# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6045f5ef-f2bb-5568-adf9-849f7fcf4c03
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-07-11
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 11.07.1996 80.1996.99
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1996-99_1996-07-11.html

## Full Text

Incarto n.

  80.96.00099

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli vicecancelliere

  

 

statuendo
sul ricorso del 21 maggio 1996

 

in
materia di:                 IC/IFD 93/94

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________, __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   __________,
domiciliato a __________, è impiegato della Tipografia __________ SA.

                                         Notificandogli la
tassazione IC/IFD 1993, con decisione del 12 febbraio 1996, l' Ufficio di
tassazione di __________ aggiungeva al reddito del lavoro dichiarato dal
contribuente un reddito aziendale di fr. 90'760.– in media annua, corrispondente
all'utile conseguito mediante l'alienazione di un immobile acquistato nel 1987
per fr. 1'600'000.– ed alienato nel 1992 per fr. 1'900'000.–. Secondo
l'autorità fiscale, infatti, l'operazione immobiliare in questione rientrava
nel quadro del commercio di immobili a titolo professionale.

                                         Il contribuente impugnava
la decisione dell' Ufficio di tassazione con reclamo dell'8 marzo 1996,
spiegando di aver acquistato lo stabile di __________ a fini previdenziali,
confidando nella redditività immediata dello stesso, come promesso dai venditori.
Solo l'incremento dei tassi ipotecari e delle spese di gestione l'avrebbe poi
spinto a vendere dopo soli cinque anni.

                                         L' Ufficio di tassazione
respingeva il reclamo con decisione del 29 aprile 1996, nella quale sottolineava
la circostanza che l'acquisto immobiliare era stato finanziato integralmente
con mezzi di terzi. Proprio in considerazione dell'ingente indebitamento
ipotecario, l'autorità di tassazione contestava inoltre l'affermazione del
reclamante secondo cui egli si sarebbe aspettato un reddito per la vecchiaia.

 

                                   2.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula lo
stralcio del reddito aziendale dalla decisione dell'autorità di tassazione, richiamandosi
alle argomentazioni contenute nel reclamo. Si dichiara comunque in disaccordo
con l' Ufficio di tassazione, per quanto concerne le prospettive di redditività
dell'immobile acquistato.

 

                                   3.   Secondo gli art. 18
cpv. 1 lett. a LT e 21 cpv.1 lett. a DIFD costituisce reddito imponibile
qualsiasi provento da attività lucrativa, anche se accessoria, a prescindere
dalla sua regolarità o dalla sua frequenza. Ne consegue che anche il guadagno
realizzato attraverso la compravendita di un immobile è imponibile nel senso
delle citate norme se è frutto di attività lucrativa.

                                         In base ad una pluridecennale
prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non
appena il contribuente svolge un'attività che eccede la mera amministrazione
del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante
professionale, nell'intento di realizzare un profitto (DTF 112 Ib
81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. pure Schmidt,
La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di
negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in :
Fiscalità – Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla
Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, p.
14; Soldini, Il commercio professionale di immobili alla luce
della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge
tributaria, in RDAT I-1994 p. 385 ss.). In particolare, sono considerati
indizi di un'attività lucrativa, un'elevata frequenza di operazioni,
l'esistenza di legami tra tali operazioni e l'attività professionale del
contribuente, l'uso di notevoli crediti, il fatto che l'interessato si serva di
conoscenze professionali proprie o di terzi, la breve durata del possesso dei
fondi e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari
(cfr. STF 24 luglio 1992 in re La., p. 6).

                                         Sapere se una vendita
isolata sia da considerare commercio professionale di immobili, amministrazione
patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare dipende, in ultima
analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è
la situazione esistente inizialmente, al momento dell'acquisto, ma quella che
risulta al momento della vendita (STF 26 marzo 1976 in re Ri., p.
9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere
tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento,
determinante, della vendita: e viceversa (cfr. sent. CDT 274/88
cit. in RTT 1990, p. 358 ss.).

 

                                   4.   Nonostante le
argomentazioni del ricorrente, la vendita immobiliare che qui si considera
esula senz'altro dal campo della mera amministrazione patrimoniale.

 

                                         4.1.

                                         Nessuno contesta il fatto
che quella che qui si considera sia la prima operazione immobiliare compiuta
dal ricorrente. Malgrado ciò «un contribuente dipendente... può commerciare
in immobili in un modo che esula dalla mera amministrazione del proprio
patrimonio, senza che tuttavia si presentino gli elementi di un'azienda
commerciale» e la giurisprudenza del Tribunale federale abbonda di esempi
di negozi occasionali o unici, che sono stati considerati vendita professionale
(cfr. Schmidt, op. cit., p. 19; DTF 112 Ib 81 consid
2a; ASA 49 p. 561).

 

                                         4.2.

                                         Un indizio cui il
Tribunale federale dà sempre particolare rilievo è l'impiego, da parte del
contribuente, di crediti notevoli per l'acquisto di fondi (cfr. DTF
96 I 666; ASA 46 p. 423). Non si vede infatti come sia possibile
parlare, in simili casi, di oculata amministrazione patrimoniale, quando il
capitale investito è costituito esclusivamente o quasi da rilevanti prestiti
ricevuti da terzi (Soldini, op. cit., p. 395). 

                                         Nel caso in esame, la
considerevole spesa necessaria all'acquisto dell'immobile di __________ (fr.
1'600'000.–) è stata integralmente finanziata mediante mutui ipotecari. 

 

                                         4.3.

                                         Né vale a suffragare la
tesi ricorsuale la circostanza che l'intera operazione immobiliare sia stata
avviata per consentire al contribuente di disporre di una rendita per gli anni
della pensione. Al contrario, questa Camera ha già avuto occasione di affermare
che scopi previdenziali non escludono, anzi affermano la circostanza
dell'attività professionale nel campo immobiliare (cfr. CDT n.
266-267 del 30 ottobre 1992 in re P.L.; CDT n. 239 del 27 ottobre
1993 in re M.P.).

 

                                         4.4.

                                         Non conduce ad una diversa
valutazione della fattispecie neppure l'affermazione del ricorrente, secondo
cui scopo dell’acquisto in questione sarebbe stato quello di ottenere un
reddito dalla locazione degli stessi. Infatti, tale circostanza, che questa
Camera non vuole assolutamente mettere in discussione, non basta ad escludere
il carattere professionale della vendita. La giurisprudenza ha infatti già
confutato l'argomentazione, secondo cui può esservi commercio professionale di
immobili solo quando chi costruisce delle case ha fin dall'inizio l'intenzione
di conseguire un lucro mediante la vendita delle costruzioni a breve termine. Infatti,
il semplice fatto che dei contribuenti costruiscano palazzi sul proprio terreno
con il fine evidente di conseguire un congruo reddito mediante la locazione
degli appartamenti basta a dimostrare l'esistenza di un'attività con fini di
lucro (cfr. ASA 41 p. 36; CDT n. 109 del 21 giugno
1993 in re P.E.).

 

                                         4.5.

                                         Il ricorrente argomenta
infine che, dopo avere acquistato l'immobile con l'intenzione di farne una
fonte di reddito per la vecchiaia, sarebbe stato in seguito costretto a vendere
a causa dell'incremento dei tassi d'interesse e delle spese di amministrazione
immobiliare. L'autorità fiscale contesta tale argomentazione, rilevando come
l'ingente onere ipotecario esistente fin dall'acquisto non avrebbe comunque permesso
di trarre dei redditi dalla sua gestione. Nel ricorso, il contribuente sostiene
che, se gli interessi fossero restati inalterati, certamente avrebbe tratto un
reddito dalla gestione dello stabile, contrariamente a quanto affermato
dall'autorità fiscale, ma aggiunge poi che la sua intenzione era comunque
quella di vendere l'immobile all'età della pensione. 

                                         Da tali premesse discende
senz'altro la conclusione che, se anche l'intenzione iniziale del ricorrente
fosse stata, come egli afferma, di conservare l'immobile fino al momento della
pensione, traendone un reddito, nondimeno vi sarebbe un'operazione di commercio
immobiliare a titolo professionale. Infatti, il ricorrente stesso ammette che
avrebbe alienato l'immobile al momento della pensione: a tale momento non
avrebbe potuto sfuggire all'imposizione dell'utile quale commerciante immobiliare,
in considerazione della giurisprudenza relativa agli scopi previdenziali, già
citata (v. supra, consid. 4.3.). Non occorre pertanto accertare se sia
corretta la tesi dell'autorità di tassazione, secondo cui l'operazione
immobiliare era nata per concludersi in breve termine, a causa
dell'indebitamento insopportabile. 

                                         D'altra parte, con quali
intenzioni il contribuente abbia effettivamente acquistato e quali siano le
circostanze sopravvenute che hanno poi determinato la decisione di vendere in
un lasso di tempo ridotto è una questione che può rimanere aperta. A proposito
delle circostanze esterne, che possono costringere un contribuente alla
vendita, lo stesso Tribunale federale ha infatti riconosciuto che esse non
escludono di per sé l’intenzione di lucrare; è il caso, p. es., di
un’alienazione che avviene al fine di procurare mezzi liquidi all’azienda (ASA
57 p. 458) oppure per porre rimedio a difetti imprevisti (Sammlung BGE
n. 660), oppure anche dell’acquisto di un terreno da parte di un ente pubblico
che intende edificarvi un’opera di pubblica utilità (ASA 48 p.
417; Stocker, Die steuerliche Abgrenzung der selbstädigen Erwerbstätigkeit
von der privaten Vermögensverwaltung, Basilea 1993, p. 127). Neppure il fatto
che un contribuente decida di vendere un fondo in seguito al sopraggiungere
dell’invalidità basta ad escludere l’intenzione di conseguire un guadagno (RDAT
II-1993 n. 37t). Si può persino affermare che, in molti casi, proprio i fattori
esterni che obbligano a vendere costituiscono la molla che spinge a conseguire
un guadagno per far fronte a difficoltà di liquidità o altre, più o meno
passeggere (Soldini, op. cit., p. 399 s.; cfr. anche CDT
n. 262 del 12 dicembre 1994 in re B.P.).

 

                                   5.   Deve dunque essere
confermato il carattere professionale dell'alienazione immobiliare effettuata
dal ricorrente. Anche il calcolo del reddito aziendale imposto al ricorrente, e
peraltro non contestato, merita conferma. 

                                         Il ricorso è
conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico
del ricorrente, soccombente.

 

 

 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

 

 

 

 

 

 

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.  2'000.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr. 2'080.–

                                         sono a carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

                                         Per l'IFD è ammesso il
ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: