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**Case Identifier:** 7465ede7-22fb-50a9-9382-a2160a2adfa4
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-07-09
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 09.07.2020 C/22367/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-22367-2017_2020-07-09.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 13.07.2020. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/22367/2017 ACJC/982/2020 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU JEUDI 9 JUILLET 2020 

 

Entre 

1) Madame A______, domiciliée ______, 

2) B______ SARL et C______ SA, sises ______, appelantes d'un jugement rendu  
par le Tribunal des baux et loyers le 4 juin 2019, comparant toutes trois par  

Me Nicolas WYSS, avocat, place Edouard-Claparède 5, case postale 292,  

1211 Genève 12, en l'étude duquel elles font élection de domicile, 

 

et 

Monsieur D______, domicilié ______, intimé, comparant par Me Jacques BERTA, 
avocat, place Longemalle 1, 1204 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile. 

 

 

 

 

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C/22367/2017 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/572/2019 du 4 juin 2019, expédié aux parties le 6 juin 2019, 
le Tribunal des baux et loyers a ordonné aux Services financiers du Pouvoir 

judiciaire la libération des loyers consignés en faveur de D______ (ch. 1 du 

dispositif), a condamné D______ à verser à A______, B______ SARL et 

C______ SA la somme de 73'300 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1
er

 septembre 

2017 (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que 

la procédure était gratuite (ch. 4).  

B. a. Par acte expédié le 8 juillet 2019 à la Cour de justice, A______, 
B______ SARL et C______ SA (ci-après également : les locataires) forment 

appel contre ce jugement, dont elles sollicitent l'annulation. Elles concluent, 

principalement, à ce qu'elles soient autorisées à consigner l'intégralité des loyers 

des locaux depuis le mois de septembre 2017 jusqu'à l'élimination complète des 

défauts, à ce que le loyer soit réduit de 100% du 1
er

 mars 2017 au 5 juillet 2019, à 

ce qu'il soit ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer la 

totalité des loyers consignés en leur faveur et à ce que D______ soit condamné à 

leur verser la somme de 63'600 fr. correspondant aux loyers payés du 1
er

 mars 

2017 au 31 août 2017, avec intérêts à 5% l'an dès le 1
er 

septembre 2017.   

 b. Dans sa réponse du 10 septembre 2019, D______ (ci-après également : le 
bailleur) conclut à la confirmation du jugement entrepris.  

 c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives. 

d. Les parties ont été avisées le 23 octobre 2019 par le greffe de la Cour de ce que 
la cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

 a. D______ est propriétaire de l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______ à 
Genève. 

 b. Depuis le 1er octobre 2013, E______ SA, Centre de ______, et ses 
administrateurs, F______, G______ et H______, louent des locaux et dépôts aux 

rez-de-chaussée, 1
er

, 2
ème

 et 5
ème

 étages ainsi qu'au sous-sol de cet immeuble. Ils y 

exploitent un centre médical ______. 

 c. Le 16 janvier 2017, A______, B______ SARL et C______ SA ainsi que 
D______ ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location de locaux 

d'environ 320 m
2
 aux 3

ème
 et 4

ème
 étages de l'immeuble sis rue 1______ 

[no.] ______ à Genève. 

- 3/12 - 

 

 

C/22367/2017 

 Le contrat a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1er février 2017 au 
31 janvier 2022, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf 

résiliation respectant un préavis de six mois. 

 Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 120'000 fr. du 1
er

 février 2017 

au 31 janvier 2019, à 128'004 fr. du 1
er

 février 2019 au 31 janvier 2021 et à 

136'008 fr. dès le 1
er

 février 2021. 

 Les parties ont convenu de la gratuité du loyer du mois de février 2017. 

Le contrat de bail contient par ailleurs notamment les « clauses particulières » 

suivantes : 

« Art. 1  La destination des locaux à l'usage d'un salon de massages est un 

élément essentiel du présent bail. Le locataire ne peut pas la modifier 

sans avoir préalablement demandé le consentement écrit du bailleur.  

 Art. 2 […] 

 b) Le locataire est autorisé à effectuer, à sa charge et sous son entière 

responsabilité, les travaux selon les plans ci-annexés, lesquels font partie 

intégrante du présent bail. Il assumera l'obtention des éventuelles 

autorisations y relatives.  

 c) A la demande du locataire et afin de relier les deux étages, le bailleur 

prend en charge la création ainsi que la pose d'un escalier interne 

(cf. plans annexés). [...]  

 d) D'entente entre les parties, les travaux stipulés à l'alinéa c) ci-dessus 

seront réalisés simultanément avec ceux du locataire, étant précisé que 

tout sera entrepris pour minimiser les éventuels désagréments y relatifs.  

 [...] 

 f) En cas de retard dans l'exécution des travaux, le locataire renonce à 

toute prétention à l'égard du bailleur autre que la suppression du loyer et 

des charges de chauffage, si les locaux ne sont pas disponibles à la date 

du début du bail convenu. En revanche, le loyer sera dû en cas de retard 

dans l'achèvement d'éventuels travaux d'aménagement commandés ou 

demandés par le locataire.  

[...] 

Art. 31 En complément de l'article 12 ci-dessus, l'attention du locataire est 

attirée sur le fait qu'il est seul responsable de l'obtention de toutes les 

autorisations nécessaires à l'exercice de son activité. » 

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C/22367/2017 

 d. A______ n'étant pas intéressée à louer un seul étage, D______ avait proposé la 
location de deux étages, offrant la mise en place d'un escalier intérieur à ses frais 

et moyennant participation des locataires à hauteur de 12'000 fr. Ces travaux 

étaient indispensables à l'exploitation du commerce des locataires (déclarations de 

A______ et des témoins I______ et J______). 

e. Par courrier électronique du 7 février 2017, D______ a transmis aux locataires 
un planning des travaux d'installation de l'escalier; les travaux devaient débuter le 

15 février 2017 et prendre fin le 6 mars 2017.  

 f. Par courrier du 15 février 2017, E______ SA ainsi que F______, G______ et 
H______ ont demandé à l'Office des autorisations de construire de leur indiquer si 

une autorisation de construire était nécessaire pour la réalisation des travaux 

projetés par A______, B______ SARL et C______ SA, respectivement si une 

demande était en cours d'instruction.  

 g. Par ordonnance du 15 février 2017, le Tribunal des baux et loyers a rejeté la 
requête de mesures superprovisionnelles introduite le même jour par E______ SA, 

F______, G______ et H______ et visant à ce que le Tribunal fasse interdiction à 

D______ de conclure un contrat de bail avec K______ SARL ou tout autre tiers 

en vue de l'exploitation d'un salon de massage. 

 h. Le 13 avril 2017, le Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie 
(ci-après : le DALE) a délivré à D______ une autorisation de construire 

(APA 2______) pour la création d'un escalier entre le 3
ème

 et le 4
ème

 étage.  

 Par jugement JTAPI/1070/2017 du 10 octobre 2017, le Tribunal administratif de 
première instance a déclaré irrecevable le recours formé par E______ SA, 

F______, G______ et H______ contre cette autorisation de construire. 

 i. Par courrier du 26 avril 2017, A______, B______ SARL et C______ SA ont 
demandé à D______ de formaliser un avenant au contrat, prévoyant que le loyer 

serait exigible sitôt les travaux de mise en place de l'escalier effectués, en 

expliquant qu'elles ne pourraient pas exploiter leur activité commerciale avant 

d'avoir elles-mêmes terminé les travaux d'équipement. 

 j. Par courrier du 28 avril 2017, D______ a refusé d'entrer en matière sur cette 
demande, tout en relevant que malgré la formulation de l'article 2 lettre d) du 

contrat de bail, il allait commencer les travaux de mise en place de l'escalier, avant 

que les locataires ne réalisent les travaux d'aménagement, afin de « minimiser tous 

désagréments », comme prévu dans le contrat. 

