# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 45994d4b-349f-53c0-a323-47c9a03253c0
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-15
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 15.09.2025 WBE.2024.396
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2024-396_2025-09-15.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

WBE.2024.396 / MW / we 
(BVURA.24.345)  

Art. 83 

 

Urteil vom 15. September 2025 
 

 

Besetzung  Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz   

Verwaltungsrichterin Lang 

Verwaltungsrichterin Schöb 

Gerichtsschreiber Wildi 

 

 
   

Beschwerde-

führerin  

 A._____  

 

gegen 

 
   

Beschwerde-

gegner 1.1 

 B._____  

 

Beschwerde-

gegnerin 1.2 

 C._____  

 

und 

 

Vorinstanzen  Gemeinderat Q._____,  

vertreten durch Dr. iur. Markus Siegrist, Rechtsanwalt, 

Bleichemattstrasse 23, Postfach, 5001 Aarau 

 

  Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, 

Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau    

 

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung 

 

Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt  

vom 9. Oktober 2024 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

1. 

Am 21. September 2023 reichten B._____ und C._____, R._____, ein Bau-

gesuch ein für die Aufstockung des bestehenden Gebäudes Nr. ccc sowie 

die Aussenaufstellung einer Wärmepumpe auf der Parzelle Nr. aaa, S-

Strasse __, R._____.  

 

2. 

Das Baugesuch wurde vom 6. Oktober bis zum 6. November 2023 öffent-

lich aufgelegt. Während der Auflagefrist reichte A._____, Grundeigentüme-

rin der benachbarten Parzelle Nr. bbb, "vorsorglich" eine Einwendung ein 

und hielt nach Durchführung des Schriftenwechsels und der Einwendungs-

verhandlung daran fest.  

 

3. 

Am 10. Juni 2024 wies der Gemeinderat Q._____ die Einwendung ab, so-

weit er darauf eintrat und bewilligte das Baugesuch bzw. die nach der Ein-

wendungsverhandlung eingereichte Projektänderung. Die Baubewilligung 

hielt als Nebenbestimmung Folgendes fest: 

 

22. Die für die Bauparzelle aaa maximal zulässige Bruttogeschossfläche 
(BGF) von 235.80 m2, basierend auf der Grundstücksfläche von 
524.00 m2 und der für die Wohnzone W massgebenden Ausnüt-
zungsziffer (AZ) von 0.45, wird mit 235.65 m2 bis auf 0.15 m2 ausge-
schöpft. Diese Fläche steht somit für allfällige Erweiterungen noch zur 
Verfügung. 

 

B. 

Dagegen erhob die A._____ Verwaltungsbeschwerde beim Departement, 

Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung. Dieses fällte am 

9. Oktober 2024 folgenden Entscheid: 

 

1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
 
2.  
Die Kosten des Verfahrens von Fr. 1'650.– Werden der Beschwerdeführe-
rin auferlegt. 
 
3. 
Parteikosten werden keine ersetzt. 

 

 - 3 - 

 

 

C. 

1. 

Gegen den am 10. Oktober 2024 zugestellten Entscheid des BVU, Rechts-

abteilung, erhob A._____ am 7. November 2024 Verwaltungsgerichtsbe-

schwerde und beantragte: 

 

Der Entscheid vom 9. Oktober 2024 (BVURA.24.345) sei aufzuheben; die 
Baubewilligung für die Aufstockung des Einfamilienhauses mit Aussenauf-
stellung Wärmepumpe an der S-Strasse __, R._____ (Parzelle aaa), sei 
zu verweigern. 

 

2. 

In den Beschwerdeantworten vom 14. bzw. 20. November 2024 beantrag-

ten das BVU, Rechtsabteilung, bzw. die Beschwerdegegner die Verwal-

tungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschädi-

gungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. 

 

3. 

Der Gemeinderat Q._____ liess mit Beschwerdeantwort vom 6. Dezember 

2024 folgende Anträge stellen: 

 

1. 
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, soweit auf diese ein-
getreten wird.  
 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuern). 

 

4. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 15. September 2025 beraten und 

entschieden. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-

waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-

gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Der angefochtene Entscheid des BVU, 

Rechtsabteilung, ist verwaltungsintern letztinstanzlich (vgl. § 50 Abs. 2 

VRPG i.V.m. § 9 Abs. 1 und § 13 Abs. 1 lit. a Ziffer 1 der Verordnung über 

die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April 2013 

[Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Das gilt auch in Bausachen 

(vgl. § 61 Abs. 1 und 3 der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; 

SAR 713.121]). Das Verwaltungsgericht ist daher für die Beurteilung der 

vorliegenden Beschwerde zuständig. 

 - 4 - 

 

 

 

2. 

2.1. 

Der Gemeinderat bestreitet sinngemäss die Beschwerdebefugnis der Be-

schwerdeführerin. Mit der Einwendung habe sie einzig die genaue Prüfung 

des Baugesuchs verlangt. Erst mit der Verwaltungsbeschwerde an das 

BVU habe sie die Aufhebung der Baubewilligung beantragt. Damit sei der 

Streitgegenstand unzulässigerweise erweitert worden (Beschwerdeantwort 

Gemeinderat, S. 4 f.).  

 

2.2. 

Zur Beschwerde ist befugt, wer ein schutzwürdiges eigenes Interesse an 

der Aufhebung oder der Änderung des Entscheids hat (§ 42 Abs. 1 lit. a 

VRPG). Die Beschwerdelegitimation setzt neben der hier unbestrittener-

massen vorliegenden materiellen Beschwer voraus, dass die Beschwerde-

führerin formell beschwert ist. Diese Voraussetzung erfüllt, wer formell rich-

tig am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt, d.h. darin einbezogen war und 

dort seine Antrags- bzw. seine Beschwerdemöglichkeiten formell richtig 

ausgeschöpft hat, aber nicht voll durchgedrungen ist (statt vieler: Entscheid 

des Verwaltungsgerichts WBE.2024.163 vom 23. April 2025, Erw. II/2.2.1 

mit Hinweisen).  

 

Die Beschwerdeführerin, die im Zeitpunkt der Erhebung ihrer Einwendung 

noch nicht anwaltlich vertreten war, stellte in ihrer Einwendung vom 2. No-

vember 2023 keinen expliziten Antrag, Sie begründete ihre "vorsorgliche" 

Einwendung mit der Annahme, dass das Baugesuch gegen diverse Bau-

vorschriften verstosse (Einwendung, S. 1 f. [Baugesuchsakten, Vorakten, 

act. 43]). Das sinngemässe Begehren, wonach das Baugesuch in der vor-

liegenden Form abzuweisen sei, war aus dem Zusammenhang zu erken-

nen. Mit Rücksicht darauf, dass die formellen Anforderungen an Laienbe-

schwerden gemäss ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts 

nicht streng ausgelegt werden (Aargauische Gerichts- und Verwaltungsent-

scheide [AGVE] 1998, S. 457, Erw. 2b; siehe auch Entscheid des Verwal-

tungsgerichts WBE.2024.137 vom 6. Januar 2025, Erw. I/4.1), was umso 

mehr auch für Einwendungen gelten muss, trat der Gemeinderat zu Recht 

auf die Einwendung ein (Protokollauszug des Gemeinderats Q._____ vom 

10. Juni 2024, S. 2 ff. [Vorakten, act. 2 ff.). Die Beschwerdeführerin ist mit 

ihrem sinngemässen Antrag, das Baugesuch sei abzuweisen, nicht durch-

gedrungen. Entsprechend war die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen 

Verfahren formell beschwert. Hinzuweisen bleibt, dass sie schon im erstin-

stanzlichen Verfahren die Überschreitung der zulässigen Ausnützung rügte 

(siehe Protokoll der Einwendungsverhandlung vom 4. März 2024, S. 3; Ein-

gabe Beschwerdeführerin vom 19. August 2024, S. 2; siehe auch Mailver-

kehr mit dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin im erstinstanzlichen 

Verfahren [Baugesuchsakten, Vorakten, act. 43]). Nachdem das BVU, 

 - 5 - 

 

 

Rechtsabteilung, die Verwaltungsbeschwerde der Beschwerdeführerin ab-

wies, ist sie auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren formell beschwert.  

 

2.3. 

Ferner liegt, entgegen der Darstellung des Gemeinderats, keine unzuläs-

sige Erweiterung bzw. Ausdehnung des Streitgegenstandes im Rechtsmit-

telverfahren vor. Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung wird der 

Streitgegenstand im Baubewilligungsverfahren nicht schon durch die An-

träge in den Einwendungen gegen ein Bauvorhaben dergestalt festgelegt, 

dass in der darauffolgenden Beschwerde gegen die Baubewilligung keine 

zusätzlichen Anträge mehr gestellt werden dürfen. Nach aargauischem 

Baurecht ist die Beschwerdebefugnis nicht auf den Gegenstand der Ein-

wendung beschränkt und eine solche (für Rechtsmittel typische) Präklusi-

onswirkung – die vor Erlass der erstinstanzlichen Verfügung erhobene Ein-

wendung stellt kein Rechtsmittel dar, sondern dient der formalisierten Wah-

rung des Gehörsanspruchs – wäre mit Rücksicht auf das (in Materialien 

dokumentierte) Bestreben des Gesetzgebers, die formellen Anforderungen 

an eine Einwendung (laientauglich) eher tief zu halten und nicht zu über-

spannen, auch nicht erwünscht (AGVE 2008, S. 153 ff.; Entscheide des 

Verwaltungsgerichts WBE.2020.247 vom 21. Juni 2021, Erw. I/3.3, und 

WBE.2017.397 vom 22. Februar 2019, Erw. I/2.2; zum Ganzen: Entscheid 

des Verwaltungsgerichts WBE.2023.384 vom 20. Februar 2025, Erw. I/3.1 

mit Hinweisen). 

 

3. 

Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen 

Anlass. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist vollum-

fänglich einzutreten. 

 

4. 

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können die unrichtige oder 

unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen – 

einschliesslich Ermessensüberschreitung, Ermessensunterschreitung und 

Ermessensmissbrauch (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Ver-

waltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 442) – gerügt werden (§ 55 Abs. 1 

VRPG). Die Kontrolle der Angemessenheit ist demgegenüber ausge-

schlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). 

 

II. 

1. 

Umstritten ist, ob das Bauvorhaben die zulässige Ausnützung einhält. Die 

Beschwerdeführerin beanstandet, dass der Estrich im geplanten Dachge-

schoss weder vom Gemeinderat noch von der Vorinstanz an die Ausnüt-

zungsziffer angerechnet wurde. Dies verstosse gegen den klaren Wortlaut 

von § 32 Abs. 2 lit. a Ziffer 1 BauV. 

 

 - 6 - 

 

 

2. 

Die Vorinstanz verwies im angefochtenen Entscheid auf den bereinigten 

Bericht zur Bauverordnung vom 3. bzw. 25. Mai 2011 und erklärte, mit der 

Regelung in § 32 Abs. 2 lit. a Ziffer 1 BauV solle sichergestellt werden, 

dass nur jene Nebennutzungsflächen nicht an die anrechenbare Ge-

schossfläche anzurechnen seien, die vom Ausbaustandard her (Belich-

tung, Isolation, Anschlüsse) nicht nachträglich unerlaubterweise unter 

Missachtung der maximal erlaubten Ausnützung zu Wohnzwecken umge-

nutzt werden könnten. Deshalb seien zwar grundsätzlich alle ober- und un-

terirdischen Geschossflächen anrechenbar. Davon ausgenommen seien 

die sogenannten Nebennutzflächen wie z.B. Keller, Estrich, Wasch- und 

Trockenräume etc., d.h. die nicht dem Wohnen und dem Gewerbe dienen-

den oder hierfür verwendbaren Flächen. Ob ein Raum dem Wohnen diene 

oder hierfür verwendbar sei, beurteile sich nach einem objektiven Mass-

stab; es komme also nicht etwa auf die Bezeichnung in den Plänen oder 

auf die von der Bauherrschaft beabsichtige Nutzung an. Vielmehr sei im 

Sinne einer Gesamtwürdigung zu prüfen, ob die in den Plänen dargestellte 

Nutzung aufgrund von Ausstattung, Lage und Grösse der Räume als hin-

reichend gesichert erscheine. Das treffe dann nicht mehr zu, wenn solche 

Räume die Anforderungen an Wohnräume ganz oder fast vollständig erfüll-

ten bzw. sie als Wohnraum verwendbar seien. Wenn sich wie im vorliegen-

den Fall ein Estrichraum in einem Dachgeschoss ausserhalb der thermi-

schen Hülle und damit ausserhalb des ausgebauten, beheizten Dachge-

schosses befinde, könne er nicht nachträglich zu Wohnzwecken (um)ge-

nutzt werden. Dies gelte umso mehr, wenn der Raum wie vorliegend gänz-

lich fensterlos sei, sodass auch mangels natürlicher Belichtung eine (nach-

trägliche) Verwendbarkeit zu Wohnzwecken ausgeschlossen sei. Deshalb 

habe der Gemeinderat den Estrichraum zu Recht von der Ausnützungsbe-

rechnung ausgenommen (vorinstanzlicher Entscheid, S. 3 f.).  

 

3. 

3.1. 

Gemäss Bauzonenplan liegt die Parzelle Nr. aaa in der Wohnzone, wo die 

maximal zulässige Ausnutzung 0.45 beträgt (Bauzonen- und Kulturland-

plan vom _____ 2013 / _____ 2014 sowie § 5 Abs. 1 der Bau- und Nut-

zungsordnung der Gemeinde R._____ vom _____ 2013 / _____ 2014 

[BNO]). Die Ausnützungsziffer (AZ) ist das Verhältnis der Summe der an-

rechenbaren Geschossflächen zur anrechenbaren Grundstücksfläche (vgl. 

§ 32 Abs. 1 BauV). Gemäss Baubewilligung wird die maximal zulässige AZ 

von 0.45 bis auf 0.15 m2 ausgeschöpft (vgl. Protokollauszug des Gemein-

derats Q._____ vom 10. Juni 2024, S. 7, Ziffer 22). Würden mehr als 

0.15 m2 weitere Flächen als anrechenbare Geschossflächen qualifiziert, 

wäre die maximal zulässige AZ somit überschritten. 

 

Als "anrechenbare Geschossflächen" gelten nach § 32 Abs. 2 BauV alle 

ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und 

 - 7 - 

 

 

Wandquerschnitte. Nicht angerechnet werden alle nicht dem Wohnen und 

dem Gewerbe dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächen wie zum 

Beispiel zu Wohnungen gehörende Keller-, Estrich-, Wasch- und Trocken-

räume. In Attika-, ausgebauten Dach- und natürlich belichteten Vollge-

schossen ist ein Abzug für solche Nebennutzflächen allerdings nicht mög-

lich (§ 32 Abs. 2 lit. a Ziffer 1 BauV). 

 

Gemäss § 32 Abs. 3 BauV können die Gemeinden die Anrechenbarkeit von 

Räumen in Dach-, Attika- und Untergeschossen abweichend regeln; sie 

können für verglaste Balkone, Sitzplätze und Wintergärten einen Nutzungs-

bonus vorsehen, wenn die Bauteile ausserhalb der thermischen Gebäude-

hülle liegen und keine heizungstechnischen Installationen aufweisen. Die 

BNO der Gemeinde R._____ sieht keine solchen abweichende Regelun-

gen vor. 

 

3.2. 

3.2.1. 

Umstritten ist, ob der geplante Estrichraum im Dachgeschoss zur anre-

chenbaren Geschossfläche zählt oder nicht. Wie dargelegt werden alle 

nicht dem Wohnen und dem Gewerbe dienenden oder hierfür nicht ver-

wendbaren Flächen wie u.a. zu Wohnungen gehörende Estrichräume nicht 

angerechnet; in Attika-, ausgebauten Dach- und natürlich belichteten Voll-

geschossen ist ein Abzug für solche Nebennutzflächen jedoch nicht mög-

lich (soeben Erw. II/3.1; § 32 Abs. 2 lit. a Ziffer 1 BauV). Vorliegend stellt 

sich daher die Frage, ob von einem zu einer Wohnung gehörenden Estrich-

raum in einem ausgebauten Dachgeschoss zu sprechen ist oder nicht.  

 

Die Vorinstanz zog den bereinigten Bericht vom 3. Mai / 25. Mai 2011 (des 

BVU, Rechtsabteilung) zur Bauverordnung (nachfolgend: bereinigter Be-

richt zur BauV) heran. Diesem lässt sich zu § 32 Abs. 2 lit. a Ziffer 1 BauV 

Folgendes entnehmen (S. 19): 

 

Ein Abzug für Wasch- und Trockenräume ist nur möglich, wenn es um Flä-
chen in Untergeschossen, im Estrich oder in nicht natürlich belichteten 
Vollgeschossen (in den Hang gebauter Geschossteil eines Terrassenhau-
ses) geht. Es handelt sich dabei um eine Rechtsänderung, die Streitfälle 
in der Praxis vermeiden helfen soll. 
 
Ein Abzug für ein Reduit oder einen Waschraum auf einer Vollgeschoss-
ebene, die natürlich belichtet wird, ist demnach künftig nicht mehr möglich. 
Technische Räume hingegen (Ziff. 2) können weiterhin abgezogen wer-
den. 
 
Diese Änderung verhindert Rechtsungleichheiten und verhindert Prob-
leme, die sich ergeben können, wenn solche Nebenräume nachträglich 
doch zu Wohnzwecken genutzt werden. 

 

Die dargelegten Erläuterungen klären die Frage, ob es sich um einen zu 

einer Wohnung gehörenden Estrichraum in einem ausgebauten Dachge-

 - 8 - 

 

 

schoss handelt, nicht. Auch die vom BVU herausgegebenen Erläuterungen 

zum Bau- und Nutzungsrecht des Kantons Aargau (BNR), Version 3.1, 

Juni 2012 / Januar 2014, helfen diesbezüglich nicht weiter (vgl. S. 76, 

Rz. 291 ff.). Sowohl beim zitierten bereinigten Bericht des BVU als auch 

den Erläuterungen des BVU im BNR zu § 32 Abs. 2 lit. a Ziffer 1 BauV 

stand letztlich der (mit der BauV neu eingeführte) Begriff des "natürlich be-

lichteten Vollgeschosses", welcher vorab bei am/in den Hang gebauten Ge-

bäuden, namentlich Terrassenbauten, zum Tragen kommt, im Zentrum, 

ebenso wie dieser Begriff bzw. die damit (für Vollgeschosse) geschaffene 

Sonderregelung angewendet werden soll (siehe zu dieser Thematik etwa 

auch Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2014, 

S. 434 ff.). Um ein Vollgeschoss geht es vorliegend jedoch von vornherein 

nicht. Vielmehr geht es um einen Estrichraum in einem Dachgeschoss, wo-

bei sich die Frage stellt, ob dieser Raum als ein zu einer Wohnung gehö-

render Estrichraum in einem ausgebauten Dachgeschoss zu qualifizieren 

ist. 

 

Aus den Planunterlagen ergibt sich, dass im Rahmen der vorgesehenen 

Aufstockung ein ausgebautes Dachgeschoss erstellt werden soll. Dieses 

soll über eine Treppe (mit Luftraum) vom darunter liegenden Wohnge-

schoss erschlossen werden. Geplant sind im neuen Dachgeschoss neben 

einem Flur drei Zimmer, ein Bad und ein Estrichraum. Von der Treppe her 

können die Räume über den zentral gelegenen Flur erreicht werden. Der 

Estrichraum gehört fraglos zur Wohnung – bzw. hier zum Einfamilienhaus 

–, er ist direkt von den (anrechenbaren) Wohnflächen her erschlossen. Da 

das Dachgeschoss ausgebaut wird, ist der in diesem Geschoss unterge-

brachte Estrichraum entsprechend § 32 Abs. 2 lit. a Ziffer 1 BauV ebenfalls 

an die anrechenbare Geschossfläche anzurechnen. Soweit die Vorinstanz 

ausführt, dass Nebennutzflächen im Dachgeschoss nur dann anzurechnen 

seien, wenn sie vom Ausbaustandard her (Belichtung, Isolation, An-

schlüsse) nachträglich unerlaubterweise unter Missachtung der maximal 

erlaubten Ausnützung zu Wohnzwecken umgenutzt werden könnten (vgl. 

angefochtener Entscheid, S. 3), lässt sich dies § 32 Abs. 2 lit. a BauV so 

nicht entnehmen. Liegt ein ausgebautes Dachgeschoss vor, was vorlie-

gend klar und unbestritten der Fall ist (siehe bewilligte Planunterlagen [na-

mentlich Plan "Grundriss DG", Aufstockung EFH, 1:100, Rev. 22.04.2024]), 

so ist auch der von der Wohnfläche direkt zugängliche Estrichraum anzu-

rechnen und zwar unabhängig davon, ob dieser Raum innerhalb oder aus-

serhalb der "thermischen Hülle" liegt und Fenster aufweist oder nicht. Ein 

allseitig geschlossener Sitzplatz liegt in der Regel ebenfalls ausserhalb der 

thermischen Gebäudehülle und muss trotzdem angerechnet werden (vgl. 

§ 32 Abs. 2 lit. a Ziffer 5 BauV). Umgekehrt gibt es Flächen, die nicht an-

gerechnet werden, obwohl sie innerhalb der thermischen Gebäudehülle lie-

gen und Fenster haben können (z.B. oberirdische Technikräume; § 32 

Abs. 2 lit. a Ziffer 2 BauV). Zudem spricht § 32 Abs. 2 lit. a Ziffer 1 BauV 

ausdrücklich davon, dass ein Estrichraum eine "Nebennutzfläche" ist, wel-

 - 9 - 

 

 

che u.a. in ausgebauten Dachgeschossen an die anrechenbare Geschoss-

fläche anzurechnen ist. Wäre der Estrichraum vorliegend innerhalb der 

"thermischen Hülle" und hätte er Fenster, stellte sich – bei objektiver Be-

trachtung – von vornherein die Frage, ob dies überhaupt eine "Nebennutz-

fläche" darstellt oder nicht vielmehr von einem (weiteren) Zimmer ausge-

gangen werden müsste, das der Wohnnutzung dient und schon deshalb 

anzurechnen wäre. 

 

3.2.2. 

Unabhängig von diesen Ausführungen ist im Übrigen auf Folgendes hinzu-

weisen: Für die Vorinstanzen war wesentlich, dass der Estrichraum aus-

serhalb der thermischen Gebäudehülle/Hülle liegt. Im Plan "Grundriss DG", 

Aufstockung EFH, 1:100, Rev. 22.04.2024 und im Plan "Zusätzliche Wohn-

fläche", 1:100, Rev. 22.04.2024, ist dies zwar so angegeben. Die (gedämm-

ten) Wände des Estrichraums, welche den Raum von den anderen Räum-

lichkeiten (im Innern) abtrennen, sind in den Plänen (mit 24 cm) entspre-

chend dicker als die übrigen Wände im Gebäudeinnern (von 12 cm, eine 

Wand im Bad 18 cm) ausgewiesen. Auf der anderen Seite fällt aber auf, 

dass die Aussenwände des Estrichraums (mit 32 cm) genau gleich dick 

sind wie die isolierten Aussenwände des übrigen Dachgeschosses – ob-

wohl die Aussenwände des Estrichs (angeblich) nicht isoliert werden. Der 

exakte Aufbau der Wände wird in den Plänen nicht aufgezeigt. Aus den 

Planunterlagen ergeben sich im Weiteren keine Anhaltspunkte, dass der 

Dachaufbau über dem Estrichraum anders wäre als über dem übrigen 

Dachgeschoss. Hinzu kommt schliesslich, dass der Gemeinderat in der 

Baubewilligung den "Nachweis der energetischen Massnahmen vom 

16.10.2023" genehmigte (Vorakten, act. 1, 5). Dieser Nachweis basiert al-

lerdings auf Planunterlagen zu einem Zeitpunkt, als noch nicht davon aus-

gegangen wurde, dass der (damals noch an anderer Stelle geplante) Est-

richraum ausserhalb der thermischen Gebäudehülle liegen soll (siehe etwa 

Plan "Grundriss DG", Aufstockung EFH, 1:100, 31.07.2023; zum erwähn-

ten "Nachweis der energetischen Massnahmen" und den früheren Planun-

terlagen siehe Baugesuchsakten [in: Vorakten, act. 43]). Ein aktualisierter 

"Nachweis der energetischen Massnahmen", welcher darauf basiert, dass 

der Estrichraum ausserhalb der thermischen Gebäudehülle liegt, ist nicht 

aktenkundig.  

 

Würde man der Ansicht der Vorinstanzen folgen, wonach es für die Anre-

chenbarkeit des Estrichraums entscheidend ist, ob dieser innerhalb oder 

ausserhalb der thermischen Gebäudehülle/Hülle liegt, so genügten die von 

der Bauherrschaft eingereichten Pläne und Unterlagen jedenfalls nicht, um 

vorbehaltlos von einem Estrichraum ausserhalb der thermischen Gebäu-

dehülle auszugehen. Aufgrund der Unklarheiten (namentlich Aufbau Aus-

senwände, Dachaufbau, nicht aktualisierter Nachweis energetische Mass-

nahmen) hätten die Angaben der Bauherrschaft genauer verifiziert werden 

müssen. Der Thematik muss vorliegend aber nicht weiter nachgegangen 

 - 10 - 

 

 

werden, da die thermische Gebäudehülle für die Beurteilung der Frage, ob 

der Estrichraum anzurechnen ist oder nicht, nicht entscheidend ist (vgl. 

Erw. II/3.2.1). 

 

4. 

4.1. 

Zusammenfassend ist der Estrichraum an die anrechenbare Geschossflä-

che anzurechnen (Erw. II/3.2.1). Dabei gilt aber zu beachten, dass Dach-

geschossflächen unter 1.50 m lichter Höhe nicht anzurechnen sind (§ 32 

Abs. 2 lit. a Ziffer 6 BauV). Für den Estrichraum ist daher eine Fläche von 

9.67 m2 anzurechnen ([0.83 m + 1.84 m = 2.67m] x [2.68 m + 0.32 m = 

3.00 m] = 8.01 m2 + [2.00 m x 0.83 m = 1.66 m2] = 9.67 m2). Dies hat zur 

Folge, dass die zulässige AZ überschritten wird (siehe oben Erw. II/3.1). 

Erfüllt ein Baugesuch die gesetzlichen Anforderungen nicht, ist grundsätz-

lich der Bauabschlag zu erteilen. Durch Nebenbestimmungen können le-

diglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Das 

Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 BV) kann unter Umständen un-

abhängig von einer kantonal- oder kommunalrechtlichen Regelung die An-

ordnung einer Nebenbestimmung als mildere Massnahme zum Bauab-

schlag gebieten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_336/2019 vom 3. Juni 

2020, Erw. 8.2; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2022.140 vom 

6. Juni 2023, Erw. II/4.9).  

 

Der Mangel, an dem das Bauvorhaben leidet, ist nicht untergeordneter Na-

tur. Die Überschreitung der zulässigen Ausnützung beträgt 9.52 m2 (anre-

chenbare Geschossfläche: 245.32 m2 [= 235.65 m2 + 9.67 m2] anstatt 

235.80 m2), was nicht unerheblich ist. Die Anordnung einer Nebenbestim-

mung zur Behebung des Mangels rechtfertigt sich nicht, es kommt nur der 

Bauabschlag in Frage (siehe auch Urteil des Bundesgerichts 1C_336/2019 

vom 3. Juni 2020, Erw. 8.2, wo das Bundesgericht eine Überschreitung der 

zulässigen anrechenbaren Geschossfläche von maximal 1'005.38 m2 um 

14.42 m2 – d.h. um ca. 1.43 % – als nicht vernachlässigbar bezeichnete 

und es zudem als nicht unverhältnismässig einstufte, dass die Vorinstanz 

auf einen Bauabschlag erkannt hatte – im Vergleich dazu beträgt die Über-

schreitung im vorliegenden Fall 4.04 %, prozentual also mehr als 2.8 Mal 

so viel wie im erwähnten Bundesgerichtsentscheid). 

 

4.2. 

Hinzuweisen ist schliesslich, dass der Gemeinderat in seiner Beschwerde-

antwort die anrechenbare Geschossfläche neuerdings mit 232.20 m2 bezif-

fert (Beschwerdeantwort Gemeinderat, S. 6), obwohl er in der Baubewilli-

gung ausdrücklich eine solche von 235.65 m2 festhielt (oben Erw. II/3.1; 

Vorakten, act. 7). Selbst wenn man nun von 232.20 m2 ausgehen würde 

(was offen bleiben kann) und die für den Estrichraum anzurechnenden 

9.67 m2 hinzuzählte, wäre die AZ aber überschritten. Die Überschreitung 

würde 6.07 m2 betragen, was jedoch ebenfalls nicht vernachlässigbar wäre 

 - 11 - 

 

 

und genauso zu einem Bauabschlag führte (Überschreitung der zulässigen 

AZ um 2.57 %). 

 

5. 

Soweit der Gemeinderat in seiner Beschwerdeantwort eine Parteibefra-

gung beantragt, ist eine solche für die Fallbeurteilung nicht erforderlich. Die 

Parteien konnten sich in ihren Rechtsschriften ausreichend zur Sach- und 

Rechtslage äussern, weshalb von einer Befragung der Parteien keine ent-

scheidrelevanten neuen Erkenntnisse zu erwarten wären. Auf eine Partei-

befragung kann in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet werden (vgl. 

BGE 147 IV 534, Erw. 2.5.1; 144 II 427, Erw. 3.1.3; 141 I 60, Erw. 3.3; 136 

I 339, Erw. 5.3). 

 

6. 

Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen und der angefoch-

tene Entscheid des BVU, Rechtsabteilung, mit welchem die Baubewilligung 

des Gemeinderats geschützt wurde, ist aufzuheben. Der Vollständigkeit 

halber ist darauf hinzuweisen, dass die Baubewilligung auch bezüglich der 

nicht strittigen Wärmepumpe aufgehoben ist (Beschwerdeantwort des Ge-

meinderats, S. 5). Das aargauische Recht sieht keine Teilrechtskraft der 

Baubewilligung vor. 

 

III. 

1. 

1.1. 

Die Verfahrenskosten werden im Beschwerdeverfahren in der Regel nach 

Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den 

Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwie-

gende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben 

(§ 31 Abs. 2 VRPG). 

 

Entsprechend dem Verfahrensausgang hat die obsiegende Beschwerde-

führerin keine Verfahrenskosten zu tragen. Neben der Beschwerdeführerin 

hatten vor Verwaltungsgericht die Beschwerdegegner (§ 13 Abs. 2 lit. b 

i.V.m. Abs. 1 lit. a VRPG), die Vorinstanz (§ 13 Abs. 2 lit. e VRPG) und der 

Gemeinderat (§ 13 Abs. 2 lit. f VRPG) Parteistellung. Da den Behörden 

kein Grund gemäss § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG vorgeworfen werden kann, 

haben die Beschwerdegegner die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskos-

ten zu bezahlen. 

 

1.2. 

Parteikosten, die ebenfalls nach dem Unterliegerprinzip verlegt werden 

(§ 32 Abs. 2 VRPG), sind vorliegend keine zu ersetzen, weil die obsie-

gende Partei vor Verwaltungsgericht nicht anwaltlich vertreten ist (vgl. § 29 

VRPG). 

 

 - 12 - 

 

 

2. 

2.1. 

Aufgrund des verwaltungsgerichtlichen Verfahrensausgangs sind auch die 

Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens neu zu verlegen. Die Beschwerde-

führerin ist auch in jenem Verfahren als obsiegend zu betrachten. Entspre-

chend hat sie keine Verfahrenskosten zu tragen. Die Verfahrenskosten des 

Verfahrens vor dem BVU, Rechtsabteilung, gehen zu Lasten der Be-

schwerdegegner, da den Behörden kein Grund gemäss § 31 Abs. 2 Satz 2 

VRPG vorgeworfen werden kann. 

 

2.2. 

Da die obsiegende Beschwerdeführerin auch im vorinstanzlichen Verfah-

ren nicht anwaltlich vertreten war, werden dafür keine Parteikosten ersetzt 

(vgl. § 29 VRPG). 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

In Gutheissung der Beschwerde werden der Entscheid des BVU, Rechts-

abteilung, vom 9. Oktober 2024 sowie die Baubewilligung des Gemeinde-

rats Q._____ vom 10. Juni 2024 aufgehoben. 

 

2. 

2.1. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Ge-

richtsgebühr von Fr. 2'900.00, sind von den Beschwerdegegnern unter so-

lidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. 

 

2.2. 

Parteikosten werden im verwaltungsgerichtlichen Verfahren keine ersetzt. 

 

3. 

3.1. 

Die Verfahrenskosten im Verfahren vor dem BVU in Höhe von Fr. 1'650.00 

sind von den Beschwerdegegnern unter solidarischer Haftbarkeit zu bezah-

len. 

 

3.2. 

Parteikosten werden im Verfahren vor dem BVU keine ersetzt.  

 

  

 - 13 - 

 

 

 
 

   

Zustellung an: 

die Beschwerdeführerin 

die Beschwerdegegner 

den Gemeinderat Q._____ (Vertreter) 

das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung 

 

Mitteilung an: 

den Regierungsrat 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-

chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-

desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts-

gesetz, BGG; SR 173.110]). 

 

 
   

Aarau, 15. September 2025 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

3. Kammer 

Vorsitz:     Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Winkler     Wildi