# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2fc464fe-6e41-57ee-b4c2-8b6d2f91a457
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-04-08
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 08.04.1997 A/883/1996
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-883-1996_1997-04-08.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/883/1996-TPE  

        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 8 avril 1997 

 

 

 

dans la cause 

 

 

SI D. 

représentée par Me Pierre-Alain Schmidt, avocat 

 

 

 contre 

 

 

DEPARTEMENT DES TRAVAUX PUBLICS ET DE L'ENERGIE 

et 

COMMISSION DE RECOURS INSTITUEE PAR LA LOI SUR LES 

CONSTRUCTIONS ET LES INSTALLATIONS DIVERSES 

et 

Madame A. & CONSORTS 

représentés par l'Asloca, mandataire 

 

  - 2 - 

 

 

 _____________ 

 

A/883/1996-TPE  

 EN FAIT 

 

 

1.  La société anonyme "SI D." (ci-après : la SI) est 

propriétaire de la parcelle No ... du registre foncier de 

la commune de Genève. Ce bien-fonds est situé rue 

Frédéric-Amiel ..., dans la zone à bâtir au sens de 

l'article 19 alinéa 1 lettre c de la loi d'application de 

la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 

1987 (LALAT - L/1/17). Il s'y trouve un bâtiment 

d'habitation comportant vingt logements d'une taille de 2 

à 6 pièces, soit 73 pièces au total. 

 

2.  Le 5 mai 1995, la SI, représentée par la société 

anonyme Régie X. (ci-après : la régie), a déposé une 

demande d'autorisation de construire par la voie de la 

procédure accélérée. Le programme des travaux comportait 

les postes et les montants suivants : 

 

 ENVELOPPE DE L'IMMEUBLE 

 

 

 Toiture 

 

 Contrôle de l'état de la toiture 

 Remplacement des barres à neige, 

 des chenaux, des colonnes d'eau 

 pluviale abergements en plomb 

 et des ferblanteries   Frs    

20'000.- 

 

 Remise en état des canaux de fumée  

 de ventilation   Frs     

6'000.- 

 

 Contrôle du lambrissage du berceau, 

 changement des lames si nécessaires 

 peinture   Frs     

9'000.- 

 

  

 Façades 

 

 Pose d'un échafaudage sur le pourtour 

 de l'immeuble, y compris protection du 

 trottoir   Frs    

45'000.-  

 Traitement anti-carbonatation de la  

  - 3 - 

 

 

 

 façade par reprise des maçonneries 

 et peinture des façades  Frs   

120'000.- 

 

 

 Stores 

 

 Remplacement des stores en bois, par des 

 nouveaux tabliers en aluminium, suppres- 

 sion des projections   Frs    

40'000.- 

 

 

 Fenêtres 

 

 Remplacement de toutes les fenêtres, 

 fourniture et pose de fenêtres en sapin 

 à peindre, cadre rénovation, double vitrage  

 pour meilleure isolation phonique et  

 thermique ainsi que modification de la 

 porte sur cour   Frs   

162'000.- 

 

 

 Peinture 

 

 Peinture des boiseries fenêtres  Frs    

35'000.- 

 

 

 Balcons 

 

 Reprise de l'étanchéité des sols, 

 balcons au niveau des portes fe- 

 nêtres. Découpage de la chape, pose 

 d'un joint Sihatlex. 

 Exécution de l'étanchéité peinture  

 des sols balcons   Frs    

24'500.- 

    

 _______________ 

 

 Total des travaux de l'enveloppe 

 de l'immeuble   Frs   

461'500.- 

    

 =============== 

 

  

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 INTERIEUR DE L'IMMEUBLE 

 

 Cage d'escaliers et locaux communs 

 

 Peinture des murs et plafonds de la  

 cage d'escaliers. 

 Boiseries des portes et balustrades Frs    

20'000.- 

 

 Remplacement des sols paliers 

 actuellement en lino, par du carrelage Frs    

23'000.- 

 

 Locaux communs : peinture des murs, 

 plafonds et boiseries   Frs    

14'000.-   

 

 Modernisation de l'éclairage par  

 remplacement des luminaires ainsi 

 que remise en état des sonnettes 

 d'appartements   Frs    

13'000.- 

 

 Réfection de l'ascenseur, peinture 

 des serrureries, pose d'un nouveau 

 plaquage sur paroi   Frs     

4'000.- 

 

 Mise en sécurité de l'immeuble par  

 pose d'une gâche électrique com- 

 mandée par code   Frs     

4'000.- 

 

 Remplacement du bloc boîtes aux 

 lettres   Frs     

6'500.- 

    

 _______________ 

 

 Total des travaux de la cage 

 d'escaliers et locaux communs  Frs    

84'500.- 

    

 =============== 

 

 

 Travaux dans les appartements 

 

 Reprise des peintures sur cadre des 

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 fenêtres suite aux remplacement de 

 celles-ci   Frs    

20'000.- 

 

 Remplacement des linos par pose d'un 

 carrelage au sol dans cuisine, salle 

 de bains et WC   Frs    

25'600.- 

 

 Révision des batteries sanitaires Frs    

12'000.- 

 

 Nettoyage des colonnes et dérivation 

 des eaux usées   Frs     

8'000.- 

 

 Nettoyage des gaines de ventilation Frs     

5'000.- 

    

 _______________ 

 

 Total des travaux dans les 

 appartements   Frs    

70'600.- 

    

 =============== 

 

 Modernisation de la chaufferie par 

 remplacement de la chaudière et de 

 la production d'eau chaude  Frs    

45'000.- 

 

 Tubage de la cheminée   Frs     

9'900.- 

 

 Modernisation du tableau élec- 

 trique et remplacement de l'éclai- 

 rage    Frs     

4'000.- 

 

 Mise en conformité de la chaufferie : 

 - installation porte anti-feu F.120 

 - isolation du plafond 

 - divers travaux de maçonnerie 

 - peinture du sol expoxyte 

 - peinture des murs et plafonds  Frs     

8'500.- 

 

 Ebouage de l'installation de chauffage Frs     

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3'600.- 

    

