# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fd78d289-dce4-5bc4-bb1f-7ae9d7e478da
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-17
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 17.09.2015 ZK1 2014 115
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_006_ZK1-2014-115_2015-09-17.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

Ref.: Chur, 17. September 2015 Schriftlich mitgeteilt am:
ZK1 14 115 21. September 2015

Urteil 
I. Zivilkammer

Vorsitz Brunner
Richter Michael Dürst und Schnyder
Aktuar Hitz

In der zivilrechtlichen Berufung

der X . _ _ _ _ _ G m b H , Klägerin, Berufungsklägerin und Anschlussberufungsbe-
klagte, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, Masanserstrasse 
35, 7001 Chur, 

gegen

den Entscheid des Bezirksgerichts Surselva vom 20. Mai 2014, schriftlich begrün-
det und mitgeteilt am 22. August 2014, in Sachen der Klägerin, Berufungsklägerin 
und Anschlussberufungsbeklagten, gegen Y._____, Beklagter, Berufungsbeklag-
ter und Anschlussberufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Silvio C. 
Bianchi, Martinsplatz 8, 7002 Chur, 

betreffend definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts,

hat sich ergeben:

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I. Sachverhalt

A. Am 26. Januar 2011 offerierte die X._____GmbH anhand eines vom Inge-
nieurbüro A._____ am 23. Januar 2011 erstellten Leistungsverzeichnisses (Devis) 
die Baumeisterarbeiten für den Stallneubau des Y._____ in O.1_____ für den Be-
trag von Fr. 853'724.90 netto (inkl. MwSt.). 

B. Mit Werkvertrag vom 3. April 2011 vergab Y._____ der X._____GmbH die 
Baumeisterarbeiten für den Stallneubau auf Parzelle Nr. _____ in O.1_____. Darin 
wurde hinsichtlich des Umfangs der Arbeiten auf das soeben erwähnte Devis ab-
gestellt. Es folgte indessen eine andere Berechnung der Unternehmervergütung 
als in der Offerte vom 26. Januar 2011. So sollte zunächst eine Pauschale von Fr. 
65'000.00 für die Bauplatzinstallation, für die Maschinen und Geräte, für die Miete 
von Schalungen, Bauholz usw. und für die Maschinen von Baugrubenaushub, Zu-
fahrtswege und Baumeisteraushub entrichtet werden. Sodann wurden die Arbeiten 
nach Aufwand zu einem Stundenansatz für sämtliche Bauarbeiter von Fr. 65.00 
zuzüglich 8 % MwSt. vergeben, wobei das Kostendach für den Arbeitsaufwand auf 
Fr. 387'000.00 (ohne MwSt.) festgelegt wurde. Es sollten täglich Rapporte über die 
Stunden und das Material geführt werden. Als verbindlich und zugleich als Kos-
tendach wurden die Totalbaukosten von Fr. 880'000.00 angesehen. Die Material-
lieferungen sollten zum Selbstkostenpreis in Rechnung gestellt werden, welche 
direkt vom Bauherrn beglichen würden. 

C. Während der Bauausführung schlossen Y._____ und die X._____GmbH 
am 17. September 2011 folgende zusätzliche Vereinbarung:

 "1. Die Bauleitung übernimmt ab 19.9.2011 A._____, Ing.büro, O.2_____.

2. Die Tagesrapporte müssen wöchentlich der Bauleitung abgegeben 
werden.

3. Fallen zusätzliche Arbeiten an, die nicht im Devis oder im Werkvertrag 
aufgeführt sind, ist die Bauleitung unverzüglich zu benachrichtigen. 

4. Für die zusätzlichen Arbeiten bis zum 19.9.2011 werden der Fa. 
X._____GmbH mit Fr. 65'000.00 entschädigt, gemäss den vorhande-
nen Regierapporten. Es werden keine Nachforderungen akzeptiert. 

5. Für die zusätzlichen Arbeitsstunden für die Baumeisterarbeiten, die bis 
zur Bauvollendung erforderlich sind, werden mit Fr. 30'000.00 ent-
schädigt. Es werden bezüglich Stundenaufwands keine weiteren Ent-
schädigungen ausgerichtet. Der Werkvertrag ist diesbezüglich verbind-
lich. 

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6. Die offene Teilzahlung von Fr. 75'000.00 wird nach der Aufnahme der 
Arbeiten an Fa. X._____GmbH überwiesen (Woche 38).

7. Die restlichen Aufwendungen bis zur Bauvollendung betragen ab 
19.9.2011 Fr. 230'000.00, zuzüglich der Entschädigung für Betonauf-
bereitung, Diesellieferung usw. gemäss Vertrag (inkl. Pos. 4 und Pos. 
5).

8. Ab der Woche 39 werden pro Woche Fr. 20'000.00 als à-Konto Zah-
lungen an Fa. X._____GmbH ausgerichtet. Natürlich muss der Bau-
fortschritt entsprechend dieser à-Konto-Zahlung erfolgen. Es werden 
keine Vorauszahlungen ausgerichtet. 

9. Die Fa. X._____GmbH nimmt am 19.9.2011 die Bauarbeiten auf und 
zwar mit einer leistungsfähigen Gruppe von 5-6 Mann.

10. Der Baukran wird dem Bauherrn für die Holzarbeiten unentgeltlich zur 
Verfügung gestellt, wobei die X._____GmbH jegliche Haftung ablehnt. 
Der Bauablauf für die Baumeisterarbeiten darf dabei nicht beeinträch-
tigt werden. Die Vorhaltezeit des Baukrans ist bis zur Bauvollendung 
der Baumeisterarbeiten gewährleistet. 

11. Als Ziel für den Terminrahmen für die restlichen Baumeisterarbeiten 
sind 7 bis 8 Wochen Bauzeit einzuhalten."

D. Am 22. März 2012 ersuchte die X._____GmbH den Einzelrichter am Be-
zirksgericht Surselva um die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfand-
rechts auf dem Grundstück Nr. _____. So sollte das Grundbuchamt O.3_____ an-
gewiesen werden, auf dem Grundstück Nr. _____, Plan _____, in der Gemeinde 
O.1_____, ein Bauhandwerkerpfandrecht für die Summe von CHF 210'599.35 zu-
gunsten der X._____GmbH vorläufig als Vormerkung einzutragen. 

Die X._____GmbH führte in ihrem Gesuch aus, dass die letzten Arbeiten für den 
Stallneubau in O.1_____ am 16. Dezember 2011 erfolgt seien. Von den Baumeis-
terarbeiten in der Höhe von insgesamt Fr. 727'137.35 habe Y._____ bis anhin Fr. 
516'538.00 geleistet, so dass noch eine Restforderung von Fr. 210'599.35 offen 
sei. 

E. Mit gleichentags mitgeteiltem Entscheid des Einzelrichters am Bezirksge-
richt Surselva vom 4. April 2012 wurde das Gesuch der X._____GmbH gutgeheis-
sen und das Grundbuchamt O.3_____ wurde im Sinne einer superprovisorischen 
Massnahme angewiesen, zu Gunsten der gesuchstellenden Partei auf der Parzel-
le Nr. _____, Plan _____, Gemeinde O.1_____, ein Bauhandwerkerpfandrecht 
von Fr. 210'599.35 zuzüglich Zins von 5% seit dem 24. Januar 2012 vorläufig ein-
zutragen. Der gesuchsgegnerischen Partei wurde Frist bis zum 27. April 2012 an-
gesetzt, um zum Gesuch schriftlich Stellung zu nehmen. 

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F. Mit Entscheid vom 1. Mai 2012 hiess der Einzelrichter am Bezirksgericht 
Surselva das Gesuch der X._____GmbH gut und die mit Entscheid vom 4. April 
2012 zu Gunsten der X._____GmbH angeordnete superprovisorische Vormerkung 
der vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts für eine Pfandsum-
me von Fr. 210'599.35 zuzüglich 5% Zins seit dem 24. Januar 2012 auf dem 
Grundstück Nr. _____, Plan _____, O.1_____, wurde bestätigt. Gleichzeitig wurde 
der X._____GmbH zur Anhebung des Hauptprozesses eine Frist von 2 Monaten 
ab Erhalt des Entscheides gesetzt, verbunden mit der Androhung, dass nach un-
benutztem Fristablauf die Vormerkung im Grundbuch gelöscht werde. 

G. Die Klage vom 4. Juli 2012 ging am 6. Juli 2012 beim Bezirksgericht Sur-
selva frist- und formgerecht ein und enthielt folgende Rechtsbegehren:

"1. Das Grundbuchamt O.3_____ sei gerichtlich anzuweisen, zugunsten 
der Klägerin und zulasten des Grundstückes in der Gemeinde 
O.1_____, Nr. _____, Plan Nr. _____, ein Bauhandwerkerpfandrecht 
für den Betrag von CHF 210'599.35 zuzüglich 5% Verzugszins seit 
dem 24. Januar 2012 im Grundbuch der Gemeinde O.1_____ definitiv 
einzutragen.

2. Unter voller gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Ent-
schädigungsfolge zuzüglich 8% MwSt. zu Lasten des Beklagten."

H. Die Klageantwort vom 15. Oktober 2012 ging frist- und formgerecht am 
16. Oktober 2012 beim Bezirksgericht Surselva ein und enthielt folgende Rechts-
begehren:

 "1. Die Klage sei abzuweisen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge, diese zuzüglich 8% Mehr-
wertsteuer, zu Lasten der Klägerin."

I. Mit Replik vom 17. Dezember 2012 sowie mit Duplik vom 8. April 2013 wur-
de an den Begehren unverändert festgehalten.

J. Am 11. Juni 2014 wurde den Parteien der Entscheid des Bezirksgerichts 
Surselva ohne schriftliche Begründung mitgeteilt. Dabei wurde festgehalten, dass 
eine schriftliche Begründung des Entscheids nachgeliefert werde, wenn eine Par-
tei dies innert 10 Tagen seit der Eröffnung des Entscheids verlange. Mit Schreiben 
vom 19. Juni 2014 suchte Y._____ und mit Schreiben vom 20. Juni 2014 die 
X._____GmbH um Zustellung einer schriftlichen Begründung nach. 

K. Mit Entscheid vom 20. Mai 2014, schriftlich und begründet mitgeteilt am 
22. August 2014, erkannte das erstinstanzliche Zivilgericht am Bezirksgericht Sur-
selva wie folgt:

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 "1. Die Klage wird teilweise gutgeheissen und der Grundbuchkreis 
O.3_____, Geschäftsstelle O.3_____, wird gerichtlich angewiesen, auf 
dem Grundstück Nr. _____, Plan _____, in der Gemeinde O.1_____ 
ein Bauhandwerkerpfandrecht mit einer Pfandsumme von CHF 
74'477.20 zuzüglich Zins zu 5% seit 24. Januar 2012 zu Gunsten der 
X._____GmbH definitiv einzutragen.

2. Die Gerichtskosten des summarischen Verfahrens betreffend vorläufi-
ge Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts von CHF 2'000.00 wer-
den in Abweichung von Dispositiv-Ziffer 3 des Entscheids des Einzel-
richters vom 1./2. Mai 2012 der Klägerin zu 2/3 und dem Beklagten zu 
1/3 auferlegt. Der Anteil der Klägerin von CHF 1'333.35 wird mit dem 
von ihr geleisteten Vorschuss verrechnet. Der Überschuss von CHF 
666.65 wird ihr erstattet. Der Beklagte erlangte die Befugnis zur un-
entgeltlichen Prozessführung. Sein Anteil von Fr. 666.65 geht – unter 
Vorbehalt der Verpflichtung zur Nachzahlung gemäss Art. 123 ZPO – 
zulasten des Kantons Graubünden und wird aus der Gerichtskasse 
bezahlt (vgl. Art. 122 ZPO i.V.m. Art. 12 Abs. 3 EGzZPO).

3. a)Die Gerichtskosten des vorliegenden Verfahrens in Höhe von CHF 
12'000.00 (Entscheidgebühr) gehen zu 2/3 zu Lasten der Klägerin und 
zu 1/3 zu Lasten des Beklagten. Der Anteil der Klägerin von CHF 
8'000.00 wird mit dem von ihr geleisteten Vorschuss verrechnet. Der 
Überschuss von CHF 4'000.00 wird ihr durch das Gericht erstattet. Der 
Beklagte erlangte die Befugnis zur unentgeltlichen Prozessführung. 
Sein Anteil von Fr. 4'000.00 geht dabei – unter Vorbehalt der Verpflich-
tung zur Nachzahlung gemäss Art. 123 ZPO – zulasten des Kantons 
Graubünden und wird aus der Gerichtskasse bezahlt (Art. 122 ZPO 
i.V.m. Art. 12 Abs. 3 EGzZPO).

b) Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten ausseramtlich mit CHF 
17'580.00 (inkl. MWST und Barauslagen) zu entschädigen. 

c) Der unentgeltliche Rechtsbeistand Dr. iur. Silvio C. Bianchi wird zudem 
– unter Vorbehalt von Art. 123 ZPO – zu Lasten des Kantons 
Graubünden mit CHF 15'483.05 (inkl. MWST und Barauslagen) ent-
schädigt. Die Entschädigung wird aus der Gerichtskasse bezahlt. 

4. a)(Rechtsmittelbelehrung).

b) (Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid).

5. (Mitteilung)."

Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass, nachdem Y._____ die 
Pfandsumme nicht anerkannt habe, zu prüfen sei, ob vorliegend die Vorausset-
zungen des Bauhandwerkerpfandrechts erfüllt seien. Strittig sei die Höhe einer 
allenfalls noch ausstehenden Forderung der X._____GmbH. Diese habe für 
ausstehenden Werklohn sowie für Rechnungen von Dritten ursprünglich einen 
Betrag von Fr. 210'599.35 geltend gemacht, wobei Y._____ an den Gesamtbetrag 
von Fr. 727'137.35 Überweisungen von insgesamt Fr. 516'538.00 geleistet haben 
soll. Gemäss der Vereinbarung vom 17. September 2011 und dem Vergebungs-
vertrag Baumeisterarbeiten vom 3. April 2011 hätte Y._____ somit total höchstens 

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Fr. 577'960.00 bezahlen müssen. Bezüglich des geltend gemachten Regieauf-
wandes stelle Y._____ zu Recht fest, dass sich weder aus den Rechnungen noch 
aus den entsprechenden Rapporten entnehmen lasse, dass diese Leistungen von 
Y._____ akzeptiert respektive genehmigt worden seien. Auch könne aus den Re-
gierechnungen nicht entnommen werden, welche Arbeiten von der X._____GmbH 
zusätzlich zu den im Vergebungsvertrag Baumeisterarbeiten vom 3. April 2011 
respektive in der Vereinbarung vom 17. September 2011 aufgeführten Positionen 
geleistet worden seien. Hinzu komme, dass in der Vereinbarung vom 17. Septem-
ber 2011 zwischen den Parteien ausdrücklich vereinbart worden sei, dass nebst 
den am 17. September 2011 vorhandenen Regierapporten keine Nachforderun-
gen akzeptiert sowie dass bezüglich Stundenaufwand keine weiteren Entschädi-
gungen ausgerichtet würden. Im Ergebnis führe dies dazu, dass die 
X._____GmbH keinen Nachweis für eine zusätzliche Leistungspflicht von Y._____ 
in Bezug auf den behaupteten Regieaufwand von Fr. 29'538.00, den Regieauf-
wand von Fr. 16'694.10 sowie den Regieaufwand von Fr. 31'694.22 habe erbrin-
gen können. Aus diesem Grunde könne gemäss Art. 839 Abs. 3 ZGB für diese 
von der X._____GmbH geltend gemachten Forderungen von insgesamt Fr. 
77'926.32 auch kein entsprechendes Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen wer-
den. Des Weiteren habe die X._____GmbH keinen Nachweis erbringen können, 
weshalb nebst den im Vergebungsvertrag vom 3. April 2011 respektive in der Ver-
einbarung vom 17. September 2011 zwischen den Parteien vereinbarten Entschä-
digungen für die Aufbereitung von Beton von Y._____ eine zusätzliche Entschädi-
gung geschuldet sein soll. Aus diesem Grunde könne gemäss Art. 839 Abs. 3 
ZGB auch für diese von der X._____GmbH geltend gemachte Forderung in der 
Höhe von Fr. 24'529.50 kein entsprechendes Bauhandwerkerpfandrecht eingetra-
gen werden. Nachdem in Bezug auf den Kipper wie auch in Bezug auf den Kran 
lediglich eine Miete in Rechnung gestellt worden sei und in diesem Zusammen-
hang seitens der X._____GmbH auch keine Arbeitsleistungen geliefert worden 
seien, würden diese mit Rechnungen vom 14. März 2012 geltend gemachten For-
derungen keine pfandgeschützten Leistungen darstellen. Bereits gestützt auf Art. 
837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB könne somit für die von der Klägerin geltend gemachten 
Forderungen von Fr. 9'720.00 (Kranmiete) und Fr. 5'400.00 (Kippermiete) kein 
entsprechendes Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen werden. Ebenso könne 
für die Rechnung der Kieswerk B._____AG vom 22. Dezember 2012 von Fr. 
475.10 kein Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen werden. Die Rechnungen vom 
1. Juli 2011, vom 1. September 2011, vom 3. Oktober 2011 und vom 1. November 
2011 über insgesamt Fr. 4'689.60 seien von Y._____ zumindest indirekt anerkannt 
worden, weshalb für diesen Betrag ein entsprechendes Bauhandwerkerpfandrecht 

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eingetragen werden könne. In Bezug auf die Rechnungen der C._____AG in der 
Höhe von Fr. 891.85 könne ebenfalls kein Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen 
werden, da es der X._____GmbH nicht gelungen sei, einen Nachweis für eine zu-
sätzliche Leistungspflicht von Y._____ zu erbringen. Was die Rechnung der 
D._____ in der Höhe von Fr. 7'735.05 anbelange, habe die X._____GmbH keinen 
gesicherten Nachweis für eine zusätzliche Leistungspflicht von Y._____ in Bezug 
auf diese Rechnung erbringen können. Nachdem nun aber Y._____ einen Betrag 
von Fr. 5'515.85 zumindest indirekt anerkannt habe, könne für diesen Betrag ein 
entsprechendes Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen werden. Schliesslich kön-
ne für die Rechnung der E._____AG vom 28. November 2011 in der Höhe von 
Fr. 4'547.40 kein entsprechendes Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen werden, 
da der X._____GmbH der Nachweis für eine zusätzliche Leistungspflicht von 
Y._____ nicht gelungen sei. Die Rechnungen der E._____AG vom 28. November 
2011, vom 21. November 2011 und vom 12. Dezember 2011 über insgesamt 
Fr. 2'849.75 seien von Y._____ demgegenüber zumindest indirekt anerkannt wor-
den, weshalb für diesen Betrag ein entsprechendes Bauhandwerkerpfandrecht 
eingetragen werden könne. Gestützt auf diese Ausführungen ergebe sich eine 
Forderung von Fr. 74'477.20 (Fr. 591'015.20 – Fr. 516'538.00 = Fr. 74'477.20) zu-
gunsten der X._____GmbH. 

L. Gegen diesen Entscheid vom 20. Mai 2014, schriftlich begründet und mitge-
teilt am 22. August 2014, liess die X._____GmbH am 24. September 2014 Beru-
fung beim Kantonsgericht von Graubünden mit den folgenden Rechtsbegehren 
erheben:

 "1. In Gutheissung der Berufung sei Ziffer 1. des angefochtenen Urteils 
insofern abzuändern, als dass der Grundbuchkreis O.3_____, Ge-
schäftsstelle O.3_____, gerichtlich angewiesen wird, auf dem Grunds-
tück Nr. _____, Plan Nr. _____, Grundbuch der Gemeinde O.1_____, 
ein Bauhandwerkerpfandrecht mit einer Pfandsumme von Fr. 
197'959.35 zuzüglich 5% Verzugszins seit dem 24. Januar 2012 zu 
Gunsten der X._____GmbH definitiv einzutragen. 

2. Die Gerichtskosten des summarischen Verfahrens betreffend vorläufi-
ge Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts von CHF 2'000.00 sei-
en in Abweichung des Dispositivs – Ziffer 3. des Entscheides des Ein-
zelrichters vom 1./2. Mai 2012 der Klägerin zu 1/20 und dem Beklag-
ten zu 19/20 aufzuerlegen. 

3. Der Beklagte und Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, die Klägerin 
für das erstinstanzliche Verfahren mit einem Betrag von CHF 
27'181.70 zu entschädigen und die Gerichtskosten für das erstinstanz-
liche Verfahren seien der Klägerin zu 1/20 und dem Beklagten zu 
19/20 aufzuerlegen. 

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4. Alles unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge, letztere zuzüglich 
8% MWST, für das Berufungsverfahren vor Kantonsgericht von 
Graubünden zu Lasten des Berufungsbeklagten."

Zur Begründung wurde ausgeführt, dass mit Ausnahme der geltend gemachten 
Rechnungen der D._____ sämtliche Aufwendungen wie eingeklagt ausgewiesen 
seien. Zutreffend sei, dass bezüglich die Rechnungen der D._____ nur ein Teil 
habe belegt werden können, weshalb vorliegend die Klage auf den gemäss der 
Vorinstanz und der Gegenpartei anerkannten Betrag von Fr. 5'515.85, das heisse 
auf total Fr. 197'959.35 reduziert werde. Die drei Regie-Rechnungen im Totalbe-
trag von Fr. 77'926.32 seien zusätzlich zu bezahlen. 

M. Am 13. Oktober 2014 reichte der Rechtsvertreter von Y._____ ein Gesuch 
betreffend Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege und Bestellung eines 
Rechtsbeistandes für das Berufungsverfahren gegen die X._____GmbH betref-
fend definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts ein. 

N. Am 27. Oktober 2014 reichte der Rechtsvertreter von Y._____ zusammen 
mit der Berufungsantwort eine Anschlussberufung mit den folgenden Rechtsbe-
gehren ein:

 "1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen.

2. In Gutheissung der Anschlussberufung sei das angefochtene Urteil 
aufzuheben und die Klage vollumfänglich abzuweisen.

3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge für das erst- und 
zweitinstanzliche Verfahren zuzüglich 8% MwSt zulasten der Klägerin."

Zur Begründung wurde ausgeführt, es sei unbestritten, dass Y._____ im Zeitraum 
vom 21. September 2011 bis 23. November 2011 Zahlungen von insgesamt Fr. 
244'538.00 geleistet habe. Es sei deshalb zu überprüfen, ob die X._____GmbH 
einen Anspruch auf eine Zusatzentschädigung in der Höhe von Fr. 210'599.35, 
wie ursprünglich eingeklagt, beziehungsweise von Fr. 197'959.00, wie nunmehr in 
der Berufungsschrift geltend gemacht, habe. Es gelte festzuhalten, dass zusätzli-
che Arbeiten weder behauptet noch genügend substanziert oder detailliert worden 
seien und somit für die diesbezüglichen Behauptungen das Beweisfundament feh-
le.  

O. Der Rechtsvertreter der X._____GmbH stellte in seiner Anschlussberu-
fungsantwort vom 28. November 2014 folgende Rechtsbegehren:

 "1. Die Anschlussberufung sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.

2. In Gutheissung der Berufung sei Ziff. 1 des angefochtenen Urteils in-
sofern abzuändern, als dass der Grundbuchkreis O.3_____, Ge-

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schäftsstelle O.3_____, gerichtlich angewiesen wird, auf dem Grunds-
tück Nr. _____, Plan Nr. _____, Grundbuch der Gemeinde O.1_____, 
ein Bauhandwerkerpfandrecht mit einer Pfandsumme von CHF 
197'959.35 zuzüglich 5% Verzugszins seit dem 24. Januar 2012 zu 
Gunsten der X._____GmbH definitiv einzutragen.

3. Die Gerichtskosten des summarischen Verfahrens betreffend vorläufi-
ge Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts von CHF 2'000.00 sei-
en in Abweichung des Dispositivs – Ziff. 3. des Entscheids des Einzel-
richters vom 1./2. Mai 2012 der Klägerin zu 1/20 und dem Beklagten 
zu 19/20 aufzuerlegen.

4. Der Beklagte und Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, die Klägerin 
für das erstinstanzliche Verfahren mit einem Betrag von 
CHF 27'181.70 zu entschädigen und die Gerichtskosten für das erstin-
stanzliche Verfahren seien der Klägerin zu 1/20 und dem Beklagten zu 
19/20 aufzuerlegen.

5. Alles unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge, letztere zuzüglich 
8% MWSt, für das Berufungsverfahren vor Kantonsgericht von 
Graubünden zu Lasten des Berufungsbeklagten."

P. Auf die weitere Begründung der Anträge in den Rechtsschriften sowie auf 
die Erwägungen im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. a) Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstinstanzlichen 
Endentscheid, welcher grundsätzlich mit Berufung angefochten werden kann (vgl. 
Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts von Graubün-
den ergibt sich aus Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (EGzZPO; BR 320.100). Gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO ist die 
Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten allerdings nur zulässig, wenn 
der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens 
Fr. 10'000.00 beträgt. Der Streitwert wird durch das Rechtsbegehren bestimmt. 
Zinsen und Kosten des laufenden Verfahrens oder einer allfälligen Publikation des 
Entscheides sowie allfällige Eventualbegehren werden nicht hinzugerechnet (vgl. 
Art. 91 Abs. 1 ZPO). Zur Berechnung des Streitwertes im Rechtsmittelverfahren 
wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren (in ihrer Summe) abge-
stellt. Zuletzt aufrechterhalten sind diejenigen Rechtsbegehren, welche eine logi-
sche Sekunde vor der Eröffnung des erstinstanzlichen Entscheids noch im Streit 
standen. Massgebend sind damit die bis zur Eröffnung des erstinstanzlichen Ent-
scheides vorgebrachten Erklärungen der Parteien und nicht der erstinstanzliche 
Entscheid selbst, die Rechtsmittelanträge oder die Parteierklärungen im Rechts-

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mittelverfahren (vgl. Peter Reetz/Stefanie Theiler, in: Sutter-Somm/Hasen-
böhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung 
(ZPO), 2. Aufl., Zürich 2013, N. 39 zu Art. 308). Bereits aus der Anweisung, zu-
gunsten der Klägerin und zulasten des Grundstückes in der Gemeinde O.1_____ 
ein Bauhandwerkerpfandrecht für den Betrag von Fr. 210'599.35 einzutragen, ist 
der für die Berufung erforderliche Streitwert von Fr. 10'000.00 im vorliegenden Fall 
ohne weiteres erreicht. Gleiches gilt aufgrund dieser Ausführungen auch für die für 
den Weiterzug an das Bundesgericht massgebliche Streitwertgrenze von 
Fr. 30'000.00, deren Angabe die Rechtsmittelbelehrung des vorliegenden Urteils 
gestützt auf Art. 112 Abs. 1 lit. d BGG zu enthalten hat. Demnach steht gegen das 
Urteil die zivilrechtliche Beschwerde gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG 
offen. 

b) Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung unter Beilage des angefochtenen 
Entscheids innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids bezie-
hungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schrift-
lich und begründet einzureichen. Die Berufungsklägerin reichte die Berufung ge-
gen den Entscheid des Bezirksgerichts Surselva vom 20. Mai 2014, schriftlich be-
gründet mitgeteilt am 22. August 2014, mit Eingabe vom 24. September 2014 
fristgerecht ein (vgl. act. A.1). Überdies entspricht die Berufung den Formerforder-
nissen, so dass darauf eingetreten werden kann. 

c) Mit Verfügung des Vorsitzenden der I. Zivilkammer vom 25. September 
2014 wurde der beklagten Partei die Berufung zur schriftlichen Stellungnahme 
zugestellt und darauf hingewiesen, dass die Berufungsantwort innert 30 Tagen 
seit Inempfangnahme dieser Verfügung einzureichen ist (vgl. act. D.2 und Art. 312 
Abs. 1 und 2 ZPO). Art. 313 Abs. 1 ZPO bestimmt, dass in der Berufungsantwort 
Anschlussberufung erhoben werden kann. Die mit Eingabe vom 27. Oktober 2014 
eingereichte Berufungsantwort und Anschlussberufung erfolgte folglich fristge-
recht, weshalb auch darauf eingetreten werden kann (vgl. act. A.2). 

2. Gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB besteht der Anspruch auf Errichtung 
eines gesetzlichen Grundpfandrechtes für die Forderungen der Handwerker oder 
Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Ab-
brucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung, oder dergleichen Materi-
al und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, an diesem Grundstück, sei es, 
dass sie den Grundeigentümer, einen Handwerker oder Unternehmer, einen Mie-
ter, einen Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person zum 
Schuldner haben. Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von 

Seite  11 — 38

dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das 
Grundbuch eingetragen werden (vgl. Art. 839 Abs. 1 ZGB). Die Eintragung hat 
gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der 
Arbeit zu erfolgen. Sie darf nur erfolgen, wenn die Pfandsumme vom Eigentümer 
anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist, und kann nicht verlangt werden, wenn 
der Eigentümer für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet 
(vgl. Art. 839 Abs. 3 ZGB). 

