# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a74d9254-b275-532a-aa2c-97578f658a0e
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-27
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 27.02.2014 AC.2013.0169
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_AC-2013-0169_2014-02-27.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 27 février
  2014 

  
	
  Composition

  	
  M. Robert Zimmermann, président;  MM. Georges Arthur Meylan et
  Christian-Jacques Golay, assesseurs; Mme Magali Fasel, greffière.

  

 

	
  Recourant

  	
   

  	
  John MADDOCKS, à Arzier, représenté par Me Raymond DIDISHEIM, avocat à Lausanne, 
  

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Municipalité
  d'Arzier-Le Muids,  

  

   

	
  Constructeurs

  	
  1.

  	
  Roberto TROMBINI, à Arzier, 

  

 

	
   

  	
  2.

  	
  Christelle
  TROMBINI, à Arzier, 

  tous deux représentés
  par Me Patrice GIRARDET, avocat à Lausanne,  

  

   

 

	
  Objet

  	
  permis de construire           

  
	
   

  	
  Recours John MADDOCKS c/ décision de la
  Municipalité d'Arzier-Le Muids du 4 février 2013 autorisant la construction d'une
  villa individuelle et une villa de 2 logements (label

  Minergie-P) sur la parcelle n° 277 sise ch. Pré-de-la Cure 14

  

 

Vu les faits suivants

A.                               
Roberto et Christelle Trombini sont
propriétaires de la parcelle n°277 de la commune d'Arzier-Le Muids. Sur ce
bien-fonds, d'une surface totale de 1'941 m2, sis au lieu-dit "La
Pièce", sont érigés un bâtiment d'habitation (ECA n°632) et une dépendance
(ECA n°936). Cette parcelle s'étend à l'Ouest jusqu'au chemin Pré-de-la-Cure,
constitué en servitude. A l'Est, elle jouxte la parcelle n° 284, propriété de
John Maddocks et de Beth Mc Bride. Les lieux sont classés dans la zone de
villas, régie par le ch. 2.2 du règlement communal général sur les
constructions et l'aménagement du territoire (RCAT), entré en vigueur le 18
décembre 1992. 

B.                              
Roberto et Christelle Trombini (les
constructeurs) ont demandé une première autorisation de démolir les bâtiments
ECA n°632 et 936 et de construire trois villas avec garage, qui leur a été
accordée par la Municipalité d'Arzier-Le Muids (ci-après: la Municipalité) le 13
mars 2012. En parallèle, ils ont demandé une autorisation d'abattre huit arbres
existants sur la parcelle n°277. Mise à l'enquête publique du 22 septembre au
11 octobre 2011, cette requête n'a pas suscité d'opposition. A une date
indéterminée, la Municipalité d'Arzier-Le Muids (ci-après: la Municipalité) a
autorisé l'abattage de tous les arbres, au motif qu'ils nuisaient à
l'exploitation rationnelle du bien-fonds. A titre compensatoire, elle a exigé
l'implantation d'une haie naturelle sur le bord aval de la parcelle n°277. 

C.                              
John Maddocks a recouru à l'encontre de la
décision du 13 mars 2012 auprès de la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal, dont il a demandé l'annulation. A la suite de l'abandon du
projet des constructeurs, le Tribunal a radié la cause du rôle le 23 juillet
2012 (cf. affaire AC.2012.0098). Saisie par les constructeurs d'une nouvelle
demande de permis de construire, la Municipalité a précisé, le 10 août 2012,
que l'autorisation d'abattage était toujours valable. Elle demeurait toutefois
liée au projet de construction, de sorte qu'aucun abattage ne pouvait avoir
lieu avant l'entrée en force du permis de construire. Les constructeurs ont contresigné
ce document le 15 août 2012.

D.                              
Le 11 septembre 2012, les constructeurs ont
demandé un permis pour la démolition des bâtiments existants (ECA n°632 et
n°936), ainsi que pour la construction d'une villa individuelle (maison A) et
d'une villa de deux logements (maisons B et C). Les maisons B et C sont composées
de deux corps de bâtiments d'une architecture similaire, réunis par un sas
d'entrée commun de 16,4 m2, ouvert du côté Ouest. Selon le projet, les deux
unités de logement, d'une dimension similaire, comportent chacune un sous-sol,
un rez-de-chaussée et un premier étage, reliés par un escalier intérieur. Le
sous-sol correspond à l'emprise des bâtiments, y compris le sas, et dispose
d'une porte communicante. Les maisons B et C seront implantées en décalage
d'1,6 mètre. Mis à l'enquête publique du 12 octobre 2012 au 12 novembre 2012,
ce projet a suscité l'opposition notamment de John Maddocks. Le 4 février 2013,
la Municipalité a levé l'opposition de John Maddocks. Elle a octroyé à Roberto
et Christelle Trombini le permis de construire le 6 mars 2013, sous diverses
charges et conditions, notamment celles qui figurent dans la lettre du 10 août
2012 de la Municipalité. 

E.                              
John Maddocks a recouru auprès du Tribunal
cantonal à l'encontre de la décision du 4 février 2013, dont il demande
l'annulation. La Municipalité et les constructeurs, qui ont produit un calcul
du coefficient d'utilisation du sol (CUS), ont conclu au rejet du recours. Le
recourant a répliqué. 

Le juge instructeur a invité les
constructeurs à produire un certificat Minergie provisoire pour le projet
litigieux. Les constructeurs ont d'abord communiqué le dossier relatif à l'ancien
projet. Ils ont ultérieurement transmis un document actualisé, qui comprend les
modifications apportées au projet initial. 

F.                               
Le Tribunal a tenu une audience le 9 décembre
2013. Il a entendu John Maddocks, représenté par Me Raymond Didisheim, pour le
recourant; Eric Morel, Thierry Genoud et Malaika Genoud pour la Municipalité;
Roberto et Christelle Trombini, représentés par Me Patrice Girardet,
accompagnés de l'architecte Jürg Moesle pour les constructeurs. Lors de
l'audience, la Municipalité a produit le dossier d'enquête relatif à la demande
d'abattage d'arbres. 

Les parties se sont déterminées sur
la teneur du procès-verbal d'audience. La Municipalité a produit une liste de
constructions de villas accolées par des couverts ou des garages, formant un
seul bâtiment selon sa pratique.  

G.                              
Tribunal a statué par voie de circulation.     

Considérant en droit

1.                               
Lors de l'audience, le recourant a soulevé un
nouveau grief d'ordre formel. Il soutient que la Municipalité a violé le
principe de coordination, en n'examinant pas de manière coordonnée la question
de l'abattage des arbres et celle de l'autorisation de démolir et de
reconstruire. 

a) L'art. 25a de la loi fédérale du
22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (RS 700; LAT) énonce, à ses al. 1
à 3, des principes en matière de coordination "lorsque l'implantation ou
la transformation d'une construction ou d'une installation nécessite des
décisions émanant de plusieurs autorités". Une autorité chargée de la
coordination doit en particulier veiller à ce que toutes les pièces du dossier
de demande d'autorisations soient mises simultanément à l'enquête publique
(art. 25a al. 2 let. b LAT) et à ce qu'il y ait une concordance matérielle des
décisions ainsi que, en règle générale, une notification commune ou simultanée
(art. 25a al. 2 let. d LAT); ces décisions ne doivent pas être contradictoires
(art. 25a al. 3 LAT). L'obligation de coordonner s'étend à l'ensemble des
autorisations que l'implantation d'une construction rend nécessaires. Elle
n'exclut pas de traiter séparément les autorisations spéciales de moindre
portée pour autant que les contradictions puissent être évitées; il n'est pas
non plus indispensable de coordonner les décisions qui, tout en ayant un
rapport avec le projet de construction, n'ont aucune influence directement
contraignante sur la construction proprement dite de l'ouvrage ou qui, pour des
raisons matérielles, ne peuvent être rendues qu'après sa réalisation (cf. Arnold
Marti, in Commentaire LAT, nos 17 et 19 ad art. 25a LAT).

Pour autant qu’elles poursuivent des
finalités différentes, la conduite parallèle des procédures d’abattage et
d’autorisation de construire ne viole pas le principe de la coordination ancré à
l’art. 25a LAT (arrêts AC.2008.0237 du 17 juillet 2009, consid. 4; AC.2008.0206
du 30 décembre 2008, consid. 3; AC.1999.0048 du 20 septembre 2000, consid.
10b).   

b) Les constructeurs ont demandé l'autorisation
d'abattre huit arbres protégés, après avoir déposé leur première demande
d'autorisation de construire. Lors de la mise à l'enquête publique, qui s'est
déroulée du 22 septembre au 11 octobre 2011, personne ne s'est manifesté. L'autorisation
d'abattage repose sur le motif que la plantation nuit notablement à
l'exploitation rationnelle du bien-fonds (cf. art. 15 du règlement
d'application du 22 mars 1989 de la loi du 10 décembre 1969 sur la protection
de la nature, des monuments et des sites [RPNMS; RSV 450.11.1]). La décision se
réfère expressément au plan annexé, qui représente notamment les constructions
projetées, ainsi que les arbres à abattre. Il faut en déduire que la
Municipalité n'entendait pas autoriser l'abattage des arbres, si le projet de
construction n'était finalement pas réalisé. Cette interprétation se déduit
également de la lettre de la Municipalité du 10 août 2012, qui confirme que
l'abattage ne pourra intervenir qu'après l'entrée en force du permis de
construire. 

A l'audience, les constructeurs ont
expliqué que l'abattage des arbres était nécessaire pour l'obtention du label
Minergie P, en particulier pour l'efficience des panneaux solaires. La décision
d'abattage et le permis de construire nécessitent dès lors une pesée coordonnée
des intérêts en présence. En effet, l'abattage d'une partie des arbres existants
sur la parcelle n°277 est directement lié à la volonté des constructeurs
d'obtenir un label écologique. Cette situation se distingue des cas où
l'abattage repose sur des motifs indépendants d'une procédure d'autorisation de
construire (arrêts AC.2008.0237 précité, consid. 4; AC.2008.0206 précité,
consid. 3; dans les arrêts précités, l'abattage était lié à des motifs de
sécurité publique, l'état sanitaire des arbres n'étant pas satisfaisant). Le
Tribunal fédéral, se référant à l'art. 15 RPNMS, avait également jugé qu'une
demande d'abattage pouvait être examinée indépendamment de tout projet de
construction, lorsque les arbres en question rendaient toute construction
impossible ou difficile sur la parcelle (ATF 1P.532/1999 du 23 décembre 1999
consid. 3c). Tel n'est pas le cas en l'occurrence. En effet, les arbres
litigieux se situent en bordure de parcelle et quatre d'entre eux n'empiètent
pas sur l'implantation des constructions projetées. La Municipalité devait dès
lors conduire les procédures d'autorisation de construire et d'abattage
d'arbres simultanément. Elle ne pouvait se limiter à se référer à
l'autorisation d'abattage délivrée à l'occasion d'une autre procédure. Le
Tribunal administratif a d'ailleurs déjà relevé qu'il était judicieux de mettre
simultanément à l'enquête publique la demande d'abattage des arbres nécessaire
à la réalisation du projet de construction avec la demande de permis de
construire. Les décisions autorisant l'abattage de chaque arbre et fixant les
conditions applicables au reboisement notamment, devraient en outre être
rendues si possible en même temps que la décision sur le permis de permis de
construire et communiquées avec les réponses aux oppositions qui portent sur
cet aspect (arrêt AC.1999.0048 précité, consid. 10b; ATF 116 Ib 57-59
consid. 4b et art. 25a let. d LAT). 

La Municipalité, en ne soumettant pas
simultanément à l'enquête publique la demande d'abattage d'arbres et la demande
de permis de construire, ainsi qu'en ne notifiant pas en même temps au
recourant la décision autorisant l'abattage d'arbres et la décision octroyant
le permis de construire, a violé le principe de la coordination. Le recours
doit ainsi être admis pour ce motif. 

2.                               
Selon le recourant, le projet des constructeurs
ne respecterait pas le CUS autorisé par le règlement communal. Le sas, d'une emprise
au sol de 16,4 m2, qui permet l'accès aux maisons B et C, devrait être pris en
compte dans le calcul de la surface brute de plancher. 

a) L'art. 4.1 RCAT dispose de ce
qui suit: 

"Dans certaines zones, un coefficient
d'utilisation du sol (CUS) limite la capacité constructive de chaque parcelle
sous la forme d'une proportion entre la superficie du terrain classé en zone à
bâtir et la surface brute de plancher habitable ou utilisable. 

Les valeurs limites sont les suivantes:

- zone de village              CUS 0,60

- zone de villas                CUS 0,25

- zone de faible densité    CUS 0,15

Le calcul de la capacité constructive
s'effectue conformément à la norme 514.420 de l'Institut fédéral pour
l'aménagement du territoire de la façon suivante: 

Surface du terrain x CUS = surface brute
maximum de plancher et les règles ci-après sont applicables:

- la superficie du terrain classé en zone à
bâtir, non comprises les surfaces soumises à la législation forestière, sert de
base au calcul;

- les surfaces brutes de plancher des
bâtiments existants sur le bien-fonds sont imputées à la capacité constructive
de la parcelle; 

- au niveau des combles, la surface de
plancher se mesure à partir d'une hauteur minimum de 1.30 m sous le plafond;

- la surface des locaux affectés à
l'exploitation agricole et aux équipements publics ou collectifs n'est pas
limitée par un coefficient d'utilisation du sol; il en est de même dans la zone
de village pour les locaux affectés à une activité professionnelle lorsqu'ils
sont situés au rez-de-chaussée d'un bâtiment." 

En vertu de l'art. 97 al. 4 de la
loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985
(LATC; RSV 700.11), les bâtiments neufs ou rénovés atteignant des performances
énergétiques sensiblement supérieures aux normes en vigueur bénéficient d'un
bonus supplémentaire de 5% dans le calcul des coefficients d'occupation et
d'utilisation du sol. Selon l'art. 40d al. 2 RLATC, on entend par performances
énergétiques sensiblement supérieures aux normes en vigueur (au sens de l'art.
97 al. 4 LATC) un bâtiment certifié selon le standard Minergie ou une autre
norme équivalente reconnue par le service cantonal en charge de l'énergie.

Ne peut en principe revendiquer
l'application de l'art. 97 al. 4 LATC que le constructeur disposant du
certificat provisoire (délivré par l'Office romand de certification Minergie à
Fribourg) normalement requis pour pouvoir en bénéficier (cf. arrêt AC.2012.0041
du 14 janvier 2013 consid. 3c in fine et la référence). Dans le cadre de
l'autonomie dont elles bénéficient en matière de densité des constructions, les
communes peuvent également prévoir un bonus à titre de "mesures destinées
à encourager une utilisation rationnelle de l'énergie et le recours aux
énergies renouvelables" (cf. art. 47 al. 2 ch. 8 LATC). Elles ont à ce
titre la possibilité de subordonner l'octroi d'un bonus à d'autres conditions
que celles prévues à l'art. 97 al. 4 LATC, le bonus étant alors directement
fondé sur la réglementation communale (cf. arrêt AC.2012.0102 du 26 mars 2013,
consid. 4c).    

b) La Municipalité a délivré le
permis sans mentionner de conditions relatives à l'obtention du label Minergie.
Dans le cadre de la présente procédure, les constructeurs ont produit, dans un
premier temps, les certificats provisoires Minergie-P en relation avec le
premier projet mis à l'enquête. Ils ont ultérieurement transmis les formulaires
de contrôle relatifs aux villas A et C (également valable pour la villa B), qui
comprennent les modifications du 16 janvier 2012 apportées au projet initial. Les
constructeurs ont ainsi démontré être en possession des certificats provisoires
précités dans le cadre de la présente procédure et peuvent dès lors se
prévaloir de l'art. 97 al. 4 LATC. 

En l'occurrence, la parcelle n°277,
d'une superficie de 1'941 m2, est située entièrement en zone de villas. Selon
la demande de permis de construire, les villas prévues respecteront le label
Minergie-P. Le CUS prévu dans la zone de villas (0,25), doit être majoré de 5%,
pour tenir compte des qualités énergétiques de la construction prévue. Le CUS s'élève
dès lors à 0,2625 (soit 0,25 + 5%), soit une surface brute maximale de plancher
de 509,51 m2 (1'941 x 0,2625). 

Les constructeurs ont produit le
détail des surfaces habitables suivantes: 

"Surface habitable de la maison A:

- Rez-de-chaussée:                                 85,3
m2

- Etage:                                                  85,3
m2

Total:                                                     170,6
m2

Surface habitable de la maison B:

- Rez-de-chaussée:                                 85,9
m2

- Etage:                                                  83,4
m2

Total:                                                     169,3
m2

Surface habitable de la maison C:

- Rez-de-chaussée:                                 85,9
m2

- Etage:                                                  83,4
m2

Total:                                                     169,3
m2

Surface totale des 3 maisons:                509,2
m2"

Les constructeurs ont précisé avoir
calculé ces valeurs selon la règle posée à l'art. 97 al. 3, qui dispose que la
surface ou le volume supplémentaire des éléments de construction destinés à
répondre aux exigences d'isolation et de ventilation supérieures aux normes en
vigueur ne sont pas pris en compte dans le calcul des coefficients d'occupation
et d'utilisation du sol et de la hauteur du bâtiment. L'art. 40d al. 3 RLATC
dispose expressément que le supplément d'isolation par rapport aux valeurs
limites ponctuelles (art. 97 al. 3 LATC) est cumulable avec le bonus de 5%
accordé aux bâtiments neufs ou rénovés atteignant des performances énergétiques
sensiblement supérieures aux normes en vigueur (art. 97 al. 4 LATC). 

c) Il y a lieu d'examiner si, comme
le soutient le recourant, le sas d'entrée prévu entre les maisons B et C doit
être pris en compte dans le calcul du CUS. 

Selon la norme 514.420 ORL-EPF, à
laquelle renvoie la réglementation communale, le calcul de la surface utile
brute de plancher s'effectue comme suit: 

"La surface brute de plancher utile se
compose de la somme de toutes les surfaces d'étages en-dessous et en-dessus du
sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section
horizontale.

N'entrent toutefois pas en considération :

Toutes les surfaces non utilisées ou non
utilisables pour l'habitation ou le travail, telles que par exemple les caves,
les greniers, les séchoirs et les buanderies des logements; les locaux pour le
chauffage, les soutes à charbon ou à mazout ; les locaux pour la machinerie des
ascenseurs, des installations de ventilation et de climatisation ; les locaux
communs de bricolage dans les immeubles a logements multiples : les garages
pour véhicules à moteur, vélos et voitures d'enfants, non utilisés pour le
travail; les couloirs, escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces
non directement utiles ; les portiques d'entrée ouverts ; les terrasses
d'attique, couvertes et ouvertes ; les balcons et les loggias ouverts pour
autant qu'ils ne servent pas de coursive." 

En l'occurrence, le sas d'entrée
litigieux peut être assimilé à un portique d'entrée ouvert, au sens de la définition
précitée. Il n'est en effet pas prévu de l'utiliser à des fins d'habitation,
les constructeurs ayant expliqué que cet aménagement aurait une fonction
protectrice durant l'hiver. Le sas d'entrée, d'une emprise au sol importante de
16,4 m2, n'est toutefois ouvert que sur un côté et est entièrement couvert. Il
pourrait dès lors être également assimilé à une coursive, dont il y aurait lieu
de tenir compte pour le calcul du CUS. Compte tenu de l'issue du recours, cette
question peut toutefois demeurer indécise. 

3.                               
Le recourant se plaint d'une violation de l'art.
5.5 RCAT. La distance entre la façade Nord de la maison B et la façade Sud de
la maison C ne respecterait pas la distance minimale de dix mètres. 

a) L'art. 5.5 RCAT dispose de ce
qui suit: 

"Une distance minimum (D) doit être
respectée entre deux bâtiments distincts implantés sur la même propriété. Cette
distance (D) se mesure entre les parties les plus rapprochées des deux
bâtiments. 

Les valeurs limites sont les suivantes: 

- (…)

- zone de villas                (D)        10,00
m

- (…)

Sous réserve des dispositions applicables en
matière de protection contre l'incendie, la distance minimum (D) peut être
réduite jusqu'à 3,00 m dans les cas suivants: 

- entre un bâtiment principal et ses
dépendances lorsque ces constructions forment ensemble un tout
fonctionnellement indissociable;

- entre façades aveugles ou entre parties
aveugles de façades."

Il ressort des plans d'enquête que
les maisons B et C ne sont effectivement distantes que de 4,91 m. 

b) Selon la Municipalité, l'art.
5.5 RCAT ne s'appliquerait pas. Les deux corps de bâtiments, reliés par un sas,
devraient en effet être traités comme une seule construction. Selon sa
pratique, la Municipalité considère comme un seul bâtiment, deux villas
accolées par le garage, par un sas d'entrée ou par le sous-sol. Seules des
constructions complètement séparées seraient qualifiées de bâtiments distincts.

La zone de villas est destinée à
l'habitation à raison de trois logements au plus par bâtiment et à des
activités ou usages compatibles avec l'habitation. Les logements peuvent être
disposés, soit de façon superposée, soit de façon juxtaposée et appartenir à
des propriétaires différents (cf. art. 2.2 al. 1 et 2 RCAT). 

L'ordre non contigu est la règle
dans la zone de villas (cf. art. 5.2 et 5.3 RCAT). Il a
pour but, en imposant certaines distances jusqu'aux propriétés voisines ou
entre bâtiments situés sur une même parcelle, non seulement d'assurer certaines
conditions d'hygiène ainsi qu'une protection contre la propagation des incendies,
mais aussi de créer des espaces libres pour améliorer la qualité de vie des
habitants (v. RDAF 1993, 195, spéc. 202 ss ; cf. Jean-Luc Marti, Distances,
coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne 1988,
p. 40). L'ordre non contigu n'exclut pas que plusieurs éléments de construction
soient accolés de façon à constituer un bâtiment unique, pour autant que soient
respectées les règles sur la dimension des constructions et la distance aux
limites ou entre bâtiments; que ces éléments constituent des entités
distinctes, ainsi deux duplex juxtaposés, plutôt qu'interdépendantes, ainsi
deux ailes d'un même logement, importe peu dès lors que ces entités forment un
tout homogène (RDAF 1993, p. 195, spéc. 202 et 203). 

La jurisprudence a défini les
critères servant à distinguer la présence d'un seul bâtiment de celle de
plusieurs bâtiments juxtaposés, jumelés ou mitoyens. Elle se base pour ce faire
sur un faisceau d'indices comprenant la destination respective des
constructions en cause et leur liaison fonctionnelle avec les éventuels locaux
communs, leurs dimensions, la surface de plancher respective de chaque
construction, la conception architecturale et les matériaux des revêtements
extérieurs, l'apparence extérieure, en particulier l'impression donnée à un
observateur, ainsi que les objectifs de la planification cantonale, régionale
et communale dans le domaine concerné. Ces critères sont appliqués en fonction
des caractéristiques propres de chaque cas particulier en tenant compte de
l'ensemble des circonstances pour déterminer si le constructeur tente de
détourner les buts des règles caractérisant l'ordre non contigu. Ils sont appliqués pour définir si l'on est en présence de
deux bâtiments juxtaposés ou de deux bâtiments totalement séparés devant
respecter les règles de l'ordre non contigu (arrêts AC.2012.0270 du 27
mai 2013, consid. 1a; AC.2012.0288 du 13 mars 2013,
consid. 2a; AC.2011.0224 du 24 septembre 2012, consid. 2a et les références citées).

Deux unités d'habitations, reliées
entre elles par les garages ou un couvert à voiture, ne constituent
généralement pas une construction unique, en particulier lorsque  le projet de
construction laisse apparaître une sorte de "trouée" due au fait que
les garages ont une hauteur au faîte nettement inférieure à celle des deux
villas adjacentes (arrêts AC.2009.0222 du 4 janvier 2010; AC.2006.0055 du 28
juin 2007, résumé in: RDAF 2008 I p. 254 n°53). Dans ces circonstances, la
symétrie des deux entités d'habitation ne suffit pas à donner l'impression qu'elles
forment un tout homogène (arrêt AC.2009.0222 précité).

Contrairement à ce que soutient la
Municipalité, on ne se trouve pas en présence d'une seule construction, mais
bien de deux unités d'habitation distinctes. Les
maisons B et C ne sont reliées entre elles que par le sas d'entrée, au
demeurant partiellement ouvert. Les locaux situés en sous sol sont accessibles
depuis l'escalier intérieur de chacune des villas et ne sont pas communs, en
dépit de l'existence d'une porte communicante. En effet, aucun des espaces qui
s'y trouvent n'est partagé et chacune des habitations dispose de ses propres
locaux de service. Du point de vue de l'aspect extérieur, les villas
apparaissent également comme deux bâtiments indépendants et séparés. Même si leur
architecture est comparable, leur séparation par le sas d'entrée, d'une largeur
de 4,91m, laisse à l'observateur l'impression d'être en présence de deux
bâtiments distincts, en raison du fait que le sas d'entrée a une hauteur au
faîte nettement inférieure à celle des deux villas. Cette impression est en
outre accentuée par la présence d'un décrochement à l'Ouest de la maison B. La
Municipalité ne pouvait dès lors, sans arbitraire, considérer les maisons B et
C comme une seule construction.  

L'art. 5.5 RCAT s'applique. Selon
cette disposition, dans la zone villas, une distance minimum de 10 mètres doit
être respectée entre deux bâtiments distincts implantés sur la même propriété.
Les maisons B et C n'étant distantes que de 4,91 mètres, le projet n'est pas
réglementaire. 

La décision de la Municipalité,
octroyant le permis de construire une villa individuelle et une villa de deux
logements, doit en conséquence être annulée pour ce motif également. 

c) L'art. 5.3 RCAT, auquel se
réfèrent les constructeurs de manière subsidiaire, ne leur est d'aucun secours.
Cette disposition, prévoyant que la Municipalité peut autoriser la construction
de bâtiments accolés, séparés ou non par une limite de propriété à certaines
conditions, se conçoit comme une exception à l'ordre non contigu. L'utilisation
du terme "accolé" signifie ainsi que les deux logements doivent
nécessairement être implantés côte à côte, sur l'ensemble d'une des façades au
moins. Les deux unités de logement doivent ainsi nécessairement comprendre un
mur mitoyen. La Municipalité n'a d'ailleurs pas fait application de cette
disposition, à juste titre, pour autoriser le projet litigieux.  

d) Les constructeurs mentionnent
enfin la possibilité, pour la Municipalité, d'accorder la dérogation prévue à
l'art. 5.5 RCAT. Il n'est pas nécessaire d'examiner si, tel que présenté par
les constructeurs, le projet pourrait bénéficier d'une telle dérogation.
L'autorisation de construire ne se prononce pas sur les conditions posées par
l'art. 5.5 RCAT et la Municipalité a confirmé, lors de l'audience, qu'elle
n'avait pas examiné cette possibilité. 

4.                               
Le recourant se plaint en outre du fait que le
dossier d'enquête ne lui permet pas de vérifier si, après la division projetée
de la parcelle n°277, les constructions qu'il est prévu d'y réaliser
respecteront le CUS maximum autorisé sur chaque parcelle à créer. 

Les éventuels problèmes liés au
fractionnement de la parcelle (cf. art. 83 LATC) ne font pas l'objet de la
décision de la Municipalité octroyant le permis de construire et n'ont en
conséquence pas à être examinés (voir l'arrêt AC.2008.0127 du 17 mars 2009,
consid. 2b/ee). Dans un cas particulier, le Tribunal cantonal a toutefois
reconnu la qualité pour recourir à un opposant, qui ne contestait pas que le
projet soit réglementaire, mais qui prétendait que le CUS serait dépassé une
fois le fractionnement projeté autorisé. Les constructeurs avaient déjà demandé
la division des parcelles et ils projetaient de réaliser une seconde villa sur
un des biens-fonds issus du fractionnement. Ayant à statuer sur le recours de
l'opposant contre l'octroi du permis de construire la première villa, le
Tribunal a considéré que la Municipalité ne s'écarterait pas de sa position au
moment d'autoriser le fractionnement. Pour ce motif, il a jugé que l'on ne saurait exiger du recourant qu'il attende la décision autorisant
le fractionnement pour sauvegarder ses droits, d'autant que l'art. 83 LATC ne
prévoit ni mise à l'enquête publique du fractionnement, ni communication de la
décision municipale à d'autres que le registre foncier. En outre, la
possibilité pour les tiers de remettre en cause un fractionnement dans le cadre
d'une procédure de permis de construire ultérieure apparaissait limitée,
notamment lorsque le terrain fractionné a été revendu à un acheteur de bonne
foi (cf. RDAF 1987 p. 230; arrêt AC.2010.0184 du 5 novembre 2010). 

Le dossier ne contient aucune
demande formelle de fractionnement de la parcelle n°277. Cette éventualité
figure uniquement à titre indicatif dans le plan de situation produit avec la
demande d'autorisation de construire. Il apparaît dès lors prématuré d'examiner
le respect de l'art. 83 LATC, la Municipalité ayant d'ores et déjà précisé
qu'elle ferait inscrire, si nécessaire, une restriction LATC au Registre
foncier lorsqu'une demande formelle de fractionnement lui serait soumise pour
approbation. Le recourant a en outre pu soulever ses griefs ayant trait au
respect du CUS pour l'ensemble des constructions envisagées sur la parcelle
n°277.

5.                               
Le recours doit ainsi être admis et la décision
attaquée annulée. Les frais sont mis à la charge des constructeurs, qui ont
conclu au rejet du recours. Le recourant a droit à des dépens, à charge des
constructeurs. 

 

Par ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

 

I.                                  
Le recours est admis. 

II.                                
La décision de la Municipalité d'Arzier-Le Muids
du 4 février 2013 est annulée.  

III.                               
Un émolument de 3'000 (trois mille) francs est
mis à la charge de Roberto Trombini et Christelle Trombini, solidairement entre
eux. 

IV.                             
Roberto Trombini et Christelle Trombini,
solidairement entre eux, verseront à John Maddocks une indemnité de dépens de
3'000 (trois mille) francs.  

Lausanne, le 27 février 2014 

 

Le président:                                                                                             La
greffière:

 

 

                                                                                                                  

Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.