 _______________ 

 

 Total des travaux de chaufferie  Frs    

71'000.- 

    

 =============== 

 

  

 RECAPITULATIF DES TRAVAUX 

 

 Enveloppe de l'immeuble  Frs   

461'500.- 

 

 Intérieur de l'immeuble   

 - Cage d'escaliers & locaux communs Frs    

84'500.- 

 - Travaux dans les appartements  Frs    

70'600.- 

 

 Chaufferie   Frs    

71'000.- 

    

 _______________ 

 

 Total des travaux   Frs   

687'600.- 

    

 =============== 

 

 

 Divers et imprévus   Frs    

68'400.- 

 

 Honoraires direction 

 de travaux   Frs    

90'700.- 

    

 _______________ 

 

 Coût total de l'opération  Frs   

846'700.- 

    

 =============== 

 

  

3.  Selon un préavis, non daté, du service de 

l'habitat (ci-après : le SHAB), les données financières 

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suivantes ont été retenues par le département des travaux 

publics et de l'énergie (ci-après : le DTPE) : 

 

Coût des travaux  : Frs 888'338.- 

 

Etat locatif actuel : Frs 242'352.- soit en moyenne  3'320 F/pce/an ou 

   10 logements (=30 pces) à en 

   moyenne  4'448 F/pce/an et 

   10 logements (=43 pces) à en 

   moyenne  2'533 F/pce/an 

 

Etat locatif futur : Frs 284'604.- soit en moyenne 3'899 F/pce/an 

(+17%) 

   10 logements (=30 pces) à en 

   moyenne  4'892 F/pce/an 

(+10%) 

   10 logements (=43 pces) à en 

   moyenne  3'205 F/pce/an 

(+27%) 

 

Rendement brut : 284'604.- - 242'352.- X 100 = 4,75 % 

                                 888'338.-    

  Selon la proposition du SHAB détaillée par appartement, le 

prix annuel à la pièce, avant travaux, va de 2'102.- Frs à 7'056.- 

Frs; après l'exécution des travaux projetés, le prix annuel à la 

pièce s'échelonnerait entre 2'815.- Frs pour le logement le meilleur 

marché, soit une augmentation de 34 %, et 7'764.- Frs pour le 

logement le plus cher, soit une augmentation de 10 %. 

 

4.  Le 10 octobre 1995, le DTPE a délivré l'autorisation requise, 

l'état locatif susdécrit en faisant partie. 

 

5.  Le 13 novembre 1995, l'Asloca, agissant au nom de quatorze 

locataires ou colocataires (ci-après: l'Asloca ou les consorts), a 

conclu principalement à l'annulation de l'autorisation querellée et, 

subsidiairement, à ce que la commission de recours instituée par la 

loi sur les constructions et les installations diverses (ci-après : 

la commission de recours) autorise les travaux à condition que les 

loyers ne dépassent pas 3'225.- Frs par pièce et par an et que "les 

travaux de remplacement du linoléum dans les appartements soient 

effectués au gré des locataires".  

 

  La SI a conclu au rejet du recours et à la confirmation de 

l'autorisation délivrée par le DTPE. 

 

6.  Le 31 mai 1996, la commission de recours a rendu une décision 

annulant pour partie l'autorisation de construire délivrée le 10 

octobre 1995.  

 

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  Elle a estimé que la condition suivante, contenue dans 

l'autorisation querellée : 

 

 "les loyers des vingt appartements (= 73 pièces) n'excéderont pas, 

après travaux, ceux annoncés dans le document "projection du loyer 

après travaux" susvisé. Ces loyers seront appliqués pour une durée 

de trois ans à partir de l'entrée en vigueur" 

 

 n'était pas conforme au droit. Elle a arrêté que les loyers des dix 

logements, soit 30 pièces, fixés avant les travaux à 4'448.- Frs la 

pièce par an, ne devraient subir aucune augmentation du fait desdits 

travaux et que ceux des autres logements, soit 43 pièces, fixés 

avant travaux à 2'533.- Frs la pièce par an, devraient être fixés au 

maximum à 3'100.- Frs la pièce par année durant trois ans. 

 

  Le 12 juillet 1996, la SI a formé un recours contre la 

décision du 31 mai 1996, qui lui avait été notifiée par un pli 

recommandé remis à un office des postes le 12 juin 1996. Elle a 

conclu à l'annulation de la décision rendue en première instance et 

à la confirmation de l'autorisation délivrée par le DTPE. Elle a 

fait valoir que cette décision avait été prise en violation du droit 

fédéral et sans tenir compte de l'entrée en vigueur, le 23 mars 

1996, de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations 

de maison d'habitations: mesure de soutien en faveur des locataires 

et de l'emploi (LDTR - L/5/9); elle écartait sans raison certains 

postes du montant des travaux. 

 

  Le 26 juillet 1996, l'autorité intimée a déclaré persister 

dans les termes de sa décision. 

 

7.  Le 16 août 1996, l'Asloca a conclu au rejet du recours au 

motif que les travaux envisagés n'étaient pas dispensés 

d'autorisation et que l'article 9 alinéa 2 LDTR concernant les 

conditions auxquelles le département pouvait accorder l'autorisation 

de construire était identique à la disposition ancienne soit 

l'article 6 alinéa 2. 

 

  Le 21 août 1996, le DTPE a demandé une prolongation du délai 

pour produire sa réponse au 16 septembre 1996. Ce délai lui a été 

accordé par une lettre du greffe du tribunal de céans du 28 août 

1996. 

 

  La détermination du DTPE est datée du 30 octobre 1996. Elle a 

été reçue au greffe de la juridiction de céans le lendemain et 

transmise aux parties. 

 

8.  Le juge délégué à l'instruction de la cause, accompagné de sa 

greffière, s'est transporté sur les lieux le 13 décembre 1996 en 

présence des parties. Dans les appartements qu'il a visités, il a 

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constaté que les fenêtres, d'origine, n'étaient plus étanches et 

prenaient l'eau, notamment à travers leur cadre, que les stores 

étaient en mauvais état de même que les colonnes sanitaires et les 

installations sanitaires proprement dites qui ne fonctionnaient pas 

correctement.  

 

  Les vitrages étaient doubles et allaient être remplacés, 

selon les explications de la SI, par d'autres vitrages doubles, 

assurant une meilleure isolation phonique et thermique. 

 

  Il a constaté également des fissures dans les murs latéraux, 

les garde-fous et les balcons eux-mêmes, décrites par les 

représentants du DTPE comme typiques de la maladie du béton qui 

affectait actuellement les constructions datant des années 1960. 

 

  Cette mesure d'instruction s'est terminée sans autres 

réquisitions des parties et la cause a été gardée à juger. 

 

 EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le 

recours est recevable (art. 8 al. 1 ch. 108 de la loi sur le 

Tribunal administratif et le Tribunal des conflits du 29 mai 1970 - 

LTA - E/3,5/1; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E/3,5/3).  

 

2.  Les dispositions de la nouvelle loi s'appliquent dès son 

entrée en vigueur aux demandes d'autorisation qui font l'objet de 

procédures pendantes devant le Tribunal administratif (art. 50 al. 2 

LDTR). 

 

3. a. La nouvelle version de la LDTR ne se distingue pas 

fondamentalement de l'ancienne (ci-après : aLDTR) du 22 juin 1989. 

Dans l'esprit du législateur, il s'est agi avant tout d'assouplir la 

loi tout en en gardant le fond (Mémorial des séances du Grand 

Conseil 1996 p. 60). Ainsi, l'une des principales innovations a été 

de faire passer les travaux de transformation et de rénovation d'un 

régime de dérogation à un régime d'autorisation (ibidem). De plus, 

les travaux de la commission chargée d'étudier le projet de loi ont 

abouti à l'instauration d'un système de bonus conjoncturel à la 

rénovation (Mémorial 1996 p. 67), qui figure aux articles 16 et 

suivants.  

 

  Cependant, le but de préservation de l'habitat et des 

conditions de vie existants, ainsi que le caractère actuel de 

l'habitat dans certaines zones (art. 1 al. 1 LDTR) est resté le même 

que dans l'aLDTR. De plus, l'esprit de la loi initiale du 26 juin 

1983, issue d'une initiative populaire, est demeuré dans la novelle, 

  - 10 - 

 

 

 

toutes les modifications apportées par cette dernière l'ayant été, 

selon le rapport de majorité de la commission chargée d'étudier le 

projet "dans le respect des locataires" (Mémorial 1996 p. 69), 

l'idée de fond de la révision étant de promouvoir parallèlement la 

création et le maintien d'emplois dans l'industrie du bâtiment 

(Mémorial 1996 p. 60). 

 

 b. La révision n'a pas apporté de modifications notables aux 

dispositions régissant les transformations. Dans la version de 

l'aLDTR, il fallait entendre par transformation :  

 

 a) tous les travaux d'une certaine importance ayant notamment pour 

objet de modifier l'architecture, le volume, l'implantation, la 

destination, le style, l'équipement, la distribution intérieure 

d'une maison d'habitation, d'un ou plusieurs logements; 

 

 b) la création d'installations nouvelles d'une certaine importance, 

telles que chauffage, distribution d'eau chaude, ascenseur, salles 

de bains et cuisines; 

 

 c) la création de nouveaux logements dans la maison d'habitation 

concernée, notamment dans les combles; 

 

 d) les travaux de rénovation ayant pour objet d'améliorer le confort 

existant sans modifier la distribution des logements (art. 3 al. 1 

aLDTR).  

 

  Selon la version actuelle de l'article 3 alinéa 1 LDTR, on 

entend par transformation tous les travaux qui ont pour objet : 

 

 a) de modifier l'architecture, le volume, l'implantation, la 

destination, la distribution intérieure de tout ou partie d'une 

maison d'habitation; 

 

 b) la création de nouveaux logements, notamment dans les combles; 

 

 c) la création d'installations nouvelles d'une certaine importance, 

telles que chauffage, distribution d'eau chaude, ascenseur, salles 

de bains et cuisines; 

 

 d) d'améliorer le confort existant sans modifier la distribution des 

logements, sous réserve de l'alinéa 2.  

 

  Les travaux d'entretien réguliers et raisonnables ne sont pas 

considérés comme travaux de transformation (art. 3 al. 2 LDTR). 

 

  La notion de transformation est issue sans changement du 

projet présenté par le Conseil d'Etat, qui commentait l'article 3 

alinéa 1 en indiquant que "sauf à vouloir faire figurer dans une loi 

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une liste exhaustive de travaux considérés comme transformations et, 

par conséquent, automatiquement soumis à un contrôle - ce qui n'est 

guère envisageable et poserait certainement passablement de 

problèmes pratiques - il apparaît donc nécessaire de maintenir le 

recours à des définitions plus souples des travaux considérés comme 

une transformation. [...].  

 

  La proposition du Conseil d'Etat consiste donc à reprendre de 

la loi actuelle les définitions contenues aux lettres a, b, c et d 

de la loi actuelle, en retirant ce qui apparaissait comme trop vague 

ou trop général - et partant sujet à contestation - soit [les 

travaux d'une certaine importance], [le style], [l'équipement]" 

(Mémorial 1995, p. 4567). 

 

  Il résulte clairement de ce qui précède qu'en ce qui concerne 

la définition des travaux de transformation, pour ainsi dire 

inchangée dans l'actuelle LDTR, la jurisprudence développée jusqu'à 

présent par le Tribunal administratif et le Tribunal fédéral 

conserve sa valeur. 

 

 c. S'agissant des travaux d'entretien régulier et raisonnables 

visés par l'article 3 alinéa 2 LDTR, il faut relever que le projet 

du Conseil d'Etat se présentait de manière fort différente. Il 

prévoyait que n'étaient pas considérés comme travaux de 

transformation "les travaux d'entretien courant. Les travaux dont 

l'incidence sur les loyers après travaux est inférieure à 15 % sont 

en principes considérés comme des travaux d'entretien courant" 

(Mémorial 1995, p. 4542). Le Conseil d'Etat expliquait à ce propos 

qu'en lieu et place des notions imprécises contenues à l'article 3 

alinéa 1 lettre a LDTR du 22 juin 1989, "il est proposé un nouvel 

alinéa 2, qui, dans un premier temps, rappelle que les travaux 

d'entretien courant ne sont pas soumis à la loi; puis dans un 

deuxième temps, cet alinéa arrête que les travaux, qu'il s'agisse 

d'une transformation uniquement ou de travaux d'entretien mélangés 

avec des travaux de transformation, dont l'incidence sur les loyers 

après travaux est inférieure à 15 %, sont en principe assimilés à de 

l'entretien et, en conséquence, exemptés de la loi. 

 

  L'avantage de cette proposition pour le Conseil d'Etat réside 

dans le fait, qu'en dehors d'une simple définition de travaux, elle 

offre un critère chiffré objectif [...]. Cela étant, le Conseil 

d'Etat estime que la modification proposée, soit l'institution d'une 

présomption de non assujettissement pour certains travaux, ne 

s'écarte pas fondamentalement de la teneur actuelle de la loi et 

qu'elle représente une amélioration de la situation, dans le mesure 

où elle permettra de soustraire du filtre administratif des 

opérations mineures et, ainsi, d'accélérer les procédures sans 

toutefois porter atteinte aux droits essentiels des locataires, qui 

restent réservés" (Mémorial 1995, p. 4568). 

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  Ce point du projet n'a toutefois pas recueilli l'approbation 

de la commission chargée de son étude, qui a proposé à la place la 

version selon laquelle "les travaux d'entretien ne sont pas 

considérés comme travaux de transformation" (Mémorial 1996 p. 65).  

 

  Lors des débats du Grand Conseil, cette disposition du projet 

a été à nouveau modifiée sur proposition du porte-parole de la 

majorité parlementaire, et a pris la forme actuelle (Mémorial 1996, 

p. 156). Une autre proposition d'amendement, rejetée par la 

majorité, prévoyait que "ne sont pas considérés comme des travaux de 

transformation les travaux d'entretien courant, dans la mesure où 

ceux-ci n'entraînent pas un changement qualitatif de l'immeuble ou 

du logement, notamment par suite d'une augmentation des loyers". 

Cette définition devait permettre de distinguer les travaux 

d'entretien sans incidence sur la qualité de l'immeuble ou du 

logement (non soumis à autorisation) et ceux qui entraînaient une 

hausse de la qualité (considérés dès lors comme transformations) 

(Mémorial 1996, p. 156 et suivante).  

 

  Les travaux d'entretien n'ont donc pas reçu à travers la 

nouvelle loi de définition particulière et celle retenue jusque-là 

par la jurisprudence du Tribunal administratif et du Tribunal 

fédéral, dont il sera question ci-après, demeure applicable.  

 

4.  L'abondante jurisprudence développée par le Tribunal 

administratif et le Tribunal fédéral sur le problème de la 

distinction entre travaux d'entretien et de transformation, a visé 

d'une part, lorsque cela était possible, à décrire le type 

d'interventions pouvant recevoir l'une ou l'autre qualification, et 

d'autre part à développer des critères à prendre en compte en dehors 

de la simple nature des travaux.  

 

  Avant l'entrée de la nouvelle LDTR, la jurisprudence avait 

déjà établi que les simples travaux d'entretien n'étaient pas soumis 

à la loi (ATF 116 Ia 401).  

 

  La démarche suivie par le Tribunal administratif a toujours 

été d'examiner si l'on se trouvait en présence de travaux 

d'entretien, à défaut de quoi il s'agissait alors de 

transformations. Cette notion-ci, relativement imprécise dans 

l'ancienne et la nouvelle version de la LDTR, se définissait ainsi 

généralement par la négative, comme travaux dépassant le cadre du 

strict entretien.  

 

  Ainsi, les travaux d'entretien sont ceux que le bailleur est 

tenu de réaliser au regard de son obligation d'entretien de la chose 

louée prescrite par l'article 256 alinéa 1 CO et qui échappent à la 

LDTR (ATA du 1er décembre 1992 en la cause SI du C.). Ils visent à 

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maintenir l'ouvrage dans son état en réparant les atteintes dues au 

temps ou à l'usage (ATA du 14 février 1990 p. 37 et ss, en la cause 

M.-B.; du 19 décembre 1985 en la cause Z. et P.; du 30 janvier 1985 

en la cause B. et C.; du 9 janvier 1985 en la cause C.).  

 

  Peuvent également être considérés comme tels, des travaux 

qui, dépassant le strict entretien, consistent à substituer à des 

installations intérieures vétustes des éléments neufs servant au 

même usage, soit simplement à moderniser une construction sans en 

modifier la nature, le caractère et l'affectation. Il en est ainsi 

du remplacement de sols, de poutres, la réfection de cheminées, 

voire la réparation d'un toit par le remplacement de parties 

défectueuses.  

 

  On peut encore assimiler aux travaux non soumis à 

autorisation, de modestes changements dans la répartition interne du 

volume d'un bâtiment, n'entraînant que de minimes transformations. 

Ainsi, pour être soumis à autorisation, de tels travaux doivent 

atteindre une certaine importance, c'est-à-dire modifier 

notablement, soit en tout ou partie, la répartition interne du 

volume construit, soit l'affectation de ces locaux (ATA du 14 

février 1990 en la cause M.-B; RDAF 1977, p. 259 et ss).  

 

  On peut aussi citer comme exemple le remplacement d'un 

ascenseur existant ou celui de colonnes d'eau chaude et d'eau froide 

(ATA du 1er décembre 1992 en la cause SI du C.). Le Tribunal fédéral 

va jusqu'à admettre que les travaux améliorant le confort du 

logement, pour autant qu'ils soient mineurs, ne sauraient être 

soumis à autorisation. Il en irait ainsi de l'installation d'une 

armoire frigorifique, d'une machine à laver le linge ou la vaisselle 

et d'une cuisinière (ATF 116 Ia 409).  

