# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 28121729-47a5-5a71-bd47-67a0167d8f04
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-09-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 21.09.2017  VB.2016.00586
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2016-00586_2017-09-21.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2016.00586	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 21.09.2017
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für Rollläden/Rollladenkästen. Einordnung. Bestandesschutz. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.

Bauten, Anlagen und Umschwung sind im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass der typische Gebietscharakter - hier der Kernzone Altstadt - gewahrt bleibt und eine gute Gesamtwirkung erzielt wird (E. 3). Vom Grundsatz her müssen sich selbst Bauten, die von keinem bestehenden Gebäude aus wahrnehmbar sind, in ihre bauliche Umgebung einordnen, was vorliegend zu verneinen ist. Die Rollladenkästen ragen nördlich überdies in den Luftraum des Nachbargrundstückes hinein, weshalb der Beschwerdeführer auch seine Berechtigung hierzu nachweisen müsste (E. 4.2). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das Recht der Baubehörde, die Beseitigung baurechtswidriger Bauten und Anlagen anzuordnen, grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt (E. 4.4.1). Die neue Gestaltung wirkt sich gegenüber der bisherigen jedoch erheblich störender auf das Fassaden- und Ortsbild aus und fällt damit nicht mehr unter den Bestandesschutz (E. 4.4.2). Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands muss verhältnismässig sein. Grundsätzlich kann sich auch die bösgläubig handelnde Bauherrschaft auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz berufen, sie muss aber in Kauf nehmen, dass die ihr allenfalls entstehenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigt werden (E. 5.1). Vorliegend überwiegt das öffentliche Interesse an der Rechtsgleichheit und der Anwendung der Gestaltungs- und Einordnungsvorschriften in der Kernzone des geschützten Ortsbildes (E. 5.2).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BESTANDESSCHUTZ
EINORDNUNG
FENSTER
KERNZONE ALTSTADT
NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG
WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÄSSIGEN ZUSTANDS

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 5 Abs. II BV
§ 238 Abs. II PBG
§ 310 Abs. III PBG
§ 341 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2016.00586

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 21. September 2017

 

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin
Regina Meier   

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

Bausektion des Stadtrates, 

Beschwerdegegnerin,

 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 26. Januar 2016 verweigerte die
Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich A die nachträgliche baurechtliche
Bewilligung für die in der Liegenschaft C-Gasse 01, Kat.-Nr. 02, in
Zürich eingebauten Kunststofffenster und aussenliegenden Rollladenkästen,
ausgenommen für einen nordseitigen, in den Luftbereich der Nachbarliegenschaft C-Gasse 03
ragenden Rollladenkasten. Sodann ordnete sie an, innert drei Monaten ab
Rechtskraft jenes Entscheides seien die Kunststofffenster durch Holzfenster zu
ersetzen und die verweigerten Rollläden inklusive Kästen zu entfernen, und
regelte sodann die Säumnisfolgen. 

II.  

Dagegen rekurrierte A am 3. März 2016 an das Baurekursgericht
des Kantons Zürich. 

Das Baurekursgericht hiess den Rekurs am 26. August 2016
teilweise gut und hob den Bauentscheid insoweit auf, als die Baubewilligung für
die Kunststofffenster und die Eingangstüren nachträglich verweigert und
insofern die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes angeordnet worden
war. Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen. 

III.  

Gegen diesen Entscheid erhob A am 27. September 2016 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolge,
es sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. August 2016 insoweit
aufzuheben, als der Rekurs hinsichtlich der drei westseitigen Rollläden bei der
Küche beziehungsweise beim Esszimmer sowie der drei nordseitigen Rollläden beim
Wohnzimmer im Obergeschoss abgewiesen worden war, und die Baubehörde sei
einzuladen, die entsprechende baurechtliche Bewilligung zu erteilen.
Eventualiter sei hinsichtlich dieser Rollläden auf einen Rückbau zu verzichten
und er sei im Sinne einer Auflage zu verpflichten, die Rollladenkästen durch
Anbringung einer anderen passenden Farbe oder einer farblich passenden
Abdeckung zu kaschieren. 

Die Bausektion der Stadt Zürich und das Baurekursgericht
schlossen am 26. resp. 25. Oktober 2016 auf Abweisung der Beschwerde. A hielt
replicando am 8. November 2016 an seinen Anträgen vollumfänglich fest. 

 

Die Kammer erwägt:

 

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden
Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten.

2.
 

In Zusammenhang mit den Rollläden an den drei nordseitig
liegenden Fenstern beantragt der Beschwerdeführer, es sei ein Augenschein
durchzuführen. Bei den Akten findet sich das Protokoll des vorinstanzlichen
Augenscheins. Darin enthalten sind Fotos der streitbetroffenen Liegenschaft und
insbesondere Nahaufnahmen der Fenster und Rollläden. Von den vorliegend noch
strittigen je drei west- und nordseitigen Rollläden im Obergeschoss zeigen
diese aber nur die drei westseitigen; eine Aufnahme der nördlichen Fassade
fehlt. Hingegen befindet sich eine solche unter den anlässlich des Augenscheins
von der Vertreterin der Beschwerdegegnerin eingereichten Fotos. Schliesslich
reichten der Beschwerdeführer mit seiner Beschwerde eine weitere Fotografie der
nordseitigen Fenster ein und die Beschwerdegegnerin mit ihrer Beschwerdeantwort
weitere solche ein.

Aus diesen Aktenstücken sowie der Gesamtheit der übrigen
Akten ergibt sich der massgeb­liche Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit,
sodass auf die Durchführung des beantragten Augenscheins verzichtet werden kann
(vgl. BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August
2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290,
E. 2.1).

3.
 

Das betroffene Gebäude liegt in der Kernzone Altstadt der
Stadt Zürich und ist im kommunalen Inventar der Denkmalpflege verzeichnet. Die
Altstadt Zürich stellt ein Ortsbild kantonaler Bedeutung dar. 

Die Vorschriften über die Kernzone bezwecken die Wahrung
des Gebietscharakters durch Pflege der bestehenden Bau- und Grünsubstanz und
deren angepasste Ergänzung durch Bauten und Anlagen (Art. 25 der Bau- und
Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 [BZO]). Bauten, Anlagen und
Umschwung sind im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass
der typische Gebietscharakter gewahrt bleibt und eine gute Gesamtwirkung
erzielt wird (Art. 43 BZO, vgl. § 238 Abs. 2 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). In der
Kernzone Altstadt kennzeichnen hohes Alter und kleinmassstäbliche Baustruktur
die Architektur (Art. 44 BZO).

4.
 

4.1 Die
Beschwerdegegnerin kam zum Schluss, die eingebauten Rollläden und -kästen
entsprächen diesen erhöhten Gestaltungs- und Einordnungserfordernissen nicht
und seien deshalb nicht bewilligungsfähig.

Die Vorinstanz hat sich mit der Einordnungsfrage eingehend
auseinandergesetzt. Sie gelangte zu Recht zum Schluss, dass die Kästen unter
den Fensterstürzen gut sichtbar sind und gedrungen in Erscheinung träten, sie
den oberen Teil der Fassadenöffnungen verdeckten und die Fenstergewände optisch
zerschnitten. Der Beschwerdeführer wendet dagegen substantiiert lediglich ein,
dies träfe für die nordseitigen Rollläden nicht zu. Die nordseitigen
Rollladenkästen sind in der Tat nicht unter den Fensterstürzen angebracht,
sondern sind über dem Fenstersturz auf die Fassade montiert. In solcher
Ausführung wirken sie aber umso stärker als aufgesetzte Fremdkörper, die keinen
Bezug zur Fassadengestaltung aufweisen.

4.2 Bezüglich
der nordseitigen Rollläden macht der Beschwerdeführer geltend, diese seien von
der C-Gasse aus praktisch nicht sichtbar und hätten keinen Einfluss auf das Ortsbild.

Vom Grundsatz her müssen sich selbst Bauten, die von
keinem bestehenden Gebäude aus wahrnehmbar sind, in ihre bauliche Umgebung
einordnen (VGr, 12. Oktober 2011, VB.2011.00417, E. 3.4.2 mit Hinweisen).
Gerade in der Altstadt sind quer zur Strasse verlaufende Fassaden bedingt durch
die engen Gassen meistens für Passanten und Passantinnen nur teilweise
einsehbar. Vorliegend kommt hinzu, dass die strittigen Rollladenkästen von den
Nachbarliegenschaften aus sehr gut sichtbar sind. Der Umstand, dass die
nordseitigen Rollladenkästen von Passanten auf der C-Gasse nur zum Teil
sichtbar sind, führt daher nicht dazu, dass ihre Gestaltung von den in der
Kernzone erhöhten Anforderungen ausgenommen werden könnte.

Die Rollladenkästen ragen nördlich überdies in den
Luftraum des Nachbargrundstückes hinein, weshalb der Beschwerdeführer auch
seine Berechtigung hierzu nachweisen müsste (§ 310 Abs. 3 PBG). 

4.3 Damit
wurden die Rollladenkästen zu Recht wegen fehlender guter Einordnung nicht
bewilligt.

4.4 In Bezug
auf die westseitigen Rollläden und -kästen im oberen Geschoss macht der
Beschwerdeführer geltend, solche seien schon seit mehr als 30 Jahren vorhanden
gewesen und genössen deshalb Bestandesschutz.

4.4.1 Nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung ist das Recht der Baubehörde, die Beseitigung baurechtswidriger
Bauten und Anlagen anzuordnen, grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt (BGE
107 Ia 123 E. 1; BGE 136 II 359 E. 8.3). Eine Baubewilligung kann
also nach 30 Jahren ersessen werden: Der Grundeigentümer ersitzt damit das
Recht, den Zustand des Gebäudes beizubehalten. Die Verwirkungsfrist läuft ab
der Fertigstellung des Gebäudes oder des streitigen Gebäudeteils (BGE 107 Ia
121 E. 1.b). Die Beweislast für den 30-jährigen Bestand
einer Baute trägt der Grundeigentümer (VGr, 30. Juni 2015, VB.2014.00649,
E. 5.2).

4.4.2
Vorliegend bestanden die Rollläden auf der
Westseite schon seit geraumer Zeit. Aus zwei Schreiben des damaligen Generalunternehmers
von 1976 geht hervor, dass schon damals Einbaurollläden vorgesehen waren. Wie
diese dann ausgeführt worden sind, insbesondere ob die Kästen schon damals
aussen unter dem Fenstersturz angebracht worden waren und wie diese in
Erscheinung traten, lässt sich aber diesen Schreiben nicht entnehmen. Der
Beschwerdeführer macht geltend, die strittigen Ersatzrollläden seien am
identischen Ort und auf dieselbe Weise wie diejenigen aus dem Jahre 1976/1977
installiert worden. Schon die damalige Situation habe sich bei diesen Fenstern
identisch mit dem heutigen Zustand präsentiert. Demgegenüber weist die Beschwerdegegnerin
darauf hin, dass die Rollladenkästen in der neuen Ausführung nicht mehr
versteckt in einer Nische untergebracht seien. Die neuen Rollladenpanzer seien
nicht mehr vollständig vom Holzbrett abgedeckt, was als störender Eingriff in
die Fassade und das Ortsbild zu werten sei.

Dem Beschwerdeführer ist dahingehend zuzustimmen, dass
Rollläden mit aussenliegenden Kästen an der Westfassade des oberen Geschosses
schon vorhanden waren. In diesem Sinne liegt keine grundlegend neue Ausführung
der Rollläden vor. Hingegen zeigt der Vergleich des Fassadenbildes vor und nach
der Erneuerung, dass sich die Rollladenkästen in ihrer Erscheinung und
Dimensionierung unterscheiden. Zwar befinden sich beide aussen zwischen den
oberen Fenstergehrungen. Die alten Kästen reichten aber vorne nicht bis zur
Fassade und lagen horizontal betrachtet gänzlich hinter der vertikalen
Holzabdeckung. Die neuen Kästen sind demgegenüber vorne bündig mit der Fassade
und ihr unterster Punkt liegt klar unter der (unveränderten) Holzabdeckung.
Aufgrund ihrer Höhe und Tiefe treten sie deutlicher in Erscheinung als in der
bisherigen Ausführung. Diese neue Gestaltung wirkt sich gegenüber der
bisherigen erheblich störender auf das Fassaden- und Ortsbild aus und fällt
damit nicht mehr unter den Bestandesschutz. 

Angesichts des gut dokumentierten Zustandes der
westseitigen Rollläden vor und nach der Erneuerung und der sichtbaren
Unterschiede ist nicht erkennbar, was die offerierte Zeugenbefragung des
Architekten sowie des Projektleiters und des Monteurs der Rollläden an diesem
Beweisergebnis noch ändern könnte. Es steht zweifelsfrei fest, dass die
Rollladenkästen verändert worden sind, und es kann ausgeschlossen werden, dass
bezüglich dieser drei Fenster lediglich neue Rollläden in die bestehenden Kästen
montiert worden sind, ohne diese zu verändern. Auf diese Zeugeneinvernahmen ist
daher zu verzichten.

Da die neue Gestaltung der Rollladenkästen nicht mehr von
der Bestandesgarantie erfasst ist, kann auch offengelassen werden, ob der
Bestandesschutz für die bisherigen Rollläden nicht schon allein durch ihren
Ersatz ohnehin weggefallen ist.

5.
 

5.1 Nach
§ 341 PBG hat die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und
Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. Die Anordnung der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands muss verhältnismässig sein
(Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV];
BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1). Dies ist nach ständiger
Rechtsprechung dann nicht der Fall, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen
Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der
dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen
(BGE 132 II 21 E. 6; VGr, 12. März 2008, VB.2007.00383,
E. 7 ff. und VGr, 4. April 2012, VB.2011.00565,
E. 6 ff. auch zum Folgenden). Grundsätzlich kann sich auch die
bösgläubig handelnde Bauherrschaft auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz
berufen. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass dem Interesse an der
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands aus grundsätzlichen Überlegungen,
nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, erhöhtes
Gewicht beigemessen und die der Bauherrschaft allenfalls entstehenden Nachteile
nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigt werden (BGE 132 II 21
E. 6.4; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 485).

5.2 Das
öffentliche Interesse besteht vorliegend in der Anwendung der Gestaltungs- und
Einordnungsvorschriften in der Kernzone eines geschützten Ortsbildes. Dieses
Interesse ist als gross zu bezeichnen. Die verlangte Entfernung der montierten
Rollläden samt -kasten ist geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Ein milderes
Mittel ist nicht ersichtlich: Die vom Beschwerdeführer vorgeschlagene farbliche
Anpassung der westseitigen Kästen oder eine Verlängerung der Holzabdeckung sind
untauglich. Ersteres änderte nichts an der störenden Dimensionierung der Kästen
und eine Vergrösserung der Holzabdeckung führte zu einer neuen, verzerrten
Proportionierung des Fassadenbildes. Die für den Umbau erteilte Baubewilligung
vom 25. September 2013 umfasste den Einbau oder Ersatz der Rollläden nicht,
sondern wies darauf hin, dass auch blosse Änderungen der Fassaden bezüglich
Materialwahl, Bearbeitung und Farbgebung eine baurechtliche Bewilligung
benötigten. Damit musste dem Beschwerdeführer klar sein, dass die montierten
Rollläden bewilligungspflichtig und sicherlich nicht ohne Weiteres
bewilligungsfähig waren. Die Kosten für den Ausbau der sechs Rollläden und
ihren allfälligen Ersatz durch eine zulässige Lösung sind auch im Vergleich zu
den gesamten Umbaukosten nicht übermässig hoch und führen angesichts dieser
Umstände nicht zur Unverhältnismässigkeit der Anordnung, den rechtmässigen
Zustand wiederherzustellen.

5.3 Ein Verstoss
gegen den Grundsatz der Verhältnismässigkeit liegt nach dem Gesagten nicht vor.
Die streitbetroffenen Bauteile sind auf eigene Kosten zurückzubauen. Die angesetzte
Beseitigungsfrist von drei Monaten entspricht der Zeitspanne, welche sich in
der Praxis herausgebildet hat und üblicherweise für vergleichbare Rückbauten
angeordnet wird (vgl. z. B.
VGr, 10. Juli 2013, VB.2012.00015, E. 9.1; 4. Oktober 2012,
VB.2012.00389, E. 5 = BEZ 2012 Nr. 57).

6.
 

Damit erweisen sich die strittigen Rollläden samt -kasten als
nicht bewilligungsfähig und sie fallen auch nicht unter die
Besitzstandsgarantie. Die Anordnung, sie zu entfernen, ist verhältnismässig.
Dies führt zur vollständigen Abweisung der Beschwerde. 

7.
 

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm bei diesem Ergebnis nicht
zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

 

 

Demgemäss erkennt die Kammer:

 

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen. 

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    100.--     Zustellkosten,

Fr. 2'600.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 

4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert  Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht,  , einzureichen.

6.    Mitteilung an
…