# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** be8950b7-d4ea-5319-b768-8b635dfdb8a5
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-02-17
**Language:** de
**Title:** Legitimation. Inhaber eines mit einer Personaldienstbarkeit gesicherten Wohnrechts. Mieter.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0017/2015
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_II_0017_2015_810.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0017/2015 vom 17. Februar 2015 in BEZ 2015 Nr. 24 

1.1  Das  mit  dem  angefochtenen  Beschluss  bewilligte  Projekt  sieht 
Umbauten  in  sämtlichen  Geschossen  des  streitbetroffenen  Gebäudes  vor; 
ausserdem soll die Gebäudehülle energetisch saniert werden  

Der Rekurrent bewohnt die Dachwohnung des streitbetroffenen Gebäudes. 
Gemäss  Dienstbarkeitsvertrag  vom  11.  November  2008  und  dement-
sprechendem  Grundbucheintrag  verfügt  er  über  ein  zulasten  des  streit-
betroffenen Grundstücks als Personaldienstbarkeit eingetragenes lebenslanges 
Wohnrecht an der Fünfzimmerdachwohnung. Ferner hat er ein Mitbenützungs-
recht an Waschküche, Kellerabteil, Winde und Hofraum. (…) 

2. Zum  Rekurs  ist  berechtigt,  wer  durch  die  angefochtene  Anordnung
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung 
hat (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). 

2.1 Mit Bezug auf das Vorliegen dieser Anforderungen bringt der Rekurrent 
vor,  dass  es,  wenn  bereits  bei  Eigentümern  von  Nachbargrundstücken  ein 
schutzwürdiges  Interesse  gemäss  §  338a  PBG  bejaht  werde,  angebracht 
erscheine,  auch  einem  direkt  betroffenen  Wohnrechtsinhaber,  der  über 
Interesse  zuzu-
eigentumsähnliche  Rechte  verfüge,  ein  schutzwürdiges 
sprechen.  Der  Rekurrent  sei  durch  die  Erteilung  der Baubewilligung  zur  Total-
sanierung der betroffenen Liegenschaft direkt in seinen Rechten berührt, habe 
ein  schutzwürdiges  Interesse  an  der  Aufhebung  bzw.  Änderung  des  Ent-
scheides und sei zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert. 

Eher  vergleichbar  (als  mit  Rechtsmitteln  von  Nachbarn)  ist  die  im 
vorliegenden Verfahren gegebene Konstellation mit Rekursen, mit welchen sich 
Mieter gegen ein das eigene Mietobjekt betreffendes Bauvorhaben wenden. In 
solchen  Fällen  ist  unter  dem  Gesichtspunkt  der  Rekurslegitimation  stets  zu 
prüfen, ob der Rekurs nicht «baurechtliches Mittel zum mietrechtlichen Zweck» 
ist. Dies trifft regelmässig dann zu, wenn die Ausführung des Bauvorhabens die 
Kündigung  des  Mietverhältnisses,  die  mit  dem  Rekurs  gerade  verhindert 
werden  sollte,  zur  Folge  hat.  In  solchen  Fällen  können  baurechtliche  Mängel 
den  Rekurrenten  von  vornherein  nicht  mehr  tangieren,  so  dass  der  Rekurrent 
durch die angefochtene Baubewilligung nicht − bzw. nicht unmittelbar,  sondern 
nur  via  Kündigung  mittelbar  −  betroffen  ist,  was  zur  Verneinung  der  Rekurs-
legitimation führt.  

2.2  Anderes  gilt  vorliegend.  Die  Folge  des  die  Rekurslegitimation 
ausschliessenden  Verlustes  des  Streit-  bzw.  Wohnobjektes  kann  beim  Re-

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kurrenten  als  Inhaber  eines  dinglich  gesicherten  Wohnrechts  zum  vornherein 
nicht  eintreten.  Der  zur  Bejahung  der  Legitimation  notwendige  (andauernde) 
enge räumliche Bezug zum Streitobjekt kommt ihm somit zu. 

Selbst bei einem Mieter ist nicht a priori ausgeschlossen, dass sich dieser 
gegen  ein  das  eigene  Mietobjekt  betreffendes  Bauvorhaben  rekursweise  zur 
Wehr  setzen  kann;  dies  dann,  wenn  das  Vorhaben  nicht  zwingend  zur  Be-
endigung  des  Mietverhältnisses  führt.  Diesfalls  wäre  in  Erwägung  zu  ziehen, 
dass  ein  Mieter  sehr  wohl  legitimiert  sein  könnte,  rekursweise  baurechtliche 
Mängel  des  Projektes  geltend  zu  machen,  von  denen  er  unmittelbar  betroffen 
wäre;  beispielsweise,  dass  der  geplante  Umbau  zu  einer  Verletzung  der 
Vorschriften  über  die  Raumhöhe  (§  304  PBG)  oder  die  Fensterfläche  (§  302 
Abs. 2 PBG) bei dem von ihm gemieteten Objekt führe. Immerhin dienen solche 
Vorschriften  dem baurechtlichen  Schutz  des  Bewohners und damit  namentlich 
auch  des  Mieters.  Die  legitimationsbegründende  Betroffenheit  liesse  sich 
diesfalls kaum mit dem Hinweis verneinen, dass es dem Rekurrenten freistehe, 
das  Mietverhältnis  zu  beenden,  um  sich  dergestalt  den  geltend  gemachten 
Mängeln  zu  entziehen.  Schafft  das  Mietverhältnis  eine  hinreichende  Rechts-
beziehung  zum  Rekursgrundstück,  um  gegebenenfalls  sogar  gegen  ein 
Nachbarbauvorhaben  rekurslegitimiert  zu  sein,  muss  diese  Rechtsbeziehung 
erst  recht  genügen,  wenn  es  um  die  Bekämpfung  baurechtlicher  Mängel  am 
Mietobjekt selber geht. 

Dies  muss  für  den  über  ein  Wohnrecht  verfügenden  Rekurrenten  umso 
mehr gelten. Dass das bewilligte Vorhaben Mängel der genannten Art zur Folge 
habe,  wird  von  ihm  indessen  nicht  behauptet.  Auch  sonstwie  macht  der 
Rekurrent  nicht  geltend,  dass  das  bewilligte  Vorhaben  zu  irgendwelchen  Bau-
rechtsverstössen führe.  

(andauernden)  engen 

3.1  Nachfolgend  zu  prüfen  ist,  ob  und  inwieweit  dem  Rekurrenten  das 
neben  dem 
räumlichen  Bezug  zum  Streitobjekt 
erforderliche schutzwürdige Anfechtungsinteresse zukomme. Dies ist dann der 
Fall,  wenn  der  Rekurs  geeignet  ist,  vom  Rekurrenten  einen  Nachteil  abzu-
wenden bzw. ihm einen Vorteil zu verschaffen.  

3.2 In der Sache selbst macht der Rekurrent geltend, dass die Vorinstanz 
seine  Rechte  als  Wohnrechtsinhaber  im  Baubewilligungsverfahren  hätte  be-
rücksichtigen  müssen.  Er  hält  dafür,  dass  die  Vorinstanz  verpflichtet  gewesen 
wäre,  ihn,  den  Rekurrenten,  vor  Erteilung  der  Bewilligung  anzuhören.  Nach 
rekurrentischer  Auffassung  hätte  die  Behörde  verlangen  müssen,  mit  dem 
Baugesuch  ein  schriftliches  Einverständnis  des  Wohnrechtsinhabers  zum 
Umbauvorhaben  beizubringen.  In  dieser Verletzung  seiner Rechte erkennt  der 
Rekurrent einen Grund zur Aufhebung der Baubewilligung. 

3.3 Mit besagter Rüge spricht der Rekurrent zunächst die durch § 5 lit. m 
der Bauverfahrensverordnung (BVV) konkretisierte Regelung von § 310 Abs. 3 
PBG  an,  wonach  ein  schriftlicher  Nachweis  der  Berechtigung  zur  Einreichung 
des  Baugesuches  erforderlich  ist,  wenn  der  Baugesuchsteller  über  das 
Baugrundstück nicht alleinverfügungsberechtigt ist.  

 
 
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Hierbei handelt es sich nach der Rechtsprechung indessen um eine reine 
Ordnungsvorschrift.  Deren  Zweck  liegt  allein  darin,  die  Baubehörden  vor 
unnötiger  Mühewaltung  zu  schützen,  indem  sie  von  der  Prüfung  zivilrechtlich 
nicht realisierbarer Vorhaben absehen können. Die Baubewilligungsbehörde ist 
lediglich berechtigt, aber nicht verpflichtet, auf ein Gesuch mit fehlendem oder 
unklarem  Berechtigungsnachweis  nicht  einzutreten.  Beim  Berechtigungs-
nachweis  im  Sinn  von  §  310  Abs.  3  PBG  handelt  es  sich  nicht  um  eine  Be-
willigungsvoraussetzung.  Beurteilt  eine  kommunale  Behörde  ein  Bauprojekt 
trotz  (allfälligem)  Fehlen  des  Berechtigungsnachweises,  muss  sie  die  Be-
willigung  –  sofern  die  materiellen  Bauvorschriften  eingehalten  werden  –  in 
Nachachtung von § 320 PBG erteilen.  

Die  fragliche  Rüge  ist  demnach  von  vornherein  nicht  geeignet,  die 
Baubewilligung  zu  Fall  zu  bringen.  Insoweit  ist  das  Anfechtungsinteresse  zu 
verneinen. 

3.4  Offen  bleiben  kann  demnach,  ob  dem  Inhaber  eines  dinglich 
gesicherten  Wohnrechts  überhaupt  eine  nach  §  5  lit.  m  BVV  relevante 
Mitverfügungsberechtigung  zukomme.  Dies  lässt  sich  zumindest  in  Zweifel 
ziehen.  Als  beschränktes  dingliches  Recht  verpflichtet  das  Wohnrecht  den 
belasteten  Grundeigentümer  allein  dazu,  die  Nutzung  seines  Grundstücks 
durch einen Dritten in einem bestimmten Umfang zu dulden; dem Berechtigten 
kommt  lediglich  der  Anspruch  zu,  sein  Nutzungsrecht  ungestört  ausüben  zu 
können. Die Rechte des Berechtigten beschränken sich auf die Abwehr gegen 
Eingriffe  in  sein  Nutzungsrecht  und  geben  ihm  keine  Verfügungsgewalt  über 
das belastete Grundstück.  

4.  Es  verbleibt,  zum  Einwand  des  Rekurrenten  Stellung  zu  nehmen, 
wonach  die  Nichtanhörung  im  Baubewilligungsverfahren  eine  Verletzung  des 
rechtlichen  Gehörs  im  Sinne  von  Art.  29  Abs.  2  der  Bundesverfassung  (BV) 
darstelle. 

Eine  Gutheissung  in  diesem  Punkt  würde  zur  Aufhebung  der  Bau-
bewilligung  führen,  womit  diesbezüglich  das  Anfechtungsinteresse  zu  bejahen 
ist.  Nur,  aber  immerhin,  in  diesem  Umfange  ist,  nachdem  auch  die  übrigen 
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, auf den Rekurs einzutreten. 

Der  Anspruch  auf  Gewährung  des  rechtlichen  Gehörs  schliesst  die 
Anhörung von Personen im Baubewilligungsverfahren, welche hernach von der 
Baubewilligung  legitimationsbegründend  betroffen  sind,  nicht  mit  ein.  Andern-
falls  käme  namentlich  sämtlichen  rekurslegitimierten  Nachbarn  ein  Gehörs-
anspruch  zu,  was  dem  baurechtlichen  Verfahren  jedenfalls  in  seiner  heutigen 
Ausgestaltung  zur  Gänze  fremd  ist.  Weshalb  der  Wohnrechtsinhaber  dies-
bezüglich besser gestellt sein sollte, ist nicht zu erkennen. Den zivilrechtlichen 
Verhältnissen  wird  wie  gesagt  mit  §  310  Abs.  3  PBG  Rechnung  getragen. 
Darüber  hinausgehende  Erfordernisse  bestehen  nicht.  Eine  Verletzung  des 
rechtlichen Gehörs liegt somit nicht vor. (…) 

6.  Zusammenfassend  ist  festzuhalten,  dass  der  Rekurs  abzuweisen  ist, 

soweit darauf einzutreten ist.