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**Case Identifier:** d649f8cf-9045-52f3-95c6-18137a4421e8
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-09-22
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 22.09.2014 C/3979/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-3979-2013_2014-09-22.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 24.09.2014. 

 
 

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/3979/2013 ACJC/1111/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 22 SEPTEMBRE 2014 

 

Entre 

Madame A.______, domiciliée ______ (VS), recourante contre un jugement rendu par 
le Tribunal des baux et loyers le 4 février 2014, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 
12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de 
domicile, 

et 

B.______, sise ______ (GE), intimée, comparant en personne. 

 

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C/3979/2013 

EN FAIT 

A. Par jugement du 4 février 2014, expédié pour notification aux parties le 10 février 
2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a condamné A.______ 
à verser à B.______ (ci-après : l'intimée ou la B.______) la somme de 1'478 fr. 80 
avec intérêt à 5% dès le 15 mars 2012 (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de 
toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 

En substance, les premiers juges ont retenu qu'A.______ était tenue d'indemniser 
la B.______ pour les dégâts causés par son chien sur les murs de l'appartement, 
étant précisé qu'il n'y avait pas lieu de procéder à un amortissement du montant dû 
en raison de l'usure normale puisque les murs avaient été endommagés jusque 
dans leur sous-couche de plâtre, ce qui constituait un usage anormal de la chose 
louée. Aucune indemnité n'était par contre due en raison des travaux de lessivage 
des murs, plafonds et boiserie et pose d'une couche d'isolation dans d'autres 
pièces, car la durée de vie des revêtements de surface des installations concernées 
était échue. 

B. a. Par acte déposé le 13 mars 2014 au greffe de la Cour de justice, A.______ (ci-
après également : la recourante) forme un recours contre ce jugement. Elle conclut 
à l'annulation du jugement et à ce que la Cour de justice dise qu'elle ne doit 
aucune indemnité à l'intimée suite à la restitution de l'appartement n° 61, situé 
dans l'immeuble sis 5, rue Camille-Martin à Genève. 

b. Dans sa réponse du 8 avril 2014 la B.______ (ci-après : B.______) conclut, 
"préalablement" à la confirmation du jugement attaqué et, "cela fait et statuant à 
nouveau" à la constatation de ce que la somme de 1'478 fr. 80 avec intérêts à 5% 
dès le 15 mars lui est due par A.______. 

Elle produit deux pièces nouvelles (pièces nos 7 et 8). 

c. Les parties ont été avisées le 22 mai 2014 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger, A.______ n'ayant pas fait usage de son droit de 
réplique. 

C. Les éléments de fait suivants ont été retenus par les juges de première instance : 

a. En date du 10 juillet 1988, la B.______, d'une part, en qualité de bailleresse, et 
les époux C.______ et A.______, d'autre part, en qualité de locataires, ont conclu 
un contrat de bail portant sur la location d'un appartement de 7 pièces au 6ème 
étage de l'immeuble sis D.______ (GE). 

b. Les époux A.______ et C.______ ont résilié le contrat de bail en date du 22 
septembre 2011 et ont restitué l'appartement le 3 janvier 2012. 

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C/3979/2013 

L'état de lieux de sortie, qui a eu lieu le 3 janvier 2012 en présence des locataires, 
comporte la mention "arraché" s'agissant des parois de toutes les pièces de l'ap-
partement, ainsi que la mention "nicotine", pour l'ensemble des pièces également. 

Il ressort des photographies produites que le chien des locataires a largement grif-
fé les murs de l'appartement, jusqu'à en arracher non seulement la peinture mais 
aussi le plâtre sous-jacent, laissant apparaître la brique à certains endroits. Par ail-
leurs, les locataires étant fumeurs, les murs étaient particulièrement jaunis par la 
nicotine. 

Sous rubrique : "Réserves : le locataire reconnaît être responsable des dégâts sui-
vants:", l'état des lieux mentionnait ce qui suit : "plusieurs pièces: rhabillage en 
plâtre des parois à faire [aux] frais du locataire sortant". 

L'état des lieux précise que les locataires autorisaient la B.______ à faire exécuter 
les réparations nécessaires et s'engageaient à lui rembourser les factures y 
relatives, sous réserve de contre-expertise suivant le devis à effectuer. 

c. Le 18 janvier 2012, la société E.______ Sàrl a établi un devis n° 20120019 pour 
différents travaux de peinture dans l'appartement anciennement occupé par les 
époux A.______ et C.______, pour un montant total, TVA comprise, de 3'118 fr. 
85. 

