# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9926e816-fa01-5e74-96a8-42bc10f7da3f
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-01-31
**Language:** de
**Title:** Dachgestaltung. Attikageschoss. Profilansetzung gemäss Art. 38 BZO Erlenbach. Gestaltung und Einordnung.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0013/2012
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_II_0013_2012_12.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0013/2012 vom 31. Januar 2012 in BEZ 2012 Nr. 26 

Der  nachmalige  Rekurrent  beabsichtigte,  ein  vier  Vollgeschosse  aufwei-
sendes  Flachdachgebäude  um  ein  Attikageschoss  zu  erweitern.  Dieses  sollte 
auf  allen  vier  Gebäudeseiten  gegenüber  der  jeweiligen  Vollgeschossfassade 
um  0,9  m  zurückversetzt  werden.  Die  Baubehörde  stufte  diese  Zurück-
versetzung vorentscheidweise als ungenügend ein. 

Aus den Erwägungen: 

1.2  Das  Rekursgrundstück  gehört  nach  der  geltenden  Bau-  und 
Zonenordnung  der  viergeschossigen  Wohnzone  mit  Gewerbeerleichterung 
WG4/70 an, in der eine Gebäudehöhe von 14 m erlaubt ist. 

Art. 38 BZO lautet wie folgt: 

«1Mit  Ausnahme  der  Zonen  W2A/20,  W2B/20  und  W2/25  sind  in  allen 
Wohnzonen Attikageschosse zulässig. 
 2Das  Attikageschoss 
ist  ein  auf  Flachdachbauten  aufgesetztes, 
verkleinertes  Dachgeschoss.  Attikageschosse  sind  allseitig  derart  von  der 
Hauptfassade  zurückzuversetzen,  dass  sie  das  durch  die  zulässige  max. 
Gebäudehöhe  gemäss  BZO  und  eine  Dachneigung  von  45°  gegebene 
Gebäudeprofil  nicht  durchstossen.  Ausgenommen  davon  sind  Dach-
aufbauten auf einer Längsfassade von max. einem Drittel deren Länge.» 

Die  Gebäudehöhe  des 

rekurrentischen  Gebäudes  beträgt  12  m. 
Demgemäss 
liegt  das  nach  der  vorgenannten  Regelung  anzusetzende 
Gebäudeprofil  2  m  über  dem  bestehenden  Flachdach  und  befindet  sich  das 
Attikageschoss selbst dann noch innerhalb dieses Profils, wenn es lediglich 0,9 
m von den Vollgeschossfassaden zurückversetzt ist.  

1.3  Mit  dem  vorliegend  angefochtenen  Vorentscheid  erkannte  die 
Vorinstanz,  dass  ein  derart  ausgestaltetes  Attikageschoss  nicht  mehr  als 
Dachgeschoss  wahrgenommen  würde,  weshalb  ihm  eine  im  Sinne  von  §  238 
Abs.  1  des  Planungs-  und  Baugesetzes  (PBG)  befriedigende  Gestaltung 
abzusprechen  und  das  Vorhaben  daher  nicht  bewilligungsfähig  sei.  In  den 
Erwägungen,  auf  die  Dispositiv-Ziffer  1  verweist,  hielt  sie  fest,  dass  der 
Rücksprung bei der bergseitigen (nördlichen) Fassade 1 m und auf den übrigen 
Gebäudeseiten mindestens eine halbe Geschosshöhe zu betragen habe.  

2.1  Mit  Art.  38  BZO  hatte  sich  die  Rekursinstanz  bereits  früher  zu 
befassen.  Im  Verfahren  G.-Nr.  R2.2000.00312  war  strittig,  ob  die  Gemeinde 
zum  Erlass  einer  Regelung,  wie  sie  in  Art.  38  Abs.  2  Satz  2  BZO  getroffen 
wurde,  überhaupt  befugt  sei.  Mit  Entscheid  BRKE  II  Nr.  0081/2001  vom  10. 
April  2001  (=  BEZ  2001  Nr.  41)  wurde  dies  in  der  Erwägung,  dass  in  der 
Kompetenznorm  von  §  49  Abs.  2  lit.  d  PBG  eine  diesbezügliche  Rechts-

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II,  dass  nach  der 

gundlage  gegeben  sei,  bejaht.  Nicht  übersehen  wurde  von  der  damaligen 
Baurekurskommission 
fraglichen  Regelung  erstellte 
Dachgeschosse  namentlich  bei  deutlicher  Unterschreitung  der  zulässigen 
Gebäudehöhe  kaum  mehr  von  Vollgeschossen  unterscheidbar  sind.  Die 
Rekursinstanz  gelangte  jedoch  zum  Schluss,  dass  dies  angesichts  dessen, 
dass  die  Gemeinde  gestützt  auf  §  49  Abs.  2  lit.  c  PBG  genauso  gut  ein 
zusätzliches Vollgeschoss hätte erlauben können, hinzunehmen sei. 

2.2 Ein mit dem vorliegenden Streitfall teilweise vergleichbarer Sachverhalt 
war  im  Verfahren  G.-Nr.  R2.2007.00121,  auf  welches  die  Parteien  vorliegend 
auch Bezug nehmen, zu beurteilen. Damaliges Rekursobjekt war das Gebäude 
B-Strasse 25, welches – gemessen an den nächstgelegenen Gebäudeecken – 
rund 30 m vom vorliegend streitbetroffenen Gebäude B-Strasse 20/22 entfernt 
ist. Bei dem im damaligen Zustand zwei Vollgeschoss aufweisenden Gebäude 
B-Strasse  25  war  geplant,  ein  zusätzliches  Vollgeschoss  und  über  diesem  ein 
der  Regelung  von  Art.  38  Abs.  2  BZO  entsprechendes  Attikageschoss  zu 
erstellen. Letzteres sollte auf der gegen die B-Strasse gerichteten Ostseite 1 m 
von der Fassade des neu zu erstellenden Vollgeschosses zurückspringen. Auf 
der  Süd-  und  Nordseite  war  –  gemäss  den  Erwägungen  des  damaligen 
Rekursentscheides  –  ein  Rücksprung  von  1,2  m  vorgesehen.  Im  vorliegend 
angefochtenen  Beschluss  nennt  die  Vorinstanz  diesbezüglich  ein  Mass  von 
1,32 m. 

Die  Vorinstanz  ordnete  damals  nebenbestimmungsweise  an,  dass  der 
Rücksprung  auf  der  Nord-,  Ost-  und  Südseite  mindestens  1,5  m  zu  betragen 
habe.  Begründet  wurde  dies  wie  vorliegend  damit,  dass  das  Attikageschoss, 
damit  eine  genügende  Einordnung  im  Sinne  von  §  238  Abs.  1  PBG  gegeben 
sei, im verlangten Umfang verkleinert werden müsse.  

2.3  Hiergegen  setzte  sich  die  damalige  Bauherrschaft  rekursweise  zur 
Wehr.  Mit  dem  Entscheid  BRKE  II  Nr.  0274/2007  vom  18.  Dezember  2007 
wurde  der Rekurs  gutgeheissen.  Die  Rekursinstanz  erwog,  dass §  238 Abs.  1 
PBG  in  aller  Regel  keine  Handhabe  dafür  biete,  einer  Bauherrschaft  zu 
untersagen,  die  von  der  Bau-  und  Zonenordnung  eingeräumten  Baumög-
lichkeiten  auszuschöpfen.  Damit  dies  in  Betracht  kommen  könnte,  müssten 
ausserordentliche  Umstände  gegeben  sein.  Solche  vermochte  die  Rekurs-
instanz  im  damaligen  Verfahren  in  den  an  der  B-Strasse  bestehenden  bau-
lichen Gegebenheiten nicht zu erkennen.  

ist  auch 

3.1  Am  vorstehend  Gesagten 

im  vorliegenden  Verfahren 
festzuhalten.  Einzuräumen  ist,  dass  in  einer  Hinsicht  ein  Unterschied  zum 
damaligen  Verfahren  besteht.  Beim  Gebäude  B-Strasse  25  konnte  dem 
Einwand  der  Vorinstanz,  wonach  das  geplante  Attikageschoss  optisch  wie  ein 
viertes  Vollgeschoss  erscheine,  mit  dem  Argument  entgegengetreten  werden, 
dass ein solches an sich zulässig wäre und nicht erkennbar sei, inwiefern hierin 
ein Einordnungsmangel liegen sollte. Als gestalterisch weitgehend bedeutungs-
los  gewichtete  die  Rekursinstanz  den  Umstand,  dass  einem  zusätzlichen 
Vollgeschoss  die  bestehende  Übernutzung  des  Gebäudes  B-Strasse  25 
entgegenstand. 

 
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Beim  Streitgegenstand  des  vorliegenden  Verfahrens  bildenden  Gebäude 
ist  die  zulässige  Zahl  von  Vollgeschossen  ausgeschöpft.  Gleichwohl  ist  nicht 
erkennbar,  aufgrund  welcher  ausserordentlicher  Umstände  dem  Rekurrenten 
aus Einordnungsgründen die Erstellung eines der Vorschrift von Art. 38 Abs. 2 
BZO entsprechenden Attikageschosses sollte untersagt werden können. In der 
hinter  den  zulässigen  Baumöglichkeiten  zurückgebliebenen,  heterogenen  und 
sich  in  keiner  Weise  besonders  auszeichnenden  Überbauung  entlang  der  B-
Strasse  sind  solche  Umstände  jedenfalls  nicht  zu  erblicken.  Ausserordentliche 
Umstände sind, worauf nachfolgend zurückzukommen ist, auch in der gemäss 
Angaben  der  Vorinstanz  im  Gange  befindliche  Planung  zur  Weiterentwicklung 
des fraglichen Gebiets nicht zu sehen.  

3.2  Gleich  wie  im  vorangegangenen  Verfahren  kann  auch  vorliegend 
offengelassen  werden,  wie  in  einem  Extremfall  zu  entscheiden  wäre,  bei 
welchem die Gebäudehöhe in einem Mass unterschritten ist, dass das nach Art. 
38  Abs.  2  BZO  anzusetzende  Gebäudeprofil  grundsätzlich  ein  bis  zu  den 
Vollgeschossfassaden vorspringendes Attikageschoss zuliesse. Ein solcher Fall 
liegt hier nicht vor. Der vom Rekurrenten geplante Gebäudeabschnitt ist  – von 
der  Dachaufbaute  abgesehen  –  allseits  von  den  Fassaden  des  darunter-
liegenden  Vollgeschosses  zurückversetzt  und  ist  insoweit  «verkleinert».  Mehr 
als  das  Erfordernis  einer  Rückversetzung  lässt  sich  Satz  1  von  Art.  38  Abs.  2 
BZO  nicht  entnehmen.  Aus  dem  dort  verwendeten  Begriff  «Dachgeschoss» 
lässt sich entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht ableiten, dass eine ein 
minimales  Mass  erreichende  Rückversetzung  notwendig  sei.  In  welchem 
Umfang  eine  solche  zu  erfolgen  hat,  ergibt  sich  vielmehr  unmissverständlich 
und  klar  aus  Satz  2  von  Art.  38  Abs.  2  BZO.  Die  Vorschrift  ist  entgegen  dem 
Dafürhalten  der  Vorinstanz  nicht  auslegungsbedürftig  (sondern  höchstens 
problematisch,  was  die  Gemeinde  offenkundig  selbst  erkannt  hat).  Hätte  der 
kommunale  Gesetzgeber  eine  ein  bestimmtes  Mass  nicht  unterschreitende 
Rückversetzung  gewollt,  hätte  er  dies  durch  eine  entsprechende  Regelung 
sicherstellen  müssen.  Dies  hätte  etwa  dadurch  erfolgen  können,  dass  bei 
unterschrittener  Gebäudehöhe  für  die  Gebäudeprofilansetzung  –  bis  zur 
maximal zulässigen Gebäudehöhe – ein fiktiver Kniestock veranschlagt werden 
darf (wie dies in Art. 7a der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich normiert 
wurde).  Eine  solche  Festlegung  unterblieb  und  kann  nicht  durch  die 
Baubehörde  dadurch  nachgeholt  werden,  dass  sie  via  die  kantonalrechtliche 
Gestaltungsvorschrift  die  klare  Regelung  von  Art.  38  Abs.  2  BZO  faktisch 
ausser Kraft setzt. 

Das  Problem  wird  vorliegend  im  Übrigen  dadurch  gemildert,  dass  der 
Rekurrent  anlässlich  des  Lokaltermins  die  Bereitschaft  erklärte,  das 
Attikageschoss  von  der  Materialisierung  her  von  den  Vollgeschossen  abzu-
heben.  Gleiches  ist  auch  beim  Gebäude  B-Strasse  25  erfolgt,  bei  dem  nicht 
zuletzt  deswegen  klar  erkennbar  ist,  dass  es  sich  beim  obersten  Gebäude-
abschnitt um ein Dachgeschoss handelt.