 k. Le 26 mai 2017, le DALE a délivré à A______ une autorisation de construire 
(APA 3______) en vue de l'aménagement d'un salon de massage érotique dans les 

locaux des 3
ème

 et 4
ème

 étages de l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______. La 

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C/22367/2017 

demande, qui avait été déposée le 30 mars 2017 avec l'accord de D______, visait 

plus particulièrement la pose d'éléments sanitaires, soit trois WC, six douches, un 

évier et huit lavabos ainsi qu'une baignoire d'angle, et d'un sauna, de même que le 

déplacement d'une cloison au 4
ème

 étage. 

 l. Par courrier du 28 juillet 2017, B______ SARL a demandé à D______ la 
restitution des loyers versés jusqu'à cette date, au motif que ce dernier n'avait pas 

encore installé l'escalier interne entre le 3
ème

 et le 4
ème

 étage des locaux. 

 m. Par courrier du 16 août 2017, D______ a refusé de donner suite à cette 
demande, exposant que le retard pris dans la création de l'escalier n'était pas dû à 

sa faute, mais au fait que A______, B______ SARL et C______ SA ne 

disposaient pas de l'autorisation d'exploiter les locaux qu'elles-mêmes avaient 

requise. Il a précisé avoir demandé au département compétent de considérer sa 

demande d'autorisation de construire comme indépendante de celle des locataires, 

pour montrer sa volonté de tenir son engagement de réaliser l'escalier le plus vite 

possible. 

 n. Par courrier du 29 août 2017, A______, B______ SARL et C______ SA ont 
informé le bailleur qu'étant privées de l'usage de la chose louée, l'intégralité du 

loyer serait consignée jusqu'à droit jugé. Une mise en demeure préalable s'avérait 

inutile, compte tenu de l'impossibilité du bailleur de remédier aux défauts. En tant 

que de besoin et si cela devait être contesté, le courrier valait avis formel de mise 

en demeure de remédier sans délai aux défauts. Les locataires ont proposé au 

bailleur l'invalidation du contrat, compte tenu des éléments essentiels qui leur 

avaient été cachés durant les pourparlers, la résiliation du contrat pour juste motif, 

dans la mesure où l'affectation promise s'avérait impossible, ou, alternativement, 

afin de maintenir le contrat, la renonciation par le bailleur à exiger tout loyer 

jusqu'à ce que les locaux puissent être livrés avec l'escalier de raccordement entre 

les deux étages.  

 o. A______, B______ SARL et C______ SA ont consigné le loyer dès le mois de 
septembre 2017 (compte : 4______). 

 p. Par requête déposée le 29 septembre 2017 à l'encontre de D______, A______, 
B______ SARL et C______ SA ont saisi la Commission de conciliation en 

matière de baux et loyers d'une demande en validation de consignation du loyer, 

en exécution de travaux, en réduction totale de loyer et en restitution du trop-

perçu.  

 q. Par jugement JTAPI/1224/2017 du 22 novembre 2017, le Tribunal administratif 
de première instance a déclaré irrecevable le recours formé par E______ SA, 

F______, G______ et H______ contre l'autorisation de construire APA 3______ 

délivrée à A______ en vue de l'aménagement d'un salon de massage érotique. 

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C/22367/2017 

 r. Déclarée non conciliée le 22 janvier 2018, la requête des locataires a été portée 
devant le Tribunal le 21 février 2018, celles-ci concluant, principalement, à ce que 

le Tribunal dise qu'elles étaient autorisées à consigner l'intégralité des loyers 

jusqu'à l'élimination complète des défauts et que tous travaux et frais nécessaires à 

la mise à disposition et à la jouissance des locaux étaient à la charge exclusive du 

bailleur, ordonne au bailleur de procéder à ces travaux sans délai, dise que le loyer 

était réduit de 100% dès le 1
er

 mars 2017 jusqu'à complète élimination des 

défauts, condamne en conséquence le bailleur à payer aux locataires la somme de 

65'600 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1
er

 septembre 2017, ordonne la restitution 

de la totalité des loyers consignés en faveur des locataires et déboute le bailleur de 

toutes autres ou contraires conclusions.  

 s. Dans sa réponse du 13 avril 2018, D______ a conclu au déboutement des 
locataires de toutes leurs conclusions, à ce qu'il soit dit et constaté que la 

consignation des loyers n'était pas valable et à ce que la déconsignation de la 

totalité des loyers en sa faveur soit ordonnée en conséquence.  

 t. Par courrier du 30 avril 2018, A______, B______ SARL et C______ SA ont 
formellement mis en demeure D______ de faire procéder à l'installation de 

l'escalier reliant les 3
ème

 et 4
ème

 étages, conformément à l'autorisation de construire 

APA 2______ au plus tard le 15 mai 2018. 

 u. Par courrier du 3 mai 2018, D______ a répondu qu'il refusait d'entreprendre les 
travaux concernés, dans la mesure où le contrat de bail prévoyait que les travaux 

d'installation de l'escalier devaient intervenir simultanément aux travaux 

d'aménagement des locaux, lesquels ne pouvaient alors être exécutés car 

l'autorisation y relative n'était pas entrée en force. 

 v. Le Tribunal a procédé à l'audition des parties ainsi que de témoins lors 
d'audiences intervenues les 15 mai, 5 juin et 11 septembre 2018. 

 w. Les parties ont persisté dans leurs conclusions au terme de leurs plaidoiries 
finales et la cause a été gardée à juger le 11 décembre 2018. 

 x. Par arrêt ATA/186/2019 du 26 février 2019, la Cour de justice a rejeté le 
recours interjeté le 8 janvier 2018 par E______ SA, F______, G______ et 

H______ contre le jugement JTAPI/1224/2017 du 22 novembre 2017. 

 y. Par ordonnance du 30 avril 2019, le Tribunal fédéral a rejeté les requêtes d'effet 
suspensif et de mesures provisionnelles déposées par E______ SA, F______, 

G______ et H______ à l'appui du recours en matière de droit public formé contre 

l'arrêt ATA/186/2019 du 26 février 2019. 

 z. Les travaux d'installation de l'escalier entre le 3ème et le 4ème étage ont débuté le 
7 juin 2019 et se sont achevés le 5 juillet 2019. 

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 aa. A______, B______ SARL et C______ SA ont ouvert leur commerce le 
______ 2019. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 

civile 2
ème

 éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_594/2012 du 28 février 2013). 

1.2 En l'espèce, les dernières conclusions des appelantes en première instance 
portaient notamment sur le paiement d'une somme supérieure à 10'000 fr.  

La voie de l'appel est dès lors ouverte. 

1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 

ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 

juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).  

2. Les appelantes ont produit de nouvelles pièces et fait valoir de nouveaux faits. 

2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire Romand, 

Code de procédure civile 2
ème

 éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 

2.2 En l'espèce, les pièces produites en appel sont nouvelles, dès lors qu'elles sont 
postérieures au 11 décembre 2018, date à laquelle la cause a été gardée à juger par 

le Tribunal. Elles sont dès lors recevables, de même que les faits s'y rapportant. 

3. Les appelantes font grief au Tribunal d'avoir considéré que le loyer était 
intégralement dû à compter du 10 octobre 2017 alors que les locaux étaient 

inexploitables après cette date en raison de l'inexécution des travaux d'installation 

https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374

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C/22367/2017 

de l'escalier reliant les 3
ème

 et 4
ème

 étages par le bailleur et de pose d'éléments 

sanitaires par elles, empêchés par les divers recours formés par les locataires 

voisins. Le Tribunal aurait dû réduire de 100% le loyer jusqu'à l'exécution des 

travaux par le bailleur, soit jusqu'au 5 juillet 2019, conformément au contrat de 

bail, en particulier à l'art. 2 let. c prévoyant que le bailleur prendrait à sa charge la 

création et la pose d'un escalier interne. Le Tribunal avait également procédé à 

une mauvaise application des règles relatives au défaut de la chose louée; il aurait 

dû constater l'existence de défauts au-delà du 10 octobre 2017, tant en raison de 

l'absence de mise en place de l'escalier qu'en raison du comportement des 

locataires voisins, entravant l'usage de la chose louée. Les conditions de la 

consignation étant par ailleurs remplies, elles devaient être autorisées à consigner 

l'intégralité des loyers depuis le mois de septembre 2017 et jusqu'à complète 

élimination des défauts. 

3.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état 
approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir dans cet état.  

Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-

ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à 

l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut 

lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-

à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, 

ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état 

approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; MONTINI/BOUVERAT, 

in BOHNET/CARRON/MONTINI, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, 

n. 1 ad art. 256 CO). 

A défaut d'usage convenu, l'usage habituel est déterminant (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2 et les références citées). Le 

défaut de la chose louée est une notion relative. Son existence dépendra des 

circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la 

destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer, 

l'évolution des mœurs et de la technique (WESSNER, Le bail à loyer et les 
nuisances causées par des tiers en droit privé, 12ème Séminaire sur le droit du 

bail, p. 23-24; LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 259). 

En vertu de l'art. 259a CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose louée qui 

ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses 

frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au 

contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a) 

et une réduction proportionnelle du loyer (let. b). Si le défaut entrave ou restreint 

l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une 

réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu 

connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). 

http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/135%20III%20345
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/4A_582/2012

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A l'exception de la demande de dommages-intérêts, les droits du locataire en 

raison d'un défaut de la chose louée ne présupposent pas une faute du bailleur 

(AUBERT, in Droit du bail à loyer, BOHNET/MONTINI, 2ème éd. 2017, n. 13 ad 

art. 259a CO; LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 322).  

La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO 

se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir 

l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c). 

En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou 

proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur 

objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le 

loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul 

proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en 

équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la 

casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 507 consid. 4.1). 

Le droit à la réduction de loyer perdure jusqu'à l'élimination du défaut et s'éteint 

en tout état de cause à la fin du bail (AUBERT, op. cit., n. 15 ad art. 259d CO; 

BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne, 

2011, n. 12 et 13 ad art. 259d CO; LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 311). 

Au terme de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la 

réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet 

effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera 

auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera 

par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. 

La consignation n'est possible que lorsque le locataire exige la réparation d'un 

défaut; la consignation est dès lors exclue lorsque le défaut est irréparable ou n'est 

réparable que moyennant des frais manifestement disproportionnés (LACHAT/ 

RUBLI, op. cit., p. 337). 

3.2 En l'occurrence, les appelantes n'ont pas bénéficié de l'usage qui leur avait été 
promis et sur lequel elles pouvaient légitimement compter, l'intimé n'ayant pas 

installé l'escalier reliant les deux étages jusqu'au 5 juillet 2019.  

Il n'est pas contesté que l'intimé doit répondre du retard dans l'exécution du 

raccordement entre les deux étages jusqu'au 10 octobre 2017.  

Pour la période subséquente, à savoir du 10 octobre 2017 au 5 juillet 2019, les 

appelantes pouvaient légitimement, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers 

juges, prétendre à l'installation de l'escalier. En effet, dans son courrier du 28 avril 

2017, l'intimé a indiqué que malgré l'art. 2 let. d du contrat, selon lequel les 

travaux du bailleur seraient réalisés en même temps que ceux des locataires, et 

compte tenu du fait qu'il avait obtenu plus rapidement que les locataires son 

http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/126%20III%20388
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/130%20III%20507

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C/22367/2017 

autorisation de construire, il allait débuter ses travaux avant ceux des locataires, 

afin de minimiser tous désagréments, conformément au contrat. En outre, dans 

son courrier du 16 août 2017, l'intimé a précisé avoir demandé au département 

compétent de considérer sa demande d'autorisation de construire comme 

indépendante de celle des locataires, pour montrer sa volonté de tenir son 

engagement de réaliser l'escalier le plus vite possible. Ce faisant, l'intimé a pris 

l'engagement de réaliser les travaux qui lui incombaient le plus rapidement 

possible, indépendamment du moment où les locataires réaliseraient les leurs. Or, 

depuis le 10 octobre 2017 et malgré son engagement, l'intimé n'a pas réalisé les 

travaux litigieux. L'escalier n'ayant pas été installé, les locaux ont donc été 

affectés d'un défaut, du 10 octobre 2017 au 5 juillet 2019. 

3.3 Reste à déterminer la quotité de réduction du loyer jusqu'au 5 juillet 2019, date 
d'achèvement des travaux de création et pose de l'escalier.  

Il ressort de l'instruction que la présence d'un escalier interne constitue une qualité 

promise par l'intimé et est indispensable aux locataires pour l'exploitation des 

locaux. L'art. 2 let. f du contrat prévoit par ailleurs que le locataire est en droit de 

solliciter la suppression du loyer et des charges en cas de retard dans l'exécution 

de travaux incombant au bailleur. Les parties n'ont jamais remis en cause la 

teneur, la portée et l'interprétation de cette clause, y compris en procédure d'appel. 

Une réduction totale du loyer du 11 octobre 2017 au 5 juillet 2019 sera donc 

allouée, la quotité de la réduction apparaissant par ailleurs équitable compte tenu 

du caractère indispensable de l'escalier entre les deux étages des locaux loués. 

La réduction de loyer n'étant pas demandée jusqu'au 23 juillet 2019, date à 

laquelle les appelantes ont réalisé les travaux d'aménagement des locaux et ouvert 

leur commerce, et une réduction totale du loyer étant accordée en raison de 

l'absence de mise en place de l'escalier, il n'est pas nécessaire de trancher la 

question de savoir si les locaux étaient affectés d'un second défaut résultant de 

l'inexécution des travaux d'aménagement à exécuter par les locataires. 

Finalement, l'on ne saurait retenir, à l'instar du Tribunal et de l'intimé, que la 

consignation était exclue car le défaut était irréparable. En effet, si le défaut ne 

pouvait être réparé immédiatement, car l'autorisation de construire n'était pas 

encore en force lors de la menace de consignation, le défaut n'était ni irréparable 

ni réparable uniquement moyennant des frais manifestement disproportionnés au 

sens de la doctrine, l'escalier ayant finalement été installé. Le fait que les 

locataires aient sollicité du bailleur qu'il remédie au défaut sans délai n'exclut pas 

davantage la consignation du loyer car il ressort des circonstances que la fixation 

d'un délai aurait été sans effet (art. 108 ch. 1 CO). Les conditions de la 

consignation étaient donc remplies.  

- 11/12 - 

 

 

C/22367/2017 

Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris sera annulé, l'intimé condamné au 

paiement, en faveur des appelantes, de la somme de 63'600 fr., avec intérêts à 5% 

l'an dès le 1
er

 septembre 2017, correspondant à la réduction de loyer de 100% du 

1
er

 mars au 31 août 2017, et les loyers consignés libérés en faveur des appelantes à 

concurrence du montant de 225'055 fr. 50 ([10'000 fr. x 17 mois] + [10'667 fr. 

x 5 mois] + [10'667 fr. / 31 jours x 5 jours]), correspondant à la réduction de loyer 

de 100% du 1
er

 septembre 2017 au 5 juillet 2019.  

4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

- 12/12 - 

 

 

C/22367/2017 

PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 8 juillet 2019 par A______, B______ SARL et 

C______ SA contre le jugement JTBL/572/2019 rendu le 4 juin 2019 par le Tribunal 

des baux et loyers dans la cause C/22367/2017-1-OSD. 

Au fond : 

Annule le jugement entrepris. 

Dit que le loyer est réduit de 100% du 1
er

 mars 2017 au 5 juillet 2019. 

Condamne D______ à verser à A______, B______ SARL et C______ SA la somme de 

63'600 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 1
er

 septembre 2017. 

Ordonne la déconsignation des loyers consignés auprès des Services financiers du 

Pouvoir judiciaire (n° 4______) en faveur de A______, B______ SARL et C______ SA 

à concurrence de la somme de 225'055 fr. 50, et en faveur de D______ pour le solde. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Laurence 

MIZRAHI, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 

en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.