# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 802f85e3-9c11-591d-bd81-945fa1588dbe
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-03-01
**Language:** de
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 01.03.2013 Z1 09 87
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_Z1-09-87_2013-03-01.pdf

## Full Text

262 RVJ / ZWR 2014 

Zivilrecht - Stockwerkeigentum - Urteil Bezirksgericht Visp vom 
1. März 2013, X. c. Y., Z. und W. - VIS Z1 09 87 

Altrechtliches kantonales Stockwerkeigentum: Untergang, Fort-
bestand und Überführung in neurechtliches Stockwerkeigentum 
gemäss den Art. 712a ff. ZGB 

- Altrechtliches Stockwerkeigentum nach Art. 503 WZGB kann bis heute Bestand 
haben, obwohl das Bundesrecht vom 1. Januar 1912 bis zum 31. Dezember 1964 
die Errichtung von Stockwerkeigentum untersagte (E. 3 und 4a-e). 

- Seit dem 1. Januar 1965 ist das altrechtliche Stockwerkeigentum materiell von 
Gesetzes wegen der Regelung von Art. 712a ff. ZGB unterstellt, so dass der damit 
anwendbare Art. 650 Abs. 1 ZGB seine Aufhebung ausschliesst (E. 4f). 

- Die Überführung des altrechtlichen in neurechtliches Stockwerkeigentum erfolgt ver-
traglich mittels eines Begründungsaktes im Sinne von Art. 712d ZGB, im Streitfall auf 
richterlichen Entscheid hin oder von Amtes wegen bei der Einführung des Grund-
buches (E. 5a). 

Propriété par étages de l’ancien droit cantonal : fin, maintien et 
conversion en propriété par étages du nouveau droit au sens des 
art. 712a ss CC 

- Les propriétés par étages de l’art. 503 CC/VS peuvent subsister à ce jour, même si 
la loi fédérale avait interdit la constitution de propriétés par étages, entre le 1

er
 janvier 

1912 et le 31 décembre 1964 (consid. 3 et 4a-e). 

- Depuis le 1
er

 janvier 1965, la propriété par étages de l’ancien droit est, de par la loi, 
matériellement soumise aux règles des art. 712a ss CC. Ainsi, le partage de la 
propriété par étages en application de l’art. 650 al. 1 CC est exclu (consid. 4f). 

- La conversion d’une propriété par étages de l’ancien droit en une propriété par 
étages du nouveau droit a lieu sur la base d’un contrat constitutif au sens de 
l’art. 712d CC ; en cas de litige, cette conversion se fait par décision judiciaire ou 
d’office à l’occasion de l’introduction du registre foncier (consid. 5a). 

 

Aus den Erwägungen 
 

1. b)  Der Kläger behauptet, dass am H-haus Miteigentum besteht, 
und verlangt dessen Auflösung (Art. 650 ZGB). Die Beklagten stellen 
sich auf den Standpunkt, dass altrechtliches Stockwerkeigentum vor-
liegt. Sie verlangen subsidiär die Begründung von Stockwerkeigentum 
im Rahmen von Art. 203 EGZGB. Das Verfahren ist einstweilen auf 
die Beurteilung der Klage auf Auflösung von Miteigentum am H-
hausbeschränkt worden. (…) 

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2. a)  Das H-haus in A. wurde im Jahre 1864 von Pfarrer H. als mehr-
stöckiges Gebäude erstellt. Es ist unbestritten, dass es von Anfang 
an, jedenfalls aber nach dem Tod von H. im Jahre 1882 und bei der 
Einführung des ZGB auf den 1. Januar 1912, von verschiedenen Per-
sonen bewohnt wurde. 

b)  Dem Gericht liegen aus der Zeit vor 1931 keine Urkunden vor. Die 
ersten Belege betreffend die Wohnungen im H-haus stammen aus 
den Jahren 1931, 1932 und 1947. Daraus ergibt sich Folgendes: 

aa)  Für die Wohnung im Parterre (damals als erster Stock bezeich-
net) ist die Herkunft im Kaufvertrag vom 29. März 1947 (zwischen 
dem Verkäufer M., Grossneffe von H., und der Käuferin N.) wie folgt 
angegeben: "Der Verkäufer hat dieses Grundstück erworben durch 
Erbschaft von Herrn Pfarrer H. im Jahre 1882". Diese Wohnung ging 
später über den Sohn der Käuferin und über dessen Ehefrau an den 
Kläger X. weiter.  

bb)  Die Wohnung im ersten Obergeschoss (damals als 2. Stock 
bezeichnet) ist in einem Kaufakt vom 12. Dezember 1931 erwähnt. Mit 
diesem Vertrag verkaufte O. die folgende Immobilie an P.: "Art. …, 
Fol. …, der zweite Stock, im H-haus, bestehend aus Stube, Küche, 
drei Zimmer, Hälfte Abort, Keller auf der Nordseite, Hälfte Keller auf 
der Südseite und Hälfte Dachstube auf der Ostseite". Weiter wurde 
festgehalten: "Es ist dem Käufer bekannt, dass für die Luft zum 
Aufbau eines Stockwerkes die Erben Q. das Vorkaufsrecht haben. 
Nach Angaben des Käufers ist mit den Erben Q. bereits eine diesbe-
zügliche endgültige Abmachung getroffen worden". Zur Herkunft ist in 
dem Vertrag festgehalten: "Diese Immobilie kommt her von Herrn R. 
und von S. gemäss Erbvertrag, eingetragen in Brig unter No. … am 
21. November 1931". Diese Wohnung ging später an die Beklagte Y. 
über.  

cc)  In einem Verteilungsakt vom 14. November 1932 ist festgehalten, 
dass "Art. …, ½ Wohnhaus (H-haus), d.h. 1/6 eines Wohnhauses 
bestehend aus Stube, Kammer, Küche u. 2 Zimmer, 1 Unterdach 
nordosten das kleine u. 1 Keller nord-westen. Grenzen: Norden ... 
Weg, Süden Zugang, Osten Gemeinde, Westen … mit ½ Luft ... Recht 
vom ganzen Haus" dem Q. zugefallen ist. Als Herkunft ist lediglich 
angegeben, dass es sich um Vermögen der Ehegatten Q. handle. Es 
geht um die Wohnung im damaligen obersten Stockwerk (heute 2. 
Obergeschoss), die später an die Beklagte Z. überging. 

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c)  Wie die Expertise des Architekten bestätigt, ist das H-haus nach 
1931 um zwei Stockwerke und ein Dachgeschoss aufgestockt wor-
den; gleichzeitig wurde das Haus nach Norden verlängert. 

Dem Kaufvertrag vom 12. Dezember 1931 ist zu entnehmen, dass der 
"Aufbau eines Stockwerkes" unter den Eigentümern des H-hauses 
bereits abgesprochen war. Es ist festgehalten, dass die Erben Q. "für 
die Luft zum Aufbau eines Stockwerkes" das Vorkaufsrecht hätten, 
was bereits geregelt sei. Von "½ Luft" ist auch im Zusammenhang mit 
der Wohnung im 2. Obergeschoss im Vertrag vom 14. November 
1932 die Rede.  

Zu der betreffenden Aufstockung ist es nach 1931, vermutlich sogar 
nach 1932 gekommen, da im Vertrag vom 14. November 1932 immer 
noch von "Luft" gesprochen wird. Damit ist das Recht gemeint, das 
Gebäude um ein Geschoss aufzustocken. Die Eigentümer des H-
hauses waren sich also zu Beginn der 1930er Jahre einig, das 
Gebäude zu vergrössern und die neuen Stockwerke in einer 
bestimmten Weise zu verteilen. Die Nutzung der neuen Stockwerke 
bzw. Räumlichkeiten war unter den Eigentümern abgesprochen und 
bot offenbar keinen Anlass zu Auseinandersetzungen.  

Die aktuellen Nutzungsverhältnisse sind vom Experten in einem Plan 
festgehalten worden. 

d)  Die genannten Verträge aus den Jahren 1931, 1932 und 1947 ver-
weisen für die Herkunft direkt oder indirekt jeweils auf Pfarrer H. bzw. 
die Zeit vor 1912. Es muss deshalb angenommen werden, dass das 
H-haus per 1. Januar 1912 stockwerkweise von verschiedenen Eigen-
tümern bewohnt wurde, die ihr Eigentum alle von Pfarrer H. abgeleitet 
haben, nämlich zunächst dessen Geschwister.  

Da bis zum 31. Dezember 1911 das Walliser Zivilgesetzbuch (WZGB) 
galt und dieses das Stockwerkeigentum kannte, ist anzunehmen, 
dass inbezug auf diese Wohnungen per 1. Januar 1912 Stockwerk-
eigentum nach dem Walliser Zivilgesetzbuch bzw. aus heutiger Sicht 
altrechtliches Stockwerkeigentum vorlag (vgl. dazu auch unten lit. g 
sowie die Bestätigung des Registerhalters der Gemeinde A. vom 
7. April 2011). 

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e)  Das Eidgenössische Grundbuch ist in der Gemeinde A. bis heute 
nicht eingeführt. Das aktuelle Kataster enthält für die strittige Parzelle 
die folgenden Angaben: 

m
2
  Kulturart   m

2
 nach Kulturart 

239  Wohnhaus a  113 

  Remise b       3 

  Hofraum   123 

Als aktuelle Eigentümer sind die Prozessparteien angegeben. 

f)  Das Kataster enthält keinerlei Angaben über Miteigentums- oder 
Wertquoten, die den Eigentümern zustünden. Das weist auf den Wei-
terbestand des altrechtlichen Stockwerkeigentums hin, das jeweils 
ohne Quotenangaben auskam (Brogli, Das intertemporale Stockwerk-
eigentumsrecht der Schweiz am Beispiel des Kantons Wallis, Diss. 
Freiburg i.Ue. 1985, S. 30 f.). Jedenfalls haben die Eigentümer nach 
1912 nicht bewusst bzw. willentlich Miteigentum nach ZGB begründet. 
Nach Art. 646 Abs. 1 ZGB haben mehrere Personen eine Sache dann 
im Miteigentum, wenn sie die "... Sache nach Bruchteilen und ohne 
äusserliche Abteilung in ihrem Eigentum ..." haben.  

Das Kataster selber enthält anderseits auch keine Hinweise auf 
Stockwerke oder Räumlichkeiten, die den Eigentümern zustünden. 
Wird in den Grundbuchbelegen die Herkunft zurückverfolgt, lassen 
sich jeweils die Räumlichkeiten nach Stockwerken bestimmen, die 
den betreffenden Eigentümern zustanden.  

Das H-haus weist nur wenige gemeinschaftliche Einrichtungen auf. 
Für jeden Stock besteht eine eigene Heizung; jede Wohnung verfügt 
über eigene Stromzähler. Es bestehen auch keine gemeinsamen Ver-
sicherungen. Das spricht eher für eine starke Position der Wohnungs-
eigentümer und damit für Stockwerkeigentum und eher gegen das 
labile Miteigentum nach ZGB bzw. römischem Recht. 

g)  Auch die Klägerpartei selber geht in ihrem Parteivortrag davon 
aus, dass das H-haus nach 1882 an mehrere Parteien ging, nämlich 
an des Pfarrers H. Neffen (zur einen Hälfte) und an seinen Gross-
neffen (zur anderen Hälfte). Das Gebäude umfasste damals ein 
Kellergeschoss und (im Parterre und in den zwei Obergeschossen) 

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drei Wohngeschosse, die offensichtlich von verschiedenen Parteien 
als abgetrennte eigene Wohnungen bewohnt wurden.  

Das Stockwerkeigentum nach Art. 503 WZGB war gekennzeichnet 
durch eine Horizontalteilung, d.h. die Aufteilung in mehrere, real aus-
geschiedene, horizontale Schichten, die Gegenstand eines eigenen 
Eigentums bildeten (Brogli, a.a.O., S. 2). Am H-haus konnte also 
zumindest zwischen 1882 und dem 31. Dezember 1911 Stockwerk-
eigentum nach WZGB bestehen. Bei einem Gebäude, das real und 
horizontal aufgeteilt und benutzt wurde, bestand die Vermutung für 
Stockwerkeigentum (so das Kantonsgericht in einem Entscheid vom 
22. Mai 1958, KGE 1958 S. 134 und Brogli, a.a.O., S. 44).  

Es ist deshalb davon auszugehen, dass am H-haus am 1. Januar 
1912 Stockwerkeigentum nach Art. 503 WZGB bestand.  

3. a)  Nach dem 1. Januar 1912 konnte altrechtliches Stockwerkeigen-
tum grundsätzlich weiter bestehen (Art. 17 Abs. 1 SchlT/ZGB). Bis 
zum 1. Januar 1965 konnte kein neues Stockwerkeigentum begründet 
werden (Art. 45 Abs. 1 SchlT/ZGB). Altrechtliches Stockwerkeigentum 
kann nach dem 1. Januar 1912 untergehen, namentlich, wenn sich 
das Eigentum an den mehreren Wohnungen in einer Hand vereinigt 
(Brogli, a.a.O., S. 47). Ist es einmal untergegangen, kann es nicht 
mehr neu begründet werden (Art. 45 Abs. 2 SchlT/ZGB). Ebenso ist 
nach dem Untergang des altrechtlichen Stockwerkeigentums eine 
Umwandlung in neurechtliches Stockwerkeigentum gemäss den 
Art. 20

bis
, ter und quater SchlT/ZGB ausgeschlossen.  

b)  Der Bundeszivilgesetzgeber von 1907/1912 wollte das Stockwerk-
eigentum schonen, gleichzeitig aber ein allmähliches Verschwinden in 
die Wege leiten (Brogli, a.a.O., S. 47). Ein Untergang kann sowohl ein 
Untergang des Rechts wie der Sache sein. Der Untergang der Sache 
wird angenommen, wenn das Gebäude aus irgendeinem Grunde 
physisch zerstört wird (wie durch einen Hausbrand oder durch Gelän-
deverschiebungen) (Brogli, a.a.O., S. 47). Brogli schlägt vor, die 
Frage, wann ein Untergang durch Zerstörung vorliegt (genügt ein 
Dachbrand oder muss das Gebäude bis auf die Grundmauern ver-
nichtet sein?) dem richterlichen Ermessen anheimzustellen. Klar ist, 
dass die altrechtliche Form des Stockwerkeigentums nach der voll-
ständigen Zerstörung des Gebäudes nicht immer wieder neu begrün-
det werden kann (Brogli, a.a.O., S. 47). Brogli schlägt für den Fall des 
physischen Untergangs vor, auf das Kriterium der realen Abtrennbar-

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keit des Sondereigentums abzustellen, d.h. einen realen Untergang 
dann anzunehmen, wenn durch das schädigende Ereignis die StW-
Anteile in ihren Grenzen nicht mehr real erkennbar sind. Die Beschä-
digung von nicht tragenden Mauern, ein Dach- oder Treppenhaus-
brand dürften deshalb nach seiner Ansicht für einen Untergang des 
Stockwerkeigentums nicht genügen. 

c)  Vorliegend wurde das H-haus zwischen 1932 und 1935, vermutlich 
1934, nicht abgerissen, sondern vergrössert, ohne dass dabei im 
Grundbuch bzw. im Transkriptionsregister irgendwelche Änderungen 
vorgenommen wurden. Aufgrund der Expertise ist anzunehmen, dass 
nach 1931 beim H-haus ein ganzes Mauergeschoss, ein Mansarden-
geschoss und ein Dachgeschoss aufgestockt wurden (3. OG, 4. OG 
und DG), ebenso dass der Nordbereich auf der Flucht der damaligen 
Toiletten auf der ganzen Breite vergrössert wurde. Die Treppe wurde 
neu in Beton erstellt und im Treppenbereich wurde die ursprüngliche 
Bausubstanz mehrheitlich durch Betonarbeiten ersetzt. Das H-haus 
wurde dadurch nicht nur markant erhöht, sondern auch nach Norden 
verlängert. Dabei wurden die davor im Treppenhaus befindlichen 
Aborte entfernt und als Nasszellen in die Wohnungen integriert.  

