# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4c313644-e1ce-58d6-b7f4-fe98e8ddbb90
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-10-02
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 02.10.2018 102 2017 241
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2017-241_2018-10-02.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2017 241

Arrêt du 2 octobre 2018

IIe Cour d’appel civil

Composition Président : Adrian Urwyler
Juge : Catherine Overney
Juge suppléant : Pierre Corboz
Greffier : Luis da Silva

Parties A.________, défenderesse, appelante et intimée à l’appel joint, 
représentée par Me Armin Sahli, avocat,    

contre

B.________,demanderesse, intimée à l’appel principal et 
appelante joint, représentée par Me Alain Ribordy, avocat 

Objet Bail à loyer – fixation du loyer initial – restitution du trop-perçu

Appel du 16 août 2017 et appel joint 19 septembre 2017 contre la 
décision du Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine du 
13 juin 2017

Tribunal cantonal TC
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considérant en fait

A. Le 20 octobre 2014, la Fondation de prévoyance A.________ (ci-après la Fondation de 
prévoyance), en qualité de bailleresse, représentée par C.________ SA, et B.________, en qualité 
de locataire, ont signé un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 2.5 pièces 
d’environ 48 m² au 5ème étage de l’immeuble sis à D.________, pour un loyer mensuel brut de 
CHF 1’210.- (soit CHF 1’170.- de loyer net + CHF 70.- d’acompte de frais accessoires + CHF 70.- 
d’acompte chauffage/eau chaude). Le contrat de bail débutait le 15 décembre 2014. L’immeuble 
sis à D.________ a été construit en 1973-1974. 

L’avis de fixation de loyer accompagnant le nouveau contrat n’indique pas le loyer du précédent 
locataire.

B.  Le 16 janvier 2015, B.________ a saisi la Commission de conciliation en matière d’abus 
dans le secteur locatif du district de la Sarine (ci-après : Commission de conciliation) d’une requête 
en contestation du loyer initial. Elle invoquait la nullité du loyer, motif pris que l’avis de fixation du 
loyer ne mentionne pas le précédent loyer et concluait à ce que le loyer mensuel net soit fixé à 
CHF 800.- dès le 15 décembre 2014.

Le 26 février 2015, la Fondation de prévoyance a admis la nullité du loyer initial et demandé que 
le loyer soit fixé au montant de CHF 970.- plus charges.

La conciliation a été vainement tentée à l’audience de la Commission du 11 mars 2015. Le loyer a 
été fixé provisoirement à CHF 970.-, plus CHF 140.- d’acomptes de charges dès le mois d’avril 
2015.

C. Par mémoire du 13 avril 2015, B.________ a ouvert action devant le Tribunal des baux de 
l’arrondissement de la Sarine (ci-après : le Tribunal des baux) contre la Fondation de prévoyance 
prenant des conclusions avec suite de dépens qui ont reçu dans leur dernier état la teneur 
suivante (DO 9 et 53)  :

« 1. Le loyer de l’appartement que la Fondation de prévoyance E.________ a remis à bail à 
B.________, au 5ème étage de l’immeuble sis D.________ est fixé à CHF 440.- par mois dès 
le 15 décembre 2014 et à CHF 406.- par mois dès le 1er juillet 2015.

   2. La Fondation de prévoyance E.________ est condamnée à restituer à B.________, à titre de 
remboursement des loyers payés en trop du 15 décembre 2014 au 31 juillet 2015, la somme 
de CHF 4'459.-, avec intérêt à 5 % dès le 1er février 2016.

   3. La Fondation de prévoyance E.________ est condamnée à restituer à B.________, à titre de 
remboursement des loyers payés en trop dès le 1er août 2015, CHF 485.- par mois dès le 
1er août 2015 et jusqu’à l’entrée en force de la décision, avec intérêt à 5 % dès l’échéance 
moyenne. » 

Dans sa réponse du 15 juin 2015, la défenderesse a conclu à ce que le loyer de la demanderesse 
soit fixé à CHF 891.- net par mois dès le 15 décembre 2014 et a reconnu devoir lui rembourser le 
trop-perçu ; pour le surplus, elle a conclu au rejet de la demande. 

