# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f019ed38-79cd-5180-b392-468e73693e75
**Source:** Bundesverwaltungsgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2020-08-05
**Language:** de
**Title:** Bundesverwaltungsgericht 05.08.2020 B-5926/2019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BVGer/CH_BVGE_001_B-5926-2019_2020-08-05.pdf

## Full Text

B u n d e s v e rw a l t u ng s g e r i ch t  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i f  f éd é r a l  

T r i b u n a l e  am m in i s t r a t i vo  f e d e r a l e  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i v  fe d e r a l  

 
 
    
 

 

 

  

 

 Abteilung II 

B-5926/2019 

 

 
 

  U r t e i l  v o m  5 .  A u g u s t  2 0 2 0  

Besetzung 
 Richter Francesco Brentani (Vorsitz), 

Richter Pascal Richard, Richterin Eva Schneeberger,    

Gerichtsschreiberin Andrea Giorgia Röllin. 
 

 
 

Parteien 
 X._______,  

vertreten durch Mathias Ammann, Rechtsanwalt,  

_______,  

Beschwerdeführer,  

 
 

 
gegen 

 
 

Staatssekretariat für Bildung,  

Forschung und Innovation SBFI,  

Einsteinstrasse 2, 3003 Bern,    

Vorinstanz,  

 

Schweizerische Fachprüfungskommission  

der Immobilienwirtschaft SFPKIW,  

Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich,    

Erstinstanz.  

 
 

 
 

Gegenstand 
 Berufsprüfung für Immobilienbewirtschafter 2018. 

 

B-5926/2019 

Seite 2 

Sachverhalt: 

A.  

Im Februar 2018 legte X._______ (im Folgenden: Beschwerdeführer) die 

Berufsprüfung für Immobilienbewirtschafter ab. Mit Verfügung vom 12. Juni 

2018 teilte ihm die Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobi-

lienwirtschaft (SFPKIW; nachfolgend: Erstinstanz) mit, dass er die Prüfung 

nicht bestanden habe. Seine Prüfungsleistungen wurden gemäss dem Be-

gleitschreiben vom 12. Juni 2018 wie folgt bewertet: 

Schriftliche Prüfungen 

1 Recht      5 

2 Bauliche Kenntnisse     3 

3 Personalführung     4 

4 Immobilienbewirtschaftung    3.5* 

Mündliche Prüfung 

5 Immobilienbewirtschaftung    4.5* 

* Diese Note zählt doppelt. 

Gewichtetes Mittel, Prüfungsteile 1-5  4.0 

B.  

B.a Gegen diesen Entscheid erhob der Beschwerdeführer mit Schreiben 

vom 12. Juli 2018 Beschwerde beim Staatssekretariat für Bildung, For-

schung und Innovation (SBFI, im Folgenden: Vorinstanz). Er beantragte mit 

entsprechender Begründung, die Prüfung sei als bestanden zu werten und 

das Diplom sei zu erteilen. 

B.b Am 12. September 2019 reichte der Beschwerdeführer vor dem Bun-

desverwaltungsgericht eine Rechtsverzögerungsbeschwerde ein. Er be-

gehrte, die Vorinstanz sei anzuweisen, unverzüglich über die Beschwerde 

vom 12. Juli 2018 zu entscheiden. 

B.c Nach vierfach durchgeführtem Schriftenwechsel wies die Vorinstanz 

die Beschwerde vom 12. Juli 2018 mit Entscheid vom 10. Oktober 2019 

ab. 

 

B-5926/2019 

Seite 3 

B.d Mit Urteil B-4641/2019 vom 21. Oktober 2019 wies das Bundesverwal-

tungsgericht die Rechtsverzögerungsbeschwerde vom 12. September 

2019 ab. 

C.  

Gegen den Entscheid der Vorinstanz vom 10. Oktober 2019 hat der Be-

schwerdeführer mit Eingabe vom 11. November 2019 vor dem Bundesver-

waltungsgericht Beschwerde erhoben. Er stellt folgende Rechtsbegehren: 

"Der Beschwerdeentscheid vom 10. Oktober 2019 sei aufzuheben und die Note 

im Bereich "Schriftliche Prüfung Immobilienbewirtschaftung" auf 4.0 oder höher 

festzusetzen und dem Beschwerdeführer sei das eidgenössische Fähigkeits-

zeugnis "Immobilienbewirtschafter" zu erteilen. 

Eventualiter: 

Dem Beschwerdeführer sei das eidgenössische Fähigkeitszeugnis "Immobili-

enbewirtschafter" zu erteilen, weil das Fach "Schriftliche Prüfung Immobilien-

bewirtschaftung" nicht gewertet werden darf und somit lediglich eine Note unter 

4.0 erteilt wurde, bzw. sämtliche Bedingungen zum Bestehen der Prüfung er-

füllt sind. 

Subeventualiter: 

Der Beschwerdeentscheid vom 10. Oktober 2019 sei aufzuheben und die Erst-

instanz sei anzuweisen, das Qualifikationsverfahren zur Erlangung des eidge-

nössischen Fachausweises als "Immobilienbewirtschafter 2018" für sämtliche 

Kandidatinnen und Kandidaten zu wiederholen. 

- Unter Kosten- und Entschädigungsfolge -" 

In prozessualer Hinsicht beantragt der Beschwerdeführer vorsorglich einen 

doppelten Schriftenwechsel. 

In formeller Hinsicht rügt der Beschwerde die Verletzung des rechtlichen 

Gehörs durch die Erstinstanz, indem ihm die Einsicht in Prüfungsproto-

kolle, Prüfungsnotizen, Musterlösungen, sowie in eine "Expertenmeinung", 

welche in einem anderen Beschwerdeverfahren abgegeben worden sei, 

verweigert worden sei. Weiter macht der Beschwerdeführer drei Verfah-

rensfehler geltend, weil eine unbekannte Zahl an Prüfungsteilnehmenden 

Zugang zu widerrechtlich versteckten Prüfungslösungen im Prüfungsteil 

"Immobilienbewirtschaftung" gehabt hätten, weil im Prüfungsteil "Bauliche 

Kenntnisse" Fachwissen vorausgesetzt worden sei, das den Rahmen der 

Wegleitung für die Prüfung überstiegen habe, und weil unberücksichtigt 

geblieben sei, dass die Erstinstanz die Note im schriftlichen Prüfungsteil 

"Immobilienbewirtschaftung" im Rahmen des vorinstanzlichen Schriften-

wechsels mittels Verfügung von der ursprünglich erteilten Note 3.5 auf die 

B-5926/2019 

Seite 4 

Note 4 korrigiert habe. In materieller Hinsicht rügt der Beschwerdeführer 

offensichtliche Unterbewertungen im schriftlichen Prüfungsfach "Immobili-

enbewirtschaftung". 

In Bezug auf das Eventualbegehren führt der Beschwerdeführer an, die 

Prüfungsresultate könnten aufgrund des gesetzeswidrigen Verhaltens ei-

nes Mitglieds der Erstinstanz nicht gewertet werden. 

Sein Subeventualbegehren begründet der Beschwerdeführer damit, dass 

die Unregelmässigkeiten und Rechtsverletzungen, welche der Erstinstanz 

zuzuschreiben seien, eine Gleichbehandlung sämtlicher Prüfungsteilneh-

mer verunmöglichten. 

D.  

D.a In ihrer Vernehmlassung vom 12. Dezember 2019 beantragt die Vor-

instanz die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge. Zur Begrün-

dung verweist sie auf ihre Ausführungen im angefochtenen Entscheid und 

die damit verbundenen Akten. 

D.b Die Erstinstanz beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 4. Februar 

2020 ebenfalls die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit auf 

diese eingetreten werden könne. In ihrer Begründung bestreitet sie sowohl 

eine Gehörsverletzung als auch Verfahrensfehler, die sich für den Be-

schwerdeführer nachteilig hätten auswirken können. Ihm sei Einsicht in alle 

relevanten Akten ermöglicht worden. Die in einem anderen Beschwerde-

verfahren abgegebene, privat eingeholte "Expertenmeinung" sei nicht Ent-

scheidgrundlage in diesem Verfahren. Im Übrigen verweist die Erstinstanz 

auf die Erwägungen des angefochtenen Beschwerdeentscheides. 

E.  

Der Beschwerdeführer hält in seiner Replik vom 9. März 2020 an seinen 

Rechtsbegehren und im Wesentlichen an der in der Beschwerde vorge-

brachten Begründung fest. 

F.  

In ihrer Duplik vom 9. April 2020 hält die Erstinstanz ebenfalls an ihren be-

reits gestellten Anträgen und der vorgebrachten Begründung fest. 

Die Vorinstanz hat keine Duplik eingereicht. 

B-5926/2019 

Seite 5 

G.  

Unter Vorbehalt von allfälligen Instruktionen und weiteren Parteieingaben 

wurde der Schriftenwechsel mit Verfügung vom 14. April 2020 abgeschlos-

sen. Mit Schreiben vom 20. April 2020 teilt der Beschwerdeführer mit, auf 

weitere Parteieingaben zu verzichten. 

H.  

H.a Mit Instruktionsverfügung vom 23. Juni 2020 hat das Bundesverwal-

tungsgericht die Erstinstanz aufgefordert, ihre E-Mail vom 29. Mai 2018, 

mit welchem sie die Prüfungsteilnehmer über die Ermittlungsresultate der 

Polizei in Kenntnis setzte, die Aufgabenstellungen in den Fächern "Bauli-

che Kenntnisse" und "Immobilienbewirtschaftung" sowie die Prüfungsant-

worten des Beschwerdeführers in diesen beiden Fächern inkl. Bewertung 

dieser Antworten einzureichen. 

H.b Mit unaufgefordert eingereichter Eingabe vom 30. Juni 2020 rügt der 

Beschwerdeführer weiterhin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Die 

vom Gericht einverlangte E-Mail der Erstinstanz vom 29. Mai 2018 sei ihm 

bisher nicht zur Kenntnis gebracht worden und befinde sich nicht in den 

Akten. Zudem verlangt er weitere Beweisabnahmen. 

H.c Auf telefonische Nachfrage hin sind die am 23. Juni 2020 vom Gericht 

bei der Erstinstanz einverlangten Dokumente verspätet bzw. am 8. Juli 

2020 elektronisch eingegangen und dem Beschwerdeführer mit Schreiben 

vom 9. Juli 2020 zur Kenntnis gebracht worden. 

I.  

Auf die bisher genannten Eingaben und Vorbringen der Parteien wird, so-

weit entscheiderheblich – und soweit nötig auch weitergehend – in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

 

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

1.  

1.1 Der angefochtene Beschwerdeentscheid der Vorinstanz vom 10. Okto-

ber 2019 ist eine Verfügung im Sinn von Art. 5 Abs. 2 des Verwaltungsver-

fahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 (VwVG, SR 172.021). Das Bun-

desverwaltungsgericht ist für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde 

zuständig (Art. 61 Abs. 2 des Berufsbildungsgesetzes vom 13. Dezember 

B-5926/2019 

Seite 6 

2002 [BBG, SR 412.10] i.V.m. Art. 31 f. sowie Art. 33 Bst. d des Verwal-

tungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [VGG, SR 173.32]). 

1.2 Der Beschwerdeführer ist als Adressat durch die angefochtene Verfü-

gung besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an deren 

Aufhebung oder Änderung. Er ist daher zur Beschwerdeführung legitimiert 

(Art. 48 Abs. 1 VwVG).  

1.3 Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts und des Bundes-

verwaltungsgerichts gilt grundsätzlich nur das Prüfungsergebnis selbst, 

das heisst der Entscheid über das Bestehen oder Nichtbestehen der Prü-

fung, als Streitgegenstand. Einzelne Fachnoten stellen demgegenüber in 

der Regel nur Begründungselemente dar, die nur ausnahmsweise selb-

ständig angefochten werden können, wenn an die Höhe der einzelnen No-

ten bestimmte Rechtsfolgen geknüpft sind, wie zum Beispiel die Möglich-

keit, bestimmte zusätzliche Kurse oder Weiterbildungen zu absolvieren oder 

besondere Qualifikationen zu erwerben (etwa Zulassung zum Doktorat), 

oder wenn sich die Noten später als Erfahrungsnoten in weiteren Prüfun-

gen auswirken (BGE 136 I 229 E. 2.6; BVGE 2009/10 E. 6.2.1 mit weiterem 

Hinweis und 2007/6 E. 1.2; Urteile des BVGer B-2880/2018 vom 19. März 

2020 E. 1 und B-4383/2016 vom 18. September 2018 E. 1). 

Im vorliegenden Fall hat der Beschwerdeführer nebst seinem Beschwer-

debegehren, ihm sei das eidgenössische Fähigkeitszeugnis "Immobilien-

bewirtschafter" zu erteilen, auch ein Begehren auf Erteilung der Note 4.0 

oder höher im Fach "Immobilienbewirtschaftung schriftlich" gestellt (Sach-

verhalt Bst. C). Dass an die Höhe dieser Note bestimmte Rechtsfolgen ge-

knüpft wären, abgesehen von der Frage des Bestehens oder Nichtbeste-

hens der Prüfung insgesamt, hat der Beschwerdeführer nicht behauptet. 

Soweit das Begehren bezüglich der Notenkorrektur als selbständiges 

Rechtsbegehren formuliert ist, ist somit nicht darauf einzutreten. 

1.4 Der Beschwerdeführer hat die Beschwerde innerhalb der gesetzlichen 

Frist eingereicht (Art. 50 Abs. 1 VwVG). Die Anforderungen an Form und 

Inhalt der Rechtsschrift sind erfüllt, und der Kostenvorschuss wurde recht-

zeitig geleistet (Art. 52 Abs. 1 und Art. 63 Abs. 4 VwVG). 

1.5 Auf die Beschwerde ist daher im dargelegten Umfang einzutreten. 

  

B-5926/2019 

Seite 7 

2.  

2.1 Mit Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht können die Verlet-

zung von Bundesrecht (einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch 

des Ermessens), die unrichtige oder unvollständige Feststellung des 

rechtserheblichen Sachverhalts sowie die Unangemessenheit der ange-

fochtenen Verfügung gerügt werden (Art. 49 VwVG). 

2.2 Das Bundesverwaltungsgericht auferlegt sich – ebenso wie das Bun-

desgericht (vgl. BGE 136 I 229 E. 6.2 und 131 I 467 E. 3.1 mit Hinweisen) – 

in ständiger Rechtsprechung eine gewisse Zurückhaltung bei der Überprü-

fung von Prüfungsleistungen, indem es in Fragen, die durch gerichtliche 

Behörden naturgemäss schwer überprüfbar sind, nicht ohne Not von den 

Beurteilungen der vorinstanzlichen Prüfungsorgane und Experten ab-

weicht. Der Grund hierfür liegt darin, dass der Rechtsmittelbehörde zumeist 

nicht alle massgebenden Faktoren der Bewertung bekannt sind und es 

deshalb nicht möglich ist, sich ein zuverlässiges Bild über die Gesamtheit 

der Leistungen einer beschwerdeführenden Person sowie der Leistungen 

der übrigen Kandidatinnen und Kandidaten zu machen. Hinzu kommt, dass 

Prüfungen oftmals Spezialgebiete zum Gegenstand haben, in denen die 

Rechtsmittelbehörde in der Regel über keine eigenen Fachkenntnisse ver-

fügt. Eine freie und umfassende Überprüfung der Examensbewertung wür-

de zudem die Gefahr von Ungerechtigkeiten und Ungleichheiten gegen-

über anderen Kandidierenden in sich bergen und es ist auch nicht Aufgabe 

der Beschwerdeinstanz, die Bewertung der Prüfungsleistungen gewisser-

massen zu wiederholen (BVGE 2010/21 E. 5.1, 2010/11 E. 4.1 und 4.3 und 

2010/10 E. 4.1; Urteile des BVGer B-2880/2018 vom 19. März 2020 E. 4, 

B-5185/2019 vom 6. März 2020 E. 5.2, B-832/2019 vom 20. Februar 2020 

E. 2.2, je mit weiteren Hinweisen). 

2.3 In einem Beschwerdeverfahren nehmen die Prüfungsexperten, deren 

Korrektur und Notenbewertung beanstandet wird, im Rahmen der vorin-

stanzlichen Vernehmlassung Stellung. Dabei überprüfen sie ihre Bewer-

tung nochmals und geben bekannt, ob sie eine Korrektur als gerechtfertigt 

erachten oder nicht. Den Experten kommt hierbei grundsätzlich ein grosser 

Beurteilungsspielraum bei Überlegungen und Berechnungen hinsichtlich 

der Gewichtung der verschiedenen Aufgaben zu, sowohl betreffend deren 

vollständige Korrektheit als auch die Frage, wie viele Punkte für nur teil-

weise richtige Antworten zu vergeben sind. Das Bundesverwaltungsgericht 

geht mithin davon aus, dass es ihm verwehrt ist, bei Rügen bezüglich sol-

cher Fragen sein Ermessen an die Stelle desjenigen der Erst- bzw. Vor-

instanz zu setzen. Solange konkrete Hinweise auf Befangenheit fehlen und 

B-5926/2019 

Seite 8 

die Beurteilung nicht als offenbar fehlerhaft oder völlig unangemessen er-

scheint, ist auf die Meinung der Experten abzustellen. Voraussetzung dafür 

ist jedoch, dass die Stellungnahme insofern vollständig ist, als darin die 

substantiierten Rügen der beschwerdeführenden Person beantwortet wer-

den, und dass die Auffassung der Experten, insbesondere soweit sie von 

den erhobenen Rügen abweicht, nachvollziehbar und einleuchtend ist 

(BVGE 2010/11 E. 4.2 und 2010/10 E. 4.1; Urteile des BVGer B-832/2019 

vom 20. Februar 2020 E. 2.3, B-1364/2019 vom 29. Januar 2020 E. 2.3, 

B-5621/2018 vom 19. Juni 2019 E. 2.3, je mit weiteren Hinweisen). 

2.4 Auf Rügen bezüglich der Bewertung von Examensleistungen hat die 

Rechtsmittelbehörde dann detailliert einzugehen, wenn der Beschwerde-

führer selbst substantiierte und überzeugende Anhaltspunkte oder entspre-

chende Beweismittel dafür liefert, dass das Ergebnis materiell nicht vertret-

bar ist, dass eindeutig zu hohe Anforderungen gestellt oder die Prüfungs-

leistungen offensichtlich unterbewertet wurden (BVGE 2010/21 E. 5.1, 

2010/11 E. 4.3 und 2010/10 E. 4.1; kritisch dazu: PATRICIA EGLI, Gerichtli-

cher Rechtsschutz bei Prüfungsfällen: Aktuelle Entwicklungen, in: Schwei-

zerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 10/2011, 

S. 553 ff., insbesondere 555 f. mit weiteren Hinweisen, wonach eine Aus-

einandersetzung mit dem im konkreten Fall zu beurteilenden Leistungs-

nachweis und seiner Ausgestaltung stattzufinden habe). Die Behauptung 

allein, die eigene Lösung sei richtig und die Auffassung der Prüfungskom-

mission oder eine vorgegebene Musterlösung sei falsch oder unvollstän-

dig, wird dieser Anforderung nicht gerecht (BVGE 2010/21 E. 5.1; Urteile 

des BVGer B-832/2019 vom 20. Februar 2020 E. 2.4 und B-1364/2019 vom 

29. Januar 2020 E. 2.4, je mit weiteren Hinweisen). 

2.5 Die dargelegte Zurückhaltung gilt indessen nur für die materielle Be-

wertung der Prüfungsleistungen. Ist dagegen die Auslegung oder Anwen-

dung von Rechtsvorschriften streitig oder werden Verfahrensmängel im 

Prüfungsablauf gerügt, hat das Bundesverwaltungsgericht die erhobenen 

Einwendungen mit umfassender Kognition zu prüfen, andernfalls es eine 

formelle Rechtsverweigerung beginge (BVGE 2010/11 E. 4.2, 2010/10 

E. 4.1 mit weiteren Hinweisen und 2008/14 E. 3.3; Urteile des BVGer 

B-5353/2018 vom 17. Oktober 2019 E. 3.3 und B-6252/2018 vom 25. Ja-

nuar 2019 E. 3). Hierbei nehmen all jene Einwände auf Verfahrensfragen 

Bezug, die den äusseren Ablauf der Prüfung, die Aufgabenstellung oder 

das Vorgehen bei der Bewertung betreffen. Die Beweislast für allfällige Ver-

fahrensfehler obliegt dem Beschwerdeführer (Urteile des BVGer 

B-1364/2019 vom 29. Januar 2020 E. 2.5, B-5621/2018 vom 19. Juni 2019 

B-5926/2019 

Seite 9 

E. 2.5 und B-5284/2018 vom 14. Januar 2019 E. 3.3, je mit weiteren Hin-

weisen; zum Ganzen: Urteile des BVGer B-5185/2019 vom 6. März 2020 

E. 5.3 und B-832/2019 vom 20. Februar 2020 E. 2.5, je mit weiteren Hin-

weisen). 

Mängel im Prüfungsablauf sind nur dann beachtlich, wenn sie erheblich 

sind, das heisst wenn die Möglichkeit besteht, dass sie das Prüfungsresul-

tat kausal beeinflussen konnten (vgl. die Urteile des BGer 2D_6/2010 vom 

24. Juni 2010 E. 5.2 und 1P.420/2000 vom 3. Oktober 2000 E. 4b; Urteile 

des BVGer B-2880/2018 vom 19. März 2020 E. 8.3.2 und B-6510/2018 

vom 4. Juli 2019, S. 11, je mit weiteren Hinweisen). 

3.  

Das eidgenössische Diplom als Immobilienbewirtschafter erhält, wer die 

höhere Fachprüfung für Immobilienbewirtschaftung, das heisst die Diplom-

prüfung, mit Erfolg bestanden hat (Art. 43 Abs. 1 BBG i.V.m. Ziff. 6.44 der 

Prüfungsordnung über die Berufsprüfung Immobilienbewirtschafterin / Im-

mobilienbewirtschafter, genehmigt am 25. April 2012 [unter: 

<www.sfpk.ch> > Prüfungen > Bewirtschaftung, abgerufen am 7. Juli 

2020]; nachfolgend: Prüfungsordnung). 

Laut der Prüfungsordnung werden die Leistungen mit Noten von 6 bis 1 

bewertet, wobei die Note 4 und höhere Noten genügende Leistungen be-

zeichnen. Andere als halbe Zwischennoten sind nicht zulässig (Ziff. 6.3 der 

Prüfungsordnung). Die höhere Fachprüfung gilt als bestanden, wenn ku-

mulativ die folgenden Voraussetzungen gegeben sind: a) die Gesamtnote 

mindestens 4.0 beträgt, b) höchstens in einem Prüfungsteil eine Note unter 

4.0 erteilt wird, keine Prüfungsteilnote unter 3.0 liegt, und d) das auf eine 

Dezimalstelle gerundete Mittel der Prüfungsteile 4 und 5 den Wert 4.0 nicht 

unterschreitet (Ziff. 6.41 der Prüfungsordnung). 

In den Teilprüfungen "Bauliche Kenntnisse" (Note 3) und "Immobilienbe-

wirtschaftung" (Note 3.5) wurde der Beschwerdeführer mit Noten unter 4.0 

bewertet. Aufgrund dieser beiden ungenügenden Noten erfüllt er die Vo-

raussetzung b) der eben erwähnten Ziff. 6.41 nicht, weshalb die Erstinstanz 

die höhere Fachprüfung als nicht bestanden qualifizierte. 

4.  

4.1 Im Rahmen des vorinstanzlichen Schriftenwechsels reichte die Erstin-

stanz ihre Vernehmlassung vom 12. Oktober 2018 unter anderem mit fol-

gendem Inhalt ein:  

B-5926/2019 

Seite 10 

"Nach der Beurteilung durch die Experten ergibt sich für die beanstandeten 

Prüfungen folgende Note: 

        Note: 

Schriftliche Prüfung Immobilienbewirtschaftung: 

Liegenschaftenbuchhaltung & Reporting (unverändert) 

SchKG (unverändert) 

Mietliegenschaften (verändert)     + 2 Pkt. 

Stockwerkeigentum (verändert)    + 0.5 Pkt. 

Durchschnitt (verändert)     4.0 

Die Bedingungen gemäss Art. 6.41 der Prüfungsordnung für das Bestehen der 

Prüfung sind nicht erfüllt. 

Die Beschwerde wird somit vollumfänglich abgewiesen." 

Die Erstinstanz hob die Punktezahl im Prüfungsteil "Immobilienbewirt-

schaftung schriftlich" somit um zusätzlich insgesamt 2.5 Punkte an, hielt 

zugleich aber fest, dass damit die in Ziff. 6.4.1 der Prüfungsordnung fest-

gehaltenen Bedingungen nicht erfüllt seien. 

4.1.1 Sowohl in der im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Replik 

vom 1. November 2018 als auch in der damals eingereichten Triplik vom 

14. Dezember 2018 sowie in der vor Bundesverwaltungsgericht einge-

reichten Beschwerde und in den weiteren Eingaben vertritt der Beschwer-

deführer die Auffassung, die Erstinstanz habe im Schreiben vom 12. Okto-

ber 2018 festgestellt, dass sich die Note der obgenannten Prüfung auf 4.0 

verändert habe und somit genügend sei. Die dortigen Ausführungen zur 

Abweisung der Beschwerde seien unter Berücksichtigung des Gesamtkon-

textes auf eine falsche rechtliche Qualifikation bzw. die falsche Anwendung 

von Ziff. 6.3 der Prüfungsordnung zurückzuführen und nicht zu berücksich-

tigen. Dieses Schreiben stelle eine Verfügung im Sinn von Art. 5 VwVG dar, 

welche unmittelbar Rechtswirkung entfaltet habe und durch die Erstinstanz 

weder widerrufen noch im Rahmen einer Wiedererwägung neu beurteilt 

worden sei. 

4.1.2 In der im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Duplik vom 

14. November 2018 präzisierte die Erstinstanz unter Beilage des Noten-

schlüssels, dass dem Beschwerdeführer im Prüfungsteil 4 ("Immobilienbe-

wirtschaftung") zwar zusätzliche 2,5 Punkte erteilt worden seien und er da-

mit 250,5 Punkte erreicht habe. Er habe aber die Prüfung nicht bestanden, 

weil für die genügende Note 4 in diesem Prüfungsteil 264 Punkte nötig ge-

wesen wären. 

B-5926/2019 

Seite 11 

4.1.3 Im angefochtenen Beschwerdeentscheid weist die Vorinstanz darauf 

hin, die Erstinstanz habe in der Stellungnahme vom 12. Oktober 2019 zu 

erkennen gegeben, wie viele Punkte der Beschwerdeführer im Beschwer-

deverfahren zusätzlich erhalten und dass er damit die Prüfung nicht be-

standen habe. Aus dem Notenraster sei klar ersichtlich, dass dem Be-

schwerdeführer 13.5 Punkte für die Note 4.0 im Prüfungsteil 4 "Immobili-

enbewirtschaftung" fehlten. Es sei absurd, aus der Antwort der Erstinstanz 

ableiten zu wollen, die Note 4.0 beziehe sich auf den besagten Prüfungs-

teil. 

4.2 Aus der Darstellung, wie sie die Erstinstanz in ihrer Stellungnahme vom 

12. Oktober 2018 (E. 4.1 hiervor) wählte, könnte auf den ersten Blick zwar 

der Schluss gezogen werden, dass die Durchschnittsnote der schriftlichen 

Prüfung "Immobilienbewirtschaftung" neu 4.0 betrage. Dieser erste Blick 

steht jedoch in offensichtlichem Widerspruch mit der im gleichen Schreiben 

enthaltenen Schlussfolgerung, wonach die Bedingungen gemäss Ziff. 6.41 

der Prüfungsordnung für das Bestehen der Prüfung nicht erfüllt seien. Aus 

dem Notenschlüssel, welcher der Duplik vom 14. November 2018 beige-

legt ist, geht zweifelsfrei hervor, dass sich mit den 2.5 Zusatzpunkten im 

schriftlichen Prüfungsteil "Immobilienbewirtschaftung" die genügende 

Note 4 in diesem Prüfungsteil nicht erreichen lässt und die bisherige Note 

3.5 unverändert bleibt. Es ist offensichtlich, dass sich die Angabe "Durch-

schnitt (verändert) 4" in der Stellungnahme vom 12. Oktober 2018 auf die 

unveränderte Gesamtdurchschnittsnote beziehen muss bzw., dass es sich 

bei den Angaben, soweit daraus etwas Anderes hervorgeht, um ein redak-

tionelles Versehen handelt, aus welchem der Beschwerdeführer nichts zu 

seinen Gunsten ableiten kann. 

5.  

Im Weiteren wird vorerst auf die vom Beschwerdeführer vorgebrachte for-

melle Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs eingegangen. 

Der Beschwerdeführer rügt in diesem Zusammenhang eine Verletzung des 

Akteneinsichtsrechts. Ihm seien im Zusammenhang mit der mündlichen 

Prüfung "Immobilienbewirtschaftung" (Prüfungsteil 5) weder Einsicht in das 

Prüfungsprotokoll noch in die Prüfungsnotizen – was er auch als Verfah-

rensfehler rügt – gewährt worden. Weiter verlangt er im Zusammenhang 

mit der schriftlichen Prüfung "Bauliche Kenntnisse" (Prüfungsteil 2) die Ein-

sicht in eine privat eingeholte "Expertenmeinung", welche im Verfahren ei-

nes anderen Beschwerdeführers eingereicht worden sei. 

B-5926/2019 

Seite 12 

5.1 Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 

Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV, SR 101]) beinhaltet 

unter anderem das Recht auf Akteneinsicht, welches in Art. 26 VwVG kon-

kretisiert wird (vgl. BGE 132 I 387 E. 3, 132 II 485 E. 3.2, 127 V 431 E. 3a; 

WALDMANN/OESCHGER, in: Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskom-

mentar VwVG, 2. Aufl. 2016, Art. 26 N 9 ff.; vgl. ferner Art. 29 VwVG). Das 

Recht auf Akteneinsicht bezieht sich grundsätzlich auf alle verfahrensbe-

zogenen Akten, die geeignet sind, Grundlage des Entscheids zu bilden 

(vgl. WALDMANN/OESCHGER, Praxiskommentar VwVG, Art. 26 N 60 mit Hin-

weisen; zum Ganzen statt vieler: Urteil des BVGer B-2880/2018 vom 

19. März 2020 E. 5.1 mit weiterem Hinweis). 

5.2 Der Beschwerdeführer macht im Rahmen seines Akteneinsichtsbegeh-

rens hinsichtlich der mündlichen Prüfung "Immobilienbewirtschaftung" gel-

tend, der Stellungnahme der Erstinstanz vom 17. Juli 2019 könne entnom-

men werden, dass offenbar nicht nur keine Protokolle, sondern regelungs-

widrig auch keine Notizen zum Prüfungsgespräch bzw. -ablauf gemacht 

worden seien, so dass eine Überprüfung der Leistungsbewertung unmög-

lich sei.  

Abgesehen davon, dass bereits die Vorinstanz zu Recht darauf hingewie-

sen hat, dass die Prüfungsordnung keine Protokollierungspflicht vor-

schreibt, bleibt unerfindlich, inwiefern bzw. welchen Stellungnahmen der 

Erstinstanz entnommen werden kann, dass die Prüfungsexperten keine 

Notizen gemacht hätten. Fest steht jedenfalls, worauf die Vorinstanz eben-

falls bereits hingewiesen hat, dass die Prüfungsleistungen des Beschwer-

deführers in den beiden schriftlichen Prüfungen "Immobilienbewirtschaf-

tung" und "Bauliche Kenntnisse" mit ungenügenden Noten beurteilt wurden 

und er die Prüfung deshalb nicht bestanden hat. An dieser Beurteilung än-

dert auch die gerichtliche Überprüfung seiner weiteren Vorbringen zu die-

sen beiden Prüfungen nichts (vgl. E. 6-8 hiernach). Seine Ausführungen 

betreffend die mündliche Prüfung "Immobilienbewirtschaftung" sind inso-

fern nicht entscheidrelevant und insofern nicht streitgegenstandbezogen, 

weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. Immerhin darf erwähnt sein, 

dass eine reichhaltige Praxis darüber besteht, welche eigentliche Notizen 

als Internas und Hilfsmittel der Meinungsbildung qualifiziert, in die grund-

sätzlich ohnehin kein Einsichtsrecht besteht, mindestens soweit die Prü-

fungsexperten in der Lage sind, die Leistungsbeurteilung nachvollziehbar 

zu begründen (vgl. statt vieler: BGE 129 II 497 E. 2.2, 125 II 473 E. 4a, 122 

I 153 E. 6a; Urteil des BGer 2C_505/2019 vom 13. September 2019 

E. 4.1.1; Urteile des BVGer B-2880/2018 vom 19. März 2020 E. 5.1 und 

B-5926/2019 

Seite 13 

B-5353/2018 vom 17. Oktober 2019 E. 4.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, All-

gemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, Rz. 1021; WALDMANN/OESCH-

GER, Praxiskommentar VwVG, Art. 26 N 65; MÜLLER/SCHEFER, Grund-

rechte in der Schweiz, 4. Aufl. 2008, S. 875 f., je mit weiteren Hinweisen).  

5.3  

5.3.1 In Bezug auf das schriftlich geprüfte Fach "Bauliche Kenntnisse" ver-

langt der Beschwerdeführer Einsicht in eine von einem anderen Beschwer-

deführer in einem anderen, parallelen Beschwerdeverfahren eingereichte, 

privat eingeholte "Expertenmeinung" und die zugehörigen Antworten der 

Erstinstanz. Das Anliegen des Beschwerdeführers steht im Zusammen-

hang mit seiner Rüge, in der Prüfung in diesem Fach seien wegleitungs-

widrig zu hohe Anforderungen gestellt worden. Er begehrt Einsicht, weil 

diese "Expertenmeinung" und diese Antworten seines Erachtens für den 

Ausgang seines eigenen vorinstanzlichen Verfahrens hätten ausschlagge-

bend sein können.  

Die Vorinstanz wendet gegen die Vorbringen des Beschwerdeführers ein, 

dass er im parallelen Verfahren keine Parteistellung innehabe und die be-

sagte "Expertenmeinung" und die erwähnten Antworten nicht Teil der Akten 

des vorliegenden Beschwerdeverfahrens seien. Ein Einfluss auf das Ver-

fahren des Beschwerdeführers bestehe nicht. Die Erstinstanz ergänzt, 

dass diese "Expertenmeinung" weder für den Prüfungsbescheid noch für 

den angefochtenen Beschwerdeentscheid eine Entscheidungsgrundlage 

gewesen sei. 

5.3.2 Die eben erwähnte "Expertenmeinung" und genannten Antworten ha-

ben zwar unstrittig die Beurteilung der Prüfung "Bauliche Kenntnisse" zum 

Gegenstand (vgl. Schreiben der Vorinstanz vom 27. Juni 2019 an den Be-

schwerdeführer und Schreiben des Beschwerdeführers vom 3. Mai 2019 

an die Vorinstanz). Beim erwähnten parallelen Verfahren handelt es sich 

indes um ein separates, bei welchem der Beschwerdeführer nicht Partei 

ist. Damit stellt sich vorliegend die Frage, ob ihm Einsicht in Dokumente 

eines Verfahrens zu gewähren ist, bei welchem er keine Parteistellung in-

nehat.  

In persönlicher Hinsicht knüpft das Akteneinsichtsrecht an die Parteistel-

lung im Verfahren an, da die "Partei oder ihr Vertreter Anspruch" auf Ein-

sicht in die Akten ihrer Sache hat (Art. 26 Abs. 1 VwVG). Das Recht steht 

grundsätzlich allein den Parteien zu (BGE 139 II 279 E. 2.2). Aussenste-

hende haben nur ausnahmsweise ein Akteneinsichtsrecht, wobei verlangt 

B-5926/2019 

Seite 14 

wird, dass sie ein "besonders schützenswertes Interesse" glaubhaft ma-

chen können (Urteil des BGer 1P.330/2004 vom 3. Februar 2005 E. 3.2; 

zum Ganzen: BVGE 2018 IV/5 E. 7.4). 

Dem Beschwerdeführer lagen bzw. liegen hinsichtlich des Prüfungsteils 

«Bauliche Kenntnisse» und «Immobilienbewirtschaftung» (schriftlich) 

nebst der im Internet frei zugänglichen Wegleitung (unter: 

<http://www.sfpk.ch> > Prüfungen > Bewirtschaftung > Wegleitung, abge-

rufen am 7. Juli 2020) und Aufgabenstellung mit Musterlösung und Bewer-

tungsraster, welcher Auskunft über die in den einzelnen Aufgaben maximal 

erzielbare Punktzahl gibt (unter: <http://www.sfpk.ch> > Prüfungen > Be-

wirtschaftung > Download Prüfungsbücher > BP Immobilienbewirtschaf-

tung 2018, abgerufen am 7. Juli 2020), die eigenen Lösungen mit den An-

gaben der in den einzelnen Aufgaben möglichen und erzielten Punktzahl 

vor (vgl. angefochtener Beschwerdeentscheid, S. 6, und erstinstanzliches 

Schreiben der Erstinstanz vom 17. Juli 2019 an die Vorinstanz, S. 2 f.). 

Diese Dokumente hätten es ihm ermöglicht, die behauptete Wegleitungs-

widrigkeit im Prüfungsteil "Bauliche Kenntnisse" hinreichend substantiiert 

aufzuzeigen (vgl. hierzu die Ausführungen in E. 6 ff.). Die eigenen Prü-

fungslösungen mit den Korrekturen der Experten und Angaben über die 

erreichten bzw. möglichen Punkte lagen den Vorakten vorerst nicht bei. Die 

Einforderung durch das Gericht mit Instruktionsverfügung vom 23. Juni 

2020 ermöglichte die Verifikation, dass den einzelnen Aufgabenstellungen 

mit den Prüfungsantworten effektiv die jeweils mögliche und erteilte Punk-

tezahl entnommen werden kann. Die Berücksichtigung verspätet einge-

reichter Eingaben ist möglich, soweit diese entscheidrelevant erscheinen 

(Art. 32 Abs. 2 VwVG). Nachdem unstrittig ist, dass dem Beschwerdeführer 

von der Erstinstanz Einsicht in diese Dokumente gewährt wurde, konnte 

darauf verzichtet werden, von ihm nochmals eine Stellungnahme einzufor-

dern, zumal er mehrmals zu erkennen gab, an einem raschen Entscheid 

interessiert zu sein. 

5.3.3 Es ist nicht ersichtlich, inwiefern der Beizug der besagten "Experten-

meinung" und der diesbezüglichen Antworten der Erstinstanz für den Auf-

weis der behaupteten Wegleitungswidrigkeit zusätzlich notwendig wäre. 

Zwar geht aus den Akten hervor, dass die Vorinstanz dem Beschwerdefüh-

rer mitteilte, dass sie von der im Parallelverfahren privat eingeholten und 

eingereichten "Expertenmeinung" Kenntnis hat und die Antworten der Prü-

fungsexperten hierzu abwarten will (Beilage 23 der vorinstanzlichen Ver-

nehmlassung; Beschwerdebeilage 16). Sie vertrat hernach aber unmiss-

verständlich die Ansicht, dass diese "Expertenmeinung" im Verfahren des 

B-5926/2019 

Seite 15 

Beschwerdeführers keine Erkenntnisse bringt und teilte ihm mit, dass aus 

ihr auch im Parallelverfahren nichts zu Gunsten des Prüfungskandidaten 

abgeleitet werden konnte (Beilage 23 der vorinstanzlichen Vernehmlas-

sung). Aus der nachfolgenden Erwägung 6 wird ersichtlich, dass die im Zu-

sammenhang mit diesem Prüfungsfach vorgebrachten Rügen betreffend 

die angeblich wegleitungswidrig überhöhten Anforderungen an das ver-

langte Fachwissen und die angeblich rechtswidrig vorgenommene Korrek-

tur des Punkte- bzw. Notenrasters anhand der Vorbringen der Erst- und 

Vorinstanz ohne Weiteres beurteilt werden können, ohne dass hierzu Ein-

sicht in das Drittverfahren bzw. der Beizug der dort privat eingeholten und 

eingereichten "Expertenmeinung" nötig wäre. Die Vorinstanz hat somit 

keine Rechtsverletzung begangen, wenn sie dem Beschwerdeführer die 

Einsicht in Dokumente eines nicht ihn selbst betreffenden Verfahrens ver-

wehrte. 

6. . 

6.1 Der Beschwerdeführer rügt wie bereits erwähnt, aus den schriftlichen 

Prüfungsleistungen der Kandidatinnen und Kandidaten im Fach "Bauliche 

Kenntnisse" gehe hervor, dass das in diesem Prüfungsteil verlangte Fach-

wissen den in der Wegleitung vorgegebenen Rahmen bei Weitem überstie-

gen habe. Dies werde durch die Tatsache belegt, dass allen Kandidatinnen 

und Kandidaten 9.0 Zusatzpunkte gewährt worden seien und die Weglei-

tungswidrigkeit von weiteren Beschwerdeführenden beanstandet worden 

sei. Die Erstinstanz sei bislang eine Erklärung der Vergabe dieser Bonus-

punkte schuldig geblieben, worin eine Anerkennung der nicht wegleitungs-

konformen Fragestellungen zu vermuten sei. 

6.2 Die Erstinstanz und die Vorinstanz erachten diese Rüge als unbegrün-

det. Das gewählte Bewertungsschema gewähre eine korrekte und nach 

Prüfungsordnung und Wegleitung konforme Bewertung der Prüfungsleis-

tung. In der nachträglichen Abänderung der Notenskala um wenige Prozent-

punkte könne keine Rechtsverletzung erblickt werden. 

6.3  

6.3.1 Die Erstinstanz erteilte dem Beschwerdeführer im Prüfungsfach 

"Bauliche Kenntnisse" 9.0 Bonuspunkte (vgl. Notenblatt in diesem Prü-

fungsfach vom 13. März 2018 [Beschwerdebeilage 26]). Diese Zusatz-

punkte entsprechen 10 % der maximal erreichbaren Punktezahl von total 

90 Punkten (vgl. eben erwähntes Notenblatt). Die Erstinstanz gewährte 

B-5926/2019 

Seite 16 

diese Anzahl Bonuspunkte unstrittig sämtlichen Kandidaten und Kandida-

tinnen. 

Weder das BBG noch die dazu gehörende Verordnung oder die Prüfungs-

ordnung legen abschliessend fest, nach welcher Skala oder Methode die 

Erstinstanz die Prüfungsleistung zu bewerten hat. 

6.3.2 Wird die Bewertungsskala bzw. die Punkte-/Notenskala nicht durch 

das Gesetz oder das Reglement festgelegt, liegt es – unter Voraussetzung 

der rechtsgleichen und sachgerechten Bewertung aller Kandidaten einer 

Prüfung – grundsätzlich im Ermessen der Prüfungskommission, die Skala 

nachträglich angemessen anzupassen (Urteil des BVGer B-822/2016 vom 

24. August 2017 E. 6.2.1 mit weiterem Hinweis). In seiner Rechtsprechung 

erachtete das Bundesverwaltungsgericht eine nachträgliche Korrektur der 

Notenskala um rund 10 % als zulässig (Urteil des BVGer B-5547/2013 vom 

24. April 2014 E. 7.3 mit weiteren Hinweisen). Demgegenüber erscheint 

eine massive nachträgliche Korrektur insbesondere dann als problema-

tisch, wenn das Fach aus einer einzigen Aufgabe besteht, welche mit über-

trieben hohen Anforderungen gestellt worden war, so dass nach der ur-

sprünglichen Notenskala kein Kandidat auch nur eine genügende Leistung 

zu erzielen vermochte. Eine zu schwierige Aufgabe kann nicht einfach 

dadurch korrigiert werden, dass die Bewertungsskala im Nachhinein mas-

siv angepasst wird, damit eine angemessene Zahl von Prüfungsteilneh-

mern "genügende" Leistungen erzielen. In der nachträglichen Abänderung 

der Bewertungsskala um wenige Prozentpunkte kann aber keine Rechts-

verletzung erblickt werden (vgl. Urteil des BVGer B-5547/2013 vom 24. Ap-

ril 2014 E. 7.2; zum Ganzen: Urteil B-3724/2018 vom 23. Januar 2019 

E. 5.1.2 mit weiteren Hinweisen). 

6.3.3 Die fragliche Prüfung bestand aus drei Aufgaben (vgl. oben erwähn-

tes Notenblatt), wobei die erteilten 9.0 Bonuspunkte wie erwähnt 10 % der 

maximal erreichbaren Punktezahl ausmachen. Die gewährte Korrektur des 

Punkte- bzw. Notenrasters wurde allen Prüfungsteilnehmern und -teilneh-

merinnen, also rechtsgleich gewährt. Es sind weder konkrete Anhalts-

punkte ersichtlich noch werden solche vom Beschwerdeführer vorge-

bracht, wonach die nachträgliche Abänderung der Bewertungsskala im vor-

genommenen Umfang zu einer Verzerrung der Leistungsbeurteilung der 

einzelnen Kandidaten geführt hätte. Somit ist nicht von einem Verfahrens-

fehler mit nachteiliger Auswirkung zu Lasten des Beschwerdeführers aus-

zugehen, womit die Skalenanpassung noch im Einklang mit der genannten 

Rechtsprechung steht (vgl. E. 6.3.2).  

B-5926/2019 

Seite 17 

6.4 Der Beschwerdeführer gab in seiner Beschwerde vom 12. Juli 2018 zu 

Beginn des vorinstanzlichen Verfahrens an, dass ihm die Erstinstanz die 

Wegleitung abgegeben habe. Letztere ist überdies im Internet frei zugäng-

lich (oben E. 5.3.2). Zudem gewährte die Erstinstanz dem Beschwerdefüh-

rer im Rahmen seines Akteneinsichtsrechts bereits im erstinstanzlichen 

Verfahren Einsicht in die Aufgabenstellung der schriftlichen Prüfung im 

Fach "Bauliche Kenntnisse" (oben E. 5.3.2). Trotz Kenntnis der Wegleitung 

und der Prüfungsaufgaben macht der Beschwerdeführer im vorliegenden 

Verfahren jedoch keine Angaben darüber, welche der Aufgaben inwiefern 

wegleitungswidrig sein könnte. So bleibt unter anderem völlig unklar, inwie-

fern die Erstinstanz Fachwissen zur Beantwortung der einzelnen Frage-

stellungen vorausgesetzt haben soll, das den Rahmen der Prüfungsanfor-

derungen gemäss Wegleitung bei Weitem sprengt, wie dies der Beschwer-

deführer behauptet. Damit bleibt der Beschwerdeführer nicht nur jeglichen 

Hinweis schuldig, dass bzw. inwiefern wegleitungswidriges Fachwissen ab-

gefragt wurde, sondern auch, inwiefern sein Prüfungsresultat von nachtei-

ligen Auswirkungen betroffen sein könnte.  

Die vom Beschwerdeführer vorgebrachte Rüge der Wegleitungswidrigkeit 

erweist sich somit als unbegründet. 

7.  

7.1 In verfahrensrechtlicher Hinsicht bemängelt der Beschwerdeführer, 

dass nach der Durchführung der schriftlichen Prüfung "Immobilienbewirt-

schaftung" auf der Damentoilette Prüfungsunterlagen gefunden worden 

seien, welche nachweislich einer Kandidatin von einem ihr persönlich be-

kannten Prüfungskommissionsmitglied überreicht worden seien. Diese Un-

terlagen seien sämtlichen Kandidatinnen und Kandidaten, welche die Da-

mentoilette während der Prüfung betreten hätten, zur Einsicht aufgelegen. 

Dadurch seien die Prüfungsresultate verfälscht worden. Die Folgen der re-

gelwidrigen Prüfungsbedingungen seien insofern geeignet gewesen, sich 

zu seinen Ungunsten auszuwirken. Als Konsequenz hieraus verlangt der 

Beschwerdeführer im Rahmen seiner Rechtsbegehren wie bereits erwähnt 

die Erteilung des eidgenössischen Fähigkeitsausweises, eventualiter die 

Wiederholung der Prüfung für sämtliche Kandidatinnen und Kandidaten.  

7.2 Die Erst- und die Vorinstanz bestätigen, dass es zu einer Unregelmäs-

sigkeit gekommen ist, indem eine Kandidatin vor der Prüfung von einem 

ihr persönlich bekannten Prüfungskommissionsmitglied Unterlagen erhal-

ten habe. Gemäss Erstinstanz hat diese Kandidatin „einen Spickzettel“ im 

Behälter für die Hygienebeutel auf der Damentoilette „entsorgt“. Sowohl die 

B-5926/2019 

Seite 18 

Erst- wie auch die Vorinstanz verneinen aber einen Verfahrensfehler, der 

sich hinsichtlich der Prüfungsresultate zum Nachteil des Beschwerdefüh-

rers ausgewirkt haben konnte. Eine Wiederholung der Prüfung für sämtli-

che Kandidaten wäre nach Meinung der Erstinstanz eine unverhältnismäs-

sige Massnahme gewesen. 

7.3 Die Erstinstanz verweist in ihrer Stellungnahme an die Vorinstanz vom 

12. Oktober 2018 zu Händen des Beschwerdeführers auf ihre E-Mail-Infor-

mation an die Prüfungsabsolventinnen und -absolventen vom 29. Mai 2018 

und informierte, wonach aufgrund der Ermittlungsresultate der Polizei da-

von ausgegangen werden könne, dass ausser der involvierten Kandidatin 

und dem Prüfungskommissionsmitglied keine weiteren Personen unbefug-

ten Zugang zu den Prüfungsunterlagen gehabt hätten, weshalb auf eine 

Prüfungswiederholung verzichtet werde (vgl. Beilage 6 zur Vernehmlas-

sung der Vorinstanz vom 12. Dezember 2019 und Beschwerdebeilage 8). 

In ihrer Stellungnahme vom 4. Februar 2020 äussert die Erstinstanz mit 

Bezug auf die vorerwähnte Mail, es seien nicht nur die beiden fehlbaren 

Personen – der obgenannte Experte und die oben erwähnte Kandidatin – 

geständig gewesen und hätten gelobt, die Unterlagen nicht an Dritte wei-

tergegeben zu haben. Auch hätten sämtliche weiteren Untersuchungser-

gebnisse der Staatsanwaltschaft Zürich darauf hingedeutet, dass die Prü-

fungslösungen tatsächlich keinen weiteren Kandidatinnen und/oder Kandi-

daten zur Verfügung gestellt worden seien. Die Prüfungsresultate der an-

deren Kandidatinnen und Kandidaten seien alle im Schnitt der Vorjahre ge-

legen und das gesamte Notenbild habe keine Anomalien gezeigt, welche 

darauf hätten schliessen lassen, dass Prüfungslösungen im Umlauf gewe-

sen wären oder anderweitige Verfahrensfehler vorgelegen hätten, die zu 

unfairen Prüfungsbedingungen oder Verfälschungen des Prüfungsresul-

tats geführt hätten.  

7.4 Das Bundesverwaltungsgericht sieht keinen Anlass, an diesen Ausfüh-

rungen zu zweifeln. Die auf entsprechende Instruktion hin von der Erstin-

stanz am 8. Juli 2020 nachgereichte E-Mailnachricht vom 29. Mai 2018 

richtet sich zwar inhaltlich und von ihrer Anrede her an die Prüfungsteilneh-

menden, scheint jedoch, soweit aus dem Adresskopf ersichtlich, an die  

Vorinstanz verschickt worden zu sein. Obwohl sich die Erstinstanz in ihrer 

Stellungnahme vom 12. Oktober hierauf beruft und sich die Vorinstanz 

ebenfalls dazu äussert, behauptet der Beschwerdeführer erst in seiner Ein-

gabe vom 30. Juni 2020 zum ersten Mal, diese Mail nicht erhalten zu ha-

ben. Unabhängig vom Zeitpunkt der Kenntnisnahme durch den Beschwer-

deführer besteht für das Gericht jedoch, wie bereits erwähnt, kein Anlass, 

B-5926/2019 

Seite 19 

am Inhalt dieser E-Mailnachricht und den übereinstimmenden Äusserun-

gen der Erstinstanz zu zweifeln. Die obgenannte E-Mail vom 29. Mai 2018 

legt nachvollziehbar dar, dass die beiden fehlbaren Personen die betref-

fenden Prüfungsunterlagen nicht an Dritte weitergegeben haben. Ein allfäl-

liger Verfahrensmangel, welcher sich in relevanter Weise auf die Note des 

Beschwerdeführers im Fach "Immobilienbewirtschaftung schriftlich" ausge-

wirkt haben könnte, ist nicht anzunehmen, weil davon ausgegangen wer-

den darf, dass die illegale Weitergabe der betreffenden Prüfungsunterla-

gen nur an eine Kandidatin stattfand bzw. der in der Damentoilette depo-

nierte Spickzettel nur von dieser Kandidatin benutzt wurde. Entgegen der 

Ansicht des Beschwerdeführers kann auf eine Befragung sämtlicher Kan-

didaten, welche vor oder während der Prüfung auf der Damentoilette waren 

oder im Vorfeld der Prüfung mit der fehlbaren Kandidatin in Kontakt gestan-

den sind, verzichtet werden. 

Für die vom Beschwerdeführer vorgebrachten Behauptungen, wonach 

nicht nur ein Spickzettel, sondern eigentliche Prüfungsunterlagen von einer 

unbekannten Anzahl von Prüfungskandidaten und -kandidatinnen eingese-

hen werden konnten, ergeben sich keine konkreten Anhaltspunkte. Auf die 

vom Beschwerdeführer eingereichten Zeitungsartikel, soweit diese weiter-

gehende Mutmassungen enthalten, kann diesbezüglich, wie die Erstin-

stanz zurecht erwähnte (vgl. die Stellungnahme vom 4. Februar 2020), 

nicht abgestellt werden.  

Der Beizug von Strafakten, wie vom Beschwerdeführer verlangt, verspricht 

diesbezüglich keine weiteren oder anderen Erkenntnisse, weshalb auf ein 

entsprechendes bei der Staatsanwaltschaft einzureichendes Gesuch ver-

zichtet werden kann.   

7.5 Soweit der Beschwerdeführer die Aufhebung des vorinstanzlichen Be-

schwerdeentscheides bzw. die Aufhebung des Prüfungsresultates und Er-

teilung des Diploms sowie eventualiter die Wiederholung der Prüfung auf-

grund des Verfahrensfehlers verlangt, welcher aus der illegalen Weiter-

gabe und Benützung eines auf der Damentoilette deponierten Spickzettels 

resultiert, sind diese Begehren nach dem Gesagten abzuweisen.  

8.  

8.1 In materieller Hinsicht beanstandet der Beschwerdeführer, die Erstin-

stanz habe im Fach "Immobilienbewirtschaftung schriftlich" mindestens 

22 Punkte nicht berücksichtigt. Im Prüfungsteil "Mietliegenschaften H1" 

habe die Erstinstanz gar Punkte verweigert, welche gemäss Lösungsraster 

B-5926/2019 

Seite 20 

hätten anerkannt werden müssen. Sie habe bei der Punktevergabe in H1 

ihr Ermessen überschritten. Es fehle eine nachvollziehbare Begründung 

der unterlassenen Punkteerteilung. 

8.2 In diesem Prüfungsteil erreichte der Beschwerdeführer 248 von mögli-

chen 480 Punkten. Für die genügende Note 4 wären 264 Punkte nötig. 

8.3 Hinsichtlich der 22 verlangten Punkte beruft sich der Beschwerdeführer 

wie bereits vor der Vorinstanz in allgemeiner Weise auf eine angebliche 

Überprüfung der Korrekturen seiner Prüfungsantworten durch einen Be-

wirtschaftungsexperten, legt indessen trotz Kenntnis der im Internet frei zu-

gänglichen Aufgabenstellung und Musterlösung (unter 

<http://www.sfpk.ch> > Prüfungen > Bewirtschaftung > Download Prü-

fungsbücher > BP Immobilienbewirtschaftung 2018; abgerufen am 7. Juli 

2020) sowie der eigenen Aufgabenlösungen (vgl. angefochtener Be-

schwerdeentscheid, S. 6, und Schreiben der Erstinstanz vom 17. Juli 2019 

an die Vorinstanz), mit Ausnahme zur Aufgabe H1, weder in der Be-

schwerde noch in der Replik näher dar, aus welchen Gründen er mindes-

tens 22 zusätzliche Punkte erhalten sollte. Er beschränkt sich diesbezüg-

lich auf pauschale Vorbringen, mehrfach Aufgaben im Grundsatz richtig ge-

löst bzw. die Hauptmerkmale erkannt und korrekt wiedergegeben zu ha-

ben. Mangels hinreichender Substantiierung ist die Vorinstanz zurecht nur 

auf die Ausführungen bezüglich der Aufgabe H1 und im Übrigen nicht nä-

her auf diese Vorbringen eingegangen, und es hat auch das Gericht darauf 

nicht näher einzugehen (vgl. oben E. 2.4).  

8.4 Was den Prüfungsteil "Mietliegenschaften H1" anbelangt, bestand die 

Aufgabe darin, einen Entwurf für einen Bewirtschaftsvertrag für Liegen-

schaftsobjekte "gemäss den bestehenden Vereinbarungen" zu erstellen. 

Der Beschwerdeführer löste diese Aufgabe wie folgt: 

"- Parteien   E. Kurz, Langnau + Immo AG, Lyss 

 - Objekt   Lindenstrasse 12, Zürich 

 - Vertragsbeginn  1.02.2017 

 - Kündigungsfristen  jederzeit kündbar, ausser zu Unzeiten 

 - Honorar   CHF 500.- pro WHG 

 - Zusatzleistungen  jede zusätzl., abweichende Leist. 105.-/h 

 - Kompetenzsumme  bis 1'800.- 

 - Abrechnungstermine  quartalsweise 

 - Gerichtsstand  Lyss 

B-5926/2019 

Seite 21 

 - Unterschrift und Datum"  

Der Beschwerdeführer erhielt für seine Aufgabenlösung 0 von 19 maximal 

erzielbaren Punkten. Die Prüfungsexperten vermerkten dazu: "Dies ist kein 

Vertragsentwurf, sondern eine Aufzählung". 

8.5 Im vorinstanzlichen Verfahren hielten die Prüfungsexperten im Anhang 

der Stellungnahme der Erstinstanz vom 12. Oktober 2018 zuhanden des 

Beschwerdeführers (S. 3) fest, dass die genannten "Punkte" wie Parteien, 

Objekt und Vertragsbeginn keinen Punkt ergäben, da diese Angaben fal-

sche Ortschaften aufwiesen und daher nicht korrekt seien. Die Antwort be-

züglich der Kündigungsfristen sei falsch, da in der Aufgabenstellung eine 

sechsmonatige Kündigungsfrist genannt werde. Die Antwort "Honorar mit 

Pauschal CHF 500.– pro Wohnung" sei falsch, da in der Aufgabenstellung 

4.5 % die Jahres-Ist-Nettomietzinseinnahmen erwähnt würden. Die Zu-

satzleistungen hingegen ergäben einen zusätzlichen Punkt, da man dies 

so vereinbaren könnte. Die Kompetenzsumme von Fr. 1'800.– wiederum 

sei falsch, da in der Aufgabenstellung Fr. 2'000.– erwähnt würden. Der Ab-

rechnungstermin sei mit "quartalsweise" falsch, da in der Aufgabenstellung 

Ende April erwähnt werde. Der Gerichtsstand ergebe keinen Punkt, da die-

ser mit Lyss falsch sei. Die korrekte Antwort sei Zug. Das Datum und die 

Unterschrift ergäben keinen Punkt, da es sich lediglich um einen Vertrags-

entwurf handle.  

8.6 Die Rügebegründung des Beschwerdeführers zum Aufgabenteil H1 ist 

angesichts der im Internet frei zugänglichen Aufgabenstellung und Muster-

lösung (E. 8.1.1), der ihm seit dem vorinstanzlichen Verfahren vorliegen-

den eigenen Aufgabenlösungen (vgl. angefochtener Beschwerdeent-

scheid, S. 6, und Schreiben der Erstinstanz vom 17. Juli 2019 an die Vor-

instanz) und der eben dargelegten detaillierten Stellungnahme der Prü-

fungsexperten vom 12. Oktober 2018, womit er sich nicht auseinander-

setzt, ungenügend substantiiert. Er führt insbesondere nicht aus, inwiefern 

die Begründung der Prüfungsexperten, weshalb ihm keine weiteren zu-

sätzlichen Punkte zuerkannt werden können, nicht korrekt oder unhaltbar 

wäre. Die Hinweise auf seine Vorbringen im vorinstanzlichen Verfahren 

(vgl. Beschwerde, S. 16 f.) genügen hierzu nicht. Entgegen der Ansicht des 

Beschwerdeführers (vgl. Beschwerde, S. 16 f.; Replik, S. 6) teilt das Ge-

richt die Einschätzung der Vorinstanz, wonach die Begründung der Exper-

ten, weshalb keine weiteren Zusatzpunkte erteilt werden können, nachvoll-

ziehbar ist. Dies allerdings, wie in der nachfolgenden Erwägung 8.7 gezeigt 

B-5926/2019 

Seite 22 

wird, mit einer einzigen Ausnahme, nämlich in Bezug auf die Äusserung 

der Experten zur Angabe von Datum und Unterschrift bei der Aufgabe H1. 

8.7 Der Beschwerdeführer ersuchte um Edition mehrerer Dokumente, un-

ter anderem der Musterlösungen und Aufgabenstellungen der Berufsprü-

fung "Immobilienbewirtschafter" 2018, welche jedoch im Internet veröffent-

licht sind (unter: <http://www.sfpk.ch> > Prüfungen > Bewirtschaftung > 

Download Prüfungsbücher > BP Immobilienbewirtschaftung 2018, abgeru-

fen am 7.  Juli 2020) und vom Beschwerdeführer eingesehen werden kön-

nen. Entgegen seiner Ausführungen geben Musterlösungen keinen ver-

bindlichen Lösungsweg vor, sondern sind als möglicher Lösungsvorschlag 

zu verstehen. Im Normalfall, wenn – wie vorliegend – weder das Berufsbil-

dungsgesetz, noch die Berufsbildungsverordnung, noch die Prüfungsord-

nung solche vorsehen, dienen Musterlösungen ausschliesslich der verwal-

tungsinternen Meinungsbildung (vgl. Urteile des Bundesverwaltungsge-

richts B-2208/2007 vom 25. Juli 2007 E. 3.3 und B-352/2018 vom 17. Ja-

nuar 2019 E. 4.3). Ausnahmsweise kann ein Anspruch auf Herausgabe be-

stehen, wenn in der Musterlösung gleichzeitig die Bewertung festgelegt ist 

und kein selbständiger Bewertungsraster vorliegt. Gemäss dem der Prü-

fungsverfügung vom 12. Juni 2018 beigelegten Merkblatt für die zentrale 

Akteneinsicht stehen keine Musterlösungen zur Verfügung (Beschwerde-

beilage 2). Wie erwähnt hat die Erstinstanz solche im Nachgang zur Prü-

fung aber publiziert, wobei diese explizit festhalten, dass andere Lösungs-

formulierungen, sofern sie inhaltlich korrekt sind und mit der Aufgabenstel-

lung korrespondieren, möglich sind. In diesem Sinn geben sie zwar kein 

verbindliches Bewertungsraster vor. Auffallend ist trotzdem, dass die Mus-

terlösung im Bereich der Aufgabe H1 die Angabe von Datum und Unter-

schrift als eine der möglichen Antworten vorsehen, obwohl es gemäss Auf-

gabenstellung darum ging, einen Vertragsentwurf zu redigieren. In diesem 

Zusammenhang könnte man sich, entgegen der Darstellung der Erstin-

stanz bzw. der Prüfungsexperten fragen, ob nicht ein weiterer zusätzlicher 

Punkt zu vergeben gewesen wäre.  

8.8 Mit dem von den Experten zusätzlich anerkannten Punkt im Rahmen 

der Aufgabe H1 und mit den weiteren 1,5 Punkten, die dem Beschwerde-

führer anlässlich der Überprüfung des Prüfungsteils Immobilienbewirt-

schaftung schriftlich gewährt wurden, bleibt es bei den insgesamt 250,5 

erreichten Punkten in diesem Prüfungsteil bzw. bei der ungenügenden 

Note 3.5 (vgl. E. 4.1 und 4.1.2 ff.). Selbst die Zuerkennung eines weiteren 

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Punktes im Rahmen der Aufgabenstellung H1, womit der Beschwerdefüh-

rer im Prüfungsteil "Immobilienbewirtschaftung schriftlich" 251,5 Punkte er-

reichen würde, könnte an diesem Ergebnis nichts ändern. 

9.  

Im Ergebnis ist die Beurteilung der schriftlichen Prüfungsleistung des Be-

schwerdeführers in den Fächern "Immobilienbewirtschaftung" und "Bauli-

che Kenntnisse" nicht zu beanstanden. Die Prüfungsexperten haben die 

Beurteilung der Prüfungsleistung in den Fächern "Immobilienbewirtschaf-

tung" (Note 3.5), mit Ausnahme des in Erwägung 8.7 erwähnten Punktes, 

der sich jedoch in Bezug auf das Ergebnis nicht in relevanter Weise aus-

wirkt, sowie "Bauliche Kenntnisse" (Note 3.0) für das Gericht nachvollzieh-

bar begründet. Damit ist die Voraussetzung von Ziff. 6.41 Bst. b der Prü-

fungsordnung, wonach für das Bestehen der höheren Fachprüfung höchs-

tens in einem Prüfungsteil eine Note unter 4.0 erteilt worden sein darf, nicht 

erfüllt. Die Beschwerde erweist sich daher als unbegründet und ist abzu-

weisen. 

10.  

Die Wegleitung ist ebenfalls im Internet frei zugänglich (E. 5.3.2). Dem 

diesbezüglichen Editionsbegehren des Beschwerdeführers ist daher keine 

Folge zu leisten. In die in einem Parallelverfahren privat eingeholte "Exper-

tenmeinung" hat der Beschwerdeführer kein Akteneinsichtsrecht (E. 5.3.2). 

Da die Notizen zur mündlichen Prüfung "Immobilienbewirtschaftung" we-

der entscheidrelevant noch grundsätzlich einsehbar sind (E. 5.2), sind 

auch diese nicht zu edieren. Der Beschwerdeführer verlangt sodann vom 

Gericht einzuholende, unabhängige Sachverständigengutachten über die 

Wegleitungskonformität der Prüfung "Bauliche Kenntnisse" und über seine 

Prüfungsleistung. Da davon ausgegangen werden kann, dass sich aus sol-

chen Gutachten keine weiteren Erkenntnisse ergeben, welche am Verfah-

rensausgang etwas ändern könnten, was auch vom Beschwerdeführer 

nicht konkret dargetan wird, sind diese Beweismittelanträge in antizipierter 

Beweiswürdigung abzuweisen (vgl. E. 6.4). 

Aus dem Gebot der Gewährung des rechtlichen Gehörs folgt zwar unter 

anderem der Anspruch auf Abnahme der von einer Partei angebotenen Be-

weise (BGE 140 I 99 E. 3.4 und 127 I 54 E. 2b, je mit Hinweis). Keine 

Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt aber vor, wenn eine Behörde auf 

die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil die antizipierte Be-

weiswürdigung ergibt, dass die Beweisanträge eine nicht erhebliche Tatsa-

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che betreffen oder offensichtlich untauglich sind, etwa weil ihnen die Be-

weiseignung an sich abgeht oder die betreffende Tatsache aus den Akten 

bereits genügend ersichtlich ist und angenommen werden kann, dass die 

Durchführung des Beweises am Ergebnis nichts ändern würde (statt vieler: 

BGE 130 II 425 E. 2.1 sowie zur Frage der Notwendigkeit der Einholung 

eines Sachverständigengutachtens Entscheid des BVGer B-2880/2018 

vom 19. März 2020 E. 8.8 mit weiteren Hinweisen). 

Die verlangte Einsicht in die Notenskalen bzw. Notenschlüssel sowie wei-

teren Prüfungsakten ist dem Beschwerdeführer zwar nicht im Original, aber 

in vollständiger Kopie bereits mit Instruktionsverfügungen vom 7. Februar 

2020 und 9. Juli 2020 gewährt worden. Der Beschwerdeführer begehrt zu-

sätzlich die Edition von Bewertungstabellen und Notenberechnungsfor-

meln, ohne dieses Ersuchen zu präzisieren. So ist namentlich unklar, für 

welches Prüfungsfach diese zu edieren und aus welchem Grund diese für 

den Ausgang des Prüfungsverfahrens relevant sind. Demnach ist auf die-

ses Editionsbegehren nicht weiter einzugehen.  

Schliesslich ersucht der Beschwerdeführer pauschal um Einsicht in sämt-

liche Akten – "Schriftstücke, Bilder, Pläne, Tonträger, Filme, Fotos und an-

dere Datenträger" –, die geeignet seien, Grundlage des vorliegenden Ent-

scheids zu bilden. Er führt jedoch auch dieses Begehren nicht näher aus, 

womit darauf ebenfalls nicht weiter einzugehen ist. 

11.  

11.1 Entsprechend dem Verfahrensausgang hat der Beschwerdeführer die 

Verfahrenskosten zu tragen (Art. 63 Abs. 1 VwVG sowie Art. 1 ff. des Reg-

lements vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor 

dem Bundesverwaltungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]). Die Spruchge-

bühr richtet sich unter anderem nach Umfang und Schwierigkeit der Streit-

sache sowie nach Art der Prozessführung (Art. 63 Abs. 4bis VwVG und 

Art. 2 Abs. 1 VGKE). Die Verfahrenskosten sind auf Fr. 1'500.– festzuset-

zen und dem vom Beschwerdeführer in gleicher Höhe bezahlten Kosten-

vorschuss zu entnehmen. 

11.2 Dem unterliegenden Beschwerdeführer ist keine Parteientschädigung 

zuzusprechen (Art. 64 Abs. 1 VwVG, Art. 7 Abs. 1 VGKE). 

12.  

Gemäss Art. 83 Bst. t des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 

(BGG, SR 173.110) können Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen 

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nicht mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das 

Schweizerische Bundesgericht weitergezogen werden. Der vorliegende 

Entscheid ist somit endgültig. 

 

Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht: 

1.  

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 

2.  

Die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.– werden dem Beschwerdeführer auf-

erlegt und dem von ihm in gleicher Höhe einbezahlten Kostenvorschuss 

entnommen. 

3.  

Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

4.  

Dieses Urteil geht an: 

– den Beschwerdeführer (Einschreiben; Beilagen: Beschwerdebeilagen 

zurück); 

– die Vorinstanz (Ref-Nr. 6384 / cip; Einschreiben; Beilagen: Vorakten 

zurück); 

– die Erstinstanz (Einschreiben). 

 

Der vorsitzende Richter: Die Gerichtsschreiberin: 

  

Francesco Brentani Andrea Giorgia Röllin 

 

Versand: 12. August 2020