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**Case Identifier:** fc9ea8ce-ed1f-5563-b6c4-506136f90dae
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-11-14
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2016.18
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2016_18_xj.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2016.18 

Entscheid 

14. November 2017 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichter Alexander Widl, Ersatzrichter  
Roman Sieber und Gerichtsschreiberin Vivienne Blunschi 

A   A G ,    

vertreten durch B AG,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

S t a d t   Z ü r i c h ,   

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,  
Werdstrasse 75, Postfach, 8022 Zürich,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. Die A AG (nachfolgend die Pflichtige) ist eine in der Stadt Zürich domizilier-

te  Aktiengesellschaft  mit  einem  Aktienkapital  von  Fr. 1 Mio.  Gemäss  ihren  aktuellen 

Statuten vom 3. Dezember 2014 bezweckt sie namentlich, "für sich selber oder für Drit-

te  den  Erwerb,  Unterhalt,  die  Verwaltung,  Bewirtschaftung,  Entwicklung,  Vermittlung 

von und den Handel mit Immobilien, die Planung und Ausführung von Bauten und Re-

novationen,  sowie  das  Anbieten  von Immobilienberatung".  Nach  den  im Zeitpunkt  der 

streitbetroffenen  Handänderung  gültigen  Statuten  hatte  die  Gesellschaft  zum  Zweck: 

"[…] den Erwerb, die Verwaltung, Vermittlung von und den Handel mit Immobilien, die 

Planung und Ausführung von Bauten und Renovationen, die Errichtung und den Unter-

halt eigener Betriebe und/oder die Beteiligung an anderen Unternehmen, das Anbieten 

von Unternehmens-, Wirtschafts-, Personal- und Immobilien-Beratung [und Weiteres]". 

Anlässlich der Gründung der Gesellschaft im Jahr 2009 hatte diese durch verschiede-

ne Sachübernahmen Unternehmungen mit Immobilien-Beständen erworben; soweit es 

sich  bei  diesen  Unternehmungen  um  Aktiengesellschaften  handelte,  wurden  diese 

noch im gleichen Jahr auf die Pflichtige fusioniert. In den Jahren 2010 bis 2012 verein-

nahmte  die  Gesellschaft  Mieterträge  zwischen  ca.  Fr. 15 Mio.  und  ca.  Fr. 21 Mio.  pro 

Jahr. 

B. Im Januar 2011 veräusserte die Pflichtige ein in der Stadt Zürich gelegenes 

Grundstück mit einer Fläche von 181 m2, aufgeteilt in 160 m2 Gebäudegrundfläche und 

21 m2 befestigte Fläche, zum Preis von Fr. 6.2 Mio. Die Kommission für Grundsteuern 

der  Stadt  Zürich  veranlagte  mit  Beschluss  vom  25. August  2015  hierauf  eine  Grund-

stückgewinnsteuer von Fr. 513‘100.-, wobei sie den in der Grundstückgewinnsteuerer-

klärung  vom  9. Februar  2011  gestellten  Antrag  auf  Steueraufschub  wegen  Ersatzbe-

schaffung abwies. 

Die  am  28. September  2015  hiergegen  erhobene  Einsprache  wies  die  er-

wähnte  Kommission  mit  Beschluss  vom  17. Mai  2016  ab.  Sie  erwog,  die  Vorausset-

zungen  für  eine  Ersatzbeschaffung  seien  nach  den  Kriterien  der  dazu  ergangenen 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht gegeben. 

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C. Mit Rekurs vom 21. Juni 2016 wandte sich die Pflichtige an das Steuerre-

kursgericht,  dem  sie  beantragte,  den  Einsprachebeschluss  aufzuheben  und  für  die 

streitbetroffene  Veräusserung  vom  3. Januar  2011  die  Grundstückgewinnbesteuerung 

zufolge Ersatzbeschaffung aufzuschieben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu 

Lasten der Rekursgegnerin. Diese beantragte am 28. September 2016 Abweisung des 

Rekurses.  Ferner  ersuchte  sie  um  Zusprechung  einer  Parteientschädigung.  Im  Rah-

men des vom Gericht angeordneten zweiten Schriftenwechsels hielten die Parteien an 

ihren jeweiligen Anträgen fest. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Die  Grundstückgewinnsteuer  wird  gemäss  § 216  Abs. 1  des  Steuergeset-

zes vom 8. Juni 1997 (StG) bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von 

solchen  erhoben.  Der  steuerbare  Gewinn  liegt  in  dem  Betrag,  um  welchen  der  Erlös 

die Anlagekosten übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). 

Den steuerbaren Grundstückgewinn hat die Kommission für Grundsteuern der 

Stadt Zürich im Veranlagungsbeschluss vom 25. August 2015 auf Fr. 2‘592‘003.- fest-

gesetzt und im Einsprachebeschluss vom 17. Mai 2016 bestätigt. In der Rekursschrift 

führt  die  Pflichtige  aus,  die  Bemessung  der  Grundstückgewinnsteuer  werde  nicht  be-

anstandet. Im Streit liegt somit einzig die Frage, ob die Grundstückgewinnsteuer zufol-

ge  Ersatzbeschaffung  aufzuschieben  sei.  Umstritten  ist  dabei  namentlich,  ob  es  sich 

beim streitbetroffenen Grundstück um ein solches handelt, das zum betriebsnotwendi-

gen Anlagevermögen der veräussernden Pflichtigen gehört. 

2. Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 3 lit. g StG aufgeschoben 

bei  vollständiger  oder  teilweiser  Veräusserung  eines  zum  betriebsnotwendigen  Anla-

gevermögen  gehörenden  Grundstücks,  soweit  der  Erlös  innert  angemessener  Frist 

zum Erwerb oder zur Verbesserung eines zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen 

gehörenden  Ersatzgrundstücks  im  Kanton  verwendet  wird.  Mit  dieser  Bestimmung 

setzt  das  Zürcher  Steuergesetz  die  harmonisierungsrechtliche  Vorgabe  von  Art. 12 

Abs. 4  lit. a  i.V.m.  Art. 8  Abs. 4  des  Bundesgesetzes  über  die  Harmonisierung  der  di-

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rekten  Steuern  der  Kantone  und  Gemeinden  vom  14. Dezember  1990  (StHG)  um. 

Dass  diese  Umsetzung  in  das  kantonale  Steuerrecht  aus  harmonisierungsrechtlicher 

Sicht  nicht  zu  beanstanden  ist,  hat  das  Bundesgericht  verschiedentlich  bestätigt  

(BGr,  2. April  2012,  2C_107/2011,  E. 3.1;  8. Dezember 2016,  2C_176/2016,  E. 2.2). 

Auch hat es festgehalten, dass den Kantonen im Bereich des Steueraufschubs bei der 

Grundstückgewinnsteuer  kein  Gestaltungsspielraum  verbleibt,  was  sich  namentlich 

darin äussert, dass das Bundesgericht Entscheide über den Grundstückgewinnsteuer-

Aufschub  mit  freier  Kognition  prüft  (vgl.  BGr,  2. April 2012,  2C_107/2011,  E. 1.2  mit 

Hinweisen; 1. Februar 2012, 2C_340/2011, E. 1.3 mit Hinweisen). Dies bedeutet, dass 

die  Auslegung  des  Begriffs  des  betriebsnotwendigen  Anlagevermögens  im  Sinne  von 

§ 216 Abs. 3 lit. g StG unter Beachtung dessen zu erfolgen hat, was das Bundesgericht 

zum gleichlautenden Begriff des Art. 8 Abs. 4 StHG vertritt. 

a) Betriebsnotwendig sind Vermögenswerte, die nach ihrer Zweckbestimmung 

unmittelbar  der  Leistungserstellung  eines  Betriebs  dienen  und  die  ohne  Beeinträchti-

gung des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht veräussert werden können 

(BGr,  8. Dezember  2016,  2C_176/2016,  E. 3.1;  Reich/von  Ah,  in:  Kommentar  zum 

Schweizerischen  Steuerrecht,  Bundesgesetz  über  die  Harmonisierung  der  direkten 

Steuern  der  Kantone  und  Gemeinden,  3.  A.,  2017,  Art.  8  N  71  StHG,  auch  zum  Fol-

genden).  Die  betriebsnotwendigen  Vermögenswerte  bilden  unerlässliche  Bestandteile 

der  betrieblichen  Einheit;  ihre  Veräusserung  würde  zu  einer  substanziellen  Verände-

rung des Betriebs führen. Dies unterscheidet sie von jenen Vermögenswerten, die ei-

nem  Unternehmen  nur  als  Vermögensanlage  oder  durch  ihren  Ertrag  dienen;  solche 

Vermögenswerte  kommen  als  Gegenstände  einer  Ersatzbeschaffung  grundsätzlich 

nicht in Betracht, auch wenn sie dem Anlagevermögen des Unternehmens zugehören. 

