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**Case Identifier:** a9018e8e-eebb-5e80-9f34-8fd620afcfe5
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-15
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 15.04.2025 A1 24 123
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_A1-24-123_2025-04-15.pdf

## Full Text

A1 24 123 

 

 

ARRÊT DU 15 AVRIL 2025 

 

Tribunal cantonal du Valais 

Cour de droit public 

 

Composition : Christophe Joris, président ; Jean-Bernard Fournier et Dr Thierry 

Schnyder, juges ; Elodie Cosandey, greffière, 

 

en la cause 

 

W _________ et X _________, recourantes, représentées par Maître Steve Quinodoz, 

avocat à Sion 

 

contre 

 

CONSEIL D'ETAT DU VALAIS, autorité attaquée, ADMINISTRATION COMMUNALE 

DE Y _________, autre autorité et Z _________ SÀRL, tiers concerné, représentée par 

Maître Eléonore Lugon, avocate à Martigny 

 

(Construction & urbanisme) 

recours de droit administratif contre la décision du 1er mai 2024 

  

- 2 - 

Faits 

 

A.  Le 30 mai 2022, Z _________ Sàrl (ci-après également : la constructrice) a déposé 

une demande d’autorisation de construire portant sur la construction de deux bâtiments 

de logements en résidence principale sur les parcelles attenantes nos xxx1 (654 m2) et 

xxx2 (820 m2), plan n° yyy1 du cadastre de la commune de Y _________ (ci-après : la 

commune), au lieu-dit « A _________ ». Ces parcelles sont rangées en zone de faible 

densité H30 selon le plan d’affectation des zones et le règlement communal des 

constructions et des zones (ci-après : RCCZ), adopté par l’Assemblée primaire le 24 juin 

2003 et homologué par le Conseil d’Etat, les 25 août 2004, 8 juin 2005 et 15 septembre 

2010. Il ressort des documents du dossier de mise à l’enquête que le projet comprend 

la construction d’un immeuble de deux étages (ci-après : bâtiment « B ») composé de 

deux appartements de 4 pièces sur la parcelle n° xxx1, ainsi que de deux villas jumelles 

(ci-après : bâtiment « A ») de deux étages, comprenant trois appartements de 4 pièces 

et un appartement de 3 pièces sur la parcelle n° xxx2. Une place de jeux était également 

prévue sur chacune des deux parcelles. 

Cette demande a été publiée au Bulletin officiel (B.O.) n° xx du xx.xxxx et a suscité le 

dépôt de deux oppositions, dont celle formée conjointement le 21 juillet 2022 par  

W _________ et X _________, copropriétaires de la parcelle n° xxx3, sise à côté de la 

parcelle n° xxx1.  

B.  En séance du 18 octobre 2022, le conseil communal de Y _________ (ci-après : le 

conseil communal) a écarté les oppositions et délivré à la constructrice le permis de 

construire, sous diverses conditions, dont l’obligation d’inscrire une servitude en faveur 

de la commune sur les places de parc et les aires de jeu. Le conseil communal a 

également posé l’exigence que le logement devait exclusivement et en permanence être 

utilisé par des personnes domiciliées à Y _________ et que la mention « Résidence 

principale » devait être inscrite au registre foncier à cet effet. Cette décision a été 

communiquée aux intéressés le 18 novembre 2022. 

C.  Le 29 novembre 2022, W _________ et X _________ ont déposé une requête 

d’octroi de l’effet suspensif auprès du Conseil d’Etat avant de recourir, le 

21 décembre 2022, à l’encontre de la décision d’autorisation de construire du 

18 octobre 2022, en concluant à son annulation, sous suite de frais et dépens. A l’appui 

de leur recours, elles ont invoqué la violation des exigences minimales de l’accès 

riverain, des règles en matière de places de parc et de distances à la limite, ainsi que de 

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la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS). Elles ont 

également estimé que le projet ne respectait pas la servitude d’interdiction de bâtir un 

bâtiment de plus d’un étage sur rez-de-chaussée en faveur de leur parcelle et à charge 

des parcelles nos xxx1 et xxx2.  

Le 21 décembre 2022, la constructrice a aussi recouru contre la décision précitée en 

concluant, sous suite de frais et dépens, à sa modification, subsidiairement, à son 

annulation partielle concernant l’obligation d’inscrire une servitude en faveur de la 

commune sur les places de parc du projet immobilier, plus subsidiairement, au renvoi de 

la cause au conseil communal pour nouvelle décision. Elle a soutenu qu’une telle 

obligation ne se justifiait pas et ne reposait sur aucune base légale.  

Le 25 janvier 2023, W _________ et X _________ ont produit divers documents, à savoir 

les extraits du registre foncier concernant les parcelles nos xxx3 et xxx4, une copie de la 

servitude de restriction au droit de bâtir grevant les parcelles nos xxx1 et xxx2 en faveur 

de la parcelle n° xxx3 ainsi qu’une copie de la servitude de passage constituée sur la 

parcelle n° xxx4. 

Le 1er février 2023, la constructrice a requis, avec l’accord de W _________ et  

X _________, la suspension des procédures de recours en vue de trouver une solution 

à l’amiable. 

Le 9 février 2023, le Service des affaires intérieures et communales (SAIC), organe en 

charge de l’instruction, a suspendu les deux procédures de recours parallèles. 

Le 19 juin 2023, la constructrice a requis la reprise de la procédure de recours ouverte 

par W _________ et X _________, les parties n’étant pas parvenues à un accord. Elle 

a cependant sollicité le maintien de la suspension concernant son propre recours en 

raison de discussions transactionnelles avec la commune. 

Le 20 juin 2023, le SAIC a levé la suspension de la procédure relative au recours de  

W _________ et X _________ et a prié la commune de se déterminer. 

Le 6 juillet 2023, la constructrice s’est déterminée sur le mémoire de W _________ et  

X _________ en contestant chacun des griefs soulevés à l’encontre de l’autorisation de 

construire. Elle a conclu au rejet du recours et de la demande d’effet suspensif, sous 

suite de frais et dépens. 

Le 19 juillet 2023, la commune a proposé le rejet du recours de W _________ et  

X _________. 

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Le 24 août 2023, W _________ et X _________ ont maintenu leur position et confirmé 

les conclusions prises dans leur recours du 21 décembre 2022. 

Le 2 octobre 2023, la constructrice a également maintenu sa position et renvoyé à sa 

réponse du 6 juillet 2023. Elle a aussi contesté, par courrier du 4 octobre 2023, la 

pertinence des moyens de preuves demandés par W _________ et X _________, à 

savoir la mise en œuvre d’une expertise visant à démontrer le caractère non conforme 

du projet en termes d’accès riverain ainsi que l’organisation d’une vision locale 

Les 15 et 23 novembre 2023, la commune et la constructrice ont indiqué ne pas être 

parvenues à une solution transactionnelle dans le cadre du recours intenté par cette 

dernière. 

Le 8 janvier 2024, la commune a maintenu sa décision d’écarter les oppositions et 

d’autoriser le projet tel que présenté. Elle est, en revanche, restée muette s’agissant de 

la problématique concernant l’obligation d’inscrire une servitude en sa faveur sur les 

places de parc. 

Le 11 mars 2024, le SAIC a interpellé Z _________ Sàrl pour savoir si celle-ci souhaitait 

proposer une alternative à la place de parc projetée à l’angle sud-est (recte : angle est) 

de la parcelle n° xxx2. 

Le 20 mars 2024, la constructrice a répondu au SAIC que si la place de parc en question 

devait être considérée comme non conforme, elle verserait une compensation financière 

au sens de l’art. 151 al. 8 RCCZ. 

Le 15 avril 2024, W _________ et X _________ ont réitéré leurs critiques concernant la 

place de parc située à l’angle est ainsi que les deux places de parc en enfilade sises à 

l’angle nord-est (recte : angle nord) de la parcelle n° xxx2. 

D.  Par décision du 1er mai 2024, expédiée le 6 mai 2024, le Conseil d’Etat a joint les 

recours des parties, partiellement admis le recours de W _________ et X _________ en 

annulant l’autorisation communale contestée en ce qui concernait la place de parc 

projetée à l’angle est de la parcelle n° xxx2, et admis le recours de Z _________ Sàrl, 

en annulant l’obligation d’inscrire une servitude en faveur de la commune sur les places 

de parc projetées. En substance, le Conseil d’Etat a estimé que la largeur d’environ 

3.7 m de la voie d’accès projetée sur la parcelle n° xxx4 était suffisante. Cependant, la 

place de parc prévue à l’angle est de la parcelle n° xxx2 ne pouvait pas être autorisée. 

En effet, elle n’était pas conforme au droit car elle gênait la visibilité au carrefour avec la 

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rue « Z _________ » et limitait les possibilités de croisement sur le chemin d’accès de 

la parcelle n° xxx4, ce qui créait des problèmes de sécurité. Le Conseil d’Etat a laissé le 

soin à l’autorité communale de traiter la question de la contribution de remplacement 

pour la place de parc manquante au sens de l’art. 151 al. 8 RCCZ. S’agissant de 

l’aménagement des places de parc, il a considéré que rien ne s’opposait à ce que 

certaines places soient en enfilade, de sorte que les places de stationnement prévues à 

l’angle nord de la parcelle n° xxx2 pouvaient être réalisées. Le Conseil d’Etat a ensuite 

retenu que la distance à la limite de la façade sud-ouest de la maison projetée sur la 

parcelle n° xxx2 et celle de la façade nord-ouest du bâtiment prévu sur la parcelle 

n° xxx1 respectaient le règlement communal en matière de distances principales 

minimales. S’agissant du respect de la législation en matière de résidence secondaires, 

il a estimé que l’existence d’une demande de résidences principales dans le secteur 

concerné par le projet était notoire et que W _________ et X _________ n’avaient mis 

en lumière aucun indice concret mettant en doute la volonté ou la possibilité d’utiliser les 

immeubles projetés comme résidence principale. Le Conseil d’Etat a encore écarté le 

grief en lien avec la servitude d’interdiction de bâtir au motif qu’il s’agissait d’une question 

du ressort du juge civil. En revanche, il a admis le grief de la constructrice critiquant 

l’obligation d’inscrire une servitude sur les places de parc projetée en faveur de la 

commune, retenant que cette exigence n’était pas motivée et ne ressortait d’aucune 

base légale. 

E.  Le 6 juin 2024, W _________ et X _________ ont formé céans un recours de droit 

administratif contre ce prononcé, en prenant les conclusions suivantes : 

«  Plaise à la Cour de droit public du Tribunal cantonal 

A titre liminaire 

1. Déclarer recevable le présent recours. 

Principalement 

2. Annuler la décision du Conseil d’Etat du 1er mai 2024 et prononcer le refus de l’autorisation de 

construire sollicitée par la société Z _________ Sàrl. 

Subsidiairement  

3. Annuler la décision du Conseil d’Etat du 1er mai 2024 et renvoyer le dossier à l’autorité inférieure 

pour nouvelle décision au sens des considérants. 

En tout état de cause 

4. Mettre les frais à la charge du fisc et allouer aux recourantes une équitable indemnité de dépens. » 

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A l’appui de leurs recours, W _________ et X _________ ont d’abord soutenu que 

l’accès et son intersection avec la voie publique n’étaient pas conformes aux art. 28 LC, 

215 de la loi valaisanne du 3 septembre 1965 sur les routes (LR ),149 et 155 RCCZ et 

ne présentaient ainsi pas les garanties de sécurité minimales. A cet égard, elles ont 

également mentionné une violation des normes édictées par de l’Association suisse des 

professionnels de la route et des transports (ci-après : normes VSS) en évoquant non 

seulement la largeur du chemin d’accès prévu dans le projet mais également le manque 

de visibilité à l’intersection de ce dernier avec la rue « Z _________ ». Dans le cadre du 

développement de ce grief, W _________ et X _________ se sont aussi plaintes d’une 

violation de leur droit d’être entendues au motif que le Conseil d’Etat ne s’était pas 

prononcé sur leur requête de mise en œuvre d’une expertise de mobilité relative à 

l’accès, laquelle aurait dû être ordonnée pour vérifier les impacts du trafic engendré par 

le projet. Dans un deuxième grief relatif aux places de parc, elles ont critiqué la décision 

du Conseil d’Etat, dans la mesure où son dispositif ne contenait aucun renvoi formel, ni 

aucune instruction obligatoire à l’attention de la commune en ce qui concernait la 

contribution de remplacement liée à la place de parc qu’il avait annulée à l’angle est de 

la parcelle n° xxx2. Elles ont fait valoir que cette manière de procéder violait les art. 47 

et 60 LPJA. En outre, elles estimaient que, sur les 16 places de parc nécessaires, une 

autre manquait, dans la mesure où les deux places sises à l’angle nord de la parcelle 

n° xxx2 étaient disposées en enfilade, de sorte qu’elles ne pouvaient pas être 

considérées comme indépendantes l’une de l’autre et conformes aux réquisits légaux. 

Ainsi, le nombre minimum de places de parc n’était pas respecté. Dans un troisième 

grief, W _________ et X _________ ont remis en cause l’appréciation du Conseil d’Etat 

sur la question de l’application des règles en matière de distance à la limite. Dans un 

dernier grief, elles ont soutenu que l’autorité inférieure n’avait pas vérifié si les exigences 

de la LRS étaient respectées. 

Le 31 juillet 2024, le Conseil d’Etat a déposé son dossier, renvoyé à sa décision et conclu 

au rejet du recours. 

Le 5 août 2024, la commune a déclaré s’en remettre à la décision du Conseil d’Etat, tout 

en rappelant notamment que les normes VSS n’étaient que des recommandations qui 

n’avaient pas force de loi.  

Le 30 septembre 2024, la constructrice a conclu au rejet du recours et à l’octroi de 

dépens. Elle a contesté chacun des griefs soulevés dans le recours du 6 juin 2024, 

estimant, en substance, que son projet était en tout point conforme aux réglementations 

légales applicables.  

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Le 11 octobre 2024, W _________ et X _________ ont répliqué en maintenant 

intégralement leur position. 

A la demande du juge chargé de l’instruction, la commune a produit, le 10 mars 2025, 

un tableau répertoriant les différents types de logements déjà construits et en projet dans 

le secteur « A _________ ». Il ressortait de ce document que seul un autre projet de 

construction pour 3 logements de 2 pièces et 3 logements de 3 pièces était en cours de 

procédure. Sur les 58 logements déjà construits dans ce secteur, mis à part un logement 

de 1 pièce catégorisé en résidence secondaire ou non défini, tous les autres étaient 

classés en résidence principale et occupés. La commune a par ailleurs confirmé qu’en 

2022, tous les logements existants dans le secteur en question étaient également 

occupés et qu’ils l’étaient déjà, sans interruption, depuis au moins 2019.  

Le 18 mars 2025, la constructrice a estimé que le tableau déposé par la commune 

prouvait que le projet litigieux répondait au besoin de logements en résidence principale 

et qu’il n’y avait dès lors aucun risque d’utilisation en résidence secondaire.  

Le 24 mars 2025, W _________ et X _________ ont contesté qu’une pénurie de 

logements ait été démontrée au regard des documents déposés, rappelant que la 

commune présentait au taux de logements vacants de 4.22 % en 2023. Elles ont en 

outre estimé que la commune ne pouvait pas se contenter d’analyser le secteur  

« A _________ » qui ne constituait qu’une petite partie de son territoire, non 

représentative des besoins en logements de la commune. 

 

Considérant en droit 

 

1.  Selon les art. 80 al. 1 let. a et 44 al. 1 let. a LPJA, a qualité pour former un recours 

de droit administratif devant le Tribunal cantonal quiconque est atteint par la décision 

litigieuse et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. En 

l’espèce, W _________ et X _________ sont directement touchées par la décision du 

Conseil d’Etat qui rejette partiellement leur recours administratif et disposent d’un intérêt 

digne de protection à obtenir un contrôle juridictionnel de cette décision. Partant, elles 

ont la qualité pour recourir. 

Au surplus, le recours respecte les autres conditions de recevabilité (art. 72, 78 let. a, 80 

al. 1 let. b-c, 46 et 48), de sorte qu’il y a lieu d’entrer en matière. 

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2.  Le Conseil d’Etat a déposé son dossier, lequel contient ceux de la commune. La 

demande des recourantes est dès lors satisfaite sur ce point (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 

et 17 al. 2 LPJA). Les recourantes sollicitent en outre spécifiquement le dossier de la 

commune en lien avec l’autorisation de construire l’accès existant sur la parcelle n° xxx4. 

Elles n’indiquent toutefois pas ce que ce dossier serait susceptible d’apporter comme 

éléments pertinents pour la résolution du litige. Le dossier déposé par le Conseil d’Etat 

contient pour sa part divers plans à l’échelle sur lesquelles la parcelle n° xxx4 est 

représentée dans toute sa largeur. La Cour de céans s’estime, dès lors, suffisamment 

renseignée sur l’état de cette parcelle et l’accès qu’elle permettra aux constructions 

projetées. Partant, cette offre de preuve est rejetée par appréciation anticipée de son 

utilité (ATF 146 IV 218 consid. 3.1.1). 

3.  Dans un grief d’ordre formel qu’il convient de traiter en premier lieu, les recourantes 

invoquent une violation de leur droit d’être entendues au motif que le Conseil d’Etat ne 

s’était pas prononcé sur leur réquisition de preuve concernant la mise en œuvre d’une 

expertise de mobilité relative à l’accès. Selon elles, il était nécessaire d’administrer ce 

moyen pour « vérifier les impacts du trafic engendré par le projet d’immeubles et définir 

les mesures nécessaires à mettre en œuvre au carrefour avec la rue « Z _________ ». 

3.1  La jurisprudence a notamment déduit de l'art. 29 al. 2 Cst. le droit pour les parties 

d'obtenir l'administration des preuves pertinentes et valablement offertes ainsi que de 

participer à l’administration des preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat 

lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. Le droit d'être entendu est 

à la fois une institution servant à l'instruction de la cause et une faculté de la partie en 

rapport avec sa personne de participer au prononcé de décisions qui lèsent sa situation 

juridique (ATF 148 II 73 consid. 7.3.1). 

Le droit d'être entendu consacré à l'art. 29 al. 2 Cst. implique aussi pour l'autorité 

l'obligation de motiver sa décision. Selon la jurisprudence, il suffit qu'elle mentionne, au 

moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de 

manière que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en 

connaissance de cause (ATF 145 IV 99 consid. 3.1 et 142 II 154 consid. 4.2). L'autorité 

n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs 

invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen des questions 

décisives pour l'issue du litige. La motivation peut pour le reste être implicite et résulter 

des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1) 

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3.2  Le droit d'être entendu est une garantie de nature formelle, dont la violation entraîne 

en principe l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de 

succès du recours sur le fond (ATF 148 IV22 consid. 5.5.2). Sa violation peut cependant 

être réparée lorsque la partie lésée a la possibilité de s'exprimer devant une autorité de 

recours jouissant d'un plein pouvoir d'examen (ATF 145 I 167 consid. 4.4). Il en va de 

même lorsque le justiciable peut prendre position sur les motifs contenus dans la 

réponse de l’autorité intimée et qu'il n'en résulte, pour lui, aucun préjudice (ATF 125 I 209 

consid. 9a). Toutefois, une telle réparation doit rester l'exception et n'est admissible, en 

principe, que dans l'hypothèse d'une atteinte qui n'est pas particulièrement grave aux 

droits procéduraux de la partie lésée ; une réparation de la violation du droit d'être 

entendu peut néanmoins se justifier, même en présence d'un vice grave, lorsque le 

renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la 

procédure, ce qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie concernée à ce que sa 

cause soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 147 IV 340 consid. 4.11.3 et 142 II 

218 consid. 2.8.1). Il en va notamment ainsi lorsqu’il y a tout lieu de penser que les 

décisions que porteraient les autorités auxquelles la cause est renvoyée demeureraient 

très vraisemblablement identiques (ACDP A1 23 205 du 10 septembre 2024 consid. 4.4 ; 

WALDMANN/BICKEL in WALDMANN/WEISSENBERGER, VwVG, 3e éd. 2023, no 116 ad art. 29). 

Même en l’absence de réparation de la violation du droit d’être entendu, il est possible de 

renoncer au renvoi lorsque cette mesure n’est pas justifiée par un intérêt digne de 

protection. Il en va par exemple ainsi lorsque la partie dont le droit d’être entendu a été 

violé ne démontre pas qu’elle aurait été en mesure, sur les points sur lesquels son droit 

d’être entendu a été violé, de formuler des observations qui n’ont pu être prises en 

considérations du fait de la violation incriminée ; il en va de même lorsque, pour des 

raisons procédurales, il apparaît d’emblée que l’exercice du droit d’être entendu ne pourrait 

rien changer à l’issue du litige (arrêts du Tribunal fédéral 1C_128/2022 du 19 janvier 2023 

consid. 3.5, 4A_27/2018 du 3 janvier 2019 consid. 3.2.4 et 4A_283/2013 du 20 août 2013 

consid. 3.3). 

3.3  En l’espèce, dans sa décision, le Conseil d’Etat ne se prononce pas sur les moyens 

de preuve expressément requis par les recourantes dans leur mémoire du 

21 décembre 2022 ainsi que dans leur détermination du 24 août 2023. En effet, outre la 

demande d’édition du dossier de la commune qui avait été satisfaite, les recourantes 

avaient sollicité la mise en œuvre d’une vision locale et d’une expertise (cf. dossier du 

Conseil d’Etat sur le recours de W _________ et X _________ [ci-après : dossier CE 

des recourantes], p. 42 et 93). Même s’il peut être déduit du sort réservé au recours 

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administratif le rejet implicite des offres de preuve en question, l’autorité précédente 

aurait dû expliquer, au moins brièvement, les raisons pour lesquelles elle considérait que 

ces moyens de preuve n’étaient pas utiles pour trancher l’affaire. Les motifs de ce rejet 

ne se déduisaient pas des considérants de la décision attaquée, de sorte que les 

recourantes ne pouvaient pas les comprendre et, cas échéant, les contester céans. 

Force est dès lors de constater que les recourantes invoquent à bon droit une violation 

de leur droit d’être entendues.  

Cependant, la Cour disposant du même pouvoir d’examen en fait et en droit que l’autorité 

précédente, la violation du droit d’être entendues des recourantes peut en principe être 

réparée. En outre, bien que le Conseil d’Etat ne se soit pas déterminé sur le présent 

grief, un nouveau renvoi de l’affaire à cette autorité, pour qu’elle se prononce sur la 

pertinence de la mise en œuvre d’une vision locale et d’une expertise apparaît injustifié 

et rallongerait inutilement la procédure. En effet, les faits pertinents pour statuer sur les 

critiques des recourantes portant sur l’accès suffisant et la conformité des places de parc 

ressortent déjà des dossiers déposés. Ceux-ci comprennent notamment des plans qui 

permettent de se représenter l’endroit et de statuer sur les griefs invoqués sans se rendre 

sur place. De plus, la consultation par la Cour des portails librement accessibles 

« map.geo.admin.ch » et « vsgis.ch » a renforcé cette connaissance des lieux. Lesdits 

griefs peuvent ainsi être traités sans qu’il soit nécessaire d’administrer ces moyens de 

preuves, ce que les recourantes semblent au demeurant admettre, puisqu’elles n’ont 

pas demandé céans la mise en œuvre des moyens de preuve qu’elles n’ont pas obtenus 

devant l’autorité précédente.  

Au vu de ce qui précède, la violation du droit d’être entendues des recourantes a pu être 

réparée céans et ne justifie pas l’annulation de la décision attaquée. Néanmoins, le 

prononcé sur les frais et les dépens tiendra compte du fait que cette informalité a causé 

des frais inutiles aux recourantes qui se sont plaintes, à bon droit de la violation des 

garanties de procédure que leur conférait la loi (ATF 126 II 111 consid. 7b ; arrêts du 

Tribunal fédéral 1C_123/2023 du 14 octobre 2024 consid. 14.2 et 1C_41/2014 du  

24 juillet 2014 consid. 7.3 ; ACDP A1 23 205 précité consid. 4.4). 

4.  Dans un deuxième grief de nature formelle, les recourantes font valoir une violation 

des art. 47 et 60 LPJA car le dispositif de la décision du Conseil d’Etat ne contient aucun 

renvoi, ni aucune instruction obligatoire à l’intention de la commune au sens de l’art. 60 

al. 1 LPJA en ce qui concerne la contribution de remplacement liée à la place de parc 

non autorisée aux termes du considérant 3.4.2 de la décision attaquée. 

http://www.geo.admin.ch/

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En l’occurrence, les recourantes se méprennent sur la portée juridique dudit considérant, 

lequel ne constitue ni un renvoi formel, ni une instruction devant figurer dans le dispositif. 

En effet, même si l’autorité intimée a estimé que la place de parc située à l’angle est de 

la parcelle n° xxx2 n’était pas conforme et ne pouvait pas être autorisée, elle n’avait pas 

à fixer la contribution de remplacement pour place de parc manquante à ce stade. En 

pratique, une contribution de remplacement de cette nature fait l’objet d’une décision 

avant l’octroi du permis d’habiter, lorsqu’il est constaté qu’une place de parc est 

manquante et qu’elle ne peut être aménagée ailleurs (cf. art. 219 ss LR). Conformément 

aux art. 221a LC et 151 al. 8 RCCZ qui prévoient la perception d’une taxe de 

remplacement en cas d’aménagement de places de parc en nombre insuffisant, une telle 

décision relève de la compétence du conseil communal. En outre, amenée à se pencher 

sur cette question, l’autorité communale n’aura que peu de marge de manœuvre, dans 

la mesure où le nombre de places de stationnement nécessaire figure dans l’autorisation 

de construire. A cela s’ajoute que le chiffre 3 du dispositif de la décision attaquée indique 

déjà de manière claire et univoque que la place de parc à l’angle est du projet ne peut 

pas être réalisée.  

Ainsi, le Conseil d’Etat pouvait laisser le soin à l’autorité communale de traiter la 

problématique de la contribution de remplacement liée à la place de parc manquante en 

application de son règlement sans lui renvoyer l’affaire ou lui donner d’instructions 

supplémentaires. D’ailleurs, dans sa détermination du 5 août 2024, la commune a 

exposé qu’une décision sur la contribution de remplacement serait rendue à l’entrée en 

force de l’autorisation de construire le projet litigieux (cf. dossier du TC, p. 43). Il s’agira 

alors d’une procédure séparée, de sorte qu’il ne revient pas aux autorités de recours de 

statuer sur ce point dans le cadre de la présente cause.  

Partant, mal fondé ce grief doit être rejeté. 

5.  Sur le fond, les recourantes critiquent sur plusieurs points la conformité du chemin 

d’accès sur la parcelle n° xxx4 tel que prévu par le projet de construction litigieux. 

5.1  En premier lieu, les recourantes font valoir une constatation inexacte des faits au 

motif que le dossier des plans ne fait figurer aucun accès d’une largeur de 3.70 m et que 

le formulaire de demande d’autorisation de construire précise que l’accès véhicule 

existant est de 3 mètres. Elles ajoutent que le Conseil d’Etat a illégalement omis le fait 

qu’elles ne peuvent s’écarter juridiquement de l’assiette de leur servitude, ce qui ne leur 

permet pas d’empiéter sur les parcelles nos xxx1 et xxx2. 

- 12 - 

5.1.1  En l’espèce, il ressort des plans de mise à l’enquête publique, en particulier des 

plans nos 01.3, 01.4, 01.6, 01.08, 02.06 et 02.13 (cf. dossier communal, pièce n° 1) sur 

lesquels figure l’accès projeté sur la parcelle n° xxx4 sur toute sa largeur que ce dernier 

sera bien de 3.70 m, alors qu’il est actuellement d’environ 3 m comme indiqué sur le 

formulaire. Bien que sur les plans déposés, l’architecte n’a pas expressément indiqué la 

largeur de la nouvelle route, celle-ci peut aisément être mesurée puisque les plans sont 

à l’échelle et que l’accès y est visible. Sur ces mêmes plans, on peut également 

observer, comme l’a fait la décision attaquée, qu’une distance de 3 m séparera la route 

des places de stationnement. Ainsi, le Conseil d’Etat a établi les faits de manière correcte 

sur ce point. 

5.1.2  Concernant la question de la servitude de passage, il convient de rappeler que 

l’examen d’une demande d’autorisation de construire doit établir si celle-ci est conforme 

aux règles de droit public, de sorte que dite autorisation ne doit être refusée que si elle 

ne correspond pas à des dispositions légales et réglementaire de droit public (art. 32 al. 

1, 35 al. 1 et 37 al. 2 OC). Les motifs d’une opposition ne peuvent ainsi porter que sur la 

violation de disposition de droit public (art. 48 LC). La réserve de droit a uniquement pour 

but d’orienter le requérant et l’autorité sur l’existence de droits privés touchés par le projet 

et sur les éventuelles demandes d'indemnité (art. 48 al. 1 LC). Ainsi, les autorités de 

police des constructions et les juridictions de recours qui revoient leurs décisions n’ont 

pas à étendre à l’excès le champ des questions préjudicielles à résoudre quand elles 

délivrent ou modifient des permis de bâtir. Il ne leur incombe notamment pas de se saisir 

de litiges qui ont trait à des contestations que les parties peuvent liquider en intentant 

des actions civiles (arrêt du Tribunal fédéral 1C_124/2021 du 1er février 2022 consid. 

5.3, ACDP A1 18 215 du 12 février 2019 consid. 3.3). 

En l’espèce, les questions qui ont trait à l’assiette de la servitude de passage sont des 

litiges que les parties peuvent résoudre par la voie civile (ZUFFEREY Jean-Baptiste, Droit 

public des constructions, Berne 2024, n°76 p. 44 et n° 82 p. 47). Puisque les autorités 

judiciaires civiles étaient compétentes pour cet aspect, le Conseil d’Etat pouvait faire 

abstraction de cet élément, sans qu’il y ait constatation incomplète des faits. 

5.1.3  Au vu des éléments qui précèdent, le Conseil d’Etat n’a procédé aucun 

établissement inexact ou incomplet des faits. Partant, mal fondé, le grief doit être écarté. 

5.2  En deuxième lieu, les recourantes prétendent que l’accès projeté ne respecte pas 

les règles de sécurité prévues aux art. 28 LC, 215 LR, 149 et 155 al. 2 RCCZ ainsi que 

la norme VSS 40 050 traitant des accès riverains. Elles se fondent également sur la 

- 13 - 

norme VSS 40273a pour soutenir que la visibilité à l’approche du carrefour débouchant 

sur la route communale serait insuffisante, étant gênée à la fois par la haie de 3 m de 

haut bordant la parcelle n° xxx4 au sud-est et le mur projeté d’une hauteur de 1 m au 

nord-est. Les recourantes reprochent encore au Conseil d’Etat de ne pas avoir pris en 

considération l’augmentation du trafic engendré par les immeubles projetés, alors que 

cela était propre à aggraver les risques d’accident. 

5.2.1  En vertu de l’art. 19 al. 1 LAT, un terrain est notamment réputé équipé lorsqu’il est 

desservi d’une manière adaptée à l’utilisation prévue par des voies d’accès et par des 

conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour 

l’alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux usées. Selon 

l’art. 22 al. 2 let b LAT, l’autorisation est délivrée si le terrain est équipé. 

A teneur de l’art. 28 LC, les constructions et installations ne doivent pas porter atteinte 

à la sécurité et à la santé des personnes ou à la propriété de tiers. L’art. 215 al. 1 LR 

dispose que lors de la construction, de l'agrandissement ou du changement d'affectation 

d'un immeuble ou d'une installation dont l'utilisation entraînera un trafic important de 

véhicules à moteur, le maître de l'ouvrage devra, dans la mesure commandée par les 

circonstances, aménager sur terrain privé, au besoin en dehors de la zone d'interdiction 

de bâtir, les places de stationnement et les voies de circulation nécessaires aux visiteurs 

et aux usagers. 

Au niveau communal, selon l’art. 149 RCCZ, pour les sorties sur voies publiques, la 

sécurité de la circulation et la visibilité doivent être assurées (al. 1). Le conseil municipal 

peut s'opposer à la construction de garages ou autres bâtiments, dont l'accès sur la voie 

publique présente des inconvénients ou des dangers pour la circulation (al. 2). En vertu 

de l’art. 155 al. 2 RCCZ, les accès doivent être construits, aménagés et entretenus selon 

les instructions du conseil municipal. En principe, la pente des accès ne devrait pas 

dépasser 10 % et le raccordement à la chaussée respecter les normes de l'Union des 

professionnels suisses de la route. En outre, conformément à l’art. 147 al. 6 RCCZ, en 

bordure des routes et chemins, les murs et les haies doivent respecter les impératifs de 

visibilité nécessaires à la sécurité du trafic. Dans tous les cas, ils devront respecter une 

distance libre de 1.20 m du bord de la chaussée le long des voies publiques cantonales, 

et de 0.60 m le long des autres voies publique. 

5.2.2  Selon la jurisprudence, les art. 19 al. 1 et 22 al. 2 let. b LAT n'imposent pas des 

voies d'accès idéales. Il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, 

une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et 

- 14 - 

n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccordera à 

des dangers excessifs. Par ailleurs, la sécurité des usagers doit être garantie sur toute 

sa longueur, la visibilité et les possibilités de croisement doivent être suffisantes et 

l'accès des services de secours (ambulance, service du feu) et de voirie doit être assuré 

(arrêt du Tribunal fédéral 1C_437/2023 du 30 septembre 2024 consid. 5.1 ; ACDP A1 

20 165 du 5 mai 2021 consid. 3.1). Dans le cadre de l'interprétation et de l'application de 

la notion d'accès suffisant, les autorités compétentes disposent d’une importante marge 

d'appréciation que le Tribunal doit respecter, en particulier quand il s'agit d'évaluer les 

circonstances locales (ATF 121 I 65 consid. 3a in fine ; ACDP A1 21 192 du 9 mars 2022 

consid. 6.2). Elles peuvent également se fonder sur les normes VSS, étant précisé que 

ces normes, non contraignantes, doivent être appliquées en fonction des circonstances 

concrètes et en accord avec les principes généraux du droit, dont celui de la 

proportionnalité (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C 437/2023 précitée consid. 5.1.1; 

JEANNERAT, Commentaire pratique LAT: planifier l’affectation, 2016, n° 27 ad art. 19 

LAT). 

5.2.3  En l’occurrence, les recourantes se fondent sur les normes VSS pour contester la 

conformité de la voie d’accès sur la parcelle n° xxx4 aux exigences de sécurité. Bien que 

les communes puissent se fonder sur les normes VSS pour examiner si l’accès prévu 

par un projet est suffisant, ces normes techniques ne sont pas contraignantes et doivent 

être appliquées en fonction des circonstances concrètes. Il en va de même pour l’art. 

155 al. 2 RCZZ, dont la formulation « en principe » laisse une marge de manœuvre à la 

commune. Or, eu égard à ce qui suit, n’y a pas lieu d’admettre que le débouché sur la 

voie publique puisse constituer un danger ou une entrave importante à la circulation, ce 

qui est décisif en droit. En effet, l’accès en cause est une route privée visant uniquement 

à desservir les parcelles nos xxx3, xxx1 et xxx2. Ainsi, en cas de réalisation du projet 

litigieux, cette voie ne servira d’accès qu’à six unités de logements supplémentaires, ce 

qui n’engendrera qu’un trafic restreint. De plus, la parcelle n° xxx4 débouche, au 

nord-est, sur la route « Z _________ » où le trafic est également relativement faible, 

puisqu’il s’agit d’un quartier résidentiel comptant moins d’une trentaine de constructions 

d’habitations le long de la rue (cf. plateforme « map.geo.admin.ch », dernière 

consultation le 31 mars 2025).  

S’agissant de la voie d’accès en elle-même, il ressort des plans approuvés qu’elle sera 

d’une largeur de 3.70 m et d’une longueur d’environ 40 m, sans déclivité particulièrement 

prononcée (cf. dossier communal, pièce n° 1, plan nos 02.6 et 02.13). De plus, il est prévu 

une surface goudronnée de 3 m supplémentaires de large entre les places de 

https://map.geo.admin.ch/

- 15 - 

stationnement et la voie d’accès, ce qui permettra aisément aux voitures de se croiser. 

L’argumentation du Conseil d’Etat sur la largeur suffisante de l’accès est donc 

convaincante (cf. consid. 4.3.1 de la décision attaquée).  

Concernant la visibilité, les recourantes prétendent que cette dernière sera entravée de 

part et d’autre du chemin d’accès en raison de la haie de 3 m de haut sur la parcelle 

n° xxx5 et du mur de 1 m projeté au nord-est de la parcelle n° xxx2. Il convient d’emblée 

de souligner que la haie située en bordure de la parcelle n° xxx5 est existante et ne fait 

pas l’objet de la présente procédure. Au demeurant, les recourantes sont malvenues de 

s’en plaindre puisqu’elles empruntent cette route en l’état pour accéder en véhicule à 

leur bien-fonds. Quant au mur de 1 m de haut prévu autour de la place de jeux, il ne sera 

pas construit en limite de parcelle mais, respectivement, à 6 m de la parcelle n° xxx4 et 

à 60 cm de la rue « Z _________ », le long de laquelle se trouve encore un trottoir avant 

la voie de circulation destinée aux véhicules (cf. dossier communal, pièce n° 1, plan de 

situation et plan no 02.3 ; visualisation de la rue « Z _________  » sur Google Street 

View, librement accessible à l’adresse « https://www.google.ch/maps», dernière 

consultation le 31 mars 2025). Cette configuration respecte les prescriptions de l’art. 147 

al. 6 RCCZ et laisse une visibilité suffisante, moyennant l’adoption d’une vitesse 

adaptée, pour s’engager dans cette intersection. Dans tous les cas, la situation en 

termes de visibilité ne sera pas péjorée par la réalisation du projet litigieux, dans la 

mesure où les parcelles nos xxx1 et xxx2 sont actuellement entièrement recouvertes de 

vignes. 

Partant, sur le vu des considérations qui précèdent, le grief relatif au défaut de conformité 

de la voie d’accès est rejeté. 

6.  Les recourantes affirment ensuite que le projet ne respecte pas les exigences que 

l’art. 152 RCCZ prévoit en matière de places de stationnement.  

6.1  Pour les habitations, appartements et maisons familiales, l’art. 152 RCCZ dispose 

qu’une place de stationnement est requise par appartement de moins de 60 m2 et qu’une 

place de stationnement supplémentaire par fraction de 60 m2 est nécessaire pour les 

appartement de 60 m2 et plus. A cela s’ajoute une place de stationnement pour visiteurs 

par lot de trois appartements. 

6.2  En l’occurrence, il n’est pas contesté que cette disposition impose en principe à la 

constructrice de prévoir 16 places de stationnement, ce qui figure également 

expressément dans l’autorisation de construire litigieuse. Dans sa décision, le Conseil 

d’Etat a retenu que la place de parc à l’angle est de la parcelle n° xxx2 ne pouvait pas 

- 16 - 

être autorisée, tout en laissant le soin au conseil communal de se pencher sur la question 

de la contribution de remplacement. En effet, dans la mesure où demeure la possibilité 

de verser une contribution de remplacement pour place de parc manquante, le défaut 

d’une place de stationnement ne devait pas conduire à l’annulation du projet complet.  

Céans, les recourantes critiquent encore la conformité des deux places aménagées « en 

enfilade » à l’angle nord de la parcelle n° xxx2. Elles soutiennent que cette disposition 

ne permet pas de les considérer comme deux places indépendantes et n’est pas 

satisfaisante tant du point de vue de la praticabilité que de la sécurité selon la norme 

VSS 40 291. 

Comme on l’a vu supra (consid. 5.2.2), les normes VSS ne sont pas contraignantes et 

l’autorité compétente, amenée à se prononcer sur un projet, peut décider librement en 

fonction des circonstances concrètes et en accord avec les principes généraux du droit, 

dont celui de la proportionnalité. Par ailleurs, aucune disposition légale n’interdit par 

principe l’aménagement des places de stationnement « en enfilade » (ACDP A1 24 37 

du 26 novembre 2024 consid. 6.3). Les recourantes n’allèguent en outre pas que, dans 

sa pratique, l’autorité communale refuserait l’aménagement de places de stationnement 

dans cette configuration. Rien au dossier ne tend à le démontrer non plus. L’arrêt du 

Tribunal cantonal vaudois sur lequel se fondent les recourantes ne leur est d’aucune 

aide (cf. arrêt de la Cour de droit administratif et public [CDAP] du canton de Vaud 

AC.2013.0180 du 17 octobre 2013 consid. 4). En effet, dans ce cas vaudois, le projet 

litigieux prévoyait trois places de stationnement « en enfilade » et la CDAP avait estimé 

que cela était de nature à créer des problèmes de sécurité dès lors que la sortie du 

troisième véhicule engendrerait des manœuvres supplémentaires et peu pratiques sur 

l’espace public. Or, le cas d’espèce diffère sensiblement, puisque seules deux places de 

ce type sont prévues. Enfin, la constructrice a indiqué que ces deux places de 

stationnement seront attribuées au même propriétaire (cf. dossier du TC, p. 57). Elles 

seront donc partagées entre les résidents du même logement, de sorte qu’il ne devrait 

pas y avoir concrètement de problème insurmontable d’utilisation (cf. ACDP A1 24 37 

précité consid. 6.4). Partant, ce grief est écarté. 

7.  Dans un autre grief, les recourantes invoquent une violation des art. 35 et 160 al. 3 

RCCZ concernant les distances à la limite. 

7.1  A teneur de l’art. 160 al. 3 RCCZ, la distance principale minimale à la limite est 

définie selon les cas en fonction de l'ensoleillement, de la route, de la structure 

topographique ou du parcellaire. Elle doit être appliquée à l'une des façades de la 

- 17 - 

construction. Selon l’art. 35 al. 3 RCCZ, les nouvelles constructions respecteront une 

distance principale minimale de 8 m dans la zone de faible densité H 30.  

La qualification d’une façade comme façade principale influence la distance minimale 

que cette façade doit tenir à la limite de propriété. Cette distinction, qui impose un 

dégagement plus grand devant les façades principales, à vocation à améliorer la qualité 

de vie des habitants (p. ex. gain de luminosité, vue dégagée, protection de la tranquillité 

et de la vie privée). Il peut donc être objectivement justifié de qualifier de « principales » 

les façades qui présentent des ouvertures plus nombreuses et/ou plus larges (fenêtres, 

balcons) et sur lesquelles donnent les pièces à vivre. En outre, l’aspect extérieur de la 

construction, pris dans son ensemble, peut aussi constituer un critère pertinent. Par 

exemple, on aura tendance à qualifier de « frontale » la façade qui comporte l’entrée 

principale du bâtiment. De même, les façades au sommet desquelles le faîte de la toiture 

est visible – à savoir les façades pignons, qui sont les plus hautes sur un bâtiment doté 

d’un toit à deux pans – pourront souvent être considérées comme des façades 

principales, faisant ainsi de l’aspect et de l’orientation du toit un élément à prendre en 

considération. La configuration des lieux peut également être prise comme un critère de 

distinction. Par exemple, dans un terrain en pente, la façade située à l’aval sera en 

principe une façade principale. Celle qui fait face à une rue ou à une voie publique située 

en limite de propriété pourra aussi être qualifiée de principale. En outre, les 

aménagements extérieurs projetés sur la parcelle à bâtir sont, eux aussi, susceptibles 

de jouer un rôle dans la qualification des façades. Enfin, l’orientation des constructions 

voisines peut aussi guider l’autorité dans sa décision (ACDP A1 20 167 du 9 juin 2021 

consid. 4.3.1).  

Il faut ainsi considérer, comme l’a retenu à bon droit le Conseil d’Etat, qu’en l’absence 

de toute indication explicite dans la réglementation communale, l’autorité de décision 

peut se fonder sur de multiples critères pour décider quelles façades sont à qualifier de 

« principales ». S’agissant de notions juridiques indéterminées dont la portée n'est pas 

imposée par le droit supérieur et qui doivent être appréciées en fonction de 

circonstances locales, dite autorité jouit d’un large pouvoir d’appréciation, que l’instance 

cantonale de recours contrôle avec retenue (arrêts du Tribunal fédéral 1C_144/2022 du 

11 janvier 2023 consid. 2.2 et 1C_419/2019 du 14 septembre 2020 consid. 2.2 ; ACDP 

A1 23 150 du 2 avril 2024 consid. 3.2 et A1 20 167 précité consid. 4.3.1). Une autorité 

de recours ne peut ainsi pas choisir entre plusieurs solutions disponibles et appropriées 

ou remplacer une appréciation adéquate de la commune par sa propre appréciation 

(ATF 146 II 367 consid. 3.1.4). 

- 18 - 

7.2  En l’espèce, les recourantes reprochent tant à la décision du conseil communal qu’à 

celle du Conseil d’Etat de ne pas avoir pris en compte tous les critères énoncés par l’art. 

160 al. 3 RCCZ, notamment la configuration des lieux, pour définir la façade devant 

respecter la distance principale à la limite. Elles estiment que, ce faisant, le conseil 

communal avait abusé négativement de son pouvoir d’appréciation et que le Conseil 

d’Etat aurait dû constater cet excès négatif. Il ressort toutefois de l’art. 160 al. 3 RCCZ 

que l’autorité communale n’est pas dans l’obligation de définir la distance principale 

minimale en prenant systématiquement en compte tous les critères listés. Le conseil 

communal est ainsi libre de choisir les critères qui lui semblent pertinents dans chaque 

cas d’espèce. Dans sa détermination du 19 juillet 2023, cette autorité a expliqué, qu’elle 

avait pour pratique de s’assurer qu’une façade au moins se situe à 8 m de la limite et 

qu’en vertu du critère de l’ensoleillement, le calcul de la distance pouvait se faire depuis 

les façades sud ou ouest du projet (recte : sud-est ou sud-ouest), la façade est (recte : 

nord-est) étant exclue car elle n’est pas ensoleillée et trop proche de la route. L’autorité 

communale s’est donc fondée sur une partie des critères figurant dans l’art. 160 al. 3 

RCCZ, soit ceux de l’ensoleillement et de la route, ce qu’elle était en droit de faire. Quant 

au Conseil d’Etat, il s’est basé sur les explications de l’autorité communale pour arriver 

à la conclusion que chacun des deux bâtiments projetés possédait au moins une façade 

à une distance de plus de 8 m de la limite, soit 8.55 m pour la façade sud-ouest de la 

maison projetée sur la parcelle n° xxx2 (bâtiment A) et 10.91 m pour la façade nord-

ouest du bâtiment prévu sur la parcelle n° xxx1 (bâtiment B). Force est donc de constater 

que ni le conseil communal ni le Conseil d’Etat n’ont excédé leur pouvoir d’appréciation. 

7.3  Reste encore à examiner si le choix des façades principales du projet est critiquable, 

dès lors que les recourantes remettent en cause l’appréciation du Conseil d’Etat et du 

conseil communal. A cet égard, elles estiment en particulier que le choix de la façade 

principale doit être identique pour les deux parcelles car celles-ci sont contiguës, 

orientées dans le même sens, de forme géométrique similaire, s’inscrivent de la même 

manière dans la pente et bénéficient de la même vue ainsi que du même ensoleillement.  

Ni le droit supérieur, ni le règlement communal ne prévoient une obligation de déterminer 

une façade principale commune pour des parcelles contiguës et ayant des 

caractéristiques similaires. Un tel procédé pourrait entraîner des résultats absurdes 

comme la détermination d’une façade principale qui ne dispose d’aucune ouverture. Une 

telle solution ne correspond pas à la volonté du législateur, lequel a souhaité par la notion 

de « distance principale à la limite » améliorer la qualité de vie des habitants (p. ex. gain 

de luminosité, vue dégagée, protection de la tranquillité et de la vie privée ; cf. consid. 

- 19 - 

7.1 supra). Au surplus, il n’y a pas de prescriptions ad hoc dans la zone concernée 

s’agissant de l’orientation des bâtiments du quartier, si bien que ce critère n’apparaît pas 

déterminant dans le cas particulier. 

In casu, il est projeté de réaliser deux constructions de types différents, à savoir un petit 

immeuble de deux étages (bâtiment B) sur la parcelle no xxx1 et un immeuble divisé en 

deux entités de types « villas jumelles » (bâtiment A) sur la parcelle no xxx2. Chacun des 

bâtiments dispose d’une orientation différente du faîte du toit et d’un aménagement 

propre des espaces intérieurs et extérieurs, notamment ceux destinés à l’habitat de jour. 

Il se justifiait donc de délimiter les façades principales des bâtiments « A » et « B » de 

façon individuelle. Dès lors, le choix des autorités inférieures d’appliquer différemment 

la distance principale à limite pour chacune des parcelles n’apparaît pas critiquable. 

Concernant le bâtiment A prévu sur la parcelle n° xxx2, le faîte du toit de chacune des 

deux parties mitoyennes est orienté sur l’axe sud-ouest à nord-est. La « villa » située sur 

la partie nord-ouest de la parcelle possède une façade orientée au sud-ouest, une autre 

au nord-ouest et une dernière au nord-est. Quant à la « villa » située sur la partie sud-est 

de la parcelle, ses façades sont respectivement orientées au sud-ouest, sud-est et 

nord-ouest. Compte tenu de cette configuration, définir comme façade principale les 

côtés nord-ouest ou sud-est du bâtiment A ne semble pas opportun, puisque cela ne 

correspond pas à l’orientation des faîtes de toits et aurait pour effet de priver l’une des 

parties mitoyennes de façade principale et, donc, des avantages recherchés par cette 

qualification. En outre, eu égard au but recherché par la notion de « distance principale 

à la limite », il peut être objectivement justifié de qualifier de « principales » les façades 

qui présentent des ouvertures plus nombreuses et/ou plus larges (fenêtres, balcons) et 

sur lesquelles donnent les pièces à vivre (cf. supra consid. 7.1). Or, comme la façade 

sud-ouest sur laquelle donnent les pièces à vivre des différents appartements dispose 

des plus grandes ouvertures, il est clair que cette façade correspond à celle qui favorise 

l’habitat de jour. Elle bénéficie d’un ensoleillement optimal avec de la luminosité toute la 

journée contrairement au nord-est qui ne jouit pas de lumière directe. Il s’agit également 

du côté sur lequel se trouvent les balcons et les terrasses du bâtiment alors que le côté 

nord-est fait face à la voie publique. La façade sud-est présente ainsi une plus belle vue 

et affiche un plus grand dégagement ce qui justifie de la catégoriser comme façade 

principale. L’appréciation des autorités précédentes ne porte donc pas le flanc à la 

critique. 

S’agissant du bâtiment B prévu sur la parcelle n° xxx1, le faîte du toit est orienté sur l’axe 

sud-est à nord-ouest. Le Conseil d’Etat a examiné le respect de la distance principale à 

- 20 - 

la limite depuis la façade nord-ouest, alors que celle-ci ne semble pas particulièrement 

adaptée du point de vue des différents critères susmentionnés. En effet, il ne s’agit ni de 

la façade la plus ensoleillée, ni de celle disposant des plus grandes ouvertures, ni de 

celle sur laquelle donne les pièces à vivre. Ce point de vue pourrait éventuellement se 

défendre, dans la mesure où le conseil communal a expliqué que, dans la pratique, il 

s’assurait surtout qu’une façade au moins respecte la distance principale à la limite. 

Cependant, il ressort du dossier d’autorisation de construire validé par le conseil 

communal que l’implantation et la disposition de ce bâtiment ont plutôt été pensées en 

définissant la façade sud-est comme principale. En effet, il s’agit du côté sur lequel 

donnent entièrement les pièces à vivre et une partie du balcon d’angle, tout en 

bénéficiant d’un bon ensoleillement. Même si une autre façade aurait pu être adaptée, 

la Cour doit respecter la liberté d’appréciation de l’autorité communale. Elle ne peut ainsi 

pas choisir entre plusieurs solutions disponibles et appropriés ou remplacer une 

appréciation adéquate de la commune par sa propre appréciation (cf. supra consid. 6.1). 

Au demeurant, les recourantes se limitent à arguer que l’orientation de la façade à partir 

de laquelle se définit la distance principale doit être identique pour les deux parcelles. 

Elles n’allèguent en revanche pas qu’une façade spécifique aurait dû être retenue ni que 

la distance de 8 m n’est pas atteinte sur les façades choisies pour calculer le respect de 

la distance principale à la limite. Dans tous les cas, la Cour observe que la configuration 

des lieux est compatible avec le choix retenu de la façade sud-est pour le bâtiment B. 

7.4  Par conséquent, le choix des façades à partir desquelles a été examiné le respect 

de la distance principale à la limite du projet litigieux est conforme aux art. 35 al. 3 et 160 

al. 3 RCCZ. Partant, ce grief doit également être rejeté. 

8.  Dans un dernier grief, les recourantes s’en prennent au projet sous l’angle de la LRS 

et reprochent au Conseil d’Etat d’avoir retenu, à tort, le caractère notoire de la demande 

de résidences principales dans la commune. De ce fait, l’autorité précédente avait violé 

son obligation de vérifier, de manière crédible et documentée, l’existence d’une 

demande de résidences principales dans le secteur considéré, dans la mesure où les 

futurs occupants des immeubles projetés n’étaient pas connus. 

8.1  Avec un taux de résidences secondaires de 48.5 %, la commune de Y _________ 

figure actuellement dans la liste des collectivités soumises à l’application de la LRS (art. 2 

de l’ordonnance fédérale du 4 décembre 2015 sur les résidences secondaires – ORSec ; 

cf. site Internet https://www.are.admin.ch/are/fr/home.html > Développement et 

aménagement du territoire > Résidences secondaires, consulté le 2 avril 2025). 

https://www.are.admin.ch/are/fr/home.html

- 21 - 

8.2  L'art. 75b Cst., repris à l'art. 6 LRS, limite les résidences secondaires au maximum 

de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque 

commune. Ces dispositions ne visent pas seulement les constructions qui, selon les 

déclarations des constructeurs, seront utilisées comme résidences secondaires, mais 

également celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (ATF 142 

II 206 consid. 2.1). L'art. 7 al. 1 let. a LRS prévoit ainsi que, dans les communes qui 

comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de nouveaux 

logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés comme résidence 

principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2 al. 

3 LRS. L'art. 14 LRS prévoit en outre que l'obligation d'affectation en résidence principale 

peut être suspendue pendant une durée déterminée et renouvelable lorsque la preuve 

est faite que le logement a été vainement proposé sur le marché à un prix raisonnable 

(al. 1 let. b). 

Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de résidences secondaires 

dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de 

contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur 

construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise 

à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que 

s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé, 

notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la 

commune en question pour le type d'objets concernés et/ou en présence d'autres indices 

concrets (ATF 144 II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 2.2, cités p. ex. in arrêt du 

Tribunal fédéral 1C_48/2023 du 24 octobre 2023 consid. 2.1.2 ; ACDP A1 24 37 du  

26 novembre 2024 consid. 4.4.2). 

En droit public, le principe de la bonne foi est explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 

Cst., en vertu duquel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière 

conforme aux règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi – forme particulière d'abus de 

droit – lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un 

certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de 

manière apparemment conforme au droit. La norme éludée doit alors être appliquée 

nonobstant la construction juridique destinée à la contourner (ATF 144 II 49 consid. 2.2, 

142 II 206 consid. 2.3). Pour être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. 

L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude 

à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette 

- 22 - 

appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (ATF 

144 II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 2.5 ; ACDP A1 24 37 précité consid. 4.4.2). 

Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il n'y a pas lieu 

d'assouplir la répartition du fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant 

systématiquement du constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation 

prévue. Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de 

construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF 144 II 

49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 4. 3). Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir 

construire une résidence principale (but en soi admissible au regard de la norme 

constitutionnelle), l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner l'interdiction découlant 

des art. 75b Cst. et 6 LRS en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de 

même s'il envisage d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une résidence 

principale, de faire usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation 

lorsqu'il n'existe pas de demande pour un tel logement à un prix raisonnable (ATF 144 

II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 2.4 ; ACDP A1 24 37 précité consid. 4.4.2). 

Dans ce cadre, il s’agit de rechercher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée 

en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. 

Ces indices peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone 

de construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa 

conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année). Lorsque le ou les futurs 

occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location), le critère 

principal est celui de la demande de résidences principales dans le même secteur (ATF 

145 II 99 consid. 3.1, 144 II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 2.4 ; arrêt du Tribunal 

fédéral 1C_48/2023 précité consid. 2.1.3 ; RVJ 2019 p. 36 consid. 4.4 ; ACDP A1 24 37 

précité consid. 4.4.2). 

8.3  En l’occurrence, le projet litigieux concerne la construction de deux maisons 

d'habitation, l’une de deux appartements de 4 pièces et l’autre de trois appartements de 

4 pièces ainsi qu’un autre de 3 pièces. La typologie de chacun des logements projetés 

se prête à une utilisation en résidence principale. De même, la situation des parcelles 

nos xxx1 et xxx2 n’exclut nullement une telle utilisation. En effet, ce bien-fonds est situé 

dans un secteur largement bâti et accessible toute l’année, à proximité du centre du 

village de Y _________, lequel dispose de toutes les commodités (arrêt de bus, 

magasin, café, restaurant, banque, bureau communal, etc.). L’endroit se situe dans la 

plaine du Rhône, à mi-chemin entre B _________ et C _________, à une quinzaine de 

minutes de voitures de ces deux grandes villes. Il est aussi proche de la route qui relie 

- 23 - 

Y _________ à la station de D _________, à un peu moins de 9 km, soit une quinzaine 

de minutes en voiture également. Ainsi, des habitants travaillant dans la station ou la 

plaine du Rhône sont susceptibles de s’y établir. Partant, la situation du projet et sa 

conception ne mettent pas en évidence des indices concrets d’abus de droit manifeste. 

Certes, dans sa décision, le Conseil d’Etat se limite à affirmer que la demande dans le 

secteur est un fait notoire. Une telle affirmation, qui par ailleurs ne s’appuie sur aucune 

donnée librement accessible par le public, n’est pas suffisante pour remplir les exigences 

posées par la jurisprudence. Toutefois, la Cour de céans dispose d’un plein pouvoir 

d’examen en fait et en droit, de sorte qu’elle peut instruire cette question (art. 18 al. 1 

let. c, 16, et 56 al. 1 et 80 al. 1 let. d LPJA), ce qu’elle a fait. Selon les informations 

communiquées le 10 mars 2025 par l’autorité communale, sur les 58 logements déjà 

construits dans le secteur « A _________ », mis à part un logement de 1 pièce catégorisé 

en résidence secondaire ou non défini, tous les autres étaient occupés en résidence 

principale sans interruption, depuis au moins 2019. Il n’y avait donc aucun logement 

vacant dans ce secteur. Par ailleurs, seul un autre projet de construction pour trois 

logements de 2 pièces et trois logements de 3 pièces était en cours d’autorisation dans 

le secteur. Il ne s’agit cependant pas de logements s’adressant à la même population que 

celle visée par le projet litigieux céans qui concerne majoritairement des logements de 4 

pièces. 

A cela s’ajoute que, selon les données de l’Office fédérale de la statistique (OFS), la 

population résidant de manière permanente sur le territoire communal n’a cessé de 

s’accroître ces 20 dernières années. Elle s’est notamment accrue de 378 habitants entre 

les 31 décembre 2012 et 31 décembre 2023, avec une augmentation de 1.2 %, soit 33 

habitants, en 2022 en particulier, lorsque le conseil communal a analysé le projet de 

construction litigieux (cf. bilan de la population résidante permanente selon les districts 

et les communes de 1991 à 2023 de l’OFS). Il y a donc lieu de retenir que, même après 

l’entrée en vigueur de la réglementation fédérale limitant la construction de résidences 

secondaires, la population a continué de croître dans le secteur, signe que l’endroit est 

attrayant pour des résidents à l’année, ce qui constitue un indice pertinent pour appuyer 

l’existence d’une demande en résidences principales. 

Pour leur part, les recourantes n’ont pas fourni d’exemples de constructions similaires 

vainement mises en vente ou en location. Elles se contentent de critiquer les données 

fournies par la commune dans la mesure où elles ne concernent que le secteur  

« A _________ » dans lequel est prévu le projet litigieux. Or, il est conforme à la 

jurisprudence précitée d’analyser la demande de résidences principales dans le secteur 

- 24 - 

concerné (cf. consid. 8.2 supra). En outre, les recourantes s’étonnent des informations 

transmises par la commune, attestant d’un taux de vacances de 0 % alors que les 

données OFS affichaient un taux de logements vacants de 4.22 % en 2023 pour la 

commune de Y _________. Cette divergence s’explique toutefois aisément. En effet, à 

propos du taux de vacances, il convient de rappeler que l’OFS diffuse des statistiques 

annuelles relatives aux logements vacants sur un territoire communal donné. Ces 

statistiques sont publiées en fin d’année et rendent compte d’un état au 1er juin de 

l’année concernée. Elles peuvent être affinées de plusieurs manières (par exemple selon 

que les logements vacants se trouvent dans une maison individuelle ou dans un bâtiment 

collectif, selon qu’ils sont nouveaux ou anciens ou selon qu’ils sont à louer ou à vendre). 

Pour l’examen du cas particulier, elles présentent toutefois le désavantage de porter sur 

l’ensemble du territoire communal, ce qui relativise leur pertinence pour évaluer l’état de 

l’offre et de la demande dès lors que la commune de Y _________ est composée de six 

secteurs, dont D _________ qui est une station thermale et une station de ski et compte 

passablement de résidences secondaires. Or, selon l’OFS, les résidences secondaires 

et les logements de vacances sont considérés comme des logements vacants pour 

autant qu’ils soient habitables toute l’année et destinés à une location durable (trois mois 

minimum) ou à la vente (cf. site Internet de l’OFS librement accessible à l’adresse 

https://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home.html > Statistiques > Construction et logement > 

Logements > Logements vacants, consulté le 3 avril 2025). Il s’agit donc de statistiques 

générales englobant l’ensemble des logements vacants, sans distinguer formellement 

leur affectation en résidence principale ou secondaire, ce qui en tempère aussi la 

pertinence. Par conséquent, le taux de logements vacants communal ne permet pas 

d’infirmer les informations remises par la commune concernant l’occupation de 

logements en résidence principale dans un secteur particulier.  

Au demeurant, la commune de Y _________ a présenté un taux de logements vacants 

ayant évolué de 5.22 % au 1er juin 2018 à 2.55 % au 1er juin 2024 (cf. site Internet 

www.bfs.admin.ch > Trouver des statistiques > Construction et logement > Logements 

> Logements vacants > Taux de logements vacants, consulté le 3 avril 2025). Ce taux 

de vacance doit être qualifié de bas et son évolution tend à montrer que les logements 

disponibles se raréfient sur le territoire communal. Partant, cette donnée ne permet pas 

de retenir qu’il existe, sur ce territoire, une offre en résidences principales qui mettrait 

d’emblée en péril l’occupation des nouveaux logements projetés par la constructrice. 

- 25 - 

Sur le vu des éléments qui précèdent, le risque que les futurs logements en cause ne 

puissent être utilisés conformément à leur affectation à la résidence principale est 

extrêmement limité. Il s’ensuit que le grief de violation de la LRS doit être rejeté. 

9.  Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours (art. 80 al. 1 let. e et 

60 al. 1 LPJA). 

9.1  Sur le vu des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations, 

et compte tenu des critères d'appréciation et des limites des art. 13 al. 1 et 25 LTar, 

l'émolument de justice est fixé à 1500 fr., débours compris (art. 11 LTar). Succombant, 

les recourantes supporteront, solidairement entre elles, la moitié des frais de la cause, 

soit 750 fr., l’autre moitié étant remise pour tenir compte de la violation de leur droit d’être 

entendues par l’autorité attaquée (cf. supra consid. 3.3 ; art. 88 al. 2 et 5 et art. 89 al. 4 

LPJA). 

9.2  Pour la même raison, les recourantes, qui sont assistées d’un avocat et ont pris une 

conclusion en ce sens, ont droit à des dépens réduits de moitié, qui doivent être mis à la 

charge de l’Etat du Valais (cf. supra consid. 3.3 et les réf. cit.). Cette indemnité réduite 

est arrêtée, en l’absence de décompte LTar, à 1250 fr. (débours [les copies étant 

calculées à 0,50 cts l’unité] et TVA compris ; cf. art. 4, 27 et 39 LTar), eu égard 

notamment au travail effectué par leur mandataire, qui a consisté principalement en la 

rédaction du recours de droit administratif du 6 juin 2024 ainsi que des écritures des 

11 octobre 2024 et 24 mars 2025. 

9.3  Les recourantes verseront en outre des dépens à Z _________ Sàrl, qui a pris une 

conclusion en ce sens et obtient gain de cause (art. 91 al. 1 LPJA). Compte tenu de 

l’activité déployée par son mandataire, qui a principalement consisté en la rédaction 

d’une détermination (14 pages) et de deux courriers (1 page chacun), le montant de cette 

indemnité est fixé à 1500 fr. (débours et TVA compris ; art. 4, 27 al. 1 et 39 LTar).  

- 26 - 

Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 

 

1. Le recours est rejeté. 

2. Les frais, par 1500 fr., sont mis par moitié (750 fr.) à la charge de W _________ et 

X _________, solidairement entre elles. Le solde des frais est remis. 

3. L’Etat du Valais versera 1250 fr. à W _________ et X _________ à titre d’indemnité 

réduite de dépens. 

4. W _________ et X _________ verseront solidairement une indemnité de 1500 fr. à 

Z _________ Sàrl pour ses dépens.  

5. Le présent arrêt est communiqué à Maître Steve Quinodoz, avocat à Sion, pour  

W _________ et X _________, à Maître Eléonore Lugon, avocate à Martigny, pour 

Z _________ Sàrl, à l’Administration communale de Y _________, à Y _________, 

et au Conseil d’Etat, à Sion. 

 

Sion, le 15 avril 2025