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**Case Identifier:** eed4b563-af1f-5613-a05a-9bc7f6b58c17
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-30
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 30.06.2017 100 2017 11
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2017-11_2017-06-30.pdf

## Full Text

100.2017.11U
KEP/WEB/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung 

Urteil vom 30. Juni 2017

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Werren

A.________ und B.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende

gegen

Einwohnergemeinde Pieterlen
Baubewilligungsbehörde, Hauptstrasse 6, 2542 Pieterlen
vertreten durch Rechtanwältin …
Beschwerdegegnerin

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern

betreffend Baupolizei; nachträgliche Baubewilligung für Umnutzung 
Doppelgarage und Einbau DU/WC-Anlage; Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion 
des Kantons Bern vom 7. Dezember 2016; RA Nr. 110/2016/72)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.06.2017, Nr. 100.2017.11U, 
Seite 2

Sachverhalt:

A.

A.________ und B.________ reichten am 15. Mai 2006 bei der Einwohner-
gemeinde (EG) Pieterlen ein Baugesuch ein für den Abbruch und den Neu-
bau einer Garage mit Satteldach auf der Parzelle Pieterlen Gbbl. Nr. 1___. 
Das Grundstück mit Wohnhaus und Garage am …weg 2.___ und 2___a 
liegt in der Wohnzone W2. Nachdem die EG Pieterlen für das Vorhaben am 
11. Juli 2006 die Baubewilligung erteilt hatte, reichten A.________ und 
B.________ eine «Projektänderung» ein, welche nach einer weiteren 
Anpassung am 24. Juni 2009 bewilligt wurde. Ab August 2015 erfolgte in 
Bezug auf die Nutzung der Garage ein Briefwechsel mit der EG Pieterlen, 
worauf A.________ und B.________ am 13. Januar 2016 ein 
nachträgliches Baugesuch einreichten (Eingang bei der Gemeinde am 
18.1.2016). Mit Verfügung vom 26. April 2016 bewilligte die 
Baubewilligungsbehörde die Umnutzung des Nebenraums der Garage zum 
Hobbyraum und des Dachraums zum Archiv. Dem Einbau einer Nasszelle, 
einer Heizanlage sowie vier zusätzlicher Dachflächenfenster erteilte sie 
hingegen den Bauabschlag. Gleichzeitig verfügte sie die Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands.

B.

Dagegen reichten A.________ und B.________ am 30. Mai 2016 
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons 
Bern (BVE) ein. Diese führte am 23. August 2016 einen Augenschein durch 
und hiess das Rechtsmittel mit Entscheid vom 7. Dezember 2016 insofern 
gut, als sie in Abänderung der angefochtenen Verfügung die Gebäudehöhe 
bewilligte und bezüglich zwei der Dachflächenfenster auf die 
Wiederherstellung verzichtete; im Übrigen wies sie die Beschwerde ab.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.06.2017, Nr. 100.2017.11U, 
Seite 3

C.

Am 9. Januar 2017 haben A.________ und B.________ beim Verwaltungs-
gericht Beschwerde erhoben mit den folgenden Rechtsbegehren:

«1. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion vom 
7. Dezember 2016 sei aufzuheben mit Ausnahme der Anordnung in 
Ziff. 2 des Dispositivs, wonach der Bauentscheid mit Wiederher-
stellungsverfügung der Gemeinde Pieterlen vom 26. April 2016 wie 
folgt geändert wird:

- Ziff. III 2. c: Die Gebäudehöhe wird bewilligt.

- Ziff. III 3. b: Die beiden gegen Süden gerichteten Dachflächen-
fenster in der Grösse von 114x118 cm sind zu entfernen.

2. Dem Bauvorhaben gemäss Baugesuch vom 18. Januar 2018 [rich-
tig: 2016] sei, soweit diesem nicht entsprochen wurde, die Baube-
willigung zu erteilen.

