# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** df1b2a97-0bcb-5cf4-b42e-7ecaeaeb5c2b
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-04-07
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile 07.04.1997 CCC.1996.7237 (INT.1997.673)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_005_CCC-1996-7237_1997-04-07.html

## Full Text

A.      Par
contrat du 7 avril 1994, A. et consorts ont remis à bail à L. des locaux à
usage de café-restaurant-pizzeria dans

l'immeuble
sis [...]. Convenu pour une durée

initiale
de cinq ans, le bail dont le loyer brut a été fixé à 3'540 francs

payable
mensuellement et d'avance a effectivement commencé le 1er septem-

bre au
lieu du 1er juillet 1994. Par avenant du 29 novembre 1994, le mon-

tant du
loyer a été porté à 4'120 francs brut par mois avec effet dès le

1er
septembre 1994.

 

       
La locataire a pris du retard dans le paiement de son loyer de

sorte
que des rappels lui ont été envoyés par A. et consorts en date des 8

février
et 24 mai 1995. Aux termes d'un courrier du 7 juillet 1995, compte

tenu
des circonstances et notamment du fait que le quartier ne comportait

que la
moitié du total du nombre des habitants prévus, la gérance a réduit

le
loyer à 2'500 francs dès le 1er juillet 1995 et jusqu'au 31 décembre

1995.
Le solde des loyers dus au 30 juin 1995, soit 14'601 francs a été

mis en
attente, son règlement devant être examiné ultérieurement. A. et consorts ont
également précisé que le loyer d'août 1995 devait être payé vers le 10

août
1995.

 

       
Le 15 août 1995, la titulaire de la patente pour le restaurant

de L. a
mis fin à son contrat de travail pour le 30 septembre 1995, de

sorte
que par décision du 24 août 1995, les services administratifs ont

ordonné
la fermeture de l'établissement dès le 1er octobre 1995.

 

       
Le loyer d'août 1995 n'ayant pas été payé à la date prévue, la

gérance
a adressé le 22 août 1995 à l'office des poursuites de La Chaux-

de-Fonds
une réquisition de prise d'inventaire ainsi qu'une réquisition de

poursuite
pour les loyers de mars à juin et août 1995, totalisant un mon-

tant de
17'100 francs plus intérêts.

 

       
Le 5 septembre 1995, la poursuivie a formé opposition partielle

au
commandement de payer qui lui était notifié, contestant explicitement

devoir
le montant de 14'600 francs, mais admettant en revanche implici-

tement
être débitrice de 2'500 francs correspondant au loyer d'août 1995.

 

       
Le 6 septembre 1995, la gérance a expédié un premier avis

comminatoire
à la locataire lui impartissant de s'acquitter du loyer de

2'500
francs correspondant au mois de septembre 1995 dans un délai de

trente
jours. Le 11 octobre 1995, le mandataire des bailleurs adressait à

L. un
second avis comminatoire de verser les loyers en retard

de mars
à octobre 1995, soit 22'100 francs dans les trente jours. Malgré

ces
deux avis qui mentionnent expressément l'éventualité d'une résiliation

du bail
faute de paiement dans les délais, la locataire ne s'est pas exé-

cutée,
exception faite du mois de juillet (ainsi que cela résulte de la

lettre
précitée de la gérance du 7 juillet 1995).

 

       
Ensuite d'une requête des bailleresses du 12 octobre 1995, la

mainlevée
provisoire de l'opposition partielle a été prononcée le 22 no-

vembre
1995 à concurrence de 13'220 francs, intérêts en sus dès le

15
avril 1995. Cette somme correspond à un solde de 860 francs sur le

loyer
de mars 1995, et à 3 fois 4'120 francs pour les mois d'avril à juin

1995.

 

       
En réaction à l'avis comminatoire du 6 septembre 1995, et ayant

appris
que la gérance était alors opposée à la délivrance d'une nouvelle

patente,
la locataire a fait savoir à cette gérance, le 2 octobre 1995,

que son
attitude équivalait à ses yeux à une rupture de contrat. Aussi,

pour
sauvegarder leurs intérêts et par requête du 2 novembre 1995 adressée

à
l'Autorité régionale de conciliation (ci-après : l'ARC), les bailleres-

ses se
sont opposées à une éventuelle résiliation du bail donnée par la

locataire.

 

       
En revanche, suite au défaut de paiement des loyers malgré

l'avis
comminatoire du 11 octobre 1995, les bailleresses ont adressé à la

locataire,
le 20 novembre 1995, un avis sur formulaire officielle  par

lequel
elles déclaraient résilier le bail pour le 31 décembre 1995. Elles

ont de
plus retiré en date du 22 novembre 1995 la requête déposée le

2
novembre précédent devant l'ARC.

 

       
De son côté, la locataire a déposé devant l'ARC, le 20 décembre

1995,
une requête en annulation de la résiliation signifiée le 20 no-

vembre,
en se fondant sur l'article 271 al. 1 C0.

 

       
En date du 11 décembre 1995, L. a en outre ouvert une

action
en libération de dette, procédure qui est encore pendante devant le

Tribunal
civil du district de La Chaux-de-Fonds.                 

 

B.      Le
3 janvier 1996, A. et consorts ont déposé devant le Tribunal civil du district
de La Chaux-de-Fonds une requête d'expulsion de L. des locaux précédemment loués.

Les
bailleresses ont soutenu en bref qu'elles avaient respecté la

procédure
prévue en cas de demeure du locataire et que la résiliation du

bail
intervenait valablement au 31 décembre 1995. Elles ont souligné que

la
locataire avait accumulé d'importants retards de loyer dont elle ne

s'était
pas acquittée et qu'elle n'avait pas fait de proposition de

paiements
échelonnés.

 

       
Dans sa réponse du 19.02.1996, la locataire a conclu à la sus-

pension
de la procédure d'expulsion jusqu'à droit connu sur l'action en

libération
de dette mentionnée ci-avant; elle a fait valoir en bref que le

centre
dans lequel le restaurant était situé avait un succès démographique

bien
moindre que celui escompté et que les bailleresses avaient fait

preuve
de mauvaise foi en résiliant le bail.

 

       
Cette suspension de la cause en expulsion a été refusée par le

juge,
qui est du reste aussi saisi de la cause en libération de dette. En

revanche,
la cause en annulation du congé, dont la locataire avait saisi

l'ARC
le 20 décembre 1995, a été transmise à ce même juge comme objet de

sa
compétence, par une ordonnance de la Présidente de l'ARC du 5 janvier

1996 et
fondée sur l'article 274g al. 3 CO.

 

C.      Par
la décision attaquée du 12 novembre 1996, et après avoir

tenu
trois audiences, le Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds a

ordonné
l'expulsion requise, chargé le greffe du tribunal d'y procéder au

besoin
avec l'assistance de la force publique dès le 5 décembre 1996, ar-

rêté à
360 francs les frais mis à charge de la locataire et condamné cette

dernière
à payer une indemnité de dépens de 700 francs aux bailleresses.

 

       
Le premier juge a considéré en bref que L. n'avait

pas
prétendu s'être acquittée du loyer dû s'élevant apparemment à

20'720
francs et qu'elle n'avait pas opposé une éventuelle compensation

dans le
délai de trente jours suivant la réception de l'avis comminatoire.

Le
tribunal civil a estimé que la locataire n'avait pas été empêchée par

les
bailleresses de faire usage des locaux loués avant le 1er octobre et

que par
conséquent, le caractère abusif et contraire à la bonne foi du

congé
ne pouvait être retenu. Le juge de première instance a aussi

souligné
que la locataire était en demeure depuis une période précédant

dans
une large mesure le 1er octobre 1995. Il a jugé en définitive que les

bailleresses
n'avaient pas abusé de leur droit en prétendant au paiement

des
loyers impayés antérieurs au 1er octobre 1995 et en usant de leur

droit
de résilier le contrat à la suite du non-paiement du loyer dans le

délai
de grâce de l'article 257d CO.

 

D.      L.
recourt en cassation contre cette décision d'expulsion et

conclut
d'une part à l'octroi de l'effet suspensif, d'autre part à la

cassation
de la décision entreprise et au renvoi de la cause à l'autorité

inférieure,
le tout avec suite de frais et dépens des première et deuxième

instances.
En bref, la recourante reproche au premier juge d'avoir violé

les
règles essentielles de la procédure en ne tentant pas la conciliation,

en
refusant de suspendre la procédure d'expulsion, en n'entendant pas un

témoin
et en ne requérant pas le dossier de l'action en libération de

dettes.
La recourante fait encore grief au tribunal civil d'avoir fausse-

ment
appliqué le droit matériel, d'avoir commis un arbitraire dans la

constatation
des faits et d'avoir abusé de son pouvoir d'appréciation. La

SNC
Latino met en cause la validité du congé. Elle estime que celui-ci

devait
être annulé non seulement parce que les intimées ont été de

mauvaise
foi, mais encore parce qu'elles ont donné le congé pendant une

procédure
judiciaire en rapport avec le bail.

 

       
Le président formule deux brèves observations sur le recours

sans
prendre de conclusion.

 

       
Dans leurs observations, les intimées ont conclu au rejet du

recours
dans toutes ses conclusions avec suite de frais et dépens.

 

       
L'effet suspensif a été accordé au recours par ordonnance du

16
décembre 1996. En revanche, il n'a pas été donné de suite à la requête

des
intimés de subordonner cette suspension à la fourniture de sûretés de

20'000
francs.

 

                          C O N S I D E R A N
T

 

1.      a)
Interjeté dans les formes et délai légaux contre une décision

rendue
par un tribunal de district, le présent recours est recevable (art.

414-416
CPC).

 

       
b) Selon l'article 19 litt.b LICO, lorsque la valeur litigieuse

permet
un recours en réforme au Tribunal fédéral, la Cour de cassation

civile
statue avec plein pouvoir d'examen. Ce montant est de 8'000 francs

(art.46
OJF). L'affaire peut alors être revue en fait et en droit sans

limitation
de sorte que le recours en cassation se transforme en véritable

appel
(Michel Ducrot, L'expulsion du locataire, 9ème Séminaire sur le

droit
du bail, Neuchâtel 1996, p.27 et 30).

 

       
En l'occurrence, la valeur litigieuse dépasse de loin

8'000
francs, de sorte que la Cour de céans dispose d'un plein pouvoir

d'examen.
En effet, vu sous l'angle de la validité du congé, le procès

porte
notamment sur la durée du bail après le 31 décembre 1995 (date de la

résiliation
contestée) et jusqu'à l'échéance contractuelle (30 juin 1999).

 

2.      En
vertu de l'article 274g al. 1 CO, lorsqu'un locataire

conteste
un congé extraordinaire, et qu'une procédure d'expulsion est

engagée
contre lui, l'autorité compétente en matière d'expulsion statue

aussi
sur la validité du congé donné par le bailleur. Dès lors, en

application
de l'article 274g al. 3 CO, l'ARC transmet le dossier à

l'autorité
d'expulsion (v. à ce sujet ATF 122 III 92, JdT 1996 I 595).

      

       
En l'espèce, la question de savoir à quelle procédure est

soumise
l'expulsion et si le juge de première instance devait tenter la

conciliation
sous peine de violer les règles essentielles de la procédure

peut
rester ouverte, dans la mesure où il apparaît clairement à la lecture

du
dossier que la conciliation a été tentée. En effet, selon le procès-

verbal
d'audience du 10 juin 1996, les parties ont sollicité une suspen-

sion
d'audience en vue d'un arrangement. En accédant à cette requête,

comme
le démontre le procès-verbal de l'audience ("... L'audience est

reprise.
Me Moesch...), le tribunal civil a bel et bien tenté la concilia-

tion.
D'ailleurs, dans leurs observations respectives, tant le premier

juge
que les intimées confirment cet état de faits dont il n'y a par

ailleurs
aucune raison de douter.

 

       
Ce moyen sera donc rejeté et considéré comme constitutif d'un

procédé
de mauvaise foi.

 

3.      En
droit, le juge ne doit pas ordonner la clôture de la pro-

cédure
et statuer au fond avant que toutes les preuves admises aient été

administrées,
à moins que l'administration de certaines d'entre elles

s'avère
impossible. Toutefois, cette règle cesse d'être applicable dans la

mesure
où une partie renonce à l'administration des preuves qu'elle avait

proposées.
La renonciation peut être expresse ou tacite (RJN 3 I 40). Le

plaideur
sera donc déchu du droit de se plaindre de la violation du droit

à la
preuve s'il a renoncé expressément ou par des actes concluants à son

offre
de preuve (RJN 7 I 153 et 157; 1980-81 p. 99 a contrario).

 

       
En l'espèce, plusieurs actes concluants permettent de déduire

que la
recourante a renoncé tacitement aux moyens de preuve qu'elle a

proposés
en première instance. En effet, par le biais d'une lettre

d'excuse
du 21 août 1996 confirmant un téléphone du même jour avec le

greffe,
Madame G. a déclaré qu'elle serait absente à l'audience du

28 août
1996, audience qui avait été spécialement appointée pour procéder

à son
audition. Or, par courrier du 21 août 1996 de leur mandataire - qui

s'était
informé téléphoniquement auprès de la greffière - les intimées ont

manifesté
leur volonté de maintenir l'audience à la même date malgré cette

absence
du témoin; ils ont obtenu satisfaction. La recourante, qui avait

immédiatement
reçu un double de ce courrier, n'a pas protesté par écrit et

n'a pas
sollicité non plus un renvoi d'audience. En se rendant au contrai-

re à
cette audience et en acceptant de plaider, la recourante a tacitement

renoncé
à l'audition d'un témoin dont elle savait qu'il serait absent. Son

recours
sur ce point est irrecevable.

 

       
Pour ce qui concerne la production du dossier de l'action en

libération
de dette, requise par la recourante, elle a visiblement été

admise.
La décision attaquée se réfère expressément au contenu de la de-

mande
en libération de dette (p. 3 in initio), et la lettre par laquelle

le juge
transmet le recours à la Cour de céans confirme que ce dossier

"dont
l'édition a été requise par Me Rumo" est joint à son envoi. Au de-

meurant,
l'une et l'autre partie, à l'instar du premier juge, font réfé-

rence
dans leurs écrits au contenu de ce dossier d'une façon montrant

qu'il
faisait partie du dossier de l'expulsion autant que celui de la

mainlevée.
Le recours fait ainsi grief à tort au premier juge d'avoir

refusé
la jonction du dossier en question.

 

       
Sur ce point, le premier juge n'a donc pas violé une règle

essentielle
de procédure.

 

4.     
L'article 168 CPC permet au juge d'ordonner d'office ou sur

requête
la suspension du procès pour des motifs d'opportunité et notamment

si le
jugement d'une autre cause peut influencer l'issue du procès.

 

       
En l'espèce, par le biais de l'opposition partielle faite au

commandement
de payer no 125855, la recourante a admis devoir aux intimées

2'500
francs, intérêts en sus, somme qui correspond au loyer impayé d'août

1995 et
qui fonde à elle seule la demeure du locataire au sens de l'ar-

ticle
257d CO. Une fois reconnu, ce montant de 2'500 francs ne doit plus

être
intégré à l'action en libération de dette qui porte logiquement sur

la
somme pour laquelle la mainlevée a été prononcée. Par conséquent, si la

procédure
d'expulsion ne se fonde que sur le loyer impayé d'août 1995,

elle
demeure totalement indépendante de l'action en libération de dette et

elle ne
peut pas être influencée par l'issue de cette dernière.

 

       
En refusant la suspension, le tribunal civil n'a donc pas violé

une
règle essentielle de la procédure.

 

5.      Le
congé est annulable non seulement lorsqu'il contrevient aux

règles
de la bonne foi (art.271 CO), mais encore et notamment lorsqu'il

est
donné par le bailleur pendant une procédure de conciliation et une

procédure
judiciaire en rapport avec le bail (271a al. 1 litt. d CO).

Cette
dernière disposition n'est cependant pas applicable si le congé est

donné
en cas de demeure du locataire (art.271a al. 3 litt. b CO). Il

s'agit
d'une exception au principe de l'art.271a, al.1 CO (Lachat/Micheli,

Le
nouveau droit du bail, 2e édition Lausanne 1992, page 330, ch. 3.1).

 

       
En l'espèce, si dans un courrier du 7 juillet 1995, les intimées

ont
effectivement remis à une date ultérieure les modalités du règlement

d'une
somme de 14'600 francs due au 30 juin 1995, il n'en demeure pas

moins
qu'elles ont précisé que le loyer d'août 1995 réduit à 2'500 francs

devait
être versé vers le 10 août 1995, et cela en adoucissement des

dispositions
du contrat qui prévoyaient que le loyer "est payable mensuel-

lement
d'avance". Or, malgré un sursis, une très importance réduction de

loyer
ainsi qu'un délai supplémentaire pour le paiement du loyer d'août

1995,
la recourante n'avait toujours rien versé au 22 août 1995. Face à

une
telle situation les intimées, qui avaient fait preuve jusque-là d'une

réelle
patience, avaient de quoi s'inquiéter de façon légitime sur les

facultés
de leur locataire, et elles pouvaient saisir l'office des pour-

suites
en toute bonne foi. Que l'avis de résiliation du 20 novembre 1995

ait été
envoyé pendant qu'une procédure devant l'ARC était ouverte par les

bailleresses
aux fins de préserver leurs droits ne permet pas de déduire

que
celles-ci auraient fait preuve de mauvaise foi. En effet un nouvel

élément,
à savoir le non-paiement d'arriérés importants de loyer malgré le

délai
imparti par avis comminatoire du 11 octobre 1995, légitimait alors

les
intimées à résilier le bail à l'échéance du délai de grâce.

 

       
Celles-ci ne sont pas non plus à l'origine de la fermeture du

restaurant
qui a été ordonnée pour le 1er octobre 1995. En réalité, le

départ
de la titulaire de la patente a conduit les autorités à prendre une

décision
de fermeture contre laquelle un recours aurait d'ailleurs pu être

interjeté.
Compte tenu des circonstances et en particulier des importants

arriérés
de loyer accumulés, s'opposer à la délivrance d'une nouvelle pa-

tente
ne relevait pas de la mauvaise foi, mais plutôt de la saine gestion.

Certes,
comme l'expose le tribunal civil, la question aurait éventuelle-

ment pu
être envisagée sous un autre angle, s'il s'était agi du seul mois

d'octobre
1995, mais cette question n'a pas à être tranchée dans la mesure

où la
locataire a admis sa demeure en formant opposition partielle au com-

mandement
de payer qui lui était notifié. Ainsi, la situation n'est pas

comparable
à celle qui résulte de l'arrêt de la Cour de céans du 30 sep-

tembre
1993 dans la cause citée par la recourante.

 

       
Le congé ne contrevenant pas à la bonne foi, il n'est pas

annulable
pour ce motif.

 

       
Enfin, la recourante n'est pas plus heureuse en invoquant le

moyen
selon lequel le congé devrait être annulé parce que donné pendant

une
procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec

le bail
: il est en effet indubitable que le bail a été résilié en raison

de la
demeure du locataire, ce qui constitue précisément une des

exceptions
prévues à l'article 271a al. 3  lit. b
CO.

 

       
Au vu de ce qui précède, le premier juge a appliqué correctement

la loi,
il n'a pas sombré dans l'arbitraire et encore moins commis un

excès
de pouvoir d'appréciation.

 

6.      On
peut encore se demander si, en application de l'art.274g al.

1 CO,
l'autorité de recours doit examiner d'office la validité du congé

donné
par le bailleur en tenant compte d'une éventuelle compensation, bien

que la
recourante n'invoque plus expressément ce moyen.

 

       
En l'espèce, cette question peut rester ouverte non seulement

parce
que la Cour dispose d'un plein pouvoir d'examen, mais encore parce

que le
premier juge a abordé le moyen dans la décision entreprise.

 

       
Le Tribunal fédéral, en se référant à la doctrine, admet que le

locataire
en demeure puisse invoquer la compensation pour empêcher le

congé
extraordinaire de l'article 257d CO, mais pour autant que la décla-

ration
de compensation intervienne dans le délai comminatoire fixé sur la

base de
l'article 257d CO (ATF 119 II 248 et les références citées). De

plus,
lorsque plusieurs créances sont compensables, celui qui invoque la

compensation
doit déclarer quelle créance, sienne ou adverse, il entend

compenser,
à défaut de quoi sa déclaration, incomplète, est inefficace

(Engel,
Traité des obligations en droit suisse, p. 456).

 

       
En l'occurrence, comme l'a relevé le premier juge, L.

admet
dans son action en libération de dette du 11 décembre 1995 qu'elle

"avait
invoqué sa créance compensatrice le 20 novembre 1995 lors de l'au-

dience
de débats qui faisait suite à l'audience [recte: la requête] de

mainlevée".
Cette déclaration de compensation était à l'évidence tardive,

puisqu'elle
intervenait après l'échéance du délai de 30 jours qui commen-

çait à
courir dès réception de l'avis comminatoire daté du 11 octobre

1995.

 

       
De plus, la lettre du 2 octobre 1995, rédigée par le mandataire

de la
recourante, évoque certes le fait que des dommages-intérêts seront

réclamés,
et elle mentionne que "le loyer de septembre 1995 sera imputé

sur le
dommage en question". Rien n'est dit en revanche du loyer d'août

1995,
qui n'était pas contesté dans l'opposition au commandement de payer,

mais
qui n'a pas pour autant été payé, ni déclaré compensé avec d'éven-

tuels
dommages-intérêts. Cette déclaration de compensation du 2 octobre

1995
doit dès lors être considérée comme inefficace parce qu'incomplète.

 

7.      En
dernier lieu, et selon l'article 259a CO, le locataire peut

consigner
le loyer en cas de défauts qui ne lui sont pas imputables. Dans

cette
hypothèse, le locataire peut non seulement fixer un délai raisonna-

ble au
bailleur pour qu'il remédie au défaut mais encore lui signifier

qu'à
défaut de réparation dans ce délai, il consignera le loyer. Cette

formule
contraint le locataire à payer son loyer : il n'a donc aucun

intérêt
à prétexter l'existence d'un défaut. D'un autre côté le bailleur

ne
perçoit provisoirement plus le loyer : il est ainsi incité à effectuer

les
travaux nécessaires ou à prendre des mesures susceptibles de remédier

aux
défauts (Lachat/Micheli, op. cit., p.128 ss).

 

       
En l'espèce, la recourante reproche aux intimées d'avoir incité

les
autorités à ne plus délivrer de patente et semble considérer cela

comme
un défaut; il en est de même s'agissant du peuplement du quartier.

Or, à
supposer qu'on doive y voir véritablement un défaut, la recourante

n'était
pas pour autant libérée du paiement de son loyer et elle aurait dû

le
consigner.

 

8.      Entièrement mal fondé, le recours doit être rejeté et les frais

et
dépens mis à la charge de la recourante.

 

       
Au sens de l'art.157 CPC, le plaideur téméraire ou celui qui use

de
procédés de mauvaise foi peut être condamné à une amende discipli-

naire
de 500 francs au plus. L'amende est à la charge de l'avocat si c'est

lui qui
est en faute.

 

       
En l'espèce, le mandataire de la recourante a reproché au

premier
juge d'avoir omis de tenter la conciliation et a notamment fondé

son
recours sur ce moyen. La lecture du dossier révèle au contraire que ce

même
plaideur a disposé d'une longue suspension d'audience le 10 juin 1996

(durant
presque 2 heures selon l'adverse partie) en vue de trouver un

arrangement.
Le premier juge, pour sa part, évoque dans ses observations

les
"claires (et laborieuses) tentatives du soussigné en ce sens, lors des

deux
premières audiences en tout cas". C'est ainsi faire preuve de

mauvaise
foi que de prétendre que la conciliation n'a pas été tentée. Une

amende
de 300 francs se justifie dans ce cas.

 

                             Par ces motifs,

                       LA COUR DE CASSATION
CIVILE

 

1.
Rejette le recours.

 

2.
Condamne Me Freddy Rumo, mandataire de la recourante, à une amende

   disciplinaire de 300 francs.

 

3.
Condamne la recourante au paiement des frais qu'elle a avancés par 440

   francs et au versement de 300 francs de
dépens aux intimées.