# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6549abee-2a0c-55ec-8e10-5652c6369749
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-07-12
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 12.07.2013 R 2012 55
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2012-55_2013-07-12.pdf

## Full Text

Ca VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 12 55 und R 12 56

5. Kammer 

bestehend aus

Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 

und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuarin ad hoc Meier-Künzle

URTEIL
vom 12. Juli 2013

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____, 
Beschwerdeführer (R 12 55)

bzw.

B._____ AG 
Beschwerdeführerin (R 12 56)

alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Franz Szolansky, 

gegen 

Gemeinde Arosa, 
Beschwerdegegnerin 1

und

C._____ AG, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Stephan Staub, 

Beschwerdegegnerin 2

betreffend Quartierplan "N._____"

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1. Am 14. Februar 2009 brannte das auf Parzelle 206 stehende Hotel 

N._____ in Arosa nieder. Für die Erstellung eines betriebswirtschaftlich 

tragbaren Hotelneubaus war die Parzelle 206 offenbar zu klein, weshalb 

ein Teil der angrenzenden, im Eigentum der Gemeinde befindlichen 

Parzelle 208 in eine Hotelzone umgezont und verkauft werden sollte. An 

der Gemeindeversammlung vom 8. Juni 2010 fand die Vorberatung statt, 

an welcher dem Gemeinderat Arosa die Kompetenz zum Verkauf eines 

Teils der Parzelle 208 übertragen wurde, vorbehältlich der Annahme der 

Umzonung. Zuhanden der Urnenabstimmung vom 24. Oktober 2010 

beantragte der Gemeinderat Arosa deswegen den Stimmbürgern, der 

Teilrevision Ortsplanung "Bereich N._____" zwecks Schaffung einer 

Hotelzone im Bereich N._____ zuzustimmen, welche eine Änderung von 

Art. 41a und Art. 44 des Baugesetzes sowie einen Zonenplan 1:1000 

Hotelzone 1 umfasse. 

Die Teilrevision der Ortsplanung wurde in der Folge von den 

Stimmberechtigten am 24. Oktober 2010 angenommen und von der 

Regierung am 18. Januar, mitgeteilt am 19. Januar 2011, genehmigt.

2. Die öffentliche Auflage des Quartierplans erfolgte vom 18. November bis 

18. Dezember 2011. Am 21. Mai 2012 genehmigte der Gemeindevor-

stand den Quartierplan „N._____“ unter verschiedenen Bedingungen und 

Auflagen. Gleichentags wies er unter anderem die von A._____ und der 

B._____ AG dagegen erhobenen Einsprachen ab. 

3. In den Einspracheentscheiden vom 21. Mai 2012 führte der Gemeinde-

vorstand unter anderem aus, es sei nicht zutreffend, dass von den 

Abweichungen von der Regelbauweise der hotelfremde Wohnungsanteil 

ausgenommen sei. In Bezug auf die zulässige Ausnützung sage Art. 41a 

des Baugesetzes, dass die "insgesamt beanspruchte 

Bruttogeschossfläche" massgebend für die Bestimmung des nicht 

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hotelmässig bewirtschafteten Gebäudeteils und für die Bestimmung des 

hotelfremden Wohnungsanteils sei. Einmal lege Abs. 2 fest, dass der 

hotelmässig bewirtschaftete Gebäudeteil mindestens 80 % der insgesamt 

beanspruchten Bruttogeschossfläche betragen müsse. Sodann heisse es 

in Abs. 4, dass der hotelfremde Wohnungsteil 20 % der insgesamt bean-

spruchten Bruttogeschossfläche nicht überschreiten dürfe. Auch im 

Zonenschema werde festgehalten, dass der Anteil hotelfremder Nutzung 

maximal 20 % betragen dürfe. Somit sei zuerst zu bestimmen, wie viel 

Bruttogeschossfläche die Gesamtüberbauung haben solle. Davon dürften 

der Anteil der nicht hotelmässigen Nutzung und der hotelfremde 

Wohnungsanteil nicht höher als 20 % sein. Es gehe somit in Ordnung, 

wenn das Ausmass des hotelfremden Wohnungsanteils aufgrund einer 

um 25 % erhöhten Ausnützungsziffer berechnet werde. Bezüglich 

möglicher Abweichungen vom Zonenschema respektive der 

Regelbauweise enthalte Art. 41a des Baugesetzes bloss eine 

Einschränkung. Um klarzustellen, dass der hotelfremde Wohnungsanteil 

auf maximal 20 % der insgesamt beanspruchten Bruttogeschossfläche 

beschränkt sei und nicht wie die restlichen Zonenvorschriften im Rahmen 

des Quartierplans noch um 25 % erhöht werden könne, halte Art. 41a 

Abs. 4 des Baugesetzes fest, dass der hotelfremde Wohnungsanteil von 

der Abweichung der Regelbauweise ausgenommen sei. Abgesehen von 

der 20 %igen Quote des hotelfremden Wohnungsanteils könne der 25 %-

Bonus von Art. 41 Abs. 4 des Baugesetzes mithin auf sämtliche 

Zonenvorschriften angewendet werden, d.h. auch auf die maximale 

Gebäudehöhe und zwar ungeachtet der Art der Nutzung. Zudem sei 

darauf hinzuweisen, dass der Quartierplan weder den Prozentsatz des 

nicht hotelmässig bewirtschafteten Teils noch die genaue Lage dieser 

Nutzung festlege.

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4. Dagegen erhoben am 22. Juni 2012 sowohl A._____ (Verfahren R 12 55), 

nachfolgend Beschwerdeführer, als auch die B._____ AG (Verfahren R 

12 56), nachfolgend Beschwerdeführerin, Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten die 

Aufhebung der Einsprache- und Genehmigungsentscheide betreffend den 

Quartierplan "N._____". Eventualiter sei der Quartierplan an die 

Gemeinde zur Überarbeitung zurückzuweisen. Prozessualiter beantragten 

sie, der jeweiligen Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu 

gewähren. Das Baugesetz gestatte zwar Abweichungen von der 

Regelbauweise im Rahmen eines Quartierplans für Hotelbauten, die aber 

nicht für den hotelfremden Wohnungsanteil gälten. In den 

Quartierplanvorschriften N._____ werde die maximal zulässige 

Bruttogeschossfläche für die Parz. Nr. 206 in der Hotelzone 1 im Artikel 

"Flächenzuteilung" verbindlich festgelegt. In diesem Artikel werde eine 

„Fläche neu“ von 2‘814 m2 und eine zugewiesene Bruttogeschossfläche 

von 8‘794 m2 festgehalten. Diese setze sich offenbar aus 2‘814 m2 x 2.5 

(Ausnützungsziffer) = 7‘035 m2 +25 % (Hotelbonus, 1‘759 m² [7‘035 m² / 

4]) zusammen. Die Berechnung basiere somit auf einer 100%igen 

Hotelfläche und berücksichtige keine Wohnungsfläche. Eine 

Einschränkung, dass die fix festgehaltene Bruttogeschossfläche einzig für 

Hotelbauten ohne Wohnungsanteil gelten würde, sei nicht gemacht 

worden. Werde ein Wohnungsanteil von 20 % gewährt, müsse die 

Bruttogeschossfläche kleiner sein als die als verbindlich festgehaltenen 

8‘794 m2, denn der Hotelbonus dürfe diesfalls einzig auf 80 % der Fläche 

berechnet werden. Indem der Quartierplan eine Wohnnutzung bis 20 % 

zulasse, sei somit eine verbindliche, fixe Bruttogeschossflächen-Zuwei-

sung, welche die Wohnnutzung ohne Hotelbonus nicht berücksichtige, 

nicht zulässig. Der Quartierplan verstosse somit gegen das Baugesetz, 

sei rechtswidrig und damit aufzuheben. Der Argumentation des 

Gemeinderates könne nicht gefolgt werden. Im Baugesetz heisse es klar: 

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"Von den Abweichungen der Regelbauweise ausgenommen ist der 

hotelfremde Wohnungsanteil." Es sei zudem gesetzlich definiert, was 

unter der Regelbauweise zu verstehen sei, sodass kein Raum für weitere 

Interpretationen bleibe. 

5. Am 12. Juli 2012 wurde den Beschwerden in dem Sinne aufschiebende 

Wirkung zuerkannt, dass die Gemeinde Arosa vor Rechtskraft des 

Quartierplans "N._____" gestützt auf den Quartierplan keine 

Baubewilligung erteilen dürfe. Zudem legte der Instruktionsrichter die 

Verfahren zusammen.

6. Die Gemeinde Arosa, nachfolgend Beschwerdegegnerin 1, verzichtete mit 

Schreiben vom 16. Juli 2012 auf die Einreichung einer Vernehmlassung.

7. Mit Vernehmlassung vom 16. August 2012 beantragte die Eigentümerin 

der Quartierplan-Parzelle 206, die C._____ AG, nachfolgend 

Beschwerdegegnerin 2, die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf 

eingetreten werden könne. Die Beschwerdeführer verwiesen in ihrer 

Eingabe auf ihre jeweiligen Vernehmlassungen an die Gemeinde. Damit 

seien die Beschwerden nicht rechtsgenüglich begründet, weshalb darauf 

nicht einzutreten sei. Gemäss der Grundordnung wären Zweitwohnungen 

in der Hotelzone 1 grundsätzlich zulässig. Vorliegend gehe es aber nicht 

um konkrete Nutzungen, sondern um die Genehmigung des 

Quartierplans. Es liege weder eine Überschreitung der maximal 

zulässigen Privilegierung von Hotels noch eine unzulässige Gewährung 

des Hotelprivilegs für Wohnflächen vor. Weil die Bruttogeschossfläche 

abschliessend in den Quartierplanvorschriften in absoluten Zahlen 

festgelegt werde, erfolge gerade eben keine übermässige Privilegierung 

der Bauherrschaft. Auch die zusätzliche Gebäudehöhe führe nicht zu 

einer weiteren Erhöhung der Ausnützung, weil die durch das 

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Zonenschema bzw. die Quartierplanvorschriften verbindlich in absoluten 

Zahlen festgelegte Ausnützungsziffer (recte: Bruttogeschossfläche) 

innerhalb der Mehrhöhe „verteilt“ werde, womit das Gebäude weniger 

breit werde. Die Festlegung der maximalen Ausnützungsziffer (recte: 

Bruttogeschossfläche) in den Quartierplanvorschriften sei weder 

unzulässig noch verstosse sie gegen Vorschriften, auch nicht, wenn 

schlussendlich tatsächlich ein bestimmter Prozentsatz Wohnungen erstellt 

werden sollte. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens werde durch 

die Gemeinde zu prüfen sein, wie die Ausnützungsziffer (recte: 

Bruttogeschossfläche) auf die einzelnen Nutzungen verteilt werde.

8. Am 19. November 2012 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren 

Anträgen fest. Der Geschäftsführer der D._____ AG habe gegenüber der 

Presse ausgeführt, die Bauherrschaft plane in den oberen zwei 

Stockwerken 14 Eigentumswohnungen und zwar Zweitwohnungen. 

Darauf sei sie zu behaften.

9. Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtete mit Schreiben vom 21. November 

2012 auch auf die Einreichung einer Duplik.

10. Die Beschwerdegegnerin 2 hielt mit Duplik vom 11. Januar 2013 an ihren 

Anträgen fest. Die Aussage gegenüber der Presse sei schon am 25. 

November 2011, also vor der Annahme der Zweitwohnungsinitiative 

ergangen und in diesem Kontext zu sehen. Die Diskussionen über 

allfällige Zweitwohnungen seien im Rahmen der Quartierplan-Bewilligung 

eigentlich müssig, da die tatsächliche Nutzungsverteilung erst bei der 

Beurteilung des konkreten Baugesuchs von der Gemeinde geprüft 

werden könne. Nur bei einer reinen Hotelnutzung sei das vorgesehene 

Nutzungsmass zulässig. Bei anderen Nutzungen werde das Baugesuch 

ein entsprechend angepasstes Projekt beinhalten müssen. Nach 

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Rechtskraft des Quartierplans sei ein Baugesuch einzureichen, welches 

von der Gemeinde zu prüfen sein werde. Dort könnten die 

Beschwerdeführer wiederum Einsprache und Beschwerde erheben, wenn 

sie zur Auffassung gelangen würden, dass gesetzliche Vorschriften 

verletzt seien. 

11. Nach Abschluss des Schriftenwechsels wurde das Verfahren auf 

Ersuchen der Parteien sistiert. Am 16. Mai 2013 teilte die 

Beschwerdegegnerin 2 dem Gericht mit, die Vergleichsverhandlungen 

wären gescheitert, weshalb das Verfahren fortgesetzt werden könne.

Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften und auf die 

angefochtenen Einspracheentscheide wird, soweit erforderlich, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 6 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRG; BR 370.100) kann die zuständige Behörde im Interesse einer 

zweckmässigen Erledigung die Verfahren bei getrennt eingereichten 

Eingaben zum gleichen Gegenstand vereinen. Voraussetzung für eine 

Verfahrensvereinigung ist, dass den Eingaben derselbe Sachverhalt 

zugrunde liegt und sich die gleichen Rechtsfragen stellen (vgl. BGE 128 V 

124 E.1; VGU R 10 33 vom 12. Oktober 2010 E.1 und R 05 27/28 vom 

20. Mai 2005 E.1). Dies trifft vorliegend offensichtlich zu, weshalb es sich 

rechtfertigt, die zwei Beschwerdeverfahren (R 12 55 und R 12 56) zu 

vereinigen und mit einem einzigen Urteil zu erledigen.

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2. Die formellen Einwände der Beschwerdegegnerin 2, die Beschwerden 

seien nicht rechtsgenüglich begründet, sind nicht nachvollziehbar. Ein 

Verweis auf die Vernehmlassungen, wie dies die Beschwerdegegnerin 2 

behauptet, ist in den Beschwerden nicht erfolgt. Die Beschwerdeführer 

haben den Sachverhalt vollständig wiedergegeben und ihre Vorbringen 

rechtsgenüglich begründet. Auf die Beschwerden ist deshalb einzutreten. 

3. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren sind die 

Einspracheentscheide vom 21. Mai 2012. Streitig und zu prüfen ist, ob die 

Vorinstanz die Einsprachen der Beschwerdeführer zu Recht abgewiesen 

und den Quartierplan bewilligt hat. Insbesondere ist zu prüfen, ob die in 

den Quartierplanvorschriften festgehaltene maximale 

Bruttogeschossfläche mit dem Baugesetz vereinbar ist. 

4. Art. 8 der Quartierplanvorschriften (QPV) sieht vor, dass sich die Art der 

Nutzung der zum Quartierplangebiet gehörenden Grundstücke nach der 

Grundordnung richtet. Massgebend ist demnach Art. 41a des 

Baugesetzes (BauG), welcher wie folgt lautet: 

Marginale: Hotelzone
1 Die Hotelzone ist für Hotels im Sinne von Art. 45 Abs. 5 dieses Gesetzes bestimmt.
2 Der hotelmässig bewirtschaftete Gebäudeanteil muss mindestens 80% der insgesamt 

beanspruchten Bruttogeschossfläche betragen. Daneben sind hotelfremde Bauten und 

Anlagen zulässig, wenn weder sie selbst noch ihre Benützungen den Hotelbetrieb 

stören.
3 Je nach Lage und Überbauung werden im Zonenplan und im Zonenschema dieses 

Gesetzes Hotelzonen mit unterschiedlichen Bauvorschriften geschaffen.
4 Für jede Hotelzone besteht eine Quartierplanpflicht. Im Rahmen des Quartierplanes 

sind Abweichungen vom Zonenschema bis 25% zulässig. Für die Gebäudehöhe und die 

Grenzabstände können in gegenseitiger Kompensation die Abweichungen von 25% in 

begründeten Fällen überschritten werden. Von den Abweichungen der Regelbauweise 

ausgenommen ist der hotelfremde Wohnungsanteil, welcher 20% der insgesamt 

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beanspruchten Bruttogeschossfläche nicht überschreiten darf. Art. 84 Abs. 2 lit. a und lit. 

c dieses Gesetzes sind nicht anwendbar.
5 Keine Quartierplanpflicht besteht für Anbauten, Umbauten und Ersatzbauten von 

weniger als 200 m2 tatsächlicher Bruttogeschossfläche, sowie für reine 

Hofstattrechtsbauten.

Die Hotelzone ist demnach grundsätzlich für Hotels im Sinne von Art. 45 

Abs. 5 BauG bestimmt. Daneben sind jedoch auch unter gewissen 

Bedingungen hotelfremde Bauten und Anlagen zulässig. Sie dürfen 

allerdings 20 % der insgesamt beanspruchten Bruttogeschossfläche nicht 

überschreiten. In Art. 44 BauG (Zonenschema) ist für die Hotelzone 1 

unter anderem eine maximale Ausnützungsziffer von 2.5 und eine 

maximale Gebäudehöhe von 19 m vorgesehen. Der maximale Anteil 

hotelfremder Nutzung wird wiederum auf 20 % beschränkt. Vorliegend ist 

unbestritten, dass in diesem Umfang hotelfremde Nutzungen wie z.B. 

Wohnungen zonen- und quartierplankonform sind. Uneinig sind sich die 

Parteien hingegen darüber, wie sich der in Art. 41a Abs. 4 BauG 

festgehaltene Hotelbonus auf die Bruttogeschossfläche in den 

Quartierplanvorschriften auswirken darf, da dieser gemäss Abs. 4 nicht 

für den hotelfremden Wohnungsanteil gelten dürfe. 

5. In Art. 9 QPV wird festgehalten, dass die maximal zulässige 

Bruttogeschossfläche für Parzelle 206 in der Hotelzone 1 im Artikel 

„Flächenzuteilung“ verbindlich festgelegt wird. Gemäss Art. 7 QPV beträgt 

die neue Fläche von Parzelle 206 2‘814 m2 und die daraus resultierende 

maximal realisierbare Bruttogeschossfläche 8‘794 m2. Diese maximal 

realisierbaren 8‘794 m2 Bruttogeschossfläche sind eine Maximalgrösse 

und beinhalten bereits den Hotelbonus von 25 % auf der gesamten 

Bruttogeschossfläche von 7‘035 m2 (2‘814 m2 x 2.5 [AZ]). Tatsächlich 

realisierbar ist diese maximale Bruttogeschossfläche indessen lediglich 

dann, wie die Beschwerdegegnerinnen richtig ausführen, wenn einzig 

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eine Hotelnutzung erfolgt und keine zusätzlichen Wohnungen gebaut 

werden.

Die maximal realisierbare Bruttogeschossfläche gemäss Art. 7 QPV ist 

denn auch nicht identisch mit der in Art. 41a BauG definierten insgesamt 

beanspruchten Bruttogeschossfläche. Die insgesamt beanspruchte 

Bruttogeschossfläche kann nämlich, wie die Beschwerdegegnerinnen 

richtig ausführen, erst bei Vorliegen eines Baugesuchs im 

Baubewilligungsverfahren festgestellt werden. Erst aufgrund eines 

konkreten Baugesuchs steht fest, wie viel Bruttogeschossfläche für 

welche Nutzung - maximal sind in reiner Hotelnutzung, ohne 

Wohnnutzung 8‘794 m2 möglich - überhaupt beansprucht wird. Damit ist 

auch festgelegt, wie die Bruttogeschossfläche der hotelfremden Bauten 

und Anlagen zu berechnen ist. Wie die Beschwerdegegnerin 1 im 

angefochtenen Entscheid richtig ausführte, ist zuerst anhand des 

Baugesuchs zu bestimmen wie viel Bruttogeschossfläche die 

Gesamtüberbauung haben soll. Der Anteil der hotelfremden Bauten und 

Anlagen darf nicht mehr als 20 % der insgesamt beanspruchten 

Bruttogeschossfläche beinhalten. 

6. Die Beschwerdeführer gehen davon aus, dass die in den 

Quartierplanvorschriften festgelegte maximal realisierbare 

Bruttogeschossfläche von 8‘794 m2 fix sei und folglich unbesehen der 

jeweiligen vorgesehenen Nutzung auf Parzelle 206 - hotelmässig oder 

hotelfremd - realisiert werden könne. Die Beschwerdeführer übersehen 

bei ihrer Argumentation, dass die in den Quarterplanvorschriften 

enthaltene maximal realisierbare Bruttogeschossfläche nur dann 

tatsächlich realisiert werden kann, wenn es sich um eine reine 

Hotelnutzung handelt. Da, wie dargelegt, Art. 41a BauG von der 

insgesamt beanspruchten Bruttogeschossfläche spricht, Art. 7 und Art. 9 

QPV demgegenüber von der maximal realisierbaren - und somit nicht 

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fixen - Bruttogeschossfläche, ist es nicht zutreffend, dass der Quartierplan 

gegen Art. 41a BauG verstösst. Die Beschwerden sind somit abzuweisen. 

7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten gestützt 

auf Art. 73 Abs. 1 und Abs. 2 VRG je hälftig zu Lasten der 

Beschwerdeführer in den Verfahren R 12 55 und R 12 56. Zudem haben 

die Beschwerdeführer in den Verfahren R 12 55 und R 12 56 der 

obsiegenden, anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte 

eine aussergerichtliche Parteientschädigung zu bezahlen, wobei das 

Gericht ermessensweise eine Parteientschädigung von Fr. 2‘500.-- (inkl. 

MWST) zu Gunsten der Beschwerdegegnerin 2 festsetzt. Der Vorinstanz 

(Beschwerdegegnerin 1/Gemeinde) steht indessen gemäss Art. 78 Abs. 2 

VRG keine Parteientschädigung zu, da sie nur in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegte. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerden in den Verfahren R 12 55 und R 12 56 werden 

abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 276.--

zusammen Fr. 3‘276.--

gehen je hälftig zulasten von A._____ einerseits, diese für ihre Hälfte 

solidarisch haftbar, sowie der B._____ AG anderseits. Sie sind innert 30 

Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 

Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

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3. A._____ einerseits, diese für ihre Hälfte solidarisch haftbar, sowie die 

B._____ AG anderseits haben die C._____ AG je zur Hälfte mit 

gesamthaft Fr. 2‘500.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]