# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f743ce29-fc8e-529e-bce2-ef98653502c0
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-08-29
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 29.08.2000 A/11/2000
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-11-2000_2000-08-29.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/11/2000-TPE 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 29 août 2000 

 

dans la cause 

 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

 

 

 

 contre 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 

 

et 

 

X. Y. INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS S.A. 

représentée par Me Laurent Strawson, avocat 

 

et 

 

Monsieur et Madame P. et E. F. 

représentés par Mme C. F., mandataire 

 

et 

 

Monsieur et Madame G. et P. M.-M. 

représentés par Me Bruno Mégevand, avocat 

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 _____________ 

 

A/11/2000-TPE 

 EN FAIT 

 

1.  Monsieur P. et Madame E. F. (ci-après : les époux 

F.) sont locataires, depuis de très nombreuses années, 

d'un appartement sis rue des ... 5, à Genève. Il est 

composé d'un grand hall donnant accès à un vestiaire (3,5 

m2 de surface environ), un séjour, une salle à manger, 

une cuisine, un W-C, une salle de bains, deux chambres à 

coucher et un réduit (environ 5,5 m2, avec une fenêtre 

donnant sur la cage d'escaliers de l'immeuble). 

 

  X. Y. Investissements Immobiliers S.A. (ci-après : 

X.) est propriétaire de ce bâtiment, constitué en 

propriété par étages. La vente d'un des logements a été 

autorisée en 1994.  

 

2.  Au mois d'août 1998, Me Jean-Louis Ducret, 

notaire, a sollicité du département de l'aménagement, de 

l'équipement et du logement (ci-après : le département) 

une autorisation d'aliéner l'appartement du troisième 

étage, loué par les époux F.. Le département a indiqué 

que la vente n'était pas soumise à autorisation, dès lors 

que ce logement comportait plus de six pièces habitables. 

 

  Le 27 octobre 1998, X. a vendu à Monsieur G. M. et 

à Madame P. M.-M. (ci-après : les époux M.-M.) 

l'appartement en question. Les locataires en ont été 

informés par courrier de la régie ... S.A. (ci-après : la 

régie), qui gère leur immeuble. 

 

3. a. Les 1er février et 25 mars 1999, les époux F. ont 

demandé au département de constater que l'appartement 

qu'ils louaient comportait six pièces. La vente devait 

donc être assujettie à la loi sur les démolitions, trans-

formations et rénovations de maisons d'habitation du 25 

janvier 1996 (LDTR - L 5 20).  

 

 b. Le département a maintenu sa position, par 

courrier du 15 avril 1999, indiquant les voies de 

recours. 

 

4.  Les époux F., représentés par leur belle-fille, 

Madame C. F., titulaire du brevet de clerc, ont saisi la 

commission de recours en matière de constructions (ci-

après : la commission) le 4 mai 1999. La régie avait 

indiqué elle-même que l'appartement était constitué de 

six pièces; l'appartement du 4ème étage avait été 

modifié, et l'administration s'était fondée, par erreur, 

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sur les plans de ce logement. Dès lors, la vente était 

soumise à la LDTR. 

 

  Après avoir entendu les parties en comparution 

personnelle, la commission a admis le recours : le bail à 

loyer de 1972, le cahier de répartition des locaux, la 

lettre de résiliation du bail ainsi qu'une expertise réa-

lisée à la demande de l'office des poursuites et 

faillites et produite par les époux F. indiquaient que 

leur logement comprenait bien six pièces, d'une surface 

totale de 188 m2 environ. Il était incompréhensible que 

le département ait considéré qu'il comportait plus de six 

pièces. Le recours était donc fondé. 

 

5.  Le département a saisi le Tribunal administratif 

d'un recours. Il était douteux que les époux F. aient 

qualité pour agir, dès lors que la seule question à tran-

cher était de savoir si l'aliénation de l'appartement 

était ou non soumise à la LDTR. 

 

  Tant l'appartement du troisième que celui du qua-

trième étage avaient plus de six pièces habitables. La 

seule différence entre les deux logements était l'exis-

tence, dans l'appartement supérieur, d'une cloison dans 

le hall. Les dimensions de ce dernier (22,3 m2), de même 

que celles du logement étaient importantes. Le hall 

devait de toute évidence être considéré comme une 

demi-pièce au moins. Le département avait déjà indiqué, 

en 1994, que l'appartement du quatrième étage comportait 

six pièces et demie.  

 

6.  Les époux F. se sont opposés au recours. Ils 

occupaient cet appartement depuis 1956 et les documents 

qu'ils avaient pu voir au cours de ces années mention-

naient toujours l'existence de six pièces. Le hall ne 

disposait pas de fenêtre. 

 

  Soumise à la LDTR, il n'était pas certain que la 

vente aurait été autorisée, puisque cet appartement n'a-

vait jamais été cédé de manière individualisée depuis la 

soumission au régime de la propriété par étages. Cette 

vente ayant entraîné une résiliation du bail, ils avaient 

un intérêt direct à la procédure. 

 

7. a. Appelés en cause, tant X. que les époux M.-M. ont 

conclu à l'admission du recours.  

 

  Lorsqu'ils avaient saisi la commission, les époux 

F. avaient conclu à l'annulation de l'acte de vente de 

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l'appartement. Or, ils n'avaient pas obtenu gain de cause 

sur ce point. Dès lors, et quelle que soit l'issue de la 

procédure, ledit acte de vente - qui avait été conclu de 

bonne foi, au vu des indications données par le départe-

ment - ne pourrait être remis en cause. 

 

  Les époux F. n'avaient aucun intérêt à la pro-

cédure, dont l'issue ne modifierait en rien la 

résiliation du bail.  

 

 b. De leur côté, les époux M.-M. ont aussi conclu à 

l'admission du recours. Celui formé par les époux F. 

devant la commission aurait dû être déclaré irrecevable 

pour défaut de qualité pour agir, notamment parce que 

l'issue de la procédure administrative ne pouvait influer 

sur la validité du contrat signé. En tout état, la 

décision du département du 23 septembre 1998, constatant 

que l'appartement n'était pas soumis à la LDTR, était en-

trée en force et elle avait déployé ses effets. 

Subsidiairement, le hall devait être considéré comme une 

demi-pièce. 

 

8.  Le 24 mai 2000, le juge délégué à l'instruction de 

l'affaire a procédé à un transport sur place au cours du-

quel il a constaté que onze portes donnaient sur le hall 

et que l'immeuble était dépourvu de chauffage central, 

les époux F. ayant installé un chauffage à gaz dans leur 

appartement. 

 

9.  A la demande du tribunal, l'office cantonal du lo-

gement (ci-après OCL), dépendant du département, a 

procédé aux mesures de l'appartement. Au sens de la loi 

générale sur le logement et la protection des locataires 

du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05), ce dernier devait être  

considéré comme un six pièces et demie, soit deux pièces 

d'espace communautaire, quatre chambres et une chambrette 

de moins de 9 m2, comptant pour une demi-pièce. 

 

10.  Les parties ont été invitées à se déterminer au 

sujet de ce document. 

 

 a. M. et Mme F. ont indiqué être étonnés de ce co-

nstat, puisque les directives du département précisaient 

que la surface d'une demi-pièce devait être supérieure à 

6 m2 et que les surfaces de rangement n'étaient pas 

comptées comme pièces habitables. 

 

 b. De son côté, X. a indiqué que le réduit, qui com-

portait une fenêtre donnant sur l'escalier, constituait 

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une véritable pièce, puisqu'il avait une surface de 5,52 

m2. 

 

 

 EN DROIT 

 

1. a. Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56 de la loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 

E 2 05; art. 63 de la loi sur la procédure administrative 

du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

 b. Selon l'article 9 alinéa 1 LPA, les parties, lors-

qu'elles n'agissent pas personnellement, peuvent se faire 

représenter par un conjoint, un ascendant ou un des-

cendant majeur, respectivement par un avocat ou par un 

autre mandataire professionnellement qualifié pour la 

cause dont il s'agit. 

 

  Mme F., en sa qualité de belle-fille des re-

courants, n'est pas une descendante de ces derniers. De 

plus, la jurisprudence a déjà admis que les clercs d'avo-

cats et agents d'affaires ne pouvaient être considérés 

comme professionnellement qualifiés pour agir dans le 

domaine des constructions (ATF G. du 3 mars 1999). 

 

  Toutefois, selon la jurisprudence précitée, le 

fait que la commission de recours ait admis Mme F. en 

qualité de mandataire de ses beaux-parents lui permettait 

de considérer de bonne foi que sa qualité de mandataire 

professionnellement qualifiée était reconnue. Dans la 

mesure où les époux F. ne sont pas recourants, mais 

intimés dans la procédure pendante devant le Tribunal 

administratif, il apparaît inutile de leur accorder un 

délai pour qu'ils signent en personne le recours ou 

qu'ils nomment un mandataire professionnellement qualifié 

ou un avocat.  

 

2. a. Selon l'article 25 chiffre 3 LDTR, dans sa teneur 

en vigueur avant le 16 octobre 1999, les appartements de 

plus de six pièces n'étaient pas dans une catégorie où 

sévissait la pénurie et échappaient au contrôle institué 

par le chapitre 7 de ladite loi. Depuis le 16 octobre 

1999, cette limite a été portée à sept pièces. 

 

  En l'espèce, il n'est pas contesté que la limite 

de plus de six pièces soit applicable, les faits 

pertinents s'étant déroulés sous l'empire de l'ancien 

droit. 

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  Ni la LDTR, ni son règlement d'application, ne 

donnent d'indications sur la manière de compter les 

pièces.  

 

 b. La législation genevoise comporte toutefois des 

indications très précises en la matière. En effet, 

l'article 1er du règlement d'exécution de la loi générale 

sur le logement et la protection des locataires du 24 

août 1992 (RLGL - I 4 15.04) définit d'une manière très 

précise la méthode à utiliser pour déterminer le nombre 

de pièces d'un logement. Interpellé par le tribunal, 

l'office social du logement, compétent pour appliquer 

ledit règlement, a conclu que l'appartement des époux F. 

disposait de six pièces et demie, la chambrette de moins 

de 9 m2 comptant pour une demi-pièce. Cette appréciation 

ne peut toutefois pas être suivie. En effet, de  

jurisprudence constante, les locaux ne disposant pas de  

fenêtre donnant sur l'extérieur ne peuvent être 

considérés  comme habitables et ne comptent pas comme 

pièces, cas échéant comme demi-pièces, au regard des 

dispositions de la LGL (cf. art. 47 de la loi sur les 

constructions et les installations diverses du 14 avril 

1988 (LCI - L 5 05). Ce fait est confirmé par le rapport 

d'expertise dressé en son temps à la demande de l'office 

des poursuites et faillites, par le cahier de répartition 

des locaux réalisé lors de la mise  

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 en propriété par étages, ou encore par le courrier 

adressé par la police des constructions à la 

conservatrice adjointe du Registre foncier, le 21 juillet 

1997. 

 

  Dès lors, le recours sera rejeté. 

 

3.  Au vu de l'issue du recours, un émolument de CHF 

1'000.- sera mis à la charge d'X. Y. Investissements 

Immobiliers et des époux G. et P. M.-M., pris 

conjointement et solidairement. Aucune indemnité ne sera 

versée aux époux F., qui n'y ont pas conclu.  

 

   

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 4 janvier 2000 par le département de 

l'aménagement, de l'équipement et du logement contre la 

décision de la commission cantonale de recours en matière 

de constructions du 19 novembre 1999; 

 

   au fond : 

 

   le rejette; 

   

   met à la charge d'X. Y. In-

vestissements Immobiliers et des époux G. et P. M.-M., 

pris conjointement et solidairement, un émolument de CHF 

1'000.-; 

 

   dit qu'il n'est pas alloué 

d'indemnité; 

 

   communique le présent arrêt au dé-

partement de l'aménagement, de l'équipement et du loge-

ment, à la commission cantonale de recours en matière de 

constructions, à Madame C. F., mandataire des époux F., 

ainsi qu'à Me Laurent Strawson et à Me Bruno Mégevand, 

avocats des autres intimés. 

 

Siégeants : M. Schucani, président, Mmes Bonnefemme-Hurni, 

Bovy, MM. Thélin, Paychère, juges, juges. 

 

     Au nom du Tribunal administratif : 

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 la secrétaire-juriste : le vice-président : 

 

       E. Boillat Ph. Thélin 

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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme J. Stefanini