4. a)  Der Kläger leitet aus der Massivität dieses Umbaus ab, dass das 
altrechtliche Stockwerkeigentum am H-haus untergegangen sei und 
demzufolge Miteigentum nach Art. 646 ZGB vorliege, dessen Auf-
lösung nach Art. 650 ZGB verlangt werden könne. 

b)  Nach Art. 17 Abs. 3 SchlT/ZGB bestimmt sich der Inhalt eines 
dinglichen Rechtes, dessen Errichtung nach neuem Recht nicht mehr 
möglich ist, nach dem bisherigen Recht. Da Stockwerkeigentum ab 
dem 1. Januar 1912 (bis zum 31. Dezember 1964) nicht mehr errichtet 
werden konnte, bestimmte sich also der Inhalt des altrechtlichen 
Walliser Stockwerkeigentums nach 1912, jedenfalls für die Zeit der 
Aufstockung in den Jahren 1934/35, nach dem Walliser Zivil-
gesetzbuch (Brogli, a.a.O., S. 44 ff.). 

c)  Das Stockwerkeigentum nach Art. 503 WZGB war nach der Praxis 
– entsprechend den sardischen und französischen Vorbildern – in 
dem Sinne flexibel bzw. elastisch ausgestaltet, als es ein "Höher-
baurecht", "droit d'exhaussion" oder "diritto di soppralzo" umfasste 
(Brogli, a.a.O., S. 31). Danach war ein Aufbau von zusätzlichen 
Stockwerken möglich, sofern die anderen Stockwerkeigentümer damit 
einverstanden waren und gleichzeitig entschädigt wurden. Man 

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sprach in diesem Zusammenhang von einem Höherbau in die freie 
"Luft" (Brogli, a.a.O.).  

d)  Den zitierten Verträgen vom 12. Dezember 1931 und 14. Novem-
ber 1932, die das H-haus betreffen, ist zu entnehmen, dass die dama-
ligen Stockwerkeigentümer betreffend den "Aufbau" von zusätzlichen 
"Stockwerken" eine Vereinbarung getroffen hatten.  

Im Kaufvertrag vom 12. Dezember 1931 ist festgehalten: "Es ist dem 
Käufer bekannt, dass für die Luft zum Aufbau eines Stockwerkes die 
Erben Q. das Vorkaufsrecht haben. Nach Angaben des Käufers ist mit 
den Erben Q. bereits eine diesbezügliche endgültige Abmachung 
getroffen worden". Daraus ist zu schliessen, dass nach Absprachen 
zwischen den Stockwerkeigentümern die Erben Q. das H-haus um ein 
Stockwerk aufstocken und demzufolge zusätzliches Stockwerkeigen-
tum erwerben konnten. Die genannte Klausel im Vertrag vom 
12. Dezember 1931 ist so zu verstehen, dass der Käufer P. dies zur 
Kenntnis nimmt und das zusätzliche Stockwerkeigentum (untechnisch 
als "Vorkaufsrecht" bezeichnet), das durch den Aufbau der Erben Q. 
entstehen wird, vorweg akzeptiert.  

Auch aus dem Verteilungsakt vom 14. November 1932 ergibt sich für 
die Wohnung im damaligen obersten Stock (2. OG), dass diese ein 
Anrecht auf "½ Luft" umfasst, also ebenfalls ein Recht auf eine Auf-
stockung um ein weiteres zusätzliches Stockwerk bzw. allenfalls eine 
Hälfte davon. 

Die Stockwerkeigentümer von 1931/32 hatten also vor der damals 
offensichtlich geplanten Aufstockung um zwei Stockwerke vereinbart, 
dass die Aufstockung möglich ist und wem die zusätzlichen Stock-
werke zufallen sollten. Dieses Vorgehen, der Aufbau in die "Luft", 
entspricht genau der von Brogli (a.a.O., S. 31) geschilderten Praxis, 
das (altrechtliche) Stockwerkeigentum in Absprache der Stockwerkei-
gentümer auf weitere Stockwerke auszudehnen. 

e)  Auch wenn dieser Um- bzw. Ausbau nach 1912 vorgenommen 
wurde, ändert er am Weiterbestand des altrechtlichen Stockwerkei-
gentums am H-haus nichts. Indem Art. 17 Abs. 3 SchlT/ZGB 
bestimmt, dass das altrechtliche Stockwerkeigentum unter dem bishe-
rigen Recht bleibt, hat er die nach dem alten Walliser Recht mögliche 
Ausdehnung des Stockwerkeigentums auf neu erstellte Stockwerke 
anerkannt. Dies gilt jedenfalls für die Zeit um 1934/35. Der neue Art. 

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20bis SchlT/ZGB, der das altrechtliche Stockwerkeigentum den neuen 
Vorschriften über das Stockwerkeigentum unterstellt, ist erst auf den 
1. Januar 1965 wirksam geworden. Als im H-haus in den 1930er 
Jahren die beiden zusätzlichen Geschosse erstellt wurden, unterstand 
das Verhältnis dem alten Stockwerkeigentumsrecht nach WZGB. 
Dieses unterstellte auch die neu hinzugefügten Gebäudeteile dem 
Stockwerkeigentumsrecht. Eine Mischung von altrechtlichem 
Stockwerkeigentum für die älteren Geschosse und Miteigentum für die 
neuen Stockwerke wäre nicht praktikabel gewesen und hätte auch 
dem Akzessionsprinzip (Art. 667 ZGB) widersprochen.  

f)  Das altrechtliche Stockwerkeigentum am H-haus ist seit dem 
1. Januar 1965 gemäss 20bis SchlT/ZGB und Art. 203 Abs. 1 EGZGB 
materiell von Gesetzes wegen den Art. 712a ff. ZGB unterstellt, auch 
wenn die Beteiligten formell unter dem altrechtlichen StWE-Verhältnis 
verbleiben (Brogli, a.a.O., S. 76). Der damit anwendbare Art. 650 
Abs. 1 ZGB schliesst für das Stockwerkeigentum den beim gewöhnli-
chen Miteigentum bestehenden Aufhebungsanspruch explizit aus. 
Auch das WZGB kannte für das Stockwerkeigentum keinen Aufhe-
bungsanspruch (Brogli, a.a.O., S. 28 f. und 65).  

Aus diesem Grunde ist die Klage auf Auflösung von Miteigentum bzw. 
Veräusserung des H-hauses als Ganzes abzuweisen. 

5. a)  Wenn dieses Teilurteil rechtskräftig werden sollte, kann – falls 
über die Anpassung bzw. Grundbucheintragung nach neuem Recht 
keine vertragliche Übereinkunft möglich sein sollte und die Parteien 
an der Weiterführung des Verfahrens festhalten – in einem zweiten 
Verfahrensteil gemäss den Bestimmungen der Art. 203 ff. EGZGB auf 
richterlichen Entscheid über die formelle Überführung des H-hauses in 
neurechtliches Stockwerkeigentum nach den Art. 712a ff. ZGB ent-
schieden werden (vgl. Art. 206 EGZGB; Brogli, a.a.O., S. 80 und 
134 f.), wie die Beklagten in der Klageantwort im Sekundärbegehren 2 
sowie in ihren sekundären Schlussbegehren beantragt haben. Die 
Parteien können aber auch zuwarten, bis das Stockwerkeigentum bei 
der Einführung des Grundbuches von Amtes wegen eingeführt wird 
(Art. 205 EGZGB), was jedoch kaum praktiziert wird (Brogli, a.a.O., 
S. 75 f.).