# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1debdf3e-9163-5453-8993-f963ffbcff8f
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-04-15
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 15.04.2010 A/353/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_007_A-353-2010_2010-04-15.pdf

## Full Text

REPUBLIQUE ET 

 

CANTON DE GENEVE 

 

POUVOIR JUDICIAIRE 
 

 

DCSO/200/10 

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 

17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 

surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 

en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 

Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 

complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 

de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 

une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 

de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 

DÉCISION 

DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 

SIÉGEANT EN SECTION 

DU JEUDI 15 AVRIL 2010 

Cause A/353/2010, plainte 17 LP formée le 1er février 2010 par L______ SA, élisant 
domicile en l'étude de Me Peter PIRKL, avocat, à Genève. 

 

Décision communiquée à : 

- L______ SA  

domicile élu : Etude de Me Peter PIRKL, avocat 
Rue de Rive 6 

 1204 Genève 
 
 

- S______ SA  

domicile élu : Etude de Me Jean-Jacques MARTIN, avocat 
Place du Port 2 

 1204 Genève 
 

 
- Etat de Genève, soit pour lui le Service du contentieux de l'Etat de Genève 

domicile élu : Etude de Me Laurent MARCONI, avocat 
Avenue de Champel 24 

 Case postale 123 
 1211 Genève 12 
 

 

 - 2 - 

 

- M. G______  

 
 
 
 

- Office des poursuites 

 

 - 3 - 

 

E N   F A I T  

A.a. S______ SA est propriétaire de la parcelle n
o
 6xxx, plan xx de la Commune de 

G______, sise au xx, rue R______ - x, rue C______, sur laquelle est bâti un 

immeuble. 

 Le 14 décembre 2007, la Fondation de valorisation des actifs de la Banque 

Cantonale de Genève, aujourd'hui liquidée et dont les actifs ont été repris par 

l'Etat de Genève, Service du contentieux (ci-après : l'Etat de Genève), créancier 

gagiste de second rang, a requis à l'encontre de M. G______ une poursuite en 

réalisation de gage immobilier n° 07 xxxx76 P, portant sur la parcelle 

susmentionnée. 

 Le 10 novembre 2008, l'Etat de Genève a requis la vente de ce gage immobilier. 

 Après avoir opéré les diverses démarches inhérentes à la réalisation forcée de ce 

bien immobilier et suite à la publication de la vente et aux productions, l'Office 

des poursuites (ci-après : l'Office) a déposé le 29 octobre 2009 les conditions des 

charges et les conditions de vente ; en page 8 de l'état des charges et conditions de 

vente, l'Office s'est référé expressément du Registre foncier, qui fait partie 

intégrante de ce document. 

A.b. L'Etat de Genève a requis la gérance légale de l'immeuble, mesure qui a été 

instaurée par l'Office le 2 juillet 2009 et confiée à X______ SA, agent immobilier 

agréé. Un délai de dix jours a été imparti à S______ SA pour faire savoir si tout 

ou partie des loyers et fermages ne sont pas compris dans le gage. 

 S______ SA a alors écrit a l'Office le 16 juillet 2009 pour l'informer que le 

créancier gagiste de 1
er

 rang, soit la L______ SA disposerait d'un droit de 

préférence par rapport à l'Etat de Genève qui ne détient les cédules qu'à titre de 

garantie, compte tenu de la cession des loyers à fin de garantie dès le 1
er

 juin 

2005. Elle termine ainsi en indiquant s'opposer pour cette raison à la gérance 

légale. 

 Le 21 juillet 2009, l'Office a écrit à S______ SA pour l'informer que l'Etat de 

Genève, créancier poursuivant, avait requis une gérance légale, avec pour 

conséquence  que la saisie s'étend aux loyers et fermages. Il indiquait qu'une 

cession privée ne peut primer une gérance légale et qu'il incombait ainsi à 

L______ SA d'engager à son tour des poursuites, si elle souhaitait bénéficier de la 

gérance légale au titre de créancier gagiste de 1
er

 rang. 

 Le 21 octobre 2009, L______ SA a produit ses créances hypothécaires, suite à la 

publication officielle du 23 septembre 2009, pour un total de 8'483'160 fr. 61. 

 

 - 4 - 

 Le 12 janvier 2010, le conseil de L______ SA a écrit à l'Office, pour lui remettre 

copie d'un courrier du 15 décembre 2009 avec le conseil de l'Etat de Genève, par 

lequel ils avaient trouvé un accord en ce sens que le produit net de la gérance 

légale pour la période allant du 2 juillet 2009 au 31 décembre 2009 soit versé à 

L______ SA à la condition que tout montant encaissé soit imputé de sa 

production, étant précisé que l'Etat de Genève ne renonce nullement au principe 

de l'instauration d'une gérance légale, l'accord en question ne pouvant être 

considéré comme valant reconnaissance de sa part du principe de la cession. 

 Le 15 janvier 2010, l'Office s'est adressé par courrier au conseil de l'Etat de 

Genève, pour l'informer qu'il ne peut donner suite à cet accord, puisque son 

mandant a expressément requis la gérance légale, avec comme conséquence que 

les loyers ne peuvent être versés que dans le cadre de cette poursuite, au seul 

bénéfice du créancier poursuivant. Copie de ce courrier a été adressée au conseil 

de L______ SA. 

B. Par acte du 1
er

 février 2010, L______ SA a porté plainte contre cette décision de 

l'Office, dont elle conclut à l'annulation et à ce que l'accord trouvé entre les 

créanciers soit respecté. Subsidiairement, elle requiert que sa revendication sur les 

loyers échus allant du 2 juillet 2009 au 31 décembre 2009 soit enregistrée et que 

la procédure de l'art. 108 al. 2 LP soit appliquée. 

Elle explique que les loyers lui revenaient initialement sur la base d'une cession 

générale des loyers. L'Etat de Genève ayant requis l'instauration d'une gérance 

légale, elle a alors écrit à son conseil pour l'informer de ce qu'elle revendiquait les 

loyers à compter du 2 juillet 2009 jusqu'au 31 décembre 2009, tout en se réservant 

la faculté de renouveler cette revendication dans le futur. Elle proposait ainsi à 

l'Etat de Genève soit d'acquiescer à la revendication, soit d'accepter que les loyers 

lui soient versés. C'est ainsi que les parties se sont accordées sur le fait que tout 

loyer encaissé reviendrait à L______ SA, à déduire sur le montant de sa créance 

colloquée. 

La plaignante souligne que le courrier de l'Office du 15 janvier 2010 comprend 

dans un premier temps un grief formel, soit qu'elle omet d'indiquer qu'il s'agit 

d'une décision attaquable au sens de l'art. 4A LPA, et qui n'a pas été notifiée à son 

véritable destinataire, soit la plaignante.  

Le second grief tient à la violation de l'art. 108 LP, qui répartit les rôles en cas de 

revendication, étant précisé que faute de contestation, la revendication est réputée 

admise. La plaignante estime que l'Office ne pouvait refuser d'appliquer l'accord 

trouvé entre les parties et qu'en cas de doute, il devait enregistrer la revendication 

et ouvrir le délai de 20 jours, même si la plaignante estime cette démarche 

superflue vu l'accord trouvé par les parties. 

Le troisième grief de la plaignante est lié à l'absence de motivation de la décision 

entreprise. 

 

 - 5 - 

La plainte est assortie d'une demande d'effet suspensif. 

C. Par ordonnance du 3 février 2010, la Commission de céans a ordonné, à titre de 

mesure provisionnelle, à l'Office de surseoir à toute distribution du produit des 

loyers encaissés suite à la gérance légale instaurée dès le 2 juillet 2009, jusqu'à 

droit connu dans la présente procédure. 

D.a. L'Etat de Genève a adressé ses observations, datées du 5 février 2010, concluant 

au respect des termes de l'accord trouvé avec L______ SA. 

Il doute néanmoins que la procédure des art. 106 et ss LP trouve application en 

l'espèce, le sort des loyers étant réglé par la procédure prévue à l'art. 95 ORFI, 

étant précisé que la jurisprudence considère qu'il n'est pas possible de renoncer à 

une gérance légale avec effet rétroactif. Il estime que la plaignante devrait être 

considérée comme un créancier gagiste poursuivant au motif qu'elle figure en 

qualité de créancière gagiste dont la créance est exigible à l'état des charges, ceci 

sans contestation du débiteur ou de la tiers propriétaire. 

 De plus, il relève que, comme cet immeuble est construit sur deux parcelles et que 

la poursuite en réalisation de gage ne concerne qu'une parcelle alors que la cession 

des loyers concerne l'entier des loyers, elle peut légitimement faire valoir la part 

qui ne peut faire l'objet d'une gérance légale, faute de gage immobilier. 

D.b. S______ SA a fait parvenir sa détermination par courrier du 26 février 2010, s'en 

rapportant à justice. Elle note être seule propriétaire de la parcelle n° xxx et du 

bâtiment xxx qui y est érigé, libre de tout gage, et qu'elle a revendiqué la partie de 

ce bâtiment érigé sur sa parcelle. Elle estime donc que le produit locatif inhérent à 

cette parcelle doit être exclu de la gérance légale. Elle note que l'Office ne s'est 

pas déterminé quant à sa revendication. 

D.c. M. G______ a indiqué par courrier du 25 février 2010 s'en rapporter à justice. 

E. L'Office a remis son rapport daté du 19 février 2010. Il rappelle que la plaignante 

n'est nullement créancière poursuivante, puisqu'elle n'a pas requis la vente, ni 

même engagé de poursuite. Il considère ainsi que la plaignante n'est pas 

créancière gagiste de premier rang dans le cadre de la poursuite n° 07 xxxx76 P. 

 L'Office considère que le contenu de l'art. 95 ORFI, traitant de l'affectation des 

loyers perçus dans le cadre d'une gérance légale, est clair, en ce sens que seul le 

créancier poursuivant doit être désintéressé par le produit des loyers et 

qu'admettre la manière de procéder des deux créanciers gagistes, pourrait 

entraîner des conséquences fâcheuses tel que le créancier gagiste de 2
ème

 rang ne 

serait pas désintéressé avec pour conséquence le maintient à tort de la vente forcée 

de l'immeuble.  

 

 

 - 6 - 

 

E N   D R O I T  

1.a. La présente plainte a été formée en temps utile auprès de l’autorité compétente  

par une personne ayant qualité pour agir par cette voie (art. 17 LP ; art. 10 al. 1 et 

13 LaLP ; art. 56R al. 3 LOJ). 

1.b. La plaignante se plaint d'irrégularité formelle de la décision querellée. 

 L'objet de la plainte concerne tout acte de poursuite pris unilatéralement ou 

d'office, de nature à créer ou à modifier une situation du droit de l'exécution 

forcée (ATF 31 I 219 ; ATF 36 I 420). Le courrier de l'Office du 15 janvier 2010, 

dont copie a été adressée au conseil de la plaignante le même jour, est 

manifestement une mesure de l'Office, au sens de l'art. 17 al. 1 LP et de la 

jurisprudence, soumise à plainte. 

La présente plainte est donc recevable. 

2. La saisie d’un immeuble comprend de plein droit (art. 102 al. 1 LP) les récoltes 

pendantes ainsi que les loyers et fermages courants. 

 Immédiatement après l’exécution de la saisie, l’Office doit en informer les 

créanciers gagistes et attirer leur attention sur les dispositions des art. 102 al. 1 

LP, 94 al. 3 LP et 806 al. 1 et 3 CC pour leur permettre d’assurer leur droit de 

préférence sur les loyers et fermages en intentant une poursuite en réalisation du 

gage immobilier pour leurs créances échues. Il doit également aviser les locataires 

et fermiers qu’à l’avenir les loyers et fermages ne pourront être payés valablement 

qu’en mains de l’Office (art. 15 al. 1 let. b ORFI). 

 Tant que subsiste la saisie, l’Office pourvoit à la gérance et à la culture de 

l’immeuble, il peut également, sous sa responsabilité, en confier la gérance à un 

tiers (art. 16 al. 1 et 3 ORFI). 

3.a. L’art. 806 al. 3 CC dispose que les actes juridiques du propriétaire relativement à 

des loyers ou des fermages non échus, ou la saisie de ces prestations par d’autres 

créanciers ne sont pas opposables au créancier qui a poursuivi en réalisation de 

gage avant l’époque où les loyers et fermages sont devenus exigibles. 

 Cela signifie qu’une cession de loyers devient sans effet et est inopposable au 

créancier gagiste qui a introduit une poursuite en réalisation de gage immobilier et 

demandé l’extension du gage aux loyers. A contrario, les loyers et fermages 

perçus par l’Office, suite à la mise en place d’une gérance légale sur l’immeuble 

saisi, ne peuvent être affectés au service des intérêts des créances garanties par 

gage qui ne font pas l’objet de poursuites (art. 95 al. 1 ORFI). 

 

 - 7 - 

3.b. En matière de faillite, le Tribunal fédéral a jugé que les créances que le failli a 

cédées avant l’ouverture de sa faillite mais qui ne sont nées qu’après, tombent 

dans la masse. Il considère que la cession d’une créance future ne sortit ses effets 

qu’au moment où naît la créance et pour autant que le cédant soit, à ce moment là, 

en droit d’en disposer (ATF 111 III 73; JdT 1988 II 15). 

3.c. La loi ne règle pas la question de savoir si la cession des loyers tombe également 

en cas de saisie. Il convient toutefois de rappeler que les dispositions qui fondent 

le dessaisissement du poursuivi, dont notamment l’art. 96 al. 2 LP, visent à 

empêcher toute diminution du patrimoine de ce dernier et qu’il est interdit de 

convenir d’avance d’actes de dispositions qui pourraient prendre effet durant le 

dessaisissement et qui portent sur des droits patrimoniaux lesquels doivent être 

réalisés pour désintéresser tous les saisissants. Partant, il a y lieu d’appliquer, par 

analogie, l’art. 806 al. 3 CC dans le cas de la saisie et d’accorder au créancier 

gagiste un droit de préférence à la condition qu’il ait requis la poursuite en 

réalisation de gage (Paul-Henri Steinauer, Les droits réels t. III § 82 n° 2732i ; 

Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire ad art. 106 n° 115). Cette solution est du 

reste conforme à la position de la Commission de céans dans sa jurisprudence 

(DCSO/489/04 du 30 septembre 2004, DCSO/461/07 du 27 septembre 2007). 

4. En l’espèce, l’Office a exécuté une saisie immobilière à l’encontre du débiteur. La 

saisie de l’immeuble loué, comprenant les loyers courants, l’Office devait, 

conformément aux exigences légales, pourvoir à la gérance de l’immeuble ou 

confier cette tâche à un tiers. La décision de l’Office du 2 juillet 2009 de mettre en 

place une gérance légale et de confier cette tâche à une régie est donc parfaitement 

valable. Les loyers échus après la mise en place de la gérance légale doivent en 

conséquence être versés à la régie mandatée par l’Office et profiter aux créanciers 

saisissants, en l'occurrence le créancier-gagiste de 2
ème

 rang, la cession des loyers 

en faveur de la créancière gagiste de 1
er

 rang, qui n’a pas introduit de poursuite en 

réalisation de gage, ne lui étant pas opposable. La renonciation de facto de l'Etat 

de Genève avec effet rétroactif des loyers encaissés pour la période allant jusqu'au 

31 décembre 2009 n'est pas opposable à l'Office comme il le relève fort justement 

dans ses observations. 

 Le fait que la plaignante soit au bénéfice d'une cession de loyers n'est pas contesté 

en l'espèce, la problématique étant de savoir à qui reviennent les loyers échus 

postérieurement à la mise en place de la gérance légale. C'est donc à juste titre que 

l'Office a refusé d'entrer en matière sur la revendication formée par la plaignante 

et d'ouvrir des délais au sens des art. 106 et ss LP. 

La présente plainte sera donc rejetée. 

 

*  *  *  *  *  

 

 - 8 - 

 

P A R   C E S   M O T I F S ,  

L A   C O M M I S S I O N   D E   S U R V E I L L A N C E    

S I É G E A N T   E N   S E C T I O N   :  

A la forme : 

Déclare recevable la plainte formée le 1
er

 février 2010 par L______ SA contre la 

décision de l'office des poursuites du 15 janvier 2010, dans le cadre de la poursuite en 

réalisation de gage n° 07 xxxx76 P. 

Au fond : 

1. La rejette. 

2. Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

 

 

Siégeant : M. Philippe GUNTZ, président ;  Mme Florence CASTELLA et 
M. Christian CHAVAZ, juges assesseur(e)s. 

 

 

Au nom de la Commission de surveillance : 

 

Paulette DORMAN       Philippe GUNTZ 

     Greffière :                       Président : 

 

 

 

 

La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 

recommandé aux autres parties par la greffière le