# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4d2a7fd4-a63a-5b1f-8a29-3bd67a8160d3
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-22
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 22.06.2017  VB.2016.00565
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2016-00565_2017-06-22.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2016.00565	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 22.06.2017
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Verzicht auf Unterschutzstellung

	
Denkmalschutz; keine Inventarisierung; Schutzwürdigkeit.

Legitimation von Natur- und Heimatschutzverbänden bei negativen Schutzentscheiden betreffend nicht inventarisierten Gebäuden (E. 1.2). Vorliegend ging die Vorinstanz zu Recht von einer mittleren Schutzwürdigkeit aus, welche aufgrund der vorhandenen Vergleichsobjekte jedoch zu relativieren ist (E. 3.4). Die Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (E. 4.1). Angesichts der bei den Akten liegenden Schätzungen und Studien ist davon auszugehen, dass die integrale Unterschutzstellung für die Grundeigentümer grosse finanzielle Nachteile zur Folge hätte (E. 4.5).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						GUTACHTEN
HEIMATSCHUTZ
INVENTARISIERUNG
LEGITIMATION
SCHUTZWÜRDIGKEIT
VERBANDSBESCHWERDERECHT
WICHTIGER ZEUGE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 205 PBG
§ 207 PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 338b PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2016.00565

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 22. Juni 2017

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin
Isabella Maag.   

 

 

In Sachen

 

 

Zürcher Heimatschutz ZVH, 

vertreten durch RA B,
und/oder RA C, 

Beschwerdeführer, 

 

gegen

 

Stadtrat Winterthur, 

       vertreten durch RA E, 

Beschwerdegegner,

 

und

 

F AG, 

       vertreten durch RA G, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Verzicht
auf Unterschutzstellung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 3. Februar 2016 verzichtete der
Stadtrat Winterthur auf die Unterschutzstellung der Liegenschaft Salstrasse 20,
Kat.-Nr. 02, Assek.-Nr. 03, in Winterthur.

II.  

Gegen diesen Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH
mit Eingabe vom 17. März 2016 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte
die Aufhebung des Entscheids und die definitive Unterschutzstellung des
streitbetroffenen Gebäudes. Mit Entscheid vom 18. August 2016 wies das
Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.  

Dagegen erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH am 19. September
2016 Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des
Baurekursgerichts sei aufzuheben und das Mehrfamilienhaus Salstrasse 20
sei in angemessenem Umfang definitiv unter Schutz zu stellen, eventualiter sei
die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter
Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 3. Oktober 2016
die Abweisung der Beschwerde. Die F AG beantragte als Mitbeteiligte am 19. Oktober
2016 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werde, unter Entschädigungsfolgen.
Mit Beschwerdeantwort vom 24. Oktober 2016 beantragte der Stadtrat
Winterthur auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie
abzuweisen, unter Entschädigungsfolgen.

Mit Replik vom 17. November 2016 hielt der Zürcher
Heimatschutz ZVH an seinen Anträgen fest. Am 9. Dezember 2016 verzichtete
der Stadtrat Winterthur ausdrücklich auf eine begründete Duplik und bestreitet
die Replik unter Verweis auf seine Beschwerdeantwort als unzutreffend und hält
an den darin gestellten Anträgen fest. Die F AG nahm am 12. Dezember
2016 zur Replik Stellung und hielt an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
Beschwerde zuständig, und der Beschwerdeführer ist als durch den Entscheid der
Vorinstanz beschwerte Partei zur Erhebung des Rechtsmittels ohne Weiteres
legitimiert. 

Die Vorinstanz bejahte die Legitimation des Zürcher
Heimatschutzes ZVH. Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte machen geltend,
der Zürcher Heimatschutz ZVH sei gestützt auf die Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts nicht zur Beschwerde legitimiert.

1.2 Gemäss dem
Wortlaut von § 338b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) sind gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn
Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten,
rein ideellen Zielen widmen, zum Rekurs oder zur Beschwerde legitimiert gegen
Anordnungen und Erlasse, soweit sie sich auf den III. Titel oder § 238
Abs. 2 stützen (lit. a) oder hätten stützen sollen (RB 1990
Nr. 11; VGr, 20. Dezember 2001, VB.2001.00351, E. 1b). Der
Beschwerdegegner hat mit dem Beschluss, auf eine Unterschutzstellung der
streitbetroffenen Baute zu verzichten, eine Anordnung getroffen, die sich auf
den III. Titel des Planungs- und Baugesetzes stützt, womit die
Legitimation des Beschwerdeführers zu bejahen ist. Was der Beschwerdegegner
bzw. die Mitbeteiligte dagegen vorbringen, verfängt nicht: Nach der
Rechtsprechung hängt zwar die Rekurs- und Beschwerdelegitimation von Natur- und
Heimatschutzverbänden in der Regel davon ab, ob das betreffende Objekt
inventarisiert wurde oder bei pflichtgemässem Handeln der zuständigen Behörden
hätte inventarisiert sein müssen. In Ausnahmefällen wird die Legitimation auch
bei nicht inventarisierten Objekten bejaht (vgl. Martin Bertschi, in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 166
mit Hinweisen; VGr, 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1). Diese Einschränkung hat die Rechtsprechung für das
Beschwerderecht der Verbände entwickelt, da diese andernfalls mit der
behaupteten Missachtung der Bestimmungen über den Natur- und Heimatschutz oder
von § 238 Abs. 2 PBG praktisch gegen jede Anordnung hätten rekurrieren
können, was nicht der Absicht des Gesetzgebers entsprochen hätte. Wie
die Vorinstanz jedoch zutreffend ausgeführt hat, stellt sich die Frage nach der
weitergehenden Legitimationsumschreibung nur bei Anordnungen, die (potenzielle)
Schutzobjekte tangieren, sich aber nicht auf den III. Titel des Gesetzes
stützen, wie etwa Baubewilligungen. Es besteht kein Anlass, vorliegend vom
klaren Wortlaut des Gesetzes abzuweichen. 

Die angefochtene Anordnung beinhaltet ausschliesslich einen
negativen Schutzentscheid, eine Materie, die mit den Interessen des Natur- und
Heimatschutzes in unmittelbarem Zusammenhang steht. Es liegt gerade nicht die
Situation vor, dass ein Verband eine Schutzwürdigkeit bloss behauptet. Fällt
eine Behörde in Anwendung ihres (Auswahl-)Ermessens einen solchen Entscheid, so
ist die Legitimation von Natur- und Heimatschutzverbänden zu bejahen (vgl. Jürg
Bosshart/Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19 N. 28 mit Hinweisen). Vorliegend
attestierte – im Unterschied zu dem vom Beschwerdegegner zitierten Entscheid
VB.2013.00411 – ein Gutachten aus dem Jahr 1993 dem streitbetroffenen Gebäude
eine wichtige Zeugenschaft. Dieses Gutachten veranlasste den Beschwerdegegner,
die Schutzwürdigkeit näher abzuklären. Dass der Beschwerdegegner unter diesen
Umständen trotz fehlendem Inventareintrag eine Schutzabklärung vornahm, liegt
in seinem pflichtgemässen Ermessen. Die Rechtmässigkeit des negativen
Schutzentscheids ist eine materielle Frage; sie vermag an der Legitimation des
Beschwerdeführers nichts zu ändern.

1.3 Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten bzw. ist die Vorinstanz zu Recht auf den Rekurs eingetreten.

2.
 

2.1 Einleitend
ist festzustellen, dass sich ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht
aufgrund der vorhandenen Akten und dem Umstand, dass die Vorinstanz einen
Augenschein durchgeführt und ausführlich dokumentiert hat, bei dieser
Ausgangslage erübrigt.

2.2 Die
Mitbeteiligte ist Grundeigentümerin der an der Salstrasse 20 in Winterthur
gelegenen Parzelle Kat.-Nr. 02. Auf diesem Grundstück steht ein
Mehrfamilienhaus, welches der Winterthurer Architekt Hermann Siegrist der
Ältere 1896/97 errichtete. Es ist nicht im Inventar der schutzwürdigen
Baudenkmäler von kommunaler Bedeutung der Stadt Winterthur aufgeführt. Die
Gründeigentümerin möchte das bestehende Gebäude abbrechen und durch einen
grösseren Neubau ersetzen. Da ein denkmalpflegerisches Gutachten aus dem Jahr
1993 vorlag, welches dem Gebäude eine wichtige Zeugeneigenschaft attestierte,
wurde nach Eingang des Baugesuchs eine Schutzabklärung in die Wege geleitet.

2.3 Gemäss
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem
Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als
wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder
baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder
Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen
Umgebung. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als
Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das
Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Bei
der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde die darin enthaltenen
unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und es obliegt ihr als Teil der
Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des
betroffenen Objekts. Bei der Prüfung der Frage, ob ein Denkmal Schutz verdient,
hat eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte
Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 9. Juli 2015,
VB.2014.00603, E. 3.1; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 206). Dabei kommt
allfällig vorhandenen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu. Das
Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von
Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei
(§ 7 Abs. 4 VRG). Allerdings geniesst ein vollständiges,
nachvollziehbares und schlüssiges Gutachten einen hohen Beweiswert. Aus diesem
Grund darf das Gericht von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe
abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das
Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die
Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (BGE
136 II 539 E. 3.2; VGr, 3. November 2014, VB.2014.00445, E. 6.2;
Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 146 und 147; Regina
Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A.,
Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).

2.4 Eine Baute
soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen,
wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben. Eine Abwägung
zwischen öffentlichen Interessen an der Erhaltung eines Schutzobjekts und den
privaten Interessen an einer möglichst freien Nutzung des Grundstücks kann nur
vorgenommen werden, wenn die Qualität des Objekts als wichtiger Zeuge bekannt
ist (VGr, 5. Februar 2014, VB.2013.00476, E. 4). Da
Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen
verbunden sind, dürfen sie aber nicht lediglich im Interesse eines begrenzten
Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen breiter, d. h. auf objektive und
grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren Teil der
Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit
erheben zu können (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 118 Ia 384 E. 5a, mit
Hinweisen). 

3.
 

3.1 Zunächst
gilt es zu prüfen, ob es sich beim streitbetroffenen Gebäude um ein
schutzwürdiges Objekt handelt. Falls die Schutzwürdigkeit des Objekts dem
Grundsatz nach zu bejahen sein sollte, würde sich im Hinblick auf die
Verhältnismässigkeitsprüfung ausserdem die Frage nach dem Grad der
Schutzwürdigkeit stellen.

3.1.1
Das Gutachten von 1993 kam zum Schluss, die Liegenschaft Salstrasse 20
sei ein wichtiger städtebaulicher Zeuge. Das Gebäude sei ein typischer
Vertreter des mittelständischen Zeilenhauses und stehe mit der ihm
gegenüberliegenden Eglise Française exponiert an der Kreuzung
Neuwiesen-/Salstrasse. In der Formensprache sei das Gebäude im Zuge der Quartierentwicklung
als markantes, dreiseitig freistehendes Eckhaus des Historismus erbaut worden.
Die architektonische/baukünstlerische Qualität liege in der sorgfältigen
Gestaltung der Fassaden, aber auch in der Situierung des Hauses auf der
Parzelle und der Konzeption des Grundrisses begründet. Die hier gefundenen
Lösungen – Zurücksetzung des Gebäudes hinter die Baulinie und Ausrichtung der
Räume – bedeute eine Optimierung der Wohnqualität hinsichtlich Luft- und
Lichtzufuhr. Aber auch die Innenausstattung sei in fast einmaliger Intaktheit
gewahrt geblieben.

3.1.2
Die Denkmalpflege der Stadt Winterthur beauftragte 2015 die K AG mit
der Ausarbeitung eines Gutachtens zwecks Klärung der Plausibilität des
Gutachtens aus dem Jahre 1993. Ausserdem sollte das Gutachten auf die
Aktualität hinsichtlich des baulichen Zustands und der aktuellen Praxis beim
Denkmalschutz überprüft werden. Darüber hinaus sei die Frage nach der
Einmaligkeit des Objektes zu beantworten, unter Nennung allfälliger gleichwertiger
Beispiele. 

Vorab wurde im Gutachten der K AG festgehalten,
anlässlich der Überarbeitung des städtischen Inventars 2004 habe die mit der
Überarbeitung beauftragte K AG nach rein äusserlichem Augenschein des
streitbetroffenen Objekts Antrag auf Nichtaufnahme in das Inventar gestellt. Es
seien gegen 2'500 Objekte überprüft worden. Eine Archivarbeit im engeren Sinn
habe nicht geleistet werden können. Die Detaildokumentation (Gutachten) der
Salstrasse 20 aus dem Jahr 1993 habe nicht vorgelegen.

Das Gutachten der K AG zog betreffend die wichtige
Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG folgende
Schlüsse: Eine siedlungsgeschichtlich wichtige Zeugeneigenschaft für das
Neuwiesenquartier lasse sich nicht nachweisen. Dem Dreifamilienhaus komme
jedoch eine wichtige architekturhistorische Zeugeneigenschaft hinsichtlich der
Beachtung von wohnhygienischen Anliegen zu. Es besitze mit 161 m2 grossen
Etagenwohnungen und weitestgehend intakten Ausstattungen aus der Bauzeit von
1897 eine wichtige sozialhistorische Zeugenschaft. Im Inventar von 2006
befänden sich Vergleichsbeispiele mit kleineren Wohnungen sowie weniger
aufwändigen und intakter Ausstattung. Zusammen mit der
Reiheneinfamilienhauszeile Neuwiesenstrasse 49–59 und ihrem westlichen
Mehrfamilienhauskopfbau dokumentiere das Ensemble die Wohnsituation des
mittleren und höheren Kaders der Firma Gebrüder Sulzer im letzten Viertel des
19. Jahrhunderts. Auch mit Bezug auf das Ortsbild komme dem Eckhaus eine
hohe Bedeutung zu. Es bilde mit der vorgenannten Einfamilienhauszeile ein
intaktes, einzigartiges Wohnhausensemble.

3.1.3
Dem Protokoll der Sitzung der Fachgruppe Denkmalpflege der Stadt Winterthur
vom 3. November 2015 zufolge war das Gebäude von 1981 bis 2006 auf
internen Inventarlisten aufgeführt. Damals sei eine Schutzabklärung im
Einvernehmen mit der damaligen Eigentümerin unter dem Vorbehalt gestoppt
worden, dass die Schutzwürdigkeit zu einem späteren Zeitpunkt geklärt werden
sollte. Zuhanden des Stadtrates bestätigte die Fachgruppe das Gutachten der K
und erachtete das Gebäude aussen wie innen samt Ausstattung als schutzwürdig.

3.2 Der Beschwerdegegner
war in seinem Entscheid zum Schluss gekommen, das Gebäude Salstrasse 20
stelle für die Stadt Winterthur einen wichtigen und authentisch erhaltenen
Zeugen einer wirtschaftlichen, sozialen und baukünstlerischen Epoche dar. In
der Rekursantwort stellte der Beschwerdegegner das Gutachten K infrage. Es
stehe im Widerspruch zum Antrag des Gutachters im Inventarisierungsverfahren
und sei nicht schlüssig. In der Detaildokumentation von 1993 fehle zudem eine
hinreichende denkmalpflegerische Bewertung. 

3.3 Die
Vorinstanz erachtete die Kritik an den Gutachten als nicht gerechtfertigt und
kam zu Recht zum Schluss, dass es sich beim streitbetroffenen Gebäude um ein
Schutzobjekt handle. Auf die zutreffenden Ausführungen kann verwiesen werden (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). 

3.3.1
Die vom Beschwerdegegner gerügte Widersprüchlichkeit in der
Detaildokumentation von 1993 ist nicht nachvollziehbar: Die Feststellung, das
damals fast unverbaute "Neuwiesen" sei das erste einheitlich geplante
Neuquartier der Stadt, bezog sich gemäss Detaildokumentation insbesondere auf
die Quartierplanung und eine moderne Strassenplanung. Dass das Gebäude
Salstrasse 20 als Kopfbau einer sechsteiligen Häuserzeile an der Salstrasse
gegenüber der Flucht des später erbauten Doppelhauses Salstrasse 24/Tellstrasse 28
zurücktritt, ist noch kein Widerspruch zu einer einheitlichen Strassen- und
Quartierplanung.

3.3.2
Dem Beschwerdegegner ist zwar zuzustimmen, dass die fehlende
Inventarisierung grundsätzlich ein Indiz dafür ist, dass dem Gebäude anlässlich
der Überarbeitung der Inventare keine herausragende Zeugenschaft anerkannt
wurde. Nur die Gebäude Neuwiesenstrasse 49–59 wurden zur Aufnahme ins Inventar
empfohlen. Die Begründung, weshalb die Salstrasse 20 nicht zur Aufnahme
ins Inventar empfohlen wurde, ist indes nachvollziehbar. So wurden aufgrund der
Rahmenbedingungen des Auftrags keine Archivarbeiten vorgenommen; auch das
Gutachten von 1993 lag nicht vor. Sodann wurde nur ein äusserer Augenschein
vorgenommen und eine Auswahl aus den Mehrfamilienhausbauten der Zeit zwischen
1975 und 1914 getroffen. Ob der vom Beschwerdegegner geltend gemachte schlechte
Zustand der Fassade zusammen mit der Beeinträchtigung durch die direkt
anschliessende Fassade der Gebäude Neuwiesenstrasse 49–59 Grund für die
Nichtempfehlung war, kann offenbleiben. Dass eine vertiefte Schutzabklärung des
Gebäudes (insbesondere auch zum Innenausbau) zu einem anderen Resultat kommt
als die Prüfung der Inventarisierung von 2'500 Objekten, vermag das
Gutachten K noch nicht in Zweifel zu ziehen. Die Kritik des Beschwerdegegners
am Gutachten K ist unter diesen Umständen unbegründet.

3.3.3
Anzumerken ist sodann, dass das Baurekursgericht als Fachgericht über die
nötigen Fachkenntnisse verfügt, um denkmalpflegerische Fragestellungen
sachkompetent zu beurteilen (vgl. VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00380, E. 4.5.2
mit Hinweisen). Die Beurteilung des Baurekursgerichts, die sich auf die
genannten Gutachten und die Eindrücke anlässlich des Augenscheins vom
15. Juli 2016 stützt, sind vollständig, klar, wohlerwogen und
nachvollziehbar. Es besteht deshalb kein Anlass, die Schutzwürdigkeit anders zu
beurteilen als die Vorinstanz.

3.4 Was den
Grad der Schutzwürdigkeit betrifft, geht die Vorinstanz von einem höchstens mittleren
Grad aus. Sie legte überzeugend dar, wie sie zu dieser Beurteilung gekommen ist.
Der Einwand des Beschwerdeführers, die Vorinstanz erfinde mit der Bedeutung der
fraglichen Epoche für die Stadt Winterthur ein neues Kriterium, ist nicht zutreffend
und gibt die Erwägungen der Vorinstanz verkürzt wieder. Neben den abstrakten
Ausführungen beurteilt die Vorinstanz die Wichtigkeit des Zeugen unter anderem
aus der Bedeutung dessen, für das er mit Bezug auf die Stadt steht. Eine
rechtsfehlerhafte Beurteilung ist darin nicht zu sehen, verlangt § 203
Abs. 1 lit. c PBG doch ausdrücklich, dass ein wichtiger Zeuge
erhaltenswürdig sein muss als Zeuge einer bestimmten Epoche. Eine Verknüpfung
mit der Sozial- und Wirtschaftsgeschichte der konkreten örtlichen Verhältnisse
drängt sich bei der Beantwortung dieser Frage geradezu auf. Die Vorinstanz hat
sodann ausführlich Vergleichsobjekte beurteilt, was zu einer Relativierung des
mittleren Grades der Schutzwürdigkeit führte. Diese Feststellung kann nur so
verstanden werden, dass die Vorinstanz den Grad der Schutzwürdigkeit tiefer als
bei einer mittleren Schutzwürdigkeit qualifiziert. Die Ausführungen der
Vorinstanz zum Grad der Schutzwürdigkeit sind mit Blick auf ihre Kognition
nicht zu beanstanden.

4.
 

4.1 Die Qualifikation
eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich
mitprägendes Element" für die Umgebung führt nicht zwingend zur Anordnung
von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur,
wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu
werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992
Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3).
Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht
überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden
Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume,
welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind. Sie müssen unter mehreren infrage kommenden Objekten eine
Auswahl treffen und diejenigen selektionieren, welche sie in Beachtung aller
Umstände als für die Unterschutzstellung am geeignetsten halten (RB 1989
Nr. 67; zum Ganzen auch Jürg Hess, Der Denkmalschutz im zürcherischen
Planungs- und Baugesetz, Zürich 1986, S. 76 ff.).

4.2 Im Fall eines
Verzichts auf die Unterschutzstellung eines wichtigen Zeugen hat die Gemeinde
ihre Denkmalpflegestrategie unter Verweis auf vergleichbare, bereits unter
Schutz gestellte Objekte darzulegen sowie unter Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten
unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen (z. B. eine teilweise Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten
sowie allfällige Nutzungskonzepte) vertieft zu prüfen und schlussendlich die
erforderliche Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller übrigen
einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr, 9. Juli 2015,
VB.2014.00603, E. 3.1). Die Vorinstanz führt sodann gestützt auf die
Rechtsprechung aus, wie die wirtschaftlichen Interessen bei der
Interessenabwägung zu gewichten sind, darauf kann verwiesen werden (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).

4.3 Die beiden
Gutachten aus den Jahren 1993 und 2005 äussern sich nicht zur Frage der
Verhältnismässigkeit. Einzig die Fachgruppe Denkmalschutz hielt in ihrem
Sitzungsprotokoll vom 3. November 2015 fest, das Gebäude sei in einem
guten baulichen Zustand. Es seien in den letzten 50 Jahren keine
Investitionen mehr getätigt worden. Das Gebäude habe ein intaktes Potenzial und
sei nach der Sanierung marktfähig. Mit einem zusätzlichen Gebäude auf der
Westseite der Parzelle erscheine die gemäss Bauordnung maximale Ausnutzung als
realisierbar, ohne Übertragung der Ausnützung von der Hofparzelle, sodass eine
Unterschutzstellung verhältnismässig erscheine. Diese Ausführungen werden nicht
näher begründet, weshalb sie von der Vorinstanz zu Recht nicht entscheidend
berücksichtigt wurden. Auch der Entscheid des Beschwerdegegners äussert sich
nur sehr knapp zur Verhältnismässigkeit.

4.4 Das
Baurekursgericht hat seinen Entscheid in Ausschöpfung seiner Kognition
eingehend begründet. Eine Ermessensüberschreitung ist nicht ersichtlich. Zur
Rüge des Beschwerdeführers die Schutzqualität sei der Mitbeteiligten bekannt
und vorhersehbar gewesen, was die Vorinstanz nicht gewürdigt habe, ist
Folgendes anzuführen: Die vorsorgliche Unterschutzstellung gemäss § 210
PBG aus dem Jahre 1993 kann nicht als Beweis dafür dienen, dass die
Mitbeteiligte nicht in ihrem Vertrauen zu schützen ist bzw. die fehlende
Inventarisierung in der Interessenabwägung nicht zu berücksichtigen ist. Das
Veränderungsverbot fiel innert Jahresfrist dahin, weil keine dauernde Anordnung
getroffen wurde (vgl. § 210 in Verbindung mit § 209 Abs. 3 PBG).
Ein Nutzungskonzept aus dem Jahr 1995 wurde ebenso wenig umgesetzt. Die
Mitbeteiligte durfte unter diesen Umständen die fehlende Inventarisierung als
Indiz dafür werten, dass es der streitbetroffenen Baute an Schutzwürdigkeit
fehlt und nicht mit einer Schutzanordnung zu rechnen ist. Dass sie nach Erwerb
der Liegenschaft verschiedene Nutzungsvarianten prüfen liess, ist üblich und
kann ebenso wenig dazu führen, dass die Vorinstanz das Gebot der
Rechtssicherheit vorliegend bei der Interessenabwägung nicht berücksichtigen
durfte. Die Vereinbarung zwischen den Stadtwerken Winterthur und der
Mitbeteiligten wurde sodann nach dem Erwerb des Grundstücks und nach der
Projektstudie der Isler Architekten geschlossen. Dass in dieser Vereinbarung
"allfällige Begehren der Denkmalpflege" erwähnt werden, ändert
nichts.

4.5 Angesichts
der bei den Akten liegenden Schätzungen und Studien ist davon auszugehen, dass
die integrale Unterschutzstellung für die Grundeigentümer grosse finanzielle
Nachteile zur Folge hätte. Die Projektierungskosten sind jedoch, wie der
Beschwerdeführer rügt, nicht zu berücksichtigen, da dieses Risiko der Bauherr
zu tragen hat. Ansonsten ist es nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz die
Kostenschätzungen der Mitbeteiligten dahingehend prüfte, ob sie plausibel sind.
Sodann hat sich die Vorinstanz auch mit den möglichen Varianten
auseinandergesetzt.

4.6 Hinsichtlich
der weiteren Aspekte der Verhältnismässigkeitsprüfung kann auf die
entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Es sind vorliegend
nicht allein finanzielle Interessen, die gegen einen weitergehenden
Schutzumfang sprechen, sondern ebenso das öffentlichen Interesse an einem
haushälterischen Umgang mit dem Boden (Art. 1 Abs. 1 des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979). Insgesamt erweist sich die
vorinstanzliche Interessenabwägung namentlich angesichts des vergleichsweise
tiefen Grades der Schutzwürdigkeit noch nicht als rechtsverletzend.

4.7 Dies führt
zusammengefasst zur Abweisung der Beschwerde.

5.
 

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Er ist
zudem zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten Mitbeteiligten eine
angemessene Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 2'000.- zu bezahlen
(§ 17 Abs. 3 VRG); auf dieser Entschädigung ist keine Mehrwertsteuer
zuzusprechen, weil davon auszugehen, dass die private Beschwerdegegnerin vorsteuerabzugsberechtigt
ist Der unterliegende Beschwerdeführer hat keinen Anspruch auf eine
Parteientschädigung. Die lokale Baubehörde hat sodann im Streit zwischen zwei
privaten Parteien praxisgemäss ebenfalls keinen Anspruch auf eine
Parteientschädigung (vgl. Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 93
ff.).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    170.--     Zustellkosten,

Fr. 7'170.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Mitbeteiligten
eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu entrichten, zahlbar innert
30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …