# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 98260846-86c3-5091-9a4d-1818414aa702
**Source:** Zug (ZG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-10-25
**Language:** de
**Title:** Zug Verwaltungsgericht Vergabekammer 25.10.2021 V 2020 57
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_004_V-2020-57_2021-10-25.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG

VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER

Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann

U R T E I L  vom 25. Oktober 2021 [rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung

in Sachen

A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch RA B.________

gegen

1. Gemeinderat Walchwil
2. Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug

Beschwerdegegner 

betreffend

Baubewilligung
(Bauvorhaben ausserhalb Bauzonen)

V 2020 57

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Urteil V 2020 57

A. Mit Verfügung vom 11. Dezember 2017 erteilte der Gemeinderat Walchwil 
A.________, Walchwil, die Bewilligung für den Abbruch der Gebäude Assek-Nrn. 
C.________ und D.________ auf dem Grundstück Nr. F.________ sowie des Gebäudes 
Assek-Nr. E.________ auf dem Grundstück Nr. G.________ und den Neubau eines 
Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen sowie eines Ökonomiegebäudes 
(Mosterei/Brennerei) mit integriertem Carport auf dem Grundstück Nr. F.________ mit 
Auflagen und Bedingungen. Der entsprechende Entscheid des Amts für Raumplanung 
(heute: Amt für Raum und Verkehr) des Kantons Zug vom 31. Oktober 2017 bildete 
integrierenden Bestandteil der Baubewilligung des Gemeinderats Walchwil. Das 
Bauvorhaben befindet sich ausserhalb der Bauzonen sowie in einem 
Landschaftsschongebiet gemäss kantonalem Richtplan.

Anlässlich der Rohbaukontrolle und der Schlussabnahme vom 22. April 2020 stellte der 
Gemeinderat Walchwil diverse Anpassungen und Änderungen gegenüber dem 
ursprünglich bewilligten Projekt fest. In seiner Teilbaubewilligung vom 24. August 2020 
erklärte der Gemeinderat Walchwil, dass für die Anpassungen im und am Wohnhaus 
sowie für das Pultdach des Ökonomiegebäudes gestützt auf den kantonalen Entscheid 
des Amts für Raum und Verkehr vom 9. Juli 2020, der gleichzeitig eröffnet werde, die 
Baubewilligung erteilt werde. Die Auflagen und Bedingungen der Baubewilligung vom 11. 
Dezember 2017 behielten weiterhin ihre Gültigkeit. Für die restlichen Projektänderungen 
werde gemäss den Ausführungen des kantonalen Entscheids jedoch keine Baubewilligung 
erteilt. Für diese nicht bewilligungsfähigen Bauten und Anlagen sei der ursprüngliche 
Zustand gemäss dem bewilligten Projekt vom 11. Dezember 2017 sowie dem Entscheid 
des Amtes für Raumplanung vom 31. Oktober 2017 wiederherzustellen. Die bereits 
erstellten, rechtswidrigen Teile (nachfolgend aufgelistet) seien zurückzubauen oder 
gemäss den bewilligten Plänen zu erstellen:

- die neue Zufahrt zum Ökonomiegebäude aus Schotter;
- die massiven Abgrabungen beim Sockelgeschoss des Wohnhauses im Westen;
- die Abgrabungen auf der Ostseite des Ökonomiegebäudes;
- das grössere Tor bei der Mosterei;
- die fehlenden Spaliere beim Ökonomiegebäude sind zu ergänzen;
- die Brennerei und die Mosterei müssen wie bewilligt umgesetzt werden;
- die weggefallenen Bäume sind zu ersetzen sowie der Garten gemäss bewilligtem Plan 

auszuführen;
- der nicht bewilligte Teil des asphaltierten Belags;

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Urteil V 2020 57

- die Steinkorbmauern sind durch Nagelfluhsteine zu ersetzen;
- die Betontreppe ist durch eine Treppe aus Natursteinen zu ersetzen.

Für die Umsetzung dieser Rückbaumassnahmen werde eine Frist von 90 Tagen ab 
Rechtskraft dieser Verfügung angesetzt. Sollte der Rückbautermin nicht eingehalten 
werden, werde gestützt auf § 69 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) der Rückbau auf 
Kosten von A.________ verfügt (Ersatzvornahme). Eine Strafanzeige werde ausdrücklich 
vorbehalten.

B. Dagegen liess A.________ (fortan: Beschwerdeführer) am 23. September 2020 
(Datum der Postaufgabe) Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben und folgende 
Rechtsbegehren stellen:

"1. Der Entscheid des Amtes für Raum und Verkehr vom 9. Juli 2020 sei aufzuheben.
2. Die Teilbaubewilligung der Gemeinde Walchwil vom 24. August 2020 sei aufzuheben.
3. Es seien sämtliche Projektänderungen gemäss den Plänen Nr. 3.1.1 und 3.3.1 

vollumfänglich in einer Baubewilligung zu genehmigen.
4. Eventualiter sei die Angelegenheit zu einem neuen Entscheid an die 

Beschwerdegegner zurückzuweisen.
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner."

sowie folgende prozessuale Anträge einbringen:

"1. Es sei vor Durchführung eines Schriftenwechsels ein Augenschein zusammen mit den 
Parteien durchzuführen.

2. Es sei eine Parteibefragung durchzuführen."

Zur Begründung wurde ausgeführt, die Beschwerde richte sich ausschliesslich gegen die 
Nichtgenehmigung folgender Projektänderungen:

a) Zufahrt zum Ökonomiegebäude aus Schotter
Während der Bauarbeiten sei festgestellt worden, dass das Ökonomiegebäude nicht 
erschlossen gewesen sei. Im Untergeschoss des Ökonomiegebäudes sei zum einen die 
Mosterei und zum anderen die Brennerei untergebracht. Eine Zufahrt sei nicht vorgesehen 
gewesen, sei aber selbstverständlich notwendig: Obst müsse zur Mosterei gebracht 
werden, Most- und Schnapsbehälter müssten von der Mosterei und der Brennerei 

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Urteil V 2020 57

weggeführt werden können. Eine Erschliessung für Fahrzeuge sei somit zwingend. Es 
werde bestritten, dass "erhebliche Terrainanpassungen" notwendig gewesen seien. Durch 
den Abriss des alten Wohngebäudes sei das Terrain für die Zufahrt vorgegeben gewesen. 
Für die Zufahrt selber habe kein Terrain verändert werden müssen. Damit mit den 
Fahrzeugen Obst zugeführt und abgeführt werden könne, habe zudem die westliche Türe 
im Ökonomiegebäude verbreitert werden müssen. Der Raum könne zudem als Unterstand 
für im Winter nicht benötigte landwirtschaftliche Gerätschaften dienen. 

b) Westlicher Vorplatz
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegner hätten nicht "massive Abgrabungen" 
auf der Westseite des Neubaus stattgefunden. Vielmehr habe sich dort die Grube des 
ehemaligen Wohnhauses befunden, die zu einer Zufahrt planiert worden sei. Rein optisch 
möge dadurch das Gebäude höher wirken; diese Wirkung werde aber durch die noch 
auszuführenden Pflanzarbeiten wieder aufgehoben. Der entstandene Platz solle zudem 
der Wäschetrocknung dienen; konsequenterweise sei daher das ursprünglich 
vorgesehene Fenster in eine Fenstertüre abgeändert worden, die direkt in die 
Waschküche führe. Die Anpassung folge daher rein praktischen Überlegungen.

c) Südansicht des Ökonomiegebäudes
Die Aussenmasse des Ökonomiegebäudes (wie auch des Wohnhauses) entsprächen den 
ursprünglich genehmigten Plänen. Vergrössert worden sei das Tor zur Mosterei, indessen 
nicht erheblich, sondern so, dass ein Transportanhänger eingeschoben werden könne. 

d) Garten/Bäume
Es sei falsch, dass Garten und Bäume "ersatzlos" weggefallen seien. Die Bäume seien 
lediglich noch nicht gepflanzt, eine Pflanzung sei zur Pflanzzeit vorgesehen. Zudem 
würden voraussichtlich mehr als zwei Bäume gepflanzt. Der bestehende Garten habe am 
ursprünglichen Ort keinen Sinn mehr gemacht, da die Eltern des Beschwerdeführers 
diesen nicht mehr verwendet hätten. Der Beschwerdeführer habe deshalb den für seinen 
Hof günstiger gelegenen Garten unterhalb des Stalles deutlich vergrössert, sodass dieser 
von seinem Wohnhaus aus besser erreichbar sei.

e) Asphaltierung
Die Asphaltierung des Bereiches vor dem Autounterstand (oberes Geschoss des 
Ökonomiegebäudes) sei schon ursprünglich vorgesehen gewesen. Die Asphaltierung des 
Platzes vor dem Wohngebäude sei aus praktischen Gründen zur Erleichterung der 

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Umgebungspflege, insbesondere der Schneeräumung, die im Winter im relevanten Gebiet 
erheblich sei, erfolgt.

f) Steinkorbmauern, Betontreppe
Anstelle der ursprünglich vorgesehenen Nagelfluhmauer sei eine Mauer aus Steinkörben 
erstellt worden. Dies entspreche zeitgemässer Gartengestaltung, wie sie im Übrigen auch 
der Gemeinderat Walchwil im fraglichen Gebiet beim Strassenbau verwende. Die Beton-
treppe sei lediglich vom Ökonomiegebäude an das Wohnhaus verlegt worden, damit das 
Erdgeschoss zu Fuss erreicht werden könne. Auch hier seien zur Erleichterung der Pflege, 
insbesondere der Schneeräumung, Betonquader anstelle der Natursteinblöcke verwendet 
worden. 

Der Beschwerdeführer habe mit dem Wohnhaus ein Holzhaus erstellt, das sich der 
Landschaft anpasse, im Gegensatz zu einigen gänzlich unpassenden Gebäuden in der 
näheren Umgebung. In diesem Sinne stelle der Neubau eine Aufwertung dar. Beheizung, 
Abwasser usw. entsprächen modernster Technologie. Massive Abgrabungen hätten nicht 
stattgefunden, sondern hätten sich weitgehend aus dem Abriss des alten Gebäudes 
ergeben. Die Höhenmasse seien genau eingehalten worden. Die Forderung der 
Beschwerdegegner erscheine als unverhältnismässig.

C. Den von ihm verlangten Kostenvorschuss von Fr. 3'000.– bezahlte der 
Beschwerdeführer fristgerecht.

D. Am 26. Oktober 2020 teilte der Gemeinderat Walchwil mit, da sich die 
Beschwerde auf den Entscheid des Amtes für Raum und Verkehr beziehe, verzichte er auf 
Weiterungen im Sinne einer Vernehmlassung. Die Teilbaubewilligung des Gemeinderats 
Walchwil sei im Anschluss an den kantonalen Entscheid des Amtes für Raum und Verkehr 
vom 9. Juli 2020 erlassen worden. Der Gemeinderat verweise auf die Vorakten und halte 
an seinem Entscheid vollumfänglich fest. 

E. In seiner Vernehmlassung vom 3. Dezember 2020 stellte das Amt für Raum und 
Verkehr folgende Anträge:

"1. Die Beschwerde sei abzuweisen.
2. Es sei eine Stellungnahme der kantonalen Natur- und Landschaftsschutzkommission 

einzuholen.

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3. Unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers."

Zu den einzelnen Beschwerdepunkten führte das Amt für Raum und Verkehr Folgendes 
aus:

a) Zufahrt zum Ökonomiegebäude aus Schotter
Zum einen habe das Konzept der Bauherrschaft mit dem Abwurf von oben explizit einen 
anderen Betriebsablauf für die Anlieferung des Obstes verfolgt. Zum anderen hätte seitens 
Bauherrschaft spätestens im Zusammenhang mit der Anforderung eines Abtransports der 
Schlempen auf den Mist, auf welche das Amt für Raum und Verkehr die Bauherrschaft 
aufmerksam gemacht habe, die Frage der Erschliessung nochmals abgeklärt werden 
können. Es sei jedoch zu keinem Zeitpunkt der Bedarf für eine Zufahrt thematisiert 
worden. Es sei nicht Aufgabe der Bewilligungsbehörden, dies zu hinterfragen. Vielmehr 
habe davon ausgegangen werden dürfen, dass der Gesuchsteller die Situation bewusst in 
der bewilligten Form geplant habe. Dass eine Erschliessung notwendig sei, werde nicht 
bestritten. Dies rechtfertige jedoch nicht, dass dies in diesem Ausmass und in dieser 
Gestaltung zu erfolgen habe. Die Erschliessung könne durchaus landschaftsverträglich 
erfolgen und bedürfe nicht immer einer Befestigung. Die Erschliessung in der vorliegenden 
Form und Dimension sei in jedem Fall nicht landschaftsverträglich und nach Ansicht des 
Amts für Raum und Verkehr nachträglich nicht bewilligungsfähig.

Was die Terrainanpassungen angehe, so zeige der bewilligte Umgebungsplan anhand der 
Höhenkurven eine sorgfältige Wiederherstellung und Modellierung des Geländes um die 
Neubauten. Die bewilligten Pläne seien denn auch massgebend. Es sei irrelevant, wie sich 
das Terrain im Zuge der Abriss- und Bauarbeiten präsentiert habe. Das Argument, mit 
dem Abriss des alten Wohngebäudes sei "das Terrain für die Zufahrt vorgegeben" und 
auch lediglich die Grube des ehemaligen Wohnhauses zu einer Zufahrt planiert worden, 
ziele somit ins Leere. Aus landschaftlicher Sicht sei gerade die Terraingestaltung von 
grosser Bedeutung. Es sei ausserhalb der Bauzone wichtig, dass die Landschaft sanft ans 
Gebäude heranführe, wie dies auch im bewilligten Plan vorgesehen sei. Die – gegenüber 
den bewilligten Plänen – massiven Terrainanpassungen seien nach Ansicht des Amts für 
Raum und Verkehr nicht landschaftsverträglich und entsprechend nicht nachträglich 
bewilligungsfähig. 

b) Westlicher Vorplatz

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Auch diese Argumentation könne nicht nachvollzogen werden. Die Umgebung sei 
gegenüber dem Baugesuch erheblich verändert worden. 

c) Südansicht des Ökonomiegebäudes
Es sei nicht einzusehen, warum die Grösse der westlichen Türe nicht bereits im 
Baugesuchsverfahren abgeklärt worden sei. Dies rechtfertige es nicht, eine Änderung 
vorzunehmen, die zu einem grösseren Eingriff in die Landschaft führe. Das Tor werde nun 
– gegenüber den bewilligten Plänen – deutlich grösser. Die in den bewilligten Plänen 
harmonische, landschaftsverträgliche Gestaltung des Sockelgeschosses mit den beiden 
gleich grossen Toren sei nicht mehr zu erkennen. Zudem seien grosse Tore deshalb nicht 
bewilligungsfähig, weil sie als dominantes Fassadenelement in Erscheinung träten. Sie 
wirkten unruhig. 

d) Asphaltierung
Der Beschwerdeführer scheine diesbezüglich offenbar bösgläubig agiert zu haben, zumal 
er selbst ausführe, dass er dies schon immer so habe realisieren wollen. Es sei nicht 
einzusehen, weshalb diese Überlegungen nicht in den bewilligten Umgebungsplan 
eingeflossen seien, so sie denn überhaupt zuträfen. Dem Gesuchsteller sei die 
Wintersituation bekannt. Im bewilligten Umgebungsplan sei der Hauszugang mit 
Natursteinplatten befestigt, welche auch als Band um das Gebäude herumführten. 
Stattdessen seien nun eine Asphaltierung des Vorbereichs vorgenommen und Schotter- 
anstelle von Grünflächen erstellt worden. Dies werde insbesondere mit der 
Schneeräumung begründet, was nicht nachvollziehbar sei. Zudem würden erheblich mehr 
Flächen versiegelt, als dies bewilligt worden sei. Der Bedarf für diese zusätzlichen 
asphaltierten Flächen sei nicht nachgewiesen, und vor allem sei dies auch nicht 
landschaftsverträglich und entsprechend nach Ansicht des Amts für Raum und Verkehr 
nicht bewilligungsfähig.

e) Steinkorbmauer, Betontreppe
Es treffe zwar zu, dass Steinkörbe auch andernorts zur Böschungssicherung eingesetzt 
würden. Nagelfluhmauern seien jedoch in Walchwil ein besonders typisches Element und 
würden daher bevorzugt verwendet. Es gehe im vorliegenden Fall nicht um eine 
zeitgemässe Gartengestaltung, sondern um eine landschaftlich gut eingepasste 
Umgebungsgestaltung notabene innerhalb des Landschaftsschongebiets sowie in der 
gemeindlichen Landschaftsschutzzone und an exponierter Lage. Im Gegensatz zum 
bewilligten Projekt liege mit der unbewilligten Projektänderung – wie bereits dargelegt – 

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gerade keine gut eingepasste Umgebungsgestaltung mehr vor, weshalb auch diese 
Projektänderungen nach Ansicht des Amts für Raum und Verkehr nicht nachträglich 
bewilligt werden könnten. Die Verlegung der Betontreppe wie auch die Verwendung von 
Betonquadern für die Treppe könnten aus landschaftlicher Sicht nicht akzeptiert werden. 
Auch diese Projektänderung trage zur Verschlechterung der Gesamtsituation bei und sei 
nicht bewilligungsfähig.

F. Am 4. März 2020 führte das Gericht unter Anwesenheit der Parteien und einer 
Delegation der Natur- und Landschaftsschutzkommission des Kantons Zug (NLK) am 
Standort des Bauprojekts einen Augenschein durch.

G. Mit Schreiben vom 23. März 2021 reichte die NLK ihre vom Gericht erbetene 
Stellungnahme ein und führte darin Folgendes aus: 

Geländeveränderungen
Die Frage, ob erhebliche Terrainveränderungen vorgenommen worden seien, sei aus 
Sicht der NLK klar zu bejahen. Der erfolgte Verlust von landschaftsprägenden Struktur- 
und Naturelementen sei aus Sicht der Kommission sehr zu bedauern und im vorliegenden 
Landschaftsschongebiet jedenfalls nicht landschaftsverträglich. Hinsichtlich der 
Terrainveränderungen liege daher eine schwerwiegende Beeinträchtigung des 
Landschaftsbildes vor.

Auf die detaillierten Darlegungen der NLK, auf welche diese ihre Feststellungen abstützt, 
ist – soweit erforderlich – in den Erwägungen einzugehen.

Carport mit Ökonomieteil im Untergeschoss
Die NLK vertrete die Auffassung, dass die geänderten Tore im Untergeschoss nur eine 
untergeordnete Verschlechterung gegenüber dem ursprünglichen Projekt bedeuteten, 
welche aus landschaftlicher Sicht akzeptiert werden könne. Sie seien mit der Funktion der 
dahinterliegenden Räume begründet und angemessen dimensioniert. Hinsichtlich der 
Materialisierung und Fassadengestaltung hätte die NLK eher eine Verlängerung der 
Holzverkleidung bis zur ersten Fuge (Oberkant Zwischendecke) verlangt. Durch die zu 
kurz geratene Verkleidung wirke das Untergeschoss optisch überhöht, ungewohnt und zu 
dominant.

Gebäudezwischenraum

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Örtlich und natürlich vorkommende Materialien wie Nagelfluh trügen wesentlich zu einer 
guten landschaftlichen Einpassung und zu einem harmonischen Gesamteindruck bei. 
Beton (wie für die Treppe verwendet) wirke bei Erschliessungsanlagen im Allgemeinen zu 
hell und zu auffällig. Er sollte nur zum Einsatz gelangen, wo dies z.B. aus technischen 
Gründen zwingend notwendig sei. Steinkörbe könnten sich gut in die Umgebung einfügen, 
wenn lokal vorkommendes Material in einer genügenden Grösse verwendet und sorgfältig 
in den Korb eingeschichtet werde, um sich der Optik von Trockenmauern anzugleichen. 
Dies sei hier nicht der Fall. Die Steinkörbe seien mit feinkörnigem Kieselkalk gefüllt. 
Solches Hartgestein werde bevorzugt zu Eisenbahnschotter verarbeitet. Die hier 
verbauten Steinkörbe mit dem kleinförmigen Material passten als Begleitelement eher zu 
Eisenbahn-Schotterkörpern als in den ländlichen Raum von Walchwil. Die vielen 
unterschiedlichen Materialien, die auf kleinem Raum verbaut worden seien (Treppe, 
Zugang, Hangsicherung, Stellriemen), trügen ebenfalls nicht zu einem harmonischen 
Gesamteindruck bei. Die NLK hätte bei einer Baueingabe empfohlen, die Materialisierung 
im Gebäudezwischenraum in diesem Sinne anzupassen. Angesichts der sehr 
eingeschränkten Einsehbarkeit könne indes bezüglich des Gebäudezwischenraums nicht 
von einer schwerwiegenden Beeinträchtigung des Landschaftsbildes gesprochen werden.

Erschliessung des Ökonomiegebäudes, südlicher Vorplatz beim Wohngebäude
Die Familie des Bauherrn bewirtschafte das umliegende Land seit mehreren Generationen 
und verfüge damit über für diese Hanglagen geeignete Maschinen und Fahrzeuge. Solche 
Fahrzeuge könnten Quergefälle bis zu 45 % bewältigen, in der Falllinie gar noch mehr. 
Aus der Ansicht West des Baueingabeprojekts könne eine Hangneigung von 24 % und im 
Osten eine solche von 21 % herausgemessen werden. Abgesehen von anderen 
Erschliessungsmöglichkeiten (z.B. Abwurf, Aufzug) sei die Bauherrschaft damit in der 
Lage, allfällige Transportfahrten über das Wiesland im natürlichen Gefälle auszuführen. 
Komme hinzu, dass die Bauherrschaft den Obstbau gemäss ihren Angaben lediglich für 
den Eigenbedarf betreibe. In der Mosterei und Brennerei würden folglich nur 
verhältnismässig kleine Mengen an Obst verarbeitet, was sich auch durch die Einrichtung 
und Ausstattung der beiden Räume manifestiere. Der Bau einer Erschliessungsstrasse 
erweise sich vor diesem Hintergrund als unnötig und unverhältnismässig. Er sei – in 
Verbindung mit den erwähnten Geländeveränderungen – als schwerwiegende 
Beeinträchtigung des Landschaftsbildes einzustufen. Für die Kommission wäre entlang 
der Südfassade des Wohnhauses ein gut fusswegbreiter, begrünter oder mit Trittsteinen 
besetzter Streifen und vor dem Ökonomiegebäude, wo das natürliche Gelände etwas 
flacher sei, eine etwas breitere, begrünte Umschlagfläche tolerierbar gewesen. Die am 

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Augenschein von den Parteien diskutierte Idee, den Vorplatz des Ökonomiegebäudes in 
eine Schotterrasenfläche umzugestalten, sei aus der Sicht der Kommission noch 
vertretbar. Dies wegen des dort vergleichsweise flacheren, natürlichen Gefälles und der 
insgesamt geringeren Schütthöhen. Insbesondere auf dem Strassenabschnitt südlich des 
Wohnhauses sollten indessen weitergehende Massnahmen angeordnet werden, als 
Ersatz für den Verlust des Strukturelements und um die schwerwiegende Beeinträchtigung 
des Landschaftsbildes abzumildern.

Westlicher Vorplatz
Die Schotterfläche zwischen Fassadenflucht und Platzschulter messe rund 140 m2, was 
etwa der Gebäudegrundfläche entspreche. Die Landschaftsverträglichkeit des Platzes sei 
schon wegen der Flächengrösse zu verneinen. Im Vergleich zur Ausgangslage und zum 
Projekt, wo die umgebenen Wiesenflächen – der traditionellen Bauweise entsprechend – 
bis zum Wohnhaus geführt würden, handle es sich um eine erhebliche Verschlechterung. 
Der – abgesehen vom Einfahrtsbereich – annähernd ebene Vorplatz füge sich nicht in die 
umgebenden Hangflächen ein und werde als Fremdkörper wahrgenommen. Es würden 
grundlegende Einordungsprinzipien ausserhalb der Bauzonen verletzt. Durch die 
Absenkung (respektive die Nichtwiederherstellung) des ursprünglichen Geländes sei der 
westliche Gebäudesockel auch im oberen Hangbereich weitgehend einsehbar. Dies sei 
ungewohnt, da man in Hanglagen eine Dreiecksfläche erwarte. Aus einiger Entfernung 
erscheine dieser Effekt etwas abgeschwächt, was aber auf die westlich vorgelagerte 
Vorplatzschüttung zurückzuführen sei. Die Horizontlinie der Vorplatzschüttung hebe sich 
stark vom hellen Hintergrund des Gebäudesockels ab und korrespondiere nicht mit den 
steileren Linien ober- und unterhalb des Wohngebäudes. In der Gesamtbilanz sei der 
westliche Vorplatz als schwerwiegende Beeinträchtigung des Landschaftsbildes zu 
beurteilen. Es sollten deshalb Massnahmen angeordnet werden, um auf der Westseite 
einen bewilligungskonformen Zustand des Geländes zu erreichen. Insbesondere sei das 
Gelände mit dem natürlichen Gefälle sanft ans Gebäude heranzuführen.

Asphaltierte Vorplatzflächen
Hartbeläge und damit auch Asphaltflächen sollten ausserhalb der Bauzonen nur sehr 
zurückhaltend zum Einsatz gelangen, etwa in den Fahrbereichen. Grundsätzlich sei 
Asphalt wegen seiner im Vergleich zum Beton dunkleren und damit unauffälligeren Farbe 
vorzuziehen. Vor diesem Hintergrund sei die Vorplatzfläche beim Carport nicht zu 
beanstanden. Bei einem späteren Sanierungsbedarf könnte die Betonstrasse beim 
Wohnhaus allenfalls durch einen Asphaltbelag ersetzt werden. Das abgebrochene 

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Wohnhaus, welches etwas näher bei der Betonstrasse gestanden habe als die 
Ersatzbaute, sei durch eine begrünte Fläche von der Erschliessungsanlage abgetrennt 
gewesen. Im Projekt sei eine solche Zäsur ebenfalls vorgesehen gewesen. Diese 
Grünfläche fehle jetzt, was der landschaftlichen Einpassung abträglich sei. Der in einem 
Asphaltband vom Carport weitergeführte Hartbelag scheine das Haus förmlich zu 
bedrängen. Verstärkt werde dieser Eindruck durch die hellen Stellriemen, welche farblich 
weder auf die Hausfassade noch auf die Asphaltfläche abgestimmt seien. Ein Grünstreifen 
wäre die bessere Alternative gewesen. Auch die Schneeräumung oder die 
Strassenentwässerung wären keine Hindernisse für eine solche Gestaltung. Die jetzt vor 
der Sickerpackung beim Wohnhaus verwendeten Stellriemen hätten näher bei der Strasse 
platziert werden können. Auch in diesem Punkt liegt eine landschaftliche Beeinträchtigung 
vor. Mit dem Einbau eines Grünstreifens zwischen dem Haus und der Betonstrasse liesse 
sich – mit verhältnismässigem Aufwand – eine spürbare Verbesserung erzielen.

H. Der Beschwerdeführer liess am 17. Mai 2021 zur Stellungnahme der NLK wie folgt 
Stellung nehmen: 

Geländeveränderungen
Eine "schwerwiegende Beeinträchtigung des Landschaftsbildes" werde zurückgewiesen. 
Gegenüber der Situation vor dem Neubau seien nur unwesentliche Terrainveränderungen 
vorgenommen worden. Immerhin sei nicht ein allfälliger, nicht bekannter Zustand von vor 
der Erstellung des alten Wohnhauses wiederhergestellt worden.

Carport mit Ökonomieteil
Es werde begrüsst, dass die Kommission die Tore im Untergeschoss so akzeptiere, ja als 
"angemessen dimensioniert" bezeichne. Die Fassade selbst werde durch die 
Spalierbepflanzung weiter optisch verschwinden und in die Umgebung eingepasst. 

Erschliessung des Ökonomiegebäudes, südlicher Vorplatz
Eine Schotterrasenfläche vor dem Ökonomiegebäude sei umsetzbar. Dies scheine auch 
für den Erschliessungsweg vor dem Wohngebäude eine verhältnismässige Lösung zu 
sein, die das Erschliessungsbedürfnis, das Bedürfnis der Bewohner nach begehbarem 
Aussenraum und eine Einpassung in das Landschaftsbild durch optische Einfügung in das 
Wiesland ideal miteinander verbinde.

Westlicher Vorplatz

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Die Ausführung der Kommission sei offensichtlich überzeichnet. Der Vorplatz sei 
offensichtlich kleiner als die Gebäudegrundfläche. Es sei nicht zulässig, die gesamte 
Umgebungsfläche einzurechnen; massgebend sei hier der westliche Vorplatz. Wie die 
Kommission richtig feststelle, erscheine der Effekt der Einsehbarkeit und der (angeblich) 
fehlenden Hangeinbettung "aus einiger Entfernung etwas abgeschwächt". Es bestehe 
aber optisch keine fehlende Hangeinbettung aus der Distanz, aus der man eine 
Landschaft betrachte. Zudem seien mittlerweile entlang der Westgrenze des Vorplatzes 
(Obst-)Bäume gepflanzt worden, die die Einsicht von Westen wie auch von Norden und 
Osten her stark brechen würden. Eine "starke Beeinträchtigung" des Landschaftsbildes sei 
für den Beschwerdeführer daher zum einen nicht gegeben, und zum anderen seien 
optische Korrekturen – und nur darum gehe es bei der Beurteilung eines 
Landschaftsbildes – durch geeignete Bepflanzung machbar und vorgesehen; denkbar sei 
zudem eine Begrünung des Schotterplatzes und die Pflanzung von Wildhecken entlang 
der Hausmauer oder entlang des Platzes. So sei eine optische Beeinträchtigung des 
Landschaftsbildes nicht mehr feststellbar. Gerade beim Vorplatz gehe es im Übrigen um 
Interessenabwägung und Verhältnismässigkeit: Der Beschwerdeführer möchte für die 
Bewohnerinnen und Bewohner die übliche Möglichkeit bieten, draussen Wäsche 
aufhängen und zusammensitzen zu können. Dies sei in geneigtem Gelände nicht oder nur 
sehr erschwert möglich. Das private Interesse der Bewohnerinnen und Bewohner 
erscheine hier überwiegend, da eine optische Kaschierung der Fläche durch Bepflanzung 
ohne weiteres möglich sei. Eine "Heranführung des Geländes an das Gebäude" hingegen 
sei zur Erreichung einer "optischen Einbettung" unverhältnismässig, weil unnötig.

Asphaltierte Vorplatzfläche
Auch diesbezüglich sei eine Interessenabwägung vorzunehmen, da die optische 
Beeinträchtigung gering erscheine. Zudem seien bei der Planung und Bewilligung 
Besucherparkplätze vergessen gegangen; da das Haus mit öffentlichem Verkehr nicht 
erreichbar sei, seien Besucherparkplätze notwendig und von der gemeindlichen 
Bauordnung (§ 38) vorgeschrieben.

Im Übrigen beantrage der Beschwerdeführer die Durchführung einer Referentenaudienz. 
Gerade unter dem Aspekt der Verhältnismässigkeit und vor dem Hintergrund der 
unterschiedlichen Beurteilungen von Kommission und Bewilligungsbehörde erscheine es 
als zweckmässig zu prüfen, ob eine sinnvolle Lösung im Rahmen einer Referentenaudienz 
möglich sei.

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Urteil V 2020 57

I. Weitere Eingaben erfolgten nicht.

Das Verwaltungsgericht erwägt:

1. Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, 
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide unterer kantonaler Verwaltungsbehörden 
die Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig, soweit sich ihre Entscheide auf 
Bundesrecht stützen und die Gesetzgebung keinen Weiterzug an den Regierungsrat oder 
das Bundesverwaltungsgericht vorsieht. Angefochten ist in erster Linie die 
Teilbaubewilligung des Gemeinderats Walchwil vom 24. August 2020, die an sich innert 20 
Tagen mit Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat angefochten werden kann (§§ 39 
ff. VRG). Bestandteil der Baubewilligung ist aber auch der Entscheid des Amts für Raum 
und Verkehr vom 9. Juli 2020. Dieser Entscheid erging in Anwendung des 
Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) sowie der 
Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) und somit in Anwendung von Bundesrecht. 
Dieser Entscheid kann daher gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 1 VRG direkt beim 
Verwaltungsgericht angefochten werden. Zu beachten ist nun die Regelung von § 67 Abs. 
2 lit. b des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS 721.11), gemäss der auch 
Beschwerden gegen Entscheide des Gemeinderates über Baugesuche und 
Baueinsprachen als Verwaltungsgerichtsbeschwerden zu behandeln sind, wenn in 
derselben Sache ein kantonaler Entscheid vom Verwaltungsgericht zu beurteilen ist. Dies 
ist vorliegend der Fall. Der Beschwerdeführer ist als Adressat des angefochtenen 
Entscheides offensichtlich zur Beschwerdeführung legitimiert (§ 62 VRG). Die Beschwerde 
wurde fristgerecht eingereicht und entspricht den übrigen formellen Anforderungen, 
weshalb sie zu prüfen ist.

Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des 
Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).

2.
2.1 Gemäss dem kantonalen Richtplan liegt das Grundstück Nr. F.________ 
ausserhalb der Bauzonen, im Landwirtschafts- sowie im Landschaftsschongebiet. Auch 
gemäss dem Zonenplan der Gemeinde Walchwil liegt es in der Landwirtschafts- und 

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Urteil V 2020 57

Landschaftsschutzzone. Die Landschaftsschongebiete stellen die Erhaltung der wertvollen 
Landschaften sicher. Die land- und forstwirtschaftliche Nutzung sowie die der Landschaft 
angepasste Erholung sind gewährleistet. Sie nehmen Rücksicht auf die Besonderheiten 
der Landschaft. Kanton und Gemeinden achten bei der Bewilligung von Bauten und 
Anlagen auf die landschaftliche Eingliederung. Dabei braucht es im Einzelfall eine 
Interessenabwägung zwischen den landwirtschaftlichen Anliegen und den Ansprüchen der 
anderen Nutzungsinteressen, insbesondere der Landwirtschaft (Richtplantext, Kapitel L 
7.1.1 und L 7.1.3; BGS 711.31).

2.2 Das Vorhaben wurde unter Anwendung von Art. 24c RPG bewilligt. Gemäss 
Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen 
ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand 
grundsätzlich geschützt. Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der 
zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder 
wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Abs. 
2). Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiegebäude, 
die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück 
Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat 
erlässt Vorschriften, um negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu vermeiden (Abs. 
3). Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine energetische 
Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu 
verbessern (Abs. 4). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der 
Raumplanung vorbehalten (Abs. 5).

2.3 Für Bewilligungen nach Art. 24c RPG wird vorausgesetzt, dass die Identität bzw. 
die Wesensgleichheit mit dem Ausgangszustand gewahrt bleibt. Gemäss Art. 42 Abs. 1 
RPV gilt eine Änderung altrechtlicher Bauten und Anlagen als teilweise und ihre 
Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer 
Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art 
sind zulässig. Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der 
Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum 
Nichtbaugebiet befand (Abs. 2). Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen 
gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Abs. 3).

2.4 Gemäss S. 12 des Leitfadens Gestaltung von Bauten und Anlagen ausserhalb der 
Bauzone der Baudirektion des Kantons Zug, 2016, zeichnet sich eine ortsbezogene, gute 

15

Urteil V 2020 57

Planung durch möglichst geringe Geländeveränderungen aus: Möglichst wenige 
Abgrabungen, Mauern und Aufschüttungen. Der natürliche Geländeverlauf soll so weit als 
möglich erhalten bleiben. Im Idealfall stehen neue Bauten so da, als hätten sie schon 
immer da gestanden. Die NLK verlangt denn auch regelmässig in den von ihr zu 
beurteilenden Projekten, dass die Bauten einen klaren Bezug zur örtlichen Bautradition 
aufweisen und Terrainveränderungen sowie Erschliessungsflächen möglichst minimal 
gehalten werden. Der traditionellen Bauweise entsprechend ist gemäss der NLK das 
umgebende Wiesland möglichst mit den natürlichen Neigungsverhältnissen bis zu den 
Bauten zu führen. An exponierten Lagen innerhalb des Landschaftsschongebiets sowie 
innerhalb der gemeindlichen Landschaftsschutzzone wie vorliegend sind Bauten und 
Anlagen so zu gestalten, dass sie zusammen mit der Umgebung und der Landschaft eine 
gute Gesamtwirkung erzielen.

3.
3.1 Grundsätzlich ist festzustellen, dass der Beschwerdeführer in mehreren Punkten 
vom ursprünglich bewilligten Projekt abgewichen ist, obwohl sowohl die Baubewilligung 
des Gemeinderats Walchwil vom 11. Dezember 2017 (Bf-Beil. 4) als auch der kantonale 
Entscheid vom 31. Oktober 2017 (GR-Beil. B13) die Aussage enthielten, die 
Baubewilligung sei für den Gesuchsteller und dessen Rechtsnachfolger vollumfänglich 
verbindlich bzw. die Gesuchsunterlagen seien massgebend und jede Nutzungs- oder 
bauliche Änderung bedürfe einer Bewilligung. Nachfolgend ist zu prüfen, ob die Behörden 
in weiteren Bereichen, als sie dies mit der Teilbaubewilligung vom 24. August 2020 bereits 
getan haben, dem Beschwerdeführer die nachträgliche Baubewilligung für von ihm 
entgegen den ursprünglichen Bauplänen vorgenommenen Änderungen hätten erteilen 
müssen bzw., falls dies zu verneinen ist, welche Bauteile entsprechend den bewilligten 
Bauplänen rückgebaut bzw. (wieder-)hergestellt werden müssen.

3.2 Bauten und Anlagen oder Teile von solchen, die baupolizeiwidrig sind, müssen 
grundsätzlich abgebrochen oder geändert werden. Ein Ermessen, ob die zuständige 
Behörde tätig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll, besteht 
grundsätzlich nicht. Beim Entscheid über die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands ist – wie bei allen Verwaltungshandlungen – stets das 
Verhältnismässigkeitsprinzip im Sinne von Art. 5 Abs. 2 BV zu beachten; insbesondere 
muss der mit dem Wiederherstellungsbefehl verbundene staatliche Eingriff in die 
Rechtstellung des Privaten in einem vernünftigen Verhältnis zum öffentlichen Interesse an 
der angestrebten Rechtsdurchsetzung stehen. Dieser Grundsatz ist in jedem Fall zu 

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Urteil V 2020 57

prüfen und namentlich auch dann zu berücksichtigen, wenn der Bauherr die 
widerrechtliche Baute bösgläubig erstellt hat. Dieser muss aber in Kauf nehmen, dass die 
Behörden aus grundsätzlichen Überlegungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit 
und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des 
gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn 
erwachsenen Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen. Ein 
Abbruchbefehl ist nach ständiger Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die 
Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen 
Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu 
rechtfertigen vermögen. Geringfügig ist eine Abweichung, wenn nur um Weniges von der 
materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie der Bauherrschaft keinen oder nur einen 
geringen Nutzen bringt. Entscheidend sind diesbezüglich freilich auch präjudizielle 
Aspekte. Weicht eine Baute oder Anlage jedoch erheblich von materiellen Bauvorschriften 
ab, so können grundsätzlich einzig Gründe des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf 
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands führen. Solche Gründe liegen dann 
vor, wenn die Bauherrschaft gutgläubig angenommen hat, sie sei zur Bauausführung 
ermächtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht 
schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, 
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl. 2019, S. 618 f. mit Hinweisen).

3.3 Bei der Frage, ob eine Abweichung geringfügig ist, darf nicht nur auf das objektive 
Mass der Abweichung abgestellt werden, sondern es ist in der Regel das wirtschaftliche 
Interesse des Bauherrn in die Beurteilung miteinzubeziehen. Geringfügig sind 
Abweichungen, die einerseits objektiv gesehen nur um Weniges von der materiellen 
Vorschrift abweichen und andererseits dem Bauherrn keinen oder nur einen geringfügigen 
Nutzen bringen. Hat ein Bauherr hingegen ein wirtschaftliches Interesse an der 
Rechtsverletzung, ist die Geringfügigkeit eher zu verneinen, als wenn er keinen Vorteil 
daraus zieht. Die Erstellung einer Küche und weiterer Wohnräume beziehungsweise einer 
ganzen Wohnung kann nicht mehr darunterfallen, wenn daraus noch ein Gewinn erzielt 
wird. Nach der Praxis stellte denn auch etwa der Verstoss gegen eine Vorschrift, welche 
für Dächer Ziegel in herkömmlicher Form und Farbe verlangt, keine untergeordnete 
Regelabweichung dar (Fritzsche et al., a.a.O., S. 620).

3.4 Das Verhältnismässigkeitsprinzip schützt primär den gutgläubigen Gesuchsteller 
beziehungsweise Bauherrn. Nach der Rechtsprechung kann sich aber auch ein Bauherr, 
der sich nicht in gutem, sondern in "bösem" Glauben befindet, gegenüber einem 

17

Urteil V 2020 57

Abbruchbefehl auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz berufen. Der böse Glauben 
bezieht sich nicht nur auf die materielle, sondern auch auf die formelle Rechtswidrigkeit. 
Bösgläubig handelt demnach, wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne Baubewilligung oder in 
Abweichung einer solchen baut. Der Bösgläubige muss in Kauf nehmen, dass die 
Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen – namentlich zum Schutz der 
Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung – dem Interesse an der 
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen (Fritzsche 
et al., a.a.O., S. 621).

4. Dem Beschwerdeführer kann im vorliegenden Fall keine Gutgläubigkeit 
zugestanden werden. Eine solche macht der Beschwerdeführer im Übrigen auch gar nicht 
geltend. Vielmehr ist davon auszugehen, dass er um die Rechtswidrigkeit der von ihm 
gegenüber den bewilligten Baugesuchsunterlagen vorgenommenen Anpassungen und 
Änderungen wusste. Er macht jedoch Geringfügigkeit der Anpassungen und Änderungen 
bzw. praktische Gründe dafür geltend und erachtet die Forderungen der 
Beschwerdegegner betreffend Rückbau der bemängelten Bauten und Anlagen bzw. 
Wiederherstellung des bewilligten Zustands gemäss erstem Baugesuch als 
unverhältnismässig. Vor dem Hintergrund des in E. 3 Ausgeführten ist dazu Folgendes zu 
erwägen:

4.1 Geländeveränderungen

4.1.1 Gemäss den unwidersprochen gebliebenen Darlegungen der NLK in ihrer 
Stellungnahme vom 23. März 2021 wurden folgende Geländeveränderungen 
vorgenommen: Auf der Westseite des Wohngebäudes verlaufe das heutige Gelände in 
einem näherungsweise trapezförmigen Bereich zwischen der Höhenkurve 631,00 und der 
Steinkorbmauer bis zu maximal 1,4 m (Schnittpunkt Hausfassade/Steinkorbmauer) tiefer 
als in den Höhenkurven dargestellt. Ob und in welchem Ausmass das Gelände in diesem 
Bereich aktiv abgetragen worden sei, könne aus den hier beigezogenen Unterlagen nicht 
verifiziert werden, weil sich an dieser Stelle das alte Wohnhaus befunden habe. 
Abgetragen worden sei das natürlich gewachsene Terrain jedenfalls südlich des neuen 
Ökonomiegebäudes, allerdings auf einer verhältnismässig kleinen dreieckförmigen Fläche 
und maximal etwa um 0,5 m bei der südöstlichen Gebäudeecke. Die übrigen 
Schotterflächen seien über dem gewachsenen Terrain angelegt worden. Vom Schnittpunkt 
westlicher Vorplatzrand/Betonstrasse gewinne der Vorplatz – relativ zum gewachsenen 
Terrain – stetig an Höhe und erreiche nach knapp 10 m eine Kote von 1,2 m über Terrain. 

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Urteil V 2020 57

Diese Schütthöhe werde bis zur Verlängerung der südlichen Gebäudeflucht im Westen 
beibehalten, um dann in der Verlängerung der westlichen Fassadenflucht im Süden bis auf 
1,4 m anzuwachsen. Zentral vor der Südfassade habe sich ein kleiner Geländerücken 
befunden, wo sich die Schütthöhe auf etwa 0,6 m vermindere, um bis zur Verlängerung 
der östlichen Gebäudeflucht wiederum bis auf 1,9 m anzuwachsen. Anschliessend nehme 
die Schütthöhe kontinuierlich auf 1,2 m ab (Schnittpunkt mit der südlichen Fassadenflucht 
im Osten) und dann bis auf 0,4 m am Vorplatzrand auf der Höhe der Brennereitüre. 
Südlich des neuen Wohnhauses werde mit der Höhenlinie 630,00 ein verhältnismässig 
sanft abfallender Bereich begrenzt, welcher zentral vor dem Gebäude in einen markanten 
Spitz auslaufe (Geländerücken). Danach gehe das Gelände in einen felsigen oder 
zumindest steindurchwachsenen Bereich über, der bis auf die Höhenlinie 627,50 sehr steil 
abfalle. Diese auffällige Geländeform sei nicht mehr zu erkennen. Sie sei total überformt 
und in einen Bereich umgestaltet worden, der maschinell bewirtschaftet werden könne 
(Bild 10 der NLK-Beil. 2).

4.1.2 Wie diese Geländeveränderungen zu beurteilen sind, wird weiter unten zu 
erwägen sein, insbesondere bei der Beurteilung der Zufahrt zum Ökonomiegebäude und 
des westlichen Vorplatzes.

4.2 Zufahrt zum Ökonomiegebäude aus Schotter

4.2.1 Gemäss den bewilligten Bauplänen (GR-Beil. B6 und B8) war vorgesehen, dass 
das Wiesland rund um das Wohnhaus bis zu einem Natursteinband (mit einer Breite von 
0,6 m) heranreicht. Im Norden des Wohnhauses war zudem ein 1,1 m breiter 
Natursteinzugang durch die Grünfläche zur Haustüre geplant. Im Süden und Osten des 
Ökonomiegebäudes sollte die Grünfläche bis ganz zu dessen Fassaden heranreichen. 
Geländeveränderungen sind in den ursprünglichen Plänen keine eingetragen. 

4.2.2 Anlässlich der Schlussabnahme stellte die Gemeinde Terrainveränderungen und 
Geländeabtragungen fest. Von der vom Wohnhaus Richtung Westen wegführenden 
Betonstrasse her war südlich rund um das Wohnhaus herum bis zum östlichen Ende des 
Ökonomiegebäudes eine fast horizontale Fläche bzw. ein Weg aus Schotter mit einer 
Breite zwischen ca. 3 und ca. 5 m erstellt worden (siehe Projektänderungsplan, GR-Beil. 
B7, sowie von der Gemeinde angepasster Umgebungsplan, GR-Beil. B1.5). (Vor dem 
Augenschein vom 4. März 2021 war diese Schotterfläche an ihrem südlichen Rand auf 
einer Breite von rund 1 m neu mit Erdmaterial belegt worden.) Weiter war die auf den 

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Urteil V 2020 57

ursprünglichen Plänen eingezeichnete, von Norden bis Süden abfallende Grasfläche auf 
der Westseite des Wohnhauses bis zur Westfassade des Gebäudes sowie bis zur 
Steinkorbmauer als ebene Schotterfläche ausgestaltet worden. Die zu diesen Zwecken 
vorgenommenen Geländeveränderungen können den Ausführungen der NLK in E. 4.1.1 
entnommen werden. Durch die Erstellung der Schotterflächen bzw. -wege können ein 
ursprünglich vorgesehener Hochstammbaum auf der Westseite des Wohnhauses und ein 
Hochstammbaum vor dem westlichen Teil des Ökonomiegebäudes nicht gepflanzt 
werden. Der bisherige Garten fiel vollständig weg.

4.2.3 Der Beschwerdeführer bringt vor, während der Bauarbeiten sei festgestellt 
worden, dass das Ökonomiegebäude nicht erschlossen gewesen sei. Im Untergeschoss 
des Ökonomiegebäudes sei zum einen die Mosterei und zum anderen die Brennerei 
untergebracht. Eine Zufahrt sei nicht vorgesehen gewesen, sei aber selbstverständlich 
notwendig: Obst müsse zur Mosterei gebracht werden, Most- und Schnapsbehälter 
müssten von der Mosterei und der Brennerei weggeführt werden können. Eine 
Erschliessung für Fahrzeuge sei somit zwingend. Es werde bestritten, dass "erhebliche 
Terrainanpassungen" notwendig gewesen seien. Durch den Abriss des alten 
Wohngebäudes sei das Terrain für die Zufahrt vorgegeben gewesen. Für die Zufahrt 
selber habe kein Terrain verändert werden müssen.

4.2.4 Das Gericht schliesst sich der Ansicht des Amts für Raum und Verkehr an, dass 
das ursprünglich geplante Bauprojekt hervorragend in die Landschaft integriert war. 
Gemäss den bewilligten Plänen waren die Gebäude sorgfältig ins Gelände eingepasst und 
von Grünflächen, einem bestehenden Garten und Obstbäumen umgeben. Die Landschaft 
wurde sanft an die Gebäude herangeführt, wie das schon bei der früheren Liegenschaft 
der Fall war. Ebenfalls ist – entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers – zu 
konstatieren, dass mit der neuen Zufahrt zum Ökonomiegebäude aus Schotter, welche um 
das ganze Wohnhaus herumführt, erhebliche Terrainanpassungen verbunden waren.

Das Gericht teilt zudem die Auffassung der Vorinstanzen und der NLK, dass die vom 
Beschwerdeführer erstellte Zufahrt zum Ökonomiegebäude – zusammen mit den 
vorgenommenen Geländeveränderungen – eine schwerwiegende Beeinträchtigung des 
Landschaftsbildes darstellt bzw. mit der vorliegend besonders geschützten Landschaft 
nicht verträglich ist. Die durch Aufschüttungen und Abgrabungen annähernd horizontal 
entstandene Schotterfläche rund um das Wohnhaus, zwischen den beiden Gebäuden 
sowie vor dem Ökonomiegebäude stellt mit ihrer grossen Breite einen massiven 

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Urteil V 2020 57

Fremdkörper im Landschaftsbild dar und verändert die bisher vorhandenen 
Geländeformen. Ohne die Herstellung des Schotterwegs wäre die Landschaft mit ihrem 
Wiesland sanft an die Gebäude herangeführt worden, was zu einer optimalen 
Eingliederung in die Landschaft bzw. bezüglich der Umgebung zu einer Wesensgleichheit 
mit dem Ausgangszustand geführt hätte. Um die geforderte Landschaftsverträglichkeit zu 
erreichen, ist entsprechend der Empfehlung der NLK zu verlangen, dass der Schotter 
zwischen der nördlich am Wohnhaus vorbeiführenden Betonstrasse und dem 
Ökonomiegebäude zu entfernen und mit bis an das Schottersteinband des Wohnhauses 
heranreichendem Wiesland bzw. Grünland zu ersetzen ist. Zugestanden werden kann ein 
mit Trittsteinen besetzter Streifen entlang der Südfassade des Wohnhauses mit einer 
Breite von maximal 1,2 m. Auf einer Breite von maximal 3 m kann zudem der Platz 
unmittelbar südlich des Ökonomiegebäudes in eine Schotterrasenfläche umgestaltet 
werden, bei welcher jedoch das Grün zu überwiegen hat. Das Land östlich des 
Ökonomiegebäudes muss bis zur Wand des Gebäudes begrünt werden. Die in den 
bewilligten Bauplänen vorgesehenen beiden Bäume vor der Westfassade des 
Wohnhauses und vor dem westlichen Teil des Ökonomiegebäudes sind wie die übrigen in 
den Bauplänen vom 11. September 2017 eingezeichneten Bäume an den darin 
vorgesehenen Standorten zu pflanzen.

Der Rückbau der Schotterfläche bzw. der Schotterstrasse ist mit Aufwand und Kosten 
verbunden. Angesichts des erheblichen Eingriffs in das Landschaftsbild, den der 
Beschwerdeführer mit den unerlaubten Änderungen vorgenommen hat, ist der verlangte 
Rückbau jedoch verhältnismässig, umso mehr als das Gericht diesbezüglich auf die 
Wiederherstellung der ursprünglichen Geländeformen verzichtet; Letzteres hätte für das 
Gericht durchaus eine Option sein können. Die Zufahrt zum Ökonomiegebäude ist dem 
Beschwerdeführer mit geeigneten Maschinen und Fahrzeugen auch nach erfolgtem 
Rückbau weiterhin möglich, wie das schon bisher über das Grünland der Fall war, obwohl 
damals mehr Strukturelemente und insbesondere ein stärkeres Quergefälle vorhanden 
waren. Der vom Beschwerdeführer vorgenommenen Befestigung des Geländes bedarf es 
jedoch für die Erschliessung des Ökonomiegebäudes nicht.

Auf die Wiederherstellung des Gartens kann hingegen aufgrund dessen, dass der 
Beschwerdeführer erklärt hat, er bewirtschafte diesen nicht bzw. bereits seine Eltern 
hätten den Garten nicht mehr verwendet, und gestützt auf die wohl berechtigte Annahme, 
die Vorinstanzen hätten das Bauprojekt auch ohne den in den Plänen eingetragenen 
Garten bewilligt, verzichtet werden. Zudem wird dadurch, dass die gesamte Schotterfläche 

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Urteil V 2020 57

zu entfernen ist, dort, wo früher der Garten war, wieder Grünland vorhanden sein, was 
bezüglich Landschaftsverträglichkeit praktisch den gleichen Effekt hat. 

4.3 Westlicher Vorplatz

4.3.1 Wie bereits dargelegt, war gemäss den bewilligten Bauplänen vorgesehen, dass 
das Grünland bis zu einem 0,6 m breiten Natursteinstreifen an die Westfassade des 
Wohngebäudes heranreichen würde. Es sollte das ursprüngliche, geneigte Gelände 
bestehen bleiben bzw. dort, wo das abgebrochene Wohnhaus stand, wiederhergestellt 
werden. Das hätte bedeutet, dass nur die Hälfte der Westwand des Untergeschosses in 
einem Dreieck sichtbar gewesen wäre (siehe Ansicht West des Ansichtsplans vom 11. 
September 2017, GR-Beil. B8). Eine Türe ist gemäss diesen Plänen an der Westfassade 
nicht vorhanden.

4.3.2 Der Beschwerdeführer legte das Sockelgeschoss des Wohnhauses im Westen 
durch Abgrabungen bzw. durch Nichtherstellung des geneigten Geländes gemäss den 
bewilligten Bauplänen vollständig frei und baute in der Mitte eine Türe ein. 

4.3.3 Der Beschwerdeführer meint, entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegner 
hätten nicht "massive Abgrabungen" auf der Westseite des Neubaus stattgefunden. 
Vielmehr habe sich dort die Grube des ehemaligen Wohnhauses befunden, die zu einer 
Zufahrt planiert worden sei. Rein optisch möge dadurch das Gebäude höher wirken; diese 
Wirkung werde aber durch die noch auszuführenden Pflanzarbeiten wieder aufgehoben. 
Der entstandene Platz solle zudem der Wäschetrocknung dienen; konsequenterweise sei 
daher das ursprünglich vorgesehene Fenster in eine Fenstertüre abgeändert worden, die 
direkt in die Waschküche führe. Die Anpassung folge daher rein praktischen 
Überlegungen.

4.3.4 Auch diesbezüglich schliesst sich das Gericht der Einschätzung der Vorinstanzen 
und der NLK an, dass die Abweichung von den bewilligten Plänen derart stark ist, dass 
weder von einer ausreichenden Einpassung in die Landschaft noch von Identität mit der 
bisherigen Baute gesprochen werden kann. Die Veränderung der Umgebung ist massiv, 
und die vollständige Freilegung des Sockelgeschosses lässt dieses im Westteil des 
Gebäudes weitgehend einsehbar werden und lässt das Wohnhaus deutlich höher wirken. 
Der annähernd ebene Vorplatz fügt sich nicht in die umgebenden Hangflächen ein und 
wird als Fremdkörper wahrgenommen. Dadurch werden grundlegende 

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Urteil V 2020 57

Einordnungsprinzipien ausserhalb der Bauzonen und innerhalb der 
Landschaftsschutzzone verletzt. Der westliche Vorplatz beeinträchtigt das Landschaftsbild 
derart schwerwiegend, dass das öffentliche Interesse am Rückbau bzw. der Herstellung 
des Zustands gemäss der Baubewilligung vom 11. Dezember 2017 das private Interesse 
an der Beibehaltung des ohne Bewilligung erstellten Vorplatzes bei weitem überwiegt, 
weshalb der Rückbau bzw. die Herstellung des Zustands gemäss der Baubewilligung vom 
11. Dezember 2017 verhältnismässig ist. Die Situation ändert sich auch durch allfällige 
Bepflanzungen nur ungenügend. Das Gelände vor der Westfassade des Wohnhauses ist 
daher wie in den bewilligten Plänen, insbesondere Umgebungsplan (GR-Beil. B9) und 
Ansichtsplan (GR-Beil. B8), mit den darin vorgesehenen Höhen und Neigungen zu 
erstellen sowie als Grünland bis zur Fassade bzw. bis zum Schottersteinrand 
heranzuführen. Zusammen mit der in E. 4.2.4 erfolgten Anordnung, wonach der Schotter 
zwischen der nördlich am Wohnhaus vorbeiführenden Betonstrasse und dem 
Ökonomiegebäude zu entfernen und mit Wiesland bzw. Grünland bis an das um das 
Gebäude herumführende Schotterband zu ersetzen ist, bedeutet dies gleichzeitig, dass 
auf der Westseite des Wohnhauses sämtlicher Schotter zu entfernen und dort Wiese 
anzusäen ist. Ebenfalls ist die Türe in der Westfassade zu entfernen. Die Waschküche 
und die Keller können ohne weiteres durch die bewilligten Türen in der Südfassade und in 
der Ostfassade erreicht bzw. verlassen werden. Auch die Wäschetrocknung bleibt so 
möglich, und Kinder können weiterhin rund um das Haus spielen. 

5. Südansicht des Ökonomiegebäudes

5.1 In den ursprünglichen Bauplänen waren auf der Südseite des Ökonomiegebäudes 
zwei Tore mit einer Höhe von je 2,0 m und einer Breite von je 1,7 m vorgesehen. Sie 
waren je 2,2 m von der westlichen bzw. der östlichen Gebäudeecke entfernt und 
voneinander in einem Abstand von 4,3 m, je mittig unter der zweiteiligen Holzverkleidung 
des Obergeschosses platziert. Links und rechts der Tore sollten je ein Spalier für Obst, 
somit gesamthaft vier Spaliere, hinkommen. Das Gesamtbild der Südfassade des 
Ökonomiegebäudes wirkte dadurch sehr harmonisch.

5.2 Schlussendlich liess der Beschwerdeführer das Erdreich vor dem 
Ökonomiegebäude rund 0,3 m abtragen, das westliche Tor auf eine Höhe von 2,3 m und 
eine Breite von 1,8 m vergrössern und 0,9 m in Richtung Osten verschieben. Das 
westliche Tor wurde auf eine Höhe von ebenfalls 2,3 m Höhe und auf eine Breite von 3,1 
m vergrössert sowie um 0,3 m nach Westen verschoben, sodass zwischen den beiden 

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Urteil V 2020 57

Toren nun ein Abstand von 5,5 m besteht. Statt vier Spaliere sind neu nur noch zwei 
Spaliere zwischen den beiden Toren vorgesehen.

5.3 Durch diese Massnahmen ging die ursprünglich ausgeprägt vorhandene Harmonie 
etwas verloren, nicht nur was die Platzierung der Tore und der Spaliere betrifft, sondern 
auch bezüglich der Höhenverhältnisse zwischen dem Untergeschoss und der 
Holzverkleidung des Obergeschosses (Carport). Die unterschiedlich vergrösserten Tore 
wirken zudem unruhig. Die Änderungen der Südfassade bedeuten jedoch nur eine 
untergeordnete Verschlechterung gegenüber dem ursprünglichen Projekt, welche aus 
landschaftlicher Sicht akzeptiert werden kann. Die Veränderung der Tore ist mit der 
Funktion der dahinterliegenden Räume (Mosterei und Brennerei) begründet und 
angemessen dimensioniert. Der Beschwerdeführer hat daher diesbezüglich keinen 
Rückbau vorzunehmen. Jedoch sind die in den nachträglichen Bauplänen 
eingezeichneten zwei Spaliere zwingend zu pflanzen.

6. Gebäudezwischenraum

6.1 In den bewilligten Bauplänen vom 11. September 2017 war entlang der 
Westfassade des Ökonomiegebäudes eine Treppe aus Naturstein (Nagelfluh) 
vorgesehen, welche anschliessend vom Fuss des Ökonomiegebäudes im rechten Winkel 
in Richtung Westen zur Türe an der östlichen Seite des Sockelgeschosses des 
Wohnhauses geführt hätte. Die Treppen und die Böschungen hätten in diesem Bereich zur 
Hangsicherung zudem ebenfalls mit Nagelfluhgestein eingefasst werden sollen. Zwischen 
der oberen und der unteren Nagelfluhmauer war eine Grünfläche vorgesehen, welche von 
der Treppe entlang des Ökonomiegebäudes bis zum Wohnhaus gereicht hätte.

6.2 Stattdessen verläuft nun entlang der Ostfassade des Wohnhauses eine lange 
Betontreppe. Die Nagelfluhmauern wurden nicht erstellt, sondern einzig eine 
Steinkorbmauer am Fuss der Betontreppe. Zudem wurde am Fuss der Betontreppe bis zur 
Südostecke des Wohnhauses ein 7 m langer und 1 m breiter Weg aus Natursteinen 
angelegt.

6.3 Der Beschwerdeführer begründet die Erstellung der Mauer aus Steinkörben 
anstelle der ursprünglich vorgesehenen Nagelfluhmauern mit zeitgemässer 
Gartengestaltung. Zudem sei die Treppe deshalb vom Ökonomiegebäude an das 
Wohnhaus verlegt worden, damit zu Fuss das Erdgeschosse erreicht werden könne. Zur 

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Urteil V 2020 57

Erleichterung der Pflege, insbesondere auch der Schneeräumung, seien Betonquader 
anstelle der Natursteinblöcke verwendet worden.

6.4 Das Gericht schliesst sich der Einschätzung der NLK an, wenn sie diesbezüglich 
ausführt, örtlich und natürlich vorkommende Materialien wie Nagelfluh trügen wesentlich 
zu einer guten landschaftlichen Einpassung und zu einem harmonischen Gesamteindruck 
bei. Beton wirke bei Erschliessungsanlagen im Allgemeinen zu hell und zu auffällig. Beton 
sollte nur zum Einsatz gelangen, wo dies z.B. aus technischen Gründen zwingend 
notwendig sei. Steinkörbe könnten sich gut in die Umgebung einfügen, wenn lokal 
vorkommendes Material in einer genügenden Grösse verwendet und sorgfältig in den Korb 
eingeschichtet werde, um sich der Optik von Trockenmauern anzugleichen. Dies sei hier 
nicht der Fall. Die Steinkörbe seien mit feinkörnigem Kieselkalk gefüllt, wie er im 
Steinbruch Zingel in Schwyz abgebaut werde. Solches Hartgestein werde bevorzugt zu 
Eisenbahnschotter verarbeitet. Die hier verbauten Steinkörbe mit dem kleinförmigen 
Material passten als Begleitelement eher zu Eisenbahn-Schotterkörpern als in den 
ländlichen Raum von Walchwil. Die vielen unterschiedlichen Materialien, die auf kleinem 
Raum verbaut worden seien (Treppe, Zugang, Hangsicherung, Stellriemen), trügen 
ebenfalls nicht zu einem harmonischen Gesamteindruck bei. 

Diesbezüglich kann ohne weiteres festgehalten werden, dass die ursprünglich 
vorgesehene Gestaltung des Gebäudezwischenraums mehr zu einem harmonischen 
Gesamtbild beigetragen hätte als die schlussendlich gewählte. Das Gericht teilt aber auch 
die Meinung der NLK, dass angesichts der sehr beschränkten Einsehbarkeit bezüglich des 
Gebäudezwischenraums nicht von einer schwerwiegenden Beeinträchtigung des 
Landschaftsbildes gesprochen werden kann. Im Sinne der Verhältnismässigkeit kann der 
Beschwerdeführer daher den Rückbau in diesem Bereich unterlassen.

7. Asphaltierung vor dem Wohnhaus 

7.1 Der Beschwerdeführer hat den Bereich zwischen der bestehenden Betonstrasse 
und der Nordfassade des Wohnhauses durchgehend asphaltiert. Ursprünglich war hier 
eine Grünfläche vorgesehen, mit Ausnahme des 1,1 m breiten Zugangswegs zum 
Haupteingang des Wohnhauses. Bereits das abgebrochene Wohnhaus, welches etwas 
näher an der Erschliessungsstrasse stand, war durch eine begrünte Fläche von der 
Erschliessungsstrasse abgetrennt.

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Urteil V 2020 57

7.2 Der Beschwerdeführer argumentiert, die Asphaltierung des Platzes vor dem 
Wohngebäude sei aus praktischen Gründen zur Erleichterung der Umgebungspflege, 
insbesondere der Schneeräumung, die im Winter im relevanten Gebiet erheblich sei, 
erfolgt. Die optische Beeinträchtigung erscheine gering.

7.3 Die NLK meint, die früher vorhandene Grünfläche zwischen der Betonstrasse und 
dem Wohnhaus fehle jetzt, was der landschaftlichen Einpassung abträglich sei. Der in 
einem Asphaltband vom Carport weitergeführte Hartbelag scheine das Haus förmlich zu 
bedrängen. Verstärkt werde dieser Eindruck durch die Stellriemen, welche farblich weder 
auf die Hausfassade noch auf die Asphaltfläche abgestimmt seien. Ein Grünstreifen wäre 
die bessere Alternative gewesen. Auch in diesem Punkt liege eine landschaftliche 
Beeinträchtigung vor. Mit dem Einbau eines Grünstreifens zwischen dem Haus und der 
Betonstrasse liesse sich – mit verhältnismässigem Aufwand – eine spürbare 
Verbesserung erzielen.

7.4 Auch dieser Einschätzung der NLK, nämlich dass die Asphaltierung im Norden 
des Wohnhauses zu einer Beeinträchtigung des Landschaftsbildes geführt hat, schliesst 
sich das Gericht an. Wie schon in den bisherigen Erwägungen ausgeführt, wird im 
vorliegenden Fall die erforderliche Landschaftsverträglichkeit nur erreicht, wenn – wie in 
den bewilligten Plänen vorgesehen – das Gebäude rundum im Grünen steht bzw. die 
Grünfläche überall bis an das Wohnhaus hinreicht. Das ist mit der Asphaltfläche nördlich 
des Wohnhauses, welche das Gebäude tatsächlich förmlich bedrängt, nicht der Fall. Der 
Beschwerdeführer hat daher die Asphaltfläche vor der Nordfassade des Wohnhauses zu 
entfernen und durch die im bewilligten Umgebungsplan vorgesehenen Grünflächen zu 
ersetzen. Der Aufwand und die Kosten dafür dürften nicht allzu gross sein, müssen doch 
insbesondere keine Abgrabungen oder Aufschüttungen vorgenommen werden. Jedenfalls 
ist der verlangte Rückbau angesichts der festgestellten Beeinträchtigung des 
Landschaftsbildes durchaus verhältnismässig. Auch für die Schneeräumung und die 
Strassenentwässerung ergeben sich mit dem Einbau eines Grünstreifens zwischen dem 
Wohnhaus und der Betonstrasse keine Probleme. Die jetzt vor der Sickerpackung beim 
Wohnhaus verwendeten Stellriemen könnten ohne weiteres näher bei der Strasse platziert 
werden. 

8.
8.1 Der Beschwerdeführer hat in seiner Beschwerde die Durchführung eines 
Augenscheins sowie einer Parteibefragung beantragt. Der Augenschein wurde am 4. März 

26

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2021 auf dem Gelände des Bauprojekts durchgeführt. Dabei konnten sich die Parteien vor 
Ort mündlich (und anschliessend auch noch schriftlich) ausführlich äussern und die 
Fragen des Referenten beantworten.

8.2
8.2.1 In seiner Stellungnahme vom 17. Mai 2021 zur Stellungnahme der NLK vom 
23. März 2021 beantragt der Beschwerdeführer die Durchführung einer 
Referentenaudienz und begründet dies damit, unter dem Aspekt der Verhältnismässigkeit 
und vor dem Hintergrund der unterschiedlichen Beurteilungen von NLK und 
Bewilligungsbehörde erscheine es als zweckmässig zu prüfen, ob eine sinnvolle Lösung 
im Rahmen einer Referentenaudienz möglich sei.

8.2.2 Gemäss § 68 VRG erhalten die Parteien [nach Eingang einer 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde] Gelegenheit zur schriftlichen Vernehmlassung. Das 
Verwaltungsgericht kann einen weiteren Schriftenwechsel oder eine mündliche 
Verhandlung anordnen. Weder aus den Verfahrensgarantien der Bundesverfassung noch 
aus § 68 VRG lässt sich ein Anspruch auf mündliche Verhandlung ableiten (vgl. Marco 
Donatsch, in: Kommentar zum VRG Zürich, 3. Aufl. 2014, § 59 N 3 ff.).

8.2.3 Das Gericht verzichtet auf die Durchführung der beantragten mündlichen 
Verhandlung bzw. Referentenaudienz, da sich die Parteien bereits anlässlich des 
Augenscheins ausführlich mündlich äussern konnten. Zudem konnten die Parteien im 
Anschluss an den Augenschein noch einmal zur Sache schriftlich Stellung nehmen. 
Weitere Erkenntnisse durch eine Referentenaudienz bzw. durch eine weitere mündliche 
Verhandlung können nicht erwartet werden. Einen ausreichenden persönlichen Eindruck 
von den Gegebenheiten konnte das Gericht zudem beim Augenschein gewinnen. Der 
Beschwerdeführer erhofft sich aus einer weiteren Zusammenkunft offenbar eine 
(zumindest teilweise) Einigung zu seinen Gunsten. Darauf deutet sein Hinweis auf die 
seiner Meinung nach unterschiedlichen Beurteilungen der Sache durch die NLK und die 
Vorinstanzen hin. Es ist jedoch festzustellen, dass diese Beurteilungen tatsächlich nur 
marginal voneinander abweichen und das Gericht zudem im Endergebnis eher der für den 
Beschwerdeführer gegenüber derjenigen der Vorinstanzen minimal günstigeren 
Beurteilung der NLK (zumindest was den Gebäudezwischenraum und die Südfassade des 
Ökonomiegebäudes betrifft) folgt, weshalb für eine weitergehende Einigung zu Gunsten 
des Beschwerdeführers keinerlei Raum besteht.

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9. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde weitestgehend als unbegründet. 
Der Beschwerdeführer dringt mit seinen Rechtsbegehren nur in geringem Mass durch. 
Verfahrensmässig führt dies zu einer teilweisen Gutheissung der Beschwerde. Im Übrigen 
ist die Beschwerde abzuweisen.

Der Beschwerdeführer ist aufzufordern, Folgendes vorzunehmen:

9.1 Zufahrt zum Ökonomiegebäude aus Schotter

Der Schotter zwischen der nördlich am Wohnhaus vorbeiführenden Betonstrasse und dem 
Ökonomiegebäude ist vollständig zu entfernen und mit bis an das Schottersteinband des 
Wohnhauses bzw. (auf der Ostseite des Wohnhauses) bis an den Natursteinweg und die 
Steinkorbmauer heranreichendem Wiesland bzw. Grünland zu ersetzen. Entlang der 
Südfassade des Wohnhauses kann ein mit Trittsteinen besetzter Streifen mit einer Breite 
von maximal 1,2 m erstellt werden. Auf einer Breite von maximal 3 m kann zudem der 
Platz unmittelbar südlich des Ökonomiegebäudes in eine Schotterrasenfläche umgestaltet 
werden, bei welcher jedoch das Grün zu überwiegen hat. Das Land östlich des 
Ökonomiegebäudes muss bis zur Wand begrünt werden. Die in den bewilligten Bauplänen 
vorgesehenen beiden Bäume vor der Westfassade des Wohnhauses und vor dem 
westlichen Teil des Ökonomiegebäudes sind wie die übrigen in den Bauplänen vom 11. 
September 2017 eingezeichneten Bäume an den darin vorgesehenen Standorten zu 
pflanzen. Ebenso sind sowohl an der Südfassade des Wohnhauses als auch an der 
Südfassade des Ökonomiegebäudes die in den Bauplänen eingetragenen Spaliere zu 
erstellen und zu bepflanzen.

9.2 Westlicher Vorplatz

Das Gelände auf der Westseite des Wohnhauses ist gemäss den bewilligten Plänen vom 
11. September 2017, insbesondere Umgebungsplan und Ansichtsplan, mit den darin 
vorgesehenen Höhen und Neigungen zu erstellen. Sämtlicher Schotter auf der Westseite 
des Wohnhauses ist zu entfernen und mit Wiesland bzw. Grünland bis an das um das 
Gebäude herumführende Schotterband zu ersetzen. Ebenfalls ist die Türe in der 
Westfassade zu entfernen. 

9.3 Asphaltierung vor dem Wohnhaus

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Die Asphaltfläche vor der Nordfassade des Wohnhauses ist zu entfernen und durch die im 
bewilligten Umgebungsplan vorgesehenen Grünflächen zu ersetzen.

9.4 Die Umsetzung dieser Rückbau- bzw. (Wieder-)Herstellungsmassnahmen hat 
innert einer Frist von 90 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils, angesichts des 
bevorstehenden Winters, während welchem die Arbeiten nur unter erschwerten 
Bedingungen vorgenommen werden können, jedenfalls bis spätestens 31. Mai 2022 zu 
erfolgen, falls die Rechtskraft vor dem 1. März 2022 eintritt. 

9.5 Verzichten kann der Beschwerdeführer auf Folgendes:

- Wiederherstellung des Gartens;
- Rückbau der Südfassade des Ökonomiegebäudes;
- Rückbau des Gebäudezwischenraums (Treppe, Steinkorbmauer, Natursteinweg).

10.
10.1 Die Kosten im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht trägt die unterliegende 
Partei (§ 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG). Hat im verwaltungsgerichtlichen Prozess keine Partei 
ganz obsiegt, sind die Kosten in dem Verhältnis zu teilen, in welchem die Parteien 
unterlegen sind (§ 23 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdeführer unterliegt im vorliegenden 
Verfahren schätzungsweise mit 9/10. Ihm sind daher 9/10 der Verfahrenskosten von Fr. 
3'000.–, somit Fr. 2'700.–, aufzuerlegen. Vom geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'000.– 
sind ihm Fr. 300.– zurückzuerstatten. Dem Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug 
sind keine Kosten aufzuerlegen (§ 24 Abs. 1 VRG), ebenso wenig dem Gemeinderat 
Walchwil, weil die Voraussetzungen dafür (§ 24 Abs. 2 VRG) nicht erfüllt sind.

10.2 Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei zulasten 
der unterliegenden Partei eine Parteientschädigung nach Massgabe ihres Obsiegens 
zuzusprechen (§ 28 Abs. 2 VRG). Das Gericht würde im vorliegenden Fall bei 
vollständigem Obsiegen des Beschwerdeführers Fr. 3'000.– als angemessene 
Entschädigung für das Honorar und die notwendigen Barauslagen seines berufsmässigen 
Vertreters erachten. Entsprechend dem Obsiegen des Beschwerdeführers zu 1/10 sind 
ihm davon Fr. 300.– (inkl. MWST und Barauslagen) zuzusprechen, wobei der 
Gemeinderat Walchwil und das Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug je Fr. 150.– 
zu übernehmen haben. 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________

1. Die Beschwerde wird insofern teilweise gutgeheissen, als der Beschwerdeführer 
angewiesen wird, innert einer Frist von 90 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils, 
jedenfalls bis spätestens 31. Mai 2022 (falls die Rechtskraft vor dem 1. März 2022 
eintritt), den Rückbau bzw. die (Wieder-)Herstellung entsprechend den 
Ausführungen in Erwägung 9 dieses Urteils vorzunehmen. Im Übrigen wird die 
Beschwerde abgewiesen.

2. Dem Beschwerdeführer wird eine Spruchgebühr von Fr. 2'700.– auferlegt. In 
dieser Höhe wird sie mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Fr. 300.– 
werden dem Beschwerdeführer zurückerstattet.

3. Der Gemeinderat Walchwil und das Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug 
haben dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung von je Fr. 150.– (inkl. 
MWST und Barauslagen) zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.

5. Mitteilung an den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (im Doppel), an den 
Gemeinderat Walchwil, an das Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug, an 
das Bundesamt für Raumentwicklung, Bern, sowie zum Vollzug von Ziffer 2 im 
Dispositiv an die Finanzverwaltung des Kantons Zug. 

Zug, 25. Oktober 2021

Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende

Der Gerichtsschreiber

versandt am