# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2c520070-8b6f-55c4-a93f-06fd36af389c
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-05-19
**Language:** de
**Title:** Näherbaurecht. Einhaltung des Gebäudeabstandes gemäss § 274 Abs. 2 PBG.
**Docket/Reference:** BRKE II Nr. 0112/2009
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_II_0112_2009_253.pdf

## Full Text

BRKE II Nr. 0112/2009 vom 19. Mai 2009 in BEZ 2010 Nr. 22

(Bestätigt mit VB.2010.00342 und 00343 = BEZ 2010 Nr. 14.)

Strittig  war  die  Einhaltung  der  Gebäudeabstände  gegenüber  drei  Nachbarge-
bäuden.  Diese  beanspruchten  Näherbaurechte,  die  ein  Rechtsvorgänger  des  Bau-
herrn  den  damaligen  Eigentümern  der  Nachbargrundstücke  eingeräumt  hatte.  Die 
Baubehörde  hatte  das  Bauvorhaben  –  ein  Mehrfamilienhaus  –  mangels  Einhaltung 
des Gebäudeabstandes verweigert.

Die  Baubehörde  stellte  sich  auf  den  Standpunkt,  zum  Zeitpunkt  der  Erteilung 
der  Näherbaurechte  habe  Art.  5  der  Bauordnung  vom  5.  Juli  1961  gegolten.  Diese 
Bestimmung  habe vorgesehen, dass der Grenzabstand mit Zustimmung des betrof-
fenen  Nachbarn  nur  reduziert  werden  könne,  wenn  der  vorgeschriebene  Gebäude-
abstand  (als  Summe  der  beiden  Grenzabstände)  gesichert  bleibe.  Es  habe  somit 
eine  gesetzliche  Abrückungspflicht  bestanden.  Mithin  müsse  davon  ausgegangen 
werden,  die  Parteien  hätten  die  Einhaltung  des  ordentlichen  Gebäudeabstandes 
gewollt.  Der Gebäudeabstand habe demnach der Summe der beiden Grenzabstän-
de (nach heutigem Recht) zu entsprechen, welches Mass nicht eingehalten werde. 

Aus den Erwägungen: 

6. Vor Erlass des Planungs- und Baugesetzes im Jahre 1975 fanden sich bau-
rechtliche  Abstandsvorschriften  einerseits  im  kantonalen  Baugesetz  vom  23.  April 
1893 (aBauG) und andererseits im kantonalen Einführungsgesetz zum ZGB vom 2. 
April 1911 (EG ZGB). Ausserdem konnten die Gemeinden in ihren Bauordnungen im 
Rahmen der Abstandsvorschriften des Baugesetzes Abstandsvorschriften statuieren 
(vgl. M. Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen 
Praxis, 2001, S. 13). 

Für die Unterschreitung der Grenzabstände mit Näherbaurechten regelte Art. 5 
Abs.  3  BauO  X 1961 Folgendes: «Mit Zustimmung des betreffenden Nachbarn darf 
der Grenzabstand bis auf das baugesetzliche Mass herabgesetzt werden, sofern der 
vorgeschriebene Gebäudeabstand gesichert bleibt; das Näherbaurecht ist im Grund-
buch einzutragen.» Der Gebäudeabstand wurde als Summe der Grenzabstände be-
stimmt  (Art.  5  Abs.  1  BauO).  Mit  Zustimmung  des  Nachbarn  konnte  somit  zwar  der 
Grenzabstand  verringert  werden,  der  Mindestgebäudeabstand  musste  aber  immer 
eingehalten  werden.  Diese  Verpflichtung  musste  regelmässig  gegenüber  der  Bau-
behörde mit einer sogenannten Abrückungserklärung bestätigt werden. Es handelte 
sich dabei um Abrückungserklärungen im Sinne von § 274 Abs. 2 PBG, welche die 
Anwendbarkeit  der  Regelung  von  Absatz  1  von  §  274  PBG  ausschliessen  sollten 
(vgl. Schüpbach Schmid, S. 15). Eine Unterschreitung des kantonalen oder kommu-
nalen Gebäudeabstandes war ohne Ausnahmebewilligung ausgeschlossen. 

Im Rahmen der PBG-Revision 1991 wurde sodann Abs. 3 von § 270 PBG neu 
geschaffen, wonach durch nachbarliche Vereinbarung unter Vorbehalt einwandfreier 
wohnhygienischer  und  feuerpolizeilicher  Verhältnisse  ein  Näherbaurecht  begründet 

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werden kann. Die Vorlage des Regierungsrates hatte ursprünglich lediglich nachbar-
liche  Vereinbarungen über die Reduktion des Grenzabstandes, unter Wahrung des 
vorgeschriebenen  Gebäudeabstandes,  vorgesehen.  Erst  in  der zweiten Lesung der 
vorberatenden  Kommission  des  Kantonsrates  wurde  die  Pflicht  zur  Wahrung  des 
Gebäudeabstandes gestrichen, wobei die Kommission in einer späteren Sitzung die 
heute  geltende  Formulierung  mit  dem  Vorbehalt  «einwandfreier  wohnhygienischer 
und feuerpolizeilicher Verhältnisse» hinzufügte. Diese Fassung wurde vom Kantons-
rat diskussionslos bestätigt (vgl. Schüpbach Schmid, S. 16).

7.1 Der Gebäudeabstand bestimmt sich grundsätzlich nach § 271 PBG, wonach 
der  Abstand  zwischen  Gebäuden,  die  Grenzabstände  einhalten  müssen,  ohne 
Rücksicht  auf  die  Grundstückgrenzen  der  Summe  der  beidseitig  nötigen  Grenzab-
stände zu entsprechen habe. Steht ein nachbarliches Gebäude näher an der Gren-
ze, als es nach den Bauvorschriften zulässig ist, so genügt als Abstand die Summe 
aus  dem  Grenzabstand,  den  das  neue  Bauvorhaben  benötigt,  und  dem  kantonal-
rechtlichen Mindestabstand (§ 274 Abs. 1 PBG). Diese Begünstigung gilt nach Abs. 
2  nicht,  wenn  der  Eigentümer  des  nunmehrigen  Baugrundstücks  gegenüber  der 
Baubehörde die Erklärung abgegeben hat, er habe Kenntnis davon, dass er wegen 
des  nachbarlichen  Näherbaus  selber  einen  grösseren  Grenzabstand  werde  einhal-
ten müssen, oder wenn durch eine nachträgliche Grenzänderung ein vorher ausrei-
chender Abstand ungenügend gemacht worden ist. § 274 Abs. 1 und 2 PBG hatten 
bereits bei Erlass des Planungs- und Baugesetzes im Jahre 1975 diesen Wortlaut. 

7.2  Es  liegen  unbestrittenermassen  Näherbaurechte  zugunsten  dreier  Nach-
bargrundstücke  (Kat.-Nrn.  03,  07  und  04)  bzw.  zulasten  des  heutigen  Baugrund-
stücks und eine Abrückungsverpflichtung gegenüber den Grundstücken Kat.-Nrn. 07 
und 04 vor. 

Gemäss  Art.  15  BZO  beträgt  in  der  Zone  W  1.60  der  Grundabstand  7  m  plus 
Mehrlängenzuschlag  (Art.  18  BZO).  Das  Gebäude  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  03 
hält lediglich einen Grenzabstand von 5,5 m ein. Eine Abrückungserklärung liegt hier 
nicht vor. Es kommt somit § 274 Abs. 1 PBG zur Anwendung.

Die  Gebäude  auf  den  Grundstücken  Kat.-Nrn.  07  und  04  durften  gemäss 
Dienstbarkeitsvertrag auf 7,1 m an die Grenze zum heutigen Baugrundstück gestellt 
werden.  Dieses  Recht  wurde  vom  Gebäude  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  07  denn 
auch in Anspruch genommen, wohingegen das Gebäude auf dem Grundstück Kat.-
Nr.  04  einen  Grenzabstand  von  ca.  7,5  -  8,5  m  einhält.  In  Bezug  auf  diese  beiden 
Grundstücke  stellt  sich  aufgrund  der  «Zustimmungserklärung»  des  Rechtsvorgän-
gers des heutigen Bauherrn vom 9. Dezember 1968 die Frage nach der Anwendung 
von § 274 Abs. 2 PBG, der die Begünstigung von Abs. 1 in Bezug auf den Gebäu-
deabstand ausschliessen würde. 

Entgegen  der  rekurrentischen  Auffassung  kann  die  «Zustimmungserklärung» 
auch einem Rechtsnachfolger des ursprünglichen Näherbaurechtsgebers entgegen-
gehalten  werden,  da  es  sich  nicht  um  eine  privatrechtliche  Vereinbarung  zwischen 
Dienstbarkeitsbelastetem  und  -berechtigtem,  sondern  um  eine  öffentlichrechtliche 
Erklärung des Belasteten gegenüber der Gemeindebehörde handelt und § 274 Abs. 
2 PBG generell vom «Eigentümer des nunmehrigen Baugrundstücks» spricht. Auch 
ist  es  nicht  so,  dass § 274 Abs. 2 PBG aufgrund der Statuierung von § 270 Abs. 3 
PBG im Jahre 1991 nicht mehr anwendbar wäre bzw. § 270 Abs. 3 PBG widerspre-
chen würde. § 270 Abs. 3 PBG gestattet das Näherbaurecht und regelt die diesbe-

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züglichen  Voraussetzungen.  Dabei  erhalten  die  Parteien  grösstmöglichen  Gestal-
tungsspielraum.  Räumen  sich  die  beteiligten  Grundeigentümer  gegenseitig  Näher-
baurechte ein, kommt § 274 Abs. 2 PBG von vornherein nicht zum Tragen, sondern 
beurteilt  sich  die  Abstandsfrage  neben  dem  Dienstbarkeitsvertrag  lediglich  noch 
nach  wohnhygienischen  und  feuerpolizeilichen  Aspekten,  was  unter  Umständen 
beim  nachfolgend  Zweitbauenden  indessen  dazu  führen  kann,  dass  er  aus  diesen 
zweitgenannten,  öffentlichrechtlichen  Gründen  sein  Näherbaurecht  nicht wie privat-
rechtlich vereinbart ausschöpfen kann. Ist das Näherbaurecht jedoch wie vorliegend 
nur  einseitig  vereinbart  worden  und  wird  ein  gegenseitiges  Näherbaurecht  nicht 
noch  nachträglich  zugestanden,  stellt  sich  für  den  Zweitbauenden  die  Frage  nach 
dem  zu  wahrenden  Grenz-  und  Gebäudeabstand  nach  wie  vor.  §  274  Abs.  1  PBG 
gewährt eine gewisse Erleichterung bzw. «Begünstigung». Diese Begünstigung ent-
fällt jedoch im Falle von Abs. 2. Da es den Gemeindebehörden heute untersagt ist, 
(neue) Abrückungserklärungen zur Einhaltung des regulären Gebäudeabstandes im 
Sinne von § 274 Abs. 2 PBG von den Grundeigentümern zu verlangen (BRKE I Nr. 
123/1995 =  BEZ 1995 Nr. 17), wird die Bedeutung von § 274 Abs. 2 PBG in Zukunft 
indessen schwinden bzw. gegenstandslos werden. Es besteht deswegen jedoch kein 
Grund,  §  274  Abs.  2  PBG  nicht  mehr  anzuwenden.  Aus  den  Materialien  zur  PBG-
Revision 1991 lässt sich dieser Schluss jedenfalls nicht ziehen. 

Es  ist  richtig,  dass  mit  der  Einführung  der  Bestimmung  von § 270 Abs. 3 PBG 
die kommunalen Näherbaurechtsvorschriften ihre Bedeutung verloren haben und die 
entsprechenden  Vorschriften  in  den  kommunalen  Bauordnungen  nicht  mehr  an-
wendbar sind. Vorliegend geht es jedoch nicht um die Anwendung von Art. 5 BauO 
1961, sondern von § 274 Abs. 2 PBG, also von kantonalem Recht. Dieses ist nach 
wie  vor  zu  beachten.  Dass  die  Gemeindebehörden  keine  neuen  Abrückungsver-
pflichtungen mehr verlangen dürfen, wurde vorstehend dargelegt.

In  Bezug  auf  die  Grundstücke Kat.-Nrn. 07 und 04 führt die Anwendung von § 
274  Abs.  2  PBG  betreffend  den  Gebäudeabstand  zu  folgendem  Ergebnis:  Der  Ge-
setzeswortlaut wie auch der Wortlaut der «Zustimmungserklärung» können vernünf-
tigerweise nur dahingehend ausgelegt werden, dass nicht die im Jahre 1968 gelten-
den  Gebäudeabstände  einzuhalten  seien,  sondern  diejenigen  zum  Zeitpunkt  des 
aktuellen Bauvorhabens, mithin die Gebäudeabstände des geltenden Planungs- und 
Baugesetzes.  Der  Gebäudeabstand  entspricht  somit  nach  §  271  PBG  der  Summe 
der beidseitig nötigen Grenzabstände. Der Grundabstand beträgt – wie oben bereits 
ausgeführt – 7 m (Art. 15 BZO). Dazu kommt der Mehrlängenzuschlag (Art. 18 BZO). 
Entgegen  der  rekurrentischen  Auffassung  ist  somit  nicht  bloss  der  kantonale  Min-
destgebäudeabstand von 7 m (2 x 3,5 m) einzuhalten.