# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 70586df9-26b5-5549-8f0a-2d49e516202a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-17
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 17.08.2023  VB.2022.00540
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2022-00540_2023-08-17.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2022.00540	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 17.08.2023
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Unterschutzstellung

	
Genehmigung Unterschutzstellungsvertrag / Festlegung Schutzumfang: Frage der Beeinträchtigung des Schutzobjekts durch die geplanten Dachaufbauten.

Anhaltspunkte für eine ungenügende Abklärung des Sachverhalts bestehen keine (E. 3). Mit Blick auf die wertvolle Zeugeneigenschaft ist davon auszugehen, dass das öffentliche Interesse am grundsätzlichen Erhalt des Gebäudes gross ist. Dementsprechend hat der Stadtrat den Gebäudekomplex mit dem angefochtenen Beschluss unter Schutz gestellt. Mit dem getroffenen Schutzumfang bleibt das Gebäude in seiner Substanz und seinem Charakter bestehen, womit das dargelegte grosse öffentliche Interesse am Erhalt der Liegenschaft befriedigt wird. Klar weniger gross ist das Interesse an der hier strittigen Wahrung des aktuellen Erscheinungsbilds der Dachlandschaft. Die ursprüngliche (wertvolle) Dachgestaltung ist im Lauf der Zeit stark verändert worden und hat damit entscheidend an Qualität eingebüsst. Das Interesse am unveränderten Erhalt der aktuellen Situation im Dachbereich ist nur mehr gering. Die geplanten Aufbauten sind von weit höherer baukünstlerische Qualität als die bisherigen, nachträglich erstellten Aufbauten. Die Interessen an der vorgesehenen baulichen Weiterentwicklung lassen sich in ihrer Gesamtheit als erheblich qualifizieren und überwiegen demnach das vorliegend bloss geringe Interesse an der Bewahrung der aktuellen, wenig überzeugenden Dachgestaltung. Der von der Verwaltungsbehörde festgelegte Schutzumfang erweist sich als vertretbar und rechtskonform (E. 6).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BEEINTRÄCHTIGUNG
DACHLANDSCHAFT
DENKMALPFLEGE
INTERESSENABWÄGUNG
SCHUTZUMFANG
SCHUTZVERTRAG
SCHUTZWÜRDIGKEIT
UNTERSCHUTZSTELLUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 203 Abs. I lit. c PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2022.00540

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 17. August 2023

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

 

 

 

In Sachen

 

 

Zürcher Heimatschutz ZVH, vertreten durch RA Prof. Dr. A, 

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

Stadtrat von Zürich, 

Beschwerdegegner,

 

 

und

 

 

B, vertreten durch RA Dr. C, 

Mitbeteiligter,

 

 

betreffend Unterschutzstellung,

hat sich
ergeben: 

I.  

Der Stadtrat von Zürich genehmigte mit Beschluss vom 5. Januar
2022 den Vertrag vom 1. Juli 2020 zwischen B als Grundeigentümer und der
Stadt Zürich über die Unterschutzstellung des Gebäudes auf dem Grundstück Kat-Nr. 01
an der D-Strasse 02 in Zürich.

II.  

Gegen diese Vertragsgenehmigung rekurrierte der Zürcher
Heimatschutz (ZVH) am 21. Februar 2022 an das Baurekursgericht des Kantons
Zürich mit dem Antrag, den Genehmigungsbeschluss aufzuheben und die Stadt
Zürich einzuladen, den Schutzumfang neu festzulegen. Das Baurekursgericht wies
den Rekurs am 15. Juli 2022 ab. Eine Minderheit des Gerichts stellte den
Antrag auf Rekursgutheissung.

III.  

Am 14. September 2022 gelangte der ZVH mit
Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit dem Antrag, den
Rekursentscheid aufzuheben und die Stadt Zürich einzuladen, die Villa E an
der D-Strasse 02 in geeignetem Umfang unter Schutz zu stellen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST. 

Das Baurekursgericht beantragte am 23. September
2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. B ersuchte am 19. Oktober
2022 um vollumfängliche Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zulasten des Beschwerdeführers. Die Stadt
Zürich ersuchte gleichentags um Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten des Beschwerdeführers. Diese erstattete am 14. November
2022 die Replik. Dazu duplizierte B am 28. November 2022. Mit Eingabe vom
27. März 2023 verzichtete der ZHV – unter Festhaltung an den gestellten
Anträgen und Ausführungen – auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig. 

Der Beschwerdeführer ist ein Verband im Sinn von § 338 b
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und
deswegen gemäss lit. a legitimiert, sich gegen die strittige Vertragsgenehmigung
zur Wehr zu setzen.

Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind,
ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
 

2.1 Das
streitbetroffene Grundstück des Mitbeteiligten Kat.-Nr. 01 an der
D-Strasse 02 liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) in
der Kernzone K im als historistisches Villenquartier (Ende 19. Jahrhundert)
umschriebenen Gebiet "D" (Art. 65 BZO). Die Villa wurde im Stil
der Neurenaissance errichtet und weist ein flach geneigtes Walmdach mit einem
Belvedere-Eckturm auf. Das Gebäude und der dazugehörige Garten sind im Inventar
der schützenswerten Bauten von kommunaler Bedeutung bzw. im Inventar der Gärten
und Anlagen von kommunaler Bedeutung geführt. Zudem figuriert das Gebäude im
Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS), unter anderem als
Einzelelement mit dem Erhaltungsziel A.

Die Stadt Zürich und der Mitbeteiligte als Eigentümer
unterzeichneten am 1. Juli 2020 einen Dienstbarkeitsvertrag über die
Unterschutzstellung der Liegenschaft. Darin verpflichtete sich der Mitbeteiligte,
die geschützten Bauteile dauernd und ungeschmälert zu erhalten sowie Umbauten,
Renovationen und Instandstellungsarbeiten jeweils nach denkmalpflegerischen
Gesichtspunkten vorzunehmen. Das Schutzobjekt darf nicht abgebrochen werden und
es darf weder durch Änderungen noch durch Unterhaltsarbeiten in seinem kunst-
und kulturhistorischen Charakter beeinträchtigt werden. Als geschützt
bezeichneten die Vertragsparteien aussen insbesondere die Fassaden mit den
bauzeitlichen Öffnungen, Gliederungs- und Zierelementen und Oberflächen.
Bezüglich des Dachbereichs wurden unter anderem das flach geneigte Walmdach,
das Pyramidendach und die Laterne des Turms als geschützt bezeichnet. Aus
denkmalpflegerischer Sicht stellten die Vertragsparteien fest, dass die
ordnungsgemässe Ausführung der namentlich bezeichneten Bau- und
Renovationsarbeiten mit dem kunst- und kulturhistorischen Charakter des
Schutzobjekts zu vereinbaren sei. Dabei handelt es sich um einen Umbau des
Gebäudes zwecks Nutzung als Büros samt Änderungen in der Dachlandschaft mit
neuen Lukarnen und Ochsenaugen sowie einem verglasten Ausstieg (Laterne) auf
die bestehende Dachterrasse.

2.2 Einen
ersten Genehmigungsbeschluss des Beschwerdegegners vom 28. Oktober 2020
betreffend diesen Schutzvertrag hiess das Baurekursgericht mit Entscheid vom 23. April
2021 gut: Auf Rekurs des Beschwerdeführers hob es den Genehmigungsbeschluss auf
und wies die Sache zur weiteren Sachverhaltsabklärung an die Stadt Zürich
zurück. 

Ebenfalls durch das Baurekursgericht gutgeheissen wurde
der Rekurs des Beschwerdeführers gegen die Baubewilligung der Stadt Zürich vom
26. Januar 2021: Mit Entscheid vom 16. Juli 2021 hob das
Baurekursgericht die Baubewilligung auf, weil es mit Blick auf die aufgehobene
Vertragsgenehmigung an der sogenannten denkmalpflegerischen Baureife fehle.
Gegen diesen Entscheid gelangte der Mitbeteiligte an das Verwaltungsgericht;
das Verfahren ist unter VB.2021.00653 hierorts hängig.

2.3 Nach der
Rückweisung der Sache zur weiteren Sachverhaltsabklärung betreffend den
Schutzvertrag durch das Baurekursgericht erstattete das Amt für Städtebau der
Stadt Zürich am 17. August 2021 einen denkmalpflegerischen Fachbericht zur
streitbetroffenen Villa E. 

Am 6. September 2021 teilte die
Denkmalpflegekommission der Stadt Zürich mit, dass das geplante Bau- und
Umgestaltungsvorhaben den kunst- und kulturhistorischen Charakter des
Schutzobjekts insbesondere im Dachbereich nicht beeinträchtigte und mit dem
formulierten Schutzumfang vereinbar sei.

2.4 Hierauf
erging am 5. Januar 2022 ein erneuter Beschluss des Beschwerdegegners, mit
welchem der Vertrag vom 1. Juli 2020 über die Unterschutzstellung des
Gebäudes zwischen dem Mitbeteiligten und der Stadt Zürich genehmigt wurde. Mit
dem Beschluss erfolgte die Unterschutzstellung der Liegenschaft entsprechend
dem Vertrag. Explizit wurde auch festgehalten, dass das Schutzobjekt nicht
abgebrochen werden und weder durch Änderungen noch durch Unterhaltsarbeiten in
seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter beeinträchtigt werden dürfe
(Dispositiv-Ziffer 2 S. 6). 

Dagegen rekurrierte der Beschwerdeführer wiederum an das Baurekursgericht.
Das Baurekursgericht gelangte im Rekursentscheid zur Auffassung, dass mit den
geplanten Dachaufbauten das Erscheinungsbild des Schutzobjekts nicht in einer
Weise verändert werde, die zu einer Verunklärung oder einer Unterordnung des
Objekts führen könne. Der Beschwerdegegner habe das ihm im Hinblick auf die
Festlegung des Schutzumfangs zustehende Ermessen nicht überschritten. 

2.5 Gegen
diesen Entscheid richtet sich die vorliegende Beschwerde. Nach Auffassung des
Beschwerdeführers stellen sich insbesondere die Fragen, ob die
"nachgeschobene" Schutzabklärung formell und vor allem inhaltlich
eine genügende Grundlage für eine Unterschutzstellung bietet und ob die auf der
streitbetroffenen "Turmvilla" geplanten zahlreichen neuen
Dachaufbauten das Schutzobjekt über Gebühr beeinträchtigen resp. ob die
entsprechende Beurteilung durch die Vorinstanz in rechtskonformer Weise
erfolgte. Die Beschwerde zielt auf eine Rückweisung der Sache zur vollständigen
Abklärung und zur weitergehenden Unterschutzstellung der Dachlandschaft der
Villa.

3.
 

In verfahrensrechtlicher
Hinsicht rügt der Beschwerdeführer mehrfach eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs und eine ungenügende Sachverhaltsabklärung. Es sei ein Gutachten zur
Schutzwürdigkeit der Villa einzuholen. Mit der Replik beantragte er in diesem
Zusammenhang zudem, es sei durch das Verwaltungsgericht ein Augenschein
durchzuführen. 

3.1 Bezüglich
der von der Beschwerdeführerin beantragten Durchführung eines Augenscheins ist
festzuhalten, dass die Anordnung eines Augenscheins im pflichtgemässen Ermessen
der zuständigen Behörde steht. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,
23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist
insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und
anzunehmen ist, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und
Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen. Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen
Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem
vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit
ausreichender Deutlichkeit ergibt (BGr, 9. Juni 2020, 1C_368/2019,
E. 2 mit Hinweis; VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00432, E. 3, und
26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1). 

Die Vorinstanz hat am 30. Mai 2022 im Beisein der
Parteien einen Abteilungsaugenschein durchgeführt und diesen mittels Protokoll
und Fotografien dokumentiert. Es lässt sich ausschliessen, dass aus einem
Augenschein durch das Verwaltungsgericht neue massgebliche Erkenntnisse zu
gewinnen wären.

Wie sich aus den materiellen Erwägungen zur Sache ergibt
(vgl. unten E. 6.3 und 6.4), geht der Sachverhalt aus dem
Augenscheinprotokoll sowie aus den übrigen Akten hinreichend hervor; auf einen
Augenschein ist zu verzichten. 

3.2 Zur
Begründung seines Antrags um Einholung eines Gutachtens zur Schutzwürdigkeit
der Villa E äussert der Beschwerdeführer insbesondere verschiedene
Bedenken und Einwände gegenüber dem Fachbericht des Amtes für Städtebau: Der Beschwerdegegner
habe im ersten Rekursverfahren behauptet, die städtische Denkmalpflege habe das
Projekt "in engem Einvernehmen" begleitet. Tatsächlich sei das
Projekt vom Beschwerdegegner aber "durchgewunken" worden, ohne dass
das Schutzobjekt und Beeinträchtigungen der Dachlandschaft von ihrer
Fachbehörde genauer untersucht worden wären. Mit dem Hinweis auf die enge
Begleitung habe der Beschwerdegegner das Resultat und den Inhalt des
Fachberichts aber bereits fixiert und vorbestimmt. Somit habe der Fachbericht
nicht mehr sachlich und wissenschaftlich nachgereicht werden können. Mit der
Replik stellt der Beschwerdeführer diesbezüglich allerdings klar, dass er den
Verfassern des Fachberichts keine Befangenheit nach Art. 5a VRG vorwirft:
auf die Rügen der Vorbefasstheit ist folglich nicht weiter einzugehen. Hingegen
hält der Beschwerdeführer daran fest, dass die fachliche Beurteilung nicht
wissenschaftlich sei und dass er die Schutzwürdigkeit des Objekts und
namentlich die überregionale Bedeutung des Schutzobjekts für nicht ausreichend
abgeklärt hält. 

Der ausführliche
Fachbericht, verfasst durch den Kunst- und Architekturhistoriker F und
die Kunst- und Architekturhistorikerin G, erfüllt die wissenschaftlichen Anforderungen an ein
Gutachten durchaus. Der Fachbericht würdigt die städtebauliche Lage und
Bedeutung der Villa unter Berücksichtigung des Umfelds und dabei mit Blick auf
den Schutzumfang namentlich auch das ursprüngliche Dach als baukünstlerische
und typologische Zeugenschaft. Weiter schildert der Fachbericht die bis heute
erfolgten Veränderungen im Dachbereich und deren Bedeutung unter
gestalterischen Aspekten. Ferner nimmt er Bezug auf das vorliegende
Sanierungsprojekt und ordnet die geplanten Änderungen im Gesamtkontext ein. Vor
diesem Hintergrund erweist sich die Rüge der mangelnden Wissenschaftlichkeit
als unbegründet.

Ob der Fachbericht
entscheidrelevante Sachverhaltsabklärungen unterlassen hat, ist im Rahmen der
materiellen Beurteilung zu prüfen. Wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen
ergibt (vgl. unten E. 6.3 und 6.4),
bestehen keine Anhaltspunkte für eine ungenügende Abklärung des Sachverhalts. Von
der Einholung eines Gutachtens zur Schutzwürdigkeit der Villa E kann daher
abgesehen werden.

Mit der Replik bezweifelt der Beschwerdeführer zudem, ob
die Dachaufbauten anlässlich des Augenscheins der städtischen
Denkmalpflegekommission am 6. September 2021 ausgesteckt gewesen seien. Duplicando
schildert der Mitbeteiligte den Ablauf der Aussteckung und zieht den Schluss,
dass das Bauvorhaben anlässlich des Augenscheins ausgesteckt gewesen sei.
Diesen detaillierten Ausführungen tritt der Beschwerdeführer in der Folge nicht
weiter entgegen. Es ist davon auszugehen, dass sich die Denkmalpflegekommission
ein zuverlässiges Bild vom geplanten Projekt machen konnte.

3.3 Entgegen
dem Beschwerdeführer stellt es schliesslich keine Verletzung des von Art. 29
Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) gewährleisteten
Anspruchs auf rechtliches Gehör dar, dass sich die Vorinstanz nicht mit allen
Argumenten des Beschwerdeführers im Detail auseinandersetzte: Eine
(Rechtsmittel-)Behörde muss sich nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich
auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich abhandeln, sondern
kann sich auf die wesentlichen Punkte beschränken. Der Begründungspflicht ist
Genüge getan, wenn sich die Betroffenen über die Tragweite des Entscheids
Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz
weiterziehen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt
werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr
Entscheid stützt (VGr, 8. April 2021, VB.2020.00660, E. 4.2 mit
Hinweisen). Diese Anforderungen hat die Vorinstanz erfüllt.

4.
 

Als Schutzobjekte fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c
PBG unter anderem Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie
Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltungswürdig sind
oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung in Betracht. Weiter besagt lit. f derselben
Bestimmung, dass wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände,
Feldgehölze und Hecken ebenso erhaltenswert sind. Bei der Beantwortung der
Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder
es seine Umgebung "wesentlich mitprägt", kommt allfällig vorhandenen
Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. November 2012,
VB.2012.00287, E. 4.1; VGr, 24. Februar 2010, VB.2009.00270, E. 3;
VGr, 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.1.2, je mit Hinweisen).
In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als
Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im
schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Die
Schutzwürdigkeit kann sich im Übrigen auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert
und Situationswert eines infrage stehenden Objekts ergeben (VGr,
19. Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3; RB 1997 Nr. 73). 

5.
 

5.1 Das
Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids
lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der
Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe
als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den
Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung
begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, und
17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

5.2 Bei der
Beurteilung, ob eine Baute oder Anlage i. S. v.
§ 203 lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswürdig ist
oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprägt, steht der Gemeinde
ebenso ein erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu wie bei der
Festsetzung des konkret erforderlichen Umfangs einer
Unterschutzstellungsmassnahme (vgl. BGr, 21. Februar 2014, 1C_595/2013 und
1C_596/2013, E. 4.1.1 f.; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.
Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 N. 85).

6.
 

6.1 Die
grundsätzliche Schutzwürdigkeit des streitbetroffenen Gebäudes ist zwischen den
Parteien nicht umstritten (vgl. dazu auch den Dienstbarkeitsvertrag …). Der
Stadtrat geht im angefochtenen Beschluss vom 5. Januar 2022 explizit und
zu Recht davon aus, dass es sich bei der Liegenschaft D-Strasse 02 um
einen wichtigen Zeugen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c und f PBG
handle. Das Wohnhaus sei in der Formensprache der Neurenaissance mit
Belvedere-Eckturm erstellt worden und als Teil des Villenquartiers im Gebiet
"D" ein wichtiger typologischer und baukünstlerischer Zeuge der
Villenarchitektur in Zürich. 

Des Weiteren ergibt sich, dass
das Gebäude als Einzelobjekt mit Erhaltungsziel A (= Substanzerhalt) und
als Teil des Gebiets H mit dem Erhaltungsziel C (= Erhalt des Charakters)
im ISOS figuriert.

Es lässt sich demnach als
Zwischenfazit festhalten, dass das streitbetroffene Gebäude einen wichtigen
Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c (und f) PBG darstellt und
dementsprechend schutzwürdig ist. 

6.2 Die
Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann,
wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu
gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen
(RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015,
VB.2014.00603, E. 3, und 17. Januar 2019, VB.2018.00103, E. 7.1;
vgl. auch Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, S. 118 Rz. 496
und S. 119 Rz. 500 ff. zur Abwägung zwischen gegensätzlichen
öffentlichen Interessen). Staatliches Handeln muss verhältnismässig sein (Art. 5
Abs. 2 BV).

6.3 Im
Hinblick auf die Beurteilung des öffentlichen Interesses am Erhalt des Gebäudes
ist der Grad der Schutzwürdigkeit hinsichtlich der infrage stehenden Bauteile
und Aspekte zu klären. Denn zwischen den Parteien strittig ist der Schutzumfang
und dabei namentlich die Frage, ob sich die geplanten Dachaufbauten mit dem
Anliegen am Erhalt des Gebäudes als wichtigen Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. c PBG verträgt. 

6.3.1
Der Fachbericht des Amtes für Städtebau hat die Bedeutung des Gebäudes
ausführlich abgeklärt. Dabei ist mit Blick auf die wertvolle Zeugeneigenschaft
davon auszugehen, dass das öffentliche Interesse am grundsätzlichen Erhalt des
Gebäudes gross ist. Angesichts dieses Ergebnisses ist nicht ersichtlich,
inwiefern – wie der Beschwerdeführer geltend macht – eine weitere Abklärung der
"überregionalen oder schweizerischen Bedeutung" relevant wäre, zumal
das ISOS aus gesamtschweizerischer Sicht die Erhaltung von Substanz und
Charakter des Gebäudes propagiert. Es ist insofern durchaus von einer hohen
Schutzwürdigkeit des Gebäudes auszugehen. Dementsprechend hat der Stadtrat den
Gebäudekomplex mit dem angefochtenen Beschluss unter Schutz gestellt. Mit dem
getroffenen Schutzumfang bleibt das Gebäude in seiner Substanz und seinem
Charakter bestehen, womit das dargelegte grosse öffentliche Interesse am Erhalt
der Liegenschaft befriedigt wird. 

6.3.2
Klar weniger gross ist das Interesse an der hier strittigen Wahrung des
aktuellen Erscheinungsbilds der Dachlandschaft. Der ausführliche Fachbericht
zeigt nachvollziehbar auf, dass seit der Erstellung des Gebäudes verschiedene
Änderungen der Dachlandschaft erfolgten. Dabei bezeichnet der Fachbericht die
zwischen 1908 und 1927 erfolgten baulichen Eingriffe als nicht vorteilhaft; die
Dachlukarnen seien nicht auf die Fensterachsen ausgerichtet und stünden in
gestalterischer Hinsicht beziehungslos zur Architektur. Auch die ab der zweiten
Hälfte des 20. Jahrhunderts erfolgten baulichen Eingriffe (u. a. drei
Dachflächenfenster, Deckenöffnung als Ausstieg auf das Flachdach, Klimageräte)
müssten als wenig geglückt bezeichnet werden.

Es besteht kein Anlass, um
von dieser Beurteilung abzuweichen. Die vom Beschwerdeführer
vorgetragene gegenteilige Auffassung vernachlässigt die aktuelle,
baukünstlerisch störende Dachgestaltung. Der Fachbericht hat – wie gesehen –
ausführlich dargelegt, dass die ursprüngliche (wertvolle) Dachgestaltung im
Laufe der Zeit stark verändert wurde und damit entscheidend an Qualität
eingebüsst hat. Dieser Schluss erfolgt nachvollziehbar und ist unabhängig davon
zulässig, wie die Qualitäten der Dachlandschaft im regionalen und nationalen
Kontext einzuordnen wären (vgl. a. M. der Beschwerdeführer explizit in …). Denn angesichts der
zahlreichen baulichen Eingriffe in die ursprüngliche Dachlandschaft besteht
diesbezüglich keine hohe Schutzwürdigkeit. Das Interesse am unveränderten
Erhalt der aktuellen Situation im Dachbereich ist nur mehr gering. Daran ändert
auch nichts, wenn es sich bei der Villa – wie der Beschwerdeführer vermutet –
grundsätzlich um ein hochwertiges Schutzobjekt von überregionaler und
möglicherweise schweizweiter Bedeutung handelt.

6.3.3
Zusammengefasst besteht am grundsätzlichen Bestandeserhalt des Gebäudes ein
grosses öffentliches Interesse. Das gilt auch für die – soweit noch vorhanden –
ursprüngliche Dachgestaltung (flaches Walmdach) mit ihren originalen Aufbauten,
namentlich für den charakteristischen Belvedere-Turm. Demgegenüber ist das
Interesse an der Beibehaltung von Profil und Volumen des Gebäudes mit dem
Verbot jeglicher Änderung der Dachaufbauten stark zu relativieren. Es ist
insoweit von einer Schutzwürdigkeit in nur geringem Grad und dementsprechend
von einem geringen öffentlichen Interesse am Erhalt eines unveränderten
Erscheinungsbilds der Dachlandschaft unter Ausschluss jeglicher Aufbauten
auszugehen.

6.4 Diesem
geringen Interesse an der Beibehaltung der aktuellen Dachgestaltung sind die
gegenteiligen privaten und allfälligen öffentlichen Interessen
gegenüberzustellen.

6.4.1
Im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung einer Schutzmassnahme ist die
Schwere des Grundrechtseingriffs für die Eigentümerschaft mitzuberücksichtigen.
Rein finanzielle Interessen des Grundeigentümers können bei ausgewiesener
Schutzwürdigkeit für sich genommen aber nicht ausschlaggebend sein (BGr, 27. Oktober
2017, 1C_285/2017, E. 3.3 und 1. April 2011, 1C_55/2011, E. 7.1
mit Hinweisen). 

6.4.2
Im Rahmen der Umnutzung der Villa in ein Bürogebäude bezwecken die geplanten
Änderungen am Dachgeschoss und an der Dachlandschaft zunächst die Verbesserung
der (hindernisfreien) Erschliessung durch eine Liftanlage, samt einer
verbesserten Ausstiegsmöglichkeit auf die bestehende Dachterrasse und
zusätzlichem Tageslicht für das Dachgeschoss. 

Wie das Baurekursgericht zutreffend ausführt, besteht ein
erhebliches Interesse des Eigentümers an einer Nutzung des Dachgeschosses und
damit an einer adäquaten Belichtung desselben. Zu diesen privaten Interessen am
geplanten Umbau gesellt sich gemäss der Beurteilung im Fachbericht, dass das
vorliegende Sanierungsprojekt das "Sammelsurium" von
Dachflächenfenstern und baukünstlerisch nicht überzeugenden Dachlukarnen
beseitigen würde. Die neuen Dachlukarnen als Ersatz für die bisherigen Lukarnen
und Dachflächenfenster würden die Dachlandschaft beruhigen. Als untergeordnete
Dachelemente seien sie auf die darunterliegenden Fensterachsen ausgerichtet und
würden das Gesamtbild der Villa in selbstverständlicher Weise ergänzen. Vor dem
Hintergrund dieser nachvollziehbaren Einschätzung ist davon auszugehen, dass
die aktuelle Dachlandschaft durch Änderungen, wie sie hier vorgesehen sind, an
Qualität gewinnen kann.

6.4.3
Gleichzeitig zeigt das Bauprojekt, dass sich Aufbauten in einer Weise
gestalten lassen dürften, welche die wertvollen Dachteile, insbesondere den
Belvedere-Turm, nicht nachteilig prägen. 

Der Beschwerdeführer dagegen ist der Auffassung, dass die
derzeit prägende Erscheinung des Turms und seine Dominanz durch die geplanten
Aufbauten offenkundig beeinträchtigt würden. 

Es trifft wohl zu, dass die geplanten Dachaufbauten
deutlicher in Erscheinung treten als die bisherigen Aufbauten, soweit diese
rückgebaut werden. Als Kernpunkt tritt der gläserne Dachausstieg am stärksten
in Erscheinung. Indessen legt das Fachgutachten überzeugend dar, dass die
geplanten Aufbauten von weit höherer baukünstlerischer Qualität sind als die
bisherigen, nachträglich erstellten Aufbauten. Dieser Qualitätsgewinn wiegt die
deutlichere Wahrnehmbarkeit der geplanten Aufbauten mehr als auf. Der Fachbericht
legt deshalb plausibel dar, dass die geplanten Aufbauten aufgrund ihrer
Gestaltung und Lage keine Konkurrenz zum markanten Belvedere-Turm darstellen
würden. Abgesehen davon wird die im ISOS erwähnte Dachform also solche (flaches
Walmdach) durch die Aufbauten entgegen der Vermutung des Beschwerdeführers nicht
geändert. 

6.4.4
Schliesslich ist bei der Interessenabwägung die bauliche Verdichtung bzw.
der haushälterische Umgang mit dem Boden (Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2
lit. abis sowie Art. 3 Abs. 3 lit. abis
des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]) zu berücksichtigen.
Allerdings weisen ältere Gebäude regelmässig eine geringere Nutzungsdichte auf
als neuere Bauten. Insofern könnte das Argument der Verdichtung fast immer zu
Ungunsten des Denkmalschutzes angefügt werden, weshalb diesem Element in der
Regel keine grosse Bedeutung zukommen kann (vgl. BGE 147 II 125 E. 9.3).
Dies ist auch vorliegend der Fall; umgekehrt ist das dahingehende öffentliche
Interesse aber auch nicht belanglos.

6.4.5
Die Zulassung der geplanten Aufbauten liegt zusammengefasst nicht bloss im
privaten Interesse, sondern auch in einem gewissen öffentlichen Interesse.
Diese Interessen an der vorgesehenen baulichen Weiterentwicklung lassen sich in
ihrer Gesamtheit als erheblich qualifizieren und überwiegen demnach das
vorliegend bloss geringe Interesse an der Bewahrung der aktuellen, wenig
überzeugenden Dachgestaltung.

6.5 Damit
erweist sich der von der Verwaltungsbehörde festgelegte Schutzumfang als
vertretbar und rechtskonform. Eine weitergehende Unterschutzstellung der
Dachlandschaft erweist sich nicht als erforderlich. Der Rekursentscheid ist
dementsprechend nicht zu beanstanden, was zur Abweisung der Beschwerde führt.

7.
 

Entsprechend dem Prozessausgang sind die Kosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1
in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG).

Sodann ist der Beschwerdeführer zu verpflichten, dem
anwaltlich vertretenen Mitbeteiligten eine Parteientschädigung zu entrichten (§ 17
Abs. 2 VRG); als angemessen erscheint für das Beschwerdeverfahren ein
Betrag von Fr. 2'000.-. Mangels eines besonderen Aufwandes im Sinn von § 17
Abs. 2 lit. a VRG besteht für den Beschwerdegegner im
Beschwerdeverfahren kein Entschädigungsanspruch.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.        4'000.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.           205.--     Zustellkosten,

Fr.        4'205.--    Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Mitbeteiligten eine Parteientschädigung
von Fr. 2'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung
an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)  die Parteien;

b)  das Baurekursgericht.