# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cb7cc028-2556-56ca-b8fe-0569df85b15f
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-25
**Language:** de
**Title:** Baulinien. Revision der Baulinien an Staatsstrassen gemäss RRB Nr. 39/2010. Voraussetzung für die Annahme einer "Phantomplanung" gemäss VB.2013.00394 vom 3. April 2014.
**Docket/Reference:** BRGE II Nrn. 0112-0118/2015
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_II_0112-0118_2015_467.pdf

## Full Text

BRGE II Nrn. 0112 - 0118/2015 vom 25. August 2015 in BEZ 2015 Nr. 49 

4. Mit  der  angefochtenen  Verfügung  hat  die  Volkswirtschaftsdirektion  des
Kantons  Zürich  die  bis  zu  120  Jahre  alten  Baulinien  beidseits  der  D.-Strasse 
und  –  in  deren  Fortsetzung  nach  dem  D.-Platz  –  der  B.-Strasse  auf  dem 
Abschnitt  von  der  Gemeindegrenze  bis  zur  Einmündung  der  B.-Strasse  in  die 
F.-Strasse  revidiert.  (…)  An  Stelle  der  vollumfänglich  oder  teilweise  auf-
gehobenen Verkehrsbau- und Niveaulinien wurden neue Verkehrsbaulinien mit 
einem  einheitlichen  Abstand  von  grundsätzlich  6 m  ab  Strassengrenze, 
teilweise  8 m  ab  Fahrbahnrand,  festgesetzt.  Für  alle  rekurrentischen  Liegen-
schaften  bedeutet  dies  eine  Rückversetzung  der  vormaligen  Baulinien  in  das 
Grundstück  hinein,  je  unter  entsprechender  Verkleinerung  der  baulinienfreien 
Grundstücksfläche.  Mit  Ausnahme  des  noch  unbebauten Grundstücks  Kat.-Nr. 
1  sind  alle  Grundstücke  mit  Wohngebäuden  überstellt.  Die  neuen  Baulinien 
schneiden  die  meisten  dieser  Gebäude  in  einer  Tiefe  von  teilweise  mehreren 
Metern an. 

5. Die Vorinstanz begründet die Baulinienrevision im Wesentlichen mit dem
vom  Regierungsrat  in  RRB  Nr.  39/2010  beschlossenen  Konzept  für  die 
vollständige  Überarbeitung  der  Baulinien  an  Staatsstrassen.  Gemäss  diesem 
Konzept  seien  sämtliche  Verkehrsbaulinien  an  Staatsstrassen  (mit  Ausnahme 
der  Städte  Zürich  und  Winterthur)  nach  einheitlichen  Kriterien  zu  überprüfen, 
aufzuarbeiten und zu bereinigen, um ihre Aufnahme in den neuen Kataster der 
öffentlich-rechtlichen  Eigentumsbeschränkungen  (ÖREBK)  zu  gewährleisen, 
welchen  das  am  1. Juli  2008 
in  Kraft  getretene  Bundesgesetz  über 
Geoinformation  (GeolG)  vorsehe  (Art.  16  Abs.  3  GeoIG  i.V.m.  Art.  3  lit.  b  der 
Verordnung  über  den  Kataster  der  öffentlich-rechtlichen  Eigentums-
beschränkungen  [ÖREBKV]).  Angestrebt  werde  ein  vollständiges,  zeitge-
mässes  Baulinienwerk,  das  inskünftig  mit  vernünftigem  Aufwand  fortlaufend 
bewirtschaftet  werden  könne  und  für  die  Betroffenen  klar  und  einfach 
verständlich  sei.  In  allen  Gemeinden  sei  der  Strassenraum  nach  einheitlichen 
Kriterien  zu  sichern.  Grundsätzlich  werde  an  ausgebauten  Strassen  (ein-
schliesslich  Trottoir  und  Radstreifen  oder  Radweg)  eine  Baulinie  im  Abstand 
von  6 m  zur  Strasse  festgesetzt.  Dieses  Mass  orientiere  sich  am  kantonal-
rechtlichen  Strassenabstand  gemäss  §  265  PBG  und  sichere  erfahrungs-
gemäss genügend Raum an einer Staatsstrasse, um die Zwecke und Ziele der 
Strasseninfrastruktur  und  der  angrenzenden  Bebauung  zu  sichern.  Ab-
weichungen vom Grundabstand seien unter gewissen Umständen möglich, vor 
allem bei rückblickender Aufarbeitung der veralteten Baulinien an ausgebauten 

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Strassen  in  bebauten  Gebieten  mit  sehr  strassennaher  Bebauung,  wo  den 
örtlichen Verhältnissen vermehrt Rechnung zu tragen sei. 

Im Sinne dieses Konzepts seien auch die Baulinien in der Gemeinde X zu 
revidieren.  Sowohl  die  D.-  als  auch  die  B.-Strasse  gälten  als  ausgebaut.  Das 
Ziel der Baulinienrevision sei hier eine langfristige Sicherung der bestehenden, 
ausgebauten  Strassenanlage  einschliesslich  eines  Vorgartengebiets  von  6  m 
Tiefe.  Die  Vergrösserung  des  Vorgartengebiets  auf  6  m  Tiefe  diene  der 
Wohnhygiene  und  schaffe  einen  genügenden  grünen  Streifen.  Durch  einen 
grösseren  Abstand  der Bebauung  zur  Verkehrsanlage  könnten  die  Belichtung, 
Belüftung  und  Besonnung  verbessert  werden.  Selbstredend  sei  der  optimierte 
Schutz  vor  Immissionen.  In  diesen  Zielen  liege  das  primäre  öffentliche 
Interesse. (…) 

7.  Unter  Verweis  auf  den  Verwaltungsgerichtsentscheid  VB.2013.00394 
vom 3. April 2014 betreffend die als Pilotgemeinde für eine Baulinienrevision an 
Staatsstrassen 
fungierende  Gemeinde  Wallisellen  beantragen  alle  Re-
kurrierenden  den  Verzicht  auf  die  Baulinienrevision  im  Bereich  ihrer  Grund-
stücke.  Das  Anschneiden  zahlreicher  Gebäude  entlang  einer  als  ausgebaut 
geltenden  Staatsstrasse  führe  innert  eines  Planungshorizonts  von  15  -  20 
Jahren  nicht  zur  Erreichung  des  angestrebten  Ziels,  weshalb  die  Baulinien-
revision  auf  eine  gemäss  VB.2013.00394  vom  3.  April  2014  unzulässige 
Phantomplanung hinauslaufe. 

8.1  Bereits  an  dieser  Stelle 

festzuhalten,  dass  der  Entscheid 
ist 
VB.2013.00394  vom  3.  April  2014  unstreitig  präjudiziell  ist.  Wie  im  hier  zu 
beurteilenden Fall ging es um die Rückversetzung von Baulinien hauptsächlich 
im  Dienste  der  Wohnhygiene  entlang  einer  als  ausgebaut  geltenden 
Staatsstrasse ohne konkretes Ausbauprojekt (W.-Strasse in Wallisellen); dies – 
ebenfalls wie im hier zu beurteilenden Fall  – unter Inkaufnahme der Anschnei-
dung  zahlreicher  Gebäude  in  einer  Tiefe  von  teilweise  mehreren  Metern. 
Gemäss dem Verwaltungsgericht ist eine solche Vorgehensweise grundsätzlich 
ungeeignet;  sie  stelle  eine  reine  Phantomplanung  dar.  Das  Bundesgericht  ist 
auf  eine  von  der  Vorinstanz  im  Namen  des  Kantons  Zürich  eingereichte  Be-
schwerde  in  öffentlich-rechtlichen  Angelegenheiten  gegen  den  die  Baulinien-
revision  in  Wallisellen  als  ungeeignet  qualifizierenden  Entscheid  des  Ver-
waltungsgerichts  nicht  eingetreten.  Es  hielt  ausdrücklich  fest,  dass  auch  die 
präjudizielle Bedeutung des Verwaltungsgerichtsentscheids an der mangelnden 
Beschwerdebefugnis  des  Kantons  Zürich  nichts  ändere  (BGr  1C_311/2015  in 
ZBl 116/2015 373 f.). 

8.2  Gemäss  § 96  Abs. 1  PBG  können  zur  Sicherung  bestehender  sowie 
geplanter  Anlagen  und  Flächen  Baulinien  festgesetzt  werden.  Verkehrs-
baulinien  dienen  der  Sicherung  bestehender  und  geplanter  Strassen,  Wege, 
Plätze  und  Eisenbahnen,  gegebenenfalls  samt  begleitenden  Vorgärten,  Lärm-
schutzanlagen, Grünzügen und Fahrzeugabstellplätzen (§ 96 Abs. 2 lit. a PBG). 
Baulinien sind mit Blick auf die Bedürfnisse beim voraussichtlichen Endausbau 
der  betreffenden  Anlage  festzusetzen  (§ 98  PBG).  Sie  bewirken  gemäss  § 99 
Abs. 1  PBG  ein  grundsätzliches  Verbot  von  Bauten  und  Anlagen,  die  dem 
Zweck  der  Baulinien  widersprechen.  Baulinienwidrige  Bauten  und  Anlagen  im 

 
 
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Baulinienbereich  dürfen  entsprechend  dem  bisherigen  Verwendungszweck 
unterhalten  oder  modernisiert  werden.  Weitergehende  Vorkehren  sind  nur  zu 
bewilligen, wenn die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden soll 
und  wenn  mit  sichernden  Nebenbestimmungen  zur  baurechtlichen  Bewilligung 
ausgeschlossen  wird,  dass  das  Gemeinwesen  bei  Durchführung  des  der 
Baulinie  entsprechenden  Werks  den  Mehrwert  zu  entschädigen  hat  (§ 101 
Abs. 1 und 2 PBG). 

Über  diesen  Zweck  hinaus  erfüllen  Verkehrsbaulinien  auch  eine 
ortsbauliche  Funktion.  Sie  können  ein  öffentliches  Interesse  an  einer  be-
stimmten  Gestaltung  von  Verkehrsräumen  wahrnehmen  und  näher  um-
schreiben, namentlich indem sie das Bauen auf die Baulinie vorschreiben (§ 97 
PBG).  Im  Übrigen  kommt  ihnen  schon  alleine  deswegen  eine  ortsbauliche 
Funktion  zu,  weil  sie  den  Abstand  zur  Strassenanlage  (einschliesslich  Trottoir 
etc.)  definieren  und  überdies  – anders  als  beim  gesetzlichen  Strassenabstand 
(§ 265 PBG) – mit der Baulinienziehung die Stellung der Fassadenfluchten von 
einer  veränderten  Dimensionierung  der  Strassenanlage  nicht  mehr  beeinflusst 
werden kann. 

Verlaufen Verkehrsbaulinien hinter der Grenze der Strassenanlage, sei es 
der  bestehenden  oder  der  geplanten  Anlage,  dienen  sie  damit  auch  der 
Schaffung,  Erhaltung  oder  Erweiterung  unüberbaubarer  Grünstreifen  entlang 
der  Strasse  (sogenannte  Vorgärten).  Das  mit  der  Baulinienziehung  geltende 
Bauverbot  kann  mithin  schon  aus  Gründen  der  Vorgartensicherung  gerecht-
fertigt  sein.  Die  Vorgärten  – deren  Ausgestaltung  in  § 238  Abs. 3  PBG  näher 
geregelt  ist –  dienen  zum  einen  der Strassenraumgestaltung  und  haben  damit 
eine  ortsbauliche  Funktion.  Dieser  in  optimaler  Weise  nachzukommen  setzt 
einen  genügenden  und,  soweit  möglich  und  zweckmässig,  regelmässigen  Ab-
stand der Baulinie  von  der Strassenanlage  voraus.  Zum andern  gewährleisten 
«Vorgartenbaulinien»  den  Bewohnern  der  an  der  Strasse  situierten  Gebäude 
ausreichende  Belichtung,  Belüftung  und  Besonnung.  Zudem  verschaffen  sie 
einen  gewissen  Schutz  vor  den  Emissionen  des  Strassenverkehrs.  Mithin 
dienen solche Baulinien auch der Wohnhygiene. 

8.3  Die  dargelegten  Rechtswirkungen  gemäss  §§ 99  ff.  PBG  haben  zur 
Folge,  dass  die  Festsetzung  von  Baulinien  einen  Eingriff  in  das  Eigentum  der 
betroffenen  Grundeigentümer  darstellt.  Einschränkungen  der  in  Art.  26  der 
Bundesverfassung (BV) statuierten Eigentumsgarantie sind gemäss Art. 36 BV 
nur  rechtmässig,  wenn  sie  auf  einer  gesetzlichen  Grundlage  beruhen  und  im 
öffentlichen  Interesse  liegen,  das  im  Einzelfall  die  entgegensehenden  privaten 
Belange  des  betroffenen  Grundeigentümers  überwiegt;  mithin  muss  der 
Grundrechtseingriff  zumutbar  sein.  Zudem  muss  die  Einschränkung,  damit  sie 
als verhältnismässig angesehen werden kann, geeignet und erforderlich sein.   

8.4  Im  vorliegenden  Fall  bildet  § 96  PBG  unbestrittenermassen  eine 
genügende  gesetzliche  Grundlage  für  den  Eigentumseingriff,  der  mit  der  Fes-
tsetzung der geplanten Baulinien verbunden ist. 

8.5 Mit den geplanten Baulinien wird angestrebt, zwischen dem Fahrbahn-
rand  der  D.-  und  der  B.-Strasse  und  den  anliegenden  Bauten  einen  Abstand 

 
 
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von  grundsätzlich  8 m  zu  erreichen,  wovon  2 m  für  ein  Trottoir  und  6 m  für 
Vorgärten.  Angesichts  der  in  § 265  Abs. 1  PBG  (subsidiär)  vorgesehenen 
Vorgartentiefe von 6 m durfte die Vorinstanz als Planungsbehörde im Rahmen 
ihres  Ermessens  grundsätzlich  davon  ausgehen,  dass  aus  Gründen  des 
in  der 
Immissionsschutzes  ein 
vorgesehenen  Breite  bestehe  (vgl.  VB.2007.00370,  E. 4.2  und  4.3  =  RB  2008 
Nr.  71).  Wie  erwähnt  haben  Verkehrsbaulinien  auch  eine  städtebaulich-
ästhetische  Funktion;  hierzu  gehört  namentlich  die  Schaffung  bzw.  Erhaltung 
von  Vorgärten  und  damit  die  Gestaltung  einheitlicher  Häuserfluchten  in 
städtischen  Quartieren  (BGr  1C_789/2013  vom  21. Februar  2014,  E.  5,  mit 
weiteren Hinweisen; www.bger.ch).  

Interesse  an  den  geplanten  Baulinien 

Aus diesem Grund hielt das Verwaltungsgericht fest, dass die Überholung 
alter  Baulinien  entlang  Staatsstrassen  mit  dem  Zweck  der  langfristigen 
Sicherstellung  des  für  Staatsstrassen  erforderlichen  Strassenraums  mitsamt 
den  auch  die  Wohnhygiene  berücksichtigenden  gebührenden  Gebäude-
abständen  grundsätzlich  im  öffentlichen  Interesse  stehe.  Dieses  werde  nicht 
dadurch  infrage  gestellt,  dass  –  wie  dies  vorliegend  auch  entlang  der  D.-  und 
der B.-Strasse der Fall ist – kein konkretes Strassenprojekt vorgesehen sei. Die 
Baulinien  dienten  diesfalls  nämlich  der  Sicherung  einer  bestehenden  Anlage, 
der  Gewährleistung  der  Wohnhygiene  sowie  der  Gestaltung  einer  einheitlich-
gradlinigen  Gebäudefront  im  Bereich  der  Staatsstrasse.  Für  die  Realisierung 
eines  solchen  Ziels  könne  das  Vorliegen  eines  konkreten  (Strassen-)projekts 
nicht verlangt werden (VGr, 3. April 2014, VB.2013.00394, E. 5.3 f., auch zum 
Nachfolgenden; mit weiteren Verweisen). 

8.6  Zu  bemerken  ist  in  diesem  Zusammenhang  immerhin,  dass  sich  das 
Verwaltungsgericht  in  einem  etwas  älteren  Fall  ebenfalls  ohne  ein  konkretes 
Strassenbauprojekt  mit  der  vom  Regierungsrat  in  RRB  Nr.  39/2010  ange-
stossenen Baulinienrevision eher kritisch auseinandergesetzt und es als fraglich 
bezeichnet  hat,  ob  die  Vorinstanz  in  jenem  Fall  ein  öffentliches  Interesse  in 
zureichender Weise  darlegte  (VGr,  8.  Mai  2013,  VB.2012.00798,  E.  4.3.2,  mit 
Verweis  auf  den  diesbezüglich  ebenfalls  kritischen  Entscheid  VB.2012.00795, 
E. 5.2.2 = BEZ 2013 Nr. 9). 

Generell  gilt  jedenfalls,  dass  an  den  Nachweis  eines  ausreichenden 
öffentlichen  Interesses  im  Falle  erheblicher  Eigentumsbeschränkungen  hohe 
Anforderungen zu  stellen sind (BGr 1C_50/2008 vom 10. Juni 2008, E. 4.5.1). 
Das  Anschneiden  bestehender  Gebäude  mittels  neuer  Baulinien  ist  ein  er-
heblicher  Eigentumseingriff  (VGr,  8. Mai  2013,  VB.2012.00798,  E. 4.1,  mit 
weiterem Verweis). Soweit das öffentliche Interesse für die hier zu beurteilende 
Baulinienrevision  im  erwähnten  Konzept  des  Regierungsrates  wie  auch  in  den 
einzelnen  Vernehmlassungsantworten  der  Vorinstanz  teilweise  auch  damit 
begründet wird, dass die Aufnahme in den ÖREB-Kataster die «Aktualisierung 
und  Erfassung»  der  Baulinien  entlang  Staatsstrassen  bedinge  und  das  Ziel 
darin  bestehe,  ein  «vollständiges,  zeitgemässes  Baulinienwerk»  zu  erhalten, 
dass  inskünftig  mit  «vernünftigem  Aufwand»  bewirtschaftet  werden  könne  und 
für  die  Betroffenen  «klar  und  einfach  verständlich»  sei  sowie  Rechtssicherheit 
schaffe,  ist  festzuhalten,  dass  eine  reine  Vereinheitlichung  zwecks  einfacherer 
Darstellbarkeit  im  neuen  ÖREB-Kataster  ebenso  wie  blosse  Arbeitsersparnis 

 
 
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Interesse 

je  ein  öffentliches 

für  eine 
bei  der  «Bewirtschaftung»  kaum 
Verschiebung  von  Baulinien  zulasten  betroffener  Grundeigentümer  darstellen 
können.  Im  Übrigen  ist  die  klare  und  einfache  Verständlichkeit  für  den 
jeweiligen  Eigentümer  betreffend  «seine»  jeweilige  Baulinie  schon  heute  und 
seit  jeher  gegeben.  Allein  der  Umstand,  dass  Baulinien  teilweise  in  sehr  alten 
Plänen  mit  unterschiedlichen  Massstäben  eingezeichnet  sind,  stellt  keinen  im 
Dienste  der  Rechtssicherheit  behebungsbedürftigen  Mangel  dar.  Die 
entsprechende  Motivation  der  Vorinstanz  liegt  hier  wohl  doch  auch  in  einer 
Vereinfachung 
in  einer 
Aufbereitung  der  Baulinien  für  deren  Aufnahme  in  den  neuen  ÖREB-Kataster. 
Derlei  Motive  können  allenfalls  Grund  für  die  Aufhebung  von  alten  Baulinien 
(in  neuer,  EDV-kompatibler  und  den  heutigen 
und  Neufestsetzungen 
Anforderungen an die amtliche Vermessung genügender Form) am identischen 
Ort sein, wie der Mitbeteiligte mit Recht geltend macht – keinesfalls aber für ihre 
materielle Veränderung. 

ihres  eigenen  Verwaltungsaufwandes  respektive 

8.7  Zusammengefasst  mag  ein  öffentliches  Interesse  gleich  wie  in 
VB.2013.00394  vom  3.  April  2014  wenigstens  in  der  unter  vorstehender 
Erwägungsziffer 8.5 umschriebenen Funktion der Baulinienrevision zu erkennen 
sein. 

8.8  Zu  prüfen  bleibt  somit,  ob  die  neuen  Baulinien  einen 
verhältnismässigen  Eingriff  darstellen,  um  das  geplante  Ziel  –  einen 
durchgehend  breiteren  Strassenabstand  allein  im  Interesse  der  Wohnhygiene 
und  der  städtebauliche  Ästhetik  –  zu  erreichen.  Die  Baulinienrevision  entlang 
der  D.-  und  der  B.-Strasse  kann  nur  dann  als  verhältnismässig  eingestuft 
werden,  wenn  sie  zur  Erreichung  dieses  Ziels  geeignet,  erforderlich  und 
zumutbar ist.  

8.9 Wie erwähnt ist ein Ausbau der D.- und der B.-Strasse auf absehbare 
Zeit  nicht  beabsichtigt  (in  Bezug  auf  die  B.-Strasse  halten  sowohl  die 
Rekurrierenden  1  wie  auch  der  Mitbeteiligte  mit  Recht  fest,  dass  diese  im 
regionalen Richtplan gar zur Abklassierung vorgesehen ist). Selbst wenn indes 
ein  Ausbau  vorgesehen  wäre,  könnten  bestehende  Gebäude  nur  insoweit 
zurückgedrängt werden, als sie im eigentlichen, gemäss Strassenprojekt künftig 
beanspruchten  Strassenraum  stünden  (vgl.  §  3  des  Strassengesetzes  [StrG] 
und § 110 PBG). Dem Umstand, dass die Tiefe des Vorgartens, d.h. des zum 
privaten  Grundeigentum  gehörenden  Gebietes  zwischen  Strassenanlage  und 
bestehender  Gebäudeflucht  mit  dem  Strassenausbau  kleiner  würde,  könnte 
demgegenüber  –  Strassenprojekt  hin  oder  her  –  mit  der  erweiterten  Baulinie 
nicht  entgegengewirkt  werden;  es  stünde  dem  Eigentümer  frei,  es  nach  dem 
Strassenausbau  unbesehen  der  erweiterten  Baulinie  beim  weniger  tiefen 
Vorgarten  zu  belassen,  auch  wenn  dies  im  Lichte  öffentlicher  Interessen  nicht 
wünschbar  wäre.  Allein  das  Vorliegen  eines  Ausbauprojektes  ist  demnach  für 
sich  betrachtet  noch  nicht  zwingend  ein  Unterscheidungsmerkmal  mit  Bezug 
auf die Erreichbarkeit des Baulinienziels.  

Vorliegend ist keinerlei Ausbau vorgesehen. Der Weiterbestand der heute 
entlang der Strasse stehenden Gebäude ist mithin einzig in die Disposition der 
Grundeigentümer gestellt. Dies wirft die Frage auf, ob  die neuen Baulinien die 

 
 
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ihnen zugedachte Funktion überhaupt erfüllen können. Das Verwaltungsgericht 
hat diesbezüglich unter dem Titel der Eignung Folgendes festgehalten (VGr, 3. 
April 2014, VB.2013.00394, E. 6.5): 

«In  diesem  Zusammenhang  kommt  es  vor  allem  auch  darauf an,  ob  eine 
realistische  Chance  darauf  besteht,  dass  sich  das  mit  den  neuen  Baulinien 
verfolgte  Ziel,  eine  zurückversetzte  Bebauung  zu  erreichen,  angesichts  des 
lässt  oder  ob  eine  nicht 
Bestandesschutzes  überhaupt  verwirklichen 
realisierbare  «Phantomplanung»  vorliegt.  Kann  das  mit  dem  Projekt  ange-
strebte Ziel aufgrund einer beidseitig durchgehenden Näherbebauung innerhalb 
eines  planungsrechtlichen  Zeithorizonts  von  15  bis  20 Jahren  mit  grosser 
Wahrscheinlichkeit  nicht  verwirklicht  werden,  so  stellt  dies  einen  Grund  dafür 
dar,  die  vorgesehene  Planungsmassnahme  als  ungeeignet  zu  erachten  bzw. 
vom  Normabstand  von  8,5 m  abzuweichen.  Entsprechend  hat  der 
Regierungsrat  im  RRB  Nr. 39/2010  ausgeführt,  dass  Abweichungen  vom 
Abstand  von  6 m  zur  Strasse  (einschliesslich  Trottoir)  vor  allem  bei  der 
rückblickenden  Aufarbeitung  veralteter  Baulinien  an  ausgebauten  Strassen  in 
bebauten  Gebieten  mit  sehr strassennaher Bebauung  möglich  seien  bzw.  den 
örtlichen  Verhältnissen  insoweit  vermehrt  Rechnung  zu  tragen  sei  (RRB 
Nr. 39/2010 E. B/1). Die Wahrscheinlichkeit, dass eine Baulinie in den nächsten 
rund 20 Jahren realisiert werden kann, hängt (auch) vom öffentlichen Interesse 
ab,  das  mit  der  Festsetzung  verfolgt  werden  soll.  So  sind  beispielsweise 
Interessen  der  Verkehrssicherheit  in  der  Regel  höher  zu  gewichten  als 
Interessen der Wohnhygiene, sodass die Wahrscheinlichkeit der Realisierung – 
nötigenfalls  auf  dem  Enteignungsweg  –  bei  verkehrspolizeilich  begründeten 
immissionsschutzrechtlich 
Baulinien 
begründeten Baulinien.» 

im  Allgemeinen  grösser 

ist  als  bei 

In  der  Folge  prüfte  das  Verwaltungsgericht  in  Bezug  auf  die  einzelnen 
Grundstücke  entlang  der  W.-Strasse  in  Wallisellen,  wie  realistisch  eine 
zurückversetzte  Bebauung  in  den  nächsten  15  -  20  Jahren  wäre,  wenn  die 
Baulinien wie von der Vorinstanz vorgesehen festgesetzt würden. Bei praktisch 
allen  Grundstücken  kam  es  zum  Schluss,  dass  die  Gebäude  wohl  auf 
Jahrzehnte hinaus erhalten blieben und dass die jeweiligen Eigentümer gerade 
wegen der neu verfügten Anschneidung ihrer Gebäude durch die Baulinien im 
Falle  von  Erneuerungsbedarf  wohl  ein  Umbauprojekt  einem  Neubauprojekt 
vorziehen  würden.  Unter  diesen  Umständen  mutiere  die  Baulinienrevision 
entlang  der  W.-Strasse  in  Wallisellen  zu  einer  reinen  Phantomplanung.  Die 
Zielsetzung,  d.h.  die  Zurückdrängung  praktisch  sämtlicher  Gebäude  entlang 
des  strittigen  Strassenabschnitts  sei  so  kaum  innert eines  Zeitraums  von  rund 
20  Jahren  realisierbar.  Darüber  hinaus  lasse  sich  gar  fragen,  ob  die  geplante 
Baulinienverbreiterung  dem  öffentlichen  Interesse  letztlich  sogar  entgegen-
stehe,  indem  gerade  wegen  der  neuen  Baulinien  alte  oder  alt  werdende,  von 
Baulinien  angeschnittene  Bausubstanz  über  Jahrzehnte  hinweg  keiner 
grundlegenden  Erneuerung  mehr  zugeführt  werde.  Insgesamt  sei  eine  solche 
Baulinienrevision  grundsätzlich  ungeeignet,  um  die  im  öffentlichen  Interesse 
liegenden  Ziele  (Wohnhygiene,  städtebauliche  Ästhetik,  und  –  dies  nur  in 
innert  eines 
VB.2014.00394  vom  3.  April  2014  –  Verkehrssicherheit) 
Planungshorizonts  von  rund  20  Jahren  zu  realisieren.  Damit  habe  die  Vor-
instanz  auf  unzulässige  Weise  in  die  Eigentumsgarantie  der  betroffenen 

 
 
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Grundeigentümer  eingegriffen.  Ob  die  geplante  Baulinienfestsetzung  erforder-
lich  und  zumutbar  sei,  könne  unter  diesen  Umständen  offenbleiben  (VGr,  3. 
April 2014, VB.2013.00394, E, 8.1). 

8.10  Im  vorliegenden  Fall  ergibt  sich  in  Bezug  auf  die  einzelnen 

Grundstücke folgendes Bild: 

Das Gebäude der Rekurrierenden 1 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 2 an der 
B.-Strasse  28  wurde  erst  vor  wenigen  Jahren  erstellt;  die  Bezugsbewilligung 
datiert aus dem Jahr 2010. Die neue Baulinie schneidet das Gebäude in einer 
Tiefe von bis zu 1,8 m an. Bereits  aufgrund des Baujahrs dieses Gebäudes ist 
klar,  dass  die  heutigen  oder  zukünftigen  Eigentümer  wohl  kaum  mehr  im  21. 
Jahrhundert  daran  denken  werden,  das  Gebäude  abzubrechen  und  durch  ein 
neues,  rückversetztes  Gebäude  zu  ersetzen.  Das  Ziel  einer  zurückversetzten 
Bebauung  innerhalb  eines  Planungshorizonts  von  15  -  20  Jahren  (ja  selbst  – 
hierzu sogleich – innert eines solchen von mehreren Jahrzehnten) ist in einem 
solchen Fall klarerweise unerreichbar. 

Beim Grundstück Kat.-Nr. 3 der Rekurrierenden 2 an der D.-Strasse 9 wird 
der  Baulinienperimeter  nur  minim  vergrössert  und  das  bestehende 
Hauptgebäude  nicht  angeschnitten.  Dieses  Grundstück  entspricht 
im 
Gesamtzusammenhang  der  Baulinienrevision  in  etwa  jenem,  welches  im 
Pilotfall  den  dortigen  Beschwerdeführern  5.1  und  5.2  gehörte  (VGr.  3.  April 
2014, VB.2013.00394, E. 7.6). 

–  Das Gebäude der Rekurrierenden 3 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 4 an 
der  B.-Strasse  30  wird  an-  respektive  seine  nördliche  Ecke  in  einer 
Tiefe  von  3  m  geradezu  abgeschnitten.  Das  Gebäude  ist  gemäss 
Ausführungen der Rekurrierenden 3 gut erhalten, Neuerstellungsbedarf 
sei auf Jahrzehnte hinaus nicht ersichtlich. Angesichts des Umstandes, 
dass  die  Baulinie  hier  entlang  des  gesamten  Strassenanstosses  3  m 
tief  in  das Grundstück  hinein  verschoben  wird,  was  gerade  angesichts 
der  etwas  aussergewöhnlichen,  dreieckigen  Grundstücksform  be-
sonders  schwer  wiegt,  ist  nicht  davon  auszugehen,  dass  auf  diesem 
Grundstück  innerhalb  eines  Planungshorizonts  von  15  -  20  Jahren  (ja 
selbst nicht innerhalb eines deutlich längeren) eine rückversetzte Neu-
überbauung  realisiert  wird.  Vielmehr  liegt  es  auf  der  Hand,  dass  bei 
einem  Erneuerungsbedarf  ein  im  Rahmen  des  Bestandesschutzes 
möglicher Umbau wirtschaftlicher wäre und wenn immer möglich einem 
Neubau vorgezogen würde. 

–  Das Grundstück Kat.-Nr. 5 der Rekurrentin 4 an der D.-Strasse 28 wird 
von  der  neuen  Baulinie  –  wie  auch  die  angrenzenden  Liegenschaften 
an  der  D.-Strasse  26  und  30  –  auf  der  ganzen  Strassenanstosslänge 
um  3  m  tiefer  als  bisher  angeschnitten.  Die  neue  Baulinie  verläuft  in 
einer  Tiefe  von  bis  zu  2  m  durch  das  Wohngebäude.  Bei  diesem 
Gebäude ist wie bei den erwähnten angrenzenden Liegenschaften aus 
den von der Rekurrentin 4 aufgezeigten Gründen (Zusammenrechnung 
der  Fassadenlängen;  Mehrlängenzuschlag 
[Art.  30ter  Bau-  und 
Zonenordnung  (BZO)]  bereits  im  Grundsatz  nicht  damit  zu  rechnen, 

 
 
- 8-  

dass es dereinst in rückversetzter und um 2 m gekürzter Art und Weise 
neu erstellt würde. Es ist offensichtlich, dass die Rekurrentin 4 dereinst 
ein  Umbauvorhaben  im  Rahmen  der  Bestandesgarantie  einer  Neu-
überbauung vorziehen würde. Selbiges gilt wohl auch für die Gebäude 
auf  den  angrenzenden  Nachbarliegenschaften.  Demgemäss  ist  auch 
hier  das  Ziel  einer  zurückversetzten  Häuserflucht  mit  einer  neuen 
Baulinie auf sehr lange Sicht hinaus nicht zu erreichen. 

–  Bei den Grundstücken Kat.-Nrn. 6, 7, 8 und 1 der Rekurrierenden 5 an 
der D.-Strasse 56, 58, 60 und 66 zeigt sich ein ähnliches Bild. Die um 3 
m rückversetzte Baulinie schneidet die bestehenden Liegenschaften D.-
Strasse  56,  58  und  60  in  Tiefen  von  zwischen  0,5 m  und  3 m  an.  Die 
Liegenschaften scheinen den eingereichten Fotos zufolge gut erhalten; 
sie  wurden  wegen  des  hier  stark  nach  Südwesten  zum  Zürichsee  hin 
abfallenden  Terrains  allesamt  so  weit  nordöstlich  platziert,  als  dies  in 
ihrem  jeweiligen  Erstellungszeitpunkt  möglich  war.  Dergestalt  war 
maximale  Aussicht  und  Freifläche  auf  der  südwestlichen  Sonnenseite 
zu  gewinnen.  Sollte  sich  bei  diesen  Grundstücken  dereinst 
Erneuerungsbedarf  ergeben,  besteht  wegen  der Hanglage  gerade  aus 
wohnhygienischen  Gründen  keinerlei  Anreiz,  neue  Gebäude  zu 
erstellen und diese in jeweils tiefere Lagen nach Südwesten hinunter zu 
versetzen.  Vielmehr  ist  bei  solchen  Gebäuden  ganz  grundsätzlich 
davon  auszugehen,  dass  die  Grundeigentümer  die  nordöstlichen 
Platzierungen  ihrer  Gebäude  im  Falle  von  Erneuerungsbedarf  durch 
Umbauvorhaben 
im  Rahmen  der  Bestandesgarantie  zu  wahren 
versuchen  werden.  Demzufolge  eignet  sich  eine  neue  Baulinie  quer 
durch  bestehende  Gebäude  in  derlei  Hanglagen  ganz  generell  –  und 
auch  auf  sehr  lange  Sicht  hinaus  –  kaum  je,  eine  rückversetzte 
Überbauung zu erreichen. 

–  Das  Grundstück  Kat.-Nr.  9  der  Rekurrentin  6  ist  mit  der  Liegenschaft 
D.-Strasse  46  überstellt.  Hier  wird  von  der  neuen  Baulinie  zwar  auf 
ersten  Blick  nur  ein  Vorsprung  des  Gebäudes  angeschnitten.  Bei 
genauerer  Betrachtung  handelt  es  sich 
immerhin  um  einen 
gebäudeprägenden,  massiven  Mittelrisalit.  Inwieweit  hier  dereinst  eine 
zurückversetzte  Neubaute  einer  allfälligen  Renovierung  bzw.  einem 
Umbau  des  offenkundig  hochwertigen  Gebäudes  vorgezogen  würde, 
lässt sich nicht abschätzen. Jedenfalls handelt es sich auch bei diesem 
Gebäude – wie im Übrigen bei den allermeisten Gebäuden entlang der 
Südwestseite der D.-Strasse – um ein Gebäude, dessen südwestliche, 
strassenabgewandte  Gartenanlage  kaum  ohne  Not  zugunsten  einer 
mehr  von  der  D.-Strasse  weggerückten  Neuüberbauung  verkleinert 
werden dürfte. 

–  Bei  den  Rekurrierenden  7  zeigt  sich  folgendes  Bild:  Das  Grundstück 
Kat.-Nr. 10 ist mit der erst im Jahr 2013 erstellten Liegenschaft an der 
D.-Strasse  8  überbaut  und  hält  –  entsprechend  der  gesetzlichen 
Grundregel von § 265 PBG – einen Strassenabstand von 6 m ein. Die 
Frage  nach  einem  allfälligen  Neubau  wird  sich  hier  mit  grösster 
Wahrscheinlichkeit  frühestens  im  22. Jahrhundert  stellen.  Auf  den 

 
 
- 9-  

oder 

Gebäude 

zumindest 

Grundstücken Kat.-Nrn. 11 (D.-Strasse 10), 12 (D.-Strasse 15), 13 (D.-
Strasse  43),  14  (D.-Strasse  53)  und  15  (D.-Strasse  52)  werden  die 
bestehenden 
gebäuderelevante 
Aussenanlagen  (Treppenanlagen,  Garagen)  allesamt  angeschnitten, 
ist 
teilweise  massiv.  Den  Ausführungen  der  Rekurrierenden  7 
zusammengefasst  insgesamt  zu  entnehmen,  dass  mit  der  neuen 
Baulinie  grundsätzlich ein  jeder von  ihnen  innerhalb  der nächsten 15  - 
20  Jahre  einen  Umbau  im  Rahmen  der  Bestandesgarantie  einem 
Neubauvorhaben vorziehen würde. Bei den Grundstücken Kat.-Nrn. 16 
(D.-Strasse  11)  und  17  (D.-Strasse  13)  werden  zwar  zumindest  keine 
(Haupt-)gebäude  angeschnitten.  Bei  derartigen  Grundstücken  fällt  auf, 
dass aufgrund der stark zurückversetzten Bebauung bereits ein deutlich 
grösseres Vorgartengebiet vorliegt, als mit der neuen Baulinie generell 
überhaupt  gesichert  werden  soll.  Inwiefern  in  solchen  Fällen  ein 
verbesserter  Immissionsschutz  und  eine  (noch)  höhere  Wohnhygiene 
konkret  notwendig  ist  und  durch  die  neue  Baulinie  auch  tatsächlich 
bewirkt werden könnte, ist unklar. 

8.11 Vor dem Hintergrund der einzelfallbezogenen Betrachtung ergibt sich 
zusammenfassend,  dass  die  Baulinienfestsetzung  von  der  Gemeindegrenze 
entlang  der  D.-Strasse  und,  nach  dem  D.-Platz,  entlang  der  B.-Strasse  bis  zu 
deren  Einmündung 
in  die  F.-Strasse  ein  dicht  besiedeltes  Gebiet  mit 
gewachsener  und  gut  erhaltener  Bausubstanz  betrifft.  Zu  bemerken  ist,  dass 
aus den Plänen ersichtlich ist, dass nicht nur die hier beurteilten, sondern eine 
überwiegende Mehrzahl aller Gebäude entlang dieser Strassen von den neuen 
Baulinien  angeschnitten  werden.  Es  erscheint  wie  gezeigt  aus  einer  Vielzahl 
von  Gründen  äusserst  unwahrscheinlich,  dass  die  betroffenen  Grund-
eigentümer  es  in  den  nächsten  15  -  20  Jahren  vorziehen  würden,  ihre 
Liegenschaften in reduziertem, von der Strasse zurückversetztem Umfang neu 
zu erstellen, statt die bestehende Substanz zu erhalten bzw. zu renovieren. Die 
Erreichung  der  mit  der  geplanten  Baulinienrevision  bezweckten  Zielsetzung, 
das  heisst  die  Zurückdrängung  praktisch  sämtlicher  Gebäude  entlang  der  D.- 
und  der  B.-Strasse,  ist  in  der  vorgesehenen  Form  nicht  nur  innert  eines 
Zeitraums  von  15  -  20  Jahren,  sondern  selbst  innert  eines  deutlich  längeren, 
einige  Jahrzehnte  umfassenden  Zeitraumes  kaum  realisierbar.  Damit  ist  die 
Baulinienrevision  hier  grundsätzlich  als  ungeeignet  zu  betrachten,  um  die  im 
öffentlichen  Interesse stehenden  Ziele  (Wohnhygiene,  städtebauliche  Ästhetik) 
zu realisieren. Sie stellt – gleich wie entlang der W.-Strasse in Wallisellen – eine 
reine  Phantomplanung  dar.  Die  Vorinstanz  hat  demnach  auch  hier  auf 
unzulässige Weise  in die  Eigentumsgarantie  der betroffenen  Grundeigentümer 
eingegriffen (VGr, 3. April 2014, VB.2013.00394; E. 8.1). 

9.1  Die  Vorinstanz  hält  die  in  VB.2014.00394  vom  3.  April  2014 
für  grundsätzlich 
vorgenommene  Auslegung  des  Begriffs  der  Eignung 
unzutreffend  (weshalb  sie  dagegen  wie  erwähnt  auch  Beschwerde  an  das 
Bundesgericht zu führen versuchte, vgl. vorstehende Erwägungsziffer 8.1). 

Sie erklärt zusammengefasst, die zeitliche Dimension von Baulinien sei in 
den kantonalgesetzlichen Grundlagen nicht beschränkt. Das Ziel von Baulinien 
innert  eines 
sei  es, 

im  Verlauf  vieler  Jahrzehnte  –  und  nicht  nur 

 
 
- 10-  

Planungshorizonts  von  15  -  20  Jahren  –  eine  zu  nahe  Bebauung  von  der 
Strasse  zu  verdrängen.  Die  Übertragung  der  vermutlich  aus  dem  Art.  15  des 
Raumplanungsgesetzes (RPG) herrührenden Zeitspanne sei nicht sachgerecht. 
Baulinien seien Sondernutzungspläne sui generis. Die Baulinienrevision entlang 
– wie vorliegend – ausgebauter Staatsstrassen stelle durchaus einen tauglichen 
Versuch dar, in langfristiger Hinsicht einen Beitrag zur Realisierung des mit ihr 
verfolgten Zwecks zu leisten. 

der 

allgemein 

Die  Rekurrierenden  halten  dem  zusammengefasst  etwa  entgegen,  dass 
eine  Baulinienrevision  den  planungsrechtlichen  Anforderungen  wie 
jeder 
Nutzungsplan  entsprechen  müsse  und  sich  in  zeitlicher  Hinsicht  keineswegs 
des 
anerkannten 
ausserhalb 
Planungsrechts  bewege.  Bereits  in  der  Botschaft  zum  RPG  sei  festgehalten, 
dass  zwischen  der  Bauzonenplanung  –  dem  eigentlichen  Regelungs-
gegenstand  von  Art.  15  RPG  –  und  der  Erschliessungs-  und  damit 
Baulinienplanung  eine  zeitliche  Abstimmung  vorzunehmen  sei  (etwa  Bernhard 
Waldmann/Peter  Hänni,  Handkommentar,  RPG  2006,  Art.  15  Rz.  27).  Im 
Übrigen gehe es gar nicht um die Frage der (zeitlichen) Eignung von Baulinien 
im  Allgemeinen,  sondern  um  die  Frage,  ob  die  konkreten,  streitgegen-
ständlichen Baulinien entlang der D.- und der B.-Strasse zur Erreichung des mit 
ihnen anvisierten Zieles geeignet seien.  

zeitlichen  Massstäbe 

9.2  Die  Kritik  der  Vorinstanz  am  Entscheid  VB.2014.00394  vom  3.  April 

2014 überzeugt nicht. 

9.3  Erstens  ist  festzuhalten,  dass  nach  der  hier  vertretenen  Auffassung 
eine Baulinienrevision unter Anschneidung ganzer Gebäudereihen im praktisch 
vollständig ausgebauten Siedlungsgebiet entlang Staatsstrassen nicht nur nicht 
innert 15 – 20 Jahren, sondern auch nicht innert 40, 50 oder noch mehr Jahren 
führen  wird,  die  bestehende  Bebauung  auch  nur  einigermassen 
dazu 
durchgehend  von  der  Strasse  wegzudrängen.  Es  gibt  zahlreiche  Gründe, 
weshalb Grundeigentümer gerade angesichts der ihnen im Rahmen von § 101 
PBG  zustehenden  Möglichkeiten  im  Zweifel  einer  Renovierung  respektive 
einem  Umbau  des  bestehenden  Gebäudes  den  Vorzug  vor  einer  rück-
versetzten, 
in  sehr  vielen  Fällen  mit  gewichtigen  Nachteilen  aller  Art 
verbundenen Neuüberbauung des Grundstücks den Vorzug geben würden. Mit 
Recht  hat  das  Verwaltungsgericht  im  Pilotfall  die  Frage  aufgeworfen,  ob  eine 
derartige Baulinienrevision nicht gar auf lange Zeit hinaus gerade das Gegenteil 
des  mit  ihr  Angestrebten  bewirke.  Namentlich  die  Rekurrierenden 1  bemerken 
in  diesem  Zusammenhang  zutreffend,  dass  eine  derartige  «Eignung»,  wie  sie 
die  Vorinstanz  verstanden  haben  will,  wenn  sie  denn  überhaupt  vorläge,  über 
viele  Jahrzehnte  hinaus  bestenfalls  eine  gewisse  Zick-Zack-Überbauung,  ja 
einen  eigentlichen  Flickenteppich  von  vor-  und  zurückspringenden  Fassaden 
unter  Verlust  jeglicher  heute  vorhandener  Gradlinigkeit  der  Strassenflucht 
bewirken  würde  –  und  auch  deshalb  quasi  begriffsimmanent  ungeeignet  sei. 
Die Konsequenzen einer solchen über viele Jahrzehnte dauernden Entwicklung 
auf  das  Ortsbild  entlang  ausgebauter  Strassenzüge  wären  unzweifelhaft 
einschneidend.  Mithin  lässt  sich  fragen,  ob  die  Vorinstanz  das  unbestrittener-
massen  vorhandene  städtebauliche 
Interesse  an  der  Vermeidung  einer 
solchen,  sich  möglicherweise  über  das  ganze  21. Jahrhundert  hinziehenden 

 
 
- 11-  

Entwicklung auch erkannt hat. Interessen der Wohnhygiene sind im Übrigen  – 
worauf  das  Verwaltungsgericht  ebenfalls  mit  Recht  hingewiesen  hat  –  ganz 
grundsätzlich  nicht  von  der  gleichen  Gewichtigkeit  wie  andere  öffentliche 
Interessen,  die  regelmässig  mit  Baulinien  verfolgt  werden  (VGr,  3.  April  2014, 
VB.2013.00394, E. 6.5). Hinzu kommt – und das ist hier letztlich entscheidend –
, dass es im Zusammenhang mit dem Begriff der Eignung einen fundamentalen 
Unterschied  darstellt,  ob  eine  Baulinie  unter  dem  Titel  der  Vorgarten-
/Grünraumsicherung  bzw.  der  Wohnhygiene  auf  der  grünen  Wiese  oder 
wenigstens in weitestgehend unbebautem Gebiet erstmals festgesetzt wird oder 
ob  sie  –  wie  vorliegend  –  quer  durch  ganze  Gebäudezeilen  in  praktisch 
vollständig ausgebautem Gebiet rückversetzt wird. Mit Recht kritisieren mehrere 
Rekurrierende, dass der immer wieder erwähnte wohnhygienisch grundsätzlich 
durchaus angemessene Vorgartenbereich von üblicherweise 6 m stets konkrete 
Strassenbauprojekte  oder  aber  Fälle  erstmaliger  Baulinienziehung  in  noch 
weitestgehend  unbebautem  Gebiet  betraf  (und  der  nachträglich  gewünschte 
Vorgartenbereich  nicht  –  wie  dies  vorliegend  der  Fall  wäre  –  überhaupt  erst 
einmal  über  viele  Jahrzehnte  der  bestehenden  Bausubstanz  abzuringen 
versucht  werden  müsste).  Die  Rekurrentin  4  fügt  treffend  hinzu,  der  6  m  tiefe 
Vorgartenbereich  sei  nicht  das  Kernelement  jeglicher  Raum-  und  Strassen-
planung.  In  der  Tat  hat  sich  die  Rechtsprechung  denn  auch  noch  nie  dafür 
ausgesprochen,  dass  bestehende  Vorgärten,  welche  in  wohnhygienischer 
Hinsicht offenbar seit Jahrzehnten genügten, auch wenn sie nicht überall exakt 
6  m  tief  waren,  im  Nachhinein  um  den  Preis  einer  jahrzehntelangen  und 
teilweise  tiefgreifenden  Anschneidung  bestehender  Bausubstanz  überall  exakt 
auf  6  m  vergrössert  werden müssten.  Es  lässt  sich  mit  Fug  fragen,  ob  die  mit 
RRB  Nr.  39/2010  angestossene  umfassende  Revision  der  Baulinien  an 
Staatsstrassen  tatsächlich  auch  unabhängig  vom  Inkrafttreten  des  GeoIG  und 
neuerer katasterrechtlicher Anforderungen anhand genommen worden wäre; ob 
mithin  die  zahlreichen  Vorgartengebiete  entlang  Staatstrassen  im  ganzen 
Kanton  tatsächlich  auch  ohne  diese  neuen  gesetzlichen  Grundlagen  (welche 
selbst  wie  erwähnt  kaum  je  einen  Grund  für  materielle  Veränderungen  von 
Baulinien  zu  Lasten  betroffener  Grundeigentümer  bilden  können)  gleicher-
massen  allesamt  auf  einmal  als  nachträglich  zwingend  vertiefungsbedürftig 
erachtet worden wären. 

9.4  Zusammengefasst  ist  die  vorliegende  Baulinienrevision  selbst  dann 
ihr  angeblich  verfolgte  Ziel  mehr  als  bestenfalls 
ungeeignet,  das  mit 
bruchstückhaft  und  mit  einschneidenden  Nebenwirkungen  zu  erreichen,  wenn 
mit  der  Ansicht  der  Vorinstanz  von  einem  Eignungs-Begriff,  der  eine  sehr  viel 
längere  Zeitspanne  anvisierte,  auszugehen  wäre  als  jenem,  von  welchem  das 
Verwaltungsgericht  in  VB.2013.00394  vom  3.  April  2014  ausging.  Eine 
Baulinienrevision wie die vorliegende ist auf sehr lange Zeit hinaus ein faktisch 
untauglicher  Versuch,  die  über  mehr  als  ein  Jahrhundert  gewachsene 
Überbauung  entlang  der  D.-  und  der  B.-Strasse  durch  eine  von  der  Strasse 
weggerückte,  neue  Überbauung  zu  ersetzen.  In  fast  vollständig  überbauten 
Gebieten macht eine solche, quasi mit dem Lineal quer durch die gewachsene 
Bebauungstruktur  gezogene  Baulinie 
im  Dienste  einer  doch  wohl  eher 
theoretischen  nachträglichen  Vertiefung  bestehender  Vorgartengebiete  – 
respektive Verschiebung der ganzen Strassenflucht – kaum mehr einen Sinn. 

 
 
- 12-  

9.5  Selbst  wenn  die  vorliegende  Baulinienrevision  entgegen  der  hier 
vertretenen  Ansicht  grundsätzlich  geeignet  wäre,  das  mit  ihr  verfolgte  Ziel  zu 
erreichen,  und  selbst  wenn  man  unter  dem  Begriff  der  Eignung  entsprechend 
der Ansicht der Vorinstanz eine Eignung über viele Jahrzehnte hinaus genügen 
liesse, dann stünde dem ein Weiteres im Weg. 

Im  Rahmen  des  dritten  Elements  der  Verhältnismässigkeitsprüfung,  der 
im  engeren  Sinne  oder  –  besser  – 
sogenannten  Verhältnismässigkeit 
Zumutbarkeit  ist  zu  prüfen,  ob  sich  der  Eingriffszweck  im  Verhältnis  zur 
Eingriffswirkung  im  konkreten  Fall  bewährt.  Es  ist  dabei  zu  prüfen,  ob  das 
gesteckte  Ziel  in  einem  vernünftigen  Verhältnis  zu  der  zu  seiner  Erlangung 
notwendigen  Freiheitsbeschränkungen  besteht.  Für  die  Interessenabwägung 
massgeblich  sind  also  einerseits  die  Bedeutung  der  verfolgten  öffentlichen 
Interessen  und  andererseits  das  Gewicht  der  betroffenen  privaten  Interessen. 
Eine  Massnahme,  an  der  nur  ein  geringes  öffentliches  Interesse  besteht,  die 
aber tief greifende Auswirkungen auf die Rechtstellung der betroffenen Privaten 
hat,  soll  unterbleiben  (Ulrich  Häfelin/Georg  Müller/Felix  Uhlmann,  Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich 2010, Rz. 613 ff.).  

Nach  der  hier  vertretenen  Auffassung  handelt  es  sich  hier  um  eine 
derartige  Massnahme.  Der  Eingriff  in  die  Eigentumsgarantie  der  Grund-
eigentümer,  deren  Gebäude  zeit  ihres  verbleibenden  Bestandes  von  einer 
Baulinie  an-  und  in  vielen  Fällen  gar  regelrecht  durchschnitten  werden,  ist 
deutlich  schwerwiegenderer  Natur,  als  die  Vorinstanz  annimmt.  Die  Wirkung 
eines solchen Eingriffes hat nicht etwa damit ihr Bewenden, dass von Baulinien 
angeschnittene Gebäude in baurechtlicher Hinsicht nur noch im Rahmen von § 
101  PBG  verändert  werden  können  (was  als  grundsätzliche  Minimierung  der 
Baufreiheit  wie  erwähnt  bereits  alleine  einen  durchaus  erheblichen  Eingriff  in 
die  Eigentumsgarantie  darstellt).  Hinzu  kommt,  worauf  namentlich  die 
Rekurrierenden 1 aufmerksam machen, dass ein nachträglich von Baulinien an- 
oder gar durchgeschnittenes Gebäude bereits mit der Rechtskraft der Baulinie 
in  verschiedenerlei  Hinsicht  ganz  konkret  an  Wert  verlieren  kann,  bspw.  in 
Bezug  auf  seine  Verkäuflichkeit  oder hinsichtlich  der Finanzierungsmöglichkeit 
zukünftiger  Umbauvorhaben.  So  könnte  etwa  die  Kreditgewährungspolitik  am 
Hypothekarmarkt auch davon abhängig sein, ob etwa eine bauliche Investition, 
für  die  um  Kredit  ersucht  wird,  einem  baulinienrechtlichen  Mehrwert-  oder 
Beseitigungsrevers  unterliegt  oder  zukünftig  unterliegen  könnte.  Mithin  macht 
sich  die  (teilweise)  Baulinienwidrigkeit  eines  Gebäudes  nicht  nur  in  rein 
baurechtlicher  Form  und  auch  nicht  erst  dann  bemerkbar,  wenn  ein  konkretes 
Umbauvorhaben  zur  Diskussion  steht.  Derlei 
Interessen  der 
Grundeigentümer sind nicht einfach von vornherein vernachlässigbar, erstreckt 
sich  der  Schutzbereich  der  Eigentumsgarantie  doch  nicht  nur  auf  die 
unmittelbar aus dem Eigentum fliessenden Rechte,  sondern auch  auf  gewisse 
(Häfelin/ 
faktische  Voraussetzungen 
Müller/Uhlmann,  Rz.    2047  ff.,  mit  Hinweis  auf  die  diesbezüglich  neuere 
Rechtsprechung). 

für  die  Ausübung  dieser  Rechte 

faktische 

Führt  man  sich  abschliessend  im  Lichte  der  doch  tief  greifenden 
Auswirkungen  einer  solchen  Baulinienrevision  noch  einmal  vor  Augen,  dass 
deren  Eingriffszweck  (nachträgliche  Erweiterung  von  Vorgartengebieten  im 

 
 
- 13-  

Dienste  der  Wohnhygiene,  Verschiebung  der  Strassenflucht)  wie  bereits 
mehrfach erwähnt zwar auf einem öffentlichen Interesse, aber keineswegs auf 
einem  besonders  schwerwiegenden  beruht,  und  sich  dieses  Interesse,  wenn 
überhaupt,  dann  in  den  allermeisten  Fällen  erst  in  ferner  Zukunft  realisieren 
lassen  wird,  steht  das  gesteckte  Ziel  insgesamt  in  keinem  vernünftigem 
Verhältnis  mehr  zu  den  zu  seiner  Erlangung  notwendigen,  jahrzehntelangen 
Wirkungen des Eingriffs in die Eigentumsgarantie zahlreicher Grundeigentümer. 
Vielmehr  handelt  es  sich  zumindest  in  ihrer  derzeit  beabsichtigten  Ausge-
staltung um eine Massnahme, die zu unterbleiben hat. 

10.  Die  Unzulässigkeit  des  Eigentumseingriffs  bedeutet  indessen  nicht, 
dass  es  sich  rechtfertigt,  die  festgesetzten  Baulinien  ersatzlos  aufzuheben. 
Vielmehr erscheint es wie in VB.2013.00394 vom 3. April 2014 sachgerecht, die 
Sache  an  die  Vorinstanz  zurückzuweisen,  die  zu  prüfen  haben  wird,  ob  der 
Verlauf  der  Baulinien  nicht  auch  auf  eine  andere  Weise  festgesetzt  werden 
kann, namentlich strassennäher, weitgehend identisch mit bisherigen Baulinien 
und  daher  vor  allem  unter  grundsätzlicher  Respektierung  der  bestehenden 
Bausubstanz.  Soweit  der  Zustand  letzterer  für  die  Frage  der  Eignung  einer 
Baulinienrevision  entscheidend  sein  kann,  sind  gegebenenfalls  diesbezügliche 
Feststellungen vor Ort zu treffen. Die Vorinstanz wird auch zu beachten haben, 
dass bei der Festsetzung von Baulinien die Gesamtsituation zu berücksichtigen 
ist, dass sich die zur Festsetzung vorgesehenen Baulinien also insgesamt und 
auf dem gesamten projektbetroffenen  Abschnitt, sprich entlang der ganzen D.- 
und B.-Strasse, zur Erreichung des gesteckten Zieles eignen sowie im Einzelfall 
erforderlich  und  zumutbar  sein  müssen  (VB.2013.00394  vom  3. April  2014,  E. 
8.2).