# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** abb485c3-9164-5e87-84c6-9ea64a6ce27e
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-05-27
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 27.05.2004 A/2323/2003
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_007_A-2323-2003_2004-05-27.pdf

## Full Text

REPUBLIQUE ET 

 

CANTON DE GENEVE 

 

POUVOIR JUDICIAIRE 
 

 

DCSO/618/04 

Tout recours à la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal fédéral doit être formé par 

écrit, déposé en trois exemplaires à la Commission de surveillance des offices des poursuites et 

des faillites (Rue Ami-Lullin 4, case postale 3840, 1211 Genève 3), accompagné d'une 

expédition de la décision attaquée, dans les dix jours dès la notification de la présente décision 

(art. 19 al. 1 LP). 

 

DÉCISION 

DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 

SIÉGEANT EN PLENUM 

DU JEUDI 27 MAI 2004 

Cause A/2323/2003, demande (art. 132 LP) formée le 3 juillet 2003 par l’Office des 
poursuites tendant à la détermination du mode de réalisation de servitudes personnelles 
d’usage de parkings extérieurs et en sous-sol saisies dans le cadre des poursuites  

n° 96 xxxx54 E, 98 xxxx82 L et 98 xxxx16 F dirigées contre M. R______.  

 

Décision communiquée à : 

 
- M. R______ 

 
 
- Fondation F______ 

 

- UBS SA 

 Place Saint-François 1 

 1003 Lausanne 
 

 

 - 2 - 

- Caisse d'Assurances J______ 
 
 
- Banque B______ 
 
 
- A______ SA 

 

 

- M. P______ 
 
 
- M. Z______ 

 

 

- M. N______ 
 

 

- N______ SA 
 
 
- M. R______ 
 
 

- Office des poursuites 

 

 - 3 - 

 

E N   F A I T  

A. Par acte notarié des 22 janvier, 6 et 14 février 1986, l’Etat de Genève a concédé 

aux associés d’une société simple B_______ et consorts, pour une durée de 

soixante ans dès le 1
er

 janvier 1986, un droit de superficie distinct et permanent 

sur la parcelle n° xxxx89 de la commune de X______, au lieudit « Chemin 

V______ xx», dont il était propriétaire. Ce droit de superficie a été immatriculé au 

feuillet xx34 de la commune de X______ le 19 février 1986 (PjD xxx/1986). Les 

superficiaires ont édifié sur le bien-fonds grevé du droit de superficie deux 

bâtiments industriels ainsi qu’un garage souterrain de 130 places sous un parking 

extérieur de 85 places.  

 Aux termes d’un acte notarié des 12 juin et 19 août 1987 inscrit au Registre 

foncier le 3 septembre 1987 (PjA xxx/1987), ce droit de superficie a été soumis au 

régime de la propriété par étages, et des servitudes personnelles d’usage de 

parkings extérieurs et en sous-sol ont été constituées sur le droit de superficie, 

pour exercice sur les parties dudit droit formant respectivement les emplacements 

extérieurs numérotés 1 à 70 et 72 à 85 et les emplacements en sous-sol numérotés 

1 à 130 selon un plan de servitudes. Il a été spécifié et inscrit au registre des 

servitudes que ces servitudes personnelles ne pouvaient être cédées qu’à des 

copropriétaires de la propriété par étages considérée.  

 Selon acte notarié des 10 juillet et 19 août 1987 inscrit au Registre foncier le 4 

septembre 1987 (PjA xxx/1987), M. R______, Mme P______, M. L_______ et 

M. O_______, formant entre eux une société simple, ont acquis de la société 

simple B_______ et consorts la copropriété pour xx2/1000
èmes

 du droit de 

superficie distinct et permanent susmentionné, à savoir les lots PPE n° 3 à 6, 10, 

11, 17 à 32 et 37 à 44. A leurs droits de copropriété était rattaché le droit exclusif 

d’utilisation et d’aménagement de dépôts et de locaux industriels dûment 

désignés.  

 En tant que copropriétaires, ils avaient aussi acquis le droit d’utiliser les 

emplacements de parking extérieurs et en sous-sol qui formaient les parties 

communes de cette copropriété ; des servitudes personnelles leur conféraient 

toutefois un droit spécifique d’utiliser – y compris louer - des emplacements de 

parkings déterminés. C’est ainsi que M. R______ a été inscrit au registre des 

servitudes comme co-bénéficiaires respectivement de 48 places de parking 

extérieures (à savoir les emplacements 8 à 17, 22 à 27, 37 à 48, 51, 52, 59 à 64, 67 

à 70, 73 à 76, 80, 81, 84 et 85) et de 84 emplacements en sous-sols (à savoir les 

places 9 à 26, 37 à 78, 83 à 86, 101 à 110 et 121 à 130).  

Aux termes d’un acte notarié des 13, 19, 22 mars et 22 avril 1991, M. R______ a 

acquis de ses autres associés - Mme P______, M. L_______ et M. O_______, 

avec l’aval de l’Office des faillites agissant au nom et pour le compte de la masse 

 

 - 4 - 

en faillite M. O_______ -  tous leurs droits dans la société simple qu’il formait 

avec eux, qui a été ainsi dissoute, avec l’effet qu’il est devenu l’unique 

superficiaire des xx2/1000
èmes

 du droit de superficie distinct et permanent 

susmentionné ainsi que l’unique bénéficiaire des servitudes personnelles portant 

sur les 48 places de parkings extérieures et 84 places de parking en sous-sol 

susmentionnées.  

 Apparemment en date du 22 juillet 1995, faisant état d’une volonté de garantir les 

effets pécuniaires de leur divorce prononcé le 25 novembre 1988 par le 

Zivilgericht de Bâle-Ville, les époux M. R______ et Mme A_______ ont signé 

une convention aux termes de laquelle le premier cité cédait à la seconde nommée 

le produit des parkings susdésignés ainsi que les servitudes d’usage constituées 

sur ces emplacements de parking, en promettant de régulariser cette situation 

auprès du registre foncier, et lui remettait par ailleurs en pleine propriété une 

cédule hypothécaire n° xx96/1995 d’un montant de 1'500'000,-- fr. grevant la 

totalité de l’immeuble considéré de X_______.  

B. La Banque U______ a poursuivi M. R______ en réalisation du gage immobilier 

grevant les unités d’étages dont il était copropriétaire dans la propriété par étages 

susmentionnée, à savoir des lots PPE n° 3 à 6, 10, 11, 17 à 32 et 37 à 44 

(poursuite n° 96 xxxx69 P).  

 Par ailleurs, la Banque U______ a entamé des poursuites ordinaires contre M. 

R______ en recouvrement respectivement de 6'227'268,55 fr. et 144'640,40 fr. 

(poursuite n° 96 xxxx54 E et 98 xxxx82 L), et l’Union de Banques Suisses a fait 

de même pour un montant de 767361,75 fr. (poursuite n° 98 xxxx16 F). Les 27 et 

29 juillet 1998, dans le cadre de ces poursuites n° 96 xxxx54 E, 98 xxxx82 L et  

98 xxxx16 F, l’Office des poursuites et des faillites Rive-Droite a procédé à la 

saisie notamment des lots PPE inscrits au nom de M. R______ sur l’immeuble 

précité de X______(à savoir les lots PPE n° 3 à 6, 10, 11, 17 à 32 et 37 à 44) et 

des droits de ce dernier sur les places de parking extérieures et en sous-sol 

susmentionnées.  

 Mme A_______ a revendiqué la titularité des servitudes relatives à ces places de 

parking et le paiement des loyers y relatifs. Sa revendication ayant été contestée, 

elle a saisi le Tribunal de première instance, le 19 novembre 1998, d’une action 

tendant au constat qu’elle était titulaire desdites servitudes et était seule légitimée 

à recevoir le produit de la location de ces places de parking. La Banque U______ 

a objecté que ces servitudes n’étaient cessibles qu’à un copropriétaire de la PPE et 

que la cession des produits de la location de ces places de parking lésait les droits 

des créanciers saisissants et présentait les caractéristiques d’un acte simulé.  

 Par un jugement du 18 mai 2000 notifié le 27 juin 2000, le Tribunal de première 

instance a débouté Mme A_______ de son action en revendication et dit que la 

poursuite n° 96 xxxx54 E de la Banque U______ irait sa voie.  

 

 - 5 - 

 Mme A_______ a appelé de ce jugement, sans plus revendiquer, devant la Cour 

de justice, la titularité desdites servitudes d’usage de parking mais en limitant ses 

prétentions au paiement des loyers afférents à la location de ces place de parking.  

 Par un arrêt du 19 janvier 2001, la Cour de justice a confirmé le jugement du 

Tribunal de première instance (sauf sur la question des dépens). Elle a considéré 

elle aussi que la cession de créance future que comportait la convention précitée 

du 22 juillet 1995 était nulle parce que le montant total cédé était impossible à 

déduire de ce document. Par ailleurs, procédant à une nouvelle appréciation 

juridique des faits retenus, elle a jugé que cet acte manuscrit du 22 juillet 1995 

était simulé - et donc nul pour ce motif aussi – en tant qu’il visait en réalité non 

simplement à permettre le paiement à Mme A_______ du montant de  

250'000,-- fr. qui lui était dû au titre de la liquidation du régime matrimonial, mais 

surtout à favoriser Mme A_______ par rapport aux autres créanciers de M. 

R______ et à empêcher ces derniers de disposer des revenus considérés.  

C. Les lots PPE n° 3 à 6, 10, 11, 17 à 32 et 37 à 44 de M. R______ ont été vendus 

aux enchères le 14 juin 2000 dans le cadre de la poursuite en réalisation de gage 

n° 96 xxxx69 P entamée par la Banque U______ ; ils ont été adjugés à D______ 

SA (PjA xx02/2000), qui les vendra ultérieurement à la Fondation F______ (PjA 

xxx29/2003).  

 Les servitudes personnelles d’usage des places de parking extérieures et en sous-

sol dont M. R______ était bénéficiaire n’ont en revanche pas été réalisées, ne 

faisant pas partie du gage dont ladite Banque avait requis la réalisation.  

 Le 27 juillet 2001, la Fondation F______, cessionnaire avec effet au 30 juin 2000 

des créances faisant l’objet des poursuites n° 96 xxxx54 E et 98 xxxx82 L de la 

Banque U______, a requis la vente des servitudes personnelles considérées, en 

joignant à sa requête une copie du certificat de non-recours au Tribunal fédéral 

contre l’arrêt précité de la Cour de justice.  

D. Par une requête datée du 30 juin 2003 apportée le 3 juillet 2003, l’Office des 

poursuites (ci-après : l’Office) a demandé à la Commission de céans de fixer le 

mode de réalisation de ces servitudes, en application de l’art. 132 al. 1 LP.  

E. Le 16 décembre 2003, la Commission de céans a invité dans un premier temps la 

Banque U______, l’Union de Banques Suisses et M. R______ à se déterminer sur 

le mode de réalisation des servitudes considérées.  

 Agissant en qualité de cessionnaire des droits de la Banque U______, la 

Fondation F______ s’est prononcée, le 9 janvier 2004, en faveur d’une réalisation 

forcée desdits servitudes personnelles par le biais d’enchères publiques. De son 

côté, l’UBS SA a exprimé le souhait, le 12 janvier 2004, que ces servitudes soient 

vendues soit de gré à gré soit aux enchères publiques. Quant à lui, M. R______ ne 

s’est pas déterminé sur le mode de réalisation desdites servitudes personnelles.  

 

 - 6 - 

F. Le 23 février 2004, eu égard à la restriction de céder les servitudes personnelles 

considérées inscrite au registre des servitudes, la Commission de céans a estimé 

nécessaire, dans un second temps, d’inviter tous les copropriétaires actuels de la 

propriété par étages constituée sur le droit de superficie immatriculé au feuillet 

xx34 d’une part à se déterminer sur le mode de réalisation des servitudes en 

question et d’autre part à formuler des offres d’achat en cas d’intérêt de leur part à 

se porter acquéreurs de ces servitudes. Ce courrier a été adressé à l’Office des 

faillites le 4 mars 2004, après que soit apparu que l’un de ses destinataires, M. 

P______, était décédée et que sa succession avait été répudiée et sa liquidation 

confiée à l’Office des faillites.  

 Le 10 mars 2004, l’Office des faillites a déclaré s’en remettre à la décision de la 

Commission de céans.  

 Le 11 mars 2004, M. R______, agissant comme propriétaire d’un lot de la 

propriété par étages considérée et comme représentant de l’administration de cette 

dernière, a demandé que ces servitudes d’usage de places de parking ne soient 

vendues qu’à des copropriétaires d’unités d’étages, à l’exclusion de tous autres 

tiers, ajoutant que l’état technique de l’immeuble considéré était préoccupant et 

pouvait influer sur l’estimation de la valeur desdites servitudes.  

 Le 18 mars 2004, la Régie V______ SA, après être venue consulter le dossier, 

s’est déclarée intéressée par l’acquisition des servitudes d’usage personnelle 

portant sur le 48 places de parking extérieures et les 84 emplacements de parking 

situés en sous-sol, au prix de 550'000 fr.  

 Les autres copropriétaires de cette propriété par étages n’ont pas présenté de 

déterminations.    

E N   D R O I T  

1.a. La réalisation des droits patrimoniaux saisis dans le cadre d’une poursuite est 

régie par les art. 122 ss LP. Elle s’opère selon des modes différents selon le type 

de droits patrimoniaux dont il s’agit. Au chapitre de la réalisation des « meubles et 

des créances », par opposition à celle des immeubles (Kurt Amonn / Fridolin 

Walther, Grundriss, 7
ème

 éd. 2003, § 27 n° 1 ss), la LP prévoit le mode ordinaire 

des enchères publiques (art. 125 ss LP), le mode de la vente de gré à gré, qui n’est 

possible qu’à certaines conditions (art. 130 LP ; art. 7 LaLP), et, lorsque la saisie a 

porté sur une créance, le mode de la vente (aux enchères publiques ou de gré à 

gré) de la créance ou, en guise d’alternatives, les modes particuliers de la dation 

en paiement ou de la remise à l’encaissement (art. 131 LP ; Walter A. Stoffel, 

Voies d’exécution, § 5 n° 115, 129 ss et 164 ss ; Kurt Amonn / Fridolin Walther, 

Grundriss, 7
ème

 éd. 2003, § 27 n° 23 ss et 40 ss). A l’égard d’autres droits 

patrimoniaux, elle prévoit des procédures spéciales de réalisation (Kurt Amonn / 

Fridolin Walther, Grundriss, 7
ème

 éd. 2003, § 27 n° 64).  

 

 - 7 - 

 Les mêmes règles s’appliquent à la réalisation du gage dans la poursuite en 

réalisation de gage (art. 156 LP), dans toute la mesure compatible avec la nature 

même de cette dernière (ATF 7B.79/2004 du 10 mai 2004).  

1.b. Selon l’art. 132 al. 1 LP, lorsqu’il s’agit de biens non spécifiés aux articles 

précédents, tels qu’un usufruit, une part dans une succession indivise, dans une 

société ou dans une autre communauté, le préposé demande à l’autorité de 

surveillance de fixer le mode de réalisation. Cette norme représente une règle 

attributive de compétence en fonction de la nature spéciale des droits 

patrimoniaux à réaliser, qui est indiquée à titre exemplatif par l’énumération 

hétéroclite qu’elle comporte, englobant les usufruits et différentes parts de 

communauté (Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 132 n° 8, 16 et 18 ; 

Magdalena Rutz, in SchKG II, ad art. 132 n° 1 ss ; Carl Jaeger / Hans Ulrich 

Walder / Thomas M. Kull / Martin Kottmann, SchKG, 4
ème

 éd. 1997, ad art. 132 

n° 5).  

 Comme l’expriment les versions allemande et italienne de l’art. 132 al. 1 LP, il 

s’agit de suivre des procédures particulières pour la réalisation des droits 

patrimoniaux d’une autre nature (« Vermögensbestandteile anderer Art », « beni 

d’altra specie ») que les biens meubles ou les créances ordinaires, soit des droits 

patrimoniaux dont la nature spéciale appelle une prise en compte attentive des 

différents intérêts en présence, notamment par la consultation des intéressés, dont 

les avis ne lient cependant pas l’autorité de surveillance, qui doit veiller à ce que 

la réalisation produise le meilleur résultat possible (Pierre-Robert Gilliéron, 

Commentaire, ad art. 132 n° 10, 16, 29, 51). Les cas visés par cette disposition 

sont ceux dans lesquels les éléments patrimoniaux à réaliser s’entremêlent à ceux 

d’autres personnes que le débiteur, au point qu’il est difficile de considérer ces 

éléments isolément et de les traiter sans tenir compte des intérêts de ces tiers en 

plus de ceux des parties (Hans Fritzsche / Hans Ulrich Walder-Bohner, SchK I, 

§ 23 n° 59, § 30 n° 29 ss ; Carl Jaeger / Hans Ulrich Walder / Thomas M. Kull / 

Martin Kottmann, SchKG, 4
ème

 éd. 1997, ad art. 132 n° 10). Il s’agit le plus 

souvent d’éléments patrimoniaux non transmissibles ou difficilement 

transmissibles (ATF 120 III 131 consid. 2 ; DCSO du 6 mai 2004 consid. 1 et 2).  

1.c. Les droits patrimoniaux à réaliser en l’espèce sont des servitudes personnelles 

d’usage de parkings extérieurs et en sous-sol, cessibles uniquement à des 

copropriétaires de la propriété par étages considérées.   

Les servitudes forment une des catégories de droits réels limités, soit de droits 

conférant une maîtrise partielle sur une chose, par opposition à la propriété, qui 

procure en principe la maîtrise totale d’une chose. Les facultés de maîtrise de la 

chose que confèrent les servitudes consistent en la faculté d’utiliser et/ou de jouir 

de la chose. Des servitudes peuvent aussi porter sur certains droits. Elles sont 

foncières quand elles assujettissent un fonds, plus précisément lorsqu’elles 

appartiennent au propriétaire actuel d’un certain fonds et qu’elles sont dirigées 

 

 - 8 - 

principalement contre le propriétaire actuel d’un autre fonds. Elles sont 

personnelles quand elles existent au profit de personnes individuellement 

déterminées, prises comme telles et non comme propriétaires actuels. Des 

servitudes personnelles peuvent être indissolublement liées à une personne 

déterminée, comme l’usufruit et le droit d’habitation (on parle de servitudes 

personnelles proprement dites), ou, au contraire, être susceptibles de passer aux 

héritiers du titulaire ou d’être cédées par celui-ci, comme le droit de superficie (il 

est alors question de servitudes personnelles irrégulières), dans une mesure 

susceptible d’être modulée par convention (Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, 

tome II, 2
ème

 éd. 1994, n° 2133 ss et 2186 ss., et tome III, 3
ème

 éd. 2003, 

n° 2572 ss).  

 L’art. 132 al. 1 LP cite l’usufruit à titre d’exemple courant de droit patrimonial 

dont la réalisation doit suivre une procédure spéciale impliquant l’intervention de 

l’autorité de surveillance. Déjà en tant que telles, mais aussi en raison de la 

restriction mise à leur cessibilité, les servitudes personnelles considérées en 

l’espèce sont des droits dont la nature spéciale appelle une prise en compte 

attentive des différents intérêts en présence au stade de leur réalisation au sens de 

cette disposition (Magdalena Rutz, in SchKG II, ad art. 132 n° 46).  

 Aussi est-ce à juste titre que l’office à saisi la Commission de céans pour 

détermination du mode de réaliser ces droits. La présente demande est donc 

recevable.  

2. Dans les cas où il lui faut intervenir sur la base de l’art. 132 LP, la Commission de 

céans doit d’abord consulter les intéressés.  

 En l’occurrence, les intéressés ne sont pas seulement les créanciers du poursuivi 

ayant requis la réalisation de ces droits, ainsi que le poursuivi lui-même. Ce sont 

aussi tous les copropriétaires actuels de la propriété par étages considérée, à tout 

le moins en raison de la restriction mise conventionnellement à la cessibilité 

desdites servitudes.  

 L’ex-épouse du poursuivi ne fait en revanche pas partie du cercle des intéressés à 

consulter, dans la mesure où la convention que les ex-époux avaient passée entre 

eux pour lui céder le produit des parkings ainsi que les servitudes d’usage 

constituées sur ces emplacements de parking n’a pas été reconnue valable par les 

tribunaux compétents.  

 Les intéressés à consulter l’ont donc bien été en l’espèce.  

3.a. A l’égard de telles servitudes, le pouvoir décisionnaire de la Commission de céans 

ne se trouve pas restreint par des règles spécifiques qui, comme à l’égard de parts 

de communauté, fixent les modes de réalisation de façon plus étroite que ne le 

laisse penser l’art. 132 al. 3 LP, aux termes duquel l’autorité de surveillance 

« peut ordonner la vente aux enchères, confier la réalisation à un gérant ou 

 

 - 9 - 

prendre toute autre mesure » (art. 10 al. 2 OPC ; ATF 93 III 116 consid. 1 ; DCSO 

du 6 mai 2004 consid. 2.c ; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 132 

n° 52 et 61).  

 La réalisation desdites servitudes personnelles par voie d’enchères publiques n’est 

donc pas exclue, quand bien même elle est susceptible d’avoir pour effet que 

l’adjudicataire ne soit pas un co-propriétaire et qu’ainsi la restriction apportée à la 

cessibilité de ces servitudes, inscrite au surplus au Registre foncier, ne soit pas 

respectée. Cette restriction n’est pas opposable dans le cadre d’une procédure 

d’exécution forcée (cf., à titre comparatif, la non-opposabilité du droit de 

préemption conventionnel lors d’une vente de gré à gré : art. 51 al. 1 ORFI ; ATF 

126 III 93).    

3.b. Il est toutefois conforme à la volonté du législateur que, dans la mesure du 

possible, les limitations apportées conventionnellement à la cessibilité de tels 

droits patrimoniaux soient prises en compte pour déterminer leur mode de 

réalisation dans le cadre d’une telle procédure. L’autorité de surveillance doit 

néanmoins veiller à ce que la réalisation produise le meilleur résultat possible, 

dans l’intérêt des créanciers.  

3.c. En l’espèce, l’un des créanciers poursuivants réclame une vente aux enchères 

publiques, tandis que l’autre accepte aussi bien le mode usuel des enchères 

publiques que le mode alternatif de ventes de gré à gré.  

 Dans la mesure où ils se sont exprimés, les copropriétaires se prononcent en 

revanche en défaveur d’une vente aux enchères publiques, souhaitant que la 

complexité des relations issues de la constitution du droit de superficie en 

propriété par étages et de servitudes personnelles d’usage de parkings sur de 

nombreux emplacements de parking extérieurs et en sous-sol ne se trouve pas 

encore accrue par une rupture du lien indissociable voulu entre les qualités 

respectives de titulaires de servitudes et de propriétaires de lots dans ladite 

propriété par étages.  

3.d. L’un des copropriétaires se déclare intéressé à acquérir toutes les servitudes à 

réaliser au prix de 550'000 fr., sans précision quant à la durée de validité de son 

offre. Il faut lui en donner acte.  

 L’expertise du 8 mai 2002 qu’a réalisée l’architecte mandaté à cette fin par 

l’Office parvient cependant à la conclusion que lesdites servitudes ont une valeur 

vénale globale de 626'410 fr., soit 4'781 fr. la place en moyenne, en partant au 

surplus de l’idée que les acquéreurs potentiels sont limités aux seuls 

copropriétaires de l’immeuble voisin. Ce montant résulte de l’application d’un 

rabais d’environ 20% à la valeur de rendement, fixée à 783'013 fr.  

 L’offre formulée par l’un des copropriétaires, à savoir M. N______, apparaît trop 

faible pour être acceptée sans que l’Office n’organise préalablement un appel 

 

 - 10 - 

d’offres, aussi en dehors du cercle des copropriétaires de ladite propriété par 

étages, par l’envoi d’un dossier aux propriétaires des parcelles voisines et/ou la 

publication d’une annonce dans la Feuille d’avis officielle et la presse locale, et la 

fixation d’un délai approprié (par exemple de quinze jours) pour formuler des 

offres.  

 Bien qu’il soit envisageable que l’Office vende lesdites servitudes non en bloc à 

un seul acquéreur mais par lots d’emplacements voire emplacement par 

emplacement, des offres portant sur tout ou partie des servitudes considérées, en 

bloc ou par lots, présenteraient des avantages dans la perspective de la réalisation 

desdites servitudes, si bien que l’Office devrait les retenir de préférence à des 

offres individuelles laissant augurer de difficultés croissantes à trouver des 

acquéreurs pour les servitudes qui resteraient à réaliser.  

 Dans la mesure où, à la suite d’un appel d’offres, une ou des offres supérieures à 

l’offre globale de M. N______ seraient formulées par des non-copropriétaires, il 

appartiendrait à l’Office de les soumettre aux copropriétaires de la propriété par 

étages, afin de leur donner l’occasion de faire encore une ou des offres au moins 

similaires, globalement, et d’éviter si possible que des non-copropriétaires 

deviennent titulaires des servitudes d’usage de parking considérées. Si de telles 

offres étaient formulées par des co-propriétaires, l’Office pourrait conclure une ou 

des ventes de gré à gré au(x) prix proposé(s) supérieur(s), globalement, à celui 

offert par M. N______ pour l’ensemble des servitudes saisies.  

 L’Office est cependant dispensé d’effectuer l’appel d’offres précité si M. 

N______ ou un autre copropriétaire lui soumettent, dans les quinze jours à 

compter de la notification de la présente décision, une ou des offres d’acquisition 

d’un montant global d’au moins 600'000 fr., irrévocables pour une durée de trois 

mois. Si un seul copropriétaire formulait alors une telle offre, l’Office pourrait lui 

vendre lesdites servitudes de gré à gré à ce prix. Si plusieurs copropriétaires 

formulaient une ou de telles offres atteignant globalement au moins ce montant, 

l’Office pourrait procéder, à son choix, aux ventes de gré à gré proposées ou à une 

vente aux enchères privées entre les candidats à de telles acquisitions et adjuger 

alors lesdites servitudes aux mieux offrants pris globalement.  

 A défaut d’offre(s) supérieure(s) globalement à celle formulée par M. N______, 

l’Office devrait procéder à la vente aux enchères publiques desdites servitudes.   

4. Il est opportun que l’Office adresse un rapport à la Commission de céans sur la 

réalisation des servitude personnelles considérées en l’espèce. Un délai au  

31 octobre 2004 lui sera imparti à cette fin.  

 

*  *  *  *  *  
 

 

 - 11 - 

P A R   C E S   M O T I F S ,  

L A   C O M M I S S I O N   D E   S U R V E I L L A N C E    

S I É G E A N T   E N   S E C T I O N   :  

A la forme : 

Déclare recevable la demande A/2323/2003 formée le 3 juillet 2003 par l’Office des 

poursuites tendant à la détermination du mode de réalisation de servitudes personnelles 

d’usage de parkings extérieurs et en sous-sol saisies dans le cadre des poursuites  

n° 96 xxxx54 E, 98 xxxx82 L et 98 xxxx16 F dirigées contre M. R______.  

Au fond : 

1. Donne acte à M. N______ qu’il a formulé une offre d’acquisition de toutes les 

servitudes personnelles d’usage de parking saisies au prix de 550'000 fr.  

2. Dit que l’Office des poursuites doit organiser un appel d’offres portant sur les 

servitudes personnelles d’usage de parking saisies, aussi en dehors du cercle des 

copropriétaires de la propriété par étages considérée, soit par l’envoi d’un dossier 

aux propriétaires des parcelles voisines, soit par la publication d’un avis dans la 

Feuille d’avis officielle et la presse locale, soit cumulativement par les deux 

moyens.  

3. Dit que si, à la suite de cet appel d’offres, des offres supérieures à celle formulée 

globalement par M. N______ sont formulées par des non-copropriétaires, l’Office 

des poursuites devra les soumettre aux copropriétaires pour leur permettre de 

formuler encore des offres au moins similaires, avant de conclure une ou des 

ventes de gré à gré à un prix global au moins supérieur à l’offre de M. N______.  

4. Dit que l’Office des poursuites est dispensé d’effectuer l’appel d’offres précité si 

M. N______ ou un autre copropriétaire lui soumet, dans les quinze jours à 

compter de la notification de la présente décision, une offre d’acquisition d’au 

moins 600'000 fr. irrévocable pour une durée de trois mois, à charge pour lui, en 

présence d’une seule offre de ce montant, de conclure une vente de gré à gré à ce 

prix ou, en cas de pluralité d’offres atteignant globalement au moins ce montant, à 

son choix soit de conclure plusieurs ventes de gré à gré soit d’organiser une vente 

aux enchères privées entre les candidats à de telles acquisitions et adjuger alors 

lesdites servitudes aux mieux offrants pris globalement. 

5. A défaut d’offre(s) supérieure(s) globalement à celle formulée par M. N______, 

l’Office devrait procéder à la vente aux enchères publiques desdites servitudes.   

6. Impartit à l’Office des poursuites un délai au 31 octobre 2004 pour adresser à la 

Commission de surveillance des Offices des poursuites et des faillites un rapport 

sur la réalisation des servitudes personnelles d’usage de parking saisies.  

 

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Siégeant : M. Raphaël MARTIN, président, Mme Ariane WEYENETH, juge ; Mmes 
et MM. Christian CHAVAZ, Bernard De RIEDMATTEN, Marie-Thérèse 

LAMAGAT, Yves NIDEGGER, Magali ORSINI, Olivier WEHRLI, juges 

assesseurs.  

 

Au nom de la Commission de surveillance : 

 

 Cendy RENAUD Raphaël MARTIN 

 Commise-greffière : Le président : 

 

 

 

La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par lettre 

signature aux autres parties par la greffière le