# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 18c7bcdc-9de3-5399-b615-b06b17cdb58e
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-20
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 20.03.2024 52.2022.177
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_52-2022-177_2024-03-20.html

## Full Text

Incarto n.

  52.2022.177

   

  	
  Lugano

  20
  marzo 2024                       

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  
	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
					

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Giovan Maria Tattarletti, vicepresidente,

  Matea Pessina, Fulvio Campello

  

 

	
  cancelliere:

  	
  Mariano Morgani

  

 

 

statuendo sul ricorso del 1° giugno
2022 della

 

 

	
   

  	
  RI
  1   

  patrocinata
  da:   PA 1   

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la decisione del 27 aprile 2022 (n. 1960) del
  Consiglio di Stato, che respinge le impugnative inoltrate dalla ricorrente e
  dalla _______ contro la risoluzione del 3 dicembre 2019 con la quale il
  Municipio di Lugano ha concesso a CO 1 la licenza edilizia per tre stabili
  residenziali ai mapp. __________74, __________18 e __________19 di quel
  Comune;

  

 

 

ritenuto,                         in
fatto

 

A.   a. Dal 2020 la __________
è proprietaria di tre fondi confinanti nel Comune di Lugano (mapp. __________74,
__________18, __________19; frutto del frazionamento dell'originale mapp. __________74),
situati in zona residenziale R7 (l'estremità est del mapp. __________18 è
assegnata alla zona per attrezzature ed edifici pubblici; AP-EP). I tre sedimi
si dispongono lungo via A__________, seguendone l'andamento digradante in
direzione del lago. Tra gli stabili realizzati sui tre mappali figurano una
villa in stile liberty (mapp. __________74) e il garage M__________ (mapp. __________18).
Le proprietà si trovano nei pressi del centro culturale __________.

 

Estratto
del piano del registro fondiario

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

b. Con domanda di
costruzione del 30 novembre 2015, CO 1 ha chiesto al Municipio il permesso
edilizio per demolire gli edifici sui tre fondi e per costruire al loro posto altrettanti
stabili (ICON 1, 2 e 3), che ospiteranno 31 appartamenti, un esercizio pubblico
(bar; ICON 1) con terrazza esterna, 48 stalli in autorimessa e un'area wellness
con sauna/spa, area relax, spogliatoi e vasche (ICON 2). I tre edifici sono
collegati dai livelli (semi)interrati, adibiti a garage. L'accesso
all'autorimessa avverrà attraverso un varco nel muro di sostegno del terreno al
di sotto dello stabile ICON 2. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

						
						
	

Estratto planimetria

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

	
		

  

c. Nel termine di
pubblicazione, al rilascio della licenza si sono opposti, tra gli altri, la __________
e la RI 1 (mapp. __________70; di __________), insieme ai singoli
comproprietari, censurando il progetto sotto svariati profili. 

d. Raccolto l'avviso cantonale favorevole del 17 marzo 2016 (n. 95605), il 13
luglio 2016 il Municipio ha concesso la licenza, respingendo le opposizioni con
separate decisioni. Ha assortito il permesso con una serie di condizioni. In
particolare ha esatto l'inoltro di una variante che tenesse conto che la
terrazza sul tetto piano dello stabile ICON 1 non era approvata; di un'ulteriore
variante relativa ai piani interrati, visti i conflitti col riale T__________
che scorre(va) intubato al di sotto dei tre fondi; di un nuovo piano delle
canalizzazioni, posto che il concetto presentato non era chiaro; e di una
variante della sistemazione esterna per risolvere i problemi di visuale per i
veicoli in uscita dal garage. 

 

 

B.   Con giudizio del 22
agosto 2018 (n. 3788), il Consiglio di Stato ha accolto parzialmente i ricorsi
pervenuti, annullando la licenza edilizia del 13 luglio 2016 e rinviando gli
atti al Municipio, affinché, completata la domanda di costruzione secondo
quanto richiesto nella predetta licenza edilizia ed integrata degli adeguamenti
proposti dall'istante, abbia ad emettere, sentite le opponenti e raccolto un
nuovo avviso cantonale ad aggiornamento del precedente, nuova decisione
perfettamente impugnabile. 

Il Governo ha ritenuto che gli atti completivi prodotti e le modifiche proposte
dall'istante in licenza durante la procedura ricorsuale (sistemazione a
giardino della terrazza dello stabile ICON 1; contenimento della platea
sotterranea; adeguamento del garage; riduzione dell'altezza dei tre edifici;
eliminazione dei corpi tecnici sul tetto; ridefinizione dei terrapieni;
riconteggio dell'area verde ecc.) non richiedessero una pubblicazione, in
quanto assimilabili a una variante riduttiva. Il piano delle canalizzazioni avrebbe
però dovuto essere completato. Tenuto conto di tutti gli aggiornamenti
progettuali, dei numerosi aspetti di natura tecnica toccati e della complessità
della loro valutazione, non volendo usurpare le competenze dell'autorità di
prime cure, l'Esecutivo cantonale ha quindi reputato opportuno annullare la
licenza e rinviare gli atti al Municipio, meglio qualificato per un riesame
globale, affinché raccogliesse un nuovo avviso cantonale e statuisse nuovamente
sulla domanda. 

 

 

C.   a. Preso atto di ciò,
l'istante in licenza ha inoltrato la variante del 29 marzo 2019, volta
all'adeguamento del progetto. 

La variante non è stata pubblicata all'albo, ma il 12 aprile 2019 la __________
e la RI 1 sono stati personalmente informati del suo inoltro. Con scritti del
17 aprile, 17 maggio e 6 giugno 2019 la RI 1 ha confermato la sua opposizione
al progetto, sollevando nel contempo nuove contestazioni di ordine procedurale.

b. Raccolto l'avviso cantonale dell'8 agosto 2019 (n. 95605), il 3 dicembre
2019 il Municipio ha concesso la licenza, respingendo le opposizioni con
separate decisioni. L'autorità comunale ha subordinato il permesso a una serie
di condizioni, in particolare:

-      
a tenore della decisione del CdS
no. 3788 del 22 agosto 2018, tutte le unità abitative andranno destinate a
residenza primaria (SULAP);

-      
almeno 30
giorni prima della richiesta d'inizio lavori dovrà essere presentata e
approvata una variante della sistemazione esterna che garantisca una visuale
sufficiente nei due sensi ai veicoli in uscita dalla proprietà privata.

D.   a. Contro la licenza
edilizia sono insorte davanti al Consiglio di Stato sia la __________ sia la RI
1, quest'ultima unitamente ai singoli comproprietari (eccezion fatta per F__________),
chiedendone l'annullamento.

b. Con la duplica del 22 ottobre 2020, CO 1, dopo aver sottoposto il progetto
dell'autorimessa allo studio d'ingegneria __________, che ha suggerito
alcune minime correzioni da apportare ai piani approvati, certificando che con
queste rettifiche l'autorimessa è perfettamente conforme alle norme VSS, ha
prodotto i piani corretti, sottoposti alle altre parti dal Servizio dei ricorsi.

c. Il 9 marzo 2021 la RI 1 ha versato agli atti la perizia del 25 gennaio 2021 dell'arch.
____________________, che ha rilevato difetti e lacune per quanto concerne il
calcolo dell'indice di sfruttamento (i.s.), la sistemazione delle terrazze, il
dimensionamento delle rampe e dei posteggi, il collettore per le acque chiare e
la legislazione a favore dei disabili. 

L'istante in licenza e il Municipio, invitati a esprimersi in merito al referto,
ne hanno contestato il carattere irrito e ne hanno chiesto l'estromissione
dall'incarto.

d. Richiamate le considerazioni precedentemente espresse sulla necessità di un
controllo incidentale del PR, come pure la scheda R6 del Piano direttore (PD),
il 14 dicembre 2021 la RI 1 ha chiesto al Governo l'adozione di una misura
sospensiva a salvaguardia della futura pianificazione (volta alla
concretizzazione della scheda R6) e la revoca della licenza.

Di seguito, in data 23 dicembre 2021 ha domandato al Consiglio di Stato, in
qualità di autorità di vigilanza, l'adozione di una zona di pianificazione.
L'Esecutivo cantonale ha trasmesso la richiesta per competenza al Dipartimento
del territorio. 

e. Con giudizio del 27 aprile 2022, il
Consiglio di Stato ha respinto le impugnative inoltrate dalla __________ e
dalla RI 1, confermando la licenza edilizia del 3 dicembre 2019 in base alla
variante riduttiva 29 marzo 2019 (…) ed alla variante 22 ottobre 2020
relativa all'autorimessa ed all'uscita veicolare su via A__________, prodotta
dal resistente con l'atto di duplica ed approvata nella presente sede.

Preliminarmente, pur prescindendo dalla sua estromissione dall'incarto, il
Governo non ha preso in considerazione la perizia dell'arch. __________,
trattandosi di un elemento probatorio non richiesto quanto effettivamente
irrito. Di seguito, ha respinto le eccezioni riferite all'incompletezza
della domanda di costruzione. In merito alla richiesta di adottare una zona di
pianificazione, ha ritenuto di non essere competente in qualità di autorità di ricorso,
ma semmai quale autorità di vigilanza. Per questa ragione, ha trasmesso l'istanza
all'Ufficio della pianificazione locale (UPL). Di seguito, l'Esecutivo
cantonale ha considerato che non sussistessero, relativamente ai fondi
edificandi e relativo comparto, le condizioni nell'ambito del presente esame di
prima fase ex art. 21 cpv. 2 LPT atte a giustificare il riesame puntuale del PR
in ordine ad un loro eventuale declassamento. L'invocata vetustà della
pianificazione comunale e il tasso di sfitto non avrebbero una diretta
connessione coi fondi in parola. Ha quindi relativizzato la vicinanza col lago,
rilevato l'assenza di qualsiasi tutela per gli edifici destinati alla
demolizione e rimarcato la distanza dai beni culturali più prossimi. Ha inoltre
tenuto conto del grado di urbanizzazione ed edificazione del comparto. Ne ha
concluso che non vi fossero elementi concreti che facessero apparire plausibile
un ridimensionamento del PR per il comparto in questione e tantomeno il suo
declassamento. Di seguito, il Consiglio di Stato ha ritenuto che né il
complesso edilizio nel suo insieme, né lo stabile ICON 1 da solo configurassero
una costruzione a gradoni. Non sarebbe stato pertanto necessario disquisire
sull'effettiva portata dell'art. 43 delle norme di attuazione del piano
regolatore (NAPR) sulle costruzioni articolate sulla verticale. Ha pure respinto
la tesi ricorsuale, in base alla quale, sulla scorta di uno scritto del
Municipio del 10 dicembre 1991, risulterebbe che l'i.s. è esaurito a causa di
un trasferimento di indici. Ha altresì escluso qualsiasi rilevanza della nota
dell'Ufficio tecnico comunale (UTC) del 5 ottobre 1989, riferita a una vecchia
proposta edificatoria. Ha inoltre reputato che l'area wellness, ancorché dotata
di spazi generosi, non fosse sovradimensionata,
dati il numero di unità abitative, il loro standing superiore e la superficie
utile lorda (SUL) dei tre stabili. A titolo di paragone, ha richiamato la decisione
di questo Tribunale del 2 settembre 2021 (inc. n. 52.2020.45). Ha poi
respinto le eccezioni riferite all'indice di occupazione (i.o.) e all'area
verde minima, tutelando i calcoli offerti dall'istante in licenza. Con riferimento ai punti panoramici lungo via M__________,
ha confermato la tesi municipale, secondo la quale il vincolo grava unicamente
i fondi immediatamente sottostanti, non quelli a valle. L'Esecutivo cantonale
ha invece criticato la condizione di licenza che impone la presentazione di una
variante che risolva i problemi di visibilità per i veicoli in uscita dalla
proprietà. Ha tuttavia ritenuto che i piani corretti prodotti in corso di
procedura ponessero rimedio ai difetti riscontrati dall'autorità di prime cure.
Non essendo soggetti a pubblicazione, ha altresì considerato che potessero
essere approvati in sede ricorsuale. Di seguito, ha respinto le eccezioni
riferite al numero e al dimensionamento dei posteggi e alla pendenza delle
rampe del garage. In merito alle critiche rivolte all'inserimento
paesaggistico, il Governo ha preliminarmente rilevato che l'inventario federale
degli insediamenti svizzeri da proteggere (ISOS) non prevede obiettivi di
salvaguardia per l'intorno interessato, che il gruppo edilizio e le sue
componenti, segnatamente la villa Liberty, non rientrano negli edifici
assoggettati a protezione secondo il diritto comunale autonomo e che non vi
sarebbero nelle vicinanze beni culturali protetti. Ha quindi ritenuto che non
vi fossero ragioni per discostarsi dalle valutazioni positive del Municipio e
dell'Ufficio natura e paesaggio (UNP).

 

E.   Contro il predetto giudizio
governativo, la RI 1, unitamente ai singoli proprietari, insorge davanti al
Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato e riformato nel
senso di accogliere l'impugnativa e annullare di conseguenza la licenza
edilizia. In via subordinata, domanda che gli atti siano retrocessi al Governo,
affinché proceda ad emanare una decisione ai sensi dei considerandi.

La parte ricorrente sostiene che la pronuncia governativa sarebbe nulla, nella
misura in cui non precisa il nome del funzionario che ha partecipato
all'istruttoria e/o alla redazione della decisione. Afferma inoltre che la decisione
di non prendere in considerazione la perizia dell'arch. __________ sarebbe
arbitraria e lesiva del suo diritto di essere sentita. Il diritto di fornire
prove e allegazioni rilevanti andrebbe difatti garantito sino alla chiusura
dell'istruttoria. Sia come sia, chiede a questa Corte di entrare nel merito
delle censure ivi contenute (computo nella SUL delle terrazze; copertura a
verde dei tetti; violazione delle normative sui disabili; dimensionamento rampe
e posteggi). La ricorrente critica di seguito il Consiglio di Stato per aver
valutato l'esigenza di un riesame del PR solamente dal punto di vista del
sovradimensionamento delle aree fabbricabili. Avrebbe in realtà evocato altre
ragioni, come il tasso di appartamenti sfitti e la vetustà del PR vigente,
risalente al 1984. Neppure il fatto che il comparto è da tempo urbanizzato sarebbe
di per sé un ostacolo al riesame del PR. La ricorrente sostiene che gli atti
andrebbero pertanto retrocessi alla prima istanza, affinché si chini sulla
richiesta di riesame procedendo alla necessaria ponderazione degli interessi. Il
destino dei fondi in discussione atterebbe invece a una seconda fase; se il
comparto sarà ancora edificabile lo stabilirà il pianificatore. La ricorrente afferma
inoltre che il Consiglio di Stato avrebbe dovuto esaminare nel merito la sua
richiesta di istituire una zona di pianificazione e di sospendere la procedura.
Il recente avvio di una revisione del PR giustificherebbe a maggior ragione una
misura di salvaguardia. La ricorrente chiede pertanto a questa Corte di entrare
nel merito della questione, accertando la desuetudine dei piani, la necessità
di sospendere la procedura di costruzione e, a garanzia della parità di
trattamento, di ingiungere al Comune di Lugano di istituire una zona di
pianificazione, affinché tutti i proprietari vengano trattati in maniera equa. Di
seguito, richiamata la giurisprudenza dell'Alta Corte federale in applicazione dell'art.
14 cpv. 1 della legge federale sulle abitazioni secondarie del 20 marzo 2015
(LASec; RS 702), l'insorgente avanza dubbi sulla destinazione delle unità
abitative quali residenze primarie, fissata quale condizione di licenza.
Ritiene che l'autorità comunale avrebbe dovuto valutare d'ufficio se vi fossero
gli indizi di un loro possibile utilizzo quali appartamenti di vacanza, posto
che vi sarebbero dei dati oggettivi che porterebbero a ritenere che il loro
mercato come abitazioni primarie sarebbe piuttosto limitato. Nel caso in cui
risultasse un chiaro abuso del diritto, il permesso andrebbe annullato. In
alternativa, gli atti andrebbero retrocessi per completare l'incarto coi
necessari approfondimenti sul mercato immobiliare. La ricorrente non condivide
poi la decisione del Governo, nella misura in cui, diversamente dall'Esecutivo
comunale, non ha riconosciuto al complesso edilizio la qualità di costruzione a
gradoni. A suo avviso, l'Esecutivo cantonale non avrebbe potuto scostarsi dalla
valutazione del Municipio, al quale spetterebbe di dimostrare il rispetto
dell'art. 43 NAPR. Il Consiglio di Stato avrebbe inoltre sottovalutato la presa
di posizione dell'Esecutivo comunale del 10 dicembre 1991 e la nota interna del
5 ottobre 1989 dell'UTC. Per potersene distanziare avrebbe dovuto addurre
fondate ragioni e procedere ai necessari approfondimenti. La ricorrente ripropone
di seguito le censure riferite al mancato computo nella SUL dell'area wellness.
Mantiene pure le eccezioni inerenti al superamento dell'i.o. e al mancato
rispetto dell'area verde minima e di quella di svago. Critica di seguito il
Governo per aver fatto propria la tesi del resistente, secondo la quale i punti
di vista panoramici interesserebbero solamente i fondi immediatamente a valle
della strada. L'insorgente insiste nel contestare l'inserimento delle opere nel
paesaggio. Il progetto non potrebbe essere approvato, precisa, fintanto che il pianificatore
non si sarà confrontato con l'ISOS, atteso che non lo avrebbe fatto con la variante
di PR sulla tutela dei beni culturali, la quale avrebbe comunque superato
l'orizzonte temporale dei 15 anni. Nulla osterebbe quindi a un controllo
pregiudiziale del PR prima di concedere il permesso di demolizione che
altererebbe in modo definitivo la situazione di fatto. Invoca al riguardo
l'esigenza di conservare la villa Liberty e il garage M__________. La
ricorrente contesta infine l'esenzione per la realizzazione del rifugio di
protezione civile, nella misura in cui non sarebbe stato dimostrato che Lugano
dispone di sufficienti posti protetti o che questi saranno realizzati a breve. 

F.    a. All'accoglimento
del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari
osservazioni.

A identica conclusione pervengono CO 1, qui resistente, e il Municipio, con
argomentazioni di cui si dirà, nella misura del necessario, in appresso.

L'Ufficio delle domande di costruzione (UDC) conferma l'avviso cantonale e le
precedenti prese di posizione. L'UNP non ha presentato osservazioni, mentre
l'UPL ha confermato che il PR di Lugano andrà revisionato, dando atto che le
autorità comunali si sono già attivate per l'allestimento di un masterplan,
preludio all'adattamento della pianificazione. Ha quindi chiarito che in base
al PD solo i Comuni con zone edificabili sovradimensionate sono tenuti ad
adottare immediatamente una misura di salvaguardia della pianificazione. Ha
aggiunto che, non avendo il Municipio di Lugano presentato l'analisi circa il
dimensionamento del piano regolatore, non sussistevano le premesse per imporre
l'istituzione di una zona di pianificazione. 

b. In replica e duplica, le parti si riconfermano essenzialmente nelle
rispettive tesi e domande di giudizio.

 

 

Considerato,                in
diritto

 

1.   
1.1. La competenza del
Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge
edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la
legittimazione attiva della RI 1, direttamente e personalmente toccata dal
giudizio di cui è destinataria (art. 21 cpv. 2 LE; art. 65 cpv. 1 della legge
sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Per
quanto concerne la legittimazione dei comproprietari del mapp. __________70,
che si sono aggravati unitamente alla RI 1, si rileva che nella decisione
governativa quale ricorrente è stata indicata solamente quest'ultima. Col
gravame al Governo, ancorché intestato anche ai singoli comproprietari, è stata
in effetti presentata solamente la procura sottoscritta dalla RI 1 (per il
tramite dell'amministrazione del condominio), mentre con la replica è stata
versata agli atti la procura di un solo comproprietario (__________ S__________).
Atteso che la RI 1 è certamente legittimata a ricorrere, la questione può
essere lasciata aperta (cfr. pure giudizio governativo, consid. 1). Con questa
precisazione, il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile
in ordine. 

 

1.2. Il gravame può
essere evaso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). La
situazione dei luoghi e dell'oggetto delle contestazioni emerge con sufficiente
chiarezza dalle tavole processuali. Neppure la parte ricorrente sollecita
l'assunzione di particolari mezzi di prova. 

 

2.    Nullità della pronuncia
governativa

2.1. In base all'art. 52 cpv. 1 LPAmm la parte che intende chiedere la
ricusazione di una persona incaricata di prendere o preparare una decisione
deve presentare, non appena viene a conoscenza del motivo di ricusa, un'istanza
motivata. In caso di ritardo il diritto di ricusazione decade (cfr. DTF 140 I
271 consid. 8.4.3 con rif.). Gli atti ai quali ha partecipato una persona
tenuta a ricusarsi non sono in ogni caso nulli (cfr. messaggio n. 6635 del 23
maggio 2012 sulla revisione totale della legge di procedura per le cause
amministrative del 19 aprile 1966, n. 18.3), ma annullabili e vengono ripetuti
se la parte lo chiede entro dieci giorni da quello in cui è venuta a conoscenza
del motivo di ricusazione (art. 54 cpv. 1 LPAmm). Trascorso questo termine, gli
atti rimangono validi (cfr. messaggio citato, n. 18.5; STA 52.2019.420 del 31
agosto 2022 consid. 2.2).

2.2. Richiamati gli art. 29 e 30 della Costituzione federale della
Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 (Cost.; RS 101), la ricorrente
pretende che il giudizio querelato sarebbe nullo, in quanto non indica il nome
del funzionario che ha seguito l'istruttoria e/o ha redatto il progetto di
decisione. A torto.

Il Servizio dei ricorsi assume le prove e allestisce i progetti di decisione
sui ricorsi al Governo (cfr. art. 2 del regolamento concernente il Servizio dei
ricorsi ed i suoi rapporti con il Collegio governativo e l'Amministrazione
cantonale del 16 giugno 2009; RL 172.230; regolamento). I progetti di decisione
vengono quindi trasmessi all'Esecutivo cantonale, che adotta la pronuncia (cfr.
art. 6 del regolamento). Indipendentemente dal fatto che nessuna norma impone
espressamente al Governo di indicare il nome dei funzionari che si sono
occupati dell'istruttoria e/o della redazione del progetto di decisione, le contestazioni
sollevate non giustificano in ogni caso né la nullità della pronuncia
governativa (cfr. supra, consid. 2.1), né il suo annullamento. Atteso
che il nominativo dei funzionari del Servizio dei ricorsi è noto, essendo
riportato sul sito internet https://www4.ti.ch/can/srcs/servizio, la ricorrente
avrebbe dovuto eccepire per tempo un'eventuale situazione d'impedimento, tale
per cui uno o più funzionari si sarebbero dovuti astenere dalla trattazione del
gravame, cosa che non ha invero mai fatto, posto che si è limitata a chiederne
il nome in questa sede e non già al momento dell'inoltro del gravame al
Consiglio di Stato. Ne discende che qualsiasi contestazione afferente a un
motivo di ricusa è oramai tardiva e lesiva del principio della buona fede (cfr.
DTF 132 II 485 consid. 4.3; STA 90.2006.16 del 2 marzo 2017 consid. 3.1; Benoît Bovay, Procédure administrative,
II ed., Berna 2015, pag. 159). 

3.    Osservazioni
spontanee e perizia di parte

L'insorgente afferma che la decisione del Governo di non prendere in
considerazione la perizia dell'arch. __________, versata agli atti il 9 marzo
2021 (dopo la chiusura dello scambio di allegati), sarebbe arbitraria e lesiva
del suo diritto di essere sentita. Il diritto di fornire prove e presentare allegazioni
rilevanti andrebbe difatti garantito sino alla chiusura dell'istruttoria. Il Consiglio
di Stato dovrebbe inoltre tenere conto di quei fatti la cui pertinenza non
potrebbe essere esclusa a priori. 

Ora, trattandosi di una perizia di parte, il referto dell'arch. __________ va
equiparato a un'allegazione della ricorrente e non a un mezzo di prova (cfr.
DTF 142 II 355 consid. 6 con rif.; Nicolas Reymond/Ella Volz, La validité d'une expertise en
procédure administrative fédérale, in: ex/ante 2/2022 pag. 46 segg., pag. 47
segg.). Il suo obiettivo era del resto quello di completare gli allegati
ricorsuali (cfr. pag. 1), sollevando nuove censure (computo nella SUL delle
terrazze; violazione delle normative sui disabili; dimensionamento rampe e
posteggi; evacuazione delle acque). Ancorché a mesi di distanza dalla chiusura
dello scambio degli allegati, l'atto è stato prodotto prima che l'Esecutivo
cantonale rendesse la propria decisione. Non è stato d'altra parte formalmente
estromesso dall'incarto, ma è anzi stato sottoposto alle altre parti per
osservazioni. Il Governo ha comunque deciso di non tenerne conto,
considerandolo un atto presentato in maniera irrita. Se abbia in questo modo
leso i diritti della ricorrente è questione che può restare indecisa, atteso
che qualsiasi violazione può ritenersi sanata in questa sede (cfr. DTF 129 I
129 consid. 2.2.3 con rinvii). L'insorgente ha infatti riproposto/richiamato le
eccezioni contenute nel menzionato referto, chiedendo a questa Corte di decidere
nel merito. Su di esse tutte le parti hanno avuto la possibilità di prendere
posizione. Non vi sono dunque ragioni che ne impediscano l'evasione. Le
contestazioni saranno affrontate singolarmente nei considerandi seguenti.

4.    Controllo
incidentale del piano regolatore - zona di pianificazione

4.1. 

4.1.1. Per costante giurisprudenza, il
controllo incidentale (o pregiudiziale) del piano regolatore in sede di
applicazione concreta, segnatamente nell'ambito del rilascio di una licenza
edilizia, è di principio escluso (cfr. DTF 131 II 103 consid. 2.4.1 e rimandi).
Un tale controllo è tuttavia possibile, a titolo eccezionale, non solo se
l'interessato non poteva rendersi conto delle restrizioni impostegli o se non
aveva avuto la possibilità di contestarle in occasione dell'adozione del piano
regolatore, ma anche se sono date le condizioni per un riesame del piano
regolatore ai sensi dell'art. 21 cpv. 2 della legge federale sulla
pianificazione del territorio del 22 giungo 1979 (LPT; RS 700; cfr. DTF 145 II
83 consid. 5, 144 II 41 consid. 5.1; STF 1C_20/2019 dell'11 dicembre 2019
consid. 3.4 e rinvii). Secondo quest'ultima disposizione, in caso di notevole
cambiamento delle circostanze, i piani d'utilizzazione sono riesaminati e, se
necessario, adattati. Il mutamento delle circostanze può essere di fatto o di
diritto, come una modifica di legge (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.1, 127 I 103
consid. 6b e rimandi). La norma mira ad assicurare alla pianificazione una
certa stabilità, senza la quale i piani d'utilizzazione non potrebbero
altrimenti adempiere la loro funzione (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.1, 128 I
190 consid. 4.2). L'art. 21 cpv. 2 LPT prevede un esame in due tappe: la prima
determina se le circostanze si sono sensibilmente modificate, al punto da
giustificare un riesame del PR; nella seconda fase avviene invece, se
necessario, la sua modifica vera e propria (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.1, 140
II 25 consid. 3 e rinvii). 

In ognuna di queste tappe occorre procedere a una ponderazione degli interessi,
tenendo conto, da un lato, della necessità a una certa stabilità della
pianificazione, dall'altra, dell'interesse all'adattamento del piano dell'utilizzazione
ai cambiamenti intervenuti. Occorre segnatamente considerare la durata
raggiunta dal piano regolatore (tenendo presente che le zone fabbricabili sono
predisposte di principio per coprire un fabbisogno di quindici anni, secondo l'art.
15 cpv. 1 LPT, e che tanto più una revisione del piano si avvicina a questo
orizzonte temporale, tanto meno peso va dato all'affidamento nella stabilità
del piano: cfr. DTF 145 II 83 consid. 5.4; cfr. pure STA 90.2014.3 del 9 marzo
2015 consid. 3.1), il suo grado di realizzazione e concretizzazione (laddove
assume importanza, ad esempio, l'investimento di somme importanti nell'urbanizzazione
o l'attuazione del piano regolatore mediante il rilascio di licenze edilizie), nonché
l'importanza del motivo di revisione, la portata della modifica prevista e
l'interesse che la giustificherebbe (cfr. DTF 140 II 25 consid. 3, 128 I 190
consid. 4.2; STF 1C_656/2018 del 4 marzo 2020 consid. 6.1.1). Allo stadio della
prima fase, le esigenze sono tuttavia meno accresciute, un cambiamento notevole
delle circostanze dovendo essere ammesso già quando entri in considerazione una
modifica del piano regolatore nel comparto in questione e non sia d'acchito
esclusa da opposti interessi della sicurezza del diritto e dell'affidamento
nella stabilità dei piani (cfr. DTF 140 II 25 consid. 3.2; STF 1C_656/2018
citata consid. 6.1.1, 1C_40/2016 del 5 ottobre 2016 consid. 3.2, 1C_378/2016
del 1° maggio 2017 consid. 4.1; STA 52.2018.570-571 dell'11 maggio 2020 consid.
3.1, pubbl. in: RtiD I-2021 n. 39).

4.1.2. La riduzione delle zone edificabili sovradimensionate costituisce un
interesse pubblico importante (cfr. DTF 128 I 190 consid. 4.2), che è di
principio suscettibile di prevalere su quello alla stabilità dei piani e sugli
interessi privati dei proprietari interessati. Secondo la giurisprudenza del
Tribunale federale, la realizzazione di questo obiettivo - espressamente previsto
dall'art. 15 cpv. 2 LPT a seguito della modifica della LPT del 15 giugno 2012 -
non costituisce, da sola, un notevole cambiamento delle
circostanze che giustifica di procedere a un controllo pregiudiziale di un
piano regolatore sulla base dell'art. 21 cpv. 2 LPT (cfr. DTF 144 II 41 consid.
5.2). In effetti, se da un lato il regime transitorio della citata modifica
della LPT non consente di aumentare la superficie complessiva delle zone
edificabili fino all'adattamento dei piani direttori al nuovo diritto (cfr.
art. 38a cpv. 2 LPT; DTF 144 II 41 consid. 5.2, 141 II 393 consid. 3; da
notare che in Ticino l'art. 38a LPT non trova più applicazione, atteso
che il 19 ottobre 2022 il Consiglio federale ha approvato la scheda R6) d'altra
parte non esclude l'attuazione dei PR esistenti conformi alla LPT (cfr. DTF 144
II 41 consid. 5.2 e rinvii); tanto meno definisce quali fondi debbano essere
toccati dall'eventuale ridimensionamento delle aree edificabili, scelta che
compete in primo luogo alle autorità locali di pianificazione (cfr. DTF 144 II
41 consid. 5.2 e rimandi). Affinché l'entrata in vigore della modifica della
LPT del 15 giugno 2012 possa essere considerata - allo stadio della prima tappa
- un cambiamento notevole delle circostanze ai sensi dell'art. 21 cpv. 2 LPT,
occorrono dunque altri elementi che facciano apparire il declassamento di un
fondo come probabile o quantomeno come un'opzione da considerare seriamente;
tra queste, ad esempio, l'ubicazione della particella nella zona edificabile
esistente, il grado di urbanizzazione o il periodo di esistenza del piano (cfr.
DTF 144 II 41 consid. 5.2; STF 1C_161/2019 del 23 gennaio 2020 consid. 3.4,
1C_71/2018 del 3 giugno 2019 consid. 3.1, 1C_695/2017 del 22 febbraio 2019
consid. 3.1 e rinvii). Se queste condizioni sono date, spetta al comune entrare
in materia su una domanda di revisione del piano regolatore e determinare, al
termine di una completa ponderazione degli interessi (seconda tappa), se e in
che misura si renda necessario adattare la pianificazione (cfr. DTF 140 II 25
consid. 3.2 e 6; STF 1C_656/2018 citata consid. 6.1.1, 1C_40/2016 citata consid.
3.2.2; RtiD I-2021 n. 39 consid. 3.2).

4.2. Ancorché il tempo trascorso dalla data di approvazione della
pianificazione in vigore (1984) superi abbondantemente l'orizzonte temporale
dei 15 anni, la ricorrente non ha addotto elementi convincenti a sostegno di una
modifica delle circostanze tale da giustificare un riesame del piano. 

In particolare, non vi sono fattori concreti che portino a ritenere che le zone
edificabili della Città di Lugano siano sovradimensionate e che quindi le
previsioni della pianificazione del 1984 si sarebbero rivelate inesatte. Al
momento dell'emanazione della pronuncia governativa, il Comune non aveva ancora
effettuato tale verifica (cfr. osservazioni dell'11 luglio 2022 dell'UPL).
Visto quanto si dirà in appresso, si può in ogni caso escludere che un
eventuale contenimento del comparto fabbricabile interesserebbe l'area in
discussione. Nel caso di specie non si può in effetti parlare di una scarsa
concretizzazione della pianificazione vigente. I sedimi edificandi e i mappali vicini,
attribuiti alle zone R7 e R5, ospitano quasi tutti edifici di grandi
dimensioni. I fondi che compongono il comparto sono inoltre ottimamente
allacciati alla rete viaria e ben integrati nell'area urbana più centrale che
si sviluppa a ridosso del lungolago tra Paradiso e il centro storico di Lugano.
Fanno dunque parte del grande agglomerato urbano di Lugano, l'unico centro
d'importanza nazionale del Cantone (scheda di PD R1 - Modello territoriale
cantonale, n. 2.3.2). L'alto grado di attuazione e di urbanizzazione non può
dunque essere messo in discussione. Il Governo ha peraltro richiamato gli
ingenti interventi infrastrutturali che hanno recentemente interessato la zona
(cfr. ris. gov. consid. 4.3). I fondi edificandi non si prestano di conseguenza
a una riduzione dell'area edificabile, a maggior ragione che il comparto comprende
già aree verdi private relativamente ampie (part. __________70, __________76, __________28,
__________29, __________24), che l'intervento contestato peraltro estenderebbe (cfr.
infra, consid. 6.5), e pubbliche, liberamente fruibili dalla
cittadinanza (Parco __________ - mapp. __________06; Parco __________ - mapp. _____71),
ciò che depone a sfavore di un'eventuale dezonamento. Quanto alla pretesa
sovraedificazione va rilevato che, secondo gli indirizzi contenuti nella scheda
R6 volti a uno sviluppo centripeto degli insediamenti, richiamati dalla stessa
insorgente e di cui il legislatore comunale dovrà tenere conto
nell'elaborazione del futuro piano regolatore, la riduzione delle
potenzialità edificatorie (dezonamento o diminuzione dei parametri edilizi) andrebbe
in ogni caso perseguita nei luoghi che, per caratteristiche morfologiche,
mancanza d'urbanizzazione o poiché esposti a pericoli, sono inidonei
all'edificazione, si prestano manifestamente ad altre funzioni (ad esempio
agricola) e nei luoghi sensibili, dove le potenzialità edificatorie concesse
sollevano problemi d'inserimento paesaggistico (ad esempio nei pressi dei
nuclei, di beni culturali, lungo le rive dei laghi): non è questo il caso della
zona di situazione (cfr. infra, consid. 4.3 e 6.5). 

Neppure il tasso di sfitto del Comune (ossia la percentuale di unità abitative
vuote e destinate al mercato dell'affitto), genericamente invocato dall'interessata,
può rappresentare, da solo, una valida ragione per procedere al riesame della
pianificazione. I dati pubblicati dall'Ufficio di statistica (USTAT) nel 2022
mostrano peraltro che il problema interessa principalmente il Distretto di
Mendrisio, mentre la situazione della Città di Lugano ha visto un certo
miglioramento (tasso di sfitto del 3.24%, in calo del 14.2%; cfr. notiziario
statistico USTAT 2022-33). Inoltre, in base alle proiezioni elaborate dal
Cantone per l'orizzonte temporale 2040/2050, riportate nella scheda R1 del PD (cfr.
n. 2.3.1), il numero di abitanti e posti di lavoro nel Luganese risulta
destinato ad aumentare sensibilmente.

4.3. Un riesame del piano regolatore non si giustifica neppure in
considerazioni dei parametri edificatori previsti dall'ordinamento, delle
raccomandazioni dell'ISOS invocate dalla ricorrente o della tutela dei beni
culturali. 

Innanzitutto, le possibilità edificatorie per la zona R7 non sono criticabili, visto
che non consentono di realizzare stabili fuori scala per rapporto agli immobili
esistenti, connotati anch'essi da dimensioni notevoli (cfr. mapp. __________96,
__________97, __________70, __________76, __________96). Il loro contenimento
si porrebbe inoltre in contrasto con gli indirizzi per lo sviluppo centripeto
degli insediamenti perseguiti dalla scheda R6 del PD. Quanto all'ISOS, i fondi
edificandi si trovano all'interno dell'intorno circoscritto (I-Ci) XII (_______________),
al quale, contraddistinto da una categoria di rilievo b e un obiettivo
di salvaguardia b, non è riconosciuto un particolare significato o
particolari qualità storico-architettoniche (cfr. scheda ISOS di Lugano in vol.
2.2 Luganese L-Z, 2006, pag. 285). Le raccomandazioni dell'ISOS per questo
intorno non rappresentano di conseguenza un motivo sufficiente per giustificare
il controllo incidentale del PR. La
ricorrente critica pure la variante di PR sui beni culturali per non aver assoggettato
a tutela gli stabili siti ai mapp. __________74, __________18 e __________19, neppure
inseriti in un perimetro di rispetto (cfr. art. 34 lett. b NAPR e piano del
paesaggio). Sennonché, essendo stata
approvata in anni recenti (cfr. ris. gov. n. 1617 del 12 aprile 2017 e n. 2568
del 17 maggio 2023), la variante, contro la quale la ricorrente non risulta
essersi peraltro aggravata, non può essere rimessa in discussione in questa
sede. Segnatamente, non può essere contestata la scelta del pianificatore di
non includere la villa Liberty e il garage M__________ tra gli edifici degni di
protezione (cfr. infra, consid. 6.5). La ricorrente non può comunque essere
seguita quando sostiene che le autorità comunali non avrebbero tenuto conto
dell'ISOS nella sua elaborazione. La tesi è sconfessata dagli atti
pianificatori, che fanno ampiamente riferimento all'inventario federale.

4.4. In sintesi, dall'approvazione
del piano regolatore non sono intervenuti cambiamenti di rilievo delle
circostanze determinanti secondo quanto stabilito dalla dottrina e dalla
giurisprudenza. Sussiste di contro un forte interesse alla certezza del diritto
e alla fiducia riposta nella stabilità dei piani, preponderante rispetto al non
dimostrato interesse al ridimensionamento delle aree fabbricabili e
all'instaurazione di una tutela degli edifici destinati alla demolizione. Occorre
di conseguenza concludere che il Municipio non dovesse riesaminare la propria
pianificazione prima di concedere la licenza. 

Di riflesso, cade nel vuoto anche ogni critica per la mancata istituzione di
una zona di pianificazione ex art. 27 cpv. 1 LPT.

Quanto alla richiesta di sospendere la procedura in base all'art. 62 LST, quale
misura di salvaguardia della futura pianificazione, si rileva che i passi
finora compiuti dalle autorità comunali in vista della revisione del piano
regolatore (v. masterplan e piano direttore comunale) non ne giustifica(va)no
la pronuncia, ritenuto che nessuno ha dimostrato un contrasto tra il progetto
in discussione e la pianificazione oggetto di studio. Segnatamente, visto quanto
ritenuto ai considerandi precedenti, non vi sono elementi che portino a
ritenere che le autorità proporranno un ridimensionamento delle potenzialità
edificatorie per i sedimi in parola.

5.    5.1. Trasferimento
indici

La ricorrente ripropone la tesi secondo la quale vi sarebbe stato un
trasferimento di indici dalle part. __________74, __________18 e __________19
in favore di fondi vicini, non identificati. Lo attesterebbe lo scritto del 9
dicembre 1991 del Municipio, redatto in occasione del frazionamento del fondo
originale (part. __________74), che riporta quanto segue:

(…) lo scrivente Municipio, nella seduta del
9.12.1991, ha preso atto del piano di mutazione citato che prevede il
frazionamento del fondo edificabile no. __________74 RFD di Lugano in 3
parcelle. Le facciamo osservare che le possibilità edificatorie delle parcelle
sono esaurite e le superfici utili lorde (SUL) eccedenti sottoelencate saranno
iscritte nel registro degli indici:

-      
particella __________74                                       SUL
eccedente m2 133

-      
particella __________18                                       SUL
eccedente m2 396

-      
particella __________19                                       SUL
eccedente m2 493.

 

 

La tesi è stata
respinta dal Municipio e dal Governo. A ragione.

L'art. 38a LE è stato introdotto nella legge con emendamento del 6 febbraio
1995 (BU 1995, 158) allo scopo di facilitare il trasferimento di quantità
edificatorie, che la prassi aveva da tempo ritenuto possibile, anche in assenza
di base legale, tra fondi confinanti, ubicati nella stessa zona e soggetti alle
stesse prescrizioni d'utilizzazione (cfr. STA 52.2010.50 del 20 aprile 2010
consid. 3.1 con rif.; RDAT II-1991 n. 38). Il trasferimento di indici tra
sedimi contermini era dunque possibile anche prima dell'introduzione dell'art.
38a LE. L'estratto del registro agli atti non riporta tuttavia cessioni di SUL
per i sedimi in discussione. Lo fa invece per il vicino mapp. __________76,
attestando un travaso di quantità edificatorie dal mapp. __________67 (cfr. doc.
51 allegato alla duplica del 21 settembre 2020 inoltrata dal Municipio dinanzi
al Governo). Neppure dallo scritto del 9 dicembre 1991 sono in verità deducibili
cessioni di indici. Accerta piuttosto che le possibilità edificatorie sono
esaurite e che vi è un eccesso di SUL pari a 1'022 m2. Lo stesso
Municipio ha confermato che all'epoca è stato verosimilmente constatato che i
tre fondi erano stati edificati in misura eccessiva rispetto a quanto ammesso
dal piano regolatore entrato successivamente in vigore. In tal senso, gli
stabili attualmente ancora presenti, catalogabili tra i più vecchi del comparto
(cfr. portale online dell'Ufficio di topografia Swisstopo - Viaggio nel
tempo immagini aeree), configurano quindi opere in contrasto col diritto posteriore.
La conclusione, che è stata avallata dall'Esecutivo cantonale, appare
plausibile, posto che gli stabili esistenti occupano la quasi totalità della
superficie edificabile, sviluppandosi su due-tre livelli. Le rimostranze della
ricorrente, che si limita a riproporre quanto sostenuto davanti alle istanze
inferiori, non possono pertanto trovare accoglimento. Va da sé che, con la demolizione
di questi stabili, la superficie edificabile tornerà a completa disposizione
della proprietaria e che le nuove opere devono attenersi agli indici in vigore.
Aspetto, quest'ultimo, che verrà approfondito qui di seguito. 

Il Governo ha escluso qualsiasi rilevanza anche della nota del 5 ottobre 1989
dell'UTC, stante che il servizio si era limitato, senza accenno alcuno agli
indici pianificatori, a riportare l'esito della richiesta formulata dall'allora
proprietario e la relativa valutazione parzialmente negativa del Municipio,
così come il motivo della stessa. Effettivamente, come ricostruito nel
dettaglio dal Municipio con la duplica del 21 settembre 2020 (alla quale si
rinvia per brevità), il progetto dell'epoca contemplava un edificio
comprendente uffici, negozi, appartamenti e un autosilo con quasi 300 posti
auto. Le critiche sollevate dall'UTC, condivise dal Municipio solo in parte,
concernevano l'ingente numero di stalli. Nulla che osti all'approvazione dei
tre stabili qui in discussione può dunque essere dedotto da quel documento,
relativo a un altro progetto. 

5.2. Area wellness

5.2.1. Giusta l'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice
di sfruttamento (i.s.) è il rapporto tra la SUL e la superficie edificabile del
fondo. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, quale SUL si considera la somma della
superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici
dei muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale. Dal computo della SUL
sono escluse tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per
l'abitazione o il lavoro; tra queste, le cantine, i solai, gli essiccatoi e le
lavanderie delle abitazioni; i locali per il riscaldamento, per il
combustibile, per i serbatoi; i locali per i macchinari degli ascensori, della
ventilazione o della climatizzazione; i locali comuni per lo svago nelle
abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al deposito di biciclette e
carrozzine per bambini, al posteggio anche sotterraneo di veicoli a motore ecc.
(cfr. art. 38 cpv. 1 LE).

Per gli stabili plurifamiliari torna dunque applicabile l'art. 38 cpv. 1 LE,
che esclude dal computo i locali comuni per lo svago (cfr. STA
52.2012.353 27 dicembre 2012 consid. 2.2, 52.2016.291 del 21 settembre 2017; RDAT
1984 n. 44). Determinante in tal caso è che i locali comuni siano fisicamente e
chiaramente separati dai vani d'uso privato (cfr. Adelio Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, n. 1124 ad art.
38 LE). La superficie degli spazi non conteggiati nella SUL deve inoltre
situarsi in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi dell'utilizzazione
principale dell'edificio. Locali non computabili sovradimensionati sono
computati per la parte eccedente (cfr. STA 52.2020.45 citata consid. 2.2,
52.2013.305 del 6 novembre 2013 consid. 2.1, 52.2009.137 del 7 settembre 2009
consid. 2.1; Scolari, op. cit., n.
1129 ad art. 38 LE).

5.2.2. Riservati agli
occupanti degli appartamenti, gli spazi dell'area wellness rappresentano locali
comuni per lo svago inseriti in una residenza plurifamiliare. Di principio non
andrebbero quindi conteggiati nella SUL. Criticati sono tuttavia il loro
dimensionamento e quindi il mancato computo parziale. 

Ora, gli stabili in rassegna ospitano una trentina di appartamenti. La loro SUL
è molto importante (4'466.39 m2). Gli spazi chiusi dell'area
wellness, che assommano una zona SPA/sauna con tre vasche (267.85 m2),
locali spogliatoi e servizi (94.90 m2) e uno spazio relax (69.50 m2),
ammontano invece a poco più di 430 m2. Nel complesso corrispondono
quindi grossomodo al 10% della SUL totale. Seppur generosamente dimensionati,
restano tutto sommato in un rapporto ragionevole col resto delle edificazioni.
Essendo a disposizione di una trentina di abitazioni primarie di alto standing
e quindi potenzialmente di decine di persone, sussiste pure un rapporto
ragionevole coi bisogni delle destinazioni residenziali. Non vi sono perciò
parti eccedenti da computare nella SUL, che rispetta quindi i limiti di legge
(cfr. correzione calcolo SUL del 29 marzo 2019). 

5.3. Terrazze

L'insorgente sostiene che anche alcune terrazze andrebbero computate nella SUL
degli stabili. A torto.

Pur essendo al riparo dalle precipitazioni atmosferiche, le terrazze contestate,
coperte e chiuse lateralmente su tre lati, rimangono esposte al vento e al
freddo. Non si prestano dunque a essere utilizzate per il soggiorno di persone
a scopo residenziale. La decisione di escluderle dal computo della SUL è dunque
conforme al diritto e alla giurisprudenza. 

5.4. Indice di
occupazione (i.o.)

In base alla domanda di costruzione l'i.o. risulta largamente rispettato
(35.44% < 40%; cfr. art. 21 cpv. 1 NAPR). Prendendo posizione sulle critiche
sollevate in proposito, il Governo ha accertato che l'autorimessa risulta
completamente interrata con fuori terra solo il portale di accesso (…) e
che la formazione di uno strato di terra a copertura del suo ingresso (…)
non pone di per sé particolari problemi. Ha aggiunto che dai calcoli e dagli
schemi elaborati dall'istante in licenza si può dedurre che le parti non
inglobate nelle sistemazioni del terreno dei corpi di collegamento tra i tre
stabili - non assimilabili a opere sotterranee - sono state giustamente computate
quale superficie edificata (cfr. calcolo dell'i.o. allegato alla relazione
tecnica della variante con annessi schemi e tabella). Oltre alle censure
ricorsuali, il Consiglio di Stato ha dunque respinto pure la tesi del
Municipio, in base alla quale i corpi di collegamento rientrerebbero invece per
intero nel concetto di costruzione sotterranea ex art. 10 cpv. 1 NAPR. 

La ricorrente ha criticato l'Esecutivo cantonale per essere giunto alla
conclusione che l'i.o. sarebbe stato calcolato correttamente, limitandosi però
a un generico rinvio ai suoi precedenti allegati. Dal momento che non si è confrontata
con l'analisi effettuata dal Governo, non vi sono tuttavia ragioni per rimetterne
in discussione le deduzioni, vista pure una riserva di superficie edificabile
di 128.48 m2 (cfr. calcolo citato). 

5.5. Area verde/area di svago

5.5.1. Nella zona R7, l'art. 21 cpv. 2 NAPR
richiede un'area verde minima pari al 30% della superficie edificabile. 

Secondo l'art. 7 NAPR, l'area verde deve consistere in un'area unitaria, direttamente
accessibile dagli edifici alla quale è annessa e non essere pavimentata, ma
mantenuta a prato o a giardino, possibilmente alberata (cpv. 1). Essa non può
essere adibita a posteggio, deposito o simili, mentre può essere calcolata
nelle superfici richieste per lo svago (cpv. 2). Nell'area verde, soggiunge la
norma (cpv. 3), non è concessa alcuna costruzione fuori terra, computabile
negli indici. Piscine, pannelli solari ecc., devono essere ubicati fuori dalle
superfici che costituiscono l'area verde. In base al cpv. 4, sotto le superfici
costituenti l'area verde possono essere realizzate costruzioni sotterranee e
costruzioni sporgenti dal terreno naturale al massimo su un lato e aventi una
copertura praticabile, ricoperta di vegetazione. In particolare, lo spessore
del terreno non deve essere inferiore a 50 cm. 

La norma contiene diversi concetti giuridici di natura indeterminata, che
riservano all'autorità decidente una certa latitudine di giudizio ai fini dell'individuazione
del loro contenuto, che le istanze di ricorso sono tenute a rispettare (cfr. DTF
145 I 52 consid. 3.6, 96 I 369 consid. 4; STF 1C_616/2020 del 2 agosto 2021 consid.
4.1, 1C_650/2019 del 10 marzo 2019 consid. 2; RtiD I-2013 n. 44 consid. 2.3 e
rimandi). Esige in particolare che l'area verde minima sia formata da una superficie
unitaria (mantenuta a prato o a giardino, possibilmente alberato) e sia direttamente
accessibile dallo stabile al cui servizio si pone. Ammette inoltre che la
stessa possa sovrastare delle costruzioni interrate ed essere computata
nell'area di svago.

5.5.2. In base all'art. 27 cpv. 1 LE, richiamato dall'art. 36 cpv. 2 NAPR, i
proprietari di stabili di abitazione con più di cinque appartamenti devono
creare sulla proprietà privata sufficienti aree di svago, soleggiate e discoste
dal traffico, da destinare durevolmente a tale scopo. Ove sia possibile, devono
essere create aree di svago che servono contemporaneamente a più stabili di
abitazione (cpv. 2). Se la creazione di aree di svago private è oggettivamente
impossibile, i proprietari sono tenuti a corrispondere al Comune un adeguato
tributo da destinare alla formazione di aree di svago pubbliche (cpv. 3).

L'obbligo di formare
aree di svago e di ricreazione annesse agli edifici è analogo a quello di
realizzare i posteggi necessari. Si tratta di una restrizione della proprietà
consistente in un'obbligazione di fare (cfr. Scolari,
op. cit., n. 267 e 287 segg. ad art. 29 LALPT). L'area di svago deve essere
idonea allo scopo. Quest'esigenza non è soddisfatta se la superficie è troppo
esigua e presenta una configurazione inadeguata. L'area di svago deve essere
effettivamente a disposizione per il gioco dei bambini; l'esistenza di un prato
verde in cui non si può giocare non adempie allo scopo della legge (cfr. STA 52.2019.631
del 4 novembre 2021 consid. 2, Scolari,
op. cit., n. 1066-1067 ad art. 27 LE).

5.5.3. Le autorità inferiori hanno accertato
che attorno agli edifici verranno realizzati 1'272.30 m2 di area
verde, pari al 45.14% della superficie edificabile dei tre fondi (2'818.46 m2),
ben superiore al limite del 30%. Tenuto conto del margine di apprezzamento che
va riconosciuto all'autorità comunale, non è insostenibile ritenere, come ha
fatto il Municipio, che si tratti di aree unitarie, ancorché intercalate dalle
costruzioni principali e da muri di sostegno, agevolmente accessibili dagli
stabili alle quali sono connesse. Le generiche eccezioni sollevate dalla
ricorrente a tal riguardo non consentono di sovvertire le conclusioni dell'Esecutivo
comunale, tutelate dal Consiglio di Stato. La conformità con le disposizioni
sull'area verde risulta dunque data. Le superfici verdi più ampie sono inoltre
pianeggianti, arretrate dalla strada, ragionevolmente soleggiate e quindi
utilizzabili per il gioco. Ritenuto che gli art. 7 cpv. 2 e 36 cpv. 2 NAPR
ammettono la sovrapposizione tra area verde e area di svago, pure gli art. 27
LE e 36 cpv. 2 NAPR risultano ossequiati. Anche in questo caso, le rimostranze
dell'insorgente sono destituite di fondamento. Segnatamente, non tutta l'area
verde deve essere sfruttabile quale area di svago per rispondere alle esigenze
fissate dall'ordinamento comunale.

6.    Inserimento
paesaggistico

6.1. La legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST; RL 701.100)
prevede all'art. 104 cpv. 2 una clausola estetica positiva (principio operativo) applicabile a tutto il territorio cantonale.
Secondo tale norma, le costruzioni devono inserirsi nel paesaggio in
maniera ordinata e armoniosa. L'art. 100 del regolamento della legge sullo
sviluppo territoriale del 20 dicembre 2011 (RLST; RL 701.110) precisa che
l'inserimento ordinato e armonioso si verifica quando l'intervento si
integra nello spazio circostante, ponendosi in una relazione di qualità con le
preesistenze e le caratteristiche dei luoghi.

Il principio è applicato dall'UNP nell'esame delle domande di costruzione che
riguardano le zone edificabili se il progetto comporta un impatto paesaggistico
significativo (cfr. art. 109 cpv. 1 lett. c LST). È tra l'altro considerato
tale un progetto che comporta un intervento su una superficie superiore ai 2'000
m2 (cfr. art. 107 cpv. 2 lett. b RLST).

6.2. Per giurisprudenza, nell'interpretazione del concetto d'inserimento
ordinato e armonioso nel paesaggio l'autorità non deve affidarsi alla sua sensibilità soggettiva, ma deve fondarsi su criteri
oggettivi, dimostrando che la loro applicazione ad una determinata fattispecie
deve condurre al divieto o alla limitazione del diritto di costruire (cfr. DTF
114 la 343 consid. 4b; STA 52.2014.63
del 23 febbraio 2015 consid. 3.3, confermata da: STF 1C_195/2015 dell'11
maggio 2015; STA 52.2013.35 del 3 novembre
2014 consid. 5 e rimandi; Lorenzo Anastasi/Davide Socchi, La
protezione del patrimonio costruito, con particolare riferimento all'inventario
ISOS, in: RtiD I-2013, pag. 367 seg.). La clausola estetica possiede una
portata autonoma e va attuata in aggiunta alle vigenti prescrizioni edilizie.
Essa non deve comunque svuotare di ogni contenuto, in maniera generalizzata, le
prescrizioni edilizie dei piani regolatori. In tal senso, il Tribunale federale
ha ripetutamente rilevato che le costruzioni che rispettano le prescrizioni di
zona non possono essere considerate contrarie all'obbligo di inserirsi
adeguatamente nel contesto paesaggistico
soltanto perché comportano volumi e sfruttamenti maggiori di quelli degli
edifici circostanti (cfr. DTF 115 Ia 363 consid. 3a; 115 Ia 114 consid. 3d; STA
52.2010.147 del 24 agosto 2010, consid. 3.3.1 confermata da STF 1C_442-448/2010
del 16 settembre 2011, in: RtiD I-2012 n. 11 consid. 3.3; Anastasi/Socchi, op. cit., pag. 359 con
rinvii). Occorre bensì che lo sfruttamento delle possibilità edificatorie
vigenti appaia irragionevole, come, ad esempio, quando si tratta di proteggere
un sito, un edificio o un insieme di costruzioni che presentano qualità
estetiche notevoli, mancanti all'immobile progettato o messe in pericolo dalla
sua realizzazione (cfr. STF 1C_258/2017 del 28 agosto 2017 consid. 6.2 con
rimandi).

6.3. Il concetto d'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio costituisce
una nozione giuridica indeterminata che, come tale, conferisce all'autorità
decidente una certa latitudine di giudizio ai fini dell'individuazione del suo
contenuto normativo. Chiamato a statuire sull'interpretazione data dalle
istanze inferiori, il Tribunale giudica di per sé con pieno potere di
cognizione, che esercita tuttavia con riserbo. Nella misura in cui la norma
riserva alle autorità di prime cure anche un certo margine discrezionale, il
sindacato di legittimità che questo Tribunale è chiamato ad esprimere è invece
circoscritto alla violazione del diritto, segnatamente sotto il profilo
dell'abuso del potere di apprezzamento (art. 69 cpv. 1 lett. a LPAmm). Ove la
valutazione estetica appaia plausibile, questa Corte non può dunque censurarla,
sostituendo 

 

il suo apprezzamento a
quello dell'autorità decidente (cfr. DTF 100 Ia 82 consid. 4a; STA 52.2015.67
del 22 dicembre 2016, consid. 6.3, 52.2013.35 del 3 novembre 2014 consid. 5.3).

6.4. L'ISOS va preso in considerazione anzitutto nel quadro
dell'allestimento del PD e dei piani di utilizzazione e diventa vincolante per
i privati nella misura in cui viene recepito in questi strumenti (cfr. DTF
135 II 209 consid. 2.1). Di principio, non ha una portata diretta nell'ambito
dell'esame di una domanda di costruzione (cfr. DTF 135 II 209 consid. 5.1). In
altri termini, per i privati diventa vincolante solo nella misura in cui è
stato recepito dai piani di utilizzazione. Nel
singolo caso, in quanto valido sostegno scientifico per la valutazione delle
qualità spaziali e storico-architettoniche
di un insediamento, può tuttavia essere considerato nell'ambito di un'eventuale
ponderazione degli interessi sotto il profilo della protezione del paesaggio
(cfr. DTF 135 II 209 consid. 2.1; STA 52.2020.560 del 28 novembre 2022 consid.
2.6, 52.2014.63 del 23 febbraio 2015 consid. 3.4, 52.2011.516 del 10 ottobre
2012, pubbl. in RtiD I-2013 n. 44 consid. 4.1 con rinvii; Anastasi/Socchi, op. cit., pag. 350
seg.).

6.5. La ricorrente
insiste nel sostenere che il complesso edilizio non si inserirebbe in maniera
adeguata nel paesaggio. Non esamina tuttavia le qualità estetiche e
architettoniche dei nuovi edifici. Si rinvia in proposito alle condivisibili valutazioni
delle autorità inferiori. L'insorgente sostiene in buona sostanza che le nuove
opere non potrebbero essere approvate, finché il legislatore comunale non si
sarà confrontato con l'ISOS e in particolare con le raccomandazioni valide per
l'I-Ci XII. Rifacendosi anche ai compiti demandati dal PD ai Comuni nell'ambito
della tutela del paesaggio e dei beni culturali, ritiene che occorrerebbe
procedere a un controllo pregiudiziale del piano regolatore prima di
autorizzare la demolizione degli edifici esistenti, in quanto degni di tutela.
La recente variante pianificatoria non avrebbe in effetti tenuto in debita
considerazione il valore della villa Liberty e del garage M__________. Le tesi
non possono trovare accoglimento.

Con riferimento all'invocato controllo incidentale del piano regolatore in
ragione delle raccomandazioni dell'ISOS e delle pretese qualità degli edifici
da demolire si rinvia a quanto esposto al consid. 4.3. Resta il fatto che i
contenuti dell'ISOS non possono essere ignorati nella valutazione
dell'inserimento delle nuove costruzioni, nemmeno laddove, come in concreto, non
si sono tradotti in vincoli pianificatori (cfr. supra, consid. 6.4). Nel
caso di specie le invocate raccomandazioni non sono tuttavia suscettibili di
imporre per ragioni di natura estetica delle restrizioni delle facoltà
edificatorie più incisive di quelle stabilite dal piano regolatore. Per
l'intorno circoscritto in discussione l'ISOS non pretende difatti di essere in
presenza di un insediamento di una qualità tale per cui le facoltà edificatorie
concesse dalla pianificazione del 1984
appaiono ora irragionevoli (cfr. supra, consid. 4.3). L'elemento
più importante e centrale per il quartiere di L__________ è il complesso ecclesiastico
della Chiesa __________, che tuttavia è ubicato in un'area piuttosto lontana
dai fondi dedotti in edificazione. Significativo è inoltre l'insieme di ville
del primo Novecento che sorgono lungo - a monte - via L__________ (11.2), che
però, anche a causa dello scarto altimetrico esistente, non è a contatto
(visivo) diretto con la nuova edificazione, prevista nella porzione inferiore
della retrostante via A__________ (cfr. scheda ISOS, pag. 304 seg.). L'I-Ci XII
risulta quindi estraneo agli elementi di maggiore interesse storico-architettonico,
circostanza confermata anche dal piano del paesaggio. 

 

Estratto ISOS

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quanto al rischio di sovraedificazione evocato dall'ISOS,
si rileva che i tre nuovi stabili non andranno ad aggiungersi all'esistente, ma
a sostituirlo, e che, benché più alti delle attuali opere, occuperanno porzioni
di fondo decisamente inferiori, ciò che permetterà di recuperare spazi verdi
relativamente ampi. Da questo profilo si rapporteranno quindi meglio anche coi
fabbricati più a monte (mapp. __________97, __________70 e __________76).

Gli obiettivi di salvaguardia b non
consentono d'altra parte di escludere la demolizione degli stabili esistenti,
atteso che a questi ultimi non è riconosciuto un particolare valore. Il
complesso edilizio (n. 0.0.32) è infatti identificato come elemento segnalato
di valenza neutra (complesso che segue la pendenza della strada di edificio
abitativo a 3 piani in stile Liberty del 1908 e officina con salone esposizione
auto a copertura piana; cfr. scheda ISOS, pag. 285). Già si è d'altronde detto che neppure la recente variante di PR sulla
tutela dei beni culturali ha ritenuto che le opere esistenti fossero degne di
protezione. Nella misura in cui la ricorrente adduce il contrario, essa si
fonda dunque su un preteso valore storico-architettonico degli edifici mai
formalmente riconosciuto. 

Riassumendo, non è dato di vedere perché l'ISOS
dovrebbe determinare nel caso specifico un metro di giudizio più severo quo
all'adempimento del requisito dell'inserimento ordinato e armonioso nel
paesaggio o, con particolare riferimento alla demolizione degli stabili
esistenti, delle restrizioni più incisive di quelle stabilite dal piano
regolatore e dalle sue varianti più recenti.

 

7.    Altre censure

Di seguito verranno esaminate le altre censure/critiche sollevate direttamente col
gravame o nel contesto della perizia dell'arch. __________.

7.1. Residenza primaria

Con la controversa licenza il Municipio ha disposto che tutte le unità
abitative andranno destinate a residenza primaria (cfr. n. 1 pag. 2). Il
beneficiario del permesso non ha contestato tale condizione. Richiamata la
giurisprudenza del Tribunale federale in merito ai casi d'invocazione abusiva
dell'art. 14 cpv. 1 LASec, la ricorrente sostiene tuttavia che sussisterebbero
dei dubbi in merito all'effettiva destinazione primaria delle nuove unità
abitative, ciò che giustificherebbe la retrocessione degli atti per
approfondimenti. L'argomentazione è infondata. In effetti, una simile censura
potrebbe essere sollevata qualora si fosse confrontati con un Comune in cui
vigono delle limitazioni alla realizzazione di nuove abitazioni secondarie e
con fondati sospetti che la destinazione primaria addotta per le nuove unità
abitative fosse abusiva, segnatamente in ragione di una domanda insufficiente
per simili residenze. Non può di contro essere eccepita laddove, come a Lugano,
la quota di abitazioni secondarie è inferiore alla soglia del 20% (cfr. art. 1
LASec; geoportale dell'amministrazione federale sulle abitazioni secondarie) e
non vi sono neppure prescrizioni (più restrittive) che limitano questo tipo di
abitazioni.

7.2. Costruzione a gradoni

7.2.1. In base all'art. 43 NAPR, qualora particolari condizioni del terreno lo
giustificassero, il Municipio può prendere in esame l'edificazione di case a
gradoni, se le progettate costruzioni soddisfano le seguenti condizioni:

1.1.        
la costruzione dovrà inserirsi in
modo conveniente nel quadro edilizio e paesaggistico generale ed accompagnare
la pendenza naturale del terreno;

1.2.        
le coperture a terrazza dovranno
essere sistemate a giardino;

1.3.        
i parametri edificatori sono
quelli previsti per le singole zone;

1.4.        
l'altezza è misurata per ogni
singolo blocco;

1.5.        
la copertura a terrazza di ogni
elemento, non potrà avere una profondità inferiore a 1.5 volte l'altezza della
facciata di quello successivo, ritenuta una profondità minima di 12 m.

7.2.2. La ricorrente critica il Governo per aver sconfessato il Municipio,
concludendo che né gli stabili nel loro complesso, né l'edificio ICON 1 da solo
potessero essere assimilati a una costruzione articolata sulla verticale e che non
dovessero di conseguenza ossequiare le prescrizioni dell'art. 43 NAPR. Ne
avrebbe così leso l'autonomia. La tesi non può essere condivisa. 

A suo tempo, l'Esecutivo comunale aveva riconosciuto al complesso edilizio la
qualità di costruzione a gradoni, per poi sostanzialmente riservarla al solo
stabile ICON 1. Ha in ogni caso ritenuto che l'art. 43 NAPR non ostasse al
rilascio del permesso. Ora, l'art. 43 NAPR non fornisce una definizione di
costruzione articolata sulla verticale propria del diritto comunale autonomo.
Già per questo motivo viene meno la pretesa lesione dell'autonomia comunale. In
concreto, si deve pertanto fare riferimento alla dottrina e alla giurisprudenza
in materia. Con il termine di costruzione a gradoni s'intende in genere una
forma di costruzione, edificata su un terreno in pendio, strutturata in due o
più elementi (corpi) coperti da tetti piani, disposti a quote diverse sulla
verticale del pendio e caratterizzati da facciate che si aprono verso valle,
sfruttando quale terrazza il tetto del gradone sottostante (cfr. Lorenzo Anastasi/Sarah Socchi, Le
costruzioni a gradoni nel Canton Ticino, in RtiD I-2015, pag. 379 segg., pag.
380 con rif.; cfr. pure AGVE 2009 pag. 153 segg., pag. 152 consid. 2.2.2; BEZ
2001 n. 16, pag. 48). Nel caso di specie, ancorché si trovino a quote diverse, siano
collegati dai livelli (semi)interrati e condividano quindi alcuni spazi e
strutture (principalmente l'autorimessa e dei vani tecnici), decisivo è il
fatto che le parti completamente fuori terra dei tre stabili progettati si ergono
in maniera indipendente tra loro, rispettando la distanza minima tra edifici. I
tre fabbricati non configurano di conseguenza una (unica) costruzione a gradoni.
Dal canto suo, lo stabile ICON1 appare come un fabbricato strutturato su più
piani, sormontato da un attico, situato all'interno di un fondo sostanzialmente
pianeggiante organizzato su due livelli (piani di facciata e sezioni). Anche in
questo caso, la decisione del Governo di non qualificarlo come una costruzione
a gradoni appare quindi sostenibile. Ne consegue che gli stabili in discussione
non sono tenuti a rispettare le prescrizioni dell'art. 43 NAPR. 

7.3. Punti panoramici

7.3.1. Secondo l'art. 38 NAPR, per la
protezione del panorama, il piano delle zone e il piano del paesaggio indicano
i punti panoramici da rispettare o da valorizzare. La norma prevede una serie
di prescrizioni che li riguardano. Nel caso di specie i punti panoramici lungo
via M__________ e via L__________ sono indicati col n. 2. Nei fondi soggetti a
tale vincolo, le costruzioni devono permettere la creazione di canali di vista
che si ottengono con una distanza minima dai confini di 5 m, riservate quelle
previste dalle zone R7, R7a, R7b, R5. La norma stabilisce inoltre degli
incrementi della distanza minima a dipendenza dell'ingombro della costruzione.

Estratto piano del paesaggio

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7.3.2. Come nella
fattispecie oggetto della sentenza di questa Corte del 16 marzo 2018 (inc. n.
52.2016.504), il Municipio ha ribadito che la restrizione sancita dall'art. 38
cpv. 2 NAPR grava unicamente i fondi direttamente a valle delle strade, lungo i
quali sono fissati i punti panoramici di categoria 2. Come già ritenuto dal
Tribunale, questa interpretazione del diritto comunale autonomo non è
insostenibile e va pertanto tutelata. Le generiche critiche della ricorrente
non consentono di arrivare a una diversa conclusione. Nel caso di specie, i
fondi edificandi, separati dai punti panoramici da una fascia di proprietà
private, non sono quindi soggetti ai vincoli lungo via M__________, tantomeno a
quelli lungo via L__________. 

7.4. Rifugio di
protezione civile

Lugano figura tra i Comuni esonerati dalla
realizzazione del rifugio obbligatorio nel settore abitativo (sino al 31
dicembre 2025), dato un grado di copertura uguale o maggiore al 100% (l'elenco dei
Comuni esentati è reperibile sul sito internet https://www4.ti.ch/fileadmin/DI/SMPP/Documentazione/Tabella_comuni_esone-ro_rifu-gi_TI.pdf). In
base all'art. 61 cpv. 1 della legge federale sulla protezione della popolazione
e sulla protezione civile del 20 dicembre 2019 (LPPC; RL 520.1), correttamente
la Sezione del militare e della protezione della popolazione ha quindi esatto
un contributo sostitutivo (cfr. avviso cantonale, pag. 11 seg.). Le generiche
contestazioni sollevate, che mettono in dubbio il fatto che Lugano disponga di
sufficienti posti protetti pubblici senza addurre alcun elemento concreto a
loro sostegno, cadono pertanto nel vuoto. 

7.5. Legislazione a
favore dei disabili

7.5.1. La legge federale sull'eliminazione di svantaggi nei con-fronti dei
disabili del 13 dicembre 2002 (LDis; RS 151.3) si applica alle costruzioni e
agli impianti accessibili al pubblico e agli immobili con più di otto unità
abitative (cfr. art. 3 lett. a e c LDis). Per quanto attiene all'eliminazione
delle barriere architettoniche negli edifici, il diritto federale si limita a
porre regole di principio e disposizioni quadro, che, per essere applicabili in
un caso concreto, necessitano di misure legislative cantonali di esecuzione
(cfr. DTF 132 I 82 consid. 2.3; STA 52.2021.48 del 10 novembre 2022 consid.
11.1, 52.2007.411 del 10 aprile 2008 consid. 6.1). In quest'ottica, l'art. 30
cpv. 2 LE dispone che nella costruzione, come pure negli ampliamenti o
trasformazioni di una certa importanza, di edifici e impianti privati
accessibili al pubblico, deve essere tenuto conto dei bisogni dei disabili per
quanto ragionevolmente esigibile dal profilo economico. Sono determinanti le
prescrizioni tecniche emanate dalla SIA (cpv. 3).

7.5.2. L'arch. __________ muove una serie di critiche al progetto in merito al
mancato rispetto delle misure a favore dei disabili. L'autorità dipartimentale
competente (Ufficio di sanità) non ha invece da parte sua rilevato particolari
problemi, né ha chiesto correttivi o modifiche al progetto. Ha semplicemente rimarcato
la necessità di attenersi ad alcuni standard di cui alle norme SIA 500 per
quanto riguarda l'accessibilità degli appartamenti e del bar, il
dimensionamento del servizio igienico dell'esercizio pubblico e la presenza di sufficienti
posti auto riservati. Da un esame dei piani, allestiti in scala adeguata (cfr. art.
12 cpv. 2 RLE), non risulta che tali indicazioni non siano rispettate. Per il
resto, le critiche rivolte all'arredamento del bar non possono giustificare il
diniego della licenza. Il passaggio tra la spa/sauna e le vasche è invece largo
1.20 m, come preteso, mentre il bar non è raggiungibile unicamente tramite
delle scale, bensì attraverso l'ingresso principale su via A__________ e -
tramite ascensore - dalla portineria dello stabile ICON 1. Ragionevolmente, la
portineria e l'area di disimpegno davanti all'ingresso saranno poste sullo
stesso livello e quindi prive di barriere architettoniche. I problemi di
transito verso le cantine sono stati infine superati, posto che la variante le
ha eliminate tutte, soprattutto per migliorare gli spazi di circolazione dei
veicoli (cfr. piante di livello). I corridoi d'accesso alle cantine potevano in
ogni caso essere convenientemente allargati, restringendo queste ultime. Anche
da questo profilo, il progetto resistente dunque alle critiche.

7.6. Dimensionamento
rampe e posteggi

L'arch. __________ solleva delle censure pure contro il progetto
dell'autorimessa (secondo la variante del 2019), ritenendo violate le norme
dell'Associazione svizzera dei professionisti della strada e dei trasporti
(VSS). 

Va preliminarmente ricordato che le invocate norme VSS (alle quali rinviano
genericamente gli art. 48 e 49 NAPR; cosiddetto rinvio dinamico) - al
pari delle altre prescrizioni tecniche emanate dalle associazioni professionali
indicate nell'art. 30 RLE - non assurgono a disposizioni di diritto pubblico,
ma fungono da direttive, ossia regole volte a codificare una prassi e a
orientare la valutazione dell'autorità, alla quale spetta comunque un certo
margine di apprezzamento (cfr. STA 52.2017.178 del 9 agosto 2018 consid. 3.1 e
rinvii, 52.2012.278 citata consid. 2.2, 52.2011.419 dell'11 novembre 2011 consid.
2.2; RDAT I-1995 n. 39 consid. 2.2). Non vanno pertanto applicate rigidamente,
ma sempre in base al caso concreto, nel rispetto del principio di
proporzionalità (cfr. STF 1C_589/2013 del 19 giugno 2014 consid. 7.1,
1C_246/2009 del 1° febbraio 2010 consid. 4.1 con rinvii). 

Ferme queste premesse, le critiche mosse al progetto non sono tali da giustificare
il diniego del permesso o l'imposizione di particolari modifiche progettuali.
Alcune eccezioni risultano peraltro superate dai piani prodotti con la duplica davanti
al Governo (v. tavole 001 e 002 del 20 ottobre 2020). Segnatamente, la rampa
d'accesso al garage rispetta la pendenza del 5% entro i 5.00 m di profondità
dal campo stradale e in prossimità della porta d'accesso (cfr. pianta livello
1). Viste la riorganizzazione di alcuni posti auto e la correzione degli angoli
di alcune pareti e della pendenza delle rampe interne, gli spazi di manovra e
circolazione non destano particolari preoccupazioni. La distanza dai pilastri
tra i posteggi è facilmente deducibile tramite misurazione. Per il resto, si
rinvia alle valutazioni del Governo (cfr. consid. 9.4), con le quali
l'insorgente nemmeno si confronta. 

7.7. Sistema di
smaltimento delle acque

Nel suo referto l'arch. __________ afferma che le edificazioni dovrebbero
rispettare una distanza minima dal canale in cui scorreva il riale T__________.
Ha inoltre sostenuto che il suo utilizzo dovrebbe avere delle ripercussioni
sulla tassa d'allacciamento. 

Ora, il riale T__________ scorreva in galleria al di sotto di diversi fondi
privati, tra i quali i mapp. __________74, __________18 e __________19. Recentemente
è stato deviato in un nuovo canale di raccolta sotto via A__________. La
vecchia condotta è stata mantenuta per garantire lo smaltimento delle acque
chiare provenienti dagli allacciamenti privati. La variante del 2019 mantiene
il collegamento delle condotte delle acque chiare a quel canale. Nella misura
in cui non vi scorre più un corso d'acqua, è equiparabile a un collettore
pubblico e non esige pertanto il rispetto di una distanza minima in base alla
legislazione federale sulla protezione delle acque, né un particolare
arretramento tecnico (cfr. Linea guida cantonale Spazio riservato alle acque
- Supporto per la definizione, settembre 2015, n. 4.4.5). Quanto alla tassa
d'allacciamento alla rete pubblica, la stessa viene stabilita in base alle
prestazioni effettuate e all'impegno dell'amministrazione comunale entro i
limiti stabiliti dall'art. 40 cpv. 1 regolamento comunale delle canalizzazioni
del 29 novembre 2011 (fr. 150.00 - 2'000.00)
e secondo il tariffario allegato all'ordinanza municipale sulla tassa di
allacciamento alle canalizzazioni del 5 settembre 2012 (cfr. art. 3). In
concreto la tassa è stata fissata con la licenza in fr. 1'200.-, ma verrà
emessa al momento del rilascio dell'autorizzazione per l'inizio dei lavori. Non
vi sono elementi che permettano di ritenere che non sia stata adeguatamente
commisurata alle specificità del caso. Neppure la ricorrente pretende il
contrario.

 

8.    8.1. Sulla
scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso è respinto.

8.2. La tassa di giustizia segue la soccombenza della ricorrente (art. 47 cpv.
1 LPAmm). Quest'ultima dovrà inoltre versare al resistente, patrocinato, una
congrua indennità a titolo di ripetibili per questa istanza (art. 49 cpv. 1
LPAmm).

 

 

 

Per
questi motivi,

 

 

decide:

 

1.   Il ricorso è
respinto.

 

 

2.   La tassa di
giustizia di fr. 3'000.-, già anticipata nella misura di fr. 1'800.-, è posta a
carico della ricorrente, che rifonderà alla resistente fr. 2'500.- a titolo di
ripetibili di questa sede.

 

 

3.   Contro la presente
decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a
Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della
legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

 

 

	
  4.   Intimazione a:

  	
   

  

 

 

 

Per
il Tribunale cantonale amministrativo

Il
vicepresidente                                                     Il cancelliere