# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 19aa28d4-a170-55d0-85ce-21d334a28ca7
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-09-15
**Language:** de
**Title:** Gebäudeversicherung. Widerruf der Schadenanerkennung nach Brandschaden und Vergütung nur zum Abbruchwert.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0112/2016
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iv_nr._0112-2016_vom_15._september_2016.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2016.00045 
0112/2016 

Entscheid vom 15. September 2016 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Reto Philipp,  Ersatzrichter Claude  Reinhardt, Baurich-
ter Urs Hany, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

in Sachen 

Rekurrent 

T. N., [….]  

gegen 

Rekursgegnerin 

Gebäudeversicherung Kanton Zürich, Versicherung, Thurgauerstrasse 56, 
Postfach, 8050 Zürich  

betreffend 

Einspracheentscheid vom 7. März 2016; Schaden-Nr. 14-1-1135, Brandfall 
vom 11. Oktober 2014 
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Am 11. Oktober 2014 wurde das Gebäude Nr. 1071 an der Z-Strasse 2 in X 

durch  einen  Brand  beschädigt  (Schaden-Nr.  14-1-1135).  Mit  Verfügung 

vom  16.  Dezember  2014  anerkannte  die  Gebäudeversicherung  des  Kan-

tons Zürich (GVZ) den Schaden im Umfang von Fr. 675'000.--. 

Mit  Verfügung  vom  11.  Juni  2015  widerrief  die  GVZ die  Schadenanerken-

nung vom 16. Dezember 2014 und anerkannte den Gebäudeschaden neu 

nur noch zum Abbruchwert im Umfang von pauschal Fr. 65'000.--. 

Die  dagegen  von  T.  N.  erhobene  Einsprache  vom  13.  Juli  2015  wies  die 

GVZ mit Einspracheentscheid vom 7. März 2016 ab. 

B. 

Gegen diesen Entscheid erhob T. N. mit Eingabe vom 5. April 2016 fristge-

recht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die 

Aufhebung  des  Entscheides  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zu-

lasten  der  Vorinstanz.  Die  Schadenanerkennung  vom  16. Dezember  2014 

sei zu bestätigen. 

C. 

Mit Verfügung vom 6. April 2016 wurde der Rekurseingang vorgemerkt und 

das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Mit Eingabe vom 6. Mai 2016 beantragte die Vorinstanz die Abweisung des 
Rekurses. 

E. 

Mit Replik vom 30. Mai 2016 bzw. Duplik vom 20. Juni 2016 hielten die Par-

teien an ihren Anträgen fest.  

F. 
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung er-

forderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

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Seite 2 

 
 
Es kommt in Betracht: 

1. 

Als  Eigentümer  des  beschädigten  Gebäudes  und  als  Adressat  des  ab-

schlägigen Einspracheentscheids ist der Rekurrent ohne Weiteres zum Re-

kurs  legitimiert  (§ 21  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  [VRG]).  Auch 

die  übrigen  Prozessvoraussetzungen  (§§ 22  ff.  VRG,  § 76  des  Gesetzes 

über  die  Gebäudeversicherung  [GebVG])  sind  erfüllt.  Auf  den  Rekurs  ist 

daher einzutreten. 

2. 

Beim streitbetroffenen Gebäude handelt es sich um ein Wohnhaus mit La-
denlokal  und  Anbau  aus  dem  Jahr  1906.  Anlässlich  der  Revisionsschät-

zung  vom  4.  September  2007  wurde  die  Versicherungssumme  auf 

Fr. 1'050'000.--  festgesetzt  (Versicherung  zum  Neuwert,  s.  Versicherungs-

Police,  act.  9.4).  Gemäss  Versicherungs-Nachweis  vom  16.  Januar  2014 

(act. 5.6) und dem damals aktuellen GVZ-Index betrug die Versicherungs-

summe Fr. 1'195'800.--. 

Im  Jahr  2011  erwarb  der  Rekurrent  das  Gebäude  zum  Preis  von 

Fr. 475'000.--  (s.  Kaufvertrag,  act.  9.6).  Es  war  bis  Ende  März  2012  be-

wohnt. Im Kaufvertrag ist festgehalten, dass der Erwerber den Rückbau der 

bestehenden  Gebäulichkeiten  mit  anschliessender  Neuüberbauung  des 

Grundstückes beabsichtige. Gegen die Baubewilligungen für ein Mehrfami-

lienhaus vom 8. Mai 2013 und 14. Mai 2014 (geändertes Projekt) sind beim 

Baurekursgericht derzeit zwei Rekurse hängig. 

3.1. 

Den  Widerruf  der  Schadenanerkennung  und  die  neue  Schadenvergütung 

zum  Abbruchwert begründet  die  GVZ  damit,  dass  der  Rekurrent  schon  im 

Zeitpunkt des Brandes den Abbruch der Liegenschaft geplant und eine an-

gefochtene  Baubewilligung  vorgelegen  habe.  Das  Gebäude  sei  schon  im 

Jahr 2008  stark renovationsbedürftig  und  seit  dem Kauf durch  den  Rekur-

renten unbewohnt, unbeheizt und somit zum Zeitpunkt des Brandes zufolge 
Zerfalls wirtschaftlich wertlos und unbewohnbar gewesen. Somit handle es 

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sich  in  subjektiver  und  objektiver  Hinsicht  um  ein  Abbruchobjekt,  welches 

gemäss  §  36  GebVG  nur  zum  Abbruchwert  versichert  sei.  Die  Regelung 

von § 36 GebVG gelte unabhängig davon, zu welchem Wert ein Gebäude 

im Zeitpunkt des Schadens effektiv versichert sei. Dadurch solle eine unge-

rechtfertigte  Bereicherung  des  Versicherten  durch  Entschädigung  zum 

Neuwert verhindert werden (§ 59 Abs. 4 GebVG). Da die Liegenschaft zum 

Preis  von  Fr.  475'000.--  erworben  worden  sei,  resultiere  bei  einer  Vergü-

tung  von  Fr.  675'000.--  für  den  Wiederaufbau  ein  Gewinn.  Ein  Versiche-

rungs-Nachweis  könne  jederzeit  widerrufen  werden,  wenn  sich  die  ausge-

wiesene Versicherungssumme, wie im vorliegenden Fall, als falsch heraus-

stelle. Die Schadenabschätzung anhand der Schätzung vom 4. September 

2007 führe zu einem Verstoss gegen § 59 Abs. 4 GebVG. 

3.2. 
Der  Rekurrent  macht  geltend,  das  Gebäude  sei  zum  Neuwert  versichert 

und  die  letzte  Revisionsschätzung  datiere  vom  4.  September  2007.  Nach 

dem Brand hätten die Schätzer der GVZ einen Teilschaden von 56 % der 

Neuwert-Versicherungssumme  festgestellt  (Fr.  675'000.--).  Die  Schätzer 

hätten  vom  Neubauprojekt  Kenntnis  gehabt.  Der  Umstand,  dass  im  Zeit-

punkt des Brandfalls bereits ein Neubau geplant gewesen sei, mache das 

Gebäude  nicht  zum  Abbruchobjekt  und  ändere  nichts  am  Weiterbestand 

der Neuwertversicherung.  Es  sei unhaltbar, dem  Grundeigentümer erst im 

Schadenfall  zu  eröffnen,  seine  Liegenschaft  sei  entgegen  dem  Versiche-

rungs-Nachweis nach erfolgter Neubaueingabe nur noch zum Abbruchwert 

versichert  gewesen  und  nicht  zum  Neuwert.  Umgekehrt  könne  der  Versi-

cherte,  dessen  Gebäude  zum  Abbruchwert  versichert  sei,  auch  nicht  gel-

tend machen, im Zeitpunkt des Schadens sei das betroffene Gebäude nicht 

mehr  zum  Abbruch  bestimmt  und  benützbar  gewesen,  weshalb  der  Neu-

wert zu vergüten sei. Er (der Rekurrent) habe auch keine Anzeigepflichten 

verletzt: Anders als für Gefahrenerhöhungen (§ 38 GebVG) gebe es keine 

Bestimmung,  wonach  die  Planung  eines  Neubaus  zu  melden  sei.  Ebenso 

wenig  sei  bei  Eingabe  eines  Neubauprojekts  die  automatische  Umwand-

lung  der  Neuwertversicherung  in  eine  Abbruchwertversicherung  vorgese-

hen.  Die  Argumentation  der  GVZ,  wonach  dem  Versicherten  aus  der  Ver-

gütung kein Gewinn erwachsen dürfe (§ 59 Abs.  4 GebVG), sei nicht stich-

haltig.  Der  Versicherer  nehme  mit  der  Neuwertversicherung  in  Kauf,  dass 

der Versicherungsnehmer im Schadenfall einen Mehrwert erhalte. Dies sei 
versicherungsrechtlich nicht unzulässig. Sodann treffe es nicht zu, dass das 

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Gebäude schon im Zeitpunkt des Kaufvertrags unbewohnbar gewesen sei 

und  gemäss  Schadenabschätzungsbericht  sei  selbst  nach  dem  Brandfall 

nicht  von  einem  Totalschaden  auszugehen.  Gemäss  diesem  Bericht  sei 

das  Untergeschoss  vom  Brand  nicht  betroffen  und  könnten  die  Aussen-

mauern  und  die  Geschossdecken  im  Erd-  und  Obergeschoss  nach  einer 

Brandreinigung weiter verwendet werden. Vom Neubau verspreche er sich 

eine bessere Rendite; der bauliche Zustand erlaube aber auch einen Um-

bau oder eine Modernisierung. Angesichts der bestehenden baurechtlichen 

Schwierigkeiten stehe zurzeit offen, ob das Neubauvorhaben weiter verfolgt 

werde.  

3.3.1. 

Bei Wiederherstellung eines total zerstörten Gebäudes vergütet die Anstalt 

die  Wiederherstellungskosten,  maximal  aber  den  Versicherungswert  des 
Gebäudes  (§  60  GebVG  i.V.m.  §  31  f.  Vollzugsbestimmungen  für  die  Ge-

bäudeversicherung).  Ist  ein  total  zerstörtes  Gebäude  innert  zwei  Jahren, 

seit  Eintritt  des  Schadens,  nicht  ungefähr  am  gleichen  Standort  und  mit 

derselben  Zweckbestimmung  mindestens  im  Rohbau  wiederhergestellt 

worden,  so  wird  nur  der  Verkehrswert  vergütet,  sofern  dieser  niedriger  ist 
als der Versicherungswert (§ 61 Abs. 1 GebVG). Bei Teilschäden – wie im 
vorliegenden Fall – gelten die Vorschriften über Totalschäden sinngemäss 
(§ 63 Abs. 1 GebVG). 

Für das vorliegend streitbetroffene Gebäude besteht eine Neuwertversiche-

rung (s. Versicherungs-Police vom 13. September 2007, act. 9.4). Die Ver-

sicherungssumme  basiert  auf  der  Revisionsschätzung  vom  4.  Septem-

ber 2007  (act.  9.3)  und  betrug  seit  1.  Januar  2014  (GVZ-Index  1025) 

Fr. 1'195'800.-- 

(s.  Versicherungs-Nachweis  vom  16.  Januar  2014, 

act. 5.6).  Der  angefochtene  Entscheid,  wonach  der  Gebäudeschaden  nur 

zum  Abbruchwert  anerkannt  wird,  steht  im  Widerspruch  zu  den  Bestim-

mungen von § 60 in Verbindung mit § 63 Abs. 1 GebVG und damit im Wi-

derspruch zum Primat der Versicherungssumme als Grundlage für die Ent-

schädigungsberechnung.  Die  Vorinstanz  begründet  dies  mit  dem  Zustand 

des Gebäudes und den Abbruchplänen des Eigentümers im Zeitpunkt des 

Schadenseintritts. 

