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**Case Identifier:** 7ac83f5f-342b-57d3-919f-d0fcc4cc39fe
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-04-25
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 25.04.2016 C/16860/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-16860-2013_2016-04-25.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 27 avril 2016. 

 
 

R É P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENÈVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/16860/2013 ACJC/569/2016 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 25 AVRIL 2016 

 

Entre 

A______, p.a. B______, ______, (VD), appelante et intimée sur appel joint d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 2 juin 2015, comparant par  
Me Alain DUBUIS, avocat, avenue C.-F. Ramuz 60, case postale 234, 1001 Lausanne, 
en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 

et 

Madame C______ et Monsieur D______, domiciliés _____, Genève, intimés et 
appelants sur appel joint, comparant tous deux par Me Thierry STICHER, avocat, place 
des Eaux-Vives 8, case postale 3796, 1211 Genève 3, en l'étude duquel ils font élection 
de domicile. 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/700/2015 du 2 juin 2015, reçu par A______ le 8 juin 2015, le 
Tribunal des baux et loyers a réduit le loyer de l'appartement de cinq pièces situé 
au 5ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève, loué par C______ et D______, 
de 12.5% du 21 septembre au 18 décembre 2011, de 15% du 1er juillet 2010 au 31 
janvier 2013, de 5% du 24 avril au 15 mai 2013 et de 40% du 16 mai au 30 juin 
2013 (chiffre 1 du dispositif), condamné A______ à rembourser aux locataires le 
trop-perçu en découlant, soit la somme de 11'295 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 
1er janvier 2012 (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et 
dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 

B. a. Par acte du 8 juillet 2015, A______ a formé appel contre ce jugement, 
concluant au déboutement de C______ et D______ de toutes leurs conclusions et 
à la condamnation de ceux-ci à lui payer la somme de 4'700 fr. à titre de 
dommages-intérêts. Subsidiairement, elle a conclu à l'annulation du jugement et 
au renvoi de la cause au Tribunal. 

b. Par réponse du 18 août 2015, C______ et D______ ont conclu au rejet de 
l'appel de A______. Sur appel joint, ils ont conclu à la réforme du chiffre 1 du 
jugement querellé, en ce sens que le loyer de l'appartement soit réduit 
cumulativement de 15% du 21 septembre au 18 décembre 2011, de 30% du  
21 janvier 2010 au 31 janvier 2014 et de 50% du 1er avril 2013 au 31 janvier 2014, 
à la réforme du chiffre 2 du jugement querellé, en ce sens que A______ soit 
condamnée à leur rembourser le trop-perçu en découlant, soit la somme de  
39'866 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 1er janvier 2012 et au déboutement de 
A______ de toutes ses conclusions.  

c. Par réponse sur appel joint du 18 septembre 2015, A______ a conclu au rejet de 
l'appel joint. Au surplus, elle a persisté dans ses précédentes conclusions. 

d. Par courrier du 19 octobre 2015, les parties ont été informées de ce que la cause 
était gardée à juger, les intimés n'ayant pas fait usage de leur droit de réplique sur 
appel joint.  

C. Les faits pertinents suivants ressortent du dossier :  

a. Le 1er décembre 2009, suite à un changement de propriétaire, les époux 
C______ et D______, en tant que locataires, et A______, en tant que bailleresse, 
ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de cinq pièces 
situé au 5ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève, lequel comportait alors six 
étages, étant précisé que les époux C______ et D______ étaient locataires de cet 
appartement depuis 1998. Ce bail a été conclu pour une durée initiale de 5 ans, du 

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1er décembre 2009 au 30 novembre 2014. Il devait se renouveler ensuite 
tacitement d'année en année, le préavis de résiliation étant de trois mois. 

Le loyer, charges non comprises, a été fixé en dernier lieu à 24'000 fr. par année 
dès le 1er décembre 2009. 

Les deux chambres et la cuisine de l'appartement donnent sur la façade nord, alors 
que la salle à manger et le séjour donnent sur la façade sud. 

b. Le 29 juillet 2009, A______ a obtenu une autorisation de construire portant sur 
la surélévation de l'immeuble et la création de deux appartements en attique. 

Le chantier s'est ouvert le 21 janvier 2010 par la pose d'un échafaudage sur la 
façade nord de l'immeuble. Des échafaudages ont été installés sur les façades 
ouest et sud en mai 2010 (témoin E______ et courrier des intimés du 12 juin 
2010). 

C______ s'est plainte, auprès de la régie B______ (ci-après : la régie), dans un 
courrier du 12 juin 2010 de l'absence de travaux malgré la présence d'un 
échafaudage depuis six mois, et dans un courrier du 30 septembre 2011 du fait 
que les travaux n'avançaient plus depuis deux mois sous réserve de quelques 
visites d'ouvriers. 

c. Le chantier a provoqué d'importantes nuisances de bruit, de poussière, de 
vibrations, une perte de luminosité et d'intimité et la mise hors service de 
l'ascenseur du 21 septembre au 19 décembre 2011 (faits reconnus par A______ 
dans sa réponse devant le Tribunal). 

Entre juin et décembre 2011, l'utilisation de marteaux-piqueurs dès 7 ou 8 heures 
du matin ont causé des nuisances sonores particulièrement importantes (témoin 
E______). 

Les échafaudages ont été démontés en début d'année 2012. 

Selon A______, le gros-œuvre s'est terminé en 2012 et les travaux effectués par la 
suite, comme le fait de couler une chape de béton ou de tirer des canalisations, 
n'ont pas eu de réels impacts auditifs (déclaration de F______, représentant de la 
régie). 

 Dès le 7 février 2012, l'utilisation des cheminées de l'immeuble a été proscrite. 

 d. Par courrier du 3 février 2012, les locataires de quatre logements dans 
l'immeuble, dont les époux C______ et D______, ont sollicité une réduction de 
loyer en raison des nuisances subies depuis le début des travaux, soit notamment 
l'installation de l'échafaudage, le bruit, les vibrations, les débris et les dommages 
sur les peintures des stores et des fenêtres, ainsi que l'absence d'ascenseur. 

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 Dans sa réponse du 27 février 2012, la régie a indiqué que le calcul des 
indemnités était à l'étude et qu'une proposition serait formulée à la fin du chantier. 

 e. Par courriel du 6 février 2012, C______ a demandé à la régie d'intervenir dans 
les appartements inoccupés du 6ème étage, après avoir constaté que les colonnes de 
chauffage desservant cet étage étaient froides, ce qui signifiait, selon elle, que les 
radiateurs y étaient fermés et risquaient de geler. 

 Par réponse du même jour, la régie a invité les locataires à prendre directement 
contact avec le chauffagiste, ce qu'ils n'ont pas fait.  

 f. Par courriel du 20 février 2012, C______ a averti la régie que, suite à la rupture 
des radiateurs au 6ème étage, de l'eau s'était infiltrée dans le plafond de la chambre 
située côté est de son appartement, que les fissures dans le plâtre se multipliaient 
et que la dégradation des enduits des galandages ne cessait pas malgré le 
chauffage et l'aération de la pièce. 

Par pli du 25 février 2012, C______ a indiqué à la régie que l'entreprise G______, 
mandatée dans le but d'établir un devis suite aux dégâts causés, avait constaté 
qu'outre les fissures dans les plafonds des pièces côté nord, dues à l'inondation, 
des fissures importantes existaient également dans le plafond du séjour côté sud et 
que celles-ci étaient vraisemblablement dues aux travaux de surélévation. Elle a 
par ailleurs relevé qu'une fissure était visible sur la façade au niveau du balcon. 

Le 13 mars 2012, la régie a informé les locataires qu'elle avait sollicité des contre-
devis s'agissant des dégâts causés par l'eau et leur a remis un bon pour les travaux 
visant à la remise en état des fissures apparentes dans le plafond du séjour, côté 
sud, ainsi que sur la façade au niveau du balcon. 

Les travaux ont été effectués par l'entreprise G______. 

g. L'entreprise générale H______ , anciennement ______, a été mandatée par la 
régie dès fin 2012 ou début 2013 dans le cadre des travaux de surélévation. Cette 
entreprise ne jouissait pas de l'agrément pour le courant fort et travaillait 
exclusivement pour cette régie. Dans le cadre des travaux de l'immeuble, elle a 
notamment utilisé des machines bruyantes pour démolir et égaliser des chapes 
(témoin I______). 

h. Fin mars 2013, une fuite d'eau a entrainé des dégâts dans l'appartement des 
époux C______ et D______, de l'eau ayant coulé le long de la fenêtre de la 
chambre de D______ ainsi que d'un meneau en bois accolé à la fenêtre. 

Le 24 avril 2013, les époux C______ et D______ ont reçu trois bons pour des 
travaux à effectuer par H______, afin de réparer les dégâts découlant de la fuite 
d'eau du chantier, vérifier une fuite d'eau de la batterie de la baignoire et restaurer 
la pression de la douche. 

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Les époux C______ et D______ n'ont pas fait usage de ces bons, considérant qu'il 
y avait toujours des infiltrations d'eau et qu'ils ne pouvaient pas faire réaliser les 
travaux tant qu'il y avait de l'eau (déclaration de C______). 

 i. Le 16 mai 2013, de l'eau s'est mise à couler au même endroit que lors de la 
précédente fuite, ainsi que par le lustre de la chambre de D______. Durant la nuit 
du 16 au 17 mai 2013, de l'eau a coulé sur le lit de cette chambre. Les locataires 
ont fait appel aux pompiers. Cette intervention a réveillé certains voisins (témoin 
J______). Durant la matinée du 17 mai 2013, les Services Industriels de Genève 
(SIG) ont coupé le courant dans ladite chambre et interdit aux locataires d'allumer 
l'éclairage de la salle à manger, laquelle était également touchée par une fuite 
d'eau. 

 j. Le 23 mai 2013, Me K______, huissier judiciaire, a établi un constat des dégâts 
occasionnés par les inondations des précédentes semaines. Il en découle ce qui 
suit : s'agissant de la chambre de gauche sur cour, une odeur de moisi est 
nettement perceptible, les lames de parquet ont sauté devant la fenêtre, le bas des 
rideaux est entièrement froissé, le tapis est détrempé, un seau en plastique contient 
de l'eau, la peinture des boiseries s'écaille en tous endroits, des traces d'humidités 
sont visibles au plafond et l'intérieur du plafonnier en soucoupe est rempli d'eau. 
S'agissant de la chambre de droite sur cour, la porte de cette pièce ne ferme pas en 
raison du fait que la boiserie est gonflée et des traces de coulures sur le panneau 
vitré sont présentes. Dans la salle à manger, des traces de rouille se trouvent au 
plafond sous le cache-plafonnier et des traces de coulures sont visibles sur l'abat-
jour. Enfin, l'huissier judiciaire a constaté des écaillures de l'enduit du mur et des 
coulures à droite de la grille d'aération de la salle de bain ainsi que l'absence de 
pression dans le jet de douche une fois le mélangeur poussé sur "eau chaude" dans 
la salle de douche. 

Les plafonds, murs, sols et boiseries dans les pièces touchées étaient à refaire 
(témoin L______). Un ami des époux C______ et D______ a constaté des 
coulures sur les boiseries entre deux fenêtres, la désolidarisation des lames du 
parquet de la chape dans la chambre à coucher, des coulures sur le lustre de la 
salle à manger et une odeur de moisi, ressentie lors de plusieurs visites 
mensuelles, surtout dans la chambre de D______, ce qui avait justifié qu'un lit soit 
placé dans le salon pour celui-ci (témoin M______). 

A______ a contesté l'odeur de moisi, l'absence de pression du jet de douche et le 
lien entre les inondations et les traces de rouille au salon (déclaration de 
F______). 

k. Par courriel du 29 mai 2013, C______ a sollicité de la régie qu'elle envoie une 
entreprise d'électricité agréée par les SIG pour contrôler les lampes ainsi que les 
circuits inondés et rétablir le courant. Elle a également demandé que la dalle 
gorgée d'eau entre le 5ème et le 6ème étage soit asséchée et que des 

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déshumidificateurs soient installés, précisant que les odeurs de moisissure étaient 
intolérables et insalubres. Elle a pour le surplus précisé que les dégâts dus à l'eau 
imbibant les plafonds s'étaient étendus à la seconde chambre et à la salle de bain. 

l. Par courrier du 31 mai 2013, D______ et C______ ont reproché à la régie sa 
passivité, aucune entreprise n'étant intervenue pour réparer les dégâts provoqués 
par les inondations survenues en mars et mai 2013. Ils ont pour ce motif requis 
une réduction du loyer de 50% à compter du 1er avril 2013 jusqu'à l'exécution 
complète des travaux sollicités dans le cadre du courriel du 29 mai 2013 et ont 
indiqué qu'en l'absence d'exécution de ces travaux dans un délai de 10 jours, les 
loyers et les frais accessoires seraient consignés dès le mois de juillet 2013. Ils ont 
par ailleurs précisé que la chambre dans laquelle dormait D______ était 
"aujourd'hui" inutilisable et rappelé qu'ils supportaient les nuisances liées aux 
travaux de surélévation de leur immeuble depuis 2010, sans indemnisation malgré 
la présence des échafaudages et le bruit insoutenable des marteaux piqueurs 
faisant trembler tout l'immeuble. 

Le rapport de l'huissier judiciaire du 23 mai 2013 était annexé à ce courrier. 

m. Début juin 2013, H______ est intervenue au domicile des locataires afin 
d'installer un déshumidificateur.  

 Par courriel du 6 juin 2013, C______ a demandé à la régie l'intervention d'un 
électricien dans la chambre inondée, précisant que rien n'avait encore été entrepris 
suite aux inondations dont ils avaient été victimes, à l'exception de l'installation du 
déshumidificateur. 

 n. Le 10 juin 2013, H______ s'est rendue chez les époux C______ et D_______ 
qui ont refusé son intervention, selon ceux-ci car l'ouvrier envoyé n'était pas un 
électricien (déclaration de C______). 

 Le même jour, H______ a fait parvenir un courrier et un courriel à la régie. Dans 
le premier, l'entreprise indiquait que "Mme C______ a refusé que nous effectuons 
les travaux concernant l'électricité, la peinture ainsi que la pose du nouveau 

parquet. Mme C______ nous précise qu'elle ne veut pas que nous fassions les 
travaux dans son appartement avant que les travaux de l'appartement de l'attique 

soient terminés". Dans le courriel, H______ indiquait que C______ lui avait 
refusé l'accès à l'appartement car elle souhaitait que ce soit les services industriels 
qui fassent les travaux chez elle. 

Selon I______, administrateur de H______, c'est son associé N______, qui s'était 
rendu chez les locataires avec un électricien de la société O______, quatre ou cinq 
jours après la pose de l'humidificateur. 

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Par courrier du 17 juin 2013, la régie a informé les locataires qu'H______ avait 
été mandatée pour "vérifier votre installation électrique" et que l'opposition quant 
à l'intervention de cette entreprise dans l'appartement violait l'art. 257h al. 1 CO. 
La régie attirait l'attention des locataires sur la possibilité de mandater leur propre 
électricien, à leurs frais et sur le fait qu'elle ne manquerait pas de vérifier le travail 
effectué.  

Le 18 juin 2013, H______ a adressé une facture à A______ pour un montant total 
de 5'481 fr. portant sur le déplacement chez les locataires, l'installation d'un 
déshumidificateur, le remplacement du parquet et des boiseries, ainsi que la 
réalisation des peintures.  

o. Par courrier du 26 juin 2013, la régie a indiqué aux époux C______ et D______ 
qu'il leur appartenait de coordonner les nettoyages et de s'adresser à leur assurance 
s'agissant des tapis et rideaux endommagés par l'eau. Elle a proposé le 
remplacement du parquet de l'appartement, expliquant qu'une remise en état de 
celui-ci prendrait trop de temps dans la mesure où il datait des années cinquante, 
et a accepté de prendre en charge la peinture du plafond de certaines pièces, 
sollicitant des locataires qu'ils lui précisent les dates et heures qui leur convenaient 
pour qu'il soit procédé aux travaux. La régie remerciait les locataires de laisser 
"l'entreprise sélectionnée accéder à votre appartement afin de remédier aux 
différentes réparations (électricité, sanitaire, peintres, parqueteurs)". 

 S'agissant du rapport du 23 mai 2013 de l'huissier judiciaire, la régie a relevé que 
certains des défauts mentionnés pouvaient être imputés à l'usure normale de 
l'appartement.  

 p. Le même jour, H______ est intervenue dans l'appartement pour recoller le 
parquet abîmé (déclaration de C______). 

Par courrier du 27 juin 2013, les époux C______ et D______ ont rappelé à la 
régie qu'aucune suite n'avait été donnée à leur courrier du 31 mai 2013, sous 
réserve de l'intervention d'H______ de la veille. L'intégralité du loyer et des frais 
accessoires serait consignée dès le mois de juillet 2013. Les locataires ont pour le 
surplus précisé que la chambre inondée était toujours inutilisable compte tenu des 
odeurs de moisi et d'humidité, que les dégâts dus à l'eau imbibant les plafonds de 
la seconde chambre et de la salle de bain étaient toujours présents et qu'il n'y avait 
toujours pas d'eau chaude dans la douche. 

Le loyer et les charges ont été consignés entièrement à partir du 28 juin 2013. 

q. Le 28 juin 2013, N______, directeur d'H______, s'est rendu chez les époux 
C______ et D______ avec un bon pour le problème électrique. Il était 
accompagné de P______, électricien de la société O______, entreprise agréée 

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courant fort par les SIG. Il s'agissait de l'unique visite d'N______ aux locataires 
(témoin N______). 

C______ a refusé de les laisser accéder à l'appartement. Concernant le motif de ce 
refus, les témoins ont évoqué son exigence que l'entreprise mandatée soit suisse et 
que les ouvriers aient des certificats suisses (témoins N______), respectivement sa 
demande de voir le CFC de l'électricien (témoin L______) qui en détenait un mais 
ne l'avait pas sur lui lors de sa visite (témoin N______). 

Par courrier du même jour, H______ a informé la régie que C______ lui avait à 
nouveau refusé l'accès à l'appartement au motif qu'elle souhaitait que des ouvriers 
suisses interviennent chez elle. 

r. Par courriel du 3 juillet 2013, H______ a indiqué à la régie que C______, qui 
avait refusé de la laisser accéder à l'appartement "une fois", lui avait finalement 
permis de réaliser des travaux provisoires mais pas comme ils avaient été 
envisagés, car les locataires ne voulaient pas croire que les réparations dans les 
étages supérieurs avaient été effectuées. 

s. Par courriel du 10 juillet 2013, les SIG ont confirmé, en réponse au courrier du 
20 juin 2013 de C______, qu'H______ n'était pas habilitée à intervenir sur 
l'installation électrique des locataires n'ayant pas l'autorisation délivrée par 
l'Inspection fédérale des installations à courant fort. Les SIG précisaient qu'ils 
avaient appelé la régie qui s'était engagée à mandater une entreprise d'électricité 
autorisée. 

A la même date, sur demande de la régie, les SIG ont confirmé que l'entreprise 
O______ pouvait procéder à la remise en état des installations électriques chez les 
époux C______ et D_______. 

t. Le 10 juillet 2013, I______ s'est rendu chez les époux C______ et D_______ 
avec l'électricien de O______ et le problème électrique a été résolu. C______ a 
cependant refusé que les autres travaux soient réalisés car elle n'était pas 
convaincue que les infiltrations d'eau au niveau du toit avaient été réparées, 
malgré les explications de I______, selon lesquelles il avait personnellement 
effectué ces réparations (témoin I______). 

Le même jour, H______ a confirmé par courrier à la régie la réalisation des 
travaux d'électricité et le refus de réalisation des autres travaux par les locataires 
et émis une facture pour les travaux électriques suite aux dégâts d'eau. Celle-ci 
contenait un poste de 150 fr. pour un déplacement d'ouvrier avec refus d'entrée 
des locataires et un poste de 270 fr. pour un déplacement avec remise en état de la 
prise électrique. 

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u. Les déclarations des parties et des témoins divergent quant à la question de 
savoir si les visites d'H______ chez les locataires étaient annoncées ou non, 
C______ expliquant que cette entreprise ne s'était jamais annoncée au préalable et 
ne lui avait jamais proposé de date d'intervention mais sonnait et disait venir faire 
les travaux, sans en préciser la durée, alors que le témoin I______ a déclaré 
qu'avant de se présenter pour effectuer des travaux, il prévenait la locataire, soit 
par téléphone, soit en passant puisqu'il était dans l'immeuble. L______, 
l'architecte mandaté par A______ par le biais de Q______ pour intervenir auprès 
des entreprises sur le chantier de surélévation et actionnaire à moins de 10% de la 
holding détenant A______, a déclaré qu'à sa connaissance, H______ annonçait 
toujours sa venue car il était parfois nécessaire de couper l'eau ou l'électricité. 

Alors que les témoins I______ et L______ ont indiqué que C______ s'était plainte 
auprès d'eux de la présence d'ouvriers étrangers, celle-ci a nié ces plaintes, 
soutenant avoir refusé les travaux car elle n'en était pas prévenue à l'avance et 
qu'il fallait attendre que les locaux soient secs pour intervenir. 

La question de savoir si les locataires auraient dû quitter les lieux pendant les 
travaux est également disputée entre les parties, C______ prétendant que tel est le 
cas alors que les témoins I______ et L______ le nient, ce dernier témoin ayant 
indiqué que les locataires ne lui avaient pas fait part de la crainte de devoir quitter 
les lieux pendant les travaux, lors de sa visite. 

v. Les témoins E______ et J______, locataires au 4ème étage de l'immeuble, ont 
fait état des nuisances subies durant les travaux, le premier précisant que les 
locataires avaient énormément souffert, au point qu'il avait décidé de trouver un 
autre appartement, et la seconde se plaignant en particulier de la durée des 
travaux. Les deux témoins se sont plaints du bruit, le témoin J______ précisant 
qu'il y avait également des périodes avec moins de bruit. Ils ont tous deux subi des 
infiltrations d'eau dans leur appartement, le témoin E______ en listant quatre 
provenant de l'étage surélevé et le témoin J______ signalant qu'elle avait constaté 
de l'eau coulant sur les boîtes aux lettres et à travers une lampe dans l'entrée de 
l'immeuble. Les deux témoins ont également fait état des difficultés à obtenir de la 
régie les travaux de réparation des dégâts d'eau. Le témoin E______ a enfin fait 
état d'odeurs de moisi dans tout l'immeuble entre juin 2012 et 2014. 

D. a. Par requête déposée le 24 juillet 2013 devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, les époux C______ et D______ ont formé contre 
A______ une requête en validation de consignation, exécution de travaux et 
diminution du loyer.  

b. Par courrier du 26 août 2013, H______ a indiqué à la régie que la réparation du 
parquet restait à faire mais que C______ lui refusait l'accès à l'appartement, tant 
que les travaux dans l'attique n'étaient pas terminés.  

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En audience, l'administrateur de cette entreprise a expliqué qu'il n'avait jamais pu 
réaliser les travaux de peintures et de parquets dans l'appartement (témoin 
I______). 

E. a. Les époux C______ et D______ ont résilié le bail de leur appartement, par 
courrier du 16 décembre 2013, avec effet au 31 janvier 2014. 

b. Par courrier du 20 décembre 2013, A______ a contesté la validité du congé 
mais a proposé "un accord libérant [les locataires] de leurs obligations au  
31 janvier 2014 moyennant la déconsignation des loyers consignés et le paiement 

du loyer de janvier 2014". 

c. Par courrier du 16 janvier 2014, les locataires, par l'intermédiaire de leur 
avocat, ont accepté "sans réserve" l'offre "consistant à accepter la résiliation de 
bail pour le 31 janvier 2014 moyennant la déconsignation des loyers consignés", 
précisant que le loyer du mois de janvier avait déjà été consigné. 

d. Lors de l'état des lieux de sortie du 31 janvier 2014, aucune réserve n'a été 
émise.  

A cette date, les travaux dans l'immeuble n'étaient pas terminés (témoin 
E______). 

e. Par courrier du 5 février 2014, avec copie au conseil d'A______, les époux 
C______ et D______ ont informé la Commission de conciliation en matière des 
baux et loyers du retrait de leurs conclusions relatives à la validation de la 
consignation et à l'exécution des travaux, celles relatives à la réduction de loyer 
étant maintenues.  

F. a. Non conciliée le 14 mars 2014, l'affaire a été portée devant le Tribunal des baux 
et loyers le 1er avril 2014 par les époux C______ et D______, qui ont requis les 
réductions de loyer suivantes : 

- 15% du 21 janvier 2010 au 31 janvier 2014 (soit 14'499 fr.) en raison des 
nuisances subies du fait des travaux, à savoir le bruit, la poussière, les vibrations, 
la perte de luminosité et d'intimité et l'impossibilité d'utiliser les cheminées; 

- 15% du 1er septembre au 19 décembre 2011 (soit 1'080 fr.) en raison de la 
privation d'ascenseur; 

- 50% du 1er avril 2013 au 31 janvier 2014 (soit 10'000 fr.) en raison des dégâts 
provoqués par les fuites d'eau dans l'appartement. 

Ils ont conclu en conséquence à la condamnation d'A______ à leur restituer un 
trop-perçu de loyer de 25'579 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 1er janvier 2012 
(date moyenne). 

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b. Par mémoire réponse du 30 juin 2014, A______ a conclu au déboutement des 
époux C______ et D______ de leurs conclusions et, sur demande 
reconventionnelle, à ce qu'ils soient condamnés à lui verser la somme de 4'070 fr. 
à titre de dommages-intérêts. 

A l'appui de ses conclusions reconventionnelles, elle a allégué avoir dû s'acquitter 
d'une facture de 150 fr. pour le déplacement des employés d'H______ s'étant soldé 
par un refus des locataires de les laisser intervenir, ainsi que d'un montant total de 
3'920 fr. correspondant à des travaux qui avaient dû être refaits, à savoir la 
nouvelle création et pose d'une chape pour 1'200 fr., la fourniture et la pose d'un 
nouveau parquet pour 1'280 fr., la préparation des boiseries suite à l'inondation 
pour 570 fr. et, enfin, la préparation des murs et du plafond et l'application de 
deux couches de peinture pour 870 fr. Dans la mesure où ces frais découlaient de 
l'absence de collaboration des époux C______ et D______, qui avait entrainé une 
dégradation des locaux imposant de refaire les travaux précités, A______ a 
soutenu que ceux-ci étaient à leur charge. 

 c. Par mémoire réponse à la demande reconventionnelle du 22 juillet 2014, 
D______ et C______ ont conclu au déboutement d'A______ de ses conclusions et 
ont persisté dans leurs prétentions.  

d. Lors de l'audience de plaidoiries finales du 17 avril 2015, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions. La cause a été gardée à juger par le Tribunal à 
l'issue de l'audience. 

EN DROIT 

1. 1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions 
finales de première instance lorsque la valeur litigieuse au dernier état des 
conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a al. 2 CPC).  

En l'espèce, la demande principale portait devant le Tribunal sur une réduction de 
loyer de 25'579 fr. La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr., de sorte 
que la voie de l'appel est ouverte. 

1.2 Interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi, 
l'appel est recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).  

Il en va de même de l'appel joint, formé dans le délai imparti aux intimés pour 
répondre à l'appel (art. 312 al. 2, art. 313 al. 1 et 145 al. 1 let. b CPC). 

1.3 Dès lors que la valeur litigieuse, à la lumière des dernières conclusions en 
première instance, ne dépassait pas 30'000 fr., la procédure simplifiée (art. 243  
al. 1 CPC) et la maxime inquisitoire sociale sont applicables (art. 247 al. 2  
let. a CPC). 

- 12/24 - 
 

C/16860/2013 

Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition 
complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC). 

2. 2.1 En appel, la demande ne peut être modifiée que si premièrement, la prétention 
nouvelle ou modifiée relève de la même procédure, deuxièmement que cette 
prétention présente un lien de connexité avec la dernière prétention ou que la 
partie adverse consent à la modification de la demande et troisièmement que la 
modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux (art. 227  
al. 1 et 317 al. 2 CPC). 

2.2 En l'espèce, les intimés ont augmenté leurs conclusions en réduction de loyer 
de 25'579 fr. en première instance, à 39'866 fr. sur appel joint. 

Ils ne produisent cependant aucun moyen de preuve nouveau et n'allèguent pas de 
faits nouveaux. 

Les conclusions de l'appel joint sont donc irrecevables en tant qu'elles dépassent 
la somme de 25'579 fr. 

3. 3.1 La transaction, judiciaire ou extrajudiciaire, est un contrat par lequel les 
parties mettent fin par des concessions réciproques à un litige ou à l'incertitude 
dans laquelle elles se trouvent au sujet d'un rapport de droit (ATF 111 II 349 
consid. 1; 105 II 273 consid. 3a = JdT 1980 I 358). 

L'interprétation de la transaction s'opère selon les principes de l'art. 18 al. 1 CO 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.23/2005 du 24 juin 2005 consid. 3.1). 

3.1.1 Face à un litige sur l'interprétation d'une clause contractuelle, le juge doit 
tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, 
sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se 
servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention  
(art. 18 al. 1 CO). 

 La transaction extrajudiciaire peut inclure une quittance pour solde de tout 
compte, soit une déclaration de volonté unilatérale dans le cadre du contrat 
synallagmatique entre les parties (ATF 127 III 444 consid. 1a). Une prudence 
particulière est requise avant de conclure à l'existence d'une quittance pour solde 
de tout compte, en raison de la renonciation qu'elle implique de la part du 
déclarant (ATF 127 III 444 consid. 1a; arrêt du Tribunal fédéral 4C.23/2005 du  
24 juin 2005 consid. 3.1). 

3.2 En l'espèce, selon l'appelante, l'accord conclu entre les parties par l'échange de 
courriers de leurs conseils des 20 décembre 2013 et 16 janvier 2014 impliquerait 
une renonciation des locataires à leur action en réduction de loyer.  

- 13/24 - 
 

C/16860/2013 

L'appelante a proposé aux locataires de les libérer "de leurs obligations au  
31 janvier 2014 moyennant la déconsignation des loyers consignés et le paiement 

du loyer de janvier 2014". Les intimés ont accepté l'offre "consistant à accepter la 
résiliation de bail pour le 31 janvier 2014 moyennant la déconsignation des 

loyers consignés", ceux-ci précisant que le loyer de janvier 2014 était déjà 
consigné. 

Aucun élément du dossier ne permet de retenir que l'intention de l'appelante était 
de conditionner la libération des locataires de leurs obligations au 31 janvier 2014 
à la renonciation à toute prétention en réduction du loyer. Alors qu'elle était 
représentée par un avocat, elle n'a pas intégré cette condition dans sa proposition 
de transaction extrajudiciaire.  

L'appelante ne saurait pas non plus argumenter qu'elle ignorait les prétentions en 
réduction de loyer des intimés, ceux-ci ayant introduit leur demande de 
conciliation plus de cinq mois avant la conclusion de la transaction. Par ailleurs, la 
régie avait reconnu le principe du droit à une réduction du loyer par courrier du  
27 février 2012.  

Les faits subséquents confirment l'absence de volonté de l'appelante d'exiger la 
renonciation à la réduction de loyer. Ainsi, alors que les intimés ont expressément 
maintenu leurs prétentions en réduction de loyer par courrier du 5 février 2014 à 
la Commission de conciliation, le conseil de l'appelante qui a reçu copie de ce 
courrier, n'a pas réagi à celui-ci, avant sa réponse du 30 juin 2014 devant le 
Tribunal. 

La Cour de céans retiendra ainsi que l'appelante n'avait pas la volonté de 
conditionner la transaction extrajudiciaire à la renonciation par les intimés à leurs 
prétentions en réduction de loyer. Ces derniers n'ont a fortiori jamais accepté de 
renoncer aux prétentions faisant l'objet de la présente procédure. 

Le premier grief de l'appelante est ainsi infondé. 

4. Sont litigieux trois motifs de réduction de loyer, soit l'absence d'ascenseur, les 
nuisances découlant du chantier et les inondations survenues en 2013, qui seront 
examinés séparément. 

4.1 Lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au 
locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire 
est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur 
une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). 

Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le 
locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du 

- 14/24 - 
 

C/16860/2013 

moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce 
dernier (art. 259d CO). 

La notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la 
chose a été louée; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état 
convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le 
bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le 
locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage 
convenu (arrêts du Tribunal fédéral 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.1; 
4C.81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3a). Il n'est pas nécessaire que le défaut 
soit réparable. Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être 
restreint d'au moins 5% (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 
4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3 et 3.6). 

La chose louée comprend aussi les installations communes (escaliers, hall 
d'entrée, etc.), l'accès à l'immeuble et autres terrains attenants. L'exigence d'un 
"état approprié" concerne cet ensemble (arrêts du Tribunal fédéral 4A_582/2012 
du 28 juin 2013 consid. 3.2; 4C.527/1996 du 29 mai 1997 consid. 3a). 

4.1.1 La réduction de loyer doit être proportionnée au défaut; elle vise à rétablir 
l'équilibre des prestations réciproques des parties. En principe, il convient de 
procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle : la valeur objective de 
la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant 
ensuite réduit dans la même proportion (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_472/2015 du 6 janvier 2016 consid. 7; 4C.377/2004 du 
2 décembre 2004 consid. 3.1). 

Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque le 
défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en 
équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la 
casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêts 
du Tribunal fédéral 4A_472/2015 du 6 janvier 2016 consid. 7; 4C.527/1996 du 
29 mai 1997 consid. 4a = SJ 1997 p. 661 et les références citées). 

La privation d'un ascenseur a justifié une réduction de 10% pour un locataire 
habitant au 4ème étage, soit 2,5% par étage (arrêt de la Cour de justice 1039/2014 
du 8 septembre 2014 consid. 4.2; CORBOZ, Les défauts de la chose louée, in SJ 
1979, p. 145). 

4.2 En l'espèce, s'agissant de l'ascenseur, son absence constitue une diminution de 
la jouissance de l'appartement des intimés, respectivement de l'accès à celui-ci. Il 
convient ainsi d'accorder, conformément à la jurisprudence, une réduction du 
loyer de 2.5% par étage, soit un total de 12.5% en l'espèce, pendant la période 
d'indisponibilité de l'ascenseur du 21 septembre au 18 décembre 2011, soit 
pendant 2.9 mois. 

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C/16860/2013 

Il ne sera tenu compte ni du prétendu service de sherpas en chaise à porteur que 
l'appelante allègue mais ne prouve pas avoir mis en place, ni de l'allégation des 
intimés que le taux de 2.5% par étage, appliqué depuis 1979 mais également dans 
des arrêts récents, serait suranné. 

Comme le premier juge, la Cour admettra une réduction de 725 fr. au titre de la 
privation de l'ascenseur (2'000 fr. x 2.9 mois x 12.5%).  

5. 5.1 Quand l'état défectueux se prolonge sur une longue période au cours de 
laquelle l'intensité des nuisances varie, il sied particulièrement d'évaluer la 
diminution de jouissance de la chose louée en équité, car les preuves de l'intensité 
des nuisances et de l'entrave à l'usage ne peuvent pas être fournies au jour le jour 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.377/2004 du 02 décembre 2004 consid. 3.1). 

Notamment en cas de chantier, il est possible de considérer plusieurs défauts dans 
leur ensemble (arrêts du Tribunal fédéral 4A_628/2010 du 23 février 2011  
consid. 5.2; 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 consid. 3.3; 4C.306/1998 du 28 mai 
1999 consid. 4; 4C.81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3b/aa). 

En cas de chantier, une réduction de 30% a été accordé en raison de nuisances 
importantes dans le cadre de lourds travaux de rénovation d'un immeuble classé 
monument historique, ayant duré deux ans et demi (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_265/2011 du 8 juillet 2011) et dans le cadre de travaux de surélévation d'un 
immeuble, consistant en la démolition de la toiture existante et des combles et la 
pose de dalles en béton, moyennant la pose d'un échafaudage, suivi de travaux de 
tuyauterie et de pose de parquet de carrelage, étant précisé que le plafond de 
l'appartement s'était affaissé, ce qui avait requis la vérification par un ingénieur de 
l'absence de risque d'effondrement (arrêt de la Cour de justice ACJC/875/2014 du 
16 juillet 2014). Une réduction de 25% a été accordée en raison de nuisances 
d'intensité variable d'un chantier : réfection de façades, changement de vitrages et 
de stores, pose d'échafaudages, avec des travaux à l'intérieur de l'immeuble, tels 
que transformation d'appartements, démolition de murs, construction d'un dévaloir 
et installation d'un ascenseur (arrêt de la Cour de justice ACJC/1350/2000 du 
21 décembre 2000). 

Une réduction de 20% a été accordée pour des travaux de surélévation 
comprenant la privation de salle de bains pendant quatre semaines, moyennant 
mise à disposition d'une salle de bains dans les caves, des privations d'ascenseurs 
et des coupures d'eau pendant un mois, ainsi que la présence d'échafaudages, de 
bruits, de poussière et d'ouvriers, y compris dans l'appartement et la privation des 
caves (arrêt de la Cour de justice ACJC/1039/2014 du 8 septembre 2014). 

Une réduction de 10% a été accordée lors de la rénovation de façades, de la 
création d'un ascenseur et de l'aménagement de combles (arrêt de la Cour de 
justice ACJC/972/1999 du 4 octobre 1999), pour des travaux de rénovation légers 

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dans l'immeuble voisin, dont le nettoyage de la façade a provoqué de la poussière 
et du bruit (arrêt de la Cour de justice ACJC/1257/2001 du 10 décembre 2001) et 
pour la rénovation d'un immeuble impliquant la rénovation du système de 
distribution d'eau chaude et d'eau froide, la rénovation des cuisines et des salles de 
bains, le changement des fenêtres, ainsi que la réfection complète des façades, des 
parties communes, des ascenseurs et de l'isolation extérieure d'un immeuble, la 
rénovation des appartements ayant entraîné des nuisances accrues, notamment du 
bruit et de la poussière, moyennant une réduction de 5% supplémentaires durant 
les travaux dans la salle de bain et dans la cuisine de l'appartement (arrêt de la 
Cour de justice ACJC/931/2014 du 6 août 2014). 

5.1.1 C'est au locataire qui entend se prévaloir des articles 258ss CO de prouver la 
date à laquelle le propriétaire a eu connaissance du défaut et le fait que ce dernier 
réduit l'usage de la chose louée (art. 8 CC). Dans le cas particulier que constituent 
les travaux de rénovation, le bailleur a connaissance du défaut que subira le 
locataire dès qu'il prend la décision de rénover (arrêt de la Cour de justice 
ACJC/1100/2006 du 9 octobre 2006 consid. 2.3). 

5.2 En l'espèce, le chantier de l'immeuble doit être considéré comme important 
puisqu'il était destiné à surélever le bâtiment et construire deux appartements en 
attique et qu'il a duré plus de quatre ans, de la pose des échafaudages le 21 janvier 
2010 au départ des intimés en fin janvier 2014. 

Contrairement à ce qu'allègue l'appelante, il ne peut être retenu que ce chantier 
destiné à augmenter le nombre d'appartements à louer, était dans l'intérêt des 
intimés. 

L'appelante a expressément reconnu en première instance que le chantier avait 
causé d'importances nuisances aux locataires, en particulier du bruit, de la 
poussière, des vibrations, la pose d'échafaudages, une perte de luminosité et 
d'intimité ainsi que l'impossibilité d'utiliser les cheminées. L'argument de 
l'appelante, selon lequel ces nuisances n'auraient pas été démontrées, tombe dès 
lors à faux. Celles-ci sont d'ailleurs inhérentes au type de travaux effectués dans 
l'immeuble. 

L'importance des nuisances a été confirmée par les témoins entendus en première 
instance. Les vibrations des travaux ont provoqué des fissures dans certaines 
pièces et sur la façade de l'appartement et les travaux ont causé une infiltration 
d'eau en février 2012. Les nuisances sonores ont été particulièrement importantes 
entre juin et décembre 2011, en raison de l'utilisation de marteaux-piqueurs mais 
également à partir de fin 2012 ou début 2013, H______ ayant reconnu avoir 
utilisé des machines bruyantes pour la démolition et l'égalisation des chapes. 

A la lumière de ces éléments, les nuisances résultant du chantier et les restrictions 
à l'usage de l'appartement doivent être considérées comme moyennes à graves et 

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C/16860/2013 

dépassent le seuil de 5% fixé par la jurisprudence. Une réduction du loyer doit 
donc être accordée. 

Les nuisances occasionnées ont varié au cours du chantier. Ainsi, le témoin 
J______ a indiqué qu'il y avait également des périodes où il y avait moins de 
bruit. C______ a d'ailleurs écrit à la régie le 30 septembre 2011 pour se plaindre 
de l'absence d'avancement des travaux.  

En raison de ce caractère variable des nuisances et de la difficulté à comparer la 
valeur objective de l'appartement avec ou sans nuisances, la Cour appréciera la 
réduction du loyer en équité.  

5.2.1 S'agissant de la quotité de la réduction de loyer, les nuisances subies par les 
intimés ne sauraient être comparées, comme ils le suggèrent, à celles subies dans 
le cadre de l'arrêt ACJC/875/2014 dans lequel la Cour avait accordé une réduction 
de loyer de 30%, notamment en raison de l'affaissement du plafond de 
l'appartement qui avait donné lieu à l'intervention d'un ingénieur. 

A la lumière de la jurisprudence rappelée ci-dessus, la réduction du loyer, fixée en 
équité à 15% par le premier juge, apparaît appropriée. 

5.2.2 S'agissant de la date de début de la réduction de loyer, le premier juge l'a 
fixée en juin 2010 car les travaux de surélévation n'ont commencé qu'à cette date. 
Or, l'appelante a fait poser les échafaudages en janvier 2010 sur la façade nord de 
l'immeuble, sur laquelle donnaient les deux chambres et la cuisine de 
l'appartement des intimés. Indépendamment de l'absence de nuisances sonores ou 
de vibration, la pose et la présence de cet échafaudage ont causé des nuisances aux 
intimés par la réduction de la luminosité de l'appartement, pendant près de  
six mois avant le début effectif des travaux. La Cour accordera donc la réduction 
de loyer à partir du 21 janvier 2010. 

Concernant l'échéance de la réduction de loyer, H______ est intervenue dès fin 
2012 ou début 2013, soit après le retrait des échafaudages, et a procédé à des 
travaux de destruction et d'égalisation de chape, ayant provoqué de fortes 
nuisances sonores. Rien ne permet cependant de retenir que les nuisances liées 
aux travaux auraient perduré après janvier 2013, soit durant les travaux de 
finition, étant relevé que les intimés n'habitaient pas directement en dessous de 
l'étage surélevé mais au 5ème étage. 

5.3 Il convient donc d'accorder la réduction de 15% du 21 janvier 2010 au 
31 janvier 2013, soit pour un montant de 10'890 fr. au total (2'000 fr. x 36.3 mois 
x 15%) et le jugement entrepris sera modifié en conséquence.  

6. 6.1 S'agissant de défauts occasionnés par des dégâts d'eau, les réductions de loyer 
suivantes ont été consenties : 10% pour un appartement dans lequel trois pièces 

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C/16860/2013 

sur cinq ont été touchées par des infiltrations à des endroits précis (au-dessus et 
angle de la fenêtre), les tapisseries étant également tachées autour des fenêtres 
(arrêt de la Cour de justice ACJC/129/2007 du 5 février 2007); 15% pour des 
infiltrations ayant engendré des auréoles, des cloques et des taches noires sur des 
peintures, un revêtement, des parois et des plafonds ainsi que dans une armoire 
(arrêt de la Cour de justice ACJC/447/2005 du 11 avril 2005); 30% du chef de 
coulées d'eau durant une quinzaine de jours ayant provoqué des taches au plafond, 
imbibé la moquette d'eau et abîmé divers objets (tableaux, habits et mobilier; arrêt 
de la Cour de justice ACJC/246/1998 du 16 mars 1998); 40% en raison 
d'infiltrations d'eau dans quatre pièces de l'appartement à quelques endroits bien 
précis (angle d'une fenêtre, embrasure d'une porte, plafond cloqué etc.) et de la 
nécessité de placer des baquets près des fenêtres pour récupérer l'eau pendant les 
intempéries (arrêt de la Cour de justice ACJC/131/2007 du 5 février 2007). 

6.1.1 Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la 
chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages. Le bailleur doit annoncer à 
temps au locataire les travaux et les inspections et tenir compte, lors de leur 
accomplissement, des intérêts de celui-ci (art. 257h al. 1 et 3 CO). 

Le locataire ne doit supporter que les réparations nécessaires. La nécessité 
s'apprécie de manière objective, sans égard à l'opinion du locataire, à l'aune de 
l'obligation d'entretien du bailleur, qui n'entend pas laisser les locaux se dégrader. 
L'urgence des travaux n'est à cet égard pas déterminante (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.306/2003 du 20 février 2004 consid. 3.3 = SJ 2004 I 439). 

Le refus par le locataire des travaux de réfection ne permet pas de limiter la 
réduction de loyer, s'il est démontré que ces travaux n'auraient pas amené les 
résultats souhaités (arrêt de la Cour de Justice ACJC/1148/2015 du 29 septembre 
2015 consid. 4.2). Une réfection qui n'est efficace que durant un laps de temps 
limité et qui doit être répétée à intervalles réguliers ne saurait être qualifiée de 
remise en état suffisante, lorsqu'il est possible de faire mieux à un coût 
raisonnable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_628/2010 du 23 février 2011  
consid. 3.1.1). 

6.1.2 Les intimés ont subi deux infiltrations d'eau, en mars 2013 et le 16 mai 
2013. 

Durant la première inondation, l'eau s'est infiltrée uniquement le long de la fenêtre 
et d'un meneau en bois accolé à la fenêtre de la chambre de D______. 

La deuxième infiltration a été beaucoup plus importante. En effet, les infiltrations 
d'eau ont également touché le centre de cette chambre et le salon, ont requis 
l'intervention des pompiers et ont causé des problèmes d'électricité dans la 
chambre de D______, amenant les SIG à couper le courant dans celle-ci et à 
interdire aux locataires d'utiliser l'éclairage de la salle à manger. 

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Le fait que les locataires n'ont pas fait usage des bons pour travaux qui leur ont été 
délivrés le 24 avril 2013 afin de remédier aux dégâts occasionnés par la fuite d'eau 
de fin mars 2013 tend également à démontrer que cette première fuite était moins 
importante. 

Il convient ainsi, comme l'a fait le premier juge, de fixer une réduction de loyer 
différenciée pour les nuisances liées aux deux inondations. 

Au-delà des problèmes électriques susmentionnés, les infiltrations d'eau ont causé, 
de façon non contestée, pour la chambre de D______, l'altération du parquet, un 
tapis détrempé, des rideaux froissés, des peintures de boiseries écaillées en tous 
endroits et des traces d'humidité sur le plafond et à l'intérieur du plafonnier, sans 
qu'il ne soit clairement possible de rattacher ces défauts à l'une ou l'autre des 
inondations. 

La deuxième inondation a en outre causé, dans une autre chambre, le gonflement 
des boiseries, empêchant de fermer une porte abîmée par des traces de coulures, 
ainsi que des traces de coulures sur l'abat-jour dans la salle à manger et des 
écaillures et des coulures dans la salle de bain. 

L'appelante a contesté la présence d'une odeur de moisi dans l'appartement, le lien 
entre les inondations et des traces de rouille dans la salle à manger et l'absence de 
pression dans la douche. Or, ces défauts ont été constatés par l'huissier judiciaire. 
Les mauvaises odeurs ont été confirmées par le témoin M______ et, pour 
l'immeuble en général, par le témoin E______. S'agissant de l'absence de pression, 
un bon de travail a été établi par la régie. Ainsi, l'existence d'odeur de moisi et 
l'absence de pression ont été prouvées. 

Les dégâts d'eau subis par les intimés justifient une réduction de loyer. Compte 
tenu de la difficulté à comparer la valeur objective de la chose louée avec et sans 
ces défauts, les réductions de loyer pour les deux inondations seront fixées en 
équité.  

Au vu des éléments qui précèdent, en particulier du fait qu'à partir de la deuxième 
inondation, une chambre et une partie de l'installation électrique de l'appartement 
étaient totalement inutilisables et une odeur de moisi était perceptible dans 
l'appartement, les taux de réduction de 5% concernant la première inondation et 
de 40% concernant la deuxième, fixés en équité par le premier juge, ne sont pas 
critiquables.  

6.2.1 Les intimés requièrent une réduction de loyer à partir du 1er avril 2013. Or, 
ils ne démontrent pas quand l'appelante a eu connaissance de la première fuite 
d'eau. Les seules pièces probantes à ce titre sont les bons de travaux émis le 
24 avril 2013 par la régie. Faute pour les intimés, qui supportent le fardeau de la 
preuve, d'avoir démontré que la régie aurait été avertie de l'existence d'une fuite 

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d'eau antérieurement à cette date, aucune réduction de loyer ne saurait être 
accordée avant le 24 avril 2013. 

6.2.2 Les intimés ont renoncé à faire procéder à certains travaux et refusé 
l'intervention de certaines entreprises. Il convient de déterminer si ces 
comportements sont justifiés ou s'ils doivent être pris en compte dans la 
détermination de la quotité ou de la durée de la réduction du loyer. 

6.2.3 Les intimés n'ont pas fait usage des bons de travaux émis le 24 avril 2013 
après les premiers dégâts d'eau, prétendant que la cause de l'infiltration d'eau 
n'avait pas été résolue à cette date.  

La survenance de la deuxième inondation tend à démontrer que la réparation de 
l'infiltration d'eau par le toit (témoin I______) n'est pas intervenue avant le 16 mai 
2013. Il en découle que l'utilisation des bons de travaux n'aurait pas suffi à éviter 
le deuxième épisode de dégâts d'eau. Dès lors, au regard des principes rappelés 
sous le consid. 6.1.1 ci-dessus, le refus de procéder aux travaux proposés le 
24 avril 2013 était justifié.  

6.2.3.1 Les intimés ont ensuite refusé, les 10 et 28 juin 2013, les interventions sur 
les installations électriques, prétendant que les ouvriers qui se sont présentés à ces 
dates n'étaient pas des électriciens agréés par les SIG.  

Il découle des enquêtes que seule O______ était agréée pour intervenir sur ces 
installations, à l'exclusion d'H______.  

Lors de la première visite de O______ chez les intimés, le représentant de cette 
entreprise était accompagné par le témoin N______ (témoin I______) qui ne s'est 
rendu chez les intimés qu'une seule fois, le 28 juin 2013 (témoin N______).  

Rien ne permet ainsi de conclure qu'un ouvrier de O______ était présent le 10 juin 
2013. L'absence de référence à cette entreprise dans les communications 
d'H______ à la régie du 10 juin 2013 et dans le courrier des intimés à la régie du 
27 juin 2013 tend à confirmer ce point, au même titre que la facturation d'un seul 
vain déplacement de l'électricien par H______, au lieu des prétendus deux 
déplacements des 10 et 28 juin 2013.  

La Cour retiendra donc que seuls des ouvriers d'H______ étaient présents le 10 
juin 2013. Les intimés étaient donc justifiés à refuser l'intervention de ces ouvriers 
non agréés sur l'installation électrique de leur appartement. 

Le 28 juin 2013, les intimés ont refusé l'intervention de l'ouvrier de O______. Les 
motifs exacts de ce refus demeurent obscurs.  

Or, les travaux électriques étaient urgents. L'ouvrier de O______, détenteur d'un 
CFC d'électricien et travaillant pour une entreprise agréée par les SIG, pouvait, si 

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nécessaire, démontrer ses compétences aux intimés à brève échéance. Dès lors, 
sans avoir besoin de trancher la question du caractère justifié du refus de 
l'intervention du 28 juin 2013, la Cour retiendra que les travaux sur l'installation 
électrique de l'appartement auraient pu être réalisés, moyennant bonne volonté des 
parties, avant fin juin 2013.  

6.2.3.2 Les intimés ont refusé l'accès à leur appartement pour les travaux de 
parqueterie et de peinture le 10 juin 2013, l'ont admis pour les travaux de 
parqueterie le 26 juin 2013 et finalement pour les travaux de peinture avant le 
26 août 2013, le courrier daté de ce jour d'H______ reconnaissant implicitement 
que les travaux de peinture avaient été réalisés dans l'intervalle.  

Les déclarations de C______ et du témoin I______ divergent sur la question de 
savoir si les intimés étaient informés, au préalable, de la venue des ouvriers 
d'H______, conformément aux exigences de l'art. 257h CO. L'appelante, qui a la 
charge de la preuve à ce titre, ne produit aucune preuve de l'information préalable 
des locataires. A ce titre, les déclarations du témoin L______ ne sont pas 
suffisantes, car elles concernent les interventions d'H______ en général et pas 
spécifiquement chez les locataires. Ce témoignage doit en outre être apprécié avec 
une certaine retenue compte tenu du fait que le témoin était mandaté par la 
bailleresse pour l'exécution des travaux et est actionnaire de la holding détenant 
celle-ci. Les intimés étaient donc en droit, les 10 et 26 juin 2013, de refuser les 
travaux.  

Cependant, le 26 juin 2013, la régie a envoyé un courrier aux intimés les invitant à 
proposer des dates pour les travaux. Les intimés ne démontrent pas avoir donné 
suite à cette invitation. La Cour retiendra donc que les travaux de peinture 
auraient pu être réalisés avant la fin du mois de juin 2013, les refus d'intervention 
subséquents étant injustifiés.  

6.2.3.3 Dès lors que toutes les réparations ont été ou auraient pu être réalisées le 
30 juin 2013, il convient de fixer l'échéance de la réduction de loyer à cette date.  

6.3 C'est donc à bon droit que le Tribunal a retenu une réduction de loyer de 5% 
du 24 avril au 15 mai 2013, soit durant 0,7 mois pour un montant de 70 fr.  
(2'000 fr. x 0,7 mois x 5 %) et de 40% du 16 mai au 30 juin 2013, soit pour une 
somme de 1'200 fr. (2'000 fr. x 1,5 mois x 40%). 

7. Les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris seront annulés et le loyer de 
l'appartement sera réduit de 12.5% du 21 septembre au 18 décembre 2011, de 
15% du 21 janvier 2010 au 31 janvier 2013, de 5% du 24 avril au 15 mai 2013 et 
de 40% du 16 mai au 30 juin 2013. L'appelante sera condamnée à rembourser aux 
intimés le trop-perçu, soit la somme de 12'885 fr. (725 fr. + 10'890 fr. + 1'270 fr.), 
avec intérêts à 5% l'an dès le 1er janvier 2012 (date moyenne). 

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8. L'appelante a formulé des prétentions en dommages et intérêts envers les intimés, 
fondées sur leur refus injustifié d'accepter les travaux. 

8.1 Le locataire qui s'oppose sans motif à des réparations nécessaires au sens de 
l'article 257h CO s'expose à devoir s'acquitter de dommages-intérêts au sens de 
l'article 97 CO (arrêt de la Cour de justice ACJC/1302/2009 du 2 novembre 2009 
consid. 3; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, n° 3.5, p. 238). 

8.2 En l'espèce, conformément aux constatations ci-dessus, seuls les refus de 
travaux de peinture à partir du 1er juillet 2013 sont injustifiés, étant précisé que ces 
travaux ont été réalisés avant le 26 août 2013.  

Les pièces produites par l'appelante à l'appui de ses prétentions sont les deux 
factures du 18 juin 2013 (parquet et peinture) et du 10 juillet 2013 (électricité). 
Aucune facture relative à une amplification des travaux après le 1er juillet 2013 n'a 
été produite.  

Rien ne démontre ainsi que le retard de moins de deux mois dans la réalisation des 
travaux de peinture dans l'appartement aurait causé un dommage ou entraîné la 
nécessité de réaliser des travaux supplémentaires.  

Le jugement entrepris sera confirmé, en tant qu'il a rejeté les prétentions 
reconventionnelles de l'appelante.  

9. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevables l'appel interjeté le 8 juillet 2015 par A______ et l'appel joint 
interjeté le 18 août 2015 par C______ et D______ contre le jugement JTBL/700/2015 
rendu le 2 juin 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/16860/2013-2 OSD. 

Au fond : 

Annule les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris et, statuant à nouveau sur 
ces points :  

Réduit le loyer de l'appartement de cinq pièces situé au 5ème étage de l'immeuble sis 
______ à Genève de 12.5% du 21 septembre au 18 décembre 2011, de 15% du  
21 janvier 2010 au 31 janvier 2013, de 5% du 24 avril au 15 mai 2013 et de 40% du  
16 mai au 30 juin 2013.  

Condamne A______ à rembourser à C______ et D______ le trop-perçu en découlant, 
soit la somme de 12'885 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 1er janvier 2012. 

Confirme le jugement entrepris pour le surplus. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD 
et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Grégoire 
CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 
 
 
 
 
 
 

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Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

(cf. consid. 1.1).