3. Vorliegend geht es um die definitive Eintragung eines Bauhandwerker-
pfandrechts gemäss Art. 839 ZGB. Gewisse Voraussetzungen sind von Y._____ 
von vornherein unbestritten geblieben, insbesondere die Tatsache, dass die 
X._____GmbH auf dem Grundstück Nr. _____ in O.1_____ von Y._____ Arbeits-
leistungen ausgeführt hat und die provisorische (beziehungsweise superprovisori-
sche) Eintragung des Pfandrechts bis spätestens vier Monate nach der Vollen-
dung der Arbeit gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB erfolgt ist. Streitig ist unter den Par-
teien ausschliesslich die Höhe der definitiv einzutragenden Pfandsumme bezie-
hungsweise ob aufgrund der von Y._____ geltend gemachten Gegenansprüche 
überhaupt eine solche eingetragen werden kann. Festzuhalten ist indessen, dass 
aufgrund des Rechtsbegehrens der X._____GmbH in diesem Verfahren nur über 
das Pfandrecht beziehungsweise über die Haftungssumme zu befinden ist und 
nicht über die Ausgewiesenheit der Forderung an sich. Letzteres müsste allenfalls 
in einem weiteren Prozess geprüft werden (vgl. Christoph Thurnherr, in: Hon-
sell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, Art. 457-977 ZGB 
und Art. 1-61 SchlT ZGB, 5. Aufl., Basel 2015, N. 32 zu Art. 839/840 ZGB [zit. 
Basler Kommentar zum ZGB II]; Rainer Schumacher, Das Bauhandwerkerpfand-
recht, Systematischer Aufbau, 3. Aufl., Zürich 2008, N. 1479 unter Hinweis auf 
BGE 126 III 467). 

4. Die Vorinstanz führt in ihrem angefochtenen Entscheid vom 20. Mai 2014 in 
Erwägung 14. aus, dass sich das Gericht mit den behaupteten Forderungen des 
Beklagten (noch) nicht zu befassen habe. Diese Auffassung erweist sich als unzu-
treffend. Der Unternehmer hat, im Unterschied zum summarischen Verfahren, in 
welchem der Unternehmer seinen Baupfandanspruch bloss glaubhaft machen 
muss, die Erfüllung der Voraussetzungen seines Baupfandanspruchs bestmöglich 
zu beweisen. Dem Unternehmer obliegt in erster Linie der strikte Beweis. Der Be-
weis gilt als erbracht, wenn das Gericht nach objektiven Gesichtspunkten von der 
Richtigkeit einer Sachbehauptung überzeugt ist. Das Beweismass der überwie-
genden Wahrscheinlichkeit ist eine Ausnahme vom strikten Beweis. Eine überwie-
gende Wahrscheinlichkeit wird als ausreichend betrachtet, wo ein strikter Beweis 

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nicht nur im Einzelfall, sondern der Natur der Sache nach unmöglich oder unzu-
mutbar ist und insofern eine Beweisnot besteht. Der Beweis gilt nach diesem her-
abgesetzten Beweismass als erbracht, wenn für die Richtigkeit der Sachbehaup-
tung nach objektiven Gesichtspunkten derart gewichtige Gründe sprechen, dass 
andere denkbare Möglichkeiten vernünftigerweise nicht massgeblich in Betracht 
fallen. Dem Unternehmer ergeben sich daraus hohe Anforderungen an die Sub-
stanziierung und an die von ihm zu leistenden Beweise (vgl. Rainer Schumacher, 
a.a.O., N. 1509 mit Hinweisen auf BGE 132 III 719). 

Was im Zusammenhang mit der Beweisführung des Unternehmers ausgesagt 
worden ist, gilt umgekehrt auch für den beklagten Grundeigentümer. Das Gericht 
hat auf dessen Einreden und Einwendungen einzutreten und seine substanziierten 
Sachverhaltsbehauptungen sind zum Beweis zuzulassen. Das gilt auch für die 
Einreden und Einwendungen des beklagten Grundeigentümers gegen den Be-
stand und die Höhe der Vergütungsforderung des Unternehmers. Wie jede 
Grundpfandverschreibung ist auch das Baupfandrecht vom Bestand einer Forde-
rung als der Hauptsache abhängig, das heisst akzessorisch. Zahlreiche Gründe 
können das Erlöschen der Vergütungsforderung des Unternehmers bewirken. So-
weit keine Vergütungsforderung existiert, besteht auch kein Anspruch auf Pfandsi-
cherheit. Der Grundeigentümer besitzt zwar später nochmals die Möglichkeit, Be-
stand und Höhe der pfandgesicherten Forderung rechtlich überprüfen zu lassen. 
Er hat jedoch ein Interesse, dass seine allfälligen Einreden und Einwendungen 
gegen den Bestand beziehungsweise gegen die Höhe der geltend gemachten 
Vergütungsforderungen bereits im Prozess betreffend definitiven Grundbuchein-
trag beurteilt werden und dass eine allfällige ungerechtfertigte Belastung seines 
Grundeigentums zufolge einer vorläufigen Eintragung ebenfalls so rasch wie mög-
lich beseitigt wird. Im Prozess um den definitiven Grundbucheintrag sind allfällige 
Einreden und Einwendungen des Grundeigentümers gegen den Bestand bezie-
hungsweise gegen die Höhe des Vergütungsanspruchs und damit auch gegen 
den Bestand des Baupfandrechts beziehungsweise gegen die Höhe der Pfand-
summe, in abweichender Meinung zur Vorinstanz, einlässlich zu überprüfen sowie 
zu beurteilen (vgl. dazu Rainer Schumacher, a.a.O., N. 1510). 

5. Wie die Klägerin die von ihr errechnete Pfandsumme gemäss ihrem 
Rechtsbegehren in der Klageschrift vom 4. Juli 2012 von Fr. 210'599.35 begrün-
det, ergibt sich aus ihrer Zusammenstellung der von ihr geltend gemachten Positi-
onen abzüglich der beidseits unbestrittenen bisherigen Zahlungen des Beklagten 
von Fr. 516'538.00 (vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./10. und die Klageantwort 
vom 15. Oktober 2012, S. 9, Ziff. 6. [Akten der Vorinstanz, act. I./2.]). Die Klägerin 

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geht in ihrer Zusammenstellung (vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./10.) von einem 
Aufwand ihrerseits von Fr. 701'584.35 zuzüglich zwei Materialrechnungen von to-
tal Fr. 25'553.00, insgesamt somit Fr. 727'137.35 aus. Zieht man davon die Zah-
lungen von Y._____ in der Höhe von Fr. 516'538.00 ab, so ergibt sich die einge-
klagte Pfandsumme von Fr. 210'599.35. Im Berufungsverfahren wurde dieser Be-
trag auf Fr. 197'959.35 reduziert, indem der Anspruch aus einer Rechnung der 
D._____ über Fr. 18'155.85 auf Fr. 5'515.85 gemäss vorinstanzlichem Entscheid 
beschränkt wurde (vgl. angefochtener Entscheid, E. 12.2.3, S. 18 und act. A.1, 
Ziff. 9., S. 12). Im Folgenden ist somit zunächst zu prüfen, ob die einzelnen Positi-
onen der geltend gemachten Pfandsumme ausgewiesen sind. Sodann oder allen-
falls im gleichen Zusammenhang ist auf die Einwendungen des Beklagten einzu-
gehen. 

6. Aufgrund des von der Bauherrschaft zur Verfügung gestellten Devis hat die 
X._____GmbH am 26. Januar 2011 eine Offerte für die Baumeisterarbeiten einge-
reicht (vgl. Akten der Vorinstanz, act. III./9.). Dabei wurde so vorgegangen, dass 
für die verschiedenen Einzelleistungen Einheitspreise eingesetzt wurden, die mit 
der Menge der zu erbringenden Einheiten multipliziert wurden (zum Beispiel 
Stückzahl oder m3 x Einheitspreis), was für die betreffende Arbeit gemäss Leis-
tungsverzeichnis den entsprechenden Betrag ergab (vgl. dazu Peter Gauch, Der 
Werkvertrag, 5. Aufl., Zürich 2011, N. 915 ff.). Nach Abzug von Rabatt und Skonto 
und Zuschlag der Mehrwertsteuer ergab dies einen Betrag von Fr. 853'724.90 für 
die Baumeisterarbeiten (netto). Im späteren Werkvertrag ("Vergebungsvertrag") 
vom 3. April 2011 (vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./9.) wählten die Parteien ein 
differenziertes Vergütungssystem (vgl. Peter Gauch, a.a.O., N. 1030 ff.). Einer-
seits vereinbarten sie Pauschalen für die Bauplatzinstallation (Fr. 21'000.00), die 
Nutzung von Maschinen und Geräten (Fr. 15'000.00), die Miete von Schalungen, 
Bauholz usw. (Fr. 12'000.00) sowie für "die Maschinen von Baugrubenaushub, 
Zufahrtswege und Baumeisteraushub" (Fr. 16'000.00), total somit Fr. 65'000.00 
(recte: Fr. 64'000.00). Sodann legten sie für die Arbeiten selbst, das heisst für den 
Personaleinsatz bei der Arbeitsausführung, eine Aufwandentschädigung von 
Fr. 65.00 (zuzüglich 8% Mehrwertsteuer) pro Arbeitsstunde für sämtliche Bauar-
beiter fest, wobei darüber täglich Rapporte "über die Stunden und Material" zu 
führen seien. Für den reinen Arbeitsaufwand bestimmten die Parteien im Weiteren 
ein Kostendach von Fr. 387'000.00 (ohne Mehrwertsteuer). Dieses ist im vorlie-
genden Zusammenhang wohl als Höchstpreis zu verstehen (vgl. Peter Gauch, 
a.a.O., N. 1040). Dies wird auch dadurch unterstrichen, dass gemäss Ziffer 10. 
des Vertrages bei Unterschreiten der anfallenden Arbeitsstunden gemäss Position 

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6 (Kostendach) nur der effektive Aufwand zu entschädigen ist. Der Umfang der 
Bauarbeiten richtete sich einerseits nach den Plänen 1:100 vom 28. Januar 2011 
und dem Devis vom 23. Januar 2011, wobei die Totalbaukosten von 
Fr. 880'000.00 als verbindlich und als Kostendach erklärt wurden. Schliesslich 
wurde vertraglich fixiert, dass die Materiallieferungen zum Selbstkostenpreis in 
Rechnung zu stellen sind und diese direkt nach Visierung durch die Bauleitung 
vom Bauherrn beglichen werden. Als Eckpunkte der Vereinbarung lässt sich dem 
Werkvertrag entnehmen, dass die Parteien davon ausgingen, dass die Vergütung 
für den Arbeitsaufwand maximal Fr. 387'000.00 zuzüglich Mehrwertsteuer betrage 
und der Höchstbetrag für die gesamten Baumeisterarbeiten (Pauschalbeträge, 
Arbeitsaufwand, Material) von Fr. 880'000.00 (wahrscheinlich inkl. Mehrwertsteu-
er) nicht überschritten werden durfte. 

7. Im Verlaufe der Ausführung der Bauarbeiten mussten die Parteien aber of-
fensichtlich einsehen, dass die Vorgabe betreffend den Arbeitsaufwand nicht ein-
gehalten werden konnte. Aus diesem Grunde wurde in Ergänzung beziehungs-
weise teilweiser Abänderung des Werkvertrages vom 3. April 2011 am 17. Sep-
tember 2011 eine zusätzliche Vereinbarung getroffen (vgl. Akten der Vorinstanz, 
act. II./11.). Im Zusammenhang mit dem Arbeitsaufwand wurde dem Unternehmer 
bis zum 19. September 2011 gemäss Regierapporten eine zusätzliche Entschädi-
gung von Fr. 65'000.00 zugestanden. Es wurde ausdrücklich festgehalten, dass 
keine Nachforderungen akzeptiert würden. Damit wurde offensichtlich bis zu die-
sem Zeitpunkt eine Vereinbarung über die Vergütung der bisherigen Arbeitsstun-
den getroffen. Bezahlt werden sollte die im Werkvertrag festgesetzte Entschädi-
gung von Fr. 387'000.00 zuzüglich Mehrwertsteuer sowie weitere Fr. 65'000.00 
(offenbar einschliesslich Mehrwertsteuer; vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./10.). 
Ein offenbar pauschalisierter Betrag von weiteren Fr. 30'000.00 für zusätzliche 
Arbeitsstunden sollte bis zur Bauvollendung noch entrichtet werden. Betont wurde 
dabei, dass keine weiteren Entschädigungen für Stundenaufwand bezahlt würden. 
Eine Ausnahme bildeten lediglich Arbeiten, die nicht im Devis oder im Werkvertrag 
aufgeführt waren. Sofern solche anfallen würden, so sei die Bauleitung unverzüg-
lich zu benachrichtigen (vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./11., Ziff. 3). Die übrigen 
Ziffern betrafen überwiegend die Zahlungsmodalitäten. 

8. Der beklagte Y._____ anerkennt einerseits die Pauschalbeträge gemäss 
den Ziffern 1. bis 4. des Werkvertrages im Gesamtbetrag von Fr. 64'000.00. Der 
Rechnungsfehler beim Zusammenzug der vier Pauschalbeträge im Werkvertrag 

Seite  15 — 38

ist ohne weiteres zu korrigieren (Fr. 64'000.00 statt Fr. 65'000.00). Ebenfalls zuge-
standen sind die Beträge von Fr. 387'000.00 für den Arbeitsaufwand gemäss Ziffer 
6. des Werkvertrages zuzüglich Fr. 30'960.00 Mehrwertsteuer auf diese Summe 
und Fr. 65'000.00 und Fr. 30'000.00 für die weiteren Vergütungen für Arbeitsauf-
wand gemäss der Vereinbarung vom 17. September 2011 (vgl. act. A.2, S. 3 und 
angefochtener Entscheid, E. 8.1 f.). Weitere Ansprüche aus Arbeitsaufwand kön-
nen nur anerkannt werden, wenn die X._____GmbH nachweisen könnte, dass die 
betreffenden Arbeiten nicht im Devis aufgeführt – also Zusatzarbeiten darstellten – 
und sie die Bauleitung entsprechend benachrichtigt hätte. 

9. Die X._____GmbH macht einen zusätzlichen Regieaufwand in der Höhe 
von Fr. 29'538.00, einen Regieaufwand in der Höhe von Fr. 16'694.10 und einen 
Regieaufwand in der Höhe von Fr. 31'694.22 geltend. Die entsprechenden Beträ-
ge würden auf drei Rechnungen vom 10. November 2011, 14. Dezember 2011 
und 19. Dezember 2011 (vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./12.-14.) basieren. Die 
Vorinstanz führt aus, dass für diese geltend gemachten Forderungen von insge-
samt Fr. 77'926.32 kein entsprechendes Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen 
werden könne, da die X._____GmbH keinen Nachweis für eine zusätzliche Leis-
tungspflicht von Y._____ in Bezug auf die behaupteten Regieaufwände habe er-
bringen können. 

Die Berufungsklägerin führt aus (vgl. act. A.1), dass Y._____ die Regierechnung 
vom 10. November 2011 ohne Beanstandungen bezahlt habe. Der Feststellung 
der Vorinstanz, wonach Y._____ als Laie die erste Regierechnung durchaus als 
Akontorechnung hätte ansehen dürfen, da insbesondere auch die X._____GmbH 
in der Prozesseingabe diese noch als Akontozahlung bezeichnet habe, könne 
nicht gefolgt werden. Zu beachten sei dabei, dass Y._____ gestützt auf die Ver-
einbarung vom 17. September 2011 ab Anfangs Oktober 2011 wöchentlich einen 
Betrag von Fr. 20'000.00 als Akontozahlung zu leisten gehabt habe und auch ge-
leistet habe. Aufgrund der Tatsache, dass er erstmals eine detaillierte Rechnung 
erhalten habe, habe er nicht einfach davon ausgehen dürfen, dass es sich um ei-
ne weitere Akontozahlung handle. Im Übrigen stehe auch aufgrund der Zeugen-
einvernahmen fest, dass die Regierechnungen thematisiert und besprochen wor-
den seien. Der Zeuge F._____ halte fest, dass keine Regierapporte unterzeichnet 
worden seien. Der Zeuge G._____ habe immerhin bestätigt, dass der Bauleiter 
F._____ bestätigt habe, dass die Regierechnungen mit Ausnahmen zu akzeptie-
ren seien. In der Vereinbarung vom 17. September 2011 seien in Ziffer 3. zusätzli-
che Arbeiten ausdrücklich vorbehalten worden. Weiter habe der Zeuge F._____ 
bestätigt, dass er Rapporte erhalten habe. Die vereinbarte Betonmenge von 1'350 

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m3 sei mit dem Betonieren der Betonplatte am 2. Dezember 2011 überschritten 
worden. Betrachte man den Regierapport vom 14. Dezember 2011, stehe fest, 
dass ab dem 3. Dezember 2011 sämtliche Arbeitsleistungen separat verrechnet 
worden seien. Das Gros der Zusatzarbeiten ergebe sich somit ab dem 3. Dezem-
ber 2011, als die vereinbarte Betonmenge von 1'350 m3, das heisse die Menge 
gemäss Leistungsverzeichnis, erreicht worden sei. 

Der Berufungsbeklagte hält dem in seiner Berufungsantwort vom 27. Oktober 
2014 entgegen (vgl. act. A.2), dass die Zusatzentschädigung gemäss Ziffer 3. der 
Zusatzvereinbarung an die klare Bedingung geknüpft worden sei, dass die Baulei-
tung unverzüglich zu benachrichtigen sei. Eine solche Benachrichtigung habe nie 
stattgefunden. Es würden denn auch jegliche diesbezügliche Behauptungen oder 
Beweise fehlen. Ohne entsprechende Benachrichtigung habe Y._____ davon 
ausgehen dürfen, dass die restlichen Aufwendungen bis zur Bauvollendung Fr. 
230'000.00 und nicht mehr betragen würden. Die erste Regierechnung vom 
10. November 2011 habe Landwirt X._____ als weitere Akontozahlung angese-
hen. Dies umso mehr, als keine wesentlichen nicht voraussehbaren Arbeiten an-
geordnet und auch keinerlei Regierapporte zur Unterzeichnung vorgelegt worden 
seien. Die erste Regierechnung sei zudem in der Klage vom 4. Juli 2012 auf S. 11, 
Ziffer 4. selbst noch ausdrücklich als Akontozahlung ausgewiesen worden. Am 
17. September 2011, also im Zeitpunkt des Abschlusses der Zusatzvereinbarung, 
hätten keine nicht voraussehbaren und umfangreichen Spitzarbeiten mehr vor-
handen sein können. Die gemäss Rechnung vom 10. November 2011 ausgeführ-
ten Spitzarbeiten beträfen den Zeitraum 19. September 2011 bis 28. Oktober 
2011. Sie seien dementsprechend bekannt gewesen, falls sie überhaupt in diesem 
Zeitraum in diesem Umfange ausgeführt worden seien. Bezüglich der Regierech-
nungen vom 14. Dezember 2011 über Fr. 31'694.20 und vom 19. Dezember 2011 
über Fr. 16'694.10 könne grundsätzlich auf das soeben Ausgeführte verwiesen 
werden. Der Zeuge K._____, von dem die meisten unterzeichneten Tagesrapporte 
stammen, könne sich auf S. 3 Frage 6. des Einvernahmeprotokolls nur an einen 
Riegel hinter dem Güllenkasten und an diverse abgeänderte Fenster erinnern. 
Zeitlich habe er diese Arbeiten nicht einordnen können. Insgesamt könne sich kei-
ner der Zeugen an wesentliche Zusatzarbeiten erinnern. 

a) In der Vereinbarung vom 17. September 2011 (vgl. Akten der Vorinstanz, 
act. II./11.) wurde zwischen der Berufungsklägerin und dem Berufungsbeklagten 
ausdrücklich vereinbart, dass nebst den am 17. September 2011 vorhandenen 
Regierapporten keine Nachforderungen (vgl. Ziffer 4.) sowie bezüglich Stunden-
aufwands (vgl. Ziffer 5.) keine weiteren Entschädigungen akzeptiert werden. Die 

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X._____GmbH macht mit Regierechnung vom 10. November 2011 (vgl. Akten der 
Vorinstanz, act. II./12.) Aufwände ab dem 19. September 2011 bis zum 28. Okto-
ber 2011 von insgesamt Fr. 29'538.00 geltend. Die X._____GmbH führt in ihrer 
Klage auf definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts vom 4. Juli 2012 
(vgl. Akten der Vorinstanz, act. I./1.) aus, dass die Regieaufwände ordnungs-
gemäss rapportiert und dem Bauleiter gemäss Ziffer 2. der Vereinbarung vom 
17. September 2011 übergeben worden seien. Dem kann nicht gefolgt werden. 
Die Berufungsklägerin führt in ihrer Klage aus, dass sich die Regieaufwendungen 
aufgrund der Tatsache ergäben hätten, dass die bei Vertragsabschluss ange-
nommenen Ausmasse zu gering gewesen seien. Zudem habe die Bauleitung in 
der Zeit bis zur Bauvollendung im Dezember 2011 weitere zusätzliche Arbeiten 
angeordnet. Die Regieaufwände seien ordnungsgemäss rapportiert und dem Bau-
leiter vereinbarungsgemäss übergeben worden. Die Berufungsklägerin weist in 
ihrer Klage und in der Berufung nicht nach, dass die in der Regierechnung vom 
10. November 2011 aufgelisteten Arbeiten zusätzlich zum Devis des Hauptvertra-
ges beziehungsweise zu den in der Zusatzvereinbarung aufgeführten Positionen 
geleistet worden sind. Es ist zudem nicht ersichtlich, dass die Bauleitung gemäss 
Ziffer 3. der Vereinbarung vom 17. September 2011 unverzüglich über angebliche 
Zusatzarbeiten informiert worden wäre und sie entsprechende Rapporte unter-
zeichnet hätte. Wie die Vorinstanz zu Recht festhält, lässt sich aus der Rechnung 
nicht entnehmen, dass diese Leistungen vom Berufungsbeklagten akzeptiert re-
spektive genehmigt worden sind, zumal bei der Rechnung vom 10. November 
2011 jegliche Regierapporte fehlen. Wenn nun der Berufungsbeklagte die Rech-
nung der X._____GmbH vom 10. November 2011 als weitere Akontozahlung an-
gesehen und die Rechnung bezahlt hat, kann ihm nicht entgegengehalten werden, 
er habe damit die angeblich zusätzlichen Regiearbeiten genehmigt. Vielmehr durf-
te er als Laie diese "Regierechnung" als Akontozahlung ansehen. Dies vorliegend 
umso mehr, als auch keinerlei Regierapporte zur Unterzeichnung vorgelegt wur-
den. Des Weiteren konnten am 17. September 2011, also im Zeitpunkt des Ab-
schlusses der Zusatzvereinbarung, keine nicht voraussehbaren und umfangrei-
chen Spitzarbeiten, wie in der Rechnung vom 10. November 2011 geltend ge-
macht, mehr angestanden sein. Da die Bauvollendung gemäss der X._____GmbH 
Mitte Dezember 2011 stattfand (vgl. act. A.1, S. 11) war aufgrund des Bauforts-
chritts am 17. September 2011 klar zu erkennen, welche Arbeiten bis zur Bauvoll-
endung noch zu verrichten waren. So führte auch der Bauleiter F._____ anlässlich 
seiner Zeugeneinvernahme vom 13. Juni 2013 aus, dass die Klägerin am 17. Sep-
tember 2011 aufgrund des Leistungsverzeichnisses und der vorgelegenen Planun-
terlagen gewusst habe, welche Arbeiten bis zur Bauvollendung auszuführen ge-

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wesen seien (vgl. Akten der Vorinstanz, act. IV./1., S. 4, Frage 4. h)). Der Bauleiter 
F._____ führte weiter aus, dass am 17. September 2011 klar gewesen sei, was 
noch auszuführen sei (vgl. Akten der Vor-instanz, act. IV./1., S. 9, Frage 6.). Es 
mutet daher seltsam an, dass kurz nach Abschluss der Vereinbarung in der Zeit 
zwischen dem 19. September 2011 und 28. Oktober 2011 teilweise täglich um-
fangreiche Spitzarbeiten vorgenommen werden mussten, zumal F._____ in seiner 
Funktion als Bauleiter keine zusätzlichen Arbeiten anordnete (vgl. Akten der Vor-
instanz, act. IV./1., S. 8, Frage 5. und S. 5, Frage 4.i)). Die umfangreichen Spitza-
rbeiten können auch durch die Aussage von F._____, es habe schon Fels abge-
tragen werden müssen, weil die Sondagen ein anderes Bild ergeben hätten und 
im Devis nicht so viel Fels aufgeführt gewesen sei, nicht belegt werden (vgl. Akten 
der Vorinstanz, act. IV./1, S. 11, Frage 14.). Weder er noch Y._____ hätten an-
lässlich der Sitzung Mitte Dezember 2011 mit den Parteien und G._____ die Re-
gierechnungen akzeptiert und es sei auch kein Rapport unterzeichnet worden (vgl. 
Akten der Vor-instanz, act. IV./1., S. 8, Frage 9.). Auch wenn der Zeuge K._____ 
in seiner Zeugeneinvernahme vom 26. Juni 2013 zu Protokoll gab, dass der Bau-
leiter zum Teil zusätzliche Arbeiten angeordnet habe (vgl. Akten der Vorinstanz, 
act. IV./2., S. 3, Frage 6.), so betrafen diese zum Teil Arbeiten hinter dem Güllen-
kasten und an diversen Fenstern und nicht die in Rechnung gestellten umfangrei-
chen Spitzarbeiten. Diese Arbeiten vermögen die geltend gemachten Spitzarbei-
ten in der Rechnung vom 10. November 2011 somit nicht zu begründen. Auch der 
Zeuge H._____ konnte anlässlich seiner Zeugeneinvernahme vom 28. Oktober 
2013 keine konkreten Angaben dazu machen, ob neue Arbeiten angeordnet wor-
den seien (vgl. Akten der Vorinstanz, act. IV./3., S. 6, Frage 5.). Die Zeugenaus-
sagen von G._____ vom 24. Mai 2013 vermögen ebenfalls nichts zu der vorlie-
genden Klärung beizutragen, da er gemäss seinen Aussagen auf der Baustelle 
keine Funktion hatte und bloss an einer Sitzung teilnahm. Seine Aussage, dass 
die Regierechnung als Ganzes akzeptiert worden sei, korrigierte G._____ auf ent-
sprechende Rückfrage hin insofern, dass F._____ gesagt haben soll, die Re-
gierechnungen seien mit Ausnahmen zu akzeptieren und dass er nicht sagen 
könne, welche Arbeiten wann und wie genau im Detail noch in Auftrag gegeben 
worden seien (vgl. Akten der Vorinstanz, act. IV./4, S. 3, Frage 4. und S. 5, Frage 
3.). 

b) Die soeben gemachten Ausführungen gelten auch für die Regierechnung 
vom 14. Dezember 2011 (vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./13.) in der Höhe von 
Fr. 31'694.20 und vom 19. Dezember 2011 (vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./14.) 
in der Höhe von Fr. 16'694.10. Der Berufungsklägerin ist es auch bei diesen 

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Rechnungen nicht gelungen, nachzuweisen, dass die in Rechnung gestellten Leis-
tungen zusätzlich zu den im Devis oder im Werkvertrag aufgeführten Positionen 
angefallen wären und vom Berufungsbeklagten akzeptiert respektive genehmigt 
worden sind. Die Berufungsklägerin führt lediglich aus, dass, als das im Devis ent-
haltene Ausmass erreicht gewesen sei, in Regie abgerechnet worden sei (vgl. act. 
A. 3, S. 6, Ziff. 7.). Detaillierte Angaben dazu fehlen gänzlich. Wie bereits erwähnt, 
führte der Zeuge K._____, von dem die meisten unterzeichneten Tagesrapporte 
stammen, aus (vgl. Akten der Vorinstanz, act. IV./2., S. 3, Frage 6.), dass zusätz-
lich hinter dem Güllenkasten Riegel eingebaut und diverse Fenster abgebaut wor-
den seien. Zeitlich konnte er die Arbeiten aber nicht einordnen. Es ist nicht ersicht-
lich, inwiefern diese Arbeiten im Zusammenhang mit den umfangreichen Arbeiten 
gemäss den Rechnungen vom 14. und 19. Dezember 2011 und den dazu-
gehörenden Rapporten stehen. Der Berufung lässt sich jedenfalls keine entspre-
chende Begründung entnehmen. Vielmehr lässt sich bei einer Durchsicht der Ta-
gesrapporte feststellen, dass die Arbeitsleistungen (Fundamente schalen und ar-
mieren, Ausschalarbeiten, Hinterfüllungen, Böschungen erstellen und humusieren 
etc.) wohl im Rahmen des Hauptvertrages oder der Zusatzvereinbarung zu erbrin-
gen gewesen waren und keine Zusatzleistungen darstellten (vgl. Akten der Vor-
instanz, act. II./9. und act. III./9., Positionen 830, 840, 680, 200, 380, 420). 

10. a) Weiter macht die Klägerin für die Aufbereitung von Beton auf der Baustelle 
eine Forderung in der Höhe von Fr. 24'529.50 geltend (vgl. Akten der Vorinstanz, 
act. II./15.). Die Vorinstanz führt aus, dass die Klägerin keinen Nachweis habe er-
bringen können, weshalb nebst den im Vergebungsvertrag vom 3. April 2011 resp. 
in der Vereinbarung vom 17. September 2011 zwischen den Parteien vereinbarten 
Entschädigungen für die Aufbereitung von Beton vom Beklagten eine zusätzliche 
Entschädigung geschuldet sein soll. Dass die Parteien diese Position in der Ver-
einbarung nicht berücksichtigt hätten, könne nach Auffassung des Bezirksgerichts 
Surselva nur damit erklärt werden, dass die Entschädigung für die Betonaufberei-
tung entweder in Ziffer 4. oder 5. der Vereinbarung vom 17. September 2011 ent-
halten gewesen oder bereits in Ziffer 2. und 6. des Werkvertrags vom 3. April 2011 
berücksichtigt worden sei. 

Die Berufungsklägerin bringt vor, dass in Ziffer 7. der Vereinbarung vom 17. Sep-
tember 2011 die restlichen Aufwendungen bis zur Bauvollendung gestützt auf die 
unterzeichneten Vereinbarungen abgeschätzt worden seien. Dort sei die Rede 
davon, dass die restlichen Aufwendungen bis zur Bauvollendung ab 19. Septem-
ber 2011 Fr. 230'000.00 betragen würden, zuzüglich der Entschädigung für Be-
tonaufbereitung, Kieslieferung usw. Damit hätten die Parteien klar zum Ausdruck 

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gebracht, dass das Betonaufbereiten in den vorstehenden Positionen, wo Arbeits-
leistungen abgerechnet über Stundenansätze diskutiert und besprochen worden 
seien, nicht enthalten sei. Damit stehe fest, dass das Mischen des Betons zusätz-
lich zu entschädigen sei. Dafür spreche auch klar die Tatsache, dass in der Ver-
einbarung vom 17. September 2011 die Entschädigung für die Betonaufbereitung 
separat erwähnt werde (vgl. act. A.1, S. 5 und Ziff. 5., S. 9 f.). 

Der Berufungsbeklagte führt dazu aus, dass im Zeitpunkt der Zusatzvereinbarung 
vom 17. September 2011 der überwiegende Teil des Betons bereits verarbeitet 
gewesen sei. Gemäss der Rechnung für das Betonmischen sei die Aufarbeitung 
zwischen dem 22. Mai 2011 und 25. November 2011 erfolgt. Der Umstand der 
Betonaufbereitung auf der Baustelle sei im Zeitpunkt der Unterzeichnung der Zu-
satzvereinbarung bekannt gewesen. Trotzdem sei unter dieser Position kein Be-
trag ausgeführt worden. Auch der Zeuge F._____ habe in seiner Zeugeneinver-
nahme zu Protokoll gegeben, dass der Beklagte sowie der Vertreter der Klägerin 
bereits bei Abschluss des Hauptvertrages vereinbart hätten, den Beton auf der 
Baustelle zu mischen (vgl. act. A.2, S. 7). 

b) Es stellt sich die Frage, ob die X._____GmbH Fr. 25.00 / m3 für das Mi-
schen von angeblich 908.5 m3 Beton zusätzlich in Rechnung stellen durfte. Die 
X._____GmbH führt in ihrer Klage vom 4. Juli 2012 (vgl. Akten der Vorinstanz, act. 
I./1., S. 8) aus, dass sie in der Zeit vom 22. Mai 2011 bis 25. November 2011 mit 
ihrer Maschine 908.5 m3 Beton vor Ort gemischt habe. Für die Arbeit des Perso-
nals und das zur Verfügung stellen des Mischers habe sie Fr. 25.00 / m3 Beton in 
Rechnung gestellt. Dies ergebe einen Betrag von Fr. 24'529.50 (vgl. auch Akten 
der Vorinstanz, act. II./15). Gemäss Abmachung unter den Parteien ist der für den 
Bau benötigte Beton grösstenteils vor Ort auf der Baustelle in O.1_____ mit dem 
Mischer der Klägerin und dem vom Beklagten zur Verfügung gestellten Material 
gemäss dessen Weisung gemischt worden. Die Maschinen wurden von der 
X._____GmbH zur Verfügung gestellt (vgl. Akten der Vorinstanz, act. IV./1., S. 3, 
Frage 4. b) und act. IV./2., S. 4, Fragen 9. und 10.). Es ist zudem davon auszuge-
hen, dass der Beton (teilweise vom Berufungsbeklagten selber) bereits vor der 
Unterzeichnung der Vereinbarung vom 17. September 2011 und vor der Über-
nahme der Bauleitung durch F._____ auf der Baustelle gemischt worden ist. Je-
denfalls wurde der Beton auch nach Abschluss der Vereinbarung weiterhin auf der 
Baustelle gemischt (vgl. dazu die Zeugenaussagen von K._____, H._____ und 
L._____; Akten der Vorinstanz, act. IV./2., S. 4, Frage 9. und 13., S. 5, Frage 15.; 
act. IV./3., S. 3, Frage 7. und S. 4, Frage 13. und act. IV./6., S. 2., Fragen 1. und 
2. und S. 4, Frage 9.). Dieser Umstand war somit zum Zeitpunkt der Unterzeich-

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nung bekannt. Wie die Vorinstanz nun zu Recht festhält, wurde die Position "Be-
tonaufbereitung auf der Baustelle" in der Vereinbarung vom 17. September 2011 
nicht speziell geregelt. Es trifft zwar zu, dass in Ziffer 7. der Vereinbarung festge-
halten wurde, dass die restlichen Aufwendungen bis zur Bauvollendung ab 19. 
September 2011 Fr. 230'000.00 betragen würden, zuzüglich der Entschädigung 
für Betonaufbereitung, Diesellieferungen usw. gemäss Vertrag (inkl. Positionen 4 
und 5). Es ist damit aber nicht davon auszugehen, dass die Parteien davon aus-
gingen, dass das Mischen des Betons zusätzlich zu entschädigen ist, zumal 
Y._____ den Beton selber mischte und die X._____GmbH bloss die Maschine zur 
Verfügung stellte. Wenn überhaupt, dann wäre die Entschädigung gemäss Ziffer 
7. der Vereinbarung frühestens ab dem 19. September 2011 zu leisten gewesen 
und nicht wie in der Rechnung vom 13. März 2012 (vgl. Akten der Vorinstanz, act. 
II./15.) geltend gemacht ab dem 22. Mai 2011. Dass zumindest bis zum 19. Sep-
tember 2011 keine zusätzliche Entschädigung für das Mischen von Beton ge-
schuldet ist, ergibt sich aus Ziffer 4. der Vereinbarung, wonach in Bezug auf die 
zusätzlichen Arbeiten bis zum 19. September 2011 ausdrücklich festgehalten wur-
de, dass diese mit Fr. 65'000.00 entschädigt und keine Nachforderungen akzep-
tiert werden. Es ist weiter nicht ersichtlich, dass auch nach dem 19.  September 
2011 bis zur Bauvollendung geplant war, zusätzliche Arbeitsstunden für das Mi-
schen von Beton zu verrechnen, da in Ziffer 5. der Vereinbarung in Bezug auf die 
zusätzlichen Arbeitsstunden nach dem 19. September 2011 bis zur Bauvollendung 
klar festgehalten wurde, dass diese mit Fr. 30'000.00 entschädigt und bezüglich 
Stundenaufwand keine weiteren Entschädigungen ausgerichtet werden. Unab-
hängig von diesen Ausführungen fehlen für das in Rechnung gestellte Mischen 
von Beton jegliche Regierapporte. Die Rechnung beruht bloss auf einer nicht un-
terzeichneten handschriftlichen Zusammenstellung. Die Berufungsklägerin hat 
daher den Nachweis nicht erbracht, dass die Bauleitung gemäss Ziffer 3. der Ver-
einbarung über zusätzliche Arbeiten (vorliegend das Aufbereiten von Beton), die 
nicht im Devis oder im Werkvertrag aufgeführt sind, unverzüglich benachrichtigt 
worden wäre. Die X._____GmbH hätte aber den Bauleiter unverzüglich über die 
angeblich nach dem 19. September 2011 angefallenen Zusatzkosten für das Mi-
schen von Beton informieren müssen. Die Klägerin führt weiter aus, dass in den 
Fr. 25.00 / m3 Beton auch das zur Verfügung stellen des Mischers enthalten sei. 
Das zur Verfügung stellen des Mischers kann nicht zusätzlich in Rechnung gestellt 
werden, sieht doch Ziffer 2. des Vergebungsvertrags Baumeisterarbeiten vom 
3. April 2011 (vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./9.) vor, dass für die Maschinen und 
Geräte Fr. 15'000.00 bezahlt werden. Es ist nirgends ersichtlich, dass die Parteien 
abgemacht hätten, die Nutzung des Betonmischers zusätzlich in Rechnung zu 

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stellen. Die Berufungsklägerin konnte somit insgesamt keinen Nachweis erbrin-
gen, weshalb nebst den im Vergebungsvertrag vom 3. April 2011 resp. in der Ver-
einbarung vom 17. September 2011 zwischen den Parteien vereinbarten Entschä-
digung für das Mischen von Beton vom Berufungsbeklagten eine zusätzliche Ent-
schädigung geschuldet sein soll. Die Vorinstanz hat somit zu Recht den Eintrag 
eines Bauhandwerkerpfandrechts für die Forderung in der Höhe von Fr. 24'529.50 
abgelehnt. 

11. a) Mit Rechnungen vom 14. März 2012 macht die Klägerin gegenüber dem 
Beklagten einen Betrag von Fr. 9'720.00 (Kranmiete für die Zeit vom 16. Dezem-
ber 2011 bis 14. März 2012, 90 Tage à Fr. 100.00, zzgl. Mehrwertsteuer; vgl. Ak-
ten der Vorinstanz, act. II./14.) sowie einen Betrag von Fr. 5'400.00 (Kipper, ca. 
250 Fuder à Fr. Fr. 20.00, zzgl. Mehrwertsteuer; vgl. Akten der Vorinstanz, act. 
II./15.) geltend. Die Vorinstanz führt aus, dass die mit Rechnungen vom 14. März 
2012 geltend gemachten Forderungen keine pfandgeschützten Leistungen dar-
stellen würden, womit von vornherein kein entsprechendes Bauhandwerkerpfand-
recht eingetragen werden könne. Doch selbst wenn solche Leistungen pfandge-
schützt wären, könnte für sie kein entsprechendes Bauhandwerkerpfandrecht ein-
getragen werden, da sie vorliegend nicht ausgewiesen seien. 

Die Berufungsklägerin führt aus, dass sowohl die Kranmiete für die Zeit vom 
16. Dezember 2011 bis 14. März 2012 als auch die Kippermiete als nebensächli-
che Leistungen zu qualifizieren seien, welche als pfandrechtsberechtigt zu gelten 
hätten. Zudem sei der Bau am 16. Dezember 2011 im Wesentlichen abgeschlos-
sen gewesen. Selbst wenn der Kran nach dem 16. Dezember 2011 von der Kläge-
rin für Arbeiten im Frühjahr verwendet worden sei, heisse dies nicht, dass der 
Kran in dieser Zeit dem Beklagten unentgeltlich zur Verfügung gestanden hätte. 
Die Kippermiete stehe zudem im Zusammenhang mit der Zusatzvereinbarung, 
dass der Beton auf der Baustelle gemischt werde (vgl. act. A.1, S. 10 f.). 

Der Berufungsbeklagte bringt vor, die Bezahlung der Kranrechnung sei nicht ge-
schuldet, da der Kran einerseits in Ziffer 10. der Zusatzvereinbarung ausdrücklich 
unentgeltlich zur Verfügung gestellt worden sei, andererseits habe der Kran zufol-
ge Schnees im Dezember 2011 nicht abgebaut werden können. Für die angebli-
che Kippermiete habe die Klägerin am 14. März 2012 Fr. 5'400.00 in Rechnung 
gestellt. Irgendwelche Details für die angeblich ausgeführten 250 Fuhren würden 
aber fehlen. Nachdem in Ziffer 2. des Werkvertrages vom 3. April 2011 der Einsatz 
von Maschinen und Geräten mit Fr. 15'000.00 abgegolten sei, fehle für diese 
Rechnung zudem jegliche Grundlage. 

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b) Gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB besteht der Anspruch auf Errichtung 
eines Bauhandwerkerpfandrechtes nur für Forderungen der Handwerker oder Un-
ternehmer, welche Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben. Nebst 
den reinen Materiallieferungen sind auch alle Arbeitsleistungen, die nicht objekts-
pezifisch sind, nicht pfandberechtigt. Nicht pfandgeschützt sind demnach die Ver-
mietung einer Baustelleneinrichtung sowie die Montage oder Demontage eines 
Baukrans. Alle diese Arbeitsleistungen sind nicht objektspezifisch. Es sind nur die-
jenigen Leistungen pfandgeschützt, die einen eindeutigen Bezug zum konkreten 
Bauwerk aufweisen, diesem individuell angepasst und damit spezifisch genau auf 
dieses ausgerichtet sind (vgl. Rainer Schumacher, a.a.O., N. 326 und Christoph 
Thurnherr, in: Basler Kommentar zum ZGB II, a.a.O., N. 6 zu Art. 839/840 ZGB). 

Gemäss Ziffer 10. der Vereinbarung vom 17. September 2011 wurde der Baukran 
dem Bauherrn für die Holzarbeiten unentgeltlich zur Verfügung gestellt. Der Bau-
ablauf für die Baumeisterarbeiten habe dabei nicht beeinträchtigt werden dürfen. 
Die Vorhaltezeit des Baukrans sei bis zur Bauvollendung der Baumeisterarbeiten 
gewährleistet (vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./11.). Die Ziffer 10. der Vereinba-
rung hält nun klar fest, dass der Kran dem Berufungsbeklagten für Holzarbeiten 
ausserhalb der Zeit für die Baumeisterarbeiten bis zur Bauvollendung unentgeltlich 
zur Verfügung gestellt worden ist. Die Berufungsklägerin bringt vor, dass der Bau-
abschluss Mitte Dezember 2011 erfolgt sei, womit ab diesem Zeitpunkt bis zum 
14. März 2012 eine Miete für den Baukran geschuldet sei. Indem die Berufungs-
klägerin vorbringt, die Bauarbeiten seien Mitte Dezember 2011 abgeschlossen 
gewesen, betrifft die in Rechnung gestellte Kranmiete keine Arbeiten mehr, die die 
Berufungsklägerin für Baumeisterarbeiten auf dem Bau ausgeführt hätte. Die Be-
rufungsklägerin erbrachte somit keine Leistungen mit dem Kran mehr, die in einem 
objektspezifischen Zusammenhang mit dem Bau stehen würden, womit diese For-
derung von vornherein nicht pfandberechtigt ist. Des Weiteren stellt der Kran oh-
nehin einen Teil der Baustelleneinrichtung dar, dessen Vermietung nach oben 
Ausgeführtem nicht pfandberechtigt ist. Die in Rechnung gestellte Miete für den 
Kran in der Höhe von Fr. 9'720.00 ist somit klarerweise nicht pfandberechtigt. Da-
mit erübrigen sich Ausführungen zu der Frage, wann die Baumeisterarbeiten 
tatsächlich abgeschlossen wurden. 

Gleiches gilt für den Kipper. Gemäss der Berufung ist dieser dem Berufungsbe-
klagten für den Transport des für das Mischen von Beton notwendigen Materials 
zur Verfügung gestellt worden (vgl. act. A.1, S. 10). Die Berufungsklägerin führt 
damit explizit aus, den Kipper Y._____ zur Verfügung gestellt zu haben, womit sie 
selber keine objektspezifischen Leistungen mit dem Kipper erbrachte. Y._____ 

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verwendete den Kipper denn auch für den Transport des Betons (vgl. dazu die 
Zeugenaussagen von H._____ und L._____; Akten der Vorinstanz, act. IV./3., S. 
4, Frage 15. und act. IV./6., S. 4, Frage 4.). Die in Rechnung gestellten 250 Fuder, 
welche nicht einmal ansatzweise belegt worden sind, sind damit ebenfalls nicht 
pfandrechtsgeschützt. 

12. Schliesslich macht die Klägerin für Materiallieferungen des Kieswerkes 
B._____ einen Betrag von Fr. 5'156.70, für Materiallieferungen der C._____AG 
einen Betrag von Fr. 891.85, für Materiallieferungen der D._____ einen Betrag von 
Fr. 7'735.05 sowie für Materiallieferungen der E._____AG einen Betrag von 
Fr. 7'397.19 geltend. Diese Beträge basieren auf Rechnungen des Kieswerkes 
B._____ vom 1. Juli 2011 über Fr. 342.15, vom 1. September 2011 über Fr. 
1'030.05, vom 3. Oktober 2011 über Fr. 382.75, vom 1. November 2011 über Fr. 
2'411.00 und vom 22. Dezember 2011 über Fr. 475.10 (vgl. Akten der Vorinstanz, 
act. II./20.-24.); auf Rechnungen der C._____AG vom 17. August 2011 über Fr. 
222.95, vom 24. August 2011 über Fr. 148.65, vom 2. September 2011 über Fr. 
148.65, vom 19. September 2011 über Fr. 148.65 sowie vom 13. Dezember 2011 
über Fr. 222.95 (vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./26.-30.); auf Rechnungen der 
D._____ vom 14. August 2011 über Fr. 4'115.75, vom 31. August 2011 über Fr. 
2'532.85 und vom 13. November 2011 über Fr. 1'086.45 (vgl. Akten der Vor-
instanz, act. 32.-34.) sowie auf Rechnungen der E._____AG vom 28. November 
2011 über Fr. 907.80, vom 21. November 2011 über Fr. 1'627.20, vom 30. No-
vember 2011 über Fr. 4'547.40 und vom 12. Dezember 2011 über Fr. 64.80 (vgl. 
Akten der Vorinstanz, act. 36.-39.). 

a) Die Vorinstanz führt in Bezug auf die Rechnung des Kieswerks B._____ 
vom 22. Dezember 2011 (vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./24.) aus, dass diese 
Rechnung nicht mehr die Baustelle in O.1_____ betroffen haben könne, da nur bis 
zum 25. November 2011 Beton gemischt worden sei. Die Klägerin könne keinen 
Nachweis für eine zusätzliche Leistungspflicht des Beklagten in Bezug auf die 
Rechnung vom 13. März 2012 (vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./15.) über 
Fr. 475.10 erbringen. 

Die Berufungsklägerin bringt in ihrer Berufung im Zusammenhang mit der oben 
erwähnten Rechnung vom 22. Dezember 2011 einzig vor, dass die Feststellung, 
dass nach dem 25. November 2011 auf der Baustelle kein Beton mehr gemischt 
worden sei, tatsachenwidrig sei. Wie sich aus der Auflistung bezüglich Beton (vgl. 
Akten der Vorinstanz, act. II./52.) klar ergebe, seien insbesondere am 29. Novem-
ber und am 2. Dezember 2011 insgesamt knapp 50 m3 Beton auf der Baustelle 

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gemischt worden. Damit sei die Rechnung über Fr. 475.10 als ausgewiesen zu 
betrachten (vgl. act. A.1, S. 11). 

Gemäss der Rechnung vom 13. März 2012 wurde auf der Baustelle in O.1_____ 
angeblich bis zum 25. November 2011 Beton gemischt (vgl. Akten der Vorinstanz, 
act. II./15.). Wie bereits erwähnt, fehlen für diese handschriftlich und nicht unter-
zeichnete Rechnung sämtliche Rapporte. Das gleiche gilt übrigens auch für die 
Zusammenstellung in act. II./52. in den Akten der Vorinstanz. Die Ausführungen 
der Berufungsklägerin, es seien insbesondere am 29. November 2011 und am 
2. Dezember 2011 insgesamt noch 50 m3 Beton auf der Baustelle gemischt wor-
den, überzeugen nicht, zumal gemäss der Rechnung vom 13. März 2012 nur bis 
zum 25. November 2011 Beton gemischt wurde. Wäre tatsächlich nach dem 
25. November 2011 noch Beton gemischt worden, so ist es nicht nachvollziehbar, 
weshalb das Mischen nach dem 25. November 2011 nicht auch auf der Rechnung 
vom 13. März 2012 aufgelistet worden ist. Zudem erscheint die Auflistung in act. 
II./52. in den Akten der Vorinstanz als nachträglich konstruiert. Wenn nun die Be-
rufungsklägerin die Rechnung des Kieswerks B._____ mit dem Mischen von Be-
ton vom 29. November 2011 und 2. Dezember 2011 auf der Baustelle in O.1_____ 
in Verbindung bringen will, so gelingt ihr dies nicht, da das Mischmaterial erst am 
13. Dezember 2011 im Kieswerk B._____ abgeholt worden ist. Die Berufungsklä-
gerin vermag daher nicht nachzuweisen, dass die Rechnung des Kieswerks 
B._____ vom 22. Dezember 2011 über Fr. 475.10 effektiv die Baustelle in 
O.1_____ betroffen hat, womit die Vorinstanz zu Recht den Eintrag eines Bau-
handwerkerpfandrechts für diesen Betrag verweigert hat. Den Rechnungen vom 1. 
Juli 2011, 1. September 2011, 3. Oktober 2011 und vom 1. November 2011 über 
insgesamt Fr. 4'689.60 (vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./20.-23.) wurde die 
Pfandberechtigung von der Vorinstanz hingegen zuerkannt. Die Eintragung eines 
Bauhandwerkerpfandrechts über diesen Betrag von Fr. 4'689.60 blieb vom Beru-
fungsbeklagten unangefochten.

b) Gemäss den Rechnungen der C._____AG vom 17. August 2011, vom 24. 
August 2011, vom 2. September 2011 und vom 19. September 2011 (vgl. Akten 
der Vorinstanz, act. II./26.-29.) wurden der Klägerin für Universalnägel X-U 62 P8 
und DX Kartuschen 6.8/11 M gelb insgesamt Fr. 891.85 in Rechnung gestellt. Die 
Vor-instanz führt aus, dass die Klägerin dem Beklagten die Materiallieferungen 
gemäss Ziffer 8. des Vergebungsvertrages vom 3. April 2011 zwar zum Selbstkos-
tenpreis in Rechnung stellen könne, aus den Rechnungen der C._____AG jedoch 
nicht entnommen werden könne, dass die Universalnägel und die Kartuschen 
auch tatsächlich für den Bau in O.1_____ geliefert worden seien. Die Klägerin ha-

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be keinen Nachweis für eine zusätzliche Leistungspflicht des Beklagten in Bezug 
auf diese Rechnungen über Fr. 891.85 (vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./19.) er-
bringen können. 

Die Berufungsklägerin führt dazu aus, dass sich diese Feststellung der Vorinstanz 
nicht mit dem Vermerk auf dem Lieferschein decke. Auf diesem sei unter der Ru-
brik "Ihre-Kom.:" überall O.1_____ vermerkt. Im Übrigen seien die Leistungen 
während der Periode erfolgt, in welcher wesentliche Betonarbeiten ausgeführt 
worden seien. Damit sei davon auszugehen, dass auch diese Rechnungen aus-
gewiesen seien (vgl. act. A.1, S. 12). 

Der Berufungsbeklagte bringt vor, dass es sich bei diesen Positionen um Ver-
brauchsmaterial handle, das in den Pauschalbeträgen gemäss dem Vergebungs-
vertrag vom 3. April 2011 bereits eingerechnet gewesen sei. Eine zusätzliche Leis-
tungspflicht habe die Klägerin nicht nachweisen können. Ebenfalls nicht nachge-
wiesen sei der Verbrauch auf der Baustelle O.1_____ (vgl. act. A.2, S. 10). 

Gemäss Ziffer 8. des Vergebungsvertrages Baumeisterarbeiten vom 3. April 2011 
(vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./9.) werden die Materiallieferungen zum Selbst-
kostenpreis in Rechnung gestellt. Gemäss Ziffer 9. werden die Materialkosten di-
rekt vom Bauherrn, visiert durch die Bauleitung, beglichen. Es ist wohl unbestrit-
ten, dass es sich bei den Universalnägeln und den Kartuschen um Material im 
Sinne von Ziffer 8. und 9. des Vergebungsvertrages handelt. Ziffer 9. des Vertra-
ges sieht wie soeben erwähnt explizit vor, dass die Kosten für das Material durch 
die Bauleitung visiert werden müssen. Die Berufungsklägerin weist indessen nicht 
nach, dass die Bauleitung die Rechnungen der C._____AG visiert hätte. Schon 
aus diesem Grund ist erstellt, dass keine zusätzliche Leistungspflicht von Y._____ 
in Bezug auf die Rechnungen der C._____AG über insgesamt Fr. 891.85 besteht. 
Abgesehen davon hat die Berufungsklägerin auch nicht nachgewiesen, dass die 
Universalnägel und die Kartuschen objektspezifisch auf der Baustelle in O.1_____ 
verwendet worden sind und die Forderung damit pfandberechtigt wäre (vgl. dazu 
auch Rainer Schumacher, a.a.O., N. 293). In Bezug auf die Kartuschen würde sich 
ohnehin die Frage stellen, inwiefern diese objektspezifisch in den Bau integriert 
worden und deshalb pfandberechtigt wären. Der blosse Vermerk "O.1_____" auf 
den Rechnungen vermag nicht darzulegen, dass das Material auch effektiv für die 
Baustelle in O.1_____ bestimmt war und dort verwendet wurde. 

c) Was die Rechnungen der D._____ anbelangt, führt die Vor-instanz zu 
Recht aus, dass von der Klägerin in ihrer Eingabe vom 4. Juli 2012 drei Rechnun-

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gen im Betrag von insgesamt Fr. 7'735.05 aufgeführt und eingereicht worden sei-
en (vgl. Akten der Vorinstanz, act. I.1, S. 9 und act. II./32.-34.). Auf S. 10 der Kla-
ge vom 4. Juli 2012 sowie an der Hauptverhandlung vor der Vorinstanz wurde je-
doch ein Betrag in der Höhe von Fr. 18'155.85 geltend gemacht, ohne auf diese 
Differenz weiter einzugehen (vgl. Akten der Vorinstanz, act. I./1., S. 10 und Plä-
doyer S. 9; act. II./63.). Die Vorinstanz führt weiter aus, dass die Rechnungen der 
D._____ auch Schalungsmaterial, Bauholz etc. beinhalten würden, mithin Material, 
welches mit der Pauschale in Ziffer 3. des Vergebungsvertrages Baumeisterarbei-
ten vom 3. April 2011 bereits abgegolten sei. Sodann seien in den Rechnungen 
auch Schaufelstiele, Besen, Hosen etc. enthalten, welche nicht als Materialliefe-
rungen im Sinne von Ziffer 8. des Vergebungsvertrages betrachtet werden kön-
nen. Den Rechnungen könne schliesslich nicht entnommen werden, dass das ent-
sprechende Material auch tatsächlich für den Bau in O.1_____ geliefert worden 
sei. Die Klägerin habe somit keinen Nachweis für eine zusätzliche Leistungspflicht 
des Beklagten in Bezug auf diese Rechnungen über insgesamt Fr. 7'735.05 er-
bringen können. Nachdem nun aber der Beklagte einen Betrag von Fr. 5'515.85 
zumindest indirekt anerkannt habe, könne für diesen Betrag gestützt auf Art. 839 
Abs. 3 ZGB ein entsprechendes Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen werden. 

Die Berufungsklägerin bringt in ihrer Berufung vor, es sei zutreffend, dass bezüg-
lich die Rechnungen der D._____ nur ein Teil habe belegt werden können, wes-
halb vorliegend die Klage auf den gemäss der Vorinstanz und der Gegenpartei 
anerkannten Betrag von Fr. 5'515.85 reduziert werde (vgl. act. A.1, S. 12, Ziff. 9.). 

Der Berufungsbeklagte führt dazu aus, dass es sich bei den drei Rechnungen zu 
einem Teil um Verbrauchsmaterial oder Werkzeuge oder um Material, das in den 
Pauschalbeträgen gemäss Vergebungsvertrag vom 3. April 2011 eingeschlossen 
gewesen sei, handle. Auf jeden Fall sei es unerfindlich, wieso der Beklagte 2x12.5 
kg Nägel, 2 Schwanenhalsschaufeln mit Eschenstiel, 3 Ersatzschaufelstiele Esche 
mit Biegung, einen Reisbesen, 5 kg Draht mit Drahtbinder, Farbspray oder eine 
Talosche bezahlen müsse (vgl. act. A.2, S. 10). 

Die Berufungsklägerin anerkannte den von der Vorinstanz auf Fr. 5'515.85 redu-
zierten pfandberechtigten Betrag für die drei oben genannten Rechnungen der 
D._____. Auch der Berufungsbeklagte bestreitet den pfandberechtigten Betrag 
von Fr. 5'515.85 nicht, nachdem er selber vom Gesamtbetrag in der Höhe Fr. 
7'735.05 Fr. 2'219.20 in Abzug brachte (vgl. dazu das Plädoyer vor der Vor-
instanz; Akten der Vorinstanz, act. III./18, S. 9, Ziff. 10.12.). Es erübrigen sich so-

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mit weitere Ausführungen und es kann auf die Ausführungen der Vorinstanz ver-
wiesen werden. 

d) Gemäss den Rechnungen der E._____AG vom 28. November 2011, vom 
21. November 2011, vom 30. November 2011 und vom 12. Dezember 2011 (vgl. 
Akten der Vorinstanz, act. II./36.-39.) wurde der Klägerin unter anderem Beton-
stahl in Rechnung gestellt. Die Vorinstanz führt aus, dass, nachdem auf der Bau-
stelle in O.1_____ gemäss Angaben der Klägerin lediglich bis zum 25. November 
2011 Beton gemischt worden sei, die Lieferung vom 29. November 2011 gemäss 
Rechnung vom 30. November 2011 über Fr. 4'547.40 wohl kaum die Baustelle in 
O.1_____ betroffen haben könne. Zumindest habe die Klägerin keinen Nachweis 
für eine zusätzliche Leistungspflicht des Beklagten in Bezug auf diese Rechnung 
erbringen können. Die Rechnungen vom 28. November 2011, vom 21. November 
2011 und vom 12. Dezember 2011 über insgesamt Fr. 2'849.75 seien vom Beklag-
ten demgegenüber zumindest indirekt anerkannt worden, weshalb für diesen Be-
trag gestützt auf Art. 839 Abs. 3 ZGB ein entsprechendes Bauhandwerkerpfand-
recht eingetragen werden könne. 

Die Berufungsklägerin bringt vor, es sei nicht zutreffend, dass nach dem 25. No-
vember 2011 keine Betonierarbeiten mehr ausgeführt worden seien. Dies ergebe 
sich aus KB 35. Andererseits habe auch der Zeuge F._____ bestätigt, dass am 
13. Dezember 2011 die Betondecke über der Käserei erstellt worden sei. Genau 
für diese Gebäudeteile seien die Eisen gemäss Objektrechnung vom 30. Novem-
ber 2011 am 29. November 2011 geliefert worden. Auf der Rechnung sei unter der 
Rubrik "Bauteil": Stützmauer + Decke EG vermerkt. In diesem Sinne sei das Eisen 
wohl kaum für eine andere Baustelle als den Stall des Beklagten in O.1_____ 
verwendet worden (vgl. act. A.1, S. 12). 

Der Berufungsbeklagte hält dem entgegen, dass von den vier Rechnungen der 
E._____AG über insgesamt Fr. 7'397.15 ein Betrag von Fr. 2'849.75 anerkannt 
worden sei. Bestritten sei jedoch der Restbetrag von Fr. 4'547.40. Die Klägerin 
habe wohl kaum am 25. November 2011 bei der Firma I._____ 3'368 kg Beton-
stahl B 500B bestellen und einbauen können, obwohl am 17. September 2011 die 
Baumeisterarbeiten weitgehend beendigt gewesen seien und gemäss den eige-
nen handschriftlichen Zusammenstellungen nur bis 25. November 2011 Beton 
gemischt worden sei. Zudem habe die Klägerin auch in dieser Position keine zu-
sätzliche Leistungspflicht begründen, geschweige denn nachweisen können. Es 
bestehe somit keine zusätzliche Leistungspflicht durch den Beklagten (vgl. act. 
A.2, S. 11). 

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Vorliegend ist einzig der Betrag in der Höhe von Fr. 4'547.40 gemäss Rechnung 
vom 30. November 2011 (vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./38.) streitig. Diese 
Rechnung betrifft die Bestellung vom 25. November 2011 über 3'368 kg Beton-
stahl. Wie bereits mehrfach ausgeführt, wurde gemäss den Angaben der Klägerin 
anfänglich nur bis zum 25. November 2011 Beton gemischt (vgl. dazu Akten der 
Vorinstanz, act. II./15.). Dass nun plötzlich auch nach dem 25. November 2011 
noch Beton gemischt worden sein soll, lässt sich mit der von der Berufungskläge-
rin angerufenen Beweisofferte KB 35 (vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./52.) nicht 
belegen. Es ist, wie bereits erwähnt, nicht nachvollziehbar und es wird darauf auch 
nicht weiter eingegangen, weshalb die angeblichen Betonarbeiten nach dem 
25. November 2011 nicht auch in der Rechnung vom 13. März 2012 abgerechnet 
worden sind. Da nicht nachgewiesen worden ist, dass tatsächlich auch nach dem 
25. November 2011 noch Beton gemischt worden ist, ist nicht glaubhaft erstellt, 
dass die am 25. November 2011 bestellten 3'368 kg Betonstahl objektspezifisch 
am 13. Dezember 2011 für die Betondecke über der Käserei auf der Baustelle in 
O.1_____ verwendet worden sind und die geltend gemachte Forderung damit 
pfandberechtigt wäre. Die Berufungsklägerin vermag zudem nicht darzulegen, 
dass es sich bei der Lieferung des Betonstahls um Leistungen handelte, die nicht 
mehr im Devis und dem Vergabevertrag enthalten waren. Doch selbst wenn diese 
Materiallieferung nicht mehr im Devis enthalten gewesen wären, hätte die 
X._____GmbH den Bauleiter unverzüglich über diese zusätzlichen Kosten infor-
mieren müssen. Ein solcher Nachweis wurde aber nicht erbracht. Nachdem es 
aber der Klägerin obliegt, einen solchen Nachweis zu erbringen und ihr dies nicht 
gelungen ist, kann der Beklagte auch nicht verpflichtet werden, der Klägerin den 
geltend gemachten Betrag von Fr. 4'547.40 zu bezahlen. Aus diesem Grund hat 
die Vorinstanz zu Recht für diese von der Klägerin geltend gemachte Forderung 
kein entsprechendes Bauhandwerkerpfandrecht gemäss Art. 839 Abs. 3 ZGB ein-
tragen lassen. 

13. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz zu Recht auf dem 
Grundstück Nr. _____, Plan _____, in der Gemeinde O.1_____ ein Bauhandwer-
kerpfandrecht mit einer Pfandsumme von Fr. 74'477.20 [Fr. 591'015.20 – Fr. 
516'538.00 = Fr. 74'477.20 (vgl. dazu E. 13.1 des angefochtenen Entscheids und 
Akten der Vor-instanz, act. I./1. Ziff. 4, S. 11)] zuzüglich Zins zu 5% seit 24. Januar 
2012 zu Gunsten der X._____GmbH definitiv eintragen liess. Die Berufung erweist 
sich damit insgesamt als unbegründet, womit diese vollumfänglich abzuweisen ist. 
Damit bleibt es auch bei der vorinstanzlichen Verteilung der Gerichtskosten und 
der aussergerichtlichen Parteientschädigung, zumal die Berufungsklägerin nicht 

Seite  30 — 38

ausführt, dass die vorinstanzlichen Prozesskosten auch im Falle der Abweisung 
der Berufung anders zu verteilen gewesen wären. 

14. Der Berufungsbeklagte beantragt in seiner Anschlussberufung vom 27. Ok-
tober 2014 die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die vollumfängliche Ab-
weisung der Klage. Zur Begründung wird ausgeführt, dass ein Saldo zu seinen 
Gunsten in der Höhe von Fr. 100'790.05 bestehen würde (vgl. act. A.2, Ziff. 16. ff., 
S. 13 f.). Der Beklagte macht damit gegenüber der Klägerin ebenfalls Einwendun-
gen gegen die Höhe des Vergütungsanspruchs geltend. Die Vorinstanz führte un-
ter Hinweis auf Rainer Schumacher aus, dass allenfalls ein Forderungsprozess 
zwischen den Parteien an den Tag legen werde, ob gegen den Beklagten eine 
Forderung in der Höhe der Pfandsumme auch tatsächlich geltend gemacht wer-
den könne oder ob dem Beklagten seinerseits Forderungen gegenüber der Kläge-
rin zustehen, welche er zur Verrechnung bringen könne. Mit den behaupteten For-
derungen des Beklagten habe sich das vorliegende Gericht (noch) nicht zu befas-
sen. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. 

a) Es ist zwar zutreffend, dass zwischen Pfandsumme und Vergütungsforde-
rung zu unterscheiden ist und in Fällen, wo die Klage auf definitive Eintragung des 
Pfandrechts nicht mit der Forderungsklage verbunden wird, keine rechtsverbindli-
che Festlegung der Forderung erfolgt. Aus der Akzessorietät des Baupfandrechts 
zum Bestand der damit zu sichernden Forderung folgt jedoch, dass keine definiti-
ve Eintragung des Pfandrechts ohne vorgängige Prüfung der Einwendungen ge-
gen den Bestand der Vergütungsforderung angeordnet werden kann. Die Rechts-
gründe, die zum vollständigen oder teilweisen Erlöschen der Vergütungsforderung 
führen, bewirken auch den vollständigen oder teilweisen Untergang des An-
spruchs auf die Eintragung beziehungsweise auf den weiteren Bestand eines 
Baupfandrechts. Die Erlöschensgründe der Vergütungsforderung sind auch Erlö-
schensgründe des Baupfandrechts (vgl. Rainer Schumacher, a.a.O., N. 1510 und 
N. 1043). Die Höhe der Pfandsumme wird durch die Höhe der Vergütungsforde-
rung für die Bauarbeiten bestimmt (vgl. Rainer Schumacher, a.a.O., N. 582). Die 
Vergütungshöhe kann, wie bereits erwähnt, durch Einreden und Einwendungen, 
welche insbesondere im Verfahren betreffend definitive Eintragung zu berücksich-
tigen sind, herabgesetzt oder gar vollständig aufgehoben sein (vgl. Rainer Schu-
macher, a.a.O., N. 472 und oben E. 4.). Dass auch die Tilgung der Vergütungsfor-
derung mit einer Gegenforderung zu den im Verfahren betreffend definitiver Ein-
tragung des Pfandrechts zu prüfenden Erlöschensgründen gehört, ergibt sich so-
dann aus Rainer Schumacher, a.a.O., N. 1041 f. und N. 472. Auf die verrech-

Seite  31 — 38

nungsweise geltend gemachten Forderungen des Anschlussberufungsklägers ist 
daher einzugehen. 

b) Der Anschlussberufungskläger macht unter anderem einen Betrag in der 
Höhe von Fr. 68'448.00 für angeblich nicht ausgeführte Baumeisterarbeiten bezie-
hungsweise Eigenleistungen geltend. Der Zeuge F._____ habe bestätigt, dass 
sich der Arbeitsaufwand von Y._____ gemäss der Zusammenstellung auf Seite 6 
der Klageantwort vom 15. Oktober 2012 auf schätzungsweise Fr. 68'448.00 belau-
fe. Den detailliert aufgeführten Eigenleistungen sei seitens der Klägerin nicht wi-
dersprochen worden, weshalb diese als unbestrittene Tatsachen angesehen wer-
den dürfen. 

Die Klägerin führt in ihrer Replik vom 17. Dezember 2012 (vgl. Akten der 
Vorinstanz, act. I./3., S. 10 f.) aus, dass die Ausführungen des Beklagten zu Ziffer 
4. der Klageantwort vom 15. Oktober 2012 (vgl. Akten der Vorinstanz, act. I./2., S. 
8) bestritten werden. Bezüglich der vom Beklagten aufgeführten Eigenleistungen 
sei zunächst festzuhalten, dass die Klägerin alle vertraglich vereinbarten Baumeis-
terarbeiten und alle zusätzlich angeordneten Arbeiten erfüllt habe. Die Beklagte 
habe die Klägerin denn auch nie gemahnt, geschweige denn unter Ansetzung ei-
ner angemessenen Frist aufgefordert, die Arbeiten zu erledigen, welche ihr 
gemäss Werkvertrag oblegen hätten. Es werde bestritten, dass der Beklagte die 
aufgelisteten Arbeiten selber ausgeführt habe. Ebenso, dass diese im Devis aus-
drücklich aufgeführt gewesen seien. Die Klägerin bestreitet somit die vom Beklag-
ten verrechnungsweise geltend gemachten Eigenleistungen explizit. Dem Einwand 
des Beklagten, es könne aufgrund pauschaler Bestreitung von unbestrittenen Tat-
sachen ausgegangen werden, kann daher nicht gefolgt werden. Es obliegt viel-
mehr dem Beklagten selber, seine Einreden und Einwendungen substanziiert dar-
zulegen (vgl. zum Beweismass oben E. 4.). 

c) Y._____ macht einen Betrag in der Höhe von Fr. 68'448.00 für zahlreiche 
nicht ausgeführte Baumeisterarbeiten beziehungsweise Eigenleistungen geltend 
(vgl. dazu auch Akten der Vorinstanz, act. I./2., S. 8). Zur Untermauerung dieser 
Leistungen verweist er auf den Werkvertrag vom 3. April 2011, auf die Vereinba-
rung vom 17. September 2011, das Leistungsverzeichnis und auf ein Schreiben 
des Beklagten vom 9. September 2011. Aus den angerufenen Beweisen geht nun 
nicht hervor, inwiefern Y._____ Eigenleistungen in der Höhe von Fr. 68'448.00 
erbracht haben soll. Er verweist pauschal auf den Werkvertrag, die Vereinbarung 
und auf das Devis, ohne substanziiert darzulegen, dass die von ihm aufgelisteten 
Arbeiten gemäss dem Devis von der Klägerin auszuführen gewesen wären und er 

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diese Arbeiten anstelle der Klägerin ausgeführt hätte. Aus dem angeführten 
Schreiben von Y._____ an die X._____GmbH vom 9. September 2011 (vgl. Akten 
der Vorinstanz, act. III./10.) geht nur hervor, dass die Arbeiter der X._____GmbH 
die Baustelle in O.1_____ am 8. September 2011 verlassen hätten und die 
X._____GmbH aufgefordert wurde, die Arbeiten am Montag, 12. September 2011, 
wieder aufzunehmen. Werde diese Bedingung nicht eingehalten, so werde die 
X._____GmbH aufgefordert, die Baustelle bis zum 14. September 2011 zu räu-
men. Nicht erwähnt wird, dass Y._____ die der Klägerin obliegenden Arbeiten sel-
ber ausführen werde, falls diese ihre Arbeit am 12. September 2011 nicht wieder 
aufnimmt. Die geltend gemachten Eigenleistungen lassen sich auch nicht mit der 
Zeugenaussage von F._____ belegen, führte dieser doch selber aus, diesbezüg-
lich kein Rapportwesen gesehen zu haben (vgl. Akten der Vorinstanz, act. IV./1., 
Frage 6. e), S. 8). Es trifft in der Tat zu, dass keine datierten und unterzeichneten 
Regierapporte von Y._____ oder einem seiner Mitarbeiter vorliegen. Selbst wenn 
nun F._____ ausgesagt hat, dass die Übersicht auf Seite 8 der Klageantwort vom 
15. Oktober 2012 den Eigenleistungen von Y._____ entspräche, ist nach wie vor 
unbewiesen geblieben, dass diese Eigenleistungen Arbeiten betroffen hätten, die 
gemäss dem Devis von der X._____GmbH auszuführen gewesen wären. Die von 
Y._____ aufgelisteten Eigenleistungen in der Höhe von Fr. 68'448.00 können so-
mit nicht verrechnungsweise geltend gemacht werden und haben keine Reduktion 
der Pfandsumme zur Folge. 

d) Des Weiteren macht Y._____ einen Betrag in der Höhe von Fr. 18'242.85 
für bezahlte Diesellieferungen geltend. Als Nachweis legt er fünf Rechnungen der 
J._____AG ins Recht (vgl. Akten der Vorinstanz, act. III./8.). Für die Maschinen 
und Geräte werden gemäss Ziffer 2. des Vergebungsvertrages vom 3. April 2011 
(vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./9.) Fr. 15'000.00 bezahlt. Bezüglich der Treib-
stofflieferungen für die Maschinen lässt sich dem Vertrag nichts entnehmen. Auch 
die Aussage von F._____, es sei logisch, dass die Maschinen mit Diesel auf dem 
Bau seien (vgl. Akten der Vor-instanz, act. IV./1., Frage 4. j), S. 5) lassen keinen 
Schluss in Bezug auf die Diesellieferungen zu. Gemäss Ziffer 7. der Vereinbarung 
vom 17. September 2011 (vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./11.) betragen die rest-
lichen Aufwendungen bis zur Bauvollendung ab 19. September 2011 Fr. 
230'000.00, zuzüglich der Entschädigung für Betonaufbereitung, Diesellieferung 
usw. gemäss Vertrag (inkl. Pos. 4 und Pos. 5). Ziffer 7. der Vereinbarung hält nun 
klar fest, dass Diesellieferungen erst ab dem 19. September 2011 in Rechnung 
gestellt werden können. Die Rechnungen der J._____AG vom 7. März 2011, 24. 
Juni 2011 und 25. August 2011 betrafen aber Lieferungen vom 3. März 2011, 23. 

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Juni 2011 und vom 24. August 2011 (vgl. Akten der Vorinstanz, act. III./8.). Diese 
Rechnungen können somit von vornherein nicht berücksichtigt werden. Was die 
übrigen Rechnungen vom 25. November 2011 betrifft, so hält Ziffer 7. der Verein-
barung fest, dass die Diesellieferungen zuzüglich zu den Fr. 230'000.00 zu bezah-
len sind, mithin zu Lasten von Y._____ gehen. Doch selbst wenn sich die 
X._____GmbH die von Y._____ angeblich bezahlten Dieselrechnungen anrech-
nen lassen müsste, ist nicht ausgewiesen, dass die gelieferten 10'688 Liter Diesel 
nur für die Maschinen auf der Baustelle verwendet worden sind. Die Dieselrech-
nungen können somit nicht verrechnungsweise in Abzug gebracht werden. 

e) Weiter macht Y._____ einen Betrag von Fr. 9'646.40 für nicht entschädi-
gungsberechtigte Materiallieferungen geltend. Er habe diverse Rechnungen aus 
Materiallieferungen vereinbarungsgemäss gemäss Ziffer 9. des Werkvertrages 
vom 3. April 2011 selbst bezahlt. Diese sowie die übrigen Rechnungen würden 
sodann diverse Positionen beinhalten, welche andere Baustellen betroffen hätten 
beziehungsweise nicht für die Baustelle in O.1_____ ausgewiesen seien. Auch 
würden bereits diverse Rechnungspositionen unter die vereinbarten Pauschalbe-
träge gemäss dem Werkvertrag vom 3. April 2011 fallen (vgl. Akten der Vor-
instanz, act. I./2., S. 7 und act. A.2, Ziff. 15. f.), S. 11 und Ziff. 13., S. 13 ). Als Be-
leg reicht der Anschlussberufungskläger diverse Rechnungen der D._____ ein 
(vgl. Akten der Vorinstanz, act. III./7.,6.3). Y._____ vermag in seiner Anschlussbe-
rufung nicht substanziiert darzulegen, inwiefern die von ihm bezahlten Materiallie-
ferungen nicht die Baustelle in O.1_____ betroffen hätten. Es wird nicht ansatz-
weise dargelegt, inwiefern in den Rechnungen Positionen enthalten wären, welche 
andere Baustellen betreffen würden. Auch wird nicht ausgeführt, welche Positio-
nen unter die vereinbarten Pauschalbeträge gemäss dem Werkvertrag vom 
3. April 2011 fallen würden. Der pauschale Hinweis, die Klägerin müsse sich die 
vom Beklagten bezahlten Rechnungen in act. III./7.,6.3 der vorinstanzlichen Akten 
anrechnen lassen, ist unbehelflich. Es wäre dem Anschlussberufungskläger oble-
gen, seine Behauptungen bestimmt und vollständig aufzustellen. Doch selbst bei 
einer Durchsicht der Rechnungen der D._____ lässt sich nicht erkennen, weshalb 
die darin aufgeführten Materialen nicht ersatzberechtigt wären, weil diese nicht die 
Baustelle in O.1_____ betroffen hätten. Die Rechnungen der D._____ können 
somit ebenfalls nicht in Abzug gebracht werden. 

f) Schliesslich macht Y._____ einen Betrag in der Höhe von Fr. 2'970.00 für 
Kosten für die Erstellung einer Zufahrtspiste für den Baukran geltend. Der Zeuge 
F._____ habe bestätigt, dass der Beklagte die Zufahrt für den Abtransport des 
Baukrans erstellt habe und die dafür ausgewiesenen Kosten von insgesamt Fr. 

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2'970.00 angemessen seien. Diese Kosten habe sich die Klägerin anrechnen zu 
lassen, zumal der Abtransport des Baukrans in die offerierte Baustelleninstallation 
von insgesamt Fr. 21'000.00 gemäss Vergebungsvertrag vom 3. April 2011 falle 
(vgl. act. A.2, Ziff. 15. h), S. 11). Als Beweis reicht Y._____, nebst der Zeugenaus-
sage von F._____, eine Ergänzung zu nicht ausgeführten Arbeiten über den Be-
trag von Fr. 2'970.00 ins Recht (vgl. Akten der Vorinstanz, act. III./16.). Gemäss 
Ziffer 4. des Vergebungsvertrages vom 3. April 2011 werden für die Maschinen 
von Baugrubenaushub, Zufahrtswege und Baumeisteraushub Fr. 16'000.00 aus-
gerichtet (vgl. Akten der Vorinstanz, act. II./9.). Dies lässt nun in der Tat den 
Schluss zu, dass es der Klägerin oblegen war, die Zufahrtswege zu erstellen. Die 
Aussage von Y._____, er habe die Zufahrt für den Abtransport des Krans selber 
erstellen müssen (vgl. Akten der Vorinstanz, act. I./4., S. 8 f.), erscheint wider-
sprüchlich, zumal der Baukran zu Beginn der Arbeiten ja auch über eine Zufahrts-
strasse zur Baustelle geliefert werden musste, und nicht geltend gemacht wird, die 
Klägerin habe bereits die Zufahrtsstrasse für den Hin Transport des Baukrans zur 
Baustelle nicht erstellt. Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb nun die Zufahrts-
strasse für den Abtransport des Krans von Y._____ nochmals neu erstellt werden 
musste. Daran vermag auch die vom Anschlussberufungsbeklagten zitierte Zeu-
genaussage von F._____ nichts zu ändern. Ebenso ist es nicht nachvollziehbar, 
weshalb der Abtransport des Baukrans in die offerierte Bauplatzinstallation von 
insgesamt Fr. 21'000.00 gemäss Ziffer 1. des Werkvertrages fallen soll. Ziffer 1. 
spricht explizit von der Installation und somit vom Aufbau des Bauplatzes. Es ist 
daher nicht substanziiert dargetan worden, dass Y._____ die Zufahrtsstrasse für 
den Abtransport des Baukrans anstelle der X._____GmbH erstellen musste. Doch 
selbst wenn die Zufahrtsstrasse vom Anschlussberufungskläger selber erstellt 
worden wäre, geht aus der von ihm eingereichten, undatierten und nicht weiter 
belegten Ergänzung (vgl. Akten der Vorinstanz, act. III./16.) nicht hervor, wie sich 
der geltend gemachte Betrag von Fr. 2'970.00 im Detail zusammensetzt, womit 
dieser als nicht substanziiert ausgewiesen qualifiziert werden müsste. Es ist 
schliesslich auch nicht ersichtlich, ob diese Ergänzung überhaupt die Baustelle in 
O.1_____ betroffen hat. Somit kann auch dieser Betrag nicht verrechnet werden. 

g) Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die von Y._____ verrech-
nungsweise geltend gemachten Forderungen nicht berücksichtigt werden können, 
womit sich die Anschlussberufung ebenfalls als unbegründet erweist und sie ab-
zuweisen ist. 

15. a) Es bleibt somit, über die Kosten des Berufungs- und Anschlussberufungs-
verfahrens zu entscheiden. Nach Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten, 

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wozu sowohl die Gerichtskosten als auch die Parteientschädigungen zählen (vgl. 
Art. 95 Abs. 1 ZPO), der unterliegenden Partei auferlegt. Hat keine Partei vollstän-
dig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens ver-
teilt (vgl. Art. 106 Abs. 2 ZPO). Die Berufungsklägerin ist mit ihrer Berufung voll-
umfänglich unterlegen. Der Berufungsbeklagte ist mit seiner Anschlussberufung 
ebenfalls vollumfänglich unterlegen. Strittig war aufgrund der Berufung und der 
Anschlussberufung ein Betrag von Fr. 197'959.35. Mit der Bestätigung des vor-
instanzlichen Urteils ist die Berufungsklägerin zu rund 3/5 beziehungsweise der 
Anschlussberufungskläger zu rund 2/5 unterlegen. Es rechtfertigt sich daher, die 
Gerichtskosten, welche vorliegend für das Berufungs- und Anschlussberufungs-
verfahren auf insgesamt Fr. 6'000.00 festgesetzt werden, zu 3/5, somit total 
Fr. 3'600.00, der Berufungsklägerin und Anschlussberufungsbeklagten und zu 2/5, 
somit total Fr. 2'400.00, dem Berufungsbeklagten und Anschlussberufungskläger 
aufzuerlegen. Die Gerichtskosten werden von dem von der Berufungsklägerin und 
Anschlussberufungsbeklagten geleisteten Kostenvorschuss von insgesamt 
Fr. 6'000.00 bezogen. Y._____ wird verpflichtet, der X._____GmbH Fr. 2'400.00 
zu bezahlen. 

b) Entsprechend der Verteilung der Gerichtskosten sind auch die Parteien-
tschädigungen zuzusprechen. Die Parteientschädigungen sind mangels Einrei-
chung von Honorarnoten nach richterlichem Ermessen festzusetzen. Dabei er-
scheint ein Aufwand des Rechtsvertreters des mehrheitlich obsiegenden Beru-
fungsbeklagten und Anschlussberufungsklägers von 14 Stunden zu einem mit 
Y._____ vereinbarten Stundenansatz von Fr. 250.00 (vgl. Akten der Vor-instanz, 
act. III./1.) als den konkreten Umständen angemessen. Hinzu kommen 3 % Bar-
auslagen und 8 % Mehrwertsteuer, womit ein Honorar von total Fr. 3'893.40 resul-
tiert. 

Die Berechnung der Parteientschädigung erfolgt nach der sog. Quoten- bezie-
hungsweise Bruchteilsverrechnung. Nach der Methode der Quoten- bzw. Bruch-
teilsverrechnung wird zunächst das anteilsmässige Unterliegen und Obsiegen er-
mittelt. Die Bruchteile bzw. Quoten des jeweiligen Obsiegens beider Parteien wer-
den sodann gegenseitig verrechnet. Die mehrheitlich obsiegende Partei erhält als 
Parteientschädigung schliesslich die mit der Differenz der verrechneten Bruchteile 
bzw. Quoten multiplizierte Honorarforderung. Somit hat die zu 3/5 unterlegene 
Berufungsklägerin den Berufungsbeklagten mit Fr. 778.70 zu entschädigen.

16. Y._____ wurde mit Verfügung des Vorsitzenden der I. Zivilkammer vom 17. 
September 2015 (ERZ 14 342) die unentgeltliche Rechtspflege für das Berufungs-

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verfahren ZK1 14 115 vor Kantonsgericht von Graubünden mit Wirkung ab Ge-
suchseinreichung vom 13. Oktober 2014 bewilligt. Die ihm auferlegten Gerichts-
kosten in der Höhe von Fr. 2'400.00 und die Kosten seiner Rechtsvertretung ge-
hen – soweit diese nicht bereits durch die Gegenpartei entschädigt werden – nach 
Massgabe von Art. 122 ZPO zu Lasten des Kantons Graubünden und sind aus der 
Gerichtskasse zu bezahlen. Vorbehalten bleibt die Rückforderung durch den Kos-
tenträger im Sinne von Art. 123 ZPO. Das Honorar des unentgeltlichen Rechtsver-
treters beläuft sich auf Fr. 3'114.70 (14 x Fr. 200.00 + 3 % Barauslagen und 8 % 
Mehrwertsteuer). Dieses ist im Umfang der Y._____ zugesprochenen Parteien-
tschädigung zu 1/5 gedeckt, so dass noch 4/5, mithin Fr. 2'491.80, ungedeckt sind 
und zu Lasten des Kantons Graubünden (vgl. Art. 122 ZPO) gehen. Sofern sich 
die Parteientschädigung als uneinbringlich erweisen sollte – was in der Regel 
durch Verlustschein nachzuweisen ist –, kann sodann die Bezahlung der restli-
chen Entschädigung (Fr. 622.95; 1/5 von Fr. 3'114.70) aus der Gerichtskasse ver-
langt werden. 

Seite  37 — 38

III. Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Anschlussberufung wird abgewiesen. 

3. Die Kosten des Berufungs- und Anschlussberufungsverfahrens werden auf 
Fr.  6'000.00 festgesetzt und gehen zu 3/5 zu Lasten der X._____GmbH 
(Fr. 3'600.00) und zu 1/5 zu Lasten von Y._____ (Fr. 2'400.00). Sie werden 
von dem von der X._____GmbH geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe 
von Fr. 6'000.00 bezogen und Y._____ wird verpflichtet, der X._____GmbH 
Fr. 2'400.00 direkt zu bezahlen. 

4. Die X._____GmbH hat Y._____ aussergerichtlich mit Fr. 778.70 (inkl. Bar-
auslagen und MwSt.) zu entschädigen. 

5. Die Y._____ auferlegten Gerichtskosten von Fr. 2'400.00 und die nicht 
durch die Parteientschädigung gedeckten Kosten seiner Rechtsvertretung 
in der Höhe von Fr. 2'491.80 (inkl. Barauslagen und MwSt.) gehen gestützt 
auf die entsprechende Verfügung des Vorsitzenden der I. Zivilkammer vom 
(ERZ 14 342) zulasten des Kantons Graubünden und sind aus der Ge-
richtskasse zu bezahlen. Die Rückforderung der geleisteten Kostenhilfe 
gemäss Art. 123 Abs. 1 ZPO bleibt vorbehalten.

Im Falle der Uneinbringlichkeit der Parteientschädigung, die in der Regel 
durch Verlustschein nachzuweisen ist, kann der unentgeltliche Rechtsver-
treter eine zusätzliche Entschädigung von Fr. 622.95 aus der Gerichtskasse 
verlangen. 

6. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 30'000.00 betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG Beschwerde in 
Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, ge-
führt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 
Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in 
der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die 
Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen 
und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 
ff. BGG.

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7. Mitteilung an: