# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 910f0f93-7fc7-5a46-9039-046dc8b8577a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-12-04
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 04.12.2014  VB.2014.00245
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2014-00245_2014-12-04.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2014.00245	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 04.12.2014
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Rechtsanwendung von Amtes wegen. Rügeprinzip. Baulinienüberstellung. Einzelne Vorsprünge.

Die Vorinstanz durfte sich vorliegend von Amtes wegen mit der Baulinienüberstellung von Balkonen befassen, obwohl deren Rechtswidrigkeit im Rekursverfahren nicht gerügt worden war. Durch das Rügeprinzip im Rechtsmittelverfahren wird zwar die Überprüfungspflicht der Rechtsmittelinstanzen eingeschränkt, nicht jedoch das Überprüfungsrecht. Wenn offensichtliche Rechtsmängel bestehen, wesentliche öffentliche Interessen verletzt wurden oder nicht gerügte Rechtsverletzungen im Zusammenhang mit Parteivorbringen stehen, ist es der Vorinstanz erlaubt, nicht gerügte Rechtsmängel zu überprüfen (E. 3.3).

Die im konkreten Fall die Baulinie überstellenden Balkone sind weder mit § 100 Abs. 1 noch Abs. 3 PBG vereinbar. Da sie sich nahezu über die ganze Fassade ziehen, handelt es sich nicht mehr um einzelne oberirdische Vorsprünge im Sinne von § 100 Abs. 1 PBG. Schliesslich sind die Balkone auch nicht ohne Weiteres wieder entfernbar oder auf einen Standort im Baulinienbereich angewiesen, wonach eine Anwendbarkeit von § 100 Abs. 3 ebenfalls entfällt (E. 4).

Abweisung

			 	
				Stichworte:
	
						BALKON
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAULINIENÜBERSTELLUNG
RECHTSANWENDUNG VON AMTES WEGEN
REFORMATIO IN PEIUS
RÜGEPRINZIP
VORSPRUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 100 Abs. 1 PBG
§ 100 Abs. 3 PBG
§ 27 VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2014.00245

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 4. Dezember 2014

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer(Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Daniela Kühne.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin, 

 

gegen

 

C, vertreten durch RA D, 

Beschwerdegegnerin,

 

und

 

1.    Baukommission Küsnacht,  

 

2.    Baudirektion Kanton Zürich,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend
Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 16. Juli 2013 erteilte die
Baukommission Küsnacht der A AG die baurechtliche Bewilligung für die
Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an
der E-Strasse 02 und 03in Küsnacht. Gleichzeitig mit dem kommunalen
Beschluss wurde im koordinierten Verfahren die Verfügung der Baudirektion des
Kantons Zürich mit der strassenpolizeilichen Bewilligung und der Bewilligung
betreffend die Einhaltung der Lärm-Belastungsgrenzwerte erteilt.

II.  

Gegen beide Beschlüsse erhob C mit Eingabe vom
6. September 2013 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragte die Aufhebung der angefochtenen Anordnungen unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegner. 

Der Rekurs wurde mit Entscheid vom 11. März 2014
teilweise gutgeheissen. Das Baurekursgericht ergänzte Dispositiv Ziffer 3
des Beschlusses der Baukommission Küsnacht vom 16. Juli 2013 dahingehend,
dass vor Baubeginn abgeänderte Pläne zur Bewilligung einzureichen seien, welche
nachweisen, dass nur noch einzelne Vorsprünge in den Baulinienbereich
hineinragen, und ferner vor Baubeginn Pläne, welche an allen relevanten Fassaden
beider Gebäude das gewachsene Terrain aufzeigen und die durchgehende Einhaltung
der Gebäudehöhen und der Abgrabungsvorschriften nachweisen. Im Übrigen wurde
der Rekurs abgewiesen.

III.  

Gegen den Rekursentscheid vom 11. März 2014 erhob die
A AG am 14. April 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und
beantragte, Dispositiv Ziff. I Abs. 2 des Rekursentscheids teilweise,
nämlich insoweit aufzuheben, als damit verlangt werde, dass vor Baubeginn
abgeänderte Pläne zur Bewilligung einzureichen seien, welche nachweisen, dass
nur noch einzelne Vorsprünge in den Baulinienbereich hineinragen. Des Weiteren
beantragte die A AG, die erteilte Baubewilligung für die
Baulinienüberstellung durch die nordwestseitigen und südwestseitigen Balkone
des Gebäudes E-Strasse 02 wieder in Kraft zu setzen, nötigenfalls unter
sichernden Nebenbestimmungen; schliesslich beantragte sie, die Dispositiv
Ziffern II und III aufzuheben und die darin statuierten Kosten- und Entschädigungsfolgen
des Rekursverfahrens entsprechend dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens
anzupassen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

Mit Vernehmlassung vom 22. Mai 2014 beantragte das
Baurekursgericht, die Beschwerde abzuweisen. Am 23. Mai 2014 reichte C
Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen abzuweisen. Mit Replik vom 1. Juli 2014 hielt die
A AG an ihren Anträgen fest. Mit Schreiben vom 5. September 2014 verzichtete
die Gemeinde Küsnacht auf weitere Ausführungen. Hedwig J. Bleiber hielt in
ihrem Schreiben vom 9. September 2014 an ihren Ausführungen in der
Beschwerdeantwort fest. Die A AG liess sich in der Folge nicht mehr
vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur
Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die übrigen Prozessvoraussetzungen
sind erfüllt.

2.
 

2.1 Die
Beschwerdegegnerin bringt vor, die von ihr beanstandeten Balkone auf der Nordostseite
würden in unzulässiger Weise über die Baulinie hinausragen. Dies sei weder nach
§ 100 Abs. 1 noch Abs. 3 PBG zulässig, da es sich weder um
"einzelne" Vorsprünge handle noch um leicht entfernbare Gebäudeteile,
welche notwendigerweise im Baulinienbereich bestehen müssten. 

2.2 Die
Vorinstanz hält fest, nicht nur die von der Beschwerdegegnerin gerügten Balkone
auf der Nordostseite, sondern auch die nicht gerügten Balkone auf der
Südwestseite würden gemäss § 100 Abs. 1 und § 100 Abs. 3
PBG in unrechtmässiger Weise über die Baulinie hinausragen. Eine Baubewilligung
könne für beide Balkonseiten deshalb nicht erteilt werden.

3.
 

3.1 Die
Beschwerdeführerin rügt zunächst, die Vorinstanz habe sich zu Unrecht mit der
Baulinienüberstellung auf der Südwestseite befasst. Das geplante
Mehrfamilienhaus E-Strasse 02 besitze sowohl auf seiner Nordwest- als auch
auf seiner Südwestseite vorkragende Balkone, welche die bestehenden Baulinien
entlang der Privatstrasse Kat.-Nr. 04 (Nordwestseite) und entlang der
F-Strassse (Südwestseite) überragen. Im Rekurs sei jedoch ausschliesslich die
Baulinienüberstellung durch die Balkone auf der Nordwestseite beanstandet
worden. Die Balkone auf der Südwestseite hätten die Beschwerdegegnerin überhaupt
nicht interessiert. Für die Vorinstanz habe somit keinerlei Anlass bestanden,
sich von sich aus mit den Balkonen auf der Südwestseite zu befassen. Dies liege
nicht mehr im Rahmen des pflichtgemässen Ermessens der Vorinstanz.

3.2 Das
betroffene Baugrundstück Kat. Nr. 01 liegt gemäss geltender Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht (BZO) in der Wohnzone W3/2.75. Für die
dreigeschossigen Wohnzonen wurden Sonderbauvorschriften erlassen. Die
Bauparzelle grenzt im Nordwesten an die Privatstrasse Kat.-Nr. 04, im
Nordosten an die E-Strasse, im Südwesten an die F-Strassse und im Südosten an
zwei überbaute Grundstücke an. Direkt gegenüber der Privatstrasse befindet sich
das Grundstück der Beschwerdegegnerin mit der Villa G, welche im Inventar der
Schutzobjekte von überkommunaler Bedeutung verzeichnet ist.

Die Beschwerdeführerin beabsichtigt, anstelle zweier
bestehender aneinandergebauten Liegenschaften auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 zwei freistehende Mehrfamilienhäuser zu errichten. Dieses
Projekt wurde mit Beschluss vom 16. Juli 2013 von der Baukommission
Küsnacht bewilligt. Das Mehrfamilienhaus E-Strasse 03soll im nordöstlichen/östlichen
Teil des Grundstückes mit dem Grundriss eines langgezogenen Rechtecks entlang
der E-Strasse entstehen, und das Mehrfamilienhaus E-Strasse 02 soll im
nordwestlichen Teil der Parzelle mit annähernd quadratischem Grundriss situiert
werden, sodass im südwestlichen Bereich des Grundstückes eine Freifläche
entsteht.

3.3 Nach
§ 7 Abs. 4 Satz 2 gilt im Verwaltungsverfahren der Grundsatz der
Rechtsanwendung von Amtes wegen. Gemäss § 7 Abs. 4 Satz 3 VRG
ist die Verwaltungsbehörde an die von den Verfahrensbeteiligten gestellten Begehren
nicht gebunden. Die Durchsetzung des richtigen Rechts geniesst grundsätzlich
Vorrang gegenüber den Interessen der Verfahrensbeteiligten (Kaspar Plüss in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 7 N. 164, 173). 

Im
Rechtsmittelverfahren hingegen gilt es zu differenzieren. Auch hier gilt zwar
der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen. Die im Rekurs- und
Beschwerdeverfahren geltenden Rüge- bzw. Begründungsprinzipien relativieren
diesen Grundsatz jedoch erheblich: Die Rechtsmittelbehörden prüfen in der Regel
nur die geltend gemachten Rügen (vgl. z. B. VGr, 8. November 2006, VB.2006.00214,
E. 4; Plüss, § 7 N. 172). Rechtsmittelinstanzen sind somit nicht
gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen
Fragen zu untersuchen, wenn diese im Rechtsmittelverfahren nicht vorgetragen
werden (BGE 135 II 384, E. 2.2.1; Plüss, § 7 N. 172). 

Zu
unterscheiden ist jedoch zwischen Prüfungspflicht und Prüfungsrecht: Durch das
Rügeprinzip im Rechtsmittelverfahren wird in erster Linie die Überprüfungspflicht
der Rechtsmittelinstanzen eingeschränkt, nicht jedoch das Überprüfungsrecht (VGr,
13. April 2000, VB.1999.00400, E. 3; Martin Bertschi in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a, N. 31).

Was die Rekursmittelinstanz –
in casu das Baurekursgericht – betrifft, besteht somit grundsätzlich ein
Überprüfungsrecht nicht vorgebrachter Rügen. Dies ist vor allem dann der Fall,
wenn in einem konkreten Fall offensichtliche Rechtsmängel vorliegen (Bertschi,
Vorbemerkungen zu §§ 19–28a, N. 31) oder wenn nicht gerügte
Rechtsverletzungen im Zusammenhang mit Parteivorbringen stehen (vgl. auch VGr,
23. Januar 2003, VB.2002.00361, E. 1.b). Des Weiteren darf die
Rekursmittelinstanz gemäss § 27 VRG den angefochtenen Entscheid über die
Begehren der Verfahrensbeteiligten hinaus zu ihrem Vorteil (reformatio in
melius) oder zu ihrem Nachteil (reformatio in peius) abändern, sofern ein
Sachzusammenhang zum Streitgegenstand besteht und klares Recht beziehungsweise
wesentliche öffentliche Interessen verletzt wurden (Plüss, § 7
N. 174; Griffel, § 27 N. 1 ff., 11).

Was die Beschwerdeinstanz –  das
Verwaltungsgericht – betrifft, so wird die Tragweite des Rügeprinzips in der
verwaltungsgerichtlichen Praxis je nach Fall unterschiedlich festgelegt, da
§ 54 Abs. 1 VRG kein eigentliches Rügeprinzip statuiert (Marco
Donatsch in Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, N. 10). Grundsätzlich prüft
auch das Verwaltungsgericht in erster Linie die vorgebrachten Rügen.
Verschiedentlich berücksichtigt es jedoch auch klare Mängel eines angefochtenen
Entscheids, selbst wenn sie nicht ausdrücklich gerügt worden sind (vgl. z.B.
VGr, 3. September 2008, VB.2008.00188, E. 2.1; 2. August 2007,
VB.2007.00060, E. 4.2; 9. März 2005, VB.2004.00548, E. 3.3.2).
Ebenso überprüft das Verwaltungsgericht nicht gerügte Rechtsverletzungen,
sofern diese im Zusammenhang mit den Parteivorbringen stehen (VGr,
23. Januar 2003, VB.2002.00361, E. 1.b). Im Gegensatz zur
Rekursmittelinstanz steht dem Verwaltungsgericht jedoch keine Befugnis zur
reformatio in melius bzw. reformatio in peius des erstinstanzlichen
angefochtenen Entscheids zu (Griffel, § 11 N. 3).

3.4 Im
vorliegenden Fall war die Vorinstanz befugt, nebst den Balkonen auf der Nordostseite
auch die Balkone auf der Südwestseite zu beurteilen. Es trifft zwar zu, dass
deren fehlende Rechtmässigkeit im Gegensatz zu den Balkonen auf der
Nordostseite im Rekursverfahren nicht gerügt worden war. Jedoch ist es dem
Baurekursgericht nach oben erwähnter Rechtsprechung und Lehre erlaubt, nicht
vorgebrachte Rügen in Fällen von offensichtlichen Rechtsmängeln oder einem
Zusammenhang zu Parteivorbringen zu überprüfen. Die Balkone auf der
Südwestseite stehen wie die Balkone auf der Nordostseite in klarem Widerspruch
zu § 100 Abs. 1 und § 100 Abs. 3 PBG (vgl. sogleich
E. 4). Somit liegt zum einen ein offensichtlicher Rechtsmangel des
erstinstanzlichen Entscheids vor. Zum anderen weisen die Balkone auf der
Südwestseite auch einen klaren Zusammenhang mit den Parteivorbringen bzw. mit
dem Streitgegenstand auf. Die beiden Balkonpartien betreffen das gleiche
Bauprojekt und reichen auf beiden Seiten über die vorgesehenen Baulinien
hinaus. Sie verstossen somit in ähnlicher Weise gegen die gleichen Rechtsnormen.

Aufgrund der mangelnden Betroffenheit der
Beschwerdegegnerin wäre aus Sicht der Vorinstanz zwar denkbar gewesen, auf die
Frage der Rechtmässigkeit der Balkone auf der Südwestseite von Haus Nr. 4
nicht einzugehen. Indessen erfolgte die vorinstanzliche Auseinandersetzung mit
den von der Beschwerdegegnerin nicht thematisierten Balkonen ohnehin im
öffentlichen Interesse (Baulinienüberstellung). Ein solches muss unabhängig davon
zulässig sein, ob die Beschwerdegegnerschaft rügeberechtigt gewesen wäre oder
nicht.

3.5 Im Übrigen
handelt es sich vorliegend nicht um einen Anwendungsfall von § 27 VRG. Die
Beschwerdegegnerin hatte vor dem Baurekursgericht als Rekurrentin die Aufhebung
der Baubewilligung beantragt. Indem das Baurekursgericht die Baubewilligung im
Grundsatz geschützt hat und sie mit der strittigen Auflage betreffend die Vorsprünge
ergänzt hat, sprach es der Beschwerdegegnerin nicht mehr, sondern weniger zu
als beantragt. Selbst bei Anwendbarkeit von § 27 VRG wäre die
Vorinstanz allerdings befugt gewesen, über die gestellten Begehren der
Verfahrensbeteiligten hinauszugehen, da in casu ein klarer Rechtsverstoss
vorliegt, ein Sachzusammenhang zum Streitgegenstand besteht und wesentliche
öffentliche Interessen verletzt wurden (Baulinienüberstellung). Die Beschwerdeführerin
wendet sinngemäss zwar ein, § 27 VRG sei deshalb nicht anwendbar, da kein
Sachzusammenhang zum Streitgegenstand bzw. zu den Parteivorbringen vorliege,
denn die Balkone seien im Rekurs nicht einmal thematisiert worden. Diesem
Einwand kann nicht gefolgt werden: Für den Zusammenhang zum Sachgegenstand bzw.
zu den Parteivorbringen ist im Sinn von § 27 VRG nicht zu prüfen, ob die
relevante Frage von den Parteien überhaupt thematisiert worden ist, sondern, ob
faktisch bzw. rechtlich ein Zusammenhang zu den Vorbringen bzw. zur Sache an
sich besteht. Dies ist vorliegend der Fall, wie oben ausgeführt wurde.

Das Vorgehen der Vorinstanz erweist sich somit insgesamt
als rechtmässig.

4.
 

4.1 Materiell
beanstandet die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe die Zulässigkeit der
Baulinienüberstellung einzig im Licht von § 100 Abs. 1 PBG beurteilt,
welche Norm vorliegend aber gar nicht einschlägig sei. Zur Anwendung gelange
vielmehr die Vorschrift § 100 Abs. 3 PBG. Gemäss dieser Bestimmung
habe die Baukommission Küsnacht die strittigen Vorsprünge unter Statuierung
eines Beseitigungsreverses und in pflichtgemässer Ausübung ihres Ermessens bewilligt.
Die vorgesehenen Balkone seien somit rechtmässig.

4.2 Innerhalb
von Baulinien dürfen grundsätzlich nur Bauten und Anlagen erstellt werden, die
dem Zweck der Baulinien nicht widersprechen (§ 99 Abs. 1 PBG).
Ansonsten besteht ein Bauverbot. Gewisse Ausnahmen sind allerdings zulässig: So
dürfen gemäss § 100 Abs. 1 PBG einzelne oberirdische
Gebäudevorsprünge bis zu 1.5 m über Verkehrsbaulinien und Baulinien für
Versorgungsleitungen und Industriegeleise hinausragen, müssen jedoch entschädigungslos
beseitigt werden, sobald die Ausführung des Werks oder der Anlage, wofür die
Baulinie festgesetzt worden ist, dies erfordert.

Das Gesetz definiert im Unterschied zu § 260
Abs. 3 PBG – welche Bestimmung die Zulässigkeit von einzelnen Vorsprüngen
im Abstandsbereich regelt – nicht, welche Gebäudeteile als "einzelne
oberirdische Vorsprünge" zu qualifizieren sind. Die
"Unterordnung" von einzelnen Vorsprüngen im Sinn von § 100
Abs. 1 PBG dürfte in Analogie zu § 260 Abs. 3 PBG sicher dann zu
bejahen sein, wenn sie auf jedem Geschoss nicht mehr als einen Drittel der
betreffenden Fassadenlänge einnehmen. Der Gesetzgeber
wollte damit kleinere Balkone, die lediglich einen Drittel der Fassadenlänge
messen, in Bezug auf die Grenz- bzw. Gebäudeabstände privilegieren (vgl. dazu
z. B. auch VGr, 5. Dezember 2013, VB.2013.598,
E. 4.4). Im Unterschied zu § 260 Abs. 3 PBG dürften einzelne
Vorsprünge nach § 100 Abs. 1 PBG aber auch mehr als einen
Drittel im Verhältnis zur Fassadenlänge betragen (vgl. ChristophFritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, Bau- und
Umweltrecht, 5. Auflage, Zürich 2011, S. 816). Gleichwohl müssen die
Vorsprünge im Verhältnis zur Fassade untergeordnet sein, weil sonst nicht mehr
von "einzelnen" Vorsprüngen gesprochen werden kann. Andernfalls käme
ihnen nicht Vorsprungscharakter zu, sondern würden Vergrösserungen der
Gebäudehülle vorliegen, welche zur Respektierung der Baulinie verpflichtete
Fassaden darstellen (BRKE I, 20. Oktober 2006, 0260/2006 und 0261/2006,
E. 5 = BEZ 2006 Nr. 65, E. 5). Das Kriterium
"einzelne" Vorsprünge muss somit klarerweise eine einschränkende
Funktion besitzen.

4.3 Nach
§ 100 Abs. 3 PBG können weitergehende und andersartige
Beanspruchungen des Baulinienbereichs mit der baurechtlichen Bewilligung,
nötigenfalls unter sichernden Nebenbestimmungen, gestattet werden. 

Entscheidend für die Bewilligungsfähigkeit von
Beanspruchungen des Baulinienbereichs gemäss § 100 Abs. 3 PBG ist
zunächst, dass die Beanspruchungen des Baulinienbereichs bei allfälliger
Realisierung der Baulinie ohne Weiteres beseitigt werden können (VGr,
14. März 2007, VB.2006.00348, E. 3.3.). Darüber hinaus dient
§ 100 Abs. 3 PBG dazu, Bauten und Anlagen zu ermöglichen, die
aufgrund ihrer Funktion notwendigerweise auf einen Standort im Baulinienbereich
angewiesen sind oder anderswo nur unzweckmässig lokalisiert werden können (VGr,
24. Oktober 2013, VB.2013.577, E. 4.3; BEZ 2009 Nr. 60,
E. 6.2). Insgesamt werden somit als Bauten und Anlagen im Sinn von
§ 100 Abs. 3 PBG zum Beispiel Stützmauern, Garagenvorplätze,
Garageneinfahrten, Abfahrtsrampen und Besucherparkplätze qualifiziert
(Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 819 f.). Daneben werden in der Praxis oft
Pergolas, Gartensitzplätze, Gartenhäuser und Schöpfe als nach § 100
Abs. 3 PBG zulässige Beanspruchungen eingestuft (VGr, 14. März 2007,
VB.2006.00348 = BEZ 2007 Nr. 17).

4.4 Im
vorliegenden Fall ist eine Baubewilligung der zur Frage stehenden Balkone weder
nach § 100 Abs. 1 noch nach § 100 Abs. 3 PBG möglich.
Balkone, welche sich praktisch über die gesamte Fassadenlänge ziehen, können
nicht mehr als privilegierte einzelne Vorsprünge im Sinn von § 100
Abs. 1 PBG betrachtet werden (vgl. auch BRKE I, 20. Oktober 2006,
0260/2006 und 0261/2006, E. 5 = BEZ 2006 Nr. 65, E. 6).

Darüber hinaus besteht auch kein Anlass zur Erteilung
einer Baubewilligung nach § 100 Abs. 3 PBG. In ihrer Überprüfung
hält die Vorinstanz zu Recht fest, dass Balkone grundsätzlich nicht nach
§ 100 Abs. 3 PBG zu beurteilen sind, da es sich hierbei nicht um Bauteile
handelt, welche zwingend oder auch nur zweckmässigerweise im Baulinienbereich
zu situieren sind (vgl. auch VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.577,
E. 4.3). Ebenso wenig sind Balkonen in diesem Ausmass – trotz Reverses
–leicht entfernbare Gebäudeteile, da eine solche Entfernung wohl eine fragwürdige
Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes des Gebäudes mit sich bringen würde und
angesichts der dafür nötigen baulichen Eingriffe bzw. der daraus folgenden
Beeinträchtigung der Wohnnutzung kaum durchsetzbar erscheint. Zu erwähnen ist
ebenfalls, dass die Baukommission Küsnacht in ihrem Entscheid vom 16. Juli
2013 in keiner Weise eine Interessenabwägung vorgenommen hat. In einer solchen
Abwägung wäre jedoch in einem besonderen Masse das öffentliche Interesse zu
gewichten gewesen, das Bauvorhaben nicht über die Baulinien hinaus optisch um
die Balkonbreite näher an die Villa G zu rücken, welche im Inventar der
Schutzobjekte von überkommunaler Bedeutung verzeichnet ist.

Abschliessend ist festzuhalten, dass § 100
Abs. 3 PBG nicht losgelöst von § 100 Abs. 1 PBG angewendet
werden darf. Die Beschränkung von § 100 Abs. 1 PBG darf nicht mit
einer schrankenlosen Anwendung von § 100 Abs. 3 PBG infrage gestellt
werden. Es bestand daher kein Raum für die Bewilligung der Balkone im
Baulinienbereich. Die Auflage der Vorinstanz betreffend diese Balkone erweist
sich somit als rechtmässig. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

5.
 

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht ihr keine
Parteientschädigung zu. Vielmehr ist sie gemäss § 17 Abs. 2 VRG zu verpflichten,
der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich
Fr. 1'000.- als angemessen erweisen.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

       Fr.    200.--
    Zustellkosten,

Fr. 3'200.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt. 

4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …