# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 440b3753-ec6a-502a-9d9c-2691a07a8d7d
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-16
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 16.11.2023  VB.2022.00678
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2022-00678_2023-11-16.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2022.00678	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 16.11.2023
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Bau von zwei Mehrfamilienhäusern mit vier Vollgeschossen und grösserer Gebäudehöhe gemäss kommunaler Sonderbauvorschrift in der Nachbarschaft von kommunalem Inventarobjekt.

Das Baurekursgericht ist im angefochtenen Entscheid zum Schluss gelangt, der kommunale Mehrhöhenzuschlag gemäss § 260 Abs. 2 PBG sei mangels gegenteiliger kommunaler Regelung im Anwendungsbereich der Sonderbauvorschrift von Art. 20a BZO zu beachten. In der Folge erkannte es bei beiden geplanten Bauten erhebliche Grenzabstandsverletzungen. Sodann erachtete es die Würdigung der Einordnung durch die Planungs- und Baukommission Thalwil als trotz des ihr zukommenden Ermessensspielraums nicht mehr vertretbar. Eine besondere Rücksichtnahme gegenüber dem benachbarten Inventarobjekt im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG sei angesichts der festgestellten Verhältnisse nicht auszumachen. Die dagegen vorgebrachten Rügen des Bauherrn und der Gemeinde erwiesen sich als unberechtigt. Das Baurekursgericht hat seine Kognition nicht überschritten und der angefochtene Entscheid verletzt die Gemeindeautonomie nicht. Die Bauverweigerung ist zu bestätigen. 

Abweisung der vereinigten Verfahren.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSLEGUNG
BESONDERE RÜCKSICHTNAHME
BZO
GEMEINDEAUTONOMIE
GRENZABSTAND
GRENZABSTANDSVERLETZUNG
INVENTAROBJEKT
MEHRHÖHENZUSCHLAG
SONDERBAUVORSCHRIFTEN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 238 Abs. II PBG
§ 260 Abs. II PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2022.00678

VB.2022.00688

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 16. November 2023

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

 

 

 

In Sachen

 

 

Aus VB.2022.00678

 

Planungs- und Baukommission Thalwil, 

vertreten durch
RA A, 

 

 

Aus VB.2022.00688

 

B, vertreten durch RA C, 

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

Aus VB.2022.00678 und VB.2022.00688

 

1.1  E, 

1.2  F, 

 

1.1  und 1.2 vertreten durch RA G, 

 

2.    H, 

3.1  I, 

3.2  J, 

4.    K, 

5.    L, 

 

2–5 vertreten
durch RA M, 

 

6.    N, vertreten durch RA O, 

 

7.1  P, 

7.2  Q, 

 

7.1 und 7.2
vertreten durch RA R, 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

 

und

 

 

Aus VB.2022.00678

 

1.    B, vertreten durch RA D, 

 

2.    Baudirektion des Kantons Zürich, 

 

 

Aus VB.2022.00678

 

3.    Planungs- und Baukommission Thalwil, 

vertreten durch RA A,

 

4.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Mitbeteiligte, 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Die Planungs-
und Baukommission Thalwil erteilte B mit Beschluss vom 20. Mai 2021 unter
Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für den Bau von zwei
Mehrfamilienhäusern mit Unterniveaugarage auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01
und 02 an der T-Strasse 03 und 04 (neu: T-Strasse 04 und 07) in
Thalwil. Gleichzeitig wurde ihm die denkmalschutzrechtliche Bewilligung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 29. März 2021 eröffnet und die darin
enthaltenen Auflagen und Bedingungen als ergänzend einzuhalten erklärt.

II.  

Dagegen erhoben E
und F mit Eingabe vom 28. Juni 2021 gemeinsam Rekurs beim Baurekursgericht
das Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Entscheide.
Tags darauf gelangten H sowie I und J, K und L mit gemeinsamer Eingabe
ebenfalls an das Baurekursgericht und beantragten, die angefochtenen Entscheide
aufzuheben. Am 30. Juni 2021 erhob auch N Rekurs und beantragte die
Aufhebung der Entscheide. Schliesslich gelangten P und Q am Tag darauf ebenso
gemeinsam an das Baurekursgericht und beantragten, die Entscheide aufzuheben.

Eine Delegation
der 2. Abteilung des Baurekursgerichts führte am 10. November 2021 im
Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. Mit Entscheid vom 4. Oktober
2022 vereinigte das Baurekursgericht die Rekurse und hiess diese gut. Demgemäss
hob es den Beschluss der Planungs- und Baukommission Thalwil vom 20. Mai
2021 sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 29. März
2021 auf.

III.  

A. Hiergegen erhob die Planungs- und
Baukommission Thalwil am 7. November 2022 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft für das
vorinstanzliche und das vorliegende Verfahren die Aufhebung des angefochtenen
Rekursentscheids und Bestätigung der Baubewilligung. Eventuell sei der
angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Beurteilung der weiteren
Rügen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht eröffnete darauf
das Verfahren VB.2022.00678.

Das Baurekursgericht beantragte am
2. Dezember 2022 ohne weitere
Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 5. Dezember 2022 reichte B seine Mitbeantwortung der
Beschwerde ein und beantragte, den vorinstanzlichen Entscheid vollumfänglich aufzuheben und den
Beschluss der Planungs- und Baukommission Thalwil zu bestätigen. Eventuell sei
die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der
Beschwerdegegnerschaft. In prozessualer Hinsicht verlangte er die Durchführung
eines Augenscheins vor Ort. Die Baudirektion teilte gleichentags mit,
mangels Betroffenheit auf eine Beschwerdeantwort zu verzichten. N beantragte
mit Beschwerdeantwort vom 12. Dezember 2022, die Beschwerde abzuweisen,
sowie eine Parteientschädigung zulasten der Beschwerdeführerin. H sowie I und J, K und L reichten gleichentags
Beschwerdeantwort ein und beantragten, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen
sowie eine Parteientschädigung (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der
Beschwerdeführerin. P und Q
beantragten gleichentags die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde sowie
eine Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer. Am 21. Dezember 2022 beantragten
auch E und F die vollumfängliche Beschwerdeabweisung sowie eine
Parteientschädigung.

Die Planungs-
und Baukommission Thalwil replizierte am 9. Januar 2023 unter
Festhalten an den gestellten Anträgen. Gleichentags nahmen H sowie I und J, K und L zur Eingabe von B
Stellung und beantragten, dessen Anträge vollumfänglich abzuweisen. P und Q
erneuerten mit Eingabe vom 3. Februar 2023 die gestellten Anträge. B
reichte gleichentags und mit unveränderten Anträgen eine Stellungnahme ein. Mit
Eingabe vom 7. Februar 2023 hielten E und F an den gestellten Anträgen
fest. Tags darauf duplizierten H sowie I und J, K und L und erneuerten die
gestellten Anträge. Mit Eingabe vom 3. März 2023 hielten E und F weiterhin
an den gestellten Anträgen fest. B reichte am 10. März 2023 eine
Stellungnahme mit weiterhin unveränderten Anträgen ein. Am 13. März 2023
verzichteten H sowie I und J, K und L auf eine weitere Stellungnahme.

B. Am 10. November 2022 reichte B ebenfalls
beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den vorinstanzlichen Entscheid ein und
beantragte, diesen vollumfänglich aufzuheben und den Beschluss der Planungs-
und Baukommission Thalwil zu bestätigen. Eventuell sei die Sache zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Beschwerdegegner. In prozessualer Hinsicht
verlangte er die Durchführung eines Augenscheins vor Ort. Das Verwaltungsgericht
eröffnete darauf das Verfahren VB.2022.00688.

Das Baurekursgericht beantragte am 2. Dezember 2022
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 7. Dezember 2022
teilte die Baudirektion mit, mangels Betroffenheit auf eine Beschwerdeantwort
zu verzichten. P und Q beantragten am 12. Dezember 2022 die
vollumfängliche Abweisung der Beschwerde sowie eine Parteientschädigung zuzüglich
Mehrwertsteuer. Mit Beschwerdeantwort vom 14. Dezember 2022 beantragten E
und F ebenfalls die vollumfängliche Beschwerdeabweisung sowie eine
Parteientschädigung. H sowie I und J, K und L reichten tags darauf
Beschwerdeantwort ein und beantragten, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen,
sowie eine Parteientschädigung (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten des
Beschwerdeführers. Die Planungs- und
Baukommission Thalwil teilte am 16. Dezember 2022 mit, sich den
Ausführungen des Beschwerdeführers anzuschliessen. N beantragte gleichentags,
die Beschwerde abzuweisen, sowie eine Parteientschädigung zulasten des
Beschwerdeführers. Mit Eingabe vom 9. Januar 2023 beantragte die Planungs- und Baukommission Thalwil, die
Verfahren zu vereinigen und die Beschwerden gutzuheissen.

B replizierte
am 12. Januar 2023 mit unveränderten Anträgen. Mit Eingabe vom 26. Januar
2023 hielten E und F an den
gestellten Anträgen fest. Am 30. Januar 2023 verzichteten H sowie I und J,
K und L auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2 Der private Beschwerdeführer aus
VB.2022.00688 ist als Adressat der Bewilligung, welche durch die Vorinstanz in
Gutheissung der Nachbarrekurse aufgehoben wurde, legitimationsbegründend im
Sinn von § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) betroffen und damit zur Beschwerde berechtigt.

1.3 Die Planungs- und Baukommission Thalwil
(Beschwerdeführerin aus VB.2022.00678) beruft sich auf ihre Gemeindeautonomie,
welche sie in Bezug auf die Anwendung von § 238 PBG und Art. 20a
der geltenden Bau- und Zonenordnung Thalwil (BZO) als verletzt rügt. 

Als
eigenständige Kommission i. S. v. § 51 des Gemeindegesetzes (GG) vom 17. Mai 2009 (vgl. Art. 39 ff.
der geltenden Gemeindeordnung Thalwil vom 1. Januar 2022) kommt ihr Organeigenschaft zu (§ 5 Abs. 1
lit. c Ziff. 3 GG), weshalb sie befugt ist, selbst über den Weiterzug
zu entscheiden, wenn – wie vorliegend – ihre Anordnung im Rechtsmittelverfahren
aufgehoben oder abgeändert wurde (Mischa Morgenbesser/Lorenzo Marazotta in:
Tobias Jaag/Markus Rüssli/Vittorio Jenni [Hrsg.], Kommentar zum Zürcher
Gemeindegesetz, Zürich etc. 2017, § 172 N. 3). Aufgrund ihrer
Eigenschaft als Baubewilligungsbehörde ist die Gemeinde als Trägerin
hoheitlicher Gewalt berührt und zur Autonomiebeschwerde befugt (BGE 145 I
52, E. 3; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A. Zürich/Basel/Genf
2014 [Kommentar VRG], § 21, N. 118 bei Fn. 407).

Die
Gemeindeautonomie ist durch Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom
18. April 1999 (BV) und Art. 85 der Kantonsverfassung vom
27. Februar 2005 (KV) garantiert. Da sich die Planungs- und Baukommission
Thalwil in vertretbarer Weise auf ihre Gemeindeautonomie als Beschwerdegrund
beruft, ist ihre Beschwerdelegitimation gemäss § 49 i. V. m. § 21 Abs. 2 lit. b VRG zu bejahen. Ob die beanspruchte Autonomie
tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des
Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (VGr,
12. Mai 2016, VB.2016.00052/VB.2016.00055, E. 2 m. w. H.; BGr, 4. September 2017,
1C_161/2017, E. 1; BGE 140 I 90 E. 1.1 m. w. H.; Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21
N. 118).

Da die weiteren
Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf beide Beschwerden
einzutreten.

2.  

Die beiden Beschwerden
richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen den
gleichen Sachverhalt und werfen dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt
sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren VB.2022.00678 und
VB.2022.00688 zu vereinigen (§ 71 VRG i. V. m. Art. 125 lit. c der
Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008; vgl. auch
Martin Bertschi/Kaspar Plüss, Kommentar VRG, Vorbem. zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

Die
nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten im
Verfahren VB.2022.00678.

3.  

In prozessualer Hinsicht beantragt der private
Beschwerdeführer aus VB.2022.00688 die Durchführung eines Augenscheins.

Aus
verfahrensökonomischen Gründen ist es zulässig, dass sich eine
Rechtsmittelinstanz, insbesondere das Verwaltungsgericht, auf das Ergebnis des
vorinstanzlichen Augenscheins abstützt bzw. auf die Durchführung eines eigenen
Augenscheins verzichtet, vorausgesetzt, dass sich der massgebliche Sachverhalt
aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit
ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).

Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten
liegenden Pläne, Visualisierungen und Fotografien – namentlich anhand der
anlässlich des vorinstanzlichen Referentenaugenscheins erstellten Fotografien –
möglich, welche die tatsächlichen Verhältnisse anschaulich wiedergeben. Damit
und zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt;
auf einen weiteren Augenschein kann daher verzichtet werden.

4.
 

4.1 Die
streitbetroffenen Baugrundstücke liegen gemäss geltender Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Thalwil (BZO) in der dreigeschossigen Wohnzone W3. 

Die heute auf den Baugrundstücken bestehenden
Mehrfamilienhäuser T-Strasse 03 (Vers.-Nr. 05 auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 02) und 04 (Vers.-Nr. 06 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01)
sollen abgebrochen und zwei neue Mehrfamilienhäuser (T-Strasse 04 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 und T-Strasse 07 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01)
mit insgesamt 31 Wohnungen sowie 41 Tiefgaragen- und
10 Aussenabstellplätzen erstellt werden. Die beiden rechteckigen, etwa
12 m × 24 m grossen Baukörper mit Flachdach sind – in Anwendung der
Sonderbauvorschriften "Aufwertung und Verdichtung der Zonen W3 und
WG30" – mit je vier Vollgeschossen und einem bewohnten Untergeschoss
geplant.

Das südlichere der beiden Gebäude (T-Strasse 04) soll
zugunsten der Erstellung der 10 Aussenabstellplätze von der nordöstlich
des Grundstücks Kat.-Nr. 02 verlaufenden T-Strasse abgerückt werden.
Das Grundstück Kat.-Nr. 01 grenzt gegen Norden an die S-Gasse. Die beiden
Baugrundstücke bilden ein grosses "L", in dessen "Freiraum"
das im Inventar der Denkmalschutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgeführte Ensemble U
(T-Strasse 08/09, Vers.-Nr. 010 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 011)
liegt. Auf der gegenüberliegenden Seite der T-Strasse befindet sich sodann
ein im Inventar der Denkmalschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung
verzeichnetes X-Haus (T-Strasse 012, Vers.-Nr. 013 auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 014).

4.2 Das
Baurekursgericht ist im angefochtenen Entscheid zum Schluss gelangt, der
kommunale Mehrhöhenzuschlag gemäss § 260 Abs. 2 PBG sei mangels
gegenteiliger kommunaler Regelung im Anwendungsbereich der Sonderbauvorschrift
von Art. 20a BZO zu
beachten. In der Folge erkannte es bei beiden geplanten Bauten erhebliche
Grenzabstandsverletzungen. 

Sodann erachtete das Baurekursgericht die Würdigung der
Einordnung durch die Planungs- und Baukommission Thalwil als trotz des ihr
zukommenden Ermessensspielraums nicht mehr vertretbar. Eine besondere
Rücksichtnahme gegenüber dem inventarisierten Ensemble U im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG sei
angesichts der festgestellten Verhältnisse nicht auszumachen. 

4.3 Im Wesentlichen strittig sind im
vorliegenden Beschwerdeverfahren einerseits die vorinstanzliche Auslegung und Anwendung von Art. 20a BZO und andererseits
von § 238 Abs. 2 PBG. Sowohl der Bauherr als auch die Planungs- und
Baukommission Thalwil werfen dem Baurekursgericht vor, zu Unrecht in den
jeweiligen von der Gemeindeautonomie geschützten Ermessens- bzw.
Entscheidungsspielraum eingegriffen zu haben.

5.
 

5.1 Das
Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids
lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der
Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe
als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den
Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung
begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2,
17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

5.2 Beim streitbetroffenen Art. 20a BZO
handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen
Auslegung und Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde
obliegt. Stellen sich bei der Anwendung kommunalen Rechts Auslegungsfragen, so
ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn
sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide
dürfen von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw.
unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der
Bau(bewilligungs)behörde überprüft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März
2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2 f.). 

5.3 Auch bei
der Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der
offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen
zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das Baurekursgericht den
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der
Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie
gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies
trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr
vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen
pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden
Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das
Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete
Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52, E. 3.6).

6.
 

6.1 Die BZO
Thalwil lässt unter dem Titel Sonderbauvorschriften für die Aufwertung und
Verdichtung der Zonen W3 und WG3 (Art. 20a BZO) anstelle des
zonenkonformen Dachgeschosses ein (viertes) Vollgeschoss zu, wenn dabei eine
gute Einordnung und Gestaltung nachgewiesen wird (Art. 3 Abs. 1 lit. b
i. V. m. Art. 20a Abs. 3
BZO). Die zulässige Gebäudehöhe erhöht sich dann gegenüber 10,5 m gemäss
Regelbauweise auf 13,50 m (Art. 3 Abs. 1 und Art. 20a Abs. 4
BZO). 

Im vorliegenden Bauprojekt wird von der Möglichkeit eines
vierten Vollgeschosses und der damit zulässigen grösseren Gebäudehöhe gemäss Art. 20a
BZO Gebrauch gemacht.

Nach § 260 Abs. 2 Satz 2 PBG – in der hier einschlägigen, vor
Inkrafttreten der Änderung vom 14. September 2015 gültigen Fassung –
sind die (Grenz- und Gebäude-)Abstände der Bau- und Zonenordnung für
Gebäudeteile, welche die für die Regelüberbauung zulässige Gebäudehöhe
überschreiten, um das Mass der Mehrhöhe zu vergrössern. Strittig ist, ob der
Mehrhöhenzuschlag von § 260 Abs. 2 Satz 2 PBG auf das
vorliegende Bauprojekt Anwendung findet. Die Vorinstanz bejahte dies (mit
Verweis auf Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
a. a. O., S. 1082), da im Rahmen von
Sonderbauvorschriften die Wirksamkeit des Mehrhöhenzuschlags ausgeschlossen
werden müsse, was die Gemeinde nicht getan hätte.

6.2 Sonderbauvorschriften
ermöglichen und erleichtern die freiere Überbauung bestimmter geeigneter
Gebiete nach einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen; hierbei kann von den
Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen
werden (§ 79 f. PBG). § 260 Abs. 2 Satz 2 PBG nimmt
darauf Bezug und statuiert, dass die Abstände für jene Gebäudeteile, welche die
für die Regelüberbauung zulässige Gebäudehöhe überschreiten, um das Mass der
Mehrhöhe zu vergrössern sind. 

In den
Sonderbauvorschriften gemäss Art. 20a BZO, welche in Abs. 3 und 4 die
gegenüber der Regelbauweise zulässige Überschreitung der Gebäudehöhen vorsieht,
aktiviert den in § 260 Abs. 2 Satz 2 PBG vorgesehenen
Mehrhöhenzuschlag. Allein aus
dem Bestehen einer Sonderbauvorschrift, mit welcher grössere Gebäudehöhen
zugelassen werden, kann daher nicht (zugleich) auf den Ausschluss des
Mehrhöhenzuschlags geschlossen werden, gelangt doch dieser gerade nur dann zur
Anwendung, wenn überhaupt eine entsprechende Sonderbauvorschrift besteht. Sofern
die Gemeinde die Wirksamkeit des Mehrhöhenzuschlags ausschliessen will, muss
sie dies in den Sonderbauvorschriften angehen und eine entsprechende Regelung
verankern. 

Entgegen den Beschwerdeführenden lässt sich allein aus dem
Zweck der Sonderbauvorschriften gemäss
Art. 20a BZO eine solche Regelung nicht herauslesen: Mit den
vorliegend streitgegenständlichen Sonderbauvorschriften wird eine
Nachverdichtung angestrebt, welche aber auch eine hohe Siedlungsqualität
aufweisen soll (vgl. Art. 20a
Abs. 1 BZO), womit ausreichende Zwischenräume zwischen den Bauten – mit Blick auf
nachbarliche Interessen wie auch allgemeine gesundheitspolizeiliche,
wohnhygienische und ortsplanerische Postulate (vgl. dazu VGr, 20. Dezember
2016, VB.2016.00254, E. 2.6) –
ins Blickfeld geraten. Dies zeigt auch, dass die Überschreitung der
Gebäudehöhe mittels Sonderbauvorschriften nicht sogleich sinnentleert ist, wenn
der Mehrhöhenzuschlag gemäss § 260 Abs. 2 Satz 2 PBG in Anschlag
zu bringen ist, wie dies die Beschwerdeführenden vortragen.

Im Weiteren
vermögen die Beschwerdeführenden mit ihrer Bezugnahme zum Attikageschoss, für
welches kein Mehrhöhenzuschlag gälte, nicht durchzudringen: Die
Vorinstanz weist zu Recht darauf hin, dass das Attikageschoss nicht als
Vollgeschoss in Erscheinung tritt (anders als die Sonderbauvorschrift gemäss Art. 20a
Abs. 3 BZO erlaubt), weshalb eine unterschiedliche Handhabung in Bezug auf
den Mehrhöhenzuschlag nicht widersprüchlich wirkt. Aus dem Umstand, dass in der Bestimmung über die Grundmasse einzig
der Mehrlängenzuschlag geregelt ist (vgl. Art. 3 Abs. 1 BZO), kann schliesslich – wie
die Vorinstanz ebenso zutreffend ausführte – entgegen dem Bauherrn nicht
gefolgert werden, dass die Anwendung des Mehrhöhenzuschlags ausgeschlossen
werden sollte. Ein solcher Ausschluss muss in der BZO zum Ausdruck gebracht
werden. Nachdem dies mit der Vorinstanz zu verneinen ist, erübrigt sich von
vornherein, Auskunft bei den für die Einführung der Bestimmung von Art. 20a BZO zuständigen
Personen einzuholen.

6.3 Die
Vorinstanz ging – auch wenn sie in der Folge eine gute Einordnung und
Gestaltung verneinte – von der gemäss Sonderbauvorschrift grundsätzlich
zulässigen und auch geplanten Gebäudehöhe von 13,5 m statt 10,5 m
aus. Davon ausgehend ist – entsprechend dem Ausgeführten – der Mehrhöhenzuschlag zur Anwendung zu
bringen. Bei Gebäudeteilen, welche die für die Regelüberbauung zulässige
Gebäudehöhe überschreiten, sind daher die Abstände der BZO um das Mass der
Mehrhöhe zu vergrössern (§ 260 Abs. 2 Satz 2 PBG). Als Folge davon hat die Vorinstanz
bei beiden geplanten Gebäuden Grenzabstandsverletzungen durch die vierten
Obergeschosse festgestellt. Auf die diesbezüglich zutreffenden und unbestritten
gebliebenen Erwägungen kann
vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 i. V. m.
§ 28 Abs. 1 Satz 2
VRG).

Die überhohen Gebäudeteile – vorliegend die vierten
Obergeschosse – sind gegenüber den betreffenden Grenzen zurückzuversetzen (vgl.
§ 260 Abs. 2 Satz 2 PBG). Gebäudeteile, welche das Mass für
Regelüberbauungen einhalten, sind vom Mehrhöhenzuschlag nicht betroffen. Es hat
also eine Staffelung stattzufinden, ausgehend vom kommunalen Grundabstand (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a. a. O., S. 1083). Das Argument,
dass der mit der Sonderbauvorschrift angestrebten Verdichtung (vgl. Art. 20a Abs. 1 BZO)
nicht (mehr) Rechnung getragen werden können sollte, ist vor diesem Hintergrund
nicht nachvollziehbar. Aus der nach dem Ausgeführten als rechtswidrig erkannten
Praxis der Gemeinde vermögen die Beschwerdeführenden schliesslich nichts zu
ihren Gunsten abzuleiten. 

Zusammenfassend
erweist sich die Betrachtungsweise der Vorinstanz als zutreffend, wonach der Mehrlängenzuschlag
gemäss § 260 Abs. 2 Satz 2 PBG mangels Ausschlusses im
kommunalen Recht Anwendung findet.
Die Vorinstanz hat die Auslegung der Gemeinde zu Recht als nicht mehr zulässig
qualifiziert und überschritt damit weder ihre Kognition noch verletzte sie die
Gemeindeautonomie. Im Ergebnis hat sie zu Recht bei beiden geplanten Gebäuden
Grenzabstandsverletzungen festgestellt.

7.
 

7.1 Befinden
sich wie vorliegend in der Umgebung Objekte des Natur- und Heimatschutzes, ist
nach § 238 Abs. 2 PBG darauf besondere Rücksicht zu nehmen. Demnach müssen sich Bauten nicht
nur befriedigend, sondern gut einordnen und ist eine besondere Rücksichtnahme
erforderlich. 

Massgeblich ist
wie bei § 238 Abs. 1 PBG die Gesamtwirkung, jedoch bezogen auf das
Schutzobjekt. Bei der Beurteilung ist nicht entscheidend, ob und wie das
Schutzobjekt von der geplanten Baute und Anlage aus wahrgenommen wird. Ebenso
wenig kommt es darauf an, welchen Eindruck die geplante Baute bei dem beim
Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt. Vielmehr geht es in solchen
Fällen darum, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus
durch neu zu erstellende Bauten und Anlagen nicht beeinträchtigt werden darf
(VGr, 10. November 2022, VB.2022.00034, E. 4.1; 1. Dezember
2010, VB.2010.00431/00457, E. 5.2 = BEZ 2011 Nr. 4;
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a. a. O., S. 826 mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung und auch
zum Folgenden).

Die
Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der
architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer
Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine
befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem
Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer
Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden
Gesichtspunkte vorzunehmen (zum Ganzen etwa VGr, 8. April 2021,
VB.2020.00748, E. 4.2; 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 5.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
a. a. O., S. 810 mit weiteren Hinweisen auf
die Rechtsprechung).

7.2 Die
Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid, anlässlich des Augenscheins habe
sich zunächst die Heterogenität der baulichen Umgebung gezeigt: Während im
Nahbereich der Baugrundstücke mit den Liegenschaften an der V-Strasse 015–016,
am W-Weg 017 und 018 sowie an der S-Gasse 019 und 020 Bauten mit eher
kleineren Fussabdrücken und Kuben in Erscheinung träten (Protokoll,
Fotos 1 und 2), seien mit den Liegenschaften auf den Baugrundstücken an
der T-Strasse 021 und 022 sowie am W-Weg 023 und 024 auch Bauten mit deutlich
grösseren Volumina vorhanden. Angesichts der erwähnten Heterogenität bilde die
eher kleinmassstäbliche Körnung der inventarisierten Gebäude des Ensembles U
an der T-Strasse 08 und 09 entgegen dem Bauentscheid grundsätzlich keine
Ausnahme im Geviert.

Sodann sei feststellbar gewesen, dass sich die nunmehr
geplanten Bauten volumetrisch deutlich von den Gebäuden des Ensembles U abheben und im Geviert
augenfällige Akzente setzen würden. Auch gegenüber den Bestandesbauten auf den
Baugrundstücken, welche mitunter zwar ähnlich grosse Fussabdrücke aufwiesen,
indes deutlich weniger hoch seien, würden sie sich markant abheben. Die fünfgeschossigen
und 13,5 m hohen Gebäudekuben würden die inventarisierten Liegenschaften
des Ensembles U eindrücklich überragen (Protokoll, Fotos 6–9, 13–16).
Zumindest was das nordwestliche der geplanten Gebäude anbelange, könne nicht
ernsthaft davon gesprochen werden, dieses würde den Schutzobjekten mehr Raum
geben. Die Raumverhältnisse präsentierten sich angesichts des frappanten
Höhensprungs zwischen dem nördlichen Neubau und dem Ensemble U sehr
gedrückt. Eine Rücksichtnahme, geschweige denn eine besondere Rücksichtnahme
gegenüber dem Ensemble U sei nicht auszumachen.

Insbesondere
das nordwestlichere der geplanten Gebäude T-Strasse 07 mit sich geradezu
mauerartig auftürmenden Fassaden und dominanten Balkonbändern rücke
unbefriedigend nahe an das Ensemble U heran. Nicht zuletzt sei dieses
Gebäude gegenüber dem Grundstück des Ensembles U auf ein Näherbaurecht
angewiesen. Zwar scheine es, als würde durch die Rückversetzung der
Liegenschaft T-Strasse 04 die Südostfassade des südlichen Gebäudes des Ensembles U
an der T-Strasse 08 überwiegend freigestellt. Doch seien im dortigen
Freiraum zahlreiche Aussenparkplätze geplant, welche den Blick auf das Ensemble U
von der T-Strasse her verklären würden und nicht zuletzt auch zu einem
beträchtlichen Teil an betonierter Fläche führten. Gerade die Erscheinung des Ensembles U
im Strassenbild sei gemäss Inventareintrag und Feststellung am Augenschein von
zentraler Bedeutung. 

7.3 Hinsichtlich der Sachverhaltsfeststellungen
ging die Vorinstanz zu Recht von einer heterogenen baulichen Umgebung aus, und
zwar – entgegen dem Bauherrn – in Bezug auf das Bauvorhaben und nicht auf das
benachbarte Schutzobjekt. 

Es befinden sich Bauten mit kleineren wie auch mit grösseren
Volumina als die geplanten Gebäude im
Nahbereich der Baugrundstücke. Diese Feststellung findet ihre Bestätigung im
GIS-Browser sowie im Augenscheinprotokoll: Südöstlich der Liegenschaft T-Strasse 03
(neu: 04) sowie nordwestlich der Liegenschaft T-Strasse 04 (neu: 07) sind
mit den Liegenschaften T-Strasse 021 bzw. 022 Bauten mit deutlich
grösseren Volumina benachbart. Auch die südwestlich an die Baugrundstücke
angrenzenden Liegenschaften W-Weg 023 und 024 weisen mit den
Bestandesbauten vergleichbare Volumina auf. Nordwestlich der Liegenschaft T-Strasse 04
(neu: 07) befinden sich jedoch am W-Weg 017 und 018 sowie an der S-Gasse 019
und 020 auch (vergleichsweise ältere) Bauten, welche im Gegensatz zu den
vorgenannten Flachdachbauten kleinere Kubaturen aufweisen. Von den
letztgenannten sind zumindest die auf die S-Gasse ausgerichteten Bauten im
Übrigen entgegen dem Bauherrn im Augenscheinprotokoll (Fotos 3 und 13)
ersichtlich. Dass diese von der Vorinstanz als nicht relevant erachtet worden
wären, lässt sich daher nicht daraus ableiten.

Für die
Beurteilung weniger relevant sind allerdings die nicht unmittelbar
benachbarten, südwestlich der Liegenschaften W-Weg 023 und 024
befindlichen Liegenschaften an der V-Strasse 015–016, welche nicht zur
unmittelbaren, jedoch immerhin zur weiteren baulichen Umgebung gehören. Im
Gegensatz dazu erwähnenswert gewesen wären eher noch die (nord-)westlich der
Liegenschaft T-Strasse 04 (neu: 07) liegenden Gebäude S-Gasse 025 und
V-Strasse 026, welche eine mit den Bestandesbauten vergleichbare bzw.
etwas kleinere Fussabdrücke aufweisen (vgl. GIS-Browser).

Was die
inventarisierten Gebäude des Ensembles U an der T-Strasse 08 und 09
betrifft, ist entgegen dem Bauherrn nicht zu beanstanden, wenn deren Körnung
als (zusammen betrachtet) eher kleinmassstäblich bezeichnet wurde. Dies
trifft im Verhältnis zu den das Ensemble U umgebenden Bauten zu und es gesteht
auch der Bauherr (wenigstens) dem kleineren der beiden Gebäude eine
Kleinmassstäblichkeit zu. Von einer Kleinmassstäblichkeit des Ensembles U
geht im Übrigen auch die Gemeinde aus.

Insgesamt
erweist sich damit der Vorwurf der fehlerhaften Sachverhaltsfeststellung als
unberechtigt. 

7.4 In
ihrer Entscheidbegründung berücksichtigte die Vorinstanz die für die
Beurteilung relevanten baulichen Gegebenheiten und nannte die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung gemäss
§ 238 Abs. 2 PBG mass.
Sie setzte sich in E. 8.1.1 ihres Entscheids ausführlich mit der
Einordnung des Bauvorhabens auseinander und hat die Auswirkungen des
Bauprojekts auf die inventarisierte Baute in der erforderlichen Tiefe geprüft
und begründet. Sie stützte sich dabei auf ihre Augenscheinerkenntnisse sowie
die Akten. Zumal nicht die Schutzwürdigkeit des Inventarobjekts
Verfahrensgegenstand ist, war die Vorinstanz ferner nicht verpflichtet,
ausführlicher, als sie es getan tat, auf dessen Qualitäten einzugehen. Der
Vorwurf der fehlenden Auseinandersetzung mit dem Ensemble U erweist sich
daher als unbegründet. 

7.5 Weiter
ist der Schluss der Vorinstanz, das Bauprojekt nehme auf die inventarisierte
Baute keine besondere Rücksicht, nicht zu beanstanden. Sie hat sich, wie
ausgeführt, ausführlich mit den örtlichen Begebenheiten auseinandergesetzt, die
Einwirkung des Bauprojekts auf das inventarisierte Ensemble U von
verschiedenen Standorten aus geprüft. Die Vorinstanz kam als Fachgericht
zum Schluss, die Anforderungen von § 238
Abs. 2 PBG seien nicht erfüllt.
Ihre diesbezüglichen Ausführungen, auf die vollumfänglich verwiesen werden kann
(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG), sind
nachvollziehbar und im Rahmen der vorinstanzlichen Überprüfungsbefugnis liegend.

Die
beanstandete fehlende Rücksichtnahme gegenüber dem benachbarten Inventarobjekt
findet ohne Weiteres in den Plänen und Fotografien ihre Bestätigung. Die
Beschwerdeführenden bringen dagegen nichts Entscheidendes vor. 

Es trifft zwar zu, dass das Ensemble U von
grossvolumigen Bauten umgeben ist, welche den Blick darauf von Y bzw. Z auf der
T-Strasse herkommend erheblich einschränken, wie die Gemeinde vorbringt. Dies ist jedoch unerheblich: Massgeblich
ist einzig, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus
durch die neu zu erstellenden Bauten nicht beeinträchtigt werden darf
(vgl. oben E. 8.1). Ferner ist zwar der Einwand der Gemeinde berechtigt,
dass sie das Ensemble U in Bezug auf dessen bauliche Umgebung entlang der T-Strasse hinsichtlich
der Körnung als Ausnahme bezeichnet habe und sie von der Vorinstanz insofern
missverstanden wurde. Doch bleibt dies aus demselben Grund ohne Relevanz. 

Von der T-Strasse aus
betrachtet werden die mit zusätzlichem Vollgeschoss geplanten Gebäudekuben die
inventarisierten Liegenschaften des Ensembles U eindrücklich überragen,
wie das Baurekursgericht mit Hinweis auf das Augenscheinprotokoll zutreffend
erwog (Protokoll, Fotos 9, 11–14). Dieser Eindruck wird durch die leichte
Hanglage verstärkt. Im Ergebnis präsentiert sich insbesondere zwischen dem
nördlichen Neubau T-Strasse 07 und dem Ensemble U ein frappanter
Höhensprung, wodurch letzteres erdrückt zu werden scheint. Sodann hat das
Baurekursgericht zutreffend auch die Nähe der geplanten Baute zum Ensemble U
hervorgehoben, welche den Effekt verstärkt. Das geplante Gebäude T-Strasse 07
wird näher als die Bestandesbaute zum Inventarobjekt zu liegen kommen und ist
diesem gegenüber auch auf ein Näherbaurecht angewiesen. Dass für den
Zwischenbau des Ensembles U ebenfalls ein Näherbaurecht erforderlich
gewesen sei bzw. ein gegenseitiges Näherbaurecht vereinbart worden sei, vermag
daran nichts zu ändern. Folglich ist dem Baurekursgericht nicht vorzuwerfen,
dass es diesbezügliche Abklärungen unterlassen hat. Ferner wird der Blick auf
das Ensemble U auch von der S-Gasse aus betrachtet durch die Grösse des
geplanten Baus beeinträchtigt (Protokoll, Fotos 7+8).

In Bezug auf den geplanten Neubau T-Strasse 04 trifft
zwar zu, dass durch die von der Strasse zurückversetzten Positionierung die
Südfassade des Inventarobjekts T-Strasse 08 freigestellt wird. Darin wird
zu Recht eine Rücksichtnahme auf das Inventarobjekt erblickt. Indes wies die
Vorinstanz in diesem Zusammenhang zutreffend darauf hin, dass der Freiraum
gegen die T-Strasse teilweise als Parkierungsfläche vorgesehen ist, was
den Gewinn für das Inventarobjekt relativiert. Hinzu kommt, dass nahe der
Grundstücksgrenze zum Ensemble U die Sammelstelle sowie die Briefkästen
erstellt werden sollen. All dies wird allerdings wiederum von den entlang der T-Strasse geplanten
Bäumen etwas verdeckt. Insofern ist die Umgebungsgestaltung bereits aus den
Bauplänen ersichtlich und durfte vom Baurekursgericht berücksichtigt werden.
Was das (revidierte) Farb- und Materialkonzept betrifft, ist dieses nach dem
Ausgeführten für die Beurteilung nicht mehr weiter relevant und erübrigen sich
Ausführungen dazu. Ob das Gebäude T-Strasse 04 allein gegenüber dem Ensemble U
besonders Rücksicht im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG nimmt, kann
offengelassen werden, zumal die besondere Rücksichtnahme bereits durch das
Gebäude T-Strasse 07 nicht gewährleistet ist. 

Beide Neubauten
weisen sodann dominante Balkonbänder auf, welche dem Ensemble U die gemäss
Inventareintrag prägende Wirkung im Strassenbild streitig machen. Dass dem
gemäss Inventareintrag wertvollen Ensemble mit zwei zeittypischen Gebäuden eine
zu grosse Bedeutung zugemessen worden wäre, ist schliesslich nicht
nachvollziehbar. Immerhin wird es darin als erhaltenswert beurteilt und hat bezüglich
Situations- und Eigenwert 5 bzw. 4 Punkte erhalten. Insgesamt hat das
Baurekursgericht eine besondere Rücksichtnahme gegenüber dem Ensemble U zu
Recht nicht ausmachen können. Dass sich die kantonale Denkmalschutzbehörde
positiv zum Bauvorhaben geäussert und der Zürcher Heimatschutz keine Einwände
erhoben habe, vermag daran nichts zu ändern. 

7.6 Zusammengefasst hat sich die Vorinstanz in
ihrem Entscheid mit der Begründung der Gemeinde auseinandergesetzt und ihren
gegenteiligen Schluss nachvollziehbar begründet. Insgesamt hat die Gemeinde dem
Projekt die erforderliche besondere Rücksichtnahme in Überschreitung ihres
Ermessensspielraums attestiert; ihr Entscheid ist nach dem Ausgeführten
sachlich nicht vertretbar. Demnach hat das Baurekursgericht seine Kognition
nicht überschritten und verletzt der angefochtene Entscheid die
Gemeindeautonomie nicht.

8.
 

Insgesamt erwiesen sich die Vorbringen der
Beschwerdeführenden als unberechtigt. Die Bauverweigerung ist zu bestätigen. Dies
führt zur Abweisung der Beschwerden. Damit erübrigt sich die Prüfung weiterer
Rügen.

9.
 

Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 1 und 2 aufzuerlegen (§§ 70
und 65a Abs. 2 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht
ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr
zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft eine angemessene
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3
VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2022.00678 und VB.2022.00688 werden vereinigt.

2.    Die Beschwerden werden abgewiesen.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    305.--     Zustellkosten,

Fr. 8'305.--     Total der Kosten.

4.    Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden
den Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

5.    Die Beschwerdeführenden 1 und 2
werden im gleichen Verhältnis verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1–7
eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.- (insgesamt Fr. 7'000.-,
inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Urteils.

6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

7     Mitteilung an:

a)    die Parteien und die Mitbeteiligte 2 bzw. 4;

b)    das Baurekursgericht.