# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8a480082-d0e3-5ac9-bedb-459b21b33c31
**Source:** Zürich Sozialversicherungsgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-12-05
**Language:** de
**Title:** Vermögensbewertung einer nicht selbst bewohnten Liegenschaft (BGE 9C_1/2015)
**Docket/Reference:** ZL.2013.00059
**URL:** https://findex.webgate.cloud/entscheide/ZL.2013.00059.html

## Full Text

Sozialversicherungsgericht
des Kantons Zürich
ZL.2013.00059
II. Kammer
Sozialversicherungsrichter Mosimann, Vorsitzender
Sozialversicherungsrichter Bachofner
Ersatzrichterin Romero-Käser
Gerichtsschreiberin Fonti
Urteil
vom
5. Dezember 2014
in Sachen
X.___
Beschwerdeführerin
gegen
Stadt Zürich, Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV
Amtshaus
Helvetiaplatz
Molkenstrasse 5/9, Postfach, 8026 Zürich
Beschwerdegegnerin
Sachverhalt:
1.
X.___
, geboren 1934, meldete sich im Oktober 2012 zum Bezug von Zusatzleistungen zur Altersrente an (Urk. 7/44).
Mit Verfügung vom 28. Januar 2013 (Urk. 7/25) verneinte das Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV der Stadt Zürich (nachfolgend: Durchführungsstelle) einen Anspruch auf Zusatzleistungen
. Die dagegen von der Versicherten erhobene
n
Einsprache
n
vom 4. Februar 2013 (Urk. 7/28) sowie vom 5. Februar 2013 (Urk. 7/29)
hiess die Durchführungsstelle mit Entscheid vom 16. Mai 2013 gut und sprach der Versicherten ab Oktober 2012 Zusatzleistungen zu (Urk. 7/38/3 = Urk. 2; vgl. auch Urk. 7/38/4).
2.
Gegen den
Einspracheentscheid
vom 16. Mai 2013 (Urk. 2) erhob die Versicherte am 10. Juni 2013 Beschwerde und beantragte sinngemäss, es seien die anre
chen
baren Einnahmen (Liegenschaft) neu festzulegen (Urk. 1/1-2). Mit
Be
schwer
deantwort
vom 27. Juni 2013 verzichtete die Durchführungsstelle auf eine eigentliche Stellungnahme und verwies auf ihren
Einspracheentscheid
(Urk. 6).
Mit
Verfügung vom 8. Juli 2013 wurde
der
Antrag
der Beschwerde
führerin
auf unentgeltliche Rechtsvertretung (vgl. Urk. 1/2) abgewiesen (Urk. 8).
Mit Eingabe vom 6. August 2013 legte die Beschwerdeführerin weitere Akten ins Recht (Urk. 10-11/3). Die Beschwerdegegnerin verzichtete mit Eingabe vom
13. August 2013 wiederum auf eine Stellungnahme (Urk. 14), was der Be
schwer
deführerin
am 14. August 2013 zur Kenntnis
gebr
a
cht
wurde (Urk. 15).
Das Gericht
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Der Bund und die Kantone gewähren Personen, welche die Voraussetzungen
nach den Art. 4-6 des Bundesgesetzes über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) erfüllen, Zusatzleis
tun
gen
zur Deckung ihres Existenzbedarfs (
Art.
2
Abs.
1 ELG; §
§
1, 13, 15 und 20 des Gesetzes des Kantons Zürich über die Zusatzleistungen zur AHV/IV, ZLG).
1.2
Die jährliche Ergänzungsleistung hat dem Betrag zu entsprechen, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen (
Art.
9
Abs.
1 ELG). Die anrechenbaren Einnahmen werden nach
Art.
11 ELG ermittelt. Als Einkommen anzurechnen ist unter anderem das Vermögen, worunter auch Lie
genschaften fallen (
Art.
11
Abs.
1
lit
. c ELG).
1.3
1.3.1
Gemäss
Art.
11
Abs.
1
lit
. c ELG ist eine selbstbewohnte Liegenschaft bis zu einem Grenzwert von
Fr.
112'500.-- bei der Bemessung des Vermögens nicht zu berücksichtigen. Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in der EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind sie laut
Art.
17
Abs.
4
der
Verordnung über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELV)
zum Verkehrswert einzuset
zen. In
Art.
17
Abs.
5 ELV werden für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Liegenschaft keine eigentlichen Bewertungsregeln aufgestellt. Unter dem Ver
kehrswert wird der Verkaufswert (Marktpreis) verstanden, den eine Liegenschaft im normalen Geschäftsverkehr besitzt (BGE 120 V 12 E. 1; AHI 1998 S. 273 f.). Massgebend ist der Verkehrswert der Liegenschaft zum Veräusserungszeitpunkt (BGE 113 V 195 E. 5c).
1.3.2
Weil der so ermittelte Verkehrswert eine konkrete und aktuelle
Liegenschafts
schätzung
voraussetzt, ist diese Bewertungsmethode für die Ermittlung des EL-Anspruchs grundsätzlich nicht praktikabel. Der EL-rechtliche Verkehrswert hat sich daher soweit möglich und sinnvoll auf geeignete anderweitige
Schät
zungs
werte
zu stützen (Urteil des Bundesgerichts P 49/05 vom
9.
Juni 2006 E.
2.1; SVR 1998 EL Nr. 5 S. 9 E. 6a).
Von der Rechtsprechung sind unterschiedliche kantonale Lösungen geschützt worden. Nach der Rechtsprechung ist grundsätzlich auf einen amtlichen oder allgemein anerkannten Schätzungswert abzustellen (Urteile des Bundesgerichts P 48/04 vom 2
2.
Februar 2005 E. 2 und P 9/04 vom
7.
April 2004 E. 4.3). In einem den Kanton Graubünden betreffenden Entscheid stellte das Bundesgericht auf die Verkehrswertschätzung durch die kantonale Schätzungskommission ab (Urteil des Bundesgerichts P 48/04 vom 2
2.
Februar 2005 E. 2.1).
In verschiedenen den Kanton Thurgau betreffenden Entscheiden hat das Bun
des
gericht die kantonale Berechnungsweise, wonach bei der Ermittlung des Verkehrswerts auf das Mittel zwischen dem Steuerwert und dem
Gebäudeversi
cherungswert
der Liegenschaft abgestellt wird, als sachgerecht bezeichnet mit der Feststellung, dass sie im Hinblick darauf, dass der
Verkehrswert meist deut
lich über dem Steuerwert liegt und der Versicherungswert den Verkehrswert häufig übersteigt,
in der Regel zu angemessenen Ergebnissen führt. Vorbehalten sind indes Fälle, wo diese Methode zu offensichtlich unrichtigen Ergebnissen führt (Urteile des Bundesgerichts P 49/05 vom
9.
Juni 2006 E. 2.1, P 50/00 vom
8.
Februar 2001 und P 1/02 vom
9.
September 2002
; vgl. dazu auch Wegleitung über die Ergänzungsleistungen der AHV und IV, WEL,
Rz
. 3444.03 in der ab 1. April 2011 gültigen Version
).
In einem den Kanton St. Gallen betreffenden Entscheid vom 2
1.
August 2001 (P
56/99) stellte das Bundesgericht auf eine Verkehrswertschätzung durch eine Bank ab. Diese Schätzung entsprach genau dem auf diesen Betrag festgelegten Verkaufspreis durch eine Immobiliengesellschaft (E. 3b).
2.
2.1
Streitig und zu prüfen ist im vorliegenden Fall die Höhe
des Verkehrswertes
der von der Beschwerdeführerin nicht selbst bewohnten Liegenschaft
(Wohnhaus und Scheune) an der
Y.___
in
Z.___
, Kanton
A.___
, welche
zur H
älft
e
in
ihrem
Miteigentum
steht
.
2.2
Die Beschwerdegegnerin ging im angefochtenen Entscheid (Urk. 2) davon aus, die eingereichte Schätzung der Gebäudeversicherung des Kantons
A.___
bescheinige
per 2013
einen Versicherungswert der Liegenschaft von rund 1.2 Millionen Franken. Der Versicherungswert sei jedoch nicht mit dem Verkehrs
wert gleichzusetzen. Die
A.___
Steuerbehörden seien von einem Ver
kehrswert von lediglich Fr. 464‘
000.-- ausgegangen
.
Die Beschwerdeführerin und der Miteigentümer der Liegenschaft hätten im Februar 2004 bei einer Bank einen Grundpfandkredit in Höhe von Fr. 655‘000.-- aufgenommen. Die fragli
che Liegenschaft diene der Bank dabei als Sicherheit (S. 2 Ziff. 5 f.).
Eine
Berechnung des Werts der Liegenschaft gestützt auf die Belehnung
scheine
demnach eine nachvollziehbare Methode
. Im Grundbuch seien drei Schuldbriefe zu insgesamt Fr. 700‘000.-- eingetragen. Wenn man davon ausgehe, dass al
le
Schuldbriefe maximal belehnt werden könnten und dieser Gesamtbetrag 80 % des Werts der Liegenschaft entspreche, ergebe sich ein Wert von Fr. 875‘000.-- (S. 3 Ziff. 9).
2.3
Demgegenüber stellte sich die Beschwerdeführerin sinngemäss auf den Stand
punkt, es sei die Verkehrswertschätzung der Steuerbehörde des Kantons
A.___
heranzuziehen (Urk. 1/2).
Selbst wenn der Schätzbetrag der Steuerbehörde „aus Gründen des Misstrauens“ um 50 % erhöht werde, ergäbe dies einen Betrag von
lediglich
Fr. 696‘000.-- (Fr. 464‘000.-- + 232‘000.--). Abzüglich der ver
brieften Schuld von Fr. 655‘000.-- würden noch Fr. 41‘000.-- verbleiben. Davon würde die Hälfte, also Fr. 20‘500.--, auf sie entfallen, was deutlich unter dem Vermögensfreibetrag liege (Urk. 1/1 S. 2 oben).
3
.
3.1
In den Akten
befinden
sich
unter anderem
der Veranlagungsentscheid der Steu
erverwaltung des Kantons
A.___
vom 15. Januar 201
3.
Darin wurde ein Ver
kehrswert der Liegenschaft an der
Y.___
in
Z.___
von Fr. 464‘000.-- geschätzt
(Urk.
7/12g
). Sodann liegt die Police der Gebäudeversicherung
A.___
vor, welche von einem Versicherungswert für das Jahr 2013 von Fr. 1‘246‘000.-- (Neuwert) ausging (Police vom 23. April 2013,
Urk. 7
/
34b
).
3.2
Sowohl die Liegenschaftsbewertung der Beschwerdeführerin als auch jene der Be
schwerdegegnerin weichen von de
n
durch
d
i
e Rechtsprechung geschützten
Verkehrswertbemessungsmethode
(vgl. E. 1.3.2) ab.
Vorliegend sind
jedoch
keine Gründe ersichtlich,
die ein Abweichen
erforderlich machen
würden.
Ins
besondere
kann der Ansicht der Beschwerdeführerin, ausschliesslich den
Steu
erwert
heranzuziehen, nicht gefolgt werden, zumal der Verkehrswert meist deutlich über dem Steuerwert liegt (vgl. E. 1.3.2).
Daran vermögen auch die von der Beschwerdeführerin genannten Argumente für einen ihrer Ansicht nach gerechtfertigten tiefen Wert (keine wertvermehrenden baulichen Massnahmen,
Einzonung
, Sanierungsbedarf; vgl. Urk. 1/1
S. 2 f.) nichts zu ändern.
Anderer
seits überzeugt aber auch
die Vorgehensweise der Beschwerdegegnerin nicht
ohne Weiteres, die – ohne Not
eine
eigene
Bewertungsmethode entwickelte und
– ohne nähere Begründung
davon ausging, die maximale Belehnung der Schuldbriefe entspreche 80 % des Liegenschaftswertes, womit dieser auf Fr. 875‘000.--
(respektive halber Miteigentumsanteil von Fr. 437‘500.--; vgl. Urk. 7/38/4, Berechnungsblatt)
festzulegen sei. Dies
er Wert sei
auch
mit
wert
steigernden
und wertvermindernden Faktoren
vereinbar
(Urk. 2 S. 3 Ziff. 9 ff.).
3.3
I
m konkreten Fall
liegen
zwar weder eine amtliche Schätzung
des Verkehrswerts
noch e
ine solche durch eine Bank vor
, jedoch
sind
sowohl der Steuerwert als
auch der Gebäudeversicherungswert der Liegenschaft bekannt (vg
l. E. 3.1). Dem
nach
ist es naheliegend
für die Berechnung des Verkehrswertes
in Anwen
dung der von der Rechtsprechung (vgl.
E. 1.3.2 hiervor; vgl. auch
Car
igiet
/Koch,
Er
gän
zungsleistungen
zur AHV/IV, 2. Auflage 2009, S. 172 oben) als grund
sätz
lich sachgerecht anerkannten Berechnungsmethode,
den Mittelwert von
Steuer- und Gebäudeversicherungswert heranzuziehen.
Dieser beträgt Fr. 855‘000.-- (1‘710‘000.-- [Fr. 464‘000.-- + Fr. 1‘246‘000.--] ÷ 2).
Unter Berücksichtigung
des hälftigen Miteigentumsanteils der Beschwerdegegnerin ist der Verkehrswert
somit
auf Fr. 427‘500.-- festzulegen.
Dementsprechend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. In diesem Sinne ob
liegt es der Beschwerdegegnerin, den Anspruch auf Zusatzleistungen ab 1. Oktober 2012 neu zu berechnen.
Das Gericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird in dem Sinne gutgeheissen, dass der angefochtene
Einsprache
entscheid
vom
1
6.
Mai 2013
aufgehoben und die Sache an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen wird, damit diese im Sinne der Erwägungen den Anspruch auf Zu
satzleistungen ab
1.
Oktober 201
2
neu berechne und verfüge.
2.
Das Verfahren ist kostenlos.
3.
Zustellung gegen Empfangsschein an:
-
X.___
-
Stadt Zürich, Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV
-
Bundesamt für Sozialversicherungen
-
Sicherheitsdirektion Kanton Zürich
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert
30 Tagen
seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (
Art.
82 ff. in Verbindung mit
Art.
90 ff. des Bundes
gesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 1
5.
Juli bis und mit 1
5.
August sowie vom 1
8.
Dezember bis und mit dem
2.
Januar (
Art.
46 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzu
stellen.
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismit
tel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Ur
kunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (
Art.
42 BGG).
Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich
Der VorsitzendeDie Gerichtsschreiberin
MosimannFonti