# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fa55d1e2-3d63-558a-b125-2c10a64ce1ca
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-02-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 21.02.2023 RT220141
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_RT220141_2023-02-21.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
I. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: RT220141-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. A. Huizinga, Vorsitzender, Oberrichterin 

Dr. D. Scherrer und Oberrichter lic. iur. M. Spahn sowie Gerichts-

schreiber MLaw R. Meli 

Urteil vom 21. Februar 2023 

 
in Sachen 

 

A._____,  
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ 

 

gegen 

 

B._____,  
Gesuchsteller und Beschwerdegegner 

 

vertreten durch C._____ Rechtsschutz-Versicherung AG 

vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y._____ 

 

betreffend Rechtsöffnung 
 
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichts im summarischen Verfah-
ren am Bezirksgericht Uster vom 8. Februar 2022 (EB210189-I) 
 

- 2 - 

Erwägungen: 

I. 

1. Mit Urteil vom 8. Februar 2022 hiess die Vorinstanz das Rechtsöffnungsge-

such in der Betreibung Nr. 1 des Betreibungsamtes Fällanden, Zahlungsbefehl 

vom 8. März 2021, gut und erteilte dem Gesuchsteller und Beschwerdegegner 

(nachfolgend: Gesuchsteller) provisorische Rechtsöffnung für Fr. 3'520.– nebst 

Zins zu 5 % seit 1. Februar 2021, für Fr. 3'520.– nebst Zins zu 5 % seit 1. März 

2021, für die Betreibungskosten sowie für Kosten und Entschädigung gemäss 

diesem Urteil. Sie auferlegte die Spruchgebühr von Fr. 300.– dem Gesuchsgeg-

ner und Beschwerdeführer (nachfolgend: Gesuchsgegner) und verpflichtete die-

sen, dem Gesuchsteller eine Parteientschädigung von Fr. 376.95 zu bezahlen 

(Urk. 33 S. 10 = Urk. 36 S. 10). Dagegen erhob der Gesuchsgegner am 

15. August 2022 fristgerecht Beschwerde mit den folgenden Anträgen (Urk. 35 

S. 2): 

" 1. Es sei das Urteil des Bezirksgerichts Uster vom 8. Februar 2022 
(EB210189-I) vollumfänglich aufzuheben und es sei das Rechtsöff-
nungsbegehren des Beschwerdegegners und Gesuchstellers vollum-
fänglich abzuweisen. 

 2. Eventualiter sei das Urteil des Bezirksgerichts Uster vom 8. Februar 
2022 (EB210189-I) vollumfänglich aufzuheben und die Sache dem Be-
zirksgericht Uster für eine neue Entscheidung im Sinne der Erwägun-
gen zurückzuweisen. 

 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 7.7% MwSt.) zu Lasten 
des Beschwerdegegners und Gesuchstellers." 

2. Mit der Beschwerde ersuchte der Gesuchsgegner um Erteilung der auf-

schiebenden Wirkung (Urk. 35 S. 2). Das Gesuch um Erteilung der aufschieben-

den Wirkung wurde mit Verfügung vom 17. August 2022 abgewiesen (Urk. 38, 

Dispositiv-Ziffer 1). Gleichzeitig wurde dem Gesuchsgegner Frist zur Leistung ei-

nes Kostenvorschusses von Fr. 450.– angesetzt (Urk. 38, Dispositiv-Ziffer 2), wel-

cher fristgerecht einging (Urk. 39). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen 

(Urk. 1–34). Da sich die Beschwerde – wie nachfolgend aufzuzeigen sein wird – 

als offensichtlich unbegründet erweist, erübrigt sich das Einholen einer Be-

schwerdeantwort (Art. 322 Abs. 1 ZPO). 

- 3 - 

II. 

1. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-

sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden 

(Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 

ZPO). Dazu gehört, dass in der Beschwerde im Einzelnen dargelegt werden 

muss, was genau am angefochtenen Entscheid unrichtig sein soll (BGer 

5A_247/2013 vom 15. Oktober 2013, E. 3; BGer 5D_65/2014 vom 9. September 

2014, E. 5.4.1; je m.H. auf BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Was nicht in einer den ge-

setzlichen Begründungsanforderungen genügenden Weise beanstandet wird, 

braucht von der Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu werden. Das gilt zumindest 

insoweit, als ein Mangel nicht offensichtlich ist (BGE 147 III 176 E. 4.2.1). 

2. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel (No-

ven) sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Was 

im erstinstanzlichen Verfahren nicht behauptet, bestritten oder eingereicht wurde, 

kann im Beschwerdeverfahren nicht mehr nachgeholt werden. Es herrscht grund-

sätzlich ein umfassendes Novenverbot sowohl für echte als auch unechte Noven 

(BGer 5A_872/2012 vom 22. Februar 2013, E. 3; BGer 5A_405/2011 vom 

27. September 2011, E. 4.5.3 m.w.H.; vgl. aber immerhin auch BGE 139 III 466 

E. 3.4 und BGer 4A_51/2015 vom 20. April 2015, E. 4.5.1; zum Ganzen ferner ZK 

ZPO-Freiburghaus/Afheldt, Art. 326 N 4 f.; Steininger, DIKE-Komm-ZPO, Art. 326 

N 1 ff.). Werden Tatsachenbehauptungen oder Beweisanträge im Beschwerde-

verfahren bloss erneuert oder Beweismittel abermals eingereicht, ist unter Hin-

weis auf konkrete Aktenstellen aufzuzeigen, dass und wo sie bereits vor 

Vorinstanz eingebracht wurden; andernfalls gelten sie als neu. Neue rechtliche 

Ausführungen sind keine Noven im Sinne von Art. 326 Abs. 1 ZPO (BK ZPO I-

Hurni, Art. 57 N 6) und können auch im Beschwerdeverfahren vorgetragen wer-

den (vgl. BGer 4A_519/2011 vom 28. November 2011, E. 2.1; 5A_351/2015 vom 

1. Dezember 2015, E. 4.3). 

3. Im Beschwerdeverfahren gilt ebenfalls der Grundsatz der Rechtsanwendung 

von Amtes wegen (Art. 57 ZPO; "iura novit curia"). Die Beschwerdeinstanz ist 

deshalb weder an die in den Parteieingaben vorgetragenen Argumente noch an 

- 4 - 

die Erwägungen der Erstinstanz gebunden. Sie kann die Beschwerde auch aus 

einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder mit einer von der Ar-

gumentation der Erstinstanz abweichenden Begründung abweisen (sog. Mo-

tivsubstitution; vgl. BK ZPO I-Hurni, Art. 57 N 21, N 39 ff.; KUKO ZPO-

Oberhammer, Art. 57 N 2). In diesem Rahmen ist auf die Parteivorbringen einzu-

gehen, soweit dies für die Entscheidfindung erforderlich ist (BGE 134 I 83 E. 4.1 

S. 88 m.w.Hinw.; 141 III 28 E. 3.2.4 S. 41). 

III. 

1.  

1.1. Der Gesuchsteller stützt sein Rechtsöffnungsgesuch auf den von ihm als 

Vermieter und vom Gesuchsgegner und von D._____ als Mieter/Solidarmieter un-

terzeichneten Mietvertrag vom 3. Juli 2017 über das Mietobjekt an der E._____-

strasse 1 in F._____ (Urk.1 Rz. 3; Urk. 4/3) und behauptet, dass der Gesuchs-

gegner die Mietzinszahlungen von Februar und März 2021 nicht geleistet habe 

(Urk. 1 Rz. 4 f.). Dagegen wendete der Gesuchsgegner vor Vorinstanz ein, dass 

der Gesuchsteller am 29. Dezember 2020 die gemietete Liegenschaft ohne Er-

laubnis betreten und damit seine vertraglichen Pflichten verletzt habe, weshalb 

der Mietvertrag während der laufenden Kündigungsfrist fristlos gekündigt worden 

sei und er das Mietobjekt vorzeitig zurückgegeben habe (Urk. 19 Rz. 6 f. und 12). 

Weiter habe der Gesuchsteller die Liegenschaft im Februar und März 2021 selbst 

genutzt, um Umbauarbeiten vorzunehmen (Urk. 19 Rz. 16). 

1.2. Die Vorinstanz setzte dem Gesuchsteller Frist an, um zu den Einwendun-

gen des Gesuchsgegners Stellung zu nehmen (Urk. 21). Der Gesuchsteller be-

stritt in seiner Stellungnahme vom 21. Oktober 2021, dass er sich am 

29. Dezember 2020 unberechtigterweise im Mietobjekt aufgehalten habe. Er ver-

füge über einen Reserveschlüssel, welcher für Notfälle verwendet werden könne 

(Urk. 23 Rz. 6). Am 29. Dezember 2020 habe es sich um einen solchen Notfall 

gehandelt (Urk. 23 Rz. 8). Der Gesuchsgegner stellte sich in der Stellungnahme 

vom 5. November 2021 auf den Standpunkt, es handle sich bei diesen Ausfüh-

rungen um unechte Noven, welche nicht zu beachten seien (Urk. 26 Rz. 5 und 7).  

- 5 - 

2.  

2.1. Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid zunächst aus, dass die 

Novenrechtsschranke im summarischen Verfahren grundsätzlich mit der Stellung 

des Rechtsöffnungsgesuches eintrete. Davon ausgenommen seien Noven. Es 

handle sich bei der Behauptung, dass der Mietvertrag durch die Mieter fristlos 

aufgehoben worden sei, um eine neue Behauptung. Der Gesuchsteller habe die-

ses Vorbringen nicht antizipieren müssen und es stünde ihm das Recht zu, sich 

dazu zu äussern. Entsprechend sei ihm mit Verfügung vom 7. Oktober 2021 die 

Möglichkeit eingeräumt worden, sich zu dieser Tatsache zu äussern. Es sei mit 

der genannten Verfügung kein zweiter Schriftenwechsel angeordnet worden 

(Urk. 36 S. 7, E.2.2.11).  

2.2. Die Vorinstanz erwog weiter, dass das Vorliegen des Mietvertrages vom 

3. Juli 2017 sowie die Rückgabe der Schlüssel am 22. Januar 2021 unbestritten 

seien. Strittig bleibe, ob dieser Mietvertrag ordentlich per 31. März 2021 oder frist-

los gekündigt worden sei (Urk. 36 S. 7, E. 2.2.12). Der Gesuchsgegner habe den 

ausserordentlichen Kündigungsgrund glaubhaft darzutun. Bei der Miete von un-

beweglichen Sachen würden nur schwerwiegende Gründe die ausserordentliche 

Kündigung zu rechtfertigen vermögen, weshalb die Einrede nicht leichtfertig zu 

schützen sei. In seinen Eingaben vermöge der Gesuchsgegner nicht glaubhaft 

darzulegen, dass der Mietvertrag vom 3. Juli 2017 fristlos aufgelöst worden sei. 

Dies ergebe sich daraus, dass die Frau des Gesuchsgegners im E-Mail vom 

4. Januar 2021 davon ausgehe, dass weiterhin ein Mietvertrag bestehen würde. 

Wäre der Gesuchsgegner bereits in jenem Zeitpunkt von einer fristlosen Kündi-

gung ausgegangen, hätte er sich nicht noch um Nachmieter gekümmert. Zudem 

vermöge der Einwand des Gesuchsgegners, er sei mit der Situation vollkommen 

überfordert gewesen und die Korrespondenz habe nur wenige Tage gedauert, 

ebenfalls nicht zu überzeugen, um eine fristlose Auflösung des Mietvertrages an-

zunehmen. Die endgültige Beurteilung, ob die fristlose Kündigung aufgrund einer 

Verletzung der vertraglichen Pflichten rechtmässig gewesen sei, sei nicht Sache 

des Rechtsöffnungsrichters (Urk. 36 S. 8, E. 2.2.13). 

- 6 - 

2.3. Der Gesuchsgegner – so die Vorinstanz weiter – wäre bei vorzeitiger 

Rückgabe erst von der Mietzinszahlung befreit gewesen, wenn er einen zumutba-

ren Nachmieter angeboten hätte. Der Vermieter müsse sich Renovationsarbeiten 

im Sinne von Art. 264 Abs. 3 OR nicht anrechnen lassen, sofern sie Schäden be-

treffen würden, die der Mieter zu verantworten habe. Der Gesuchsgegner habe 

nicht glaubhaft dargelegt, dass er einen zumutbaren Nachmieter gestellt habe und 

die zu behebenden Schäden nicht durch ihn entstanden seien. Die vorzeitige 

Rückgabe des Mietobjektes sei insgesamt nicht genügend glaubhaft gemacht 

(Urk. 36 S. 8, E. 2.2.14). Insgesamt würden die Einwendungen des Gesuchsgeg-

ners den Mietvertrag vom 3. Juli 2017 als Rechtsöffnungstitel für die Monate Feb-

ruar und März 2021 nicht entkräften (Urk. 36 S. 8, E. 2.2.15). 

3.  

3.1. Der Gesuchsgegner führt in seiner Beschwerde aus, dass die Noven-

schranke im summarischen Verfahren mit der Stellung des Rechtsöffnungsgesu-

ches eintrete (Urk. 35 Rz. 8). Es treffe nicht zu, dass der Gesuchsteller das Vor-
bringen, wonach das Mietverhältnis fristlos aufgehoben worden sei, nicht habe 

antizipieren können (Urk. 35 Rz. 9 und 54). Aufgrund der Kommunikation zwi-

schen den Parteien seit dem Eindringen in die gemietete Liegenschaft am 29. 

Dezember 2020 und weil der Gesuchsgegner die Liegenschaft nach deren Räu-

mung habe zurückgeben wollen, die Schlüssel nach Verweigerung der Entgegen-

nahme dem Gesuchsteller per Post zugestellt, die Mietzinszahlungen eingestellt 

und einen Strafantrag eingereicht habe, habe der Gesuchsteller davon ausgehen 

müssen, dass die fristlose Auflösung des Mietverhältnisses in einem allfälligen 

Rechtsöffnungsverfahren vorgebracht werden könnte (Urk. 35 Rz. 12). Die Vorin-

stanz blende diese Tatsachen allesamt aus und halte lediglich fest, dass die frist-

lose Kündigung eine neue Behauptung sei, welche der Gesuchsteller nicht habe 

antizipieren müssen. Damit habe sie den Sachverhalt offensichtlich nicht richtig 

festgestellt und das Recht unrichtig angewendet (Urk. 35 Rz. 13). Mit Blick auf die 

Novenschranke seien den Ausführungen des Gesuchstellers in dessen Eingaben 

vom 21. Oktober 2021 und vom 11. November 2021 sowie den damit eingereich-

ten Beilagen keine Beachtung zu schenken, da es sich um unechte Noven handle 

- 7 - 

(Urk. 35 Rz. 14). Indem der Gesuchsteller dem Rechtsöffnungsgesuch bewusst 

einen "alternativen Sachverhalt" zu Grunde lege, obwohl er gewusst habe, aus 

welchen Gründen die Mietzinse nicht weiterbezahlt worden seien, habe er es 

verwirkt, sich nochmals zum tatsächlichen Sachverhalt äussern zu dürfen (Urk. 35 

Rz. 19). Die Replikeingabe des Gesuchstellers vom 21. Oktober 2021 (sowie jene 

vom 11. November 2021) stelle nichts anderes als ein neues Rechtsöffnungsge-

such dar. Dafür sei jedoch ein zweiter Schriftenwechsel nicht vorgesehen. Der 
Gesuchsteller verletze durch seine Replikeingabe offensichtlich die Novenschran-

ke und versuche, sein Gesuch nachzubessern, was nicht zulässig sei (Urk. 35 

Rz. 20). 

3.2. Der Gesuchsgegner bringt weiter vor, dass gemäss der "Basler Rechtsöff-

nungspraxis" der Schuldner die Einrede nicht glaubhaft machen müsse, sondern 

die blosse Behauptung genüge (Urk. 35 Rz. 21, 41 und 58). Es sei dargelegt und 

vom Gesuchsteller auch anerkannt worden, dass er und seine Frau am 

29. Dezember 2020 ohne Berechtigung in die gemietete Liegenschaft des Ge-

suchsgegners eingedrungen seien. Aufgrund dieses Umstands sei eine Strafan-

zeige erstattet und der Mietvertrag fristlos gekündigt worden (Urk. 35 Rz. 22). In-

dem der Gesuchsteller und seine Frau in die Liegenschaft eingedrungen seien, 

habe dieser mindestens die vertraglichen Nebenpflichten aus dem Mietvertrag 
verletzt. Durch dieses Verhalten seien er (der Gesuchsgegner) und seine Frau 

berechtigt gewesen, den Mietvertrag fristlos zu kündigen (Urk. 35 Rz. 23 und 31). 

Entsprechend sei entgegen der Auslegung der Vorinstanz keine Glaubhaftma-

chung notwendig. Auf die Ausführungen in der Stellungnahme vom 5. November 

2021 sei die Vorinstanz zu Unrecht nicht eingegangen. Dadurch habe sie sein 

rechtliches Gehör verletzt, den Sachverhalt offensichtlich falsch festgestellt und 

das Recht unrichtig angewendet (Urk. 35 Rz. 24). 

3.3. Die Vorinstanz nehme – so der Gesuchsgegner weiter – fälschlicherweise 

auf die ausserordentliche Kündigung nach Art. 266g OR Bezug. Vorliegend gehe 

es jedoch nicht um die Kündigung nach Art. 266g OR, sondern um eine fristlose 
Kündigung (Urk. 35 Rz. 26). Da das Mietrecht für eine fristlose Kündigung durch 

den Mieter keine Spezialbestimmungen vorsehe, sei für diesen Fall auf die allge-

- 8 - 

meinen Regeln des Obligationenrechts zurückzugreifen (Urk. 35 Rz. 27). Durch 

den massiven Eingriff in die Privatsphäre sei die Fortführung des Vertragsverhält-

nisses unzumutbar gewesen (Urk. 35 Rz. 29). Eine Abmahnung hätte vorliegend 

keine Aussicht auf Erfolg gehabt, denn das Vertrauensverhältnis sei zu stark zer-

rüttet gewesen (Urk. 35 Rz. 30). Die Vorinstanz nehme in ihren Erwägungen zur 

Glaubhaftmachung in keiner Weise Bezug auf das Eindringen des Gesuchstellers 

und dessen Frau in die Liegenschaft. Diese Tatsache werde einfach ausgeblen-

det. Gleichzeitig erkläre die Vorinstanz, dass "nur schwerwiegende Gründe die 

ausserordentliche Kündigung zu rechtfertigen" vermögen (Urk. 35 Rz. 32). Ent-

weder habe die Vorinstanz die Tatsache, dass der Gesuchsteller und dessen 

Frau unberechtigterweise in die Liegenschaft eingedrungen seien, übersehen, 

oder sie erachte die erhebliche Verletzung der Privatsphäre als keinen schwer-

wiegenden Grund. Beides sei nicht nachvollziehbar (Urk. 35 Rz. 33). Die Vorin-

stanz begründe ihre Auffassung grundsätzlich nur damit, dass die Frau des Ge-

suchsgegners aufgrund der E-Mail vom 4. Januar 2021 davon ausgehe, dass wei-

terhin ein Mietvertrag bestehe. Einerseits begründe die Vorinstanz mit keinem 

Wort, wie sie zu dieser Auffassung gelange, andererseits lasse sich dies aus die-

ser E-Mail nicht ableiten. Des Weiteren dürfe die E-Mail vom 4. Januar 2021 auf-

grund der Novenschranke im vorliegenden Verfahren gar nicht berücksichtigt 

werden (Urk. 35 Rz. 34 und 38). Indem die Vorinstanz lediglich auf die E-Mail vom 

4. Januar 2021 abstelle und darüber hinaus die E-Mail noch selber interpretiere, 

hingegen das Eindringen in die gemietete Liegenschaft ausblende, verletze sie 

das rechtliche Gehör (Urk. 35 Rz. 38). 

Der Gesuchsgegner führt zudem aus, dass er und seine Frau nach dem 

Eindringen des Gesuchstellers in die Liegenschaft mit der Situation vollkommen 

überfordert gewesen seien. Sie hätten nicht gewusst, dass sie aufgrund der frist-

losen Kündigung keine Nachmieter hätten suchen müssen, und sie seien als Aus-

länder der deutschen Sprache nicht mächtig (Urk. 35 Rz. 35). Zudem hätten sie 

aufgrund des Zeitpunktes (Weihnachten/Neujahr) nicht umgehend rechtlichen Rat 

einholen können (Urk. 35 Rz. 36 und 56). Im Falle einer fristlosen Kündigung ste-

he es einem Mieter sogar zu, einige Tage zuzuwarten, bevor die fristlose Kündi-

gung umgesetzt werde (Urk. 35 Rz. 37 und 57). Die Vorinstanz hätte nur prüfen 

- 9 - 

müssen, ob der Einwand, wonach das Mietverhältnis fristlos aufgelöst worden sei, 

genügend glaubhaft gemacht worden sei. Bei der Beurteilung hätte sie sich auf 

sämtliche vorgetragenen Fakten stützen müssen und nicht nur auf eine ausge-

wählte E-Mail, welche ohnehin nicht zu beachten sei (Urk. 35 Rz. 40). 

3.4. Schliesslich kritisiert der Gesuchsgegner, dass bei einer fristlosen Kündi-

gung gemäss den allgemeinen Regeln des Obligationenrechts gerade kein 

Nachmieter gesucht werden müsse. Entsprechend sei der Verweis der Vorinstanz 

auf Art. 264 OR nicht zielführend (Urk. 35 Rz. 43). Der Gesuchsteller habe die 

Liegenschaft im Februar und März 2021 selbst genutzt, um diese zu sanieren. Die 

Liegenschaft sei schon länger sanierungsbedürftig gewesen. Der Gesuchsteller 

versuche, seine Liegenschaft auf Kosten der Mieter zu sanieren (Urk. 35 Rz. 45). 

Die weiteren Unterlagen des Gesuchstellers im Rahmen der Eingabe vom 

21. Oktober 2021 seien aufgrund der Novenschranke ohnehin unbeachtlich. Aus 

der vom Gesuchsteller eingereichten Schlussrechnung vom 18. Oktober 2021 er-

gebe sich, dass wesentliche Arbeiten im Februar und März 2021 erledigt worden 

seien, welche bei Anwesenheit der Mieter nicht möglich gewesen wären (Urk. 35 

Rz. 46). 

4.  

4.1. Auf die zutreffenden rechtlichen Ausführungen der Vorinstanz zur proviso-

rischen Rechtsöffnung (Urk. 36 S. 3 f., E. 2.1) kann vorweg verwiesen werden. 

Der vom Mieter unterschriebene Mietvertrag berechtigt zur Rechtsöffnung für die 

darin festgelegten fälligen Mietzinse (Urk. 36 S. 4, E. 2.2; BSK SchKG I-Staehelin, 

Art. 82 N 114). Der Mietvertrag enthält eine Schuldanerkennung für die Mietzinse 

nur bis zum Vertragsablauf. Ein gekündigter Mietvertrag taugt für die Zeit nach 

dem Kündigungstermin nicht mehr als Rechtsöffnungstitel für die Mietzinsen (BSK 

SchKG I-Staehelin, Art. 82 N 116). Folglich ist zu prüfen, ob das Mietverhältnis 

zwischen den Parteien – wie vom Gesuchsgegner behauptet – fristlos gekündigt 

wurde.  

4.2. Grundsätzlich ist die Kündigung eines Mietvertrags formfrei möglich. Die 

Formfreiheit wird allerdings bei der Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen 

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durch die gesetzlichen Formvorschriften beschränkt. Art. 266l OR verlangt für die 

Kündigung des Mieters einfache Schriftlichkeit (Abs. 1) und für die Kündigung des 

Vermieters zudem die Verwendung eines amtlichen Formulars (Abs. 2). Werden 

die Formvorschriften nicht eingehalten, so ist die Kündigung gemäss ausdrückli-

cher Anordnung von Art. 266o OR nichtig (vgl. auch Art. 11 Abs. 2 OR). Die Nich-

tigkeit ist jederzeit und von Amtes wegen zu beachten (KUKO OR-Blumer, 

Art. 266l N 9; Müller, in: SVIT-Kommentar, 4. A., 2018, Art. 266l-266o N 50). Kün-

digung im Sinne von Art. 266l OR meint jede ordentliche oder ausserordentliche 

Kündigung des Mietverhältnisses gemäss Gesetz und/oder Vertrag (ZK-

Higi/Wildisen, Art. 266l OR N 4; BSK OR I-Weber, Art. 266l N 4; KUKO OR-

Blumer, Art. 266l N 1; BK-Giger, Art. 266l OR N 8; Brändli, in: Mietrecht für die 

Praxis, 10. A., 2022, S. 862; Müller, a.a.O., Art. 266l-266o N 4; Koller, Ausseror-

dentliche Kündigung der Wohnungs- und Geschäftsmiete wegen vertragswidrigen 

Verhaltens des Mieters, in: AJP 2010, S. 845 ff., S. 851).  

4.3. Der Gesuchsgegner macht allerdings eine fristlose Kündigung gestützt auf 

die allgemeinen Regeln des Obligationenrechts geltend. Nach herrschender Leh-

re und gefestigter Rechtsprechung sind die allgemeinen Regeln des Vertrags-

rechts über den sofortigen Vertragsrücktritt bei Schuldnerverzug (Art. 102 ff. OR) 

und bei Verletzung von Nebenpflichten (Art. 97 ff. OR) auch auf Dauerschuldver-

hältnisse anwendbar. Dabei tritt bei bereits in Vollzug gesetzten Dauerschuldver-

hältnissen – wie im vorliegenden Fall – an die Stelle des Rechts zum Vertrags-

rücktritt dasjenige zur Vertragskündigung ex nunc (BGE 97 II 58 E. 7; BGE 123 III 

124 E. 3b; BGE 129 III 320 E. 7.1.2; Wolfer, Die vertragliche Regelung der Ver-

tragsauflösung "aus wichtigem Grund", in: AJP 2014 S. 621 ff. mit Hinweisen auf 

Lehre und Rechtsprechung). Das Bundesgericht hat für die Umsetzung des Rück-

trittsrechts gemäss Art. 107 – 109 OR innerhalb eines Mietverhältnisses die miet-

rechtlichen Kündigungsmodalitäten in analoger Weise herangezogen 

(BGE 123 III 124 E. 3b; BSK OR I-Weber, Art. 257d N 1a, Art. 266g N 1) und ent-

schieden, dass eine Kündigung des Vermieters gestützt auf Art. 107 ff. OR den 

Formvorschriften nach Art. 266l OR genügen muss (BGE 132 III 109 E. 5 = Praxis 

2007 Nr. 19). Dasselbe hat entsprechend auch für eine fristlose Kündigung des 

Mieters zu gelten (vgl. auch Art. 11 Abs. 2 OR). 

- 11 - 

4.4. Der Gesuchsgegner führt in seiner Gesuchsantwort vom 13. September 

2021 bloss aus, dass er und seine Frau den Mietvertrag fristlos gekündigt hätten 

(Urk. 19 Rz. 7, 19 und 34). Er behauptet nie, dass die Kündigung schriftlich erfolgt 

sei. Ohnehin hat der Gesuchsteller die fristlose Kündigung bestritten (vgl. Urk. 23 

Rz. 7 f.). Weiter reicht der Gesuchsgegner im vorliegenden Verfahren keine 

schriftliche Kündigung ein. Entsprechend ist nicht davon auszugehen, dass die 

Formvorschriften von Art. 266l OR eingehalten wurden. Folglich ist die behauptete 

fristlose Kündigung nichtig (Art. 266o OR; vgl. auch Art. 11 Abs. 2 OR), was von 

Amtes wegen zu beachten ist (vgl. E.4.2). 

4.5. Selbst wenn der Gesuchsgegner schriftlich gekündigt hätte, wäre dies un-

beachtlich. Eine Kündigung gestützt auf Art. 107 OR ist nur möglich, wenn die 

Vermieterin ihre vertraglichen (Neben-)Pflichten trotz Fristansetzung weiterhin 

schwer verletzt (Brändli, a.a.O., S. 865). Auf eine Fristansetzung bzw. auf eine 

Abmahnung kann nur verzichtet werden, wenn die Voraussetzungen von Art. 108 

OR erfüllt sind. Nach Art. 108 OR kann auf die Ansetzung einer Frist verzichtet 

werden, wenn aus dem Verhalten des Schuldners klar hervorgeht, dass sich die 

Frist als unnütz erweisen würde (Ziff. 1), wenn infolge Verzugs die Leistung für 

den Gläubiger nutzlos geworden ist (Ziff. 2) oder, wenn sich aus dem Vertrage die 

Absicht der Parteien ergibt, dass die Leistung genau zu einer bestimmten Zeit er-

folgen soll (Ziff. 3). Vorliegend begründet der Gesuchsgegner den Verzicht auf die 

Fristansetzung damit, dass eine Abmahnung keine Aussicht auf Erfolg gehabt 

hätte, da das Vertrauensverhältnis zu stark zerrüttet gewesen sei (Urk. 19 Rz. 23; 

Urk. 35 Rz. 30). Mit diesem Vorbringen wird jedoch keine Ausnahme im Sinne 

von Art. 108 OR geltend gemacht. Es wird nicht behauptet, dass der Gesuchstel-

ler die Wohnung auch bei Abmahnung ein weiteres Mal betreten hätte, weshalb 

die Abmahnung von vornherein erfolglos gewesen wäre. Entsprechend hätte der 

schriftlichen fristlosen Kündigung nach Art. 107 ff. OR zwingend eine Fristanset-

zung vorangehen müssen. Folglich wäre selbst eine schriftliche, fristlose Kündi-

gung aufgrund der fehlenden Abmahnung unberechtigt. 

4.6. Bei diesem Ergebnis kann offenbleiben, ob die Vorinstanz die Eingabe des 

Gesuchstellers vom 21. Oktober 2021 (Urk. 23) sowie die damit eingereichten 

- 12 - 

Beilagen (Urk. 24/1-15) und die Eingabe vom 11. November 2021 (Urk. 28) be-

rücksichtigen durfte. Ebenso wenig braucht entschieden zu werden, ob der Ge-

suchsteller mit dem Betreten der Wohnung (Neben-)Pflichten aus dem Mietver-

trag verletzte.  

5.  

5.1. Unbestritten ist, dass die Schlüssel der Wohnung am 22. Januar 2021 zu-

rückgegeben wurden (vgl. Urk. 36 S. 7, E. 2.2.12) und der Gesuchsgegner keinen 

Nachmieter stellte (vgl. Urk. 35 Rz. 43). Der Mietvertrag bleibt auch dann ein gül-

tiger Rechtsöffnungstitel, wenn der Mieter das Mietobjekt vorzeitig zurückgibt, oh-

ne gleichzeitig einen zumutbaren Nachmieter zu stellen (BGE 134 III 267 E. 3), 

sofern nicht der Mieter dartut, dass der Vermieter das Objekt sonst nutzt (BSK 

SchKG I-Staehelin, Art. 82 N 116). Zu prüfen bleibt demnach, ob sich der Ge-

suchsteller die anderweitige Nutzung des Mietobjekts anrechnen lassen muss. 

5.2. Gemäss Art. 264 Abs. 3 lit. b OR muss sich der Vermieter anrechnen las-

sen, was er durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich 

zu gewinnen unterlassen hat. Zur Anrechnung gelangt namentlich die Eigenbe-

nützung, die auch in der Form gewöhnlicher, ordentlicher Instandstellungsarbeiten 

auftreten kann. Nicht zu diesen Instandhaltungsarbeiten zu zählen sind die Aus-

besserung von Schäden, die der Mieter verursacht hat und deren Behebung er im 

Rahmen von Art. 257h OR hätte dulden müssen (ZK-Higi/Wildisen, Art. 264 OR 

N 91; BSK OR I-Weber, Art. 264 N 11; Bättig, in: SVIT-Kommentar, 4. A., 2018, 

Art. 264 N 58). 

5.3. Der Gesuchsteller führte in seinem Gesuch vom 8. Juni 2021 aus, dass 

sich das Mietobjekt nach der Rückgabe in einem desolaten Zustand befunden 

habe (Urk. 1 Rz. 9), und reichte eine Mängelrüge samt Mängelliste ein (Urk. 4/5). 

Um weitere Schäden zu verhindern, habe er die Instandstellung im Laufe des 

Monats März 2021 selbst in die Hand genommen (Urk. 1 Rz. 10). Der Gesuchs-

gegner bestritt dagegen, dass es sich um eine Instandstellung von Schäden zu-

lasten des Mieters gehandelt habe. Die Liegenschaft sei schon länger sanie-

rungsbedürftig gewesen. Der Gesuchsteller könne keinerlei objektive Beweise für 

- 13 - 

durch ihn (den Gesuchsgegner) angeblich verursachte Schäden vorbringen. Als 

Beweis habe der Gesuchsteller eine Mängelrüge samt einer selbst erstellten 

Mängelliste ins Recht gelegt, wobei die pauschal geltend gemachten Beträge ein-

zig den Schluss zuliessen, dass der Gesuchsteller seine Liegenschaft auf Kosten 

der Mieter zu sanieren versuche (Urk. 19 Rz. 25; Urk. 35 Rz. 45). 

5.4. Nachdem die Ausbesserung von Mieterschäden nicht unter Art. 264 Abs. 3 

lit. b OR fällt und der Gesuchsteller bereits mit dem Rechtsöffnungsgesuch eine 

Mängelrüge samt Mängelliste einreichte, kann sich der Gesuchsgegner nicht mit 

der pauschalen Bestreitung, wonach die aufgelisteten Schäden in der Mängelliste 

nicht durch ihn verursacht worden seien und er das Mietobjekt vorzeitig zurück-

gegeben habe, begnügen. Unter diesem Gesichtspunkt fällt die erhobene Einrede 

der Vorteilsanrechnung im Sinne von Art. 264 Abs. 3 OR unter die Entlastungs-

gründe von Art. 82 Abs. 2 SchKG, die vom Schuldner glaubhaft zu machen wä-

ren. Die blosse Einwendung genügt deshalb nicht. Der Gesuchsgegner legt keine 

Beweise für seine Behauptung vor und setzt sich auch nicht mit der eingereichten 

Mängelliste auseinander. Er bringt lediglich vor, dass es sich dabei um ein selbst 

erstelltes Beweismittel handle. Ebenfalls zeigt er nicht auf, inwiefern die Liegen-

schaft schon länger sanierungsbedürftig gewesen sein soll. Auf die in der Mängel-

liste geltend gemachten Wasserschäden und Kratzspuren geht er nicht ein. Aus 

diesem Grund ist die Feststellung der Vorinstanz, der Gesuchsgegner habe nicht 

glaubhaft dargelegt, dass die zu behebenden Schäden nicht durch ihn entstanden 

seien (Urk. 36 S. 8, E. 2.2.14), zu bestätigen. Es liegt weder eine unrichtige 

Rechtsanwendung noch eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachver-

halts vor. Insgesamt wurde damit die Eigenbenützung durch Sanierungsarbeiten 

(ordentliche Instandstellung) nicht genügend glaubhaft gemacht, weshalb auf-

grund des Mietvertrags vom 3. Juli 2017 (Urk. 4/3) für die Mietzinse Februar 2021 

und März 2021 ein gültiger Rechtsöffnungstitel vorliegt.  

5.5. Die Erwägungen der Vorinstanz zum Verzugszins (Urk. 36 S. 9, E. 2.3) 

blieben unangefochten, weshalb es dabei sein Bewenden hat. Der Entscheid der 

Vorinstanz ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Damit erweist sich die Be-

schwerde als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist. 

- 14 - 

IV. 

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren beträgt Fr. 7'040.–. Die zweitin-

stanzliche Entscheidgebühr ist in Anwendung von Art. 48 i.V.m. Art. 61 Abs. 1 

GebV SchKG auf Fr. 450.– festzusetzen. Die Gerichtskosten sind ausgangsge-

mäss dem Gesuchsgegner aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und mit dem von 

ihm geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 450.-- zu verrechnen (Art. 111 Abs. 1 

ZPO). Für das Beschwerdeverfahren sind keine Parteientschädigungen zuzu-

sprechen, dem Gesuchsgegner zufolge seines Unterliegens (Art. 106 Abs. 1 

ZPO), dem Gesuchsteller mangels relevanter Umtriebe (Art. 95 Abs. 3 ZPO). 

Es wird erkannt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 450.– festgesetzt. 

3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Gesuchsgegner 

auferlegt und mit seinem Kostenvorschuss verrechnet.  

4. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-

sprochen. 

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Gesuchsteller unter Beilage 

eines Doppels von Urk. 35, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangs-

schein. 

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-

telfrist an die Vorinstanz zurück. 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

- 15 - 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 7'040.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG 

 

Zürich, 21. Februar 2023 
 

Obergericht des Kantons Zürich 
I. Zivilkammer 

 
Der Gerichtsschreiber: 

 
 
 

MLaw R. Meli 
 
 
versandt am: 
lm 

	Urteil vom 21. Februar 2023
	Erwägungen:
	I.
	II.
	III.

	1.
	1.1. Der Gesuchsteller stützt sein Rechtsöffnungsgesuch auf den von ihm als Vermieter und vom Gesuchsgegner und von D._____ als Mieter/Solidarmieter unterzeichneten Mietvertrag vom 3. Juli 2017 über das Mietobjekt an der E._____-strasse 1 in F._____ (...
	1.2. Die Vorinstanz setzte dem Gesuchsteller Frist an, um zu den Einwendungen des Gesuchsgegners Stellung zu nehmen (Urk. 21). Der Gesuchsteller bestritt in seiner Stellungnahme vom 21. Oktober 2021, dass er sich am 29. Dezember 2020 unberechtigterw...

	2.
	2.1. Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid zunächst aus, dass die Novenrechtsschranke im summarischen Verfahren grundsätzlich mit der Stellung des Rechtsöffnungsgesuches eintrete. Davon ausgenommen seien Noven. Es handle sich bei der Beha...
	2.2. Die Vorinstanz erwog weiter, dass das Vorliegen des Mietvertrages vom 3. Juli 2017 sowie die Rückgabe der Schlüssel am 22. Januar 2021 unbestritten seien. Strittig bleibe, ob dieser Mietvertrag ordentlich per 31. März 2021 oder fristlos gekündi...
	2.3. Der Gesuchsgegner – so die Vorinstanz weiter – wäre bei vorzeitiger Rückgabe erst von der Mietzinszahlung befreit gewesen, wenn er einen zumutbaren Nachmieter angeboten hätte. Der Vermieter müsse sich Renovationsarbeiten im Sinne von Art. 264 A...

	3.
	3.1. Der Gesuchsgegner führt in seiner Beschwerde aus, dass die Novenschranke im summarischen Verfahren mit der Stellung des Rechtsöffnungsgesuches eintrete (Urk. 35 Rz. 8). Es treffe nicht zu, dass der Gesuchsteller das Vorbringen, wonach das Mietver...
	3.2. Der Gesuchsgegner bringt weiter vor, dass gemäss der "Basler Rechtsöffnungspraxis" der Schuldner die Einrede nicht glaubhaft machen müsse, sondern die blosse Behauptung genüge (Urk. 35 Rz. 21, 41 und 58). Es sei dargelegt und vom Gesuchsteller au...
	3.3. Die Vorinstanz nehme – so der Gesuchsgegner weiter – fälschlicherweise auf die ausserordentliche Kündigung nach Art. 266g OR Bezug. Vorliegend gehe es jedoch nicht um die Kündigung nach Art. 266g OR, sondern um eine fristlose Kündigung (Urk. 35 R...
	3.4. Schliesslich kritisiert der Gesuchsgegner, dass bei einer fristlosen Kündigung gemäss den allgemeinen Regeln des Obligationenrechts gerade kein Nachmieter gesucht werden müsse. Entsprechend sei der Verweis der Vorinstanz auf Art. 264 OR nicht z...

	4.
	4.1. Auf die zutreffenden rechtlichen Ausführungen der Vorinstanz zur provisorischen Rechtsöffnung (Urk. 36 S. 3 f., E. 2.1) kann vorweg verwiesen werden. Der vom Mieter unterschriebene Mietvertrag berechtigt zur Rechtsöffnung für die darin festgele...
	4.2. Grundsätzlich ist die Kündigung eines Mietvertrags formfrei möglich. Die Formfreiheit wird allerdings bei der Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen durch die gesetzlichen Formvorschriften beschränkt. Art. 266l OR verlangt für die Kündigung des ...
	4.3. Der Gesuchsgegner macht allerdings eine fristlose Kündigung gestützt auf die allgemeinen Regeln des Obligationenrechts geltend. Nach herrschender Lehre und gefestigter Rechtsprechung sind die allgemeinen Regeln des Vertragsrechts über den soforti...
	4.4. Der Gesuchsgegner führt in seiner Gesuchsantwort vom 13. September 2021 bloss aus, dass er und seine Frau den Mietvertrag fristlos gekündigt hätten (Urk. 19 Rz. 7, 19 und 34). Er behauptet nie, dass die Kündigung schriftlich erfolgt sei. Ohnehin ...
	4.5. Selbst wenn der Gesuchsgegner schriftlich gekündigt hätte, wäre dies unbeachtlich. Eine Kündigung gestützt auf Art. 107 OR ist nur möglich, wenn die Vermieterin ihre vertraglichen (Neben-)Pflichten trotz Fristansetzung weiterhin schwer verletzt (...
	4.6. Bei diesem Ergebnis kann offenbleiben, ob die Vorinstanz die Eingabe des Gesuchstellers vom 21. Oktober 2021 (Urk. 23) sowie die damit eingereichten Beilagen (Urk. 24/1-15) und die Eingabe vom 11. November 2021 (Urk. 28) berücksichtigen durfte....

	5.
	5.1. Unbestritten ist, dass die Schlüssel der Wohnung am 22. Januar 2021 zurückgegeben wurden (vgl. Urk. 36 S. 7, E. 2.2.12) und der Gesuchsgegner keinen Nachmieter stellte (vgl. Urk. 35 Rz. 43). Der Mietvertrag bleibt auch dann ein gültiger Rechtsöff...
	5.2. Gemäss Art. 264 Abs. 3 lit. b OR muss sich der Vermieter anrechnen lassen, was er durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. Zur Anrechnung gelangt namentlich die Eigenbenützung, die auch in der ...
	5.3. Der Gesuchsteller führte in seinem Gesuch vom 8. Juni 2021 aus, dass sich das Mietobjekt nach der Rückgabe in einem desolaten Zustand befunden habe (Urk. 1 Rz. 9), und reichte eine Mängelrüge samt Mängelliste ein (Urk. 4/5). Um weitere Schäden zu...
	5.4. Nachdem die Ausbesserung von Mieterschäden nicht unter Art. 264 Abs. 3 lit. b OR fällt und der Gesuchsteller bereits mit dem Rechtsöffnungsgesuch eine Mängelrüge samt Mängelliste einreichte, kann sich der Gesuchsgegner nicht mit der pauschalen Be...
	5.5. Die Erwägungen der Vorinstanz zum Verzugszins (Urk. 36 S. 9, E. 2.3) blieben unangefochten, weshalb es dabei sein Bewenden hat. Der Entscheid der Vorinstanz ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründ...
	IV.

	Es wird erkannt:
	1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 450.– festgesetzt.
	3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Gesuchsgegner auferlegt und mit seinem Kostenvorschuss verrechnet.
	4. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Gesuchsteller unter Beilage eines Doppels von Urk. 35, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein.
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...