# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ebd0554a-a0d9-5366-84c4-79226b0888a6
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-10-25
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 25.10.2011  VB.2011.00348
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2011-00348_2011-10-25.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2011.00348	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 25.10.2011
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Inventarentlassung/Baubewilligung

	
Inventarentlassung und Baubewilligung: Schutzwürdigkeit, Situationswert, Gutachten, Kognition.

Obwohl das Vorhandensein genügender Originalsubstanz in erster Linie für die Frage der Zeugenschaft massgebend ist, stellt es überdies auch einen Aspekt dar, den es im Rahmen der anschliessenden Interessenabwägung zu berücksichtigen gilt (E. 3.2.3). 

Bestehen - wie vorliegend - begründete Zweifel an der richtigen gutachterlichen Beurteilung einer Sachfrage, drängt sich in der Regel die Einholung einer Oberexpertise auf (E. 3.3.3). Indem die Vorinstanz dem Gebäude entgegen dem von der Stadt eingeholten Gutachten und ohne eingehende Sachverhaltsabklärung die wirtschaftliche Zeugenschaft abgesprochen hat, verletzte sie die Untersuchungsmaxime (E. 3.3.5). 

Da sich der Stadtrat weder im Inventarentlassungsbeschluss noch im Rekursverfahren zum Situationswert des Gebäudes explizit geäussert hat, kann er sich nicht auf seinen autonomen Beurteilungsspielraum berufen und ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, die Schutzwürdigkeit des Objekts mit voller Kognition zu überprüfen (E. 3.4.1 f.). Aufgrund der bei der Beurteilung der Frage geübten Zurückhaltung beruht der Rekursentscheid daher auf einer ungenügenden Sachverhaltsfeststellung (E. 3.4.4). Der Entscheid ist hinsichtlich der Inventarentlassung aufzuheben und die Sache zur weiteren Untersuchung des Sachverhalts, insbesondere zur Einholung eines Obergutachtens, an die Vorinstanz zurückzuweisen (E. 4).

Teilweise Gutheissung und Rückweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEGRÜNDUNG
DENKMALPFLEGE
GUTACHTEN
INVENTARENTLASSUNG
KOGNITIONSUNTERSCHREITUNG
SACHVERHALTSABKLÄRUNG
SCHUTZWÜRDIGKEIT
SITUATIONSWERT
SUBSTANZERHALTUNG
ZEUGENSCHAFT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 20 Abs. I lit. b VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2011.00348

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 25. Oktober 2011

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,
Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber Robert Lauko.   

 

 

 

In Sachen

 

 

Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

1.    C AG, vertreten durch RA D, 

 

2.    Stadtrat Uster, 

 

3.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

 

betreffend
Inventarentlassung/Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 14. September 2010 entliess der
Stadtrat Uster das Wohn- und Geschäftshaus Assek.-Nr. 01 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in Uster aus dem kommunalen
Inventar der schützenswerten Bauten und bewilligte der C AG den Abbruch
des Gebäudes sowie die Errichtung eines neuen Wohn- und Geschäftshauses.
Gleichzeitig wurde für das Neubauvorhaben die Bewilligung der Baudirektion
Kanton Zürich vom 26. Juli 2010 in Bezug auf den überkommunalen
Ortsbildschutz eröffnet.

II.  

Die hiergegen von der Zürcherischen Vereinigung für
Heimatschutz (ZVH) erhobenen Rekurse wies das Baurekursgericht nach
Durchführung eines Delegationsaugenscheins mit Entscheid vom 13. April
2011 ab, soweit es auf sie eintrat.

III.  

Mit Beschwerde vom 30. Mai 2011 beantragte die ZVH
dem Verwaltungsgericht, den Beschluss vom 14. September 2010 aufzuheben
und festzustellen, dass es sich beim Gebäude Assek.-Nr. 01 um ein
Schutzobjekt handle; demgemäss sei die Sache zur Festsetzung der erforderlichen
Schutzmassnahmen an den Stadtrat Uster zurückzuweisen. Eventuell sei die Sache
zur materiellen Behandlung des Rekurses gegen die Baubewilligung vom
14. September 2010 und gegen die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung vom
26. Juli 2010 an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. 

Am 15. Juni 2011 nahm das Baurekursgericht zur
Beschwerde Stellung und beantragte ihre Abweisung. Denselben Antrag stellte die
Baudirektion Kanton Zürich am 23. Juni 2011. 

Die C AG und der Stadtrat Uster schlossen am 03. bzw.
26. August 2011 auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. 

In ihren Stellungnahmen vom 22. September bzw.
11. Oktober 2011 hielten die ZVH wie auch die C AG an ihren Anträgen
fest.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Nach Feststellung der Vorinstanz handelt es sich beim
streitbetroffenen Gebäudekomplex um ein in der Kernzone K3 gelegenes Wohn- und
Geschäftshaus, bestehend aus drei zusammengebauten Gebäudeteilen (siehe
Rekursentscheid E. 4.1). Traufständig zur F-Strasse steht ein
dreigeschossiges Wohnhaus mit Ladengeschäft und einem eingeschossigen Anbau mit
Terrasse an der Nordostecke der gegen den G-Bach gerichteten Giebelfassade.
Westlich angebaut ist ein ebenfalls dreigeschossiges Wohnhaus, dessen
nordöstliche Giebelfassade direkt an den G-Bach anschliesst. Ein
zweigeschossiger Ökonomieanbau bildet den westlichen Abschluss des
Gebäudekomplexes. Das Gebäude wird als H bezeichnet, soll doch an diesem Ort
noch bis ca. 1921 geschmiedet worden sein. 

Das Objekt befindet sich im Perimeter des inventarisierten
Ortsbildes von regionaler Bedeutung Uster. Uster ist gemäss Bundesinventar der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) zugleich als Ortsbild von
nationaler Bedeutung eingestuft, wobei das streitbetroffene Gebäude in einem
Gebiet mit Erhaltungsziel A liegt. Letzteres besteht gemäss den Erläuterungen
zum ISOS unter anderem in der integralen Erhaltung sämtlicher Bauten und Anlageteile
sowie in einem Verbot von Neubauten; als geeignete Massnahme seien
Schutzmassnahmen für Einzelbauten vorzusehen.

2.
 

Die Beschwerdeführerin hält die Entlassung des Wohn- und
Geschäftshauses Assek.-Nr. 01 für unzulässig. Dieses weise einen hohen
denkmalpflegerischen Eigenwert auf. Die Würdigung der Vorinstanz, wonach das
Gebäude entgegen dem Gutachten von I keine Zeugenschaft für eine
wirtschaftliche Epoche ablegen könne, sei rechtsverletzend. Nachdem sie das vom
Beschwerdegegner 2 eingeholte Gutachten für die Beurteilung der Zeugenschaft
für unbrauchbar gehalten habe, habe sich die nicht über die nötigen Kenntnisse
verfügende Vorinstanz auf ihre eigene Meinung abgestützt, anstatt ein weiteres
Fachgutachten einzuholen. Der kurze und unvorbereitete Delegationsaugenschein
habe aber nur eine sehr oberflächliche Beurteilung des Objekts ermöglicht.
Ferner habe die Vorinstanz über die unter den Parteien nicht streitige Frage
der Zeugeneigenschaft entschieden, ohne diesen Gelegenheit zur vorgängigen
Stellungnahme einzuräumen. Damit habe sie das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführerin verletzt und sich unzulässigerweise über die (vertretbaren)
Einschätzungen des Gutachters sowie des Beschwerdegegners 2 hinweggesetzt.
Richtigerweise handle es sich beim streitbetroffenen Gebäude um einen Zeugen
der Zeit des Übergangs vom Markt- zum Industrieort, mithin einer bestimmten
wirtschaftlichen Epoche. Dem Objekt komme auch ein hoher Situations- und
Ensemblewert zu. Vom Gebäude sei ausserdem genügend originale Bau- und
Kernsubstanz für eine Unterschutzstellung erhalten.

3.
 

3.1 Gemäss dem
Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) muss ein
Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften
oder Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis werden diese beiden
Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl.
Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen
2008, S. 139). Nach der Rechtsprechung hat bei der Prüfung der Frage, ob
ein Objekt Schutz verdient, eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien
abgestützte Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen,
geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
mitberücksichtigt (VGr, 3. September 2009, VB.2009.00219, E. 3.3; BGE
118 Ia 384 E. 5a). Die Schutzwürdigkeit kann sich auch aus dem
Zusammenspiel von Eigenwert und dem Situationswert eines Objekts ergeben (VGr,
19. Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3; vgl. RB 1997 Nr. 73). 

Bei der Anwendung von § 203
Abs. 1 lit. c PBG hat die verfügende Behörde zunächst die darin
enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und obliegt ihr als Teil der
Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des
infrage stehenden Objekts, wozu nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von
Fachgremien einzuholen sind. Anschliessend hat die Behörde zu prüfen, ob die
denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder
zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der
Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten
und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7
Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).
Der für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde kommt eine besondere
Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und
Ermessensbetätigung zu, deren Handhabung die Rechtsmittel-instanzen nicht frei
überprüfen können (RB 1982 Nr. 37). Das
Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG von vornherein
eingeschränkten Kognition hat deshalb namentlich zu prüfen, ob die für die
Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen
Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (VGr,
5. Februar 2009, BEZ 2009 Nr. 23 = VB.2008.00481, E. 2.1).

3.2
 

3.2.1
In seinem Inventarentlassungsbeschluss vom 14. September 2010 stützte
sich der Beschwerdegegner 2 auf die Schutzempfehlung des Gutachters I. Danach
sei die Baugruppe an der F-Strasse 03 in Uster Teil der kleingewerblich
genutzten Bebauung entlang des G-Bachs, zu der neben der Schmiede eine Gerbe
und eine Posamenterei gehört haben. Der in Etappen über mehrere Jahrhunderte
entstandene Gebäudekomplex sei exemplarisch für die kleingewerbliche Struktur
mit zusammengebauten Gebäudeteilen. Der östliche Teil gehöre gleichzeitig zur
Bebauung an der F-Strasse mit dreigeschossigen, traufständigen und in kleinen
Abständen stehenden Gebäuden. Innerhalb dieser baulichen Umgebung stelle das
Inventarobjekt einen wichtigen Zeugen einer wirtschaftlichen Epoche dar und
präge die Siedlung mit. Nach tiefgreifenden Umbauten und Sanierungen sei jedoch
wenig originale Bausubstanz vorhanden. Darum sei ein Ersatzbau möglich, wobei
das Volumen an der F-Strasse mit Geschossigkeit und Traufe, die Abstände zu
Strasse und G-Bach und der Durchgang entlang des Bachs gewahrt bleiben sollen.

3.2.2
Die Vorinstanz hält das Ergebnis der Inventarentlassung für richtig, ihre
Begründung jedoch für verfehlt (Rekursentscheid E. 4.4.2): Es sei ein
Widerspruch in sich, das Gebäude als wichtigen Zeugen im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG zu bezeichnen und gleichzeitig festzustellen, dass
zu wenig Originalsubstanz vorhanden sei, womit der Zeuge beseitigt werden
könne. Die Qualifikation eines Gebäudes als wichtiger Zeuge schliesse dessen Abbruch
aus. 

3.2.3
Diese Erwägung erweist sich als unpräzis. Zwar trifft es vom Grundsatz her
zu, dass von einem Gebäude ein gewisses Mass an Originalsubstanz vorhanden sein
muss, damit es überhaupt als wichtiger Zeuge einer Epoche und damit als
Schutzobjekt nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG infrage kommt.
Allerdings schliesst die Qualifikation als wichtiger Zeuge den Abbruch des
Objekts nicht zwangsläufig aus, bedarf es doch für dessen Unterschutzstellung
einer umfassenden Interessenabwägung, bei welcher das öffentliche
Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als
entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Nur wenn sich die Unterschutzstellung
des Gebäudes im konkreten Fall als verhältnismässig erweist, darf sie
angeordnet werden. Obwohl das Vorhandensein genügender Originalsubstanz in
erster Linie für die Frage der Zeugenschaft massgebend ist, stellt es überdies
auch einen Aspekt dar, den es im Rahmen der anschliessenden Interessenabwägung
zu berücksichtigen gilt. Je mehr originale Bausubstanz vom wichtigen Zeugen
erhalten ist, desto grösser wird in der Regel das öffentliche Interesse an
einer Unterschutzstellung sein. 

3.2.4
Vor diesem Hintergrund ist die Schutzempfehlung des Gutachters dahin zu
verstehen, dass dieser dem Gebäude trotz geringer Originalsubstanz noch eine
wichtige Zeugenschaft attestiert, eine Unterschutzstellung jedoch mit Blick auf
die tiefgreifenden Umbauten und Sanierungen ablehnt.

3.3
 

3.3.1
Wenn die Vorinstanz weiter davon ausgeht, das über sehr lange Zeit in
mehreren Etappen erstellte, veränderte und vielfältig genutzte Gebäude lege
über keine bestimmte wirtschaftliche Epoche Zeugnis ab, weil aus heutiger Sicht
nicht mehr viel auf die ehemalige Schmitte bzw. die kleingewerbliche Nutzung
schliessen lasse, weicht sie in ihrer Tatsachenfeststellung von der
gutachterlichen Einschätzung des Zeugenwerts ab. Dass sich der Rekursentscheid
im Ergebnis an die Empfehlung des Gutachtens hält und gegen eine
Unterschutzstellung ausspricht (vgl. Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom
15. Juni 2011, S. 2), ändert hieran nichts, zumal die Vorinstanz für
ihre rechtliche Würdigung einen Sachverhalt zugrunde legt, welcher nicht der
gutachterlichen Feststellung entspricht.

3.3.2
Von Gutachten, die durch die zuständige Behörde eingeholt wurden, soll beim
Rechtsmittelentscheid nicht ohne triftige Gründe abgewichen werden. Besteht
kein Anlass, an der Unab­hängigkeit und Sachkunde der beauftragten Fachpersonen
zu zweifeln, so ist namentlich von den tatsächlichen Feststellungen des
Gutachtens nur dann abzuweichen, wenn dieses nicht klar begründet ist oder wenn
es Irrtümer, Lücken oder Widersprüche aufweist (vgl. VGr, 4. Mai 2005,
VB.2005.00009, E. 2.1; 23. Januar 2003, VB.2002.00351, E. 4b).
Ein solcher Fall liegt hier vor. Gemäss der Schutzempfehlung des Gutachters,
die auf einem summarischen historischen Abriss und einer kurzen Bestandesaufnahme
der einzelnen Gebäudeteile basiert, sei das Gebäude Zeuge einer wirtschaftlichen
Epoche. Um welche Epoche es sich dabei handeln soll, präzisiert das Gutachten
nicht. Die unsubstanziierte Behauptung, der über mehrere Jahrhunderte
entstandene Gebäudekomplex sei exemplarisch für die kleingewerbliche Struktur
mit zusammengebauten Gebäudeteilen, ist nicht geeignet, um eine wichtige
Zeugenschaft für eine wirtschaftliche Epoche zu begründen. Nicht näher
ausgeführt wird im Gutachten zudem, weshalb das Gebäude trotz prägender Wirkung
auf die Siedlung nicht erhaltenswert sei (vgl. unten E. 3.4.1).

3.3.3
Bestehen – wie vorliegend – begründete Zweifel an der richtigen
gutachterlichen Beurteilung einer Sachfrage, drängt sich in der Regel die
Einholung einer Oberexpertise auf (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 25).
Vom Beizug eines Obergutachters ist abzusehen, wenn sich die Unklarheiten durch
ein Ergänzungsgutachten oder eine persönliche Befragung des Sachverständigen
aufhellen lassen oder wenn die Rekursinstanz dank ihres Fachwissens und des liquiden
Sachverhalts den Zweifel sofort beseitigen kann (Kölz/Bosshard/Röhl, § 7
N. 24 f.).  

3.3.4
Nach Ansicht der Vorinstanz ist die Geschichte des Hauses schon aufgrund
der vorhandenen Unterlagen nur bruchstückhaft bekannt und kann noch weniger –
insbesondere von nicht fachspezifisch ausgebildetem Publikum – am Haus selbst
erkannt oder nachvollzogen werden (Rekursentscheid E. 4.4.2). Mit dieser
Aussage gesteht die Vorinstanz ein, dass die Geschichte des Gebäudes aufgrund
der bisherigen Untersuchungen nur unzureichend dokumentiert ist. Somit lässt
sich nicht von vornherein ausschliessen, dass eine vertiefte Untersuchung
wichtige, für eine allfällige wirtschaftliche oder sonstige Zeugenschaft
entscheidende Fakten zutage fördern könnte. Wohl müssen die Zeichen für die jeweilige Entwicklungs- und Nutzungsphase am Gebäude
selbst oder an seiner Umgebung ablesbar sein, damit sie zu dessen
Schutzwürdigkeit beitragen (VGr, 20. Dezember 2007, VB.2007.00366,
E. 4.8). Doch können aus anderen Quellen gewonnene Erkenntnisse hilfreich
sein für eine gezielte Untersuchung der Bausubstanz auf allfällige
Zeugenmerkmale. 

Dass
das streitbetroffene Objekt über hinreichende Anhaltspunkte verfügt, um als
wichtiger Zeuge einer Epoche zu gelten, wurde mit dem Gutachten weder schlüssig
be- noch widerlegt. Insbesondere weist der Gutachter seine Behauptung,
tiefgreifende Umbauten und Sanierungen hätten zum weitgehenden Verlust der
originalen Bausubstanz geführt, nicht im Einzelnen nach. Der erläuternde
Bericht beschränkt sich auf eine kurze Beschreibung der Gebäudeteile ohne
Angabe, welche davon noch original sind. Eine eingehende Beschreibung der
Bausubstanz wäre aber umso mehr zu erwarten gewesen, als derselbe Gutachter im
Inventareintrag vom Dezember 2005 den originalen Bestand des Gebäudes noch als
"erhaltenswert" (4 von 6 Punkten) und dessen baulichen Zustand als
"bedeutend, gut" (5 von 6 Punkten) eingestuft hatte. Die
Fotodokumentation auf S. 9 ff. des Gutachtens und der von der
Vorinstanz durchgeführte Delegationsaugenschein können eine fachmännische
Untersuchung des Gebäudes nicht ersetzen. Damit ist die Tatsachenlage zum gegenwärtigen
Zeitpunkt nicht genügend erforscht, um eine abschliessende denkmalschutzrechtliche
Würdigung des Objekts vornehmen zu können.

3.3.5
Indem die Vorinstanz dem Gebäude entgegen dem Gutachten und ohne eingehende
Sachverhaltsabklärung die wirtschaftliche Zeugenschaft abgesprochen hat,
verletzte sie die im Rekursverfahren geltende Untersuchungsmaxime
(Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 12). Zugleich missachtete sie das rechtliche
Gehör der Beschwerdeführerin, welche zu der im erstinstanzlichen Verfahren noch
unbestrittenen Frage der wirtschaftlichen Zeugenschaft des Gebäudes hätte
vorgängig angehört werden müssen (RB 1982 Nr. 6;
BGE 114 Ia 97 E. 2a). Denn trotz offensichtlicher Mängel des
Gutachtens war es der Beschwerdeführerin nicht zuzumuten, sich bereits in der
Rekursschrift vorsorglich zum Problem der zu bezeugenden Epoche zu äussern und
dadurch möglicherweise Zweifel am eigenen Standpunkt zu wecken.

3.4
 

3.4.1
Über den Situationswert der Immobilie äussert sich der Beschwerdegegner 2
im Inventarentlassungsbeschluss nicht explizit und beschränkt sich auf die
Wiedergabe der gutachterlichen Schutzempfehlung (siehe oben E. 3.2.1). In
seiner Rekursvernehmlassung ad Ziff. III.A.11 bemerkte der
Beschwerdegegner 2 lediglich, dass der Situations- und Ensemblewert gemäss
Inventarblatt nur mit dem Prädikat "gut" eingestuft worden sei und
das Gebäude in Würdigung der intensiven Auseinandersetzung mit dem fraglichen
Ortsbild (hinsichtlich des geplanten Ersatzbaus) aus dem Inventar entlassen
werden könne. Weshalb das gemäss Inventarblatt einen bedeutenden Stellenwert aufweisende
und als erhaltenswert eingestufte Objekt (Schutzziel: Objektschutz nach
§ 203 PBG; Erhalten der Kubatur mit Fassaden, Dachflächen und mit der zum
G-Bach offenen Galerie) nicht in seiner Substanz zu schützen sei, begründet
der Beschwerdegegner 2 weder im Rekurs- noch im Beschwerdeverfahren. Seine
Ausführungen betreffen zum grössten Teil die Verträglichkeit des Ersatzbaus mit
dem Ortsbild von Uster. Unerörtert bleibt auch die Tatsache, dass das Gebäude
als Teil eines Ortsbilds von nationaler Bedeutung mit Erhaltungsziel A gemäss
ISOS mittels Einzelschutzmassnahme in seiner Substanz zu erhalten sei (siehe
oben E. 1). Im Übrigen missversteht der Beschwerdegegner 2 den
Rekursentscheid, soweit er annimmt, ein Objekt sei nur dann schutzwürdig, wenn
ihm zugleich Zeugeneigenschaft wie auch eine ortsprägende Wirkung zukomme
(siehe Beschwerdeantwort vom 26. August 2011 ad Ziff. II.A.9.a+b). 

Mit
der Begründung des Beschwerdegegners 2 wird mithin nicht nachvollziehbar, dass
er seinen Entscheid nach objektiven Kriterien und unter Berücksichtigung aller
massgeblichen Sachumstände gefällt hat. Unter dem Eindruck der
anderslautenden kommunalen, regionalen und nationalen Inventareinträge hätte
der Stadtrat für eine Inventarentlassung aber insbesondere aufzeigen müssen,
dass vom Gebäude in seiner bestehenden Bausubstanz und Erscheinung (Fassaden,
Fenster, Dachflächen usw.) keine prägende Wirkung auf das Ortsbild ausgeht und
planerische Schutzmassnahmen zum Ortsbildschutz ausreichen (vgl. RB 1997
Nr. 73 E. 2). 

3.4.2
Hat der Stadtrat die Inventarentlassung in dieser Weise unzureichend
begründet, so kann er sich nicht auf seinen autonomen Beurteilungsspielraum
berufen und ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet,
die Schutzwürdigkeit des Objekts im Licht der erhobenen Rügen uneingeschränkt,
das heisst unter Einsatz ihrer vollen Kognition, zu überprüfen; andernfalls
muss sie sich eine Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom
18. April 1999 verletzende Unterschreitung ihrer Überprüfungsbefugnis
vorwerfen lassen (vgl. VGr, 1. November 2006,
BEZ 2006 Nr. 55 = VB.2006.00026, E. 3.3).

3.4.3
Die Vorinstanz geht in E. 4.5.4 des Rekursentscheids nach einer Kritik
an der Begründung des Beschwerdegegners 2 davon aus, dieser sei mit den
Verhältnissen vor Ort bestens vertraut und habe sich mit dem Ortsbild und der
Rolle des Inventarobjekts eingehend auseinandergesetzt. Zudem habe die
Stadtbildkommission im Jahr 2009 Grundsätze für die bauliche Gestaltung entlang
des G-Bachs erarbeitet. Auch dies lasse erkennen, dass sich die Behörden über
die Bedeutung und den Charakter des Gebiets im Klaren seien. Schliesslich habe
die Baubehörde berücksichtigt, dass das Inventarobjekt in der Kernzone und im
Bereich eines Ortsbildes von überkommunaler Bedeutung liege. Daraus ergebe
sich, dass die Baubehörde über die Inventarentlassung in Kenntnis des
relevanten Sachverhalts entschieden habe, weshalb sich eine Rückweisung zur
erneuten Beurteilung erübrige. Sodann hält die Vorinstanz fest, dass der
Entscheid des Beschwerdegegners 2 vertretbar sei, und führt dies im
Wesentlichen auf eine begrenzte Einsehbarkeit und Ausstrahlungskraft des
Gebäudes zurück.

3.4.4
Entgegen der vorinstanzlichen Vernehmlassung vom 15. Juni 2011,
S. 3, lassen diese Ausführungen nicht erkennen, dass die Vorinstanz die
Prüfung des Situationswerts mit voller Kognition vorgenommen hätte.
Insbesondere der Hinweis auf die Ortskenntnis des Beschwerdegegners 2 und der
Ausdruck "vertretbar" zeigen auf, dass das Baurekursgericht bei der
Frage Zurückhaltung übte. Hierfür spricht auch die Tatsache, dass es am
1. März 2010 lediglich einen Delegationsaugenschein durchführte, womit
sich nur die Referentin und der Gerichtsschreiber ein
ausreichendes Bild von der Örtlichkeit machen konnten. Eine nachvollziehbare
Ermessensbetätigung setzt aber die Kenntnis der massgeblichen Sachumstände
voraus, bei der Beurteilung des Situationswerts eines Schutzobjekts also insbesondere
seiner baulichen Umgebung (VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55 =
VB.2006.00026, E. 3.4); 

4.

4.1 Der Rekursentscheid beruht somit zum einen auf einer
ungenügenden Sachverhaltsfeststellung; zum anderen hat die Vorinstanz die ihr
zukommende Kognition unterschritten. Der Rekursentscheid ist somit hinsichtlich
der Inventarentlassung aufzuheben.

4.2

Hebt das Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung
auf, so entscheidet es selbst (§ 63 Abs. 1 VRG) oder es weist die
Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurück, so insbesondere dann,
wenn der Tatbestand ungenügend festgestellt worden ist (§ 64 Abs. 1
VRG).

Hier ist eine Rückweisung zur
weiteren Untersuchung des Sachverhalts, insbesondere zur Einholung eines Obergutachtens
über die Schutzwürdigkeit des streitbetroffenen Gebäudes, unumgänglich. Das
Verwaltungsgericht könnte zwar die ungenügende Sachverhaltsfeststellung
nachholen (vgl. VGr, 4. Mai 2011, VB.2009.00608); eine eigene Ermessensausübung,
wie sie hier aufgrund der ungenügenden Ermessensbetätigung des Stadtrats
geboten ist, steht dem Verwaltungsgericht gemäss § 50 VRG jedoch nicht zu.
Die Akten sind deshalb unter teilweiser Gutheissung der Beschwerde zur Prüfung
der Schutzwürdigkeit des Wohn- und Geschäftshauses Assek.-Nr. 01 im Sinn
von § 203 Abs. 1 lit. c PBG an das unter den gegebenen Umständen
über volle Kognition verfügende Baurekursgericht zurückzuweisen. 

5.

Bei diesem Ergebnis ist auf den
Eventualantrag betreffend Nichteintreten auf den Rekurs gegen den Ersatzneubau
nicht einzugehen. Nur und erst wenn feststeht, dass das Gebäude aus dem
Inventar zu entlassen ist, eröffnet sich die Möglichkeit zur Realisierung des Ersatzbaus.
In diesem Fall wird der Beschwerdeführerin auch insoweit der Beschwerdeweg an
das Verwaltungsgericht offenstehen und ihr eine erneute Anfechtung des
vorliegend angefochtenen Rekursentscheids möglich sein.

6.

Da die Beschwerdeführerin mit
ihrem Hauptantrag gegen die vom Beschwerdegegner 2 offensichtlich mangelhaft
begründete Inventarentlassung nur teilweise durchdringt, rechtfertigt es sich,
die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdegegner 2 je zur
Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG; vgl. Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 13 N. 21). Über die Verlegung der Rekurskosten wird das
Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang zu entscheiden haben. Entsprechend dem
Verursacherprinzip hat der Beschwerdegegner 2 die Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren
zu entschädigen (vgl. § 17 Abs. 2 lit. b VRG;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 33). Angesichts
des teilweisen Obsiegens ist eine reduzierte Parteientschädigung von
Fr. 1'500.- angemessen.

7.

Im Rahmen der
Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt,
der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erfüllt sind (BGE 133 II 409
E. 1.2, S. 412 unten).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Rekursentscheid vom 13. April 2011,
soweit damit der Rekurs im Verfahren  G-Nr. R3.2010.00151 abgewiesen wurde,
und der Beschluss des Stadtrats Uster vom 14. September 2010 werden aufgehoben.
Die Sache wird im Sinn der Erwägungen zur ergänzenden
Untersuchung und neuen Entscheidung bezüglich der Inventarentlassung an das
Baurekursgericht zurückgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    200.--     Zustellkosten,

Fr. 8'200.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdegegner 2 je zur
Hälfte auferlegt.

4.    Der
Beschwerdegegner 2 wird verpflichtet, der
Beschwerdeführerin eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu
entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an…