# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8d07a91c-2a2e-539d-88b1-8528d960b915
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-04-10
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 10.04.1996 16.1995.111
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_005_16-1995-111_1996-04-10.html

## Full Text

Incarto n.

  16.95.00111

  	
  Lugano

  10 aprile 1996

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di
  cassazione civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Chiesa,
  presidente, 

  Cocchi e Giani

   

  

 

	
  segretaria:

  	
  Petralli, vicecancelliera

  

 

 

sedente
per giudicare il ricorso per cassazione 9 giugno 1995 presentato da

 

 

	
   

  	
  __________

  patr.
  dall’avv. __________ 

   

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

 

la
sentenza 29 maggio 1995 del Pretore del distretto di Lugano, Sezione 4 , nella
causa a procedura speciale in materia di contratto di locazione promossa con
istanza 16 marzo 1995 nei confronti di

 

 

	
   

  	
  __________

  rappr.
  dall’__________ 

   

  

 

 

con
la quale si chiedeva l’accertamento della liceità della modifica unilaterale
del contratto di locazione proposta dall’istante mediante l’introduzione di
nuove spese accessorie, domanda respinta dal primo giudice,

 

letti
ed esaminati gli atti,

 

considerato

 

 

in
fatto e in diritto:

 

 

                                   1.   Il
13 gennaio 1987 __________ ha concluso con l’ __________ un contratto di
locazione avente per oggetto un appartamento di due locali sito in uno stabile
di proprietà di quest’ultima in Via __________ a __________ per una pigione
mensile di complessivi fr. 820.- (fr. 650.- per la locazione dell’appartamento,
fr. 90.- per spese accessorie e fr. 80.- per un’autorimessa).

                                         Il
9 dicembre 1994, mediante l’apposito modulo ufficiale, la locataria ha
notificato una modifica unilaterale del contratto per l’inserimento di nuove
spese accessorie quali: riscaldamento, servizio assistenza telegestione,
abbonamento telefonico impianto telegestione e gratifica custode. La locataria
ha giustificato la modifica così proposta “allo scopo di unificare tutti i
contratti in vigore”.

                                         __________
ha contestato dinnanzi al competente Ufficio di conciliazione in materia di
locazione questa proposta di modifica unilaterale del contratto. Da qui
l’accertamento della mancata conciliazione del 16 febbraio 1995.

 

                                         Con
istanza 16 marzo 1995 la __________ ha adito la Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4  chiedendo la conferma della liceità della modifica
unilaterale del contratto per l’introduzione di nuove spese accessorie quali:
servizio assistenza telegestioni, abbonamento telefonico per il servizio telegestioni,
gratifica a favore della custode, 5% per spese di elettricità (cfr. istanza p.
4).

                                         L’istante
ha adotto inoltre che queste nuove spese comportano un aumento della pigione di
soli fr. 13.- mensili, per cui non si può parlare di spese abusive e tantomeno
eccessive.

                                         La
convenuta si è opposta all’istanza contestando la liceità dell’introduzione
delle nuove spese: l’aumento del 5% per spese  di elettricità non figurando sul
modulo ufficiale; l’introduzione delle poste per “servizio assistenza telegestione”
e “abbonamento servizio per telegestioni” trattandosi di interventi non
necessari e senza alcun risparnio effettivo sui consumi; la posta “gratifica a
favore della custode” non rappresentando un costo connesso con l’uso della cosa
locata e non essendo provato che questa sia effettivamente corrisposta alla
custode.

 

                                   2.   Con
il querelato giudizio il pretore ha parzialmente accolto l’istanza ammettendo
unicamente la liceità dell’introduzione  della spesa relativa alla gratica
della custode. Per il resto egli ha respinto la richiesta di introduzione
dell’aumento del  5% per spese di elettricità poichè non contemplato nel modulo
ufficiale, mentre per le spese relative alla telegestione e al relativo
abbonamento telefonico sono state considerate spese di manutenzione comprese
nella pigione.

 

                                   3.   Con
il presente tempestivo gravame la __________ è insorta contro il predetto
giudizio chiedendone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art.
327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al primo giudice di non aver 
sufficientemente motivato la sua decisione per aver attribuito alle spese
relative al servizio di assistenza telegestione e al relativo abbonamento
telefonico la qualifica di spese di manutenzione senza sostanziare i motivi di
tale definizione; di aver arbitrariamente valutato le prove; di aver giudicato
ultra petita e di aver violato le norme di procedura che regolano le
controversie in materia di locazione. La ricorrente chiede in sostanza che le
spese relative al servizio di assistenza telegestione e al relativo abbonamento
telefonico vengano inserite nel contratto di locazione quali spese accessorie.

 

                                         Con
osservazioni 6 luglio 1995 la controparte postula la reiezione del gravame.

 

                                   4.   Giusta l’art. 327 lett. g
CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando
è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure
in caso di valutazione manifestamente erronea di atti di causa o di prove.

                                         Per costante
giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola
gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando
contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e
dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere
definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o
riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella
circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile;
è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come
insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non
sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 119 Ia
32 consid. 3, 119 Ia 117 consid. a).

 

                                   5.   Per quanto attiene alle
censure di natura formale mosse al giudizio pretorile - con particolare
riferimento al rimprovero di aver contravvenuto all’art. 407 CPC per non aver
indicato a verbale i fatti che dovevano essere provati e i mezzi di prova per
accertarli nonchè a quello di aver assunto agli atti il prospetto relativo alla
telegestione solo in sede di dibattimento finale - va rilevato che con
l’introduzione in materia di locazione del principio indagatorio, non è
pensabile che il legislatore abbia inteso demandare al giudice ogni responsabilità
sull’esito del processo, almeno laddove questi deve presumere che una parte sia
in grado di gestire autonomamente la propria condotta processuale (CCC
16 novembre 1994 in re S.SA/B.). Nel particolare, la norma in discussione vuol
essere soprattutto di aiuto alle parti che ne necessitano: così il giudice,
sulla base dei loro esposti, fissa i termini della contestazione e i fatti che
devono essere provati, quest’attività potrà essere ridotta entro i termini
usuali della procedura ordinaria, se le parti sono rappresentate adeguatamente,
o comunque si dimostrano informate sui rispettivi diritti e sui termini della
lite e sulle questioni che devono essere chiarite nel processo.

E’ la situazione che si è attuata indubitabilmente nel caso concreto.

 

                                         L’art. 274d cpv. 3 CO
impone all’autorità di conciliazione e al giudice di accertare d’ufficio i
fatti e di apprezzare liberamente le prove; in ques’ambito la stessa norma
impone anche alle parti di coaudiuvare l’autorità presentando tutti i documenti
per la valutazione del caso. L’accertamento d’ufficio dei fatti comporta per il
giudice la possibilità di tenere conto, oltre alle allegazioni delle parti, di
altri fatti determinanti; di procedere a indagini proprie diverse da quelle
proposte, nonchè di assumere all’incarto elementi probatori anche all’infuori
delle strette regole procedurali (Cocchi, Aspetti procedurali del nuovo
diritto di locazione, in Rep 1990, p. 76). Si tratta tuttavia di facoltà
riservate al giudice affinchè questi sia in grado di agire nel processo con
ampi poteri senza correre il rischio di censure di tipo formale; non si tratta
però di obblighi: non v’è pertanto possibilità alcuna per l’istanza superiore
di stigmatizzare l’operato del giudice di prime cure quando questi non abbia
fatto ricorso ai propri poteri (II CCA 21 ottobre 1994 in re
S./C.P.C.-G.AG).

                                         E’
vero che dal verbale del dibattimento finale risulta: “Preliminarmente è
acquisito agli atti il prospetto Telegestione” ed è anche vero che - di regola
- le prove documentali vanno prodotte prima d’ogni altro atto istruttorio, ma è
pacifico che nessuna delle parti vi si è opposta; in particolare non la
ricorrente, debitamente rappresentata a quell’udienza, che - così facendo- ha
tacitamente permesso il compimento di un atto processuale, privandosi della possibiltità
di impugnarlo (art. 143 cpv. 2 CPC). D’altra parte si tratta di una prova inconferente
nel concreto della controversia.

 

                                   6.   Controversa
nella concreta fattispecie è la natura delle spese relative al servizio
assistenza telegestione e al relativo abbo-namento telefonico, spese che il
primo giudice ha qualificato di manutenzione mentre la ricorrente ribadisce che
si tratta di spese accessorie ai sensi dell’art. 257b CO.

                                         A
questo proposito va preliminarmente rilevato che la censura ricorsuale secondo
la quale il primo giudice sarebbe andato ultra petita qualificando le spese in
contestazione quali spese di manutenzione, è del tutto infondata poichè tutta
la questione litigiosa verte proprio sulla definizione di queste spese e
dipendendo da questa definizione la liceità o meno dell’inserimento delle
stesse nelle spese accessorie.

 

                                         Secondo l’art. 257b cpv. 1
CO le spese accessorie corrispon-dono ai costi effettivi occasionati al
locatore dall’aver fornito al conduttore, personalmente o per mezzo di terze
persone, prestazioni connesse con l’uso della cosa (SVIT Kommentar, N.
11 e 21 ad art. 257b CO). Le spese accessorie sono quindi i costi d’esercizio
che il conduttore deve sostenere perché la cosa possa essere regolarmente utilizzata
(Portner, Wegleitung zum neuen Mietrecht, 1990, p. 31). Non sono spese
accessorie quelle sopportate dal locatore per la manutenzione della cosa, quali
le riparazioni o le sostituzioni delle parti deteriorate della cosa locata (Zihlmann,
Das Mietrecht, 2. Auflage, 1995, p. 56; Messaggio concernente
l’iniziativa popolare “per la protezione degli inquilini”, la revisione del
diritto del contratto di locazione nel CO e la legge federale concernente
provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione del 27 marzo 1985, in
FF 1985 I, p. 1237).

                                         Poichè il diritto
sostanziale non contiene un elenco esaustivo di quelle che sono le possibili
spese accessorie che il locatore può inserire nel contratto di locazione in
aggiunta alla pigione - l’art. 5 OLAL ne indica alcune a titolo indicativo -
spetta al giudice valutare in ogni singolo caso se ai costi sostenuti dal
locatore per un determinato intervento possa o meno essere attribuita la
qualifica di spesa accessoria.  

                                         Ora, ritenuto che gli
estremi del rimedio della cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC sono dati
unicamente contro la sentenza che contiene una violazione del diritto materiale
o formale, mentre non è arbitraria una decisione che non si conforma alla
giurisprudenza del Tribunale federale o alla dottrina (CCC 9 settembre
1992 in re V. e E.A. /P.), il fatto per il pretore di aver escluso che la spesa
relativa al servizio di telegestione possa essere considerata una spesa
accessoria (poco importa al proposito se si tratti di una spesa di manutenzione
o altro) non può essere censurato. 

                                         La conclusione del
pretore, per quanto discutibile, non è comunque arbitraria poiché non è
contraddetta dalle risultanze istruttorie e non è neppure contraria a una norma
di diritto sostanziale o a un chiaro e indiscusso principio giuridico.

                                                                                                                         

 

 

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 327 segg. CPC, per
le spese l’art. 148 CPC e la vigente LTG

 

pronuncia:

 

                                   1.   Il ricorso per cassazione 9
giugno 1995 __________ è respinto.

 

                                   2.   Le spese del presente
giudizio, consistenti in:

                                         a) tassa di giustizia               fr.       150.-

                                         b) spese                                 fr.         50.-

                                                                                         fr.       200.-

 

                                         già anticipate dalla
ricorrente, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte
fr. 200.- a titolo di ripetibili di questa sede.

 

                                   3.   Intimazione a:

                                         - __________

                                         Comunicazione alla Pretura
del distretto di Lugano, Sezione 4

 

 

 

Per
la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           La
segretaria