# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b69e9d2e-1870-53f8-83af-8492a6e1ea15
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-05
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal pénal 05.11.2021 P/11681/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TP_001_P-11681-2017_2021-11-05.pdf

## Full Text

Siégeant : Mme Sabina MASCOTTO, présidente, Mme Fanny HOSTETTLER, 
greffière-juriste délibérante, Mme Virginie CHRISTIN, greffière.  

P/11681/2017  

RÉPUBLIQUE ET  
 

CANTON DE GENÈVE  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E   
 

JUGEMENT  

DU TRIBUNAL DE POLICE  

 

Chambre 18 

 
5 novembre 2021  

 

MINISTÈRE PUBLIC  

A______ et B______, parties plaignantes 
 
C______ et D______, parties plaignantes 
 
E______, partie plaignante, assisté de Me Raymond COURVOISIER 
 
F______, partie plaignante, assisté de Me Raymond COURVOISIER 
 
G______ et H______, parties plaignantes 
 
I______ et J______, parties plaignantes 
 
K______ et L______, parties plaignantes, assistés de Me Raymond COURVOISIER 
 
M______ et N______, parties plaignantes 

O______ et P______, tiers séquestre, assistés de Me Eric MUSTER 

Q______, tiers séquestre, assisté de Me David BITTON 

 

contre  

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Monsieur X______, né le ______1956, domicilié ______, prévenu, assisté de Me 
Lionel HALPERIN 
 
Monsieur Y______, né le ______1967, domicilié ______, prévenu, assisté de Me 
AR______ 

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CONCLUSIONS FINALES DES PARTIES : 

Le Ministère public conclut à un verdict de culpabilité des deux prévenus pour toutes 
les infractions visées par l'acte d'accusation, au prononcé, pour X______ d'une peine 
privative de liberté de 24 mois, avec sursis, pour Y______, d'une peine pécuniaire de 
180 jours-amende, avec sursis, et à ce que les prévenus soient condamnés aux frais de la 
procédure. 

Il conclut à la confiscation du montant de CHF 199'000.25 séquestré sur le compte no 
1______au nom de Q______ auprès de R______, à la confiscation du montant de CHF 
77'999.75 séquestré sur le compte no 2______ au nom de P______ auprès de S______, 
au prononcé d'une créance compensatrice de CHF 119'050.- à l'encontre de O______, et 
au maintien des séquestres pour le surplus, en vue de l'exécution de la créance 
compensatrice. 

Il conclut à ce que la qualité des parties plaignantes soit admise, sauf en ce qui concerne 
M______ et N______ ainsi que I______ et J______.  

E______, F______, K______ et L______ concluent à un verdict de culpabilité de 
complicité d'escroquerie par omission de X______ et persistent dans leurs conclusions 
civiles et celles tirées de l'art. 433 CPP. 

Les autres parties plaignantes ne prennent pas de conclusions.  

Q______ conclut à l'annulation de l'ordonnance de confiscation, à la levée des 
séquestres de ses comptes et renonce à solliciter une indemnité fondée sur l'art. 434 
CPP.  

P______ et O______ concluent à l'annulation de l'ordonnance de confiscation, à la 
levée de tous les séquestres, à ce que le Tribunal renonce à prononcer une créance 
compensatrice et au paiement d'une indemnité fondée sur l'art. 434 CPP dont ils laissent 
le montant à l'appréciation du Tribunal.  

X______ conclut à son acquittement de tous les chefs d'infraction visés par l'acte 
d'accusation, au rejet des conclusions civiles et persiste dans ses conclusions en 
indemnisation.  

Y______ conclut à son acquittement de tous les chefs d'infraction visés par l'acte 
d'accusation, persiste dans ses conclusions en indemnisation et conclut à ce que les frais 
soient laissés à la charge de l'Etat. 

  

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EN FAIT 

A.a.a. Par acte d'accusation du 23 février 2021, il est reproché à X______ d'avoir, à 
Genève, en son Etude et en sa qualité de notaire, entre le 13 et le 27 décembre 2010, 
instrumenté la vente de 32 des 35 lots issus de la division de la parcelle 3______ de la 
commune de T______, aux prix surfaits fixés par U______ et V______, sans informer 
aucun acquéreur que le prix total du terrain facturé à l'ensemble des acquéreurs était 
supérieur à celui autorisé par l'Office du logement (OLO), violant les obligations légales 
lui incombant, permettant de la sorte à U______ et V______ de tromper chacun des 32 
clients concernés d'une manière indétectable par ces derniers et les amenant à payer 
indûment, au titre de prix de vente, CHF 806'433.- au total, montant dont U______ et 
V______ ont été enrichis indûment,   

faits qualifiés de complicité d'escroquerie par omission au sens des art. 146 ch. 1 cum 
art. 11 et art. 25 CP (ch. 1.2.1 de l'acte d'accusation).  

a.b. Il lui est également reproché d'avoir, à Genève, en son Etude et en sa qualité de 
notaire, le 12 janvier 2017, fait signer puis instrumenté l'acte de vente portant sur la 
parcelle 4______ de W______, lequel indique de manière mensongère que le prix de 
vente est de CHF 8'000'000.- et le prix de l'ouvrage de CHF 21'849'449.-, alors qu'en 
réalité le prix de vente convenu était de CHF 8'648'000.- et le prix de l'ouvrage de 
CHF 21'201'449.-, 

faits qualifiés de faux dans les titres commis dans l'exercice de fonctions publiques au 
sens de l'art. 317 ch. 1 CP (ch. 1.3.1). 

a.c. Il lui est finalement reproché d'avoir, dans les mêmes circonstances que relatées 
au point A.a.b. supra, accepté de ne recevoir, pour le compte de U______ et V______, 
que CHF 8'000'000.- au titre du paiement du prix de vente de la parcelle, au lieu de CHF 
8'648'000.-, alors que l'intégralité de la créance en prix de vente faisait l'objet d'un 
séquestre en ses mains, concourant ainsi à soustraire CHF 648'000.- à la créance 
séquestrée le 23 décembre 2016 par le Ministère public, 

faits qualifiés de soustraction d'objets mis sous main de l'autorité au sens de l'art. 289 
CP, commis en coactivité avec U______, Z______ et Y______ (ch. 1.3.2).  

b.a. Par le même acte d'accusation, il est reproché à Y______ d'avoir, le 12 janvier 
2017 à Genève, en l'Etude de X______, amené AA______ à signer au nom et pour le 
compte de AB______ l'acte de vente portant sur la parcelle 4______ de W______, 
lequel indique de manière mensongère que le prix de vente est de CHF 8'000'000.- et le 
prix de l'ouvrage de CHF 21'849'449.-, alors qu'en réalité le prix de vente convenu était 
de CHF 8'648'000.- et le prix de l'ouvrage de CHF 21'201'449.-,  

faits qualifiés de faux dans les titres au sens de l'art. 251 CP (ch. 2.1.1). 

b.b. Il lui est également reproché d'avoir, après avoir amené AA______ à signer 
l'acte de vente dans les circonstances décrites au point A.b.a. supra, effectué le 
16 janvier 2017, par e-banking, le paiement – pour le compte de AB______ – en mains 
de X______ de CHF 10'710'551.-, correspondant au prix de vente dû à U______ et 

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V______ sous déduction de CHF 648'000.- et aux honoraires de mise en valeur dus à 
AC______, et le paiement de CHF 2'768'144.90 le 23 janvier 2017 en faveur de 
AD______, correspondant au premier acompte dû à AD______ sur le prix de l'ouvrage 
augmenté de CHF 648'000.-, alors que l'intégralité de la créance de CHF 8'648'000.- 
était séquestrée en mains de X______, concourant ainsi à soustraire CHF 648'000.- à la 
créance séquestrée le 23 décembre 2016 par le Ministère public, alors même qu'il avait 
été averti que le Ministère public refusait le paiement de la commission de courtage au 
moyen du produit de la vente et qu'il savait ainsi que le produit de la vente se trouvait 
sous main de l'autorité, ou à tout le moins avait envisagé cette éventualité et s'en était 
accommodé, 

faits qualifiés de soustraction d'objets mis sous main de l'autorité au sens de l'art. 289 
CP, commis en coactivité avec U______, Z______ et X______ (ch. 2.1.2). 

B. Après appréciation des éléments figurant à la procédure, le Tribunal retient ce 
qui suit: 

i. Volet "AE______" 

a.a. U______ et V______ sont associés de AC______, société à travers laquelle ils 
développent des projets de construction de logements sur des parcelles à acquérir par 
leurs clients ou dont ils sont copropriétaires à titre personnel. 

AC______ a développé un projet de construction de 35 villas en PPE sur la parcelle 
3______ de la commune de T______ appartenant à AF______ et AG______. En 
parallèle, ils ont développé un projet de construction de cinq immeubles locatifs, cédés à 
des fondations immobilières, sur la parcelle 5______ de la commune de T______, 
adjacente à la parcelle 3______, appartenant à une hoirie dont faisaient également partie 
AF______ et AG______. Ces projets étaient intégrés à un plan localisé de quartier et 
situés pour l'essentiel en zone de développement. 

a.b. En 2002, X______, en sa qualité de notaire, a instrumenté un acte conclu entre 
U______ et V______, d'une part, et AF______ et AG______, d'autre part, prévoyant un 
droit d'emption en faveur de V______ et U______ sur la parcelle 3______ au prix de 
CHF 400.-/m2. Conclu pour une durée initiale de cinq ans, ledit acte a régulièrement été 
prolongé par d'autres actes instrumentés par X______ jusqu'au 31 décembre 2010. Le 
prix a été augmenté à CHF 600.-/m2 lors de la dernière prolongation (C-202'237), pour 
être ensuite renégocié à CHF 400.-/m2 en décembre 2010. Ainsi, au final, le prix total 
de vente du terrain pour la parcelle 3______, d'une surface de 9'825 m2, était de CHF 
3'930'000.-. 

a.c. Au début du mois de décembre 2010, U______ et V______ se sont engagés 
auprès des vendeurs AF______ et AG______ à payer la différence entre le prix convenu 
de CHF 400.-/m2 et celui autorisé par l'OLO, encore inconnu à cette date, dans le cas où 
il serait inférieur à CHF 400.-/m2, tant pour le projet de construction des cinq 
immeubles que pour celui des 35 villas. 

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b.a. S'agissant des démarches administratives, en 2008 et 2009, AC______ a déposé 
deux autorisations de construire visant la construction des 35 villas sur la parcelle 
3______. 

b.b. Le 6 mai 2010, l'OLO a donné son accord de principe, sur la base des plans 
financiers initiaux datés du 22 février 2010.  

b.c. Par courrier du 7 décembre 2010 (C-201'088), l'OLO a délivré l'accord 
provisoire de vente sur la base des plans financiers intermédiaires du 30 novembre 2010 
et du plan de vente et de location daté du même jour, après les avoir modifiés. Il 
ressortait de ces documents que le prix total de vente du terrain aux acheteurs des villas 
ne devait pas dépasser CHF 3'048'500.-, correspondant à environ CHF 310.-/m2 pour la 
surface précitée de 9'825 m2, qui n'est toutefois pas mentionnée dans ces plans. Il 
résultait également de la lecture desdits documents que ce prix comprenait les postes 
111 (CHF 2'768'500.-) et 115 (CHF 280'000.-) des plans financiers, soit le prix du 
terrain ainsi que les travaux préparatoires et de mise en place du plan localisé de 
quartier, à l'exclusion des droits de mutation (poste 112).   

b.d. L'accord définitif de vente de l'OLO, délivré le 2 février 2015 (C-201'081), 
faisait toujours état d'un prix de vente du terrain maximal de CHF 3'048'500.-.  

b.e. Le montant de CHF 315.-/m2 mentionné à plusieurs reprises durant la 
procédure, y compris dans l'acte d'accusation (§ 4, page 4), ne correspond pas au prix du 
terrain autorisé le 7 décembre 2010 dans la mesure où il est fondé sur les montants 
finalement arrêtés par l'OLO en 2015 pour un total de CHF 3'095'384.- et retenus par la 
Chambre administrative, incluant les droits de mutation ressortant du poste 112 (réduits 
de CHF 98'500.- en 2020 à CHF 46'884.- en 2015) pourtant exclus par l'OLO dans son 
autorisation du 7 décembre 2010 (poste 112 à déduire: CHF 98'500.-; C-201'012) et non 
inclus dans son accord définitif du 2 février 2015 (prix du terrain: CHF 3'048'000.-; C-
201'082). 

c.a. En sa qualité de notaire, X______ a procédé à la division de la parcelle 3______ 
en 35 lots, préparé les 35 actes de vente et instrumenté la vente de 32 d'entre eux, trois 
acquéreurs ayant décidé de recourir à un autre notaire pour ce faire. Ainsi, même s'il n'a 
pas procédé à l'instrumentation de ces trois ventes, X______ avait assurément une 
vision complète de la situation. 

c.b. Avant réception de l'accord provisoire de vente de l'OLO, soit avant le 
7 décembre 2010, U______ et V______ ont communiqué à X______ un tableau 
récapitulatif des prix de vente de chacune des 35 villas (C-500'001ss), avec le détail du 
prix du terrain, de celui de l'ouvrage et de la valorisation, de même que, en ce qui 
concerne certains acheteurs, le détail du prix du courtage.  

