# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 01afe2cb-6346-52b4-a1bf-5cad76388a66
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-22
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 22.06.2017 A 2016 19
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2016-19_2017-06-22.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 16 19

4. Kammer 

Vorsitz Racioppi
Richter Moser, Meisser 

Aktuar Gross 

URTEIL

vom 22. Juni 2017

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marco Möhr,

Beschwerdeführer

gegen 

Gemeinde X._____,

vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Caterina Ventrici,

Beschwerdegegnerin

betreffend Handänderungssteuer 

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1. B._____ war Alleineigentümerin der Parzellen Nr. 221 und 222 in 

X._____. Darauf stand unter anderem das ehemalige Hotel C._____. Am 

23. Januar 2014 erwarb B._____ die frühere Parzelle Nr. 224 von 

D._____ für Fr. 2 Mio. Die Handänderungssteuer auf diesen Kauf in der 

Höhe von Fr. 40‘000.-- wurde von B._____ bezahlt.

Am 9. September 2014 wurde die Kollektivgesellschaft „Hotel C._____, 

X._____, B._____ + Partner“ durch B._____ und A._____ gegründet (Be-

teiligung 40 % bei B._____; 60 % A._____). Die Parzellen Nr. 221 und 

222 wurden am 22. Januar 2015 von der Alleineigentümerin B._____ in 

die neu gegründete Kollektivgesellschaft zum Buchwert von Fr. 739‘000.-- 

übertragen (Gesamteigentum).

Der Wert dieser beiden Parzellen belief sich gemäss amtlicher Schätzung 

vom 8. Juli 2014 auf Fr. 1.9 Mio. Nach der Einbringung in die Kollektivge-

sellschaft wurde dieser Schätzungswert angezweifelt, weshalb die Ge-

meinde X._____ vom Amt für Schätzungswesen ein Schätzungsgutach-

ten über den Wert der beiden Parzellen am 22. Januar 2015 (Zeitpunkt 

der Einbringung) verlangte. Mit Gutachten vom 3. November 2015 legte 

das Amt für Schätzungswesen den Wert der ehemaligen Liegenschaften 

Nrn. 221 und 222 per 22. Januar 2015 auf Fr. 1.781 Mio. fest. 

Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs verfügte die Gemeinde X._____ 

am 2. Februar 2016 die Handänderungssteuer auf der Basis des Ver-

kehrswerts der ehemaligen Parzellen Nrn. 221 und 222 von Fr. 1.781 Mio.

2. Am 12. Februar 2016 erhob die "Hotel C._____, X._____, B._____ + 

Partner" Einsprache und ersuchte um einen Vortritt. Es wurde vorge-

bracht, dass die Handänderungssteuer auf dem vertraglich vereinbarten 

Wert von Fr. 739‘000.-- zu erheben sei (2 % von Fr. 739‘000.--; davon 

60 % zulasten von A._____). Der vereinbarte Wert entspreche dem da-

maligen Verkehrswert. Der Vortritt fand am 17. März 2016 statt.

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3. Mit Einspracheentscheid vom 5. April 2016 wurde die Einsprache der 

"Hotel C._____, X._____, B._____ + Partner" (recte: Adressat des Ent-

scheids hätte nur A._____ sein sollen) von der Gemeinde abgewiesen. 

Der Einsprecher mache geltend, dass die zentrale Frage darin bestehe, 

ob es sich bei den Bauten auf den eingebrachten Parzellen Nrn. 221 und 

222 (Hotel C._____ und Zweifamilienhaus) um wirtschaftliche Abbruchob-

jekte gehandelt habe oder nicht, d.h. ob nur vom Bodenwert auszugehen 

sei oder zusätzlich auch vom Wert der Gebäude. Seine Rechtsauffassung 

stützte der Einsprecher auf die Lehre und Rechtsprechung zu den Grund-

stückgewinnsteuern. Das Amt für Schätzungswesen habe in seinem Gut-

achten vom 3. November 2015 nur die technische Abbruchreife beurteilt 

und sei von der Fortführung des bisherigen Betriebs ausgegangen. Die 

wirtschaftliche Abbruchreife sei hingegen nicht geprüft worden, weshalb 

das Gutachten und die darin ermittelten Verkehrswerte für die Veranla-

gung der Handänderungssteuer nicht tauglich seien.

Die Gemeinde führte aus, dass sie dieser rechtlichen Auffassung nicht 

folgen könne. Die geltend gemachte Begründung gelte einzig für die 

Grundstückgewinnsteuern und nicht für die Handänderungssteuern. Die 

Frage, ob aus Sicht der Verkäuferschaft (und Käuferschaft) nur der Boden 

oder zusätzlich auch die darauf stehenden Gebäulichkeiten Gegenstand 

der Preisbestimmung waren, stelle sich hingegen nicht im Zusammen-

hang mit der Erhebung der Handänderungssteuer. Die Grundstückge-

winnsteuer werde auf dem Gewinn erhoben und die Handänderungssteu-

er auf dem Verkehrswert. Laut Kongruenzprinzip sei ausgehend vom Ver-

kaufserlös zunächst festzustellen, was aus Sicht des Verkäufers Gegen-

stand der Preisbestimmung gewesen sei. Allfällige Anlagekosten für Ge-

bäude seien nur vom Erlös in Abzug zu bringen, falls nicht bloss der Bo-

den Gegenstand der Preisbestimmung gewesen sei. Damit werde aber 

nicht gesagt, dass wirtschaftlich abbruchreife Gebäude keinen Gebäude-

wert hätten. Zudem sei der Verkaufspreis für die Grundstückgewinnsteuer 

auch dann massgeblich, wenn dieser unter dem Verkehrswert liegen soll-

te.

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Bei der Handänderungssteuer sei der Blickwinkel ein anderer. Steuerob-

jekt sei nicht der Gewinn, sondern die Grundstückübertragung als solche, 

sodass die Handänderungssteuer vom objektiven Verkehrswert zu ent-

richten sei. Art. 12 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchen-

steuern (GKStG) bezeichne als Bemessungsgrundlage für die Erhebung 

der Handänderungssteuer den Verkehrswert des übertragenen Grunds-

tücks. Beim Kauf gelte der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des 

Erwerbers als Verkehrswert; sei kein Kaufpreis vereinbart oder liege die-

ser offensichtlich unter dem Verkehrswert, werde die Handänderungs-

steuer auf dem Verkehrswert erhoben. Gemäss Rechtsprechung gelte als 

Verkehrswert derjenige Wert, zu welchem eine Sache im Zeitpunkt des 

Vermögensübergangs an einen unabhängigen Dritten veräussert werden 

könnte. Der objektive Wert einer Liegenschaft hänge danach nicht von 

den persönlichen Verhältnissen des Eigentümers ab. Massgebend seien 

die Eigenschaften des Grundstücks und die ihm anhaftenden rechtlichen 

und tatsächlichen Vorteile oder Lasten, die im Veräusserungsfalle auf den 

neuen Eigentümer übergehen würden. Im Gutachten vom 3. November 

2015 sei das Amt für Schätzungswesen zum Schluss gelangt, dass die 

Gebäulichkeiten (Zweifamilienhaus und Hotel C._____) am 22. Januar 

2015 zwar abgenutzt und veraltet gewesen seien, eine Bewirtschaftung 

im bisherigen Umfang aber weiterhin möglich gewesen wäre. Aus Sicht 

der Experten habe es sich am 22. Januar 2015 eindeutig nicht um Ab-

bruchobjekte gehandelt (Gutachten S. 5).

4. Mit Beschwerde vom 29. April 2016 gelangte A._____ (Beschwerdefüh-

rer) an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Begeh-

ren um kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Einspracheent-

scheids und Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz (Gemein-

de) zwecks Erlasses einer neuen Veranlagungsverfügung.

Am 3. Juni 2014 seien zwei Baubewilligungen erteilt worden (Abbruch 

Gebäude und Neubau Hotel und Restaurant). Der Betrieb des Hotels 

C._____ sei im Hinblick auf den Abbruch und den Neubau am 31. De-

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zember 2014 eingestellt worden. Die Eröffnung der neuen „Hotel C.____“ 

sei am 14. Mai 2016 erfolgt. Im Januar 2015 hätte die E._____ AG zahl-

reiche Mängel (v.a. bezüglich Asbest) mit Dringlichkeit II („Sanierung 

spätestens vor Beginn baulicher Eingriffe“) und v.a. Dringlichkeit III („Sa-

nierung vor baulichen Eingriffen, d.h. Bauteile können bestehen bleiben 

bis bauliche Eingriffe oder Rückbauten beginnen“) festgestellt. Bei einer 

umfassenden Sanierung des Hotels wären daher erhebliche zusätzliche 

Kosten zu erwarten gewesen.

Die Übertragung der drei Parzellen sei zum Überführungswert von 

Fr. 2.739 Mio. erfolgt (2 Mio. für Parzelle Nr. 224 und Fr. 739‘000.-- für die 

zwei ehemaligen Parzellen Nrn. 221 und 222). Gleichzeitig sei ein unent-

geltliches lebenslängliches Wohnrecht zugunsten von A._____ und des-

sen Ehefrau an einer 2.5-Zimmerwohnung (inkl. Benützungsrecht an 2 

AEP, 2 PP und Estrich sowie weiteren Leistungen) vereinbart worden. 

Mitte Februar 2015 sei mit dem Abbruch begonnen worden. Der Experte 

des Amts für Schätzungswesen habe die beurteilenden bzw. zu schät-

zenden Gebäude während seiner Begutachtung gar nicht mehr besichti-

gen können, weil diese bereits abgebrochen waren. Der Gutachter habe 

sich auf andere Angaben stützen und Annahmen treffen müssen. Dies sei 

zwar grundsätzlich in Ordnung, aber nicht für einen umstrittenen Fall wie 

den vorliegenden. Es sei die Grundsatzfrage zu klären, ob es sich beim 

Zweifamilienhaus und beim Hotel C._____ zum Bewertungszeitpunkt vom 

22. Januar 2015 um Abbruchobjekte gehandelt habe. Der Gutachter habe 

festgehalten, dass die Schadstoffuntersuchung keine unverzügliche Sa-

nierung noch Sofortmassnahmen gefordert habe. Diese Erkenntnis sei 

aber nur beschränkt richtig, denn sie gelte nur solange, wie keine bauli-

chen Massnahmen an den kritischen Bereichen erfolgen würden.

Es wird auf die Beweislastverteilung im Steuerrecht verwiesen. Demnach 

habe die Gemeinde den Nachweis des Verkehrswerts von Fr. 1.781 Mio. 

zu erbringen. Dies ergebe sich zudem aus der Botschaft zu Art. 12 Abs. 3 

GKStG, wonach die Gemeinde nicht einfach auf den Wert der amtlichen 

Schätzung abstellen dürfe, nur weil der Kaufpreis unter dem Schätzwert 

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liege. Der Wert der amtlichen Schätzung bilde lediglich dann eine taugli-

che Vergleichsgrösse, wenn davon auszugehen sei, dass er auch den 

tatsächlichen Marktverhältnissen entspreche. Beim Fehlen zuverlässiger 

Vergleichsobjekte sei es möglich, dass der mittels amtlicher Schätzung 

ermittelte Verkehrswert an dem konkret zu erzielenden Erlös vorbeigehe. 

Die Grundsätze der Grundstückgewinnsteuer seien durchaus auch für die 

Handänderungssteuer anwendbar, und zwar gestützt auf den Grundsatz 

der Einheit der Rechtsordnung. Sollte das Verwaltungsgericht den Ent-

scheid der Gemeinde X._____ grundsätzlich schützen, so sei die Tatsa-

che steuermindernd zu berücksichtigen, dass auf der an die Kollektivge-

sellschaft übertragenen Parzelle Nr. 221 ein lebenslängliches und unent-

geltliches Wohnrecht bestehe. Die Parzelle sei also mit einem Wohnrecht 

belastet übertragen worden, was den Verkehrswert deutlich schmälere. 

Der genaue Betrag könne nicht ermittelt werden, dürfte aber kapitalisiert 

bei rund Fr. 350‘000.-- liegen.

5. Mit Vernehmlassung vom 22. Juni 2016 beantragt die Gemeinde (Be-

schwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Die angefochtene 

Verfügung betreffe lediglich A._____ und sei versehentlich der Kollektiv-

gesellschaft zugestellt worden. A._____ habe aber den Entscheid erhal-

ten und habe ihn auch anfechten können, weshalb ihm daraus auch kein 

Nachteil erwachsen sei.

Der Beschwerdeführer versuche unter Verweis auf Rechtsprechung und 

Lehre betreffend die Grundstückgewinnsteuer den Standpunkt zu vertre-

ten, dass es von zentraler Bedeutung sei, ob die Bauten auf den veräus-

serten Parzellen als wirtschaftliche Abbruchobjekte gelten würden oder 

nicht. Seien diese als wirtschaftlich abbruchreif zu qualifizieren, entspre-

che der Verkehrswert dem Bodenwert der beiden Parzellen. Diese Sicht-

weise sei unzutreffend. Bei der Grundstückgewinnsteuer führe Lehre und 

Rechtsprechung aus, dass die Sicht des Veräusserers für die Frage ent-

scheidend sei, ob eine wirtschaftliche Abbruchreife vorliege. Dies lasse 

einen Rückschluss auf die Frage zu, ob der Wert der abzubrechenden 

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Gebäude von den konkreten Vertragsparteien im Rahmen der Kaufpreis-

gestaltung berücksichtigt worden sei oder nicht. Ob ein Investor ein Ge-

bäude, das technisch gesehen noch funktionsfähig sei, wirtschaftlich für 

abbruchreif taxiere, d.h. ein Rückbau und anschliessender Neubau wirt-

schaftlich Sinn mache, sei immer ein persönlicher/subjektiver Strategie-

entscheid. Bei der Handänderungssteuer sei der Blickwinkel ein ganz an-

derer. Auf die subjektive Betrachtungsweise komme es gerade nicht an. 

Steuerobjekt sei die Grundstückübertragung als solche, sodass die Hand-

änderungssteuer auf dem objektiven Verkehrswert zu entrichten sei.

Vor der hier zur Diskussion stehenden Handänderung habe B._____ die 

Parzellen Nrn. 221 und 222 schätzen lassen. Die amtlichen Schätzungen 

vom 8. Juli 2014 über Fr. 1.9 Mio. seien unangefochten in Rechtskraft er-

wachsen. Die Einbringung in die Kollektivgesellschaft sei am 22. Januar 

2015 zum Buchwert von Fr. 739‘000.-- erfolgt. Als die Gemeinde die Han-

dänderungssteuer auf der Grundlage der Schätzwerte vom 8. Juli 2014 

habe erheben wollen, hätte der Beschwerdeführer geltend gemacht, der 

Buchwert bzw. Einbringungswert sei massgeblich. Mit dem Einholen des 

Schätzungsgutachtens habe die Beschwerdegegnerin den rechtsgenü-

genden Nachweis für den Verkehrswert der Liegenschaften erbracht. Sie 

habe sich zu Recht auf das Schätzungsgutachten vom 3. November 2015 

gestützt (Verkehrswert Fr. 1.781 Mio.).

Das Ermessen des Verwaltungsgerichts sei gestützt auf Art. 51 lit. a und 

b VRG in Schätzungssachen auf Rechtsverletzungen einschliesslich 

Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder 

unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes be-

schränkt. Das Verwaltungsgericht übe daher bei der Beurteilung von 

Schätzungsergebnissen eine ähnliche Zurückhaltung wie gegenüber Ent-

scheiden in Ermessensfragen.

Im Gutachten komme der Experte zum Schluss, dass es sich am 22. Ja-

nuar 2015 beim Zweifamilienhaus und beim Hotel C._____ eindeutig nicht 

um Abbruchobjekte gehandelt habe. Soweit der Beschwerdeführer gel-

tend mache, dass der schlechte Zustand der Gebäude im Schätzungs-

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gutachten nicht berücksichtigt worden sei, läge er falsch. Im Gutachten 

sei aufgrund des schlechten Zustands beim Hotel eine Wertminderung 

von 40 % und beim Zweifamilienhaus eine solche von 50 % berücksichtigt 

worden. Auch habe der Experte den entsprechenden Bericht der E._____ 

AG betreffend Bauschadstoffuntersuchung sehr wohl in seinem Gutach-

ten berücksichtigt.

Im Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens seien die Gebäude zwar nicht 

mehr gestanden, jedoch im Zeitpunkt der amtlichen Schätzungen vom 8. 

Juli 2014. In diesem halben Jahr dürfte sich der bauliche Zustand nicht 

wesentlich verändert haben. Die Rügen betreffend Bewertungsmethode 

seien unbegründet. Mangels Vergleichsobjekte sei nicht zu beanstanden, 

dass im Gutachten nicht die Vergleichsmethode angewandt worden sei. 

Die Beschwerdegegnerin habe sich denn nicht auf „normale“ amtliche 

Schätzungen gestützt, sondern auf ein Gutachten. Die Fachkompetenz 

des Schätzers mit eidg. Fähigkeitsausweis sei zu Recht nicht in Abrede 

gestellt worden.

Soweit der Beschwerdeführer sich auf den Standpunkte stellte, dass die 

Gebäude zwar (noch) nicht abbruchreif gewesen seien, es jedoch in fünf 

bis zehn Jahre geworden wären, blende er die Tatsache aus, dass der 

von ihm zugrunde gelegte Sachverhalt nicht zwingend sei. Es sei nämlich 

durchaus denkbar gewesen, dass ein Dritter den bisherigen Betrieb fort-

geführt hätte. Der Kaufpreis werde von einem potentiellen Erwerber auf 

zwei mögliche Arten berechnet; einmal der maximale Fortführungspreis 

und einmal der maximale Preis bei Abbruch und Wiederaufbau. Anhand 

der Renditeerwartung lasse sich der Kaufpreis berechnen. Bei funktionie-

rendem Markt entspreche der höhere der beiden Werte dem Verkehrs-

wert. Durch den Umstand, dass der Beschwerdeführer die Liegenschaft 

Nr. 224 für Fr. 2 Mio. erworben hätte, um dann die Gebäude abzureissen 

und darauf einen Parkplatz zu erstellen, sei widerlegt worden, dass bei 

wirtschaftlich abbruchreifen Gebäulichkeiten der Verkehrswert dem Bo-

denwert der Parzelle entspreche.

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Das Wohnrecht sei nicht zugunsten der Veräusserin vereinbart worden, 

wie dies üblicherweise z.B. bei Schenkungen an Nachkommen der Fall 

sei. Das Wohnrecht sei nach der Handänderung errichtet worden und ha-

be daher auf den objektiven Verkehrswert keinen Einfluss. Im Übrigen sei 

das Wohnrecht bis zum heutigen Tag nicht entstanden, weil es nicht im 

Grundbuch eingetragen worden sei.

6. Mit Replik vom 7. Juli 2016 hält der Beschwerdeführer an seinen Anträ-

gen fest. Die Beschwerde sei gutzuheissen, weil einerseits die Beschwer-

degegnerin nicht rechtsgenüglich nachweise bzw. nachweisen könne, 

dass der vereinbarte Preis von Fr. 739‘000.-- entgegen der gesetzlichen 

Vermutung von Art. 12 Abs. 3 GKStG nicht dem Verkehrswert entspreche 

und anderseits weil bisher das Wohnrecht gar nicht berücksichtigt worden 

sei. Das Gutachten des Amts für Schätzungswesen weise erhebliche 

Mängel auf. Insbesondere werde die wahrscheinliche künftige Entwick-

lung nicht genügend berücksichtigt, sondern vielmehr von Angaben (z.B. 

Umsatz) aus der Vergangenheit ausgegangen, und zudem die Abbruch-

reife rein technisch und nicht auch wirtschaftlich beurteilt. Das Wohnrecht 

belaste die Kollektivgesellschaft und berechtige einen Gesellschafter und 

seine Ehefrau. Die Behauptung der Gemeinde, das Wohnrecht sei zu-

gunsten des Erwerbenden vereinbart worden, sei falsch.

7. Mit Duplik vom 17. August 2016 wiederholt die Beschwerdegegnerin 

hauptsächlich nochmals ihre bereits gemachten Ausführungen. Das 

Wohnrecht sei nach der hier massgebenden Handänderung vereinbart 

worden und habe damit auf den objektiven Verkehrswert keinen Einfluss. 

Die Handänderungssteuer sei eine Rechtsverkehrssteuer. Steuerobjekt 

sei die rechtsgeschäftliche Übertragung (Handänderung) von Grundstü-

cken. Gleichzeitig sei die Handänderung selbst Gegenstand der Steuer. 

Art. 12 Abs. 2 GKStG würde den Verkehrswert als Bemessungsgrundlage 

bezeichnen. Der Verkehrswert sei einzelfallbezogen nach objektiven Kri-

terien zu ermitteln und entspreche dem Preis, der mutmasslich bei Ver-

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äusserung im freien Markt, ohne Zwang, an einen Dritten erzielbar wäre. 

Die Beschwerdegegnerin stützte sich bei der Bemessungsgrundlage auf 

Werte, welche in einem Expertengutachten festgehalten worden seien. 

Dieses Gutachten sei schlüssig, nachvollziehbar und widerspruchsfrei. 

Die Einwände und Bedenken des Beschwerdeführers würden keine be-

rechtigen Zweifel am Gutachten auslösen. Mit dem Einholen des Gutach-

tens habe die Beschwerdegegnerin den rechtsgenügenden Nachweis für 

den Verkehrswert der betreffenden Liegenschaften erbracht.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist der Einspracheentscheid vom 5. April 2016 (vgl. 

beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 1 und beschwerdegegnerische Ak-

ten [Bg-act.] 12), worin die Beschwerdegegnerin anteilsmässig (zu 60 %) 

eine Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 21‘372.-- von A._____ 

(Beschwerdeführer) erhob. Streitpunkt ist hier die Berechnungsgrundlage 

der Handänderungssteuer auf die Parzellen Nr. 221 und Nr. 222 (neu 

gemeinsam mit Parzelle Nr. 224 vereint zur Parzelle Nr. 221) als Folge 

der Einbringung dieser Parzellen in die neu gegründete Kollektivgesell-

schaft "Hotel C._____, X._____, B._____ + Partner". An dieser Gesell-

schaft ist B._____ zu 40 % beteiligt und der Beschwerdeführer zu 60 %. 

Auf der neuen Parzelle Nr. 221 wurde das neue "Hotel C._____" erstellt. 

Während die Gesellschaft Hotel C._____ vom Buchwert der früheren Par-

zellen Nrn. 221 und 222 ausgeht, hat die Beschwerdegegnerin die Han-

dänderungssteuer auf der Basis des Schätzungsgutachtens vom Amt für 

Schätzungswesen vom 3. November 2015 erhoben (Fr. 1.781 Mio.). Die 

Einbringung durch B._____ erfolgte steuerfrei. Auf den Anteil des Be-

schwerdeführers wurde aber eine Handänderungssteuer erhoben (2 % 

von Fr. 1.781 Mio.; davon 60 % = Fr. 21‘372.--; Bg-act. 9). Der Beschwer-

deführer macht geltend, dass die Handänderungssteuer auf dem vertrag-

lich vereinbarten Wert zu zahlen sei (Bg-act. 5 [E-Mail] und Bg-act. 10 

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[Einsprache]), was eine tiefere Handänderungssteuer von Fr. 8‘868.-- 

(2 % von Fr. 739‘000.--; davon 60 %) ergebe (vgl. Berechnung in Bf-act. 9 

des Beschwerdeführers).

2. a) Gemäss Art. 2 des Steuergesetzes der Gemeinde X._____ (GstG) i.V.m. 

Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern 

(GKStG; BR 720.200) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden Beschwerden gegen kommunale Einspracheentscheide in 

Steuersachen. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 5. April 2016 

bildet demnach ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor 

dem streitberufenen Verwaltungsgericht. Als materieller und formeller 

Adressat des angefochtenen Entscheids betreffend Handänderungssteu-

ern ist der Beschwerdeführer auch berührt und weist ein schutzwürdiges 

Interesse an dessen Aufhebung auf (Art. 50 des Gesetzes über die Ver-

waltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Auf die zudem frist- und form-

gerecht eingereichte Beschwerde vom 29. April 2016 ist daher einzutre-

ten. 

b) Der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, dass die falsche Eröffnung 

des Entscheids durch die Beschwerdegegnerin (s. im Sachverhalt Ziff. 3, 

hiervor) nicht zur Nichtigkeit desselben führt, weil unbestritten sowohl der 

Beschwerdeführer (A._____) als auch sein Anwalt vom betreffenden Ent-

scheid Kenntnis erhalten haben und innert Frist dagegen Beschwerde er-

heben konnten. Mangels eines rechtlichen Nachteils für den Beschwerde-

führer ist diese Falscheröffnung vorliegend daher ohne Belang.  

3. a) In materieller Hinsicht gilt es auf die massgebenden Steuerbestimmungen 

zu verweisen, wobei es sich bei der Handänderungssteuer um eine kom-

munale Rechtsverkehrssteuer handelt. Die gesetzliche Grundlage dafür 

findet sich in Graubünden in den Artikeln 7 bis 12 GKStG. Steuerpflichtig 

ist nach Art. 10 GKStG der Erwerber des Grundstücks. Für die im vorlie-

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genden Fall strittige Frage der Bemessungsgrundlage ist Art. 12 GKStG 
(Steuerbemessung) massgebend, welcher wie folgt lautet:

1 Die Gemeinde legt den Steuersatz in einem formellen Gesetz fest. Dieser be-
trägt maximal zwei Prozent.
2 Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert des übertragenen Grundstücks.  
3 Beim Kauf gilt als Verkehrswert der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen 
des Erwerbs. Ist kein Kaufpreis vereinbart oder liegt dieser offensichtlich unter 
dem Verkehrswert wird die Handänderungssteuer auf dem Verkehrswert erho-
ben.
4 Wird ein Baurecht übertragen, sind die vom Erwerber zu übernehmenden wie-
derkehrenden Baurechtszinsen vom Verkehrswert in Abzug zu bringen.
5 Bei Tauschgrundstücken ist die halbe Steuer vom Verkehrswert aller Tausch-
grundstücke plus die halbe Steuer auf einem allfälligen Aufgeld zu erheben. 

Das Gesetz über die Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG) wurde im 

Jahre 2006 erlassen und wollte unter anderem die Handänderungssteuer 

in Graubünden vereinheitlichen. Aufgrund der Tatsache, dass das Gesetz 

noch relativ neu ist, kommt den entsprechenden Ausführungen in der 

Botschaft bei der Auslegung der Bestimmung massgebliche Bedeutung 

zu (siehe Botschaft zum GKStG, Heft Nr. 3/2006-2007, S. 222 f.): 

Art. 12 Abs. 1: Die Höhe der Steuersätze der Handänderungssteuer soll nicht 
kantonal geregelt, sondern weiterhin von den Gemeinden festgelegt werden. 
Diese haben den Satz der Handänderungssteuer in einem Gesetz im formellen 
Sinn festzulegen. 
Der Maximalsatz, der bisher von der Regierung fixiert wurde, beträgt 2 %. Die-
ses Maximum soll beibehalten und aus Gründen der Rechtssicherheit ins Ge-
setz aufgenommen werden. Die Handänderungssteuer stellt eine Rechtsver-
kehrssteuer dar, bei welcher nur auf den objektiven Wert des Grundstücks ab-
gestellt und ein Schuldenabzug nicht zugelassen wird. Bei dieser Ausgestaltung 
der Bemessungsgrundlage muss der Maximalsatz tief angesetzt werden.
Art. 12 Abs. 2: Die Handänderungssteuer wird auf dem Verkehrswert des über-
tragenen Grundstücks erhoben. Der Verkehrswert ist jener Wert, der im Zeit-
punkt des Vermögensüberganges bei einer Veräusserung an einen unabhängi-
gen Dritten hätte erzielt werden können (Marktwert). Bei einem Grundstückkauf 
wird in der Regel auf den Kaufpreis abgestellt.
Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit einem Werkvertrag für die 
Erstellung einer Baute verbunden, dass Boden und Werk faktisch eine Einheit 
bilden, ist die Handänderungssteuer auf der Summe von Bodenpreis und Werk-
lohn zu entrichten (grundlegend dazu VGer in: ZGRG 4 2004 S. 183 f.: VGU A 
03 2).
Art. 12 Abs. 3: Entspricht der Kaufpreis offensichtlich nicht dem Verkehrswert, 
wird die Handänderungssteuer auf Letzterem erhoben. Dabei kann die Ge-
meinde aber nicht einfach auf eine amtliche Schätzung abstellen. Der durch die 
amtliche Schätzung ermittelte Verkehrswert bildet nur dann eine taugliche Ver-
gleichsgrösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den tatsächlichen 
Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung entspricht. Stellt die Ge-

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meinde auf einen höheren Verkehrswert ab, trägt sie die Beweislast dafür, dass 
dieser höhere Wert dem Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies 
kann dadurch gesehen, dass die Gemeinde die aktuellen Marktverhältnisse mit-
tels einer neuen Schätzung abklären lässt. Diese Grundsätze entsprechen der 
jüngeren Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. VGU A 03 23, VGU A 02 89, 
VGU A 02 18). Lässt die Gemeinde eine (neue) Schätzung vornehmen, kann 
sie die entsprechenden Kosten nicht dem Pflichtigen auferlegen.

Aufgrund des Wortlauts in Art. 12 Abs. 3 der Botschaft ist es zutreffend, 

dass die Gemeinde nicht einfach auf die amtliche Schätzung abstellen 

darf. Der amtliche Verkehrswert bildet danach bloss dann eine taugliche 

Vergleichsgrösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den tatsäch-

lichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung entspricht. 

Stellt die Gemeinde aber auf einen höheren Verkehrswert ab als den ver-

einbarten Kaufpreis, trägt sie die Beweislast dafür, dass der höhere Wert 

dem Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies kann mittels ei-

ner neuen Schätzung oder einem entsprechenden Gutachten geschehen 

(PVG 2002 Nr. 24 E. 2; Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] A 02 18 

vom 22. Mai 2002 E.3 in fine). Es ist demgegenüber unzulässig, die Hand-

änderungssteuer auf einem fiktiven Erlös zu erheben, der auf dem Markt 

für die betreffende Liegenschaft mit Sicherheit nicht erzielbar wäre (so be-

reits: PVG 1997 Nr. 37 E.1; VGU A 03 23 vom 5. September 2003 E.2a 

sowie A 02 89 vom 18. Februar 2003 E.2b).   

b) Im vorliegenden Fall hat die einbringende Gesellschafterin (mit 40 % An-

teil; Bf-act. 7; Bg-act. 2 [Einbringungsvertrag]) im 2014 selbst eine Neu-

schätzung beantragt. Das Amt für Schätzungswesen hat dabei einen Ver-

kehrswert für die beiden Liegenschaften von 1.9 Mio. ermittelt (Bg-act. 4). 

Diese Schätzungen hat die einbringende Gesellschafterin akzeptiert, wo-

mit die genannten Liegenschaftswerte in Rechtskraft erwachsen sind. 

Rund ein halbes Jahr später hat dieselbe Gesellschafterin diese beiden 

Liegenschaften zum Wert von Fr. 739‘000.-- in die neu gegründete Kollek-

tivgesellschaft eingebracht. Dieser Wert entspricht damit offenbar dem 

damaligen Buchwert in der Einzelfirma. 

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Nachdem der Beschwerdeführer bzw. sein Rechtsvertreter die Korrektheit 

der amtlichen Schätzung als Bemessungsgrundlage angezweifelt hatte, 

liess die Beschwerdegegnerin von einem Experten ein Gutachten erstel-

len. Dieses Gutachten wurde zwar erst am 3. November 2015 und damit 

nach dem Abbruch der Liegenschaften im Februar 2015 erstellt (Bf-act. 8; 

Bg-act. 6 [Gutachten Amt für Schätzungswesen]). Eine massgebliche 

Entwertung der Liegenschaften kann jedoch in den rund 6 Monaten zwi-

schen der letzten amtlichen Schätzung und der Einbringung in die Kollek-

tivgesellschaft nicht erfolgt sein und wird vom Beschwerdeführer auch 

nicht geltend gemacht. 

c) Das Gutachten des Amtes für Schätzungswesen vom 3. November 2015 

trägt auch dem Gutachten der E._____ AG (Bf-act. 6) und dem Zustand 

der Liegenschaften Rechnung, wie dies schon im Rahmen der von der 

einbringenden Gesellschafterin geforderten Neuschätzung 2014 der Fall 

war (s. Bg-act. 6 S. 5: Berücksichtigung der technischen Wertverminde-

rung wegen schlechter Bausubstanz beim [bereits abgebrochenen] Zwei-

familienhaus 50 % bzw. vom [früheren] Hotel C._____ 40 %). Das Gut-

achten des Amtes für Schätzungswesen ist in sich schlüssig und zeigt in 

nachvollziehbarer Weise auf, dass die Gebäude durchaus einen Wert hat-

ten (vgl. Bg-act. 6 S. 5-6 betreffend wirtschaftliche Betrachtungsweise 

einschliesslich Kapitalisierungssatz). Dies gilt hier umso mehr, als ganz 

generell noch ausdrücklich festgehalten wurde: "Daraus ergibt sich, dass 

der bauliche Zustand abgenutzt und veraltet war, eine Bewirtschaftung im 

bisherigen Umfang aber weiterhin möglich gewesen wäre." Die soeben 

geschilderte Tatsache wird sogar noch durch die vom Rechtsvertreter des 

Beschwerdeführers anlässlich des Parteivortritts vom 17. März 2016 (Bg-

act. 11) selbst getätigte Aussage bestätigt, wonach die Beschwerdegeg-

nerin die Fr. 1.78 Mio. nicht bezahlt hätte, vielleicht aber ein namentlich 

genannter Architekt [G.], da dieser angrenzend bereits über mehrere Lie-

genschaften verfüge und damit eine grössere zusammenhängende Bauf-

läche erlangt hätte (Bf-act. 15 [Zeitungsartikel]).

- 15 -

 

d) Massgeblich ist der Marktwert des übertragenen Grundstücks. Im Unter-

schied zu der vom Beschwerdeführer zitierten Rechtsprechung (vgl. Urteil 

des Verwaltungsgerichts Zürichs vom 2. April 2014 [SB.2013.00081] bzw. 

Bg-act. 8 S. 2) geht es nicht um die Frage, ob lediglich der Boden veräus-

sert wurde oder nicht. Massgeblich ist allein der objektive Verkehrswert, 

welcher bei der Veräusserung der Liegenschaften an einen Dritten hätte 

erzielt werden können (vgl. so ausdrücklich Botschaft zum GKStG, Art. 12 

Abs. 2). Der Grundsatz der Einheit der Rechtsordnung greift hier nicht, da 

einerseits der Gewinn besteuert wird (Spezialeinkommenssteuer) und an-

derseits die Handänderung auf der Grundlage des Verkehrswertes erho-

ben wird, sofern dieser viel höher als der vereinbarte Kaufpreis bzw. Ein-

bringungswert ist. Gerade dies ist hier aufgrund einer Wertdifferenz von 

über Fr. 1 Mio. offensichtlich der Fall und somit auch zu berücksichtigen.

e) Was das unentgeltliche, lebenslängliche Wohnrecht anbelangt, so wurde 

dieses von der Kollektivgesellschaft dem Beschwerdeführer und seiner 

Ehefrau persönlich eingeräumt (Personaldienstbarkeit). Der Beschwerde-

führer macht geltend, dass dieses Wohnrecht vom Verkehrswert zum Ab-

zug zu bringen sei. Wenn nun aber gemäss GKStG der Wert der übertra-

genen Liegenschaft als Bemessungsgrundlage für die Handänderungs-

steuer massgeblich ist und die Liegenschaft von der Mitgesellschafterin 

(40 % Anteil) in die neu gegründete Kollektivgesellschaft eingebracht 

wurde, so ist diese Einbringung ohne handänderungssteuerrechtliche Be-

lastung erfolgt (PVG 2014 Nr. 16 E.3, 2015 Nr. 11). Das Wohnrecht wurde 

erst von der Kollektivgesellschaft eingeräumt. Auch wenn alles im selben 

Vertrag erfolgte, so ist der Verkehrswert der Liegenschaft bei der Einbrin-

gung auf der Grundlage der Liegenschaften im Zeitpunkt der Übertragung 

durch die bisherige Alleineigentümerin der fraglichen Parzelle an die Kol-

lektivgesellschaft massgeblich. Im Zeitpunkt der Übertragung war die Lie-

genschaft jedoch noch unbelastet, weshalb eine entsprechende Wertmin-

derung durch die Personaldienstbarkeit ausser Betracht fällt (vgl. dazu 

- 16 -

BGE 103 Ia 103 E.3a; wonach der Verkehrswert einen objektiven Wert 

darstellt, auf den persönliche Rechtsverhältnisse keinen Einfluss haben).

4. a) Der angefochtene Einspracheentscheid vom 5. April 2016 ist damit rech-

tens, was zu seiner Bestätigung und zur Abweisung der Beschwerde vom 

29. April 2016 führt.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Eine ausserge-

richtliche Entschädigung steht der Beschwerdegegnerin laut Art. 78 Abs. 2 

VRG nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 338.--

zusammen Fr. 3'338.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-

ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 

zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung

4. [Mitteilungen]