# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c01f8466-c23d-5d24-aec3-d8fba9f987b0
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-07-14
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 14.07.2021 B 2020/165
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2020-165_2021-07-14.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2020/165

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 29.09.2021

Entscheiddatum: 14.07.2021

Entscheid Verwaltungsgericht, 14.07.2021
Baurecht, Bauen ausserhalb der Bauzonen, Weilerzone, Art. 18 Abs. 1 RPG, 
Art. 33 RPV, Art. 16bis BauG. Kanton und Gemeinden sind an die 
Zweckbestimmung von Kleinsiedlungen im Sinne von Art. 33 RPV gebunden. 
In tatsächlicher Hinsicht kann beim Weiler E._ noch von einer Kleinsiedlung 
im Sinne von Art. 18 Abs. 1 RPG in Verbindung mit Art. 33 RPV und 
Art. 16bis BauG gesprochen werden. Die kommunale Bestimmung zur 
Weilerzone, welche auch die Erstellung von Neubauten erlaubt, ist daher so 
auszulegen, dass in der Weilerzone keine regelmässige Bautätigkeit zulässig 
ist. Die Weilerzone E._ ist deshalb als Nichtbauzone zu qualifizieren (E. 6). 
Entgegen der Auffassung der Vorinstanz liegen nicht so erheblich veränderte 
rechtliche Verhältnisse vor, dass die kommunale Bestimmung zur 
Zulässigkeit von zonenkonformen Neubauten in der Weilerzone E._ aus dem 
Jahr 2009 rechtswidrig geworden sein könnte und deshalb ausnahmsweise 
akzessorisch zu überprüfen wäre (E. 7), (Verwaltungsgericht, B 2020/165).

Entscheid vom 14. Juli 2021

Besetzung

Vizepräsident Eugster; Präsident Zürn; Verwaltungsrichterin Reiter, Verwaltungsrichter 

Engeler und Zogg; Gerichtsschreiber Bischofberger

Verfahrensbeteiligte

A.__,

B.__,

C.__,

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 2/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Beschwerdeführer,

alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Walter Locher, Locher Kobler Stadelmann, 

Museumstrasse 35, Postfach 41, 9004 St. Gallen,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Politische Gemeinde D.__,

Beschwerdegegnerin,

Gegenstand

Baubewilligung (Weilerzone)

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

A.__, B.__ und C.__ sind seit dem 13. Dezember 2010 Miteigentümer der mit der 

Scheune Assek.-Nr. 012 mitsamt eingebauten Pferdeboxen und Auslaufplatz 

überbauten Parzelle Nr. 0004, Grundbuch D.__, in der Kleinsiedlung E.__ (Nr. 11.1), bei 

welcher die Zuweisung zu einer Weilerzone gemäss kantonalem Richtplan 

grundsätzlich möglich ist (Koordinationsblatt S51, vom damaligen Regierungsrat 

erlassen am 23. April 2002, vom Bundesrat genehmigt am 15. Januar 2003, Anpassung 

von der Regierung erlassen am 26. März 2019, vom Eidgenössischen Departement für 

Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation UVEK genehmigt am 

4. September 2019). Nach dem Zonenplan der Politischen Gemeinde D.__ (vom 

Baudepartement genehmigt am 5. April 2004) ist das mit der Scheune Assek.-Nr. 012 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 3/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

überbaute Grundstück Nr. 0004 der Weilerzone (WL) zugewiesen (act. 8/7, 12, 

act. 11.1/7/19, 11.1/7/16/1a, 1b, 11.1/20 lit. A/1, www.geoportal.ch, 

www.are.admin.ch).

B.

Am 10./13./15. Mai 2019 reichte A.__ zwei Gesuche für den Neubau von zwei 

Einfamilienhäusern ("Neubau EFH A" und "Neubau EFH B") auf Parzelle Nr. 0004 ein. 

Am 16. September 2019 verweigerte der Gemeinderat D.__ die Baubewilligungen für 

die zwei Einfamilienhäuser unter gleichzeitiger Eröffnung der raumplanungsrechtlichen 

Teilverfügungen des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) je vom 

27. August 2019 als Gesamtentscheide (act. 11.1/7/1-20, act. 11.2/7/1-20). Dagegen 

rekurrierten A.__, B.__ und C.__ je am 2. Oktober 2019 an das Baudepartement 

(Verfahrensnummern 19-7762; 19-7763, act. 11.1/1, 11.2/1). Nach Durchführung eines 

Augenscheins am 13. Februar 2020 (act. 11.1/14 f.) wies das Departement die Rekurse 

mit Entscheid vom 9. Juli 2020 ab, soweit es darauf eintrat (act. 2).

C.

Gegen den Entscheid des Baudepartements (Vorinstanz) vom 9. Juli 2020 erhoben 

A.__, B.__ und C.__ (Beschwerdeführer) durch ihren Rechtsvertreter am 

24. August 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht (act. 1). Am 7. Oktober 2020 

ergänzten sie ihre Beschwerde mit einer Begründung und dem Rechtsbegehren, es sei 

der angefochtene Entscheid und damit auch die Gesamtentscheide der Politischen 

Gemeinde D.__ (Beschwerdegegnerin) je vom 16. September 2019 unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge, zuzüglich Mehrwertsteuer, aufzuheben. Es seien die 

Baubewilligungen für den Neubau der Einfamilienhäuser A und B auf Parzelle Nr. 0004 

zu erteilen. Eventualiter sei die Streitsache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 

zurückzuweisen (act. 7). Mit Vernehmlassung vom 23. Oktober 2020 schloss die 

Vorinstanz auf Abweisung der Beschwerde (act. 10). Am 13. November 2020 nahm die 

Beschwerdegegnerin Stellung und beantragte dem Sinn nach die Gutheissung der 

Beschwerde (act. 15). Am 22. Februar 2021 und 3. März 2021 reichte die Vorinstanz 

kantonale Richtplanungsunterlagen nach (act. 27-28.2, 31 f.). Die Beschwerdeführer 

liessen sich am 8. Januar 2021, 15. Februar 2021 und 22. März 2021 (act. 21, 25, 36) 

und die Beschwerdegegnerin am 26. Januar 2021 und 26. Februar 2021 (act. 23 und 

29) nochmals vernehmen. Vom 14. April 2021 bis 22. März 2021 lag der Teilzonenplan 

E.__ II, welcher die Zuweisung des E.__ in die Kernzone vorsieht, öffentlich auf (https://

publikationen.sg.ch/ekab/00.042.775/publikation/).

Auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids und die Ausführungen der 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 4/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge sowie die Akten wird, soweit 

wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59  Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Der zuständige 

Abteilungspräsident hat die Beurteilung der Angelegenheit in Fünferbesetzung 

angeordnet (Art. 18 Abs. 3 Satz 2 und lit. b Ingress und Ziff. 4 des Gerichtsgesetzes, 

sGS 941.1, GerG, in Verbindung mit Art. 33 Abs. 2 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 

24. August 2020 (act. 1) erfolgte unter Berücksichtigung der Gerichtsferien (Art. 64 in 

Verbindung mit Art. 30 Abs. 1 VRP und Art. 145 Abs. 1 lit. a der Schweizerischen 

Zivilprozessordnung, Zivilprozessordnung; SR 272, ZPO) rechtzeitig und erfüllt 

zusammen mit der Ergänzung vom 7. Oktober 2020 (act. 7) formal und inhaltlich die 

gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeführer sind zur Erhebung des Rechtsmittels befugt 

(Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist somit 

grundsätzlich einzutreten. Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit die 

Beschwerdeführer die Aufhebung der erstinstanzlichen Gesamtentscheide vom 

16. September 2019 und die Erteilung der Baubewilligung beantragen (Devolutiveffekt, 

vgl. BGer 1C_118/2020 vom 17. März 2021 E. 1.4 mit Hinweisen und VerwGE 

B 2019/123 vom 28. Mai 2020 E. 1 mit Hinweis).

2.

Die erstinstanzlichen Entscheide der Beschwerdegegnerin ergingen am 

16. September 2019 (act. 11.1/7/1, act. 11.2/7/1). Laut Art. 173 Abs. 1 des am 

1. Oktober 2017 (nGS 2017-049) in Kraft getretenen Planungs- und Baugesetzes (sGS 

731.1, PBG) ist somit das PBG anwendbar, soweit der kommunale 

Rahmennutzungsplan entsprechend revidiert worden ist. Ansonsten ist das bis 

30. September 2017 gültig gewesene Gesetz über die Raumplanung und das 

öffentliche Baurecht (Baugesetz; nGS 32-47, BauG, in der Fassung vom 

1. Januar 2015) heranzuziehen (siehe dazu auch VerwGE B 2019/140 vom 

22. April 2020 E. 2 mit Hinweisen und J. Frei, in: Bereuter/derselbe/Ritter [Hrsg.], 

Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St. Gallen, Basel 2020, 

N 11 ff. zu Art. 173 PBG sowie N 10 ff. zu Art. 175 PBG). Der Rahmennutzungsplan der 

Beschwerdegegnerin wurde vom Baudepartement am 16. Oktober 2009 

(Baureglement; BauR) und am 5. April 2004 (Teilzonenplan Weiler E.__) genehmigt. Für 

die Beurteilung des strittigen Bauvorhabens in der Weilerzone ist damit nach wie vor 

bis

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 5/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Art. 16  BauG massgebend (vgl. dazu auch Anhang des Kreisschreibens des 

Baudepartements "übergangsrechtliche Bestimmungen im Planungs- und Baugesetz" 

vom 8. März 2017).

3.

Die Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin stellen die Beweisanträge (act. 7, 

S. 3, 6, 8, 10, 14, 16, 21, 23 Ziff. II/5, 7, III/3, IV/A/2b, 3b, 3c/aa, 3d, 7b, IV/C/12, act. 8 

lit. B-D, act. 21 lit. A/2, lit. B/7, act. 15, S. 2), es sei ein Augenschein durchzuführen; es 

sei eine Amtsauskunft des Rates der Beschwerdegegnerin einzuholen; es seien der Rat 

der Beschwerdegegnerin sowie F.__, der ehemalige Bauverwalter der 

Beschwerdegegnerin, als Zeugen zu befragen; es seien die Akten zum Erlass des 

Teilzonenplans E.__, zur derzeitigen Ortsplanungsrevision der Beschwerdegegnerin 

sowie zu den Baubewilligungen auf den Parzellen Nrn. 0006, 0008, 1002, 1003, 1004, 

1006, 1009, 2003 und 2004 zu edieren. Auf die beantragten prozessualen Vorkehren, 

insbesondere auf die Durchführung eines Augenscheins im Sinne von Art. 12 

Abs. 1 VRP, kann in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet werden, da davon keine 

entscheidrelevanten neuen Erkenntnisse zu erwarten sind (vgl. dazu 

BGer 1C_577/2019 vom 4. November 2020 E. 2.2 mit Hinweis auf BGE 144 II 427 

E. 3.1.3 und BGer 1C_13/2018 vom 13. März 2019 E. 3 mit Hinweisen).

4.

Die Beschwerdeführer werfen der Vorinstanz vor, ihrer Begründungspflicht nicht 

nachgekommen zu sein (act. 7, S. 18 f., 21 f. Ziff. IV/A/5, 7c und 8, act. 21 lit. A/4). Die 

Begründung des angefochtenen Entscheids ist, soweit hier von Interesse (vgl. act. 2, 

S. 5-12 E. 2-7), so abgefasst, dass sich die Beschwerdeführer über die Tragweite des 

Entscheids hinreichend Rechenschaft geben und ihn denn auch, wie ihre ausführlich 

begründete Eingabe zeigt, in voller Kenntnis der Sache an das Verwaltungsgericht 

weiterziehen konnten. Damit genügt die Begründung den von Lehre und 

Rechtsprechung verlangten Anforderungen und verletzt den Anspruch auf rechtliches 

Gehör der Beschwerdeführer nicht (vgl. Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der 

Schweizerischen Eidgenossenschaft; SR 101, BV, Art. 4 lit. c der Verfassung des 

Kantons St. Gallen; SR 131.225, sGS 111.1, KV, und Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen 

Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten; SR 0.101, EMRK, 

Art. 24 Abs. 1 lit. a VRP sowie BGer 1C_219/2018 vom 9. November 2018 E. 3.2 mit 

Hinweis auf BGE 143 III 65 E. 5.2).

5.

Die Beschwerdeführer erheben verschiedene Sachverhaltsrügen (act. 7, S. 3, 6-16, 23 

Ziff. II/4, IV, IV/A/2, 3a, 3c, 3d, IV/C/11 f., act. 36 Ziff. 2.1 f.).

bis

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 6/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Die Beschwerdeführer werfen der Vorinstanz zunächst vor, sie habe folgende drei 

Aspekte ausser Acht gelassen: Erstens sei bereits im Zeitpunkt des Erlasses des 

Teilzonenplans Weiler E.__ nicht nur eine Bauzone eingezont, sondern auch eine 

Abgrenzung zwischen Baugebiet und Nichtbaugebiet vorgenommen worden. Zweitens 

habe das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) in seinem Prüfungs- und 

Genehmigungsbericht zum kantonalen Richtplan vom 27. August 2019 ausgeführt, die 

Vorgaben des Bundes betreffend Weilerzone seien in der kommunalen 

Rahmennutzungsplanung umzusetzen. Der Bund habe in keiner Weise die sofortige 

Umsetzung der Vorgaben gefordert. Der kantonale Richtplan stelle dafür keine 

genügende gesetzliche Grundlage dar. Drittens sei der Weiler E.__ im Rahmen einer 

Einzelfallprüfung aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten, insbesondere der Vielzahl 

an Gewerbebetrieben nebst den Wohnbauten, als Bauzone zu qualifizieren. In dieser 

Hinsicht werfen sie indessen nicht Tatfragen, sondern von Amtes wegen zu prüfende 

Rechtsfragen auf. Sodann hat die Vorinstanz – entgegen der Auffassung der 

Beschwerdeführer – im angefochtenen Entscheid (vgl. E. 4.2, act. 2, S. 9 f.) nicht 

unberücksichtigt gelassen, dass sich der dem Bundesgerichtsurteil BGE 145 II 83 

zugrundeliegende Sachverhalt vom vorliegenden unterscheidet. Ferner kann nicht 

gesagt werden, die Vorinstanz habe die nachträglich ausgestellte schriftliche 

Bestätigung des ehemaligen Bauverwalters der Beschwerdegegnerin vom 

15. Mai 2019 (act. 11.1/5/6) nicht beachtet, wonach dieser den Beschwerdeführern vor 

dem Kauf der Parzelle Nr. 0004 mündlich zugesichert haben will, dass darauf zwei 

Einfamilienhäuser erstellt werden dürften. Unter Erwägung 6.3 des angefochtenen 

Entscheids (act. 2, S. 11 f.) nahm sie Bezug auf teilweise nicht belegte Zusagen von 

Mitarbeitern der Gemeindeverwaltung. Der Vorinstanz kann entsprechend keine 

rechtsfehlerhafte unvollständige oder unrichtige Feststellung des rechtserheblichen 

Sachverhalts vorgeworfen werden (vgl. hierzu Art. 58 Abs. 1 in Verbindung mit 

Art. 12 VRP, VerwGE B 2020/204 vom 8. März 2021 E. 5.2; VerwGE B 2019/146 vom 

13. August 2020 E. 6.1; VerwGE B 2017/75 vom 26. Februar 2019 E. 6.1 je mit 

Hinweisen).

6.

Die Beschwerdeführer stellen sich sodann auf den Standpunkt (act. 7, S. 6-19, 21 f., 24 

Ziff. IV-IV/A/6, IV/A/8, IV/D, act. 21 lit. A, B, act. 25, act. 36 Ziff. 2.2), die im 

kommunalen Recht betitelte Weilerzone sei als Bauzone im Sinne von Art. 15 des 

Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz; SR 700, RPG) zu 

behandeln.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 7/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Der Bund legt Grundsätze der Raumplanung fest. Diese obliegt den Kantonen und 

dient der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bodens und der 

geordneten Besiedlung des Landes (Art. 75 Abs. 1 BV). Nach Art. 14 RPG ordnen 

Nutzungspläne die zulässige Nutzung des Bodens. Sie unterscheiden vorab Bau- 

(Art. 15 RPG), Landwirtschafts- (Art. 16 bis 16b RPG) und Schutzzonen (Art. 17 RPG). 

Dabei gilt zu beachten, dass Kleinstbauzonen im Allgemeinen unzulässig sind, wenn 

sie gegen das raumplanerische Ziel verstossen, die Siedlungstätigkeit in Bauzonen 

zusammenzufassen und die Streubauweise für nicht freilandgebundene Bauten zu 

verhindern (vgl. dazu BGer 1C_361/2020 vom 18. Januar 2021 E. 4.2; 

BGer 1C_442/2019 vom 17. Juni 2020, in: BR 2020, S. 267, E. 2.5; je mit Hinweisen, 

insbesondere auf BGer 1C_374/2011 vom 14. März 2012 E. 3 mit Hinweisen, in: 

ZBl 2013, S. 389 ff., und BGer 1C_13/2012 vom 24. Mai 2012 E. 3.1; 

BGer 1C_118/2011 vom 15. September 2011 E. 4.3; BGer 1C_153/2007 vom 

6. Dezember 2007 E. 3.1; BGer 1A.16/2006 vom 26. Juli 2006 E. 2.1 je mit Hinweisen). 

Die Kantone können nach Art. 18 Abs. 1 RPG "weitere Nutzungszonen" vorsehen und 

damit die bundesrechtlichen Grundtypen (Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzone) 

weiter unterteilen, variieren, kombinieren und ergänzen. Allerdings dürfen sie die in 

Art. 15 bis 17 RPG geschaffene Ordnung nicht unterlaufen und müssen insbesondere 

die für das Raumplanungsrecht fundamentale Unterscheidung zwischen 

Nichtbauzonen und Bauzonen (Trennungsgrundsatz) einhalten. Sie sind daher 

entweder der Kategorie Bauzonen oder der Kategorie Nichtbauzonen zuzuordnen. Was 

zur Bauzone zu rechnen ist, wird in Art. 15 RPG bundesrechtlich festgelegt: Lässt die 

Hauptbestimmung einer Zone regelmässig Bautätigkeiten zu, welche weder mit 

bodenerhaltenden Nutzungen (vorab der Landwirtschaft) verbunden noch von ihrer 

Bestimmung her auf einen ganz bestimmten Standort angewiesen sind, so liegt von 

Bundesrechts wegen eine Bauzone vor, für welche die Kriterien des Art. 15 RPG gelten 

(vgl. BGE 143 II 588 E. 2.5.1 f.; BGer 1A.115/2003 vom 23. Februar 2004 E. 2.4; 

BVR 2011, S. 411 ff., S. 416 f. je mit Hinweisen sowie Aemisegger/Kissling, in: 

Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 

Zürich 2016, N 10 f. zu Art. 15 RPG). Kraft Art. 33 der Raumplanungsverordnung 

(SR 700.1, RPV) in der seit 1. September 2000 gültigen Fassung (AS 2000 2047) 

können zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen 

besondere Zonen nach Art. 18 RPG, beispielsweise Weiler- oder Erhaltungszonen, 

bezeichnet werden, wenn der kantonale Richtplan (Art. 8 RPG) dies in der Karte oder 

im Text vorsieht (vgl. dazu BGE 119 Ia 300 E. 3a mit Hinweisen, in Bezug auf den am 

2. Oktober 1989 erlassenen, gleichlautenden Art. 23 RPV, AS 1989 1991; BGer 1P.

465/2002; 1P.467/2002 vom 23. Dezember 2002 E. 5.1, in: ZBl 2004, S. 161 ff., und 

6.1. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 8/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

R. Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 24 zu Art. 18 RPG). 

Das Bundesgericht hat eine Bündner Erhaltungszone im Jahr 1992, wenn auch nicht 

abschliessend, ähnlich einer Kiesabbauzone, die nach Abbau und Rekultivierung des 

Landes erneut der landwirtschaftlichen Nutzung zur Verfügung stehen soll, als eine die 

Nichtbauzone überlagernde beschränkte Bauzone bezeichnet (vgl. dazu 

BGE 118 Ia 446 E. 2c mit Hinweisen). Gemäss der bundesgerichtlichen Einschätzung 

im Urteil BGE 145 II 83 E. 4.2 mit Hinweisen ging es indes schon damals davon aus, 

dass es sich bei einer derartigen Erhaltungszone nicht um eine Bauzone im Sinne von 

Art. 15 RPG handelt (siehe dazu auch G. Schmid, Projektbezogene Nutzungsplanung 

im Gebiet ausserhalb der Bauzonen, Zürich 2001, S. 111, S. Blind, Zonen für 

Kleinsiedlungen ausserhalb des Baugebietes und Kleinbauzonen, in: Raum &Umwelt, 

Juli 4/2014, S. 5, BRGE II Nr. 0071/2019 vom 14. Mai 2019 E. 4.3.4 f., in: BEZ 2019 

Nr. 24, und LGVE 2006 II Nr. 11, anders: BGer 1C_321/2013 vom 21. August 2013 E. 3; 

AR GVP 2013 Nr. 3601 E. 3.1 und SOG 2008 Nr. 19).

Art. 33 RPV ist aufgrund der Unbestimmtheit der Norm und der fehlenden Kompetenz 

des Bundesrates zum Erlass von Nutzungsvorschriften nicht selbständig anwendbar 

und bedarf kantonaler Ausführungsbestimmungen. Die Kantone sind indessen in deren 

Ausgestaltung nicht frei. Sie sind an die Zweckbestimmung von Kleinsiedlungszonen 

im Sinne von Art. 33 RPV gebunden, d.h. die Zonenbestimmungen haben der Erhaltung 

der Kleinsiedlung zu dienen (vgl. Schmid, a.a.O., S. 107 f.). Im abschliessenden 

Zonenkatalog des BauG wie auch des PBG (vgl. dazu VerwGE B 2009/97; B 2009/100 

vom 24. Februar 2010 E. 2.4.1 mit Hinweis, in: GVP 2010 Nr. 38, bestätigt mit 

BGer 1C_185/2010 vom 27. Oktober 2010, sowie Art. 7 Abs. 3 Satz 1 PBG und linder/

von Rappard-Hirt, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], a.a.O., N 23 f. zu Art. 7 PBG) ist zur 

planerischen Erhaltung von Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen im Sinne von 

Art. 18 Abs. 1 RPG in Verbindung mit Art. 33 RPV die Weilerzone enthalten: Nach dem 

hier noch anwendbaren Art. 16  BauG (eingefügt mit dem III. Nachtragsgesetz zum 

BauG vom 1. Dezember 1996, in Kraft gesetzt per 1. Februar 1997, nGS 32-21) dienen 

Weilerzonen der Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen. Sie 

sind zulässig, wenn sie im kantonalen Richtplan vorgesehen sind (Abs. 1, vgl. dazu 

auch VerwGE B 2013/263; B 2014/75 vom 28. April 2015 E. 4.1 mit Hinweisen). Die 

politische Gemeinde legt die zulässigen Nutzungen im Baureglement entsprechend 

den jeweiligen Bedürfnissen fest (Abs. 2, vgl. dazu auch Koordinationsblatt S51 des 

kantonalen Richtplans, S. 4). Laut dem neuen Art. 20 Abs. 1 PBG dienen Weilerzonen 

der Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb des Siedlungsgebietes (vgl. 

demgegenüber den Passus "ausserhalb der Bauzonen" gemäss Art. 33 RPV). Sie sind 

zulässig, wenn sie im kantonalen Richtplan vorgesehen sind (Abs. 2, gleichlautend wie 

bis

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 9/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Art. 16  Abs. 1 Satz 2 BauG). In der Botschaft zum III. Nachtragsgesetz zum 

Baugesetz vom 11. Oktober 1994 vertrat der damalige Regierungsrat – entgegen dem 

Wortlaut von Art. 33 RPV und der hiervor zitierten im Jahr 1992 ergangenen 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung (allerdings in Bezug auf eine Erhaltungszone) – 

noch die Auffassung, die Weilerzone müsse als ordentliche Bauzone (Art. 15 RPG) 

betrachtet werden, obwohl sie der Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb 

der Bauzonen diene (vgl. ABl 1994 S. 2247 ff., S. 2251 f. siehe dazu auch H. Hess, Das 

III. Nachtragsgesetz zum st. gallischen Baugesetz: Planungsrecht, Tagung des 

Schweizerischen Instituts für Verwaltungskurse an der Universität St. Gallen vom 

7. April 1997, S. 3). In der Botschaft zum Planungs- und Baugesetz vom 

11. August 2015 (nachfolgend: Botschaft) übernahm die Regierung die rechtliche 

Qualifikation des Bundesgerichts, indem sie festhielt, dass Weilerzonen, welche den 

Erhalt der Lebensfähigkeit traditioneller Siedlungsstrukturen ausserhalb der Bauzonen 

bezweckten, keine dynamischen, auf Wachstum angelegten Bauzonen im Sinne von 

Art. 15 RPG seien (S. 39, www.ratsinfo.sg.ch, vgl. dazu auch W. Ritter, in: Bereuter/

Frei/derselbe [Hrsg.], a.a.O., N 8 f. zu Art. 20 PBG).

bis

Die Beschwerdegegnerin hat die in der Weilerzone zulässigen Nutzungen in 

Art. 6 BauR festgelegt. Danach sind in der Weilerzone Bauten für das Wohnen, mässig 

störendes Gewerbe und landwirtschaftliche Betriebe zulässig, deren Nutzungen dem 

bisherigen Charakter des Weilers nicht zuwiderlaufen (Abs. 1). Der Abbruch von Bauten 

wird bewilligt, wenn ein Erhalt nutzungsmässig, bautechnisch oder wirtschaftlich nicht 

mehr zweckmässig ist, und wenn dadurch keine Beeinträchtigung des Ortsbildes 

erfolgt oder die Realisierung eines Ersatzbaus sichergestellt ist (Abs. 2). Art. 6 BauR 

statuiert demnach kein ausdrückliches Verbot für Neubauten. Innerhalb des 

Hoheitsgebiets der Beschwerdegegnerin ist lediglich die Kleinsiedlung E.__ der in 

Art. 6 BauR umschriebenen Weilerzone zugeschieden (www.geoportal.ch). Der Weiler 

E.__ erfüllt – anders als die Erhaltungszone "Nigglisch Hus/Blackter Stafel" im Fall 

BGE 145 II 83 – unbestrittenermassen die Mindestanforderungen an eine Kleinsiedlung 

in der Weilerzone (vgl. dazu VerwGE B 2013/263; B 2014/75 vom 28. April 2015 E. 4.1 

mit Hinweisen). Obergrenzen für die Bestimmung von Kleinsiedlungen im Sinne von 

Art. 33 RPV und Art. 16  Abs. 1 BauG hat der Kanton St. Gallen nicht festgelegt (vgl. 

dazu Blind, a.a.O., S. 6 f.). Wie sich den Fotos zum Rekursaugenschein vom 

13. Februar 2020 (act. 11.1/14), dem Geoportal (www.geoportal.ch) und den von den 

Beschwerdeführern eingereichten Unterlagen (act. 8/11 f.) entnehmen lässt, ist der 

Weiler E.__ mit den 19 Wohnhäusern Assek.-Nrn. 001, 002, 003, 004 (Wohnhaus und 

Scheune seit 2011), 005, 006, 007, 008, 009, 010/0000 (Umnutzung bewilligt im 

6.2. 

bis

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 10/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Jahr 2017), 011, 013, 014, 0001, 2000 (Neubau 2004), 2001 (Neubau 2004), 2002 

(Neubau 2007), 2005 (Neubau 2013) und 2007 (Neubau 2016) überbaut. Gemäss der 

Zusammenstellung der Beschwerdeführer (act. 7, S. 12 f. Ziff. IV/A/3c/aa, act. 8/8, 

11 f., 19) sollen im Weiler derzeit sechs Parzellen (Nrn. 0006 [Kollektivgesellschaft 

G.__ & Co, www.zefix.ch], 0004 [Reittherapie], 1000 [H.__ GmbH], 1002 

[Coiffeurgeschäft], 1004 [I.__ AG], 2004 [Kosmetikstudio]) – in Zukunft auch das 

Grundstück Nr. 0005 (Hundepension) – gewerblich genutzt werden. Neben der 

vergleichsweise hohen Anzahl an Wohn- und Gewerbebauten weist der Weiler 

zumindest auf den Parzellen Nrn. 0005, 1003, 1005, 1009 und 2003 Flächen für 

Neubauten auf (www.geoportal.ch, vgl. dazu Blind, a.a.O., S. 4 Ziff. 1.2). Auch ist er 

unbestrittenermassen vollständig erschlossen (vgl. zur Erschliessungspflicht der 

Gemeinde innerhalb der Bauzonen Art. 19 Abs. 2 Satz 1 RPG und Art. 32 Abs. 1 RPV in 

Verbindung mit Art. 11 Abs. 1 PBG sowie Art. 18 Abs. 1 Ingress und lit. a KV). 

Allerdings ist die Weilerzone E.__ nach den zutreffenden tatsächlichen Feststellungen 

am Rekursaugenschein vom 13. Februar 2020 (act. 11.1/15 lit. A) in vier Teilbereiche 

(Grundstücke Nrn. 1004, 1008, 1009, 2004, 2003 resp. 0007, 0010, 1005, 1006 bzw. 

0007-0009, 1002, 1003 und 2006 resp. 0004-0005, 1000, 1001, soweit diese der 

Weilerzone zugewiesen sind) entlang von Gemeindestrassen zweiter (E.__ resp. 

J.__strasse, Parzelle Nrn. 0002 und 1010 bzw. 1007 und 1011) und dritter Klasse 

(K.__strasse, Parzelle Nr. 0003) aufgeteilt, welche jeweils durch die 

Landwirtschaftszone getrennt sind und einen Abstand von rund 28 m bis 45 m 

(Luftlinie) aufweisen. Zudem liegt er etwa 310 m (Luftlinie) von der nächstgelegenen 

ordentlichen Bauzone resp. von der Hauptsiedlung in L.__ entfernt inmitten der 

Landwirtschaftszone (www.geoportal.ch). Deswegen kann – trotz der zuvor 

festgestellten Neubautätigkeit seit 2004 – noch von einer Kleinsiedlung im Sinne von 

nach Art. 18 Abs. 1 RPG in Verbindung mit Art. 33 RPV und Art. 16  Abs. 1 BauG und 

damit entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer und der Beschwerdegegnerin 

nicht von einem eigentlichen Wohngebiet resp. -quartier ausgegangen werden. Folglich 

ist Art. 6 Abs. 1 BauR, insbesondere der Passus "deren Nutzungen dem bisherigen 

Charakter des Weilers nicht zuwiderlaufen", bei der Prüfung der abstrakten 

Zonenkonformität eines Bauvorhabens so zu verstehen, dass in der Weilerzone keine 

regelmässige resp. dynamische, auf Wachstum angelegte Bautätigkeit zulässig sein 

soll, sondern die (Neu-)Bautätigkeit der standortspezifischen Erhaltung des Weilers 

E.__ dienen muss, zumal der Kanton und die Gemeinden, wie bereits ausgeführt (vgl. 

E. 6.1 hiervor), an die Zweckbestimmung von Kleinsiedlungszonen im Sinne von 

Art. 33 RPV gebunden sind. Eine weniger restriktive Auslegung von Art. 6 Abs. 1 BauR 

stünde in Widerspruch zum gewichtigen Grundsatz der Trennung von Bau- und 

Nichtbaugebiet (vgl. dazu BGE 145 II 83 E. 4.1 und BGE 141 II 245 E. 2.1 je mit 

bis

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 11/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Hinweisen). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer ist die Weilerzone E.__ 

deshalb als Nichtbauzone zu qualifizieren. Daran ändert nichts, dass sie sich 

richtplanmässig innerhalb des Siedlungsgebietes befindet (www.geoportal.ch), ist doch 

das Siedlungsgebiet gemäss kantonalem Richtplan von der Bauzone im Sinne von 

Art. 15 RPG zu unterscheiden (vgl. dazu Aemisegger/Kissling, in: Aemisegger/Moor/

Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 14 und 26 zu Art. 15 RPG). Dasselbe gilt für den 

Umstand, dass das Weilerbild von E.__ gemäss den Feststellungen am Augenschein 

vom 13. Februar 2020 heterogen – "loser Zusammenhang unterschiedlicher Bauten" – 

ist (act. 11.1/15 lit. A/4) und sich in ästhetischer Hinsicht (vgl. Art. 6 Abs. 2 BauR) daher 

bei der Beurteilung eines Baugesuchs in der Regel kein Widerspruch zum Charakter 

des Weilers E.__ feststellen lassen wird (anders noch Art. 13 Abs. 1 Satz 1 des alten 

Baureglements der Beschwerdegegnerin, vom Baudepartement am 5. April 2004 

genehmigt, act. 11.1/7/16/1a, wonach die Weilerzone der Erhaltung der bestehenden 

Baustruktur, der zweckmässigen Umnutzung, der Erweiterungsmöglichkeit von 

bestehenden Betrieben, dem sachgerechten Unterhalt der vorhandenen Bausubstanz, 

der Sicherung der charakteristischen Umgebung und Freiräume sowie der sorgfältigen 

Eingliederung von Neu-, Um-, und Erweiterungsbauten in das bestehende 

Landschafts- und Weilerbild dient). Ebensowenig führt der Umstand, dass die auf dem 

Baugrundstück Nr. 0004 betriebene, vom AREG bisher nicht geprüfte Reittherapie 

gemäss den Beschwerdeführern – der von ihnen zitierte Entscheid VerwGE B 2011/273 

vom 11. Dezember 2012 betraf eine Pferdepension – nur in Bauzonen zulässig ist, zu 

einem anderen Schluss (vgl. dazu auch das von der Kommission für Umwelt, 

Raumplanung und Energie [UREK] des Nationalrats am 31. August 2020 eingereichte, 

vom Bundesrat am 28. Oktober 2020 und vom Nationalrat am 10. März 2021 

angenommene Postulat Nr. 11.2222 Auswirkungen der Zulassung von 

pferdegestützten Therapien in der Landwirtschaftszone, www.parlament.ch). Ferner 

macht die Bemerkung eines ehemaligen Mitarbeiters des Planungsamtes im Rahmen 

der Vorprüfung am 25. Februar 2002 zum damals vorliegenden Entwurf (nicht 

aktenkundig), die Weilerzone E.__ entspreche "praktisch" einer Wohn-Gewerbe-Zone 

im Sinne von Art. 12 BauG (act. 8/3), die vorliegend zur Beurteilung stehende Zone 

nicht zu einer ordentlichen Bauzone. Nach dem Gesagten hat sich die Rechtslage in 

Bezug auf die Zuordnung der Weilerzone E.__ zu den Nichtbauzonen seit dem Erwerb 

des Grundstücks Nr. 0004 durch die Beschwerdeführerin am 13. Dezember 2010 nicht 

geändert, zumal der Kanton und die Gemeinden, wie bereits ausgeführt, an die 

Zweckbestimmung von Kleinsiedlungszonen im Sinne von Art. 33 RPV gebunden sind 

(vgl. E. 6.1 hiervor, zutreffend auch vorinstanzliche Anmerkung vom 23. Oktober 2020, 

act. 10, Ziff. II/1). Diesbezüglich liegt trotz anderslautender Auffassung der 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 12/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

7.

Die Beschwerdeführer bringen weiter vor (act. 7, S. 7, 9, 15-22, Ziff. IV/A/1, 3a, 3c/bb, 

3d, 4, 6, 7a, 7b, 8), die Vorinstanz habe Art. 6 BauR zu Unrecht vorfrageweise 

überprüft, soweit diese Bestimmung Neubauten zulasse.

Beschwerdeführer und der Beschwerdegegnerin keine Änderung der in dieser Frage 

massgebenden bundesgerichtlichen Praxis vor (vgl. dazu E. 6.1 hiervor).

Soweit die Beschwerdeführer der Vorinstanz in diesem Zusammenhang einen Verstoss 

gegen das Gebot von Treu und Glauben (Art. 9 und Art. 5 Abs. 3 BV) resp. 

widersprüchliches Verhalten vorwerfen (act. 7, S. 7, 19, 22-25 Ziff. IV/A/1 und 6, IV/C, 

act. 21 lit. A/2, act. 36 Ziff. 5 f.), können sie nichts zu ihren Gunsten ableiten (vgl. dazu 

VerwGE B 2020/75 vom 25. Mai 2021 E. 8.1; VerwGE B 2020/10 vom 

14. September 2020 E. 6.3 je mit Hinweisen): Weder der ehemalige Bauverwalter der 

Beschwerdegegnerin noch der ehemalige Leiter der Rechtsabteilung der Vorinstanz 

waren im Rahmen der vorliegenden Baubewilligungsverfahren – die Beschwerdeführer 

fordern zu Recht eine Einzelfallbetrachtung – für die Beurteilung der Frage, ob es sich 

bei der in Art. 6 BauR umschriebenen Weilerzone E.__ um eine ordentliche Bauzone 

oder eine Nichtbauzone handelt, zuständig. Im Übrigen scheitert die Berufung auf Treu 

und Glauben auch, weil ihr der gewichtige Grundsatz der Trennung von Bau- und 

Nichtbaugebiet (vgl. dazu BGE 145 II 83 E. 4.1 und BGE 141 II 245 E. 2.1 je mit 

Hinweisen) entgegensteht.

6.3. 

Nutzungspläne werden prozessual wie Verfügungen behandelt. Sie müssen bei ihrem 

Erlass angefochten werden, ansonsten sie grundsätzlich bestandskräftig werden und 

im Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfrageweise überprüft werden können. 

Ausnahmsweise ist die vorfrageweise Überprüfung eines Nutzungsplans zulässig, so 

wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten 

Beschränkungen Rechenschaft geben konnte, er im damaligen Zeitpunkt keine 

Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen, oder wenn sich die tatsächlichen 

Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen seit Planerlass so erheblich 

geändert haben, dass die Planung rechtswidrig geworden sein könnte, und das 

Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen der 

Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit (vgl. Art. 21 Abs. 2 RPG) überwiegt. Ob 

gewichtige Gründe der Planbeständigkeit und des Vertrauensschutzes (Art. 9 BV) einer 

akzessorischen Überprüfung entgegenstehen, beurteilt sich, wie bei der 

Plananpassung aufgrund veränderter Verhältnisse nach Art. 21 Abs. 2 RPG, im 

7.1. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Erstens ist am 1. Mai 2014 die RPG-Revision vom 15. Juni 2012 in Kraft getreten 

(AS 2014 899). Diesbezüglich hat das Bundesgericht allerdings im Urteil 

BGer 1C_25/2019 vom 5. März 2020 E. 6.2 mit Hinweis auf BGE 144 II 41 E. 5.2 (in: 

Pra 2018 Nr. 129) festgehalten, dass das Inkrafttreten der RPG-Novelle vom 

15. Juni 2012 am 1. Mai 2014 für sich alleine keine erhebliche Veränderung der 

rechtlichen Verhältnisse im erwähnten Sinne darstellt.

Zweitens trat am 1. Oktober 2017 (nGS 2017-049) das PBG in Kraft. Wie bereits unter 

Erwägung 2 hiervor ausgeführt, ist Art. 20 PBG im vorliegenden Fall allerdings noch 

nicht anwendbar, zumal die Frist von zehn Jahren für die Anpassung der kommunalen 

Rahmennutzungspläne nach Art. 175 Abs. 1 PBG noch nicht verstrichen ist. 

Übergangsrechtlich gilt seit dem 16. Oktober 2009 unverändert Art. 16  BauG, unter 

Rahmen einer Interessenabwägung. Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit 

einer gewissen Stabilität nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der 

anderen Seite das Interesse, die Pläne an eingetretene Veränderungen anzupassen. Zu 

berücksichtigen sind insbesondere die bisherige Geltungsdauer des Nutzungsplans, 

das Ausmass seiner Realisierung und Konkretisierung, das Gewicht des 

Änderungsgrunds, der Umfang der beabsichtigten Planänderung und das öffentliche 

Interesse daran (vgl. dazu das von der Beschwerdeführerin angerufene Urteil 

BGer 1C_25/2019 vom 5. März 2020 E. 6.1, in: BR 2020, S. 270 und 285, sowie 

VerwGE B 2019/204 vom 17. Oktober 2020 E. 6.1 je mit Hinweisen, siehe zur 

Abgrenzung von der konkreten Normenkontrolle nach Art. 81 KV und Art. 49 Abs. 1 BV 

auch VerwGE B 2013/49 vom 8. Juli 2014 E. 4.2-4.2.3 mit Hinweisen, in: GVP 2014 

Nr. 10). Nutzungspläne sind auf einen bestimmten Zeithorizont ausgerichtet (15 Jahre 

für Bauzonen gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG; 10 Jahre für Richtpläne gemäss Art. 9 

Abs. 3 RPG) und nach Ablauf dieser Frist grundsätzlich einer Überprüfung zu 

unterziehen – sogar bei unveränderten Verhältnissen. Je näher eine Planungsrevision 

dieser Frist kommt, desto weniger gewichtig ist das Vertrauen auf die Beständigkeit 

des Plans (vgl. BGE 145 II 83 E. 5.4 mit Hinweis).

Die Vorinstanz bejahte in Erwägung 3.4 des angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 8 f.) 

das Vorliegen von erheblich geänderten rechtlichen Verhältnissen, welche eine 

Überprüfung von Art. 6 BauR rechtfertigten. Art. 6 BauR war vom Baudepartement am 

16. Oktober 2009 genehmigt worden. Seit dem 16. Oktober 2009 hat sich die 

Rechtslage wie folgt verändert:

7.2. 

bis

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

dessen Geltung das Baudepartement Art. 6 BauR genehmigt hat. Wie bereits unter 

Erwägung 3.1 hiervor festgehalten, wurde in der Botschaft (S. 39) sodann zwar 

ausdrücklich festgehalten, dass Weilerzonen im Sinne von Art. 20 PBG keine Bauzonen 

im Sinne von Art. 15 RPG seien. Indessen wird darin auch ausgeführt, dass die 

Bewilligung von zonenkonformen Ersatzneubauten und ausnahmsweise von 

zonenkonformen Neubauten zur Schliessung von Baulücken in der Weilerzone nicht 

ausgeschlossen sei. Damit kann auch diesbezüglich noch nicht von wesentlich 

geänderten rechtlichen Verhältnissen gesprochen werden.

Drittens genehmigte das UVEK am 4. September 2019 die Anpassung 18 des 

behördenverbindlichen (Art. 9 Abs. 1 RPG) kantonalen Richtplans (von der Regierung 

erlassen am 26. März 2019). Im Koordinationsblatt S51 wird neu (vgl. demgegenüber 

die Fassung vom Januar 2003, wonach ausnahmsweise auch Neubauten zur 

Schliessung von Baulücken zulässig waren) festgehalten, dass in der Weilerzone zwar 

Erweiterungs- und Umbauten oder Nutzungsänderungen zugelassen würden, die 

weiter gingen als jene, die allgemein im Rahmen von Art. 24 bis 24d RPG zulässig 

seien, sofern der konkrete Schutzzweck des Weilers dies erfordere. Neubauten seien 

aber nicht zulässig. Entsprechend dürften auch keine Flächen für Neubauten 

ausgeschieden werden (S. 1, vgl. dazu auch Prüfbericht des Bundesamtes für 

Raumentwicklung ARE vom 27. August 2019, S. 3 f., www.are.admin.ch). Weiter 

werden die politischen Gemeinden im Koordinationsblatt S51 angewiesen, bei den 

bestehenden Weilerzonen die Abgrenzung und die dazugehörigen Bestimmungen im 

Baureglement zu überprüfen und diese bei Bedarf anzupassen. Neu ist dabei ein 

explizites Verbot von Neubauten zu statuieren (S. 4). In diesem Zusammenhang ist 

jedoch zunächst zu berücksichtigen, dass sich einem Bauvorhaben nach der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung allein gestützt auf einen kommunalen oder 

kantonalen Richtplan kein überwiegendes Interesse entgegenhalten lässt (vgl. dazu 

BGer 1C_397/2015 vom 9. August 2016 E. 3.4 mit Hinweis auf BGer 1A.154/2002 vom 

22. Januar 2003 E. 4.1, in ZBl 2004, S. 107 ff., und P. Tschannen, in: Aemisegger/

Moor/Ruch/derselbe [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, 

Interessenabwägung, Zürich 2019, N 34 zur Art. 9 RPG). Überdies wird die Frage, ob 

ein zonenkonformer Neubau in der Weilerzone nach Art. 16  BauG bewilligungsfähig 

ist, welcher der Erhaltung des bestehenden Weilers dient, zu keiner Ausdehnung des 

bis

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 15/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

überbauten Gebiets führt und nicht ohnehin die Voraussetzungen für eine Ausnahme 

ausserhalb der Bauzonen erfüllt, in der Literatur nach wie vor bejaht (vgl. dazu 

W. Ritter, in: Bereuter/Frei/derselbe [Hrsg.], a.a.O., N 8 zu Art. 20 PBG, und Blind, 

a.a.O., S. 4). Das Bundesgericht hat sich zu dieser Frage bisher nicht geäussert. 

Vielmehr fusste das von der Vorinstanz in diesem Zusammenhang ebenfalls angerufene 

Urteil BGE 145 II 83 auf dem diesbezüglich klaren Wortlaut von Art. 44 Abs. 2 des 

Baugesetzes der ehemaligen Politischen Gemeinde M.__ vom 13. April 1999 

(www.gemeindearosa.ch), welche Neubauten in der Erhaltungszone für unzulässig 

erklärt (vgl. dazu auch Art. 31 Abs. 1 Satz 4 des Raumplanungsgesetzes für den 

Kanton Graubünden; BR 801.100, KRG, sowie das Urteil BGE 118 Ia 446, in welchem 

ebenfalls die Bündner Ausführungsgesetzgebung zu Art. 33 RPV zugrunde lag, siehe 

dazu auch BGer 1C_172/2020; 1C_173/2020 je vom 24. März 2021 je E. 4.1 mit 

Hinweis). Ähnlich einer Schutzzone (Art. 17 RPG) bestand der Zweck der 

Erhaltungszone gemäss Art. 44 Abs. 1 des Baugesetzes der ehemaligen Politischen 

Gemeinde M.__ darin, landschaftlich und kulturgeschichtlich wertvolle Baugruppen zu 

bezeichnen, deren Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt (vgl. dazu auch Art. 31 

Abs. 1 Satz 1 bis 3 KRG). Damit weicht der Zonenzweck der vom Bundesgericht 

beurteilten Erhaltungszone von demjenigen der offener formulierten Weilerzone nach 

Art. 16  BauG – "Weilerzonen dienen der Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen

ausserhalb der Bauzonen" (Abs. 1 Satz 1) – ab. Vor diesem Hintergrund liegen nicht so 

erheblich veränderte rechtliche Verhältnisse seit der Genehmigung von Art. 6 BauR vor, 

dass dieser rechtswidrig geworden sein könnte und deshalb ausnahmsweise 

akzessorisch zu überprüfen wäre. Die Baubewilligungsentscheide der 

Beschwerdegegnerin ergingen am 16. September 2019. Die Regeldauer für die 

Überarbeitung der fraglichen kommunalen Nutzungsvorschrift von 15 Jahren war 

demnach im Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheide erst zu rund zwei Dritteln 

verstrichen und ist nach wie vor nicht abgelaufen. Allerdings hat die 

Beschwerdegegnerin vom 14. April 2021 bis 22. März 2021 den Teilzonenplan E.__ II, 

welcher die Zuweisung der Kleinsiedlung E.__ von der Weilerzone – der geltende 

Zonenplan wurde vom Baudepartement am 5. April 2004 und damit vor über 17 Jahren 

genehmigt – in die Kernzone vorsieht, öffentlich aufgelegt. Deshalb ist das öffentliche 

Interesse an der Beständigkeit der geltenden Vorschriften nicht mehr als hoch 

einzustufen. Mangels erheblich veränderter rechtlicher Verhältnisse vermag das private 

bis

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 16/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Interesse der Beschwerdeführer an der Beständigkeit der geltenden Nutzungsordnung 

indes zu überwiegen. Somit hätten das AREG, welches die Zulässigkeit von neuen 

Wohnbauten ohne Prüfung der kommunalen Regelbauvorschriften in der Teilverfügung 

vom 27. August 2019 von vornherein verneinte (Beilage zu act. 11/1, S. 4 f. E. 4b f.), 

und die Beschwerdegegnerin das strittige Baugesuch aufgrund der geltenden 

Nutzungspläne und der zugehörigen Bauvorschriften beurteilen müssen. Dies umso 

mehr, als die Beschwerdegegnerin bisher davon absah, für die Überarbeitung der 

bestehenden Weilerzonen und damit auch von Art. 6 BauR eine Planungszone (Art. 42 

Abs. 1 PBG) zu erlassen. Im übrigen wird von keiner Seite behauptet und ist auch nicht 

ersichtlich, dass Art. 6 BauR geradezu nichtig wäre (vgl. dazu BGer 1C_25/2019 vom 

5. März 2020 E. 6.3). Die Beschwerde ist demzufolge bereits aus diesem Grund 

gutzuheissen, der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache an die 

Beschwerdegegnerin und das AREG zu neuer Entscheidung zurückzuweisen. Bei 

diesem Ergebnis kann dahingestellt werden, ob es gemäss den Beschwerdeführern an 

einer gesetzlichen Grundlage für die Vorgehensweise der Vorinstanz resp. des AREG 

mangelte (act. 7, S. 7, 9 f., 17 f. Ziff. IV/A/1, 3b, 4b, 4c, act. 36).

8.

Die Beschwerdeführer bringen ferner vor, die Zustimmung des AREG zum strittigen 

Bauvorhaben sei nicht notwendig (act. 7, S. 22 Ziff. IV/B, act. 21 lit. A/2, B/9 a.E.).

Diesbezüglich hat das Baudepartement bzw. das AREG zwischenzeitlich die kantonale 

Praxis in verfahrensrechtlicher Hinsicht geändert (vgl. zur Zulässigkeit einer 

Praxisänderung Wiederkehr/Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Band I, 

Bern 2012, N 1660 ff.): Bis ins Jahr 2018 durften Baubewilligungen für zonenkonforme 

Vorhaben in der Weilerzone ohne Zustimmung des AREG von der Gemeinde nach 

Art. 22 RPG bewilligt werden. Seit dem 3. Mai 2018 bedürfen auch zonenkonforme 

Bauvorhaben in der Weilerzone neu – wie alle Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen – 

der Zustimmung des AREG im Sinne von Art. 25 Abs. 2 RPG und Art. 112 PBG in 

Verbindung mit Art. 9 der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (sGS 731.11, 

PBV, vgl. dazu Kreisschreiben des Baudepartements Weilerzonen im Kanton St. Gallen 

– [Bestätigung der] Praxisänderung [im] Baubewilligungsverfahren vom 3. Mai 2018 und 

4. April 2019, www.sg.ch, BGE 145 II 83 E. 4.4, R. Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/

Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 26 zu Art. 18 RPG mit Hinweis auf BGE 118 Ia 446 E. 2c, 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 17/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

und Botschaft, S. 39, siehe auch E. 5 des angefochtenen Entscheids, act. 2, S. 11 f., 

und zu den Folgen einer fehlenden Zustimmung BGer 1C_265/2012 vom 25. März 2013 

E. 3 mit Hinweisen). Diese Praxisänderung erging schon rund ein Jahr vor der 

Einreichung der strittigen Baugesuche am 10./13./15. Mai 2019. Dementsprechend 

können sich die Beschwerdeführer bezüglich dieser verfahrensrechtlichen Änderung 

nicht auf den Vertrauensgrundsatz berufen (vgl. Wiederkehr/Richli, a.a.O., N 1685 und 

1687).

9.

Bei diesem Verfahrensausgang gehen die amtlichen Kosten der Rekursverfahren 

(Nrn. 19-7762; 19-7763) und des Beschwerdeverfahrens zulasten des Staates 

(Baudepartement resp. AREG, vgl. Art. 95 Abs. 1 VRP und VerwGE B 2017/76 vom 

16. August 2018 E. 5 mit Hinweisen). Eine Entscheidgebühr für das 

Beschwerdeverfahren von CHF 3'500 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der 

Gerichtskostenverordnung; sGS 941.12, GKV). Die von der Vorinstanz festgelegte und 

von keiner Seite beanstandete Gebühr von insgesamt CHF 3'600 für die 

Rekursentscheide (act. 2) liegt innerhalb des vorinstanzlichen Ermessenspielsraums 

(vgl. Art. 4 der Verordnung über die Bearbeitung von Rekursverfahren vor den 

Departementen; sGS 951.11; Ziff. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und 

Gemeindeverwaltung; sGS 821.5). Auf die Erhebung ist zu verzichten (Art. 95 

Abs. 3 VRP). Den Beschwerdeführern sind die geleisteten Kostenvorschüsse von 

CHF 4'000 (Beschwerdeverfahren) und je CHF 1'800 (Rekursverfahren) 

zurückzuerstatten.

Entsprechend der Verlegung der amtlichen Kosten hat der Staat (Baudepartement bzw. 

AREG) die Beschwerdeführer für die Rekurs- und das Beschwerdeverfahren 

antragsgemäss ausseramtlich zu entschädigen (Art. 98 Abs. 1 VRP in Verbindung mit 

Art. 98  VRP). Für das Beschwerde- und die Rekursverfahren wird die Entschädigung 

ermessensweise pauschal auf insgesamt CHF 7'500 zuzüglich CHF 300 Barauslagen 

(vier Prozent von CHF 7'500) und Mehrwertsteuer festgelegt (Art. 30 Ingress und lit. b 

Ziff. 1 sowie Art. 31 Abs. 1 und 2 AnwG; Art. 6, Art. 19, Art. 22 Abs. 1 Ingress und lit. a 

und b, Art. 28 und Art. 28 , Art. 29 der Honorarordnung, sGS 963.5, HonO).

 

bis

bis

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 18/18

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird, der angefochtene 

Entscheid aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwägungen zu neuer Entscheidung 

an die Beschwerdegegnerin und das AREG zurückgewiesen.

2.

Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens in der Höhe von CHF 3'500 und der 

Rekursverfahren von insgesamt CHF 3'600 werden dem Staat (Baudepartement resp. 

AREG) auferlegt; auf die Erhebung wird verzichtet. Den Beschwerdeführern wird der im 

Beschwerdeverfahren geleistete Kostenvorschuss von CHF 4'000 zurückerstattet. Die 

Vorinstanz wird angewiesen, den Beschwerdeführern die im Rekursverfahren 

geleisteten Kostenvorschüsse in der Höhe von je CHF 1'800 zurückzuerstatten.

3.

Der Staat (Baudepartement bzw. AREG) entschädigt die Beschwerdeführer für das 

Beschwerde- und die Rekursverfahren ausseramtlich mit insgesamt CHF 7'800 

(inklusive Barauslagen) zuzüglich Mehrwertsteuer.

 

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Entscheid Verwaltungsgericht, 14.07.2021
	Baurecht, Bauen ausserhalb der Bauzonen, Weilerzone, Art. 18 Abs. 1 RPG, Art. 33 RPV, Art. 16bis BauG. Kanton und Gemeinden sind an die Zweckbestimmung von Kleinsiedlungen im Sinne von Art. 33 RPV gebunden. In tatsächlicher Hinsicht kann beim Weiler E._ noch von einer Kleinsiedlung im Sinne von Art. 18 Abs. 1 RPG in Verbindung mit Art. 33 RPV und Art. 16bis BauG gesprochen werden. Die kommunale Bestimmung zur Weilerzone, welche auch die Erstellung von Neubauten erlaubt, ist daher so auszulegen, dass in der Weilerzone keine regelmässige Bautätigkeit zulässig ist. Die Weilerzone E._ ist deshalb als Nichtbauzone zu qualifizieren (E. 6). Entgegen der Auffassung der Vorinstanz liegen nicht so erheblich veränderte rechtliche Verhältnisse vor, dass die kommunale Bestimmung zur Zulässigkeit von zonenkonformen Neubauten in der Weilerzone E._ aus dem Jahr 2009 rechtswidrig geworden sein könnte und deshalb ausnahmsweise akzessorisch zu überprüfen wäre (E. 7), (Verwaltungsgericht, B 2020/165).

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

		2025-07-19T02:36:52+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen