# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3b0b45eb-28d2-520d-aab5-8e7f9280d69a
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-07-07
**Language:** de
**Title:** Gestaltungsplanpflicht. Befristete Baubewilligung in einem Gebiet mit Gestaltungsplanpflicht.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0088/2023
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2023_-19.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0088/2023 vom 7. Juli 2023 in BEZ 2023 Nr. 19 

2. Das Bauvorhaben der privaten Rekursgegnerin umfasst (…) – im Sinne 
einer  auf  10  Jahre  befristeten  Zwischennutzung  –  eine  Umgestaltung  und 
Aufwertung  der  Grünanlage  auf  der  Nordostseite  und  der  heute  als 
Kurzzeitparkplatz  genutzten  Fläche  südöstlich  des  Bahnhofgebäudes  (…),  auf 
welcher  neben  einem  chaussierten  Platz  mit  Sitzelementen  und  Bäumen  ein 
neues Verkaufsgebäude sowie ein neues Imbissgebäude (Ersatzneubau Kiosk) 
erstellt werden soll. 

Das  Baugrundstück  liegt  in  der  Zentrumszone  A  (ZA)  gemäss  Bau-  und 
Zonenordnung  der  Stadt  W.  (BZO).  Ausserdem  liegt  es  im  Gebiet  «B.»,  für 
welches  eine  Gestaltungsplanpflicht  gilt  (Art.  3,  4  und  5  Ziff.  6  BZO).  Der 
Gestaltungsplan wurde noch nicht festgesetzt.  

3.1 Die Rekurrentin ist der Ansicht, dass die Zwecke des Gestaltungsplanes 
sowie die groben Umrisse der künftigen Planung im Gebiet «B.» bekannt seien. 
Die  Phase  der  Vorbereitung  des  Gestaltungsplans  sei  vor  kurzem  angelaufen 
und stehe demnach am Anfang. Dass die kommunale Vorinstanz zeitgleich eine 
Zwischennutzung des Gebiets für eine Dauer von 10 Jahren bewilligt habe, lasse 
an  deren  Antrieb,  ernsthaft  vorwärtszumachen,  erhebliche  Zweifel  aufkommen 
und für eine speditive Abwicklung des Gestaltungsplanverfahrens nichts Gutes 
erahnen.  (…)  Mit  Art.  4  BZO  und  Art.  5.6  BZO  sei  die  künftige  Regelung  des 
Gestaltungsplans in groben Umrissen erkennbar. Die in Art. 5.6 BZO genannten 
gebietsspezifischen  Ziele  stellten  eine  hinreichende  Konkretisierung  der 
planungsrechtlichen Festlegung des noch aufzustellenden Gestaltungsplans dar. 
Es lasse sich vorliegend aufzeigen, dass das strittige Bauvorhaben sowohl die 
erwünschte  Bebauung  mit  hoher  baulicher  Dichte  und  mit  attraktiven 
Platzräumen als auch die Abstimmung der Fusswegverbindungen auf die sehr 
hohe Passantenfrequenz negativ präjudiziere. Die Umgebungsgestaltung sowie 
die Anordnung von Imbiss und Verkaufsgeschäft erzeugten gerade dort diverse 
Hindernisse  baulicher  Art,  wo  die  Passantenströme  fliessen  müssten.  Das 
Umsteigen  werde  damit  zusätzlich  erschwert  anstatt  erleichtert.  Die  strittige 
Planung  sei  denn  auch  eine  verpasste  Chance,  die  Situation  auf  dem 
Bahnhofplatz für Menschen mit einer Geh- und/oder Sichtbehinderung merklich 
zu  verbessern.  Wie  sich  zeige,  sei  die  geplante  Zwischennutzung  für  die  Bus- 
und  Bahnnutzenden  mithin  keine  Aufwertung  der  örtlichen  Situation,  im 
Gegenteil.  Die  Bestimmungen  von  §§  234  f.  PBG  sähen  zudem  keine 
Ausnahmen  –  etwa 
für 
«Zwischennutzungen»  –  vor.  Den  Gemeinden  käme  kein  Ermessen  zu,  §  234 
PBG im Einzelfall nicht anzuwenden. Selbst wenn Ausnahmen zugelassen sein 
sollten,  was  bestritten  werde,  könne  nicht  argumentiert  werden,  dass  es  sich 
beim  strittigen  Bauvorhaben  allein  um  untergeordnete  Um-  und  Anbauten  auf 
beschränkte  Zeit  handle,  die  das  übrige  Gestaltungsplangebiet  nicht 
beeinträchtigten.  Dies  erstens  deshalb  nicht,  weil  das  Bauprojekt  den  ganzen 
Bahnhofplatz  betreffe.  Er  werde  gesamthaft  neugestaltet  und  mit  weiteren 
Gebäuden überstellt. Für weitere, zusätzliche Projekte bleibe kein Platz übrig; sie 
würden  mit  dem  angefochtenen  Bauvorhaben  verhindert.  Zweitens  habe  das 
Verwaltungsgericht  im  Entscheid  VB.2011.00027  vom  6.  April  2011  erwogen, 

für  untergeordnete  An-  oder  Umbauten  oder 

 
 
- 2-  

und 

regionalem 

kommunalem 

(Teil-)Richtplan 

dass  grundsätzlich  in  jeder  vorweggenommenen  baulichen  Massnahme  im 
gestaltungsplanpflichtigen  Gebiet  eine  Einschränkung  des  mit  dem  noch  zu 
erstellenden Gestaltungsplan verbundenen Spielraums zu sehen sei, möge die 
Massnahme für sich genommen auch – vorerst – zweckmässig erscheinen. Dass 
treffe 
die  streitgegenständlichen  Baumassnahmen  zweckmässig  wären, 
indessen gerade nicht zu, widersprächen sie doch augenscheinlich dem mit dem 
noch  fehlenden  Gestaltungsplan  verfolgten  Zweck  der  Sicherung  künftiger 
Planung  im  Gebiet  «B.».  Es  stehe  hier  ein  Bereich  zur  Diskussion,  der  laut 
kantonalem, 
einem 
Zentrumsgebiet zugewiesen sei, wo eine hohe bauliche Dichte angestrebt, gar 
eine «sehr hohe bauliche Dichte» denkbar sei. Die streitgegenständliche Planung 
indes  offenkundig  keine  bauliche 
der  privaten  Rekursgegnerin  bewirke 
Verdichtung, im Gegenteil. Mit der gestatteten Zwischennutzung würden zwei je 
ein  Vollgeschoss  aufweisende  Verkaufsgeschäfte  mit  schnelldrehenden 
Produkten, die auf den Sitzgelegenheiten der grosszügigen Plätze auch gleich 
konsumiert  werden  könnten,  auf  mindestens  10  Jahre  hinaus  gestattet.  Dem 
Gebiet gehe damit die verlangte hohe bauliche Dichte komplett ab, und zwar auf 
mindestens 10 Jahre. Schliesslich sei noch darauf hinzuweisen, dass selbst mit 
der Befristung und der Anmerkung eines Reverses die Rekursgegnerschaft nicht 
daran  gehindert 
Jahre  ausgerichtete 
«Zwischennutzung» zu einem späteren Zeitpunkt zu verlängern und damit aus 
einem  vermeintlichen  Provisorium  ein  «Providurium»  zu  machen.  Die  Baureife 
nach  §  234  PBG  sei  zu  verneinen,  weshalb  die  Baubewilligung  zu  verweigern 
sei. 

sei,  die  auf 

immerhin  10 

3.2 Die kommunale Vorinstanz stellte sich im angefochtenen Entscheid auf 
den  Standpunkt, dass  die Gestaltungsplanpflicht  gemäss  erläuterndem  Bericht 
zur  Teilrevision  der  Nutzungsplanung  bei  untergeordneten  Um-  und  Anbauten 
noch nicht ausgelöst werde. Die geplanten Umbauten und Zwischennutzungen 
beeinträchtigten  das  Gestaltungsplanpflichtgebiet  «B.»  nicht  in  seiner  weiteren 
Entwicklung.  Die Bauten und  Anlagen müssten  jedoch nach  Ablauf  der  auf  10 
Jahre  befristeten  Bewilligung  zwingend  wieder  abgebrochen  werden,  sofern 
dannzumal  für  diese  Bauten  und  Anlagen  aufgrund  eines  zwischenzeitlich 
vorliegenden  Gestaltungsplans  keine  unbefristete  Bewilligung  erteilt  werden 
könne.  In  ihrer  Vernehmlassung  ergänzt  die  kommunale  Vorinstanz  sodann, 
dass  bei  Erfüllung  der  Voraussetzungen  von  §§  320  und  321  PBG  sowie  der 
Richtlinien  für  die  Bewilligung  von  temporären  Bauten  der  Stadt  W.  befristete 
Provisorien bewilligt werden könnten. Für die Stadt W. sei die Weiterentwicklung 
und Stärkung des zentralen und gut erschlossenen Gebiets beim Bahnhof U. von 
grosser  Bedeutung.  Der  Bushof  beim  Bahnhof  genüge  den  aktuellen  und 
künftigen  Bedürfnissen  nicht  mehr  und  die  Bauten  rund  um  den  Bahnhof 
entsprächen  nicht  den  planerischen  Vorgaben.  Das  Gebiet  sei  zurzeit  stark 
unternutzt.  Nach  zwei  gescheiterten  Anläufen  für  die  Planung  eines  neuen 
Bushofs  habe  das  Parlament  am  9.  Dezember  2019  einstimmig  die  Motion 
«Masterplan Stadtraum U.» an den Stadtrat überwiesen. Damit werde auf dem 
und  rund  um  das  Bahnhofareal  ein  «attraktiver,  pulsierender  Lebensraum  für 
Begegnungen  mit  einem  neuen  regionalen  Bushof»  angestrebt.  Die  Motionäre 
verlangten  hierzu  einen  Masterplan,  der  die  konkreten  Projekte  benenne  und 
dabei  nicht  nur  den  unmittelbaren  Bearbeitungsperimeter  berücksichtige, 
sondern  auch  die  Übergänge  zu  den  umliegenden  Quartieren  und  deren 

 
 
- 3-  

Entwicklungen.  Der  Planungsprozess  für  die  Bahnhofsentwicklung  habe  im 
September 2022 gestartet. Als Grundlage für die weiteren Planungsschritte solle 
ein  Masterplan die  verschiedenen  öffentlichen  und  privaten  Bauvorhaben  rund 
um  den  Bahn-  und  Bushof  koordinieren  und  sowohl  städtebaulich  als  auch 
betrieblich  in  Übereinstimmung  bringen.  Die  Verabschiedung  des  Masterplans 
durch  den  Stadtrat  und  die  Urnenabstimmung  zum  Rahmenkredit  für  die 
Realisierung  der  zentralen  öffentlichen  Bauvorhaben  seien  auf  Ende  2025 
(Richt-  und 
geplant.  Anschliessend  erfolge  die  allfällige  Anpassung 
Nutzungsplanung)  und  Ausarbeitung  der  mit  der  Gestaltungsplanpflicht 
geforderten behörden- und grundeigentümerverbindlichen Planungsinstrumente 
(Gestaltungspläne).  Bis  alle  erforderlichen  planungsrechtlichen  Schritte 
erfolgreich  abgeschlossen  seien  und  für  ein  konkretes  Bauvorhaben  eine 
baurechtliche Bewilligung vorliege, müsse mit rund 10 Jahren gerechnet werden. 
Aufgrund  des  beschriebenen  Planungsprozesses  erscheine  eine  befristete 
Bewilligung  für  10  Jahre  als  gerechtfertigt  und  verhältnismässig.  Sollte  das 
Gericht wider Erwarten zum Schluss kommen, dass eine auf 10 Jahre befristete 
Bewilligung die zulässige Dauer übersteige, wäre eine Verkürzung der befristeten 
Bewilligung ohne Weiteres auflageweise heilbar. Eine Aufhebung der befristeten 
Baubewilligung  würde  dem  öffentlichen  Interesse  an  einer  Aufwertung  des 
Bahnhofsgebiets  widersprechen  und  wäre  somit  sowohl  unzweckmässig  als 
auch unverhältnismässig. (…) 

4.1 Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich, 
architektonisch  und  wohnhygienisch  einwandfreie  Überbauung  anstrebt.  Zu 
diesem Zweck stellt er für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung auf, 
welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenordnung abweicht 
und diese überlagert. So werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte 
Gebiete  Zahl,  Lage,  äussere  Abmessungen  sowie  die  Nutzweise  und 
Zweckbestimmung  der  Bauten  bindend 
festgelegt;  dabei  darf  von  den 
Bestimmungen  über  die  Regelbauweise  und  von  den  kantonalen 
Mindestabständen  abgewichen  werden  (§  83  Abs.  1  PBG).  Anders  als  bei 
Arealüberbauungen  und  Sonderbauvorschriften  sind  die  Grundeigentümer  im 
Perimeter  eines  Gestaltungsplans  an  dessen  Festlegungen  gebunden.  Die 
Grundordnung wird also ersetzt, womit nur noch gestaltungsplankonform gebaut 
werden  darf  (vgl.  zum  Ganzen  Christoph  Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas 
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., 2019, Bd. 1, S. 179 f.). 

ein 

werden 

aufgestellt 

Gestaltungsplan 

Mit der Zonenzuweisung kann vorgeschrieben werden, dass für bestimmte 
Teilbereiche 
muss 
(Gestaltungsplanpflicht).  Vorausgesetzt  wird  ein  wesentliches  öffentliches 
Interesse  (§  48  Abs.  3  PBG).  Die  Gestaltungsplanpflicht  bedeutet,  dass  der 
Grundeigentümer  vor  Einreichung  eines  Baugesuches  einen  Gestaltungsplan 
erwirken  muss.  Sowohl  der  Wortlaut  von  §  48  Abs.  3  PBG  («mit  der 
Zonenzuweisung»)  wie  auch  die  im  Raumplanungsgesetz  (RPG)  verankerte 
Planungspflicht (vgl. Art. 2 RPG) erfordern eine planerische Grundordnung, die 
jene  Sachverhalte  regelt,  welche  vom  künftigen  Gestaltungsplan  nicht  erfasst 
werden  oder  bereits  vor  dessen  Inkrafttreten  zulässig  sein  sollen.  Dass  die 
Gestaltungsplanpflicht auf gewisse Sachverhalte beschränkt werden kann, ergibt 
sich bereits daraus, dass die einem wesentlichen öffentlichen Interesse dienende 
Gestaltungsplanpflicht  verhältnismässig  (geeignet,  erforderlich,  zumutbar)  sein 

 
 
- 4-  

sowie  der  Eigentumsgarantie  standhalten  muss  (VGr,  23.  Juni  2005, 
VB.2005.00046, E. 4; VGr, 30. April 2021, VB.2019.00681, E. 2.3). 

der 

4.2 Die Stadt W. hat in ihrer BZO (Art. 3 Ziff. 1 BZO) lediglich statuiert, dass 
für das betreffende Gebiet «B.» eine Gestaltungsplanpflicht gilt. In Art. 4 Ziff. 2 
BZO ist sodann vorgesehen, dass die Gestaltungsplanpflicht entfällt, wenn zur 
Lösung 
ein 
Projektstudienauftrag  durchgeführt  wurde  und  die  massgebenden  Inhalte  mit 
einer  Arealüberbauung  gemäss  Art.  69  ff.  PBG  sowie  Art.  32  und  33  BZO 
gesichert  werden.  Eine  explizite  Regelung  dazu,  welche  Sachverhalte  die 
Gestaltungsplanpflicht  auslösen, 
ist  daher 
auslegungsbedürftig.  

fehlt.  Art.  3  Ziff.  1  BZO 

ein  Projektwettbewerb 

angestrebten  Ziele 

oder 

Ausgangspunkt 

jeder  Auslegung 

ist  der  Wortlaut  der  Bestimmung 
(grammatikalisches Element). Ist der Gesetzestext allein nicht klar verständlich 
und  sind  verschiedene  Interpretationen  möglich,  muss  unter  Berücksichtigung 
aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Dafür 
ist  namentlich  auf  die  Entstehungsgeschichte  (historisches  Element),  auf  den 
Zweck  der  Norm  (teleologisches  Element),  auf  die  ihr  zugrunde  liegenden 
Wertungen  und  auf  ihre  Bedeutung  im  Kontext  mit  anderen  Bestimmungen 
(systematisches Element) abzustellen (BGE 139 II 404, E. 4.2 mit Hinweisen). 
Dabei  favorisiert  die  neuere  bundesgerichtliche  Praxis  einen  pragmatischen 
Methodenpluralismus (BGE 139 II 173, E. 2.1 mit Hinweisen). Da es sich bei der 
Regelung  der  Gestaltungsplanpflicht  um  kompetenzgemäss  erlassenes 
kommunales Recht handelt, kommt den kommunalen rechtsanwenden Behörden 
zu,  weshalb  die 
bei  deren  Auslegung  ein  gewisser  Spielraum 
Rechtsmittelinstanzen  nicht  unter  mehreren  verfügbaren  und  angemessenen 
Auslegungsmöglichkeiten  eine  sinnvolle,  zweckmässige  Interpretation  einer 
kommunalen Norm durch die Gemeinde durch ihre eigene Auslegung ersetzen 
dürfen (vgl. BGr, 11. Juli 2016, 1C_572/2016, E. 2.1). 

ist 

zu 

für 

erst 

dass 

generell 

ausgelöst, 

entnehmen, 

Dem  Erläuternden  Bericht  gemäss  Art.  47  der  Raumplanungsverordnung 
(RPV) zur Teilrevision der Nutzungsplanung, mit der die Gestaltungsplanpflicht 
alle 
eingeführt  wurde, 
Gestaltungsplanpflichtgebiete  gelte,  dass  die  Gestaltungsplanpflicht  bei 
untergeordneten  Um-  und  Anbauten  nicht  ausgelöst  werde.  Bei  baurechtlich 
bedeutenden  Massnahmen,  zu  denen  z.B.  Ersatzbauten  zählen,  werde  die 
Gestaltungsplanpflicht 
übrige 
wenn 
Gestaltungsplanpflichtgebiet 
in  seiner  weiteren  Entwicklung  beeinträchtigt 
werde. Dies sei etwa der Fall, wenn ein bestehendes Einfamilienhaus in einem 
Verdichtungsgebiet  ersetzt  werden  solle.  In  diesem  Fall  müsse  der  Nachweis 
erbracht werden, dass die übrigen Parzellen nicht in ihrer weiteren Entwicklung 
und  Verdichtungsmöglichkeiten  beeinträchtigt  würden.  Die  kommunale 
Vorinstanz  legt  die  Gestaltungsplanpflicht  entsprechend  diesem  historischen 
Willen  des  Gesetzgebers  aus.  Diese  kommunale  Auslegung  ist  nicht  zu 
beanstanden. 
ist  es  mit  dem  Sinn  und  Zweck  einer 
Gestaltungsplanpflicht  vereinbar,  wenn  untergeordnete  Bauvorhaben,  oder 
solche, die das Gestaltungsplanpflichtgebiet nicht in seiner weiteren Entwicklung 
beeinträchtigen,  nicht  vom  Vorhandensein  eines  Gestaltungsplans  abhängig 
sind.  Die  kommunale  Auslegung  führt  sodann  insbesondere  zu  einer  Prüfung, 

Insbesondere 

das 

 
 
- 5-  

wie  sie  bei  der  Beurteilung  der  planungsrechtlichen  Baureife  nach  §  234  PBG 
ohnehin  vorzunehmen  ist.  Gemäss  dieser  Bestimmung  gilt  ein  Grundstück  als 
baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine 
noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche 
Festlegung  nachteilig  beeinflusst  wird.  Es  ist  daher  nachfolgend  zu  prüfen,  ob 
das geplante Bauvorhaben das Gestaltungsplanpflichtgebiet in seiner weiteren 
Entwicklung  beeinträchtigt  bzw.  der  Gestaltungsplan  durch  das  Bauvorhaben 
negativ präjudiziert wird.  

4.3 Gemäss Art. 5 Ziff. 6 BZO ist im Gebiet «B.» mit dem Gestaltungsplan 
eine  zentrumsbildende  Bebauung  in  einer  hohen  baulichen  Dichte  und  mit 
attraktiven  Platzräumen  zu  gewährleisten,  die  der  Bedeutung  des 
Umsteigepunkts  zwischen  Bus  und  Bahn  Rechnung  trägt.  Fussverbindungen 
sind auf eine sehr hohe Passantenfrequenz abzustimmen. In Art. 4 Ziff. 1 wird 
umschrieben,  was  im  Gestaltungsplan  zu  regeln  ist  (Lage,  Grösse  der  Bauten 
und  Anlagen,  Nutzungsverteilung,  Erschliessung,  Umgebungsgestaltung  etc.). 
(…) 

in 

ist 

grundsätzlich 

Bezüglich  der  Aussenraumumgestaltung  und  Neubauten  (Grünanlage, 
chaussierter Platz, Neubau Verkaufsgebäude, Ersatzneubau Imbissgebäude) ist 
(…) fraglich, ob diese als zeitlich auf 10 Jahre befristete Zwischennutzung das 
übrige  Gestaltungsplangebiet  in  seiner  weiteren  Entwicklung  beeinträchtigen 
bzw.  den  künftigen  Gestaltungsplan  negativ  präjudizieren.  Gemäss 
verwaltungsrechtlicher  Rechtsprechung 
jeder 
vorweggenommenen  baulichen  Massnahme 
im  gestaltungsplanpflichtigen 
Gebiet  eine  Einschränkung  des  planerischen  Spielraums  und  damit  eine 
nachteilige  Beeinflussung  des  noch  fehlenden  Gestaltungsplans  zu  erblicken, 
selbst  wenn  die  bauliche  Massnahme  für  sich  betrachtet  zweckmässig 
erscheinen  mag  (vgl. §  234 PBG;  VGr,  6.  April  2011,  VB.2011.00027, E.  5.3). 
Dies würde durchaus auch vorliegend zutreffen, wenn die Bewilligung unbefristet 
beantragt und erteilt worden wäre. Hingegen führt eine Befristung der Bewilligung 
dazu, dass die Bauten keinen Bestandesschutz geniessen und nach Ablauf der 
Bewilligungsdauer wieder entfernt werden müssen (vgl. BRKE I Nrn. 0536/1990 
und 0537/1990, E. 7b = BEZ 1990 Nr. 18; BRKE II Nr. 0026/1992, E. 3a = BEZ 
1992  Nr.  8).  Deshalb  präjudizieren  sie  das  Gestaltungsplangebiet  auch  nicht 
negativ, solange die Bewilligungsdauer nicht über die Dauer hinausgeht, die der 
Gestaltungsplanprozess  beansprucht  und  die  Bauten  nach  Ablauf  der 
Bewilligungsdauer  auch 
faktisch  ohne  besondere  Schwierigkeiten  und 
unverhältnismässigen Aufwand wieder entfernt werden können (vgl. § 321 PBG).  

seitens 

Vorliegend  wird 

kommunaler  Vorinstanz  und  privater 
Rekursgegnerin  geltend  gemacht,  dass  mit  rund  10  Jahren  gerechnet  werden 
müsse,  bis  alle  erforderlichen  planungsrechtlichen  Schritte  (Masterplan,  evtl. 
Anpassung  Richt-  und  Nutzungsplanung,  Gestaltungsplanung,  Bauprojekt) 
erfolgreich abgeschlossen und für ein konkretes Bauvorhaben eine Bewilligung 
vorliege. Dem ist aus folgenden Gründen zu widersprechen: Die Verabschiedung 
des  Masterplans  durch  den  Stadtrat  und  die  Urnenabstimmung  zum 
Rahmenkredit für die Realisierung der zentralen öffentlichen Bauvorhaben sind 
gemäss  kommunaler  Vorinstanz  auf  Ende  2025  geplant.  Für  den 
darauffolgenden Gestaltungsplanprozess ist angesichts dessen Komplexität und 

 
 
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der Anzahl involvierter Parteien mit mindestens zwei Jahren zu rechnen, wenn 
gemäss einer vom Verwaltungsgericht zitierten Meinung der Literatur bereits das 
Verfahren ab Entwurf (nach der Vorbereitung, Beratung und Auslösung) bis zum 
Inkrafttreten am Tag nach der Publikation der Genehmigung ca. 15-20 Monate in 
Anspruch nehmen kann (vgl. VGr, 17. Mai 2018, VB.2017.00626, E. 5.3.1. mit 
Verweis  auf  Rebecca  Bauder,  Der  Gestaltungsplan,  Inhalt,  Bedeutung  und 
Anwendung  in  der  Praxis,  2013).  Davon  auszugehen  ist  deshalb,  dass  der 
Planungsprozess in etwa Ende 2027 abgeschlossen sein wird. Für die Annahme 
eines längeren Planungsprozesses fehlt hingegen zum heutigen Zeitpunkt eine 
hinreichend  hohe  Wahrscheinlichkeit,  die  eine  längere  Befristung  rechtfertigen 
könnte.  Insbesondere  ist  nicht  hinreichend  wahrscheinlich,  dass  aufgrund  der 
Masterplanung  Anpassungen  der  Richt-  und  Nutzungsplanung  erforderlich 
wären, bevor der Gestaltungsplan ausgearbeitet werden könnte. Ausserdem ist 
darauf  hinzuweisen,  dass  die  Möglichkeit  einer  Verlängerung  der  befristeten 
Bewilligung  besteht,  sollte  der  Planungsprozess  in  5  Jahren  noch  nicht 
abgeschlossenen sein.  

Das Bauvorhaben wurde explizit als Provisorium eingegeben und entspricht 
auch  in  seiner  Materialität  (Holz,  Metall)  und  Ausführung  (wiederverwendbare 
Bauelemente, 
Die 
Wiederherstellung  des  ursprünglichen  Zustands  kann  deshalb  zur  gegebenen 
Zeit ohne besondere Schwierigkeiten und ohne unverhältnismässigen Aufwand 
bzw. Rückbaukosten erfolgen.  

schnellwachsende 

Pflanzen) 

solchen. 

einem 

Das Gesagte führt dazu, dass es unverhältnismässig und ungerechtfertigt 
ihres 
wäre,  der  privaten  Rekursgegnerin  eine  zonengemässe  Nutzung 
Grundstücks während der voraussichtlichen Dauer des Planungsverfahrens nicht 
mit den erforderlichen Nebenbestimmungen zu gestatten. 

4.4 Eine auf 10 anstatt 5 Jahre befristete Bewilligung wäre hingegen mit dem 
Sinn  und  Zweck  des  Instituts  des  Gestaltungsplans  in  Kombination  mit  einer 
Gestaltungsplanpflicht nicht vereinbar. Die Konzeption zielt darauf ab, dass bis 
zum  Vorliegen  des  in  einem  wesentlichen  öffentlichen  Interesse  liegenden 
Gestaltungsplans  nichts  gebaut  werden  soll,  was  dessen  Entwicklung  und 
spätere  Überbauung  nach  dessen  –  zwingend  einzuhaltenden  –  Vorgaben 
negativ beeinflussen könnte. Eine auf 10 Jahre befristete Bewilligung würde zur 
Übersteuerung dieser Grundkonzeption führen, da nicht auf der Grundlage des 
Gestaltungsplans  erstellte  befristete  Bauten  das  Interesse  an  einer  zeitnahen 
Überbauung  nach  den  Vorgaben  des  Gestaltungsplans  nach  Abschluss  des 
diesbezüglichen Planungsprozesses vermindern könnten, weil die Bauten trotz 
Befristung auch nach frühzeitigem Vorliegen des Gestaltungsplans noch für eine 
gewisse  Zeit  Bestand  hätten. 
zusätzlichen 
Provisoriumsdauer aus heutiger Sicht der künftige Gestaltungsplan bzw. dessen 
Sinn und Zweck entgegen. 

steht  dieser 

Insofern 

Gemäss Rechtsprechung ist eine Tolerierung von Bauten, die planungs- und 
baurechtliche  Rechtsgüter  verletzen,  nur  in  engen  Grenzen  zulässig,  ist  doch 
eine  massenhafte  Verletzung  von  Vorschriften  und  eine  ausserhalb  des 
geltenden  Planungs-  und  Baurechts 
rechtsmissbräuchliche 
Nebenordnung  zu  vermeiden.  Befristete  Baubewilligungen  für  solche  Bauten 

liegende 

 
 
- 7-  

dürfen  nur  erteilt  werden,  wenn  der  Nachweis  erbracht  ist,  dass  eine 
vorschriftsgemässe Ausführung oder ein rechtskonformer Standort nicht möglich 
sind (BRKE II Nr. 0026/1992, E. 3b = BEZ 1992 Nr. 8; Christoph Fritzsche/Peter 
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., 2019, 
ist  sodann,  dass  eine 
Bd.  1,  S.  441).  Unbedingte  Voraussetzung 
baurechtskonforme  Lösung  nicht  sofort  gefunden  werden  kann,  die 
Normverletzung  aber  angesichts  des  gewichtigen  öffentlichen  oder  privaten 
Interesses  für  eine  beschränkte  Zeit  hingenommen  werden  kann (VGr,  7.  Juni 
2000,  VB.2000.00035,  E.  3a  mit  Verweis  auf  VGr,  22.  August  1996, 
VB.1996.00097 [nicht publiziert]). Das Provisorium darf in jedem Fall nur so lange 
bewilligt  werden,  als  die  Realisierung  eines  gesetzeskonformen  Projekts 
entweder  unmöglich  oder  für  die  Bauherrschaft  unzumutbar  ist  (BRKE  II  Nr. 
0026/1992,  E.  3b  =  BEZ  1992  Nr.  8;  Fritzsche/Bösch/Wipf,  S.  440;  VGr,  8. 
Februar  2018,  VB.2017.00661  und  VB.2017.00676,  E.  5.2).  Ähnliche  Kriterien 
wie die durch die kantonale Rechtsprechung entwickelten hat auch die Stadt W. 
in  ihrer  Richtlinie  für  die  Bewilligung  temporärer  Bauten  vom  16.  Mai  2012 
aufgestellt.  

Vorliegend  besteht,  sobald  der  Gestaltungsplan 

festgesetzt  ist,  die 
Möglichkeit  der  Planung  und  Realisierung  eines  gesetzeskonformen  Projekts, 
weshalb  die  Tolerierung  des  Weiterbestandes  des  Provisoriums  für  diese  Zeit 
ausscheidet.  Zudem 
ist  zu  berücksichtigen,  dass  an  einer  (zeitnahen) 
Überbauung  nach  dem  festgesetzten  Gestaltungsplan  wie  bereits  ausgeführt 
aufgrund  des  der  Gestaltungsplanpflicht  zugrundeliegenden  wesentlichen 
öffentlichen Interesses ebenfalls ein bedeutendes öffentliches Interesse besteht. 
Mit einer gestaltungsplankonformen Überbauung soll nicht infolge eines länger 
bewilligten Provisoriums zugewartet werden. 

Eine auf längere Zeit erteilte Bewilligung lässt sich im Übrigen entgegen der 
privaten  Rekursgegnerin  auch  nicht  darauf  stützen,  dass  ein  fehlender 
Gestaltungsplan  einem  Grundeigentümer  nur  für  drei  Jahre  entgegengehalten 
werden kann (vgl. § 235 PBG; VGr, 17. Mai 2018, VB.2017.00626, E. 5.3.3 und 
5.3.9;  BRKE  III  Nr.  0130/2008,  E.  6.8  =  BEZ  2009  Nr.  8).  Massgeblich  für  die 
Auslösung  der  Dreijahresfrist 
ist,  wann  der  Bauherr  gegenüber  der 
Bewilligungsbehörde  erstmals  seine  Bauabsicht  und  seine  mangelnde 
Bereitschaft für die Ausarbeitung eines Gestaltungsplans kundgetan hat und ihm 
hierbei  die  fehlende  Baureife  entgegengehalten  wurde  (VGr,  17.  Mai  2018, 
VB.2017.00626, E. 5.3.3 und 5.3.9; BRKE III Nr. 0130/2008, E. 6.8 = BEZ 2009 
Nr.  8).  Die  den  bewilligten  Bauten  zugrundeliegende  Bauabsicht  der  privaten 
Rekursgegnerin  bezieht  sich  –  auch  gemäss  deren  eigenen  Ausführungen  – 
temporäre  Zwischennutzung  bis  zur  Festsetzung  des 
bloss  auf  die 
Gestaltungsplans  sowie  zum  Vorliegen  einer  Baubewilligung  für  ein  darauf 
gestütztes  Bauprojekt  und  nicht  auf  ein  unbefristetes  Bauvorhaben.  Aus  den 
Rechtsschriften  geht  zudem  hervor,  dass  sich  die  private  Rekursgegnerin  am 
Prozess der Masterplanung beteiligt und anstrebt, nach dessen Vorliegen mit den 
übrigen  Grundeigentümern  einen  privaten  Gestaltungsplan  auszuarbeiten. 
Solange  die  private  Rekursgegnerin  also  keine  konkrete  Bauabsicht  für  ein 
für  die 
unbefristetes  Bauvorhaben  sowie  die  mangelnde  Bereitschaft 
Ausarbeitung  eines  Gestaltungsplanes  äussert,  kann  auch  die  Frist  gemäss  § 
235  PBG  nicht  zu  laufen  beginnen.  Es  besteht  deshalb  im  heutigen  Zeitpunkt 

 
 
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keine  Handhabe  dafür,  gestützt  auf  den  Umstand,  dass  der  Gestaltungsplan 
voraussichtlich  nicht  in  drei  Jahren  vorliegen  wird,  ein  auf  10  Jahre  befristetes 
Provisorium zuzulassen. 

5. Nach dem Gesagten erweist sich die Rüge der Rekurrentin im Ergebnis 
als  teilweise  begründet,  weshalb  der  Rekurs  gegen  den  Beschluss  des 
Bauausschusses  W.  teilweise  gutzuheissen  ist.  Die  Befristung  der  bewilligten 
Zwischennutzungen  ist  dementsprechend  auf  5  Jahre  bis  zum  31.  Dezember 
2027 zu reduzieren und der Beseitigungsrevers anzupassen.