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**Case Identifier:** 0e5c394d-f178-5f65-bb7f-94cec1849220
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-03
**Language:** de
**Title:** Ausnahmebewilligung für Bauen ausserhalb der Bauzonen, Zweckänderung von Schutzobjekten
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0016/2022
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_iv_nr._0016_2022_vom_3._februar_2022_umbau_bauernhaus.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2021.00152 
0016/2022    

Entscheid vom 3. Februar 2022    

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Reto Philipp, Ersatzrichter Daniel Dittli, Baurichter Urs 
Hany, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

in Sachen 

Rekurrent 

A.S., […] 

vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerin 

1.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

Mitbeteiligter 

2.  Gemeinderat X, […] 

Beigeladener 

3.  Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich  

betreffend 

Verfügung der Baudirektion […] Verweigerung der raumplanungsrechtlichen 
Bewilligung  bzw.  Ausnahmebewilligung  für  Umbau  Bauernhaus  zu  Wohn-
haus, […] 
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Verfügung vom 14. Juni 2021 verweigerte die Baudirektion Kanton Zürich 

A.S. die  raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung  (Lage  in  der  Land-

wirtschaftszone) für den Umbau eines Bauernhauses in ein Wohnhaus auf 

dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der Z.-Strasse 27 in X.  

B. 

Gegen diesen Entscheid erhob A.S. mit Eingabe vom 18. August 2021 frist-

gerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte 

die Aufhebung des Entscheides unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu-
lasten der Baudirektion. 

C. 

Mit Verfügung vom 20. August 2021 wurde der Rekurseingang vorgemerkt 

und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

Mit Verfügungen vom 26. August 2021 bzw. 7. September 2021 wurden Y 

und der Zürcher Heimatschutz ZVH in das Rekursverfahren beigeladen. 

D. 

Mit Eingabe vom 21. September 2021 beantragte die Vorinstanz die Abwei-

sung des Rekurses unter Verweis auf den Mitbericht des Amtes für Raum-

entwicklung vom 20. September 2021. 

Der Gemeinderat X beantragte, der Rekurs sei gutzuheissen. Der ZVH und 

Y verzichteten stillschweigend auf eine Stellungnahme.  

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Seite 2 

 
 
E. 

Mit Replik vom 1. November 2021 bzw. Dupliken vom 17. November 2021 

und 23. November 2021 hielten der Rekurrent, die Baudirektion und der Ge-

meinderat an ihren Anträgen fest. Die Beigeladenen liessen sich nicht ver-

nehmen. 

Y wurde mit Verfügung vom 3. November 2021 mangels rechtsgültig unter-

zeichnetem Beiladungsgesuch aus dem Verfahren entlassen. 

F. 

Mit Eingabe vom 15. Dezember 2021 liess sich der Rekurrent ein weiteres 

Mal vernehmen. 

G. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung erfor-

derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Der Rekurrent ist als Eigentümer des streitbetroffenen Grundstücks und als 

Adressat  des  angefochtenen  Beschlusses  im  Sinne  von  § 338a  des  Pla-

nungs- und Baugesetzes (PBG) ohne Weiteres zur Rekurserhebung legiti-

miert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den 

Rekurs einzutreten. 

2. 

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 liegt in der Landwirtschaftszone. Das dort be-

stehende, kommunal unter Schutz gestellte Bauernhaus Assek.-Nr. 1 soll zu 

einem Wohnhaus mit sieben Wohneinheiten umgebaut werden. 

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Seite 3 

 
 
Zur Verweigerung der Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 2 des Raum-

planungsgesetzes  (RPG;  vollständige  Zweckänderung  von  als  schützens-

wert anerkannten Bauten und Anlagen) erwog die Baudirektion, das Projekt 

sehe den Ausbau bis und mit dem gesamten Dachgeschoss im Wohn- und 

Scheunenbereich vor. Eine neue räumliche Organisation des bislang nahezu 

ungenutzten Scheunenbereiches sei unter Beibehaltung der Primärkonstruk-

tion  mit  Blick  auf  den  Schutzumfang  grundsätzlich  möglich.  Das  Äussere 

sollte dabei sehr sorgfältig ausgestaltet werden und die ursprüngliche Öko-

nomienutzung weiterhin erkennbar lassen. Diesem Ziel werde an den Fas-

saden  mithilfe  der  perforierten  Holzschalung,  welche  eine  Belichtung  über 

die Fassade unter Beibehaltung des geschlossenen, holzverschalten Öko-

nomiecharakters  ermögliche,  ansatzweise  Rechnung  getragen.  Die  perfo-

rierte  Holzschalung  trage  dem  Mehrzweckgebäude  jedoch  nur  insoweit 

Rechnung, als dass diese Ausgestaltung im Zürcher Unterland die vorherr-

schende Baustruktur darstelle. Der murale Aspekt des Einzelobjekts Vers.-

Nr. 1 werde aber nur ansatzweise wieder aufgenommen; dadurch werde das 

Objekt standardisiert, ohne der besonderen Einzigartigkeit des muralen Öko-

nomiekomplexes gebührend Rechnung zu tragen. 

Im angestammten Wohnbereich sei der geplante Umbau der bestehenden 

Wohnung  mit  Ausnahme  des  Ausbaus  des  Dachgeschosses  mit  dem 

Schutzobjekt verträglich. Die Belichtung separater Wohneinheiten im Dach-

geschoss stelle in der vorliegenden Bautypologie hingegen eine kaum zu lö-

sende  Schwierigkeit  dar.  Zwar  werde  durch  die  Verwendung  von  unter-

schiedlichen  Gauben  die  Teilung  von  Wohn-  und  Ökonomiegebäude  ver-

deutlicht, jedoch werde die Ursprünglichkeit der durchgängigen Dachfläche 

mehrfach durchbrochen. Der Bestand zeichne sich heute durch seine gross-

flächigen, homogenen Dachflächen ohne Dachaufbauten und Dachflächen-

fenster  aus.  Die  Verwendung  einer  untypischen  Schleppgaube  im  Bereich 
des Ökonomiegebäudes verdeutliche die vollständige Umnutzung des land-

wirtschaftlichen Teils nochmals zusätzlich. Hinzu komme, dass die Wohnein-

heiten im Dachgeschoss, sowohl im Scheunenbereich als auch im Wohnteil, 

grösstenteils über das Dach belichtet werden müssten. Hierzu würden nebst 

den neuen Lukarnen auch Dachflächenfenster eingesetzt. Im Schutzvertrag 

werde  der  Erhalt  der  strassenseitig  ruhigen  Dachfläche  gefordert.  Daher 

könne  der  vollständige  Ausbau  des  Dachgeschosses  bei  Scheune  und 

Wohnteil sowohl hinsichtlich der äusseren Gestaltung als auch bezüglich der 

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maximalen Ausnutzung des Schutzobjektes nicht nachvollzogen und diesem 

demnach auch nicht zugestimmt werden. 

Im Anschluss an den Augenschein des Baurekursgerichts (Anmerkung: Ab-

teilungsaugenschein  vom  10.  November  2017 

im  Verfahren  G.-

Nr. R4.2017.00072 betreffend die Inventarentlassung des vorliegend streit-

betroffenen Gebäudes, Protokoll in act. 34) habe das Baurekursgericht den 

Verfahrensparteien  beschieden,  dass  es  sich  wohl  um  einen  Grenzfall 

handle,  bei  welchem  jedenfalls  der  denkmalpflegerische  Situationswert 

(nicht aber der Eigenwert) nicht gänzlich von der Hand zu weisen sei. Daher 

sei bei einem Ausbau des Gebäudes der Fokus auf die Sichtbarkeit der be-

stehenden  Bausubstanz,  also  der  äusseren  Erscheinung,  zu  setzen  und 

nicht  auf  den  vollständigen  Ausbau  des  Gebäudes.  Vorliegend  könne  das 

Gebäude  demnach  nur  soweit  ausgebaut  werden,  als  am  Äusseren  keine 

Veränderungen stattfinden würden, die den Situationswert beeinträchtigen. 

Durch die geplanten Anpassungen der äusseren Erscheinungen (Dachauf-

bauten, Dachfenster, zusätzliche Fassadenöffnungen, Abbruch der muralen 

Elemente  des  Ökonomieteils  und  Ersatz  durch  eine  perforierte  Holzscha-

lung) werde – so die Baudirektion - die Bausubstanz in ihrem Bestand mas-

sgeblich verändert. 

Sodann  sei  der  Nachweis,  dass  ein  vollständiger  Ausbau  des  ehemaligen 

landwirtschaftlichen Gebäudes für den Erhalt der Liegenschaft zwingend not-

wendig sei, nicht ausreichend bzw. plausibel erbracht werden können. Die 

Finanzierbarkeit  der  Instandstellung  bzw.  der  langfristigen  Instandhaltung 

der  historischen  Bausubstanz  sei  bereits  mit  der  Modernisierung  und dem 

Umbau des Wohnteils sowie einem Ausbau des Ökonomieteils – also auch 

ohne separate, wohnhygienisch einwandfrei zu belichtende Wohneinheiten 

im Dachgeschoss – möglich. Die Kosten für den Erwerb des Grundstückes, 
die  Vorbereitung  der  Erschliessung,  die  Umgebungsgestaltungskosten  so-

wie Anwaltskosten seien zu Unrecht in die Kostenberechnung einbezogen 

worden; diese zählten nicht zu den Instandhaltungskosten. Weiter seien die 

Kosten für den Umbau der Liegenschaft äusserst kritisch zu beurteilen, da 

allein schon die aufgeführten Kosten für die Dämmung des Daches, welche 

bei Beibehaltung eines Kaltdachs geringer ausfallen würden, die kalkulierten 

Umbaukosten stark erhöhen würden und vermieden werden könnten. Somit 

sei zwar nachvollziehbar, wie die hohen Kosten für die Sanierung zustande 

kämen. Jedoch könnten lediglich die notwendigen Mehrkosten, die über das 

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Seite 5 

 
 
Mass für den durchschnittlichen Erhalt der Bausubstanz hinausgehen wür-

den, berücksichtigt werden. 

Grundsätzlich gelte zudem, dass die durch die Umnutzung generierten Geld-

mittel  für  die  Renovation  von  historisch  wertvollen  Bauelementen  oder  für 

den eigentlichen Gebäudeerhalt einzusetzen seien. Es bestehe daher kein 

Anspruch darauf, dass auch sämtliche Umbaukosten vollständig mit den kal-

kulierten  zukünftigen  Mieteinnahmen  abgedeckt  werden  könnten.  Sollten 

(wenn  auch  nicht  nachgewiesen)  die  Unterhaltskosten  des  Mehrzweckge-

bäudes Vers.-Nr. 1 nicht durch die Mieteinnahmen gedeckt werden können, 

sehe § 207 Abs. 2 PBG eine besondere Regelung vor. Damit sei sicherge-

stellt,  dass  die  Unterschutzstellung  keine  unzumutbaren  finanziellen  Ver-

pflichtungen für die Eigentümerschaft nach sich ziehe. Könne die geschützte 

Bausubstanz auf diese Weise erhalten werden, liege die Voraussetzung für 

eine Umnutzung gemäss Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG nicht vor. 

Die Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet sei ein wichtiges Ziel der 

Raumplanung. Die Schaffung neuer Wohneinheiten ausserhalb der Bauzo-

nen sei deshalb nur zulässig, wenn diese innerhalb des bestehenden Volu-

mens  liegen  würden  und  dadurch  keine  nachteiligen  Auswirkungen  auf 

Raum  und  Umwelt  entstünden.  Die  geplante  massive  Erhöhung  von  einer 

auf sieben Wohneinheiten bringe sehr grosse Auswirkungen auf Raum und 

Umwelt mit sich und sei vorliegend nicht mit den übergeordneten Zielen der 

Raumplanung vereinbar. Aus der Bestandesgarantie könne kein Anspruch 

auf eine zeitgemässe Erschliessung abgeleitet werden. Art. 43a RPV unter-

sage bei sämtlichen Ausnahmebewilligungen ausserhalb der Bauzone einen 

mehr  als  geringfügigen  Ausbau  der  bestehenden  Erschliessungen.  Er-

schliessungen, die über punktuelle Strassenausbauten und neue Kanalisati-

onen hinausgehen würden, seien somit unzulässig.  

Schliesslich  könne  beim  geplanten  Projekt  nicht  von  einer  vollständigen 

Zweckänderung ausgegangen werden, da ein Teil des bestehenden Gebäu-

des  bereits  zu  Wohnzwecken  genutzt  werde.  Das  Erweiterungspotential 

richte sich demnach nach Art. 24c RPG (altrechtliche Wohnbauten). Abwei-

chungen, welche über das gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. a und b der Raumpla-

nungsverordnung (RPV) geltende Mass hinausgehen würden, seien insofern 

nur möglich, wenn diese nachweislich für die Sicherung des Erhalts der Lie-

genschaft notwendig seien. Dies sei vorliegend nicht nachgewiesen worden, 

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weshalb die Wohnraumerweiterung nach den für altrechtliche Wohngebäude 

geltenden Grundsätzen gemäss Art. 24c RPG und Art. 42 Abs. 3 lit. a und b 

RPV und der damit verbundenen ständigen Praxis der Baudirektion zu erfol-

gen  habe,  bisweilen  aber  im  vorliegenden  Bauvorhaben  nicht  eingehalten 

werde. 

Zu den Voraussetzungen für eine Bewilligung nach Art. 24c RPG in Verbin-

dung mit Art. 42 Abs. 3 lit. a und b RPV erwog die Baudirektion, die Erweite-
rung der Wohnnutzfläche übersteige mit 129,9 % respektive 241,8 m2 den 
zulässigen Rahmen deutlich, ebenso die neu erstellten zonenwidrigen Flä-

chen (Wohn- und Nebennutzflächen insgesamt) mit 134,2% respektive 317,4 
m2. Sodann dürfe eine Zweckänderung keine vollständige neue Nutzung er-
möglichen  und  zu  keinen  wesentlichen  neuen  Auswirkungen  auf  die  Nut-

zungsordnung,  Erschliessung  oder  Umwelt  führen.  Das  Bauwerk,  das  an-

ders genutzt werden soll, müsse mindestens zum Teil für einen Zweck ge-

schaffen worden sein, welcher der neuen Nutzung in seinen Auswirkungen 

nahestehe. Durch den vollständigen Umbau des Ökonomieteils könne auch 

diesem  Aspekt  nicht  Rechnung  getragen  werden.  Eine  nachträgliche  Aus-

nahmebewilligung nach Art. 24c RPG falle somit ausser Betracht. 

Zusammengefasst werde das Projekt viel mehr von der Zielsetzung der ma-

ximalen  Ausnutzung  des  Raumangebots  geleitet  als  von  der  Absicht,  mit 

möglichst  zurückhaltenden  Massnahmen  genau  so  viel  verwertbare 

Mehrnutzung zu generieren, wie es die langfristige Instandhaltung des Ge-

bäudes als Baudenkmal ausserhalb der Bauzone erfordere. Die Vorausset-

zungen gemäss Art. 24d Abs. 2 RPG seien nicht erfüllt. Das Projekt führe zu 

einer überhöhten Ausnutzung des Schutzobjektes sowie zu einer markanten 

Veränderung des Erscheinungsbildes und somit des spezifischen Zeugnis-

wertes. Auch eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG falle ausser Be-
tracht,  da  die  geplanten  Erweiterungen  das  zulässige  Mass  überschreiten 

würden. 

3. 

Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ver-

waltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Das Baurekursgericht hat unbesehen 

von  Parteianträgen  nur  dann  einen  Augenschein  durchzuführen,  wenn  die 

Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber noch 

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unklar  sind.  Diese  Voraussetzung  ist  vorliegend  nicht  erfüllt,  so  dass  kein 

Augenschein durchzuführen war. 

4.1. 

Der Rekurrent macht zunächst geltend, gemäss Rubrum sowie Überschrift 

zu Litera A der Erwägungen des angefochtenen Entscheids sei die "Lage in 

der  Landwirtschaftszone  sowie 

im  Geltungsbereich  überkommunaler 

Schutzanordnung" beurteilt worden. Beim streitbetroffenen Objekt handle es 

sich jedoch um ein kommunales Schutzobjekt. Es sei daher nicht Sache des 

Amtes für Landschaft und Natur, und auch nicht der kantonalen Denkmal-

pflege, die erfolgten Schutzanordnungen zu überprüfen. Die Vorinstanz habe 

ihre Kompetenz überschritten und das Projekt unter der falschen Prämisse 

geprüft, es liege ein überkommunales Schutzobjekt vor. Es gehe nicht an, 

dass die Vorinstanz eine eingehende Prüfung des Schutzumfangs vornehme 

(E. 3.2.2 und 3.2.3 im angefochtenen Entscheid), hierfür einen Bericht der 

kantonalen Denkmalpflege vom 21. Januar 2021 mitberücksichtige und zu 

einer von der Gemeinde X abweichenden Beurteilung des Bauprojekts ge-

lange. Art. 24d Abs. 2 RPG verlange bloss die Schutzwürdigkeit des Objek-

tes. 

4.2. 

Die  Baudirektion  entgegnet,  im  Falle  eines  konkreten  Baugesuchs  sei  die 

gemäss Art. 25 Abs. 2 RPG zuständige kantonale Behörde befugt, bei der 

Anwendung von Art. 24d Abs. 2 RPG eine unabhängige materielle Beurtei-

lung vorzunehmen. Dabei prüfe sie, ob das Objekt von hervorragender Qua-

lität  und  darum  materiell  schutzwürdig  sei.  Diese  Beurteilung  habe  keinen 

Einfluss  auf  die  im  Rahmen  der  formellen  Unterschutzstellung  getroffenen 

Schutzmassnahmen, sondern solle ausschliesslich gewährleisten, dass die 
bundesrechtlichen Einschränkungen von Art. 24d RPG eingehalten würden 

(Rudolf Muggli, in: Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 

hrsg. von Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen, 

2017, Art. 24d Rz. 23). Denn selbst wenn eine Prüfung des Schutzumfanges 

durch  die  kommunale  Behörde  stattgefunden  habe,  sei  es  nicht  ausge-

schlossen, dass dies zu Nutzungen führe, die den Rahmen von Art. 24d RPG 

sprengen würden. Mit der materiellen Prüfung im Baubewilligungsverfahren 

werde  verhindert,  dass  kommunale  projektbezogene  Schutzverträge  die 

bundesrechtlichen Vorgaben und die kantonale Praxis unterlaufen würden. 

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Vorliegend bestünden Anhaltspunkte, dass der im projektbezogenen Schutz-

vertrag  definierte  Schutzumfang  und  damit  einhergehend  das  Bauprojekt 

über das nach Art. 24d Abs. 2 RPG vertretbare Mass hinausgehen würden. 

4.3. 

Der Gemeinderat bringt vor, beim streitbetroffenen Gebäude handle es sich 

um  ein  kommunales  Schutzobjekt,  womit  die  denkmalschutzrechtliche  Zu-

ständigkeit nach Massgabe von § 211 Abs. 2 des Planungs- und Baugeset-

zes (PBG) ausschliesslich bei ihm liege. Für eine vorfrageweise Überprüfung 

des kompetenzgemäss abgeschlossenen projektbezogenen Schutzvertrags 

durch  die  Rekursgegnerin  gestützt  auf  den  Tatbestand  von  Art.  24d  RPG 

verbleibe daher kein Raum, da für ein aufsichtsrechtliches Einschreiten im 

Sinne von § 211 Abs. 1 PBG genauso wenig eine sachliche Veranlassung 

bestehe. Der Gemeinderat habe mit dem Rekurrenten einen projektbezoge-

nen  Schutzvertrag  abgeschlossen,  welchem  ein  Umbauprojekt  zugrunde 

liege.  

4.4. 

Der Rekurrent repliziert, mit Blick auf die höchstrichterliche Rechtsprechung 

zu Art. 24d RPG (BGr 1C_111/2020 vom 11. August 2021, E. 4.3.2 m.w.H.) 

werde  die  grundsätzliche  Kompetenz  der  Baudirektion,  im  Lichte  von 

Art. 24d Abs. 2 RPG zu prüfen, ob der Schutz der betroffenen Baute materiell 

gerechtfertigt sei, dem Grundsatz nach nicht bestritten. Allerdings habe die 

Baudirektion bei der Beurteilung der spezifischen örtlichen Besonderheiten 

die  nötige  Zurückhaltung  vermissen  lassen,  indem  sie  ohne  Not  und  ohne 

sich mit den örtlichen Gegebenheiten selbst vertraut zu machen die Schutz-

würdigkeit des streitbetroffenen Vielzweckgebäudes nicht in gleichem Mass 

bejaht habe wie der Gemeinderat. Es gebe keinen sachlich nachvollziehba-

ren Grund, von der materiellen Beurteilung des Gemeinderats abzuweichen, 
die sich auf ein Gutachten stütze.  

4.5.1. 

Die  Betitelung  der  vorinstanzlichen  Beurteilung  mit  "Lage  in  der  Landwirt-

schaftszone sowie im Geltungsbereich überkommunaler Schutzanordnung" 

ist ein offensichtliches Versehen. Zu beurteilen war lediglich die Lage in der 

Landwirtschaftszone.  Auf  die  Rechtmässigkeit  des  angefochtenen  Ent-

scheids hat dies keine Auswirkung, zumal sich aus den Erwägungen unzwei-

deutig  ergibt,  dass  die  Baudirektion  vom  korrekten  Sachverhalt  ausging, 

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nämlich  von  einem  "kommunal  unter  Schutz  gestellten  Bauernhaus"  und 

nicht von einem Objekt im Geltungsbereich einer überkommunalen Schutz-

anordnung oder im Geltungsbereich eines überkommunalen Inventars. 

4.5.2. 

Nach  Art.  24d  Abs.  2  RPG  kann  die  vollständige  Zweckänderung  von  als 

schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen zugelassen werden, wenn 

diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt worden sind (lit. a) 

und ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann (lit. b). 

Mit dieser im Übrigen als "Rustico-Artikel" bekannten Bestimmung wollte der 

Gesetzgeber  insbesondere  auch  im  Hinblick  auf die Tessiner  Verhältnisse 

klare  Voraussetzungen  schaffen,  unter  denen  Umnutzungen  bewilligt  wer-

den können. Eine Umnutzung nach Art. 24d Abs. 2 RPG darf indessen den 

Schutzwert der Baute nicht schmälern. Art. 24d Abs. 2 RPG will verhindern, 

dass  schutzwürdige  Objekte  wie  z.  B.  typische  Kulturlandschaften,  beein-

trächtigt  oder  zerstört  werden,  weil  jene  Bauten,  welche  entscheidend  zur 

Prägung  der  Landschaft  beitragen,  zerfallen  oder  abgebrochen  werden, 

wenn keine Zweckänderung gegenüber der früheren Nutzung zugestanden 

wird.  Art. 24d  Abs.  2 RPG  setzt  zum  einen voraus,  dass  die  Baute, deren 

Zweck geändert werden soll, als schützenswertes Einzelobjekt formell unter 

Schutz  gestellt  worden  ist.  Zum  anderen  muss  die  Baute  als  Einzelobjekt 

aber  auch  materiell  schützenswert  sein  ("als  schützenswert  anerkannt"). 

Eine  bloss  formelle  Unterschutzstellung  genügt  somit  nicht.  Die  materielle 

Schutzwürdigkeit bildet Prüfungsgegenstand der Ausnahmebewilligung; dies 

gilt selbst in jenen Fällen, da die formelle Unterschutzstellung rechtskräftig 

ist (VB.2018.00685 vom 7. März 2019, E. 3.1; VB.2010.00614 vom 29. Juni 

2011,  E.  6.3;  BGr  1C_111/2020  vom  11.  August  2021,  E.  4.3.1;  BGr 

1C_397/2011 vom 9. Januar 2014, E. 3.2). 

Die Unterschutzstellung von materiell schützenswerten Bauten im Sinne von 

Art. 24d Abs. 2 RPG richtet sich nach dem kantonalen Recht. Das Bundes-

recht  enthält  diesbezüglich  -  im  Unterschied  zur  Unterschutzstellung  von 

Bauten im Sinne von Art. 39 Abs. 2 RPV - grundsätzlich keine verfahrens-

rechtlichen Vorgaben. Erforderlich ist nach Art. 24d Abs. 2 RPG immerhin, 

dass die materielle Schutzwürdigkeit der Baute in einem formellen Verfahren 

nach  objektiv-fachlichen  Kriterien  festgestellt  wird.  Im  kantonalen  Ausnah-

mebewilligungsverfahren  ist  zu  prüfen,  ob  der  Schutz  der  Baute,  deren 

Zweck  geändert  werden  soll,  im  Lichte  von  Art.  24d  Abs.  2  RPG materiell 

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Seite 10 

 
 
gerechtfertigt ist (BGr 1C_111/2020, E. 4.3.2.). Zu prüfen ist mithin, ob das 

Objekt  von  hervorragender  Qualität  und  darum  schutzwürdig  ist  (Muggli, 

Art. 24d Rz. 23). Gemäss Bundesgericht müssen besondere Eigenschaften 

die jeweilige Baute als Einzelobjekt so bedeutsam erscheinen lassen, dass 

sie nach Art. 24d Abs. 2 RPG als schützenswert beurteilt werden kann (BGr 

1C_111/2020, E. 4.3.4.). 

4.5.3. 

Die streitbetroffene Baute wurde mit dem verwaltungsrechtlichen Schutzver-

trag vom 15. April 2019 unter Schutz gestellt (act. 25.5). Dass die Baudirek-

tion  im  Lichte  von  Art.  24d  Abs.  2  RPG  zu  prüfen  hat,  ob  der  Schutz  der 

Baute materiell gerechtfertigt ist, wird vom Rekurrenten zu Recht nicht be-

stritten. Ebenfalls unbestritten ist, dass es sich vorliegend um eine im Lichte 

von Art. 24d Abs. 2 RPG als schützenswert anerkannte Baute handelt und 

diese Bestimmung somit anwendbar ist. Streitpunkt bildet die Frage, inwie-

weit die Baudirektion die Zulässigkeit der geplanten baulichen Änderungen 

am Schutzobjekt abweichend vom Schutzumfang gemäss Schutzvertrag be-

urteilen darf. 

Eine Umnutzung nach Art. 24d Abs. 2 RPG darf wie erwähnt den Schutzwert 

der  Baute  –  der  Bedingung  ist  für  die  Anwendung  der  genannten  Bestim-

mung – nicht schmälern. Eine von der Baudirektion zu prüfende Vorausset-

zung  für  eine  Bewilligung  nach  Art.  24d  RPG  ist  deshalb,  ob  die  äussere 

Erscheinung  und  die  bauliche  Grundstruktur  im  Wesentlichen  unverändert 

bleiben (Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG). "Im Wesentlichen" heisst, dass alle Merk-

male,  welche  die  Schutzwürdigkeit  ausmachen,  zu  erhalten  sind  (Muggli, 

Art. 24d  Rz.  30).  Die  Baudirektion  hat  somit  nicht  bloss  zu  prüfen,  ob  die 

Schutzwürdigkeit im Sinne von Art. 24d Abs. 2 RPG und damit die Anwend-

barkeit dieser Bestimmung gegeben ist. Sie hat auch zu beurteilen, ob das 
Bauvorhaben  die  weiteren  Voraussetzungen  gemäss  Abs. 2  und  3  erfüllt, 

was nicht schon dann der Fall sein muss, wenn die Vorgaben des kommu-

nalen Schutzvertrags eingehalten werden. Damit ist das Bauvorhaben und 

indirekt  der  Schutzvertrag  hinsichtlich  seiner  Vereinbarkeit  mit  Art.  24d 

Abs. 2 und 3 RPG zu beurteilen. 

Die vom Rekurrenten kritisierten Abweichungen vom Schutzvertrag betreffen 

Anpassungen am äusseren Erscheinungsbild durch zusätzliche Fassaden-

öffnungen, die perforierte Holzschalung an der Fassade anstelle der muralen 

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Seite 11 

 
 
Elemente  des  Ökonomieteils  und  den  vollständigen  Ausbau  der  Dachge-

schosse einschliesslich der dafür notwendigen Dachaufbauten und Dachflä-

chenfenster (s. Erw. 3.2.2. und 3.2.3 im angefochtenen Beschluss). Gemäss 

Art. 24d Abs. 3 RPG muss die äussere Erscheinung und die bauliche Grund-

struktur im Wesentlichen unverändert bleiben. Darauf wird weiter unten zu-

rückzukommen sein (s. Erw. 6.3.1. ff.). 

5.1. 

Der Rekurrent hält dafür, Art. 24d RPG setze keine vollständige Zweckände-

rung  voraus.  "Vollständig"  im  Sinn  von  Art.  24d  Abs.  2  RPG  heisse  nicht, 

dass in einem Zug eine vollständige Umnutzung zum Wohnen bewilligt wer-

den müsse, sondern dass ein solches Gebäude insgesamt unter Berücksich-

tigung zusätzlicher bzw. neuer Wohnnutzungen insgesamt bis zu 100% um-

genutzt werden könne. 

Sodann bleibe für die Anwendung von Art. 24c RPG kein Platz, da Art. 24d 

RPG  einschlägig  sei.  Eine  Bewilligung  gemäss  Art.  24c  RPG  wäre  jedoch 

eventualiter zu erteilen, wenn die Praxis eine vollständige Umnutzung (ohne 

flächenmässige Begrenzung der Erweiterung gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. a und 

b RPV) unter diesem Titel zulasse, sofern dies für die Sicherung des Erhalts 

der Liegenschaft notwendig sei. 

5.2. 

Die  Baudirektion  führt  aus,  eine  vollständige  Zweckänderung  im  Rahmen 

des Schutzumfangs sei zwar möglich, nicht aber zwingend. Bauliche Verän-

derungen zur Realisierung von neuen Nutzungen seien nur insoweit zuläs-

sig, als die Eingriffe mit dem Schutzzweck vereinbar und für die Erhaltung 

des  Schutzobjektes  nötig  seien.  Es  bestehe  kein  Anspruch  darauf,  das 
ganze Volumen der geschützten Baute einer intensiven zonenwidrigen Nut-

zung zuzuführen (Muggli, Art. 24d Rz. 25 und 28). Betreffend das Mass der 

zulässigen Zweckänderung bzw. des Schutzumfangs sei deshalb auf die Be-

urteilung der kantonalen Denkmalpflege vom 31. Januar 2021 zu verweisen, 

welche  sich  detailliert  mit  den  Teilaspekten  des  konkreten  Schutzobjektes 

auseinandersetze. 

Altrechtliche  landwirtschaftliche  Wohnbauten  könnten  seit  der  Teilrevision 

des  RPG  2011  sowohl  nach  Art.  24c  Abs.  3  RPG  als  auch  nach  Art.  24d 

R4.2021.00152 

Seite 12 

 
 
Abs. 1  oder  Abs.  2  RPG  geändert  werden.  Da  die  Voraussetzungen  sehr 

unterschiedlich ausgestalten seien, könne die für das geplante Vorhaben je-

weils günstigste Norm angewandt werden (Muggli, Art. 24d Rz. 9). Das Er-

weiterungspotential  von  zonenfremden  Wohngebäuden  (mit  und  ohne  an-

grenzenden Ökonomieteil) ausserhalb der Bauzone richte sich in erster Linie 

nach Art. 24c RPG (altrechtliche Wohnbauten). Abweichungen, welche über 

das gemäss Art. 42 Abs. 3 Bst. a und b RPV geltende Mass hinausgehen 

würden,  seien  nur  möglich,  wenn  sie  im  Sinne  von  Art.  24d  Abs.  2  Bst.  b 

RPG nachweislich für die Sicherung des Erhalts von schützenswerten Ge-

bäuden notwendig seien.  

Im  vorliegenden  Fall  solle  das  Dachgeschoss  des  bestehenden Wohnteils 

sowie der gesamte Ökonomieteil zu sieben Wohneinheiten ausgebaut wer-

den.  Beim  Einbau  der  vier  Wohneinheiten  im  ehemaligen  Ökonomieteil 

handle es sich nicht um geringfügige Anpassungen. Grosse Teile der Aus-

senfassade  des  Ökonomieteils  sowie  die  komplette  Feinerschliessung  der 

Wohnungen, die innenliegenden Wände, Zwischenböden, u.v.m. seien um- 

bzw. einzubauen. Eine solche Erweiterung überschreite das gemäss Art. 24c 

RPG und Art. 42 Abs. 3 Bst. a und b RPV zulässige Mass deutlich. Deshalb 

sei geprüft worden, ob das Vorhaben gestützt auf Art. 24d Abs. 2 RPG zum 

Erhalt des Schutzobjektes bewilligt werden könne. Die entsprechenden Vo-

raussetzungen würden jedoch ebenfalls nicht erfüllt. Es habe nicht nachge-

wiesen  werden  können,  dass  das  Gebäude  nur  erhalten  werden  könne, 

wenn  der  Ökonomieteil  vollständig  ausgebaut  werde,  weshalb  die  Wohn-

raumerweiterung  nach  den  für  altrechtliche  Wohngebäude  geltenden 

Grundsätzen gemäss Art. 24c RPG und Art. 42 Abs. 3 Bst. a und b RPV und 

der damit verbundenen ständigen Praxis der Baudirektion zu erfolgen habe.  

5.3. 
Der Rekurrent repliziert, wenn es für den langfristigen Unterhalt des schüt-

zenswerten Objektes notwendig sei, das ganze Volumen einer Zweckände-

rung zuzuführen und auch die weiteren Bewilligungsvoraussetzungen gege-

ben seien, bestehe ein Anspruch auf Erteilung der nachgesuchten Ausnah-

mebewilligung.  

Betreffend das Mass der zulässigen Zweckänderung beziehungsweise des 

Schutzumfanges sei nicht auf die Beurteilung der kantonalen Denkmalpflege 

R4.2021.00152 

Seite 13 

 
 
abzustellen. Zum einen handle es sich bei der Frage, ob eine Zweckände-

rung vorliege, um eine Rechtsfrage, die nicht von einer unzuständigen Amts-

stelle zu prüfen sei, zum anderen obliege die denkmalpflegerische Beurtei-

lung  bei  kommunalen  Schutzobjekten  den  kommunalen  Behörden.  Vorlie-

gend  sei  der  zuständige  Gemeinderat  X  der  Meinung,  dass  die  gemäss 

Schutzvertrag zulässigen baulichen Veränderungen mit dem (kommunalen) 

Schutzzweck vereinbar seien.  

5.4. 

Die Rüge zielt auf die Erwägung 3.2.6 im angefochtenen Beschluss, wonach 

beim geplanten Projekt nicht von einer vollständigen Zweckänderung ausge-

gangen  werden  könne,  da  ein Teil  des  bestehenden  Gebäudes bereits  zu 

Wohnzwecken  genutzt  werde.  Das  Erweiterungspotential  richte  sich  dem-

nach nach Art. 24c RPG. Abweichungen, welche über das gemäss Art. 42 

Abs. 3 lit. a und b RPV geltende Mass hinausgehen würden, seien nur mög-

lich, wenn dies für die Sicherung des Erhalts der Liegenschaft notwendig sei 

(vgl. Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG). 

Funktionslos gewordene altrechtliche landwirtschaftliche Bauten dürfen samt 

einem  angebauten  Ökonomieteil  nach  Art.  24c  Abs.  2  und  3  RPG  in  den 

Grenzen  von  Art.  42  RPV  zu  nicht  landwirtschaftlichem Wohnraum  umge-

nutzt,  erweitert  und  sogar  wieder  aufgebaut  werden.  Ausdrücklich  ausge-

nommen sind jedoch alleinstehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten 

und Anlagen (Art. 41 Abs. 2 RPV). Die Umnutzung solcher Bauten zu Wohn-

zwecken  ist  nur  unter  den  strengen  Voraussetzungen  gemäss  Art. 24d 

Abs. 2 und 3 RPG (schutzwürdige Bauten) bzw. Art. 39 Abs. 2-5 RPV (land-

schaftsprägende Bauten) zulässig, wobei kumulativ die allgemeinen Bewilli-

gungsvoraussetzungen  nach  Art.  43a  RPV  zu  beachten  sind  (BGr 

1C_62/2018 vom 12. Dezember 2018, E. 5.2.1 = BGE 145 II 83).  

Vorliegend ist es in Anwendung von Art. 24c Abs. 3 RPG zulässig, die nicht-

landwirtschaftliche  Wohnnutzung  in  den  angebauten  Ökonomieteil  auszu-

dehnen, dies in den Schranken von Art. 42 RPV. Mit dem streitbetroffenen 

Projekt wird aber die anrechenbare Bruttogeschossfläche (Wohnfläche) of-

fensichtlich und unbestritten über das gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. a und b RPV 

zulässige Mass hinaus erweitert. Damit scheidet eine Ausnahmebewilligung 

nach Art. 24c RPG aus. 

R4.2021.00152 

Seite 14 

 
 
Eine Kumulation der Erweiterungsmöglichkeiten gemäss Art. 24c RPG mit 

denjenigen von Art. 24d RPG ist ausgeschlossen. Da die Voraussetzungen 

sehr unterschiedlich ausgestaltet sind, kann die für das geplante Vorhaben 

jeweils günstigste Norm angewandt werden. Der Rahmen der jeweils güns-

tigsten Norm bildet die Grenze des Zulässigen (Muggli, Art. 24d Rz. 9). Ab-

zulehnen ist daher die Auffassung der Vorinstanz, wonach Abweichungen, 

welche über das gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. a und b RPV geltende Mass hin-

ausgehen würden, nur insofern möglich seien, als sie für die Sicherung des 

Erhalts der Liegenschaft notwendig seien. Dies läuft auf eine unerlaubte Ku-

mulation  der  Erweiterungsmöglichkeiten  von  Art.  24c  RPG  mit  denjenigen 

von Art. 24d RPG hinaus. 

Bei Schutzobjekten grundsätzlich denkbar ist die separate Beurteilung von 

Zweckänderungen von an landwirtschaftliche Wohnbauten angebauten Öko-

nomiebauten nach Massgabe von Art. 24d Abs. 2 RPG, während Bauvorha-

ben betreffend den Wohnteil nach Art. 24c RPG beurteilt werden. Eine da-

hingehend getrennte Beurteilung des Bauvorhabens scheitert vorliegend da-

ran,  dass die Wohnungen  über  ein  gemeinsames Treppenhaus mit  Lift im 

Ökonomieteil  erschlossen  werden.  Ein  Technikraum  im  Erdgeschoss  des 

Ökonomieteils dürfte ebenfalls dem gesamten Gebäude dienen. Die funktio-

nale Verknüpfung steht einer getrennten Beurteilung der beiden Gebäude-

teile entgegen, weil die gemeinsame Erschliessung einerseits dem Wohnteil 

und andererseits dem Ökonomieteil mit den jeweils unterschiedlichen Erwei-

terungsmöglichkeiten  zuzurechnen  wäre.  Eine  solche  Aufschlüsselung  ist 

nicht möglich.  

Damit  ist  für  das  Gesamtprojekt  einzig  eine  Ausnahmebewilligung  nach 

Art. 24d RPG zu prüfen.  

6.1. 

Zum Erhalt der Wesensgleichheit (Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG) führt der Re-

kurrent aus, die Behauptung der Vorinstanz, mit der geplanten perforierten 

Holzschalung  würde  "der  besonderen  Einzigartigkeit  des  muralen  Ökono-

miekomplexes"  keine  Rechnung  getragen,  sei  nicht  haltbar.  Weder  der 

Schutzvertrag noch das diesem zugrundeliegende Schutzgutachten würden 

auf  eine  besondere  Einzigartigkeit  des  Mauerwerks  schliessen  lassen. 

Schützenswert  sei  der  Situationswert  und  nicht  die  Bausubstanz  an  sich, 

R4.2021.00152 

Seite 15 

 
 
weshalb den muralen Elementen beim Ökonomieteil kein besonders beach-

tenswerter und auf keinen Fall schützenswerter Eigenwert beizumessen sei. 

Mit der geplanten perforierten Holzschalung werde die äusserlich wahrnehm-

bare (und schützenswerte) Trennung des Ökonomie- vom Wohnteil beibe-

halten und untermauert und die dahinterliegenden Fensterelemente würden 

kaum bis gar nicht in Erscheinung treten. Der Stallbereich solle, wie in Ziffer 

2.2  des  Schutzvertrages  gefordert,  durch  einen  niedrigen  Steinsockel,  der 

Tennbereich ohne Sockelzone gestaltet werden. Dadurch werde den Einzel-

heiten des Mauerwerks hinreichend Rechnung getragen. 

Dasselbe  gelte  für  die  geplanten  Fensteröffnungen  im  Dachgeschoss  des 

Wohnteils sowie die Lukarnen und Dachflächenfenster beim Dach des Öko-

nomieteils. Die in den Fensterachsen angeordneten und zurückhaltend ge-

stalteten Gauben würden die Fassadensprache der darunterliegenden Ge-

schosse aufnehmen. Die Dachfläche werde dadurch nur geringfügig durch-

stossen. Wenn aufgrund der Gauben erkennbar werde, dass der Ökonomie-

teil  neu  der  Wohnnutzung  zugeführt  werde,  sei  dies  im  Rahmen  der  von 

Art. 24d  Abs.  3  lit.  b  RPG  geforderten  Erhaltung  der  Gebäudeidentität  als 

zulässig zu erachten. Mit den unterschiedlichen Gauben werde die Teilung 

von Wohn- und Ökonomieteil verdeutlicht. Die geplanten Öffnungen dienten 

Belichtungszwecken und entsprächen den Vorgaben gemäss Ziffer 2.5 des 

Schutzvertrages. Der typische Charakter des Vielzweckbaus bleibt somit un-

verändert wahrnehmbar. 

Dem Gebäude sei zwar ein wichtiger Situationswert beizumessen, was aber 

nicht  bedeute,  dass  es  "demnach  nur  insoweit  ausgebaut  werden"  könne, 

"als am Äusseren keine Veränderungen stattfinden, die den Situationswert 

beeinträchtigen". Vielmehr definiere der Schutzvertrag selbst, welche bauli-

chen Massnahmen als mit dem Schutzzweck vereinbar gelten würden. Der 
Gemeinderat X habe mit der Genehmigung des projektbezogenen Schutz-

vertrages  eine  entsprechende  Würdigung  bereits  vorgenommen.  Es  seien 

keine Gründe ersichtlich, weshalb die Vorinstanz hiervon abweichen müsste 

(und dürfte). Im Übrigen erlaube Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG geringfüge Ver-

änderungen im äusseren Erscheinungsbild. Das projektierte Vorhaben habe 

mindestens  den  wesentlichen  denkmalpflegerischen  Anforderungen  des 

Schutzvertrages zu genügen (VB.2016.00780, E. 2.2). Aufgrund der Fassa-

denpläne und Ansichten, die dem Schutzvertrag beigefügt seien und weitge-

hend  unverändert  den  Baueingabeplänen  entsprechen  würden,  lasse  sich 

R4.2021.00152 

Seite 16 

 
 
das  künftige  Erscheinungsbild  des  Vielzweckbaus  hinreichend  beurteilen. 

Insgesamt würden die Eingriffe in die Gebäudehülle moderat ausfallen. Da-

mit bleibe der Vielzweckbau auch nach dem Umbau als solcher erkennbar.  

6.2. 

Die Baudirektion erklärt, das Vorhaben scheitere bereits an denkmalpflege-

rischen  Überlegungen,  wie  dem  Mitbericht  der  kantonalen  Denkmalpflege 

(S. 2) zu entnehmen sei: Der vollständige Ausbau des Dachgeschosses bei 

Scheune und Wohnteil  werde unabhängig  von Kostenfaktoren sowohl hin-

sichtlich der äusseren Gestaltung als auch bezüglich der maximalen Ausnut-

zung des Schutzobjektes als kritisch beurteilt. Und im Schutzvertrag werde 

der  geschlossene  Charakter  des  Ökonomieteils  als  schutzwürdig  bezeich-

net, welcher mit einer für den Wohnbau typischen Lukarne verunklärt würde. 

Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24d RPG würde dem öffentlichen Inte-

resse am Denkmal keinen Nutzen bringen. 

Grundsätzlich  beurteile  die  kantonale  Denkmalpflege  die  Machbarkeit  von 

Ausbauten  noch  leerstehender  Ökonomieteile  bzw.  Ökonomiebauten  hin-

sichtlich  des  Substanzerhalts  im  Inneren  (primäre  Tragkonstruktion)  sowie 

des Erhalts des wesentlichen, für Ökonomienutzung so typischen, geschlos-

senen Charakters. Dieser schutzwürdige Charakter werde bei der umstritte-

nen  Liegenschaft  auch  im  Schutzvertrag  immer  wieder  als  zu  erhalten  er-

wähnt.  Charakteristisch  seien  hier  nicht  nur  die  geschlossenen  Fassaden, 

sondern auch die ruhige Dachfläche ohne Durchdringungen. Eine Belichtung 

über Dach sei in der Erfahrung der kantonalen Denkmalpflege bei der Be-

treuung  von  überkommunalen  Schutzobjekten  am  problematischsten  hin-

sichtlich der Veränderung des spezifischen Ausdrucks. Dies führe unweiger-

lich zu einer Durchdringung der durchlaufenden Dachfläche und somit hin zu 

einer klaren optischen Veränderung zugunsten eines Wohncharakters. 

Zum  Mauerwerk  führt  die  Baudirektion  aus,  gemäss  Schutzvertrag  werde 

dem Objekt sowohl ein Situations- als auch ein zumindest teilweiser Eigen-

wert  zugemessen. So werde  unter  Ziffer  2.2 als  schützenswerte  Substanz 

insbesondere festgehalten: "Trauffassade West: Im Bereich des Ökonomie-

gebäudes die Substanz des Mauerwerks sowie das geschlossene Erschei-

nungsbild  der  Fassade  [..].  Giebelfassade  Süd:  Die  Substanz  des  Mauer-

werks  sowie  das  Erscheinungsbild  und  die Anordnung der Öffnungen  inkl. 

R4.2021.00152 

Seite 17 

 
 
Gewände  (ausgenommen  nachträglich  eingebautes  Fenster  Mitte  Erdge-

schoss)". Es sei somit nicht lediglich der Situationswert geschützt. 

6.3.1. 

Eine Ausnahmebewilligung darf nach Art. 24d Abs. 3 RPG nur erteilt werden, 

wenn die in dessen lit. a-e genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Erforder-

lich ist namentlich, dass die äussere Erscheinung und die bauliche Grund-

struktur im Wesentlichen unverändert bleiben (lit. b). Dieses Erfordernis ist 

bei  Denkmalschutzobjekten  offensichtlich  zentral.  Im  Wesentlichen  heisst 

hier - wie bereits erwähnt –, dass alle Merkmale, welche die Schutzwürdig-

keit ausmachen, zu erhalten sind (Muggli, Art. 24d Rz. 30). 

Die  raumplanungsrechtliche  Voraussetzung  von  Art.  24d  Abs.  3  lit  b  RPG 

überschneidet  sich  mit  den  Zielsetzungen  der  denkmalschutzrechtlichen 

Vorschriften gemäss § 203 lit. c PBG und § 25 Abs. 1 der kantonalen Natur- 

und Heimatschutzverordnung (KNHV). Gemäss § 25 Abs. 1 KNHV sind Vor-

schriften zu erlassen und Verfügungen zu treffen über die Zulässigkeit von 

tatsächlichen Veränderungen des Schutzobjektes, dessen Pflege und Unter-

halt und allfällige Restaurierungen, welche die Zerstörung, den Zerfall oder 

die Beeinträchtigung von Denkmalschutzobjekten und ihrer Umgebung ver-

hindern.  Die  genannten  Bestimmungen  sind  inhaltlich  auf  Substanzschutz 

ausgerichtet (vgl. VB.2015.00362 vom 14. Juli 2016, E. 3.3), denn die be-

sondere Stellung und Lage einer Baute begründen für sich alleine grundsätz-

lich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. 

Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestal-

tung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hin-

sichtlich  der  vorhandenen  Bausubstanz  zur  prägenden  Wirkung  beitragen 

(RB 1997 Nr. 73 E. 2). Diese Elemente gilt es zu erhalten. Zweckänderungen 

im Rahmen von Art. 24d Abs. 2 RPG sind somit durch die Schutzziele Gren-
zen gesetzt. 

6.3.2. 

Beim  vorliegend  streitbetroffenen  Vielzweckbauernhaus  ist  der  Stallscheu-

nenteil zur Strasse hin verputzt und auf der Rückseite hauptsächlich holzver-

brettert.  Ein  ehemaliger  Stallbereich  ist  in  rotem  Backstein  gemauert.  Das 

gesamte Gebäude ist durch ein geschlossenes Satteldach gedeckt (s. Gut-

achten der Z vom 2. September 2016, S. 4 und 7). Im Gutachten besonders 

hervorgehoben wird die gemauerte Giebelwand im Norden. Zusammen mit 

R4.2021.00152 

Seite 18 

 
 
den Grün- und Freiräumen würden die Z.-Strasse 27 und 25 (recte 29) vom 

hohen situativen Wert am südlichen Ortsausgang von Y zeugen (s. Gutach-

ten S. 7).  

Dementsprechend  ist  gemäss  Schutzvertrag  das  siedlungsprägende  Er-

scheinungsbild bzw. der "wichtige Situationswert" zu erhalten. Der Schutz-

umfang wurde soweit hier wesentlich wie folgt festgelegt:  

−  Giebelfassade  Nord:  Die  Substanz  des  Massivmauerwerks,  der  ge-

schlossene  Charakter  der  Fassadengestaltung,  die  Anordnung  der 

Fenster. Das Erscheinungsbild des östlichen Schopfes. Zulässige An-

passungen: Öffnungen zu Belichtungszwecken sind reduziert möglich 

und dem geschlossenen Charakteristikum unterzuordnen. [..]. 

−  Trauffassade West: Im Bereich des Ökonomiegebäudes die Substanz 
des Mauerwerks sowie das geschlossene Erscheinungsbild der Fas-

sade.  Im  Bereich des Wohnteils die  Substanz  des  Mauerwerks  und 

Anordnung der Öffnungen inklusive Gewände. [..] Das Erscheinungs-

bild der Fenster mit filigraner Sprossierung und flankierenden Lamel-

lenläden. Zulässige Anpassungen: Ökonomieteil: Das geschlossene 

Erscheinungsbild des Ökonomieteils kann als Holzfassade ausgeführt 

werden.  [..].  Raumhohe  Öffnungen  sind  möglich,  insbesondere  um 

den geschlossenen Charakter der Nordfassade zu wahren; eine La-

mellenstruktur ist den Glasflächen vorzusetzen. 

−  Giebelfassade  Süd:  Die  Substanz  des  Mauerwerks  sowie  das  Er-

scheinungsbild und die Anordnung der Öffnungen inkl. Gewände [..]. 

Das Erscheinungsbild der Fenster mit filigraner Sprossierung und flan-

kierenden Lamellenläden. 

−  Trauffassade Ost: Im Bereich des Wohnteils die Substanz des Mau-
erwerks und die Anordnung der Öffnungen. [..] Im Bereich des Öko-

nomiegebäudes  das  Erscheinungsbild  des  rückwärtigen  Tenntores 

und des angebauten Schopfes. Zulässige Anpassungen: Im Bereich 

des Tenntores ist der Glasfläche eine Lamellenstruktur vorzusetzen. 

−  Dach: Strassenseitig die ruhige Dachfläche und die filigranen Dach-
abschlüsse, die Traufe sowie die geschlossene Dachuntersicht beim 

Wohnteil  im  Erscheinungsbild.  Zulässige  Anpassungen:  Zu  Belich-

tungszwecken  ist  im  Bereich  der  Ökonomie  ostseitig  eine  längere 

R4.2021.00152 

Seite 19 

 
 
Schleppgaube möglich, um die Erscheinung der geschlossenen mas-

siven Nordfassade zu wahren; die Belichtung ist deshalb primär über 

die nördliche Schopfwand im DG zu führen. Westseitig ist im Bereich 

der  Ökonomie  ein  Gaubenband  möglich;  im  Bereich  des  Wohnteils 

ost- und westseitig sind je zwei zurückhaltend gestaltete, in den Fens-
terachsen angeordnete Gauben möglich. 

6.3.3. 

Der Ökonomieteil zeichnet sich insbesondere durch die gemauerte strassen-

seitige  Trauffassade  und  die  ebenfalls  gemauerte  Giebelfassade  aus.  Der 

murale Charakter ist wesentlich für das zu erhaltende Erscheinungsbild des 

Gebäudes. Wie die Baudirektion im angefochtenen Beschluss zutreffend er-

wägt,  wird  dem muralen Aspekt  durch die perforierte  Holzschalung  an  der 

Trauffassade  nicht  gebührend  Rechnung  getragen.  Es  genügt  nicht,  dem 

Gebäude ein für Ökonomieteile typisches Aussehen zu verleihen und derge-

stalt die optische Unterteilung zwischen dem Wohn- und dem Ökonomieteil 

beizubehalten. Vielmehr ist der Ökonomieteil in seiner individuellen, beson-

deren Gestaltung und Erscheinung zu erhalten, nicht nur was das geschlos-

sene Erscheinungsbild der Fassade, sondern auch was deren Materialisie-

rung  anbelangt.  Sodann  zeichnet  sich  das  Gebäude  durch  geschlossene, 

ruhige  Dachflächen  aus,  die  auch  gemäss  Schutzvertrag  grundsätzlich  zu 

erhalten  sind.  Die  vorgesehenen  Dachaufbauten  beeinträchtigen  dieses 

Schutzziel. Im Widerspruch zum Erhalt des geschlossenen Charakters der 

nördlichen Giebelfassade stehen grundsätzlich auch die zusätzlichen Fens-

teröffnungen, die aber für sich allein betrachtet noch nicht zu beanstanden 

wären. 

Insgesamt führt das Bauprojekt mit den Anpassungen, die der Schutzvertrag 

zulassen will, zu einer wesentlichen Veränderung der äusseren Erscheinung. 
Das Projekt entspricht damit zwar dem Schutzvertrag, steht aber im Wider-

spruch zu Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG. Diese bundesrechtliche Bestimmung 

geht  den  kommunalen  Schutzmassnahmen  vor.  Eine  Umnutzung  nach 

Art. 24d Abs. 2 RPG darf den Schutzwert der Baute nicht schmälern. Art. 24d 

Abs. 2 RPG will verhindern, dass schutzwürdige Objekte wie z. B. typische 

Kulturlandschaften  beeinträchtigt  oder  zerstört  werden,  weil  jene  Bauten, 

welche entscheidend zur Prägung der Landschaft beitragen, zerfallen oder 

abgebrochen werden, wenn keine Zweckänderung gegenüber der früheren 

Nutzung  zugestanden  wird.  Diese  Bestimmung  kann  aber  insbesondere 

R4.2021.00152 

Seite 20 

 
 
nicht im Rahmen einer Verhältnismässigkeitsprüfung dazu führen, dass von 

einem  im öffentlichen Interesse  erkannten  Schutzziel  abgewichen  wird  mit 

dem Argument, die  Einschränkungen des  Privaten  seien  in Abwägung  mit 

der gemäss Art. 24d Abs. 2 RPG zulässigen vollständigen Zweckänderung 

unverhältnismässig.  Art.  24d  Abs.  2  RPG  will  mit  anderen  Worten  den 

Schutzwert einer Baute sichern und nicht etwa dazu dienen, das Schutzziel 

zu schmälern (VB.2010.00614 vom 29. Juni 2011, E. 6.2).  

Aufgrund  des  zu  erhaltenden  Situationswerts  darf  der  Rekurrent  das  Ge-

bäude  nicht  abbrechen  und  er  muss  es  ordnungsgemäss  unterhalten.  Die 

Nutzung und bauliche Veränderungen sind zulässig, soweit sie das Schutz-

ziel nicht beeinträchtigen und im Rahmen der raumplanungsrechtlichen Vor-

schriften zulässig sind, namentlich Art. 16a und 24 ff. RPG. Es liegt im Er-

messen des Gemeinwesens, eine im öffentlichen Interesse liegende Schutz-

massnahme anzuordnen, auch wenn die dem Eigentümer des Schutzobjekts 

auferlegten Unterhaltsverpflichtungen erheblich sind. Sind die dem Eigentü-

mer auferlegten Verpflichtungen unzumutbar, führt dies nicht zur Schmäle-

rung des Schutzzwecks aus Gründen der Verhältnismässigkeit. Vielmehr be-

stimmt § 207 Abs. 2 PBG, dass die Betreuung durch das anordnende Ge-

meinwesen  zu  übernehmen  und  vom  Eigentümer  zu  dulden  sei,  wenn  die 

Anordnungen  die  allgemeine  Pflicht  des  Eigentümers,  sein  Grundstück  zu 

unterhalten, in unzumutbarer Weise übersteigen (s. VB.2010.00614, E. 6.4). 

Diese Regelung stellt sicher, dass die Unterschutzstellung keine unzumut-

baren finanziellen  Verpflichtungen für den  Eigentümer  nach  sich  zieht und 

damit verhältnismässig ist.  

Der vorliegend betroffene Schutzvertrag lässt wie erwähnt Änderungen am 

äusseren Erscheinungsbild zu, die im Konflikt zum Schutzzweck stehen. Da-

mit soll die Belichtung der vom Rekurrenten geplanten Wohnnutzung ermög-
licht  werden.  Aus  dem  oben  Gesagten  folgt  indes,  dass  sich  damit  die 

Schmälerung des Schutzzwecks nicht rechtfertigen lässt. 

Soweit ergibt sich, dass der Rekurs in diesem Punkt abzuweisen ist, da sich 

das Bauvorhaben mit Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG, wonach die äussere Erschei-

nung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben 

muss,  nicht  vereinbaren  lässt.  Die  angefochtene  raumplanungsrechtliche 

Bewilligung wurde somit bereits aus den genannten Gründen zu Recht ver-

weigert. 

R4.2021.00152 

Seite 21 

 
 
7.1. 

Der Rekurrent stellt sich auf den Standpunkt, er habe den Nachweis, dass 

die dauernde Erhaltung der geschützten Bausubstanz einzig durch die Um-

nutzung, namentlich mit dem vollständigen Ausbau des Ökonomiegebäudes, 

sichergestellt werden könne, mit Einreichung der Kostenermittlung und Ren-

diteberechnung sowie des Erläuterungsberichts vom 7. Juli 2020 zu den zu 

erwartenden Renditemöglichkeiten (act. 5.4) rechtsgenügend erbracht. 

Die  Vorinstanz  verkenne,  dass  unter  dem  Aspekt  der  Erforderlichkeit  der 

baulichen Massnahmen für den dauernden Erhalt des Schutzobjektes nicht 

allein die Instandhaltungskosten massgeblich sein könnten. Für unzumutbar 

hohe Instandhaltungskosten sehe § 207 Abs. 2 PBG zwar eine besondere 

Regelung vor, es sei indessen nicht ersichtlich, inwiefern die Gemeinde in 

eine Kostentragung eingebunden werden könnte, zumal die Kosten primär 

dann unzumutbar seien, wenn die Liegenschaft zwar unterhalten, aber nicht 

mehr adäquat genutzt werden könne. Bei der Beurteilung, welche Massnah-

men erforderlich seien, um das Objekt vor dem Zerfall zu bewahren, seien 

daher sämtliche Kosten mitzuberücksichtigen, welche der Eigentümer oder 

ein allfälliger Interessent aufzubringen habe, um die Baute einer zeitgemäs-

sen  und  wirtschaftlich  sinnvollen  Nutzung  zuzuführen.  Andernfalls  entfalle 

das  Interesse,  die  Liegenschaft  zu  erhalten,  bereits  aus  wirtschaftlichen 

Gründen.  Es  sei  sachlich  nicht  gerechtfertigt,  die  Erwerbskosten  für  das 

Grundstück  und  sämtliche  Baukosten  (für  die  Erschliessung,  die  Umge-

bungsgestaltung und soweit erforderlich auch für den Rechtsmittelweg) aus-

ser Acht zu lassen. Der Erhalt und Unterhalt der Baute müsse eine minimale 

Rendite erzielen lassen. 

7.2. 

Die Baudirektion lässt sich im Sinne der Erwägungen im angefochtenen Ent-
scheid vernehmen. Darüber hinaus bringt sie vor, die raumplanungsrechtli-

chen Rahmenbedingungen seien vor den individuellen Anspruch auf Rendite 

bzw. den subjektiven Vorteil zu stellen. Es stelle sich die Frage, ob ein dau-

erhafter Erhalt des Schutzobjektes unter der heutigen Nutzung möglich sei. 

Sei die ursprüngliche Nutzung eines Schutzobjektes oder Teilen davon nicht 

mehr möglich, könne eine Umnutzung den Erhalt des Schutzobjektes sicher-

stellen. Grundsätzlich sei jedoch sogar bei zonenkonformen Um- und Aus-

bauten immer der Erhalt des spezifischen Schutzcharakters und der vorgän-

gig bestimmten schutzwürdigen Bauteile für das Projekt ausschlaggebend. 

R4.2021.00152 

Seite 22 

 
 
Diesbezüglich müsse sogar hinsichtlich der Vereinbarkeit mit den denkmal-

pflegerischen Rahmenbedingungen ein gewisser wirtschaftlicher Minderwert 

in  Kauf  genommen  werden.  Im  vorliegenden  Fall  liege  das  kommunale 

Schutzobjekt  jedoch  nicht  in  einer  Wohnzone.  Diesbezüglich  könne  folge-

richtig auch kein Minderwert aufgrund des nicht vollflächigen Ausbaus gel-

tend  gemacht  werden.  Gewisse  Faktoren  der  Berechnung  seien  für  den 

Nachweis des "reinen Unterhalts" des Schutzobjektes nicht von Belang, da 

sich die Argumentation hinsichtlich Art. 24d RPG vielmehr darauf beziehe, 

ob eine grundsätzlich neue Nutzung den Erhalt des Schutzobjektes sicher-

stelle. Dies sei zu bejahen, jedoch könne hierbei geltend gemacht werden, 

dass die Ausnützungsziffer in Bezug auf den Erhalt des Schutzobjektes und 

dessen  Charakters  sehr  wohl  eine  beträchtliche  Rolle  spielen  könne.  Dies 

sei auch beim vorliegenden Projekt dargelegt worden. 

7.3. 

Der Gemeinderat führt aus, die Überlegungen der Baudirektion zum Tatbe-

stand von Art. 24d RPG seien nicht schlüssig resp. nicht einzelfallgerecht. 

So referenziere sie in der angefochtenen Verfügung auf die Bestimmung von 

§ 207 Abs. 2 PBG, um eine Kostenübernahme des zuständigen Gemeinwe-

sens zu begründen, obwohl die erwähnte Bestimmung vorliegend nicht ein-

schlägig  sei,  zumal  im  projektbezogenen  Schutzvertrag  eine  abweichende 

Vereinbarung des öffentlichen Rechts getroffen worden sei. 

7.4.1. 

Art. 24d Abs. 2 RPG erlaubt eine Zweckänderung von Schutzobjekten nur 

insoweit,  als  es  für  die  dauernde  Erhaltung  des  Objekts  unumgänglich  ist 

(lit. b). Damit soll einem Schutzobjekt ökonomisch der Weiterbestand ermög-

licht werden (Muggli, Art. 24d Rz. 6 und 25). Eine "vollständige" Zweckände-

rung ist nicht zwingend, kann aber unter Umständen für eine wirtschaftlich 
sinnvolle  Nutzung  erforderlich  und  diesfalls  zulässig  sein.  Sodann  be-

schränkt  sich  die  Möglichkeit  zur  Zweckänderung  nicht  auf  die  Wohnnut-

zung; denkbar sind auch andere geeignete Nutzungen. 

Der Rekurrent legt eine Berechnung vor, in der den Investitionen (Baukosten 

zuzüglich Eigenkapital bzw. Wert des Grundstücks) die zu erwartenden Mie-

terträge gegenübergestellt werden und eine Rendite ermittelt wird. Demge-

mäss wird die angestrebte Rendite von 2,5 % erst mit der vollständigen Aus-

nützung des Gebäudes mit sieben Wohneinheiten erreicht. Es müsse eine 

R4.2021.00152 

Seite 23 

 
 
"gewisse, minimale Marge" einkalkuliert werden, damit die erforderlichen Sa-

nierungsarbeiten wirtschaftlich tragbar seien. Der angenommene Richtwert 

von mindestens 2,5 % sei erforderlich, damit eine Bank oder ein institutionel-

ler Anleger sich überhaupt bereit erkläre, die Finanzierung mitzutragen. Üb-

lich wäre eine Rendite von 3,0 % bis 3,5 % bei privaten Investoren. Die Ban-

ken müssten bei der Vergabe von Hypotheken von Gesetzes wegen mit ei-

ner Rendite von 5 % rechnen (act. 25.12, Rz. 20). 

7.4.2. 

Zu prüfen ist die Wirtschaftlichkeit der Nutzung des streitbetroffenen Gebäu-

des  nach  der  geplanten  Sanierung.  Anhand  der  vorgelegten  Berechnung 

lässt sich dies nicht beurteilen, denn es fehlen Angaben zu den erwarteten 

Kosten für den Betrieb und den laufenden Unterhalt (inkl. Rücklagen für Re-

novationen) des Gebäudes und für das eingesetzte Kapital. Der Rekurrent 

zeigt  nicht  auf,  inwieweit  die  Kosten  erst  mit  der  von  ihm  angestrebten 

(Brutto-)Rendite von 2,5 % gedeckt sind. Damit scheitert der Nachweis, dass 

eine ökonomisch sinnvolle Nutzung die besagte Rendite bedingt. Zu verlan-

gen  ist  eine  Kosten-/Ertragsberechnung,  die  die  Wirtschaftlichkeit  der  ge-

planten Nutzung aufzeigt. 

Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 2 RPG hat sodann nicht zum 

Ziel, dem Eigentümer mit der zonenwidrigen Nutzung des Schutzobjekts eine 

Rendite des (u.a. für die Instandsetzung) eingesetzten Kapitals zu ermögli-

chen, wie sie bei bestmöglicher Ausnützung in einer Bauzone erwartet wer-

den dürfte; mithin ist bei den Renditeerwartungen nicht von einer Nutzung 

auszugehen, wie sie ohne denkmalschutzrechtliche Beschränkungen in ei-

ner Bauzone möglich wäre. Vielmehr gilt es lediglich, den Weiterbestand des 

Schutzobjekts  mit  einer  ökonomisch  sinnvollen  Nutzung  zu  ermöglichen 

(Muggli, Art. 24d Rz. 6 und 25). Diese ist dann gegeben, wenn die Kosten, 
gedeckt sind (u.a. laufende Betriebskosten, Unterhalt inkl. Rücklagen für Re-

novationen, Fremdkapitalkosten) und ein angemessener Ertrag für die ein-

gesetzten  eigenen  Mittel  verbleibt.  Damit  ist  es  dem  Eigentümer  möglich, 

sein  zonenwidriges  Gebäude  im  Rahmen der  ihm  zugestandenen  Bestan-

desgarantie  bzw.  der  denkmalpflegerischen  Schutzmassnahmen  weiterhin 

zu Nutzen und zu erhalten.  

Übersteigen die Unterhaltskosten für ein Schutzobjekt dennoch das dem Ei-

gentümer zumutbare Mass, namentlich wenn die Schutzmassnahmen keine 

R4.2021.00152 

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wirtschaftliche Nutzung zulassen, greift wie bereits erwähnt die Bestimmung 

von  §  207  Abs.  2  PBG,  wonach  das  Gemeinwesen,  das  die  Schutzmass-

nahme angeordnet hat, zur Übernahme der Kosten verpflichtet ist. 

7.4.3. 

Im Übrigen ist die Herleitung der Ziel-Rendite von 2,5 % nicht nachvollzieh-

bar. Die Kreditvergabe hängt nicht von einer Rendite im hier vorgebrachten 

Sinn  ab,  wovon  der  Rekurrent  auszugehen  scheint.  Massgebend  sind  na-

mentlich die Tragbarkeit (bei Renditeobjekten der Liegenschaftsertrag abzü-

glich  Unterhaltskosten  und  Amortisationen),  der  Eigenmittelanteil  des 

Schuldners und der Wert der als Sicherheit dienenden Liegenschaft. Die vom 

Rekurrenten genannte "Rendite" von 5 % bei der Vergabe von Hypotheken 

betrifft  die  Tragbarkeitsberechnung,  bei  der  vorsichtshalber  üblicherweise 

mit  einem  hypothetisch  möglichen  Hypothekarzinssatz  von  5  %  gerechnet 

wird. Es handelt sich nicht um die Renditeerwartung an die finanzierte Lie-

genschaft. 

Weiter erscheint in der Renditeberechnung zweifelhaft, ob das Grundstück 

mit einem Wert von Fr. 1'000'000.-- eingesetzt werden kann. Dies entspre-

che dem Grundstückspreis, den sich der Rekurrent im Rahmen der Erbtei-

lung habe anrechnen lassen (act. 5.4 und 25.12, Rz. 24). Dieser Wert kann 
indes nicht unbesehen übernommen werden. Mit einer Fläche von 7'722 m2 
geht das in der Landwirtschaftszone gelegene Grundstück weit über einen 

angemessenen  Umschwung  des  streitbetroffenen  Gebäudes  hinaus.  Aus-

serdem erscheint fraglich, ob dieser Wert dem eingeschränkten Ertragspo-

tential, das für die Bewertung entscheidend ist, Rechnung trägt. 

Schliesslich ist anzumerken, dass der Gesetzgeber in Art. 24c Abs. 2 RPG 

bezüglich  landwirtschaftlicher  Wohnbauten  mit  angebautem  Ökonomieteil 
davon ausgeht, dass mit der gemäss Art. 42 Abs. 3 RPV beschränkt mögli-

chen  Erweiterung  der  Bruttogeschossfläche  und  Brutto-Nebenfläche  im 

Sinne  des  Bestandesschutzes  ein  wirtschaftlich  sinnvoller  Weiterbestand 

solcher Bauten möglich ist. Im Lichte dieser Vorschrift erscheint es im vorlie-

genden  Fall  in  Anwendung  von  Art.  24d  Abs.  2  RPG  von  vornherein  nicht 

plausibel, dass die Wirtschaftlichkeit erst mit einer massiven und maximalen 

Nutzungsintensivierung  gegeben  sein  soll.  Dies  zumal  die  mit  der  Unter-

schutzstellung  verbundenen  Mehrkosten  nicht  derart  erheblich  zu  Buche 

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Seite 25 

 
 
schlagen  und  der  Rekurrent  noch  vor  der  Unterschutzstellung  eine  Ge-

samtsanierung (und keinen Neubau im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG) ge-

plant hatte (act. 25.12, Rz. 5). 

Nach dem Gesagten ist nicht erwiesen und muss ernsthaft bezweifelt wer-

den, dass die Erhaltung des streitbetroffenen Gebäudes nicht anders sicher-

gestellt werden kann, als mit dem geplanten vollständigen Ausbau.  

8. 

Bei diesem Ergebnis ist auf die weitere Rüge des Rekurrenten betreffend die 

Erschliessungssituation nicht mehr einzugehen. 

9. 

Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen. 

10. 

Ausgangsgemäss und entsprechend ihrem Unterliegen sind die Verfahrens-

kosten je zur Hälfte dem Rekurrenten und dem Gemeinderat X aufzuerlegen 

(§  13  VRG;  zur  Kostenpflicht  des  Mitbeteiligten  s.  RB  1995  Nr.  2  und 

VB.2006.00148 in BEZ 2006 Nr. 46, E. 4). 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein 

grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3. 

Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'500.-- festzusetzen. 

Dem unterliegenden Rekurrenten steht keine Umtriebsentschädigung zu (§ 

17 Abs. 2 VRG). 

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