# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 88f72a34-d3f6-5b77-a69f-187c9cddc520
**Source:** Jura (JU)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-31
**Language:** fr
**Title:** Jura Tribunal Cantonal Affaires civiles 31.01.2023 CIV 2019 1125
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/JU_Gerichte/JU_TC_011_CIV-2019-1125_2023-01-31.pdf

## Full Text

N/réf. : CIV/01125/2019 - lm/sc  
t direct : 032 420 33 56, stephanie.cerf@jura.ch Porrentruy, le 31 janvier 2023/ako

Juge civile : Lydie Montavon-Terrier
Greffière : Anne Kohler

DECISION ET 
MOTIFS DE LA DECISION 

RENDUE LE 31 JANVIER 2023

dans la procédure liée entre

A.________, 
 - représentée en justice par Me Jean-Marie Allimann, avocat à 2800 Delémont 1,

partie demanderesse,

et

B.________, 
 - représentée en justice par Me Adrian Schneider, avocat à 1001 Lausanne,

partie défenderesse; 

Dénonciation d'instance à : 

D.________, 
 - représentée en justice par Me Daniel Zappelli, avocat à 1206 Genève,

dénoncée,

CIV/01125/2019 – Décision et motifs de la décision rendue le 31 janvier 2023 2

CONSIDERANT

I. EN FAIT

A. Conciliation

Lors de l’audience du 30 avril 2019, le Juge civil e.r. a constaté l’échec de la conciliation, 
introduite par demande du 11 septembre 2018 et a délivré à la société A.________ (ci-
après : la demanderesse) l’autorisation de procéder. 

B. Demande

La demanderesse a agi en justice contre la société B.________ (ci-après : la 
défenderesse), le 12 juin 2019, concluant à condamner cette dernière à lui payer la 
somme de CHF 120'624.00, avec intérêts à 5% dès le 1er juillet 2018, sous suite des frais 
et dépens.

Elle fonde sa demande sur le contrat de courtage non exclusif, signé par les parties le 
19 avril 2017, portant sur les immeubles sis à O.________ (ci-après : les immeubles). Les 
motifs exposés à l’appui de sa demande sont les suivants : 

La demanderesse a rencontré la défenderesse, représentée par Monsieur P.________, 
grâce à la société Q.________. La défenderesse a alors souhaité lui confier la vente des 
immeubles. Les parties ont conclu un contrat de courtage le 19 avril 2018 (recte : 2017) 
dans lequel il est prévu, au chiffre 4, que le prix des biens immobiliers s’élevait à
CHF 5'750'000.00, commission de courtage de 2% incluse + TVA et reprise de la dette 
hypothécaire. Au chiffre 7 dudit contrat, il est également prévu que si un contrat de vente 
est conclu par l’intermédiaire de la demanderesse, cette dernière a droit à une commission 
de 2% du prix de vente + TVA. En raison de l’intervention de la société Q.________ dans 
cette affaire, la demanderesse s’est engagée à lui verser la moitié de la commission de 
courtage si le contrat était effectivement conclu par son intermédiaire. En mai 2017, 
Monsieur R.________, membre du conseil d’administration de la partie défenderesse, 
avec signature individuelle, a demandé le dossier pour l’immeuble situé à O.________ à 
la demanderesse. Une visite de l’immeuble a ensuite été effectuée. Monsieur P.________ 
et la société Q.________ ont été avertis de l’avancement du dossier. À plusieurs reprises, 
la demanderesse a conseillé Monsieur R.________ d’adresser le dossier de l’immeuble à 
son banquier. Une confirmation d’achat de l’immeuble a été transmise à la demanderesse 
le 14 juillet 2017 par la famille de Monsieur R.________, offre qu’ont reçue la société 
Q.________ et Monsieur P.________. Comme ce dernier n’a pas réagi, la demanderesse 
a contacté la société Q.________ pour les prises de mesure. Un nouveau rendez-vous a 
été fixé au 12 juillet 2017 avec Monsieur P.________, lequel a été relancé le 11 juillet 
2017 pour lui rappeler l’offre de la famille R.________. Celui-ci n’est toutefois pas entré 
en matière. La demanderesse a par la suite appris que les immeubles, objets du contrat 
de courtage, ont été vendus par la défenderesse, par l’intermédiaire de Monsieur 

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P.________, au client présenté. Elle a dès lors adressé une facture de CHF 120'624.00 à 
la défenderesse en date du 27 juin 2018. Cette dernière a fait part de son étonnement, la 
famille R.________ lui ayant été présentée par Me T.________, ancien administrateur, 
« début-mi-juillet ». Or, la demanderesse a fourni les premiers renseignements au sujet 
des immeubles, à Monsieur R.________, en mai déjà et Monsieur P.________ en a été 
averti. Ainsi, elle a dûment exécuté les obligations qui lui incombaient en vertu du contrat 
de courtage et la vente est intervenue grâce à ses efforts. Ses prestations n’ont d’ailleurs 
pas été contestées. Partant, la défenderesse doit respecter les obligations qui lui 
incombent dans la relation contractuelle (p. 1ss du dossier de la cause). 

C. Réponse 

La défenderesse a répondu le 12 septembre 2019, par son mandataire, et a conclu au 
rejet de la demande du 12 juin 2019, sous suite des frais et dépens. 

Elle fait valoir en substance ce qui suit :

Elle conteste être liée par le contrat de courtage non exclusif du 19 avril 2017 au motif que 
Monsieur P.________ n’avait pas les pouvoirs, par sa signature, de l’engager. En effet, 
celui-ci a agi prétendument au nom de la défenderesse pour conclure ledit contrat. En 
réalité, il n’est ni administrateur ni directeur de la société. De plus, la demanderesse ne 
peut se prévaloir d’aucune communication externe des supposés pouvoirs de Monsieur 
P.________ et d’une ratification du contrat par la défenderesse. Elle peut encore moins 
se prévaloir de sa bonne foi ; une simple consultation au Registre du commerce lui aurait 
permis de se rendre compte de l’absence de pouvoir de Monsieur P.________. En outre, 
selon le contrat de courtage, la rémunération n’est due à la demanderesse qu’en cas de 
conclusion d’un contrat de vente portant sur les immeubles, contrat auquel la 
défenderesse serait partie en qualité de vendeur. Bien que la famille R.________ ait 
manifesté son intérêt pour l’acquisition des immeubles, aucun contrat de vente 
immobilière n’a été passé avec la défenderesse d’une part, et la société U.________ ou 
un membre de la famille R.________, actionnaire de cette holding, d’autre part. C’est en 
effet par convention de cession d’actions du 3 novembre 2017 que la société D.________ 
a vendu l’entier du capital-actions de la défenderesse à la société U.________, pour un 
prix total de CHF 5'750'000.00. Force est dès lors de constater qu’il ne s’agit pas d’un 
contrat qui entraine la rémunération demandée par la demanderesse. En outre, la société 
D.________ a garanti à la défenderesse n’avoir contracté aucun engagement, ni aucun 
cautionnement quelconque, en dehors des contrats indispensables à l’exploitation des 
immeubles, ainsi qu’aucun mandat, sous réserve des contrats de gérance, ou passé une 
commande susceptible d’engendrer une obligation onéreuse pour la défenderesse. De 
plus, elle a précisé qu’elle payerait toutes les sommes qui seraient réclamées à la 
défenderesse et qui auraient une cause antérieure à la date d’entrée en jouissance – fixée 
au 1er novembre 2017. Enfin, admettre la conclusion d’un tel contrat reviendrait à faire 
supporter la commission de courtage à l’acheteur et non au vendeur, conséquence qui, à 

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la lecture du contrat de cession d’actions du 3 novembre 2017, n’a pas été voulue par les 
parties (p. 27ss).

D. Réplique 

La demanderesse a répliqué le 13 novembre 2019 confirmant les conclusions retenues à 
l’appui de sa demande. 

La demanderesse a principalement renvoyé à sa demande, la complétant toutefois par ce 
qui suit. Monsieur P.________ disposait des pouvoirs pour confier à la demanderesse, 
pour le compte de la défenderesse, la vente des immeubles. Six mois plus tard, la société 
D.________ a d’ailleurs été valablement représentée par celui-ci, en vertu d’une 
procuration sous seing-privé, lors de la conclusion de la cession des actions de la 
défenderesse le 3 novembre 2017. La demanderesse invoque sa bonne foi à ce sujet ; 
elle a préparé une plaquette de vente munie de tous les documents remis par P.________ 
et a procédé à une visite des immeubles pour connaître ces derniers. La défenderesse 
était parfaitement au courant du mandat qui lui a été confié ainsi que les prestations 
qu’elles a réalisées. Cette dernière a accompli son mandat conformément au contrat et 
aux instructions reçues de la défenderesse et a dûment respecté ses obligations de fidélité 
et de diligence. Partant, la rémunération requise par la demanderesse doit être honorée 
par la défenderesse (p. 46ss).  

E. Duplique

Le 6 janvier 2020, la défenderesse a confirmé les conclusions retenues dans sa réponse. 

Elle a réitéré ses arguments développés à l’appui de son mémoire du 12 septembre 2019. 
Monsieur R.________ n’a pas été administrateur de la défenderesse avant l’acquisition 
du capital-actions de cette dernière par la société U.________. De plus, il n’a pas eu 
connaissance de l’existence du contrat de courtage non exclusif du 19 avril 2017, bien 
qu’il ait eu des contacts avec la demanderesse au sujet de la vente des immeubles. La 
demanderesse ne peut se prévaloir de la bonne foi quant à la représentation de Monsieur 
P.________ dans la mesure où il n’y a eu aucune communication de ses pouvoirs par la 
défenderesse. En l’absence d’une telle communication, la demanderesse aurait dû se 
renseigner auprès du Registre du commerce. Le contrat de courtage n’a en sus pas été 
ratifié par la suite par la défenderesse. Enfin, la cession d’actions de la défenderesse par 
la société D.________ ne saurait être jugée équivalente à un contrat de vente immobilière 
tel que visé par le contrat de courtage. Il est d’ailleurs économiquement différent en deux 
points : les parties engagées sont différentes et les obligations prévues sont plus larges. 
Il ne s’agit pas d’un simple transfert de propriété d’immeubles. La défenderesse est 
d’ailleurs restée propriétaire de ces derniers. Il n’y a dès lors aucun lien de causalité entre 
l’activité de la demanderesse et le résultat de celle-ci (p. 64ss).

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F. Dénonciation d’instance

Par courrier du 6 janvier 2020, la défenderesse a dénoncé l’instance à la société 
D.________ (p. 72). Le 27 janvier 2020, cette société a déclarée vouloir intervenir dans la 
procédure en faveur de la défenderesse (p. 76).

G. Détermination de la dénoncée

La société D.________ (ci-après : a dénoncée) s’est déterminée dans la présente 
procédure le 2 mars 2020 et a retenu les conclusions suivantes : 

A la forme
1. Déclarer recevable la présente détermination.

Au fond
Principalement
2. Débouter la demanderesse de toutes ses conclusions ;
3. Condamner la demanderesse en tous les frais et dépens ;
4. Débouter la demanderesse et tout autre opposant de toutes autres, plus amples ou 

contraires conclusions.
Subsidiairement 
5. Acheminer la dénoncée à prouver par toute voie de droit les faits allégués dans la 

présente écriture.

Elle fait valoir les arguments suivants : 

Monsieur P.________ n’a jamais eu les pouvoirs de représenter la défenderesse. 
D’ailleurs, il s’est adressé à la demanderesse par l’adresse courriel d’une autre société. À 
cet égard, la demanderesse ne saurait s’appuyer sur une éventuelle correspondance, 
n’ayant reçu aucune réponse à ses courriels. Monsieur P.________ n’a en outre pas 
disposé de pouvoirs pour représenter la dénoncée. Concernant la signature de la 
convention de cession d’actions de la défenderesse du 3 novembre 2017, il a été au 
bénéfice d’une procuration qui était limitée à cet acte, à l’exclusion de tout autre pouvoir. 
Tel n’a pas été le cas pour la conclusion du contrat de courtage du 19 avril 2017. La 
demanderesse n’a ainsi pas vérifié si Monsieur P.________ pouvait engager la 
défenderesse alors qu’une simple recherche internet lui aurait permis d’être informée à ce 
sujet. Cette vérification s’imposait à elle dans la mesure où elle est rompue aux affaires. 
Sa bonne foi ne saurait être protégée. Enfin, elle n’a pas non plus demandé à la 
défenderesse de ratifier le contrat. Ainsi, aucun contrat n’a été valablement conclu entre 
les parties et partant, aucune commission de courtage n’est due (p. 85ss). 

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H. Prise de position sur les déterminations de la dénoncée

H.1 La défenderesse s’est déclarée satisfaite des déterminations de la dénoncée par courrier 
du 26 mars 2020 (p. 96). 

H.2 La demanderesse a pris position sur celles-ci par mémoire du 28 avril 2020, dans lequel 
elle a complété ses conclusions afin qu’elles tendent à débouter la dénoncée de toutes 
ses conclusions. 

Elle fait valoir en substance ce qui suit : 

Monsieur P.________ s’est présenté en tant que représentant officiel de la défenderesse 
et dûment autorisé par cette dernière, laissant ainsi entendre qu’il pouvait agir pour celle-
ci. Il a d’ailleurs transmis tous les documents nécessaires à la vente des immeubles à la 
demanderesse. Le fait que la demanderesse n’a pas vérifié le Registre du commerce ne 
permet pas d’exclure qu’elle était de bonne foi. La demanderesse rappelle qu’elle a elle-
même fait visiter l’immeuble à Monsieur R.________ (p. 105ss). 

I. Audience du 18 mars 2021

I.1 Lors de l’audience d’instruction du 18 mars 2021, les parties, par l’intermédiaire de leur 
mandataire, ont confirmé leurs conclusions (p. 145). 

La demanderesse, représentée par Madame V.________, associée et gérante avec 
signature individuelle, la défenderesse, représentée par Monsieur W.________ , père de 
Monsieur R.________, et la dénoncée d’instance, représentée par Monsieur P.________, 
ont été entendues (p. 147ss ; p. 152ss ; p. 157ss).

I.2 Ont également été entendus en qualité de témoin Monsieur X.________ et Monsieur 
Y.________ (p. 162s. ; p. 164s.).

J. Administration des preuves

J.1 Suite à l’audience d’instruction, une ordonnance de preuve a été rendue le 23 mars 2021 
(p. 166s.).

J.2 Après avoir été libéré de son secret professionnel, Me Z.________, notaire, a indiqué, 
dans son courrier du 25 janvier 2022, n’avoir instrumentalisé aucun acte authentique de 
transfert de propriété lié aux immeubles ni même un acte authentique lié au transfert 
d’actions, précisant que tel était également le cas des dernières mutations liées à un 
transfert de propriété des 28 novembre 2008 et 3 décembre 2008 (p. 247). 

J.3 Par ordonnance du 22 juin 2022, le dossier pénal E.________ a été édité (p. 268). 

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Il ressort dudit dossier que le 11 juin 2022, la demanderesse a déposé plainte pénale à 
l’encontre de Monsieur P.________. Cette dénonciation fait suite à l’audience d’instruction 
du 18 mars 2021, diligentée dans la présente affaire, et porte sur le fait que Monsieur 
P.________ a signé le contrat de courtage litigieux, en prétendant représenter la 
défenderesse, alors qu’il ne disposait d’aucun pouvoir.  

J.4 Monsieur C.________ a versé son témoignage écrit au dossier en date du 12 septembre 
2022 (p. 297). 

J.5 Par ordonnance du 10 novembre 2022, les dernières réquisitions de preuve sollicitées par 
les parties ont été rejetées (p. 306ss).   

K. Audience du 29 juin 2022

K.1 Les parties et la dénoncée d’instance ont été citées à comparaître à comparaître à 
l’audience du 29 juin 2022, de même que le témoin, Monsieur C.________ (p. 254ss).

Cette audience a été annulée par courrier du 29 juin 2022 (p. 277 ; v. également p. 275s.). 

K.2 Par ordonnance du 12 juillet 2022, le défaut de Monsieur R.________, représentant de la 
défenderesse, a été constaté (p. 291s.). 

L. Plaidoiries écrites

L.1 La demanderesse et la défenderesse ont déposé leurs plaidoiries écrites en date 
du 9 décembre 2022 (p. 310ss ; p. 321ss). 

L.2 La dénoncée d’instance, elle, les a versées au dossier le 16 décembre 2022 
(p. 336ss). 

M. Eléments chronologiques essentiels pour traiter de la cause

Les immeubles sis à O.________ appartiennent à la défenderesse depuis le 3 décembre 
2008, respectivement le 28 novembre 2008 (PJ N°104 et 105 de la défenderesse). Le 
capital-actions de la défenderesse (1'000 actions à CHF 100.00) a été détenu par la 
dénoncée jusqu’au 31 octobre 2017 et depuis, l’est par la société U.________ (PJ N°101 
de la défenderesse). 

N. Pour le surplus, il sera revenu en cas de besoin sur les points essentiels de la procédure 
et sur les arguments développés par les parties, notamment à l’appui de leurs plaidoiries, 
dans la partie en droit. 

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II. EN DROIT

1. Recevabilité

Partant, saisi d’une demande en paiement de plus de CHF 30'000.00, la Juge de céans 
est compétente pour traiter de la présente action en procédure ordinaire (art. 4, 17, 18 et 
219ss CPC et art. 6 al. 1 LiCPC). La demande ayant été déposée dans le délai légal de 
l’art. 209 al. 3 CPC, elle est recevable et il convient d’entrer en matière.

2. Validité du témoignage écrit 

2.1. Dans la présente procédure, la dénoncée d’instance a contesté, à plusieurs reprises, la 
validité du témoignage écrit du 12 septembre 2022 de Monsieur C.________ au motif 
qu’une telle manière de procéder est contraire aux dispositions du CPC. Elle a ainsi 
demandé que ce témoignage soit écarté du dossier (p. 288, 303, 342).

2.2. Le témoin est un tiers qui est invité à rapporter au tribunal des faits qu’il a personnellement 
constatés, ce qui le différencie de l’expert qui dépose sur la base de ses connaissances 
techniques (CP CPC-VOUILLOZ, Bâle 2021, N°1 ad art. 169 ; ci-après : CP CPC-
VOUILLOZ). Le témoignage porte sur des faits directement perçus et seul le témoignage 
direct est admis ; celui par ouï-dire n’a pas de force probante. Le tiers témoin a l’obligation 
de collaborer à l’administration des preuves (sous réserve des art. 165 et 166 CPC) ; il 
doit faire une déposition conforme à la vérité (CP CPC-VOUILLOZ, N°8-10 ad art. 169). Le 
témoignage est évalué par le tribunal et son contenu analysé. Il est en outre apprécié avec 
les autres preuves. Le défaut supposé de crédibilité ne supprime pas la capacité de 
témoigner (CP CPC-VOUILLOZ, N°13 ad art. 169). 

La déposition écrite d’un témoin doit être distinguée du renseignement écrit (art. 190 
CPC), lequel doit être requis par le Tribunal. L’auteur d’une déposition écrite n’est pas 
soumis à une obligation de vérité procédurale ; il n’a pas à craindre d’éventuelles 
sanctions judiciaires. La déposition écrite d’un témoin n’apparaît souvent pas spontanée ; 
elle est parfois discutée à l’avance avec une partie. Bien que constituant un titre, sa valeur 
probante est modeste tant que son contenu n’a pas été confirmé par d’autres moyens de 
preuve (CP CPC-VOUILLOZ, N°17 ad art. 169).

2.3. À titre liminaire, on relèvera que seule la dénoncée d’instance a critiqué le témoignage du 
12 septembre 2022 de Monsieur C.________ ; aucune des parties à la procédure n’a fait 
de remarque dans ce sens bien que la juge civile ait d’abord proposé aux parties cette 
manière de procéder (p. 275ss), proposition qui a été expressément acceptée par les 
parties principales (p. 281s. et p. 284s.).

Au vu des principes doctrinaux précédemment énoncés, force est d’admettre que le 
témoignage écrit – requis par un tribunal comme en l’espèce – est une forme de preuve 
admise par le CPC bien que sa force probante soit plus modérée qu’un témoignage oral. 
De surcroît, dans la mesure où les parties principales ont expressément accepté cette 

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manière de procéder et compte tenu de fait que Monsieur C.________ a été 
expressément rendu attentif à son obligation de répondre conformément à la vérité (p. 
293), le témoignage de Monsieur C.________ est recevable en procédure. Il sied de 
surcroît de préciser, comme on le verra ci-dessous, que ce témoignage n’a pas été de 
nature à modifier le raisonnement du tribunal de céans sur le fond de l’affaire. Monsieur 
C.________ n’est dès lors pas un témoin déterminant dans la présente cause. 

Compte tenu de l’ensemble de ces circonstances, ce témoignage est admissible et aucun 
grief recevable ne permet de l’écarter du dossier.

3. Représentation de la défenderesse par Monsieur P.________

La défenderesse conteste principalement être liée par le contrat de courtage du 19 avril 
2017 au motif que Monsieur P.________ n’avait pas les pouvoirs pour engager la société 
lors de la signature dudit contrat. 

3.1. En premier lieu, la SA est représentée à l'égard des tiers par ses organes conformément 
à l’art. 718 CO.

L'acte de l'organe est directement attribué à la personne morale comme son acte propre. 
Autrement dit, les organes ne sont pas des représentants au sens des art. 32ss CO, mais 
lorsqu'ils agissent, c’est la société elle-même qui agit. Il en va de même de l’art. 722 CO, 
en vertu duquel les actes illicites des organes sont ceux de la personne morale elle-même 
(ATF 146 III 37, consid. 5.1, 5.1.1 et 5.1.1.1 et les références cites).

3.2. En deuxième lieu, la SA peut être représentée à l'égard des tiers par des fondés de 
procuration et d'autres mandataires commerciaux (art. 721 CO), nommés par le conseil 
d'administration. Ils n'ont pas la qualité d'organes et représentent la SA en vertu de leurs 
pouvoirs de représentation spécifiques (art. 458 et 462 CO) (ATF 146 III 37, consid. 5.2).

3.3. En troisième lieu, peuvent représenter la SA, les personnes qui ont la qualité de 
représentants civils au sens des art. 32ss CO. Ces règles générales sur la représentation 
s'appliquent en effet en l'absence de dispositions spéciales (art. 40 CO) (ATF 146 III 37, 
consid. 5.3 et les références citées).

3.3.1. Selon le système légal, lorsque le représentant qui conclut le contrat manifeste agir au 
nom du représenté, le représenté (i.e. la SA) est lié dans trois cas de figure : (1) lorsque 
le représenté avait conféré les pouvoirs nécessaires au représentant dans leurs rapports 
internes (procuration interne ; art. 32 al. 1 CO ; les rapports internes lient le représenté et 
le représentant) ; (2) en l'absence de pouvoirs internes conférés au représentant par le 
représenté, lorsque le tiers pouvait déduire l’existence de tels pouvoirs du fait du 
comportement du représenté dans leurs rapports externes (procuration apparente ; 
art. 33 al. 3 CO, les rapports externes lient le représenté au tiers) ; et (3) en l'absence de 

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pouvoirs internes conférés au représentant par le représenté, lorsque celui-ci a ratifié le 
contrat (art. 38 al. 1 CO) (ATF 146 III 37, consid. 7.1 et les références citées).

3.3.2. Dans un premier temps, le juge doit donc rechercher si le représentant avait des pouvoirs 
de représentation internes (art. 32 al. 1 CO), dont l’octroi peut être soit exprès, soit tacite 
(procuration interne par tolérance ou procuration interne apparente) (ATF 146 III 37, 
consid. 7.1.1 et les références citées). 

Aux termes de l’art. 32 al. 1 CO, les droits et obligations dérivant d'un contrat fait au nom 
d'une autre personne par un représentant autorisé passent au représenté. Il s’ensuit que 
le représentant n'est pas lié par l’acte accompli. Les effets de la représentation ne naissent 
que si le représentant a manifesté, expressément ou tacitement (art. 32 al. 2 CO), sa 
volonté d'agir au nom d'autrui et s’il dispose du pouvoir de représentation, c’est-à-dire s’il 
est habilité à faire naître des droits et des obligations directement en faveur et à la charge 
du représenté (ATF 126 III 59, consid. 1b et les références citées).

Le représenté est lié par un acte accompli en son nom à la condition que le représentant 
dispose des pouvoirs nécessaires à cet effet. Les pouvoirs peuvent notamment reposer 
sur la volonté du représenté (CR CO I-CHAPPUIS, 3e éd., Bâle 2021, N°18 ad art. 32 CO ; 
ci-après : CR CO I-CHAPPUIS).

En ce qui concerne la preuve, le tiers qui se prétend directement lié au représenté doit 
prouver que le représentant disposait des pouvoirs nécessaires. À défaut de tels pouvoirs, 
il peut notamment faire état de la communication des pouvoirs que lui aurait faite le 
représenté, sa bonne foi étant présumée (art. 33 al. 3 CO) (CR CO I-CHAPPUIS, N°19 
ad art. 32 CO). 

3.3.3. Ce n'est que si le juge arrive à la conclusion que le représentant a agi sans pouvoirs de 
représentation internes, qu'il devra, dans un second temps, rechercher si la SA (i.e. la 
représentée) est contractuellement liée, soit parce que le tiers de bonne foi doit être 
protégé dans la communication qui lui a été faite par la SA de l'existence de pouvoirs 
(art. 33 al. 3 CO), soit parce que la SA a ratifié l’acte du représentant (art. 38 al. 1 CO) 
(ATF 146 III 37, consid. 7.1.2 et les références citées).

L’art.  33 al. 3 CO règle le cas de la procuration externe apparente. Selon cette disposition, 
si les pouvoirs ont été portés par le représenté à la connaissance d’un tiers, leur étendue 
est déterminée envers ce dernier par les termes de la communication qui lui a été faite. 
Le tiers est protégé, dans la mesure où le représenté se trouve engagé envers lui, bien 
que les pouvoirs ne couvraient pas l’acte accompli. Cette protection est cependant 
subordonnée à deux conditions, à savoir une communication des pouvoirs par le 
représenté au tiers et la bonne foi de ce dernier (ATF 131 III 511, consid. 3.2 et les 
références citées).

La communication peut intervenir de manière expresse ou par actes concluants. Elle 
prend la forme concluante lorsque la volonté de faire connaître les pouvoirs peut être 

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déduite du comportement du représenté, conformément au principe de confiance. Il n’est 
pas nécessaire que le représenté ait conscience de faire une telle communication. Celle-
ci peut consister en un comportement passif du représenté, pour autant que le tiers puisse 
se fonder sur des circonstances objectives suffisantes lui permettant d’admettre 
l’existence des pouvoirs. Le comportement du représentant ne saurait être déterminant à 
lui seul (CR CO I-CHAPPUIS, N°22 ad art. 33 CO). L’imputation d’une manifestation de 
volonté sur la base d’actes concluants ne doit pas être admise trop facilement.

Ainsi, la portée de la communication doit être examinée avant tout selon le principe de la 
confiance. L’idée est que celui qui laisse créer l’apparence d’un pouvoir de représentation 
se trouve lié par les actes accomplis en son nom (ATF 131 III 511, consid. 3.2.1 et les 
références citées).

Sur le plan juridique, seule la bonne foi du tiers permet de pallier le défaut du pouvoir de 
représentation. La bonne foi est présumée, conformément à l’art. 3 al. 1 CC, ce qui signifie 
que ce n’est pas la bonne, mais la mauvaise foi qui doit être prouvée. Ainsi, la partie qui 
a la charge de cette preuve peut soit détruire la présomption de bonne foi en démontrant 
que la partie adverse connaissait le vice juridique et, par conséquent, qu’elle était de 
mauvaise foi, soit admettre cette présomption, mais établir, en conformité de 
l’art. 3 al. 2 CC, que l’autre partie ne peut pas se prévaloir de sa bonne foi, parce que 
celle-ci n’est pas compatible avec l’attention que les circonstances permettaient d’exiger 
d’elle. Il appartient au juge d’apprécier, dans chaque cas particulier, en tenant compte de 
l’ensemble des circonstances, la mesure de l'attention qui peut être exigée du tiers. Selon 
la jurisprudence rendue en matière commerciale, en cas de simple dépassement des 
pouvoirs de représentation, seuls des doutes sérieux sur les réels pouvoirs du 
représentant peuvent conduire à nier la bonne foi du tiers contractant ; en cas d'abus, des 
doutes d’une intensité relativement faible suffisent. Ainsi, lorsque le représentant abuse 
de ses pouvoirs, l’art. 3 al. 2 CC doit s’appliquer sans restriction. Les exigences quant à 
l’attention requise du tiers s’en trouvent ainsi augmentées ; une négligence même légère 
peut déjà faire perdre le droit d'invoquer la bonne foi, en particulier lorsque le tiers conclut 
l’affaire en ne prêtant pas attention à des indices objectifs d’abus, laissant entrevoir que 
le représentant agit contre les intérêts du représenté. Cette approche stricte de la bonne 
foi du tiers dans les cas d’abus du pouvoir de représentation en matière commerciale est 
critiquée par une partie de la doctrine parce qu’elle impose au tiers une attention plus 
élevée en raison de faits qui lui échappent complètement (ATF 131 III 511, consid. 3.2.2 
et les références citées ; voir également ATF 119 II 23, consid. 3).

L’abus de pouvoirs du représentant doit être traité selon les mêmes principes. Le 
représentant abuse de son pouvoir lorsqu’il agit de manière apparemment conforme à 
celui-ci, mais dans son propre intérêt et au détriment du représenté ; ces deux derniers 
éléments permettent de distinguer l’abus de l’excès ou dépassement de pouvoirs. La 
jurisprudence ajoute, inutilement, deux éléments à cette définition ; le représentant doit 
être intervenu de façon délictuelle et sans intention d’agir pour le compte du représenté. 
Etant donné que le représentant ne peut pas se croire autorisé à agir d’une telle manière, 

CIV/01125/2019 – Décision et motifs de la décision rendue le 31 janvier 2023 12

l’acte accomplit n’est pas couvert par les pouvoirs. L’effet de représentation ne se produit 
que si le tiers peut se prévaloir d’une disposition protectrice de la bonne foi 
(art. 33 al. 3 CO notamment). Selon la jurisprudence (critiquée), la bonne foi du tiers est 
appréciée de manière différenciée selon que le représentant a simplement excédé ses 
pouvoirs ou en a véritablement abusé (CR CO I-CHAPPUIS, N°31 ad art. 33 CO ; 
voir également ATF 131 III 511, consid. 3.1).

3.3.4. L’art. 38 CO prévoit toutefois que lorsqu’une personne contracte sans pouvoirs au nom 
d’un tiers, celui-ci ne devient créancier ou débiteur que s’il ratifie le contrat (al. 1). Ainsi, 
l’autre partie a le droit d’exiger que le représenté déclare, dans un délai convenable, s’il 
ratifie ou non le contrat ; elle cesse d’être liée, faute de ratification dans ce délai (al. 2)

Enfin, selon l’art. 39 al. 1 CO, si la ratification est refusée expressément ou tacitement, 
celui qui a pris la qualité de représentant peut être actionné en réparation du préjudice 
résultant de l’invalidité du contrat, à moins qu’il ne prouve que l’autre partie a connu ou dû 
connaître l’absence de pouvoirs.

Les art. 38 et 39 CO sont consacrés à la représentation sans pouvoir ; ils prévoient que 
celle-ci ne déploie aucun effet obligatoire pour le représenté, et donnent à ce dernier le 
choix de ratifier l’acte accompli sans pouvoir (art. 38 CO) ou de refuser la ratification 
(art. 39 CO) (CR CO I-CHAPPUIS, N°1 ad art. 38 CO). 

En l’absence de ratification, aucun rapport contractuel n’est créé, ni entre le représenté et 
le tiers, ni entre le représentant et le tiers. Celui-ci peut, le cas échéant, réclamer la 
réparation de son dommage au représenté en vertu de l’art. 36 al. 2 CO ou au 
représentant en vertu de l’art. 39 CO (CR CO I-CHAPPUIS, N°9 ad art. 38 CO).

3.4. Il ressort du dossier de la cause qu’en 2017, Monsieur P.________ ne figurait pas dans 
l’extrait du Registre du commerce de la défenderesse (PJ N°4 de la demanderesse ; p. 
152). Il n’était dès lors ni organe de cette dernière au sens de l’art. 718 CO ni fondé de 
pouvoir en vertu de l’art. 721 CO, ce qu’il a d’ailleurs confirmé en audience (p. 157, 158). 

Ainsi, c’est le régime légal des art. 32ss CO qui doit être examiné en l’espèce.

3.5. Se pose dès lors en premier lieu la question de savoir si Monsieur P.________ a reçu des 
pouvoirs de représentation internes de la part de la défenderesse (art. 32 CO). 

Au sujet du rôle de Monsieur P.________ dans l’organisation de la défenderesse tel qu’il 
a été présenté dans la présente procédure, il y a lieu de relever ce qui suit :  

Tant la demanderesse que Messieurs X.________ et Y.________, représentants de la 
société Q.________, ont toujours considéré que Monsieur P.________ représentait la 
défenderesse en 2017 (PJ N°2, 5, 6, 7 de la demanderesse ; p. 147-149, 162, 164). 
S’agissant de la demanderesse, elle s’est fiée à la société Q.________ qui lui a présenté 

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Monsieur P.________ comme le décideur de la défenderesse (p. 147), ce qui est d’ailleurs 
corroboré par la correspondance du 24 mars 2017. Dans cette dernière, la société 
Q.________ a confirmé à la demanderesse que « son client », soit Monsieur P.________, 
allait lui confier la vente des immeubles, la défenderesse étant précisé entre parenthèse 
juste après (PJ N°5 de la demanderesse). La demanderesse semble ensuite avoir été 
confortée dans son impression par la conclusion du contrat de courtage du 19 avril 2017, 
estimant – certes à juste titre – qu’un contrat ne se signe pas à la légère (PJ N°2 de la 
demanderesse ; p. 149). On relèvera encore que pour  Monsieur W.________, Monsieur 
P.________ s’est présenté comme le propriétaire et le vendeur de la défenderesse (p. 
152). Enfin, selon Monsieur C.________,  Monsieur P.________ s’est présenté comme le 
décideur lorsqu’il a été questionné sur ses contacts avec la défenderesse (p. 297). Dans 
ces circonstances, il apparaît que Monsieur P.________ s’est présenté comme le 
représentant de la défenderesse et a manifesté sa volonté d’agir pour le nom de cette 
société. 

Cela étant, Monsieur P.________ a expliqué avoir uniquement été mandaté oralement 
par la dénoncée, ancien actionnaire de la défenderesse, « dans l’achat de la société et 
dans l’achat des immeubles ainsi que dans la gestion courante des immeubles », sans 
qu’il s’agisse d’un mandat onéreux (p. 157, 158). Force est dès lors d’admettre que son 
rôle correspondait plutôt à un gérant immobilier, voir un courtier en immobilier, qu’à la tête 
pensante de la défenderesse. Cette conclusion s’impose d’autant plus que Monsieur 
P.________ semble avoir bénéficié d’un tel mandat en faveur de la dénoncée d’instance 
et que lorsque cette dernière et la société U.________ ont conclu la convention de cession 
des actions de la défenderesse en novembre 2017, Monsieur P.________ a été mis au 
bénéfice d’une procuration, laquelle est d’ailleurs expressément mentionnée dans ladite 
convention (PJ N°101 de la défenderesse ; p. 157).

De plus, Monsieur P.________ a été catégorique au sujet de son pouvoir de représenter 
la défenderesse ; il n’en avait pas et ce, tant pour conclure le contrat de courtage du 19 
avril 2017 que pour conclure des contrats de vente (p. 157, 158). Bien évidemment, on 
doit s’étonner que Monsieur P.________ ait signé le contrat de courtage « sans aucun 
pouvoir », considérant qu’il ne s’agissait que d’une « formalité administrative » afin de 
rassurer la demanderesse (p. 158). De tels agissements, aussi blâmables soient-ils, n’ont 
toutefois pas à être discutés dans la présente procédure. Seule importe la question de 
déterminer si Monsieur P.________ a disposé d’un pouvoir de représentation pour 
conclure le contrat de courtage du 19 avril 2017 et tel n’est manifestement pas le cas.

À noter que suite à l’audience d’instruction du 18 mars 2021, la demanderesse a déposé 
une plainte pénale à l’encontre de ce dernier pour ses agissements (p. 268 ; consid. J.3). 

On relèvera encore que Monsieur P.________ a signé le contrat de courtage du 19 avril 
2017 avec la mention « P/P ». Lors de son interpellation, Monsieur P.________ a indiqué 
n’être au bénéfice d’aucune procuration de la part de la défenderesse (p. 159). Cette 
dernière, quant à elle, n’a pas porté attention à cette mention et n’a pas sollicité la 

CIV/01125/2019 – Décision et motifs de la décision rendue le 31 janvier 2023 14

procuration relative à ladite mention (p. 153 et 159). De surcroît, rien au dossier ne permet 
de conclure que Monsieur P.________ aurait agi, en bénéficiant d’une procuration, pour 
engager la demanderesse lors de la conclusion du contrat de courtage du 19 avril 2017 
et ce, même si les déclarations de Monsieur P.________ au sujet de l’existence de cette 
procuration sont tout sauf claires tant il s’est contredit (p. 158, 159). Au demeurant, dans 
la présente procédure, la demanderesse n’a en sus pas allégué que Monsieur 
P.________ aurait effectivement été au bénéfice d’un tel document. 

Partant, l’administration des preuves ne permet pas de retenir que la défenderesse a 
conféré à Monsieur P.________ des pouvoirs de représentation interne, ce même par 
actes concluants, pour l’engager lors de la conclusion du contrat de courtage du 19 avril 
2017. 

3.6. Ainsi, il convient de rechercher si la défenderesse est tout de même liée par le contrat de 
courtage litigieux, comme l’argumente la demanderesse (art. 33 al. 3 CO). Pour soutenir 
sa position, cette dernière a argué sa bonne foi dans la mesure où Monsieur P.________ 
s’est comporté comme s’il pouvait engager la société. 

3.6.1. À titre liminaire, on relèvera que Monsieur P.________ ne doit pas être assimilé à la 
défenderesse. En effet, comme il l’a indiqué, en 2017, il n’avait aucun lien avec la 
défenderesse, n’étant pas actionnaire, membre du conseil d’administration ou employé 
de cette dernière (p. 157, 158). 

3.6.2. Dans la présente procédure, la demanderesse a admis ne pas avoir eu d’autres contacts 
avec des membres de la défenderesse, considérant que Monsieur P.________ en était 
son représentant (p. 148). Lors de son interpellation le 18 mars 2021, elle a admis, en 
particulier, ne pas voir transmis le contrat à la défenderesse et est toujours passée par 
Monsieur P.________ (p. 149). 

A cela s’ajoute que Monsieur P.________ a expressément indiqué que la défenderesse 
n’était pas au courant de la signature du contrat de courtage, ce qui a été confirmé par 
Monsieur W.________ (p. 152, 158). Cette affirmation est également corroborée par 
l’absence de la défenderesse ou d’un de ses membres dans le cadre des échanges 
précontractuels et contractuels (p. ex. PJ N°28 de la demanderesse), voire même dans le 
cadre d’un éventuel achat des immeubles. L’ensemble des échanges ont en effet lieu 
entre la demanderesse et Monsieur P.________ ou d’autres sociétés ; la correspondance 
produite démontre que la demanderesse ne s’est jamais adressée à la défenderesse et 
que son interlocuteur était soit Monsieur P.________, soit sa société AC.________ (PJ 
N°6-9, 16 18, 24-26 de la demanderesse ; p. 158). La facture d’honoraires de la 
demanderesse elle-même est adressée « pour adresse, société AD.________ » (PJ N°19 
de la demanderesse). Or, cette agence est une société liée à Monsieur P.________ mais 
n’a aucun rapport direct avec la défenderesse (p. 158). 

CIV/01125/2019 – Décision et motifs de la décision rendue le 31 janvier 2023 15

Par ailleurs, en 2017, Monsieur R.________ est intervenu auprès de la demanderesse 
mais comme éventuel intéressé pour l’acquisition des immeubles uniquement ; il est 
devenu administrateur de la défenderesse seulement dès le 5 janvier 2018 après la 
cession des actions (PJ N°104 et 106 de la défenderesse). L’audition de Monsieur 
R.________ n’a pas été possible en procédure (p. 270 à 292) ; quant à celle de l’ancien 
administrateur de la défenderesse, Monsieur T.________, cette dernière n’a pas été 
requise par les parties. De surcroît, il résulte de la convention de cession (art. 3 ; PJ N° 
101 de la défenderesse) que la défenderesse a garanti qu’elle n’avait donné aucun 
mandat autre que ceux concernant la gérance des immeubles sociaux ni passé de 
commande susceptible d’engendrer une obligation onéreuse pour la défenderesse. 
Partant, aucun élément du dossier n’atteste de pouvoirs de représentation conférés par 
la défenderesse à Monsieur P.________ s’agissant du contrat de courtage du 19 avril 
2017. Bien plus, l’administration des preuves dans le cadre de cette procédure ne permet 
pas de retenir que la défenderesse avait connaissance du contrat de courtage litigieux 
signé par Monsieur P.________. 

Force est dès lors d’admettre que la défenderesse n’a jamais communiqué ou fait croire, 
de par son comportement, à la demanderesse l’existence des pouvoirs de Monsieur 
P.________ pour conclure le contrat de courtage litigieux en l’espèce, et ce même pas 
actes concluants. 

Partant, pour ces motifs, la bonne foi de la demanderesse ne saurait être protégée au 
sens de l’art. 33 al. 3 CO.

3.6.3. En outre, le comportement de Monsieur P.________ et les circonstances objectives du 
cas d’espèce ne permettent pas de suppléer ce défaut de communication par la 
défenderesse. 

En effet, certains éléments du dossier tendent à démontrer que la demanderesse aurait 
dû s’interroger sur la capacité de Monsieur P.________ à agir au nom de la défenderesse. 

Tout d’abord, elle a admis ne pas avoir consulté le Registre du commerce pour savoir qui 
était compétent pour engager la défenderesse alors qu’en général, elle procède toujours 
dans ce sens (PJ N°4 de la demanderesse ; p. 148, 151). Or, une simple consultation lui 
aurait permis de lui mettre la « puce à l’oreille » sur la problématique de la représentation 
de la défenderesse. Au lieu de cela, elle s’est uniquement fondée sur les informations que 
lui avait transmises la société Q.________, sans se poser de question à ce sujet (PJ N°5 
de la demanderesse ; PV d’audience du 18 mars 2021, p. 149). En outre, elle avait 
connaissance que Monsieur P.________ est un homme d’affaires et intervient pour le 
compte de plusieurs sociétés (p. 148, 151). Forte de cette information, elle aurait dû 
chercher à éclaircir les rapports entre Monsieur P.________ et la défenderesse, ce 
d’autant plus qu’elle s’est adressée à lui sur son adresse e-mail 
P.________@AC.________.ch (notamment PJ N°6 de la demanderesse ; p. 148). En 
effet, la société AC.________ était une société active, en 2017, notamment dans la 

CIV/01125/2019 – Décision et motifs de la décision rendue le 31 janvier 2023 16

gérance d’immeuble et le courtage immobilier (cette société est désormais radiée), de 
sorte que son activité ne permet pas de déduire d’emblée qu’elle pouvait engager une 
autre société. À ce sujet, on rappellera que la demanderesse a envoyé sa facture du 27 
juin 2018 à la défenderesse, par l’intermédiaire d’une autre société, soit la société 
AD.________, elle-même active notamment dans la gérance immobilière et le courtage 
immobilier (PJ N°19 de la demanderesse). Ces éléments auraient dû la convaincre de 
vérifier les inscriptions au Registre du commerce. Ainsi, il apparaît que la demanderesse 
a confondu son partenaire contractuel et a considéré qu’il s’agissait de Monsieur 
P.________. Cette conclusion s’impose à la lecture des courriels des 5 et 6 avril 2017 
échangés par la demanderesse et Monsieur P.________ dans lesquels ce dernier a 
transmis le prix de vente des immeubles ; l’objet des courriels est « B.________ » (PJ N°7 
de la demanderesse) alors que c’est à cette société que la demande aurait dû être 
adressée.

La demanderesse a en effet pu être confortée dans sa confusion lorsque Monsieur 
P.________ lui a transmis le prix de vente des immeubles ainsi que de nombreux 
documents lui permettant d’établir des dossiers relatifs aux immeubles de la défenderesse 
(PJ N°6, 7, 29 et 30 de la demanderesse). Cela étant, si celui-ci était mandaté pour 
s’occuper des immeubles de la défenderesse, il est fort probable qu’il ait été en 
possession de tels documents pour d’autres affaires, comme le serait d’ailleurs un courtier 
ou un gérant, sans que ce dernier ne puisse engager la société pour qui il œuvre. La 
demanderesse a d’ailleurs elle-même obtenu de tels documents pour s’occuper de la 
vente des immeubles, sans pour autant pouvoir engager la société. 

On ajoutera encore que lorsque la demanderesse a soumis le contrat de courtage à 
Monsieur P.________ pour signature, elle a inséré la mention « B.________ (…) par 
l’intermédiaire de Monsieur P.________ (…) qui confirme être autorisé à conclure toutes 
les démarches en vue d’une vente immobilière » dans le contrat de courtage. Malgré cette 
mention, elle ne s’est pas informée s’il l’était effectivement (PJ N°2 de la demanderesse ; 
p. 149). La demanderesse a d’ailleurs expliqué qu’il s’agit d’une clause-type des contrats 
qu’elle fait signer à ses clients (p. 149). Son défaut d’attention est si important qu’elle a 
indiqué ne pas avoir été attentive à la signature apposée par Monsieur P.________ sur le 
contrat alors que celui-ci a fait précéder sa signature d’une mention « P/P ». A nouveau, 
à la lecture de cette dernière, la demanderesse aurait dû – à tout le moins – demander à 
Monsieur P.________ la procuration qui lui permettait de signer le contrat de courtage du 
19 avril 2017 (p. 149, 159). Elle ne l’a toutefois pas fait. Elle a d’ailleurs avoué avoir fait 
preuve de négligence à cet égard, se retranchant derrière la confiance ressentie par le 
simple fait que Monsieur P.________ est un homme d’affaire influent (p. 148, 151). 

Il sied encore d’ajouter qu’il est certes troublant que Monsieur P.________ ait participé, 
en tant que représentant de la dénoncée, à la cession des actions du 3 novembre 2017, 
ce d’autant plus que ladite cession intervient quelques mois après la conclusion du contrat 
de courtage litigieux (PJ N°101 de la défenderesse). Le malaise ressenti est d’autant plus 
grand qu’à cette occasion, Monsieur P.________, est désormais dûment autorisé à 

CIV/01125/2019 – Décision et motifs de la décision rendue le 31 janvier 2023 17

représenter la société détenant la défenderesse, elle-même propriétaire des immeubles. 
Quand bien même les circonstances de ce second accord interpellent, cet élément ne 
saurait renverser les conclusions précédemment retenues ; aucun pouvoir de 
représentation tant interne qu’externe n’est établi en procédure quant au contrat de 
courtage du 19 avril 2017 (PJ N°2 demanderesse). 

Enfin, on ne saurait parvenir à une autre conclusion quant à la protection de la bonne foi 
de la demanderesse même si l’on devait admettre un abus de pouvoir de Monsieur 
P.________, question qui peut être laissée ouverte en l’espèce. En effet, au vu des 
éléments qui viennent d’être exposés, la négligence de la demanderesse ne peut être 
qualifiée de légère.  

3.7. Par conséquent, une représentation de la défenderesse par Monsieur P.________ ne 
saurait être admise tant sur la base de l’art. 32 CO que sur celle de l’art. 33 al. 3 CO. 

3.8. On soulignera encore que la défenderesse n’a manifestement pas ratifié le contrat de 
courtage au sens de l’art. 38 CO au vu de sa position dans la présente procédure. 

Pour ce motif, la demanderesse pourrait se retourner contre Monsieur P.________ en 
vertu de l’art. 39 CO. Or, les questions liées à l’éventuel dommage causé par ce dernier 
en raison de la signature du contrat de courtage du 19 avril 2017 sortent du cadre de la 
présente procédure, Monsieur P.________ n’étant d’ailleurs pas partie à celle-ci. 

4. Compte tenu des considérations qui précèdent, la demande doit être rejetée. 

Elle l’aurait toutefois également été pour les motifs suivants. 

5. Contrat de courtage non exclusif

5.1. Aux termes de l’art. 412 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, 
moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une 
convention, soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat (al. 1). D’une 
manière générale, les règles du mandat sont applicables au courtage (al. 2).

5.2. Le courtage doit présenter deux éléments essentiels : il doit être conclu à titre onéreux et 
les services procurés par le courtier doivent tendre à la conclusion d’un contrat, quelle 
qu’en soit la nature. Le contrat de courtage est nécessairement un mandat à titre onéreux. 
Il ressort de la jurisprudence que selon la définition de l’art. 412 al. 1 CO, un contrat de 
courtage se forme lorsqu’une personne, le courtier, se charge contre rémunération 
d’indiquer à une autre personne, le mandant, l’occasion de conclure un contrat ou de lui 
servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat. Le contrat de courtage n’est parfait 
que dès le moment où le mandant et le courtier ont conclu un accord de principe aux 
termes duquel le premier paiera un salaire au second si l’affaire envisagée aboutit en 
raison de l’indication donnée, ou de la négociation conduite, par le courtier. L’accord de 

CIV/01125/2019 – Décision et motifs de la décision rendue le 31 janvier 2023 18

principe peut reposer sur des déclarations expresses ou des actes concluants. Il suffit que 
les parties aient stipulé que le coutier n’interviendra que contre rémunération (arrêt TC JU 
CC 42/2017 du 18 avril 2018, consid. 4.1 et les références citées).

L’activité du courtier peut consister soit à trouver un partenaire avec qui le mandant pourra 
conclure un contrat (courtage d’indication), soit (en plus) à conduire la négociation avec 
un tiers pour le compte du mandant (courtage de négociation). La doctrine et la 
jurisprudence distinguent encore un troisième type de courtage, le courtage de 
présentation, l’activité du courtier consistant à amener un tiers à entrer en relation avec le 
mandant en vue de négocier un contrat. Ces distinctions n'ont guère de portée propre 
puisque la réglementation est la même ; ce n’est que l’étendue du mandat qui est définie 
par le contrat (arrêt TC VD HC/2018/736 du 28 août 2018, consid. 4.2.2 et les références 
citées : MARQUIS, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, 1993, p. 430 ; 
AMMANN, Der Mäklervertrag, Basler Kommentar, 6e éd., 2015, N°1 ad art. 412 CO ; CACI 
21 novembre 2011/364, consid. 4).

5.3. L’art. 413 CO prévoit que le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée 
ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (al. 1) ou lorsque le 
contrat a été conclu sous condition suspensive, le salaire n’est dû qu’après 
l’accomplissement de la condition (al. 2). De plus, s’il a été convenu que les dépenses du 
courtier lui seraient remboursées, elles lui sont dues lors même que l’affaire n’a pas abouti 
(al. 3).

Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver 
un amateur qui se portera contractant du mandant et/ou à négocier l’affaire pour le compte 
de celui-ci. Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d’une part, qu’il a agi et, 
d’autre part, que son intervention a été couronnée de succès. Il faut donc que le contrat 
que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu’il existe un lien de causalité entre 
l’activité du courtier et la conclusion du contrat. Il n’est pas nécessaire que la conclusion 
du contrat principal soit la conséquence immédiate de l’activité fournie. Il suffit que celle-
ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du 
mandant ; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d’un lien psychologique entre 
les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister malgré une rupture des 
pourparlers. Il importe peu que le courtier n’ait pas participé jusqu’au bout aux 
négociations du vendeur et de l’acheteur, ni qu'un autre courtier ait également été mis en 
œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l’art. 413 al. 1 CO n’est défaillante que 
si l’activité du courtier n’a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette 
activité ont été définitivement rompus et que l’affaire est finalement conclue, avec le tiers 
que le courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (arrêt TF 4A_337/2011 du 
15 novembre 2011, consid. 2.1).

L’exigence d’un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n’a 
véritablement de sens que dans le courtage de négociation, puisque, dans le courtage 
d’indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes 

CIV/01125/2019 – Décision et motifs de la décision rendue le 31 janvier 2023 19

intéressées à conclure et n'exerce pas d’influence sur la volonté de celles-ci (arrêt 
TF 4A_337/2011 du 15 novembre 2011, consid. 2.1).  

Contrairement au courtier indicateur, le courtier négociateur exerce l’essentiel de son 
activité auprès de l’amateur avec qui il doit entrer en contact. La doctrine distingue 
habituellement quatre phases dans l’activité du courtier négociateur : 1) recherche d’un 
amateur, 2) communication de l’occasion de conclure à l’amateur, 3) travail de négociation 
auprès de l’amateur, 4) communication au mandant que l’amateur est prêt à conclure. 
Toute artificielle qu’elle puisse paraître, cette classification est très utile pour étudier en 
détail l’activité du courtier négociateur. D’ailleurs, la naissance du droit au salaire n’est 
pas subordonnée à la condition que chacune de ces activités ait été exercée par le 
courtier. En effet, il n’est pas nécessaire que le courtier soit intervenu à chacun des stades, 
mais il suffit qu’à un moment de son activité, il ait provoqué un des motifs qui a déterminé 
le tiers à conclure. La question de l’étendue de l’activité du courtier négociateur est 
étroitement liée à celle du lien de causalité. Il n’est donc pas possible de poser une règle 
stricte sur l’étendue que cette activité doit avoir : nul besoin que le courtier participe aux 
négociations jusqu’à la conclusion formelle du contrat, il suffit normalement qu’il participe 
à celles-ci jusqu’au moment où la conclusion du contrat principal est prévisible (MARQUIS, 
Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, 1993, p. 426 et 427s.). 

5.4. Pour la naissance de droit au salaire, le contrat négocié ou indiqué par le coutier doit être 
équivalent au contrat pour lequel le courtier a été mandaté. La question de l’équivalence 
entre le contrat désiré par le mandat et le contrat effectivement conclu peut être l’une des 
plus épineuses en pratique. D’après la jurisprudence du Tribunal fédéral, le contrat 
principal doit être économiquement équivalent au contrat désiré par le mandant. L’identité 
juridique entre le contrat à négocier et celui effectivement mené à chef n’est pas 
nécessaire. Pour qu’il y ait équivalence économique, il faut que le résultat escompté soit 
atteint. Le but économique poursuivi par le mandat doit être reconnaissable pour le 
courtier. La question de savoir si le but économique poursuivi était reconnaissable doit 
être déterminée selon les règles de la bonne foi au regard de l’ensemble des 
circonstances et des usages commerciaux. Si le mandat conféré au courtier est général, 
sans que des conditions précises aient été posées par le mandat, il convient dans le doute 
d’admettre l’équivalence. Des différences de peu d’importance ne portent pas préjudice 
au courtier. Ainsi, une différence sans importance du prix conclu par rapport au prix 
minimal formulé à titre indicatif par le mandant ne prive pas le courtier de son salaire. La 
situation est différente si les termes du mandat conféré au courtier sont précis. En effet, 
si le courtier devait reconnaître que les exigences posées par le mandant étaient 
essentielles et constituaient une condition au versement du salaire – et non seulement 
des souhaits exprimés par le mandat – l’équivalence économique du contrat conclu sera 
plus difficile à admettre. Dans ce cas, si l’une des conditions n’est pas réalisée, le courtier 
n’a pas droit à son salaire, et ce, même dans l’hypothèse où la différence est minime et, 
partant, négligeable (CR CO I-RAYROUX, 2e éd., Bâle 2012, N°17 et 18 ad art. 413 CO ; 
ci-après : CR CO I-RAYROUX). 

CIV/01125/2019 – Décision et motifs de la décision rendue le 31 janvier 2023 20

5.5. Le Tribunal fédéral s’est prononcé dans plusieurs cas sur le critère de l’équivalence 
économique (cf. not. ATF 114 II 357, JdT 1989 I 177 ; arrêt TF 4A_153/2017 du 
29 novembre 2017 ; arrêt TF 4C.93/2006 du 14 juillet 2006).

5.6. Au cas d’espèce, le contrat de courtage du 19 avril 2017 prévoit que le mandant charge 
le courtier de rechercher des acheteurs pour les immeubles (art. 3). Le prix de ce bien est 
CHF 5’750'000.00, commission de courtage de 2% incluse + TVA et sans reprise de dette 
hypothécaire (art. 4), les frais contractuels (notaire, registre foncier, droit de mutation) 
étant à la charge de l’acheteur (art. 5). 

Les engagements du courtier sont listés à l’article 6 dudit contrat. Ainsi, le courtier 
s’engage à : 
- confectionner un dossier de vente conformément au chiffre 15 ci-après (6.1) ;
- mettre à disposition un fichier d’adresse de clients potentiels (6.2) ; 
- organiser des visiter et filtrer les potentiels « curieux » (pas de visite « surprise ») 

(6.3) ; 
- favoriser le traitement de la procédure visant à l’obtention du prêt hypothécaire lié à 

l’acquisition (6.4) ; 
- réunir les documents liés à la déclaration d’impôt sur le gain immobilier (6.5) ; 
- assurer le contact avec le notaire instrumentalisant pour l’élaboration des actes 

authentiques de transfert de la propriété (6.6). 

Sous le chiffre IV concernant la rémunération du courtier, il est indiqué que si un contrat 
de vente est conclu par l’intermédiaire du courtier, ce dernier a droit à une commission de 
2% du prix de vente, plus TVA de 8% sur le montant de la commission (art. 7), les frais 
de commercialisation (annonces, frais de voyage, téléphone, ports, photocopies) étant à 
la charge du courtier (art. 8). En outre, selon l’article 9.1, la commission est payable à la 
signature du contrat de vente notarié.  

Dans les dispositions finales, la clause 11 prévoit que si le mandat écarte un acheteur 
solvable présenté par le courtier et répondant aux conditions requises, il doit verser au 
courtier une commission de 2% du prix de vente minimal indiqué (art. 11). Il est également 
prévu que, sous le chiffre IV et ce en plus du remboursement des frais, si le mandat a des 
acheteurs intéressés qui s’adressent directement à lui et qui demande l’aide du courtier 
pour remettre les différents documents nécessaires à la vente ou effectuer les visites, 
dans ce cas la commission de courtage est due entièrement (art. 12). En outre, cette 
dernière est due, même après l’extinction du mandat, si l’acheteur est une personne qui 
a été présentée par le courtier (art. 13).  

5.7. Il ressort de la jurisprudence que, saisi d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge 
doit tout d'abord s'attacher à rechercher la réelle et commune intention des parties, le cas 
échéant empiriquement, sur la base d'indices, sans s'arrêter aux expressions ou 
dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la 
nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Pour ce faire, le juge prendra en 

CIV/01125/2019 – Décision et motifs de la décision rendue le 31 janvier 2023 21

compte non seulement la teneur des déclarations de volonté, mais aussi les circonstances 
antérieures, concomitantes et postérieures à la conclusion du contrat - en particulier le 
comportement ultérieur des parties -, en tant que ces éléments permettent de découvrir 
la volonté des parties. La recherche de la volonté réelle des parties, qualifiée 
d'interprétation subjective, repose sur l'appréciation des preuves (arrêt TF 4A_283/2017 
du 17 octobre 2017, consid. 4.2.1).

5.8. In casu, la défenderesse ne conteste pas la qualification du contrat avancé par la 
demanderesse, à savoir un contrat de courtage non exclusif conclu pour les immeubles 
sis à O.________ (PJ N°2 de la demanderesse). 

On relèvera à cet égard que le texte du contrat comporte une contradiction. En effet, 
l’entête du contrat mentionne « Contrat non exclusif » alors que l’art. 14 du contrat prévoit 
que « le courtier confirme que le présent contrat de courtage est exclusif ». Cependant, la 
demanderesse a admis que cet article comprenait une erreur (p. 150).

De plus, il apparaît que le rôle de la demanderesse – tel qu’il est défini par le contrat de 
courtage du 19 avril 2017 – est celui d’un courtier négociateur. En effet, il ressort dudit 
contrat que la demanderesse devait, en sus d’indiquer des amateurs pour l’achat des 
immeubles, organiser des visites (art. 6.3 ; PJ N°8 et 9 de la demanderesse), participer à 
la procédure d’octroi du prêt hypothécaire relatif à l’acquisition des immeubles (art. 6.4 ; 
PJ N°14 et 15 de la demanderesse), préparer la déclaration pour le gain immobilier ainsi 
qu’entrer en contact avec le notaire chargé du transfert de la propriété (art. 6.6). Ces 
tâches sont bien plus étendues que la simple indication d’un potentiel acheteur.

5.9. Le principal argument de la défenderesse relatif audit contrat de courtage pour faire 
échouer l’action de la demanderesse relève de l’interprétation du contrat de courtage, à 
savoir que celui-ci ne déploie pas ses effets dans la mesure où il n’y a pas eu de contrat 
de vente portant sur les immeubles mais un acte de cession d’actions (PJ N°101 de la 
défenderesse). Partant, il conteste principalement l’équivalence économique desdits 
contrats.

En l’espèce, le but du contrat de courtage, soit le transfert de la propriété des immeubles, 
a été atteint par la cession des actions de la défenderesse conclue le 3 novembre 2017, 
par le biais de la convention entre la dénoncée – holding qui détient les actions de la 
défenderesse – et la société U.________. Cette conclusion s’impose dans la mesure où 
la défenderesse ne semble pas avoir d’activité ; dans ses actifs, ne figurent que les 
immeubles et dans ses passifs, que les dettes hypothécaires y relatives (PJ N°101 de la 
défenderesse). Ainsi, à première vue, il semble que vendre les actions de la société 
équivaut à vendre les immeubles de cette dernière. En outre, le prix de vente de la cession 
des actions, conclue pour un montant de CHF 5'725'000.00, est peu ou prou équivalent 
au prix de vente des immeubles indiqué par Monsieur P.________ à la demanderesse, 
soit CHF 5'750'000.00 (PJ N°7 de la demanderesse ; PJ N°101 de la défenderesse). A 

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noter que les questions qui ont motivé la conclusion de la cession d’actions, au lieu de la 
vente des immeubles, ne sont pas pertinentes en l’espèce. 

On ne saurait toutefois admettre que ces deux contrats sont équivalents 
économiquement. En effet, les cocontractants de la cession des actions ne sont pas 
identiques à ceux projetés par le contrat de courtage. La défenderesse n’est pas partie au 
contrat ; elle en est l’objet. Elle est en outre restée propriétaire des immeubles (PJ N°104 
et 105 de la défenderesse). C’est la dénoncée d’instance, soit Monsieur P.________, qui 
a conclu la cession d’actions pour le compte de la dénoncée et qui a par ailleurs perçu le 
prix en contrepartie. Cet élément est essentiel pour examiner le principe d’équivalence. 
De même, à l’instar de la défenderesse, on doit admettre que si la commission était due, 
elle devrait être versée par un tiers au contrat de courtage, à savoir la société U.________. 
De plus, la volonté des parties a effectivement été d’acheter la société et non les 
immeubles pour des motifs qui leur sont propres et inconnus dans la présente procédure. 
Ainsi, tant Monsieur W.________ que Monsieur P.________ ont expliqué que le but de la 
cession d’actions était l’achat du capital-actions (p. 154, 160). Il n’est dès lors pas établi, 
dans la présente cause, que la vente immobilière se serait effectivement conclue si les 
parties ne s’étaient pas accordées sur la cession des actions de la défenderesse. 

On relèvera encore que selon la demanderesse elle-même, la vente des immeubles et la 
cession d’actions sont deux contrats différents, bien qu’elle n’ait pas pu en expliquer les 
différences (p. 150). De plus, il ressort du courriel du 10 juillet 2017 adressé par la 
demanderesse à Monsieur P.________ que la vente de la SA a été envisagée, ce que les 
mentions manuscrites sur la page 1 du contrat de courtage tendent en sus à confirmer 
(PJ N°19 de la demanderesse ; p. 150). La demanderesse n’étant toutefois pas une 
« spécialiste » des SA, cette solution semble avoir été abandonnée jusqu’à la proposition 
de Monsieur R.________ (PJ N°15 de la demanderesse). Pour ce motif, la demanderesse 
s’est limitée à faire signer à Monsieur P.________ un contrat de courtage qui ne prévoyait 
pas une cession des actions de la défenderesse. La lettre dudit contrat est d’ailleurs claire 
à cet égard : les objets sur lesquels portent le contrat sont les immeubles (art. 3.1) et non 
la défenderesse elle-même ou les actions de cette dernière (PJ N°2 de la demanderesse). 
A cela s’ajoute que lorsque la proposition d’achat de la SA a été formulée par la famille 
R.________, la demanderesse a estimé que les modalités de la vente de la SA étaient 
différentes par rapport à celles de la vente des immeubles et a demandé à Monsieur 
P.________ de lui transmettre les modalités d’un tel contrat, en les expliquant par écrit, 
sa commission devant être incluse (PJ N°18 de la demanderesse). Il s’agit dès lors bel et 
bien d’un contrat distinct. Ainsi, le contrat de courtage a été conclu en vue de vendre les 
immeubles de la défenderesse, et non les actions de cette dernière, contrairement à ce 
que prétend la demanderesse, par son mandataire.

Enfin, il convient de souligner que le contrat de courtage du 19 avril 2017 n’est pas 
exclusif. Dans ces circonstances, la demanderesse ne s’est pas assurée une commission 
puisque d’autres intermédiaires pouvaient être sollicités (CR CO I-RAYROUX, N°39 ad 

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art. 412 CO), lesquels auraient pu être plus spécialisés dans les transactions ayant pour 
objet les actions d’une SA. 

Par conséquent, la vente des immeubles telle que projetée dans le contrat de courtage 
du 19 avril 2017 et la cession d’actions qui a été conclue entre la dénoncée et la société 
U.________ le 3 novembre 2017 sont deux contrats différents et ne peuvent être qualifiés 
d’économiquement équivalents. 

6. Frais et dépens

6.1. Au vu de l’issue de la cause, il se justifie de mettre à charge de la demanderesse l’entier 
des frais judiciaires, celle-ci succombant entièrement dans ses conclusions (art. 106 
al. 1 CPC). 

6.2.
6.2.1. Pour les mêmes motifs, il convient de condamner la demanderesse à payer les frais de 

représentation de la défenderesse. 

S’agissant de la note d’honoraires du mandataire de la défenderesse, cette dernière n’est 
pas conforme à l’Ordonnance fixant le tarif des honoraires d’avocat (RSJU 188.61 ; ci-
après, l’Ordonnance) dans la mesure où elle n’indique non seulement pas le tarif horaire 
appliqué pour les opérations effectuées et facture des frais forfaitaires non prévus dans 
ladite Ordonnance. Toutefois, la note déposée entre dans la fourchette de l’art. 8 de 
l’Ordonnance (valeur litigieuse). En effet, selon cette disposition, pour une valeur litigieuse 
comprise entre CHF 100'000.00 à 300'000.00, les honoraires peuvent être compris dans 
une fourchette de CHF 7'700.00 à 34'300.00. Partant, compte tenu de la valeur litigieuse, 
de l’importance et de la nature de la cause, de même que du temps consacré par le 
mandataire à cette affaire notamment, la présente note peut être admise en l’état.

6.2.2. Dans la présente procédure, la dénoncée d’instance n’a fait qu’appuyer la position de la 
défenderesse, ne s’étant aucunement substituée à cette dernière. Dès lors, son 
intervention doit être assimilée à celle d’un intervenant accessoire (CP CPC-DEMIERRE, 
Bâle 2020, N°6ss ad art. 79 CPC) et pour ce motif, la dénoncée d’instance n’a pas droit à 
une indemnité de dépens (CP CPC-STOUDMANN, Bâle 2020, N°23 ad art. 106 CPC). En 
effet, l’intervenant accessoire n’a pas droit à des dépens, sauf dans le cas où il ne forme 
pas une communauté d’intérêts avec la partie qu’il soutient (arrêt TF 4A_480/2014 du 5 
novembre 2015, RSPC 2016 114 ; également ATF 130 III 571, consid. 6, duquel il ressort 
que le Tribunal fédéral n’accorde en général pas de dépens à la partie intervenante, sauf 
pour des motifs d’équité ; références citées in : BOHNET, CPC annoté, Neuchâtel 2022, 
N°16 ad art. 106 CPC).

Partant, la solution adoptée ci-dessus s’impose d’autant plus que la présente procédure 
a été introduite en raison du comportement de Monsieur P.________. À cet égard, il est 
renvoyé au consid. 3.8 des présents motifs. Partant, il ne se justifie pas de faire supporter 

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à la demanderesse d’éventuels dépens de la dénoncée d’instance, également pour des 
motifs d’équité (art. 107 al. 1 let. f CPC). 

Par ces motifs

LA JUGE CIVILE DU TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE

rejette

la demande du 12 juin 2019 ;

met

les frais de la procédure, fixés à CHF 8'000.00 et prélevés sur l’avance effectuée, à la charge de 
la demanderesse ;

condamne

la demanderesse à payer à la défenderesse une indemnité de dépens de CHF 17'890.00 
(débours et TVA compris) ; 

déboute

les parties du surplus éventuel de leurs conclusions ;

informe

les parties que la présente décision peut faire l'objet d'un appel dans un délai de 30 jours, dès la 
notification de sa motivation écrite. L’appel, écrit et motivé, doit être adressé à la Cour civile du 
Tribunal cantonal, Le Château, 2900 Porrentruy (la décision attaquée sera jointe).

Porrentruy, le 31 janvier 2023

Anne Kohler Lydie Montavon-Terrier
Greffière Juge civile

A notifier aux parties et à la dénoncée, par leur mandataire.