 

 b. Quant à la notion de rénovation, reprise à l'article 9 alinéa 

1 lettre e LDTR et considérée par cette disposition comme une 

transformation, elle couvre selon la jurisprudence tous les travaux 

d'entretien, de réparation et de modernisation qui laissent intact 

le volume, l'aspect extérieur et la destination de l'immeuble; ces 

travaux constituent une transformation s'ils provoquent des 

modifications allant au-delà de ce qui est usuel, comme par exemple 

un important accroissement du confort (ATF du 9 février 1993 en la 

cause L. confirmant l'ATA du 24 juin 1992 publié in SJ 1994 p. 531; 

RDAF 1988 p. 383).  

 

  Les travaux de rénovation ont également été définis comme 

étant destinés à permettre de rétablir dans son premier état un 

ouvrage ayant subi l'usure du temps (ATF 113 Ia 119; ATA du 27 

septembre 1989 en la cause P.) Or, il s'agit là également d'une 

caractéristique propre aux travaux d'entretien.  

 

  - 14 - 

 

 

 

5. a. L'examen de la nature des travaux ne saurait être toutefois 

le seul critère à prendre en considération pour déterminer si les 

interventions concernées échappent à la LDTR. Celles-ci peuvent 

atteindre une ampleur telle qu'elles sont susceptibles d'aboutir à 

un changement qualitatif de l'immeuble. De même, l'augmentation du 

loyer consécutive à des travaux peut avoir pour effet d'entraîner un 

changement d'affectation qualitatif des logements. Les appartements 

ne sont plus accessibles aux personnes à bas revenus, en particulier 

aux personnes âgées, et ils ne répondent plus aux besoins de la 

population où sévit la plus forte pénurie (ATF du 10 octobre 1991 en 

la cause SI du square Bellevue I; ATF 116 Ia 409; ATA du 1er 

décembre 1992 en la cause SI du C.).  

 

  Une solution consistant à qualifier les travaux uniquement à 

partir de leur nature, comporte le risque d'un effritement 

progressif et généralisé du patrimoine immobilier par le biais d'un 

changement d'affectation. En effet, des travaux d'entretien sont 

susceptibles d'aboutir à une rénovation, voire à une transformation 

d'un immeuble; il en est ainsi par exemple lorsque n'ayant pas été 

exécutés périodiquement ou par rotation tout au long de l'existence 

d'un immeuble, ou encore parce qu'ils n'ont pas été exécutés du tout 

pendant de nombreuses années, leur accumulation leur confère une 

ampleur propre à engendrer un changement du niveau des loyers tel 

que la destination de l'immeuble en est modifiée (ATA du 14 février 

1990 en la cause SI Moïse-Duboule 19-21). 

 

 b. L'article 3 alinéa 1 du règlement d'application de la LDTR du 

29 avril 1996 (RLDTR - L/5/9,5), dont les intimés contestent la 

légalité, prescrit que les travaux d'entretien au sens de l'article 

3 alinéa 2 LDTR sont ceux qui n'ont pas été différés dans le temps 

et qui s'avèrent nécessaires pour maintenir l'immeuble en bon état, 

soit en procédant à des réparations, soit en remédiant à l'usure 

normale (remplacement d'installations vétustes par du matériel neuf 

servant au même usage). 

 

  Les intimés contestent surtout le fait que des travaux visant 

de manière générale à maintenir l'immeuble en bon état puissent 

répondre par principe à la définition de travaux d'entretien 

réguliers et raisonnables retenue par la loi. Or, la jurisprudence 

précitée a déjà eu l'occasion d'admettre que tel pouvait être le cas 

si ces travaux restaient modestes. La disposition contestée devra 

par conséquent conduire l'autorité administrative à prendre en 

considération non seulement la nature des travaux, mais également 

leur coût d'ensemble. Interprété dans ce sens, l'article 3 alinéa 1 

RLDTR ne s'écarte pas du contenu de la loi. 

 

 c. Dans deux cas récents, le tribunal de céans a aussi examiné, 

eu égard à la valeur de l'immeuble, si le coût global des travaux 

projetés, en soi assimilables à des travaux d'entretien, ne devait 

  - 15 - 

 

 

 

pas conduire à les considérer comme transformations. Dans l'ATA du 

14 février 1990 en la cause SI Moïse-Duboule 19-21, il a ainsi 

refusé d'admettre que des travaux s'élevant à 725'000.- Frs, soit à 

la moitié du prix de l'immeuble, se limitassent à conserver la chose 

en bon état et à éviter qu'en se dégradant elle ne perdît de sa 

valeur. Il s'agissait de travaux de rénovation, rendus nécessaires 

par l'absence de tous travaux d'entretien pendant de longues années 

et dont l'ampleur était de nature à modifier fondamentalement le 

standing de l'immeuble.  

 

  Dans l'ATA du 1er décembre 1992 en la cause SI du C., le 

tribunal avait relevé que les travaux ne dépassaient pas le 10 % de 

la valeur d'assurance de l'immeuble, et qu'ils n'avaient pas eu pour 

effet de transformer des appartements au loyer modeste en 

appartements de luxe.  

 

6. a. En l'espèce, les travaux projetés, pour ce qui concerne la 

toiture, les stores, les fenêtres et la peinture intérieure et 

extérieure sur les cadres, la cage d'escalier et les locaux communs, 

les linoléums, les batteries sanitaires, les colonnes, la 

ventilation, le remplacement, la modernisation et la mise en 

conformité de la chaufferie, comptent parmi ceux que la 

jurisprudence a déjà classés, de par leur nature, parmi les travaux 

d'entretien.  

 

 b. S'agissant des travaux de réfection des façades, il faut les 

considérer comme travaux de transformation. S'ils ne répondent pas 

aux différentes définitions qu'en donne l'article 3 alinéa 1 LDTR, 

ils ne correspondent pas non plus à de simples travaux d'entretien 

au sens de l'alinéa 2 de la même disposition, comme pourrait l'être 

par exemple le nettoyage de façades noircies par la pollution. Dans 

le cas présent, la destruction progressive de la couche 

superficielle des façades résulte d'un défaut de construction dont 

souffre la plupart des immeubles datant de la même époque, et 

constitue en même temps un danger pour la sécurité des habitants, 

voire des tiers, car des morceaux de la façade sont susceptibles de 

se détacher à tout moment. A cet égard, les travaux que nécessite la 

remise en état des murs extérieurs et des balcons relèvent des 

transformations visées par l'article 9 alinéa 1 lettre a LDTR. On 

conçoit mal, du reste, que des travaux urgents, nécessaires parce 

que "l'état du bâtiment comporte un danger pour la sécurité et la 

santé de ses habitants ou des tiers" (art. 9 alinéa 1 lettre a LDTR) 

répondent en même temps à la définition d'entretien régulier et 

raisonnable (art. 3 al. 2 LDTR). 

 

7. a. Comme on l'a vu plus haut, il ne suffit toutefois pas 

d'examiner chaque intervention projetée pour elle-même et de la 

qualifier d'entretien échappant à la LDTR ou de transformations 

soumises à cette loi. Il faut également, dans un second temps, 

  - 16 - 

 

 

 

vérifier si le coût global des travaux est tel qu'ils doivent alors 

être considérés de manière globale comme travaux de transformation.  

 

  Dans la mesure où, selon les considérants qui suivent, il 

conviendra de renvoyer le dossier au DTPE pour qu'il rende une 

nouvelle décision, il lui appartiendra alors de déterminer, sur la 

base de la valeur d'assurance-incendie de l'immeuble et des calculs 

établis dans un arrêt rendu ce même jour par le tribunal de céans en 

la cause SI T., si le coût global des travaux doit faire considérer 

qu'ils représentent dans leur ensemble des travaux de 

transformation, ou s'il doivent conserver la qualification qui leur 

a été attribuée ci-dessus selon leur nature. 

 

8 a. L'autorisation est accordée lorsque l'état du bâtiment 

comporte un danger pour la sécurité et la santé de ses habitants ou 

des tiers (art. 9 al. 1 let. a LDTR). Le département accorde 

l'autorisation si les logements transformés répondent, quant à leur 

genre, leur loyer ou leur prix, aux besoins prépondérants de la 

population (art. 9 al. 2 ab initio LDTR). 

 

  Le département tient compte, dans son appréciation, des 

éléments suivants: 

 

 a) du genre, de la typologie et de la qualité des logements 

existants; 

 

 b) du prix de revient des logements transformés ou nouvellement 

créés, notamment dans les combles; 

 

 c) du genre de l'immeuble; 

 

 d) du nombre de pièces et de la surface des appartements ainsi que 

de la surface des logements nouvellement créés; 

 

 e) des exigences liées à l'objectif de préservation du patrimoine 

(art. 9 al. 2 in fine LDTR). 

 

 b. Il convient à ce stade de distinguer le cas des logements 

dont le genre, le loyer ou le prix avant travaux correspondent aux 

besoins prépondérants de la population et celui des logements qui 

n'entrent déjà plus dans cette catégorie.  

 

  S'agissant des premiers, l'article 9 alinéa 2 LDTR prévoit la 

possibilité pour le DTPE de refuser l'autorisation lorsqu'ils ne 

répondraient plus, après transformation, aux besoins prépondérants 

de la population, quant à leur genre ou leur loyer ou leur prix. En 

ce qui concerne les autres, le Tribunal fédéral a clairement indiqué 

que le législateur ne pouvait pas étendre l'interdiction de 

transformer à des logements dont la conservation ne répondait pas à 

  - 17 - 

 

 

 

l'intérêt public de lutte contre la pénurie de logements (ATF 105 Ia 

367 consid. 5). Le Tribunal administratif du canton de Neuchâtel a 

rendu un arrêt similaire, considérant qu'une mesure restreignant la 

garantie de la propriété n'était pas conforme notamment au principe 

de la proportionnalité lorsqu'elle ne permettait pas de lutter 

effectivement contre la pénurie de logements; il n'y avait ainsi pas 

de raison d'interdire la vente d'un appartement dont le loyer était 

prohibitif (arrêt du Tribunal administratif du 23 mai 1990 en la 

cause K., in Revue de jurisprudence neuchâteloise 1990, p.256). Il a 

encore été jugé, à propos de l'article 6 alinéa 6 de l'aLDTR 

(correspondant à l'actuel art. 9 al. 2), que la loi "ne répond à 

l'intérêt public que dans la mesure où elle vise à maintenir 

l'affectation des logements qui répondent, par leur loyer, leur prix 

et leur conception, aux besoins prépondérants de la population. Les 

restrictions à la propriété qu'elle institue doivent être propres à 

atteindre ce but. A cet égard, s'il se justifie d'empêcher que des 

logements à loyer modéré soient transformés en appartements de luxe, 

l'intérêt public ne commande pas, en revanche, de limiter la 

transformation et la rénovation de logements de luxe préexistants. 

Le législateur aurait sans doute pu limiter le champ d'application 

de la loi à certains logements à loyer modéré et en exclure les 

logements de luxe; il aurait aussi pu se fonder sur un critère 

qualitatif permettant de distinguer entre les logements à préserver 

et ceux dont les propriétaires pourraient librement disposer. Le 

Grand Conseil n'a pas envisagé ces possibilités" (ATF 107 Ia 418 

consid. 11). 

 

 c) La notion de besoins prépondérants de la population n'a 

jusqu'à présent été déterminée qu'en fonction du critère du loyer, 

dont le tribunal de céans a admis qu'il répondait encore à ce besoin 

jusqu'à un maximum de 3'225.- francs par pièce et par année, voire à 

3'500.- francs dans des circonstances particulières (ATA du 7 

décembre 1993 en la cause SI Moïse-Duboule, SJ 1994 pp. 225 ss). Les 

dernières données statistiques utiles n'étant pas encore 

disponibles, le tribunal renoncera dans la présente cause à 

réexaminer la validité actuelle de ces chiffres, la question d'un 

calcul basé sur d'autres facteurs ne se posant par ailleurs pas en 

l'espèce. 

 

 d) Parmi les nombreuses autres législations cantonales 

similaires à la LDTR, il faut relever le cas notamment de la loi 

vaudoise, dont le champ d'application concerne, pour tous les 

travaux de démolition, transformation et rénovation de maisons 

d'habitation, les communes dans lesquelles sévit la pénurie de 

logements (art. 1 al. 1 de la loi concernant la démolition, la 

transformation et la rénovation de maisons d'habitation du 4 mars 

1985). Le Tribunal fédéral a considéré à plusieurs reprises que le 

critère de la pénurie de logements retenu par cette loi permettait 

de soumettre les travaux concernés au contrôle de l'Etat (ATF 106 Ia 

  - 18 - 

 

 

 

409; 101 Ia 506; 89 I 180). 

 

  La loi jurassienne s'applique "lorsque, dans la commune, 

l'offre de logements n'est pas équilibrée par rapport à la demande 

et au nombre d'emplois" (art. 2 al. 2 de la loi sur le maintien de 

locaux d'habitation du 9 novembre 1978). 

 

  Le canton de Zurich a soumis au contrôle de l'autorité tous 

les appartements répondant aux besoins des familles (Gesetz über die 

Erhaltung von Wohnungen für Familien, vom 30. Juni 1974, art. 4), 

c'est-à-dire, selon la jurisprudence développée par le Tribunal 

administratif de ce canton, tous les appartements à partir de deux 

pièces et demie, cuisine non comprise (Verordnung zum Gesetz über 

die Erhaltung von Wohnungen für Familien, vom 25. September 1974, 

art. 1), dont la taille et la distribution des pièces permettent 

d'accueillir une famille, ceci sans égard au montant du loyer, à 

moins qu'il ne s'agisse d'un appartement luxueux (Schweizerisches 

Zentralblatt für Staats- und Gemeindeverwaltung, 1977, p. 186 ss). 

 

 e) En droit genevois, la loi et jusqu'ici la jurisprudence n'ont 

pas précisé ce qu'il fallait entendre par logement répondant par son 

genre aux besoins prépondérants de la population. Les travaux 

préparatoires démontrent qu'à l'apparition de ce critère dans la 

LDTR du 22 juin 1989, le Grand Conseil n'a en réalité porté son 

attention que sur celui des besoins prépondérants de la population 

sous l'angle du loyer, alors déjà défini par la jurisprudence 

(Mémorial 1989, p. 3579). 

 

  Les différents éléments dont le département doit tenir compte 

dans son appréciation selon l'article 9 alinéa 2 in fine LDTR 

n'établissent quant à eux aucune limite permettant de distinguer les 

logements qui répondent par leur genre aux besoins prépondérants de 

la population et ceux dont ce n'est pas le cas. Néanmoins, les 

notions de qualité des logements existants, du genre de l'immeuble 

ou du nombre de pièces et de la surface des appartements concernés 

renvoient à d'autres notions-clé de la LDTR, à savoir celle de 

catégorie de logements dans lesquelles sévit la pénurie (art. 25 

LDTR) et celle d'appartements de luxe, dont l'article 10 alinéa 2 

lettre b LDTR prévoit conformément à la jurisprudence fédérale 

qu'ils ne sont pas soumis à un contrôle des loyers (ATF 116 Ia 419 

consid. 12). 

 

  Il résulte de ce qui précède qu'un logement correspond en 

principe par son genre ou par son loyer aux besoins prépondérants de 

la population lorsqu'il se trouve dans la fourchette de loyer 

susmentionnée, ou lorsque ce logement entre dans la catégorie des 

appartements dans lesquels règne la pénurie au sens de l'article 25 

alinéa 1 et 2 LDTR. 

 

  - 19 - 

 

 

 

  Cette catégorie est déterminée chaque année par arrêté du 

Conseil d'Etat (art. 11 al. 1 RLDTR), sous réserve du fait que les 

appartements de plus de six pièces en sont d'emblée exclus (art. 25 

al. 3 LDTR). 

 

  La notion de "genre" correspondant aux besoins prépondérants 

de la population implique par ailleurs d'en exclure les logements de 

luxe, sans égard au nombre de pièces dont ils disposent. 

 

  Le département devra par conséquent refuser l'autorisation de 

transformer lorsque, répondant avant travaux quant à leur loyer, 

leur genre ou leur prix aux besoins prépondérants de la population, 

les logements transformés ne satisferaient plus à ce critère sous 

l'angle pris en considération. Ainsi, un appartement correspondant à 

la fois par son genre et par son loyer aux besoins prépondérants de 

la population avant travaux devra continuer d'y répondre sous ces 

deux angles. En revanche, un appartement ne correspondant avant 

transformation ni par son genre ni par son loyer ou son prix aux 

besoins de la population, ou un appartement de luxe, ne saurait 

faire l'objet d'un refus d'autorisation, sous réserve des exigences 

liées à l'objectif de préservation du patrimoine (art. 9 al. 2 let. 

e LDTR). 

 

 f) Par arrêté du 10 mars 1997, publié dans la Feuille d'Avis 

officielle du 14 mars 1997, le Conseil d'Etat a rangé les 

appartements de deux pièces et demi à six pièces inclusivement dans 

la catégorie de logements où sévit la pénurie. Cet arrêté est 

valable une année (art. 11 al. 1 RLDTR). 

 

  En l'espèce, douze appartements sur les vingt que compte 

l'immeuble concerné, soit 46 pièces sur un total de 73 sont loués à 

un prix annuel inférieur à 3'200.- Frs par pièce. Le treizième 

appartement dans l'ordre croissant du montant des loyers est loué au 

prix annuel de 3'660.- Frs par pièce. Les douze premiers 

appartements répondent avant travaux aux besoins prépondérants de la 

population sous l'angle du loyer et seraient en principe 

susceptibles d'entraîner un refus d'autorisation au cas où les 

travaux devaient engendrer des hausses de loyer faisant sortir ces 

logements de leur catégorie actuelle (art. 9 al. 2 LDTR). Les huit 

appartements restant répondent aux besoins prépondérants de la 

population quant à leur genre, aucun d'entre eux n'excédant le 

nombre de pièces. Il faut ajouter qu'aucun de ces logements ne 

correspond à la notion d'appartement de luxe telle que l'ont définie 

la jurisprudence et la doctrine (SJ 1979 p. 571; David LACHAT, 

Jacques MICHELI, Le nouveau droit du bail, Lausanne 1992, p. 56 s.), 

ou encore, à titre d'exemple, la loi zurichoise, qui fait entrer 

dans cette catégorie les appartements constitués d'une ou plusieurs 

pièces de plus de 35 m2, ou dont les parties sanitaires excèdent le 

confort courant, ou situés dans un immeuble équipé d'installations 

  - 20 - 

 

 

 

telles une piscine ou encore offrant des services de type hôtelier 

(Verordnung zum Gesetz über die Erhaltung von Wohnungen für Familien 

vom 25. September 1974, art. 9). Les appartements, pas plus que les 

immeubles, ne font en l'espèce apparaître un confort et un 

raffinement extraordinaires. 

 

  Les travaux litigieux n'entraînant aucune modification de la 

distribution ou du nombre de pièces des appartements, seul le loyer 

est susceptible de changer. 

   

9. a) Selon l'article 10 alinéa 1 LDTR, le département fixe, comme 

condition de l'autorisation, le montant maximum des loyers des 

logements après travaux.  

 

  A teneur de l'article 10 alinéa 2 LDTR, le département 

renonce à la fixation des loyers et des prix prévus à l'alinéa 1 

lorsque cette mesure apparaît disproportionnée, notamment : 

 

  a) lorsque les loyers après transformations demeurent peu 

élevés; 

 b)  lorsque les logements à transformer sont des logements de 

luxe ou que leur loyer dépasse d'ores et déjà d'au moins deux fois 

et demie les besoins prépondérants de la population.  

 

 b) En l'occurrence, les conditions posées par l'article 10 

alinéa 2 LDTR n'étant pas réalisées, le département devra fixer les 

nouveaux loyers de telle façon que, pour les appartements dont les 

loyers sont à l'heure actuelle inférieurs à 3'225.- francs par pièce 

et par année, les nouveaux loyers ne dépassent pas cette somme (art. 

9 al. 2 LDTR). Il ne se justifie pas d'admettre des nouveaux loyers 

maximum de 3'500.- francs, les travaux n'étant pas en l'espèce aussi 

coûteux que dans la jurisprudence précitée  (ATA du 7 décembre 1993 

en la cause SI Moïse-Duboule 19-21, SJ 1994 p 225). 

 

  S'agissant des appartements qui excèdent d'ores et déjà la 

limite de loyer de 3'225.- francs par pièce et par année, le 

département fixera les nouveaux loyers de manière à ce qu'ils ne 

dépassent pas la limite qu'impose la prise en compte des critères 

posés par l'article 11 LDTR.  

 

 c) La détermination des loyers admissibles après transformations 

doit en outre tenir compte de la part des investissements qui a été 

financée - ou qui aurait dû l'être - par la réserve pour travaux, en 

fonction des loyers antérieurs (ATF 116 Ia 413 consid. 7). 

 

  Il convient encore de préciser que la fixation des loyers 

répond au but de la LDTR de maintenir, pour les travaux soumis à 

cette loi, des logements répondant aux besoins prépondérants de la 

population, et, en vertu du principe de la force dérogatoire du 

  - 21 - 

 

 

 

droit fédéral, ne saurait lutter, parallèlement aux dispositions du 

Code des obligations, contre les hausses abusives de loyer (ATF 119 

Ia 348 consid. 2a) p. 361; ATA du 10 novembre 1992 en la cause 

Muller et Magnin). Il s'ensuit que les travaux qualifiés en l'espèce 

d'entretien peuvent entraîner le cas échéant une hausse de loyer, 

sur la base du loyer antérieur aux travaux, susceptible de dépasser 

la limite fixée en application de la LDTR. Le contrôle d'une telle 

hausse se fait sur la base du droit civil fédéral et non plus de la 

LDTR. 

  

10.  Le Tribunal annulera la décision litigieuse et renverra le 

dossier au DTPE afin qu'il rende une nouvelle décision dans le sens 

des considérants. Vu l'issue du litige, l'examen des griefs de la 

recourante se plaignant d'une violation des principes de 

l'interdiction de l'arbitraire et de la primauté du droit fédéral 

n'a plus d'objet.   

 

  La SI obtenant partiellement gain de cause, un émolument de 

Frs 1'000.- sera mis à la charge des intimés qui succombent. 

 

  Une indemnité de Frs 1'000.-, à charge des intimés, sera 

allouée à la SI. 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours interjeté le 8 

janvier 1996 par la SI D. contre la décision de la commission de 

recours instituée par la loi sur les constructions et installations 

diverses du 31 mai 1996; 

 

   au fond : 

   admet partiellement le recours; 

 

   annule la décision de la commission de recours du 

31 mai 1996; 

 

   renvoie la cause au département des travaux 

publics et de l'énergie afin qu'il statue à nouveau dans le sens des 

considérants; 

 

   met à la charge des locataires intimés, pris 

conjointement et solidairement, un émolument de 1'000.- Frs; 

 

   alloue à la recourante une indemnité de 1'000.- 

Frs à la charge des locataires intimés, pris conjointement et 

solidairement; 

  - 22 - 

 

 

 

   

   communique le présent arrêt à Me Pierre-Alain 

Schmidt, avocat de la recourante, à la commission de recours 

instituée par la loi sur les constructions et installations 

diverses, au département des travaux publics et de l'énergie, ainsi 

qu'à l'Asloca, mandataire des locataires intimés. 

 

 

Siégeants : M. Schucani, président, Mme 

Bonnefemme-Hurni, MM. Thélin, Paychère, 

juges, M. de Boccard, juge suppléant. 

 

      Au nom du Tribunal administratif : 

      la greffière-juriste :  le président : 

 

         V. Montani           D. Schucani 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   p.o. la greffière : 

 

   J. Rossier-Ischi