Après réception de l'accord provisoire de vente du 7 décembre 2010, U______ et 
V______ ont transmis à X______ un tableau modifié (C-500'005ss), notamment 
s'agissant des prix du courtage et de la valorisation, lesquels avaient diminués.  

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c.c. Dans ces deux tableaux, le prix de vente des 35 terrains atteignait un montant 
total de CHF 3'930'000.-, soit CHF 881'500.- de plus que le prix maximal autorisé par 
l'OLO (CHF 3'048'500.-).  

c.d. X______ s'est fondé sur le second tableau pour établir les actes de vente, 
reprenant les montants qui y figuraient.  

c.e. Entre le 13 et le 27 décembre 2010, Me X______ a instrumenté, en son Etude, la 
vente de 32 lots sur 35, aux prix prévus dans les actes de vente (classeur B2).  

c.f. Il ressort de l'addition des prix de vente des 35 terrains qu'ils ont été vendus pour 
un total de CHF 3'930'000.-. Il est ainsi établi, sur le plan objectif, que l'accord 
provisoire de vente de l'OLO n'a pas été respecté s'agissant du prix total maximal de 
vente du terrain.    

d. Sur le plan subjectif, il convient de déterminer ce que X______ savait et ce qu'il 
avait compris, sur la base des éléments au dossier, des témoignages et de ses propres 
déclarations. 

d.a. Tout au long de la procédure, X______ a maintenu avoir compris avec certitude 
que le prix maximum total par villa devait être respecté pour chaque vente, peu importe 
la répartition interne du prix par poste, notamment le prix du terrain. A ses yeux, il était 
par ailleurs tout à fait possible que l'OLO ait autorisé la vente du terrain au prix de CHF 
400.-/m2. En toute hypothèse, il ne connaissait pas le prix du terrain maximum autorisé 
pour chacune des 35 villas, et n'avait jamais été en mesure de le déterminer. 

d.b.a. Une réunion a eu lieu le 2 décembre 2010 en présence – notamment – de 
X______, U______ et AH______, l'avocat de AF______ et AG______. A cette 
occasion, X______ et U______ ont expliqué à AH______ que le prix de CHF 600.-/m2, 
prévu pour la parcelle 3______, pouvait poser problème car il était trop élevé, et qu'afin 
de pallier tout risque de blocage ou d'exercice du droit de préemption par l'Etat, il était 
plus prudent de le fixer à CHF 400.-/m2. U______ et V______ se sont engagés à payer 
la différence entre le prix finalement admis par l'Etat et le prix de CHF 400.-/m2. Le 
même système de versement complémentaire était prévu s'agissant de la parcelle 
5______, dont le prix avait d'ores et déjà été fixé à CHF 400.-/m2.  

d.b.b. Par courrier du 6 décembre 2010 à X______ (C-202'152), AH______ a confirmé 
l'accord de ses mandants sur le prix de CHF 400.-/m2 s'agissant de la parcelle 3______, 
précisant qu'ils laissaient le soin à X______ d'insérer, dans les actes de vente des 35 
villas, une clause de compensation prévoyant que U______ et V______ s'engageaient à 
payer la différence entre le prix admis et le prix de CHF 400.-/m2.  

d.b.c. Le 9 décembre 2010, X______ a envoyé à AH______ le projet d'acte de vente et 
la liste des prix modifiés de chaque parcelle, pour un prix total de vente du terrain de 
CHF 3'930'000.-, correspondant à CHF 400.-/m2 pour la surface totale de 9'825 m2 (C-
500'022ss). 

d.b.d. Par retour de courriel du 10 décembre 2010 (C-500'028ss), AH______ s'est 
étonné du fait que la clause de compensation prévue dans les actes de vente des cinq 

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immeubles ne soit pas prévue dans les actes de vente des 35 villas. A cela, X______ a 
répondu que selon U______, l'OLO était moins regardant en matière de villas qu'en 
matière de logements subventionnés, qui étaient "hyper-contrôlés", et que même s'il 
était théoriquement possible de procéder de la même manière pour les 35 villas, cela 
retarderait la signature des actes de vente. 

d.c. Il est à cet égard établi par l'audition de AI______, chef de projets au sein de 
l'OLO, qu'en 2010, ledit office n'exigeait pas que les actes de vente distinguent le prix 
du terrain payé par l'acquéreur et l'indemnité compensatoire versée par le promoteur.  

Toutefois, AI______ a clairement indiqué qu'il était exclu, pour l'OLO, de procéder par 
"vases communicants", c'est-à-dire en compensant par exemple le dépassement du prix 
de vente maximal du terrain par la diminution d'un autre poste, et ceci déjà en 2010.  

d.d. Il ne peut ainsi pas être retenu, à ce stade, qu'il était certain pour X______ que 
les contrats de vente des villas devaient aussi contenir une clause de compensation, telle 
que celle prévue dans les actes de vente des cinq immeubles. 

d.e.a. Par fax du 16 décembre 2010, X______ a demandé à l'OLO de lui fournir les 
accords provisoires de vente. Par courriel du 17 décembre 2010, l'OLO lui a transmis 
les accords provisoires de vente du 30 novembre 2010 ainsi que le plan de vente et de 
location daté du même jour et signé le 10 décembre 2010 (C-201'048). Il ressort de cet 
échange que les plans financiers eux-mêmes, tels qu'approuvés le 7 décembre 2010, 
n'ont pas été transmis à X______ par l'OLO. 

d.e.b. Il est cependant établi que X______ détenait les plans financiers antérieurs remis 
par U______ et V______, à tout le moins ceux qui concernaient la construction des cinq 
immeubles, puisqu'il les a transmis à AF______ le 1er décembre 2010. 

d.e.c. Il est par ailleurs vraisemblable que X______ a, d'une manière ou d'une autre, 
également reçu les plans financiers approuvés le 7 décembre 2010 concernant les 35 
villas, puisqu'il ressort d'un fax à U______ daté du 23 décembre 2010 qu'il était en train 
de les étudier. Sa connaissance de ces plans financiers ressort surtout du fait que c'est 
bien sur cette base qu'il a effectué la répartition, sur les villas – et non pas sur les 
immeubles – du montant compensatoire de CHF 421'300.- concernant la partie du 
terrain située en dehors de la zone de développement.  

d.f. Cela étant, il ne peut pas être retenu que X______ avait compris que le prix total 
du terrain était plafonné à CHF 3'048'500.-.  

Premièrement, la lecture des plans financiers n'est pas aisée et ce chiffre ne figurait pas 
tel quel dans les documents de l'OLO. Deuxièmement, les plans financiers 
mentionnaient le prix au m2 de la surface brute de plancher, ce qui ne correspondait pas 
au prix au m2 des terrains. Enfin, même l'OLO s'est trompée à une reprise en 
mentionnant le montant de CHF 2'768'500.- (C-201'067). Aucun document de l'OLO ne 
détaillait le prix du terrain et des autres postes par villa. Il ne peut donc pas être retenu, à 
ce stade, que X______ a été informé par U______ et V______ que le prix total du 
terrain était plafonné à CHF 3'048'500.-, ni qu'il a été capable de le comprendre par 
d'autres moyens.  

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d.g. Dans la mesure où il les a rédigés, X______ savait que les actes de vente des 35 
villas ne prévoyaient pas de paiement d'une indemnité compensatoire par U______ et 
V______, à la différence des actes de vente des cinq immeubles. Il savait aussi, sur la 
base du tableau de vente et de location remis par les précités, que les 35 acheteurs 
paieraient la totalité du prix du terrain convenu avec AG______ et AF______, puisque 
le total des prix de vente des 35 terrains était de CHF 3'930'000.-.  

A cet égard, si U______ et V______ savaient sans aucun doute possible que l'OLO 
avait plafonné le prix du terrain à CHF 310.-/m2, il n'était pas invraisemblable, pour les 
autres participants à ce projet, de penser que l'OLO avait autorisé un prix de CHF 400.-
/m2. Sur ce point, X______ a prétendu n'avoir posé aucune question à U______ et 
V______; cela semble pour le moins étonnant, mais aucun élément du dossier ne permet 
de le contredire.  

d.h. L'OLO a réagi à plusieurs reprises avant que les actes de vente ne soient conclus, 
relevant que les "prix plafonds" qu'il avait fixés avaient été dépassés et que les frais de 
courtage étaient compris dans lesdits prix. Cependant, les courriers de l'OLO n'étaient 
pas clairs et mentionnaient uniquement des prix de vente maximum ou des prix 
plafonds, sans référence au prix maximum autorisés pour les terrains (voir notamment 
C-201'015, C-201'053, C-201'059).  En outre, il y a eu une confusion supplémentaire du 
fait que l'OLO a, dans un premier temps, omis de tenir compte du prix des places de 
parking. Ce n'est qu'à l'occasion de son courrier du 16 mars 2011 (C-201'067) que 
l'OLO a clairement indiqué, pour la première fois, que c'était le prix total maximum 
autorisé pour le terrain qui n'avait pas été respecté. Même dans ce courrier, l'OLO a fait 
erreur sur le montant total autorisé pour la vente des terrains dans les plans financiers du 
30 novembre 2010, en faisant mention du montant de CHF 2'768'500.-.  

d.i. Le fait que X______ ait posé plusieurs questions à l'OLO, à l'occasion de 
différents courriers (C-201'049, C-201'052, C-201'015, C-201'061), met à mal 
l'hypothèse selon laquelle il aurait eu la volonté de ne pas respecter la décision de l'OLO 
et de tromper les acheteurs. De même, il a répondu à l'OLO avec une franchise 
déconcertante, notamment le 28 janvier 2011 (C-201'061), en expliquant à ce dernier 
que les prix maximums étaient tout à fait respectés si l'on tenait compte du prix des 
parkings. 

d.j. Il est établi que X______ n'avait encore jamais instrumenté d'acte de ce type 
pour un projet de villas en PPE et que ce type de promotion en zone de développement 
est peu fréquent. De plus, il n'est pas exclu que X______ se soit fié aux indications de 
U______ et V______ à ce propos et se soit contenté d'instrumenter les actes de vente en 
vérifiant que le prix maximum total par villa était respecté. En effet, il ressort de ses 
déclarations qu'il pensait que, si le prix du terrain autorisé par l'OLO était inférieur à 
CHF 400.-/m2, ce montant serait ensuite compensé par la baisse d'un autre poste, par 
exemple les honoraires de U______ et V______. 

e. En conclusion, malgré plusieurs indices troublants, le Tribunal considère que les 
divers éléments relevés ci-dessus laissent planer un doute sérieux sur la connaissance, 
par X______, du prix maximal de vente du terrain autorisé par l'OLO pour chaque villa. 

