# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f5cbb211-476d-52a5-aa13-667233797f8f
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-08-24
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 24.08.2006 B 2006/88
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2006-88_2006-08-24.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2006/88

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 24.08.2006

Entscheiddatum: 24.08.2006

Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 24. August 2006
Baurecht, Einspracheberechtigung, Art. 83 Abs. 2 BauG (sGS 731.1). Der 
Mieter eines Baugrundstücks ist nicht zur Einsprache gegen ein 
Bauvorhaben legitimiert, wenn dessen Realisierung eine Auflösung des 
Mietverhältnisses voraussetzt (Verwaltungsgericht, B 2006/88).

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter Dr. E. Oesch-Frischkopf, 

lic. iur. A. Linder, Dr. B. Heer, Ersatzrichterin lic. iur. D. Gmünder Perrig; 

Gerichtsschreiber lic. iur. Th. Vögeli

_______________

In Sachen

 

P.AG,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. H.,

 

gegen

 

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

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Vorinstanz,

 

und

 

Politische Gemeinde W., vertreten durch den Gemeinderat,

Beschwerdebeteiligte,

 

sowie

 

V.AG,

Beschwerdegegnerin I,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. E.,

 

sowie

 

L. Schweiz GmbH,

Beschwerdegegnerin II,

vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. J.,

 

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betreffend

 

Nichteintreten

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ Die V.AG, St. Gallen, ist Eigentümerin der Parzellen Grundbuch W. Nrn. 131 und 

132. Die Parzelle Nr. 131 ist an die P.AG vermietet. Am 25. Februar 2005 stellte die L. 

Schweiz GmbH, bei der Gemeinde W. ein Baugesuch für den Neubau eines 

Lebensmittelmarkts auf den Parzellen Nrn. 131 und 132. Das Baugesuch war von der 

Grundeigentümerin mitunterzeichnet. Während der öffentlichen Auflage des Gesuchs 

erhob die P.AG öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Einsprache gegen das 

Bauvorhaben und beantragte die Abweisung des Baugesuchs. Zur Begründung 

machte sie im wesentlichen geltend, der geplante Lebensmittelmarkt habe ein 

überörtliches Einzugsgebiet und sei deshalb nur aufgrund eines Ueberbauungs- oder 

eines Gestaltungsplans zulässig.

Mit Beschluss vom 26. Oktober 2005 erteilte der Gemeinderat W. der L. Schweiz 

GmbH die Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen und trat auf die Einsprache 

der P.AG nicht ein. Zur Begründung des Nichteintretensentscheids führte er im 

wesentlichen an, die Einsprecherin sei als Mieterin des betroffenen Grundstücks nicht 

zur Einsprache legitimiert, da bei der Ausführung des Bauvorhabens der Mietvertrag 

beendet werden müsste. Diesfalls wäre sie vom Bauvorhaben nicht betroffen. Die 

Einsprecherin wolle ihre zivilrechtlichen Interessen als Mieterin schützen, was jedoch 

keine Aufgabe des öffentlichen Rechts sei. Im übrigen gingen aus der 

Einsprachebegründung keine Einwände hervor, die als Einreden aus dem Privatrecht zu 

qualifizieren seien.

B./ Gegen den Entscheid des Gemeinderats W. erhob die P.AG durch ihren 

Rechtsvertreter mit Eingaben vom 18. November und 8. Dezember 2005 Rekurs beim 

Baudepartement mit dem Antrag, die angefochtenen Verfügungen seien aufzuheben 

und die Streitsache sei zur materiellen Beurteilung an den Gemeinderat 

zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Zur Begründung machte sie 

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geltend, das Mietverhältnis sei während der öffentlichen Auflage des Baugesuchs und 

bis zum Entscheid des Gemeinderats ungekündigt geblieben, weshalb sie während des 

Bewilligungsverfahrens keine Möglichkeit gehabt habe, ihre Interessen in einem 

mietrechtlichen Verfahren geltend zu machen.

Das Baudepartement wies den Rekurs mit Entscheid vom 20. April 2006 ab. Es 

auferlegte der P.AG eine Entscheidgebühr von Fr. 2'000.-- und verpflichtete sie, die L. 

Schweiz GmbH und die V.AG mit je Fr. 1'500.-- zuzügl. MWSt ausseramtlich zu 

entschädigen. Das Baudepartement erwog, die Rechtsmittelbefugnis stehe nicht nur 

Grundeigentümern, sondern unter Umständen auch Mietern oder Pächtern zu. Wenn 

die Baugesuchstellerin ihr Vorhaben umsetzen wolle, müsse zuerst das Mietverhältnis 

mit der Rekurrentin aufgelöst werden. Erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses 

könne das Bauvorhaben realisiert werden. Die von der Rekurrentin in der Einsprache 

erhobenen Einwände würden sich dann nicht mehr nachteilig auf sie auswirken, da sie 

kein Nutzungsrecht an der Liegenschaft mehr haben werde. Die Rekurrentin verliere die 

erforderliche Nähe zum betroffenen Grundstück, weshalb sie durch die Realisierung 

des Bauvorhabens nicht in ihren Interessen betroffen sei. Auch werde die Rekurrentin 

durch das Baubewilligungsverfahren nicht in ihren Interessen berührt. Mit der Erteilung 

der Baubewilligung werde lediglich festgestellt, dass der Verwirklichung des 

Bauvorhabens keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse im Weg stünden. Die 

Gesuchstellerin werde jedoch nicht verpflichtet, das Vorhaben zu realisieren. Die 

Erteilung der Bewilligung an sich berühre daher die Interessen der Rekurrentin nicht, da 

es vom Willen der Grundeigentümerin und der Gesuchstellerin abhänge, ob das 

Bauvorhaben tatsächlich verwirklicht werde oder ob von der Bewilligung kein Gebrauch 

gemacht werde. Der einzige Nachteil für die Rekurrentin bestehe in der Beendigung 

des Mietverhältnisses. Dieser Nachteil könnte jedoch mit einer Gutheissung der 

Einsprache und einer Verweigerung der Baubewilligung nicht beseitigt werden, da es 

der Grundeigentümerin nach wie vor offen stehe, das Mietverhältnis aufzulösen.

C./ Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 4. Mai 2006 erhob die P.AG Beschwerde 

beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der Rekursentscheid vom 20. April 2006 sei 

aufzuheben und die Streitsache sei zur materiellen Beurteilung an die Vorinstanz 

zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. In der innert angesetzter 

Nachfrist eingereichten Beschwerdebegründung hält die Beschwerdeführerin an ihrem 

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Rechtsbegehren fest. Sie macht im wesentlichen geltend, ihr schutzwürdiges Interesse 

bestehe im praktischen Nutzen, den ihr das erfolgreiche Rechtsmittel eintragen würde. 

Ein wirtschaftlicher bzw. pekuniärer Nutzen genüge. Nach konstanter Rechtsprechung 

stehe die Rechtsmittelbefugnis nicht nur Grundeigentümern, sondern auch Mietern und 

Pächtern zu. Dass mit dem Bau des umstrittenen Vorhabens erst nach der Auflösung 

ihres Mietverhältnisses mit der V.AG begonnen werden könne, sei für die Legitimation 

unerheblich. Massgebend sei nicht, ob die geplante Baute sie stärker als irgendein 

Dritter oder die Allgemeinheit betreffe. Nach der Rechtsprechung genüge eine 

beachtenswerte, nahe Beziehung zur Streitsache. Ein schutzwürdiges Interesse sei 

zweifellos gegeben, wenn das Bauvorhaben unmittelbarer Anlass für die Kündigung 

des Mietverhältnisses bilde bzw. nur nach Auflösung des Mietverhältnisses realisiert 

werden könne. Im Zeitpunkt der öffentlichen Auflage sei das Mietverhältnis noch 

ungekündigt gewesen. Die Kündigung sei am 22. November 2005 erfolgt, offenkundig 

als unmittelbare Reaktion auf die Rekurserklärung gegen den Einspracheentscheid des 

Gemeindrates. Dies belege auch den Kausalzusammenhang zwischen dem 

Baugesuchs- bzw. Rechtsmittelverfahren und der Kündigung. Ein Vermieter könne 

nicht nachträglich einem Einsprecher durch Kündigung des Mietverhältnisses die 

Rechtsmittelbefugnis entziehen. Im übrigen sei das Argument, die Erteilung der 

Bewilligung berühre ihre Interessen nicht, da die Gesuchsteller mit der Erteilung der 

Bewilligung nicht verpflichtet würden, das Bauvorhaben zu realisieren, völlig weltfremd.

Die Vorinstanz schliesst in ihrer Vernehmlassung vom 7. Juni 2006 auf Abweisung der 

Beschwerde.

Die V.AG und die L. Schweiz GmbH beantragen in ihren Vernehmlassungen vom 22. 

und 23. Juni 2006 die Abweisung der Beschwerde. Die V.AG hält fest, die P.AG habe 

die Kündigung des Mietverhältnisses angefochten. Der Kreisgerichtspräsident St. 

Gallen habe am 15. Juni 2006 entschieden, dass die Kündigung per 30. November 

2006 gültig sei. Gleichzeitig habe er das Mietverhältnis unter Verkürzung der von der 

Schlichtungsstelle gewährten Mieterstreckung um neun Monate bis zum 31. August 

2007 erstreckt.

Auf die weiteren von den Verfahrensbeteiligten vorgebrachten Ausführungen wird, 

soweit wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen näher eingegangen.

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Die Politische Gemeinde W. hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.

Die Beschwerdeführerin erhielt Gelegenheit, sich zu den Vernehmlassungen der 

Vorinstanz und der Beschwerdegegnerinnen zu äussern. Sie liess sich indessen nicht 

mehr vernehmen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1./ Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Die 

Beschwerdeführerin ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in 

Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP), und die Beschwerdeeingaben vom 4. und 23. Mai 

2006 entsprechen zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 

64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die

Beschwerde ist einzutreten.

2./ Streitgegenstand im Beschwerdeverfahren ist einzig die Frage, ob der Gemeinderat 

W. auf die Einsprache der Beschwerdeführerin zu Recht nicht eingetreten ist bzw. ob 

das Baudepartement den Rekurs gegen den Nichteintretensentscheid des 

Gemeinderats zu Recht abgewiesen hat.

a) Nach Art. 83 Abs. 2 des Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) ist zur 

Einsprache gegen ein Baugesuch berechtigt, wer ein eigenes schutzwürdiges Interesse 

dartut. Die Einsprachelegitimation richtet sich nach denselben Grundsätzen, wie sie für 

die Berechtigung zum Rekurs in Art. 45 Abs. 1 VRP umschrieben sind (vgl. Fn. 2 zu Art. 

83 BauG; B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 933; A. 

Weder, Zum Baubewilligungsverfahren nach St. Gallischem Recht, Diss. Basel 1989, S. 

230). Nach Art. 45 Abs. 1 VRP ist zur Erhebung des Rekurses berechtigt, wer an der 

Aenderung oder Aufhebung der Verfügung oder des Entscheides ein eigenes 

schutzwürdiges Interesse dartut.

Die Legitimation zur Einsprache gegen ein Baugesuch hängt davon ab, ob der 

Einsprecher räumlich eine enge nachbarliche Beziehung zum Grundstück hat, auf dem 

das Bauvorhaben vorgesehen ist, und ob er durch den Bewilligungsentscheid 

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unmittelbar und in höherem Ausmass als irgend ein Dritter oder die Allgemeinheit in 

seinen eigenen rechtlichen oder tatsächlichen Interessen beeinträchtigt ist (vgl. GVP 

1977 Nr. 23 und 1996 Nr. 59). Das schutzwürdige Interesse besteht im praktischen 

Nutzen, den ein erfolgreich geführtes Rechtsmittel dem Betroffenen in seiner 

rechtlichen oder tatsächlichen Situation eintragen würde. Der Rechtsmittelkläger muss 

den eigenen Vorteil geltend machen, den er daraus zieht, oder einen Nachteil, der 

abgewendet würde, wenn das Rechtsmittel gutgeheissen wird (vgl. statt vieler GVP 

1996 Nr. 59; Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 

2003, Rz. 386 ff. mit Hinweisen).

b) Unbestritten ist, dass die Rechtsmittelbefugnis nicht nur benachbarten 

Grundeigentümern, sondern unter gewissen Umständen auch Mietern oder Pächtern 

zusteht (vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 427; Haller/Karlen, Planungs- und Baurecht, 2. 

Aufl., Zürich 1992, Rz. 1058; BGE 120 Ia 379 ff. E. 3d; 116 Ia 177 ff. E. 3a; vgl. auch 

BGE 132 II 209 ff. E. 2.3 betr. den Mieter eines von einer Einzonung betroffenen 

Grundstücks). Ueber die im vorliegenden Fall anwendbaren rechtlichen Grundsätze 

bestehen zwischen den Verfahrensbeteiligten keine Meinungsverschiedenheiten; 

umstritten ist einzig, ob die Beschwerdeführerin als Mieterin des im Eigentum der 

Beschwerdegegnerin I stehenden Grundstücks in ihren eigenen schutzwürdigen 

Interessen im Sinne von Art. 83 Abs. 2 BauG bzw. Art. 45 Abs. 1 VRP betroffen ist.

In Schrifttum und Rechtsprechung wird im wesentlichen die Legitimation zur 

Baueinprache von Mietern und Pächtern von Nachbargrundstücken behandelt (vgl. E. 

Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Aufl., Aarau 1985, N 5 

zu § 5; A. Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, 2. 

Aufl., Bern 1995, N 18 zu Art. 35/35a; BGE 116 Ia 177 ff. E. 3a und 120 Ia 379 E. 3d). 

Ob die Rechtsmittelbefugnis gegen ein Bauvorhaben auch Mietern und Pächtern eines 

Baugrundstücks zusteht, wird unterschiedlich beurteilt (bejahend C. Mäder, Das 

Baubewilligungsverfahren, Diss. Zürich 1991, Rz. 118; verneinend Fritzsche/Bösch, 

Zürcher Planungs- und Baurecht, 2. Aufl., Wädenswil 2000, S. 555: danach haben 

Mieter und Pächter keine Rechtsmittelbefugnis, wenn das fragliche Projekt das von 

ihnen gemietete oder gepachtete Gebäude betrifft und das Rechtsmittel nur der 

rechtsmissbräuchlichen Verlängerung des Miet- oder Pachtverhältnisses dient). Auch 

das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich verneinte die Legitimation eines Mieters 

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eines von einem Bauvorhaben betroffenen Grundstücks. Es hielt fest, in solchen Fällen 

sei zu prüfen, ob der Mieter wirklich durch das Baupolizeirecht geschützte Interessen 

verfolge oder ob er nicht eher seine privatrechtliche Stellung als Mieter schützen bzw. 

verbessern wolle. Im letzteren Fall habe der Mieter seine Interessen auf dem 

zivilprozessualen Weg zu verfolgen, und ein Rechtsschutzintesse an der Anfechtung 

des baurechtlichen Entscheids sei nicht gegeben (RB/ZH 2000; Nr. 10). Das 

Bundesgericht hat das schutzwürdige Interesse eines Mieters verneint, Beschwerde 

gegen eine Verfügung zu erheben, mit welcher der Verkauf der von ihm gemieteten 

Wohnung an eine Person im Ausland bewilligt wurde, um damit die Kündigung seines 

Mietverhältnisses zu verhindern. Es hat die für Drittbetroffene strengen 

Voraussetzungen der Beschwerdeberechtigung verneint, weil der Mieter kein 

besonderes und beachtenswertes, unmittelbares und zum Streitgegenstand in naher 

Beziehung stehendes Interesse habe (BGE 131 II 649 ff. E. 3.2-3.5).

c) Im vorliegenden Fall schliesst die Verwirklichung des Bauvorhabens eine Fortsetzung 

des Mietverhältnisses aus. In diesem Punkt unterscheidet sich die tatsächliche 

Situation vom Sachverhalt, wie er dem in RB/ZH 2000 Nr. 10 publizierten Urteil 

zugrundelag. Der geplante Lebensmittelmarkt kommt auf das Grundstück Parz. Nr. 131 

zu stehen, welches der Beschwerdeführerin derzeit mietweise überlassen ist. Macht die 

Beschwerdegegnerin II von der nachgesuchten Baubewilligung Gebrauch, so setzt dies 

zwingend die Auflösung des Mietverhältnisses mit der Beschwerdeführerin voraus. Da 

für die Realisierung der Baute die Kündigung des Mietverhältnisses unabdingbar ist, 

steht bzw. stand der Beschwerdeführerin das Instrument der Anfechtung der 

Kündigung bzw. der Mieterstreckung zur Verfügung. Von diesem hat sie während des 

Rekursverfahrens denn auch Gebrauch gemacht.

Da sich das Mietverhältnis und der Gebrauch der Baubewilligung ausschliessen, ist 

kein unmittelbares eigenes Interesse der Beschwerdeführerin an der Anfechtung der 

Baubewilligung gegeben. Baubewilligung und Mietvertrag stehen nur insoweit in einem 

Konnex, als die darauf beruhenden Befugnisse einander ausschliessen. Die 

Beschwerdeführerin kann daher vom Bauvorhaben, das die Beschwerdegegnerin II zu 

verwirklichen beabsichtigt, gar nicht unmittelbar betroffen sein. Wenn das 

Bauvorhaben verwirklicht wird, wird die Beschwerdeführerin am Grundstück der 

Beschwerdegegnerin I nicht mehr als Mieterin berechtigt und in ihren eigenen 

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Interessen betroffen sein. Zwischen Baugesuchstellerin und Mieterin besteht kein 

vertragliches Verhältnis. Baugesuchstellerin ist die Beschwerdegegnerin II, während 

das Mietverhältnis mit der Beschwerdegegnerin I als Grundeigentümerin besteht. Diese 

hätte das Mietverhältnis ungeachtet ihrer Vereinbarung mit der Baugesuchstellerin 

auflösen können. Allein der Umstand, dass die Kündigung des Mietverhältnisses 

mittelbar darauf zurückzuführen ist, dass die Vermieterin aufgrund ihrer Vereinbarung 

mit der Baugesuchstellerin dieser das Grundstück überträgt, vermag keine nahe und 

unmittelbare Beziehung der Beschwerdeführerin zur Streitsache zu begründen. Der 

Beschwerdeführerin kann somit kein Interesse zuerkannt werden, gegen das 

Bauvorhaben Einwendungen vorzubringen. Das einzige Interesse der 

Beschwerdeführerin kann darin liegen, das Bauvorhaben zu verhindern, um das 

Mietobjekt möglichst lange nutzen zu können. Darin liegt aber kein schützenswertes 

Interesse an der Anfechtung des Baugesuchs. Der Mieter hat daher hinsichtlich eines 

Baugesuchs für das gemietete Grundstück keine nähere Beziehung als irgendein 

beliebiger Dritter. Er kann seine Interessen auf dem Weg des Zivilrechts verfolgen.

Demgegenüber ist die Erwägung der Vorinstanz nicht entscheidend, dass mit der 

Baubewilligung lediglich festgestellt wird, dass der Verwirklichung des Bauvorhabens 

keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse im Weg stehen und die Bewilligung als solche 

die faktischen Interessen der Beschwerdeführerin nicht tangiert. Nach der Erteilung der 

Baubewilligung liegt es allein am Baugesuchsteller, ob er das Bauvorhaben realisiert 

oder nicht. Mit dem Hinweis auf die Rechtsnatur der Baubewilligung lässt sich 

jedenfalls die Legitimation des Mieters des Baugrundstücks nicht verneinen. Mit 

derselben Argumentation könnte auch dem Eigentümer oder Mieter eines 

Nachbargrundstücks die Legitimation abgesprochen werden.

d) Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Ausführungen, dass die 

Beschwerdeführerin durch das Bauvorhaben nicht in ihren eigenen schutzwürdigen 

Interessen berührt ist. Folglich haben die Beschwerdebeteiligte und die Vorinstanz zu 

Recht die Legitimation zur Einsprache verneint. Somit ist die Beschwerde als 

unbegründet abzuweisen.

3./ Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

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Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 Gerichtskostentarif, sGS 

941.12). Der geleistete Kostenvorschuss in gleicher Höhe ist zu verrechnen.

Die Beschwerdegegnerinnen haben Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung 

(Art. 98 Abs. 1 und Art. 98bis VRP). Sie haben in ihren Beschwerdevernehmlassungen 

im wesentlichen auf ihre Stellungnahmen im Rekursverfahren verwiesen und auf 

weitergehende Ausführungen verzichtet. Die Beschwerdegegnerin I verwies ausserdem 

auf den Entscheid des Kreisgerichtspräsidenten im Mieterstreckungsverfahren. Es ist 

unter diesen Umständen gerechtfertigt, die Entschädigung auf den Minimalbetrag von 

Fr. 1'000.-- zuzügl. MWSt festzusetzen (Art. 22 Abs. 1 lit. c der Honorarordnung für 

Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75).

Demnach hat das Verwaltungsgericht zu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde wird abgewiesen.

2./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'000.-- bezahlt die 

Beschwerdeführerin unter Verrechnung des geleisteten Kostenvorschusses in

gleicher Höhe.

3./ Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerinnen für das 

Beschwerdeverfahren mit je Fr. 1'000.-- zuzügl. MWSt ausseramtlich zu entschädigen.

V. R. W.

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

 

Zustellung dieses Entscheides an:

die Beschwerdeführerin (durch Rechtsanwalt Dr. H.)–

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am:

die Vorinstanz–

die Beschwerdebeteiligte–

die Beschwerdegegnerin I (durch Rechtsanwalt Dr. E.)–

die Beschwerdegegnerin II (durch Rechtsanwalt lic. iur. J.)–

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