# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e83dc678-5c2d-5072-8419-ea00abfe8ca3
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 4. Abteilung O4V-20-3
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_004_O4V-20-3_nodate.pdf

## Full Text

Beschwerdeführerin A. 

 

vertreten durch: RA AA. 

 

 

Vorinstanz Bodenrechtskommission Appenzell Ausserrhoden,  

Regierungsgebäude, 9102 Herisau 

 

 

Beigeladene   Kant. Aufsichtsbehörde 

 

 

 

Beigeladener  B. 

 

 

Gegenstand Abparzellierung nach BGBB  

Beschwerde gegen den Beschluss der Bodenrechtskommission 

vom 28. November 2019 

 

  

Obergericht Appenzell Ausserrhoden  
4. Abteilung 

 

Zirkular-Urteil vom 8. März 2021 
 

Mitwirkende Obergerichtspräsident E. Zingg 

Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer  

Oberrichter E. Graf, P. Louis 

Obergerichtsschreiber D. Hofmann 

 

 

Verfahren Nr. O4V 20 3 

 

Seite 2 

Rechtsbegehren 

 

a) der Beschwerdeführerin: 

 1. Der Beschluss der Bodenrechtskommission BR-Gesuch 0001 vom 28. November 2019 

sei aufzuheben und das BR-Gesuch 0002 sei zu bewilligen. 

 2. Eventualiter sei der Beschluss der Bodenrechtskommission, BR-Gesuch 0001 vom 

28. November 2019 aufzuheben und an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzu-

weisen.  

 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zulasten der Vorinstanz.  

 

b) der Vorinstanz: 

 1. Die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. 

 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin. 

 

 

 

Sachverhalt 

 

A. A. ist Grundeigentümerin der durch den Pächter B. bewirtschafteten Parzelle Nr. 0003 mit 

einer Fläche von 11‘059 m
2
. Die Parzelle liegt auf dem Gebiet der Gemeinde C. und 

befindet sich gemäss kommunalem Zonenplan in der Landwirtschaftszone und im 

Waldareal. Im westlichen Teil der Parzelle befindet sich das Wohnhaus Assek. Nr. 0004, 

welches zonenfremd genutzt wird. Die Parzelle verfügt über keine direkte Zufahrt und kein 

Fahrrecht bis zur Parzellengrenze.  

 

B. Mit Eingabe vom 20. Juni 2019 (act. 13.1) reichte A. bei der Bodenrechtskommission ein 

Zerstückelungsgesuch ein. Dabei ersuchte sie, das Wohnhaus Assek. Nr. 0004 mit einem 

Umschwung von ca. 1‘000 m
2
 abzuparzellieren. Geplant sei, das Haus zu verkaufen, da 

eine Eigennutzung altershalber nicht mehr möglich sei. Der restliche Boden werde samt 

Wald an einen Selbstbewirtschafter verkauft. Bauliche Massnahme seien in nächster Zeit 

keine vorgesehen.  

 

 

  

Seite 3 

Auszug aus dem Plan Amtliche Vermessung GIS AR (nordorientiert), Februar 2021 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

C. Mit Entscheid vom 26. August 2019 (act.13.6) stellte das Amt für Raum und Wald, Abtei-

lung Raumentwicklung, fest, dass das Gebäude Assek. Nr. 0004 zur Zeit rechtmässig ge-

nutzt werde und weiterhin so genutzt werden dürfe. Zudem verfügte es in Ziff. 2.3, dass die 

Zufahrt zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung der Parzelle Nr. 0003 und der angrenzen-

den Grundstücke zu gewährleisten und im Falle einer Abparzellierung grundbuchlich zu 

sichern sei. Ebenso sei die Holzabfuhr vom bewaldeten Teil des Grundstücks Nr. 0003 

sowie der Zugang zum Gebäude Assek. Nr. 0004 grundbuchlich zu regeln.  

 

D. Mit Schreiben vom 19. August 2019 (act. 13.7), versandt am 29. August 2019, teilte die 

Bodenrechtskommission A. mit, dass eine Abparzellierung mit einer maximalen Fläche von 

1‘052 m
2
 in Aussicht gestellt werde, sofern der Entscheid der Abteilung Raumentwicklung 

vom 26. August 2019 rechtskräftig vorliege. Der Bodenrechtskommission müsse der 

Entwurf des Fuss- und Fahrwegrechts zur land- und forstwirtschaftlichen Erschliessung 

eingereicht werden.  

 

E. Mit Beschluss vom 28. November 2019 (act. 2) wies die Bodenrechtskommission das 

Gesuch von A. ab. Gleichzeitig ordnete sie an, den Entwurf eines Dienstbarkeitsvertrags 

zur Regelung der Fahrrechte und Holzabfuhrrechte für das Grundstück Nr. 0005 und das 

neue Wohnhausgrundstück Nr. 0003 einzureichen.  

 

Seite 4 

F. Gegen diesen Entscheid liess A. (vertreten durch RA AA.) mit Eingaben vom 9. Januar 

2020 und 22. Januar 2020 (act. 1 und 7) Beschwerde beim Obergericht erheben, wobei sie 

eingangs erwähnte Rechtsbegehren stellte.  

 

G. Mit Schreiben vom 27. Februar 2020 (act. 12) liess sich die Bodenrechtskommission (im 

Folgenden: Vorinstanz) mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren zur Beschwerde ver-

nehmen. Mit Schreiben vom 16. März 2020 (act. 15) liess sich die Kantonale Aufsichtsbe-

hörde vernehmen, ohne einen konkreten Antrag zu stellen.  

 

H. Mit Eingabe vom 6. Mai 2020 (act. 18) liess die Beschwerdeführerin eine Replik einreichen, 

wobei sie an ihren Anträgen festhielt. Die Vorinstanz verzichtete mit Schreiben vom 20. Mai 

2020 (act. 21) auf eine Duplik. 

 

I. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen 

näher eingegangen. 

 

 

 

Erwägungen 

 

1. Gestützt auf Art. 2 der Verordnung über COVID-19-Massnahmen: Gerichte (bGS 113.2) 

kann das Obergericht zur Bewältigung der aktuell ausserordentlichen Lage in allen Fällen 

auf dem Zirkularweg entscheiden, wenn das Gesetz keine Verhandlung vorschreibt. Zirku-

larbeschlüsse bedürfen der Einstimmigkeit (Art. 52 Abs. 2 des Justizgesetzes, bGS 

143.51). Da im vorliegenden Verfahren keine Durchführung einer Verhandlung vorge-

schrieben ist und die Parteien auf die Durchführung einer solchen verzichteten, hat das 

Obergericht das vorliegende Urteil einstimmig mittels Zirkularurteils gefällt. 

 

2. Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 

dass das Obergericht nach Art. 6 der kantonalen Verordnung zum Bundesgesetz über das 

bäuerliche Bodenrecht (bGS 213.113) i. V. m. Art. 90 Abs. 1 lit. f. des Bundesgesetzes über 

das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) zur Behandlung der Beschwerde 

gegen den ablehnenden Beschluss der Vorinstanz zuständig ist. Die Beschwerde wurde 

frist- und formgerecht eingereicht. Als Adressatin des angefochtenen Beschlusses, mit 

welchem ihr Gesuch um Zerstückelung des Grundstücks Nr. 0003 abgelehnt wurde, ist die 

Beschwerdeführerin formell beschwert und in eigenen schutzwürdigen Interessen berührt. 

Auf die Beschwerde ist demnach einzutreten. 

 

Seite 5 

3. Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur Rechts-

verletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unter-

schreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts gerügt 

werden (Art. 56 VRPG). Das Obergericht hat darüber hinaus volle Überprüfungsbefugnis, 

soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn sein Entscheid an eine Bundesinstanz mit 

unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen werden kann. Ein Weiterzug an eine 

Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die Ermessenskontrolle umfasst, ist 

vorliegend nicht gegeben. Da eine volle Überprüfung auch nicht anderweitig gesetzlich vor-

gesehen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts vorliegend auf die Rechts- und Sachver-

haltskontrolle beschränkt.  

 

4. Die Aufteilung eines landwirtschaftlichen Grundstückes in einen Teil innerhalb und einen 

Teil ausserhalb des Geltungsbereichs des BGBB setzt eine Ausnahmebewilligung vom Zer-

stückelungsverbot voraus (Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB). Eine gemischte Nutzung kann 

namentlich dadurch entstehen oder beabsichtigt werden, dass ursprünglich landwirtschaftli-

che Wohn- und Ökonomiegebäude für diese Nutzung nicht mehr benötigt werden und leer 

stehen oder bestimmungswidrig anderen Zwecken (beispielsweise Wohnzwecken) dienen 

oder zugeführt werden sollen (BGE 125 III 175 E. 2c). Die angestrebte Nichtunterstellung 

der abparzellierten Teilfläche unter das BGBB wirft die Frage nach deren künftiger Nutzung 

auf. Die Ausnahmebewilligung gemäss Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB weist damit nicht nur 

einen bodenrechtlichen, sondern auch einen raumplanerischen Aspekt auf und begründet 

ein Bedürfnis nach deren verfahrensrechtlicher Koordination (BGE 125 III 175 E. 2c). Nach 

Art. 4a Abs. 1 der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB, SR 211.412.110) 

stellt die Bewilligungsbehörde der kantonalen Behörde im Verfahren um Bewilligung von 

Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, die für den Entscheid über 

Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone zuständig ist (Art. 25 Abs. 2 des Raumplanungs-

gesetzes, RPG, SR 700), die Akten zum Erlass einer Verfügung zu, wenn auf einem 

betroffenen Grundstück eine Baute oder Anlage besteht und sich diese ausserhalb einer 

Bauzone im Sinne des Raumplanungsrechts befindet. Die Bewilligungsbehörde entscheidet 

in diesen Fällen erst, wenn eine rechtskräftige raumplanungsrechtliche Verfügung vorliegt, 

in der die Rechtmässigkeit der Nutzung der betreffenden Baute oder Anlage festgestellt 

wird (Art. 4a Abs. 2 VBB). Die Planungsbehörde prüft, ob die Bauten und Anlagen nach Art. 

16a RPG zonenkonform sind oder ob eine Ausnahme von der Zonenkonformität nach Art. 

24 bis 24d RPG bewilligt werden kann. Sie muss hierzu nach Art. 43a der 

Rauplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) vorgehen, womit von ihr zu prüfen ist, ob die 

Baute für den bisherigen Zweck noch benötigt wird (lit.a), die neue Nutzung keine unnötige 

Ersatzbaute zur Folge hat (lit.b), die bestehende Erschliessung höchstens geringfügig 

erweitert wird (lit.c), die landwirtschaftliche Bewirtschaftung der umliegenden Grundstücke 

https://www.swisslex.ch/doc/lawdoc/de47fa61-ae9e-4d4d-812b-d25efbfcca40/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/9e84e79e-25b3-4f84-a6dd-dcf9c7e23fdf/de47fa61-ae9e-4d4d-812b-d25efbfcca40/source/document-link
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=5A.25%2F2000&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-III-175%3Ade&number_of_ranks=0#page175
https://www.swisslex.ch/doc/lawdoc/de47fa61-ae9e-4d4d-812b-d25efbfcca40/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/9e84e79e-25b3-4f84-a6dd-dcf9c7e23fdf/de47fa61-ae9e-4d4d-812b-d25efbfcca40/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/unknown/67ef4fa6-de35-4a12-9d21-3b8fda457894/citeddoc/b6728c25-ce06-46a2-a12e-a61ce9c186ea/source/document-link

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weiterhin möglich bleibt (lit.d) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. e; 

vgl. dazu BGE 139 III 327 E. 5.2). Die (bodenrechtliche) Bewilligungsbehörde hat in jedem 

Einzelfall zu prüfen, ob das Wohnhaus noch zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört 

und diesem dienen kann, d.h. ob es objektiv betriebsnotwendig ist. Landwirtschaftliche 

Gebäude, die nicht mehr zweckentsprechend genutzt werden, sind aus dem Geltungs-

bereich des BGBB zu entlassen, wenn sie aufgrund einer an den raumplanungsrechtlichen 

Vorgaben orientierten, zukunftsgerichteten Beurteilung als für eine rentable und 

existenzsichernde landwirtschaftliche Nutzung entbehrlich scheinen (HERRENSCHWAND/ 

BANDLI, in: Das bäuerliche Bodenrecht, 2. Aufl. 2011, N.7 f. zu Art. 60 BGBB). Sind die 

raumplanungs- und die bodenrechtlichen Voraussetzungen zur nichtlandwirtschaftlichen 

Verwendung eines vormals landwirtschaftlichen Gebäudes erfüllt, besteht ein 

Rechtsanspruch auf Erteilung der Ausnahmebewilligung (Urteil des Bundesgerichts 

5A./2000 vom 9. November 2000 E. 2c).  

 

Zuständig für die Bewilligung von Ausnahmen vom Realteilungs- oder Zerstückelungsver-

bot ist die Bodenrechtskommission. Ist nach Art. 4a VBB eine Verfahrenskoordination not-

wendig, überweist die Bodenrechtskommission die Akten an das Amt für Raum und Wald 

und entscheidet erst nach Rechtskraft der raumplanungsrechtlichen Verfügung (Art. 2 Abs. 

2 lit. a und Art. 8 der kantonalen Verordnung zum Bundesgesetz über das bäuerliche 

Bodenrecht). 

 

4.1 Die Vorinstanz kommt im angefochtenen Entscheid zum Schluss, dass das Grundstück C. 

Nr. 0003 (nur) über ein Fahrrecht der Flurgenossenschaft Pfand verfüge. Das Fahrrecht 

ende mit der Flurgenossenschaftsstrasse. Gemäss ihrem Schreiben vom 29. August 2019 

seien die Fahrrechte und Holzabfuhrrechte für das Grundstück Nr. 0005 und das neue 

Wohnhausgrundstück Nr. 0003 zu regeln. Die Gründe für eine Ausnahme vom Zer-

stückelungsverbot gemäss Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB seien nicht gegeben. Die nichtland-

wirtschaftliche Nutzung sei rechtmässig, entsprechend könne das Gebäude Assek. Nr. 

0004 mit einer Fläche von 999 m
2
 abparzelliert und aus dem Geltungsbereich des BGBB 

entlassen werden, sobald die Fuss- und Fahrwegrechte und Holzabfuhrrechte grund-

buchlich geregelt seien.  

 

4.2 Die Beschwerdeführerin lässt dagegen einwenden, dass das Wohnhaus Assek. Nr. 0004 

unbestritten nicht zur Bewirtschaftung eines landwirtschaftlichen Gewerbes betriebsnot-

wendig sei. So sei denn auch die nichtlandwirtschaftliche Nutzung des Wohnhauses 

rechtskräftig bewilligt worden. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung könne nicht davon 

abhängig gemacht werden, dass vorgängig ein Entwurf des Fuss- und Fahrwegrechts zur 

land- und forstwirtschaftlichen Erschliessung eingereicht werde. Dies insbesondere nicht, 

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sofern damit eine Erschliessung gefordert werde, die über die bestehende Erschliessung 

der Parzelle Nr. 0003 hinausgehen würde. Gemäss Entscheid des Amts für Raum und 

Wald vom 26. August 2019 wären lediglich bei einer Beeinträchtigung der land- und forst-

wirtschaftlichen Nutzung durch die Abparzellierung entsprechende Fahr- und Wegrechte 

innerhalb der bestehenden Parzelle zu errichten. Es wäre der Beschwerdeführerin ohne 

weiteres möglich gewesen zugunsten des landwirtschaftlichen und zulasten des nichtland-

wirtschaftlichen Grundstücks Eigentümerdienstbarkeiten zu errichten. Indem die Vorinstanz 

das Gesuch der Beschwerdeführerin abgewiesen habe, ohne ihr zuvor eine Frist zur Ein-

reichung der angeforderten Entwürfe anzusetzen und ohne ihr bei Säumnis die Ablehnung 

des Gesuches anzudrohen, verletze sie den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtli-

ches Gehör.  

 

4.3 In der Vernehmlassung vom 27. Februar 2020 hält die Vorinstanz fest, dass sie es als 

notwendig erachte, dass für das verbleibende landwirtschaftliche Grundstück die Fuss- und 

Fahrwegrechte grundbuchlich gesichert seien. Ebenso sollen für das neue Grundstück die 

Dienstbarkeiten mit einem Fuss- und Fahrwegrecht grundbuchlich gesichert werden. Fahr-

rechte seien erforderlich, damit eine ortsübliche Nutzung der Grundstücke möglich sei und 

die Interessen der jeweiligen Grundeigentümer der geteilten Grundstücke gewahrt würden. 

Durch die Vorgabe, fehlende Dienstbarkeiten zu regeln, solle Konfliktpotential zwischen 

den verschiedenen Grundeigentümern im Vornherein vermieden werden. Die Vorinstanz 

habe mit einem Augenschein vom 12. Juli 2019 und dem Austausch per Telefon und Mail-

verkehr vom 31. Oktober 2019 dem rechtlichen Gehör Genüge getan.  

 

4.4 Die Aufsichtsbehörde hält dafür, dass die Vorinstanz aus der Sicht des rechtlichen Gehörs 

vor der Abweisung des Gesuches eine Frist zur Einreichung der angefochtenen Entwürfe 

mit der Androhung der Ablehnung des Gesuches bei Säumnis hätte setzen müssen. Der 

Antrag, die Angelegenheit aus formellen Gründen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zu-

rückzuweisen, sei als begründet zu betrachten.  

 

4.5 Vorab gilt es festzuhalten, dass der angefochtene Entscheid gewisse Widersprüche auf-

weist: So wird einerseits in Ziff. 6 der Erwägungen festgehalten, dass eine Aufteilung 

gestützt auf Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB zu bewilligen sei, wenn sich die verschiedenen 

Nutzungen rechtlich und tatsächlich trennen liessen. Das rechtmässig nichtlandwirt-

schaftlich genutzte Grundstück Nr. 0003, Mutation Nr. 0006 vom 18. Oktober 2019, sei dem 

Geltungsbereich des BGBB nicht unterstellt. Für das Grundstück sei deshalb gemäss Art. 

86 Abs. 1 lit. BGBB die Anmerkung „nicht dem BGBB unterstellt“ im Grundbuch einzutragen 

(Ziff. 10 der Erwägungen). Anderseits wird in Ziff. 8 der Erwägungen festgestellt, dass die 

Gründe für eine Ausnahme vom Zerstückelungsverbot gemäss Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB 

Seite 8 

nicht gegeben seien. Die nichtlandwirtschaftliche Nutzung sei rechtmässig, entsprechend 

könne das Gebäude Assek. Nr. 0004 mit einer Fläche von 999 m
2
 abparzelliert und aus 

dem Geltungsbereich des BGBB entlassen werden, sobald die Fuss- und Fahrwegrechte 

und Holzabfuhrrechte grundbuchlich geregelt seien. Im Dispositiv wird dann in Ziff. 1 die 

beantragte Abparzellierung nicht bewilligt und trotzdem in Ziff. 2 verfügt, dass ein Entwurf 

eines Dienstbarkeitsvertrags zur Regelung der Fahrrechte und Holzabfuhrrechte für das 

Grundstück Nr. 0005 und das neue Wohnhausgrundstück Nr. 0003 einzureichen sei. Im 

angefochtenen Entscheid ist jedoch nirgends ersichtlich, inwiefern die Voraussetzungen für 

eine Ausnahme vom Zerstückelungsverbot gemäss Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB im vorlie-

genden Fall nicht gegeben seien sollen. Damit erweist sich der angefochtene Entscheid 

diesbezüglich als unzureichend begründet, was als Gehörsverletzung einzustufen ist 

(PATRICK SUTTER, in: Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über 

das Verwaltungsverfahren, 2. Aufl. 2019, N. 12 zu Art. 29 VwVG).  

 

4.6 Die Vorinstanz scheint zudem ausser Acht gelassen zu haben, dass die Rechtmässigkeit 

der künftigen Nutzung eines ursprünglichen landwirtschaftlichen Wohn- und Ökonomiege-

bäudes von der Planungsbehörde und nicht von der Bodenrechtsbehörde zu prüfen ist (Art. 

4a Abs. 2 VBB). Das Amt für Raum und Wald, Abteilung Raumentwicklung, hat die nicht-

landwirtschaftliche Wohnnutzung des Wohnhauses Assek. Nr. 0004 mit Entscheid vom 

26. August 2019 (act. 13.6) als zulässig eingestuft und ausdrücklich die beabsichtigte 

weitere nichtlandwirtschaftliche Nutzung (ohne bauliche Massnahmen) erlaubt. Dieser 

Entscheid ist in Rechtskraft erwachsen und bildet nicht Gegenstand des vorliegenden 

Verfahrens. Da die Beschwerdeführerin mit der Abparzellierung keinen Umbau 

beabsichtigt, sah das Amt für Raum und Wald offenbar trotz fehlenden Zufahrtsrechts für 

die Parzelle Nr. 0003 davon ab, die raumplanungsrechtliche Bewilligung zu verweigern. 

Würde die mangelnde Erschliessung der Parzelle Nr. 0003 der geplanten Wohnnutzung 

durch die neuen Eigentümer entgegenstehen, hätte dies vom Amt für Raum und Wald im 

betreffenden Entscheid so festgestellt werden müssen. Die Auflage in Ziff. 2.3 des 

raumplanungsrechtlichen Entscheids kann demzufolge nur im Sinne von Art. 43a lit. d RPV 

verstanden werden, d.h. mit dieser Auflage wird sichergestellt, dass die land- und forstwirt-

schaftliche Nutzung innerhalb der bestehenden Parzelle Nr. 0003 durch die Abparzellierung 

nicht gefährdet wird, weshalb die Zufahrt zur Bewirtschaftung gleichzeitig im Grundbuch zu 

sichern ist.  

 

4.7 Da es sich bei der Frage der Erschliessung um eine Frage des Raumplanungsrechts (Art. 

19 RPG und Art. 43a RPV) und nicht des bäuerlichen Bodenrechts handelt, bietet Art. 60 

Abs. 1 lit. a BGB für die Vorinstanz keine rechtliche Handhabe, eine bodenrechtliche Aus-

nahmebewilligung wegen fehlender Fahrrechte für das Wohnhaus Assek. Nr. 0004 und die 

Seite 9 

Parzelle Nr. 0003 zu verweigern. Demzufolge überschritt die Vorinstanz ihre Kompetenz, 

indem sie im Bodenrechtsentscheid eine Erschliessung der Parzelle Nr. 0003 bzw. des 

Wohnhauses Assek. Nr. 0004 forderte, welche über die bestehende Erschliessung der 

Parzelle Nr. 0003 hinausgeht, auch wenn ein gesichertes Zufahrtsrecht für das Wohnhaus 

Assek. Nr. 0004 sowohl im Interesse der Beschwerdeführerin als auch der künftigen 

Eigentümerschaft liegen müsste. Der angefochtene Beschluss verstösst damit gegen 

Bundesrecht, womit er aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung nach Art. 60 Abs. 1 

lit. a BGBB an die Vorinstanz zurückzuweisen ist (Art. 59 i.V.m. Art. 41 Abs. 2 VRPG).  

 

 Bei der Neubeurteilung ist von der Vorinstanz zu prüfen, ob das Gebäude Assek. Nr. 0004 

noch zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört und objektiv betriebsnotwendig ist bzw. 

ob dieses für die landwirtschaftliche Nutzung als entbehrlich erscheint. Der Vorinstanz steht 

es zudem frei im Sinne von Ziff. 2.3 des rechtskräftigen Entscheids des Amts für Raum und 

Wald vom 26. August 2019 eine Frist für die Einreichung des Entwurfs eines Dienstbar-

keitsvertrags zur Regelung der Zufahrt zur land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung 

des neuen Grundstücks Nr. 0005 über das Grundstück Nr. 0003 zu setzen, eventuell mit 

der Androhung, dass die Abparzellierung ansonsten nicht genehmigt würde. Denkbar 

erschiene auch eine mit der bodenrechtlichen Bewilligung verknüpfte Auflage oder Bedin-

gung, was aufgrund des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit ohnehin vor einer Verweige-

rung zu prüfen wäre (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 

2020, Rz 531; HERRENSCHWAND/BANDLI, a.a.O., N. 1 zu Art. 60 BGBB).  

 

5. Zusammenfassend ergibt sich damit, dass die Beschwerde im Sinne des Eventualantrags 

wie folgt gutzuheissen ist: Der angefochtene Beschluss der Vorinstanz vom 28. November 

2019 ist aufzuheben und die Sache ist zur Neubeurteilung und neuem Entscheid an die 

Vorinstanz zurückzuweisen.  

 

6. Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor 

Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf des-

sen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Die Rückweisung einer Sache an eine Vorinstanz 

zur neuen Entscheidung mit offenem Ausgang gilt im Hinblick auf die Kostenverteilung als 

vollständiges Obsiegen der rechtsmittelführenden Partei (Urteil des Bundesgerichts 

1C_308/2018 vom 9. Oktober 2019 E. 9; WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffentlichen Ver-

fahrensrechts, 2020, Rz. 3641). Die Gerichtskasse ist anzuweisen, der Beschwerdeführerin 

den Kostenvorschuss von Fr. 1‘500.-- zurückzuerstatten. Da die Vorinstanz mit ihren 

Begehren nicht durchdringt und der angefochtene Entscheid aufzuheben ist, ist ihr die 

Entscheidgebühr aufzuerlegen. In Anwendung von Art. 4a des Gesetzes über die 

Gebühren in Verwaltungssachen (GGV, bGS 233.2) erscheint eine Entscheidgebühr von 

Seite 10 

insgesamt Fr. 1'500.-- als angemessen, wobei in Anwendung von Art. 22 Abs. 1 VRPG auf 

die Erhebung verzichtet wird. 

 

6.1 Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine 

Entschädigung für die notwendigen Kosten und Auslagen. Die Entschädigung setzt sich 

zusammen aus einem Honorar und den Barauslagen; die Mehrwertsteuer wird als Zuschlag 

in Rechnung gestellt (Art. 3 der Verordnung über den Anwaltstarif, AT, bGS 145.53). In 

Verfahren vor dem Obergericht in Verwaltungssachen wird das Honorar pauschal festge-

legt (Art. 13 Abs. 1 lit. c AT) und beträgt Fr. 1‘000.-- bis Fr. 10‘000.-- (Art. 16 Abs. 1 AT). 

Innerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens richtet sich das Honorar nach den 

besonderen Umständen des Falles. In Betracht fallen namentlich Art und Umfang der 

Bemühungen, die Schwierigkeiten des Falles sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse der 

Beteiligten (Art. 17 AT). Grundsätzlich kann die mögliche Bandbreite der Honorare unterteilt 

werden in  

 a) einfache, unterdurchschnittlich aufwändige Fälle, in denen ein Honorar von 

Fr. 1‘000.-- bis zu Fr. 4‘000.-- zu sprechen ist;  

 b) mittlere Fälle, die durchschnittlich schwierige Rechts- und/oder Sachverhaltsfra-

gen betreffen und einen durchschnittlichen Aufwand benötigten, in denen ein 

Honorar in der Grössenordnung von Fr. 4‘000.-- bis Fr. 7‘000.-- angemessen er-

scheint; und  

 c) schwierige Fälle sowohl bezüglich Sachverhalts- und/oder Rechtsfragen, in de-

nen überdurchschnittlich umfangreiche Eingaben notwendig waren und umfang-

reiche Akten zu studieren waren, was ein Honorar von Fr. 7‘000.-- bis 

Fr. 10‘000.--, bzw. in aussergewöhnlichen Fällen bis zu Fr. 15‘000.-- rechtfertigt. 

 

6.2 RA AA., welcher die Beschwerdeführerin im vorliegenden Beschwerdeverfahren vertrat, hat 

eine Kostennote in der Höhe von Fr. 3‘164.25 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) 

eingereicht. Vorliegend ist die Entschädigung innerhalb des für die erste Fallgruppe - mit 

einfachen Rechtsfragen und unterdurchschnittlichem Aufwand - geltenden Rahmens von 

bis zu Fr. 4‘000.-- festzulegen, womit die Kostennote als angemessen erscheint. Diese ist 

ausgangsgemäss der Vorinstanz aufzuerlegen.  

 

7. Das vorliegende Urteil schliesst das Verfahren nicht ab, sondern weist die Sache an die 

erstinstanzlich zuständige Bodenrechtskommission zurück. Es ist daher den Vor- und Zwi-

schenentscheiden zuzuordnen, weshalb sich seine Anfechtung nach Art. 93 des Bundes-

gerichtsgesetzes (BGG, SR 173.110) richtet (BGE 133 V 477 E. 4.2). 

 

  

Seite 11 

Das Obergericht erkennt: 

 
 
1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde von A. wird der angefochtene Beschluss der 

Bodenrechtskommission vom 28. November 2019 aufgehoben und die Sache im Sinne der 
Erwägungen zur Neubeurteilung und neuem Entscheid an die Bodenrechtskommission 
zurückgewiesen. 

 
 
2. Es wird eine Entscheidgebühr von insgesamt Fr. 1‘500.-- festgesetzt, welche auf die 

Staatskasse genommen wird. Die Gerichtskasse wird angewiesen, A. den Kostenvorschuss 
von Fr. 1‘500.-- zurückzuerstatten. 

 
 
3. A. wird zulasten der Bodenrechtskommission eine Parteientschädigung von Fr. 3‘164.25 

(Barauslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen) zugesprochen. 
 
 
4. Rechtsmittel: 
 Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden, wenn er einen nicht wieder gutzumachenden 
Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endent-
scheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für ein 
weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz, BGG, SR 
173.110, Art. 93 BGG). Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gegeben 
(Art. 113 ff. BGG). In beiden Fällen ist die Beschwerde beim Schweizerischen Bundesge-
richt, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. Die Be-
schwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die 
Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufe-
nen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in 
der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG).  

 
 
5. Zustellung an die Beschwerdeführerin über deren Anwalt, die Vorinstanz, die Beigelade-

nen, das Bundesamt für Landwirtschaft sowie nach Rechtskraft an die Gerichtskasse. 
 
 
 

Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtspräsident:  

 

 

lic. iur. Ernst Zingg 

Der Gerichtsschreiber:   

 

 

lic. iur. Daniel Hofmann 

 
 
 
 
 
versandt am: 15. März 2021