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Il ne peut ainsi pas être retenu qu'il avait compris qu'en instrumentant les actes de vente 
tel qu'il l'a fait, il conduisait chaque acheteur à payer un prix du terrain supérieur au prix 
maximal autorisé par l'OLO. 

f.a. Il convient toutefois d'ajouter que la lecture du tableau récapitulatif des prix de 
vente de chacune des 35 villas, envoyé par U______ et V______ à X______ et sur 
lequel ce dernier s'est fondé afin d'établir les actes de vente, permet de mettre en 
évidence que, dans plusieurs cas, pour la même surface en m2, les prix des terrains 
étaient différents.   

f.b. X______ a affirmé que ces importantes différences de prix étaient justifiées par 
l'orientation des villas. Toutefois, ces explications, en plus d'être fausses, ne sont pas 
crédibles, le prix de vente maximal autorisé par l'OLO pour chaque villa étant identique 
pour toutes les villas sises sur une parcelle de même taille.  

f.c. Il est à cet égard étonnant que X______ ne se soit pas posé plus de questions en 
prenant connaissance de ces tableaux, lesquels sont incompréhensibles, sauf à connaître 
le stratagème des "dessous de table" mis en place par U______ et V______. En effet, on 
comprend à la lecture du dossier, notamment de la plainte déposée par les acheteurs le 3 
juin 2013 et de ses annexes, que les acheteurs devant payer un prix du terrain 
notablement plus bas étaient ceux qui avaient versé un "dessous de table" à la demande 
de U______ et V______. En outre, les honoraires de ces derniers n'avaient pas été 
réduits, l'indemnité compensatoire ayant été répercutée sur le prix d'entreprise générale, 
revu à la baisse; en sus, les promoteurs ont obtenus des acheteurs ayant versé un 
"dessous de table" le paiement d'une commission de courtage indue.  

ii. Volet "W______" 

g.a. AB______ gère un fonds de placement dédié à l'immobilier. Z______ en est 
l'administrateur et Y______ en était le directeur à l'époque des faits. 

g.b. O______ est administrateur d'AJ______, active notamment dans les travaux de 
construction, ainsi que dans le courtage immobilier. Il a créé, en décembre 2015, 
P______ (P______), domiciliée à Zoug, dont le but est la conception et la réalisation de 
projets de construction et rénovation, de même que la fourniture de services dans le 
domaine de l'immobilier. 

g.c. Q______ est un courtier professionnel indépendant qui développe ses activités 
via AK______. 

g.d. AD______ est une société visant à prodiguer tous conseils relatifs à la 
préparation, au financement, à la direction, à la gestion, au contrôle, à l'organisation et à 
la promotion de projets de développements immobiliers. Elle agit également en qualité 
d'entreprise générale. Son administrateur est AL______.  

h. U______ et V______ ont été prévenus d'escroquerie, d'abus de confiance et de 
gestion déloyale aggravée dans le cadre d'une procédure dont la présente cause a été 
disjointe. Pour garantir une éventuelle créance compensatrice à hauteur d'environ 
CHF 25'000'000.-, le Ministère public a ordonné le séquestre de l'intégralité des biens 

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immobiliers appartenant aux susnommés, en particulier deux parcelles sises sur la 
commune de W______, sur lesquelles trois bâtiments devaient être érigés (promotion 
W______). 

i.a. En février ou mars 2016, U______ a mandaté Q______ pour commercialiser une 
partie de la promotion W______, selon les modalités suivantes: vente de la parcelle 
concernée par U______ et V______, paiement d'honoraires de mise en valeur à 
AC______ et signature d'un contrat d'entreprise générale avec AD______. La 
commission de courtage devait s'élever à 3% du montant de la transaction totale et être 
payée par les vendeurs. 

i.b. Q______ a contacté O______, qui a à son tour contacté Z______, lequel lui 
avait été présenté quelques années auparavant par son père, AM______. 

i.c. AB______ a fait une offre ferme à CHF 32'085'000.- le 13 décembre 2016, 
acceptée par U______ et V______ (J-400'011; B-400'976). 

i.d. Le 16 décembre 2016, la commission de Q______ et de AJ______, incluant 
celle d'AM______ – ce qui était à l'époque inconnu de tous les autres participants –a été 
réduite à CHF 600'000.- hors taxe, d'accord entre les courtiers et U______ et V______ 
(J-400'011; B-400'976). Sur le montant de la commission, AJ______ devait verser CHF 
250'000.- à AM______ (J-400'013; B-400'978).  

j.a. Le 20 décembre 2016, X______ a élaboré un premier projet de contrat entre 
U______, V______ et AB______, précisant les indications suivantes, transmises par 
U______: le prix du terrain s'élevait à CHF 8'000'000.-, dont à déduire la commission 
de courtage et les honoraires de mise en valeur de AC______ à CHF 2'000'000.- (J-
400'374ss).  

Le fait qu'à ce stade, X______ ait pensé que la commission de courtage venait réduire 
d'autant le prix du terrain encaissé par U______ et V______ n'est pas déterminant, étant 
précisé qu'il était déjà prévu que cette commission de courtage soit payée par les 
vendeurs. Ce premier projet était très incomplet et approximatif, les honoraires de 
AC______ ayant été évalués alors même que le coût du contrat d'entreprise générale 
n'était pas connu.  

Le seul élément certain à ce moment-là était que le prix total payé par AB______ devait 
être de CHF 32'085'000.-. 

j.b. X______ a établi un second projet d'acte daté du 21 décembre 2016, dont il 
découle que le prix du terrain était fixé à CHF 8'648'000.-, sous déduction notamment 
de la commission de courtage, mais aussi d'autres frais. La vente était liée à la 
conclusion d'un contrat d'entreprise générale avec AD______ au prix de CHF 
21'201'449.-et au paiement, par les acheteurs, du montant de CHF 2'235'551.- à 
AC______ pour son activité de mise en valeur. Le projet indiquait enfin que la 
commission de courtage due aux courtiers Q______ et O______ était à la charge des 
vendeurs, soit U______ et V______, et qu'elle serait payée immédiatement après 
l'inscription de l'acte au Registre foncier (J-400'214; B-206'304 et J-209'007; B-
206'304). 

- 12 -  

 
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j.c. Ce projet a été adressé le 21 décembre 2016 aux signataires de l'acte, puis 
Me AN______, conseil de U______, l'a transmis au Ministère public (J-209'004; B-
206'301). A ce sujet, les déclarations de X______ selon lesquelles il a pris l'initiative, 
sans en référer à U______, de mettre le paiement de la commission de courtage à la 
charge du vendeur, ne sont pas crédibles. En effet, X______ suivait naturellement 
toujours les indications de U______ et V______, et le projet du 21 décembre 2016 a été 
soumis à ces derniers avant d'être transmis au Ministère public. Au surplus, rien ne 
justifiait de mettre cette commission à charge de l'acheteur, soit en l'espèce AB______. 

j.d. Afin de permettre la réalisation de cette vente, le Ministère public a levé le 
séquestre sur les parcelles, tout en ordonnant le séquestre du prix de vente du terrain et 
des honoraires dus à AC______, afin de garantir la réparation du dommage causé par 
U______ et V______ à divers clients dans le cadre de la procédure pénale les 
concernant. 

j.e. Par courrier du 21 décembre 2016, Me AN______ a sollicité le "n'empêche" du 
Ministère Public afin que la commission de courtage de CHF 648'000.-, de même que 
les autres montants venant en déduction du prix de vente du terrain de CHF 8'648'000.- 
– selon le projet d'acte de vente du 21 décembre 2016, joint au courrier de Me 
AN______ du même jour – puissent être payés au moyen des fonds consignés chez 
X______ (J-209'004; B-206'301).  

j.f. Le Ministère public a très clairement répondu le 23 décembre 2016 que le 
produit de la vente des parcelles ainsi que le produit de mise en valeur due à AC______ 
étaient séquestrés.  

Seuls les frais de notaire, l'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI) et les 
prêts hypothécaires pouvaient être payés au moyen de ces produits, à l'exclusion de tout 
autre frais, ce qui visait nécessairement la commission de courtage (J-210'041; B 
2'171'215; J-400'245). 

j.g. X______ a reçu copie de ce courrier et du "n'empêche" limité accordé à Me 
AN______. Il a donc parfaitement compris que le séquestre sur le prix de vente, y 
compris sur la commission de courtage, était maintenu. Il ressort d'ailleurs de son fax au 
Ministère public du 26 décembre 2016, notamment de la phrase "Je constate que par 
celle-ci vous avez (…) autorisé la déduction des prêts hypothécaires en capital et 
intérêts, les frais de notaire et l'IBGI, à l'exclusion de tout autre poste de frais", qu'il 
avait compris que le paiement des autres frais était exclu (J-210 065; B-2'171'239). 

j.h. Le 6 janvier 2017, X______ a relancé le Ministère public afin d'obtenir un 
"n'empêche" valant levée du séquestre en vue de payer les droits à bâtir de 
CHF 350'000.- à la commune de W______ et la commission de courtage de CHF 
684'000.- à AJ______, précisant qu'à défaut, la transaction ne pourrait pas avoir lieu (J-
400'246).  

j.i. Par courrier du 10 janvier 2017, le Ministère public a clairement indiqué à 
X______ que, sur le produit de vente séquestré, qui ne pouvait être compris que comme 
le total de CHF 8'648'000.-, il autorisait le paiement de CHF 375'000.- en vue de la 

- 13 -  

 
P/11681/2017  

 

radiation d'une servitude, ainsi que le paiement de CHF 350'000.- pour le rachat des 
droits à bâtir à la Commune de W______, mais qu'il refusait que la commission de 
courtage soit payée au moyen du produit de la vente (J-400'248).  

A cet égard, il ne peut pas être reproché au Ministère public de ne pas avoir précisément 
indiqué le solde à séquestrer, dès lors que le montant de l'IBGI était encore inconnu à ce 
moment-là.  

j.j. Il ressort ainsi des divers courriers échangés entre le Ministère public, X______ 
et Me AN______, tous connus de X______, que le Ministère public refusait que la 
commission de courtage soit payée au moyen du produit de la vente du terrain en CHF 
8'648'000.-. 

k. Il ressort des déclarations de AL______, dont il n'y a pas lieu de douter, que le 6 
janvier 2017, U______ – vraisemblablement informé par Me AN______ ou par 
X______ que la commission de courtage ne pourrait pas être payée au moyen du prix de 
vente du terrain – lui a demandé d'ajouter CHF 648'000.- au prix de l'ouvrage, lui 
indiquant que cela correspondait à la commission de courtage, sans lui donner les 
raisons de cette modification.  

l.a. Une réunion a eu lieu dans l'Etude de X______ le 10 janvier 2017 en présence 
notamment de ce dernier et de U______, Me AN______, Z______, Y______ et 
Q______. A cette occasion, X______ a informé les parties présentes que la commission 
de courtage ne pouvait pas être payée en raison du blocage du Procureur ou du 
Ministère public. Selon X______, U______ et Me AN______, il a été dit très clairement 
à cette occasion qu'il s'agissait d'un blocage pénal, ce que toutes les parties présentes ont 
bien compris selon eux. Le 10 janvier 2017, la facture du 22 décembre 2016 de 
AJ______ à AC______ de CHF 448'899.75 a été annotée ainsi: "Selon U______, 
représentant AC______, cette facture sera payée et réglée par AD______. Facture sera 

établie à AD______. Elle sera payée et réglée lors du 1
er

 acompte versé par AB______ 

à AD______" (J-400'119; B-401'084). 

l.b. Suite à cette annonce, les parties ont entamé des discussions afin de trouver une 
solution pour que la vente puisse avoir lieu. Il en est ressorti – sans que l'on ne puisse 
déterminer qui a suggéré cette idée – qu'il fallait retrancher le montant de la commission 
du prix de vente du terrain et la reporter sur le prix de l'ouvrage, la commission due 
étant dès lors versée aux courtiers par AD______, moyennant un système de reprise de 
dette et de cession de créance entre AD______ et AC______.  

AD______ devait donc recevoir, en sus du prix de l'ouvrage convenu, un montant 
complémentaire de CHF 648'000.- sur le premier acompte versé par AB______, à 
prélever sur le prix de vente. Les parties ont également convenu de modifier les prix 
figurant dans l'acte notarié. 

l.c. Le 10 janvier 2017 à 10h34, Q______ a envoyé les messages WhatsApp 
suivants à O______ : "Notte commission ne peut pas être payée l'état bloqué notre 
commission la seule solution c'est l'EG ", puis "…c'est pas très légal comme ça  a mon 
avis mais bon l'avocat de U______ a donne son feu vert " (J-500'052). 

- 14 -  

 
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l.d. Suite à cette réunion, X______ a modifié le contrat de vente notarié en réduisant 
le montant figurant au titre de prix de vente de CHF 8'648'000.- à CHF 8'000'000.-, en 
augmentant le montant figurant au titre de prix de l'ouvrage dû à AD______ de CHF 
21'201'449.- à CHF 21'849'449.- et en effaçant toute référence à la commission de 
courtage (J-210'180; B-2'171'435).  

l.e. Par courriel du 11 janvier 2017, Z______ a informé Y______ de ce que le 
contrat avait été modifié s'agissant des divers points discutés le 10 décembre 2016, y 
compris "la décision de faire payer la commission de courtage via AD______" (J-
500'287).  

m. Le 12 janvier 2017, en son Etude, X______ a fait signer puis a instrumenté l'acte 
de vente en question (J-210'180; B-2'171'435).  

n.a. Toujours le 12 janvier 2017, les représentants de AD______, Q______ et 
O______ (pour AJ______) ont signé un accord de commissionnement s'apporteur 
d'affaire d'après lequel, en cas de signature d'un contrat d'entreprise générale portant sur 
la promotion W______, une commission d'apporteur d'affaire de CHF 648'000.- était 
due à AJ______ et à Q______ (J-400'120; B-401'085 et J-202'079; B-246'079). 

n.b. Ce même jour, Q______ a émis une facture de CHF 199'000.25 à l'en-tête de 
AK______ et à destination de AD______ (J-202'080; B-246'080), et O______ a émis 
une facture de CHF 448'899.75 à l'en-tête d'AJ______ et à destination de AD______ (J-
202'081; B-246'081), étant rappelé que CHF 250'000.- revenaient à AM______. 

n.c. Par la suite, Y______ a saisi dans le système e-banking de AB______ les 
paiements suivants:  

- CHF 10'710'551.- le 16 janvier 2017 en faveur de l'Etude de X______, soit le prix 
de vente du terrain sous déduction de CHF 648'000.- et le prix des honoraires de 
AC______;  

- CHF 2'768'144.90 le 23 janvier 2017 en faveur de AD______, correspondant au 
premier acompte dû sur le prix de l'ouvrage, augmenté de CHF 648'000.-. 

n.d. Le 27 janvier 2017, AD______ a reversé la commission de courtage, soit 
CHF 448'995.75 en faveur de P______ et CHF 199'000.75 en faveur de Q______ (J-
202'082; B-246'082). 

o. Il convient désormais de déterminer ce que X______, Y______, Q______ et 
O______ savaient et avaient compris de ces opérations. 

o.a. Avant la réunion du 10 janvier 2017, il était clair pour tous, soit X______, les 
promoteurs, Q______ et O______ ainsi que les représentants de AB______, notamment 
Y______, que la commission de courtage de CHF 648'000.- devait être payée par 
U______ et V______ sur le produit de la vente du terrain de CHF 8'648'000.-. En effet, 
AD______ n'avait jamais, de près ou de loin, participé aux discussions concernant la 
commission de courtage. En outre, ce n'était pas l'acheteur, soit AB______, qui avait 
mandaté les courtiers, de sorte que AB______ ne pouvait tout simplement pas être 
débiteur de cette commission. 

- 15 -  

 
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o.b. Lors de la réunion du 10 janvier 2017, tant X______ que U______ et Me 
AN______ savaient parfaitement que le Ministère public refusait de lever le séquestre 
pénal portant sur le prix de vente du terrain ainsi que les honoraires de mise en valeur de 
AC______. En effet, ils avaient tous trois connaissance de la procédure pénale en cours 
concernant U______, V______ et leur société ainsi que de l'existence de séquestres, et 
ils tentaient en vain, depuis plusieurs semaines, d'obtenir l'autorisation de payer la 
commission aux courtiers sur le montant séquestré.  

o.c. X______, en sa qualité de notaire et du fait de sa connaissance de la procédure 
impliquant AC______, a sans aucun doute possible compris, par la teneur du contrat 
transmis au Ministère public et des courriers de celui-ci, que le séquestre portait sur le 
prix de vente tel que mentionné dans le contrat, soit CHF 8'648'000.-, ce d'autant plus 
que le Ministère public a à plusieurs reprises expressément indiqué qu'il refusait que 
cette commission de courtage soit payée au moyen du prix de vente du terrain.  

X______ ne peut pas être suivi lorsqu'il affirme avoir cru de bonne foi que le séquestre 
ne portait que sur CHF 8'000'000.-, soit le produit net de la vente du terrain. S'il estimait 
que la position du Ministère public était injustifiée, il lui appartenait de le contacter pour 
tenter de trouver une solution, ou à tout le moins pour éclaircir la situation.  

X______ a ainsi en toute connaissance de cause instrumenté l'acte du 12 janvier 2017, 
dans lequel le montant dû à AD______ a été artificiellement augmenté de 
CHF 648'000.-, soit le montant de la commission de courtage, le prix de vente du terrain 
artificiellement réduit à CHF 8'000'000.-, et dans lequel il n'est opportunément plus fait 
aucune mention de la commission de courtage.  

o.d. Quant à Y______, il ressort de la procédure qu'il n'avait pas de connaissance 
préalable de la situation, contrairement à X______; il ne savait notamment pas que le 
prix de vente du terrain faisait l'objet d'un séquestre pénal, portant sur le montant total 
de CHF 8'648'000.-. En outre, rien ne permet de penser qu'il savait que U______, 
V______ et AC______ faisaient l'objet d'une procédure pénale, de sorte qu'il n'avait 
aucune raison de suspecter l'existence d'un séquestre. A cela s'ajoute qu'il n'a pas de 
formation juridique.  

Y______ savait toutefois que le prix des prestations de AD______ n'avait pas augmenté 
entre le 10 et le 12 janvier 2017. Cependant, ses explications selon lesquelles il lui 
semblait logique que AD______ doive payer la commission de courtage, vu que la 
partie la plus importante du coût total de l'opération correspondait au contrat 
d'entreprise, de sorte qu'il pensait que le contrat du 12 janvier 2017 était conforme à la 
réalité, sont crédibles. A cela s'ajoute que d'après les déclarations des personnes 
entendues durant la procédure, d'autres problèmes ont été évoqués lors de la réunion du 
10 janvier 2017. 

Au vu de ce qui précède, il n'y a pas assez d'éléments au dossier pour retenir que 
Y______ savait que la modification des différents prix prévus dans l'acte de vente ne 
correspondait pas à la réalité.  

- 16 -  

 
P/11681/2017  

 

o.e. Enfin, s'agissant de Q______ et de O______, il n'est pas établi par les éléments 
du dossier qu'ils avaient connaissance de la situation procédurale de U______, V______ 
et AC______. Là encore, il ressort des déclarations des diverses personnes entendues 
que la problématique du paiement de la commission de courtage n'est pas la seule à 
avoir été évoquée le 10 janvier 2017. En outre, Q______ et O______ pouvaient 
légitimement craindre que le refus ou blocage évoqué était en lien avec la rétrocession 
indue versée à AM______. Le terme de refus ou de blocage ne permettait pas forcément 
à Q______ et O______ de comprendre qu'il s'agissait d'un séquestre pénal, ni qu'il 
portait sur le prix de vente du terrain incluant la commission de courtage. Même si 
Q______ a indiqué à O______ que le transfert de la commission ne lui semblait pas 
légal, les intéressés ne pouvaient pas forcément en déduire qu'il y avait un risque de 
commission d'une infraction pénale. Enfin, tant Q______ que O______ ont étés 
légitimement convaincus de la légalité de l'opération du fait que celle-ci était validée par 
un avocat, soit Me AN______, et un notaire, soit X______. 

C.a. X______, né le ______1956, de nationalité suisse, est marié et père d'un enfant 
qui n'est plus à sa charge. Il est titulaire d'une licence en droit et d'un brevet de notaire. 
Il exerce la profession de notaire depuis 1986 et est associé au sein de l'Etude 
AO______ depuis 1995. Il envisage de prendre sa retraite progressivement, dans les 
années à venir.  

Son revenu annuel est de l'ordre de CHF 180'000.-, selon les années. Ses charges 
mensuelles s'élèvent à CHF 800.- à titre de charges hypothécaires et CHF 1'500.- de 
primes d'assurance-maladie. 

Il n'a pas d'antécédent inscrit au casier judiciaire suisse. 

b. Y______, né le ______1967, de nationalité suisse, est marié et père de deux 
enfants à charge. Il est au bénéfice d'une formation d'expert-comptable. Il a travaillé 
pour AB______ du 1er janvier 2014 à l'été 2018. En novembre 2018, il a commencé à 
travailler chez AP______ pour un salaire mensuel brut de CHF 13'500.- et a été licencié 
avec effet au 28 février 2021, mais libéré de l'obligation de travailler dès le 15 
novembre 2020. Depuis le 1er mars 2021, il perçoit des indemnités de chômage. Dans le 
cadre de sa recherche d'emploi, il a obtenu quelques entretiens et une réponse positive, 
et est en cours de négociations pour un engagement prévu dans le courant du mois de 
novembre 2021, dans le domaine immobilier coopératif, non régulé. 

A teneur de l'extrait du casier judiciaire suisse, il n'a pas d'antécédent.  

D.a. X______ a conclu à l'octroi d'une indemnité pour l'exercice de ses droits de 
procédure de CHF 120'100.-, à laquelle il convenait d'ajouter les heures de préparation 
d'audience et les heures d'audience de jugement.   

b. Y______ a conclu à une indemnité de procédure de CHF 39'347.18, à une 
indemnité pour les dommages et intérêts subis en raison de la procédure de 
CHF 49'960.28 et à une indemnité équitable à titre de tort moral. 

c. E______, L______ et K______ ainsi que F______ ont conclu à l'octroi de 
dommages-intérêts correspondants au trop-payé par rapport au prix de vente légal de 

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leur terrain, avec suite d'intérêts, ainsi qu'à l'octroi d'indemnités fondées sur l'art. 433 
CPP.   

 

EN DROIT 

Préalablement 

1.1. A titre préalable, le Tribunal relève que I______ et J______ n'ont jamais 
confirmé leur constitution de parties plaignantes dans la présente procédure, une fois 
disjointe de la procédure P/2880/2013 dont elle faisait partie à l'origine. En 
conséquence, ils n'ont pas la qualité de partie plaignante. 

1.2. En outre, M______ et N______ ne sont pas lésés par les faits reprochés à 
X______ au point A.a.a. supra, dès lors que ce n'est pas ce dernier qui a instrumenté 
l'acte de vente les concernant. Ils n'ont ainsi pas la qualité de partie plaignante. 

Questions préjudicielles 

2.1. L'art. 147 al. 1, 1ère phr. CPP consacre le principe de l'administration des preuves 
en présence des parties durant la procédure d'instruction et les débats. Il en ressort que 
les parties ont le droit d'assister à l'administration des preuves par le Ministère public et 
les tribunaux et de poser des questions aux comparants. Ce droit spécifique de participer 
et de collaborer découle du droit d'être entendu (art. 107 al. 1er let. b CPP). Dans la 
mesure où les autorités de poursuite pénale se fondent sur les déclarations d'un prévenu 
ressortant d'une procédure conduite séparément, il faut tenir compte du droit de 
confrontation. Celles-ci ne peuvent être utilisées que si le prévenu a eu au moins une 
fois durant la procédure la possibilité de manière appropriée et suffisante de mettre en 
doute les déclarations à sa charge et de poser des questions au prévenu contre lequel une 
procédure séparée est menée (ATF 140 IV 172, JdT 2015 IV 72, consid. 1.2.1 et 1.3 et 
les références citées). 

2.2. En l'espèce, la jonction de la P/11681/2017 et de la P/2880/2013 a été refusée, de 
sorte que les deux procédures doivent être conduites séparément. Il n'est pour le surplus 
pas possible d'ordonner l'apport du dispositif et du procès-verbal de l'audience de 
jugement de la P/2880/2013 à la P/11681/2017 sans confronter de manière effective 
X______ et Y______ aux personnes qui se sont exprimées lors de l'audience de 
jugement de la P/2880/2013. Or, une telle mesure impliquerait un report des débats, ce 
qui n'est pas envisageable au vu du principe de célérité et du refus de jonction des 
procédures déjà intervenu.  

Par conséquent, le Tribunal a rejeté la question préjudicielle tendant à l'apport à la 
procédure du PV et du dispositif dans la P/2880/2013  

Culpabilité 

i. Volet "AE______" 

3.1.1. A teneur de l'art. 146 al. 1 CP, celui qui, dans le dessein de se procurer ou de 
procurer à un tiers un enrichissement illégitime, aura astucieusement induit en erreur 

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une personne par des affirmations fallacieuses ou par la dissimulation de faits vrais ou 
l'aura astucieusement confortée dans son erreur et aura de la sorte déterminé la victime à 
des actes préjudiciables à ses intérêts pécuniaires ou à ceux d'un tiers sera puni d'une 
peine privative de liberté de cinq ans au plus ou d'une peine pécuniaire. 

3.1.2. Un crime ou un délit peut aussi être commis par le fait d'un comportement passif 
contraire à une obligation d'agir (art. 11 al. 1 CP).  

3.1.3. L'art. 25 CP traite de la complicité et prévoit que la peine est atténuée à l'égard 
de quiconque a intentionnellement prêté assistance à l'auteur pour commettre un crime 
ou un délit. 

3.2.1. En l'espèce, comme l'a retenu le Tribunal au point B.c.f. supra, sur le plan 
objectif, les acheteurs des 35 villas ont été trompés sur un des éléments essentiels de la 
transaction, à savoir la conformité du prix d'achat de leur terrain à l'autorisation de 
l'OLO. La tromperie était astucieuse en ce sens qu'il était impossible, pour chaque 
acheteur, pris individuellement, de vérifier que le prix d'achat du terrain de sa villa 
respectait le prix maximal autorisé par l'OLO. 

 

3.2.2. Cependant, s'agissant de la réalisation des éléments subjectifs de l'infraction par 
X______, vu les éléments de fait retenus par le Tribunal au point B.e. supra, il n'est pas 
établi que le prévenu aurait intentionnellement caché aux acquéreurs des villas le fait 
que le prix qu'ils payaient pour le terrain était supérieur au prix maximal autorisé par 
l'OLO, participant ainsi à la tromperie orchestrée par U______ et V______.  

Au surplus, dans la mesure où il pensait qu'un système de vases communicants 
permettait de respecter le prix maximum total, il ne peut pas être retenu qu'il aurait agi 
dans le but de permettre à U______ et V______ de s'enrichir.  

X______ sera ainsi acquitté de complicité d'escroquerie par omission. 

ii. Volet "W______" 

4.1.1. L'art. 251 CP punit d'une peine privative de liberté de cinq ans au plus ou d'une 
peine pécuniaire celui qui, dans le dessein de porter atteinte aux intérêts pécuniaires ou 
aux droits d'autrui, ou de se procurer ou de procurer à un tiers un avantage illicite, aura 
créé un titre faux, falsifié un titre, abusé de la signature ou de la marque à la main 
réelles d'autrui pour fabriquer un titre supposé, ou constaté ou fait constater faussement, 
dans un titre, un fait ayant une portée juridique, ou aura, pour tromper autrui, fait usage 
d'un tel titre (al. 1).  

Sont des titres tous les écrits destinés et propres à prouver un fait ayant une portée 
juridique (art. 110 al. 4 CP). 

Le faux intellectuel vise l'établissement d'un titre qui émane de son auteur apparent, 
mais qui est mensonger dans la mesure où son contenu ne correspond pas à la réalité 
(ATF 126 IV 65, consid. 2a). Il est admis qu'un simple mensonge écrit ne constitue pas 
un faux intellectuel punissable. La confiance que l'on peut avoir à ne pas être trompé sur 

- 19 -  

 
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la personne de l'auteur est plus grande que celle que l'on peut avoir à ce que l'auteur ne 
mente pas par écrit.  

Pour cette raison, même si l'on se trouve en présence d'un titre, il est nécessaire, pour 
que le mensonge soit punissable comme faux intellectuel, que le document ait une 
valeur probante plus grande que dans l'hypothèse d'un faux matériel. Sa crédibilité doit 
être accrue et son destinataire doit pouvoir s'y fier raisonnablement. Une simple 
allégation, par nature sujette à vérification ou discussion, ne suffit pas. Il doit résulter 
des circonstances concrètes ou de la loi que le document est digne de confiance, de telle 
sorte qu'une vérification par le destinataire n'est pas nécessaire et ne saurait être exigée. 
Tel est le cas lorsque certaines assurances objectives garantissent aux tiers la véracité de 
la déclaration. Il peut s'agir, par exemple, d'un devoir de vérification qui incombe à 
l'auteur du document ou encore de l'existence de dispositions légales comme les art. 
662a ss CO ou 958ss CO, qui définissent le contenu du document en question (ATF 132 
IV 12, consid. 8.1; 129 IV 130, consid. 2.1).  

Le faux dans les titres est une infraction intentionnelle. L'intention doit porter sur tous 
les éléments constitutifs; le dol éventuel suffit.  

L'art. 251 CP exige de surcroît un dessein spécial, qui peut se présenter sous deux 
formes alternatives, soit le dessein de porter atteinte aux intérêts pécuniaires ou aux 
droits d'autrui ou le dessein de se procurer ou de procurer à un tiers un avantage illicite. 
L'avantage est une notion très large; il suffit que l'auteur veuille améliorer sa situation. 
Son illicéité peut résulter de la loi, du but poursuivi ou du moyen utilisé; elle peut donc 
être déduite du seul fait que l'auteur recourt à un faux (ATF 133 IV 303, consid. 4.4 non 
publié et les références citées). 

L'atteinte aux intérêts et droits d'autrui vise un projet de lésion du patrimoine, à savoir 
une augmentation du passif, une diminution de l'actif, une non-augmentation de l'actif 
ou une non-diminution du passif ou des droits d'autrui, notamment des droits de la 
personnalité dans un contexte économique (ATF 83 IV 79), mais aussi tous les autres 
droits subjectifs, voire toute volonté de nuire touchant même des chances de succès ou 
des valeurs immatérielles comme l'amour ou l'amitié (CORBOZ, Les infractions en 
droit suisse, vol. II, 3ème éd., 2010, n. 177-178 ad art. 251 CP et les références citées). 

En ce qui concerne le dessein d'obtenir un avantage illicite (pour soi-même ou un tiers), 
l'avantage en question peut être patrimonial ou d'une autre nature, il suffit que l'auteur 
veuille améliorer sa situation personnelle ou qu'il veuille qu'un tiers obtienne un 
avantage illicite (ATF 81 IV 238 consid. 1c). Lorsque l'auteur agit pour favoriser un 
tiers, il n'est pas nécessaire qu'il sache en quoi consiste exactement l'avantage que ce 
dernier compte en retirer (CORBOZ, op. cit., n. 180 ad art. 251 CP et les références 
citées; Commentaire romand du Code pénal II, 2017, n. 127 ad art. 251 CP). 

Celui qui veut obtenir une prétention légitime ou éviter un inconvénient injustifié au 
moyen d'un titre faux est également punissable (ATF 106 IV 375; 128 IV 265, JdT 2004 
IV 132, consid. 2.2; 121 IV 90, JdT 1997 IV 63, consid. 2; Petit commentaire du Code 
pénal, 2ème éd., 2017, n. 55 ad art. 251 CP). 

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4.1.2.1. D'après l'art. 317 ch. 1 CP, les fonctionnaires et les officiers publics qui 
auront intentionnellement créé un titre faux, falsifié un titre, ou abusé de la signature ou 
de la marque à la main réelles d'autrui pour fabriquer un titre supposé (al. 1), les 
fonctionnaires et les officiers publics qui auront intentionnellement constaté faussement 
dans un titre un fait ayant une portée juridique, notamment en certifiant faussement 
l'authenticité d'une signature ou d'une marque à la main ou l'exactitude d'une copie 
(al. 2), seront punis d'une peine privative de liberté de cinq ans au plus ou d'une peine 
pécuniaire.  

Sur le plan objectif, l'infraction requiert un auteur revêtant la qualité de fonctionnaire ou 
d'officier public, un titre ainsi que le comportement typique, qui consiste à commettre 
un faux matériel ou un faux intellectuel dans les titres. Sur le plan subjectif, l'auteur doit 
avoir agi intentionnellement. 

Le notaire est un officier public au sens de cette disposition, lorsqu'il exerce ses 
fonctions consistant à établir un acte propre à prouver un fait ayant une portée juridique. 
De tels actes sont dotés d'une crédibilité accrue découlant de son intervention (Petit 
commentaire du Code pénal, op. cit., n. 6 ad art. 317 CP). 

Lorsqu'on parle de constatation, on présuppose l'exercice, dans la formation d'un titre, 
du pouvoir du fonctionnaire ou de l'officier public de délivrer une attestation. 
L'opération de constatation impose à celui-ci un devoir d'examen (Commentaire romand 
du Code pénal II, op. cit., n. 21 ad art. 317/317bis CP). La constatation par l'officier 
public ou le fonctionnaire ne se limite pas à l'enregistrement des déclarations des 
parties, mais doit aussi attester leur réelle et commune intention au sens de l'art. 18 al. 1 
CO. L'on ne peut pas objectivement parler d'attestation conforme au droit en présence 
d'un acte qui enregistre les déclarations des parties sans esprit critique (arrêt du Tribunal 
fédéral 6B_662.2011 du 19 juillet 2012, consid. 3). 

Contrairement à ce qui prévaut pour l'art. 251 CP, aucun dessein spécial n'est exigé. 
Cependant, l'auteur doit agir avec la volonté de tromper autrui dans les relations 
d'affaires ou tout au moins consentir à ce résultat, pour le cas où il se produirait (ATF 
121 IV 216, JdT 1997 IV 70, consid. 4; 100 IV 180, JdT 1975 IV 124, consid. 3a).  

4.1.2.2. Le notaire est soumis à une obligation de véracité, à savoir qu'il doit 
instrumenter un acte conformément à la vérité. Cette obligation découle du droit privé 
fédéral. Elle est une concrétisation du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et 
constitue une exigence minimale de la forme authentique. L'obligation de véracité 
impose au notaire de s'assurer personnellement de la réalité des faits et des déclarations 
intégrés dans l'acte authentique et de retranscrire fidèlement le contenu de ces 
constatations. L'art. 317 CP réprime, sur le plan pénal, la violation de l'obligation de 
véracité qui incombe au notaire (CARRON, La représentation civile volontaire dans les 
actes authentiques, RNRF 99/2018 p. 69, pp. 74ss). 

Sous l'angle subjectif, le notaire agit intentionnellement lorsqu'il fait, le sachant et le 
voulant, une constatation fausse dans un acte authentique et qu'il sait ou prend le risque 
que l'acte authentique puisse être utilisé dans les affaires (par exemple auprès du 

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Registre foncier ou du Registre du commerce) et puisse dès lors être utilisé pour 
tromper (MOOSER, Le droit notarial en Suisse, 2014, p. 242). 

