# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4ba4e22e-c2fc-5bba-8802-8eea9fb6fc2d
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-05-30
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 30.05.2007 32.13-06.123
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_32-13-06-123_2007-05-30.pdf

## Full Text

Justiz-, Gemeinde-  
und Kirchendirektion  
des Kantons Bern  

Direction de la justice,  
des affaires communales et 

 
des affaires ecclésiastiques 

 

du canton de Berne 

       

Münstergasse 2 
3011 Bern 
Telefon 031 633 76 76 
Telefax 031 633 76 25      

32.13-06.123      

Beschwerdeentscheid vom 30. Mai 2007   

Handänderungssteuer (schlüsselfertige Baute)  

War im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs kein Werkvertrag abgeschlossen worden und 

bestand auch keine Verpflichtung zum Abschluss eines solchen, ist die Handänderungssteuer 

lediglich auf dem Kaufpreis für die Parzelle zu berechnen. Allein das Vorliegen von 

Bauabsichten im Zeitpunkt des Landerwerbs berechtigt nicht zur Aufrechnung eines 

Werklohnes zu einem mutmasslichen Gesamtpreis von Land und Werk. (E. 3)   

Impôts sur les mutations (construction vendue clés en main)  

Si aucun contrat d'entreprise n'avait été conclu au moment de l'acquisition d'un immeuble et 

qu'aucun engagement n'avait été pris au sujet de la conclusion d'un tel contrat, l'impôt sur les 

mutations est déterminé sur la base du prix de vente de la parcelle uniquement. La simple 

intention de construire au moment de l'acquisition de terrain ne saurait justifier la prise en 

compte du coût du travail dans un prix total présumé du terrain et du travail (c. 3).    

Sachverhalt  

A. 
Im Jahr 2003 beabsichtigte A., in B. ein Grundstück zu erwerben und durch die Kaufvermittlerin 

X. AG ein Haus erstellen zu lassen. Ein dafür abgeschlossener Reservationsvertrag hatte eine 

2 

Gültigkeitsdauer von 6 Monaten. Da die Landverkäufer zur Bedingung gemacht hatten, die 

Gesamtparzelle C.-Gbbl. Nr. 1000 mit fünf Bauparzellen als Ganzes zu verkaufen und bis zum 

Ablauf des Reservationsvertrages noch weitere Käufer für die fünf Teilparzellen fehlten, musste 

der Reservationsvertrag wieder aufgehoben werden.   

Nachdem die X. AG als Baulandpromoterin nachträglich fünf Kaufinteressenten gefunden 

hatte, wurde am 1. Februar 2006 die Parzelle C.-Gbbl. Nr. 1000 von den langjährigen 

Eigentümern D. in fünf Baulandparzellen und eine Gemeinschaftsparzelle aufgeteilt. Die 

entstandenen Parzellen wurden am 1. Februar 2006 an E., F. und G., H. und I., J. und A. (C.-

Gbbl. Nr. 2000) verkauft. Der Kaufpreis für die Baulandparzelle C.-Gbbl. Nr. 2000 von A. betrug 

CHF 66'378.70. Der Gesamterlös aus dem Verkauf aller Baulandparzellen betrug für die 

Miteigentümer D. CHF 343'263.20. Am 21. Februar 2006 wurde der Kauf zur Eintragung in das 

Grundbuch beim Kreisgrundbuchamt angemeldet. Die Handänderungssteuer wurde auf der 

Gegenleistung für die fünf Baulandverkäufe von total CHF 343'263.20 selbst deklariert und mit 

dem Betrag von CHF 6'178.75 (1.8% von CHF 343'263.20) gleichentags bezahlt. Der von A. 

bezahlte Betrag belief sich auf CHF 1'194.80.  

B. 
Mit Schreiben vom 13. März 2006 forderte das Kreisgrundbuchamt die Käufer auf, eventuell 

abgeschlossene Werkverträge sowie eine Aufstellung über die Erschliessungskosten 

nachzureichen. Notar K. bestätigte mit Antwortschreiben vom 17. Mai 2006, dass A. noch keine 

Verträge zur Überbauung seines Grundstücks abgeschlossen habe. Das Kreisgrundbuchamt 

nahm daraufhin eine Veranlagung nach Ermessen vor und veranlagte mit Verfügung vom 29. 

Mai 2006 die Handänderungssteuer nach einem mutmasslichen Kauf- und Werkpreis von je 

CHF 700'000.00 pro Käufer auf insgesamt CHF 63'000.00 und forderte folglich eine 

Nachzahlung von CHF 56'821.25. Gegen diese Veranlagung erhob A., vertreten durch Notar 

K., am 26. Juni 2006 erstmals Einsprache.   

Mit Eingabe vom 23. Juni 2006 erhob Notar K. in eigenem Namen Einsprache gegen die 

Verfügung vom 29. Mai 2006. Er bemängelte die Eröffnung der Veranlagung vom 29. Mai 2006 

per Adresse des Notars. Die Steuerbeträge seien dabei nicht auf die einzelnen Käufer 

aufgeteilt und diesen eröffnet worden. Mit Nachtrag vom 4. August 2006 zur 

Veranlagungsverfügung vom 29. Mai 2006 wurde die Veranlagung der Handänderungssteuern 

auf die fünf Käufer aufgeteilt und diesen individuell eröffnet. Danach entfällt auf A. folgende 

Handänderungssteuer:  

1.8% von CHF 700'000.00 CHF 12'600.00 

abzüglich bereits bezahlte Handänderungssteuer CHF    1'194.80 

Nachzahlung CHF  11'405.20  

Gegen diese Nachtragsverfügung erhob A., vertreten durch Notar K., am 4. September 2006 

erneut Einsprache beim Kreisgrundbuchamt. Dieses wies mit Einspracheverfügung vom 19. 

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September 2006 sowohl die Einsprache vom 26. Juni 2006 als auch jene vom 4. September 

2006 ab.   

C. 
Mit Eingabe vom 19. Oktober 2006 führt A., vertreten durch Fürsprecher und Notar K., 

Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion. Er beantragt, die 

Einspracheverfügung des Kreisgrundbuchamtes vom 19. September 2006 sei aufzuheben und 

die Handänderungssteuer sei auf CHF 1'194.80 (1.8% von CHF 66'378.70) zu veranlagen. Des 

Weitern sei zu veranlassen, dass A. unverzüglich als Eigentümer von C.-Gbbl. Nr. 2000 ins 

Hauptbuch eingetragen werde. Er bringt vor, bei der Bemessung der Handänderungssteuer 

könne kein Werklohn miteinberechnet werden, da beim Kauf des Grundstücks weder mit der X. 

AG noch mit einem anderen Unternehmen ein Werkvertrag über den Bau eines 

schlüsselfertigen Hauses bestanden habe. Das Vorliegen von Bauabsichten im Zeitpunkt des 

Landerwerbs berechtige nicht zur Aufrechnung eines Werkpreises zu einem mutmasslichen 

Gesamtpreis von Land und Werk von CHF 700'000.00. Es habe zwar beim Kaufabschluss eine 

Baubewilligung vorgelegen, jedoch habe er keine Unternehmung mit der Bauausführung 

beauftragt. Er sei frei gewesen, mit wem und wann er ein Haus bauen wolle. Lediglich die 

Zufahrtsstrasse habe er zusammen mit den anderen vier Landkäufern mit einem gemeinsamen 

Architekturplaner geplant und aus diesem Grund habe er eine Investitionsbestätigung zum 

Pauschalbetrag von CHF 60'000 unterschrieben. Diese sei aber erst drei Wochen nach dem 

Kaufabschluss unterzeichnet worden. Inzwischen habe sich auch definitiv ergeben, dass er für 

die Erstellung des Hauses keinen Generalunternehmer beauftragen werde. Somit liege keine 

Verbindung und Abhängigkeit zwischen dem Kaufvertrag für das Land und einem Werkvertrag 

für die Erstellung eines Hauses vor.  

In seiner Vernehmlassung vom 30. Oktober 2006 beantragt das Kreisgrundbuchamt, die 

Beschwerde sei abzuweisen.  

Mit Verfügung vom 30. November 2006 forderte das instruierende Rechtsamt der Justiz-, 

Gemeinde- und Kirchendirektion A. auf, die im Kaufvertrag vom 1. Februar 2006 unter Ziffer 9b 

erwähnte Vereinbarung, wonach A. zum Abschluss von weiteren Verträgen mit der X. AG zur 

Überbauung des Baulandgrundstückes verpflichtet wurde, und den im Sommer 2006 

geschlossenen Vertrag, wonach die X. AG mit der Erstellung eines Einfamilienhauses 

beauftragt wurde, einzureichen. Mit Eingabe vom 5. Januar 2007 erklärte A., dass es weder 

eine Verpflichtung zum Abschluss weiterer Verträge mit der X. AG noch einen Vertrag zur 

Erstellung eines Einfamilienhauses durch die X. AG geben würde.  

Mit Verfügung des Rechtsamtes vom 24. Januar 2007 wurde der Schriftenwechsel 

geschlossen.  

Auf den Inhalt der einzelnen Rechtsschriften ist, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

Erwägungen näher einzugehen.  

4   

Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:  

1. 
Gegen die Einspracheverfügung des Grundbuchamtes betreffend Handänderungssteuern kann 

bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion Verwaltungsbeschwerde erhoben werden (Art. 

27 Abs. 2 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungs- und 

Pfandrechtssteuern [HPG; BSG 215.326.2]). Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion ist 

damit zur Beurteilung  der vorliegenden Beschwerde zuständig. Das Verfahren richtet sich 

nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRPG; BSG 155.21).   

Zur Verwaltungsbeschwerde ist befugt, wer ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung 

oder Änderung der angefochtenen Verfügung hat (Art. 65 Bst. a VRPG). Der Beschwerdeführer 

ist durch die angefochtene Einspracheverfügung beschwert und daher befugt, Beschwerde zu 

führen. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.   

2. 
Gemäss Art. 1 i.V.m. Art. 5 HPG ist bei Handänderungen von Grundstücken eine 

Handänderungssteuer zu entrichten. Die Steuer wird dabei aufgrund der Gegenleistung für den 

Grundstückserwerb bemessen (Art. 6 Satz 1 HPG). Diese besteht aus allen 

vermögensrechtlichen Leistungen, die der Erwerber oder die Erwerberin dem Veräusserer oder 

der Veräusserin oder Dritten für das Grundstück zu erbringen hat (Art. 6 Satz 2 HPG). Bei 

Kaufverträgen über eine schlüsselfertige Baute oder Stockwerkeinheit und bei Kaufverträgen, 

die mit einem Werkvertrag so verbunden sind, dass eine schlüsselfertige Baute oder 

Stockwerkeinheit erworben wird, ist die Steuer auf dem Gesamtpreis (Landpreis und Werklohn) 

zu bemessen (Art. 6a HPG).  

2.1 Bei der Bemessung der Handänderungssteuer ist darauf abzustellen, was wirtschaftlich 
gesehen zwischen den Beteiligten nach deren wirklichem Willen verkauft und zum Gegenstand 

der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden ist. Das Verwaltungsgericht des Kantons 

Bern hat schon vor der Aufnahme des Art. 6a in das HPG entschieden, dass nicht nur das 

Bauland, sondern auch der Preis des zukünftigen Hauses ein Teil der in Art. 6 HPG erwähnten 

vermögensrechtlichen Leistung sein könne (BVR 1997 S. 344 ff.). In einem solchen Fall 

erwerbe die Käuferschaft nicht nur ein Stück Land, verbunden mit einem Anspruch aus 

Werkvertrag, vielmehr werde ihr ein Recht am Land und an der künftigen Sache übertragen. 

Die künftige Baute bilde in diesem Fall mit dem Grundstück eine Einheit und somit gelte als 

Bemessungsgrundlage der gesamte Kaufpreis.  

2.2 Nach der seitherigen gefestigten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist immer 
dann vom Erwerb einer zukünftigen, schlüsselfertigen Baute auszugehen, wenn nicht die 

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Herstellung, sondern deren Übereignung im Vordergrund steht (BVR 1997 S. 348 mit 

Hinweisen). Auf die äussere Form und Bezeichnung des abgeschlossenen Vertragswerks 

(reiner Kaufvertrag auf eine künftige Sache, d.h. eine schlüsselfertige Baute; kombinierter Kauf-

/Werkvertrag; separate Kauf- und Werkverträge) kommt es nicht an. Das Geschäft muss 

jedoch im Ergebnis, d.h. gemäss seinem wirtschaftlichen Gehalt, dem Verkauf einer fertigen 

Baute gleichkommen. Dies ist dann der Fall, wenn der Wille der Parteien auf den Kauf sowohl 

des Baulands als auch des fertigen Hauses als Gesamtpaket gerichtet ist und wenn Kauf- und 

Werkvertrag derart eng miteinander verbunden sind, dass der eine ohne den andern nicht 

zustande gekommen wäre (VGE 20182 vom 18. November 1997, E. 3; VGE 29157 vom 10. 

Dezember 1997, E. 5; VGE 20158 vom 16. Dezember 1997, E. 3; jeweils mit Hinweisen). 

Dabei kann sich die gegenseitige Abhängigkeit der abgeschlossenen Verträge auch aus den 

Umständen ergeben. Zudem ist nicht erforderlich, dass die Verträge von den gleichen Parteien 

abgeschlossen wurden (vgl. Wortlaut von Art. 6 HPG; BVR 2001 S. 550; VGE 20554 vom 16. 

März 1999 mit Hinweisen). Landveräusserer und Werkunternehmer müssen nicht wirtschaftlich 

oder tatsächlich identisch sein. Art. 6 HPG umfasst nämlich gemäss seinem Wortlaut 

ausdrücklich auch Leistungen an Dritte. Vorausgesetzt ist jedoch, dass sich die gegenseitige 

Abhängigkeit von Kauf- und Werkvertrag zumindest aus den Umständen des 

Vertragsschlusses ergibt. Dabei kommen als Indizien für die gegenseitige Abhängigkeit neben 

den Umständen des Vertragsschlusses auch Absprachen oder gleichgerichtete Interessen 

zwischen den Verkäufern und den Werkunternehmen in Frage (vgl. MARTIN STEINER, Die neuere 

Praxis zur wirtschaftlichen Betrachtungsweise im zürcherischen Grundsteuerrecht, in: ASA 52, 

S. 324; vgl. auch ASA 37 S. 367 ff.; ZBl 82/1981 S. 129 E. 4). Demnach kann der Werkpreis für 

eine schlüsselfertige Baute nur dann nicht zur Bemessung der Handänderungssteuer 

herangezogen werden, wenn die Käuferschaft im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags 

in ihrer Entscheidung, wie und wann sie das Grundstück überbauen will, tatsächlich noch frei 

ist (VGE 20158 vom 16. Dezember 1997, E. 3b, mit Hinweisen).   

2.3 Das Bundesgericht hat in zwei am 25. Juli 2000 ergangenen Urteilen (vgl. BVR 2001 S. 
193 E. 3b aa sowie unveröffentlichtes Urteil 2P.123/1999/ 2P.198/ 1999 [E. 2a]) diese 

Rechtsprechung als verfassungskonform gewürdigt und dabei hervorgehoben, die Bemessung 

der Handänderungssteuer nach Massgabe aller vermögensrechtlichen Leistungen, die der 

Erwerber dem Veräusserer oder Dritten für das Grundstück zu erbringen habe, sei eine 

wirtschaftliche Vorschrift, deren Auslegung aufgrund wirtschaftlicher Gesichtspunkte 

vorzunehmen sei. In diesem Licht betrachtet sei es nicht willkürlich, darauf abzustellen, was 

wirtschaftlich gesehen zwischen den Beteiligten nach deren wirklichem Willen verkauft und 

zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden sei. Habe der 

Grundstückerwerber dem Veräusserer aufgrund eines Werkvertrags die Erstellung, den Umbau 

oder die Vollendung einer Baute auf dem Kaufgrundstück übertragen, seien ferner Kauf- und 

Werkvertrag derart miteinander verbunden, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des 

andern gekommne wäre und komme schliesslich das Geschäft überdies als Ganzes im 

Ergebnis dem Verkauf eines fertigen bzw. umgebauten Hauses gleich, so sei es nicht 

sachwidrig, nebst dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis der Liegenschaft auch den Werklohn 

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zu den vermögensrechtlichen Leistungen zu rechnen, welche die Erwerber dem Veräusserer 

oder Dritten für das Grundstück zu erbringen haben, und für die Bemessung der 

Handänderungssteuer heranzuziehen (vgl. auch Urteile 2P. 230/2001 und 2P.229/2001, je vom 

7. Januar 2002, je E.2a). Bereits im Urteil vom 26. November 1996 (2P.159/1994 und 

2P.405/1994, E. 8b) hat das Bundesgericht erkannt, es sei zulässig, für die Beurteilung der 

Frage, ob Landpreis und Werklohn zur Steuerbemessung zusammenzurechnen seien, auch 

einen am Kaufvertrag über das Grundstück nicht beteiligten Werkunternehmer einzubeziehen, 

sofern dieser mit einer der Vertragsparteien derart zusammengewirkt habe, dass wirtschaftlich 

betrachtet deren gemeinsamer Wille auf den Verkauf der Liegenschaft und den Abschluss 

eines Werkvertrags gerichtet gewesen sei (vgl. auch ASA 44 S. 61 ff., 50 S. 445 ff.; BGE 91 I 

173ff.).  

3. 
3.1 Der Beschwerdeführer bringt in seiner Verwaltungsbeschwerde vor, dass ein allfälliger 
Werklohn nur dann in die Steuerbemessung miteinbezogen werden dürfe, wenn ein 

Werkvertrag mit einem Baulandkaufvertrag derart verbunden sei, dass mit den beiden 

Verträgen eine noch zu erstellende, schlüsselfertige Baute erworben werde. Voraussetzung 

dafür sei, dass nicht die Herstellung der Baute, sondern deren Übereignung im Vordergrund 

stehe. Liege gar kein Werkvertrag vor, so könne auch kein Werkpreis besteuert werden. – Dem 

Beschwerdeführer ist zuzustimmen, dass ein Werklohn nach der oben wiedergegebenen 

Rechtsprechung nur mitberücksichtigt werden kann, wenn ein solcher tatsächlich als 

Bestandteil eines Werkvertrags vereinbart wurde. Liegt kein Werkvertrag vor und haben die 

Parteien lediglich den Kauf einer Liegenschaft (und nicht den Erwerb einer künftigen 

schlüsselfertigen Baute) vereinbart, so sind die Voraussetzungen für eine Anwendung von Art. 

6a HPG von vorneherein nicht erfüllt. Im Folgenden ist daher zu prüfen, ob im Zeitpunkt des 

Landkaufes tatsächlich ein Werkvertrag bestanden hatte.   

3.2 Das Kreisgrundbuchamt begründet die Aufrechnung eines mutmasslichen Werklohnes 
von CHF 700'000.00 mit dem Projektzusagevertrag vom 5. März 2003 zwischen der X. AG und 

A., worin dieser die Rahmenbedingungen für eine sofortige Bebauung des Grundstücks 

anerkenne und wonach er sich bemühen werde, raschmöglichst den Eigentumsübergang und 

die Bebauung der Parzelle zu vollziehen. Es legt damit sinngemäss dar, dass der Wille zum 

Erwerb eines schlüsselfertigen Hauses vorgelegen habe. - Tatsächlich hatte der 

Beschwerdeführer ursprünglich die Absicht in B. ein Grundstück zu erwerben und durch die X. 

AG ein Haus erstellen zu lassen. Indessen ist nicht ersichtlich, dass zwischen dem 

Beschwerdeführer und der X. AG wirklich ein Werkvertrag über die Erstellung eines Hauses 

abgeschlossen wurde. Dies lässt sich auch nicht aus dem Vertrag vom 5. März 2003 

schliessen. Dieser beinhaltet lediglich eine Bestätigung, dass L. und A. eine Teilparzelle B von 

Parzelle Nr. 1000 in B. zu einem bestimmten Kaufpreis erwerben werden, und beauftragt die X. 

AG, die zum Grundbucheintrag notwendigen Schritte einzuleiten. Über den konkreten 

Abschluss eines Werkvertrages oder eine Verpflichtung dazu ist dem Projetkzusagevertrag 

indessen nichts zu entnehmen. Keine Rückschlüsse auf einen Werkvertrag ergeben sich auch 

7 

aus dem Umstand, dass die Absicht geäussert wurde, eine sofortige Bebauung der Parzelle zu 

realisieren. Wie die X. AG in ihrem Schreiben vom 9. Oktober 2006 (Beschwerdebeilage 1) 

ausdrücklich bestätigt, wurde mit dem Beschwerdeführer kein Vertrag über die Erstellung eines 

schlüsselfertigen Hauses oder eines Fertighauses abgeschlossen.   

3.3 Das Kreisgrundbuchamt führt in seiner Einspracheverfügung vom 19. September 2006 
aus, dass das Architekturbüro M. bereits am 8. März 2005 ein Baugesuch eingereicht habe, 

welches am 17. Oktober 2005 von der Einwohnergemeinde C. bewilligt worden sei. Der 

Beschwerdeführer bestreitet nicht, dass im Zeitpunkt des Kaufabschlusses am 1. Februar 2006 

eine Baubewilligung vorgelegen ist. Als Bauherrschaft seien L. und A. aufgeführt worden. Es 

sei aber kein Auftrag an ein Unternehmen zur Bauausführung erteilt worden. Vielmehr habe im 

Zeitpunkt des Baulanderwerbs bloss eine Bauabsicht vorgelegen. Wie und wann diese 

realisiert werden sollte, sei noch ungewiss gewesen, weshalb er in seiner Entscheidung 

betreffend das Bauvorhaben noch völlig frei gewesen sei.   

Das Kreisgrundbuchamt bringt keine Argumente vor, aus denen hervorgehen würde, dass die 

Ausführungen des Beschwerdeführers nicht den Tatsachen entsprechen. Nichts deutet darauf 

hin, dass im Zeitpunkt des Landkaufs bereits ein Werkvertrag mit einem Unternehmen 

bestanden hat. Es war lediglich ein Architekt damit beauftragt worden, das Haus zu planen und 

die nötigen Bewilligungen einzuholen. Wie die X. AG in ihrem Schreiben vom 9. Oktober 2006 

(Beschwerdebeilage 1) darlegt, stand dabei im Vordergrund, für die fünf Grundstückkäufer ein 

Hauskonzept im Kontext einer Siedlung am Hang zu entwickeln und die Bebaubarkeit der 

Parzellen grundsätzlich abzuklären. Hinweise auf eine konkrete Bauausführung liegen keine 

vor. Wohl steht ausser Zweifel, dass der Beschwerdeführer das Grundstück zum Zwecke eines 

Hausbaus gekauft hat und dass er in absehbarer Zeit seine Pläne verwirklichen wird. Dies wird 

von ihm auch nicht bestritten. Die Realisierung des gewünschten Hauses war im Zeitpunkt des 

Grundstückserwerbs jedoch noch nicht festgelegt. Der Beschwerdeführer war noch völlig frei 

zu entscheiden, wie und wann er das Haus bauen würde. Mittlerweilen hat sich ergeben, dass 

er kein Generalunternehmen beauftragen wird. Vielmehr will er sich gegenüber den 

Handwerkern selbst verantworten. Somit kann aber nicht von der Übereignung einer 

schlüsselfertigen Baute gesprochen werden.  

3.4 Das Kreisgrundbuchamt führt in seiner Einspracheverfügung weiter aus, dass der 
Beschwerdeführer gemäss Kaufvertrag vom 1. Februar 2006 durch die Firma X. AG zum 

Abschluss von weiteren Verträgen zur Überbauung des Baulandgrundstücks verpflichtet 

worden sei.   

Dem Kreisgrundbuchamt ist zwar zuzustimmen, dass in Ziffer V.9.d des Kaufvertrages 

Folgendes ausgeführt wird:  

"Der Notar hat die Käufer darauf aufmerksam gemacht, dass durch die Tatsache, dass die Käufer durch 

die Firma X. ag zum Abschluss von weiteren Verträgen zur Überbauung der Baulandgrundstücke 

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verpflichtet worden sind, das Kreisgrundbuchamt berechtigt sein könnte, auf den künftigen Werkpreisen 

die Handänderungssteuern zu erheben."  

Diese Vertragspassage wird in der Eingabe des Beschwerdeführers vom 5. Januar 2007 durch 

Fürsprecher und Notar K. jedoch wie folgt erläutert:  

"In Ziffer 9d des Kaufvertrages vom 1. Februar 2008 erfolgte die pauschale Bestätigung der Käufer über 

ihre vertragliche Ungebundenheit mit dem einleitenden Satz: 'Werkverträge für die Realisierung der 

Bauvorhaben sind bis heute noch keine abgeschlossen worden.' 

Danach erfolgte die Rechtsbelehrung durch den Notar betreffend Handänderungssteuern. Die unpräzise 

Formulierung '... die Tatsache, dass die Käufer durch die Firma X. AG zum Abschluss von weiteren 

Verträgen zur Überbauung der Baulandgrundstücke verpflichtet worden sind, ...' stammt von mir als 

verurkundender Notar. Sie ist auf dem Hintergrund entstanden, dass ich bei der Ausarbeitung des 

Vertragsentwurfes dahingehend orientiert worden bin, dass sich die Käufer zur gemeinsamen 

Erschliessung der Baulandparzellen entschieden hätten. Ich interpretierte dies als erfolgte vertragliche 

Bindung, was aber offensichtlich nicht den Tatsachen entsprochen hat. Zum Zeitpunkt der Verurkundung 

lag lediglich ein Offertvergleich von verschiedenen Unternehmungen für die Erschliessung des 

Baulandes vor. Ausgelöst wurden die Erschliessungsarbeiten erst nach der Rückbestätigung der 

Investitionsvereinbarung vom 16. Februar 2006. Die Erschliessung erfolgte im Auftragsverhältnis und mit 

offener Bauabrechnung. 

Über die Realisierung der Hochbauten gab es bei der Verurkundung vom 1. Februar 2006 keine 

Vorentscheide."  

Damit beinhaltet der Kaufvertrag vom 1. Februar 2006 aber keine Verpflichtung des 

Beschwerdeführers gegenüber dem Verkäufer oder Dritten zur Erstellung eines Hauses, 

welches die Aufrechnung eines Werklohnes zur Berechnung der Handänderungssteuer 

rechtfertigen würde. Auch sonst liegen keine Hinweise vor, dass sich der Beschwerdeführer 

zum Abschluss von Werkverträgen verpflichtet hätte. Mit Schreiben vom 28. Dezember 2006 

(Beilage 2 zur Eingabe des Beschwerdeführers vom 5. Januar 2007) bestätigt die X. AG 

vielmehr erneut, dass bis dato keine Werkverträge zwischen dem Grundeigentümer und ihr 

unterzeichnet worden seien.  

 

4. 
Zusammenfassend gelangt die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zum Schluss, dass im 

Zeitpunkt des  Grundstückserwerbs kein Werkvertrag abgeschlossen worden war und auch 

keine Verpflichtung zum Abschluss eines solchen bestand. Es liegt mithin weder ein 

Kaufvertrag über eine schlüsselfertige Baute vor noch ist der Kaufvertrag vom 1. Februar 2006 

mit einem Werkvertrag so verbunden, dass eine schlüsselfertige Baute erworben wird. Allein 

das Vorliegen von Bauabsichten im Zeitpunkt des Landerwerbs berechtigt nicht zur 

Aufrechnung eines Werklohnes zu einem mutmasslichen Gesamtpreis von Land und Werk von 

CHF 700'000.00. Die Handänderungssteuer ist demzufolge lediglich auf dem Kaufpreis für die 

Parzelle zu berechnen. Die Beschwerde ist gutzuheissen.  

9 

5. 
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens werden gestützt auf Art. 108 Abs. 2 VRPG 

keine Verfahrenskosten erhoben.  

Das Kreisgrundbuchamt hat dem obsiegenden Beschwerdeführer gemäss Art. 108 Abs. 3 

VRPG die Parteikosten für das Beschwerdeverfahren vor der Justiz-, Gemeinde- und 

Kirchendirektion zu ersetzen. Zur Kostennote von Fürsprecher und Notar K. vom 2. April 2007 

ist zu bemerken, dass für das Einspracheverfahren kein Anspruch auf Parteikostenersatz 

besteht (Art. 107 Abs. 3 VRPG). Für das Beschwerdeverfahren werden deshalb das Honorar 

auf CHF 1'100.00 und die Auslagen auf CHF 40.00 festgesetzt. Der vom Kreisgrundbuchamt 

geschuldete Parteikostenersatz beträgt somit unter Berücksichtigung der Mehrwertsteuer von 

CHF 86.65 (7.6 % von CHF 1'140.00) insgesamt CHF 1'226.65.   

Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion:  

1. 
Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Handänderungssteuer wird in Abänderung der 

Verfügung des Kreisgrundbuchamtes vom 19. September 2006 auf CHF 1'194.80 festgesetzt.   

2. 
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.  

3. 
Das Kreisgrundbuchamt hat A. für das Beschwerdeverfahren vor der Justiz-, Gemeinde- und 

Kirchendirektion die Parteikosten, festgesetzt auf CHF 1'226.65 (inkl. Auslagen und MWSt), zu 

ersetzen.