# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4dd9ae3a-2e63-5b4d-a419-03a9a316fcfd
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-30
**Language:** it
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Schuldbetreibungs- und Konkurskammer 30.05.2017 KSK 2016 62
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_003_KSK-2016-62_2017-05-30.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

Rif.: Coira, 30 maggio 2017 Comunicata per scritto il:
KSK 16 62 29 marzo 2018

Decisione
Camera delle esecuzioni e dei fallimenti

quale Autorità di vigilanza sull'esecuzione e sul fallimento

Presidenza Brunner
Giudici Michael Dürst e Hubert
Attuario Rogantini

Nel ricorso in materia d'esecuzione e fallimento

di X._____, ricorrente, patrocinata dall'avv. Dario Giovanoli, Via da Ftan 408, 7550 
Scuol, 

contro

l'incanto dell'Ufficio esecuzioni e fallimenti Bernina del 6 ottobre 2016, comunicato 
lo stesso giorno, in re della ricorrente e di Y._____, resistente, patrocinato dallo 
studio legale avv. Fabrizio Keller, San Roc, 6537 Grono,

concernente incanto,

è risultato:

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I. Fattispecie

A. Vi fu un diverbio protrattosi per diversi anni fra X._____ e A._____ in merito 
alla loro comproprietà di un terreno con stalla sul monte di C._____ sopra il Lago 
di Poschiavo. Tale zona fu oggetto di una procedura di bonifica fondiaria 
(raggruppamento di terreni). A._____, divenuto comproprietario per 2/3 delle 
nuove particelle raggruppate n. _____ e _____ (cfr. act. UEFB. 14 segg.), chiese 
lo scioglimento della comproprietà con domanda di conciliazione del 29 aprile / 2 
maggio 2011 presso la Giudicatura di pace del Distretto Bernina, adendo in 
seguito il Tribunale distrettuale Bernina. L'azione fu in un primo tempo accolta dal 
Tribunale distrettuale Bernina con sentenza del 7 marzo 2012, comunicata per 
scritto il 30 agosto 2012. Su appello civile di X._____, poi divenuta comproprietaria 
per 1/3 di dette particelle, il Tribunale cantonale dei Grigioni adito emise la 
seguente decisione in data 22 aprile 2015, comunicata per scritto il 3 luglio 2015 
(inc. n. ZK1-12-63):

"1. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è accolto nel senso dei 
considerandi e la decisione impugnata è annullata.

2. Nella misura in cui l'attore (A._____) chiese lo scioglimento della 
vecchia parcella no. 61/5, l'azione è stralciata dai ruoli perché divenuta 
priva d'oggetto.

3. Per il resto l'azione è parzialmente accolta. La comproprietà delle parti 
alle particelle ni. _____ e _____ è sciolta mediante licitazione ai 
pubblici incanti. Qualora i terreni non siano aggiudicati a nessuna delle 
due parti, il ricavo va distribuito equamente fra loro.

L'Ufficio di esecuzione Valposchiavo [recte: Poschiavo] è incaricato di 
eseguire la licitazione secondo le regole applicabili.

4. [Ripartizione delle spese giudiziarie di prima istanza]

5. [Ripartizione delle spese giudiziarie di seconda istanza]

6. [Indicazione dei mezzi di impugnazione]

7. [Comunicazioni]"

Detta decisione crebbe in giudicato senza essere impugnata (cfr. act. UEFB. 1 
segg.).

B. L'Ufficio esecuzioni Poschiavo così incaricato chiese innanzitutto al 
Circondario cantonale di stima 5 di trasmettergli la stima ufficiale delle due 
particelle n. _____ e _____ con scritto del 13 ottobre 2015 (act. UEFB.7). Il 
Circondario cantonale di stima 5 diede seguito a tale richiesta in data 15 ottobre 
2015 (act. UEFB.8), precisando che della particella n. _____ con ____ m2 di 
bosco e pascolo non esisterebbe nessuna stima ufficiale, non essendo 

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sopraedificata. La particella n. _____, con stalla e fienile n. _____ costruiti circa 
nel 1900 e superficie del fondo di ____ m2 (la particella intera comprende ____ 
m2), invece figura essere stata stimata il 23 giugno 2005 a un valore nuovo di CHF 
74'400.00, un valore attuale di CHF 37'200.00 e un valore venale di CHF 
30'600.00 (act. UEFB.9 segg.).

C. Il 10 dicembre 2015 l'Ufficio esecuzioni Poschiavo comunicò ai 
comproprietari, cioè X._____ e A._____, di essere stato incaricato di eseguire la 
licitazione delle particelle n. _____ e _____ e che la data dell'incanto sarebbe loro 
annunciata più tardi (act. UEFB.18).

D. Con l'entrata in vigore della parte principale della Riforma territoriale il 1° 
gennaio 2016, gli uffici di esecuzione e gli uffici di fallimento furono aggregati in un 
unico nuovo ufficio per regione. Da quella data quindi l'Ufficio esecuzioni 
Poschiavo divenne l'Ufficio esecuzioni e fallimenti Bernina [nel seguito: UEFB].

E. Su richiesta dell'avv. Christian Clopath, allora patrocinatore di X._____, in 
esecuzione della decisione sopra citata (inc. n. ZK1-12-63) il 3 giugno 2016 
Tribunale cantonale invitò l'UEFB a indicare a quale punto si trovi la procedura e 
per quando sia prevista la licitazione ai pubblici incanti (act. UEFB.21). Con scritto 
al Tribunale cantonale del 13 giugno 2016 (act. UEFB.22) l'UEFB ritenne che, 
trattandosi nella fattispecie di un fondo agricolo, con rinvio all'art. 69 LDFR la 
licitazione non potrebbe avvenire ai pubblici incanti e che sarebbe previsto invitare 
i comproprietari per un'asta interna. Per motivi di riorganizzazione non sarebbe 
stato possibile procedere in tempi più brevi. Detto scritto fu notificato ai 
comproprietari il 15 giugno 2016 (act. UEFB.23).

F. Seguì uno scambio di scritti in merito all'interpretazione della formula 
"secondo le regole applicabili" che figura nella decisione sopra citata con 
l'Ispettorato del registro fondiario e registro di commercio dei Grigioni [nel seguito: 
IRFRC] (vedi act. UEFB.20) e con i comproprietari (act. UEFB.25 seg.). X._____ 
fece chiedere all'IRFRC, nell'ambito delle sue competenze, di ordinare un incanto 
pubblico all'interno del quale l'aggiudicazione a un terzo sarebbe soggetta ad 
autorizzazione e il prezzo massimo stabilito dall'autorità di vigilanza [inteso: 
l'IRFRC] non potrebbe essere ecceduto. Formulò inoltre richiesta formale di 
svolgere la necessaria procedura di stima per fissare detto prezzo massimo.

G. L'IRFRC rilasciò una cosiddetta decisione d'accertamento ai sensi dell'art. 
84 LDFR in data 29 giugno 2016 (act. UEFB.27), nella quale in base alla statistica 
dei prezzi stabilì il prezzo massimo dell'immobile in questione a CHF 32'070.00.

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H. Il 7 luglio 2017 l'UEFB chiese all'IRFRC di confermare per scritto che la 
particella n. _____ potrebbe soltanto essere messa all'asta interna fra i 
comproprietari. L'IRFRC si rifiutò di esprimersi in merito, ritenendo competente 
l'UEFB per decidere la procedura per lo scioglimento di comproprietà (act. 
UEFB.29).

I. Su istanza di una parte [non venne specificato chi], la decisione 
d'accertamento dell'IRFRC del 29 giugno 2016 fu sostituita da una nuova 
decisione d'accertamento del 3 agosto 2016 (act. UEFB.30), nella quale fu 
stralciata la frase secondo cui ai sensi dell'art. 63 cpv. 2 LDFR il motivo di rifiuto 
del prezzo esorbitante non sarebbe pertinente nell'ambito di una procedura di 
realizzazione forzata. In seguito a un malinteso questa decisione fu notificata a 
A._____ soltanto il 4 ottobre 2016 (act. UEFB.44).

J. In data 12 agosto 2016 l'UEFB invitò i comproprietari all'asta interna tra le 
due parti prevista per il 6 ottobre 2016 alle ore 14.00 a Poschiavo (act. UEFB.31). 
Indicò che le condizioni d'asta sarebbero inviate nelle prossime settimane. Il fondo 
n. _____ sarebbe considerato fondo agricolo e sottostarebbe al diritto fondiario 
rurale. Secondo l'art. 69 LDFR questo tipo di fondo potrebbe essere messo all'asta 
pubblica solo se si tratta di un'asta forzata. In caso contrario l'asta pubblica non 
sarebbe ammessa neanche nel caso in cui venga disposta da un tribunale. 
Un'asta tra i comproprietari sarebbe d'altro canto ammessa. Trattandosi di 
un'eccezione ai sensi dell'art. 62 lett. c LDFR, non verrebbero applicate le norme 
del prezzo esorbitante (art. 63 cpv. 1 lett. b LDFR). Infine l'UEFB sollecitò i 
comproprietari a versare un'anticipazione delle spese di complessivi CHF 6000.00, 
in ragione delle rispettive proporzioni di comproprietà (A._____ 2/3 e X._____ 1/3). 

L'invito all'incanto fu pubblicato nel Foglio ufficiale dei Grigioni e nel giornale Il 
Grigione Italiano il 13 rispettivamente 15 settembre 2016 (act. UEFB.36 segg.), 
precisando che le condizioni d'incanto sarebbero esposte dal 29 settembre 2016.

K. Con scritto del 17 agosto 2016 il Tribunale cantonale segnalò all'UEFB che 
il fondo n. _____ non sottostarebbe alla LDFR causa la superficie troppo piccola 
della particella e di conseguenza per quel fondo l'asta dovrebbe essere pubblica. 
Rinviò inoltre alla decisione citata sopra (inc. n. ZK1-12-63) al consid. 6.6 (pag. 
38), nel quale sarebbe fatto accenno all'art. 63 cpv. 2 LDFR. Il termine 
'realizzazione forzata' utilizzato in detta norma comprenderebbe tutti i tipi di 
realizzazione di fondi. Nell'occorrenza il Tribunale cantonale avrebbe dovuto 
procedere a ordinare lo scioglimento di comproprietà, il che potrebbe essere 

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definito come realizzazione forzata sui generis. La decisione del Tribunale 
cantonale non sarebbe stata impugnata e sarebbe quindi cresciuta in giudicato ed 
esecutiva. In essa sarebbe espressamente stata ordinata una licitazione ai 
pubblici incanti, il che non potrebbe più essere messo in domanda. Tuttavia al n. 3 
cpv. 2 del dispositivo l'UEFB sarebbe stato incaricato di eseguire la licitazione 
secondo le regole applicabili. Spetterebbe dunque all'UEFB fissare le regole 
necessarie nelle condizioni d'asta, semmai stabilendo dei limiti per i prezzi.

L. Come già in precedenza (cfr. act. UEFB.5 e UEFB.6), con e-mail del 18 
agosto 2016 A._____ criticò l'anticipazione delle spese di CHF 6000.00 richiesta 
dall'UEFB (act. UEFB.33). Il 30 agosto 2016 l'UEFB si rivolse al Tribunale 
cantonale, indicando che nessuna delle parti avrebbe prestato detto anticipo (act. 
UEFB.34), il quale rispose il 9 settembre 2016 (act. UEFB.35) di svolgere l'incanto 
e di redigere in seguito un resoconto, in base al quale il Tribunale cantonale possa 
poi ripartire le spese fra le parti, eventualmente compensandole con il ricavo.

M. Le condizioni d'incanto furono stabilite il 20 settembre 2016 (act. UEFB.39 e 
UEFB.40). Quelle per la particella n. _____ comprendono tra l'altro le seguenti 
clausole [evidenziamenti rimossi]:

"1. Il fondo è aggiudicato al maggior offerente dopo tre chiamate se la 
offerta di questi supera CHF 6'070.00

2. Chi intende acquistare il fondo deve presentare al più tardi al momento 
dell'iscrizione a Registro Fondiario un'autorizzazione da parte dell' 
ispettorato del Registro Fondiario e Registro di Commercio (Art. 61 
LDFR)

3. Il prezzo d'acquisto esorbitante è stato fissato a CHF 32'070.00
Nel caso più acquirenti offrano il prezzo massimo di CHF 32'070.00, 
l'aggiudicatario verrà estratto a sorte.

[…]"

N. Il 29 settembre 2016 (act. UEFB.41) X._____ fece contestare le condizioni 
d'incanto per la particella n. _____, ritenendo che la designazione 
dell'aggiudicatario mediante estrazione a sorte ai sensi dell'art. 68 cpv. 2 vLDFR 
sarebbe stata abrogata il 26 giugno 1998. Sarebbero perciò applicabili gli artt. 58 
cpv. 4 e 60 cpv. 1 del RFF, ossia l'ufficio sarebbe "tenuto di proclamare 
deliberatario chi ha fatto l'ultima e maggior offerta". L'istante chiese 
espressamente una modifica delle condizioni d'incanto, altrimenti adirebbe 
"l'autorità di vigilanza".

L'UEFB rispose il 3 ottobre 2016 (act. UEFB.42) di mantenere invariate le 
condizioni, poiché si tratterebbe dell'unica strada per poter eseguire l'incarico 

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ricevuto dal Tribunale cantonale. In stessa data rispose a una domanda di 
A._____, informandolo che non sarebbe prevista una visita dell'immobile (act. 
UEFB.43).

O. Con scritto all'UEFB del 5 ottobre 2016 (act. UEFB.47) Y._____, affittuario 
del fondo n. _____ patrocinato dallo studio legale avv. Fabrizio Keller, fece 
contestare a sua volta le condizioni d'incanto al loro n. 3 secondo periodo, 
ritenendo di avere un diritto di prelazione legale ai sensi degli artt. 47 segg. LDFR 
in unione con l'art. 681 CC. Sarebbe perciò inammissibile prevedere un sorteggio. 
Segnalò di aver interposto ricorso a titolo cautelativo al Tribunale cantonale (inc. n. 
KSK-16-61).

P. Il 6 ottobre 2016 l'avv. Christian Clopath, patrocinatore di X._____, 
decedette. Riprese il mandato l'avv. Dario Giovanoli. Alle ore 13.55, cioè poco 
prima dell'asta, questi consegnò all'UEFB uno scritto (act. UEFB.49), nel quale 
ribadì quanto già sostenuto nello scritto del 29 settembre 2016. Oltre a ciò affermò 
però anche che vi sarebbe una grave violazione dell'art. 134 cpv. e LEF, in quanto 
il termine di 10 giorni non sarebbe stato osservato. Esigé una correzione delle 
condizioni d'incanto, in caso contrario il suo scritto andrebbe considerato un 
ricorso ai sensi dell'art. 17 LEF.

Si procedette quindi all'asta: prima quella della particella n. _____, aggiudicata al 
prezzo di CHF 9900.00 a X._____ (vedi act. UEFB.50 seg.), poi quella della 
particella n. _____ (vedi il verbale in act. UEFB.51 segg.). La prima 
aggiudicazione rimase incontestata, la seconda invece costituisce l'oggetto della 
presente diatriba. Prima di cominciare, l'UEFB segnalò che X._____ avrebbe 
consegnato una presa di posizione scritta nonché un ricorso inerente le condizioni 
d'asta. Informò poi che Y._____, agricoltore, avrebbe interposto ricorso presso il 
Tribunale cantonale e che A._____ avrebbe dichiarato di non intendere opporsi al 
prezzo massimo fissato dall'IRFRC. Comunicò inoltre che X._____ avrebbe 
inoltrato in data 29/30 settembre 2016 un'offerta scritta di CHF 32'070.00 (act. 
UEFB.51A). Su domanda se altri intendano fare offerte per tale prezzo, A._____ e 
Y._____ alzarono la mano. Vi fu un'estrazione a sorte in presenza dell'agente di 
Polizia cantonale B._____. L'agente fu invitato a mischiare le tre buste in presenza 
di tutti i partecipanti e di decidere l'ordine di estrazione delle buste, invitando prima 
Y._____, poi A._____ e infine X._____ a scegliere ciascuno una busta. Le buste 
furono aperte in presenza dei tre offerenti e dell'agente. Il fondo fu aggiudicato a 
Y._____. Visto l'esito dell'estrazione a sorte, Y._____ comunicò di ritirare il ricorso 
inoltrato al Tribunale cantonale (cfr. act. UEFB.53 e l'inc. n. KSK-16-61, il quale fu 

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chiuso con decisione di stralcio del 10 ottobre 2016, comunicata per scritto il 16 
novembre 2016).

Q. Con decisione del 14 ottobre 2016 l'IRFRC rilasciò l'autorizzazione per 
l'acquisto del fondo n. _____ a Y._____, non applicandosi il divieto di divisione 
materiale ai sensi dell'art. 58 cpv. 1 LDFR (act. UEFB.57).

R. X._____ ha fatto adire il Tribunale cantonale con un ricorso di vigilanza in 
data 10 ottobre 2016 (act. A.1 dell'inc. n. KSK-16-62 qui pendente), presentando 
le seguenti richieste di giudizio [evidenziamenti rimossi]:

"1. Die Steigerungsbedingungen vom 29. September 2016 betreffend 
Grundstück Nr. _____, Gemeinde Poschiavo, Stall mit ____ m2 Ge-
bäudefläche, Wiese "C._____", seien vollumfänglich aufzuheben.

2. Die Versteigerung sowie der Zuschlag vom 6. Oktober 2016 betreffend 
Grundstück Nr. _____, Gemeinde Poschiavo, Stall mit ____ m2 Ge-
bäudefläche, Wiese "C._____", seien zu annullieren und es sei die er-
neute Durchführung der Versteigerung anzuordnen.

3. Die Versteigerung sei durch ein anderes Betreibungsamt durchzu-
führen.

eventualiter

4. Es sei richterlich die Geltung des Vorkaufsrechtes der Beschwerdefüh-
rerin in Bezug auf das Grundstück Nr. _____, Gemeinde Poschiavo, 
Stall mit ____ m2 Gebäudefläche, Wiese "C._____", festzustellen. 
Dementsprechend sei das vorgenannte Grundstück direkt der Be-
schwerdeführerin zuzuschlagen.

Verfahrensleitender Antrag:

5. Es sei der Beschwerdeführerin Einsicht in sämtliche Akten der Vor-
instanz zu gewähren. Zwecks Vermeidung von nachträglichen Anpas-
sungen seien die Akten umgehend, d.h. vor Zustellung der vorliegen-
den Rechtsschrift vom Beschwerdegegner 1 einzuverlangen.

6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerde-
gegner."

S. Il ricorso è stato trasmesso all'UEFB e a Y._____ per osservazioni l'11 
ottobre 2016 (act. D.1). Ambedue hanno inoltrato delle prese di posizione in difesa 
dell'incanto rispettivamente dell'aggiudicazione a Y._____ del fondo in domanda 
(act. A.2 e A.3 del 20 ottobre 2016). Entrambe le osservazioni scritte sono poi 
state notificate a X._____ il 24 ottobre 2016 (act. D.3), non prevedendo un 
secondo scambio di scritti.

T. X._____ ha fatto inoltrare prima uno scritto il 2 novembre 2016 (act. A.4), 
con cui chiede nuovamente di poter prendere visione degli atti originali, avendo un 
sospetto di falsificazione di atti. Ha poi fatto presentare una replica spontanea in 

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data 11 novembre 2016 (act. A.5), accompagnata da nuove prove (act. B.9, B.10, 
B.11 e B.12). Entrambi gli scritti sono stati inviati all'UEFB e a Y._____ il 16 
novembre 2016 (act. D.5). Dopo aver preso visione dell'incarto dell'UEFB (act. D.6 
e D.7), Y._____ ha a sua volta fatto trasmettere una replica [inteso: duplica] il 25 
novembre 2016 (act. A.6), anch'essa accompagnata da nuove prove (act. C.10 e 
C.11). Per quanto attiene al contenuto, nella loro replica rispettivamente duplica le 
parti hanno essenzialmente ripreso gli argomenti già esposti nel ricorso 
rispettivamente nella risposta al ricorso. Vi è poi stato un ultimo spontaneo 
scambio di scritti (act. A.7 e A.8) in merito ai versamenti del fitto da Y._____ a 
A._____, con un ulteriore allegato inoltrato dal resistente (act. C.12). Tutti i 
documenti sono infine stati spediti dal Tribunale cantonale per conoscenza alla 
rispettiva controparte (act. D.8, D.9 e D.10). A titolo di completezza sia 
menzionato ancora che A._____ ha chiesto un aggiornamento con scritto del 2 
maggio 2017 (act. D.11), al quale il Tribunale cantonale ha risposto il 5 maggio 
2017 (act. D.12) in senso negativo, spiegando che egli non avrebbe la qualità di 
parte. Con domanda del 5 gennaio 2018 poi (act. D.13) Y._____ ha fatto chiedere 
informazioni riguardo allo stato della procedura, alla quale è stato risposto il 9 
gennaio 2018 (act. D.14).

U. Sulle ulteriori argomentazioni delle parti si C._____ erà – per quanto utile ai 
fini del giudizio – nelle considerazioni di merito che seguono.

II. Considerandi

1. Innanzitutto va stabilito se può essere entrato nel merito del ricorso. Vanno 
analizzati – d'ufficio – i presupposti processuali (art. 60 CPC), fra cui in particolare 
la competenza funzionale e quella per territorio e per materia (art. 59 cpv. 2 lett. b 
CPC). A tal proposito la qui ricorrente X._____ si è limitata ad affermare nel suo 
ricorso del 10 ottobre 2016 (act. A.1) con la massima brevità che giusta l'art. 17 
LEF e l'art. 13 della Legge d'applicazione della legge federale sulla esecuzione e 
sul fallimento del 23 aprile 2014 (LAdLEF; CSC 220.000) dette competenze 
sarebbero tutte date. Lei parte dunque dall'idea che la fattispecie sia retta dalle 
disposizioni della LEF. Nella sua risposta al ricorso del 20 ottobre 2016 (act. A.3) il 
qui resistente Y._____ pare essenzialmente seguire tacitamente il ragionamento 
della ricorrente in questo punto, senza esprimersi in merito alle condizioni di 
ricevibilità della competenza. Per quanto attiene invece all'UEFB, nelle sue 
osservazioni del 20 ottobre 2016 (act. A.2) anch'esso non si esprime in merito alla 
ricevibilità del ricorso ma considera fra l'altro di aver ossequiato a tutte le norme, in 

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particolare quelle di cui alla Legge d'introduzione al Codice svizzero delle 
obbligazioni del 20 ottobre 2004 (LICO; CSC 210.200). Da questa circostanza si 
intuisce che esso potrebbe non aver ritenuto applicabile la LEF.

1.1. Impugnato è qui un atto dell'UEFB nell'ambito di un incanto. L'UEFB – che, 
come si è visto sopra (vedi D.), ha sostituito l'Ufficio esecuzioni Poschiavo a far 
tempo dal 1° gennaio 2016 – è un ufficio d'esecuzioni e dei fallimenti ai sensi degli 
artt. 1 e 2 LEF e dell'art. 1 cpv. 1 LAdLEF, in unione con l'art. 68 della Costituzione 
cantonale (CSC 110.100) e con l'art. 1 n. 2 della Legge sulla suddivisione del 
Cantone dei Grigioni in regioni del 23 aprile 2014 (CSC 110.200). Giusta l'art. 13 
cpv. 1 LEF ogni cantone deve designare un'autorità incaricata di vigilare sugli uffici 
d'esecuzione e sugli uffici dei fallimenti. Quest'autorità di vigilanza deve trattare 
pure i ricorsi ai sensi dell'art. 17 LEF. Nel Cantone dei Grigioni l'unica autorità 
cantonale di vigilanza conformemente all'art. 13 LEF e autorità di ricorso 
conformemente all'art. 17 LEF è il Tribunale cantonale dei Grigioni (art. 13 
LAdLEF). All'interno del Tribunale cantonale è competente la Camera delle 
esecuzioni e dei fallimenti (art. 8 cpv. 1 dell'Ordinanza sull'organizzazione del 
Tribunale cantonale del 14 dicembre 2010 [Ordinanza sul Tribunale cantonale, 
OOTC; CSC 173.100]). Ora, salvo i casi nei quali la stessa LEF prescriva la via 
giudiziale – il che non è il caso nell'occorrenza –, giusta l'art. 17 cpv. 1 LEF è 
ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio 
d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti per violazione di una norma di diritto o 
errore d'apprezzamento. A prima vista si direbbe quindi che la Camera delle 
esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale cantonale potrebbe essere competente 
per statuire in merito alla questione dell'incanto svoltosi dinanzi all'UEFB. Come 
sarà dimostrato nel seguito, però, ciò non è il caso.

1.2. Va difatti stabilito ora cosa si intenda per "provvedimento di un ufficio 
d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti" ai sensi dell'art. 17 LEF. Nella fattispecie 
è incontestato che non è in corso nessuna procedura di esecuzione o di 
fallimento. Il motivo perché si è giunti a un incanto è interamente diverso, e cioè la 
procedura inc. n. ZK1-12-63.

1.2.1. Nel 2015 questa Corte, o meglio, la Prima Camera civile, ha ordinato lo 
scioglimento di comproprietà di due particelle (n. _____ e n. _____) su domanda 
di uno dei due comproprietari. Questi aveva originariamente chiesto con un'azione 
civile che "il giudice definisca ex art. 651 CC ed ex aequo et bono il modo più 
consono per lo scioglimento della comproprietà", più tardi un'aggiudicazione intera 
o allora parziale basata su una divisione in natura. Nel seguito l'allora competente 

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Tribunale distrettuale Bernina accolse l'azione civile e decise lo scioglimento 
mediante divisione in natura. La seconda comproprietaria impugnò quella 
decisione al Tribunale cantonale, proponendo dapprima – come in prima istanza – 
di respingere integralmente l'azione di scioglimento, e più tardi invece di sciogliere 
sì la comproprietà, ma di farlo mediante ordine di una licitazione ai pubblici incanti. 
Il Tribunale cantonale, confrontato con vari problemi giuridici, causa innanzitutto la 
procedura di raggruppamento che venne a concludersi proprio nel corso della 
procedura d'appello civile, ha ritenuto nella sua decisione che di principio nulla 
osterebbe ormai (più) allo scioglimento della comproprietà sulle due particelle in 
causa (consid. 6.3 della menzionata decisione inc. n. ZK1-12-63). Ha riassunto i 
modi della divisione previsti dall'art. 651 CC (consid. 6.5; vedi anche consid. 1.2.2 
infra), ricordando che la legge avrebbe voluto dare la precedenza alla libera 
disposizione delle parti di scegliere insieme il modo più appropriato per sciogliere 
la loro comproprietà. Nel caso in giudizio le parti non avrebbero trovato un accordo 
fra loro e per vari motivi una divisione in natura non entrerebbe in considerazione, 
perciò andrebbe respinta la rispettiva richiesta (consid. 6.4). Quale unica via 
resterebbe dunque la vendita all'asta, sia quella fra i comproprietari sia quella ai 
pubblici incanti (consid. 6.6). Per l'asta la Prima Camera civile ha segnalato 
espressamente che "si applicano gli artt. 229 segg. CO", rinviando alla dottrina in 
materia (consid. 6.5.3). Ha pure considerato che si applicherebbe la LDFR per lo 
scioglimento della particella n. _____ [non però per quello della particella n. 
_____, la quale tuttavia non è qui più d'interesse, poiché aggiudicata in licitazione 
definitivamente alla ricorrente senza opposizione alcuna]. Tale legge 
prescriverebbe fra l'altro la necessità di un'autorizzazione (art. 61 segg. LDFR; 
vedi però l'eccezione per i comproprietari ex art. 62 lett. c LDFR). La Corte non si 
è invece espressa sul quesito a sapere se si è qui in presenza di un'eccezione ai 
sensi dell'art. 63 cpv. 2 LDFR o meno, cioè non ha detto se lo scioglimento da 
essa pronunciato vada equiparato a una procedura di realizzazione forzata 
(consid. 6.6). Ha anzi dichiarato espressamente di non fissare i dettagli della 
vendita all'asta, incaricando l'Ufficio di esecuzione Valposchiavo [recte: Poschiavo] 
di allora di eseguire la licitazione ai pubblici incanti "secondo le regole applicabili" 
ma senza definire quali siano.

1.2.2. Conviene ripetere che lo scioglimento di comproprietà è disciplinato dagli 
artt. 650 segg. CC. L'art. 651 CC prevede i vari modi della divisione. Vanno 
distinte le due vie principali che portano allo scioglimento di comproprietà: o i 
comproprietari si mettono d'accordo sul modo della divisione (cpv. 1), o non 
trovano un accordo e spetta al giudice decidere (cpv. 2). Nella prima variante (cpv. 

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1) i comproprietari possono scegliere fra una divisione in natura, una vendita a 
trattative private o agli incanti con divisione del ricavo, o una cessione della cosa a 
uno o più dei comproprietari compensando gli altri. Nella seconda variante (cpv. 2) 
il giudice può ordinare la divisione in natura o, qualora questa non si possa fare 
senza notevole diminuzione del valore, la licitazione fra i comproprietari o ai 
pubblici incanti. Nella fattispecie è stata costatata la disarmonia dei due 
comproprietari cugini. La prima variante è dunque interamente esclusa. Fra le vie 
della seconda variante, anche la divisione in natura è stata scartata 
definitivamente. Restano quindi la licitazione fra i comproprietari o ai pubblici 
incanti. Nel caso in giudizio, come descritto, la Prima Camera civile ha considerato 
opportuno ordinare la vendita all'asta pubblicamente annunciata.

1.2.3. Se si è giunti a un incanto per i motivi delucidati, va chiarito di che tipo 
d'incanto si tratti, fermo restando che, come detto, non può certamente trattarsi di 
un incanto forzato nel senso classico ai sensi della LEF, non essendo in corso una 
procedura esecutiva o di fallimento. A tal proposito la dottrina in materia di 
scioglimento di comproprietà rinvia essenzialmente tutta agli artt. 229 seg. CO 
(vedi fra tanti ROBERT HAAB, in Zürcher Kommentar, vol. IV/1, 2a ed., Zurigo 1977, 
n. 12 ad artt. 650 e 651 CC; ARTHUR MEYER-HAYOZ, in Berner Kommentar, vol. 
IV/1/1, 5a ed., Berna 1981, n. 33 segg. ad art. 651 CC, il quale contrappone 
l'incanto tra comproprietari all'asta pubblica nell'esecuzione forzata, rinviando per 
la distinzione alle n. 84 segg. ad art. 646 CC; BARBARA GRAHAM-SIEGENTHALER, in 
Handkommentar zum Schweizer Privatrecht – Sachenrecht, 3a ed., 
Zurigo/Basilea/Ginevra 2016, n. 1 e 6 ad art. 651 CC con ulteriori rinvii che parla 
espressamente di una vendita per asta volontaria e fa diretto riferimento agli artt. 
229 segg. CO). Pure la Prima Camera civile ha reputato applicabili gli artt. 229 
segg. CO nella sua decisione che ha portato qui allo scioglimento di comproprietà. 
Tali norme disciplinano effettivamente l'acquisto di proprietà mediante licitazione ai 
pubblici incanti. Esse vanno perciò analizzate in dettaglio per chiarire la questione.

1.2.4. Contrariamente alla sistematica del CO, la vendita all'asta non costituisce di 
per sé una "diversa specie di vendita" (vedi in particolare i titoli marginali e i vari 
capitoli nel testo legale in tedesco e in francese, confrontandoli con quelli nella 
versione italiana meno precisa e più distante dal senso inteso). Rappresenta bensì 
un normale contratto di compravendita ai sensi degli artt. 184 segg. CO, tuttavia 
con delle caratteristiche speciali in merito a come esso viene in essere, o meglio, 
come vengono determinati il prezzo e l'acquirente. Il CO fa cenno a due principali 
tipi d'incanto (art. 229 CO): "l'esecuzione forzata" (cpv. 1) e "la vendita per asta 
volontaria pubblicamente annunciata e aperta a ciascun offerente" (cpv. 2). Il 

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primo è retto quasi integralmente dalla LEF, il CO completando tale normativa 
soltanto in pochi punti di particolare interesse del diritto privato. Nell'esecuzione 
forzata, l'aggiudicazione costituisce un "provvedimento di un ufficio d'esecuzione o 
di un ufficio dei fallimenti" ai sensi dell'art. 17 LEF (così sancì espressamente il 
Tribunale federale già nella DTF 38 I 312). Il secondo tipo, quello dell'asta 
volontaria pubblica, è regolamentato dal CO e non è dunque assolutamente un 
provvedimenti ai sensi della LEF. Già da ciò si desume che la distinzione è di 
decisiva importanza nel caso qui in giudizio. Vi si aggiunge che mentre alcuni 
autori affermano che vi siano solo i due principali tipi d'incanto (quello forzato e 
quello volontario), tertium non datur (vedi ANTON PESTALOZZI, Der Steigerungskauf, 
Zurigo 1997, n. 92 seg. ad art. 229 CO; critico invece HANS GIGER, in Berner 
Kommentar, vol. VI/2/1/4, Berna 1999, n. 45 segg. ad art. 229 CO), altri invece 
ritengono che vi sia un terzo tipo d'incanto, in merito al quale la legge non si 
esprimerebbe e il quale, secondo una maggioranza, non sarebbe neppure 
disciplinato dal CO: la vendita all'asta volontaria privata, cioè quella in cui la 
cerchia di potenziali acquirenti è limitata fin dall'inizio. La conseguenza qui 
rilevante di quest'ultima tipologia è che a mente di questi autori tali incanti non 
possono essere impugnati ex art. 230 cpv. 2 CO, non applicandosi il CO (così in 
particolare RETO THOMAS RUOSS/PASCALE GOLA, in Basler Kommentar zum 
Obligationenrecht I, 6a ed., Basilea 2015, n. 16 delle osservazioni preliminari agli 
artt. 229-236 CO), bensì di regola le disposizioni sulla vendita in generale.

1.2.5. Per quanto attiene ora agli incanti scaturiti da uno scioglimento di 
comproprietà, la dottrina non si esprime né in modo esaustivo, né chiaro, né 
unanime. In particolare si nota che essa pare negligere le distinzioni dei modi di 
divisione menzionate e trattare solo l'incanto fra comproprietari, tacendo quasi tutti 
su quello pubblico. Vi è perlomeno un certo consenso nel definire 'volontario' 
l'incanto privato fra comproprietari ex art. 651 cpv. 1 CC e nel considerare 'privato' 
l'incanto fra comproprietari ex art. 651 cpv. 2 CC (fra tanti BEAT SCHÖNENBERGER, 
in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht – Vertragsverhältnisse Teil 1, 3a 
ed., Zurigo/Basilea/Ginevra 2016, n. 4 ad art. 229 CO; WOLFANG ERNST, in 
Kurzkommentar OR, Basilea 2014, n. 1 ad artt. 229-236 CO). Per taluni autori ciò 
significa che si tratti del terzo tipo d'incanto (consid. 1.2.4 supra) e che perciò a 
esso non siano (automaticamente) applicabili gli artt. 229 segg. CO, cosicché 
l'aggiudicazione non potrebbe essere impugnata (vedi la sentenza del Tribunale 
federale 5C.14/2002 consid. 3.b con rinvii; per la dottrina cfr. AGNES ATTESLANDER-
DÜRRENMATT, in OR-Kommentar, 3a ed., Zurigo 2016, n. 2 ad art. 229 CO; così 
anche HANS GIGER, in Berner Kommentar, op. cit., n. 38 seg. delle osservazioni 

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preliminari agli artt. 229-236 CO, il quale però concede un'applicabilità sussidiaria 
in caso di interpretazione di lacuna di contratto; unica opinione diversa e ben più 
differenziata è quella di JEAN-PAUL VULLIÉTY, in Commentaire romand du Code des 
obligations I, Basilea 2012, n. 11 con rinvii, n. 15 e n. 16 segg. delle osservazioni 
preliminari agli artt. 229-236 CO, il quale considera applicabili le disposizioni delle 
varie legislazioni cantonali sulle vendite giudiziarie o amministrative). Proprio in 
questo punto pare che gran parte degli autori non faccia differenza alcuna fra 
incanto voluto e concordato dai comproprietari stessi (art. 651 cpv. 1 CC) e quello 
ordinato dal giudice adito per discordia sul modo di divisione (art. 651 cpv. 2 CC), 
eccezione fatta di JEAN-PAUL VULLIÉTY. In pochi trattano infine esplicitamente 
anche il tema che qui ci occupa, ossia quello dell'incanto ordinato dal giudice non 
limitato ai soli comproprietari ma aperto al pubblico e pubblicamente annunciato ai 
sensi dell'art. 651 cpv. 2 ultima ipotesi CC. Le opinioni divergono in merito. Alcuni 
autori (cfr. ANTON PESTALOZZI, loc. cit.), basandosi sulla giurisprudenza più antica 
del Tribunale federale (DTF 72 II 160 consid. 3), affermano – senza particolare 
motivazione – che non potrebbe trattarsi di una vendita all'asta volontaria, poiché 
mancherebbe l'elemento della volontarietà. Non è tuttavia chiaro se secondo il loro 
ragionamento vada considerata un'esecuzione forzata ai sensi dell'art. 229 cpv. 1 
CO e debba di conseguenza applicarsi la LEF. Una tale soluzione pare poco 
convincente, se si tiene presente che gli scopi e gli interessi in causa dello 
scioglimento di comproprietà e quelli della procedura d'esecuzione della LEF sono 
del tutto diversi. Un'altra parte della dottrina – pare quella maggioritaria – parte 
invece dall'idea che gli artt. 229 segg. CO si applichino anche alle vendite all'asta 
decise da un'autorità giudiziaria o amministrativa (così scrive JEAN-PAUL VULLIÉTY, 
loc. cit. con rinvii pertinenti, restando lui stesso però dell'avviso che, strettamente 
parlando, non si possa definire volontaria questo tipo di asta e che essa sia 
piuttosto retta dalla legislazione cantonale anziché dagli artt. 229 segg. CO, 
benché conceda anche lui che dette disposizioni del CO possano intervenire a 
titolo sussidiario per completare semmai il diritto cantonale applicabile). In 
particolare diversi autori ritengono che la licitazione ai pubblici incanti ordinata dal 
giudice giusta l'art. 651 cpv. 2 CC vada equiparata piuttosto a – se non addirittura 
sussumuta interamente sotto – la vendita per asta volontaria pubblica ai sensi 
dell'art. 229 cpv. 2 CO, anziché considerarla un'esecuzione forzata ai sensi 
dell'art. 229 cpv. 1 CO e della LEF (vedi innanzitutto PIERRE CAVIN, in 
Schweizerisches Privatrecht, vol. VII/1, Basilea 1977, pagg. 162 seg.; RETO 
THOMAS RUOSS/PASCALE GOLA, in Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, op. 
cit., n. 10 delle osservazioni preliminari agli artt. 229-236 CO; JÖRG SCHMID, in AL-
FRED KOLLER [ed.], Der Grundstückkauf, 3a ed., Berna 2017, §10 n. 9). PIERRE 

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CAVIN motiva la sua esposizione ritenendo che nella vendita all'asta pubblica 
volontaria la volontà di alienare risiede nel venditore, sia che egli agisca in piena 
libertà, sia che la legge gli prescriva il modo in cui farlo. Quest'ultima variante 
sarebbe prevista da numerose disposizioni, fra cui proprio l'art. 651 CC. RETO 
THOMAS RUOSS/PASCALE GOLA e JÖRG SCHMID invece vanno oltre e ribadiscono 
che ogni incanto al di fuori di una procedura d'esecuzione [inteso: ai sensi della 
LEF] – cioè anche quello sancito dal giudice in applicazione dell'art. 651 cpv. 2 CC 
– debba necessariamente rappresentare un'asta volontaria, anche se non si 
baserebbe sulla libera volontà del proprietario ma sarebbe ordinata 
autoritativamente, e debba perciò essere disciplinato dagli artt. 229 segg. CO. 
Tale ragionamento convince. La giurisprudenza segue ormai questo ragionamento 
(vedi la decisione dell'Obergericht del Canton Zurigo LC110026-O/U del 17 ottobre 
2011 consid. 3.3 seg.). Anche la giurisprudenza di questa Corte ha avuto modo di 
esprimersi in merito a diverse riprese. Nella PTC 2011 n. 1 questa Corte statuì 
espressamente che lo scioglimento della comproprietà fra coniugi su istanza di 
uno dei coniugi, alla quale fa opposizione l'altro coniuge, costituirebbe una vendita 
all'asta giusta l'art. 229 cpv. 2 CO. È dunque chiaro che non può trattarsi di 
un'esecuzione forzata o un incanto analogo, bensì che lo scioglimento di 
comproprietà ordinato deve seguire le regole della vendita all'asta pubblica. 

1.2.6. Va osservato che nella fattispecie si è ritenuto applicabili le disposizioni 
della LDFR. L'art. 69 LDFR vieta di per sé la vendita all'asta volontaria di fondi 
agricoli. Ciò va tuttavia attenuato. Nella PTC 2000 n. 10 al consid. 5, la quale ebbe 
per oggetto un caso simile, questa Corte decise d'un canto che la LDFR sarebbe 
sì una lex specialis rispetto al CC e prevarrebbe su di esso, ma d'altro canto 
anche che l'ordine di vendere una cosa all'asta sancito dal giudice adito in via di 
scioglimento di comproprietà non rappresenterebbe un'esecuzione forzata ai sensi 
degli artt. 67 segg. LDFR, poiché non avrebbe come scopo il salvaguardare 
l'interesse pubblico (dei creditori), bensì unicamente di garantire il diritto (privato) 
allo scioglimento di comproprietà. Considerò poi che non si tratterebbe neppure di 
un'asta volontaria [inteso: ai sensi dell'art. 69 LDFR], siccome sarebbe stata 
ordinata dal giudice. Ciò a prescindere dal fatto che il giudice non aveva dovuto 
verificare i presupposti dello scioglimento di comproprietà giusta l'art. 650 CC 
perché i comproprietari erano d'accordo sul principio dello scioglimento. L'aspetto 
della volontarietà si riferirebbe al modo di divisione. La Corte considerò inoltre che 
lo scopo degli artt. 67-69 LDFR sarebbe quello di fare una valutazione fra gli 
interessi contrastanti dell'alienatore a ottenere un buon prezzo e degli obbiettivi 
della LDFR stessi (cfr. l'art. 1 LDFR). L'esclusione della sola vendita all'asta 

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volontaria indicherebbe che dovrebbe prevalere l'interesse del comproprietario 
intenzionato a sciogliere la comproprietà, sia anche mediante azione civile ai sensi 
dell'art. 651 cpv. 2 CC. Se ne deve desumere per il caso qui in giudizio d'un lato 
che pure sotto quest'ottica non si tratta di un'esecuzione forzata che renderebbe 
applicabile la LEF, e d'altro lato che l'ordine di vendita all'asta pubblica va reputata 
compatibile con la LDFR, considerando che nell'occorrenza si è proceduti 
prudentemente a un incanto nel quale è stato fissato un prezzo massimo e 
disponevano potenzialmente di un diritto di prelazione due comproprietari e un 
affittuario, il che garantisce a sufficienza il rispetto degli obbiettivi della LDFR e 
non ne costituisce una violazione (cfr. per il tutto BEAT STALDER, in Das bäuerliche 
Bodenrecht, 2a ed., Brugg 2011, n. 11 seg. ad artt. 67-69 LDFR; JÖRG SCHMID, op. 
cit., §10 n. 10).

1.2.7. Gli artt. 229 segg. CO non regolano la procedura d'incanto, trattando solo 
del contratto di compravendita. Ciò significa che per l'esecuzione forzata ex art. 
229 cpv. 1 CO si applicherà la LEF e le altre normative in materia; per la vendita 
all'asta pubblica la procedura è invece retta dalla legislazione d'introduzione del 
CO. Nel Cantone dei Grigioni si tratta della LICO (vedi artt. 6 segg. LICO). 
Quest'ultima prevedeva all'epoca che l'incanto pubblico debba essere diretto dal 
presidente di circolo oppure da un dipendente del circolo da lui designato (art. 6 
LICO nella versione in vigore fino al 31 dicembre 2015; dal 1° gennaio 2016 in poi 
il circolo è stato sostituito dalla regione, per il resto la norma è rimasta invariata). 
Nella fattispecie qui in giudizio la Prima Camera civile aveva incaricato lei stessa 
direttamente l'UEFB con l'esecuzione dell'incanto pubblico, ritenendo che 
quest'ufficio sia il più adatto ed esperto per svolgere un compito simile. Non ha 
con questo però per nulla dichiarato applicabile la LEF o altre disposizioni 
sull'esecuzione forzata. Com'è stato dimostrato, la licitazione ai pubblici incanti 
ordinata dai giudici di merito costituisce una vendita all'asta ai sensi dell'art. 229 
cpv. 2 CO e con questo la procedura è retta dagli artt. 6 segg. LICO. Di 
conseguenza non si è in presenza di un "provvedimento di un ufficio d'esecuzione 
o di un ufficio dei fallimenti" ai sensi dell'art. 17 LEF. Ne discende che questa 
Camera non può entrare nel merito del ricorso di vigilanza ed è invece competente 
"l'autorità giudiziaria" giusta l'art. 230 cpv. 2 seconda ipotesi CO.

2. Vanno infine ripartite le spese giudiziarie (art. 104 cpv. 1 CPC e art. 105 
CPC). Per legge (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF) le procedure di ricorso dinanzi alle 
autorità cantonali di vigilanza sono gratuite. In tali procedure non possono 
nemmeno essere riconosciute spese ripetibili (art. 62 cpv. 2 dell'Ordinanza sulle 
tasse riscosse in applicazione della legge federale sulla esecuzione e sul 

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fallimento del 23 settembre 1996 [OTLEF; RS 281.35] che erroneamente parla di 
"procedura di reclamo giusta gli articoli 17 e 19 LEF" anziché procedura di 
ricorso). Ogni parte deve così assumersi le proprie spese di patrocinio.

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III. La Camera delle esecuzioni e dei fallimenti decide:

1. Non si entra nel merito del ricorso.

2. Non sono prelevate spese processuali.

3. Non sono riconosciute spese ripetibili.

4. Contro questa decisione può essere interposto ricorso in materia civile ai 
sensi dell'art. 74 cpv. 2 lett. c LTF. Il ricorso è da inoltrare al Tribunale 
federale, 1000 Losanna 14, per scritto entro 10 giorni dalla notificazione 
della decisione con il testo integrale nel modo prescritto dagli artt. 42 seg. 
LTF. Per l'ammissibilità, il diritto, gli ulteriori presupposti e la procedura di 
ricorso fanno stato gli artt. 29 segg., 72 segg. e 90 segg. LTF.

5. Comunicazione a: