# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0d68c225-e824-5054-8c7c-90478820d2d5
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** it
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 00.00.0000 PVG 2015 11
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2015-11_0000-00-00.pdf

## Full Text

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Steuern 7
Taglias Imposte

Imposta sul trapasso di proprietà. Interpretazione econo- 
mica.
– Il trapasso di un fondo da una proprietà in comune tra 

quattro persone fisiche ad una società nella quale i 
quattro soci partecipano in misura uguale è una mera 
transazione di diritto civile; poiché non vi è stata alcuna 
modifica della facoltà di disporre della cosa la transa- 
zione non è un negozio soggetto all’imposta sul tra- 
passo immobiliare.

Handänderungssteuer. Wirtschaftliche Betrachtungsweise.
– Die Übertragung eines Grundstücks im Gesamteigen- tum 

von vier Personen auf eine Gesellschaft, an welcher 
dieselben vier Personen gleichmässig beteiligt sind, 
stellt zwar eine zivilrechtliche Handänderung dar; da sich 
die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das 
Grundstück aber nicht ändert, stellt diese Übertragung 
keinen Handänderungstatbestand dar.

Considerando in diritto:
4. a) Con l’entrata in vigore della LImpCC al 1° gennaio

2009, la riscossione delle imposte di passaggi di proprietà comu- 
nali è regolata in modo esaustivo dal diritto cantonale. Compe- 
tenze comunali esistono soltanto ancora per la determinazione 
della rispettiva aliquota d’imposta fino a un’aliquota massima del 
2 % (art. 12 cpv. 1 LImpCC) nonché nel quadro delle disposizione 
cantonali sull’organizzazione delle autorità (art. 27 LImpCC). Te- 
nendo conto delle disposizioni comunali riguardo all’aliquota 
d’imposta e dell’organizzazione autoritativa, decisivi per la que- 
stione qui discussa dei presupposti per la riscossione di un’im- 
posta sul trapasso di proprietà sono quindi esclusivamente gli 
art. 7 ss LImpCC. Il Tribunale amministrativo adotta, secondo 
costante giurisprudenza, una visuale economica ampia in merito 
alla tassazione dei passaggi di proprietà. Pertanto, un mero pas- 
saggio di proprietà civile, attraverso il quale non cambia il potere 
di disposizione sul fondo, non costituisce una fattispecie legata al

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trapasso di proprietà fiscale (vedi Sentenze delTribunale ammini- 
strativo del Cantone dei Grigioni [STA] A 11 25 del 5 luglio 2011, A 
11 9 del 28 giugno 2011, A 01 49 del 23 ottobre 2001, A 01 19 del 10 
luglio 2001, PTA 1998 n. 43). Tale prassi è stata fissata legalmente 
a livello cantonale con l’emanazione della legge sulle imposte co- 
munali e di culto. Secondo questa, l’imposta sul trapasso di pro- 
prietà viene riscossa in caso di trapasso di proprietà di un fondo 
o di una parte di un fondo situato nel comune (art. 7 cpv. 2 
LImpCC). Giusta l’art. 8 cpv. 1 LImpCC per trapasso di proprietà si 
intende ogni trasferimento del potere di disporre effettivamente 
ed economicamente di un fondo. Al cpv. 2 della stessa norma ven- 
gono elencati, a titolo di esempio, alcune fattispecie che vengono 
tipicamente sottoposte ad una visione economica. Visto che l’im- 
posta sul trapasso di proprietà è un’imposta sulle transazioni giu- 
ridiche, essa non può essere estesa a piacimento a qualsiasi fat- 
tispecie di carattere economico. Solamente laddove l’acquisizione 
del potere di disporre economicamente su un fondo sta al centro 
del negozio giuridico, deve essere riscossa un’imposta sul tra- 
passo di proprietà (messaggio del Governo del Cantone dei Gri- 
gioni sulla LImpCC, foglio n. 3/2006 – 2007, p. 217). L’art. 8 cpv. 3 
LImpCC prevede un’esenzione dall’imposta sul trapasso di pro- 
prietà per l’apporto di un fondo in una società di persone, nella 
misura in cui non ne viene modificato il diritto economico. Inte- 
gralmente esenti dall’imposta sul trapasso di proprietà sono poi 
le fattispecie di cui all’art. 9 LImpCC (cfr. per il tutto STA A 13 55 
del 18 febbraio 2014 cons. 2).

b) Quale trapasso di proprietà giuridico-civile conta il pas- 
saggio di proprietà civile (di diritto reale) su un fondo (o una parte 
di esso) dall’attuale soggetto giuridico ad un altro. In più, occorre 
un valido titolo giuridico e, di regola, l’iscrizione a registro fon- 
diario (cfr. art. 656 cpv. 1 CC). Un trapasso economico di proprietà 
sussiste invece ogni qualvolta delle componenti significative del 
potere economico di disporre su un fondo passano dall’attuale 
persona autorizzata a disporre  (cioè  il  proprietario  economico) 
ad un terzo, senza che i rapporti civili di proprietà subiscano ne- 
cessariamente dei cambiamenti (RICHNER / FFREI / KAUFMANN / MEU- 
TER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3a ed., Zurigo 2013,
§ 216 n. 60 ss). Di conseguenza, il trasferimento di un fondo da un 
azionista unico alla sua società non comporta un’imposta sul tra- 
passo di proprietà – sebbene esso rappresenti un passaggio di 
proprietà giuridico-civile –, poiché l’azionista può continuare a dis- 
porre del fondo immesso attraverso la sua società anonima. Se,

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tuttavia, il proprietario del fondo da conferire possiede soltanto  
una partecipazione minoritaria della società anonima rilevatrice, 
allora va riscossa un’imposta sul trapasso di proprietà, ossia su 
tutto il valore commerciale del fondo (cfr. VON RECHENBERG, Hand- 
kommentar zum Bündner Gemeinde- und Kirchensteuergesetz, 
Coira 2009, p. 47; messaggio del Governo [op. cit.] p. 216). Deter- 
minante affinché si possa assumere che si tratti di un trapasso di 
proprietà economico è perciò il fatto che componenti significative 
del potere di disporre inerenti alla proprietà fondiaria vengano 
trasferite (per il tutto cfr. STA A 13 55 del 18 febbraio 2014 cons. 2). 
Siccome la disposizione sull’imposta in questione non può riper- 
cuotersi solo negativamente nei confronti del contribuente, un 
trasferimento di proprietà di carattere civile non può essere as- 
soggettato ad un’imposta sul trapasso di proprietà, qualora attra- 
verso il rispettivo negozio giuridico non cambi il potere econo-  
mico di disporre (STA A 05 32 del 12 luglio 2005 cons. 2b con 
riferimento a ZGRG 3/1993, p. 52 ss).

c) La società anonima qui ricorrente costituisce una so- 
cietà immobiliare ai sensi dell’art. 8 cpv. 2 lett. b LImpCC. Tale so- 
cietà è caratterizzata dal fatto di avere esclusivamente, oppure in 
prevalenza, come scopo lo sfruttamento della valorizzazione della 
sua proprietà terriera o il suo utilizzo quale capitale d’investi- 
mento, mentre il tutto può verificarsi attraverso alienazione, loca- 
zione, affitto oppure costruzione della stessa (ZGRG 4/06, p. 130; 
messaggio [op. cit.] p. 216; SSK [ed.], Steuerinformationen, Die 
Besteuerung der Grundstückgewinne, AFC, Berna, ottobre 2012). 
Se un acquirente raggiunge la maggioranza delle azioni di una so- 
cietà immobiliare, l’imposta sul trapasso di proprietà viene ri- 
scossa sul valore complessivo dell’immobile. Attraverso l’acqui- 
sto della maggioranza delle azioni muta il potere economico di 
disporre su tutto il rispettivo immobile, per cui – in tal caso – deve 
essere assoggettata all’imposta sul trapasso di proprietà l’intera 
proprietà immobiliare. Il potere di disporre sugli immobili di una 
società rappresenta un’unità inscindibile (messaggio [op. cit.]   
p. 216, ZGRG 4/06 p. 130).

d) Il convenuto sostiene che l’apporto di uno o più fondi 
in una società anonima non comporti un’imposta sul trapasso 
di proprietà soltanto qualora il conferente sia azionista di maggio- 
ranza assoluta (risp. azionista unico) e detenga oltre il 50 % dei di- 
ritti di voto nella società anonima. Il convenuto misconosce, tutta- 
via, che tale costellazione rappresenta solamente un esempio di 
un trapasso giuridicocivile di proprietà senza trapasso economico

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di proprietà (così nelle decisioni del Tribunale amministrativo so- 
praccitate e anche nel messaggio [op. cit.] p. 216 e in ZGRG 4/06 
p. 129).

Nel caso in giudizio, sussiste un passaggio di proprietà di 
carattere giuridico-civile. Prima del negozio giuridico, ogni socio 
della società semplice detentore del fondo in proprietà comune 
partecipava sia finanziariamente che decisionalmente (con diritto 
di voto) in parti uguali a tale fondo. Dopo il conferimento in natura, 
sebbene ogni socio ora partecipi nuovamente in parti uguali, ossia 
per 1/4 delle azioni alla società anonima, il fondo è a tutti gli effetti 
divenuto proprietà della società anonima qui ricorrente. Se però si 
valuta il negozio giuridico del trapasso di proprietà secondo il 
principio di cui all’art. 7 LImpCC, il potere di disporre economico è 
rimasto invariato. Dal profilo economico, difatti, così come prima 
del negozio tre dei soci unitamente potevano disporre sul fondo 
(cfr. punto V.3 del contratto costitutivo della società semplice, 
dove si stabilisce che le delibere necessitano della maggioranza 
assoluta e che ogni socio dispone di un voto – allegato 3 della ri- 
corrente) anche dopo, parimenti, tre degli azionisti ne dispongono 
unitamente siccome ognuno di essi possiede un pacchetto d’a- 
zioni corrispondente al 25 % del capitale azionario. Inoltre, per dis- 
porre del fondo è necessaria l’approvazione da parte di tre azioni- 
sti. Da un approccio puramente economico emerge quindi che 
attraverso il passaggio di proprietà giuridico-civile il potere di dis- 
porre non è cambiato. Di conseguenza, non è dovuta un’imposta 
sul trapasso di proprietà.

e) Nel caso di specie, come appena esposto, si tratta dun- 
que di un ulteriore esempio di un trapasso di carattere giuridico- 
civile di proprietà senza trapasso economico di proprietà. Il po- 
tere di disporre prima e dopo del negozio giuridico non è mutato. 
Tuttavia, appena uno degli attuali azionisti (oppure un terzo) do- 
vesse acquisire la maggioranza delle azioni della società anonima 
immobiliare, giusta l’art. 8 cpv. 2 lett. b LImpCC sarebbe poi do- 
vuta l’imposta sul trapasso di proprietà sul valore complessivo 
dell’immobile (messaggio [op. cit.] p. 216, STA A 99 37; ZGRG 4/99
p. 138 ss). Per questi motivi, nel caso concreto va sostenuto un ap- 
proccio economico a favore della ricorrente: in questo momento 
non insorge nessuna imposta sul trapasso di proprietà, mentre 
che nel caso di un cambiamento determinante (p.es. per mezzo 
dell’acquisizione di più del 50 % delle azioni) verranno riscosse 
delle imposte sul trapasso di proprietà sull’intero valore dell’im- 
mobile risp. nel caso della vendita di una singola unità per piano,

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sul valore di quest’ultima. Il ricorso si rileva dunque fondato e va 
accolto.
A 14 44 Sentenza del 16 giugno 2015

L’interposto ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale fe- 
derale è stato in data 2 settembre 2015 dichiarato inammissibile 
(2C_709/2015).