# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e4a3c9da-3884-52c4-8a3a-ff8941e61462
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-06-06
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale della pianificazione 06.06.2003 90.2002.41
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRPI_001_90-2002-41_2003-06-06.html

## Full Text

Incarto n.

  90.2002.37

  90.2002.39

  90.2002.40

  90.2002.41

  	
  Lugano

  6 giugno 2003

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il Tribunale della pianificazione del
  territorio

  
	
   

  
	
   

  
						

 

 

	
  composto dai giudici:

  	
  Raffaello Balerna, presidente,

  Lorenzo
  Anastasi, Werner Walser

  

 

	
  vicecancelliere

  	
  Stefano Furger

  

 

statuendo sui ricorsi del 25 febbraio 2002 di

 

	
   

  	
  __________.__________. __________ __________
  __________ __________.__________.__________.__________.__________., __________ __________ 

  rappr. da: avv. __________ __________, __________
  __________ 

   

  __________ __________, cui è subentrata la comunione ereditaria composta
  dai signori __________ __________, __________, __________, __________ e
  __________ __________ __________ __________ __________

  rappr. da: avv. __________ __________, __________
  __________

   

  La __________ __________, __________ __________

   

  __________ __________, __________ __________ n.
  __________, __________ __________

  rappr. da avv. __________ __________, __________
  __________

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la risoluzione 22 gennaio 2002 (n. __________) del
  Consiglio di Stato di approvazione del piano particolareggiato del Quartiere
  __________ (PPQS) del comune di __________;

  

 

 

 

viste
le risposte:

                                             

- 14 maggio 2002 della divisione della pianificazione territoriale
del dipartimento del  

   territorio;

-  5 giugno 2002 del municipio di __________;

 

letti
ed esaminati gli atti;

 

 

ritenuto,

 

                                      in fatto:

 

 

                                  A.     Nella seduta del 13 marzo
2000 il consiglio comunale di __________ ha adottato il piano particolareggiato
del Quartiere __________ (PPQS), che si prefigge di attuare una riqualifica
generale dell'area urbanizzata attraversata da via __________, compresa fra la
rotonda di via Interlenghi e il sottopasso di via __________. In quella sede il
settore n. 3, un ampio isolato rettangolare delimitato a nord da via __________
__________, a ovest da via 1° Agosto, a sud da via __________ e infine a est da
via __________ __________, è stato assegnato a tre differenti zone
d'utilizzazione: lungo via 1° Agosto, con una profondità di circa 50 m, il
piano particolareggiato prevede una fascia destinata alle attività artigianali
e commerciali (zona artigianale e commerciale D); perpendicolare a
quest'ultima, sul fronte di via __________, si inserisce una fascia destinata a
contenuti residenziali e commerciali profonda circa 40 m (zona residenziale e
commerciale C); il restante dell'isolato, un quadrilatero a contatto di via
__________ __________ e via __________ __________, è attribuito alla zona
residenziale semi-estensiva A. L'isolato in oggetto è formato soltanto da 7
fondi, ripartiti fra cinque proprietari. La Società __________ __________
__________ __________.____________________ (in seguito __________) è proprietaria
dei seguenti fondi: il mapp. __________, con una superficie di 4'523 mq, sul
quale insistono una serie di stabili contigui formanti il complesso del mulino
- attività dismessa da circa un decennio - e un'abitazione; la part.
__________, di complessivi 1'031 mq, è edificata con una palazzina di 3 piani,
occupata attualmente dagli uffici della ditta La __________ __________; il
mapp. __________ presenta una superficie di 4'220 mq e ospita un edificio
adibito all'esercizio del commercio di autovetture e a officina meccanica,
attività cessate di recente. Il mapp. __________, di 4'583 mq, appartiene
invece a La __________ __________ ed è edificato con un capannone di 2'000 mq
utilizzato dalla proprietaria per la produzione industriale di pale per
turbine. Il mapp. __________, di proprietà della comunione ereditaria fu
__________ __________ composta da __________ __________ e da __________ e
__________ __________, presenta una superficie di 2'533 mq ed è inedificato.
__________ __________ è proprietario della part. __________, di complessivi 850
mq, edificata con una casa monofamiliare di 2 piani. Infine, il fondo n.
__________, con una superficie di 431 mq, sulla quale è ubicata una casetta
monofamigliare, appartiene a __________ __________.

 

 

                                B.     Con
atti di ricorso separati, i proprietari citati in ingresso, ad esclusione
dunque di __________ __________, sono insorti contro quella deliberazione
dinanzi al Consiglio di Stato, chiedendo, in via principale lo stralcio delle
linee di arretramento e di costruzione e il reinserimento in zona mista RAr6
dei mappali in oggetto nonché dell'intero settore n. 3, e, in via subordinata,
l'attribuzione dei medesimi fondi alla zona residenziale e commerciale C o alla
zona artigianale e commerciale D. La __________ ha inoltre chiesto
l'introduzione di un vincolo che subordinasse l'edificazione dell'isolato ad un
piano di quartiere obbligatorio.

 

 

                                C.     Con
risoluzione 22 gennaio 2002 (n. __________) il Consiglio di Stato ha approvato
il piano particolareggiato e ha respinto le impugnative dei ricorrenti (cfr.
risoluzione impugnata, pag. 66 segg.), con motivazioni che verranno, se del
caso, riprese nei considerandi di diritto.

 

 

                                D.     Con
gravami 25 febbraio 2002 i ricorrenti citati in ingresso insorgono innanzi a
questo Tribunale avverso la menzionata risoluzione governativa, postulandone
l'annullamento e riproponendo le medesime domande di prima istanza. A sostegno
dei loro ricorsi, essi lamentano una violazione della garanzia della proprietà;
la pianificazione del settore n. 3, suddiviso astrattamente in tre differenti
zone d’utilizzazione, contrastanti fra di loro, con distinti parametri
edificatori, risulterebbe incongruente con i principi di recupero in senso
qualitativo del quartiere, al fine di favorirne lo sviluppo, e pertanto sprovvista
di un interesse pubblico preponderante. In particolare, viene censurato
l'inserimento di una zona esclusivamente residenziale, incompatibile ed
inopportuna in questo settore del quartiere, caratterizzato dalla presenza
consolidata di attività di tipo artigianale e industriale. A mente dei
ricorrenti, la pianificazione così come approvata, non avendo considerato uno
stabilimento industriale, come quello de La __________, ubicato al centro
dell'isolato, che per la sua presenza esclude la previsione di un'edificazione
d'immobili residenziali di qualità nelle sue adiacenze, non potrebbe che
generare una situazione d'immobilismo edilizio, vanificando così gli obiettivi
del piano particolareggiato. Unitamente alle innumerevoli linee di costruzione
e di arretramento, ritenute estremamente penalizzanti oltre che ingiustificate
dal profilo urbanistico, la diminuzione delle potenzialità edificatorie,
specialmente per ciò che concerne la zona residenziale semi-estensiva A, oltre
a non ossequiare il principio della proporzionalità, risulterebbe
disincentivante al fine della prospettata riconversione residenziale
dell'isolato. A tale proposito, gli insorgenti lamentano una disparità di
trattamento con il limitrofo settore n. 5 che, benché attribuito alla zona residenziale,
è stato dotato di parametri di sfruttamento edilizio intensivi. Infine, essi
criticano la reiezione della domanda di vincolare l'edificazione dell'isolato
in oggetto ad un piano di quartiere, strumento particolarmente adatto a
risolvere i problemi specifici di questo settore particolare del quartiere
__________; richiesta appoggiata dal municipio in sede di osservazioni al
ricorso di prima istanza.

 

 

                                E.     Il
municipio e la divisione della pianificazione territoriale postulano la
reiezione integrale dei ricorsi.

 

 

                                F.     Il
13 marzo 2003 si sono tenuti l'udienza e il sopralluogo in contraddittorio,
durante i quali sono state scattate alcune fotografie dei luoghi, acquisite in
seguito agli atti. Le parti hanno quindi confermato le rispettive allegazioni e
domande.