3. Eventualiter zu Ziff. 2 sei die Sache zu neuer Beurteilung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen.

- unter Kosten- und Entschädigungsfolge -»

Die EG Pieterlen und die BVE beantragen mit Beschwerdeantwort vom 
22. Februar 2017 bzw. Vernehmlassung vom 27. Januar 2017 die Ab-
weisung der Beschwerde.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 
9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Beschwerdeführenden haben am 
vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen 
Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Auf die form- 
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

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1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

2.1 Die Baubewilligungen vom 11. Juli 2006 (Vorakten Gemeinde B1) 
und 24. Juni 2009 (Vorakten Gemeinde B2) beinhalteten den Abbruch der 
bestehenden Garage und den Neubau einer Doppelgarage inkl. Einbau von 
zwei Dachflächenfenstern. In Überschreitung des bewilligten Vorhabens 
haben die Beschwerdeführenden vier zusätzliche Dachflächenfenster, eine 
Heizanlage sowie eine Nasszelle mit Dusche, Lavabo und WC eingebaut 
(nachträgliches Baugesuch inkl. Pläne vom 13.1.2016 [Vorakten Gemeinde 
B5]; Protokoll Augenschein vom 23.8.2016 [Vorakten BVE pag. 36 ff.]). Vor 
Verwaltungsgericht umstritten sind nur noch die Baubewilligungspflicht, die 
Baubewilligungsfähigkeit und die Rechtmässigkeit der Wiederherstellungs-
massnahmen in Bezug auf die Nasszelle, die Heizkörper und zwei gegen 
Süden gerichtete Dachflächenfenster.

2.2 Zunächst ist zu prüfen, ob die streitigen Einbauten einer Baubewilli-
gung bedürfen. Die Vorinstanz hat diese Frage bejaht. Zur Begründung 
führte sie aus, durch die baulichen Massnahmen gelte die Garage neu als 
bewohnte Baute. Die baulichen Veränderungen wirkten sich somit auf die 
Nutzungsordnung und die Brandsicherheit aus; sie seien daher baubewilli-
gungspflichtig (angefochtener Entscheid E. 3d). Die Beschwerdeführenden 
hingegen verneinen eine Baubewilligungspflicht. Beim umgebauten Objekt 
handle es sich nicht um ein Baudenkmal, weshalb bauliche Massnahmen 
im Gebäudeinneren grundsätzlich bewilligungsfrei ausgeführt werden dürf-
ten (Beschwerde S. 7 f. Rz. 16 f.). Im Übrigen werde die Nasszelle im Zu-
sammenhang mit dem Schwimmbecken und nicht für die Wohnnutzung 
benötigt (Beschwerde S. 8 Rz. 19). Überhaupt würden die Räumlichkeiten 
seit November 2015 nur noch als Archiv genutzt (Beschwerde S. 8 Rz. 20). 
Die Brandsicherheit sei zudem nicht betroffen, da kein Boiler, sondern 
lediglich Heizkörper eingebaut worden seien und sich die Hauptheizung im 
Wohnhaus befinde (Beschwerde S. 8 f. Rz. 19 und 21).

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2.3 Baubewilligungspflichtig sind alle künstlich geschaffenen und auf 
Dauer angelegten Bauten, Anlagen und Einrichtungen (Bauvorhaben), die 
in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Nut-
zungsordnung zu beeinflussen, indem sie zum Beispiel den Raum äusser-
lich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt be-
einträchtigen (Art. 1a Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 22 Abs. 1 des Bundesgeset-
zes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, 
RPG; SR 700]). Baubewilligungspflichtig sind auch die Zweckänderung und 
der Abbruch von Bauten, Anlagen und Einrichtungen (Art. 1a Abs. 2 BauG). 
Keiner Baubewilligung bedürfen insbesondere der Unterhalt von Bauten 
und Anlagen, für eine kurze Dauer erstellte Bauten und Anlagen sowie an-
dere geringfügige Bauvorhaben (Art. 1b Abs. 1 BauG). Gemäss Art. 6 
Abs. 1 Bst. d des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungs-
verfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) fallen darunter bauli-
che Veränderungen im Gebäudeinnern, die nicht mit einer baubewilli-
gungspflichtigen Nutzungsänderung verbunden sind und nicht die Brand-
sicherheit betreffen. Als bewilligungspflichtige Änderungen gelten unter 
anderem Erneuerungen und Sanierungen, die über das übliche Mass einer 
Renovation hinausgehen. Von Bundesrechts wegen nicht bewilligungs-
pflichtig sind hingegen reine Unterhaltsarbeiten und Renovationen sowie 
kleinere Reparaturen (BVR 2014 S. 65 E. 5.4.1, 2008 S. 23 E. 2.3; 
VGE 2015/42 vom 22.4.2015 E. 5.1 [bestätigt durch BGer 1C_285/2015 
vom 19.11.2015]). Baubewilligungspflichtige Umnutzungen liegen vor, 
wenn sie Zonenvorschriften oder den Umweltschutz berühren oder zu einer 
wesentlichen Mehrbelastung der Erschliessungsanlagen führen (Art. 6 
Abs. 1 Bst. c BewD im Umkehrschluss); dies ist unter anderem der Fall, 
wenn die Zweckänderung Bestimmungen über Bauabstände berührt, z.B. 
durch Einrichten einer Werkstatt in einer bezüglich Bauabstand privilegier-
ten Baute (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 
4. Aufl. 2013, Art. 1a N. 24).

2.4 Die Baubewilligungen vom 11. Juli 2006 und 24. Juni 2009 wurden 
für eine unbewohnte Nebenbaute mit reduziertem Grenzabstand erteilt 
(Vorakten Gemeinde B1 und B2; Art. 212 Abs. 2 Bst. a des Baureglements 
der EG Pieterlen vom 1. Juni 2010 [GBR]). Die zusätzlich zu den bewillig-
ten Massnahmen eingebauten Dachflächenfenster, die Nasszelle und die 

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Heizkörper ermöglichen objektiv eine ständige Wohnnutzung. Dieser Be-
fund wird von den Beschwerdeführenden bestätigt. Mit Schreiben vom 
18. September 2015 (Vorakten Gemeinde Register 3) teilten sie der Ge-
meinde mit, die Räumlichkeiten im Dachgeschoss würden vermietet sowie 
als Archiv, Sitzungszimmer, Raum für Revisionen, temporärer Arbeitsplatz 
und Gästezimmer genutzt. Eine künftige Wohnnutzung schlossen sie nicht 
aus. Dass die Beschwerdeführenden gemäss ihren Angaben den Raum 
nunmehr nur noch als Archiv nutzen und die Dusche lediglich für die Be-
nutzung des Schwimmbeckens benötigen würden, vermag daran nichts zu 
ändern. Entscheidend ist nicht, wie die Räumlichkeiten tatsächlich genutzt 
werden, sondern welche Nutzung, auch mit Blick auf einen allfälligen Ver-
kauf der Liegenschaft, objektiv möglich ist (vgl. auch BVR 1992 S. 19 E. 3e; 
BGer 1C_157/2011 vom 21.7.2011 E. 3.3 f.). Die neuen Bauteile beeinflus-
sen somit die Nutzungsordnung, was zu einer bewilligungspflichtigen 
Zweckänderung führt. Die Garage gilt nicht mehr als eine unbewohnte, 
sondern als eine bewohnte Baute. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt 
hat, betrifft der Ausbau und die Nutzungserweiterung im Dachgeschoss 
zudem die Brandsicherheit (angefochtener Entscheid E. 3d mit Hinweis auf 
BSIG Nr. 7/725.1/1.1 vom 15.1.2013 S. 4 Ziff. 1g). Aus diesen Gründen ist 
die Installation der streitigen Elemente in der bisher unbewohnten Neben-
baute baubewilligungspflichtig.

3.

