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**Case Identifier:** 247c8e9c-5b8d-5683-8a18-6e6cca7c04a9
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-09-25
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 25.09.2023 C/19419/2018
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-19419-2018_2023-09-25.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26.09.2023. 

 

 

 R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/19419/2018 ACJC/1223/2023 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 25 SEPTEMBRE 2023 

 

Entre 

A______ AG, sise ______, Luxembourg, appelante et intimée sur appel joint d'un 

jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 18 août 2022, comparant par  

Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en 

l'étude duquel elle fait élection de domicile, 

et 

1) B______ SA, sise ______ [GE], 

2) Monsieur C______, domicilié ______ [GE], intimés et appelants sur appel joint, 

comparant tous deux par Me Guillaume VIONNET, avocat, rue de Genève 17, case 

postale 6759, 1002 Lausanne, en l'étude duquel ils font élection de domicile. 

 

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C/19419/2018 

EN FAIT 

A. a. Par jugement JTBL/608/2022 du 18 août 2022, notifié le lendemain aux parties, 
le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure simplifiée, a 

ordonné à A______ AG de procéder à la remise en état de la chose louée en 

supprimant, respectivement en faisant cesser tous problèmes d'odeurs, ou odeurs 

incommodantes, dans les bureaux d'environ 381 m
2
 situés au 1

er
 étage de 

l'immeuble sis rue 1______ no. ______ -______ à Genève loués par B______ SA 

et C______ dans un délai de trois mois dès l'entrée en force du jugement (ch. 1 du 

dispositif), a réduit le loyer des bureaux susmentionnés de 15% du 26 septembre 

2016 jusqu'à complète exécution des travaux précités (ch. 2), a condamné 

A______ AG à rembourser à B______ SA et C______ le trop-perçu découlant de 

la réduction visée au chiffre précédent, avec intérêts à 5% l'an dès le 30 juin 2019 

(ch. 3) ainsi qu'à leur verser la somme de 3'883 fr. 25 avec intérêts à 5% dès le 

24 avril 2018 pour les frais d'avocat qu'ils avaient engagés préalablement à 

l'introduction de la présente procédure (ch. 4), a validé la consignation de loyer 

opérée par B______ SA et C______ (ch. 5) et a ordonné aux Services financiers 

du Pouvoir judiciaire de libérer les loyers consignés sur le compte no 2______ à 

concurrence de la réduction octroyée sous chiffre 2 en faveur de B______ SA et 

C______ et à concurrence du solde en faveur de A______ AG (ch. 6). Enfin, le 

Tribunal a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7) et a dit que la 

procédure était gratuite (ch. 8). 

b. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 19 septembre 2022, 
A______ AG a formé appel à l'encontre dudit jugement, concluant à son 

annulation et, cela fait, au renvoi de la cause au Tribunal pour complément 

d'instruction, subsidiairement, à ce qu'il soit ordonné aux Services financiers du 

Pouvoir judiciaire de libérer les loyers consignés en sa faveur. 

c. Aux termes de leur mémoire de réponse expédié le 24 octobre 2022 au greffe de 
la Cour de justice, B______ SA et C______ ont conclu au rejet de l'appel dans la 

mesure de sa recevabilité, estimant celui-ci irrecevable faute de motivation 

suffisante, à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de 

A______ AG aux frais.  

A l'appui de leurs écritures, ils ont allégué plusieurs faits nouveaux, à savoir que 

les mauvaises odeurs dans le bien loué persistaient depuis la fin de l'année 2015 

jusqu'à ce jour, ce qui les contraignait régulièrement à condamner pour une 

certaine période des parties de celui-ci (allégué no 127), que A______ AG n'avait 

toujours pas remédié au défaut (allégué no 128) et qu'elle persistait à refuser de 

prendre en charge le coût des interventions nécessaires à la suppression du défaut 

(allégué no 129) ainsi que de répondre favorablement à leur demande de réduction 

de loyer (allégué no 130). Ils ont proposé à titre de moyens de preuve l'audition de 

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huit témoins (D______, E______, F______, G______, H______, I______, 

J______ et K______).  

B______ SA et C______ ont également, dans leur mémoire de réponse, formé un 

appel joint, concluant, pour autant que le chiffre 6 du dispositif du jugement 

entrepris impliquait une libération des loyers consignés avant la complète 

exécution des travaux d'élimination des odeurs, à sa modification en ce sens qu'il 

soit précisé que la libération des loyers consignés ne s'opérera que dès complète 

exécution des travaux, A______ AG devant être condamnée aux frais. 

 d. Par courrier du 28 novembre 2022, B______ SA et C______ ont informé la 
Cour d'un fait nouveau, à savoir que des mauvaises odeurs avaient récemment été 

constatées dans l'objet loué, soit notamment le 24 novembre 2022, ce qui 

démontrait la persistance du défaut. Ils réitéraient ainsi leur demande d'audition de 

témoins et sollicitaient en outre l'audition de trois témoins supplémentaires 

(L______, M______ et N______). 

 e. A______ AG a répliqué sur appel principal et répondu sur appel joint le 
2 décembre 2022. Après avoir préalablement sollicité que le courrier du 

28 novembre 2022 de B______ SA et C______ soit déclaré irrecevable, les 

conditions d'admission de faits et moyens de preuve nouveaux n'étant pas réunies, 

elle a persisté dans les conclusions de son appel et a, sur appel joint, conclu, 

principalement, à l'irrecevabilité de celui-ci en raison de l'absence de référence à 

l'un ou l'autre des motifs prévus par l'art. 310 CPC et, subsidiairement, au 

déboutement de B______ SA et C______ de toutes leurs conclusions.  

 f. B______ SA et C______ ont dupliqué sur appel principal et répliqué sur appel 
joint le 20 janvier 2023, persistant dans leurs précédentes conclusions. Ils ont 

allégué deux faits nouveaux, à savoir que les mauvaises odeurs persistaient 

toujours, ce qui les contraignait régulièrement à condamner pour une certaine 
période des parties des locaux loués (allégué no 127) et que A______ AG n'avait 

toujours pas remédié au défaut (allégué no 128). Ils ont persisté à requérir 

l'audition des 8 témoins précités. 

 g. Par courrier du 26 janvier 2023, distribué le lendemain, la Cour a imparti à 
A______ AG un délai de 30 jours dès réception du courrier pour dupliquer sur 

appel joint. 

 h. A______ AG a déposé une "duplique sur appel joint" le 24 février 2023, 
persistant dans ses précédentes conclusions. 

 i. B______ SA et C______ ont déposé des déterminations spontanées le 13 mars 
2023. Ils ont requis que les pages 5 à 19 de la duplique sur appel joint de 

A______ AG soient déclarées irrecevables dès lors qu'il s'agissait en réalité de 

déterminations sur leur duplique sur appel principal du 20 janvier 2023 et qu'en 

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conséquence leur dépôt était tardif. Pour le surplus, ils ont persisté dans leurs 

précédentes conclusions. 

 j. A______ AG s'est déterminée le 27 mars 2023, persistant dans ses précédentes 
conclusions. 

 k. Par plis du 1er mai 2023, les parties ont été informées de ce que la cause était 
gardée à juger.  

B. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

 a. Le 9 août 2016, A______ AG, propriétaire, représentée par la régie O______, 
et B______ SA et C______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer 

portant sur la location de bureaux d'environ 381 m
2
 au 1

er
 étage de l'immeuble sis 

rue 1______ no. ______ -______ à Genève. 

 Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'un centre médical. 

Le contrat a été conclu pour une durée de 9 ans, du 1
er

 juillet 2016 au 30 juin 

2025, renouvelable tacitement de 5 ans en 5 ans. Le préavis de résiliation était de 

neuf mois. 

Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 164'052 fr. Une gratuité de 

loyer, hors charges, a été accordée du 1
er

 juillet 2016 au 31 mars 2017, sous 

réserve que les locataires effectuent des travaux d'aménagement dans les locaux. 

A la conclusion du bail, les locataires ont déclaré avoir visité les locaux, bien les 

connaître et les prendre en leur état actuel, sans travaux (art. 55 des clauses 

particulières du contrat de bail). 

Il était convenu que les frais d'aménagement engagés par les locataires ainsi que 

les coûts induits par l'entretien et le remplacement de tous les aménagements, 

installations et équipements qu'ils avaient mis en place étaient intégralement et 

exclusivement à leur charge (art. 62 et 66 des clauses particulières).  

La bailleresse s'engageait à maintenir l'objet loué (sauf les aménagements des 

locataires) en état d'usage. Les défauts devaient lui être annoncés par les locataires 

(art. 65 des clauses particulières). 

Les nettoyages, les réparations et améliorations (appelés petit entretien) nécessités 

par l'usage courant de l'objet loué incombaient aux locataires. En faisaient 

notamment partie le maintien en bon état des installations, de la robinetterie et des 

appareils (art. 66 des clauses particulières).  

 b. Aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué. 

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 c. Les locaux sont constitués de trois salles de soins, cinq bureaux de médecin, 
quatre bureaux paramédicaux, une cuisine, un vestiaire et un WC. 

Chacune des pièces du centre médical dispose d'une arrivée d'eau avec des 

robinets pour se laver les mains. L'eau qui s'écoule est drainée par quatre pompes 

d'évacuation des eaux usées (ou pompes de relevage ou de refoulement). Deux 

sont situées dans des salles de soins, une dans la cuisine et une dans le vestiaire. 

A teneur du rapport d'expertise du 28 mai 2020 ordonné par le Tribunal, il s'agit 

de pompes de marque P______, modèle 3______.  

Les pompes permettent l'expulsion des eaux usées dans les colonnes de 

l'immeuble. Elles ne fonctionnent pas de manière continue.  

Il est admis que les quatre pompes d'évacuation équipaient déjà le centre médical 

lors de la prise du bail par B______ SA et C______.  

 d. Les locaux étaient précédemment loués par un centre de santé puis, depuis le 
16 juin 2011, par Q______ SA et R______, lesquels occupaient déjà les locaux 

antérieurement à la conclusion du bail en tant que sous-locataires. 

 Le contenu du contrat de bail de Q______ SA et R______ différait de celui de 

B______ SA et C______. Les clauses particulières nos 62, 65 et 66 n'y figuraient 

pas. 

C______ a déclaré que lui-même et B______ SA se trouvaient déjà dans les 

locaux litigieux lorsque Q______ SA et R______ étaient locataires. 

 e. Par contrat conclu le 24 mai 2005 (référence : 4______), la société 
S______ SA, soit pour elle son département T______, s'était engagée à exécuter 

le service d'entretien de trois pompes de refoulement de marque U______, modèle 

5______, installées dans les locaux litigieux. L'entretien d'une quatrième pompe 

de marque V______, modèle 6______ no 7______, a été ajouté par avenant du 

21 avril 2009. 

 Ces contrats de maintenance ont été repris par Q______ SA et R______ puis par 

B______ SA et C______. 

C______ a en revanche déclaré qu'aucun contrat portant sur le rachat des pompes 

de relevage n'avait été conclu. Lors de la prise du bail, les locaux avaient été 

repris en l'état. 

 f. Des travaux d'aménagement ont été effectués dans le centre médical par 
B______ SA et C______ du 21 juin au 15 août 2016, à savoir notamment le 

rafraîchissement et la rénovation des blocs sanitaires. Ces travaux ont été réalisés 

par l'entreprise W______ SARL. 

