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**Case Identifier:** d2fbc7e6-8668-5dd1-8462-ad6ad6186400
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-05-28
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 28.05.2018 C/19989/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-19989-2016_2018-05-28.pdf

## Full Text

_____________________________________________________________________________________ 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/19989/2016 ACJC/650/2018 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 28 MAI 2018  

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 18 septembre 2017, représenté par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case 

postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile,  

et 

B______, intimée, p.a. et représentée par [la régie immobilière] C______, ______, en 
les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile. 

 

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29.05.2018. 

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C/19989/2016 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/859/2018 du 18 septembre 2017, expédié pour notification 
aux parties le 20 septembre 2017, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable 

le congé notifié à A______ le 14 septembre 2016 pour le 31 mars 2017 s'agissant 

de l'appartement de cinq pièces au 8ème étage et le box n° 1______ au 1
er

 sous-sol 

de l'immeuble sis 2______, à ______ [GE] (ch. 1 du dispositif), octroyé à 

A______ une unique prolongation du bail de deux ans, soit jusqu'au 31 mars 2019 

(ch. 2), autorisé A______ à restituer les locaux en tout temps moyennant un 

préavis d'un mois pour la fin d'un mois (ch. 3), débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 

B. a. Par acte expédié le 23 octobre 2017 au greffe de la Cour de justice, A______ 
appelle de ce jugement, dont il sollicite l'annulation, concluant préalablement à la 

suspension de la procédure jusqu'à droit jugé sur le recours en matière de droit 

public interjeté contre l'arrêt de la Chambre administrative de la Cour de justice 

du 17 janvier 2017 (procédure A/5______/2015) et, sur le fond, à l'annulation du 

congé qui lui avait été notifié le 14 septembre 2016 au sujet de l'appartement et du 

box qu'il occupait. Subsidiairement, il demande une prolongation de bail de quatre 

ans, soit jusqu'au 31 mars 2021. 

 b. Dans sa réponse, B______ conclut à l'irrecevabilité de la demande de 
suspension, subsidiairement à son rejet. Sur le fond, elle demande la confirmation 

du jugement entrepris. 

 c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives. 

 d. La duplique de B______ a été communiquée à A______ le 11 décembre 2017, 
date à laquelle les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 

 e. Par courrier expédié le 8 janvier 2018, A______ a fait parvenir à la Cour de 
nouvelles écritures, accompagnées de l'arrêt 6______/2017  du Tribunal fédéral 

du 23 novembre 2017 rejetant le recours interjeté contre la décision de la Chambre 

administrative du 17 janvier 2017. En raison du prononcé de cet arrêt, ses 

conclusions en suspension de la procédure n'avaient plus d'objet. L'appelant a 

persisté dans ses conclusions, reprenant essentiellement ses précédents arguments. 

 f. Le 12 janvier 2018, B______ s'est opposée à la recevabilité de ces écritures, 
lesquelles étaient intervenues après que la cause a été gardée à juger. 

 

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C/19989/2016 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

 a. D______ a donné en location à A______ un appartement de cinq pièces au 8ème 
étage de l'immeuble sis 2______, à ______ [GE], ainsi qu'un box n° 1______ au 

1
er

 sous-sol du même immeuble. 

 Le contrat a été conclu pour une durée d'un an et quinze jours, du 16 mars 1989 au 
31 mars 1990, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le préavis de 

résiliation était de trois mois. 

Les loyers annuels, charges non comprises, ont été fixés à 18'000 fr. pour 

l'appartement et, en dernier lieu, à 1'800 fr. pour le box. 

b. Le 21 novembre 2009, B______ est devenue propriétaire de l'immeuble sis aux 
2______ et 3______, à ______ [GE]. 

c. Le 25 mai 2012, E______ a acquis trente-deux actions de la société [B______], 
regroupées dans un certificat d'action n° 4______. 

d. Le 24 juillet 2012, les statuts de la bailleresse ont été modifiés, comportant 
désormais un nouvel art. ______, à teneur duquel "[l]a propriété d'un certificat 

d'action de la société conf[érait] à l'actionnaire le droit de louer une partie 

déterminée des immeubles sociaux et/ou de leurs dépendances de l'immeuble dont 

elle [était] propriétaire, selon le tableau de concordance". La bailleresse est ainsi 

devenue une société immobilière d'actionnaires-locataires (ci-après : SIAL). 

e. Dès le 31 août 2012, l'immeuble a été soumis au régime de la propriété par 
étages (ci-après : PPE). 

f. Au début de l'année 2014, la bailleresse a transféré, par acte notarié, à ses 
actionnaires-locataires la propriété des différents lots de PPE de l'immeuble 

correspondant à leurs certificats d'action. 

g. g.a Une demande d'autorisation d'aliéner les appartements concernés par ces actes 
de transferts a été refusée par décision du Département de l'aménagement, du 

logement et de l'énergie (DALE) du 22 juillet 2015. En substance, le DALE a 

retenu que la cession des actions de la SIAL aurait dû faire l'objet de requêtes en 

autorisation d'aliéner en application de la LDTR, dont les conditions de délivrance 

n'étaient pas réalisées en l'espèce. 

g.b Cette décision a été confirmée par jugement du TAPI du 17 mai 2016, puis 
par arrêt de la Chambre administrative de la Cour de justice du 17 janvier 2017 

(procédure A/5______/2015). 

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C/19989/2016 

La Chambre administrative a retenu, à l'instar du TAPI, qu'il y avait eu tentatives 

de fraudes à la loi, visant l'aliénation d'appartements en se soustrayant à l'examen 

requis par l'art. 39 LDTR.  

Les SIAL, à l'instar des coopératives de locataires, avaient été instituées à l'époque 

où la PPE n'existait pas encore en droit suisse. Cette forme de société s'était 

développée, spécialement en Suisse romande, après la seconde guerre mondiale et 

jusqu'en 1965, date d'introduction, dans le CC, du régime de la PPE. Après cette 

date, nombre d'immeubles avaient encore été construits et exploités sous cette 

forme. Selon une ancienne pratique, le DALE tolérait les liquidations de SIAL 

avec création d'un régime de PPE, sans les soumettre à l'autorisation de vente au 

regard de la LDTR, considérant que les détenteurs de certificats d'actions 

devenaient simplement "propriétaires en nom". Il était toutefois apparu 

récemment que l'application de cette pratique posait certains problèmes et que par 

diverses opérations juxtaposées, les exigences de la LDTR se trouvaient 

contournées. 

En l'espèce, il était en effet évident que les opérations successives, soit le fait de 

céder les actions de la société propriétaire de l'immeuble à différents 

cessionnaires, pour immédiatement la transformer en SIAL et ensuite soumettre 

l'immeuble en cause au régime de la PPE, ceci pour finalement liquider la SIAL 

nouvellement créée et transférer aux actionnaires-locataires les lots de PPE 

correspondant à leur certificats d'actions, avaient été mises sur pied afin de 

pouvoir artificiellement bénéficier de cette ancienne pratique du DALE et ainsi se 

soustraire à l'art. 39 LDTR. Ces tentatives de fraudes n'étaient pas des cas isolés, 

comme le démontraient d'autres causes similaires, qui toutes concernaient des 

sociétés ayant le même administrateur président que B______. 

g.c Par arrêt 6______/2017  du 23 novembre 2017, le Tribunal fédéral a rejeté le 
recours interjeté contre cet arrêt. 

h. Dans l'intervalle, par avis du 14 septembre 2016, la bailleresse a résilié le bail 
de A______ pour le 31 mars 2017. 

i. Par courrier du 26 septembre 2016, B______ a informé le locataire que le 
contrat de bail avait été résilié en raison du besoin du propriétaire.  

j. A______ a contesté le congé devant la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers par requête du 14 octobre 2016.  

k. Non conciliée le 22 novembre 2016, l'affaire a été portée devant le Tribunal des 
baux et loyers le 22 décembre 2016. 

Le locataire a conclu à l'annulation de la résiliation et, à titre subsidiaire, à ce 

qu'une prolongation de bail de quatre ans lui soit accordée et à ce qu'il soit 

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autorisé à se départir du contrat moyennant un préavis de 15 jours pour le 15 ou la 

fin d'un mois. 

l. La bailleresse a conclu à la validation de la résiliation et à l'octroi d'une unique 
prolongation du bail d'un an, exposant que E______, le titulaire du certificat 

d'actions lié à l'appartement occupé par le locataire, souhaitait emménager dans 

celui-ci avec sa compagne. 

m. A______ a sollicité la suspension de la présente procédure jusqu'à droit jugé 
dans la procédure administrative A/5______/2015, ce à quoi la bailleresse s'est 

opposée.  

n. Par ordonnance du 20 mars 2017, le Tribunal a refusé la suspension de la 
procédure, considérant que l'issue de la procédure administrative n'avait pas 

d'influence sur la titularité du certificat d'actions portant sur l'appartement 

litigieux.  

o. E______, ainsi que son père, F______, ont été entendus à l'audience du 
Tribunal du 8 juin 2017. Ils ont confirmé que le premier, qui était né en 1988 et 

travaillait en tant que vendeur à G______, vivait chez ses parents et entendait 

s'installer dans l'appartement litigieux avec sa compagne. C'était dans ce but qu'il 

avait acheté le certificat d'actions, avec le soutien financier de son père, qui avait 

eu vent de cette opportunité. C'était F______ qui avait essentiellement suivi ce 

dossier. 

D'après F______, le prix de vente de l'appartement avait été fixé aux alentours de 

300'000 fr./400'000 fr. Un acompte de l'ordre de 30'000 fr./40'000 fr. avait déjà été 

versé. Selon E______, il avait engagé ses économies, à hauteur de 10'000 fr. Il ne 

se souvenait plus de ce qui avait été convenu par rapport au prix de vente. Sauf 

erreur de sa part, un acompte de 200'000 fr. avait déjà été versé. 

E______ a en outre indiqué avoir compris qu'en raison de l'arrêt de la Chambre 

administrative du 17 janvier 2017, il n'était pas propriétaire de l'appartement et 

qu'il devrait s'acquitter d'un loyer s'il occupait celui-ci. Il n'avait pas la moindre 

idée du loyer qui lui serait réclamé, mais pensait toutefois qu'il aurait les moyens 

de l'assumer. Il n'avait par ailleurs pas encore visité l'appartement. Il n'avait pas 

fait d'autres recherches pour se loger. 

F______ a indiqué qu'il connaissait le loyer payé actuellement par A______, mais 

que rien n'avait encore été convenu pour celui que son fils paierait. Il était 

propriétaire d'un appartement en sus de la maison que la famille occupait 

actuellement, mais il entendait vendre cette dernière et reprendre ledit 

appartement, actuellement loué.  

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p. Dans leurs écritures de plaidoiries, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 

Le locataire a notamment considéré que les certificats d'actions de la SIAL avaient 

été attribués moyennant une fraude à la loi, de sorte que la bailleresse n'avait 

aucun intérêt digne de protection. Au demeurant, le besoin propre de E______ 

n'avait pas été démontré. 

D. Dans le jugement litigieux, le Tribunal a retenu que B______ avait un intérêt 
digne de protection, dans la mesure où elle entendait louer à son actionnaire 

l'appartement litigieux. 

La procédure administrative concernait une fraude à la loi dans l'aliénation 

projetée de la propriété des appartements. La titularité des certificats d'actions 

n'était toutefois pas remise en cause par cette procédure. La volonté de E______ 

d'occuper l'appartement litigieux, en lien avec laquelle il avait acquis son certificat 

d'actions, avait en outre été confirmée par l'audition de celui-ci et celle de son 

père. Si le locataire disposait certes également d'un intérêt réel à la reconduction 

de son bail, la résiliation du bail par la bailleresse pour les raisons prises en 

considération ci-dessus ne consacrait néanmoins pas une disproportion grossière 

des intérêts en présence. Le congé n'avait pas été exercé contrairement aux règles 

de la bonne foi, de sorte qu'il devait être déclaré valable. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-

gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour 

laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y 

a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui 

est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 

consid. 1.1).  

En l'espèce, le loyer annuel, charges non comprises, s'élève à 18'000 fr. La valeur 

litigieuse étant supérieure à 10'000 fr., la voie de l'appel est ouverte. 

1.2 Interjeté dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, l'appel est 
recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). 

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1.3 Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commerciaux 
sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation 

du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC). 

La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit  

(art. 310 CPC). 

2. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, in Code de procédure 

civile commenté, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC).  

 Les faits immédiatement connus du juge, notamment parce qu'ils ressortent d'une 

autre procédure entre les mêmes parties, peuvent être pris en considération, même 

en l'absence d'allégation ou d'offre de preuve correspondante, dès lors qu'il s'agit 

de faits notoires (arrêt du Tribunal fédéral 5A_610/2016 du 3 mai 2017 

consid. 3.1 et les réf.). Le Tribunal fédéral tient ainsi également compte d'arrêts 

qu'il prononce dans le cadre d'une procédure entre les mêmes parties nonobstant le 

fait qu'ils aient été rendus postérieurement à l'arrêt cantonal, objet de la procédure 

de recours pendante devant lui (cf. arrêt du Tribunal fédéral 5A_610/2016 du 

3 mai 2017 consid. 3.2). 

 2.2 En l'espèce, dès lors qu'en cas de recours devant le Tribunal fédéral, ce dernier 
pourrait tenir compte de son arrêt 6______/2017  du 23 novembre 2017 opposant 

les mêmes parties, il se justifie, par économie de procédure, de prendre en 

considération cette décision déjà au stade de l'appel. Celle-ci peut par ailleurs être 

considérée comme notoire dans la mesure où elle est publiée sur le site officiel du 

Tribunal fédéral. Sa prise en compte, ainsi que celle des écritures l'accompagnant, 

ne sont au demeurant pertinentes que pour juger de la requête en suspension de la 

procédure. Elles ne sont en revanche pas susceptibles de modifier l'issue du litige, 

ainsi qu'il le sera exposé ci-après. 

3. La procédure administrative (A/5______/2015) ayant pris définitivement fin avec 
le prononcé de l'arrêt du Tribunal fédéral 6______/2017  du 23 novembre 2017, la 

demande en suspension de la présente cause dans l'attente de son issue est 

devenue sans objet, ce que l'appelant admet. 

4. L'appelant soutient que le congé serait abusif, dès lors que E______ n'était jamais 
devenu propriétaire du certificat d'actions n° 4______. Par ailleurs, la bailleresse 

n'avait aucun intérêt digne de protection puisque la constitution d'une SIAL avait 

pour seul but de transférer la propriété de l'appartement litigieux en contournant la 

LDTR. Son attitude était déloyale et illicite. Enfin, le congé consacrait une 

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disproportion manifeste des intérêts en présence, E______ n'ayant en réalité 

aucune volonté ou intérêt à devenir locataire de l'appartement litigieux. 

4.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie est en principe libre 
de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de 

congé prévu. Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à 

l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle 

renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir 

son cocontractant. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un 

motif de résiliation particulier et ce même si elle entraîne des conséquences 

pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 

p. 62). 

En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter 

la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts 

(ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de 

rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour 

des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 du 13 décembre 

2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3;  

ATF 120 II 105 consid. 3b/bb), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en 

faveur de ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 

du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3  

et 4). 

La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne 

foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est 

annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 et 271a 

CO). 

La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de 

la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC).  

Les cas typiques d'abus de droit, à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, 

l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion 

grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et 

l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la 

bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. Il n'est toutefois pas nécessaire que 

l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit 

"manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC. Ainsi, le congé doit être considéré comme 

abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. 

Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur 

un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation 

est lacunaire ou fausse (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 

consid. 2.2). 

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Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 

locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles 

de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles 

pour le locataire ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus 

important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin. Pour statuer sur la validité 

d'un congé, il faut examiner l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non 

pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester 

dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la 

prolongation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 

consid. 2.2). 

Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la 

bonne foi, il faut déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur et si 

le motif est réel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 

consid. 2.2). 

Si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation et qu'il n'est pas 

possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur 

aucun motif sérieux ou en tout cas sur aucun motif légitime et avouable, ce qui 

justifie son annulation. Pour en juger, le juge doit se placer au moment où la 

résiliation a été notifiée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 

consid. 4.4.1).  

La question de savoir si une société anonyme propriétaire d'un immeuble peut se 

prévaloir du besoin de son actionnaire unique pour mettre fin à un contrat de bail 

n'a pas été tranchée de manière univoque par la jurisprudence et fait l'objet de 

controverses en doctrine. Dans l'arrêt ATF 132 III 737, le Tribunal fédéral a 

exposé les avis doctrinaux divergents quant à la prise en compte ou non du besoin 

propre d'un actionnaire d'une société bailleresse, et rappelé qu'il avait laissé la 

question ouverte. Pour certains auteurs, un tel congé (motivé par la volonté de 

loger un actionnaire) ne devrait être annulé que dans les cas de disproportion 

manifeste des intérêts en présence, de comportement déloyal de la société, ou 

d'absence totale d'intérêt digne de protection de celle-ci (SVIT-Kommentar, n. 32 

ad art. 271 CO; CHAPPUIS, Droit du bail 19/2007 p. 36; ACJC/968/2012). 

Enfin, la partie qui demande l'annulation du congé doit à tout le moins rendre 

vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_472/2007 du 11 mars 2008, consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 

4C_443/2006 du 5 avril 2007, consid. 4.1.2; ATF 120 II 105 consid. 3c), alors que 

la partie qui a résilié le bail a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation 

de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession, nécessaires à la 

vérification du motif invoqué par elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2007 du 

11 mars 2008, consid. 2.1). 

https://intrapj/perl/decis/132%20III%20737
https://intrapj/perl/decis/ACJC/968/2012
https://intrapj/perl/decis/4A.472/2007
https://intrapj/perl/decis/4C.443/2006
https://intrapj/perl/decis/120%20II%20105

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C/19989/2016 

4.1.1 L'aliénation sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de 
copropriété d'étages ou de parties d'étages, d'actions, de parts sociales), d'un 

appartement à usage d'habitation jusqu'alors offert en location est soumise à 

autorisation dans la mesure où l'appartement entre, à raison de son loyer ou de son 

type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 

Le Registre foncier donne l'état des droits sur les immeubles (art. 942 al. 1 CC). 

L'inscription à ce registre est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière 

(art. 656 al. 1 CC). Le registre foncier n'opère d'inscription au registre que sur 

réquisition (art. 46 al. 1 ORF). En cas de vente, cette réquisition est déposée par le 

vendeur (art. 83 al. 2 let. c et 84 al. 1 ORF) ou par le notaire qui a reçu les actes 

(art. 963 al. 3 CC et 158 al. 1 LaCC). Lorsqu'une telle réquisition d'inscription 

parvient au registre foncier, elle est portée au journal (art. 81 al. 1 let. a ORF). 

Lors de son traitement, le Registre foncier vérifie que les conditions légales d'une 

inscription au grand livre sont réunies (art. 83 al. 1 ORF). Il vérifie notamment 

que les autorisations nécessaires ont été produites (art. 83 al. 2 let. i ORF). 

L'admission de la réquisition se fait par l'inscription au grand livre (art. 89 

al. 1 ORF). Lorsque les conditions de l'inscription au grand livre ne sont pas 

remplies, le Registre foncier rejette la requête (art. 87 al. 1 ORF).  

4.2 En l'espèce, l'intimée a motivé le congé notifié au locataire en septembre 2016 
par le besoin de son actionnaire, détenteur du certificat d'actions n° 4______ lui 

donnant droit, d'après les statuts de la société, à la location de l'appartement 

litigieux. Ce dernier a affirmé souhaiter quitter la villa de ses parents pour 

emménager avec sa compagne dans ce logement. 

Il ressort de la procédure que la réelle et commune intention de la bailleresse et de 

son actionnaire était de transférer la propriété de l'appartement de la première au 

second. La succession rapide des différentes opérations (cession des actions de la 

bailleresse à différents cessionnaires; transformation immédiate de la bailleresse 

en SIAL; soumission de l'immeuble en cause au régime de la PPE; liquidation de 

la SIAL nouvellement créée et transfert aux actionnaires-locataires des lots de 

PPE correspondant à leur certificats d'actions) fait en effet apparaître un montage 

mis sur pied dès l'origine en vue de transférer la propriété des immeubles sans 

requérir l'autorisation visée à l'art. 39 LDTR. 

Aux termes de la procédure administrative A/5______/2015, les conditions de 

cette autorisation ne sont pas remplies, de sorte que l'inscription au registre 

foncier ne peut avoir lieu, ce qui empêche le transfert de la propriété des 

appartements aux actionnaires de la bailleresse. La question de savoir si, comme 

l'allègue l'appelant, la vente du certificat d'actions à E______ doit être considérée 

comme nulle du fait qu'elle s'inscrit dans un ensemble d'opérations destinées à 

contourner la loi peut rester indécise pour les motifs qui suivent. 

- 11/12 - 

 

C/19989/2016 

Au cours de la présente procédure, la bailleresse a soutenu qu'elle entendait 

subsister en tant que SIAL pour donner en location les appartements à ses 

actionnaires. Le congé a néanmoins été notifié au locataire alors que la procédure 

administrative était pendante devant la Chambre administrative et que la 

bailleresse avait donc encore l'intention de faire procéder à sa liquidation pour 

transférer la propriété de ses appartements à ses actionnaires. L'intimée n'a en 

outre donné aucune raison plausible pour justifier le choix de sa constitution en 

SIAL, autre que celle de pouvoir bénéficier de la tolérance dont le DALE avait 

fait preuve par le passé pour transférer ladite propriété sans autorisation LDTR.  

Au demeurant, les propos contradictoires et imprécis de E______ et de son père 

sur le prix de vente convenu, l'acompte déjà versé et l'éventuel loyer qui lui serait 

réclamé rendent les accords entre la bailleresse et l'actionnaire opaques. F______ 

a à cet égard avancé un prix de vente entre 300'000 fr. et 400'000 fr. et un acompte 

payé de l'ordre de 30'000 fr. à 40'000 fr., alors que son fils a dit ne plus se 

souvenir du prix de vente et avoir déjà payé une somme de 200'000 fr. Or, il 

apparaît peu crédible que l'acheteur d'un appartement, dont le transfert de 

propriété a déjà fait l'objet d'un acte notarié, ne se souvienne plus du prix précis 

convenu et de l'acompte déjà versé. En outre, ni F______, ni E______ n'ont été à 

même d'indiquer le loyer que la bailleresse réclamerait au second en tant que 

locataire. Ces éléments laissent fortement supposer que la bailleresse n'a jamais 

sérieusement discuté avec son actionnaire de la possibilité de lui louer 

l'appartement pour le cas où sa vente ne pourrait avoir lieu. Elle ne semble ainsi 

n'avoir jamais véritablement envisagé de continuer à subsister en tant que SIAL 

pour louer le logement litigieux à E______.  

Par ailleurs, bien que E______ ait confirmé sa volonté d'occuper le logement 

litigieux même en tant que locataire, cette intention paraît douteuse, dans la 

mesure où il démontre peu d'intérêt pour l'appartement en question, qu'il n'a 

jamais visité, et où il ne semble pas chercher sérieusement à quitter la villa 

familiale, puisqu'il a admis n'avoir effectué aucune autre recherche pour s'installer 

avec sa compagne.  

Dans ces circonstances, le besoin de l'actionnaire invoqué n'apparaît pas réel. Le 

congé, qui ne repose ainsi sur aucun motif sérieux, contrevient aux règles de la 

bonne foi, ce qui justifie son annulation. 

Le jugement entrepris sera donc annulé et modifié dans ce sens. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

 

* * * * * 

- 12/12 - 

 

C/19989/2016 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 23 octobre 2017 par A______ contre le jugement 

JTBL/859/2017 rendu le 18 septembre 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/19989/2016-6. 

Au fond : 

Annule le jugement attaqué. 

Cela fait et, statuant à nouveau : 

Annule le congé du 14 septembre 2016 notifié pour le 31 mars 2017 par B______ à 

A______, portant sur l'appartement de cinq pièces au 8
ème

 étage et le box n° 1______ au 

1
er

 sous-sol de l'immeuble sis 2______, à ______ [GE]. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Grégoire 

CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr. cf. consid. 1.1.