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**Case Identifier:** ff517ffb-e02b-59a4-9a84-29336fc47ccb
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-09-19
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Zivilrecht 19.09.2023 400 23 139
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_001_400-23-139_2023-09-19.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht 

 

vom 19. September 2023 (400 23 139) 

____________________________________________________________________ 

 

 

Obligationenrecht 

 

 

Ausserordentliche Kündigung bei der Geschäftsmiete zufolge Zahlungsverzugs 

(Art. 257d OR); keine freie Verfügbarkeit einer nicht auf ein Sperrkonto einbezahlten 

Mietzinskaution durch die Vermieterschaft (Art. 257e OR) und Weiterbestand des Zah-

lungsverzugs bei ausstehenden Mietzinsen ohne Verrechnungserklärung durch die Mie-

terschaft innert der Zahlungsnachfrist gemäss Art. 257d OR (E. 3.4.3 – 3.4.5); gültige 

Kündigung durch die Vermieterschaft zufolge Zahlungsverzugs gemäss Art. 257d OR bei 

eigenmächtiger Mietzinsreduktion durch die Mieterschaft wegen behauptetem Mangel an 

der Mietsache ohne substantiierte Herabsetzungserklärung bis spätestens zum Ablauf 

der von der Vermieterschaft unter Kündigungsandrohung angesetzten Zahlungsnachfrist 

(Art. 258 Abs. 2 und Art. 259d in Verbindung mit Art, 257d OR; E. 3.4.2 und 5.5) 

 

 
Besetzung  Präsident Roland Hofmann, Richterin Barbara Jermann Richterich 

(Ref.), Richter Philippe Spitz; Gerichtsschreiber Rageth Clavadetscher 
  

 

Parteien  A. ____,  
vertreten durch Advokat Roman Zeller, und/oder Rechtsanwalt David 
Grimm, Wasserturmplatz 3, Postfach 578, 4410 Liestal,  
Kläger 

  gegen 

  B. ____,  
vertreten durch Advokat Javier Ferreiro, Gerbergasse 1, 4001 Basel,  
Beklagter und Berufungskläger 

   

Gegenstand  Forderung  
Berufung gegen das Urteil des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft Ost  
vom 12. Juli 2022 

 

 

 
 
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A.  Am 1. Dezember 2017 schlossen A. ____ als Mieter und B. ____ als Vermieter einen 

Mietvertrag über ein Restaurant mit Gartenwirtschaft und Lager- sowie Kühlraum an der 

Y. ____gasse XX in Z. ____ ab. Der betreffende, schriftlich verfasste Mietvertrag sah als Miet-

beginn den 1. Januar 2018 vor und die Mietdauer war – unter dem Vorbehalt einer vorzeitigen 

Kündigungsmöglichkeit der Mieterschaft mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist per 31. Dezem-

ber 2019 – für eine befristete Dauer von 5 Jahren (bis 31. Dezember 2022) verabredet. Auf-

grund eines geltend gemachten Mietzinsausstandes forderte der Vermieter den Mieter mit 

Schreiben vom 22. Februar 2019 auf, den Ausstand innert 30 Tagen zu begleichen, wobei er für 

den Säumnisfall mit einer fristlosen Kündigung drohte. Weil keine Zahlung erfolgte, kündigte der 

Vermieter das Mietverhältnis mittels amtlich genehmigtem Formular vom 29. März 2019 per 

30. April 2019. Die Kündigung wurde vom Vermieter mit eingeschriebener Briefpostsendung an 

den Mieter an die Geschäftsadresse bzw. die Adresse des Mietobjekts gerichtet, vom Adressa-

ten indessen innert der 7-tägigen Frist nicht abgeholt. Der Auszug des Mieters aus dem Mietob-

jekt erfolgte am 2. Juli 2019. 

B. Mit Klage vom 28. August 2019 beantragte A. ____ beim Zivilkreisgericht Basel-

Landschaft Ost (nachstehend: Zivilkreisgericht oder Vorinstanz) im Wesentlichen, es sei die 

Nichtigkeit der Kündigung vom 29. März 2019 betreffend das Restaurant mit Gartenwirtschaft 

und Lagerraum an der Y. ____gasse XX in Z. ____ festzustellen. Eventualiter sei die Kündi-

gung des Beklagten betreffend das Restaurant mit Gartenwirtschaft und Lagerraum für unwirk-

sam resp. missbräuchlich zu erklären und demgemäss vollumfänglich aufzuheben. Das Zivil-

kreisgericht trat mit Urteil vom 16. Januar 2020 (Verfahren 150 19 1606 I) auf diese Klage nicht 

ein. Das Kantonsgericht bestätigte dieses erstinstanzliche Urteil in Abweisung der seitens des 

Mieters erhobenen Berufung mit Entscheid vom 14. Juli 2020 (Verfahren 400 20 69). 

C. Mit einer parallel zur Anfechtungsklage ebenfalls am 28. August 2019 beim Zivilkreisge-

richt erhobenen Forderungsklage beantragte A. ____, vertreten durch Advokat Roman Zeller, 

nach erfolglos verlaufenem Schlichtungsverfahren vor der Schlichtungsstelle für Mietangele-

genheiten, es sei der beklagte Vermieter, B. ____, vertreten durch Advokatin Bettina Brodbeck, 

zu verpflichten, dem Kläger CHF 219'713.00 nebst Zins zu 5% seit 24. April 2019 zu bezahlen, 

unter o/e-Kostenfolge zu Lasten des Beklagten. Zur Begründung seiner Forderung machte der 

Mieter unter anderem Mängel an der Mietsache geltend, was ihn zur Reduktion des Mietzinses 

berechtigt habe. Diese seien durch eine vor Mietantritt vom Vermieter vorgenommene Entfer-

nung von zwei Bäumen und einer Thuja-Hecke in der Gartenwirtschaft entstanden. Im Weiteren 

machte er diverse Schadenspositionen im Zusammenhang mit der Behebung des behaupteten 

Mangels sowie Ersatzforderungen wegen im Hinblick auf die feste Mietdauer von 5 Jahren und 

vorzeitiger Kündigung unnötig gewordener getätigter Investitionen geltend. Im Weiteren habe 

sich der Vermieter geschäftsschädigend zum Nachteil von ihm als Mieter verhalten, so dass er 

eine beträchtliche Gewinneinbusse habe hinnehmen müssen. Bei der Geltendmachung dieser 

Schadenspositionen relevant sei unter anderem zudem der Umstand, dass die seitens der 

Vermieterschaft ausgesprochene Kündigung nichtig, eventualiter bzw. missbräuchlich erfolgt 

sei. 

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D. Das Zivilkreisgericht sistierte in der Folge das mit der Dossiernummer 150 19 1613 I er-

öffnete Verfahren bis zur rechtskräftigen Erledigung des Parallelverfahrens 150 19 1606 I über 

die Kündigungsanfechtung. In seiner nach Wiederaufnahme des Verfahrens eingereichten Kla-

geantwort vom 28. Juni 2021 beantragte der Vermieter die Abweisung der Klage und widerkla-

geweise die Verpflichtung des Mieters zur Bezahlung von CHF 8'319.65 nebst Zins zu 5% bei 

mittlerem Verfall, unter o/e-Kostenfolge. In der Klageantwort und Widerklage wurde im Wesent-

lichen zur Begründung ausgeführt, die gestützt auf Art. 257d OR vermieterseits wegen Zah-

lungsrückstands der Mieterschaft ausgesprochene Kündigung sei rechtsgültig. Der Mieter habe 

die Mietliegenschaft am 1. Januar 2018 in vertragsgemässem und mängelfreiem Zustand über-

nommen. Allfällige Mängel hätte dieser innerhalb von 30 Tagen melden müssen, was er unter-

lassen habe. Der Mietzinsausstand habe Ende Februar 2019 insgesamt CHF 12'900.25 betra-

gen. Daraufhin habe der Vermieter dem Mieter mit Einschreiben vom 22. Februar 2019 die ge-

setzlich vorgeschriebene Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt und die Kündigung angedroht. 

Die Zahlung sei ausgeblieben, weshalb die Kündigung mit Schreiben vom 29. März 2019 aus-

gesprochen worden sei. Die Gesamtforderung des Vermieters in der Widerklage gegenüber der 

ehemaligen Mieterschaft betrage CHF 35'828.55, wovon der Kläger die geleistete Mietzinskau-

tion von CHF 24'002.52 sowie Guthaben des Klägers betreffend Nebenkosten von 

CHF 2'518.45 und CHF 987.95 zur Verrechnung gebracht habe. Die Forderung zugunsten des 

Beklagten betrage damit CHF 8'319.65. Die vom Mieter eigenmächtig vorgenommene Mietzins-

reduktion von 33.33% für 6 Monate 2018 werde zudem bestritten.  

E. Nach Eingang der Widerklageantwort vom 30. September 2021, mit welcher der Mieter 

die Abweisung der Widerklage beantragt hatte, wurden die Parteien sowie 5 Zeugen zur Haupt-

verhandlung vor die Dreierkammer des Zivilkreisgerichts geladen. Diese Verhandlung fand am 

12. Juli 2022 statt. Das Zivilkreisgericht hiess im Anschluss daran sowohl die Klage als auch die 

Widerklage mit Urteil ebenfalls vom 12. Juli 2022 teilweise gut. Dementsprechend verurteilte es 

den beklagten Vermieter, dem klägerischen Mieter den Betrag von CHF 52'804.80 zuzüglich 

Zins zu 5% seit dem 3. Juli 2019 zu bezahlen (Dispositiv-Ziffer 1). Sodann wurde der widerbe-

klagte Mieter verpflichtet, dem widerklägerischen Vermieter den Betrag von CHF 6'606.45 zu-

züglich Zins zu 5% auf CHF 3'200.00 seit 1. Mai 2019, auf CHF 3'200.00 seit 1. Juni 2019 und 

auf CHF 206.45 seit 1. Juli 2019 zu bezahlen (Dispositiv-Ziffer 2). Die Gerichtsgebühr von 

CHF 18'000.00 auferlegte die Vorinstanz zu 68% dem Mieter und zu 32% dem Vermieter. So-

dann wurde der klägerische Mieter verurteilt, dem beklagten Vermieter eine Parteientschädi-

gung in Höhe von CHF 8'844.60 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen. 

F. Gegen diesen vorinstanzlichen Entscheid vom 12. Juli 2022 erhob der Vermieter,  

B. ____ (nachstehend: Berufungskläger), nunmehr vertreten durch Advokat Javier Ferreiro, mit 

Eingabe vom 6. Juni 2023 beim Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, (nach-

stehend: Kantonsgericht) Berufung und beantragte:  

« 1. Es sei das Urteil der Dreierkammer des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft Ost vom 

12. Juli 2022 (Verfahren 150 19 1613 I) aufzuheben und 

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 1.1 es sei der Berufungsbeklagte zu verpflichten, dem Berufungskläger CHF 8'319.65 

zzgl. Zins zu 5 % per mittlerer Verfall zu bezahlen; 

 1.2 es seien die ordentlichen Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 18'000.00 

vollumfänglich dem Berufungsbeklagten aufzuerlegen; 

 1.3 es seien die ausserordentlichen Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens vollumfänglich 

dem Berufungsbeklagten aufzuerlegen und dieser sei zu verpflichten, dem Berufungsklä-

ger für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 34’172.00 zu 

bezahlen.  

 Unter o/e Kostenfolge [zzgl. der gesetzlichen MWSt. von derzeit 7,7%].» 

In seiner Berufungsantwort vom 12. Juli 2023 beantragte der Mieter, A. ____ (nachstehend: 

Berufungsbeklagter), vertreten durch Advokat Roman Zeller, die Abweisung der Berufung, unter 

o/e-Kostenfolge. Auf die Begründungen der Parteien in ihren Rechtsmitteleingaben wird, soweit 

für den Berufungsentscheid erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

G. Mit kantonsgerichtlicher Verfügung vom 13. Juli 2023 wurde dem Berufungskläger die 

Berufungsantwort des Berufungsbeklagten vom 12. Juli 2023 zur Kenntnisnahme zugestellt und 

der Schriftenwechsel unter Hinweis auf das fakultative Replikrecht gemäss bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung geschlossen. Zugleich ordnete der instruierende Präsident der Abteilung Zivil-

recht am Kantonsgericht die Zirkulation der Verfahrensakten bei der Dreierkammer an und stell-

te den Parteien den Berufungsentscheid auf Grundlage der Akten in Aussicht. Mit Eingabe vom 

7. September 2023 reichte Advokat Roman Zeller seine Honorarnote ein. 

 

Erwägungen 

1.1 Die vorliegende Berufung richtet sich gegen das Urteil des Zivilkreisgerichts vom 12. Juli 

2022, mit welchem die Vorinstanz über die klageweise und widerklageweise geltend gemachten 

Forderungen aus einem Mietvertrag über ein Restaurant mit Gartenwirtschaft und Lager- sowie 

Kühlraum an der Y. ____gasse XX in Z. ____ entschieden hatte. Gegen diesen Endentscheid 

über eine vermögensrechtliche Streitigkeit kann gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO 

Berufung erhoben werden, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren 

mindestens CHF 10'000.00 beträgt. Der Streitwert wird durch die gestellten Rechtsbegehren 

bestimmt, wobei Zinsen und Kosten des laufenden Verfahrens sowie allfällige Eventualbegeh-

ren nicht hinzugerechnet werden (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Stehen sich Klage und Widerklage ge-

genüber, bestimmt sich der Streitwert nach dem höheren Rechtsbegehren (Art. 94 Abs. 1 ZPO). 

Das zuletzt aufrechterhaltene Hauptbegehren gemäss Klage des Berufungsbeklagten im vor-

instanzlichen Verfahren lautete auf Zusprechung eines Forderungsbetrags von CHF 219'713.00 

nebst Zins, womit der für die Berufung erforderliche Streitwert von CHF 10'000.00 zweifellos 

erreicht ist. 

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1.2 Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begründe-

ten Entscheids bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Der schriftlich 

begründete Entscheid des Zivilkreisgerichts vom 12. Juli 2022 wurde dem Berufungskläger ge-

mäss Sendungsverfolgung der Schweizerischen Post am 10. Mai 2023 zugestellt. Die Berufung 

vom 6. Juni 2023, welche vom Berufungskläger gleichentags bei der Schweizerischen Post zum 

Versand aufgegeben wurde, ist somit fristgerecht erhoben worden (Art. 142 Abs. 1 und Art. 143 

Abs. 1 ZPO).  

1.3 Zulässige Berufungsgründe sind nach Art. 310 ZPO die unrichtige Rechtsanwendung und 

die unrichtige Feststellung des Sachverhalts. Der Berufungskläger rügt beides. Die Vorinstanz 

habe bei der Sachverhaltsfeststellung auf die ungenügenden und nicht bewiesenen Behaup-

tungen des Berufungsbeklagten abgestellt. Zudem sei die rechtliche Würdigung der Umstände 

in Bezug auf die am 29. März 2019 vom Berufungskläger ausgesprochene Kündigung und die 

vom Berufungsbeklagten vorinstanzlich geltend gemachten Forderungen von insgesamt 

CHF 219'723.43, sowie vom Berufungskläger widerklageweise geltend gemachten Forderungen 

von CHF 8'319.65 rechtlich unzutreffend, was Verletzungen der Art. 257e OR, Art. 257d OR, 

Art. 258 OR, Art. 259a-259i OR, aber auch Art. 97 ff. OR, Art. 102 und Art. 120 OR, Art. 2 ZGB 

und Art. 8 ZGB sowie Art. 153 Abs. 2 und Art. 238 lit. g ZPO gleichkomme. Diese Rügen sind 

allesamt einer Berufung zugänglich, mithin werden ausnahmslos nach Art. 310 ZPO zulässige 

Berufungsgründe angeführt. 

1.4 Da im vorliegenden Fall auch die übrigen Voraussetzungen im Sinne von Art. 59 ZPO 

erfüllt sind, insbesondere auch der beim Berufungskläger für das Rechtsmittelverfahren erho-

bene Kostenvorschuss von CHF 12’000.00 mit Valutadatum vom 9. Juni 2023 fristgerecht ge-

leistet wurde, ist auf die Berufung vom 6. Juni 2023 einzutreten. Gemäss § 6 Abs. 1 lit. d des 

Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EG ZPO; SGS BL 221) ist die 

Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts für die Beurteilung der vorliegenden 

Berufung zuständig. 

2.1 Nach Art. 317 Abs. 1 ZPO können neue Tatsachen und Beweismittel im Rechtsmittelver-

fahren nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz 

zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. Neue rechtli-

che Begründungen sind von dieser Bestimmung nicht erfasst und können im kantonalen Beru-

fungsverfahren unbeschränkt vorgebracht werden, was sich insbesondere aus dem Grundsatz 

der Rechtsanwendung von Amtes wegen ergibt (BGer 4A_519/2011 E. 2.1; BSK ZPO-

SPÜHLER, 2017, Art. 317 ZPO N 12; REETZ/HILBER in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, 

ZPO Komm., 3. Aufl., 2016, Art. 317 ZPO N 31, 33; BK ZPO-STERCHI, 2012, Art. 317 ZPO N 3). 

Zum Vorbringen sog. unechter Noven, von Tatsachenbehauptungen oder Beweismittel zu ei-

nem Sachverhalt, welcher sich bereits vor Abschluss des vorinstanzlichen Verfahren verwirk-

licht hat, ist zudem auf die strenge Praxis des Bundesgerichts hinzuweisen, wonach der 

Rechtsmittelkläger die Gründe detailliert darzulegen habe, weshalb er die Tatsache oder das 

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Beweismittel nicht schon vor erster Instanz habe vorbringen können (vgl. etwa BGE 143 III 43, 

E. 4.1). 

2.2 Mit seiner Berufung reicht der Berufungskläger eine nach seinen Angaben per 23. Mai 

2023 vom damaligen Gartenbauer erstellte Rechnung ein. Diese habe ihm nicht vorgelegen, da 

im Laufe der Jahre die Liegenschaftsverwaltung gewechselt habe und die Unterlagen sich nicht 

bei den Akten der Verwaltung befunden hätten. Die als Beilage 5 zur Berufung eingereichte 

Rechnung der C. ____ Gartenbau AG datiert allerdings vom 22. Januar 2018 und stellt somit 

ein unechtes Novum dar. Der Berufungskläger hat nicht dargelegt, ab wann ihm diese zur Ver-

fügung gestanden hat. Damit gelingt es ihm nicht, den Nachweis zu erbringen, dass dieses im 

vorinstanzlichen Verfahren nicht vorgelegene Beweismittel gemäss Art. 317 ZPO rechtzeitig in 

den Prozess eingebracht wurde. Die Berufungsbeilage 5 kann deshalb bei der Entscheidfin-

dung im kantonsgerichtlichen Verfahren nicht berücksichtigt werden. Gleiches gilt für ein als 

Berufungsbeilage 9 eingereichtes Schreiben der Reinigungsfirma D. ____ & Co. vom 23. Mai 

2023. Dieses Beweismittel stellt auf den ersten Blick zwar ein echtes Novum dar, weil es erst 

nach Abschluss des vorinstanzlichen Verfahrens verfasst wurde. Der darin bestätigte Sachver-

halt verwirklichte sich indessen bereits im Jahr 2019. So wird im Schreiben vom 23. Mai 2023 

bestätigt, dass eine Rechnung Nr. 17183 vom 27. August 2019 fälschlicherweise Reinigungsar-

beiten in «Gästezimmer 1+2» statt «Ess-Saal 1+2» aufführe, obwohl solche ausschliesslich im 

EG des Restaurants ausgeführt worden seien. Der Entscheid im Sinne von Art. 317 ZPO über 

die Zulassung dieses Beweismittels kann indessen offenbleiben, weil es für den Berufungsent-

scheid, wie sich zeigen wird, nicht relevant ist. 

2.3 In seiner Berufung vom 6. Juni 2023 beantragte der Berufungskläger erstmals die Vorla-

dung und Befragung von E. ____, C.____ Gartenbau AG, als Zeuge, ohne darzulegen, weshalb 

dieser Beweisantrag nicht schon im Erstinstanzverfahren gestellt wurde. Dementsprechend 

fehlt es diesem neuen Beweisantrag an einer hinreichenden Begründung, weshalb es für den 

Berufungskläger trotz zumutbarer Sorgfalt nicht möglich gewesen sein soll, E. ____ zu einem 

früheren Zeitpunkt als Zeuge anzurufen. Gestützt auf Art. 317 ZPO ist dem Antrag somit nicht 

zu entsprechen, was der instruierende Präsident der Abteilung Zivilrecht am Kantonsgericht mit 

seiner Schlussverfügung vom 13. Juli 2023 zudem bereits implizit mit der Ankündigung eines 

Berufungsentscheids aufgrund der Akten ohne Parteiverhandlung vorgeschlagen hatte. 

3.1 Der Berufungskläger moniert, die Vorinstanz habe dem Berufungsbeklagten im angefoch-

tenen Entscheid zu Unrecht mehrere Schadenersatzforderungen zugesprochen, weil sie fälsch-

licherweise von einer ungültigen Kündigung ausgegangen sei. Zur Frage der Gültigkeit der 

Kündigung erwog die Vorinstanz, der Berufungskläger habe sowohl die Kündigungsandrohung 

vom 22. Februar 2019 als auch die Kündigung vom 29. März 2019 an den Berufungskläger an 

die Adresse der Mietliegenschaft in Z. ____ gerichtet, obwohl der Mietvertrag die Wohnadresse 

des Berufungsbeklagten aufgeführt habe. Die Kündigungsandrohung habe der Berufungsbe-

klagte persönlich entgegengenommen, wogegen die mit eingeschriebener Post aufgegebene 

Kündigung von ihm nicht abgeholt und an den Berufungskläger retourniert worden sei. Das 

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Kündigungsschreiben sei dem Berufungsbeklagten am 12. April 2019 ausgehändigt worden, 

wiederum mit Anschrift der Mietliegenschaft. Der Berufungsbeklagte habe anerkannt, von der 

Kündigung nach dem 12. April 2019 Kenntnis erlangt zu haben. Die Frage, ob unter diesen 

Umständen die Kündigung rechtsgültig auf den Endtermin per 30. April oder per 31. Mai 2019 

erfolgt sei, liess die Vorinstanz offen, weil es diese aus anderen Gründen als ungültig eingestuft 

hat. Gemäss vorinstanzlicher Sachverhaltsfeststellung hat der Berufungsbeklagte dem Beru-

fungskläger eine Mietkaution von CHF 24'000.00 in bar übergeben. Der Berufungskläger habe 

in der Folge, so das Zivilkreisgericht in den Erwägungen des angefochtenen Entscheids, in Ver-

letzung von Art. 257e OR davon abgesehen, diesen Kautionsbetrag auf ein auf den Namen des 

Mieters lautendes Spar- oder Sperrkonto zu überweisen. Damit habe der Berufungskläger je-

derzeit über Mittel des Berufungsbeklagten verfügen können. Art. 257e OR bezwecke einzig, 

dass der Mieter dem Vermieter im Zusammenhang mit der Sicherheitsleistung nicht schutzlos 

ausgeliefert sei. Diesen Schutz habe der Vermieter dem Mieter vorliegend vorenthalten. Gleich-

zeitig habe er sich im Zusammenhang mit dem angeblichen Zahlungsrückstand des Mieters auf 

Art. 257d OR berufen. Es habe jedoch kein Zahlungsverzug im Sinne von Art. 257d OR bestan-

den, weil der Berufungskläger jederzeit auf die Kaution hätte zugreifen können. Dem Beru-

fungskläger hätten nach Ansicht des Zivilkreisgerichts zwei Möglichkeiten offengestanden, um 

rechtsmissbräuchliches Verhalten zu vermeiden. So hätte er dem Berufungsbeklagten mindes-

tens mitteilen müssen, dass die Kaution nicht auf ein auf den Namen des Mieters lautendes 

Sperrkonto einbezahlt worden sei. Zugleich hätte der Berufungskläger beim ersten angeblichen 

Zahlungsrückstand des Mieters Verrechnung erklären müssen. Als zweite Möglichkeit hätte der 

Berufungskläger die Bar-Kaution spätestens zum Zeitpunkt des ersten Zahlungsrückstandes 

auf ein Sperrkonto zu Gunsten des Berufungsbeklagten einzahlen müssen. Der Berufungsklä-

ger habe weder die eine noch die andere Option gewählt. Dabei habe er sich rechtsmissbräuch-

lich verhalten, indem er die Kaution einbehalten und mit seiner Verrechnungserklärung bis zum 

vorliegenden Verfahren zugewartet habe. Da der Berufungskläger durch sein Vorgehen im Zu-

sammenhang mit den vom Kläger an ihn in bar übergebenen CHF 24'000.00 rechtsmissbräuch-

lich gehandelt habe, seien die Voraussetzungen für eine Kündigungsandrohung i.S.v. Art. 257d 

Abs. 1 OR zum damaligen Zeitpunkt (22. Februar 2019) nicht erfüllt gewesen. Es habe kein 

Zahlungsverzug bestanden, weil die verfügbaren Mittel aus der Kaution die Mietzinsausstände 

überstiegen hätten. Daraus folgerte das Zivilkreisgericht, dass die Kündigung vom 29. März 

2019 unwirksam gewesen sei, unabhängig davon, ob und zu welchem Zeitpunkt die an die Ad-

resse der Mietliegenschaft gerichtete Kündigungsandrohung und Kündigung in den Machtbe-

reich des Berufungsbeklagten gelangt seien.  

3.2 Der Berufungskläger macht berufungsweise geltend, dass der Berufungsbeklagte nach 

erfolgter Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung vom 22. Februar 2019 innert der an-

gesetzten Frist unbestrittenermassen keine Zahlungen geleistet habe. Der Berufungsbeklagte 

habe sich berechtigt gefühlt, den Mietzins teilweise zurückzubehalten, weil er Mängel an der 

Mietsache behauptet habe. Dabei verkenne er, dass bei Mängeln, deren Bestand im Übrigen 

seitens des Berufungsklägers stets bestritten worden sei, kein Recht auf Rückbehalt von Miet-

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zinsen bestehe, sondern vielmehr eine Hinterlegung derselben erforderlich bzw. Voraussetzung 

für eine Mietzinsreduktion gewesen wäre. Die Vorinstanz habe es unterlassen festzustellen, 

dass der Berufungsbeklagte zum Zeitpunkt der nachweislich zugestellten Kündigungsan-

drohung und anschliessenden Kündigung in Zahlungsverzug gewesen sei. Im Weiteren sei der 

Versand dieser Schreiben an den Berufungsbeklagten an die Adresse der Mietliegenschaft zu-

lässig gewesen. Dementsprechend sei von einer Zustellfiktion bei Nichtabholung per Zustellung 

der Abholeinladung an der Betriebsstätte, mithin am 30. März 2019, auszugehen. Eventuell sei 

die Kündigung, wie der Berufungsbeklagte selbst in seiner Klage vom 28. August 2019 einge-

räumt habe, spätestens am 12. April 2019 als entgegengenommen zu betrachten. Daraus folge 

schliesslich, dass die Kündigung vom 29. März 2019 wegen Zahlungsrückstand rechtens gewe-

sen sei. Im Weiteren verletze die Vorinstanz mit der Verneinung der Rechtmässigkeit der Kün-

digung die Bestimmung von Art. 257d OR, indem sie fälschlicherweise von einer Verrech-

nungsmöglichkeit der Mietzinsausstände mit der vom Berufungsbeklagten in bar geleisteten 

Mietzinskaution ausgegangen sei. Wohl habe der Berufungsbeklagte erklärt, dass ein Miet-

zinsdepot von CHF 24'000.00 vereinbart und bar von ihm bezahlt worden sei. Davon, dass die-

ser Betrag nicht auf ein auf seinen Namen lautendes Konto überwiesen worden sei, habe er 

indessen erst zu einem späteren Zeitpunkt erfahren. Trotzdem habe der Berufungsbeklagte den 

Berufungskläger zu keiner Zeit aufgefordert, das Mietzinsdepot bei einer Bank zu hinterlegen. 

Auch habe der Berufungsbeklagte nie eine Verrechnung des Mietzinses mit der Mietkaution 

erklärt. Der Vorinstanz sei zudem zu widersprechen, dass der Berufungskläger über die Miet-

kaution hätte verfügen können. Aufgrund des bestehenden Zahlungsverzugs sei das Vorgehen 

des Berufungsklägers nach Art. 257d OR rechtmässig gewesen und die Kündigung, welche 

zufolge Ausbleibens einer Zahlung nach erfolgter Mahnung mit Kündigungsandrohung und un-

ter Einhaltung der Formalien und Fristen ausgesprochen worden sei, rechtsgültig erfolgt. Das 

Vorgehen des Berufungsklägers sei somit auch nicht rechtsmissbräuchlich gewesen. 

3.3 Der Berufungsbeklagte hält zur Frage der Gültigkeit der Kündigung dagegen, die Tatsa-

che, dass er den Berufungsbeklagten nicht aufgefordert habe, die Kaution auf ein Sperrkonto 

einzubezahlen, tue nichts zur Sache. Der Berufungskläger als Vermieter hätte nach Art. 257e 

Abs. 1 OR die Pflicht zur Einzahlung auf den Namen des berufungsbeklagten Mieters gehabt. 

Die Gegenpartei habe zudem in der Berufung bestätigt, dieser Pflicht nicht nachgekommen zu 

sein. Die Vorinstanz habe in ihrem Entscheid zutreffend festgestellt, dass der Berufungskläger 

rechtsmissbräuchlich gehandelt habe, wenn er dem Berufungsbeklagten wegen Zahlungsver-

zugs kündigte, während er selbst die Mietkaution nicht pflichtgemäss auf ein Mieterkautionskon-

to einbezahlt habe. Es sei sodann zu beachten, dass das vorliegende Mietobjekt erhebliche 

Mängel aufgewiesen habe, weshalb es vom Berufungsbeklagten korrekt gewesen sei, keine 

Verrechnung der Kaution mit Mietzinsen zu erklären. Im Weiteren habe sich der Berufungsbe-

klagte weder im Zahlungsverzug befunden, noch sei die Kündigung korrekt zugestellt worden. 

Die Vorinstanz habe die Kündigung zurecht als unwirksam erachtet und sei infolge dessen auf 

die Forderungen des Berufungsbeklagten eingegangen. 

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3.4.1 Zur Frage der Gültigkeit der Kündigung vom 29. März 2019 kann keine der Parteien aus 

den beiden Erstverfahren vor Zivilkreis- und Kantonsgericht etwas zu ihren Gunsten ableiten. 

Wie bereits erwähnt, trat das Zivilkreisgericht mit Urteil vom 16. Januar 2020 (Verfahren 150 19 

1606 I) auf die betreffende Klage des Berufungsklägers nicht ein mit der Begründung, es fehlte 

dem klägerischen Mieter an einem Rechtsschutzinteresse für eine allfällige Feststellung des 

Weiterbestands des fraglichen Mietverhältnisses, nachdem dieser das Mietobjekt am 2. Juli 

2019 bereits verlassen habe. Das Kantonsgericht bestätigte dieses erstinstanzliche Urteil in 

Abweisung der seitens des Mieters erhobenen Berufung mit Entscheid vom 14. Juli 2020 (Ver-

fahren 400 20 69). 

3.4.2 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rück-

stand, kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei 

unbenutztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Ge-

schäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Kommt der Mieter seiner Zahlungs-

pflicht auch während der Nachfrist nicht nach, kann der Vermieter das Mietverhältnis bei Ge-

schäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen 

(Art. 257d Abs. 2 OR). Die Kündigung hat auf einem vom Kanton genehmigten Formular zu 

erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR).  

Das gesetzlich vorgesehene Prozedere nach Art. 257d OR steht ab dem Zeitpunkt der Über-

nahme der Mietsache durch den Mieter jedem Vermieter zur Verfügung, der einen Verzug bei 

den Mietzinszahlungen feststellt. Der Vermieter ist zwar verpflichtet, dem Mieter die Sache zum 

vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zur Verfü-

gung zu halten (Art. 256 OR). Kommt er dieser Pflicht nicht nach und übergibt er das Mietobjekt 

zwar zeitgerecht, aber in einem nicht vertragskonformen Zustand, stehen dem Mieter die  

Mängelrechte gemäss Art. 258 OR und Art. 259a ff. OR zur Verfügung. Zieht der Mieter in das 

Mietobjekt ein, bleibt seine eigene mietvertragliche Verpflichtung zur Bezahlung der Miete als 

typenspezifische Gegenleistung zur Gebrauchsüberlassung gemäss Art. 253 OR im Grundsatz 

bestehen. Allenfalls wird die Leistungspflicht des Mieters durch eine erfolgreiche Durchsetzung 

der Ansprüche gemäss Art. 259a ff. OR modifiziert. Bleibt die Verpflichtung des Mieters zur 

Mietzinszahlung nach der gesetzlichen Konzeption des Mietvertragsrechts auch bei Vorliegen 

von Mängeln an der Mietsache grundsätzlich bestehen, muss sich der Vermieter auch keinen 

Schuldnerverzug gefallen lassen und kann sich eines zahlungsrückständigen Mieters mit einer 

ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäss Art. 257d OR entledigen. Liegt 

die Entstehung der Mängel im Verantwortungsbereich der Mieterschaft, tangiert dies deren Zah-

lungspflicht ohnehin nicht. Hat die Vermieterschaft die Mängel zu vertreten, stehen dem Mieter 

die Mängelrechte gemäss Art. 259a ff. OR zu (Anspruch auf Beseitigung, auf Mietzinsreduktion, 

auf Schadenersatz und/oder auf Hinterlegung der Mietzinsen, letzteres allerdings nur für künftig 

fällige Mieten). Macht der Vermieter unter den gegebenen Voraussetzungen von seinem aus-

serordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch, ist er bei diesem Vorgehen zu schützen. Ein Miss-

brauchstatbestand liegt dabei grundsätzlich nicht vor. Der Mieter kann bei bestehenden  

Mängeln die Mängelrechte gemäss Art. 259a OR sodann grundsätzlich wahlweise ausüben. 

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Anstatt der eigenmächtigen Verweigerung oder Reduktion von Mietzinszahlungen kommt 

grundsätzlich auch die Hinterlegung von Mietzinsen in Frage. Denn Letztere gilt als Zahlung 

(Art. 259g Abs. 2 OR), so dass ein Mieter – die Beachtung der Formalien gemäss Art. 259g 

Abs. 1 OR (schriftliche Abmahnung mit Fristansetzung zur Mangelbeseitigung unter Androhung 

der Hinterlegung) vorausgesetzt – einer Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d OR zuvor-

kommen kann. Entscheidet sich eine Mieterschaft, die Zahlung von Mietzinsen wegen angeb-

lich bestehender Mängel eigenmächtig zu verweigern oder zu reduzieren, riskiert sie eine 

rechtswirksame Kündigung im Sinne von Art. 257d OR, wenn die Voraussetzungen für die An-

rufung dieses Mangelrechts nicht nachgewiesen bzw. innert der angesetzten Zahlungsfrist nicht 

geltend gemacht sind (vgl. Erwägung 5.5 hiernach). Eine weitere Voraussetzung für den Herab-

setzungsanspruch und dessen Beginn ist, dass erstens der Vermieter vom Mangel Kenntnis hat 

und dass zweitens der Mieter dem Vermieter zu verstehen gibt, dass er das Austauschverhält-

nis der Leistungen als durch den Mangel gestört erachtet. Denn ein Mieter, der sich auf einen 

Herabsetzungsanspruch nach Art. 257a OR beruft, hat in seiner Erklärung, dass er die Herab-

setzung verlange, in sachlicher und zeitlicher Hinsicht das Mass der Herabsetzung zu nennen 

und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln anzugeben. Eine Erklärung, die 

diesen Erfordernissen nicht genügt, ist unwirksam (Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-

Kommentar, 4. Aufl., 2018, Art. 259d OR N 13 und 15). Im Kontext mit dem Vorgehen des Ver-

mieters gemäss Art. 257d OR hat diese Erklärung spätestens innerhalb der angesetzten Zah-

lungsfrist zu erfolgen.  

3.4.3 Abgesehen von einer unter den gegebenen Voraussetzungen zulässigen eigenmächtigen 

Reduktion des Mietzinses, welche einen Zahlungsverzug ausschliesst, kann ein Mieter einer 

Kündigung nach erfolgter Mahnung mit Nachfristansetzung und Kündigungsandrohung nicht nur 

durch Tilgung des Ausstandes mit einer Zahlung, sondern auch durch Verrechnung mit einer 

eigenen Forderung gegenüber der Vermieterschaft bis spätestens zum Ablauf der Zahlungs-

nachfrist zuvorkommen. Will ein Mieter Verrechnung geltend machen, um so der angedrohten 

Kündigung erfolgreich entgegenzuwirken, hat er die betreffende Erklärung innerhalb der Zah-

lungsfrist abzugeben (vgl. BGer 4C.157/2000 E. 2.d) aa) und 4A_472/2008 E. 4.2.3). Eine spä-

tere Verrechnungseinrede macht eine einmal ausgesprochene Kündigung nicht unwirksam. 

Verrechnen kann jede Partei ihre Schuld mit einer Forderung gegenüber der Gegenpartei, wenn 

die Parteien einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstand nach 

gleichartig sind, schulden, sofern beide Forderungen fällig sind (Art. 120 Abs. 1 OR). Der 

Schuldner kann die Verrechnung geltend machen, auch wenn seine Gegenforderung bestritten 

wird (Art. 120 Abs. 2 OR). Gegenseitigkeit im Sinne von Art. 120 Abs. 1 OR liegt vor, wenn die 

Gläubiger- und die Schuldnerstellungen zweier Obligationen sich derart auf zwei Personen ver-

teilen, dass jede der beiden gleichzeitig Gläubiger der einen und Schuldner der andern ist (BGE 

132 III 342 E. 4.3). Die Verrechnung setzt auf jeder Seite eine fällige Forderung voraus; eine 

blosse Anwartschaft genügt nicht (BGE 105 III 4).  

3.4.4 Das Zivilkreisgericht stufte die auf Art. 257d OR gestützte Kündigung des Berufungsklä-

gers als rechtsmissbräuchlich ein, weil sich der Vermieter nicht durch «Verrechnung» der an-

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geblich frei verfügbaren Mietzinskaution schadlos gehalten, sondern stattdessen Zahlungsver-

zug und sein daraus abgeleitetes Kündigungsrecht geltend gemacht habe. Gemäss Art. 257e 

OR muss der Vermieter eine vom Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen geleistete Sicher-

heit in Geld bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des 

Mieters lautet, hinterlegen. Wird die vom Mieter geleistete Sicherheit vom Vermieter nicht ord-

nungsgemäss hinterlegt, kann der Mieter die geleistete Sicherheit zurückfordern oder mit fälli-

gem Mietzins verrechnen. Der Vermieter hingegen darf die geleistete Sicherheit nicht mit Forde-

rungen gegenüber dem Mieter verrechnen – auch dann nicht, wenn die Sicherheit nicht ord-

nungsgemäss hinterlegt ist (Art. 125 Ziff. 1 OR; MARKUS WYTTENBACH, in Mietrecht für die  

Praxis, Lachat et al. [Hrsg.], 10. Auf., 2022, S. 431 mit Hinweis auf einen Entscheid der Chamb-

re d’apel en matière de Baux et Loyers GE, Mietrecht aktuell [MRA] 1/2001 S. 9). Im Weiteren 

kann ein dem Vermieter unter der Bezeichnung Mietzinsgarantie überwiesener Betrag nicht als 

im Voraus bezahlter Mietzins betrachtet werden, selbst wenn der Vermieter entgegen Art. 257e 

Abs. 1 OR die Kaution nicht gesetzeskonform hinterlegt hat. Die Überweisung gilt nicht als Til-

gung der Mietzinsschuld, und der Vermieter kann den Mietvertrag gestützt auf Art. 257d Abs. 2 

OR auflösen, wenn der Mieter die Mietzinsen zurückhält (Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-

Kommentar, 4. Aufl., 2018, Art. 259d OR N 14 mit Hinweis auf BGer 4C.67/2002 und 

4C.94/2004).  

3.4.5 Weil das Zivilkreisgericht die Gültigkeit der auf Art. 257d gestützten Kündigung des Beru-

fungsklägers vom 29. März 2019 in erster Linie wegen Rechtsmissbrauchs verneinte, weil der 

Berufungskläger die Mietausstände weder mit der Kaution verrechnete noch seiner Hinterle-

gungspflicht gemäss Art. 257e OR nachgekommen sei, ist zunächst hierauf einzugehen. Zu-

nächst ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass der Berufungskläger das Mietobjekt 

dem Berufungsbeklagten übergeben und letzterer die Mietsache auch übernommen hat 

(Art. 257d OR; vgl. E. 3.4.2 hievor). Im Weiteren ist unter den Parteien unbestritten, dass der 

Berufungsbeklagte zum Zeitpunkt der Mahnung unter Kündigungsandrohung vom 22. Februar 

2019 Mietzinsausstände in Höhe von 12'900.25 verzeichnete und auch innert der angesetzten 

30-tägigen Zahlungsfrist bis zur Kündigung vom 29. März 2019 keine Zahlung geleistet hat. Der 

ausstehende Betrag wurde vom Berufungskläger in der Kündigungsandrohung vom 22. Februar 

2019 beziffert und vom Berufungsbeklagten innert Zahlungsfrist nicht bestritten. Weiter ist die 

vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung, dass der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 

5. Dezember 2017 eine Mietzinskaution von CHF 24'000.00 in bar geleistet hatte, für das Kan-

tonsgericht ebenso bindend, weil unter den Parteien unbestritten, wie der Umstand, dass der 

Berufungskläger nicht für eine Einzahlung der Kaution auf ein Sperrkonto gesorgt hat. Schliess-

lich bekräftigte der Berufungsbeklagte in seiner Berufungsantwort, für eine Anrechnung der Si-

cherheit an den Mietzinsausstand keine Verrechnungserklärung abgegeben zu haben, bestritt 

indessen einen Zahlungsverzug, weil er sich wegen Mängel an der Mietsache berechtigt fühlte, 

eine eigenmächtige Mietzinsreduktion vorzunehmen. Aufgrund dieser Ausgangslage und den 

einschlägigen rechtlichen Grundlagen ergibt sich, dass der vorinstanzliche Rechtsmissbrauchs-

befund nicht haltbar ist. Wohl liess sich der Berufungskläger eine Pflichtverletzung als Vermieter 

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zu Schulde kommen, indem er in Missachtung von Art. 257e OR die Bar-Sicherheitsleistung 

des Berufungsbeklagten als Mieter nicht auf ein auf dessen Namen lautendes Sperrkonto ein-

zahlte. Dies allein begründet jedoch kein Rechtsmissbrauch, wenn er bei Mietzinsausständen 

seine Rechte aus Art. 257d OR geltend macht und bei ausbleibender Tilgung unter Einhaltung 

der gesetzlichen Fristen und nach erfolgter entsprechender Androhung eine ausserordentliche 

Kündigung ausspricht. Das Zivilkreisgericht verkennt im angefochtenen Entscheid, dass der 

Berufungskläger als Vermieter gerade nicht über eine an ihn geleistete Kautionszahlung frei 

verfügen darf und eine Verrechnungserklärung des Mieters nicht erfolgt ist. Der vorinstanzliche 

Entscheid erweist sich in diesem Punkt als unzutreffend und die Kündigung als rechtmässig. 

4.1 Das Zivilkreisgericht liess die Frage der Rechtmässigkeit der Zustellung der Kündigungs-

androhung und der Kündigung an den Berufungsbeklagten an der Adresse der Mietliegenschaft 

offen, weil es – wie erwogen zu Unrecht – von einer rechtsmissbräuchlichen Anrufung von 

Art. 257d OR durch den Berufungskläger ausging. Obwohl die Kündigung dem Berufungsbe-

klagten unbestrittenermassen zugegangen ist, beurteilt das Kantonsgericht die Frage der Zu-

stellungsformalitäten im Sinne von Art. 257d OR, weil die Sache, wie nachfolgend aufgezeigt 

wird, zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist (vgl. Erwägung 8.6 hiernach).  

4.2 Die Kündigungsandrohung vom 22. Februar 2019 nahm der Berufungsbeklagte an der 

Geschäftsadresse entgegen. Dies ist von diesem zugestanden. Weiter ist sachverhaltlich er-

stellt, dass die mit Einschreiben an den Berufungskläger wiederum an die Geschäftsadresse 

am 29. März 2019 versandte Kündigung mit dem Vermerk der Schweizerischen Post «nicht 

abgeholt» an den Berufungskläger retourniert wurde. Weiter zugestanden wurde vom Beru-

fungsbeklagten, über die Kündigung durch die nachträglich «zur Kenntnis» übermittelt erhaltene 

Postsendung der Liegenschaftsverwaltung am 12. April 2019 orientiert worden zu sein. Gemäss 

Art. 257d OR ist bei einer ausserordentlichen Kündigung einer Geschäftsmiete eine Frist von 

30 Tagen und ein Termin per Monatsende einzuhalten. Eine nicht frist- bzw. termingerechte 

ausserordentliche Kündigung gilt auf den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR; ANITA 

THANEI, in Mietrecht für die Praxis, Lachat et al. [Hrsg.], 10. Auf., 2022, S. 795). Der Berufungs-

beklagte vertritt zwar den Standpunkt, dass die Kündigung an seinen Wohnort zu adressieren 

gewesen wäre, weil seine Privatadresse auch im schriftlichen Mietvertrag vom 1. Dezember 

2017 aufgeführt sei. Inwiefern bei einer Geschäftsmiete ein Rechtsanspruch für eine an die 

Wohnadresse des Geschäftsinhabers oder Geschäftsführers gerichtete Kündigung bestehen 

soll, hat der Berufungsbeklagte allerdings nicht dargelegt. Als empfangsbedürftige Willenserklä-

rung braucht die Kündigung vom Adressaten zur Kenntnis genommen zu werden, was vorlie-

gend spätestens am 12. April 2019 auch tatsächlich erfolgt ist. Daraus folgt, dass die Kündi-

gung mit Wirkung spätestens per 31. Mai 2019 ausgesprochen wurde. Dass die Kündigung des 

Berufungsklägers vom 29. März 2019 mit amtlich genehmigtem Formular und somit formgerecht 

erfolgte (Art. 266l Abs. 2 OR), sei der Vollständigkeit halber vermerkt. Daraus wiederum folgt, 

dass der Standpunkt des Berufungsbeklagten, die Kündigung sei mangels ordnungsgemässer 

Zustellung ungültig, unzutreffend ist. 

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5.1 Weil die Vorinstanz im Vorgehen des Berufungsklägers bei seiner Kündigung gemäss 

Art. 257d OR ein rechtsmissbräuchliches Verhalten erblickte, beurteilte es die Frage des feh-

lenden Zahlungsverzugs wegen Mängeln an der Mietsache nicht. Unabhängig von der Frage 

der Gültigkeit der Kündigung bejahte die Vorinstanz jedoch den Bestand solcher Mängel im 

Zusammenhang mit den geltend gemachten Schadenspositionen gemäss Klage des Beru-

fungsbeklagten vom 28. August 2019. Weil, wie erwogen, ein Zahlungsverzug bei zulässiger 

eigenmächtigen Reduktion des Mietzinses ausscheidet und diesfalls eine gestützt auf Art. 257d 

OR ausgesprochene Kündigung ungültig wäre, ist zu entscheiden, inwiefern der Berufungsbe-

klagten Mängelrechte (insb. eine Mietzinsreduktion) gemäss Art. 258 bzw. 259a und 259d OR 

für sich reklamieren konnte.  

5.2 Das Zivilkreisgericht erwog zur Frage der Mangelhaftigkeit der Mietsache, dass gemäss 

Wortlaut von Ziffer 1.1 des fraglichen Mietvertrags als Mietobjekt ein «Restaurant mit Garten-

wirtschaft» aufgeführt worden sei und zudem vertraglich festgehalten worden sei, die Mieträum-

lichkeiten seien im «derzeitigen, besichtigten und zum vorgesetzten Gebrauch tauglichen Zu-

stand» an den Mieter zu übergeben gewesen. Bei Besichtigung vor Mietbeginn hätten in der 

Gartenwirtschaft zwei schattenspendende Bäume gestanden. Zudem sei der Aussenbereich 

von einer Thuja-Hecke als Sichtschutz umgeben gewesen. Die besagte Begrünung (Bäume 

und Hecke) sei dann auf Veranlassung der Vermieterschaft wenige Tage vor Mietbeginn ohne 

Einverständnis des Mieters entfernt worden. Zumal der Berufungsbeklagte das Mietobjekt als 

Mieter übernommen habe, stünden diesem von vornherein ausschliesslich Ansprüche zu, wie 

sie bei Mangeleintritt während der Mietdauer gesetzlich vorgesehen seien (Art. 258 Abs. 2 OR). 

Insbesondere könne der Mieter bei Beeinträchtigung oder Verminderung der Gebrauchstaug-

lichkeit der Mietsache gemäss Art. 259d OR vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins 

vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren habe, bis zur Behebung des Mangels entspre-

chend herabsetze. Der vorliegende Mietvertrag sehe zwar eine Rügefrist von 30 Tagen in der 

Form eines eingeschriebenen Briefs vor. Diese Formalien seien indessen insofern unverbind-

lich, als dass eine Missachtung nicht zu einer Verwirkung des Herabsetzungsanspruchs führe, 

weil gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine Herabsetzungserklärung jederzeit abge-

geben werden könne, sogar rückwirkend oder erst im vorliegenden Klageverfahren. Die entfern-

ten Bäume und die fehlende Thuja-Hecke würden einen mittleren Mangel am Mietobjekt dar-

stellen. Schatten im Garten im Sommer und ein Sichtschutz von aussen her seien für eine Gar-

tenwirtschaft von grosser Bedeutung. Insbesondere in den Sommermonaten und teilweise in 

den Frühlings- und Herbstmonaten wirke sich das Fehlen der Bäume und der Hecke als Mangel 

störend aus. Mit dem Kauf von Sonnensegeln und -schirmen habe der Berufungsbeklagte  

Massnahmen ergriffen, mit denen die Gartenwirtschaft ab Sommer 2018 für die Gäste zumin-

dest brauchbar gewesen sei und dem Mieter die Benützung des Mietobjekts somit habe zuge-

mutet werden können. Eine gänzliche Behebung des Mangels sei hingegen objektiv gar nicht 

möglich gewesen. Jahrzehntealte, ausgewachsene Bäume liessen sich nicht oder (wenn über-

haupt) nur mit massivem, aus wirtschaftlicher Sicht völlig unverhältnismässigem Aufwand er-

setzen. Das Zivilkreisgericht erachtete eine Mietzinsreduktion von 20% über die gesamte Miet-

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dauer als angemessen. Bis zum Verlassen des Mietobjekts (per 2. Juli 2019) errechnete die 

Vorinstanz sodann für die Dauer des Mietverhältnisses einen Herabsetzungsanspruch von ins-

gesamt CHF 12'300.00 und hielt zugleich fest, dass der Berufungsbeklagte diese Mietzinsre-

duktion bereits in voller Höhe zurückbehalten habe.  

5.3 Der Berufungskläger führt in seiner Berufung aus, er habe stets bestritten, dass das Miet-

objekt mangelbehaftet an die Mieterschaft übergeben worden sei. Die Entfernung der Bäume 

und der Hecke sei in Absprache mit dem Berufungsbeklagten erfolgt. Wäre ein Mangel vorgele-

gen, hätte dieser zudem angezeigt und für eine allfällige Untätigkeit die Ersatzvornahme ange-

droht werden müssen. Als Gründe für die Entfernung gab der Berufungskläger Fäulnis an den 

Hauptästen der Lindenbäume, eine Beschädigung des Betonbodens durch die Wurzelstöcke 

und generell der Fall von kleineren Ästen und Blättern sowie Vogelkot an. Durch das Entfernen 

der Bäume und des Verbauens eines neuen Terrassenbodens sei die Gartenfläche – entgegen 

der Auffassung der Vorinstanz – aufgewertet und für einen Restaurationsbetrieb besser nutzbar 

gemacht worden. Wie der Berufungsbeklagte selbst mittels seiner Widerklageantwort vom 

30. September 2021 belegt habe, sei er am Tag der Entfernung der Bäume persönlich zugegen 

gewesen und habe sogar Bilder gemacht. Wäre er mit der Fällung und Neugestaltung des Vor-

platzes nicht einverstanden gewesen, hätte er sich bereits damals und schriftlich beschwert. 

Dies umso mehr, als nach seiner Behauptung, die Entfernung der Bäume einen schweren 

Mangel an der Mietsache darstellen würde. Es treffe zwar zu, dass die Mängelrüge des Mieters 

an keine gesetzliche Frist gebunden sei, jedoch trage der Mieter die Beweislast für eine solche. 

Angesichts der Tatsache, dass der Berufungsbeklagte nachweislich vor Ort gewesen sei und 

sich nicht nachweislich beschwert habe, seien die vorinstanzlichen Feststellungen und Schluss-

folgerungen bzw. rechtlichen Herleitungen falsch. Wäre der Mieter von einem dermassen 

schweren Mangel ausgegangen, so wäre die korrekte Vorgehensweise gewesen, dass er die 

Rüge hätte beweisen und den Mietzins hinterlegen müssen, um nicht in Zahlungsverzug zu 

geraten. Entgegen der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung habe der Berufungsbeklagte 

die Entfernung der Bäume demgegenüber nie schriftlich moniert. Selbst wenn durch die Entfer-

nung der Bäume ein Mangel entstanden sein sollte, so wäre dieser aufgrund der Beschattung, 

welche der Berufungsbeklagte angebracht habe, ohnehin beseitigt worden. 

5.4 Der Berufungsbeklagte entgegnete in seiner Berufungsantwort, im Mietvertrag sei explizit 

festgehalten worden, dass die Mietsache im derzeitigen, besichtigten und zum vorausgesetzten 

Gebrauch tauglichen Zustand übergeben werde. Bei Besichtigung des Restaurants und Unter-

zeichnung des Mietvertrags habe die Terrasse noch über zwei schattenspendende Platanen 

(Bäume) verfügt und sei mittels einer Thuja-Hecke von der Strasse abgegrenzt gewesen, alles 

in allem sei es eine gemütliche Gartenwirtschaft gewesen. Bei Mietbeginn habe sich das Miet-

objekt noch im Umbau befunden. Es seien noch Gerüste gestanden und die Bepflanzung im 

Garten sei vollständig gerodet worden. Der Vermieter habe die Gartenwirtschaft zudem zu einer 

nackten Betonfläche umgewandelt. Diese Tatsachen seien weder im vorinstanzlichen Verfahren 

noch im Berufungsverfahren bestritten worden. Die vom Berufungskläger angegebenen Gründe 

für die Rodung würden reine Schutzbehauptungen darstellen. Der Berufungsbeklagte habe den 

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Berufungskläger mehrfach mündlich aufgefordert, die Bau- und Malerarbeiten abzuschliessen 

und die Terrassenbegrünung so gut wie möglich wiederherzustellen. Bei der Entfernung der 

Bäume und Hecken und dem Hinterlassen einer Betonfläche handle es sich um einen Mangel, 

der geeignet sei, die Kundschaft abzuhalten. Durch diese Veränderung sei die Terrasse unein-

ladend, womit die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch der Mietsache erheblich beein-

trächtigt sei. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz liege gar ein schwerer Mangel an der 

Mietsache vor. Selbst wenn das Kantonsgericht wider Erwarten die Auffassung vertreten würde, 

dass die Tauglichkeit nicht erheblich, sondern nur vermindert worden sei, so läge, wie von der 

Vorinstanz entschieden, zumindest ein mittelschwerer Mangel vor. Eine Mietzinsherabsetzung 

sei bei einem mittleren und schweren Mangel geschuldet. Er setze voraus, dass der Vermieter 

vom Mangel Kenntnis habe und wisse, dass ihn der Mieter als störend empfinde. Der Herab-

setzungsanspruch des Mietzinses dauere, bis der Vermieter den Mangel behoben habe, die 

Beeinträchtigung aufgehört habe oder das Mietverhältnis beendet worden sei. Vorliegend sei 

der Mangel dem Berufungskläger von Anfang an bewusst gewesen. Der Berufungskläger habe 

diesen Mangel sodann auch nie behoben, womit die Herabsetzung bis zur Beendigung des 

Mietverhältnisses geschuldet gewesen sei. Obwohl der Berufungsbeklagte somit einen An-

spruch auf Herabsetzung des Mietzinses gehabt habe, habe der Berufungskläger das Mietver-

hältnis ausserordentlich, wegen Zahlungsrückstands des Mieters gemäss Art. 257d OR gekün-

digt. Da der Berufungsbeklagte aufgrund der berechtigten Mietzinsreduktion nie im Zahlungs-

verzug gewesen sei, seien die Voraussetzungen für die Kündigung nicht erfüllt gewesen. 

5.5  Die einleitenden materiellrechtlichen Erwägungen des Zivilkreisgerichts bezüglich der 

Anwendbarkeit der Grundsätze für Rechte des Mieters bei einem während der Mietdauer bzw. 

nach Übernahme des Mietobjekts entstandenen Mangel (Art. 258 Abs. 2 und 259d OR) auf den 

vorliegenden Fall wurden seitens der Parteien zurecht nicht beanstandet. Weiter liegt auch die 

vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung nahe, dass der Berufungskläger um die vorgenomme-

nen Veränderungen an der Mietsache in der Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Miet-

antritt wusste, zumal er die Fällung der Bäume und Entfernung der Hecke unbestrittenermassen 

selber in Auftrag gegeben hat. Nicht weiter zu beurteilen braucht das Kantonsgericht sodann 

die Auslegung des Wortlauts des Mietvertrags unter Ziffer 6.2, wonach der Mieter dem Vermie-

ter bei Mietantritt festgestellte Mängel innert 30 Tagen mit eingeschriebenem Brief zu melden 

habe. Der vorinstanzliche Befund, dass es sich hierbei im Lichte von Art. 256 Abs. 1 und Abs. 2 

lit. b OR um eine unverbindliche Vertragsbestimmung handle, wurde durch die Parteien im Be-

rufungsverfahren zurecht nicht in Frage gestellt. Dass im Mietrecht keine Rügepflicht analog zu 

den kauf- und werkvertraglichen Bestimmungen nach den Art. 201 Abs. 1 und 367 Abs. 1 i.V.m. 

Art. 370 Abs. 2 OR besteht und dementsprechend in zeitlicher Hinsicht keine Säumnis und eine 

damit verbundene Verwirkung des mieterseits bestehenden Herabsetzungsanspruchs entste-

hen kann, hat die Vorinstanz ebenso korrekt erwogen. Hingegen ist der Hinweis auf die bun-

desgerichtliche Rechtsprechung, wonach ein Mieter jederzeit die Herabsetzung des Mietzinses 

verlangen kann, auch rückwirkend und in einem hängigen Zivilprozess (BGE 142 III 557) in der 

Sache wohl zutreffend, für die Frage der Rechtswirksamkeit der vorliegend zu beurteilenden 

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Kündigung jedoch nur bedingt relevant. Wie unter Erwägung 3.4.2 hievor erwogen, beschlägt 

das Vorliegen eines allfälligen mittleren oder schweren Mangels an der Mietsache die Pflicht 

des Mieters, Mietzinsen zu bezahlen, nicht unmittelbar. Vielmehr hat ein Mieter, der sich auf 

einen Herabsetzungsanspruch nach Art. 257a OR beruft, eine Erklärung abzugeben, mit wel-

cher er die Herabsetzung verlangt, in sachlicher und zeitlicher Hinsicht das Mass der Herabset-

zung nennt und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln herstellt (BGE 142 III 

557 E. 8.3.1 ff. mit Hinweis auf BGer 4C.248/2002 E. 4.2, BGE 130 III 504 E. 8.2 sowie BGer 

4A_7/2012 E. 2.3.2). Ebenso hat er seine Erklärung bis spätestens zum Ablauf der vom Ver-

mieter unter Kündigungsandrohung angesetzten Zahlungsnachfrist abzugeben. Es verhält sich 

hier gleich, wie bei einer verspäteten, nach Ablauf der Zahlungsfrist oder nach der Kündigung 

während der Kündigungsfrist erfolgten Zahlung. Eine solche wirkt sich sowohl im einen wie im 

anderen Fall auf die Gültigkeit einer Kündigung gestützt auf Art. 257d OR nicht mehr aus. Be-

zogen auf den vorliegenden Fall müsste der Berufungsbeklagte demnach unabhängig von der 

Bekanntheit des Sachverhalts im Zusammenhang der Fällung der Bäume und der Entfernung 

nachweisen, dass er gegenüber dem Berufungskläger zwischen dem Mietbeginn bis spätestens 

zur Kündigung vom 29. März 2019 aufgrund der aus seiner Sicht mangelhaften Gartenwirt-

schaft die Herabsetzung des Mietzinses verlangt hat und zwar ab welchem Zeitpunkt und in 

welchem Umfang. Der beweisbelastete Berufungsbeklagte behauptete weder im vorinstanzli-

chen Verfahren noch im vorliegenden Berufungsverfahren, vor der Kündigung vom 29. März 

2019 eine entsprechende Herabsetzungserklärung an den Berufungskläger gerichtet zu haben. 

Er führte in diesem Zusammenhang lediglich aus, er setze voraus, dass der Vermieter vom 

Mangel Kenntnis habe und wisse, dass dieser vom Mieter als störend empfunden werde. Zu-

dem wurde lediglich behauptet und vom Berufungskläger bestritten, dass der Berufungsbeklag-

te den Mangel mündlich moniert habe. Somit wurde jedoch weder in zeitlicher noch quantitati-

ver Hinsicht nachweislich eine hinreichend bestimmte Herabsetzungserklärung abgegeben. 

Ebenso wenig ist eine solche aus den zivilkreisgerichtlichen Akten ersichtlich. Unabhängig vom 

Bestand eines Mangels lässt sich deshalb festhalten, dass sich der Berufungsbeklagte sowohl 

zum Zeitpunkt des Mahnschreibens des Berufungsklägers vom 22. Februar 2019 bis zur Kündi-

gung vom 29. März 2019 mit seiner Mietzinszahlungspflicht aufgrund der eigenmächtigen Re-

duktion des Mietzinses ohne nachgewiesene Erklärung an die Vermieterschaft im Zahlungsver-

zug befunden hat, weshalb die ausgesprochene ausserordentliche Kündigung vom 29. März 

2019 auch unter diesem Gesichtswinkel einer Prüfung gestützt auf Art. 257d OR standhält. Die 

Berufung gegen den vorinstanzlichen Entscheid über die Ungültigkeit der Kündigung erweist 

sich demnach auch aus diesen Gründen als gerechtfertigt. Bei diesem Befund kann die Frage 

zum Bestand eines Mangels und bejahendenfalls, in welcher Schwere dieser gewesen sein soll, 

sodann offenbleiben.  

6.1 Das Zivilkreisgericht ging bei der weiteren Beurteilung der Klage und Widerklage von der 

falschen Prämisse aus, dass die Kündigung vom 29. März 2019 unwirksam sei (vgl. Erwägung 

5.1 des angefochtenen Entscheids). So sprach das Zivilkreisgericht dem Berufungsbeklagten 

gestützt auf Art. 259a und 259e OR Schadenersatzforderungen zu, welche als Folgen der Man-

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gelhaftigkeit der Mietsache entstanden seien. Nebst dem angenommenen Mangel durch die 

Umgestaltung der Gartenwirtschaft stufte die Vorinstanz den Umstand, dass der Berufungsklä-

ger nach ausgesprochener Kündigung an der Fassade der Mietliegenschaft ein Schild mit dem 

Hinweis «Zu vermieten» anbringen liess, ebenso als mittelschweren Mangel gemäss Art. 259a 

OR ein. Bei der Prüfung der einzelnen, eingeklagten Schadenspositionen erwog die Vorinstanz, 

dass die ausschliessliche Ermittlung des Schadens nach der sogenannten Differenztheorie in 

Fällen wie dem vorliegenden mit gewerblichem Bezug zu keinem sachgerechten Ergebnis füh-

ren würde. Dementsprechend seien für die Schadensermittlung nebst der Differenztheorie auch 

wirtschaftliche Komponenten einzubeziehen, wie nutzlos gewordene Aufwendungen oder Inves-

titionen. Der Berufungsbeklagte habe das Restaurant für eine feste Dauer von fünf Jahren bis 

31. Dezember 2022 gemietet und in diesem Zusammenhang diverse Investitionen getätigt. Er 

habe u.a. Einrichtungsgegenstände und Küchenutensilien gekauft, Genehmigungen eingeholt, 

einen Internetauftritt erstellt, Werbung geschaltet und die Gartenanlage ausbessern lassen. Der 

Berufungsbeklagte habe darauf vertrauen dürfen, dass er das Restaurant während den verein-

barten fünf Jahren betreiben und die getätigten Investitionen über dieselbe Dauer amortisieren 

könne. Es stehe zudem ausser Frage, dass der Kläger die Investitionen ausschliesslich im ge-

werblichen Sinne im Hinblick auf die Führung eines Kleingewerbes getätigt habe. Die vom Klä-

ger gemachten Investitionen hätten sich durch das Anbringen und Belassen des «Zu vermieten-

Schildes» spätestens auf den Auszugstermin vom 2. Juli 2019 hin als nutzlos erwiesen. Auf-

grund der Bejahung eines Ersatzanspruchs bei versursachtem ökonomisch strukturiertem 

Schaden bei der Gewerbemiete sprach das Zivilkreisgericht dem Berufungsbeklagten, nachdem 

dieser Schaden durch Vertragsverletzungen des Berufungsklägers adäquat kausal verursacht 

worden sei, einen entsprechenden Forderungsbetrag in Höhe von CHF 31'495.90 zu (im Ein-

zelnen vgl. Erwägungen unter Ziffer 4.5 des angefochtenen Urteils).  

6.2 Der Berufungskläger führte in seiner Berufung aus, dass für die Zusprechung von Scha-

denersatzansprüchen kein Raum bestehe, weil die Kündigung vom 29. März 2019 rechtsgültig 

sei. Zudem fehle dem Berufungsbeklagten für etliche geltend gemachte Schadenspositionen 

die Aktivlegitimation, nachdem die Belege für die Anschaffung der Einrichtungsgegenstände 

oder Rechnungen für bestimmte Arbeiten nicht auf den Namen des Berufungsbeklagten lauten 

würden. Nach Ansicht des Berufungsbeklagten in seiner Berufungsantwort sei der vorinstanz-

liche Entscheid zur Ungültigkeit der Kündigung zutreffend, weshalb auch korrekterweise Scha-

denersatzansprüche geprüft und teilweise zugesprochen worden seien. Die Aktivlegitimation 

des Berufungsbeklagten sei dabei im erstinstanzlichen Verfahren durch den Berufungskläger 

nicht substantiiert bestritten worden.  

6.3 Die vom Berufungskläger erhobene Rüge bezüglich der Zusprechung von Schadenersatz 

zu Gunsten des Berufungsbeklagten durch die Vorinstanz erweist sich als stichhaltig. Das Kan-

tonsgericht stuft die ausserordentliche, auf Art. 257d OR gestützte Kündigung des Berufungs-

klägers vom 29. März 2019 mit Wirkung spätestens per 31. Mai 2019 als gesetzeskonform und 

somit rechtsgültig ein (vgl. Erwägungen 3.4.5, 4.2 und 5.5). Daraus folgt, dass im Anbringen 

eines Schilds an der Fassade der Mietliegenschaft, mit welchem auf die Möglichkeit einer Miete 

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hingewiesen wird, nachdem die Kündigung ausgesprochen worden war, entgegen der Vor-

instanz keine Vertragsverletzung des Berufungsklägers zu erblicken ist. Ohne Vertragsverlet-

zung besteht für Schadenersatzansprüche des Berufungsbeklagten kein Raum. Ebenso wenig 

liegt ein Sachverhalt vor, welcher ein Ersatz für nutzlos gewordene Investitionen oder Ausgaben 

des Mieters rechtfertigen könnte. Der Kündigungsgrund liegt im Verantwortungsbereich des 

berufungsbeklagten Mieters. Dieser befand sich aufgrund seiner eigenmächtigen Mietzinsre-

duktion ohne substantiierte Herabsetzungserklärung und ohne Mietzinshinterlegung bis zum 

Ablauf der Zahlungsnachfrist zum Zeitpunkt der Kündigung in Zahlungsverzug. Die Auflösung 

des Mietvertrags ist damit vom Berufungsbeklagten selbstverschuldet. Daraus ergibt sich 

schliesslich, dass zwischen dem Vorgehen des Berufungsklägers nach Art. 257d OR und jedem 

wie auch immer gearteten, behaupteten Schaden, sei es ein Mangelfolge- oder Frustrations-

schaden für im Hinblick auf die fünfjährige Vertragsdauer getätigte Ausgaben und Investitionen, 

keine adäquate Kausalität bestehen konnte. Der erstinstanzliche Entscheid erweist sich damit 

als rechtsfehlerhaft. Soweit das Zivilkreisgericht dem Berufungsbeklagten eine Schadenersatz-

forderung von CHF 31'495.90 zugesprochen hat, ist das Erstinstanzurteil in Gutheissung der 

Berufung in diesem Punkt aufzuheben und die Klage in diesem Umfang dementsprechend ab-

zuweisen. Bei diesem Befund kann offenbleiben, ob die vorinstanzlich erwogenen Kriterien be-

züglich Schadensbemessung bei einer Gewerbemiete nach Differenztheorie unter Einbezug 

eines «ökonomisch strukturierten Schadens» einer Rechtskontrolle durch das Kantonsgericht 

standhalten würden. Nicht beurteilt zu werden braucht auch die Rüge der fehlenden Aktivlegiti-

mation bzw. die Frage der Rechtzeitigkeit der betreffenden Einwendung durch den Berufungs-

kläger. 

7. Die weiteren von der Vorinstanz dem Berufungsbeklagten mit Urteil vom 12. Juli 2023 

zugesprochenen Forderungen (Nebenkostenrückforderung von CHF 3'506.40 sowie Rückzah-

lung der Mietzinskaution von CHF 24'002.52) wurden vom Berufungskläger berufungsweise 

anerkannt, indessen mit eigenen Forderungen verrechnet. Darauf ist sogleich im Zusammen-

hang mit der Beurteilung der Widerklage zurückzukommen.  

8.1 Der Berufungskläger moniert mit seiner Berufung die durch die Vorinstanz ihm im Umfang 

von CHF 6'606.45 zuzüglich Zins zugesprochene Forderung und hält an seinem bereits vor-

instanzlich widerklageweise geltend gemachten Betrag von CHF 8'319.65 zuzüglich Zins fest. 

Dieser setze sich zusammen aus CHF 28'500.00 für ausstehende Mietzinse, CHF 4'993.05 für 

angefallene Malerarbeiten und Reinigungskosten, CHF 400.25 für Inkassokosten sowie 

CHF 1'935.25 für vertraglich vereinbarte Service-Kosten abzüglich der erwähnten, zur Verrech-

nung gebrachten Forderungen des Berufungsbeklagten CHF 3'506.40 aus Nebenkostenrück-

zahlung sowie von CHF 24'002.52 für die Rückzahlung der Mietzinskaution. Das Zivilkreisge-

richt errechnete unter dem Titel ausstehende Mietzinse einen Betrag von CHF 49'406.45 

(exkl. Nebenkosten), wobei es einen Herabsetzungsanspruch des Berufungsbeklagten von 20% 

auf den jeweils gemäss Mietvertrag festgelegten Mietzinsen bereits berücksichtigte. Diesem 

Soll-Betreffnis stellte es angenommene effektive Zahlungen (exkl. Nebenkosten) von 

CHF 41'500.00 gegenüber, was einem Restanspruch des Berufungsklägers von CHF 7'906.45 

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entsprechen würde. Bei der Zusprechung von lediglich CHF 6’606.45 zu Gunsten des Beru-

fungsbeklagten sei der Vorinstanz gemäss eigenen Angaben ein Rechnungsfehler unterlaufen. 

Dieser Rechnungsfehler lasse sich nicht korrigieren, weil er einem logischen Denkfehler der 

Dreierkammer des Zivilkreisgerichts entspringe, so dass es bei den zugesprochenen 

CHF 6'606.45 bleiben müsse. 

8.2 Der Berufungskläger führt in seiner Berufung zu den widerklageweise geltend gemachten 

Mietzinsausständen aus, seine Forderung unter diesem Titel betrage für die Zeitspanne vom 

Mietbeginn bis Ende August 2019 CHF 28'500.00. Die Weitervermietung sei erst per 

1. September 2019 möglich gewesen. Der Berufungsbeklagte, welcher in Zahlungsverzug gera-

ten und welchem entsprechend gekündigt worden sei, hafte für das positive Vertragsinteresse. 

Die Vorinstanz verkenne die Sach- und Rechtslage, wenn sie davon ausgehe, dass das Miet-

verhältnis faktisch per 2. Juni (recte: Juli) 2019 beendet worden sei. Denn es sei zu berücksich-

tigen, dass die Kündigung des Berufungsklägers wegen Zahlungsverzug des Berufungsbeklag-

ten zu Recht erfolgt sei und der Mieter entsprechend schadenersatzpflichtig werde. Der Scha-

denersatzanspruch gelte für die Zeit bis zur nächsten Vermietung durch den Berufungskläger, 

mithin bis Ende August 2019. Entsprechend schulde der Berufungsbeklagte nicht nur 

CHF 206.45 zzgl. Nebenkosten von CHF 500.00 per 2. Juli 2019, sondern für Juli und August je 

CHF 4'500.00. Sämtliche unbezahlt gebliebenen Mietzinse seien belegt worden. Die Vorinstanz 

habe dem Berufungsbeklagten im Weiteren fälschlicherweise bei der Beurteilung der Klage eine 

Summe von CHF 12'300.00 unter dem Titel «Mietzinsreduktion» zugesprochen und bei der Be-

rechnung der geschuldeten Mietzinsen (Soll-Betrag) im Entscheid über die Widerklage noch-

mals in Abzug gebracht, mithin sei die bestrittene Mietzinsreduktion doppelt berücksichtigt wor-

den. Der Berufungsbeklagte schulde dem Berufungskläger für die Zeitspanne von Januar 2018 

bis Ende August 2019 Mieten von CHF 69'500.00 und Nebenkostenakonti von CHF 10'000.00, 

mithin von CHF 79'500.00. Bezahlt worden seien an diese Forderungen CHF 51'000.00, womit 

eine verbleibende Forderung des Berufungsbeklagten von CHF 28'500.00 aktenkundig und 

nachgewiesen sei. 

8.3 Der Berufungsbeklagte bestreitet in seiner Berufungsantwort seine Mietzinszahlungs-

pflicht bis Ende August 2019 zumal die Vorinstanz zutreffend festgestellt habe, dass das Miet-

verhältnis mit seinem Auszug per 2. Juli 2019 geendet habe. Die Vorinstanz habe eine gänzli-

che Behebung des Mangels betreffend Gartenwirtschaft objektiv als unmöglich eingestuft und 

für die gesamte Vertragsdauer eine Mietzinsreduktion von 20% als angemessen erachtet, was 

einem Betrag von CHF 12'300.00 entspreche. Es treffe nicht zu, dass die Reduktion rechne-

risch doppelt und somit im Zusammenhang mit der Berechnung der Widerklageforderung zu 

Ungunsten des Berufungsklägers berücksichtigt worden sein soll. Zudem wiederholt der Beru-

fungsbeklagte seine Ansicht, wonach durch die Entfernung der Bäume und der Hecke im Gar-

tenbereich ein schwerer Mangel verursacht worden sei, welcher sogar eine Mietzinsreduktion 

um 33% gerechtfertigt hätte.  

http://www.bl.ch/kantonsgericht

 
 
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8.4 Wie bereits erwogen, ist eine nachträgliche Herabsetzungserklärung möglich und führt bei 

bestehendem Mangel auch zu einer rückwirkenden Mietzinsherabsetzung (vgl. E. 4.5 mit Hin-

weis auf BGE 142 III 557). Allerdings reicht eine Herabsetzungserklärung allein in einem späte-

ren Prozess nicht aus, um eine rückwirkende Herabsetzung zu erwirken. Das Bundesgericht hat 

im erwähnten Entscheid hierzu folgendes ausgeführt (BGE 142 III 557 E. 8.3.4):  

«Objektiv betrachtet entsteht durch einen Mangel ein Ungleichgewicht zwischen den Hauptleis-

tungspflichten der Parteien. Dass dies die Parteien subjektiv ebenso empfinden, steht damit 

aber noch nicht fest. Möglich ist, dass sie, und zwar insbesondere auch der Mieter, die gegen-

seitigen Pflichten nach wie vor als ausgewogen und stimmig erachten. Indem etwa ein zunächst 

als nicht störend empfundener Mangel dem Mieter mit der Zeit lästig fällt, kann sich dies auch 

ändern. Trotz Kenntnis eines Mangels (dem Beginn der Herabsetzungsdauer) steht für den 

Vermieter in diesem Moment deshalb nicht zwangsläufig fest, dass sich der Mieter an diesem 

Mangel stört und daher nicht nur objektiv ein Ungleichgewicht zwischen den Leistungen be-

steht, sondern dies auch subjektiv vom Vertragspartner, dem Mieter, so empfunden wird. Dies 

weiss der Vermieter nur, wenn der Mieter entweder eine Herabsetzung verlangt oder sonst wie 

ihm gegenüber deutlich macht, dass er den Mangel als belästigend empfindet, etwa indem er 

dessen Beseitigung fordert (was in der Praxis regelmässig der Fall sein dürfte). Ohne das eine 

oder das andere erscheint das Vertrauen des Vermieters berechtigt, der Mieter empfinde trotz 

des Mangels die gegenseitigen Pflichten als nach wie vor ausgewogen, weshalb er diesfalls 

davon ausgehen darf, die vom Mieter vorbehaltlos beglichenen Mietzinsen für vergangene Pe-

rioden würden nicht nachträglich reduziert. Der Schutz des berechtigten Vertrauens des Ver-

mieters schliesst im entsprechenden Umfang eine nachträgliche Herabsetzung aus; und zwar 

unabhängig davon, ob der Mangel oder das Mietverhältnis noch besteht oder nicht. Auf die 

Herabsetzung künftiger Mietzinse wirkt sich dies nicht aus, da der Mieter seine Auffassung für 

die Zukunft ändern kann und diesbezüglich, vorbehältlich eines Anwendungsfalls von Art. 2 

ZGB, kein schutzwürdiges Vertrauen des Vermieters auszumachen ist».  

8.5 Der Berufungskläger macht berufungsweise geltend, dass der Berufungsbeklagte nie eine 

Mängelrüge erhoben habe. Der Berufungsbeklagte hält dagegen, dass er sich über die Verän-

derungen in der Gartenwirtschaft beim Berufungskläger mehrfach mündlich beschwert habe. 

Einen Nachweis hierfür konnte er allerdings nicht erbringen. Auch die in diesem Zusammen-

hang als Beweismittel angerufene E-Mail des Berufungsbeklagten an den Berufungskläger vom 

29. Mai 2018 (Beilage 31 zur Klage vom 28. August 2019 in den vorinstanzlichen Akten) enthält 

bezüglich der Entfernung der Bäume und der Hecke keine entsprechende Beschwerde des 

Mieters. Moniert wurde dort lediglich, dass bestimmte offenbar vom Vermieter in Aussicht ge-

stellte Arbeiten (Malerarbeiten sowie Installationen für Windschutz und Beleuchtung) noch nicht 

ausgeführt worden seien. Zugleich kündigte der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger an, 

dass er keinen Grund sehe, den ab 1. Juli 2018 vertraglich vereinbarten höheren Mietzins zu 

bezahlen, sollten die genannten Arbeiten bis zu diesem Zeitpunkt nicht erledigt werden. Im Wei-

teren ergibt sich aus den Akten, dass mehrere Mietzinsen vertragsgemäss in voller Höhe über-

wiesen wurden. Nicht aktenkundig ist demgegenüber, dass der Berufungsbeklagte die eigen-

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Seite 21  http://www.bl.ch/kantonsgericht 

mächtig vorgenommenen Reduktionen gegenüber dem Berufungskläger zum Zeitpunkt der 

Zahlungen oder später je begründet hätte. Die Veränderung der Gartenwirtschaft wurde somit 

nachweislich erst im vorliegenden Verfahren als Mangel gerügt und für die nachträgliche Recht-

fertigung der Mietzinsreduktionen ins Feld geführt. Damit steht fest, dass der Berufungskläger in 

der Zeit, für welche der Berufungsbeklagte die (rückwirkende) Herabsetzung beansprucht, noch 

nicht wusste, dass sich der Berufungsbeklagte am nunmehr prozessual geltend gemachten 

Mangel tatsächlich störte. Eine rückwirkende Herabsetzung der Mietzinse scheidet demnach in 

Anlehnung an die zitierte bundesgerichtliche Rechtsprechung aus. Damit kann im Übrigen of-

fenbleiben, ob es sich bei der Entfernung der Bäume und der Hecke überhaupt um einen Man-

gel im Rechtssinne handelt, welcher die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache soweit ein-

schränkt, dass sich eine Mietzinsreduktion rechtfertigen würde.  

8.6 Ohne nachgewiesenen Herabsetzungsanspruch schuldet der Berufungsbeklagte dem 

Berufungskläger den vollen vertraglich vereinbarten Mietzins für die gesamte Mietdauer bzw. 

bis zum Auszug. Die Laufzeit für die Zahlungspflicht ist entgegen den Ausführungen des Beru-

fungsklägers bis 2. Juli 2019 begrenzt. Dies ist zum einen vom Berufungsbeklagten anerkannt. 

Zum anderen trifft den Berufungsbeklagten keine Schadenersatzpflicht nach seinem Auszug 

während des Leerstandes bis zum Mietantritt durch den Nachfolgemieter per 1. September 

2019. Der Verbleib des Berufungsbeklagten im Mietobjekt nach Mietende per 31. Mai 2019 bis 

2. Juli 2019 wäre für die Mietzinseinbusse durch den Leerstand danach nur adäquat kausal, 

wenn der Berufungskläger per 1. Juni oder 1. Juli 2019 nachweislich über einen Nachfolgemie-

ter oder zumindest einen ernsthaften Mietinteressenten verfügt hätte. Gemäss Berechnung der 

Vorinstanz unter Erwägung 7.1 des angefochtenen Entscheids stehen einer Mietzinsgesamt-

schuld für die Dauer vom 1. Januar 2018 bis 2. Juli 2019 in Höhe von CHF 61'706.45 anre-

chenbare Mietzinszahlungen von CHF 41'500.00 gegenüber, was einem Ausstand von 

CHF 20'206.45 entspricht. Die anrechenbaren Zahlungen von CHF 41'500.00 sind für das Kan-

tonsgericht aus den in der Entscheidbegründung angegeben Urkunden («Beklagtenbeilage» 7, 

4 und 5»; vgl. Erwägung 7.1 des angefochtenen Entscheids) nicht nachvollziehbar. Ebenso we-

nig begründete die Vorinstanz und ist für das Kantonsgericht ersichtlich, welche «logische Fehl-

überlegung» zum zugesprochenen Betreffnis von CHF 6'606.45 anstatt dem errechneten Be-

trag von CHF 7'906.45 geführt hat. In Gutheissung der Berufung ist der vorinstanzliche Ent-

scheid deshalb bezüglich der geschuldeten Mietzinsnachzahlung an die Vorinstanz zur Neube-

rechnung ohne Mietzinsreduktion zurückzuweisen. 

9. Bezüglich seitens des Berufungsklägers widerklageweise geltend gemachter Instandstel-

lungskosten (Malerarbeiten) erwog das Zivilkreisgericht, der Berufungsbeklagte habe sich ge-

mäss Abnahmeprotokoll vom 2. Juli 2019 dazu verpflichtet, an die Malerarbeiten 

«ca. CHF 1'500.00» beizutragen. Gemäss Rechnung des Malergeschäfts «F. ____» vom 

24. Juli 2019 seien Kosten für die Malerarbeiten von CHF 1'863.20 angefallen, was im Bereich 

des zugesicherten Übernahmebetrags liege. Trotzdem wies das Zivilkreisgericht die Forderung 

des Berufungsklägers zurück. Zur Begründung führte die Vorinstanz unter Erwägung 7.2 des 

angefochtenen Entscheids aus:  

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«Die Dreierkammer vertrat anlässlich der Urteilsberatung die Ansicht, dass der Betrag nicht 

geschuldet sei, da der Beklagte nicht gleichzeitig dem Kläger Schadenersatz für die Investition 

des Klägers in die Neustreichung des Mietobjekts schulden kann und der Kläger dem Beklagten 

für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, nachdem der Kläger das Mietobjekt 

aufgrund der Vertragsverletzungen des Beklagten vorzeitig abgeben musste.» 

Soweit für das Kantonsgericht ersichtlich, wurde die Ersatzforderung für diese Instandstellungs-

kosten unter der Annahme abgewiesen, dass die Kündigung vom 29. März 2019 ungültig ge-

wesen sei und der farbige Wandanstrich durch den Berufungsbeklagten als Aufwendung im 

Hinblick auf die fünfjährige Vertragsdauer einzustufen sei, für welche dem Berufungsbeklagten 

gegenüber eine Ersatzforderung zustehe. Diese Ausgangslage schliesse die Geltendmachung 

von Wiederinstandstellungskosten durch den Berufungskläger aus. Wie bereits erwogen erfolg-

te die Kündigung, welche vom Berufungsbeklagten wegen Zahlungsverzugs zu verantworten 

ist, rechtsgültig, so dass auch die Grundlage für eine Rückforderung nutzlos gewordener Ausla-

gen fehlt. Der vorinstanzliche Entscheid ist in diesem Punkt nicht haltbar und deshalb in Gut-

heissung der Berufung aufzuheben. Die Sache ist dem Zivilkreisgericht zur neuen Beurteilung 

zurückzuweisen, wobei die Vorinstanz dabei von der Rechtsgültigkeit der Kündigung vom 

29. März 2019 auszugehen hat.  

10.1 Die vom Berufungskläger geltend gemachten und vom Berufungsbeklagten bestrittenen 

Reinigungskosten in Höhe von CHF 2'500.00 wies das Zivilkreisgericht ab. Zur Begründung 

führte die Vorinstanz an, wohl habe der Berufungsbeklagte sich im Abnahmeprotokoll bereit 

erklärt, Reinigungskosten zu tragen. Aus der eingereichten Rechnung würde sich indessen 

nicht eindeutig ergeben, ob sämtliche verrechneten Reinigungsarbeiten tatsächlich im Mietob-

jekt geleistet worden seien, zumal dieses über keine in der Rechnung aufgeführten «Gäste-

zimmer 1 + 2» verfüge. Eine Abgrenzung sei wegen fehlenden weiteren Angaben des Beru-

fungsklägers nicht möglich. Zudem sei gemäss Rechnung auch Inventar gereinigt worden, wel-

ches der Berufungsbeklagte erworben habe. Nebst Reinigungskosten begehrte der Berufungs-

kläger um Kostenersatz für Abfallentsorgung in Höhe von CHF 129.85. Das Zivilkreisgericht 

lehnte auch diese Ersatzforderung ab und erwog, der Berufungsbeklagte habe den Anspruch 

der Gegenpartei unter diesem Titel bestritten. Zudem ergebe sich aus der Rechnung, dass die 

Entsorgung und Reinigung rund drei Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses durchge-

führt worden sei. Die Behauptung des Berufungsklägers, Betriebsabfall des Berufungsbeklagten 

entsorgt zu haben, sei unbewiesen geblieben.  

10.2 Der Berufungskläger moniert den vorinstanzlichen Entscheid in diesem Zusammenhang, 

weil die erwähnten Gründe für die Ablehnung der Forderung für Reinigungskosten vom Zivil-

kreisgericht losgelöst von einer entsprechenden Argumentation oder Einwendung des Beru-

fungsbeklagten angeführt worden seien. Dass Inventar gereinigt worden sei, welches zuvor 

vom Berufungsbeklagten käuflich erworben worden sei, sei unzutreffend. Die Rechnungen wür-

den klar darauf hinweisen, dass festverbaute Geräte gereinigt worden seien. Die Parteien hät-

ten vereinbart, dass das Mietobjekt bei Rückgabe in gereinigtem Zustand zu übergeben sei. Bei 

der Rückgabe hätten sie sich dann darauf geeinigt, dass der Berufungsbeklagte und Mieter für 

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Reinigungs- und Entsorgungskosten nach Aufwand abgerechnet aufkommen werde. Die effek-

tiv angefallenen Kosten seien sodann durch die eingereichte Rechnung nachgewiesen worden. 

Der Berufungsbeklagte entgegnete gemäss Berufungsantwort, es sei durch nichts bewiesen, 

dass die strittigen Arbeiten generell und im geltend gemachten Umfang notwendig gewesen 

seien. Die angebliche Abfallentsorgung sei relativ spät nach seinem Auszug erfolgt, ohne dass 

nachgewiesen worden sei, dass er Abfall im Mietobjekt zurückgelassen habe. 

10.3 Das Kantonsgericht beurteilt das Beweisergebnis punkto Reinigungskosten anders als die 

Vorinstanz. Es trifft zwar zu, dass der Berufungskläger als Vermieter die Beweislast dafür trägt, 

dass der Mieter die Mietsache entgegen seiner mietvertraglichen Verpflichtung (vgl. Ziff. 14 des 

Mietvertrags vom 1. Dezember 2017) nicht in gereinigtem Zustand zurückgegeben hat, der 

Mangel fristgereicht beanstandet worden ist und dass ihm Reinigungskosten in bestimmter Hö-

he angefallen sind (Art. 267 und 267a OR i.V.m. Art. 8 ZGB). Aus dem bei den Akten befindli-

chen Abnahmeprotokoll vom 2. Juli 2019, welches beide Parteien unterzeichnet haben, ergibt 

sich eindeutig, dass das Mietobjekt nicht in gereinigtem Zustand zurückgegeben wurde. Dies ist 

daraus ersichtlich, dass im mit «Mängel zu Lasten des Mieters» betitelten Protokollabschnitt, 

handschriftlich «Reinigung nach Aufwand zu Lasten des Mieters» festgehalten wurde. Die 

Rechnung vom 27. August 2019 der Reinigungsfirma D. ____ & Co. für Reinigungsarbeiten im 

Restaurant G. ____ lautet auf einen Pauschalbetrag von CHF 2'500.00 (inkl. MWSt). Die von 

der Vorinstanz angeführte Unklarheit, ob sämtliche Arbeiten im Mietobjekt ausgeführt worden 

seien, besteht für das Kantonsgericht nicht. Umgekehrt ist vielmehr festzustellen, dass konkrete 

Hinweise dafür fehlen, dass in der Rechnung auch Arbeiten in einem anderen Objekt verrech-

net worden sein könnten. Der in Rechnung gestellte Betrag erscheint nicht offensichtlich über-

höht. Der Berufungsbeklagte bestritt die Kosten, soweit ersichtlich, unsubstantiiert und pau-

schal. Insbesondere kommentierte er die Behauptung des Berufungsklägers, die Vorinstanz 

habe die Rechnung losgelöst von entsprechenden Einwendungen des Berufsbeklagten inhalt-

lich angezweifelt, in seiner Berufungsantwort nicht. Daraus folgt, dass der vorinstanzliche ab-

lehnende Entscheid bezüglich Reinigungskosten aufzuheben ist und stattdessen die Widerkla-

ge für eine Forderung von CHF 2'500.00 als Ersatz von Reinigungskosten gutzuheissen ist. 

Bezüglich Abfallentsorgungskosten ist die Berufung jedoch abzuweisen und der Entscheid des 

Zivilkreisgerichts zu bestätigen. Bezüglich Abfallentsorgung wurde im Abnahmeprotokoll nichts 

vermerkt, ausser, dass alles, was vom Mieter per 2. Juli 2019 nicht mitgenommen worden sei, 

dem Eigentümer der Mietliegenschaft «gehört». Ob sich dabei Abfall befunden hat, welcher von 

dieser Bemerkung nicht eingeschlossen wurde, lässt sich im Nachhinein nicht mehr beurteilen. 

Zudem bestehen aufgrund der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung, wonach der Abfall 

rund drei Wochen nach Rückgabe der Mietsache am 25. Juli 2019 durch die Firma H. ____ 

GmbH entsorgt worden sei, auch keine Indizien dafür, dass der entsorgte Abfall effektiv ge-

samthaft oder grösstenteils vom Berufungsbeklagten stammte. Die Berufung ist in diesem 

Punkt ungerechtfertigt erfolgt und das vorinstanzliche Urteil zu bestätigen. 

11. Die vom Berufungskläger widerklageweise geltend gemachte und vom Berufungsbeklag-

ten bestrittene Ersatzforderung für Gartenpflegekosten von CHF 500.00 wies das Zivilkreisge-

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richt mit der Begründung zurück, es fehle an einer mietvertraglichen Grundlage für die Über-

nahme entsprechender Kosten durch die Mieterschaft für die rund eineinhalb Monate nach  

Mietende ausgeführte Gartenpflege. Der Berufungskläger beanstandete den vorinstanzlichen 

Entscheid in seiner Berufung mit der Begründung, gemäss Abnahmeprotokoll habe sich der 

Berufungsbeklage mit der Übernahme der Kosten nach Aufwand für die Reinigung des Innen-

raums und des Gartens einverstanden erklärt.  

Der Gartenunterhalt ist im schriftlichen Mietvertrag vom 1. Dezember 2017 nicht ausdrücklich 

geregelt. Gemäss Berufungskläger soll sich im Aussenbereich Unrat angesammelt haben, der 

zu entsorgen gewesen sei. Wie bereits erwogen, wurde im Abnahmeprotokoll nichts zur Ab-

fallentsorgung festgehalten. Im Übrigen wurden die Arbeiten im Aussenbereich gemäss Rech-

nung der D. ____ & Co. vom 28. August 2019 erst am 13. August 2019 (Beilage 21 zur Kla-

geantwort/Widerklage vom 28. Juni 2021) ausgeführt, also über 5 Wochen nach Rückgabe der 

Mietsache durch den Berufungsbeklagten, so dass auch nicht mehr beweisbar ist, dass der 

Unrat vom Berufungsbeklagten stammte. Die Berufung ist auch hier abzuweisen und das Urteil 

des Zivilkreisgerichts zu bestätigen. 

12.1 Zu den vom Berufungskläger gemäss Widerklage geltend gemachten Positionen «Rege-

neriersalz» in Höhe von CHF 427.45 sowie «Service-Arbeiten» mit einem Rechnungsbetrag von 

CHF 1'507.80 erwog die Vorinstanz, aus dem Mietvertag würde sich zwar ergeben, dass der 

Berufungsbeklagte für den Service der Geräte aufzukommen habe. Jedoch sei nicht vertraglich 

festgelegt, wie oft und auf welche Termine an den Geräten des Mietobjekts Service-Arbeiten 

vornehmen zu lassen seien.  

12.2 Der Berufungskläger rügte berufungsweise eine falsche Sachverhaltsfeststellung und eine 

Rechtsverletzung im Zusammenhang mit dem erstinstanzlich verneinten Anspruch auf Ersatz 

für Kosten für Regeneriersalz und Service-Arbeiten von CHF 1'935.25. Zur Begründung führte 

er an, die Vorinstanz habe anerkannt, dass der Berufungsbeklagte gemäss Mietvertrag ver-

pflichtet sei, die Servicekosten zu übernehmen, womit die Forderung an sich begründet sei. 

Dass der Berufungskläger den Nachweis der Fälligkeit des Services nicht erbracht habe, sei 

unzutreffend. Einerseits würde sich aus den eingereichten Rechnungen ergeben, dass die Ar-

beiten hätten gemacht werden müssen. Zudem werde in diesen festgehalten, dass keine Ser-

vices gemacht worden seien («Keine Service gemacht (Herr A. ____)»), Hätte der Berufungs-

beklagte substantiierte Einwendungen erhoben, mithin geltend gemacht, dass er die Services 

gemacht hätte, so wäre er (Art. 8 ZGB) hierfür beweispflichtig gewesen bzw. hätte den Gegen-

beweis antreten müssen, was indessen unterblieben sei. Es sei auch nicht einzuwenden, dass 

die Servicearbeiten erst nach dem Auszug des Mieters vergeben worden seien. Dies sei der 

Normalfall, denn im Rahmen der Abnahme werde überprüft, in welchem Zustand das Mietobjekt 

zurückgegeben werde und in welchem Zustand dieses hätte zurückgegeben werden müssen. 

Der Betrag von CHF 1'935.25 für den Servicekostenersatz sei entgegen des vorinstanzlichen 

Urteils geschuldet ist. 

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12.3 Der Berufungsbeklagte erwiderte, der Berufungskläger behaupte zu Unrecht, nachgewie-

sen zu haben, dass es sich bei allen Rechnungen um Serviceleistungen handle und dass diese 

Serviceleistungen zu solchen gehört hätten, welche vom Berufungsbeklagten übernommen 

werden müssten. Die Behauptung, dass die Serviceleistungen zu diesem Zeitpunkt erforderlich 

gewesen wären, sei unbewiesen. Der Umstand, dass eine Rechnung gestellt worden ist, belegt 

die Notwendigkeit der Arbeiten nicht. 

12.4 Gemäss Art. 267a Abs. 1 OR hat der Vermieter den Zustand der Mietsache zu prüfen und 

Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort zu melden. Abs. 2 dieser Bestimmung 

besagt, dass der Vermieter seine Ansprüche verliert, soweit es sich nicht um Mängel handelt, 

die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren, wenn eine sofortige Mängelan-

zeige unterbleibt. Gemäss Mietvertrag war der Berufungsbeklagte für den Unterhalt der Mietsa-

che und der mitvermieteten Einrichtung und Gerätschaften verantwortlich. Unterbliebener auf-

gestauter Unterhalt oder Service-Arbeiten kann ein Mangel im Sinne von Art. 267 und 267a OR 

darstellen. Allerdings fehlt im schriftlichen Mietvertrag eine Verabredung zur Periodizität von 

Service-Arbeiten. Ebenso wenig hat der Berufungskläger hinreichend dargetan, welche konkre-

ten Geräte mit welcher Regelmässigkeit zu prüfen und unterhalten gewesen wären bzw. inwie-

fern der Berufungsbeklagte säumig gewesen sein soll. Die Einreichung von Rechnungen allein 

ersetzt die Substantiierungspflicht des Berufungsklägers im erwähnten Sinne nicht. Mit der 

Feststellung in der Rechnung der I. ____ GmbH vom 9. September 2019 (Beilage 24 zur Kla-

geantwort/Widerklage vom 28. Juni 2021), dass der Berufungsbeklagte keine Services gemacht 

habe, wird zur Periodizität der erforderlichen Arbeiten nichts ausgesagt, so dass auch kein miet-

rechtliches Säumnis des berufungsbeklagten Mieters beim Unterhalt an der Mietsache nachge-

wiesen ist. Das Abnahmeprotokoll erwähnt auch keine unterlassenen Service-Arbeiten, welche 

nachträglich auf Kosten des Berufungsbeklagten in Auftrag zu geben gewesen wären. Zumal 

der Berufungskläger auch nicht dargelegt hat, dass er dem Berufungsbeklagten diesen offenen 

Mangel nach Rückgabe der Mietsache überhaupt angezeigt hat, ist der vom Berufungskläger 

geltend gemachte Anspruch auf Ersatz der Kosten für Service-Arbeiten nicht nur wegen fehlen-

den Beweises eines Mangels, sondern auch zufolge Verwirkung des Ersatzanspruchs selber 

zurückzuweisen (ROLF WEBER, in BSK OR I, 7. Aufl., 2020, Art. 267a N 5).  

13. Schliesslich rügt der Berufungskläger, dass sich die Vorinstanz über eine widerklageweise 

geltend gemachte Teilforderung von CHF 400.25, obwohl diese vom Berufungsbeklagten gar 

nicht bestritten worden sei, nicht befasst habe. Über die Schuld des Berufungsbeklagten in ge-

nannter Höhe sei gemäss dem Urteil vom 11. Januar 2019 rechtskräftig entschieden worden. 

Trotzdem spreche die Vorinstanz dem Berufungskläger diese bereits gerichtlich zugesprochene 

und noch unbezahlte Forderung nicht zu.  

Dass das Zivilkreisgericht implizit auf die Widerklage in diesem Punkt nicht eingetreten ist, ver-

dient nach Ansicht des Kantonsgerichts uneingeschränkte Zustimmung. Wie der Berufungsklä-

ger selber einräumt, wurde über diese Schuld bereits mit einem Urteil rechtskräftig entschieden, 

so dass der Erwirkung eines Zweiturteils eine bereits abgeurteilte Sache entgegensteht (Art. 59 

http://www.bl.ch/kantonsgericht

 
 
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Abs. 2 lit. e ZPO). Daran ändert auch nichts, dass die Schuld noch nicht getilgt wurde, weshalb 

die Berufung in diesem Punkt abzuweisen ist.  

14. Wie bereits erwogen lässt sich der Berufungskläger bei seiner Anerkennung der Forde-

rungen des Berufungsbeklagten auf Mietzinskautionsrückzahlung von CHF 24'002.52 sowie 

Nebenkostenrückzahlung von CHF 3'506.40 behaften, was auch bei der Neubeurteilung zu be-

rücksichtigen sein wird.  

15. Zumal sich aus den vorstehenden Erwägungen ergibt, dass die Sache in teilweiser Gut-

heissung der Berufung an die Vorinstanz zur teilweisen Neubeurteilung zurückgewiesen wird, 

ist auch der Kostenentscheid des angefochtenen Urteils des Zivilkreisgerichts im vorliegenden 

Verfahren vom 12. Juli 2022 (Dispositiv-Ziffer 3) aufzuheben und die Vorinstanz anzuweisen, 

neu über die Verteilung der Prozesskosten zu befinden (Art. 318 Abs. 3 ZPO e contrario).  

16. Abschliessend ist über die Verlegung der Prozesskosten für das Berufungsverfahren zu 

entscheiden. Massgebend für die Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen sind die 

Bestimmungen der Art. 95 ff. ZPO. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der 

unterliegenden Partei auferlegt. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens sind deshalb voll-

umfänglich dem Berufungsbeklagten aufzuerlegen, zumal dieser grossmehrheitlich unterliegt. 

Zudem hat dieser der Gegenpartei eine Parteientschädigung zu entrichten. 

Für die Bemessung der Prozesskosten ist vom Streitwert gemäss Berufungsbegehren auszu-

gehen. Gemäss Berufung vom 6. Juni 2023 wird die Aufhebung des Erstinstanzentscheids vom 

12. Juli 2022 beantragt und um implizite Abweisung der Klage und Gutheissung der Widerkla-

ge, d.h. um Verurteilung des Berufungsbeklagten zur Bezahlung von CHF 8'319.65 nebst Zins 

ersucht. Nachdem der Berufungskläger erstinstanzlich verpflichtet werden sollte, dem Beru-

fungsbeklagten den Betrag von CHF 52'804.80 zuzüglich Zins zu bezahlen und die Widerklage 

nur im Umfang von CHF 6'606.45 gutgeheissen und im Umfang von CHF 1'713.20 abgewiesen 

worden war, ergibt sich für den vorliegenden Kostenentscheid ein massgeblicher Streitwert von 

CHF 54'518.00 (= CHF 52'804.80 + CHF 1'713.20). 

Die Gebühr für das vorliegende zweitinstanzliche Verfahren wird in Anwendung von § 9 Abs. 1 

i.V.m. § 8 Abs. 1 lit. f Ziff. 3 der Verordnung über die Gebühren der Gerichte (Gebührentarif, 

GebT, SGS 170.31) auf CHF 10’000.00 festgesetzt. Aufgrund des Aktenumfangs und der ge-

steigerten Komplexität der Angelegenheit in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht rechtfertigt 

sich zudem im Sinne von § 3 Abs. 2 GebT ein Zuschlag von CHF 2'000.00, so dass die dem 

Berufungsbeklagten aufzuerlegende Entscheidgebühr für das kantonsgerichtliche Berufungs-

verfahren CHF 12'000.00 beträgt. 

Der Rechtsvertreter des Berufungsklägers, Advokat Javier Ferreiro, hat keine Honorarnote ein-

gereicht, weshalb die Rechtsmittelinstanz die Parteientschädigung gemäss § 18 Abs. 1 der Ta-

rifordnung für die Anwältinnen und Anwälte [TO], SGS BL 178.112) von Amtes wegen nach 

Ermessen festsetzen kann. Gemäss den §§ 7, 9 und 10 TO ist die Parteientschädigung für das 

Rechtsmittelverfahren nach den für das erstinstanzliche Verfahren geltenden Grundsätzen zu 

berechnen. Das Grundhonorar in Prozessen mit einem Streitwert zwischen CHF 50’000.00 und 

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CHF 100'000.00 liegt in einer Bandbreite von mindestens CHF 6'000.00 bis maximal 

CHF 10'500.00 (§ 7 Abs. 1 lit. f TO). Für die vorliegende Streitsache mit einem Streitwert an der 

unteren Grenze (CHF 54'518.00) rechtfertigt sich somit ein Grundhonorar von CHF 6'200.00. 

Für die Widerklage wird ein Zuschlag auf dem Grundhonorar von 20%, ausmachend 

CHF 1'240.00, gewährt (§ 8 Abs. lit. b Ziff. 5 TO). Auslagenersatz wird mangels eines entspre-

chenden Parteiantrags gemäss kantonsgerichtlicher Praxis nicht gewährt (vgl. Entscheid des 

Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, 400 19 196 E. 10.2). Hingegen lautete 

der Kostenantrag gemäss Berufung auf «unter o/e-Kostenfolge zzgl. der gesetzlichen MWSt. 

von derzeit 7,7%». Gestützt auf Art. 115 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Mehrwertsteuer 

(MWSTG; SR 641.20) ist für den anzuwendenden Mehrwertsteuersatz der Zeitpunkt der Leis-

tungserbringung massgebend, so dass für die Festsetzung der Parteientschädigung der bis 

31. Dezember 2023 geltende Mehrwertsteuersatz von 7,7% anzuwenden ist. Daraus folgt zu-

gunsten des Berufungsklägers eine Parteientschädigung für das Berufungsverfahren von 

CHF 8'012.90 (exkl. Auslagen, inkl. 7,7% MWSt auf CHF 7’440.00, ausmachend CHF 572.90). 

 

Demnach wird erkannt: 

 

://: 1.  Das Urteil des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft Ost vom 12. Juli 2022 

wird in teilweiser Gutheissung der Berufung aufgehoben und die Ange-

legenheit an die Vorinstanz zur Neubeurteilung (inkl. Kostenentscheid) 

im Sinne der Erwägungen zurückgewiesen.  

 2.  Die Entscheidgebühr von CHF 12'000.00 für das Berufungsverfahren 

wird dem Berufungsbeklagten auferlegt. 

Die Forderung des Staates wird mit dem geleisteten Kostenvorschuss 

von CHF 12'000.00 verrechnet. 

Der Berufungsbeklagte hat dem Berufungskläger CHF 12'000.00 zu er-

setzen. 

 3.  Der Berufungsbeklagte hat dem Berufungskläger für das Berufungsver-

fahren eine Parteientschädigung von CHF 8'012.90 (exkl. Auslagen; inkl. 

7,7% MWSt) zu bezahlen. 

Präsident 

 

Roland Hofmann 

Gerichtsschreiber 

 

Rageth Clavadetscher 

 

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