# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f21b24b6-6816-50ff-bd40-ed673ad916b5
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-03-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 20.03.2014  VB.2013.00629
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2013-00629_2014-03-20.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2013.00629	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 20.03.2014
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus: Schrägdacherfordernis nach der kommunalen Bau- und Zonenordnung

Art. 20 Abs. 1 BZO lautet wie folgt: "Auf Hauptgebäuden sind in der Regel nur Schrägdächer mit einer Neigung von 25° - 45° alter Teilung zulässig." Weiter sieht Art. 20 Abs. 2 BZO Folgendes vor: "Flachdächer können bei guter Einordnung in die Dachlandschaft und guter Gestaltung gestattet werden." Die zitierten beiden Absätze von Art. 20 BZO dürfen nicht unabhängig von einander betrachtet werden. Erst wenn die lokalen Verhältnisse ausnahmsweise ein Abweichen von der Regeldachform des Steildaches gebieten, muss in einem zweiten Schritt geprüft werden, ob sich das konkret projektierte Flachdach gut in die Dachlandschaft einordnet und gut gestaltet ist. Eine Beurteilung losgelöst von Art. 20 Abs. 1 BZO und allein gestützt auf Art. 20 Abs. 2 BZO ist unzulässig (E. 5.1).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ÄSTHETIKVORSCHRIFT
EINHEITLICHE DACHLANDSCHAFT
FLACHDACH
KOGNITION
REGELDACHFORM
SCHRÄGDACH
SCHUTZOBJEKT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 49 Abs. II lit. d PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2013.00629

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 20. März 2014

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Gerichtsschreiber Martin Tanner.   

 

 

In Sachen

 

 

A AG, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführerin, 

 

gegen

 

1.    C, 

2.1  D, 

2.2  E, 

alle vertreten
durch E, 

dieser vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerschaft, 

 

und

Baukommission Rüschlikon, 

vertreten durch RA
G, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend
Baubewilligung,

 

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 13. Dezember 2012 erteilte die
Baukommission Rüschlikon der A AG die Bewilligung für den Ersatzneubau eines
Mehrfamilienhauses auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der
H-Strasse 03 in Rüschlikon.

II.  

Dagegen rekurrierten am 8. Februar 2013 C sowie D und
E an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. In einer gemeinsamen Eingabe
beantragten sie, den Beschluss der Baukommission Rüschlikon vom
13. Dezember 2012 aufzuheben und ihnen eine angemessene
Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Mit Entscheid vom 6. August 2013 hiess
das Baurekursgericht das Rechtsmittel gut und hob die Baubewilligung auf.

III.  

Die A AG führte am 13. September 2013 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts
aufzuheben und die erteilte Baubewilligung zu bestätigen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten von C sowie D und E. Das Baurekursgericht
beantragte am 1. Oktober 2013, die Beschwerde abzuweisen. Die Baukommission
Rüschlikon liess sich am 17. Oktober 2013 mit dem Schluss auf Gutheissung
der Beschwerde vernehmen. C sowie D und E beantragten mit Beschwerdeantwort vom
19. November 2013, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der A AG. Die Baukommission Rüschlikon und die A
AG nahmen dazu am 4. respektive am 9. Dezember 2013 Stellung. Am
23. Januar 2014 liessen sich C sowie D und E vernehmen. Am 4. Februar
2014 teilte die A AG mit, sie verzichte auf eine Triplik. Die Baukommission
Rüschlikon reichte am 6. Februar 2014 beim Baurekursgericht eine
Stellungnahme ein, welche von diesem zuständigkeitshalber an das
Verwaltungsgericht weitergeleitet wurde.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Die Beschwerdegegnerschaft beantragt die Durchführung eines
Augenscheins. Ein Augenschein dient der Feststellung des entscheidwesentlichen
Sachverhalts und erübrigt sich, wenn sich dieser aus den Akten hinreichend
ergibt. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur dann geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen
Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995
Nr. 32; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45). Im Beschwerdeverfahren können auch die
Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz berücksichtigt werden (RB 1981
Nr. 2). Vorliegend ergibt sich der massgebende Zustand aus den von den
Parteien eingereichten Plänen und Fotomontagen sowie den während des
vorinstanzlichen Referentenaugenscheins erstellten Fotografien. Auf einen
weiteren Augenschein kann unter diesen Umständen verzichtet werden.

2.
 

Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Grundstückes
Kat.-Nr. 01, welches mit einem aus der Mitte des 20. Jahrhunderts
stammenden Fünffamilienhaus überbaut ist. Das Grundstück liegt nach der Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon (BZO) in der Wohnzone W2A und grenzt
im Osten direkt an die Kernzone K3 an. Die Bauherrschaft möchte das bestehende
Mehrfamilienhaus abbrechen und durch eine Neubaute mit sieben Wohneinheiten und
einer Tiefgarage ersetzen. Das projektierte Flachdachgebäude soll zwei
Untergeschosse sowie je ein Erd-, Ober- und Attikageschoss aufweisen.

3.
 

Die Vorinstanz hob die Baubewilligung mit der Begründung
auf, das Bauvorhaben nehme nicht die gebotene besondere Rücksicht auf die
umliegenden Schutzobjekte, wie dies gemäss § 238 Abs. 2 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) erforderlich wäre.

4.
 

4.1 Die
Beschwerdeführerin rügt zunächst in genereller Weise, die Vorinstanz habe mit
dem angefochtenen Entscheid ihr Ermessen überschritten. Unbestrittenermassen
hätte die Vorinstanz die Einordnungsfrage nach der verwaltungsgerichtlichen
Praxis nur mit eingeschränkter Kognition überprüfen dürfen. Diese
Rechtsprechung sei vor allem im vorliegenden Fall zentral, wo der
Ästhetikrekurs als ein Instrument zur Rechtsverzögerung und zur Geltendmachung
von sachfremden Forderungen genutzt werde.

4.2 Nach der
früheren Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hatte sich das Baurekursgericht
bei der Überprüfung kommunaler Einordnungsentscheide Zurückhaltung aufzuerlegen
und durfte seine eigene Beurteilung nicht an die Stelle derjenigen der
örtlichen Baubehörde setzen. Das Baurekursgericht konnte erst dann
einschreiten, wenn sich die vorinstanzliche ästhetische Würdigung als sachlich
nicht mehr vertretbar erwies (VGr, 30. Juni
2010, VB.2010.00127, E. 4.2). An dieser eingeschränkten
Überprüfungsbefugnis wurde verschiedentlich Kritik geübt. Das
Verwaltungsgericht hat jüngst seine Praxis wie folgt modifiziert (grundlegend
VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4): Aufgrund der offenen
Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über einen
gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster
Linie ihr selbst obliegt. In der Begründung ihres Entscheids berücksichtigt die
Baubehörde die für die Beurteilung relevante bauliche Umgebung und nennt die
Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst (E. 4.2.2). Das
Baurekursgericht seinerseits ist in seiner Angemessenheitskontrolle bloss
insofern eingeschränkt, als es die Einordnung des Bauvorhabens nicht völlig
frei und unbesehen des angefochtenen Bauentscheids würdigen darf. Vielmehr muss
es diesen Entscheid unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe überprüfen.
Dabei hat es sich mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie von der
lokalen Baubehörde im Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der
Einordnungsvorschrift entwickelt wurden (E. 4.2.4). Eine weiter gehende
Einschränkung der baurekursgerichtlichen Prüfungsbefugnis besteht demgegenüber
nicht. Beim Baurekursgericht handelt es sich um ein Fachgericht, welches
aufgrund seiner Zusammensetzung in der Lage ist, die Gestaltung eines
Bauvorhabens fachmännisch zu beurteilen (E. 4.3).

4.3 Nach dem
Gesagten trifft es somit nicht zu, dass die Vorinstanz die Einordnung des
Bauvorhabens mit einer zu weiten Kognition überprüft hätte und ihr Entscheid
deshalb bereits aus formellen Gründen aufzuheben wäre. An dieser Tatsache
vermag der in der Beschwerde erwähnte § 20 Abs. 1 VRG nichts zu
ändern: Nach lit. c dieser Bestimmung hat eine Rekursbehörde nicht nur
Rechtsverletzungen, sondern auch die Angemessenheit eines erstinstanzlichen
Entscheids zu überprüfen. Lediglich das Verwaltungsgericht darf Entscheide
bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,
-überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50 VRG).

5.
 

5.1 § 49
Abs. 2 lit. d PBG ermächtigt die Gemeinden dazu, die
Dachgestaltung näher zu normieren. Die Gemeinde Rüschlikon hat von dieser
Ermächtigung Gebrauch gemacht und in Art. 20 BZO Bestimmungen zur
Dachform sowie zu den Dachaufbauten und -einschnitten erlassen. Art. 20
Abs. 1 BZO lautet wie folgt: "Auf Hauptgebäuden sind in der
Regel nur Schrägdächer mit einer Neigung von 25° - 45° alter Teilung
zulässig." Weiter sieht Art. 20 Abs. 2 BZO Folgendes vor:
"Flachdächer können bei guter Einordnung in die Dachlandschaft und guter
Gestaltung gestattet werden." Die zitierten beiden Absätze von
Art. 20 BZO dürfen nicht unabhängig voneinander betrachtet werden.
Sie beziehen sich vielmehr aufeinander und regeln das Prüfprogramm, das die
Baubewilligungsbehörde einzuhalten hat. In einem ersten Schritt hat sie zu
klären, ob die lokalen Verhältnisse ausnahmsweise ein Abweichen von der
Regeldachform des Steildachs gebieten. Erst wenn sie dies bejaht hat, muss sie
in einem zweiten Schritt prüfen, ob sich das konkret projektierte Flachdach gut
in die Dachlandschaft einordnet und gut gestaltet ist. Die Baubehörde darf mit
anderen Worten ein Flachdach nicht bereits dann bewilligen, wenn es die in
Art. 20 Abs. 2 BZO umschriebenen beiden Voraussetzungen erfüllt.
Eine Beurteilung losgelöst von Art. 20 Abs. 1 BZO und allein
gestützt auf Art. 20 Abs. 2 BZO ist unzulässig. Denn damit würde
sich die Baubehörde über die vom kommunalen Gesetzgeber in Art. 20
Abs. 1 BZO getroffene Wertung hinwegsetzen, dass Steildächer die
Regel darstellen und Flachdächer lediglich in Ausnahmesituationen zulässig sein
sollen.

5.2 Die
Mitbeteiligte äussert sich in ihrer Baubewilligung vom 18. September 2012
nicht zur Frage, weshalb im vorliegenden Fall ein Abweichen von dem in
Art. 20 Abs. 1 BZO genannten Regelerfordernis des Steildachs
geboten erscheint. Sie zitiert und prüft in ihrer Bewilligung vielmehr
ausschliesslich Art. 20 Abs. 2 BZO. An dieser Einschätzung
vermag auch die Erwägung nichts zu ändern, durch das Flachdach werde "eine
Konkurrenzierung der bestehenden Bausubstanz mit bereits relativ vielen
verschiedenen Dachformen [in der Umgebung] geschickt vermieden". Sollte
darin allenfalls eine implizite Auseinandersetzung mit Art. 20
Abs. 1 BZO liegen, so vermöchte dieses Argument nicht zu überzeugen:
Es ist nicht ersichtlich, inwiefern ein Steildach mit anderen Steildächern
"konkurrenzieren" könnte. Auf den unmittelbar angrenzenden Parzellen
stehen ausschliesslich Gebäude mit Steildächern; dies gilt auch für die
überwiegende Anzahl der etwas weiter entfernten Häuser im selben Quartier.
Gerade bei einer solchen quartierspezifischen einheitlichen Dachlandschaft
müssen Steildächer die Regel bleiben. Würde man anders entscheiden und auch in
einem solchen homogenen Ortsteil Flachdächer ohne Weiteres zulassen, verlöre
Art. 20 Abs. 1 BZO jeglichen Anwendungsbereich. Die
Baubewilligung ist damit bereits aufgrund ihres Verstosses gegen die kommunale
Dachgestaltungsvorschrift von Art. 20 Abs. 1 BZO aufzuheben. Der
Vollständigkeit halber ist nachstehend trotzdem noch auf die Frage der
Einordnung einzugehen.

6.
 

6.1 Nach
§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in
ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen
und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Darüber
hinaus ist gemäss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und
Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Damit werden an die Gestaltung
von Bauten, die sich in unmittelbarer Umgebung von Schutzobjekten befinden,
erhöhte Anforderungen gestellt. Diese Bauten müssen sich nicht nur
befriedigend, sondern gut einordnen. Als Objekte des Heimatschutzes gelten
unter anderem Bauten, die in ein Inventar im Sinn von § 203
Abs. 2 PBG eingetragen sind. Der durch § 238 Abs. 2 PBG
vermittelte Schutz greift indessen nur soweit, als es der Charakter der
Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet (VGr, 19. Dezember 1994, VB
94/0165, E. 2c; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 664). Massgeblich ist,
dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch neu zu
erstellende Bauten nicht beeinträchtigt werden darf (VGr, 1. Dezember 2010, VB.2010.00431, VB.2010.00457, E. 5.2
= BEZ 2011 Nr. 4). Damit die erhöhten ästhetischen Anforderungen
zum Tragen kommen, muss jedenfalls aus der Sicht eines aussenstehenden
Beobachters ein optischer Bezug zwischen der projektierten Baute und dem
Schutzobjekt bestehen (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 662; VGr, 14. Juni
2006, VB.2006.00107, E. 6.2; 3. Dezember 2003, VB.2003.00168,
E. 6).

6.2 In der
näheren Umgebung der Liegenschaft befinden sich mehrere Gebäude, die im
kommunalen Inventar der schützenswerten Einzelobjekte aufgeführt sind. Es
handelt sich hierbei um folgende, in direkter Nachbarschaft gelegene
Wohnhäuser: I-Strasse 04 (erhaltenswerter Eigen- und Situationswert), J-Strasse
05 (erhaltenswerter Eigen- und Situationswert) sowie J-Strasse 06/07
(bedeutender Eigen- und Situationswert). Wie die anlässlich des vorinstanzlichen
Augenscheins erstellten Fotografien belegen, besteht ein unmittelbarer
optischer Bezug zwischen dem ausgesteckten Bauvorhaben und den Schutzobjekten
J-Strasse 05 sowie 06/07. Aufgrund der hinreichenden Nähe zu den Schutzobjekten
hat die projektierte Baute den qualifizierten ästhetischen Anforderungen von
§ 238 Abs. 2 PBG zu genügen.

7.
 

7.1 Die
Vorinstanz erwog in Bezug auf die Einordnung des Bauprojekts, dessen geplantes
Flachdach und die vorgesehene Fassadengestaltung würden einen zu massiven
Kontrast zu den umliegenden Heimatschutzobjekten schaffen. Das Bauvorhaben
nehme insbesondere keinen Bezug auf die grossflächigen Satteldächer der
umliegenden Inventarobjekte. Eine solche architektonische Bezugnahme wäre
vorliegend besonders wichtig, weil das geplante Mehrfamilienhaus von der
I-Strasse her betrachtet aufgrund des topografisch bedingten Höhenunterschieds
besonders gut sichtbar und insoweit exponiert sei. 

7.2 Die
Beschwerdeführerin hält dem im Wesentlichen entgegen, es entspreche einer allgemein
gültigen Erkenntnis, dass eine neuzeitliche Architektur mit einer gewissen Eigenständigkeit
wesentlich bessere Resultate ergebe als eine sich anbiedernde konservative
Pseudoarchitektur. In diesem Sinn werde eine kontrastierende Haltung bzw. eine
neuzeitliche Formensprache regelmässig erlaubt und von Fachleuten gelobt. Mit
dem Bauprojekt werde keine ungewöhnliche oder unkonventionelle Gestaltung
vorgesehen, sondern bloss eine moderne Architektursprache gewählt. Es wäre
kontraproduktiv, ein Giebeldach zu verlangen, denn damit könnte wesentlich mehr
Baumasse erstellt werden, als mit dem projektierten Flachdachgebäude. Dies
zeige sich bereits beim Altbau, welcher höhenmässig deutlicher in Erscheinung
trete, als das geplante Flachdachgebäude. Die Feststellung der Vorinstanz, ein
Flachdach wäre ein "Novum", sei unrichtig, da in diesem Quartier
bereits zahlreiche Gebäude Flachdächer aufwiesen.

7.3 Die beiden
Schutzobjekte J-Strasse 05 und 06/07 liegen direkt unterhalb der projektierten
Baute. Aufgrund des Geländeversatzes tritt ein darüber liegendes Gebäude
naturgemäss besonders markant in Erscheinung und bildet visuell den Hintergrund
der Schutzobjekte. Bei solchen topografischen Verhältnissen darf eine Neubaute
im Anwendungsbereich von § 238 Abs. 2 PBG keinen Solitär bilden,
sondern muss – wie die Vorinstanz zu Recht erkannt hat – mit dem Schutzobjekt
in einen Dialog treten. Architektonisch kann dies auf verschiedene Weisen
geschehen: Zu erwähnen sei etwa eine ähnliche Dachgestaltung oder das Spiegeln
einzelner Stilelemente des Schutzobjekts in der Neubaute. Denkbar ist sodann
auch eine identische Materialisierung oder zumindest eine ähnliche Farbgebung
der äusseren Gebäudehülle. Die Neubaute muss dabei keineswegs den Stil des
Schutzobjekts imitieren, sondern darf durchaus auch eigenständig sein, sofern
die Bezugnahme auf das Schutzobjekt erkennbar bleibt. 

7.4 Wie oben
dargelegt, befinden sich in unmittelbarer Nachbarschaft des Baugrundstückes
ausschliesslich Gebäude mit Steildächern; auch in der weiteren Umgebung weist
die weit überwiegende Anzahl der Häuser traditionelle Dachformen auf. Es trifft
somit nicht zu, dass Flachdächer in diesem Ortsteil verbreitet wären. Gerade
für die beiden Schutzobjekte J-Strasse 05 und 06/07 sind ihre
grossflächigen Satteldächer charakteristisch. Entsprechend bemängelt die
Vorinstanz zu Recht, die Beschwerdeführerin habe mit dem projektierten
Flachdach diesem Charakteristikum keine Rechnung getragen. Ein einzelnes
Flachdach inmitten von Steildachgebäuden schafft einen zu starken Kontrast.
Entgegen der Beschwerde verletzt eine solche Würdigung der lokalen Verhältnisse
nicht die Gemeindeautonomie. Das Gegenteil ist vielmehr der Fall: Wie oben
dargelegt, hat der lokale Gesetzgeber in Art. 20 Abs. 1 BZO
angeordnet, dass Steildächer die Regel bleiben sollen. Damit liess er sich in
Bezug auf das Ortsbild von genau gleichen ästhetischen Kriterien leiten, wie
sie auch dem vorinstanzlichen Entscheid zugrunde liegen.

8.
 

Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist deshalb
abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird
die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Zudem ist sie zu verpflichten, der
Beschwerdegegnerschaft eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen
(§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 10'000.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.    270.--     Zustellkosten,

Fr. 10'270.--    Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der
Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- sowie
der Beschwerdegegnerin 2.1 und dem Beschwerdegegner 2.2 je eine
solche von Fr. 500.- (insgesamt Fr. 2'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …