# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a1c5655d-f8df-51e1-baca-1899fa8fa0fa
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-02-26
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 26.02.2016 12.2014.184
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2014-184_2016-02-26.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2014.184

  	
  Lugano

  26 febbraio 2016/rn

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Bozzini
  e Sartori-Lombardi (giudice supplente)

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Ceschi
  Corecco

  

 

 

sedente
per statuire nella causa inc. n. OR.2012.78 della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2 promossa con petizione (azione di
disconoscimento del debito) 

6
aprile 2012 da

 

	
   

  	
  AO
  1 

  rappr. dall’ RA 2 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  AP
  1 

  rappr. da RA 1 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

con cui l’attore ha chiesto
l’accertamento dell’inesistenza della pretesa di fr. 200'000.- oltre interessi
del 5 % dal 1° luglio 2011, posta in esecuzione da AP 1 con precetto esecutivo n.
__________ dell’UE di __________, nonché l’annullamento di tale esecuzione; 

 

domanda alla quale si è
opposta la convenuta e che il Pretore aggiunto ha accolto con sentenza 25
settembre 2014;

 

appellante la convenuta con
appello 23 ottobre 2014 con cui chiede la riforma del giudizio pretorile nel
senso di respingere la petizione con protesta di tasse, spese e ripetibili di
seconda istanza;

 

letti ed esaminati gli atti
e i documenti prodotti;

 

ritenuto

 

in fatto e in
diritto:

 

1.Con
rogito di data 11 novembre 2010 AO 1 ha venduto a AP 1 tre unità di PPP, Fol.
n. __________9, __________2 e __________3, del condominio __________ sito al
fondo base n. __________ RFD di __________, concludendo con l’acquirente anche
un contratto di appalto per l’edificazione della medesima. Il prezzo
complessivo per la vendita e la costruzione della PPP ammontava a complessivi
fr. 2'606'512.- (doc. 10).

Al momento della
sottoscrizione dell’atto notarile le tre PPP erano destinate ad abitazione
primaria. Nell’ambito di tale contratto il venditore ha assicurato di aver
riservato appositamente per l’acquirente la necessaria SUL libera (ovvero non
sottoposta a vincolo di destinazione per abitazioni primarie) impegnandosi a
ottenere, entro e non oltre il 30 giugno 2011, una nuova licenza edilizia, cresciuta
in giudicato, relativa al cambiamento di destinazione in uffici. Al riguardo le
parti hanno pure pattuito: “nel caso in cui ciò non dovesse avvenire il
venditore si riconosce già sin d’ora debitore verso l’acquirente del pagamento
di un’indennità di CHF 600'000.-- (seicentomila), ritenuto che l’acquirente
diverrà proprietaria di PPP a scopo abitativo” (doc. 10, pag. 17, pt. 9).

 

2.Alla
scadenza del termine pattuito solo le PPP n. __________2 e n. __________3
beneficiavano della licenza edilizia quale uffici (v. doc. 1). Di conseguenza AP
1, con scritti 25 luglio 2011, 28 luglio 2011 e 17 agosto 2011 lamentava
all’indirizzo del venditore il mancato conseguimento della terza licenza
edilizia entro il termine stabilito, postulando pertanto il pagamento dell’indennità
di fr. 600'000.- (doc. D, E, F). Non ottenendo riscontro AP 1 ha avviato nei
confronti del venditore una procedura esecutiva per l’incasso di fr.
200'000.--, oltre interessi del 5% dal 1° luglio 2011 (doc. N), corrispondente a
un terzo dell’indennità prevista. L’opposizione formulata da AO 1 è stata
rigettata in via provvisoria con sentenza 14 marzo 2012 (doc. B).

Nel frattempo, con
risoluzione di data 14 dicembre 2011, il Municipio del Comune di __________
rilasciava la licenza edilizia per il cambio di destinazione da appartamento a
ufficio anche per la terza PPP n. __________9 (doc. 2).

 

3.In data 6
aprile 2012 AO 1 ha inoltrato alla Pretura __________ una petizione intesa al
disconoscimento di debito vantato da AP 1. A mente del primo, al 30 giugno 2011
anche il cambiamento di destinazione della PPP n__________ sarebbe, in pratica,
già stato realizzato, perché l’acquirente aveva potuto beneficiarne quale
ufficio sin dalla consegna delle superfici edificate. A quel momento mancava
unicamente la formalità dell’accertamento da parte della competente Autorità,
avvenuta il 14 dicembre 2011. Secondo l’attore, l’indennità sarebbe stata
prevista unicamente per il caso in cui le PPP non fossero mai state utilizzate
quali uffici.

La convenuta si è
opposta integralmente alla petizione sostenendo che al momento della stipulazione
del contratto di compravendita l’attore le avrebbe garantito l’ottenimento,
entro e non oltre il 30 giugno 2011, delle licenze edilizie relative al
cambiamento di destinazione delle tre unità di PPP, impegnandosi al versamento
dell’indennità pattuita in caso di inadempimento. La clausola contrattuale non
si presterebbe a una diversa interpretazione. Non essendosi completamente
realizzata la circostanza prevista, a causa di un ritardo imputabile al
venditore, la penale per la PPP n. __________9 sarebbe pertanto dovuta.

In replica l’attore ha
ribadito che il senso della clausola relativa al versamento di un’indennità
fosse unicamente quello di garantire che alle tre unità di PPP fosse riservata
la necessaria parte della SUL libera da vincoli di destinazione, di cui
disponeva l’immobile e ciò per evitare che la convenuta diventasse proprietaria
di appartamenti non convertibili in uffici. Soltanto in tale ultima evenienza,
ossia qualora non fosse stato possibile il prospettato cambio di destinazione,
l’indennità sarebbe stata riconosciuta. Il ritardo nell’adempimento di una
semplice formalità, senza alcuna conseguenza sostanziale, non giustificherebbe
in alcun modo il versamento dell’indennità.

A mente dell’attore,
inoltre, l’accordo non riguardava una pena convenzionale, bensì un indennizzo.
In tal caso spetterebbe alla convenuta asserire e provare l’esistenza di un
danno, ciò che, in concreto, non sarebbe avvenuto. In via subordinata, nella
denegata ipotesi in cui si fosse in presenza di una pena convenzionale,
l’attore ha chiesto che la stessa sia drasticamente ridotta dal Giudice, perché
sproporzionata.

In duplica la
convenuta ha ribadito e precisato le proprie argomentazioni sostenendo che la
clausola in questione costituirebbe una pena convenzionale giusta l’art. 160 e
segg. CO.

Esperita
l’istruttoria, nell’ambito degli allegati conclusionali le parti si sono
confermate nelle rispettive e opposte tesi di fatto e di diritto.

 

4.Con
sentenza 25 settembre 2014 il Pretore aggiunto del Distretto di Lugano ha
accolto la petizione, accertando l’inesistenza del debito di fr. 200'000.- a
carico di AO 1 e ordinando all’Ufficio esecuzioni di __________ la
cancellazione dell’esecuzione n. __________ del 24 ottobre 2011 a suo carico.
Le tasse e spese di giustizia di complessivi fr. 5'200.- sono state poste a
carico della convenuta con l’obbligo di rifondere all’attore fr. 6'000.- a
titolo di ripetibili. In sostanza il giudice di prime cure, costatata la divergenza
delle parti sul contenuto della clausola n. 9 del rogito di compravendita e, in
particolare, sulla natura dell’indennità ivi prevista, ha ritenuto necessario
effettuare l’interpretazione della medesima secondo il principio
dell’affidamento. A mente del Pretore aggiunto, partendo dal contenuto
letterale della clausola, non sarebbe infatti stato possibile escludere ogni
dubbio riguardo l’applicazione immediata della penalità, pretesa dalla
convenuta, non essendo chiaro se le parti abbiano voluto stabilire una pena
convenzionale in caso di mancato rispetto dell’impegno entro il termine fissato
e a prescindere da un effettivo pregiudizio, oppure se abbiano voluto stabilire
un indennizzo forfettario qualora AP 1 si fosse ritrovata definitivamente
proprietaria di tre PPP a scopo abitativo.

Richiamandosi ai
principi giurisprudenziali, e valutate le risultanze istruttorie, il primo
giudice ha concluso che le parti avevano concluso un accordo di indennizzo
forfettario, dovuto unicamente qualora la violazione contrattuale avesse
arrecato un danno al creditore. Non avendo la convenuta allegato né preteso di
avere subito un danno, il giudice di prime cure ha accolto la petizione di AO 1,
accertando l’inesistenza del debito di fr. 200'000.- posto in esecuzione nei
suoi confronti da AP 1.

 

5.La
convenuta è insorta contro il giudizio pretorile con appello 23 ottobre 2014,
nell’ambito del quale postula la riforma della sentenza di prima istanza nel
senso di respingere l’azione di disconoscimento del debito promossa da AO 1 con
petizione 6 aprile 2012, con protesta di tasse, spese e ripetibili di seconda
istanza.

In particolare AP 1
rimprovera al giudice di prime cure di aver violato il diritto federale non
essendo legittimato a interpretare la clausola contrattuale litigiosa, il cui
tenore, a mente dell’appellante, sarebbe sufficientemente chiaro e non soggetto
a interpretazioni di sorta.

Inoltre,
l’accertamento della volontà dei contraenti operato dal Pretore aggiunto sarebbe
manifestamente errato, contrario alle risultanze istruttorie e dunque
insostenibile, risultando la sentenza, in definitiva, arbitraria. L’appellante
rimprovera altresì al Pretore di non aver motivato sufficientemente la
sentenza, violando così l’art. 29 cpv. 2 Cost. e gli art. 238 e 239 CPC. La sentenza
lederebbe, infine, anche gli art. 83 LEF e 8 CC, non potendosi esigere dalla
convenuta la dimostrazione del danno in presenza di una pena convenzionale.

L’appellato, con
risposta 9 dicembre 2014, ha concluso per la reiezione dell’appello, anch’esso
con protesta di tasse, spese e ripetibili.

Delle argomentazioni
delle parti si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

 

6.Nella
fattispecie si tratta di determinare dapprima se la clausola contrattuale che
ha dato origine alla vertenza fosse davvero sufficientemente chiara, tale da
non doversi rendere necessaria alcuna interpretazione, oppure se il giudice di
prime cure abbia legittimamente provveduto a interpretare il testo in
questione.

In concreto la
clausola n. 9 del rogito di compravendita prevede quanto segue: “il
venditore garantisce che il cambiamento di destinazione in uffici è senz’altro
realizzabile in tempi brevi dato che egli qui garantisce di riservare
appositamente per l’acquirente la necessaria SUL non sottoposta a vincolo di
destinazione per abitazioni primarie e dunque libera; … omissis…; il venditore
si impegna quindi ad ottenere a favore dell’acquirente la precitata licenza
edilizia, che dovrà essere definitiva entro e non oltre il 30 (trenta) giugno
2011 (duemilaundici); nel caso in cui ciò non dovesse avvenire il venditore si
riconosce già sin d’ora debitore verso l’acquirente del pagamento di
un’indennità di CHF 600'000.--  (seicentomila), ritenuto che l’acquirente
diverrà proprietaria di PPP a scopo abitativo “ (doc. 10, pag. 17).

Come correttamente
rilevato dal Pretore l’esame del tenore letterale di detta clausola non
consente di escludere ogni dubbio riguardo la natura e l’applicazione di tale
indennizzo.

In effetti, il
versamento dell’indennità sembra dipendere da due diverse condizioni: il
mancato ottenimento del cambiamento di destinazione entro il 30 giugno 2011, da
un lato, e la circostanza stante la quale l’acquirente diverrà proprietaria di
PPP a scopo abitativo, dall’altro. Ipotesi, quest’ultima, che non si è, in
concreto verificata.

Se le parti avessero
voluto far dipendere il versamento dell’indennizzo unicamente da una questione
temporale; ossia dall’ossequio degli obblighi che incombevano al venditore
entro il termine indicato, non si sarebbe dovuto aggiungere la seconda
condizione che, non essendosi verificata, provoca dubbi circa l’esigibilità
dell’indennità.

In simili circostanze
è pertanto corretto procedere all’interpretazione della clausola contrattuale,
il cui tenore non è sufficientemente chiaro, come a ragione indicato dal Pretore
aggiunto. Di conseguenza la censura sollevata dall’appellante in tal senso non
può essere accolta.

 

7.Accertata
la necessità di interpretare la clausola oggetto delle divergenze fra le parti bisogna
esaminare se l’interpretazione operata dal Pretore sia corretta oppure se la
stessa risulti arbitraria, così come sostenuto dall’appellante nell’ambito
delle proprie censure.

 

7.1    Giusta l’art. 18 cpv. 1 CO
il contenuto di un contratto è determinato in primo luogo mediante l’interpretazione
soggettiva, ovvero sulla base della reale e comune volontà delle parti, senza
limitarsi alle espressioni che le stesse hanno utilizzato. Se questa non può
essere determinata o diverge, o se una parte non ha compreso la volontà
dell’altra, il giudice deve interpretare le dichiarazioni e i comportamenti
delle parti secondo il principio dell’affidamento; deve pertanto ricercare il
senso che, secondo le regole della buona fede, ogni parte poteva e doveva
ragionevolmente dare alle dichiarazioni dell’altra, tenuto conto dell’insieme
delle circostanze, quali lo scopo e gli interessi delle parti, le loro
condizioni personali e professionali, se del caso i preliminari e il loro
comportamento successivo. Il principio dell’affidamento permette di imputare a
una parte il senso oggettivo di una sua dichiarazione o di un suo comportamento
anche qualora ciò non corrisponda alla sua intima volontà (DTF 135 III 410,
consid. 3.2; 131 III 606, consid. 4; 129 III 118, consid. 2.5).

 

7.2    In concreto, il Pretore
aggiunto, per stabilire se la clausola in esame debba essere ricondotta
all’istituto della pena convenzionale (art. 160 segg. CO) come preteso
dall’appellante, oppure a un patto di indennizzo forfettario, come sostenuto
dal convenuto, ha ritenuto opportuno procedere all’apprezzamento ex ante,
esaminando in particolare, se al momento della stipulazione del contratto, le
parti abbiano puntato l’attenzione al danno che l’acquirente avrebbe potuto
subire in caso di inadempimento, determinandone anticipatamente il valore, oppure
se l’indennizzo era stato stabilito unicamente per fare pressione sul venditore
(cfr. sentenza 25 settembre 2014, pag. 3 con riferimento a SJ 2009 II 20).

A differenza della pena
convenzionale l’accordo di indennità forfettaria non è disciplinato dalla
legge, ma è definito dalla dottrina come un accordo tramite il quale le parti
stabiliscono anticipatamente l’ammontare del risarcimento che sarebbe dovuto in
caso di violazione del contratto, a prescindere dalla valutazione delle
circostanze particolari dell’eventuale inadempimento e delle concrete
conseguenze di questo (Werro, La
peine conventionnelle: quelques aspects saillants de l’actualité
jurisprudentielle, in: Werro, Pichonnaz, Fountoulakis, Dreyer, Chappuis, La
pratique contractuelle 2, Symposium en droit des contrats, con rif. ivi
citati). L’indennità è dovuta unicamente se la violazione ha causato un danno
al creditore, che è quindi tenuto a dimostrarne l’esistenza, ma appunto non la
sua estensione (cfr. sentenza 25 settembre 2014, pag. 5).

Malgrado quanto
asserito dall’appellante nell’ambito delle proprie censure, l’assunzione della
notaia rogante avv. __________ quale teste, non permette di chiarire la
situazione. Come correttamente argomentato dal Pretore aggiunto la notaia si è
limitata a dichiarare di avere costatato la comune e concorde volontà delle
parti sul fatto che “AP 1 voleva acquistare degli uffici e Salinetti aveva
garantito di ottenere il cambio di destinazione per le tre PPP e di ottenerlo
entro il 30 giugno 2011” (cfr. verbale di audizione testi 18 ottobre 2012,
pag. 2). Contrariamente a quanto preteso dall’appellante la notaia rogante non
ha però fornito risolutivi elementi atti a determinare le reali intenzioni dei
contraenti in merito all’indennità di fr. 600'000.- (doc. 10, pag. 17 i.f.).

 

7.3    Dalle dichiarazioni delle
parti emerge chiaramente che per l’acquirente era di prioritaria importanza
acquistare le tre unità di PPP da destinare a uso ufficio, soprattutto per
quanto attiene alle PPP n. ____________________ e ____________________,
site al piano attico, ove essa, unitamente a un’altra __________ cui era legata
da rapporti di collaborazione, intendeva trasferire la propria attività, mentre
per la PPP al piano inferiore vi erano dei potenziali interessati a prenderla
in locazione per uso ufficio (cfr. verbale interrogatorio __________, AU di AP
1, 31 gennaio 2013, pag. 1).

A tale fine il
venditore, si è impegnato a riservare appositamente per l’acquirente la
necessaria SUL non sottoposta a vincolo di destinazione per abitazioni primarie
e dunque libera, nonché ad occuparsi della procedura relativa al cambiamento di
destinazione da abitazione primaria a uffici.

In effetti il venditore
ha dichiarato che “La AP 1 aveva avanzato il timore che se per qualsiasi
motivo loro non avessero potuto utilizzare la superficie come ufficio (ad
esempio per un ricorso, perché io me ne scappavo, ecc…), loro avrebbero dovuto
subire dei costi di ritrasformazione in appartamento e avrebbero dovuto cercare
dei nuovi locali ad uso ufficio avendo già dato la disdetta degli spazi che già
occupavano.”, e che pertanto “l’indennità era prevista unicamente per
l’evenienza che l’acquirente avrebbe subito dei costi in relazione al mancato
ottenimento del cambiamento di destinazione.”, affermazione poi precisata
nel senso che “Io sulle prime non volevo accettare l’inserimento
dell’indennità ed in particolare per quella cifra, tuttavia i compratori mi avevano
garantito che questa cifra sarebbe andata a copertura di eventuali danni che
loro avrebbero subito in caso di mancato cambiamento di destinazione. Dato che
io ero certissimo che il cambiamento di destinazione era già stato autorizzato
ho alla fine accondisceso all’inserimento della clausola e del relativo
importo.“ (cfr. verbale interrogatorio AO 1, 31 gennaio 2013, pag. 3).

In merito alla scadenza
temporale del 30 giugno 2011 il venditore rileva che tale termine era stato
inserito poiché l’acquirente doveva entrare negli uffici siti alle due PPP al
piano attico al 1° luglio 2011 (cfr. verbale di interrogatorio citato, pag. 3).
Ciò che, in concreto, è avvenuto essendo stata rilasciata la licenza edilizia
prima di tale termine (doc. D e doc. 1).

AO 1 ha infine
chiarito, che per quanto attiene alla terza PPP posta al piano inferiore,
l’acquirente si era riservata di decidere in seguito quale destinazione dare
alla medesima; lo stesso ha pertanto inoltrato solo in un secondo tempo la
relativa domanda di cambiamento di destinazione, come emerge dalla
documentazione versata agli atti (in particolare verbale interrogatorio AO 1,
31 gennaio 2013, pag. 3, ultimo periodo, v. anche doc. D).

 

7.4    Da
quanto precede risulta pertanto che, come correttamente rilevato dal Pretore aggiunto,
la convenuta non ha fornito valide motivazioni riguardo l’inserimento di una
scadenza temporale nell’ambito della clausola oggetto di contestazioni se non
la necessità organizzative legate al suo trasferimento. Con la fissazione
dell’indennità l’appellante mirava sostanzialmente a cautelarsi
dall’eventualità di non poter utilizzare i propri beni immobili quali uffici,
ciò che rappresentava per lei l’ipotesi più pregiudizievole (v. sentenza 25
settembre 2014, pag. 5 in alto). 

L’aver agito contro il
venditore soltanto per un terzo dell’importo, anziché per l’intera indennità,
costituisce un’ulteriore dimostrazione di quanto precede, ossia l’interesse dell’appellante
a utilizzare le PPP acquistate quali uffici. Se invece fosse stata
preponderante la scadenza temporale, l’acquirente avrebbe dovuto far valere
l’intero importo previsto quale indennizzo, in virtù dell’obbligazione
adempiuta tardivamente.

In conclusione, le considerazioni sulla definizione della clausola litigiosa
divengono ininfluenti, preminente risultando invece il fatto che la condizione
per poter pretendere all’importo di 

fr. 600'000.- era che AP 1 diventi proprietaria di PPP a scopo abitativo, ciò
che non si è tuttavia realizzato.  

Ne consegue che, anche volendo aderire alla tesi della pena convenzionale,
l’appello non meriterebbe accoglimento. A ragione il venditore osserva poi che in
questa ipotesi l’acquirente commette un abuso di diritto facendo leva sul
mancato rispetto di un termine rimasto privo di conseguenze.  

Volendosi invece
intravvedere nella clausola litigiosa un indennizzo forfettario questo non è
dovuto per l’evidente assenza di danno.

Il giudizio impugnato,
adeguatamente motivato contrariamente a quanto ritiene l’appellante, merita
pertanto di essere confermato.

 

8.Le spese
processuali seguono la soccombenza dell’appellante, che rifonderà alla
controparte un’adeguata indennità per ripetibili. Nella commisurazione delle
spese giudiziarie si tiene conto del valore litigioso di fr. 200'000.-. La tassa
di giustizia è calcolata in base ai parametri previsti dagli art. 2, 7 e 13 LTG.
L’indennità ripetibile in favore dell’appellato è stata calcolata seguendo i
criteri indicati all’art. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di
patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle
ripetibili (Rtar).

 

 

 

Per questi motivi,

 

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il Rtar 

 

 

 

 

decide:

                             1.  L’appello 23 ottobre 2014
di AP 1 è respinto.

 

                             2.  Le spese processuali di
complessivi fr. 8'000.-, in parte già anticipate, sono poste a carico
dell’appellante, la quale rifonderà alla controparte un importo di fr. 5'000.-  a
titolo di ripetibili.

 

                             3.  Notificazione:

	
   

  	
  -;

  -.

   

  

                                  Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 2.

 

 

 

 

Per
 la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                 La vicecancelliera

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).