# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f5b9f77f-97bb-5b10-af69-3645f3cb7b4d
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-07-15
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 15.07.2021  VB.2020.00675
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2020-00675_2021-07-15.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2020.00675	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 15.07.2021
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Vorentscheid betreffend Denkmalschutz

	
Vorentscheid betreffend Denkmalschutz.

Das KOBI ist lediglich behördenverbindlich. Es sieht auf dem strittigen Baugrundstück eine grün schraffierte Fläche vor, welche nicht überbaut werden kann. Allerdings befindet sich das Baugrundstück in der Kernzone, sodass von einer grundsätzlichen Überbaubarkeit ausgegangen werden muss, sofern die Kernzonenbestimmungen nicht Gegensätzliches beinhalten (E. 3.2). Eine akzessorische Nutzungsplankontrolle ist nach herrschender Lehre und Praxis nur in zwei Ausnahmefällen möglich. Dies ist zum einen der Fall, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen oder rechtlichen Verhältnisse seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig geworden sein könnte und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit überwiegt. Zum anderen kann der Plan überprüft werden, wenn sich die betroffene beschwerdeberechtigte Person beim Planerlass noch nicht über die ihr auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnte und sie im damaligen Zeitpunkt objektiv keine Möglichkeit bzw. keinen Anlass hatte, ihre Interessen zu verteidigen (E. 3.3). Die Voraussetzungen für eine akzessorische Nutzungsplanüberprüfung sind nicht gegeben (E. 3.4).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AKZESSORISCHE PRÜFUNG
DENKMALSCHUTZ
LEGITIMATION
NUTZUNGSPLAN
RÜCKWEISUNGSENTSCHEID
ÜBERKOMMUNALES INVENTAR

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 93 BGG
Art. 29 Abs. II BV
§ 238 Abs. II PBG
Art. 21 RPG
§ 19a VRG
§ 21 Abs. I VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2020.00675

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 15. Juli 2021

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin
Nicole Rubin.

 

 

 

In Sachen

 

 

Zürcher Heimatschutz ZVH, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

1.    A, vertreten durch RA B,

 

2.    Gemeinderat Greifensee, 

 

3.    Baudirektion des Kantons Zürich, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Vorentscheid
betreffend Denkmalschutz,

hat sich
ergeben: 

I.  

Mit drittverbindlichem
Vorentscheid vom 6. April 2020 beantwortete der Gemeinderat Greifensee A die
gestellten Fragen betreffend die Überbaubarkeit des Grundstücks Kat.-Nr. 01
an der C-Strasse 02/03 in Greifensee in orts- und denkmalschutzrechtlicher
Hinsicht. Integrierender Bestandteil des Beschlusses war die Gesamtverfügung
der Baudirektion des Kantons Zürich vom 18. März 2020, welche einen Teil
der Fragen beantwortete. 

II.  

Mit Eingabe vom 16. Mai 2020 erhob der Zürcher
Heimatschutz ZHV Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragte, den Beschluss des Gemeinderats vom 6. April 2020 sowie die
Gesamtverfügung vom 18. März 2020 aufzuheben. Das Baurekursgericht hiess in
Dispositivziffer I den Rekurs gut und hob sowohl den Beschluss des Gemeinderats
Greifensee vom 6. April 2020 als auch die Gesamtverfügung der Baudirektion
vom 18. März 2020 auf und lud die Vorinstanzen ein, die gestellten Fragen
im Sinn der vorstehenden Erwägungen zu beantworten, soweit darauf eingetreten
werden könne. Die Kosten des Verfahrens auferlegte es zu je einem Drittel dem
Gemeinderat Greifensee, der Baudirektion sowie A. 

III.  

Gegen diesen Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZHV
am 28. September 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, Ziffer 1
des Entscheids des Baurekursgerichts vom 26. August 2020, der Beschluss
des Gemeinderats Greifensee vom 6. April 2020 sowie die Gesamtverfügung
der Baudirektion vom 18. März 2020 seien aufzuheben. Eventualiter (d.h.
sofern das Gericht sich ausserstande sehen sollte, die Beschwerde aus anderen
Gründen gutzuheissen) sei das Verfahren zu sistieren, bis die Gutachten der
kantonalen Natur- und Heimatsschutzkommission, der kantonalen
Denkmalpflegekommission und der Archäologiekommission vorlägen. Diese Gutachten
seien beizuziehen. Eventualiter sei ein Abteilungsaugenschein durchzuführen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

Das Baurekursgericht beantragte am 16. Oktober 2020
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion verwies
am 29. Oktober 2020 auf den Mitbericht des Amts für Raumentwicklung vom 26. Oktober
2020, welches diesen im Sinne eines Amtsberichts verfasst hatte. In der Beilage
reichte die Baudirektion das Gutachten der Natur- und Heimatschutzkommission
bzw. der Denkmalpflegekommission vom 12. Juni 2020 sowie das ergänzende
Gutachten der Archäologiekommission vom 29. Juni 2020 ein. Mit
Beschwerdeantwort vom 2. November 2020 beantragte A die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Der Züricher Heimatschutz ZHV präzisierte seine
Beschwerdeanträge mit Replik vom 19. November 2020 wie folgt: Der
Sistierungsantrag sei inzwischen gegenstandslos geworden und ein Abteilungsaugenschein
erscheine insofern entbehrlich, als die drei kantonalen Kommissionen
übereinstimmend die Freihaltung von Überbauung der fraglichen Parzelle als sehr
wichtig einstuften. Es sei nicht davon auszugehen, dass das Verwaltungsgericht
aus Gründen eines persönlichen Eindrucks vor Ort zu einer anderen Einschätzung
gelangen würde. Die Duplik von A erfolgte am 7. Dezember 2020. Am 31. Dezember
2020 reichte der Zürcher Heimatschutz ZHV seine Triplik ein. A verzichtete am
12. Januar 2021 auf eine erneute Vernehmlassung. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2 Rückweisungen
schliessen das Verfahren nicht ab, sondern weisen es sinngemäss an die
Vorinstanz zurück. Sie sind daher nach der Regelung des Bundesgerichtsgesetzes
grundsätzlich keine Endentscheide, sondern den Vor- und Zwischenentscheiden
zuzuordnen, weshalb sich ihre Anfechtung nach § 19a VRG in Verbindung mit Art. 92 f.
BGG richtet. Ein Endentscheid liegt nach der Praxis jedoch vor, wenn der
unteren Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, kein
Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch der (rechnerischen)
Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten dient. Dies ist etwa dann nicht der
Fall, wenn die untere Instanz ihr Ermessen ausüben kann oder ergänzende
Sachverhaltsabklärungen vorzunehmen hat (Martin Bertschi in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],
3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19a N. 64 f.;
BGE 138 I 143 E. 1.2).

Bezüglich der vom Gesuchsteller gestellten Fragen 1.1
und 2.1 hielt die Vorinstanz fest, die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 hätte
diese Fragen im Sinn ihrer vorstehenden Erwägungen durch eindeutige Verneinung
der Fragen zu beantworten. Demgemäss verbleibt der Beschwerdegegnerschaft 2 und
3 bezüglich dieser beiden Fragen kein Ermessensspielraum, hat die Vorinstanz
ihnen doch die Antwort vorgegeben, welche sie auf die Fragen des Gesuchstellers
geben müssen. Bezüglich der Fragen 1.2, 1.3, 2.2 und 2.3 hielt die Vorinstanz
fest, dass sich diese als unzulässig erweisen würden. Die
Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 hätte daher insoweit nicht auf das
Vorentscheidgesuch eintreten dürfen. Sie lud die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3
ein, bei erneuter Beantwortung der verbleibenden Fragen auch auf diesen Umstand
ausdrücklich hinzuweisen. Da die Vorinstanz der Beschwerdegegnerschaft 2 und 3
somit klare Vorgaben gemacht hat, wie die Fragen zu beantworten sind, bzw. dass
auf das Gesuch teilweise nicht einzutreten sei, handelt es sich beim
angefochtenen Entscheid um einen Endentscheid. 

1.3 Der
Beschwerdegegner 1 bestreitet die Legitimation des Beschwerdeführers, da dieser
vor der Vorinstanz nur die Aufhebung der strittigen Entscheide beantragt hat
und diesen Anträgen entsprochen wurde. 

Nach § 21 Abs. 1 VRG ist zum Rekurs bzw. zur
Beschwerde berechtigt, wer durch die Anordnung berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Voraussetzung
der Legitimation ist, dass sich der angestrebte Nutzen für die rekurrierende
bzw. beschwerdeführende Person unmittelbar durch die Korrektur der
angefochtenen Anordnung ergibt. Dieses Erfordernis darf nicht so verstanden
werden, als ob eine Reflexwirkung nicht genügen würde; damit würde die
Legitimation Drittbetroffener häufig gerade ausgeschlossen. Es geht hier
vielmehr um die Frage, ob eine Gutheissung des Rechtsmittels für sich allein
überhaupt ausreicht, um den von der rekurrierenden Person gewünschten Erfolg zu
zeitigen. Die unmittelbare Betroffenheit ist auch zu verneinen, wenn sich der
allfällige Nachteil für die rekurrierende Person erst aus einer weiteren
Anordnung ergäbe, für welche die angefochtene Anordnung nicht bindend wirkt
(Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 17).

Der Beschwerdeführer begründete seinen Antrag, der
Beschluss des Gemeinderats vom 6. April 2020 und die Gesamtverfügung vom
18. März 2020 seien aufzuheben, zum einen aus formellen und zum anderen
auch aus materiellen Gründen, da seines Erachtens die Überbaubarkeit des
Grundstücks zu verneinen sei. Dabei musste der Antrag aufgrund der Begründung
so verstanden werden, dass die Beschlüsse aufzuheben seien und bei erneuter
Beantwortung der Vorfrage die Fragen 1.1. und 2.1 nicht bejaht werden durften.
Die Vorinstanz hat zwar den Rekurs gutgeheissen und die beiden angefochtenen
Verfügungen aufgehoben. Sodann lud es aber die Beschwerdegegnerschaft 2
und 3 ein, die gestellten Fragen im Sinn der vorstehenden Erwägungen zu
beantworten, soweit darauf eingetreten werden könne. Da sie jedoch der
Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 klar vorgegeben hatte, dass die Fragen 1.1
und 2.1 zu verneinen seien und damit die Überbauung von Teilflächen des
Grundstücks Kat.-Nr. 01 nicht ausschloss, hat der Beschwerdeführer aus
diesem Urteil einen Nachteil, ist doch die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 bei
der erneuten Beantwortung der Vorfrage an die Anweisungen der Vorinstanz gebunden.
Der Beschwerdeführer hat somit noch immer ein schutzwürdiges Interesse an der
Beschwerde, ist er doch der Ansicht, dass die Teilflächen nicht überbaut werden
dürfen. Wie jedoch vom privaten Beschwerdegegner korrekt festgestellt, fehlt es
ihm an einem Interesse an der Aufhebung des Beschlusses des Gemeinderates vom 6. April
2020 sowie der Gesamtverfügung der Baudirektion vom 18. März 2020, da
diese beiden Entscheide bereits von der Vorinstanz aufgehoben wurden.
Diesbezüglich ist auf seine Beschwerde nicht einzutreten. Sein Interesse
besteht lediglich noch in dem Umfang, in welchem die Vorinstanz die Sache an
die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 mit verbindlichen Weisungen zurückgewiesen
hat. In diesem Umfang ist auf die Beschwerde einzutreten. 

1.4 Mit dem Einreichen
der gewünschten Gutachten durch die Baudirektion wird das eventualiter
gestellte Gesuch um Sistierung des Verfahrens hinfällig.

1.5 Der
Streitgegenstand wird im Rechtsmittelverfahren durch zwei Elemente bestimmt:
einerseits durch den Gegenstand der angefochtenen Anordnung, andererseits durch
die Parteibegehren. Zum einen kann nur Gegenstand des Rekursverfahrens sein,
was auch Gegenstand der erstinstanzlichen Verfügung war bzw. nach richtiger
Gesetzesauslegung hätte sein sollen. Gegenstände, über welche die erste Instanz
zu Recht nicht entschieden hat, fallen nicht in den Kompetenzbereich der
Rekursbehörden. Zum anderen bestimmt sich der Streitgegenstand nach der im
Rekursantrag verlangten Rechtsfolge (BGE 136 II 457 E. 4.2; Martin
Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],
Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 44 f.). 

Der Streitgegenstand ergibt sich zum einen aus den vom
Gesuchsteller gestellten Fragen. Aus der Begründung der Beschwerde ergibt sich
sodann, dass der vorinstanzliche Entscheid nur insofern angefochten werden
soll, als die Vorinstanz die verbindliche Anordnung an die
Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 erlassen hat, die Fragen 1.1 und 2.1 zu verneinen.
Bezüglich der Behandlung der Fragen 1.2, 1.3, 2.2 und 2.3 erklärt sich die
Beschwerde implizit als einverstanden, weshalb der vorinstanzliche Entscheid in
Bezug auf sie als nicht angefochten gilt. Somit ist vorliegend lediglich noch
die Beantwortung der nachstehenden Fragen Streitgegenstand:

"1.
Fragen zu den Einschränkungen, die sich aus dem vom Kanton offenbar im Jahr
2006 festgesetzten "Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von
überkommunaler Bedeutung" ergeben: 

1.1
Schliesst das kantonale Inventar eine Überbauung der im GIS-Plan grün
schraffierten Teilfläche des Grundstückes Grundbuch Greifensee, Kat.-Nr. 01
aus?

2. Fragen zu den
Einschränkungen, die sich aus dem Bestand geschützter Bauten auf den
Grundstücken Grundbuch Greifensee, Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 ergeben:

2.1 Schliesst der Bestand der Schutzobjekte auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 eine Überbauung des noch unüberbauten
Teilbereichs des Grundstücks Grundbuch Greifensee, Kat.-Nr. 01 aus?"

Demgemäss sind insbesondere archäologische sowie Fragen
des ISOS nicht Streitgegenstand des vorliegenden Urteils.

1.6  

1.6.1
Der Beschwerdeführer rügt, sein Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt
worden, da die Vorinstanz seinen Antrag, das Verfahren sei bis zum Vorliegen
der Expertisen und der archäologischen Sondierung zu sistieren, stillschweigend
übergangen hatte.

1.6.2
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) fliesst unter anderem das Recht
der Betroffenen, sich vor Erlass eines in ihre Rechtstellung eingreifenden
Entscheids zur Sache zu äussern und ihren Standpunkt zu allen relevanten Fragen
wirksam zur Geltung zu bringen. Ebenso müssen die (Rechtsmittel-)Behörden ihre
Vorbringen tatsächlich hören, prüfen und in der Entscheidfindung berücksichtigen.
Entsprechend ist die Behörde verpflichtet, ihren Entscheid zu begründen. Dabei
muss sie sich indes nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich
auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich abhandeln, sondern
kann sich auf die wesentlichen Punkte beschränken. Der Begründungspflicht ist
Genüge getan, wenn sich die Betroffenen über die Tragweite des Entscheids
Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz
weiterziehen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen
genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich
ihr Entscheid stützt (vgl. zum Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1; VGr, 24. Mai
2017, VB.2016.00657, E. 3.2; ausführlich Michele Albertini, Der verfassungsmässige
Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates,
Bern 2000, S. 344 ff. und 402 ff. mit zahlreichen Hinweisen).

1.6.3
Der Beschwerdeführer beantragte vor der Vorinstanz: Eventuell (d. h. sofern das Gericht
sich ausserstande sehen sollte, die sich stellenden Rechtsfragen ohne fachliche
Grundlage zu entscheiden) sei das Verfahren zu sistieren, bis die Gutachten der
kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission und der Archäologiekommission
vorliegen, welche die Baudirektion einzuholen beabsichtigt. Da der
Beschwerdeführer die Sistierung nur für den Fall beantragte, dass sich das
Gericht ausserstande sehen sollte, die sich stellenden Rechtsfragen ohne
fachliche Grundlage zu entscheiden, die Vorinstanz sich jedoch, wie sich aus
der Begründung des Entscheids ergab, imstande sah, die Rechtsfragen auch ohne
Gutachten zu beantworten, hatte sie das Verfahren nicht zu sistieren und den
Antrag auch nicht zu behandeln. Aus dem Urteil ergibt sich implizit, dass die
Vorinstanz die Gutachten als zur Beantwortung der Rechtsfragen nicht notwendig
erachtete, weshalb sie den Anspruch auf rechtliches Gehör des Beschwerdeführers
auch nicht verletzt hat, indem sie sich nicht ausdrücklich zu diesem
Eventualantrag äusserte. 

1.7 Mit Replik
vom 19. November 2020 verzichtete der Beschwerdeführer auf den von ihm
beantragten Augenschein. Ein solcher erscheint zur Feststellung des Sachverhalts
auch nicht notwendig, weshalb kein solcher anzuordnen ist. 

2.
 

Das Grundstück Kat.-Nr. 01 des Gesuchstellers liegt
in der Kernzone I gemäss BZO der Gemeinde Greifensee. Es grenzt nördlich an die
C-Strasse, östlich an das Grundstück Kat.-Nr. 07, auf welchem der D-Bach
verläuft und südlich an das Grundstück Kat.-Nr. 05, auf welchem sich ein
regionales Denkmalschutzobjekt befindet. In der Nähe des Grundstücks des
Gesuchstellers, aber nicht direkt an dieses angrenzend befindet sich das
Grundstück Kat.-Nr. 04, auf welchem sich die reformierte Kirche befindet.
Diese ist ein kantonales Denkmalschutzobjekt, das auch im ISOS als Einzelobjekt
mit dem Erhaltungsziel A verzeichnet ist. Westlich an das Grundstück Kat.-Nr. 05
grenzt das Grundstück Kat.-Nr. 06, auf welchem sich ein weiteres
Denkmalschutzobjekt befindet. Auf dem Grundstück des Gesuchstellers befinden
sich drei Gebäude, während der südöstliche Teil unüberbaut ist. Das Grundstück
liegt als Teil des Städtchens Greifensee im Perimeter des ISOS sowie des
Inventars der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung (KOBI). In
Letzterem ist der unüberbaute südöstliche Teil als wichtiger Freiraum
verzeichnet. Schliesslich befindet sich das gesamte Grundstück des
Gesuchstellers in einer archäologischen Zone. 

3.
 

3.1 Der
Beschwerdeführer fügt an, das Grundstück Kat.-Nr. 01 sei nicht überbaubar.
Es hätte einer Freihaltezone und nicht der Kernzone zugewiesen werden müssen,
wenn die Gemeinde die Vorgaben des übergeordneten Rechts korrekt umgesetzt
hätte. Die rechtskräftige Nutzungsplanung könne vorliegend ausnahmsweise akzessorisch
überprüft werden.

3.2 Da sich
die vom Gesuchsteller unter 1.1 gestellte Frage zur Überbaubarkeit seines
Grundstücks einzig auf das KOBI und nicht auch auf das ISOS bezieht, ist die
Überbaubarkeit auch lediglich in Bezug auf das KOBI zu überprüfen. Das KOBI ist
lediglich behördenverbindlich (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 279).
Es sieht auf dem strittigen Baugrundstück eine grün schraffierte Fläche vor,
welche nicht überbaut werden kann. Allerdings befindet sich das Baugrundstück
in der Kernzone, sodass von einer grundsätzlichen Überbaubarkeit ausgegangen
werden muss, sofern die Kernzonenbestimmungen nicht Gegensätzliches beinhalten,
auf die grundsätzlich zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz kann verwiesen
werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 VRG). Aus diesem Grund vermag das
KOBI für sich alleine eine Überbaubarkeit des strittigen Grundstücks nicht zu
verbieten. Fraglich ist, ob die jetzige Nutzungsplanung bzw. die Zuweisung des
Grundstücks zur Kernzone überprüfbar ist. 

3.3 Nach
ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung werden Nutzungspläne prozessual
wie Verfügungen behandelt: Sie müssen bei ihrem Erlass angefochten werden,
ansonsten sie bestandskräftig werden, und können (anders als Normen) im
Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfrageweise überprüft werden. Nutzungspläne
sind für die Zeit ihrer Geltungsdauer daher grundsätzlich für jedermann
rechtsverbindlich und nicht überprüfbar (vgl. auch Art. 21 des
Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz,
RPG, SR 700]). Eine sog. akzessorische Nutzungsplankontrolle ist nach
herrschender Lehre und Praxis nur in zwei Ausnahmefällen möglich (vgl. dazu
Thierry Tanquerel in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016., N. 31 f.
zu Art. 21 RPG). Dies ist zum einen der Fall, wenn sich die tatsächlichen
Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen oder rechtlichen
Verhältnisse seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung
rechtswidrig geworden sein könnte und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw.
Anpassung die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der
Planbeständigkeit überwiegt (vgl. BGE 144 II 41 E. 5.1 S. 44 f.
mit Hinweisen). Ursprünglich wurde diese Möglichkeit (auch aus prozessualen
Gründen) vor allem von Grundeigentümern genutzt, die durch den Plan in der
Nutzung ihres Eigentums beschränkt wurden (vgl. BGE 120 Ia 227 E. 2c S. 232 f.).
Die vorfrageweise Planüberprüfung ist aber nicht auf diese Fallgruppe
beschränkt, sondern kann auch von beschwerdebefugten Nachbarn (BGE 127 I 103 E. 6b
S. 106 mit Hinweisen), von Verbänden (BGr, 10. Mai 2017, 1C_176/2016,
E. 3.2) oder von Gemeinwesen (BGr, 16. Juli 1997, 1A.155/1996, E. 2b
und c, in: RDAF 1998 I S. 150) geltend gemacht werden (BGE 145 II 83 E. 5.1).
Weiter kann der Plan überprüft werden, wenn sich die betroffene
beschwerdeberechtigte Person beim Planerlass noch nicht über die ihr
auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnte und sie im damaligen
Zeitpunkt objektiv keine Möglichkeit bzw. keinen Anlass hatte, ihre Interessen
zu verteidigen (Heinz Aemisegger/Stephan Haag in Heinz Aemisegger et al.,
Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, Zürich etc.
2020, Art. 33 Rz. 97; zum Ganzen BGE 145 II 83 E. 5.1).

3.4 Das
Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung, Gemeinde
Greifensee, wurde am 20. Januar 2006 festgesetzt. Am 27. November
2013 wurde von der Gemeindeversammlung eine Teilrevision der Bau- und
Zonenordnung festgesetzt. Die aktuelle Bau- und Zonenordnung wurde somit nach
der Aufnahme der Gemeinde Greifensee in das KOBI festgesetzt. Bei der
Teilrevision wurde dabei insbesondere der Handlungsbedarf abgeklärt, welcher
infolge übergeordneter planerischer und rechtlicher Vorgaben (Kantonale und
Regionale Richtplanung, Anpassung Gewässerschutzgesetz usw.) gegeben war.
Sodann wurde auch der Kernzonenplan überprüft. Da das KOBI vor Überprüfung und
der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung festgesetzt wurde, liegen mit dem
Eintrag der Freifläche in das KOBI keine veränderten Verhältnisse vor, welche
eine akzessorische Nutzungsplanüberprüfung rechtfertigen würde. Dass sich die
betroffene beschwerdeberechtigte Person beim Planerlass noch nicht über die ihr
auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnte und sie im damaligen
Zeitpunkt objektiv keine Möglichkeit bzw. keinen Anlass hatte, ihre Interessen
zu verteidigen, ist weder ersichtlich, noch wird dies vorgebracht. Es liegt
bislang keine bundesgerichtliche Rechtsprechung vor, welche einen einzelnen
Planungsfehler als Grundlage für eine akzessorische Überprüfung eines
Nutzungsplans zulassen würde. Ein solcher Fehler, dass der Nutzungsplan als
nichtig angesehen werden müsste, wird ebenfalls nicht geltend gemacht. Aufgrund
der Charakteristik des Nutzungsplans (vgl. E. 3.3) sind vorliegend auch
keine Gründe ersichtlich, weshalb die restriktiven Ausnahmebestimmungen zu
dessen akzessorischer Anfechtung weiter ausgedehnt werden müssen. Würden
bereits einzelne Planungsfehler zur akzessorischen Überprüfbarkeit des Nutzungsplans
berechtigen, würde dies den Interessen der Planbeständigkeit und
Rechtssicherheit stark zuwiderlaufen. 

Fraglich erscheint, inwiefern Art. 3 Abs. 3 BZO
den Einbezug des KOBI verlangt. So sieht diese Bestimmung doch vor, dass die
charakteristischen Merkmale des schutzwürdigen Ortsbilds zu bewahren sind.
Zumindest schliesst diese Bestimmung jedoch nicht sämtliche, wenn möglich auch
bloss theoretischen Möglichkeiten einer Baute aus, welche sich an diese Vorgabe
hält. Alles in allem hat die Vorinstanz die Frage 1.1 zu Recht verneint.

4.
 

Vom Beschwerdeführer wird sodann weder in seiner
Rekursschrift noch in seiner Beschwerdeschrift (spätere Ausführungen erweisen
sich als verspätet; vgl. VGr, 12. November 2020, VB.2020.00419, E. 5)
näher ausgeführt, weshalb der Bestand der Schutzobjekte auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 eine Überbauung des noch unüberbauten Teilbereichs des
Grundstücks Grundbuch Greifensee, Kat.-Nr. 01 ausschliessen sollte. Auf
die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz kann an dieser Stelle verwiesen
werden. Das von der Baudirektion eingereichte Gutachten der kantonalen
Denkmalpflegekommission sowie der Natur- und Heimatschutzkommission vom 12. Juni
2020 hält fest, dass ein Neubau im "wichtigen Freiraum" auf dem
strittigen Grundstück die aussergewöhnlich städtebauliche Situation im Bereich
der denkmalgeschützten Kirche (Kat.-Nr. 04) stark stören würde. Dies da
nicht nur die Ansicht der Stadt und der Kirche beeinträchtigt würde, sondern
auch die historischen Dimensionen und Proportionen der Bauten durch den nahen
Neubau unweigerlich Konkurrenz erfahren würden. Vor allem der Kirchenbau würde
eine möglichst unbebaute Umgebung benötigen, um als städtebauliche Dominante in
Geltung zu kommen. 

Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist nach § 238
Abs. 2 PBG besondere Rücksicht zu nehmen. Aufgrund der Ausführungen im
genannten Gutachten sowie generell der Bedeutung und Stellung der
Schutzobjekte, insbesondere der reformierten Kirche, erscheint zweifelhaft, dass
ein Bauprojekt die Vorgaben nach § 238 Abs. 2 PBG je erfüllen könnte.
Jedoch ist dies nicht gänzlich ausgeschlossen. Demgemäss hat die Vorinstanz
auch die Frage 2.1 korrekterweise verneint. 

Zwar erscheint eine (wirtschaftlich sinnvolle) Überbauung
der freizuhaltenden Fläche auf dem Grundstück des Gesuchstellers aufgrund des
oben Ausgeführten äusserst fraglich, allerdings nicht gänzlich unmöglich.
Demgemäss ist das vorinstanzliche Urteil zu bestätigen.

5.
 

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17
Abs. 2 VRG). Hingegen ist er zu verpflichten, dem privaten
Beschwerdegegner und Gesuchsteller eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von Fr. 2'000.-. 

Die vorinstanzliche Kostenverlegung ist im Übrigen nicht
zu beanstanden, ist doch der Beschwerdeführer mit seinen Anträgen (aus
formellen Gründen) durchgedrungen und daher als (überwiegend) obsiegend zu
betrachten. 

6.
 

Das Bundesgericht behandelt positive baurechtliche
Vorentscheide grundsätzlich als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 Abs. 1
BGG (vgl. BGr, 4. Mai 2018, 1C_196/2017, E. 1.2), welche nur unter den
Voraussetzungen von Art. 92 f. BGG selbständig bei diesem angefochten
werden können. Allerdings bejaht das Bundesgericht unter bestimmten Voraussetzungen
einen nicht wiedergutzumachenden (tatsächlichen) Nachteil im Sinn von Art. 93
Abs. 1 lit. a BGG (vgl. BGE 135 II 30).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    340.--     Zustellkosten,

Fr. 3'340.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner 1 eine
Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen
ab Rechtskraft dieses Urteils. 

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …