# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ac8b4b6a-751f-53bd-ad4c-0a12d2653b5b
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-01-16
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 16.01.2013  VB.2012.00310
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2012-00310_2013-01-16.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2012.00310	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 16.01.2013
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 04.07.2013 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser in Kernzone: Frage der hinreichenden Erschliessung und der Verkehrssicherheit. Einordnung.

Die örtlichen Verhältnisse mit teilweise sehr nahe an die Strassengrenze reichenden älteren Gebäuden sind als kernzonentypisch zu bezeichnen. Südlich des Bauareals stehen die Gebäude beidseitig nahe der Fahrbahn. In jenem Bereich ist der Fussgängerschutz indessen durch ein ostseitiges Trottoir gewährleistet, welches gemäss Feststellung der Vorinstanz rund 11 m vor dem Baugrundstück endet. Auf der ganzen Anstosslänge des Baugrundstücks muss die Strasse auf 4 m mit einem zusätzlichen Bankett von 30 cm Breite ausgebaut werden. Gegen Norden steigt die Strasse leicht an und verläuft in einer leichten Kurve. Die Feststellung der Vorinstanz, die eher unübersichtlichen Verhältnisse liessen nur eine zurückhaltende Fahrweise zu, ist dadurch zu ergänzen, dass nunmehr auch auf diesem Abschnitt die Geschwindigkeit auf 30 km/h begrenzt ist und die hierfür notwendigen baulichen Massnahmen umgesetzt wurden (E. 2.5).

Wenn die Baubehörde und das Baurekursgericht in Würdigung dieser Umstände die Anforderungen für ein Abweichen von den Regelanforderungen der Zugangsnormalien als erfüllt und den Ausbau der Strasse als genügend erachteten, haben sie nicht rechtsverletzend entschieden (E. 2.6).

Einordnung; BZO-Bestimmungen betreffend Bauvolumen (E. 4), Dachform (E. 5.3), Fensterform (E. 6), Fensterläden (E. 7) und Photovoltaikanlage (E. 8).

Abweisung. 

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
ERSCHLIESSUNG
KERNZONE
VERKEHRSSICHERHEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 236 PBG
§ 238 PBG
§ 360 Abs. III PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2012.00310

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 16. Januar 2013

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf, Gerichtsschreiber
Martin Knüsel.

 

 

 

In Sachen

 

 

I, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

1.    J GmbH, vertreten durch RA X,

 

2.    Gemeinderat Obfelden, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Der Gemeinderat Obfelden erteilte am 4. Oktober 2011
der J GmbH, Obfelden, die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von zwei
Mehrfamilienhäusern (2. Etappe) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der
C-Strasse 02/03 in Obfelden. 

II.  

Hiergegen erhob I am 2. November 2011 Rekurs an das Baurekursgericht und
beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Mit Entscheid vom 3. April
2012 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.

III.  

Mit Beschwerde vom 14. Mai 2012
beantragte I dem Verwaltungsgericht, den angefochtenen
Rekursentscheid und die Baubewilligung des Gemeinderats Obfelden vom 4. Oktober
2011 aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der unter­liegenden Partei. Eventualiter verlangte der
Beschwerdeführer, die Verfahrenskosten und die Parteientschädigung unabhängig
vom Ausgang der Beschwerde der Baubehörde und dem Baurekursgericht
aufzuerlegen. 

Das Baurekursgericht und die private
Beschwerdegegnerin beantragten Abweisung der Beschwerde; Letztere schloss zudem auf Zusprechung einer Parteientschädigung. Der
Gemeinderat Obfelden verwies auf seine Rekursantwort und verzichtete auf eine
Beschwerdevernehmlassung. 

In der Replik hielt der Beschwerdeführer
an seinen Anträgen fest. Die Beschwerdegegner­schaft
verzichtete auf die Einreichung einer Duplik. 

Mit Beschluss vom 28. November 2012 zog das
Verwaltungsgericht vom Gemeinderat Obfelden einen Bericht über den Stand der
Einführung von Tempo 30 in der C-Strasse ein. Dieser erstattete seinen Bericht
am 30. November 2012. Dem Beschwerdeführer wurde die Möglichkeit
eingeräumt, sich zu diesem Bericht vernehmen zu lassen. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das langgezogene
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 umfasst eine Fläche von 2'365 m2 und stösst im Osten an die C-Strasse. Der
östliche Teil der Bauparzelle (1'074 m2) ist nach der geltenden Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Obfelden (BZO) der Kernzone Weiler K1, der westliche Teil (1'291 m2) der zweigeschossigen Wohnzone W2 zugewiesen.

Mit der
angefochtenen Baubewilligung vom 4. Oktober 2011 bewilligte der
Gemeinderat Obfelden die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern (A und B) mit insgesamt neun Wohneinheiten samt dazugehöriger Unterniveaugarage.
Diese weist neun Autoabstell­plätze auf und soll über die C-Strasse
erschlossen werden. Für den westlichen Be­reich des Grundstücks Kat.-Nr. 01
wurde bereits am 20. September 2011 die baurechtliche Bewilligung für die
Erstellung eines Mehrfamilienhauses (1. Etappe)
erteilt. Gemäss den
Baugesuchsplänen werden zusätzlich fünf Parkplätze bei diesem
Gebäude (D-Strasse 04) bereitgestellt.

2.
 

Strittig ist zunächst die hinreichende verkehrsmässige
Erschliessung des Baugrundstücks. Der Gemeinderat Obfelden hielt hierzu in
seinem Beschluss vom 4. Oktober 2011 fest, die C-Strasse erfülle ab der
Kreuzung D-Strasse bis zum Hauszugang C-Strasse 05/06 die Anforderungen
der Zugangsnormalien nicht ganz und müsse auf eine Breite von mindestens 4 m
ausgebaut werden. Auf Grund der in diesem Bereich geplanten Massnahme
"Tempo 30" erscheine ein Ausbau der gesamten Strasse auf eine
minimale Breite von 4 m als unverhältnismässig. Zur rechtsgenügenden
Erschliessung des Baugrundstücks sei die C-Strasse auf der Anstosslänge des
Baugrundstücks auf eine minimale Breite von 4 m plus 30 cm Bankett auszubauen.
Entsprechend diesen Erwägungen verlangt die Baubewilligung vom 4. Oktober
2011 auflageweise, dass vor Baubeginn das genehmigte Strassenprojekt für diesen
Ausbau vorliegen und der Strassenausbau vor Bezug der Hochbauten fertig gestellt
sein müsse (Disp.-Ziffer 1.5). 

2.1 Zur Frage
der hinreichenden Erschliessung führte das Baurekursgericht in seinem Rekursentscheid
vom 3. April 2012 aus, die rund 380 m lange C-Strasse ende im Süden
in der D- und im Norden in der E-Strasse, wobei auf etwa halber Höhe die F-Strasse
in die C-Strasse münde. Letztere sei unbestrittenermassen wie folgt ausgebaut:
ab der Kreuzung D-Strasse bis zum Hauszugang des Gebäudes C-Strasse 05/06
auf eine Breite von 3,8 m bis 3,9 m. Ab diesem Hauszugang bis zur F-Strasse
sei sie 5 m und hernach bis zur E-Strasse 6 m breit. Bei der E-Strasse
handle es sich um eine regionale Hauptverkehrsstrasse; sie führe sowohl ins
Dorfzentrum als auch in östlicher Richtung zum Autobahnanschluss. Die D-Strasse
sei eine kommunale Sammelstrasse und münde sowohl im Osten wie im Westen in die
E-Strasse. Die Bauparzelle liege in einer Distanz von rund 56 m zur Einmündung
der C-Strasse in die D-Strasse und in einer solchen von rund 310 m zum Kreuzungsbereich
der C-Strasse mit der E-Strasse. Auf der dem Baugrundstück gegenüberliegenden
Strassenseite verlaufe entlang des Grundstücks Kat.-Nr. 07 ein Trottoir,
welches bis rund 30 m an die Bauparzelle heranreiche. Die C-Strasse wäre
nach dem in der angefochtenen Baubewilligung verlangten Erweiterung somit wie
folgt ausgebaut: Auf den ersten 23 m wäre die Fahrbahn rund 3,8 m
breit und würde ein 2 m breites Trottoir aufweisen. Alsdann bestünde auf
weiteren 11 m lediglich die rund 3,9 m breite Fahrbahn. Auf der Höhe
der Bauparzelle und somit auf den nachfolgenden 25 m wäre sie 4 m
breit und würde ein 30 cm breites Bankett aufweisen. Anschliessend würde
die C-Strasse dem bisherigen, erwähnten Ausbaustand entsprechen.

Das Baugrundstück stelle eine der
letzten noch unüberbauten Flächen dar. Die älteren der im fraglichen Bereich
der C-Strasse gelegenen Gebäude reichten sehr nahe bzw. bis fast an die Strassengrenze.
Es handle sich um Verhältnisse, wie sie für Kernzonen typisch seien.
Verbesserungen erschienen daher kaum möglich. Die (näher geschilderten)
örtlichen Umstände liessen nur eine zurückhaltende Fahrweise zu. Von der
Bauparzelle führe der kürzeste Weg Richtung Ortsmitte bzw. Autobahnzubringer
über die D-Strasse. Die Hauptverkehrsbeziehung werde daher nach Süden gerichtet
sein. Einzig ein 11 m langer, übersichtlicher Strassenabschnitt werde ohne Fussgängerschutz
verbleiben. Für die an die F-Strasse
stossenden Grundstücke wie auch für die Mehrfamilienhäuser C-Strasse 08‒05 mit einer Tiefgaragenausfahrt auf der Höhe dieser
Strasse stelle der Weg über die nördliche Hälfte der C-Strasse die weitaus
kürzeste Verbindung zum übergeordneten Strassennetz dar. Der südliche Bereich
der C-Strasse werde daher vor allem von den übrigen bestehenden und zwischen der F-Strasse und der D-Strasse gelegenen Grundstücke
sowie von den geplanten Wohneinheiten benutzt werden und
daher nur ein geringes Verkehrsaufkommen aufweisen. Vorliegend sei von einem
Sonderfall auszugehen, welcher ein Abweichen von den
Anforderungen der Verkehrssicherheitsverordnung rechtfertige. 

2.2 Diesen
Ausführungen hält der Beschwerdeführer in seiner Beschwerdeschrift vom 14. Mai
2012 zusammengefasst entgegen, für eine genügende Erschliessung müssten Zufahrten
nach § 237 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) für jedermann verkehrssicher sein. Die Baubehörde habe bei Erteilung
der Baubewilligung die Verkehrssicherheit auf eine Verkehrsberuhigungsmassnahme
gestützt, welche zum Zeitpunkt der Bewilligung weder rechtlich noch tatsächlich
gesichert war. Das Baurekursgericht rechtfertige den Entscheid der Baubehörde
mehrfach mit den Abweichungen von den Anforderungen der
Verkehrssicherheitsverordnung an Ausfahrten; hier gehe es aber um die
ungenügend ausgebaute C-Strasse als Zufahrt. Auf den gebotenen Fussgängerschutz
könne auch dann nicht verzichtet werden, wenn die Verkehrsberuhigung durch die
Signalisation einer Tempo-30-Zone erfolge. Hier sei die C-Strasse Schulweg für
viele Kinder. Die vom Gericht genannten neuen wichtigen Gründe, namentlich die
engen Verhältnisse, die Unübersichtlichkeit oder das angeblich geringe
Verkehrsaufkommen im südlichen Teil der D-Strasse seien unrichtig und
unvollständig. Die kernzonentypischen engen Verhältnisse bestünden nur auf der
Westseite der C-Strasse. Das auf der Ostseite bestehende Trottoir könnte ohne Weiteres
weitergezogen werden. Von einem geringen Verkehrsaufkommen im südlichen Bereich
der C-Strasse könne keine Rede sein. Wie das Wohnhaus der ersten Etappe könnte das
Baugrundstück ohne Weiteres rückwärtig über die D-Strasse erschlossen werden.

2.3 § 236
Abs. 1 PBG verlangt unter dem Randtitel "Erschliessung", dass
ein Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend
zugänglich ist. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht
eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende
Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1
PBG). Zufahrten sollten für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat
erlässt über die Anforderungen Zugangsnormalien (§ 237 Abs. 2 PBG).
Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei
durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten (RB 1984
Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit weiteren Hinweisen). Von diesen
technischen Anforderungen, wie sie für den Strassenausbau in den vom
Regierungsrat erlassenen Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember
1987 (Zugangsnormalien; LS 700.5) und für Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung
vom 15. Juni 1983 (VerkehrssicherheitsV; LS 722.15) festgehalten
sind, können gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsächlichen
Verhältnisse Erleichterungen gewährt werden (VGr, 18. August 2004,
BEZ 2004 Nr. 64; zu § 11 Zugangsnormalien vgl. RB 1988
Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45). Wenn die Vorinstanz vorliegend im
angefochtenen Rekursentscheid irrtümlicherweise auf die Verkehrssicherheitsverordnung
statt auf die Zugangsnormalien verwies, ist dies ohne rechtliche Bedeutung, da § 360
Abs. 3 PBG allgemein die gesetzliche Grundlage für die Gewährung von Abweichungen
von den technischen Anforderungen bildet.

Bei der Gewährung
von Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von der
Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August 2004,
VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13).
Letztere prüft, ob die Gemeindebehörde den ihr eingeräumten
Ermessensspielraum nicht überschritten hat, das heisst im vorliegenden
Zusammenhang insbesondere, ob die bewilligte Erschliessungslösung als
verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit als vertretbar
erscheint. Eine Über­prüfung dieser Ermessensausübung steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemäss § 50 Abs. 1 in
Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) nur bei
Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung eingreifen.

2.4 Das
Bauprojekt mit neun Wohneinheiten soll über die C-Strasse erschlossen werden.
Die Tiefgarage umfasst fünf Einzelparkplätze und drei (hintereinander liegende)
Doppelparkplätze. Oberirdisch sind vier Besucherabstellplätze vorgesehen. Fünf
weitere Abstellplätze sollen in der Tiefgarage der ersten, über die D-Strasse
erschlossenen Etappe bereitgestellt werden. Wie die Vorinstanz richtig
festgehalten hat, werden über die C-Strasse mehr als 30 Wohneinheiten
erschlossen, weshalb sie grundsätzlich den Anforderungen an eine
Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich zu genügen hätte. Wie erwähnt, steht
den Behörden bei der Anwendung der Zugangsnormalien ein gewisses Ermessen zu.
Ob eine Zufahrt von in § 237 Abs. 1 PBG umschriebenen Kriterien
genügt, beurteilt sich nach den Verhältnissen des Einzelfalls.

2.5 Die
Baubewilligungsbehörde und das Baurekursgericht haben die Umstände, welche vorliegend
ein Abweichen von den Anforderungen der Zugangsnormalien rechtfertigen, detailliert
aufgelistet. Diese Ausführungen sind überzeugend und es kann vorab auf diese
verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70
VRG). Die Grundstücke und Häusergruppe bei Einmündung der C-Strasse in die D-Strasse
wie auch das Baugrundstück und die nordwärts auf der Westseite der C-Strasse
anstossenden Liegenschaften sind der Kernzone zugeteilt. Die Verhältnisse sind
kernzonentypisch mit teilweise sehr nahe an die Strassengrenze reichenden
älteren Gebäuden. Südlich des Bauareals, bei der Einmündung der C-Strasse in
die D-Strasse, stehen die Gebäude beidseitig nahe der Fahrbahn. In jenem
Bereich ist der Fussgängerschutz indessen durch ein ostseitiges Trottoir
gewährleistet, welches gemäss Feststellung der Vorinstanz rund 11 m vor
dem Baugrundstück endet. Auf der ganzen Anstosslänge des Baugrundstücks muss
entsprechend der angefochtenen Baubewilligung vom 4. Oktober 2012 die
Strasse auf 4 m mit einem zusätzlichen Bankett von 30 cm Breite
ausgebaut werden. Gegen Norden steigt die C-Strasse leicht an und verläuft nahe
der Liegenschaften C-Strasse 09 in einer leichten Kurve. Die Feststellung
der Vorinstanz, die eher unübersichtlichen Verhältnisse liessen nur eine zurückhaltende
Fahrweise zu, ist dadurch zu ergänzen, dass nunmehr gemäss dem Bericht des
Gemeinderats Obfelden vom 30. November 2012 (act. 16) auch auf diesem
Abschnitt die Geschwindigkeit auf 30 km/h begrenzt ist und die hierfür
notwendigen baulichen Massnahmen umgesetzt wurden.

Weiter erweist sich aufgrund der Fahrdistanzen die Annahme der
Vorinstanz als haltbar, dass die Hauptverkehrsbeziehung Richtung Ortszentrum
und übergeordnetem Strassennetz (Autobahn) vom Neubauvorhaben her eher in
südlicher Richtung über die D-Strasse, von den Mehrfamilienhäusern C-Strasse 08‒05
eher über die nördliche Hälfte der C-Strasse erfolgt und daher der schmalste
Bereich der C-Strasse wohl von den übrigen bestehenden, zwischen der F-Strasse und
der D-Strasse gelegenen Grundstücke sowie von den geplanten Wohneinheiten
benutzt werden wird. Schliesslich ist auch zu berücksichtigen, dass das
Bauareal eine der letzten noch unüberbauten Flächen im dortigen
Ortsteil darstellt und der Ausbau der C-Strasse durch Verlängerung des
ostseitigen Trottoirs, wie dies der Beschwerdeführer verlangt, erhebliche
Eingriffe in das Grundeigentum zur Folge hätte und kaum ohne Durchführung eines
Quartierplanverfahrens realisiert werden könnte.

2.6 Wenn die
Baubehörde und das Baurekursgericht aufgrund all dieser Umstände die Anforderungen
für ein Abweichen von den Regelanforderungen der Zugangsnormalien als erfüllt
und den Ausbau der C-Strasse als genügend erachteten, haben sie nicht
rechtsverletzend entschieden. Die Beschwerde ist in diesem Punkt unbegründet.

3.
 

3.1 Wie schon
vor dem Baurekursgericht rügt der Beschwerdeführer sodann eine Verletzung von § 238
PBG. Im Rekursverfahren warf er in diesem Zusammenhang in formell-rechtlicher
Hinsicht dem Gemeinderat Obfelden vor, er habe die Baubewilligung hinsichtlich
der ästhetischen Wirkung des Bauvorhabens nicht hinreichend begründet. Diesen
Einwand wies das Baurekursgericht (Rekursentscheid E. 4.5) zurück und
führte aus, von der Begründungspflicht im Sinn von § 10 Abs. 1 VRG sei
die Frage zu unterscheiden, ob die Baubehörde ein ihr vom Gesetz eingeräumtes
Ermessen tatsächlich ausgeübt habe. Ermessensentscheide könnten auch noch im
Rahmen des Schriftenwechsels oder eines Augenscheins begründet werden. Fehle
eine Begründung, obliege die Ermessensausübung vorbehältlich eines
Rückweisungsentscheids der Rekursinstanz, wobei jede Kognitionseinschränkung,
wie sie bei der Überprüfung baubehördlicher Ermessensausübung bestehen könne,
entfalle. Die Baubehörde habe sich in ihrer Rekursvernehmlassung mit den Vorbringen
des Rekurrenten umfassend auseinandergesetzt und das Bauvorhaben auf seine
Übereinstimmung mit den einschlägigen Normen geprüft. Dem Rekurrenten sei es
sowohl in der Replik als auch anlässlich des Augenscheins möglich gewesen, sich
dazu zu äussern. Eine Aufhebung der Baubewilligung sei daher nicht angezeigt.

3.2 In seiner
Beschwerde an das Verwaltungsgericht wirft der Beschwerdeführer dem Baurekursgericht
nunmehr eine rechtsverletzende Unterschreitung seiner Überprüfungsbefugnis vor.
Entgegen deren Ausführungen habe die Baubehörde Obfelden den schwerwiegenden
Mangel der Ermessensausübung mit der Rekursvernehmlassung beziehungsweise dem
Lokaltermin nicht geheilt. Auch in der Rekursvernehmlassung fehle konkret
jegliche Beschreibung des Gebietscharakters. Sie lege nicht dar, warum eine
gute Gesamtwirkung erreicht werde, warum die Lage der Baute B die bestehende
bauliche Umgebung nicht störe, sich die französischen Fenster und die Balkone
gut ins Fassadenbild und die Fotovoltaikanlage ins eigene Dach wie auch in die
bestehende Dachlandschaft von G einordneten. Die an die Begründung des Einordnungsentscheids
gestellten Anforderungen, wonach nachvollziehbar sein müsse, dass die Behörde
ihren Entscheid nach objektiven Kriterien und unter Berücksichtigung aller
massgeblichen Sachumstände gefällt habe, seien damit nicht erfüllt.

3.3 Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind
Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der
baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen
so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese
Anforderung gilt auch für Materialien und Farben.

Bei der
Anwendung dieser Ästhetikgeneralklausel steht den Gemeinden ein erheblicher
Ermessensspielraum zu. Beruht der kommunale Entscheid
auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die
Rekursinstanz zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die
Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen. Auch das Baurekursgericht
darf – trotz umfassender Überprüfungsbefugnis – nur dann
einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich
nicht mehr vertretbar ist, und sie kann eine vertretbare ästhetische Würdigung
nicht einfach durch ihre eigene ersetzen (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl
107/2006, S. 430 E. 3.2; VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670,
E. 3.2 mit Hinweisen). 

Die kommunale Behörde kann sich
allerdings nur dann auf ihren geschützten Beurteilungsspielraum berufen, wenn
sie davon auch tatsächlich Gebrauch macht und in pflichtgemässer Abwägung aller
in der Sache erheblichen Interessen und Argumente entscheidet. Durch eine
ausreichende Begründung – spätestens in der Rekursvernehmlassung – ist dieses
Abwägen der massgeblichen Elemente in nachvollziehbarer Weise zu belegen. Fehlt
eine solche Begründung des angefochtenen Entscheids und wird sie auch im Rekursverfahren
nicht nachgebracht, so kann sich die kommunale Behörde nicht auf ihren
besonderen Ermessensspielraum berufen und ist die Vorinstanz berechtigt und
verpflichtet, den Sachverhalt uneingeschränkt zu prüfen (RB 1991 Nr. 2
mit Hinweisen; VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55 E. 3.3;
neuerdings bestätigt in VGr, 21. November 2012, VB.2012.00365, E. 3.1;
Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. A.,
Bern 2009, § 26 Rz. 38–40).

3.4 Vorliegend
kann der Baubewilligung vom 4. Oktober 2011 lediglich entnommen werden,
dass die Einordnung geprüft und für gut befunden worden sei. Zu Recht hat die
Vorinstanz festgehalten, dass es dem heutigen Beschwerdeführer aufgrund dieser
Erwägung nicht möglich gewesen sei, sich mit der ästhetischen Auffassung der
Baubewilligungsbehörde auseinanderzusetzen. Hingegen hat der Gemeinderat
Obfelden in seiner Rekursvernehmlassung vom 22. November 2011 (act. 10/7)
ausführlich zu den entsprechenden Einwänden in der Rekursschrift Stellung
genommen und seine Beurteilung des Bauprojekts in architektonisch-ästhetischer
Hinsicht dargelegt. Er hat damit in nachvollziehbarer Weise belegt, dass und
wie er seinen Ermessensspielraum bei Überprüfung des Bauprojekts auf seine
Übereinstimmung mit den einschlägigen Normen ausgeübt hat, und zu Recht ist das
Baurekursgericht von einer entsprechenden Ermessensausübung durch die Baubewilligungsbehörde
ausgegangen. Der Vorwurf des Beschwerdeführers, die Vorinstanz habe ihre
Überprüfungsbefugnis in rechtsverletzender Weise unterschritten, ist
unbegründet. 

4.
 

4.1 Im
Zusammenhang mit der Einordnung rügte der Beschwerdeführer im Rekursverfahren
die Kubatur des Gebäudes A. Die Vorinstanz führte hierzu aus (E. 4.6.1),
nach Art. 8 Abs. 1 BZO hätten sich Neubauten in der Kernzone K1 durch
ihre Ausmasse, Form und Gestaltung so in die herkömmliche charakteristische
Bausubstanz einzuordnen, dass deren Eigenart erhalten bleibe. Die Grundmasse
für Neubauten seien in Art. 6 BZO enthalten. Diese beschränke die
zulässige Ausnützung mittels den primären Baubeschränkungsnormen und der
Überbauungsziffer. Wenn die Baubehörde davon ausgehe, Art. 8 BZO sei keine
Baubeschränkungsnorm, sei dies durchaus vertretbar. Gemäss ständiger Rechtsprechung
dürfe einem Bauherrn nur aufgrund ausserordentlicher Umstände der Verzicht auf
die Realisierung des grundsätzlich zulässigen Bauvolumens aufgezwungen werden.
Wie anlässlich des Lokaltermins festgestellt worden sei, wiesen die entlang der
C-Strasse und in der Kernzone K1 gelegenen Gebäude erhebliche Baukuben
auf. Vor einer zurückhaltenden Bauweise könne hier keine Rede sein. Die
Kernzonengebäude seien zwar ansprechend gestaltet, doch komme ihnen nicht eine
derartige Qualität zu, dass der Bauherrschaft die Ausnützung der zulässigen
Baumöglichkeiten untersagt werden können.

In diesem Zusammenhang wendet der
Beschwerdeführer ein, die Baubehörde habe nie dargelegt, wie sie den
unbestimmten Rechtsbegriff "Ausmass" im Sinn von Art. 8 Abs. 1
BZO auslege. Es sei fraglich, ob ein Mehrfamilienhaus für sieben Parteien
überhaupt bezüglich Ausmass den dörflichen Charakter von G nicht störe. Es sei
zwar richtig, dass entlang der C-Strasse Gebäude mit erheblichen Baukuben
stünden; das Haus A weise indessen eine Kubatur
auf, welche zwei- bis dreimal
so gross sei wie die umliegenden Gebäude auf derselben Strassenseite. Das
Baurekursgericht müsse den Sachverhalt konkret abklären, zum Beispiel durch
Heranziehen der Grösse der Kubaturen der umliegenden Häuser aus der
Gebäudeversicherung. Die Vorinstanz habe in ihre Beurteilung Wohnhäuser einbezogen,
welche nicht zum Ortsteil G gehörten und nicht in der Kernzone 1 lägen.

4.2 Art. 6
BZO regelt die "Grundmasse für Neubauten" in der Kernzone K1. Danach
dürfen Neubauten zwei Vollgeschosse, zwei anrechenbare Dachgeschosse sowie ein
anrechenbares Untergeschoss aufweisen. Die Gebäudehöhe darf maximal 7,5 m
betragen. Sodann haben Hauptgebäude eine Überbauungsziffer von maximal 36 %,
Besondere Gebäude eine solche von maximal 10 % einzuhalten. 

Mit diesen Vorschriften hat der
kommunale Gesetzgeber zukunftsweisend festgelegt, welche Grundmasse Neubauten
in der Kernzone K1
aufweisen dürfen. Das streitige Bau­gesuch hält diese
Baubegrenzungsnormen ein. 

4.3 Zu Recht
weist die Vorinstanz darauf hin, dass nach ständiger Rechtsprechung von einem
Bauherrn aus Einordnungsgründen ein Verzicht auf die Realisierung eines grundsätzlich
zulässigen Neubauvolumens nur aus besonders triftigen Gründen verlangt werden dürfe
wie eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum zurückhaltend
ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche
Empfindlichkeit (RB 1990 Nr. 78; VGr, 28. März 2007, VB.2007.00036,
E. 3.3; BGE 115 Ia 363 E. 3a; 115 Ia 370 E. 5). An diesen
Grundsätzen ändert Art. 8 Abs. 1 BZO nichts. 

Die Voraussetzungen, um dem privaten
Beschwerdegegner die Ausschöpfung des aufgrund von Art. 6 BZO zulässigen
Bauvolumens zu untersagen, sind vorliegend nicht gegeben. Wie das Baurekursgericht
anlässlich des Augenscheins festgestellt hat, sich auch aus den Akten ergibt
und vom Beschwerdeführer nicht in Abrede gestellt wird, weisen die entlang der C-Strasse und in der Kernzone gelegenen Gebäude
erhebliche Bau­kuben auf. Das Haus A weist einen
Grundriss von 16,7 m x 14,26 m, das Haus B von 12 m x 10,35 m. Mit diesem Grundriss und dieser
Ausschöpfung der zulässigen Vollgeschoss- und
Dachgeschosszahlen weist zwar das Haus A ein erhebliches Volumen auf, doch ist
es nicht rechtsverletzend, wenn die Baubehörde und die Vorinstanz angesichts
der baulichen Umgebung keine Verletzung der Ästhetiknorm von Art. 8 Abs. 1
BZO annahmen. Die
genaue Errechnung der Kubatur der umliegenden Häuser durch Beizug der
Gebäudeversicherungsdaten ist dabei nicht erforderlich. Die Vorinstanz hat zu
Recht auch fest­gehalten, den bestehenden
Kernzonengebäuden komme nicht eine derartige Qualität
zu, dass die zulässige Ausnützung beschränkt werden müsse. In diesem
Zusammenhang durfte die Vorinstanz durchaus festhalten, dass auch die Qualität
der östlich der C-Strasse in der Wohnzone stehenden Wohnhäuser keine
Ausnützungsbeschränkung verlangt. Korrekt ist schliesslich auch die
vorinstanzliche Feststellung, es könne auch nicht von einer qualifizierten
landschaftlichen Empfindlichkeit ausgegangen werden. 

5.
 

5.1 Das Baurekursgericht
hat weiter den Einwand des Beschwerdeführers gegen die Stellung der Baute B in
der zweiten Bautiefe "direkt an der Zonengrenze" abgelehnt und ausgeführt,
es stehe dem jeweiligen Bauherrn frei, einen Ersatz- oder Neubau zu erstellen,
für welchen die Bau- und Zonenordnung ‒ abgesehen von den Abstandsvorschriften ‒
keine besondere Anordnung hinsichtlich dessen Stellung vorsehe. Ein Verbot, an
die Zonengrenze zu bauen, kenne die kommunale Ordnung ebenfalls nicht. Das
Gebäude stehe sodann keineswegs in störendem Gegensatz zur bestehenden
baulichen Umgebung, komme es doch in etwa auf die gleiche Flucht zu liegen wie
die nördlich des rekurrentischen Wohnhauses stehenden Gebäude.

Vor Verwaltungsgericht bemängelt der
Beschwerdeführer erneut die Stellung des Hauses B,
welches sich wegen seiner Lage direkt an der westlichen Zonengrenze nicht gut in die
bestehende Bausubstanz einfüge. Die Lage der herkömmlichen schützenswerten
Bausubstanz an der C-Strasse sei immer praktisch an der Strassengrenze. Es gebe
entlang dieser Strasse kein einziges Haus in der zweiten Bautiefe. Die
Argumentation, das Gebäude B komme auf die gleiche Flucht zu liegen wie
irgendwelche weiter entfernten Häuser, welche auch nicht in der zweiten
Bautiefe lägen, sei nicht relevant. 

5.2 Den
Ausführungen der Vorinstanz, dass vorliegend die Bau- und Zonenordnung die
Stellung der Neu- oder Ersatzbauten nicht vorschreibe und auch das Bauen an die
Zonengrenze nicht untersage, ist beizupflichten. Es kann auf diese Ausführungen
verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70
VRG). Es ist zwar richtig, dass die Häuser nördlich der geplanten Bauten
entlang der C-Strasse nur in einer Bautiefe stehen. Das Bauareal kann
indessen zwanglos auch als Abschluss des der Kernzone K1 zugeteilten Gevierts
angesehen werden bei Einmündung der C-Strasse und der H-Strasse in die E-Strasse,
welches ebenfalls Grundstücke umfasst, die in einer zweiten Bautiefe überbaut
sind oder überbaut werden können. Der kommunale Gesetzgeber hat die
Kernzonengrenze im Bereich des Bauareals so gezogen, dass eine zweite Bautiefe
überbaut werden kann. Dies gilt es zu respektieren. 

5.3 Unbehilflich
ist weiter die Rüge des Beschwerdeführers, die Dachform des Gebäudes B
stelle kein nach Art. 9 Abs. 2 BZO vorgeschriebenes Satteldach dar.
Ob die gewählte Dachform als Kehrfirst oder als Querdach eingestuft wird, ist
nicht massgeblich, denn es ist auf jeden Fall nicht rechtsverletzend, wenn die
Baubehörde in Auslegung der kommunalen Bauordnung diese Dachform als Satteldach
einstufte. Es kann diesbezüglich gemäss § 28 Abs. 1 Satz 2 in
Verbindung mit § 70 VRG auf die Ausführungen im Rekursentscheid (E. 4.6.3)
verwiesen werden. 

6.
 

6.1 Der
Beschwerdeführer hat im Rekursverfahren weiter die Balkone wie auch die raumhohen
Fenster der beiden Gebäude beanstandet, da sich diese nicht gut in die Fassaden
einfügten. Auf diese Rüge ist das Rekursgericht hinsichtlich der vom
rekurrentischen Grundstück aus nicht einsehbaren Balkon bzw. Fenster nicht
eingetreten mit der Begründung, der gerügte Mangel könnte mittels einer
Nebenbestimmung geheilt werden. Dem Rekurrenten würde daraus aber kein Vorteil
erwachsen, weshalb er nicht rekurslegitimiert sei. 

Dies bestreitet der Beschwerdeführer. Es
sei zwar richtig, dass die Balkone auf der Südseite sowie die sechs raumhohen
Fenster an der Süd- und Ostfassade des Hauses A von seinem Grundstück aus nicht
einsehbar seien. Er habe diese Balkone und Fenster mit der insgesamt ästhetisch
mangelnden Einordnung des Bauprojekts gerügt. Das Baurekurs­gericht hätte auf diese Rüge eintreten müssen. Der Mangel könne
nicht einfach mit einer Nebenbestimmung geheilt werden, da das Weglassen von
derart vielen Balkonen und französischen Fenstern eine wesentliche
Projektänderung darstelle. 

6.2 Zum Rekurs
und zur Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 PBG und § 21 Abs. 1
VRG berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Die
Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ist gegeben, wenn für ihn einerseits eine
hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er
andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit
in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen
ist und Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag.
Kein schutzwürdiges Interesse hat der Nachbar, wenn die Gutheissung der
Beschwerde bzw. Behebung der betreffenden Rüge die behauptete Beeinträchtigung
gar nicht abzuwenden vermöchte, wenn etwa ein Projektmangel durch eine für den
Nachbar bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1987
Nr. 3; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,
N. 21 und 34 ff.). Dies trifft vorliegend hinsichtlich der vom Grundstück
des Beschwerdeführers nicht einsehbaren Balkone und Fenster auf der Südseite
der beiden Gebäude A und B sowie auf der Ostseite des Hauses A zu. Die Balkone
könnten weggelassen und die Fenster auf die vom Rekurrenten verfochtene Grösse
verkleinert werden, ohne dass der Grundriss der Häuser oder der Wohnungen verändert
werden müsste. Diese Änderungen könnten auflageweise angeordnet werden und
müssten nicht zwingend zur Bauverweigerung führen. Zu beachten ist, dass dabei
der Baubehörde ein weitgehender Ermessensspielraum zusteht, ob bei inhaltlichen
oder formalen Mängeln eines Bauvorhabens das Baugesuch abgewiesen oder die
Mängel mittels Nebenbestimmung geheilt werden können (RB 1982 Nr. 139
= BEZ 1982 Nr. 36 [hier massgebliche Erwägungen ausschliesslich publiziert
in BEZ 1982 Nr. 36]). Wenn das Baurekursgericht auf den Rekurs des
Beschwerdeführers nicht eintrat, soweit dieser die Ausgestaltung der von ihm
nicht einsehbaren Fassaden mit Balkonen bzw. Fenstern rügte, hat sie nicht
rechtsverletzend entschieden. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt
unbegründet. 

6.3 Hingegen
hat die Vorinstanz die Rüge der fehlenden Einordnung hinsichtlich des westlichen
Balkons des Hauses B geprüft, da dieser vom Grundstück des
Beschwerdeführers "wohl einsehbar" sei. Sie hat hierzu ausgeführt
(Rekursentscheid E. 4.6.4 Abs. 2), es treffe zwar zu, dass bei keinem
der bestehenden Kernzonengebäude derartige Balkone angebracht seien. Die Bau-
und Zonenordnung schliesse aber auskragende Balkone, wie hier geplant, nicht
aus. Der Umstand allein, dass derartige Balkone in der näheren Umgebung
fehlten, führe nicht dazu, dass sich der Balkon nicht in die bauliche Umgebung
einordnen würde. Diese Ausführungen werden in der Beschwerdeschrift nicht
substanziell infrage gestellt, weshalb auf diese verwiesen werden kann (§ 28
Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Unbegründet ist auch
der Einwand der fehlenden Einordnung hinsichtlich der ‒ als Zugang
zum Balkon bzw. zum Garten ‒ auf der Westseite des Hauses B
geplanten "französischen" Fenster. Derartige Fenster sind bei
Kernzonenneubauten durchaus üblich. Sie entsprechen Art. 12 Abs. 2
BZO, wonach Fenster die Form eines "stehenden Rechtecks" aufweisen
müssen.

7.
 

7.1 In seine
Rekursschrift vom 2. November 2012 brachte der Beschwerdeführer weiter
vor, an den geplanten Wohnbauten seien entgegen Art. 12 Ziff. 4 BZO
nicht "mehrheitlich" Fensterläden angebracht. Diese Vorschrift wird
vom Gemeinderat so ausgelegt, dass die Hälfte der Fenster plus 1 Fensterläden
aufweisen müsse, wobei Dachgeschosse nicht mitgezählt würden, da bei diesen das
Anbringen von Fensterläden schwierig sei (vgl. Protokoll des Augenscheins vom 2. Februar
2012, S. 1). 

Das Baurekursgericht hat die Auslegung
von Art. 12 Ziff. 4 BZO durch den Gemeinderat als
"nachvollziehbar" geschützt (Rekursentscheid E. 4.6.6) und
hierbei ausgeführt, es treffe zwar zu, dass bei der fraglichen Überbauung wohl
auch im Dachgeschoss Fensterläden grundsätzlich möglich seien. Es sei aber zu
beachten, dass es sich um eine für die ganze Kernzone geltende Einordnungsvorschrift
handle, welche möglichst einheitlich gehandhabt werden müsse. Diese
"Argumentation" ist nach der Auffassung des Beschwerdeführers
"sachlich nicht nachvollziehbar". "Mehrheitlich" bedeute
hier, dass Fensterläden anzubringen seien, aber darauf verzichtet werden könne,
falls dies im Einzelfall nicht möglich sei. Zudem habe die Baubehörde ihre
Auslegung nicht einheitlich gehandhabt, da an diversen Häusern im Ortsteil G Fensterläden auch an Dachgeschossfenstern angebracht seien. 

7.2 Bei Art. 12
Ziff. 4 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht
(§ 49 PBG), dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Baubehörde obliegt,
welche die Verhältnisse an Ort und Stelle am besten kennt und die Gesetzgebung
seinerzeit beratend bzw. antragstellend begleitet hat. Stellen sich bei der
Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die
Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht
rechtsverletzend erscheint. Die Rechtsmittelinstanzen dürfen solche Entscheide
daher nur mit Zurückhaltung überprüfen (RB 1981 Nr. 20; RB 2000
Nr. 103 E. 2c = BEZ 2000 Nr. 19; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20
N. 19). Zu Recht hat das Baurekursgericht aus den erwähnten Gründen die
sachlich vertretbare Auslegung der Gemeinde geschützt. Der Beschwerdeführer
setzt dieser Argumentation einfach eine eigene Auslegung entgegen, welche zudem
vom Wortlaut der Bauordnung überhaupt nicht gedeckt wird. Die Beschwerde ist auch
in diesem Punkt unbegründet.

8.
 

8.1 Gemäss den
Baugesuchsplänen ist auf der westlichen Dachfläche des Hauses A entlang des
Firstes eine Fotovoltaikanlage im Ausmass von ca. 14 m x 2,5 m
geplant. Hierzu brachte der heutige Beschwerdeführer im Rekurs vor, dies
beeinträchtige die Erscheinung der Baute, und in der Replik, es könne nicht von
vornherein davon ausgegangen werden, dass diese Anlage keine Blendwirkung auf
sein Grundstück bewirke. Auch diese Einwände hat die Vorinstanz abgelehnt.
Hinsichtlich der Blendwirkungen führte sie aus, die Fotovoltaikanlage sei auf der
westlichen Dachfläche des Hauses A geplant, weshalb der Rekurrent nicht mit
Blendwirkungen rechnen müsse. Bezüglich der Einordnung hielt das Baurekursgericht
fest, die Solaranlage solle praktisch die gesamte Dachflächenlänge einnehmen. Indem
sie im obersten Bereich der Dachfläche und nahe dem Dachfirst angesiedelt
werden soll, stelle sie keine optische Zäsur dar. Da sie zudem gegen die
Wohnzone gerichtet sei, sei ihre optische Wirkung auf die Kernzone und das
geschützte Ortsbild sehr gering, da sie wohl nur von Westen aus gesehen werden
könne.

In seiner Beschwerde an das Verwaltungsgericht hält der
Beschwerdeführer bezüglich der geplanten Fotovoltaikanlage an seinen Einwänden
fest. In den Frühlings- und Herbstmonaten müsse mit einer möglichen
Blendwirkung auf seinen ‒ im Westteil seines Grundstücks gelegenen ‒
Gartensitzplatz gerechnet werden. Die Anlage stehe zudem mit den zusätzlich
geplanten Dachfenstern auf dem gleichen Dachteil in Widerspruch zum in der
Kernzone geforderten Ziegeldach. 

8.2 Nach der
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Obfelden sind in der Kernzone Anlagen zur
Nutzung von Sonnenenergie grundsätzlich zulässig. Sie dürfen aber nach Art. 14
BZO weder die Erscheinung der Baute noch das Ortsbild beeinträchtigen.
Hinsichtlich der zulässigerweise von einer Anlage zur Nutzung von Sonnenenergie
beanspruchten Dachfläche kann damit nicht eingewendet werden, nach Art. 9 Abs. 5
BZO seien Dächer mit Tonziegeln einzudecken. Wie das Baurekursgericht richtig festhält,
führt die eingemittete Anordnung der Anlage nahe dem Dachfirst und den beiden
Giebelseiten dazu, dass keine optische Zäsur entsteht. Sie ist zudem gegen
Westen, d. h. gegen die Wohnzone, ausgerichtet und von der C-Strasse aus
nicht einsehbar. Die Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz durften ohne
Rechtsverletzung eine Beeinträchtigung der Baute oder des Ortsbildes im Sinn
von Art. 14 BZO verneinen. Wegen der Anordnung der Anlage auf der oberen
westlichen Dachhälfte des Hauses A ist zudem nicht damit zu rechnen, dass
die Anlage auf dem Nachbargrundstück rechtlich bedeutsame Blendwirkungen verursachen
wird. Unter diesen Umständen genügte es, dass der Gemeinderat Obfelden in der
Baubewilligung vom 4. Oktober 2011 in Dispositiv-Ziffer 4 auflageweise
anordnete, dass die Sonnenkollektoren möglichst blend- und spiegelfrei sein
müssten. 

9.
 

9.1 Gemäss
Dispositiv-Ziffer 1.6 der angefochtenen Baubewilligung vom 4. Oktober 2011
muss vor Baubeginn der grundbuchliche Nachweis über die Sicherung der
gemeinschaftlich ausgewiesenen Kinderspielplatz- und Ruheflächen von 360 m2 für die Mehrfamilienhäuser D-Strasse 04
und C-Strasse 02 und 03 vorliegen. Die Vorinstanz folgte dem Beschwerdeführer
auch nicht bezüglich seines Einwands, die Verlegung der Spiel- und Ruheflächen
sowie der Freizeit und Pflanzgärten in jenen Bereich der Bauparzelle, welche
der Wohnzone zugehöre, sei nicht zulässig. Im Beschwerdeverfahren hält der
Beschwerdeführer an diesem Einwand fest. Mit der Auslagerung werde beim Bauprojekt
die kernzonentypische Umgebungsgestaltung für diesen Ortsteil fehlen, was ein
weiterer Einordnungsmangel darstelle. Zudem sehe die Bau- und Zonenordnung das
Zusammenführen von Spielflächen nur bei Gebäudegruppen vor. Eine solche zeichne
sich durch gleiche Merkmale aus, was hier nicht der Fall sei. 

9.2 Gemäss Art. 39
BZO (= Art. 36 altBZO) müssen Spiel- und Ruheflächen sowie Freizeit- und
Pflanzgärten bei Mehrfamilienhäusern mindestens 15 % der anrechenbaren
Grundstücksfläche umfassen (Abs. 1). Bei Gebäudegruppen sind die
Spielflächen zusammenzufassen (Abs. 2).

Diese Bestimmung stellt eine "ergänzende
Bauvorschrift" (Art. 29 ff. BZO) dar. Sie ist somit nicht eine
für die Kernzone anwendbare Ästhetiknorm, sondern gilt für alle Bauzonen. Sie
bezweckt, dass in allen Zonen ein bestimmter Anteil (15 %) der baulich
genutzten Grundstücksfläche für Spielplätze und Grünflächen wie Ruheflächen,
Freizeit- und Pflanzgärten ausgestaltet wird. Ihre Zweckbestimmung wird auch
dann erreicht, wenn sie hier auf dem der Wohnzone zugeschiedenen Teil des
Bauareals verwirklicht wird. Bei "Gebäudegruppen" schreibt Art. 39
Abs. 2 BZO sogar die Zusammenfassung der Spielflächen vor. Warum unter
"Gebäudegruppen" im Sinn dieser Vorschrift nur Gebäude "mit
gleichen Merkmalen" zu verstehen seien, hier bei den Wohnhäusern der 1.
und 2. Etappe "mit Sicherheit nicht von einer Gebäudegruppe
ausgegangen werden" könne, ist nicht nachvollziehbar. Die Beschwerde ist
auch in diesem Punkt abzuweisen.

10.
 

Zusammengefasst ergibt
sich, dass die Beschwerde
abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm von
vornherein nicht zu. Eine solche ist vielmehr der privaten Beschwerdegegnerschaft
zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Angemessen ist eine Parteientschädigung
von Fr. 1'500.-.

Gründe, für das Rekursverfahren
von der gesetzlichen Regelung abzuweichen und die Verfahrenskosten und Parteientschädigungen
für das Rekursverfahren unabhängig vom Beschwerdeausgang der Baubehörde und dem
Baurekursgericht aufzuerlegen (Beschwerdeantrag Ziff. 3), sind keine
ersichtlich.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    210.--     Zustellkosten,

Fr. 8'210.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung
von Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses
Entscheids.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an…