 

 

                                G.     Nelle
more del giudizio __________ __________ è deceduto. Con scritto 26 marzo 2003
la comunione ereditaria subentrante, composta da __________, __________,
__________ e __________ __________ e da __________ __________ __________
__________ __________, ha comunicato di mantenere l'impugnativa.

 

 

considerato,                   in diritto:

 

 

                                 1.     La
competenza del Tribunale è data, i ricorsi sono tempestivi (art. 38 cpv. 1
LALPT) e la legittimazione dei ricorrenti certa (art. 38 cpv. 4 lett. b LALPT).
I ricorsi sono dunque ricevibili. Le impugnative, essendo caratterizzate da
identiche rivendicazioni ed avendo per oggetto la medesima situazione
pianificatoria e territoriale, vengono trattate congiuntamente in un'unica
decisione (art. 51 PAmm).

 

 

                                 2.     In
campo pianificatorio il comune ticinese fruisce di autonomia. Questa non è,
però, assoluta. Secondo l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT il diritto cantonale deve
garantire il riesame completo del piano regolatore da parte di almeno
un'istanza di ricorso. Nel Cantone Ticino tale autorità è il Consiglio di Stato
(art. 37 cpv. 1 LALPT), che decide i ricorsi - e approva il piano - con pieno
potere cognitivo: questo significa controllo non solo della legittimità ma
anche dell'opportunità delle scelte pianificatorie comunali. Le autorità
incaricate di compiti pianificatori badano tuttavia di lasciare alle autorità
loro subordinate il margine d'apprezzamento necessario per adempiere i loro
compiti (art. 2 cpv. 3 LPT). Il Consiglio di Stato non può dunque semplicemente
sostituire il proprio apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettare il
diritto di questo di scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta più
appropriata, ragionevole od opportuna. Esso non può però limitarsi ad
intervenire nei soli casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun
criterio oggettivo e sia manifestamente insostenibile. Deve al contrario
rifiutare l'approvazione di quelle soluzioni che disattendono i principi e gli
scopi pianificatori fondamentali del diritto federale o non danno loro
sufficiente attuazione, rispettivamente che non tengono adeguatamente conto
della pianificazione di livello cantonale, segnatamente dei dettami del piano
direttore (cfr. anche l'art. 26 cpv. 2 LPT). L'autorità governativa verificherà
segnatamente che sia stata effettuata in modo corretto la ponderazione globale
degli interessi richiesta dall'art. 3 OPT (RDAT II-1999 n. 27 consid. 3).

 

                                         Il
potere cognitivo del Tribunale della pianificazione del territorio è invece
circoscritto alla violazione del diritto (art. 38 cpv. 2 LALPT; RDAT cit.,
ibidem; inoltre II-1997 n. 23); fanno eccezione - per poter ossequiare l'art.
33 cpv. 3 lett. b LPT - i casi in cui è impugnata una modifica del piano
regolatore disposta d'ufficio dal Consiglio di Stato.

 

 

                                 3.     Giusta l'art. 75 Cost. i Cantoni devono allestire dei piani
d'azzonamento per assicurare un'appropriata e parsimoniosa utilizzazione del
suolo e un ordinato insediamento del territorio. A livello legislativo
l'obbligo di pianificare è codificato all'art. 2 LPT. Secondo quest'ultima
legge la pianificazione deve avere luogo in diverse tappe: pianificazione
direttrice, pianificazione dell'utilizzazione e procedura del permesso di
costruzione. Esse stanno in reciproco rapporto e formano un tutto coerente, di
cui ogni parte adempie una specifica funzione. Il piano di utilizzazione - in
Ticino detto piano regolatore - viene adottato, secondo le indicazioni del
piano direttore (art. 6 e segg., 26 cpv. 2 LPT), sulla scorta di un'ampia
coordinazione e valutazione (art. 1 cpv. 1 2.a frase, 2 cpv. 1 LPT) e
nell'ambito di una procedura ove sono garantite protezione giuridica (art. 33 e
segg. LPT) e partecipazione democratica (art. 4 LPT). Il piano regolatore
disciplina l'uso ammissibile del suolo (art. 14 e segg. LPT) e attua il contenuto
del piano direttore, rendendolo vincolante verso i privati (art. 21 cpv. 1
LPT). Il piano regolatore si compone di un rapporto di pianificazione, di
rappresentazioni grafiche, di norme di attuazione e di un programma di
realizzazione (art. 26 LALPT). Le rappresentazioni grafiche comprendono i piani
del paesaggio, delle zone, del traffico, delle attrezzature e costruzioni di
interesse pubblico e il piano indicativo dei servizi pubblici (art. 28 cpv. 1
LALPT). Esse fissano, tra l'altro, la rete delle vie di comunicazione per i
mezzi di trasporto pubblici e privati con la precisazione delle linee di
arretramento (art. 28 cpv. 2 lett. p LALPT). Le norme di attuazione
stabiliscono le regole generali e particolari sull'utilizzazione e
l'edificabilità del suolo (art. 29 cpv. 1 lett. a, b LALPT) e la
regolamentazione dei posteggi privati, delle aree di svago e di ricreazione
annesse agli edifici e delle aree verdi e alberate (art. 29 cpv. 1 lett. c
LALPT). Il piano particolareggiato (art. 28 cpv. 2 lett. c, 54 segg. LALPT)
organizza e disciplina nel dettaglio l'uso ammissibile di una parte esattamente
delimitata del territorio comunale, quando particolari obiettivi di promozione
urbanistica o socio-economica lo giustificano oppure interessi inerenti alla protezione
naturalistica o ambientale, di monumenti, nuclei o centri storici lo
richiedono. Esso deve essere previsto nell'ambito di un piano regolatore
comunale (art. 54 cpv. 2 LALPT).

 

 

                                 4.     Una
restrizione di diritto pubblico è compatibile con la garanzia della proprietà
sancita dall'art. 26 Cost. solo se si fonda su di una base legale, è
giustificata da un interesse pubblico preponderante, rispetta il principio
della proporzionalità, non viola la garanzia della proprietà quale istituto e
dà luogo a piena indennità ove equivalga ad una espropriazione (art. 36 Cost.).
Nella fattispecie, non è contestata la carenza di una base legale, comunque
data (cfr. consid. 3, in fine), né si pone il problema della violazione della
garanzia della proprietà quale istituto. I problemi espropriativi esulano
invece da questa procedura. Non resta quindi che esaminare l'interesse pubblico
e la proporzionalità dei vincoli in discussione.

 

 

                                 5.     I
ricorrenti si aggravano contro la nuova concezione pianificatoria riguardante
il settore n. 3 che, in luogo della previgente e ritenuta più consona zona
mista, destinata ad insediamenti abitativi, commerciali, artigianali ed
industriali non moleste (zona RAr6: art. 43 NAPR), prevede ora la suddivisione
dell'isolato in tre zone d'utilizzazione distinte, caratterizzate da differenti
parametri edificatori, per lo più penalizzanti rispetto alla pianificazione
precedente, con l'impianto di gravose linee di arretramento e di costruzione. A
mente dei ricorrenti, questo concetto, adottato con l'obiettivo di consolidare
e favorire la funzione residenziale dell'isolato in oggetto, non crea le
premesse per uno sviluppo concreto dello stesso, proprio perché non tiene conto
dei contenuti di alcune preesistenze consolidate, come ad esempio i capannoni
industriali de La __________, che scoraggiano l'insediamento di nuove
abitazioni, men che meno di tipo qualitativo. Esso determina, per converso, un
congelamento allo stato attuale della sostanza edilizia, evidenziando così di
non essere sostenuto da un interesse pubblico preponderante.

 

                                         5.1.
Prima di entrare nel merito occorre rilevare che il concetto di interesse
pubblico è un concetto dinamico, che evolve con la società riflettendone
esigenze ed aspirazioni (Imboden / Rhinow / Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung,
Nr. 57 B II). In linea generale è pubblico l'interesse che coinvolge la
generalità dei cittadini o una sua frazione significativa che compete al potere
pubblico promuovere nell’esercizio delle sue funzioni. V’è interesse pubblico a
un provvedimento di pianificazione del territorio quando la sua adozione
corrisponde a un bisogno importante, chiaramente avvertito dalla collettività
(G. Müller, Commentaire de la Constitution fédérale, art. 22ter n. 34). Tale
interesse deve prevalere sui contrapposti interessi pubblici e privati in
giuoco.

 

                                         5.2. Il quartiere __________ costituisce uno fra i comparti
insediati abitativi più popolosi della città di __________. Sviluppatosi
principalmente negli anni 60-70 del secolo scorso, attraverso un'edificazione
di tipo intensivo, a volte poco strutturata e discontinua, che si è venuta a
contrapporre a preesistenze d'inizio secolo meno concentrate e dalla tipologia
edilizia di una certa qualità, il quartiere si presenta oggi con una situazione
urbanistica disorganica, in parte degradata, con spazi pubblici e privati
carenti, in aggiunta a stati conflittuali determinati dalla commistione di
alcune attività industriali e artigianali con la residenza. Tutto ciò a
detrimento di un'immagine cittadina all'insegna della qualità e della
vivibilità. Il comune di __________, ritenute queste premesse e preso atto che
il piano regolatore vigente non dava sufficienti risposte pianificatorie atte a
favorire un recupero e una valorizzazione efficace di un quartiere importante
per lo sviluppo residenziale della città, ha deciso di rivedere la
pianificazione di questo comparto cittadino adottando un piano
particolareggiato. Scopo di questa pianificazione è di rafforzare la preminente
funzione abitativa del quartiere, nonché di favorire, laddove ancora possibile,
uno sviluppo insediativo, per mezzo di un riassetto urbanistico e dei suoi
contenuti, impiantando spazi pubblici e privati attrattivi, migliorando i
collegamenti con gli altri comparti cittadini e la fruizione di adeguati spazi
destinati allo svago, al fine di migliorare la qualità di vita degli abitanti e
dei loro rapporti sociali (cfr. rapporto di pianificazione, pag. 3 segg.). A
questo scopo, il piano particolareggiato sviluppa un concetto urbanistico, che
prevede la concentrazione delle funzioni lavorative sulle fasce esterne del
quartiere. La loro funzione consiste principalmente nella protezione delle aree
interne esclusivamente residenziali dalle emissioni rumorose prodotte dagli
impianti ferroviari adiacenti e dai flussi di traffico degli assi stradali
principali, che circoscrivono e delimitano il perimetro del quartiere. In
particolare, è prevista lungo via __________, via __________ __________ e via
__________ una corona ad edificazione di tipo intensivo con destinazione
residenziale-commerciale che cinge e scherma la zona centrale del quartiere,
destinata invece, come detto, unicamente alla residenza con un carattere
semi-estensivo. All'esterno di questa corona, più discosta, è prevista una
fascia destinata all'artigianato e alle attività commerciali. Negli
intendimenti del piano, via __________ __________, attraversante
longitudinalmente e al centro il quartiere __________, assume la funzione di
asse di riferimento per il recupero e il consolidamento in senso qualitativo
della funzione residenziale: il piano ne prevede un nuovo assetto con una
pavimentazione speciale, la creazione di aree verdi e la piantumazione di
filari alberati, nonché la chiusura, dal tratto intersecato da via dei
__________ a via __________, a strada pedonale e ciclabile, in modo da assumere
il ruolo di piazza per tutte le attività d'aggregazione sociale. Fra gli
strumenti, propri della disciplina urbanistica, atti a realizzare questi
intendimenti, figurano le linee d'arretramento, di costruzione, la
localizzazione delle aree inedificabili e la panoplia dei parametri
edificatori. Sull’interesse pubblico in genere delle distanze dalle strade
(arretramenti o allineamenti che siano), volte a ridefinire e ristrutturare le
adiacenze delle stesse, è inutile dilungarsi: tali vincoli, noti ed applicati
da lungo tempo, possono avere svariate giustificazioni. In particolare tutelano
la sicurezza della circolazione stradale, assicurano la possibilità di attuare
future correzioni stradali, permettono uno sviluppo armonioso degli
agglomerati, danno il necessario respiro ai quartieri (aria, luce, tutela dalle
immissioni), migliorano l’estetica dei centri urbani, facilitano la creazione
di aree verdi e spazi riservati ai pedoni, contribuiscono in definitiva ad
elevare la qualità di vita della popolazione (DTF 109 Ib 116 e relativi rinvii;
A. Scolari, Commentario, ad art. 25 LE, n. 1026 segg.). Il piano regolatore può
limitarsi a prescrivere delle distanze minime dalle strade, imponendo delle
linee di arretramento, oppure stabilire un obbligo di costruire lungo le
stesse, fissando le cosiddette linee di costruzione o di allineamento (cfr.
art. 13 cpv. 2 RLALPT).

 

                                         5.3.
Nel caso specifico, il settore n. 3 costituisce un isolato rettangolare assai
vasto, con una superficie di 18'000 mq. Questo settore era assegnato dal piano
regolatore (PR88) alla zona mista RAr6, caratterizzata da parametri edificatori
intensivi. Difatti, per costruzioni a carattere commerciale, artigianale ed
industriale questa prevedeva un indice di edificabilità di 5,0 mc/mq, un indice
di occupazione del 50% e un'altezza massima di 19,50 m, mentre per edifici a
carattere abitativo un indice di sfruttamento dell'1,5 e un indice di
occupazione del 30% (art. 43 NAPR). Il sopralluogo esperito da questo Tribunale
ha tuttavia permesso di appurare come la sostanza edilizia esistente si sia
insediata ancor prima dell'entrata in vigore del PR88 e che, malgrado i
parametri edificatori favorevoli e a differenza di tutti gli isolati del
quartiere, quello all'esame non ha avuto uno sviluppo edilizio importante,
potendo ancora contare su di un notevole quantitativo di superficie
inedificata, consistente in ben più della metà del suo totale, ripartita in
ampi lotti omogenei. La sostanza edilizia esistente risulta quindi
essenzialmente raggruppata nei due angoli opposti dell'isolato, con edifici
eterogenei, di varia tipologia, che si sviluppano in superficie, piuttosto che
in altezza: nell'angolo nord-ovest, sul margine esterno del quartiere a
contatto con via __________, insistono una palazzina (3 piani, sul mapp.
__________), lo stabilimento de La __________ (sul margine ovest del mapp.
__________) e l'officina meccanica (mapp. __________), mentre in quello
sud-est, verso il centro del quartiere, sono ubicate due case monofamiliari
(mapp. __________e __________). Al centro del comparto è sito il complesso del
mulino: un'edificazione tuttavia vetusta, in evidente stato di degrado ed
abbandono, articolata con una serie di edifici disposti sul mapp. __________in
modo irrazionale. Per rapporto agli altri settori del quartiere, vuoi per la
commistione casuale degli edifici, voi per le attività conflittuali che vi si
svolgono in relazione alla residenza, il comparto appare nel suo complesso
disordinato, evidenziando una certa qual carenza di strutturazione urbanistica,
che determina un carattere cittadino quasi irriconoscibile, tipico di una
realtà urbana in parte sfuggita di mano.

 

                                         5.4.
Alla luce di queste circostanze e degli scopi perseguiti con il piano particolareggiato,
occorre riconoscere la sussistenza di un interesse pubblico alla
differenziazione del comparto in tre differenti zone d'utilizzazione con
differenti parametri edificatori. Per tutte le ragioni esposte nel rapporto
pianificatorio e riassunte nei considerandi precedenti, il quartiere __________
costituisce nel contesto cittadino di __________ un elemento importante, sia
per la sua taglia, sia per la cospicua popolazione residente, che necessita
indubbiamente di venir recuperato attraverso una riorganizzazione e
valorizzazione strutturale e funzionale, in modo da garantire appieno uno
sviluppo razionale e coerente, al fine di favorire un consolidamento in termini
qualitativi della funzione residenziale. In quest'ottica, si giustifica
pienamente la scelta del comune di istituire una corona sulle fasce esterne
dove concentrare le attività di tipo commerciale, che, per mezzo di
un'edificazione notevolmente intensiva in corrispondenza dell'anello di
circonvallazione del quartiere (via __________, via ____________________, via
__________ e via __________), protegge la parte più pregiata per la residenza,
il centro dello stesso, dalle immissioni foniche causate dai flussi di traffico
e dalla ferrovia, attuando parimenti una ripartizione razionale dei luoghi destinati
all'abitazione e al lavoro (art. 3 cpv. 3 lett. a LPT). Tale premessa risulta
fondamentale per la conservazione e lo sviluppo del quartiere con un
insediamento accogliente (art. 1 cpv. 2 lett. b LPT), i cui parametri
edificatori meno intensivi (cfr. zona residenziale semi-estensiva A: indice di
sfruttamento dello 0,7 e altezza massima degli edifici pari a 12,50 m), seppur
di apprezzabile densità (cfr. A. Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, ad art.
37 LE, n. 1111), risultano così consoni con la funzione esclusivamente
residenziale a cui viene riservato. In concreto, per quanto concerne
specificatamente il settore n. 3, la pianificazione che lo concerne risulta
perfettamente congruente con il concetto urbanistico testé illustrato,
ricalcando dapprima l'assetto generale del quartiere, poi quello specifico dei
settori limitrofi. Esso è difatti situato nella cintura perimetrale del
quartiere __________, sull'angolo sud-ovest all'incrocio fra via __________ e
via ____________________, proprio in corrispondenza della corona a protezione
del settore interno destinato esclusivamente alla residenza. Di conseguenza,
lungo via ____________________, a schermatura dalle immissioni prodotte da
questo asse di raccolta principale, il piano prevede una fascia a destinazione
artigianale e commerciale (zona D), che è il logico e funzionale proseguimento
di quella con i medesimi contenuti che costeggia via __________, ubicata sulla
sponda meridionale del fiume __________, anch'essa classificata quale strada di
raccolta principale. Così come, sul versante settentrionale del fiume,
dirimpetto quindi alla succitata fascia lungo via __________, è posta la fascia
destinata a residenza ed attività commerciali (zona C), che, oltre ad
interessare il settore all'esame, si estende lungo tutta la via __________ fino
alla prevista scuola d'infanzia, formando un fronte continuo ed omogeneo. Dal
profilo edificatorio, queste due zone risultano ugualmente densificate come la
pianificazione che sostituiscono (zona RAr6), conservando entrambe il medesimo
indice di edificabilità (5,0 mc/mq) e di sfruttamento (1,5), con tuttavia una
sensibile diminuzione dell'altezza massima per gli edifici nella fascia della
zona D (comunque pari a 12,50 m), compensata però dall'abolizione dell'indice
di occupazione, il quale, essendo sostituito dall'imposizione di un'esigua area
verde minima del 15% (cfr. art. 10 cifra 1 NAPPQS), risulta virtualmente di ben
l'85%. Parametri edificatori, questi, atti a soddisfare sia l'obiettivo di
costituire una crosta urbana, sia le aspettative edificatorie consone ai
contenuti previsti da questa zona: le attività artigianali e commerciali
richiedono preferibilmente edifici che possano occupare più superficie,
piuttosto che elevarsi in altezza, come peraltro dimostrano i volumi delle
costruzioni già presenti e conformi alla zona, tanto nel settore n. 3 (mapp.
__________e __________2), quanto nel limitrofo settore n. __________, lungo via
__________. Un'altezza maggiore per gli edifici è invece prevista per la fascia
della zona C (16, 50 m), giustificata dalla presenza degli assi di traffico
(via __________ e via __________) disposti a contatto delle sponde del
__________, dalla prospiciente zona artigianale, nonché dagli stessi contenuti
della zona C, che, in aggiunta alla commerciale, prevede la destinazione
residenziale, a cui saranno riservati, anche per questioni di inquinamento
fonico (il piano dei gradi di sensibilità ai rumori prevede un grado II), i
piani più alti degli edifici che vi insisteranno. Queste due fasce perimetrali
definiscono di conseguenza la terza zona dell'isolato (zona residenziale
semi-estensiva A): trattasi di un quadrilatero di circa 9'000 mq, in gran parte
inedificato, che completa, quale ultimo tassello del centro del quartiere
__________, la parte riservata esclusivamente all'abitazione (cfr. settori da
n. __________a __________), inserendovisi perfettamente. Difatti, esso confina
su un lato con via dei __________ e sull'altro con via __________ __________,
che, occorre ricordare, per mezzo di un nuovo assetto, diviene fulcro di
riferimento per il recupero e il consolidamento in senso qualitativo dell'area
destinata alla residenza.

 

 

                                 6.     Appurato
che la pianificazione riguardante l'isolato in oggetto è sostenuta da un
eminente interesse pubblico, giacché congruente con gli obiettivi del piano
volti a rafforzare la funzione residenziale, rendendola per quanto possibile
attrattiva, occorre ora verificare se vi sono sufficienti premesse per poterla
realizzare; ciò che i ricorrenti negano fermamente, paventando per contro una
situazione d'immobilismo edilizio. In altre parole, occorre ora esaminare se,
per rapporto alle circostanze concrete, i vincoli così adottati dal comune
risultano ragionevoli, attuabili e sopportabili; segnatamente se non sacrificano
sproporzionatamente l'interesse privato contrapposto. Se così fosse, queste
misure violerebbero il principio della proporzionalità (DTF 118 Ia 394).

                                         6.1.
Dal profilo della struttura fondiaria il Tribunale rileva che, riservato il
caso del mapp. __________di cui si dirà specificatamente in seguito (cfr.
infra, consid. 6.3), la suddivisione del settore n. 3 in tre zone
d'utilizzazione non pregiudica assolutamente l'edificazione futura, giacché
queste ultime sono sufficientemente ampie (circa 6'000 mq per la zona D, 3'600
mq per la zona C e 9'000 per quella A) e sono ripartite su 7 fondi soltanto, di
cui la maggior parte sono di considerevoli dimensioni e rimasti parzialmente,
se non completamente, inedificati. Dal profilo della sostanza edilizia, cui si
è già accennato nei considerandi precedenti, il Tribunale constata che il piano
considera in alcuni casi le preesistenze, mentre in altri ne fa volutamente
astrazione. Nella prima categoria sono da annoverare gli edifici che insistono
sui mapp. __________, __________e __________; nella seconda cadono gli edifici
siti sui mapp. __________e __________: vale a dire il complesso del mulino e lo
stabilimento industriale de La __________.

 

                                         6.1.1.
Nelle sue intenzioni pianificatorie, il comune auspica l'eliminazione del
complesso edilizio del mulino, in modo da favorire la riconversione del
comparto secondo il concetto urbanistico precedentemente illustrato. Difatti,
il piano particolareggiato ne prevedeva espressamente la demolizione (cfr.
piano dei concetti d'intervento, art. 8 lett. d NAPPQS); senonché il Consiglio
di Stato, per motivi di ordine generale che in questa sede non occorre
riassumere, non ha approvato le disposizioni del piano degli interventi,
stralciando di conseguenza anche il vincolo che interessava specificatamente la
costruzione dei ricorrenti (cfr. risoluzione impugnata, pag. 14). Malgrado ciò,
questo Tribunale considera che nulla osta affinché la pianificazione, così come
approvata, possa essere attuata concretamente. Innanzitutto, si è già avuto
modo di rilevare come gli stabili del mulino siano privi di qualsiasi valenza
urbanistica e versino in uno stato di quasi abbandono. Stato, peraltro,
confermato dalla stessa proprietaria, che, nella sua impugnativa, non dimostra
alcun interesse di volerne difendere le sorti, come risulta pure dal suo
ricorso proposto davanti al Consiglio di Stato, silente circa una qualsiasi
richiesta di stralcio del vincolo di demolizione (cfr. ricorso 7 giugno 2000),
ma mirante piuttosto a conservare le potenzialità edificatorie del fondo che
erano consentite dal PR 88, in particolare dalla zona RAr6. Fatta questa
premessa, occorre comunque considerare che il piano particolareggiato,
suddividendo trasversalmente il mapp. __________in due zone di utilizzazione
(zona A e C) proprio laddove è ubicata questa infrastruttura, separandola
quindi in due tronconi, ne scoraggia così in maniera sufficientemente efficace
l'eventuale consolidamento e recupero, indirizzando la proprietaria verso una
scelta di demolizione. Operazione che viene incentivata, se non dalla zona A,
dalle notevoli potenzialità edificatorie concesse dalla zona C, a cui è
attribuito quasi due terzi del mapp. __________ (circa 2'800 mq). Occorre
precisare che la demolizione del mulino e la conseguente attuazione della zona
C, oltre a porre solide basi per la concretizzazione degli intendimenti
pianificatori dell'intero comparto, non è condizionata, a differenza della zona
A che verrà trattata in seguito, dalla presenza dello stabile industriale de La
__________. Difatti, si ricorda che la zona C è stata prevista con contenuti
meno sensibili alle immissioni foniche, proprio per realizzare il concetto di
crosta urbana a protezione della zona residenziale. Visto quanto precede, per
quanto riguarda il mapp. __________, la pianificazione approvata risulta di
conseguenza proporzionata.

 

                                         6.1.2.
Più delicata si rivela la questione posta dallo stabilimento industriale de La
__________, che con il nuovo ordinamento pianificatorio viene ora a trovarsi in
zona residenziale semi-estensiva A, condizionando indubbiamente con la sua
presenza la previsione di un'edificazione abitativa di qualità. Questa
industria, ubicata sul mapp. __________, di cui occupa circa la metà, è attiva
sul territorio di __________ dal 1970, anno della sua fondazione. Specializzata
nella fabbricazione di pale in acciaio per turbine a gas e a vapore per turbo
compressori, con cicli di produzione ininterrotti anche durante la notte,
impiega un centinaio di dipendenti. Oltre all'edificio sito sul mapp. __________,
in cui è localizzata la produzione, essa occupa, per ciò che concerne il
settore tecnico-amministrativo, la palazzina ubicata sull'adiacente mapp.
__________di proprietà della __________, così come alcuni edifici del mulino,
adibiti a magazzino. Recentemente, questa ditta ha proceduto ad alcuni
importanti investimenti, soprattutto per il rinnovo del parco macchine,
prevedendo inoltre per il futuro un raddoppio della superficie produttiva (cfr.
ricorso al Consiglio di Stato, 8 giugno 2000). 

 

                                         6.1.2.1.
Anche nel caso de La __________ il piano particolareggiato prevedeva,
attraverso le disposizioni del piano degli interventi, poi non approvate
dall'Autorità governativa, la demolizione del capannone industriale (cfr. piano
dei concetti d'intervento, art. 8 lett. d NAPPQS: "volumi esistenti da
sostituire con nuova edificazione"). A differenza dell'impianto del
mulino, qui si ha a che fare con una realtà economica ancora attiva e di tutto
rispetto, alle cui esigenze tuttavia, proprio per il genere di fabbricazione,
tipicamente industriale, per i conflitti generati dall'ubicazione dello stabile
di produzione, direttamente a contatto con le fasce del quartiere, destinate
esclusivamente alla residenza, e alla luce delle prospettate previsioni di
espansione dell'attività, implicanti un ragguardevole fabbisogno di superficie
da occupare, la pianificazione non può dare una risposta soddisfacente
nell'attuale contesto di un quartiere come quello in esame, se non auspicandone
il trasferimento altrove. Se in origine questo impiantato occupava un settore
del territorio comunale, che all'epoca poteva essere inteso come marginale
rispetto al cuore abitativo della città, l'agglomerato del centro cittadino
posto a nord delle infrastrutture ferroviarie, esso si trova oggi inserito in
un insediamento che, attraverso un breve ma intenso periodo d'espansione
edilizia, ha assunto un marcato e predominante carattere abitativo. Funzione,
quest'ultima, che difficilmente può accettare la coesistenza con tale complesso
industriale, le cui dimensioni, già oggi importanti, risulterebbero ancor più
invasive in seguito al prospettato potenziamento, senza che venga compromessa
la tipologia residenziale, che pure deve essere privilegiata. Infelice si è poi
rivelata la scelta del piano regolatore di istituire una zona mista (zona RAr6)
in taluni settori del quartiere come quello all'esame, che, con la residenza,
permetteva l'insediamento di una qualsiasi attività produttiva, quindi anche
industriale, purché non fosse molesta, senza tuttavia prevedere in aggiunta
alcun criterio urbanistico e pianificatorio, che evitasse promiscuità
incongrue, poi puntualmente verificatesi, conducendo inevitabilmente, con la
presente revisione, ad un suo ripensamento e alla sua sostituzione con le zone
C e D (cfr. rapporto di pianificazione pag. 12). Da ciò, oltre che per motivi
legati al concetto urbanistico più volte illustrato, la pur dura ma necessaria
conseguenza di scoraggiare l'attività industriale di cui trattasi, assegnando
il mapp. __________alla zona A. Rimane assodato che l'edificio esistente,
malgrado la sua difformità con gli ordinamenti del piano particolareggiato,
beneficia senz'altro della protezione della situazione di fatto
(Besitzstandsgarantie), che consente alla proprietaria di mantenerlo. D'altro
canto, non si vede, in concreto, come il comune possa attuare una riqualifica
generale del comparto senza ricorrere ai contestati provvedimenti e con minori
sacrifici per la proprietà della ricorrente.

 

                                         6.1.2.2.
La scelta del comune, che ha optato per una marcata ridefinizione dell'assetto
attuale del quartiere, nonché dell'area all'esame, comporta inevitabilmente
l'allontanamento di alcune realtà, come quella de La __________, che potrebbero
procrastinarne l'attuazione. Ci sarà inevitabilmente un periodo di promiscuità
tra vecchio e nuovo assetto; tuttavia, ammesso il principio di un nuovo ordine,
è impensabile rinunciare a realizzarlo solo perché i tempi potranno essere
lunghi. Va però considerato che l'impianto de La __________, in sostanza l'unico
elemento estraneo e penalizzante nell'economia della nuova pianificazione, dato
che gli altri terreni costituenti la zona A, compreso buona metà del mapp.
__________, risultano inedificati, non paralizza come sostenuto dai ricorrenti
lo sviluppo edilizio nel comparto. Difatti, per rendere attrattivo l'impianto
di una residenza di qualità, occorre pure concretizzare il concetto di crosta
urbana, immediatamente attuabile, come visto in precedenza, nelle zone C e D,
che rappresentano più della metà della superficie del settore n. 3. In questo
periodo transitorio, come ben osserva l'Autorità governativa, i proprietari
avranno modo di definire le loro strategie di sviluppo, con margini temporali
più che sostenibili, in vista dello spostamento delle attività conflittuali con
gli indirizzi del piano particolareggiato (cfr. risoluzione impugnata, pag.
71), in modo che anche la porzione della zona A più direttamente a contatto del
complesso industriale possa trovare la sua attuazione. Anche su questo aspetto,
la pianificazione resiste alle censure dei ricorrenti.

 

                                         6.2.
Per quanto riguarda le linee di arretramento e di costruzione lungo gli assi
stradali del settore n. 3, oltre a considerare adeguatamente gli edifici che
non sono in contrasto con le previsioni del piano particolareggiato, come nel
caso dei mapp. __________, __________e __________, esse sono allineate con
quelle tracciate negli altri settori lungo via __________, via dei __________ e
via __________ __________, garantendo già sin d'ora la previsione di un fronte
unico e ordinato a tutto il quartiere, in conformità con gli obiettivi di
ristrutturazione urbanistica del piano particolareggiato. Ritenuto che esse
incidono i fondi in misura direttamente proporzionale all'ampiezza di
quest'ultimi (ad esempio: 10 m per il mapp. __________e 5 m per il mapp.
__________), senza pregiudicare quindi le potenzialità edificatorie degli
stessi, esse risultano più che adeguate.

 

                                         6.3.
In merito all'attribuzione del mapp. __________ (cfr. supra, consid. 6.1) alla
zona A e C, si ricorda che detto azzonamento è congruente con l'impostazione
generale del piano particolareggiato, in particolare con l'assetto della fascia
destinata a residenza e ad attività commerciali posta lungo via __________,
profonda circa 40 m, e la conseguente definizione della zona residenziale
semi-intensiva verso il centro del quartiere. Malgrado le dimensioni contenute
del fondo e a differenza di quanto sostengono i proprietari, la suddivisione
del mappale in parti eguali su due zone non porta alcun pregiudizio alle sue
potenzialità edificatorie, ma anzi, come si vedrà in seguito, le incrementa. Si
conferma difatti in questa sede quanto già rilevato dal Consiglio di Stato
nella risoluzione d'approvazione del PPQS: l'art. 1 cifra 3 NAPPQS prescrive che,
per quanto non specificato dal piano particolareggiato, sono applicabili le
NAPR (cfr. risoluzione impugnata pagg. 19 e 25). In concreto, essendo le NAPPQS
silenti nei casi di fondi posti a cavallo di zone d'utilizzazione diverse,
torna applicabile l'art. 21 NAPR, che dispone:

 

                                         "sui
sedimi che si trovano a cavallo di due zone può essere applicata la media
ponderata degli indici di occupazione e di sfruttamento delle due zone. Le
costruzioni devono comunque rispettare le altre prescrizioni di PR della zona o
delle zone interessate dall'edificazione".

                                         Nel
caso specifico, in relazione ad una superficie di 850 mq i proprietari possono
beneficiare di un più che congruo indice di sfruttamento dell'1,18 (indice
ritenuto in genere per zone a forte densità: cfr. A. Scolari, op. cit., ad art.
37 LE, n. 1111), risultante dalla media ponderata degli indici di sfruttamento
della zona A (0,7) e della zona C (1,5). Di conseguenza, sul mapp.
__________essi potrebbero ad esempio erigere un edificio, le cui dimensioni in
pianta sarebbero, tenendo conto della linea di arretramento e delle distanze
minime dai confini, di 21 m di larghezza (fronte strada) per una profondità di
12 m, ottenendo una superficie di base di 252 mq. Se tale edificio fosse
costruito su 4 piani (altezza massima della zona A), disporrebbe allora di una
superficie utile lorda (SUL) di 1'008 mq, esaurendo integralmente l'indice di
sfruttamento a disposizione. Ritenuto che anche la zona C, in aggiunta alla
destinazione commerciale, ammette la residenza, non sussiste nessun impedimento
a conformare l'immobile alle destinazioni di entrambe le zone. Da quanto
precede, appare assodato che la pianificazione in contestazione non pregiudica
minimamente l'edificabilità del fondo in parola, risultando oggettivamente
proporzionata e ragionevole.

 

 

                                 7.     Di
conseguenza, la pianificazione in contestazione e i vincoli sin qui
considerati, essendo sorretti da un interesse pubblico preponderante e
risultando proporzionati, devono essere confermati e i ricorsi respinti su questi
punti.

 

 

                                 8.     Linee
di arretramento interne all'isolato

 

                                         8.1.
Lungo tutte le strade del quartiere __________ il piano particolareggiato
prevede linee d'edificazione, la cui conformità con il diritto, in particolare
per ciò che concerne il settore n. 3, è stata vagliata nei paragrafi
precedenti. In aggiunta agli arretramenti stradali, il piano traccia anche
alcune linee di arretramento interne ai fondi, che i ricorrenti contestano,
limitatamente alle loro proprietà, ritenendole incomprensibili, pianificatoriamente
ingiustificate e sproporzionate. Ne chiedono quindi lo stralcio.

                                         8.2.
Prima di entrare nel merito, occorre premettere che il piano particolareggiato
regola nel dettaglio l'uso dei singoli fondi. Esso può stabilire ad esempio
l'ubicazione e le dimensioni dei fabbricati, le superfici da mantenere libere,
l'arredo di superficie e le caratteristiche degli edifici; può inoltre
stabilire la formazione in comune di infrastrutture che interessino un preciso
numero di proprietari, come aree di svago, posteggi e strade di accesso (cfr.
A. Scolari, op. cit., ad art. 55 LALPT, n. 409). Uno strumento della disciplina
urbanistica, atto a concretizzare gran parte dei suindicati intendimenti in
ambito cittadino, è senz'altro la linea di arretramento, particolarmente
efficace laddove sono ben riscontrabili problemi di strutturazione urbanistica
e degrado della qualità degli spazi privati, come nel caso del quartiere
__________.

 

                                         8.3.
In concreto, nel settore n. 3 sono poste in contestazione le linee di arretramento
che incidono internamente i fondi __________, __________, __________e
__________, riservata la disamina di quella a contatto con l'area dei posteggi
ammessi in superficie concernente il mapp. __________, che, per chiarezza
d'esposizione, verrà trattata in seguito unitamente alla problematica dei
posteggi (cfr. infra, consid. 9.3).

 

                                         8.3.1.
Il Consiglio di Stato ha ritenuto che la linea di arretramento definita sul
mapp. __________ha una chiara valenza urbanistica. Questa linea, dall'incrocio
con via __________ __________, costeggia per una ventina di metri via dei
__________, come un normale arretramento dalla strada. Essa penetra poi sul
mapp. __________, circoscrivendo un'ampia area libera da costruzioni nel suo
centro. Quest'area risulta simmetricamente corrispondente e di pari misura a
quella prevista sul lato opposto di via dei __________, ubicata sul fondo
__________, formando con la stessa un'area di stacco trasversale posta al
centro dei due isolati. Rilevandone l'incisività, il Governo ha tuttavia
approvato questo vincolo in quanto idoneo a favorire la prospettata
edificazione futura in consonanza con gli obiettivi perseguiti dal piano
particolareggiato (cfr. risoluzione impugnata, pag. 71).

 

                                         Il
Tribunale non può che far sue, su questo punto, le considerazioni addotte dal
Consiglio di Stato. Va anzi semmai puntualizzato che il settore n. 3, proprio
sul versante di via dei Canova, è prospiciente a quello n. 5. Questo isolato è
contraddistinto da una sostanza edilizia densa per la presenza di palazzi
residenziali alti 7-8 piani, retaggio della speculazione edilizia avvenuta
negli anni del folgorante sviluppo che ha interessato il quartiere. Alcuni dei
fondi che lo compongono sono difatti sfruttati con valori che superano
abbondantemente il 2.0 di indice di sfruttamento (cfr. rapporto di
pianificazione, pag. 6). A fronte di questa situazione e ritenuto che, per la
parte che qui interessa, i settori n. 3 e 5 sono stati assegnati alla zona
residenziale, semi-estensiva il primo, intensiva (zona B) il secondo,
consolidando con ciò una realtà che la pianificazione non poteva ignorare, è
sicuramente d'interesse pubblico la formazione di aree libere da costruzioni,
che possano garantire il dovuto respiro a quartieri a destinazione
esclusivamente residenziale, ripristinando nel contempo un certo equilibrio di
pesi fra il costruito e il non costruito. Queste zone necessitano indubbiamente
di aree aperte, che, in aggiunta ad una migliore insolazione ed aerazione,
favoriscano parimenti la formazione di spazi verdi (art. 3 cpv. 3 lett. e LPT)
a beneficio di un miglioramento della qualità della vita; obiettivo, questo,
perseguito dal piano particolareggiato (cfr. art. 2 cifra 1 lett. c NAPPQS).

 

                                         Per
tutti questi motivi, il vincolo contestato, oltre che rivestire un interesse
pubblico preponderante, è indubbiamente necessario ed idoneo. Resta da valutare
se esso soddisfa anche il requisito della proporzionalità in senso stretto. Il
mapp. __________dispone di una superficie di 2'533 mq, di cui ben 1'184 mq sono
destinati all'area libera da costruzioni. Malgrado ciò, la superficie residua
effettivamente edificabile, tenuto comunque conto delle linee di costruzione,
di arretramento dalla strada e delle distanze da confine, è largamente
sufficiente, garantendo parimenti ampi margini di manovra progettuali, per
consentire l'edificazione di costruzioni che esauriscano le potenzialità
edificatorie date da un indice di sfruttamento dello 0,7 e da un'altezza
massima pari a 12,50 m. In effetti, il vincolo all'esame, non intaccando
minimamente le potenzialità edificatorie del fondo in parola, determina
semplicemente l'ubicazione dell'area verde unitaria prescritta dall'art. 10
cifra 1 NAPPQS, risultando quindi anche proporzionato.

 

                                         8.3.2.
Le due linee di arretramento che, disposte parallelamente, incidono il mapp.
__________la prima e il mapp. __________e parte del mapp. __________la seconda
sono funzionali alla creazione di una fascia di stacco a cavallo della zona
artigianale e commerciale (zona D) e quella residenziale semi-intensiva (zona
A), che distanzia sufficientemente gli edifici a diversa destinazione (cfr.
risoluzione impugnata, pag. 70, in fine). Difatti, è fuori discussione che
laddove entrano in contatto queste due zone, lungo il lato occidentale delle
part. __________e __________, si pongano conflitti dovuti alle rispettive
destinazioni, a scapito di quella residenziale, più sensibile. Con la fascia di
stacco di circa 24 m di profondità, misura idonea e necessaria, il piano crea
le premesse per ottenere una migliore strutturazione urbanistica in grado di
minimizzare gli effetti negativi dell'una sull'altra zona. In quanto tale,
questa misura pianificatoria è sicuramente sorretta da un interesse pubblico e,
ritenuta l'ampiezza sia del mapp. __________ (4'583 mq), sulla quale essa
incide maggiormente, sia del mapp. __________ (4'523 mq), risulta pure
proporzionata per gli stessi motivi enunciati al paragrafo precedente. Inoltre,
contrariamente a quanto sostiene la __________, la linea di arretramento che
incide il suo fondo non solo non la pregiudica minimamente, semmai
l'avvantaggia. Proprio perché posto sul confine del mapp. __________,
quest'arretramento costituisce implicitamente una deroga alla distanza da
confine che normalmente una costruzione dovrebbe rispettare dal mapp.
__________ (cfr. art. 6 NAPPQS): alla proprietaria, quindi, su quel lato del
fondo, è concesso il pieno sfruttamento edilizio. Di conseguenza, nella misura
in cui ne chiede lo stralcio, la domanda è irricevibile per carenza di un
qualsiasi interesse.

 

                                         8.4.
Di conseguenza, nella misura in cui i ricorrenti chiedono lo stralcio delle
linee di arretramento testè esaminate, i loro ricorsi sono, per quanto
ricevibili, respinti su questo punto.

 

 

                                 9.     La
Samar mette in seguito in discussione il vincolo determinante l'area di
posteggi privati ammessi in superficie, gravante i mapp. __________e
__________. Dopo aver censurato in modo affatto generico, e pertanto
irricevibile, l'obbligo di realizzare detti posteggi, il quantitativo e le
modalità del loro utilizzo, essa contesta la loro ubicazione, in quanto l'area
a loro riservata si sovrappone allo stabile che insiste sul mapp. __________.

 

                                         9.1.
Nella risposta 14 maggio 2002 la divisione della pianificazione territoriale ha
rilevato che i piani - in particolare il piano no.
__________/__________"assetto degli spazi pubblici e viabilità" - e
il tenore della norma che regge i posteggi privati in superficie (art. 14 cifra
1 NAPPQS), sono sufficientemente chiari. Difatti, fatta riserva per i settori
14, 16 e 17, il piano designa espressamente ed esaustivamente, segnalandole
cartograficamente, le aree in cui viene concesso al proprietario di edificare
posteggi all'aperto, congruentemente con i principi e l'impostazione del piano
particolareggiato. Lo scopo di questo ordinamento è dunque di concedere la
facoltà di edificare posteggi all'aperto soltanto in punti specifici del
quartiere in modo ordinato e concentrato che, altrimenti, come nel caso dei
proprietari non interessati da questo vincolo, andrebbero integrati nella
costruzione, oppure interrati (cfr. risposta 14 maggio 2002 della divisione
della pianificazione territoriale del dipartimento del territorio, pag. 3).

 

                                         9.2.
Le argomentazioni testé riassunte sono condivise da questo Tribunale. A
differenza di quanto previsto in generale dal piano regolatore (PR 88), che
permette in principio l'edificazione di posteggi privati in superficie,
prescrivendo, tuttavia, per stabili con più di 9 appartamenti, l'interramento
di almeno il 50% dei posteggi (cfr. art. 45 cifra 4 NAPR e risoluzione n.
__________del 14 marzo 2001 del Consiglio di Stato d'approvazione della
variante concernente il piano del traffico del comune di __________, pag. 19
segg.), il piano particolareggiato del quartiere __________ ne vieta di massima
l'edificazione all'aperto, se non nei casi indicati nel piano n.
__________/__________ (piano "assetto degli spazi pubblici e
viabilità") e nei comparti 14, 16, e 17 (art. 14 cifra 1 NAPPQS). Ciò si
giustifica per evidenti motivi di riqualificazione urbanistica e di
miglioramento della gestione degli spazi privati, oltre che per un coerente
processo di razionalizzazione del tutto conseguente con gli scopi prefissi dal
piano particolareggiato. Il vincolo in contestazione, di conseguenza, determina
unicamente l'ubicazione dell'area dei posteggi, la loro strutturazione e gli
accessi; esso non impone un obbligo di eseguire posteggi all'aperto, come
impropriamente sottende la ricorrente: trattasi difatti di una facoltà, che il
proprietario gravato può dunque sfruttare a tutto suo vantaggio, a differenza
degli altri proprietari fondiari, potendo valutare, secondo le proprie
esigenze, se e quanti posteggi, che gli competono, edificare in superficie, con
un verosimile risparmio in costi di realizzazione. Per il restante, in
particolare per il calcolo del fabbisogno e il numero di posteggi da
realizzare, l'art. 14 cifra 4 NAPPQS rinvia alle NAPR (cfr. art. 45 NAPR): il
numero di stalli indicato nel piano - nel caso specifico del settore n. 3 sono
54 - rappresenta il numero massimo di posteggi privati realizzabili all'aperto;
il quantitativo eccedente dovendo quindi essere, in ogni caso, interrato o
integrato nelle costruzioni. 

 

                                         9.3.
Nel caso specifico, ritenute queste premesse, va considerata l'incongruenza,
giustamente rilevata dalla ricorrente, del suddetto vincolo e delle linee di
arretramento con l'immobile ubicato sul mapp. __________. Durante il
sopralluogo si è potuto constatare che l'area riservata ai posteggi fa
astrazione di questo fabbricato, invadendolo nella sua parte meridionale per
circa un terzo della sua superficie. In effetti, questa parte dell'edificio
costituisce un recente ampliamento della struttura originaria, che i piani
approvati, per manifesto errore, non hanno rilevato. Orbene, ritenuta la palese
intenzione dell'ente pianificante di contemplare la presenza di questa
costruzione, che si evince, da una parte, dal tracciato delle linee di
arretramento che, cingendola su tutti i suoi lati, considera perfettamente la
pianta originaria - ma non quella effettiva - e, dall'altra, dalla qualifica
che ne dava il piano dei concetti d'intervento - non approvato dal Consiglio di
Stato per motivi di ordine generale - quale "volumetria esistente da
valorizzare", nonché ritenuta la sua conformità con la destinazione di
zona (zona D), il vincolo relativo ai posteggi privati in superficie deve
essere stralciato, come pure vanno stralciate le due linee parallele di
arretramento che ne definiscono l'area. Tuttavia, una di queste ultime, quella
che interseca l'immobile all'esame, dovrà essere riposizionata, per mezzo di
una semplice rettifica dei piani che rilevi inoltre il corretto perimetro di
questa costruzione, e tracciata a contatto della sua parete meridionale. Visto
che il vincolo di posteggi privati in superficie è comunque sorretto da valide
giustificazioni pianificatorie, rimane riservata la facoltà, per il comune, di
riproporlo attraverso una variante del piano particolareggiato, dopo averne
ristudiato l'ubicazione e la conformazione.

 

 

                              10.     La
controversa pianificazione nemmeno è costitutiva di una disparità di
trattamento, vietata dall'art. 8 cpv. 1 Cost. (e in precedenza dall'art. 4
vCost.). Innanzitutto, il principio dell'uguaglianza dinanzi alla legge ha una
portata necessariamente limitata nell'ambito di provvedimenti pianificatori.
Siccome occorre formare zone, è necessario poterle delimitare, talora
prescindendo da situazioni esistenti. Non è quindi insostenibile trattare
differentemente dal profilo pianificatorio ed edilizio anche terreni analoghi
per conformità e posizione. L'invocato principio si identifica in sostanza con
il divieto dell'arbitrio: per non essere arbitrario, il provvedimento deve
fondarsi pertanto su criteri pianificatori oggettivi e ragionevoli (RDAT I-2001
n. 49 consid. 5a). 

 

                                         Ora,
in concreto, i motivi che escludono l'attribuzione dei fondi del settore n. 3
alla zona residenziale intensiva (zona B), con parametri edificatori maggiori
rispetto alla zona A, come per contro è avvenuto per i viciniori settori n. 5 e
7, sono senza dubbio oggettivi e ragionevoli, come vagliato nel dettaglio nei
considerandi precedenti (cfr. in particolare, consid. 7.3.1). Meritano,
pertanto, conferma. Va inoltre ritenuto che, analogamente al settore n. 3, la
maggior parte dei settori costituenti il centro del quartiere __________,
destinato esclusivamente alla residenza, sono stati assegnati alla zona A (cfr.
settori n. 2, 4, 6, 8, 9, 10, 11, 12 e 13).

 

 

                              11.     Da
ultimo, La __________ ripropone la domanda di riattribuzione del settore n. 3
alla zona RAr6 con obbligo per il municipio d'istituire una base legale che
assoggetti il settore ad un piano di quartiere, a cui anche gli altri
ricorrenti hanno aderito. Tranne nel caso de La __________, tale richiesta
costituisce una domanda nuova, quindi irricevibile, giacché formulata dagli
altri proprietari soltanto nei loro ricorsi davanti a questo Tribunale (art. 38
cpv. 4 lett. b LALPT e art. 63 cpv. 2 PAmm).

 

                                         11.1.
Nel merito, tuttavia, si è già rilevato ai considerandi precedenti che elemento
cardine del concetto urbanistico del piano di particolareggiato, al fine di
favorire un risanamento di alcuni settori del quartiere in modo da rafforzare e
rendere attrattiva la componente residenziale, comunque predominante nel
quartiere __________, è la conversione della zona mista RAr6. Essa viene dunque
sostituita, a seconda dei casi, con le zone C o D che, attraverso nuovi assetti
territoriali, minimizzano i conflitti riscontrati dalla commistione di
destinazioni fra loro incompatibili e attuano parimenti il concetto di crosta
urbana a protezione del comparto interno del quartiere, a destinazione
esclusivamente residenziale (cfr. rapporto di pianificazione, pag. 12 e consid.
5.2 segg, consid. 6.1.2.1). In concreto, si è appurato che la suddivisione del
settore n. 3 in tre differenti zone di utlilizzazione (zone A, C e D) in luogo
della precedente zona RAr6 risulta congruente con l'impostazione pianificatoria
del piano particolareggiato, resistendo pure a tutte le censure ricorsuali. Di
conseguenza, la domanda che intende istituire un piano di quartiere, essendo
strettamente correlata con una pianificazione (la zona mista RAr6) che ad esso
deve essere soggiacente, ma il cui ripristino, come ampiamente considerato, non
può entrare in casu in linea di considerazione, diviene priva d'oggetto;
pertanto il ricorso va respinto anche su questo punto.

 

                                         11.2.
Anche il municipio, nelle osservazioni al ricorso di prima istanza aveva
avanzato, per il settore n. 3, un'ipotesi di piano di quartiere.
Abbondanzialmente, questo Tribunale osserva, senza tuttavia entrare nel merito
di tale ipotesi, che il piano di quartiere rispecchia in talune caratteristiche
e finalità l'istituto del piano particolareggiato; tant'è che Scolari lo
qualifica come uno strumento urbanistico alternativo a quest'ultimo (cfr.
Scolari, op. cit., ad art. 56 LALPT, n. 417). Sia l'uno che l'altro istituto
sono regolati nel capitolo IV della LALPT (art. 54 a 56 LALPT). Nondimeno, la
legge non specifica il loro rapporto reciproco. A priori, non può dunque essere
escluso che un piano di quartiere possa essere previsto nell'ambito di un piano
particolareggiato, il contrario essendo ovviamente improponibile. Ciò,
tuttavia, a patto che vi siano sufficienti premesse pianificatorie
giustificanti tale sovrapposizione e che le condizioni determinanti il piano di
quartiere abbiano a porlo in consonanza con la pianificazione soggiacente del
piano particolareggiato, completandola. Un piano di quartiere non potrebbe
invece, di certo, essere concepito quale strumento alternativo rispetto ad un
piano particolareggiato che lo prevedesse, sostituendosi a quest’ultimo, come
sembrerebbe prefigurare la proposta formulata dal municipio di __________.

 

 

                              12.     In
conclusione, il ricorso della __________ deve dunque essere parzialmente accolto,
gli altri ricorsi sono respinti. La tassa di giudizio e le spese devono essere
poste a carico dei ricorrenti proporzionalmente al grado di soccombenza (art.
28 PAmm). Le ripetibili sono commisurate al successo dell'impugnativa (art. 31
PAmm).

 

 

Per questi motivi,

visti gli articoli di legge applicabili alla
fattispecie,

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

1.  In
quanto ricevibili, i ricorsi La __________ __________, __________ __________ e
__________ __________, _________ __________, __________ __________ sono respinti. Il ricorso della __________.__________. __________ __________
__________ __________ ____________________.__________.__________.__________. è
parzialmente accolto.

§   La risoluzione 22 gennaio 2002 (n. __________) con cui il
Consiglio di Stato ha approvato il piano particolareggiato del Quartiere
__________ del comune di __________ è annullata nella misura in cui approva il
vincolo di posteggi privati ammessi in superficie gravante i mapp. __________e
__________e le due linee di arretramento parallele che lo contornano. Gli atti
sono retrocessi al comune, con l'ordine di rettificare i piani conformando la
linea di arretramento all'edificio che insiste sul mapp. 2342.

2.     
La tassa di giudizio di complessivi fr. 5'800.-
(cinquemilaottocento) è posta a carico in ragione di fr. 2'000.- (duemila)
della __________ __________ __________
______________________________.__________., di fr. 1'800.- (milleottocento) de
La __________ __________, di fr. 1'300.- (milletrecento), solidalmente, di
__________ __________, __________ __________ e __________ __________ e di fr.
700.- (settecento), pure in via solidale, di __________ __________, __________,
__________, __________ e __________ __________ __________ __________
__________. Il comune di __________ è condannato a versare alla __________
__________ __________ __________ __________.__________.__________.__________
____________________ ____________________, fr. 500.- (cinquecento) per
ripetibili.

 

 

	
                                      3.   Intimazione
  a:

  	
  -        
  __________.__________.
  __________ __________ __________ __________.__________.__________
  ____________________., ____________________ 

        rappr. da avv. __________
  __________, Via 

        __________.__________. __________
  __________, ____________________ 

  -        
  Comunione
  ereditaria __________ __________

  rappr. da avv. __________
  __________, __________ __________ __________ __________, ____________________

  -        
  La __________
  __________, Via
  __________ __________, ____________________

  -        
  __________
  __________, __________ n. __________ __________, __________ __________

  rappr. da avv. __________ __________, Via
  __________ ____________________. __________ __________, ____________________

  	 

	
   

  	
  -        
  Municipio di
  __________, ____________________

  -        
  Divisione della
  pianificazione territoriale,
  __________ __________. __________ __________, ____________________

  -        
  Consiglio di Stato, Residenza governativa,
  ____________________

  

 

 

 Tribunale
della pianificazione del territorio          

Il presidente                                                                                                    Il
segretario