# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 559937d3-a29a-5ece-ad35-f3065a07bef8
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-24
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht II. Zivilkammer 24.11.2023 ZK2 2021 41
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_007_ZK2-2021-41_2023-11-24.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

Entscheid vom 24. November 2023

(Mit Urteil 4A_30/2024 vom 20. August 2024 hat das Bundesgericht eine gegen 
dieses Urteil erhobene Beschwerde abgewiesen.)

Referenz ZK2 21 41

Instanz II. Zivilkammer 

Besetzung Nydegger, Vorsitzender
Hubert und Bergamin
Guetg, Aktuar

Parteien A._____
Berufungskläger
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Josef Gabrieli
Ettisberger Domenig & Partner, Hinterm Bach 40, Postfach 193, 
7001 Chur 

gegen

B._____
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Andreas Flütsch
Promenade 87, 7270 Davos Platz 

Gegenstand Forderung aus Kaufvertrag

Anfechtungsobj. Entscheid des Regionalgerichts Prättigau/Davos vom 01.07.2021, 
mitgeteilt am 16.08.2021 (Proz. Nr. 115-2020-13)

Mitteilung 29. November 2023

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Sachverhalt

A. Am 20. Dezember 2018 haben A._____ (Käufer) und die B._____ (Verkäu-
ferin) einen Kaufvertrag über Stockwerkeigentum Nr. C._____ und Miteigentums-
anteile Nr. D._____ und E._____ im Grundbuch von F._____ abgeschlossen. Der 
Kaufpreis wurde mit CHF 2'465'000.00 vereinbart, zahlbar in mehreren Raten. 

B. Im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag sind unter anderem folgende Be-
stimmungen enthalten:

III. Kaufpreis

[…]

Bei Zahlungsverzug ist die Verkäuferschaft zudem berechtigt, nach 
eingeschriebener Mahnung und Ablauf einer Nachfrist von dreissig 
Tagen ohne weiteres von diesem Vertrag entschädigungslos zurück-
zutreten und über die Kaufobjekte sofort anderweitig zu verfügen. Die 
Käuferschaft verfällt in diesem Falle in eine Konventionalstrafe in Höhe 
von 10 % des Kaufpreises. Bereits geleistete Anzahlungen sind abzüg-
lich der Konventionalstrafe innert dreissig Tagen seit Vertragsrücktritt 
zinslos an die Käuferschaft zu erstatten. 

[…]

IV. Weitere Bestimmungen

[…]

13. Dieser Kaufvertrag wird unter den ausdrücklichen Bedingungen abge-
schlossen, dass den Parteien die erforderlichen Bewilligungen im Sin-
ne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch 
Personen im Ausland (BewG) erteilt werden. Die Kosten der Grund-
satzbewilligung gehen zulasten der Verkäuferschaft, jene der individu-
ellen Erwerbsbewilligung zulasten der Käuferschaft. Die Parteien ver-
pflichten sich, die Bewilligungen nach Unterzeichnung des Vertrages 
ohne Verzug zu beantragen. 

Sollten die Bewilligungen bis am 31. Mai 2019 nicht erteilt werden, fällt 
der Kaufvertrag entschädigungslos dahin. Alle von der Käuferschaft 
geleisteten Anzahlungen sind ihr nach Abzug aller bis dahin aufgelau-
fenen Gebühren und Kosten der Verkäuferschaft zinslos zu erstatten. 
Ist die Verweigerung der Bewilligung ausschliesslich von der Käufer-
schaft zu vertreten, ist die Verkäuferschaft zum Rückbehalt einer Um-
triebsentschädigung von CHF 30'000.00 zuzüglich der ausgewiesenen 
Zusatzkosten für allfällige Bestellungsänderungen der Käuferschaft 
(Planungs- und Ausführungsaufwand) berechtigt.

Die Käuferschaft weist darauf hin, dass sie bereits Eigentümerin von 
Grundeigentum in der Schweiz ist (1/2 Miteigentum an Stockwerkei-
gentum Nr. G._____ und Miteigentumsanteil H._____, Verfügung Nr. 
I._____); sie sichert zu, dieses Grundeigentum spätestens bis zur Ein-
tragung des gegenständlichen Kaufvertrages in das Grundbuch 
F._____ zu veräussern oder anderweitig zu übertragen. 

[…]

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C. A._____ hatte der B._____ gestützt auf den Grundstückkaufvertrag zwei 
Teilzahlungen in Höhe von total CHF 739'500.00 geleistet. In der Folge ergaben 
sich Differenzen über die Leistungspflicht der dritten Teilzahlung, welche A._____ 
trotz Fälligstellung und Mahnung durch die B._____ nicht leistete. Die B._____ 
machte in der Folge die vertragliche Konventionalstrafe (10 % des Kaufpreises 
von CHF 2'460'000.00) geltend und erklärte den Rücktritt vom Vertrag. Sie über-
wies sodann A._____ den Teilzahlungsbetrag von CHF 739'500.00 abzüglich der 
Konventionalstrafe in Höhe von CHF 246'000.00, die sie zurückbehielt.

D. A._____ reichte nach gescheiterter Schlichtungsverhandlung am 5. Juni 
2021 Klage beim Regionalgericht Prättigau/Davos ein, mit folgenden Rechtsbe-
gehren:

1. Die Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger CHF 246'000.00 nebst 
5 % Zins seit 5. September 2019 zu bezahlen.

2. Unter vermittleramtlicher, gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- 
und Entschädigungsfolge zulasten der Beklagten. 

E. Mit Klageantwort vom 2. September 2020 beantragte die B._____ die kos-
tenfällige Klageabweisung.

F. Mit Entscheid vom 1. Juli 2021, mitgeteilt am 16. August 2021, wies das 
Regionalgericht Prättigau/Davos die Klage ab. Die Gerichtskosten von 
CHF 15'000.00 wurden A._____ auferlegt und mit dem von ihm geleisteten Kos-
tenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. Auch die vermittleramtlichen Kosten 
von CHF 300.00 wurden A._____ auferlegt.

G. Hiergegen liess A._____ (fortan: Berufungskläger) mit Eingabe vom 15. 
September 2021 Berufung erheben, mit folgenden Anträgen:

1. Der Entscheid vom 1. Juli 2021 des Regionalgerichts Prättigau/Davos 
sei aufzuheben. 

2. Die Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, dem Berufungskläger 
CHF 246'500.00 nebst 5 % Zins seit 5. September 2019 zu bezahlen. 

3. Unter vermittleramtlicher, gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- 
und Entschädigungsfolge, zzgl. MWST., für das erstinstanzliche und 
das Berufungsverfahren zulasten der Berufungsbeklagten. 

H. Der vom Berufungskläger mit Verfügung des Vorsitzenden der II. Zivilkam-
mer vom 16. September 2021 geforderte Kostenvorschuss von CHF 8'000.00 ging 
innert Frist ein.

I. Mit Berufungsantwort vom 7. Oktober 2021 liess die B._____ (fortan: Beru-
fungsbeklagte) die kostenfällige Abweisung der Berufung beantragen.  

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J. Mit weiterer Eingabe vom 27. Oktober 2021 äusserte sich die Berufungsbe-
klagte zu – mutmasslichen – in der Berufungsschrift enthaltenen bzw. dieser bei-
gelegten Noven. 

K. Die Angelegenheit ist spruchreif. Auf die weiteren Ausführungen der Partei-
en in ihren Rechtsschriften sowie im angefochtenen Entscheid wird, soweit erfor-
derlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

Erwägungen

1.1. Die Berufungsbeklagte moniert, die Berufungsbegründung genüge den ge-
setzlichen Anforderungen nicht, weshalb sie abzuweisen sei (act. A.2, Rz. 3 ff.). 
Abgesehen davon, dass eine ungenügende Begründung nicht zur Abweisung der 
Berufung, sondern zu einem Nichteintreten auf dieselbe führen würde, ist die Kritik 
auch in der Sache überzogen. Die Berufung besteht zwar über weite Strecken aus 
Wiederholungen der Klageschrift. Gleichwohl findet sich gegen Ende der Beru-
fungsschrift eine eingehende Auseinandersetzung mit den vorinstanzlichen Ent-
scheiderwägungen. Den Ausführungen ist zu entnehmen, mit welchen Erwägun-
gen sich der Berufungskläger nicht einverstanden erklärt, inwiefern und weshalb 
er deren Korrektur verlangt (vgl. insbesondere act. A.1, Ziff. V.1 ff.). Inwieweit die 
Begründungsanforderungen hinsichtlich einzelner Rügen nicht erfüllt werden, ist, 
soweit erforderlich, im jeweiligen Sachzusammenhang zu prüfen. Unter diesem 
Vorbehalt ist auf die Berufung grundsätzlich einzutreten, geben die übrigen Pro-
zessvoraussetzungen doch zu keinen Bemerkungen Anlass.

1.2. Der Berufungskläger reicht im Rahmen der Berufung neue Beweismittel ins 
Recht (Schreiben vom 14. September 2021 an das Grundbuchinspektorat; Schrei-
ben vom 11. sowie vom 26. April 2019; vgl. act. B.3). Inwieweit diese mit Blick auf 
Art. 317 ZPO im vorliegenden Berufungsverfahren berücksichtigt werden können, 
ist, soweit erforderlich, im jeweiligen Sachzusammenhang zu klären.  

2.1. Die Vorinstanz bejahte einleitend das gültige Zustandekommen des (öffent-
lich beurkundeten) Grundstückkaufvertrages, zumal die Parteien nach ihrem 
Dafürhalten hierzu nichts Gegenteiliges geäussert hätten (vgl. act. B.2, E. 2 ff.). 

2.2. Sodann qualifizierte die Vorinstanz die in Ziffer IV.13. Abs. 2 des Kaufver-
trages enthaltene Passage, wonach der Kaufvertrag unter der ausdrücklichen Be-
dingung abgeschlossen werde, dass den Parteien die erforderlichen Bewilligungen 
im Sinne des BewG erteilt würden, als Rechtsbedingung. Die Parteien hätten da-
mit die in Art. 2 Abs. 1 BewG vorgesehene Bedingung wiedergegeben, wonach 
Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung bedürf-

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ten. Die Aufnahme weiterer Bedingungen (Befristung der Erfüllung der Rechtsbe-
dingung auf den 31. Mai 2019; Umtriebsentschädigung von CHF 30'000.00 im Fal-
le der vom Käufer verschuldeten Verhinderung des Bewilligungseintritts) würden 
an der Qualifikation nichts ändern. Die Rechtsbedingung bleibe auch durch die 
Aufnahme in das Rechtsgeschäft eine Rechtsbedingung (vgl. act. B.2, E. 3.3).

2.3. Das BewG enthalte in Art. 26 zivilrechtliche Bestimmungen. Rechtsgeschäf-
te blieben gemäss dessen Abs. 1 solange unwirksam, bis eine rechtskräftige Be-
willigung vorliege. Die Wirkungen unwirksamer Rechtsgeschäfte seien in Art. 26 
Abs. 4 BewG geregelt. Versprochene Leistungen dürften nicht gefordert werden 
(lit. a), geleistete Leistungen könnten innerhalb eines Jahres seit Kenntnis vom 
Rückforderungsanspruch zurückgefordert werden (lit. b) und es würde von Amtes 
wegen auf Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes geklagt (lit. c). Vor diesem 
Hintergrund prüfte die Vorinstanz unter Berücksichtigung der Depositionen der 
Parteien, ob eine Bewilligung rechtskräftig erteilt wurde. Sie erwog, die zuständige 
Bewilligungsbehörde habe dem Berufungskläger am 8. Februar 2019 die Bewilli-
gung zum Kauf der relevanten Grundstücke erteilt. Dies jedoch unter der Bedin-
gung, dass er vor dem Erwerb der Grundstücke in F._____ seine Grundstücke in 
der Gemeinde J._____ an einen Dritten veräussere. Die Vorinstanz verneinte, 
dass diese Bedingung die Rechtskraft der Bewilligung hemmen würde. Zwar ver-
hindere das Ausbleiben des Bedingungseintrittes den sachenrechtlichen Vollzug 
des Grundstückkaufvertrages. Das Rechtsgeschäft könne nicht ins Grundbuch 
eingetragen werden, solange die Bedingung nicht erfüllt sei. Damit sei aber nicht 
gesagt, dass dieser Umstand die Rechtskraft der Bewilligung und damit des ge-
samten Rechtsgeschäftes hemme. Würde die Bedingung die Rechtskraft der Be-
willigung hemmen, führte dies dazu, dass der Grundstückkaufvertrag bis zu drei 
Jahre lang nicht wirksam werden könne, da die Bewilligung auf drei Jahre befristet 
sei. In der Praxis sei es nicht unüblich, erst nach erfolgter öffentlicher Beurkun-
dung des Rechtsgeschäftes die Bewilligungsbehörde zu ersuchen, die Erwerbs-
bewilligung zu erteilen. Würde die Bewilligung durch die Bedingung tatsächlich 
nicht in Rechtskraft erwachsen, hätte dies in der Praxis eine grosse Rechtsunsi-
cherheit für viele Vertragsparteien und über einen beachtlichen Zeitraum zur Fol-
ge. Dies könne nicht im Sinne des Gesetzgebers gewesen sein. Im vorliegenden 
Fall könne der Zustand der Rechtsunsicherheit nur einseitig von einer Partei be-
endet werden, und zwar durch den Kläger, indem er sein Grundeigentum in 
J._____ verkaufen würde. Würde man davon ausgehen, dass die Bewilligung bis 
zum Verkauf der Grundstücke in J._____ nicht rechtskräftig sei, so würde dies 
bedeuten, dass ein bis zu dreijähriger rechtsunsicherer Zustand bestehen würde, 
welcher bloss einseitig beseitigt werden könnte. In dieser Zeit wäre der Eigentü-

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mer in seiner Verfügungsfreiheit über Gebühr eingeschränkt. Ebenfalls für die 
Rechtswirksamkeit der Bewilligung trotz Bedingung spreche, dass die Bewilli-
gungsbehörde nicht erneut verfügen müsse. Die Bewilligungsbehörde erlasse we-
der eine neue Verfügung, sobald die Bedingung erfüllt werde, noch überprüfe sie, 
ob der Kläger die Bedingung irgendwann erfüllt habe. Sobald der Kläger die 
Grundstücke in J._____ verkauft habe, könne der Grundstückkauvertrag dem 
Grundbuch zur Eintragung angemeldet werden. Das Grundbuchamt und nicht die 
Bewilligungsbehörde prüfe dann, ob sämtliche Bedingungen der Bewilligung erfüllt 
worden seien. Werde die Bedingung innert der von der Bewilligungsbehörde ge-
setzten Frist hingegen nicht erfüllt, so falle die Bewilligung ohne Weiteres dahin. 
Die vom Kläger (Berufungskläger) vorgebrachten Bundesgerichtsentscheide er-
achtete die Vorinstanz als nicht einschlägig. Die Vorinstanz hielt fest, dass die Be-
dingung die Rechtskraft der Bewilligung nicht hemme, weshalb mit Erteilung der 
Bewilligung am 8. Februar 2019 die Rechtsbedingung eingetreten sei. Der Grund-
stückkaufvertrag sei mithin gültig und wirksam. Sie merkte an, dass aufgrund der 
erfolgten Teilzahlungen und der Berücksichtigung der Ausbauwünsche auch die 
Parteien von einer Rechtswirksamkeit der Bewilligung ausgegangen sein dürften 
(act. B.2, E. 3.4 ff.). Eine analoge Anwendung von Art. 156 OR hatte die Vor-
instanz bei diesem Ergebnis nicht weiter zu prüfen. 

2.4. Die Vorinstanz erwog weiter, der Kläger (Berufungskläger) habe in Ziffer 
IV.13. Abs. 3 des Grundstückkaufvertrages zugesichert, das bereits in seinem 
Grundeigentum stehende Grundstück in der Gemeinde J._____ spätestens bis zur 
Eintragung des gegenständlichen Kaufvertrages ins Grundbuch zu veräussern. 
Die Vorinstanz erachtete diese Formulierung als Zusicherung und – entgegen dem 
Vorbringen des Berufungsklägers – nicht als rechtsgeschäftlich vereinbarte Sus-
pensivbedingung. Es handle sich um eine obligatorische Verpflichtung. Ein Ver-
fallstag sei nicht vereinbart worden und müsste mittels Auslegung ermittelt wer-
den. Dies könne unterbleiben, weil die Beklagte (Berufungsbeklagte) nicht Scha-
denersatz nach Art. 97 ff. OR geltend gemacht habe, sondern sich auf die in Zif-
fer III. des Kaufvertrages enthaltene Konventionalstrafe infolge Zahlungsverzugs 
des Klägers (Berufungsklägers) stütze (act. B.2, E. 4 ff.). 

2.5. Der Grundstückkaufvertrag sei gültig zustande gekommen und die Rechts-
bedingung sei eingetreten. Der Vertrag entfalte volle Rechtswirkung. In Ziffer III. 
hätten die Parteien die Tilgung des Kaufpreises ratenweise vereinbart. Es sei eine 
zehntägige Zahlungsfrist vereinbart worden, welche nach erfolgter Fälligkeitsan-
zeige habe beginnen sollen. Die Fälligkeitsanzeige für die dritte Rate (Rohbauvoll-
endung) sei dem Kläger (Berufungskläger) mit Schreiben vom 4. Juni 2019 über-

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mittelt worden. Der Kläger (Berufungskläger) habe die Rate nicht fristgemäss be-
zahlt. Mit Einschreiben vom 27. Juni 2019 sei der Kläger (Berufungskläger) erneut 
um Zahlung der dritten Rate und Hinweis auf die in Ziffer III. vereinbarten Rechts-
folgen bei Nichtbezahlung hingewiesen worden. Am 31. Juli 2019 habe die Be-
klagte (Berufungsbeklagte) von ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht und die 
Leistung der Konventionalstrafe in Höhe von CHF 246'500.00 beansprucht. Die 
Rückzahlung des geleisteten Kaufpreises abzüglich der Konventionalstrafe sei mit 
Valuta 14. August 2019 erfolgt. Infolge des wirksamen Vertrages sei die dritte 
Kaufpreisrate mit Rohbauvollendung zur Zahlung fällig geworden. Da sie nicht in-
nert Frist erfolgt sei, sei die Berufungsklägerin befugt gewesen, die Konventional-
strafe einzubehalten (act. B.2, E. 5 ff.). 

2.6. Die Höhe der Konventionalstrafe bemängelte die Vorinstanz nicht (act. B.2, 
E. 6 ff.). 

3.1. Der Berufungskläger bringt zusammengefasst vor, dass die bedingt verfüg-
te Bewilligung trotz formeller Rechtskraft keine Rechtswirkungen gezeitigt habe 
und damit auch der Grundstückkaufvertrag unwirksam geblieben sei. Infolgedes-
sen hätten keine vertraglichen Leistungspflichten bestanden, weswegen er nicht in 
Verzug geraten sei. Für eine Konventionalstrafe bestehe keine Grundlage (so zu-
mindest sinngemäss in act. A.1, S. 15, Ziff. 6 ff.). 

3.2. Eventualiter moniert der Berufungskläger die Höhe der Konventionalstrafe 
(act. A.1, S. 11, Ziff. 15). 

4. Die Gültigkeit des Vertragsabschlusses ist unbestritten. Darüber ist nicht 
mehr zu befinden. 

5.1. Zu prüfen ist, ob der Vertrag rechtswirksam wurde. Denn nur diesfalls 
bestünde eine (vertragliche) Grundlage für die Zusprechung der Konventionalstra-
fe. 

5.2. Die Vorinstanz erwog zutreffend, dass die in Ziffer IV.13. Abs. 1 und 2 des 
Grundstückkauvertrages enthaltene Passage lediglich die in Art. 2 Abs. 1 und Art. 
26 Abs. 1 BewG statuierte Bewilligungspflicht für das vorliegende Grundstückser-
werbsgeschäft (genauer: das Verfügungsgeschäft) aufnahm. Hierbei handelt es 
sich um eine Rechtsbedingung (vgl. KGer GR ZK2 13 43 v. 15.5.2014 E. 6e 
m.w.H.; ZWR 1986, S. 225 ff.; Adrian Urwyler, Bewilligungsgesetz und Privatrecht, 
Diss., Zürich 1990, S. 141). Rechtsbedingungen stellen keine Bedingungen im 
technischen Sinne dar (Markus Widmer/Renato Constantini/Felix Ehrat, in: Wid-
mer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl., Basel 

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2020, N 12 vor Art. 151-157 OR). Von einer Rechtsbedingung spricht man, wenn 
die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts von Gesetzes wegen, wie in Art. 2 Abs. 1 
BewG vorgesehen, von einem zukünftigen ungewissen Ereignis abhängig ge-
macht ist (Alfred Koller, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. 
I, 5. Aufl., Bern 2023, N 79.11). Ein Vertrag, welcher einer Rechtsbedingung unter-
liegt, ist für die Parteien in gleicher Weise verbindlich wie ein Vertrag, der vertrag-
lich unter eine Suspensivbedingung gestellt wurde: Die Parteien können ihre Wil-
lenserklärungen einerseits nicht widerrufen und sie dürfen andererseits nichts un-
ternehmen, was die Erfüllung ihrer Verpflichtung hindern könnte (Koller, a.a.O., N 
79.14). Hängt beispielsweise ein Grundstückkaufvertrag von der Erteilung einer 
Genehmigung ab, ist der Erwerber dazu verpflichtet, sich um die Erlangung der 
Bewilligung zu bemühen; die im Vertrag gegenseitig versprochenen Leistungen 
können aber noch nicht gefordert werden (vgl. Rudolf Schwager, in: ZBGR 
68/1987, S. 140). Selbst wenn eine Rechtsbedingung – wie im vorliegenden Fall – 
in das Rechtsgeschäft aufgenommen wird, wird sie dadurch nicht zur echten 
rechtsgeschäftlichen Bedingung. Sie kann auch nicht dem direkten Anwendungs-
bereich des Bedingungsrechts unterstellt werden; eine entsprechende Erklärung 
wäre rechtlich bedeutungslos. Anders ist die Sachlage, wenn die Parteien eine 
den Inhalt der Rechtsbedingung "überschiessende" zusätzliche Tatsache zur Vor-
aussetzung der Rechtswirksamkeit eines Rechtsgeschäftes gemacht haben (vgl. 
Widmer/Constantini/Ehrat, a.a.O., N 12 vor Art. 151-157 OR). 

5.3. Art. 26 Abs. 1 BewG statuiert eine für die Wirksamkeit von Rechtsgeschäf-
ten über den Grundstückserwerb notwendige Rechtsbedingung. Solche Rechts-
geschäfte bleiben "ohne rechtskräftige Bewilligung" unwirksam. Die Vorinstanz 
stützte sich in casu einzig auf diesen Wortlaut. Dies ist nicht sachgerecht, wie 
nachfolgend aufzuzeigen ist. 

5.4. Der Wortlaut der Norm erscheint eindeutig und unmissverständlich. Die 
Wirksamkeit des Rechtsgeschäftes hängt von der "Rechtskraft" der Bewilligung 
ab. Der Wortlaut des Bewilligungsgesetzes wirft indessen Fragen auf. So besteht 
in der Literatur Einigkeit darüber, dass die Regelung der "Lex Friedrich" – insbe-
sondere hinsichtlich der privatrechtlichen Bestimmungen – im Vergleich zu den 
Vorgänger-Erlassen zwar umfangreicher, aber in den Einzelheiten immer noch 
lückenhaft ausgefallen ist und vieles zu wenig durchdacht ist (vgl. etwa Schwager, 
a.a.O., S. 154). Bereits die Vorgängererlasse wurden als mangelhaft ausgearbei-
tet bezeichnet und es wurde insgesamt Kritik an den im Gesetz relativ vielen un-
verständlichen Bestimmungen laut, die eine Klärung der Begriffe durch die Judika-
tur nötig machten (vgl. etwa Gianni Bomio, Das Feststellungsverfahren bei der AG 

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gemäss dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen 
im Ausland, Diss., Basel 1990, S. 16 und S. 49 m.w.H.). Ein unbesehenes Abstüt-
zen auf den Wortlaut von Art. 26 Abs. 1 BewG ist bereits aus diesem Grunde zu 
hinterfragen. 

In Art. 11 Abs. 1 des Bundesbeschlusses von 1961 über die Bewilligungspflicht für 
den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewB, AS 1961, 
S. 203 ff.) war festgelegt, dass Rechtsgeschäfte auf bewilligungsbedürftigen Er-
werb ohne "rechtskräftige Bewilligung" nichtig seien. Weil unter anderem hinsicht-
lich der dogmatischen Einordnung und Qualifikation des Begriffes der Nichtigkeit 
Unklarheiten erkannt wurden, schuf der Gesetzgeber erstmals in der "Lex Furgler" 
(Bundesbeschluss über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Aus-
land vom 21. März 1973; BBl 1971 II, S. 1261 und AS 1974 I, S. 90) den Begriff 
der Unwirksamkeit für Rechtsgeschäfte, welche solange andauere, bis eine 
"rechtskräftige" Bewilligung vorliege (vgl. BBl 1971 II, S. 1263; Art. 20 Abs. 1 Be-
wB [1973], vormals Art. 11 BewB [Fassung von 1961]). Es zeigt sich, dass an der 
Rechtsterminologie der "rechtskräftigen Bewilligung" auch im Rahmen der Revisi-
on festgehalten wurde und lediglich der bis zum Vorliegen der Bewilligung beste-
hende Rechtszustand präzisiert werden sollte (Unwirksamkeit des Rechtsgeschäf-
tes anstatt dessen Nichtigkeit). Es liegen keine Anhaltspunkte vor, dass dieser 
beibehaltenen Rechtsterminologie im Rahmen der Revision eine neue Bedeutung 
zuerkannt werden sollte. Sowohl in der Botschaft des Bundesrates an die Bundes-
versammlung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland 
vom 25. Oktober 1972 (BBl 1972 II, S. 1263) als auch in den Debatten der Räte 
fehlen entsprechende Wortmeldungen (vgl. Amtl. Bull. NR 1972 V, S. 2182 ff., 
1972 V, S. 2210 ff. und 1972 V, S. 2231 ff.; Amtl. Bull. SR 1973 I, S. 2 ff. und 1973 
I, S. 14 ff.). Im Rahmen der weiteren Revisionen und dem Gesetzgebungsverfah-
ren zum heute geltenden Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch 
Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983, in dessen Art. 26 Abs. 1 die Ter-
minologie der "rechtskräftigen Bewilligungen" beibehalten wurde, lassen sich kei-
ne gegenteiligen Anhaltspunkte finden. Mit anderen Worten blieb die Bedeutung 
der Terminologie der "rechtskräftigen Bewilligung" trotz verschiedenster Revisio-
nen unverändert. 

Nun war aber schon unter der Geltung des BewB in der Fassung von 1961 (AS 
1961, 203 ff.) von der eidgenössischen Rekurskommission für den Erwerb von 
Grundstücken entschieden worden, dass ein an eine Suspensivbedingung ge-
knüpfter Bewilligungsentscheid erst Rechtswirkungen eintreten lässt, wenn die 
Bedingung erfüllt ist. Solange die Bewilligung nicht erteilt (bzw. nicht rechtswirk-

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sam geworden) ist, sind Verträge auf Übertragung von Grundeigentum nicht nich-
tig, sondern unvollendet, das heisst bedingt (bis zur Erteilung bzw. Rechtswirk-
samkeit der Bewilligung) unwirksam (vgl. ZBGR 47/1966, S. 95 f.). Es ist folglich 
nicht (nur) der (formelle) Rechtskrafteintritt der Bewilligung entscheidend für die 
Frage der Wirksamkeit des Rechtsgeschäftes – was der Gesetzeswortlaut zumin-
dest suggeriert –, sondern zusätzlich auch die erst mit Eintritt der Suspensivbe-
dingung resultierende Rechtswirksamkeit der Bewilligung (vgl. auch Urwyler, 
a.a.O., S. 147; ähnlich PVG 1985 Nr. 40 E. 1a). Letztere Sichtweise deckt sich im 
Übrigen mit der allgemeinen verwaltungsrechtlichen Dogmatik. Wird eine Bewilli-
gung – wie im vorliegenden Fall – suspensiv bedingt erteilt, erfolgt dies aus Ver-
hältnismässigkeitsgründen, die Bewilligung wird aber erst mit Bedingungseintritt 
wirksam und vollstreckbar (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allge-
meines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich 2016, N 913). Eine Bewilligung soll näm-
lich (im Sinne und zu Gunsten des Gesuchstellers) dann bereits erteilt werden 
können, wenn die Bewilligungsvoraussetzungen zum Zeitpunkt der Gesuchsein-
reichung zwar noch nicht vorliegen, jedoch mit Nebenbestimmungen sichergestellt 
werden können. Weshalb trotz gleicher Ausgangslage – fehlende Bewilligungs-
voraussetzungen zum Zeitpunkt der Gesuchseinreichung – unterschiedliche 
Rechtsfolgen für das Rechtsgeschäft bestehen sollen, ist nicht nachvollziehbar. 
Dies wäre jedoch dann der Fall, wenn auf den Wortlaut von Art. 26 Abs. 1 BewG 
abgestellt würde. Würde nämlich in einem Fall die Bewilligung mit einer Suspen-
sivbedingung erteilt, während im anderen Fall – selbst bei theoretisch identischer 
Ausgangslage – eine solche nicht gewährt würde, wäre das Rechtsgeschäft im 
ersteren Falle bis zur Abweisung des Bewilligungsgesuches unwirksam bzw. so-
dann nichtig (vgl. Art. 26 Abs. 2 lit. b BewG). Im zweiten Falle würde das Rechts-
geschäft indessen wirksam werden.

Trotz Kenntnis der zitierten Rechtsprechung hat der Gesetzgeber – wie gesehen – 
die Terminologie in sämtlichen Revisionen weder angepasst noch sich hierzu 
geäussert. Es kann mithin an der alten Rechtsprechung festgehalten werden. 

5.5. Die Erwerbsbewilligung wurde vorliegend am 8. Februar 2019 suspensiv 
bedingt (Veräusserungspflicht des Grundeigentums in J._____) erteilt (vgl. RG act. 
II/8). Die Bedingung war zum Zeitpunkt des "Vertragsrücktrittes" und der Geltend-
machung der Konventionalstrafe am 31. Juli 2019 durch die Berufungsbeklagte 
(RG act. II/15) noch nicht eingetreten, sodass sich das Rechtsgeschäft in einem 
Schwebezustand befand (vgl. Schwager, a.a.O., S. 141). Gemäss Art. 26 Abs. 3 
BewG ist die Unwirksamkeit von Amtes wegen zu beachten und hat unter ande-
rem zur Folge, dass versprochene Leistungen nicht gefordert werden dürfen (Abs. 

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4 lit. a) und Leistungen unter anderem innerhalb eines Jahre zurückgefordert wer-
den können, seit der Kläger Kenntnis von seinem Rückforderungsanspruch hat (lit. 
b). Unter Leistungen sind sämtliche Leistungen zu verstehen, nicht nur die Haupt-
leistungen (Urwyler, a.a.O., S. 144). Unter diesem Gesichtswinkel konnte der Be-
rufungskläger nicht in Verzug geraten sein, womit der Konventionalstrafe jegliche 
(Vertrags-)Grundlage entzogen war.

5.6. Zu klären bleibt, ob in der vorliegenden Konstellation Art. 156 OR anwend-
bar ist und gestützt darauf der Bedingungseintritt fingiert werden kann. Das Bun-
desgericht hatte diese Frage bislang nicht zu klären. Nach Dafürhalten der erken-
nenden Kammer ist der in der Literatur wohl vorherrschenden (vermittelnden) 
Meinung zu folgen, die eine analoge Anwendung von Art. 156 OR jedenfalls dann 
ausschliesst, wenn die Rechtsbedingung zum Schutze öffentlicher Interessen auf-
gestellt wurde, was vorliegend der Fall ist. Denn in solchen Fällen kann eine Ana-
logie zu Art. 156 OR nicht die Fiktion einer behördlichen Zustimmung, die tatsäch-
lich nicht eingeholt oder verweigert worden ist, herbeiführen (vgl. zum Ganzen 
Katja Roth Pellanda, in: Furrer/Schnyder [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer 
Privatrecht, 3. Aufl., Zürich 2016, N 3 zu Art. 156 OR m.w.H.). Auch die Ablehnung 
einer analogen Anwendung von Art. 156 OR auf Rechtsbedingungen bedeutet nun 
nicht automatisch, dass die Gegenseite der treuwidrig handelnden Partei schutz-
los ausgeliefert bliebe. Bereits aus dem Prinzip von Treu und Glauben (Art. 2 
ZGB) folgt, dass die Parteien eines schwebend unwirksamen Rechtsgeschäfts 
dazu verpflichtet sind, während der Dauer des Schwebezustandes alles Erforderli-
che zu unternehmen. Verhindert nun eine der Parteien treuwidrig den Eintritt oder 
das definitive Ausbleiben einer Rechtsbedingung, so wird diese Partei möglicher-
weise analog zu Art. 97 OR oder aus culpa in contrahendo schadenersatzpflichtig 
(vgl. Roth Pellanda, a.a.O., N 3 zu Art. 156 OR). 

5.7. Ein Bedingungseintritt kann vorliegend somit nicht fingiert werden, womit 
der Grundstückskaufvertrag unwirksam bleibt. Soweit ersichtlich stützte die Beru-
fungsbeklagte ihre Verrechnungseinrede weder auf culpa in contrahendo noch auf 
Art. 97 OR. Vielmehr stützt sie sich hierfür auf die vertragliche Konventionalstrafe. 
Ein Anspruch aus culpa in contrahendo bzw. Art. 97 OR ist nicht weiter zu prüfen. 

5.8. Da die Berufungsbeklagte hinsichtlich des Rückforderungsanspruches 
gemäss Art. 26 Abs. 4 lit. b BewG keine Verjährungseinrede erhob, braucht darauf 
nicht weiter eingegangen zu werden. Das Gericht darf die Verjährung nicht von 
Amtes wegen berücksichtigen (Art. 142 OR). Dies gilt auch für die Verjährungsfrist 
von Art. 26 Abs. 4 lit. b BewG (BGer 4A_378/2022 v. 30.3.2023 E. 5.1.2). 

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6. Die Berufung ist nach dem Ausgeführten gutzuheissen. Der angefochtene 
Entscheid ist aufzuheben. Die Klage des Berufungsklägers ist gutzuheissen und 
die Berufungsbeklagte ist zu verpflichten, dem Berufungskläger CHF 246'500.00 
zzgl. Zins von 5 % ab 5. September 2019 (RG act. II/16) zurückzuerstatten.

7.1. Die Klage des Berufungsklägers wird vollumfänglich gutgeheissen, sodass 
er obsiegt. Die vorinstanzlichen Prozesskosten (Gerichtskosten und Parteien-
tschädigung [Art. 95 Abs. 1 lit. und b ZPO]) gehen folglich zulasten der Berufungs-
beklagten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). 

7.2. Die von der Vorinstanz festgesetzte Gerichtsgebühr in Höhe von 
CHF 15'000.00 ist mit Blick auf die gesetzliche Bestimmung von Art. 3 Abs. 1 VGZ 
(BR 320.210) nicht zu beanstanden. Zu den Gerichtskosten zählt auch die Pau-
schale für das Schlichtungsverfahren (Art. 95 Abs. 2 lit. a ZPO), vorliegend 
CHF 300.00. Die Gerichtsgebühr von CHF 15'000.00 sowie die Schlichtungsge-
bühr gehen zulasten der Berufungsbeklagten. Die Gerichtsgebühr wird aus dem 
vom Berufungskläger geleisteten Kostenvorschuss von CHF 15'000.00 bezogen. 
Die Berufungsbeklagte wird verpflichtet, dem Berufungskläger CHF 15'000.00 
(Gerichtsgebühr) sowie CHF 300.00 (Gebühr für das Schlichtungsverfahren) zu 
ersetzen. 

7.3. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Berufungsbeklagte entschädi-
gungspflichtig. Der in der Honorarnote des Berufungsklägers geltend gemachte 
Stundenansatz von CHF 280.00 ist auf den üblichen Ansatz von maximal 
CHF 270.00 zu kürzen (vgl. Art. 3 Abs. 1 HV [BR 310.250]). Ebenfalls abzuziehen 
ist die bezahlte Schlichtungsgebühr. Diese wurde im Rahmen der Verteilung der 
Gerichtsgebühr berücksichtigt (vgl. E. 7.2). Im Übrigen ist weder der geltend ge-
machte Stundenaufwand von total 50.2 Stunden noch der – mittels Honorarver-
einbarung ausgewiesene – Interessenwertzuschlag von CHF 10'860.00 zu bean-
standen. Es resultiert ein zu entschädigendes Honorar von CHF 26'884.80 
(CHF 13'554.00 Stundenhonorar + CHF 10'860.00 Interessenwertzuschlag + 
CHF 548.70 Barauslagen [exkl. Schlichtungsgebühr] + CHF 1'922.10 MwSt.). 

8.1. Aufgrund des Verfahrensausganges wird die Berufungsbeklagte für das 
Berufungsverfahren kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). 

8.2. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden in Anwendung von Art. 9 VGZ 
auf CHF 8'000.00 festgesetzt. Sie werden aus dem vom Berufungskläger geleiste-
ten Kostenvorschuss in gleicher Höhe bezahlt. Die Berufungsbeklagte wird ver-
pflichtet, dem Berufungskläger diesen Betrag direkt zu ersetzen. 

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8.3. Da keine Honorarnote des berufungsklägerischen Rechtsvertreters im 
Recht liegt, ist die beantragte Entschädigung nach Ermessen festzusetzen. Ange-
sichts der sich stellenden Sach- und Rechtsfragen erscheint ein Honorar von pau-
schal CHF 3'000.00 (inkl. Spesen und MwSt.) als angemessen. 

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Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird gutgeheissen; der Entscheid des Regionalgerichts Prätti-
gau/Davos vom 1. Juli 2021, mitgeteilt am 16. August 2021, wird aufgeho-
ben.  

2. Die Klage von A._____ gegen die B._____ wird gutgeheissen und die 
B._____ wird verpflichtet, A._____ CHF 246'500.00 zzgl. Zins von 5 % ab 5. 
September 2019 zu bezahlen.

3. Die Kosten des Schlichtungsverfahrens vor dem Vermittleramt Prätti-
gau/Davos von CHF 300.00 gehen zulasten der B._____. Die B._____ wird 
verpflichtet, A._____ die von ihm bereits geleisteten Schlichtungskosten 
von CHF 300.00 zu ersetzen.

4. Die Kosten des Verfahrens vor der Vorinstanz von CHF 15'000.00 gehen 
zulasten der B._____. Sie werden aus dem von A._____ geleisteten Kos-
tenvorschuss in selbiger Höhe bezahlt. Die B._____ wird verpflichtet, 
A._____ CHF 15'000.00 zu ersetzen. 

5. Die B._____ wird verpflichtet, A._____ für das vorinstanzliche Verfahren mit 
CHF 26'884.80 (inkl. Spesen und MwSt.) zu entschädigen. 

6. Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 8'000.00 gehen zulasten der 
B._____. Sie werden aus dem von A._____ geleisteten Kostenvorschuss in 
selbiger Höhe bezahlt. Die B._____ wird verpflichtet, A._____ CHF 8'000.00 
zu ersetzen. 

7. Die B._____ wird verpflichtet, A._____ für das Berufungsverfahren mit 
CHF 3'000.00 (inkl. Spesen und MwSt.) zu entschädigen. 

8. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 30'000.00 betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG Beschwerde in 
Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, ge-
führt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 
Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in 
der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die 
Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen 
und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 
ff. BGG. 

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9. Mitteilung an: