# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 01156cfd-91d6-5b5a-bb36-c1ff6dad7ca1
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-12-18
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 18.12.2014 100 2012 172
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2012-172_2014-12-18.pdf

## Full Text

100.2012.172U   publiziert in BVR 2015 S. 175
STE/BII/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 18. Dezember 2014

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Steinmann, Verwaltungsrichter Daum
Gerichtsschreiber Bischof

1. A.________
B.________

2. C.________
D.________

alle vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdeführende

gegen

Einwohnergemeinde Zweisimmen
handelnd durch den Gemeinderat, Lenkstrasse 5, 3770 Zweisimmen
Beschwerdegegnerin

und

Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
Münstergasse 2, 3011 Bern

betreffend Ortsplanungsrevision Zweisimmen; Erstwohnungsanteil (Entscheid der 
Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 26. April 2012; 32.14-
11.18)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2014, Nr. 100.2012.172U, Seite 2

Sachverhalt:

A.

Die Gemeindeversammlung der Einwohnergemeinde (EG) Zweisimmen beschloss am 
4. Dezember 2009 eine Revision der Ortsplanung und schied unter anderem in der 
«Moosmatte» ein Gebiet mit Erstwohnungsanteil aus. Dagegen hatten neben anderen 
E.________, damaliger Eigentümer der in der Wohnzone W2B liegenden und vom 
Gebiet mit Erstwohnungsanteil betroffenen Parzellen Zweisimmen Gbbl. Nrn. 1___, 
2___, 3___ und 4___, sowie F.________, damalige Eigentümerin der gleichermassen 
betroffenen Parzelle Zweisimmen Gbbl. Nr. 5___, Einsprache erhoben. Am 6. Januar 
2011 genehmigte das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) 
das neue Baureglement und die neuen Zonenpläne mit Änderungen. Die Einsprachen 
– darunter diejenigen von E.________ und F.________ – wies es ab, soweit es auf sie 
eintrat und soweit sie nicht zurückgezogen worden oder gegenstandslos geworden 
waren.

B.

Gegen die Genehmigungsverfügung des AGR führten E.________ und F.________ 
am 7. Februar 2011 gemeinsam Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und 
Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK).

Am 23. Dezember 2011 schenkte E.________ die Parzellen Nrn. 1___, 2___, 3___ 
und 4___ seinen Kindern A.________ und B.________ zu Miteigentum. F.________ 
schenkte die Parzelle Nr. 5___ am 29. Dezember 2011 ihren Kindern C.________ und 
D.________ ebenfalls zu Miteigentum (Stockwerkeigentum).

Mit Entscheid vom 26. April 2012 wies die JGK die Beschwerde ab.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2014, Nr. 100.2012.172U, Seite 3

C.

Gegen den Entscheid der JGK haben A.________ und B.________ sowie 
C._________ und D.________ am 29. Mai 2012 Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
erhoben mit folgenden Rechtsbegehren:

«1. Der Beschwerdeentscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des 
Kantons Bern vom 26. April 2012 sei aufzuheben.

2. Das Verfahren sei als gegenstandslos vom Protokoll abzuschreiben.

3. Den Beschwerdeführern seien keine Verfahrenskosten aufzuerlegen und eine 
Parteientschädigung für das Verfahren vor der JGK zu gewähren.

Eventualiter:

1. Der Beschwerdeentscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des 
Kantons Bern vom 26. April 2012 sei aufzuheben.

2. Im Zonenplan Zweisimmen sei das Gebiet mit Erstwohnungsanteil/EWA auf den 
Parzellen Zweisimmen-Gbbl. Nrn. 1___, 2___, 3___ und 4___ und 5___ 
aufzuheben.

3. Im Baureglement sei der Art. 18 betr. „Gebiet mit Erstwohnungsanteil“ zu 
streichen.

– unter Kosten- und Entschädigungsfolge –»

Auf Gesuch hin hat der damalige Abteilungspräsident das Verfahren sistiert. Am 
22. November 2013 hat er es wieder aufgenommen und den Schriftenwechsel 
durchgeführt.

Die EG Zweisimmen hat in ihrer Beschwerdeantwort vom 10. Dezember 2013 keinen 
ausdrücklichen Antrag gestellt. Die JGK beantragt mit Vernehmlassung vom 
13. Dezember 2013 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist.

Am 30. Dezember 2013 hat die Instruktionsrichterin die EG Zweisimmen aufgefordert, 
darzulegen und zu dokumentieren, ob sie entgegen der vom Gemeinderat geäusserten 
Absicht, wegen der von Volk und Ständen angenommenen Zweitwohnungsinitiative auf 
die umstrittenen Festlegungen zu verzichten, nun doch an den Vorschriften zum 
Erstwohnungsanteil festhalte. Mit Eingabe vom 10. Januar 2014 hat die 
EG Zweisimmen bestätigt, am Erstwohnungsanteil festhalten zu wollen. Am 31. März 
2014 haben A.________ und B.________ sowie C.________ und D.________ 
Stellung genommen und Ziff. 2 ihrer Hauptbegehren zurückgezogen; die 
Eventualbegehren seien gutzuheissen. Die EG Zweisimmen hat am 17. April 2014 eine 
weitere Stellungnahme eingereicht.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2014, Nr. 100.2012.172U, Seite 4

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale 
Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig.

1.2 Die Beschwerdeführenden erhielten die streitbetroffenen Parzellen Ende 2011 
und damit bereits während des vorinstanzlichen Verfahrens von ihren damals als 
Beschwerdeführende beteiligten Eltern zu Eigentum geschenkt, was die JGK nicht 
berücksichtigt hat (vorne Bst. B). Ob sie als Rechtsnachfolgerinnen und 
Rechtsnachfolger im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zur Beschwerde befugt sind, 
bestimmt sich nach den Vorschriften zum Parteiwechsel (Merkli/Aeschlimann/Herzog, 
Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 13 N. 12), wobei Art. 13 Abs. 2 i.V.m. 
Abs. 1 VRPG die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. De-
zember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272) für sinngemäss anwendbar erklärt. 
Wird das Streitobjekt während des Prozesses veräussert, so kann die Erwerberin oder 
der Erwerber gemäss Art. 83 Abs. 1 ZPO anstelle der veräussernden Partei in den 
Prozess eintreten (sog. Parteiwechsel infolge Einzelrechtsnachfolge; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 13 N. 16 f.). Während der Hängigkeit des 
vorinstanzlichen Verfahrens erklärten die Beschwerdeführenden zwar keinen Prozess-
eintritt. Der Parteiwechsel im Sinn von Art. 83 Abs. 1 ZPO ist indes während des 
gesamten Prozesses und damit spätestens bis zur Rechtskraft des Urteils möglich 
(Daniel Schwander, in Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur 
ZPO, 2. Aufl. 2013, Art. 83 N. 18), weshalb die Bestimmung instanzenübergreifend zu 
verstehen ist (VGE 2012/342 vom 19.5.2014, E. 1.2.2 [noch nicht rechtskräftig]). Die 
Beschwerdeführenden konnten folglich auch noch im verwaltungsgerichtlichen 
Verfahren den Prozesseintritt erklären, was sie durch Einreichen der 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde getan haben. Es liegt somit ein gültiger Parteiwechsel 
vor. Die frühere Grundeigentümerschaft ist im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren 
Anträgen nicht durchgedrungen. Als neue Eigentümerinnen und Eigentümer der 
streitbetroffenen Parzellen sind die Beschwerdeführenden durch den angefochtenen 
Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 Bst. b und c VRPG). Auf die form- und frist-
gerecht eingereichte Beschwerde ist deshalb einzutreten (vgl. auch hinten E. 2.2).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2014, Nr. 100.2012.172U, Seite 5

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

2.1 Die Beschwerdeführenden haben mit Eingabe vom 31. März 2014 Ziff. 2 der 
Hauptbegehren zurückgezogen und darum ersucht, die Eventualbegehren 
gutzuheissen. Zudem machen sie weiterhin geltend, die JGK habe ihnen zu Unrecht 
die Verfahrenskosten auferlegt und keinen Parteikostenersatz zugesprochen (act. 17, 
S. 3, auch zum Folgenden). Angefochten ist damit auch der Kostenschluss der JGK 
(vorne Bst. C). Bei dieser Ausgangslage ist der ursprünglich als Eventualbegehren 
gestellte Antrag auf Aufhebung des Erstwohnungsanteils auf den Parzellen der Be-
schwerdeführenden vorab zu prüfen, da sich im Fall einer Gutheissung Weiterungen 
zum vorinstanzlichen Kostenschluss erübrigen würden.

2.2 Die JGK weist darauf hin, dass die Ausführungen der Beschwerdeführenden 
zum Erstwohnungsanteil-Gebiet identisch mit denjenigen in der vorinstanzlichen 
Beschwerde seien. Es sei deshalb fraglich, ob die Beschwerde insoweit den 
Anforderungen an die Begründungspflicht genüge (Vernehmlassung vom 13.12.2013 
[act. 11], S. 4). Gemäss Art. 32 Abs. 2 VRPG müssen Parteieingaben unter anderem 
eine Begründung enthalten, ansonsten auf sie nicht einzutreten ist (Art. 20a Abs. 2 
i.V.m. Art. 32 Abs. 2 und Art. 33 Abs. 3 VRPG; BVR 2002 S. 426 E. 3a; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 32 N. 12, Art. 51 N. 6). An die Begründung 
werden zwar praxisgemäss keine hohen Anforderungen gestellt. Sie muss sich aber 
wenigstens in minimaler Form mit dem angefochtenen Erkenntnis auseinandersetzen 
und sinngemäss darauf schliessen lassen, welche Rechtsnormen oder Grundsätze der 
Ermessensausübung nach Auffassung der opponierenden Partei verletzt oder 
inwiefern Sachverhaltselemente unrichtig oder unvollständig festgestellt worden sind 
(BVR 2006 S. 470 E. 2.4; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 32 N. 15, auch zum 
Folgenden). Ein blosser (globaler) Verweis auf frühere Rechtsschriften stellt daher 
keine rechtsgenügliche Begründung dar (BVR 1988 S. 97 E. 1b). Hingegen genügt es 
grundsätzlich, dass die Beschwerdeführenden ihre Argumentation vortragen, wobei es 
ihnen nicht verwehrt ist, frühere Ausführungen zu wiederholen (vgl. auch Fritz Gygi, 
Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl. 1983, S. 197). Auf die Beschwerde ist daher 
auch unter diesem Gesichtswinkel einzutreten. Wer jedoch die Ausführungen der 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2014, Nr. 100.2012.172U, Seite 6

Vorinstanz nicht substantiell bestreitet, läuft Gefahr, dass sie als unbestritten betrachtet 
werden (VGE 21608 vom 27.8.2003, E. 2.1, 21843 vom 1.3.2004, E. 1.3).

3.

Gemäss Art. 73 Abs. 1 BauG können Gemeinden Wohnzonen bezeichnen, in denen im 
Interesse eines genügenden Wohnungsangebots für die ansässige Bevölkerung ein 
Mindestanteil an Erstwohnungen oder eine gleichwertige Regelung vorgeschrieben ist. 
Sie erlassen die näheren Bestimmungen. Das von der Gemeindeversammlung der 
EG Zweisimmen am 4. Dezember 2009 beschlossene Gemeindebaureglement (GBR) 
sieht Folgendes vor:

Art. 18 Gebiet mit Erstwohnungsanteil
1 In den im Zonenplan bezeichneten Gebieten sind bei Neubauten 30 % der 

Bruttogeschossfläche für Wohnungen für die ortsansässige Bevölkerung vorzusehen 
(Erstwohnungen).

2 Erstwohnungen sind Wohnungen, die von ortsansässigen Personen (mit festem 
Wohnsitz bzw. Steuerdomizil in Zweisimmen), Saisonangestellten oder 
Wochenaufenthaltern benutzt werden. Zu den Erstwohnungen zählen auch 
gewerblich genutzte Bruttogeschossflächen.

3 Der [richtig: Die] Übertragung des Erstwohnungsanteils auf Nachbarparzellen ist 
gestattet.

4 Der Erstwohnungsanteil ist im Grundbuch einzutragen.
5 Mit der Baueingabe ist ein Grundrissplan über die vorgesehene Aufteilung der Erst- 

und Zweitwohnungen vorzulegen.
6 Für bestehende Wohnungen gilt die Bestandesgarantie. Bei Ersatz eines 

bestehenden Gebäudes ist der Erstwohnungsanteil einzuhalten.

Die vom Erstwohnungsanteil erfassten Parzellen sind im Bauzonenplan vom 26. Mai 
2010 mit einer Schraffur gekennzeichnet (vgl. Vorakten AGR [act. 11B4; nachfolgend: 
Bauzonenplan]). Betroffen ist neben den fünf Parzellen der Beschwerdeführenden in 
der «Moosmatte» im Westen des Dorfzentrums etwa die Hälfte der im Norden der 
Ortschaft liegenden Parzelle Zweisimmen Gbbl. Nr. 6___. Ansonsten hat die 
Gemeinde keine weiteren Parzellen mit den Vorschriften belegt.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2014, Nr. 100.2012.172U, Seite 7

4.

4.1 Umstritten ist zunächst, ob und gegebenenfalls inwieweit nach der Annahme 
der Volksinitiative «Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!» durch Volk und 
Stände am 11. März 2012 noch Raum für eine kommunale Regelung des 
Erstwohnungsanteils bleibt. Die Beschwerdeführenden machen geltend, der auf ihren 
Parzellen geplante Erstwohnungsanteil sei mit der Annahme der 
Zweitwohnungsinitiative «gesetzeswidrig und gegenstandslos» geworden, da die 
neuen verfassungsrechtlichen Bestimmungen den Bau von Zweitwohnungen gänzlich 
verböten, während Art. 18 GBR bei Neubauten lediglich einen gewissen Anteil von 
Erstwohnungen vorsehe (Stellungnahme vom 31.3.2014 [act. 17], S. 2).

4.2 Der in der Abstimmung vom 11. März 2012 von Volk und Ständen 
angenommene Art. 75b der Bundesverfassung (BV; SR 101) ist gleichentags – und 
somit während des vorinstanzlichen Verfahrens – in Kraft getreten (vgl. Art. 195 BV; 
Art. 15 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 17. Dezember 1976 über die politischen 
Rechte [BPR; SR 161.1]; BGE 139 II 243 E. 8). Art. 75b Abs. 1 BV bestimmt, dass der 
Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für 
Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 % 
beschränkt ist. Das Bundesgericht hat in mehreren Grundsatzurteilen erkannt, dass der 
«harte Kern» von Art. 75b BV, nämlich das Bewilligungsverbot für den Bau neuer privat 
genutzter Zweitwohnungen («kalte Betten») in Gemeinden mit einem 
Zweitwohnungsanteil von 20 % oder mehr, unmittelbar anwendbar ist. Darüber hinaus 
ist das Verbot von Zweitwohnungen jedoch durch die Gesetzgebung zu konkretisieren, 
wobei namentlich die Zulässigkeit von bestimmten, besonders intensiv genutzten Arten 
von Zweitwohnungen («warme Betten») sowie der Umnutzung von Erst- in 
Zweitwohnungen zu klären sein wird (eingehend BGE 139 II 243 E. 10, insb. E. 10.5; 
vgl. auch BGE 140 II 25 E. 4.3). Art. 75b BV bewirkt somit ein Bauverbot für Zweit-
wohnungen in allen Gemeinden, in denen der 20%-Anteil erreicht oder überschritten 
ist, bis zum Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung, was im Ergebnis einer 
Planungszone gleichkommt (BGE 139 II 243 E. 9.1).

4.3 Dass Kantone und Gemeinden nach Inkrafttreten von Art. 75b BV nicht mehr 
befugt wären, zusätzliche Massnahmen zur Beschränkung des Zweitwohnungsbaus 
bzw. zur Förderung von Erstwohnungen zu ergreifen, wird von den 
Beschwerdeführenden zu Recht nicht geltend gemacht (eingehend zur 
Kompetenzverteilung Fabian Mösching, Massnahmen zur Beschränkung von 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2014, Nr. 100.2012.172U, Seite 8

Zweitwohnungen, Diss. Bern 2014, S. 92 ff., 145 ff., 246 f., auch zum Folgenden). So 
verlangt der Grundsatz des Vorrangs des Bundesrechts einzig, dass solche 
Massnahmen nicht gegen Sinn und Geist des Bundesrechts verstossen und dessen 
Zweck nicht beeinträchtigen oder vereiteln (BGE 138 I 454 E. 3.1 mit Hinweisen). Der 
am 1. Mai 2014 in Kraft getretene, inhaltlich mit aArt. 8 Abs. 2 und 3 RPG in der bis am 
30. April 2014 gültigen Fassung (AS 2011 S. 2913) übereinstimmende Art. 8a Abs. 2 
und 3 RPG verpflichtetet die Kantone denn auch nach dem Inkrafttreten der 
Verfassungsbestimmungen über den Zweitwohnungsbau, in ihren Richtplänen Gebiete 
zu bezeichnen, in denen besondere Massnahmen ergriffen werden müssen, um ein 
ausgewogenes Verhältnis zwischen Erst- und Zweitwohnungen sicherzustellen, 
insbesondere Massnahmen zur Beschränkung der Zahl neuer Zweitwohnungen, zur 
Förderung von Hotellerie und preisgünstigen Erstwohnungen sowie zur besseren Aus-
lastung der Zweitwohnungen. Bereits mit Beschluss vom 8. Juni 2011 und damit noch 
auf Grundlage von aArt. 8 Abs. 2 und 3 RPG und vor Inkrafttreten von Art. 75b BV hat 
der Regierungsrat des Kantons Bern diesen Auftrag mit einer Änderung des 
kantonalen Richtplans umgesetzt (einsehbar unter: <http://www.be.ch/richtplan>). Das 
Eidgenössische Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation 
(UVEK) hat die Richtplananpassung am 6. Dezember 2012, d.h. nach Inkrafttreten und 
unter Berücksichtigung von Art. 75b BV, mit Änderungen genehmigt. Im Mass-
nahmenblatt D_06 «Zweitwohnungen steuern» wird Zweisimmen als eine von 
13 Gemeinden bezeichnet, die aus kantonaler Sicht zusätzliche planerische 
Massnahmen für eine ausgewogene Entwicklung von Erst- und Zweitwohnungen 
treffen müssen (eingehend zum Massnahmenblatt D_06 Fabian Mösching, a.a.O., 
S. 173 ff., 248; Hunyady/Linder/Mauerhofer/Miesch, Umsetzung der bundesrechtlichen 
Vorgaben im Bereich Zweitwohnungen im Kanton Bern, in KPG-Bulletin 2013 S. 78 ff., 
79 f.).

4.4 In der EG Zweisimmen übersteigt der Zweitwohnungsanteil unbe-
strittenermassen 20 % (vgl. Art. 1 Abs. 2 i.V.m. Anhang der Verordnung vom 
22. August 2012 über Zweitwohnungen [SR 702; nachfolgend: Zweit-
wohnungsverordnung]), weshalb der Bau von neuen, privat genutzten Zweit-
wohnungen auf dem gesamten Gemeindegebiet von Verfassung wegen nicht mehr 
bewilligt werden darf. Das Gebiet mit Erstwohnungsanteil gemäss Art. 18 GBR, das 
den Bau solcher Zweitwohnungen begrenzt, indem es einen Mindestanteil an 
Erstwohnungen festlegt, geht zwar insoweit in der Verfassungsbestimmung auf, steht 
dieser jedoch nicht entgegen. Anders als die Beschwerdeführenden meinen, sind vom 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2014, Nr. 100.2012.172U, Seite 9

unmittelbar anwendbaren Verbot nicht alle Arten von neuen Zweitwohnungen 
betroffen. Ausdrücklich ausgenommen hat das Bundesgericht etwa touristisch bewirt-
schaftete Zweitwohnungen (Parahotellerie); dies mit der Begründung, dass sich die 
Volksinitiative in erster Linie gegen «kalte Betten» und nicht gegen «warme Betten» 
richte, weshalb es letztlich Aufgabe der Gesetzgebung sein werde, die Zulässigkeit 
solcher Wohnungen zu regeln (vgl. BGE 140 II 25 E. 4.3, 139 II 243 E. 10.4; 
VGE 2013/92 vom 12.2.2014, E. 6.2.2, auch zum Folgenden). Es ist davon 
auszugehen, dass das Gesetz solche qualifiziert bewirtschaftete Wohnungen zulassen 
wird (vgl. Art. 7 f., insb. Art. 7 Abs. 1 Bst. b des Entwurfs zu einem Bundesgesetz über 
Zweitwohnungen [Zweitwohnungsgesetz, ZWG], in BBl 2014 S. 2325). Die bis dahin 
geltende Zweitwohnungsverordnung sieht vor, dass Wohnungen, die nicht individuell 
ausgestaltet sind sowie dauerhaft und ausschliesslich zur kurzzeitigen Nutzung durch 
Gäste zu marktüblichen Bedingungen angeboten werden, weiterhin bewilligt werden 
dürfen, wenn sie im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen bewirtschaftet 
werden oder die Eigentümerin oder der Eigentümer im selben Haus wohnt (Art. 4 
Bst. b, Art. 9 Abs. 2 der Zweitwohnungsverordnung). Mit Blick auf solche Zweitwohnun-
gen kommt einem kommunalen Erstwohnungsanteil nach wie vor eigenständige 
Bedeutung zu, indem er deren Bewilligungsfähigkeit im Umfang des 
Erstwohnungsanteils beschränkt und im gleichen Umfang den Bau von Erstwohnungen 
fördert. Die Erstwohnungsanteil-Vorschriften auf den Parzellen der 
Beschwerdeführenden schränken den Bau von (touristisch bewirtschafteten) 
Zweitwohnungen somit weiter ein als das verfassungsrechtliche Bauverbot (vgl. auch 
Fabian Mösching, a.a.O., S. 254; Hunyady/Linder/Mauerhofer/Miesch, a.a.O., S. 84).

4.5 Die Zulässigkeit von kommunalen Vorschriften zum Erstwohnungsanteil ergibt 
sich sodann auch aus Überlegungen zum anwendbaren Recht: Nach der 
Rechtsprechung des Bundesgerichts ist das Bewilligungsverbot gemäss Art. 75b BV 
auf Baugesuche anwendbar, die nach Inkrafttreten der Bestimmung und damit nach 
dem 11. März 2012 erstinstanzlich bewilligt wurden, wobei im Einzelfall besondere 
Situationen des Vertrauensschutzes vorbehalten bleiben (BGE 139 II 263 E. 7 f. und 
243 E. 11). Baubewilligungen, die vor dem 11. März 2012 erstinstanzlich erteilt wurden, 
fallen nicht unter die neue Verfassungsbestimmung und bleiben gültig, unabhängig 
vom Zeitpunkt, in dem sie rechtskräftig geworden sind (BGE 139 II 243 E. 11.6). Für 
sie gilt demnach das Recht zum Zeitpunkt der erstinstanzlichen Beurteilung (Fabian 
Mösching, a.a.O., S. 87 f.). Die Unterlagen zur Ortsplanungsrevision lagen ab dem 
10. September 2009 öffentlich auf (vgl. Publikationsauftrag vom 3.9.2009, Vorakten 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2014, Nr. 100.2012.172U, Seite 10

Gemeinde, Register 3), weshalb Personen, die ab diesem Zeitpunkt ein Baugesuch 
einreichten, die aufgelegten Vorschriften und Pläne, falls diese in Kraft treten, gegen 
sich gelten lassen müssen (vgl. Art. 36 Abs. 2 BauG; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum 
bernischen BauG, Band I/II, 4./3. Aufl. 2013/2010, Art. 36 N. 3 Bst. a). Die 
Rechtswirkungen von Art. 75b BV und des Erstwohnungsanteil-Gebiets sind somit 
nicht nur in sachlicher, sondern auch in zeitlicher Hinsicht nicht deckungsgleich.

4.6 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass dem Erstwohnungsanteil in einer 
Gemeinde wie Zweisimmen mit mehr als 20 % Zweitwohnungen nach Annahme der 
Zweitwohnungsinitiative zwar eine deutlich weniger weit reichende Wirkung zukommt. 
Er widerspricht den Verfassungsbestimmungen zum Zweitwohnungsbau aber nicht. 
Vielmehr kommt der Regelung in Bezug auf die Begrenzung von touristisch 
bewirtschafteten Zweitwohnungen generell und in Zweisimmen auch in zeitlicher 
Hinsicht noch eigenständige Bedeutung zu.

5.

5.1 Die Beschwerdeführenden machen geltend, es sei aus raumplanerischer Sicht 
nicht nachvollziehbar, weshalb die Gemeinde lediglich auf den in der «Moosmatte» 
gelegenen Parzellen im Halt von rund 8'000 m2 einen Erstwohnungsanteil erlassen 
habe, jedoch weder auf den übrigen Baulandreserven von mehr als 120'000 m2 noch 
auf bereits überbauten Parzellen (Beschwerde, Art. 5 f.). Das Vorbringen beschlägt die 
Frage, ob der geplante Erstwohnungsanteil auf Grundlage einer ausreichenden raum-
planerischen Interessenabwägung ausgeschieden worden ist.

5.2 Die Bezeichnung eines Gebiets mit Erstwohnungsanteil hat wie jede 
Raumplanung eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung 
der Besiedlung zu verwirklichen (Art. 75 Abs. 1 BV; vgl. auch Müller/Feller, 
Erstwohnungsanteile in Tourismusgemeinden, in BVR 2007 S. 481 ff., 485 f.). Sie stellt 
eine Gestaltungsaufgabe dar und unterliegt einer gesamthaften Abwägung und 
Abstimmung aller räumlich wesentlichen Gesichtspunkte und Interessen (Art. 1 Abs. 1 
und Art. 2 Abs. 1 RPG; Art. 1-3 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 
[RPV; SR 700.1]; statt vieler BGE 136 II 204 E. 7.1; BVR 2013 S. 31 E. 3.2, 2012 
S. 271 E. 2.1, 2011 S. 259 E. 5.5, je mit Hinweisen; ferner Waldmann/Hänni, 
Handkommentar RPG, 2006, Art. 15 N. 13). Nach Art. 3 Abs. 1 RPV haben die 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2014, Nr. 100.2012.172U, Seite 11

Behörden im Rahmen ihrer Handlungsspielräume alle betroffenen Interessen zu 
ermitteln und zu beurteilen. Dabei sind insbesondere die Vereinbarkeit mit der 
anzustrebenden räumlichen Entwicklung und die möglichen Auswirkungen zu 
berücksichtigen. Den Interessen ist aufgrund der Beurteilung im Entscheid möglichst 
umfassend Rechnung zu tragen. Die Interessenabwägung muss in der Begründung 
dargelegt werden (Art. 3 Abs. 2 RPV; vgl. zum Ganzen eingehend Pierre Tschannen, 
in Kommentar RPG, 1999, Art. 3 N. 23 ff., sowie BVR 2013 S. 31 E. 3.2).

5.3 Das Gebot der umfassenden raumplanerischen Interessenabwägung schliesst 
nicht aus, dass die Planungsbehörde nur bestimmte Wohnzonen oder 
Gemeindegebiete mit einem Erstwohnungsanteil belegt (Müller/Feller, a.a.O., S. 488). 
Ein solches Ergebnis muss aber in einem umfassenden Rahmen gestützt auf eine 
Gesamtschau aller erheblichen Probleme erarbeitet worden sein. Unzulässig ist die 
isolierte Betrachtung eines einzelnen Gemeindegebiets oder einzelner Parzellen ohne 
Beachtung des planerischen Gesamtkonzepts. Denn die Nutzungsplanung einer 
Gemeinde muss als Ganzes den Anforderungen des RPG genügen (BGE 133 II 321 
E. 4.3.4 S. 328 f.; vgl. auch BGE 122 II 326 E. 5b; BGer 1P.14/2001 vom 5.4.2001, in 
ZBl 2002 S. 579 E. 3a, 1P.670/1991 vom 4.6.1993, in ZBl 1994 S. 133 E. 7b; 
Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 2 N. 25).

5.4 Der kantonale Richtplan schreibt im bereits erwähnten Massnahmenblatt D_06 
vor, dass die EG Zweisimmen auch nach Inkrafttreten von Art. 75b BV zusätzliche 
planerische Massnahmen für eine ausgewogene Entwicklung von Erst- und 
Zweitwohnungen zu treffen hat und dass sie das auf Grundlage einer sorgfältigen 
Analyse der Ausgangslage zu tun hat (Bestand Erst-, Zweitwohnungen 
bewirtschaftet/unbewirtschaftet; übrige touristische Beherbergung; übrige touristische 
Infrastruktur; bisherige Entwicklung/Perspektiven). Weiter soll sie die regionale und 
kommunale Zweitwohnungspolitik auf das regionale touristische Entwicklungskonzept 
abstimmen bzw., solange ein solches fehlt, die regionalen und lokalen touristischen 
Zielsetzungen berücksichtigen und eine Abstimmung mit den Nachbargemeinden 
vornehmen (Massnahmenblatt D_06, Ziff. 3; vgl. zum Ganzen auch Fabian Mösching, 
a.a.O., S. 34 f.). – Wie aus E. 4.3 hervorgeht, sind die Anpassungen des Richtplans 
vom Regierungsrat erst während des vorinstanzlichen Verfahrens beschlossen und 
vom UVEK während des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens genehmigt worden. Die 
Vorgaben des Richtplans zur Steuerung von Zweitwohnungen sind somit jünger als die 
am 4. Dezember 2009 beschlossene Ortsplanungsrevision der EG Zweisimmen. Das 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2014, Nr. 100.2012.172U, Seite 12

Massnahmenblatt D_06 führt indes im Wesentlichen die in E. 5.2 dargelegten 
allgemeinen Grundsätze zur raumplanungsrechtlich erforderlichen 
Interessenabwägung aus, wozu insbesondere die vertiefte Analyse der 
Ausgangssituation, das Erheben und Gewichten der betroffenen Interessen und das 
Erarbeiten eines planerischen Gesamtkonzepts zählen. Es kann deshalb ungeachtet 
der erwähnten übergangsrechtlichen Problematik auch darauf abgestellt werden.

6.

6.1 Mit dem Erstwohnungsanteil will die Gemeinde dem Problem begegnen, dass 
für Einheimische Wohnraum im Dorf zusehends unerschwinglich wird. Deshalb hat sie 
«alle Neueinzonungsgebiete sowie ein grösseres Areal in der Moosmatte» den neuen 
Bestimmungen unterstellt (Erläuterungsbericht vom 21.4.2009 zur Ortsplanung 
Zweisimmen, Vorakten AGR [act. 11B9; nachfolgend: Erläuterungsbericht], S. 12). 
Mehr Informationen zur Ausgangslage und zu den Interessen, welche die Gemeinde 
ermittelt und beurteilt hat, sind dem Erläuterungsbericht ebenso wenig zu entnehmen 
wie eine nachvollziehbare Begründung der geforderten umfassenden 
Interessenabwägung. Vorab fehlt eine Auslegeordnung der massgeblichen 
Gesichtspunkte (Bestand von Erst- und Zweitwohnungen, Bedarf an gesicherten 
Erstwohnungen, Entwicklung und Perspektiven lokal und regional, Potential für 
Erstwohnungen in den einzelnen Nutzungszonen/Dorfteilen usw.). In diesem 
Zusammenhang hatte das AGR bereits im Vorprüfungsverfahren ausdrücklich kritisiert, 
dass es in Zweisimmen mit Blick auf die Zweitwohnungs- und 
Erstwohnungsproblematik an einem klaren touristischen Entwicklungskonzept fehle 
(Vorprüfungsbericht vom 24.6.2009, Vorakten AGR [act. 11C], S. 3 Ziff. 3.1; 
Fragenkatalog für Bereinigungsgespräch vom 27.5.2009, Vorakten AGR [act. 11C], 
S. 2). Weiter legt die Gemeinde zwar Wert darauf, auf noch nicht überbauten Parzellen 
an zentraler Lage Erstwohnungen zu sichern (vgl. auch Genehmigungsverfügung vom 
6.1.2011, Vorakten AGR [act. 11B2], S. 13 ff. Ziff. 4.6.2). Dass sie sich mit 
Handlungsvarianten auseinandergesetzt und gestützt auf welche Überlegungen sie 
diese verworfen hat, legt sie aber nicht dar.

6.2 Der Gemeinde und den Vorinstanzen ist zwar grundsätzlich darin zuzustimmen, 
dass sich unüberbaute grössere bzw. zusammenhängende Bauparzellen wie 
diejenigen in der «Moosmatte» (insgesamt rund 8'800 m2 Bauland) oder die Parzelle 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2014, Nr. 100.2012.172U, Seite 13

Nr. 6___ (insgesamt ca. 4'000 m2 Bauland) für die Belegung mit einem 
Erstwohnungsanteil besonders eignen, können die Erstwohnungen dort doch 
gegebenenfalls im Sinn von Art. 18 Abs. 3 GBR noch auf einzelne Parzellen(teile) 
konzentriert werden (vgl. zum verfügbaren Bauland in den beiden Gebieten 
Erläuterungsbericht, Anhang 1, Ziff. 1 «Freie Wohnkapazität im rechtsgültigen 
Zonenplan in Ortsteilen», Ortsteil Dorf, Wohnzone W2B, Parzellen Nrn. 5___, 1___, 
2___, 3___ und 4___, sowie Ziff. 2 «Freie Wohnkapazität im rechtgültigen Zonenplan 
über ganze Gemeinde», Einzonungen, RUAG, Dorf). Die Beschwerdeführenden 
wenden indes zu Recht ein, gestützt auf diese Überlegung hätte die Gemeinde wohl 
weitere, im Zeitpunkt der Planerarbeitung unbebaute Parzellen dem 
Erstwohnungsanteil unterstellen müssen (Beschwerde, Art. 6 S. 12). So ist gestützt auf 
die Akten etwa nicht nachvollziehbar, weshalb die nördlich der «Moosmatte» gelegene 
Parzelle Zweisimmen Gbbl. Nr. 7___ mit rund 2'500 m2 Bauland, die unbebauten Teile 
der sich gleich neben dem Bahnhof befindenden Parzelle Zweisimmen Gbbl. Nr. 8___ 
mit 2'916 m2 sowie der Parzelle Zweisimmen Gbbl. Nr. 9___ auf dem Coop-Areal oder 
die im Norden von Zweisimmen an der Eggetlistrasse liegenden unüberbauten und 
zusammenhängenden Parzellen keine Erstwohnungsanteilsverpflichtung aufweisen.

6.3 Was den Einbezug von bereits überbauten Parzellen betrifft, haben die 
Rechtsvorgängerin und der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführenden bereits im 
Einspracheverfahren zutreffend darauf hingewiesen, dass Art. 18 Abs. 6 GBR, gemäss 
welchem beim Ersatz eines bestehenden Gebäudes der Erstwohnungsanteil 
einzuhalten ist, keine rechtliche Wirkung zeitigen kann (Einsprache vom 9.10.2009, 
Vorakten Gemeinde, Register 2, act. 15, S. 10). Denn Art. 18 GBR ist nur auf die im 
Zonenplan bezeichneten Gebiete anwendbar (Abs. 1). Darin finden sich jedoch gerade 
keine Parzellen, auf denen bereits Wohnhäuser stehen. Die Ausführungen der JGK, 
wonach im Fall eines neubauähnlichen Umbauvorhabens auf bereits überbauten 
Parzellen ebenfalls ein Erstwohnungsanteil gelte, treffen deshalb bloss theoretisch zu 
(angefochtener Entscheid, E. 6.3; vgl. auch Vernehmlassung AGR vom 2.3.2011, 
Vorakten JGK, pag. 16 f. Ziff. 4). Art. 18 Abs. 6 GBR wird gestützt auf die planerische 
Umsetzung der Gemeinde in der Praxis toter Buchstabe bleiben, d.h. nirgends im 
Gemeindegebiet zur Anwendung gelangen. Dies obwohl gerade der Druck auf zentral 
gelegene bestehende Wohnungen voraussichtlich zunehmen wird, verbietet doch 
Art. 75b Abs. 1 BV zwar den Bau neuer, privat genutzter Zweitwohnungen, 
grundsätzlich aber nicht die Umnutzung von Erst- in (finanziell lukrative) 
Zweitwohnungen (vgl. auch Art. 3 Zweitwohnungsverordnung; Erläuternder Bericht des 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2014, Nr. 100.2012.172U, Seite 14

Bundesamts für Raumentwicklung [ARE] vom 17.8.2012 zur Zweitwohnungs-
verordnung [einsehbar unter: <www.are.admin.ch>, Rubriken «Themen/Raumordnung 
und Raumplanung/Siedlung/Zweitwohnungen»], S. 7; Informationsschreiben der JGK 
vom 7.9.2012 [einsehbar unter: <http://www.jgk.be.ch>, Rubriken 
«Raumplanung/Arbeitshilfen AHOP/Zweitwohnungen»], Ziff. 7 und 9; 
Hunyady/Linder/Mauerhofer/Miesch, a.a.O., S. 82 ff.). Eine «Rückwirkung» des 
Erstwohnungsanteils, worunter das AGR wohl einen unzulässigen Eingriff der 
planerischen Massnahme in die (erweiterte) Besitzstandsgarantie gemäss Art. 3 Abs. 1 
und 2 BauG versteht (vgl. Genehmigungsverfügung vom 6.1.2011, Vorakten AGR 
[act. 11B2], S. 13 ff. Ziff. 4.6.2), ist im Übrigen nicht ersichtlich, werden doch weder der 
Wiederaufbau noch die neubauähnliche Umgestaltung von dieser umfasst 
(vgl. Müller/Feller, a.a.O., S. 490). Ein Abbruch und anschliessender Neubau kommt 
vielmehr einem Neubau auf einem bislang brachen Grundstück gleich, weshalb sich 
die Berücksichtigung von Ersatzbauten auf überbauten Parzellen auch unter dem 
Gesichtspunkt der Gleichbehandlung aufdrängen würde. Im Übrigen hat das AGR 
bereits vor Inkrafttreten der verfassungsrechtlichen Bestimmungen zum Zweitwoh-
nungsbau in seiner Arbeitshilfe für die Ortsplanung (AHOP) aufgezeigt, dass und wie 
bestehende Bauten mit Erstwohnungsanteilen belegt werden können (AGR, Umgang 
mit Zweitwohnungen, 2011, S. 23 ff. Ziff. 5.2; Dokument im Internet zurzeit nicht 
einsehbar, vgl. Mitteilung unter: <http://www.jgk.be.ch>, Rubriken 
«Raumplanung/Arbeitshilfen/Zweitwohnungen»). Im Vorprüfungsverfahren hatte das 
AGR denn auch noch kritisiert, dass in Zweisimmen bestehende Gebäude gänzlich 
vom Erstwohnungsanteil ausgenommen werden sollen (Vorprüfungsbericht vom 
24.6.2009, Vorakten AGR [act. 11C], S. 3 Ziff. 3.1; Fragenkatalog für Be-
reinigungsgespräch vom 27.5.2009, Vorakten AGR [act. 11C], S. 2). Schliesslich sehen 
auch andere Tourismusgemeinden mit einer hohen Anzahl an Zweitwohnungen 
Erstwohnungsanteile für bestehende Bauten vor (vgl. etwa Art. 12 Abs. 1 des 
Baureglements der EG Adelboden vom 23. November 2013; Art. 48 des 
Baureglements der EG Grindelwald vom 8. Juni 2007; zu Letzterem auch Müller/Feller, 
a.a.O., S. 489 ff.). Wenn die Gemeinde zentrumsnahe Erstwohnungen sichern will, hat 
sie sich folglich auch mit den Möglichkeiten auf bereits überbauten Parzellen zu 
befassen, was sie nach dem Gesagten unterlassen hat.

6.4 Die Beschwerdeführenden weisen schliesslich zutreffend darauf hin, dass 
angesichts der Ausnahme bedeutender Baulandreserven sowie sämtlicher überbauter 
Grundstücke vom Erstwohnungsanteil fraglich ist, ob der vorgesehene 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2014, Nr. 100.2012.172U, Seite 15

Erstwohnungsanteil vom 30 % auf den Parzellen der Beschwerdeführenden sowie auf 
der Parzelle Nr. 6___ überhaupt einen nennenswerten Einfluss auf den 
Wohnungsmarkt in Zweisimmen hätte (Beschwerde, Art. 5 S. 10, Art. 7 S. 14 f.).

7.

Ein nachvollziehbares planerisches Gesamtkonzept zur Sicherung eines 
Mindestanteils an zentral gelegenen Erstwohnungen ist nach dem Gesagten nicht 
ersichtlich. Die punktuelle Ausscheidung von zwei Erstwohnungsanteilsgebieten unter 
Ausklammerung aller übrigen unüberbauten und insbesondere der bereits überbauten 
Dorfteile stützt sich nicht auf eine umfassende Interessenabwägung und wird, wenn 
überhaupt, höchstens marginal dazu beitragen, Erstwohnungen im Dorfzentrum zu 
sichern. Die Planung und der damit verbundene Eingriff in das Eigentum der 
Beschwerdeführenden erweisen sich folglich als rechtswidrig (vgl. BGer 1P.14/2001 
vom 5.4.2001, in ZBl 2002 S. 579 E. 3d am Ende). Daran ändert nichts, dass der 
Erstwohnungsanteil auf den Parzellen in der «Moosmatte» mit Blick auf das 
verfassungsrechtliche Bauverbot von Zweitwohnungen sowie den vergleichsweise 
kleinen Anteil von 30 % an Erstwohnungen bloss einen kleinen Eigentumseingriff 
darstellt. Mit Blick auf die gravierenden Mängel der kommunalen Planung müssen die 
Beschwerdeführenden auch diesen nicht hinnehmen. Offenbleiben kann bei diesem 
Ergebnis die Frage, ob die Massnahme das Gleichbehandlungsgebot nach Art. 8 
Abs. 1 BV und Art. 10 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Bern (KV; BSG 101.1) oder 
das allgemeine Willkürverbot verletzt (vgl. zu den allgemeinen Voraussetzungen hierzu 
BGE 122 I 279 E. 5a; BGer 1C_37/2009 vom 9.7.2009, E. 3.5.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 61 N. 19).

8.

8.1 Die Beschwerde erweist sich somit als begründet und ist gutzuheissen. Der 
angefochtene Entscheid ist aufzuheben und die Sache zur Ausarbeitung eines 
Erstwohnungsanteils und/oder einer anderen Umsetzung des Auftrags zur Steuerung 
von Zweitwohnungen gemäss kantonalem Richtplan auf der Grundlage einer 
umfassenden raumplanungsrechtlichen Interessenabwägung an die Gemeinde 
zurückzuweisen (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 61 N. 28). Zur vorläufigen Sicherung 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2014, Nr. 100.2012.172U, Seite 16

ihrer Handlungs- und Entscheidungsfreiheit kann die Gemeinde gegebenenfalls eine 
Planungszone gemäss Art. 27 RPG und Art. 62 ff. BauG erlassen (vgl. Informations-
schreiben der JGK vom 7.9.2012, Ziff. 7).

8.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegen die Beschwerdeführenden. Zwar 
würde aller Voraussicht nach auch eine überarbeitete Regelung die für einen 
Erstwohnungsanteil besonders geeigneten Parzellen der Beschwerdeführenden 
erfassen. Dies ändert jedoch nichts daran, dass der Erstwohnungsanteil auf ihren 
Parzellen in seiner derzeitigen Ausgestaltung rechtswidrig ist. Der unterliegenden 
Gemeinde können keine Verfahrenskosten auferlegt werden (Art. 108 Abs. 1 und 
Abs. 2 VRPG). Hingegen hat sie den Beschwerdeführenden die Parteikosten für das 
verwaltungsgerichtliche und das vorinstanzliche Verfahren zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 
i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Kostennoten des Rechtsvertreters der 
Beschwerdeführenden geben zu keinen Bemerkungen Anlass.

9.

Gegen das vorliegende Urteil steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 ff. des 
Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, 
BGG; SR 173.110]). Soweit es sich um einen Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 
BGG handeln sollte (vgl. BGE 135 II 30 E. 1.3, 133 V 477 E. 4.1), ist die Beschwerde 
aber nur zulässig, wenn die zusätzlichen Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG 
erfüllt sind.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und 
Kirchendirektion des Kantons Bern vom 26. April 2012 wird aufgehoben und die 
Sache zur weiteren Behandlung im Sinn der Erwägungen an die 
Einwohnergemeinde Zweisimmen zurückgewiesen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2014, Nr. 100.2012.172U, Seite 17

2. Für die Verfahren vor dem Verwaltungsgericht und vor der Justiz-, Gemeinde- und 
Kirchendirektion des Kantons Bern werden keine Kosten erhoben.

3. Die Einwohnergemeinde Zweisimmen hat den Beschwerdeführenden die 
Parteikosten wie folgt zu ersetzen:

a) für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht: Fr. 4'908.80 (inkl. Auslagen und 
MWSt);

b) für das Verfahren vor der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons 
Bern: Fr. 5'509.50 (inkl. Auslagen und MWSt).

4. Zu eröffnen:
- den Beschwerdeführenden
- der Beschwerdegegnerin
- der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
- dem Bundesamt für Raumentwicklung

Der Abteilungspräsident: Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das 
Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.