# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6034b959-7384-524b-a902-bcb58491c7a6
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-22
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 22.02.2021 III 2020 175
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2020-175_2021-02-22.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2020 175

Entscheid vom 22. Februar 2021 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15,
Postfach 335, 8832 Wollerau,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. C.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Balkonvergrösserung)

2

Sachverhalt:

A. C.________ ist Eigentümerin der mit einem Wohnhaus überbauten, in der 
Wohnzone W2 gelegenen Liegenschaft KTN 001.________ in Bäch. Der Ge-
meinderat Wollerau erteilte ihr mit Beschluss (GRB) Nr. 2014.252 vom 11. Au-
gust 2014 die Baubewilligung für den An- und Umbau des bestehenden Wohn-
hauses sowie für Änderungen an der Umgebungsgestaltung unter Auflagen. Die 
von A.________, Grundeigentümer der westlich ans Baugrundstück angrenzen-
den Parzelle KTN 002.________, dagegen erhobene Beschwerde wies der Re-
gierungsrat mit Beschluss (RRB) Nr. 443/2015 vom 19. Mai 2015 ab. Die hierge-
gen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht mit rechtskräftigem VGE 
III 2015 106 vom 28. Oktober 2015 ab.

B. Am 16. Dezember 2016 reichte C.________ ein Baugesuch für eine Balko-
nerweiterung im Erd- und Obergeschoss des Wohnhauses an der Nord- und 
Westfassade ein, welches sie am 29. Dezember 2016 ergänzte. Mit GRB Nr. 
2017.118 vom 15. Mai 2017 verweigerte der Gemeinderat die Baubewilligung. 
Auf Beschwerde hin bestätigten der Regierungsrat mit RRB Nr. 955/2017 vom 
12. Dezember 2017 und das Verwaltungsgericht mit VGE III 2018 9 vom 30. Mai 
2018 den Bauabschlag für dieses Projekt.

C. Am 10. Juli 2018 reichte C.________ ein neues Baugesuch für eine Balko-
nerweiterung an der Nordfassade des umgebauten Wohnhauses ein, das sie am 
24. Juli 2018 ergänzte. Mit GRB Nr. 2018.305 vom 15. Oktober 2018 erteilte der 
Gemeinderat die Baubewilligung. Die von A.________ und einer Drittperson je 
separat dagegen erhobenen Beschwerden hiess der Regierungsrat mit RRB Nr. 
172/2019 vom 12. März 2019 insoweit gut, als er die Baubewilligung mit einer 
einschränkenden Auflage versah; im Übrigen wies er die Beschwerden ab. Die 
von A.________ dagegen erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht 
mit rechtskräftigem VGE III 2019 69 vom 25. Juli 2019 gut und hob den RRB Nr. 
172/2019 vom 12. März 2019 und den mitangefochtenen GRB Nr. 2018.305 vom 
15. Oktober 2018 (soweit nicht in Rechtskraft erwachsen) im Sinne der Erwä-
gungen auf.

D. Am 8. Oktober 2019 reichte C.________ ein neues Baugesuch für eine 
Balkonvergrösserung an der Nordfassade des umgebauten Wohnhauses ein, 
das sie am 26. November 2019 nochmals veränderte. Das Baugesuch wurde im 
Amtsblatt 2019.________ publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhob 
A.________ am 31. Oktober 2019 öffentlich-rechtliche Einsprache. Das kantona-
le Amt für Raumentwicklung (ARE) erklärte am 18. März 2020, für das Bauvor-
haben bestehe keine kantonale Zuständigkeit. Auf die Einsprache werde aus 

3

kantonaler Sicht nicht eingetreten, da die bemängelten Punkte Sache der Ge-
meindebaubehörde seien. Der Gemeinderat beschloss mit GRB Nr. 2019-1192 
vom 6. April 2020 (Versand: 8.4.2020) was folgt:

1. Das Bauvorhaben wird mit Auflagen bewilligt. Die Bauausführung hat sich 
genau an die genehmigten Projektpläne vom 8.10.2019 bzw. 26.11.2019 zu 
halten. Jede Änderung bedarf der Genehmigung der Bewilligungsbehörde. 
(…).

2. Die Einsprache von A.________, wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 
Die Gebühren und Kanzleikosten für die Behandlung der Einsprache vom 
14.8.2018 sind gestützt auf den Bundesgerichtsentscheid BGE 143 II 467 = 
1C_266/2016 vom 14. Juni 2017 durch den Gesuchsteller zu übernehmen 
und betragen: Fr. 200.00

3.-13 (Baurechtliche und allgemeine Auflagen; Baufreigabe; Baubeginn; Gebühren 
und Kosten; Geltungsdauer; Rechtsmittel; Mitteilung). 