Das  Primat  des  Versicherungswertes  gilt  nicht  absolut.  Es  wird  begrenzt 
durch das in der Schadenversicherung geltende Verbot der Überentschädi-

gung.  Die  meisten  Gebäudeversicherungsgesetze  statuieren  ein  entspre-

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chendes Gewinnverbot, soweit die Bereicherung nicht im Prinzip der Neu-

wertversicherung begründet liegt. Sodann sind Konstellationen denkbar, wo 

die Anwendung des bestehenden Versicherungswertes stossend oder sys-

temwidrig  wäre.  Wird  beispielsweise  ein  neuwertversichertes  Gebäude 

nicht  wieder aufgebaut,  entfällt  der Normzweck  der baulichen  Substanzer-

haltung, so dass eine Entschädigung nach dem Neuwertprinzip ausser Be-

tracht fallen muss. Als weitere Beispiele sind zu nennen, wenn ein Gebäu-

de  im  Zeitpunkt  unmittelbar  vor  dem  Schadenfall  bereits  übermässig  ent-

wertet (die Grenze liegt in der Regel bei 50 Prozent) oder gar zum Abbruch 

bestimmt  ist.  Für  diese  und  weitere  Fälle  sehen  die  Gebäudeversiche-

rungsgesetze  unabhängig  vom  geltenden  Versicherungswert  eine  andere 

Berechnungsweise  vor,  welche  den  tatsächlichen  Verhältnissen  im  Zeit-

punkt  des  Schadenfalles  entsprechend  Rechnung  tragen  soll  (z.B.  Be-

schränkung  auf  den  doppelten  Zeitwert,  den  Abbruchwert  oder  den  Ver-

kehrswert.  s.  Andreas  Rüegg,  in:  Gebäudeversicherung,  Systematischer 

Kommentar, St. Gallen/Zürich 2009, Rz. 4.2.5, 4.2.45 und 4.2.54). 

3.3.2. 

Das Gebäudeversicherungsgesetz im Kanton Zürich sieht vor, dass bei To-

talschäden im Falle der Nichtwiederherstellung nur der Verkehrswert vergü-

tet wird, sofern dieser niedriger ist als der Versicherungswert (§ 61 Abs. 1 

GebVG).  Deshalb  wird  bei  der  Schadenabschätzung  zusätzlich  der  Ver-

kehrswert  ermittelt  (§  51  Abs. 2  GebVG).  Bei  Teilschäden  gelten  die  Vor-

schriften über Totalschäden sinngemäss (§ 63 Abs. 1 GebVG), wobei hier 

die  Nichtwiederherstellung  die  Ausnahme  darstellen  dürfte.  Der  Verkehrs-

wert ist der mutmassliche Verkaufspreis des Gebäudes mit Einschluss der 

versicherten  Einrichtungen  (§  51  Abs. 3  GebVG).  Er  trägt  der  Entwertung 

des  Gebäudes  Rechnung,  so  dass  der  Versicherte  keinen  Gewinn  erzielt, 

wenn  er  auf  den  Wiederaufbau  verzichtet  und  ihm  der  Verkehrswert  des 

zerstörten Gebäudes vergütet wird. 

Für  den  Regelfall  der  Wiederherstellung  enthält  das  Gebäudeversiche-

rungsgesetz  keine  Bestimmungen,  wonach die  Entwertung  des  Gebäudes 

im Zeitpunkt des Schadens zu berücksichtigen wäre und sich die Maximal-

leistung  der Gebäudeversicherung  entgegen  §  60  GebVG nicht  nach dem 

Versicherungswert richten soll. Insbesondere ist nicht vorgesehen, dass im 
Schadenfall  anstelle  der  Versicherung  zum  Neuwert  (§  34  GebVG)  gege-
benenfalls  die  Versicherung  zum  Abbruchwert  (§  36  GebVG)  treten  kann. 

Dies lässt sich weder aus § 36 noch aus § 59 Abs. 4 GebVG ableiten. Die 

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Bestimmung von § 36 GebVG betrifft die Ermittlung des Versicherungswer-

tes  und  nicht  die  Ermittlung  der  Schadensvergütung.  Sie  befindet  sich 

dementsprechend  im  Kapitel  V  "Schätzung  und  Versicherungswerte"  des 

Gesetzes  unter  der  Marginalie  "[Versicherung]  c.  Zum  Abbruchwert"  und 

nach den §§ 34 ([Versicherung] "a. Zum Neuwert") und 35 ([Versicherung] 

"b. Zum Zeitwert"). Die Versicherungsleistungen im Schadenfall sind dem-

gegenüber  in  Kapitel  VIII  "Vergütung  des  Schadens"  (§§  59  ff.)  geregelt. 

Weder  der Wortlaut  von §  36 GebVG noch dessen  systematische  Einglie-

derung im Gesetz lassen darauf schliessen, dass die Versicherung die Ent-

schädigung  von  zum  Neuwert  versicherten  Gebäuden  im  Schadenfall  auf 

den  Abbruchwert  beschränken  kann,  dies  in  Abweichung  zu  einer  rechts-

kräftigen  Schätzungsverfügung.  Auch  aus  §  59  Abs. 4  GebVG  ergibt  sich 

dies  nicht.  Diese  Bestimmung  enthält  den  Grundsatz,  demzufolge  dem 

Versicherten  aus  der  Vergütung  kein  Gewinn  erwachsen  darf.  Wie  oben 

ausgeführt, ist bei Verzicht auf Wiederherstellung des Gebäudes ein unzu-

lässiger  Gewinn  dadurch  ausgeschlossen,  dass  nur  der  Verkehrswert  im 

Zeitpunkt  des  Schadens  vergütet  wird.  Wird  das  Gebäude  wieder  herge-

stellt,  werden  die  effektiven  Wiederherstellungskosten  gemäss  Kosten-

nachweis  vergütet  (§  60  und  63  GebVG,  §  31  ff.  Vollzugsbestimmungen. 

Möglich ist auch eine pauschale Entschädigung, s. § 28 Abs. 2 Vollzugsbe-

stimmungen).  Die  obere  Grenze  der  Entschädigung  bildet  die  Versiche-

rungssumme,  die  bei  der  Neuwertversicherung  den  Kostenaufwand  abde-

cken  soll,  der  für  die  Erstellung  eines  Gebäudes  gleicher  Art,  gleicher 

Grösse und gleichen Ausbaues am Tag der Schätzung erforderlich ist (§ 25 

Abs. 2 GebVG). Auch in diesem Fall erzielt der Versicherte keinen Gewinn, 

weil ihm nur die tatsächlich entstandenen Wiederaufbaukosten "für die Er-

stellung  eines  Gebäudes  gleicher  Art,  gleicher  Grösse  und  gleichen  Aus-

baues am Tag der Schätzung" ausbezahlt werden. Eine gewisse Bereiche-

rung  liegt  indes  im  Prinzip  der Neuwertversicherung  begründet und  ist  zu-

lässig.  Der  Geschädigte  muss  die  Möglichkeit  erhalten,  ein  Gebäude  von 

gleicher Art, gleichem Umfang und gleicher Zweckbestimmung zu erstellen. 

Dass  es  sich  dabei  nicht  um  die  genaue  Wiederherstellung  des  alten  Zu-

standes handeln kann, liegt auf der Hand; das Versicherungsrecht will nicht 

die unumgängliche Sanierung und Modernisierung der Wohn- und Arbeits-

verhältnisse  verhindern,  auch  wenn  damit  ein  gewisser  finanzieller  Vorteil 

für  den  Geschädigten  verbunden  sein  kann.  Um  mehr  als  solche  zeitbe-

dingten Anpassungen darf es aber nicht gehen (vgl. Rüegg, Rz. 4.2.5, und 

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Urteil  des  Verwaltungsgerichts  vom  21.  Dezember  1972,  E.  9, 

in 

ZR 72/1973 S. 244 = ZBl 74/1973 S. 200 = RB 1972 Nr. 112).  

Um  übermässige  Vorteile  zu  verhindern,  werden  Gebäude  gegebenenfalls 

zum  Zeitwert  oder  zum  Abbruchwert  versichert.  Die  Versicherung  erfolgt 

zum  Zeitwert,  "wenn  bau-  oder  feuerpolizeiliche  Gründe  gegen  die  Neu-

wertversicherung  sprechen"  (§  35  GebVG).  Gemäss  Praxis  der  GVZ  wird 

zum Zeitwert versichert, wenn dieser weniger als zwei Drittel des Neuwerts 

beträgt  (s.  www.gvz.ch).  Abbruchobjekte  sind  Gebäude,  welche  zum  Ab-

bruch  bestimmt  oder  wegen  Zerfalls  nicht  mehr  benützbar  sind  (§  36 

GebVG).  Der  Zeitwert  ist  der  Neuwert  abzüglich Wertverminderungen,  die 

infolge  Alters,  Abnützung  oder  anderer  Gründe  eingetreten  sind  (§  25 

Abs. 3  GebVG),  der  Abbruchwert  ist  der  Verkaufswert  des  Baumaterials 

des Abbruchobjektes (Abs. 4).  

3.3.3. 

Die  Feststellung  und  regelmässige  Anpassung  (Revision)  der  Versiche-

rungswerte ist Aufgabe der Gebäudeversicherung bzw. ihrer Kreisschätzer 

(§§  24  ff.  GebVG).  Die  Bestimmung  von  §  59  Abs. 4  GebVG  bietet  keine 

gesetzliche Grundlage, um über diese Regelungen hinaus den rechtskräftig 

verfügten  Versicherungswert  (§  31  GebVG)  nach  einem  Schadenereignis 

nach unten zu korrigieren, noch dazu vom Neuwert zum blossen Abbruch-

wert. Die Möglichkeit einer derart weit gehenden Abweichung vom Grund-

satz  der Neuwertversicherung  und Wiederherstellung  des  Gebäudes  hätte 

der  Gesetzgeber  explizit  regeln  müssen.  Im  Übrigen  sieht  das  Gesetz  im 

Fall einer Unterversicherung auch keine Anpassung nach oben vor. Im Sin-

ne  der  Rechtssicherheit  muss  sich  der  Versicherungsnehmer  darauf  ver-

lassen können, dass sein Gebäude entsprechend der Versicherungspflicht 

(§ 10 GebVG) und gemäss den Festlegungen in der Versicherungs-Police 

versichert ist.  

Es  stellt  sich  die  Frage,  welcher  normative  Gehalt  §  59  Abs. 4  GebVG 

überhaupt  zukommt.  In  das  Gebäudeversicherungsgesetz  des  Kantons 

Aargau  vom  19.  September  2006  wurde  das  vormals  statuierte  Bereiche-

rungsverbot nicht mehr aufgenommen. Gemäss Expertenkommission seien 

ausser den im Gesetz ausdrücklich getroffenen Regelungen keine weiteren 

Fälle  ersichtlich,  welche  eine  ungewollte  Bereicherung  eintreten  lassen 

könnten. In der Literatur wird die Meinung vertreten, diese Überlegung sei 
zwar nicht von der Hand zu weisen, wenn man direkt eine Rechtsfolge aus 

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Seite 8 

 
 
dem  Bereicherungsverbot ableiten  wolle.  Als allgemeiner Rechtsgrundsatz 

jedoch  sei  das  Bereicherungsverbot  für  die  Auslegung  einzelner  Bestim-

mungen durchaus von Bedeutung (etwa die Auslegung der Wiederherstel-

lungsklausel oder der Abbruchklausel.  s.  Urs  Glaus,  in:  Gebäudeversiche-

rung, Systematischer Kommentar, St. Gallen/Zürich 2009, Rz. 6.3.1.4). Wie 

bereits ausgeführt, lässt die Auslegung der vorliegend massgebenden  Ge-

setzesbestimmungen,  namentlich  §§  34-36  und  60  GebVG,  keinen  Raum 

für die Abweichung vom rechtskräftig verfügten Versicherungswert nach ei-

nem Schadenseintritt. 

Selbstredend  kann  ausgeschlossen  werden,  dass  allein  das  Bekanntwer-

den  der  subjektiven  Absichten  des  Versicherten,  sein  Gebäude  abreissen 

zu  wollen,  rechtswirksam  eine  Verminderung  der  Versicherungssumme 

bewirkt,  die  ansonsten  in  Form  einer  Verfügung  schriftlich  zu  eröffnen  ist 

(§ 31  GebVG).  Erst  wenn  ein  Gebäude  tatsächlich  abgebrochen  wird,  er-

löscht  die  Versicherung  (§  17  GebVG).  Versichert  ist  ohnehin  nicht  das 

subjektive,  wirtschaftliche  Interesse  des  Versicherungsnehmers  am  Ge-

bäude,  sondern  der  (objektive)  Kostenaufwand  für  die  Wiederherstellung 

(bei der Zeitwertversicherung abzüglich Wertverminderungen) bzw. der (ob-
jektive) Verkaufswert des Baumaterials des Abbruchobjekts bzw. – im Falle 
der Nichtwiederherstellung – der (objektive) Verkehrswert (eine Ausnahme 
liegt dann vor, wenn sich der Versicherungsnehmer für den Abbruch eines 

nutzbaren Gebäudes entschlossen hat und dieses nur noch zum Abbruch-

wert  versichern  lassen  will,  womit  dem  subjektiven  Interesse  des  Eigentü-

mers Rechnung getragen wird). Deshalb kann der Auffassung nicht gefolgt 
werden, der zufolge die Bestimmung eines Gebäudes zum Abbruch – ver-
bunden mit dem Verlust des wirtschaftlichen Interesses am Gebäude  – zu 
einer  dermassen  grossen  Differenz  zwischen  Versicherungs-  und  Interes-

senwert führen soll, dass sie die Abweichung von der Schätzungsverfügung 

selbst dann rechtfertige, wenn die Bestimmung des versicherten Gebäudes 

zum  Abbruch  erst  nach  Eintritt  des  Schadenfalles  erkennbar  werde 

(s. Glaus, Rz. 6.3.1.14). Auf welche Rechtsgrundlage sich eine solche Ab-

weichung  von  der Schätzungsverfügung  im Fall der Gebäudeversicherung 

im  Kanton  Zürich  stützen  liesse,  ist nicht ersichtlich,  und  soweit  Glaus auf 

§ 36 GebVG hinweist, kann auf obige Ausführungen (Ziff. 3.3.2.) verwiesen 

werden.  

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3.3.4. 

Beim vorliegend streitbetroffenen Gebäude verfügte die GVZ auf Grundlage 

der  Revisionsschätzung  vom  4.  September  2007  die  Versicherung  zum 

Neuwert (s. Versicherungs-Police vom 13. September 2007, act. 9.4). Da-

rauf ist die GVZ zu behaften. Der Entschädigungsanspruch des Rekurren-

ten richtet sich im Falle der Wiederherstellung des Gebäudes nach der da-

rin festgelegten  Versicherungssumme, angepasst  gemäss  aktuellem  GVZ-

Index. Es ist ihm unbenommen, die Schäden an seinem Gebäude zu behe-

ben und die Kosten dafür bei der GVZ geltend zu machen bzw. einen ver-

änderten Wiederaufbau vorzunehmen und den mit Verfügung vom  16. De-

zember  2014  anerkannten  Pauschalbetrag  (vgl.  §  28  Abs. 1  Vollzugsbe-

stimmungen)  einzufordern.  Dies  ungeachtet  seiner  früheren  Pläne,  das 

Gebäude abzureissen und durch ein Mehrfamilienhaus zu ersetzen, zumal 

weder  im  Zeitpunkt  des  Schadenfalles  noch  danach  irgendwelche  objekti-

ven  Gründe  gegen  die  Möglichkeit  sprachen,  jene  Pläne  aufzugeben  und 

das Gebäude weiterhin zu nutzen. Dies ergibt sich insbesondere aus dem 

Schadenabschätzungsbericht  (act.  9.1),  demgemäss  die  Schätzer  nur  ei-

nen  Teilschaden  feststellten  und  die  Wiederherstellung  des  Gebäudes  für 

möglich  hielten.  Nichts  anderes  geht  aus  der  Verkehrswertabschätzung 

vom  18.  März  2008  hervor,  die  der  ursprüngliche  Eigentümer  und  damals 

Bewohner  des  fraglichen  Gebäudes  erstellen  liess  (act.  5.5  und  9.12.2). 

Ausgehend von einem Neuwert des Hauses von Fr. 880'000.--, einem Pau-

schalabzug  von  60  %  für  die  Altersentwertung  und  einem  Landwert  von 
Fr. 200.--/m2 (826 m2) resultierte ein Verkehrswert von ca. Fr. 500'000.-- bis 
ca.  Fr.  550'000.--.  Das  Gebäude  wurde  als  stark  renovationsbedürftig,  die 

Haustechnik als alt bezeichnet. Es war aber offensichtlich noch nutzbar und 

bis ins Jahr 2012 auch bewohnt. Es gibt keine Anhaltspunkte, wonach sich 

der  Zustand  des  Gebäudes  im  Zeitpunkt  des  Schadenfalls  wesentlich 

schlechter  präsentiert  hätte.  Bei  diesen  Gegebenheiten  ist  ohnehin  nicht 

von  einem  Abbruchobjekt  im  Sinne  von  §  36  GebVG  auszugehen: Weder 

war  es  gemäss  dem  Wortlaut  dieser  Bestimmung  "wegen  Zerfalls  nicht 

mehr  benützbar",  noch  "zum  Abbruch  bestimmt".  Letzteres  deshalb  nicht, 

weil der Rekurrent bezüglich des Abbruchs keinen endgültigen Entschluss 

gefasst  hat.  Fraglich  ist  höchstens, ob  das  Gebäude nicht  hätte  zum  Zeit-

wert versichert werden müssen, was aber dahingestellt bleiben kann. 

Damit wird auch klar, dass die Vergütung der Wiederherstellungskosten für 
das  nutzbare  Gebäude  grundsätzlich  nicht  im  Widerspruch  steht  zum 

Grundsatz  des  Bereicherungsverbots,  wiewohl  mit  der  Wiederherstellung, 

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bedingt durch das System der Neuwertversicherung, eine erhebliche Wert-

steigerung  einher  geht.  Selbst  wenn  diese  als  unangemessene  Bereiche-

rung im Sinne von § 59 Abs. 4 GebVG zu erachten wäre, änderte dies aus 

den  oben  ausgeführten  Gründen  nichts  am  Entschädigungsanspruch  des 

Versicherten  auf  Basis  der  Neuwertversicherung.  Die  GVZ  hätte  es  sich 

selbst zuzuschreiben, den Versicherungswert zu hoch angesetzt zu haben. 

Der angefochtene Einspracheentscheid erweist sich somit als unrechtmäs-

sig, was zur Gutheissung des Rekurses führt.  

Auf  die  weitere  Rüge  des  Rekurrenten,  der  Widerruf  der  angefochtenen 

Verfügung  sei als  solches  unzulässig,  muss  nicht  mehr  eingegangen  wer-

den. 

4. 

Zusammengefasst ist der Rekurs gutzuheissen. 

[….] 

R4.2016.00045 

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