# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a210b94e-2075-5cb0-89a8-ad933fcfd300
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-04-22
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 22.04.2013 C/6026/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-6026-2011_2013-04-22.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 24.04.2013. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/6026/2011 ACJC/505/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 22 AVRIL 2013 

 

Entre 

Madame A______, domiciliée ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 6 juillet 2012, comparant par Me Pascal Pétroz, avocat, 

29, rue de la Coulouvrenière, case postale 5710, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elle 

fait élection de domicile aux fins des présentes, 

 d’une part, 

 

et 

 

Madame B______, domiciliée ______ (Vaud, intimée, comparant en personne, 

 d’autre part, 

 

 

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C/6026/2011 

EN FAIT 

A. Par jugement du 6 juillet 2012, communiqué aux parties par plis du 11 juillet 
2012, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié le 19 février 

2011 pour le 31 mai 2011 par B______ à A______, pour l’appartement de quatre 

pièces au 4
ème

 étage de l’immeuble sis 10, rue C______ à Genève (ch. 1), accordé 

à A______ une unique prolongation de bail d’une année, échéant au 31 mai 2012 

(ch. 2), et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3). 

B. a) Par acte déposé au greffe de la Cour le 12 septembre 2012, A______ forme 
appel contre ce jugement, concluant principalement, avec suite de dépens, à 

l’annulation du congé qui lui a été notifié et, à titre subsidiaire, à ce qu’une pro-

longation de bail de quatre ans lui soit octroyée. 

b) Dans son mémoire de réponse, B______ conclut à la confirmation du jugement 
entrepris, avec suite de dépens. Elle produit diverses pièces nouvelles, relatives à 

un nouveau congé, notifié pour défaut de paiement au cours de l’été 2012. 

c) Les parties ont été informées le 17 octobre 2012 de la mise en délibération de la 
cause. 

C. Il résulte de la procédure les éléments pertinents suivants : 

a) A compter du 1er juin 1979, D______ et A______ sont devenus locataires d’un 
appartement de quatre pièces au 4

ème
 étage de l’immeuble sis 10, rue C______ à 

Genève. 

Auparavant, les époux A______ et D______ occupaient déjà un appartement de 

trois pièces dans le même immeuble. 

Le loyer a été fixé en dernier lieu à 11'820 fr. par année, charges non comprises. 

b) Postérieurement à la conclusion du bail, B______ est devenue propriétaire de 
l’immeuble. 

c) Par avis officiel du 19 février 2011, B______ a résilié le bail pour le 31 mai 
2011, au motif qu’elle entendait récupérer l’appartement pour les besoins de son 

frère. 

d) Par requête du 21 mars 2011, A______ et D______ ont contesté le congé par-
devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. 

e) D______ est décédé le ______ 2011, laissant pour seule héritière A______. 

f) Déclarée non conciliée le 2 septembre 2011, la cause a été portée par A______ 
devant le Tribunal des baux et loyers le lundi 3 octobre 2011. 

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C/6026/2011 

g) Lors de l’audience de débats d’instruction du 28 novembre 2011, B______ a 
indiqué être propriétaire de l’immeuble - composé de quatorze appartements - 

depuis seize ans, et qu’il s’agissait de son seul bien immobilier à Genève. Elle 

n’avait encore jamais notifié de congé à l’un de ses locataires auparavant, et 

justifiait celui-ci par son souhait de mettre cet appartement, le plus beau et le plus 

grand de l’immeuble, puisque situé en attique avec 100 m
2
 et un balcon qui en fait 

tout le tour, à disposition de son frère E______. 

Elle a précisé que ce dernier était âgé de quarante-hui ans, était marié et avait un 

enfant de cinq ans. Elle expliquait qu’il vivait à Lausanne et souhaitait s’installer à 

Genève pour des raisons professionnelles. 

Le conseil de la locataire a soutenu à l’occasion de cette audience qu’il s’agissait 

en réalité d’un congé économique. 

h) Il ressort de l’état locatif produit par la bailleresse que l’appartement litigieux 
est le troisième moins cher de l’immeuble, onze des quatorze appartements ayant 

un loyer annuel entre 15'000 fr. et 22'050 fr. par année, charges non comprises, 

représentant un loyer moyen de 17'580 fr. par année, charges non comprises, 

représentant près d’une fois et demi le loyer de l’appartement litigieux. 

i) Dans le cadre de son mémoire de réponse au Tribunal des baux et loyers, la 
bailleresse a laissé entendre qu’à terme - soit après le départ de son frère -, elle 

entendait relouer cet appartement à un montant plus élevé, après l’avoir rénové, de 

manière à «en tirer un loyer décent et non plus de l’ordre de 1'000 fr. par mois». 

j) Entendu le 14 mai 2012 par le Tribunal des baux et loyers, E______, gérant 
d’immeubles et de vignobles, et frère de la bailleresse, a indiqué que son épouse 

était binationale russe et suisse et qu’il était lui-même suisse, naturalisé russe. 

Il a déclaré avoir deux enfants, scolarisés en école privée à Lausanne, en précisant 

toutefois que l’aîné irait à l’école publique dès l’année suivante. 

Relativement à son besoin de l’appartement litigieux, il a déclaré : «Nous 

souhaitons désormais nous installer à Genève, pour des raisons personnelles liées 

à la présence forte d’une communauté russophone dans cette ville, ce qui n’est 

pas le cas à Lausanne», ajoutant par ailleurs être souvent amené à voyager dans le 

cadre de son travail, de sorte qu’un établissement à Genève faciliterait ses 

déplacements en raison de la proximité avec l'aéroport, même si cette autre raison 

n’était que secondaire par rapport à la première. 

Au sujet de l’appartement, il a relevé qu’il ne l’avait jamais vu et expliqué : «ma 

sœur me l’a décrit comme un quatre pièces et demi qui est le plus beau et c’est 

pour cela que je lui suis reconnaissant d’accepter de me le louer». Il a précisé 

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encore : «nous n’avons pas encore discuté du loyer mais j’espère qu’elle fera un 

effort». 

Enfin, s’agissant de son appartement actuel, dont il est propriétaire, il a relevé 

qu’il faisait la même surface que l’appartement litigieux, mais disposait d’une 

chambre de plus. Il a précisé que le fait que le logement de Genève n’ait que deux 

chambres n’était pas très important, leurs enfants pouvant partager une de celles-

ci. 

k) Dans le jugement entrepris, le Tribunal des baux et loyers a considéré que la 
bailleresse avait rendu crédible le motif invoqué à l’appui du congé, lequel répon-

dait à un intérêt digne de protection. 

Sur la base des considérations précédentes, le Tribunal des baux et loyers a validé 

le congé et accordé à la locataire une unique prolongation de bail d’une année, 

échéant au 31 mai 2012, au vu des intérêts en présence. 

D. L’argumentation des parties sera reprise ci-après, en tant que de besoin. 

EN DROIT 

1. 1.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), sous réserve des exceptions prévues à 

l’art. 309 CPC. Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur 

litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 

CPC). 

Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 

(arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publié in SJ 1997 p. 493, 

consid. 1), de sorte que l'exigence de la valeur litigieuse trouve application in 

casu. 

En l’espèce, vu le loyer annuel de 11’820 fr. et attendu que la valeur litigieuse se 

détermine en additionnant les loyers durant la période pendant laquelle le contrat 

subsisterait nécessairement si le congé n’était pas valable, en tenant compte du 

délai de protection de trois ans conféré par l’art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 111 II 

384, ATF 119 II 147), celle-ci est largement supérieure à 10'000 fr. 

1.2. En vertu de l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès 
de l’instance d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision 

motivée ou de la notification postérieure de la motivation. 

Il peut être formé pour violation de la loi (art. 310 let. a CPC) ou constatation 

inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). 

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Les autres conditions de recevabilité rappelées ci-dessus sont par ailleurs manifes-

tement réunies (cf. art. 145 al. 1 let. b CPC). 

Dès lors, l’appel est recevable. 

S’agissant des pièces nouvelles produites par l’intimée, lesquelles portent sur un 

nouveau congé, la Cour se dispensera d’en examiner la recevabilité, tant il est vrai 

qu’elles sont sans pertinence pour l’issue du litige. 

2. Saisie d’un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition 
complet, c’est-à-dire tant en fait qu’en droit. Elle n’est nullement liée par l’appré-

ciation des faits à laquelle s’est livré le juge de première instance (JEANDIN, in 

CPC, Code de procédure civile commenté, BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/ 

TAPPY, n° 6 ad art. 310 CPC). 

3. 3.1. En vertu de l’art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient 
aux règles de la bonne foi. Cette disposition est en matière d’annulation des 

congés, la règle générale, qui peut trouver application, selon les circonstances, 

lorsqu'aucune des conditions d’application de l’art. 271a CO n’est réunie, ce qui 

est le cas en l’espèce. 

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la protection accordée par l’art. 271 

al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l’inter-

diction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu’une distinction rigou-

reuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31 consid. 4a; 120 II 105 

consid. 3) 

Les cas typiques d’abus de droit (absence d’intérêt à l’exercice d’un droit, utilisa-

tion d’une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière 

des intérêts en présence, exercice d’un droit sans ménagement, attitude contra-

dictoire) justifient l’annulation du congé; à cet égard, il n’est toutefois pas néces-

saire que l’attitude de l’auteur du congé puisse être qualifiée d’abus de droit 

«manifeste» au sens de l’art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3). 

Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s’il ne répond à aucun intérêt 

objectif sérieux, et digne de protection (arrêt du Tribunal fédéral 4C.65/2003 du 

23 septembre 2003 consid. 4.4). Est abusif le congé purement chicanier dont le 

motif n’est manifestement qu’un prétexte (SJ 2006 I p. 34 consid. 4.1; ATF 120 II 

31 consid. 4a). La résiliation du bail peut être annulée si le motif sur lequel elle 

repose se révèle incompatible avec les règles de la bonne foi qui régissent le rap-

port de confiance inhérent à la relation contractuelle existante (ATF 120 II 105 

consid. 3a; 120 II 31 consid. 4a). 

La partie qui demande l’annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisem-

blable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrêts du Tribunal fédéral 

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4A.472/2007 du 11 mars 2008, consid. 2.1; 4C.433/2006 du 5 avril 2007, 

consid. 4.1.2; ATF 120 II 105, consid. 3c), alors que la partie qui a résilié le bail a 

le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant 

tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué 

par elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A.472/2007 du 11 mars 2008, consid. 2.1). Il 

n’appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à 

renverser le fardeau de la preuve (ACJC/334/2002 du 18 mars 2002; BARBEY, 

Protection contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux 

commerciaux, thèse Genève 1991, n. 202). Il appartient au locataire qui conteste 

un congé estimé abusif de prouver l’abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, 

le congé est valable (USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 10 ad art. 271 CO). 

3.2. L’appelante soutient que le congé serait dicté par des motifs économiques, 
soit le souhait de la bailleresse de relouer l’appartement à un tiers, pour un loyer 

plus élevé, et que dès lors le motif invoqué ne serait qu’un prétexte. 

La Cour ne peut que constater, avec l’appelante, qu’en effet le motif invoqué à 

l’appui du congé n’apparaît que très peu crédible, au vu du nombre important de 

contradictions et d’invraisemblances qui sont ressorties au cours de l’instruction. 

En premier lieu, le frère de l’intimée, à qui l’appartement serait destiné, a admis 

ne jamais avoir visité celui-ci. Visiblement, il n’en a pas même consulté les plans, 

puisqu’il s’est contenté de la description que lui en a faite sa sœur. 

En deuxième lieu, l’appartement litigieux dispose d’une pièce de moins que celui 

dans lequel le frère de l’intimée est actuellement logé. S’il venait à emménager 

dans cet appartement, ses deux fils devraient partager la même chambre, alors 

qu’ils disposent pour l’heure chacun d'une chambre. 

En troisième lieu, la bailleresse a, de manière tout à fait opportune - vu le nombre 

de pièces de l’appartement litigieux -, indiqué, lorsqu’elle a été entendue par le 

Tribunal des baux et loyers, avant que son frère ne soit lui-même auditionné 

quelques mois plus tard, que ce dernier, marié, n’avait qu’un seul enfant. Il est 

évidemment fort peu vraisemblable qu’elle ignore le nombre d’enfants de son 

frère, alors même qu’elle prétend lui destiner son plus bel appartement, et notifie 

pour cela un congé à la locataire en place depuis plus de trente ans, de sorte que 

cette déclaration erronée est suspecte. 

En quatrième lieu, il est tout à fait étonnant également que l’intimée et son frère 

n’aient même pas discuté à l’avance des conditions locatives futures, ce dernier se 

contentant d’espérer qu’elle ferait «un effort». 

En cinquième lieu, la bailleresse a indiqué que c’était pour des motifs profession-

nels que son frère souhaitait déménager à Genève, alors que lui-même a déclaré 

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que c’était avant tout pour se rapprocher de la communauté russophone qu’il 

désirait venir à Genève. 

En sixième lieu, le motif invoqué par le frère de l’intimée pour déménager de 

Lausanne à Genève, soit celui de se rapprocher de la communauté russophone et 

de l’aéroport, apparaît bien faible par rapport au fait que ses deux fils sont scola-

risés à Lausanne et devraient donc changer d’école - à tout le moins son fils 

cadet -, puisque l’aîné devait quoi qu’il en soit passer de l’école privée à l’école 

publique. 

En septième lieu, en déménageant à Genève, le frère de l’intimée quitterait un 

appartement dont il est propriétaire, pour emménager dans un appartement qui ne 

lui appartient pas et où il serait donc locataire. 

En dernier lieu, l’appartement litigieux se trouve - fort opportunément à nouveau - 

être le plus beau et le plus grand de l’immeuble, tout en ayant un loyer largement 

inférieur à onze des treize autres appartements, le plus cher ayant un loyer près de 

deux fois plus élevé que celui payé par l’appelante. L’intimée a même laissé 

entendre dans une de ses écritures de première instance, que le loyer actuel ne 

serait pas «décent», raison pour laquelle, à terme, elle entendait le majorer. Elle a 

par ailleurs relevé dans son mémoire de réponse adressé à la Cour de céans que le 

loyer versé par l’appelante était «extrêmement bas». 

Force est dès lors de constater que non seulement le motif invoqué à l’appui du 

congé n’apparaît que très peu crédible, mais qu’en outre le dessein économique de 

la résiliation semble tout à fait vraisemblable, pour ne pas dire hautement pro-

bable. 

Il résulte de ce qui précède que l’appelante a rendu à tout le moins vraisemblable 

la mauvaise foi de l’intimée, de sorte que conformément aux jurisprudences citées 

ci-dessus, le congé doit être annulé. 

4. Dans cette mesure, la question subsidiaire de la prolongation de bail devient sans 
objet. 

5. La procédure est gratuite, en ce sens qu’il n’est pas perçu de frais judiciaires ou de 
dépens (art. 22 al. 1 LaCC; art. 95 al. 1 CPC). 

* * * * * 

 

 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l’appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/660/2012 

rendu le 6 juillet 2012 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/6026/2011-5-

OSB. 

Au fond : 

Annule ce jugement.  

Cela fait et statuant à nouveau : 

Annule le congé notifié le 19 février 2011 pour le 31 mai 2011 par B______ à A______ 

pour l’appartement de quatre pièces au 4
ème

 étage de l’immeuble sis 10, rue C______ à 

Genève. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 

Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Pierre STASTNY et Monsieur Bertrand 

REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

  

La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.