E. Gegen diesen GRB liess A.________ mit Eingabe vom 28. April 2020 Be-
schwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben und beantragen:

1. Die Beschwerde sei gutzuheissen und die Baubewilligung aufzuheben.

2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der 
Beschwerdegegnerin/Bauherrin und zu Lasten der Vorinstanz. 

F. Der Regierungsrat entschied mit RRB Nr. 690/2020 vom 15. September 
2020 (Versand: 22.9.2020) wie folgt: 

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen, soweit auf diese 
eingetreten werden kann.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden dem Beschwerdeführer auferlegt. (…).

3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung 
von 1000.-- zu bezahlen.

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

G. Gegen diesen RRB Nr. 690/2020 (Versand am 22.9.2020) lässt 
A.________ mit Eingabe vom 13. Oktober 2020 (Postaufgabe am gleichen Tag) 
fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben 
mit den folgenden Anträgen:

1. Die Beschwerde sei gutzuheissen und der RRB Nr. 690/2020 vom 15.9.2020 
sowie die Baubewilligung gemäss dem Beschluss Nr. 2019-1192 des Ge-
meinderates Wollerau vom 8.4.2020 seien aufzuheben. 

2. Alles unter Kostenfolgen für alle Instanzen und unter Entschädigungsfolgen 
für die beiden Beschwerdeverfahren zu Lasten der Beschwerdegegnerin, evt. 
zu Lasten der Vorinstanzen. 

4

H. Das ARE teilt mit Schreiben vom 16. Oktober 2020 seinen Verzicht auf eine 
umfangreiche Vernehmlassung mit. Die Gemeinde habe der Baugesuchszentrale 
weder das Baugesuch noch die Baubewilligung zugestellt. 

Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 22. Oktober 
2020, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers 
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. 

Der Gemeinderat beantragt vernehmlassend am 5. November 2020 die Abwei-
sung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Be-
schwerdeführers.

Die Beschwerdegegnerin beantragt mit Stellungnahme vom 27. November 2020 
die Abweisung der Beschwerde, soweit überhaupt darauf eingetreten werden 
könne, und der vorinstanzliche Entscheid sei zu bestätigen, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. 

I. Der Beschwerdeführer lässt mit Eingabe vom 21. Dezember 2020 mitteilen, 
er halte an seinen Vorbringen und Anträgen gemäss Beschwerdeschrift fest und 
bestreite die gegenteiligen Vorbringen der Vorinstanzen und der Beschwerde-
gegnerin.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Nach konstanter Praxis wird der Umfang der Tätigkeit des Verwaltungsge-
richts als Beschwerdeinstanz durch den Anfechtungsgegenstand abgegrenzt. Es 
kann grundsätzlich nur das Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sein, was 
auch Gegenstand der zugrunde liegenden Verfügung war bzw. nach richtiger 
Gesetzesauslegung hätte sein müssen. Gegenstände, über welche die erste In-
stanz bzw. die Vorinstanz zu Recht nicht entschieden hat, fallen nicht in den 
Kompetenzbereich des Verwaltungsgerichts als Beschwerdeinstanz (vgl. statt 
vieler VGE III 2016 5 vom 26.10.2016 Erw. 2.1 mit Hinweisen; Bertschi, in: Griffel 
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 
3. Aufl. Zürich 2014, Vorbem. zu §§ 19-28a, Rz. 44-49; Kölz/Häner/Bertschi, 
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl. Zürich 
2013, Rz. 685 ff.; EGV-SZ 1979, S. 122).

1.2 Wie der Regierungsrat im angefochtenen RRB Nr. 690/2020 (Erw. 2.1 f.) 
zutreffend ausgeführt hat, geht es vorliegend ausschliesslich um die Frage der 
Bewilligungsfähigkeit der Balkonanlage im Erd- und Obergeschoss, welche an 
der Ostfassade (recte: Westfassade) des Wohnhauses auf KTN 001.________ in 
Bäch erneuert und an der Nordfassade erweitert werden soll. Auf Rügen, welche 

5

zu Recht nicht Gegenstand der angefochtenen Beschlüsse waren, sondern an-
derweitige (bereits entschiedene) Verfahren und/oder Streitfragen betreffen, ist 
auch vorliegend nicht einzutreten.

Soweit der Beschwerdeführer eine Gehörsverletzung beanstandet, weil sich die 
Vorinstanzen nicht ganzheitlich mit seinen Vorbringen befasst hätten, kann ihm 
nicht gefolgt werden. Wie der Beschwerdeführer an verschiedenen Stellen selber 
hervorhebt, hat der Gemeinderat nicht verkannt, dass das bestehende, altrechtli-
che Wohnhaus auf KTN 001.________ nicht den geltenden Bestimmungen der 
Bauzone W2 entspricht. Soweit er gleichwohl zur Beurteilung gelangt ist, dass 
die beantragte Erweiterung der Balkonanlage weder den Rahmen der Bauzone 
W2 sprenge noch eine wesentliche Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks 
des Beschwerdeführers bewirke (GRB Nr. 2019-1192 Erw. 2.4), ist darin keine 
Gehörsverletzung zu erkennen. Ebenso erweist sich die Begründung des regie-
rungsrätlichen Beschlusses als sachgerecht und rechtsgenüglich. Der Be-
schwerdeführer war in der Lage, dagegen Beschwerde zu erheben. 

Die vom Verwaltungsgericht in früheren Verfahren (VGE III 2018 9 vom 30.5.2018 
und VGE III 2019 69 vom 25.7.2019) verlangte Gesamtbetrachtung bezüglich der 
(sich vorliegend nicht stellenden) Frage, ob die (untergeordnete) Terrassennut-
zung der Dachfläche einer Nebenbaute durch ein konkretes Bauprojekt derart 
verändert werde, dass nicht mehr von untergeordneter Bedeutung der Zusatz-
funktion gesprochen werden könne, hat der Regierungsrat in den richtigen Kon-
text gesetzt (angefochtener RRB Nr. 690/2020 Erw. 2.3). Dem ist nichts hinzuzu-
fügen. 

Vom Beizug der Akten aus den bereits erwähnten Verfahren und dem VGE III 
2015 106 vom 28. Oktober 2015 kann für die sich vorliegend stellenden Rechts-
fragen keine relevante Erkenntnis erwartet werden, weswegen darauf zu verzich-
ten ist. Es kann auch diesbezüglich auf den angefochtenen RRB Nr. 690/2020 
(Erw. 1) verwiesen werden.

2.1 Gemäss § 59 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 
14. Mai 1987 ist der Grenzabstand die kürzeste Verbindung zwischen Grenze 
und Fassade. Er wird senkrecht auf die Fassade und über die Ecken mit dem 
kleineren Radius gemessen (Abs. 1). Über die Fassade vorspringende Gebäude-
teile, wie Dachvorsprünge, Balkone, Erker usw. werden nur insoweit mitberech-
net, als ihre Ausladung 1.50 m übersteigt (Abs. 2).

Für Bauten bis und mit 20 m Gebäudehöhe beträgt der Grenzabstand 50% der 
Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m (§ 60 Abs. 1 PBG). Als Gebäudehöhe gilt 
das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis 

6

zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Ober-
kante des Dachabschlusses (Abs. 2).

2.2 Das kommunale Baureglement (BauR) vom 7. März 2010/28. Februar 2016 
unterscheidet in Art. 36 Abs. 1 zwischen dem grossen und dem kleinen Grenz-
abstand, wobei der grosse Grenzabstand auf die am stärksten nach Süden ge-
richtete Längsfassade einzuhalten ist, und der kleine Grenzabstand auf die übri-
gen Gebäudeseiten. Weist eine Baute nach Osten und Westen orientierte Längs-
fassaden auf oder liegt die Baute an einer Hanglage, so ist der grosse Grenzab-
stand wahlweise gegenüber der Ost- oder der Westfassade einzuhalten. Bei 
annähernd gleichwertigen Süd- und Westfassaden kann die Bewilligungsbehörde 
die Aufteilung der Summe des grossen und kleinen Grenzabstandes je zur Hälfte 
auf beide Fassaden gestatten. In Zweifelsfällen bestimmt die Bewilligungsbehör-
de die für den grossen Grenzabstand massgebliche Gebäudeseite.

Für Hochbauten bis und mit 20 m Gebäudehöhe gelten laut Art. 37 Abs. 1 BauR 
die Grenzabstände gemäss den Zonenvorschriften. In der Zone W2 beträgt der 
kleine Grenzabstand 60% der Gebäudehöhe, jedoch mind. 4.0 m und der grosse 
Grenzabstand 100% der Gebäudehöhe, jedoch mind. 8.0 m (Art. 71 BauR). 

Einseitig über die Fassade vorspringende, auch abgestützte Gebäudeteile, wie 
Dachvorsprünge, Treppen, Erker, Balkone usw. werden nur soweit mitberechnet, 
als ihre Ausladung 1.50 m übersteigt oder ihre Länge, mit Ausnahme der Dachvor-
sprünge, mehr als einen Drittel der Fassadenlänge beträgt (Art. 36 Abs. 2 BauR).

2.3 Der Gemeinderat hat im GRB Nr. 2019-1192 vom 6. April 2020 u.a. ausge-
führt, die bestehenden Grenzabstände gegenüber der Grenze zu 
KTN 002.________ (Grundstück des Beschwerdeführers) würden nicht tangiert. 
Die an der Nordfassade vorgelagerte Balkonerweiterung weise gegen Westen 
einen Grenzabstand von mindestens 4.0 m auf, womit unter Berücksichtigung 
der Bestandesgarantie die Bestimmungen eingehalten würden. An der Nordseite 
werde die geplante Balkonerweiterung mit einer gesamten Ausladung von 3.47 m 
auf einer gesamten Länge von 5.51 m bzw. 5.8 m entlang der Nordfassade ab-
standsrelevant gegenüber der nördlichen Grundstücksgrenze (Erw. 2.1). Die Be-
stimmungen des kommunalen Baureglements zum Grenzabstand seien dyna-
misch, d.h. der Grenzabstand sei abhängig von der effektiven Gebäudehöhe 
(60% der Gebäudehöhe). Bei einer Balkonhöhe von 5.4 m ab gewachsenem Ter-
rain bis zur Oberkante des Balkonbodens resultiere für die neuen Balkonbauteile 
ein Grenzabstand von mindestens 4.0 m. Diese Bestimmung sei eingehalten 
(Erw. 2.2). 

7

Bei einer Fassadenlänge von 13.0 m nehme die erweiterte nordseitige 
Balkonanlage mit einer Länge von 5.51 m resp. 5.8 m (parallel zur Nordfassade 
gemessen) knapp 45% der Fassadenlänge in Anspruch. Die erweiterte 
Balkonfläche werde vor die bestehende Balkonanlage gestellt und generiere 
dadurch keine zusätzliche Abwicklungsfläche. Dies sei allerdings nicht relevant, 
da nicht zur Debatte stehe, ob die erweiterte Balkonkonstruktion dadurch 
abstandsrelevant werde. Die Balkonanlage werde unbestrittenerweise schon 
aufgrund der Ausladung von 3.47 m abstandsrelevant (Erw. 2.4 S. 4). Für die 
beantragte Balkonerweiterung sei der kleine Grenzabstand anzuwenden. 
Ausnahmen seien weder beantragt noch erforderlich. Der erforderliche 
Grenzabstand von mindestens 4.0 m sei durch die neuen Bauteile eingehalten. 
Der Abstand zwischen der Balkonerweiterung und dem Gebäude auf KTN 
002.________ betrage rund 9.7 m. Bei den vorliegenden Bauhöhen wäre ein 
Gebäudeabstand von 8.0 m erforderlich (Erw. 2.4 S. 5).

2.4 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB Nr. 690/2020 vom 15. Sep-
tember 2020 u.a. festgehalten, vorliegend gehe es um die Balkonanlage im Erd- 
und Obergeschoss, welche an der Ostfassade (recte: Westfassade) erneuert und 
an der Nordfassade erweitert werden solle. Die Gebäude- und Firsthöhe würden 
für die Beurteilung der projektierten Balkonerweiterung nicht benötigt, weshalb 
sie in den Bauplänen nicht ausgewiesen werden müssten (Erw. 2.1). Die 
Beschwerdegegnerin beabsichtige an der Nordfassade den Balkon im 
Erdgeschoss über die Länge von 5.52 m bis 5.57 m (aus dem Plan gemessen) 
auf eine Ausladung von neu 3.48 m zu erweitern. Dabei werde der Balkon im 
Erdgeschoss bis zur Garage verlängert. Der an das Garagendach anstossende 
Balkon im Erdgeschoss werde am östlichen Ende mit einem Geländer entlang 
des Garagendaches von diesem abgegrenzt. Das Geländer werde zur 
Hausfassade und in die Mitte der dortigen Balkontüre des Zimmers 3 geführt, 
wobei in der östlichen Hälfte der Balkontüre ebenfalls eine Durchgangssicherung 
eingezeichnet sei, soweit die Balkontüre bisher auf das Garagendach geführt 
habe. Mithin soll der Balkon im Erdgeschoss durch die vorgesehenen Geländer 
konsequent vom Garagendach abgetrennt und damit auf die Nutzung des 
Flachdaches als Terrasse (oder Balkonerweiterung) vollständig verzichtet 
werden. Der Balkon im Obergeschoss werde im gleichen Umfang vergrössert, 
wodurch der Balkon im Erdgeschoss vollständig überdacht werde. An der 
Westfassade soll der Balkon im bestehenden Umfang erneuert werden (Pläne 
Nr. 10.2 Grundriss Erdgeschoss, Nr. 10.1 Grundriss 1. Obergeschoss, Nr. 10.5 
Fassade West, Nr. 10.4 Fassade Nord und Nr. 10.6 Fassade Ost vom 
25.11.2019; Erw. 3.2 f.). 

8

Die bestehenden Balkone würden bis zum Garagendach um rund 2.35 m (aus 
dem Plan gemessen) verlängert. Von dieser Verlängerung bezeichne die 
Beschwerdegegnerin im Erdgeschoss von der insgesamt 3.48 m weiten 
Ausladung die anfänglichen 1.37 m als "Balkon genehmigt" (vgl. Plan Nr. 10.2 
Grundriss Erdgeschoss vom 25.11.2019). Bereits bei der Prüfung des letzten 
Balkonprojektes habe der Regierungsrat in RRB Nr. 172 vom 12. März 2019 
(Erw. 4) klargestellt, dass der Beschwerdegegnerin eine Erweiterung des 
bestehenden Balkons im Erdgeschoss oder eine Verbindung desselben mit dem 
Garagendach bzw. der dortigen Terrasse bisher weder mit GRB Nr. 2014.252 
vom 11. August 2014 noch mit einer anderen Baubewilligung rechtskräftig 
bewilligt worden sei, was unangefochten geblieben sei (mit Hinweis auf VGE III 
2019 69 vom 25.7.2019 Erw. 1.4). Der von der Vorinstanz 1 bewilligte 
Änderungsplan Nr. 10.2 (Grundriss Erdgeschoss vom 25.11.2019) sei folglich 
insoweit fehlerhaft, als er die Erweiterung zwischen dem bestehenden Balkon im 
Erdgeschoss und dem Garagendach als "Balkon genehmigt" und nicht als neue 
zu bewilligende Erweiterung des Balkons ausweise. Der Umfang der 
Vergrösserung des Balkons im Erdgeschoss betrage nicht wie ausgewiesen 
11.96 m2, sondern gleich wie beim Balkon im Obergeschoss ebenfalls 15.25 m2 
(vgl. Erw. 3.5).

Weder die Fläche der Balkonerweiterung noch der Terrasse - auf welche 
verzichtet werde - würden durch die Ausnützungsziffer beschränkt (Art. 28 Abs. 2 
lit. e BauR), weshalb es nicht notwendig sei, die Flächen konkret zu prüfen oder 
miteinander zu vergleichen (Erw. 4.1). Durch den Verzicht auf die Nutzung des 
Garagendaches werde die Qualifikation des Garagenanbaus als Nebenbaute 
nicht tangiert. Die zweistöckige Balkonanlage gehöre zur Hauptbaute (mit 
Hinweis auf VGE III 2019 69 vom 25.7.2019 Erw. 2.3.1 f.). In Anwendung von 
Art. 36 Abs. 1 i.V.m. Art. 71 BauR habe das in der Zone W2 gelegene 
Wohngebäude an der Ost- und Westfassade wie auch an der Nordfassade den 
kleinen Grenzabstand von mindestens 4.0 m einzuhalten (mit Hinweis auf VGE III 
2018 9 vom 30.5.2018 Erw. 1.2, Erw. 2.4 und Erw. 4.4). Nach Art. 36 Abs. 2 
BauR würden einseitig über die Fassade vorspringende, auch abgestützte 
Gebäudeteile, wie Dachvorsprünge, Treppen, Erker, Balkone usw. nur soweit 
mitberechnet, als ihre Ausladung 1.50 m übersteige oder ihre Länge, mit 
Ausnahme der Dachvorsprünge, mehr als einen Drittel der Fassadenlänge 
betrage (Erw 4.2).

An der Westfassade sollen die Balkone im Erd- und Obergeschoss mit einer 
Ausladung von bis zu 1.37 m und einer Länge von 5.42 m erneuert werden, was 
den Massen der bestehenden Balkone entspreche. Auch der Beschwerdeführer 
sei in seiner Verwaltungsbeschwerde vom 28. April 2020 (Ziff. 10) der Ansicht, 

9

dass den Balkonen im bestehenden Umfang Bestandesgarantie zukomme. 
Folglich könne an der Westfassade die Erneuerung der Balkone im bestehenden 
und gleichbleibenden Umfang im Rahmen der Bestandesgarantie bewilligt 
werden. Mit der geplanten Erweiterung an der Nordfassade würden die Balkone 
im Erd- und Obergeschoss jeweils genau bis zum Abstand von 4.0 m an die 
nördliche und westliche Grundstückgrenze verlängert. Damit bleibe der nach Art. 
36 i.V.m. Art. 71 BauR minimale Grenzabstand von 4.0 m eingehalten (Erw. 4.3). 
Es möge sein, dass durch die Balkonerweiterung zukünftig weniger 
Morgensonne auf das benachbarte Grundstück des Beschwerdeführers 
durchdringen werde. Die Grenzabstände zur nördlichen und westlichen 
Grundstücksgrenze werde von der Balkonanlage indessen eingehalten. Ein den 
Grenzabstand zusätzlich unterschreitender Eingriff liege nicht vor (Erw. 4.4).

3.1 Wie sich bereits aus den vorstehend wiedergegebenen Ausführungen der 
Vorinstanzen ergibt, sieht das in Frage stehende Bauprojekt an der Nordfassade 
vor, den bestehenden Balkon im Erdgeschoss (mit einer Ausladung von 1.34 m 
bis 1.37 m) - inkl. die Verbindung im Übergangsbereich zwischen dem 
bestehenden Balkon zur Dachfläche der angebauten Garage (im Plan Nr. 10.2 
Grundriss Erdgeschoss vom 25.11.2019 bezeichnet als: "Balkon genehmigt"; vgl. 
dazu VGE III 2019 69 vom 30.5.2018 Erw. 4.2.1 mit Hinweis auf VGE III 2015 
106 vom 28.10.2015 Erw. 4.2; VGE III 2019 69 vom 25.7.2019 Erw. 1.4 mit 
Hinweis auf RRB Nr. 172/2019 vom 12.3.2019 Erw. 4, angefochtener RRB 
Nr. 690/2020 vom 15.9.2020 Erw. 3.5; Erw. 2.4 hiervor) - auf einer Länge von ca. 
5.8 m (an der äusseren Kante des bestehenden Balkons) resp. ca. 5.51 m (an 
der äusseren Kante des geplanten Balkons) auf eine Ausladung von ca. 3.47 m 
zu erweitern. Der Abstand der an der Nordfassade vorgelagerten 
Balkonerweiterung beträgt gegenüber der nördlichen und der westlichen 
Grundstückgrenze je 4.0 m (vgl. Plan Nr. 10.2 Grundriss Erdgeschoss vom 
25.11.2019). Die geplante Erweiterung des Balkons an der Nordfassade im 1. 
Obergeschoss erfährt dieselbe Dimension (vgl. Plan Nr. 10.1 Grundriss 1. 
Obergeschoss vom 25.11.2019).

3.2 Der Gemeinderat hat im GRB Nr. 2019-1192 (Erw. 3.4 S. 5) überzeugend 
dargelegt, weswegen an der West- und Nordseite des Baugrundstücks, der klei-
ne Grenzabstand einschlägig ist (vgl. auch Vernehmlassung vom 5.11.2020 
Ziff. 2.2 S. 2 f.). Darauf kann abgestellt werden (vgl. auch angefochtener RRB 
Nr. 690/2020 Erw. 4.2). Weiter hat der Gemeinderat im GRB Nr. 2019-1192 
Erw. 2.2) zutreffend festgestellt, dass die Bestimmungen des kommunalen Bau-
reglements zum Grenzabstand dynamisch sind (vgl. Erw. 2.3 hiervor). Konkret 

10

beträgt der kleine Grenzabstand in der Zone W2 60% der Gebäudehöhe, jedoch 
mind. 4.0 m (Art. 37 Abs. 1 BauR i.V.m. Art. 71 BauR). 

Daraus ergibt sich ohne weiteres, dass der minimale Grenzabstand von 4.0 m 
nur dann genügt, wenn die Gebäudehöhe nicht einen grösseren Grenzabstand 
gebietet. Sobald die relevante Gebäudehöhe das Mass von 6.66 m übersteigt, 
beträgt mit anderen Worten auch der einzuhaltende (kleine) Grenzabstand mehr 
als 4 m. In den eingereichten Planunterlagen sind die Gebäudehöhen nicht ver-
masst, und lassen sich mangels Angaben bezüglich des massgebenden, aus-
gemittelten Terrains auch nicht (exakt) herausmessen (vgl. § 60 Abs. 2 PBG). Im 
Plan Nr. 10.4 Fassade Nord vom 25. November 2019 beträgt alleine die ungefähr 
messbare Distanz ab Wandfuss bis Dachvorsprung ca. 7.7 m. Im GRB Nr. 2019-
1192 (Erw. 2.4 S. 5 oben) bezeichnet der Gemeinderat die Gebäudehöhe an der 
Nordfassade mit 8.80 m, in der Vernehmlassung vom 5. November 2020 Ziff. 2.1 
S. 2 mit 9.0 m. Daraus lässt sich zwangslos folgern, dass der geforderte Grenz-
abstand (60% Gebäudehöhe) an der Nordseite deutlich grösser ist, als der 
Mindestabstand von 4.0 m, nach den erwähnten Angaben des Gemeinderates 
5.28 m resp. 5.4 m (60% von 8.80 m bzw. 9.0 m). 

3.3.1  Die geplante Balkonerweiterung auf der Nordseite beträgt mit einer Länge 
von 5.51 m resp. 5.8 m (knapp 45% der Fassadenlänge) mehr als ein Drittel der 
Fassadenlänge, weswegen ihre Ausladung von 3.47 m gemäss Art. 36 Abs. 2 
BauR bei der Grenzabstandsberechnung mitzuberechnen ist. Hiervon gehen 
offensichtlich auch der Gemeinderat und der Regierungsrat (vgl. auch GRB Nr. 
2019-1192 Erw. 2.1 und Erw 2.4 S. 4; angefochtener RRB Nr. 690/2020 Erw. 
4.3) sowie die Beschwerdegegnerin aus (vgl. Pläne Nr. 10.2 Grundriss 
Erdgeschoss und Nr. 10.1 Grundriss Obergeschoss vom 24.11.2019), ohne 
jedoch dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der einzuhaltende Grenzab-
stand 60% der konkreten Gebäudehöhe an der Nordfassade beträgt (vgl. Erw. 
3.2 hiervor).

3.3.2  Soweit der Gemeinderat für das erforderliche Mass des Grenzabstands 
auf die Höhe der Balkonkonstruktion (ab gewachsenem Boden bis Oberkante 
Balkonboden im 1. Obergeschoss) abstellt (vgl. GRB Nr. 2019-1192 Erw. 2.2), 
kann ihm nicht gefolgt werden. Die Ermittlung der Gebäudehöhe ist im PBG klar 
geregelt (vgl. vorstehend Erw. 2.1); hiervon abzuweichen besteht für die Ge-
meinden kein Spielraum. Hingegen handelt es sich beim in § 60 Abs. 1 PBG vor-
gegebenen Grenzabstand (50% der Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m) um ei-
ne Mindestvorschrift, über welche die Gemeinden hinausgehen dürfen (vgl. § 52 
Abs. 1 und 2 PBG). Dies ist vorliegend der Fall (vgl. vorstehend Erw. 2.2). Auf-
grund der Festlegung des kleinen Grenzabstandes in einem Prozentwert (i.c. 

11

60%) der Gebäudehöhe bei einem Mindestabstand von 4.0 m (vgl. Art. 37 Abs. 1 
BauR i.V.m. Art. 71 BauR) verhält sich der einzuhaltende Grenzabstand dyna-
misch zur Gebäudehöhe. Die vertikale Situierung vorspringender Gebäudeteile 
spielt für die Bemessung der Gebäudehöhe keine Rolle. Vorspringende Gebäu-
deteile spielen erst bei der Beurteilung des Grenzabstandes eine Rolle, sobald 
sie die privilegierte Ausladung von 1.5 m übersteigen. Nehmen vorspringende 
Gebäudeteile mehr als einen Drittel der Fassadenlänge ein, entfällt kommunal 
auch diese Privilegierung (vgl. Art. 36 Abs. 2 zweiter Satzteil BauR). Bei dieser 
Konstellation übernimmt der vorspringende Teil mit Blick auf die Bemessung des 
Grenzabstandes die Funktion der Fassade. Würde mit den Vorinstanzen für die 
Bemessung des erforderlichen Grenzabstandes eines vorspringenden Gebäude-
teiles auf dessen Höhe abgestellt, käme dies gewissermassen der Annahme ei-
ner infolge des vorspringenden Gebäudeteils in der Höhe gestaffelten Baute 
gleich, bei welcher die Gebäudehöhe jedes Baukörpers gesondert bestimmt wird 
(§ 60 Abs. 5 PBG). Balkone oder andere privilegierte Gebäudevorsprünge kön-
nen jedoch nicht massgebend sein. Sie sind eben der Fassade "vorgelagert" und 
nicht Bestandteil derselben (vgl. III 2014 183 vom 19.5.2015 [betr. Gde. Woller-
au], Erw. 2.2.4).

3.3.3  Dies bedeutet im Ergebnis Folgendes: Wird an einem Balkon festgehalten, 
der mehr als einen Drittel der (Nord-)Fassadenlänge einnimmt, hat er den Ge-
bäudeabstand von 60% der Gebäudehöhe (also rund 5.3 m, vgl. vorstehend 
Erw. 3.2 i.f.) zu wahren. Wird der Balkon auf eine Länge von weniger als einem 
Drittel der (Nord-)Fassadenlänge redimensioniert, kann er die Abstandsprivilegie-
rung von 1.5 m beanspruchen.

3.4 Nachdem die geplante Balkonerweiterung an der Nordfassade den 
baureglementarisch vorgesehenen Grenzabstand von 60% der nach den 
Vorgaben des Gesetzes zu ermittelnden Gebäudehöhe zu wahren hat, was beim 
strittigen Balkonerweiterungsprojekt, wie dargelegt, nicht der Fall ist, erweist sich 
die Beschwerde als begründet und ist gutzuheissen. 

4.1 Die Gebäudehöhe (und damit der konkret einzuhaltende Grenzabstand) 
steht mangels entsprechend vermasster Pläne in casu nicht fest bzw. ist nicht 
ermittelbar (vgl. Erw. 3.2 hiervor). Entgegen der Ansicht des Regierungsrates 
(angefochtener RRB Nr. 690/2020 Erw. 2.1) erweisen sich auch für die 
Grenzabstandberechnung der projektierten Balkonerweiterung korrekt vermasste 
Pläne (vgl. Art. 88 BauR) - insbesondere bezüglich der relevanten 
Gebäudehöhen - als unabdingbar. 

12

4.2 Ob die an der Nordfassade vorgelagerte Balkonerweiterung im Bereich 
dieser Erweiterung gegenüber der Westgrenze den konkret erforderlichen 
Grenzabstand einhält, ist aus den gleichen Gründen, namentlich der nicht 
vermassten Gebäudehöhe an der Westfassade (gemäss Angaben des 
Gemeinderates in der Vernehmlassung vom 5.11.2020 Ziff. 2.1 S. 2 beträgt sie 
7.7 m), nicht erstellt. Inwiefern diese neu geplante Balkonerweiterung von der 
Bestandesgarantie profitieren könnte, mit der Folge, dass dadurch "die 
Bestimmungen eingehalten werden" (GRB Nr. 2019-1192 Erw. 2.1 letzter Satz) 
ist nicht nachvollziehbar. Eine Überprüfung, ob die fragliche Balkonerweiterung 
aufgrund der konkreten - d.h. der in GRB Nr. 2019-1192 (Erw. 2.4 S. 5) und in 
der Vernehmlassung vom 5. November 2020 (Ziff. 2.1 S. 2 und S. 3 Ziff. 2.2 i.f.) 
dargelegten besonderen Verhältnisse auf KTN 001.________ - ein Ausmass an-
nehmen, dass deswegen von einer zusätzlichen Einwirkung auf das Nachbar-
grundstück gesprochen werden müsste (z.B. durch Licht- und/oder Aussichtsent-
zug) (vgl. EGV-SZ 2001 B.8.2 Erw. 1c/ee S. 100) entfällt bei diesem Verfahrens-
ausgang. 

5. In Gutheissung der Beschwerde sind der angefochtene RRB Nr. 690/2020 
vom 15. September 2020 und der mitangefochtene GRB Nr. 2019-1192 vom 
6. April 2020 somit aufzuheben.

6.1.1  Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'100.-- sind zu je einem Drit-
tel (je Fr. 700.--) der Beschwerdegegnerin, der Gemeinde Wollerau und dem 
Kanton Schwyz aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). 

6.1.2  Die Beschwerdegegnerin, die Gemeinde Wollerau und der Kanton Schwyz 
haben dem beanwalteten Beschwerdeführer, ebenfalls dem Verfahrensausgang 
entsprechend, eine Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung 
des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) 
vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor 
dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vor-
sieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflicht-
gemässen Ermessens auf je Fr. 600.-- (inkl. Barauslagen und MwSt), insgesamt 
also Fr. 1'800.-- festgelegt.

6.2.1  Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- 
werden neu je zur Hälfte der Gemeinde und der Beschwerdegegnerin (je 
Fr. 750.--) auferlegt. 

13

6.2.2  In Anwendung der vorerwähnten (Erw. 6.1.2) Grundsätze zur Bemessung 
der Parteientschädigung wird dem Beschwerdeführer für das regierungsrätliche 
Verfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 500.-- (total also Fr. 1'000.--) zu 
Lasten der Gemeinde und der Beschwerdegegnerin zugesprochen.

14

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In Gutheissung der Beschwerde werden der angefochtene RRB 
Nr. 690/2020 vom 15. September 2020 und der mitangefochtene GRB 
Nr. 2019-1192 vom 6. April 2020 aufgehoben.

2.1 Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- 
werden neu je zur Hälfte der Gemeinde Wollerau und der Beschwerdegeg-
nerin (je Fr. 750.--) auferlegt.

2.2 Die Gemeinde und die Beschwerdegegnerin haben dem beanwalteten Be-
schwerdeführer für das regierungsrätliche Verfahren neu eine Parteien-
tschädigung (inkl. Barauslagen und MwSt) von je Fr. 500.-- (insgesamt also 
Fr. 1'000.--) zu bezahlen.

3.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'100.-- sind zu je ei-
nem Drittel (je Fr. 700.--) der Beschwerdegegnerin, der Gemeinde Wollerau 
und dem Kanton Schwyz aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP).

Der Beschwerdeführer hat am 26. Oktober 2020 einen Kostenvorschuss 
von Fr. 2'500.-- bezahlt, der ihm aus der Gerichtskasse zurückzuzahlen ist. 

Die Gemeinde Wollerau sowie die Beschwerdegegnerin haben ihre Betreff-
nisse von je Fr. 700.-- innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides 
auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu bezahlen. 

Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.

3.2 Die Beschwerdegegnerin, die Gemeinde Wollerau sowie der Kanton haben 
dem beanwalteten Beschwerdeführer für das verwaltungsgerichtliche Ver-
fahren eine Parteientschädigung (inkl. Barauslagen und MwSt) von je 
Fr. 600.-- (insgesamt also Fr. 1'800.--) zu bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82 ff. des Bundesgesetzes über 
das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113 ff. BGG). 

15

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)

- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R unter Beilage der 
Eingabe des Beschwerdeführers vom 21.12.2020)

- den Gemeinderat Wollerau (R; unter Beilage der Eingabe des Be-
schwerdeführers vom 21.12.2020)

- den Regierungsrat (EB)

- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB/ unter 
Beilage der Eingabe des Beschwerdeführers vom 21.12.2020)

- und das kantonale Amt für Raumentwicklung (unter Beilage der Eingabe 
des Beschwerdeführers vom 21.12.2020). 

Schwyz, 22. Februar 2021

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 1. März 2021