# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 357335ce-c723-5c1a-bd84-1fe02abb31ee
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-03-04
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 04.03.2014 R 2013 211
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2013-211_2014-03-04.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 13 211

5. Kammer 

bestehend aus

Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 

und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Simmen

URTEIL
vom 4. März 2014

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ und Mitbeteiligte, 
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Rudolf Weber, 

Beschwerdeführer
gegen 

Gemeinde X._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, 

Beschwerdegegnerin
und

B._____, 
Beschwerdegegner

betreffend Baueinsprache

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1. Am 13. Dezember 1991, mitgeteilt am 3. April 1992, erliess der Gemein-

devorstand X._____ den Quartierplan N._____. Dessen Perimeter bein-

haltet unter anderem die damaligen Parzellen 2671 und 2674 (heutige 

Parzellen 1664, 1665 und 1745). Der Quartierplan bezweckt gemäss 

Art. 2 QPV die Erschliessung des Quartierplangebiets, die Neuverteilung 

der Eigentumsverhältnisse und regelt die Kostenverteilung. Gemäss 

Art. 15 QPV kann jeder Eigentümer die ihm zustehende Ausnützung 

gemäss Bestandestabelle auf seiner Parzelle verwirklichen. Für Parzelle 

2671 wurde bei einer Ausnützungsziffer (AZ) von 0.6 eine höchstzulässi-

ge Bruttogeschossfläche (BGF) von 598 m2, für Parzelle 2674 eine 

höchstzulässige BGF von 1032 m2 festgelegt. Praktisch der gesamte 

Quartierplanperimeter liegt heute in der Wohn-Gewerbezone gemäss 

Art. 65 BG, wo Wohnbauten mit Gewerbebetrieben und mässig störende 

reine Gewerbebetriebe gestattet sind. Die maximale Gebäudehöhe be-

trägt gemäss Art. 61 BG 11 m, die maximale Firsthöhe 14 m. Die maxima-

le AZ liegt für den Wohnteil bei 0.25, während für den Gewerbeteil keine 

AZ-Beschränkung gilt. 

2. Gemäss Grundbuchauszug vom 30. Januar 2013 sind betreffend der Par-

zelle 1665 am 19. April bzw. am 6. Juli 2001 folgende BGF-Transporte 

durchgeführt worden:

zugunsten Parzelle 1745 und zulasten Parzelle 1665 (Anteil Wohnen): 36.24 m2 BGF
zugunsten Parzelle 1665 und zulasten Parzelle 1745 (Anteil Gewerbe): 405 m2 BGF

Sodann bestätigten gemäss separaten Erklärungen jeweils vom 15. März 

2013 die Eigentümer der Parzelle 1674 6.99 m2 BGF, die Eigentümer von 

Parzelle 1731 weitere 15.11 m2 BGF, die Eigentümer von Parzelle 1745 

12 m2 BGF sowie die Eigentümer von Parzellen 1671, 5128 und 1745 

weitere 15.88 m2 BGF an B._____ zu verkaufen. 

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3. Am 11. März 2013 reichte B._____, Eigentümer der Parzellen 1664 und 

1665, bei der Gemeinde X._____ das Baugesuch für die Überbauung der 

Parzelle 1665 mit einer Werkhalle und einem Wohnhaus ein. Im Gebäude 

sollen eine Werkstatt und ein Lager sowie acht Wohnungen (zwei 3.5-

Zimmerwohnungen und sechs 2.5-Zimmerwohnungen) erstellt werden. 

4. Dagegen erhoben A._____ und Mitbeteiligte, am 10. April 2013 Einspra-

che und beantragten die Abweisung des Baugesuchs und die Gewährung 

des rechtlichen Gehörs. Im Wesentlichen machten sie geltend, die um-

fangreichen Ausnützungsberechnungen seien nicht transparent, zu er-

gänzen und vom Bauamt zu prüfen. Auch die NRF müsse an die BGF 

angerechnet werden. Die AZ, welche das Bauvorhaben erreiche, sie in-

akzeptabel hoch. Sodann dürfe Ausnützung nur von Parzellen, welche an 

die Baulandparzelle angrenzten, hertransportiert werden. Auch sei die 

zulässige Gebäudehöhe von 11 m nicht eingehalten. Im Baugesuch fehl-

ten einschlägige Angaben zum Störungspotential des Bauvorhabens. 

Schliesslich sei die auf Parzelle 2670 stehende Tanne zu schonen. 

5. B._____ verzichtete mit Schreiben vom 24. April 2013 auf eine Stellung-

nahme. Er teilte indessen mit, er werde die Gebäudehöhe um 70 cm re-

duzieren. Diese werde neu oberkant Dachumrandung auf 1525.29 m.ü.M. 

liegen. 

6. Am 17. Mai 2013 nahmen die Einsprecher davon Kenntnis. Das Angebot, 

die Gebäudehöhe um 70 cm zu reduzieren, werde unter keinen Umstän-

den angenommen, da das Bauvorhaben eine ungesetzlich hohe Verdich-

tung aufweise und die zulässige Gebäudehöhe um mehr als 70 cm über-

schreite. An ihren Anträgen würden sie deshalb festhalten. 

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7. Am 18. Juli 2013 reichte B._____ bei der Gemeinde ein Projektände-

rungsgesuch ein. Dieses sieht eine um 70 cm reduzierte Gebäudehöhe 

vor. Gleichzeitig stellte er der Gemeinde eine neue Zusammenstellung 

der Nutzungstransporte zugunsten der Parzelle 1665 zu. 

8. Die Einsprecher hielten am 16. August 2013 an ihren Anträgen fest. 

9. Am 29., mitgeteilt am 30. August 2013, hiess der Gemeindevorstand 

X._____ die Einsprache in Bezug auf die Ausnützung gut und wies sie im 

Übrigen ab (recte: …und wies sie im Übrigen ab, soweit er darauf eintrat 

[Grund: Tanne auf Parzelle 2670]). Unter anderem wurde der Skiraum im 

Dachgeschoss nicht bewilligt und verfügt, die entsprechende Fläche sei 

zum Treppenhaus dazuzuschlagen. Vor Baubeginn seien einerseits die 

Nutzungstransporte über 280 m2 als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-

schränkungen im Grundbuch anzumerken und anderseits die Parzelle 

1664 mit der Bauparzelle 1665 zu vereinigen. Falls die Bauherrschaft auf 

eine Vereinigung der beiden Parzellen verzichte, müsste vor Baubeginn 

ein Näher- und Grenzbaurecht und ein entsprechender Nutzungstransport 

(BGF und Nebenraumfläche [NRF]) zulasten von Parzelle 1664 als öffent-

lich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt werden. 

Begründend führte die Gemeinde was folgt aus:

• Die Gebäudehöhe gemäss Art. 55 BG sei mit 10.14 m gemäss Visier-
plan Fassaden 1/100 vom 16. Juli 2013 eingehalten. Sie berechne sich 
nach dem Mittel aller Hauptgebäudeecken, gemessen vom gewachse-
nen Boden bis zum Schnittpunkt mit dem Dachabschluss. Bei Abgra-
bungen seien die Gebäude- und Firsthöhe vom neugestalteten Terrain 
aus zu messen. 

• Nach Art. 54 Abs. 5 BG und konstanter Praxis bewillige die Baubehörde 
Nutzungstransporte innerhalb von Quartierplänen, auch wenn die 
Spenderparzelle nicht an die Empfängerparzelle grenze. Innerhalb des 
Quartiers N._____ seien bereits grosse Bauten vorhanden. Auch wenn 
das Bauvorhaben eine beträchtliche Nutzungskonzentration vorsehe, 

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führe dies nicht zu einer Bebauung, die dichter werde als die bereits 
vorhandene. Zudem sei zu beachten, dass in der Wohn-Gewerbezone 
der Gewerbeteil nicht zur Ausnützung zähle. Dies könne zu faktisch un-
terschiedlichen Ausnützungsdichten führen, auch wenn alle Gebäude 
gleich gross wären. Das Bauamt habe die Nutzungsberechnungen je-
ner Parzellen geprüft, ab denen Nutzungstransporte vorgesehen seien. 
Diese Parzellen verfügten über die für die Nutzungstransporte notwen-
digen Nutzungsreserven von gesamthaft 280 m2. Die Belege könnten 
auf dem Bauamt eingesehen werden. 

• Die Baulandfläche der Bauparzelle 1665 betrage 796 m2. Gemäss 
Quartierplan N._____ kämen aus der ausnützungsberechtigten Stras-
senfläche nochmals 52 m2 dazu. Auf der Bauparzelle ergebe sich somit 
eine zulässige BGF von 212 m2 (848 m2 x 0.25). Gemäss Grundbuch-
auszug von Parzelle 1665 vom 30. Januar 2013 sei bereits ein Nut-
zungstransport zulasten von Parzelle 1665 und zugunsten von Parzelle 
1745 von 36 m2 BGF im Grundbuch eingetragen. Damit reduziere sich 
die maximal zulässige BGF auf 176 m2 (212 m2 - 36 m2). Würden alle 
Nutzungstransporte (280 m2) mit der maximal zulässigen BGF von Par-
zelle 1665 (176 m2) aufsummiert, ergebe sich eine BGF von 456 m2, die 
für das vorliegende Bauprojekt zur Verfügung stehe. Gemäss öffentlich 
aufgelegter BGF-Berechnung umfasse das Bauvorhaben eine BGF von 
456 m2, was genau dem maximal Zulässigen entspreche. 

• Der vom Korridor her zugängliche Skiraum im Dachgeschoss zähle 
gemäss Art. 52 Abs. 2 BG und der konstanten Praxis der Baubehörde 
zur BGF und die Treppenhausfläche zur NRF. Auf die Erstellung des 
Skiraums im Dachgeschoss müsse verzichtet werden, da sonst die 
zulässige BGF überschritten werde. Eine entsprechende Auflage werde 
in die Baubewilligung aufgenommen. Die Einsprache sei insoweit gut-
zuheissen. 

• Aus dem Plan der Projektergänzung „Grundrisse und Schnitte A/B 
1/100“ vom 16. Juli 2013 sei ersichtlich, dass die gewerblich genutzten 
Räume für den Eigenbedarf der Firma C._____ AG als Einstellhalle für 
Baukräne und als Lagerraum genutzt werden sollten. Diese mässig 
störenden Nutzungen verursachten nicht mehr Immissionen als in der 
Wohn-Gewerbezone mit einer ES III zulässig seien, weswegen diese 
Rüge unbegründet sei. 

• Beim Einwand betreffend Tanne auf Parzelle 2670 handle es sich um 
eine privatrechtliche Angelegenheit, weswegen darauf nicht eingetreten 
und auf den Zivilweg verwiesen werde. 

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10. Gleichentags (29. August 2013) erteilte der Gemeindevorstand dem Bau-

vorhaben die Bewilligung und verfügte die gleichen Auflagen und Bedin-

gungen wie im Einspracheentscheid. 

11. Mit E-Mail vom 31. Oktober 2013 teilte B._____ (nachfolgend Beschwer-

degegner) dem Bauamt mit, dass die Parzellen 1664 und 1665 vereinigt 

würden. 

12. Gegen die Baubewilligung bzw. den Baubewilligungsentscheid vom 

29. August 2013 erhoben die vormaligen Einsprecher A._____ und Mitbe-

teiligte, (nachfolgend Beschwerdeführer) am 1. Oktober 2013 Beschwer-

de an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten, 

in Gutheissung der Beschwerde seien die Baubewilligungsentscheide des 

Gemeindevorstands vom 29. August 2013 aufzuheben. Der Beschwerde 

sei superprovisorisch die aufschiebende Wirkung zu erteilen und der 

Bauherr sei aufzufordern, die Bauarbeiten mit sofortiger Wirkung definitiv 

einzustellen (mit Verfügungen vom 21. und 24 Oktober 2013 abgewie-

sen). Begründend führten die Beschwerdeführer aus:

• Der Skiraum bilde nicht Gegenstand der Beschwerde.

• Das rechtliche Gehör sei verletzt. Die Rüge der nicht transparenten 
Ausnützungsberechnung sei nicht behandelt worden. Die Überprüfung 
sei erst im Baubewilligungsentscheid selber vorgenommen worden. Der 
Bauherr habe seine Ausnützungsberechnung anhand einer „Zuteilung 
BGF gemäss Quartierplan N._____“ und einer „Zusammenstellung Nut-
zungstransporte zu Gunsten Parzelle 1665“ dokumentiert. Der Ver-
gleich dieser beider Dokumente ergebe Diskrepanzen bezüglich der 
zugekauften Flächen. Dies sei intransparent. Der Beweisantrag auf zu-
sätzliche Sachverhaltsabklärungen hätte gutgeheissen werden müssen. 
Auch die Begründungspflicht sei diesbezüglich verletzt. 

• Weitergehende Nutzungstransporte als solche zwischen angrenzenden 
oder bloss durch Strassenparzellen getrennten Grundstücken seien 
gemäss Art. 54 Abs. 5 BG nur im Rahmen von Quartierplänen zulässig. 
Zwar seien die betroffenen Grundstücke innerhalb des Quartierplanpe-

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rimeters N._____ gelegen. Der Gemeindevorstand habe in diesem Be-
reich ein Ermessen. Die Ermessensausübung müsse aber an Kriterien 
gebunden sein, welche die Baubehörde festzulegen und in rechtsglei-
cher Weise anzuwenden habe. Der hier erfolgte Ermessensspielraum 
müsste nachvollziehbar sein, was vorliegend nicht der Fall sei. Man ha-
be es vorliegend nicht mit grossen ungenutzten Flächenreserven zu 
tun. Die meisten Grundeigentümer würden bei niedriger AZ deren Aus-
schöpfung anstreben, weshalb das behördliche Ermessen für die Bewil-
ligung von Transporten über mehrere Grundstücksgrenzen hinweg ge-
ring sei. In Bezug auf die gewerblich genutzten Teile in der Wohn-
Gewerbezone sei der Ermessensspielraum weiter, da diese nicht zur 
Ausnutzung zählten. Mangels einer Ausnützungsbeschränkung wie 
beim Wohnteil könnte hier theoretisch eine beliebig grosse Fläche auf 
irgendein anderes Grundstück in der erwähnten Zone übertragen wer-
den. Vom Ermessensentscheid des Gemeindevorstands hänge die 
bauliche Verdichtung in der gesamten Zone ab, weshalb das Ermessen 
besonders sorgfältig ausgeübt werden müsse. Vorliegend habe der 
Vorstand aber nur auf seine Praxis verwiesen, die nicht belegt sei. In 
Bezug auf den Quartierplan N._____ bestehe auch keine solche. 

• Die Höhenbegrenzungsvorschrift von Art. 55 BG, nach der die Gebäu-
dehöhe eingehalten wäre, sei hier nicht massgebend. Massgebend sie 
die IVHB. In Art. 43 Abs. 1 KRVO finde sich ein Anwendungsfall von 
Art. 36 Abs. 2 KRVO betreffend Baugespann. Dieses müsse die Lage, 
Höhe und Gestalt der Baute klar erkennen lassen. Der Begriff der 
„Höhe“ entspreche der „Gesamthöhe“ gemäss IVHB. Somit sei diese 
anwendbar. Nach Massgabe von Ziff. 5.1 des Anhangs 1 zur IVHB ent-
spreche die Gesamthöhe dem grössten Höhenunterschied zwischen 
dem höchsten Punkt de Dachkonstruktion und den lotrecht darunter lie-
genden Punkten auf dem massgebenden Terrain. Hier betrage die Ge-
samthöhe bei der Gebäudeecke G1 13.12 m und bei der Gebäudeecke 
G2 12.74 m. 

• Es dürfe nicht dazu kommen, dass die Gewerbenutzung gegenüber der 
Wohnnutzung ein unangemessenes Übergewicht bekäme, weil es für 
sie keine Begrenzung gebe. Hier müsste zumindest eine Praxis beste-
hen, was nicht der Fall sei. 

• Vorliegend unterlägen vier der durchgeführten Nutzungstransporte 
Art. 54 Abs. 5 BG (Parzelle 1740, 1731, 1674, 1671, total 77 m2). Diese 
dürften nicht zur anrechenbaren Landfläche gezählt werden. Die Ein-
schränkung „im Rahmen von Quartierplänen“ müsse sich nämlich aus 
dem Quartierplanzweck ergeben. Der Quartierplan N._____ habe indes 
nur die Erschliessung des Quartierplangebiets und die Neuverteilung 
der Eigentumsverhältnisse umfasst. Weitergehende Nutzungstranspor-

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te seien im Quartierplan nicht konkretisiert. Das blosse Vorliegen eines 
Quartierplans lasse die weitergehenden Nutzungstransporte nicht zu. 
Für die erweiterten Nutzungstransporte müsste eine Praxis bestehen, 
welche sachgemässe Kriterien enthalte. Vorliegend bestehe eine AZ 
von 1.0 (anrechenbare Landfläche 456 m2, konsumierte BGF 456 m2). 
Es werde nicht dargelegt, weswegen bei einer AZ von 0.25 für die 
Wohnnutzung eine derart hohe Gesamtnutzung angemessen sein solle. 
Der Hinweis, dass keine Bebauung zur Diskussion stehe, die dichter 
werde als die bereits vorhandene, sei unbehelflich. Ansonsten könnten 
nach und nach unkontrollierte Nutzungsverdichtungen innerhalb des 
Zonen- bzw. Quartierplanperimeters entstehen. Folglich reduziere sich 
die anrechenbare Landfläche um 77 m2 von 456 m2 auf 379 m2. 
Schliesslich sei auch die NRF von 235.53 m2 anrechenbar. Somit erge-
be sich eine effektive BGF von 291.3 m2, woraus gar eine AZ von 1.82 
resultiere, was einer untolerierbaren Übernutzung gleichkomme. 

13. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) beantragte in 

ihrer Vernehmlassung vom 12. November 2013 die Abweisung der Be-

schwerde. 

• Die vom Gesetz vorgeschriebenen Unterlagen hätten öffentlich aufge-
legen. Es sei Sache allfälliger Einsprecher, die Akten zu studieren und 
allenfalls unter Beizug sachkundiger Personen allfällige Mängel und 
Rechtsverletzungen zu rügen. Bei konkret gestellten Fragen könne Ak-
teneinsicht oder Aktenedition verlangt werden. Es bestehe aber kein 
Anspruch auf Erläuterung von Gesuchsunterlagen und Lieferung weite-
rer Akten durch das Bauamt. In ihrer Beilage 24 sei aufgeführt, von 
welcher Parzelle wie viel Nutzung auf die Bauparzelle übertragen wer-
den solle. Die Nutzungsreserven der Spenderparzellen seien aufge-
führt. Den Einsprechern wäre es zumutbar gewesen, die erforderlichen 
Akten über die Spenderzellen einzufordern und zu überprüfen, ob noch 
Nutzungsreserven bestünden. Ebenso wäre es ihnen möglich gewesen, 
die Gesetzmässigkeit der beanspruchten Nutzung zu überprüfen. Der 
Gemeindevorstand habe auch keinen Anlass gehabt, in der Begrün-
dung des Einspracheentscheids weiter auf das Gesuch einzugehen, 
weil kein Anspruch auf rechtliche Erläuterungen seitens des Bauamtes 
bestehe. Dem angefochtenen Entscheid lasse sich entnehmen, wie der 
Vorstand die zulässige Nutzung sowie die Haupt- und Nebenraum-
flächenberechnung vorgenommen habe. Das rechtliche Gehör sei nicht 
verletzt. 

• Die Baubehörde habe Art. 54 BG in konstanter Praxis stets so ausge-
legt, dass zwischen Parzellen, die von einem Quartierplan erfasst sei-

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en, Nutzungsübertragungen auch zulässig seien, wenn diese nicht un-
mittelbar benachbart lägen. In VGU R 08 26A habe das Verwaltungsge-
richt diese Praxis geschützt. Eine Praxisänderung sei nicht beabsichtigt. 

• Art. 36 Abs. 2 KRVO erkläre die IVHB dort für unmittelbar anwendbar, 
wo das kantonale Recht entsprechende Begriffe verwende. Art. 55 BG 
spreche von Gebäudehöhe und regle die Berechnungsweise. In der 
Teilrevision der KRVO vom 13. September 2011 sei den Gemeinden 
Frist gesetzt worden, spätestens innert 15 Jahren ihre Ortsplanungser-
lasse der IVHB anzupassen. Bis dahin gelte das kommunale Recht. 
Dieses spreche nicht von Gesamthöhe, sondern von Gebäudehöhe. 
Die 15 Jahre seien noch nicht vergangen. Art. 55 BG habe seine Wir-
kung nicht verloren. Sodann sei die Berechnungsweise von Art. 55 BG 
nicht bestritten. 

14. Am 16. Dezember 2013 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren 

Anträgen fest. Zudem beantragten sie, der Beschwerdegegner sei zu ver-

pflichten, zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde Stellung zu nehmen und 

ihnen sei hernach das Replikrecht einzuräumen. Weiter sei der Be-

schwerdegegner umgehend zu verpflichten, innert Frist eine Bankgarantie 

zu beschaffen, mit der die Kosten eines allfälligen Rückbaus abgedeckt 

seien. 

• Sie hätten Anspruch darauf, zu erfahren, aus welchen Gründen der 
Bauherr seine Baute als gesetzeskonform betrachte. Ansonsten wäre 
es ihnen unmöglich, ihre Argumentation im Sinne eines fairen Verfah-
rens auf die Vorbringen des Bauherrn auszurichten.

• Solange die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nicht fi-
nanziell abgesichert sei, sei sie nur von beschränktem Wert. Es müsste 
eine die Kosten des Rückbaus abdeckende Bankgarantie oder eine 
gleichwertige Sicherungsmassnahme erfolgen. Dies mache auch heute 
noch Sinn. 

• Vorliegend wäre es für die Beschwerdeführer ein unverhältnismässiger 
Aufwand gewesen, im Einspracheverfahren anhand der früheren Bau-
bewilligungsakten herauszufinden, ob die dem Baugesuch zu Grunde 
gelegte anrechenbare Landfläche korrekt berechnet worden sei oder ob 
die angerechneten Teilflächen nicht bereits konsumiert seien. Der Bau-
behörde wäre kein Mehraufwand erwachsen, da sie die Prüfung ohne-

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hin habe vornehmen müssen. Die Gemeinde habe ihre Begründungs-
pflicht verletzt. 

• In VGU R 08 26A stehe nichts, was auf eine Billigung der behaupteten 
gemeindlichen Praxis betreffend Nutzungstransporte hindeute. Das 
Verwaltungsgericht habe nur einzelfallweise festgestellt, der dort zu be-
urteilende Nutzungstransfer sei quartierbezogen und nachvollziehbar. 

• Sodann gebe es weitere Unstimmigkeiten bei der Ausnützungsberech-
nung, weshalb das Verwaltungsgericht die AZ-Berechnung minutiös 
nachzuprüfen oder die Angelegenheit zur Prüfung an die Gemeinde 
zurückzuweisen habe. 

15. Die Beschwerdegegnerin hielt am 14. Januar 2014 duplicando an ihren 

Anträgen fest.

• Die Beschwerdeführer beriefen sich einerseits auf das Dokument „Zu-
sammenstellung Nutzungstransporte zu Gunsten Parzelle 1665“. Die-
ses sei von der Bauherrschaft am 18. Juli 2013 nachgereicht worden 
und läge letztlich der Baubewilligung zugrunde. Anderseits beriefen sich 
die Beschwerdeführer auf das Dokument „Zuteilung BGF gemäss QP 
N._____“. Dieses Aktenstück habe die Bauherrschaft ursprünglich, also 
am 11. März 2013, mit dem Baugesuch eingereicht. Es sei durch das 
am 18. Juli 2013 nachgereichte Dokument ersetzt worden. Die damali-
gen Einsprecher und heutigen Beschwerdeführer hätten Gelegenheit 
erhalten, dazu Stellung zu nehmen. Das Dokument „Zuteilung BGF 
gemäss QP N._____“ sei weder der Baubewilligung noch dem Einspra-
cheentscheid zugrunde gelegt worden und trage auch keinen kommu-
nalen Genehmigungsvermerk. Allfällige Unterschiede zwischen den 
beiden Dokumenten seien deshalb für den Entscheid unerheblich. Die 
Zulässigkeit der Nutzungstransporte entscheide sich nur nach dem Do-
kument „Zusammenstellung Nutzungstransporte zu Gunsten Parzelle 
1665“ (Beilage 24 der Gemeinde).

• Hinsichtlich der prozessualen Anträge werde darauf hingewiesen, dass 
in der Gemeinde X._____ vom 15. Dezember bis nach Ostern keine 
Abbruch-, Aushub-, Spreng- oder Rohbauarbeiten ausgeführt werden 
dürften. 

• Das Bauamt habe dem beschwerdeführerischen Anwalt stets zur Ver-
fügung gestanden, konkrete Fragen seien beantwortet worden und es 
sei Einsicht in alle Akten gewährt worden. Eine Verpflichtung, Aktenstü-
cke über Nutzungstransporte zu erstellen, lasse sich aus dem Anspruch 

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auf rechtliches Gehör nicht ableiten. Wären Fragen zu Beilage 24 der 
Gemeinde aufgetaucht, hätten die Beschwerdeführer Einsicht in die 
Baubewilligungsakten nehmen und konkrete Fragen stellen können, 
was unterblieben sei. 

• Gemäss Art. 36 Abs. 2 KRVO werde eine unmittelbare Anwendung der 
IVHB nur dort verlangt, wo kantonales Recht Begriffe aus derselben 
verwende bzw. den gleichen Begriff brauche aber gerade anders defi-
niere. Hinsichtlich der Gebäudehöhe sei dies nicht der Fall, auch, weil 
das kantonale Recht den Begriff „Gesamthöhe“ nicht kenne. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-

wie im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in 

den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 

kommunale Einspracheentscheid vom 29. August 2013, mit welchem die 

Beschwerdegegnerin das Baugesuch für die Überbauung der Parzelle 

1665 mit einer Werkhalle und einem Wohnhaus mit Auflagen und Bedin-

gungen bewilligte und gleichzeitig die Einsprachen der heutigen Be-

schwerdeführer bezüglich Ausnützung gutgeheissen, im Übrigen aber 

abgewiesen hat. Streitig und zu prüfen ist einerseits die Frage, ob im 

Rahmen des Baubewilligungsverfahrens das rechtliche Gehör der Be-

schwerdeführer verletzt wurde. Anderseits ist die Rechtmässigkeit des 

angefochtenen Entscheids, insbesondere hinsichtlich der Nutzungs-

transporte sowie der Gebäudehöhe, zu prüfen. 

2. a) Hinsichtlich des beschwerdeführerische Antrags, wonach der Beschwer-

degegner zu verpflichten sei, eine die Kosten des Rückbaus abdeckende 

Bankgarantie oder eine gleichwertige Sicherungsmassnahme zu beschaf-

fen (Replik vom 16. Dezember 2013, Antrag 2), ist auf Art. 111 des Bau-

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gesetzes der Gemeinde X._____ (BG; 791) zu verweisen. Danach gilt 

vom 22. Dezember bis 31. März und während der gesamten Karwoche 

eine Sperre für sämtliche Bauarbeiten. Ausgenommen von dieser Winter-

sperre sind lediglich für das vorliegende Bauvorhaben momentan nicht re-

levante Bauarbeiten in vollständig geschlossenen Gebäudehüllen. Da in 

der Gemeinde X._____ somit bis zum 31. März 2014 ohnehin keine Bau-

ten und Anlagen erstellt werden dürfen, und das vorliegende Urteil noch 

vor Ende März mitgeteilt wird, erübrigt sich die von den Beschwerdefüh-

rern beantragte Sicherstellung der Kosten eines allfälligen Rückbaus. 

b) In Bezug auf den beschwerdeführerischen Antrag, wonach der Be-

schwerdegegner zu verpflichten sei, zur ihrer Verwaltungsgerichtsbe-

schwerde Stellung zu nehmen, ist festzuhalten, dass von Seiten der Be-

schwerdeführer kein Anspruch besteht, dass die Bauherrschaft im verwal-

tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren zu ihrer Beschwerde Stellung 

nimmt. Folglich kann der Beschwerdegegner im vorliegenden Beschwer-

deverfahren auch nicht verpflichtet werden, zur beschwerdeführerischen 

Eingabe Stellung zu nehmen. Vielmehr wäre dem Beschwerdegegner ei-

ne allfällige Stellungnahme freigestanden. 

3. a) Vorab ist die Rüge der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör 

zu prüfen, da dieses Recht formeller Natur ist. Die Verletzung des Gehör-

sanspruchs führt, ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in 

der Sache selbst, zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids (BGE 

132 V 387 E.5.1). Nach der Rechtsprechung kann ein Verfahrensmangel, 

insbesondere eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, zwar 

geheilt werden, wenn die Kognition der urteilenden Instanz nicht einge-

schränkt ist und dem Beschwerdeführer daraus kein Nachteil erwächst. 

Verlangt wird ferner, dass kein für die Beurteilung der Angelegenheit rele-

vantes Kognitionsgefälle besteht (vgl. RENÉ WIEDERKEHR, Die Begrün-

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dungspflicht nach Art. 29 Abs. 2 BV und die Heilung bei Verletzung, Zbl 

9/2010, S. 502 ff.). Eine Heilung ist aber immer dann ausgeschlossen, 

wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung der Partei-

rechte handelt; zudem soll sie die Ausnahme bleiben (BGE 134 I 331 

E.3.1, 126 I 68 E.2 mit Hinweisen; PVG 2008 Nr. 1). Verfügungen oder 

Entscheide, die unter Missachtung des rechtlichen Gehörs ergangen sind, 

sind daher grundsätzlich aufzuheben und zur Durchführung eines ord-

nungsgemässen Verwaltungsverfahrens an die Verwaltungsbehörden 

zurückzuweisen (statt vieler: PVG 2011 Nr. 31). Nur wenn es sich aus 

verfahrensökonomischen Gründen geradezu aufdrängt, ist die Heilung ei-

ner allfälligen Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren nach der zitier-

ten Praxis ausnahmsweise zuzulassen.

b) Der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eid-

genossenschaft (BV; SR 101) gewährleistete Anspruch auf rechtliches 

Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert anderseits ein 

persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren, 

soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die Gehörsga-

rantie ist somit ein verfassungsmässig geschütztes Individualrecht, hat al-

so den Charakter eines selbständigen Grundrechtes (ULRICH HÄFE-

LIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 

6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 1673 f.). Aus Art. 29 Abs. 2 BV folgt 

insbesondere auch ein Mindestanspruch auf Begründung eines hoheitli-

chen Aktes (BGE 133 I 270 E.3.1). Die Begründungspflicht für kantonale 

Behörden ergibt sich aus dem kantonalen Verfahrensrecht, vorliegend 

aus Art. 22 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 

BR 370.100), welcher ausdrücklich festhält, dass Entscheide zu begrün-

den sind. Der Sinn und Zweck der Begründungspflicht liegt darin, dass 

der Bürger wissen soll, warum eine Behörde entgegen seinem Antrag 

entschieden hat. Die Begründung eines Entscheides muss deshalb so 

- 14 -

abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht an-

fechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechts-

mittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen 

können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen ge-

nannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche 

sich ihr Entscheid stützt (BGE 129 I 232 E.3.2). Zwar darf sich die Behör-

de auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken. 

Es ist insbesondere auch nicht nötig, dass sie sich mit jeder tatbestandli-

chen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzt, son-

dern sie kann sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Ge-

sichtspunkte beschränken (BGE 126 I 97 E.2b). Ob die Begründung 

rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist wiederum keine Frage des formel-

len Anspruchs auf rechtliches Gehör, sondern der materiellen Beurteilung 

der Streitfrage.

4. a) Im Einspracheverfahren wurde von den heutigen Beschwerdeführern gel-

tend gemacht, die umfangreiche Ausnützungsberechnung, welche die 

Nutzungstransporte mit einschliesse, sei nicht transparent, nicht vollstän-

dig nachvollziehbar und damit nicht überprüfbar. Daher seien die Berech-

nungsunterlagen gehörig zu ergänzen und vom Bauamt minutiös nachzu-

prüfen. Daraufhin reichte der Beschwerdegegner der Beschwerdegegne-

rin am 18. Juli 2013 das Dokument „Zusammenstellung Nutzungstrans-

porte zu Gunsten Parzelle 1665 (Beilage 24 der Gemeinde) nach. Dieses 

wurde in der Folge von der Beschwerdegegnerin geprüft und mit einem 

Genehmigungsvermerk versehen. Dementsprechend sind aber der Be-

schwerdegegner sowie die Beschwerdegegnerin der Aufforderung der 

ehemaligen Einsprecher vollumfänglich nachgekommen. Diesbezüglich 

kann somit nicht von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs gesprochen 

werden. 

- 15 -

b) Am 16. August 2013 wurde in diesem Zusammenhang von den heutigen 

Beschwerdeführern die fehlende Transparenz der „Zusammenstellung 

Nutzungstransporte zu Gunsten Parzelle 1665“ (Beilage 24 der Gemein-

de) gerügt und geltend gemacht, die zugekauften Flächen seien mit den 

Angaben im Baugesuch (Beilage 30 der Gemeinde) nicht identisch (Par-

zelle 1664 neu 11 m2, alt 42 m2; Parzelle 1731 neu 42 m2, alt 15 m2; Par-

zelle 1674 neu 10 m2, alt 7 m2; Parzelle 1669 neu 182 m2, alt 185 m2). 

Dies schadet indes nicht, weil gemäss den Ausführungen der Beschwer-

degegnerin das am 11. März 2013 eingereichte Dokument „Zuteilung 

BGF gem. QP N._____“ (Beilage 30 der Gemeinde) durch das am 18. Juli 

2013 eingereichte und letztlich der Baubewilligung zugrunde gelegte Do-

kument „Zusammenstellung Nutzungstransporte zu Gunsten Parzelle 

1665“ (Beilage 24 der Gemeinde) ersetzt wurde (vgl. Duplik der Be-

schwerdegegnerin vom 14. Januar 2014, Ziff. II 2.). Folglich ist für die Be-

urteilung der Zulässigkeit der Nutzungstransporte einzig das Dokument 

„Zusammenstellung Nutzungstransporte zu Gunsten Parzelle 1665“ (Bei-

lage 24 der Gemeinde) massgebend. 

5. a) Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht wird von den Beschwer-

deführern in formeller Hinsicht sodann geltend gemacht, der Gemeinde-

vorstand sei auf die Rüge der nicht transparenten Ausnützungsberech-

nung nicht eingegangen und habe erst im Baubewilligungsverfahren die 

entsprechende Überprüfung vorgenommen. Damit sei, neben dem Recht 

auf Begründung, ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden. Zu-

dem ergebe sich eine Diskrepanz zwischen Beilage 24 und Beilage 30 

der Beschwerdegegnerin, was intransparent sei. Der Beweisantrag auf 

zusätzliche Sachverhaltsabklärungen hätte gutgeheissen werden müs-

sen. Wie es sich damit verhält, ist nachfolgend zu prüfen. 

- 16 -

b) In der „Zusammenstellung Nutzungstransporte zu Gunsten Parzelle 1665“ 

(Beilage 24 der Gemeinde) sind bezüglich Parzelle 1665 die vorgenom-

menen Nutzungstransporte transparent aufgelistet:

zugunsten Parzelle 1665 und zulasten Parzelle 1669: 182 m2 BGF
zugunsten Parzelle 1665 und zulasten Parzelle 1664: 11 m2 BGF
zugunsten Parzelle 1665 und zulasten Parzelle 1667: - 2 m2 BGF
zugunsten Parzelle 1665 und zulasten Parzelle 1740: 5 m2 BGF
zugunsten Parzelle 1665 und zulasten Parzelle 1745: 12 m2 BGF
zugunsten Parzelle 1665 und zulasten Parzelle 1731: 42 m2 BGF
zugunsten Parzelle 1665 und zulasten Parzelle 1674: 10 m2 BGF
zugunsten Parzelle 1665 und zulasten Parzelle 1671: 20 m2 BGF

Total Nutzungstransporte zugunsten Parzelle 1665: 280 m2 BGF

c) Auch die Berechnung der originär aus Parzelle 1665 resultierenden BGF 

ist nachvollziehbar. Deren Baulandfläche beträgt 796 m2. Gemäss Quar-

tierplan N._____ wird die ausnützungsberechtigte Strassenfläche von 

insgesamt 903 m2 (recte: 840 m2, vgl. Bestandestabelle in den Quartier-

planvorschriften [QPV], Beilage 6 der Gemeinde) proportional auf die 

Bauparzellen aufgeteilt. Aus dieser Fläche kämen nochmals 52 m2 dazu, 

wie die Gemeinde im angefochtenen Entscheid vom 29. August 2013 

ausführte. Diese 52 m2 können aus dem Quartierplan N._____ heute nicht 

mehr genau nachvollzogen werden. Indessen ergibt sich aus der Bestan-

destabelle der QPV N._____ (Beilage 6 der Gemeinde), dass die Parzelle 

2674, welche die heutigen Parzellen 1665 und 1745 umfasste und eine 

Landfläche von 1736 m2 aufwies, einen ausnutzungsberechtigten Abzug 

für die Strassenfläche von 129 m2 hinnehmen musste, was - umgerechnet 

auf die Fläche der heutigen Parzelle 1665 von 796 m2 - einen ausnut-

zungsberechtigten Abzug für die Strassenfläche von rund 59 m2 ergäbe. 

Die von der Beschwerdegegnerin errechneten 52 m2 sind somit eher vor-

sichtig berechnet. Auf jeden Fall stehen der Parzelle 1665 somit aber 

52 m2 an ausnützungsberechtigter Strassenfläche zu. Somit ergibt sich für 

die Bauparzelle 1665 bei einer anrechenbaren Landfläche von 796 m2 

und der hinzukommenden Landfläche von 52 m2 zunächst eine anre-

chenbare Landfläche von 848 m2 (= 796 m2 + 52 m2). Aus der Bauparzel-

- 17 -

le selbst inkl. anrechenbare Strassenfläche ergibt sich somit eine zulässi-

ge BGF von 212 m2 (= 848 m2 x 0.25). Gemäss in der Planauflage enthal-

tenem Grundbuchauszug von Parzelle 1665 vom 30. Januar 2013 (Beila-

ge 15 der Gemeinde) ist bereits ein Nutzungstransport zulasten von Par-

zelle 1665 und zugunsten von Parzelle 1745 von 36 m2 BGF (Anteil Woh-

nen) im Grundbuch eingetragen. Damit reduziert sich die auf Parzelle 

1665 maximal zulässige BGF auf 176 m2 (= 212 m2 - 36 m2). 

Es ergibt sich somit, dass mit der (quasi-)originär aus Parzelle 1665 zur 

Verfügung stehenden BGF von 176 m2 und den vorgesehenen Nutzungs-

transporten von insgesamt 280 m2 eine für das vorliegende Bauprojekt 

zur Verfügung stehende BGF von 456 m2 resultiert. Das Bauprojekt kon-

sumiert genau diese maximal zulässige BGF von 455.91 m2, wie aus dem 

Plan BGF Berechnung (Beilage 9 der Gemeinde) hervorgeht. 

d) Weiter ist aus dem Plan BGF Berechnung (Beilage 9 der Gemeinde) er-

sichtlich, dass das Bauprojekt auch eine NRF von 235.53 m2 konsumiert. 

Die Beschwerdeführer bringen vor, diese NRF überschreite die 35 %-

Grenze gemäss Art. 53 Abs. 3 BG und sei deshalb an die BGF anzurech-

nen. Damit entstehe eine effektive BGF von 691.53 m2. 

Gemäss Art. 53 Abs. 3 BG werden Nebenräume angerechnet, wenn sie 

mehr als 35 % der maximal zulässigen BGF betragen. Dabei gelten Bas-

telräume, Technikräume, Waschküchen, Keller, Heizräume, Lifte und 

ausserhalb der Wohnung liegende Korridore und Treppenanlagen als Ne-

benräume. Vorliegend beträgt die gesamte NRF wie gesehen 235.53 m2 

bei einer BGF von 456 m2. Folglich beträgt die NRF 51.65 % der anre-

chenbaren BGF, wenn man lediglich die Bauparzelle 1665 einbezieht. In-

dessen hat der Beschwerdegegner mit E-Mail an das Bauamt vom 

31. Oktober 2013 mitgeteilt, dass die beiden Parzellen 1664 und 1665 

- 18 -

vereinigt würden. Gemäss Berechnung im Plan BGF Berechnung (Beila-

ge 9 der Gemeinde) ist auf Parzelle 1664 eine NRF von maximal 

181.89 m2 zulässig respektive überschreitet dort eine NRF von maximal 

181.89 m2 die 35 %-Grenze nicht (die konsumierte BGF auf Parzelle 1664 

beträgt 519.68 m2). Konsumiert sind auf Parzelle 1664 bis jetzt aber ledig-

lich 68.07 m2 NRF, so dass dort noch eine NRF von 113.82 m2 zur Verfü-

gung steht. Werden nun die beiden Parzellen 1664 und 1665 vereinigt, 

wie dies von der Beschwerdegegnerin mittels Auflage verfügt und vom 

Beschwerdegegner akzeptiert wurde, können die 113.82 m2 NRF von den 

vom Bauprojekt auf Parzelle 1665 total beanspruchten 235.53 m2 NRF in 

Abzug gebracht werden. Somit resultiert für das Bauprojekt eine NRF von 

121.71 m2, was 26.7 % der anrechenbaren BGF von 456 m2 entspricht, 

also weniger als 35 %. Folglich ist die für das Bauvorhaben notwendige 

NRF von 235.53 m2 nicht an die anrechenbare BGF des Bauprojekts an-

zurechnen, so dass die für das Bauprojekt zur Verfügung stehende BGF 

von 456 m2 für die Realisierung des Bauvorhabens ausreicht. 

e) Während die Berechnung sowohl der zur Verfügung stehenden BGF als 

auch der konsumierten BGF aufgrund der Beilagen 9 und 24 der Ge-

meinde absolut transparent und nachvollziehbar sind, fehlen die Belege 

über die auf den beteiligten Parzellen zur Verfügung stehenden Ausnüt-

zungsreserven und die erfolgte oder zugesicherte Übertragung von den 

beteiligten Spenderzellen auf Parzelle 1665. Vollständig vorhanden ist le-

diglich der Beleg für den Nutzungstransport zulasten Parzelle 1745 von 

12 m2 BGF. Zudem ist der Nutzungstransport zulasten von Parzelle 1664 

von 11 m2 BGF obsolet, weil die beiden Parzellen ohnehin vereinigt wer-

den. Die BGF Berechnung des Bauprojekts (Beilage 9 der Gemeinde) hat 

den Beschwerdeführern indes zur Verfügung gestanden. Sodann haben 

die Beschwerdeführer die Unterlagen „Zusammenstellung Nutzungs-

transporte zu Gunsten Parzelle 1665“ (Beilage 24 der Gemeinde) zur 

- 19 -

Stellungnahme erhalten und sie haben dazu am 16. August 2013 auch 

Stellung genommen. Diesbezüglich kann somit nicht von einer Verletzung 

des rechtlichen Gehörs gesprochen werden. Aber auch die Belege betref-

fend Nutzungsreserven/Nutzungstransporte auf Parzelle 1665 hätten die 

Beschwerdeführer auf dem Grundbuchamt einsehen oder zur Einsicht-

nahme anfordern können. Vor diesem Hintergrund erweisen sich die be-

schwerdeführerischen Vorbringen, wonach - neben dem Recht auf Be-

gründung - auch ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt sei, als un-

begründet; dies zumal die Beschwerdeführer keinen Anspruch haben, 

dass ihnen das Bauamt die überprüfte Ausnützungsberechnung vorlegt 

und die Bauherrschaft zu sämtlichen ihrer Einwänden Stellung bezieht 

(vgl. vorstehend Erwägung 3b). Jedenfalls waren die Beschwerdeführer, 

wie bereits ihre Beschwerdeeingabe zeigt, ohne Weiteres in der Lage, 

den missliebigen Entscheid sachgerecht anzufechten. 

f) Selbst wenn mit Blick auf die gerügte Begründungspflicht eine allfällige 

Verletzung des rechtlichen Gehörs bejaht werden müsste, dürfte der 

Mangel vorliegend als nachträglich geheilt qualifiziert werden, weil es sich 

aufgrund des eben geschilderten um keine schwerwiegende Verletzung 

der Parteirechte handelt und sich die Beschwerdeführer im vorliegenden 

Verfahren im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels ausführlich zu 

allen Fragen äussern konnten. Gegen eine Rückweisung sprechen ent-

sprechend auch verfahrensökonomische Überlegungen. Der Anspruch 

auf rechtliches Gehör ist daher nicht verletzt. 

6. In materieller Hinsicht ist vorweg was folgt festzuhalten. Gemäss Art. 90 

Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; 

BR 801.100) ist die Baubewilligung mit den gebotenen Nebenbestimmun-

gen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen, wenn sich An-

ordnungen zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands 

- 20 -

aufdrängen. Art. 90 Abs. 2 KRG hält sodann fest, dass Nebenbestimmun-

gen von längerer zeitlicher Wirkung oder von erheblicher Bedeutung auf 

Kosten der Baugesuchstellenden im Grundbuch anzumerken sind. Vorlie-

gend hat die Beschwerdegegnerin in Bezug auf die Nutzungstransporte 

richtigerweise in Anwendung von Art. 90 Abs. 1 KRG verfügt, dass diese 

vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken sind (vgl. Baubewilligung vom 

29. August 2013, Ziff. 10 lit. e). Damit ist sichergestellt, dass der recht-

mässige Zustand diesbezüglich geschaffen respektive erhalten wird. 

7. a) Die Beschwerdeführer beanstanden, dass die Baubehörde gemäss 

Art. 54 Abs. 1 BG zwar Nutzungstransporte zwischen angrenzenden oder 

bloss durch Strassenparzellen getrennten Grundstücken ohne weitere 

Bedingungen zulassen könne. Weitergehende Transporte könne die Bau-

behörde dagegen gemäss Art. 54 Abs. 5 BG nur im Rahmen von Quar-

tierplänen festlegen. Vorliegend unterlägen vier der durchgeführten Nut-

zungstransporte bzw. gesamthaft 77 m2 Art. 54 Abs. 5 BG. Diese dürften 

nicht zur anrechenbaren Landfläche gezählt werden. Die Einschränkung 

„im Rahmen von Quartierplänen“ müsse sich nämlich aus dem Quartier-

planzweck ergeben. Der Quartierplan N._____ habe indes nur die Er-

schliessung des Quartierplangebiets und die Neuverteilung der Eigen-

tumsverhältnisse umfasst. Weitergehende Nutzungstransporte seien da-

gegen nicht im Quartierplan konkretisiert. Das blosse Vorliegen eines 

Quartierplans lasse die weitergehenden Nutzungstransporte jedenfalls 

nicht zu.

Demgegenüber ist die Beschwerdegegnerin der Auffassung, dass zwi-

schen Parzellen, die von einem Quartierplan erfasst seien, Nutzungsüber-

tragungen auch zulässig seien, wenn diese nicht unmittelbar benachbart 

lägen. 

- 21 -

b) Die Auffassung der Beschwerdegegnerin, wonach sie Nutzungstransporte 

in einem bestehenden Quartierplanperimeter weitergehend als in Art. 54 

Abs. 1 BG, nach dem Nutzungsübertragungen nur zwischen angrenzen-

den oder bloss durch Strassenparzellen getrennten Grundstücken mög-

lich sind, zulassen kann, ist richtig. Dies insbesondere unter Berücksichti-

gung der Tatsache, dass sich das Verwaltungsgericht bei der Anwendung 

und Auslegung von Vorschriften der kommunalen Bauordnung Zurückhal-

tung aufzuerlegen hat, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung 

schwierig ist oder in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen 

sind. Den Gemeinden steht in solchen Fällen ein geschützter Beurtei-

lungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das Verwaltungsgericht 

nur eingreifen kann, sofern die Gemeinde diesen Bereich missbraucht 

oder überschritten hat. Das Verwaltungsgericht kann nur dann eingreifen, 

wenn sich der gestützt auf autonomes Gemeinderecht erlassene Ent-

scheid als sachlich unvertretbar erweist oder gegen allgemeine Rechts-

grundsätze verstösst (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons 

Graubünden R 13 187 vom 4. Februar 2014 E.4c und d, R 10 80 vom 

15. Februar 2011 E.2b, R 10 50 vom 6. Juli 2010 E.1, R 09 14 vom 

23. Juni 2009 E.1). Der Wortlaut von Art. 54 Abs. 5 BG, wonach die Bau-

behörde im Rahmen von Quartierplänen weitergehende Nutzungstrans-

porte festlegen kann, lässt die Interpretation der Beschwerdegegnerin 

durchaus zu, heisst es doch in erwähnter Bestimmung nicht, dass die 

Baubehörde diese weitergehenden Nutzungstransporte nur im Zusam-

menhang mit dem Erlass von Quartierplänen festlegen kann. Auch das 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden hat diese Auffassung der 

Beschwerdegegnerin in einem Anwendungsfall als vertretbar erachtet 

(vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 08 26A 

vom 26. August 2008 E.2d). Vorliegend sind im Übrigen auch sämtliche 

der nicht direkt an die Bauparzelle 1665 angrenzenden Parzellen 1740, 

1731, 1674 und 1671 bloss durch die Strassenparzelle M._____ von der 

- 22 -

Bauparzelle 1665 getrennt, womit hier grundsätzlich auch die Vorausset-

zungen von Art. 54 Abs. 1 BG erfüllt sind. Vor diesem Hintergrund erweist 

sich aber die beschwerdeführerische Rüge, wonach die Nutzungsübertra-

gungen der Parzellen 1740, 1731, 1674 und 1671 von gesamthaft 77 m2 

nicht zur anrechenbaren Landfläche gezählt werden dürfe, da diese 

„Spendergrundstücke“ weder direkt an die Bauparzelle 1665 angrenzten 

noch bloss durch eine Strassenparzelle getrennt seien, als unbegründet. 

8. a) Weiter rügen die Beschwerdeführer, dass eine zu dichte Überbauung 

resultiere, weil die Gewerbenutzung AZ-mässig nicht beschränkt sei. Da-

bei übersehen die Beschwerdeführer jedoch, dass gemäss Plan BGF Be-

rechnung (Beilage 9 der Gemeinde) die BGF- und NRF-pflichtige Nutzung 

des Bauvorhabens gegenüber der nichtpflichtigen Gewerbenutzung, Letz-

tere gar nur im Untergeschoss, eindeutig überwiegt, was ihre Argumenta-

tion stark relativiert. 

b) Die Beschwerdeführer rügen auch, durch den voluminösen Bau werde 

eine übermässig hohe AZ von 1.0 (anrechenbare Landfläche 456 m2, 

konsumierte BGF 456 m2) bzw. gar 1.82 (unter Berücksichtigung der NRF 

von 235.53 m2) realisiert. Dabei blenden die Beschwerdeführer jedoch 

aus, dass die AZ die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren BGF 

(vorliegend 456 m2) und der anrechenbaren Landfläche (vorliegend 

796 m2 bzw. gar 848 m2 [inkl. ausnützungsberechtigter Strassenfläche], 

und nicht - wie von den Beschwerdeführern behauptet - 456 m2) ist. Die 

anrechenbare Landfläche ist nämlich nicht zu verwechseln mit der auf-

grund verschiedener Nutzungstransporte letztlich resultierenden, zur Ver-

fügung stehenden BGF. Das Verhältnis zwischen der hier anrechenbaren 

Landfläche von 796 m2 (oder sogar 848 m2) und der anrechenbaren BGF 

von 456 m2 beträgt hier 0.57 (oder sogar 0.54), was angemessen ist. Wei-

ter übersehen die Beschwerdeführer, dass im Zeitpunkt der Schaffung 

- 23 -

des Quartierplans N._____ die zulässige AZ im Quartierplan N._____ (in-

kl. Gewerberaum, welcher damals anrechenbar war) 0.6 betrug (vgl. dazu 

die Bestandestabelle in den Quartierplanvorschriften [Beilage 6 der Ge-

meinde] und der Bericht zum Quartierplan N._____, S. 2 [Beilage 5 der 

Gemeinde] sowie Art. 53 aBG). Wäre der mit dem vorliegenden Baupro-

jekt realisierte Gewerberaum auch anrechenbar, würde die AZ auf der 

Bauparzelle wohl nahe bei 0.6, und damit bei einem absolut vertretbaren 

Wert, liegen. Von einer Übernutzung kann somit keine Rede sein. 

c) Im Übrigen ist die AZ zwar ein zonenplanerisches Mittel mit dem Haupt-

zweck, die bauliche Dichte zu begrenzen; sie ermöglicht einer Gemeinde, 

die Intensität der Besiedlung, das heisst die Zahl der Wohnungen und Ar-

beitsstätten, also praktisch die Grösse der wohnenden und arbeitenden 

Bevölkerung, bezogen auf eine bestimmte Fläche, zu beeinflussen. Als 

Grundsatz zur Bestimmung der baulichen Dichte wird zunächst auf die 

nach den Aussenmassen der Gebäude ermittelte Fläche aller Geschosse, 

also auf die BGF, abgestellt. Sodann werden von der BGF jene Bauteile 

abgezogen, welche die bauliche Dichte nicht unmittelbar beeinflussen, 

das heisst, für die Grösse der wohnenden und arbeitenden Bevölkerung 

keine oder nur untergeordnete Bedeutung haben. Daraus folgt, dass der 

Sinn der AZ nur am Rande in der Begrenzung der Grösse von Baukuben 

liegt. Dazu dienen vielmehr vor allem die Vorschriften über die Gebäude- 

und Grenzabstände, Gebäudelängen und -höhen sowie die Geschoss-

zahl. Die erwähnten Bestimmungen, vor allem die Abstandsvorschriften, 

bewirken aber ebenso wie die AZ Beschränkungen der baulichen Dichte 

und regeln den Grad der möglichen baulichen Massierung. Das Zusam-

menwirken der verschiedenen Normen, welche für eine Bauzone gelten, 

bestimmt den baulichen Charakter des jeweiligen Gebietes in Bezug auf 

die bauliche Dichte, das Erscheinungsbild und die Grösse der Baukuben. 

Die neben den Vorschriften über die AZ bestehenden übrigen Bestim-

- 24 -

mungen führen dabei automatisch dazu, dass nicht beliebig viel Ausnüt-

zung von einer Parzelle auf die andere transportiert werden kann. Das 

Ausmass der maximal transportierbaren Fläche findet seine Grenze damit 

auf jeden Fall an der Einhaltung der übrigen Baupolizeivorschriften (Urtei-

le des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 13 187 vom 

4. Februar 2014 E.5b, R 05 31 vom 14. Juli 2005 E.2, R 04 41 vom 

26. Oktober 2004 E.2b [eine dagegen erhobene staatsrechtliche Be-

schwerde wies das Bundesgericht im Urteil 1P.134/2005 vom 19. Mai 

2005 ab, soweit es darauf eintrat], R 02 24 vom 28. März 2002 E.3a; PVG 

1993 Nr. 23 E.2). Deren Verletzung wird vorliegend - abgesehen von der 

Gebäudehöhe, welche aber gemäss den anzuwendenden kommunalen 

Bestimmungen (Art. 55 i.V.m. Art. 56 BG) eingehalten ist (vgl. nachste-

hend Erwägung 10) - aber gar nicht geltend gemacht. 

9. Weiter beanstanden die Beschwerdeführer Unstimmigkeiten im Zusam-

menhang mit der Berechnung der Grundstückflächen der Parzellen 1671, 

1745 und 1731. Die Grundstücksfläche von Parzelle 1671 ergibt aber 

gemäss Beilagen 24 und 30 der Beschwerdegegnerin 1459 m2 respektive 

1460 m2, während diejenige von Parzelle 1745 790 m2 respektive 788 m2 

gemäss beiden Dokumenten ergibt. Der Fehler der Beschwerdeführer bei 

der Berechnung der verbleibenden Landfläche von Parzelle 1731 rührt 

daher, dass sie für ihre Rechnung nicht die BGF-berechtigte Fläche von 

996.45 m2, sondern die Grundstücksfläche von 960 m2 verwendet haben. 

Richtigerweise resultiert gemäss Beilage 30 der Gemeinde ein Rest von 

60.45 m2. Somit liegen aber keine Unstimmigkeiten vor. Die Beschwerde-

führer haben aus ihren Rügen im Zusammenhang mit der Berechnung 

der Grundstücksflächen ohnehin nichts für sich abgeleitet und könnten 

dies im Übrigen auch nicht. 

- 25 -

10. Hinsichtlich Gebäudehöhe rügen die Beschwerdeführer, diese sei nicht 

nach Art. 55 Abs. 1 BG, sondern nach der interkantonalen Vereinbarung 

über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) zu bestimmen. Dies lei-

ten sie in abenteuerlich anmutender Weise aus Art. 43 Abs. 1 der Raum-

planungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) 

ab, wonach Lage, Höhe und Gestalt einer Baute durch das Baugespann 

klar erkennbar sein muss. Warum die Beschwerdeführer allerdings der 

Ansicht sind, dass der in Art. 43 Abs. 1 KRVO enthaltene Begriff der 

„Höhe“ die Anwendbarkeit der IVHB begründen soll bzw. warum der er-

wähnte Begriff der „Höhe“ jenem der „Gesamthöhe“ gemäss IVHB ent-

sprechen soll, vermögen sie nicht überzeugend zu begründen. Der Begriff 

der „Höhe“ ist denn auch - einschliesslich dessen Berechnungsweise - im 

Baugesetz der Beschwerdegegnerin geregelt, während das KRG hinsicht-

lich der Höhe keine Regelung enthält. Der von den Beschwerdeführern 

erwähnte Art. 43 Abs. 1 KRVO stellt lediglich die Funktion des Bauge-

spanns respektive die Anforderungen an ein solches dar. Folglich sind für 

das vorliegend zu beurteilende Bauprojekt die Höhenbegrenzungsvor-

schriften von Art. 55 Abs. 1 BG massgebend, deren Berechnungsweise 

von den Beschwerdeführern nicht bestritten wird. Sodann machen die 

Beschwerdeführer auch nicht geltend, dass das Bauvorhaben die Höhen-

begrenzungsvorschriften von Art. 55 Abs. 1 BG nicht einhalte. Die von 

den Beschwerdeführern erwähnte IVHB findet gemäss Art. 36 Abs. 2 

KRVO lediglich dort unmittelbare Anwendung, wo das kantonale Raum-

planungsrecht Begriffe und Instrumente, welche Gegenstand der IVHB 

bilden, verwendet. Hinsichtlich der Gebäudehöhe ist dies - wie gesehen - 

aber nicht der Fall. 

11. Schliesslich haben die Beschwerdeführer in ihrer Einsprache noch gel-

tend gemacht, im Baugesucht fehlten einschlägige Angaben zum 

Störungspotential des Bauvorhabens. Erst wenn diese vorlägen, könnten 

- 26 -

die Einsprecher eine entsprechende Beurteilung vornehmen. Jedenfalls 

gelte in der Wohn-Gewerbezone die Lärmempfindlichkeitsstufe III (mässig 

störend). Gemäss Baugesuch vom 11. März 2013 (Beilage 8 der Ge-

meinde) soll der gewerbliche Teil des Bauprojekts als Werkhalle, Werk-

statt und Lager, gemäss Projektergänzung „Grundriss & Schnitte AIB 

1/100“ (Beilage 23 der Gemeinde) als Einstellhalle für einen Baukran re-

spektive als Garage für das Zugfahrzeug eines Baukrans respektive als 

Lager genutzt werden. Vor diesem Hintergrund hat die Gemeinde im an-

gefochtenen Entscheid zu Recht ausgeführt, dass diese mässig stören-

den Nutzungen nicht mehr Immissionen verursachten als in der Wohn-

Gewerbezone mit einer ES III zulässig sei. Der Einwand ist von Seiten der 

Beschwerdeführer in der Beschwerde denn auch nicht mehr erhoben 

worden. 

12. a) Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen erweist sich der 

angefochtene Einspracheentscheid vom 29. August 2013 als rechtens, 

was zur Abweisung der Beschwerde führt. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 

auf Art. 73 Abs. 1 VRG unter solidarischer Haftung zulasten der Be-

schwerdeführer. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird Bund, Kanton und Ge-

meinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisatio-

nen in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in 

ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht 

vorliegend kein Anlass, weshalb der Beschwerdegegnerin keine ausser-

gerichtliche Entschädigung zugesprochen wird. Dem obsiegenden Be-

schwerdegegner steht ebenfalls keine aussergerichtliche Entschädigung 

zu, da er nicht am Verfahren teilgenommen hat. 

- 27 -

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 599.--

zusammen Fr. 3'599.--

gehen unter solidarischer Haftung je zu einem Siebtel zulasten von 

A._____ und Mitbeteiligte. Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 

30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung 

des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 16. Okto-

ber 2014 abgewiesen (1C_228/2014).