# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 747dbcce-d768-5a29-83be-5d90f910c123
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-06
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 06.02.2024 A 2023 14
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2023-14_2024-02-06.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 23 14

4. Kammer 

Vorsitz Stöhr

RichterIn Righetti und Brun

Aktuarin Hemmi

URTEIL

vom 6. Februar 2024

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____, 

Beschwerdeführer

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, 

Beschwerdegegnerin

betreffend Grundstückgewinnsteuer

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I. Sachverhalt:

1. A._____ und A.B._____ waren je zur Hälfte Miteigentümer der in der 

Gemeinde B._____ gelegenen Stockwerkeigentums-Grundstücke 

Nrn. 766-2 (54/1000 Miteigentumsanteil an Grundstück Nr. 766 mit 

Sonderrecht an 2.5-Zimmerwohnung Nr. 2), 766-3 (54/1000 

Miteigentumsanteil an Grundstück Nr. 766 mit Sonderrecht an 2.5-

Zimmerwohnung Nr. 3) und 766-5 (100/1000 Miteigentumsanteil an 

Grundstück Nr. 766 mit Sonderrecht an 4.5-Zimmerwohnung Nr. 5). Am 

30. Juli 2021 bzw. 17. Dezember 2021 verkauften sie die 4.5-

Zimmerwohnung und die beiden 2.5-Zimmerwohnungen zu einem Preis 

von CHF 420'000.-- bzw. je CHF 200'000.--.

2. Am 27. Januar 2023 erliess die Steuerverwaltung des Kantons 

Graubünden (nachfolgend: Steuerverwaltung) gegenüber A._____ und 

A.B._____ die (separaten) definitiven Veranlagungsverfügungen für die 

kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer. Dabei wurde ein 

steuerbarer Gewinn in der Höhe von CHF 93'089.-- (betreffend 2.5-

Zimmerwohnungen) bzw. CHF 110'255.-- (betreffend 4.5-

Zimmerwohnung) und daraus resultierend ein Steuerbetrag von je 

CHF 13'684.10 (betreffend 2.5-Zimmerwohnungen) bzw. CHF 16'207.50 

(betreffend 4.5-Zimmerwohnung) veranlagt. 

3. Nachdem A._____ am 17. Februar 2023 ein Vortritt gewährt worden war, 

erhob er gleichentags Einsprache gegen die definitiven 

Veranlagungsverfügungen. Darin brachte er im Wesentlichen vor, der 

Boden sei im Jahr 1975 durch Erbvorbezug erworben worden. Der 

Bodenwert habe zu jener Zeit CHF 80.--/m2 betragen. Der Boden sei daher 

anhand dieses Werts zu bewerten. Ausserdem hätten die Zimmerarbeiten 

CHF 54'004.-- und nicht CHF 5'404.-- betragen. Sodann sei die 

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Eigentumsdauer falsch berechnet worden. Der Besitzesantritt der beiden 

2.5-Zimmerwohnungen sei erst per 1. Januar 2022 erfolgt. 

4. Mit Einspracheentscheid vom 10. März 2023 hiess die Steuerverwaltung 

die Einsprache teilweise gut. Dabei wurde am Bodenwert von CHF 1.--/m2 

festgehalten. Zudem wurde im Rahmen der Erstellungskosten die 

effektiven Baukosten abzüglich des angegebenen Baulandwerts 

berücksichtigt. Ferner wurden die Kosten im Zusammenhang mit dem im 

Jahr 1981 erfolgten Dachstockausbau nicht berücksichtigt. Schliesslich 

erachtete die Steuerverwaltung die Einwände gegen die Berechnung der 

Eigentumsdauer als unbegründet. Massgebend sei das Datum der 

Eigentumsübertragung im Grundbuch. 

5. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 6. April 

2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 

und beantragte, für den Boden, den er im Jahr 1975 als Erbvorbezug 

seiner Eltern erhalten habe, sei ein Wert von CHF 80.--/m2 zu 

berücksichtigen, die Kosten für den im Jahr 1981 durchgeführten 

Dachbodenausbau seien anzuerkennen und die Kosten von 

CHF 42'531.30 seien gemäss der Wertquote 1000/1000 Miteigentum zu 

verteilen. Beantragt wurde sodann, dass die Grundstückgewinnsteuer auf 

zwei Jahre zu verteilen sei, wie dies zwischen den Parteien im Kaufvertrag 

vereinbart worden sei. Auch hielt der Beschwerdeführer an seinen 

Einwänden betreffend die Berechnung der Eigentumsdauer fest.

6. Die Steuerverwaltung (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) beantragte in 

ihrer Vernehmlassung vom 2. Mai 2023 die teilweise Gutheissung der 

Beschwerde. Zur Begründung wurde im Wesentlichen festgehalten, es 

bestehe keine Veranlassung, für den Boden einen Wert aus dem Jahr 

1975 von CHF 80.--/m2 einzusetzen. Ausserdem sei die 

Beschwerdegegnerin bereit, zusätzlich zu den bisherigen Anlagekosten 

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CHF 42'531.-- (Dachgeschoss) bezogen auf 1000/1000 Wertquote als 

Anlagekosten im Jahr 1981 anzuerkennen. Insoweit könne die 

Beschwerde gutgeheissen werden. Sodann erweise sich die Berechnung 

der Eigentumsdauer als rechtens. 

7. Mit Schreiben vom 9. Mai 2023 wurde der Beschwerdeführer vom Gericht 

aufgefordert, bis am 17. Mai 2023 mitzuteilen, ob er infolge 

Teilanerkennung der Beschwerde diese zurückziehen möchte.

8. Am 17. Mai 2023 erklärte der Beschwerdeführer nebst dem 

Beschwerderückzug, dass er den "Vorschlag" vom 2. Mai 2023 

akzeptiere.

9. Mit Verfügung vom 5. Mai (recte: Juni) 2023 schrieb der Instruktionsrichter 

das Beschwerdeverfahren A 22 (recte: 23) 14 infolge Rückzugs als 

gegenstandslos geworden ab. 

10. Am 12. Juni 2023 ersuchte die Beschwerdegegnerin das Gericht um 

Berichtigung dieser Verfügung. Zur Begründung wurde im Wesentlichen 

ausgeführt, der Entscheid halte fest, dass sich die Beschwerdegegnerin in 

ihrer Vernehmlassung bereit erklärt habe, zusätzlich CHF 42'531.-- als 

Investitionskosten im Jahr 1981 anzuerkennen. Dies sei so nicht richtig. 

Die Beschwerdegegnerin habe sich bloss bereit erklärt, CHF 52'531.-- 

(recte: CHF 42'531.--) bezogen auf eine Wertquote von 1000/1000 

anzuerkennen. Gegenstand der angefochtenen Veräusserungen sei 

lediglich eine Wertquote von insgesamt 208/1000.

11. Am 21. Juni 2023 reichte der Beschwerdeführer eine weitere 

Stellungnahme ein.

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12. Am 26. Juni 2023 liess sich die Beschwerdegegnerin mit einer kurzen 

Stellungnahme vernehmen.

13. Mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 11. Juli 2023 wurde diejenige 

vom 5. Mai (recte: Juni) 2023 berichtigt, indem sie durch die Erstgenannte 

ersetzt wurde.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 

im angefochtenen Einspracheentscheid sowie auf die eingereichten 

Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen 

eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 

Einspracheentscheid vom 10. März 2023 betreffend 

Grundstückgewinnsteuer, mit welchem die Beschwerdegegnerin die 

Einsprache des heutigen Beschwerdeführers vom 17. Februar 2023 

teilweise gutgeheissen hat (vgl. beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 

8). Solche Entscheide können gemäss Art. 139 Abs. 1 des 

Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) mit 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 

angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des 

Verwaltungsgerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über 

die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das 

Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der 

kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des 

kantonalen Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten 

Weiterzug vorsieht, was hier – wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) – 

der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache 

in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden. 

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Der Beschwerdeführer ist als formeller und materieller Adressat des 

angefochtenen Einspracheentscheids berührt und weist ein 

schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung auf (vgl. 

Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte 

Beschwerde ist somit einzutreten.

2. Streitig und zu prüfen ist vorliegend die Frage, ob die 

Grundstückgewinnsteuer durch die Beschwerdegegnerin korrekt 

berechnet wurde. Mit Vernehmlassung vom 2. Mai 2023 hat sich Letztere 

bereit erklärt, zusätzlich zu den bisherigen Anlagekosten CHF 42'531.-- 

(Dachgeschoss) bezogen auf eine Wertquote von 1000/1000 als 

Anlagekosten im Jahr 1981 anzuerkennen (vgl. Vernehmlassung vom 

2. Mai 2023 S. 3). Unter Berücksichtigung der – von Seiten der 

Beschwerdegegnerin korrekt berechneten – Wertquote der dem 

Beschwerdeführer ehemals im Miteigentum gehörenden Wohnungen von 

total 208/1000 (54/1000 Wertquote [2.5-Zimmerwohnung Nr. 2]; 54/1000 

Wertquote [2.5-Zimmerwohnung Nr. 3]; 100/1000 Wertquote [4.5-

Zimmerwohnung Nr. 5]; vgl. Bg-act. 1 und 2), resultiert damit ein 

anerkennender zusätzlicher Anlagekostenbetrag in der Höhe von 

CHF 8'846.45 (CHF 42'531.-- : 1000 x 208). Insofern ist die Beschwerde 

infolge Anerkennung als gegenstandslos geworden abzuschreiben. Der 

erst am 17. Mai 2023 diesbezüglich – also bezogen auf den "Vorschlag" 

der Beschwerdegegnerin vom 2. Mai 2023 – erklärte Beschwerderückzug 

des Beschwerdeführers ist damit unbeachtlich. 

3.1. Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der 

Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone, 

sämtliche Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des 

Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks 

sowie von Anteilen daran ergeben, zu besteuern, soweit der Erlös die 

Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zzgl. Aufwendungen) 

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übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Von dieser verpflichtenden Besteuerung 

können nur solche Gewinne ausgenommen werden, bei denen der 

Harmonisierungsgesetzgeber in einer abschliessenden Aufzählung einen 

Steueraufschub vorsieht (vgl. Art. 12 Abs. 3 StHG).

3.2. Nach kantonalem Recht unterliegen Gewinne aus der Veräusserung von 

Grundstücken des Privatvermögens der Grundstückgewinnsteuer (Art. 41 

Abs. 1 lit. a StG). Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung 

begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück übertragen wird 

(Art. 42 Abs. 1 StG). Steuerpflichtig ist dabei gemäss Art. 45 Abs. 1 StG 

der Veräusserer; gemeinschaftliche Eigentümer entrichten die Steuern 

entsprechend ihren Anteilen unter solidarischer Haftung (Art. 45 Abs. 3 

StG). Auch die Bündner Gemeinden erheben gemäss Art. 6 des Gesetzes 

über die Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. 

Art. 45 ff. StG eine Grundstückgewinnsteuer in der Höhe der 

Kantonssteuer.

3.3. Steuerbar ist der Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG, 

d.h. der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und 

Aufwendungen) übersteigt. Während für die Berechnung der 

Anlagekosten die letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend 

ist (Art. 46 Abs. 2 StG), gelten als Erlös alle Leistungen des Erwerbers 

(Art. 47 Abs. 1 StG). Als Erwerbspreis gilt der beurkundete Kaufpreis zzgl. 

aller weiteren Leistungen des Erwerbers (Art. 48 Abs. 1 StG). Ist der 

Erwerbspreis nicht feststellbar, gilt an dessen Stelle als Ersatzwert der 

Vermögenssteuerwert zum Zeitpunkt der letzten steuerbegründenden 

Veräusserung (Art. 48 Abs. 2 StG). Gemäss Art. 49 Abs. 1 StG gelten als 

Aufwendungen namentlich Kosten für Erschliessungen, Bauten, 

Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung 

des Grundstücks bewirkt haben (lit. a), Grundeigentümerbeiträge, wie 

Perimeterbeiträge für Bau und Korrektion von Strassen, für 

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Bodenverbesserungen, für Wasser- und Lawinenverbauungen (lit. b) 

sowie Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstücks 

verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Provisionen und 

Vermittlungsgebühren (lit. c). 

4.1. Zunächst stellt sich der Beschwerdeführer betreffend Bodenwert im 

Wesentlichen auf den Standpunkt, dass der Boden im Jahr 1975 durch 

Erbvorbezug seiner Eltern erworben worden sei. Damals habe der 

Bodenwert CHF 80.--/m2 betragen, weshalb dieser Wert massgeblich sei. 

4.2. Wie dargelegt, ist für die Berechnung der Anlagekosten und damit 

insbesondere des Erwerbspreises die letzte steuerbegründende 

Veräusserung massgebend (vgl. vorstehend E.3.3). Bei einem 

Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), 

Erbvorbezug – wie vorliegend – oder Schenkung handelt es sich um eine 

steueraufschiebende Veräusserung (vgl. Art. 43 Abs. 1 lit. a StG). 

Demnach ist der im Jahr 1975 erfolgte Erbvorbezug für die Bestimmung 

des Erwerbspreises nicht relevant. Wie ebenfalls bereits dargelegt, gilt als 

Erwerbspreis der beurkundete Kaufpreis zzgl. aller weiteren Leistungen 

des Erwerbers; ist der Erwerbspreis nicht feststellbar, gilt an dessen Stelle 

als Ersatzwert der Vermögenssteuerwert zum Zeitpunkt der letzten 

steuerbegründenden Veräusserung (vgl. vorstehend E.3.3). Vorliegend 

fehlen Angaben zur letzten steuerbegründenden Veräusserung. Es ist 

unter den Verfahrensbeteiligten nämlich unbestritten, dass sich der Boden 

seit jeher in der Familie befindet und über den Bodenwert bisher auch zu 

keinem Zeitpunkt die Grundstückgewinnsteuer abgerechnet wurde. Die 

Beschwerdegegnerin hat daher praxisgemäss den Vermögenssteuerwert 

des Jahres 1950 als Ersatzwert bestimmt und diesen dabei mit CHF 1/m2 

berücksichtigt. Dies ist – insbesondere auch mit Blick auf das Urteil des 

Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 22 5 vom 23. Januar 

2024 (vgl. dortige E.2.4.4 mit Verweis auf die Rechtsprechung des 

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Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen) – nicht zu beanstanden. Was 

der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, vermag nicht zu überzeugen. Er 

macht im Wesentlichen geltend, während "sie gebaut hätten", habe der 

Kanton am Rand des Grundstücks einen neuen Gehsteig erstellt und für 

das Land CHF 80/m2 bezahlt. Wäre dieser Wert nicht richtig gewesen, 

hätte der Kanton niemals einen solchen Preis bezahlt. Aus diesen 

Gründen habe der Boden ab diesem Zeitpunkt einen Wert von CHF 80/m2 

gehabt, da sie den Boden nicht hätten erwerben müssen. Dies sei auch 

so gewesen, als sie das Grundstück an C._____ veräussert und den Erlös 

daraus in das Haus investiert hätten. In den Akten finden sich keine 

Beweise für diese Behauptungen. Somit erweist sich die Beschwerde in 

diesem Punkt als unbegründet. 

5. Soweit der Beschwerdeführer des Weiteren die Berechnung der 

Eigentumsdauer beanstandet, ist auf Folgendes hinzuweisen: Gemäss 

der Praxisfestlegung der Beschwerdegegnerin "Grundstückgewinnsteuer: 

Eigentumsdauer, StG 53" vom 1. Januar 2011 ist für die Berechnung der 

Eigentumsdauer die Zeitspanne zwischen Erwerb und Veräusserung zu 

berechnen, wobei das Datum der Eigentumsübertragung im Grundbuch 

massgebend ist (vgl. dortige S. 1). Dies war bei den vorliegend 

streitgegenständlichen Veräusserungen im Jahr 2021 der Fall (30. Juli 

2021 [4.5-Zimmerwohnung] bzw. 17. Dezember 2021 [2.5-

Zimmerwohnungen]; vgl. Bg-act. 1 und 2), was von Seiten des 

Beschwerdeführers denn auch nicht bestritten wird. Somit erweist sich der 

beschwerdeführerische Einwand, wonach der Besitzesantritt bezüglich 

der 2.5-Zimmerwohnungen erst per 1. Januar 2022 erfolgt sei (vgl. Bg-

act. 2), als unbehelflich, da dieser mit Blick auf die dargelegte 

Praxisfestlegung der Beschwerdegegnerin keine Rolle spielt. Der 

Vollständigkeit halber ist an dieser Stelle noch auf das absolute 

Eintragungsprinzip (Art. 656 Abs. 1 des Schweizerischen 

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Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]) hinzuweisen, wonach erst der Eintrag 

im Grundbuch, der konstitutive Wirkung hat, den Eigentumsübergang 

bewirkt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_337/2012 vom 19. Dezember 

2012 E.3.3; siehe auch Urteil des Bundesgerichts 4P.232/2004 vom 

3. Januar 2005 E.2 mit Hinweisen auf die Lehre). Insofern erweist sich die 

besagte Praxis der Beschwerdegegnerin als gesetzeskonform. Die 

Beschwerde ist somit auch in diesem Punkt unbegründet.

6. Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen, soweit sie nicht 

infolge Anerkennung der Anlagekosten im Betrag von CHF 8'846.45 als 

gegenstandslos geworden abzuschreiben ist.

7.1. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 

Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Dabei ist zu berücksichtigen, dass 

eine (teilweise) Anerkennung der Beschwerde prozessual einem 

(teilweisen) Unterliegen gleichkommt. Die Verfahrenskosten bestehen aus 

der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen 

des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die 

Staatgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--; sie richtet sich nach dem 

Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und 

der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 

Abs. 2 VRG). Vorliegend erscheint eine Staatsgebühr von CHF 2'000.-- 

angemessen. Sie ist zusammen mit den Kanzleiauslagen dem Ausgang 

des vorliegenden Beschwerdeverfahrens entsprechend im Umfang von 

einem Drittel der Beschwerdegegnerin und im Umfang von zwei Dritteln 

dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. 

7.2. Da der Beschwerdeführer im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht 

anwaltlich vertreten war, steht ihm praxisgemäss keine 

Parteientschädigung zu. Auch der in ihrem amtlichen Wirkungskreis 

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teilweise obsiegenden Beschwerdegegnerin wird keine 

Parteientschädigung zugesprochen (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG).

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht infolge Anerkennung 

der Anlagekosten im Betrag von CHF 8'846.45 als gegenstandslos 

geworden abgeschrieben wird. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 230.--

Zusammen CHF 2'230.--

gehen zu einem Drittel zulasten der Steuerverwaltung des Kantons 

Graubünden und zu zwei Dritteln zulasten von A._____.

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]