# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cad4219b-97d5-5f2e-ad8a-a3fd192afa91
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-05-19
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 19.05.2015 R 2013 51
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2013-51_2015-05-19.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 13 51 und R 14 99

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
RichterIn Audétat, Moser

Aktuar Decurtins

URTEIL

vom 19. Mai 2015

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ sowie B._____ und C._____ , 

D._____,

E._____ und F._____ , 

G._____ AG, 

H._____,

I._____,

alle vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder, 

Beschwerdeführer

gegen

- 2 -

Gemeinde X._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, 

Beschwerdegegnerin

und

K._____ und L._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, 

Beschwerdegegner

sowie

M._____ AG, 

Beigeladene 1

und

Bürgergemeinde X._____,

Beigeladene 2

betreffend Baueinsprache

- 3 -

1. Am 19. Juli 2012 stellten K._____ und L._____ (nachfolgend Baugesuch-

steller) bei der Gemeinde X._____ (nachfolgend Gemeinde) ein Gesuch 

um Abbruch der R._____-Bar und den Neubau eines Wohnhauses mit 

R._____-Bar sowie den Neubau von Parkplätzen auf der Parzelle 1756 in 

Y._____. Das Gebäude sollte die R._____-Bar mit 45 Sitzplätzen, eine 

4.5-Zimmerwohnung, drei 3.5-Zimmerwohnungen, zwei 2.5-Zimmer-

wohnungen sowie zwei Einzimmerwohnungen enthalten. Die Parkplätze 

sollten teils auf der im Eigentum der Bürgergemeinde stehenden Parzelle 

2756 erstellt werden. Derjenige Teil (ca. 170 m2) der Parzelle 2591 im Ei-

gentum der M._____ AG, auf welchem die heutige R._____-Bar steht, 

sollte von dieser Parzelle abgetrennt und mit der Parzelle 1756, welche 

ebenfalls im Eigentum der M._____ AG steht, vereinigt werden. Für das 

geplante Mehrfamilienhaus sollte die Bürgergemeinde als Eigentümerin 

der Parzelle 2756 dem jeweiligen Eigentümer von Parzelle 1756 – derzeit 

die M._____ AG – ein Näher- und Grenzbaurecht und die M._____ AG 

als Eigentümerin von Parzelle 2591 ein Grenz- und Überbaurecht ein-

räumen. Die Parzelle 2591 liegt in der Kernzone, die Parzelle 1756 in der 

Dorfzone und die Parzelle 2756 der Bürgergemeinde in der Zone für öf-

fentliche Bauten und Anlagen, wobei in allen Zonen die Lärmempfindlich-

keitsstufe III gilt.

2. Gegen dieses Bauprojekt erhoben A._____ und B._____  am 13. August 

2012, N._____ und D._____, F._____ und E._____, die G._____ AG und 

H._____ ebenfalls am 13. August 2012 sowie O._____, I._____, D._____, 

P._____, Q._____ und B._____, C._____ und A._____ am 16. August 

2012 Einsprache beim Gemeindevorstand und beantragten aus diversen 

Gründen die Abweisung des Baugesuchs. Dabei monierten sie im We-

sentlichen unzureichende Gesuchunterlagen, fehlende zivilrechtliche Be-

rechtigung (fehlender Baurechtsvertrag mit der Bürgergemeinde) und die 

Parkierungssituation (Anzahl Parkplätze sowie nicht zonenkonforme Nut-

zung in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen).

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3. Mit Entscheid vom 22. November, mitgeteilt am 18. Dezember 2012 trat 

der Gemeindevorstand auf die Einsprachen von Q._____, O._____ und 

P._____ mangels Legitimation nicht ein und wies die übrigen Einsprachen 

ab. Gleichentags erteilt er den Baugesuchstellern die nachgesuchte Bau-

bewilligung unter diversen Auflagen und Bedingungen.

4. Hiergegen erhoben A._____, C._____ und B._____ als Eigentümer resp. 

Nutzniesser von Parzelle 2594, D._____ als Eigentümer von Parzelle 

2760, F._____ und E._____ als Stockwerkeigentümer auf Parzelle 2592, 

die G._____ AG als Eigentümerin resp. Mieterin von Parzelle 2755, 

H._____ als Stockwerkeigentümer auf Parzelle 2592 sowie I._____ als 

Eigentümer von Parzelle 2755 (nachfolgend Beschwerdeführer) am 

18. Januar 2013 Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden und beantragten die Aufhebung des Einspracheentscheids 

und der Baubewilligung. Dem Bauvorhaben auf den Parzellen 1756, 2591 

und 2756 sei die Bewilligung zu verweigern und der vorliegenden Be-

schwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen.

Dabei machten sie in formeller Hinsicht eine Verletzung ihres rechtlichen 

Gehörs geltend, da die Gemeinde es unterlassen habe, fehlende Bauge-

suchunterlagen und Pläne nachzufordern. Zufolge der unvollständigen 

Dokumentation sei es ihnen nicht möglich gewesen, sich zum Baugesuch 

umfassend zu äussern resp. sich dagegen angemessen zur Wehr zu set-

zen. In materieller Hinsicht führten sie zunächst aus, dass sich das Bau-

vorhaben nebst der im Eigentum der Bauherrschaft stehenden Parzelle 

1757 auf zwei weitere Parzellen der M._____ resp. der Bürgergemeinde 

erstrecke, wobei deren Einverständnis resp. Unterschriften nicht vorliegen 

würden. Zudem machten sie geltend, das mangelhaft ausgeschriebene 

Bauvorhaben sei teilweise zonenwidrig, verfüge nicht über die erforderli-

chen Pflichtparkplätze, verletze mehrere Abstands-, Ausnützungs- sowie 

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Lärmvorschriften, füge sich nicht in die Umgebung ein und verstosse ge-

gen die Zweitwohnungsinitiative.

5. Mit prozessleitender Verfügung vom 12. Februar 2013 erteilt der Instrukti-

onsrichter der Beschwerde R 13 51 die aufschiebende Wirkung.

6. Am 4. März 2013 beantragte die Gemeinde (nachfolgend Beschwerde-

gegnerin) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Hinsichtlich der 

angeblich fehlenden Baugesuchunterlagen legte sie dar, welche Doku-

mente nachgereicht worden seien, welche gar nicht hätten eingereicht 

werden müssen und welche im Sinne der Auflagen noch nachzureichen 

seien. Darüber hinaus machte sie unter anderem Ausführungen zur 

Zulässigkeit von Gastgewerbebetrieben in der Dorf- resp. Dorferweite-

rungszone, zu allfälligen Lärmschutzmassnahmen, zu den Strassen- und 

Grenzabständen sowie zur Vereinbarkeit des vorliegenden Bauprojekts 

mit der Zweitwohnungsinitiative. In Bezug auf die Pflichtparkplätze hielt 

sie fest, dass die gesetzlichen Anforderungen mit den 28 vorgesehenen 

Parkplätzen erfüllt würden. Die auf Parzelle 2756 zu erstellenden Parkfel-

der stünden grundsätzlich der Öffentlichkeit und erst ab 19.00 Uhr der Bar 

zur Verfügung, weshalb die private Nutzung von untergeordneter Bedeu-

tung sei. Die Bürgergemeinde als Eigentümerin der Parzelle 2756 werde 

der politischen das Grundstück gemäss ihren vertraglichen Pflichten zur 

Verfügung stellen. Diese wiederum wird sich gegenüber der Baugesuch-

steller verpflichten, die Parkplätze dem Grundstück, auf welchem die Bar 

betrieben werde, zur Verfügung zu halten, wobei diese Verpflichtung 

zwecks Gewährleistung einer dauernden Sicherstellung nicht ohne die 

Zustimmung der Baubehörde aufgehoben werden dürfe.

7. Am 4. März 2013 beantragten die Baugesuchsteller (nachfolgend Be-

schwerdegegner) ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 

einzutreten sei. Da die nötigen privatrechtlichen Vereinbarungen mit der 

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Bürgergemeinde und der M._____ AG betr. Näher-, Grenz- und Überbau-

rechte sowie Abtretung des benötigten Parzellenanteils erst nach Rechts-

kraft der Baubewilligung geschlossen würden, sei die Baubewilligung rich-

tigerweise unter entsprechenden Auflagen resp. Bedingungen erteilt wor-

den. Nebst Ausführungen zu den als unvollständig monierten Bauge-

suchunterlagen, der Zonenkonformität und der Lärmsituation hielten die 

Beschwerdegegner hinsichtlich der Pflichtparkplätze fest, dass seitens 

der Bürgergemeinde eine Zusicherung für die Vermietung der Parkplätze 

vorliege. Durch die Verknüpfung der Baubewilligung mit der Erstellung der 

Parkplätze werde sichergestellt, dass das Bauvorhaben erst realisiert 

werden könne, wenn auch die Nutzungsrechte an den Parkplätzen defini-

tiv eingeräumt worden seien. Die dingliche Sicherung von Parkplätzen auf 

fremdem Territorium werde von Lehre und Rechtsprechung deshalb ge-

fordert, weil damit die Bereitstellung der Parkplätze nicht nachträglich oh-

ne Mitwirkung der Baubehörde aufgehoben werden könne. Im vorliegen-

den Fall könne das Nutzungsrecht an den öffentlichen Parkplätzen in der 

ZöBA grundsätzlich von der politischen Gemeinde beansprucht werden, 

weshalb eine Sicherung nicht nötig sei. Andernfalls sei die Gemeinde an-

zuweisen, eine Sicherstellung nachträglich als Auflage zu verfügen.

8. Am 4. April 2013 reichte die Bauherrschaft der Gemeinde ergänzende 

Pläne betreffend die Umgebungsgestaltung im Bereich der Parkplätze 

ein, welche diese am 12. April 2013 an die Beschwerdeführer weiterleite-

te. In ihrer diesbezüglichen Stellungnahme vom 2. Mai 2013 beantragten 

die Beschwerdeführer, dieser Projektänderung sei die Bewilligung zu 

verweigern, da die Pläne unvollständig seien, die gesetzlich vorgeschrie-

bene Anzahl an Parkplätzen nicht erreicht werde, ein Baurecht nicht erteilt 

worden sei und ein rechtsgültiger Beschluss der Bürgergemeindever-

sammlung fehle. Zudem hätte das Parkplatzprojekt öffentlich aufgelegt 

oder den Betroffenen zugestellt werden müssen.

- 7 -

9. In ihrer Replik vom 17. April 2013 hielten die Beschwerdeführer an ihren 

Anträgen fest. Dabei führten sie hinsichtlich der bereits gerügten Mängel 

des Baugesuchs aus, dass diese nicht ohne besondere Schwierigkeiten 

im Sinne von Art. 90 KRG behoben werden könnten. Der Barbetrieb be-

schränke sich nicht auf die "üblichen Arbeitszeiten während des Tages" 

und sei deshalb gemäss den entsprechenden Bestimmungen des kom-

munalen Baugesetzes nicht als mässig, sondern als stark störend zu qua-

lifizieren. Bezüglich der Lärmimmissionen beantragten die Beschwerde-

führer die Einholung einer Lärmprognose und/oder eines Fachgutachtens. 

Zu den Parkplätzen führten sie angesichts der Öffnungszeiten der Bar 

(Bedienung ab 15.00 Uhr) aus, dass der Parkplatznachweis nach 19.00 

Uhr nicht genügen würde und dass eine derartige private Beanspruchung 

von öffentlichen Parkplätzen nicht als untergeordnet bezeichnet werden 

könne. Zudem stelle das Zur-Verfügung-Stellen privater Parkplätze keine 

Verwaltungsaufgabe dar und es fehle der Bedarfsnachweis für die zu er-

stellenden öffentlichen Parkplätze. Abschliessend hielten die Beschwer-

deführer fest, dass ihre Einsprache aufgrund der nicht nachvollziehbaren 

Baugesuchunterlagen begründet gewesen sei, weshalb es nicht angehen 

könne, dass sie die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens zu tragen 

hätten.

10. Am 16. Mai 2013 sicherte der Gemeindevorstand auf Anfrage der Be-

schwerdegegner vorläufig zu, dass die Parkplätze bereits ab 15.00 bis 

2.00 Uhr für die R._____-Bar zur Verfügung stünden. Eine allfällige defini-

tive Zusicherung erfolge im Zusammenhang mit der Betriebsbewilligung 

und unter der Auflage, dass gegen Parkplatzbenützer, welche nicht zu 

den Gästen der R._____-Bar gehörten, bis 17.00 Uhr keine Sanktionen 

ergriffen würden.

11. Gestützt auf entsprechende Anträge der Parteien wurde das vorliegende 

Verfahren zwecks Erörterung einer aussergerichtlichen Lösung sowie 

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Vermeidung von Doppelspurigkeiten im Zusammenhang mit dem Projek-

tänderungsgesuch vom 21. Mai 2013 bis zum 30. September 2014 sis-

tiert.

12. Am 11. Juni 2013 erstattete ein Ingenieur und Planungsbüro im Auftrag 

der Beschwerdegegner die Lärmbeurteilung "Neubau R._____-Bar mit 

Aussenparkplätzen". Darin wurde festgehalten, dass das geplante Projekt 

angesichts der Auslegung des Gebäudes, der Lage des Eingangs und der 

Aussenparkplätze, der Lärmschutzwand mit Vordach auf der Terrasse 

sowie der Führung der Abluftanlage in Bezug auf den Lärmschutz optimal 

sei. Zwecks vorsorglicher Verminderung der Lärmbelastung werde emp-

fohlen, den Eingang mit einer Lärmschleuse auszugestalten, die Laut-

sprecherboxen nicht direkt in Richtung Eingang auszurichten und – im 

Sinne einer betrieblichen Massnahme – die Taxis und Shuttles die Gäste 

auf dem Parkplatz vor dem Eingang und nicht auf der Strasse vor den 

Wohnhäusern aus- und einladen zu lassen.

13. Am 26. September 2013 reichten die Beschwerdegegner für den Neubau 

des Wohnhauses und der R._____-Bar mitsamt Parkplätzen ein Projek-

tänderungsgesuch ein, welches – gestützt auf das vorerwähnte Lärm-

schutzkonzept – beim Eingang der Bar neu eine Lärmschutzschleuse 

vorsah. In der Folge wurde dieses Gesuch als "Projektänderung Lärm-

schutzschleuse und Projektergänzung Parkierung" publiziert und öffent-

lich aufgelegt, wobei sich bei den Auflageakten nebst zwei Plänen auch 

der Entwurf einer Vereinbarung betreffend Parkplatzbenützungsrecht zwi-

schen der Bürgergemeinde und K._____ sowie ein Betriebskonzept im 

Hinblick auf die geplante hotelmässige Bewirtschaftung eines Teils der zu 

erstellenden Wohnungen. Gemäss diesem Konzept sollten im neuen 

Wohnhaus – mit Ausnahme der als Erstwohnungen auszuscheidenden 

3.5-Zimmerwohnung im EG und zwei 2.5-Zimmerwohnungen im 1. OG – 

bewirtschaftete Zweitwohnungen erstellt werden, wobei die dauernde 

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Bewirtschaftung durch im Grundbuch anzumerkende Nutzungsverträge 

sicherzustellen sei. Ebenfalls aufgelegt wurde ein Vertragsentwurf zwi-

schen der politischen Gemeinde und K._____ betreffend Einräumung ei-

nes Nutzungsrechts an 16 auf eigene Kosten zu erstellenden Parkplätzen 

auf Parzelle 2756 sowie das Gesuch vom 2. Oktober 2013 um eine Bewil-

ligung zur Führung der R._____-Bar als Gastwirtschaftsbetrieb mit Öff-

nungszeiten von 15.00 bis 1.00 Uhr.

14. Gegen dieses Projektänderungsgesuch erhoben die Beschwerdeführer 

am 21. Oktober 2013 Einsprache und beantragten, der Projektänderung 

resp. -ergänzung sei die Bewilligung zu verweigern. Nebst fehlender Bau-

berechtigung sowie Verstössen gegen das Prinzip der Bau- und 

Zweckänderungspublikation und einer damit einhergehenden Gehörsver-

letzung machten sie geltend, dass die Änderung den Vorgaben der 

Zweitwohnungsinitiative nicht gerecht werde. Mittels eines unabhängigen 

Gutachtens müsse gemäss dem Entwurf des Zweitwohnungsgesetzes 

der Nachweis erbracht werden, dass die Erstellung von bewirtschafteten 

Zweitwohnungen für die Weiterführung des Betriebs unabdingbar not-

wendig sei. Überdies würden auch aufgrund der neu eingereichten Ver-

tragsentwürfe sowohl die formellen als auch die materiellen Vorausset-

zungen für die Pflichtparkplätze fehlen. Abschliessend legten die Be-

schwerdeführer dar, inwiefern die als Parteigutachten zu qualifizierenden 

Ausführungen des Ingenieur- und Planungsbüros vom 11. Juni 2013 un-

vollständig und unrichtig seien.

15. Am 12. November 2013 beantragten die Beschwerdegegner die Abwei-

sung dieser Einsprache, soweit darauf einzutreten sei. Im vorliegenden 

Verfahren sei lediglich zu entscheiden, ob die Projektänderung bezüglich 

der Lärmschutzschleuse und die Änderung bezüglich der Nutzung der 

nicht der Erstwohnungsverpflichtung unterliegenden Wohnungen als be-

wirtschaftete Zweitwohnungen zulässig seien. Dabei räumten sie ein, 

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dass sich in den Unterlagen fehlerhafte Bezeichnungen eingeschlichen 

hätten und stellten unter Einreichung eines entsprechend angepassten 

Bewirtschaftungskonzepts klar, dass sich an der Einteilung des Mehrfami-

lienhauses in acht Einheiten nichts geändert habe. Zudem führten sie 

aus, dass die Projektänderung betreffend die Lärmschleuse und die neue 

Nutzung der vier ursprünglich als Zweitwohnungen konzipierten Wohnun-

gen als bewirtschaftete Zweitwohnungen den gesetzlichen Vorschriften 

entsprächen.

16. In ihrer Replik vom 29. März 2014 hielten die Beschwerdeführer an ihrer 

Einsprache fest. Nebst der Vertiefung ihrer bisherigen Einwände legten 

sie dar, inwiefern sich das am 24. Februar 2014 ergangene "Gutachten 

bewirtschaftete Wohneinheiten" der Schweizerischen Gesellschaft für Ho-

telkredit (SGH) auf falsche, vom ursprünglichen Baugesuch abweichende 

Parameter stütze. Am 5. Mai 2014 hielten auch die Beschwerdegegner 

duplicando an ihren Anträgen fest.

17. In ihrem Entscheid vom 22. Mai 2014, mitgeteilt am 15. September 2014, 

grenzte die Beschwerdegegnerin zunächst den Gegenstand des Verfah-

rens von demjenigen des bereits vor Verwaltungsgericht hängigen Ver-

fahrens R 13 51 ab. Zu klären sei im aktuellen Verfahren lediglich die 

bauliche Tätigkeit zwischen dem Parkplatz und dem Gehsteig, die Bewil-

ligungsfähigkeit der Wohnungen Nr. 4, 6, 7 und 8 als bewirtschaftete 

Zweitwohnungen sowie die Lärmschutzschleuse gemäss dem Gesuch 

vom 26. September 2013 resp. ob die einschlägigen Lärmschutzwerte mit 

der Erteilung einer Betriebsbewilligung für die R._____-Bar eingehalten 

seien. Nach ausführlicher Abhandlung der entsprechenden Argumente 

wies sie die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung für die im 

Rahmen des Projektänderungsgesuchs ersuchte Terraingestaltung bei 

der Parkplatzanlage sowie für die Lärmschutzschleuse bei der R._____-

Bar. Ebenso erteilte sie die Bewilligung, die Wohnungen 4 (3.5-

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Zimmerwohnung im ersten OG), 6 (3.5-Zimmerwohnung im zweiten OG), 

7 (2.5-Zimmerwohnung im zweiten OG) und 8 (4.5-Zimmerwohnung im 

DG) als bewirtschaftete Wohnungen im Sinne der Zweitwohnungsverord-

nung zu nutzen sowie die Betriebsbewilligung für die R._____-Bar. Über-

dies hielt die Beschwerdegegnerin abschliessend fest, dass die R._____-

Bar einen eigenständigen Betrieb darstelle und damit gemäss der ein-

schlägigen Gesetzgebung nicht als Fumoir des Hotels genutzt werden 

könne. Mit den Bewilligungen wurden folgende Nebenbestimmungen ver-

bunden:

• Bewirtschaftete Wohnungen
- keine individualisierte Ausstattung;

- nur kurzfristige, d.h. dreiwöchige Vermietungsdauer an gleiche Person zu 

marktüblichen Preisen;

- Vermarktung wie Hotelzimmer;

- Wohnungsgäste müssen Zugang zu Hoteldienstleistungen wie Zimmergäste 

haben;

- Betriebskonzept vom 1.09.2013 gilt als integrierter Bestandteil der Bewilligung;

- die Nutzungsbeschränkung wird im Grundbuch eingetragen.

• Betriebsbewilligung R._____-Bar
- die Gastwirtschaftsbewilligung wird gemäss Gesuch auf S._____, Chur, aus-

gestellt;

- die Öffnungszeiten sind 15.00 Uhr bis 01.00 Uhr;

- die Lärmschutzschleuse ist mit schalldämmenden Materialien auszukleiden;

- die Lärmschutzschleuse ist mit einem Mechanismus auszustatten, damit nicht 

beide Türen gleichzeitig offen sein können;

- die Lautsprecher dürfen nicht gegen die Ein-/Ausgangstüre ausgerichtet wer-

den;

- die Gäste sind mittels Informationstafel beim Ausgang darauf aufmerksam zu 

machen, dass die Nachtruhe in der Umgebung nicht gestört werden darf;

- Taxiunternehmen sind darauf hinzuweisen, Gäste nur beim Bareingang ein- 

und aussteigen zu lassen, nicht vor den Wohnhäusern;

- während den Betriebszeiten werden auf Kosten der Barbetreiber weitere 

Lärmmessungen vorgenommen, die zu baulichen oder betrieblichen Mass-

nahmen führen können;

- in der R._____-Bar darf nicht geraucht werden.

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18. Hiergegen erhoben die Beschwerdeführer am 15. Oktober 2014 Be-

schwerde ans Verwaltungsgericht (Verfahren R 14 99) und beantragten 

die Aufhebung des Einspracheentscheids sowie der Baubewilligung vom 

12. September 2014 (recte: 22. Mai 2014), soweit sich die Gemeinde 

nicht einzig auf die Lärmschutzschleuse bei der R._____-Bar beziehe. In 

prozessualer Hinsicht beantragten sie die Erteilung der aufschiebenden 

Wirkung sowie die Vereinigung der Beschwerde mit dem in gleicher Sa-

che bereits hängigen Verfahren R 13 51. Dabei rügten sie insofern eine 

Verletzung ihres rechtlichen Gehörs, als nicht sämtliche Grundlagen des 

Baugesuchs vollständig und in finaler Form vorgelegen hätten. Zudem 

würden diverse Einsprachepunkte vom aktuellen Verfahren ausgenom-

men, weil diese bereits bewilligt worden seien resp. Gegenstand des ver-

waltungsgerichtlichen Verfahrens R 13 51 bildeten, wobei übersehen 

werde, dass sich die ursprüngliche Beschwerde auf andere Gesuchpläne 

und -dokumente beziehe. Neu sei von einem Baurecht und von der Erwei-

terung der Benutzungsdauer für die Parkplätze die Rede. Eine weitere 

Gehörsverletzung liege im Verstoss gegen das Prinzip der Bau- und 

Zweckänderungspublikation, da die nun geplante qualifizierte Bewirt-

schaftung der Wohnungen im Projektänderungsgesuch nicht erwähnt 

worden sei, sondern sich einzig dem Betriebskonzept entnehmen lasse. 

In materieller Hinsicht brachten sie erneut vor, dass die gesetzlich vorge-

schriebenen Pflichtparkplätze fehlen würden und dass das vorgesehene 

"Parkplatzsharing" jeglicher gesetzlicher Grundlage entbehre. Hinsichtlich 

der Nutzung von vier Wohnungen als bewirtschaftete Zweitwohnungen 

würden diverse erforderlichen Nachweise und Absicherungen fehlen, und 

auf das unzureichende SGH-Gutachten können nicht abgestellt werden. 

Überdies habe es die Beschwerdegegnerin unterlassen, das Grundbuch-

amt in der Bewilligung anzuweisen, auf dem Grundbuchblatt des betroffe-

nen Grundstücks die Anmerkung "qualifiziert touristisch bewirtschaftete 

Wohnungen" anzubringen. In Bezug auf die Lärmsituation führten die Be-

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schwerdeführer aus, dass die Beschwerdegegnerin die Bar – entgegen 

dem Gesuch der Beschwerdegegner – als Nichtraucherbar bewilligt habe. 

Damit würde die fachmännische Lärmbeurteilung, welche von einer Rau-

cherbar ausgegangen war und damit die im Freien rauchenden Bargäste 

nicht berücksichtigt hatte, wertlos. Abschliessend verlangten die Be-

schwerdeführer eine Neuverteilung der vorinstanzlichen Verfahrenskos-

ten.

19. Am 16. Oktober 2014 verfügte der Instruktionsrichter die beantragte Zu-

sammenlegung des zweiten Beschwerdeverfahrens (R 14 99) mit dem 

bereits hängigen Verfahren R 13 51. Mit prozessleitender Verfügung vom 

30. Oktober 2014 gewährte er sodann auch der zweiten Beschwerde die 

aufschiebende Wirkung.

20. Am 28. November 2014 reichten die Beschwerdegegner ihre Duplik im 

Verfahren R 13 51 sowie im gleichen Schriftsatz ihre Vernehmlassung im 

Verfahren R 14 99 ein und beantragten die kostenfällige Abweisung bei-

der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei. Dabei führten sie aus, 

dass die formellen Unzulänglichkeiten untergeordneter Natur seien und 

keine Gehörsverletzung darstellten. Angesichts der zahlreichen Auflagen 

hätten die Ausführungsbestimmungen zur Zweitwohnungsinitiative als 

eingehalten zu gelten. Eine Abweisung des Baugesuchs allein aufgrund 

der Tatsache, dass in der Bar nicht geraucht werden dürfe, wäre insofern 

nicht gerechtfertigt gewesen, als es sich hierbei nicht um eine baurechtli-

che Frage handle. Hinsichtlich der Lärmsituation führten sie aus, dass am 

31. Oktober 2014 – wiederum durch das Ingenieurbüro – eine ergänzen-

de Lärmprognose erstattet worden sei. Diese komme zum Schluss, dass 

die Lärmwerte auch unter Berücksichtigung der draussen rauchenden 

Gäste problemlos eingehalten werden könnten. Für die Lärmbeurteilung 

menschlicher Stimmen gebe es in der LSV keine Grenzwerte, weshalb 

auch keine systematischen Lärmmessungen möglich seien. Sollte es wi-

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der Erwarten zu zusätzlichen Belästigungen wegen draussen rauchender 

Gäste kommen, könne allenfalls mit betrieblichen Massnahmen reagiert 

werden. Da die Anträge der Beschwerdeführer im Vorverfahren schluss-

endlich abgewiesen worden seien, hätten diese zu Recht die Kosten zu 

tragen, und eine ausseramtliche Entschädigung sei ohnehin nicht zuzu-

sprechen.

21. Ebenfalls am 28. November 2014 reichte die Beschwerdegegnerin in der 

gleichen Eingabe sowohl ihre Duplik (im Verfahren R 13 51) als auch ihre 

Vernehmlassung (im Verfahren R 14 99) ein und beantragte die kostenfäl-

lige Abweisung der Beschwerden. Prozessualiter beantragte sie zudem 

die Beiladung der Bürgergemeinde, der M._____ AG sowie des Bundes-

amts für Raumentwicklung zur Teilnahme am Verfahren. Während hängi-

gem Verfahren R 13 51 hätten die Beschwerdegegner – wie in der Bau-

bewilligung vom 22. November 2013 (recte: 2012) verlangt – diverse Un-

terlagen nachgereicht. Ausserdem sei hinsichtlich der Lärmschutzschleu-

se und den qualifiziert zu bewirtschaftenden Wohnungen eine Projektän-

derung erfolgt und es sei um eine Betriebsbewilligung für die R._____-Bar 

nachgesucht worden. Stets habe ein doppelter Schriftenwechsel stattge-

funden, wobei den Beschwerdeführern insbesondere die Gesuchände-

rung hinsichtlich der bewirtschafteten Wohnungen und die entsprechen-

den Unterlagen – unabhängig davon, ob dies in der Publikation zum Aus-

druck gekommen sei oder nicht – bekannt gewesen seien. Jedenfalls hät-

ten sie sachgerecht Beschwerde erheben können, weshalb keine 

Gehörsverletzung vorliege. Zur Lärmsituation hielt die Beschwerdegegne-

rin ohne Bezugnahme auf die ergänzte Lärmprognose vom 31. Oktober 

2014 fest, dass die Lärmschutzbestimmungen trotz draussen rauchender 

Gäste nicht beeinträchtigt würden. Im Rahmen des Betriebs könnten je-

derzeit Lärmmessungen stattfinden und allenfalls zusätzliche Auflagen 

verfügt werden, weshalb ein derzeitiges Bau- und Betriebsverbot unver-

hältnismässig wäre. Hinsichtlich der Pflichtparkplätze – deren Anzahl un-

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verändert geblieben sei und nach wie vor stimme – hielt die Beschwerde-

gegnerin fest, dass es im öffentlichen Interesse liege und überdies ver-

hältnismässig sei, die Parkplätze ausserhalb der Betriebszeiten der Bar 

der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen. Überdies seien die Bewilli-

gungsvoraussetzungen für bewirtschaftete Wohnungen erfüllt. Dass be-

wirtschaftete Zweitwohnungen die Wirtschaftlichkeit eines Betriebes er-

halten oder steigern müssten, werde nirgends statuiert. Das zuständige 

Bundesamt, welchem der vorliegend angefochtene Entscheid eröffnet 

worden sei, habe dem nicht opponiert. Da die Beschwerdeführer auch 

nach Abänderung und Ergänzung der Baugesuche vollumfänglich an ih-

ren Einsprachen und Beschwerden festgehalten hätten, seien ihnen auch 

zu Recht die Kosten auferlegt worden.

22. Mit prozessleitenden Verfügungen vom 22. Januar 2015 wurden das 

Bundesamt für Raumentwicklung, die Bürgergemeinde sowie die 

M._____ AG zur Stellungnahme aufgefordert resp. zur Teilnahme am 

Verfahren beigeladen.

23. Mit Schreiben vom 3. Februar 2015 erteilte die beigeladene M._____ AG 

den Beschwerdegegnern die Bauberechtigung für die Erstellung eines 

Mehrfamilienhauses und der R._____-Bar auf den (Teil-) Parzellen 2591, 

2591 A und 1756. Nach Rechtskraft der Baubewilligung würden die mo-

mentan in der Vorbereitung begriffenen Eigentumsübertragungen vollzo-

gen werden.

24. Am 12. Februar 2015 bestätigte die beigeladene Bürgergemeinde dem 

Verwaltungsgericht, dass sie die Parzelle 2756 der politischen Gemeinde 

für Verwaltungsaufgaben unentgeltlich zur Verfügung zu stellen habe. Die 

Parzelle stehe so lange für die Parkierung zur Verfügung, wie die politi-

sche Gemeinde dies vorsehe. Die Bürgergemeinde werde die entspre-

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chenden vertraglichen Vereinbarungen abschliessen, was auch für das 

thematisierte Näher- und Grenzbaurecht gelte.

25. Am 4. März 2015 liess sich das Bundesamt für Raumentwicklung dahin-

gehend vernehmen, dass die bundesrechtlichen Bestimmungen über 

Zweitwohnungen im vorliegend zu beurteilenden Fall eingehalten seien. 

Das überzeugende Gutachten der SGH zeige auf, wie die Wohnungen 

hinsichtlich Marketing, Vertrieb, Hauswartung und Reinigung Bestandteil 

des direkt benachbarten hotelmässigen Betriebs bildeten und dass die 

vielfältigen hotelmässigen Leistungen von der Mehrheit der Gäste effektiv 

in Anspruch genommen werden könnten.

26. Daraufhin liessen die Beschwerdeführer am 26. März 2015 verlauten, 

dass es an einer Sicherstellung der qualifizierten Bewirtschaftung fehle. In 

Bezug auf die Parkplätze führten sie aus, dass die Bürgergemeinde 

bestätigt habe, dass sie Parzelle 2756 der politischen Gemeinde für Ver-

waltungsaufgaben unentgeltlich zur Verfügung zu stellen habe. Vorlie-

gend gehe es jedoch um eine Vermietung von Parkplätzen in der ZöBA 

durch die beiden Gemeinden an einen privaten Bauherrn für eine private 

Benützung, mithin nicht um die Erfüllung einer Verwaltungsaufgabe. Da-

bei sei die öffentliche Ausschreibung der Parkplätze unterblieben, und ei-

ne gesetzliche Grundlage für das vorgesehene "Parkplatzsharing" fehle. 

Überdies müsse die Bürgergemeindeversammlung darüber abstimmen, 

ob einem Privaten oder der politischen Gemeinde Boden im fraglichen 

Ausmass zur Verfügung zu stellen sei.

27. In seiner Stellungnahme vom 23. April 2015 beantragte das Bundesamt 

für Raumentwicklung für den Fall, dass die Anforderungen an strukturierte 

Beherbergungsformen vorliegend tatsächlich nicht sichergestellt wären, 

dass das Gericht von der Bauherrschaft im Sinne einer zusätzlichen Auf-

lage bis zum Nutzungsbeginn den Nachweis von entsprechenden Verträ-

- 17 -

gen mit der für den kommerziellen Vertrieb und die Vermarktung zustän-

digen Organisation verlange.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und in 

den angefochtenen Entscheiden sowie auf die weiteren bei den Akten lie-

genden Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er-

wägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Anfechtungsobjekte bilden vorliegendenfalls die Einsprache- und Baube-

willigungsentscheide der Beschwerdegegnerin vom 22. November 2012 

sowie vom 22. Mai 2014, mit welchen den Beschwerdegegnern die Bewil-

ligung für den Abbruch der bestehenden R._____-Bar sowie den Neubau 

eines Mehrfamilienhauses mitsamt R._____-Bar und Parkplätzen erteilt 

und die dagegen erhobenen Beschwerden abgewiesen wurden. Da sich 

beide Einsprache- und Baubewilligungsentscheide auf das gleiche Bau-

vorhaben beziehen, war es ohne weiteres gerechtfertigt, die beiden Ver-

fahren R 13 51 und R 14 99 gestützt auf Art. 6 lit. a des Gesetzes über 

die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) am 16. Oktober 2014 

antragsgemäss zu vereinigen. Bevor im Folgenden die Rechtmässigkeit 

der angefochtenen Entscheide der Beschwerdegegnerin beurteilt wird, ist 

zunächst auf die Legitimation der Beschwerdeführer einzugehen.

b) Wie einleitend ausgeführt, sind sämtliche Beschwerdeführer entweder 

(Stockwerk-)Eigentümer, Nutzniesser oder Mieter von Liegenschaften, 

welche in der unmittelbaren Nachbarschaft der fraglichen Parzelle 2591 

liegen. Sie haben allesamt schon als Einsprecher am vorinstanzlichen 

Verfahren teilgenommen und werden durch das zu beurteilende Baupro-

jekt zufolge ihrer räumlichen Nähe zu demselben stärker als die Allge-

- 18 -

meinheit betroffen. Damit ist nebst der formellen Beschwer auch eine 

spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache gegeben, weshalb die Be-

schwerdeführer im Lichte der entsprechenden Bestimmungen und der 

dazu entwickelten Rechtsprechung zur Beschwerdeerhebung legitimiert 

sind (vgl. Art. 33 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 

[RPG; SR 700], Art. 50 VRG sowie das Urteil des Verwaltungsgerichts 

[VGU] R 14 52 vom 13. Januar 2015 E.2 mit weiteren Hinweisen). Insbe-

sondere kann die Beschwerdelegitimation auch Stockwerkeigentümern 

und obligatorisch Berechtigten wie Mietern zukommen (vgl. AEMISEG-

GER/HAAG, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Kommentar 

zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 2010, Art. 33 N 60).

c) Die Beschwerdeführer beantragen die Aufhebung der angefochtenen 

Entscheide sowie die Verweigerung der Bewilligung für das Bauvorhaben 

auf den Parzellen 1756, 2591 und 2756. Dabei gilt es indes zu beachten, 

dass die Beschwerdeführer D._____, E._____ und F._____ , die G._____ 

AG sowie H._____ in ihrer Einsprache vom 13. August 2012 an den Ge-

meindevorstand lediglich beantragt hatten, die Baubewilligung solle nicht 

erteilt werden, bevor die Bürgerversammlung der Bürgergemeinde nicht 

über die Erteilung eines Pachtrechts sowie die nötige Erteilung eines 

Näherbaurechts entschieden habe (vgl. Einsprache vom 13. August 2012 

in Beilage der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 18). Da die im vorinstanzli-

chen Verfahren gestellten Rechtsbegehren gemäss Art. 51 Abs. 2 VRG 

vor Verwaltungsgericht nicht ausgedehnt werden können, ist auf die An-

träge jener Beschwerdeführer nur im Rahmen der Anträge in ihrer Ein-

sprache einzutreten. Auf die Beschwerde von A._____, B._____ und 

C._____ und I._____ ist dagegen vollumfänglich einzutreten.

2. a) In formeller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer insofern eine Verletzung 

ihres rechtlichen Gehörs, als bei der öffentlichen Auflage des Baugesuchs 

vom 19. Juli 2012 diverse Unterlagen gefehlt hätten und das unvollständi-

- 19 -

ge Gesuch deshalb hätte zurückgewiesen werden müssen. Ohne kom-

plette und exakte Dokumentation des Bauvorhabens seien sie nicht in der 

Lage gewesen, das Baugesuch umfassend zu beurteilen. Überdies seien 

in Ziff. 2.1 des angefochtenen Entscheids vom 22. Mai 2014 gewisse Ein-

sprachepunkte vom Verfahrensgegenstand ausgenommen worden, da 

diese Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens R 13 51 bil-

den würden. Dabei beziehe sich die ursprüngliche Beschwerde auf ande-

re Gesuchpläne und -dokumente, denn neu sei plötzlich von einem Bau-

recht und von der Erweiterung der Benutzungsdauer für die Parkplätze 

die Rede. Zudem sei die Änderung des Wohnhauses in qualifiziert bewirt-

schaftete Zweitwohnungen im Projektänderungsgesuch nicht erwähnt 

worden; dies habe sich lediglich dem Betriebskonzept entnehmen lassen.

b) Das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Schweizerischen Bun-

desverfassung (BV; SR 101) dient einerseits der Sachaufklärung und 

stellt andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim 

Erlass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen 

eingreift. Dazu gehört insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor 

Erlass eines solchen Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Be-

weise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen 

Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher 

Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis 

zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen. Der 

Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle 

Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfah-

ren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (vgl. BGE 135 II 

286 E.5.1 m.w.H.).

c) In Art. 103 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes vom 27. November 

2011 (BG) wird statuiert, welche Unterlagen und Pläne einem Baugesuch 

beizulegen sind. Des Weiteren sieht Abs. 4 jener Bestimmung vor, dass 

- 20 -

die Baugesuchunterlagen von der Grundeigentümerin bzw. dem Grundei-

gentümer, der Bauherrschaft und den Projektverfassenden zu unterzeich-

nen sind, wobei ein Nachweis der Verfügungsberechtigung die Unter-

schrift der Grundeigentümerin resp. des Grundeigentümers ersetzen kön-

ne. Gemäss Art. 44 Abs. 2 der Raumplanungsverordnung für den Kanton 

Graubünden (KRVO; BR 801.110) setzt die kommunale Baubehörde den 

Gesuchstellenden bei unvollständigen Gesuchen sowie Gesuchen mit of-

fenkundigen materiellen Mängeln innert 20 Tagen seit Eingang eine an-

gemessene Frist zur Vervollständigung oder Verbesserung des Bauge-

suchs. Art. 90 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 

Graubünden (KRG; BR 801.100) sieht sodann vor, dass mit einer Baube-

willigung die gebotenen Nebenbestimmungen wie Auflagen, Bedingungen 

oder Befristungen verknüpft werden können, wenn inhaltliche oder forma-

le Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben 

werden können oder wenn sich deren Anordnung zur Schaffung oder Er-

haltung des rechtmässigen Zustandes aufdrängen.

Entgegen der zu absoluten Darstellung der Beschwerdeführer ist es also 

nicht zutreffend, dass sämtliche Grundlagen des Baugesuchs vollständig 

und in finaler Form vorliegen müssen (vgl. Beschwerde vom 15. Oktober 

2014 S. 7). Vielmehr ist es üblich, dass bei der Erteilung einer Baubewilli-

gung das Vorlegen von Vereinbarungen und Nachweisen, welche für die 

Realisierung eines Bauvorhabens vorliegen müssen, als Auflage im Sinne 

von Art. 90 KRG verfügt wird. Dabei müssen die nachzureichenden Unter-

lagen vor Baubeginn vorgelegt werden und allfälligen Einsprechern oder 

Beschwerdeführern muss die Möglichkeit eingeräumt werden, sich dazu 

äussern zu können. Die Beschwerdegegnerin anerkennt, dass dem Bau-

gesuch vom 19. Juli 2012 nicht alle in Art. 103 Abs. 2 BG aufgelisteten 

Unterlagen beigelegen haben. Sie habe jedoch bewusst ein Verfahren 

gewählt, bei welchem die Baubewilligung nach Klärung der Kernpunkte 

erteilt, der Baubeginn indes vom Nachreichen von Plänen und derglei-

- 21 -

chen in untergeordneten Punkten abhängig gemacht werde. Dabei seien 

die Parteirechte der Beschwerdeführer auch im Zusammenhang mit den 

nachgereichten Unterlagen gewahrt worden, weshalb ihnen aus diesem 

Vorgehen kein Nachteil erwachsen sei.

d) Demnach ist im Folgenden anhand der jeweiligen Rügen zu prüfen, ob 

die fehlenden Unterlagen resp. die Mängel des Baugesuchs mittels Nach-

reichung von Unterlagen tatsächlich ohne besondere Schwierigkeiten im 

Sinne von Art. 90 KRG haben behoben werden können oder ob das von 

den Beschwerdeführern als unzumutbare Salamitaktik bezeichnete Vor-

gehen der Beschwerdegegnerin unzulässig war. Diesfalls hätte das Bau-

gesuch Art. 44 Abs. 2 KRVO zur Vervollständigung oder Verbesserung 

zurückgewiesen werden müssen.

aa) Zunächst machen die Beschwerdeführer geltend, dass das Einverständ-

nis der M._____ AG sowie der Bürgergemeinde, auf deren Grundstücke 

sich das Bauprojekt ebenfalls beziehe, nicht schriftlich vorgelegen habe. 

Diese hätten weder ein Baugesuch eingereicht noch ein solches unter-

zeichnet, und überdies liege kein rechtsgültiger Beschluss der Bürgerge-

meinde vor. Diesbezüglich hat die Beschwerdegegnerin in der Baubewilli-

gung vom 22. November 2012 im Sinne einer Auflage verfügt, dass vor 

Baubeginn ein Näher-, Grenz- und Überbaurecht zulasten der Parzelle 

2591 (der M._____ AG) resp. ein Näher- und Grenzbaurecht zulasten der 

Parzelle 2756 (der Bürgergemeinde) und zugunsten der Parzelle 1756 zu 

vereinbaren und im Grundbuch als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-

schränkung einzutragen sei (vgl. Baubewilligung vom 22. November 2012 

Ziff. 10 lit. d und e). Zudem müsse vor Baubeginn die beabsichtigte 

Grenzänderung (resp. die Vergrösserung der Bauparzelle um 170 m2) 

vollzogen sein (vgl. Baubewilligung vom 22. November 2012 Ziff. 10 lit. j).

- 22 -

Es trifft zwar zu, dass die M._____ AG als Eigentümerin der Parzelle 

1756, auf welcher das geplante Projekt grösstenteils zu liegen kommen 

soll, das Baugesuch entgegen der Bestimmung von Art. 103 Abs. 4 BG 

nicht mitunterzeichnet hat. Wenn die Erlaubnis zum Baubeginn jedoch 

vom Vorliegen der entsprechenden Zustimmungen abhängig gemacht 

wird, ist es nicht erforderlich, dass das Einverständnis der betroffenen 

Grundeigentümer schon vor der Erteilung der Baubewilligung nachgewie-

sen wird. Art. 103 Abs. 4 BG zielt nämlich – wie auch Art. 89 Abs. 3 KRG, 

welcher der erwähnten Bestimmung zugrunde liegt – lediglich darauf ab, 

die Baubehörden im Interesse der Effizienz davor zu bewahren, Bauvor-

haben zu prüfen, welche mangels (zivilrechtlicher) Berechtigung unter 

Umständen gar nicht zur Ausführung gelangen können (vgl. Arbeitshilfe 

zum KRG des Departements für Volkswirtschaft und Soziales Graubün-

den, Stand 1. Dezember 2010, S. 92 a.E.). Solche Vereinbarungen wer-

den in der Regel erst nach Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung ge-

schlossen, denn wie die Beschwerdegegner zu Recht ausführen, kann 

von ihnen nicht verlangt werden, dass sie grundbuchliche Vorkehrungen 

vornehmen und Beschlüsse der Gemeinden einholen, bevor feststeht, ob 

das Projekt materiell bewilligt werden kann. Angesichts der Aktenlage 

durfte die Beschwerdegegnerin zudem schon zum damaligen Zeitpunkt 

davon ausgehen, dass die M._____ AG als Eigentümerin von Parzelle 

1756 über das geplante Projekt informiert war und wie angekündigt ein 

Teilstück der Parzelle im Ausmass von 170 m2 an die Beschwerdegegner 

abtreten wird, zumal die M._____ AG dem Vater des Beschwerdegegners 

gehört. Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegne-

rin im Sinne einer Auflage den vor Baubeginn zu erbringenden Nachweis 

der zivilrechtlichen Berechtigungen (mithin der Näher-, Grenz- und Über-

baurechte sowie der Vergrösserung der Bauparzelle um 170 m2) verfügt 

hat.

- 23 -

Gleich verhält es sich im Prinzip mit der Zustimmung der Bürgergemeinde 

resp. des Bürgerrates, der in die Baugesuchakten Einblick erhalten hatte 

und mit dem Bauvorhaben unbestrittenermassen einverstanden war (vgl. 

angefochtener Entscheid vom 22. November 2012 Ziff. 2.2). Im Laufe des 

Verfahrens haben die Beschwerdegegner Entwürfe von entsprechenden 

Vereinbarungen eingereicht (vgl. Bg-act. 34-36), und durch die Eingaben 

der beigeladenen M._____ AG sowie der Bürgergemeinde vom 3. re-

sp. 12. Februar 2015 liegen die nötigen Zustimmungen und Zusicherun-

gen nun gar explizit vor.

bb) Des Weiteren bemängeln die Beschwerdeführer, dass bei den Bauge-

suchakten während des Auflageverfahrens diverse Unterlagen gefehlt 

hätten, so etwa eine detaillierte Berechnung der Ausnützungsziffer der 

nach der Abtrennung von Parzelle 2591-A verbleibenden Parzelle 2591, 

ein Situationsplan mit Angaben der westlichen und der östlichen Grenz-

abstände, Längs- und Querschnittpläne im Verhältnis 1:100, Umge-

bungspläne inkl. Quer- und Längsschnittpläne, ein Grundbuchauszug der 

Parzelle 2756, das EWO-Formular, eine Entsorgungserklärung auf dem 

Formular des Amtes für Natur und Umwelt, ein Energienachweis, Unter-

lagen zum baulichen Zivilschutz und der Feuerpolizei sowie Ausführungs-

pläne betreffend Umgebungsarbeiten und Terrainveränderungen.

Diesbezüglich hat die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid 

vom 22. November 2012 ausgeführt, dass alle für die Beurteilung des 

Baugesuchs notwendigen wesentlichen Unterlagen rechtzeitig vorgelegen 

hätten und auf Anfrage hätten eingesehen werden können. Die Grenzab-

stände nach Osten und Westen seien im vom Geometer unterzeichneten 

Situationsplan zwar nicht vollständig eingetragen, doch seien diese aus 

den Grundrissplänen 1:100 ersichtlich. Eine detaillierte Berechnung der 

Ausnützungsziffer von Parzelle 2591 sei am 11. Oktober 2012 nachge-

reicht worden (vgl. Bg-act. 17). Längs- und Querschnittspläne 1:100 seien 

- 24 -

nicht eingereicht worden; auf dem Plan "Grundrisse, 1:100" sei der Quer-

schnitt jedoch massstabgetreu aufgezeichnet (vgl. Bg-act. 4). Die Entsor-

gungserklärung auf dem Formular des Amtes für Natur- und Umwelt so-

wie ein Grundbuchauszug für die Parzelle 2756 seien nicht eingereicht 

worden. Dafür wurde unter Ziff. 7 lit. b der Baubewilligung vom 22. No-

vember 2012 aber verfügt, dass die Entsorgungserklärung für Bauabfälle 

noch vor Baubeginn auszufüllen und nachzureichen sei. Das  EWO-

Formular wie auch der Energienachweis sowie die Unterlagen betreffend 

Zivilschutz und für die feuerpolizeiliche Bewilligung seien eingereicht wor-

den (vgl. Beilage der Beschwerdegegner 5 und 6). Was jedoch gefehlt 

habe, seien Angaben zur Terraingestaltung des neuen Parkplatzes auf 

Parzelle 2756. Insbesondere sei noch nicht klar gewesen, ob zwischen 

dem Parkplatz und dem Trottoir entlang der Voa T._____ eine Mauer 

notwendig sei, weshalb dieser Punkt von den Einsprechern zu Recht 

gerügt worden sei. Aus diesem Grund habe sie in der Baubewilligung die 

Auflage verfügt, dass vor Baubeginn ein ergänzender Plan betreffend Ter-

rainverhältnisse einzureichen sei (vgl. Baubewilligung vom 22. November 

2012 Ziff. 10 lit. l). Die entsprechenden Pläne betreffend die Gestaltung 

des Bereiches zwischen dem Parkplatz und dem Trottoir entlang der Voa 

T._____ wurden am 4. April 2013 nachgereicht und den Beschwerdefüh-

rern zur Stellungnahme zugestellt, weshalb die Auflage gemäss Ziff. 10 

lit. l als erfüllt zu betrachten ist (vgl. Eingabe der Beschwerdegegner vom 

4. April 2013 in Bg-act. 27).

cc) Es trifft zwar zu, dass die Baugesuchunterlagen in Abweichung von den 

baugesetzlichen Bestimmungen zum Zeitpunkt der Auflage nicht vollstän-

dig waren. Aus diesen formellen Unzulänglichkeiten des ursprünglichen 

Gesuchs sind den Beschwerdeführern gesamthaft betrachtet aber keine 

Nachteile entstanden. So sind diverse Unterlagen während des Verfah-

rens nachgereicht worden, wobei sich die Beschwerdeführer jeweils dazu 

haben äussern können resp. sich – in Bezug auf die gemäss den Aufla-

- 25 -

gen noch nachzureichenden Unterlagen wie Beschlüsse und Vereinba-

rungen – noch werden äussern können. Wie die verschiedenen Eingaben 

der Beschwerdeführer zeigen, waren diese durchaus in der Lage, das ge-

plante Projekt hinsichtlich dessen Rechtmässigkeit umfassend zu über-

prüfen. Damit ist das Vorgehen der Gemeinde, die Beibringung gewisser 

Nachweise und Unterlagen im Sinne von Art. 90 KRG als Auflage zu ver-

fügen, im Hinblick auf das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer nicht 

zu beanstanden. Dass sich die Beschwerdeführer dadurch unter Umstän-

den mehrmals mit demselben Bauprojekt zu befassen haben, ist dabei 

nicht zu vermeiden und durchaus zumutbar. Die Beschwerdegegnerin ist 

jedoch auf ihre Zusicherung zu behaften, dass sie sämtliche Unterlagen, 

welche ihr seitens der Bauherrschaft gestützt auf Nebenbestimmungen 

noch nachgereicht werden, den Beschwerdeführern zur Stellungnahme 

unterbreitet und bei Einwänden gegebenenfalls einen anfechtbaren Ent-

scheid eröffnet (vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 

4. März 2013 S. 5). Zur Rechtmässigkeit der nachzureichenden Unterla-

gen werden sich die Beschwerdeführer folglich zu gegebener Zeit äus-

sern können, weshalb sich das Verwaltungsgericht vorliegendenfalls nicht 

vorsorglich mit der Rechtmässigkeit der noch nicht oder lediglich in Form 

von Entwürfen vorliegenden Dokumenten zu befassen hat.

dd) Nicht unter die Behandlung gemäss Art. 90 KRG fallen selbstredend Un-

terlagen, welche für die Beurteilung eines Baugesuchs unabdingbar sind. 

Dazu gehören beispielsweise Pläne betreffend die Grenzabstände, wobei 

diesbezüglich mit der Beschwerdegegnerin festzuhalten ist, dass sich die 

Grenzabstände aus dem Plan "Grundrisse 1. Untergeschoss und 2. Un-

tergeschoss, Mst. 1:100" (vgl. Bg-act. 4) ergeben. Im Grundsatz ebenfalls 

nicht zu beanstanden ist die verfügte Nachreichung der im Zusammen-

hang mit der touristischen Bewirtschaftung der Zweitwohnungen erforder-

lichen Unterlagen (vgl. dazu nachfolgend Erwägung 4g).

- 26 -

e) Sodann monieren die Beschwerdeführer deshalb eine Gehörsverletzung, 

weil die Beschwerdegegnerin beim zweiten Beschwerdeverfahren R 14 

99 gewisse Punkte vom Verfahrensgegenstand ausgenommen habe mit 

der Begründung, dass diese bereits Gegenstand des verwaltungsgericht-

lichen Verfahrens R 13 51 bildeten. In der Tat hat die Beschwerdegegne-

rin im angefochtenen Entscheid vom 22. Mai 2014 in Ziff. 2.1 festgehal-

ten, dass namentlich über die Fragen der zivilrechtlichen Befugnis der 

Bauherrschaft, auf den nicht in ihrem Eigentum stehenden Parzellen der 

M._____ AG und der Bürgergemeinde zu bauen, der Zulässigkeit der Er-

stellung von teilweise privat genutzten Parkplätzen in der ZöBA sowie der 

Anzahl der Pflichtparkplätze bereits am 22. November 2012 entschieden 

worden sei.

Entgegen den beschwerdeführerischen Vorbringen ist jedoch nicht erst im 

Projektänderungsgesuch von einer Erstellung der Parkplätze "im Bau-

recht" die Rede (vgl. Beschwerde vom 15. Oktober 2014 S. 7). Bereits 

aus den im November 2012 mit dem ursprünglichen Gesuch eingereich-

ten Grundrissplänen geht nämlich hervor, dass die Erstellung der Park-

plätze auf Parzelle 2756 "im Baurecht" geplant ist (vgl. Bg-act. 4), wes-

halb in der diesbezüglichen Einschränkung des Streitgegenstandes keine 

Verletzung des rechtlichen Gehörs auszumachen ist. Den Beschwerde-

führern ist aber insofern Recht zu geben, als die Erweiterung der Benut-

zungsdauer für die Parkplätze (ab 15.00 statt erst ab 19.00 Uhr, vgl. Bg-

act. 30) durch die Einschränkung des Streitgegenstandes von einer Über-

prüfung im zweiten Beschwerdeverfahren theoretisch ausgeschlossen 

worden ist. Diese übermässige Einschränkung des Verfahrensgegen-

standes wäre grundsätzlich geeignet gewesen, das rechtliche Gehör der 

Beschwerdeführer zu verletzen. Konkret ist den Beschwerdeführern durch 

dieses Vorgehen der Beschwerdegegnerin bei diesem Ausgang des Ver-

fahrens jedoch kein Nachteil entstanden, da die veränderten Öffnungszei-

ten insofern nicht entscheidungsrelevant sind, als die angedachte Park-

- 27 -

platzlösung bereits aus anderen Gründen nicht hätte bewilligt werden dür-

fen (vgl. nachfolgend Erwägung 6d).

f) Schliesslich sehen die Beschwerdeführer ihr rechtliches Gehör auch da-

durch verletzt, dass die beabsichtigte Änderung der Nutzung der Woh-

nungen als qualifiziert bewirtschaftete Zweitwohnungen im Projektände-

rungsgesuch vom 26. September 2013 nicht erwähnt worden sei. Dabei 

ist ihnen grundsätzlich zwar zuzustimmen, doch wie sie selber ausführen, 

hat sich die besagte Änderung dem zusammen mit dem Projektände-

rungsgesuch aufgelegten Betriebskonzept (vgl. Bg-act. 35) ohne weiteres 

entnehmen lassen. Zudem haben sich die Beschwerdeführer in ihren Ein-

gaben, d.h. in ihrer Einsprache vom 21. Oktober 2013 und in ihrer Be-

schwerde vom 15. Oktober 2014 sowie in den entsprechenden Stellung-

nahmen ausführlich zur Vereinbarkeit des Projektänderungsgesuchs mit 

der Zweitwohnungsinitiative äussern können, weshalb auch hier keine 

Verletzung ihres rechtlichen Gehörs auszumachen ist.

3. a) In materieller Hinsicht ziehen die Beschwerdeführer zunächst die Zonen-

konformität der geplanten Baute in Zweifel. Die Parzelle 1756 liege in der 

Dorfkernzone und in der Dorfzone, wobei gemäss Art. 61 BG in beiden 

Zonen nur mässig störende Betriebe zulässig seien. Als mässig störend 

würden gemäss Art. 50 Abs. 2 lit. b BG Bauvorhaben gelten, deren Aus-

wirkungen im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe 

blieben und sich auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages be-

schränkten. Zudem hätten sie den Anforderungen der Lärmempfindlich-

keitsstufe III zu genügen. Diese Voraussetzungen erfülle ein Barbetrieb 

mit Öffnungszeiten über Mitternacht hinaus nicht, weshalb ein solcher 

nicht zonenkonform sei. Überdies sei aufgrund des verwaltungsgerichtli-

chen Urteils R 05 14 erstellt, dass von der heutigen R._____-Bar unzu-

mutbare und zonenwidrige Lärmimmissionen ausgingen. Mangels Zonen-

- 28 -

konformität sei der geplanten Bar demnach die Baubewilligung zu verwei-

gern.

b) Hierzu ist mit der Beschwerdegegnerin festzuhalten, dass in der Dorf- und 

Dorferweiterungszone gemäss Art. 63 Abs. 2 BG nebst Wohnhäusern 

auch Bauten für Geschäfte, das Gastgewerbe und mässig störendes 

Kleingewerbe zulässig sind. Der von den Beschwerdeführern ins Feld ge-

führte Art. 50 Abs. 2 lit. b BG, welcher unter dem Blickwinkel der Emissio-

nen als mässig störende Bauvorhaben jene bezeichnet, die im Rahmen 

herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben und sich auf 

die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränken, bezieht sich 

offensichtlich nicht auf Gastwirtschaftsbetriebe wie Hotels, Restaurants 

oder Bars. Diese bilden in Anbetracht von Art. 63 BG eine eigene Gattung 

und werden von Art. 50 BG hinsichtlich der Emissionen lediglich insofern 

erfasst, als sie die Lärmempfindlichkeitsstufe der entsprechenden Zone 

einzuhalten haben. Andernfalls wären Bar- oder Restaurationsbetriebe in 

der Dorf- und der Dorferweiterungszone – nur schon aufgrund der Öff-

nungszeiten – gar nicht möglich. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht 

ausführt, sprechen sowohl der Wortlaut als auch der Sinn und Zweck der 

entsprechenden Bestimmungen sowie die Systematik des kommunalen 

Baugesetzes dafür, dass Gastwirtschaftsbetriebe in Dorf- und Dorferwei-

terungszonen grundsätzlich zulässig sind. Solange die geplante Bar dem-

nach die Bedingungen der Lärmempfindlichkeitsstufe III erfüllt, kann ihre 

Zonenkonformität nicht in Frage gestellt werden. Aus diesem Grunde erü-

brigen sich an dieser Stelle Ausführungen zur Zonenkonformität der jetzi-

gen Bar und zu einer besitzstandsgeschützten Nutzung. Der Vollständig-

keit halber sei an dieser Stelle aber festgehalten, dass in VGU R 05 14 

vom 15. April 2005 entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführer 

nicht entschieden wurde, dass von der heutigen R._____-Bar unzumutba-

re und zonenwidrige Lärmimmissionen ausgingen. In jenem Urteil ging es 

– im Zusammenhang mit unbestrittenermassen vorhandenen Lärmemis-

- 29 -

sionen – lediglich um die Rechtmässigkeit der Verpflichtung der Betreiber 

der R._____-Bar, zwecks Gewährleistung von Ruhe und Ordnung vor 

dem Lokal einen Türsteher einzusetzen.

c) Für die Beurteilung der Zonenkonformität ist im Folgenden demnach zu 

prüfen, ob die neu zu erstellende R._____-Bar die Bedingungen der 

Lärmempfindlichkeitsstufe III erfüllt. Dabei ist unbestritten, dass hinsicht-

lich der Einhaltung der Lärmvorschriften das eidgenössische Lärmschutz-

recht, mithin das Bundesgesetz über den Umweltschutz (USG; 

SR 814.01) und die eidgenössische Lärmschutzverordnung (LSV; 

SR 814.41), massgebend ist. Das USG bezweckt den Schutz der Umwelt 

gegen schädliche oder lästige Einwirkungen wie beispielsweise Lärm 

(Art. 1 Abs. 1 und Art. 7 Abs. 1 USG). Es bestimmt die materiellen Vor-

aussetzungen, unter welchen Emissionsbegrenzungen angeordnet wer-

den dürfen, und umschreibt die der Immissionsreduktion dienenden 

Massnahmen. Es ordnet zum Zwecke der Vorsorge an, dass Einwirkun-

gen, die schädlich und lästig werden könnten, frühzeitig zu begrenzen 

sind (Art. 1 Abs. 2 USG; sog. Vorsorgeprinzip). Einwirkungen sind primär 

an der Quelle, d.h. am Emissionsort zu beschränken (Art. 11 Abs. 1 

USG). Dabei sind zunächst im Sinne der Vorsorge unabhängig von der 

bestehenden Umweltbelastung die Emissionen so weit zu begrenzen, als 

dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist 

(Art. 11 Abs. 2 USG). In einem zweiten Schritt sind die Emissionsbegren-

zungen zu verschärfen, sofern feststeht oder zu erwarten ist, dass die 

Einwirkungen unter Berücksichtigung der bestehenden Umweltbelastung 

schädlich oder lästig werden (Art. 11 Abs. 3 USG; vgl. BGer Urteil 

1C_58/2011 vom 13. Juli 2011 E.3.2, BGE 137 II 36 E. 3.4 sowie PVG 

2006 Nr. 23). Bei der Beurteilung der von einer Gastwirtschaft (mit Tanz- 

und Musikbetrieb) ausgehenden Immissionen müssen sodann zwei Arten 

von Lärm auseinander gehalten werden, nämlich Aussenlärm und Innen-

lärm. Unter ersterem versteht man dabei den Lärm, der von einer Anlage 

- 30 -

ins Freie abgestrahlt wird und auf Personen im Freien oder auf Gebäude, 

in denen sich Gäste und andere Personen aufhalten, einwirkt. Als Innen-

lärm gilt demgegenüber jener Lärm, welcher von Anlagen innerhalb eines 

Gebäudes erzeugt wird und innerhalb desselben auf Personen einwirkt.

In Bezug auf den vorliegend ausschliesslich zur Debatte stehenden Aus-

senlärm ist festzuhalten, dass es für Lärmemissionen, die von einem 

Gastwirtschaftsbetrieb herrühren, keine vom Bund festgelegten Belas-

tungsgrenzwerte gibt (vgl. BGE 123 II 74 E.4b; URP 2000/3, S. 252); An-

hang 6 LSV enthält für solchen Lärm keine Vorschriften. Sofern Grenz-

werte fehlen, sind die Lärmimmissionen durch die Vollzugsbehörde nach 

Art. 15 USG zu beurteilen und so festzulegen, dass die Bevölkerung nach 

dem Stand der Wissenschaft oder der Erfahrung in ihrem Wohlbefinden 

nicht erheblich gestört wird. Zur Ermittlung und Beurteilung der Lärmbe-

lastung durch den Betrieb öffentlicher Gastwirtschaftslokale (mit Tanz- 

und Musikbetrieb) dienen die Richtlinien der Vereinigung der kantonalen 

Lärmschutzfachleute („Cercle Bruit“) von 1999/2007. Nach Art. 12 LSV 

haben die Vollzugsbehörden spätestens ein Jahr nach der Inbetriebnah-

me der neuen oder geänderten Anlage zu kontrollieren, ob die angeord-

neten Emissionsbegrenzungen und Schallschutzmassnahmen getroffen 

worden sind. In Zweifelsfällen haben sie die Wirksamkeit ihrer Massnah-

men zu überprüfen (vgl. zum Ganzen VGU U 11 73 vom 15. Mai 2012 E.3 

mit weiteren Hinweisen).

d/aa) Zur Beurteilung der Lärmsituation haben die Beschwerdegegner durch 

das Ingenieurbüro eine Lärmbeurteilung erstellen lassen. In dieser kom-

men die Experten zum Schluss, dass das geplante Projekt angesichts der 

Auslegung des Gebäudes, der Lage des Eingangs und der Aussenpark-

plätze, der Lärmschutzwand mit Vordach auf der Terrasse sowie der 

Führung der Abluftanlage in Bezug auf den Lärmschutz optimal sei. 

Zwecks vorsorglicher Verminderung der Lärmbelastung wird in diesem 

- 31 -

Gutachten empfohlen, den Eingang mit einer Lärmschleuse auszugestal-

ten, die Lautsprecherboxen nicht direkt in Richtung Eingang auszurichten 

und – im Sinne einer betrieblichen Massnahme – die Taxis und Shuttles 

die Gäste auf dem Parkplatz vor dem Eingang und nicht auf der Strasse 

vor den Wohnhäusern aus- und einladen zu lassen (vgl. Lärmbeurteilung 

Neubau R._____-Bar mit Aussenparkplätzen vom 11. Juni 2013 in Bg-

act. 38). Bei dieser Beurteilung sind die Fachleute davon ausgegangen, 

dass die geplante Bar – als Fumoir des Hotel M._____  – als Raucherbar 

bewilligt wird und dass infolgedessen keine Lärmemissionen von draus-

sen rauchenden Gästen ausgehen würden.

bb) Am 22. Mai 2014 hat die Beschwerdegegnerin die geplante Bar nach der 

Projektänderung entgegen dieser Annahme jedoch als Nichtraucherbar 

bewilligt. Aufgrund der damit einhergehenden veränderten Umstände 

wurde am 31. Oktober 2014 eine Ergänzung der Lärmbeurteilung einge-

holt, welche sich auch mit dem von draussen rauchenden Gästen ausge-

henden Lärm befasste. Gemäss dieser Ergänzung könnten die Lärmwerte 

nach wie vor problemlos eingehalten werden, zumal die nächstgelegenen 

Empfangspunkte durch die Lage der für die Raucher vorgesehenen Steh-

tische und Bänke auf der Vorderseite des Gebäudes durch das Gebäude 

selber gut abgeschirmt würden. Für die Lärmbeurteilung menschlicher 

Stimmen gebe es in der LSV keine Grenzwerte, weshalb auch keine sys-

tematischen Lärmmessungen möglich seien. Sollte es wider Erwarten zu 

zusätzlichen Belästigungen wegen draussen rauchender Gäste kommen, 

könne allenfalls mit betrieblichen Massnahmen reagiert werden (vgl. 

Lärmbeurteilung Neubau R._____-Bar mit Aussenparkplätzen und Aus-

senlärm vom 31. Oktober 2014, welche von den Beschwerdegegnern im 

Rahmen ihrer Vernehmlassung resp. Duplik vom 28. November 2014 ins 

Recht gelegt wurde).

- 32 -

cc) Diesbezüglich monieren die Beschwerdeführer unter Verweis auf VGU R 

03 109, dass der erste angefochtene Einsprache- und Baubewilligungs-

entscheid vom 12. Dezember 2012 aufzuheben sei, da das Bauvorhaben 

nicht auf seine Übereinstimmung mit dem eidgenössischen Lärmschutz-

recht geprüft worden sei (vgl. Replik vom 17. April 2013 Ziff. 2.2). In die-

sem Punkt ist den Beschwerdeführern Recht zu geben, denn zu jenem 

Zeitpunkt lag noch keine Lärmprognose vor und die Beschwerdegegnerin 

hatte sich im Entscheid nur rudimentär mit der Lärmsituation auseinan-

dergesetzt (vgl. angefochtener Einspracheentscheid vom 22. November 

2012 Ziff. 2.10). In Anbetracht des Ausgangs des vorliegenden Verfah-

rens (vgl. nachfolgend Erwägung 8a) braucht an dieser Stelle jedoch nicht 

auf diese Unzulänglichkeit des ersten Entscheids vom 12. November 

2012 resp. auf allenfalls damit einhergehende Änderungen in der Kosten-

verteilung eingegangen zu werden. Der Vollständigkeit halber bleibt fest-

zuhalten, dass der zweite Einsprache- und Baubewilligungsentscheid vom 

22. Mai 2014 unter Einbezug der Lärmbeurteilung vom 11. Juni 2013 er-

gangen ist und dass sich die Beschwerdeführer in der Folge auch zur er-

gänzenden Lärmbeurteilung vom 31. Oktober 2013 haben äussern kön-

nen.

dd) Gegen die fachmännische Beurteilung der Lärmsituation bringen die Be-

schwerdeführer sodann vor, dass auch Parzelle 2594 in die Lärmbeurtei-

lung hätte miteinbezogen werden müssen, da diese als Nachbargrunds-

tück nicht nur von der Terrasse, sondern auch vom Parkplatz her mit 

massiven Lärmimmissionen belastet würde. Das seitens der Beschwer-

degegner diesbezüglich vorgebrachte Argument, wonach anstelle von Pa-

rzelle 2594 die ebenfalls südlich der geplanten Bar gelegene, sich aber 

wesentlich näher an der Einfahrt zum Parkplatz befindende und dement-

sprechend stärker betroffene Parzelle 2592 in das Lärmgutachten mitein-

bezogen worden sei (vgl. Vernehmlassung resp. Duplik der Beschwerde-

gegner vom 28. November 2014 S. 9), ist in diesem Zusammenhang nicht 

- 33 -

zu hören. Hinsichtlich Parzelle 2592 wurde das geplante Bauprojekt in 

lärmtechnischer Hinsicht nämlich wohl vor allen Dingen deshalb als un-

problematisch eingestuft, weil es sich – im Gegensatz zu Parzelle 2594 – 

praktisch vollständig hinter der aus Lärmeindämmungsgründen auf der 

Westseite der Terrasse zu erstellenden Lärmschutzwand befindet (vgl. 

Empfangspunkt EP1 in der Lärmbeurteilung Neubau R._____-Bar mit 

Aussenparkplätzen und Aussenlärm vom 31. Oktober 2014 in der Beilage 

der Beschwerdegegner S. 15). Nicht zutreffend ist jedoch, dass die Park-

platzeinfahrt direkt gegenüber dem Wohnhaus auf Parzelle 2594 erfolge – 

die Entfernung zur Einfahrt in die Einstellhalle beträgt ca. 30 Meter und 

zur Einfahrt in die Aussenparkplätze gar ca. 45 Meter. Zudem ist festzu-

halten, dass die Terrasse nicht beschallt werden wird und dass sich die 

draussen rauchenden Gäste gemäss dem Betriebskonzept östlich vor der 

Bar beim Eingangsbereich aufhalten werden. Damit wird der von den 

Rauchern sowie von einem Grossteil der Parkplätze verursachte Lärm 

auch im Hinblick auf Parzelle 2594 vom Gebäude selber gut abgeschirmt. 

Aus diesen Gründen ist das Gericht der Auffassung, dass von einem Ein-

bezug von Parzelle 2594 in die Lärmbeurteilung keine grundlegend ab-

weichenden Ergebnisse zu erwarten sind, welche die Erstellung der ge-

planten Baute zu verhindern vermöchten.

ee) Da die Experten die für die Nachtzeit geltenden Lärmwerte von 40 dB(A) 

als eingehalten erachten, mussten sie sich entgegen den beschwerdefüh-

rerischen Einwänden nicht auch zur Zeit zwischen 07.00 und 22.00 Uhr 

äussern, zumal in dieser Zeit keine weiteren Lärmquellen hinzutreten und 

die Grenzwerte für diesen Zeitraum gar höher liegen (45 resp. 50 dB(A); 

vgl. Lärmbeurteilung Neubau R._____-Bar mit Aussenparkplätzen und 

Aussenlärm vom 31. Oktober 2014 in der Beilage der Beschwerdegegner 

S. 6 sowie angefochtener Einspracheentscheid vom 22. Mai 2014 S. 6). 

Gleich verhält es sich mit dem Terrassenbetrieb im Sommer, der gemäss 

Auffassung der Beschwerdeführer ebenfalls separat zu thematisieren ge-

- 34 -

wesen wäre. Auch im Sommer wird die Terrasse nicht beschallt werden, 

und weitergehende bauliche oder betriebliche Lärmeindämmungsmass-

nahmen gestützt auf konkrete Lärmmessungen während des Betriebs 

bleiben auch hier vorbehalten. Des Weiteren bestehen keine konkreten 

Anhaltspunkte, inwiefern das von den Beschwerdegegnern in Auftrag ge-

gebene Lärmgutachten nicht objektiv oder fehlerhaft sein soll.

ff) Damit besteht für das Gericht keine Veranlassung, bei der Beurteilung der 

Lärmsituation von den im Recht liegenden fachmännischen Lärmprogno-

sen abzuweichen. Im Lichte der vorstehend zitierten Gesetzes- und Ver-

ordnungsbestimmungen ist folglich festzuhalten, dass die zu erstellende 

Bar die Werte der am Baustandort und in der näheren Umgebung gelten-

den Lärmempfindlichkeitsstufe III einhält. Dies gilt umso mehr, als die Be-

schwerdegegnerin im Rahmen des Projektänderungsgesuchs die Baube-

willigung für die Lärmschutzschleuse beim Eingang erteilt hat. Überdies 

hat sie – ebenfalls in Nachachtung der Empfehlungen der ersten Lärmbe-

urteilung vom 11. Juni 2013 – mit der Betriebsbewilligung für die R._____-

Bar die Nebenbestimmungen verknüpft, dass die Lautsprecher nicht ge-

gen die Ein-/Ausgangstüre ausgerichtet werden dürfen, dass die Gäste 

mittels Informationstafel beim Ausgang auf die Nachtruhe aufmerksam zu 

machen sind und dass die Taxiunternehmen darauf hinzuweisen sind, 

Gäste nur beim Bareingang und nicht vor den Wohnhäusern ein- und 

aussteigen zu lassen. Wie aus der ergänzenden Lärmbeurteilung hervor-

geht, werden die Grenzwerte auch vor dem Hintergrund der neuen Rau-

chersituation (vgl. vorstehend Erwägung 3d/bb) eingehalten, da sich der 

Eingang und die für die Raucher vorgesehenen Stehtische im Osten in 

Richtung Parkplatz befinden und die Beschallung der Terrasse nicht vor-

gesehen ist. 

gg) Überdies ist zu beachten, dass es sich bei den vorliegenden Beurtei-

lungsgrundlagen um Prognosen und Erfahrungswerte handelt. Mit der 

- 35 -

Bewilligung der Lärmschutzschleuse sowie den verfügten Auflagen sind 

diverse Massnahmen getroffen worden, um die drohenden Lärmemissio-

nen im Sinne des Vorsorgeprinzips am Emissionsort zu beschränken 

(Art. 1 Abs. 2 und Art. 11 Abs. 1 und 2 USG sowie Art. 7 Abs. 1 LSV). 

Wenn sich im Rahmen des Barbetriebs zeigen sollte, dass die damit ver-

bundenen Emissionen den Anforderungen der Lärmempfindlichkeitsstufe 

III entgegen den Lärmprognosen nicht gerecht werden, können auch zu 

einem späteren Zeitpunkt noch Auflagen eingeführt werden, mit welchen 

Lärm vermieden oder eingedämmt werden kann (Art. 11 Abs. 2 USG; vgl. 

auch das von den Beschwerdeführern zitierte VGU R 05 14, in welchem 

über die Einsetzung eines Türstehers zwecks Wahrung von Ruhe und 

Ordnung vor dem Lokal zu befinden war). In diesem Sinne verfügte die 

Beschwerdegegnerin in Ziff. 3.2.2 des angefochtenen Einspracheent-

scheids vom 22. Mai 2014 als Nebenbestimmung, dass während den Be-

triebszeiten auf Kosten der Barbetreiber weitere Lärmmessungen vorzu-

nehmen sein werden. Diese nachträglichen sporadischen Messungen er-

gänzen resp. konkretisieren die in Art. 12 LSV vorgesehene Überprü-

fungspflicht der Bewilligungsbehörde und gewährleisten die Kontrolle der 

Einhaltung der Grenzwerte, welche gegebenenfalls die Grundlage für wei-

tere Auflagen bildet. Vor diesem Hintergrund wäre es unverhältnismässig, 

die Erstellung der geplanten Bar gestützt auf die Lärmschutzverordnung 

zu verbieten.

e) Gestützt auf die Lärmprognosen und die daraus resultierenden Projek-

tänderungen (Lärmschutzschleuse) und Auflagen sowie angesichts der 

Möglichkeit, nachträglich gestützt auf periodische Lärmmessungen jeder-

zeit weiterführende Lärmschutzmassnahmen ergreifen zu können, steht 

fest, dass die zu erstellende Bar die Anforderungen der Lärmempfindlich-

keitsstufe III einhält. Insbesondere kann aus der Tatsache, dass später al-

lenfalls zusätzliche Massnahmen zur Vermeidung von übermässigem 

Lärm getroffen werden müssen, nicht geschlossen werden, dass der Be-

- 36 -

trieb nicht als "mässig störend" zu qualifizieren sei. Damit ist festzuhalten, 

dass das geplante Bauvorhaben in der Dorf- resp. Dorferweiterungszone 

zonenkonform und unter diesem Aspekt folglich bewilligungsfähig ist.

4. a) Des Weiteren stellt sich die Frage, ob die Beschwerdegegnerin mit dem 

angefochtenen Einspracheentscheid vom 22. Mai 2014 die Wohnungen 4, 

6, 7 und 8 des geplanten Bauvorhabens zu Recht als bewirtschaftete 

Zweitwohnungen im Sinne von Art. 4 lit. b Ziff. 1 der bundesrätlichen Ver-

ordnung über Zweitwohnungen vom 22. August 2012 (ZwVO; SR 702) 

bewilligt hat. Nicht näher einzugehen ist demgegenüber auf die noch un-

ter altem Recht erfolgte Bewilligung derselben Wohnungen am 22. No-

vember 2012 als klassische Zweitwohnungen resp. auf den von den Be-

schwerdeführern erhobenen Vorwurf, die Beschwerdegegnerin habe das 

Baugesuch noch vor Inkrafttreten der Zweitwohnungsbestimmungen "in 

aller Eile" und "trotz Rechtsverletzungen durchgewunken".

Gemäss den Ausführungen im angefochtenen Einspracheentscheid vom 

22. Mai 2014 soll die touristische Bewirtschaftung mit der Anbindung an 

den Hotelbetrieb der M._____ AG sichergestellt werden. Dieser Betrieb 

sei hinsichtlich Infrastruktur und Administration durchaus in der Lage, die 

in Frage stehenden Wohnungen in sein Angebot aufzunehmen und im 

Sinne der ZwVO touristisch zu bewirtschaften. Mit Bezug auf die bewirt-

schafteten Wohnungen verfügte die Beschwerdegegnerin in Ziff. 3.2.1 

des angefochtenen Einspracheentscheids folgende Nebenbestimmungen:

• keine individualisierte Ausstattung;

• nur kurzfristige, d.h. dreiwöchige Vermietungsdauer an gleiche 

Person zu marktüblichen Preisen;

• Vermarktung wie Hotelzimmer;

• Wohnungsgäste müssen Zugang zu Hoteldienstleistungen wie 

Zimmergäste haben;

- 37 -

• Betriebskonzept vom 01.09.2013 gilt als integrierter Bestandteil 

der Bewilligung;

• die Nutzungsbeschränkung wird im Grundbuch eingetragen.

b) Gemäss Art. 8 Abs. 2 ZwVO sind Bewilligungen für den Bau von Zweit-

wohnungen, die zwischen dem 1. Januar 2013 und der Ablösung dieser 

Verordnung durch die ordentliche Ausführungsgesetzgebung erteilt wer-

den, grundsätzlich nichtig. Vorbehalten bleiben unter anderem Bewilli-

gungen gestützt auf Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO als touristisch bewirtschaftete 

Zweitwohnungen. Eine solche Bewilligung setzt voraus, dass die Woh-

nungen nicht individuell ausgestaltet sind sowie dauerhaft und aussch-

liesslich zur kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Bedin-

gungen angeboten und im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen 

bewirtschaftet werden. Begründet wird diese Ausnahmeregelung damit, 

dass der Zweitwohnungsartikel nicht die Hotellerie zum Gegenstand hat 

und insbesondere die sog. "kalten" Betten limitieren, nicht jedoch neue 

"warme" Betten verbieten will (vgl. Erläuternder Bericht zur ZwVO des 

Bundesamtes für Raumentwicklung [ARE] vom 17. August 2012 S. 11). 

Gemäss dem erläuternden Bericht liegt eine strukturierte Beherbergungs-

form dann vor, wenn die Wohnungen nicht individualisiert ausgestaltet 

sind und ein hotelmässiges Betriebskonzept (inkl. im Regelfall dazu-

gehörende minimale Infrastrukturen wie etwa eine Reception) mit einer 

damit zusammenhängend genügend grossen Betriebsgrösse vorhanden 

ist. Dabei ist nachzuweisen, dass die hotelmässigen Leistungen von der 

Mehrheit der Gäste effektiv in Anspruch genommen werden. Zudem hat 

der Eigentümer resp. der Betreiber eine branchenübliche Lösung zur Fi-

nanzierung von Erneuerungsinvestitionen nachzuweisen (vgl. Erläutern-

der Bericht, a.a.O., S. 11 sowie nachfolgend Erwägung 4f).

c) Gegen die von der Beschwerdegegnerin erteilte Bewilligung für touristisch 

bewirtschaftete Zweitwohnungen wenden die Beschwerdeführer unter 

- 38 -

Verweis auf BGE 139 II 243 E.10.5 ein, dass sich die unmittelbare An-

wendbarkeit des Zweitwohnungsartikels insofern wie eine Planungszone 

auswirke, als Bauvorhaben für Zweitwohnungen – selbst als von der Ver-

ordnung zugelassene Ausnahmen – nicht bewilligt werden dürften, falls 

dadurch das kommende Ausführungsrecht präjudiziert werden könnte. Da 

die betroffenen Wohnungen aus baulicher Sicht ohne weiteres zu unbe-

wirtschafteten Zweitwohnungen zweckentfremdet werden könnten, müss-

ten diese unter das weit auszulegende vorsorgliche Baubewilligungsver-

bot für Zweitwohnungen fallen. Ohnehin sei die strukturierte Beherber-

gungsform nicht auf Dauer gesichert; es fehlten wichtige Dokumente wie 

der Mietvertrag zwischen der Hotelbetreiberin und der Eigentümerin der 

bewirtschafteten Wohnungen, der eine dauerhafte und ausschliessliche 

touristische Bewirtschaftung sicherstelle, die Dienstleistungsverträge für 

eine hotelmässige Bewirtschaftung sowie ein Vertrag über die Regelung 

der Unterhaltskosten. Damit sei das SGH-Gutachten, welches überdies 

von diversen falschen Parametern ausgehe, nicht vollständig und die 

Voraussetzungen könnten nicht als erwiesen gelten. Zudem fehlten der 

Nachweis, dass die hotelmässigen Leistungen von der Mehrheit der Gäs-

te effektiv in Anspruch genommen würden, der Nachweis einer branchen-

üblichen Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen sowie 

eine Absicherung, dass kein Verkauf der bewirtschafteten Wohnungen er-

folge. Des Weiteren sei für die Bewilligung von bewirtschafteten Wohnun-

gen vorausgesetzt, dass die Wirtschaftlichkeit des Hotels nur mit dem Er-

trag aus der Erstellung solcher Wohnungen gewährleistet sei, was vorlie-

gend erwiesenermassen nicht der Fall sei. Die Beschwerdegegnerin habe 

es auch unterlassen, in der Bewilligung das Grundbuchamt anzuweisen, 

die entsprechenden Anmerkungen im Grundbuch vorzunehmen. Schliess-

lich sei die Berechnung des Erstwohnungsanteils nicht transparent – der 

Erstwohnungsanteil im Neubau müsse 80 % betragen.

- 39 -

d) Vor diesem Hintergrund gilt es im Folgenden zu prüfen, ob die Beschwer-

degegnerin die Wohnungen 4, 6, 7 und 8 des geplanten Bauvorhabens zu 

Recht als bewirtschaftete Zweitwohnungen im Sinne von Art. 4 lit. b Ziff. 1 

ZwVO bewilligt hat, mithin ob die Voraussetzungen erfüllt, die erforderli-

chen Nachweise erbracht und die notwendigen Auflagen korrekt verfügt 

worden sind. Dabei ist zunächst festzuhalten, dass sich die Beschwerde-

gegnerin bei der Beurteilung der Zulässigkeit von bewirtschafteten Wohn-

einheiten zu Recht auf die ZwVO, mithin auf den Ausnahmetatbestand 

von Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO, gestützt hat. Diese ist am 1. Januar 2013 in 

Kraft getreten und soll bis zum Inkrafttreten der Ausführungsgesetzge-

bung zu Art. 75b BV gelten (Art. 9 ZwVO). Der Verweis der Beschwerde-

führer auf BGE 139 II 243 E.10.5, wonach sich die Zweitwohnungsinitiati-

ve zwecks Vermeidung einer Präjudizierung künftiger Ausführungsbe-

stimmungen im Ergebnis wie eine Planungszone auswirke (vgl. Be-

schwerde vom 15. Oktober 2014 S. 9), ist grundsätzlich zwar richtig. Je-

doch geht aus diesem Entscheid nicht hervor, dass dies auch hinsichtlich 

der in der Verordnung vorgesehenen Ausnahmen gelte. Den Beschwer-

deführern ist somit entgegenzuhalten, dass die Bestimmungen der ZwVO 

als Ausführungsbestimmungen im Sinne des zitierten Bundesgerichtsent-

scheids zu betrachten sind, welche von den Baubewilligungsbehörden 

angewendet werden können und müssen. Mit anderen Worten wurde das 

bundesgerichtliche vorsorgliche Baubewilligungsverbot resp. die Pla-

nungszone durch die in der ZwVO statuierten Ausnahmetatbestände rela-

tiviert (vgl. hierzu PFAMMATTER, Schweizerische Zweitwohnungsinitiative 

und deren Umsetzung – die Sicht des Praktikers, in: Schweizerische 

Zweitwohnungsgesetzgebung, INR – Institut für Notariatsrecht und Nota-

rielle Praxis, Band 15, Bern 2014, S. 127 f.). Nicht zu berücksichtigen sind 

bei dieser Rechtslage überdies die Entwürfe zum künftigen Zweitwoh-

nungsgesetz, welches derzeit im Entstehen begriffen ist und mangels Re-

ferendum voraussichtlich per 1. Januar 2016 in Kraft treten wird. Dennoch 

ist an dieser Stelle anzumerken, dass der Ausnahmetatbestand der ho-

- 40 -

telmässig bewirtschafteten Zweitwohnungen auch im Zweitwohnungsge-

setz enthalten sein wird (vgl. Art. 7 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 des Entwurfes 

zum Zweitwohnungsgesetz). Dass der in der ZwVO statuierte Ausnahme-

tatbestand von Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO somit keine unerwünschte Präju-

dizierungswirkung entfaltet, spricht ebenfalls dafür, dass er nicht unter 

das vorsorgliche Baubewilligungsverbot resp. die Planungszone fällt.

e) Bei der Bewilligung der streitgegenständlichen Wohnungen als bewirt-

schaftete Zweitwohnungen hat sich die Beschwerdegegnerin unter ande-

rem auf das von den Beschwerdegegnern eingereichte Betriebskonzept 

vom 1. September 2013 (vgl. Bg-act. 35) sowie auf das von den Be-

schwerdegegnern in Auftrag gegebene Gutachten der Schweizerischen 

Gesellschaften für Hotelkredit (SGH) vom 24. Februar 2014 abgestützt. 

Dieses Gutachten zeigt auf, wie die Wohnungen hinsichtlich Marketing, 

Vertrieb, Hauswartung und Reinigung Bestandteil des Hotels M._____  

bilden. Der geplante Neubau sei Teil des Hotels und entspreche einer 

Kapazitätserweiterung des Betriebs. Die Bewirtschaftung erfolge über das 

Hotel, dessen bestehender Restaurations- und Wellnessbereich genü-

gend Kapazität aufweise, um auch von den Gästen der Wohnungen ge-

nutzt werden zu können. Zudem könnten die branchenüblichen Unter-

haltskosten (Instandhaltung und Instandsetzung) durch den Betrieb gene-

riert werden. Im Rahmen eines noch nicht vorliegenden Mietvertrages sei 

explizit zu regeln, welche obligatorischen Dienstleistungen (Reinigung, 

Nutzung Wellness etc.) die Gäste vom Hotel beziehen könnten und wie 

die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten aufzuteilen sein. Zudem 

sei die dauerhafte und ausschliessliche touristische Bewirtschaftung si-

cherzustellen. Abschliessend wird im Gutachten festgehalten, dass die 

vom ARE an bewirtschaftete Zweitwohnungen gestellten Anforderungen 

grundsätzlich erfüllt seien (vgl. Gutachten bewirtschaftete Wohneinheiten 

der SGH vom 24. Februar 2014 in Bg-act. 39).

- 41 -

Wie die Beschwerdeführer zu Recht monieren, sind die Gutachter hin-

sichtlich der Eigentümerschaft (U._____ AG statt M._____ AG), dem Fas-

sungsvermögen der neu zu erstellenden R._____-Bar (110 Personen statt 

45 Sitzplätze) sowie der Anzahl der bewirtschafteten Wohnungen (acht 

statt vier) teilweise von falschen Prämissen ausgegangen. Diese Anga-

ben sind für eine zuverlässige Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit indes 

nicht von Belang. Insbesondere sind die Kapazitäten des bestehenden 

Hotels M._____ für die Generierung von zusätzlichen Übernachtungen 

selbstredend erst recht gegeben, wenn nur vier statt acht Einheiten als 

bewirtschaftete Wohnungen hinzutreten. Ebenfalls ist es nicht zutreffend, 

dass das Gutachten nicht vollständig sei, weil die Experten des SGH di-

verse wichtige Dokumente vermissen würden. Wie sich aus den Aus-

führungen im Gutachten ergibt, werden diese Dokumente (insbesondere 

der Mietvertrag) nämlich nicht vermisst, sondern sind seitens der Bau-

herrschaft noch zu präzisieren resp. nachzureichen (vgl. SGH-Gutachten 

in Bg-act. 39 S. 21). Das Gutachten wurde vom ARE in seiner Stellung-

nahme vom 4. März 2015 denn auch als überzeugend und nicht etwa als 

unvollständig erachtet (vgl. Stellungnahme des ARE vom 4. März 2015 

S. 2). Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin 

ihren Entscheid unter anderem auf das SGH-Gutachten abgestützt hat. 

Überdies hat das ARE gegen den ihm mitgeteilten Bewilligungsentscheid 

nicht opponiert und in seiner Stellungnahme vom 4. März 2015 – richti-

gerweise von vier als bewirtschaftete Zweitwohnungen zu erstellenden 

Einheiten ausgehend – gar explizit festgehalten, dass der Realisierung 

der geplanten bewirtschafteten Zweitwohnungen aus Sicht der Zweitwoh-

nungsgesetzgebung nichts im Wege stehe (vgl. Stellungnahme des ARE 

vom 4. März 2015 S. 2).

Auf die offensichtlich unzutreffenden Ausführungen der Beschwerdefüh-

rer, wonach strukturierte Beherbergungsbetriebe voraussetzen würden, 

dass die Wirtschaftlichkeit des dienenden Hotels nur mit dem Ertrag aus 

- 42 -

der Erstellung solcher Wohnungen gewährleistet sei (wie dies bei der Er-

stellung von unbewirtschafteten Zweitwohnungen zur Querfinanzierung 

von Hotelprojekten gemäss Art. 9 Abs. 1 lit. a des Entwurfes zum Zweit-

wohnungsgesetz der Fall ist) und wonach der Erstwohnungsanteil im 

Neubau 80 % betragen müsse, ist nicht näher einzugehen.

f) Damit ist festzuhalten, dass die bundesrechtlichen Bewilligungsvoraus-

setzungen für qualifiziert touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen 

gemäss Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO erfüllt sind und die Beschwerdegegnerin 

die entsprechende Bewilligung für die Wohnungen 4, 6, 7 und 8 

grundsätzlich zu Recht erteilt hat. Zu prüfen bleibt jedoch, ob die Be-

schwerdegegnerin die erforderlichen Auflagen korrekt verfügt und insbe-

sondere die mit der Bewilligung von bewirtschafteten Zweitwohnungen 

einhergehende Nutzungsbeschränkung auf Dauer sichergestellt hat.

aa) Gemäss dem Merkblatt für die Erteilung von Baubewilligungen des ARE 

hat die Bauherrschaft der Baubewilligungsbehörde mit dem Baugesuch 

für Wohnungen, die im Sinne von Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO im Rahmen 

strukturierter Beherbergungsformen bewirtschaftet werden sollen, nach-

zuweisen, dass die Wohnungen Bestandteil eines hotelmässigen Betrie-

bes bilden (i), ein hotelmässiges Betriebskonzept vorzulegen, welches die 

Infrastruktur und die Betriebsgrösse darlegt (ii) sowie eine branchenübli-

che Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen zu präsentie-

ren (iii). In der Baubewilligung ist der Berechtigte sodann mit entspre-

chenden Auflagen zu verpflichten, die Wohnungen nach Art. 4 lit. b Ziff. 1 

ZwVO zu nutzen resp. nutzen zu lassen. Gemäss dem Merkblatt des ARE 

können diese Auflagen wie folgt formuliert werden:

Die Bewilligung wird unter der Auflage erteilt, dass

a) die Wohnungen nicht individualisiert ausgestaltet sind;

b) das hotelmässige Betriebskonzept, die branchenübliche Lösung zur Finan-

zierung von Erneuerungsinvestitionen und die Verträge, die Voraussetzun-

gen für die Erteilung der Baubewilligung waren, weiter bestehen;

- 43 -

c) die Wohnungen zu marktüblichen Konditionen dauerhaft – insbesondere 

auch während der Hauptsaisonzeiten – angeboten werden;

d) die Wohnungen ausschliesslich der kurzzeitigen Beherbergung von Gästen 

dienen;

e) die hotelmässigen Leistungen von der Mehrheit der Gäste effektiv in An-

spruch genommen werden;

f) die Nutzung durch den Eigentümer, dessen Familienmitglieder sowie 

Freunde und Bekannte, entgeltlich oder unentgeltlich pro Hauptsaison 

höchstens während drei Wochen stattfindet;

g) der Eigentümer alle zwei Jahre gegenüber der Baubewilligungsbehörde die 

Einhaltung der Auflagen nachweist.

bb) Mit der Eingabe "Bewirtschaftete Zweitwohnungen" vom 1. September 

2013 (vgl. Bg-act. 35) haben die Beschwerdegegner nachgewiesen, dass 

die fraglichen Wohnungen Bestandteil eines hotelmässigen Betriebs bil-

den und ein hotelmässiges Betriebskonzept vorgelegt, welches die Infra-

strukturen und die Betriebsgrösse darlegt. Damit sind Ziff. i und ii der 

gemäss dem vorerwähnten Merkblatt mit dem Baugesuch zu erbringen-

den Nachweisen beigebracht. Was jedoch fehlt, ist der Nachweis einer 

branchenüblichen Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen 

(vgl. Ziff. iii). Die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten für das Ho-

tel M._____ sowie für den geplanten Neubau wurden von den Gutachtern 

geschätzt (vgl. SGH-Gutachten vom 24. Februar 2014 in Bg-act. 39 

S. 14 f.). Die Aufteilung dieser Kosten ist jedoch im Mietvertrag noch de-

tailliert zu regeln und – im Sinne einer seitens der Beschwerdegegnerin 

noch zu verfügenden Auflage – noch vor Baubeginn nachzureichen.

cc) In Bezug auf die nicht individualisierte Ausgestaltung der Wohnungen, die 

Vermietung (dauerhaft, zu marktüblichen Konditionen, ausschliesslich zur 

kurzzeitigen Beherbergung von Gästen) sowie den Zugang der Woh-

nungsgästen zu den Hoteldienstleistungen (vgl. Merkblatt des ARE Ziff. II 

Auflagen lit. a, c, d und e) vermögen die von der Beschwerdegegnerin 

verfügten Auflagen grundsätzlich zu genügen (vgl. Ziff. 3.2.1 des ange-

fochtenen Entscheids vom 22. Mai 2014). Zu ergänzen wäre vor dem Hin-

- 44 -

tergrund der vorerwähnten Empfehlungen des ARE lediglich die Neben-

bestimmung, dass die Nutzung durch den Eigentümer, dessen Familien-

mitglieder sowie Freunde und Bekannte – entgeltlich oder unentgeltlich – 

pro Hauptsaison höchstens während drei Wochen stattfinden darf (vgl. 

Merkblatt des ARE Ziff. II Auflage lit. f).

dd) Die Beschwerdeführer bemängeln, dass die hotelmässige Bewirtschaf-

tung der streitgegenständlichen Wohnungen nicht auf Dauer sichergestellt 

sei. So fehle beispielsweise ein Mietvertrag zwischen der Hotelbetreiberin 

und der Eigentümerin der bewirtschafteten Wohnungen, der eine dauer-

hafte und ausschliessliche touristische Bewirtschaftung sicherstelle. Zu-

dem sei eine Umnutzung der Wohnungen gemäss dem Gutachten in bau-

licher Hinsicht möglich und es fehle eine Absicherung, dass kein Verkauf 

der bewirtschafteten Wohnungen vorgesehen sei (vgl. Beschwerde vom 

15. Oktober 2014 S. 9 ff.).

Dabei ist den Beschwerdeführern insofern beizupflichten, als die hotel-

mässige Bewirtschaftung auf Dauer gesichert sein muss. So zielt die vor-

zitierte Auflage lit. b des Merkblattes des ARE denn auch darauf ab, dass 

der Weiterbestand des hotelmässigen Betriebskonzepts, der branchenüb-

lichen Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen und der 

Verträge, welche Voraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung wa-

ren, gesichert ist. Die diesbezüglichen Bedenken der Beschwerdeführer 

sind aber weitestgehend zu relativieren. In Ziff. 3.2.1 des angefochtenen 

Entscheids wurde das Betriebskonzept vom 1. September 2013 nämlich 

zum integrierenden Bestandteil der Bewilligung erklärt. Daraus folgt, dass 

die Bewilligung im Falle eines Besitzerwechsels im Hotel oder bei einer 

Konzeptänderung in Wiedererwägung zu ziehen ist (vgl. auch Duplik resp. 

Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 28. November 2014 

S. 10). Zudem bestehen keinerlei Anzeichen für einen Verkauf der Woh-

nungen. Ein solcher könnte in Anbetracht der positiven Rechtskraft des 

- 45 -

Grundbuchs ohnehin nicht ohne die im Grundbuch angemerkte Nut-

zungsbeschränkung stattfinden (vgl. Art. 970 Abs. 4 des Schweizerischen 

Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210] sowie nachfolgend Erwägung 4f/ee). 

Angesichts dieser Umstände vermag auch die Tatsache, dass die Woh-

nungen aufgrund ihrer Ausstattung "in baulicher Hinsicht" theoretisch zu 

unbewirtschafteten Zweitwohnungen zweckentfremdet werden könnten 

(vgl. SGH-Gutachten vom 24. Februar 2014 in Bg-act. 39 Ziff. 5.4 sowie 

Beschwerde vom 15. Oktober 2014 S. 9), eine dauerhafte touristische 

Bewirtschaftung nicht ernsthaft in Frage zu stellen. So wird im SGH-

Gutachten denn auch festgehalten, dass eine Zweckentfremdung zu un-

bewirtschafteten Ferienwohnungen aus baulicher Sicht zwar möglich, 

rechtlich (aufgrund der ins Grundbuch einzutragenden Nutzungsbe-

schränkung) jedoch nicht möglich sei (vgl. SGH-Gutachten vom 24. Fe-

bruar 2014 in Bg-act. 39 Ziff. 5.1.2). Dennoch ist – bei diesem Ausgang 

des Verfahrens – in Nachachtung der Empfehlungen des ARE zu verfü-

gen, dass durch entsprechende Ausgestaltung des ohnehin noch nachzu-

reichenden Mietvertrages zwischen der Hotelbetreiberin und den Be-

schwerdegegnern die dauerhafte Bewirtschaftung der Wohnungen si-

cherzustellen sei.

Zudem ist – ebenfalls gestützt auf die Empfehlungen des ARE (vgl. Merk-

blatt des ARE Ziff. II Auflage lit. g) – im Sinne einer Auflage zu verfügen, 

dass die Beschwerdegegner gegenüber der Beschwerdegegnerin als 

Bewilligungsbehörde alle zwei Jahre die Einhaltung der Auflagen nach-

zuweisen haben. Überdies ist die Beschwerdegegnerin hinsichtlich der 

angekündigten gelegentlichen Kontrollen zwecks Überprüfung der Not-

wendigkeit von weitergehenden Massnahmen (vgl. Duplik resp. Vernehm-

lassung der Beschwerdegegnerin vom 28. November 2014 S. 11) auf ihre 

Ausführungen zu behaften.

- 46 -

ee) Des Weiteren monieren die Beschwerdeführer, dass die Beschwerdegeg-

nerin es unterlassen habe, das Grundbuchamt in der Bewilligung anzu-

weisen, auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks die An-

merkung "qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnung" anzubringen. 

Gemäss Art. 6 Abs. 2 ZwVO hat die Baubewilligungsbehörde das Grund-

buchamt in der Bewilligung in der Tat anzuweisen, auf dem Grundbuch-

blatt des betroffenen Grundstücks die Anmerkung einer verfügten Nut-

zungsbeschränkung ("Erstwohnung" oder "qualifiziert touristisch bewirt-

schaftete Wohnung") anzubringen. Gemäss dem Merkblatt des ARE kann 

diese Anweisung an das Grundbuchamt wie folgt formuliert werden:

"Das Grundbuchamt … wird angewiesen, die Auflagen gemäss … unter dem Stichwort 
"qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnung" auf … als öffentlich-rechtliche Eigen-

tumsbeschränkung anzumerken. Die rechtskräftige Baubewilligung gilt als Rechtsgrund-

ausweis für diese Anmerkung."

In Ziff. 3.2.1 des angefochtenen Entscheids vom 22. Mai 2014 hat die Be-

schwerdegegnerin im Sinne einer Nebenbestimmung festgehalten, dass 

die Nutzungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen werde. Entgegen 

Art. 6 Abs. 2 ZwVO fehlt damit aber eine direkte Anweisung an das 

Grundbuchamt sowie ein Hinweis auf das von der Verordnung vorgege-

bene Stichwort "qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnung". Zudem 

ist es gemäss dem Wortlaut dieser Bestimmung – entgegen dem Vorbrin-

gen der Beschwerdegegner (vgl. Vernehmlassung resp. Duplik der Be-

schwerdegegner vom 28. November 2014 S. 7) – streng genommen nicht 

möglich, das Grundbuchamt in einer separaten Verfügung anzuweisen. 

Den Beschwerdegegnern ist jedoch insoweit zuzustimmen, als für die 

Wirkung der Nutzungsbeschränkung lediglich entscheidend ist, dass sie 

in der Baubewilligung verfügt wird (vgl. Vernehmlassung resp. Duplik der 

Beschwerdegegner vom 28. November 2014 S. 7). Die Nutzungsbe-

schränkung gründet nämlich unmittelbar auf Art. 75b Abs. 1 sowie 

Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV und wird ab dem Zeitpunkt wirksam, in welchem 

- 47 -

die entsprechende Verfügung der Baubewilligungsbehörde in Rechtskraft 

erwächst (vgl. MÖSCHING, Massnahmen zur Beschränkung von Zweitwoh-

nungen, in: ASR – Abhandlungen zum Schweizerischen Recht, Band/Nr. 

803, Bern 2014, S. 222 f. m.w.H.). Die Anmerkung im Grundbuch dient 

lediglich der Transparenz über den Vollzug und verleiht der Eigentumsbe-

schränkung Publizitätswirkung gegenüber Dritten; ihr kommt – wie An-

merkungen im Grundbuch allgemein – bloss deklaratorische Wirkung zu 

(vgl. dazu Erläuternder Bericht, a.a.O., S. 16). Dennoch ist die Beschwer-

degegnerin bei diesem Verfahrensausgang im Hinblick auf eine mögli-

cherweise erneut zu erteilende Baubewilligung darauf hinzuweisen, das 

Grundbuchamt – in Nachachtung von Art. 6 Abs. 2 ZwVO sowie den 

Empfehlungen des ARE – diesbezüglich im Sinne der vorstehenden Er-

wägung bereits in der Baubewilligung konkret anzuweisen.

g) Zusammenfassend ist zu konstatieren, dass die Bewilligungsvorausset-

zungen für bewirtschaftete Zweitwohnungen gemäss Art. 4 lit. b Ziff. 1 

ZwVO grundsätzlich erfüllt sind. Aus dem Betriebskonzept und dem SGH-

Gutachten ergibt sich nämlich in nachvollziehbarer Weise, dass das alt-

eingesessene Hotel M._____ für eine dauernde Bewirtschaftung der frag-

lichen Wohnungen im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen Ge-

währ bietet. Zu diesem Schluss kommen nicht nur die Gutachter der 

Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit, sondern auch das ARE in 

seiner Vernehmlassung vom 4. März 2015.

Vor dem Hintergrund der Umsetzungsempfehlungen des ARE zur ZwVO 

ist jedoch festzuhalten, dass sich die angefochtene Baubewilligung hin-

sichtlich gewisser Unterlagen (Mietvertrag zwischen der Hotelbetreiberin 

und den Beschwerdegegnern, Nachweis einer branchenüblichen Lösung 

zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen) und Auflagen (Nutzungs-

beschränkung für den Eigentümer und dessen Bekannte auf maximal drei 

Wochen pro Hauptsaison, Nachweis der Einhaltung der verfügten Aufla-

- 48 -

gen durch die Beschwerdegegner alle zwei Jahre) sowie hinsichtlich einer 

konkreten Anweisung des Grundbuchamts als unvollständig erweist. Die-

ser Umstand wäre für sich alleine zwar kein Grund für eine Abweisung 

der Beschwerde resp. eine Rückweisung der Angelegenheit an die Be-

schwerdegegnerin gewesen, zumal die entsprechenden Auflagen auch 

durch das Verwaltungsgericht hätten angeordnet oder modifiziert werden 

können. Die entsprechenden Voraussetzungen für eine bewirtschaftete 

Nutzung sind von der Beschwerdegegnerin nämlich geprüft und auch vom 

ARE als gegeben betrachtet worden (vgl. vorstehend Erwägungen 4a), 

weshalb es in der vorliegenden Konstellation – entgegen VGU R 13 150 

vom 11. Dezember 2013 E.4a, wo die entsprechenden Prüfungen vor der 

Erteilung der Baubewilligung gar nicht stattgefunden hatten – möglich 

gewesen wäre, die Nachreichung der fehlenden Unterlagen im Sinne ei-

ner Auflage gemäss Art. 90 Abs. 1 KRG zu verlangen. Da die vorliegende 

Beschwerde jedoch aus anderen Gründen ohnehin gutzuheissen ist (vgl. 

nachfolgend Erwägung 6d), ist die Beschwerdegegnerin im Hinblick auf 

eine allenfalls erneut zu erteilende Baubewilligung anzuhalten, die Aufla-

gen und Nebenbestimmungen gemäss den vorstehenden Erwägungen 

resp. im Sinne der Empfehlungen des ARE zu verfügen.

5. a) Hinsichtlich der im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben zu erstellenden 

Pflichtparkplätze ist zunächst deren Anzahl umstritten. Diesbezüglich 

sieht das kommunale Baugesetz vor, dass für Wohnbauten bis 80 m2 

Bruttogeschossfläche ein Parkplatz pro Wohnung, für Wohnbauten mit 

mehr als 80 m2 Bruttogeschossfläche zwei Parkplätze pro Wohnung und 

für Restaurants ein Parkplatz pro fünf Sitzplätze (ohne Hotelspeisesäle) 

bereitzustellen sind (vgl. Art. 39 Abs. 2 lit. a und e BG). Sodann sind 

gemäss Art. 39 Abs. 4 BG ein Drittel der notwendigen Parkplätze gedeckt 

und nach Möglichkeit unterirdisch anzuordnen. Sofern die Errichtung der 

gesetzlich vorgesehenen Anzahl an Abstellplätzen auf eigenem Grund 

und Boden nicht möglich ist, hat der Bauherr diese Verpflichtung durch 

- 49 -

Bezahlung einer einmaligen Ersatzabgabe von Fr. 4'500.-- pro offenem 

resp. Fr. 9'000.-- pro gedecktem Abstellplatz abzulösen (Art. 39 Abs. 3 

BG i.V.m. Art. 10 Abs. 2 der Ausführungsbestimmungen zum Baugesetz 

vom 24. April 2014).

b) Wie die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Einspracheentscheid zu 

Recht festgehalten hat, sind im Zusammenhang mit dem geplanten Bau-

vorhaben 21 Pflichtparkplätze zu erstellen (vier für die vier Wohnungen 

< 80 m2, acht für die vier Wohnungen > 80 m2 und neun für die R._____-

Bar mit 45 Sitzplätzen, vgl. angefochtener Einspracheentscheid vom 

22. November 2012 Ziff. 2.4 sowie Parkplatznachweis vom 18. Juli 2012 

in Bg-act. 11). Von diesen 21 Parkplätzen müssen gemäss den vorer-

wähnten gesetzlichen Bestimmungen ein Drittel, mithin sieben Parkplätze, 

gedeckt sein. Der von den Beschwerdeführern gegen diese Berechnung 

erhobene Einwand mit der Verkaufsfläche ist unbehelflich. Es ist nämlich 

keine gesetzliche Grundlage ersichtlich, welche es rechtfertigen würde, 

die Fläche für die Stehplätze in der Bar von rund 45 m2 einem Verkaufslo-

kal gleichzustellen, was gemäss BG pro 15 m2 Ladenfläche einen zusätz-

lichen Parkplatz erfordern würde. Auch wenn die Definition des Begriffs 

"Verkaufslokale" in Art. 10 Abs. 1 der Ausführungsbestimmungen zum BG 

lediglich mittels exemplarischer Aufzählung erfolgt, bestehen keinerlei 

Anhaltspunkte, dass der Gesetzgeber auch für Stehtische oder für eine 

Tanzfläche Pflichtparkplätze hat vorsehen wollen. Wie es sich diesbezüg-

lich mit Terrassensitzplätzen verhält, kann offen bleiben, da im Aussenbe-

reich vorliegend keine bewirtschafteten Sitzplätze geplant sind. Ebenfalls 

trifft es, entgegen den beschwerdeführerischen Vorbringen, nicht zu, dass 

hinsichtlich der vier hotelmässig bewirtschafteten Wohnungen Art. 39 

Abs. 2 lit. d BG zur Anwendung gelange, gemäss welchem pro drei 

Fremdenbetten ein Parkplatz zur Verfügung stehen müsste (vgl. Replik 

der Beschwerdeführer vom 29. März 2014 in Bg-act. 43 Ziff. 13). Wie vor-

stehend ausgeführt, handelt es sich bei diesen Wohnungen – auch wenn 

- 50 -

diese hotelmässig bewirtschaftet werden – um umfassend ausgestattete 

Wohneinheiten und nicht um bloss auf die Übernachtung ausgerichtete 

Pensions- oder Hotelzimmer (vgl. vorstehend Erwägung 4).

c) Angesichts der im Gesetz klar definierten Bezugsgrössen ist damit fest-

zuhalten, dass im Zusammenhang mit dem vorliegend zu beurteilenden 

Bauprojekt 21 Pflichtparkplätze, davon sieben gedeckte, zu erstellen sind. 

Die Beschwerdegegner planen gar die Errichtung von 28 Parkplätzen; 16 

Aussenparkplätze auf Parzelle 2756, drei Aussenparkplätze nördlich des 

Wohnungstraktes auf der eigenen Parzelle 1756 sowie neun gedeckte 

Parkplätze in der Einstellhalle unter der geplanten Bar (vgl. Parkplatz-

nachweis vom 18. Juli 2012 in Bg-act. 11). Damit wären die Anforderun-

gen des Art. 39 BG betreffend Pflichtparkplätze eingehalten. Ob diese 

geplanten Parkplätze aber allesamt realisiert werden dürfen, ist eine an-

dere Frage, auf die im Folgenden einzugehen ist (vgl. sogleich Erwägung 

6).

6. a) Die Beschwerdegegner verfügen nicht über ausreichend Grundstück-

fläche, um die vorgeschriebenen Pflichtparkplätze allesamt auf eigenem 

Grund und Boden erstellen zu können. Es wird deshalb beabsichtigt, dass 

die politische Gemeinde (auf Kosten der Beschwerdegegner) auf der Par-

zelle 2756 öffentliche Parkplätze erstellt und einen Teil davon der 

R._____-Bar während den Betriebszeiten als Besucherparkplätze zur 

Verfügung stellt. Die Entschädigung für diese Nutzung soll zwischen der 

Bürgergemeinde und den Beschwerdegegnern ausgehandelt werden (vgl. 

angefochtener Entscheid vom 22. November 2012 Ziff. 2.5). Dabei stellt 

sich jedoch die Frage, ob die politische Gemeinde hierzu überhaupt be-

rechtigt ist (vgl. sogleich lit. b) resp. ob ein derartiges Vorhaben in der 

ZöBA überhaupt zulässig ist (vgl. nachfolgend lit. c und d).

- 51 -

b) Unbestritten ist, dass die Bürgergemeinde als derzeitige Eigentümerin der 

Parzelle 2756 durch den Vertrag vom 17. Juni 1984 grundsätzlich ver-

pflichtet ist, die sich in ihrem Eigentum befindlichen Grundstücke – und 

damit unter anderem Parzelle 2756 – der politischen Gemeinde für Ver-

waltungsaufgaben unentgeltlich zur Verfügung zu stellen (vgl. Botschaft 

vom 17. Juni 1984 Vorlage 1 Ziff. 3 i.V.m. Blatt 3 zu Anhang III sowie 

Vereinbarung zwischen der politischen Gemeinde und der Bürgergemein-

de Ziff. II/4 in Bg-act. 26 S. 3, 11 und 17). Ob es sich beim vorliegend zu 

beurteilenden Zur-Verfügung-Stellen der Parkplätze um eine Verwal-

tungsaufgabe handelt, kann offen bleiben. In ihrer Stellungnahme vom 

12. Februar 2015 hat die beigeladene Bürgergemeinde nämlich explizit 

bestätigt, dass sie die entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen ab-

schliessen werde und "dass die Parzelle solange für die Parkierung zur 

Verfügung steht, als die politische Gemeinde dies so vorsieht". Es ist mit-

hin davon auszugehen, dass die Bürgergemeinde – in welcher Form auch 

immer – dafür besorgt sein würde, dass die in der Baubewilligung gefor-

derten Vereinbarungen mit der politischen Gemeinde sowie mit den Be-

schwerdegegnern bis zum Baubeginn vorliegen. Auf die von den Be-

schwerdeführern thematisierte Zuständigkeit für die Beschlussfassung in-

nerhalb der Bürgerversammlung, die ordentliche Traktandierung sowie 

die Ausstandsvorschriften ist vorliegend nicht näher einzugehen, zumal 

sich die Beschwerdeführer zu gegebener Zeit dazu werden äussern kön-

nen (vgl. vorstehend Erwägung 2d/cc).

Überdies ist es einer Gemeinde grundsätzlich freigestellt, einem Privaten 

öffentliche Parkflächen über eine bestimmte Tageszeit zur ausschliessli-

chen Nutzung zur Verfügung zu stellen. Das angedachte "Parkplatzsha-

ring" erscheint denn auch nicht per se als unzulässig, besteht doch in ei-

nem sowohl im Sommer als auch im Winter stark frequentierten Touris-

musort durchaus ein öffentliches Interesse daran, mit den vorhandenen 

Bodenressourcen möglichst haushälterisch umzugehen und die Pa