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A______ AG a accepté lesdits travaux. 

 g. Par courriel du 26 septembre 2016, les locataires se sont plaints auprès de la 
régie O______ d'odeurs d'égouts provenant des écoulements branchés aux pompes 

d'évacuation. 

Ils ont exposé que l'entreprise W______ SARL avait, lors des travaux de 

rafraîchissement du centre médical, constaté qu'il n'y avait pas de retour étanche 

dans les écoulements pour empêcher les odeurs et avait suggéré d'installer des 

clapets de retour pour remédier au problème. La situation était invivable, les 

odeurs incommodant les patients, les collaborateurs et les prestataires. 

A______ AG était priée de faire le nécessaire sans délai pour régler le problème. 

Dès lors que les locaux étaient loués avec les pompes et les écoulements installés, 

la réparation du problème était à la charge de A______ AG. 

h. Durant l'été 2016, W______ SARL est intervenue à la demande des locataires 
afin de déterminer la cause des mauvaises odeurs provenant des pompes de 

relevage. Des clapets anti-retour ont été posés.  

i. Le 12 décembre 2016, les locataires ont informé la régie qu'une entreprise 
sanitaire avait pris contact avec eux pour intervenir dans les locaux, mais que cette 

entreprise ne s'était pas présentée aux deux rendez-vous fixés les 6 et 9 décembre 

2016. 

j. Par courriel du 24 janvier 2017, les locataires ont rappelé à la régie que, selon 
eux, le problème se situait au niveau des installations sanitaires et non de la 

ventilation. Il convenait de désinstaller les raccords sur le réseau de ventilation et 

de nettoyer la colonne principale à haute pression. Une solution était 

impérativement requise, dans la mesure où il n'était plus possible d'exploiter les 

locaux dans de telles conditions. 

k. Le 3 février 2017, les locataires ont informé la régie avoir rencontré l'entreprise 
X______ SA, laquelle leur avait dit ne pas être habilitée à faire les travaux 

sanitaires. Il s'agissait de la troisième entreprise qui intervenait sans résultat. Le 

problème devait être définitivement réglé d'ici au 17 février 2017. 

l. Par courriel du 9 mars 2017, les locataires se sont enquis auprès de la régie de 
l'avancement des travaux. 

m. Par pli du 7 juin 2017, les locataires ont à nouveau interpellé la régie précisant 
que, malgré l'installation de clapets anti-retour, les mauvaises odeurs persistaient. 

Toutes les sociétés mandatées par A______ AG s'étaient concentrées sur le 

nettoyage des pompes. Or, le problème venait de l'installation d'origine qui n'était 

pas conforme. Il y avait un refoulement d'air qui renvoyait les odeurs d'égouts, de 

sorte que celles-ci remontaient par les installations existantes. Il était impératif de 

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condamner la connexion de la ventilation des lavabos avant la fosse dans les plus 

brefs délais. En cas de non réponse et d'engagement des travaux dans les 15 jours, 

ils se verraient dans l'obligation de commander et d'exécuter les travaux, ainsi que 

de réclamer le remboursement de tous les frais engagés dans la résolution du 

problème. 

n. Le 16 août 2017, W______ SARL a, à la demande des locataires, effectué des 
travaux sanitaires sur la pompe de relevage située dans le vestiaire du centre 

médical décrits comme suit : "Déraccordement et modification d'écoulement 

évacuation de la pompe connecter sur autre pompe dans salle de soin, condamner 

l'existante, création une nouvelle évacuation indépendante directement à la 

trainasse dans le faux plafond de la même pièce, mise en service et essai". 

o. Le 30 août 2017, une entrevue a eu lieu au centre médical entre les locataires et 
la régie. 

Il résulte du compte-rendu de cette entrevue que les locataires ne subissaient plus 

de mauvaises odeurs suite aux travaux engagés, à savoir le rajout de clapets anti-

retour sur toutes les installations, la suppression de la double ventilation des 

pompes, la connexion des pompes entre elles sous la chape ainsi que la 

"séparation du réseau, chaque pompe [étant] directement connectée à 

l'évacuation principale". Ils demandaient la prise en charge des travaux par 

A______ AG, une participation pour le temps engagé dans la recherche et la 

réalisation de ces travaux, ainsi qu'une indemnisation pour les jours où les salles 

de soins avaient été inutilisables à cause des mauvaises odeurs. 

C. a. Par courrier du 13 décembre 2017, les locataires ont rappelé à la régie avoir 
subi de lourds désagréments de septembre 2016 à août 2017 en raison des 

mauvaises odeurs. Ils ont demandé la prise en charge par A______ AG du coût 

des travaux exécutés par W______ SARL (2'877 fr. 05 au total, soit 1'777 fr. 05 et 

1'100 fr.) en 2016 et 2017 (cf. let. h et n ci-dessus) ainsi que des interventions de 

D______, responsable des infrastructures, pour rechercher l'origine du problème 

et mettre en œuvre les travaux (2'831 fr.) et un dédommagement pour 
l'inoccupation de la salle de traitement no 1 durant la présence des mauvaises 

odeurs (50% de septembre 2016 à août 2017 pour 13.8 m
2
 inutilisés 

= 5'668 fr. 50), ce qui correspondait à un montant total de 11'376 fr. 55.  

La régie a, par courrier du 2 février 2018, refusé de prendre en charge les travaux, 

commandés sans sollicitation préalable de A______ AG. 

b. Par courrier du 2 mai 2018, les locataires ont imparti à A______ AG un ultime 
délai au 15 mai 2018 pour procéder au paiement requis. 

c. Par courrier du 31 mai 2018, la régie a informé les locataire que A______ AG 
refusait d'entrer en matière sur leur demande d'indemnisation, relevant que les 

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problèmes d'odeurs étaient apparus dès la fin des travaux qu'ils avaient entrepris 

entre juin et août 2016. 

d. Les locataires ont répondu par courrier du 22 août 2018 que des odeurs étaient 
apparues périodiquement dès la fin de l'année 2015, soit durant le contrat de bail 

précédent, malgré la maintenance et le nettoyage des pompes, et ont relevé que le 

problème persistait à ce jour, affectant sensiblement la patientèle ainsi que le 

personnel soignant. Un délai au 30 septembre 2018 était imparti à A______ AG 

pour y remédier, faute de quoi les loyers seraient consignés. 

C______ a déclaré, lors de son audition, avoir informé le concierge lors de 

l'apparition des premières odeurs. 

e. Le 22 août 2018 également, les locataires ont déposé devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers une requête de conciliation à l'encontre 

de la bailleresse tendant à la remise en état des locaux loués, à une réduction de 

loyer de 15%, à la restitution du trop-perçu de loyer et au remboursement de 

différents montants (C/19419/2018).  

f. Par courrier du 28 septembre 2018, la régie a sollicité une prolongation du délai 
au 31 décembre 2018 pour résoudre le problème, mentionnant qu'elle n'était pas 

restée inactive, différentes investigations ayant été menées notamment en 

collaboration avec l'entreprise sanitaire récemment mandatée par B______ SA et 

le plombier de celle-ci, et qu'il avait été convenu que les locataires réalisent un 

relevé systématique des odeurs sur une durée de 30 jours.  

g. Les locataires ont consenti par courrier du 4 octobre 2018 à prolonger le délai 
de réparation du défaut à condition que A______ AG confirme prendre à sa 

charge les frais liés à l'élimination du défaut, notamment l'intervention de 

l'entreprise sanitaire mandatée par leurs soins ainsi que celle de leur plombier. 

h. Par courrier du 8 octobre 2018, la régie a rappelé que les démarches entreprises 
avaient pour but de trouver l'origine des odeurs constatées par les locataires et 

ainsi déterminer les responsabilités de chacun. 

i. Le 23 octobre 2018, une visite du centre médical a eu lieu en présence de 
représentants de la régie, d'un plombier de S______ SA, de techniciens de 

l'entreprise Y______ mandatée par les locataires et de Z______, ingénieur 

mécanicien pour A______ AG afin de déterminer l'origine des problèmes d'odeur. 

A______ AG, par l'intermédiaire de son représentant AA______, a déclaré qu'elle 

n'avait été informée du problème par la régie qu'en 2018 et qu'elle avait alors 

envoyé Z______ sur place pour se rendre compte de la situation.  

- 9/34 - 

 

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j. A la suite de cette visite, Z______ a établi un rapport à la demande de la 
bailleresse daté du 30 octobre 2018. 

Il en ressort que les quatre pompes de relevage des eaux usées équipant deux 

salles d'examen, la cuisine et le vestiaire avaient été installées dans le cadre d'un 

aménagement des locataires pour desservir les multiples lavabos/éviers installés 

dans les locaux. Aucune odeur n'était présente lorsqu'il était entré dans les pièces 

concernées. Une odeur de drainage était présente uniquement lors du 

fonctionnement de la pompe de relevage automatique des eaux usées et seulement 

dans les zones où la pompe de relevage était installée. Pendant le fonctionnement, 

l'air était évacué de la boîte à travers un élément de filtre à charbon pour atténuer 

la pression. La cause du problème des odeurs était que ces éléments filtrants 

n'avaient pas été remplacés conformément aux recommandations de service du 

fabricant (tous les deux ans ou en cas d'odeur). 

Auditionné par le Tribunal, Z______ a déclaré être demeuré sur place entre une 

heure et deux heures et n'avoir pas constaté de mauvaises odeurs. En revanche, il 

avait constaté que les filtres des pompes devaient être changés. 

A______ AG a déclaré avoir accepté de prendre à sa charge le remplacement des 

filtres à charbon même si elle ne s'estimait pas responsable. Pour trois des quatre 

pompes, le changement de filtre avait fonctionné. Pour la quatrième, il fallait 

changer toute la pompe et la bailleresse ignorait si cela avait été fait ou non. 

k. Il ressort d'un relevé d'odeurs effectué entre le 1er et le 30 octobre 2018 par les 
locataires que huit épisodes d'odeurs ont été constatés durant cette période, dont 

six dans les WC, un dans la salle no 2 et un dans la salle no 1. Six épisodes ont 

duré une heure et un a duré 30 minutes, aucune indication de temps n'ayant été 

mentionnée pour le dernier. 

Entendue en qualité de témoin, E______, employée des locataires depuis le 

1
er

 octobre 2015, a expliqué que le relevé indiquait le lieu où l'odeur avait été 

constatée. Néanmoins, l'odeur se diffusait ensuite dans d'autres pièces. 

l. La société AB______ SA s'est également rendue dans le centre médical à la 
demande des locataires les 10 et 12 décembre 2018.  

Selon son rapport du 14 décembre 2018, elle a constaté une odeur d'égout dans 

une pièce et, dans une autre, une odeur de cuisine suite au repas des occupants. 

L'aspiration d'air était très faible voire inexistante. Si une odeur se propageait, 

celle-ci n'était pas évacuée par manque de renouvellement de l'air. Le lavabo du 

local vestiaire était probablement raccordé au cabinet attenant et n'était pas équipé 

de soupape anti-vide.  

- 10/34 - 

 

C/19419/2018 

La société AB______ SA a conclu que la source des odeurs était relativement 

difficile à déterminer. Elle a toutefois conseillé quelques modifications pouvant 

améliorer voire éliminer les problèmes: tous les lavabos et WC munis d'une 

pompe devraient être équipés d'une soupape anti-vide; une dernière vérification 

des pompes connectées entre elles devrait être effectuée; les soupapes devraient 

être entretenues, étant des éléments sensibles qu'il n'était pas rare de devoir 

changer deux ans déjà après les avoir posées; les connexions électriques des 

pompes devraient être étanches, ce point devant être vérifié et validé par un 

sanitaire; les pompes devraient être entretenues avec un service une fois par 

année; enfin un équilibrage de la ventilation (aspiration) devrait être réalisé afin 

de bénéficier d'une aspiration dans les pièces et non pas "en vrac" dans le couloir. 

m. Lors de l'audience de conciliation du 17 décembre 2018, la bailleresse s'est 
engagée à prendre à sa charge les travaux portant sur les clapets anti-retour et sur 

les couvercles des pompes de relevage d'ici au 31 janvier 2019, sans 

reconnaissance de droit ou de responsabilité. 

n. Le 21 décembre 2018, S______ SA est intervenue dans le centre médical à la 
demande de la régie afin de procéder au déplacement des clapets des lavabos 

situés dans les WC ainsi qu'à la révision des pompes de relevage incluant le 

remplacement des filtres. 

AC______, ancien employé de S______ SA, a indiqué être intervenu à deux ou 

trois reprises dans les locaux loués à la demande de la régie pour des problèmes 

d'odeurs. Il avait pu constater sur place les mauvaises odeurs. Le problème avait 

été réglé lorsque le clapet avait été modifié, du moins au niveau des groupes 

sanitaires. Il ignorait si l'odeur était toujours perceptible à d'autres endroits. 

L'odeur se sentait surtout dans la pièce où il y avait les pompes et non pas dans 

tout le centre médical. 

o. Le 1er février 2019, les locataires ont été informés par E______, secrétaire du 
centre médical, qu'il y avait de nouveau des problèmes d'odeurs provenant d'un 

des cabinets de médecin. 

p. Par pli du 8 février 2019, les locataires ont informé la bailleresse que, malgré 
les interventions du 21 décembre 2018, les problèmes d'odeurs persistaient et 

affectaient sensiblement la patientèle ainsi que le personnel soignant du centre 

médical. Ils l'ont ainsi sommée de remédier au défaut avant le 28 février 2019, 

faute de quoi les prochains loyers à échoir seraient consignés. Ils ont également 

réitéré leur demande de remboursement du coût des travaux et en réduction de 

loyer, fixant à la bailleresse un ultime délai au 28 février 2019 pour procéder au 

paiement d'un montant total de 78'266 fr., sous réserve de tout montant 

supplémentaire à défaut d'élimination complète du défaut. 

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C/19419/2018 

q. Une réunion a eu lieu le 18 février 2019 au centre médical en présence des 
locataires, d'un représentant de la régie AD______ SA, laquelle avait succédé à [la 

régie] O______ à compter du 1
er

 janvier 2019, et de représentants de S______ SA. 

A la suite de cette réunion, les locataires ont, par courrier du 22 février 2019, pris 

note que la bailleresse s'était engagée à demander à ses frais un rapport relatif aux 

interventions de l'entreprise W______ SARL au centre médical en 2015, 

respectivement dans l'immeuble. Ils ont également relevé que des odeurs 

caractéristiques du défaut avaient été constatées lors de la réunion malgré les 

interventions sur les clapets anti-retour et sur les pompes de relevage entreprises 

sur mandat de la régie. La bailleresse demeurait ainsi sommée de remédier au 

défaut dans les meilleurs délais, une prolongation de délai au 31 mars 2019 était 

acceptée, faute de quoi les loyers seraient consignés. Enfin, les locataires ont 

réitéré leur demande de remboursement du coût des travaux entrepris et en 

réduction de loyer pour un total au 28 février 2019 de 78'266 fr. plus intérêts. 

r. La bailleresse a répondu le 25 février 2019 que les travaux exécutés le 
21 décembre 2018 avaient été efficaces dans la mesure où les odeurs n'étaient plus 

ressenties dans les salles de soins. Pour le surplus, elle ne pouvait pas envisager 

d'accorder aux locataires une réduction de loyer, l'origine du problème n'étant pas 

établie. En outre, les odeurs étaient fluctuantes et fugaces, de telle sorte que la 

jouissance des locaux n'était pas entravée, ainsi que cela avait pu être constaté lors 

de la visite sur place du 18 février 2019. 

s. Par courrier du 18 mars 2019, les locataires ont maintenu leurs demandes en 
réparation du défaut et en paiement ainsi que le délai du 31 mars 2019, contestant 

que la jouissance des locaux ne serait pas entravée. 

t. Parallèlement, le 7 mars 2019, T______ a effectué un contrôle annuel des 
pompes de relevage des eaux usées en exécution du contrat de maintenance 

conclu en 2005 (cf. let. B.e ci-dessus) et de son avenant. Lors de ce contrôle, elle a 

constaté qu'il convenait de remplacer le clapet de ventilation et le couvercle de la 

pompe d'une des salles, précisant que l'installation était vétuste (pompe d'origine, 

env. 2005, de marque V______). Les pièces détachées étant difficiles à trouver, il 

était proposé de remplacer l'ensemble par le même modèle de pompe que dans les 

autres pièces.  

Un devis a été établi le 14 mars 2019 par T______ pour la pose d'une pompe de 

relevage automatique pour eaux usées de marque P______/3______. 

u. Les locataires ont consigné le loyer dès le mois d'avril 2019 (compte 
no 2______).  

- 12/34 - 

 

C/19419/2018 

v. Le 2 avril 2019, les locataires ont transmis à la Commission de conciliation des 
conclusions actualisées tendant à la validation de la consignation. Ces conclusions 

ont été enregistrées sous le numéro de cause C/8008/2019. 

w. Le 16 avril 2019, la société AE______ SA est intervenue à la demande de la 
bailleresse pour contrôler les installations. Elle a constaté que lors de l'utilisation 

du lavabo dans le hall, des bruits de gargouillement étaient perceptibles dans le 

lavabo de la salle d'examen lorsque la pompe se déclenchait. Une légère odeur se 

dégageait. Une modification des raccordements au niveau de la pompe devait être 

effectuée pour un fonctionnement optimal, ainsi qu'une modification du té de 

raccordement du lavabo dans le hall, la pose de siphon sous lavabo et le 

raccordement du tuyau de la climatisation (sous réserve de faire des ouvertures 

pour la reprise de la conduite en gravitaire et de rehausser le lavabo, le moteur de 

la climatisation étant posé dessus). Un contrôle de la conduite de refoulement 

ainsi que du clapet anti-retour devait être effectué, ainsi que le remplacement du 

filtre à charbon si cela n'avait pas été fait.  

x. Le 29 avril 2019, E______ a constaté qu'il y avait de nouveau des odeurs dans 
la cuisine. Elle a prévenu le concierge qui devait adresser un courriel à la régie. 

E______ a, dans le cadre de son témoignage, déclaré qu'il lui était arrivé de sentir 

des odeurs fortes qui se propageaient dans tout le centre médical, sans se souvenir 

à quelle date cela avait commencé. Les odeurs se ressentaient surtout dans la 

cuisine, les salles de soins et le vestiaire, et ce chaque semaine pendant des mois. 

Les odeurs allaient et venaient; elles pouvaient rester une heure, partir puis 

revenir. Elles n'étaient pas liées à la météo. Elle avait été en arrêt de travail de 

septembre 2019 à septembre 2020 et avait remarqué que cela allait mieux depuis 

son retour, précisant que des épisodes d'odeurs se produisaient néanmoins encore. 

Elle ignorait si le personnel soignant avait cessé d'utiliser certaines salles en raison 

de ce problème, si des patients, à l'exception d'un, s'étaient plaints et quelles 

démarches son employeur avait entreprises pour remédier au défaut. 

y. D______, qui a travaillé pour B______ SA en qualité de responsable des 
infrastructures, d'abord comme employé puis comme indépendant depuis 2013, a 

déclaré qu'il n'était pas retourné dans les locaux loués depuis 2019. Il s'y rendait 

sur demande, lorsqu'il y avait un problème à régler sur place. Il se souvenait que 

les locaux rencontraient un problème d'odeurs d'égout. Il avait senti ces odeurs 

une ou deux fois. Celles-ci survenaient de manière irrégulière et pouvaient durer 

plusieurs minutes. A une époque, le personnel se plaignait quasiment tous les 

jours. Selon lui, les pompes étaient entretenues correctement. Lors de sa dernière 

venue en 2019, il était resté trois heures dans les locaux et n'avait pas senti 

d'odeurs.  

- 13/34 - 

 

C/19419/2018 

F______, employé de B______ SA de 2015 ou 2016 à 2018 en tant qu'assistant 

médical, a déclaré qu'il était présent dans les locaux tous les jours. Il se souvenait 

avoir senti de fortes odeurs d'égout, qui affectaient certaines salles en particulier, 

le vestiaire et une des salles de soins. Parfois, la salle de soins était inutilisable. 

Lorsque l'odeur commençait le matin, elle durait généralement toute la journée. 

Cela se produisait chaque semaine, durant toutes les années où il avait travaillé au 

centre médical. Parfois, la salle de soins devait être utilisée malgré les mauvaises 

odeurs car il n'y avait pas le choix. Beaucoup de patients se plaignaient. 

Entendu en qualité de témoin, AF______, ancien employé de AE______ SA, a 

déclaré être intervenu au centre médical pour le problème d'odeurs. Il n'avait pas 

touché aux installations. Il était venu deux ou trois fois sur place et avait senti des 

odeurs fortes dans la cuisine, qu'il a qualifié d'intensité "7 sur 10". Si la porte de la 

cuisine était ouverte, l'odeur se propageait. A son souvenir, les employés se 

plaignaient d'odeurs non seulement dans la cuisine mais aussi dans une salle de 

soins derrière la cuisine. 

D. a. Les affaires C/19419/2018 et C/8008/2019 ayant été déclarées non conciliées 
lors d'une audience du 12 avril 2019, une demande a été déposée par les locataires 

devant le Tribunal des baux et loyers le 13 mai 2019.  

Les locataires ont notamment conclu, sous suite de frais, à la suppression de tous 

défauts à l'origine des odeurs incommodantes, à l'octroi d'une réduction de loyer, 

charges et frais accessoires compris, de 15% dès le 1
er

 septembre 2016 jusqu'à 

l'élimination totale du défaut, à la condamnation de A______ AG à leur restituer 

le trop-perçu de loyer, à savoir 2'207 fr. 85 par mois depuis le mois de septembre 

2016 jusqu'au mois de l'entrée en force du jugement, respectivement jusqu'à 

l'élimination totale du défaut avec intérêts à 5% l'an ainsi qu'à lui verser divers 

montants, dont 6'322 fr. 05 à titre d'honoraires d'avocats avec intérêts à 5% l'an, à 

la validation de la consignation des loyers effectuée et à la libération de ceux-ci en 

leur faveur à concurrence des conclusions prises, le solde revenant à 

A______ AG. 

b. Par ordonnance du 7 juin 2019, le Tribunal a ordonné la jonction des causes 
C/19419/2018 et C/8008/2019 sous le numéro de cause C/19419/2018. 

c. A______ AG a conclu au rejet de la demande formée par les locataires et à la 
libération des loyers consignés en sa faveur. 

Elle a fait valoir que l'entretien des pompes de relevage incombait aux locataires 

puisque ces pompes, installées par l'ancienne locataire, ne faisaient pas partie 

intégrante des locaux loués. Elle ne pouvait être tenue de prendre à sa charge 

d'éventuels frais liés à la suppression de défauts apparus sur des installations qui 

ne lui appartenaient pas. 

- 14/34 - 

 

C/19419/2018 

d. Lors de l'audience du 12 décembre 2019, C______ a déclaré que les odeurs 
allaient et venaient; elles pouvaient durer quelques heures comme quelques jours, 

puis ne plus venir pendant plusieurs jours d'affilés. Certaines pièces n'étaient 

jamais concernées. Il était arrivé que le centre médical ne puisse pas déployer ses 

activités dans certaines pièces en raison des odeurs. La régie avait été informée de 

ce problème pour la première fois le 26 septembre 2016. Les locataires avaient 

pris le risque de faire certains travaux à leurs frais, mais cela n'avait pas changé la 

situation, laquelle ne s'était pas améliorée depuis 2015. Il arrivait encore que des 

salles doivent être condamnées car inutilisables à cause des odeurs. 

A______ AG a déclaré n'avoir plus reçu de plainte des locataires depuis environ 

six mois.  

e. Dans des écritures du 21 février 2020, les locataires ont allégué toujours subir 
les mauvaises odeurs malgré le nettoyage des pompes de relevage par la société 

W______ SARL tous les trois mois selon les factures produites. 

f. Par ordonnance du 28 mai 2020, le Tribunal a ordonné une expertise aux fins de 
déterminer si les locataires subissaient des mauvaises odeurs et, le cas échéant, 

quelle en était la cause, et a désigné en qualité d'expert AG______. 

g. AG______ a rendu son rapport le 20 novembre 2020. 

Il résulte de ce rapport que l'expert s'est rendu sur place à deux reprises, les 9 et 

15 octobre 2020, et a procédé à la vision locale des quatre installations de relevage 

des eaux usées. Lors de ces visites, il n'a perçu aucune mauvaise odeur. 

Cependant, suite à ses contrôles et constats sur le mode de raccordement sanitaire 

des quatre stations de relevage, il pouvait affirmer que les odeurs perçues par les 

locataires devaient provenir desdites stations, sur lesquelles étaient raccordées les 

eaux usées des lavabos du cabinet médical. Lors de l'installation des stations de 

relevage, les raccordements sanitaires n'avaient pas été réalisés selon les directives 

en la matière, car il manquait la conduite de ventilation sur chaque petite fosse. La 

notice de service/montage prise sur site lors de la visite locale comportait une note 

recommandant l'installation d'une conduite de ventilation débouchant au-dessus 

du toit, laquelle n'existait pas. Les mauvaises odeurs n'étaient pas dues à un 

mauvais entretien des stations de relevage, qui étaient nettoyées chaque année par 

W______ SARL. Les couvercles des stations de relevage n'étaient pas 

endommagés. Les odeurs provenaient des eaux chargées issues des lavabos du 

cabinet médical. Les couvercles des stations de relevage étaient équipés d'un 

"orifice" donnant dans le meuble de lavabo du cabinet d'où s'échappaient les 

mauvaises odeurs. La future conduite de ventilation devrait être raccordée sur cet 

orifice. Les stations de relevage n'étaient pas équipées de clapet anti-retour à 

l'origine. L'entreprise W______ SARL avait ajouté ces clapets sur les quatre 

conduits d'évacuation des eaux usées dans le faux-plafond. Ces clapets n'avaient 

- 15/34 - 

 

C/19419/2018 

aucune fonction pour éliminer les odeurs, mais étaient obligatoires pour éviter tout 

retour d'eaux usées provenant de l'immeuble, afin d'éviter d'inonder les locaux du 

cabinet. L'installation de ventilation double-flux ne pouvait techniquement pas 

être à l'origine des odeurs, de même que les deux ventilo-convecteurs. Les travaux 

suggérés par AE______ SA en avril 2019 n'étaient pas efficaces pour éviter les 

problèmes d'odeurs. 

En conclusion, les installations sanitaires actuelles présentaient deux défauts qui 

étaient à l'origine des mauvaises odeurs situés au niveau des stations de relevage 

et des conduits de raccordement sur collecteur d'eaux usées. Les corrections à 

apporter étaient les suivantes : installation d'un siphon après chaque clapet de 

retour dans le faux-plafond afin d'éviter un retour des odeurs d'eaux usées de 

l'immeuble dans les stations de relevage et création d'une colonne de ventilation 

avec raccordement aux quatre stations de relevage et sortie en toiture. Ces travaux 

étaient estimés à 32'000 fr. 

Entendu en qualité de témoin, AG______ a confirmé la teneur de son rapport. Il a 

déclaré que ses passages au centre médical avaient duré 1h30, précisant s'être 

promené dans tout le cabinet. Les odeurs ne pouvaient selon lui provenir que des 

stations de relevage. Non seulement, ces stations n'avaient pas été installées dans 

les règles de l'art, mais les mauvaises odeurs ne pouvaient pas provenir, après 

vérification, des installations de ventilation, ni du ventilo-convecteur. Il était 

inévitable que les stations de relevage, telles qu'installées, soient à l'origine des 

odeurs. Si les corrections proposées dans son rapport étaient mises en place, le 

problème d'odeurs serait réglé.  

h. Dans des écritures du 26 février 2021, les locataires ont à nouveau allégué que 
les problèmes d'odeurs persistaient malgré les nettoyages réguliers des pompes de 

relevage, lesquels avaient eu lieu les 12 février 2020, 12 octobre 2020 et 

12 février 2021, ce qui les contraignait régulièrement à condamner pour une 

certaine période des parties de l'objet loué. 

i. Le Tribunal a procédé à l'audition de plusieurs témoins dont les déclarations ont 
été reportées ci-dessus dans la mesure de leur pertinence pour l'issue du litige. 

j. Dans des écritures du 21 février 2022, les locataires ont répété que les odeurs 
persistaient malgré le nettoyage régulier des pompes, ce qui les contraignait 

régulièrement à condamner pour une certaine période des parties de l'objet loué. 

k. Le 7 avril 2022, A______ AG a déposé une requête de mesures provisionnelles 
en libération des loyers consignés pour tout montant dépassant 204'212 fr. 30, qui 

a été rejetée par le Tribunal par jugement du 18 août 2022, faute de l'existence 

d'un préjudice difficilement réparable. Ce jugement a été confirmé par la Cour de 

justice par arrêt du 12 décembre 2022.  

- 16/34 - 

 

C/19419/2018 

l. La cause a été gardée à juger sur le fond le 14 juin 2022. 

E. Aux termes du jugement entrepris, le Tribunal a, sur les points demeurant 
litigieux, considéré que les mauvaises odeurs provenaient des quatre pompes de 

relevage automatique des eaux usées, installées en 2005 par les précédents 

locataires. Or, le contrat de bail des précédents locataires n'avait pas été transféré 

à B______ SA et C______ au sens de l'art. 263 CO et ceux-ci n'avaient pas repris 

les installations concernées. En outre, les mauvaises odeurs n'étaient pas dues à un 

entretien insuffisant des pompes de relevage ni aux travaux effectués par 

B______ SA et C______ en 2016. La responsabilité des défauts affectant les 

pompes de relevage incombait donc à la bailleresse, laquelle avait loué aux 

locataires des locaux équipés de stations de relevage, sans émettre de réserve à ce 

sujet. A______ AG devait ainsi être condamnée à procéder à la remise en état des 

locaux loués, en supprimant, respectivement en faisant cesser toutes odeurs 

incommodantes, dans un délai de trois mois dès l'entrée en force du jugement. 

 Par ailleurs, au regard de la jurisprudence, une réduction de loyer de 15% du 
26 septembre 2016 jusqu'à la suppression du défaut devait être accordée aux 

locataires, soit 2'050 fr. 65 par mois. Bien que les mauvaises odeurs étaient 

fluctuantes, qu'elles n'avaient pas été ressenties tous les jours et que les locataires 

ne s'en étaient pas ou plus plaints entre août 2017 et août 2018, les locaux 

abritaient un cabinet médical pour lequel l'hygiène était particulièrement 

importante. En outre, une salle de soins à tout le moins n'avait, par moment, pas 

pu être utilisée en raison de l'intensité des odeurs et il n'était pas possible, au vu du 

caractère fluctuant des odeurs, d'anticiper et de s'organiser en conséquence, de 

sorte que de nombreux patients avaient pâti de la situation. Enfin, les employés du 

centre médical avaient décrit les odeurs comme fortes et pouvant parfois durer 

toute la journée. A______ AG devait ainsi être condamnée à verser aux locataires 

le trop-perçu de loyer en découlant avec intérêts à 5% l'an dès le 30 juin 2019.  

 Le Tribunal a également retenu que les frais d'avocats engagés par les locataires 

préalablement à l'introduction de la cause en conciliation pouvaient être 

considérés comme indispensables. La situation nécessitait en effet à tout le moins 

des connaissances générales en droit du bail, de sorte que les locataires, qui 

n'étaient pas rompus aux affaires immobilières, étaient légitimés à solliciter les 

conseils d'un avocat. La bailleresse devait ainsi être condamnée au 

remboursement des frais concernés, réduits à 3'883 fr. 25, une partie des frais 

invoqués concernant la préparation de la demande en conciliation, avec intérêts à 

5% dès le 24 avril 2018.  

 Enfin, le Tribunal a validé la consignation opérée et ordonné la restitution aux 

locataires des sommes consignées à concurrence de la réduction de loyer admise, 

le solde revenant à la bailleresse, en précisant, en se référant à deux arrêts de la 

Cour de justice, que la consignation prenait fin avec l'entrée en force du jugement. 

- 17/34 - 

 

C/19419/2018 

EN DROIT 

1. 1.1 Les jugements finaux rendus par le Tribunal des baux et loyers dans une 
affaire patrimoniale dont la valeur litigieuse est, au dernier état des conclusions 

devant l'autorité inférieure, de 10'000 fr. au moins sont susceptibles de faire l'objet 

d'un appel écrit et motivé auprès de la Chambre des baux et loyers de la Cour de 
justice dans un délai de 30 jours à compter de leur notification (art. 308 et 311 

CPC; art. 122 let. a LOJ). 

 Pour satisfaire à son obligation de motivation de l'appel, l'appelant doit démontrer 

le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée par une argumentation 

suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, 

ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et 

des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569 

consid. 2.3.3; 138 III 374 consid. 4.3.1). Même si l'instance d'appel applique le 

droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment en seconde 

instance. L'appelant doit tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la 

décision attaquée. Il ne saurait se borner à reprendre des allégués de fait ou des 

arguments de droit présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir 

que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la 

décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la 

démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son 

raisonnement. A défaut, l'appel est irrecevable (arrêt du Tribunal fédéral 

5A_453/2022 du 13 décembre 2022 consid. 3.1). 

 1.2 La partie adverse peut se déterminer par écrit sur l'appel dans un délai de 
30 jours (art. 312 CPC). Un appel joint peut être formé dans la réponse (art. 313 

al. 1 CPC). 

 La réponse et l'appel joint doivent répondre aux mêmes exigences que l'appel 

principal (JEANDIN, Commentaire romand CPC, 2
ème

 éd., 2019, n. 2a ad art. 312 

CPC et n. 4 ad art. 313 CPC). 

 1.3 Compris comme l'un des aspects de la notion générale de procès équitable, le 
droit d'être entendu, consacré aux art. 29 al. 2 Cst. et 6 CEDH, comprend en 

particulier le droit, pour une partie à un procès, de prendre connaissance de toute 

argumentation présentée au tribunal et de se déterminer à son propos, que celle-ci 

contienne ou non de nouveaux éléments de fait ou de droit, et qu'elle soit ou non 

concrètement susceptible d'influer sur le jugement à rendre. Le droit de répliquer 

n'impose toutefois pas à l'autorité judiciaire l'obligation de fixer un délai à la 

partie pour déposer d'éventuelles observations. Elle doit seulement lui laisser un 

laps de temps suffisant, entre la remise des documents et le prononcé de sa 

décision, pour qu'elle ait la possibilité de déposer des observations si elle l'estime 

nécessaire à la défense de ses intérêts (ATF 146 III 97 consid. 3.4.1 et les 

- 18/34 - 

 

C/19419/2018 

références). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, un délai inférieur à dix 

jours ne suffit pas à garantir l'exercice du droit de répliquer, tandis qu'un délai 

supérieur à vingt jours permet, en l'absence de réaction, d'inférer qu'il a été 

renoncé à celui-ci (arrêts du Tribunal fédéral 6B_1035/2022 du 12 janvier 2023 

consid. 3.3.1; 6B_1058/2018 du 17 décembre 2018 consid. 1.1). Le délai en 

question ne correspond pas à celui dans lequel l'intéressé doit répliquer, mais bien 

celui à l'issue duquel l'autorité peut rendre sa décision en l'absence de réaction 

(arrêts du Tribunal fédéral 6B_240/2022 du 16 mars 2023 consid. 1.1.2; 

1C_338/2020 du 19 janvier 2021 consid. 2.3; 2C_441/2019 du 27 septembre 2019 

consid. 2.1). 

 1.4 En l'espèce, l'appel a été interjeté auprès de l'autorité compétente, dans le délai 
utile de 30 jours et en la forme prescrite par la loi à l'encontre d'un jugement final 

rendu par le Tribunal des baux et loyers statuant sur des conclusions pécuniaires 

dont la valeur litigieuse est, compte tenu des prétentions soulevées en première 

instance, supérieure à 10'000 fr. Il est de ce point de vue recevable. 

 Contrairement à ce que soutiennent les intimés, l'appel est suffisamment motivé. Il 

mentionne en effet quels aspects du jugement querellé sont contestés (validité de 

la consignation, quotité de la réduction de loyer et imputation des frais d'avocat 

avant procès des intimés), les faits qui n'auraient pas été établis correctement et 

pour quels motifs, les dispositions légales qui auraient été violées et les raisons 

pour lesquelles elles auraient été violées. L'appel répond ainsi aux exigences de 

motivation prévues par la loi. Sa recevabilité sera en conséquence admise. 

Le mémoire de réponse et d'appel joint est également recevable pour avoir été 

déposé dans le délai et la forme prescrits par la loi. Il en va de même des écritures 

subséquentes des parties.  

A cet égard, si les intimés ne mentionnent pas expressément le motif sur lequel ils 

fondent leur appel joint, une lecture de celui-ci permet de comprendre aisément 

que le motif invoqué est une violation du droit, de sorte que le grief de défaut de 

motivation soulevé par l'appelante est infondé. Par ailleurs, il ne saurait être 

considéré que les déterminations spontanées de l'appelante sur la duplique à 

l'appel principal des intimés, déposées 28 jours après la communication de ce 

dernier acte, sont tardives. D'une part, le délai énoncé par la jurisprudence du 

Tribunal fédéral pour l'exercice du droit de répliquer correspond au délai d'attente 

imposé au juge avant de pouvoir rendre son jugement et non au délai dont dispose 

la partie qui souhaite répliquer. D'autre part, les déterminations sont intervenues 

dans le délai de 30 jours dont l'appelante disposait pour dupliquer sur appel joint, 

de sorte que la procédure n'a pas été retardée. 

1.5 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen 
(art. 310 CPC). Celle-ci est soumise aux maximes inquisitoire sociale et de 

- 19/34 - 

 

C/19419/2018 

disposition (art. 247 al. 2 let. a et 58 al. 1 CPC). La procédure simplifiée 

s'applique (art. 243 al. 2 let. c CPC). 

2. Les intimés sollicitent de connaître à l'avance la composition de la Cour de céans 
et que ses membres soient invités à faire état d'un éventuel motif de récusation au 

motif que le conseil de l'appelante est juge assesseur à la Chambre des baux et 

loyers de la Cour de justice. 

 2.1 La composition et la formation des tribunaux civils appelés à statuer relèvent 
de l'organisation judiciaire cantonale (art. 3 CPC). Le tribunal est valablement 

constitué lorsqu'il siège dans une composition qui correspond à ce que le droit 

cantonal prévoit (ATF 129 V 335 consid. 1.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_1/2017 du 22 juin 2017 consid. 2.2.1). 

 La garantie d'un juge impartial comprend le droit de connaître la composition de 

l'autorité appelée à statuer (ATF 117 Ia 322 consid. 1c). Ce droit est respecté si le 

justiciable peut trouver les noms des magistrats entrant en ligne de compte dans 

une source accessible au public, telle Internet (arrêts du Tribunal fédéral 

5D_141/2014 du 22 janvier 2015 consid. 3; 5A_335/2010 du 6 juillet 2010 

consid. 2.2.2; 1P.188/2005 du 14 juillet 2005 consid. 2.4, in : Pra 2006 no 25; 

cf. aussi ATF 139 III 120 consid. 3.2.1). Il n'existe ainsi pas un droit à la 

communication préalable de la composition de l'autorité amenée à se prononcer 

(ATF 144 I 37 consid. 2.3.3). Il n'existe en outre aucun droit à la communication 

du plan de répartition des affaires (arrêts du Tribunal fédéral 5D_141/2014 du 

22 janvier 2015 consid. 3 et 5A_605/2013 du 11 novembre 2013 consid. 3.1). 

 2.2 L'art. 48 CPC institue à la charge de tout magistrat ou fonctionnaire judiciaire 
une obligation de déclarer une cause pouvant éventuellement justifier qu'il soit 

récusé, même s'il estime qu'il n'y a en réalité pas lieu à récusation. Le devoir 

d'annoncer existe chaque fois que la question d'une récusation peut se poser et non 

seulement en cas de doute fondé. L'annonce doit intervenir dès que le magistrat 

est saisi du dossier ou qu'il réalise l'existence d'un potentiel motif de récusation 

(TAPPY, Commentaire romand CPC, 2
ème

 éd., 2019, n. 1, 9 et 12 ad art. 48 CPC; 

COLOMBINI, Petit commentaire CPC, 2020, n. 1 et 2 ad art. 48 CPC).  

2.3 En l'espèce, la liste des magistrats et des juges assesseurs (locataires et 
bailleurs) siégeant au sein de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice 

figure sur le site internet du Pouvoir judiciaire du canton de Genève, ce qui suffit 

au respect du droit à un juge impartial, et il n'existe pas de droit à la 

communication du plan de répartition des affaires. Il n'y a en conséquence pas lieu 

de donner suite à la requête des intimés tendant à ce que l'identité des personnes 

appelées à statuer leur soit communiquée avant le prononcé du présent arrêt. 

Par ailleurs, les magistrats et les juges assesseurs étant, de par la loi, tenus 

d'annoncer tout éventuel motif de récusation, il apparaît inutile de les inviter à 

- 20/34 - 

 

C/19419/2018 

procéder à une telle communication. A cet égard, il sera souligné que, selon la 

jurisprudence, le fait qu'un représentant d'une partie exerce une fonction judiciaire 

accessoire dans le tribunal saisi n'est pas, à lui seul, de nature à faire naître un 

doute quant à l'impartialité des membres du tribunal en général (cf. ATF 

139 I 121). 

3. Les intimés sollicitent que l'appelante soit invitée à changer de conseil durant la 
présente procédure d'appel en raison de la qualité de juge assesseur de ce dernier 

auprès de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice. 

 3.1 Il appartient au législateur compétent de décider s'il veut interdire à un juge 
suppléant de représenter à titre professionnel des tiers devant le tribunal dont il 

fait partie (ATF 139 I 121 consid. 5.4.2). 

 3.2 En l'espèce, il n'existe aucune disposition dans le canton de Genève interdisant 
à un juge assesseur de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice 

d'intervenir devant ladite Chambre en tant que représentant d'une partie. La 

requête des intimés sera en conséquence rejetée.  

4. 4.1 La Cour examine d'office la recevabilité des faits et moyens de preuve 
nouveaux ainsi que des conclusions nouvelles en appel (REETZ/HILBER, 

Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3ème éd., 2016, n. 26 ad 

art. 317 CPC). 

L'art. 317 al. 1 CPC prévoit que les faits et moyens de preuve nouveaux sont 

admissibles en appel pour autant qu'ils soient invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et qu'ils n'aient pas pu l'être en première instance, bien que la partie qui 

s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Ces conditions sont 

cumulatives. S'agissant des vrais nova, la condition de nouveauté posée par la 

lettre b est sans autre réalisée et seule celle d'allégation immédiate doit être 

examinée. En ce qui concerne les pseudo nova, il appartient au plaideur qui entend 

les invoquer devant l'instance d'appel de démontrer qu'il a fait preuve de la 

diligence requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons 

pour lesquelles le moyen de preuve n'a pas pu être produit en première instance 

(ATF 144 III 349 consid. 4.2.1). 

Tant que la phase des délibérations d'appel n'a pas débuté, des faits et moyens de 

preuve nouveaux peuvent encore être introduits au procès, aux conditions de 

l'art. 317 al. 1 CPC (ATF 142 III 413 consid. 2.2.5).  

4.2 En l'espèce, les allégués nouveaux nos 127 à 130 exposés par les intimés ne 
constituent que l'actualisation de faits invoqués en première instance, de sorte que 

leur recevabilité sera admise. Il en va de même de l'allégué selon lequel des 

mauvaises odeurs auraient été constatées en date du 24 novembre 2022, ce fait 

étant survenu postérieurement au prononcé du jugement attaqué et ayant été 

- 21/34 - 

 

C/19419/2018 

présenté sans retard. Il pouvait au demeurant encore être invoqué dans la mesure 

où la phase des délibérations d'appel n'avait pas débuté, la cause n'ayant été 

gardée à juger que le 1
er

 mai 2023.  

Pour les mêmes motifs, les moyens de preuve proposés par les intimés à l'appui 

desdits faits nouveaux, soit l'audition de divers témoins, sont également 

recevables. Autre est la question de savoir si l'administration de ces moyens de 

preuve se justifie. Ce point sera examiné ultérieurement.  

5. L'appelante se plaint d'une constatation inexacte des faits, reprochant aux premiers 
juges d'avoir omis certains éléments essentiels pour la résolution du litige. 

L'état de fait retenu par le Tribunal a, en tant que de besoin, été complété sur la 

base des pièces de la procédure, de sorte que le grief de l'appelante en lien avec la 

constatation inexacte des faits ne sera pas traité plus avant. 

Pour le surplus, les exposés en fait des parties (pages 6 à 23 de l'appel, 10 à 22 de 

la réponse et 4 à 20 de la duplique sur appel principal et réplique sur appel joint) 

seront ignorés dès lors que le grief de constatation inexacte des faits n'est ni 

soulevé ni démontré.  

6. Les intimés soutiennent que le rapport de Z______ du 30 octobre 2018, 
correspondant à la pièce no 7 déposée par l'appelante en première instance, est 

irrecevable au motif qu'il s'agit d'une expertise privée de partie, l'intéressé étant un 

organe de l'appelante.  

S'il est exact que ledit rapport constitue une expertise privée et qu'une telle 

expertise ne constitue pas un moyen de preuve mais un simple allégué de partie, 

cela ne saurait toutefois entraîner son irrecevabilité, la jurisprudence admettant 

que les expertises privées sont susceptibles d'apporter la preuve, en combinaison 

avec des indices, établis par des moyens de preuve (cf. ATF 141 III 433 

consid. 2.6). La valeur probante qu'il convient d'accorder au rapport de Z______ 

du 30 octobre 2018 sera examinée au moment de l'appréciation des différents 

moyens de preuve.  

7. L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir violé son droit à la preuve en 
refusant de procéder à l'audition de R______, ancien locataire des locaux 

litigieux. Elle soutient que cette audition était essentielle afin de démontrer que les 

pompes de relevage avaient été installées par les précédents locataires puis 

reprises par les intimés sans qu'elle-même n'en soit informée. 

 7.1 Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve 
adéquats proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC). La preuve 

a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). 

- 22/34 - 

 

C/19419/2018 

 Un moyen de preuve n'est régulièrement offert que lorsque l'offre de preuve peut 

être clairement rattachée à l'allégation de fait qu'elle vise à prouver et inversement 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_370/2016 du 13 décembre 2016 consid. 3.3). La 

procédure probatoire ne sert pas à remplacer ou à compléter l'absence 

d'allégations, mais au contraire, elle suppose ces dernières (ATF 144 III 67 

consid. 2.1). 

 La maxime inquisitoire applicable en procédure simplifiée est une maxime 

inquisitoire "sociale", qui a avant tout été instituée pour compenser une inégalité 

de force ou de connaissances juridiques entre les parties. Elle ne modifie en rien la 

responsabilité des parties quant à la détermination des faits. Les parties ne sont 

pas dispensées de collaborer activement à l'établissement des faits pertinents pour 

le sort de la cause ni d'offrir les preuves à administrer cas échéant (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_701/2012 du 19 avril 2013 consid. 1.2). 

 7.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que les pompes de relevage litigieuses ont été 
installées par les précédents locataires, de sorte qu'une mesure d'instruction sur ce 

point apparaît inutile. Par ailleurs, il ne résulte pas des écritures de première 

instance que l'appelante aurait allégué que les pompes de relevage avaient été 

reprises par les intimés. L'appelante a en effet uniquement exposé que les pompes, 

installées par les précédents locataires, ne faisaient pas partie intégrante des 

locaux loués et que l'entretien de ces pompes incombait aux intimés, qui avaient 

repris les contrats de maintenance conclus par les précédents locataires. Or, la 

reprise par les intimés des précédents contrats d'entretien des pompes de relevage 

est établie par pièces et l'appelante ne saurait, pour le surplus, solliciter 

l'administration d'un moyen de preuve destiné à établir un fait non allégué.  

 Au vu de ce qui précède, l'audition de témoin requise ne se justifie pas. La cause 

est donc en état d'être jugée.  

8. L'appelante, se prévalant d'une violation de son droit à la preuve et des conditions 
nécessaires à la consignation des loyers, reproche aux premiers juges d'avoir 

retenu que les pompes de relevage présentaient un défaut et que l'élimination de 

ce défaut lui incombait. 

 S'agissant du premier point, elle soutient que, hormis les témoignages d'employés 

ou d'anciens employés des intimés, qui ont un lien avec ceux-ci, aucune pièce du 

dossier n'atteste de l'existence d'émanations significatives provenant des pompes 

de relevage qui constitueraient un défaut. Au contraire, le relevé tenu par les 

intimés entre le 1
er

 et 31 octobre 2018 ne fait état, en un mois, que de huit 

épisodes de mauvaises odeurs d'une durée totale maximale de 6h30. Par ailleurs, 

depuis l'intervention de l'entreprise AE______ SA le 16 avril 2019, plus aucune 

odeur n'a été constatée dans les locaux loués. 

- 23/34 - 

 

C/19419/2018 

 En ce qui concerne le second point, l'appelante fait valoir que les intimés n'ont pas 

démontré, alors que la preuve leur incombait, que les pompes de relevage, à 

l'origine des prétendues mauvaises odeurs, étaient couvertes par le contrat de bail. 

Z______ a en effet constaté, dans son rapport du 30 octobre 2018, que les pompes 

de relevage ne faisaient pas parties des locaux loués. En outre, le contrat de bail la 

liant aux intimés prévoit expressément et à deux reprises, soit aux articles 62 et 

66, que les coûts liés à l'entretien, aux réparations et au remplacement des 

installations mises en place par les locataires sont intégralement et exclusivement 

à la charge de ces derniers. Or, les pompes de relevage ont été installées par les 

précédents locataires. Leur entretien incombait ainsi exclusivement aux intimés, 

qui en étaient conscients puisqu'ils avaient repris les contrats de maintenance des 

pompes des précédents locataires.  

 8.1 Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne 
sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses 

frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au 

contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), 

une réduction proportionnelle du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c). 

Il peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO).  

 8.1.1 Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-
dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou 

lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait 

légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu 

(ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se 

détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la 

chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas 

concret (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 

28 juin 2022 consid. 6.1.1). Il peut consister en des immissions qui diminuent ou 

entravent l'usage de la chose louée, telles des odeurs incommodantes 

(LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, Le bail à loyer, 2019, p. 269).  

La loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 

CO), et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui 

ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 et 4A_577/2016 du 25 avril 2017 

consid. 3.1). 

Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la 

chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. L'usage de la 

chose louée demeure possible et peut être exigée du locataire. Celui-ci ne subit, en 

règle générale, qu'une diminution du confort (LACHAT/GROBET THORENS/ 

- 24/34 - 

 

C/19419/2018 

RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Commentaire pratique Droit du 

bail à loyer et à ferme, 2
ème

 éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). 

Le défaut est mineur lorsqu'il n'affecte que dans une faible mesure l'usage des 

locaux, voire ne l'affecte pas du tout. Il peut être éliminé par de simples travaux de 

nettoyage ou de réparation relevant de l'entretien normal de la chose (LACHAT/ 

GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 274).  

 Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). 

Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu 

comme tel, il lui incombe, si le locataire conteste l'efficacité des travaux et que la 

situation reste litigieuse, de démontrer que le défaut préalablement admis est 

réparé et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu (AUBERT, 

op. cit., n. 56 ad art. 258 CO). 

 8.1.2 Le locataire ne peut exiger du bailleur qu'il procède à l'élimination du défaut 
que pour autant qu'il ne soit pas tenu d'y remédier à ses frais.  

 Selon l'art. 259 CO, le locataire doit, durant le bail, assumer à ses frais les menus 

travaux de nettoyage et de réparation. Dans la mesure où cette disposition déroge 

à l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée (art. 256 al. 1 CO), elle doit 

être interprétée restrictivement. En cas de doute, la réparation sera mise à la 

charge du bailleur (LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 294).  

Exceptionnellement, le locataire peut être responsable d'autres travaux d'entretien 

usuellement à la charge du bailleur, lorsque le contrat le prévoit et qu'il en a été 

tenu compte dans le montant du loyer, au travers d'une indemnité ou lors de 

l'accord sur la durée du bail. En outre, le locataire qui, dans le cadre d'une 

rénovation, a fait poser de nouvelles installations, doit, en règle générale, les 

entretenir, sauf disposition contractuelle contraire (LACHAT/ GROBET THORENS/ 

RUBLI/ STASTNY, op. cit., p. 291). 

 Les travaux entrepris par le précédent locataire peuvent être repris par le nouveau 

locataire, qui reprendra les droits et obligations de celui-ci. En l'absence de 

convention particulière, le nouveau locataire ne répond pas des rénovations et 

modifications entreprises par son prédécesseur (cf. à cet égard LACHAT/ GROBET 

THORENS/ RUBLI/ STASTNY, op. cit., p. 1073).  

 Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le 

consentement écrit du bailleur (art. 263 al. 1 CO). Une fois que le bailleur a 

consenti au transfert, le locataire reprenant est subrogé aux droits du locataire 

initial (art. 263 al. 3 CO); il reprend l'ensemble des droits et obligations du 

locataire initial, c'est-à-dire prend sa place dans le contrat de bail, ce qui constitue 

un changement de locataire, les clauses du contrat de bail n'étant pas modifiées 

- 25/34 - 

 

C/19419/2018 

pour le surplus (arrêts du Tribunal fédéral 4A_130/2015 du 2 septembre 2015 

consid. 4.1 et 4C.45/2003 du 28 avril 2003 consid. 2.2.2). 

8.2 En l'espèce, les intimés se sont plaints à plusieurs reprises de la présence 
d'odeurs incommodantes dans le centre médical, tant avant l'introduction de la 

présente procédure que pendant. Diverses entreprises, certaines mandatées par les 

intimés d'autres par l'appelante, sont intervenues entre l'été 2016 et le mois d'avril 

2019, pour identifier l'origine du problème, respectivement pour tenter d'y 

remédier, ce qui tend à démontrer la réalité des plaintes émises. Trois d'entre elles, 

soit S______ SA, AB______ SA et AE______ SA, ont d'ailleurs expressément 

indiqué avoir constaté l'existence d'odeurs. La présence de nuisances olfactives a 

également été relevée par l'ingénieur mécanicien de l'appelante, Z______, dans 

son rapport du 30 octobre 2018, dont il ressort qu'une odeur d'eaux usées 

apparaissait lors du fonctionnement de la pompe de relevage automatique, et 

admise par l'appelante dans ses courriers du 31 mai, 8 octobre 2018 et 25 février 

2019. Il n'est par ailleurs pas démontré que les problèmes d'odeurs auraient été 

supprimés. Les derniers travaux destinés à remédier aux problèmes d'odeurs ont 

eu lieu le 21 décembre 2018, l'intervention de la société AE______ SA ayant 

uniquement consisté à contrôler les installations et à identifier les travaux devant 

être réalisés. Or, postérieurement à cette date, de nouveaux problèmes d'odeurs 

ont été signalés aux intimés par une de leur employée les 1
er

 février et 29 avril 

2019, un nouvel avis des défauts a été adressé à l'appelante le 8 février 2019 et 

une légère odeur a été constatée dans une des salle d'examen le 16 avril 2019 par 

la société AE______ SA. L'expert a au demeurant constaté que les pompes de 

relevage présentaient des défauts compatibles avec la diffusion de mauvaises 

odeurs.  

S'agissant de la fréquence ainsi que l'intensité des odeurs, E______ a déclaré avoir 

ressenti chaque semaine pendant des mois de fortes odeurs d'une durée variable, 

en particulier dans la cuisine, les salles de soins et le vestiaire du cabinet, qui se 

propageaient ensuite dans l'ensemble des pièces. Elle a également précisé que, 

depuis le mois de septembre 2020, les odeurs étaient moins fréquentes mais 

toujours présentes. Le fait qu'il s'agisse du témoignage d'une employée des 

intimés ne saurait suffire pour lui dénier toute valeur probante, en particulier s'il 

est étayé par d'autres éléments de preuve. Or, l'intensité des nuisances olfactives 

ressenties ainsi que leur fréquence hebdomadaire ont été corroborées par 

F______. Contrairement à ce que soutient l'appelante, la qualité d'ancien employé 

de ce dernier ne saurait remettre en cause son témoignage dans la mesure où la 

relation professionnelle qui le liait aux intimés avait pris fin depuis plus de trois 

ans lors de son audition par les premiers juges. Le caractère régulier des nuisances 

olfactives est par ailleurs attesté par le relevé établi par les intimés au mois 

d'octobre 2018 qui fait état de huit épisodes d'odeurs en un mois ainsi que par le 

témoignage d'un ancien employé de AE______ SA, qui a déclaré être venu deux 

ou trois fois sur place et avoir senti des odeurs fortes dans la cuisine. Le témoin 

- 26/34 - 

 

C/19419/2018 

D______ a par ailleurs déclaré qu'à une période, les employés des locataires se 

plaignaient presque quotidiennement de la présence des odeurs. Le fait qu'il y ait 

certaines périodes où les intimés n'ont plus fait état d'émanations, notamment 

entre août 2017 et août 2018, ne saurait revêtir un caractère déterminant dans la 

mesure où il a été retenu que les odeurs persistaient toujours à ce jour.  

Partant, au vu de ces éléments, il y a lieu de considérer comme établi l'existence 

d'odeurs incommodantes périodiques affectant les locaux loués ainsi que leur 

persistance depuis le mois de septembre 2016, date à laquelle les locataires s'en 

sont plaints pour la première fois auprès de l'appelante. Les auditions de témoins 

sollicitées par les intimés en appel afin de démontrer ce fait n'apparaissent ainsi 

pas nécessaires.  

Dans la mesure où les locataires d'un centre médical peuvent légitimement 

s'attendre à disposer de locaux permettant de déployer leur activité professionnelle 

et d'accueillir les patients dans de bonnes conditions, il doit être admis que la 

présence périodique d'odeurs incommodantes, même d'une étendue limitée et 

d'une durée variable, entrave l'usage pour laquelle la chose a été louée. Il ne s'agit 

pas là d'un menu défaut, les travaux d'élimination préconisés par l'expert judiciaire 

ne constituant pas de simples travaux de nettoyage et de réparation. C'est en 

conséquence à juste titre que les premiers juges ont retenu l'existence d'un défaut 

ouvrant les droits de garantie. 

Reste à déterminer si, comme le soutient l'appelante, l'élimination du défaut 

incombe aux intimés.  

Selon le rapport d'expertise établi à la demande du Tribunal, la suppression des 

odeurs incommodantes implique d'installer un siphon après chaque clapet de 

retour dans le faux-plafond et de créer une conduite de ventilation avec sortie en 

toiture. Le coût de ces travaux est estimé à 32'000 fr. Il ne s'agit ainsi 

indéniablement pas de menus travaux, respectivement de travaux d'entretien 

entrant dans le cadre des contrats de maintenance relatifs aux pompes de relevage 

dont il est établi que les frais en résultant sont assumés par les intimés.   

En outre, si, selon le contrat de bail, les dépenses induites par l'entretien et le 

remplacement d'aménagements mis en place par les intimés sont exclusivement à 

leur charge, il n'existe en revanche aucune clause relative aux installations posées 

par les précédents locataires. Il est précisé que les locaux sont repris dans l'état 

dans lequel ils se trouvaient lors de la visite préalable à la conclusion du contrat 

de bail. Il peut ainsi en être conclu que les aménagements existants lors de la prise 

de possession du centre médical étaient compris dans le bail. L'appelante n'a 

d'ailleurs pas contesté, lorsque le défaut lui a été signalé, l'affirmation des intimés 

selon laquelle la réparation du défaut affectant les pompes était à sa charge, ayant 

au contraire mandaté des entreprises afin de remédier au problème. Elle n'a 

- 27/34 - 

 

C/19419/2018 

invoqué que la remise en état des pompes de relevage incombait aux intimés que 

lors de l'introduction de la précédente procédure, soit près de deux ans plus tard. 

Or, il n'est pas contesté que les pompes de relevage litigieuses ont été installées 

non pas par les intimés mais par les précédents locataires. Il ne saurait en 

conséquence être déduit du contrat de bail une obligation des intimés de procéder 

aux travaux de remise en état desdites pompes.  

Par ailleurs, comme l'ont relevé les premiers juges, le contrat de bail des 

précédents locataires n'a pas été transféré aux intimés, sa teneur étant différente de 

celui conclu subséquemment par ces derniers. Il n'a au demeurant pas été allégué 

en première instance que les pompes de relevage auraient été reprises par les 

intimés et aucun élément au dossier ne permet de le retenir. Il ne saurait ainsi être 

reproché aux premiers juges d'avoir retenu que les intimés n'ont pas repris les 

pompes de relevage.  

Enfin, il résulte de l'expertise judiciaire que les nuisances olfactives ne sont pas 

dues à un mauvais entretien des pompes de relevage. Le remplacement de filtres 

préconisé par Z______ n'a d'ailleurs pas permis de remédier au défaut. 

C'est en conséquence à juste titre que les premiers juges ont considéré que la 

réparation de défaut affectant les pompes de relevage n'incombait pas aux intimés.  

9. L'appelante soutient qu'en lui signifiant, par courrier du 18 mars 2019, que les 
loyers seraient consignés si les travaux visant à supprimer les prétendus 

problèmes d'odeurs n'étaient pas exécutés d'ici le 31 mars 2019, les intimés ne lui 

avaient accordé qu'un délai de 13 jours pour remédier au défaut, ce qui était 

insuffisant. 

 9.1 Le locataire qui entend consigner le loyer doit préalablement demander au 
bailleur de réparer le défaut en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour 

le faire (cf. art. 259g al. 1 CO). 

Le délai convenable dans lequel le bailleur doit réparer le défaut dépend de toutes 

les circonstances du cas particulier, notamment du genre de défaut, de 

l'importance des travaux à effectuer, du degré d'urgence, du temps nécessaire à 

obtenir d'éventuelles autorisations, voire des devis. Il s'agit d'une notion 

indéterminée, qui laisse au juge du fait un certain pouvoir d'appréciation (art. 4 

CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.3). 

Si le bailleur estime le délai trop court pour remédier aux défauts, il lui incombe 

de l'indiquer au locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 

2010 consid. 4.2). A défaut, il est censé s'en accommoder et ne saurait invoquer 

ultérieurement la brièveté du délai pour contester la validité de la consignation 

(AUBERT, op. cit., n. 29 ad art. 259g CO).  

- 28/34 - 

 

C/19419/2018 

9.2 En l'espèce, contrairement à ce que soutient l'appelante, le délai qui lui a été 
accordé pour remédier au défaut n'a pas commencé à courir au moment de 

l'expédition du courrier du 18 mars 2019. En effet, ce courrier tendait uniquement 

à lui signifier que la demande de remise en état avec menace de consignation des 

loyers adressée le 8 février 2019 était maintenue. 

L'échéance du délai pour remédier au défaut a initialement été arrêtée au 

28 février 2019. Elle a par la suite été prolongée au 31 mars 2019. Or, à la suite de 

cette prolongation, l'appelante n'a pas fait valoir que le délai demeurait trop court 

mais s'est contentée, par courrier du 25 février 2019, de nier l'existence d'un 

défaut. Elle n'a par ailleurs entrepris aucune démarche en vue de procéder aux 

réparations sollicitées. Elle ne saurait ainsi en conséquence, au stade de la 

présente procédure, invoquer la brièveté du délai fixé pour contester la validité de 

la consignation.  

Le grief de l'appelante à cet égard est en conséquence infondé.  

10. L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir accordé une réduction de loyer de 
15% aux intimés. Elle fait valoir que les mauvaises odeurs ne sont pas d'une 

intensité et d'une étendue suffisantes pour justifier une réduction de loyer, 

subsidiairement que celle-ci devrait être inférieure à 8% au regard de la 

casuistique. Les odeurs n'apparaissent en effet que très épisodiquement, ne sont 

présentes au maximum que quelques minutes par jour et n'affectent qu'une infime 

partie des locaux loués, n'ayant été constatées que dans certaines pièces, soit deux 

salles de soin et les WC, alors que les locaux disposent d'une surface d'environ 

381 m
2
 comprenant huit salles de soins, une kitchenette, un WC et un vestiaire. 

Par ailleurs, les intimés n'ont pas établi que l'usage des locaux aurait été entravé 

en raison desdites émanations, n'ayant en particulier pas démontré avoir dû fermer 

le cabinet. Au contraire, les salles touchées ont été parfois utilisées malgré les 

mauvaises odeurs. 

 L'appelante soutient également, en se référant à l'art. 259d CO, que, contrairement 

à ce qu'ont retenu les premiers juges, la réduction de loyer ne devait pas prendre 

effet avant le 18 mars 2019, date à laquelle elle a été mise en demeure de procéder 

à l'exécution des travaux visant à supprimer les mauvaises odeurs sous menace 

d'une consignation des loyers.  

 10.1 Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le 
locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du 

moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de 

celui-ci (art. 259d CO). 

La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En 

principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur 

objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul 

- 29/34 - 

 

C/19419/2018 

proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des 

nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être 

remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la 

vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal 

fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4). 

Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se 

trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre 

desquelles la destination des locaux joue un rôle important (LACHAT/GROBET 

THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 316; AUBERT, op. cit., n. 21 ad art. 259d 

CO). 

Le défaut n'a pas, pour ouvrir le droit à la réduction de loyer, à constituer un 

empêchement de l'usage de la chose louée. Un défaut qui en entrave ou restreint 

l'usage peut donner lieu à une réduction de loyer (AUBERT, op. cit, n. 9 ad 

art. 259d CO).  

La Cour de justice a consenti aux réductions de loyers suivantes, en lien avec des 

nuisances olfactives (répertoriées pour certaines in AUBERT, op. cit, n. 67 ad 

art. 259d CO); 5% pour des émanations occasionnelles de fumées restreignant 

l'usage d'une terrasse (ACJC du 8 octobre 1984); 5% pour des odeurs d'acide dans 

la salle de douche ainsi que de cuisine et de poubelle dans le hall d'entrée et la 

salle à manger présentes occasionnellement durant plusieurs années 

(ACJC/100/2019 du 24 janvier 2019 confirmé par l'arrêt du Tribunal 

4A_108/2019 du 22 janvier 2020); 5% entre le 31 mars et le 30 juin 2015 pour des 

odeurs de cannabis s'immisçant dans un appartement dont la fréquence, la durée et 

l'intensité n'ont pas été démontrées (ACJC/932/2018 du 12 juillet 2018); 5% pour 

des odeurs d'égouts et d'œufs pourris dans un restaurant (ACJC/451/2009 du 
20 avril 2009); 8% pour des odeurs de mazout s'étant manifestées de manière 

irrégulière dans des bureaux entre le 1
er

 février et le 30 septembre 2001 

(ACJC/1099/2004 du 4 octobre 2004); 10% pour des émanations occasionnelles 

de fumées nauséabondes issues du fonds voisin (ACJC du 20 novembre 1989); 

10% du 25 juin 2009 au 30 avril 2010, puis du 15 octobre 2010 au 11 mars 2011 

pour des odeurs nauséabondes ressenties de manière sporadique dans des bureaux 

principalement sur les paliers de l'étage et à la réception ainsi que dans le local de 

la photocopieuse et le vestiaire des employés (ACJC/879/2012 du 18 juin 2012); 

10% du 1
er

 mars 2001 au 3 décembre 2003 pour des odeurs de cuisine ainsi que 

des odeurs difficiles à définir qui obligeaient le locataire à se lever pour aérer 

(ACJC/624/2006 du 16 juin 2006); 10% entre le 1
er

 avril 1996 et le 31 mars 1999 

pour des odeurs incommodantes présentes quelques jours par an dans certaines 

pièces d'une villa (ACJC/686/2001 du 22 juin 2001); 10% pour des odeurs 

d'égouts ayant incommodé les clients d'une petite salle de restaurant du 1
er

 janvier 

au 21 décembre 1995, dont la constance n'a pas pu être établie précisément 

(ACJC/293/2000 du 13 mars 2000). 

- 30/34 - 

 

C/19419/2018 

Le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la 

quotité de la réduction de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_628/2010 du 

23 février 2011 consid. 5.1). 

 10.2 En l'espèce, il a été jugé supra que les nuisances olfactives affectant le centre 
médical ne constituaient pas un défaut mineur et que leur élimination n'incombait 

pas aux intimés. Par ailleurs, il n'est pas nécessaire que l'usage des locaux loués 

soit empêché pour ouvrir le droit à une réduction de loyer, une entrave ou une 

restriction suffisant. C'est ainsi à juste titre que les premiers juges ont retenu que 

les intimés pouvaient prétendre à une réduction de loyer. Reste à examiner si la 

réduction accordée est adaptée aux circonstances du cas d'espèce. 

 Les nuisances olfactives durent depuis le mois de septembre 2016, soit depuis 

plus de six ans, ce qui constitue une longue période. Certes, elles ne sont pas 

présentes en continu et leur fréquence a varié. Les intimés ont en effet indiqué au 

mois d'août 2017 ne plus subir de mauvaises odeurs et ne s'en sont plus plaints 

avant le mois d'août 2018. Ils ont également déclaré en première instance que les 

odeurs pouvaient disparaître plusieurs jours d'affilée. En outre, selon le 

témoignage de E______ du 6 décembre 2021, les odeurs étaient moins fréquentes 

depuis le mois de septembre 2020. Des entreprises sont toutefois intervenues à des 

nombreuses reprises dans le centre médical entre 2016 et 2019, ce qui démontre 

une certaine intensité et régularité des odeurs. Il ressort en outre des témoignages 

de E______ et de F______ que jusqu'au mois de septembre 2019 à tout le moins, 

lors des épisodes d'odeurs, les émanations étaient fortes et présentes chaque 

semaine durant des périodes de temps variable pouvant atteindre une journée 

entière. En raison de leur intensité, une des salles de soins était parfois 

inutilisable. Le caractère fort des odeurs a été confirmé par le témoin AF______ et 

leur présence hebdomadaire par le relevé d'odeur établi par les intimés au mois 

d'octobre 2018. Le témoin D______ a d'ailleurs indiqué qu'à une période les 

employés se plaignaient presque quotidiennement des odeurs. Le caractère 

récurrent des odeurs résulte au demeurant du rapport du 30 octobre 2018 de 

l'ingénieur mécanicien de l'appelante puisqu'il y est mentionné que lors du 

fonctionnement des pompes de relevage des odeurs apparaissaient. S'il est exact 

que les odeurs sont principalement localisées dans les pièces où sont installées les 

quatre pompes de relevage des eaux usées, soit dans deux salles de soins, la 

cuisine et les vestiaires, deux témoins ont toutefois déclaré qu'elles pouvaient se 

propager dans les autres pièces. Le fait que certains intervenants n'aient pas 

ressenti de mauvaises odeurs lorsqu'ils se sont rendus dans le centre médical n'est 

pas de nature à remettre en cause les constatations qui précèdent, cela pouvant 

s'expliquer par le caractère fluctuant des nuisances.  

Il y a par ailleurs lieu de tenir compte que les locaux loués abritent un centre 

médical et doivent donc offrir de bonnes conditions d'hygiène. La présence de 

mauvaises odeurs, même d'une durée et d'une fréquence variable, est donc 

- 31/34 - 

 

C/19419/2018 

problématique car elle est susceptible de donner l'impression d'une insalubrité du 

centre médical. Au demeurant, comme l'ont relevé à juste titre les premiers juges, 

le caractère fluctuant des odeurs ne permet pas de les anticiper ni de planifier 

l'occupation des locaux, notamment des salles de soins, afin d'éviter que les 

patients soient incommodés. Ainsi, parfois, selon le témoin F______, une des 

salles de soins était utilisée malgré la présence des mauvaises odeurs faute d'autre 

option, ce qui générait des plaintes des patients. Il est ainsi inexact d'affirmer, 

comme le fait l'appelante, qu'il s'agissait d'un choix des intimés.  

 En conséquence, au vu de la destination des locaux loués, de la durée des 

nuisances et des désagréments générés, le taux de réduction de 15% fixé par les 

premiers juges pour l'ensemble de la période, bien que situé dans la fourchette 

haute, demeure approprié au regard de la casuistique susmentionnée. Le fait que 

d'autres jurisprudences prévoient, dans des situations comparables, un taux plus 

bas ne saurait être déterminant compte tenu des particularités que présente chaque 

cas d'espèce et du large pouvoir d'appréciation dont dispose le juge dans la 

fixation de la quotité de la réduction.  

 Enfin, la réduction de loyer étant due, conformément au texte clair de l'art. 259d 

CO, dès que le bailleur a eu connaissance du défaut, c'est à juste titre que les 

premiers juges ont arrêté le début de la réduction au 26 septembre 2016. 

11. L'appelante reproche aux premiers juges de l'avoir condamnée à prendre en charge 
les frais d'avocat avant procès des intimés, contestant que l'intervention d'un 

avocat était indispensable. Elle soutient qu'un locataire est en mesure d'agir en 

personne jusqu'au stade de la conciliation, la procédure simplifiée s'appliquant à 

ce type de litige. En outre, le site internet du Pouvoir judiciaire fournit des 

explications sur le déroulement de la procédure judiciaire en droit du bail et met à 

disposition des particuliers différents formulaires, notamment en matière de 

consignation des loyers. Enfin, les intimés disposaient de la possibilité de 

s'adresser à l'association genevoise des locataires, qui applique des tarifs moins 

onéreux qu'un avocat.  

 11.1 Selon l'art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d'un 
défaut de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve 

qu'aucune faute ne lui est imputable. 

 Le dommage sujet à réparation comprend les frais engagés pour la consultation 

d'un avocat avant l'ouverture du procès civil, lorsque cette consultation était 

nécessaire et adéquate et que les frais ne sont pas couverts ni présumés couverts 

par les dépens (ATF 139 III 190 consid. 4.2). 

 Le sort des honoraires d'avocat en cours de procédure est déterminé par le seul 

droit cantonal de procédure, lequel exclut l'allocation de dépens devant le Tribunal 

- 32/34 - 

 

C/19419/2018 

des baux et loyers (art. 22 LaCC; ATF 139 III 190 consid. 4.2; ACJC/1262/2012 

du 10 septembre 2012; ACJC/439/2009 du 20 avril 2009). 

 11.2 En l'espèce, comme le relèvent à juste titre les premiers juges, la nature du 
conflit opposant les intimés à l'appelante nécessitait de disposer de connaissances 

générales en droit du bail, notamment s'agissant des droits à disposition en cas de 

défaut de la chose louée. La situation était par ailleurs complexifiée par le fait que 

les intimés estimaient avoir subi plusieurs préjudices économiques en raison du 

défaut. Or, il n'est pas contesté que les intimés ne sont pas rompus aux affaires 

immobilières. Si le site internet du Pouvoir judiciaire met à disposition certains 

formulaires en matière de droit du bail, il n'expose en revanche pas les différents 

droits dont dispose le locataire en présence d'un défaut de la chose louée ainsi que 

leurs conditions d'application. L'appelante ne démontre au demeurant pas que les 

intimés auraient pu bénéficier des services de l'association genevoise des 

locataires dont il n'est pas allégué qu'ils seraient membres ni que le coût de cette 

intervention aurait été moins onéreux. Les intimés étaient ainsi légitimés à 

solliciter les conseils d'un avocat, ce d'autant que l'appelante était, pour sa part, 

représentée par une régie. 

 Au vu de ce qui précède, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que 

les frais d'avocat avant procès engagés par les intimés étaient nécessaires. 

 Le montant alloué aux intimés à ce titre n'étant pas remis en cause, le jugement 

entrepris sera confirmé sur ce point. 

12. Les intimés requièrent, dans l'hypothèse où il devrait être considéré que le 
jugement prévoit une libération des loyers consignés au moment de son entrée en 

force, que celle-ci n'intervienne qu'à la complète élimination du défaut. Ils 

soutiennent que cela correspond à la conception légale de la consignation, laquelle 

constitue un moyen de pression à disposition du locataire pour obtenir du bailleur 

la réparation du défaut. Dans le cas contraire, le locataire se verrait indûment et 

sans justification privé d'un moyen de pression que la loi met à sa disposition. Les 

arrêts cantonaux cités par les premiers juges ne contiennent au demeurant aucune 

motivation ni justification quant à une libération des loyers consignés déjà au 

moment de l'entrée en force du jugement. 

 12.1 Le locataire peut consigner son loyer aussi longtemps qu'aucun accord entre 
les parties n'est intervenu ou qu'une décision exécutoire de l'autorité de 

conciliation, respectivement de l'autorité judiciaire, n'a pas été rendue (LACHAT/ 

GROBET THORENS/ RUBLI/ STASTNY, op. cit., p. 340; AUBERT, op. cit., n. 57 ad 

art. 259g CO).  

 12.2 En l'espèce, les premiers juges ont expressément indiqué, dans les 
considérants du jugement attaqué, que la consignation prendrait fin avec l'entrée 

- 33/34 - 

 

C/19419/2018 

en force de celui-ci. Il y a ainsi lieu de considérer qu'il s'agit de la solution qu'il a 

voulu adopter. 

 Contrairement à ce que soutiennent les intimés, il n'apparaît pas que cette solution 

soit erronée. En effet, le locataire n'est plus autorisé à consigner les loyers à 

compter du moment où il dispose d'un jugement entré en force. Cela s'explique 

par le fait qu'il n'apparaît plus utile que le locataire bénéficie d'un moyen de 

pression à l'égard du bailleur une fois reconnu le bien-fondé des droits en garantie 

des défauts qu'il a soulevés, puisqu'il sera en mesure d'exiger directement leur 

mise en œuvre. Il pourra ainsi notamment remédier lui-même au défaut aux frais 
du bailleur en cas d'inexécution de ce dernier (art. 259b CO) et appliquer la 

réduction de loyer fixée jusqu'à l'élimination dudit défaut. Le maintien de la 

consignation opérée par les intimés au-delà de l'entrée en force du jugement ne se 

justifie en conséquence pas. 

13. Au vu des considérations qui précèdent, le jugement entrepris sera confirmé dans 
son ensemble et les parties déboutées de toutes autres conclusions.  

14. S'agissant d'une cause soumise à la juridiction des baux et loyers, il ne sera 
prélevé aucuns frais judiciaires ni alloué de dépens, conformément à l'art. 22 al. 1 

LACC. 

* * * * * 

- 34/34 - 

 

C/19419/2018 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevables l'appel interjeté le 19 septembre 2022 par A______ AG et l'appel 

joint interjeté le 24 octobre 2022 par B______ SA et C______ contre le jugement 

JTBL/608/2022 rendu le 18 août 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/19419/2018. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame  

Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence MIZRAHI,  

Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr. cf. consid. 1.4.