# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f3e3ffbb-2d37-5938-b7d2-ecb1f4e3132a
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-11-16
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 16.11.2000 AGVE_2000_36
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_AGVE-2000-36_2000-11-16.pdf

## Full Text

2000 Kantonales Steuerrecht 133 

V. Kantonales Steuerrecht 

 

36 Steuerbares Einkommen. 
- Der Erwerb einer Liegenschaft des Arbeitgebers zum Vorzugspreis 

stellt im Umfang des zugewendeten Vorteils (Differenz zwischen 
Kaufpreis und Verkehrswert) Einkommen aus unselbstständiger Er-
werbstätigkeit dar (Erw. 1/a). 

- Anwendung der Vergleichspreismethode zur Ermittlung des Ver-
kehrswerts (Erw. 2, 3).  

- Einfluss eines Vorkaufsrechts zugunsten des veräussernden Arbeit-
gebers auf den Verkehrswert (Erw. 3/a). 

Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 16. November 2000 in 
Sachen H.W. gegen Entscheid des Steuerrekursgerichts. 

Sachverhalt 

H.W. war in den massgeblichen Bemessungsjahren 1993/94 bei 
der Z. AG angestellt. Mit Vertrag vom 23. November 1993 erwarb er 
von seiner Arbeitgeberin in einer von dieser erstellten Überbauung 
eine Eigentumswohnung mit Autoeinstellplatz zum Preis von 
Fr. 550'000.--. Gleichzeitig wurde zugunsten der Verkäuferin ein auf 
10 Jahre befristetes und auf den Betrag des Kaufpreises limitiertes 
Vorkaufsrecht (unter dem Vorbehalt allfälliger wertvermehrender 
Investitionen) vereinbart.  

Aus den Erwägungen 

1. a) Gemäss § 22 Abs. 1 StG ist das gesamte Einkommen jeder 
Art steuerbar, bei unselbstständig Erwerbenden u.a. das Arbeitsent-
gelt mit sämtlichen Lohnzulagen und Nebenbezügen (lit. a). Alle 

134 Verwaltungsgericht 2000 

Leistungen, welche dem Arbeitnehmer im Zusammenhang mit dem 
Arbeitsverhältnis ausgerichtet werden, stellen steuerbares Einkom-
men dar (vgl. Walter Koch, in: Kommentar zum Aargauer Steuerge-
setz, Muri/Bern 1991, § 22 N 17, 422 ff.), wobei unerheblich ist, ob 
diese aus Verpflichtung oder freiwillig erbracht und in welcher Form 
sie ausgerichtet werden; entscheidend ist einzig, dass der Arbeitgeber 
dem Arbeitnehmer einen geldwerten Vorteil, der seinen Grund im 
Arbeitsverhältnis hat, erbringt, indem er ihm Vermögenswerte zu 
einem Vorzugspreis, wie er Dritten gegenüber nicht gewährt würde, 
veräussert, überlässt oder zur Verfügung stellt (vgl. AGVE 1972, 
S. 391; VGE II/64 vom 11. Dezember 1975 i.S. W.H., S. 7). Auch bei 
der Übertragung einer Liegenschaft vom Arbeitgeber auf einen 
Angestellten zum Vorzugspreis ist steuerbares Einkommen aufzu-
rechnen. Dabei entspricht die Höhe der geldwerten Leistung des 
Arbeitgebers der Differenz zwischen dem effektiv bezahlten Kauf-
preis und dem Verkehrswert der Liegenschaft (erwähnter VGE vom 
11. Dezember 1975, S. 6; AGVE 1984, S. 500 ff. = StE 1984, B 22.2 
Nr. 1). Auf die genannten, noch unter dem Gesetz über die direkten 
Staats- und Gemeindesteuern ... (altes Steuergesetz [aStG]) vom 
17. Mai 1966 ergangenen Entscheide der Steuer-Rekurskommission 
und des Verwaltungsgerichts kann ohne weiteres zurückgegriffen 
werden, da die damalige Bestimmung (§ 23 Abs. 1 lit. a aStG) wört-
lich mit der heute geltenden Regelung übereinstimmt.   

b) Der Verkehrswert entspricht dem Preis, welcher bei einer 
Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich hätte 
erzielt werden können (Jürg Baur, in: Kommentar zum Aargauer 
Steuergesetz, § 73 N 10 mit Hinweisen). Zur Ermittlung des Ver-
kehrswerts einer Liegenschaft ist in erster Linie auf vergleichbare 
Verkäufe im massgeblichen Zeitraum zurückzugreifen (sog. Ver-
gleichspreismethode), vorausgesetzt, dass Vergleichspreise in genü-
gender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung 
stehen (vgl. BGE 122 I 173 f.; 114 I b 295 f.; diese Rechtsprechung 
des Bundesgerichts betreffend den Verkehrswert bei Enteignungen 

2000 Kantonales Steuerrecht 135 

gilt nach der Praxis des Verwaltungsgerichts überall, wo der 
Verkehrswert massgebend ist [AGVE 1996, S. 235 f.; 1994, 
S. 311 f.]). Unterschieden der Vergleichsgrundstücke ist durch Zu- 
und Abschläge Rechnung zu tragen (BGE 122 I 173; AGVE 1994, 
S. 311). 

c) Vorliegend ist nur strittig, ob die Beschwerdeführer ihre 
Eigentumswohnung zu einem Vorzugspreis erhalten haben. 

2. a) Die Vorinstanz ist nach der Vergleichspreismethode vorge-
gangen und hat als Vergleichsgrössen fünf weitere Verkäufe inner-
halb der gleichen Überbauung, die alle im Zeitraum von zehn Mo-
naten nach dem Verkauf an die Beschwerdeführer abgewickelt wur-
den, herangezogen. ... Zur Vergleichbarkeit rechnete sie den jeweili-
gen Kaufpreis auf die Wertquote um, die von der Erbauerin für jede 
Wohnung festgelegt worden war.  

b) aa) ... Zu Recht hat die Vorinstanz auch den Kaufpreis für die 
Wohnung der Beschwerdeführer nicht in den Vergleich einbezogen. 
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer darf der Kaufpreis, des-
sen Höhe durch einen Vergleich mit anderen Preisen auf eine allfäl-
lige Abweichung vom Verkehrswert überprüft werden soll, die Ver-
gleichsgrössen nicht beeinflussen. Dagegen wird - zugunsten der 
Beschwerdeführer - der Verkauf L. in den Vergleich einbezogen, da 
eine Vorzugsbehandlung der Käufer zwar nicht auszuschliessen ist, 
aber nicht nachgewiesen wurde. 

Da die Wohnung der Beschwerdeführer und die verschiedenen 
Vergleichsobjekte sich hinsichtlich Grösse, Anzahl Zimmer etc. un-
terscheiden, müssen zur Vergleichbarkeit die Kaufpreise auf eine 
Einheit umgerechnet werden. Bei Stockwerkeigentum drängt es sich 
in aller Regel auf, den Vergleich anhand der Wertquoten vorzuneh-
men; selbst wenn bei deren Festsetzung gewisse subjektive Wertun-
gen einfliessen mögen, dürften diese jeweils im Rahmen der Unge-
nauigkeiten liegen, die einer Schätzung naturgemäss anhaften. Die 
Beschwerdeführer wehren sich denn auch nicht grundsätzlich dage-

136 Verwaltungsgericht 2000 

gen, verlangen jedoch zu Recht, dass den Besonderheiten ihrer Woh-
nung Rechnung getragen wird (siehe dazu hinten Erw. 3/d). 

Die Rabatte, welche auf den Listenpreisen gewährt worden sein 
sollen, können entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer von den 
Vergleichspreisen nicht abgezogen werden; wurden diese effektiv 
gewährt, so sind sie in den bezahlten Preisen enthalten und damit im 
Vergleich schon berücksichtigt. 

bb) Betrachtet man die fünf - bezüglich des Kaufpreises nicht 
strittigen - Vergleichsverkäufe, ergeben sich pro Wertquote der Woh-
nungen, ohne Autoabstellplätze, Beträge zwischen ... und ..., was 
einem Durchschnitt von Fr. 14'402.-- entspricht. Bei der Wohnung 
der Beschwerdeführer (Wertquote 41/1000) führt dies zu einem Wert 
von rund Fr. 590'000.--, mit dem Autoeinstellplatz (Fr. 31'500.--) 
gesamthaft Fr. 621'500.--. 

c) Die Beschwerdeführer wenden ein, dieser Durchschnittspreis 
könne deshalb nicht dem Marktwert entsprechen, weil sich sonst eine 
deutliche Mehrheit der 17 im selben Standard gebauten Objekte hätte 
verkaufen lassen müssen. Dass nicht alle Wohnungen verkauft 
werden konnten, ändert jedoch nichts daran, dass in der 
massgebenden Zeit tatsächlich vergleichbare Verkäufe stattfanden; es 
wird zu Recht nicht behauptet, diese seien zu übersetzten Liebhaber-
preisen erfolgt. Veränderungen am Immobilienmarkt nach dem 
Herbst 1994 lassen keinen Rückschluss auf die Verhältnisse im No-
vember 1993 und damit auf den Wert der Wohnung der Beschwerde-
führer zu jener Zeit zu.  

3. a) - d) (Fr. 19'000.-- Reduktion wegen verschiedener Abwei-
chungen von den Vergleichskäufen) 

e) aa) Des weiteren verlangen die Beschwerdeführer, das limi-
tierte Vorkaufsrecht sei wertmindernd anzuerkennen. Die Steuer-
kommission B. hat dieses - analog der Praxis bei gebundenen Mitar-
beiteraktien - mittels einer Diskontierung berücksichtigt, zu einem 
Satz von 4 %. Die Beschwerdeführer verlangen demgegenüber einen 
Satz von 10 %. 

2000 Kantonales Steuerrecht 137 

bb) Durch ein Vorkaufsrecht räumt der Eigentümer eines 
Grundstücks einer anderen Person das Recht ein, bei einem allfälli-
gen Verkauf durch einseitige Willenserklärung die Übertragung des 
Grundstücks zu Eigentum zu beanspruchen (vgl. Tuor/Schny-
der/Schmid, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 11. Aufl., Zürich 
1995, S. 714). Beim sog. limitierten Vorkaufsrecht kann der Berech-
tigte die Eigentumsübertragung zu einem im Voraus bestimmten 
Preis verlangen. Ein Vorkaufsrecht bedeutet an sich keine Verfü-
gungsbeschränkung. Doch kann der Eigentümer beim limitierten 
Vorkaufsrecht nicht damit rechnen, innert der Vorkaufsfrist einen 
höheren Erlös als das festgesetzte Preislimit zu erreichen; zu einem 
allfällig höheren Verkehrswert kann er nur verkaufen, wenn der 
Vorkaufsberechtigte auf die Geltendmachung seines Rechts verzich-
tet. Dass dies eine gewisse Wertminderung darstellt, lässt sich nicht 
bestreiten. Sie ist bei der Besteuerung zu berücksichtigen, geht es 
doch um die Aufrechnung von tatsächlich erhaltenem Einkommen. 

In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass nach Ansicht 
des Verwaltungsgerichts die Statuierung des limitierten Vorkaufs-
rechts beim gegebenen Sachverhalt durchaus dafür spricht (entgegen 
der Argumentation in der Beschwerde, S. 13), dass die Vertragspar-
teien den Kaufpreis als Vorzugspreis betrachteten, den die Z. AG nur 
gewähren wollte, wenn die Wohnung den Beschwerdeführern selber 
zum Wohnen diente. Dass der Verkäufer beim Verkauf zu Marktprei-
sen wegen des möglichen zukünftigen Gewinnpotentials ein limi-
tiertes Vorkaufsrecht verlangt, wäre absolut unüblich. 

cc) Bei der Schätzung der Wertminderung kann nicht unbe-
achtet bleiben, dass das Vorkaufsrecht keinerlei Auswirkungen zei-
tigt, solange keine Verkaufsabsicht des Eigentümers besteht. Gerade 
beim selbstbewohnten Grundeigentum, das nicht zur Gewinnerzie-
lung erworben wird, sondern in erster Linie Wohnzwecken dient, 
wird der Vorkaufsfall häufig nicht eintreten, sondern einzig dann ak-
tuell werden, wenn sich die Lebensumstände, insbesondere die Ar-
beits- oder familiäre Situation, ändern und ein "Notverkauf" erfolgt. 

138 Verwaltungsgericht 2000 

Zudem steht nicht mit Sicherheit fest - gerade wenn zwischen dem 
Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten eine Beziehung (vorliegend 
eine geschäftliche) besteht -, ob der Vorkaufsberechtigte diesfalls 
sein Recht auch wirklich ausüben würde. Dies ist bei der Frage, wie 
gross die Wertminderung durch das Vorkaufsrecht ist, einzubeziehen. 

Die Beschwerdeführer berufen sich auf eine Analogie mit der 
steuerlichen Behandlung von Mitarbeiteraktien. Aktien dienen der 
Geldanlage; um daraus Gewinn zu schlagen, aber auch um Verluste 
abwenden zu können, ist es wegen der kurzfristigen Kursveränderun-
gen an der Börse erforderlich, mittels Verkäufen schnell reagieren zu 
können. Eine Veräusserungssperre wirkt sich deshalb viel direkter 
aus als ein limitiertes Vorkaufsrecht beim Grundeigentum. Bei ge-
bundenen Mitarbeiteraktien wird der Veräusserungssperre durch eine 
Diskontierung des Verkehrswerts Rechnung getragen, mit einem Dis-
kontierungssatz von 10 % pro Jahr der Bindung (vgl. dazu ASA 
65/1996-97, S. 741). Eine Übertragung dieser Berechnungsmethode 
auf den vorliegenden Fall ist mangels Vergleichbarkeit nicht sachge-
recht.  

Im konkreten Fall erscheint es angemessen, unter Berücksich-
tigung, dass die Liegenschaft selber bewohnt wird und dass nicht 
auszuschliessen ist, dass die Z. AG bei einem Notverkauf aufgrund 
der Arbeitsbeziehung auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzich-
ten könnte, für das auf 10 Jahre eingeräumte limitierte Vorkaufsrecht 
einen Abzug von 5 % vom objektiven Verkehrswert (vorne Erw. 2/b), 
also rund Fr. 31'000.--, vorzunehmen.  

4. Die Beschwerdeführer machen geltend, die Besteuerung 
dürfe nicht schon jetzt erfolgen, weil ihnen bisher gar kein geld-
werter Vorteil zugeflossen sei und so noch nicht realisiertes Einkom-
men erfasst würde. Die geldwerte Leistung des Arbeitgebers erfolgte 
im Moment, in dem die Wohnung den Beschwerdeführern unter dem 
Verkehrswert verkauft wurde. Diese erlangten das uneingeschränkte 
Eigentum an der Wohnung. Die latente Gefahr, bei einem 

2000 Kantonales Steuerrecht 139 

(Not)Verkauf mit Geltendmachung des Vorkaufsrechts keinen Ge-
winn realisieren zu können, vermag daran nichts zu ändern.  

5. Insgesamt sind vom objektiven Verkehrswert Abzüge von Fr. 
50'000.-- vorzunehmen, was Fr. 571'500.-- ergibt. Die Differenz zum 
Verkaufspreis, Fr. 21'500.-- oder Fr. 10'750.-- im Durchschnitt der 
Bemessungsjahre, ist als geldwerte Leistung zum steuerbaren Ein-
kommen aufzurechnen.  

37 Überführung eines Grundstücks vom Geschäfts- ins Privatvermögen. 
- ohne ausdrückliche Erklärung des Steuerpflichtigen, aufgrund eines 

für die Steuerbehörden erkennbaren, eindeutigen Tatbestands. 

Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 7. Juni 2000 in Sachen 
M.M. gegen Entscheid des Steuerrekursgerichts. 

Aus den Erwägungen 

4. a) Vermögenswerte, die zum Geschäftsvermögen gehören, 
verlieren diesen Charakter ausser bei Veräusserungen nur, wenn eine 
Privatentnahme nach aussen deutlich erkennbar und in unmissver-
ständlicher Weise vorgenommen wird. ... (vgl. AGVE 1996, S. 252; 
1998, S. 213) Ohne ausdrückliche Erklärung liegt eine Überführung 
(nur) dann vor, wenn der Steuerpflichtige einen Tatbestand setzt, von 
dem die Steuerbehörde eindeutig auf das Vorliegen einer Privatent-
nahme schliessen kann bzw. er der Veranlagungsbehörde entspre-
chende Umstände klar zur Kenntnis bringt, damit diese in die Lage 
versetzt wird, daran die im Gesetz vorgesehenen steuerlichen Folgen 
zu knüpfen (vgl. AGVE 1995, S. 201 ff.; 1996, S. 252 ff.; 1998, 
S. 213).  

Das Verwaltungsgericht ist sehr zurückhaltend bei der Aner-
kennung solcher Überführungstatbestände. Zur Eindeutigkeit des 
Tatbestands und dessen Erkennbarkeit für die Steuerbehörden ist er-
forderlich, dass auch eine spätere geschäftliche Nutzung des betref-