# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3448e0bd-8fff-554b-8b32-0db972011509
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-04-19
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 19.04.2012  VB.2011.00808
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2011-00808_2012-04-19.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2011.00808	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 19.04.2012
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 28.08.2013 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Errichtung einer Solaranlage an und auf einem Bootshaus in einer kommunalen Freihaltezone.

Änderung des Rubrums (E. 2). Rechtliche Grundlagen betreffend Errichtung einer Solaranlage in einer kommunalen Freihaltezone (E. 3). Sinn und Zweck von Freihaltezonen (E. 4.2). Die Zonenkonformität der geplanten Solaranlage ist nach Massgabe von Art. 18a RPG nicht gegeben (E. 4.3). Da Bauen im eingeschränkten Umfang grundsätzlich zulässig bleibt, stösst die von der Beschwerdeführerin mit der Aufzählung von bewilligten Bauten und Anlagen in der betreffenden Zone geltend gemachte Rüge der rechtsungleichen Behandlung ins Leere (E. 4.4). Bezüglich der geplanten Solaranlage besteht eine Bewilligungspflicht (E. 5.1). Voraussetzung der Standortgebundenheit zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung (E. 5.2). Es bleibt unsubstanziiert, weshalb die streitbetroffene Solaranlage nicht in der Bauzone errichtet werden kann (E. 5.3). Bedeutung der Befristung einer Baubewilligung gemäss § 321 Abs. 1 PBG (E. 6.2). Die materielle Rechtswidrigkeit des Bootshauses ergibt sich daraus, dass die Baubewilligung nur befristet erteilt und um deren Verlängerung nicht nachgesucht wurde, es sich bei dieser Baute um ein Provisorium handelt und diese innert angesetzter Frist hätte beseitigt werden sollen. Infolgedessen liegt kein Anwendungsfall von Art. 24c RPG vor (E. 6.4). Die Verwirkung des Beseitigungsanspruchs aufgrund der Beibehaltung des rechtswidrigen Zustands seit mehr als 30 Jahren ändert nichts an der Rechtswidrigkeit der infrage stehenden Baute, weshalb sie allenfalls erhalten, jedoch nicht nach Art. 24c RPG geändert werden kann (E. 6.5). Die geplante Solaranlage erweist sich als nicht bewilligungsfähig (E. 7).

Abweisung der Beschwerde.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNG
BEFRISTUNG
BEWILLIGUNGSPFLICHT
BOOTSHAUS
FREIHALTEZONE
INVENTAR
PROVISORIUM
SCHUTZZONE
SOLARANLAGE
STANDORTGEBUNDENHEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 61 PBG
§ 62 Abs. I PBG
§ 204 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG
Art. 3 Abs. II lit. c RPG
Art. 3 Abs. II lit. d RPG
Art. 17 Abs. I RPG
Art. 18a RPG
Art. 24 RPG
Art. 24c RPG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2011.00808

 

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 19. April 2012

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtsschreiberin Anja Tschirky.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch B, 

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

C, vertreten durch RA D, 

Beschwerdegegner,

 

und

 

1.    Baudirektion Kanton Zürich, 

 

2.    Bausektion der Stadt Zürich, 

Mitbeteiligte, 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

A ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 01
an der E-Strasse 02 und 03 in Zürich. Das besagte Grundstück ist mit einem
Wohnhaus (Assek.-Nr. 04) und einem Bootshaus (Assek.-Nr. 05)
überbaut, die in der Bauzone W2bII bzw. der kommunalen Freihaltezone F
liegen. Am 18. Mai 2011 bewilligte die Bausektion des
Stadtrats von Zürich (nachfolgend Bausektion) A insbesondere die Erstellung
einer Solaranlage auf dem Dach und an der Südostfassade des Bootshauses. Gleichzeitig
wurde die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 29. April 2011
eröffnet, womit die wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung für die
Unterschreitung des gesetzlich freizuhaltenden Mindestgewässerabstands, die
wasserrechtliche Konzession sowie die Bewilligung aufgrund der Landanlagekonzession
und des Fischereigesetzes erteilt wurden.

II.  

Dagegen erhob C, der Nachbar von A, am 20. Juni 2011
Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte, dass Disp.-Ziff. I und II.2
der Verfügung der Baudirektion vom 29. April 2011 sowie Disp.-Ziff. III
des Beschlusses der Bausektion vom 18. Mai 2011 aufzuheben seien, soweit
damit die Sonnenkollektoren am Bootshaus bewilligt worden seien; unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zu seinen Gunsten. In verfahrensrechtlicher Hinsicht stellte
er den Antrag auf Durchführung eines Augenscheins. Das Baurekursgericht beschränkte
am 22. Juni 2011 die aufschiebende Wirkung auf die angefochtenen Dispositivziffern.
Es hiess den Rekurs am 11. November 2011 gut und hob die besagten
Entscheide insoweit auf, als damit für die streitbetroffenen Sonnenkollektoren
eine Bewilligung erteilt worden war. Die Kosten des Rekursverfahrens wurden je
zur Hälfte der Baudirektion und A auferlegt. Letztere wurde verpflichtet, C
eine Umtriebsentschädigung in Höhe von Fr. 1'200.- zu bezahlen.

III.  

Dagegen reichte A am 12. Dezember 2011 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht ein und stellte den Antrag auf Aufhebung des Entscheids
vom 11. November 2011, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Baudirektion, der Bausektion und von C. Am 16. Januar 2012 beantragte das
Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die
Baudirektion und die Bausektion beantragten am 31. Januar bzw. 1. Februar
2012 die Gutheissung der Beschwerde. Nach gewährter Fristerstreckung reichte C,
anwaltlich vertreten, am 2. März 2012 die Beschwerdeantwort ein, worin er
die Abweisung der Beschwerde beantragte; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten von A. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid des
Baurekursgerichts erhobenen Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 

2.
 

Die kantonale Baudirektion und die Bausektion, die der
Beschwerdeführerin die streitbetroffene Baubewilligung zur Errichtung der
Solaranlage auf dem Dach und an der Südostfassade des Bootshauses gestützt auf Art. 18a
des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) bewilligt
hatten, wurden vom Verwaltungsgericht mit Präsidialverfügung vom 19. Dezember
2011 als Beschwerdegegner 1 bzw. 2 zur Beschwerdeantwort aufgefordert. Indessen
kommen ihnen in der vorliegenden Angelegenheit keine Rechtsmittelberechtigung
und damit keine Parteistellung zu (vgl. § 49 in Verbindung § 21 e
contrario VRG und § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG]; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21
N. 75). Da die Vorinstanz deren Entscheide aufhob, sind die beiden
Behörden jedoch als Mitbeteiligte zu behandeln (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21
N. 105 und § 58 N. 4). Das Rubrum ist entsprechend anzupassen.

3.
 

3.1 Soweit die
Überbaubarkeit und die Nutzweise der Grundstücke nicht abschliessend durch
eidgenössisches oder kantonales Recht bestimmt sind, regelt dies die Bau- und Zonenordnung
der Gemeinden (§ 45 PBG). Nutzungspläne wie die Bau- und Zonenordnung der
Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO; siehe nachfolgend) als kommunale
Rahmennutzungsplanung unterscheiden nach Massgabe von Art. 14 Abs. 2
RPG grundsätzlich Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen. Letztere umfassen
gemäss Art. 17 Abs. 1 RPG insbesondere Bäche, Flüsse, Seen und ihre
Ufer (lit. a), besonders schöne sowie naturkundlich oder
kulturgeschichtlich wertvolle Landschaften (lit. b), bedeutende
Ortsbilder, geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler (lit. c)
sowie Lebensräume für schutzwürdige Tiere und Pflanzen (lit. d). Nach Art. 18
Abs. 1 RPG kann das kantonale Recht weitere Nutzungszonen vorsehen. Der
Zonenplan teilt das Gemeindegebiet insbesondere parzellengenau in kommunale
Bau- und Nichtbauzonen ein (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 1, 5. A., Zürich 2011, S. 126). Der
nicht von übergeordneten Zonen und nicht von Waldareal erfasste Gemeindebann
wird rechtsverbindlich in Bau-, Erholungs-, Freihalte- und Reservezonen
unterteilt (§ 46 Abs. 2 PBG). 

3.2 Nach § 61
PBG sind als kommunale Freihaltezonen die Flächen auszuscheiden, die für die
Erholung der Bevölkerung nötig sind (Abs. 1; vgl. § 39 Abs. 1
PBG). Einer Freihaltezone können ferner Flächen zugewiesen werden, die ein
Natur- und Heimatschutzobjekt bewahren oder der Trennung und Gliederung der
Bauzonen dienen (Abs. 2; vgl. § 39 Abs. 2 PBG). Die Bau- und
Zonenordnung der Stadt Zürich scheidet insbesondere Freihaltezonen F aus (Art. 1
BZO), wobei die mit A, C, D, E oder K gekennzeichneten Bereiche besonderen
Zweckbestimmungen zugeführt werden (Art. 81 BZO).

3.3 In der
Bauzone sind Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie unter gewissen Voraussetzungen
nicht bewilligungspflichtig (§ 1 lit. k der Bauverfahrensverordnung
vom 3. Dezember 1997 [BVV]). Ausserhalb der Bauzonen besteht die
Bewilligungspflicht für solche Anlagen in direkter Anwendung von Art. 18a
und Art. 22 RPG. Abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG
können Bewilligungen nach Art. 24 ff. RPG erteilt werden. Gemäss Art. 18a
RPG sind seit 1. Januar 2008 in Bau- und Landwirtschaftszonen sorgfältig
in Dach- und Fassadenflächen integrierte Solaranlagen zu bewilligen, sofern
keine Kultur- und Naturdenkmäler von kantonaler oder nationaler Bedeutung
beeinträchtigt werden. Nicht zonenkonform sind Solaranlagen in Schutzzonen
gemäss Art. 17 RPG (vgl. Art. 18a RPG e contrario; Christoph Jäger,
in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.],
Kommentar RPG, Zürich usw., 2010, Art. 18a Rz. 17).

3.4 Gemäss § 62
Abs. 1 in Verbindung mit § 40 Abs. 1 PBG dürfen in Freihalte-
und Erholungszonen nur solche oberirdische Bauten und Anlagen erstellt werden,
die der Bewirtschaftung oder unmittelbaren Bewerbung der Freiflächen dienen und
die den Zonenzweck nicht schmälern; für andere Bauten und Anlagen bedarf es der
Standortgebundenheit und eines überwiegenden Interesses im Sinn von Art. 24
RPG.

3.5 Nach Art. 24c
RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der
Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich
geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können erneuert, teilweise
geändert, massvoll erweitert oder wieder aufgebaut werden, sofern sie
rechtmässig erstellt oder geändert wurden. Vorbehalten bleibt in jedem Fall die
Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung (Abs. 2).
Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Bestimmung ist gemäss Art. 41 der
Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV), dass die Bauten und Anlagen
seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geändert,
durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen jedoch zonenwidrig wurden.
Als solche gelten in erster Linie Bauten, die in Übereinstimmung mit dem
materiellen Recht vor dem 1. Juli 1972 erstellt wurden oder bei denen eine
Änderung erfolgte, als mit Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes erstmals
eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen wurde (BGE 129 II
396 E. 4.2.1; Rudolf Muggli, in: Kommentar RPG, Art. 24c N. 11).
Änderungen an Bauten und Anlagen, auf die Art. 24c RPG anwendbar ist, sind
nach Art. 42 RPV zulässig, wenn die Identität der Baute oder Anlage
einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Abs. 1
Satz 1). Ob dies zutrifft, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu
beurteilen. 

4.
 

4.1 Die
Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dass die Freihaltezone der Bau- und Zonenordnung
der Stadt Zürich keine Schutzzone im Sinn von Art. 17 RPG sei, weshalb der
Kanton Zürich zu Recht die streitbetroffene Bewilligung nach Art. 18a RPG
erteilt habe. Die Mitbeteiligte 1 schliesst sich der diesbezüglichen
Beschwerdebegründung an.

4.2 Freihaltezonen
im Sinn von § 61 PBG dürfen nach Massgabe von Art. 18 Abs. 1 RPG
gestützt auf die raumplanerischen Grundanliegen von Art. 3 Abs. 2 lit. d
RPG zur Erhaltung naturnaher Landschaften zugunsten des Landschaftsschutzes
sowie bei Notwendigkeit, See- und Flussufer freizuhalten (vgl. Art. 3 Abs. 2
lit. c RPG), geschaffen werden. Entgegen dem Vorbringen der
Beschwerdeführerin stellen sie Schutzzonen im Sinn von Art. 17 RPG dar und
erfüllen die Doppelfunktion des Natur- und Landschaftsschutzes sowie der
Erholung, namentlich an bevorzugten Lagen wie beispielsweise an Seeufern
(BGE 114 Ia 233 E. 4a; BGE 118 Ib 503 E. 5c; Eric Brandt/Pierre
Moor, in: Kommentar RPG, Art. 18 N. 44 f.). 

4.3 Die
streitbetroffene Solaranlage soll in der kommunalen Freihaltezone F erstellt werden,
die keiner besonderen Zweckbestimmung im Sinn von Art. 81 BZO zugewiesen
wurde. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, liegt diese Freihaltezone am
Rand des im kantonalen Siedlungs- und Landschaftsplan ausgeschiedenen
Erholungsgebiets und trennt dabei die seeseitig der E-Strasse liegenden
Bauzonen vom Zürichsee, der als Schutzobjekt im Inventar der kommunalen Natur-
und Landschaftsschutzobjekte vom 24. Januar 1990 (KSO) eingetragen ist
(KSO-32; vgl. www.katasterauskunft.stadt-zuerich.ch). Der besagten
Freihaltezone kommt infolgedessen nicht nur eine Trenn-, sondern auch eine Landschaftsschutzfunktion
im Sinn von Art. 3 Abs. 2 lit. c und d RPG zu. Unter diesen Umständen
ist sie ohne Weiteres als Schutzzone im Sinn von Art. 17 RPG zu
betrachten. Daher ist die Zonenkonformität der geplanten Solaranlage nach Massgabe
von Art. 18a RPG, wonach die Errichtung solcher Anlagen nur in der Bau-
und Landwirtschaftszone zulässig ist und womit das Parlament dem
Landschaftsschutz höheres Gewicht beigemessen hat als der nachhaltigen
Energieversorgung (vgl. auch Amtliches Bulletin der Bundesversammlung, Ständerat,
Sommersession 2007, Sitzung vom 19. Juni 2007, S. 564), nicht
gegeben. Aufgrund des klaren Willens des Gesetzgebers besteht im
Anwendungsbereich von Art. 18a RPG auch kein Ermessensspielraum der
kommunalen Behörden, weshalb die Gemeindeautonomie – entgegen dem Vorbringen
der Beschwerdeführerin – vorliegend nicht als verletzt gilt.

4.4 Der durch
die Freihaltezone gewährleistete Schutz der Landschaft und insbesondere der
Uferzone, der mit Schaffung der gesetzlichen Bestimmungen betreffend Freihalte-
und Erholungszonen (OS 51, 817; OS 52, 48) sowie der Aufnahme des Zürichsees
ins Inventar der kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekte verwirklicht wurde,
manifestiert sich – entgegen den relativierenden Ausführungen in der
Beschwerdeschrift – gerade im Umstand, dass die Bautätigkeit in diesem Gebiet
nach Massgabe von § 62 Abs. 1 in Verbindung mit § 40 Abs. 1
PBG eingeschränkt ist. Da die geplante Solaranlage insbesondere in einer
Erholungszone aufgestellt werden soll, wäre auch § 62 Abs. 2 PBG zu
beachten, wonach nur die den Vorgaben der Richtplanung entsprechenden Bauten
und Anlagen zulässig sind. Andererseits besteht kein gänzliches Bauverbot,
womit sich die von der Beschwerdeführerin dargestellte Bautätigkeit des
Beschwerdegegners erklären lässt. Jedoch ist die Realisierung von Bauten und
Anlagen nur unter Einhaltung der genannten restriktiven Voraussetzungen
möglich. Auch ist eine Gartengestaltung im besagten Gebiet nicht ausgeschlossen.
Da Bauen im eingeschränkten Umfang somit grundsätzlich zulässig bleibt, stösst
die von der Beschwerdeführerin mit der Aufzählung von bewilligten Bauten und
Anlagen in der betreffenden Zone geltend gemachte Rüge der rechtsungleichen
Behandlung ins Leere. 

4.5 Mit der Inventarisierung des
Zürichsees als kommunales Natur- und Landschaftsschutzobjekt hat das Gemeinwesen
in seiner Tätigkeit dafür zu sorgen, dass dieses Gewässer geschont und, wo das
öffentliche Interesse an diesem überwiegt, ungeschmälert erhalten bleibt (§ 204
Abs. 1 PBG). Dem von der Beschwerdeführerin erwähnten Dokument „Seebecken
der Stadt Zürich – Leitbild und Strategie“ des Amts für Abfall, Wasser, Energie
und Luft des Kantons Zürich (AWEL) und des Amts für Städtebau der Stadt Zürich
aus dem Jahr 2009 lässt sich nichts anderes entnehmen (vgl. www.stadt-zuerich.ch/content/
hbd/de/index/staedtebau_u_planung/planung/konzepte_leitbilder → "Publikation
Leitbild und Strategie"). Darin wird festgehalten, dass das Seebecken ein
hochwertiger Frei- und Naherholungsraum in der sich stetig verdichtenden Stadt sei.
Es sei für die Zürcher Bevölkerung in erster Linie ein Naherholungsraum von
hohem ökologischem Wert. Als Ziel wurde formuliert, dass Bauten und Anlagen
nicht nur im, sondern – entgegen der Darstellung der Beschwerdeführerin – auch am
Wasser in Ausnahmefällen möglich seien, wenn sie eine hohe Qualität aufweisen
würden und ein gewichtiges öffentliches Interesse dafür vorliege (S. 9 und 15),
was bei der geplanten, für die private Stromerzeugung zu schaffenden
Solaranlage zu verneinen ist. Auch geht die Beschwerdeführerin somit fehl, wenn
sie vorbringt, es gehe bei der Unterschutzstellung des Zürichsees nur darum,
massive Veränderungen wie die Aufschüttung nach Bürkli oder den Hafen in den
70er-Jahren zu untersagen. Im Übrigen wäre die streitbetroffene Anlage
grundsätzlich dazu geeignet, aufgrund der davon ausgehenden – wenn auch anscheinend
geringen – Blendwirkung (BGr, 9. Februar 2012, 1C_177/2011, E. 2.3,
5.2–5) und der damit verursachten Immissionen die Landschaft der betroffenen
Freihaltezone sowie Fauna und Flora der Uferzone zu stören bzw. negativ zu
beeinflussen. 

4.6 Die von
der Beschwerdeführerin erwähnten Zonenzuweisungen (Wohnzone beim F-Areal, Zone
für öffentliche Bauten bei der Gebäude G, Wohnzone beim Restaurant H,
besondere Freihaltezone für Camping und Strandbäder), womit der Landschafts-
und Uferschutz des inventarisierten Zürichsees bisweilen beschnitten wurden,
basieren auf politischen Entscheiden der Legislative der Stadt Zürich im
Zusammenhang mit dem Erlass/der Revision der Bau- und Zonenordnung
(Gemeinderatsbeschluss vom 23. Oktober 1991; Volksabstimmung vom 17. Mai
1992; Gemeinderatsbeschluss vom 24. November 1999). Jedenfalls ändern
diese Nutzungen von Uferpassagen nichts daran, dass die Bautätigkeit in
Freihaltezonen wie der vorliegend infrage stehenden – insbesondere im Sinn des Schutzes
des im Inventar kommunaler Natur- und Landschaftsschutzobjekte aufgenommenen Zürichsees
– eingeschränkt bleiben soll, was der erwähnten Normierung in § 62 PBG entspricht.

4.7 Die
Vorinstanz ging somit zutreffend davon aus, dass die streitbetroffene
Solaranlage nicht nach Art. 18a RPG bewilligt werden kann.

5.
 

5.1 Angesichts
der Lage der geplanten Solaranlage ausserhalb der Bauzone kommt § 1 lit. k
BVV nicht zur Anwendung, wobei anzufügen ist, dass die dafür vorgesehene Fläche
von 38,5 m2 sogar grösser ausfallen würde als eine nach der
besagten Bestimmung bewilligungsfreie Anlage im Umfang von bis zu 35 m2.
Es besteht somit jedenfalls eine entsprechende Bewilligungspflicht, was die
Beschwerdeführerin teilweise in Zweifel zu ziehen scheint. Im Folgenden ist zu
prüfen, ob die infrage stehende Solaranlage nach Massgabe von Art. 24 RPG
bewilligt werden kann (vgl. E. 3.4).

5.2 Bei der
Frage, ob Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24
RPG erteilt werden kann, ist zu prüfen, ob a) der Zweck dieser Anlage einen
Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert und b) keine überwiegenden
Interessen entgegenstehen. Standortgebunden im Sinn von Art. 24 lit. a
RPG sind Bauten, wenn sie aus technischen oder betrieblichen Gründen oder wegen
der Bodenbeschaffenheit auf eine bestimmte Lage ausserhalb der Bauzonen
angewiesen sind (positive Standortgebundenheit) oder wenn sie sich aus
besonderen Gründen in einer Bauzone nicht verwirklichen lassen (negative
Standortgebundenheit; vgl. BGE 111 Ib 213, E. 3b). Eine relative Standortgebundenheit
ist ausreichend; das heisst, es ist nicht erforderlich, dass überhaupt kein
anderer Standort in Betracht fällt (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-,
Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, N. 711). Stets beurteilt
sich aber die Frage, ob eine Baute auf einen bestimmten Standort ausserhalb der
Bauzone angewiesen ist, nach objektiven Massstäben und Kriterien, wobei es
weder auf die subjektiven Vorstellungen und Wünsche des Einzelnen noch auf die
persönliche Zweckmässigkeit oder Bequemlichkeit ankommt (BGr, 19. Juli
2006, 1A.49/2006, E. 3.2 mit Hinweis auf BGE 124 II 252 E. 4a,
BGE 114 Ib 317 E. 4a). 

5.3 Die
Beschwerdeführerin hält daran fest, dass es keinen anderen als den
streitbetroffenen Standort gäbe, um Strom für das Bootshaus zu erzeugen. In der
Beschwerdeschrift bleibt indessen unsubstanziiert, weshalb die streitbetroffene
Solaranlage unter Berücksichtigung von Art. 18a RPG nicht in der Bauzone
errichtet werden kann, zumal das betreffende Grundstück teilweise in dieser
Zone liegt und für eine solche Anlage durchaus Platz bestünde. Ebenso sind
keine Gründe technischer oder betrieblicher Natur ersichtlich, die die
geplanten Solarzellen an gewünschter Lage unbedingt notwendig machen würden,
weshalb die Erstellung derselben vielmehr einer unzulässigen Ausweitung der
Bauzone gleichkommen würde. Die Vorinstanz wies zu Recht darauf hin, dass die
streitbetroffene Solaranlage der Wohnnutzung bzw. dem auf demselben Grundstück
liegenden Wohnhaus dienen würde, was sich auch aus den Ausführungen der
Beschwerdeführerin in ihrer Rekursantwort vom 22. August 2011 ergibt. Dass
die Solaranlage einzig für den Betrieb des Bootshauses, insbesondere für
Beleuchtung, Bootsaufzüge und Boote mit Elektroantrieb benötigt würde,
erscheint infolgedessen als Schutzbehauptung, zumal es sich um neue Vorbringen
der Beschwerdeführerin handelt und sich Energie aus Solarzellen ohne zusätzliche
Speichermedien kaum je direkt und auf Dauer im Alltagsgebrauch einsetzen lässt.
Die Anlage zur Gewinnung von Solarenergie ist im Übrigen auch nicht schon deshalb
standortgebunden, weil ansonsten ein Kabel von der Stromquelle zum ausserhalb
der Bauzone gelegenen Endverbraucher gelegt werden müsste, wie es in der
Beschwerdeschrift nunmehr dargestellt wird.

6.
 

6.1 Die
Beschwerdeführerin und die Mitbeteiligte 1 verneinen, dass das Bootshaus nach
über 40-jährigem Bestand nach Ablauf einer befristeten Folgebewilligung im Jahr
1969 rechtswidrig geworden sei. Vielmehr seien keine Gründe ersichtlich, die damals
gegen eine unbefristete Bewilligung gesprochen hätten. Dies lege den Schluss
nahe, dass für eine definitive Bewilligungserteilung Spielraum bestanden habe.
Die Installation der Solaranlage auf der südöstlichen Dachhälfte sowie an der
Südfassade des Bootshauses sei nach Art. 24c RPG somit bewilligungsfähig.
Es gilt daher im Folgenden zu prüfen, ob es sich beim Bootshaus um eine
rechtmässig bestehende Baute im Sinn von Art. 24c RPG handelt.

6.2 Die
Befristung einer Baubewilligung gemäss § 321 Abs. 1 PBG bedeutet eine
temporäre Tolerierung einer vorschriftswidrigen Baute. Einerseits kommt eine
definitive Bewilligung aus rechtlichen Gründen nicht infrage, andererseits sind
die typischen Merkmale eines Provisoriums gegeben. Die Baute wird durch die
Tolerierung nicht rechtmässig. Es entsteht keine Bestandesgarantie und damit
auch kein Rechtsanspruch auf Verlängerung der Bewilligung. Rechtswidrige
Projekte dürfen nur befristet bewilligt werden, wenn der Nachweis erbracht ist,
dass eine vorschriftsgemässe Ausführung oder ein rechtskonformer Standort nicht
möglich sind. Das Provisorium darf also nur für so lange bewilligt werden, als
die Realisierung eines gesetzeskonformen Projekts entweder unmöglich oder für
die Bauherrschaft unzumutbar ist (BEZ 1992 Nr. 8; Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 348). Nach Fristablauf ist die Baute zu beseitigen, sofern nicht vorher
ein Gesuch um Verlängerung gestellt wird. Ein Anspruch auf Verlängerung besteht
nur, falls die Voraussetzungen für eine definitive Baubewilligung gegeben sind.
Ansonsten steht es im pflichtgemässen Ermessen der Baubehörden, einer Verlängerung
zuzustimmen oder nicht (BEZ 1990 Nrn. 18 und 24; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 349).

6.3 Das
infrage stehende Bootshaus wurde mit Bauentscheid vom 26. Juni 1925 als
Provisorium mit der Auflage bewilligt, es bis spätestens Ende 1928 zu
beseitigen. Letztmals wurde die baurechtliche Bewilligung am 20. Dezember
1965 für das als Provisorium im Sinn von § 98 des damaligen Baugesetzes
geltende Bootshaus erteilt. Der jeweilige Grundeigentümer wurde verpflichtet,
auf erstes Verlangen die Baute sofort, spätestens aber auf Ende Dezember 1969
auf eigene Kosten zu beseitigen. Grund für die Befristung der Bewilligung war offenbar
die Lage des Bootshauses, das vollständig im Baulinienraum und im Bereich der
künftigen Seeufergestaltung lag, wobei geplant war, Arbeiten zur Seeauffüllung
in absehbarer Zeit und unter Umständen sogar vor Ablauf der angesetzten Frist
durchzuführen. Die Bewilligung der Direktion der öffentlichen Bauten des
Kantons Zürich betreffend Fortbestand des auf ehemaligem Seegebiet stehenden
Bootshauses erfolgte am 10. Januar 1966 bis 31. Dezember 1969. In der
Folge wurde der Verpflichtung zur Beseitigung der besagten Baute nicht
nachgekommen. Zwar erteilte das AWEL am 16. Dezember 1999 die
wasserrechtliche Konzession und die aufgrund des Fischereigesetzes sowie der
Landanlagekonzession erforderliche Bewilligung, das Bootshaus bis 31. Dezember
2014 fortbestehen zu lassen, nahm dabei indessen mit keinem Wort Bezug auf die
Notwendigkeit einer gültigen Baubewilligung. Gemäss § 3 der
Konzessionsverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz vom 21. Oktober 1992
(KonzV WWG) besteht diesbezüglich denn auch keine Vorlagepflicht. Unter diesen
Umständen und angesichts des langjährigen Bestands des Bootshauses durfte die
Verlängerung der besagten Konzession und der Bewilligungen (vgl. § 11
KonzV WWG) unabhängig vom Vorhandensein einer gültigen Baubewilligung ohne
Weiteres erfolgen. 

6.4 Folglich
besteht seit Ende Dezember 1969 keine gültige Baubewilligung für das Bootshaus
mehr. Die Vorinstanzen kamen denn auch zum Schluss, dass die besagte Baute seit
dem erwähnten Fristablauf formell rechtswidrig sei. Die materielle Rechtswidrigkeit
des Bootshauses ergibt sich daraus, dass die Baubewilligung nur befristet
erteilt und um deren Verlängerung nicht nachgesucht wurde, es sich bei dieser
Baute um ein Provisorium handelt und diese innert angesetzter Frist hätte
beseitigt werden sollen. Entgegen der Darstellung der Mitbeteiligten 1 bleibt
unbeachtlich, ob die infrage stehende Baubewilligung seinerzeit hätte
verlängert werden können. Angesichts der befristeten Bewilligungserteilung und
der Deklaration als Provisorium ist vielmehr davon auszugehen, dass das tolerierte
Bootshaus jedenfalls im Widerspruch zu den damals geltenden Bestimmungen errichtet
wurde und seine Beseitigung bis Ende Dezember 1969 hätte erfolgen sollen, weshalb
die Änderungsmöglichkeiten von Art. 24c Abs. 2 RPG keine Anwendung
finden (Bundesamt für Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht – Erläuterungen
zur Raumplanungsverordnung – Empfehlungen für den Vollzug, Bern, Februar 2001,
S. 43). Die befristete Baubewilligung legalisierte den damals
offensichtlich bestehenden materiell-rechtlichen Gesetzesverstoss (vgl.
E. 6.3) jedenfalls nicht (Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen
illegales Bauen, Zürich 1999, S. 24). Infolgedessen liegt kein Anwendungsfall
von Art. 24c RPG vor, weshalb eine bauliche Erweiterung des Bootshauses,
wie es die bewilligungspflichtige Errichtung der infrage stehenden Solaranlage
zweifelsohne darstellt, nicht möglich ist (vgl. E. 3.5).

6.5 Das
Baurekursgericht wies im Übrigen zu Recht darauf hin, dass aufgrund der Beibehaltung
des rechtswidrigen Zustands seit mehr als 30 Jahren der Beseitigungsanspruch
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung verwirkt sei (vgl. BGE 107 Ia 121
E. 1), weshalb auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
mittels Rückbaus des Bootshauses verzichtet wurde. Erfolgte bei einer
rechtswidrigen Baute ein solcher Verzicht, ändert dies nichts an ihrer
Rechtswidrigkeit, weshalb sie allenfalls erhalten, jedoch nicht nach Art. 24c
RPG geändert und insbesondere erweitert werden kann. Das rechtswidrige Verhalten
soll nicht durch eine erweiterte Besitzstandsgarantie belohnt werden (Muggli, Art. 24c
N. 11 und 12). 

6.6 Da Art. 24c
RPG im Fall des streitbetroffenen Bootshauses nicht zur Anwendung gelangt, ist
nicht weiter zu prüfen, ob nach Massgabe von Art. 42 RPV dessen Identität
einschliesslich seiner Umgebung mit der geplanten Solaranlage in den
wesentlichen Zügen gewahrt bleibt.

7.
 

Folglich stellte die Vorinstanz zutreffend fest, dass die
von der Beschwerdeführerin geplante Solaranlage sich als nicht
bewilligungsfähig erweist. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung ist ihr angesichts ihres Unterliegens nicht
zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Dagegen ist sie zu verpflichten, dem
Beschwerdegegner eine Parteientschädigung zu entrichten, wobei Fr. 1'800.-
als angemessen erscheinen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 36 f.).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    220.--     Zustellkosten,

Fr. 4'220.--;    Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführerin hat dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von
Fr. 1'800.-- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an…