# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 702664b1-55c7-58af-a3a1-221b4c14ffdd
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-12-05
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 05.12.1997 80.1997.116
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1997-116_1997-12-05.html

## Full Text

Incarto n.

  80.97.00116

  	
  Lugano

  5 dicembre 1997

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Andrea
  Pedroli

  

 

statuendo
sul ricorso del 17 luglio 1997

 

in
materia di:                 imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________, __________ __________, 
  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Il 23 dicembre 1988,
__________ __________ aveva acquistato le part. n. __________, __________,
__________, __________ e __________ del RFP di __________ dalla Comunione
ereditaria fu __________ __________, della quale faceva parte anche il padre
dell’acquirente, al prezzo di fr. 35’000.–.

                                         Con atto pubblico del 27
febbraio 1996, __________ __________ alienava la sola part. n. __________ ai
signori __________ e __________ __________, domiciliati a __________
(__________), al prezzo di fr. 260’000.–.

                                         Inoltrando la dichiarazione
per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore chiedeva di poter
beneficiare del differimento dell’imposizione, conformemente all’art. 125 lett.
g LT, avendo l’intenzione di impiegare il ricavo della vendita per la
costruzione di un’abitazione sostitutiva.

                                         Notificandogli la
tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 dicembre
1996, l'Ufficio di tassazione di __________ commisurava l’utile imponibile in
fr. 210’245.–, pari alla differenza fra il valore di alienazione e il valore di
acquisto aumentato dei costi di acquisto (fr. 900.–) e della provvigione
versata al mediatore (fr. 13’925.–). Quanto alla richiesta di differimento
dell’imposizione, l’autorità fiscale la respingeva, rilevando la mancanza di
due «dei requisiti più importanti» e cioè «l’uso personale esclusivo e
durevole  dell’abitazione e la funzione di abitazione primaria al momento della
vendita». In base ai suoi accertamenti, infatti, la casa ceduta era stata
occupata quale abitazione primaria solo per un breve periodo, dal gennaio 1993
all’aprile 1994, allorché il contribuente si era trasferito dapprima a
__________ e poi a __________.

 

 

                                   2.   Il contribuente
impugnava la decisione citata con tempestivo reclamo all'Ufficio di tassazione,
adducendo di aver deciso di vendere la casa di __________ e di trasferirsi a
__________ prima e a __________ poi, dopo avere trovato una nuova occupazione a
__________. Le difficoltà nel reperimento di un acquirente spiegavano, a suo
avviso, la circostanza che la vendita fosse intervenuta solo nel 1996.

                                         L’autorità fiscale
respingeva il gravame con decisione del 26 giugno 1997, ribadendo gli argomenti
già addotti nella decisione impugnata e negando che l’addotta giustificazione
relativa al trasloco improvviso per motivi di lavoro potesse condurre ad una
diversa soluzione.

 

 

                                   3.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ ripropone la
domanda di poter beneficiare del differimento dell’imposizione. Contesta in
primo luogo l’affermazione dell'Ufficio di tassazione, secondo cui non avrebbe
abitato personalmente la casa venduta, argomentando di esservisi invece
trasferito fin dal rientro da __________, ove precedentemente lavorava. Quanto
alle ragioni del trasloco, non sarebbero da ricercarsi tanto nelle esigenze
professionali quanto nella pericolosità della casa, munita di scale molto
ripide, fonte di preoccupazione per il ricorrente, da poco padre di una bambina.

                                         Il ricorrente chiede, in
via subordinata, la detrazione dei costi di miglioria di fr. 65’000.–, non
precedentemente fatti valere.

 

                                         All’udienza del 16 ottobre
1997, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni. In particolare,
il ricorrente ha fatto presente che la casa di __________ è stata costruita su
un terreno che era stato donato alla moglie dal padre. L’Ufficio di tassazione
ha osservato che comunque la casa è stata edificata da entrambi i coniugi. 

                                         Per quanto attiene ai
costi di miglioria non fatti valere, si è convenuto di acquisirli agli atti già
durante la procedura dinanzi alla Camera di diritto tributario, ma di trasmetterli
all’autorità di tassazione insieme alla sentenza, che si pronuncia solo sul
principio del reinvestimento e non anche sul calcolo dell’utile e dell’imposta.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Lo Stato preleva un'imposta
sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati
con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123
LT 1994).

                                         Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         4.2.

                                         L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994). 

                                         Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT 1994).

 

 

                                   5.   In data 27 febbraio
1996, il ricorrente ha alienato la part. n. __________ ai signori __________ e
__________ __________, al prezzo di fr. 260’000.–. Chiede peraltro di poter
beneficiare del differimento dell’imposizione, in applicazione dell’art. 125
lett. g LT.

 

                                         5.1.

                                         Per l’art. 125 lett. g
LT l’imposizione dell’utile immobiliare è differita in caso di alienazione di
un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e
esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo
sia destinato entro un termine di due anni all'acquisto o alla costruzione, nel
cantone, di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.

                                         La citata disposizione
della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3 lett. a
LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali il
reinvestimento deve essere effettuato.

                                         Il legislatore ha
introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata
di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari, nell’intento di evitare
casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire
il domicilio e vendere l'abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio
federale, nel Messaggio sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al
contribuente, spesso per l'elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è
possibile acquistare nel nuovo luogo di domicilio un'abitazione sostitutiva di
ugual valore e che l'assenza di una tale possibilità di reinvestimento sostitutivo
può nuocere alla mobilità professionale (Soldini/Pedroli, op. cit., p.
131).

                                         La dottrina è concorde nel
considerare il motivo di differimento in esame come una eccezione propria,
giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse necessitata,
nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio della
rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una
componente dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (Ochsner,
Die Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler,
Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo,
Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo
1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso
di fare un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (Mettler,
op. cit., p. 139; Rumo, op. cit., p. 170), cioè che abbia inteso promuovere,
con tale mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità della popolazione (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 132).

 

                                         5.2.

                                         Le condizioni cui la legge
subordina il differimento dell’imposizione, in virtù dell’art. 125 lett. g
LT, sono le seguenti: 

                                         a)  l’acquisto
di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato
e quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione
personale;

                                         b)  l’uso
personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata
e quella acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote,
se non nei seguenti casi eccezionali: 

                                              • l’esistenza
di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per
vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non invece
considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire
un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;

                                              • la
locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare
quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,
sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è
ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia
comunque ecceduto quella della locazione;

                                         c)   deve
trattarsi di “abitazione primaria”: è dunque escluso il differimento per
le abitazioni secondarie e di vacanza;

                                         d)  limite
temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione
dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa
addirittura precedere la vendita 

                                         e)  il
reinvestimento deve avvenire “nel Cantone”: tale limitazione, non
presente nella LAID, non costituisce una preclusione di principio, bensì una
riserva in attesa di più ampie garanzie sul piano della reciprocità
intercantonale (Soldini/Pedroli, op. cit., pp. 132-134 e p. 137). 

 

                                         5.3.

                                         Qualora, in seguito
all’alienazione dell’abitazione primaria, solo una parte del ricavato venga
impiegata per il reinvestimento oppure che non vi sia perfetta identità fra
venditore ed acquirente (p. es. il solo marito vende la propria casa, ma ne
acquista una nuova insieme alla moglie), si è in presenza di un
reinvestimento parziale (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 134 ss.). 

                                         Se dunque solo una parte
del ricavato viene impiegata per acquistare l’immobile sostitutivo, si ha una
quota di tale importo che rimane a disposizione dell’alienante; seguendo la
prassi del Canton __________, anche l’autorità ticinese impone quest’ultima
quota, quale utile lordo, senza deduzione proporzionale dei costi di investimento.

 

                                         5.4.

                                         Venendo all’esame della
fattispecie, la cronologia dei fatti che qui interessano può così essere
esposta:

                                         23.12.1988       __________
__________ acquista la part. n. __________ dalla comunione ereditaria fu __________
__________;

                                         01.01.1993       terminati
i lavori di ristrutturazione e rientrato da __________, il ricorrente con la
famiglia acquista domicilio a __________, nella casa riattata;

                                         01.05.1994       i
coniugi __________, con la figlia __________, nata il __________.__________.1993,
si trasferiscono a __________, presso una parente;

                                         01.09.1994       la
famiglia __________ si trasferisce a __________, in una casa presa in
locazione;

                                         28.02.1996       __________
__________ aliena la part. n. __________ per 260’000 franchi;

                                         15.03.1996       i
coniugi __________ e __________ __________ iniziano la costruzione della nuova
casa di abitazione, su un fondo di proprietà della moglie, sito a __________.

                                         Come si vede, i
presupposti stabiliti dalla legge paiono adempiuti: la casa costruita nel 1996
è infatti abitazione primaria della famiglia __________, il tempo intercorso
tra la vendita della casa di __________ e l’inizio della costruzione è
manifestamente inferiore ai due anni, la casa alienata non è stata locata a
terzi né è stata vuota per ragioni diverse dalla comprensibile esigenza di
trovare un acquirente.

 

                                         5.5.

                                         L’autorità fiscale ha
tuttavia respinto la domanda del ricorrente, argomentando che questi ha abitato
la casa alienata solo dal 1° gennaio 1993 al 30 aprile 1994. In altri termini,
ritiene che non sia integrato il requisito dell’uso “durevole”.

 

                                         5.5.1.

                                         La legge non dice per
quanti anni deve protrarsi l’uso personale per potersi considerare “durevole”.
Tale mancanza non deve tuttavia essere considerata come una lacuna, destinata
ad essere colmata dal giudice; essa permette, invece, di tenere adeguatamente
in considerazione l’insieme delle circostanze. È chiaro, infatti, che un uso a
titolo di abitazione primaria potrà essere considerato durevole o meno anche a
dipendenza della durata del possesso della casa, in termini assoluti; per una
casa posseduta due anni, per esempio, un anno di uso personale potrebbe essere
considerato durevole, mentre non lo sarebbe certamente nel caso di un immobile alienato
dopo un possesso di vent’anni. Come già si è detto, d’altronde, saranno determinanti
anche i motivi per i quali una casa è stata lasciata vuota o data in locazione
per brevi periodi. 

 

                                         5.5.2.

                                         Ora, nel caso in esame, la
considerazione dell’insieme delle circostanze di fatto permette di concludere
che l’uso quale abitazione primaria, che il ricorrente ha fatto della propria
casa di __________, può essere considerato “durevole”. Determinante è infatti
l’intenzione iniziale di ristrutturare la casa, acquistata dalla nonna e dagli
zii, per andare ad abitarvi con la famiglia; tale intenzione è suffragata dagli
investimenti fatti per rendere la casa – che non disponeva neppure del
riscaldamento – conforme alle esigenze abitative moderne. D’altra parte, se
avesse voluto invece intraprendere un’operazione speculativa, non avrebbe tenuto
la casa vuota per quattro anni, ma l’avrebbe ristrutturata subito per venderla
il più presto possibile. 

                                         Plausibile è poi anche la
versione dei fatti sostenuta nel ricorso: è tutt’altro che inverosimile che, in
una casa del secolo scorso, la scala fosse costruita in un modo diverso da come
la progetterebbe un architetto contemporaneo e che, di conseguenza, ciò possa
avere dato luogo a problemi al momento della nascita della figlia del
ricorrente.

 

                                         5.5.3.

                                         Ciò che appare decisivo,
in conclusione, è che il ricorrente abbia fatto, con l’acquisto della casa di
Rivera, prima, e con la sua ristrutturazione, poi, un investimento finalizzato
alla realizzazione di una casa di abitazione per sé e per i propri familiari e
che abbia in seguito impiegato gli stessi capitali, una volta venduta questa
casa, per edificare una nuova abitazione con la stessa destinazione. 

 

                                         5.6.

                                         Ammessa, in linea di
principio, l’esistenza dei presupposti del reinvestimento ex art. 125
lett. g LT, resta da segnalare solo la circostanza che potrebbe
trattarsi di un reinvestimento non integrale ma parziale, dato che
l’investimento sostitutivo è stato effettuato con capitali appartenenti anche
alla moglie (in particolare, il terreno). Poiché gli atti devono comunque
essere rinviati all’autorità fiscale per il calcolo dell’utile soggetto a
differimento, non occorre approfondire ulteriormente gli aspetti relativi alla
commisurazione dell’imponibile e dell’importo reinvestito.

 

 

                                   6.   Il ricorso è
conseguentemente accolto e gli atti sono rinviati all’autorità di tassazione,
per l’emissione di una nuova decisione. 

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso è accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 26 giugno 1997 è annullata e gli atti
sono rinviati all'Ufficio di tassazione perché emetta una nuova decisione,
conformemente a quanto indicato nella motivazione di questa sentenza.

 

                                   2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: