# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 230eafd4-1026-588f-8b73-239f1cd861cc
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-05
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 05.04.2024 AC.2023.0326
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_AC-2023-0326_2024-04-05.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 5 avril 2024  

  
	
  Composition

  	
  M. Pascal Langone, président;
  Mme Christina Zoumboulakis et 

  M. Jean-Claude Pierrehumbert, assesseurs; M. Jérôme Sieber, greffier.  

  

 

	
  Recourants

  	
  1.

  	
   A.________  

  	 

	
   

  	
  2.

  	
   B.________  

  	 

	
   

  	
  3.

  	
   C.________ 

  	 

	
   

  	
  4.

  	
   D.________ 

  	 

	
   

  	
  5.

  	
   E.________ 

  	 

	
   

  	
  6.

  	
   F.________ 

  tous à ******** et représentés par Me Matthieu
  CARREL, avocat, à Lausanne,  

  	 

	
   

  	
  7.

  	
   G.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  8.

  	
   H.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  9.

  	
   I.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  10.

  	
   J.________ à ******** 

  tous représentés par Me Cléa BOUCHAT,
  avocate, à Lausanne,  

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Municipalité de Lutry, 

  

   

	
  Propriétaire

  	
   

  	
  K.________ à ******** représentée par Me Daniel GUIGNARD, avocat, à
  Lausanne,  

  

   

 

	
  Objet

  	
  permis de construire           

  
	
   

  	
  1. Recours A.________ et consorts c/ décision de la
  Municipalité de Lutry du 31 août 2023 levant leur opposition et octroyant le
  permis de démolir le bâtiment ECA n° 1267 et délivrant le permis de
  construire d'un bâtiment Minergie de 5 logements, 8 garages, 1 place de parc
  extérieure pour visiteurs et 2 piscines extérieures sur la parcelle n° 3932,
  propriété de K.________ (CAMAC n° 221778) 

  2. Recours G.________ et consorts c/ décision de la
  Municipalité de Lutry du 31 août 2023 levant leur opposition et octroyant le
  permis de démolir le bâtiment ECA n° 1267 et délivrant le permis de
  construire d'un bâtiment Minergie de 5 logements, 8 garages, 1 place de parc
  extérieure pour visiteurs et 2 piscines extérieures sur la parcelle n° 3932,
  propriété de K.________ (CAMAC n° 221778) – dossiers joints AC.2023.0326 et
  AC.2023.0332.

  

Vu les faits suivants:

A.                    
K.________ (ci-après: la constructrice) est propriétaire de la parcelle
n° 3932 de la Commune de Lutry, sise au chemin des Coullènes 48. Ce bien-fonds,
d’une surface de 2'045 m2, supporte actuellement le bâtiment ECA n°
1267 de 195 m2. Cette parcelle est colloquée en zone de faible
densité selon le plan général d'affectation de la Commune de Lutry approuvé par
le Conseil d’Etat le 24 septembre 1987 et le règlement de la Commune de Lutry
sur les constructions et l’aménagement du territoire du 12 juillet 2005
(ci-après : RCAT). 

                   Au sud de cette parcelle, se situent les
parcelles n° 5897, propriété de G.________ et n° 5862, propriété de H.________,
puis encore les parcelles nos 4487 et 4488, propriétés de I.________
et J.________. 

                   Côté est, la parcelle de la
constructrice est bordée par la parcelle n° 3933, propriété de A.________ et B.________.

                   Le chemin des Coullènes dessert encore
le sentier de Crêt-de-Foux, au nord‑ouest de la parcelle de la
constructrice. Ce sentier sans issue mène notamment à la parcelle n° 2210,
propriété de C.________ et D.________, ainsi qu'à la parcelle n° 2209,
propriété de F.________, où il habite avec E.________. 

B.                    
Le 22 mars 2023, la constructrice a déposé une demande de permis de
construire portant sur la démolition du bâtiment ECA n° 1267 et la construction
d'un bâtiment Minergie de cinq logements, huit garages, une place de parc
extérieure pour visiteurs et deux piscines extérieures. 

                   Selon les plans, ce projet prévoit cinq
logements répartis sur deux niveaux. Les lots 1 et 5 se situent à chaque extrémité
et sont composés chacun, au rez‑de‑chaussée, d'un espace de 79,20 m2,
regroupant trois chambres à coucher, un dressing, deux salles de bains, un hall
d'entrée, ainsi qu'une pièce nommée "rangement piscine", laquelle
comporte encore un wc d'environ 2 m2. Le rez-de-chaussée donne accès
à une terrasse, une piscine et un jardin privatifs. Au premier étage, les lots
1 et 5 bénéficient d'une surface de 87,17 m2 regroupant une cuisine
ouverte donnant sur un séjour/salle à manger, une chambre à coucher, une salle
de bain et un cellier. Le premier étage donne accès à une terrasse de 53,28 m2.
Au centre du bâtiment, se trouvent les lots 2, 3 et 4, qui disposent chacun, au
rez-de-chaussée, d'une surface traversante d'environ 38 m2. Ces
surfaces, dénommées "fitness", donnent toutes, côté sud, sur une
terrasse ainsi qu’un jardin privatifs. Sur la façade sud, chacun de ces trois
lots dispose de deux fenêtres verticales de 40 x 220 cm, offrant une vue sur le
jardin ainsi que, selon toute vraisemblance au vu de la topologie du terrain,
sur le lac Léman. Une porte permet l'accès à l'extérieur depuis ces
"fitness". Côté nord, ces surfaces bénéficient chacune d'une porte
d'entrée privée, depuis leurs garages respectifs. Les lots 2, 3 et 4 disposent
encore au rez-de-chaussée d'un "wc‑buanderie" d'environ 3 m2,
ainsi que d'une cave de respectivement 10,02 m2, 4,98 m2
et 8,73 m2. Ces pièces ne disposent d'aucune ouverture sur
l'extérieur. Trois cages d'escalier privatives intérieures et ouvertes de
190 cm x 210 cm relient chacun des rez‑de‑chaussée
à l'étage supérieur du logement, lequel comprend deux salles de bain, une
cuisine ouverte donnant sur un séjour/salle à manger, deux chambres à coucher
et un dressing pour le lot 2, deux chambres à coucher pour le lot 3 et trois
chambres à coucher pour le lot 4. Une cage d'escalier et un pallier communs
permettent d'accéder également aux lots 2, 3 et 4 depuis le premier étage côté
nord. Côté sud, ces lots disposent chacun d'une terrasse privative. 

                   Selon la demande de permis de
construire, le projet présente une surface bâtie totale de 529 m2 et
une surface brute de plancher utile (ci-après: la SBPU) de 751,50 m2.

                   Le projet, mis à l’enquête publique du
13 mai au 11 juin 2023, a suscité de nombreuses oppositions, dont celles de A.________
et B.________, C.________ et D.________, F.________ et E.________, G.________, H.________,
ainsi que I.________ et J.________. 

                   Le 31 août 2023, la Municipalité de
Lutry (ci-après: la municipalité) a levé ces oppositions et a décidé de
délivrer le permis de construire (CAMAC n° 221778) à la constructrice.

C.                    
Le 28 septembre 2023, A.________, B.________, C.________, D.________, F.________
et E.________ (ci-après: les recourants 1) ont formé recours (ci‑après:
le recours 1), par l'entremise d'un mandataire commun, contre cette décision
auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois
(ci-après: la CDAP ou le tribunal). Ce recours a été enregistré sous la référence
AC.2023.0326. Les recourants 1 ont conclu à ce que les décisions du 31 août
2023 de la municipalité soient réformées en ce sens que leurs oppositions
soient admises et que le permis de démolir et de construire soit refusé.
Subsidiairement, ils ont conclu à l'annulation de ces décisions et au renvoi de
la cause à la municipalité pour nouvelle instruction et nouvelle décision. Par
ailleurs, ils ont requis l'organisation d'une visite sur place par le tribunal.

Par acte du 2 octobre 2023, G.________, H.________, I.________
et J.________ (ci-après: les recourants 2) ont interjeté recours (ci-après: le
recours 2), sous la plume d'une avocate commune, auprès de la CDAP contre
la décision du 31 août 2023 de la municipalité. Ils ont conclu à ce qu'elle
soit réformée en ce sens que la demande de permis de construire en cause soit
refusée et que leurs oppositions soient admises. Subsidiairement, ils ont
conclu à ce que la décision du 31 août 2023 soit annulée et la cause
renvoyée à l'autorité communale pour nouvelle décision dans le sens des
considérants. Par ailleurs, les recourants 2 ont requis la tenue d'une audience
de débats publics, couplée d'une inspection locale. Ce recours a été enregistré
sous la référence AC.2023.0332.

D.                    
La municipalité s'est déterminée le 6 novembre 2023 dans les causes
AC.2023.0326 et AC.2023.0332, confirmant ses propos développés dans la levée
d'opposition du 31 août 2023. 

La constructrice a déposé deux réponses le
13 novembre 2023, concluant au rejet des recours 1 et 2 et a requis la tenue
d'une inspection locale. 

Les recourants 1 ont déposé une réplique le 8
janvier 2024 dans la cause AC.2023.0326 et ont déclaré maintenir les
conclusions prises au pied de leur recours du 28 septembre 2023. Le même
jour, les recourants 2 se sont déterminés dans la cause AC.2023.0332 et ont
confirmé les conclusions prises au pied de leur recours du 2 octobre 2023.
Par courrier du 15 janvier 2024, ils ont en outre réitéré leur requête visant
la tenue d'une audience de débats publics, laquelle devrait se tenir sur place.

Le 18 janvier 2024, la municipalité déclaré
maintenir et confirmer intégralement ses précédentes déterminations. Elle a
conclu au rejet du recours 1 et à la confirmation de sa décision du 31 août
2023.

La constructrice a dupliqué le 7 février 2024 dans
les causes AC.2023.0326 et AC.2023.0332 et a déclaré maintenir les conclusions
prises au pied de ses réponses du 13 novembre 2023. Les recourants 2 ont
transmis des déterminations spontanées le 20 février 2024 et les recourants 1
en ont fait de même le 22 février 2024.

La constructrice et la municipalité ont produit des
plans modifiés, respectivement par envoi des 25 et 28 mars 2024, en précisant
que, s'agissant de modifications minime importance, une dispense d'enquête
publique avait été accordée. 

Considérant en droit

1.                     
a) Aux termes de l'art. 24 al. 1 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008
sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), l'autorité peut, d'office
ou sur requête, joindre en une même procédure des affaires qui se rapportent à
une situation de faits identique ou à une cause juridique commune.

b) En l'occurrence, les causes AC.2023.0326 et
AC.2023.0332 sont en lien de connexité évidente, portant sur la même décision
de la municipalité et concernant le même état de fait, de sorte que leur
jonction doit être ordonnée, conformément à l'art. 24 al. 1 LPA-VD.

2.                     
Déposés en temps utile (art. 95 LPA-VD), notamment par plusieurs voisins
directs, dont il n’est pas contestable qu’ils aient la qualité pour recourir au
sens de l’art. 75 al. 1 let. a LPA-VD, les mémoires de recours remplissent en
outre les conditions formelles posées par la loi (art. 79 al. 1 applicable par
renvoi de l’art. 99 LPA-VD), de sorte qu'il y a lieu d’entrer en matière sur le
fond.

3.                     
Les recourants 1 et 2, ainsi que la constructrice, ont sollicité la
tenue d'une inspection locale et d'une audience de débats publics en vertu de
l'art. 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés
fondamentales du 4 novembre 1950 (CEDH; RS 0.101). 

a) La procédure devant la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal est en principe écrite (art. 27
LPA-VD). Tel qu'il est garanti par les art. 29 al. 2 de
la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS
101), 17 al. 2 de la Constitution du Canton de Vaud du 14 avril 2003 (Cst.-VD;
BLV 101.01) et 33 ss LPA‑VD, le droit d'être entendu comprend notamment
le droit pour chaque intéressé de s’expliquer avant qu’une décision ne soit
prise à son détriment, celui de fournir des preuves quant aux faits de nature à
influer sur le sort de la décision, celui d’avoir accès au dossier, de
participer à l’administration des preuves essentielles et de se déterminer sur
son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF
145 I 167 consid. 4.1; 137 II 266 consid. 3.2 et 137 IV 33 consid. 9.2).
Le droit de faire administrer les preuves suppose notamment que le fait à
prouver soit pertinent et que le moyen de preuve proposé soit apte et
nécessaire à le prouver; il ne comprend en revanche pas le droit d'être entendu
oralement, ni celui d'obtenir l'audition de témoins (ATF 134 I 140 consid.
5.3 et 130 II 425 consid. 2.1). L’autorité peut par conséquent mettre un
terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger
sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation
anticipée des preuves proposées, elle a acquis la certitude qu’elles ne
pourraient pas l’amener à modifier sa décision (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1;
136 I 229 consid. 5.3 et 134 I 140 consid. 5.3; TF 1C_96/2019 du 27
mai 2020 consid. 2.1 et les références citées). 

L'art. 6 par. 1 CEDH n'exige pas nécessairement la
tenue d'une audience dans toutes les procédures. Lorsqu'il n'y a que des
questions de droit ou portant sur des faits, pour lesquelles le différend à
traiter se prête mieux à des écritures qu'à des plaidoiries, un examen sur la
base du dossier peut suffire. Il en va de même pour les affaires ne suscitant
pas de controverse sur les faits qui auraient requis une audience et pour
lesquelles les tribunaux peuvent se prononcer de manière équitable et
raisonnable sur la base des conclusions présentées par les parties et d'autres
pièces. De manière générale, il peut être fait abstraction d'une audience de
débats publics lorsque le tribunal doit uniquement décider sur des questions de
droit qui ne sont pas particulièrement complexes et qui ne soulèvent pas des
questions de portée générale (TF 1C_493/2018 du 8 avril 2019 consid. 6.2 et les
références).

b) En l'espèce, le dossier de la cause comporte le
dossier d'enquête, le permis de construire, quelques photographies des lieux
ainsi que la correspondance intervenue devant l'autorité intimée jusqu'à
l'octroi du permis de construire. Toutes les parties ont par ailleurs pu se
déterminer dans le cadre des échanges d'écritures intervenus dans les présentes
procédures, les recourants 1 et 2 ayant même déposé chacun une réplique, ainsi
que des déterminations spontanées et la constructrice une réponse et duplique
dans les deux causes. Ces différents éléments permettent au tribunal de se
faire une idée complète et précise de la configuration des lieux et apparaissent
suffisants pour établir les faits pertinents et traiter en toute connaissance
de cause les moyens soulevés. En outre, la configuration des lieux peut
également être observée sur les images disponibles sur les sites Internet de
l'Etat de Vaud (guichet cartographique cantonal) et de Google Maps, qui
constituent des faits notoires (TF 1C_593/2020 du 12 mai 2021
consid. 2.1). Dès lors, par appréciation anticipée des preuves, le
tribunal s’estime en mesure de statuer en connaissance de cause et renoncera en
conséquence à une vision locale, sans qu’il n’en résulte une violation du droit
d’être entendu des parties. 

S'agissant par ailleurs de la requête des recourants
2 visant à la tenue de débats publics en vertu de l'art. 6 CEDH, le tribunal
considère que celle-ci devient sans objet au vu de l'issue du présent litige. 

c) Il y a ainsi lieu de rejeter les requêtes tendant
à la tenue d'une inspection locale et d'une audience de débats publics. 

4.                     
a) Dans un premier grief, les recourants 1 et 2 soutiennent que le coefficient
d’utilisation du sol (ci-après: le CUS) n’est pas respecté. 

                   aa) Le CUS est le rapport entre la SBPU
et la surface de la parcelle (art. 14 RCAT). A teneur de l'art. 137 RCAT, le
CUS dans la zone de faible densité est limité à 0,35.

                   Les coefficients d'occupation du sol
(COS) et d'utilisation du sol (CUS) répondent à plusieurs objectifs. À l'instar
des règles sur les distances minimales entre bâtiments et limites de propriété,
ils contribuent à préserver des espaces libres de constructions pour l'aération
et l'ensoleillement des bâtiments, à assurer le maintien d'espaces verts
réservés à la détente et à promouvoir la création d'un milieu bâti agréable
pour l'habitat (cf. Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie des
constructions en droit vaudois, thèse Lausanne, 1988, p. 151 et 152). Tous deux
ont pour but essentiel de limiter la densité des habitations sur chaque
parcelle. Plus précisément, le COS, en indiquant la proportion de la surface
occupée par les bâtiments sur un terrain donné, tend à assurer une proportion
satisfaisante entre la partie construite d'une parcelle et les espaces libres
de constructions; le CUS, qui fixe la proportion entre la surface utile de
plancher et la superficie du terrain, tend plus spécialement à limiter la
densité d'habitation (v. RDAF 1989 p. 318). Leurs effets sur l'aménagement du
territoire sont importants puisque, en limitant la densité des constructions ou
de l'habitation, ils influent sur l'intensité d'occupation de l'espace par le
bâti dans le secteur concerné en fixant schématiquement les volumes construits;
ils influencent ainsi le caractère plus ou moins urbain d'un tissu bâti
(AC.2010.0235 du 29 novembre 2011 consid. 3a).

A teneur de l'art. 97 al. 4 LATC, les bâtiments
neufs ou rénovés atteignant des performances énergétiques sensiblement
supérieures aux normes en vigueur bénéficient d'un bonus supplémentaire de
5% dans le calcul des coefficients d'occupation ou d'utilisation du sol. L'art.
40d al. 2 RLATC précise qu'on entend par performances énergétiques
sensiblement supérieures aux normes en vigueur, un bâtiment certifié selon le
standard Minergie ou une autre norme équivalente reconnue par le service
cantonal en charge de l'énergie. 

                   Selon la jurisprudence, il est conforme à
l'art. 97 LATC de prévoir que la vérification des exigences en matière
d'isolation et de performances énergétiques intervienne après l'achèvement de
la construction, pour autant que le permis de construire soit assorti d'une
condition résolutoire à ce propos (AC.2009.0059 du 14 juillet 2009 consid.
2b/cc). Par conséquent, un certificat Minergie provisoire suffit, dans un
premier temps, pour pouvoir bénéficier du bonus de l'art. 97 LATC (AC.2020.0211
du 8 janvier 2021 consid. 3a; AC.2018.0435 du 12 août 2019 consid. 4;
AC.2016.0274 du 8 mai 2019 consid. 2a; AC.2017.0214 du 19 juin 2018 consid. 3a,
voir encore TF 1C_382/2018 du 10 juillet 2019 consid. 6.2.2).

                   bb) En l'occurrence, la surface de la
parcelle n° 3932, sise en zone de faible densité, est de 2'045 m2.
Dès lors, la SBPU calculée sur la base de l'art. 134 RCAT se monte à 715,75 m2
(0.35 x 2'045 m2). La constructrice a produit un certificat Minergie
provisoire, ainsi qu'une promesse d'attribution. Au vu de la jurisprudence
précitée, cela suffit dès lors à rajouter un bonus pour construction Minergie
de 5% en application des art. 97 LATC et 54 RCAT, portant la SBPU maximale à
751,53 m2.  

                   b) Il convient ensuite de calculer la SBPU
du projet de construction litigieux afin de déterminer si le CUS de la parcelle
de la constructrice est respecté.

                   aa) Selon le dossier d'enquête, la SBPU
du projet litigieux serait de 751,39 m2
et respecterait ainsi presque exactement la SBPU maximale autorisée de 751,53 m2.

                   bb) Les recourants 1 et 2 contestent la SBPU
ainsi calculée, arguant qu'elle ne tient pas compte, à tort, de nombreuses
surfaces du rez-de-chaussée, soit, pour les lots 1 et 5, les rangements
piscine, les pièces "wc-piscine" et les caves-buanderies, de même
que, pour les lots 2, 3 et 4, les pièces "wc-buanderie", les caves,
les cages d'escalier et les "fitness". En particulier les recourants
1 et 2 relèvent que ces "fitness" disposent chacun d'une surface de près
de 40 m2 et qu'ils sont situés plein sud et munis de l'éclairage ainsi
que de la hauteur suffisante pour répondre aux normes de salubrité. Ils disposent
de baies vitrées de plusieurs m2, sont accessibles de plain-pied par
de larges portes vitrées ou par l'intérieur du bâtiment, donnent sur des
terrasses et jardins et bénéficient d'une vue lac. Ces surfaces sont dès lors
tout à fait propices à l'habitation et ne peuvent pas être assimilées à des
caves. En outre, ces pièces sont chauffées, isolées et équipées d'un wc. Ainsi,
elles auraient dû être prises en compte dans le calcul du CUS, de même que les
escaliers et les couloirs d'accès. Par ailleurs, la partie excédentaire des
balcons, dont la largeur dépasse largement 1,50 m devrait également être prise
en compte. Tous ces éléments conduiraient au constat que le CUS maximal réglementaire
est largement dépassé.

                   cc) La municipalité estime que la SBPU
maximale est respectée. Elle se réfère à l'art. 16 de son RCAT et considère que
les surfaces du rez-de-chaussée ne sont pas habitables notamment car la hauteur
sous plafond sera au final bien inférieure à 2,40 m du fait de la mise en
place d'un faux-plafond destiné à faire passer les installations techniques. En
outre, elle relève que les balcons de l'étage sont composés d'une terrasse
formant toiture, prolongée sur 1,50 m par un balcon, de sorte que l'ensemble ne
doit pas être comptabilisé dans la SBPU conformément à son RCAT. Dans sa
détermination du 6 novembre 2023, la municipalité a assuré qu'elle
veillera à ce que la hauteur sous plafond soit effectivement inférieure à 2,40
m lors de l'édification du bâtiment. 

                   dd) La constructrice invoque que les
salles d'eau des lots 1 et 5 doivent être considérées comme des locaux de
"rangement piscine". Quant aux lots 2, 3 et 4, les salles d'eau, en
réalité des "wc-buanderie", ainsi que les caves sont situées en
sous-sol et ne jouissent d'aucun éclairage naturel. En conséquence, ces
surfaces ne doivent pas être prises en compte dans le calcul du CUS. S'agissant
ensuite des autres surfaces du rez‑de‑chaussée des lots 2, 3 et 4,
la constructrice confirme qu'il s'agit de locaux "fitness" et que la
hauteur sous plancher diminuera en dessous de 2,40 m après la pose de faux
plafonds. En outre, ces locaux ne bénéficieront pas d'un éclairage naturel
supérieur à 5% de leur surface. La constructrice estime que de toute manière,
selon la jurisprudence, des locaux fitness n'ont pas à être pris en compte dans
le calcul du CUS. Dans ces conditions, les cages d'escaliers ne desservent pas
des surfaces utilisées pour l'habitation ou des activités professionnelles et
ne doivent pas non plus être pris en compte. S'agissant des balcons, la
constructrice relève qu'ils respectent l'art. 16 al. 2 let. e et f RCAT et
qu'ils ne sauraient non plus être pris en compte dans le calcul du CUS. 

                   c) aa) La SBPU est définie à l'art. 16
RCAT, applicable à toutes les zones, de la manière suivante:

"La surface brute de plancher
utile d'un bâtiment se compose de la somme des surfaces de tous les niveaux
utilisés ou utilisables pour l'habitation ou l'exercice d'une activité
professionnelle dans leur périmètre extérieur, y compris les murs et les parois
dans leur section horizontale.

Seules les surfaces suivantes ne
sont pas prises en compte:

a) Galetas, greniers, locaux
de jeux, de bricolage, de rangement ou de dépôts
divers, sauf s'ils bénéficient d'un éclairage naturel supérieur à 5% de leur
surface, celle-ci étant calculée à partir d'une hauteur de 1,50 m. entre
plancher et plafond ou chevrons. 

b) Surcombles et galeries
pour autant que ces espaces ne constituent pas un logement séparé de celui qui
est aménagé au niveau du plancher des combles.

c) Les parties des combles
dont la hauteur entre le plancher et le plafond ou les chevrons est inférieure
à 1,50 m.

d) «Balcons-baignoires»
ouverts et loggias.

e) Balcons, quelle que soit
leur forme, ouverts ou fermés, couverts ou non, dont la largeur n'excède pas
1,50 m.

Pour les éléments plus larges,
seule la largeur excédant 1,50 m. est prise en compte.

f) Terrasses couvertes et
ouvertes formant la toiture de niveaux décalés en plan.

g) Escaliers ou rampes
extérieurs qui ne constituent pas l'accès principal aux logements. 

h) Portiques et sas d'entrée.

i) Garages pour véhicules à
moteur non destinés à l'exercice d'activités professionnelles, locaux
vélo-poussettes.

j) Caves, buanderies, abris de
protection civile, locaux techniques divers (chauffage, ventilation, citerne
etc.).

k) Couloirs, escaliers et
ascenseurs qui ne desservent pas des surfaces utilisées pour l'habitation, ou
des activités professionnelles.

l) Couloirs et escaliers
souterrains reliant un garage au bâtiment d'habitation, même s'ils constituent
l'accès principal à l'immeuble.

m) Locaux souterrains
affectés à des dépôts de matériel ou de marchandises dans lesquels aucune
personne ne travaille de façon sédentaire.

*n) Jardin d'hiver dont la
surface n'excède pas 12 m2.

Pour les ouvrages plus grands,
seule la surface excédentaire est prise en compte. 

*Remarque: on entend par
jardin d'hiver une annexe vitrée, isolée thermiquement du bâtiment auquel elle
est accolée et qui, par ses proportions, s'intègre harmonieusement à son
architecture."

                   On peut encore rappeler la définition de
la SBPU élaborée par l'ancien Institut pour l'aménagement local, régional et
national de l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich (ORL-EPFZ), à laquelle se
réfèrent de nombreuses réglementations communales et qui correspond pour
l’essentiel à ce qui est prescrit à l’art. 16 RCAT (norme ORL-EPF 514420,
édition du 11 octobre 1966):

"La surface brute de plancher
utile se compose de la somme de toutes les surfaces d'étages en dessous et en
dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section
horizontale.

N'entrent toutefois pas en
considération: toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour
l'habitation ou le travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les
séchoirs et les buanderies des logements; les locaux pour le chauffage, les
soutes à charbon ou à mazout; les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des
installations de ventilation et de climatisation; les locaux communs de
bricolage dans les immeubles à logements multiples; les garages pour véhicules
à moteur, vélos et voitures d'enfants, non utilisés pour le travail; les
couloirs, escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non
directement utiles; les portiques d'entrée ouverts; les terrasses d'attique,
couvertes et ouvertes; les balcons et les loggias ouverts pour autant qu'ils ne
servent pas de coursive."

                        bb) Aux termes de l'art. 27 al. 1 du
règlement d’application du 19 septembre 1986 de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1),
tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire de
jour ou de nuit a une hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et le
plafond à l'exception des espaces de prolongement telles les mezzanines. 

Par ailleurs, selon l'art. 28 al. 1 RLATC, tout
local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré
naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface
qui n'est pas inférieure au 1/8e de la superficie du plancher et de
1 m2 au minimum. Cette proportion peut être réduite au 1/15e
de la surface du plancher et à 0,80 m2 au minimum pour les lucarnes
et les tabatières. Si les contraintes de l'état existant l'imposent, des
dérogations peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes et les
tabatières.

                   Selon la jurisprudence, pour déterminer
si un local doit être considéré comme habitable, la seule intention subjective
des constructeurs ne joue pas un rôle décisif. Il convient plutôt de déterminer
si, objectivement, les aménagements prévus permettent aisément de rendre ces
surfaces habitables. Dans le cadre de cet examen, il convient dans un premier
temps de déterminer si les conditions d'éclairage et d'accessibilité permettent
objectivement une utilisation à des fins d'habitation. Il y a lieu en
particulier de vérifier si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité
fixées par la réglementation cantonale, notamment en ce qui concerne
l'éclairage et la hauteur des pièces habitables. Mais ce point n'est pas à lui
seul décisif, en ce sens qu'il ne suffit pas qu'un local ne soit pas
réglementaire sous cet angle pour en conclure qu'il n'est pas habitable, alors
qu'objectivement il peut et sera vraisemblablement utilisé pour l'habitation
malgré sa non-conformité (AC.2020.0058 du 24 juin 2021 consid. 9b; AC.2020.0078
du 25 mars 2021 consid. 2b/aa; AC.2019.0118 du 10 novembre 2020 consid. 4a et
les nombreuses références citées). En d'autres termes, le fait qu’un local
susceptible de servir à l’habitation ou au travail sédentaire (chambre d’amis,
bureau, local audio-vidéo, etc.) ne soit pas conforme aux règles de salubrité
au sens des art. 25 ss RLATC ne le rend pas pour autant inhabitable
(AC.2023.0191 du 25 janvier 2024 consid. 7c; AC.2019.0307 du 14 février 2020
consid. 2c; AC.2019.0080 du 22 novembre 2019 consid. 3d et les références
citées).

                   cc) La municipalité jouit d'un certain
pouvoir d'appréciation dans l'interprétation qu'elle fait des règlements
communaux (AC.2020.0059 du 2 février 2021 consid. 2c; AC.2019.0196 du 18 août
2020 consid. 4c; AC.2017.0448 du 2 décembre 2019 consid. 7b/bb et les
références). Elle dispose notamment d'une latitude de jugement pour interpréter
des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le
droit cantonal; ainsi, dans la mesure où la lecture que la municipalité fait
des dispositions du règlement communal n'est pas insoutenable, l'autorité de
recours s'abstiendra de sanctionner la décision attaquée (AC.2019.0262 du 19
février 2021 consid. 5b; AC.2019.0150 du 10 décembre 2020 consid. 3a;
AC.2019.0196 du 18 août 2020 consid. 4c). Le Tribunal fédéral a confirmé que la
municipalité dispose d'une importante latitude de jugement pour interpréter son
règlement, celle-ci découlant de l'autonomie communale garantie par l'art. 50
al. 1 Cst. Une autorité de recours ne peut ainsi pas choisir entre plusieurs
solutions disponibles et appropriées ou remplacer une appréciation adéquate de
la commune par sa propre appréciation (ATF 146 II 367
consid. 3.1.4; 115 Ia 114 consid.
3d). 

                   L'autorité cantonale de recours n'est
toutefois pas définitivement liée par l'interprétation faite d'une disposition
réglementaire communale et peut adopter une autre interprétation si celle-ci
repose sur des motifs sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de
la systématique de la norme, de sa genèse ou de son but (TF 1C_114/2016 du 9
juin 2016 consid. 5.4; 1C_138/2010 du 26 août 2010 consid. 2.6). Lorsque
plusieurs interprétations sont envisageables, il faut s'en tenir à celle qui
respecte l'exigence d'une base légale précise pour les restrictions du droit de
propriété issues du droit public (AC.2019.0150 du 10 décembre 2020 consid. 3a;
AC.2017.0448 précité consid. 7b/bb; AC.2017.0060 précité consid. 6a et les
références citées). 

                   d) aa) En l'occurrence, il ressort des
plans d'enquête que les lots 2, 3 et 4 disposent chacun, au rez-de-chaussée,
d'une surface traversante de respectivement 37,83 m2, 38,22 m2 et 37,84 m2. Ces
surfaces, dénommées "fitness", donnent toutes, côté sud, sur une
terrasse ainsi qu'un jardin privatifs. L'accès à ces extérieurs se fait par une
porte, dont les dimensions et le matériau ne ressortent pas clairement du
dossier. Toutefois, en examinant les plans d'enquête, il est possible d'estimer
que la largeur de ces portes sera comprise entre 90 et 100 cm, pour une hauteur
de 220 cm. Sur la façade sud, chaque lot dispose en outre de deux fenêtres
verticales de 40 x 220 cm, offrant une vue sur le jardin ainsi que, selon toute
vraisemblance au vu de la topologie du terrain, sur le lac Léman. Sur les plans
d'enquête, figurent encore sur la façade sud des "fitness" des lots 2
et 4 un emplacement supplémentaire de taille identique aux fenêtres prévues,
laissant ainsi suggérer qu'une troisième fenêtre pourrait être installée
ultérieurement. Le lot 2 dispose en outre d'un tel emplacement sur la façade
sud de sa cave. Côté nord, ces surfaces bénéficient chacune d'une porte
d'entrée privée, depuis leurs garages respectifs. Trois cages d'escalier
privatives intérieures et ouvertes de 190 cm x 210 cm
relient chacun des rez-de-chaussée à l'étage supérieur du logement. Les lots 2,
3 et 4 disposent encore au rez-de-chaussée d'un "wc‑buanderie"
de respectivement 3,13 m2, 3,34 m2 et 3,13 m2,
ainsi que d'une cave de respectivement 10,02 m2, 4,98 m2
et 8,73 m2. Ces pièces ne disposent d'aucune ouverture sur
l'extérieur, sous réserve de l'emplacement présent sur la façade de la cave du
lot 2, mentionné ci-dessus. Selon les plans d'enquête, la surface de référence
énergétique (SRE) inclut les "fitness" et "wc-buanderie",
ce qui amène le tribunal à constater que ces pièces seront isolées et chauffées.

     bb) La hauteur sous plafond au rez-de-chaussée
est de 2,45 m selon les plans de la mise à l'enquête, soit supérieur de 5 cm à
la mesure minimale figurant à l’art. 27 al. 1 RLATC. La constructrice et la
municipalité ont indiqué qu'elle sera inférieure à 2,40 m dans la mesure
où des faux-plafonds seront installés, afin de faire passer des installations
techniques. A l'appui de ses dupliques du 7 février 2024, la constructrice a
produit des plans d'architecte sur lesquels figure un faux plafond à 15 cm du
plafond, baissant ainsi à 2,30 m la hauteur des "fitness" des lots 2,
3 et 4. Le tribunal s'interroge toutefois sur la réelle nécessité de faire
passer des installations techniques sur toute la surface principale du
rez-de-chaussée de ces lots mais pas dans les "caves" ni dans les
"wc-buanderie". A cela s'ajoute que, dans les lots 1 et 5, l'espace
du rez‑de‑chaussée dispose d'une hauteur sous plafond de 2,45 m et
est considéré comme habitable dans sa quasi-totalité. Il n'est en particulier
pas question d'y faire passer des installations techniques. Dans ces
conditions, il n'y a pas lieu de s'écarter des plans qui ont été mis à
l'enquête et le tribunal retiendra que la hauteur sous plafond des lots 2 à 4
est de 2,45 m, de sorte que la condition de l'art. 27 RLATC est respectée.

cc) Les "fitness" bénéficient d'un éclairage
naturel grâce à deux fenêtres (40 cm x 220 cm) sur la façade sud. La surface
vitrée totale par lot est de 1,76 m2 (2 x [40 cm x 220 cm]) et donc
inférieure au 1/8e de la superficie de plancher de chacune de ces
trois pièces, qui représente environ 4,75 m2 ([1/8] x 38 m2).
Comme mentionné ci-dessus, il n'est toutefois pas exclu qu'une troisième
fenêtre puisse être ajoutée à terme dans les lots 2 et 4 dès lors que les plans
trahissent d'ores et déjà un emplacement idoine. En outre, si la constructrice
a indiqué que les portes ne seront pas vitrées, il n'est pas non plus exclu
qu'elles puissent être remplacées par des portes vitrées, ce qui amènerait
aisément de la luminosité supplémentaire. Quoi qu'il en soit, même en tenant
compte uniquement des deux fenêtres figurant sur les plans, celles-ci sont
situées plein sud et les "fitness" bénéficieront ainsi d'une lumière
naturelle directe tout au long de la journée. Selon la configuration du
terrain, les deux parcelles voisines au sud sont en forte pente, de sorte que
d'éventuelles constructions voisines n'amèneront pas ou alors très peu d'ombre.

dd) Dans tous les cas, il n’en demeure pas moins que
ces "fitness" présentent, par leur configuration, toutes les
caractéristiques d’une surface objectivement habitable. Tout d'abord, leur taille
est importante, puisqu'ils représentent environ 36% du volume total du premier
étage des lots 2 et 4. S'agissant du lot 3, cet espace représente même 46% du
volume total du premier étage, soit près de la moitié. Ces surfaces ne se
situent par ailleurs pas au sous-sol, contrairement à ce qu'invoque la
constructrice, mais entièrement au rez‑de-chaussée, le terrain étant
parfaitement plat. Elles sont traversantes et disposent de deux fenêtres et de
deux portes. Côté nord, la porte permet l'accès à l'entier de chacun des
appartements depuis le ou les garages qui leur sont attribués. Selon les plans
au dossier, le rez-de-chaussée et le premier étage de chacun des trois lots
sont en effet reliés par des escaliers privatifs de dimensions usuelles, ce qui
constitue un indice supplémentaire d'habitabilité (cf. dans ce sens,
AC.2020.355 du 17 janvier 2022 consid. 3c). Il apparaît d'ailleurs que les
escaliers des lots 2, 3 et 4 sont de dimensions similaires aux escaliers des
lots 1 et 5 qui relient deux étages habitables. Il semble ainsi hautement
vraisemblable que les portes d'entrée du rez‑de‑chaussée seront
utilisées de manière principale par les habitants pour rejoindre leur logement
après avoir garé leur voiture, malgré la présence d'autres portes d'entrée au
premier étage, depuis une cage d'escalier commune. 

Ces pièces bénéficient de surcroît des commodités
habituelles pour un appartement puisqu'elles disposeront chacune de salles
d'eau – lesquelles contiendront en outre des colonnes de lavage privées – et
qu'elles seront chauffées et isolées. Par ailleurs, l'unique accès à la
terrasse et au jardin, de même que la vue sur le lac, laissent fortement
supposer que ces pièces seront utilisées comme des espaces de vie. Cette
constatation serait toutefois moins évidente si l'accès au jardin était
condamné.

ee) Comme exposé ci-dessus, la seule intention
subjective du constructeur n'est pas décisive. Dès lors, le fait que ces
surfaces soient, selon les plans, destinées à faire office de fitness, ne
saurait changer le constat qu'elles doivent être considérées comme étant habitables.
D'ailleurs, la jurisprudence citée par la constructrice sur la non‑habitabilité
des salles de fitness ne concerne que des pièces en sous-sol et non au rez‑de‑chaussée
comme en l'espèce. Cette différence est importante puisqu'un étage de
plain-pied sera plus aisément habitable qu'un niveau excavé.

La constructrice ne peut non plus tirer d'argument
de l'arrêt de la CDAP AC.2017.0379 qu'elle cite dans ses dupliques du 7 février
2024, relatif à l'habitabilité, ou plutôt la non-habitabilité, de locaux
"rangement" et "bricolage". En effet, dans cette affaire,
les locaux en question étaient certes au même niveau que les pièces à vivre
mais, le terrain étant en pente, ils étaient enterrés et les fenêtres se
situaient en sous-sol dans des sauts de loup. En outre, l'accès au jardin avait
pour but notamment d'y ranger les outils de jardinage sans avoir à passer par
le salon (consid. 3b). Pour rappel, le projet du cas d'espèce ne dispose
d'aucun autre accès au jardin que depuis les espaces "fitness". Par
ailleurs, à la différence du projet de la constructrice les locaux en cause
n'étaient pas chauffés et le bâtiment ne disposait pas d'autre cave. 

ff) Vu ce qui précède, force est d'admettre que les
surfaces "fitness" au rez‑de‑chaussée des lots 2, 3 et 4
sont utilisables à des fins d'habitation. Il faut en conséquence donner tort à
l’autorité intimée qui n'en tient pas compte dans le calcul de la SBPU.  

gg) Dès lors que les escaliers des lots 2 à 4
relient le rez-de-chaussée, dont une large partie doit être considérée comme
habitable, au reste de l'appartement, ils doivent également être pris en compte
dans la SBPU (art. 16 al. 2 let. k RCAT a contrario).

hh) En ce qui concerne encore les
"wc-buanderies" des lots 2, 3 et 4, la question se pose de savoir si,
au vu de la présence d'un lavabo et d'une toilette, ces pièces peuvent encore
entrer dans la notion de buanderie au sens de l'art. 16 al. 2 let. j RCAT. Dans
un arrêt récent, le tribunal a confirmé la décision d'une municipalité qui
estimait que la transformation d'une buanderie en wc, à savoir une pièce munie
d'une cuvette wc et d'un lavabo, devait être soumis à autorisation dès lors que
cela pouvait engendrer un dépassement de la SBPU admise. Toutefois, le tribunal
a aussi rappelé que la municipalité intimée jouissait d'une importante marge
d'appréciation lorsqu'il s'agit de statuer, en application d'une règle fixant
un CUS, sur l'habitabilité d'un local d'habitation édifiée en zone à bâtir
(AC.2021.0082 du 3 octobre 2022 consid. 2 et 3). En l'occurrence, il apparaît
que la municipalité a admis que ces "wc-buanderies" ne soient pas
pris en compte dans le calcul du CUS. Son appréciation sur ce point n'apparaît
pas insoutenable, dans la mesure où il n'est pas question d'installer de douche
dans ces buanderies. 

Il en va toutefois différemment des pièces
"rangement piscine" des lots 1 et 5. Ces pièces, d'une superficie de
respectivement 9,73 m2 et 9.75 m2, isolées et chauffées
disposent d'une pièce "wc" séparée de 1,98 m2. Ces différents
éléments s'opposent à un usage exclusivement de rangement. Par ailleurs, elles
donnent, d'un côté, sur l'entrée principale de l'appartement et, de l'autre,
sur la terrasse et la piscine. Il s'agit même du seul accès direct à la
terrasse, au jardin et à la piscine, sans passer par une chambre à coucher. La
hauteur sous plafond est de 2,45 m, de sorte que les normes de salubrité sont
respectées sur ce point. S'agissant de l'éclairage, la constructrice allègue
que la porte donnant sur l'extérieur ne sera pas vitrée. Outre le fait que, ici
également, la porte pourra aisément être remplacée par une porte vitrée donnant
sur l'extérieur, la configuration de ces pièces laisse suggérer qu'elles seront
utilisées pour l'habitation. Le tribunal relève encore que sur le plan
d'enquête relatif à la surface de référence énergétique, les wc sont dénommés
"wc fitness" et non plus "wc piscine", ce qui semble
confirmer que l'utilisation de ces espaces ne sera pas uniquement destinée à
des rangements pour les piscines.

ii) Il est en revanche admissible de ne pas tenir
compte des caves des lots 1 à 5 dans la mesure où il ressort des plans
d'enquête qu'elles ne seront ni chauffées, ni isolées et pour autant qu'elles
ne disposeront effectivement d'aucune luminosité naturelle. 

jj) Enfin, s'agissant des balcons, le tribunal ne
saurait suivre les recourants 1 et 2. Chaque appartement bénéficie d'une
terrasse couverte formant la toiture, laquelle n'est pas prise en compte dans
la SBPU conformément à l'art. 16 al. 2 let. f RCAT. Ces terrasses sont
prolongées par des balcons en saillie, d'au maximum de 1,50 m en fonction des
lots. L'art. 16 al. 2 let. e RCAT indique que de tels balcons, quelle que soit
leur forme, ouverts ou fermés, couverts ou non, ne sont pas non plus pris en
compte dans la SBPU. L'arrêt de la CDAP AC.2007.0083 mentionné par les
recourants 2 ne change rien à ce constat puisqu'il traitait d'un cas dans
lequel la règlementation communale ne contenait justement pas de précision sur
la notion de balcon n'entrant pas dans la SBPU (consid. 3d). L'appréciation de
la municipalité n'est ainsi pas critiquable et la lecture qu'elle fait de son
règlement n'est pas insoutenable, de sorte que le tribunal ne voit pas de
motifs de la remettre en cause.

Au surplus, toujours en lien avec les balcons, les
recourants 2 se prévalent de la jurisprudence relative au COS, ainsi que de la
distance à respecter entre bâtiments et limite de propriété. Or, dans le cas
d'espèce, ces éléments ne sont pas contestés et ne semblent d'ailleurs pas
contestables. Par conséquent, il n'apparaît pas non plus que les balcons ne
soient pas réglementaires sur ce point.  

                   e) Dès lors que le projet litigieux présentait
une SBPU quasiment similaire à celle autorisée (soit 751,39 m2 pour
une SBPU maximale autorisée de 751,53 m2), et que, à tout le moins
les "fitness" des lots 2, 3 et 4 de respectivement 37,83 m2,
38,22 m2 et 37,84 m2,
ainsi que les cages d'escalier des lots 2, 3 et 4, les rangements piscines, de
même que les wc y attenant, auraient aussi dû être pris en compte dans ce
calcul, il y a lieu de constater que le coefficient d'utilisation du sol est
largement dépassé. Cela suffit à entraîner l'annulation de la décision
attaquée, sans qu'il n'y ait lieu d'examiner les autres griefs qui, sur la base
d'un examen sommaire du dossier, apparaissent mal fondés. 

5.                     
Il suit des considérants qui précèdent que les griefs des recourants 1
et 2 à propos du non-respect du CUS sont bien fondés. L'admission de ce grief
entraîne l'annulation des décisions attaquées, levant les oppositions et octroyant
le permis de construire. 

                   La constructrice, qui a conclu au rejet
du recours, succombe et devra supporter les frais de la procédure (art. 49
LPA-VD; art. 4 al. 1 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des
dépens en matière administrative [TFJDA; BLV 173.36.5.1]). Elle n'a pas droit à
des dépens mais devra en verser en faveur des recourants 1 et 2, qui ont agi
avec le concours d'un avocat (art. 55 LPA-VD; art. 10 et 11 TFJDA).

 

Par ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.                      
Les causes AC.2023.0326 et AC.2023.0332 sont jointes.

II.                     
Les recours 1 et 2 sont admis. 

III.                   
La décision de la Municipalité de Lutry du 31 août 2023 est annulée. 

IV.                   
Un émolument de 4'000 (quatre mille) francs est mis à la charge de la
constructrice K.________.  

V.                    
K.________ versera aux recourants A.________ et consorts, créanciers
solidaires, une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

VI.                   
K.________ versera aux recourants G.________ et consorts, créanciers
solidaires, une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens. 

Lausanne, le 5 avril 2024

 

Le
président:                                                                                                 Le
greffier:      

                                                                                                                  

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.