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**Case Identifier:** 4d99cf84-74f7-5535-8654-33d2d3c846b2
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-07-17
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 17.07.2013 C/28066/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-28066-2010_2013-07-17.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19.07.2013. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/28066/2010 ACJC/888/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MERCREDI 17 JUILLET 2013 

Entre 

A.______ SA, ayant son siège ______ (VD), appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 8 octobre 2012, comparant par Me Christophe Piguet, 

avocat, place Saint-François 5, case postale 7175, 1002 Lausanne (VD), en l'étude 

duquel elle fait élection de domicile,  

d'une part, 

et 

Madame B.______, domiciliée ______ (GE), intimée, comparant par Me Jacques 
Pagan, avocat, rue de Mont-de-Sion 12, 1206 Genève, en l'étude duquel elle fait élection 

de domicile, 

d'autre part 

 

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C/28066/2010 

EN FAIT 

A. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 15 novembre 2012, 
A.______ SA (ci-après : la bailleresse, la demanderesse ou l'appelante) a formé 

appel contre le jugement JTBL/1099/2012, rendu par la 5
ème

 Chambre du Tribunal 

des baux et loyers dans la cause C/28066/2010, transmis aux parties par plis 

recommandés du greffe du 15 octobre 2012. 

Dans ce jugement, le Tribunal a annulé le congé notifié par A.______ SA à 

B.______ le 5 octobre 2010, avec effet au 31 octobre 2011, et a débouté les 

parties de toutes autres conclusions. 

Le Tribunal a considéré que la bailleresse avait notifié le congé sur la base d'un 

motif, le besoin des locaux litigieux pour l'agrandissement de l'Ecole de danse, 

dont l'épouse de l'actionnaire unique de la bailleresse est la directrice. Selon le 

Tribunal, la bailleresse ne pouvait pas se prévaloir de ce besoin, celui d'une per-

sonne tierce, pour justifier le congé qui, sur le principe, devait dès lors être annulé. 

Par ailleurs, le Tribunal a retenu que la bailleresse avait fait valoir deux autres mo-

tifs du congé, après sa notification, en cours de procédure, lesquels ne pouvaient 

pas être considérés comme des précisions et/ou des compléments du premier. Ces 

deux motifs, à savoir la possibilité de relouer plus cher au m2 à l'Ecole de danse 

qu'à la locataire actuelle, d'une part, et celle de faire exécuter des travaux pour 

permettre aux élèves de l'Ecole de danse de pénétrer dans l'immeuble par une 

entrée séparée de celle des habitants, en empruntant celle du restaurant de la loca-

taire une fois ces locaux libérés, d'autre part, ne pouvaient donc pas venir justifier 

un congé notifié pour un premier motif, non valable. 

B. L'appelante conclut, préalablement, à ce qu'un transport sur place soit ordonné, 
ainsi que la mise sur pied d'une expertise visant à démontrer que le loyer actuel 

pourrait être adapté sur la base des loyers usuels du quartier. Principalement, elle 

conclut à ce que le congé signifié par avis du 5 octobre 2010 soit constaté valable 

et, qu'en conséquence, une prolongation n’excédant pas 6 mois soit accordée à 

l'intimée. Enfin, subsidiairement, elle conclut à ce qu'une prolongation n'excédant 

pas une année soit accordée à l'intimée, le contrat devant être adapté à la nouvelle 

situation, en ce sens que le loyer est augmenté en fonction des loyers usuels du 

quartier, et plus subsidiairement, à l'annulation du jugement entrepris et à ce que 

la cause soit renvoyée au Tribunal pour nouvelle décision au sens des considé-

rants.  

L'appelante invoque une violation de l'art. 271 CO, dans la mesure où selon elle, 

les premiers juges se sont référés aux art. 271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO, de 

manière erronée. Peu importe selon elle qu'elle ait fait valoir le besoin d'une tierce 

personne pour justifier du congé, la seule question que le Tribunal aurait dû exa-

miner étant celle de savoir si le congé était contraire aux règles de la bonne foi, ce 

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C/28066/2010 

qui n'avait pas même été précisé par le Tribunal. En outre, le Tribunal n'avait pas 

retenu le motif d'ordre économique, à savoir la possibilité d'augmenter le loyer 

après relocation à l'Ecole de danse, dans la mesure où ce motif ne constituait ni 

une précision ni un complément au premier. Or, ce raisonnement était erroné dans 

la mesure où elle avait invoqué son intention de résilier le bail vu le faible rende-

ment du loyer, avant la notification du congé, ce qui avait été admis par l'intimée. 

Ce motif ne pouvait dès lors pas être écarté purement et simplement, sans plus 

ample instruction. 

A l'appui de son appel, l'appelante produit, en pièces nouvelles, le suivi des envois 

recommandés de notification du jugement entrepris, dont il ressort que le pli a été 

distribué à son conseil le 16 octobre 2012, par voie de case postale. 

C. Dans sa réponse du 11 janvier 2013, l'intimée conclut à ce que l'appelante soit 
déboutée de ses conclusions, avec suite de frais et de dépens ou, si mieux n'aime 

la Cour, à ce qu’une prolongation de bail lui soit accordée pendant une durée de  

six ans, avec compensation des dépens, et à ce que les parties soient déboutées de 

toutes autres, plus amples ou contraires conclusions. 

A l'appui de ses écritures, l'intimée produit des pièces déjà contenues au dossier. 

D. Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 

Par contrat du 27 juin 1989, C.______ et la SI D.______SA, bailleurs, et 

B.______, locataire, se sont liés pour la location de locaux situés au rez-de-

chaussée de l'immeuble sis ______ (GE), ainsi que d'un dépôt en sous-sol n° 2 de 

15 m2, destinés à l'exploitation d'un restaurant. 

La location a été faite pour une durée de dix ans, soit du 1
er

 novembre 1989 au 

1
er 

novembre 1999, reconductible par la suite d'année en année. 

Le 8 janvier 1990, la locataire a inscrit son entreprise individuelle au Registre du 

Commerce, dont l'objet indiqué est : «Café-restaurant à l’enseigne «E.______». 

Le loyer brut mensuel a été fixé en dernier lieu à 3'068 fr. 

Par avis d'autre modification du bail du 9 mars 2000, le bail a été reconduit pour 

une durée de 5 ans, soit du 1
er

 novembre 2000 au 31 octobre 2005, le préavis de 

résiliation restant de 6 mois et la clause de reconduction tacite d'année en année, à 

l'issue de la nouvelle échéance, n'étant pas modifiée.  

Par courrier du 30 août 2007, la régie en charge de la gestion de l'immeuble a pré-

venu la locataire que celui-ci avait été vendu à la société A.______ SA, repré-

sentée par F.______. 

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Celui-ci est l'unique détenteur et ayant droit économique d'A.______ SA, inscrite 

au Registre du Commerce le 12 novembre 1999, ayant pour but social des 

«Opérations immobilières». 

Par avis de résiliation du bail du 5 octobre 2010, la bailleresse a indiqué désirer 

mettre un terme au contrat avec effet au 31 octobre 2011, précisant sous la rubri-

que «Remarques éventuelles» : «Le bailleur a besoin des locaux pour l’agran-

dissement de l'Ecole de danse, qui compte aujourd'hui près de 1'200 élèves». 

La locataire a contesté le congé par requête déposée sur formulaire à la 

Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 28 octobre 2010. Elle 

a conclu à l'annulation de la résiliation, celle-ci étant contraire aux engagements 

pris par F.______ en 2007, lequel lui aurait assuré qu'il ne ferait rien pour résilier 

le bail et qu'elle resterait en place durablement. Elle a contesté le besoin allégué 

d'occuper les locaux litigieux pour une Ecole de danse avec laquelle la bailleresse 

ne se confondait pas. Elle a également requis une prolongation de bail à titre 

subsidiaire, soulignant que le restaurant constituait son seul actif et sa seule 

ressource financière pour l'entretien de sa famille composée d'un conjoint et de 

deux enfants, comme de celle de son frère cuisinier de l'établissement, marié et 

père de deux enfants. Elle a également allégué avoir investi 450'000 fr. en vue de 

l'exploitation du restaurant. 

La cause ayant été déclarée non conciliée lors de l'audience du 23 septembre 

2011, elle a été transmise à la Commission de conciliation en matière de baux et 

loyers dans sa composition de décision.  

Par décision n° 38 du 30 janvier 2012, la Commission a annulé le congé, consi-

dérant que la bailleresse n'avait pas apporté la preuve de l'existence du motif invo-

qué à l'appui du congé, lequel avait été contesté par la locataire, aucune pièce 

n'ayant été produite, ne serait-ce que pour démontrer le nombre d'élèves et le 

besoin sérieux de surface, pièces qui auraient pu être établies par la responsable de 

l'Ecole. Cette décision a été notifiée aux parties par plis recommandés du greffe 

du 12 mars 2012. 

