# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 11bab5bd-f526-5ecd-850c-51ed3f6baeb7
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-07-14
**Language:** de
**Title:** Anwendbarkeit des kommunalen Mehrwertausgleichs
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0141/2023
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_i_nr._0141_2023_vom_14._juli_2023.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE I Nr. 

R1L.2023.00006 
0141/2023       

Entscheid vom 14. Juli 2023       

Mitwirkende 

Baurichterin  Beatrice  Bosshard,  Baurichter  Claude  Reinhardt,  Baurichter 
Christian Hurter, Gerichtsschreiber Paul Wegmann     

in Sachen 

Rekurrentin 

A, […] 

gegen 

Rekursgegnerin 

Gemeinderat X, […] 

vertreten durch […] 

betreffend 

Verfügung des Gemeinderats X vom 20. Dezember 2022 betreffend kommu-
nale Mehrwertabgabe – Festsetzung, […] 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Verfügung vom 20. Dezember 2022 setzte der Gemeinderat X die Mehr-

wertabgabe für das Grundstück Kat.-Nr. 1 in X auf Fr. 149'414.40 fest (Dis-

positivziffer  I)  und  hielt  fest,  abgabepflichtig  sei  A  als  Grundeigentümerin 

(Dispositivziffer II). Festgehalten wurde weiter, die festgesetzte Mehrwertab-

gabe werde im Grundbuch angemerkt und das Grundpfandrecht eingetragen 

(Dispositivziffer III) und das Grundbuchamt Y werde eingeladen, nach Eintritt 

der Rechtskraft die Mehrwertabgabe gemäss Dispositivziffer I im Grundbuch 

anzumerken und das Grundpfandrecht einzutragen (Dispositivziffer IV). 

B. 

Mit Eingabe vom 19. Januar 2023 erhob A fristgerecht Rekurs an das Bau-

rekursgericht des Kantons Zürich und stellte folgende Anträge: 

  " 1.  Es  sei  festzustellen,  dass  die  Verfügung  vom  20. Dezember  2022 

des Gemeinderats X nichtig ist. 

    2.  Eventualiter  sei  die  Verfügung  vom  20. Dezember  2022  des  Ge-
meinderats X aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung 
an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

    3.  Subeventualiter sei die Verfügung vom 20. Dezember 2022 des Ge-
meinderats X um folgende Dispositiv-Ziffer zu ergänzen resp. Dispo-
sitiv-Ziffern III und IV sind durch nachfolgende Formulierungen zu er-
setzen: 

'  I.a.  Die  für  Grundstück  Kat.-Nr. 1  festgesetzte  Mehrwert-ab-
gabe  kann  auch  durch  den  Abschluss  eines  städtebauli-
chen Vertrags abgegolten werden. 

  (…) 

  III.  Die festgesetzte Mehrwertabgabe resp. die Möglichkeit der 
Abgeltung durch Abschluss eines städtebaulichen Vertrags 
wird  im  Grundbuch  angemerkt  und  das  Grundpfandrecht 
eingetragen. 

  IV.  Das  Grundbuchamt  Y  wird  eingeladen,  nach  Eintritt  der 
Rechtskraft die Mehrwertabgabe resp. die Möglichkeit der 
Abgeltung durch Abschluss eines städtebaulichen Vertrags 
gemäss Dispositiv I und I.a im Grundbuch anzumerken und 
das Grundpfandrecht einzutragen.' 

R1L.2023.00006 

Seite 2 

 
 
     
     
     
     
    4.  Unter  Kosten- und  Entschädigungsfolgen  zulasten  der  Rekursgeg-

nerin." 

C. 

Mit Präsidialverfügung vom 23. Januar 2023 wurde vom Rekurseingang Vor-

merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Mit  Vernehmlassung  vom  17. Februar  2023  beantragte  die  Vorinstanz  die 

Abweisung des Rekurses, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten 

der Rekurrentin. 

E. 

Mit Replik vom 8. März 2023 und Duplik vom 31. März 2023 hielten die Par-

teien an ihren Anträgen fest. 

F. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung erfor-

derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Das Baurekursgericht ist gemäss § 25 Abs. 1 des Mehrwertausgleichsgeset-

zes (MAG) zur Behandlung des vorliegenden Rekurses zuständig. Die Re-

kurrentin, bei der es sich gemäss Art. 130 Abs. 1 lit. a der Kantonsverfassung 
(KV) um eine selbstständige Körperschaft des öffentlichen Rechts handelt, 

ist als Eigentümerin des von der angefochtenen Mehrwertabgabe betroffe-

R1L.2023.00006 

Seite 3 

 
 
nen Grundstücks ohne Weiteres gemäss § 338a des Planungs- und Bauge-

setzes  (PBG)  in  Verbindung  mit  § 21  Abs. 1  und  Abs. 2  lit. a  des  Verwal-

tungsrechtspflegegesetzes (VRG) zur Rekurserhebung legitimiert. Da auch 

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzu-

treten. 

2. 

Das fragliche Grundstück Kat.-Nr. 1 wurde im Rahmen der – vom 7. Dezem-

ber 2020 bis zum 5. Februar 2021 noch unter dem Titel "Teilrevision kom-

munale Richt- und Nutzungsplanung" im Sinne von § 7 Abs. 2 PBG öffentlich 

aufgelegten  –  Gesamtrevision  der  kommunalen  Nutzungsplanung, die  von 

der  Gemeindeversammlung  X  am  14. Juni  2021  festgesetzt  und  von  der 

Baudirektion Kanton Zürich mit Verfügung Nr. 0514/22 vom 18. August 2022 

– teilweise – genehmigt wurde, von der Zone W1/0.7 neu der Zone W/1.7 

zugeteilt; die Gesamtrevision trat am 8. November 2022 in Kraft (Bekannt-

machung des Inkrafttretens im Amtsblatt publiziert am 7. November 2022). 

Ebenfalls am 14. Juni 2021 (gemäss Publikation im kantonalen Amtsblatt: im 

Sinne einer Teilrevision; gemäss Darstellung der Rekurrentin: "im Rahmen 

der  […]  Gesamtrevision")  setzte  die  Gemeindeversammlung  einen  neuen, 

die  Erhebung  einer  kommunalen  Mehrwertabgabe  regelnden  Art.  3a  BZO 

fest, der durch die Baudirektion mit Verfügung Nr. 1047/21 vom 6. Oktober 

2021  genehmigt  wurde.  Während  Festsetzung  und  Genehmigung  der  Be-

stimmung betreffend kommunalen Mehrwertausgleich am 22. Oktober 2021 

im kantonalen Amtsblatt publiziert worden waren, erfolgte die Publikation von 

Festsetzung  und  –  teilweiser  –  Genehmigung  der  Gesamtrevision  am 

8. September  2022.  Der  nachmaligen  Rekurrentin  wurde  zeitgleich  mit 

Schreiben vom 7. September 2022 der Verfügungsentwurf betreffend Fest-

setzung der kommunalen Mehrwertabgabe für die Aufzonung des streitbe-
troffenen  Grundstücks  zugestellt  und  Gelegenheit  gegeben,  während  der 

Planauflage (im Sinne von § 5 Abs. 3 PBG) der für den Mehrwertausgleich 

relevanten  Planungsmassnahme  (Gesamtrevision)  zum  ermittelten  Mehr-

wert Stellung zu nehmen und Abzüge gemäss § 19 Abs. 5 MAG geltend zu 

machen  (vgl.  act. 4.3),  wovon  die  Rekurrentin  mit  E-Mail  vom  7. Oktober 

2022 Gebrauch machte. 

R1L.2023.00006 

Seite 4 

 
 
3.1 

Die Rekurrentin macht geltend, Art. 3a BZO sei im Rahmen der Gesamtrevi-

sion der kommunalen Nutzungsplanung eingeführt worden. Die Bestimmung 

sei erst am 8. November 2022 in Kraft getreten. Der kommunale Mehrwert-

ausgleich sei anwendbar auf Planungsmassnahmen, die nach Inkrafttreten 

der BZO-Bestimmungen zum Mehrwertausgleich festgesetzt würden. Vorlie-

gend habe im Zeitpunkt der Festsetzung keine rechtliche Grundlage für die 

Erhebung einer kommunalen Mehrwertabgabe bestanden, weshalb die Nich-

tigkeit  der  angefochtenen  Verfügung  festzustellen  bzw.  diese  eventualiter 

aufzuheben  und  die  Angelegenheit  an  die  Vorinstanz  zurückzuweisen  sei. 

Selbst wenn auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens abgestellt würde, wäre das 

Ergebnis  dasselbe,  da  die  Grundlage  für  die  Erhebung  der  kommunalen 

Mehrwertabgabe und die Planungsmassnahme gleichzeitig und nicht nach-

einander  in  Kraft  getreten  seien.  Die  Rekurrentin  kritisiert  weiter  verschie-

dene Verfahrensmängel und macht in diesem Zusammenhang eine Verlet-

zung des rechtlichen Gehörs geltend: So sei entgegen § 11 Abs. 2 der Mehr-

wertausgleichsverordnung (MAV) im in der öffentlichen Auflage enthaltenen 

Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV) keine 

Mehrwertprognose enthalten gewesen; auch im der Gemeindeversammlung 

vorgelegten Planungsbericht habe eine solche gefehlt. Ebenso wenig sei der 

Rekurrentin  durch  die  Vorinstanz  das  Ergebnis  der  Mehrwertermittlung  im 

Sinne von § 12 Abs. 1 MAV mitgeteilt worden, so dass sie auch keine Mög-

lichkeit gehabt habe, eine individuelle Schätzung zu verlangen. Moniert wird 

weiter, dass sowohl das Auflagedossier als auch Traktandenliste, Weisung 

und Antrag des Gemeinderats für die Gemeindeversammlung stets ein Ge-

samtgeschäft  bzw.  einen  einzigen  Antrag  vorgesehen  hätten  und  erst  an-

lässlich der Gemeindeversammlung eine Splittung in zwei Teilanträge betref-

fend 

(zuerst)  Festsetzung  der  kommunalen  Mehrwertabschöpfung 

(Art. 3a BZO) und (anschliessend) Gesamtrevision der kommunalen Richt- 
und  Nutzungsplanung erfolgt  sei.  Schliesslich führt  die  Rekurrentin  aus,  in 