4.1.3. Celui qui aura soustrait des objets mis sous main de l'autorité sera puni d'une 
peine privative de liberté de trois ans au plus ou d'une peine pécuniaire (art. 289 CP).  

Objectivement, l'infraction requiert l'existence d'un objet mis sous main de l'autorité et 
la réalisation du comportement typique, consistant à soustraire ledit objet. 
Subjectivement, l'infraction suppose l'intention de l'auteur. 

L'objet en question, qui peut être une créance, doit être placé sous le contrôle de l'Etat, 
ce qui est le cas lorsqu'il fait l'objet d'un séquestre pénal. La soustraction est réalisée 
lorsque l'auteur contrecarre, de façon provisoire ou durable, la mainmise de l'autorité, ce 
par quelque moyen que ce soit (Petit commentaire du Code pénal, op. cit., n. 4-6 ad 
art. 289 CP). 

L'auteur doit, au moment de son acte, avoir connaissance du fait que l'objet est mis sous 
main de l'autorité et vouloir l'y soustraire. Certains auteurs considèrent même que le dol 
éventuel suffit (BSK Strafrecht II-Hagenstein, 4. Auflage, 2019, N. 11 ad Art. 289 CP). 

4.2.1. En l'espèce, s'agissant de X______, le Tribunal tient pour établis les faits tels 
qu'exposés dans la partie EN FAIT supra au point ii. (volet W______).  

Objectivement, un contrat en la forme authentique est un titre. X______ est un notaire, 
et c'est en cette qualité qu'il a instrumenté l'acte de vente du 12 janvier 2017.  

Le prix total dû par AB______ est demeuré inchangé entre le projet de contrat et celui 
finalement conclu. En revanche, le prix de l'ouvrage tel que mentionné dans le contrat 
conclu le 12 janvier 2017 ne correspond pas à la réalité. Le prix effectif des prestations 
de AD______ n'avait pas augmenté et, sur ce point, la volonté commune des parties 
était que AD______ perçoive le montant initialement arrêté à CHF 21'201'449.- et que 
U______ et V______ paient aux courtiers, au moyen du prix de vente du terrain fixé à 
CHF 8'648'000.-, leur commission de courtage. Ce contrat est donc un faux, dans le sens 
où la volonté exprimée dans ledit contrat ne correspond pas à la volonté réelle des 
parties. Si le but final visé par X______ était peut-être que l'opération puisse se faire, il 
n'en demeure pas moins qu'il a envisagé et accepté de tromper le Ministère public avec 
ce faux. Il a donc agi intentionnellement, à tout le moins par dol éventuel, et cela même 
si on devait retenir que l'idée de modifier l'acte du 12 janvier 2017 de la sorte n'était à 
l'origine pas la sienne. 

X______ sera donc reconnu coupable des faux dans les titres commis dans l'exercice de 
fonctions publiques au sens de l'art. 317 ch. 1 CP.  

4.2.2. En instrumentant l'acte du 12 janvier 2017, X______ a envisagé et accepté de 
soustraire des mains de la justice le montant de CHF 648'000.- qui faisait l'objet d'un 
séquestre émanant du Ministère public.  

Il savait pertinemment que le montant en question faisait l'objet d'un séquestre pénal, et 
que le fait de modifier le contrat de vente du 12 janvier 2017 aurait pour effet de l'y 
soustraire. Il a donc agi intentionnellement, à tout le moins par dol éventuel. 

- 22 -  

 
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X______ sera dès lors également reconnu coupable d'infraction à l'art. 289 CP. 

4.3.1. En ce qui concerne Y______, le Tribunal retient (point o.d. supra) qu'il ignorait 
que la modification des différents prix prévus par l'acte de vente, intervenue entre le 10 
et le 12 janvier 2017, ne correspondait pas à la réalité, et qu'en outre, il n'avait pas 
connaissance du séquestre pénal visant notamment le prix de vente de la parcelle. 

Ainsi, quand bien même l'acte de vente du 12 janvier 2017 constitue un faux dans les 
titres et que Y______ a signé ledit acte, il découle de ce qui précède que l'intéressé n'a 
pas agi intentionnellement et qu'il n'a pas réalisé le dessein de porter atteinte aux intérêts 
pécuniaires ou aux droits d'autrui ou le dessein de se procurer ou de procurer à un tiers 
un avantage illicite. En effet, Y______ n'avait pas l'intention de contourner un 
quelconque séquestre pénal, puisqu'il n'en avait pas connaissance, et aucun élément à la 
procédure ne permet de retenir qu'il aurait eu l'intention de tromper le Ministère public 
ou de procurer à Q______, à O______ ou à U______ et V______ un avantage illicite.  

Ce raisonnement vaut même dans l'hypothèse où l'on retiendrait que Y______ savait 
que le prix des prestations de AD______ n'avait pas augmenté et qu'ainsi, le montant 
indiqué dans l'acte du 12 janvier 2017 ne correspondait pas à la réalité, puisqu'aucun 
élément ne permet d'établir qu'il avait le dessein de porter atteinte aux intérêts 
pécuniaires ou aux droits d'autrui ou de se procurer ou de procurer à un tiers un 
avantage illicite. 

Au vu de ce qui précède, Y______ sera acquitté de l'infraction de faux dans les titres.  

4.3.2. En ce qui concerne l'infraction de soustraction de biens en mains de la justice, 
elle n'est pas non plus réalisée, dans la mesure où l'on ne peut pas retenir que Y______ 
savait que le montant de la commission de courtage faisait l'objet d'un séquestre pénal et 
que le fait de modifier le contrat du 12 janvier 2017 tel que cela a été fait avait pour 
effet de soustraire ce montant de l'assiette du séquestre.  

Il sera donc acquitté de ce chef d'infraction.   

Peine 

5. Conformément à l'art. 2 al. 2 CP, lorsque la loi est modifiée, le juge applique, en 
principe, la loi en vigueur au moment où l'acte a été commis, à moins que la nouvelle loi 
ne soit plus favorable à l'auteur.  

Le nouveau droit des sanctions est entré en vigueur le 1er janvier 2018 (RO 2016 1249). 

L'ancien droit, qui prévoyait le plafond de la peine pécuniaire à 360 jours-amende 
(art. 34 al. 1 aCP), est plus favorable que le nouveau droit, qui a rabaissé ce plafond à 
180 jours (art. 34 al. 1 CP). Il doit être appliqué. 

Selon la jurisprudence, jusqu'au maximum de 360 jours (art. 34 al. 1 CP), le juge a le 
choix entre les peines privatives de liberté et pécuniaire. Le principe de proportionnalité 
lui impose d'examiner si la seconde ne permet pas de sanctionner de manière 
équivalente la culpabilité du recourant, auquel cas, il doit, en principe, lui accorder la 
priorité (ATF 134 IV 97, consid. 4.2.2; 134 IV 82, consid. 4.1; 134 IV 60, consid. 4.3). 

- 23 -  

 
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6.1.1. La peine sera fixée d'après la culpabilité de l'auteur (art. 47 al. 1 phr. 1 CP).  

La culpabilité est déterminée par la gravité de la lésion ou de la mise en danger du bien 
juridique concerné, par le caractère répréhensible de l'acte, par les motivations et les 
buts de l'auteur et par la mesure dans laquelle celui-ci aurait pu éviter la mise en danger 
ou la lésion, compte tenu de sa situation personnelle et des circonstances extérieures 
(art. 47 al. 2 CP).  

Il sera tenu compte des antécédents de l'auteur, de sa situation personnelle ainsi que de 
l'effet de la peine sur son avenir (art. 47 al. 1 phr. 2 CP). Il appartient au juge de 
pondérer les différents facteurs de la fixation de la peine (ATF 134 IV 17, consid. 2.1). 

La faute est l'élément principal à prendre en considération dans le cadre de la fixation de 
la sanction. 

6.1.2. Le juge suspend en règle générale l'exécution d'une peine pécuniaire ou d'une 
peine privative de liberté de deux ans au plus lorsqu'une peine ferme ne paraît pas 
nécessaire pour détourner l'auteur d'autres crimes ou délits (art. 42 al. 1 CP). Si le juge 
suspend totalement ou partiellement l'exécution d'une peine, il impartit au condamné un 
délai d'épreuve de deux à cinq ans (art. 44 al. 1 CP). 

Pour l'octroi du sursis, le juge doit poser un pronostic quant au comportement futur de 
l'auteur. La question de savoir si le sursis serait de nature à détourner l'accusé de 
commettre de nouvelles infractions doit être tranchée sur la base d'une appréciation 
d'ensemble, tenant compte des circonstances de l'infraction, des antécédents de l'auteur, 
de sa réputation et de sa situation personnelle au moment du jugement, notamment de 
l'état d'esprit qu'il manifeste. Le pronostic doit être posé sur la base de tous les éléments 
propres à éclairer l'ensemble du caractère de l'accusé et ses chances d'amendement 
(ATF 134 IV 5, consid. 4.2.1; 128 IV 193, consid. 3a; 118 IV 97, consid. 2b). Selon le 
nouveau droit, le sursis est la règle dont on ne peut s'écarter qu'en présence d'un 
pronostic concrètement défavorable. Il prime en cas d'incertitude (ATF 134 IV 5, 
consid. 4.2.2). 

6.2. En l'espèce, la faute de X______ est importante. Il a commis par un seul acte 
deux infractions, portant ainsi atteinte à la confiance que l'on doit pouvoir donner à un 
notaire ainsi qu'à l'intérêt de l'Etat à une bonne administration et au bon fonctionnement 
de l'autorité publique. Il a gravement failli à ses devoirs. 

Du fait du serment professionnel de notaire qu'il a prêté, X______ aurait dû conserver 
une distance et un esprit critique envers ses clients habituels, même si ces derniers 
représentaient pour lui une source de revenus confortable.  

Il a agi pour ne pas déplaire à de bons clients, mais aussi afin que la promotion 
W______ se concrétise. En cela, son mobile n'est pas égoïste. 

La période pénale est brève. 

La situation personnelle de X______ ne justifie pas ses agissements, bien au contraire. 
Il était associé dans une Etude de notaires depuis de nombreuses années et bénéficiait 
donc d'une solide expérience professionnelle. En outre, il avait, au moment des faits, un 

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âge auquel on doit être en mesure de résister aux demandes illicites venant de ses 
clients, et cela même s'il s'agit de clients importants. Il avait toute la latitude nécessaire 
pour refuser d'instrumenter un acte falsifié et ainsi éviter de soustraire à l'autorité une 
somme soumise à un séquestre pénal. Il a commis les faits dont il est question en 2017, 
alors même qu'il avait été mis en prévention en 2014 dans le volet AE______, et il 
savait pertinemment que U______ et V______ revêtaient également la qualité de 
prévenus dans la même procédure, éléments qui auraient dû le pousser à faire preuve 
d'une prudence accrue.  

Il y a concours d'infractions, ce qui justifie l'augmentation de la peine dans une juste 
proportion. 

La collaboration de X______ a été sans particularité. 

Il n'a pas manifesté de repentir, mais il a admis à demi-mots qu'il aurait dû agir 
autrement et, à tout le moins, se renseigner, ce qui laisse espérer une ébauche de prise 
de conscience.  

Il n'a pas d'antécédent judiciaire, facteur neutre s'agissant de la fixation de la peine. 

La peine sera fixée en prenant en compte l'infraction objectivement la plus grave, soit le 
faux dans les titres commis dans l'exercice de fonctions publiques, et sera augmentée 
dans une juste proportion s'agissant de l'infraction de soustraction d'objets mis sous 
main de l'autorité. 

Au vu de l'ensemble des motifs qui précèdent, X______ sera condamné à une peine 
pécuniaire de 270 jours-amende à CHF 400.- l'unité (soit une peine de base de 180 
jours-amende, augmentée à 270 jours-amende).  

Le sursis, dont il remplit les conditions, lui sera octroyé et le délai d'épreuve sera fixé à 
2 ans vu notamment l'ancienneté des faits. 

Conclusions civiles 

7.1. En qualité de partie plaignante, le lésé peut faire valoir des conclusions civiles 
déduites de l'infraction par adhésion à la procédure pénale (art. 122 al. 1 CPP). En vertu 
de l'art. 126 CPP, le Tribunal statue également sur les conclusions civiles présentées 
lorsqu'il rend un verdict de culpabilité à l'encontre du prévenu (let. a). 

7.2. Vu l'acquittement de X______ s'agissant du volet "AE______", auquel se 
rapportent les conclusions civiles de E______, F______ ainsi que K______ et L______, 
ils en seront déboutés. 

Restitutions 

8.1.1. A teneur de l'art. 70 al. 1 CP, le juge prononce la confiscation des valeurs 
patrimoniales qui sont le résultat d'une infraction ou qui étaient destinées à décider ou à 
récompenser l'auteur d'une infraction, si elles ne doivent pas être restituées au lésé en 
rétablissement de ses droits. 

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La confiscation n'est pas prononcée lorsqu'un tiers a acquis les valeurs dans l'ignorance 
des faits qui l'auraient justifiée, et cela dans la mesure où il a fourni une contre-
prestation adéquate ou si la confiscation se révèle d'une rigueur excessive (al. 2).  

Les deux conditions posées à l'art. 70 al. 2 CP sont cumulatives. Si elles ne sont pas 
réalisées, la confiscation peut être prononcée alors même que le tiers a conclu une 
transaction en soi légitime, mais a été payé avec le produit d'une infraction. Le tiers ne 
doit pas avoir rendu plus difficile l'identification de l'origine et de la découverte des 
actifs d'origine criminelle ou leur confiscation.  

La notion de bonne foi pénale du tiers porte sur l'ignorance des faits qui justifieraient la 
confiscation, soit de son caractère de récompense ou de produit d'une infraction. Selon 
la jurisprudence, elle ne se rapporte pas à la notion civile consacrée à l'art. 3 CC. La 
confiscation ne peut ainsi pas être prononcée si le tiers sait simplement qu'une 
procédure pénale a été ouverte contre son partenaire commercial, mais ne dispose pas 
d'informations particulières.  

Il faut que le tiers ait une connaissance certaine des faits qui auraient justifié la 
confiscation ou, à tout le moins, considère leur existence comme sérieusement possible, 
soit qu'il connaisse les infractions d'où provenaient les valeurs ou, du moins, ait eu des 
indices sérieux que les valeurs provenaient d'une infraction. En d'autres termes, la 
confiscation à l'égard d'un tiers ne sera possible que si celui-ci a une connaissance – 
correspondant au dol éventuel – des faits justifiant la confiscation. La violation d'un 
devoir de diligence ou d'un devoir de se renseigner ne suffit pas pour exclure la bonne 
foi du tiers (arrêts du Tribunal fédéral 1B_22/2017 du 24 mars 2017, consid. 3.1; 
1B_222/2015 du 10 novembre 2015, consid. 2.4 et les références citées).  

Quant à la contre-prestation, elle doit avoir été fournie avant que le tiers ne reçoive les 
valeurs d'origine illégale. C'est en tenant compte de toutes les circonstances du cas 
d'espèce qu'il faut décider si une contre-prestation adéquate existe, sans se limiter à une 
appréciation de pur droit civil (arrêts du Tribunal fédéral 1B_22/2017 du 24 mars 2017, 
consid. 3.1; 1B_222/2015 du 10 novembre 2015, consid. 2.1). 

8.1.2. Lorsque les valeurs patrimoniales à confisquer ne sont plus disponibles, le juge 
ordonne leur remplacement par une créance compensatrice de l'État d'un montant 
équivalent; elle ne peut être prononcée contre un tiers que dans la mesure où les 
conditions prévues à l'art. 70 al. 2 CP ne sont pas réalisées (art. 71 al. 1 CP). 

8.2. En l'espèce, il est établi (point n.d. supra) que Q______ et O______ ont reçu des 
montants qui ont été soustraits à un séquestre pénal et qui sont donc le produit de 
l'infraction à l'art. 289 CP (consid. 4.2.2 supra). Se pose donc la question de savoir si les 
montants en question doivent être confisqués ou faire l'objet d'une créance 
compensatrice. 

Aucun élément objectif du dossier ne permet de retenir que Q______ et O______, pour 
AJ______, n'ont pas offert une contreprestation adéquate en regard du montant de leurs 
honoraires.  

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S'agissant de la condition de la bonne foi, sur la base des éléments établis (point o.e. 
supra), il ne peut pas être retenu que Q______ et O______ avaient connaissance de la 
commission d'une infraction, ni même qu'ils avaient eu des indices sérieux de la 
commission d'une infraction et du fait que le paiement de leur commission était le 
produit d'une telle infraction.  

Ils ont certes établi des factures à destination de AD______ ainsi qu'un faux accord de 
commissionnement d'apporteur d'affaire – lequel ne représente toutefois pas un faux 
dans les titres – car cela était nécessaire au paiement de la commission par AD______, 
mais ces éléments ne permettent pas encore d'établir qu'ils avaient connaissance de 
l'infraction à l'art. 289 CP commise par X______. 

Q______ et O______, pour AJ______, sont donc des tiers de bonne foi au sens de l'art. 
70 al. 2 CP. Par conséquent, l'ensemble des séquestres les concernant seront levés et 
aucune créance compensatrice ne sera ordonnée.  

Frais et indemnités 

9.1.1. Le prévenu supporte les frais de procédure s'il est condamné (art. 426 al. 1 CPP). 

A teneur de l'art. 426 al. 2 CPP, même lorsque le prévenu est acquitté, tout ou partie des 
frais de procédure peuvent être mis à sa charge s'il a, de manière illicite et fautive, 
provoqué l'ouverture de la procédure ou rendu plus difficile sa conduite. 

Une condamnation aux frais n'est admissible que si le prévenu a provoqué l'ouverture de 
la procédure pénale dirigée contre lui ou s'il en a entravé le cours. A cet égard, seul un 
comportement fautif et contraire à une règle juridique, qui soit en relation de causalité 
avec les frais imputés, entre en ligne de compte. Une condamnation aux frais ne peut se 
justifier que si, en raison du comportement illicite du prévenu, l'autorité était 
légitimement en droit d'ouvrir une enquête (ATF 144 IV 202, consid. 2.2; arrêt du 
Tribunal fédéral 6B_1268/2018 du 15 février 2019, consid. 4.1). 

9.1.2. L'art. 8 de la Loi genevoise sur le notariat du 25 novembre 1988 (RS GE E 6 05), 
intitulé "Information des parties", dispose que le notaire a un devoir de conseil à l'égard 
des parties, et que ces dernières ont droit à l'information nécessaire sur la nature, la 
forme, la signification, la portée juridique, notamment les conséquences fiscales 
probables et le coût des actes signés par elles. 

D'après la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le législateur fédéral soumet la 
validité d'un acte juridique à l'observation de la forme authentique, il le fait 
essentiellement dans le but de protéger les parties contre des décisions irréfléchies. Le 
notaire est dès lors tenu, en vertu du droit fédéral, de renseigner les parties sur les 
aspects formels et matériels importants de l'acte (arrêt du Tribunal fédéral 6B_530/2008 
du 8 janvier 2009, consid. 3.1 et 3.2). 

Entre le notaire et les parties à l'acte authentique, il existe un rapport de confiance 
particulier. Le notaire est tenu non seulement d'une obligation de renseigner, mais 
encore d'un devoir d'impartialité, qui lui impose de veiller avec le même soin à la 
sauvegarde des intérêts de toutes les parties. De telles obligations dispensent les parties, 

- 27 -  

 
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à plus forte raison lorsqu'elles ne sont pas juristes, de vérifier par leurs propres moyens 
si le notaire leur a bien donné des renseignements exacts et s'il n'a pas omis de leur dire 
quelque chose d'important pour leur affaire (arrêt du Tribunal fédéral 6B_530/2008, 
consid. 3.4). 

Enfin, en rapport avec l'art. 317 CP, la doctrine ajoute que le notaire occupe « une 
position exposée » requérant une conduite irrépréhensible, impartiale, rigoureuse et 
professionnelle, et qu'il a en particulier pour devoir de sauvegarder les intérêts en cause.  

9.2.1. En l'espèce, X______ est acquitté de l'infraction pénale reprochée pour les faits 
liés au volet "AE______". 

Cela étant, en se contentant de suivre aveuglement les instructions données par 
U______ et V______, sans aucun esprit critique ni analyse des tableaux remis, alors 
même qu'il était mandaté et rémunéré par les acheteurs des villas et qu'il avait ainsi des 
devoirs à leur égard, il n'a rien entrepris pour être en mesure de donner des explications 
complètes aux acheteurs et, par-là, assurer leurs intérêts.    

En ce qui concerne les importantes différences de prix des terrains de plusieurs villas 
ayant des surfaces identiques, il incombait à X______ de se poser des questions et 
d'interroger U______ et V______. De même, il aurait dû leur demander des explications 
sur le fait que certains acheteurs se voyaient facturer une commission de courtage et 
d'autres pas, alors que les prix de la parcelle et du contrat d'entreprise générale devaient 
être identiques. Le tableau en question, au sujet duquel il ne s'est posé aucune question, 
est pourtant incompréhensible, et s'il avait demandé des explications, il aurait pu se 
rendre compte du stratagème mis en place par les promoteurs.  

X______, notaire au bénéfice d'une formation juridique complète, est rompu aux 
affaires immobilières dès lors qu'une part importante de son activité est consacrée à 
l'instrumentation d'actes immobiliers. Il devait être d'autant plus prudent et attentif que 
le projet était soumis au contrôle de l'Etat.  

En agissant de la sorte, X______ a ainsi adopté un comportement gravement contraire à 
ses obligations de notaire, telles qu'elles résultent de la loi et de la jurisprudence. Son 
comportement professionnellement blâmable et fautif a provoqué l'ouverture de la 
procédure pénale à son égard s'agissant du volet "AE______".  

Par conséquent, il sera condamné au paiement de la totalité des frais de procédure le 
concernant, soit les deux tiers. 

9.2.2. Quant à Y______, entièrement acquitté, il ne peut pas être retenu qu'il aurait 
provoqué l'ouverture de la procédure pénale dirigée contre lui ou qu'il en aurait entravé 
le cours, de sorte que le solde des frais (un tiers) sera laissé à la charge de l'Etat 

10.1.1. Selon l'art. 429 al. 1 let. a CPP, le prévenu qui est au bénéfice d'une ordonnance 
de classement ou qui est acquitté totalement ou en partie a droit à une indemnité pour 
les dépenses occasionnées par l'exercice raisonnable de ses droits de procédure (let. a), 
une indemnité pour le dommage économique subi au titre de sa participation obligatoire 
à la procédure pénale (let. b) et une réparation du tort moral subi en raison d'une atteinte 

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particulièrement grave à sa personnalité, notamment en cas de privation de liberté (let. 
c). 

L'évaluation du dommage économique (let. b) se fait au moyen des règles établies en 
matière de responsabilité civile. Le dommage subi peut être la conséquence de certaines 
mesures de contrainte ou découler de la procédure pénale dans son ensemble; il peut 
découler de la perte d'un emploi. La preuve du lien de causalité entre la procédure 
pénale et le dommage économique ne doit pas être soumise à des exigences trop élevées 
et se limite à la haute vraisemblance (Commentaire romand du Code de procédure 
pénale, n. 41 ad art. 429 CPP). 

S'agissant du tort moral subi (let. c), la procédure pénale doit avoir entraîné une atteinte 
d'une certaine intensité aux droits de la personnalité du prévenu. Si le prévenu n'a pas 
été privé de sa liberté, un courant jurisprudentiel et doctrinal semble partir de l'idée que 
le tort moral n'est dû qu'en présence de circonstances exceptionnelles (Commentaire 
romand du Code de procédure pénale, n. 47sv. ad art. 429 CPP).  

Il n'y a pas lieu de prendre en compte les désagréments inhérents à toute poursuite 
pénale comme la charge psychique que celle-ci est censée entraîner normalement chez 
une personne mise en cause (ATF 143 IV 339, consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 
6B_928/2014, du 10 mars 2016 consid. 5.1). 

10.1.2. L'autorité pénale peut réduire ou refuser l'indemnité lorsque le prévenu a 
provoqué illicitement et fautivement l'ouverture de la procédure pénale ou a rendu plus 
difficile la conduite de celle-ci (art. 430 al. 1 let. a CPP). 

L'art. 430 al. 1 let. a CPP est le pendant de l'art. 426 al. 2 CPP en matière de frais. La 
question de l'indemnisation doit être traitée après celle des frais. Dans cette mesure, la 
décision sur les frais préjuge de la question de l'indemnisation. Ainsi, si le prévenu 
supporte les frais en application de l'art. 426 al. 1 ou 2 CPP, une indemnité est en règle 
générale exclue (ATF 137 IV 352, consid. 2.4.2; arrêts du Tribunal fédéral 
6B_1258/2018 du 24 janvier 2019, consid. 3.1; 6B_474/2018 du 17 décembre 2018, 
consid. 2.2; 6B_472/2018 du 22 août 2018, consid. 1.1).  

10.2.1. Vu la décision de mettre l'entier des frais de procédure le concernant à sa charge, 
corollairement, X______ sera débouté de ses conclusions en indemnisation. 

10.2.2. En ce qui concerne Y______, il sera indemnisé pour les dépenses occasionnées 
par l'exercice raisonnable de ses droits de procédure, à l'exception de l'activité relative 
aux démarches auprès de la FINMA, sans rapport avec la présente procédure.  

Le dommage subi par Y______ en lien avec la perte de son emploi est sans aucun doute 
possible lié à sa mise en prévention. Il sera ainsi également indemnisé pour ce poste et 
recevra un montant équivalent à la perte de salaire et de cotisations LPP, déduction faite 
des indemnités de chômage perçues, sous réserve de la somme de CHF 714.-, non 
documentée. 

Il sera au surplus débouté pour ses conclusions en allocation d'un tort moral 
supplémentaire, le tort subi n'apparaissant pas d'une intensité supérieure aux 

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désagréments inhérents à toute poursuite pénale, et n'ayant par ailleurs pas été établi par 
pièces.  

11.1. L'art. 433 al. 1 CPP permet à la partie plaignante de demander au prévenu une 
juste indemnité pour les dépenses obligatoires occasionnées par la procédure lorsqu'elle 
obtient gain de cause (let. a) ou lorsque le prévenu est astreint au paiement des frais 
conformément à l'art. 426 al. 2 CPP (let. b).  

La partie plaignante obtient gain de cause au sens de l'art. 433 al. 1 CPP si les 
prétentions civiles sont admises et/ou lorsque le prévenu est condamné.  

11.2. En l'espèce, X______ a été acquitté s'agissant du volet "AE______", soit les faits 
concernant les parties plaignantes, mais a été condamné au paiement des frais, tel que 
développé au point 9.2.1 supra. Cependant, son comportement, certes 
professionnellement blâmable et fautif, ne le rend pas pour autant responsable du 
dommage subi par les parties plaignantes, qu'elles ont fait valoir en vain dans ladite 
procédure. Ainsi, il n'a pas à être condamné au paiement d'une indemnité pour les 
dépenses obligatoires occasionnées à ces dernières par la procédure. 

Les parties plaignantes seront donc déboutées de leurs conclusions basées sur l'art. 433 
CPP. 

12.1. L'art. 434 CPP prévoit que les tiers qui, par le fait de la procédure ou du fait de 
l'aide apportée aux autorités pénales, subissent un dommage ont droit à une juste 
compensation si le dommage n'est pas couvert d'une autre manière, ainsi qu'à une 
réparation du tort moral.  

Le tiers est soumis aux mêmes exigences procédurales que la partie plaignante, l'art. 433 
al. 2 CPP s'appliquant par analogie (renvoi de l'art. 434 al. 1 in fine CPP). Il devra donc 
faire valoir ses prétentions devant l'autorité, les chiffrer et les documenter, faute de quoi 
son droit à une réparation sera périmé (arrêt du Tribunal fédéral 6B_1360/2016 du 
10 novembre 2017, consid. 5.2.2). 

12.2. En l'espèce, O______ et P______ ont conclu au paiement d'une indemnité 
fondée sur l'art. 434 CPP, dont ils ont laissé le montant à l'appréciation du Tribunal. Ils 
n'ont donc ni chiffré, ni documenté leurs prétentions. Par conséquent, vu le défaut de 
motivation, dites conclusions en indemnisation seront rejetées.  

Inventaires 

13. Outre les séquestres déjà ordonnés (consid. 8.2 supra), les objets figurant aux 
chiffres 1 à 3 de l'inventaire du 7 juillet 2017 (J-210'211) seront restitués à X______, et 
les objets figurant aux chiffres 1 à 5 de l'inventaire du 22 juin 2017 (J-800'000) à la 
AQ______ (art. 267 al. 1 et 3 CPP).  

 

PAR CES MOTIFS, 
LE TRIBUNAL DE POLICE  

statuant contradictoirement : 

- 30 -  

 
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Préalablement: 

Constate que M______ et N______ ainsi que I______ et J______ n'ont pas la qualité de 
partie plaignante. 

Au fond: 

1) Déclare X______ coupable de faux dans les titres commis dans l'exercice de 
fonctions publiques (art. 317 ch. 1 CP) et de soustraction d'objets mis sous main de 
l'autorité (art. 289 CP). 

Acquitte X______ de complicité d'escroquerie par omission (art. 146 ch. 1 cum 11 et 25 
CP). 

Condamne X______ à une peine pécuniaire de 270 jours-amende (art. 34 aCP).  

Fixe le montant du jour-amende à CHF 400.-. 

Met X______ au bénéfice du sursis et fixe la durée du délai d'épreuve à 2 ans (art. 42 et 
44 CP).  

Avertit X______ que s'il devait commettre de nouvelles infractions durant le délai 
d'épreuve, le sursis pourrait être révoqué et la peine suspendue exécutée, cela sans 
préjudice d'une nouvelle peine (art. 44 al. 3 CP).  

Rejette les conclusions en indemnisation de X______ (art. 429 CPP). 

2) Acquitte Y______ de faux dans les titres (art. 251 CP) et de soustraction d'objets mis 
sous main de l'autorité (art. 289 CP). 

Condamne l'Etat de Genève à verser à Y______ CHF 30'779.45, à titre d'indemnité pour 
les dépenses occasionnées par l'exercice raisonnable de ses droits de procédure (art. 429 
al. 1 let. a CPP).  

Condamne l'Etat de Genève à verser à Y______ CHF 49'246.30, à titre d'indemnité pour 
la réparation du tort moral subi (art. 429 al. 1 let. c CPP).  

Déboute Y______ de ses conclusions en indemnisation pour le surplus. 

*** 

Déboute E______, F______, K______ et L______ de leurs conclusions civiles et de 
celles fondées sur l'art. 433 CPP. 

Lève le séquestre du compte no 1______au nom de Q______ auprès de R______. 

- 31 -  

 
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Lève les séquestres du compte no 2______ au nom de P______ auprès de S______, du 
compte no 6______ au nom de O______ auprès de S______  et de la parcelle no 
7______ de la commune de Gilly (VD). 

Ordonne la restitution à X______ des objets figurant sous chiffres 1 à 3 de l'inventaire 
du 7 juillet 2017 figurant sous pièce J-210'211 (art. 267 al. 1 et 3 CPP).  

Ordonne la restitution à la AQ______ des objets figurant sous chiffres 1 à 5 de 
l'inventaire du 22 juin 2017 figurant sous pièce J-800'000 (art. 267 al. 1 et 3 CPP).  

Rejette les conclusions en indemnisation de O______ et P______ (art. 434 al. 1 et 433 
al. 2 CPP). 

Condamne X______ au paiement de 2/3 des frais de la procédure soit CHF 3'442.- (art. 
426 al. 1 CPP).  

Laisse le solde des frais de la procédure à la charge de l'Etat (art. 423 al. 1 CPP). 

Ordonne la communication du présent jugement aux autorités suivantes : Casier 
judiciaire suisse, Service des contraventions (art. 81 al. 4 let. f CPP).  

Informe les parties que, dans l'hypothèse où elles forment un recours à l'encontre du 
présent jugement ou en demandent la motivation écrite dans les dix jours qui suivent la 
notification du dispositif (art. 82 al. 2 CPP), l'émolument de jugement fixé sera en 
principe triplé, conformément à l'art. 9 al. 2 du Règlement fixant le tarif des frais en 
matière pénale (RTFMP; E 4.10.03).  

 

La Greffière  
 

Virginie CHRISTIN 
 

La Présidente  
 

Sabina MASCOTTO  

 

Vu l'annonce d'appel formée par le prévenu, laquelle entraîne la motivation écrite du 
jugement (art. 82 al. 2 let. b CPP). 

LE TRIBUNAL DE POLICE 

Condamne X______ à payer un émolument complémentaire de CHF 1'300.- à l'Etat de 
Genève. 

 

La Greffière  
  

La Présidente 
 

- 32 -  

 
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Virginie CHRISTIN  Sabina MASCOTTO  
 

 
 
 

Voies de recours 

Les parties peuvent annoncer un appel contre le présent jugement, oralement pour 
mention au procès-verbal, ou par écrit au Tribunal pénal, rue des Chaudronniers 9, case 
postale 3715, CH-1211 Genève 3, dans le délai de 10 jours à compter de la 
communication du dispositif écrit du jugement (art. 398, 399 al. 1 et 384 let. a CPP).  

Selon l'art. 399 al. 3 et 4 CPP, la partie qui annonce un appel adresse une déclaration 
écrite respectant les conditions légales à la Chambre pénale d'appel et de révision, Place 
du Bourg-de-Four 1, case postale 3108, CH-1211 Genève 3, dans les 20 jours à compter 
de la notification du jugement motivé.  

L'appel ou le recours doit être remis au plus tard le dernier jour du délai à la juridiction 
compétente, à la Poste suisse, à une représentation consulaire ou diplomatique suisse ou, 
s'agissant de personnes détenues, à la direction de l'établissement carcéral (art. 91 al. 2 
CPP).  

Etat de frais 

Frais du Ministère public CHF 3'388.30 

Convocations devant le Tribunal CHF    450.00 

Frais postaux (convocation) CHF    203.00 

Emolument de jugement CHF 1'000.00 

Etat de frais CHF     50.00 

Frais postaux (notification) CHF     70.00 

Total CHF 5'161.30  

Emolument complémentaire CHF 1'300.00 

Total CHF 6'461.30 (dont 1'719.30 à 

charge de l'Etat) 

   

  

Restitution de valeurs patrimoniales et/ou d'objets 

Lorsque le présent jugement sera devenu définitif et exécutoire, il appartiendra à l'ayant-
droit de s'adresser aux Services financiers du pouvoir judiciaire 

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(finances.palais@justice.ge.ch et +41 22 327 63 20) afin d'obtenir la restitution de 
valeurs patrimoniales ou le paiement de l'indemnité allouée, ainsi que, sur rendez-vous, 
au Greffe des pièces à conviction (gpc@justice.ge.ch et +41 22 327 60 75) pour la 
restitution d'objets.  

  

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Notification postale à X______, soit pour lui à son conseil  
 

Notification postale à Y______, soit pour lui à son conseil  
 

Notification postale à Q______, soit pour lui à son conseil  
 

Notification postale à O______, soit pour lui à son conseil  
 

Notification postale à P______, soit pour elle à son conseil 
 

Notification postale à E______, F______, K______ et L______, soit pour eux à leur 
conseil  
 

Notification postale au Ministère public  
 

Notification postale à B______, C______, D______, A______, I______ et J______, 
N______ et M______, H______ et G______