Beurteilungsgrundlage der Betriebsnotwendigkeit bilden immer die konkreten betriebli-

chen Verhältnisse des steuerpflichtigen Unternehmens. 

b)  Betriebsnotwendigkeit  setzt  zunächst  den  Bestand  eines  Betriebs  voraus. 

Eine Definition des Betriebsbegriffes für das Grundstückgewinnsteuerrecht ist den ein-

schlägigen Normen nicht zu entnehmen. Für das Umstrukturierungsrecht, bei welchem 

die Steuerneutralität bestimmter Vorgänge auch vom Bestand eines Betriebs abhängig 

ist (vgl. insbes. Art. 8 Abs. 3 lit. b und Art. 24 Abs. 3 lit. b StHG; Art. 19 Abs. 1 lit. b und 

Art. 61  Abs. 1  lit. b  DBG),  hat  die  Eidgenössische  Steuerverwaltung  in  ihrem  Kreis-

schreiben  Nr.  5  vom  1.  Juni  2004  unter  Ziff.  4.3.2.8  detaillierte  Kriterien  aufgestellt, 

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denen das Halten und Verwalten eigener Immobilien entsprechen muss, um als Betrieb 

im Sinne der soeben zitierten Bestimmungen zu gelten. 

Inwieweit  diese  Kriterien  auf  das  Betriebserfordernis  bei  Ersatzbeschaffungs-

fällen  im  Grundstückgewinnsteuerrecht  im  Einzelnen  anwendbar  sind,  kann  für  den 

vorliegenden  Fall  offengelassen  werden.  Die  Pflichtige  vereinnahmte  in  den  Jahren 

2010  bis  2012  Mieterträge  zwischen  ca. Fr. 15 Mio.  und  ca.  Fr. 21 Mio.  pro  Jahr.  Bei 

diesen  Grössenordnungen  liegt  auf  der  Hand,  dass  sie  einen  Betrieb  im  Bereich  der 

Immobilienverwaltung unterhielt. 

Diesem  Befund  opponiert  offenbar  auch  die  Rekursgegnerin  nicht:  Zwar  ge-

wichtet  sie  die  Sparte  Immobilienverwaltung  der  Pflichtigen  weniger  stark,  als  diese 

selber es tut; sie wendet sich aber nur dezidiert gegen deren Qualifizierung als reinen 

Immobilienverwaltungsbetrieb. Liegt ein Immobilienverwaltungsbetrieb vor, kann indes-

sen  keine  Rolle  spielen,  ob  die  Pflichtige  daneben  weitere  Geschäftstätigkeiten  wie 

z.B. Liegenschaftenhandel ausübt. 

c) Nebst dem Vorliegen eines Betriebs ist für die Belange der Ersatzbeschaf-

fung  im  Grundstückgewinnsteuerrecht  erforderlich,  dass  das  veräusserte  Grundstück 

diesem Betrieb zuzuordnen war.  

Davon ist mit Bezug auf das streitbetroffene Grundstück auszugehen: die Lie-

genschaft  wurde  offenbar  im  Jahri  1984  erworben  und  gelangte  wohl  anlässlich  der 

Absorption der C AG durch die Pflichtige in deren Eigentum. Während der Haltedauer 

wurden  wertvermehrende  Aufwendungen  von  ca.  Fr. 0.8 Mio.  getätigt.  Nichts  deutet 

darauf hin, dass die Liegenschaft nicht vermietet gewesen wäre: Vielmehr ist auf dem 

Grundstück ein Mietvertrag mit Wirkung bis 30. September 2017 grundbuchlich vorge-

merkt und enthält der Kaufvertrag vom 17. November 2010, welcher der streitbetroffe-

nen  Handänderung  zugrunde  liegt,  ausserdem  einen  Mieterspiegel,  der  eine  Brutto-

Mietsumme von Fr. 19‘137.- pro Monat ausweist. Auch die Rekursgegnerin anerkennt 

grundsätzlich, dass das streitbetroffene Grundstück dem Betrieb der Pflichtigen diente, 

wenngleich  sie  diese  Zugehörigkeit  zum  Betrieb  mit  dem  Hinweis  darauf  relativiert, 

dass die Liegenschaft der Pflichtigen "stets (nur) mit ihrem Vermögensertrag (bzw. als 

Kapitalanlage)"  diente).  Für  den  Immobilienverwaltungsbetrieb  enthält  aber  der  Miet-

ertrag  aus  der  Vermietung  eigener  Liegenschaften  als  Komponente  stets  auch  das 

Entgelt  für  die  (eigene)  Vermietungs-/Verwaltungstätigkeit  und  erweist  sich  insoweit 

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durchaus auch als von betrieblichem Charakter, stellt mithin keineswegs bloss Vermö-

gensertrag dar. 

Mit  dem  Vorliegen  eines  Betriebs  und  der  Zugehörigkeit  des  Grundstücks  zu 

diesem Betrieb ist aber noch nicht dargetan, dass das zum Betrieb gehörende Grund-

stück auch als betriebsnotwendig im Sinne des Grundstückgewinnsteuerrechts zu gel-

ten hat. 

d)  Aus  dem  Umstand,  dass  die  Bewirtschaftung  eines  Immobilienbestandes 

als  Betrieb  gewürdigt  werden  kann,  ist  nicht  zwingend  abzuleiten,  dass  die  einzelnen 

Immobilien  betriebsnotwendiges  Anlagevermögen  im  Sinne  des  Ersatzbeschaffungs-

rechts darstellen (vgl. VGr, 13. Januar 2016, SB.2015.00051, E. 2.3 mit Hinweisen). An 

die Betriebsnotwendigkeit des Grundstücks für die Anerkennung einer steuerneutralen 

Ersatzbeschaffung  ist  nach  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung (vgl.  vorne  E.  2) 

ein strenger Massstab anzulegen (BGr, 8. Dezember 2016, 2C_176/2016, E. 3.3 f. mit 

Hinweisen,  auch  zum  Folgenden).  Dabei genügt  es  nicht, dass  das Grundstück  in  ei-

nem  landläufigen  Sinn  betriebsnotwendig für  die  Geschäftstätigkeit  des Steuerpflichti-

gen ist, indem er gänzlich ohne Liegenschaften seine Geschäftstätigkeit nicht ausüben 

könnte (E. 3.4, auch zum Folgenden). Ein eigentlicher Zwang zur Wiederbeschaffung, 

wie er der Betriebsnotwendigkeit im Rechtssinn innewohnt, besteht bei Immobilienver-

waltungsbetrieben nicht ohne Weiteres: Es ist denkbar, dass ein solcher Betrieb auch 

ohne das betreffende Grundstück weitergeführt werden kann. 

Das Bundesgericht erwog auch, das Band zwischen dem Ersatz- und dem zu 

ersetzenden Objekt sei offensichtlich weniger eng als bei einem echten Ersatzbeschaf-

fungstatbestand, weil der Erlös aus dem Verkauf von Renditeliegenschaften auch an-

derweitig investiert oder gar durch Kapitalentnahme abgezogen werden könne. Dieses 

Kriterium  der  anderweitigen  Reinvestition  von  Verkaufserlös  entwickelte  das  Bundes-

gericht im Fall einer Vorsorgeeinrichtung (BGr, 1. Februar 2012, 2C_340/2011, E. 2.5); 

einer  solchen  stehen  in  der  Tat  verschiedene  Anlageformen  zur  Verfügung,  um  ihren 

Vorsorgezweck  zu  erfüllen.  Anders  kann  es  sich  aber  bei  Immobilienverwaltungsbe-

trieben verhalten, wenn nämlich die Veräusserung dazu führen würde, dass die betref-

fende  Geschäftstätigkeit  ihre  Eigenschaft  als  Betrieb  verliert.  In  einem  solchen  Fall 

kann Betriebsnotwendigkeit nicht von vornherein ausgeschlossen werden. Die Verhält-

nisse  wären  vergleichbar  mit  jenen  eines  Produktions-  oder  Dienstleistungsunterneh-

mens, bei dem die Leistungserbringung auf einen Betriebsstandort angewiesen ist, so 

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dass  bei  dessen  Wegfall  zwingend  für  Ersatz  gesorgt  sein  muss,  ansonsten  der  Be-

stand des Betriebs gefährdet wäre. Stellen die veräusserten Liegenschaften aber kei-

nen unerlässlichen Bestandteil des Betriebs dar und erfährt dieser durch die Veräusse-

rung auch keine substanzielle Veränderung, so ist Betriebsnotwendigkeit im Sinne des 

Ersatzbeschaffungsrechts  nicht  gegeben  (BGr,  8.  Dezember  2016,  2C_176/2016, 

E. 3.5; vgl. auch VGr, 13. Januar 2016, SB.2015.00051, E. 3.2.2). 

Zur  Recht  relativierte  die  Rechtsprechung  mit  diesen  Überlegungen  eine 

frühere Erwägung des Bundesgerichts, wonach die Ersatzbeschaffung für Immobilien-

verwaltungsbetriebe  als  generell  ausgeschlossen  erscheinen  konnte  (BGr,  2. April 

2011, 2C_107/2011, E. 5.1, auch zum Folgenden). Dort wurden auch Immobilien, ohne 

die  ein  Immobilienverwaltungsbetrieb  nicht  existieren  kann,  als  nur  im  landläufigen 

Sinne und damit nicht als echt betriebsnotwendig gewürdigt. Damit aber würde bei Im-

mobiliengesellschaften  die  Ersatzbeschaffungsmöglichkeit  auf  jene  Liegenschaften 

beschränkt, in denen die Leistungserbringung physisch stattfindet, m.a.W. auf das oder 

die  Verwaltungsgebäude  am  Betriebsstandort,  und  dies,  obschon  die  Anlageobjekte 

bei einem Immobilienverwaltungsbetrieb ihre Funktion nicht nur mittelbar (wie eigentli-

che Kapitalanlageliegenschaften) erfüllen, sondern – betriebswirtschaftlich betrachtet – 

die  Produktionsfaktoren  für  die  Leistungserstellung  (m.a.W.  die  Grundlage  für  das  

Erzielen  von  Erträgen  durch  Vermietungs-  oder  ähnlich  gelagerte  Tätigkeiten)  bilden 

(vgl.  Julia  von  Ah,  Ersatzbeschaffung  bei  Immobiliengesellschaften  –  unmöglich?,  in: 

Liber amicorum für Martin Zweifel, 2013, S. 114 f.). In diesem Sinne sind die durch den 

Immobilienverwaltungsbetrieb  bewirtschafteten  Liegenschaften  denn  auch  unmittelbar 

Gegenstand einer – bei gegebenen Umständen – betrieblichen Geschäftstätigkeit (d.h. 

der Vermietung). 

Damit  ist  aber  nicht  gesagt,  dass  sämtliche  einem  solchen  Betrieb  zugehöri-

gen Liegenschaften auch betriebsnotwendig sind. Selbst die von der Pflichtigen ange-

führte  Lehrmeinung  von  Julia  von  Ah  bejaht  die  Betriebsnotwendigkeit  der  Anlagelie-

genschaften von Immobilienverwaltungsbetrieben nicht schlechthin, sondern verknüpft 

sie  mit  der  Unerlässlichkeit  für  die  Aufrechterhaltung  des  Betriebs  (Julia  von  Ah, 

S. 115).  Betriebsnotwendig  sind  demnach  solche  Liegenschaften  oder  jener  Immobi-

lienbestand, ohne die bzw. den der Bestand des Betriebs gefährdet wäre. Ausserhalb 

dieser  engen  Zwecksetzung  stattfindende  Ersatzbeschaffungen  betreffen  nicht  be-

triebsnotwendige Anlageobjekte und können somit nicht steuerneutral erfolgen. Anders 

zu  entscheiden,  d.h.  im  Bereich  der  Immobilienverwaltung  sämtliche  Liegenschaften 

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als  betriebsnotwendiges  Anlagevermögen  zu  qualifizieren,  käme  einer  Bevorzugung 

der  Immobilienverwaltungsgesellschaften  gegenüber  Betriebsgesellschaften  gleich, 

zumal diese eine Ersatzbeschaffung nur bei Immobilien, die für ihren Betrieb unmittel-

bar notwendig sind (gemeint als Betriebsstandort), geltend machen können (vgl. BGr, 

8. Dezember 2016, 2C_176/2016, E. 5.1 a.E.). 

Zusammenfassend  kann  als  im  Sinne  des  grundstückgewinnsteuerlichen  Er-

satzbeschaffungsrechts  betriebsnotwendig  nur  ein  solches  Grundstück  gelten,  das 

einen unerlässlichen Bestandteil des Betriebs bildet und dessen (ersatzlose) Veräusse-

rung den Bestand des Betriebs gefährden oder substanziell verändern würde. 

e) Diese Voraussetzungen der Betriebsnotwendigkeit wurden von der Pflichti-

gen  nicht  hinreichend  dargetan.  Sie  führt  aus,  dass  beim  Verkauf  einer  ihrer  Liegen-

schaften  "sehr  wohl  ein  betrieblicher  Zwang  zur  Wiederbeschaffung  [bestehe],  denn 

die  Liegenschaften  [bildeten]  die  existentielle  Grundlage  der  betrieblichen  Tätigkeit: 

Ohne  Liegenschaften  keine  Mieterträge  und  damit  keine  unternehmerische  Existenz 

des Immobilienverwaltungsbetriebs". In ihrer Replik vom 22. Dezember 2016 bezeich-

net sie die verwalteten Liegenschaften pauschal als "unabdingbare Basis der betriebli-

chen  Leistungserstellung".  Die  Pflichtige  schweigt  sich  allerdings  darüber  aus,  inwie-

fern  und  weshalb  gerade  die  streitbetroffene  Liegenschaft  für  ihren  Immobilienver-

waltungsbetrieb existenziell oder jedenfalls von substanzieller Bedeutung sein sollte. 

Aus  der  Tabelle  der  Liegenschaftskäufe  und  -verkäufe  1983  bis  2012  lässt 

sich ermitteln, dass die Pflichtige im Zeitpunkt der hier zu beurteilenden Handänderung 

über  insgesamt  66  Parzellen  bzw.  Objekte  verfügte.  Dabei  macht  sie  nicht  geltend, 

dass  einzelne  dieser  Liegenschaften  einer  anderen  Unternehmenssparte  als  dem Im-

mobilienverwaltungsbetrieb  zuzuordnen  seien.  Gemessen  an  der  Summe  der  Kauf-

preise dieser 66 Grundstücke (Fr. 223‘516‘468.55) beträgt der Anteil der veräusserten 

Liegenschaft  (Kaufpreis  Fr. 2‘050‘000.-)  gerade  einmal  0.92%.  Selbst  wenn  für  die 

streitbetroffene  Liegenschaft  –  wenig  konsequent  –  der  Verkaufspreis  von 

Fr. 6‘200‘000.-  eingesetzt  wird,  entspricht  dieser  nicht  mehr  als  2.77%  der  Kaufpreis-

summe  aller  am  3.  Januar  2011  vorhandenen  Liegenschaften  (wobei  diese  Bezugs-

grösse für einen tauglichen Vergleich konsequenterweise auf die Verhältnisse per An-

fang 2011 hochzurechnen wäre, womit sich der prozentuale Anteil der streitbetroffenen 

Liegenschaft entsprechend verringern würde). Auch machen die Brutto-Mieterträge von 

(12 x Fr. 19‘137.- =) Fr. 229‘644.- pro Jahr nicht mehr als 1,19% der im Jahr 2011 ins-

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gesamt erzielten Mieterträge der Pflichtigen von Fr. 19‘258‘766.- aus. Die vorliegende, 

für sich genommen mithin vergleichsweise unbedeutende Veräusserung bildet sodann 

auch nicht Teil einer zeitlich eng aufeinander folgenden Mehrzahl von Veräusserungen, 

die – bei konsolidierter Betrachtung – eine substanzielle Veränderung des Immobilien-

verwaltungsbetriebs der Pflichtigen bewirken könnten. Dergleichen ist weder dargetan 

noch  ergibt  es  sich  aus  der  Tabelle  der  Liegenschaftskäufe  und  -verkäufe  1983  bis 

2012. 

Angesichts  des  der  Pflichtigen  auch  nach  der  vorliegenden  Handänderung 

verbleibenden  Immobilienbestandes  erscheint  die  streitbetroffene  Veräusserung  und 

Reinvestition als geradezu marginal. Damit fehlt es aber an der Betriebsnotwendigkeit 

der veräusserten Liegenschaft, weshalb deren Ersetzung nicht zu einem Aufschub der 

Grundstückgewinnbesteuerung führen kann. 

Demgemäss ist der Rekurs abzuweisen  

3. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der Pflichtigen aufzu-

erlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Für die Zusprechung einer Pateientschädigung bleibt kein 

Raum,  da  sich  die  Bemühungen  der  Rekursgegnerin  darauf  beschränkt  haben,  ihren 

Einspracheentscheid  zu  verteidigen  (§  152  StG  i.V.m.  § 17  Abs.  2  des  Verwaltungs-

rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

[…] 

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