der Zeit zwischen öffentlicher Auflage und Publikation der Genehmigung der 

Nutzungsplanungsrevision  habe  sie  diverse  Gespräche  mit  der  Vorinstanz 

geführt,  in  denen  auch  die  Entwicklung  des  streitbetroffenen  Grundstücks 

thematisiert, die geplante Erhebung einer Mehrwertabgabe aber mit keinem 

Wort erwähnt worden sei. Die Rekurrentin habe darauf vertraut, dass mit der 

Vorinstanz  jederzeit  partnerschaftlich  zusammengearbeitet  werde  und  ein-

vernehmliche  Lösungen  getroffen  würden.  In  diesem  Vertrauen  sei  sie  zu 

R1L.2023.00006 

Seite 5 

 
 
schützen,  weshalb  ihr  die  Möglichkeit  zur  Vereinbarung  eines  städtebauli-

chen Vertrags einzuräumen sei. 

3.2 

Die  Vorinstanz  entgegnet  vernehmlassungsweise,  die  "Festsetzung  von 

Art. 3a BZO und der (restlichen) Revisionsvorlage" sei an der Gemeindever-

sammlung  vom  14. Juni  2021  in  zwei  separaten  Beschlüssen  erfolgt.  Die 

BZO-Revisionsvorlage enthalte in Art. 65 eine Regelung zum Inkrafttreten, 

wonach die Bau- und Zonenordnung am Tage nach der Publikation der kan-

tonalen  Genehmigung  in  Kraft  trete.  Entsprechend  sei  Art. 3a  BZO  am 

23. Oktober 2021 (und nicht erst am 8. November 2022), die Planungsmass-

nahme selber am 9. September 2022 in Kraft getreten. Selbst wenn im Übri-

gen Art. 3a BZO und die Planungsmassnahme gleichzeitig am 8. November 

2022 in Kraft getreten wären, könne Art. 3a BZO als gesetzliche Grundlage 

angenommen werden, wenn an der gleichen Gemeindeversammlung zwei 

separate Vorlagen  (zuerst  betreffend  kommunalen  Mehrwertausgleich,  an-

schliessend die Gesamtrevision mit verschiedenen Planungsmassnahmen) 

zur  Abstimmung  gebracht  worden  seien;  dieses  Szenario  werde  auf  der 

Website  des  Kantons  Zürich  ausdrücklich  so  vorgesehen.  Hinsichtlich  der 

behaupteten Verfahrensmängel führt die Vorinstanz aus, gemäss Vorgaben 

des Amtes für Raumentwicklung (ARE) seien für Planungsmassnahmen, die 

vor dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des MAG per 1. Januar 2021 öffentlich 

aufgelegt  worden  waren,  keine  Mehrwertprognosen  möglich  gewesen;  für 

solche Planungsmassnahmen habe die Mehrwertermittlung direkt nach der 

Genehmigung zu erfolgen gehabt. Nachdem im Planungsbericht und in der 

Weisung an die Gemeindeversammlung auf die beabsichtigte Einführung ei-

ner kommunalen Mehrwertabgabe hingewiesen worden sei, habe der Rekur-

rentin bewusst sein müssen, dass die Aufzonung eine Mehrwertabgabe nach 

sich ziehen würde. Da zudem keine besonderen Gründe für eine individuelle 
Schätzung  vorgelegen  seien,  seien  die  entsprechenden  Voraussetzungen 

gemäss § 12 MAV nicht erfüllt gewesen. Weiter seien die Stimmberechtigten 

an  der  Gemeindeversammlung  vor  den  Abstimmungen  über  die  getrennte 

Behandlung der beiden Geschäfte orientiert worden. Wenn die Rekurrentin 

darin eine Verletzung ihrer politischen Rechte erblicke, hätte sie innert fünf 

Tagen Rekurs in Stimmrechtssachen beim Bezirksrat erheben können. Fest-

gehalten wird schliesslich, städtebauliche Verträge seien zusammen mit der 

Planungsmassnahme zu veröffentlichen bzw. aufzulegen; anlässlich der u.a. 

R1L.2023.00006 

Seite 6 

 
 
am 18. November 2021 – und damit nach der öffentlichen Auflage der Pla-

nungsmassnahme – geführten Gespräche habe eine vertragliche Lösung gar 

nicht mehr verhandelt und vereinbart – und damit auch kein entsprechendes 

Vertrauen geschaffen - werden können. 

3.3 

In der Replik hält die Rekurrentin ergänzend fest, Art. 65 BZO sei erst am 

18. August 2022 genehmigt worden und am 8. November 2022 in Kraft ge-

treten, so dass diese Bestimmung im Zeitpunkt der Publikation der Geneh-

migung  von  Art. 3a  BZO  weder  genehmigt  noch  in  Kraft  gewesen  sei  und 

daher gar nicht habe zur Anwendung gelangen können. Moniert wird weiter 

eine Verletzung der Begründungspflicht im Zusammenhang mit der Rüge be-

treffend städtebaulichen Vertrag sowie ein widersprüchliches Verhalten, da 

sich die Vorinstanz einerseits unter Bezug auf MAG und MAV darauf berufe, 

ein  städtebaulicher  Vertrag  hätte  spätestens  im  Zeitpunkt  der  öffentlichen 

Auflage vorliegen müssen, andererseits aber erkläre, die Bekanntgabe der 

Mehrwertprognose sei bei der Planauflage nicht verlangt gewesen, da MAG 

und  MAV  vor  dem  1.  Januar  2021  noch  nicht  anwendbar  gewesen  seien. 

Sodann entspreche das Vorgehen der Vorinstanz nicht dem auf der Website 

des Kantons Zürich zum Mehrwertausgleich umschriebenen: Einerseits sei 

kein korrekter Ablauf der Abstimmung sichergestellt gewesen; andererseits 

sei betreffend Art. 3a BZO kein vorgängiges Inkrafttreten publiziert worden, 

obwohl gemäss dem auf der Website beschriebenen Szenario ein Inkrafttre-

ten der Bestimmungen zum Mehrwertausgleich vor der "restlichen" Gesam-

trevision  erforderlich  wäre.  Hinsichtlich  des  rekursgegnerischen  Einwands, 

wonach ein Stimmrechtsrekurs zu erheben gewesen wäre, wird geltend ge-

macht, hierzu wäre die Rekurrentin nicht legitimiert gewesen. 

In  der  Duplik  entgegnet  die Vorinstanz  hinsichtlich  der  Anwendbarkeit  von 
Art. 65 BZO, wenn Erlasse den Zeitpunkt ihres Inkrafttretens selbst festleg-

ten, handle es sich um eine Gültigkeitsregelung, die selbst nicht der vorzeiti-

gen  Genehmigung  bedürfe.  Das  gewählte  Vorgehen  betreffend  wird  unter 

Zitierung  der  einschlägigen  Passagen  der  kantonalen  Website  zum  Mehr-

wertausgleich festgehalten, einer Publikation des vorgängigen Inkrafttretens 

von Art. 3a BZO habe es nicht bedurft. 

R1L.2023.00006 

Seite 7 

 
 
4.1 

Hinsichtlich  der  vorliegend umstrittenen Anwendbarkeit des  in  Art. 3a BZO 

geregelten kommunalen Mehrwertausgleichs auf die mit der Gesamtrevision 

der  Nutzungsplanung  einhergehende  Aufzonung  des  streitbetroffenen 

Grundstücks als massgebliche Planungsmassnahme stellt sich zunächst die 

Frage, ob hierfür vorausgesetzt ist, dass die Planungsmassnahme erst nach 

Inkrafttreten der Bestimmungen zum kommunalen Mehrwertausgleich fest-

gesetzt wird, oder ob es genügt, wenn die Planungsmassnahme erst nach 

dem  genannten  Zeitpunkt  in  Kraft  tritt.  Die  angefochtene  Verfügung  selbst 

hält hierzu in den Erwägungen ausdrücklich fest, der kommunale Mehrwert-

ausgleich sei anwendbar auf Planungsmassnahmen, die nach Inkrafttreten 

der BZO-Bestimmungen zum Mehrwertausgleich festgesetzt würden, wobei 

auf § 29 MAG verwiesen wird (act. 3 S. 2). Diese Formulierung entstammt 

der Musterverfügung betreffend Festsetzung der kommunalen Mehrwertab-

gabe  auf  der  Website  des  Kantons  Zürich  zum  Mehrwertausgleich 

(https://www.zh.ch/de/planen-bauen/raumplanung/mehrwertaus-

gleich.html#531345441; zuletzt besucht am 27. Juni 2023). Nach Massgabe 

dieser  Umschreibung  des  zeitlichen  Geltungsbereichs  des  kommunalen 

Mehrwertausgleichs ist die Festsetzung einer entsprechenden Abgabe vor-

liegend von vornherein unzulässig, da unabhängig vom genauen Zeitpunkt 

des Inkrafttretens von Art. 3a BZO (vgl. dazu näher E. 4.2) jedenfalls fest-

steht, dass die Festsetzung der Planungsmassnahme bereits in einem frühe-

ren Zeitpunkt erfolgt ist (vgl. zum zeitlichen Ablauf E. 2). Die angefochtene 

Verfügung  erweist  sich  insofern  als  widersprüchlich,  indem  die  getroffene 

Anordnung sich auf eine Bestimmung (Art. 3a BZO) stützt, die nach dem in 

der  Verfügung  ausdrücklich  festgehaltenen  Verständnis  der  Vorinstanz  in 

zeitlicher Hinsicht gar nicht anwendbar ist. Schon dieser Umstand muss zur 

Aufhebung der Verfügung führen. 

Zwar  ist  zu  beachten,  dass  der  –  auch  in  der  Musterverfügung  zitierte  – 

§ 29 MAG für die entsprechende Frage nicht unmittelbar einschlägig ist, hält 

diese Übergangsbestimmung doch (soweit vorliegend interessierend) ledig-

lich fest, dass "dieses Gesetz", mithin das MAG, auf Planungsmassnahmen 

anwendbar ist, die nach dessen Inkrafttreten festgesetzt werden (§ 29 Abs. 1 

MAG). Dass diese zeitliche Abfolge und damit die Massgeblichkeit des Zeit-

punkts der Festsetzung (und nicht lediglich des Inkrafttretens) der Planungs-

massnahme im Sinne eines allgemeinen Grundsatzes auch hinsichtlich der 

Anwendbarkeit  der  den  kommunalen  Mehrwertausgleich  regelnden  BZO-

R1L.2023.00006 

Seite 8 

 
 
Bestimmungen massgeblich ist, erscheint durchaus vertretbar, jedoch nicht 

von vornherein zwingend. Entsprechend fällt denn auch auf, dass im Rah-

men der "Häufig gestellten Fragen" (FAQ) auf der vorstehend zitierten kan-

tonalen  Website  zum  Mehrwertausgleich  zwar  einerseits  ausgeführt  wird, 

nach Inkrafttreten von MAG und MAV sei die Festsetzung und Genehmigung 

von  Planungsmassnahmen  auch  dann  möglich,  wenn  die  BZO-

Bestimmungen  zum  kommunalen  Mehrwertausgleich  noch  nicht  in  Kraft 

seien, wobei dann aber kein kommunaler Mehrwertausgleich stattfinde (was 

die Massgeblichkeit des Zeitpunkts der Festsetzung impliziert). Andererseits 

wird jedoch ein sogenanntes "Fast Track"-Verfahren – auf welches sich vor-

liegend die Vorinstanz in ihren Rechtsschriften beruft – umschrieben, dem-

zufolge es möglich sein soll, anlässlich der gleichen Gemeindeversammlung 

in zwei separaten Vorlagen zunächst eine ausschliesslich den kommunalen 

Mehrwertausgleich  umfassende  BZO-Teilrevision  und  anschliessend  eine 

BZO-Gesamtrevision mit verschiedenen Planungsmassnahmen zur Abstim-

mung zu bringen, wobei aufgrund der schnelleren Genehmigung und Inkraft-

setzung  der  ersten  Vorlage  die  Planungsmassnahme  erst  in  Kraft  gesetzt 

werde, wenn die Teilrevision Mehrwertausgleich bereits in Kraft sei, was es 

erlaube, den kommunalen Mehrwertausgleich bereits auf die in der Gesam-

trevision enthaltenen Auf- und Umzonungen zur Anwendung zu bringen. 

Ob das letztgenannte Vorgehen, das die Massgeblichkeit des Zeitpunkts des 

Inkrafttretens – anstelle der Festsetzung – der Planungsmassnahme voraus-

setzt,  zulässig  ist,  braucht  vorliegend  nicht  abschliessend  entschieden  zu 

werden. Dies einerseits deshalb, weil wie erwähnt bereits der Umstand, dass 

die  angefochtene  Verfügung  den  zeitlichen  Anwendungsbereich  der  BZO-

Bestimmungen  zum  kommunalen  Mehrwertausgleich  ausdrücklich  in  einer 

mit dem "Fast Track"-Verfahren nicht kompatiblen Weise umschreibt und in-

soweit widersprüchlich ist, zu deren Aufhebung führen muss, andererseits – 
im Sinne eines selbständigen Aufhebungsgrundes – aber auch deshalb, weil 

die Voraussetzungen des "Fast Track"-Verfahrens vorliegend ohnehin nicht 

eingehalten wären, wie nachfolgend aufzuzeigen ist. 

4.2 

Entgegen der Vorinstanz ist das genannte "Fast Track"-Verfahren dahinge-

hend konzipiert, dass eine Inkraftsetzung der Planungsmassnahme (soweit 

dieser Zeitpunkt als massgeblich erachtet wird) erst erfolgt, wenn die BZO-

Bestimmungen  zum  kommunalen  Mehrwertausgleich  bereits  in  Kraft  sind. 

R1L.2023.00006 

Seite 9 

 
 
Wie sich der vorangehenden Antwort innerhalb der genannten FAQ entneh-

men lässt, soll es demgegenüber gerade nicht genügen, wenn beide BZO-

Änderungen  gleichzeitig  in  Kraft  treten.  Der  Ausschluss  zumindest  dieser 

Konstellation – die bei einer einheitlichen Revisionsvorlage zwingend auftritt, 

sich  jedoch  auch  bei  zwei  getrennten  Vorlagen  realisieren  kann  –  erweist 

sich  als  gerechtfertigt,  setzt  doch  die  Anwendbarkeit  einer  (BZO-)  Bestim-

mung (vorliegend: zum kommunalen Mehrwertausgleich) voraus, dass diese 

im  Zeitpunkt,  in  welcher  sich  ein  bestimmter  Sachverhalt  realisiert  (vorlie-

gend je nach Standpunkt Festsetzung oder Inkrafttreten der Planungsmass-

nahme), bereits in Kraft steht, sie mithin vorgängig in Kraft getreten ist. Ent-

sprechend ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens von Art. 3a BZO näher zu prü-

fen. 

Wie dargelegt beruft sich die Vorinstanz insoweit auf den in den Schlussbe-

stimmungen  der  revidierten  BZO  enthaltenen  Art. 65,  wonach  "diese  Bau- 

und Zonenordnung […] am Tage nach der Publikation der kantonalen Ge-

nehmigung" in Kraft tritt. Da aber dieser Artikel Teil der Gesamtrevision der 

BZO  –  die  gerade  eine  eigenständige  Vorlage  darstellen  soll  –  bildet  und 

entsprechend 

im  Zeitpunkt  der  Publikation  der  Genehmigung  von 

Art. 3a BZO  noch  gar  nicht  in  Kraft  stand,  wäre  einschlägig  vielmehr 

Art. 56 aBZO, der allerdings inhaltlich gleichlautend festhält "diese Bau- und 

Zonenordnung" trete "am Tage nach der öffentlichen Bekanntmachung der 

regierungsrätlichen  Genehmigung"  in  Kraft.  Indessen  sind  die  genannten 

Bestimmungen von vornherein nicht geeignet, eine rechtsgültige und prakti-

kable Regelung des Inkrafttretens sicherzustellen. Zu beachten ist nämlich, 

dass mit der genannten Publikation der Genehmigung überhaupt erst die öf-

fentliche Auflage im Sinne von § 5 Abs. 3 PBG und damit die Auslösung des 

Fristenlaufs der Rechtsmittelfrist einhergeht. Entsprechend könnte eine Re-

gelung  des  Inkrafttretens  im  Sinne  der  genannten  Bestimmungen  lediglich 
bedeuten, dass bei unbenütztem Ablauf der Rechtmittelfrist oder aber rechts-

kräftiger Erledigung allfälliger Rechtsmittelverfahren das Inkrafttreten auf je-

nen Zeitpunkt hin oder aber dannzumal rückwirkend auf den Tag nach Pub-

likation  der  Genehmigung  erfolgt.  Ersteres  stünde  offenkundig  im  Wider-

spruch zum Wortlaut der Übergangsbestimmung, während letzteres mit einer 

rechtlich problematischen undifferenzierten Rückwirkung sowie einem kaum 

praktikablen Schwebezustand einherginge. Die mit der genannten Regelung 

des Inkrafttretens einhergehenden Unsicherheiten erlauben es den Rechts-

R1L.2023.00006 

Seite 10 

 
 
unterworfenen somit gerade nicht, in einem gegebenen Zeitpunkt auf einfa-

che Weise das geltende Recht zu eruieren, was nicht angängig ist und sich 

bezüglich  der  Konsequenzen  der  fraglichen  Unsicherheit  zulasten  des  die 

Legiferierung verantwortenden Gemeinwesens auswirken muss. 

Wenig überraschend finden sich denn auch mehrere Hinweise, welche das 

von der Vorinstanz im Rahmen der Rechtsschriften behauptete Datum des 

Inkrafttretens  in  Frage  stellen:  Zunächst  wird  in  der  angefochtenen  Verfü-

gung selbst (vgl. act. 3 S. 2) wie auch im entsprechenden Begleitschreiben 

davon ausgegangen, Art. 3a BZO sei – entsprechend der Gesamtrevision – 

seit 8. November 2022 (und nicht bereits seit 23. Oktober 2021) in Kraft. Die 

Gesamtrevision selbst betreffend fällt sodann auf, dass sich Art. 65 BZO an 

sich  gerade  auf  diese  beziehen  würde,  dessen  ungeachtet  aber  (wie  sich 

dem kantonalen Amtsblatt entnehmen lässt; vgl. auch act. 4.1) nach Einho-

lung der Rechtskraftbescheinigung eine separate Bekanntmachung des In-

krafttretens  publiziert  wurde,  wobei  als  Datum  des  Inkrafttretens  der  Tag 

nach dieser Publikation (8. November 2022) und nicht – wie seitens der Vo-

rinstanz fälschlicherweise behauptet – der Tag nach der Publikation der Ge-

nehmigung (9. September 2022) festgelegt wurde. Dieses Vorgehen stimmt 

im Übrigen mit den Vorgaben in den Kreisschreiben der Baudirektion vom 

31. August 2018 betreffend "Informationen zum Vorprüfungs- und Genehmi-

gungsverfahren von Richt- und Nutzungsplänen sowie Quartierplänen" (insb. 

S. 2) und vom 7. Mai 2018 betreffend "Koordination von Genehmigungs- und 

Rechtsmittelverfahren  bei  kommunalen  Planfestsetzungen  –  Schema  Ge-

nehmigungsverfahren und Muster für Publikationen" (insb. S. 9 und 13) über-

ein, wo insbesondere festgehalten wird, eine Planung erlange grundsätzlich 

erst mit der Publikation der Rechtskraft Gültigkeit und das Datum der Inkraft-

setzung müsse nicht zwingend mit der Publikation der Rechtskraft überein-

stimmen,  sondern  könne  auch  auf  einen  späteren  Zeitpunkt  hin  festgelegt 
werden, wobei ohne entsprechende Regelung eine rechtskräftig genehmigte 

Planung  am  Tag  nach  der  Publikation  (gemeint:  der  Rechtskraft)  in  Kraft 

trete. Entsprechend ist denn auch in der FAQ zum "Fast Track"-Verfahren 

festgehalten, ohne entsprechende Regelung trete eine rechtskräftig geneh-

migte Planung am Tag nach der Publikation der Rechtskraft in Kraft. In glei-

cher Weise  hält  die  Art.  3a  BZO  betreffende  Genehmigungsverfügung  Nr. 

1047/21  vom  6.  Oktober  2021  (abrufbar  unter  https://oerebdocs.zh.ch)  in 

Dispositivziffer II  unter  anderem  fest,  die  Gemeinde  X  werde  eingeladen, 

nach  Rechtskraft  die  Inkraftsetzung  zu  veröffentlichen.  Hinzu  kommt 

R1L.2023.00006 

Seite 11 

 
 
schliesslich, dass die Gemeinden ihr Recht in einer systematisch aufgebau-

ten Rechtssammlung zu veröffentlichen haben (§ 7 Abs. 2 Gemeindegesetz 

[GG]). Auf der Website der Gemeinde X findet sich neben der derzeit gelten-

den, per 8. November 2022 in Kraft getretenen BZO als Vorgängerversion 

die bis zum 7. November 2022 gültige, am 25. September 1995 erlassene 

aBZO, welche zwar gewisse nachträgliche Änderungen, jedoch gerade kei-

nen Art. 3a BZO enthält, so dass davon auszugehen ist, dass diese Bestim-

mung erst im Rahmen der neuen totalrevidierten BZO in der systematischen 

Rechtssammlung veröffentlicht wurde. 

Zusammenfassend lässt sich somit konstatieren, dass aufgrund der genann-

ten  Hinweise  eine  Inkraftsetzung  auch  von  Art.  3a  BZO  per  8.  November 

2022 – mithin zeitgleich mit der Gesamtrevision – wesentlich wahrscheinli-

cher als das seitens der Vorinstanz im Rechtsmittelverfahren behauptete In-

krafttreten per 23. Oktober 2021 erscheint. Vor allem aber würde sich das 

letztgenannte  Datum  lediglich  aufgrund  der  Anwendung  von  Art. 65  BZO 

bzw. (eher) Art. 56 aBZO ergeben, deren Regelungsgehalt jedoch mit so er-

heblichen Unsicherheiten hinsichtlich des effektiven Zeitpunkts des Inkraft-

tretens verbunden ist, dass sich die resultierenden Unklarheiten von vornhe-

rein nicht zulasten der Rechtsunterworfenen auswirken dürften, so dass es 

auch aus diesem Grund nicht angängig ist, zugunsten der Gemeinde – wel-

che  insoweit  für  die  Schaffung  klarer  Verhältnisse  verantwortlich  ist  –  von 

einem  Inkrafttreten  von  Art.  3a  BZO  vor  Inkrafttreten  der  Planungsmass-

nahme  auszugehen.  Damit  entfällt  selbst  bei  vorausgesetzter  Zulässigkeit 

des "Fast Track"-Verfahrens – und unabhängig von der in E. 4.1 dargelegten 

Widersprüchlichkeit der angefochtenen Verfügung – im vorliegenden Verfah-

ren die Rechtsgrundlage der strittigen Festsetzung einer kommunalen Mehr-

wertabgabe. Zwar ist Rechtsfolge der in E. 4.1 und E. 4.2 festgestellten selb-

ständigen Aufhebungsgründe entgegen der Rekurrentin nicht die Nichtigkeit 
der angefochtenen Verfügung, fehlt es dafür doch insbesondere an der Vo-

raussetzung eines offensichtlichen oder zumindest leicht erkennbaren Man-

gels. Indessen ist die Aufhebung der Verfügung zufolge Anfechtung dersel-

ben  von  den  rekurrentischen  Anträgen  abgedeckt,  da  diese  zwar  mit  dem 

eventualiter gestellten Aufhebungsantrag die – angesichts der Begründung 

der Aufhebung nicht angezeigte – Rückweisung zur Neubeurteilung verbin-

den, eine Aufhebung ohne Rückweisung aber nicht weiter als der rekurrenti-

sche Hauptantrag auf Feststellung der Nichtigkeit geht. 

R1L.2023.00006 

Seite 12 

 
 
4.3 

Einen  selbständigen  Aufhebungsgrund  würden  im  Übrigen  auch  gewisse 

Verfahrensfehler der Vorinstanz darstellen, wobei insoweit – wenn keine an-

deren Aufhebungsgründe vorhanden wären – eine Rückweisung angezeigt 

wäre. Nicht als unzulässig erweist sich zwar das beanstandete Fehlen einer 

Mehrwertprognose im Sinne von § 11 MAV im Zeitpunkt der Planauflage ge-

mäss § 7 Abs. 2 PBG, wenn letztere – wie vorliegend – noch vor Inkrafttreten 

von MAG und MAV erfolgte bzw. ausgelöst wurde, so dass die entsprechen-

den  prozeduralen  Vorgaben noch  gar  nicht  in  Kraft  standen  (vgl.  auch die 

entsprechende  FAQ auf  der  kantonalen Website  zum  Mehrwertausgleich). 

Etwas anderes muss jedoch bezüglich des in Art. 12 ff. (insb. Art. 14) MAV 

der  Grundeigentümerin  eingeräumten  Rechts  gelten,  ausgehend  von  der 

nach Festsetzung der Planungsmassnahme erfolgten Prüfung durch die zu-

ständige  Verwaltungsstelle,  ob  besondere  Gründe  für  eine  individuelle 

Schätzung vorliegen, bei negativer behördlicher Einschätzung eine individu-

elle Schätzung zu verlangen. Soweit eine kommunale Mehrwertabgabe oh-

nehin  nur  betreffend  Planungsmassnahmen  festgesetzt  werden  darf,  die 

nach Inkrafttreten der BZO-Bestimmungen zum Mehrwertausgleich festge-

setzt worden sind, steht der Beachtung der genannten prozeduralen Vorga-

ben von vornherein nichts entgegen. Selbst wenn aber das "Fast Track"-Ver-

fahren  als  zulässig  erachtet  und  zur  Anwendung  gebracht  wird,  hätte  eine 

Mehrwertermittlung  entweder  unmittelbar  nach  Festsetzung  der  Planungs-

massnahme  gestützt  auf  die  –  noch  nicht  rechtskräftige,  aber  ihrerseits 

schon  festgesetzte  –  BZO-Bestimmung  zum  kommunalen  Mehrwertaus-

gleich oder aber – soweit zunächst das Inkrafttreten letztgenannter Bestim-

mung abgewartet würde – spätestens im Anschluss daran zu erfolgen, wobei 

in  beiden  Konstellationen  kein  Anlass  besteht, 

in  Abweichung  von 

Art. 12 ff. MAV direkt die Mehrwertermittlung vorzunehmen und die Grundei-

gentümerin der Möglichkeit zu berauben, gegebenenfalls vorgängig eine in-
dividuelle Schätzung zu verlangen. 

Nicht  weiter  zu  vertiefen  sind  demgegenüber  angesichts  der  dargelegten 

Aufhebungsgründe  die  weiteren  rekurrentischen  Vorbringen  zur  behaupte-

ten Unzulässigkeit des Vorgehens im Rahmen der Gemeindeversammlung 

sowie zur Einräumung der Möglichkeit, einen städtebaulichen Vertrag abzu-

schliessen. 

R1L.2023.00006 

Seite 13 

 
 
5. 

Zusammengefasst  ist der  Rekurs  –  aufgrund  des Antrags betreffend  Fest-

stellung der Nichtigkeit teilweise – gutzuheissen. Demgemäss ist die Verfü-

gung des Gemeinderats X vom 20. Dezember 2022 aufzuheben. Bei diesem 

Ausgang  des  Verfahrens  erübrigt  es  sich,  auf  die  rekurrentischen  Anträge 

betreffend Editionen und "Parteibefragungen" näher einzugehen. 

6.1 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem Gemeinderat X aufzuerle-

gen,  zumal  die  Rekurrentin  – trotz fehlender  Feststellung  der  Nichtigkeit – 

der Sache nach vollumfänglich obsiegt (§ 13 VRG). 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren mit bestimmbarem Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in  der  Regel  Fr.  500.--  bis  Fr.  50'000.--  (§  338  Abs.  2  PBG;  § 3  Abs. 1 

GebV VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr 

bis auf das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). 

Der vorliegende Streitwert von Fr. 149'414.40 hält sich innerhalb des Streit-

wertrahmens von Fr. 100'000.-- bis Fr. 250'000.--, womit der massgebliche 

Gebührenrahmen Fr. 6'000.-- bis Fr. 10'000.-- beträgt. Demzufolge sowie mit 

Blick auf die Schwierigkeit des Falls und den Zeitaufwand des Gerichts ist 

die Gerichtsgebühr auf Fr. 6'000.-- festzusetzen. 

6.2 
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte  oder 

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

R1L.2023.00006 

Seite 14 

 
 
Einer  nicht  durch  einen  Rechtsbeistand  vertretenen  Partei  –  wobei  für  die 

wie eine Privatperson berührte Rekurrentin (vgl. E. 1) dieselben Grundsätze 

zur Anwendung gelangen – entstehen im Allgemeinen keine Rechtsverfol-

gungskosten,  die  zu  entschädigen  wären.  Eine  Umtriebsentschädigung  ist 

ihr  demnach  nur  dann  zuzusprechen,  wenn  die  Grenzen  des  im  Verwal-

tungsrechtspflegeverfahren Üblichen und Zumutbaren durch anderweitigen 

Aufwand deutlich überschritten wurden. In der Regel – und so auch vorlie-

gend – ist das Vorliegen eines solchen Aufwandes zu verneinen. 

Entsprechend sind keine Umtriebsentschädigungen zuzusprechen. 

R1L.2023.00006 

Seite 15