3.1 Weiter ist zu prüfen, ob die streitigen Bauteile nachträglich bewilligt 
werden können. Die Beschwerdeführenden machen geltend, es bestehe im 
Baureglement keine Vorschrift, welche den Einbau einer Heizanlage oder 
einer Nasszelle in der Garage verbieten würde (Beschwerde S. 9 f. Rz. 24 
und 28). So sei auch der Einbau eines Lavabos im Hobbyraum bewilligt 
worden (Beschwerde S. 9 Rz. 25). Weiter würden die Dachflächenfenster 
dem Baureglement entsprechen, weshalb sie zulässig seien (Beschwerde 
S. 9 f. Rz. 26 f.). Die Vorinstanz hingegen verneint die Baubewilligungs-
fähigkeit mit Blick auf die Nutzungsänderung der betroffenen Baute (ange-
fochtener Entscheid E. 4c).

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3.2 Bauvorhaben sind zu bewilligen, wenn sie den bau- und planungs-
rechtlichen Vorschriften entsprechen, die öffentliche Ordnung nicht gefähr-
den und wenn ihnen keine Hindernisse der Planung im Sinn der Art. 36 und 
62 BauG entgegenstehen (vgl. Art. 2 BauG). Für unbewohnte An- und 
Nebenbauten gilt ein reduzierter Grenzabstand von 2 m (Art. 212 Abs. 1 
und 2 Bst. a GBR).

3.3 Würde der Einbau der Heizanlage sowie der Nasszelle bewilligt, 
hätte dies einen Einfluss auf die Nutzungsordnung. Das Dachgeschoss 
könnte so künftig zum dauerhaften Wohnen verwendet werden (vgl. E. 2.4 
vorne). Es müsste folglich der ordentliche, für bewohnte Bauten geltende 
Grenzabstand von 10 bzw. 4 m eingehalten werden, was im vorliegenden 
Fall gerade nicht zutrifft. Daher ist der Einbau der Nasszelle und der Heiz-
körper nicht bewilligungsfähig. Der Umstand, dass die Gemeinde den Ein-
bau eines einzelnen Lavabos im Hobbyraum bewilligt hat, vermag an 
diesem Ergebnis nichts zu ändern. Die streitbetroffene Nasszelle mit WC, 
Lavabo und Dusche bildet eine Einheit und ist als solche zu beurteilen. 
Ebenfalls nicht bewilligungsfähig sind die zusätzlichen Dachflächenfenster. 
Sie unterstützten, zumal sie die wohn- und gesundheitshygienischen Bau-
vorschriften einhalten dürften (vgl. Art. 64 Abs. 1 der Bauverordnung vom 
6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]), eine widerrechtliche Verwendung des 
Dachgeschosses zu ständigem Wohnen. Obwohl ihre Gesamtbreite maxi-
mal 30 % der Fassadenlänge betragen könnte (Art. 413 Abs. 2 GBR), sind 
die zusätzlichen Dachflächenfenster aus dem erwähnten Grund unzulässig. 
Die Vorinstanz hat die streitigen Bauteile somit richtigerweise als nicht be-
willigungsfähig beurteilt. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden 
(Beschwerde S. 11 Rz. 31) hat sich die Vorinstanz im angefochtenen Ent-
scheid zudem ausreichend zu dieser Frage geäussert, weshalb ihr keine 
Verletzung der Begründungspflicht vorgeworfen werden kann.

4.

4.1 Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung 
einer Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines 
bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet, so setzt die Baupolizei-

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behörde der jeweiligen Grundeigentümerin oder dem jeweiligen Grund-
eigentümer eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmäs-
sigen Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 
BauG). Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse 
liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht ver-
letzen, was von Amtes wegen zu prüfen ist (Art. 47 Abs. 6 BewD; statt 
vieler BVR 2013 S. 85 E. 5.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9). Nach 
Ablauf von fünf Jahren, seitdem die Rechtswidrigkeit erkennbar war, kann 
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nur verlangt werden, 
wenn zwingende öffentliche Interessen es erfordern (Art. 46 Abs. 3 BauG; 
BVR 2013 S. 85 E. 5.2, 2004 S. 440 E.4.1). Erkennbar ist der rechtswidrige 
Zustand, wenn er von der Behörde bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt 
hätte erkannt werden können und müssen (BVR 2004 S. 440 E. 4.3). Auf 
die Gut- oder Bösgläubigkeit der Wiederherstellungspflichtigen kommt es 
dabei nicht an (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 11 Bst. a; VGE 2016/74 
vom 26.10.2016 E. 7.3). Die Frist ist durch die Aufforderung der Behörde 
gewahrt, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen (BVR 2000 S. 268 
E. 3a). Die Beweislast, dass seit der Erkennbarkeit mehr als fünf Jahre 
vergangen sind, liegt bei der Bauherrschaft (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 
N. 11a mit Hinweis auf VGE 19559 vom 27.3.1996 E. 3c).

4.2 Die Gemeinde hat die Beschwerdeführenden mit Verfügung vom 
26. April 2016 dazu aufgefordert, innert 90 Tagen sämtliche sanitären An-
lagen (abgesehen von einem Waschtrog im Hobbyraum) inkl. deren Zu- 
und Ableitung zu entfernen, die Belichtungssituation des Dachraums auf 
das bewilligte Mass von zwei gegen Süden gerichteten Dachfenstern 
(78 x 98 cm) zurückzubauen und das Heizsystem aus der Baute zu entfer-
nen (Frostschutzwächter, welche eine Temperierung der Räume auf 
höchstens 10 °C ermöglichen, können belassen werden; Vorakten Ge-
meinde Register 10). Die Vorinstanz hat indes zusätzlich zu den beiden 
bereits bewilligten Fenstern auf die Entfernung der zwei gegen Norden ge-
richteten Dachflächenfenster verzichtet, da die Gemeinde diese bei pflicht-
gemässer Sorgfalt innert der Fünfjahresfrist hätte beanstanden müssen. In 
Bezug auf den Rückbau der beiden grossen gegen Süden gerichteten 
Dachflächenfenster (114 x 118 cm), der sanitären Anlagen und der Heiz-
körper wies sie die Beschwerde ab und bestätigte die Wiederherstellungs-

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verfügung der Gemeinde vom 26. April 2016 (angefochtener Entscheid 
E. 6e und 7e f. sowie Dispositiv Ziff. 1 und 2).

4.3 Die Beschwerdeführenden machen geltend, bei den nun noch 
streitigen Bauteilen sei die Fünfjahresfrist ebenfalls bereits abgelaufen 
(Beschwerde S. 12 f. Rz. 40). Sie legen hierzu folgende Urkunden ins 
Recht (vgl. Vorakten BVE Beilagen zu pag. 33 und 55 f.): Eine Rechnung 
von … vom 5. Dezember 2011 für das Liefern und Montieren von zwei 
Dachflächenfenstern im Format S06 114 x 118 cm (vgl. zu diesen beiden 
gegen Süden gerichteten Fenstern auch das Protokoll des Augenscheins 
vom 23.8.2016 S. 6 Mitte [Vorakten BVE pag. 36 ff.]), eine Rechnung von 
… vom 2. Juni 2010 für sanitäre Arbeiten sowie Rechnungen von … vom 
23. April 2010 und 30. Dezember 2010 inkl. einen Wochenrapport für die 
Zeit vom 7.-10. Juni 2010, für Leistungen im Zusammenhang mit dem 
Einbau der Heizkörper. Die Vorinstanz hat erwogen, da aus den 
Rechnungen nicht ersichtlich sei, welche Arbeiten an welchem Datum und 
an welchem Objekt ausgeführt worden seien, sei es den 
Beschwerdeführenden nicht gelungen, den Zeitpunkt des Abschlusses der 
Arbeiten und damit den Fristenlauf ab Erkennbarkeit der Widerrechtlichkeit 
zu beweisen (angefochtener Entscheid E. 6a und 6e).

4.4 Die beiden gegen Süden gerichteten Dachflächenfenster sind von 
der öffentlichen Strasse aus nicht einsehbar (Protokoll Augenschein vom 
23.8.2016 S. 5 sowie Fotos Nrn. 14 und 15 [Vorakten BVE pag. 36 ff.]). Bei 
den Heizkörpern und der Nasszelle handelt es sich um Bauteile im Gebäu-
deinnern. Für die Gemeinde waren die streitigen Baumassnahmen daher 
auch bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt erst erkennbar, als sich die 
Mieterin der Beschwerdeführenden am 19. August 2015 bei der Einwoh-
nerkontrolle angemeldet hatte (Vorakten Gemeinde Register 2). Die Frist 
begann demnach erst zu diesem Zeitpunkt zu laufen. In der Folge hat die 
Baubewilligungsbehörde die Beschwerdeführenden am 28. August 2015 
dazu aufgefordert, entweder zu bestätigen, dass gegenüber den Baubewil-
ligungen vom 11. Juli 2006 und 24. Juni 2009 keine baulichen Veränderun-
gen vorgenommen worden seien und im Gebäude keine Wohnnutzung 
stattfinde oder ein nachträgliches Baugesuch einzureichen (Vorakten Ge-
meinde Register 2). Die Fünfjahresfrist wurde somit gewahrt. Aufgrund die-

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ses Ergebnisses kann offenbleiben, wann die Arbeiten an den einzelnen 
Bauteilen abgeschlossen wurden, da dieser Zeitpunkt mangels Erkennbar-
keit für die Gemeinde für die Berechnung der Fünfjahresfrist nicht beacht-
lich ist. Die von den Beschwerdeführenden beantragten Zeugeneinver-
nahmen (Beschwerde S. 14 f. Rz. 44 und 50) sind daher nicht erforderlich 
und die Beweisanträge werden abgewiesen.

5.

5.1 Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Wiederherstellung 
sei aus Kostengründen unverhältnismässig (Beschwerde S. 14 ff. Rz. 46, 
52 und 55). Überdies werde die Heizanlage für den Betrieb des Archivs 
benötigt, um zum Schutz der Dokumente gleichbleibende klimatische Be-
dingungen zu schaffen. Im Winter müssten sich zudem zeitweilig auch Per-
sonen zu Archivierungszwecken im Raum aufhalten (Beschwerde S. 15 
Rz. 48). Hinsichtlich der Nasszelle argumentieren sie, diese werde für die 
Benutzung des Schwimmbeckens benötigt. Ein Abbruch führe dazu, dass 
andernorts neue sanitäre Anlagen errichtet werden müssten. Die dadurch 
verursachten Bauimmissionen würden eine Belastung für die Nachbar-
schaft darstellen (Beschwerde S. 14 Rz. 46).

5.2 Eine Wiederherstellungsverfügung muss in jedem Fall verhältnis-
mässig sein, das heisst geeignet, erforderlich und zumutbar. Die Anord-
nung darf nicht weiter gehen als zur Herstellung des rechtmässigen Zu-
stands notwendig, und die mit der Wiederherstellung verbundene Belas-
tung der bzw. des Pflichtigen muss durch ein genügendes öffentliches Inte-
resse gerechtfertigt sein. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands kann unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur un-
bedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse 
liegt (BVR 2006 S. 444 E. 6.1; BGE 132 II 21 E. 6; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 46 N. 9c). Die Einhaltung der baurechtlichen Nutzungsordnung und die 
konsequente Verhinderung von Bauten, die der baurechtlichen Ordnung 
widersprechen, liegt generell im öffentlichen Interesse (Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 46 N. 9a). Nach ständiger Rechtsprechung gilt grundsätzlich, 
dass an sich zulässige, aber einer rechtswidrigen Nutzung zugeführte 

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Räume durch wirksame bauliche Massnahmen für diese Nutzung un-
brauchbar zu machen sind. Ein reines Benützungsverbot genügt in aller 
Regel nicht, da ein solches auf Dauer meist nur mit unverhältnismässigem 
Verwaltungsaufwand kontrollier- und durchsetzbar wäre (BVR 2013 S. 85 
[VGE 2011/388 vom 26.7.2012] nicht publ. E. 7; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 46 N. 10 mit Hinweisen). Das Verwaltungsgericht hat deshalb immer 
Gewicht darauf gelegt, dass objektive Tatsachen geschaffen werden, wel-
che die rechtswidrige Benutzung eines Raumes als Wohnraum verunmög-
lichen oder jedenfalls erheblich erschweren (VGE 2015/350 vom 25.2.2016 
E. 2.1 [bestätigt durch BGer 1C_135/2016 vom 1.9.2016], 2012/260 vom 
26.4.2013 E.4.1). Zum Unbewohnbarmachen von Räumen fallen nament-
lich das Entfernen der Kücheneinrichtung oder der Badezimmerinstallatio-
nen in Betracht (VGE 2010/113 vom 23.1.2012 E. 5.1; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 46 N. 10 mit Hinweisen).

5.3 Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch eine 
Bauherrschaft berufen, die nicht gutgläubig gehandelt hat. Sie muss aber in 
Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, näm-
lich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem In-
teresse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes 
Gewicht beimessen und die der Bauherrschaft allenfalls erwachsenden 
Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen (BVR 2006 
S. 444 E. 6.1, 2003 S. 97 E. 3b; BGE 132 II 21 E. 6.4; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. c, je mit Hinweisen). – Das am 5. Mai 2009 einge-
reichte Projektänderungsgesuch sah unter anderem den Einbau von sechs 
Dachflächenfenstern vor. Daraufhin teilte die Gemeinde den Beschwerde-
führenden mit Schreiben vom 28. Mai 2009 mit, lediglich ein Dachflächen-
fenster pro Dachfläche sei zulässig (Vorakten Gemeinde Register 1). An-
schliessend haben die Beschwerdeführenden eine angepasste Projektän-
derung mit nur zwei Dachflächenfenstern eingereicht, welche bewilligt 
wurde (Vorakten Gemeinde B2). Trotzdem haben sie in Überschreitung der 
Baubewilligung insgesamt sechs Dachflächenfenster eingebaut (nachträgli-
ches Baugesuch inkl. Pläne vom 13.1.2016 [Vorakten Gemeinde B5]; Pro-
tokoll Augenschein vom 23.8.2016 S. 4 f. sowie Fotos Nrn. 3, 5, 11 und 14 
[Vorakten BVE pag. 36 ff.]). Die Gemeinde erteilte die Baubewilligung zu-
dem für eine unbewohnte Nebenbaute und untersagte im vorerwähnten 

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Schreiben vom 28. Mai 2009 ausdrücklich das Einrichten von Wohn- und 
Arbeitsräumen in der Garage. Dennoch haben die Beschwerdeführenden in 
Missachtung der Baubewilligung und der unmissverständlichen Anweisung 
der Baubewilligungsbehörde eine Nasszelle und eine Heizanlage eingebaut 
und den Raum anschliessend zu Wohn- und Arbeitszwecken genutzt 
(Vorakten Gemeinde Register 3; nachträgliches Baugesuch inkl. Pläne vom 
13.1.2016 [Vorakten Gemeinde B5]; Protokoll Augenschein vom 23.8.2016 
S. 3 f. sowie Fotos Nrn. 3-7 [Vorakten BVE pag. 36 ff.]). Den Beschwer-
deführenden musste somit ohne weiteres klar gewesen sein, dass für die 
ausgeführten Baumassnahmen eine Baubewilligung erforderlich gewesen 
wäre. Zumindest hätten sie sich bei der Baubewilligungsbehörde erkundi-
gen müssen. Sie haben demnach im baurechtlichen Sinn bösgläubig ge-
handelt.

5.4 Das öffentliche Interesse an einer Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands ist im vorliegenden Fall gegeben. Die Wiederherstel-
lung dient der Einhaltung und Durchsetzung der baurechtlichen Ordnung, 
namentlich des Grenz- und Gebäudeabstands. Dieser soll einerseits die 
Nachbarschaft vor Beeinträchtigungen schützen und andererseits der 
guten Gestaltung des Ortsbilds, der Ästhetik sowie der Gesundheits- und 
Feuerpolizei dienen (BVR 2016 S. 402 E. 8.8.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 12 N. 8, Art. 46 N. 9a). Durch den Rückbau der Fenster wird die 
Tageslichtzufuhr vermindert und durch die Entfernung der sanitären Ein-
richtungen sowie der Heizkörper der Komfort zusätzlich herabgesetzt, was 
den längeren Aufenthalt von Menschen in den Räumlichkeiten in erheb-
lichem Umfang hemmt. Die Massnahmen sind daher sowohl geeignet als 
auch erforderlich, um die baurechtliche Grundordnung durchzusetzen. We-
niger weit reichende Massnahmen sind nicht ersichtlich. Namentlich ein 
Benützungsverbot des Raumes zu Wohn- und Arbeitszwecken wäre nicht 
zielführend, da dieses nur mit unverhältnismässigem Verwaltungsaufwand 
kontrollierbar und durchsetzbar wäre. Nichts zu ihren Gunsten ableiten 
können die Beschwerdeführenden daher aus dem Umstand, dass sie ge-
mäss ihren Angaben den Raum seit November 2015 nur noch als Archiv 
nutzen (Beschwerde S. 8 Rz. 20 und S. 13 Rz. 42). Nur durch einen Rück-
bau sämtlicher streitiger Bauteile kann einer künftigen Wohnnutzung wirk-
sam entgegengewirkt werden. Eine Nasszelle und eine Heizanlage werden 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.06.2017, Nr. 100.2017.11U, 
Seite 13

für den Betrieb des Schwimmbeckens bzw. des Archivs nicht benötigt. Wie 
die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, reichen zum Schutz der Archiv-
akten auch Frostschutzwächter, welche eine Temperierung der Räume auf 
höchstens 10 °C ermöglichen (angefochtener Entscheid E. 7f). Die Nach-
barinnen und Nachbarn haben zudem ein infolge der Abbrucharbeiten auf-
tretendes normales Ausmass an Baulärm zu dulden (Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 24 N. 31 Bst. i). Bei der sich bietenden Ausgangslage (Bösgläubigkeit 
sowie grosses öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands) haben wirtschaftliche Interessen der Bauherrschaft so 
oder anders kaum je ausschlaggebendes Gewicht (BGE 132 II 21 E. 6.4; 
BGer 1C_397/2007 und 1C_427/2007 vom 27.5.2008, in URP 2008 S. 590 
E. 3.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. c). Warum das im vorlie-
genden Fall anders sein sollte, ist nicht ersichtlich. Die Wiederherstellung 
ist den Beschwerdeführenden zumutbar. Die öffentlichen Interessen über-
wiegen somit die privaten Interessen der Beschwerdeführenden deutlich 
und die Wiederherstellung erweist sich ohne weiteres als verhältnismässig.

5.5 Die Baubewilligungsbehörde hat den Beschwerdeführenden für die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands eine Frist von 90 Tagen ab 
Erhalt der Verfügung bzw. bis Ende August 2016 angesetzt (Verfügung 
vom 26.4.2016 S. 4 [Vorakten Gemeinde Register 10]). Da dieser Zeitpunkt 
bereits verstrichen ist, legt das Verwaltungsgericht die Frist neu auf drei 
Monate ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils fest.

6.

Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist 
abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegen-
den Beschwerdeführenden unter Solidarhaft die Verfahrenskosten zu tra-
gen (Art. 108 Abs. 1 und Art. 106 VRPG). Ersatzfähige Parteikosten sind 
keine angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.06.2017, Nr. 100.2017.11U, 
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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wird auf 
drei Monate ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils festgesetzt.

3. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden den Beschwerdeführen-
den auferlegt.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

5. Zu eröffnen:
- den Beschwerdeführenden
- der Beschwerdegegnerin
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.