# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bbf92402-6194-5242-bcd9-a6cef42b8d11
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-07-13
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 13.07.2023 BRGE IV Nr. 0103/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-IV-Nr--0103-202_2023-07-13.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

4. Abteilung 

 

 

 
 
 
G.-Nr. R4.2022.00166 
BRGE IV Nr. 0103/2023       

 
 
  Entscheid vom 13. Juli 2023       
 
 
 

Mitwirkende Abteilungsvizepräsidentin Petra Röthlisberger, Baurichter Reto Philipp, Er-
satzrichter Andreas Madianos, Gerichtsschreiberin Andrea Schaeppi     

 
 
 

in Sachen Rekurrent 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich  

 

gegen Rekursgegner 

1. Gemeinderat X, […]  

Mitbeteiligter 

2. A, […] 

Nr. 2 vertreten durch […] 

 

 
betreffend Beschluss des Gemeinderates vom 6. September 2022; Unterschutzstellung 

Volumetrie Gebäude […] 
_______________________________________________________ 

 

 

R4.2022.00166 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 6. September 2022 stellte der Gemeinderat X das Ge-

bäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der B-Strasse 29a in X unter 

Schutz. 

B. 

Gegen diesen Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Eingabe 

vom 13. Oktober 2022 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kan-

tons Zürich und stellte folgende Anträge: 

"1. Der Gemeinderatsbeschluss Nr. 138 vom 6. September 2022 sei aufzu-
heben. 

2. Es sei das ehemalige Bauernhauses B-Strasse 29a in seiner schutzwür-
digen historischen Substanz unter Schutz zu stellen. Soweit nicht erhal-
tungsfähig, sei diese zu rekonstruieren. 

3. Es sei ein Abteilungsaugenschein durchzuführen. 

4. Zum Schutz des Gebäudes und zur Vermeidung weiterer Schäden seien 
unverzüglich die erforderlichen Notmassnahmen zu treffen, insbeson-
dere die Errichtung eines Notdachs und die Sicherstellung einer genü-
genden Belüftung der Räume mit hoher Feuchtigkeit. Der Gemeinderat 
sei anzuweisen, die Durchführung dieser Massnahmen zu überwachen.  

5. Die Kosten des Verfahrens seien ausgangsgemäss zu verlegen." 

C. 

Mit Präsidialverfügung vom 14. Oktober 2022 wurde vom Rekurseingang 

Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Gleich-

zeitig wurde der Vorinstanz und A eine Frist zur Stellungnahme zum Gesuch 

um Anordnung vorsorglicher Massnahmen angesetzt. 

D. 

Mit Eingabe vom 24. Oktober 2022 beantragte die Vorinstanz, das Gesuch 

um Anordnung vorsorglicher Massnahmen sei abzuweisen, soweit darauf 

 

 

R4.2022.00166 Seite 3 

einzutreten sei. Der Mitbeteiligte beantragte mit Eingabe vom 28. Okto-

ber 2022 ebenfalls die Abweisung des Gesuchs. 

E. 

Am 1. November 2022 führte eine Delegation der 4. Abteilung des Baure-

kursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. An-

lässlich dieses Augenscheins zog der Rekurrent sein Gesuch um Anordnung 

vorsorglicher Massnahmen zurück.  

Das Verfahren wurde sodann mit Präsidialverfügung vom gleichen Tag sis-

tiert. 

F. 

Mit Eingabe vom 6. Februar 2023 ersuchte der Rekurrent um Fortsetzung 

des Rekursverfahrens.  

G. 

Am 13. Februar 2023 wurde das Verfahren mit Präsidialverfügung fortge-

setzt. 

H. 

In ihrer Vernehmlassung vom 3. März 2023 beantragte die Vorinstanz die 

Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei; unter Kostenfolgen 

zulasten des Rekurrenten. Der Mitbeteiligte beantragte in seiner Vernehm-

lassung vom 6. März 2023 ebenfalls die Abweisung des Rekurses; unter 

Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zulasten des Rekurrenten. 

I. 

Mit Replik vom 28. März 2023 und Dupliken vom 17. und 24. April 2023 hiel-

ten die Vorinstanz und der Mitbeteiligte an ihren Anträgen fest, wobei der 

Rekurrent bloss an seinen Anträgen Nrn. 1, 2 und 5 festhielt. Der Rekurrent 

stellte in der Replik zudem den Antrag um eine angemessene Parteientschä-

digung. 

 

 

R4.2022.00166 Seite 4 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a Planungs- und Baugesetz (PBG) sind gesamt-

kantonal tätige Vereinigungen, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kan-

ton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein 

ideellen Zielen widmen, zum Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse be-

rechtigt, soweit diese sich auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203-

217 PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG stützen. Der Rekurrent erfüllt diese Vo-

raussetzungen unbestrittenermassen. Da auch die übrigen Prozessvoraus-

setzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

2. 

Das streitbetroffene Gebäude an der B-Strasse 29a auf dem Grundstück 

Kat.-Nr. 1 liegt in der Kernzone KI gemäss Bau- und Zonenordnung der Ge-

meinde X (BZO). Es ist Teil eines Gebäudekomplexes (C-Gässli 1, B-Strasse 

29a, 29b und 29c; Vers.-Nr. 1), welcher im kommunalen Inventar der schutz-

würdigen Bauten der Gemeinde X figuriert. Die Gebäude C-Gässli 1, B-

Strasse 29b und 29c wurden Ende des 20. Jahrhunderts durch Neubauten 

ersetzt. Strittig ist vorliegend der mit dem angefochtenen Beschluss festge-

legte Schutzumfang für das Gebäude B-Strasse 29a. 

Das Gutachten der Y vom 2. Dezember 2021 beurteilt die Schutzwürdigkeit 

wie folgt: 

Bedeutung als Einzelobjekt  

Bei dem Gebäude B-Strasse 29a/b handelt es sich um ein ehemaliges 

Vielzweckbauernhaus mit Kern aus dem 16./17. Jahrhundert. Der Kernbau war ein 

Mehrreihenständerbau sowie Bohlenständerbau. lm 18. und/oder frühen 19. Jahrhundert 

wurde das Haus an beiden Giebelseiten um eine Querzone vergrössert. Das Innere des 

Wohnhauses und der Ökonomie wurden im Eigentum unterteilt und teilweise neu gegliedert. 

Bei der Erstversicherung 1812 sind drei Hauseigentümer ausgewiesen: die beiden 

Tischmacher D und E (vermutlich Vater und Sohn) sowie der Wirt F. Letzterer erhielt 1806 

das Weinschenkpatent.  

 

 

R4.2022.00166 Seite 5 

Im Verlauf des 19. Jahrhunderts wurde der bis dato reine Holzbau mit Fach- und Mauerwerk 

ertüchtigt. Dabei erhielt das Haus seine bis heute erhaltene klassizistische 

Fassadengestaltung mit Sichtfachwerk im Obergeschoss des Wohnteils. Zudem wurde auch 

die Innenausstattung erneuert. 1898 wurde das Haus durch einen Schopfanbau an der 

nördlichen Traufseite mit dem Nachbarhaus C-Gässli 3 verbunden. Im 20. Jahrhundert 

erfolgten weitere Bautätigkeiten: 1951 wurde das Wohnhaus renoviert, wobei das 

zwischenzeitlich verputzte Fachwerk im Obergeschoss der Hauptfassade freigelegt und mit 

Brettern aufgedoppelt wurde. 1963 wurde im Erdgeschoss des Wohnhauses die rückseitige 

Binnengliederung weitgehend neu erstellt. 1996-98 schliesslich wurde der Ökonomieteil 

abgebrochen und als Ersatzbau zu Wohnzwecken im gleichen Volumen und mit ähnlicher 

Erscheinung neu erstellt. In diesem Zusammenhang ebenfalls abgebrochen, mit ähnlichen 

Volumen und Erscheinung und neuer Nutzung wiedererstellt wurden der Anbau an der 

nördlichen Traufseite des Wohnhauses (= C-Gässli 1) und der ehemalige Schopf an der 

Südwestecke des ehemaligen Ökonomieteils (= B-Strasse 29c). 

Der Bestand des Kernbaus aus dem 16./17. Jahrhundert beschränkt sich heute auf das 

Holzgerüst in der ehemaligen Scheidewand sowie auf das Dachwerk des Wohnteils. Die 

übrigen Hochständer in den Vollgeschossen sind entweder gekappt/entfernt oder im 

Bestand nicht mit Sicherheit fassbar. Die Umfassungs- und Binnenwände in Fach- und 

Mauerwerk entstammen grösstenteils dem 18. und 19. Jahrhundert. lm Erdgeschoss 

wurden die Binnenwände in der rückseitigen Raumschicht im 20. Jahrhundert (1963) 

erneuert. Die dreiraumtiefe Gliederung des Wohnteils, die das Gerüst des Kernbaus vorgab, 

ist bis heute weitgehend erhalten geblieben. An historischer baugebundener Ausstattung 

sind vor allem die Ausstattungen der beiden Stuben im Erdgeschoss (Wandtäfer, 

Felderdecken, Türen, Schränke, in der westlichen Stube zudem Kachelofen) und der 

Türbestand im Obergeschoss erhalten. Sie stammen weitestgehend aus dem 

19. Jahrhundert. 

Der Wohnteil bezeugt mit seinem Dachwerk einerseits den Kernbau aus dem 

16./17. Jahrhundert und mit seinen beiden Wohngeschossen und der Fassadengestaltung 

andererseits die Erneuerung und Erweiterung im 18./19. Jahrhundert. Die vorliegende 

Variante des Mehrreihendständerbaugerüst des Kernbaus ist für das 17. Jahrhundert 

regional- und zeittypisch. Die Konstruktion ist im Dachbereich nahezu vollständig erhalten. 

Dort ist durch den Kniestock und die erhaltenen Binnenständer auch das ursprüngliche 

Gesamtsystem bis heute gut lesbar. Die Erweiterung und Umbauten des 18. und 

19. Jahrhunderts, die den ursprünglichen Bohlenständerbau zu einem Fachwerk- und 

Massivbau mit klassizistischer Erscheinung wandelten, sind ebenso regional- und 

zeittypisch. Bemerkenswert ist, dass die dabei entstandene Anlage als Doppel-

 

 

R4.2022.00166 Seite 6 

Vielzweckbauernhaus mit der vom Kernbau stammenden dreiraumtiefen Gliederung im 

Wohnteil bis heute weitgehend erhalten geblieben ist. Zum guten Eindruck dieser Wandlung 

tragen auch die Ausstattungen aus dem 19. Jahrhundert in den beiden Stuben wesentlich 

bei. 

Bedeutung im siedlungshistorischen und ortsbaulichen Kontext 

Bei dem ehemaligen Vielzweckbauernhaus B-Strasse 29a/b handelt es sich um eines der 

zahlreichen Häuser im Ortskern von X, die in das 17. Jahrhundert zurückreichen. lm Ortsbild 

des Oberdorfs ist es als eines der markantesten Häuser anzusprechen, wobei dazu ver-

schiedene Faktoren beitragen. Das Haus B-Strasse 29a/b ist eines der unmittelbar um die 

Kirche gelegenen Gebäude, dabei deren Vordergrund gegen die B-Strasse bildend. An einer 

der verschiedenen Strassengabelungen des Oberdorfs gelegen, ist es mit seinem Wohnteil 

übereck auf diese Gabelung ausgerichtet und verfügt entsprechend über eine wesentliche 

raumbildende Wirkung. Dabei bildet es an dieser Strassengabelung zusammen mit dem 

zugehörigen, freistehenden Ökonomiegebäude Vers.-Nr. 2 eine Hofsituation und ein quali-

tätsvolles bäuerlich geprägtes Ensemble. lm Weiteren ist es in seiner Erscheinung als ehe-

maliges Vielzweckbauernhaus mit klassizistisch geprägtem Wohnteil gut erhalten. 

Schutzwürdigkeit 

Aus der obigen Zusammenfassung ergibt sich für das ehemalige Vielzweckbauernhaus B-

Strasse 29a/b, Vers.-Nr. 1, Kat.-Nr. 1 in der Folge architektonisch-typologisch, siedlungsge-

schichtlich sowie in Bezug auf das Ortsbild von X eine wichtige Bedeutung. Als ehemalige, 

frühe Weinschenke des 19. Jahrhunderts ist das Haus auch gemeindegeschichtlich von ge-

wisser Bedeutung. Das Haus erfüllt die Anforderungen an ein Schutzobjekt im Sinne von 

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG. 

Schutzbegründend sind die Grundsubstanz des Kernbaus aus dem 16./17. Jahrhundert und 

der Gebäudevergrösserung und -erneuerung aus dem 18. und 19. Jahrhundert des 

Wohnteils (B-Strasse 29a), die ablesbare Gebäudegliederung des ehemaligen Vielzweck-

bauernhauses, das Erscheinungsbild des Wohnteils sowie die historischen Ausstattungen 

aus dem 19. Jahrhundert in den beiden Stuben. Der ehemalige Ökonomieteil (B-Strasse 

29b) ist ein gänzlicher Ersatzneubau aus dem Zeitraum 1996‑98 und daher als materieller 

Zeuge nicht mehr geeignet. Für das Verständnis des Gesamtgebäudes als ehemaliges Viel-

zweckbauernhaus und für dessen Wirkung im Ortsbild sind das Volumen und die äussere 

Erscheinung des ehemaligen Ökonomieteils jedoch von wesentlicher Bedeutung. 

 

 

R4.2022.00166 Seite 7 

Ohne denkmalpflegerische Bedeutung sowie von untergeordneter Bedeutung für das Orts-

bild sind die Hausteile B-Strasse 29c und C-Gässli 1, beide ebenfalls Vers.-Nr. 1, Kat.-Nr. 1. 

Beide Hausteile sind Ersatzneubauten von 1996-98. 

3. 

Im angefochtenen Beschluss vom 6. September 2022 sind die zusammen-

fassenden Schlussfolgerung zur Schutzwürdigkeit aus dem Gutachten wie-

dergegeben. Bezüglich Schutzfähigkeit nimmt der Beschluss auf die vom 

Mitbeteiligten in Auftrag gegebene statische Zustandsbeurteilungen vom In-

genieurbüro G AG und von der H AG sowie auf den von der Gemeinde in 

Auftrag gegebene Statikbericht von der I AG Bezug. Aufgrund des schlech-

ten Zustands der Liegenschaft und den horrenden Mehrkosten einer Sanie-

rung gegenüber einem Ersatzbau sei auf eine Unterschutzstellung der Ge-

bäudesubstanz zu verzichten. Die Substanz habe zwar auch eine gewisse 

geschichtliche Bedeutung, jedoch werde diese nicht als besonders hoch ein-

gestuft. Somit wäre eine Unterschutzstellung für den Eigentümer aus finan-

zieller Sicht unverhältnismässig teuer und könne mit dem Prinzip der Ver-

hältnismässigkeit nicht vereinbart werden. Von grösserer Bedeutung als die 

Gebäudesubstanz seien jedoch der Bezug zum Ortsbild des Gebäudes, 

seine Volumetrie sowie sein Erscheinungsbild. Diese könnten auch unter 

Schutz gestellt werden, ohne die oben erwähnte Verhältnismässigkeit zu ver-

letzen. Mit dem Schutzumfang blieben folgende Veränderungen zulässig: Es 

könne ein Ersatzneubau gemäss den Kernzonenbestimmungen erstellt wer-

den, der in Volumetrie und Lage dem bisherigen Gebäude entspreche. Es 

dürfe insbesondere kein Quergiebel erstellt werden. Möglich seien kleinere 

Dachaufbauten, die den Anforderungen der Kernzonenbestimmungen ent-

sprächen. Die Fenstergliederung sei weitgehend vom Bestand zu überneh-

men, wobei der heutige Küchenfensterausbruch den übrigen Fenstern anzu-

gleichen sei. First- und Traufhöhen seien vom Bestand zu übernehmen. 

Dementsprechend wird auch der Schutzumfang im Dispositiv festgelegt. 

4.1. 

Der Rekurrent macht geltend, dass vorliegend der Situationswert schutzwür-

dig sei, in erster Linie aber auch der Eigenwert. Es sei vor allem die sehr alte, 

leider nicht dendrodatierte Holzkonstruktion, welche unbedingt erhalten wer-

den müsse. Der von der Vorinstanz beschlossene Schutz gehe nicht über 

 

 

R4.2022.00166 Seite 8 

das hinaus, was für jeden Ersatzbau an dieser Stelle bereits aufgrund der 

Kernzonenbestimmungen gelten würde. Vorliegend sei aufgrund des Gut-

achtens der Y erstellt, dass das Wohnhaus B-Strasse 29a ein Schutzobjekt 

im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG sei. Die angefochtene Verfügung habe 

einen rechtlich unmöglichen Inhalt, nämlich nicht eine Unterschutzstellung 

des Gebäudes, sondern die Bewilligung zum Abbruch und Neubau nach den 

Kernzonenbestimmungen. Die angefochtene Verfügung widerspreche auch 

diametral der Rechtsprechung, wonach stets – sogar, wenn ein Gebäude nur 

seines Situationswerts halber unter Schutz gestellt werde – die historische 

Bausubstanz zu schützen sei. Bei einem Gebäude, dessen Eigenwert auch 

im denkmalpflegerischen Gutachten als hoch eingestuft werde, gelte dies 

umso ausgeprägter. Die Unterschutzstellung eines Neubaus sei ebenfalls 

abwegig. Das Gebäude erweise sich als grundsätzlich erhaltensfähig. Es sei 

am Augenschein nichts von drohender Einsturzgefahr zu sehen gewesen, 

auch sonst sei das Gebäude weitgehend intakt oder zumindest reparierbar 

gewesen. Eine Erhaltung sei nicht unverhältnismässig. Falls das Traggerüst 

des Hauses einen Dachausbau nicht zulassen sollte, sei auf einen solchen 

zu verzichten. Das Nutzungskonzept sei dem Bauwerk anzupassen und 

nicht umgekehrt. Beschränke sich die Renovation indessen auf den Ersatz 

der schadhaften Holzteile oder deren Verstärkung durch Aufdoppelung, dann 

seien – wie allgemein bei Baudenkmälern – die für Neubauten statuierten 

Normen nicht uneingeschränkt anwendbar. Ob mit differenzierten Sanie-

rungsmassnahmen Mehrkosten gegenüber den Kosten eines Neubaus ver-

bunden seien, könne nach der Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit bei 

vernachlässigtem Unterhalt nicht wirklich relevant sein. Sodann scheine die 

Frage der Verhältnismässigkeit bei allen Gutachtern den Blick für die Mög-

lichkeiten zur Gebäudesanierung getrübt zu haben. Von ihrer beruflichen 

Ausrichtung her möge es verständlich erscheinen, dass sie als Baufachleute 

bei den gegebenen Schäden bald einmal für die Variante "Neubau" optierten. 

Ginge es vorliegend nicht um ein Schutzobjekt, könnte man ihnen hierin wohl 

auch folgen. Der Respekt vor einem vier- oder fünfhundert Jahre alten Bau 

verlange indessen, dass man dies nicht nur unter Kostenaspekten beurteile, 

sondern zunächst die Möglichkeiten der Erhaltung detailliert kläre. 

4.2. 

Die Vorinstanz stellt sich im Wesentlichen auf den Standpunkt, dass sie mit 

dem angefochtenen Beschluss offensichtlich verschiedene, über die blossen 

 

 

R4.2022.00166 Seite 9 

Kernzonenvorschriften hinausgehende Vorgaben zum Schutz der Liegen-

schaft und zur Sicherstellung des Situationswerts erlassen habe. Diese fielen 

umso mehr ins Gewicht, als gemäss Art. 6 BZO in der betroffenen Kernzone I 

grundsätzlich auch Neubauten zulässig wären, die sich nicht als Ersatzbau-

ten im Sinne von Art. 5 BZO direkt am bisherigen Gebäude orientieren müss-

ten. Die Vorinstanz habe sich vertieft und mit der gebotenen Sorgfalt mit der 

sich stellenden Frage der Schutzwürdigkeit und -fähigkeit des Gebäudes 

auseinandergesetzt. Unzutreffend sei, dass der Entscheid der Gemeinde ei-

nen rechtlich unmöglichen Inhalt habe. Der Verweis auf die Rechtsprechung, 

wonach stets die historische Bausubstanz zu schützen sei, sei unbehilflich; 

die betreffenden Entscheide äusserten sich zur Unterschutzstellung auf-

grund eines hohen Situationswerts, ohne gleichzeitig einen generellen oder 

gar unbeschränkten Substanzschutz zu postulieren. Mit einer derart engen 

Auslegung der denkmalschützerischen Bestimmungen würde letztlich die 

Unterscheidung zwischen Eigen- und Situationswert unterlaufen. Nicht nach-

vollziehbar sei sodann die Aussage, wonach die Unterschutzstellung eines 

Neubaus abwegig sei. Mit der vorliegenden Schutzverfügung laufe es fak-

tisch auf eine weitgehende Rekonstruktion des Gebäudes hinaus. Da in der 

Kernzone Abbrüche grundsätzlich nur dann bewilligt würden, wenn keine Lü-

cke entstehe (siehe Art. 8 BZO), müsse folglich vor dem Abbruch der Lie-

genschaft ein bewilligtes Projekt für einen Ersatzneubau vorliegen, der sich 

gemäss den beschlossenen Schutzmassnahmen gestalterisch nur mit klei-

nen Abweichungen vom heutigen Bau unterscheiden dürfe. Lediglich im In-

neren (z.B. Ausbau des Dachgeschosses) seien so gegenüber dem aktuel-

len Bau Abweichungen möglich, da bei einer Rekonstruktion selbstverständ-

lich statische Verbesserungen erfolgen dürften (und sogar müssten). 

Schliesslich sei zu beachten, dass die Gemeinde im Baubewilligungsverfah-

ren nicht nur rechtlich die Möglichkeit habe, darauf hinzuwirken, dass der 

Ersatzbau alle wesentlichen Elemente der bestehenden Baute übernehme, 

sondern – unterstützt durch eine kompetente Kommission (siehe Art. 8b 

BZO) – diese Möglichkeit gerade auch in diesem sensiblen Fall effektiv nut-

zen werde. Der Sachverhalt sei mit Bezug auf die Erhaltensfähigkeit durch 

die vorliegenden Gutachten ausreichend abgeklärt worden. Die Vorinstanz 

sei gestützt auf die diversen vorgenommenen Abklärungen und die Einschät-

zung von Fachpersonen letztlich unter Abwägung der sich teilweise wider-

sprechenden Interessen in gesetzeskonformer Ausübung des ihr offenste-

henden – und durch die Gemeindeautonomie geschützten – Ermessens zum 

 

 

R4.2022.00166 Seite 10 

Schluss gekommen, auf die Verpflichtung zu einer Sanierung bzw. die Un-

terschutzstellung der Gebäudesubstanz zu verzichten und detaillierte 

Schutzmassnahmen betreffend die Sicherstellung des Situationswertes zu 

erlassen.  

4.3. 

Der Mitbeteiligte macht geltend, dass durch die statische Verbindung des 

Wohnteils mit dem in den Jahren 1996 bis 1998 neu erstellten Ökonomieteil 

aktuell die Stabilität noch knapp gewährleistet werde. Die Instabilität und Ver-

schiebung der tragenden Elemente hätten am Augenschein begutachtet wer-

den können, wobei auch festgestellt worden sei, dass nicht die angeblich 

eintretende Feuchtigkeit mangelursächlich sei. Wie die vom Mitbeteiligten 

und vom Rekursgegner eingeholten Gutachten über die Statik des Gebäu-

des voneinander unabhängig erklärten, sei die Instabilität auf Schwächungen 

und Unterdimensionierungen an den sekundären Tragelementen zurückzu-

führen. Insbesondere die Unterdimensionierungen könnten auf die Bautätig-

keiten während den vergangenen Jahrzehnten zurückgeführt werden. Ur-

sächlich für die Setzungen sei gemäss der Einschätzung des Mitbeteiligten 

unter anderem die Erweiterung des Kellers (1963) und die damit einherge-

hende Mehrbelastung der verbleibenden vertikalen Ständer. Da diese nicht 

fest mit dem Untergrund verbunden seien, kippten diese unter der Belastung 

ostseitig weg. Diese vertikalen Ständer trügen weiterhin die horizontalen Ele-

mente, wie Zwischenböden und -decken. Durch die Setzung der Ständer 

seien somit auch die Zwischenböden verschoben worden, was eine Senkung 

der Gipsdecken – wie am Augenschein festgestellt – in den Zimmern zur 

Folge gehabt habe. Bevor in den 1990er Jahren das Dach saniert worden 

sei, sei es zu Feuchtigkeitserscheinungen gekommen, die zu Schäden an 

den Holzbalken (vertikal und horizontal) geführt hätten, was die Statik zu-

sätzlich belastet habe. Die Holztragstruktur sei in der jüngeren Vergangen-

heit durch zahlreiche Sicherungsmassnahmen des Mitbeteiligten verstärkt 

bzw. verspriesst worden, wodurch das Gebäude weiterhin bewohnbar gewe-

sen sei. Entgegen den Behauptungen des Rekurrenten verweise die Vo-

rinstanz im angefochtenen Entscheid nicht lediglich auf die Kernzonenbe-

stimmungen, sondern gehe in Bezug auf das äussere Erscheinungsbild weit 

darüber hinaus. Der Mitbeteiligte bestreite den schutzwürdigen Eigenwert 

des Gebäudes. Die Liegenschaft sei in der Vergangenheit mehrfach umge-

baut worden, was zu einer sichtbaren Veränderung insbesondere des Inne-

ren der Liegenschaft geführt habe. Die Liegenschaft verfüge kaum noch über 

 

 

R4.2022.00166 Seite 11 

schützenswerte Elemente aus der Erstellungszeit. Dazu sei anzumerken, 

dass heute lediglich noch die Scheidewand und das Dachwerk aus dem 

16./17. Jahrhundert vorhanden seien. Die Gutachter nähmen zudem an, 

dass weitere Hochständer aus dem Ständerbau entfernt, gekappt oder mit 

Sicherheit nicht mehr fassbar seien. Ebenfalls seien die Binnenwände im 

20. Jahrhundert erneuert worden, wobei lediglich noch die Raumgliederung 

erhalten sei. Das Federtäfer und die Decke der östlichen Stube, die im Gut-

achten als aus dem 19. Jahrhundert stammend beschrieben worden seien, 

seien nach Einbau der Zentralheizung aus Elementen von Täfelungen und 

günstigem Holz anderer Häuser wieder zusammengesetzt worden. Einzig 

die Schrankwand dieses Zimmers stamme aus dem 19. Jahrhundert. Das 

Gebäude verfüge über einen gewissen Situationswert, was sich in dessen 

Lage und äusserem Erscheinungsbild wiedergebe. Das Y-Gutachten spre-

che von einer "raumbildenden Wirkung" und streiche die Bedeutung für das 

bäuerlich geprägte Gebäudeensemble mit Hofsituation hervor. Es bestünden 

jedoch erhebliche Zweifel, ob nicht die Kernzonenbestimmungen der Ge-

meinde X genügt hätten, um den Situationswert zu erhalten. Dabei sei her-

vorzuheben, dass auch die übrigen Teile des Gebäudeensembles auf dem 

Grundstück des Mitbeteiligten unter den Kernzonenbestimmungen bewusst 

saniert worden seien und dem Charakter des historischen X Rechnung trü-

gen. Unrichtig sei, dass der Gutachter der Vorinstanz davon ausgehe, dass 

das Gebäude den für Neubauten entsprechenden Normen zu entsprechen 

habe. Vielmehr gehe der Gutachter von der zur Wiederherstellung der 

Gebäudesicherheit (Bauphysik bzw. statische Sicherheit) absolut 

notwendigen Baumassnahmen aus. Er weise lediglich als Nebenbemerkung 

darauf hin, dass ein Bauprojekt, das die geltenden Normen erfüllen müsse, 

sich nicht sinnvoll realisieren lasse. Vorwiegend gehe der Gutachter auf die 

Gebäudeertüchtigung und die absolut notwendigen Erneuerungen der 

Wand-, Decken- und Dachflächen ein und komme zum Schluss, dass auf-

grund des Zustands des schützenswerten Holztragwerks aufwendige Siche-

rungen erforderlich seien. Diese Sicherungsmassnahmen beurteile er als 

äusserst ineffizient und kostspielig. Mit anderen Worten weise er darauf hin, 

dass Sicherungsmassnahmen womöglich nicht genügten ("ineffizient"), um 

die Statik des Gebäudes zu gewährleisten. Unter Berücksichtigung dieser 

Ungewissheit komme er nach Bewertung der Höhe der Baukosten zum 

Schluss, dass eine Sanierung des Gebäudes unverhältnismässig sei. Die 

Vorinstanz habe dementsprechend anhand einer fundierten Analyse ihr Er-

 

 

R4.2022.00166 Seite 12 

messen ausüben können und habe einem Totalersatz zugestimmt. Die Bau-

fälligkeit bzw. Instabilität der Baute sei nicht auf ein durch den Grundeigen-

tümer vernachlässigten Unterhalt zurückzuführen. Vorliegend handle es sich 

bei der Schutzanordnung nicht um eine Strafmassnahme, sondern um das 

Ergebnis der Interessensabwägung der Vorinstanz. Ein Wiederaufbau bzw. 

ein Ersatzbau könne als Schutzmassnahme verfügt werden. Einem Abbruch 

müsse keine Inventarentlassung vorangehen. Die für die Erhaltung der noch 

vorhandenen Bausubstanz erforderlichen Sanierungsmassnahmen habe die 

Vorinstanz berechtigterweise als unverhältnismässig qualifiziert. Die bauli-

che Substanz der Liegenschaft sei in einem ausgesprochen schlechten Zu-

stand, der einen Erhalt kaum zulasse. Erhaltenswert seien die Stellung und 

Erscheinung der Liegenschaft im historischen Ortsbild, welche mit der 

Schutzverfügung gesichert seien. Die Erhaltung des Erscheinungsbilds sei 

kein Argument für die Erhaltung der Bausubstanz. Der ausgesprochen 

grosse Aufwand für die Erhaltung der Liegenschaft stehe in keinem Verhält-

nis zum Gewinn für das Gemeinwesen durch den Erhalt eines Zimmers 

(Stube West) mit einem Interieur aus dem 19. Jahrhundert, dessen Boden 

sich wegen fehlender Stabilität um 32 cm gesenkt habe, sodass der Ofen 

seit mehr als 60 Jahren nicht mehr funktionsfähig sei, und einer Schrank-

wand in der Stube Ost. In Anwendung des Verhältnismässigkeitsprinzips sei 

der Entscheid der Gemeinde zu schützen und ein Ersatzbau, der sich unver-

ändert ins Ortsbild einfüge, zuzulassen. 

In der Duplik macht der Mitbeteiligte sodann geltend, dass sich die Frage der 

Schutzwürdigkeit gar nicht stelle, wenn die Sanierung/Ertüchtigung eines 

Gebäudes – wie vorliegend – derart starke Eingriffe in die Bausubstanz ver-

lange, dass von der zu schützenden Bausubstanz von vorneherein nichts 

mehr übrigbleibe, also auch das Schutzziel nicht mehr erreicht werden 

könne. Gemäss der Zusammenfassung des statischen Gutachtens von I AG 

käme die notwendige Ertüchtigung der Liegenschaft einem Neubau gleich, 

was die fehlende Erhaltungsfähigkeit der Liegenschaft belege.  

5.1.1. 

Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und 

Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, 

die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau-

 

 

R4.2022.00166 Seite 13 

künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-

lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umge-

bung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). 

Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts- oder siedlungsprägenden 

Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis, 

dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sollen, 

namentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstattungs-

mässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h. die be-

treffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne zu do-

kumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epoche zu-

geordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigenschaft 

noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse Zeugenei-

genschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss vielmehr ein 

wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschiedenen, hier 

nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein wichtiger Zeuge 

liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf Grund ihrer ge-

samten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräftig und qualitäts-

voll zu dokumentieren vermag. 

Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-

siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im 

Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit Blick 

auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die Über-

gänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu verlan-

gen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaftliche, sozi-

ale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann. 

Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften 

oder Siedlungen wesentlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG an-

ders als mit dem Schutz wichtiger Zeugen nicht die Dokumentation ge-

schichtlicher Epochen, sondern die Erhaltung qualifizierter Landschafts- und 

Siedlungsbilder. In der Praxis wird hierbei oftmals auch vom Situationswert 

eines Objektes gesprochen. Da das Gesetz die beiden Voraussetzungen für 

eine Unterschutzstellung – Zeugeneigenschaft oder prägende Wirkung – al-

ternativ aufzählt, lässt sich auch allein schon mit letzterer die Anordnung von 

Schutzmassnahmen an Gebäuden oder Gebäudegruppen begründen. Aller-

 

 

R4.2022.00166 Seite 14 

dings rechtfertigt nicht jede Optimierung von Siedlungs- oder Landschaftsbil-

dern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die positiv prägende Wirkung 

muss vielmehr objektiv ausgewiesen und begründet sein, was etwa bei für 

das geschützte Ortsbild wichtigen Kernzonenbauten der Fall sein kann (VB 

2009.00608 vom 4. Mai 2011). 

5.1.2. 

Bei sich auf § 203 Abs. 1 PBG stützenden Schutzentscheiden kommt den 

kommunalen und kantonalen Denkmalpflegebehörden eine gewisse Ent-

scheidungsfreiheit zu. Diese bezieht sich vor allem auf die Qualifikation eines 

Objektes als Schutzobjekt, auf den konkreten Umfang einer Schutzmass-

nahme, gegebenenfalls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht fallen-

den Schutzobjekten oder aber auf den Verzicht auf Schutzmassnahmen. In-

soweit hat sich die Rekursinstanz bei der Entscheidüberprüfung Zurückhal-

tung aufzuerlegen. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren 

Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu 

respektieren. Die Rekursinstanz darf nur dann einschreiten, wenn die Be-

hörde ihren Ermessensspielraum überschreitet, indem sie sich von unsach-

lichen, dem Zweck der in Frage stehenden Regelung fremden Erwägungen 

leiten lässt oder allgemeine Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür o-

der den Grundsatz der Verhältnismässigkeit, verletzt. Dabei darf sich die Re-

kursinstanz jedoch nicht auf eine blosse Willkürprüfung beschränken, viel-

mehr muss die Eingriffsschwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52, 

E. 3.6., mit Hinweisen). Die Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflegebe-

hörde ist stets gegen den Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz abzuwägen 

(Art. 77 der Kantonsverfassung [KV] und Art. 29a der Bundesverfassung 

[BV]; Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 

2014, § 20 Rz. 64 ff.), zumal Schutzmassnahmen in der Regel einen schwe-

ren Eingriff in das Grundeigentum bilden. 

Im Übrigen besteht in der Regel keine Kognitionseinschränkung. Die Frage, 

was unter einem Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu ver-

stehen ist, kann die Rekursinstanz frei beantworten. Auch steht ihr in der 

Regel eine freie Würdigung der örtlichen Verhältnisse zu, soweit ihr diese 

hinreichend bekannt sind. Geht es um bautechnische Fragen, namentlich um 

solche der Erhaltungs- und Renovationsfähigkeit von Schutzobjekten oder 

von Teilen hiervon, ist das Baurekursgericht als Fachgericht in Bausachen 

 

 

R4.2022.00166 Seite 15 

zu deren Beantwortung nicht weniger berufen als die Denkmalpflegebehör-

den. 

5.2. 

Aufgrund der vorliegenden Akten, der Feststellungen anlässlich des Augen-

scheines sowie aufgrund des detaillierten und nachvollziehbaren Gutachtens 

der Y ergibt sich, dass dem streitbetroffenen Gebäudekomplex ein schüt-

zenswerter Zeugen- und Situationswert zukommt.  

5.2.1. 

Was den Zeugenwert anbelangt, bestätigte sich anlässlich des Augen-

scheins, dass im Inneren des Gebäudes noch reichlich historische Bausub-

stand vorhanden ist. Dem Mitbeteiligten ist zunächst zwar dahingehend zu-

zustimmen, dass heute nur noch die Scheidewand und das Dachwerk mit 

Sicherheit in das 16./17. Jahrhundert verortet werden können, während in 

den Vollgeschossen diverse bauzeitliche Holzständer gekappt/entfernt wor-

den oder im Bestand nicht mehr mit Sicherheit fassbar sind. Alleine, dass die 

historische Mehrreihenständer- und Ständerbohlenkonstruktion im Dachge-

schoss noch weitgehend erhalten ist, führt jedoch dazu, dass die Zeugen-

schaft qualifiziert belegt werden kann. Anhand des insbesondere durch den 

Kniestock und die Binnenständer gut ablesbaren bauzeitlichen Gesamtsys-

tems ist der diesbezügliche historische Zeugniswert auch für den durch-

schnittlichen Betrachter ohne weiteres erkennbar. Der Mitbeteiligte lässt wei-

ter ausser Acht, dass auch die Erweiterungen aus dem 18./19. Jahrhundert 

gemäss Gutachten eine siedlungsgeschichtlich wichtige Bedeutung haben 

und insofern schutzwürdig sind. Es stammen nicht nur die Umfassungs- und 

Binnenwände in Fach- und Mauerwerk grösstenteils aus dieser Epoche, son-

dern auch diverse baugebundene Innenausstattungen in den Stuben im Erd-

geschoss sowie der Türbestand im Obergeschoss können darin verortet wer-

den. Hierbei ist davon auszugehen, dass entsprechend dem Gutachten und 

entgegen der nicht belegten Behauptung des Mitbeteiligten nicht nur Innen-

ausstattungen der Stube West, sondern auch die meisten Wand- und De-

ckenelemente der Stube Ost aus dem 19. Jahrhundert stammen, wobei nur 

die Randleisten erst im 20. Jahrhundert sekundär ergänzt worden sind 

(act. 10.2/21.2, S. 30). Sodann lassen sich auch im Dachgeschoss die Bau-

tätigkeiten aus dieser Zeit (Umfassungsmauern, Erweiterung gegen Osten) 

anschaulich identifizieren. Was die Binnenwände anbelangt, geht der Mitbe-

teiligte ohne nähere Begründung davon aus, dass sämtliche Binnenwände 

 

 

R4.2022.00166 Seite 16 

im 20. Jahrhundert erneuert worden seien. Dies trifft jedoch nur auf die Bin-

nenwände der rückseitigen Raumschicht im Erdgeschoss zu (siehe dazu 

Grundrissplan der Baugesuchsakten 1963, act. 10.2/21.2, S. 53, Abb. 111). 

Bezeugend ist sodann, dass die dreigliedrige Raumgliederung nach wie vor 

– auch für einen Laien – gut ablesbar ist. Der Schlussfolgerung des Mitbe-

teiligten, dass die zahlreichen Umbauten und Veränderungen dazu geführt 

hätten, dass die Liegenschaft kaum noch über schützenswerte Elemente 

verfüge, erweist sich nach den obigen Ausführungen als unzutreffend. Hin-

zuweisen ist sodann darauf, dass es sich bei einem Denkmalschutzobjekt 

kaum vermeiden lässt, dass es durch Umbauten und notwendige Sanierun-

gen – oftmals verbunden mit einer Anpassung an die im Verlaufe der Jahr-

hunderte ändernden Nutzungsbedürfnisse – im Verlaufe der Zeit (hier über 

einen Zeitraum von 300 bis 400 Jahren) einen gewissen Substanzverlust er-

leidet. Massgeblich ist diesbezüglich, ob das Denkmalschutzobjekt eine Epo-

che trotz dieser Veränderungen besonders aussagekräftig und qualitätsvoll 

dokumentiert. Dies ist vorliegend der Fall. Auch ohne die verdeckten Ele-

mente (insbesondere allenfalls vorhandene Ständer aus der Entstehungszeit 

im Erdgeschoss und Obergeschoss) genügt die vorhandene und besonders 

aussagekräftige historische Gebäudesubstanz ohne weiteres, um einen 

schützenswerten Eigenwert des Gebäudes zu belegen. Der Schlussfolge-

rung im Gutachten zur Schutzwürdigkeit, dass dem Gebäude architekto-

nisch-typologisch und siedlungsgeschichtlich eine wichtige Bedeutung zu-

komme, ist zuzustimmen. Insbesondere aufgrund des Seltenheitswerts des 

– zumindest im Dachgeschoss – weitgehend intakten Gebäudekerns aus 

dem 16./17. Jahrhundert kommt dem Gebäude ein hoher Zeugenwert zu. 

5.2.2. 

Das Gutachten zur Schutzwürdigkeit räumt dem Gebäude auch in Bezug auf 

das Ortsbild von X eine wichtige Bedeutung ein. Dass dies zutrifft, bestätigte 

sich ebenfalls anlässlich des Augenscheins. Das ehemalige Vielzweckbau-

ernhaus mit Kern aus dem 16./17. Jahrhundert sowie Erweiterungen aus 

dem 18./19. Jahrhundert liegt am Rande des historischen Dorfkerns und bil-

det mit dem Nebengebäude B-Strasse 1.1 (Vers.-Nr. 2) eine historisch ge-

prägte Hofsituation, welche insbesondere im Kontext zur im Hintergrund 

sichtbaren Kirche einen markanten Blickpunkt in der Kernzone bildet. Ent-

lang des C-Gässlis verläuft zudem ein historischer Verkehrsweg von lokaler 

Bedeutung. Dem vorliegend strittigen Wohnteil (B-Strasse 29a) kommt in-

folge seiner übereck und an die Strassengabelung ausgerichteten Lage eine 

 

 

R4.2022.00166 Seite 17 

besondere Stellung innerhalb des qualitätsvollen bäuerlich geprägten En-

sembles zu. Zur wesentlichen raumbildenden sowie ortsbildprägenden Wir-

kung des Gebäudeteils trägt weiter einerseits die nach wie vor gut ablesbare 

historische Trennung des Wohn- vom Ökonomieteil bei. Andererseits beför-

dert auch die vorhandene – von aussen erkennbare – historische Gebäudes-

ubstanz (insbesondere das unter dem Verputz erkennbare Fach- und Mau-

erwerk an der Fassade) die wichtige siedlungsprägende und identifikations-

stiftende Wirkung. Entgegen der nicht näher begründeten Ansicht des Mitbe-

teiligten ist nach dem Gesagten nicht nur von einem gewissen, sondern von 

einem hohen bis sehr hohen Situationswert auszugehen.  

5.3. 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der streitbetroffenen Liegenschaft 

sowohl ein bedeutender Eigenwert als auch ein (sehr) hoher Situationswert 

zukommt. Der Grad der Schutzwürdigkeit ist damit als hoch bis sehr hoch zu 

qualifizieren. 

6.1. 

Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inter-

esse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 BV). Das Ver-

hältnismässigkeitsprinzip im engeren Sinne verlangt, dass eine Schutzmass-

nahme durch ein das private Interesse überwiegendes öffentliches Interesse 

gerechtfertigt ist. Nur in diesem Fall ist sie den Privaten zumutbar (Ulrich 

Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., 

Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 556 ff.). Ein durch Schutzmassnahmen verur-

sachter Grundrechtseingriff ist namentlich dann unverhältnismässig, wenn 

eine ebenso geeignete mildere Anordnung für den angestrebten Erfolg aus-

reicht oder eine Massnahme nicht zwecktauglich ist.  

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit von 

Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interesse an 

einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer Lie-

genschaft für sich allein das öffentliche Interesse an Denkmalschutzmass-

nahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff., E. 6c). Dies 

ist allerdings nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen Interessen pri-

vater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt keine Bedeutung 

 

 

R4.2022.00166 Seite 18 

zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der Verfolgung ei-

nes weniger gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im Wege stehen. 

Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finanzielle Interessen 

der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen, weil das Gemeinwe-

sen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte. Die Frage der Ver-

hältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert nur anhand der zu er-

wartenden finanziellen Aufwendungen beurteilt werden. Vielmehr ist im Rah-

men der Interessenabwägung auch das Mass des öffentlichen Interesses an 

der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu berück-

sichtigen. Dabei sind Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewich-

ten, je schutzwürdiger eine Baute ist (BGr 1C_168/2012 vom 2. November 

2012, E. 6.4, mit weiteren Hinweisen). 

6.2.1. 

Zunächst ist festzuhalten, dass die von der Vorinstanz in der Schutzverfü-

gung getroffenen Schutzmassnahmen einen Ersatzbau gemäss Kernzonen-

vorschriften unter Beibehaltung von Lage und Volumen, First- und Trauhö-

hen, Dachgestaltung sowie Fenstergliederung erlauben. Dieser Schutz ist 

zur Bewahrung des hohen Situations- und Eigenwerts des Gebäudes nicht 

geeignet. Einerseits stellt die auf Substanzschutz ausgerichtete Bestimmung 

von § 203 lit. c PBG keine gesetzliche Grundlage für einen solchen Volumen-

schutz dar (VB.2020.00787 vom 7. Oktober 2021, E. 3.3; VB.2015.00362 

vom 14. Juli 2016, E. 3.3; je mit Hinweisen). Andererseits würden vorliegend 

zum Schutz des hohen Eigen- und Situationswerts des Gebäudes die Kern-

zonenbestimmungen – selbst wenn wie mit der Schutzverfügung festgelegt 

nur ein Ersatzbau (vgl. Art. 5 BZO) und kein Neubau (vgl. Art. 6 BZO) zuge-

lassen würde – klarerweise nicht genügen. Gemäss ständiger verwaltungs-

gerichtlicher Rechtsprechung kommt eine Unterschutzstellung mittels Kern-

zone als Massnahme des Planungsrechts (vgl. § 205 lit. a PBG) nicht in 

Frage, wenn es sich beim Schutzobjekt um ein Einzelobjekt mit qualifizierter 

Zeugeneigenschaft (hohem Eigenwert) oder besonderer landschafts- bzw. 

siedlungsprägender Wirkung (hohem Situationswert) oder allenfalls mit einer 

Kombination von Zeugeneigenschaft und landschafts- oder siedlungsprä-

gender Wirkung handelt. Trägt eine Baute auch von ihrer besonderen Ge-

staltung und Erscheinung her sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausub-

stanz zur prägenden Wirkung bei, so vermögen Ersatzbauten den Verlust an 

Originalsubstanz an für das Ortsbild prägenden Lagen nicht auszugleichen. 

Es entspricht einer Erfahrungstatsache, dass von einer Ersatzbaute nicht 

 

 

R4.2022.00166 Seite 19 

dieselbe Wirkung auszugehen vermag wie von einer renovierten Altbaute. 

Die Eigenart einer Altbaute bleibt auch im (fachgerecht) renovierten Zustand 

ablesbar. Beim Ersatz eines solchen Gebäudes durch einen Neubau würde 

demgegenüber das Ursprüngliche und für das Haus Charakteristische zer-

stört (VB.2020.00618/638 vom 4. März 2021, E. 4.1; VB.2021.00453 vom 

27. Januar 2022, E. 6.3.1; je mit Hinweisen). 

6.2.2. 

Strittig und im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung relevant ist so-

dann, ob das streitbetroffene Gebäude schutz- und erhaltensfähig ist. Müss-

ten nämlich allzu viele der die Zeugenhaftigkeit der Liegenschaft ergebenden 

Teile ersetzt werden, wäre die Unterschutzstellung nicht mehr geeignet, das 

angestrebte Ziel der Erhaltung eines historischen Zeugen in seiner Substanz 

zu erreichen. Insoweit würde die Unterschutzstellung das Kriterium der 

Zwecktauglichkeit nicht mehr erfüllen. Demgegenüber wäre die Erhaltung 

der siedlungsprägenden Wirkung des Gebäudes hiervon höchstens in unter-

geordnetem Masse betroffen. 

Der von der Vorinstanz in Auftrag gegebene Bericht zur Beurteilung der Trag-

struktur der I AG kommt bezüglich der vertikal wirkenden Tragstruktur zum 

Schluss, dass die Firstpfette keinen Durchhang aufweise, weshalb die Last-

abtragung über die Hauptelemente Aussenwände und die hochgehenden In-

nenpfosten als funktionierend beurteilt werde. Hingegen seien deutliche 

Schwächungen und Unterdimensionierungen an den sekundären Tragele-

menten (deckeninterne Holzbalkenkonstruktionen) auszumachen. Die De-

cken über dem Erdgeschoss und über dem Obergeschoss erfüllten nach 

heutigen Anforderungen die an die Gebrauchstauglichkeit gestellten Bedin-

gungen nicht. Zudem dürften bei genauerem Hinsehen (Blick unter die Ver-

schalungen) deutliche Defizite an der Tragsicherheit auszumachen sein. 

Nachträglich eingebaute Hilfskonstruktionen (Stützspiesse) im Erd-, im 

Ober- wie auch im Dachgeschoss zeigten dies deutlich. Bezüglich der hori-

zontal stabilisierend wirkenden Tragstruktur wird im Bericht ausgeführt, dass 

die Liegenschaft B-Strasse 29a in beide Gebäuderichtungen stabilisierende 

Elemente aufweise. Das Gebäude sei gegen das Nachbargebäude B-

Strasse 29b hin mit mehreren hochgehenden Wandscheiben deutlich besser 

ausgesteift als in die andere Richtung. Infolge dieser Unregelmässigkeit 

könne das Gebäude statisch nicht als genügend stabilisierend beurteilt wer-

den. Am Dachstuhl fehlten örtlich stabilisierende Elemente. Die vorhandene 

 

 

R4.2022.00166 Seite 20 

Stabilität könne mit nachträglich angebrachten Ausschwertungen (Proviso-

rien) erklärt werden. Betreffend Zustand der Materialien lässt sich dem Be-

richt entnehmen, dass die sichtbaren Holzoberflächen des Dachgeschosses 

Spuren von Feuchtstellen oder Schädlingsbefall aufwiesen. An den Haupt-

tragelementen schienen jedoch noch keine einschränkenden Querschnitts-

verluste vorhanden zu sein. Sekundäre Tragelemente wie Bodenbretter etc. 

seien in schlechtem Zustand, sodass der Dachboden nicht mehr ohne Ein-

sturzgefahr begangen werden könne. Die bekleideten Holzbalken der Ge-

schossdecken im EG und OG dürften erfahrungsgemäss in einem schlech-

teren Zustand sein und nicht mehr mit den ursprünglichen Querschnitten 

wirksam sein. Die gemauerten Gebäudeteile der Aussenfassaden schienen 

in einem noch ordentlichen Zustand zu sein. Die örtlich vorhandenen 

Schwachstellen dürften auf früheren Umbaumassnahmen zurückzuführen 

sein, seien aber auch mit dem Zustand des Holztragwerks erklärbar, welches 

nicht mehr die ursprüngliche Tragsubstanz aufweise. Ein allfälliges Baupro-

jekt sei an Anforderungen der Bauphysik, des Brandschutzes und weitere 

Vorgaben gebunden, welche sich unter Beibehaltung der heutigen Trags-

trukturen nicht sinnvoll realisieren lasse. Für eine taugliche Gebäudeertüch-

tigung sei der Ersatz der Geschossdecken über dem Erd- und dem Oberge-

schoss sowie des Dachstuhls notwendig. Zudem erfordere die erdbeben-

technische Sicherung des Gebäudes eingreifende Konzeptänderungen und 

Verstärkungsmassnahmen an Innenwänden. Für den Bau der notwendigen 

Erneuerungen der Decken, Wand- und Dachflächen seien aufwendige Si-

cherungen der stehen bleibenden Gebäudeelemente erforderlich. Die Er-

tüchtigungen der internen Wand- und Deckenflächen dürften sich äusserst 

ineffizient und kostspielig gestalten. Als Zusammenfassung folgert der Be-

richt, dass die Tragstruktur den heutigen Ansprüchen nicht mehr genüge. Zur 

gefahrlosen Nutzung des Ständerbaus hätten in jüngerer Vergangenheit di-

verse Provisorien eingebaut werden müssen. Die notwendige Ertüchtigung 

der Liegenschaft komme einem Neubau der internen Gebäudestrukturen 

gleich. Die vom Mitbeteiligten in Auftrag gegebenen Zustandsbeurteilungen 

durch die G AG vom 27. Juli 2021 und durch die H AG vom 28. Juli 2021 

kommen im Ergebnis zu einem ähnlichen Schluss wie der Bericht der I AG, 

weshalb auf die Einzelheiten dieser Berichte nicht weiter einzugehen ist.  

Aus den drei Statikberichten geht hervor, dass die Tragstruktur in einem kri-

tischen Zustand ist und zur Gewährleistung einer genügenden Stabilität Er-

 

 

R4.2022.00166 Seite 21 

tüchtigungen notwendig sind. Die Berichte gehen davon aus, dass diese auf-

wendig ("ineffizient") und kostspielig sind, nicht jedoch unmöglich. Den Aus-

führungen der I AG ist sodann zu entnehmen, dass die sichtbaren Haupttra-

gelemente und die Umfassungsmauern in einem soliden Zustand sind und 

nicht bzw. nur teilweise ertüchtigt werden müssen, was sich auch anlässlich 

des Augenscheins bestätigte. Gerade diese noch funktionierenden Elemente 

der Tragstruktur sind bezeichnend für den schutzwürdigen Eigenwert des 

Gebäudes. Erhaltensfähig sind sodann auch die sich grösstenteils in intak-

tem Zustand befindlichen baugebundenen Ausstattungen in den Stuben im 

Erdgeschoss sowie der historische Türbestand. Weiter ist davon auszuge-

hen, dass auch der defekte Kachelofen in der westlichen Stube – bestätigt 

durch die Aussagen des Mitbeteiligten am Augenschein – grundsätzlich re-

novations- und erhaltensfähig ist (wobei allenfalls die Zumutbarkeit der Re-

novation aufgrund der hohen Kosten zweifelhaft ist). Die Schlussfolgerung 

des Berichts der I AG, wonach für eine taugliche Gebäudeertüchtigung der 

Dachstuhl (als Ganzes) ersetzt werden müsse, ist nicht schlüssig und wider-

spricht den Feststellungen im Gutachten, dass an den Hauttragelementen 

keine einschränkenden Querschnittsverluste vorhanden seien. Anlässlich 

der Begehung des Dachstuhls vor Ort zeigte sich sodann, dass nur einzelne 

Holzoberflächen durch vergangenes Eindringen von Feuchtigkeit und ver-

gangenen Schädlingsbefall mangelhaft sind. Dies betrifft vor allem die Bo-

denbretter, welche durch diese Schäden weitgehend in nicht mehr tragfähi-

gem Zustand sind. Der Ersatz des gesamten Dachstuhls zur Wiederherstel-

lung der Tragfähigkeit erscheint jedenfalls nicht als nötig. Die Stabilität kann 

mit geeigneten Massnahmen insbesondere durch Ersatz beschädigter 

Holzelemente sowie Aufdoppelungen massgeblich verbessert werden. Nicht 

nachvollziehbar und den übrigen Ausführungen im Bericht widersprechend 

ist sodann die zusammenfassende Schlussfolgerung, dass die notwendige 

Ertüchtigung der Liegenschaft einem Neubau der internen Gebäudestruktu-

ren gleichkomme. Zutreffend ist, dass wohl die Geschossdecken weitgehend 

erneuert werden müssen. Diverse andere Bauteile sind jedoch wie bereits 

gesagt auch gemäss Bericht intakt. Zur erdbebentechnischen Sicherung des 

Gebäudes sind sodann zweifellos gewisse Konzeptänderungen sowie Ver-

stärkungsmassnahmen an Innenwänden erforderlich. Hingegen gilt zu be-

achten, dass bei Sanierungen an Denkmalschutzobjekten diesbezüglich 

nicht der gleiche Massstab gilt wie bei Neubauten. Bei Denkmalschutzobjek-

ten ist zwingend eine differenzierte Überprüfung sowie eine denkmalpflege-

 

 

R4.2022.00166 Seite 22 

risch abgestimmte Beurteilung der Verhältnismässigkeit von Erdbebensi-

cherheitsmassnahmen vorzunehmen (siehe dazu Bundesamt für Umwelt 

[BAFU], Bundesamt für Kultur [BAK] und Bundesamt für Bevölkerungsschutz 

[BABS], Erdbebensicherheit von Baudenkmälern, Idealtypischer Prozess bei 

Bauvorhaben: Eine interdisziplinäre Wegleitung für die Praxis, Bern 2021). 

Es ist davon auszugehen, dass die erhaltensfähigen Bauteile mittels geeig-

neter Massnahmen ergänzt und verstärkt werden können, ohne dass sie – 

wie bei einem Neubau – ersetzt werden müssten. Die notwendige Ertüchti-

gung von gewissen (vor allem sekundären) Tragelementen führt nach dem 

Gesagten nicht dazu, dass das Ziel der Erhaltung eines historischen Zeugen 

in seiner Substanz nicht mehr erreicht werden könnte. Die Erhaltensfähigkeit 

des Gebäudes hinsichtlich seines schützenswerten Eigenwertes ist daher 

gegeben. Umso mehr noch muss dies für den Situationswert gelten, da das 

Mass an vorhandenem Eigenwert dafür generell nur von untergeordneter Be-

deutung ist und andererseits die wesentlich zur siedlungsprägenden Wirkung 

beitragenden historischen Umfassungsmauern intakt sind. Die Zwecktaug-

lichkeit von Massnahmen zum Schutz der Gebäudesubstanz ist damit grund-

sätzlich zu bejahen. 

6.2.3. 

Was die Verhältnismässigkeit im engeren Sinn anbelangt, ist das öffentliche 

Interesse an der Unterschutzstellung bzw. der Grad der Schutzwürdigkeit 

gegen die privaten Interessen abzuwägen. 

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Vorinstanz in ihrem Beschluss bei 

der Prüfung der Verhältnismässigkeit entgegen den ebenfalls im Beschluss 

wiedergegebenen Schlussfolgerungen des Gutachtens zur Schutzwürdigkeit 

sowie ohne weitere Begründung bzw. Auseinandersetzungen mit diesen 

Schlussfolgerungen davon ausgeht, dass der Substanz nur eine gewisse ge-

schichtliche Bedeutung zukomme, welche nicht als hoch eingestuft werde. 

Dies ist nicht vertretbar. Wie oben aufgezeigt, kommt der Substanz des Ge-

bäudes nicht nur eine gewisse, sondern eine wichtige siedlungsgeschichtli-

che sowie eine wichtige architektonisch-typologische Bedeutung zu, weshalb 

dem Gebäude wie gesagt auch ein bedeutender schützenswerter Eigenwert 

zukommt. Für den hohen Situationswert ist die vorhandene Substanz – ins-

besondere die von aussen erkennbaren Umfassungsmauern – ebenfalls von 

 

 

R4.2022.00166 Seite 23 

grosser Wichtigkeit. Infolge des hohen Grades an Schutzwürdigkeit des Ge-

bäudes ist das öffentlichen Interesse an der Unterschutzstellung sodann 

hoch zu gewichten. 

Die Vorinstanz verzichtete aufgrund des ihrer Ansicht nach schlechten Zu-

stands sowie der horrenden Mehrkosten einer Sanierung auf eine Unter-

schutzstellung. Was die mit einer Sanierung verbundenen Mehrkosten anbe-

langt, ist darauf hinzuweisen, dass angesichts des hohen Grades an Schutz-

würdigkeit diese finanziellen Interessen – auch bei Mehrkosten von über 

50% – gegenüber den öffentlichen Interessen des Denkmalschutzes zurück-

zutreten haben (siehe dazu E. 6.1). Der Zustand des Gebäudes führt sodann 

zwar dazu, dass nicht alle historischen Gebäudeteile erhalten bzw. geschützt 

werden können. Es ist jedoch genügend schutzwürdige und intakte Eigen-

substanz vorhanden, dass eine Unterschutzstellung der Substanz angezeigt 

und – angesichts des wichtigen und von der Vorinstanz verkannten Zeugen-

werts sowie des hohen Situationswerts – im Grundsatz zumutbar bzw. ver-

hältnismässig ist. 

6.3. 

Zusammenfassend erweist sich eine Unterschutzstellung sowohl hinsichtlich 

des Eigen- als auch des Situationswerts im Rahmen der Prüfung der Ver-

hältnismässigkeit als grundsätzlich möglich und zulässig. Die Vorinstanz hat 

ihr Ermessen mit dem Erlass der Schutzverfügung, die keine Massnahmen 

zum Schutz der Substanz beinhaltet und einen vollständigen Ersatzneubau 

zulässt, nicht mehr vertretbar gehandhabt. Der detaillierte Schutzumfang 

wird durch die Vorinstanz unter eingehender Prüfung der Verhältnismässig-

keit einzelner Schutzmassnahmen erstinstanzlich festzulegen sein, wobei 

sie sich grundsätzlich an den Erwägungen des vorliegenden Entscheides zu 

orientieren haben wird. 

7. 

Es ergibt sich, dass der Rekurs gutzuheissen ist. Der angefochtene Be-

schluss des Gemeinderats X vom 6. September 2022 ist aufzuheben und der 

Gemeinderat X einzuladen, das streitbetroffene Gebäude im Sinne der vor-

stehenden Erwägungen unter Schutz zu stellen.  

 

 

R4.2022.00166 Seite 24 

8. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem Gemeinderat X aufzuerle-

gen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein 

grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 

3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'200.-- festzusetzen. 

9. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte  oder 

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Rekurrent bittet das hiesige Gericht in seiner Eingabe vom 6. Feb-

ruar 2023 sowie in der Begründung der Replik vom 28. März 2023 die exter-

nen Kosten, welche dem Rekurrenten durch den Beizug des Holzfachmanns 

J im Zusammenhang mit dem Augenschein vom 1. November 2022 sowie 

einer weiteren Verhandlung vom 31. Januar 2023 entstanden seien, bei der 

Regelung der Parteientschädigung zu berücksichtigen bzw. ihm eine Partei-

entschädigung zuzusprechen. Einen (formellen) Antrag auf Zusprechung ei-

ner Umtriebsentschädigung stellt der durch seinen juristisch bewanderten 

Präsidenten vertretene Rekurrent jedoch in keiner seiner Rechtsschriften, 

weshalb ihm schon deshalb grundsätzlich keine solche zuzusprechen ist. 

Unabhängig davon zählen die durch den Beizug des Holzfachmanns ent-

standen Kosten nicht zu den notwendigen bzw. entschädigungspflichtigen 

 

 

R4.2022.00166 Seite 25 

Kosten. Da die Behörden die nötige Sachkenntnis zur Beurteilung der rechts-

erheblichen Fragen in der Regel selber aufbringen müssen, besteht für die 

Parteien im Allgemeinen keine Notwendigkeit, unaufgefordert selber eine Ex-

pertise beizuziehen, so dass für entsprechende Aufwendungen grundsätz-

lich kein Entschädigungsanspruch besteht. Eine Entschädigung rechtfertigt 

sich ausnahmsweise dann, wenn ein Gutachten wesentliche neue Erkennt-

nisse ermöglicht, eine nützliche Entscheidgrundlage darstellt oder ein neut-

rales Gutachten entbehrlich macht (Plüss, § 17 Rz. 77 mit Hinweisen). Dies 

ist vorliegend nicht der Fall, weshalb dem Rekurrenten – selbst bei der An-

nahme eines entsprechenden Antrags – die geltend gemachten Kosten nicht 

zu ersetzen wären. 

Dem Mitbeteiligten steht infolge seines Unterliegens keine Umtriebsentschä-

digung zu.