# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c1772a7d-e06b-5836-9b85-5b75ecb7fde2
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-10-05
**Language:** de
**Title:** Kernzone Altstadt. BZO Zürich. Geltung der Neubauvorschrift von Art. 45 und der Ersatzbauvorschrift von Art. 46 BZO.
**Docket/Reference:** BRGE I Nrn. 0168-0170/2012
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_I_0168-0170_2012_249.pdf

## Full Text

BRGE  I  Nrn.  0168,  0169  und  0170/2012  vom  5.  Oktober  2012  in  BEZ  2014 
Nr. 22 

(Bestätigt mit VB.2012.00730 vom 29. Mai 2013, dieser bestätigt mit BGr 
1C_629/2013 vom 5. Mai 2014.) 

3.1.1 Die rekurrierenden Nachbarn bringen vor, das projektierte Wohnhaus 
sei nicht nach der Neubauvorschrift von Art. 45 der Bau- und Zonenordnung der 
Stadt  Zürich  (BZO),  sondern  nach  der  zur  Profilerhaltung  verpflichtenden 
Ersatzbauvorschrift von Art. 46 BZO zu beurteilen.  

3.2 Die Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich regelt in Art. 45 und 46 
BZO die Baumöglichkeiten in der Kernzone Altstadt. Nach Art. 45 Abs. 1 BZO 
mit  dem  Marginale  «Zusatzvorschriften  Altstadt:  Neubauten»  hat  sich  die 
Gebäudehöhe  und  die  Vollgeschosszahl  von  Neubauten  an  der  bestehenden 
Bebauung sowie an den Strukturmerkmalen des Strassenzuges zu orientieren. 
Gemäss  Abs.  2  dürfen  maximal  5  Vollgeschosse  bzw.  6  anrechenbare 
Geschosse  inkl.  Dach-  und  Untergeschosse  erstellt  werden.  Abs.  3  gestattet 
das  Bauen  auf  die  Strassen-,  Platz  oder  Weggrenze.  Art.  46  BZO  mit  dem 
Marginale «Zusatzvorschriften Altstadt: Ersatzbauten» lautet: Ersatzbauten sind 
Neubauten, die ganz oder teilweise im bisherigen Gebäudeumfang neu erstellt 
werden.  Zur  Erhaltung  der  Quartier-,  Strassen-  oder  Platzbilder  können 
Ersatzbauten  vorgeschrieben  werden  (Abs.  1).  Abweichungen  von  Absatz  1 
können  bewilligt  oder  angeordnet  werden,  wenn  dies  im  Interesse  des 
liegt  und  keine 
Quartiercharakters  oder  der  hygienischen  Verhältnisse 
schutzwürdigen nachbarlichen Interessen verletzt werden (Abs. 2).  

Unbestritten und offensichtlich ist, dass das Bauvorhaben den Umfang der 
Villa L. und damit den Rahmen von Art. 46 Abs. 1 BZO deutlich sprengt, ohne 
dass hierfür Abweichungsgründe gemäss Art. 46 Abs. 2 BZO gegeben wären. 

3.3  Auf  Grund  der  Vorschriften  von  Art.  45  und  46  BZO  ist  nicht  ohne 
weiteres klar, welche Baumöglichkeiten in der Kernzone Altstadt bzw. auf dem 
Baugrundstück bestehen.  

Mit  der  Vorschrift  von  Art.  46  BZO  setzte  sich  das  Verwaltungsgericht  in 
seinem Entscheid VB.2007.00394 vom 13. Februar 2008 (= BEZ 2008 Nr. 21= 
RB  2008  Nr.  66),  auf  den  sich  die  Rekurrierenden  berufen,  einlässlich 
auseinander.  Vorgesehen  war  die  Aufstockung  eines  Gebäudes  am 
Predigerplatz  in  der  Kernzone  Altstadt  um  ein  zu  Wohnzwecken  genutztes 
Geschoss. Das Verwaltungsgericht erwog:  

Es ist unbestritten, dass Art. 45 BZO nur für «Neubauten» gilt, welche auf 
bisher  unüberbauten  Landflächen  errichtet  werden,  und  aus  diesem  Grund 
vorliegend nicht anwendbar ist. Streitig ist der Anwendungsbereich von Art. 46 
BZO.  Die  Beschwerdeführerin  versteht  diese  Bestimmung  als  «Begriffs-

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definition».  In  den  Anwendungsbereich  von  Art.  46  BZO  fallen  gemäss 
Rechtsauffassung  der  Beschwerdeführerin  Bauvorhaben,  die  –  im  Gegensatz 
zu Art. 45 BZO – an bereits überbauten Standorten realisiert werden, und zwar 
nur  Neubauten  oder  neubauähnliche  Umbauten.  Art.  45  BZO  enthalte  keine 
spezifizierte Regelung für blosse Um- und Ergänzungsbauten. Da das streitige 
Umbauvorhaben  nicht  die  bauliche  Intensität  einer  neubauähnlichen  Um-
gestaltung  erreiche,  sind  nach  den  Ausführungen  der  Beschwerdeführerin 
weder  Art.  45  noch  Art.  46  BZO  anzuwenden,  sondern  (nur)  die  allgemeinen 
Bauvorschriften für die Kernzonen und die besondere Gestaltungsvorschrift von 
Art. 48 BZO.  

fallen.  Dies  ergibt 

liegen,  nicht  darunter 

Wird  Art.  46  Abs.  1  BZO  –  entsprechend  den  Ausführungen  der 
Beschwerdeführerin  –  genau  gemäss  Wortlaut  und  als  reine  Begriffs-
bestimmung verstanden, so fallen unter den Begriff «Ersatzbauten» Neubauten, 
teilweise  den  bisherigen  Gebäudeumfang  einhalten; 
welche  ganz  oder 
folgerichtig  würden  Neubauten,  welche  vollständig  ausserhalb  des  bisherigen 
Gebäudeumfangs 
für  eine 
Kernzonenbestimmung,  welche  unstreitig  auf  bereits  überbaute  Grundstücke 
Anwendung  findet,  schlechterdings  keinen  Sinn.  Auch  ist  nicht  einzusehen, 
weshalb  Art.  46  Abs.  1  Satz  1  BZO  den  Begriff  Ersatzbauten  definiert,  ohne 
irgendeine  inhaltliche  Aussage  über  die  Ausgestaltung  solcher  Bauten  zu 
machen.  Weiter  wäre  bei  einer  solchen  Auslegung  auch  Art.  46  Abs.  2  BZO, 
wonach Abweichungen von Absatz 1 bewilligt oder angeordnet werden können, 
wenn  dies 
Interesse  des  Quartiercharakters  oder  der  hygienischen 
Verhältnisse  liegt  und  keine  schutzwürdigen  nachbarlichen  Interessen  verletzt 
werden,  ohne  Sinninhalt,  da  von  einer  reinen  Begriffsbestimmung,  wie  sie  bei 
dieser  Betrachtungsweise  Art.  46  Abs.  1  Satz  1  BZO  darstellen  würde,  nicht 
abgewichen werden kann. Schliesslich kann nicht davon ausgegangen werden, 
der  Gesetzgeber  habe  –  wie  dies  die  Beschwerdeführerin  vertritt  –  im  Gebiet 
der  äusserst  schutzwürdigen  Altstadt  Zürich  in  Art.  45  und  46  BZO  nur  Neu- 
oder  neubauähnliche  Bauten  regeln  wollen,  Umbauten  jedoch  nicht,  sondern 
diese den allgemeinen Kernzonenvorschriften unterstellt.  

im 

Art. 46 Abs. 1 Satz 1 BZO wurde offensichtlich nicht mit der erforderlichen 
Sorgfalt redigiert. Der Einschub «ganz oder teilweise» bezieht sich nicht auf den 
bisherigen  Gebäudeumfang,  sondern  auf  den  Satzteil  «neu  erstellt». 
Ersatzbauten  sind  demgemäss  Neubauten,  die  im bisherigen  Gebäudeumfang 
ganz oder teilweise neu erstellt werden. Art. 46 Abs. 1 BZO statuiert somit bei 
Neu-  oder  Umbauten  von  bestehenden  Gebäuden,  dass  das  bisherige 
Gebäudeprofil  grundsätzlich  einzuhalten  ist,  wobei  unter  den  in  Art.  46  Abs.  2 
BZO  statuierten  Voraussetzungen  davon  abgewichen  werden  kann.  Nur  diese 
Auslegung  behebt  die  aufgezeigten  Widersprüchlichkeiten  der  von  der 
Beschwerdeführerin vertretenen Interpretation und gibt Sinn und Zweck von Art. 
46  Abs.  1  und  2  BZO  korrekt  wieder.  Nachfolgend  ist  daher  zu  prüfen,  ob  die 
Durchbrechung  des  bisherigen  Gebäudeumfangs  durch  das  streitige  Bau-
vorhaben nach Massgabe von Art. 46 Abs. 2 BZO als Abweichung zu bewilligen 
sei.   

3.4  Der  Sinngehalt  von  Art.  46  Abs.  1  BZO  erscheint  damit  geklärt.  Es 
handelt  sich  um  eine  Kernzonen-Ersatzbauvorschrift.  Kommt  diese  zur  An-

 
 
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wendung,  haben  sich  neue  Gebäude  und  bauliche  Änderungen  im  bisherigen 
Gebäudeumfang, also im Umfang der zu ersetzenden oder zu ändernden Baute 
zu halten; dies vorbehältlich Abweichungen gemäss Art. 46 Abs. 2 BZO. 

Nach  wie  vor  unklar  ist  indes  der  Anwendungsbereich  von  Art.  45  BZO. 
Das  Verwaltungsgericht  hatte  lediglich  festgestellt,  es  sei  «unbestritten»,  dass 
Art.  45  BZO  nur  für  Neubauten  gelte,  welche  auf  bisher  unüberbauten 
Landflächen  errichtet  werden.  Eine  materiellrechtliche  Feststellung  ist  darin 
nicht  zu  erkennen.  Namentlich  ging  es  in  jenem  Fall  um  eine  bauliche 
Erweiterung und um die Frage, ob auf diese Art. 46 BZO anwendbar oder aber 
diese  Regelung  nur  eine  Begriffsbestimmung  sei,  und  nicht  um  die  Erstellung 
eines  neuen  Gebäudes.  Ob  und  gegebenenfalls  unter  welchen  Voraus-
setzungen  auch  bei  der  Erstellung  eines  Gebäudes  auf  einer  überbauten 
Landfläche Art. 45 BZO zur Anwendung gelangen kann, ist dem Entscheid des 
Verwaltungsgerichts demnach nicht zu entnehmen. 

Bei  der  Beantwortung  dieser  die  Anwendung  kompetenzgemäss 
erlassenen  kommunalen  Rechts  beschlagenden  Frage  kommt  der  Vorinstanz 
auf  Grund  der  Gemeindeautonomie  (Art.  50  der  Bundesverfassung  [BV])  ein 
erheblicher  Ermessensspielraum  zu.  Damit  hat  sich  die  Rekursinstanz  bei  der 
Entscheidüberprüfung entgegen ihrer grundsätzlich vollen Kognition (§ 20 Abs. 
1  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  [VRG])  Zurückhaltung  aufzuerlegen. 
Das  Baurekursgericht  ersetzt  somit  eine  noch  vertretbare  Wertung  der 
Vorinstanz  nicht  durch  eine  eigene  andere  Wertung.  Hingegen  greift  es  dann 
ein,  wenn  die  Unhaltbarkeit  des  vorinstanzlichen  Entscheides  offensichtlich  ist 
(vgl.  dazu  Alfred  Kölz/Jürg  Bosshart/Martin  Röhl,  Kommentar  zum 
Verwaltungsrechtspflegegesetz  des  Kantons  Zürich,  2.  A.,  1999,  §  20  Rz.  17 
ff.). 

3.5.1  Kernzonen  umfassen  gemäss  §  50  Abs.  1  PBG  schutzwürdige 
Ortsbilder,  wie  Stadt-  und  Dorfkerne  oder  einzelne  Gebäudegruppen,  die  in 
ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen. Die Kernzonenvorschriften 
der  Stadt  Zürich  bezwecken  laut  Art.  25  BZO  die  Wahrung  des  Gebiets-
charakters durch Pflege der bestehenden Bauten und Grünsubstanz und deren 
eingepasste  Ergänzungen  durch  Bauten  und  Anlagen.  Der  Gebietscharakter 
der Altstadt wird in Art. 44 BZO wie folgt umschrieben: Die Altstadt umfasst den 
Bereich  innerhalb  der  ehemaligen  mittelalterlichen  Stadtmauern.  Hohes  Alter 
und  kleinmassstäbliche  Baustruktur  kennzeichnen  die  Architektur  und  prägen 
das Gassenbild. Die einzelnen Etappen einer kontinuierlichen Entwicklung vom 
Wohnhaus zum Bürgerhaus sind in vielen Bauten ablesbar.  

3.5.2  Gemäss  Art.  27  Abs.  1  BZO  mit  der  Überschrift  «überbaubare 
innerhalb  von  Baubereichen  oder 
Flächen»  dürften  Hauptgebäude  nur 
von  mit  Profilerhaltung  oder 
Baubegrenzungslinien 
Profilangleichung  gekennzeichneten  Gebäuden  neu  erstellt  werden. 
Abweichungen  können  bewilligt  oder  angeordnet  werden,  wenn  dies  im 
Interesse  des  Quartiercharakters  oder  der  hygienischen  Verhältnisse  liegt  und 
keine schutzwürdigen nachbarlichen Interessen verletzt werden.  

sowie  anstelle 

 
 
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Eine  Beschränkung  auf  den  Kubus  der  Altbaute  sowie  auf  deren 
Erscheinungsbild  und  deren  oberirdische  Geschosszahl  wird  mit  der 
Profilerhaltung  gemäss  Art.  28  BZO  statuiert,  während  die  Profil-
angleichungspflicht  gemäss  Art.  29  BZO  bei  Ersatz  oder  Umbau  die 
Orientierung  an  der  Struktur  und  der  Traufhöhe  der  massgebenden  Nachbar-
gebäude verlangt. Wo Baubereiche  und Baubegrenzungslinien festgelegt sind, 
bestimmen  sich  die  Gebäudehöhe  und  die  Geschosszahl  nach  den  der 
Bauordnung  zu  entnehmenden  Massen  und  Zahlen  (Art.  30  -  32  BZO).  Die 
vertikale  Ausdehnung  ergibt  sich  aus  den  Abstandsregeln  von  Art.  30  BZO 
(Baubereich)  bzw.  aus  den 
im  Kernzonenplan  eingezeichneten  Baube-
grenzungslinien (Art. 31 Abs. 3 BZO).  

in  den 

3.5.3  In  Übereinstimmung  mit  der  allgemeinen  Kernzonenvorschrift  von 
Art.  27  BZO  sind 
für  die  einzelnen  Kernzonen  geltenden 
Kernzonenplänen  Baubereiche,  Baubegrenzungslinien,  Profilerhaltungslinien 
und  Profilangleichungslinien  eingetragen.  Dies  mit  Ausnahme  der  Kernzone 
Altstadt,  wo  der  Plangeber  auf  jegliche  Einträge  verzichtet  hat.  Nach  Art.  26 
BZO  gelten  die  allgemeinen  Vorschriften  in  allen  Kernzonen,  soweit  in  den 
Zusatzvorschriften  nicht  ausdrücklich  etwas  Abweichendes  bestimmt  ist.  Die 
Zusatzvorschriften für die Kernzone Altstadt enthalten keine gegenüber Art. 27 
BZO  abweichende  Bestimmung,  aus  der  sich  ergeben  würde,  welche  Flächen 
mit  Hauptgebäuden  überbaut  werden  dürfen.  Mangels  abweichender 
Zusatzvorschrift würde Art. 27 BZO damit auch für die Kernzone Altstadt gelten, 
was  zur  Folge  hätte,  dass  dort  nur  noch  Umbauten  und  Besondere  Gebäude 
(vgl.  Art.  37  BZO),  aber  keine  Hauptgebäude  mehr  realisiert  werden  dürften, 
gleichviel  ob  als  Neubauten  oder  Ersatzbauten.  Dass  dies  gesetzgeberisch 
nicht  gewollt  sein  kann,  ist  offensichtlich.  Umgekehrt  kann  auch  nicht  davon 
ausgegangen  werden,  der  Verzicht  auf  Einträge  im  Kernzonenplan  Altstadt 
belasse  dem  Grundeigentümer  die  Wahl,  ob  er  nach  Art.  45  oder  46  BZO 
bauen  wolle.  Der  Zweck  der  Kernzone  Altstadt,  nämlich  die  Wahrung  des 
Gebietscharakters, würde damit zur Gänze illusorisch.  

Dass auf unüberbauten Landflächen in der Kernzone Altstadt stets Art. 45 
BZO  zum  Zuge  kommt,  ist  zwingend,  weil  diesfalls  keine  zu  ersetzende  und 
damit  für  die  Bestimmung  des  Gebäudeumfangs  massgebende  Altbaute 
gegeben ist. Anzumerken bleibt, dass in der Altstadt unüberbaute Flächen sehr 
selten  sind  (vgl.  den  Kernzonenplan  Altstadt);  bis  zur  unlängst  abge-
schlossenen  Erweiterung  des  Obergerichtes  zählte  beispielsweise  die  Fläche 
nordwestlich desselben an den Unteren Zäunen dazu.  

Demgegenüber  richtet  sich  die  Neuüberbauung  überbauter  Landflächen, 
also  die  Ersetzung  eines  bestehenden  durch  ein  neues  Gebäude,  in  der 
Kernzone  Altstadt  nach  Art.  46  BZO.  Dies  allerdings  nur  im  Sinne  eines 
Grundsatzes.  Besagte  Einschränkung  ergibt  sich  schon  aus dem Fehlen  jeder 
Festsetzung  im  Kernzonenplan  Altstadt  und  dem  hieraus  resultierenden 
erheblichen  Ermessensspielraum  der  Baubehörde.  Namentlich  aber  folgt  dies 
aus  Art.  46  Abs.  1  Satz  2  BZO.  Danach  können  zur  Erhaltung  von  Quartier-, 
Strassen  oder  Platzbildern  Ersatzbauten  vorgeschrieben  werden.  Kann  die 
Baubehörde  eine  Ersatzbaute  vorschreiben,  kann  sie  hierauf  auch  verzichten. 
Dass  der  klare  Wortlaut  von  Art.  46  Abs.  1  Satz  2  BZO  den  Sinn  der 

 
 
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Bestimmung nicht richtig wiedergibt, ist auszuschliessen. Klar ist ebenso, dass 
diese  Wahlmöglichkeit  überbaute  und  nicht  unüberbaute  Landflächen  betrifft, 
denn  von  einer  Ersatzbaute  kann  nur  dort  gesprochen  werden,  wo  die 
betreffende  Landfläche  bereits  mit  einem  Gebäude  überstellt  ist,  am  dem 
alsdann für die Ersatzbaute Mass zu nehmen ist. 

Wird auf die Verpflichtung zur Ersatzbaute verzichtet, kommt Art. 45 BZO 
zum Zuge; eine weitere Möglichkeit sieht die Bau- und Zonenordnung nicht vor. 
Damit  verfügt  die  Baubehörde  in  diesem  Punkt  über  eine  vom  kommunalen 
Gesetzgeber  explizit  eingeräumte  Wahlfreiheit.  Kriterium  bildet  die  «Erhaltung 
von Quartier-, Strassen- und Platzbildern». 

Aus  dem  Gesagten  ergibt  sich,  dass  ein  Bauvorhaben  in  der  Kernzone 
Altstadt, wenn nicht Art. 46 BZO zum Zuge kommt, sich im Grunde genommen 
nur  noch  nach  Gestaltungs-  und  Einordnungsvorschriften  richtet.  Nebst  der 
kantonalrechtlichen  Bestimmung  von  §  238  Abs.  2  PBG  sind  dies  die 
allgemeine  Gestaltungsvorschrift  von  Art.  43  BZO  und  die  baubeschränkende 
Einordnungsvorschrift  von  Art.  45  Abs.  1  BZO.  Diese  Regelungsverhältnisse 
sind  sehr  unbestimmt.  Mit  den  kantonalrechtlichen  Vorgaben  von  §  50  Abs.  1 
PBG  und  dem  Umstand,  dass  mit  der  Kernzone  Altstadt  ein  Ortsbild  von 
kantonaler  Bedeutung  erfasst  ist,  erscheint  dies  indes  nicht  unvereinbar. 
Jedenfalls 
von  der 
Aufsichtsbehörde  genehmigte  Regelung  vor  (vgl.  §  2  PBG),  die  dement-
sprechend beachtlich ist.  

kompetenzgemäss  erlassene  und 

eine 

liegt 

3.5.4  Mit  der  Vorinstanz  ist  die  vorliegend  gegebene  Situation  auf  dem 
Baugrundstück als für die Kernzone Altstadt völlig atypisch einzustufen. Das für 
Altstadtverhältnisse aussergewöhnlich grosse, eine Gesamtfläche von 2792 m2 
aufweisende  Baugrundstück  ist  heute  mit  einer  freistehenden,  grosszügigen, 
aber  nicht  schutzwürdigen  Villa  aus  den  Dreissigerjahren  überstellt.  Das 
Grundstück ist in eine weite Gartenlandschaft eingebettet. Diese Situation stellt 
städtebaulich  genau  das  Gegenteil  dessen  dar,  was  in  weitesten  Teilen  der 
Altstadt,  im näheren  Umfeld des  Baugrundstückes  etwa  an der T.-Gasse  oder 
an  der  parallel  dazu  verlaufenden  F.-Gasse,  festzustellen  und  als  ausge-
sprochen  altstadttypisch  zu  bezeichnen 
ist,  nämlich  eine  kleinräumige, 
geschlossene  Bauweise  mit  auf  die  Strassen,  Gassen-  oder  Platzgrenze 
gestellten schmalen Gebäuden, die zumindest im Profil und in aller Regel wohl 
auch in der Substanz zu erhalten sind.  

Alsdann  gilt,  dass  einzig  von  der  Grundordnung  her  betrachtet  –  also 
vorbehältlich  des  mit  Stadtratsbeschluss  vom  18.  Mai  2011  statuierten 
Überbauungsverbotes im Gartenbereich – die grosse Freifläche des Baugrund-
stückes mangels einer dort zu ersetzenden Altbaute selbst dann mit einer den 
Regeln  von  Art.  45  BZO  folgenden  Neubaute  überstellt  werden  könnte,  wenn 
diese  Vorschrift  in  einschränkender  Auslegung  nur  bei  der  Überbauung 
unüberbauter  Flächen  zugelassen  würde.  Hierzu  stünde  es 
in  keinem 
Verhältnis,  wenn  anderswo  auf  dem  gleichen  Grundstück  eine  Neubaute  von 
vornherein unzulässig wäre. Dies umso mehr, als die Villa L. ersatzlos beseitigt 
werden  könnte,  ohne  dass  der  Gebietscharakter  oder  benachbarte 
Schutzobjekte  beeinträchtigt  würden  (vgl.  Art.  42  Abs.  2  BZO).  Für  die 

 
 
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Parklandschaft vor Ort stellte dies vielmehr sogar einen Gewinn dar, indem sie 
um  die  unüberbaute  Fläche  vergrössert  würde,  ohne  dass  auch  nur 
ansatzweise von einer Baulücke gesprochen werden könnte.  

Solche  Verhältnisse  sind  anderswo  in  der  Altstadt  kaum  anzutreffen.  Sie 
erweisen  sich  damit  als  ausgesprochen  ausnahmehaft.  Das  Beharren  auf 
Profilerhaltung  wäre  unter  diesen  Umständen  sachlich  nicht  gerechtfertigt  und 
unangemessen.  Jedenfalls  ist  es  klar  vertretbar,  wenn  die  Vorinstanz  hiervon 
ausgeht.  Selbstverständlich  können  Vorbehalte  gegenüber  einem  bestimmten 
Neubauvorhaben nicht dazu führen, eine Ersatzbaute vorzuschreiben.    

Verweisen  die  Rekurrierenden  auf  die  benachbarte  Kernzone  Hohe 
Promenade  bzw.  auf  den  dort  geltenden  Kernzonenplan,  ergibt  sich  hieraus 
nichts  anderes.  In  dieser  wie  auch  in  den  andern  Kernzonen  sind  bei Weitem 
nicht  alle  Gebäude  mit  Profilerhaltung  im  Sinne  von  Art.  28  BZO  erfasst, 
in  der  Bau-  und  Zonenordnung 
sondern  vor  allem 
umschriebenen  Gebietscharakter  wichtig  und/oder  denkmalpflegerisch  wertvoll 
sind  oder  dies  zumindest  sein  könnten,  in  der  Kernzone  Hohe  Promenade 
beispielsweise die Biedermeiergebäude am Zeltweg (vgl. Art. 74 Abs. 6 BZO). 
Beides trifft auf die Villa L. nicht zu. 

jene,  die  für  den 

Wäre  die  Kernzone  Altstadt  gemäss  Art.  27  BZO  gleich  wie  die  andern 
Kernzonen instrumentiert worden, wären die Liegenschaften an der W. 4, 5 und 
6  unbesehen  ihres  ebenfalls erheblichen  Abweichens  von  dem  in Art.  44  BZO 
umschriebenen Gebietscharakter unzweifelhaft mit einer Profilerhaltungslinie im 
Sinne von Art. 28 BZO erfasst worden, weil sie inventarisiert bzw. unter Schutz 
gestellt  sind.  Auch  die  Gebäude  an  der  T.-Gasse  wären  mit  einer 
Profilerhaltungspflicht  erfasst  worden.  Überhaupt  dürfte  dies  für  weiteste  Teile 
der  gut  erhaltenen  Altstadt  gelten.  Hieraus  kann  indes  nicht  auf  die  Villa  L. 
geschlossen  werden.  Diese  ist  wie  gesagt  weder  denkmalpflegerisch  noch  für 
den  Gebietscharakter  der  Altstadt  von  Bedeutung.  Die  Auffassung,  dass  der 
Plangeber  auch  für  die  Villa  L.  Profilerhaltung  bzw.  eben  Ersatzbaupflicht 
gemäss  Art.  46  BZO  gewollt  habe,  erweist  sich  damit  als  ausgesprochen 
hypothetisch. (…) 

Demnach beurteilt sich das Bauvorhaben nach Art. 45 BZO.