En séance du 2 septembre 2015, après discussion avec les parties, les débats ont été restreints 
« à la question de savoir si le bailleur doit être astreint à procéder à un calcul de rendement, cas 
échéant dans l’affirmative, quel est le rendement de l’immeuble sur la base des pièces produites. 

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En cas de réponse négative à cette question dans une décision définitive, la demanderesse 
accepte d’ores et déjà que le loyer soit fixé au montant payé par l’ancien locataire, soit CHF 891.-, 
sous réserve des conséquences sur le loyer de la baisse du taux hypothécaire intervenu entre-
temps » (DO 39).

D. Le Tribunal des baux a rendu son jugement le 13 juin 2017. Il a admis les conclusions prises 
par la demanderesse et fixé le loyer dû à CHF 440, par mois dès le 15 décembre 2014, et à 
CHF 406.- par mois dès le 1er juillet 2015, plus CHF 140.- pour les acomptes de charges. Il a 
condamné la défenderesse, avec suite de dépens, à rembourser les loyers payés en trop, sous 
réserve d’éventuels montants déjà versés à ce titre. 

E.  Par mémoire remis à poste le 16 août 2017, la Fondation de prévoyance A.________ a appelé 
de ce jugement qui lui a été notifié le 16 juin 2017. Elle conclut avec dépens à l’admission de son 
appel et à ce que le loyer de l’appartement de 2.5 pièces au 5ème étage de l’immeuble sis 
D.________ soit fixé à CHF 891.- net par mois dès le 15 décembre 2014.

B.________ a répondu le 19 septembre 2017 et formé un appel joint tendant à ce que le loyer soit 
fixé à CHF 300.- par mois dès le 1er juillet 2017 plus les acomptes de frais accessoires et 
chauffage/eau chaude de CHF 70.- chacun. Elle relève que « (l)es parties s’accordent pour dire 
que le litige porte uniquement sur la question de savoir si le loyer doit être fixé sur la base d’un 
calcul de rendement net au sens de l’art. 269 CO, comme l’ont retenu les premiers juges. Au cas 
où cela ne serait pas possible, la locataire a en effet d’ores et déjà accepté le loyer payé par le 
précédent locataire, soit Fr. 891.- par mois (cf. mémoire d’appel p. 11 § 2) » (cf. mémoire de 
réponse p. 4 al. 1).

La Fondation de prévoyance a répondu le 16 octobre 2017, concluant, avec suite de dépens, au 
rejet de l’appel joint dans la mesure où il est recevable.

B.________ a répliqué le 24 octobre 2017, contestant l’objection d’irrecevabilité opposée à son 
appel joint.

en droit

1.

1.1. La décision attaquée, qui porte sur la contestation du loyer initial, constitue une décision 
finale de première instance au sens des art. 308 al. 1 et 236 du Code de procédure civile (CPC). 
La voie de droit ouverte contre une telle décision est l'appel (art. 308 al. 1 let. a CPC), sauf si la 
valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), auquel cas la décision ne peut 
faire l'objet que d'un recours (art. 319 let. a CPC).

En l’espèce, les parties s’accordent sur une valeur litigieuse de CHF 141'840.- (cf. ch. IV ad 
« préliminaires » de l’appel joint du 19 septembre 2017 et de la réponse à l’appel joint du 
16 octobre 2017), de sorte que la voie de droit ouverte contre la décision attaquée est l’appel 
(art. 308 al. 2 CPC). 

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Compte tenu d’une telle valeur litigieuse, la voie du recours en matière civile au Tribunal fédéral 
est dès lors ouverte (art. 51 al. 1 let. a, 72 et 74 al. 1 let. a LTF).

1.2. La décision attaquée ayant été notifiée à la défenderesse le 16 juin 2017, l'appel interjeté le 
lundi 16 août 2017 l'a été dans le délai légal de trente jours (art. 321 al. 1 CPC), compte tenu de la 
suspension du délai entre le 15 juillet et le 15 août (art. 145 al. 1 let. b CPC). L'appel joint interjeté 
le 19 septembre 2017 l'a aussi été dans le délai légal de trente jours (art. 312 al. 2 et 313 al. 1 
CPC).

1.3. La cognition de la Cour d'appel est pleine et entière, en fait comme en droit (art. 310 CPC). 
La Cour d'appel peut ordonner des débats ou statuer sur pièces (art. 316 CPC). 

2.

2.1. L’appelante principale estime que le Tribunal des baux ne pouvait pas fixer le loyer initial sur 
la base du rendement admissible de la chose louée. En effet, la construction de l’immeuble a été 
achevée en 1974 et il n’est plus possible de procéder à un calcul de rendement. Contrairement à 
ce qu’a retenu le Tribunal des baux, la fusion des deux caisses de pension en 2010 ne permet pas 
de procéder à ce calcul sur la base de la valeur comptable de l’immeuble car le rendement 
admissible ne doit être calculé que sur la base de critères liés aux coûts individuels, en particulier 
aux investissements que le propriétaire a réellement consentis dans l’objet remis à bail ainsi que 
les coûts individuels de celui-ci. 

2.2. Selon les premiers juges, « (a)fin de déterminer la méthode de fixation du loyer initial 
applicable en l’espèce, il sied de savoir si l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement litigieux 
doit être qualifié d’ancien. 

Lorsque des institutions de prévoyance fusionnent, il y a transfert de biens qui s’opère de par la loi 
par succession universelle entre vifs dès l’inscription de la mutation au registre du commerce (CR 
CO II –AMSTUTZ / MABILLARD, Intro. Lfus n. 473 ; STEINAUER, Les droits réels, Tome II, 2012, n. 
1562 p. 85). Les transferts de propriété immobilière fondés sur la LFus produisent leurs effets dès 
l’inscription au registre du commerce (art. 22 LFus ;STEINAUER, Les droits réels, Tome I, 2012, n. 
745g p. 269 ; STEINAUER, Les droits réels, Tome II, 2012, n. 1562 p. 85). L’inscription au registre 
foncier n’a qu’un effet déclaratif (STEINAUER, Les droits réels, Tome I, 2012, n. 745g p. 269 ;  
STEINAUER, Les droits réels, Tome II, 2012, n. 1562 p. 85).

En l’espèce, il ressort de l’instruction de la cause que la Fondation de Prévoyance F.________ a 
fusionné avec la défenderesse (réponse p. 3 ; pièces 4 et 13 de la défenderesse). Selon l’extrait 
du Registre du commerce du canton de Berne (pièce 4 de la défenderesse), cette fusion est 
intervenue sur la base du contrat de fusion du 12 juin 2008 (pièce 13 de la défenderesse), du bilan 
de fusion au 31 décembre 2007 (pièce 9 de la défenderesse) et de la décision de l’autorité de 
surveillance du 20 avril 2010 (pièce 11 de la défenderesse). Elle a déployé ses effets juridiques sur 
le plan interne, au moment de son inscription au registre journalier, soit le 30 juillet 2010 (art. 34 
ORC ; MEIER-HAYOZ/FORSTMOSER, Droit suisse des sociétés avec mise à jour 2015, n. 88 p. 194 ; 
pièce 4 de la défenderesse). Cette fusion emportait la reprise de tous les actifs et passifs de la 
Fondation de Prévoyance F.________, laquelle était la propriétaire de l’immeuble dans lequel se 
trouve l’appartement loué par la demanderesse (pièces 4 et 14 de la défenderesse).

Au regard de la doctrine citée ci-dessus, tous les biens de la Fondation de Prévoyance 
F.________ ont été transférés, dans le cadre de cette fusion, à la défenderesse par succession 

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universelle entre vifs. Cette dernière est devenue ainsi, le 30 juillet 2010, la nouvelle propriétaire 
de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement loué par la demanderesse, soit quatre années 
avant la signature du contrat de bail litigieux (pièce 3 de la défenderesse). Il y a donc bel et bien 
eu un transfert de propriété de ce bien immobilier en 2010, de sorte qu’il ne s’agit assurément pas 
d’un immeuble dit « ancien ».

Compte tenu de tout ce qui précède et eu égard à la jurisprudence et doctrine citées ci-dessus (cf. 
supra, consid. D.a, pp. 6-7), le Tribunal de céans ne voit aucune raison de s’écarter de la 
prééminence du critère du rendement de la chose louée. Autrement dit, en l’espèce, il sied 
manifestement de fixer le loyer initial à l’aune du rendement admissible de la chose louée. » (cf. 
jugement attaqué, consid. D c, p. 8 et 9, DO 118 s.).

2.3. Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas été communiquée, le 
juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les circonstances du cas (ATF 124 III 62 
consid. 2b). En principe, le juge partira du critère absolu que constitue le rendement non excessif 
de la chose louée (art. 269 CO), ce critère ayant la primauté sur les autres méthodes de 
détermination du loyer non abusif (arrêt TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1.1). 

Pour déterminer si la chose louée procure au bailleur un rendement excessif (art. 269 CO) 
conformément au premier critère indiqué ci-dessus, il faut procéder à une analyse du rendement 
net de celle-ci. Pour le calculer, il est nécessaire de connaître le rapport entre les fonds propres 
réellement investis dans la chose remise à bail et le loyer, après déduction des charges 
d'exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés. Pour déterminer le montant des 
fonds propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, sauf si le prix 
d'acquisition est manifestement exagéré, et soustraire le montant des fonds étrangers (emprunts 
garantis ou non par hypothèque). Le coût de revient comprend notamment les frais d'acquisition 
du terrain et le coût de la construction de l'immeuble, ou de son amélioration. Si l'immeuble a été 
acheté construit, le prix effectivement payé par l'acheteur est en principe déterminant, même s'il 
est inférieur à la valeur du marché. La prise en considération d'un prix préférentiel n'est admise 
que dans des circonstances particulières, par exemple si l'immeuble a été acquis dans le cadre du 
partage d'une succession ou par une donation mixte (arrêt TF 4A_129/2011 du 28 avril 2011 
consid. 3.2 et les nombreux arrêts cités ; arrêt TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1.2). Il 
n'est pas possible de substituer aux coûts d'investissement d'autres valeurs, plus ou moins 
abstraites, telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur d'assurance-
incendie, celles-ci se référant à des valeurs objectives liées au marché et non aux coûts concrets 
liés à l'acquisition de l'immeuble (ATF 142 III 568, consid. 2.1 ; ATF 122 III 257 consid. 3b/bb).

Lorsque l'immeuble a été construit ou acquis il y a plusieurs décennies, il est admis que, à 
certaines conditions, la hiérarchie entre les deux critères soit inversée au profit du critère des 
loyers comparatifs. En effet, pour de tels immeubles, les documents permettant d’établir le capital 
propre investi en rapport avec le calcul du rendement net manquent ou conduisent à des résultats 
économiques irréalistes. La volonté du législateur est que la réglementation sur les loyers abusifs 
ne désavantage pas les propriétaires qui ont acquis de longue date de tels immeubles par rapport 
à de récents acquéreurs et que, partant, une certaine harmonisation soit rendue possible entre les 
anciens et les nouveaux loyers (ATF 140 III 433 consid. 3.1 et les références / JdT 2016 II 363).    

2.4. Les premiers juges retiennent le contrat de fusion et son inscription au registre journalier du 
30 juillet 2010 comme date à laquelle la Fondation de prévoyance A.________ est devenue la 
nouvelle propriétaire de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement loué par la demanderesse, 
soit quatre années avant la signature du contrat de bail litigieux (pièce 3 de la défenderesse). Il y a 
donc bel et bien eu selon eux un transfert de propriété de ce bien immobilier en 2010, de sorte 

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qu’il ne s’agit assurément pas d’un immeuble dit « ancien ». Partant, ils ne voient aucune raison de 
s’écarter de la prééminence du critère du rendement de la chose louée et, à leurs yeux, il sied 
manifestement de fixer le loyer initial à l’aune du rendement admissible de la chose louée (cf. 
jugement attaqué, consid. D c, p. 9, DO 119).

S’il y a bien eu transfert de propriété par succession universelle entre vifs consécutivement à 
l’inscription de la mutation au registre du commerce, la conséquence qu’y attachent les premiers 
juges ne peut être suivie. Contrairement à ce qu’ils retiennent (cf. jugement p. 11 al. 1, DO 121), la 
valeur attribuée à l’immeuble dans le contrat de fusion du 12 juin 2008, soit CHF 5’258’636.90, ne 
constitue pas le prix de revient de l’immeuble. Cette valeur, dite productive ou comptable, est 
théorique. Elle est obtenue en capitalisant les loyers bruts de CHF 354’958.- censés représenter 
un rendement de 6.75 %. Si l’on retient pour les mêmes loyers bruts un taux de capitalisation de 
6.25 % (comme en 2005 et 2006, selon l’attestation de la fiduciaire G.________ SA du 
30 septembre 2015, P. 15 de la défenderesse numérotée par le Tribunal), la valeur productive de 
l’immeuble serait de CHF 5’679’328.- (pour un taux de 5 %: CHF 7’099’160.- et pour un taux de 
4 % souvent appliqué aujourd’hui : CHF 8’873’950 ; sans parler d’un taux de 2.5 ou 2 %, soit un 
taux d’un demi pour cent supérieur au taux de référence qui est passé de 2 % à 1.5 %, qui 
donnerait des valeurs productives de respectivement CHF  14’198’320.- et CHF 17’747’900.-). Le 
taux de rendement retenu pour estimer la valeur productive de l’immeuble ne constitue en aucun 
cas le prix de revient de celui-ci, censé déterminer les loyers à l’aune du rendement admissible de 
la chose louée. Il n’est pas possible en effet d’estimer la valeur productive d’un immeuble en 
recourant à un taux de rendement théorique élevé – ce qui a pour résultat de diminuer la valeur 
productive de l’immeuble – pour ensuite arrêter un rendement admissible à un taux beaucoup plus 
bas en se fondant sur cette valeur productive fortement réduite. La valeur productive attribuée à 
l’immeuble dans le contrat de fusion du 12 juin 2008 n’est donc pas propre à fixer le loyer 
admissible de l’appartement de la demanderesse.

2.5. C’est le lieu de relever que les critères de fixation de la valeur des immeubles dans le contrat 
de fusion de deux institutions de prévoyance obéissent à des règles propres. La fusion 
d’institutions de prévoyance n’est autorisée que si le but de prévoyance ainsi que les droits et les 
prétentions des assurés sont maintenus (art. 88 de la Loi fédérale du 3 octobre 2003 sur la fusion, 
la scission, la transformation et le transfert de patrimoine, ci-après LFus ; RS 221.301). 

Sous chiffre 2.4. du « Rapport de Fusion » (P. 8 de la défenderesse annexée à la lettre du 20 août 
2015), « Evaluation des actifs et passifs », il est précisé ce qui suit : « Les Conseils de Fondation 
respectifs ont appliqué la même approche pour l’évaluation de la fortune et des engagements 
(passifs) de chaque Fondation. Ils appliquent la norme Swiss GAAP RPC 26, soit en particulier : … 
Les immeubles sont estimés à la valeur productive ... » (cf. aussi chiffre 5.2. dudit 
rapport : « L’annexe 11 présente les comptes avant la fusion avec les postes adaptés aux critères 
communs reconnus par les experts de chaque Caisse de pensions... ». Selon la norme  Swiss 
GAAP RPC 26 précitée (P. 12 de la défenderesse annexée à la lettre du 20 août 2015), « (i)l 
convient de déterminer les critères de classification, de structure et les désignations puis de les 
appliquer de manière permanente. Le principe de l’importance relative sera respecté pour la 
présentation des postes », notamment pour les immeubles (chiffre 7 p. 2). Pour l’évaluation des 
actifs, « la valeur actuelle d’immeubles et autres actifs sans négoce public régulier est déterminée 
en fonction du rendement ou du flux monétaire à attendre compte tenu d’un taux d’intérêt de 
capitalisation adapté aux risques, ou estimé par comparaison avec des objets similaires ou encore 
calculé sur la base d’une autre méthode généralement reconnue » (Explications, ad chiffre 3  p. 7). 
En fonction de ces divers éléments, le choix des coefficients en relation avec la capitalisation des 

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rendements bruts appartient au conseil de fondation (avis de la fiduciaire G.________ SA du 
30 septembre 2015, p. 3 al. 1, P. 15 de la défenderesse numérotée par le Tribunal). 

2.6. En résumé, toute la procédure qui préside à la fusion d’institutions de prévoyance (art. 88ss 
LFus) tend à ce que les droits et les prétentions des assurés soient maintenus (cf. aussi art. 92 al. 
3 LFus et rapport de l’organe de révision G.________ SA du 10 juin 2008 p. 3 in fine, P. 10 de la 
défenderesse annexée à la lettre du 20 août 2015). Les méthodes et les principes applicables à 
l’évaluation des actifs dépendent de plusieurs critères et sont dans une large mesure laissés à 
l’appréciation des conseils de fondation, sauf à être identiques pour les deux institutions appelées 
à fusionner.

Il s’ensuit qu’il n’est pas possible de substituer aux coûts d’investissements la valeur productive 
déterminée par un coefficient de capitalisation théorique, pas plus qu’il n’est possible de le faire, 
selon la jurisprudence, en recourant à d’autres valeurs, plus ou moins abstraites, telles que la 
valeur vénale de l’immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur d’assurance-incendie.

3.

3.1. A défaut de pouvoir fixer le loyer sur la base d’un calcul de rendement net au sens de l’art. 
269 CO, la locataire a d’ores et déjà accepté le loyer payé par le précédent locataire, soit 
CHF 891.- par mois (« sous réserve des conséquences sur le loyer de la baisse du taux 
hypothécaire intervenu entre-temps » : PV de la séance du 2 septembre 2015 p. 2, DO 39 ; 
réponse du 19 septembre 2017 p. 4 al. 1, sans cette réserve). C’est ce montant qu’il faut dès lors 
retenir pour fixer le loyer initial net de l’appartement de la demanderesse dès le 15 décembre 
2014. Les bases de calcul du loyer payé par le locataire précédent étaient un taux hypothécaire de 
référence à 2 %, l’ISPC de septembre 2013 à 159.8 points sur la base de 1982 et une hausse des 
coûts au 31 décembre 2013 (cf. P. 6 de la défenderesse). . 

Il s’ensuit l’admission de l’appel et le rejet de l’appel joint. 

3.2. L’action de la demanderesse en restitution du trop-perçu devient sans objet puisque la 
défenderesse a reconnu sa dette et versé la différence entre les loyers payés et le montant 
mensuel de CHF 891,-  en septembre 2015 déjà (DO 39). 

4.

4.1. Il n’y a pas lieu de percevoir de frais judiciaires, la procédure en matière de bail étant en 
principe gratuite (art. 116 CPC et 130 LJ

4.2 Les dépens de la procédure d’appel sont mis à la charge de B.________ qui succombe. 

Si l’instance d’appel statue à nouveau, ce qui est le cas en l’espèce, compte tenu de l’admission 
de l’appel, elle se prononce également sur les frais – exclusivement sur les dépens en l’occurrence 
– de la première instance (art. 318 al. 3 CPC). En l’espèce, les dépens de première instance 
doivent être mis à la charge de la demanderesse qui succombe, les conclusions de la 
défenderesse ayant été admises. 

4.3 Selon l'art. 105 al. 2 CPC, le tribunal fixe les dépens selon le tarif, soit le règlement 
fribourgeois du 30 novembre 2010 sur la justice (RJ; RSF 130.11). L'art. 63 al. 3 RJ dispose qu'en 
cas de fixation détaillée, comme en l'espèce, l'autorité tiendra compte notamment du temps 

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nécessaire à la conduite du procès dans des circonstances ordinaires ainsi que des intérêts en 
jeu. Le tarif horaire est de CHF 250.- (art. 65 RJ), mais a été de CHF 230.- jusqu’au 1er juillet 2015. 
Dans les causes de nature pécuniaire, les honoraires sont majorés selon l’échelle figurant à l’art. 
66 al. 2 RJ). A défaut d'une indication particulière sur la liste de frais, sont admises la 
correspondance et les conférences utiles et en relation directe avec un acte de la procédure 
(mémoires, séances), qui sortent d'une simple gestion administrative du dossier: la 
correspondance et les communications téléphoniques nécessaires à la bonne conduite du procès 
donnent exclusivement droit à un paiement forfaitaire maximal de CHF 500.-, voire 
exceptionnellement de CHF 700.- (art. 67 RJ). Selon l'art. 68 RJ, les débours nécessaires à la 
conduite du procès sont remboursés au prix coûtant, sous réserve de ce qui suit : les frais de 
copie, de port et de téléphone sont fixés forfaitairement à 5 % de l'indemnité de base sans 
majoration (art. 68 al. 2 RJ). Le taux de la TVA est de 8 % jusqu’à la fin de l’année 2017, puis de 
7.7 %. 

4.3.1.Sur la base de la liste de frais produite par Me Sahli pour la première instance, il est 
entièrement fait droit à ses prétentions qui ne prêtent pas le flanc à la critique. La Cour relève que 
les dépens réclamés sont inférieurs à ce à quoi il aurait pu prétendre compte tenu de la majoration 
en fonction de la valeur litigieuse réclamée qui est de 38.76 % au lieu de 43.08 % et des débours 
qui auraient pu être fixés forfaitairement à 5 %. La Cour relève qu’elle a retenu 10 heures et 
35 minutes au tarif de CHF 230.- l’heure et 26 heures et 40 minutes à CHF 250.- l’heure, soit 
CHF 9'098.40 qui auraient dû être majorés de 43.08 % (CHF 3'919.60), ainsi qu’un forfait 
correspondance de CHF 500.- et des débours de 5 % sur CHF 9'098.40, soit CHF 675.90. 

Par conséquent, les dépens de la défenderesse pour la première instance sont fixés, selon liste de 
frais de son mandataire, Me Armin Sahli, au montant de CHF 14'534.65, TVA par CHF 1'076.65 
comprise. 

4.3.2.Pour la procédure d’appel, il est globalement fait droit aux prétentions chiffrées par Me Sahli 
dans sa liste de frais du 29 novembre 2017 qui sont raisonnables. Il y a lieu de préciser que les 
honoraires sont majorés de 50 % pour tenir compte de la valeur litigieuse de CHF 141'840,- 
admise par les parties et que le forfait de 5 % pour les débours est calculé sur l’indemnité de base 
sans majoration (art. 68 al. 2 RJ).

Compte tenu de ce qui précède, les dépens alloués à l’appelante principale sont fixés à 
CHF 9'797.65 correspondant à des honoraires de CHF 8'781.25 pour 23 heures et 25 minutes de 
travail, les débours étant calculés à 5 % sur CHF 5'812.50, soit CHF 290.65 et la TVA étant de 8 % 
sur CHF 9’071.90. 

(dispositif en page suivante)

Tribunal cantonal TC
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la  Cour arrête :

I. L’appel est admis. L’appel joint est rejeté.

Partant, le jugement dont est appel est modifié comme suit :

1. Le loyer initial dû par B.________ pour l’appartement de 2.5 pièces au 5ème étage de 
l’immeuble sis à D.________ est fixé, dès le 15 décembre 2014, à CHF 891.- net par 
mois, auquel s’ajoutent un acompte mensuel de frais accessoires de Fr. 70.- et un 
acompte mensuel de chauffage/eau chaude de Fr. 70.-.

2. Toute autre ou plus ample conclusion est rejetée.

3. Il n’est pas perçu de frais judiciaires.

4. Les dépens de A.________, fixés à CHF CHF 14'534.65, TVA par CHF 1'076.65 
comprise., pour la procédure d’appel, sont mis à la charge de B.________.

II. Il n’est pas perçu de frais judiciaires pour la procédure d’appel.

Les dépens de A.________, fixés à CHF 9'797.65, TVA par CHF 752.75 comprise, pour la 
procédure d’appel, sont mis à la charge de B.________.

II. Notification.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours 
qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 
déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). 
L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 2 octobre 2018/cov

Le Président : Le Greffier-rapporteur :