Par demande du 12 avril 2012, la cause a été portée par la bailleresse auprès du 

Tribunal des baux et loyers. Cette dernière a conclu à la validation du congé et à 

ce qu'une prolongation de bail n'excédant pas six mois soit accordée à la défende-

resse pour quitter les lieux. A l'appui de sa demande, la bailleresse a indiqué être 

une des copropriétaires de l'immeuble n° 1______ du cadastre de la commune de 

Genève-Plainpalais, situé à la rue ______, ses parts de copropriété correspondant 

à des locaux situés au rez-de-chaussée et à l'entresol de l'immeuble. Les locaux 

loués par la défenderesse, destinés à l'exploitation d'un restaurant, occupaient le 

rez-de-chaussée de l'immeuble, ainsi qu'un dépôt en sous-sol de 15 m2. Le 

premier étage, ainsi qu'une partie du rez-de-chaussée et de l'entresol du même 

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immeuble, appartenait à F.______ et à son épouse, G.______, en copropriété. Ces 

locaux étaient occupés depuis 1997 par l'Ecole de danse «H.______», dont la 

directrice est G.______. Cette école consacrait aux cours de danse trois studios 

d'une surface respectivement de 300 m2, 160 m2 et 100 m2, ainsi que trois studios 

de 70 m2 chacun. L'Ecole profitait également de cinq vestiaires, d'une salle 

d'études et de repos, d'une vidéothèque, d'une bibliothèque et d'une cafétéria dans 

l'immeuble.  

Selon les pièces produites par la demanderesse, en particulier la plaquette de 

présentation de l'Ecole de danse, comprenant vingt-neuf pages, les cours sont pro-

posés dans des domaines variés, prodigués par plus de trente professeurs diffé-

rents. Selon le planning hebdomadaire produit par la demanderesse, pour la saison 

2011-2012, il apparaît que les différents studios (au nombre de six) sont occupés 

tous les jours ouvrables de la semaine pour les horaires «après sortie de classe» à 

savoir 16 heures au plus tôt jusqu'à 21 h. 30 au plus tard. L'occupation des locaux 

durant le mercredi est complète pour cinq des studios, à partir de 10 heures et pour 

le 6
ème

, à partir de 13 h. 30. Le samedi, il en est de même pour trois d’entre eux, 

les autres étant occupés à partir de 10 h. 30, 11 heures et respectivement 13 h. 30, 

la moitié d'entre eux n'étant pas occupés durant l'après-midi. 

La demanderesse fait également valoir qu'à partir de la rentrée scolaire 2014, les 

élèves des écoles primaires se rendront en classe le mercredi matin, à partir de la 

5
ème

 primaire, ce qui engendrera un surcroît de besoin en locaux durant les autres 

plannings «extra heures d'école». 

Au vu de l'évolution et du succès de l'Ecole de danse, les locaux existants ne suffi-

saient plus, cette situation allant encore se péjorer à partir de la rentrée scolaire 

2014.  

En outre, depuis le mois de mai 2010, les autres copropriétaires de l'immeuble 

avaient manifesté leur volonté que soit utilisée pour faire entrer les élèves de 

l'Ecole de danse, la porte d'entrée située sur ______, du côté du restaurant. En 

effet, les autres copropriétaires s'étaient plaints des heures d'ouverture de la porte 

d'entrée actuellement utilisée, à la fois par eux-mêmes et par les élèves de l'Ecole 

de danse, ainsi que leurs parents.  

A l'appui de ses allégués, la demanderesse a produit deux procès-verbaux d'as-

semblées générales ordinaires de copropriétaires de l'immeuble litigieux, de mai et 

octobre 2010, dont il ressort que des discussions ont eu lieu s'agissant d'imposer 

aux élèves de l'école et à leurs parents une entrée par l'accès existant du côté de 

l'immeuble où se situe le restaurant, un projet pouvant être envisagé, selon 

F.______, lorsque celui-là aurait quitté les lieux.  

La demanderesse a sollicité qu'un transport sur place soit ordonné, afin que le 

Tribunal puisse se faire une idée de la situation. 

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Le 25 juin 2012, une audience de comparution personnelle des parties a eu lieu. 

A cette occasion, le Tribunal a protocolé les motifs du congé indiqués par 

F.______ de la manière suivante : 

«1. La nécessité pour l’Ecole de danse de s’agrandir. 

2. Cette nécessité est renforcée par l'Ecole qui aura désormais lieu le mercredi 
matin et qui prend donc de la place pour les salles. 

3. La décision de la copropriété d'affecter l'ascenseur aux seuls locataires de l'im-
meuble, et nous créerions donc une entrée séparée pour l’Ecole. 

4. Et enfin, ce que nous n'avons pas mentionné jusque là, l'obtention d'un loyer 
décent de la part de l'Ecole de danse. Celui payé par la locataire étant demeuré 
inchangé depuis au moins 10 ans, avant que la bailleresse ne devienne pro-
priétaire.» 

F.______ a confirmé être propriétaire avec son épouse, en copropriété, de la 

moitié des parts de PPE correspondant aux locaux de l'Ecole de danse. Ils étaient 

les bailleurs de G.______, laquelle était autorisée par ce biais à exploiter une école 

de danse dans les locaux. Son épouse était locataire depuis 1997 desdits locaux, 

date à laquelle elle avait fondé son école. En 2006, ils avaient eu l’occasion de les 

acquérir. En 2007, ceux de la locataire avaient été acquis. En 2003, ils avaient pu 

acheter un appartement dans l'immeuble, au nom de l'épouse seulement, où ils 

vivaient ensemble. 

La locataire a indiqué que F.______ lui avait dit avoir la volonté d'acheter les 

parts correspondant à ces locaux, mais qu'elle ne devait pas s'inquiéter car il 

n'augmenterait pas le loyer et qu'elle était donc libre si elle le souhaitait de vendre 

son fonds de commerce, alors qu’elle lui avait dit avoir investi près de 500'000 fr.  

F.______ a confirmé cela et le fait qu'il n'avait pas augmenté le loyer.  

La locataire a soutenu que F.______ lui avait dit qu'elle pourrait toujours garder 

les locaux, en présence de la responsable de la régie en charge de la gestion de 

l'immeuble à l'époque, ce qu'il lui avait répété par la suite.  

F.______ l'a contesté, indiquant que cet allégué était d'ailleurs contradictoire avec 

le précédent. 

Sur question du Tribunal, le conseil de la défenderesse a indiqué qu'il ne savait 

pas quels témoins il souhaitait faire citer à ce stade. 

F.______ a confirmé avoir eu une conversation avec un Monsieur I.______ dans 

le restaurant de la locataire, mentionnant toutefois que ce n'était pas pour 

remplacer ce restaurant par un autre mais justement parce que la cave de ce 

Monsieur de 120 m2 avait été reprise pour y installer une salle de danse, opéra-

tionnelle depuis août 2011. La question était de savoir comment l'indemniser. Par 

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chance, il avait pu trouver quelque chose dans l'immeuble d'en face ce qui avait 

réglé la question. 

F.______ a encore indiqué que s'il récupérait les locaux, il les louerait à 350 fr. le 

m2. 

Dans sa réponse du 27 août 2012, la défenderesse a conclu à ce qu'il soit dit et 

constaté que l'Ecole de danse «H.______», entreprise personnelle de G.______, 

n'était personnellement pas partie à la procédure et était ainsi étrangère à la cause 

à l'instruction de laquelle elle ne saurait participer, principalement, à ce que la 

demanderesse soit déboutée de toutes ses conclusions, avec suite de frais et 

dépens, ou, si mieux n'aimait le Tribunal, pour le cas où, par impossible, il serait 

fait droit à la demande, à ce que son bail soit prolongé de six ans, dépens 

compensés. 

Hormis les motifs déjà invoqués par devant la Commission de conciliation en 

matière de baux et loyers, elle a fait valoir que seule la société dont F.______ était 

actionnaire unique avait acquis les locaux dans lesquels se situaient le restaurant. 

Elle-même était une professionnelle de la restauration chinoise depuis plus de 20 

ans et titulaire du certificat de cafetier-restaurateur. Elle s'était de tout temps 

fortement investie dans son métier et dans son entreprise, auxquels elle ne pouvait 

renoncer ni au plan matériel, ni au plan professionnel, ayant l'impérative nécessité 

de le conserver pour survivre, avec les siens. Elle avait choisi de créer son 

restaurant dans le quartier de ______, en fonction de la situation proche du 

quartier des banques, de la proximité du centre administratif représenté par l'Hôtel 

des Finances et divers autres services cantonaux, de son caractère résidentiel bien 

marqué, de sa vocation d’espace culturel et de la vie nocturne qui avait fait sa 

renommée. Elle avait eu la volonté et la capacité financière d’acquérir les murs 

abritant son établissement en 2007, y ayant finalement renoncé en fonction des 

assurances que lui avait alors données F.______, selon lequel le caractère durable 

de l’installation de son restaurant dans l’immeuble ne serait pas remis en cause 

par la nouvelle propriétaire des lieux. Elle avait appris début août 2010 que 

F.______ avait l'intention de résilier son bail vu le faible rendement du loyer 

obtenu, l'école de danse et ses besoins n'ayant nullement été mentionnés à ce 

moment-là. G.______, à l'occasion de ses allées et venues dans l'immeuble où elle 

travaillait et habitait, ne lui avait jamais parlé du besoin de son école. Les locaux 

du restaurant étaient nettement séparés de ceux abritant l'Ecole de danse et ne se 

prêtaient pas à une extension de celle-ci, sauf s'ils étaient affectés à l'usage d'un 

réfectoire ou d'un restaurant pour les élèves et le personnel de l'Ecole. S'agissant 

du besoin du bailleur invoqué en procédure de pouvoir disposer des locaux 

litigieux pour percevoir désormais «un loyer décent» correspondant «à 350 fr. le 

m2», il traduisait comme le premier motif la volonté de la bailleresse de ne pas 

respecter ses engagements et de se débarrasser d'elle par tous les moyens. Les 

intérêts économiques vitaux et constitutionnellement protégés d’elle-même, de sa 

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famille, de son entreprise et de ses employés étaient en jeu et devaient être 

considérés comme déterminants, avec la préséance sur ceux de la bailleresse dont 

le besoin allégué n’avait rien d'aussi contraignant, ni sur le plan objectif, ni sur le 

plan subjectif.  

A l'appui de ses conclusions, la locataire a produit diverses recherches de locaux 

de remplacement, à savoir échanges de courriers avec des régies, échanges de 

courriers postaux et électroniques avec des régies, recherches sur des sites 

Internet, fiches d’inscription auprès de régies. 

Par conclusions motivées du 7 septembre 2012, la demanderesse a persisté dans 

ses précédentes conclusions principales et les a amplifiées en ce sens que la défen-

deresse soit condamnée en tous les dépens, y compris une équitable participation 

aux honoraires de son conseil. Subsidiairement, elle a conclu à ce que la prolon-

gation accordée n'excède pas une année, le contrat devant être adapté à la nouvelle 

situation, à savoir que le loyer soit augmenté en fonction des loyers usuels du 

quartier.  

Pour justifier de la progression de l'école de danse, la demanderesse a requis l'au-

dition de sa directrice, G.______. Quant à son intention d'augmenter le loyer après 

résiliation, la demanderesse a souligné que son adverse partie avait reconnu 

qu'elle lui avait été communiqué quelques mois avant la notification du congé. Le 

loyer annuel actuel correspondant à 230 fr. 10 par m2, il était largement inférieur 

aux loyers usuels dans le quartier, de sorte que la demanderesse détenait un intérêt 

économique important à louer les locaux à un nouveau locataire pour un loyer 

plus élevé, ce qu'elle offrait de prouver, à titre subsidiaire, par expertise. Enfin, 

elle avait démontré la demande des autres copropriétaires de l'immeuble portant 

sur la création d'une entrée séparée pour les clients de l'Ecole de danse, ce qui ne 

pourrait se faire, au vu de la configuration des lieux, que par les locaux loués par 

la défenderesse. A ce sujet, elle persistait dans son offre de preuves visant à 

l'organisation d'un transport sur place.  

A l'audience de plaidoiries du 17 septembre 2012, les parties ont plaidé et persisté 

dans leurs conclusions.  

Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 

E. Dans la mesure utile à l’issue du présent litige, les arguments des parties seront 
repris en tant que de besoin dans la partie «EN DROIT» ci-dessous. 

- 9/16 - 

 

 

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EN DROIT 

1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 

la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement 

notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par le nou-

veau droit de procédure. 

2. 2.1. La décision entreprise est une décision finale, susceptible d'appel si la valeur 
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins, étant relevé 

qu'aucun des cas excluant l'appel (art. 309 CPC) n'est réalisé (art. 308 al. 1 lit. a et 

308 al. 2 CPC). 

2.2. La jurisprudence relative à la valeur litigieuse dans le cadre de la loi fédérale 
sur le Tribunal fédéral est aussi applicable au CPC, qui est régi par les mêmes 

principes (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, chiffre 

2.4.2., p. 47). 

Ainsi, dans une contestation portant sur la validité d’une résiliation de bail, la 

valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le 

contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu’à la 

date pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre ici en 

considération la période de protection de 3 ans dès la fin de la procédure judiciaire 

qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (Arrêt du Tribunal fédéral non publié 

4A_217/2007 du 4 septembre 2007, consid. 1; LACHAT, op. cit., chiffre 2.4.3, 

p. 49). 

2.3. En l'espèce, le loyer annuel fixé en dernier lieu s’élève à 36'816 fr., de sorte 
que la valeur litigieuse minimale de 10'000 fr., prévue pour l'appel, est atteinte. 

La voie de l’appel est ainsi ouverte. 

2.4. Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commer-
ciaux sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolon-

gation du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 lettre c CPC). 

En procédure simplifiée, comme en procédure ordinaire, le délai d'appel est de 

30 jours (art. 311 al. 1 et 314 al. 2 CPC a contrario).  

L'acte d'appel doit être écrit et motivé et répondre aux conditions des art. 130 et 

131 CPC. L'appelant doit indiquer la décision qu'il attaque et exposer les motifs 

de faits et/ou de droit qui, à ses yeux, justifient l'appel (LACHAT, op. cit., chiffre 

5.2.3.1, p. 186). 

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En l'occurrence, l'appel a été déposé dans le délai prescrit et dans la forme requise 

par la loi. Il est ainsi recevable.  

2.5. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n

os
 2314 et 2416). 

3. La Cour examine, en principe, d'office la recevabilité des pièces produites en 
appel (REETZ/HILBER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 

2010, n. 26 zu 317). 

3.1. Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les 

deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile commenté, 

Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 

3.2. Dans le cas d'espèce, hormis le jugement attaqué, l'appelante a produit une 
pièce nouvelle en appel, soit le suivi des envois recommandés ayant contenu ledit 

jugement.  

La pièce produite par l'appelante, afin de justifier le respect du délai d'appel, sera 

par conséquent admise. 

4. Le premier grief de l'appelante vise le fait que le Tribunal des baux et loyers a 
refusé de valider le congé, sans même l'avoir considéré comme contraire aux 

règles de la bonne foi. 

4.1. Un bail de durée indéterminée, s'agissant d'un bail reconductible tacitement 
(cf. art. 255 al. 3 CO), peut être résilié en observant les délais de congé et les 

termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus 

(art. 266a al. 1 CO).  

4.1.1. Lorsque le bail est de durée indéterminée - ce qui est le cas en l'espèce en 
raison de la clause de tacite reconduction -, chaque partie peut le résilier en 

observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un 

autre terme ont été convenus (art. 266a al. 1 CO). Pour les locaux commerciaux, 

le délai légal de congé est de six mois (art. 266d CO). 

Le bail est un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période 

convenue; arrivé au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacun a la 

faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant. En 

principe, chacune des parties est donc libre de mettre fin à la relation de bail pour 

l'échéance prévue, en respectant les conditions du préavis contractuel (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). 

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4.1.2. Un droit ne peut cependant pas être exercé contrairement aux règles de la 
bonne foi. L'art. 271 al. 1 CO prévoit ainsi que le congé est annulable lorsqu'il 

contrevient auxdites règles. 

Pour dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il faut tout 

d'abord en déterminer le motif réel, ce qui relève des constatations de fait 

(ATF 136 III 190 consid. 2). 

Afin que les parties puissent se représenter les intérêts en jeu, le congé doit être 

motivé sur demande (art. 271 al. 2 CO; ATF 132 III 737 consid. 3.4.2). Le bail-

leur est lié par les motifs qu’il a donnés et peut tout au plus les préciser (arrêt du 

Tribunal fédéral dans la cause 4C.61/2005 consid. 4.3.2 = SJ 2006 chiffre I, p. 34; 

arrêt du Tribunal fédéral dans la cause 4C.131/2003 consid. 3.1 = MP 2004, 

p. 55). 

Selon la jurisprudence, la protection de l'art. 271 al. 1 CO accordée au locataire 

procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de 

l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC; ATF 120 II 31 consid. 4a, p. 32; 120 II 105 

consid. 3a, page 108). Les cas typiques d’abus de droit (absence d’intérêt à l'exer-

cice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, dis-

proportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ména-

gement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il 

n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être quali-

fiée d'abus «manifeste» au sens de l’art. 2 al. 2 CC (ATF 120 105 consid. 3a, 

p. 108). Il faut considérer comme contraire aux règles de la bonne foi, au sens de 

l'art. 271 al. 1 CO, le congé qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne 

de protection, celui qui est purement chicanier ou encore celui qui repose sur un 

motif ne constituant manifestement qu'un prétexte (ATF 135 III 112 consid. 4.1 

p. 119; 120 II 31 consid. 4a p. 32 s.). 

Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux 

règles de la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer 

loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa 

possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 135 III 

112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 105 consid. 3c p. 111). Celui qui donne le congé 

doit ainsi au moins rendre vraisemblable les motifs du congé (arrêt 4A_575/2008 

du 19 février 2009 consid. 3.1; arrêt 4A.345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4.3; 

arrêt 4C.170/2004 du 27 août 2004, consid. 2.1). 

Le caractère abusif ou non de la résiliation s’apprécie en fonction des circonstan-

ces existantes au moment où elle est donnée (arrêt du Tribunal fédéral dans la 

cause 4A_130/2008 consid. 2.1). Il n'existe toutefois aucun principe juridique qui 

interdirait de prendre en compte des faits postérieurs, en vue de reconstituer ce 

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que devait être la volonté réelle au moment déterminant (arrêt 4A_241/2010 du 

10 août 2010 consid. 2.1.6).  

4.1.3. La partie bailleresse, propriétaire de l'immeuble, a un lien perpétuel avec ce 
bien, tandis que le locataire, lui, ne peut se trouver que dans un rapport temporaire 

(ATF 136 III 190 consid. 5 p. 195). Le propriétaire est donc en principe libre de 

décider de changer l'affectation de sa chose après l'expiration du contrat de bail. 

4.1.4. Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut pas procéder à la pesée des 
intérêts du bailleur (intérêt à récupérer son bien) et ceux du locataire (à rester dans 

les locaux loués); la comparaison entre les intérêts n'intervient que dans le cadre 

d'une requête en prolongation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_575/2008 du 

19 février 2009 consid. 2.2). Il est donc sans pertinence, pour statuer sur l'annu-

lation du congé, de savoir si l'intérêt du locataire à se maintenir dans les lieux est 

plus grand que l'intérêt du bailleur à le voir partir (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_167/2012, consid. 2.2.). 

Une annulation ne peut être prononcée que si la résiliation apparaît contraire aux 

règles de la bonne foi. Il n'y a rien de choquant ou de déloyal à ce qu'un proprié-

taire souhaite récupérer sa chose pour y promouvoir ses activités commerciales 

(ibidem).  

4.2. En utilisant la formule prescrite par l'art. 266l al. 2 CO, la bailleresse a résilié 
le contrat pour son échéance et a respecté le délai de préavis de six mois. 

Dans le cas d'espèce, le motif du congé a été indiqué lors de la notification de 

l'avis de résiliation, mentionné dans l'avis de résiliation lui-même. Il s'agit de la 

volonté de la bailleresse de mettre à disposition de l'école de danse, dont l'épouse 

de son actionnaire unique est directrice, les locaux litigieux dont elle a besoin au 

vu de son expansion. 

En cours de procédure, la bailleresse a donné des informations supplémentaires 
sur la motivation du congé. Tout d'abord, elle a complété l'indication concernant 

les besoins de l'école de danse liés à son expansion, en précisant que ses besoins 

étaient d'autant plus accrus que dès la rentrée scolaire 2014, elle aurait la nécessité 

de disposer de plus de salles de cours, dans la mesure où les cours devraient être 

dispensés hors du mercredi matin pour un nombre plus important d'élèves au vu 

du changement d’horaires voté par le peuple genevois. Cette motivation vient à 

l'évidence compléter la première. Elle a fait l'objet de la demande introduite suite 

à la décision de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, de 

même que des déclarations de l'actionnaire unique en audience de comparution 

personnelle des parties. 

En revanche, la volonté de la bailleresse de louer les locaux à l'école de danse 

pour un loyer plus élevé que celui pratiqué entre les parties relève manifestement 

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d'un motif de congé totalement indépendant du premier. Il justifierait ce que l'on 

appelle un congé économique et devrait faire l'objet d’une instruction en soi. 

Il en est de même - dans une moindre mesure - de l'intention d'utiliser l'accès de 

l'immeuble donnant du côté du restaurant, pour créer une entrée destinée aux élè-

ves de l'école de danse et de leurs parents. 

Le Tribunal a dûment constaté cela, contrairement à ce que soutient l'appelante. 

En tout état, point n'est besoin d'examiner si ces deux derniers motifs auraient 

permis de justifier le congé ou non, puisqu'ils n'ont pas été donnés lors de la 

notification de la résiliation mais n'ont été indiqués qu'à la suite de la contestation 

du congé. La bailleresse a fait le choix d’indiquer un motif sur l'avis de résiliation 

et doit par conséquent se le voir opposer. 

Contrairement au raisonnement auquel a procédé le Tribunal, la bailleresse n'a 

aucunement fait valoir un besoin urgent, de sorte que, comme le soutient à juste 

titre l'appelante, il n'y avait pas lieu d'examiner la cause sous l'angle de l'art. 271a 

al. 3 lettre a CO. La question de la dualité juridique ne devait pas non plus lui être 

opposée. 

Le cas d'espèce est similaire à celui d'un bailleur qui souhaite relouer son objet à 

une personne qu'il connaît, certes, mais sans faire valoir un besoin personnel, ce 

qui est sans conteste la situation de la bailleresse par rapport à l'école de danse 

dont l'épouse de son actionnaire unique est la directrice.  

Selon la jurisprudence rappelée plus haut se posait la question de savoir si la loca-

taire avait rendu au moins vraisemblable que le motif du congé était contraire aux 

règles de la bonne foi.  

Force de constater qu'en l'espèce, tel n'a pas été le cas. 

La bailleresse a quant à elle rendu vraisemblable qu'elle dispose d'un intérêt ob-

jectif, sérieux et digne de protection à mettre un terme au contrat. Le congé n'est 

pas chicanier. Il ne repose pas sur un motif ne constituant manifestement qu'un 

prétexte. 

Les pièces produites par l'appelante suffisent à établir les besoins de l'école de 

danse. On peut aisément y constater que les salles de cours dont elle dispose 

étaient déjà fortement utilisées lors de la notification du congé. Il est notoire que 

les horaires de cours du mercredi matin vont être instaurés dès la 5
ème

 primaire à 

compter de la rentrée 2014, de sorte qu'il apparaît incontestable que les salles de 

cours occupées actuellement durant la matinée du mercredi se verront utilisées de 

manière accrue en dehors des horaires scolaires. Or, vu leur taux d'occupation 

actuelle, un besoin de nouvelles surfaces apparaît établi. 

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L'intimée a plaidé que l’actionnaire unique de la société lui avait promis la conti-

nuation du bail de manière permanente. Hormis le fait que ce genre d'engagement 

n'apparaît pas licite, au sens de l'art. 27 CC, il sied de constater que l'intimée n’a 

pas établi l'existence de cet engagement permanent, n'ayant formulé aucune offre 

de preuve, ni en audience, ni dans aucune de ses écritures, la maxime inquisitoire 

sociale applicable à la présente cause ne l'en dispensant pas. 

Au vu de ce qui précède, le congé notifié le 5 octobre 2010 pour le 31 octobre 

2011 doit être validé. 

5. Subsistent ainsi les questions relatives à l'octroi d'une prolongation de bail en fa-
veur de la locataire et de l'adaptation de loyer, sollicitée par la bailleresse, pour la 

durée de cette prolongation. 

En vertu du respect du principe du double degré de juridiction, il se justifie de ren-

voyer la cause au Tribunal des baux et loyers pour qu'il puisse faire porter son ins-

truction sur ces questions et prendre les décisions qui s'imposent. 

6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC. 

7.  Au vu des conclusions devant la Cour, la valeur litigieuse est supérieure à 
15'000 fr.  

* * * * * 

- 15/16 - 

 

 

C/28066/2010 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par A.______ SA le 15 novembre 2012 contre le 

jugement JTBL/1099/2012 rendu le 8 octobre 2012 par le Tribunal des baux et loyers 

dans la cause C/28066/2010-5-B. 

Au fond : 

Annule ce jugement. 

Déclare valable le congé notifié le 5 octobre 2010 avec effet au 31 octobre 2011 par 

A.______ SA à B.______, portant sur les locaux commerciaux situés au rez-de-

chaussée et le dépôt de 15m2 au sous-sol de l'immeuble sis ______ (GE). 

Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour complément d’instruction et 

nouvelle décision au sens des considérants. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Madame Daniela 

CHIABUDINI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges 

assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Pierre CURTIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

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C/28066/2010 

Indication des voies de recours : 

 

Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière 

civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 

à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît 

également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour 

interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le 

recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition 

complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours 

ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul 

mémoire. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.