# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f296040f-d9c5-5d19-aafb-d17f83a6d92d
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-22
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 22.04.2024 III 2023 197
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2023-197_2024-04-22.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2023 197

Entscheid vom 22. April 2024 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Lachen, Alter Schulhausplatz 1, Postfach 263, 
8853 Lachen SZ,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. D.________ AG,
5. E.________ AG,

Beschwerdegegnerinnen,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. F.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Abbruch/Wiederaufbau 
einer Trafostation)

Sachverhalt:

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A. Die A.________ AG (nachstehend: Bauherrschaft) plant auf der Parzelle 
KTN __1 Lachen, G.________ (1'019 m2, im Eigentum der Gemeinde Lachen), 
den Abbruch und Neubau der Trafostation (H.________-platz __2) samt weiteren 
Räumen wie gedeckter Veloabstellraum für rund 30 Fahrräder und Lager-
/Abstellflächen in der südlichen Ecke des Grundstückes. Das rund 25 m südöst-
lich des Zürichseeufers gelegene Grundstück befindet sich in der Kernzone 1 
und im Gewässerschutzbereich Au. Das Baugesuch vom 7. September 2022 
(Eingang bei der Gemeinde) wurde im kantonalen Amtsblatt Nr. __ vom ______ 
2022 (S. ____) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhoben die 
D.________ AG, Lachen, sowie die E.________ GmbH, Galgenen (je Mitei-
gentümer an der nordöstlich ans Baugrundstück angrenzenden Parzelle 
KTN __3; nachstehend: Baugesuchgegnerinnen), Einsprache mit dem Antrag auf 
Abweisung des Baugesuchs unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 

Mit Gesamtentscheid (im Baugesuch B2022-0507) vom 20. März 2023 erteilte 
das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung "im 
Sinne der Erwägungen und unter den Nebenbestimmungen der zuständigen 
Stellen gemäss Kap. II. Ziffern 1. ff." (Disp.-Ziff. 1). Die Einsprache wurde aus 
kantonaler Sicht abgewiesen (Disp.-Ziff. 2). 

Mit Beschluss (GRB) Nr. 95 vom 24. April 2023 wies der Gemeinderat die Ein-
sprache unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE ab und 
erteilte die Bewilligung für den Abbruch und den Neubau der Trafostation mit 
Vorbehalten und Auflagen. Nachdem der Gemeinderat festgestellt hatte, dass im 
Beschluss der Ausstand des Gemeindepräsidenten sowie eines weiteren Mitglie-
des des Gemeinderates nicht erwähnt worden war, widerrief er mit GRB Nr. 142 
vom 12. Juni 2023 die Baubewilligung vom 24. April 2023 (Disp.-Ziff. 1) und er-
teilte sie erneut mit soweit ersichtlich ansonsten unverändertem Dispositiv. 

B. Gegen diese Baubewilligung vom 12. Juni 2023 erhoben die Baugesuch-
gegnerinnen mit Eingabe vom 6. Juli 2023 Beschwerde beim Regierungsrat des 
Kantons Schwyz mit den Anträgen auf Aufhebung der Baubewilligung und Ab-
weisung des Baugesuchs für den Abbruch und Neubau der Trafostation unter 
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Bauherrschaft. 

C. Mit Beschluss (RRB) Nr. 819/2023 vom 14. November 2023 entschied der 
Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der angefochtene Beschluss Nr. 142 vom 
12. Juni 2023 der Vorinstanz 1 wird aufgehoben und die Sache im Sinne der 
Erwägungen an die Vorinstanzen zurückgewiesen.

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2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1600.-- 
werden je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin (Fr. 800.--) und der Gemeinde 
Lachen (Fr. 800.--) auferlegt. (…).

3. Den Beschwerdeführerinnen wird eine Parteientschädigung von insgesamt 
Fr. 1000.-- zugesprochen, welche je zur Hälfte von der Beschwerdegegnerin 
(Fr. 500.--) und der Gemeinde Lachen (Fr. 500.--) zu tragen ist.

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

D. Gegen diesen RRB Nr. 819/2023 (Versand am 21.11.2023) erhebt die 
A.________ AG mit Eingabe vom 12. Dezember 2023 (Postaufgabe am gleichen 
Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit 
den folgenden Anträgen:

I. Rechtsbegehren
1. Der angefochtene Regierungsratsbeschluss (RRB Nr. 819/2023) sei 

aufzuheben und die Baubewilligung (Beschluss Nr. 142) der Vorinstanz 1 vom 
12.06.2023 sei zu bestätigen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MWST zu Lasten der 
Beschwerdegegnerinnen.

II. Verfahrensanträge
1. Es sei ein Augenschein vor Ort mit anschliessender öffentlicher Verhandlung 

durchzuführen.
2. Es seien die vorinstanzlichen Akten beizuziehen.

E. Mit Eingabe vom 18. Dezember 2023 teilt das ARE seinen Verzicht auf ei-
ne Vernehmlassung und Antragstellung mit. Das Sicherheitsdepartement bean-
tragt mit Vernehmlassung vom 19. Dezember 2023 die Abweisung der Be-
schwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Der Gemeinderat 
beantragt vernehmlassend am 16. Januar 2024 die Gutheissung der Beschwer-
de, die vollumfängliche Aufhebung des RRB Nr. 819/2023 vom 14. November 
2023 sowie die Bestätigung der Baubewilligung vom 12. Juni 2023, unter Kosten- 
und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt) zulasten der Beschwerdegegnerinnen 
sowie des Kantons. Die Beschwerdegegnerinnen beantragen mit Beschwerde-
antwort vom 20. Februar 2024, die Beschwerde sei abzuweisen unter Kosten- 
und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin. 

F. Die Beschwerdeführerin teilt mit Schreiben vom 26. Februar 2024 ihren 
Verzicht auf eine Duplik mit. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1.1 Die bestehende Trafostation besteht gemäss der Sachverhaltsdarstellung 
im angefochtenen RRB (E. 1), die sich anhand der Planunterlagen (Plan-Nr. 202 

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Version A, Grundrisse/Schnitte/Fassaden, 1:100, vom 5.9.2022), den im Web-
GIS-SZ greifbaren Daten sowie mittels Google Street View verifizieren lässt, aus 
einem einstöckigen Gebäude mit den Abmessungen von rund 10 m auf 10 m 
entsprechend einer Grundfläche von rund 100 m2. Der südöstliche Gebäudeteil 
ist mit einem Walmdach (Firsthöhe von rund 6 m über gewachsenem Terrain) 
überdacht, die nordwestlichen und nordöstlichen Gebäudeteile weisen Flach-
dächer von unterschiedlichen Höhen (rund 2 m bzw. 3 m über gewachsenem 
Terrain) auf. Die Bereiche mit Flachdach und Walmdach nehmen je ungefähr die 
Hälfte der Grundfläche des gesamten Gebäudes ein. Dem nordwestlichen Flach-
bereich vorgelagert ist zudem ein (mit Wellblech) überdeckter Veloabstellplatz 
von rund 4 m (Südwest-Nordostausrichtung) auf 4.5 m.

1.1.2 Der geplante Neubau misst 9.00 m (Südwest-Nordostausrichtung) auf 
12.05 m und weist ein Flachdach auf. Im nordwestlichen Teil (6.00 m x 9.00 m) 
befindet sich die Trafostation, im südöstlichen Teil (6.05 m x 9.00 m) der Abstell-
raum für 30 Velos sowie ein Abstellraum und ein Lagerraum. Die Gebäudehöhe 
beträgt 3.55 m (Nordwestfassade) bis 3.66 m (Südostfassade). Das Volumen der 
Neubaute beträgt 525.61 m3 (Erdgeschoss [EG]: 409.94 m3; Untergeschoss 
[UG]: 64.26 m3) gegenüber 306.18 m3 der bestehenden Baute (UG: 50.225 m3; 
EG: 203.315 m3; 1. Obergeschoss [OG]: 52.64 m3; vgl. Plan-Nr. 202 Version A). 

1.2 Der Regierungsrat stellte im angefochtenen RRB fest (E. 4.), dass das ge-
plante Flachdach gegen Art. 16 Abs. 2 des kommunalen Planungs- und Baure-
glements (PBR) vom 29. September 1995 verstosse, wonach in der Kernzone 
Steildachformen zu wahren sind. Das Bauvorhaben sei auch unter Berücksichti-
gung der Bestandesgarantie nicht bewilligungsfähig. Das bestehende Gebäude 
verfüge nämlich nur ca. zur Hälfte über ein Flachdach. Die andere Hälfte sei mit 
einem Steildach bzw. einem Walmdach versehen. Die Verdoppelung der heute 
bestehenden Flachdachfläche stelle eindeutig eine verstärkte Rechtsverletzung 
von Art. 16 Abs. 2 PBR dar (E. 4.2). Eine Ausnahmebewilligung sei weder von 
der Bauherrschaft beantragt worden noch habe der Gemeinderat eine solche in 
der Baubewilligung thematisiert (E. 5.1). Es sei nicht ersichtlich, weshalb Art. 16 
Abs. 2 PBR bei einer "technischen Kleinbaute", wie das Gebäude vom Gemein-
derat klassifiziert werde, nicht gelten sollte (E. 5.2). Soweit der Gemeinderat auf 
die positive Beurteilung des Amtes für Kultur abstelle, könne ihm nicht gefolgt 
werden. Das Flachdach stelle gerade keine Verbesserung der Situation dar. 
Auch aufgrund der Ausführungen des Amtes für Kultur sei klar, dass der geplante 
Flachdachbau grundsätzlich störend wirke. Das Amt für Kultur habe sich zudem 
nur mit den Denkmalschutzbestimmungen, nicht aber mit Art. 16 Abs. 2 BauR 
auseinandergesetzt, wozu es auch nicht zuständig sei (E. 5.4). Eine offensichtli-

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che Ausnahmesituation, welche ein Abweichen von Art. 16 Abs. 2 BauR rechtfer-
tigen könne, sei nicht erkennbar (E. 5.5). 

2.1 Beim Augenschein handelt es sich um ein Beweismittel (§ 24 Abs. 1 lit. d 
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Bei 
der Beurteilung der Frage, ob solche Beweismittel notwendig sind, kommt der 
entscheidenden Behörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu (vgl. VGE III 
2021 24 vom 15.7.2021 E. 2.1.2; VGE III 2014 136 vom 30.3.2016 E. 7.2; VGE 
1032/05 vom 28.9.2005 E. 1.2; vgl. auch Urteil BGer 1A.202/2003 vom 17.2.2004 
E. 2 mit Hinweisen).

Vorliegend kann vom beantragten Augenschein ohne Verletzung des Untersu-
chungsgrundsatzes und/oder des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführerin 
abgesehen werden. Der Sachverhalt ist zum einen mit den aktenkundigen Plan-
unterlagen hinreichend dokumentiert. Zum andern vermitteln die allgemein 
zugänglichen elektronischen Hilfsmittel einen rechtsgenüglichen Blick auf das 
bestehende Gebäude sowie Einblick in die bauliche Struktur des Quartiers und 
der Umgebung, in welche das Bauvorhaben zu liegen kommt (webGIS; Google 
Earth; vgl. Urteile BGer 1C_651/2021 vom 24.5.2022 E. 7.2 [i.Sa. L. vs. GR Al-
tendorf; 1C_157/2016 vom 6.9.2016 E. 2.2 [i.Sa. P. c. GR Schwyz]; 
1C_138/2014 vom 3.10.2014 E. 5.2). Zudem hilft ein Augenschein, der nur den 
bestehenden Zustand veranschaulichen kann, mit Blick auf die Beurteilung einer 
erst geplanten Baute nicht entscheidend weiter. 

2.2 Unbestritten ist der Versorgungsauftrag der Beschwerdeführerin sowie die 
Notwendigkeit der Trafostation für die kommunale Energieversorgung. Unbean-
standet geblieben sind vom Regierungsrat auch die weiteren Räumlichkeiten für 
Veloabstellplätze und Lagerungen (vgl. Beschwerde S. 5 Rz. 4 f., S. 7 f. 
Rz. 17 f.). Soweit die Beschwerdegegnerinnen die Notwendigkeit von Veloab-
stellplätzen und Abstellräumen für den Betrieb einer Trafostation bestreiten (Ver-
nehmlassung S. 3 Rz. 9), kann ihnen zwar in der Sache beigepflichtet werden. 
Indes verbietet sich ein direkter Schluss aus einem fehlenden Sachzusammen-
hang zwischen dem Nutzungszweck der verschiedenen Gebäudeteile und 
Räumlichkeiten auf die baurechtliche (Nicht-)Bewilligungsfähigkeit. Die Kernzo-
nen zeichnen sich gemäss Art. 15 Abs. 1 PBR "durch hohe Dichte, vielfältige und 
erlebnisreiche Nutzung (Wohnen, Arbeit und Begegnung) aus", womit sich auch 
Veloabstellplätze und (betriebsnotwendige) Abstellräume als zonenkonform er-
weisen. 

Ebenso führen die Beschwerdegegnerinnen nicht substantiiert aus, worin der 
sachliche und bauliche Zusammenhang besteht zwischen dem sich ebenfalls auf 

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dem Baugrundstück befindenden "Haus I.________", das unter der Nummer __4 
im Kantonalen Schutzinventar (KSI) verzeichnet ist, welcher die von ihnen be-
hauptete Koordination zwischen allfälligen Baugesuchen betreffend dieses Ge-
bäude und die Trafostation erfordert (vgl. aber nachstehend E. 5.5). Festgehalten 
werden kann immerhin, dass sich die dreigeschossige I.________ unter anderem 
durch ein (steiles) Satteldach auszeichnet (vgl. Inventarblatt mit Abbildung [aus 
der Nordostperspektive]). 

2.3 Die Beschwerdeführerin macht beschwerdeweise im Wesentlichen geltend, 
eine Ausnahmesituation liege in der Dringlichkeit und Notwendigkeit der geplan-
ten Trafostation für die Strom- und Energieversorgung begründet (S. 7 Rz. 15). 
Die Ersatzbaute mit Flachdach sei funktional und zweckmässig. Eine Abwei-
chung von Art. 16 Abs. 2 PBR, sofern ein Verstoss überhaupt bejaht werden 
könne, rechtfertige sich aufgrund der gegebenen Situation. Sodann sei es gerade 
im öffentlichen Interesse, dass das Bauvorhaben schnellstmöglich umgesetzt 
werden könne. Des Weiteren sei nicht ersichtlich, dass wesentliche Interessen 
von Nachbarn durch die geplante Flachdachbaute verletzt würden. Im Gegenteil 
werde das geplante Gebäude durch das Flachdach bedeutend weniger hoch und 
tangiere die Beschwerdegegnerinnen weniger als bisher (S. 7 Rz. 16). Im Kern 
gehe es um die Frage, ob und wann eine ästhetische Vorgabe gegenüber der 
Versorgungssicherheit Vorrang geniesse. Der Versorgung dienende Bauten hät-
ten ästhetischen Einschränkungen nur insoweit nachzuleben, als diese einfach 
umzusetzen seien. Dies müsse in ästhetischer, finanzieller und zeitlicher Hinsicht 
gelten. Hieran fehle es vorliegend (S. 8 Rz. 18 f.). 

Entgegen der Auffassung des Regierungsrats beziehe sich Art. 16 Abs. 2 PBR 
nur auf den alten Dorfteil und nicht auf die gesamte Kernzone 1, was sich aus 
der Systematik wie auch aus Sinn und Zweck der Bestimmung ergebe (S. 9 
Rz. 22 ff.). Das abzubrechende Gebäude verfüge bereits jetzt teils über ein 
Flachdach. Bei Licht betrachtet gehöre der Parkplatz, der Öltank und das Trafoh-
äuschen nicht zum alten Dorfteil von Lachen. Der alte Dorfteil zeichne sich durch 
die zusammengebauten und aneinandergereihten Häuser aus. Der alte Dorfteil 
verlaufe dabei entlang der Herrengasse, der Marktgasse, einem Teil der St. Gal-
lerstrasse, der Kirche und dem alten Schulhausplatz bis hin zur Gemeindever-
waltung, der alten I.________ und dem Haus der Beschwerdegegnerinnen. 
(S. 10 Rz. 27). Selbst wenn Art. 16 Abs. 2 PBR Anwendung finden sollte, könne 
hiervon im Zeichen einer besseren Lösung abgewichen werden (S. 11 Rz. 28 ff.). 
Überdies könne das Bauvorhaben auch gestützt auf die Bestandesgarantie be-
willigt werden (S. 11 ff. Rz. 32 ff.). 

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3.1 Art. 16 bis Art. 18 PBR definieren die baulichen Vorgaben der Kernzone 1 
(K1), Kernzone 2 (K2) sowie der Kernrandzone (KR). Der alte Dorfteil ist in seiner 
städtebaulichen Ausprägung geschützt. Umbau und Renovation sind die Regel; 
Neubauten sind statthaft, wenn sie das Ortsbild unter Berücksichtigung der histo-
rischen Vorgaben wahren (Art. 30 PBR) (Abs. 1). Die Steildachformen sind zu 
wahren (Abs. 2). Die Erdgeschosse sind kleinbetrieblicher, vorab publikumsin-
tensiver Nutzung vorbehalten (Abs. 3). Absatz 4 regelt die Nutzungsmasse.

Art. 30 PBR normiert die gestalterischen Anforderungen. Erhöhte Anforderungen 
gelten für die Kernzonen und für exponierte Standorte. Unter besonderem Schutz 
stehen das seeseitige Ortsbild mit den Zwiebeltürmen der Pfarrkirche und die 
wertvollen Kulturstätten wie Pfarrkirche, Rat- und Gemeindehaus, Kapelle im 
Ried, Marienbrunnen, Landsgemeindeplatz und ihre Sichtbereiche (Abs. 2). 
Dächer und Dachaufbauten müssen quartierüblich gestaltet werden (Abs. 3 Satz 
1). 

3.2.1 Laut der Beurteilung des Gemeinderates (Baubewilligung E. 6.1) erfüllt das 
Bauvorhaben die Anforderungen an die Vorgaben gemäss der K1. Der Abbruch 
und Wiederaufbau erfolge so schonend wie möglich. Der Fussabdruck sowie das 
Gebäude selber würden kleiner. Das Gebäude füge sich insgesamt besser ein. 
Auch die kantonale Denkmalpflege habe dem Bauvorhaben mit Auflagen zuge-
stimmt. Konkret habe sie den geplanten, einfachen Flachdachbau - unter 
Berücksichtigung der umliegenden Bauten und Anlagen - als Verbesserung des 
Ortsbilds qualifiziert. Hinsichtlich des fehlenden Schrägdachs sei anzumerken, 
dass bereits die heutige bestehende Trafostation teils über ein Flachdach verfü-
ge. Nachdem es sich bei der Trafostation um eine "technische Kleinbaute" hand-
le und diese insgesamt weniger hoch sein werde, falle das Flachdach auch we-
niger ins Gewicht und könne so gestützt und in Rücksicht auf das Ortsbild, die 
Gestaltung und Einordnung bewilligt werden.

3.2.2 Der Regierungsrat hingegen erwog im angefochtenen RRB (E. 3.3), Art. 19 
Abs. 2 PBR sei so zu interpretieren, dass die in der K1 vorherrschenden Steil-
dächer als Dachform beibehalten werden sollten und daher in der K1 nur die Er-
richtung von Steildächern erlaubt sei. Das bestehende Gebäude weise zumin-
dest zur Hälfte mit dem Walmdach ein Steildach auf. 

3.2.3 Mit seiner Vernehmlassung vom 16. Januar 2024 macht der Gemeinderat 
geltend (S. 6 f. Ziff. 4), die Steildachform sei namentlich im alten Dorfteil zu wah-
ren. Das bestehende Gebäude liege ausserhalb des alten Dorfteils mit den zu-
sammengebauten Gebäuden. Da es eine Mischung aus Steildach und Flachdach 
aufweise und auch sonst nicht wie eine Baute des alten Dorfteils aussehe, gebe 

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es ohnehin nichts zu wahren. Der Gemeinderat habe in der Vergangenheit kraft 
seines Ermessens diverse Flachdächer bewilligt, so das J.________ oder die 
beiden markanten Gebäude am K.________-platz (L.________-strasse __5, 
KTN __6, und M.________-strasse __7, KTN __8). Auch das neue Gebäude 
beim ehemaligen N.________ (KTN __9) verfüge über kein klassisches Steil-, 
sondern ein Walmdach.

3.3.1 Im Verfahren VGE 1045/05 vom 15. Februar 2006 hat sich das Verwal-
tungsgericht im Rahmen eines Bauvorhabens in der K1 auf dem Grundstück 
KTN _10 (O.________-weg _11), das gemäss den Vorinstanzen nicht dem "alten 
Dorfteil" zuzuschlagen war (E. 4.6), zum Bedeutungsgehalt von Art. 16 PBR 
geäussert (E. 4.1 ff.). Dabei wurde zunächst die Auslegung des Regierungsrates 
(RRB Nr. 976/2005 vom 9.8.2005 [= EGV-SZ 2005 C.2.1] E. 4.4) wiedergegeben. 
Dieser hatte ausgeführt, Art. 16 Abs. 1 PBR halte spezifisch für den alten Dorfteil 
explizit das allgemeine Einordnungsgebot von Art. 30 PBR fest. Dass sich auch 
Art. 16 Abs. 2 PBR nur auf den alten Dorfteil beziehe, ergebe sich nicht nur aus 
dessen systematischer Stellung innerhalb von Art. 16 PBR, sondern insbesonde-
re auch aus Sinn und Zweck dieser Anordnung. Sie sei ein konkretes und ver-
bindliches Element im Rahmen des für den alten Dorfteil statuierten Schutzes ei-
ner städtebaulichen Ausprägung. Andere Gebiete als der alte Dorfteil würden 
schon nach dem Wortlaut von Art. 16 Abs. 1 PBR nicht erfasst und bedürften da-
her auch nicht des besonderen Schutzes von Art. 16 Abs. 2 PBR. Damit sei 
gleichzeitig auch gesagt, dass der "alte Dorfteil", dessen konkrete Ausdehnung 
sich anhand der für diesen festgehaltenen Schutzwürdigkeit seines Erschei-
nungsbildes bestimmen lasse, nicht mit der K1 gleichzusetzen sei. Innerhalb von 
Art. 16 PBR, der mit "Kernzone 1" ingressiert sei, werde somit weiter differenziert 
nach dem "alten Dorfteil", für welchen die Absätze 1 bis 4 zu berücksichtigen sei-
en, und dem übrigen Gebiet der K1, für welches nur die Absätze 3 und 4 von Art. 
16 PBR einschlägig seien.

Aufgrund des Vergleichs des PBR mit dem früheren Zonenplan aus dem Jahre 
1978, der eine Differenzierung zwischen Kernzone und Dorfkernzone kannte, 
sowie mit Art. 27 des alten Baureglements 1978 erkannte das Verwaltungsge-
richt in der vormaligen Zonen- und Bauordnung ein "bedeutendes Indiz" dafür, 
dass der alte Dorfteil gemäss Art. 16 Abs. 1 PBR mit der früheren Dorfkernzone 
gleichzusetzen ist. Den gleichen Schluss zog das Verwaltungsgericht aus dem 
Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS). Die Unterschei-
dung der K1 in einen Bereich "alter Dorfteil" und einen erweiterten Bereich erwei-
se sich zumindest aus historischen (baugeschichtlichen) Gründen vertretbar.

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3.3.2 Des Weiteren prüfte das Verwaltungsgericht auch den Geltungsbereich von 
Art. 16 Abs. 2 PBR, wonach Steildachformen zu wahren sind. Es kam zum 
Schluss, dass Art. 16 Abs. 2 PBR namentlich zwingende Geltung für den "alten 
Dorfteil", nicht aber für den weiteren Bereich der Kernzone zukommt (E. 4.7.1 ff., 
E. 4.7.4).

3.3.3 Diese damalige Auslegung und Würdigung von Art. 16 PBR vermag aller-
dings nicht in allen Teilen zu überzeugen. Einerseits nimmt Art. 16 PBR mit der 
Marginalie "Kernzone 1 (K1)" mit Ausnahme der Nennung des alten Dorfteils in 
Absatz 1 keine Differenzierung vor. Anderseits kann/muss eine solche Differen-
zierung, wie auch der vorliegende Sachverhalt zeigt, zu schwierigen Abgren-
zungsfragen führen, ob überhaupt und - wenn ja - inwieweit die weiteren Absätze 
von Art. 16 PBR auf den Bereich K1 und dessen Unterbereich "alter Dorfteil" Gel-
tung finden. Dass eine solche Differenzierung betreffend die Absätze 3 und 4 
wenig sinnvoll erscheint, dürfte einleuchten. Dass dies hingegen gerade beim 
zweiten Absatz der Fall sein sollte, der in besonderem Masse im Zeichen der 
Einordnung und Bauästhetik steht, ist weniger einsichtig. Des Weiteren verweist 
Art. 16 Abs. 1 PBR auf Art. 30 PBR. Dessen Absatz 2 postuliert vorbehaltlos für 
die Kernzonen insgesamt - sowie zusätzlich für exponierte Standorte - erhöhte 
Anforderungen. Hervorgehoben wird unter anderem namentlich das seeseitige 
Ortsbild. Für die K1 ergäben sich somit gewissermassen die drei Kategorien der 
konkret bezeichneten Bereiche/Kulturstätten, des alten Dorfteils sowie des Rest-
gebiets K1. Dies kann kaum dem Anliegen einer klaren und anwender- (sprich 
bürger-)freundlichen Gesetzgebung entsprochen haben. Mehr oder weniger im 
Vagen bleibt aber auch der Perimeter des "alten Dorfteils", worauf das Sicher-
heitsdepartement vernehmlassend (S. 1 f. Ziff. 1 mit Hinweis auf EGV-SZ 2005 
C. 2.1, E. 4.5 ["... Es bleibt zu klären, ob die in der Kernzone 1 gelegene Baulie-
genschaft auch zum alten Dorfteil gehört ..."]) zu Recht hinweist. Diese Unklar-
heiten sind der gebotenen Rechtssicherheit zwangsläufig abträglich. 

Anzufügen ist schliesslich, dass gemäss Art. 17 Abs. 2 PBR selbst in der K2 die 
Steildachformen "zu wahren" sind. Damit lässt sich schwerlich vereinbaren, dass 
in der K1 das Gleiche an und für sich nur in einem enger zu fassenden "alten 
Dorfteil" zwingend - wie der imperative Wortlaut indiziert - Geltung haben sollte. 
Dieser übereinstimmende Wortlaut von Art. 16 Abs. 2 PBR und Art. 17 Abs. 2 
PBR legt jedenfalls nahe, dass von Steildachformen in den K1 und K2, wo solche 
hergebracht bereits bestehen, nur zurückhaltend und grundsätzlich nur bei Vor-
liegen von Ausnahmegründen abzuweichen ist. Insoweit sind einer ermessens-
weisen Anwendung von Art. 16 Abs. 2 PBR (vgl. Vernehmlassung des Gemein-

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derates S. 6 f. Ziff. 4.2 f.) jedenfalls enge Grenzen gesetzt, ansonsten dessen 
Anwendung in Willkür abzugleiten droht. 

3.4.1 Der Gemeinderat beschreibt weder in der Baubewilligung noch in seiner 
Vernehmlassung einen Perimeter des "alten Dorfteils", dies im Gegensatz zur 
Beschwerdeführerin. Erst mit der Vernehmlassung macht er geltend, beim be-
stehenden Trafogebäude handle es sich um "eine Ausprägung einer Baute aus-
serhalb des alten Dorfteils" (S. 7 Ziff. 4.3). 

Wenn die Beschwerdeführerin auch die alte I.________ zum "alten Dofteil" 
schlägt (vgl. vorstehend E. 2.3), was soweit ersichtlich nicht bestritten wird, be-
steht kein Anlass, dies nicht auch für das bestehende Trafogebäude zu tun, wel-
ches sich auf dem gleichen Grundstück befindet. Hierfür spricht auch das ISOS. 
Es beschreibt Lachen als "alten Hafenort" und hebt dessen besondere Lagequa-
litäten dank der harmonischen Einbettung der Siedlung in eine Seebucht und 
dank der einzigartigen Seefront des alten Dorfes hervor. Der Kern der Siedlung 
befinde sich im Bereich der heutigen Pfarrkirche und der Marktgasse. Der dichte, 
kleinstadtähnlich bebaute Ortskern nähere sich der Form eines gleichschenkligen 
Dreiecks an, dessen Grundfläche ursprünglich am Seeufer gelegen sei. Am Ha-
fen habe bis 1866 die mächtige Sust (heute Gemeindehaus, KSI Nr. 17.014) ge-
standen, welche auf den alten Ortsansichten als zweites markantes Gebäude 
neben der imposanten Doppelturmkirche herausgestochen sei. In diesem Umfeld 
bzw. zwischen diesen Gebäuden ist auch das Baugrundstück mit der alten 
I.________ und dem Trafogebäude situiert, was für eine Zuordnung zum alten 
Dorfteil spricht. 

3.4.2 Bei dieser Sachlage besteht kein Grund, die regierungsrätliche Beurteilung 
zu beanstanden, dass vorliegend das Flachdach des geplanten Trafogebäudes 
nicht mit Art. 16 Abs. 2 PBR zu vereinbaren ist. 

Zum einen weist bereits das bestehende Gebäude zur Hälfte ein Steildach auf, 
wobei der in Beton erstellte Flachdachteil (von der kantonalen Denkmalpflege zu 
Recht als "insbesondere … ortsbaulich eher störend" bezeichnet, vgl. Mitbericht 
vom 9.8.2023 z.H. ARE im regierungsrätlichen Verfahren) den Eindruck einer 
später hinzugefügten Baute erweckt. Es gilt also eine bestehende Steildachform 
zu wahren, womit gleichzeitig eine derzeit durch unterschiedliche Bauhöhen des 
bestehenden Flachdaches verunstaltete Dachlandschaft (vgl. die Visualisierung 
des Baukörpers vorstehend E. 1.1.1) baureglementskonform und ansehnlich 
ausgestaltet werden kann. 

Zum andern ist das bestehende Steildach der Dachlandschaft der umliegenden 
Häuser angeglichen und macht das Gebäude als solches wahrnehmbar, was 

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vom flachen Annexteil nicht gesagt werden kann. Dies zeigt eindrücklich die vor-
stehend (E. 1.1.1) abgebildete Fotoaufnahme (wie auch die in Street View mögli-
chen Betrachtungswinkel) und auch die Seeansicht. 

Wenn der regierungsrätliche Fokus auf die Beibehaltung der Stimmigkeit der Da-
chlandschaft gerichtet bleibt, was im Lichte von Art. 16 Abs. 2 PBR der gesetz-
geberischen Intension entsprechen muss, kann dies nicht beanstandet werden 
und deutet nichts darauf hin, dass durch die Beibehaltung eines Steildaches ein 
"Europapark" oder ein "Disneyeffekt" (Beschwerde S. 8 Rz. 20) bewirkt werden 
soll. Hieran kann nichts ändern, dass es - unbesehen von Art. 16 Abs. 2 PBR - 
durchaus auch Argumente für einen Flachbau gibt (wie Trafobau als Zweck-
bau/technischer Bau; Reduktion auf ein Minimum, vgl. erwähnter Mitbericht der 
kantonalen Denkmalpflege). 

3.4.3 Aus dem Gesagten ergibt sich, dass der Regierungsrat die Autonomie der 
Gemeinde nicht verletzt hat, wenn er Art. 16 Abs. 2 PBR abweichend von der 
Gemeinde angewendet hat. 

Der von der Gemeindeautonomie eingeräumte Spielraum wird rechtsprechungs-
gemäss (vgl. BGE 145 I 52 E. 3.6) nicht nur überschritten, wenn der kommunale 
Entscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist, sondern na-
mentlich auch dann, wenn die Gemeinde sich von unsachlichen, dem Zweck der 
Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechts-
gleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt. Die Gemeindeautonomie hat dort 
ihre Grenzen, wo sich eine Auslegung mit dem Wortlaut sowie mit Sinn und 
Zweck des Gesetzes nicht mehr vereinbaren lässt (vgl. Häuptli, in: A. Baumann 
u.a., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 13 N 23).

In der Baubewilligung wurde nicht (begründet) dargelegt, dass und weshalb 
Art. 16 Abs. 2 PBR eine Differenzierung zwischen "Altem Dorfteil" und Rest der 
K1 vornimmt, und auch keine Umschreibung des Perimeters für einen "Alten 
Dorfteil" vorgenommen. Des Weiteren wurde aus dem Flachdach auf der beste-
henden (wohl neueren) Annexbaute und unbesehen des Walmdaches auf der 
anderen (wohl älteren) Gebäudehälfte ohne Weiteres auf die Rechtmässigkeit 
eines Flachdaches auf der gesamten Neubaute geschlossen. Zur Baugeschichte 
des bestehenden Gebäudes wurden keine Angaben gemacht; sie wurde gänzlich 
ausser Betracht gelassen. Schliesslich wurde dem engen (Ermessens-)
Spielraum bei einer Abweichung von der Beachtung von Art. 16 Abs. 2 PBR 
überhaupt keine Rechnung getragen.

3.4.4 Die Beschwerde erweist sich somit insoweit als unbegründet. 

12

4.1 Der Gemeinderat scheint die Rechtmässigkeit des Flachdaches auch mit 
dem "Recht der alten Baute" begründet zu haben, wenn er sich auf das die be-
stehende Baute teils überdachende Flachdach bezieht. Der Regierungsrat hat 
ein "Recht der alten Baute" hingegen verneint. 

4.2.1 Bestehende, rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den neuen 
Vorschriften widersprechen, sind gemäss § 72 Abs. 1 des Planungs- und Bauge-
setzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 in ihrem Bestande garantiert. 
Die Vorinstanzen gehen übereinstimmend und zu Recht davon aus, die Bean-
spruchung des Wiederaufbaurechts verlange kein sklavisches, exaktes Festhal-
ten an den bisherigen Gebäudeformen. In diesem Sinne sei keine Identität zwi-
schen Altbau und Ersatzbau erforderlich. Praxisgemäss habe der "frühere Um-
fang" als Richtschnur zu gelten (angefochtener RRB E. 4.1; mitangefochtener 
GRB E. 5.1).

4.2.2 Der Gemeinderat erwog, betrachte man den Situationsplan, so werde deut-
lich ersichtlich, dass der Fussabdruck des neu geplanten Gebäudes sogar insge-
samt weniger Fläche beanspruche als die heutige Trafostation mitsamt aller an-
gebauten Nebenbauten. Ebenso werde das geplante Gebäude insgesamt deut-
lich weniger hoch als das bestehende. Es könne hierzu auch auf den volumetri-
schen Vergleich der Bauten in den Baugesuchsplänen verwiesen werden. Damit 
könnten die Rügen betreffend Gebäudegrösse bzw. Qualifikation als Neben- 
oder Hauptbaute, Grenzabstände und Nutzungen nicht verfangen (E. 5.2 f.). 

4.2.3 Der Regierungsrat merkte vorab an (angefochtener RRB E. 4.2), dass sich 
in den Akten keinerlei alte Bewilligungen zum bestehenden Gebäude finden las-
sen und sich die Rechtmässigkeit des bestehenden Gebäudes nicht überprüfen 
lasse (zur fehlenden Baugeschichte vgl. vorstehend E. 3.4.3). Unbesehen davon 
sei das Bauvorhaben auch unter Berücksichtigung der Bestandesgarantie nicht 
bewilligungsfähig. Das bestehende Gebäude verfüge nämlich nur ca. zur Hälfte 
über ein Flachdach. Die andere Hälfte sei mit einem Steildach bzw. einem 
Walmdach versehen. Die Verdoppelung der heute bestehenden Flachdachfläche 
stelle eindeutig eine verstärkte Rechtsverletzung von Art. 16 Abs. 2 BauR dar. 
Dementsprechend könne das Bauvorhaben bzw. das geplante Flachdach nicht 
mit Verweis auf den Bestandesschutz bewilligt werden.

4.2.4 Der regierungsrätlichen Argumentation ist im Ergebnis beizupflichten. Vor 
allem illustrieren die Visualisierungen der bestehenden wie der geplanten Baute 
eindrücklich (vgl. vorstehend E. 1.1.1), auch wenn die Bestandesgarantie kein 
sklavisches Festhalten an bestehenden Gebäudeformen verlangt, dass nicht 
mehr von einem Anlehnen an den früheren Umfang im Sinne einer Richtschnur 

13

gesprochen werden kann. Hinzu kommt, dass - bei um rund 8 % vergrössertem 
Grundriss - das oberirdische Volumen (Fläche EG [neu] bzw. EG+OG [beste-
hend]) von rund 256 m3 um rund 153 m3 auf rund 306 m3 entsprechend rund 
60 % vergrössert wird (vgl. vorstehend E. 1.1.2); dies sprengt einen blossen "Be-
stand". Die Beschwerde erweist sich auch insoweit als unbegründet. 

4.2.5 Nachdem die geplante Baute die Bestandesgarantie nicht in Anspruch 
nehmen kann, können auch Rügen betreffend Gebäudegrösse, Qualifikation als 
Neben- oder Hauptbaute, Grenzabstände und Nutzungen nicht ohne nähere Prü-
fung für unbegründet erklärt werden (GRB Nr. 95 E. 5.3). 

5.1 Die zuständige Bewilligungsbehörde kann für Bauten und Anlagen inner-
halb der Bauzonen Ausnahmen von den in diesem Gesetz oder in den Bauvor-
schriften der Gemeinden festgelegten Bestimmungen bewilligen, wenn und so-
weit besondere Verhältnisse es rechtfertigen (§ 73 Abs. 1 PBG), insbesondere 
wenn sonst eine unzumutbare Härte einträte (lit. a), dank der Abweichung wegen 
der örtlichen Gegebenheiten eine bessere Lösung erzielt werden kann (lit. b), Art, 
Zweckbestimmung oder Dauer des Gebäudes eine Abweichung nahelegen (lit. c) 
oder dadurch ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes besser geschützt wer-
den kann (lit. d). Eine Ausnahmebewilligung muss mit den öffentlichen Interessen 
vereinbar sein und darf keine wesentlichen Interessen von Nachbarn verletzen 
(§ 73 Abs. 2 PBG).

5.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB erwogen (E. 5.5), da eine 
Ausnahmebewilligung vor dem Gemeinderat nicht beantragt und daher auch 
noch nicht explizit thematisiert worden sei, könne nicht abschliessend beurteilt 
werden, ob eine neue Trafostation allenfalls aus technischen oder sicherheits-
technischen Gründen nur in einer Flachdachbaute untergebracht werden dürfe 
oder ob weitere Ausnahmegründe bzw. Situationen vorliegen könnten. Folglich 
sei die Sache zur Prüfung der Sachlage bzw. der Frage, ob allenfalls eine Aus-
nahmebewilligung erteilt werden könnte, an den Gemeinderat zurückzuweisen.

5.3 Die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Dringlichkeit und Not-
wendigkeit der geplanten Trafostation (bzw. des geplanten Ersatzbaus), worin al-
lenfalls eine unzumutbare Härte erkannt werden könnte, wird nicht näher be-
gründet. Es besteht auch ansonsten kein erkennbarer Grund zur Annahme, dass 
eine zeitliche Verzögerung bei der Baurealisierung zu Versorgungsschwierigkei-
ten führen könnte. Die Beschwerdegegnerinnen bringen zu Recht vor (Vernehm-
lassung S. 4 f. Rz. 14), dass die Beschwerdeführerin bei gegebener Dringlichkeit 
für allfällige PBR-Widrigkeiten der geplanten Baute Ausnahmebewilligungen be-
antragt hätte. Folglich kann es nicht um die Überbrückung eines Gegensatzes 

14

von Bauästhetik und Versorgungssicherheit mittels einer Ausnahmebewilligung 
gehen. Die von der Beschwerdeführerin ebenfalls ins Felde geführte Funktiona-
lität und Zweckmässigkeit der Ersatzbaute wird von keiner Seite in Abrede ge-
stellt und hierfür, d.h. für die Nutzung, wird vom Regierungsrat auch keine Aus-
nahmebewilligung als erforderlich erachtet, sondern nur für die Art der Überda-
chung.

5.4 Abgesehen davon, dass sich aus der Argumentation der Beschwerdeführe-
rin kein Ausnahmegrund für die Erstellung eines Flachdaches in Abweichung von 
Art. 16 Abs. 2 PBR ableiten lässt, wäre es so oder anders nicht zu vertreten, 
dass das Verwaltungsgericht unter Ausserachtlassung der zuständigen Bewilli-
gungsbehörde (vgl. § 73 Abs. 1 PBG), d.h. vorliegend des Gemeinderates (§ 76 
Abs. 1 Satz 1 PBG; Art. 48 Abs. 1 PBR), wie auch des Regierungsrates direkt 
selber Ausnahmebewilligungen erteilt. Dem entsprechenden Ansinnen des Ge-
meinderates (Vernehmlassung S. 4 Rz. 3.1), das Verwaltungsgericht habe die 
Ausnahmebewilligungsfähigkeit abschliessend zu prüfen, kann daher keine 
Nachachtung verschafft werden. Dies gilt umso mehr, als der Gemeinderat ver-
schiedene Rügen infolge seiner Bejahung einer Bestandesgarantie nicht zu prü-
fen brauchte (vgl. vorstehend E. 4.2.5), was er im Rahmen der Rückweisung 
nachzuholen haben wird, und auch der Regierungsrat entsprechende mit der 
Verwaltungsbeschwerde vom 6. Juli 2023 erhobene Rügen (u.a. betreffend 
Grenzabstände, Gebäudeabstände) nicht geprüft hat.

5.5 Bei der Prüfung der Ausnahmebewilligungsfähigkeit darf auch der Beurtei-
lung der kantonalen Denkmalpflege Rechnung getragen werden, zumal sich die 
Baute in einem Ortsbild von nationaler Bedeutung befindet und das Erhaltungs-
ziel A gilt, was bedeutet, dass auch die Baugeschichte des bestehenden Gebäu-
des nicht ganz ausser Acht gelassen werden kann. 

Die kantonale Denkmalpflege hat bereits mit ihrem Fachbericht z.H. Gesamtent-
scheid des ARE dargelegt, dass die bestehende sehr heterogene Situation (im 
Umfeld des Trafogebäudes) mit mehreren Kleinbauten keine Bereicherung für 
das Ortsbild bedeute und eine Aufwertung grundsätzlich begrüsst werde. Der 
geplante Flachbau stelle eine Verbesserung dar, wobei sich die Dimension des 
technischen Baukörpers auf das notwendige Minimum reduzieren soll. Die Trafo-
station müsse sich in ihrer Gestaltung dem Ortsbild unterordnen und dürfe nicht 
zu dominant in Erscheinung treten. 

Mit dem Bericht vom 9. August 2023 knüpfte die kantonale Denkmalpflege an 
den Fachbericht an. Ergänzend bezeichnete sie namentlich den bestehenden 
Betonbau (mit dem Flachdach) als "ortsbaulich eher störend" (vgl. vorstehend 

15

E. 3.4.2). Einen Flachdachbau erachtete sie als der "Situation angemessen". Des 
Weiteren wies sie insbesondere zusätzlich auch auf das Projekt der Restaurie-
rung und Erweiterung des Schutzobjektes "alte I.________" betreffend dessen 
Instandstellung und Umnutzung hin. Im Garten sei ein pavillonartiger Erweite-
rungsbau geplant. Dieser eingeschossige Anbau werde als filigrane und transpa-
rente Erweiterung in Leichtbauweise gebaut. Er ordne sich dem Schutzobjekt un-
ter und zeige sich in einer modernen Formgebung und Gestaltung. Das Flach-
dach dieses geplanten eingeschossigen Erweiterungsbaus bei der alten 
I.________ könne aus denkmalpflegerischer, aber auch architektonischer und 
ortsbaulicher Sicht begründet werden. 

Insofern drängt sich jedenfalls eine (informelle) Koordination der beiden Verfah-
ren (d.h. des vorliegenden und des Bewilligungsverfahrens für die Restaurierung 
der alten I.________) mit Blick auf die (Ausnahme-)Bewilligungsfähigkeit der 
Flachdächer auf. Dies gilt unabhängig davon, dass der Anbau zur alten 
I.________ offensichtlich nicht die Wahrung einer vorbestehenden Steildachform 
betrifft. Es ist an Art. 16 Abs. 1 PBR (i.V.m. Art. 30 PBR) zu erinnern, wonach in 
den Kernzonen in erhöhtem Masse die Wahrung des Ortsbildes unter Berück-
sichtigung der historischen Vorgaben verlangt wird. 

6. Zusammenfassend erweist sich, dass einem Abweichen von Art. 16 Abs. 2 
PBR enge Grenzen gezogen sind und der Regierungsrat daher zu Recht und 
ohne Verletzung der Gemeindeautonomie ein Flachdach für den geplanten Neu-
bau der Trafostation als mit Art. 16 Abs. 2 PBR nicht vereinbar erachtet hat. Zu 
Recht hat der Regierungsrat auch eine Bestandesgarantie für den Neubau ver-
neint. Ebenso hat der Regierungsrat eine Ausnahmebewilligung für einen Flach-
dachbau nicht a priori ausgeschlossen und die Sache daher zu Recht an die hier-
für zuständige(n) Baubewilligungsbehörde(n) zurückgewiesen. Diese werden 
auch die bis anhin noch ungeprüften Einwände der Beschwerdegegnerinnen zu 
beurteilen haben. 

7.1 Dem Verfahrensausgang entsprechend unterliegen die Beschwerdeführerin 
sowie die Gemeinde. Sie haben die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfah-
rens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von Fr. 2'500.-- somit je 
zur Hälfte (je Fr. 1'250.--) zu tragen (§ 72 Abs. 2 VRP).

7.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben die beanwalteten 
Beschwerdegegnerinnen einen Anspruch auf eine Parteientschädigung zu Las-
ten der Beschwerdeführerin und der Gemeinde (§ 74 Abs. 1 VRP). Diese Partei-
entschädigung wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsan-
wälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für 

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das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von 
Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, 
unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf je Fr. 1'000.-- (inkl. Baraus-
lagen und MwSt), insgesamt also Fr. 2'000.--, festgelegt.

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden je zur 
Hälfte (je Fr. 1'250.--) der Beschwerdeführerin und der Gemeinde Lachen 
auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP). 

Die Beschwerdeführerin hat am 20. Dezember 2023 einen Kostenvor-
schuss von Fr. 2'500.-- bezahlt, womit ihr Fr. 1'250.-- aus der Gerichtskas-
se zurückzuerstatten sind. Die Gemeinde hat ihr Betreffnis von Fr. 1'250.-- 
innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids auf das Postkonto IBAN 
CH10 0900 0000 6002 2238 6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen.

3. Die Beschwerdeführerin und die Gemeinde Lachen haben den beanwalte-
ten Beschwerdegegnerinnen eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.-- 
(inkl. Barauslagen und MwSt.), insgesamt also Fr. 2'000.--, zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerinnen (2/R; unter Beilage 

der Eingabe der Beschwerdeführerin vom 26.2.2024)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderates Lachen (2/R; unter Beilage der 

Eingabe der Beschwerdeführerin vom 26.2.2024)
- den Regierungsrat (EB)

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- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB; unter 
Beilage der Eingabe der Beschwerdeführerin vom 26.2.2024)

- und das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB; unter Beilage der 
Eingabe der Beschwerdeführerin vom 26.2.2024)

Schwyz, 22. April 2024

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

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Versand: 3. Mai 2024