# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 178ac651-f4cb-5dad-bb90-5435d9683bb5
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-06
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 06.12.2022 WBE.2022.256
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2022-256_2022-12-06.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

 

WBE.2022.256 / MW / jb 
(BVURA.21.765)  

Art. 135 

 

Urteil vom 6. Dezember 2022 
 

 

Besetzung  Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz  

Verwaltungsrichterin Lang 

Verwaltungsrichter Michel 

Gerichtsschreiber Wildi    

 

 
   

Beschwerde-

führer 1 

 A._____ 

 

Beschwerde-

führer 2 

 B._____ 

 

beide vertreten durch lic. iur. Christian Munz, Rechtsanwalt,  

Frey-Herosé-Strasse 25, Postfach, 5001 Aarau 1   

 

gegen 

 
   

Beschwerde-

gegner 1 

 C._____ 

 

Beschwerde-

gegner 2.1 

 D._____ 

 

Beschwerde-

gegnerin 2.2 

 E._____ 

 

Beschwerde-

gegnerin 3 

 F._____ 

 

alle vertreten durch Dr. iur. Lukas Breunig, Rechtsanwalt, 

Stadtturmstrasse 19, 5400 Baden   

 

und 

 

  Gemeinderat Q._____ 

 

  Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, 

Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau    

 

 - 2 - 

 

 

 

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung 

 

Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 20. Mai 2022 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

Der Gemeinderat Q._____ legte vom 20. August bis zum 20. September 

2021 das Baugesuch von A._____ (Grundeigentümer) und B._____ (Pro-

jektverfasser) für den Rückbau des Einfamilienhauses, Gebäude Nr. aaa, 

und den "Neubau eines Doppeleinfamilienhauses mit Einliegerwohnungen 

(3. Projekt)" auf der Parzelle Nr. bbb öffentlich auf. Gegen das Bauvorha-

ben erhoben u.a. C._____, E._____ und D._____, F._____ sowie G._____ 

und H._____ eine Sammeleinwendung, mit welcher sie die Abweisung des 

Baugesuchs beantragten. 

 

Mit Entscheid vom 15. November 2021 wies der Gemeinderat die Sammel-

einwendung ab, soweit ihr nicht im Sinne der Erwägungen entsprochen 

wurde. Gleichzeitig lehnte er das Baugesuch ab. 

 

B. 

1. 

Gegen diesen Entscheid erhoben A._____ und B._____ Verwaltungsbe-

schwerde beim Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU). Das BVU, 

Rechtsabteilung, entschied am 20. Mai 2022: 

 

1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht gegenstandslos gewor-
den ist. 
 
2. 
Es wird festgestellt, dass das vorliegende Bauvorhaben auch mit der Pro-
jektänderung vom 10. Februar 2022 nicht bewilligungsfähig ist. 
 
3. 
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von 
Fr. 1'600.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 374.–, ins-
gesamt Fr. 3'374.–, werden A._____ und B._____ in solidarischer Haftung 
auferlegt. 
 
4. 
A._____ und B._____ werden verpflichtet, E._____ und D._____, 
C._____, G._____ und H._____ und F._____ die im Beschwerdeverfahren 
entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 5'400.– in solidarischer Haf-
tung zu ersetzen. 

 

Der Entscheid wurde sowohl A._____ als auch B._____ am 21. Mai 2021 

zugestellt. 

 - 3 - 

 

 

 

 

2. 

Mit Entscheid vom 3. Juni 2022 berichtigte das BVU, Rechtsabteilung, den 

Entscheid vom 20. Mai 2022: 

 

1. 
Ziffer 3 des Dispositivs des Entscheids des Departements Bau, Verkehr 
und Umwelt vom 16. Mai 2022 (richtig: 20. Mai 2022) wird wie folgt geän-
dert: 
 
"3. 
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von 
Fr. 1'600.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 374.–, ins-
gesamt Fr. 1974.–, werden A._____ und B._____ in solidarischer Haftung 
auferlegt." 
 
2. 
Die Kosten dieses Entscheids trägt der Staat. 

 

Der Entscheid wurde A._____ und B._____ am 8. Juni 2022 zugestellt. 

 

C. 

1. 

Am 20. Juni 2022 erhoben A._____ und B._____ Verwaltungsgerichtsbe-

schwerde mit den Anträgen: 

 

1. 
Der Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) vom 
20. Mai 2022 (BVURA.21.765) sei unter Neuverlegung der Kostenfolgen 
aufzuheben. 
 
2. 
Das im August 2021 eingereichte Baugesuch 2021-0060 sei in Gutheis-
sung der Beschwerde zu bewilligen. Eventualiter sei das Verfahren in Gut-
heissung der Beschwerde zur erneuten Beurteilung an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen. 
 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegeg-
ner (zuzüglich Mehrwertsteuer). 

 

2. 

Mit Beschwerdeantwort vom 8. August 2022 beantragte das BVU, Rechts-

abteilung, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, unter Kos-

ten- und Entschädigungsfolge. 

 

3. 

Der Gemeinderat Q._____ beantragte in seiner Beschwerdeantwort vom 

29. August 2022: 

  

 - 4 - 

 

 

 

 

1. 
Der Gemeinderat stellt sich hinten den Ablehnenden Entscheid der 
Rechtsabteilung des BVU (BVURA.21.765 vom 20.05.2022). 
 
2. 
Sollte das Verwaltungsgericht zu einer anderen Schlussfolgerung als das 
BVURA gelangen und die Baute als MFH mit 4 Wohneinheiten bewilligen, 
sind die 15 % der anrechenbaren Geschossfläche als erforderliche Spiel-
platzfläche (§ 49 Abs. 2 BNO) auszuweisen und im Grundbuch als Dienst-
barkeit sicher zu stellen. 

 

4. 

Am 15. September 2022 erstatteten E._____ und D._____, C._____ und 

F._____ eine Beschwerdeantwort mit dem Rechtsbegehren: 

 

1. 
Die Beschwerde sei abzuweisen und der Entscheid des DBVU vom 
20. Mai 2022 sei vollumfänglich zu bestätigen. 
 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inklusive Ersatz der Mehrwert-
steuer) zulasten der Beschwerdeführer. 

 

5. 

Mit Eingabe vom 22. September 2022 verzichteten die Beschwerdeführer 

auf eine Replik. 

 

D. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (vgl. 

§ 7 des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG; 

SAR 155.200]). 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-

waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-

gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 

der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-

fochtene Entscheid des BVU ist verwaltungsintern letztinstanzlich (§ 61 

Abs. 1 BauV und § 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziffer 1 der Verordnung 

über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April 

2013 [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Das Verwaltungsge-

richt ist somit zuständig. 

 

 - 5 - 

 

 

 

2. 

Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-

ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt 

werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausge-

schlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). 

 

II. 

1. 

1.1. 

Die 529 m2 grosse Parzelle Nr. bbb liegt in der Wohnzone W2 (Bauzonen-

plan der Gemeinde Q._____ vom ______). Die Wohnzone dient dem Woh-

nen; nicht störendes Gewerbe und Dienstleistungen sowie Landwirtschaft 

sind zugelassen. Die Wohnzone W2 ist für Einfamilienhäuser, Reihenein-

familienhäuser, Terrassenhäuser und Mehrfamilienhäuser mit bis fünf 

Wohnungen bestimmt (§ 12 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 der Bau- und Nut-

zungsordnung der Gemeinde Q._____ vom ______ [BNO]). Zulässig sind 

zwei Vollgeschosse und eine Gesamthöhe von 11 m, die Grenzabstände 

betragen 4 m (klein) und 8 m (gross) (§ 8 Abs. 1 BNO). Gemäss Feststel-

lung der Vorinstanz verfügt die Parzelle Nr. bbb über Näherbaurechte ge-

genüber der Parzelle Nr. ccc (1.5 m) sowie gegenüber den nördlich gele-

genen Parzellen Nrn. ddd und aaa (2 m) (angefochtener Entscheid, S. 4). 

Der Wohnzone W2 ist die Lärmempfindlichkeitsstufe II zugeordnet 

(§ 8 Abs. 1 BNO). 

 

1.2. 

Der projektierte Neubau umfasst vier Wohneinheiten. Davon sind zwei  

3 ½-Zimmerwohnungen nebeneinander im Erdgeschoss und darüber wie-

derum zwei 5 ½-Zimmerwohnungen im Ober- und Attikageschoss (Maiso-

nette-Wohnungen mit internem Treppenaufgang) geplant. Im Unterge-

schoss soll eine über eine Zufahrtsrampe erreichbare gemeinsame Tiefga-

rage mit vier (oder fünf) Parkfeldern, einem zusätzlichen Besucherparkfeld 

sowie einem Bereich für Fahrräder erstellt werden. Weiter sind im Unterge-

schoss ein Kinderwagenabstellplatz, ein Kellerraum, ein Technikraum so-

wie zwei Hobbyräume vorgesehen, wobei der südliche Hobbyraum nur 

durch den nördlichen Hobbyraum erreicht werden kann (siehe Planunterla-

gen in Vorakten, act. 46). Die Liegenschaft wird mit zwei Luft-Wasser-Wär-

mepumpen beheizt (Akten Gemeinde [= Vorakten, act. 88], act. 2). Die 

Wohnungen können über das Untergeschoss sowie über zwei Hausein-

gänge von Norden her (Erdgeschoss) erreicht werden. Im Innern der Lie-

genschaft soll ein gemeinsamer Lift, welcher sich (ausser im Unterge-

schoss) links und rechts öffnen lässt, zu den Eingangsbereichen der Woh-

nungen sowie den im westlichen und östlichen Teil des Gebäudes je sepa-

raten Treppenaufgängen führen. Im westlichen Teil der Liegenschaft ist das 

Untergeschoss mit dem Erdgeschoss zudem über eine Treppe verbunden, 

was im östlichen Teil nicht der Fall ist. Von aussen zeigt sich das Bauvor-

 - 6 - 

 

 

 

haben als Flachdachbau (Flachdachgebäude mit aufgesetztem Attikage-

schoss) mit wenig Umschwung; nach Norden und nach Osten hin bean-

sprucht das Bauvorhaben (gegenüber den Parzellen Nrn. ddd, aaa und 

ccc) Näherbaurechte. Im Westen der Parzelle sind entlang des Zufahrtsbe-

reichs gemeinschaftliche Fahrradständer, Abfallcontainer, ein Besucher-

parkfeld sowie die Tiefgaragenzufahrt projektiert. An der Nordfassade so-

wie an der (bis in die Attikaebene hochgezogenen) Westfassade des auf 

der Südseite auskragenden Erkers sind schliesslich als gestalterische 

Massnahme Platten mit Pflanzenranken vorgesehen (vgl. Planunterlagen 

in Vorakten, act. 46). 

 

1.3. 

Umstritten ist, ob es sich beim Bauvorhaben um ein Mehrfamilienhaus han-

delt. Dies deshalb, weil Mehrfamilienhäuser die Vorgaben von § 53 BauG 

und § 37 BauV (behindertengerechtes bzw. hindernisfreies Bauen) sowie 

von § 54 Abs. 1 BauG und § 49 BNO (Spielplätze) einhalten müssten.  

 

2. 

2.1. 

Als Mehrfamilienhäuser gelten Gebäude mit vier und mehr Wohneinheiten. 

Einfamilienhausüberbauungen wie Reihenhäuser und zusammengebaute 

Gebäude ohne gemeinsamen Haupteingang fallen nicht darunter (§ 18 

Abs. 1 BauV). Charakteristisch für Mehrfamilienhäuser ist das Zusammen-

fassen der Nebenräume (vgl. ERICH ZIMMERLIN, Baugesetz des Kantons 

Aargau, Kommentar, 2. Aufl. 1985, N. 6 zu §§ 130 – 33). Die Vorinstanz 

hielt entsprechend fest, dass sich die Wohneinheiten in Mehrfamilienhäu-

sern die Erschliessungs- bzw. die Nebenanlagen (wie gemeinsames Kel-

lergeschoss, Heizungsanlage, Treppenhaus, Terrasse) teilten. Weiter führ-

te sie aus, typisch für Mehrfamilienhäuser seien auch parkähnliche Grün-

flächen. Demgegenüber zeichneten sich Ein- und Zweifamilienhausüber-

bauungen durch nicht gemeinsame Erschliessungs- und Nebenanlagen 

(auch separate Hauszugänge) und eine für Einfamilienhausquartiere indi-

viduelle Gartengestaltung mit der Ablesbarkeit des einzelnen Gebäudes 

aus. Ein- und Zweifamilienhäuser seien eigenständige Wohneinheiten und 

liessen sich in der Regel auch einzelnen Parzellen zuordnen, wie dies bei 

freistehenden Einfamilienhäusern der Fall sei (angefochtener Entscheid, 

S. 5 mit Hinweisen). Inwiefern diese grundsätzlichen Überlegungen falsch 

sein sollen, legen die Beschwerdeführer nicht dar und ist auch nicht ersicht-

lich.  

 

2.2. 

2.2.1. 

Die Vorinstanz bejahte das Vorliegen eines Mehrfamilienhauses. Von ei-

nem Doppeleinfamilienhaus könne nicht ausgegangen werden. Aus der 

Definition des Mehrfamilienhauses ergebe sich, dass gerade die Zusam-

 - 7 - 

 

 

 

menfassung der (internen) Erschliessung (gemeinsamer Lift aus dem Un-

terschoss zu den einzelnen Wohneinheiten) und der Nebenräume (über 

eine gemeinsame Zufahrt erreichbare gemeinsame Tiefgarage mit Autoab-

stell- und Besucherparkplätzen, Keller, Kinderwagenabstellplatz, Contai-

ner, Hobby- und Veloräume) ein wesentliches Merkmal desselben sei. Von 

einem Doppeleinfamilienhaus wäre demgegenüber dann auszugehen, 

wenn zwei grundsätzlich selbstständige Gebäude aneinandergebaut wür-

den, die je für sich selbst als Einfamilienhaus beständen. Entscheidendes 

Kriterium sei also die Selbstständigkeit der betreffenden Gebäude mit je 

einzeln zuzuordnenden, separaten Erschliessungs- und Nebenanlagen. 

Hinzu komme die Aussenansicht des Hauses bzw. dessen optischer Ein-

druck, welcher beim Betrachter hervorgerufen werde, sowie die Umge-

bung. Einfamilienhäuser (und somit auch Doppeleinfamilienhäuser) wür-

den eine typische, individuelle (Garten-)Gestaltung aufweisen, die zum ein-

zelnen Haus gehöre und wesentlich zur Ablesbarkeit des jeweiligen Bau-

körpers beitrage. Mehrfamilienhäuser hätten dagegen typischerweise eine 

für das ganze Gebäude gestaltete Umgebung mit gemeinsamen Anlagen, 

wie dies im vorliegenden Projekt vorgesehen sei. Das strittige Bauvorhaben 

lasse somit wie schon das Vorgängerprojekt die massgebenden Voraus-

setzungen für Einfamilienhäuser noch immer vermissen. Daran änderte 

auch nichts, dass es sich bei den 3 ½-Zimmerwohnungen im Erdgeschoss 

aus Sicht der Beschwerdeführer um sogenannte Einliegerwohnungen 

handle, was für die Qualifizierung als Mehrfamilienhaus nicht relevant sei 

(vgl. angefochtener Entscheid, S. 5 f.; Beschwerdeantwort BVU). 

 

2.2.2. 

Die Beschwerdeführer stellen in Abrede, dass es sich um ein Mehrfamili-

enhaus handelt. Weshalb dem Bauvorhaben eine parkähnliche Grünfläche 

oder gar "nicht individuelle Gartengestaltung" unterstellt werde, sei nicht 

verständlich und falsch. Nur weil etwas für Mehrfamilienhäuser charakte-

ristisch sei, könne noch lange nicht davon abgeleitet werden, dass dies für 

ein Doppeleinfamilienhaus mit vier Wohneinheiten nicht auch Gültigkeit 

habe (Beschwerde, S. 9). Auch dass die beiden Häuser nach der Darstel-

lung der Vorinstanz nicht individuell ablesbar oder eigenständig sein soll-

ten, sei nicht nachvollziehbar und treffe nicht zu (Beschwerde, S. 10). Nicht 

haltbar sei weiter die Begründung, wonach ein "eher grossvolumiger Flach-

dachbau" ein Qualifikationskriterium dafür sei, ob ein Doppeleinfamilien-

haus oder ein Mehrfamilienhaus vorliege (angefochtener Entscheid, S. 10). 

§ 18 BauV halte fest, dass es sich um ein Mehrfamilienhaus handle, wenn 

vier oder mehr Wohneinheiten in einem Haus seien. Entsprechend sei im 

Umkehrschluss geklärt, dass ein Einfamilienhaus bis zu drei Wohneinhei-

ten beinhalten dürfe. Weiter bestimme § 18 BauV, dass Einfamilienhaus-

überbauungen wie Reihenhäuser und zusammengebaute Gebäude ohne 

gemeinsamen Haupteingang nicht darunter fielen. Vorliegend seien die ge-

planten zwei Einfamilienhäuser zusammengebaut und wiesen je einen ei-

genen Haupteingang auf. Im angefochtenen Entscheid werde § 18 BauV 

 - 8 - 

 

 

 

daher falsch angewandt. Die Vorinstanz habe fälschlicherweise auch von 

"Hauseingang" und nicht von "Haupteingang" gesprochen. Die Erschlies-

sung über eine Tiefgarageneinfahrt sei im Übrigen kein Kriterium für das 

Vorliegen eines Mehrfamilienhauses. Auch viele Reiheneinfamilienhäuser 

verfügten über eine gemeinsame Tiefgarageneinfahrt und eine gemein-

same Tiefgarage und würden damit nicht zum Mehrfamilienhaus. Auch be-

stünden zwei Haupteingänge und nicht nur ein Haupteingang. Dass ein ge-

meinsamer Lift genutzt werden könne, könne nicht schaden. Dieser verfüge 

über Lifttüren auf beide Seiten. Es lägen damit zwei separate Treppenhäu-

ser für zwei eigenständige Häuser vor, die über je zwei separate Erschlies-

sungen und Eingänge verfügten. Damit könne kein Mehrfamilienhaus vor-

liegen. Die räumliche Ausgestaltung des Untergeschosses habe ange-

sichts des klaren Wortlauts von § 18 BauV schliesslich keine Bedeutung für 

die Qualifikation eines Gebäudes als Mehrfamilienhaus. Beiden Gebäuden 

seien eigene Kellerräume zugeordnet. Dass nur ein Kinderwagenabstell-

platz vorliege bzw. eine gemeinsame Tiefgarage bestehe, könne kein Un-

terscheidungskriterium zwischen einem Doppeleinfamilienhaus und einem 

Mehrfamilienhaus sein (Beschwerde, S. 10 f.). Insgesamt vermöge die Be-

gründung der Vorinstanz, wonach ein Mehrfamilienhaus vorliege, nicht zu 

überzeugen (Beschwerde, S. 12).  

 

2.2.3. 

Die Beschwerdegegner teilen die Auffassung der Vorinstanz, wonach das 

Projekt als Mehrfamilienhaus zu qualifizieren sei. Von einem zusammen-

gebauten Gebäude im Sinne von § 18 BauV könne keine Rede sein (zum 

Ganzen: Beschwerdeantwort Beschwerdegegner, S. 4 ff.). Der Gemeinde-

rat stellt sich schliesslich ebenfalls hinter den ablehnenden Entscheid der 

Vorinstanz (Beschwerdeantwort Gemeinderat). 

 

2.3. 

2.3.1. 

Gemäss Ansicht der Beschwerdeführer lässt sich das Projekt unter die 

"Einfamilienhausüberbauungen wie Reihenhäuser und zusammengebaute 

Gebäude ohne gemeinsamen Haupteingang" gemäss § 18 Abs. 1 Satz 2 

BauV subsumieren. Wie dargelegt setzen die erwähnten Einfamilienhaus-

überbauungen im Sinne von zusammengebauten Häusern bzw. Gebäuden 

indes voraus, dass sie – analog zu freistehenden Einfamilienhäusern – ei-

genständig funktionieren und als eigenständige, selbstständige Einheiten 

auch optisch klar ablesbar sind.  

 

Gegen zwei eigenständige Häuser bzw. Gebäude im obgenannten Sinn 

spricht bereits die projektierte gebäudeinterne Erschliessung mit dem ge-

meinsamen Lift. In den Plänen der Wohngeschosse ist dieser Lift im Lie-

genschaftsteil westlich der "Gebäudetrennwand Beton" platziert (siehe 

Grundrissplan EG, 1. OG und Attika, in: Vorakten, act. 46), die Bewohner 

 - 9 - 

 

 

 

der östlich der "Gebäudetrennwand Beton" liegenden Wohneinheiten müs-

sen den Lift allerdings zwingend mitbenützen können, andernfalls könnten 

sie nicht in das Untergeschoss (Tiefgarage, Kellerraum, Technikraum, Hob-

byräume, Kinderwagenabstellplatz) gelangen. Die im östlichen Liegen-

schaftsteil vorgesehene Treppenbereich führt – im Gegensatz zu demjeni-

gen im westlichen Liegenschaftsteil – nämlich nicht bis ins Untergeschoss 

(siehe Grundrissplan, in: Vorakten, act. 46; Erw. II/1.2). Die in den Plänen 

der Wohngeschosse bezeichnete "Gebäudetrennwand Beton" muss für die 

Lifttüren entsprechend Öffnungen haben. Von der Funktion her ist der Lift 

vergleichbar mit einem gemeinsamen Treppenhaus, welches vom Unter-

geschoss bis auf die Attikageschossebene sämtliche vier Wohneinheiten 

und Stockwerke der Liegenschaft erschliesst. Die gebäudeinterne Er-

schliessung spricht insoweit klar für ein Mehrfamilienhaus und nicht für zwei 

eigenständige, selbstständige (aber zusammengebaute) Häuser bzw. Ge-

bäude.  

 

Für ein Mehrfamilienhaus und gegen zwei eigenständige, selbstständige 

Häuser bzw. Gebäude spricht im Weiteren die zusammengefasste Anord-

nung der Nebenräume und Nebenanlagen. Das Untergeschoss ist gera-

dezu typisch für ein Mehrfamilienhaus. Vorgesehen ist eine über eine ge-

meinsame Zufahrt erreichbare gemeinsame Tiefgarage mit Parkfeldern für 

Bewohner und Besucher sowie einem Bereich für Fahrräder; im Weiteren 

ist ein Kellerraum vorgesehen und zwei Hobbyräume – wobei der südliche 

Hobbyraum als gefangener Raum nur durch den nördlichen Hobbyraum 

erreicht werden kann. Schliesslich ist auch ein gemeinsamer Technikraum 

vorgesehen und ein Bereich zum Abstellen von Kinderwagen. In die oberen 

Geschosse führen vom Untergeschoss eine Treppe und der Lift. Die in den 

Wohngeschossen in den Plänen eingetragene "Gebäudetrennwand Be-

ton", welche aufgrund des gemeinsamen Lifts allerdings auch dort nicht 

konsequent geschlossen werden kann, existiert im Untergeschoss nicht. 

Die erwähnten Nebenräume (Keller, Hobbyräume, Technikraum, Abstell-

bereich für Kinderwagen) sowie die Treppe und der Lift liegen allesamt im 

westlichen Teil des Untergeschosses. Das Untergeschoss deutet nicht im 

Ansatz auf zwei eigenständige bzw. selbstständige (aber zusammenge-

baute) Gebäude bzw. Häuser hin, die sich darüber erstrecken würden. Von 

Wand an Wand aneinandergebauten Einfamilienhäusern, wie dies bei Dop-

peleinfamilienhäusern typischerweise der Fall ist (siehe dazu ZIMMERLIN, 

a.a.O. N. 6 zu §§ 130 – 33: "Doppeleinfamilienhäuser [= Wand an Wand 

aneinandergebaute Einfamilienhäuser]"), kann keine Rede sein. Soweit die 

Beschwerdeführer im Übrigen behaupten, viele Reiheneinfamilienhaus-

überbauungen verfügten über eine gemeinsame Tiefgarageneinfahrt und 

eine gemeinsame Tiefgarage und würden damit nicht zum Mehrfamilien-

haus, kann offenbleiben, ob bzw. inwiefern dies zutrifft. Vorliegend geht es 

nicht nur um die gemeinsame Tiefgarageneinfahrt und die gemeinsame 

Tiefgarage, sondern um sämtliche Nebenräume und Nebenflächen, welche 

im Untergeschoss zusammengefasst und gemeinschaftlich angeordnet 

 - 10 - 

 

 

 

sind, und zwar so, wie es bei Mehrfamilienhäusern typischerweise der Fall 

ist. Bei Reiheneinfamilienhäusern und Doppeleinfamilienhäusern sind sol-

che Nebenräume bzw. -flächen (Keller-, Hobby-, Technikräume etc.) typi-

scherweise im Untergeschoss des betreffenden Reiheneinfamilienhauses 

bzw. der betreffenden Doppeleinfamilienhaushälfte selber angeordnet, und 

sie können innerhalb des eigenständigen bzw. selbstständigen Hauses 

bzw. Gebäudes auch direkt (über eine eigene Treppe oder einen eigenen 

Lift) erreicht werden.  

 

Am Mehrfamiliencharakter ändert auch die Aussenansicht nichts. Die Vor-

instanz wies zutreffend darauf hin, dass Mehrfamilienhäuser typischerwei-

se eine für das ganze Gebäude gestaltete Umgebung mit gemeinsamen 

Anlagen aufweisen. Beim geplanten Projekt ist dies der Fall. So ist die Um-

gebungsgestaltung auf die Liegenschaft als Ganzes ausgerichtet; Einfami-

lienhäuser (und auch Doppel- und Reiheneinfamilienhäuser) weisen dage-

gen typischerweise eine individuelle (Garten-)Gestaltung auf, die zum ein-

zelnen Haus gehört und zur Ablesbarkeit des betreffenden Baukörpers bei-

trägt. Als gemeinschaftliche Anlagen fallen die entlang der Zufahrt projek-

tierten Fahrradständer, die Abfallcontainer und das einzelne Besucherpark-

feld neben der Tiefgaragenzufahrt ins Auge. Je einer Doppeleinfamilien-

haushälfte individuell zuordenbare Umgebungs- bzw. Aussenanlagen sind 

nicht auszumachen. Eine Aussenbetrachtung des Baukörpers ergibt 

schliesslich, dass die Südansicht ein relativ gleichgestaltetes Gebäude mit 

grossen Terrassen im Erd- und Attikageschoss zeigt, wobei die Terrassen 

von einem praktisch durchgehenden, identischen Geländer eingefasst 

sind. Auch wenn optisch eine Zweiteilung des Baukörpers erahnbar ist, so 

ist dies jedoch nicht nur typisch für ein Doppeleinfamilienhaus, sondern ge-

nauso für ein Mehrfamilienhaus mit übereinanderliegenden Wohneinhei-

ten. Eine Betrachtung der Nordseite zeigt dort zwei Hauseingänge, was für 

ein (kleineres) Mehrfamilienhaus eher untypisch und für ein Doppeleinfa-

milienhaus wiederum charakteristisch ist. Zwischen den beiden Hausein-

gängen ziehen sich der Fassade entlang mit Pflanzenranken bewachsenen 

Platten hoch. Gemäss Vorinstanz soll mit diesem gestalterischen Element 

optisch eine Zweiteilung des Baukörpers herbeigeführt werden (vgl. auch 

angefochtener Entscheid, S. 5). Gleichzeitig lässt der Plattenstreifen von 

aussen aber auch erahnen, dass sich dahinter im Gebäude ein Treppen-

haus bzw. ein Lift hochzieht, mit welchem die Wohneinheiten auf beiden 

Seiten des Baukörpers bis ins Attikageschoss hinauf gebäudeintern er-

schlossen werden. Die gemeinsame gebäudeinterne Erschliessung spricht 

– wie oben dargelegt – klar für ein Mehrfamilienhaus. 

 

2.3.2. 

Bei einer Gesamtwürdigung sind die Elemente, die für ein Mehrfamilien-

haus sprechen, gegenüber denjenigen, die für ein Doppeleinfamilienhaus 

sprechen, als deutlich überwiegend einzustufen. Von Wand an Wand anei-

nandergebauten Einfamilienhäusern, wie es bei Doppeleinfamilienhäusern 

 - 11 - 

 

 

 

typischerweise der Fall ist und in der Lehre definiert wird, kann keine Rede 

sein. Aus baurechtlicher Sicht ist das Bauvorhaben als Mehrfamilienhaus 

(mit vier Wohneinheiten und einer Tiefgarage) zu qualifizieren. Eine Par-

zellierung, wie im Plan 1:500 aufgezeigt (vgl. Akten Gemeinde, act. 3; Vor-

akten, act. 13 [Beilage 1]), würde an dieser Qualifikation im Übrigen nichts 

ändern.  

 

Die Einschätzung der Vorinstanz, wonach ein Mehrfamilienhaus vorliegt, 

erweist sich als richtig und ist zu schützen.  

 

3. 

3.1. 

Gemäss § 53 Abs. 1 BauG sind Mehrfamilienhäuser, die neu erstellt oder 

erneuert werden, für Menschen mit Behinderungen zugänglich und benutz-

bar zu gestalten. Diese Pflicht entfällt, wenn der für Behinderte zu erwar-

tende Nutzen in einem Missverhältnis steht, insbesondere zum wirtschaft-

lichen Aufwand, zu Interessen des Umweltschutzes, des Natur- und Hei-

matschutzes oder zu Anliegen der Verkehrs- und Betriebssicherheit. § 37 

BauV (i.V.m. § 53 Abs. 2 BauG) konkretisiert, dass Mehrfamilienhäuser 

nach Massgabe der Norm SIA 500 "Hindernisfreie Bauten", Ausgabe 2009, 

des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) hindernisfrei 

zu erstellen sind (Abs. 1). Ist bei einem Mehrfamilienhaus mit weniger als 

neun Wohneinheiten mindestens ein Vollgeschoss stufenlos zugänglich, 

kann die Erschliessung der übrigen Geschosse nur über Treppen erfolgen, 

wenn im Sinne der Anpassbarkeit gemäss der Norm SIA 500 die Voraus-

setzung erfüllt ist, dass bei Bedarf eine nachträgliche hindernisfreie Er-

schliessung aller Geschosse möglich ist (Abs. 2). Bei einem Neubau (wie 

hier) müssen die Mindestanforderungen der SIA-Norm 500 somit – unter 

Vorbehalt von § 37 Abs. 2 BauV – bereits von Anfang an erfüllt sein und im 

Rahmen der Projektierung mitberücksichtigt werden. Dies ergibt sich schon 

aus dem Wortlaut von § 37 Abs. 1 BauV, gemäss welchem u.a. Mehrfami-

lienhäuser nach Massgabe der SIA-Norm 500 "hindernisfrei zu erstellen" 

sind. Bei der SIA Norm 500 gemäss § 37 Abs. 1 BauV handelt es sich zu-

dem nicht um eine Richtlinie, sondern um eine verbindlich einzuhaltende 

Norm (vgl. Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 

2019. S. 121, Erw. 2.2.1). 

 

3.2. 

Die Vorinstanz hielt fest, gemäss den Planunterlagen entspreche das Bau-

vorhaben den erwähnten Mindestvorgaben betreffend hindernisfreies 

Bauen nicht (angefochtener Entscheid, S. 6). Die Beschwerdegegner teilen 

diese Ansicht (Beschwerdeantwort Beschwerdegegner, S. 8). Die Be-

schwerdeführer wenden ein, beim strittigen Projekt sei auf die Einhaltung 

von Massnahmen für hindernisfreies Bauen gemäss Rücksprache und Be-

richt Procap geachtet worden. Die beiden Alterswohnungen im Erdge-

 - 12 - 

 

 

 

schoss entsprächen den Vorgaben für hindernisfreies Bauen vollumfäng-

lich, die beiden oberen Wohnungen weitgehend, zudem seien sie anpass-

bar (Beschwerde, S. 12). Mit diesen Ausführungen bestätigen die Be-

schwerdeführer selber, dass namentlich die oberen Wohnungen den Vor-

gaben an hindernisfreies Bauen nicht vollständig entsprechen. Die unspe-

zifizierte und unbelegte Behauptung, wonach diese Wohnungen "anpass-

bar" seien, greift ausserdem nicht. Eine "Variabilität" bzw. "Flexibilität" wäre 

erst dann zulässig, wenn bzw. solange die Mindestanforderungen gemäss 

SIA-Norm 500 erfüllt sind (vgl. AGVE 2019, S. 121 ff.). Dies ist anerkann-

termassen nicht der Fall. Ein angeblicher Bericht der Procap, welcher be-

stätigen würde, dass beim Bauvorhaben auf die Einhaltung von Massnah-

men für hindernisfreies Bauen geachtet worden wäre, ist im Übrigen nicht 

aktenkundig. 

 

4. 

4.1. 

Nach § 54 BauG wird für Mehrfamilienhäuser weiter verlangt, dass kinder-

gerechte Spielplätze an geeigneter Lage herzurichten sind (Abs. 1). § 49 

BNO wiederholt diese Vorgabe und präzisiert, dass gemeinschaftliche 

Spiel- und Begegnungsplätze im Freien auf privatem Grund und abseits 

vom Verkehr anzulegen sind. Sie sind in ihrer Zweckbestimmung zu erhal-

ten und sachgemäss zu unterhalten (Abs. 1). Diese Plätze müssen in der 

Regel mindestens 15 % der zu Wohnzwecken genutzten anrechenbaren 

Geschossfläche umfassen (Abs. 2). Die Bereitstellung von Spielplätzen 

kann auf einem anderen Grundstück oder gemeinsam mit anderen Grund-

eigentümern erfolgen. Die Anlage muss aber in nützlicher Distanz zu den 

Wohnhäusern liegen und von den Kindern gefahrlos erreicht werden kön-

nen. Ferner ist eine solche Anordnung im Grundbuch anzumerken (Abs. 2). 

Bei Überbauungen mit Alterswohnungen kann auf Spielplätze verzichtet 

werden (Abs. 3). 

 

4.2. 

Die Vorinstanz hielt auch hier fest, gemäss den Plänen weise das Bauvor-

haben die erforderlichen Spiel- und Begegnungsflächen nicht auf (ange-

fochtener Entscheid, S. 6). Dieser Ansicht sind auch die Beschwerdegeg-

ner (vgl. Beschwerdeantwort Beschwerdegegner, S. 8). Die Beschwerde-

führer bringen vor, bei kleineren Mehrfamilienhäusern machten Spiel- und 

Begegnungsflächen wenig Sinn, weil die einzelnen Parteien erfahrungsge-

mäss lieber den "eigenen" Aussenraum nutzten. Dies insbesondere, wenn 

wie hier genügend grosse Spielplätze in unmittelbarer Nähe – und fernab 

vom Verkehr – vorhanden seien. Die vorliegend geplante Aussenfläche sei 

mehr als doppelt so gross, als die gemäss BNO für ein Mehrfamilienhaus 

(ohne Alterswohnungen) geforderten 15 % der Wohnfläche. Um aber den 

neuzeitlichen Wohnbedürfnissen Rechnung zu tragen, sei im vorliegenden 

Projekt die gesamte Aussenfläche den beiden einzelnen Wohneinheiten 

 - 13 - 

 

 

 

zugeteilt worden, anstelle sie "gemeinsam" zugänglich zu machen (Be-

schwerde, S. 12). Die Ausführungen der Beschwerdeführer verfangen 

auch in diesem Punkt nicht. Das Bauvorhaben entspricht dem Erfordernis 

von § 54 Abs. 1 BauG nicht. Ein kindergerechter Spielplatz an geeigneter 

Lage ist nicht vorgesehen. Die Behauptung, wonach genügend grosse 

Spielplätze in unmittelbarer Nähe – und fernab vom Verkehr – vorhanden 

seien, wird nicht konkretisiert und vom Gemeinderat, welcher die örtlichen 

Verhältnisse kennt, zudem in Abrede gestellt. Er führt aus, beim Spielplatz 

auf der Parzelle Nr. eee handle es sich um einen Spielplatz einer beste-

henden Arealüberbauung. Dieser Spielplatz befinde sich in einer Entfer-

nung von ca. 130 m Luftlinie und einer Fusswegdistanz von ca. 250 m, wel-

che aber auch über private Grundstücke verlaufe. Beim Spielplatz auf der 

Parzelle Nr. fff handle es sich um einen öffentlichen Spielplatz der Ge-

meinde, jener befinde sich in ca. 150 m Luftlinie und einer Fusswegdistanz 

von ca. 220 m. Hierbei von unmittelbarer Nähe zu sprechen treffe nicht zu, 

zumal eine direkte Sichtverbindung und damit die Voraussetzung zur Be-

aufsichtigung der spielenden Kinder von der Parzelle Nr. bbb nicht gege-

ben sei (Beschwerdeantwort Gemeinderat, S. 1). Diese Ausführungen des 

Gemeinderats überzeugen und werden von den Beschwerdeführern nicht 

in Abrede gestellt. Anzumerken ist, dass der erwähnte öffentliche Spielplatz 

auf der Parzelle Nr. fff nicht auf privatem Grund liegt, womit er auch aus 

diesem Grund nicht in Betracht käme (vgl. § 49 Abs. 1 BNO). Ein Spielplatz 

auf einem anderen privaten Grundstück würde zudem eine Anmerkung im 

Grundbuch voraussetzen (vgl. § 49 Abs. 3 BNO). 

 

5. 

Das projektierte Mehrfamilienhaus entspricht den Mindestvorgaben betref-

fend hindernisfreies Bauen und Spiel- und Begegnungsflächen somit nicht. 

Eine Behebung der Mängel mittels Auflagen kommt, wie die Vorinstanz zu-

treffend ausführte (angefochtener Entscheid, S. 6), nicht in Betracht. Die 

Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. 

 

III. 

1. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer kos-

tenpflichtig (§ 31 Abs. 2 VRPG). Die Beschwerdeführer haben den anwalt-

lich vertretenen Beschwerdegegnern, welche obsiegen, zudem die Partei-

kosten zu ersetzen (§ 32 Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG). 

 

2. 

Die Höhe der Parteientschädigung richtet sich nach Massgabe des Dekrets 

über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif; 

SAR 291.150 [nachfolgend: AnwT]). Gemäss § 8a Abs. 1 AnwT bemisst 

sich die Entschädigung in vermögensrechtlichen Streitsachen nach dem 

gemäss § 4 AnwT berechneten Streitwert. Innerhalb der vorgesehenen 

Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen 

 - 14 - 

 

 

 

Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Fal-

les (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag festge-

setzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthalten (§ 8c AnwT).  

 

In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer vermö-

gensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel 10 % 

der Bausumme beträgt (vgl. AGVE 1992, S. 397, Erw. 2a; 1989, S. 283, 

Erw. 2a/aa; 1983, S. 249, Erw. 4a). Der Streitwert beträgt vorliegend unbe-

stritten Fr. 200'000.00 (angefochtener Entscheid, S. 7). Für Streitwerte 

über Fr. 100'000.00 bis Fr. 500'000.00 beträgt in Beschwerdeverfahren der 

Rahmen für die Entschädigung Fr. 5'000.00 bis Fr. 15'000.00 (§ 8a Abs. 1 

lit. a Ziffer 4 AnwT). Der Streitwert (Fr. 200'000.00) liegt im unteren Bereich 

des Rahmens (über Fr. 100'000.00 bis Fr. 500'000.00), die Schwierigkeit 

des Falles ist (namentlich bezüglich der Frage, ob ein Mehrfamilienhaus 

vorliegt) als mittel einzustufen. Der mutmassliche Aufwand des Rechtsver-

treters der Beschwerdegegner war für ein Verfahren mit einem Streitwert 

von Fr. 200'000.00 gering; dies auch vor dem Hintergrund, dass sich die-

selben Rechtsfragen wie vor Vorinstanz stellten, keine Verhandlung durch-

zuführen war und die Beschwerdegegner bereits vor Vorinstanz durch die-

selbe Anwaltskanzlei vertreten waren. Insgesamt erscheinen Parteikosten 

in der Höhe von Fr. 5'000.00 sachgerecht.  

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr 6'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 

von Fr. 307.00, gesamthaft Fr. 6'307.00, sind von den Beschwerdeführern 

unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. 

 

3. 

Die Beschwerdeführer werden verpflichtet, den Beschwerdegegnern die 

vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von 

Fr. 5'000.00 unter solidarischer Haftbarkeit zu ersetzen. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

die Beschwerdeführer (Vertreter) 

die Beschwerdegegner (Vertreter) 

den Gemeinderat Q. 

das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung 

 - 15 - 

 

 

 

 

Mitteilung an: 

den Regierungsrat 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-

chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-

desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts-

gesetz, BGG; SR 173.110]). 

 

 
   

Aarau, 6. Dezember 2022 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

3. Kammer 

Vorsitz:     Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Winkler     Wildi