# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3c93991d-7fa6-507e-a8b5-92b9cbd4696f
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-06-20
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 20.06.2023 A/2120/2022
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-2120-2022_2023-06-20.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N E V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/2120/2022 LDTR JTAPI/692/2023 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 20 juin 2023 

 

dans la cause 

 

A______ SA, représentée par Me Christian TAMISIER, avocat, avec élection de 
domicile 

 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 

Monsieur B______ 

 

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A/2120/2022 

EN FAIT 

1. En date du 24 février 2022, A______ SA (ci-après : A______) a déposé auprès du 
département du territoire (ci-après : DT ou le département), une demande 
d'autorisation de construire portant sur la réunion de deux appartements en 
propriété par étages, l'un de cinq pièces, présentant une surface brute de plancher 
de 262 m² (lot n° 1______) et l'autre de trois pièces, présentant une surface brute 
de plancher de 156 m² (lots nos 2______ et 3______) situés à l'adresse 4______, 
rue C______ à Genève. 

2. Cette opération devait permettre à Monsieur B______, propriétaire du premier de 
ces trois lots de pouvoir bénéficier d'un grand appartement de huit pièces. 

3. Dans le cadre de l'instruction de la requête, le service LDTR s'est opposé à ce 
projet considérant qu'il n'était pas conforme à l'art. 9 de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en 
faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 

4. Par décision du 27 mai 2022, le département, se fondant sur le préavis précité, a 
refusé de délivrer l'autorisation de construire sollicitée. 

5. Par acte du 27 juin 2022, A______ a saisi le Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : le tribunal) d'un recours contre la décision précitée, concluant 
à son annulation, sous suite de frais et des dépens. Préalablement, elle sollicitait la 
tenue d'un transport sur place. 

De par leur loyer de même que leur caractère luxueux, les appartements en 
question n'entraient pas dans la catégorie des logements répondant aux besoins 
prépondérants de la population. Considérant notamment les charges à payer 
afférentes à la copropriété, les loyers applicables n'étaient pas des loyers 
accessibles à la majorité de la population et mais plutôt à des personnes 
particulièrement fortunées. 

De par leur genre, le caractère luxueux des appartements qui ressortait des 
nombreuses spécificités du dossier présenté les excluait de la catégorie de 
logements répondant aux besoins prépondérants de la population que la LDTR 
entendait protéger.  

6. En date du 2 septembre 2022, le département a transmis son dossier au tribunal, 
accompagné de ses observations. Il a conclu au rejet du recours. 

Dans un arrêt isolé, la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la 
chambre administrative) avait indiqué que seuls les logements répondant aux 
besoins prépondérants de la population étaient protégés, ce qui excluait les 
logements dits de luxe (ATA/1736/2019 du 3 décembre 2019 consid. 7 et 

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références), ainsi que ceux pour lesquels ne sévissait pas de pénurie de logements, 
au sens de l'arrêté déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en 
vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR du 12 janvier 2022 (ArAppart -
 L 5 20.03). 

À son avis, la position de la chambre administrative au sujet des logements dits de 
luxe, ne correspondait pas aux dispositions légales applicables en la matière. 

S'agissant du champ d'application de la loi (art. 2 LDTR), ces biens immobiliers 
n'étaient pas exclus et l'art. 10 al. 2 LDTR précisait clairement que seul le contrôle 
des loyers ne pouvait pas leur être imposé lorsque leur loyer dépassait d'au moins 
deux fois et demi les besoins prépondérants de la population. 

De plus, pour revenir à la référence que la chambre administrative faisait à la 
doctrine, rien dans les travaux préparatoires ne permettait d'affirmer que le 
législateur aurait voulu exclure les logements de luxe de l'application de la loi.  

Pour cette raison déjà, il avait considéré que la loi devait être mise en œuvre. 

Si le tribunal ne devait pas partager sa position, il entendait préciser que ces 
logements ne pouvaient être comme considérés comme étant de luxe, de sorte 
qu'ils ne pouvaient pas échapper à la mise en œuvre de la loi. Bien que les 
surfaces brutes de plancher proposées pour chacun de ces logements étaient 
généreuses, ce critère n'était à lui seul pas déterminant comme l'avait retenu la 
chambre administrative dans l'arrêt précité. 

De plus il fallait prendre en considération le nombre de pièces proposées, cinq 
pour le lot 1______, respectivement, trois pour les lots 2______ et 3______ avec, 
pour le surplus, des chambres de tailles relativement standard (un peu plus de 20 
m²). À cela s'ajoutait le fait que rien dans le dossier ne permettait de considérer 
que ces logements auraient été aménagés avec des matériaux particulièrement 
somptuaires voire de très haut de gamme. Le quartier dans lequel ils se situaient 
était plutôt populaire (hormis la présence d'un hôtel de luxe à proximité) et ils 
n'offraient pas de vue majestueuse sur le lac, sur la rade ou sur les montagnes. 
Partant, contrairement à ce qu'affirmait la recourante, l'art. 9 LDTR était 
applicable. Or, la chambre administrative avait rappelé que la délivrance d'une 
autorisation de réunir deux logements violait la disposition précitée car elle 
soustrayait du marché locatif deux appartements correspondant aux besoins 
prépondérants de la population pour créer un appartement unique destiné à être 
occupé par une seule famille. S'agissant de motifs relevant de la convenance 
personnelle, ceux-ci ne pouvaient en effet pas prévaloir sur l'intérêt public. 

7. Le 19 octobre 2022, la recourante a répliqué persistant dans son argumentation. 
L'immeuble était situé à proximité immédiate du lac et de plusieurs hôtels 
luxueux. Les équipements et niveaux de finition du bâtiment et des appartements 

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en question attestaient de leur caractère particulièrement luxueux. L'immeuble 
était doté d'un système de sécurité élevé, avec plusieurs dizaines de caméras, le 
vaste hall d'entrée de l'immeuble, comprenant un système de conciergerie 24 
heures sur 24, 7 jours sur 7, était assimilable à celui d'un hôtel de grand luxe. Les 
logements étaient desservis par deux ascenseurs, la plupart reliés directement avec 
le parking souterrain. Les boiseries, parquets et revêtements muraux présentaient 
des matériaux hors normes. L'équipement des cuisines et des salles de bains 
étaient de très haut de gamme. Les appartements étaient tous dotés d'un système 
de domotique perfectionné. Certains, à l'instar de l'un des deux objets litigieux, 
étaient bénéficiaires d'une double hauteur. Enfin, la surface considérable des 
logements dépassait largement les standards usuels. Le montant des charges 
relatives aux deux appartements (CHF 17'460.- par an pour le n° 6______ et 
CHF 48'156.- par an pour le n° 7______, hors charges de chauffage et de 
production d'eau chaude) démontrait clairement qu'ils se situeraient, s'ils étaient 
sur le marché de la location dans une gamme de prix nettement supérieure à celle 
que pouvait payer la grande majorité de la population. Un prix élevé était 
d'ailleurs, dans l'immobilier comme dans d'autres domaines, la principale 
condition à la qualification de luxe. 

8. Le 10 novembre 2022, le département a dupliqué persistant dans ses conclusions. 

9. En date du 28 mars 2023, le tribunal a procédé à un transport sur place en 
présence des parties. Des photographies numérotées de 1 à 30 ont été 
prises à cette occasion.  

Dans ce contexte, le tribunal a pénétré dans l'immeuble par un vaste hall d'entrée 
dont le sol était recouvert de dalles, imitation bois. Les parois en béton ciré étaient 
ornées de tableaux. Une large réception occupait une partie du hall, laquelle était 
dévolue au service de conciergerie, disponible pour les résidents 24 heures sur 24 
et 7 jours sur 7. Le hall disposait d'un salon de réception. Il était également équipé 
de WC pour les visiteurs. Enfin, il donnait sur un patio présentant une pièce d'eau 
et un îlot central végétalisé. 

L'administrateur de la recourante a expliqué que des deux nouveaux immeubles 
construits aux nos 4______ et 5______ de la rue C______, celui situé au n° 
5______ était un immeuble locatif comportant douze appartements assujettis à la 
LDTR, et celui sis au n° 4______ comptait vingt-sept appartements en PPE de 
standard élevé (domotique, conciergerie, etc.). 

Le tribunal et les parties se sont ensuite rendues dans la salle de sport de 
l'immeuble située au sous-sol [rec au rez-de-chaussée] et équipée de divers engins 
de sport puis dans le parking de l'immeuble, auquel on accédait au moyen d'une 
clé électronique, qui s'étendait sur toute la surface du sous-sol et disposait de 
caméras de sécurité. Chaque place de parc était équipée d'une borne électrique. 
Les véhicules stationnés étaient des voitures de haut de gamme, voire de luxe. 

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Le tribunal s'est ensuite rendu au cinquième étage, accédant directement depuis 
l'ascenseur, dans un appartement inoccupé et dont la configuration était identique 
à celle du logement occupé actuellement par M. B______.  

L'appartement d'une surface de 270,5 m², balcon compris, donnait sur la rue 
C______ et était totalement insonorisé. À gauche de l'entrée se trouvait une 
grande surface prévue pour un living room et l'espace cuisine. Toute la longueur, 
14,5 m, était bordée de larges baies vitrées donnant sur un balcon de la même 
longueur, équipé de brise-soleil électriques. Le parquet était en chêne teinté. 

L'espace cuisine était composé d'un îlot central, entièrement équipée (four, four à 
vapeur, réfrigérateur, congélateur, cave à vin, lave-vaisselle.  

Selon les indications de la représentante du service marketing de la recourante, il 
était de la marque Boffi. L'évier était moulé dans la masse. La précitée a précisé 
que toutes les cuisines de l'immeuble étaient équipées de la même manière.  

Un système d'alarme était installé dans le living. Le système de domotique 
permettait de gérer l'ouverture des stores, l'éclairage - constitué de spots intégrés 
dans le plafond - et le chauffage au sol. Un accès WIFI séparé pour les invités 
était prévu. Le chauffage était alimenté par des pompes à chaleur et des panneaux 
solaires. 

L'administrateur de la recourante a souligné que les charges globales de 
l'immeuble s'élèvent à environ CHF 1 million quand bien même la consommation 
d'électricité était moindre compte tenu de la performance énergétique des 
équipements. 

L'espace attenant comprenait des placards visiteurs, il était doté d'étagères et 
espaces de rangement où pouvait prendre place une bibliothèque, un espace 
télévision ou un bureau. Il proposait également un WC pour les visiteurs. 

L'appartement disposait d'une buanderie entièrement équipée (lave-linge et 
séchoir).  

Le tribunal a ensuite visité trois chambres à coucher comprenant des placards 
intégrés, réalisés sur mesure et chacune une salle de bains privative. Celle de la 
première chambre était équipée d'une baignoire, d'une douche à l'italienne et de 
lavabos dont le design est également signé Boffi. Une télévision était installée au-
dessus de la baignoire. Le sol était en ardoises et les parois, en marbre de Carrare. 
Une paroi vitrée séparait la chambre à coucher de la salle de bains. 

La deuxième chambre à coucher, légèrement plus petite que la première, donnait 
sur un balcon, équipé de pares soleil (claustra) verticaux et coulissants. La 
chambre possédait sa propre salle de bains, du même designer, laquelle 
comprenait une baignoire, deux lavabos et un WC. 

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Le tribunal s'est rendu dans une troisième chambre à coucher également équipée 
d'une salle de bains sur le même modèle, dotée d'une douche. 

Chaque chambre disposait d'armoires intégrées réalisées sur mesure qui 
permettaient notamment l'installation d'une télévision.  

L'administrateur de la recourante a indiqué que le coût de revient d'un tel 
appartement ascendait à CHF 20'000.- le m2. 

Le tribunal s'est ensuite rendu au premier étage, dans l'appartement 6______, 
actuellement vide, dont la recourante souhaitait la réunion avec celui occupé par 
M. B______. 

Cet appartement, plus petit que le premier, était en duplex (156 m2 + 10 m2 de 
balcon, compté pour moitié). Le parquet de la salle à vivre était en chêne. Il 
disposait d'une cuisine Boffi entièrement équipée (four de 80 cm de large). La 
hauteur du plafond depuis l'espace cuisine était d'environ 3 m. Quant à l'espace 
living, il présentait une double hauteur, compte tenu du demi-étage (duplex). Le 
fond de la pièce était occupé par un escalier menant à l'étage supérieur. 

Le rez était équipé de toilettes visiteurs (marque Boffi), sol en ardoises et parois 
en marbre). 

L'administrateur de la recourante a expliqué que dès l'origine cet appartement 
aurait dû être associé à l'appartement voisin. Il a indiqué que l'ouverture pour la 
jonction des deux appartements était prévue sous l'escalier. 

Le tribunal s'est rendu à l'étage, lequel comprenait un espace pour une 
bibliothèque, un espace TV ou un bureau.  

L'administrateur de la recourante a fait observer que cet espace ne pouvait pas être 
transformé en chambre à coucher en raison de l'absence de jour. 

Le tribunal a pu relever l'existence d'une buanderie équipée. Il a ensuite visité la 
chambre à coucher de taille plus modeste (13 m²). Une paroi vitrée la séparait de 
la salle de bains équipée d'une baignoire, d'une douche et de deux lavabos, du 
même standing que celle de l'appartement précédemment visité. 

Le tribunal s'est ensuite rendu dans l'appartement de M. B______ identique au 
premier appartement visité. 

Il a pu observer que l'espace cuisine était séparé du living par des panneaux 
amovibles. 

M. B______ a expliqué qu'il avait trois enfants. Il souhaitait pouvoir agrandir son 
appartement pour accueillir son fils aîné qui était marié ainsi que sa mère âgée 
lorsqu'elle venait à Genève. 

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Enfin, le tribunal s'est dirigé vers la cour intérieure de l'immeuble, laquelle 
comprenait des boxes pour voitures. 

10. Le 5 avril 2023, la recourante, comme annoncé lors du transport sur place, a 
transmis au tribunal la plaquette informative sur la Résidence 4______C______ 
ainsi que la brochure de commercialisation. 

Elle a relevé que le sol des salles de bain n'était pas revêtu d'ardoises comme 
indiqué au procès–verbal mais de granite noir du Zimbabwe. 

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 
janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et de la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur 
l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 
LCI ; art. 45 al. 1 LDTR). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 

3. L'objet du litige consiste à déterminer si c'est de manière conforme au droit que le 
département a refusé d'autoriser la réunion de l'appartement de cinq pièces, 
présentant une surface brute de plancher de 262 m² (lot n° 1______) et celui de 
trois pièces, présentant une surface brute de plancher de 156 m² (lots nos 2______ 
et 3______) situés à l'adresse 4______, rue C______ à Genève. 

4. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l'espèce. 

Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par 
les dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du 
droit tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'égalité de traitement, le principe de la 
bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; 140 
I 257 consid. 6.3.1 ; 137 V 71 consid. 5.1 ; 123 V 150 consid. 2 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_107/2016 du 28 juillet 2016 consid. 9). 

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5. La LDTR s'applique à tout bâtiment situé dans l'une des zones de construction 
prévues par l'art. 19 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du 
territoire, du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30) ou construit au bénéfice d'une norme 
de l'une des 4 premières zones de construction en vertu des dispositions 
applicables aux zones de développement (art. 2 al. 1 let. a LDTR), et comportant 
des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à 
l'habitation (art. 2 al. 1 let. b LDTR). 

Cette loi est dès lors applicable à l'immeuble dans lequel sont situés les logements 
en question. 

6. La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants ainsi 
que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées expressément par la loi 
(art. 1 al. 1 LDTR). La loi prévoit notamment à cet effet, tout en assurant la 
protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Plus spécifiquement, la LDTR vise à 
protéger les locataires contre des changements d’affectation quantitatifs du parc 
locatif, soit contre le remplacement de locaux d’habitation par des locaux 
commerciaux ou à usage professionnel, mais aussi et de façon primordiale, à les 
protéger contre des changements d’affectation qualitatifs. Sont en effet également 
visés les travaux de rénovation qui ont pour conséquence de faire basculer des 
catégories de logement conçues pour des familles modestes et nombreuses dans 
des catégories de logement destinées à des personnes aisées et sans enfant, ou des 
catégories d’immeubles à loyer bas ou modérés vers des loyers d’appartements de 
luxe (ATA/859/2010 du 7 décembre 2010 consid. 6b et la référence citée). 

7. Selon l'art. 9 al. 1 LDTR, une autorisation est nécessaire pour toute transformation 
ou rénovation au sens de l’art. 3 al. 1 LDTR, soit notamment pour tous les travaux 
ayant pour objet de modifier l’architecture, le volume, l’implantation, la 
destination, la distribution intérieure de tout ou partie d’une maison d’habitation 
(art. 3 al. 1 let. a LDTR). L’autorisation est accordée lorsque l’état du bâtiment 
comporte un danger pour la sécurité et la santé de ses habitants ou des tiers ; 
lorsque la réalisation d’opérations d’aménagement ou d’assainissement d’intérêt 
public le commande ; lorsque les travaux permettent la réalisation de logements 
supplémentaires ; lorsque les travaux répondent à une nécessité ou qu’ils 
contribuent au maintien ou au développement du commerce et de l’artisanat, si 
celui-ci est souhaitable et compatible avec les conditions de vie du quartier ; pour 
les travaux de rénovation (art. 9 al. 1 let. a à e LDTR). 

8. À teneur de l'art. 9 al. 2 LDTR, le département accorde l’autorisation si les 
logements transformés répondent, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux 
besoins prépondérants de la population. 

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Il tient compte, dans son appréciation, du genre, de la typologie et de la qualité 
des logements existants (let. a), du prix de revient des logements transformés ou 
nouvellement créés, notamment dans les combles (let. b), du genre de l’immeuble 
(let. c), du nombre de pièces et de la surface des appartements ainsi que de la 
surface des logements nouvellement créés (let. d), des exigences liées à l’objectif 
de préservation du patrimoine (let. e).  

9. Par besoins prépondérants de la population, il faut entendre les loyers accessibles 
à la majorité de la population. Au 1er janvier 1999, les loyers correspondant aux 
besoins prépondérants de la population sont compris entre CHF 2'400.- et 
CHF 3'225.- la pièce par année. Les loyers répondant aux besoins prépondérants 
de la population peuvent être révisés tous les deux ans par le Conseil d’État en 
fonction de l’évolution du revenu brut fiscal médian des contribuables personnes 
physiques (art. 9 al. 3 LDTR). 

Selon l'arrêté relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants 
de la population du 12 janvier 2022 (ArRLoyers - L 5 20.05) entré en vigueur le 
14 janvier 2022, les loyers correspondant aux besoins prépondérants de la 
population, fondés sur le revenu brut médian des contribuables personnes 
physiques 2018, sont compris entre CHF 2'627.- et CHF 3'528.- la pièce par 
année. 

10. Selon l'arrêté déterminant au moment des faits, comme selon celui actuellement 
en vigueur (arrêté du Conseil d'État déterminant les catégories d'appartements où 
sévit la pénurie en vue de l'application des art. 25 à 39 LDTR - ArAppart - L 5 
20.03, modifié régulièrement), il y a pénurie dans toutes les catégories 
d'appartements d'une à sept pièces inclusivement. 

11. La réunion de deux appartements n’est en principe pas autorisée, dès lors qu’elle a 
pour effet de soustraire un appartement du parc locatif, ce que la LDTR a 
précisément pour but de prévenir. Il en va de même si les appartements sont 
occupés par leur propriétaire (Mark MULLER, Droit genevois de la construction, 
2021, p. 192). 

12. Selon la doctrine, lorsqu'un bâtiment est soumis à la LDTR, cette loi n'est 
applicable que si l'appartement considéré entre dans une catégorie de logements 
en pénurie en cas par exemple d'aliénation des appartements destinés à la location 
(Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR : Démolition, 
transformation, rénovation, changement d'affectation et aliénation : immeubles de 
logement et appartements : loi genevoise et panorama des autres lois cantonales, 
2014, p. 129).  

 S'il n'y a pas de pénurie dans la catégorie du logement visé dans un cas d'espèce, 
la LDTR n'est pas applicable pour l'opération précitée. Par ailleurs, les logements 
de luxe doivent être exclus du champ d'application de la LDTR pour ce type 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/JmpLex/L%205%2020.03
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/JmpLex/L%205%2020.03

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d'opération. En effet, le silence de la loi quant à cette condition doit être considéré 
comme une lacune, puisque le législateur avait voulu exclure ces logements du 
champ d'application spécial de la loi. Au demeurant, les logements de luxe 
n'entrent pas dans les besoins prépondérants de la population que la LDTR entend 
protéger (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit. p. 130).  

 Les logements répondant aux besoins prépondérants de la population sont 
qualifiés suivant leur loyer ou suivant leur genre ou suivant leur loyer et leur 
genre. Par logements répondant aux besoins prépondérants de la population, il faut 
entendre les logements dont les loyers sont accessibles à la majorité de la 
population. Autrement dit, c'est le loyer que la majeure partie de la population est 
en mesure de payer (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit. 
p. 133 et 134).  

 Un logement répond aux besoins prépondérants de la population lorsque son loyer 
est inférieur ou égal au loyer plafond LDTR et que son nombre de pièces 
correspond à une catégorie de logements en pénurie (cas où les deux conditions 
alternatives sont réunies), lorsque son loyer est inférieur ou égal au loyer plafond 
LDTR et que son nombre de pièces ne fait pas partie d'une catégorie en pénurie 
(cas où seule la condition alternative du loyer est remplie), lorsque son loyer est 
supérieur au plafond LDTR et que son nombre de pièces entre dans une catégorie 
en pénurie (cas où seule la condition alternative du genre est remplie) 
(Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit. p. 140).  

13. Dans un arrêt du 3 décembre 2019 (ATA/1736/2019), la chambre administrative 
qui avait précisément à examiner si le département avait refusé à bon droit 
d'accorder un caractère pérenne à la réunion de deux appartements en PPE de cinq 
pièces chacun, a jugé que la LDTR n'était pas applicable aux appartements de 
luxe. 

Quand bien même, le département est d'un autre avis, rien ne permet au tribunal 
de s'écarter de cette jurisprudence qui n'a pas été démentie et n'a pas fait l'objet 
d'un revirement. 

14. Il reste dès lors à déterminer si les appartements dont la réunion est sollicitée 
doivent être qualifiés de luxueux. 

15. Pour être qualifié de luxueux, le logement doit avoir six pièces au moins cuisine 
non comprise, c'est-à-dire à Genève sept pièces ou plus, des surfaces 
inhabituellement grandes, des éléments donnant une impression générale de 
somptuosité ou de confort extraordinaire. Il s'agit de conditions cumulatives. 
Exceptionnellement, un logement peut être luxueux même s'il a moins de sept 
pièces. C'est notamment le cas, si d'un point de vue esthétique et historique, le 
logement est considéré comme luxueux (il est donc possible de s'écarter de la 
notion stricte de logement de luxe de droit fédéral et fixer ainsi une notion plus 

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adaptée aux circonstances). Un logement ancien peut être luxueux s'il a été conçu 
comme tel et qu'il est correctement entretenu (ATA/441/1997 du 5 août 1997 
consid. 6) . Un logement peut être luxueux, quel que soit le quartier où il se trouve 
et même si une partie de l'immeuble comprend des locaux commerciaux de 
bureaux. Il faut prendre en considération le logement en tant que tel, et non le type 
ou le style de locataires qui occupent l'immeuble (ATA/214/2003 du 15 avril 2003 
consid. 5). Dès lors, un logement peut être luxueux même s'il est mal situé 
géographiquement, avec une vue et une luminosité ambiante réduites 
(ATA 89.TP.145 consid. 6d). Par ailleurs, des éléments extérieurs à l'appartement 
lui-même peuvent lui conférer un caractère luxueux s'ils le valorisent. C'est le cas 
de la vue sur le jet d'eau et la rade de Genève (ATA/214/2003 précité consid. 5 ; 
(Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit. p. 277 et 278).  

16. Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif, dont les compétences ont été 
reprises par la chambre administrative, a retenu le caractère luxueux d'un 
logement de huit pièces réparties sur 280 m2, dont plusieurs de dimensions 
importantes et en enfilade, pourvues de boiseries bien entretenues de la fin du 
18ème siècle et de plusieurs cheminées de marbre, ainsi que de plafonds 
particulièrement hauts donnant à l'ensemble un caractère luxueux (ATA/441/1997 
du 5 août 1997).  

 Le Tribunal administratif a également qualifié de luxueux un logement de quatre 
ou quatre pièces et demie de 120 m2 ayant du parquet et des moulures au plafond, 
des radiateurs de l'époque de sa construction en 1920, avec un hall d'entrée 
d'immeuble de qualité, cossu et d'une taille inhabituelle. La présence d'un 
concierge, le caractère bourgeois de la façade en pierres de taille, les carreaux de 
faïence sur les balcons, le bâtiment ayant une vue magnifique sur la rade, le Mont 
Blanc et les autres montagnes des Alpes étaient autant d'indices déterminants 
(ATA/229/2002 du 7 mai 2002). 

 Le Tribunal administratif a en revanche nié le caractère luxueux d'un appartement 
composé de huit pièces dont la surface brute moyenne de chaque pièce s'élevait à 
27,38 m2. Cette surface était importante ; toutefois, le logement ne donnait aucune 
impression de somptuosité malgré certains atouts (terrasses dont la surface était 
conséquente, une situation en attique et une vue dégagée). La hauteur des plafonds 
n’était pas exceptionnelle, son entrée était modeste et l’agencement intérieur était 
standard. L'escalier, pourvu d'une rampe en bois, était fonctionnel et banal. Les 
matériaux utilisés pour la serrurerie, les fenêtres et les portes étaient courants. De 
même en était-il des revêtements de sol : le salon et les couloirs étaient pourvus 
d'un parquet simple et les chambres d'une moquette ordinaire. Enfin, l'architecture 
de l'immeuble ne présentait aucune particularité (ATA/859/2010 du 7 décembre 
2010). 

17. Le tribunal de céans a également nié le caractère luxueux d'un logement sis dans 
un immeuble ayant une entrée spacieuse, avec un sol en marbre, un plafond en 

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bois, un lustre, des fauteuils et une table, deux ascenseurs, ainsi qu'une piscine 
chauffée toute l'année, fermée par des parois vitrées, s'ouvrant sur le jardin privatif 
de l'immeuble et comprenant toilettes, douches, vestiaires et chaises longues pour 
les habitants de l'immeuble ; palier boisé du 6ème étage de l'immeuble où se 
situait l'appartement de quatre pièces d'environ 130 m2, lequel comprenait un 
living et une cuisine donnant sur un balcon duquel on pouvait voir le sommet du 
jet d'eau et le parc arborisé bien entretenu de l'immeuble, la cuisine étant 
entièrement équipée, ainsi qu'un WC visiteur, une douche/lavabo et une salle de 
bains, ainsi que deux chambres à coucher. La chambre administrative s'était 
ralliée à cet avis non contesté devant elle (ATA/826/2012 du 11 décembre 2012). 
Cette jurisprudence a paru sévère pour la doctrine (Emmanuelle GAIDE/Valérie 
DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 279). 

18. En l'espèce, il n'est pas contesté que les appartements concernés sont composés de 
trois et cinq pièces chacun, et qu'il s'agit dès lors d'appartements pour lesquels 
sévit une pénurie, selon l'ArAppart précité. 

La recourante qui invoque leur caractère luxueux se prévaut notamment de la 
situation de l'immeuble à proximité immédiate du lac et de plusieurs hôtels de 
luxe, du montant des charges relatives aux deux appartements (CHF 17'460.- par 
an pour le n° 6______ et CHF 48'156.- par an pour le n° 7______, hors charges de 
chauffage et de production d'eau chaude), du coût de reviens de ces appartements 
ascendant à CHF 20'000.- le m2 ainsi que de ses équipements, l'immeuble étant 
notamment doté d'un système de sécurité élevé, avec plusieurs dizaines de 
caméras, et du niveau de finition de l'immeuble et des appartements.  

Elle relève également que le vaste hall d'entrée de l'immeuble, comprend un 
service de conciergerie disponible pour les résidents 24 heures sur 24 et 7 jours 
sur 7, que les logements sont desservis par deux ascenseurs, la plupart reliés 
directement avec le parking souterrain, la qualité des matériaux hors normes pour 
les boiseries, les parquets et les revêtements muraux ainsi que celle de 
l'équipement des cuisines et des salles de bains, de très haut de gamme. Elle 
souligne aussi que les appartements sont tous dotés d'un système de domotique 
perfectionné et que leur surface dépass largement les standards usuels.  

Il ressort de la documentation transmise par la recourante, comprenant le 
descriptif de la résidence et la brochure de commercialisation, ainsi que du 
transport sur place que l'architecture de l'immeuble de la rue C______, 4______ 
est résolument contemporaine. Ses appartements, pour certains traversants, 
donnent sur la rue précitée, d'une part et sur une cour intérieure, agrémentée d'un 
jardin, d'autre part. Le hall d'entrée correspond à la description faite par la 
recourante et avec sa réception accueillant le service de conciergerie, ses 
décorations murales, son salon de réception et son dégagement sur un patio 
proposant une pièce d'eau et un îlot végétalisé, il évoque celui d'un hôtel de luxe. 

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La salle de sport équipée, le parking souterrain, doté de bornes électriques et de 
caméras de sécurité et permettant un accès direct par ascenseur depuis les 
appartements contribue au confort des résidents. 

La surface de l'appartement de 5 pièces avoisinant 270,5 m2 est importante. Celle 
du logement de 3 pièces est moindre (166 m2) mais la double hauteur du living 
(environ 6 m) – compte tenu du demi-étage - lui donne un aspect très spacieux. 
Avec leurs grandes baies vitrées, ils sont très lumineux et parfaitement 
insonorisés. 

L'équipement des deux appartements visités, dotés d'un système de domotique 
moderne, comprenant un système d'alarme, un éclairage fourni par des spots 
intégrés dans le plafond, d'un chauffage au sol, de balcons munis de pares soleils 
coulissants ou de stores électriques, bénéficie d'une technologie de pointe. Les 
parquets en chêne teinté, le design épuré de l'espace cuisine (évier coulé dans la 
masse) pourvu d'un agencement complet (four, four à vapeur, réfrigérateur, 
congélateur, lave-vaisselle et cave à vin), les vastes salles de bains - prévues pour 
chacune des chambres à coucher - avec leurs parois intérieures en marbre de 
Carrare et celle donnant sur la chambre entièrement vitrées, leurs sols en granite 
noir du Zimbabwe et équipées d'une télévision, leur donne une allure 
particulièrement recherchée d'un standing assurément élevé. L'organisation des 
différents espaces, des rangements réalisés sur mesure, de la buanderie 
entièrement équipée contribue également au confort des habitants. 

Ainsi, même si le nombre de pièces n'est pas particulièrement élevé, si la vue 
depuis les appartements n'est pas exceptionnelle, il n'en demeure pas moins que 
l'impression générale qui se dégage tant de l'architecture de l'immeuble que de la 
conception des deux appartements litigieux, est assurément celle de biens de haut 
standing, de sorte que ces derniers doivent être qualifiés de logements de luxe 
avec pour conséquence, conformément à la jurisprudence de la chambre 
administrative et à la doctrine, qu'ils n'entrent pas dans la catégorie de logements 
répondants aux besoins prépondérants de la population que la LDTR entend 
protéger. 

 Il résulte de ce qui précède que le département a abusé de son pouvoir 
d'appréciation en rejetant la requête de la recourante.  

Sa décision n'étant pas conforme au droit, le recours sera admis, la décision 
annulée, et la cause renvoyée à l'autorité intimée pour qu'elle délivre l'autorisation 
de réunir les lots PPE n°s 1______ 2______ et 3______ en question.  

19. Vu l'issue du litige, aucun émolument ne sera mis à la charge de la recourante, qui 
obtient gain de cause (art. 87 al. 1 LPA), et le montant de son avance de frais lui 
sera restitué.  

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Une indemnité de procédure de CHF 2'000.-, à la charge du département, soit pour 
lui l'État de Genève, sera allouée à la recourante (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA). 

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 27 juin 2022 par A______ SA contre la 
décision du département du territoire du 27 mai 2022 ; 

2. l'admet ; 

3. annule la décision du département du territoire du 27 mai 2022 ; 

4. renvoie la cause au département du territoire pour nouvelle décision au sens des 
considérants ; 

5. renonce à percevoir un émolument et ordonne la restitution à la recourante de 
l’avance de frais de CHF 900.- ; 

6. condamne l'État de Genève, soit pour lui le département du territoire à verser à 
A______ SA une indemnité de procédure de CHF 2'000.- ; 

7. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant : Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST, présidente, François HILTBRAND, 
Jean-Michel KARR, Patrick BLASER, Diane SCHASCA, juges assesseurs. 

Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  La greffière