Les travaux consistaient d'une part dans le lessivage "fort" des murs, plafonds et 
boiseries de la cuisine, des WC et du séjour pour l'éradication de la nicotine, puis 
de la fourniture et la pose d'une couche d'isolation, pour un montant total hors 
TVA de 1'705 fr. 

D'autre part, les travaux devisés concernaient le rhabillage au plâtre et le lissage 
sur les deux parois dans le hall d'entrée ainsi que dans deux chambres, pour un 
montant hors TVA, matériel compris, de 1'368 fr. 

d. Ce devis a aussitôt été transmis à A.______ par la B.______, avec des bulletins 
de versement. 

Par courrier du 31 janvier 2012, A.______ a refusé de payer les travaux 
concernant l'éradication de la nicotine. Elle a relevé, d'une part, que cela faisait 
plus de 23 ans qu'elle-même et son époux - décédé dans l'intervalle - habitaient 
l'appartement, et d'autre part qu'ils avaient eux-mêmes dû participer aux frais de 
travaux faits lors de leur entrée dans le logement en 1988. S'agissant des autres 
travaux, elle a demandé à la bailleresse de faire parvenir le devis à son assurance 
RC, dont elle a transmis les coordonnées. 

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e. E.______ Sàrl a procédé aux travaux tels que devisés, et a établi sa facture le 16 
février 2012, pour un montant total de 3'318 fr. 85 TVA à 8% comprise, 
conformément à son devis du 18 janvier 2012. 

La B.______ a payé la facture le 15 mars 2012, tout en la transmettant à A.______ 
pour remboursement. 

f. Par courrier du 30 mars 2012, A.______ a refusé de payer la facture précitée, 
invoquant d'une part la durée du bail et d'autre part le fait que les locataires 
avaient versé une participation aux travaux de réfection de peinture lors de l'entrée 
dans l'appartement. 

Malgré des échanges de correspondances entre les parties, aucun terrain d'entente 
n'a pu être trouvé. 

g. Par demande déclarée non conciliée par-devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers le 30 avril 2013, déposée le 30 mai 2013 devant le 
Tribunal, la B.______ a conclu à ce que A.______ soit condamnée à lui verser le 
montant de 3'118 fr. 85. 

h. Dans sa réponse du 16 août 2013, A.______ s'y est opposée. Elle a invoqué la 
durée du contrat de bail ainsi que le fait que les locataires avaient, à leur entrée 
dans l'appartement en juillet 1988, participé à la réfection des boiseries, plafonds 
et papiers-peints à hauteur de 5'000 fr. A l'appui de ses affirmations, elle a produit 
un courrier de la B.______ daté du 4 juillet 1988, confirmant la participation des 
locataires aux travaux à concurrence de 5'000 fr. 

i. Lors de l'audience de débats du 4 février 2014 devant le Tribunal, chaque partie 
a persisté dans ses conclusions, précisant qu'au vu des écritures et des pièces pro-
duites, la cause était en état d'être jugée. 

La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 

D. L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après dans la mesure utile 
à la solution du litige. 

EN DROIT 

1. 1.1 Le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et provision-
nelles de première instance qui ne peuvent faire l'objet d'un appel (art. 319 let. a 
CPC). 

Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au der-
nier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

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En l'espèce, la valeur litigieuse est de 3'118 fr. 85, de sorte que la voie du recours 
est ouverte. 

1.2 Le recours a été formé en temps utile et selon la forme prescrite (art. 130, 131 
et 321 al. 1 CPC), de sorte qu'il est recevable. 

1.3 Dans le cadre d'un recours, la Cour de céans peut être saisie de griefs relevant 
de la constatation manifestement inexacte des faits et d'une violation de la loi 
(art. 320 CPC).  

Les conclusions, allégations de faits et preuves nouvelles sont irrecevables 
(art. 326 al. 1 CPC). En l'espèce, les pièces 7 et 8 déposées par l'intimée sont nou-
velles et doivent par conséquent être déclarées irrecevables. 

2. 2.1 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un 
usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Lors de la restitution, le bailleur 
doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts 
dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO).  

Il appartient ainsi au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure 
normale de la chose. L'usure normale de la chose est fonction de sa destination et 
s'apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des instal-
lations, même s'il reste possible d'apporter des preuves concrètes. Il s'ensuit que le 
locataire doit supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un 
défaut dû à l'usage anormal de la chose louée; il ne répond cependant pas de la va-
leur à neuf de l'installation, mais de sa valeur actuelle compte tenu de la dépré-
ciation de la chose due à l'écoulement du temps, le fardeau de la preuve incom-
bant au bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4A_557/2012 du 7 janvier 2013 
consid. 2.2; 4C.261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1, in SJ 2007 I p. 365; 
sur l'usage de la tabelle : cf. également 4C.131/1995 du 15 novembre 1995 
consid. 2, in SJ 1996 p. 322). 

Le principe de l'amortissement des installations s'applique à toutes les installations 
de la chose louée (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 810; 
BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire, 
2011, ad art. 267-267a, n. 24). A titre d'exemple, selon la jurisprudence, les murs 
avaient en 2006 une durée de vie de 10 ans et les vitrages de 30 ans. Pour le gros 
œuvre, comme la maçonnerie, il convient de compter une durée de 40 à 100 ans 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.2.11). 

LACHAT cite notamment le cas de papiers peints crayonnés par les enfants, ce qui 
constitue un usage anormal et qui donne lieu au versement au bailleur d'une 
indemnité tenant compte du degré de vétusté des papiers peints (LACHAT, op. cit., 
p. 809; cf. également l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_557/2012 du 7 janvier 2013 
concernant des griffures sur un parquet). 

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2.2 La recourante fait valoir en premier lieu que l'intimée n'a pas prouvé son dom-
mage, dans la mesure où le montant qu'elle a été condamnée à payer comprend, 
selon la facture de l'entreprise E.______ Sàrl (pièce 6 intimée), tant le rhabillage 
au plâtre que le lissage sur deux parois; or, cette dernière rubrique est inclue dans 
les travaux de peinture ordinaire. 

A cet égard le Tribunal a retenu, conformément à la facture présentée par l'entre-
prise de peinture, que le lissage était une opération liée au rhabillage au plâtre des 
murs. La recourante n'explique nullement en quoi cette appréciation des faits 
serait manifestement inexacte au sens de l'art. 320 CPC. La solution retenue par le 
Tribunal sur ce point est au demeurant confirmée par le fait que les travaux de 
peinture mentionnés dans la même facture, qui n'ont pas été mis à charge de la 
recourante, ne comprenaient aucune opération de lissage.  

Le premier grief de la recourante est par conséquent infondé. 

2.3 La recourante reproche en second lieu au Tribunal de ne pas avoir pris en 
compte la durée de vie de la couche de plâtre se trouvant sous la couche de pein-
ture sur les murs concernés. Cette couche ("enduit brut") avait une durée de vie de 
25 ans de sorte que, compte tenu de la durée du bail (23 ans et demi), seul 
1,5/23ème du coût de la réfection de cette couche de plâtre pouvait être demandé à 
la recourante, soit un montant de 64 fr. 40 (1'140 fr. /. 25 x 1,5). 

L'intimée fait quant à elle valoir que ses prétentions portent sur des dégâts causés 
à des éléments structurels du bâtiment (galandages) qui, de par leur nature, ne su-
bissent aucune usure en raison de l'écoulement du temps. 

Le Tribunal a estimé qu'il n'y avait pas lieu de procéder à un amortissement sur 
l'indemnité due en relation avec la réfection des plâtres au motif que ce n'est que 
si la réparation est impossible ou si son coût est disproportionné que le locataire 
ne répond pas de la valeur à neuf de l'installation, mais de sa valeur actuelle 
compte tenu de la dépréciation de la chose due à l'écoulement du temps. En l'es-
pèce, selon le Tribunal, un usage normal de la chose louée, même pendant des dé-
cennies, ne pouvait pas conduire à un arrachage de la sous-couche plâtrée, raison 
pour laquelle il n'y avait pas lieu de tenir compte de la durée du bail (jugement, 
p. 6 et 7).  

La Cour constate cependant qu'une telle restriction ne résulte pas de la juris-
prudence du Tribunal fédéral. En effet, seuls les frais de réfection dus à un usage 
anormal peuvent être mis à charge des locataires; par conséquent, le fait qu'un 
usage normal n'aurait pas été susceptible de provoquer un arrachage de la sous-
couche plâtrée n'est pas une raison pour refuser la réduction de l'indemnité du fait 
de la dépréciation résultant de l'écoulement du temps.  

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Quant à l'allégation de l'intimée selon lequel les dégâts porteraient sur des "élé-
ments structurels du bâtiment", comme des galandages, la Cour constate qu'elle ne 
trouve aucun point d'appui dans le dossier; la facture mentionne un rhabillage au 
plâtre et non le changement d'un "élément structurel", à supposer, ce qui n'est pas 
établi, qu'un galandage puisse être considéré comme un "élément structurel du bâ-
timent".  

Quoi qu'il en soit, il résulte de la doctrine et de la jurisprudence précitées que le 
principe de l'amortissement pour tenir compte de la vétusté vaut pour toutes les 
installations de l'objet loué; des éléments tels que murs et gros œuvre subissent 
également une usure due au temps.  

Il faut par conséquent considérer que le cas d'espèce, concernant des griffures 
faites sur un mur par un chien, est comparable, dans son principe, à ceux, précités, 
de la tapisserie crayonnée par les enfants ou du parquet affecté de griffures, pour 
lesquels il convient de procéder à une réduction de l'indemnité.  

L'intimée doit ainsi être indemnisée de manière à être replacée dans la situation 
qui serait la sienne, après 23,5 ans de bail, si la sous-couche plâtrée n'avait pas été 
arrachée de manière contraire à un usage normal. 

Il convient par conséquent de déterminer quelle est la durée de vie de la sous-
couche plâtrée endommagée en l'espèce. Celle-ci ne saurait être fixée à 25 ans, 
soit la durée de vie d'un "enduit brut" comme le propose la locataire en se référant 
au chiffre 5 des "travaux de menuiserie, plâtrerie et tapisserie" relatifs aux murs 
de la Table de longévité des installations commune aux associations de bailleurs 
et de locataires. En effet, l'enduit en question a trait au revêtement de surface du 
mur, alors que les griffures ont endommagé le plâtre même du mur. Une durée de 
40 ans, soit la durée de vie minimum à prendre en compte pour la maçonnerie, 
selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, paraît adéquate en l'espèce. 

Dans la mesure où l'appartement a été rénové juste avant le début du bail, et que 
celui-ci a duré environ 23,5 ans (de juillet 1988 à janvier 2012), l'indemnité due 
par la locataire doit être réduite de 58,75% (23,5 x 100 : 40). Le montant dû par la 
recourante est ainsi de 610 fr. soit 41,25% de 1'478 fr. 80. 

Le jugement entrepris sera par conséquent annulé et la recourante condamnée à 
payer ce dernier montant. Les intérêts de retards courront dès le 15 mars 2012, 
date arrêtée par le Tribunal, qui n'a pas été contestée. 

2.4 La recourante fait encore valoir qu'aucun montant n'est exigible de sa part au 
motif qu'elle s'est acquittée de 5'000 fr. pour des travaux de peinture lors de son 
entrée dans les lieux. 

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La participation éventuelle du locataire à des travaux de réfection en début de bail 
ne constitue cependant pas un élément pertinent dont il doit être tenu compte dans 
l'application de l'art. 267 al. 1 CO. Au demeurant, comme le Tribunal l'a souligné 
à juste titre, une telle participation n'est pas inhabituelle dans les sociétés coopé-
ratives dont il est notoire qu'elles offrent à leurs sociétaires de loyers particu-
lièrement attractifs, de sorte que l'effort du locataire au moment de l'entrée dans le 
logement a probablement été compensé par des conditions financières intéres-
santes par la suite. 

3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF139 III 182). 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable le recours interjeté le 13 mars 2014 par A.______ contre le jugement 
JTBL/134/2014 rendu le 4 février 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/3979/2013-3 OSD. 

Au fond : 

Annule le chiffre 1 du dispositif de ce jugement. 

Cela fait et statuant à nouveau : 

Condamne A.______ à verser à la B.______ la somme de 610 fr. avec intérêt à 5% l'an 
dès le 15 mars 2012. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Pierre DAUDIN et 
Monsieur Alain MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les 

autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les arts. 113 à 119 et 90 

ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la 

notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que 

si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer 

les deux recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.