# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 29677700-6ce4-5294-a6c7-8c269fd6cf13
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.05.2020 III 2020 1
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2020-1_2020-05-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2020 1

Entscheid vom 27. Mai 2020 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Aaron Steiner, a.o. Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 
8832 Wollerau,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Rückbau)

2

Sachverhalt:

A.1 A.________ ist Eigentümer der mit einem Einfamilienhaus überbauten, im 
Gestaltungsplangebiet "D.________" (Wohnzone W1, vormals 
Einfamilienhauszone WE) gelegenen Liegenschaft KTN __01 in der Gemeinde 
Wollerau. Am 27. September 2004 reichte er ein Baugesuch für den Umbau am 
Einfamilienhaus ein (neuer Balkon an der Nordfassade, Windfang im 
Eingangsbereich an der Südfassade, Fenster im Obergeschoss an der 
Ostfassade, Sonnenkollektoranlage auf dem gegen Süden gerichteten Dach). Mit 
Beschluss (GRB) Nr. 3-4/3 vom 17. Januar 2005 bewilligte der Gemeinderat 
Wollerau das Bauvorhaben mit Auflagen. Mit GRB Nr. 69 vom 26. Februar 2007 
verlängerte der Gemeinderat Wollerau die Baubewilligung bis 17. Februar 2008. 

Mit Eingaben vom 31. Oktober 2007 und vom 4. Februar 2008 ersuchte 
A.________ um Änderung der erteilten Baubewilligung vom 17. Januar 2005 
(Vergrösserung des Fensters an der Ostfassade, Verschiebung der Ostfassade 
um 1m nach Osten, Anpassungen der Lukarnenbreiten Nord und Süd, Erker, 
sowie Vergrösserung des Balkons an der Ostfassade). Mit GRB Nr. 255 vom 2. 
Juni 2008 wurde das geänderte Bauvorhaben mit Auflagen bewilligt, wobei 
gemäss Disp.-Ziff. 5 verlangt wurde, dass die Bauherrschaft dem Bauamt der 
Gemeinde Wollerau mindestens zehn Tage vor Baubeginn einen Satz 
Ausführungspläne zuzustellen habe. 

Am 26. April 2010 reichte A.________ ein weiteres Änderungsgesuch für einen 
Balkon an der Nordseite und eine Verkleinerung des Windfanges ein. Mit 
Schreiben vom 27. Mai 2010 stellte die Hochbaukommission der Gemeinde 
Wollerau mehrere nicht bewilligungsfähige Planinhalte fest. In einem weiteren 
Schreiben vom 10. Juni 2010 teilte das Hochbauamt A.________ mit, die 
Baubewilligung vom 17. Januar 2005 sei "längst überholt". Es würden nur noch 
die "aktuell enthaltenen Bestandteile" gemäss der Bewilligung vom 2. Juni 2008 
gelten. Am 19. Oktober 2010 ordnete der Gemeinderat Wollerau einen Baustopp 
für die Bauarbeiten am Einfamilienhaus an, u.a. für die Gestaltung des 
Dachgeschosses an der Ostfassade. Mit Präsidialverfügung vom 9. November 
2010 präzisierte der Gemeindepräsident den Baustopp und setzte zudem Frist 
an, um ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. 

A.2 Am 24. November 2010 sowie am 17. Januar 2011 (korrigierte Fassung) 
reichte A.________ das nachträgliche Baugesuch ein. Der Gemeinderat erteilte 
mit GRB Nr. 107 vom 14. März 2011 teilweise die nachträgliche Baubewilligung 
mit Auflagen (Disp.-Ziff. 1). Das eingebaute Fassadenfenster im Dachgeschoss 
an der Ostfassade wurde nicht bewilligt. Die Bauherrschaft wurde ersucht, innert 

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Frist bewilligungsfähige Planunterlagen für die beabsichtigte Gestaltung der 
Ostfassade zur Prüfung einzureichen (Disp.-Ziff. 2, Satz 4). 

A.3 Eine hiergegen von A.________ erhobene Verwaltungsbeschwerde wies 
der Regierungsrat mit Beschluss (RRB) Nr. 1054/2011 vom 2. November 2011 
ab. Zudem hob der Regierungsrat Dispositiv-Ziffer 2 Satz 4 auf und verpflichtete 
die Bauherrschaft innert zwei Monaten ab Rechtskraft dieses Beschlusses 
entweder die Dachaufbaute entsprechend der Bewilligung vom 17. Januar 2005 
anzupassen oder einen Vorschlag einzureichen, wie der rechtmässige Zustand 
auf andere Weise wiederhergestellt werden könne (zit. RRB Disp.-Ziff. 2). 

A.4 Die hiergegen von A.________ erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
wurde vom Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit Entscheid VGE III 2011 
185 vom 8. Februar 2012 teilweise gutgeheissen und die Sache zur 
Neubeurteilung an den Gemeinderat Wollerau zurückgewiesen, damit dieser u.a. 
eine einlässliche Prüfung der Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens bei einer 
Umgestaltung bzw. teilweisen Beseitigung der ausgeführten Fensterfläche an der 
nördlichen Ostgiebelfassade vornehme, wobei auch die ästhetischen und 
technischen Mindestanforderungen an das noch anzubringende Vordach zu 
definieren seien (VGE III 2011 185 vom 8.2.2012 Erw. 3.6). Auf die hiergegen 
von A.________ erhobene Beschwerde trat das Bundesgericht nicht ein (Urteil 
1C_163/2012 vom 27.4.2012).

B.1 Am 28. Juni 2013 ersuchte A.________ den Gemeinderat Wollerau um 
Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung für das Fenster an der Ostfassade 
im Dachgeschoss sowie für das Weglassen des Vordachs an der nordöstlichen 
Dacherhöhung sowie um Verzicht auf Wiederherstellungsmassnahmen im Falle 
der Abweisung des Gesuches.

B.2 Am 7. Oktober 2013 entschied der Gemeinderat Wollerau mit GRB Nr. 
2013.358 wie folgt:

1. Die nachträgliche Bewilligung für die Dachgeschossgestaltung an der 
Ostfassade des Einfamilienhauses - mit Einbindung der Dachlukarne in die 
ostseitige Giebelfassade mittels eines grossflächigen Fensters im 
Dachgeschoss ohne erforderliches Vordach - wird nicht erteilt.

2. A.________ wird verpflichtet, innert Frist bis spätestens 20.12.2013 im Sinne 
von Erwägungsziffer 3 sowie nach Massgabe der diesem Beschluss 
beigelegten insgesamt drei Planunterlagen (Ansicht Ostfassade, Ansicht 
Nordfassade, Grundriss Obergeschoss), abgestempelt vom Hochbauamt mit 
Datum vom 11. September 2013, im Dachgeschoss an der Ostfassade des 
Einfamilienhauses den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen.

3. (Vollstreckungsandrohungen).

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B.3 Am 30. Oktober 2013 liess A.________ beim Regierungsrat 
Verwaltungsbeschwerde gegen den GRB Nr. 2013.358 vom 7. Oktober 2013 
erheben mit dem Antrag, diesen vollumfänglich aufzuheben, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zu Lasten des Gemeinderates Wollerau. Mit RRB Nr. 
1048/2014 vom 14. Oktober 2014 entschied der Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und die 
Sache wird im Sinne der Erwägungen zur erneuten Sachverhaltsabklärung 
und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1000.-- 
werden zur Hälfte (Fr. 500.--) der Gemeinde Wollerau auferlegt. (…). 
Ebenfalls zur Hälfte (Fr. 500.--) werden die Verfahrenskosten dem 
Beschwerdeführer auferlegt (…).

3. Der Beschwerdeführer hat der Gemeinde Wollerau eine reduzierte 
Parteientschädigung von Fr. 500.-- zu bezahlen. 

(4.-6. Rechtsmittelbelehrung, Zustellung, Zustellung elektronisch). 

B.4 Gegen diesen RRB Nr. 1048/2014 vom 14. Oktober 2014 erhob 
A.________ mit Eingabe vom 10. November 2014 rechtzeitig Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit folgenden Rechtsbegehren:

1. Der angefochtene Gemeinderatsbeschluss Wollerau 2013.358 dat. 7. Oktober 
2013 sei vollumfänglich aufzuheben. 

2. Der Beschluss Nr. 1048/2014 des Regierungsrates des Kt. Schwyz v. 14. 
Oktober 2014 / ju sei wie folgt abzuändern:

(…). 

B.5 Das Verwaltungsgericht wies diese Beschwerde mit Entscheid VGE III 
2014 218 vom 23. April 2015 im Sinne der Erwägungen ab, soweit es darauf 
eintrat. Auf die hiergegen von A.________ erhobene Beschwerde trat das 
Bundesgericht nicht ein (Urteil 1C_295/2015 vom 9.10.2015 = Vi-act. II-
02/Beilage 72).

B.6 Am 24. März 2016 fand im Beisein von A.________, eines Vertreters des 
Gemeinderats sowie dessen Rechtsvertreters, dem Leiter Abteilung Hochbau 
sowie dem Bausekretär ein Augenschein vor Ort statt (Vi-act. II-02/Beilage 81). 
Zum ihm am 31. März 2016 zugestellten Augenscheinprotokoll vom 24. März 
2016 brachte A.________ am 2. Mai 2016 "Korrekturen" an (vgl. Vi-act. II-
02/Beilage 85).

C.1 Mit Strafbefehl vom 29. Juli 2016 sprach die Staatsanwaltschaft Höfe Ein-
siedeln A.________ u.a. wegen des Errichtens, Änderns oder Umnutzens von 
Bauten und Anlagen ohne Baubewilligung im Sinne von § 92 Abs. 1 f. PBG i.V.m. 
§ 75 Abs. 1 PBG schuldig, weil er als Eigentümer und verantwortlicher Bauherr 

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der Liegenschaft KTN __01 Wollerau im Oktober 2010 die Dachaufbaute bzw. 
die Dach- und Fassadengestaltung bei der nordöstlichen Ecke des Wohnhauses 
ohne rechtsgültige Bewilligung erstellt habe und dabei insbesondere grossflächi-
ge Fassadenfenster in der Ostgiebelfassade eingebaut habe. A.________ wurde 
mit einer Busse von Fr. 1'400.-- bestraft (vgl. Vi-act. I-01/Beilage 9 S. 2). 

C.2 Gegen diesen Strafbefehl erhob A.________ Einsprache. Mit Urteil SEO 
2016 13 vom 21. Juni 2017 sprach der Einzelrichter des Bezirksgerichts Höfe 
A.________ vom Vorwurf des Errichtens, Änderns oder Umnutzens von Bauten 
und Anlagen ohne Baubewilligung oder in Abweichung einer Bewilligung im Sin-
ne von § 92 Abs. 1 f. PBG i.V.m. § 75 Abs. 1 PBG frei (vgl. Vi-act. I-01/Beilage 9 
S. 2, S. 6 Disp.-Ziff. 1). 

D. Mit GRB Nr. 2019.144 vom 13. Mai 2019 fasste der Gemeinderat Wollerau 
wie folgt Beschluss über das Baugesuch (Vi-act. I-01/Beilage 2 = Vi-act. II-
02/Beilage 87):

1. Die nachträgliche ordentliche Bewilligung für die Dachgeschossgestaltung an 
der Ostfassade des Einfamilienhauses mit Einbindung der Dachlukarne in die 
ostseitige Giebelfassade mittels eines grossflächigen Fensters im Dachge-
schoss ohne erforderliches Vordach wird nicht erteilt, ebenso wenig wie eine 
nachträgliche Ausnahmebewilligung hierfür.

2. Die Bewilligung für ein Vordach bei der nördlichen Schrägdachfläche an der 
Ostfassade des Einfamilienhauses sowie für je ein Fenster ober- und unterhalb 
diesem Vordach, dies alles nach Massgabe und auf der Grundlage der in Er-
wägungsziffer 2.3 lit. a und b definierten Einzelheiten sowie mit Verweis auf den 
diesem Beschluss beigelegten drei Planunterlagen (Ansicht Ostfassde, Ansicht 
Nordfassade, Grundriss Obergeschoss, alle abgestempelt von der Abteilung 
Hochbau mit Datum 6. Mai 2019), wird erteilt.

3. A.________ wird zur Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes ver-
pflichtet, innert Frist bis spätestens 30. August 2019 die baulichen Massnahmen 
gemäss der in Erwägungsziffer 2.3 lit. a und b sowie eventuell lit. c definierten 
Einzelheiten sowie gemäss der diesem Beschluss beigelegten drei Planunterla-
gen (Ansicht Ostfassade, Ansicht Nordfassade, Grundriss Obergeschoss, alle 
abgestempelt von der Abteilung Hochbau mit Datum 6. Mai 2019) vollständig 
auszuführen. Die Erledigung ist der Abteilung Hochbau umgehend mit Melde-
karte Nr. 5 zur Kontrolle zu melden.

(4.-9. Vollstreckungsandrohung; Baurechtliche Auflagen; Allgemeine Auflagen; 

Gebühren [Total Fr. 685.30 und A.________ auferlegt]; Rechtsmittel; Mittei-

lung).

E. Am 12. Juni 2019 liess A.________ beim Regierungsrat Verwaltungsbe-
schwerde gegen den GRB Nr. 2019.144 vom 13. Mai 2019 erheben mit dem An-

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trag, diesen vollumfänglich aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 
zu Lasten der Vorinstanz (Vi-act. I-01). 

F. Mit RRB Nr. 851/2019 vom 3. Dezember 2019 entschied der Regierungsrat 
wie folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2. Die Dispositivziffern 3 und 4 des angefochtenen Beschlusses lauten neu wie 
folgt:

"3 A.________ wird verpflichtet, innert drei Monaten ab Rechtskraft des vorlie-
genden Beschlusses die baulichen Massnahmen gemäss der in Erwä-
gungsziffer 2.3 lit. a und b sowie eventuell lit. c definierten Einzelheiten so-
wie gemäss der diesem Beschluss beigelegten drei Planunterlagen (Ansicht 
Ostfassade, Ansicht Nordfassade, Grundriss Obergeschoss, alle abgestem-
pelt von der Abteilung Hochbau mit Datum vom 6. Mai 2019) vollständig 
auszuführen. (Meldepflicht)

4 Kommt A.________ der Verpflichtung gemäss vorstehender Dispositivziffer 
3 nicht oder nicht vollständig nach, 
lit. a - c (Vollstreckungsandrohung)"

3. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- wer-
den dem Beschwerdeführer auferlegt (…). 

4. Der Beschwerdeführer hat der Gemeinde Wollerau eine Parteientschädigung 
von Fr. 1000.-- zu bezahlen. 

(5.-7. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung; Zustellung elektronisch). 

G. Gegen diesen RRB Nr. 851/2019 vom 3. Dezember 2019 (Versand am 
10.12.2019) lässt A.________ mit Eingabe vom 31. Dezember 2019 rechtzeitig 
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den fol-
genden Rechtsbegehren:

1. Der Beschluss Nr. 851/2019 des Regierungsrates des Kt. Schwyz v. 3. Dezem-
ber 2019 sei vollumfänglich aufzuheben.

2. Der Beschluss des Gemeinderates Wollerau v. 13. Mai 2019 betreffend bauli-
che Massnahmen zur "Wiederherstellung" am Einfamilienhauses, KTN __01, 
D.________-strasse __, 8832 Wollerau, sei vollumfänglich aufzuheben. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates. 

H. Das Sicherheitsdepartement beantragt vernehmlassend am 16. Januar 
2020 die Beschwerdeabweisung, soweit überhaupt darauf eingetreten werden 
könne, unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. Mit Vernehmlassung 
vom 30. Januar 2020 lässt der Gemeinderat Wollerau beantragen, die Be-
schwerde sei vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfol-
gen zulasten des Beschwerdeführers. 

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I. Mit Replik vom 30. März 2020 erneuert der Beschwerdeführer seine Anträ-
ge gemäss der Beschwerde vom 31. Dezember 2019. Der Gemeinderat Wollerau 
hält mit Duplik vom 21. April 2020 an den Anträgen gemäss der Vernehmlassung 
vom 30. Januar 2020 unverändert fest. Hierzu nimmt der Beschwerdeführer mit 
Eingabe vom 13. Mai 2020 Stellung unter vollumfänglichem Festhalten an seinen 
bisherigen Anträgen, Ausführungen und Beweisofferten. Mit Schreiben vom 
25. Mai 2020 informiert der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers das Verwal-
tungsgericht, dass er seine anwaltliche Tätigkeit per Ende Juni 2020 beende und 
RA lic.iur. B.________ seine Kanzleinachfolge antreten werde. Aufgrund dieser 
Situation seien er und seine Nachfolgerin dankbar, wenn das Urteil im vorliegen-
den Verfahren erst ab Ende Juli 2020 ergehe und zugestellt werde. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder 
geändert werden (Art. 22 Abs. 1 RPG sowie § 75 Abs. 1 des Planungs- und Bau-
gesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987). Bauten und Anlagen werden 
namentlich dann geändert, wenn sie äusserlich umgestaltet, erweitert, erheblich 
umgebaut oder einer neuen, baupolizeilich bedeutsamen Zweckbestimmung zu-
geführt werden (§ 75 Abs. 2 PBG). Eine Nutzungsänderung ist auch dann bewil-
ligungspflichtig, wenn sie nicht äusserlich wahrnehmbar ist bzw. keine baulichen 
Veränderungen mit ihr einhergehen (Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- 
und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 268). Ist ein baurechtserhebliches Verhal-
ten trotz bestehender Bewilligungspflicht nicht vollumfänglich durch eine formell 
einwandfreie Bewilligung gedeckt, ist es formell rechtswidrig (vgl. VGE III 2018 
232 vom 25.7.2019 Erw. 2.2.1 m.w.H.; Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, 
Zürich 1991, Rz. 614 ff.). Materielle Baurechtswidrigkeit liegt demgegenüber vor, 
wenn ein baurechtlich bedeutsames Verhalten gegen materielles Recht ver-
stösst, das auf ein Bauvorhaben anwendbar ist (vgl. VGE III 2018 232 vom 
25.7.2019 Erw. 2.2.1 mit Hinweis auf Mäder, a.a.O., Rz. 623 f.).

1.2.1 Stellt die Behörde eine formell rechtswidrige Bautätigkeit (bzw. ein formell 
rechtswidriges baurechtserhebliches Verhalten) fest, hat sie die Pflicht, ein 
nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Es ist demzufolge Sa-
che der (Bau-)Behörde, das nachträgliche Baubewilligungsverfahren von Amtes 
wegen einzuleiten und durchzuführen. Ein nachträgliches Baugesuch im Sinne 
eines förmlichen Antrages ist zur Verfahrenseinleitung nicht notwendig (Ruoss 
Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Ziff. 2.6 S. 120 f.; Berner, Luzerner 
Planungs- und Baurecht, Bern 2012, Rz. 1076 S. 354; Baumann, in: Baumann et 
al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 159 N 38; vgl. 

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Waldmann, in: FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 6.8). Im nachträglichen Baubewil-
ligungsverfahren ist zu prüfen, ob die formelle Widerrechtlichkeit durch die Ertei-
lung einer nachträglichen Baubewilligung beseitigt werden kann (vgl. VGE III 
2018 232 vom 25.7.2019 Erw. 2.2.2 u.a. mit Hinweis auf Beeler, Die widerrechtli-
che Baute, Zürich 1984, S. 62 f.). 

1.2.2 Zum nachträglichen Baubewilligungsverfahren gehört auch die Prüfung ei-
ner nachträglichen Ausnahmebewilligung (betreffend Ausnahmen innerhalb der 
Bauzone vgl. § 73 PBG bzw. für Ausnahmen ausserhalb der Bauzone vgl. Art. 
24 ff. RPG). Als nachträgliche Ausnahmegründe können grundsätzlich jedoch nur 
jene Gründe berücksichtigt werden, die auch vor der Erstellung der Baute hätten 
vorgebracht werden können (vgl. VGE III 2018 232 vom 25.7.2019 Erw. 2.2.2 mit 
Hinweisen, u.a. auf Ruoss Fierz, a.a.O., S. 140 f.).

1.3 Ist eine formell widerrechtlich erstellte Baute nicht (weder ordentlich noch 
ausnahmsweise) bewilligungsfähig, stellt sich die Frage, wie der rechtmässige 
Zustand wiederherzustellen ist. Solche Wiederherstellungsmassnahmen bedür-
fen einer gesetzlichen Grundlage (§ 87 Abs. 2 PBG) und sie müssen im öffentli-
chen Interesse liegen. Schliesslich muss die Massnahme verhältnismässig sein 
(Eignung, Erforderlichkeit, Verhältnismässigkeit im engeren Sinn). Während bei 
Eignung und Erforderlichkeit auf die objektive Sicht abzustellen ist, beurteilt sich 
die Verhältnismässigkeit im engeren Sinne primär aus der subjektiven Sicht des 
Verfügungsadressaten. Der angestrebte Zweck muss in einem vernünftigen Ver-
hältnis zu den eingesetzten Mitteln bzw. zu den zu seiner Verfolgung notwendi-
gen Beschränkungen stehen. Der Eingriff in Grundrechte darf in sachlicher, 
räumlicher, zeitlicher und personeller Hinsicht nicht einschneidender sein als er-
forderlich (Bundesgerichtsurteil 1A.119/2002 vom 26.9.2002 Erw. 2.1; BGE 
128 I 3 Erw. 3e/cc). Bei der Abwägung zwischen den öffentlichen und privaten In-
teressen spielt das Mass der Abweichung eine Rolle. Ein Abbruchbefehl erweist 
sich beispielsweise dann als unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom Ge-
setz gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem 
Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 
111 Ib 224 Erw. 6b). Selbst ein Bauherr, der sich nicht in gutem Glauben befin-
det, kann sich aber gegenüber einem Abbruchbefehl auf den Verhältnismässig-
keitsgrundsatz berufen. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus 
grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der 
baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetz-
mässigen Zustands erhöhtes Gewicht beilegen und die dem Bauherrn allenfalls 
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen 

9

(vgl. VGE III 2019 122 vom 24.10.2019 Erw. 3.5.2; VGE III 2015 234 vom 
21.4.2016 Erw. 2.1.4, mit Hinweisen).

2.1.1 Das Verwaltungsgericht äussert sich vorliegend im dritten Rechtsgang zur 
Sache. 

2.1.2 Mit VGE III 2011 185 vom 8. Februar 2012 (erster Rechtsgang) erwog das 
Verwaltungsgericht unter anderem, die Baubewilligung vom 17. Januar 2005 sei 
am 17. Februar 2008 ungenutzt verfallen. Eine längere Geltungsdauer sei nicht 
möglich (§ 86 PBG). Mit der Baubewilligung vom 2. Juni 2008 sei und habe die 
Gültigkeitsdauer der Baubewilligung vom 17. Januar 2005 nicht weiter verlängert 
worden/werden können (Erw. 2.1). Abgesehen davon widerspreche die 
Bauausführung ohne Vordach klar der Baubewilligung vom 17. Januar 2005, in 
welchem Verfahren ein Belassen des Vordaches im Ortbereich verlangt worden 
sei (Erw. 2.2). Zusammenfassend hielt das Verwaltungsgericht Folgendes fest:

3.6 Für die Frage der Bewilligungsfähigkeit ergibt sich somit, dass das 
Weglassen des Vordachs materiell baurechtswidrig ist, während die Umgestaltung 
bzw. teilweise Beseitigung der ausgeführten Fensterfläche noch einer einlässlichen 
Prüfung bedarf. Bereits erwähnt wurde, dass ein Belassen der Fensterfläche mit 
gleichzeitiger Vorlagerung des Vordaches nicht bewilligungsfähig ist (siehe oben 
Erw. 2.3.2). Eine Ausnahmesituation, welche das Weglassen des Vordaches und/ 
oder das Belassen der ausgeführten Fensterfläche rechtfertigen könnte, ist 
aufgrund der vorliegenden Akten nicht erkennbar (siehe auch Erw. 1.3). 
Insbesondere ist die Behauptung, es handle sich um eine Abweichung von 
"höchstens untergeordneten Normen" unbehelflich. Dies sowohl, was die hier 
unzulässige Qualifizierung als untergeordnete Normen, als auch die Annahme 
einer Ausnahmesituation bei Abweichungen von bloss untergeordneter Norm 
betrifft. Es ist auch im Vergleich zu den Sonderbauvorschriften keine bessere 
Lösung erkennbar. Abgesehen davon wäre es fraglich, inwieweit in 
Gestaltungsplangebieten mit situationsbezogenen Sonderbauvorschriften 
überhaupt noch Ausnahmesituationen möglich sind.

Noch genauer zu beurteilen ist - auch mit Blick auf die 
Wiederherstellungsmassnahme - bei welcher Grösse und mit welcher konkreten 
Platzierung das Fenster oberhalb des Vordaches bewilligungsfähig ist und ob 
allenfalls auch eine Fensterfläche (und dies in welchem Ausmass und mit welcher 
Platzierung) unterhalb des Vordaches zugestanden werden kann. Schliesslich sind 
die ästhetischen und technischen Mindestanforderungen an das noch 
anzubringende Vordach zu definieren. 

3.7 Die so gewonnenen Erkenntnisse sind in der Folge und unter Vorbehalt der 
Verhältnismässigkeitsprüfung für die Anordnung der 
Wiederherstellungsmassnahme heranzuziehen. Aus heutiger Sicht erweisen sich 
dabei das Anbringen des Vordaches und die Reduzierung der Fensterfläche 
grundsätzlich als verhältnis-mässig. Es empfiehlt sich bzw. drängt sich allenfalls 
sogar auf, dass die kommunale Baubehörde für diese Beurteilung einen 
Augenschein durchführt, dies insbesondere zur Abklärung des öffentlichen 

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Interesses sowie der Eignung und Erforderlichkeit der beabsichtigten 
Wiederherstellungsmassnahmen. 

Dem Bauherrn ist im Übrigen das Vorschlagsrecht hinsichtlich der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes nur dann einzuräumen, wenn er 
überhaupt noch eine Wahlmöglichkeit hat bzw. ihm ein Planungsermessen 
zukommt. Trifft dies zu, ist ihm dieses Planungsermessen darzulegen. Es empfiehlt 
sich mit der Anordnung der Wiederherstellungsmassnahme gleichzeitig auch die 
Vollstreckungsandrohung zu verfügen.

2.1.3 Im zweiten Rechtsgang (VGE III 2014 218 vom 23.4.2015 Erw. 2.1) führte 
das Verwaltungsgericht aus, dass es mit VGE III 2011 185 vom 8. Februar 2012 
für die Vorinstanzen verbindlich festgehalten habe, dass 

- das Weglassen des Vordachs materiell baurechtswidrig ist,
- das Belassen der Fensterfläche mit gleichzeitiger Vorlagerung des Vordaches 

nicht bewilligungsfähig ist, 
- eine Ausnahmesituation, welche das Weglassen des Vordaches und/oder das 

Belassen der ausgeführten Fensterfläche rechtfertigen könnte, aufgrund der 
vorliegenden Akten nicht erkennbar ist (hierbei handelt es sich um eine relative 
Verbindlichkeit unter dem Vorbehalt, dass wider Erwarten aufgrund einer 
veränderten Aktenlage andere Schlussfolgerungen zu ziehen sind).

Noch offen ist hingegen im Zusammenhang mit der Bewilligungsfähigkeit und der 
Wiederherstellungspflicht, 

- bei welcher Grösse und mit welcher konkreten Platzierung das Fenster 
oberhalb des Vordaches bewilligungsfähig ist und ob allenfalls auch eine 
Fensterfläche (und dies in welchem Ausmass und mit welcher Platzierung) 
unterhalb des Daches zugestanden werden kann;

- die Definition der ästhetischen und technischen Mindestanforderungen an das 
noch anzubringende Vordach. 

Erw. 3.7 des VGE III 2011 185 wurde vollständig zitiert (vgl. vorstehend 
Erw. 2.1.2). 

Weiter hielt das Verwaltungsgericht fest (Erw. 2.2), der Regierungsrat gehe mit 
RRB Nr. 1048/2014 vom 14. Oktober 2014 zu Unrecht davon aus, dass         
VGE III 2011 185 vom 8. Februar 2012 rechtskräftig sei. Hingegen (Erw. 2.3) 
bemängle der Regierungsrat grundsätzlich zu Recht, dass der Gemeinderat den 
verwaltungsgerichtlichen Rückweisungsentscheid nicht richtig umgesetzt habe 
(u.a. betreffend Durchführung eines Augenscheines). 

2.1.4 Auf die Beschwerde des Beschwerdeführers gegen den VGE III 2014 218 
vom 23. April 2015 trat das Bundesgericht wie bereits auf die Beschwerde gegen 
den VGE III 2011 185 nicht ein, weil es sich erneut um einen nicht anfechtbaren 
Zwischenentscheid handelte (vgl. vorstehend Ingress lit. B.5). 

2.2 Der Beschwerdeführer offeriert als Beweismittel vor Verwaltungsgericht ei-
nen Augenschein (Beschwerde S. 9, 19 f., 25 f., 28). 

11

2.2.1 Beim Augenschein handelt es sich um ein Beweismittel (§ 24 Abs. 1 lit. d 
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Bei 
der Beurteilung der Frage, ob solche Beweismittel notwendig sind, kommt der 
entscheidenden Behörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu (vgl. VGE III 
2014 136 vom 30.3.2016 Erw. 7.2 m.H.a. Plüss, in: Griffel, Kommentar VRG, § 7 
Rz. 67 m.H.; VGE III 2012 51 vom 23.5.2012 Erw. 3.2; VGE III 2010 122 vom 
21.9.2010 Erw. 2.2; VGE III 2007 111 vom 29.8.2007 Erw. 2 mit Verweis auf 
VGE 1032/05 vom 28.9.2005 Erw. 1.2 mit Hinweisen; vgl. auch Bundesgerichts-
urteil 1A.202/2003 vom 17.2.2004 Erw. 2 mit Hinweisen).

2.2.2 Zum einen hat der Gemeinderat einen Augenschein vorgenommen (vgl. 
vorstehend Ingress lit. B.6). Zum andern ist der Sachverhalt vorliegend mit den 
aktenkundigen Plänen und Fotos (insbesondere auch die anlässlich des gemein-
derätlichen Augenscheins erstellten Fotos [Vi-act. II-02/Beilage 81]; ferner Vi-act. 
II-02/Beilage 85; Vi-act. I-01/Beilagen 13-15) und weiteren Unterlagen dokumen-
tiert. Soweit im Folgenden (im Wesentlichen) Rechtsfragen zu beurteilen sind, 
hilft ein Augenschein ohnehin nicht weiter. 

3.1 Es ist dem Beschwerdeführer beizupflichten, dass der Regierungsrat im 
hier angefochtenen RRB Nr. 851/2019 vom 3. Dezember 2019 in Erw. 1.3 erneut 
zu Unrecht davon ausgeht, dass VGE III 2011 185 vom 8. Februar 2012 
rechtskräftig sei (Beschwerde S. 9 f. Ziff. 1 f.; vgl. auch Vernehmlassung des 
Gemeinderats vom 30.1.2020 S 3 [unten] f.). 

3.2.1 Die mit der Rückweisung befasste Instanz ist an die rechtliche Beurteilung 
des Rückweisungsentscheids des Verwaltungsgerichts gebunden (vgl. § 43 
Abs. 2 VRP). 

Uneinheitlich ist hingegen die Praxis zur Frage, ob auch für die rückweisende 
Instanz eine Bindungswirkung entsteht in dem Sinne, dass sie im Falle eines 
erneuten Weiterzuges an ihre im ersten Rechtsgang vertretene Auffassung 
gebunden ist. Die Selbstbindung setzt indes voraus, dass die Grundlagen des 
Rückweisungsentscheids unverändert geblieben sind (Donatsch, in: Kommentar 
VRG, § 64 N 19 ff.; besonders N 23 f.). Von einer grundsätzlichen 
Bindungswirkung geht auch das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen aus 
(vgl. Urteil B 2012/69+70 vom 19.12.2013 Erw. 4.2.1). 

Gemäss der Praxis des Bundesgerichts und des Bundesverwaltungsgerichts ist 
die Rechtsmittelbehörde an die entscheidwesentlichen Erwägungen im 
Rückweisungsentscheid gebunden. Ausnahmen sind indes allenfalls zuzulassen, 
wenn andernfalls das Ergebnis höchst stossend wäre (Kölz/Häner/Bertschi, 
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich 

12

2013, Rz. 1158). Nach der Rechtsprechung zur Bindungswirkung 
bundesgerichtlicher Rückweisungsentscheide ergibt sich die Tragweite der 
Bindung von Gerichten und Parteien an die erste Entscheidung aus der 
Begründung der Rückweisung, die den Rahmen sowohl für die neuen 
Tatsachenfeststellungen als auch für die neue rechtliche Begründung vorgibt 
(BGE 135 III 334 Erw. 2; Bundesgerichtsurteil 1C_454/2012 vom 28.3.2013 
Erw. 3.2). Von der Beurteilung im Rückweisungsentscheid kann abgewichen 
werden, wenn seit dem Rückweisungsentscheid eine Rechts- oder 
Praxisänderung erfolgte oder eine (bis dahin ungeklärte) Rechtsfrage vom 
Bundesgericht abweichend beurteilt worden ist, sodass der 
verwaltungsgerichtliche Entscheid im Falle eines Weiterzugs absehbar 
aufgehoben würde (Donatsch, a.a.O., § 64 N 24). 

3.2.2 Soweit der Regierungsrat auf Rügen des Beschwerdeführers nicht 
eingetreten ist (vgl. Beschwerde S. 10 Ziff. 2), ist dies nicht zu beanstanden. 
Entsprechend kann diesbezüglich nicht von einer willkürlichen Behandlung der 
Beschwerde und/oder einer Rechtsverweigerung gesprochen werden. Auch 
wenn, wie erwähnt, der vom Verwaltungsgericht festgestellten und/oder 
bestätigten formellen und materiellen Baurechtswidrigkeit (vgl. VGE III 2014 2018 
vom 23.4.2015 Erw. 2.1 und 4.1) noch keine Rechtskraft zukommt, sind die dies-
bezüglichen verwaltungsgerichtlichen Feststellungen für die Vorinstanzen ver-
bindlich. Sie hatten sich dementsprechend hierzu nicht (mehr) zu äussern. 

3.2.3 Das Verwaltungsgericht hat seinerseits aufgrund der Vorbringen des Be-
schwerdeführers keinen Anlass, auf seine Beurteilung(en) zurückzukommen. Die 
Grundlagen des Rückweisungsentscheides sind unverändert geblieben. Jeden-
falls lassen sich weder den Akten noch den Vorbringen der Parteien Anhalts-
punkte entnehmen, welche eine andere Beurteilung nahelegten. Wenn auf erneut 
vorgebrachte gleiche Argumente nicht eingegangen wird, kann dies keine Verlet-
zung des rechtlichen Gehörs darstellen. 

Vorliegend hatte das Verwaltungsgericht in VGE III 2011 185 vom 8. Februar 
2012 (bestätigt in VGE III 2014 218 vom 23.4.2015) abschliessend über die Fra-
ge der formellen und materiellen Baurechtswidrigkeit entschieden, weshalb er-
gänzende Feststellungen und neue Vorbringen zu diesen Fragen grundsätzlich 
ausgeschlossen waren und sind. Insoweit kann auf die diesbezüglichen sachver-
haltlichen Vorbringen und materiellrechtlichen Rügen nicht eingetreten werden. 

3.2.4 Hieran vermag auch das Urteil des Einzelrichters des Bezirksgerichts Höfe 
vom 21. Juni 2017 nichts zu ändern (vgl. vorstehend Ingress lit. C.2). Ein Strafur-
teil vermag die Verwaltungsbehörde grundsätzlich nicht zu binden. Allerdings ge-

13

bietet der Grundsatz der Einheit der Rechtsordnung, widersprüchliche Entschei-
de im Rahmen des Möglichen zu vermeiden, weshalb die Verwaltungsbehörde 
beim Entscheid über die Massnahme von den tatsächlichen Feststellungen des 
Strafrichters nur abweichen darf, wenn sie Tatsachen feststellt und ihrem Ent-
scheid zugrunde legt, die dem Strafrichter unbekannt waren, wenn sie zusätzli-
che Beweise erhebt oder wenn der Strafrichter bei der Rechtsanwendung auf 
den Sachverhalt nicht alle Rechtsfragen abgeklärt, namentlich die Verletzung be-
stimmter Verkehrsregeln übersehen hat. In der rechtlichen Würdigung des Sach-
verhalts - namentlich auch des Verschuldens - ist die Verwaltungsbehörde dem-
gegenüber frei, ausser die rechtliche Qualifikation hängt stark von der Würdigung 
von Tatsachen ab, die der Strafrichter besser kennt, etwa, weil er den Beschul-
digten persönlich einvernommen hat (BGE 136 II 447 Erw. 3.1[frz.]; 127 II 302 
Erw. 3a; 124 II 103 Erw. 1c/aa und bb). Die diesbezügliche Rechtsprechung be-
trifft zwar primär das Strassenverkehrsrecht (vgl. BGE 137 I 363 Erw. 2.3.2), ist 
nach der Lehre indes von allgemeiner Tragweite (vgl. Tschannen/Zimmerli/ Mül-
ler, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. Aufl., Bern 2009, § 18 N 18). 

Umgekehrt, d.h. dann, wenn eine massgebliche Verfügung von einem Verwal-
tungsgericht überprüft und für rechtmässig befunden worden ist, ist der Strafrich-
ter an diesen Entscheid gebunden und er hat keine Überprüfungsbefugnis (Bau-
mann, in: Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 
2013, § 162 Rz. 3 m.H.a. BGE 129 IV 246 Erw. 2.1). 

In diesem Sinne ist dem Gemeinderat beizupflichten (vgl. Vernehmlassung vom 
30.1.2020 S. 4. f. Ziff. 2), dass für das vorliegende Verfahren das Urteil SEO 
2016 13 des Einzelrichters des Bezirksgerichts Höfe vom 21. Juni 2017 unbe-
achtlich zu bleiben hat, bzw. der Beschwerdeführer daraus nichts zu seinen 
Gunsten ableiten kann. Wenn der Einzelrichter in Erw. 2.2 festhält, dass der Be-
schwerdeführer (bzw. der "Beschuldigte") zur Errichtung eines grossflächigen 
Fassadenfensters an der Ostfassade entsprechend den ursprünglichen Ände-
rungsplänen vom 7. Dezember 2004 berechtigt war, steht diese entscheidrele-
vante Sachverhaltsfeststellung in augenfälligem Widerspruch zur baurechtlichen 
Beurteilung (vgl. vorstehend Erw. 2.1.1 ff.) und ist offensichtlich Folge eines dem 
Einzelrichter nicht vollständig vorliegenden Aktendossiers (vgl. Erw. 1.2 des Ur-
teils). 

3.2.5 Auch aus dem am 24. März 2016 abgehaltenen Augenschein bzw. dem 
entsprechenden Augenscheinprotokoll bzw. der beschwerdeführerischen Stel-
lungnahme hierzu (Vi-act. II-02/Beilagen 81 und 85) sind keine anderen Schluss-
folgerungen zu ziehen (vgl. GRB vom 13.5.2019 S. 4 f. Erw. 2.2). Damit greift der 
vom Verwaltungsgericht angebrachte Vorbehalt in Bezug auf die Ausnahmebe-

14

willigung nicht (vgl. vorstehend Erw. 2.1.3). Der Eventualfall, dass sich nament-
lich das Weglassen des Vordaches aufgrund einer geänderten Sachlage (oder 
Rechtslage) rechtfertigen könnte, ist nicht eingetreten. Zu wiederholen ist (vgl. 
VGE III 2011 185 vom 8.2.2012 Erw. 3.6 in fine), dass abgesehen davon fraglich 
wäre, inwieweit in Gestaltungsplangebieten mit Sonderbauvorschriften - welche 
bereits Ausnahmen von den kantonalen und kommunalen Vorschriften festlegen 
können (vgl. § 24 Abs. 2 PBG) - überhaupt noch Ausnahmesituationen möglich 
sind. Im Übrigen verhält es sich so, dass der Augenschein im Wesentlichen 
zwecks Beurteilung bzw. Anordnung der Wiederherstellungsmassnahmen abge-
halten wurde (VGE III 2011 185 vom 8.2.2012 Erw. 3.7; RRB Nr. 1048/2014 vom 
14.10.2014 Erw. 3.3 [= Vi-act. II-02/Beilage 70]). 

Unbehelflich ist auch die (sinngemässe) Erneuerung von in früheren Rechts-
schriften gemachten Vorbringen. So entsprechen beispielsweise die auf S. 22 
der vorliegenden Verwaltungsgerichtsbeschwerde angeführten "Feststellungen" 
im Wesentlichen den Ausführungen der Eingabe vom "28./30. Juni 2013" (= Vi-
act. II-02/Beilage 67). Diese Ausführungen machte der Beschwerdeführer zudem 
auch in seiner Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 10. November 2014 (VG-
Archiv-Nr. 262/15) zum Thema (S. 14 f. Ziff. 9; vgl. Vernehmlassung des Ge-
meinderats vom 30.1.2020 S. 6 [unten] f. Ziff. 4). 

3.3.1 Der Beschwerdeführer rügt, der Regierungsrat habe sich nicht rechts-
genüglich zur Frage der Ausnahmebewilligung geäussert (Beschwerde S. 23 
Ziff. 7c). Damit macht er eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend. Dieser 
Anspruch gebietet unter anderem, dass die Behörde die Vorbringen der betroffe-
nen Person auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksich-
tigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen 
(BGE 139 V 496 Erw. 5.1). 

3.3.2 Das Verwaltungsgericht erachtete eine Ausnahmesituation bereits in den 
vorangehenden zwei Rechtsgängen als nicht erkennbar, dies unter dem Vorbe-
halt, dass nicht wider Erwarten aufgrund einer veränderten Aktenlage andere 
Schlussfolgerungen zu ziehen wären (vgl. vorstehend Erw. 2.1.3). Solche 
Schlussfolgerungen sind - wie dargelegt - nicht zu ziehen; das rechtliche Gehör 
des Beschwerdeführers wird nicht verletzt. Selbst wenn das rechtliche Gehör ver-
letzt wäre, wöge dieses nicht besonders schwer. Eine (weitere) Rückweisung 
käme einem prozessualen Leerlauf gleich, welchen es - zumal angesichts des 
bereits Jahre dauernden Rechtsstreits - zu vermeiden gilt.

4. In Bezug auf die noch offenen Punkte im Zusammenhang mit der Bewilli-
gungsfähigkeit und der Wiederherstellungspflicht (vgl. Erw. 2.1.2 f. hiervor) lässt 

15

sich den vorinstanzlichen Beschlüssen im dritten Rechtsgang was folgt entneh-
men.

4.1 Der Gemeinderat erwog im GRB Nr. 2019.144 vom 13. Mai 2019, die Be-
willigung für ein Fenster oberhalb als auch für ein Fenster unterhalb des noch 
anzubringenden Vordaches könne erteilt werden (Erw. 2.3). Das Vordach sei 
symmetrisch zum bestehenden Vordach bei der südlichen Schrägdachfläche an 
der Ostfassade und auf der gleichen Flucht auszubilden, d.h. mit gleicher Dach-
neigung und in derselben Materialisierung. Es seien die sichtbare Fusspfette, die 
sichtbare Unterdachschalung sowie die Ortverkleidung mit analogem Witterungs-
schutz in Blech wieder anzubringen und die Eindeckung des Vordaches habe mit 
denselben Dachziegeln zu erfolgen, wie beim bestehenden südseitigen Vordach, 
so dass die Einheitlichkeit der Dachfläche optisch gewahrt werde (Erw. 2.3 a).

Das grossflächige durchlaufende Fassadenfenster sei zu entfernen. Nach Aus-
bildung des Vordaches könne über diesem ein seitliches Lukarnenfenster in 
Form eines Dreiecks mit einer maximalen Schenkellänge von 2.3 m und einer 
maximalen Schenkelhöhe von 0.8 m ausgeführt werden. Unterhalb des Vorda-
ches könne ein Fenster in Form eines Vierecks mit einer maximalen Breite von 
2.4 m und einer maximalen Höhe von 2.1 m angeordnet werden. Beide Fenster 
hätten einen Abstand von 0.12 m gegenüber der durchgehenden Vordachkon-
struktion einzuhalten (Erw. 2.3 b). Der Zustand der Ostfassade sei in analoger 
Materialisierung zur bestehenden südlichen Ostfassade wiederherzustellen, so-
fern auf eines oder beide Fenster verzichtet werde (Erw. 2.3 c). 

Die gesetzliche Grundlage für die Wiederherstellung sei mit § 87 Abs. 2 PBG ge-
geben. Das öffentliche Interesse an einer Wiederherstellung sei in erster Linie in 
Art. 9 Abs. 2 der Sonderbauvorschriften (SBV) vom 21. Mai 1997 (genehmigt 
vom Regierungsrat mit RRB Nr. 1175 vom 1.7.1997) zu erblicken. Die Dachge-
schossgestaltung mit Einbindung der Dachlukarne in die ostseitige Giebelfassa-
de mittels eines grossflächigen Fensters im Dachgeschoss ohne erforderliches 
Vordach widerspreche dieser Bestimmung in erheblicher Weise, sei auch mit Art. 
5 lit. a sowie Art. 12 Abs. 1 SBV nicht vereinbar und sei ein "solitäres Unikum", 
welches nirgendwo sonst, auch nicht im Gestaltungsplan "D.________", anzutref-
fen sei. An der Ostfassade sei kein eigentliches Dachgeschoss mehr ablesbar. 
Für das in der Zone WE gelegene Einfamilienhaus bestehe für den Betrachter 
der Eindruck von zwei Vollgeschossen, was zonen- und gestaltungsplanwidrig 
sei. Um den Zonen- und Gestaltungsplanvorschriften zum Durchbruch zu verhel-
fen, liege eine Wiederherstellungspflicht des rechtmässigen Zustands im öffentli-
chen Interesse (Erw. 2.6). 

16

Weiter führt der Gemeinderat aus, die angeordneten Wiederherstellungsmass-
namen seien geeignet und erforderlich, um den rechtmässigen Zustand wieder-
herzustellen. Mildere Massnahmen seien nicht auszumachen, weil es unabding-
bar sei, den ursprünglich bewilligten Dachrand baulich nachzubilden sowie das 
grossflächige durchlaufende Fassadenfenster zu entfernen, zugunsten eines je 
kleineren Fensters ober- und unterhalb des Vordaches -, sofern der Bauherr von 
den Fensterverkleinerungen überhaupt Gebrauch machen wolle, andernfalls der 
Zustand analog zur bestehenden südlichen Ostfassade wiederherzustellen sei - 
um Art. 9 Abs. 2 SBV zum Durchbruch zu verhelfen. Zur Frage der Verhältnis-
mässigkeit im engeren Sinne/Zumutbarkeit hält der Gemeinderat u.a. fest, es sei 
zu berücksichtigen - nebst dem, dass von einer geringfügigen und für das allge-
meine Interesse minimen und bedeutungslosen Abweichung vom anwendbaren 
Recht keine Rede sein könne -, dass dem Beschwerdeführer die Bewilligungs-
fähigkeit der von ihm rechtswidrig erstellten ostseitigen Dachgeschossgestaltung 
bereits erstmals mit Schreiben vom 15. Oktober 2004 und auch im unmittelbaren 
Vorfeld derer Realisierung mehrfach abgesprochen worden sei. Auch durch die 
Baustopp-Beschlüsse habe diese Dachgeschossgestaltung nicht verhindert wer-
den können, da sie vom Beschwerdeführer, welcher bösgläubig gehandelt habe, 
ignoriert worden seien. Das stark zu gewichtende öffentliche Interesse an der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands übertreffe das private beschwer-
deführerische Interesse, welches im Wesentlichen in Vermögensinteressen 
(Wiederherstellungskosten von Fr. 15'000.-- bis Fr. 20'000.--) sowie dem Interes-
se einer etwas feudaleren Wohnnutzung bestehe (Erw. 2.7). Zusammenfassend 
sei die angeordnete Wiederherstellungsmassnahme verhältnismässig (Erw. 2.8). 

Vernehmlassend lässt der Gemeinderat u.a. festhalten, bezeichnenderweise 
schlage selbst der Beschwerdeführer keine für ihn milderen, aber ebenso geeig-
neten Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands vor. 
Sein Ansinnen sei einzig auf einen vollständigen Verzicht von irgendwelchen re-
stitutorischen Massnahmen gerichtet, was ein unter Berücksichtigung der Vorge-
schichte nicht gangbares und aussichtsloses Unterfangen sei (S. 9, 3. Abschnitt). 

4.2 Der Beschwerdeführer trägt in seiner Beschwerde vom 31. Dezember 2019 
sinngemäss vor, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sei nicht im 
öffentlichen Interesse. Das Gestaltungsplangebiet sei in keiner Weise einheitlich 
gestaltet. Der Gemeinderat habe in der Baubewilligung vom 14. März 2011 aus-
geführt, das Planungsgebiet weise eine für einen Gestaltungsplan unübliche, un-
einheitliche Bebauungsstruktur auf. Sodann sei das Haupthaus des Beschwerde-
führers tief und kaum sichtbar. Die Ostfassade sei nirgends ab öffentlichem 
Grund sichtbar. Dem Gemeinderat gehe es nur ums Prinzip. Die Durchsetzung 

17

des Rechts sei zwar im öffentlichen Interesse, indes formeller Natur und werde 
durch das Urteil SEO 2016 13 des Einzelrichters des Bezirksgerichts Höfe vom 
21. Juni 2017, welches im Sinne der Einheit der Rechtsordnung zwingend zu be-
achten sei, "vom Tisch gewischt". Sonderbauvorschriften seien eng zu interpre-
tieren. Art. 9 Abs. 2 SBV regle die Gestaltung der Dächer für Hauptbauten und 
folglich nicht für Lukarnen. Ringsherum im benachbarten Wohnquartier seien 
Bauten, Dächer und Fassadengestaltungen analog denjenigen des Beschwerde-
führers zu finden. Es gehe nicht an, nach Jahrzehnten von gewährten bzw. tole-
rierten Ausnahmen einzig beim Beschwerdeführer punkto Einordnung und Dach-
gestaltung einen strengeren Massstab anzusetzen und dies mit einem öffentli-
chen Interesse gleichzusetzen. Die vom Gemeinderat zitierten Sonderbauvor-
schriften (Art. 12 Abs. 1) seien nicht einschlägig. Es gebe keine einheitliche Ge-
staltung des Quartiers und der Dachlandschaften. Das behauptete solitäre Uni-
kum sei kein taugliches Argument (S. 24 f. Ziff. 8b). 

Die Wiederherstellungsmassnahmen seien sodann krass unverhältnismässig. 
Sie seien angesichts der Vielfalt an Baustilen bzw. Dach-/Fassadenlandschaften 
nicht geeignet, irgendwelchen Zonen- und Gestaltungsplanvorschriften zum 
Durchbruch zu verhelfen, und zudem auch nicht erforderlich, da den Zonen- und 
Gestaltungsplanvorschriften gar nicht mehr zum Durchbruch verholfen werden 
könne. Es bestünden bereits zu viele bewilligte Ausnahmen von den SBV. Ein re-
levantes öffentliches Interesse und die SBV seien vorliegend nicht einschlägig 
und durch die Praxis längst überholt. Niemand störe sich an der Fassadengestal-
tung. Der Augenschein und das vom Gemeinderat selber geschaffene "Faktum 
der Heterogenität der Häuser und Dachlandschaften im Quartier" liessen die 
Fassaden-/Vordachgestaltung als völlig bedeutungslos erscheinen (S. 25 f. 
Ziff. 8c). 

Ferner sei die Verhältnismässigkeit im engeren Sinne nicht gewahrt. Die endlos 
erscheinenden Diskussionen dauerten schon 15 Jahre, und es sei mit Wieder-
herstellungskosten von mindestens Fr. 50'000.-- zu rechnen. Die Ostfassade lie-
ge nur 4 m von der Perimetergrenze des Gestaltungsplangebiets entfernt. Der 
Beschwerdeführer sei in seinem Vertrauen zu schützen. Der Gemeinderat handle 
überspitzt formalistisch. Die Abklärungen betreffend Kosten seien dem Be-
schwerdeführer nicht bekannt und so einfach und unproblematisch, wie es der 
Gemeinderat skizziere, gehe eine Umsetzung der verlangten Wiederherstel-
lungsmassnahmen nicht. U.a. befürchtet der Beschwerdeführer als Folge der 
Wiederherstellungsmassnahme eine hochgradige Instabilität, einen unbenützba-
ren Balkonarm sowie eine Verschandelung der Liegenschaft. In der Baubewilli-
gung vom 14. März 2011 habe der Gemeinderat sodann festgehalten, die Dach-
lukarnen seien wie bewilligt erstellt (S. 26 ff. Ziff. 8d).

18

Bezüglich all diese Vorbringen moniert der Beschwerdeführer, der Regierungsrat 
habe sich damit nicht auseinandergesetzt und so den Anspruch auf rechtliches 
Gehör verletzt/verweigert und willkürlich gehandelt. 

4.3 Der Regierungsrat erwog im angefochtenen RRB Nr. 851/2019 vom 3. De-
zember 2019 u.a., der Gemeinderat habe die Bewilligung für das zweigeteilte 
Fenster zu Recht erteilt. Baurechtsverstösse seien dadurch nicht ersichtlich 
(Erw. 2.1). Mit dem Wiederanbringen des nordseitigen Vordaches an der Ostfas-
sade, welches rund 25 cm dick sei und eine Neigung von 27.65° aufweise, sowie 
den zwei kleineren Fenstern werde Art. 9 Abs. 2 SBV Genüge getan. Nur mit 
dem Belassen des Vordaches und dem zweigeteilten Fenster sei beim Betrach-
ten der Ostfassade eine Dachneigung von 27.65° erkennbar (Erw. 2.2). Allein 
damit könne der rechtmässige Zustand wiederhergestellt werden. 

Der Regierungsrat bestätigt, dass mildere Massnahmen nicht gegeben seien und 
von einem geringfügigen Verstoss gegen die SBV nicht gesprochen werden kön-
ne. Die Anforderungen an die Gestaltung im Gestaltungsplangebiet 
"D.________" seien erhöht. Das Erscheinungsbild der Ostfassade werde durch 
die unbewilligte Dachgestaltung am nördlichen Giebel wesentlich verändert. Die 
Kosten für die Bauarbeiten stünden sich in einem vernünftigen Verhältnis zum 
angestrebten Ziel. Der Beschwerdeführer habe mit Rückbaumassnahmen und 
damit verbundenen Kosten rechnen müssen, wenn er von den am 2. Juni 2008 
bewilligten Plänen abweiche. Die Zweiteilung des Fensters habe auf die Nutzung 
des Einfamilienhauses bzw. auf das betroffene Zimmer keinen grossen Einfluss. 
Letzteres sei genügend belichtet. Die privaten beschwerdeführerischen Interes-
sen würden nicht schwer wiegen, wohingegen die öffentlichen Interessen an der 
Einhaltung der SBV stark zu gewichten seien (soweit der Beschwerdeführer mit 
dem Inhalt der SBV nicht einverstanden sei, müsse er beim Gemeinderat eine 
Gestaltungsplanänderung beantragen [vgl. Vernehmlassung des Sicherheitsde-
partements vom 16.1.2020 S. 2 Ziff. 4]). Die gemeinderätlich angeordneten 
Rückbaumassnahmen erwiesen sich als verhältnismässiges Mittel zur Wieder-
herstellung des rechtmässigen Zustands (Erw. 3.3). 

4.4 Die Rüge, der Regierungsrat sei nicht auf die Argumente des Beschwerde-
führers eingegangen, ist unbegründet. Die Begründungspflicht verlangt nicht, 
dass sich eine Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinander-
setzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie 
sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begrün-
dung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über die Tragwei-
te des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an 
die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz 

19

die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen 
und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. BGE 138 IV 81 Erw. 2.2 mit Hinweisen; 
Urteil BGer 2C_515/2017 vom 22.11.2017 Erw. 2.3.3). Diesen Anforderungen 
wird der angefochtene RRB gerecht, was nicht zuletzt auch der Umfang der Be-
schwerde belegt. 

4.5 Unbestritten ist grundsätzlich die Bewilligungsfähigkeit des Vordaches und 
eines Fensters unter- sowie oberhalb des Vordaches samt den entsprechenden 
Anforderungen. 

5.1 Die gesetzliche Grundlage für die angeordnete Wiederherstellung der nicht 
bewilligungsfähigen Bauten ist klarerweise gegeben (§ 87 Abs. 2 PBG).

5.2 Den Vorinstanzen ist beizupflichten, dass an der Durchsetzung der SBV, 
namentlich Art. 9 Abs. 2 SBV, ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht. 
Art. 9 Abs. 2 SBV erklärt für Hauptbauten nur Dächer mit geneigten Dachflächen 
im Neigungsbereich 20-30° a.T. für zulässig. Diese haben angemessene Dach-
vorsprünge von mindestens 50 cm bis max. 80 cm aufzuweisen. Bei der Zweck-
setzung des Gestaltungsplanes wird in Art. 5 lit. a SBV zudem im Sinne einer po-
sitiven Ästhetikklausel eine gute Einordnung der Bauten ins Quartier- und Land-
schaftsbild genannt. Unter den Gestaltungsplanvorschriften wird mit Art. 12 
Abs. 1 SBV zudem verlangt, dass die Fassaden- und Dachgestaltung der Bauten 
im ganzen Gestaltungsplangebiet unter bestmöglicher Berücksichtigung der orts-
üblichen Bauweise und Eigenart der Umgebung zu erfolgen hat.

Das Verwaltungsgericht hat bereits mit VGE III 2011 218 vom 8. Februar 2012 
das öffentliche Interesse an der Durchsetzung von Art. 9 Abs. 2 SBV betont, 
wenn es erwog, es könne nicht angehen, dass Art. 9 Abs. 2 SBV durch die be-
sondere Situierung der Dachlukarne (direkt bei/an der Ostfassade) unterlaufen 
werde. Hiervon abzuweichen besteht auch im aktuellen Zeitpunkt kein Anlass. 
Das vom Beschwerdeführer erneut vorgetragene Argument, Art. 9 Abs. 2 SBV 
sei eng zu interpretieren (vgl. bereits Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 
29.11.2011 S. 11 Ziff. 2.c.cc) kann daher nicht verfangen. Mittels des wiederher-
zustellenden Dachvorsprungs soll gerade die eigentliche Hauptbaute (wieder) 
ablesbar gemacht werden und insbesondere verhindert werden, dass der Ein-
druck zweier Vollgeschosse entsteht. 

Auch das sinngemässe - wiederholt vorgetragene - Argument, das Quartier wei-
se keine einheitliche Gestaltung bzw. Dachlandschaft auf, weshalb den SBV gar 
nicht mehr zum Durchbruch verholfen werden könne, bleibt unbehelflich. Mit dem 
Gemeinderat (vgl. GRB Nr. vom 13.5.2019 [S. 7] Erw. 2.6) ist festzuhalten, dass 
sich die Bauten gemäss Beilagen 10 bis 16 der Eingabe vom 28./30. Juni 2013 

20

(= Vi-act. II-02/Beilage 67; vgl. auch Vi-act. I-01/Beilage 13) nicht im Perimeter 
des Gestaltungsplans "D.________" befinden (Beilage 10 = KTN __02 + __03; 
Beilage 11 = KTN __04; Beilage 12 = KTN __05; Beilage 13 = KTN __06 [früher 
KTN __07]; Beilage 14 = [wohl] KTN __08 + __09 + __10 + __11 + __12 + __13; 
Beilage 15 = unbekannt, derweil sich die vom Beschwerdeführer angegebenen 
"ca. 280 m" in "Südwestseite" so oder anders ausserhalb des Perimeters befin-
den; Beilage 16 = KTN __14 + __03 [= Beilage 10] + __15+ __16+ __17+ __18+ 
__19+ __20). Die Bauten gemäss den Beilagen 17 und 18 sind mit der vorlie-
gend zu beurteilenden in Ermangelung einer Lukarne an der Giebelfassade so-
dann von vornherein nicht vergleichbar. Dasselbe gilt im Übrigen für die Bauten 
gemäss Fotodokumentation gemäss Vi-act. I-01/Beilage 14. 

Der Beschwerdeführer kann somit auch keinen Anspruch auf Gleichbehandlung 
im Unrecht geltend machen, der überdies weniger mit Blick auf die Wiederher-
stellung als vielmehr hinsichtlich der Bewilligungsfähigkeit von Relevanz ist. Ab-
gesehen davon, setzt ein solcher Anspruch neben einer Übereinstimmung in den 
massgeblichen Sachverhaltselementen auch voraus, dass dieselbe Behörde in 
ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zudem zu erkennen gibt, auch ins-
künftig nicht gesetzeskonform entscheiden zu wollen. Schliesslich dürfen keine 
überwiegenden Gesetzmässigkeitsinteressen oder Interessen Dritter bestehen 
(vgl. Bundesgerichtsurteil 1C_142/2012 vom 18.12.2012 Erw. 5.2 [in Sachen 
V.AG vs. Gemeinderat Arth] mit Verweis auf BGE 136 I 65 Erw. 5.6; vgl. 126 V 
390 Erw. 6; 123 II 248 Erw. 3c; Pierre Tschannen, Gleichheit im Unrecht: Ge-
richtsstrafe im Grundrechtskleid, ZBI 112/2011 S. 57 ff.). Selbst wenn die Ver-
gleichsobjekte im Gestaltungsplanperimeter allenfalls auf eine uneinheitliche 
Praxis bei der Erteilung von (nachträglichen) Bewilligungen schliessen liessen, 
so kann selbst bei einer uneinheitlichen Praxis oder beim Fehlen einer klaren 
Praxis nicht von einer ständigen gesetzwidrigen Praxis ausgegangen werden 
(VGE III 2019 8 vom 27.5.2019 Erw. 3.4.7 m.H.a. Wiederkehr, in: Wieder-
kehr/Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Bd. 1, Bern 2012, Rz. 
1710); dies wäre vorliegend nicht anders. 

5.3.1 Die angeordneten Massnahmen sind zweifelsohne auch zur Wiederherstel-
lung des rechtmässigen Zustandes geeignet. Zu prüfen sind die Erforderlichkeit 
und die Verhältnismässigkeit im engeren Sinn (Zweck-Mittel-Relation).

5.3.2 Der Beschwerdeführer bestreitet die Erforderlichkeit der angeordneten 
Wiederherstellungsmassnahmen. Soweit er dies unter Berufung auf eine unein-
heitliche Quartiergestaltung mit dem fehlenden "relevanten öffentlichen Interes-
se" begründet, kann auf die vorstehenden Ausführungen zum öffentlichen Inter-
esse verwiesen werden. 

21

5.3.3 Zu Ungunsten des Beschwerdeführers fällt vorab ins Gewicht, dass ihm 
keine Gutgläubigkeit attestiert werden kann. Mehrfach wurde ihm vor Bauaus-
führung explizit die Bewilligungsfähigkeit der erstellten ostseitigen Dachge-
schossgestaltung abgesprochen. Es kann diesbezüglich auf die zutreffenden 
Ausführungen im GRB Nr. 2019.144 vom 13. Mai 2019 Erw. 2.7 (S. 8) verwiesen 
werden (vgl. auch Erw. 3.3 des angefocht. RRB). Der Beschwerdeführer muss 
damit in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen dem 
Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Ge-
wicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht 
oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (vgl. Erw. 1.3 hiervor).

5.3.4 Der Beschwerdeführer stellt die Verhältnismässigkeit im engeren Sinne und 
die Zumutbarkeit der Wiederherstellung namentlich deshalb in Abrede, weil die 
Wiederherstellungsmassnahme nach 15 Jahren "endlos erscheinenden Diskus-
sionen" angeordnet werde. Dem ist zu entgegnen, dass gemäss bundesgerichtli-
cher Rechtsprechung die Abbruchbefugnis/Befugnis zur Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes grundsätzlich auf 30 Jahre begrenzt ist (vgl. VGE III 
2018 232 vom 25.7.2019 Erw. 3.3.2 m.H. Erw. 3.4). Im Übrigen hat der Be-
schwerdeführer die lange Verfahrensdauer zu grossen Teilen sich selber zuzu-
schreiben (zum Verfahrensablauf vgl. vorstehend Ingress). 

5.3.5 Es ist nicht zu verkennen, dass die angeordneten Rückbaumassnahmen 
mit erheblichen Kosten für den Beschwerdeführer verbunden sind, selbst wenn 
die vom Beschwerdeführer geltend gemachten Fr. 50'000.-- im Vergleich mit den 
gemeinderätlichen Annahmen von (maximal) rund Fr. 20'000.-- allenfalls zu hoch 
gegriffen sein dürften. Weder die eine noch die andere Kostenberechnung wird 
belegt. Indes können selbst Fr. 50'000.-- die angeordneten Rückbaumassnah-
men nicht als unverhältnismässig erscheinen lassen (vgl. VGE III 2019 8 vom 
27.5.2019 Erw. 4.1.3 und Erw. 4.7.6). Ein Bauherr geht grundsätzlich ein erhebli-
ches finanzielles Risiko ein, wenn er ohne Baubewilligung baut. Der Beschwer-
deführer musste sich auch bewusst sein, dass ein Rückbau der rechtswidrig er-
stellten Anlagenteile mit hohen Kosten verbunden sein wird. Der Wiederherstel-
lung des rechtsmässigen Zustandes ist vorliegend zudem ein erhöhtes Gewicht 
beizumessen, da es am guten Glauben des Beschwerdeführers gebricht. 

5.3.6 Dem Gemeinderat kann kein überspitzter Formalismus angelastet werden, 
wenn er auf der Beachtung der massgebenden Bestimmungen der SBV beharrt. 
Hieran besteht, wie ausgeführt, ein öffentliches Interesse. Unbegründet sich auch 
die Sicherheitsbedenken des Beschwerdeführers. Grundsätzlich darf die Baube-
willigungsbehörde von der Einhaltung der Regeln der Baukunde ausgehen (vgl. 

22

§ 54 Abs. 2 PBG). Allfällige technische Probleme (Beschwerde S. 27 Mitte) las-
sen sich heutzutage lösen und stehen den angeordneten Rückbaumassnahmen 
nicht entgegen. Allfällige Schwierigkeiten hat sich der Beschwerdeführer auf-
grund seiner Abweichung vom Erlaubten selber zuzuschreiben. 

Eine "Verschandelung", schon gar keine massive, wie sie der Beschwerdeführer 
erkennen will, wenn er zur Wiederherstellung des rechtskonformen Zustandes 
verpflichtet wird, ist nicht auszumachen (vgl. namentlich den dem GRB Nr. 
2019.144 vom 13.5.2019 beigelegten Plan "Ostfassade"). Die Nutzung des 
Wohnhauses bzw. der fraglichen Lukarne ist trotz der angeordneten restitutori-
schen Massnahmen im Wesentlichen unverändert möglich. Die Belichtung bleibt, 
wie der Regierungsrat zutreffend festhält (angefocht. RRB ERw. 3.3), genügend. 
Inwieweit der Balkon (Beschwerde S. 27) unbenützbar werden sollte, ist auch 
nicht erkennbar, auch wenn das anzubringende Vordach eine gewisse Ein-
schränkung zur Folge haben sollte. 

Unbehelflich erweist sich auch der Einwand, der Gemeinderat habe mit Baube-
willigung vom 14. März 2011 festgehalten, dass die Lukarne korrekt gemäss 
Baubewilligung gebaut worden sei. Zwar trifft zu, dass der Gemeinderat festge-
halten hatte, "dass diese [Dachlukarnen] wie bewillig erstellt sind" (Vi-act. II-
02/Beilage 59 S. 4 [Mitte] Erw. II.6). Indes gilt diese Aussage in Bezug auf die 
nordöstliche Lukarne nur für diese, nicht aber für das grossflächige ostseitige 
Fenster sowie das Vordach, wie den dem Zitat nachfolgenden Abschnitten ent-
nommen werden kann (vgl. auch Vi-act. II-02/Beilage 59 S. 3 Erw. II.4). 

5.3.7 Zusammenfassend ist die Verhältnismässigkeit im engeren Sinne gewahrt. 

6.1.1 Die Parteien haben im Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen 
Anspruch auf Beurteilung innert angemessener Frist (Art. 29 Abs. 1 der Bundes-
verfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] vom 
18.4.1999). 

6.1.2 Ob eine Verfahrensdauer als überlang zu gelten hat, bemisst sich zunächst 
aufgrund der anwendbaren Verfahrensordnung. Enthält diese eine Behandlungs-
frist, ist in erster Linie darauf abzustellen (vgl. BGE 108 Ia 165 Erw. 2b). Beste-
hen keine gesetzlichen Behandlungsfristen, sind die konkreten Umstände des 
Einzelfalles zu berücksichtigen (BGE 127 II 297 E. 3d S. 300). Sodann sind die 
vom Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte (EGMR) in Bezug auf das 
Beschleunigungsgebot von Art. 6 Ziff. 1 EMRK entwickelten Kriterien zu berück-
sichtigen, nämlich die Bedeutung der Sache für den Beschwerdeführer, die 
Komplexität des Falles, das Verhalten des Beschwerdeführers sowie die Be-
handlung des Falles durch die Behörden; dabei ist stets das ganze Verfahren im 

https://entscheide.weblaw.ch/cache.php?link=BGE-108-IA-165
https://entscheide.weblaw.ch/cache.php?link=BGE-127-II-297

23

Auge zu behalten (vgl. Urteil des VG-ZH VB.2008.00133 vom 16.7.2008 Erw. 2.1 
mit Hinweisen, u.a. auf: EGMR, 28. Juni 1978, König, 6232/73, § 99; Mark E. Vil-
liger, Handbuch der Europäischen Menschenrechtskonvention, 2. Aufl., Zürich 
1999, Rz. 459 ff., mit Hinweisen; vgl. auch BGE 124 I 139). Entscheidend ist die 
Analyse des Verfahrens dahingehend, ob dem Beschleunigungsgebot konse-
quent nachgelebt wurde.

6.1.3 Die Verletzung des Beschleunigungsgebots ist gemäss bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung im Dispositiv festzustellen. Damit und in Verbindung mit einer 
für die betroffene Partei vorteilhaften Kostenregelung wird ihr eine hinreichende 
Wiedergutmachung verschafft (vgl. BGE 138 II 513 Erw. 6.5 mit weiteren Hinwei-
sen), wobei die Kosten der Vorinstanz, der Staats- oder Gerichtskasse auferlegt 
werden können (Plüss, a.a.O., § 4a N 331). Wird kein Feststellungsbegehren ge-
stellt, ist die Rechtsmittelinstanz berechtigt, eine Rechtsverzögerung von Amtes 
wegen festzustellen (Plüss, a.a.O., § 4a N 30). Vorliegend beklagt sich der Be-
schwerdeführer darüber (Beschwerde S. 9 oben), dass ihm "während über drei 
Jahren (sic!) nichts mitgeteilt" worden sei. 

6.2 Am 24. März 2016 wurde ein Augenschein vor Ort abgehalten (vgl. vorste-
hend Ingress lit. B.6). Am 5. April 2016 hielt die Hochbaukommission offenbar ei-
ne eingehende Beratung in der Sache ab und beantragte in der Folge Wieder-
herstellungsmassnahmen (vgl. GRB Nr. 2019.144 vom 13.5.2019 Ingress Ziff. 17 
f.). Am 11. Mai 2016 bestätigte die Gemeinde dem Beschwerdeführer den Ein-
gang der Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll (Vi-act. II-02/Beilage 86). Bis 
zum Erlass des GRB Nr. 2019.144 vom 13. Mai 2019 (Versand 16.5.2019) sind 
keine weiteren aktenkundlichen Verfahrensschritte bekannt. 

Aus diesem Verfahrensablauf ist zu schliessen, dass die Sache spätestens nach 
Eingang der beschwerdeführerischen Stellungnahme zum Augenschein vom 
2. Mai 2016 spruchreif war. Dabei ist zu berücksichtigen, dass in diesem dritten 
Rechtsgang nicht mehr sämtliche Fragen zu klären waren. Es ist daher unerfind-
lich, dass und weshalb das Verfahren bis zum GRB Nr. 2019.144 vom 13. Mai 
2019 während rund dreier Jahre ruhte, zumal die Hochbaukommission die Sache 
offenbar bereits am 5. April 2016 beraten hatte und dem Gemeinderat in der Fol-
ge Antrag stellte.

6.3 Es ist somit festzustellen, dass der Grundsatz der beförderlichen Verfah-
renserledigung verletzt wurde. Dieser Verletzung des Beschleunigungsgebots ist 
bei der Regelung der Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren Rech-
nung zu tragen. Hiervon unberührt bleibt die Kosten- und Entschädigungsrege-
lung des regierungsrätlichen Verfahrens. 

https://entscheide.weblaw.ch/cache.php?link=BGE-124-I-139

24

Es rechtfertigt sich, die Kosten des vorliegenden Verfahrens zu einem Fünftel 
dem Gemeinderat als für die Rechtsverzögerung verantwortliche Behörde aufzu-
erlegen. Dem Gemeinderat einen höheren Anteil zu überbinden rechtfertigt sich 
deshalb nicht, weil der Beschwerdeführer während der verfahrensruhenden Pha-
se durchwegs (im Sinne des von ihm vertretenen Standpunkts) von der wider-
rechtlichen Baute profitieren konnte (vgl. Beschwerde S. 27; GRB Nr. 2019.144 
vom 13.5.2019 Erw. 2.7: "etwas feudalere Wohnnutzung").

7.1 Die Beschwerde erweist sich im Sinne der vorstehenden Ausführungen als 
unbegründet und ist daher abzuweisen. Von Amtes wegen ist indes festzustellen, 
dass der Gemeinderat das Beschleunigungsgebot verletzt hat.

7.2 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- sind dem Verfah-
rensausgang entsprechend (vgl. Erw. 5.6 und 6.1) zu einem Fünftel dem Ge-
meinderat (Fr. 500.--) und zu vier Fünftel dem Beschwerdeführer (Fr. 2'000.--) 
aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP).

7.3 Dem Verfahrensausgang entsprechend ist dem beanwalteten Gemeinderat 
zu Lasten des Beschwerdeführers eine Parteientschädigung zuzusprechen. Die-
se wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (Geb-
TRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Hono-
rar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- 
bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausü-
bung des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 2'000.-- (je inkl. Barauslagen und 
MwSt) festgelegt.

8. Bei Eingang (26.5.2020) des Schreibens des vormaligen Rechtsvertreters 
des Beschwerdeführers vom 25. Mai 2020 (vgl. vorstehend Ingress lit. I) war die 
Beurteilung der vorliegenden Beschwerde bereits für die Kammer III-Sitzung vom 
27. Mai 2020 traktandiert. An der Sitzung zeigte sich, dass die Sache liquid und 
der Fall spruchreif war. Das Verwaltungsgericht sah daher keinen Anlass, mit 
dem Entscheid bis auf einen Zeitpunkt nach dem Juli 2020 zuzuwarten. Indessen 
wird der Versand des Entscheids auf anfangs August 2020 terminiert. 

25

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Es wird festgestellt, dass der Gemeinderat Wollerau das Beschleunigungs-
gebot verletzt hat.

3. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden zu ei-
nem Fünftel dem Gemeinderat (Fr. 500.--) und zu vier Fünftel dem Be-
schwerdeführer (Fr. 2'000.--) auferlegt. Der Beschwerdeführer hat am 
15. Januar 2020 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- geleistet, so dass 
ihm Fr. 500.-- aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten sind. 

Die Gemeinde hat ihr Betreffnis von Fr. 500.-- innert 30 Tagen seit Zustel-
lung des Entscheids auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsge-
richts zu überweisen. 

4. Der Beschwerdeführer hat dem beanwalteten Gemeinderat für das verwal-
tungsgerichtliche Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von 
Fr. 2'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen.

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwer-
de* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 
Lausanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über 
das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

6. Zustellung an:

- die Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers (2/R)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderats Wollerau (2/R; unter Beilage der 

Eingaben des Beschwerdeführers vom 13.5.2020 und 25.5.2020)
- den Regierungsrat
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (unter Bei-

lage der Eingabe des Beschwerdeführers vom 13.5.2020 und 
25.5.2020)

- und das kantonale Amt für Raumentwicklung ARE (z.K.).

26

Schwyz, 27. Mai 2020

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der a.o. Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 6. August 2020