# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8ce109e2-2ffe-56b5-99d1-156055c4043f
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-10-21
**Language:** de
**Title:** Denkmalschutz. Interessenabwägung. Selbstbindung der Gemeinde.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0167/2015
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iii_nr._0167-2015_vom_21._oktober_2015.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
3. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE III Nr. 

R3.2014.00180 
0167/2015 

Entscheid vom 21. Oktober 2015 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Felix Müller, Ersatzrichterin Gabriele Kisker, Ersatz-
richter Reinhold Schätzle, Gerichtsschreiber Roland Blaser     

in Sachen 

Rekurrent 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Eichstrasse 29, 8045 Zürich  

gegen 

Rekursgegner 

1.  Stadtrat Illnau-Effretikon, 8307 Illnau-Effretikon  

Mitbeteiligte 

2.  Politische Gemeinde Illnau-Effretikon, 8307 Illnau-Effretikon  

betreffend 

Stadtratsbeschluss  vom  2.  Oktober  2014;  Entlassung  des  Objektes 
Assek.-Nr.  975  aus  dem  Inventar  der  kunst-  und  kulturhistorischen 
Schutzobjekte  von  kommunaler  Bedeutung,  Kat.-Nr.  4378,  Usterstrasse 
23, Illnau-Effretikon 
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A.  

Mit  Beschluss  vom  2.  Oktober  2014  verzichtete  der  Stadtrat  Illnau-

Effretikon auf eine Unterschutzstellung des Gebäudes Usterstrasse 23 auf 

dem  Grundstück  Kat.-Nr.  4378  in  Unterillnau  und  entliess  es  aus  dem  In-

ventar  der  kunst-  und  kulturhistorischen  Objekte  von  kommunaler  Bedeu-

tung. Die Publikation im Amtsblatt des Kantons Zürich erfolgte am 24. Ok-
tober 2014. 

B.  

Dagegen rekurrierte der Zürcher Heimatschutz (ZHV) mit Eingabe vom 24. 

November  2014  binnen  gesetzlicher  Frist  an  das  Baurekursgericht  des 

Kantons Zürich und beantragte:  

 2. 

"1.  Es sei der Beschluss des Rekursgegners vom 2. Oktober 2014 aufzuhe-
ben  und  der  Rekursgegner  sei  einzuladen,  das  Wohnhaus  Assek.-Nr. 
975, Kat.-Nr. 4378, Usterstrasse 23, 8308 Illnau, unter Schutz zu stellen, 
und  zwar  unter  Durchführung  eines  Augenscheins  des  Kollegialgerich-
tes; 
eventualiter sei der Beschluss des Rekursgegners vom 2. Oktober 2014 
aufzuheben  und  die  Angelegenheit  zum  Neuentscheid  an  den  Rekurs-
gegner  zurückzuweisen,  und  zwar  unter  Durchführung  eines  Augen-
scheins des Kollegialgerichtes; 
alles  unter Kosten- und  Entschädigungsfolgen und zusätzlichem  Mehr-
wertsteuerzusatz." 

C.  

Mit  Verfügung  vom  25.  November  2014  wurde  der Eingang  des  Rekurses 

vorgemerkt,  diesem  die  aufschiebende  Wirkung  zuerkannt  und  das 
Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D.  

In seiner Rekursantwort vom 20. Januar 2015 beantragte die Vorinstanz die 

Abweisung  des  Rekurses  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulas-
ten des Rekurrenten.  

E.  
Die rekurrentische Replik datiert vom 16. Februar 2015; die Duplik der Vor-
instanz vom 6. März 2015. 

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F.  

Am 10. April 2015 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein 

der  Parteien  einen  Augenschein  vor  Ort  durch.  Im  Anschluss  an  den  Au-

genschein wurde das Verfahren auf Antrag der Vorinstanz informell sistiert, 

um  abzuklären,  ob  allenfalls  eine  Wiedererwägung  des  streitbetroffenen 

Beschlusses  in  Frage  komme.  In  der  Folge  teilte  diese  aber  dem  Baure-
kursgericht mit, dass ein Entscheid in dieser Angelegenheit erwünscht sei.  

G. 

Auf die Darlegungen der Parteien sowie die Ergebnisse des Augenscheins 

wird,  soweit  für  die  Entscheidfindung  erforderlich,  in  den  nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

Es kommt in Betracht:  

1. 

Der Rekurrent ist gemäss § 338b Abs. 1 lit. a des Planungs- und Baugesetzes 

(PBG)  zur  Erhebung  des  vorliegenden  Rekurses  legitimiert.  Da  die  übrigen 

Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutre-

ten. 

2.1.  

Das streitbetroffene Geschäfts- und Wohngebäude an der Usterstrasse 23 

(auch als "alter Konsum" oder "Landi-Haus" bekannt) wurde 1928 von der 
Landwirtschaftlichen Genossenschaft Illnau im Zentrum von  Unterillnau er-

stellt und befindet sich in der Kernzone. Im Erdgeschoss betrieb diese Ge-

nossenschaft und in späteren Jahren der VOLG einen Laden. Heute befin-

det  sich  dort  ein  Blumengeschäft.  Die  darüber  liegenden  Geschosse  sind 

bewohnt. Das oberste Dachgeschoss wird als Estrich genutzt. 

Das  markante fünfgeschossige  (inkl.  Dachgeschosse) verputzte  Gebäude, 

das  einen  guten  baulichen  Zustand  aufweist,  steht  ziemlich  exponiert  gie-

belständig direkt an der Usterstrasse und grenzt an den Dorfplatz, an wel-
chem sich u.a. auch die neue VOLG-Überbauung befindet. Mit Ausnahme 

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der Ladenzone im Erdgeschoss hat das repräsentative Gebäude, welches 

ausgeprägte Stilelemente des Expressionismus aufweist, seit seiner Erstel-

lung kaum wesentliche Veränderungen erfahren. Das Streitobjekt sowie der 

1949  erstellte  Annexbau  (Usterstrasse  25)  stehen  seit  2005  im  Eigentum 

der Stadt Illnau-Effretikon. 

Im Jahre 2009 wurde das Gebäude ins Inventar der kunst- und kulturhisto-

rischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgenommen. Das In-

ventarblatt hält dazu im Sinne eines Resümees zusammengefasst fest: 

"Der  stattliche  Bau  [….]  ist  sorgfältig  bis  ins  Detail  gearbeitet.  Besonders 
auffallend  ist  die  grosse  fünfgeschossige  symmetrisch  gegliederte  Giebel-
fassade zur Usterstrasse mit dem erhöht gelegenen Ladeneingang und der 
Schaufensterzone  im  Erdgeschoss.  Zum  Dorfplatz  mit  Brunnen  ist  ein 
ebenfalls symmetrisch gegliederter Quergiebel gerichtet. Hier befindet sich 
auch ein kleiner Nebeneingang mit historischer Tür. Die rückwärtige Giebel-
fassade  wird  bestimmt  durch  einen  auskragenden  dreieckigen  Erker  und 
die reiche Durchfensterung mit den jeweils den Räumlichkeiten angepass-
ten Fensterformaten. Die meisten Fenster sind mit Jalousieläden versehen. 
Die Dachuntersicht des grossen steilen Satteldachs ist auf den Traufseiten 
kastenartig  mit  Holz  verschalt,  auf  der  nordwestlichen  Giebelseite  ermög-
licht  eine  Flugsparrenkonstruktion  den  Dachüberstand.  Wichtige  Zierele-
mente  sind  beispielsweise  die  Sägeschnittverzierung  der  Ortgangbretter, 
die  geschnitzten  Bügen  der  Flugsparrenkonstruktion  und  die  profilierten 
Fenstereinfassungen mit angedeuteter Verdachung. 

Als repräsentativer, architektonisch wertvoller Bau des frühen 20. Jahrhun-
derts,  aufgrund  seiner  sozial-  und  wirtschaftsgeschichtlichen  Bedeutung 
und als Ortsbild und Strassenraum prägender Bau ist das Gebäude schüt-
zenswert und integral in Gestaltung, Form und Struktur sowie dem dazuge-
hörigen  Umfeld  zu  erhalten.  Dabei sollte  auch  auf einen behutsamen  Um-
gang mit dem angebauten Lager- und Bürogebäude von 1949 Wert gelegt 
werden." 

Diese Schutzwürdigkeit im Sinne von § 203 PBG ist denn auch unbestritten 
und  wird  von  der  Vorinstanz  nicht  in  Frage  gestellt.  Die  angefochtene  In-

ventarentlassung  erfolgte  vielmehr  im  Zusammenhang  mit  der  geplanten 

Neugestaltung des Dorfplatzes.  

2.2. 

Aufgrund  der  so  genannten  gesetzlichen  Selbstbindung  (§  204  PBG)  der 

Stadt  Illnau-Effretikon,  vor  allem  auch  als  Grundeigentümerin  der streitbe-

troffenen  Liegenschaft,  steht  letzere  faktisch  selbst  ohne  formelle  Verfü-
gung bereits unter Schutz (BRKE II Nr. 0214/1982 in BEZ 1984 Nr. 18, E. 

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2). Gemäss § 204 Abs. 1 PBG haben nämlich u.a. Gemeinden in ihrer Tä-

tigkeit dafür zu sorgen, dass Schutzobjekte geschont und, wo das öffentli-

che Interesse an diesen überwiegt, ungeschmälert erhalten bleiben. Damit 

kann  sich  die  Selbstbindung  sogar  auf  Grundstücke  Privater  erstrecken 

(Christoph  Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas  Wipf,  Zürcher  Planungs-  und 

Baurecht, Band 1, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 221). 

3.1.  

Die  Vorinstanz  hält  bezüglich  der  strittigen  Inventarentlassung  und  dem 

Verzicht auf Schutzmassnahmen zusammengefasst fest, wohl sei der "alte 

Konsum" ein grundsätzlich schützenswertes Gebäude und deshalb seiner-

zeit zu Recht ins kommunale Inventar aufgenommen worden. Der Grad der 

Schutzwürdigkeit  und  seine  Bedeutung  für das  Ortsbild  würden  jedoch  re-

kurrentischerseits deutlich überschätzt. Die Schutzwürdigkeit eines Objekts 

führe,  das  zeige  u.a.  die  verwaltungsgerichtliche  Rechtsprechung,  nicht 

zwingend zu entsprechenden Schutzmassnahmen. Dies treffe nur dann zu, 

wenn  das  öffentliche  Interesse  an  der  Erhaltung  des  Schutzobjekts  höher 

zu  werten  sei  als  entgegenstehende  öffentliche  und  private  Interessen.  In 

casu  treffe  dies  nun  aber  gerade  nicht  zu.  Es  bestehe  ein  grosser  politi-

scher  Wille  an  der  Realisierung  eines  attraktiven  Dorfzentrums  mit  einem 

neugestalteten und vergrösserten Dorfplatz. Dies sei mit einer blossen Sa-

nierung des streitbetroffenen Gebäudes kaum möglich; die angestrebte und 

auch  von  der  in  den  letzten  Jahren  stark  angestiegenen  Bevölkerung  ge-

wünschte  Platzvergrösserung  lasse  sich  nur  auf  Kosten  der  Liegenschaft 

Usterstrasse  23  vernünftig  umsetzen.  Die  gegenteilige  Auffassung  bzw. 

Empfehlung  in  der  Konzeptstudie  der  ZHAW  sei  lediglich  eine  subjektive 

Gewichtung der Autoren. Für eine Inventarentlassung und gegen eine Un-

terschutzstellung  sprächen  zudem  künftige  Sanierungskosten  sowie  die 

eingeschränkten  Nutzungsmöglichkeiten  bei  einem  Fortbestand  des  Ge-

bäudes.  Insgesamt  falle  die  Interessenabwägung  deutlich  zugunsten  der 

Inventarentlassung aus. Schliesslich sei nicht beabsichtigt, den Abbruch zu 

vollziehen, bevor gesichert sei, dass die neue Dorfplatzgestaltung im Rah-

men des künftigen Gestaltungsplans dereinst tatsächlich realisiert werde. 

3.2. 

Der  Rekurrent  moniert  dagegen  zur  Hauptsache,  die  Liegenschaft  Us-
terstrasse 23 sei ein sehr wichtiger ortsbaulicher, sozialgeschichtlicher und 

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baukünstlersicher Zeuge, der zudem ausgezeichnet und authentisch erhal-

ten  sei.  Zudem  würde  das  Ortsbild  im  Zentrum  von  Illnau  bei  einem  Ab-

bruch erheblich beeinträchtigt. Die in den letzten Jahren erstellten Fachgut-

achten  qualifizierten  die  streitbetroffene  Baute  allesamt  als  schutzwürdig. 

Folglich bestehe ein überwiegendes öffentliches Interesse an deren Erhalt. 

Der rechtsgültige Gestaltungsplan Dorfplatz Unterillnau gehe ebenfalls vom 

Weiterbestand  dieses  ehemaligen  VOLG-Gebäudes  aus.  Es  gebe  keine 

höherwertigen  und  objektiven  Interessen,  welche  für  eine  Inventarentlas-

sung  sprächen.  Diese  sei vielmehr eine  willkürliche  Ermessensüberschrei-

tung der Vorinstanz, welche rechtsmittelweise zu korrigieren sei. 

4.1.  

Die  Verfahrensakten  zeigen,  dass  erste  konkrete  denkmalschützerische 

Abklärungen  über  die  Schutzwürdigkeit  der  streitbetroffenen  Liegenschaft 

bereits  im  Jahre  2003  vorgenommen  wurden,  damals  im  Zusammenhang 

mit  "allgemeinen  Planungsfragen"  und  einer  Überbauungsstudie  im  Orts-

kern von Unterillnau, welcher im Übrigen im Inventar der schützenswerten 

Ortsbilder  der  Schweiz  (ISOS)  aufgelistet  ist.  Bereits  das  Gutachten  von 

Pierrot  Hans  vom  30.  September  2003  empfahl  die  Erhaltung  des  "alten 

Konsums"  in  seiner  originalen  Bausubstanz  und  architektonischen  Gestal-

tung. Ebenso ging der vom Grossen Gemeinderat am 9. März 2006 festge-

setzte  öffentliche  Gestaltungsplan  "Dorfplatz  Unterillnau"  von  einem  Erhalt 

des Streitobjekts (im Gestaltungsplan als Bereich K2 definiert) aus. Am 28. 

Mai 2009 erfolgte dann die bereits im Detail erläuterte Inventaraufnahme. 

Im Rahmen des geplanten Umbaus dieser Liegenschaft (es wurde u.a. er-

wogen, dort eine neue Gemeindebibliothek einzurichten) sowie des Annex-

baus Usterstrasse 25 erstellte das Büro DENKMALaktiv Winterthur im Auf-

trag  der  Vorinstanz  am  8.  Juli  2009  bzw.  28.  Februar  2011  zwei  weitere 

Gutachten. Sie attestierten dem Streitobjekt "aufgrund seiner bedeutenden 

ortsbaulichen  Markanz,  seinem  sozialgeschichtlichem  Wert  (Repräsentant 

der  aufstrebenden  Genossenschaftsentwicklung)  und  als  sehr  wichtigem, 

raren  als  auch  aussagekräftigem  baukünstlerischem  Dokument  des  Art 

déco  resp.  Expressionismus  der  1920er  Jahre"  erneut  hohen  Zeugenwert 

im  Sinne  von  §  203  PBG.  Unter  Wahrung  der  Gebäudecharakteristik  und 
seines  Bautyps  seien,  mit  Ausnahme  von  authentisch  zu  erhaltenden 
schützenswerten  Baustrukturen  und  Elementen,  jedoch  bauliche  Verände-

rungen  uneingeschränkt  möglich.  Ein  grosses  Umbaupotential  liege  vorab 

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im  Bereich  des  Erdgeschosses.  Das  1949  erstellte  Annexgebäude  Us-

terstrasse 25 könne jedoch unter Umständen abgebrochen werden.  

4.2.  

In  einem  dringlichen  Postulat forderten  verschiedene  Gemeinderäte  am 7. 

September  2009  eine  Vergrösserung  des  Dorfplatzes  Unterillnau  (GGR-

Geschäft-Nr.  119/09;  Postulat  Wespi  und  Mitunterzeichnende).  In  Beant-

wortung dieses Postulats arbeitete der Stadtrat mit Datum vom 13. Dezem-

ber  2010  zwei  separate  Vorlagen  aus.  Einerseits  ging  es  um  die  von  der 

Legislative  angestrebte  Vergrösserung  des  Dorfplatzes;  andererseits  um 

den Umbau der streitbetroffenen Liegenschaft Usterstrasse 23. Der Grosse 

Gemeinderat wies die Vorlagen am 23. Juni 2011 zurück mit dem Auftrag, 

eine ganzheitliche Lösung zu erarbeiten. 

Im Sommer/Herbst 2012 erstellte die Zürcher Hochschule ZHAW, Abteilung 

Architektur,  Gestaltung  und  Ingenieurwesen,  in  Zusammenarbeit  mit  dem 

Stadtrat  eine  detaillierte  Konzeptstudie  mit  drei  Varianten  für  die  "Aufwer-

tung  des  Dorfzentrums  Illnau",  wobei  auch  hier  vor  allem  eine  neue  Dorf-

platzgestaltung  im  Fokus  stand.  Dabei  empfahlen  die  Verfasser  die  Reali-

sierung einer der drei Varianten des Konzepts 2, welches von einem Erhalt 

des inventarisierten Streitobjekts, jedoch dem Abbruch der Annexbaute Us-

terstrasse 25. Am 4. April 2013 schlug der Stadtrat dem Grossen Gemein-

derat  diese  Variante  zur  Genehmigung  vor.  Letzteres  trat  auf  dieses  Ge-

schäft am  30.  Januar 2014  aber nicht  ein,  sondern  wies  das  Geschäft mit 

dem Auftrag an den Stadtrat zurück, die aktuelle Nutzung der Liegenschaf-

ten Usterstrasse 23 und 25 vorläufig beizubehalten. 

Am  19.  Juni  2014  beauftragte  der  Grosse  Gemeinderat  den  Stadtrat  im 

Rahmen  einer  dringlichen  Motion  namens  "Attraktives  Dorfzentrum  Illnau" 

einen  neuen  öffentlichen  Gestaltungsplan  für  einen  erweiterten  Dorfplatz 

unter Einbezug eines Abbruchs der Liegenschaften Usterstrasse 23 und 25 

vorzulegen.  In  Beantwortung  einer  Interpellation  sprach  sich  der  Stadtrat 

Illnau-Effretikon am 4. September 2014 dafür aus, vor der Weiterverfolgung 

der  Idee  eines  Gestaltungsplans  (der  den  rechtskräftigen  Gestaltungsplan 

"Dorfplatz  Unterillnau"  aus  dem  Jahre  2006  ersetzen  würde)  vorab  aus  fi-

nanzpolitischen Gründen vorerst über das denkmalschützerische Schicksal 
der  streitbetroffenen  Liegenschaft  zu  entscheiden.  Als  Folge  davon  be-
schloss die Vorinstanz am 2. Oktober 2014 die vorliegend strittige Inventar-

entlassung.   

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5.1. 

Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-

resse  liegen  und  verhältnismässig  sein  (Art.  36 Abs. 2  und 3  der Bundes-

verfassung  [BV]).  Das  Verhältnismässigkeitsprinzip  verlangt  somit  im  kon-

kreten  Fall  eine  Abwägung  der  privaten  und  öffentlichen  Interessen. 

Schutzmassnahmen  sind  für  die  betroffene  Grundeigentümerschaft  nur 

dann  zumutbar,  wenn  sie  das  private  Interesse  an  einer  möglichst  freien 

Grundstücksnutzung  überwiegen  (Ulrich  Häfelin/Georg  Müller/Felix  Uhl-

mann,  Allgemeines  Verwaltungsrecht,  6.  Aufl.,  Zürich/St.  Gallen  2010,  Rz. 

613 ff.; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 223). Die Qualifikation eines Gebäudes als 

"wichtiger  Zeuge"  oder  "die  Umgebung  wesentlich  mitprägendes  Element" 

führt also nicht per se zwingend zu Anordnung von Schutzmassnahmen im 

Sinne  von  §§  205  und  207  PBG,  sondern  nur  dann,  wenn  das  öffentliche 

Interesse  an  der  Erhaltung  des  Schutzobjekts  stärker  zu  gewichten  ist  als 

entgegenstehende  öffentliche  und  private  Interessen  (VB.2008.00481  in 

BEZ 2009 Nr. 23, E. 2.2).  

Im Rahmen dieser Interessenabwägung vermögen finanzielle Grundeigen-

tümerinteressen an einer möglichst gewinnbringenden Nutzung für sich al-

lein in der Regel das  öffentliche Interesse an Denkmalschutzmassnahmen 

grundsätzlich  nicht  zu  überwiegen  (BGE  120  Ia  270  ff.,  E. 6c).  Die  Frage 

der Verhältnismässigkeit darf somit nicht isoliert nur anhand der zu erwar-

tenden  finanziellen  Aufwendungen  beurteilt  werden.  Vielmehr  ist  im  Rah-

men der Interessenabwägung ebenso das Mass des öffentlichen Interesses 

an der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu be-

rücksichtigen. Dabei gilt der Grundsatz, dass, je schutzwürdiger eine Baute 

ist,  desto  geringer  die  Rentabilitätsüberlegungen  zu  gewichten  sind  (BGr 

1P.584/1995, E. 6b, in ZBl 1996 366 ff.).  

Die  Interessenabwägung  hat  ausschliesslich  nach  objektiven  Kriterien  zu 

erfolgen.  Politisch  motivierte  Präferenzen  von  Parteien  bzw.  politischen 

Gruppierungen die, aus welchen Gründen auch immer, den Abbruch einer 

Liegenschaft  zum  Ziel  haben,  spielen  bei  dieser  Interessenabwägung 

ebenso wenig eine Rolle wie das Engagement von lokalen Interessengrup-

pen  am  Erhalt  einer  Liegenschaft  bzw.  an  der  Anordnung  entsprechender 

Schutzmassnahmen.  

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5.2. 

Bei sich auf § 203 Abs. 1 lit. c PBG stützenden Schutzentscheiden kommt 

den  kommunalen  und  kantonalen  Denkmalpflegebehörden  eine  gewisse 

Entscheidungsfreiheit zu. Diese bezieht sich vor allem auf die Qualifikation 

eines Objektes als Schutzobjekt, auf den konkreten Umfang einer Schutz-

massnahme,  allenfalls  auf  die  Auswahl  unter  mehreren  in  Betracht  fallen-

den  Schutzobjekten  oder  aber  auf  den  Verzicht  auf  Schutzmassnahmen. 

Insoweit  hat  sich  die  Rekursinstanz  bei  der  Entscheidüberprüfung  Zurück-

haltung aufzuerlegen.  

Im Übrigen besteht in der Regel keine Kognitionseinschränkung. Die Frage, 

was unter einem Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu ver-

stehen  ist,  kann  die  Rekursinstanz  frei  beantworten.  Auch  steht  ihr  in  der 

Regel  eine  freie Würdigung  der  örtlichen  Verhältnisse  zu,  soweit  ihr  diese 

hinreichend  bekannt  sind.  Geht  es  um  bautechnische  Fragen,  namentlich 

um  solche  der  vollständigen  oder  partiellen  Erhaltungs-  und  Renovations-

fähigkeit  von  Schutzobjekten,  ist  das  Baurekursgericht  als  Fachgericht  in 

Bausachen zu deren Beantwortung nicht weniger berufen als die Denkmal-

pflegebehörden.  

Schliesslich  ist  die  Entscheidungsfreiheit  der  Denkmalpflegebehörde  stets 

gegen den Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz abzuwägen (Art. 77 der 

Kantonsverfassung  [KV]  und  Art.  29a  der  Bundesverfassung  [BV];  Marco 

Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 

64 ff.),  zumal Schutzmassnahmen  in  der Regel einen  schweren Eingriff  in 

das Grundeigentum bilden. 

5.3. 

Das  im  Eigentum  der  Stadt  Illnau-Effretikon  stehende  Streitobjekt  unter-

steht,  wie  bereits  vorgängig  unter  Ziffer  2.2  dargelegt,  der  gesetzlichen 

Selbstbindung  von  §  204  PBG,  weswegen  es  von  Amtes  wegen  zu  scho-

nen und zu erhalten ist. Damit ist hier im Unterschied zu Schutzobjekten im 

Eigentum  Privater  nicht  zwischen  dem  öffentlichen  Schutzinteresse  und 

privaten  Eigentümerinteressen  abzuwägen,  sondern  zwischen  gegenläufi-

gen öffentlichen Interessen zu gewichten (VB.96.00024 vom 27. September 

1996 in BEZ 1996 Nr. 23). Die soeben dargelegten Grundsätze bei der ge-
botenen  Interessen-  bzw.  Güterabwägung  sind  aber  auch  hier  grundsätz-
lich relevant (BRKE II Nr. 214/1982 vom 19. Oktober 1982 in BEZ 1984 Nr. 

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Seite 9 

 
 
18;  Jürg  Hess,  Der  Denkmalschutz  im  zürcherischen  Planungs-  und  Bau-

gesetz, Zürich, 1986, S. 150 f.). 

6.1.  

Bei der Liegenschaft Usterstrasse 23 handelt es sich, wie voranstehend be-

reits umfassend dargelegt, um ein qualitativ hochwertiges Denkmalschutz-
objekt,  das  sich  überdies  –  wie  auch  der  Augenschein  des  Baurekursge-
richts  gezeigt  hat  –  in  einem  guten  baulichen  bzw.  bautechnischen  (stati-
schen)  Zustand  befindet.  Der  "alte  Konsum"  ist  einerseits  als  das  Ortsbild 

und das Strassenbild prägender Bau und andererseits aufgrund seines Ei-

genwerts in hohem Mass erhaltenswert.  

6.2. 
Dieses  gewichtige  Ortsbild-  und  Denkmalschutzinteresse  konkurriert  mit 

dem Interesse an einer Neugestaltung des im jetzigen Zustand unbestritte-
nermassen wenig attraktiven Dorfplatzes Unterillnau, der – was am Augen-
schein  festgestellt  werden  konnte  –  vor  allem  als  Autoparkplatz  sowie  als 
Standort  für  zahlreiche  Werbeträger  dient.  Der  bestehende  Dorfbrunnen 

wird dadurch beinahe erdrückt. Die Auffassung der Vorinstanz, es bestehe 

hier  ein  gestalterischer  und  ortsbaulicher  Handlungsbedarf,  ist  also  durch-

aus objektiv nachvollziehbar. 

Aus dem jahrelangen Hin und Her in den kommunalen Planungsbemühun-

gen, politischen Vorstössen jeglicher Art und Absichtserklärungen von örtli-

chen  Interessengruppen  hat  sich  bisher  auf  die  Dauer  jedoch  keine  klare 

ortsplanerische Stossrichtung über die künftige Dorfplatzgestaltung heraus-
kristallisiert,  was  die  vorgängig  unter  Ziffer  4.1.  –  4.2.  aufgeführte  planeri-
sche "Leidensgeschichte" exemplarisch aufzeigt. Die Umsetzung der dring-

lichen  Motion  "Attraktives  Dorfzentrum  Illnau"  vom  19.  Juni  2014,  welche 

vor allem auch auf den Abbruch der Gebäude Usterstrasse 23 und 25 ab-

zielt,  würde  bereits  wieder  zur  Aufhebung  des  erst  im  Jahre  2006  festge-

setzten  öffentlichen  Gestaltungsplans  "Dorfplatz  Unterillnau"  führen,  wel-
cher – wie erwähnt – vom Erhalt des Streitobjekts ausgeht. Dies stünde im 
Widerspruch  zu  den  Grundsätzen  der  Rechtssicherheit  und  der  Planbe-

ständigkeit. 

Die im Sommer/Herbst 2012 erstellte ZHAW-Studie für die "Aufwertung des 

Dorfzentrums Illnau" zeigt, dass eine ortsbaulich gelungene und grosszügi-

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Seite 10 

 
 
ge Dorfplatzgestaltung selbst bei einem Fortbestand des "alten Konsums" – 
aber unter Abbruch der nicht schützenswerten Annexbaute Usterstrasse 25 
– nicht nur möglich wäre, sondern von den Verfassern der Studie sogar als 
ortsbaulich  beste  Lösung  zur  Realisierung  empfohlen  wird  (Konzept  2  mit 

drei  verschiedenen  Varianten).  Im  Detail  wird  dazu  u.a.  festgehalten  (act. 
12.25, S. 106): 

"Das Konzept 2 ist ein ausgewogenes Konzept, welches sich für den Erhalt 
der  bäuerlichen  Reminiszenz  in  Form  der  Usterstrasse  23  (Landi-Haus) 
entscheidet  und  doch  klare  strukturelle  Verbesserungen  zur  bestehenden 
Situation aufweist. So ist der Verlust der doch sehr geschlossenen Liegen-
schaft  Usterstrasse  25  nötig,  um  einen  Befreiungsschlag  zu  machen  und 
die Nutzungsüberschneidungen auf den Plätzen zu entflechten. Durch den 
Abbruch  der  Liegenschaft  Usterstrasse  25  entstehen  drei  Plätze:  Der  be-
stehende Platz Nord, der bestehende Platz Süd und der neue Platz bei der 
ehemaligen Usterstrasse 25. [….] Im Vergleich zum Konzept 1 (Erhalt bei-
der Liegenschaften) können somit die Nutzungsüberschneidungen, bei Er-
halt  der  Anzahl  Parkplätze,  klar  entflochten  und  eine  grössere  Vielfalt  an 
Aussenraumnutzungen  angeboten  werden.  Im  Vergleich  zur  Variante  3 
bleibt  das  Landi-Haus  erhalten.  So  kann  die  Identität  des  bestehenden 
Dorfplatzes erhalten werden." 

Die vorinstanzliche Argumentation, eine gute und grosszügige ortsbauliche 

Lösung sei einzig bei einem Abbruch des Streitobjekts möglich, erweist sich 

bereits aufgrund dieser Konzeptstudie als unhaltbar. 

Ohnehin  ist  die  beabsichtigte  Neugestaltung  des  Dorfplatzes  nicht  eine 

Frage der Quantität, sondern der Qualität. Es kann also nicht darum gehen, 

dort  eine  möglichst  grosse  zusammenhängende  Fläche  zu  schaffen,  son-

dern eine ortsbaulich passende  und  ausbalancierte  Dorfplatzgestaltung  zu 

realisieren.  Das  Baurekursgericht  konnte  sich  anlässlich  seines  Augen-

scheins  ebenfalls  davon  überzeugen,  dass  der  Abbruch  des  streitbetroffe-

nen Gebäudes für die Schaffung eines neuen attraktiven und grosszügigen 
Dorfplatzes  zwar eine  Option  wäre,  aber keineswegs  mehr und  schon  gar 

nicht eine conditio sine qua non.  

Überdies  ist  die  Finanzierung  einer  umfassenden  Platzneugestaltung  im 

Rahmen  des  von  den  Motionären  angestrebten  öffentlichen  Gestaltungs-

plans "Attraktives Dorfzentrum Illnau" noch völlig offen bzw. in keiner Weise 

gesichert.  Dies  gilt  nicht  nur  bezüglich  der  eigentlichen  Platzgestaltung, 
sondern ebenso hinsichtlich der Ersatzbauten für die Gebäude Usterstras-
se  23  und  25,  welche  bekanntlich  im  Eigentum  der  Stadt  Illnau-Effretikon 

stehen. Der Verkauf dieser Liegenschaften und der Einstieg eines privaten 

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Investors ist damit ein realistisches künftiges Szenario. Jedenfalls steht ein 

Realisierungszeitpunkt  einer  Platzneugestaltung  im  Sinne  der  Motionäre 

auch aus finanzpolitischen Gründen noch in weiter Ferne.  

Bei  dieser  Ausgangslage  entfällt  schliesslich  auch  die  Möglichkeit,  die  In-
ventarentlassung  –  im  Sinne  des  vorinstanzlichen  Standpunktes  im  vorlie-
genden  Rekursverfahren  –  unter  der  aufschiebenden  Bedingung  der  Bau-
freigabe  für  eine  die  Beseitigung  des  Gebäudes  mit  beinhaltender  neuer 

Platzgestaltung zu ergänzen.   

6.3. 

Insgesamt  fällt  die  Interessenabwägung  klar  zugunsten  der  Erhaltung  des 

unbestrittenermassen  schutzwürdigen  Gebäudes  Usterstrasse  23  aus, 

weshalb  die  strittige  Inventarentlassung  als  nicht  sachgerecht  und  rechts-

widrig  in  Gutheissung  des  Rekurses  aufzuheben  ist.  Eine  formelle  Unter-

schutzstellung im Sinne des rekurrentischen Hauptantrags ist aufgrund der 

Selbstbindung  der  Vorinstanz  im  jetzigen  Zeitpunkt  jedoch  nicht  geboten. 

Jedenfalls  solange,  als  das  streitbetroffene  Gebäude  nicht  verändert  wer-

den soll, sondern es nur um seinen Bestand geht, ist eine förmliche Unter-

schutzstellung, mit der sowohl der Schutzumfang wie auch allfällige Verän-

derungsmöglichkeiten näher umschrieben würden, nicht erforderlich.  

Folglich ist der Rekurs teilweise gutzuheissen und im Übrigen abzuweisen.  

[….] 

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