# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 27090fc3-31ad-5b7e-8754-a7ad47c2ce74
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-27
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht II. Zivilkammer 27.02.2025 ZR2 2023 11
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_007_ZR2-2023-11_2025-02-27.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 27. Februar 2025

Referenz ZK2 23 11

Instanz Zweite zivilrechtliche Kammer

Besetzung Bergamin, Vorsitzender
Richter-Baldassarre und Aebli
Fleisch, Aktuar

Parteien A._____ AG
Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Ziegler
Romero & Ziegler Meier Rechtsanwälte, Lavaterstrasse 66, 
8002 Zürich

gegen

B._____ AG
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG, LL.M. Andreas Bertsch
Schiffbau Rechtsanwälte, Schiffbaustrasse 7, 8005 Zürich

Gegenstand Forderung und definitive Eintragung eines 
Bauhandwerkerpfandrechts

Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Prättigau/Davos vom 15.09.2022, 
mitgeteilt am 02.02.2023 (Proz. Nr. 115-2020-25)

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Sachverhalt

A.a. Die A._____ AG mit Sitz in C._____ bezweckt die Vornahme von 
Immobiliengeschäften aller Art, insbesondere den Kauf und Verkauf von 
Grundstücken und Liegenschaften, die Erstellung von Wohn- und 
Geschäftshäusern, die Vermietung und Verwaltung von eigenen und fremden 
Liegenschaften sowie das Erbringen von Beratungsleistungen aller Art. Die 
B._____ AG ist in D._____ domiziliert und bezweckt die Produktion und den 
Handel mit Isolationsmaterial.

A.b. Die A._____ AG ist Eigentümerin einer Liegenschaft mit Gewerberäumen 
und Wohnungen an der E._____ in F._____. Für die Sanierung dieser 
Liegenschaft schloss sie mit der B._____ AG im August/September 2019 drei 
Werkverträge ab:

• Werkvertrag BKP 271.0 über Gipserarbeiten zum Preis von 
CHF 389'007.50 brutto bzw. CHF 301'000.00 netto,

• Werkvertrag BKP 226.2 über verputzte Aussenwärmedämmungen zum 
Preis von CHF 253'643.00 brutto bzw. CHF 231'000.00 netto,

• Werkvertrag BKP 285 über innere Malerarbeiten zum Preis von 
CHF 39'695.90 brutto bzw. CHF 34'464.00 netto.

A.c. Als Bauleiterin zog die A._____ AG die J._____ AG bei, die die 
Werkverträge mitunterzeichnete. Als integrierender Vertragsbestandteil erklärten 
die Parteien unter anderem die SIA-Norm 118 in der aktuellen Ausgabe (2013) für 
anwendbar.

A.d. Während der Ausführung kam es wiederholt zu Bestellungsänderungen. 
Am 28. April 2020 stellte die B._____ AG ihre Arbeiten ein, mit der Begründung, 
die A._____ AG weigere sich ungerechtfertigt, Akonto-Rechnungen zu bezahlen 
und ausgeführte Nachträge zu genehmigen. In der Folge liess die A._____ AG 
einzelne Leistungen durch Drittunternehmen erbringen. Am 20. August 2020 rief 
die A._____ AG bei der K._____ hinterlegte Erfüllungsgarantien der B._____ AG 
in Höhe von CHF 33'869.90 ab.

B. Am 18. Juli 2020 beantragte die B._____ AG beim Handelsgericht des 
Kantons L._____ die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts für 
eine Pfandsumme von CHF 332'748.22 nebst Zins zu 5 % seit 30. März 2020 
zulasten der Liegenschaft an der E._____ in F._____. Mit Verfügung vom 21. Juli 
2020 wies das Handelsgericht das Grundbuchamt F._____ an, das Pfandrecht 

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zugunsten der B._____ AG vorläufig im Grundbuch einzutragen. Nachdem die 
A._____ AG auf eine Stellungnahme verzichtet hatte, bestätigte das 
Handelsgericht mit Urteil vom 14. September 2020 die einstweilige Anweisung an 
das Grundbuchamt F._____ zur vorläufigen Eintragung des 
Bauhandwerkerpfandrechts. Zugleich setzte es der B._____ AG Frist bis zum 
16. November 2020, um Klage auf definitive Eintragung des Pfandrechts 
anzuheben.

C. Am 16. November 2020 reichte die B._____ AG beim Regionalgericht 
Prättigau/Davos Klage gegen die A._____ AG mit folgendem Rechtsbegehren ein:

1. Das Grundbuchamt F._____ sei anzuweisen, das mit Wirkung vom 21. 
Juli 2020 zu Gunsten der Klägerin vorläufig eingetragene 
Bauhandwerkerpfandrecht

auf Liegenschaft Kataster Nr. M._____, Grundbuch Blatt N._____, 
E._____, F._____,

für eine Pfandsumme von CHF 332'748.22 nebst Zins zu 5 % auf 
CHF 300'000.-- seit 9. Mai 2020

definitiv einzutragen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (einschliesslich anwendbare 
MWST) zu Lasten der Beklagten.

In der Klage stellte die B._____ AG den prozessualen Antrag, dass das Verfahren 
bis zum Eingang der Forderungsklage in gleicher Angelegenheit zu sistieren und 
danach mit der Forderungsklage zu vereinen sei. Diesem Antrag gab das 
Regionalgericht Prättigau/Davos mit prozessleitender Verfügung vom 7. Januar 
2021 statt.

D. Die B._____ AG leitete am 16. November 2020 das Schlichtungsverfahren 
im Forderungsprozess vor dem Vermittleramt Prättigau/Davos ein. Anlässlich der 
Schlichtungsverhandlung konnten sich die Parteien nicht einigen. Am 10. März 
2021 stellte der Vermittler die Klagebewilligung aus.

E. Am 3. Juni 2021 reichte die B._____ AG beim Regionalgericht 
Prättigau/Davos die Forderungsklage ein mit folgendem Rechtsbegehren:

1. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin die folgenden Beträge zu 
bezahlen:

a. den Betrag von CHF 268'114.05 (Werklohn und Rückforderung 
Erfüllungsgarantie für BKP 271);

b. den Betrag von CHF 141'438.05 (Werklohn und Rückforderung 
Erfüllungsgarantie für BKP 226.2);

c. den Betrag von CHF 34'464.00 (Werklohn für BKP 285);

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d. nebst Zins zu 5 % auf CHF 68'889.00 seit 17. März 2020, auf 
CHF 201'258.20 seit 30. April 2020, auf CHF 20'987.90 seit 16. Juli 
2020 und auf weiteren CHF 152'881.00 seit 16. November 2020;

e. den Betrag von CHF 1'400 nebst Zins zu 5 % seit 9. September 
2020 (Rückforderung Erfüllungsgarantie BKP 285)

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (einschliesslich anwendbare 
MWST) zu Lasten der Beklagten.

F. Mit prozessleitender Verfügung vom 8. Juni 2021 hob das Regionalgericht 
Prättigau/Davos die Sistierung im Verfahren um definitive Eintragung eines 
Bauhandwerkerpfandrechts auf und vereinigte die Verfahren betreffend 
Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts und Forderung.

G. Die A._____ AG beantragte mit Klageantwort vom 25. Oktober 2021 die 
vollumfängliche Abweisung der Klage auf definitive Eintragung der Pfandsumme 
und der Forderungsklage sowie die Löschung des vorläufig eingetragenen 
Bauhandwerkerpfandrechts auf der Liegenschaft an der E._____ in F._____, unter 
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der B._____ AG.

H. Mit Replik vom 7. Februar 2022 stellte die B._____ AG folgendes 
vereinigtes und angepasstes Rechtsbegehren:

1. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin die folgenden Beträge zu 
bezahlen:

a. den Betrag von CHF 268'114.05 (Werklohn und Rückforderung 
Erfüllungsgarantie für BKP 271);

b. den Betrag von CHF 125'282.25 (Werklohn und Rückforderung 
Erfüllungsgarantie für BKP 226.2 bisher CHF 141'438.05);

c. den Betrag von CHF 34'464.00 (Werklohn für BKP 285);

d. nebst Zins zu 5 % auf CHF 68'889.00 seit 17. März 2020, auf 
CHF 201'258.20 seit 30. April 2020, auf CHF 20'987.90 seit 16. Juli 
2020 und auf weiteren CHF 152'881.00 seit 16. November 2020;

e. den Betrag von CHF 1'400 nebst Zins zu 5 % seit 9. September 
2020 (Rückforderung Erfüllungsgarantie BKP 285).

2. Das Grundbuchamt F._____ sei anzuweisen, das mit Wirkung vom 21. 
Juli 2020 zu Gunsten der Klägerin vorläufig eingetragene 
Bauhandwerkerpfandrecht auf Liegenschaft Kataster Nr. M._____, 
Grundbuch Blatt N._____, E._____, F._____, für eine Pfandsumme 
von CHF 332'748.22 nebst Zins zu 5% auf CHF 300'000.-- seit 9. Mai 
2020 definitiv einzutragen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (einschliesslich anwendbare 
MWST) zu Lasten der Beklagten.

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I. Die A._____ AG hielt in ihrer Duplik vom 2. Mai 2022 an ihrem 
Rechtsbegehren fest.

J. Am 11. Mai 2022 erliess das Regionalgericht Prättigau/Davos eine 
Beweisverfügung. Gestützt darauf wurden Urkunden ediert, Zeugen 
einvernommen und die Parteien befragt.

K. Am 15. September 2022 fand die Hauptverhandlung statt. Mit gleichentags 
ergangenem Entscheid, mitgeteilt am 2. Februar 2023, erkannte das 
Regionalgericht Folgendes:

1. Die Klage der B._____ AG gegen die A._____ AG wird teilweise 
gutgeheissen und die A._____ AG wird verpflichtet, der B._____ AG 
einen Betrag von CHF 420'409.80 zu bezahlen, zuzüglich Zins von 5 
% auf einen Betrag von CHF 270'147.20 seit 30. April 2020, auf einen 
Betrag von CHF 20'987.90 seit 26. Juli 2020, auf einen Betrag von 
CHF 1'400.00 seit 9. September 2020 sowie auf einen Betrag von CHF 
127'874.72 seit 26. November 2020.

2. Es wird das Grundbuchamt F._____ angewiesen, das zugunsten der 
B._____ AG auf der Liegenschaft Kataster Nr. M._____, Grundbuch 
Blatt N._____, E._____ in F._____, über einen Betrag von CHF 
332'748.22 nebst Zins zu 5 % seit dem 9. Mai 2020 auf den Betrag 
von CHF 300'000.00 provisorisch eingetragene Grundpfandrecht wie 
folgt definitiv einzutragen:

Im Betrag von CHF 332’748.22 nebst Zins zu 5 %

• auf den Betrag von CHF 270'147.20 seit 30. April 2020,

• auf den Betrag von CHF 20'987.90 seit 26. Juli 2020,

• auf den Betrag von CHF 1'400.00 seit 9. September 2020 sowie

• auf den Betrag von CHF 7'464.90 seit 26. November 2020.

3. Die Gerichtskosten für den Entscheid O._____ vom 14. September 
2020 des Handelsgerichts des Kantons L._____ in der Höhe von CHF 
7'000.00 gehen zu Lasten der A._____ AG. Die A._____ AG wird 
verpflichtet, der B._____ AG die von ihr bezahlten CHF 7'000.00 zu 
erstatten/bezahlen.

4. Die Gerichtskosten für diesen Entscheid in der Höhe von 
CHF 30'350.00 (inkl. Grundbuchgebühren) gehen zu Lasten der 
A._____ AG und werden mit den von der B._____ AG und der 
A._____ AG geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet. Die A._____ 
AG wird verpflichtet, der B._____ AG den von ihr geleisteten 
Gerichtskostenvorschuss von CHF 30'000.00 zu erstatten/bezahlen.

5. Sämtliche Kosten des Grundbuchamtes F._____ im Zusammenhang 
mit der provisorischen Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts 
zugunsten der B._____ AG auf der Liegenschaft Kataster Nr. 
M._____, Grundbuch Blatt N._____, E._____ in F._____ sind der 
B._____ AG von der A._____ AG zu erstatten/bezahlen.

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6. Die A._____ AG hat die B._____ AG für die Aufwendungen im 
Verfahren O._____ vor dem Handelsgericht des Kantons L._____ mit 
CHF 5'113.95 (inkl. Spesen) aussergerichtlich zu entschädigen.

7. Die A._____ AG hat die B._____ AG für diesen Entscheid (Proz. Nr. 
115-2020-25) mit CHF 33'532.70 (inkl. Spesen) aussergerichtlich zu 
entschädigen.

8. Die Kosten des Schlichtungsverfahrens vor Vermittleramt 
Prättigau/Davos von CHF 300.00 gehen zu Lasten der A._____ AG. 
Die A._____ AG hat die B._____ AG, welche die CHF 300.00 bezahlt 
hat, diese CHF 300.00 zu erstatten/bezahlen.

9. [Rechtsmittelbelehrung Hauptentscheid]

10. [Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid]

11. [Mitteilung]

L. Gegen diesen Entscheid erhob die A._____ AG (nachfolgend: 
Berufungsklägerin) am 6. März 2023 Berufung beim Kantonsgericht von 
Graubünden. Sie stellte darin folgendes Rechtsbegehren:

1. In Gutheissung der Berufung sei das Urteil der Vorinstanz vom 
15. September 2022 vollumfänglich aufzuheben und die Klage sei 
abzuweisen; eventualiter sei die Sache zur neuen Entscheidung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen.

2. Alles unter entsprechenden Kosten- und Entschädigungsfolgen 
(zuzüglich 7,7 % Mehrwertsteuer) zulasten der Berufungsbeklagten, 
sowohl für das erst- als auch für das zweitinstanzliche Verfahren 
(hinsichtlich des erstinstanzlichen Verfahrens inkl. der Kosten des 
Friedensrichteramtes) sowie hinsichtlich des Verfahrens vor 
Handelsgericht des Kantons L._____ (Entscheid O._____ vom _____ 
2020) sowie hinsichtlich sämtlicher Kosten des Grundbuchamtes 
F._____ im Zusammenhang mit der Eintragung und Löschung des 
Bauhandwerkerpfandrechtes auf der Liegenschaft Kat.-Nr. M._____, 
Grundbuch Blatt N._____, E._____, F._____, weshalb entsprechend 
Ziffer 3 – 8 des Entscheides vom 15.9.2022 ebenfalls aufzuheben 
seien.

M. Mit Berufungsantwort vom 19. September 2024 beantragte die B._____ AG 
(nachfolgend: Berufungsbeklagte) was folgt:

1. Soweit darauf eingetreten werden kann, sei die Berufung der 
Berufungsklägerin vollumfänglich abzuweisen und sei der Entscheid 
des Regionalgerichtes Prättigau/Davos vom 15. September 2022 
vollumfänglich zu bestätigen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (nebst anwendbarer MWST) 
zu Lasten der Berufungsklägerin.

N. Der von der Berufungsklägerin eingeforderte Kostenvorschuss in der Höhe 
von CHF 20'000.00 ging innert Frist ein. Die vorinstanzlichen Akten wurden 
beigezogen. 

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O. Am 1. Januar 2025 ist im Kanton Graubünden das 
Gerichtsorganisationsgesetz vom 14. Juni 2022 (GOG; BR 173.000) in Kraft 
getreten. Auf diesen Zeitpunkt hin sind das Kantons- und das Verwaltungsgericht 
zum Obergericht des Kantons Graubünden zusammengelegt worden. Die 
hängigen Verfahren des Kantonsgerichts sind per 1. Januar 2025 auf das 
Obergericht übertragen worden (Art. 122 Abs. 5 GOG). Die Verfahrensnummer 
des vorliegenden Verfahrens hat dabei von ZK2 23 11 auf ZR2 23 11 geändert.

P. Das Verfahren ist spruchreif.

Erwägungen

1. Prozessuales

1.1. Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstinstanzlichen 
Endentscheid, welcher mit Berufung angefochten werden kann (Art. 308 Abs. 1 
lit. a ZPO). Der Streitwert übersteigt CHF 10'000.00, womit das für die Berufung 
geltende Streitwerterfordernis erfüllt ist (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die gerichtsinterne 
Zuständigkeit der Zweiten zivilrechtlichen Kammer ergibt sich aus Art. 10 Abs. 1 
lit. a OGV (BR 173.010). 

1.2. Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Gemäss Art. 143 
Abs. 1 ZPO ist die Frist eingehalten, wenn die betreffende Eingabe spätestens am 
letzten Tag der Frist beim Gericht eingereicht oder zu dessen Handen der 
Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder 
konsularischen Vertretung übergeben wurde. Bezüglich in einen Briefkasten 
geworfener Eingaben gilt vermutungsweise, dass das Datum des Poststempels 
mit der Aufgabe übereinstimmt. Der beweisbelasteten Partei steht allerdings der 
Gegenbeweis offen, dass die Sendung trotz rechtzeitiger Übergabe erst nach 
Fristablauf gestempelt und der Poststempel unzutreffend ist (Jurij Benn, in: 
Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische 
Zivilprozessordnung, 4. Aufl., Basel 2024, N 13 zu Art. 143 ZPO). Das 
vorinstanzliche Urteil wurde der Berufungsklägerin am 3. Februar 2023 zugestellt. 
Die Berufungsfrist lief somit am 6. März 2023 ab. Die Berufungsschrift datiert zwar 
vom 6. März 2023 (act. A.1), der Briefumschlag ist aber mit dem Poststempel vom 
7. März 2023 versehen. Durch die beigelegte schriftliche Zeugenerklärung von 
P._____ (act. D.1.1) und die eingereichten Videoaufnahmen (act. D. 1.2) ist 
jedoch nachgewiesen, dass die Berufungsschrift noch am 6. März 2023, kurz vor 
Mitternacht, der Schweizerischen Post übergeben wurde. Die Berufung erfolgte 
somit fristgerecht.

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1.3. Mit der Berufung kann unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige 
Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die 
Berufung ist zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). 

1.3.1. In der Rechtsschrift ist aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid 
als fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anforderung genügt eine Partei nicht, wenn sie 
lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit 
Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt oder den angefochtenen 
Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Die Begründung muss hinreichend 
genau und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz mühelos verstanden 
werden zu können. Dies setzt voraus, dass die Partei im Einzelnen die 
vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die sie anficht, und die Aktenstücke 
nennt, auf denen ihre Kritik beruht (BGE 141 III 569 E. 2.3.3; 138 III 374 E. 4.3.1). 
Insofern gibt die Berufungsschrift durch die ausreichend begründet vorgetragenen 
Beanstandungen das Prüfprogramm vor, mit welchem sich die Berufungsinstanz 
zu befassen hat. Innerhalb dieser Beanstandungen ist sie weder an die 
Begründung der Berufungsklägerin noch an jene der Vorinstanz gebunden, 
sondern sie wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Sie kann die 
Berufung auch mit einer anderen Argumentation gutgeheissen oder mit einer von 
der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen 
(BGE 147 III 176 E. 4.2.1).

1.3.2. Diesen Anforderungen an die Begründung wird die Berufungsklägerin in 
ihrer Berufung nur teilweise gerecht. Die Berufungsschrift enthält über weite 
Strecken nahezu wortgleiche Wiederholungen aus Rechtsschriften des 
erstinstanzlichen Verfahrens, ohne dass erkennbar wird, was die 
Berufungsklägerin am angefochtenen Entscheid genau kritisieren will. Beispielhaft 
dafür sind die Ausführungen zu den Vertragsurkunden (act. A.1 S. 7 ff. bzw. RG 
act. I/4 S. 6 ff.), zu den Ausmassen und den Minderleistungen bei den 
Gipserarbeiten (act. A.1 S. 11 ff. bzw. RG act. I/4 S. 10 ff.), zu den Ausmassen 
und den Minderleistungen bei der Aussenwärmedämmung (act. A.1 S. 13 ff. bzw. 
RG act. I/4 S. 63 ff.) oder zu den Ausmassen und den Minderleistungen bei den 
Malerarbeiten (act. A.1 S. 15 f. bzw. RG act. I/4 S. 106 ff.). Es genügt nicht, der 
Berufungsinstanz in frei gehaltenen Ausführungen nochmals die eigene Sicht der 
Dinge zu unterbreiten, um daraus den pauschalen Schluss zu ziehen, die 
Vorinstanz habe falsch entschieden. Da sich die Berufungsklägerin allerdings 
stellenweise (auch) konkret mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinandersetzt, 
ist auf die Berufung grundsätzlich einzutreten, wobei im jeweiligen 

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Sachzusammenhang auf die Begründungsanforderungen zurückzukommen sein 
wird.

2. Vergütungsabrede ‒ Einheitspreis oder Pauschalpreis

2.1. Zwischen den Parteien ist in erster Linie umstritten, ob sie in den drei 
Werkverträgen jeweils einen Pauschalpreis (Version der Berufungsbeklagten) 
oder Einheitspreise (Version der Berufungsklägerin) vereinbarten. Die Vorinstanz 
widmete sich zuerst der objektivierten Vertragsauslegung und kam dabei zum 
Schluss, dass der Wortlaut der Verträge auf die Vereinbarung eines 
Einheitspreises hindeute, obwohl die Parteien dem Totalbetrag das Wort 
"pauschal" vorangestellt hätten. Sowohl in den Offert-Verhandlungsprotokollen wie 
auch in den Ausschreibungs- und Angebotsdokumenten hätten die Parteien 
vereinbart, dass sämtliche Ausmasse effektiv vergütet würden. Die Vereinbarung 
eines Einheitspreises finde sich überdies auch in den Allgemeinen Bedingungen 
der J._____ AG. Bei der nachfolgenden Ermittlung des tatsächlichen Willens der 
Parteien (subjektive Auslegung) kam die Vorinstanz dagegen zum Schluss, dass 
die Parteien einen Pauschalpreis für die Werkverträge vereinbaren wollten. Dafür 
spreche das Verhalten der Parteien nach dem Vertragsschluss. Bei einem 
Werkvertrag, der Einheitspreise vorsehe, werde die Anzahl der verrechenbaren, 
geleisteten Leistungseinheiten grundsätzlich am Bauobjekt selber festgestellt, 
indem die Parteien bzw. ihre Vertreter fortlaufend oder nach bestimmten Perioden 
gemeinsam das tatsächliche Ausmass der erbrachten Leistungen feststellen und 
in einer Urkunde gegenseitig anerkennen würden. Dies hätten die Parteien in casu 
unterlassen. Die Ausmasse seien erst im Hinblick auf den vorliegenden Prozess 
ermittelt und abgenommen worden. So habe die Berufungsklägerin 
Akontozahlungen in beachtlichem Umfang geleistet, welche nach dem jeweiligen 
Baufortschritt gestellt worden seien. Wären tatsächlich Einheitspreise vereinbart 
gewesen, so hätten die Parteien vielmehr nach Abschluss jeder Bauphase oder 
zumindest vor der Abnahme der Bauleistungen die Ausmasse am Bauwerk 
abgenommen. Ein anderes Vorgehen entspreche weder der Praxis noch sei es 
üblich oder praktisch, da der Bauherr bei Mindermassen Gefahr laufe, 
Rückzahlungen von der Unternehmerin einfordern zu müssen. Für dieses 
Verständnis spreche ebenso die Aussage des gerichtlich einvernommenen 
Zeugen Q._____, welcher von der Bauleitung ‒ der Vertreterin der 
Berufungsklägerin ‒ beauftragt gewesen sei. Dieser habe im Rahmen der 
Einvernahme angegeben, davon ausgegangen zu sein, dass es sich beim 
Werklohn um einen Pauschalwerklohn gehandelt habe. Bezeichnend sei zudem, 
dass selbst R._____, welcher an der Hauptverhandlung als Organ der 

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Berufungsklägerin einvernommen worden sei, von einem "pauschalen 
Werkvertrag“ gesprochen habe. Und schliesslich seien auch keine Abmahnungen 
oder ähnliches aktenkundig, in denen die Berufungsbeklagte aufgefordert werde, 
das effektive Ausmass zu ermitteln und basierend darauf Rechnung zu stellen 
(act. B.1 S. 14 ff.).

2.2. Die Berufungsklägerin macht in der Berufung geltend, die Vorinstanz sei bei 
der objektivierten Auslegung zu Recht zum Ergebnis gelangt, dass die Parteien 
einen Einheitspreis und keinen Pauschalwerkpreis vereinbart hätten. Zu Unrecht 
sei die Vorinstanz hingegen zur Schlussfolgerung gelangt, dass bei der Ermittlung 
des tatsächlichen Parteiwillens von einem Pauschalpreis auszugehen sei. Es 
treffe nicht zu, dass bei der Vereinbarung eines Einheitspreises die Parteien bzw. 
ihre Vertreter fortlaufend oder nach bestimmten Perioden gemeinsam das 
tatsächliche Ausmass der erbrachten Leistungen festzustellen und in einer 
Urkunde gegenseitig anzuerkennen hätten. Die Aufnahme des Ausmasses könne 
ohne Weiteres auch erst im Zusammenhang mit der Erstellung bzw. Bereinigung 
der Schlussabrechnung gemäss Art. 153 und 154 SIA-Norm 118 erfolgen. Es liege 
weder seitens der Bauleitung noch der Berufungsklägerin ein Prüfungsbescheid 
gemäss Art. 154 und 155 SIA-Norm 118 vor. Auch sei nie auf die Aufnahme der 
effektiven Masse vor Ort verzichtet worden. Es habe dem Willen der Parteien 
entsprochen, die Ausmasse effektiv und zwar nach den bei der Offertstellung 
vorgelegten Plänen abzurechnen (act. A.1 S. 4 ff.).

2.3. Die Parteien können gemäss Art. 373 und 374 OR die Vergütung der 
Unternehmerin als festen Preis oder nach dem Wert der Arbeit festsetzen. Die 
SIA-Norm 118 (Ausgabe 2013), die vorliegend unbestrittenermassen anwendbar 
ist, unterscheidet Einheitspreise (Art. 39 SIA-Norm 118), Globalpreise (Art. 40 SIA-
Norm 118) und Pauschalpreise (Art. 41 SIA-Norm 118). Der Einheitspreisvertrag 
bestimmt die Vergütung je Mengeneinheit der einzelnen Leistung und beruht auf 
einem Leistungsverzeichnis. Demgegenüber bestimmen der Global- und 
Pauschalpreisvertrag die Vergütung ohne Rücksicht auf die Menge als festen 
Geldbetrag und beruhen auf einer Baubeschreibung (BGer 4A_605/2020 v. 
24.3.2021 E. 4.2.1). 

In der Praxis nicht unüblich ist die sogenannte "nachträgliche Pauschalierung". 
Dies ist der Fall, wenn zunächst Einheitspreise ausgeschrieben und offeriert 
werden, diese jedoch im Laufe der Vertragsverhandlungen und allenfalls nach 
Abzug eines Rabatts auf einen fixen Betrag pauschaliert werden (vgl. Peter 
Gauch, Der Werkvertrag, 6. Aufl., Zürich 2019, Rz. 900 ff.; Roger König, in: 
Grünig/König [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das 

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Obligationenrecht, Die einzelnen Vertragsverhältnisse, Der Werkvertrag, Art. 363–
379 OR, Bern 2024, N 34 zu Art. 373 OR; Hans R. Spiess/Marie-Theres Huser, 
SIA-Norm 118, Stämpflis Handkommentar, 2. Aufl., Bern 2023, N 18 zu Art. 41). In 
diesem Fall bemisst sich die Vergütung der Unternehmerin für die vereinbarte 
Werkleistung ohne Rücksicht auf die Menge nach dem vereinbarten 
Pauschalbetrag (vgl. BGer 4A_605/2020 v. 24.3.2021 E. 4.2.1). Entsprechend 
liegt hier nicht mehr ein Einheits-, sondern ein Pauschalpreis vor (König, a.a.O., 
N 34 zu Art. 373 OR). Macht eine Partei geltend, die Einheitspreis-Offerte sei 
pauschaliert worden, trägt sie hierfür die Beweislast (Gauch, a.a.O., Rz. 932; 
König, a.a.O., N 34 zu Art. 373 OR).

2.4. Im vorliegenden Fall gilt es zunächst festzuhalten, dass die 
Berufungsklägerin die Vereinbarung eines Pauschalpreises vor der Vorinstanz 
anerkannt hat. In ihrer Klageantwort stellte sich die Berufungsklägerin zwar noch 
auf den Standpunkt, dass nach der Parteivereinbarung von einer Abrechnung 
nach Ausmass und nicht von Pauschalpreisen auszugehen sei (RG act. I/4 
S. 138). In ihrer Duplik führte sie dann allerdings aus, sie sei berechtigterweise 
davon ausgegangen, dass für den Fall, dass das offerierte Ausmass mit den von 
der Berufungsbeklagten zur Verfügung gestellten Planunterlagen übereinstimme, 
das bestellte Werk zu einem Pauschalpreis zu erstellen sei. Sie berufe sich auf 
einen Willensmangel bzw. einen Erklärungsirrtum und einen Grundlagenirrtum, 
indem sie einem Pauschalpreis zugestimmt habe, unter der ausdrücklichen 
Voraussetzung, dass die im Vertrag vereinbarten Ausmasse (Mengenangaben) 
auch den Planunterlagen entsprechen würden. Zusammenfassend sei 
festzuhalten, dass nur dort von einer pauschalisierten Vergütung gesprochen 
werden könne, wo die Mengenangabe gemäss Werkvertrag/Leistungsverzeichnis 
den Angaben gemäss Plänen bzw. vor Ort am Gebäude entsprächen. Dort, wo 
dies nicht der Fall sei, liege keine pauschalierte Vergütung vor, weshalb der 
Aufwand der Berufungsbeklagten nach effektivem Ausmass zu entschädigen sei 
(RG act. I/6 S. 4 ff.). An der Hauptverhandlung ergänzte die Berufungsklägerin 
schliesslich: "Die Parteien haben einen Pauschalwerkpreis vereinbart. Das heisst 
aber nicht, dass man diesen Werkpreis nicht anpassen kann. Es war für den 
Beklagten klar, dass, wenn Mengen nicht gestimmt haben, dass der Werkpreis 
nach oben oder nach unten angepasst werden muss" (RG act. VII/1 S. 3). Wenn 
eine anwaltlich vertretene Partei in der Duplik und dann an der Hauptverhandlung 
in Übereinstimmung mit den Behauptungen der Gegenpartei erklärt, sie habe 
einem Pauschalpreis zugestimmt, ist sie darauf zu behaften. Nach ihren 
Behauptungen ging die Berufungsklägerin davon aus, dass die Mengen in den 
Leistungsverzeichnissen der Offerte den Mengen gemäss den Planunterlagen 

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bzw. den effektiven Mengen entsprechen. Diese Vorstellung der 
Berufungsklägerin betrifft ihre Willensbildung zum Vertragsschluss und ist, soweit 
sie sich über die Ausmasse getäuscht hat, grundsätzlich über den 
Grundlagenirrtum nach Massgabe des Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR geltend zu 
machen, den sie denn auch – insoweit folgerichtig – geltend gemacht hat (dazu 
unten E. 2.7). Dass im Ausgangspunkt zwischen den Parteien ein Konsens über 
einen Pauschalpreis zustande gekommen ist, wird damit nicht in Frage gestellt. 

2.5. Nachdem im vorinstanzlichen Verfahren das Zustandekommen eines 
Pauschalpreisvertrags unstreitig geblieben war, hätte es sich im Grunde 
genommen erübrigt, die Preisabrede auszulegen. Zieht man dessen ungeachtet 
die tatsächlichen Umstände in Betracht, ist freilich nicht zu beanstanden, dass die 
Vorinstanz im Rahmen der subjektiven Auslegung auf die Vereinbarung eines 
Pauschalpreises geschlossen hat.

2.5.1. Die Mengen der zu Einheitspreisen erbrachten Leistungen werden je nach 
den Bedingungen des Werkvertrags entweder nach dem tatsächlichen Ausmass 
ermittelt (durch Messen, Wägen oder Zählen) oder nach dem plangemässen 
theoretischen Ausmass (Art. 141 SIA-Norm 118). Kommt es auf das tatsächliche 
Ausmass an (Art. 142 SIA-Norm 118), so sind die geleisteten Mengeneinheiten 
am Objekt festzustellen (Rainer Schumacher/Valentin Monn, in: Gauch/Stöckli 
[Hrsg.], Kommentar zur SIA-Norm 118, 2. Aufl., Zürich 2017, N 4 zu Art. 141). 
Gemäss Art. 142 Abs. 1 SIA-Norm 118 haben die Bauleitung und die 
Unternehmerin die jeweiligen Ausmasse gemeinsam, fortlaufend und zeitgerecht, 
möglichst innert Monatsfrist, zu ermitteln und in den Massurkunden gegenseitig 
anzuerkennen. "Fortlaufend" bedeutet, dass die Ausmasse während der 
Bauausführung öfters ermittelt werden, meistens in regelmässigen und, wenn 
nötig, in kurzen Zeitabständen. "Zeitgerecht" bedeutet, dass allerspätestens 
auszumessen ist, bevor der Baufortschritt die Ermittlung des tatsächlichen 
Arbeitsumfangs verunmöglicht. Dies erfordert häufig das Ausmessen vor dem 
nächsten Arbeitsvorgang. Andererseits gibt es Ausmasse, die auch nach 
Bauvollendung noch ermittelt werden können. Auf jeden Fall ist derart rechtzeitig 
auszumessen, dass die Schlussabrechnung spätestens zwei Monate nach der 
Abnahme eingereicht werden kann (Art. 154 Abs. 1 SIA-Norm 118; 
Schumacher/Monn, a.a.O., N 5.1 ff. zu Art. 142). 

2.5.2. Es ist unbestritten, dass die tatsächlichen Ausmasse nicht ermittelt wurden. 
Die Berufungsbeklagte hat ihre Arbeit am 28. April 2020 niedergelegt. Zu diesem 
Zeitpunkt waren angeblich noch nicht alle Arbeiten im EG und UG erledigt. Die 
Mieter in den darüber liegenden Wohnungen ‒ wo die Arbeiten offenbar bereits 

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abgeschlossen waren ‒ waren jedoch bereits am 1. April 2020 eingezogen (RG 
act. VIII/2.3 S.3). Die noch nicht erledigten Arbeiten im EG und UG sollen später 
von Drittunternehmern fertiggestellt worden sein, teilweise erst im Juni 2020 (RG 
act. III/19). Am 16. Juli bzw. 4. September 2020 stellte die Berufungsbeklagte ihre 
Schlussrechnungen (RG act. II/67, II/68 und II/86). Die von der Berufungsklägerin 
als Beweismittel eingereichten Neuberechnungen der Ausmasse von S._____ 
datieren dagegen vom 29. März bzw. 1. April 2021 (RG act. III/1-3). Diese 
erfolgten somit ungefähr ein Jahr, nachdem die Arbeiten zumindest in den OG 
abgeschlossen und die Mieter eingezogen waren. Dies erweist sich als reichlich 
spät und spricht gegen das Vorliegen eines tatsächlichen Konsenses über eine 
Vergütung nach Ausmass. Zwar lässt sich anhand der Akten nicht genau 
ermitteln, ab wann und inwieweit der Baufortschritt die Ermittlung des 
tatsächlichen Arbeitsumfangs verunmöglicht hat. Naheliegenderweise hätte die 
Ermittlung der tatsächlichen Ausmasse jedoch spätestens vor dem Einzug der 
Mieter stattgefunden. Dass dies nicht geschehen ist, deutet darauf hin, dass 
keiner der beteiligten Parteien davon ausging, dass die tatsächlichen Ausmasse 
zu ermitteln wären. Dies bestätigte denn auch der mit der Bauleitung beauftragte 
Zeuge Q._____, welcher ebenfalls von einem Pauschalwerklohn ausging (RG 
act. VIII/2.2, Frage 4). Die Berufungsklägerin hat im Übrigen nicht behauptet, dass 
sie die Berufungsbeklagte jemals aufgefordert hätte, gemeinsam mit der 
Bauleitung die effektiven Ausmasse festzustellen. Dass die Vorinstanz bei dieser 
Sachlage auf einen tatsächlichen Konsens über einen Pauschalpreis erkannt hat, 
ist folglich nicht zu beanstanden.

2.5.3. Wie soeben erwähnt, hat die Berufungsklägerin mit erheblicher zeitlicher 
Verzögerung und ohne Mitarbeit der Gegenpartei mit S._____ einen externen 
Experten beauftragt, welcher die Ausmasse anhand der Planunterlagen überprüfte 
(RG act. III/1-3). Auf das plangemässe Ausmass kann im vorliegenden Fall 
allerdings nicht abgestellt werden. Soweit nämlich die Parteien weder ausdrücklich 
noch stillschweigend etwas Anderes vereinbart haben, ist bei Einheitspreisen die 
Menge nach dem tatsächlichen Ausmass zu ermitteln. In diesem Sinne spricht 
eine natürliche Vermutung dafür, dass die Parteien das tatsächliche Ausmass 
vereinbart haben. Die Beweislast für eine anderslautende Vereinbarung trägt 
diejenige Partei, welche sich darauf beruft (Schumacher/Monn, a.a.O., N 9.3 zu 
Art. 141). Die Behauptungen der Berufungsklägerin zur Frage, ob die Vergütung 
nach dem tatsächlichen Ausmass oder nach dem plangemässen theoretischen 
Ausmass zu ermitteln ist, sind widersprüchlich. Bei den Neuberechnungen, welche 
die Mindermengen gegenüber der Ausschreibung belegen sollen, stützte sich die 
Berufungsklägerin in der Klageantwort auf das plangemässe Ausmass (RG act. I/4 

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S. 9 ff. und S. 138), ehe sie in ihrer Duplik ausführte, dass gemäss dem 
Grundgedanken im Verhandlungsprotokoll die Mengenangaben gemäss effektiver 
Situation am Gebäude zu berechnen seien (RG act. I/6 S. 5). An der 
Hauptverhandlung sodann führte die Berufungsklägerin im Rahmen der 
Parteivorträge zunächst aus, dass man nach den Plangrundlagen abrechne (RG 
act. VII/1 S. 4). Im Schlussvortrag behauptete sie dagegen wieder, dass die 
Berufungsbeklagte nur das zugute habe, was effektiv gebaut worden sei (RG 
act. VII/1 S. 6). Dass die Parteien das plangemässe theoretische Ausmass 
vereinbart hätten, hat die Berufungsklägerin demnach nicht schlüssig behauptet. 
Abgesehen davon fehlt es an entsprechenden Beweisanträgen der 
Berufungsklägerin. Selbst wenn die Behauptungen schlüssig wären, blieben sie 
somit unbewiesen. 

2.6. Im Übrigen führt auch die objektivierte Vertragsauslegung ‒ entgegen den 
Ausführungen der Vorinstanz ‒ zum Schluss, dass die Parteien Pauschalpreise 
vereinbart haben. 

2.6.1. Die SIA-Norm 118 umschreibt in Art. 20 die Vertragsurkunde und die 
übrigen Bestandteile des Werkvertrags. Für den Fall, dass sich einzelne 
Vertragsbestandteile widersprechen, statuiert Art. 21 Abs. 1 SIA-Norm 118 sodann 
eine Rangordnung. Danach geht die Vertragsurkunde, sofern sie ausgefertigt und 
beidseitig unterzeichnet ist, allen übrigen Vertragsbestandteilen vor. Das Angebot 
des Unternehmers mit den zugehörigen Beilagen geht den 
Ausschreibungsunterlagen vor. Aus der Vertragsurkunde hat der gesamte 
Vertragsinhalt hervorzugehen, entweder unmittelbar oder durch Verweisung 
(Art. 20 Abs. 1 und 2 SIA-Norm 118). Die Unterzeichnung der Vertragsurkunde 
begründet eine tatsächliche Vermutung für den Inhalt des Vertrags und für die 
Vollständigkeit der Vertragsurkunde (Anton Egli, in: Gauch/Stöckli [Hrsg.], 
Kommentar zur SIA-Norm 118, 2. Aufl., Zürich 2017, N 12 zu Art. 20). Wenn eine 
Vertragspartei trotz unterzeichneter Vertragsurkunde nachträglich geltend machen 
will, sie hätte einen Vertrag mit einem anderen Inhalt abgeschlossen, so trägt sie 
dafür die Beweislast (Egli, a.a.O., N 15.2 und 16 zu Art. 20).

2.6.2. Die drei Werkverträge, die die Parteien abgeschlossen haben 
(Gipserarbeiten, verputzte Aussenwärmedämmung und innere Malerarbeiten), 
setzen sich jeweils aus denselben Bestandteilen zusammen. Erstens besteht ein 
unterzeichnetes Deckblatt mit dem Titel "Werkvertrag", welches selber keine 
Vergütungsabrede enthält, aber auf den Text der "Vertragsurkunde" und das 
"Offert-Verhandlungsprotokoll" verweist (RG act. II/4, II/5 und II/72). Zweitens führt 
die eben erwähnte "Vertragsurkunde", welche den Titel "Werkvertrag Nr. 27100" 

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(bzw. "Werkvertrag Nr. 22621" und "Werkvertrag Nr. 28500") trägt, einzig eine 
"Auftragssumme Pauschal" auf und erklärt im Übrigen das "Offert-
Verhandlungsprotokoll" und das "Angebot" zu Vertragsbestandteilen (RG act. II/4, 
II/5 und II/72). Das "Offert-Verhandlungsprotokoll" seinerseits enthält 
widersprüchliche Angaben zur Vergütung. Unter Ziff. 5 steht, dass sämtliche 
Ausmasse "effektiv vergütet" werden. Gleich danach unter Ziff. 6 ist die Rede von 
einem "Pauschalangebot". Unter Ziff. 7, in welchem die geschuldete Vergütung 
berechnet wird, steht ebenfalls das Wort "Pauschal". Darüber hinaus werden im 
"Offert-Verhandlungsprotokoll" unter Ziff. 3 u. a. die allgemeinen Bedingungen der 
J._____ AG und die SIA-Normen zu integrierenden Bestandteilen erklärt (RG 
act. II/9, II/33 und II/73). Im Schriftstück mit dem Titel "Ausschreibung und 
Angebot" wird die Vergütung als "Eingabesumme Netto" bezeichnet, ohne zu 
spezifizieren, ob es sich um Einheitspreise oder einen Pauschalpreis handelt. 
Kalkuliert wurde jedoch mit Einheitspreisen, sprich es wurden die zu leistenden 
Einheiten mit einem dazugehörigen Einheitspreis multipliziert (RG act. II/10, II/34 
und II/74).

2.6.3. Da die vorliegenden Vertragsurkunden die Vergütungsvereinbarung 
enthalten und bezüglich Gegenstand und Bestandteile des Vertrages auf die 
Offert-Verhandlungsprotokolle und die Angebote verweisen, ist davon 
auszugehen, dass sie den Inhalt der Werkverträge vollständig wiedergeben 
(Art. 20 SIA-Norm 118). Die Unterschriften befinden sich zwar nicht direkt auf den 
Vertragsurkunden, aber auf dem Deckblatt davor. In den Vertragsurkunden finden 
sich in Bezug auf die Art des Werklohns keine widersprüchlichen Formulierungen. 
In diesen ist jeweils allein von "Auftragssumme Pauschal" (S. 1) und von "Netto 
Pauschal" (S. 2) die Rede (RG act. II/4, II/5 und II/72). Dieser Wortlaut der 
Vertragsurkunden zusammen mit der Rangordnung der Vertragsbestandteile, die 
den Vertragsurkunden gegenüber den weiteren Bestandteilen eine 
Vorrangstellung einräumt (Art. 21 Abs. 1 SIA-Norm 118), spricht nach dem 
Vertrauensprinzip für die Vereinbarung von Pauschalpreisen. Auch die objektive 
Auslegung der Werkverträge führt somit zum Schluss, dass die Parteien 
Pauschalpreise vereinbart haben. Dass im Angebot und in den Offert-
Verhandlungsprotokollen noch von Einheitspreisen die Rede ist, liegt offensichtlich 
daran, dass die Parteien in den Verhandlungen noch mit Einheitspreisen kalkuliert, 
am Ende jedoch die Vergütungen pauschaliert haben.

2.7. Wie bereits erwähnt (oben E. 2.4), berief sich die Berufungsklägerin vor der 
Vorinstanz auf Willensmängel hinsichtlich der Vergütungsabrede.

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2.7.1. Die Vorinstanz kam diesbezüglich zum Schluss, die Berufungsklägerin 
habe es unterlassen zu behaupten, inwiefern sie die Vereinbarung binnen 
Jahresfrist seit Entdeckung des Willensmangels angefochten habe. Es sei deshalb 
von einer Genehmigung i. S. v. Art. 31 Abs. 1 OR auszugehen. Ausserdem sei 
anzunehmen, dass die Berufungsklägerin eine Abweichung von der Richtigkeit 
ihrer Vorstellung bewusst in Kauf genommen habe. Denn es sei nicht einzusehen, 
weshalb die Berufungsklägerin, die sich durch eine erfahrene Bauleitung vertreten 
lassen habe, die Überprüfung des Leistungsverzeichnisses mit den Bauplänen 
nicht bereits vor der Vereinbarung der Werkverträge hätte vornehmen können, 
zumal die entsprechenden vertraglichen Grundlagen den Parteien bekannt 
gewesen seien. Selbst wenn jedoch ‒ entgegen diesen Ausführungen ‒ ein Irrtum 
angenommen würde, der freilich auch bloss fahrlässig sein könne (Art. 26 OR), 
wären aus dem Handeln einer Partei nach Treu und Glauben gewisse Schlüsse zu 
ziehen. Kümmere sich eine Partei bei Vertragsabschluss nicht um eine bestimmte 
Frage, obwohl es auf der Hand liege, dass diese sich stelle, so dürfe die andere 
Partei daraus grundsätzlich den Schluss ziehen, dass dieser Punkt für den 
Vertragsabschluss nicht von Bedeutung sei. Das sich im Nachhinein fahrlässig 
herausstellende Verhalten könne somit bewirken, dass ein bestimmter Umstand 
vom Irrenden nicht nach Treu und Glauben als notwendige Grundlage des 
Vertrages betrachtet werden dürfe. Davon wäre vorliegend auszugehen, falls 
ohnehin nicht bewusstes Nichtwissen anzunehmen wäre (act. B.1 E. 5.3.4).

2.7.2. Die Berufungsklägerin macht in der Berufung geltend, sie habe sich in ihrer 
Duplik vom 2. Mai 2022 innert Frist auf einen entsprechenden Willensmangel 
berufen und dies gegenüber der Berufungsbeklagten kundgetan. Sie habe einen 
Willensmangel und die (Teil-)Unverbindlichkeit auch bereits mit der 
Nichtbezahlung der vier Schlussrechnungen und mit diversen Nachträgen 
bekundet (act. A.1 S. 10 f. und 19 f.). Tatsächlich machte die Berufungsklägerin im 
vorinstanzlichen Verfahren in ihrer Duplik geltend, dass sie die Pauschalvergütung 
in dem Sinne verstanden habe, dass das bestellte Werk nur so lange, wie das 
offerierte Ausmass mit den von ihr zur Verfügung gestandenen Planunterlagen 
übereinstimme, zu einem Pauschalpreis zu erstellen sei. Sie berufe sich "auf einen 
Willensmangel, namentlich ein Erklärungsirrtum und ein Grundlagenirrtum, in dem 
sie zu einem Pauschalpreis zugestimmt hatte, unter der ausdrücklichen 
Voraussetzung, dass die im Vertrag vereinbarten Ausmasse, Stückzahlen 
(Mengenangaben) auch den Planunterlagen entsprechen" (RG act. I/6 S. 4 f.). Aus 
dieser Passage der Duplik geht zweifelsohne die Geltendmachung eines 
Willensmangels hervor. Nicht nachvollziehbar ist allerdings, wie in Bezug auf 
denselben Sachverhalt zugleich ein Erklärungs- und ein Grundlagenirrtum 

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vorliegen kann, wie dies die Berufungsklägerin anzunehmen scheint. Ein 
Erklärungsirrtum liegt vor, wenn jemand auf einer Erklärung behaftet wird, die 
nicht seinem Willen entspricht. Der Irrtum betrifft hier nicht die Willensbildung, 
sondern die Äusserung des fehlerfrei gebildeten Willens (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 1‒3 
OR; Ingeborg Schwenzer/Christiana Fountoulakis, in: Widmer Lüchinger/Oser 
[Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl., Basel 2020, N 2 zu 
Art. 24 OR). Beim Grundlagenirrtum betrifft der Irrtum hingegen einen bestimmten 
Sachverhalt, der vom Irrenden nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als 
eine notwendige Grundlage des Vertrages betrachtet wurde (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 
OR). Die Berufungsklägerin hat gemäss ihren Behauptungen einem Pauschalpreis 
zugestimmt und sich dabei über das tatsächliche bzw. plangemässe Ausmass 
geirrt. Dabei handelt es sich um einen Irrtum in ihrer Willensbildung, nicht in der 
Kundgabe ihres korrekt gebildeten Willens. Vorliegend zu prüfen wäre daher 
einzig der Grundlagenirrtum, nicht auch der Erklärungsirrtum.

2.7.3. Ob überhaupt und gegebenenfalls welcher Irrtum vorliegt, kann hier indes 
offenbleiben. Denn in beiden Fällen des Irrtums wird zusätzlich vorausgesetzt, 
dass binnen Jahresfrist seit Entdeckung des Irrtums eine Erklärung erfolgt, 
wonach der Irrende den Vertrag nicht halten werde bzw. eine schon erfolgte 
Leistung zurückfordert. Unterbleibt diese, gilt der Vertrag als genehmigt (Art. 31 
Abs. 1 OR). Wer sich auf das Vorliegen eines Irrtums beruft, trägt hierfür die 
Beweislast (BGer 4A_641/2010 v. 23.2.2011 E. 3.5.1). Die gleiche 
Beweislastverteilung gilt für die rechtzeitige Geltendmachung des Willensmangels 
(Schwenzer/Fountoulakis, a.a.O., N 16 zu Art. 31 OR). Wie die Vorinstanz korrekt 
festgehalten hat, unterliess es die Berufungsklägerin im vorinstanzlichen 
Verfahren zu behaupten, dass sie die Vereinbarung binnen Jahresfrist seit 
Entdeckung des Willensmangels angefochten hat. Erst in der Berufungsschrift hat 
die Berufungsklägerin vorgebracht, sie habe im September 2021 ‒ als ihr die 
bereinigten Ausmasse zugestellt worden sein sollen ‒ ihren Irrtum erkannt, so 
dass die Geltendmachung in der Duplik vom 2. Mai 2022 rechtzeitig erfolgt sei 
(act. A.1 S. 10). Diese Tatsachenbehauptung erfolgte prozessual zu spät (vgl. 
Art. 317 Abs. 1 ZPO) und kann somit nicht mehr berücksichtigt werden. In der 
blossen Nichtbezahlung von Rechnungen kann im Übrigen nach Treu und 
Glauben, anders als die Berufungsklägerin anzunehmen scheint, keine 
Anfechtung der Werkverträge wegen Willensmängel erblickt werden, zu 
mannigfaltig sind doch die möglichen Gründe, weshalb eine Bestellerin die 
Bezahlung des in Rechnung gestellten Werklohns unterlässt. Die Vorinstanz ist 
demnach zutreffend von der Verwirkung des Anfechtungsrechts (Art. 31 OR) 
ausgegangen.

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2.7.4. Nicht gefolgt werden kann sodann der These der Berufungsklägerin, sie sei 
eine "Baulaiin" und daher nicht zur Überprüfung der Mengen gemäss 
Leistungsverzeichnis und Bauplänen gehalten gewesen (act. A.1 S. 20). Laut 
Handelsregister ist die Berufungsklägerin seit dem Jahr 2018 im 
Immobilienbereich tätig, wobei sie insbesondere die Erstellung von Wohn- und 
Geschäftshäusern bezweckt. Bei dieser Ausrichtung der Geschäftstätigkeit ist es 
ohne Weiteres gerechtfertigt, von einer baukundigen Person auszugehen und bei 
der Würdigung von deren Verhalten entsprechende Massstäbe anzusetzen. Wenn 
bei einem grösseren Bauprojekt eine Immobiliengesellschaft zusammen mit einer 
von ihr beigezogenen professionellen Bauleitung Pauschalpreisen zustimmt und 
sich dabei nicht die Mühe macht, die für die Preiskalkulation angenommenen 
Mengen auf ihre Übereinstimmung mit den Angaben in den Plänen zu überprüfen, 
gibt sie nach Treu und Glauben zu erkennen, dass die Übereinstimmung der 
Mengen für sie keine notwendige Grundlage für den Vertragsschluss darstellt (vgl. 
BGE 129 III 363 E. 5.3). Dementsprechend treuwidrig ist es, wenn sie erst im 
Nachhinein, am Ende der Projektrealisierung oder gar erst nach Vollendung des 
Baus, die Mengen vergleicht und sich dann, nachdem sie Abweichungen zu ihren 
Ungunsten festgestellt hat, auf Grundlagenirrtum beruft (Art. 25 Abs. 1 OR). Eine 
wirksame Vertragsanfechtung infolge Willensmängel ist auch aus diesem Grund 
zu verneinen, wie die Vorinstanz zutreffend angenommen hat (vgl. act. B.1 
E. 5.3.4).

2.8. Als Zwischenfazit ist demnach festzuhalten, dass die Vorinstanz 
korrekterweise von vereinbarten Pauschalpreisen ausgegangen ist und eine 
Anfechtung wegen Willensmängel verneint hat. Die von der Berufungsklägerin 
behaupteten Mindermengen stellen Abweichungen von der Baubeschreibung dar, 
die als solche unter einem Pauschalpreisvertrag nicht zu einer Mindervergütung 
führen. Dass die Vorinstanz bei dieser Rechtslage darauf verzichtet hat, die von 
der Berufungsklägerin offerierten Neuberechnungen der Ausmasse durch S._____ 
als Beweismittel abzunehmen, ist nicht zu beanstanden. Aufgrund der 
Pauschalpreisabrede lag es, anders als die Berufungsklägerin vorbringt (act. A.1 
S. 6), nicht an der Berufungsbeklagten nachzuweisen, welchen Wert die von ihr 
ausgeführte Arbeit hat. Entsprechendes gilt für die Nachtragsarbeiten, denn nach 
dem Prinzip der Preisfortschreibung, dem die SIA-Norm 118 folgt, sind bei 
Vereinbarung von Pauschalpreisen grundsätzlich auch die Nachtragspreise als 
Pauschalpreise zu qualifizieren (Egli, a.a.O., N 9.2 zu Art. 89; Spiess/Huser, 
a.a.O., N 5 zu Art. 89). Dies gilt vorliegend umso mehr, als bei den von der 
Bauleitung bereinigten und zusammengefassten Nachträgen die Vergütung 
jeweils ebenfalls als "Auftragssumme Pauschal" bezeichnet wurde (vgl. bspw. RG 

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act. II/11‒19). Da es sich bei den Nachtragspreisen somit ebenfalls um 
Pauschalpreise handelt, sind auch hier allfällige Mindermengen preisunerheblich. 
Die betreffenden Rügen der Berufungsklägerin erweisen sich als unbegründet. 
Was die Berufungsklägerin sonst unter dem Titel "Inhalt und Zustandekommen der 
Werkverträge zwischen den Parteien, Inhalt und Gültigkeit der Werkverträge" in 
der Berufung geltend macht (vgl. act. A.1 S. 4-20), erschöpft sich im Übrigen in 
einer blossen, bereits vor der Vorinstanz vorgebrachten Wiedergabe ihres 
Standpunkts, wonach vorliegend auf die Ausmasse abzustellen sei. Darauf ist 
nicht einzutreten (oben E. 1.3).

3. Werkvertrag BKP 271.0 (Gipserarbeiten)

3.1. Erfüllung

3.1.1. Nach Ansicht der Vorinstanz hat die Berufungsbeklagte durch die im Recht 
liegenden Abnahmeprotokolle bewiesen, dass sie die Leistungen gemäss 
Werkvertrag BKP 271.0 erfüllt hat. Dies habe auch der für die Bauleitung tätige 
Q._____ im Rahmen der Zeugenbefragung bestätigt. Die pauschalen 
Behauptungen der Berufungsklägerin, dass Arbeiten nicht vertragskonform 
ausgeführt worden seien, wo kein Abnahmeprotokoll aufgrund der 
Arbeitsniederlegung der Berufungsbeklagten am 28. April 2020 erstellt worden sei, 
erschienen vorliegend nicht plausibel und seien nicht zu hören. Es lägen weder 
Abmahnungen noch sonstige Hinweise im Recht, wonach die Berufungsbeklagte 
ihre Leistungen nicht erbracht habe. Sofern die Berufungsklägerin geltend mache, 
dass aufgrund von Bestellungsänderungen gewisse Leistungen entweder 
weggefallen, nicht mehr nötig gewesen oder Leistungen durch einen anderen 
Unternehmer erbracht worden seien, trage sie die Beweislast dafür. Die 
Ausführungen der Berufungsklägerin in den Rechtsschriften genügten dem 
Beweiserfordernis vorliegend jedoch nicht. Sie bringe einzig vor, dass gewisse 
Positionen des Leistungsverzeichnisses gemäss Ausschreibung und Angebot 
"nicht benötigt“ worden seien, behaupte das Wegfallen von Positionen, die 
Ausführung durch einen anderen Unternehmer und teilweise schlicht die 
Nichtausführung. Diese Behauptungen seien derart pauschal, dass es dem 
Gericht nicht möglich sei, darüber Beweis abzunehmen. Die Berufungsklägerin 
hätte erläutern müssen, im Rahmen welcher Bestellungsänderung gewisse 
Positionen nicht benötigt und wie diese Bestellungsänderungen der 
Berufungsbeklagten mitgeteilt worden seien. Und sie hätte einen Mindernachtrag 
oder zumindest Korrespondenz über einen Mindernachtrag ins Recht legen 
müssen (act. B.1 S. 22 ff.).

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3.1.2. Die Berufungsklägerin rügt in der Berufung, dass die Erfüllung durch die im 
Recht liegenden Abnahmeprotokolle nicht bewiesen sei. Die Abnahmeprotokolle 
würden sich lediglich auf das Innere der Wohnungen sowie auf das Treppenhaus 
beziehen. Bezüglich der übrigen Arbeiten wie beispielsweise des 
Haupteingangsbereichs EG, der Gewerberäume 1-3 im EG, der EG-Fassade auf 
Strassen- und Hofseite sowie des gesamten UG fehle ein entsprechendes 
Abnahmeprotokoll. Es treffe auch nicht zu, dass der Zeuge Q._____ im Rahmen 
der Zeugenbefragung ein mangelfreies Werk bestätigt habe. Der Vorwurf, sie 
hätte nicht ausgeführte Arbeiten nicht abgemahnt, treffe ebenfalls nicht zu, da die 
Parteien in gegenseitiger Absprache, stillschweigend, konkludent oder mündlich 
vor Ort auf die Arbeitsausführung verzichtet hätten. Sie habe vor der Vorinstanz 
substantiiert dargelegt, welche Arbeiten nicht ausgeführt worden seien. Zudem 
habe sie die entsprechenden Beweismittel genannt, wobei die Vorinstanz es 
unterlassen habe, die Beweismittel abzunehmen. Die Ausführungen der 
Vorinstanz bezüglich Bestellungsänderungen seien ebenfalls nicht korrekt. In 
Ziff. 16.4 der AGB der J._____ AG sei vereinbart worden, dass bei weggefallenen 
Arbeiten bzw. Arbeiten, welche durch eine andere Unternehmung ausgeführt 
würden, kein Anspruch auf Entschädigung bestehe. Sie habe zudem substantiiert 
ausgeführt, welche Bauarbeiten genau nicht ausgeführt worden seien. Der Grund, 
weshalb die Arbeiten schlussendlich nicht hätten ausgeführt werden müssen, sei 
rechtlich nicht von Bedeutung (act. A.1 S. 20 ff.).

3.1.3. Nach der gesetzlichen Regelung des Werkvertragsrechts hängt die 
Fälligkeit der Vergütung von der Ablieferung des Werkes ab (Art. 372 Abs. 1 OR). 
Damit das Werk ablieferbar ist, muss es grundsätzlich vollendet, jedoch nicht 
mängelfrei sein (Gauch, a.a.O., Rz. 1155). Eine abweichende Bestimmung von 
der erwähnten Fälligkeitsregelung enthält das Abrechnungssystem der SIA-Norm 
118. Nach Art. 155 Abs. 1 SIA-Norm 118 wird die durch die Schlussabrechnung 
ermittelte Forderung der Unternehmerin mit dem Prüfungsbescheid der Bauleitung 
fällig. Hält die Bauleitung die Prüfungsfrist nach Art. 154 Abs. 2 SIA-Norm 118 
nicht ein, so kann die Unternehmerin eine Nachfrist von einem Monat ansetzen, 
mit deren Ablauf ihre Forderung auch ohne Bescheid der Bauleitung fällig wird 
(Art. 155 Abs. 2 SIA-Norm 188). Da die Prüfungsfrist nach Art. 154 Abs. 2 SIA-
Norm 118 jedoch frühestens mit der Abnahme des Werkes zu laufen beginnt, 
hängt die Fälligkeit indirekt wiederum von der Abnahme ab (Schumacher/Monn, 
a.a.O., N 3 zu Art. 154). Die erste Voraussetzung für die Abnahme bildet die 
Vollendung des Werks (Peter Gauch/Hubert Stöckli, in: Gauch/Stöckli [Hrsg.], 
Kommentar zur SIA-Norm 118, 2. Aufl., Zürich 2017, N 8.1 zu Art. 157). Danach 
folgt die Vollendungsanzeige (Art. 158 Abs. 1 SIA-Norm 118) und die gemeinsame 

21 / 53

Prüfung durch die Bauleitung und die Unternehmerin, worüber in der Regel ein 
Protokoll aufgenommen wird (Art. 158 Abs. 2 und 3 SIA-Norm 118). Gemäss 
Art. 164 Abs. 1 SIA-Norm 118 gilt das Werk zudem dann als abgenommen, wenn 
innert Monatsfrist nach Anzeige der Vollendung die gemeinsame Prüfung 
deswegen unterbleibt, weil entweder keine der Parteien die Prüfung verlangt oder 
vonseiten des Bauherrn die Mitwirkung unterlassen wird. Im vorliegenden Fall 
haben die Parteien die SIA-Norm 118 für verbindlich erklärt, jedoch auch die AGB 
der J._____ AG. Diese halten fest, dass Art. 164 Abs. 1 SIA-Norm 118 keine 
Anwendung findet (RG act. II/6 Ziff. 1.1 und 22.6). Allerdings fehlt eine 
entsprechende Ersatzregelung, weshalb unklar bleibt, was im Falle einer 
unterbliebenen Prüfung gelten soll.

3.1.4. In einem ersten Schritt ist somit zu prüfen, ob das Werk gemäss 
Werkvertrag BKP 271.0 (Gipserarbeiten) vollendet wurde. Da für die Wohnungen 
in den oberen Stockwerken und das Treppenhaus Abnahmeprotokolle vorliegen, 
die von der Bauleitung – und bis auf jenes betreffend das Treppenhaus (RG 
act. II/44) auch von der Berufungsklägerin selber – unterzeichnet worden sind, ist 
diesbezüglich die Vollendung bewiesen (RG act. II/39-44). Die Berufungsklägerin 
bringt in ihrer Berufung nichts Konkretes vor, dass dagegensprechen würde. Was 
die Arbeiten im UG und im EG angeht, liegen zwar ebenfalls Abnahmeprotokolle 
vor, diese sollen jedoch erst erstellt worden sein, nachdem die Berufungsbeklagte 
die Arbeiten Ende April 2020 niedergelegt hatte und Drittunternehmer die 
fehlenden Arbeiten fertiggestellt hatten (RG act. III/38). In Bezug auf diese 
Werkteile stellt sich allerdings die Frage, ob die Arbeiten Teil des ursprünglichen 
Werkvertrages BKP 271.0 (Gipserarbeiten) waren oder ob diese unter die mit den 
Nachträgen vereinbarten Werksarbeiten fallen.

3.1.5. Die Berufungsbeklagte stellt sich auf den Standpunkt, dass sie alle Arbeiten 
im UG vertragskonform erledigt habe und die Arbeiten im UG nicht Teil des 
Werkvertrages BKP 271.0 gewesen seien, sondern von der Bauleitung in 
Nachträgen in Auftrag gegeben worden seien (RG act. I/5 Rz. 167; act. A.2 
Rz. 68). Die Berufungsklägerin bestreitet die Vollendung der Arbeiten. So seien im 
UG die Positionen "WC UG Wände spachteln und Abrieb aufziehen 1,5 mm" und 
"Wände Decke 2x streichen ‒ WC" nicht ausgeführt worden (RG act. I/6 S. 52). 
Allerdings handelt es sich bei diesen Positionen um Arbeiten aus dem Nachtrag 
Nr. 118 (vgl. RG act. II/32), und nicht aus dem ursprünglichen Werkvertrag 
BKP 271.0. Offensichtlich handelte es sich bei den Arbeiten im UG, die nach der 
Darstellung der Berufungsklägerin nicht vollendet worden sein sollen, um solche 
aus einem Nachtrag. Dies wird durch die Zeugeneinvernahme von Q._____ 

22 / 53

bestätigt. Dieser sagte auf die Frage, ob es zum Zeitpunkt der Arbeitsniederlegung 
noch offene Leistungen der Berufungsbeklagten gegeben habe, dass er sich im 
Keller an den Kellerboden erinnere, der mehrmals habe gestrichen werden 
müssen, sowie an gewisse Verkleidungen an der Decke, die man habe anpassen 
müssen (RG act. VIII/2.2 S. 5). Wie sich aus den weiteren Aussagen des Zeugen 
ergibt, waren diese Arbeiten auch nach seiner Erinnerung Gegenstand von 
Nachträgen, nämlich des Nachtrags Nr. 8 "Decke UG herunterhängen" (vgl. RG 
act. II/13; RG act. VIII/2.2 S. 5) sowie des Nachtrags Nr. 117 "BKP 285. 
Malerarbeiten" (vgl. RG act. II/75; RG act. VIII/2.2 S. 9). Sollte die 
Berufungsbeklagte diese zusätzlichen Leistungen im UG tatsächlich nicht erbracht 
haben, stand dies der Vollendung des Werks gemäss Werkvertrag BKP 271.0 
(Gipserarbeiten) folglich nicht entgegen.

3.1.6. In Bezug auf die Gewerberäume im EG hielt die Berufungsbeklagte fest, 
dass diese Bauleistungen ebenfalls nicht in den ursprünglichen Werkverträgen 
enthalten gewesen seien, da hier die Ausbauwünsche der Mieter hätten 
abgewartet werden sollen. Erst im März und April 2020 hätte die Bauleitung sie 
angewiesen, auch in den Gewerberäumen Gipserarbeiten zu erbringen, woraufhin 
unverzüglich Nachtragsofferten erstellt worden seien (RG act. I/5 Rz. 39 und 127). 
Die Berufungsklägerin behauptete in ihrer Duplik im vorinstanzlichen Verfahren 
dagegen, dass die Arbeiten in den Gewerberäumen bereits Bestandteil des 
Werkvertrages BKP 271.0 gewesen seien, und verwies dabei unter anderem auf 
die Positionen 251.111 und 172.101 (RG act. I/6 S. 46). In ihrer Klageantwort hielt 
sie demgegenüber noch fest, dass die Positionen betreffend die Gewerberäume 
zugunsten der Berufungsbeklagten "angepasst" worden seien (RG act. I/4 
S. 43 f.). Anhand der erwähnten Positionen im Werkvertrag lässt sich nicht 
erkennen, ob diese sich auf Arbeiten in den Gewerberäumen oder auf sonstige 
Werkteile beziehen. Nach den Aussagen des Zeugen Q._____ handelte es sich 
bei den Ladenausbauten im EG um einen Zusatz zum Gesamtprojekt, welcher im 
ursprünglichen Werkvertrag nicht enthalten gewesen sei (RG act. VIII/2.2 S. 6). Er 
bezog sich dabei auf den Nachtrag Nr. 12 "Trockenbau- und Malerarbeiten im 
EG", der als Urkunde vorliegt (RG act. II/17). Dass es sich um einen Nachtrag 
handelt, bestätigt die E-Mail, mit welcher Q._____ die Berufungsbeklagte 
aufforderte, Arbeiten in den Gewerberäumen auszuführen und entsprechende 
Nachträge zu erstellen (RG act. II/89). Beim EG liegt die Sachlage demnach gleich 
wie beim UG: Sollte die Berufungsbeklagte die Leistungen im EG nicht erfüllt 
haben, stand dies der Vollendung des Werks gemäss Werkvertrag BKP 271.0 
(Gipserarbeiten) nicht entgegen, weil diese ursprünglich gar nicht vereinbart 
wurden.

23 / 53

3.1.7. Eine weitere Voraussetzung für die Fälligkeit der Vergütungsforderung 
bildet die Vollendungsanzeige gemäss Art. 158 Abs. 1 SIA-Norm 118. Die 
Vollendungsanzeige kann mündlich oder schriftlich erfolgen (Art. 158 Abs. 1 
Satz 2 SIA-Norm 118). Auch die Übermittlung einer Schlussrechnung an den 
Besteller kann als (implizite) Vollendungserklärung qualifiziert werden (BGer 
4A_51/2007 v. 11.9.2007 E. 4.5; Gauch, a.a.O., Rz. 96). Das Erfordernis der 
Vollendungsanzeige entfällt sodann, wenn der Besteller das vollendete Werk von 
sich aus in Gebrauch nimmt. Diesfalls löst der Zeitpunkt der Ingebrauchnahme die 
Rechtsfolgen einer Vollendungsanzeige aus (Art. 158 Abs. 1 Satz 3 SIA-Norm 
118). Die Schlussrechnung für die Gipserarbeiten stellte die Berufungsbeklagte 
am 4. September 2020 (RG act. II/67). Die Ingebrauchnahme erfolgte ‒ mit 
Ausnahme der in den Nachträgen geregelten Arbeiten im UG und EG ‒ bereits 
durch den Einzug der Mieter am 1. April 2020 (RG act. VIII/2.3 S.3). Somit ist als 
letzte Voraussetzung für den Fälligkeitseintritt des Werklohnes aus dem 
Werkvertrag BKP 271.0 die gemeinsame Prüfung des Werkes durch Bauleitung 
und Unternehmerin zu prüfen.

3.1.8. Mit den seitens der Berufungsbeklagten eingereichten Abnahmeprotokollen 
für die Wohnungen in den oberen Stockwerken und das Treppenhaus ist 
erwiesen, dass die Abnahmeprüfung diesbezüglich erfolgt ist (RG act. II/39‒44). 
Hinzu kommt, dass die Abnahmeprüfung eine Obliegenheit des Bestellers 
darstellt. Sie trifft den Besteller unabhängig davon, ob er vom Unternehmer zur 
Prüfung aufgefordert wird oder nicht (Gauch/Stöckli, a.a.O., N 14 zu Art. 158). Da 
in Ziffer 1.1 und 22.6 der AGB die stillschweigende Abnahme gemäss Art. 164 
Abs. 1 SIA-Norm 118 ausgeschlossen wurde, hat bezüglich allfälliger weiterer 
Arbeiten, welche nicht die Wohnungen in den oberen Stockwerken und das 
Treppenhaus betreffen, keine vertragskonforme Abnahme stattgefunden. 
Aufgrund dessen, dass die Berufungsklägerin die Berufungsbeklagte aber ‒ trotz 
Vollendung der Arbeiten und (implizierter) Vollendungsanzeige ‒ nie zu einer 
gemeinsamen Abnahme des Werks aufgefordert hat, ist sie ihrer 
Prüfungsobliegenheit nicht nachgekommen. Damit hat sie auf die gemeinsame 
Prüfung des Werks verzichtet. Der von ihr erhobene Einwand der unterbliebenen 
Abnahme erweist sich entsprechend als treuwidrig. Trotz unterbliebener 
Abnahmeprüfung gilt das Werk demzufolge als durch die Berufungsbeklagte 
abgeliefert und von der Berufungsklägerin abgenommen. Die unterbliebene 
gemeinsame Prüfung des Werks hindert somit die Fälligkeit der eingeklagten 
Werklohnforderung nicht (vgl. HGer ZH HG210222 v. 4.12.2023 E. 4.2.3.b).

24 / 53

3.1.9. Damit ist erwiesen, dass die Berufungsbeklagte ihre Leistungspflicht aus 
dem Werkvertrag BKP 271.0 (Gipserarbeiten) erfüllt hat. Die Rüge der 
Berufungsklägerin, wonach entgegen der Vorinstanz die Erfüllung nicht bewiesen 
sei, erweist sich als unbegründet.

3.2. Wegfallende Arbeiten

3.2.1. Weiter rügt die Berufungsklägerin in der Berufung, dass die geschuldete 
Entschädigung aufgrund weggefallener bzw. nicht ausgeführter Arbeiten zu 
reduzieren sei. Sie habe entgegen den Ausführungen der Vorinstanz ausreichend 
substantiiert, welche Arbeiten bezüglich welcher Arbeitsgattung nicht ausgeführt 
worden seien (act. A.1 S. 22 f.). Wurde wie im vorliegenden Fall ein Pauschalpreis 
vereinbart, ist die vereinbarte Pauschalpreisvergütung unabhängig vom Aufwand 
der Unternehmerin und den ausgeführten Leistungsmengen geschuldet (oben 
E. 2). Eine Ausnahme liegt dann vor, wenn der Bauherr von seinem 
Änderungsrecht Gebrauch macht und aus dieser Bestellungsänderung ein Mehr- 
oder Minderaufwand entsteht. Die Erklärung, durch welche der Besteller sein 
Recht auf einseitige Bestellungsänderung ausübt, untersteht grundsätzlich keiner 
Formvorschrift, weshalb diese auch mündlich oder durch konkludentes Verhalten 
erfolgen kann (Gauch, a.a.O., Rz. 772). Die Beweislast dafür, dass der Bauherr 
eine Bestellungsänderung, die für die Unternehmerin einen Minderaufwand zur 
Folge hat, vorgenommen hat, und die Beweislast für den sich daraus ergebenden 
Minderaufwand trägt der Bauherr (Egli, a.a.O., N 13.3 zu Art. 84). Der daraus 
resultierende Minderpreis ist von den Parteien durch Vereinbarung festzulegen, 
wobei grundsätzlich auf die ursprüngliche Kostengrundlage als Basis abzustellen 
ist (Art. 89 Abs. 1 und 2 SIA-Norm 118).

3.2.2. Grundsätzlich erscheint es nicht ausgeschlossen, dass die Parteien den 
Verzicht auf gewisse Arbeitsausführungen ‒ wie von der Berufungsklägerin 
behauptet ‒ konkludent oder mündlich vor Ort vereinbart haben. Dies ändert aber 
nichts daran, dass die Berufungsklägerin die angeblich erfolgten 
Bestellungsänderungen substantiiert zu behaupten und zu beweisen hat. Die 
Berufungsklägerin reichte im vorinstanzlichen Verfahren in ihrer Klageantwort 
einen Auszug aus dem Leistungsverzeichnis des Werkvertrages BKP 271.0 
(Gipserarbeiten) ein, in welchem diverse Positionen gestrichen oder korrigiert 
wurden. Danach folgt eine Auflistung weiterer Positionen, welche von der 
Berufungsbeklagten angeblich nicht erbracht worden und entsprechend 
abzuziehen seien. Die Erläuterungen dazu enthalten hauptsächlich unbestimmte 
Behauptungen wie "wurde nicht benötigt", "Leistung nicht erbracht" und teilweise 
etwas ausführlichere Beschreibungen wie beispielsweise "Gipsplatten wurden 

25 / 53

direkt auf den Putz geklebt". Als Beweis werden ein Gutachten, ein Augenschein 
sowie die persönliche Befragung bzw. das Zeugnis eines derzeitigen und 
ehemaligen Verwaltungsratsmitglieds der Berufungsklägerin offeriert (RG act. I/4 
S. 10 ff.). In der Duplik werden die fraglichen Positionen des Werkvertrages erneut 
aufgeführt, wobei sich die Erläuterungen wieder auf pauschale Behauptungen wie 
"hier wurden seitens der Klägerin keine Arbeiten ausgeführt" beschränken. Auch 
die von der Berufungsbeklagten vorgebrachten Gegenargumente werden mit 
Ausführungen wie "es wird an den eigenen Ausführungen festgehalten" oder 
pauschalen Bestreitungen in Abrede gestellt (RG act. I/6 S. 26 ff.). Die Vorinstanz 
hat zurecht festgehalten, dass mit solch allgemein gehaltenen Ausführungen die 
Substantiierungspflicht nicht erfüllt wird. Aus den Ausführungen wird nicht klar, ob 
es sich bei den angeblich nicht ausgeführten Leistungen um 
Bestellungsänderungen handelt, oder ob die Arbeiten aufgrund von 
Mindermassen, falscher Planung, der Weigerung der Berufungsbeklagten oder 
sonstigen Gründen nicht ausgeführt wurden. Soweit die Berufungsklägerin die 
unterbliebene Beweisabnahme durch die Vorinstanz rügt, ist darauf hinzuweisen, 
dass das Beweisverfahren nicht dazu dient, fehlende Behauptungen zu ersetzen 
oder zu ergänzen.

3.2.3. Nach Ziff. 16.4 der AGB der J._____ AG, auf die sich die Berufungsklägerin 
stützt, behält sich die Bestellerin in Abänderung von Art. 11 SIA-Norm 118 
"ausdrücklich das Recht vor, im Leistungsverzeichnis bzw. Baubeschrieb 
vorgesehene Arbeiten auch nach Abschluss des Werkvertrags durch einen Dritten 
ausführen zu lassen, ohne Entschädigung des Unternehmers" (RG act. II/6). 
Art. 11 SIA-Norm 118 seinerseits statuiert, dass der Bauherr sich das Recht 
vorbehalten kann, eine im Leistungsverzeichnis vorgesehene einzelne Arbeit auch 
nach Abschluss des Werkvertrages durch einen Dritten als Nebenunternehmer 
ausführen zu lassen. Mit dem Vorbehalt verschafft sich der Bauherr das Recht zu 
einem Teilrücktritt vom Vertrag (Egli, a.a.O., N 1.1 zu Art. 11). Der Bauherr ist 
dann von einer Schadloshaltung der Unternehmerin befreit (Egli, a.a.O., N 7 zu 
Art. 11). Mit Blick auf diese für die Unternehmerin einschneidende Rechtsfolge ist 
der Vorbehalt gemäss Art. 11 SIA-Norm 118, wie Satz 2 der Klausel festhält, nur 
dann wirksam, wenn er unter Angabe der betreffenden Leistung in den 
Ausschreibungsunterlagen vermerkt wird. Das bedeutet unter anderem, dass die 
betreffende Leistung nach Art, Umfang und Besonderheit exakt zu bezeichnen ist. 
Es genügt nicht, wenn der Bauherr sich lediglich das Recht vorbehält, Art. 11 SIA-
Norm 118 anzuwenden (Egli, a.a.O., N 7 zu Art. 11 m. w. H.). Im vorliegenden Fall 
hat die Berufungsklägerin nicht dargelegt, dass und gegebenenfalls an welchen 
Stellen der Ausschreibungsunterlagen die fraglichen Leistungen bezeichnet 

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worden wären. Dass sie einzelne Leistungen einseitig an Dritte hätte vergeben 
können, ohne die Berufungsbeklagte dafür schadlos halten zu müssen, ist somit 
ebenfalls nicht substantiiert behauptet. Auch in dieser Hinsicht sind keine Fehler in 
der Beurteilung durch die Vorinstanz ersichtlich.

3.3. Zusammengefasst ist somit festzuhalten, dass die Vorinstanz der 
Berufungsbeklagten zu Recht die im Werkvertrag BKP 271.0 (Gipserarbeiten) 
vereinbarte Pauschalvergütung von CHF 389'007.50 (brutto) bzw. 
CHF 301'000.00 (netto) – unter Vorbehalt geleisteter Akontozahlungen – 
zugesprochen hat. Die betreffende Forderung ist fällig und es sind keine Abzüge 
wegen Minderaufwands oder Kosten für beigezogene Drittunternehmer 
vorzunehmen. Die Berufung ist in dieser Hinsicht abzuweisen, soweit auf die 
betreffenden Rügen eingetreten werden kann.

4. Nachträge zum Werkvertrag BKP 271.0 (Gipserarbeiten)

4.1. Allgemeines

4.1.1. Die Vorinstanz kam in Bezug auf die Nachträge zum Werkvertrag 
BKP 271.0 (Gipserarbeiten) zum Schluss, dass aufgrund der Vertragsinhalte und 
Art. 33 SIA-Norm 118 eine ausdrückliche Vollmachtserteilung der 
Berufungsklägerin an die Bauleitung vorliege und grundsätzlich alle 
Willensäusserungen der Bauleitung, die das Werk beträfen, für die 
Berufungsklägerin rechtsverbindlich seien. Die teilweise abweichenden 
Bestimmungen in den AGB der J._____ AG hätten hinter die Individualabrede 
zurückzutreten (act. B.1 E. 6.2.5). Die Berufungsbeklagte hätte zudem nach Treu 
und Glauben davon ausgehen dürfen, dass die Parteien infolge 
übereinstimmenden Abschlusswillens sowie der tatsächlichen Nachtragsübung auf 
die vorbehaltene Schriftformen verzichtet hätten. Durch die Unterzeichnung der 
Nachträge 1, 4, und 8 bis 14 durch die Bauleitung sei von einer Genehmigung der 
entsprechenden Nachträge bzw. deren Mehrvergütungsforderungen auszugehen. 
Es gehe zudem nicht an, einerseits Nachträge zu unterzeichnen und deren 
Ausführung zumindest zu dulden, um sich andererseits Monate bzw. Jahre später 
auf den Standpunkt zu stellen, die entsprechenden Nachtragsofferten seien 
mangels Konformität mit dem Werkvertrag gar nie rechtsgültig zustande 
gekommen (act. B.1 E. 6.3.1.2.3).

4.1.2. Nach der Darstellung der Berufungsklägerin in der Berufung ist es nicht 
zutreffend, dass zwischen den Parteien eine verbindliche Einigung über die 
Notwendigkeit und die Höhe der Mehrvergütungen zustande gekommen sei, 

27 / 53

indem die Bauleitung die Offerten der Berufungsbeklagten genehmigt habe. 
Ebenfalls unzutreffend sei die Schlussfolgerung der Vorinstanz, wonach eine 
nachträgliche Anpassung dieser genehmigten Nachträge nur mit Zustimmung 
beider Parteien möglich sei. Zudem habe man sich auch nicht erst Monate bzw. 
Jahre später auf den Standpunkt gestellt, dass die entsprechenden 
Nachtragsofferten mangels Konformität mit dem Werkvertrag nicht korrekt seien. 
Sofort nach Erhalt der Nachträge der J._____ AG im März/April 2020 habe man 
entsprechend opponiert und die Zahlungen eingestellt. Auch die 
Schlussrechnungen seien nicht bezahlt und somit deren Inhalt nicht akzeptiert und 
die Rechnungen zurückgewiesen worden. Es liege auch kein Prüfungsentscheid 
nach Art. 154 Abs. 3 SIA-Norm 118 vor, weil nämlich die Bauleitung eingesehen 
habe, dass die genehmigten Nachträge und die in Rechnung gestellten 
Schlussbeträge nicht korrekt seien. Wie bereits vor Vorinstanz ausgeführt, müsse 
ihr das Recht zum Gegenbeweis gewährt werden, dass die in den seitens der 
Bauleitung unterzeichneten Nachträgen aufgeführten Positionen nicht zutreffend 
seien. Diesbezüglich habe sie entsprechende Beweismittel genannt, welche 
seitens der Vorinstanz zu Unrecht nicht abgenommen worden seien (act. A.1 
S. 23 ff.).

4.1.3. Die Berufungsklägerin hält in der Berufung zwar wiederholt fest, dass die 
Ausführungen der Vorinstanz "nicht zutreffend" seien, es wird jedoch nicht klar, 
inwieweit die Vorinstanz das Recht unrichtig angewendet oder den Sachverhalt 
falsch festgestellt haben soll. Die Vorinstanz hat ausführlich dargelegt, weshalb 
die Bauleitung zur Vertretung der Berufungsklägerin befugt war und die 
genehmigten Nachträge gültig sind. Es ist nicht ersichtlich und es wird von der 
Berufungsklägerin auch nicht aufgezeigt, weshalb diese Schlussfolgerung falsch 
sein sollte und nun auf die genehmigten Nachträge zurückzukommen wäre, nur 
weil die Bauleitung inzwischen eingesehen haben soll, dass die genehmigten 
Nachträge angeblich nicht korrekt sind. Eine substantiierte Geltendmachung eines 
Willensmangels mit rechtzeitiger Anfechtung lässt sich in den Vorbringen der 
Berufungsklägerin jedenfalls nicht erkennen. Auf diese allgemeinen Einwände der 
Berufungsklägerin gegen die Berücksichtigung der Nachträge zum Werkvertrag 
BKP 271.0 (Gipserarbeiten) ist daher nicht weiter einzugehen. Die konkreten 
Rügen zu den einzelnen Nachträgen sind dagegen im Folgenden näher zu prüfen.

4.2. Nachtrag 1 (Beplankung)

4.2.1. In Bezug auf den Nachtrag Nr. 1 zum Werkvertrag BKP 271.0 
(Gipserarbeiten) stellte die Vorinstanz fest, dass mit der Einreichung der E-Mail 
der Bauleitung vom 4. Oktober 2019 und dem von der Bauleitung genehmigten 

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Nachtrag Nr. 1 eine Beplankung der Wände zwischen den Parteien vereinbart 
worden sei. Ebenfalls erstellt sei, dass der Nachtrag Nr. 1 
Mindervergütungsansprüche ausweise, welche sich aus den durch die 
Bestellungsänderung weggefallenen Positionen des Werkvertrags ergebe. Die 
Parteien hätten sich somit abschliessend über die Vergütungsansprüche aufgrund 
von Mindermassen der Beplankung verständigt. In Bezug auf den geltend 
gemachten Schadenersatz wegen einer angeblichen Verkleinerung der 
Wohnfläche durch die Beplankung unterlasse es die Berufungsklägerin, eine 
Vertragsverletzung zu substantiieren (act. B.1 E. 6.3.1.2.3).

4.2.2. Die Berufungsklägerin hält den Nachtrag Nr. 1 für "absolut nicht korrekt". 
Die Parteien hätten sich nicht abschliessend über die Vergütungsansprüche 
aufgrund von Mindermassen durch die Beplankung verständigt. Sie – die 
Berufungsklägerin – habe entgegen den Ausführungen der Vorinstanz die 
Vertragsverletzung und somit die Vertragswidrigkeit der Beplankung der 
Erdbebenwände, Kniestöcke und Brandschutzwände substantiiert dargelegt, 
indem sie ausgeführt habe, dass für diese Bauteile keine Beplankung bestellt 
worden sei. Aufgrund dieser Vertragsverletzung der Berufungsbeklagten sei eine 
Verkleinerung der Wohnfläche entstanden, weshalb sie an der entsprechenden 
Entschädigung festhalte. Die Nachträge seien zudem nicht separat in Rechnung 
gestellt worden, sondern jeweils als Bestandteil einer Schlussabrechnung über die 
Arbeitsgattungen BKP 271.0, 285 und 226.2. Somit sei sie gestützt auf Art. 151 ff. 
SIA-Norm 118 berechtigt, die Forderungen der Berufungsbeklagten zu prüfen und 
diese gesamthaft zu beanstanden. Des Weiteren sei es nicht korrekt, dass die 
Leistungen der freigegebenen Nachträge seitens der Berufungsbeklagten korrekt 
ausgeführt worden seien. Aus der Aussage des Zeugen Q._____, die 
Berufungsbeklagte habe die Nachträge, welche freigegeben worden seien, 
ausgeführt, könne nicht abgeleitet werden, dass diese Arbeiten auch vollständig 
und mangelfrei ausgeführt worden seien (act. A.1 S. 24 ff.).

4.2.3. Wie erwähnt (oben E. 4.1), war die Bauleitung dazu befugt, mit Wirkung für 
die Berufungsklägerin Bestellungsänderungen zu vereinbaren. Der von der 
Bauleitung als handschriftlich mit "kontrolliert i.O." ergänzte und mit Unterschrift 
versehene Nachtrag Nr. 1 beweist somit, dass sich die Parteien über die 
Bestellungsänderung und den daraus resultierenden Vergütungsanspruch von 
pauschal CHF 66'558.60 (netto) geeinigt haben (RG act. II/11). Die dagegen 
erhobenen Einwände der Berufungsklägerin sind über weite Strecken 
appellatorisch, indem sie bloss ihre Sicht der Dinge wiederholt (vgl. oben E. 4.1.3). 
Aus dem Hinweis auf Art. 151 ff. SIA-Norm 118 kann die Berufungsklägerin nichts 

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zu ihren Gunsten ableiten. Die Überprüfung der Schlussrechnung dient nicht dazu, 
auf den vereinbarten Leistungsinhalt und die vereinbarte Vergütung 
zurückzukommen. 

4.2.4. Soweit die Berufungsklägerin geltend macht, die Beplankung der 
Erdbebenwände, Kniestöcke und Brandschutzwände sei vertragswidrig erfolgt, 
weil sie diese nicht bestellt habe, ist auf Folgendes hinzuweisen: Die 
Berufungsbeklagte hielt im vorinstanzlichen Verfahren fest, dass sie nach dem 
ursprünglichen Werkvertrag alle Wände in den OG zu verputzen gehabt hätte. 
Später sei mit dem Nachtrag Nr. 1 vereinbart worden, dass diese Wände mit 
Gipskartonplatten zu beplanken seien. Dass dabei zwischen Erdbebenwänden, 
Kniestöcken, Brandschutzwänden und anderen Wänden zu unterscheiden sei, sei 
ihr nie mitgeteilt worden (RG act. I/5 Rz. 91). Die Berufungsklägerin behauptete 
vor der Vorinstanz demgegenüber, dass es keinen Grund gebe, diese Wände zu 
beplanken und die Berufungsbeklagte diesbezüglich auch keinen Auftrag gehabt 
habe (RG act. I/6 S. 40). An anderer Stelle gab sie allerdings selber zu, dass in 
den im Nachtrag Nr. 1 erwähnten 1'800 m2 auch die Erdbebenwände, Kniestöcke 
und Brandschutzwände enthalten seien und sie mit Blick auf das tatsächliche 
Ausmass eine Reduktion auf 950.80 m2 verlange (RG act. I/4 S.40 und act. III/4). 
Indem die Berufungsklägerin anerkannt hat, dass im Nachtrag Nr. 1 auch die 
Erdbebenwände, Kniestöcke und Brandschutzwände enthalten sind, hat sie 
zugleich die Vereinbarung von deren Beplankung anerkannt. Der von der 
Berufungsklägerin geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen angeblich 
vertragswidriger Verkleinerung der Wohnfläche fällt folglich ausser Betracht, zumal 
auch nicht ersichtlich ist, inwiefern in der Verkleinerung der Wohnfläche nicht ein 
Werkmangel, sondern ein Mangelfolgeschaden liegen soll, für den dem Bauherr 
nach Art. 171 SIA-Norm 118 ein Recht auf Schadenersatz zustehen kann (vgl. 
Nadja Schwery, in: Grünig/König [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerisches 
Zivilgesetzbuch, Das Obligationenrecht, Die einzelnen Vertragsverhältnisse, Der 
Werkvertrag, Art. 363–379 OR, Bern 2024, N 492 zu Art. 368 OR).

4.3. Nachtrag 118 (Gipser- und Malerarbeiten Gewerberäume 1 und 2 EG sowie 
WC UG)

4.3.1. Die Vorinstanz ging betreffend Nachtrag Nr. 118 davon aus, dass die 
Arbeiten zu einem Drittel erledigt worden seien, und sprach der 
Berufungsbeklagten deshalb einen Betrag von CHF 804.50 (netto) zu. Zu den 
Ausführungen der Berufungsklägerin hielt sie fest, dass nicht klar sei, was diese 
mit der Aussage, "diese Arbeiten sind beim Werkvertrag entsprechend den 
Berechnungen Herr G._____ zugunsten der Klägerin bereits im Ausmass 

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angepasst worden, so dass diesbezüglich kein Nachtrag zulässig ist", aussagen 
wolle. Sollten die geltend gemachten Nachtragsarbeiten bereits im Werkvertrag 
enthalten sein, so läge es an der Berufungsklägerin, die entsprechenden 
Positionen zu nennen, da es nicht die Aufgabe des Gerichts sei, diese im 
Verzeichnis selbst zu suchen (act. B.1 E. 6.3.1.2.7 S. 30 oben).

4.3.2. Die Berufungsklägerin beanstandet in der Berufung, dass die Vorinstanz 
vom seitens der Berufungsbeklagten in Rechnung gestellten Betrag von 
CHF 2'681.60 ausgehe und von diesem Betrag eine Reduktion von zwei Dritteln 
vornehme. Sie – die Berufungsklägerin – habe substantiiert dargelegt, weshalb 
der seitens der Berufungsbeklagten in Rechnung gestellte Betrag nicht 
ausgewiesen sei. Darauf sei die Vorinstanz mit keinem Wort eingetreten. Sie halte 
daran fest, dass sie berechtigt sei, die Offerte im Rahmen der Rechnungsstellung 
zu beanstanden, selbst wenn diese seitens der Bauleitung während der 
Bauausführung mit "i.O." bezeichnet worden sei (act. A.1 S. 26).

4.3.3. Die Berufungsklägerin kann mit dem Hinweis, dass die Arbeiten "beim 
Werkvertrag entsprechend den Berechnungen Herr G._____" bereits im Ausmass 
angepasst worden seien, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im Werkvertrag wurde 
ein Pauschalpreis vereinbart, weshalb die effektiven oder plangemässen 
Ausmasse nicht von Belang sind (oben E. 2). Ausserdem wurde bereits 
festgehalten, dass die Gipserarbeiten im EG nicht im ursprünglichen Werkvertrag 
enthalten waren, sondern erst mit den Nachträgen in Auftrag gegeben wurden 
(oben E. 3.1.6). Weiter behauptete die Berufungsklägerin im vorinstanzlichen 
Verfahren, dass die Berufungsbeklagte die Positionen "WC UG Wände spachteln 
und Abrieb aufziehen 1,5 mm" und "Wände Decke 2x streichen (WC)" nicht 
ausgeführt habe, sodass die geltend gemachten Beträge von CHF 522.00 und 
CHF 130.50 per se wegfielen und somit höchstens ein Drittel der restlichen 
Positionen und nicht des Gesamtbetrages zu entschädigen sei (RG act. I/6 S. 51). 
Diese Ausführungen überzeugen nicht. So hat die Berufungsklägerin selber eine 
Kopie der Nachtragsofferte eingereicht, auf welcher die Bauleitung Bemerkungen 
bzw. Korrekturen vorgenommen hat (RG act. III/32). Auf dieser ist zu sehen, dass 
nur die erwähnten Positionen "WC UG Wände spachteln und Abrieb aufziehen 1,5 
mm" und "Wände Decke 2x streichen (WC)" mit dem Verweis auf "A+M" 
durchgestrichen sind. Somit ist davon auszugehen, dass nur diese Arbeiten 
ersatzweise von der Firma W._____ ausgeführt werden mussten. Die ersten zwei 
Positionen "Decke Flicken und alle Löcher zu machen wo nötig alte Farbe 
ablaugen" und "Wände Spachteln und alle Löcher zu machen" im Gesamtbetrag 
von brutto CHF 1'566.00 wurden demnach von der Berufungsbeklagten 

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ausgeführt, weshalb der von der Vorinstanz zugesprochene Betrag von 
CHF 804.50 (netto) nicht zu beanstanden ist.

5. Verrechnungsforderungen

5.1. Die Berufungsklägerin machte im vorinstanzlichen Verfahren 
verrechnungsweise Schadenersatz geltend, und zwar für die Beträge von 
CHF 489.75 (Aufwendungen des Holzbauers aufgrund der Beplankung), 
CHF 1'001.40 (Reparatur der Dämmung und der Schüttung durch den 
Heizungsmonteur), CHF 414.25 (Montage und Anpassung der Brandschutztüre im 
Reduit DG) und CHF 320.00 (Entfernen und Neuverlegen von Platten). In Bezug 
auf diese Forderungen hielt die Vorinstanz fest, dass die Berufungsklägerin nicht 
substantiiert dargelegt habe, in welchem Verhalten der Berufungsbeklagten eine 
Vertragsverletzung gelegen habe. Ebenso wenig offeriere sie Beweise, anhand 
derer sich die Behauptungen beweisen liessen. Folglich könne die 
Berufungsbeklagte für die behaupteten Zusatzaufwendungen nicht haftbar 
gemacht werden (act. B.1 E. 6.3.1.3).

5.2. Die Berufungsklägerin vertritt in der Berufung die Ansicht, dass sie ihre 
Ansprüche hinreichend substantiiert habe, und verweist auf ihre Ausführungen im 
vorinstanzlichen Verfahren (act. A.1 S. 26 ff.). Auf die einzelnen Ansprüche ist im 
Folgenden einzugehen.

5.2.1. In Bezug auf die Beplankung, welche angeblich zu Mehrkosten von 
CHF 489.75 (= CHF 192.00 + CHF 297.75) geführt hat, ist die Feststellung der 
Vorinstanz, wonach die Behauptungen nicht genügend substantiiert seien, 
zutreffend. Die Berufungsklägerin verweist in der Berufung zum einen auf S. 51 
ihrer Klageantwort. Dort finden sich lediglich zwei Fotos des Gewerberaumes 1 mit 
dem Hinweis "Gipser fertig" (RG act. II/4 S. 51), was keinen schlüssigen 
Tatsachenvortrag bilden kann. Zum anderen verweist die Berufungsklägerin auf 
S. 56 ihrer Duplik. Dort behauptete sie, dass die Beplankung anstelle der 
Putzvariante ausschliesslich der Berufungsbeklagten diene, da ihr deswegen 
weniger Aufwand entstanden sei. Die Mehrkosten seien nur deshalb entstanden, 
weil die Berufungsklägerin die Variante GKP-Beplankung anstelle Putz gewählt 
habe. Darauf folgen Ausführungen, wie sich die Beträge von CHF 192.00 und 
CHF 297.75 zusammensetzen (RG act. II/6 S. 56). Aus den Behauptungen geht 
nicht hervor, inwiefern die angeblich vertragswidrige Beplankung zu den geltend 
gemachten Mehrkosten geführt hat. Abgesehen von der mangelnden 
Substantiierung ist erwiesen, dass die Beplankung von der Bauleitung in Auftrag 
gegeben und genehmigt wurde (oben E. 4.2). Der Berufungsbeklagten kann kein 

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Vorwurf gemacht werden, wenn sie diese Arbeiten ausgeführt hat. Es liegt somit 
keine Grundlage für eine Schadenersatzforderung vor. Ferner ist darauf 
hinzuweisen, dass der Besteller ausschliesslich über die werkvertraglichen 
Mängelrechte verfügt, nicht auch über einen Anspruch aus positiver 
Vertragsverletzung, wenn eine Sorgfaltspflichtverletzung bei der Werkherstellung 
zu einem Werkmangel führt (Roger Andres, in: Grünig/König [Hrsg.], Berner 
Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das Obligationenrecht, Die 
einzelnen Vertragsverhältnisse, Der Werkvertrag, Art. 363–379 OR, Bern 2024, 
N 71 zu Art. 364 OR). Die von der Berufungsklägerin geltend gemachten Kosten 
hängen unmittelbar mit einem behaupteten Werkmangel (Beplankung anstatt 
Verputz) zusammen und bilden somit keinen Mangelfolgeschaden, der über 
Art. 171 SIA-Norm 118 abgewickelt werden könnte (Schwery, a.a.O., N 492 zu 
Art. 368 OR). Die Berufungsklägerin hat sich hier primär an das Recht auf 
Verbesserung zu halten. Soweit die Unternehmerin Mängel innerhalb einer vom 
Bauherrn angesetzten Frist nicht behebt, ist der Bauherr berechtigt, die 
Verbesserung statt durch die Unternehmerin durch einen Dritten ausführen zu 
lassen, auf Kosten der Unternehmerin (Art. 169 Abs. 1 Ziff. 1 SIA-Norm 118). Nur 
wenn sich die Unternehmerin geweigert hat, eine Verbesserung vorzunehmen, 
oder sie hierzu offensichtlich nicht imstande ist, stehen dem Bauherrn die 
Ersatzvornahme schon vor Ablauf der Verbesserungsfrist zu (Art. 169 Abs. 2 SIA-
Norm 118). Dass die Voraussetzungen für eine Ersatzvornahme gegeben wären, 
hat die Berufungsklägerin nicht substantiiert vorgebracht.

5.2.2. Weiter behauptete die Berufungsklägerin, dass die Berufungsbeklagte im 
zweiten DG einen Teil der bereits erstellten Dämmung und der Schüttung 
beschädigt habe, was zu zusätzlichen Kosten von CHF 1'132.40 geführt habe (RG 
act. I/6 S. 56). Wie die Vorinstanz korrekt festhielt, kommt die Berufungsklägerin 
mit diesem pauschalen Vorwurf ihrer Substantiierungspflicht nicht nach. So wird 
aus ihren Behauptungen nicht klar, wie sie auf den Betrag von CHF 1'132.40 
kommt. Wie bei der Beplankung ist hier ausserdem auf das primäre 
Verbesserungsrecht nach Art. 169 Abs. 1 Ziff. 1 SIA-Norm 118 hinzuweisen, dass 
dem Bauherrn bei Werkmängeln zusteht (oben E. 5.2.1). Dass die 
Voraussetzungen für eine Ersatzvornahme gegeben waren, hat die 
Berufungsklägerin auch hier nicht substantiiert behauptet.

5.2.3. Ein weiterer Punkt betrifft das Reduit im DG, wo die Berufungsbeklagte die 
zu erstellende Wand zu gross/lang erstellt haben soll, was zu einer Anpassung der 
Brandschutztüre geführt haben soll. Diesbezüglich sei ein Aufwand von 
CHF 414.25 entstanden. Auch diesbezüglich kommt die Berufungsklägerin ihrer 

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Substantiierungspflicht nicht nach. Bei der geltend gemachten Vertragsverletzung 
handelt es sich wiederum um einen Werkmangel (oben E. 5.2.1). Auch hier hat es 
die Berufungsklägerin vor der Vorinstanz unterlassen, die Voraussetzungen der 
Ersatzvornahme zu behaupten. Ein Ersatzanspruch für die entstandenen Kosten 
der Mängelbeseitigung ist somit zum Vornherein nicht gegeben. Darüber hinaus 
liegen für die Wohnungen im DG Abnahmeprotokolle vor, in welchen die 
Mängelfreiheit bestätigt wird (RG act. II/43). 

5.2.4. Dasselbe gilt schliesslich in Bezug auf die geltend gemachten CHF 320.00 
wegen nicht korrekt ausgeführter Wandbeplankung in einem Zimmer im DG. Die 
Berufungsklägerin legte vor der Vorinstanz nicht dar, worin der Mangel liegen soll 
("nicht korrekt"), wann der Mangel erkannt und gerügt wurde und ob sie von der 
Berufungsbeklagten die Beseitigung des Mangels verlangt hat, ehe sie zur 
Ersatzvornahme schritt. Ebenso unklar bleibt, wie sich der Betrag von CHF 320.00 
zusammensetzt. Zudem ist auch hier auf die vorhandenen Abnahmeprotokolle 
hinzuweisen, in welchen die Mängelfreiheit bestätigt wird (RG act. II/43). Ein 
Fehler in der vorinstanzlichen Beurteilung ist wiederum nicht erkennbar.

5.3. Weiter rügt die Berufungsklägerin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, 
da die Vorinstanz auf den verrechnungsweise geltend gemachten Schadenersatz 
von CHF 250.00 für die Entsorgung von Abfällen nicht eingegangen sei. Dieser sei 
entstanden, weil die Berufungsbeklagte eine grosse Unordnung auf der Baustelle 
hinterlassen habe (act. A.1 S. 28). Es ist zwar korrekt, dass die Vorinstanz nicht 
speziell auf diesen Kostenpunkt eingegangen ist. Doch hielt sie verallgemeinernd 
fest, dass die weiteren geltend gemachten Schadenersatzforderungen mangels 
Substantiierung abzuweisen seien (act. B.1 E. 6.3.1.3.2). Diese Aussage bezog 
sich auch auf die Ersatzforderung für die Kosten der Entsorgung von Abfällen. 
Allein aus der Tatsache, dass die Vorinstanz nicht jeden einzelnen Anspruch 
aufgezählt hat, lässt sich unter diesen Umständen noch keine Verletzung des 
rechtlichen Gehörs ableiten. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz ist im Übrigen 
nicht zu beanstanden. So unterliess es die Berufungsklägerin darzulegen, wann 
die Berufungsbeklagte die Baustelle hätte räumen müssen, sie mit dieser Leistung 
in Verzug geriet und die Voraussetzungen für eine Ersatzvornahme erfüllt waren 
(vgl. Art. 107 OR). 

5.4. Die Rügen bezüglich der von der Vorinstanz nicht anerkannten 
Verrechnungs- bzw. Schadenersatzforderungen erweisen sich somit allesamt als 
unbegründet. Die Berufung ist in diesen Punkten abzuweisen, soweit darauf 
eingetreten werden kann.

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6. Pauschalrabatt

6.1. Die Berufungsklägerin rügt, dass die Vorinstanz den von ihr geltend 
gemachten Pauschalrabatt von 22.83 % nicht berücksichtigt habe. Die Vorinstanz 
habe sich überhaupt nicht dazu geäussert. Im Werkvertrag BKP 271.0 
(Gipserarbeiten) sei ein Rabatt von 22.83 % (entsprechend CHF 88'828.65 von 
CHF 389'007.50) gewährt worden, welcher ihr nun auch auf die Nachträge 
zustehe. In den AGB der J._____ AG sei nämlich festgehalten worden, dass für 
die Nachtragsarbeiten die gleichen Konditionen (Rabatt, Skonto, weitere Abzüge) 
wie im Werkvertrag gälten (act. A.1 S. 28 f.).

6.2. Was den Vorwurf der Verletzung des rechtlichen Gehörs angeht, muss 
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts die Urteilsbegründung zwar kurz 
die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten 
lassen und auf die sich sein Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass 
sich der Entscheid mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und 
jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich das Gericht 
auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (statt vieler 
BGE 142 III 433 E. 4.3.2). Ob sich die betroffene Person über die Tragweite eines 
behördlichen Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der 
Sache anfechten kann, beurteilt sich anhand des Ergebnisses des Entscheides, 
das im Urteilsspruch zum Ausdruck kommt und das allein die Rechtsstellung der 
betroffenen Person berührt. Die Begründung ist nicht an sich selbst, sondern am 
Rechtsspruch zu messen (BGE 145 III 324 E. 6.1). Eingedenk dessen hält der 
angefochtene Entscheid vor Art. 53 Abs. 1 ZPO und Art. 29 Abs. 2 BV stand. Aus 
den Erwägungen des angefochtenen Entscheids geht hervor, dass die Vorinstanz 
die auf den Nachträgen vermerkten Summen als die vereinbarten Vergütungen 
angenommen hat (vgl. act. B.1 E. 6.3.1.2.4, 6.3.1.2.7 und 6.3.1.4). Offensichtlich 
ist sie dabei davon ausgegangen, dass kein Konsens über einen zusätzlichen, auf 
den Nachträgen nicht besonders erwähnten Rabatt zustande gekommen sei. Wie 
ihr Schriftsatz zeigt, war die Berufungsklägerin in der Lage, sich gegen diese 
Schlussfolgerung der Vorinstanz zur Wehr zu setzen (vgl. act. A.1 S. 28 f.). Somit 
liegt keine Gehörsverletzung vor.

6.3. Im Werkvertrag BKP 271.0 (Gipserarbeiten) vereinbarten die Parteien 
neben einem Rabatt von 4.00 % und Abzügen für Baureinigung (0.80 %), 
Baustrom/Bauwasser (0.50 %), Bauwesenversicherung (0.40 %) und Baureklame 
(CHF 300.00) einen Pauschalabzug von CHF 88'828.65 (RG act. II/4). Im Offert-
Verhandlungsprotokoll hielten sie fest, dass für Nachtragsarbeiten die Preisbasis 
gemäss Hauptangebot mit den gleichen Konditionen gelte, nämlich "Rabatt 4 %" 

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und "Allgemeine Abzüge 1.7 %" gemäss Werkvertrag (RG act. II/9 Ziff. 7). Dass 
der Bestellerin weitere (Pauschal-)Abzüge auf Nachtragsarbeiten zustehen 
würden, lässt sich dem Offert-Verhandlungsprotokoll nicht entnehmen. In den 
AGB der J._____ AG wird festgehalten, dass für die Nachtragsarbeiten "die 
gleichen Konditionen (Rabatt, Skonto, weitere Abzüge) wie im Werkvertrag" gälten 
(RG act. II/6). Eine nähere Definition des Begriffs "weitere Abzüge" lässt sich den 
AGB nicht entnehmen.

6.4. In den Nachträgen sind die einzelnen Leistungen aufgelistet und mit je 
einem Preis versehen. Im Anschluss an die Auflistung werden jeweils Beträge von 
4 % und 1.7 % bzw. 5.7 % abgezogen, ehe das Total mit und ohne MWST 
festgehalten wird (vgl. RG act. II/11-19, II/30, II/32 und III/32). Die Parteien haben 
sich demnach bei den Nachträgen jeweils auch über die Rabatte verständigt, und 
zwar über solche von 4 % und 1.7 %, wie sie dies bereits im Offert-
Verhandlungsprotokoll vorgesehen hatten. Mit der Vorinstanz ist somit davon 
auszugehen, dass bei den Nachträgen kein Konsens über einen zusätzlichen 
Abzug von 22.83 % zustande gekommen ist. Die unklare Formulierung in den 
AGB der J._____ AG ("weitere Abzüge") ändert daran nichts, zumal sie der 
Vertragsurkunde und den darin erwähnten Bestandteilen, namentlich auch dem 
Offert-Verhandlungsprotokoll, in der Rangfolge nachgehen (vgl. Art. 20 Abs. 2 
i. V. m. Art. 21 Abs. 1 SIA-Norm 118). Das bedeutet freilich nicht, dass es den 
Parteien nicht freigestanden wäre, im Rahmen der Pauschalierung der 
Nachtragsofferten zusätzliche (Pauschal-)Rabatte zu vereinbaren. Hierzu bedurfte 
es jedoch einer individuellen Abrede im jeweiligen Nachtrag, wie sie dies teilweise 
denn auch getan haben (vgl. bspw. RG act. II/12). Dass sie dabei einen Abzug 
von 22.83 % vereinbart hätten, geht aus den Urkunden nicht hervor.

7. Werkvertrag BKP 226.2 (verputzte Aussenwärmedämmungen)

7.1. Erfüllung

7.1.1. Was den Werkvertrag BKP 226.2 (verputzte Aussenwärmedämmungen) 
betrifft, hielt die Vorinstanz fest, die Erfüllung sei mit den im Recht liegenden 
Abnahmeprotokollen bewiesen. Einzige Ausnahme sei die Klinkerfassade im EG, 
wo die Berufungsbeklagte nach eigener Aussage noch 24 m2 Fassaden-
Keramikplatten hätte aufkleben müssen. Diesbezüglich folgte die Vorinstanz der 
Berufungsbeklagten, welche für die offenen Arbeiten einen Abzug von 
CHF 4'000.00 akzeptiert hatte (act. B.1 E. 6.3.2.1.1 ff.).

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7.1.2. Die Berufungsklägerin rügt in der Berufung, die Abnahmeprotokolle würden 
sich lediglich auf die Geschosse 1 bis 4 beziehen und nicht auf das beanstandete 
EG. Aus den eingereichten Fotos und der Zeugenaussage von Q._____ gehe 
hervor, dass die Arbeiten im EG nicht vollständig ausgeführt worden seien. Für die 
Fertigstellung der Fassade durch Drittunternehmer seien Kosten von 
CHF 19'800.00 entstanden, weshalb die Forderung zumindest in diesem Umfang 
reduziert werden müsse (act. A.1 S. 29 f.).

7.1.3. Die Berufungsbeklagte stellte am 28. April 2020 ihre Arbeit auf der 
Baustelle mit der Begründung ein, dass die Berufungsklägerin sich weigere, die 
fällig gewordenen Forderungen zu bezahlen (zur Rechtmässigkeit der 
Arbeitsniederlegung vgl. nachfolgend E. 9). Sie machte von ihrem 
Leistungsverweigerungsrecht gemäss Art. 82 OR Gebrauch, das auch dann 
besteht, wenn die SIA-Norm 118 übernommen wurde (Gauch, a.a.O., Rz. 1280). 
Durch die Einrede des nicht erfüllten Vertrags gerät die Schuldnerin ‒ in casu die 
Berufungsbeklagte ‒ nicht in Schuldnerverzug, weshalb sie auch nicht 
schadenersatzpflichtig wird und somit für die Kosten der Ersatzvornahme durch 
Drittunternehmer nicht haftet (vgl. Ulrich G. Schröter, in: Widmer Lüchinger/Oser 
[Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl., Basel 2020, N 46 zu 
Art. 82 OR). Nicht gefolgt werden kann der vorinstanzlichen Schlussfolgerung, 
wonach der Berufungsbeklagten ohnehin der volle Werklohn zustehe (act. B.1 
E. 6.3.4.10). Nach Art. 190 Abs. 2 SIA-Norm 118 kann die Unternehmerin bei 
Zahlungsverzug des Bauherrn (nach Ansetzung einer Nachfrist) den Vertrag 
auflösen. In diesem Falle hat sie das Werk nicht zu vollenden, kann aber auch nur 
für die bereits erbrachte Leistung eine Vergütung fordern. Diese 
Vertragsauflösung entspricht dem Rücktritt nach Art. 107 Abs. 2 und Art. 109 OR, 
wirkt aber ex nunc (nicht ex tunc). In diesem Fall wird der Vertrag durch 
Kündigung beendet (Gauch/Stöckli, a.a.O., N 20 zu Art. 190). Verlangt die 
Unternehmerin dagegen die Erfüllung nach Art. 107 Abs. 2 OR und somit den 
vollen Werklohn, muss sie das Werk vollendet haben. Die Vollendung bildet 
nämlich die erste Voraussetzung dafür, dass das Werk als abgenommen gelten 
kann und die Forderung fällig wird (vgl. vorne E. 3.1.3).

7.1.4. Da die Berufungsbeklagte die Arbeiten im EG unbestrittenermassen nicht 
vollständig zu Ende geführt hat, kann sie nicht den vollen Werklohn für diesen 
Werkteil verlangen. Fraglich bleibt, ob die Berufungsbeklagte den Vertrag 
aufgelöst/gekündigt hat und gestützt auf Art. 190 Abs. 2 SIA-Norm 118 einen 
Anspruch auf Vergütung der erbrachten Leistungen hat. In den Akten findet sich 
keine Erklärung der Berufungsbeklagten, wonach sie den Vertrag auflösen wollte. 

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Allenfalls kann aus dem konkludenten Verhalten der Parteien auf eine 
Vertragsaufhebung geschlossen werden. Dass die Berufungsbeklagte ihre 
Arbeiten einstellte und die Berufungsklägerin die restlichen Arbeiten durch 
Drittunternehmen ausführen liess, deutet zumindest darauf hin, dass die Parteien 
von einer Beendigung des Vertragsverhältnisses ausgingen. Letztlich kann die 
Frage aber offenbleiben. Die Parteien sind sich nämlich einig, dass die 
Berufungsbeklagte einen Vergütungsanspruch für die erbrachte Leistung hat. 
Strittig ist einzig, welcher Betrag für die nicht vollendete Fassade abzuziehen ist. 
Die Berufungsklägerin rügt diesbezüglich, dass mindestens CHF 19'800.00 vom 
Werklohn abzuziehen seien, während die Berufungsbeklagte einen Abzug von 
CHF 4'000.00 akzeptiert.

7.1.5. Die Berufungsbeklagte behauptete vor der Vorinstanz, dass sie die 
Fassade zu 2/3 (nämlich 48 m2 von 72 m2) fertiggestellt hätte (RG act. I/3 
Rz. 27 f.). Die entsprechende Position sei im Werkvertrag unter Position 649.100 
aufgeführt, wo mit einem Preis von CHF 110.00 pro m2 kalkuliert worden sei. Die 
24 m2, die nicht mit Platten belegt worden seien, hätten demnach CHF 2'843.30 
(mit MWST) gekostet. Einfachheitshalber akzeptiere sie jedoch einen Abzug von 
rund CHF 4'000.00. Weiter hat die Berufungsbeklagte anerkannt, dass teilweise 
Plattenfugen gefehlt hätten. Diese kleineren Ausstände seien aber durch den 
grosszügigen Abzug von CHF 4'000.00 gedeckt (RG act. I/5 Rz. 223 f.). Die 
Berufungsklägerin behauptete dagegen, dass von der Fassade 46.56 m2 

(ungefähr die Hälfte) gefehlt hätten (RG act. I/4 S. 103). Später machte sie jedoch 
geltend, dass sich die 46.56 m2 auf die Fugen beziehen würden. Die nicht 
verlegten Keramikplatten beträfen dagegen 60 m2. Zudem seien gemäss 
Werkvertrag noch 20 Stück Reserveplatten geschuldet, weshalb insgesamt 
90.22 m2 gefehlt hätten (RG act. I/6 S. 76 f.). Die Berufungsklägerin machte zwar 
im vorinstanzlichen Verfahren noch weitere, angeblich nicht erfüllte Arbeiten 
geltend, da sich ihre Rüge aber einzig auf die entstandenen Kosten von 
CHF 19'800.00 für das "Verlegen und Ausfugen" (RG act. III/20) der 
Keramikplatten bezieht, sind lediglich diese Positionen näher zu prüfen. 

7.1.6. Im Werkvertrag wurde für diese Arbeiten ein Preis von insgesamt 
CHF 8'020.00 vereinbart, bestehend aus CHF 7'920.00 (= 72 m2 x CHF 110.00; 
Position 649.101) für die Platten und Kreuzfugen sowie CHF 100.00 (= 20 St. x 
CHF 5.00; Position 649.109) für die Reserveplatten (RG act. II/34 S. 46 f.). 
Abzüglich der gewährten Rabatte von 15.56 % (10 % Rabatt, 3.86 % 
Pauschalabzug, 0.8 % Baureinigung, 0.5 % Baustrom/Bauwasser und 0.4 % 
Bauwesenversicherung; RG act. II/5) resultiert ein Preis von CHF 6'687.65 und 

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CHF 84.44. Die Berufungsbeklagte trägt die Beweislast dafür, dass bzw. in 
welchem Umfang sie die Arbeiten ausgeführt hat. Da sie keine Beweismittel 
eingereicht hat, welche ihre Erfüllung zu 2/3 beweisen, und auch der Zeuge 
Q._____ keine exakten Angaben dazu machen konnte, ist von jenem Anteil 
auszugehen, welcher von der Berufungsklägerin anerkannt wurde. Von den 
Keramikplatten sollen 60 m2 von 94 m2 gefehlt haben, was einem Anteil von 
63.8 % entspricht. Von den Fugen sollen 46.56 m2 gefehlt haben, wobei hier nicht 
klar ist, wie gross die zu leistende Gesamtmenge gewesen wäre. Zur Berechnung 
sind deshalb 63.8 % vom Gesamtpreis zu nehmen, was CHF 4'266.72 entspricht. 
Die Reserveplatten wurden gar nicht geliefert, weshalb die vollen CHF 84.44 
diesbezüglich abzuziehen sind. Somit haben die nicht ausgeführten Leistungen 
einen Wert von CHF 4'351.16. Der Berufungsklägerin steht demnach im Ergebnis 
ein zusätzlicher Abzug von CHF 351.16 zu. Die Berufung ist in diesem Umfang 
gutzuheissen.

7.2. Nachträge

Die Berufungsklägerin rügt, dass die Vorinstanz den Pauschalrabatt von 3.86 % 
auf die Nachträge im Werkvertrag BKP 226.2 (verputzte 
Aussenwärmedämmungen) nicht berücksichtigt bzw. sich überhaupt nicht dazu 
geäussert habe. Es liege eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. Am 
Pauschalrabatt werde festgehalten, da in den AGB der J._____ AG festgehalten 
worden sei, dass für die Nachtragsarbeiten die gleichen Konditionen wie im 
Werkvertrag gälten (act. A.1 S. 30). Diesbezüglich kann auf die Ausführungen 
vorne unter E. 6 verwiesen werden, wo unter anderem festgehalten wurde, dass in 
den Offert-Verhandlungsprotokollen (RG act. II/33 Ziff. 7) die in den Nachträgen zu 
gewährenden Abzüge genau definiert wurden und somit kein Anspruch auf einen 
weiteren Pauschalrabatt besteht. Was die Berufungsklägerin sonst in der Berufung 
gegen die Berücksichtigung der Nachträge zum Werkvertrag BKP 226.2 (verputzte 
Aussenwärmedämmungen) vorbringt (act. A.1 S. 30 unten), erfüllt die 
Begründungsanforderungen nicht. Die Berufungsklägerin begnügt sich damit, dem 
angefochtenen Entscheid ihre Sichtweise gegenüberzustellen. Darauf ist nicht 
einzutreten.

8. Werkvertrag BKP 285 (innere Malerarbeiten)

8.1. Erfüllung

8.1.1. Die Vorinstanz sah es mit den im Recht liegenden Abnahmeprotokollen als 
bewiesen an, dass die Berufungsbeklagte die Leistungen gemäss Werkvertrag 

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BKP 285 (innere Malerarbeiten) erfüllt habe. Dies habe auch der für die Bauleitung 
tätige Q._____ im Rahmen der Zeugenbefragung bestätigt. Die pauschalen 
Behauptungen der Berufungsklägerin,