# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 45b50222-022b-50df-8243-83110d5242d6
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-04-22
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 22.04.1998  SR.1997.00055
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SR-1997-00055_1998-04-22.html

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				Geschäftsnummer: 	SR.1997.00055	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 22.04.1998
	Spruchkörper: 	
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Auf Hinzu- bzw. Wegrechnungen zur Herstellung vergleichbarer Verhältnisse kann verzichtet werden, wenn feststeht, dass die Substanzveränderungen in die Preisbildung keinen Eingang gefunden haben (E. 2b).

			 	
				Stichworte:
	
						EIGENTUMSBESCHRÄNKUNG
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
PREISBESTIMMUNG
SUBSTANZVERÄNDERUNG
VERÄUSSERUNGSBESCHRÄNKUNG
VERGLEICHBARE VERHÄLTNISSE
VERKEHRSWERT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 165 lit. II aStG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SR.97.00055

 

 

Entscheid

 

 

 

                                                            der
2. Kammer

 

 

 

Sitzung
vom 22. April 1998

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel
(Vorsitz), Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler Reich,
Gerichtssekretär Roman Sieber.

 

 

 

In
Sachen

 

 

 

A, vertreten durch RA B 

Rekurrent,

 

 

gegen

 

 

Gemeinde C, 

Rekursgegnerin,

 

 

betreffend
Grundstückgewinnsteuer,

 

 

 

hat sich ergeben:

 

 

 

I. A erwarb mit öffentlich beurkundetem
Kaufvertrag vom 30. Dezem­ber 1966 von der Siedlungs-Baugenossenschaft D
die Liegenschaft Kat.Nr. 01 (Wohn­haus und Schopf mit … m2
Gebäudegrundfläche, Hofraum und Garten) in C zum Preis von Fr. … Gemäss Ziffer 3
des Vertrags bestand zulasten der Lie­genschaft ein Vorkaufsrecht zugunsten des
Kantons Zürich und der Gemeinde C. Ferner wurde der Verkäuferin zu den
gleichen Bedingungen ein unbefristetes, auf zehn Jahre im Grundbuch
vorzumerkendes Vorkaufsrecht eingeräumt, wobei der Kaufpreis in dem Sinn
limitiert wurde, dass das Vorkaufsrecht von der Verkäuferin nur zu einem Preis
ausgeübt werden konnte, der einen Gewinn des jeweiligen Eigentümers ausschloss.

 

Am 7. November 1995 veräusserte A die
Liegenschaft um Fr. … zu je hälftigem Eigentum an E und F. Aus diesem
Anlass auferlegte die Grundsteuerkommission C dem Veräusserer am 16. Januar
1996 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …, wobei sie den Verkehrswert der
Liegenschaft vor 20 Jahren auf Fr. … schätzte. 

 

II. Hiergegen erhob der Pflichtige Rekurs an die
Finanzdirektion. Dabei verfocht er einen Verkehrswert vor 20 Jahren von
Fr. … und liess beantragen, die Grundstückgewinnsteuer dementsprechend auf
Fr. … herabzusetzen. Nachdem im Rahmen einer Referentenaudienz aufgrund
des eingereichten Kaufvertrags vom 30. Dezember 1966 die Fi­nanzdirektion von
den Vorkaufsrechten Kenntnis erhielt, stellte sie eine Steuererhöhung in
Aussicht. Mit Entscheid vom 11. August 1997 wies sie das Rechtsmittel ab und
erhöhte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. ... Sie erwog, die
Siedlungs-Baugenossenschaft D hätte im Vorkaufsfall ihr Vorkaufsrecht
höchstwahrscheinlich ausgeübt, weshalb das Grundstück nur zum Erwerbspreis von
Fr. … zuzüglich allfälliger wertvermeh­ren­der Aufwendungen hätte verkauft
werden können. Da keine diesbezüglichen Aufwen­dun­gen geltend gemacht worden
seien, sei von einem Verkehrswert vor 20 Jahren in der Hö­he des
Erwerbspreises auszugehen.

 

III. Gegen
diesen Entscheid wandte sich der Pflichtige mit Rekurs vom 19. Sep­tember 1997
an das Verwaltungsgericht, dem er beantragen liess, die Grundstückgewinn­steu­er
sei auf Fr. … herabzusetzen. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer
Par­tei­ent­schädigung.

 

Am 7. Oktober 1997 nahm die Finanzdirektion
zur Rekursschrift Stellung, verzich­te­te aber auf einen Antrag. Sie hielt
fest, dass die Bedeutung eines limitierten und vorge­merk­ten Vorkaufsrechts
bei der Schätzung des Verkehrswerts im Sinn einer Rechtsfrage zu prüfen sei.
Die Grundsteuerkommission C beantragte Rekursabweisung. 

 

 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

 

 

1. Gemäss § 160 Abs. 1 des
Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (StG) kann gegen den Ent­scheid der
Gemeindebehörde Re­kurs an die Finanzdirektion und gegen deren Ent­scheid
Rekurs beim Ver­waltungsgericht erhoben wer­den. Nach § 160 Abs. 2
StG sind die Be­stim­mungen über das Rekursverfahren bei Ein­schätzungen für
die Staats­steuer ‑ §§ 92 bis 94 StG ‑ sinngemäss
anwendbar.

 

Mit dem Rekurs können laut § 92 Abs. 2
StG alle Mängel des angefochtenen Ent­scheids sowie des vorange­gangenen Ver­fahrens
gerügt werden. Dabei sind neue tatsäch­liche Behaup­tungen und Beweismittel
zulässig (RB 1961 Nr. 63, 1974 Nr. 4 und 1987 Nr. 39). Die
Fi­nanzdirektion und das Verwal­tungsge­richt haben damit die gleiche freie und
umfassende Prüfungs­befug­nis wie die Grundsteuerbehörde der Gemeinde (vgl.
§ 159 StG).

 

2. a) Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss
§ 161 Abs. 1 StG von den Gewin­nen er­ho­ben, die sich bei
Handänderungen an Grundstücken oder Antei­len von solchen er­geben.
Grundstückgewinn ist laut § 164 Abs. 1 StG der Be­trag, um welchen
der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) über­steigt. Als
Erwerbspreis gilt nach § 165 Abs. 1 StG der Kaufpreis mit Einschluss
al­ler wei­teren Leistungen des Er­wer­bers. Liegt jedoch die massgebende
frühere Handänderung mehr als 20 Jahre zu­rück, so darf der
Steuerpflichtige nach § 165 Abs. 2 StG den Ver­kehrswert des
Grundstücks vor 20 Jah­ren in Anrech­nung bringen. 

 

Der Verkehrswert einer Liegenschaft, der durch
Schät­zung zu ermitteln ist, ent­spricht dem Preis, der hier­für im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr mut­mass­lich zu er­zielen gewe­sen wäre (RB 1960
Nr. 34, 1976 Nr. 79, 1978 Nr. 124; Rei­mann/Zuppin­ger/Schär­rer,
Kommentar zum Zür­cher Steuerge­setz, 4. Band, Bern 1966, § 165
N. 66 mit weiteren Hinweisen).

 

b) Das Grundstückgewinnsteuerrecht wird vom
Grundsatz der vergleichbaren Ver­hält­nisse beherrscht. Erlös und Anlagewert
müssen sich auf das um­fäng­lich und in­halt­lich glei­che Grundstück beziehen.
Hat sich die tatsächliche oder recht­liche Be­schaf­fen­heit der Liegenschaft
wäh­rend der massgebenden Besitzesdauer verändert, so sind durch Zu‑ oder
Ab­rechnungen beim Erwerbspreis bzw. bei den Anlagekosten ver­gleich­bare Ver­hältnisse
zu schaffen (RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; Rei­mann/Zup­pin­ger/Schär­rer,
§ 164 N. 5). Ist vom Verkehrswert vor 20 Jahren auszugehen, so
ist der seinerzeitige Ver­kehrswert des Grundstücks im Zustand zum Zeitpunkt
der Handänderung Ausgangs­punkt für die Steu­er­be­rech­nung (RB 1989
Nr. 51; Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 164 N. 15) Dieser Zu­stand
be­stimmt sich nach den Verhältnissen, welche die Parteien des Kauf­vertrags
zur Grund­la­ge der Preis­bestimmung gemacht haben (RB 1993 Nr. 29). 

 

Die Veränderung der Liegenschaft kann in einer
Substanzvermehrung oder in einer Sub­stanzverminderung bestehen
(Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 164 N. 6). Eine steuer­rechts­erhebliche
Verschlechterung erfährt das Grundstück etwa dann, wenn es während der
Besitzesdauer mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten, mit einem vorgemerkten,
limitier­ten Vorkaufsrecht oder einer öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung belastet wird und dadurch seinem Eigentümer nur noch in
entsprechend beschränktem Mass Verfü­gungs‑ und
Bewirtschaftungsmöglichkeiten vermittelt. Bei der späteren Veräusserung des in
seiner Substanz geminderten Grundstücks ist der Gewinn in der Weise zu
ermitteln, dass der Ver­kehrswert vor zwanzig Jahren so zu eruieren ist, wie
wenn die Belastung bereits im da­ma­ligen Zeitpunkt bestanden hätte.

 

Gerade gegenteilig zu verfahren ist folglich im
umgekehrten Fall, wenn das Grund­stück während der Besitzesdauer eine
rechtliche Verbesserung erfährt, weil beispielsweise eine darauf lastende
Dienstbarkeit, die Vormerkung des limitierten Vorkaufsrechts gelöscht wird oder
die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung wegfällt. Der Substanzvermeh­rung
ist bei der Gewinnermittlung Rechnung zu tragen, indem bei der Festsetzung des
Ver­kehrs­werts vor 20 Jahren davon ausgegangen wird, das Grundstück sei
bereits zum da­ma­li­gen Zeitpunkt unbelastet gewesen. Solche Hinzu‑ oder
Abrechnungen haben aber nur dann zu erfolgen, wenn die jeweilige
Substanzveränderung in die Preisbildung beim Ver­kauf Eingang gefunden hat. 

 

c) Es ist demgemäss vorab zu prüfen, ob sowohl
das vorgemerkte und limitierte Vor­kaufsrecht zugunsten der
Siedlungs-Baugenossenschaft D als auch die öffent­lich-rechtlichen
Veräusserungsbeschränkungen, insbesondere das Vorkaufsrecht zu­gun­sten des Kantons
Zürich und der Gemeinde C, beim Verkauf der Liegen­schaft am
7. November 1995 noch bestanden haben. Als entscheidend erweist sich aber
letzt­lich, ob sie den Kaufpreis beeinflusst haben. 

 

aa) Die Vormerkung des der
Siedlungs-Baugenossenschaft D mit Vertrag vom 30. Dezember 1966
eingeräumten limitierten Vorkaufsrechts erlosch am 30. Dezem­ber 1976. Ab
diesem Zeitpunkt wirkte das "auf unbestimmte Zeit" eingeräumte
Vorkaufs­recht bloss noch gegenüber dem Rekurrenten persönlich als
obligatorische Verbindlichkeit. Ein allfälliger Erwerber der Liegenschaft wäre
mangels Vormerkung im Grundbuch keiner ent­sprechenden
Veräusserungsbeschränkung mehr unterworfen gewesen (Meier-Hayoz, Ber­ner
Kommentar, 1975, Art. 681 ZGB N. 111 und 296). Er hätte von der
Siedlungs-Bau­genossenschaft D auch nicht auf Herausgabe des Grundstücks
oder auf Scha­den­ersatz verklagt werden können (Meier-Hayoz, Art. 681 ZGB
N. 50, 56 und 247). Für sein Preisangebot wäre folglich derjenige Wert
massgebend gewesen, den das Grundstück in unbelastetem Zustand (d.h. ohne
Vorkaufsrecht) hatte. Das rein obligatorische Vorkaufs­recht hatte nach der
Löschung der Vormerkung im Grundbuch am 30. Dezember 1976 auf den Verkehrswert
der Liegenschaft keinen Einfluss mehr (BGE 103 Ia E. 3c
S. 105 f.). 

 

bb) Gemäss § 18 der Verordnung über die
Förderung des Wohnbaues für minder­be­mittelte und für kinderreiche Familien
vom 23. Januar 1948 (WBV) kann bei Neubau­ten eine Veräusserung der
Liegenschaft nur zum jeweiligen Selbstkostenpreis erfolgen. Zu­dem besitzt
sowohl der Kanton Zürich als auch die Gemeinde C ein limitiertes Vor­kaufsrecht
(§ 21 WBV). Infolge dieser Veräusserungsbeschränkungen könnte sich eine
Ver­minderung des Verkehrswerts aufdrängen. 

 

Der Rekurrent erwarb die Liegenschaft am 30.
Dezember 1966 zum Preis von Fr. … und veräusserte diese am 7. November
1995 für Fr. ... Aus dieser ‑ selbst angesichts der langen
Besitzesdauer ‑ krassen Preisdifferenz kann schon aufgrund der
allgemeinen Lebenserfahrung ohne weiteres geschlossen werden, dass die Parteien
allen­falls noch vorhandenen Eigentumsbeschränkungen im Zeitpunkt der
Veräusserung keine preisbestimmende Bedeutung mehr beigemessen haben. 

 

cc) Aus diesen Gründen folgt, dass in Anwendung
des Grundsatzes der vergleichba­ren Verhältnisse bei der Festsetzung des
Verkehrswerts vor 20 Jahren davon ausgegangen wer­den muss, das Grundstück
sei bereits zum damaligen Zeitpunkt nicht mit Veräusse­rungs­beschränkungen
belastet gewesen. 

 

d) Die Finanzdirektion hat aufgrund der
eingeräumten Vorkaufsrechte den ur­sprüng­lichen Kaufpreis als massgebenden
Verkehrswert betrachtet und sich daher mit dem ohne diese
Veräusserungsbeschränkungen zu schätzenden Verkehrswert vor 20 Jahren
nicht auseinandergesetzt. Die Sache ist zur Behebung dieser Säumnis an die
Finanzdirek­tion zurückzuweisen. Dieser ist es freigestellt, hierfür ein
Gutachten in Auftrag zu geben.

 

Der Rekurs ist somit teilweise gutzuheissen.

 

3. Bei diesem unentschiedenen Verfahrensausgang
sind die Kosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 80 Abs. 1
Satz 2 in Verbindung mit § 160 Abs. 2 StG) und steht dem
Rekurrenten keine Parteientschädigung zu (§ 80bis StG [in der
Fassung vom 8. Juni 1997]).

 

 

Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

 

 

1.    Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen.
Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der
Erwägungen an die Finanzdirektion zurückgewie­sen.

 

2.    Über ihre Verfahrenskosten hat die
Finanzdirektion im Neuentscheid zu befinden.

 

3.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.‑‑; die übrigen Kosten betragen:

Fr.      60.‑‑  Zustellungskosten,

Fr. 3'060.‑‑  Total der Kosten.

 

4.    Die Gerichtskosten werden den Parteien je
zur Hälfte auferlegt.

 

5.    Eine Parteientschädigung wird nicht
zugesprochen.

 

6.    Mitteilung an …