# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 29146abc-7f2f-5095-8abb-8f28fa08b1e1
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-18
**Language:** de
**Title:** Privater Gestaltungsplan "Areal Hardturm - Stadion" (2/2)
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0158/2023
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_i_nr._0158_2023_vom_18._august_2023_1.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE I Nr. 

R1S.2022.05185 
0158/2023       

Entscheid vom 18. August 2023       

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Claude Reinhardt, Baurichterin Beatrice Bosshard, 
Baurichter Christian Hurter, Gerichtsschreiber Mario Gasser     

in Sachen 

Rekurrierende 

1.  Verein A, […]  
2. - 54.  […]  

alle vertreten durch […]  

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Gemeinderat Zürich, Stadthaus, 8022 Zürich  

vertreten durch […] 

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zü-

rich  

3.  Stadt Zürich, Stadthaus, Stadthausquai 17, Postfach, 8022 Zürich  

Nr. 3 vertreten durch […] 

4.  B, […] 
5.  C, […] 
6.  D, […] 
7.  E, […] 
8.  F, […] 
9.  G, […] 

Nr. 4 - 9 vertreten durch H, […] 

diese vertreten durch […] 

betreffend 

Festsetzungssbeschluss  des  Gemeinderats  Zürich  G.-Nr.  2019-235  vom 
23. Oktober 2019 sowie Genehmigungsverfügung der Baudirektion Kanton 
Zürich  Nr.  ARE  21-1065  vom  26.  August  2022;  Privater  Gestaltungsplan 
"Areal  Hardturm  -  Stadion"  mit  Umweltverträglichkeitsprüfung,  Grundstück 
Kat.-Nr. 1, Zürich 5 - Escher Wyss 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Der Gemeinderat der Stadt Zürich stimmte mit Beschluss vom 23. Oktober 

2019  dem  privaten Gestaltungsplan  "Areal  Hardturm-Stadion"  mit Umwelt-

verträglichkeitsprüfung  zu.  Der  Geltungsbereich  umfasst  das  Grundstück 

Kat.-Nr. 1 in Zürich, welches im Eigentum der Stadt Zürich steht. Gegen den 

Gemeinderatsbeschluss wurde das Referendum ergriffen, woraufhin die Vor-

lage in der Volksabstimmung vom 27. September 2020 angenommen wurde. 

Nachdem das Bundesgericht letztinstanzlich mit Urteilen vom 17. Juni 2022 

zwei Stimmrechtsrekurse abgewiesen hatte, erfolgte am 26. August 2022 die 

Genehmigung durch die Baudirektion Kanton Zürich. Zustimmung und Ge-

nehmigung wurden am 5. Oktober 2022 im kantonalen Amtsblatt publiziert. 

B. 

Mit gemeinsamer Eingabe vom 2. bzw. 4. November 2022 erhoben der Ver-

ein A sowie 53 natürliche Personen fristgerecht Rekurs an das Baurekursge-

richt des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der beiden genann-

ten  Entscheide,  unter  gesetzlichen  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen. 

Gleichzeitig stellten sie den Verfahrensantrag, den übrigen Parteien sei su-

perprovisorisch und unter Strafandrohung zu verbieten, die Namen und Ad-

ressen der Rekurrierenden samt Vereinsmitglieder gegenüber Nichtparteien 

bzw. Drittpersonen (insbesondere den beiden Fussballclubs GCZ und FCZ) 

bekannt zu geben. 

C. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  7.  November  2022  wurde  vom  Rekurseingang 

Vormerk genommen und der H eine Frist angesetzt, um bekannt zu geben, 

wer den Gestaltungsplan aufgestellt hat. Zudem wurde das Gesuch der Re-

kurrierenden um Erlass superprovisorischer Massnahmen abgewiesen. 

R1S.2022.05185 

Seite 2 

 
 
D. 

Am 16. November 2022 erklärten die B, die C, die D, die E, die F sowie die 

G, dass sie als designierte Baurechtsnehmerinnen die H beauftragt hätten, 

den privaten Gestaltungsplan aufzustellen. 

E. 

Mit Präsidialverfügung vom 18. November 2022 wurden die Baurechtsneh-

merinnen anstelle der H als private Rekursgegnerinnen ins Rubrum aufge-

nommen. Gleichzeitig wurde das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

F. 

Mit Eingabe vom 15. Dezember 2022 beantragte die Baudirektion unter Ver-

weis auf den Mitbericht des Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 14. De-

zember 2022 die Abweisung des Rekurses. Die kommunale Vorinstanz und 

die  Stadt  Zürich  als  Grundeigentümerin  stellten  mit  Vernehmlassung  vom 

20. Dezember 2022 den Antrag, der Rekurs sei abzuweisen, soweit auf die-

sen einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Re-

kurrierenden. Die privaten Rekursgegnerinnen beantragten mit Vernehmlas-

sung vom 21. Dezember 2022 ebenfalls die Abweisung des Rekurses, so-

weit darauf einzutreten sei. Die Verfahrenskosten seien den Rekurrierenden 

aufzuerlegen und diese seien zu verpflichten, den privaten Rekursgegnerin-

nen eine Umtriebsentschädigung zu zahlen. 

G. 

Mit Replik vom 1. Februar 2023 und Dupliken vom 23. bzw. 27. Februar 2023 

blieben die Parteien bei ihren Anträgen. Die Rekurrierenden reichten mit Da-
tum vom 15. Juni 2023 eine weitere Eingabe ins Recht.  

H. 

Am 27. Juni 2023 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein 

der  Parteien  einen  Augenschein  auf  dem Lokal  durch.  Im  Nachgang  dazu 

erfolgte  am  6.  Juli  2023  eine  weitere  rekurrentische  Eingabe,  am  17. Juli 

2023 eine Eingabe der Rekursgegner 1 und 3 sowie am 20. Juli 2023 eine 

der privaten Rekursgegnerinnen. 

R1S.2022.05185 

Seite 3 

 
 
I. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1.1. 
Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene 

Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung 

oder Änderung hat (§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). 

Mit  dieser  Umschreibung  der  Legitimation  verlangt  das  Gesetz  zunächst, 

dass die Rekurrierenden über eine hinreichend enge nachbarliche Raumbe-

ziehung zum Baugrundstück bzw. den dort vorgesehenen Bauten und Anla-

gen verfügen, kraft derer sie stärker als beliebige Dritte oder die Allgemein-

heit von der angefochtenen Anordnung betroffen sind. Das vom Gesetz als-

dann  verlangte  schutzwürdige  Interesse  (Anfechtungsinteresse)  setzt  vo-

raus, dass die Rekurrierenden mit der Gutheissung des Rechtsmittels einen 

Nutzen erlangen bzw. einen Nachteil abwenden. Das Interesse der Rekur-

rierenden  kann  rechtlicher  oder  tatsächlicher  Natur  sein.  Der  angestrebte 

Nutzen muss stets ein eigener und die Betroffenheit eine unmittelbare sein. 

Schliesslich ist zu verlangen, dass das Anfechtungsinteresse aktuell ist. 

Nach  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  sind  Nachbarn  zur  Be-

schwerdeführung gegen ein Bauvorhaben – oder wie vorliegend gegen einen 

Gestaltungsplan – legitimiert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest gros-

ser Wahrscheinlichkeit  durch  Immissionen  (Lärm,  Staub,  Erschütterungen, 

Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werden, die der Bau oder Betrieb 

der  fraglichen  Anlage  hervorruft.  Bei  weiträumigen  Einwirkungen  kann  ein 

grosser  Kreis  von  Personen  zur  Beschwerdeführung  legitimiert  sein.  Als 

wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis die 

räumliche Distanz zum Bauvorhaben bzw. zur Anlage. Die Rechtsprechung 

R1S.2022.05185 

Seite 4 

 
 
 
bejaht  in  der  Regel  die  Legitimation  von  Nachbarn,  deren  Liegenschaften 

sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befinden. Bei grösseren Ent-

fernungen muss eine Beeinträchtigung aufgrund der konkreten Gegebenhei-

ten  glaubhaft  gemacht  werden.  Allerdings  wurde  stets  betont,  dass  nicht 

schematisch  auf  einzelne  Kriterien  (insbesondere  Distanzwerte)  abgestellt 

werden  dürfe,  sondern  eine  Gesamtwürdigung  anhand  der  konkreten  Ver-

hältnisse erforderlich sei (BGE 140 II 214, E. 2.3; vgl. auch BGE 136 II 281, 

E. 2.3.1 und 2.3.2; je mit weiteren Hinweisen). 

Die erforderliche Beziehungsnähe können auch Mieter als Nachbarn des zu 

bebauenden Grundstücks aufweisen, falls ihr Mietverhältnis unbefristet  oder 

zumindest auf lange Dauer angelegt und nicht gekündigt ist (VB.2012.00025 

vom 25. April 2012, E. 2. m.w.H.). 

1.2. 

Ein als juristische Person konstituierter Verband kann – im eigenen Namen, 

aber  gewissermassen  stellvertretend  –  die  persönlichen  Interessen  seiner 

Mitglieder geltend machen, wenn es sich um solche handelt, die er nach sei-

nen Statuten zu wahren hat, die der Mehrheit oder doch einer Grosszahl sei-

ner Mitglieder gemeinsam sind und zu deren Geltendmachung durch Rekurs 

jedes  dieser  Mitglieder  befugt  wäre  (sogenannte  egoistische  Verbandsbe-

schwerde;  vgl.  BGE  142  II  80,  E. 1.4.2.).  Diese  Voraussetzungen müssen 

kumulativ erfüllt sein; sie sollen die Popularbeschwerde ausschliessen. Die 

Wahrung der Interessen der Mitglieder muss zu den statutarischen Aufgaben 

des Verbands gehören, wobei an die Formulierung in den Statuten allerdings 

keine hohen Anforderungen gestellt werden. 

1.3. 

Die  Baudirektion macht bezüglich  der Legitimation des  Rekurrenten 1  gel-
tend, dass von den 85 Mitgliedern der grösste Teil (63) auf der nördlichen 

Seite der Limmat und lediglich ein kleinerer Teil (23) in Zürich-West und an-

nähernd im Umfeld des Gestaltungsplanperimeters wohne. Für den grössten 

Teil  des  Vereins  würden  sich  die  Auswirkungen  der  Vorhaben  im  Gestal-

tungsplanperimeter  darauf  beschränken,  dass  sie  inskünftig  die  beiden 

Wohnhochhäuser als Teil ihrer Aussicht wahrnähmen. Eine gewisse Beein-

trächtigung  der  Aussicht  entfalte  jedoch  nicht  das  nötige  Gewicht,  um  die 

Betroffenheit des grössten Teils der Mitglieder zu begründen. 

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Seite 5 

 
 
1.4. 

Der Verein A bezweckt gemäss Art. 2 der Statuten (act. 5.2), eine städtebau-

lich sinnvolle Entwicklung in Zürich West zu fordern. Er "wendet sich mit po-

litischen und juristischen Mitteln gegen Vorhaben, welche die Wohnlichkeit 

in diesem und den anliegenden Stadtteilen bedrohen". Der Vorstand kann im 

Namen des Vereins Rekurse oder Einsprachen tätigen, wenn er es im Inte-

resse des Vereins erachtet (Art. 7 der Statuten). Eine solcher Vorstandsbe-

schluss liegt in Bezug auf den vorliegenden Gestaltungsplan mit Datum vom 

24. Oktober  2022  vor.  Aufgrund  des  Mitgliederverzeichnisses  (act. 5.4 f.) 

ergibt sich sodann, dass ein Grossteil der Vereinsmitglieder in der näheren 

Umgebung östlich und nördlich des Gestaltungsplanperimeters wohnhaft ist. 

Angesichts  der  erheblichen  Ausmasse  der  Bauvolumen  (insb.  zwei  Hoch-

häuser  mit  einer  zulässigen  Gesamthöhe  von  140 m),  der  Hanglage,  von 

welcher die nördlich und nordwestlich wohnenden Vereinsmitglieder auf den 

Perimeter herunterblicken sowie vor dem Hintergrund, dass im Perimeter ein 

Fussballstadion mit einer Kapazität von 18’000 Zuschauerplätzen geplant ist, 

ist  von  einer  Grossanlage  mit  weiträumigen  Einwirkungen  auszugehen. 

Hinzu kommt, dass laut dem Bericht Sportlärm ein Wohngebäude einen Min-

destabstand von 650 m vom Stadion aufweisen müsste, damit dort die Be-

lastungsrichtwerte sicher eingehalten werden können (S. 62, berechnet mit 

aktuellem Richtprojekt für ein fiktives Gebäude am Hönggerhang in der Emp-

findlichkeitsstufe  II).  Die  legimitationsbegründende  Betroffenheit  ist  daher 

(mindestens) auch bei den unmittelbar nördlich der Limmat wohnhaften Ver-

einsmitgliedern trotz Distanzen von teilweise bis zu 650 m zu bejahen (vgl. 

act. 5.5). Da eine grosse Zahl dieser Mitglieder gemäss Eigentümerauskunft 

im GIS-ZH Eigentümer der fraglichen Grundstücke ist, erweist sich als ent-

behrlich, bezüglich bestimmter weiterer Mitglieder Nachweise betreffend das 

Bestehen eines auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Mietverhältnisses 

einzufordern. Die Legitimation des Rekurrenten 1 zur Erhebung einer egois-
tischen Verbandsbeschwerde ist nach dem Gesagten zu bejahen. 

1.5. 

Die Rekurrierenden 2-54 wurden mit Verfügung vom 7. November 2022 auf-

gefordert, den Nachweis zu erbringen, dass sie an der jeweils angegebenen 

Adresse in einem auf Dauer angelegten Mietverhältnis wohnen oder Eigen-

tümerstellung  haben,  damit  die  räumliche  Beziehungsnähe  der  einzelnen 

Personen  überprüft  werden  kann.  Für  den  Unterlassungsfall  wurde  ange-

droht, dass auf den Rekurs nicht eingetreten würde. 

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Die Rekurrierenden 16 und 47 haben innert Frist keinen Nachweis erbracht 

und sind gemäss Eigentümerauskunft im GIS-ZH an den angegebenen Woh-

nadressen  auch  nicht  als  Eigentümer  verzeichnet.  Androhungsgemäss  ist 

auf ihren Rekurs somit nicht einzutreten.  

Die anwaltlich vertretene Rekurrentin 36 reichte einzig eine Kopie eines Te-

lefonbucheintrags ein, was ihr Mietverhältnis offensichtlich nicht rechtsgenü-

gend nachweist (act. 18.29). Auf ihren Rekurs ist daher ebenfalls nicht ein-

zutreten.  

Gleiches gilt für den anwaltlich vertretenen Rekurrenten 38, der einzig eine 

Meldebestätigung für Niedergelassene einreichte (act. 18.31).  

Ebenfalls nicht einzutreten ist auf den Rekurs der anwaltlich vertretenen Re-

kurrentin 39, welche innert angesetzter Frist lediglich einen Mietvertrag für 

ein Atelier einreichte, der überdies bereits per 30. September 2017 endete 

(act. 18.32).  

Die Rekurrierenden 41 und 43 reichten einen bis zum 30. September 2024 

befristeten Mietvertrag für das Einfamilienhaus […] in Zürich ein (act. 18.34). 

Im konkreten Fall kann dabei nicht von einem auf lange Dauer angelegten 

Mietverhältnis gesprochen werden, zumal bis dahin kaum mit einem Baube-

ginn und sicher nicht mit einem laufenden Stadionbetrieb gerechnet werden 

kann (vgl. BGr 1C_307/2012 vom 15. November 2012, E. 3.3). Ihnen ist da-

her  ebenfalls  die  Rekurslegitimation  abzusprechen  und  auf  ihren  Rekurs 

nicht einzutreten.  

Die anwaltlich vertretene Rekurrentin 46 reichte einzig eine Wohnsitzbestä-

tigung ein (act. 18.37). Auch dies reicht nicht als Nachweis des Mietverhält-
nisses, weshalb auch auf ihren Rekurs nicht einzutreten ist. 

1.6. 

Bei den übrigen Rekurrierenden handelt es sich nachgewiesenermassen um 

Mieter  oder  gemäss  Eigentümerauskunft  im  GIS-ZH  um  Eigentümer  von 

Grundstücken, die in der Nachbarschaft des Gestaltungsplanperimeters lie-

gen.  Nebst  der  hinreichend  engen  nachbarlichen  Raumbeziehung  ist  auf-

grund der zahlreichen, nachfolgend zu behandelnden Rügen auch das erfor-

derliche schutzwürdige Interesse zu bejahen.  

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1.7. 

Zusammenfassend  ergibt  sich,  dass  die  Rekurslegitimation  sämtlicher  Re-

kurrierenden zu bejahen ist – mit Ausnahme der Rekurrierenden 16, 36, 38, 

39, 41, 43, 46 und 47. Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt 

sind, ist auf den Rekurs der übrigen Rekurrierenden einzutreten. 

1.8. 

Zu erwähnen bleibt in formeller Hinsicht die Eingabe vom 6. Juli 2023, worin 

die Rekurrierenden zum Augenschein-Protokoll bemerken, mehrere Aussa-

gen des rekurrentischen Rechtsvertreters würden keine Erwähnung im Pro-

tokoll finden. Diesbezüglich gilt, dass Ausführungen der Parteien nur dann 

und bloss im Ergebnis protokolliert werden, wenn sie sich über die Schrifts-

ätze hinausgehend zu den tatsächlichen Gegebenheiten äussern – wie dies 

auch im Protokoll so vermerkt wurde. Die fraglichen Aussagen sind weitge-

hend bereits im Schriftenwechsel zu finden, sofern sie sich überhaupt zu tat-

sächlichen  Gegebenheiten  äussern  (vgl.  act. 47).  Das  Protokoll  ist  daher 

nicht zu ergänzen, die Eingabe aber zu den Akten zu nehmen.  

2.1. 

Der Gestaltungsplanperimeter umfasst das Grundstück Kat.-Nr. 1 mit einer 
Fläche von 54’619 m2. Dieses wird im Süden von der Pfingstweidstrasse, im 
Norden durch die Hardturmstrasse, nordöstlich durch die Förrlibuckstrasse 

sowie  im  Osten  durch  die  überbauten  Grundstücke  Kat.-Nrn. 2  und  3  be-

grenzt. Der Gestaltungsplanperimeter liegt vollumfänglich in der Zentrums-

zone Z5 gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO). 

2.2. 

Auf dem streitbetroffenen Hardturm-Areal wurde bereits im Jahre 1929 ein 
Fussballstadion  erstellt,  welches  bis  1998  mehrere  Umbauten  erfuhr.  Am 

1. September 2007 fand das letzte Spiel in jenem Stadion statt und Anfang 

Dezember  2008  wurde  mit  dem  Abriss  des  Stadions  begonnen.  Seit  der 

Jahrtausendwende  wurden  nacheinander  verschiedene  Projekte  für  einen 

Neubau des Stadions verfolgt, welche aus verschiedenen und hier nicht zu 

vertiefenden Gründen gescheitert sind oder aufgegeben wurden.  

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2.3. 

Im kantonalen Richtplan ist das Stadion Hardturm als Vorhaben "Ersatzneu-

bau Sportstadion" mit kurzfristigem Realisierungshorizont eingetragen. Der 

Gestaltungsplanperimeter liegt gemäss kantonalem Richtplan sodann in ei-

nem Zentrumsgebiet von kantonaler Bedeutung ("Zürich-Hard/Alt-stetten"). 

Dieses  Zentrumsgebiet  ist  als  Entwicklungsgebiet  vermerkt,  welches  mit 

Ausrichtung auf die S-Bahn-Stationen sowie in Abstimmung mit dem West-

ast  Zürich  (Hauptverkehrsstrasse)  und  der  Limmattalbahn  weiterentwickelt 

und verdichtet werden soll (Kantonaler Richtplan, Ziff. 2.3.2, Nr. 2).  

Gemäss regionalem Richtplan ist das Hardturm-Areal dem kompakten Stadt-

körper zugewiesen, in welchem zusätzliche Verdichtungspotenziale identifi-

ziert und ermöglicht werden sollen. Sodann liegt der Perimeter in einem Ge-

biet mit sehr hoher Dichte, es wird eine bauliche Dichte von 180 % bis 315 % 

angestrebt. Im Gebiet Zürich West wird als Funktion und Ziel Folgendes aus-

geführt: Es sei die Transformation des ehemaligen Industriegebietes weiter-

zuführen  und  eine  gebietsweise  Erhöhung  der  anzustrebenden  baulichen 

Dichte und Prüfung geeigneter weiterer Hochhausstrukturen. Hinsichtlich der 

Nutzung  sei  das  Potenzial  für  den  Ausbau  der  Zentrumsfunktion  (Bildung, 

Verwaltung, Kultur), Wohnen, Dienstleistung, Quartierversorgung, produzie-

rendes Gewerbe und Industrie zu erhalten und zu nutzen. Zudem seien die 

Freiflächen zu erhalten, aufzuwerten und zu entwickeln und die Limmat mit 

ihren  Uferbereichen  als  Erholungsraum  zu  stärken  (Regionaler  Richtplan, 

Ziff. 2.2.2). 

Gemäss dem kommunalem Richtplan liegt das fragliche Areal in einem Ge-

biet, welches über die BZO 2016 verdichtet werden soll. Im Rahmen der Wei-

terentwicklung von Zürich-West seien sehr hohe Dichten und eine hohe Kon-

zentration  von  Nichtwohnnutzungen,  insbesondere  im  Dienstleistungsbe-
reich, anzustreben. Wohnnutzungen sollen ermöglicht werden, sofern Lärm-

belastung und Beschattung dies zulassen würden. Im streitbetroffenen Hard-

turm-Areal soll eine sehr hohe bauliche Dichte mit einer Ausnützungsziffer 

> 250 % mit Wohn- und Arbeitsnutzungen angestrebt werden. Zudem ist das 

Hardturm-Areal  dem  heterogenen  Gebiet  zugeteilt,  welches  vielgestaltige 

Gebiete, in denen unterschiedliche Nutzungen und Strukturen nebeneinan-

der existieren, bezeichne. Die Nutzungen seien stark gemischt. Die Erdge-

schosse stünden in direktem Bezug zum Stadtraum, hier konzentrierten sich 

mehrheitlich  gewerbliche  und  publikumsorientierte  Nutzungen.  Gleichzeitig 

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Seite 9 

 
 
gebe es Lagen, an denen im Hochparterre gewohnt werden könne. Die Be-

bauung sei je nach Situation unterschiedlich. Sie umfasse grossmassstäbli-

che Strukturen mit Hochhäusern, beispielsweise mit Hochhausclustern (mit 

Hochhäusern über 80 m), ebenso wie feinkörnige Strukturen (Kommunaler 

Richtplan  Siedlung,  Landschaft,  öffentliche  Bauten  und  Anlagen  Stadt  Zü-

rich, Ziff. 3.1.3). 

2.4. 

Derzeit steht auf dem westlichen Arealbereich das Parkhaus Hardturm (samt 

Parkplätzen für Schwerverkehr westlich des Parkhauses). Der Bereich des 

abgebrochenen Hardturm-Stadions wurde im Jahr 2010 mit einem Asphalt-

belag versehen, damit er für Spezialveranstaltungen (z. B. Zirkus) temporär 

genutzt werden kann. Den östlich des Parkhauses gelegenen Teil des Areals 

hat die Stadt Zürich im Jahr 2011 dem "Verein Stadionbrache" in Gebrauchs-

leihe abgegeben, für eine quartierverträgliche, nicht kommerzielle Zwischen-

nutzung bis zum Baubeginn einer neuen Überbauung. Die ehemalige Trai-

ningswiese  im  Osten  weist  heute  eine  Wiesen

  und  Buschvegetation  auf, 

‐

welche  vereinzelt  mit  Neuanpflanzungen  und  kleineren  Bauten  durchsetzt 

ist. Am östlichen Rand des Perimeters verläuft heute der Sportweg, eine von 

Blauen Zonen gesäumte Stichstrasse.  

2.5. 

Im Jahr 2015 schrieb der Zürcher Stadtrat einen selektiven Investoren-Stu-

dienauftrag aus, um privaten Investoren den Weg zu ebnen, auf dem Hard-

turm-Areal ein neues Fussballstadion zu entwickeln. Aus diesem Studienauf-

trag ging das Projekt "Ensemble" als Siegerprojekt hervor. Das Projekt "En-

semble" setzt sich aus drei Teilen zusammen: einem Fussballstadion mit ma-

ximal 18’500 Zuschauerplätzen, einer genossenschaftlichen Wohnsiedlung 

mit  174  Wohnungen  und  einem  Investorenprojekt  (zwei  Wohn-  und  Ge-
schäftshäuser)  mit  rund  600  Wohnungen.  Das  Siegerprojekt  wurde  zum 

Richtprojekt weiterentwickelt und diente als Grundlage für den vorliegenden 

privaten Gestaltungsplan. 

Der Gestaltungsplan setzt sich aus den Gestaltungsplanvorschriften (GPV) 

und dem zugehörigen Plan im Massstab 1:1000 zusammen (Art. 2 GPV). Er 

soll gemäss Art. 1 GPV die Voraussetzungen für die Realisierung und den 

mit  der  Umgebung  verträglichen  Betrieb  eines  Fussballstadions,  eines  ge-

meinnützigen  Wohnungsbaus  und  zweier  Wohn-  und  Geschäftshäuser 

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Seite 10 

 
 
schaffen. Der Geltungsbereich wird mit dem Gestaltungsplan in drei Teilge-

biete (A, B, C) gegliedert. Das im Osten liegende Teilgebiet A beinhaltet die 

gemeinnützigen  Wohngebäude,  das  Fussballstadion  mit  Umgebung  ist  im 

mittigen Teilgebiet B vorgesehen und im westlichen Teilgebiet C sind die bei-

den Wohn- und Geschäftshochhäuser geplant. Grundlage bildet dabei das 

zum Richtprojekt weiterbearbeitete Siegerprojekt aus dem Investoren-Studi-

enauftragsverfahren vom 13. November 2018.  

Solange der Gestaltungsplan in Kraft ist, finden die Bestimmungen der BZO 

im Geltungsbereich keine Anwendung (Art. 3 Abs. 1 GPV). Weitere wesent-

liche  und  bereits  hier  erwähnenswerte  Festlegungen  lauten  wie  folgt:  Das 

Teilgebiet A  dient  der  Wohnnutzung.  Daneben  sind  mässig  störende  Han-

dels-,  Dienstleistungs-,  Gewerbe-  und Gastronomienutzungen  zulässig.  Im 

Teilgebiet B  gilt  die  Sportnutzung  mit  zugehörigen  Neben-  und  Infrastruk-

turnutzungen als Kernnutzung, wobei die Kapazität der festen Tribünen auf 

18’500  Zuschauende  beschränkt  ist.  Als  Nebennutzung  sind  mässig  stö-

rende Handels-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Gastronomienutzungen zu-

lässig.  Im  Teilgebiet C  sind  Wohnnutzungen  sowie  mässig  störende  Han-

dels-,  Dienstleistungs-,  Gewerbe-  und  Gastronomienutzungen  zulässig 

(Art. 5 GPV). Art. 11 GPV begrenzt die maximale anrechenbare Geschoss-
fläche in allen Geschossen im Teilgebiet A auf 22'000 m2, im Teilgebiet B auf 
15'000 m2 und im Teilgebiet C auf 88'000 m2. Die Gebäude sind innerhalb 
der im Plan angegebenen Baubegrenzungslinien anzuordnen (Art. 12 Abs. 1 

GPV).  Die  maximale  Gesamthöhe  beträgt  gemäss  Art. 16  Abs. 1  GPV  im 

Teilgebiet A 25 m, im Teilgebiet B 20 m und im Teilgebiet C 140 m. Es sind 

zudem drei öffentlich nutzbare Plätze zu erstellen, deren schematische Lage 

im Plan festgelegt ist (vgl. Art. 23 GPV). Mindestens an den neun im Plan 

bezeichneten Lagen sind überdies grosskronige Bäume zu pflanzen (Art. 26 

Abs. 2 GPV).  

Gemäss den Schlussbestimmungen der GPV wird mit Inkrafttreten des Ge-

staltungsplans  Art.  81a  der  BZO  bzw.  werden  die  "Sonderbauvorschriften 

Fussballstadion Zürich" aufgehoben (Art. 53). Ebenfalls mit Inkrafttreten des 

Gestaltungsplans aufgehoben werden die Vorschriften zum privaten Gestal-

tungsplan Stadion Zürich vom 4. Juni 2003 (Art. 54 GPV). 

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Seite 11 

 
 
Gemäss  Verordnung  über  die  Umweltverträglichkeitsprüfung  (UVPV;  vgl. 

Ziff. 11.4 des Anhangs zur UVPV) ist eine Umweltverträglichkeitsprüfung er-

forderlich, weil im Geltungsbereich des Gestaltungsplans der massgebliche 

Schwellenwert  von  500  Abstellplätzen  für  Personenwagen  überschritten 

wird. Die Prüfung wurde durchgeführt. 

3.1. 

Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich, ar-

chitektonisch  und  wohnhygienisch  einwandfreie  Überbauung  anstrebt.  Zu 

diesem  Zweck  stellt  er  für  ein  bestimmtes  Gebiet eine  Spezialbauordnung 

auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenordnung 

abweicht  und  diese  überlagert.  So  werden  mit  Gestaltungsplänen  für  be-

stimmt  umgrenzte  Gebiete  Zahl,  Lage,  äussere  Abmessungen  sowie  die 

Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt; dabei darf 

von  den  Bestimmungen  über  die  Regelbauweise  und  von  den  kantonalen 

Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestaltungs-

plan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen 

und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartier-

plan geregelt sind; überdies kann er Festlegungen über die weitere Umge-

bungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG). Bei der Festsetzung und Ge-

nehmigung  eines  Gestaltungsplans  besteht  ein  weiter  Gestaltungsspiel-

raum; indessen muss er die Richtplanung und das übergeordnete Recht res-

pektieren,  namentlich  die  Ziele  und  Grundsätze  von  Art.  1  und  Art.  3  des 

Raumplanungsgesetzes  (RPG).  Die  Anforderungen  und  das  Ausmass  der 

zulässigen  Abweichungen  von  der  Grundnutzungsordnung  (Bau-  und  Zo-

nenordnung) sind gesetzlich nicht definiert. Nach der Rechtsprechung dürfen 

Sondernutzungspläne zwar für einzelne Gemeindeabschnitte von der ihnen 

zugrunde liegenden Grundnutzungsordnung abweichen. Die Abweichungen 
dürfen die Grundordnung, welche auf eine Gesamtsicht der Gemeindepla-

nung ausgerichtet ist, jedoch nicht ihres Sinngehalts entleeren. Ansonsten 

gerät das wichtige Prinzip der Einheit und Widerspruchsfreiheit der Planung 

in Gefahr und kann die Bau- und Zonenordnung ihre Funktion, die zulässige 

Dimensionierung  und  Nutzung  der  Bauten  aus  einer  ganzheitlichen  Optik 

festzulegen und aufeinander abzustimmen, nicht mehr erfüllen (BGE 135 II 

209,  E.  5.2. f.,  VB.2018.00760  vom  8.  Juli  2020,  E.  5.2.1).  Anders  als  bei 

Arealüberbauungen  und  Sonderbauvorschriften  sind  die  Grundeigentümer 

im  Perimeter  eines  Gestaltungsplans  an  dessen  Festlegungen  gebunden. 

R1S.2022.05185 

Seite 12 

 
 
Die Grundordnung wird also ersetzt, womit nur noch gestaltungsplankonform 

gebaut  werden  darf 

(vgl.  zum  Ganzen  Christoph  Fritzsche/Peter 

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., 

Wädenswil 2019, Bd. 1, S. 179 f.). 

3.2. 

Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Rekursinstanz bei der Über-

prüfung  von  Nutzungsplänen  und  Sondernutzungsplänen  einschliesslich 

Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten Überprü-

fungsbefugnis 

(vgl. § 20  Abs. 1  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

[VRG]) aus Gründen der aus der Gemeindeautonomie (Art. 50 der Bundes-

verfassung [BV] und Art. 85 der Zürcher Kantonsverfassung [KV]) abgeleite-

ten  Planungsautonomie  Zurückhaltung  aufzuerlegen.  Diese  Zurückhaltung 

gilt  insbesondere  dann,  wenn  es  auf  die Beurteilung  der  örtlichen Verhält-

nisse ankommt. Zudem ist das den Gemeindebehörden bei der Nutzungs-

planung zustehende erhebliche prospektiv-technische Ermessen zu berück-

sichtigen.  Die  Rechtsmittelbehörde  darf  nicht  unter  mehreren  verfügbaren 

und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine zweckmässige Würdigung 

der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der kommunale Entscheid 

auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn 

die Rekursinstanz zu respektieren. Indessen ist ein Einschreiten der Rekurs-

instanz  nicht  erst  dann  verlangt,  wenn  die  Würdigung  der  Gemeinde 

schlechthin unhaltbar oder willkürlich ist; es genügt, wenn sich die kommu-

nale Planung auf Grund überkommunaler Interessen als unzweckmässig er-

weist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung wider-

spricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist. Insofern ist die Ge-

meindeautonomie durch übergeordnetes Recht eingeschränkt und die Ge-

meinde hat ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare Würdigung der 

massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare Interes-
senabwägung zu Grunde zu legen (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 

3. Aufl.,  Zürich/Basel/Genf 2014,  § 20  Rz. 77 ff.;  VB.2018.00151  vom 

6. September 2018, E. 4.2.; VB.2014.00077 vom 9. April 2015, E. 2.1; BGr 

1C_428/2014 vom 22. April 2015, E. 2.2). 

4.1. 

Die Rekurrierenden machen zunächst geltend, dass die durchgeführte Ge-

staltungsplanung verschiedene verfahrensrechtliche Vorschriften missachte.  

R1S.2022.05185 

Seite 13 

 
 
4.2.1. 

Das Mitwirkungsverfahren sei ungenügend gewesen und habe die Anforde-

rungen  von  Art. 4  RPG  nicht  erfüllt,  so  die  Rekurrierenden.  Der  Zürcher 

Stadtrat  habe  zwar  pro  forma  ein  Mitwirkungsverfahren  durchgeführt,  sich 

aber  nicht  inhaltlich  mit  den  Mitwirkungseingaben  auseinandergesetzt.  Er 

habe von 78 Anträgen lediglich zwei gleichlautende Anträge vollumfänglich 

und  fünf  Anträge  teilweise  berücksichtigt.  Dazu  komme,  dass  der  Gestal-

tungsplan nach der öffentlichen Mitwirkung überarbeitet worden sei, was be-

deute, dass Änderungen vorgenommen worden seien, welche nicht Gegen-

stand der Mitwirkung gewesen seien.  

4.2.2. 

Art. 4 Abs. 1 RPG sieht vor, dass die mit Planungsaufgaben betrauten Be-

hörden die Bevölkerung über Ziele und Ablauf der Planungen nach dem RPG 

unterrichten. Sie sorgen dafür, dass die Bevölkerung bei Planungen in ge-

eigneter Weise  mitwirken  kann  (Abs.  2).  Als  Mindestgarantie  fordert  Art. 4 

RPG, dass die Planungsbehörden neben der Freigabe der Entwürfe zur all-

gemeinen Ansichtsäusserung Vorschläge und Einwände nicht nur entgegen-

nehmen,  sondern  auch  materiell  beantworten.  Es  genügt  allerdings,  wenn 

sich die Behörden materiell mit den Vorschlägen und Einwänden befassen, 

eine  individuelle  Beantwortung  wird  nicht  verlangt.  Information  und  Mitwir-

kung  ermöglichen  die  notwendige  Breite  der  Interessenabwägung,  bilden 

eine wichtige Grundlage für den sachgerechten Planungsentscheid und tra-

gen damit zu einer qualitativ guten Planung bei (BGE 135 II 286, E. 4.1 und 

E. 4.2.3 je m.w.H.).  

Konkretisierend statuiert § 7 Abs. 2 PBG, dass die Pläne vor der Festsetzung 

öffentlich  aufzulegen  sind  und  sich  innert  60  Tagen  nach  der  Bekanntma-

chung  jedermann  bei  der  die  Auflage  verfügenden  Instanz  zum  Planinhalt 
äussern kann. Über die nicht berücksichtigten Einwendungen wird gesamt-

haft bei der Planfestsetzung entschieden (§ 7 Abs. 3 PBG).  

4.2.3. 

Die öffentliche Auflage fand während 60 Tagen vom 16. September 2017 bis 

zum 20. November 2017 statt. Innerhalb der Auflagefrist gingen 60 Einwen-

dungsschreiben ein, in denen insgesamt 78 unterschiedliche Anträge formu-

liert wurden. Das Amt für Städtebau der Stadt Zürich verfasste in der Folge 

den  "Bericht  zu  den Einwendungen"  vom 5. April  2019,  worin  alle Anträge 

R1S.2022.05185 

Seite 14 

 
 
und dazu je eine detaillierte Stellungnahme festgehalten wurden. Damit wer-

den die oben dargelegten Mindestanforderungen an das Mitwirkungsverfah-

ren mehr als erfüllt. Nur weil die Anträge überwiegend abschlägig beantwor-

tet  wurden,  heisst  dies  nicht,  dass  keine  inhaltliche  Auseinandersetzung 

stattgefunden  hat.  Die  rekurrentischen  Ausführungen  sind  diesbezüglich 

nicht nachvollziehbar.  

Soweit  die  Rekurrierenden  sinngemäss  geltend  machen,  der  Gestaltungs-

plan hätte aufgrund der vorgenommenen Änderungen nach der öffentlichen 

Mitwirkung nochmals neu aufgelegt werden müssen, ist ihre Rüge ebenfalls 

nicht stichhaltig: Gemäss Praxis und Lehre muss bei nachträglichen Planän-

derungen, die mit Blick auf den Gesamtzusammenhang untergeordnet und 

nicht von weiter gehendem öffentlichen Interesse sind, das Mitwirkungsver-

fahren  nicht  wiederholt  werden  (VB.2013.00722  vom  4. September  2014, 

E. 7.1.2  m.H. auf  BGE  135  II  286,  E.  4.2.3). Wesentliche  Planänderungen 

sind  nicht  ersichtlich  und  werden  von  den  Rekurrierenden  auch  nicht  be-

hauptet.  Sie  führen  in  ihrer  Replik  einzig  pauschal  aus,  die  Überarbeitung 

habe andere Themen betroffen als diejenigen, welche in den Mitwirkungs-

eingaben vorgebracht worden seien, oder seien auf andere Ursachen oder 

Anregungen zurückzuführen.  

4.3.1. 

Gerügt wird weiter, der Vorprüfungsbericht sei der Öffentlichkeit bekannt zu 

machen, was nicht erfolgt sei. Der Vorprüfungsbericht sei eine wesentliche 

Grundlage, nicht nur, weil er Hinweise auf Änderungsbedarf am entworfenen 

Gestaltungsplan gemacht habe, sondern auch, weil er letztlich Grundlage für 

die angefochtenen Entscheide habe sein müssen. Er gehöre zu den öffentli-

chen Beschlussakten und den Genehmigungsakten und sei mit der Publika-

tion dieser Entscheide bekannt zu machen.  

4.3.2. 

Bau-  und  Zonenordnungen,  Sonderbauvorschriften  und  Gestaltungspläne 

können vor ihrer Festsetzung der zuständigen Direktion zur Vorprüfung ein-

gereicht werden (§ 87a Abs. 1 PBG).  

R1S.2022.05185 

Seite 15 

 
 
Vorliegend wurde von einer Vorprüfung Gebrauch gemacht. Da dieser Ver-

fahrensschritt dem klaren Wortlaut nach fakultativ ist, kann er auch nicht Ge-

genstand des vorgeschriebenen Umfangs eines Planungsdossiers sein und 

muss folglich auch nicht öffentlich aufgelegt werden. 

Der Gestaltungsplan wurde im Nachgang zu den im Rahmen der Vorprüfung 

vorgebrachten Hinweisen und Auflagen entsprechend überarbeitet (vgl. Pla-

nungsbericht, S. 64). Der in diesem Sinn weiterbearbeitete Gestaltungsplan 

wurde schliesslich festgesetzt und genehmigt. Die Prüfung der Recht- und 

Zweckmässigkeit sowie der Angemessenheit durch die Baudirektion erfolgte 

im Genehmigungsverfahren (vgl. § 5 Abs. 1 PBG), wobei die Baudirektion 

bei der Genehmigung an den Vorprüfungsbericht gebunden war (§ 89 Abs. 2 

PBG). Wesentlich ist daher nicht mehr der Vorprüfungsbericht, sondern nur 

noch  der  Genehmigungsentscheid  (nebst  der  Planfestsetzung).  Dieser 

wurde, wie es § 5 Abs. 3 PBG vorsieht, zusammen mit dem geprüften Akt 

veröffentlicht und aufgelegt.  

Das Verfahren erweist sich daher in diesem Punkt als rechtmässig. 

4.4.1. 

Die  Rekurrierenden  machen  weiter  geltend,  der  Planungsbericht  vom 

4. März 2019 enthalte die vorausgesetzten Informationen nicht, weshalb es 

den  angefochtenen  Entscheiden  an  einer  genügenden  Begründung  fehle. 

Wo es darum gehe, die Inhalte des Gestaltungsplans zu erläutern, würden 

die rechtlichen Grundlagen und die Begründung der Ermessensbetätigung 

fehlen.  Auch  enthalte  der  Planungsbericht  beispielsweise  keine  Aussagen 

zum  Bundesinventar  der  schützenswerten  Ortsbilder  der  Schweiz  (ISOS) 

und zu den Naturwerten im Gestaltungsplanperimeter. Weiter fehlten der Be-

schrieb der Lärmsituation und von möglichen Massnahmen sowie die Äusse-
rungen zu den Abweichungen von der Regelbauweise und den kantonalen 

Mindestabstandsvorschriften  sowie  zur  raumplanungsrechtlichen  Interes-

senabwägung. 

4.4.2. 

Gemäss  Art. 47  Abs. 1  der  Raumplanungsverordnung  (RPV)  erstattet  die 

Behörde, welche die Nutzungspläne erlässt, der kantonalen Genehmigungs-

behörde  (Art.  26  Abs. 1  RPG)  Bericht darüber,  wie  die  Nutzungspläne die 

Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG), die Anregungen 

R1S.2022.05185 

Seite 16 

 
 
aus der Bevölkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG), die Sachpläne und Konzepte des 

Bundes (Art. 13 RPG) und den Richtplan (Art. 8 RPG) berücksichtigen und 

wie  sie  den  Anforderungen  des  übrigen  Bundesrechts,  insbesondere  der 

Umweltschutzgesetzgebung, Rechnung tragen. 

Art. 47 Abs. 1 RPV umschreibt den Mindestinhalt des Planungsberichts. Der 

Planungsbericht  ist  für  die  kantonale  Genehmigungsbehörde  bestimmt.  Er 

ermöglicht es ihr, die Herausforderungen der Ortsplanung in der betreffen-

den Gemeinde besser zu verstehen und von Amtes wegen Auskünfte über 

die verschiedenen entscheidenden Aspekte zu erhalten (BGr 1C_852/2013 

vom 4. Dezember 2014, E. 3.1.2 m.H.; Heinz Aemisegger / Samuel Kissling, 

Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Vorbemerkungen, N 47 ff.; 

vgl.  auch  Merkblatt  "Gestaltungsplan"  der  Baudirektion,  Amt  für  Raument-

wicklung, act. 5.6).  

4.4.3. 

Der  Planungsbericht  nach  Art.  47  RPV  vom  4.  März  2019  bezeichnet  in 

Ziff. 1.3 die massgeblichen Beilagen und enthält in den Kapiteln 4.4 bis 4.6.9 

Verweise auf die gleichzeitig vorgelegten Fachberichte, wie z.B. den Bericht 

Verkehrslärm  oder  den  Umweltverträglichkeitsbericht.  Zahlreiche  Fachge-

biete werden damit sehr ausführlich dokumentiert und es werden die jeweili-

gen Anforderungen sowie deren Umgang dargelegt. Dass der Planungsbe-

richt  nicht  nur  aus  einem  einzigen  Dokument  besteht,  ist  unerheblich,  so-

lange  wie  vorliegend  im  Planungsbericht  selbst  auf  die  einzelnen  Fachbe-

richte verwiesen wird.  

Der Planungsbericht zeigt auf, welches die Beweggründe und Auslöser für 

die  Planungsarbeiten  waren  und  wie  die  Planungsziele  umgesetzt  werden 

sollen. Sodann berücksichtigt er die Rahmenbedingungen des kantonalen, 
regionalen  und  kommunalen  Richtplans  sowie  auch  umweltrelevante  Ge-

sichtspunkte. Die Anregungen aus der Bevölkerung werden, wie bereits be-

schrieben, im Bericht zu den Einwendungen ebenfalls breit abgehandelt. In-

halt  bildet  sodann  ein  Vergleich  der  Regelbauweise  mit  der  Bauweise  ge-

mäss Gestaltungsplanvorgaben. Auf die von den Rekurrierenden ebenfalls 

erwähnten Aspekte hinsichtlich des ISOS sowie der raumplanerischen Inte-

ressenabwägung wird andernorts noch im Detail einzugehen sein. Im Übri-

gen genügt der Planungsbericht den Anforderungen gemäss Art. 47 RPV. 

R1S.2022.05185 

Seite 17 

 
 
4.5.1. 

Die Rekurrierenden monieren sodann eine Verletzung des rechtlichen Ge-

hörs. Sie hätten bei der Gestaltungsplanung keine förmliche Gelegenheit ge-

habt, von ihrem entsprechenden Recht Gebrauch zu machen. Im Allgemei-

nen sähen die Gesetze eine Einwendungs- oder Einsprachemöglichkeit vor. 

Das PBG kenne kein solches Einsprache- oder Einwendungsverfahren. Im 

zürcherischen  Planungsrecht  gebe  es  keine  institutionalisierte  Gewährung 

des rechtlichen Gehörs. Das Mitwirkungsverfahren (Art. 4 RPG) habe eine 

andere Funktion und könne den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht erset-

zen. Das zürcherische Verfahrensrecht sei bundesverfassungswidrig. 

4.5.2. 

Im Raumplanungsrecht werden individueller Rechtsschutz und damit die Ge-

währung des rechtlichen Gehörs in Art. 33 RPG abschliessend konkretisiert: 

Nutzungspläne  werden  öffentlich  aufgelegt  (Abs.  1).  Das  kantonale  Recht 

sieht wenigstens ein Rechtsmittel vor (Abs. 2) und gewährleistet volle Über-

prüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde (Abs. 3 lit. b). Damit er-

halten die Legitimierten (Abs. 3 lit. a) Gelegenheit, im Beschwerdeverfahren 

mit ihren Anliegen zu den sie tangierenden Planänderungen gehört zu wer-

den (BGE 135 II 286, E. 5.3).  

Das Bundesgericht hat im zitierten Entscheid erwogen, dass ein Verfahren, 

das die öffentliche Auflage des Nutzungsplanes erst nach dessen Festset-

zung durch das zuständige Organ zur Einleitung des Rechtsmittelverfahrens 

anordnet, dem Anspruch von Art. 33 RPG genügt: Der in Art. 33 RPG kon-

kretisierte Gehörsanspruch verlangt (nur), dass sich entweder die kommu-

nale oder die kantonale Behörde im Einsprache-, Beschwerde- oder Homo-

logationsverfahren mit den formgerecht und innert Frist erhobenen Einwen-

dungen materiell befassen muss (BGE 107 Ia 273). Verlangt wird in Art. 33 
RPG lediglich die Auflage der Nutzungspläne, nicht aber auch der Planent-

würfe.  

Je nach Ausgestaltung des kantonalen Verfahrens ist gemäss Bundesgericht 

in Kauf zu nehmen, dass sich die Betroffenen erst gegenüber der Rechtsmit-

telinstanz erstmalig rechtlich zur Wehr setzen können und nicht schon ge-

genüber  der  Planungsbehörde.  Damit  geht  einher,  dass  die  Rechtsmitte-

linstanz, die zwar über eine umfassende Sachverhalts- und Rechtskontrolle 

verfügt, das Planermessen der Planungsbehörde respektiert. Insoweit mag 

R1S.2022.05185 

Seite 18 

 
 
der Standard der Gehörsgewährung im Beschwerdeverfahren jenem der Ge-

hörsgewährung  im  Einspracheverfahren  nicht  vollumfänglich  zu  entspre-

chen. Dennoch ist der Anspruch auf rechtliches Gehör gewahrt (zum Gan-

zen: BGE 135 II 286, E. 5.3). 

4.5.3. 

Die Rekurrierenden setzen sich mit dieser Rechtsprechung nicht eingehend 

auseinander. Sie machen in der Replik geltend, sie würden die Schlussfol-

gerungen des Bundesgerichts für nicht rechtlich, sondern nur für staatspoli-

tisch begründet halten. Weshalb das rechtliche Gehör nicht auch nachträg-

lich  gewahrt  werden  könnte,  wie  es  die  bundesgerichtliche  Praxis  zulässt, 

erklären  die  Rekurrierenden  aber  nicht.  Es  besteht  somit  kein  Anlass,  die 

Rechtslage "neu  beurteilen  zu  lassen",  wie  dies  die  Rekurrierenden  in  der 

Replik  fordern.  Das  Verfahren  ist  rechtmässig  ausgestaltet.  Die  Rüge  ver-

fängt nicht. 

4.5.4. 

In diesem Zusammenhang bleibt das rekurrentische Vorbringen zu erwäh-

nen,  wonach  die  Baudirektion  in  ihrer  Genehmigungsverfügung  nicht  auf 

eine Eingabe vom 3. März 2022, welche Rekurrierende in Hinblick auf den 

Genehmigungsentscheid gemacht hätten, eingegangen sei. Von Rechts we-

gen sei die Baudirektion nicht verpflichtet gewesen, auf diese Eingabe ein-

zutreten.  Angesichts  der  Tatsache,  dass  das  kantonalzürcherische  Recht 

aber  den  von  einem  Gestaltungsplan  Betroffenen  nicht  institutionell  das 

rechtliche Gehör gewähre, sei die Baudirektion gehalten gewesen, sich mit 

der Eingabe vom 3. März 2022 auseinanderzusetzen. 

Es wurde vorstehend dargelegt, dass im Gestaltungsplanverfahren den Be-

troffenen das  rechtliche  Gehör  gewährt  wurde.  Diese  Rüge  zielt  daher  ins 
Leere.  Es  bleibt  zu  bemerken,  dass  die  Baudirektion  (bzw.  das  Amt  für 

Raumentwicklung) mit Schreiben vom 8. April 2022 den Eingang des Schrei-

bens  bestätigte  und  die  Prüfung  der  Planungsvorlage  im  Sinne  von  § 5 

Abs. 1 PBG zusicherte. 

4.6.1. 

Im Rekurs wird weiter vorgebracht, der Gemeinderat habe den Stadtrat un-

zulässigerweise ermächtigt, Änderungen am privaten Gestaltungsplan "in ei-

R1S.2022.05185 

Seite 19 

 
 
gener Zuständigkeit" vorzunehmen, sofern sich diese als Folge von Rechts-

mittelentscheiden oder im Genehmigungsverfahren als notwendig erweisen 

würden (angefochtener Beschluss, Ziff. 2). Der Stadtrat habe keine "eigene 

Zuständigkeit", was die inhaltliche Festsetzung von Gestaltungsplänen be-

treffe. Der Gemeinderat selber dürfe keine Änderungen an einem ihm vorge-

legten Gestaltungsplanentwurf vornehmen, womit er auch keine Änderungs-

kompetenz  an  den  Stadtrat  delegieren  könne.  Ziffer  2  des  angefochtenen 

Beschlusses des Gemeinderats fehle es an einer gesetzlichen Grundlage, 

weshalb diese Ziffer rechtswidrig und aufzuheben sei. 

4.6.2. 

Gemäss  Ziffer  2  des  angefochtenen  kommunalen  Beschlusses  wird  der 

Stadtrat ermächtigt, Änderungen am privaten Gestaltungsplan "Areal Hard-

turm – Stadion" mit Umweltverträglichkeitsprüfung in eigener Zuständigkeit 

vorzunehmen, sofern sich diese als Folge von Rechtsmittelentscheiden  oder 

im  Genehmigungsverfahren  als  notwendig  erweisen  würden.  Solche  Be-

schlüsse seien im Städtischen Amtsblatt und im Amtsblatt des Kantons Zü-

rich sowie in der Amtlichen Sammlung zu veröffentlichen. 

4.6.3. 

Nach  der  verwaltungsgerichtlichen  Rechtsprechung  lässt  sich  aus  dem 

Grundsatz  der  Verhältnismässigkeit  ein  Anspruch  des  Grundeigentümers 

ableiten,  dass  untergeordnete  Mängel  eines  privaten  Gestaltungsplans  im 

Rechtsmittelverfahren über einschränkende Nebenbestimmungen behoben 

werden.  Dass  solche  Korrekturen  nicht  mehr  vom  ursprünglich  berufenen 

Gemeindeparlament bzw. dem Volk, sondern von der Exekutive vorgenom-

men werden, ist nach der Praxis unter rechtsstaatlichen Gesichtspunkten un-

bedenklich. Die Zustimmung zu privaten Gestaltungsplänen bedingt im We-

sentlichen ein Abwägen zwischen den Interessen des Plangebers an einer 
optimierten  Überbauung  seines  Areals  einerseits  und  den  allenfalls  dage-

genstehenden  öffentlichen  Interessen  sowie  den  privaten  Nachbarinteres-

sen andererseits. Bei dieser Ausgangslage wird der Zustimmungsbeschluss 

ausschliesslich von denjenigen Kreisen angefochten, welche zusätzliche Be-

schränkungen der Baumöglichkeiten anstreben. Notwendige Anpassungen 

liegen daher stets ihm Rahmen der bereits mit dem Zustimmungsbeschluss 

eingeräumten Baumöglichkeiten (zum Ganzen: VB.2007.00300 vom 4. Ok-

tober 2007, E. 6.6).  

R1S.2022.05185 

Seite 20 

 
 
4.6.4. 

Diese Rechtsprechung gilt auch bei der vorliegend zu beurteilenden Sach- 

und Rechtslage. Im Übrigen entspricht die beanstandete Kompetenzdelega-

tion einer verbreiteten Praxis der Gemeinden bei der Festsetzung von Nut-

zungsplanungen und wird jedenfalls insoweit als zulässig erachtet, als für die 

Neufestsetzung kein Spielraum für eine nutzungsplanerische Ermessensbe-

tätigung verbleibt (BEZ 1986 Nr. 40 und 1996 Nr. 7). Diese Voraussetzung 

wäre im Einzelfall zu prüfen. 

Ziffer 2 des angefochtenen kommunalen Beschlusses erweist sich daher ent-

gegen der rekurrentischen Auffassung als zulässig. 

4.7. 

Zusammengefasst wurde das Planungsverfahren im vorliegenden Fall recht-

mässig durchgeführt. 

5.1. 

Die Rekurrierenden machen weiter geltend, der Gestaltungsplan ermögliche 

zwei Hochhäuser mit einer Höhe von je 140 m, was aus mehreren Gründen 

unzulässig sei.  

5.2.1. 

Die gemäss Art. 9 Abs. 1 BZO vorgenommene Ausscheidung der Hochhaus-

gebiete sei ungesetzlich, so die Rekurrierenden. Die Hochhausgebiete seien 

riesig. Es sei unklar, wo letztlich ein Hochhaus realisiert werde. In der Stadt 

Zürich sei man nicht davor geschützt, dass neben dem eigenen Einfamilien-

haus plötzlich ein Hochhaus erstellt werde. Die Regelungen über die zuläs-

sigen  Standorte  von  Hochhäusern  seien  zu  unverbindlich  und  zu  unbe-
stimmt. Die Art, wie der Ergänzungsplan die Standorte für Hochhäuser aus-

scheide, sei rechtswidrig. Sie genüge rechtsstaatlichen Grundsätzen nicht.  

5.2.2. 

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nutzungspläne und da-

mit  in engem  Sachzusammenhang  stehende  planerische  Festlegungen  im 

Anschluss an ihren Erlass anzufechten; eine akzessorische Überprüfung ist 

grundsätzlich ausgeschlossen (vgl. BGE 121 II 317, E. 12c; BGE 116 Ia 207, 

E. 3b; RB 1987 Nr. 9). Eine akzessorische Überprüfung von Nutzungsplänen 

R1S.2022.05185 

Seite 21 

 
 
wird nach der Rechtsprechung bei deren späteren Anwendung nur dann zu-

gelassen, "wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm 

auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnte und er im damali-

gen  Zeitpunkt  keine  Möglichkeit  hatte,  seine  Interessen  zu  verteidigen" 

(VB.2009.00319 vom 13. Januar 2010, E. 5.2; VB.2007.00067 vom 25. April 

2007, E. 3.2.1 mit Hinweisen). Ferner lässt die Rechtsprechung eine Über-

prüfung zu, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen 

Voraussetzungen seit Annahme des Plans in einer Weise geändert haben, 

dass  das  öffentliche  Interesse  an  der  Beibehaltung  der  auferlegten  Nut-

zungsbeschränkungen  dahingefallen  sein  könnte.  Diese  Präzisierung  ent-

spricht  der  Überprüfungsbefugnis  von  Nutzungsplänen  gemäss  Art. 21 

Abs. 2 RPG (BGE 116 Ia 207; BGE 127 I 103, E. 6b; VB.2009.00319 vom 

13.  Januar  2010,  E.  5.2;  VB.2007.00067  vom  25.  April  2007,  E.  3.2.1  mit 

weiteren Hinweisen).  

Diese Rechtsprechung gilt jedoch nur für Bauvorschriften, die dazu dienen, 

Art, Natur und Umfang der im Zonenplan kartografisch dargestellten Nutzun-

gen zu umschreiben, die also anstelle einer Planlegende stehen und mit dem 

Zonenplan ein untrennbares Ganzes bilden (vgl. BGE 116 Ia 207 E. 3b; BGr, 

5. September 1997, ZBl 100/1999, S. 218 ff., 223). Sie legen für bestimmte, 

kartografisch ausgewiesene Parzellen konkret und verbindlich die bauliche 

Nutzbarkeit  fest,  sodass  sich  die  betroffenen  Grundeigentümer  schon  bei 

Planerlass über die ihnen auferlegten Beschränkungen im Klaren sein kön-

nen und es ihnen daher zuzumuten ist, bereits in diesem Zeitpunkt Rechts-

mittel zu ergreifen. Den übrigen Bestimmungen des kommunalen Baurechts, 

die eine Zonen übergreifende Regelung treffen oder an die persönliche Situ-

ation  des  Benutzers  anknüpfen,  kommt  dagegen  Erlasscharakter  zu;  ihre 

Rechtmässigkeit  können  die  Betroffenen deshalb noch  im  Anwendungsfall 

überprüfen lassen (vgl. BGE 116 Ia 207 E. 3b; BGr, 5. September 1997, ZBl 
100/1999, S. 218 ff., 223). 

5.2.3. 

Hochhäuser sind Gebäude mit einer Höhe von mehr als 25 m. Sie sind nur 

gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt (§ 282 PBG, in der hier 

anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung). Nach Art. 9 BZO sind 

Hochhäuser  in  den  im  entsprechenden Ergänzungsplan  bezeichneten Ge-

bieten zulässig (Abs. 1). Die zulässige Gesamthöhe beträgt in den Gebieten 

I und II 80 m und im Gebiet III 40 m (Abs. 2). 

R1S.2022.05185 

Seite 22 

 
 
Dementsprechend hat die Stadt Zürich den "Ergänzungsplan Hochhausge-

biete" erlassen, mit welchem das Stadtgebiet parzellenscharf den Hochhaus-

gebieten I, II oder III oder keinem Hochhausgebiet zugeteilt worden ist. 

Der Gestaltungsplanperimeter liegt vollumfänglich im Hochhausgebiet I. Das 

Hochhausgebiet wurde am 16. Mai 2001 rechtskräftig festgesetzt. 

5.2.4. 

Der "Ergänzungsplan Hochhausgebiet" betrifft weder eine unbestimmte Viel-

zahl  von  Fällen,  noch  bedarf  er  der  Konkretisierung  durch  Verfügung.  Er 

kann daher grundsätzlich nicht akzessorisch überprüft werden. Die betroffe-

nen  Personen  konnten  sich  schon  bei  Planerlass  über  diese  Nutzungsbe-

schränkungen  ein  klares  Bild  machen  und  hätten  die  Möglichkeit  gehabt, 

diese Festlegung als Teil der Nutzungsplanung anzufechten. Dies haben die 

Rekurrierenden nicht getan. Auch sind keine zwischenzeitlichen Änderungen 

der  tatsächlichen  oder  rechtlichen  Verhältnisse  dargetan  worden.  Der  "Er-

gänzungsplan Hochhausgebiet" kann daher im vorliegenden Verfahren nicht 

akzessorisch angefochten und überprüft werden, wie es die Rekurrierenden 

sinngemäss verlangen. 

5.2.5. 

Ohnehin  überzeugen  die  rekurrentischen  Vorbringen  auch  inhaltlich  nicht: 

Einerseits wurden die Hochhausgebiete nach klaren städtebaulichen Prinzi-

pien festgelegt, wobei auf die Richtlinien für die Planung und Beurteilung von 

Hochhausprojekten des städtischen Amtes für Städtebau zu verweisen ist, 

welche  die  Zuweisungen  eingehend  erläutern  (Aktualisierte  Neuauflage 

2012;  hernach:  Hochhaus-Richtlinien;  vgl.  dazu  im  Detail  nachstehend 

E. 5.3.5). Andererseits wird der Schutz von Nachbarliegenschaften durch die 

Anforderungen  von  § 284  PBG  sowie  die  auch  für  Hochhäuser  geltenden 
Abstandsvorschriften gewährleistet (vgl. BEZ 2018 Nr. 39). 

5.3.1. 

Die  Rekurrierenden  monieren  sodann  zusammengefasst,  dass  es  den  mit 

dem Gestaltungsplan ermöglichten Hochhäusern am ortsbaulichen Gewinn 

fehle. Die Hochhäuser würden das typische Stadtbild Zürichs nachhaltig zer-

stören und auch das Landschaftsbild stark beeinträchtigen. Der ortsbauliche 

Gewinn sei auch nie das Ziel der beiden Hochhäuser gewesen, sondern eine 

Querfinanzierung des Stadions. Die Lage der beiden Hochhäuser sei nicht 

R1S.2022.05185 

Seite 23 

 
 
ortsbaulich begründet, sondern zufällig. Die stadträumliche Lage spreche ge-

gen  einen  Hochhausstandort  am  geplanten  Ort,  erst  recht  in  der  mit  dem 

Gestaltungsplan  ermöglichten  Höhe:  Der  Standort  liege  am  Rande  des 

Hochhausgebiets und ausgerechnet am Rand lasse der Gestaltungsplan die 

Überschreitung  der  ohnehin  schon  grosszügigen  Höhe  von  80  m  zu,  und 

zwar um 60 m auf maximal 140 m. Ausserdem vertrage sich dieser Standort 

nicht mit seiner Lage am Erholungsraum Limmat und seiner Nähe zum Höng-

gerberg, nahe an der Hangkante. Gegen diesen Standort spreche auch die 

unmittelbare Nachbarschaft zu Wohnquartieren und die Quartierstruktur. Die 

Hochhäuser  stünden  in  unmittelbarer  Nähe  von  Wohnbauten  mit  maximal 

fünf Vollgeschossen sowie den kleinmassstäblichen Bernoulli-Häusern. So-

dann würden sie mit ihrer Höhe den Taleinschnitt verstellen. Die Hochhäuser 

hätten wegen ihrer (Über-) Höhe keine räumlichen Bezüge zu anderen Hoch-

häusern.  

5.3.2. 

Die Rekursgegner 1 und 3 halten dem entgegen, dass das dem Gestaltungs-

plan zugrundeliegende und damit ermöglichte Richtprojekt "Ensemble" das 

Resultat eines als qualifiziertes Konkurrenzverfahren durchgeführten Inves-

toren-Studienauftragsverfahrens sei. In dieser Beurteilung sei dem weiterbe-

arbeiteten Projekt durchgehend eine besonders gute Gesamtwirkung attes-

tiert und der ortsbauliche Gewinn durch die Hochhäuser bestätigt worden.   

Sodann  führen  sie  zusammengefasst  aus,  dass  das  Quartier  Zürich-West 

seit den 1990er-Jahren einem starken Wandel unterliege. Zu den älteren In-

dustrie-, Logistik- und Bürobauten hätten sich neue Wohn- und Wohn-/Ge-

schäftshochhäuser  gesellt,  die  die  Silhouette  des  Quartiers  und  der  Stadt 

immer  stärker  geprägt  hätten.  Das  Hardturm-Areal  sei  aufgrund  seiner 

Grösse und seiner Lage am Kreuzungspunkt wichtiger Verkehrsachsen, wel-
cher  quasi  den  Abschluss  des  Entwicklungsgebiets  Zürich-West  und  den 

Übergang zum Entwicklungsgebiet Altstetten bilde, von grosser städtebauli-

cher Bedeutung. Die präzise in den Perimeter gesetzten Volumen des Pro-

jekts "Ensemble" reflektierten die gewachsenen industriellen Strukturen des 

Escher-Wyss-Quartiers.  Die  geplanten  Hochhäuser  würden  fortschreiben, 

was  in  Zürich-West  in  den  letzten  Jahren  Gestalt  angenommen  habe:  Ein 

Gebiet mit  locker  gesetzten  Hochhäusern, die  sich  in  Materialisierung  und 

Höhenentwicklung unterscheiden würden, aber dennoch prägend seien für 

das Gebiet. Die beiden Hochhäuser setzten an der Kreuzung Pfingstweid- 

R1S.2022.05185 

Seite 24 

 
 
und Hardturmstrasse einen wichtigen städtebaulichen Akzent; damit komme 

ihnen die Funktion des verbindenden Scharniers zu, sie seien der "Missing 

Link",  der  die  verschiedenen  Gebiete  Zürich-West  /  Altstetten  /  Freiräume 

Hardhof & Limmat - zusammenführe. Die Sockelbauten der Hochhäuser wür-

den  zusammen  mit  dem  Stadion  und  der  Genossenschaftssiedlung  einen 

Horizont bilden, der die Höhe der umliegenden Bauten aufnehme und so die 

kontextuelle Verortung in die unmittelbare Umgebung sicherstelle.  

Die Beurteilung der Voraussetzungen von § 284 Abs. 1 und 2 PBG erfolge 

in der Stadt Zürich anhand der Vorgaben der Hochhaus-Richtlinien und diese 

Vorgaben würden durch das Projekt "Ensemble" erfüllt. Dass die Hochhaus-

Richtlinien die Voraussetzungen von § 284 Abs. 1 und 2 PBG und dabei ins-

besondere den Nachweis des ortsbaulichen Gewinns zudem korrekt umsetz-

ten, werde in der Lehre bestätigt. Dem Bezug zum öffentlichen Raum und 

der  Schaffung  von  Innen-  und  Aussenräumen  mit  Öffentlichkeitscharakter, 

werde mit dem Projekt "Ensemble" grosse Beachtung geschenkt. 

Sodann treffe zu und sei auch stets transparent gemacht worden, dass der 

Investoren-Studienauftrag aufgrund der bisherigen Planungsgeschichte zum 

Ziel gehabt habe, privaten Investorinnen und Investoren den Weg für ein pri-

vat finanziertes Fussballstadion auf dem Areal Hardturm zu ebnen. Deshalb 

sei Inhalt des Studienauftragsprojekts neben dem Fussballstadion und dem 

gemeinnützigen Wohnungsbau auch ein Investorenprojekt, welches es den 

privaten Investoren erlauben würde, die notwendige Rendite zu erwirtschaf-

ten, da ein Fussballstadion für sich nicht rentabel betrieben werden könne. 

Der Standort der Hochhäuser stehe damit in engem Zusammenhang mit dem 

Stadion. Das Investorenprojekt andernorts zu realisieren, sei sowohl aus pla-

nerischen Gründen als auch aus Gründen der Finanzierung nicht praktikabel. 

Zudem sei die Erzielung einer hohen baulichen Dichte mittels Hochhäusern 
an diesem Standort auch durch die übergeordneten richtplanerischen Vor-

gaben klar begründet  

Die Hochhäuser lägen ferner keineswegs in unmittelbarer Nähe von Wohn-

bauten, sei doch der westliche Teil des Gestaltungsplanperimeters umgeben 

von Strassen und in deren Anschluss von einer Industrie- und einer Freihal-

tezone.  

R1S.2022.05185 

Seite 25 

 
 
Die  private  Rekursgegnerschaft  argumentiert  entsprechend  und  verweist 

u.a. ebenfalls auf die Beurteilung der Fachjury. Zudem merken sie an, dass 

die  mit  dem  Gestaltungsplan  zulässigen  Hochhäuser  auch  dem  aktuellen 

Entwurf der überarbeiteten Hochhaus-Richtlinien entsprächen. 

5.3.3. 

In ihrer Replik nehmen die Rekurrierenden ergänzend Bezug auf diesen Ent-

wurf  der  Hochhaus-Richtlinien.  Die  fünf  übergeordneten  städtebaulichen 

Prinzipien, welche der Entwurf definiere, würden bestätigen, dass Hochhäu-

ser im Hardturm-Areal städtebaulich nicht richtig seien. 

5.3.4. 

Der Gestaltungsplan muss die übergeordnete Planung sowie das übergeord-

nete Recht respektieren, namentlich die Ziele und Grundsätze von Art. 1 und 

3 RPG. Darüber hinaus bedarf es keiner speziellen Rechtfertigung für eine 

bestimmte  Planung,  solange  es  sich  um  eine  sachgerechte  Nutzungspla-

nung  handelt,  die  sich  an  den  objektiven  Gegebenheiten  orientiert  (vgl. 

VB.2004.00135 vom 7. April 2004, E. 4.2). 

Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG verlangt, dass Siedlungen, Bauten und Anlagen sich 

in die Landschaft einordnen. Diese Bestimmung beinhaltet einerseits einen 

Rechtssetzungsauftrag an die Kantone, welche die Einordnung auf der Stufe 

der Baubewilligungen regelmässig mittels ästhetischer Generalklauseln ver-

langen (vgl. § 238 PBG), bezeichnet gleichzeitig aber auch einen allgemei-

nen Planungsgrundsatz, welchen die Behörden bei der Ausübung des ihnen 

zustehenden Ermessens – sei es bei der Planfestsetzung oder bei der Plan-

verwirklichung  –  zu  beachten  haben.  So  hat  sich  auch  die  zweckmässige 

Unterteilung  der  Bauzonen  in  Teilzonen  mit  unterschiedlichen  Nutzungen, 

Nutzungsdichten und Bauvorschriften unter anderem an der Einordnung von 
Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft zu orientieren. Dabei ist 

insbesondere zu beachten, dass die von der Zonenordnung einmal vorgege-

benen  Nutzungsmöglichkeiten  in  der  Regel  im  Baubewilligungsverfahren 

auch ausgeschöpft werden dürfen, ohne dass einem Bauvorhaben mit Be-

zug auf sein Volumen eine Verletzung der ästhetischen Generalklausel vor-

geworfen werden kann (BGE 115 Ia 114 und 115 Ia 363 E. 3a; RB 1992 Nr. 

66 mit Hinweisen). Soweit es demnach um die Zulassung der einzelnen Bau-

körper  geht,  insbesondere  um  deren  Höhe,  Länge,  Geschosszahl  und  um 

die Grundstücksausnützung, obliegt es der Gemeinde, die unterschiedlichen 

R1S.2022.05185 

Seite 26 

 
 
Zonenarten  und  Teilzonen  im  Rahmen  der  Zonenplanung  derart  in  Bezie-

hung zu einander zu setzen, dass sich die Bauten und Siedlungen auch bei 

Ausschöpfen  der  zugelassenen  Bauvolumina  genügend  in  die  Landschaft 

einordnen. Dabei ist generell den Siedlungsrändern, dies insbesondere im 

Bereiche naturnaher Landschaften und Wälder, spezielle Aufmerksamkeit zu 

schenken (vgl. Art. 3 Abs. 2 lit. d und e RPG; VB.2004.00135 vom 7. April 

2004, E. 4.3.1). 

Daraus folgt für den vorliegenden Fall, dass die allgemeine Gestaltungsvor-

schrift von § 238 Abs. 1 PBG und die erhöhten Anforderungen an die archi-

tektonische Gestaltung von Hochhäusern gemäss § 284 Abs. 2 PBG nicht 

direkt  anwendbar  sind.  Eine  ästhetische Würdigung  der  aufgrund  des  Ge-

staltungsplans möglichen Überbauung ist vorliegend nur insoweit vorzuneh-

men, als es um die Zulassung von Baukörpern mit den im Situationsplan Mst. 

1:1000 definierten Ausmassen geht. Demgegenüber ist die Detailprojektie-

rung im Baubewilligungsverfahren vorzunehmen und die Frage der rechts-

genügenden  Einordnung  in  einem  allfälligen  Rechtsmittelverfahren  gegen 

die  nachfolgende  Baubewilligung  gerichtlich 

zu  beurteilen 

(vgl. 

VB.2019.00017  vom  14.  November  2019,  E. 8.2 ff.  mit  Hinweis  auf 

VB.2006.00396 vom 10. Mai 2007, E. 4.3.; vgl. zum Ganzen auch BRGE III 

Nr. 0208/2015 vom 15. Dezember 2015, E. 6.5.2; BRGE I Nr. 0095/2017 vom 

14. Juli 2017, E. 10.3.5). 

5.3.5. 

Die Rekursgegnerschaft nennt in ihren Ausführungen, auf die verwiesen wer-

den kann, einleuchtende und überzeugende Gründe für das geplante Bebau-

ungskonzept mit zwei Hochhäusern. Schlüssig ist ihre Argumentation vor al-

lem, weil sie sich auf die Einschätzung des Ausschusses des Fachgremiums 

stützen, welcher die städtebaulichen und architektonischen Aspekte beurteilt 
und eingehend erläutert (Protokoll des Amts für Städtebau vom 1. März 2019 

zur Beurteilung der Weiterbearbeitung). Zu betonen ist die Verbindungsfunk-

tion des Projektes zwischen Kreis 5 und Altstetten und Höngg sowie die Set-

zung eines kräftigen Akzentes am besagten Verkehrsknotenpunkt durch die 

Hochhäuser. Auch die Einbettung in das Entwicklungsgebiet Zürich-West so-

wie die übrige Landschaft ist gelungen. Hinzu kommen der enge planerische 

Konnex zwischen dem Stadion und der Wohnnutzung sowie der Umstand, 

dass sich das westliche Hardturm-Areal aufgrund seiner zentralen und sehr 

gut erschlossenen Lage grundsätzlich für eine verdichtete Überbauung mit 

R1S.2022.05185 

Seite 27 

 
 
Hochhäusern  eignet  (auch  aufgrund  des  Schattenwurfs  in  Richtung  Stras-

senraum  und  Erholungszone  bzw.  Tramwendeplatz  Hardhof;  vgl.  BGr 

1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022, E. 3.5.2.2).  

Grundlagen  zur  qualitativen  Beurteilung  von  Hochhausprojekten  liefern  in 

der  Stadt  Zürich  die  erwähnten  Hochhaus-Richtlinien.  Diese  halten  unter 

dem  Titel  der  städtebaulichen  Prinzipien  unter  anderem  fest,  Hochhäuser 

gehörten in zentrumsnahe Gebiete und nicht in die Peripherie; Baugebiets-

ränder seien sensibel, so dass an den Übergängen zu Freihalte- und Erho-

lungszonen keine Hochhäuser stehen dürften; ausgenommen seien weiter 

topographisch  empfindliche  und  bevorzugte  Wohngebiete  wie  Hang-,  An-

sichts- und Aussichtslagen. Spezifisch die Anforderungen an Hochhäuser im 

als "weniger empfindlich" qualifizierten Gebiet I betreffend wird unter ande-

rem ausgeführt, der Bezug zu den bestehenden und projektierten Gebäuden 

grossmassstäblichen und heterogenen  Charakters  sei mit  grosser Sorgfalt 

herzustellen. Hochhäuser sollen weiträumig mit dem Stadtkörper in präzise 

Beziehung treten und wenn möglich Gruppen bilden. Weiter sei die Schaf-

fung  von  Innen-  und  Aussenraum  mit  hohem  Öffentlichkeitscharakter  von 

grosser Bedeutung und solle die Anordnung des Hochhauses, seine Erdge-

schossgestaltung und seine umgebenden Aussenräume die Vernetzung der 

bestehenden und geplanten öffentlich zugänglichen Freiräume unterstützen. 

Im  Sinne  allgemein  geltender  architektonischer  Anforderungen  werden 

schliesslich unter anderem die besondere Bedeutung der Proportionen, die 

sorgfältige Gliederung und die hohe Qualität von Grundriss und Schnitt er-

wähnt. 

Die Rekurrierenden vermögen nicht aufzuzeigen, weshalb das Projekt den 

Hochhaus-Richtlinien  widersprechen  würde  –  was  gleichermassen  für  die 

aktuell geltende Fassung sowie den Entwurf der Neufassung gilt. Die Hoch-
häuser  setzen  genau  die  dort  festgehaltenen  Anforderungen  um,  wie  dies 

die Rekursgegnerschaft zutreffend vorbringt. Insbesondere wird der Bezug 

zum grossmassstäblichen Entwicklungsgebiet Zürich-West hergestellt. Auch 

die  gewünschte  Gruppenbildung  wird  im  räumlichen  Zusammenhang  mit 

dem über 100 m hohen Prime Tower sowie den zahlreichen weiteren Hoch-

häusern in der näheren Umgebung bestens umgesetzt, wie am Augenschein 

erkannt werden konnte (vgl. Augenschein-Protokoll, Fotos Nrn. 8 bis 11). Es 

ist zudem unerheblich, dass der Standort am Rand des Hochhausgebiets I 

liegt, solange er Teil des entsprechenden Gebiets ist. 

R1S.2022.05185 

Seite 28 

 
 
Gesamthaft ist das Bebauungskonzept sachlich begründet, in sich stimmig 

und den örtlichen Gegebenheiten hinsichtlich Siedlung und Landschaft an-

gemessen. Daraus ergibt sich auch, dass sich zwei Hochhäuser in diesem 

Kontext  den  gemäss  §  284  Abs. 1  PBG  verlangten  ortsbaulichen  Gewinn 

bringen können.  

5.4.1. 

Die Rekurrierenden machen weiter eine Beeinträchtigung der Nachbarschaft 

durch  Schattenwurf  geltend.  Nach  ihrer  Auffassung  sei § 284  Abs.  4  PBG 

nicht nur im Baubewilligungsverfahren, sondern auch bei der Gestaltungs-

planung  anzuwenden,  da  vorliegend  recht  präzise  vorausgesagt  werden 

könne, welchen Schatten die beiden Hochhäuser werfen würden. 

Massgebend sei das Vergleichsprojekt gemäss § 284 Abs. 4 PBG. Weiche 

Art. 14 GPV davon ab, sei er ungesetzlich. Es sei nicht einsehbar, warum mit 

einem Vergleichsprojekt verglichen werden dürfte, das nach der Regelbau-

weise nicht bewilligungsfähig sei. Das Vergleichsprojekt müsse sich an die 

Regelbauweise  halten.  Die  Eckpunkte  seien die  zulässige  Höhe  von  19 m 

und  eine  maximale  Ausnützung  von  200 %.  Ausserdem  müsse  das  Ver-

gleichsprojekt  eine  bewilligungsfähige  Gebäudelänge  aufweisen.  Der  Ver-

gleich zwischen diesen beiden Projekten zeige, dass die Hochhäuser weit-

aus grösseren Schatten werfen würden und die Nachbarschaft dadurch auch 

wesentlich  länger  von  Sonnenentzug  betroffen  sei,  als  dies  beim  Ver-

gleichsprojekt nach Regelbauweise der Fall wäre. Namentlich seien dies die 

Liegenschaften […]. 

Besonders unter dem zusätzlichen Schatten leiden werde auch die "Schule 

am Wasser".  Die  beiden  Hochhäuser  würden  ihren  Schatten  nicht  nur  auf 

das Schulhaus, sondern auch auf den Pausenplatz und auf den Sportplatz 
werfen, was die Anlage mehr als zwei Stunden beschatten werde. 

Sodann  sei  die  Frage,  ob  die  Nachbarschaft  in  einer  unzulässigen  Weise 

beeinträchtigt  werde,  nicht  getrennt  pro  Hochhaus  zu  beurteilen,  denn  die 

Nachbarn würden unter dem Schatten beider Hochhäuser leiden. Die Hoch-

häuser seien als Einheit, welche Schatten werfen, zu behandeln. 

Schliesslich würden sich die Hochhäuser und das Stadion gegenseitig be-

schatten, was aber nicht ausgewiesen und beurteilt werde. 

R1S.2022.05185 

Seite 29 

 
 
5.4.2. 

Gemäss § 284 Abs. 4 PBG darf die Nachbarschaft nicht wesentlich beein-

trächtigt werden, insbesondere nicht durch Schattenwurf in Wohnzonen oder 

gegenüber bewohnten Gebäuden. 

Als  wesentliche  Beeinträchtigung  durch  Schattenwurf  im  Sinne  von  §  284 

Abs. 4 PBG gilt bei überbauten Grundstücken die an den mittleren Winterta-

gen länger als drei Stunden dauernde Beschattung der bewohnten oder in 

Wohnzonen liegenden Nachbargebäude, in der Regel an ihrem Fusspunkt 

gemessen  (§ 30  Abs. 1  lit. a  der  Allgemeinen  Bauverordnung  [ABV]  in  der 

seit 1. August 2021 in Kraft stehenden Fassung; zuvor galten zwei Stunden 

als Grenzwert).  

Gemäss  § 30  Abs. 2  ABV  liegt  keine  wesentliche  Beeinträchtigung  durch 

Schattenwurf vor, wenn mit einem in allen Teilen den Vorschriften entspre-

chenden  kubischen  Vergleichsprojekt  nachgewiesen  wird,  dass  eine  der 

Bau-  und  Zonenordnung  entsprechende  Überbauung  keine  geringere  Be-

schattung des Nachbargrundstückes nach sich zieht. 

Der  fragliche  Art. 14  Abs. 2  GPV  lautet  wie  folgt:  Für  den  Nachweis  des 

Schattenwurfs  wird  ein  Vergleichsprojekt  festgelegt,  das  durch  die  rechts-

kräftigen Baulinien begrenzt wird. Das Vergleichsprojekt hat eine maximale 

Gebäudehöhe  von  25 m  ab dem  gewachsenen  Boden  und  eine  Firsthöhe 

von 7 m einzuhalten. 

5.4.3. 

Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hat sich bereits eingehend mit 

der rekurrentischerseits aufgebrachten Thematik – ob in einem Gestaltungs-

plan ein Vergleichsprojekt festgelegt werden kann – befasst. Den damaligen 
Urteilen  lag  der  private  Gestaltungsplan  "Stadion  Zürich"  zugrunde,  mithin 

ein früheres Stadionprojekt, ebenfalls das Hardturm-Areal betreffend. Erwo-

gen  wurde  grob  zusammengefasst,  dass  die  Abmessungen  des  Ver-

gleichsprojekts auch im Rahmen des Gestaltungsplans definiert werden dürf-

ten. Werde das Vergleichsprojekt im Rahmen des Gestaltungsplans abwei-

chend von der geltenden BZO definiert, so müsse dieses Vergleichsprojekt 

der übergeordneten Planung und den Grundsätzen und Zielen der Raumpla-

nung  entsprechen  (VB.2004.00234  vom  5.  Juli  2004,  E. 6.6  sowie 

VB.2004.00193 vom 9. Juni 2004, E. 4.2). Die Rekurrierenden legen nicht 

R1S.2022.05185 

Seite 30 

 
 
dar,  weshalb  an  dieser  einschlägigen  Rechtsprechung  nicht  festgehalten 

werden sollte. Entgegen ihrer Auffassung wird § 284 Abs. 4 PBG nicht "ge-

ändert",  sondern  durch  Art. 14  Abs. 2  GPV  mit  einer  Definition  des  Ver-

gleichsprojekts konkretisiert. 

Vorliegend weicht das Vergleichsprojekt von der gemäss BZO geltenden ma-

ximalen Gebäudehöhe von 19 m ab (Art. 18 Abs. 1 BZO). Das Verwaltungs-

gericht des Kantons Zürich hatte die nahezu identische Konstellation zu be-

urteilen und kam in den zitierten Entscheiden diesbezüglich zum Ergebnis, 

dass nicht ersichtlich sei, inwiefern die Zulassung einer Gebäudehöhe von 

25 m, wie sie bereits früher einmal gegolten habe, der übergeordneten Pla-

nung  oder  den  Zielen  und  Grundsätzen  der  Raumplanung  widersprechen 

sollte.  Das  Areal  liege  gemäss  dem  damaligen  kantonalen  Siedlungsplan 

1995 in einem Zentrumsgebiet von kantonaler Bedeutung, welches die Aus-

scheidung  von  Mischzonen  hoher  Dichte  verlange  (VB.2004.00193  vom 

9. Juni 2004, E. 4.3). Diese Gegebenheiten haben sich bis heute nicht mas-

sgeblich  verändert.  Auch  die  Rekurrierenden  erklären  nicht,  weshalb  das 

Vergleichsobjekt  der  übergeordneten  Planung  und  den  Grundsätzen  und 

Zielen der Raumplanung widersprechen sollte. Da im vorliegenden Fall mit 

Art. 14 Abs. 2 GPV eine weitgehend identische Gestaltungsplanvorschrift für 

das Vergleichsprojekt zur Debatte steht, ist diese vor dem Hintergrund der 

dargelegten Rechtsprechung als zulässig zu qualifizieren.  

5.4.4. 

Was die konkrete Beeinträchtigung durch Schattenwurf im Sinne von § 284 

Abs. 4 PBG anbelangt, so ist diese als Teil der Detailprojektierung erst im 

Baubewilligungsverfahren  zu  beurteilen  (s.  vorstehend  E. 5.3.4.;  vgl.  auch 

BRGE  III  Nr. 0208/2015  vom  15.  Dezember  2015,  E. 6.5.2;  vgl.  auch  BGr 

1C_267/2007 und 1C_269/2007 vom 28. Februar 2008 zu einem Vorgänger-
projekt,  wo  der  Schattenwurf  erst  im  Baubewilligungsverfahren  beurteilt 

wurde).  Demzufolge  sind  im  Gestaltungsplanverfahren  keine  entsprechen-

den Nachweise zu erbringen.  

Dennoch wird grundsätzlich bereits im vorliegenden Gestaltungsplanverfah-

ren nachgewiesen, dass die einzelnen Hochhäuser des Richtprojekts keinen 

länger als zwei Stunden dauernden Schatten auf bewohnte oder in Wohnzo-

nen liegende Nachbargebäude werfen (vgl. Richtprojekt, 2-Stunden-Schat-

R1S.2022.05185 

Seite 31 

 
 
tenplan_Vergleichsobjekt vom 13. November 2018, act. 23.2.5.). Der 2-Stun-

den-Schatten trifft ausschliesslich auf die Hardturmstrasse sowie den dahin-

ter in der Erholungszone liegenden Hardhof. Eine wesentliche Beeinträchti-

gung durch Schattenwurf im Sinne von § 284 Abs. 4 PBG würde somit nicht 

vorliegen (§ 30 Abs. 1 ABV), was erst recht für den heute und in einem nach-

folgenden Baubewilligungsverfahren anwendbaren 3-Stunden-Schatten gilt 

(vgl.  nachgereichter  3-Stunden-Schattenplan  vom  30.  April  2021 

in 

act. 23.10 und 29.14). In einem Punkt beanstanden die Rekurrierenden aber 

die vorliegenden Schattendiagramme zu Recht: Diese weisen lediglich den 

2-  bzw.  3-Stunden-Schatten  der  einzelnen  Hochhäuser  für  sich  aus.  Aus-

serhalb dieser betroffenen Gebiete wird es aber mutmasslich noch Flächen 

geben, welche von beiden Hochhäusern zusammen mehr als 2 bzw. 3 Stun-

den beschattet werden. Da beide Hochhäuser gemeinsam projektiert werden 

und sehr nahe beieinander stehen, rechtfertigt sich vorliegend eine gesamt-

heitliche  Betrachtungsweise:  Im  künftigen  Baubewilligungsverfahren  wird 

das Gebiet, welches durch die Hochhäuser im Teilgebiet C gesamthaft län-

ger als drei Stunden beschattet wird, zu markieren sein um als Nachweis der 

unwesentlichen Beeinträchtigung der Nachbarschaft zu dienen.  

Nördlich des Teilgebiets C befinden sich in einem relativ grossen Umkreis 

keine bewohnten Gebäude. Erst jenseits der Limmat, in weit mehr als 200 m 

Entfernung liegt die nächste Wohnzone. Es ist daher im jetzigen Verfahrens-

stadium  auch  ohne  korrekte  Schattendiagramme  anzunehmen,  dass  es 

möglich  sein  wird,  innerhalb  der  Gestaltungsplanvorgaben  Hochhäuser  zu 

realisieren, welche nicht zu einer wesentlichen Verschattung führen. Aus die-

sem  Grund  ist  der  Schattenwurf  erst  im  Baubewilligungsverfahren  für  das 

konkrete Projekt zu prüfen. 

Wenn – wie auch bei der bereits vorliegenden Einzelbetrachtung – keine be-
wohnten Nachbargebäude von relevantem Schattenwurf betroffen sind, wird 

sich  die  Auseinandersetzung  mit  dem  "Vergleichsschatten"  im  Sinne  von 

§ 30 Abs. 2 ABV (sowie die obige Prüfung von Art. 14 Abs. 2 GPV auf seine 

Rechtmässigkeit hin) erübrigen.  

Die  Rekurrierenden  ziehen  die  Schattenpläne  im  Übrigen  nicht  in  Zweifel. 

Sie erwähnen einzig eine übermässige Beschattung der Liegenschaften […] 

sowie der "Schule am Wasser", welche jenseits der Limmat auf dem Grund-

R1S.2022.05185 

Seite 32 

 
 
stück  Kat.-Nr. 4  liegt.  Erstere  Überbauung  wird,  wenn  überhaupt,  vom  ge-

planten Baukörper des Teilgebietes A beschattet, wobei der Gestaltungsplan 

im  Teilgebiet  A  kein  Hochhaus  zulässt  (Art. 16  Abs. 1  GPV),  weshalb  die 

Vorschriften  zur  Beschattung  von  Vornherein  nicht  zur  Anwendung  gelan-

gen. Die "Schule am Wasser" liegt weit ausserhalb sowohl des ursprünglich 

massgeblichen 2-Stunden-Schattens wie auch des 3-Stunden-Schattens der 

einzelnen Hochhäuser. Eine wesentliche Beeinträchtigung kann daher aus-

geschlossen werden.  

Die von den Rekurrierenden weiter erwähnten gegenseitigen Beschattungen 

durch die geplanten Baukörper selbst werden ebenfalls im Baubewilligungs-

verfahren zu prüfen sein. Eine Beschattung durch das Stadion ist aufgrund 

der beschränkten Gesamthöhe im Teilgebiet B auf 20 m baurechtlich aber 

nicht  relevant.  Das  Hochhaus  Ost  beschattet  das  Hochhaus  West  zudem 

einzig  im  2-Stunden-Schatten  und  auch  dort  nur  in  Bereichen,  wo  keine 

Wohnnutzungen  vorgesehen  sind  (vgl.  Richtprojekt,  2-Stunden-Schatten-

plan_Ansicht, act. 23.2.5.).  

5.4.5. 

Zusammengefasst erweisen sich die rekurrentischen Rügen hinsichtlich der 

Beeinträchtigung der Nachbarschaft durch Schattenwurf als nicht stichhaltig. 

5.5.1. 

Die Rekurrierenden vertreten den Eventualstandpunkt, die kommunale Re-

gelung über die Höhen von Hochhäusern gemäss Ergänzungsplan sei ver-

bindlich und es dürfe davon nicht – auch nicht mit einem Gestaltungsplan – 

abgewichen  werden.  Dürfte  diese  angeblich  breit  abgestimmte  Regelung 

über  die  maximalen  Höhen  (hier:  80 m)  durchbrochen  werden  (durch  eine 

Höhe von 140 m), würde die differenzierte Festlegung nach Lage und Höhe 
ihren Sinn verlieren. Dies werde durch die ausdrückliche gesetzliche Rege-

lung bestärkt: Dass eine Abweichung von § 279 PBG über die Fassadenhöhe 

durch Gestaltungspläne zulässig sei, sehe das PBG nicht vor. Im Gegenteil: 

Hochhäuser seien nur dort gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung es ge-

statte (§ 282 PBG). In ihrer Replik ergänzen sie, die Hochhaus-Richtlinien 

könnten die Regelungen im PBG nicht übersteuern. 

R1S.2022.05185 

Seite 33 

 
 
5.5.2. 

Wie bereits erwähnt, darf mit dem Gestaltungsplan von den Bestimmungen 

über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abge-

wichen werden; er ersetzt die Grundordnung (§ 83 Abs. 1 PBG). Vorschriften 

über  die  Beschränkung  der  äusseren  Abmessungen  eines  Gebäudes  (so 

etwa betreffend Geschosszahl, Gebäudehöhe, Verhältniswerte usw.) stellen 

typische Regelungsinhalte eines Gestaltungsplans dar (VB.2014.00454 vom 

29. Januar 2015, E. 3.2). Auch der "Ergänzungsplan Hochhausgebiete" so-

wie Art. 9 Abs. 2 BZO, wonach die zulässige Gesamthöhe für Hochhäuser in 

den entsprechenden Gebieten 80 m betrage, sind Teil der Regelbauweise, 

welche ersetzt werden kann. Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus § 282 

PBG,  wonach  Hochhäuser  nur  gestattet  sind,  wo  die  Bau-  und  Zonenord-

nung sie zulässt, zumal Gestaltungspläne ebenfalls zur Bau- und Zonenord-

nung im Sinne von § 282 PBG gehören (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., 

S. 1195). 

Daher ist auch nicht zu beanstanden, dass der Gestaltungsplan Hochhäuser 

von mehr als 80 m vorsieht. 

5.6.1. 

Die  Rekurrierenden  machen  sodann  geltend,  es  sei  nicht  nachvollziehbar, 

weshalb  das  streitgegenständliche  Grundstück  Kat.-Nr.  1  im  Hochhausge-

biet I liege. Nordwestlich grenze es an eine grossflächige Erholungszone (mit 

der Limmat). Auf der anderen Seite der Limmat steige der Hönggerberg an. 

Hochhäuser auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 beeinträchtigten die gute Aussichts-

lage aus diesem Gebiet. Die Hochhäuser würden die Sicht vom Hönggerberg 

über den Zürichsee in die Alpen und zum Üetliberg verbauen. Die Ziele, wel-

che mit § 284 PBG und den konkretisierenden Hochhaus-Richtlinien verfolgt 

würden, würden missachtet. 

5.6.2. 

Im Ergebnis kommt diese Rüge wiederum einer akzessorischen Anfechtung 

des rechtskräftigen festgesetzten Hochhausgebiets I gleich. Bereits vorste-

hend  wurde  aufgezeigt,  dass  eine  solche  vorliegend  nicht  zuzulassen  ist 

(E. 5.2.4). 

R1S.2022.05185 

Seite 34 

 
 
5.6.3. 

Gleichwohl ist festzuhalten, dass die Zuweisung zum Hochhausgebiet I kei-

neswegs den Hochhaus-Richtlinien widerspricht: Wie die Rekurrierenden an 

sich  zutreffend  erwähnen,  bezeichnen  die  städtebaulichen  Prinzipien,  wel-

che den Hochhaus-Richtlinien zugrunde liegen, Baugebietsränder als sensi-

bel. An den Übergängen zu Freihalte- und Erholungszonen dürften demzu-

folge keine Hochhäuser stehen (S. 4). Welche Gebiete mit Baugebietsränder 

gemeint sind, wird in den Hochhaus-Richtlinien kartografisch dargestellt. Es 

handelt sich um Gebiete, welche das Siedlungsgebiet von den grossen Na-

turräumen nach Südwesten (Üetliberg/Albiskette) und Nordosten (Höngger-

berg  und  Zürichberg) abgrenzen.  Das  Hardturm-Areal  liegt  nicht an  einem 

Baugebietsrand. Auch wenn es an die Erholungszone und den Limmatraum 

anschliesst, liegt das Gebiet noch immer mitten im Siedlungsgebiet. Der Bau-

gebietsrand wird im Norden erst nördlich von Höngg erreicht.   

Die Hochhaus-Richtlinien nennen sodann das Prinzip des Schutzes der Aus-

sicht, weshalb topografisch empfindliche und bevorzugte Wohngebiete wie 

Hang-,  Ansichts-  und  Aussichtslagen  von  den  Hochhausgebieten  ausge-

nommen sein sollten. Folglich sollen innerhalb dieser Gebiete keine Hoch-

häuser  errichtet  werden,  wie  sich  nebst  dem  Wortlaut  ebenfalls  zweifellos 

aus den Markierungen in der Karte ergibt (S. 4). U.a. liegen der Hönggerberg 

wie auch der Zürichberg in diesen Aussichtslagen. Das Hardturm-Areal ge-

hört nicht dazu.  

5.7. 

Gesamthaft  verfangen  die  rekurrentischen  Rügen,  welche  die  Zulässigkeit 

der geplanten Hochhäuser betreffen, allesamt nicht. 

6.1. 

Die  Rekurrierenden  monieren  eine  ungenügende  Einordnung  der  mit  dem 

Gestaltungsplan ermöglichten Bauten und Anlagen in die Umgebung. Zwei 

Hochhäuser an diesem Ort störten: Sie würden nicht an den Siedlungsrand 

passen, sie seien gegen Süden, Westen und Norden ausgestellt, sie würden 

nicht  zur  kleinräumigen  Bebauung  am Limmatufer  passen,  sie  störten  den 

landschaftlich  empfindlichen  Limmatraum  und  versperrten  den  freien  Blick 

vom Hönggerberg in die Stadt und über den Zürichsee. Auch wenn nicht ex-

R1S.2022.05185 

Seite 35 

 
 
plizit gesetzlich geregelt, ziele der Gestaltungsplan auf eine über die Gestal-

tungsanforderungen von § 238 PBG hinausgehende Qualität ab: Vorausge-

setzt sei eine städtebaulich und architektonisch einwandfreie Überbauung. 

Dieses Ziel werde mit dem Gestaltungsplan, der nicht einmal die Anforde-

rungen von § 238 PBG erfülle, nicht erreicht. Gleiches gelte für die geforderte 

architektonisch besonders sorgfältige Gestaltung (§ 284 Abs. 2 PBG). 

6.2. 

Wie  bereits  vorstehend  erwähnt,  sind die  allgemeine  Gestaltungsvorschrift 

von § 238 Abs. 1 PBG und die erhöhten Anforderungen an die architektoni-

sche  Gestaltung  von  Hochhäusern  gemäss §  284 Abs. 2  PBG  nicht  direkt 

anwendbar (vgl. E. 5.3.4.). Zu prüfen ist, was aus ästhetischer Sicht gegen 

die Zulassung von Baukörpern mit den im Gestaltungsplan zulässigen Aus-

massen spräche. Was die Rekurrierenden diesbezüglich vorbringen, wurde 

bereits in den vorstehenden Erwägungen widerlegt (insb. E. 5.3.5.). Zu be-

merken ist einzig noch, dass am Limmatufer zwar tatsächlich kleinräumige 

Zeilenbauten vorhanden sind, die im Gestaltungsplan vorgesehenen Bauten 

jedoch im Gebiet zwischen dem Gleisfeld und der Berner- bzw. Hardturm-

strasse liegen, sie die dortige grossmassstäbliche Formensprache fortschrei-

ben und sich dort zweifelsfrei einbetten (vgl. Augenschein-Protokoll, Fotos 

Nrn. 7 bis 11). Hinzu kommt, dass das Gestaltungsplangebiet gemäss den 

planerischen Vorgaben dicht zu bebauen ist. 

Was allfällige über § 238 PBG hinausgehende Anforderungen anbelangt, so 

bringen die Rekurrierenden lediglich vor, dass diese nicht erreicht würden. 

Dies  genügt  den  Begründungsanforderungen  offensichtlich  nicht,  weshalb 

nicht weiter darauf einzugehen ist.  

7.1. 

Im Rekurs wird ferner vorgebracht, der Perimeter des Gestaltungsplans sei 

für  die  mit  dem  Gestaltungsplan  ermöglichte  Nutzung  nicht  genügend  er-

schlossen.  Es  handle sich  um  das  erste  Fussballstadion  seit  Jahrzehnten, 

das keinen direkten Anschluss an die SBB mit einer eigenen Haltestelle ha-

ben werde. Für das Fussballstadion sei eine direkte Erschliessung mit der S-

Bahn  unabdingbar.  Dazu  komme,  dass  die  Erschliessung  durch  den  ÖV 

noch schlechter sei als theoretisch dargestellt: Die VBZ würden den Tram-

R1S.2022.05185 

Seite 36 

 
 
betrieb nach den Spielen wegen der Hooligan-Problematik reduzieren. An-

gesichts des grossen Verkehrsaufkommens, das die mit dem Gestaltungs-

plan ermöglichten Bauten und Anlagen erzeugen würden, sei nicht nur eine 

gute,  sondern  eine  sehr  gute  Erschliessung  mit  Tram  und  Bus  sowie  mit 

Velo- und Fusswegen Pflicht. Im Gestaltungsplan sei die geforderte Anbin-

dung oder Ausrichtung des Fuss- und Zweiradverkehrs auf die Haltestellen 

des öffentlichen Verkehrs resp. auf die angrenzenden Fuss- und Radwege 

nicht geregelt. In der Replik wird ergänzt, das übergeordnete Fuss- und Rad-

wegnetz sei nicht vorhanden. Die Erschliessung der Wohnüberbauungen sei 

sodann wegen des Fussballstadions nicht gewährleistet und während Risi-

kospielen nicht gegeben. Es sei auch nicht vorstellbar, wie die Erschliessung 

der beiden Hochhäuser funktionieren könne. Sodann äussern die Rekurrie-

renden Sicherheitsbedenken hinsichtlich der Stadionzugänge für die Fuss-

ballfans.  U.a.  vermuten  sie,  dass  man  proaktiv  die  Pfingstweidstrasse 

schliessen müsse, um die Fans vor sich selbst oder anderen zu schützen. 

Letztlich werde die Erschliessung mit Notfallfahrzeugen nirgends festgelegt. 

7.2. 

Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG statuiert den Planungsgrundsatz, wonach Wohn- und 

Arbeitsgebiete  schwergewichtig  an  Orten  geplant  werden  sollen,  die  auch 

mit  dem  öffentlichen  Verkehr  angemessen  erschlossen  sind.  § 237  Abs. 1 

Satz 2  PBG  setzt  diesen  Planungsgrundsatz  als  selbständiges  kantonales 

Recht um. Laut dieser Bestimmung muss bei grösseren Überbauungen die 

Erreichbarkeit  mit  dem  öffentlichen  Verkehr  gewährleistet  sein.  Dies  setzt 

eine  ÖV-Erschliessung  voraus,  die  sich  nach  der  Art,  Lage  und  Zweckbe-

stimmung der Baute richtet. Bei Anlagen, die einen bedeutenden Publikums-

verkehr  erzeugen,  muss  der  Standort  daher  über  ein  leistungsfähiges  und 

kundenfreundliches  Verkehrsangebot  verfügen,  welches  eine  attraktive  Al-

ternative zum motorisierten Privatverkehr darstellt. Vorliegend ist nicht eine 
Baubewilligung,  sondern  ein  Sondernutzungsplan  zu  beurteilen.  Es  fragt 

sich,  ob  dies  die  Anwendbarkeit  von  § 237  PBG  in  Frage  stellt.  Aus  dem 

kantonalen  Recht  (§§  91  und  237  PBG)  kann  nicht  geschlossen  werden, 

dass ein Zonenplan in einem bestimmten Areal grössere Überbauungen nur 

dann zulassen darf, wenn die Erschliessung mit öffentlichem Verkehr bereits 

erfolgt und damit die Voraussetzungen für eine Baubewilligung in dieser Hin-

sicht bereits gegeben sind. Es wäre unsinnig, das Angebot an öffentlichem 

Verkehr  mit  seinen  allenfalls  beträchtlichen  Investitionen  bereits  in  einem 

R1S.2022.05185 

Seite 37 

 
 
Zeitpunkt auszubauen, wo noch keineswegs feststeht, ob in einem bestimm-

ten Gebiet aufgrund seiner künftigen Entwicklung auch tatsächlich mit einem 

grösseren Benutzer- oder Publikumsverkehr zu rechnen ist (VB.2001.00245 

vom 21. März 2002, E. 6b).  

Im  Lichte  des  Planungsgrundsatzes  von  Art. 3  Abs. 3  lit. a  RPG  und  der 

Zweckmässigkeit der Planung ist immerhin zu prüfen, ob für die im Gestal-

tungsplan  vorgesehene  Nutzung  eine  den  Anforderungen  gemäss  § 237 

Abs. 1 PBG genügende Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr vorhan-

den ist oder zum gegebenen Zeitpunkt noch geschaffen werden kann. Dies 

gilt insbesondere im vorliegenden Fall eines projektbezogenen Gestaltungs-

plans, der auf eine konkrete und in naher Zukunft zu realisierende Nutzung 

ausgerichtet ist (vgl. VB.2004.00234 vom 5. Juli 2004, E. 5.2). 

7.3. 

Nach § 4 Abs. 3 lit. a der Angebotsverordnung gelten Siedlungsgebiete als 

durch den  öffentlichen  Verkehr  erschlossen,  wenn  die Luftlinienentfernung 

zu  einer  Haltestelle  von  Linien,  die  der  Feinerschliessung  dienen,  400 m 

nicht übersteigt (unter Vorbehalt besonderer topographischer Verhältnisse). 

Dies trifft für den gesamten Gestaltungsplanperimeter offenkundig zu. Das 

gesamte Gebiet ist in der ÖV-Güteklasse A, mithin der höchsten der sechs 

Güteklassen eingestuft (s. GIS-Browser, www.maps.zh.ch, Karte "ÖV-Güte-

klassen"). Unmittelbar angrenzend an das Gestaltungsplangebiet liegen die 

Tramhaltestellen Sportweg und Aargauerstrasse je mit der Tramlinie 4 und 

die Haltestelle Hardturm mit den Tramlinien 8, 13 und 17 (sowie der Nacht-

buslinie N17). Über diese Tramlinien kann das Stadion innert wenigen Minu-

ten  Fahrzeit  sowie  in  einem  dichten  Takt  ab  den  S-Bahnhöfen  Altstetten, 

Hardbrücke und Hauptbahnhof erreicht werden. Die Bahnhöfe Altstetten und 

Hardbrücke  sind  zudem  beide nur  einen  viertelstündigen  Fussmarsch  ent-
fernt. Die Erreichbarkeit des Hardturm-Areals mit dem öffentlichen Verkehr 

ist somit bereits heute als sehr gut zu qualifizieren.  

7.4. 

Der von den Rekurrierenden erwähnte Art. 28 Abs. 1 GPV besagt, dass die 

Erschliessung für den Fuss- und Veloverkehr auf die Haltestellen des öffent-

lichen Verkehrs und auf die angrenzenden Fuss- und Radwege auszurichten 

ist. Diese Bestimmung ist im Zusammenhang mit Art. 25 Abs. 1 GPV zu le-

R1S.2022.05185 

Seite 38 

 
 
sen, wonach das Areal an das übergeordnete Fuss- und Radwegnetz anzu-

schliessen und durchlässig zu gestalten ist. Von besonderer Bedeutung sind 

dabei die während des Alltagsbetriebs zu gewährleistenden Arealquerungen 

westlich und östlich des Stadions sowie durch das Teilgebiet C. 

Aus dem Verkehrsbericht geht hervor, dass das Areal mit dem bestehenden 

Fuss- und Radwegnetz sehr gut erschlossen ist, dass das Areal selbst künf-

tig eine hohe Durchlässigkeit für den Fuss- und Veloverkehr aufweisen wird 

und dass sowohl der Bereich des Stadions wie auch des Genossenschafts-

baus an das umliegende Fuss- und Velowegnetz angeschlossen wird (vgl. 

Verkehrsbericht  S. 16,  17  und  22,  insbesondere  Abbildung 6).  Im  Gestal-

tungsplan selbst sind denn auch mehrere öffentliche Fusswege und Velover-

bindungen eingezeichnet.  Die  diesbezügliche  rekurrentische Kritik  ist  nicht 

nachvollziehbar. 

7.5. 

Entgegen den rekurrentischen Ausführungen ist ferner die Erschliessung der 

Wohnbauten sowohl im Alltagsbetrieb als auch im Veranstaltungsbetrieb des 

Stadions gewährleistet. Dass im Veranstaltungsbetrieb – also während eini-

ger Stunden im Jahr – zur Trennung der Fans und anderen Nutzern auf dem 

Areal  Massnahmen  ergriffen  werden  müssen,  ändert  an  der  vorhandenen 

Erschliessung nichts (vgl. im Detail dazu Kap. 5.4 des Sicherheitskonzepts 

Aussenraum). Selbstredend kann das Areal auch dann mit allen Fortbewe-

gungsmitteln erreicht werden. 

7.6. 

Das Sicherheitskonzept Aussenraum macht Vorgaben und empfiehlt Mass-

nahmen zur Gestaltung des Aussenraums des Areals, um Tatgelegenheiten 

zu verhindern und damit die faktische aber auch die subjektive empfundene 
Sicherheit  auf  dem  Areal  zu  erhöhen  (S. 5).  Der  Umstand,  dass  entspre-

chende Überlegungen bereits auf Stufe Gestaltungsplan angestellt worden 

sind, noch bevor die detaillierte Projektausarbeitung erfolgt, zeigt, dass die-

sen Fragen in hohem Masse Rechnung getragen wird, wie die Rekursgeg-

nerschaft richtig erwähnt. Beispielsweise wird aufgezeigt, welche Massnah-

men zu treffen sein werden, damit der Strassenverkehr und der Trambetrieb 

durch  Fans  nicht  beeinträchtigt  wird  (S. 12 f.).  Wenn  die  Rekurrierenden 

beim Zu- und Wegstrom von verfeindeten Fangemeinden Sicherheitsbeden-

R1S.2022.05185 

Seite 39 

 
 
ken haben, ist dies verfrüht, zumal der Gestaltungsplan nicht bereits die ge-

naue  Abwicklung  des  Stadionzutritts  regeln  muss  (vgl.  auch  Art. 22  GPV). 

Trotzdem sieht das Sicherheitskonzept aber auch diesbezüglich bereits Mas-

snahmen  zur  Trennung  der  jeweiligen  Fangruppierungen  vor,  welche  zum 

jetzigen Zeitpunkt als zweckmässig einzustufen sind (S. 15 ff.).  

Schliesslich wurde die Erschliessung auch in Bezug auf die Notfallfahrzeuge 

entgegen der rekurrentischen Darstellung bereits festgelegt (Art. 30 Abs. 2 

GPV samt entsprechender Kennzeichnung im Plan, vgl. dazu auch Abb. 9, 

10  und  11  des  Verkehrsberichts  mit  konkreten  Abwicklungen  je  nach  Be-

triebszustand).  

7.7. 

Im Ergebnis erweisen sich die Rügen hinsichtlich der verkehrsmässigen Er-

schliessung als unbegründet. 

8.1. 

Der Rekurs enthält sodann mehrere Rügen, welche das Lärmschutzrecht be-

treffen.  

8.2.1. 

Vorab wird geltend gemacht, es sei fälschlicherweise davon ausgegangen 

worden, dass die Immissionsgrenzwerte gälten. Da der Gestaltungsplanpe-

rimeter nicht im Sinne von Art. 24 des Umweltschutzgesetzes erschlossen 

sei, kämen jedoch die Planungswerte zur Anwendung. Für die Frage, ob der 

Gestaltungsplanperimeter erschlossen sei, müsse auf den Zustand im Jahre 

1985 abgestellt werden, das Jahr, in welchem das eidgenössische Umwelt-

schutzrecht  mit  den  entsprechenden  lärmschutzrechtlichen  Bestimmungen 
in Kraft getreten sei. Folgende Rechtstatsachen wiesen darauf hin, dass der 

Gestaltungsplanperimeter nicht erschlossen sei: Der Perimeter des Gestal-

tungsplans liege erst seit 2004 in der Zentrumszone Z5 mit Gestaltungsplan-

pflicht. In der Zentrumszone Z5 seien Wohnnutzungen, Handels- und Dienst-

leistungsbetriebe, Verwaltungen sowie höchstens mässig störende Gewer-

bebetriebe zulässig. Bisher sei der Perimeter nie für solche Nutzungen ver-

wendet  worden.  Erst mit  dem  Gestaltungsplan  sollen  diese  Nutzungen  er-

möglicht werden. Die Gestaltungsplanpflicht und die konkrete Umsetzung mit 

R1S.2022.05185 

Seite 40 

 
 
dem  Gestaltungsplan  zeigten,  dass  der  Perimeter  von  Grund  auf  neu  er-

schlossen  und  genutzt  werden  solle.  Der  Gestaltungsplan  regle  die  Er-

schliessung  und  Ausstattung  für  die  neu  zulässige  und  beabsichtigte  Nut-

zung neu und abweichend von früheren Erschliessungen. Für die Anbindung 

des Areals an die Versorgungsinfrastruktur sei ein erheblicher Aufwand not-

wendig,  der  auch  bauliche  Massnahmen  ausserhalb  des  Areals  zur  Folge 

habe. 

8.2.2. 

Art.  24 des  Umweltschutzgesetzes  (USG)  bestimmt, dass neue  Bauzonen 

für Wohngebäude oder andere Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von 

Personen dienen, nur in Gebieten vorgesehen werden dürfen, in denen die 

Lärmimmissionen  die  Planungswerte  nicht  überschreiten  oder  in  denen 

diese Werte  durch  planerische,  gestalterische  oder  bauliche  Massnahmen 

eingehalten werden können. Die Umzonung von Bauzonen gilt nicht als Aus-

scheidung neuer Bauzonen (Abs. 1). Werden die Planungswerte in einer be-

stehenden, aber noch nicht erschlossenen Bauzone für Wohngebäude oder 

andere Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, über-

schritten, so sind sie einer weniger lärmempfindlichen Nutzungsart zuzufüh-

ren, sofern nicht durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnah-

men im überwiegenden Teil dieser Zone die Planungswerte eingehalten wer-

den können (Abs. 2). 

Art. 30 der Lärmschutz-Verordnung (LSV), welcher Art. 24 Abs. 2 USG kon-

kretisiert und präzisiert, besagt Folgendes: Die Bauzonen für Gebäude mit 

lärmempfindlichen  Räumen,  die  bei  Inkrafttreten  des  Gesetzes  noch  nicht 

erschlossen waren, dürfen nur so weit erschlossen werden, als die Planungs-

werte  eingehalten  sind  oder  durch  eine  Änderung  der  Nutzungsart  oder 

durch  planerische,  gestalterische  oder  bauliche  Massnahmen  eingehalten 
werden  können.  Die  Vollzugsbehörde  kann  für  kleine  Teile  von  Bauzonen 

Ausnahmen gestatten. 

8.2.3. 

Eine Bauzone gilt als im Sinne von Art. 24 Abs. 2 USG und Art. 30 LSV i.V.m. 

Art. 19 Abs. 1 RPG und Art. 4 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsge-

setzes vom 4. Oktober 1974 (WEG) erschlossen, wenn die vollständige, der 

jeweiligen Nutzungszone angepasste Erschliessung vorhanden ist. Es muss 

R1S.2022.05185 

Seite 41 

 
 
eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt bestehen und die er-

forderlichen Wasser-,  Energie-  sowie  Abwasserleitungen  müssen  so  nahe 

heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist. Da-

bei ist nicht nur die einzelne Parzelle, sondern ein grösseres Gebiet mass-

geblich, und zwar der noch nicht (voll) erschlossene Teil einer Zone, soweit 

er für Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen bestimmt ist (zum Ganzen: 

BGE 147 II 484, E. 3.4 m.w.H.). 

Der Gesetzgeber wollte mit Art. 24 Abs. 1 Satz 2 USG die raumplanungs-

rechtlich erwünschte Umzonung und Verdichtung auch in Gebieten ermögli-

chen, in denen die Planungswerte bereits überschritten sind, um zu verhin-

dern, dass sich die Stadtzentren leeren und neue Nutzungen auf der grünen 

Wiese realisiert werden. Diese gesetzgeberische Intention ist auch bei der 

Auslegung von Art. 24 Abs. 2 USG zu berücksichtigen. Nach der bundesge-

richtlichen Rechtsprechung ist Art. 24 Abs. 2 USG daher nicht anwendbar, 

wenn  eine  für  die  bisherige  Nutzung  genügend  erschlossene  Bauzone 

umgezont werden soll und hierfür die Erschliessung angepasst oder ergänzt 

werden muss (BGr 1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022, E. 4.3 mit zahlrei-

chen weiteren Hinweisen). 

8.2.4. 

Zu prüfen ist damit, ob der Gestaltungsplanperimeter für die bisherige Nut-

zung hinreichend erschlossen ist. Wie erwähnt, war das Hardturm-Areal be-

reits  seit  dem  Jahr  1929  mit einem  Fussballstadion  überbaut,  bis es  2008 

abgebrochen wurde. Das heute noch bestehende Parkhaus wurde im Jahr 

1985 erstellt. Östlich des Stadions befand sich ein als Trainingspatz genutz-

tes Spielfeld. In jenem Zeitpunkt lag das Gebiet noch in der Industriezone, 

bevor es im Jahr 2004 der Zentrumszone Z5 zugeteilt wurde.  

Damit steht fest, dass der Gestaltungsplanperimeter im Zeitpunkt der Umzo-

nung von der Industriezone in die Zentrumszone im Jahr 2004 bereits über-

baut war. Gleiches gilt für den von den Rekurrierenden genannten Zeitpunkt 

im Jahr 1985. Es liegt auf der Hand und wird auch von den Rekurrierenden 

nicht bestritten, dass das Areal für diese bauliche Nutzung hinreichend er-

schlossen war. Dass die geplante Überbauung eine andere oder angepasste 

Erschliessung bedingt, als sie für die bisherigen Bauten vorhanden war, wie 

die  Rekurrierenden  replicando  geltend  machen,  ist  nach  dem  vorstehend 

Dargelegten nicht ausschlaggebend.  

R1S.2022.05185 

Seite 42 

 
 
Zu bemerken bleibt, dass es sich bei der vorliegend geplanten Überbauung 

geradezu  beispielhaft  um  raumplanerisch  sinnvolles  "Bauland-Recycling" 

handelt,  welches  der  anzustrebenden  Verdichtung  nach  Innen  dient.  Dies 

soll  gemäss  der  zitierten  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  nicht  durch 

die Anwendung der Planungswerte vereitelt werden.  

Damit gelangt nicht Art. 24 Abs. 2 USG, sondern Art. 24 Abs. 1 Satz 2 USG 

zur Anwendung. Es ist im Gestaltungsplanverfahren lediglich – aber immer-

hin – nachzuweisen, dass mit der zukünftigen Nutzung die Immissionsgrenz-

werte (IGW) eingehalten werden können (Art. 22 Abs. 1 USG). 

8.3.1. 

Die  Rekurrierenden  machen  als  Eventualstandpunkt  geltend,  anhand  des 

Richtprojekts sei erkennbar, dass die Immissionsgrenzwerte nicht eingehal-

ten werden könnten. Da die IGW nicht bei allen lärmempfindlichen Räumen 

eingehalten  werden  könnten,  werde  eine  Ausnahmebewilligung  notwendig 

sein um eine Baubewilligung zu erlangen. Der Planungsbericht zeige nicht 

auf,  inwiefern  alle  in  Betracht  fallenden  Massnahmen  nach  Art. 31  Abs.  1 

LSV in Betracht gezogen worden seien. Im Gegenteil erinnere die dort er-

wähnte Bewilligungspraxis, wonach eine Ausnahmebewilligung möglich sei, 

wenn bei Wohnungen, die von IGW-Überschreitungen betroffen sind, min-

destens 1/3 der Räume lärmabgewandt orientiert seien, an die Vorgabe der 

Fachstelle Lärmschutz, welche das Baurekursgericht für widerrechtlich be-

funden habe. Die GPV liessen nach dem Giesskannenprinzip die Lüftungs-

fenster als Lärmschutzmassnahme zu. Es würden zudem ausdrücklich auch 

"rote  Räume"  (Räume  mit  IGW-Überschreitungen,  ohne  lärmabgewandtes 

Lüftungsfenster)  für  zulässig  erklärt,  entgegen  der  bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung.  Verursacht  durch  den  Strassenlärm  würden  beim  Hoch-

haus West (Teilgebiet C) die IGW bei den Wohngeschossen der Süd- und 
Westfassade  um  bis  zu  6  dB  überschritten.  Bei  einer  künftigen  Bebauung 

gemäss dem Richtprojekt sei damit die Erteilung einer Ausnahmebewilligung 

von Vornherein ausgeschlossen. 

Da die IGW bei einem Projekt, welches nach den Vorgaben des Gestaltungs-

plans geplant werde, voraussichtlich überschritten würden, hätte namentlich 

auch geprüft werden müssen, ob Massnahmen an der Lärmquelle möglich 

und zumutbar seien.  

R1S.2022.05185 

Seite 43 

 
 
8.3.2. 

Die Rekursgegnerschaft hält dem grob zusammengefasst entgegen, mit ei-

nem  angepassten  Richtprojekt  vom  6.  November  2020  werde  aufgezeigt, 

dass  unter  Beachtung  der  Gestaltungsplanvorschriften  und  dem  bundes-

rechtlichen Lärmschutzrecht ein Projekt realisiert werden könne, ohne dass 

Ausnahmebewilligungen  im  Sinne  von  Art.  31  LSV  erforderlich  seien.  Das 

angepasste Richtprojekt sehe eine Reduktion der Wohnnutzungen vor. Da-

mit  werde  der  zwischenzeitlich  ergangenen  Rechtsprechung  zum  Lärm-

schutzrecht gebührend Rechnung getragen.  

8.3.3. 

Gemäss Art. 22 USG dürfen Baubewilligungen für neue Gebäude, die dem 

längeren Aufenthalt von Personen dienen, in lärmbelasteten Gebieten grund-

sätzlich nur erteilt werden, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschrit-

ten werden (Abs. 1) oder wenn die Räume zweckmässig angeordnet und die 

allenfalls  notwendigen  zusätzlichen  Schallschutzmassnahmen  getroffen 

werden  (Abs.  2).  Art. 31 Abs.  1 LSV  nennt als mögliche  Massnahmen  zur 

Einhaltung der Immissionsgrenzwerte die Anordnung der lärmempfindlichen 

Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a) sowie 

bauliche  oder  gestalterische  Massnahmen,  die  das  Gebäude  gegen  Lärm 

abschirmen  (lit.  b). Können  die Immissionsgrenzwerte  trotz  der  genannten 

Massnahmen nicht eingehalten werden, so kann eine Ausnahmebewilligung 

erteilt  werden,  wenn  an  der  Errichtung  des  Gebäudes  ein  überwiegendes 

Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV). 

Für Strassenverkehrs- und Eisenbahnlärm legen die Anhänge 3 und 4 der 

LSV Belastungsgrenzwerte fest. Diese sind in der Mitte jedes offenen Fens-

ters eines lärmempfindlichen Raums einzuhalten (Art. 39 Abs. 1 LSV); die 

Einhaltung nur an dem am wenigsten exponierten "Lüftungsfenster" genügt 

nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht (BGE 142 II 100, E. 4; 
BGE 145 II 189, E. 8.1).   

Art. 22 USG gilt im Baubewilligungsverfahren. Bereits auf der ersten Stufe 

der Nutzungsplanung muss jedoch feststehen, dass im Rahmen der späte-

ren Planung eine geeignete Lösung gefunden werden kann (sog. Machbar-

keitsnachweis), da es sich andernfalls um eine untaugliche Planung handeln 

würde (BGE 147 II 484, E. 4.3.1 mit Hinweisen). 

R1S.2022.05185 

Seite 44 

 
 
8.3.4. 

Aufgrund  der  lärmexponierten  Lage  des  Gestaltungsplanperimeters  zwi-

schen stark befahrenen Strassen wurde im Planungsverfahren der Bericht 

Verkehrslärm  erstellt,  welcher  die  Lärmbelastung  durch  Strassenlärm  auf 

das Richtprojekt nachweist und beurteilt. Gemäss diesem Bericht sind zahl-

reiche  nach  Südwesten  ausgerichtete  Wohnungen  nachts  von  IGW  Über-

schreitungen betroffen. Die Berichtsverfasserin gelangte zum Ergebnis, dass 

das Projekt nach der kantonalen Bewilligungspraxis zulässig sei. Diese Pra-

xis ist heute als überholt anzusehen, was jedoch nicht ausschlaggebend ist, 

wie sogleich aufgezeigt wird.  

Der  Gestaltungsplan  enthält  in  den  Art.  42  -  44  GPV  Festlegungen  zum 

Lärmschutz. Die heutige Rechtsprechung zum Lärmschutzrecht ist gebiets-

weise  strenger  als  die  zu  erfüllenden  Massnahmen  gemäss  GPV,  wie  die 

Rekurrierenden an sich zutreffend erwähnen. Es versteht sich allerdings von 

selbst, dass das konkrete Bauprojekt dereinst das (aktuelle) Lärmrecht ein-

zuhalten  haben  wird.  Die  Gestaltungsplanvorschriften  vermögen  das  ent-

sprechende Bundesrecht nicht abzuschwächen oder zu ersetzen (vgl. Art. 3 

Abs. 3 GPV). Wenn bei der Ausarbeitung des Richtprojekts die zitierte bun-

desgerichtliche Rechtsprechung zur Lüftungsfensterpraxis nicht mit einfloss, 

ist dies nicht rechtsverletzend. Auf Stufe Gestaltungsplan kann von der Fest-

legung konkreter Lärmschutzmassnahmen abgesehen werden, weil die ge-

naue  Positionierung  und  Ausgestaltung  der  dereinst  zu  erstellenden  Ge-

bäude noch unbekannt ist (vgl. zum Ganzen: BRGE IV Nr. 0002/2018 vom 

11. Januar 2018 in BEZ 2018 Nr. 24, E. 5.2 m.H. auf BGr 1C_87/2012 vom 

27. November 2012, E. 6.3 f.).  

Gleichwohl wurde im vorliegenden Fall mit den Ergänzungen zum Richtpro-

jekt vom 13. November 2018, Stand 6. November 2020, aufgezeigt, dass es 
möglich  ist,  unter  Einhaltung  der  Vorgaben  des  Gestaltungsplans  ein  den 

lärmrechtlichen Anforderungen entsprechendes Vorhaben zu verwirklichen. 

So wurden in den Teilgebieten A und C Wohnflächen durch Gewerbeflächen 

ersetzt. Das ergänzte Richtprojekt sieht keine Überschreitungen von IGW bei 

lärmempfindlichen Räumen mehr vor. Folglich ist es nicht mehr zwingend auf 

eine  Ausnahmebewilligung  im  Sinne  von  Art.  31  Abs.  2  LSV  angewiesen. 

Dem halten auch die Rekurrierenden in ihrer Replik nichts mehr entgegen.  

R1S.2022.05185 

Seite 45 

 
 
Bei diesem Ergebnis entfällt mangels IGW-Überschreitungen eine Prüfung 

der Möglichkeit und Zumutbarkeit von Massnahmen an der Lärmquelle. 

8.3.5. 

Zusammenfassend wird die konkrete Überprüfung der Einhaltung der mass-

gebenden Grenzwerte abschliessend im Baubewilligungsverfahren zu erfol-

gen  haben.  Nach  dem  heutigen  Planungsstand  erscheint  es  jedenfalls  als 

genügend  gesichert,  dass  mit  geeigneten  baulichen  bzw.  gestalterischen 

Massnahmen oder durch Verzicht auf Ausschöpfung von (Wohn-) Nutzungs-

möglichkeiten nicht auf Art. 31 Abs. 2 LSV zurückgegriffen werden muss (vgl. 

BGr 1C_53/2019 vom 3. Juni 2020, E. 7.2).  

8.4.1. 

Hinsichtlich des vom Stadion ausgehenden Sportlärms bringen die Rekurrie-

renden vor, als Neuanlage dürfe es nur gebaut werden, wenn die durch diese 

Anlage  allein  erzeugten  Lärmimmissionen  die  Planungswerte  (PW)  in  der 

Umgebung nicht überschreiten würden. Gemäss der BAFU-Vollzugshilfe zu 

Lärm bei Sportanlagen seien jährlich nur 15 bis 20 "seltene Ereignisse" zu-

lässig. Darunter würden auch Meisterschaftsspiele von GC und FCZ fallen, 

was rund 40 Spiele ausmache. Dazu kämen die Cupspiele, die Testspiele, 

die Spiele des Europacups und der Champions League, Länderspiele sowie 

der Frauenfussball der beiden Clubs. Es würden damit weit mehr als 10 bis 

20  "seltene  Ereignisse"  stattfinden.  Die  Beurteilung  nach  der  BAFU-

Vollzugshilfe  Lärm  basiere  zudem  auf  bloss  40  Spielen  und  80  Stunden 

Sportlärm im Jahr, was viel zu wenig sei.  

Die  GPV  würden  zudem  weder  eine  intensivere  Nutzung,  die  Nutzung  als 

Trainingsbetrieb noch andere Nutzungen, welche in einem Fussballstadion 

möglich sind, explizit ausschliessen. Daher müsse die Lärmberechnung für 
den Sportlärm in Frage gestellt werden. 

Letztlich zitieren die Rekurrierenden aus der Weisung des Stadtrats an den 

Gemeinderat,  wonach  trotz  lärmschutzrechtlichen  Erleichterungen  bei  den 

Wohngebäuden  innerhalb  und  ausserhalb  des  Gestaltungsplanperimeters 

an  manchen  Empfangsorten  dennoch  Überschreitungen  der  IRW  und  der 

BRW resultierten. Sie verstünden nicht, weshalb zwei Hochhäuser und ein 

Genossenschaftsbau mit lärmempfindlich Nutzung einem lärmigen Fussball-

stadion errichtet werden sollen. 

R1S.2022.05185 

Seite 46 

 
 
In der Replik wird noch hinzugefügt, dass offenbar keine Rücksicht genom-

men werde auf die Tatsache, dass sich der Stadionlärm recht ungebremst 

zum nahen Hönggerhang ausbreiten könne und dort zu erheblichen Störun-

gen führen werde.  

8.4.2. 

Die Rekursgegner 1 und 3 entgegnen zusammengefasst, dass die Lärmbe-

lastung durch das Fussballstadion im Verlauf des Planungsprozesses unter 

Beizug der kantonalen und städtischen Lärmschutzfachstellen sorgfältig er-

mittelt worden sei und es sei geprüft worden, mit welchen Massnahmen die 

Lärmeinwirkung reduziert werden könne. Im Gestaltungsplan seien entspre-

chende emissions- und immissionsmindernde Massnahmen verbindlich fest-

geschrieben worden. Die Richtwerte der Vollzugshilfe BAFU könnten nicht 

überall  eingehalten  werden,  für  das  Stadion  könnten  gestützt  auf  Art. 25 

Abs. 2 USG aber Erleichterungen gewährt werden könnten. Solche setzten 

voraus, dass an der geplanten Anlage ein überwiegendes öffentliches Inte-

resse bestehe. Dass an der Errichtung des Fussballstadions an dieser Lage 

ein hohes öffentliches Interesse bestehe, ergebe sich aus dem Eintrag für 

ein Sportstadion im kantonalen Richtplan und sei auch vom Verwaltungsge-

richt bereits bestätigt worden. Solchen Bauten käme eine stark identitätsstif-

tende Wirkung  zu.  Sie  sollten  gemäss  kantonalem  Richtplan  in den  Stadt-

landschaften und dabei insbesondere in den Zentrumsgebieten von kanto-

naler Bedeutung angesiedelt werden, mithin innerhalb des dicht besiedelten 

Gebiets. Beim Hardturm-Areal handle es sich damit um einen sachgerechten 

Standort  für  ein  Fussballstadion.  Es  liege  auf  der  Hand,  dass  Zürich  als 

grösste  Schweizer  Stadt  mit  zwei  in  der  Spitzenliga  spielenden  Fussball-

clubs, ein hohes öffentliches Interesse an einem reinen Fussballstadion auf 

Stadtgebiet habe. Belegt werde dieses hohe öffentliche Interesse auch durch 

die zu diesem Stadionprojekt bereits zwei durchgeführten Volksabstimmun-
gen,  welche  mit  zunächst  53 %  (Finanzvorlage)  und  später  59 %  (Gestal-

tungsplanvorlage)  deutlich  zu  Gunsten  des  Stadionprojekts  ausgefallen 

seien. Der Sportlärmbericht lege ferner schlüssig dar, dass beim Projekt und 

mit  den  GPV  alle  Lärmschutzmassnahmen  umgesetzt  würden,  die  wahr-

nehmbar und verhältnismässig seien und sich die Einhaltung der PRW an 

allen untersuchten Empfangspunkten als unverhältnismässig erweise. 

Beim Nachweis, dass die Lärmbelastung nicht erheblich störend sei, komme 

der Vollzugsbehörde ein Ermessensspielraum zu. In der Weisung sei diese 

R1S.2022.05185 

Seite 47 

 
 
Einzelfallbeurteilung unter Bezugnahme auf die diesbezüglichen Ausführun-

gen im Bericht Sportlärm vorgenommen worden, worauf verwiesen werde. 

Es  sei  davon  auszugehen,  dass  die  Lärmeinwirkungen  des  Stadions  trotz 

teilweiser Überschreitung der IRW als nicht störend eingestuft werden könn-

ten und damit die Vorgaben von Art. 15 USG eingehalten seien. Angesichts 

der  hoch  zu  gewichtenden  öffentlichen  Interessen  am  Fussballstadion  an 

diesem Standort und der nicht schwer ins Gewicht fallenden Lärmbeeinträch-

tigung der Anwohnenden des Stadions sei die Gewährung von Erleichterun-

gen im Sinne von Art. 25 Abs. 2 USG rechtmässig und damit von der Bewil-

ligungsfähigkeit des Stadions auszugehen. 

Die privaten Rekursgegnerinnen argumentieren ebenfalls in diesem Sinne. 

8.4.3. 

Die gesetzlichen Grundlagen zum Lärmschutzrecht sowie die entsprechende 

bundesgerichtliche Praxis wurden bereits vorstehend dargelegt (E. 8.3.3). In 

Bezug  auf den  Neubau  des  Fussballstadions  bzw.  den  Sportlärm sind fol-

gende Ergänzungen anzubringen: 

Neue ortsfeste Anlagen dürfen gemäss Art. 25 Abs. 1 USG nur errichtet wer-

den,  wenn  die  durch diese  Anlagen  allein  erzeugten  Lärmimmissionen  die 

Planungswerte  in  der  Umgebung  nicht  überschreiten  (Abs.  1).  Besteht ein 

überwiegendes öffentliches, namentlich auch raumplanerisches Interesse an 

der Anlage und würde die Einhaltung der Planungswerte zu einer unverhält-

nismässigen  Belastung  für  das  Projekt  führen,  so  können  Erleichterungen 

gewährt werden; dabei dürfen jedoch unter Vorbehalt von Absatz 3 die Im-

missionsgrenzwerte  nicht  überschritten  werden  (Abs.  2).  Absatz 3  lässt  in 

bestimmten, hier nicht interessierenden Fällen weitergehende Erleichterun-

gen zu.  

Wie Art. 22 USG gilt auch Art. 25 USG im Baubewilligungsverfahren. Bei der 

Sondernutzungsplanung  ist  einzig  nachzuweisen,  dass  es  möglich  ist,  die 

geplante Anlage so auszugestalten, dass sie den lärmrechtlichen Anforde-

rungen entspricht (BGr 1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022, E. 5.3 m.w.H.).  

Fehlen Belastungsgrenzwerte, wie dies namentlich beim Sportlärm der Fall 

ist, so beurteilt die Vollzugsbehörde die Lärmimmissionen im Einzelfall nach 

Art.  15,  19  und  23  USG  (Art.  40  Abs.  3  LSV),  unter  Berücksichtigung  des 

R1S.2022.05185 

Seite 48 

 
 
Charakters des Lärms, des Zeitpunkts der Lärmimmissionen, der Häufigkeit 

des  Lärms,  der  Lärmempfindlichkeit  und  der  Lärmvorbelastung  der  Zone 

(BGE 133 II 292, E. 3.3; BGr 1C_252/2017 vom 5. Oktober 2018, E. 5). Das 

Bundesamt für Umwelt (BAFU) hat eine Vollzugshilfe für die Beurteilung des 

Lärms  von  Sportanlagen  publiziert  (überarbeitete  Fassung  2017;  nachfol-

gend:  Vollzugshilfe  Sportlärm).  Diese  sieht  Planungsrichtwerte  (PRW) und 

Immissionsrichtwerte (IRW) für den Normalbetrieb sowie für seltene Ereig-

nisse (Tabelle 2 und 3 auf S. 23) vor, und zwar für den Tag (7 - 20 Uhr bzw. 

8 - 20 Uhr an Sonn- und Feiertagen), den Abend (20 – 22 Uhr) und die Nacht.  

Liegen die Lärmbelastungen unterhalb der Planungs- bzw. Immissionsricht-

werte,  kann  in  der  Regel  davon  ausgegangen  werden,  dass  die  Störung 

höchstens geringfügig bzw. noch nicht erheblich störend ist und die Anlage 

somit  bewilligungsfähig  ist.  Liegen  die  ermittelten  Immissionen  im  Bereich 

der  Richtwerte,  d.h.  werden  diese  nicht  deutlich  überschritten,  besteht  ein 

gewisser Spielraum bei der Beurteilung ihrer Störwirkung im Einzelfall. Dabei 

dürfen allerdings nur Aspekte berücksichtigt werden, die einen Einfluss auf 

die  Störung  haben  (z.B.  Hintergrundbelastung,  Ortsüblichkeit,  Akzeptanz, 

Hauptbelastung im Winter, Nutzung der lärmbetroffenen Räume, Personen 

mit erhöhter Empfindlichkeit); dem öffentlichen Interesse am Betrieb der An-

lage ist durch die Gewährung von Erleichterungen Rechnung zu tragen (vgl. 

zum Ganzen BGr 1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022, E. 5.2 m.w.H.).  

8.4.4. 

Im Bericht Sportlärm wurde zur Ermittlung der Beurteilungspegel vorab eine 

Schätzung der Anzahl Fussballspiele, welche im Stadion ausgetragen wer-

den sollten, angestellt. Dazu wurde der Spielplan der Super League heran-

gezogen sowie Erfahrungswerte hinsichtlich der Heimspiele welche die bei-

den  Zürcher  Stadtclubs  zusätzlich  im  Schweizer  Cup,  der  Europa  League 
und der Champions League in den Jahren 2011 bis 2018 bestritten haben. 

Der  Durchschnitt  dieser  ausgetragenen  Spiele  betrage  gemäss  Bericht 

Sportlärm 39,9 Spiele pro Saison (S. 15 ff.).  

Die Rekurrierenden rechnen hingegen allein mit rund 40 Meisterschaftsspie-

len, ohne diese Zahl zu belegen. Im 2019 erstellten Bericht Sportlärm wird 

noch  von  18  Heimspielen  je  Club  ausgegangen,  also  total  36  Spielen  im 

neuen Stadion. Künftig ist von 38 Runden in der Super League auszugehen, 

also von 19 Heimspielen pro Club, was total 38 Meisterschaftsspiele ergibt 

R1S.2022.05185 

Seite 49 

 
 
(https://www.sfl-org.ch/themen/spielbetrieb/modus-ab-202324,  zuletzt  be-

sucht am 12. Juli 2023). Die gemittelten Erfahrungswerte in Bezug auf den 

Schweizer Cup sowie  die Europa League und Champions League werden 

nicht konkret kritisiert und erscheinen plausibel. Ob noch vereinzelte Test- 

oder Länderspiele hinzukommen, ist aufgrund der ohnehin nur überschlags-

mässigen Ermittlung nicht ausschlaggebend. Sowohl die Spiele der Frauen-

mannschaften als auch der Trainingsbetrieb sollen zudem gemäss rekurs-

gegnerischer Darstellung ausserhalb des Stadions stattfinden, analog dem 

heutigen Zustand. Die ermittelte ungefähre Anzahl Fussballspiele ist somit 

nicht zu beanstanden.  

8.4.5. 

Dass die Nutzung des Stadions zu Trainingszwecken und dergleichen nicht 

explizit  durch  die  GPV  ausgeschlossen  wird,  ändert  daran  nichts.  Wie  die 

Rekursgegnerschaft  zutreffend  ausführt,  wird  es  Sache  des  Baubewilli-

gungsverfahrens sein, dafür zu sorgen, dass der Betrieb mittels eines ent-

sprechenden Betriebsreglements verbindlich so ausgestaltet wird, dass die 

zulässigen Nutzweisen bzw. die Lärmvorgaben tatsächlich eingehalten wer-

den  und  insbesondere  keine  zusätzlichen  Nutzungen  ermöglicht  werden, 

welche die Einhaltung des Lärmschutzrechts in Frage stellen würden. Zu be-

achten ist jedenfalls, dass bereits auf der Stufe Gestaltungsplan mit der po-

sitiven  Umschreibung  der  zulässigen  Nutzungen  in  Art. 5  Abs. 2  GPV  bei-

spielsweise kulturelle Veranstaltungen von Vornherein ausgeschlossen wer-

den.  

8.4.6. 

Umstritten bleibt die Unterscheidung zwischen dem "Normalbetrieb" und den 

"seltenen Ereignissen". 

Die  Vollzugshilfe  Sportlärm  unterscheidet  wie  erwähnt  zwischen  dem  Nor-

malbetrieb, den seltenen Ereignissen und den Veranstaltungen von heraus-

ragender Bedeutung. Unter dem Normalbetrieb werde eine typische Sport-

woche mit einer intensiven Nutzung verstanden. Das heisse, die Ermittlung 

des Sportlärms finde über einen meist wiederkehrenden wöchentlichen Be-

trieb statt. Da sich die wöchentliche Auslastung über das Jahr hinweg verän-

dern könne, finde die Ermittlung einer typischen Sportwoche in der Zeit statt, 

in welcher die Auslastung der Anlage am grössten sei. Besondere Ereignisse 

R1S.2022.05185 

Seite 50 

 
 
und  Veranstaltungen  gälten  als  seltene  Ereignisse,  wenn  sie  ausnahms-

weise  stattfänden  und  daher  auch  betreffend  die  Geräuschbelastung  aus 

dem allgemeinen Sportbetrieb herausragen würden (z. B. Clubmeisterschaf-

ten, Aufstiegsspiele, Turniere, Jubiläumsveranstaltungen). Die Anzahl selte-

ner Ereignisse hätten dabei einem ortsüblichen Umfang zu entsprechen. Als 

Anhaltspunkt für die Anzahl seltener Ereignisse könne von maximal 15 - 20 

Tagen  ausgegangen werden.  Es  liege  jedoch  im  Ermessensspielraum der 

Vollzugsbehörde die genaue Anzahl der seltenen Ereignisse, welche noch 

toleriert  werden  können,  festzulegen.  Auch  bei  der  Beurteilung  der  Frage, 

welche  Ereignisse  als selten  bezeichnet  werden  könnten,  besitze die  Voll-

zugsbehörde  einen  gewissen  Handlungsspielraum.  Sportveranstaltungen 

von herausragender Bedeutung seien ferner sehr seltene, nicht regelmässig 

wiederkehrende Veranstaltungen. So könnten zum Beispiel Welt- und Euro-

pameisterschaften oder eidgenössische Schwingfeste Veranstaltungen die-

ser Kategorie darstellen.  

Im Bericht Sportlärm werden die am Wochenende stattfindenden Spiele der 

Super League dem Normalbetrieb zugeordnet, was ca. 32 Spiele pro Jahr 

ausmache. Die weiteren ca. 8 Spiele würden als seltene Ereignisse gelten, 

aufgrund der jeweiligen Spielzeiten an Werktagen in den Abendstunden. Die 

Klassifizierung sei in Abstimmung mit den kantonalen und städtischen Fach-

stellen für Lärmschutz erfolgt (S. 15 f.). 

Im Urteil 1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022 betreffend Nutzungsplanung 

Torfeld wich das Bundesgericht nicht vom dort vertretenen Standpunkt des 

BAFU ab, wonach die jährlichen 18 Heimspiele des FC Aarau in der Chal-

lenge League als Normalbetrieb gelten sollen (E. 5.7.1. und 5.8.). Weshalb 

im  vorliegenden  Fall  die  (am  Wochenende  stattfindenden)  Meisterschafts-

spiele im Unterscheid dazu als seltene Ereignisse zu qualifizieren wären, be-
gründen  die  Rekurrierenden  nicht  und  ist  nach  dem  Gesagten  auch  nicht 

naheliegend. Die entsprechenden Ergebnisse im Bericht Sportlärm sind nicht 

zu beanstanden – erst Recht nicht vor dem Hintergrund des zu respektieren-

den Ermessens der Vollzugsbehörde.  

8.4.7. 

Hinsichtlich der überschrittenen Richtwerte legt die Rekursgegnerschaft die 

vorgenommene  stufenweise  Prüfung  offen.  Sie  stützt  sich  auf  die  einge-

R1S.2022.05185 

Seite 51 

 
 
hende Beurteilung im Bericht Sportlärm (welche u.a. auch sechs Empfangs-

punkte am Hönggerhang miteinbezog) mitsamt der dort im Detail wiederge-

gebenen  Abwägung  der  diesbezüglichen  Interessen.  Die  verbleibenden 

Überschreitungen  der  Belastungsrichtwerte  würden  demzufolge  u.a.  auf-

grund von Anzahl, Vorhersehbarkeit und Dauer von Fussballspielen sowie 

des geringen Anteils der betroffenen Stunden im Jahr als tolerierbar und mit 

der Umweltschutzgesetzgebung vereinbar beurteilt. Die Rekurrierenden hal-

ten dem auch in ihrer Replik nichts mehr entgegen, weshalb sich hierzu wei-

tere Ausführungen erübrigen. 

8.5. 

Zusammengefasst sind die rekurrentischen Rügen in Bezug auf das Lärm-

schutzrecht nicht stichhaltig.  

9.1. 

Die Rekurrierenden vertreten die Auffassung, die mit dem Gestaltungsplan 

ermöglichten Bauten und Anlagen würden den Anforderungen an den Orts-

bild- und den Denkmalschutz nicht gerecht werden. Der Gestaltungsplan be-

treffe  mehrere  Objekte,  welche  im  kantonalen  Denkmalschutzinventar  er-

fasst seien, wie das Hardturmviadukt, die Perm Waffenstellung A04875, das 

Fernmeldezentrum Herdern, das Hardturmviadukt sowie Archäologische Zo-

nen. Im Weiteren betreffe er verschiedene Bauten, welche unter kommuna-

lem  Schutz  stünden,  wie  die  Bernoullihäuser,  die  Wohnsiedlung  "à  Porta-

Häuser", die Wohnsiedlung an der Förrlibuckstrasse und das Migros Verwal-

tungsgebäude Herdern sowie die Sportanlage Hardhof. Für diese kantonalen 

und kommunalen Schutzobjekte gelte ein Umgebungsschutz. Es sei von Am-

tes wegen ein Gutachten zu den Schutzobjekten und deren Beeinträchtigung 

durch den Gestaltungsplan einzuholen. Die mit dem Gestaltungsplan ermög-
lichten Bauten und Anlagen, insbesondere die beiden Hochhäuser, würden 

das Ortsbild schwer beeinträchtigen und hätten insbesondere negative Aus-

wirkungen  auf  die  Schutzobjekte  in  der  Nähe  des  Gestaltungsplanperime-

ters. Die Rekurrierenden fügen schliesslich eine Visualisierung der Hochhäu-

ser  in  ihre  Rekursschrift  ein  mit  dem  Kommentar,  dass  ein  Bild  mehr  als 

Worte sage. 

In  den  Unterlagen  zur  Gestaltungsplanung  würden  sodann  die  Ausdrücke 

"Ortsbildschutz"  oder  "Denkmalschutz"  nirgends  erwähnt.  Das  beweise, 

R1S.2022.05185 

Seite 52 

 
 
dass der Ortsbildschutz und der Denkmalschutz bei der Gestaltungsplanung 

nicht beachtet worden seien, nicht einmal bei der Interessenabwägung. Das 

sei ein Rechtsfehler. 

Replizierend ergänzen die Rekurrierenden, dass die beiden Hochhäuser mit 

einer maximalen Höhe von 140 m grosse Auswirkungen auf das Ortsbild und 

auf Denkmäler hätten. Thema sei daher nicht die gemäss den Richtplänen 

angestrebte bauliche Dichte auf dem Hardturm-Areal. Dass sich der bauliche 

Massstab  des  Stadions  trotz  "zurückhaltender  Höhenentwicklung"  mit  der 

kleinräumigen Bernoulli-Siedlung nicht vertrage, sei offensichtlich. Auch der 

Wert der inventarisierten à-Porta-Häusern werde durch das Fussballstadion 

und die beiden Hochhäuser arg beeinträchtigt.  

9.2. 

Welche  drohenden  Beeinträchtigungen  die  Rekurrierenden an  welchen In-

ventarobjekten erblicken, bleibt nach diesen Ausführungen völlig unklar. Die 

Rekurrierenden  kommen  ihrer  Rügeobliegenheit  offenkundig  nicht  nach, 

wenn sie ausführen, der Gestaltungsplan "betreffe" Schutzobjekte und pau-

schal auf eine Visualisierung verweisen. Erst recht mangelt es an einer Aus-

einandersetzung mit den Schutzzielen der jeweiligen Objekte. Damit fehlt es 

an  genügenden  Rügen  bezüglich  allfälliger  Beeinträchtigungen  von  Denk-

malschutzobjekten.  Das  Rekursverfahren  dient  nicht  dazu,  eine  angefoch-

tene Verfügung von Amts wegen zu überprüfen, ohne dass die Rechtsmittel-

behörde wenigstens in Umrissen erkennen könnte, warum die rekurrierende 

Partei  mit  dieser  Verfügung  nicht  einverstanden  sei 

(statt  vieler: 

VB.2010.00682 vom 9. März 2011, E. 2.2 m.w.H.; vgl. auch VB.2016.00510 

vom 23. März 2017, E. 4.2).  

Auch die im Rahmen der Replik geäusserte Auffassung des angeblich offen-
sichtlich  unverträglichen  Massstabsprungs  bleibt  unsubstanziiert.  Gleich-

wohl kann zu diesem Punkt festgehalten werden, dass die Bernoullihäuser 

und die à Porta Siedlung je in sich geschlossen in Erscheinung treten und 

sich vom jeweiligen baulichen Umfeld abgrenzen. Zudem darf das im Teilge-

biet B situierte Stadion maximal 20 m hoch werden und wird die benachbarte 

à Porta Siedlung daher kaum überragen (Art. 16 Abs. 1 GPV). Die Hochhäu-

ser wahren schliesslich eine erhebliche Distanz zu den genannten Objekten. 

R1S.2022.05185 

Seite 53 

 
 
Auf die denkmalschutzrechtliche Thematik ist nach dem Gesagten nicht wei-

ter einzugehen. Zur angeblich ungenügenden Interessenabwägung ist nach-

stehend in E. 22 einzugehen. Bereits an dieser Stelle ist zu bemerken, dass 

die Rekurrierenden nicht aufzeigen, inwiefern der Denkmalschutz vorliegend 

überhaupt ein tangiertes Interesse darstellen soll, welches zu Unrecht nicht 

miteinbezogen worden wäre.  

9.3.1. 

Hinsichtlich des Ortsbildschutzes führen die Rekurrierenden aus, die mit dem 

Gestaltungsplan ermöglichten Bauten und Anlagen beeinträchtigten Objekte 

aus  dem  Bundesinventar  der  schützenswerten  Ortsbilder  der  Schweiz 

(ISOS) in unzulässiger Weise. Das ISOS gelte unmittelbar, da im späteren 

Baubewilligungsverfahren  (Ausnahme-)  Bewilligungen  nötig  seien,  welche 

jeweils  eine  Bundesaufgabe  erfüllen  würden.  Der  Gemeinderat  habe  nicht 

geprüft, ob im Lichte von Art. 6 NHG in die Inventarobjekte eingegriffen wer-

den dürfe. In den Unterlagen zur Gestaltungsplanung werde der Ausdruck 

"ISOS" oder "Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz" oder "Orts-

bildschutz" nirgends erwähnt. Es gebe auch keinen separaten Bericht zum 

Ortsbildschutz. Das belege, dass das ISOS bei der Gestaltungsplanung nicht 

beachtet worden sei, was ein Rechtsfehler darstelle. Es sei keine Interessen-

abwägung nach Art. 6 NHG durchgeführt worden. Ebenso sei kein Gutachten 

einer eidgenössischen Kommission nach Art. 7 NHG eingeholt worden. Bei 

der Gestaltungsplanung sei das ISOS nicht (und damit nicht genügend) be-

rücksichtigt worden.  

9.3.2. 

Die Rekursgegner 1 und 3 halten dem zusammengefasst entgegen, Aspekte 

des Ortsbildschutzes seien primär mittels planungsrechtlicher Massnahmen 

umzusetzen. Im ISOS Stadt Zürich seien für den Gestaltungsplanperimeter 
keine  Schutzanliegen  vorhanden.  Es  seien  in  einem  späteren  Baubewilli-

gungsverfahren  mit  Elementen  der  Erfüllung  einer  Bundesaufgabe  keine 

ISOS-Schutzobjekte betroffen. Die sich aus dem ISOS ergebenden Anforde-

rungen  des  Ortsbildschutzes  seien  integral  über  das  gesamte  Stadtgebiet 

betrachtet und für  den  Stadtteil  Industrie  stufengerecht berücksichtigt  wor-

den.  In  den  übergeordneten  (Richt-)  Planungen  sei  mit  den  Aspekten  des 

Ortsbildschutzes umgegangen worden. Dieser Umstand, d.h. insbesondere 

die stufengerecht erfolgte Gewichtung und Interessenabwägung bzw. -har-

R1S.2022.05185 

Seite 54 

 
 
monisierung der gewichtigen öffentlichen Interessen der qualitätsvollen Sied-

lungsentwicklung  nach  innen  mit  den  Anliegen des  Ortsbildschutzes  sei  in 

den übergeordneten Planungen umfassend dokumentiert. Es sei nicht erfor-

derlich gewesen, sämtliche Aspekte der bisher erfolgten Planungen im Pla-

nungsbericht nochmals umfassend aufzuzeigen. 

Die privaten Rekursgegnerinnen bringen insbesondere vor, eine Anwendung 

von Art. 6 NHG ausserhalb der Inventare, d.h. ausserhalb des Grenzverlau-

fes eines Schutzobjektes, sei systemwidrig und der Rechtssicherheit abträg-

lich. Die vernehmlassungsweisen Vorbringen der Rekursgegner 1 und 3 be-

zeichnen sie als zutreffend.  

9.3.3. 

Gemäss  Art.  6  Abs.  1  des  Bundesgesetzes  über  den  Natur-  und  Heimat-

schutz (NHG) wird durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeu-

tung in ein Inventar des Bundes dargetan, dass es in besonderem Masse die 

ungeschmälerte  Erhaltung,  jedenfalls  aber  unter  Einbezug  von Wiederher-

stellungs-  oder  angemessenen  Ersatzmassnahmen  die  grösstmögliche 

Schonung verdient. Diese Schutzbestimmung gilt indes nur bei der Erfüllung 

von Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise.  

Im  vorliegenden  Fall  steht  ein  kommunaler  Sondernutzungsplan  in  Frage, 

weshalb  es  nicht  um  die  Erfüllung  einer  Bundesaufgabe  geht  (vgl.  z.B. 

VB.2019.00584 und VB.2019.00593 vom 3. Dezember 2020, E. 5.3). Soweit 

– wie vorliegend – keine Bundesaufgabe infrage steht, wird der Schutz von 

Ortsbildern vorab durch kantonales (und kommunales) Recht gewährleistet.  

9.3.4. 

Das ISOS sieht für den Gestaltungsplanperimeter keine Schutzanliegen vor. 
Mithin liegt das betreffende Grundstück nicht im vom ISOS erfassten Ortsbild 

von Zürich; es ist weder einem Gebiet, noch einer Baugruppe, einer Umge-

bungszone  oder  einer  Umgebungsrichtung  zugeordnet.  Ein  Eingriff  in  das 

Inventarobjekt des ISOS entfällt damit von vornherein und war bei der Fest-

setzung des Gestaltungsplans nicht zu beurteilen. 

Auch in Bezug auf die Einordnung der künftigen Bauten in die bauliche Um-

gebung gemäss den Anforderungen von § 238 PBG, soweit die Ortsteile im 

ISOS enthalten sind, kann davon ausgegangen werden, dass die nach dem 

R1S.2022.05185 

Seite 55 

 
 
Gestaltungsplan zulässigen Bauvolumen die Erhaltungsziele des ISOS nicht 

beeinträchtigen.  Dies  gilt  namentlich  für  die  Umgebungszone  X  des  ISOS 

Zürich-Industrie (Escher-Wyss-Quartier, westlicher Teil, mit Erhaltungsziel b: 

Erhalten der Eigenschaften, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesent-

lich sind) und die dort befindlichen Bernoullihäuser (Baugruppe 0.2 mit Er-

haltungsziel  A,  Erhalten  der  Substanz)  und  die  Umgebungszone  XVI  des 

ISOS Zürich-Altstetten (Hardhof, Erhaltungsziel a, Erhalten der Beschaffen-

heit als Freifläche). Im Übrigen handelt es sich – zumindest im hier relevan-

ten Umkreis – gemäss Nutzungsplanung nicht um schützenswerte Ortsbil-

der,  die  Bernoullihäuser  (Kernzone  K)  ausgenommen.  Insofern  sind  keine 

Interessenabwägungen  im  Lichte  der  Heimatschutzanliegen  unter  Beach-

tung des ISOS vorzunehmen. Das ISOS ist hier höchstens insoweit von Be-

deutung, als es Hinweise auf die städtebauliche Qualität der baulichen Um-

gebung geben kann, nach der die Einordnung von Bauten zu beurteilen ist. 

Wie erwähnt (E. 5.3.5.) ist das Bebauungskonzept des Gestaltungsplans in 

sich  stimmig  und  den  örtlichen  Gegebenheiten  hinsichtlich  Siedlung  und 

Landschaft angemessen. Betreffend die Bernoullihäuser und die Wohnsied-

lung à Porta kann auf E. 9.2. verwiesen werden. Dem pauschalen rekurren-

tischen Standpunkt, die mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Bauten und 

Anlagen beeinträchtigten ISOS-Objekte in unzulässiger Weise, ist nicht zu 

folgen.  Die  Rekurrierenden  legen  nicht  dar,  inwiefern  der  Gestaltungsplan 

den  Schutzzielen  des  ISOS  widersprechen  soll.  Die  Rüge  verfängt  daher 

nicht. 

10.1. 

Die Rekurrierenden monieren weiter eine Beeinträchtigung des Landschafts-

bildes  und  landschaftlich  wichtiger  Gebiete.  Mit  den  Bauten  und  Anlagen, 
welche mit dem Gestaltungsplan ermöglicht würden, entstehe ein noch stär-

kerer Druck auf den Limmatraum. Die Limmat sei ein prägendes Element der 

Stadtlandschaft  und  habe  eine  grosse  Bedeutung  als  Lebens-  und  Erho-

lungsraum. Es sei davon auszugehen, dass das bereits heute massiv bean-

spruchte  Limmatufer  (inkl.  Werdinsel)  von  noch  mehr  Besucherinnen  und 

Besuchern frequentiert und zunehmend zerstört werde. Sie beantragen zu-

dem  den  Beizug  des Landschaftsentwicklungskonzepts  Limmatraum  Stadt 

Zürich. 

R1S.2022.05185 

Seite 56 

 
 
10.2. 

In diesem Zusammenhang ist auf das dem Rekursgegner 1 zustehende Pla-

nungsermessen  zu  erinnern  (vgl.  E. 3.2.  vorstehend),  worauf  sich  dieser 

auch beruft. Die Rekurrierenden vermögen nicht darzulegen, dass dieses in 

nicht mehr zweckmässiger Weise ausgeübt worden wäre. Da mit dem Ge-

staltungsplan das richtplanerische Ziel der Nachverdichtung im vorliegenden 

Zentrumsgebiet erreicht wird, ist in diesem Punkt von einer zumindest ver-

tretbaren Planung auszugehen.  

Im Übrigen ist die bauliche Entwicklung in Zürich West und die damit verbun-

dene  Bevölkerungszunahme  in  diesem  Quartier  samt  zunehmendem  Nut-

zungsdruck auf die Limmat eines der Themen im von den Rekurrierenden 

genannten  Landschaftsentwicklungskonzept  Limmatraum  aus  dem  Jahr 

2006  (abrufbar  unter  www.stadt-zuerich.ch/ted/de/index/gsz/planung-und-

bau/landschaftsentwicklungskonzepte-lek/landschaftsentwicklungskon zept-

limmatraum.html;  zuletzt  besucht  am  12. Juli  2023).  Das  Konzept  will  u.a. 

gerade Massnahmen für diesen Konflikt erarbeiten, wozu klarerweise nicht 

die Dämpfung der baulichen Entwicklung gehört, sondern beispielsweise die 

bessere Verteilung der Erholungsnutzung (vgl. z.B. S. 13 oder S. 27).  

11.1. 

Gerügt wird weiter, die geplanten Bauten würden einen Gewässerraum ver-

letzen. Das aktuelle Projekt sehe eine Unterschreitung des Uferstreifens hin 

zum Döltschibach vor. Indes seien die Voraussetzungen einer Ausnahmebe-

willigung nicht erfüllt. Es sei nicht einzusehen, warum eine Offenlegung des 

Döltschibachs  nicht  möglich  und  sinnvoll  wäre.  Jedenfalls  sei  sie  vorge-

schrieben und stehe eine Offenlegung im Einklang mit der Praxis der Behör-

den,  Flüsse  und  Gewässer  wieder  zu  renaturieren.  Da  offensichtlich  eine 
Ausnahmebewilligung  nicht  erhältlich  sei,  dürfe  die  Frage,  ob  der  Gestal-

tungsplan  derart  nahe  am  Döltschibach  Bauten  und  Anlagen  ermöglichen 

dürfe, nicht hinausgeschoben werden. 

11.2. 

Art. 36a Abs. 1 des Gewässerschutzgesetzes (GSchG) verpflichtet die Kan-

tone, den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer festzulegen, der erfor-

derlich ist für die Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, 

des Schutzes vor Hochwasser und der Gewässernutzung (Gewässerraum). 

R1S.2022.05185 

Seite 57 

 
 
Die Kantone sorgen dafür, dass der Gewässerraum bei der Richt- und Nut-

zungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet wird 

(Art. 36a Abs. 3 Satz 1 GSchG). Art. 41a Abs. 1 und 2 GSchV bezeichnen 

die  minimale  Breite  des  Gewässerraums.  In  den  nicht  in  Art.  41a  Abs.  1 

GSchV genannten übrigen Gebieten muss der Gewässerraum für Fliessge-

wässer mit einer Gerinnesohle von weniger als 2 m natürlicher Breite min-

destens  11  m  betragen  (vgl.  Art.  41a  Abs.  2  lit.  a  GSchV).  Die  Breite  des 

Gewässerraums kann in dicht überbauten Gebieten den baulichen Gegeben-

heiten angepasst werden, soweit der Schutz vor Hochwasser gewährleistet 

ist (Art. 41a Abs. 4 GSchV). Soweit keine überwiegenden Interessen entge-

genstehen, kann auf die Festlegung des Gewässerraums verzichtet werden, 

wenn das Gewässer eingedolt ist (Art. 41a Abs. 5 lit. b GSchV). Solange die 

Kantone den Gewässerraum nicht festgelegt haben, gelten die Vorschriften 

für Anlagen nach Artikel 41c Abs. 1 und 2 GSchV entlang von Gewässern 

auf einem beidseitigen Streifen mit einer Breite von je 8 m plus die Breite der 

bestehenden Gerinnesohle bei Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle bis 

12 m Breite (Abs. 2 lit. a ÜbBest. GSchV). 

11.3. 

Innerhalb  des  Gestaltungsplanperimeters  verläuft  am  östlichen  Rand  der 

Döltschibach  unter  dem  ehemaligen  Sportweg.  Der  Döltschibach  ist  seit 

ca. 1900 eingedolt und wird heute in einer Röhre rund 2 m unter Terrain ge-

führt. Für den Döltschibach wird im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens 

kein Gewässerraum ausgeschieden (vgl. § 15a der kantonalen Verordnung 

über den Hochwasserschutz und die Wasserbaupolizei [HWSchV]). Bis zur 

definitiven Festlegung des Gewässerraums oder allenfalls des Verzichts auf 

die Festlegung eines Gewässerraums gilt daher für Bauten und Anlagen im 

Bereich des Döltschibachs der übergangsrechtliche Uferstreifen gemäss den 

vorgenannten Übergangsbestimmungen der GSchV. Dieser beträgt beidsei-
tig 8,3 m aufgrund des Dolen-Durchmessers des Döltschibachs von 0,3 m. 

Die Baubegrenzungslinie für das Teilgebiet A ragt an zwei Stellen bis zu 3,3 

m in den übergangsrechtlichen Uferstreifen (vgl. zum Ganzen Planungsbe-

richt S. 39 ff. sowie Memo Döltschibach, act. 23.2.12).  

11.4. 

Derzeit läuft das Verfahren der Festlegung des Gewässerraums beim fragli-

chen Abschnitt des Döltschibachs, wobei nur ein ca. 2,6 m breiter Gewäs-

serraum  projektiert 

ist  (Stand  17.  August  2023;  vgl.  GIS-Browser, 

R1S.2022.05185 

Seite 58 

 
 
www.maps.zh.ch, Karte "Öffentliche Oberflächengewässer, Gewässerraum, 

Wasserrechte  und  Hochwasserrückhaltebecken").  Es  besteht  daher  die 

Möglichkeit, dass das geplante Bauprojekt den künftigen Gewässerraum gar 

nicht tangieren wird.  

Ohnehin  kann  die  zuständige  Behörde  innerhalb  des  Gewässerraums  zo-

nenkonforme Anlagen in dicht überbauten Gebieten bewilligen, sofern die-

sen keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen (Art. 41c 

Abs. 1 lit. a GSchV). Dem Umweltverträglichkeitsbericht ist zu entnehmen, 

dass die zuständige Behörde eine solche Ausnahmebewilligung unter Aufla-

gen  in  Aussicht  gestellt  habe  (S. 86).  Diese  Einschätzung  ist  aus  heutiger 

Sicht nicht zu beanstanden: Entgegen der rekurrentischen (in der Replik ge-

äusserten) Auffassung, ist offenkundig von einem dicht überbauten Gebiet 

auszugehen: Der Döltschibach fliesst im fraglichen Bereich an grossvolumi-

gen Bauten mitten in der stadtzürcherischen Zentrumszone vorbei. Es sind 

hierzulande kaum dichter bebaute Gebiete denkbar (vgl. zur Kasuistik BGE 

143  II  77,  E. 2.7).  Hinsichtlich  der  weiteren  Voraussetzungen  kann  grund-

sätzlich auf die ausführliche Darstellung im Memo Döltschibach verwiesen 

werden. 

11.5. 

Einzugehen ist indes noch auf die von den Rekurrierenden thematisierte Of-

fenlegung des Döltschibachs. Eine solche könnte im Grunde als öffentliches 

Interesse einer Ausnahmebewilligung entgegenstehen.  

Art. 38a Abs. 1 GSchG hält fest, dass die Kantone für die Revitalisierung von 

Gewässern sorgen und dabei den Nutzen für die Natur und die Landschaft 

sowie  die  wirtschaftlichen  Auswirkungen  berücksichtigen  (vgl.  zum  Begriff 

der Revitalisierung Art. 4 lit. m GSchG). Damit müssen stark verbaute Ge-
wässerabschnitte, deren Revitalisierung unverhältnismässige Kosten im Ver-

gleich  zum  ökologischen  und  landschaftlichen  Nutzen  generieren  würde, 

nicht revitalisiert werden (Christoph Fritzsche, Kommentar zum Gewässer-

schutzgesetz  und  zum  Wasserbaugesetz,  Zürich  2016,  Art. 38a  GSchG, 

Rz. 16). Den Kantonen kommt sowohl bezüglich der Festlegung ihrer Priori-

tätenordnung als auch bezüglich der zu ergreifenden Massnahmen ein er-

heblicher Ermessensspielraum zu; Grenzen sind der Hochwasserschutz und 

der  Schutz  des  Grundwassers,  welche  nicht  beeinträchtigt  werden  dürfen 

(a.a.O., Art. 38a GSchG, Rz. 19). 

R1S.2022.05185 

Seite 59 

 
 
Das Memo Döltschibach legt ausführlich und nachvollziehbar dar, weshalb 

eine  Offenlegung  des  Döltschibachs  im  fraglichen  Abschnitt  technisch  nur 

sehr erschwert möglich, nicht verhältnismässig und nicht sinnvoll ist. Insbe-

sondere fällt ins Gewicht, dass der Bach sehr tief und innerhalb von Mauern 

geführt werden müsste. Auch wird aufgezeigt, dass ökologisch nur ein gerin-

ger Mehrwert erzielt würde infolge der langen Eindolungen bachauf- und ab-

wärts (S. 3 ff.).  

Die Rekurrierenden setzen sich nicht mit den plausiblen Argumenten ausei-

nander, welche gegen eine Offenlegung sprechen. Sie sehen einzig ein öf-

fentliches Interesse wegen der Aufwertung des Quartiers und beziehen sich 

auf eine "Rechtspflicht", eingedolte Bäche offenzulegen, was nach den dar-

gelegten  Grundlagen  nicht  derart  pauschal  gilt  (vgl.  auch  VB.2014.00307 

vom 16. April 2015, E. 12., der aus anderen Gründen aufgehoben wurde).  

11.6. 

Es ist nach dem Gesagten davon auszugehen, dass eine Ausnahmebewilli-

gung im Sinne von Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV erteilt werden könnte – sollte 

das Bauprojekt dereinst überhaupt auf eine solche angewiesen sein.  

12.1. 

Die  Rekurrierenden  machen  geltend,  die  Rekursgegnerschaft  habe  ihre 

Pflicht  zur  Schonung  und  Erhaltung  von  Naturschutzobjekten  verletzt.  Im 

Projektperimeter seien durch Kennarten charakterisierte Lebensraumtypen 

gefunden worden, wobei sie auf die Mitwirkungseingabe von K, dipl. Biologe, 

verweisen (act. 23.22). Die betroffenen Gebiete seien somit schützenswerte 

Biotope gemäss NHG und NHV, welche bei der Gestaltungsplanung erhoben 

und im Sinne der gesetzlichen Vorgaben hätten geschützt werden müssen.   

Weiter  seien  die  Späte  Adonislibelle,  mehrere  Froscharten  und  die  Gelb-

bauchunke  im  Perimeter  erhoben  worden.  Diese  Tiere  seien  in  Anhang 3 

NHV aufgelistet, weshalb ein zweites der fünf alternativ erforderlichen Krite-

rien  erfüllt  sei,  aufgrund  dessen  ein  Biotop  als  schützenswert  bezeichnet 

werde.  Es  sei  aus  den  Planunterlagen  nicht  ersichtlich,  dass  diese  Natur-

werte umfassend erhoben und die zweckmässigen Massnahmen zu ihrem 

Schutz getroffen worden seien. 

R1S.2022.05185 

Seite 60 

 
 
Ausserdem seien mehrere Arten, die auf der Roten Liste verzeichnet seien, 

im Perimeter gefunden worden, wobei die Rekurrierenden wiederum auf die 

Mitwirkungseingabe  von  K  verweisen.  Damit  sei  auch  ein  drittes  Kriterium 

von Art. 14 Abs. 3 NHV erfüllt. Dass nicht nur ein Kriterium erfüllt sei, zeige 

die hohe Bedeutung des Hardturm-Areals für den Naturschutz.  

Zum (weiteren) Kriterium "Vernetzung" liessen sich nur Vermutungen anstel-

len, da es die Rekursgegnerinnen rechtsfehlerhaft unterlassen hätten, hierzu 

Erhebungen durchzuführen. 

Wenn  ferner  eine  Interessenabwägung  vorgenommen  worden  wäre,  hätte 

sie  ergeben,  dass  die  Beeinträchtigung  der  schutzwürdigen  Lebensräume 

nicht zulässig sei, so die Rekurrierenden weiter. Es dürfe nicht auf die not-
wendigen Massnahmen nach Art. 18 Abs. 1ter NHG verzichtet werden. 

Die vorhandenen Erhebungen seien sodann veraltet. Die Grundlagen seien 

teils 20-jährig. Eine neuere Erhebung sei Ende Oktober 2017 vorgenommen 

worden, was aber kein repräsentativer Zeitpunkt sei, da die Flugzeit der Spä-

ten Adonislibelle von Mai bis September reiche. Die Rekurrierenden bean-

tragen, Erhebungen über den heutigen Zustand vorzunehmen. 

Die  ökologischen  Ausgleichs-  und  Ersatzmassnahmen  seien –  abgesehen 

davon, dass sie auf veralteten Erhebungen beruhten – ungenügend. Vor al-

lem  aber  seien  die  ökologischen  Ausgleichs-  und  Ersatzmassnahmen  nir-

gends rechtlich gesichert.  

Beispielsweise sei unstatthaft, für die Späte Adonislibelle keine Förderungs-

massnahmen  ins  Auge  zu  fassen.  Der  Bericht  tue  die  Kartierung  eines 

Exemplars mangels Habitat auf dem Hardturm-Areal als "zugeflogen" ab. Die 
Rote Liste der gefährdeten Libellen der Schweiz führe zur Späten Adonisli-

belle  aber  aus,  dass  sie  in  zerstückelten  Lebensräumen  lebe.  Dies  werde 

auch mit der geschützten Erdkröte sowie der Gelbbauchunke so gemacht. 

Als weiteres Beispiel wird angeführt, dass der Ersatz für die gefällten Bäume 

wegen den unterirdischen Bauten nicht möglich sein werde. Die Nisthilfen im 

Sinne  von  Ersatzmassnahmen  für  Alpensegler,  Mauersegler,  Turmfalken 

und der Wanderfalken seien ferner keine genügenden Ersatzmassnahmen, 

würden doch lediglich die bereits vorhandenen Nistplätze am bestehenden 

R1S.2022.05185 

Seite 61 

 
 
Parkhaus aufrechterhalten und durch Nistplätze für Turmfalken und Wander-

falken  ergänzt.  Zudem  erscheine  die  Eignung  bzw.  Qualifizierung  als  tat-

sächliche Massnahme im Hinblick auf die verursachten Licht- und Lärmim-

missionen des Stadionbetriebs als zweifelhaft.  

12.2. 

Art.  18  Abs.  1  NHG  statuiert  die  Verpflichtung,  dem  Aussterben  einheimi-

scher  Tier-  und  Pflanzenarten  durch  die  Erhaltung  genügend  grosser  Le-

bensräume  (Biotope)  und  andere  geeignete  Massnahmen  entgegenzuwir-

ken.  Besonders  zu  schützen  sind  dabei  Uferbereiche,  Riedgebiete  und 

Moore,  seltene  Waldgesellschaften,  Hecken,  Feldgehölze,  Trockenrasen 

und  weitere  Standorte,  die  eine  ausgleichende  Funktion  im  Naturhaushalt 

erfüllen oder besonders günstige Voraussetzungen für Lebensgemeinschaf-
ten aufweisen (Art. 18 Abs. 1bis NHG). Während der Bundesrat Biotope von 
nationaler Bedeutung bezeichnet, deren Lage bestimmt und die Schutzziele 

festlegt (Art. 18a Abs. 1 NHG), sorgen die Kantone für Schutz und Unterhalt 

der  Biotope  von  regionaler  und  lokaler  Bedeutung  (Art.  18b  Abs.  1  NHG). 

§ 13 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung (KNHV) bezeich-

net Lebensräume für seltene oder bedrohte Tier- und Pflanzenarten oder -

gesellschaften, namentlich Feuchtgebiete, Ufervegetationen, Trockenstand-

orte, Magerwiesen, wertvolle Bäume und Baumbestände, Hecken, Feldge-

hölze, Öd- und Waldflächen, ferner Gebäude oder Gebäudeteile, wenn sie 

als  Lebensraum  für  geschützte  Tiere  bedeutsam  sind,  als  Naturschutzob-

jekte. 

Ein bestimmter Lebensraum ist dann ein Biotop von regionaler und lokaler 

Bedeutung, wenn ihm die Schutzwürdigkeit nach den Kriterien von Art. 14 

Abs. 3 der Verordnung über den Natur- und Heimatschutz (NHV) zugespro-

chen wird. Massgebend für die Bewertung sind dabei die im Anhang 1 NHV 
aufgeführten, durch Kennarten charakterisierten Lebensraumtypen, die nach 

Art. 20 und Anhänge 2 und 3 NHV geschützten Pflanzen- und Tierarten ein-

schliesslich der gemäss Anhang 4 NHV kantonal geschützten Arten sowie 

die vom BAFU erlassenen oder anerkannten Roten Listen gefährdeter oder 

seltener Pflanzen- und Tierarten. Je seltener und bedeutender die an einem 

Ort vorkommende Tier- und Pflanzenwelt ist, umso strengere Schutzmass-

nahmen sind zu treffen (BGE 118 Ib 485, E. 3b).  

R1S.2022.05185 

Seite 62 

 
 
12.3. 

Die Frage der Schutzwürdigkeit eines Biotops kann unter Umständen auch 

in  rechtskräftig  ausgeschiedenen  Bauzonen  bei  der  Beurteilung  konkreter 

Bauvorhaben  Gegenstand  des  Bewilligungsverfahrens  bilden.  Vorausset-

zung dafür ist allerdings, dass im Rahmen der Nutzungsplanung die Aspekte 

des Naturschutzes nicht oder unzureichend geprüft wurden oder die Schutz-

würdigkeit eines Lebensraums aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen 

erst nach dem Erlass der Nutzungsplanung entstanden ist und damit verän-

derte  Verhältnisse  im  Sinne  von  Art. 21  Abs. 2  RPG  vorliegen.  Soweit  ein 

schutzwürdiger Lebensraum betroffen ist, sind im Rahmen einer Interessen-

abwägung die Anliegen des Naturschutzes der Bedeutung der Planbestän-

digkeit gegenüberzustellen. Wenn mit anderen Worten bezüglich der Schutz-

würdigkeit veränderte Verhältnisse vorliegen, die im Rahmen einer Interes-

senabwägung  ein  Abweichen  vom  Grundsatz  der  Planbeständigkeit  recht-

fertigen vermögen, ist die nachträgliche Überprüfung der Schutzwürdigkeit in 

einer  Bauzone  zulässig  (zum  Ganzen:  Fahrländer  in  Kommentar  NHG, 

2. Aufl.,  Zürich/Basel/Genf  2019,  Art. 18  Rz. 25 f.;  BGr  1C_134/2014  vom 

15. Juli 2014, E. 3.3; vgl. auch § 1 KNHV).  

12.4. 

Zu prüfen ist daher vorab, ob im Rahmen der Zuweisung des Gestaltungs-

planperimeters  in  die  Zentrumszone  im  Jahr  2004  die  Aspekte  des  Natur-

schutzes  nicht  oder  unzureichend  geprüft  wurden  (vgl.  BGr  1C_134/2014 

vom 15. Juli 2014, E. 3.3). Wie die Rekursgegner 1 und 3 zutreffend ausfüh-

ren, hat die Stadt Zürich in Umsetzung der Vorgaben des Bundes- wie auch 

des kantonalen Rechts (vgl. dazu insb. § 203 Abs. 1 lit. f und g sowie Abs. 2 

PBG)  das  Inventar  der  kommunalen  Natur-  und  Landschaftsschutzobjekte 

(KSO) festgesetzt und ist damit ihrem gesetzlichen Auftrag zum Schutz von 

Naturschutzobjekten nachgekommen. Das streitgegenständliche Areal figu-
riert heute nicht im KSO. Indes war ein solcher Eintrag bis im Jahr 2004 für 

einen Teilbereich vorhanden. Das Objekt "Ruderalfläche und Hecke Stadion 

Hardturm"  (KSO-25.04)  wurde  mit  Stadtratsbeschluss  vom  7.  Juli  2004 

rechtskräftig aus dem Inventar entlassen. Grund hierfür war einerseits, dass 

die Objekte teilweise nicht mehr vorhanden waren und andererseits, weil der 

naturschützerische  Wert  der  verbleibenden  Flächen  keine  erhebliche  Be-

schränkung der Bebaubarkeit des Grundstückes rechtfertigte. Ferner ist zu 

berücksichtigen, dass Grün Stadt Zürich in regelmässigen zeitlichen Abstän-

R1S.2022.05185 

Seite 63 

 
 
den das gesamte Stadtgebiet systematisch auf das Vorkommen von Tierar-

ten  untersucht  und  ein  Inventar  zur  Biotoptypenkartierung  führt  (vgl. 

https://www.stadt-zuerich.ch/ted/de/index/gsz/beratung-und-wissen/natur-

schutz/naturschutz/kartierungen.html, zuletzt besucht am 12. Juli 2023). Es 

ist  somit  davon  auszugehen,  dass  die  auf  dem  Stadtgebiet  vorhandenen 

schutzwürdigen Biotope, ihre räumliche Ausdehnung und ihre Bedeutung be-

kannt  waren.  Mithin erfolgte  die damalige  Zuweisung  in  die  Zentrumszone 

unter hinreichender Berücksichtigung des Naturschutzes. Gegenteiliges le-

gen auch die Rekurrierenden nicht dar.  

12.5. 

Fraglich ist weiter, ob sich seit dem Erlass der Nutzungsplanung veränderte 

Verhältnisse in Bezug auf die Schutzwürdigkeit entwickelt haben.  

Für  den  Umweltverträglichkeitsbericht  wurde  ein  ergänzendes  Gutachten 

zum Fachbereich Lebensräume, Fauna und Flora verfasst (Bericht Lebens-

räume, Fauna und Flora […] vom 26. Oktober 2018). Zusammengefasst wird 

darin ausgeführt, dass nach dem Rückbau der Sportanlage eine neue "Land-

schaft" mit teils versiegelten Flächen, aber auch mit Grünflächen, Kleingär-

ten, Brachen, Gehölzen usw. entstanden sei. Kartierungen von Grün Stadt 

Zürich würden zeigen, dass dort zahlreiche Pflanzen und Tierarten Lebens-

räume gefunden hätten. Darunter auch solche, die in den Roten Listen auf-

geführt  seien.  Für  die  geplante  Überbauung  seien  deshalb  verschiedener 

Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen entwickelt worden, mit denen vorhan-

dene sowie neue Naturwerte bestmöglich gefördert werden könnten.  

Hinsichtlich  der  Lebensräume  hält  der  Bericht  fest,  die  Biotoptypen  in  der 

Stadt  Zürich  würden  nach  einem  eigens  entwickelten  Schlüssel  von  Grün 

Stadt  Zürich  periodisch  kartiert  und  mit  einem Wert  zwischen  0  und  6  be-
notet. Die Biotoptypen der Wertigkeit 4 bis 6 gälten als "ökologisch wertvoll", 

die Typen mit Wert 5 und 6 als "potentiell inventarwürdig". Diese Biotoptypen 

seien  jedoch  bundesgesetzlich  nicht  als  geschützt  klassiert.  Im  Hardturm-

Areal habe die Kartierung zwei Biotoptypen mit dem Wert 5 und vier mit dem 

Wert 4 ergeben.  

In  Bezug  auf  die  Fauna  seien  gemäss  Datenbank  von  Grün  Stadt  Zürich 

34 Arten nachgewiesen worden, wovon 11 Arten in den jeweiligen Roten Lis-

ten als gefährdet oder potentiell gefährdet und 8 Arten als bundesrechtlich 

R1S.2022.05185 

Seite 64 

 
 
geschützt  gälten  (Alpensegler,  Mauersegler,  Mauereidechse,  Erdkröte, 

Gelbbauchunke,  Grasfrosch,  Bergmolch,  Späte  Adonislibelle),  so  der  Be-

richt. Hinsichtlich der Flora seien 99 Arten nachgewiesen, wovon 2 Arten in 

der Roten Liste als gefährdet (Acker-Trespe und Sardinische Hahnenfuss) 

und 2 Arten als potentiell gefährdet (Gewöhnliche Sonnenröschen und Wein-

rose) aufgeführt seien.  

Der Bericht geht ausserdem auf die Bedeutung dieser Arten für das Hard-

turm-Areal ein sowie auf ökologischen Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen 

insbesondere für ausgewählte Zielarten. Im Detail sei diesbezüglich auf den 

Bericht  verweisen,  soweit  nachfolgend  nicht  explizit  darauf  eingegangen 

wird.  

12.6. 

Seit dem Abbruch der ehemaligen Bauten auf dem Hardturm-Areal konnte 

sich aufgrund der Nachweise zahlreicher geschützter und in den Roten Lis-

ten verzeichneten Arten somit ein Biotop im Sinne von Art. 14 Abs. 3 NHV 

bilden. Der Zustand des Areals im Bericht weicht auch vom Zustand im Zeit-

punkt der Inventarentlassung im Jahr 2004 ab, zumal gemäss dem damali-

gen Beschluss einzig die Böschungen am Stadionrand artenreiche Mager-

wiesen darstellten. Die veränderten Verhältnisse führen daher zur vorzuneh-

menden Interessenabwägung. Eine solche wurde beim Erlass des Gestal-

tungsplans  entgegen  der  rekurrentischen  Auffassung  vorgenommen  (vgl. 

insbesondere  Kap.  5.12  des  Umweltverträglichkeitsberichts).  Wie  sogleich 

darzulegen ist, ist das Resultat nicht zu beanstanden.  

Zur Eruierung des Grads der Schutzwürdigkeit des Biotops und im Hinblick 

auf die Interessenabwägung ist näher auf die einzelnen Nachweise der Arten 

einzugehen (vgl. Art. 14 Abs. 6 Satz 2 NHV). Die beiden Seglerarten würden 
gemäss dem Bericht Lebensräume, Fauna und Flora am bestehenden Park-

haus nisten. Als Massnahme sei vorgesehen, an den neuen Gebäuden Nist-

gelegenheiten  für  Segler  sowie  zusätzlich  für Wander-  und  Turmfalken  zu 

schaffen. Die Mauereidechse sei zwar nach der NHV geschützt, werde in der 

Roten Liste aber als nicht gefährdet eingestuft. Selbiges gelte für den Gras-

frosch und den Bergmolch. Die Erdkröte (gefährdet) sei in einem Exemplar 

nachgewiesen worden und die Gelbbauchunke (stark gefährdet) ebenfalls in 

einem Exemplar. Die Bestände seien äusserst klein, was auch damit zu tun 

habe, dass ausreichende Laichgewässer zum Entstehen von Populationen 

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fehlen  würden.  Die  zusätzlich  in  der  Roten Liste  als  gefährdet aufgeführte 

Gemeine  Sichelschrecke  gelte  gemäss  dem  Bericht  als  ausbreitungsstark 

und sei im Kanton Zürich ziemlich verbreitet, wenngleich nicht häufig. Das 

eine  als  grosse  Besonderheit  beobachtete  Exemplar  der  Späten  Adonisli-

belle  (stark  gefährdet)  müsse  zugeflogen  sein,  da  im  Hardturm-Areal  kein 

Habitat für diese Art bestehe.  

Gemäss  dem  Bericht  sind  zahlreiche  ökologische  Ausgleichs-  und  Ersatz-

massnahmen vorgesehen zur Förderung ausgewählter Zielarten. Dies sind 

insbesondere  die  vier  genannten  Pflanzenarten  sowie  beide  Seglerarten, 

Turm- und Wanderfalken, Mauereidechse, Gemeine Sichelschrecke, Früh-

lings-Seidenbiene,  Veränderliche  Hummel,  Karstweissling,  Kurzschwänz. 

Bläuling und der Malven-Dickkopffalter.  

Für eine Schutzwürdigkeit des Biotops wäre insbesondere eine Bedeutung 

als Lebensraum oder Jagdgebiet für die geschützten oder gefährdeten Arten 

wichtig.  Dies  ist  bei  den  beiden  stark  gefährdeten  Tierarten  nicht  der  Fall. 

Gleichwohl  sind  mehrere  Kriterien  von  Art. 14  Abs. 3  NHV  erfüllt,  wie  dies 

die Rekurrierenden zutreffend erwähnen. Ob zusätzlich noch Lebensraum-

typen im Sinne von Art. 14 Abs. 3 lit. a NHV vorkommen, wie dies die Rekur-

rierenden geltend machen, würde nicht mehr sonderlich ins Gewicht fallen. 

Wichtig  ist  allerdings,  dass  ein  Grossteil  der  nachgewiesenen  Arten  auch 

künftig  einen  Lebensraum auf dem  Areal finden  sollte  bzw.  hierfür  Ersatz-

massnahmen  getroffen  werden.  Insbesondere  die  grossflächigen  und  zu-

sammenhängenden Dachbegrünungen werden die Möglichkeit bieten, eine 

Vielzahl von Arten und Kleinlebensräumen fördern zu können. Art. 48 GPV 

sieht explizit vor, dass Bauten, Anlagen und Umschwung im Hinblick auf den 

ökologischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 NHV zu optimieren sind. Art. 17 

Abs. 2  und  3  GPV  verpflichtet  dabei  zur  ökologisch  wertvollen  Begrünung 
der Dachflächen. Damit wird die Umsetzung der ökologischen Ausgleichs-

massnahmen  entgegen  den  Rekurrierenden  stufengerecht  rechtlich  gesi-

chert. Im Sinne weiterer Schutzmassnahmen ist vorgesehen, während der 

Bauphase allfällige vorhandene Individuen der Amphibien umzusiedeln. Zu-

dem sollen während der Bauphase Ersatznistkästen für Gebäudebrüter an-

geboten  werden  (Umweltverträglichkeitsbericht,  S. 111).  Zentral  ist  aber 

schliesslich folgender, von der Rekursgegnerschaft erwähnter Umstand: Be-

kanntlich  war  das  Hardturm-Areal  bereits  einmal  überbaut.  Die  ökologisch 

wertvolle Fläche konnte sich nach den Abbrucharbeiten nur deshalb bilden, 

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weil sie nicht sofort wieder überbaut wurde. Sie resultierte aus der mehrjäh-

rigen Planungsgeschichte für den stets geplanten und planerisch vorgese-

henen Ersatzneubau. Es wäre stossend, die Zuweisung zur Bauzone wegen 

einer  (gewollten  oder  gar  ungewollten)  kurzfristigen  Zwischennutzung  des 

Bauareals nachträglich zu hinterfragen. Dies liefe dem Grundsatz der Plan-

beständigkeit  zuwider,  gerade  auch  vor  dem  Hintergrund,  dass  die  letzte 

BZO-Gesamtrevision  2016  erfolgte  und  der  kommunale  Richtplan  erst  vor 

rund  einem  Jahr  in  Kraft  trat.  Für  den  Erhalt  der  Baumöglichkeiten  spricht 

zudem das raumplanerische Interesse der Innenverdichtung, zumal es sich 

wie erwähnt um ein Zentrumsgebiet handelt. Schliesslich fällt ins Gewicht, 

dass der Ersatzneubau des Fussballstadions aufgrund des Eintrags im kan-

tonalen  Richtplan  standortgebunden  ist.  Damit  sind  die  Voraussetzungen 

von  Art. 14  Abs. 6  NHV  erfüllt,  wonach  ein  technischer  Eingriff,  der  schüt-

zenswerte  Biotope  beeinträchtigen  kann,  bewilligt  werden  darf,  sofern  er 

standortgebunden ist und einem überwiegenden Bedürfnis entspricht. Anzu-

merken  ist  letztlich,  dass  die  Rekurrierenden  eine  erneute  Erhebung  aller 

Naturwerte  im  Gestaltungsplanperimeter  verlangen,  es  jedoch  unterlassen 

aufzuzeigen, inwiefern sich die Verhältnisse in den letzten Jahren geändert 

hätten.  Zum  Umstand,  dass  die  Erhebungen  aus  heutiger  Sicht  mehrere 

Jahre zurückliegen, trugen schliesslich in nicht unerheblichem Masse auch 

die Rechtsmittel gegen das Abstimmungsergebnis bei.  

12.7. 

Zusammengefasst  haben  sich  die  tatsächlichen  Verhältnisse  in  Bezug  auf 

die Anliegen des Naturschutzes seit der Zuweisung des Areals in die Zent-

rumszone  zwar  verändert.  Dieser  Umstand  vermag  aber  kein  Abweichen 

vom  Grundsatz  der  Planbeständigkeit  zu  rechtfertigen.  Aus  diesem  Grund 

kann die Zuweisung des Gestaltungsplangebiets zur Bauzone nicht mehr in 

Frage gestellt werden. Die Interessen des Biotopschutzes werden im Gestal-
tungsplan angemessen berücksichtigt. Die rekurrentische Rüge erweist sich 

als unbegründet. 

13.1. 

Die Rekurrierenden bringen vor, für das Hardturm-Areal sei noch keine Wald-

feststellung  durchgeführt  worden.  Sie  selbst  würden  aber  feststellen,  dass 

auf dem Areal Wald bestehe. Dieser hätte im Rahmen der Gestaltungspla-

nung rechtlich festgestellt werden müssen. Jedenfalls handle es sich um eine 

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grossflächige Bestockung, die ökologisch wertvoll sei, zumal auch der Wald-

saum gut ausgebildet sei.  

In den Waldabstandslinien der BZO 2016 seien überdies die schwarzen Li-

nien "Waldfeststellung gemäss Waldfeststellungsverfahren §13 Waldgesetz" 

nur an ausgewählten (kritischen und revidierten) Stellen eingezeichnet. Die 

übrigen Waldgrenzen  seien folglich  nicht  gemäss  Art.  13 WaG festgesetzt 

und aufgelegt worden. 

13.2. 

Bei  Erlass  und  Revision  von  Nutzungsplänen  muss  von  Amtes  wegen  ein 

Waldfeststellungsverfahren  durchgeführt  werden,  wenn  Bauzonen  an  den 

Wald grenzen oder in Zukunft grenzen sollen (Art. 10 Abs. 2 des Bundesge-

setzes  über  den Wald  [WaG]).  Diese Waldfestlegungen unterliegen  einem 

Auflage- und Einspracheverfahren. Sie werden vom zuständigen Kreisforst-

amt zusammen mit den Gemeindebehörden ausgearbeitet, von der Baudi-

rektion 

festgesetzt  und  sind  selbständig  anfechtbar 

(vgl.  Fritz-

sche/Bösch/Wipf/Kunz,  a.a.O.,  S. 146 f.).  Waldgrenzen,  die  gemäss  Arti-

kel 10 Absatz 2 WaG festgestellt worden sind, werden in den Nutzungsplä-

nen  eingetragen  (Art.  13  Abs.  1 WaG).  Dabei  gelten  im  Sinne  eines  stati-

schen  Waldbegriffes  neue  Bestockungen  ausserhalb  dieser  Waldgrenzen 

nicht als Wald und zwar auch dann nicht, wenn sie die qualitativen und quan-

titativen  Waldmerkmale  erfüllen  (vgl.  Art.  13  Abs.  1  und  2  WaG;  Alain 

Maunoir/Gaëtan  Blaser-Suarez,  in:  Kommentar  zum  Waldgesetz,  Zürich 

2022, Art. 13 Rz. 35). Waldgrenzen können im Waldfeststellungsverfahren 

nach Artikel 10 überprüft werden, wenn die Nutzungspläne revidiert werden 

und sich die tatsächlichen Verhältnisse wesentlich geändert haben (Art. 13 

Abs. 3 WaG).  

Im Rahmen von Waldfeststellungen orientieren sich Behörden an qualitati-

ven und quantitativen Waldmerkmalen. Das WaG stellt in erster Linie auf die 

qualitativen Waldmerkmale ab, indem festgehalten wird, dass als Wald jede 

Fläche gilt, die mit Waldbäumen oder Waldsträuchern bestockt ist und Wald-

funktionen erfüllen kann (Art. 2 WaG). Nach der Rechtsprechung genügt es 

dabei bereits, wenn eine von mehreren Waldfunktionen erfüllt wird (vgl. BGr 

1C_118/2019 vom 19. Juli 2019, E. 9 m.w.H.). Zu den typischen qualitativen 

Waldmerkmalen zählen insbesondere das Vorkommen einheimischer Baum- 

und  Straucharten,  eine  Waldbodenvegetation  mit  einheimischer  Strauch- 

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Seite 68 

 
 
und  Krautschicht,  ein  gestufter  Waldrand  sowie  das  Vorhandensein  eines 

Waldinnenklimas (BGE 122 II 72, E. 2d). In Ergänzung zu den qualitativen 

Merkmalen  können  die  Kantone  auch  quantitative  Kriterien  festlegen.  Sie 

können  bestimmen,  ab  welcher  Breite,  welcher  Fläche  und  welchem  Alter 

eine einwachsende Fläche sowie ab welcher Breite und welcher Fläche eine 

andere  Bestockung  als  Wald  gilt;  dies  allerdings  nur  innerhalb  eines  vom 

Bundesrat festgesetzten Rahmens (Art. 2 Abs. 4 Satz 1 WaG, vgl. § 2 des 

Kantonalen Waldgesetzes).  

13.3. 

Es  trifft  zwar  zu,  dass  im  westlichen  Teil  des  Gestaltungsplanperimeters 

mehrere grosskronige Bäume stocken. Die Rekursgegnerschaft weist aber 

zu Recht darauf hin, dass für das Gebiet der Stadt Zürich im Nachgang an 

die Inkraftsetzung des WaG im Jahr 1993 die Waldflächen systematisch und 

vollständig festgestellt worden sind im Sinne von Art. 10 Abs. 2 WaG. Für die 

Stadtkreise 1 und 4 sowie den hier betroffenen Kreis 5 wurde vom Regie-

rungsrat des Kantons Zürich rechtskräftig festgestellt, dass dort keine Wälder 

an die Bauzonen angrenzen, nachdem alle an die Bauzonen angrenzenden 

Bestockungen vorschriftsgemäss überprüft worden sind (RRB Nr. 3619 vom 

13. Dezember 1995). Die hernach im kommunalen Zonenplan eingetragenen 

Waldgrenzen sind in Rechtskraft erwachsen. Der betreffende westliche Teil 

des Gestaltungsplanperimeters verblieb auch bei der letzten BZO Revision 

im Jahre 2016 vollumfänglich in der Bauzone, obwohl die Bestockung unbe-

strittenermassen  seit  vielen  Jahren  besteht.  Gemäss  verwaltungsgerichtli-

cher Rechtsprechung sind hinsichtlich des Waldgrenzenplans die Regeln be-

treffend  die  akzessorische  Überprüfung  von  Nutzungsplänen  analog  an-

wendbar (VB.2005.00144 vom 7. September 2005, E. 4.3, auch zum Folgen-

den). Die Waldgrenzen wie auch der festgelegte Waldabstand regeln indivi-

duell  bestimmte  Sachverhalte,  die  sich  einer  akzessorischen  Überprüfung 
grundsätzlich  entziehen.  Die  Rekurrierenden  machen  keine  Ausnahme-

gründe  geltend,  die  eine  vorfrageweise  Überprüfung  rechtfertigen  würden 

(vgl. dazu E. 5.2.2 vorstehend). Eine akzessorische Überprüfung des Wald-

grenzenplans auf seine Rechtmässigkeit hin ist damit unzulässig. 

13.4. 

Ohnehin ist nicht ersichtlich und wird von den Rekurrierenden nicht darge-

legt,  weshalb  diese  Grünfläche  unter  qualitativen  Gesichtspunkten  zum 

Waldareal gehören soll bzw. welche Waldfunktionen wie namentlich Schutz-

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Seite 69 

 
 
,  Nutz-  oder Wohlfahrtsfunktionen  sie  erfüllen  soll  (Art. 2 Abs. 1 WaG,  vgl. 

dazu im Detail BGE 124 II 85, E. 3).  

13.5 

Die  weitere  rekurrentische  Rüge,  wonach  die  Waldgrenzen  nicht  im  Nut-

zungsplan  eingetragen  seien,  ist  nicht  nachvollziehbar.  Die  festgestellten 

Waldgrenzen ergeben sich im Zonenplan aus der Darstellung der Waldfläche 

und  können  beispielsweise  im  GIS-Browser  dem  Kataster  der  öffentlich-

rechtlichen Eigentumsbeschränkungen entnommen werden. Dies gilt für alle 

Waldgrenzen, nicht nur für die im Rahmen der Teilrevision der Nutzungspla-

nung ergänzte Abgrenzung von Wald und Bauzonen, welche die Rekurrie-

renden sinngemäss erwähnen.  

14.1. 

Die  Rekurrierenden  sind  der  Auffassung,  der  Gestaltungsplan  enthalte 

fälschlicherweise keine verpflichtenden Festlegungen zur Umgebung. Es ge-

nüge nicht, wenn er sich darauf beschränke, mit dem ersten Baugesuch ei-

nen Umgebungsplan für den gesamten Geltungsbereich zu verlangen, der 

die  Gestaltung  sowie  die  zweckmässige  Ausstattung  und  Ausrüstung  aller 

Freiräume umfasse (Art. 22 GPV). Die ermöglichte dichte Bebauung bedinge 

eine Umgebung, welche qualitativ hohen Ansprüchen gerecht werde und die 

zahlreichen Interessen berücksichtige.  

14.2. 

Gemäss § 83 Abs. 3 PBG hat ein Gestaltungsplan auch die Erschliessung 

sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen, 

soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Fest-

legungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten. 

Die  vorliegenden  Gestaltungsplanvorschriften  enthalten  nebst der von  den 

Rekurrierenden genannten Bestimmung noch zahlreiche weitere Vorgaben 

in Bezug auf die Umgebungsgestaltung. So gibt es Bestimmungen zu den 

öffentlichen Plätzen (Art. 23 GPV), der Freiflächenziffer (Art. 24 GPV), zur 

Durchwegung (Art. 25 GPV) sowie zur Durchgrünung (Art. 26 GPV). Ferner 

verlangt Art. 27 GPV auch von der Gestaltung des Umschwungs eine beson-

ders gute Gesamtwirkung. Damit wird der Gestaltungsplan den Anforderun-

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Seite 70 

 
 
gen von § 83 Abs. 3 PBG ohne Weiteres gerecht, wobei es sich dabei ohne-

hin nur um eine "Kann-Vorschrift" handelt. Für weitergehende Verpflichtun-

gen fehlt eine Rechtsgrundlage. 

15.1. 

Der  Gestaltungsplan  verletze  die  Vorschriften  über  die  Freiflächen,  so  die 

Rekurrierenden  weiter.  Die  Freiflächen,  welche  der  Gestaltungsplan  be-

zeichne,  genügten nicht. Qualitativ  handle  es  sich nicht um  Freiflächen  im 

Sinne des Gesetzes. Als Freiflächen könnten nur Flächen gelten, wo auch 

Hochstammbäume gepflanzt werden könnten. Das werde jedoch im gesam-

ten Areal wegen der Unterbauungen nicht möglich sein. Dazu komme, dass 

die Freiflächen auch nicht jederzeit zur Verfügung stünden. Gemessen am 

Planungsrichtwert für Stadtteile, in denen eine bauliche Verdichtung über die 

BZO 2016 ermöglicht werden solle, wozu der Gestaltungsplanperimeter ge-

höre,  seien  bereits  heute  Defizite  ausgewiesen.  Zudem  diene  das  heutige 

Areal als Brache der nachbarschaftlichen Geselligkeit, als Urban Gardening, 

Hobby-Fussballfeld,  zum  bouldern,  als  Skater-Anlage,  Werkraum  und  zur 

Tierhaltung (Hühner/Zwergschweine) etc. Der Stadionplatz werde für Fest-

lichkeiten  der  Brachenutzer  sowie  externer  Anbieter  genutzt.  Der  Gestal-

tungsplan lasse es zu, dass der letzte Freiraum verbaut werde, ohne selber 

einen  sinnvollen  Beitrag  an  die  Freiraum-Bedürfnisse  der  Stadt  Zürich  zu 

machen. 

15.2. 

Gemäss  Art. 24  Abs. 1  GPV  soll  die  Freiflächenziffer  im  Alltagsbetrieb  im 

Teilgebiet A mindestens 45 %, im Teilgebiet B mindestens 10 % und im Teil-

gebiet C mindestens 35 % betragen.  

Nach § 257 Abs. 1 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gül-

tigen Fassung) sind offene Flächen für dauernde Spiel- und Ruheplätze so-

wie Gärten an die Freiflächenziffer anrechenbar. 

15.3. 

Bezüglich  Quantität  der  Freiflächen  sind  diese  Vorgaben  vor  dem  Hinter-

grund  des  Ermessens  der  Planungsbehörde,  den  erwähnten  richtplaneri-

schen  Verdichtungsvorgaben  sowie  dem  Umstand,  dass  die  BZO  im  be-

R1S.2022.05185 

Seite 71 

 
 
troffenen  Quartier  eine  Freiflächenziffer  von  30 %  vorsieht,  nicht  zu  bean-

standen (vgl. Art. 18 Abs. 2 BZO). Das Richtprojekt hält die Vorgaben des 
Gestaltungsplans bei Weitem ein: Die Freiflächen werden dort auf 16'257 m2 
bzw. 29,8 % beziffert, bezogen auf den gesamten Perimeter (vgl. Plan Pro-

jektbeschrieb_4_Freiflaechenziffer  zum  Richtprojekt).  Die  Freiraumversor-

gung  ist  daher  sowohl  auf dem  Areal  selbst als  auch  im  näheren Umkreis 

sehr  gut,  insbesondere  mit  den  grünen  Erholungsräumen  Hardhof  und 

Limmatraum. 

In Bezug auf die Qualität der Freiflächen wird durch § 257 PBG keine Begrü-

nung gefordert. Gleichwohl sieht der Gestaltungsplan drei öffentliche Plätze 

auf dem Perimeter vor, auf welchen grosskronige Bäume stocken sollen. Im 

Gestaltungsplan  sind  diese  Bereiche  teils  innerhalb,  teils  ausserhalb  des 

"Baufeld unterirdische Parkierung" eingezeichnet. Aus den Unterlagen zum 

Richtprojekt ergibt sich, dass in den für Bäume vorgesehenen Bereichen ge-

rade keine Unterbauung geplant ist, sodass Platz auch für tiefe Baumwurzeln 

besteht (vgl. Plan Gesamtprojekt_Untergeschoss zum Richtprojekt).  

Mit der Stadionnutzung geht einher, dass die vorgesehenen Freiflächen in 

den Teilgebieten B  und  C  im  Veranstaltungsbetrieb als  temporäre Abstell-

plätze genutzt werden können (Art. 24 Abs. 2 GPV). Da sich der Veranstal-

tungsbetrieb  auf  wenige  jährliche  Stunden  beschränkt  (ca.  40 Spiele  pro 

Jahr, vgl. E. 8.4 vorstehend), die temporäre Überstellung insbesondere der 

logistischen Betriebsabwicklung dient und überdies die Freiflächen auf dem 

Teilgebiet A stets freizuhalten sind, kann dies ohne Weiteres hingenommen 

werden.  

Schliesslich trifft zu, dass heute auf dem Hardturm-Areal eine vielfältige Nut-

zung  besteht.  Es  besteht  jedoch  baurechtlich  keine  Handhabe,  diesen  als 
Zwischennutzung zugelassenen Zustand zu erhalten. 

16.1. 

Die Rekurrierenden monieren sodann eine Abweichung von Art. 6a Abs. 1 

BZO.  Mit  den  Gestaltungsplanvorschriften  würden  Konzessionen  gemacht 

und das gesetzlich geregelte öffentliche Interesse an einem urbanen, leben-

digen Quartier mit möglichst vielen und vielfältigen Erdgeschossnutzungen 

aufgeweicht. 

R1S.2022.05185 

Seite 72 

 
 
16.2. 

Gemäss Art. 6a Abs. 1 BZO sind in Erdgeschossen, die den in den Ergän-

zungsplänen  bezeichneten  massgeblichen  Platz-  und  Strassenräumen  zu-

gewandt sind, in der ersten Raumtiefe nur gewerbliche Nutzungen zulässig. 

Liegen die bezeichneten Erdgeschosse in einer Kern-, Quartiererhaltungs- 

oder Zentrumszone, sind nur publikumsorientierte gewerbliche Nutzungen, 

wie z. B. Gaststätten und Verkaufsgeschäfte, zulässig. 

Diese Bestimmung ist vorliegend nicht anwendbar, da keine in den Ergän-

zungsplänen  bezeichneten  Platz-  und  Strassenräume  betroffen  sind.  Die 

Vorgaben  von  Art.  18a  Abs.  2  BZO,  wonach  in  Zentrumszonen  im  Erdge-

schoss  in  der  ersten  Raumtiefe  entlang  von  Strassen  und  Plätzen  keine 

Wohnnutzungen zulässig sind, wird hingegen im von den Rekurrierenden er-

wähnten Teilgebiet C offensichtlich eingehalten (vgl. Art. 9 Abs. 2 GPV). Die 

Rüge ist nicht zielführend. 

17.1. 

Der Rekurs enthält weiter mehrere Rügen, welche den Umwelt- und Klima-

schutz betreffen. Die Argumentation der Rekurrierenden geht vorab insofern 

fehl, als das heutige Recht keine das Lokalklima betreffenden Bauvorschrif-

ten  enthält,  die  dem  vorliegenden  Gestaltungsplan  entgegengehalten  wer-

den könnten (VB.2022.00252 vom 15. Dezember 2022, E. 8.). Der Vollstän-

digkeit halber ist dennoch materiell auf die einzelnen Themenbereiche ein-

zugehen: 

17.2.1. 

Die  Rekurrierenden  bringen  vor,  der  Gestaltungsplanperimeter  werde  bei-

nahe ganz versiegelt. Eine natürliche Versickerung des Meteorwassers sei 
nicht möglich, was dem Auftrag der Planungsbehörden widerspreche, sich 

aktiv für die Sicherung von öffentlichem Grünraum einzusetzen und unver-

siegeltes Land zu schützen. Sie beziehen sich dabei auf Art. 14 Abs. 1 und 

Abs. 2 Gemeindeordnung der Stadt Zürich.   

Wegen der grossflächigen Versiegelung des Areals und seiner beinahe tota-

len  Unterbauung  könne  zudem  die  Entwässerung  nicht  natürlich  erfolgen. 

Damit steige auch die Hochwassergefahr. 

R1S.2022.05185 

Seite 73 

 
 
17.2.2. 

Wie  bereits  erwähnt,  ermöglicht  der  Gestaltungsplan  die  Pflanzung  von 

grosskronigen Bäumen ausserhalb der unterbauten Fläche. Sodann ist ge-

mäss Art. 26 Abs. 1 Satz 2 GPV die Versiegelung der Flächen auf das not-

wendige  Minimum  zu  reduzieren.  Aus  dem  Plan  "Flächenentwässerungs-

konzept" (Beilage B05, Entwässerungskonzept) geht hervor, dass über der 

Unterkellerung auch grosse durchlässige Flächen mit Versickerungsmöglich-

keiten geplant sind. Im Übrigen hängt die weitgehende Versiegelung mit dem 

Bau des Fussballstadions zusammen. Dieser Umstand wurde erkannt und in 

die Interessenabwägung miteinbezogen. So wird im Umweltverträglichkeits-

bericht festgehalten, der Versieglungsgrad der Freiflächen sei insgesamt als 

hoch  zu  bezeichnen.  Da  die  Beschattung  jedoch  insgesamt  reichlich  aus-

falle, sei die thermische Abstrahlung der Bodenflächen nicht als übermässig 

zu bewerten. Die mikroklimatische Situation bei Hitzetagen werde durch das 

Vorhaben auf dem Areal geringfügig verändert (mehr Beschattung, weniger 

Verdunstungsflächen,  leicht  reduzierte  Durchlüftung,  mehr  thermische  Ab-

strahlung). Bei grossräumigerer Betrachtung werde der Einfluss der verän-

derten Situation in den angrenzenden Quartieren jedoch kaum direkt spürbar 

sein (S. 64 f.). Wenn vor diesem Hintergrund dem Ziel des Schutzes von un-

versiegeltem Land als Ergebnis der Interessenabwägung kein absoluter Vor-

rang eingeräumt wird, wie dies die Rekursgegner 1 und 3 erklären, ist dies 

nicht zu beanstanden. 

17.2.3. 

In Bezug auf die Entwässerung des Areals wurde mit dem Richtprojekt ein 

umfangreicher Bericht erarbeitet (Beilage B05, Entwässerungskonzept). Die-

ser  soll  aufzeigen,  dass  ein  auf  dem  Gestaltungsplan  basierendes  Projekt 

die  Vorschriften  zur  umweltgerechten  Entwässerung  einhalten  kann.  Auch 

enthält  Art. 50  GPV  Vorschriften  zur  Entwässerung,  welche  das  konkrete 
Projekt einzuhalten haben wird. Die Rekurrierenden setzen sich nicht damit 

auseinander und erwähnen einzig pauschal eine nicht natürliche Entwässe-

rung. Auf diese Thematik ist daher nicht weiter einzugehen. 

17.3.1. 

Die mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Bauten und Anlagen würden die 

Winde  verändern  und  insbesondere  die  nächtliche  Abkühlung  vermindern, 

so die Rekurrierenden weiter. Die Ziele des Fachplans Hitzeminderung wür-

R1S.2022.05185 

Seite 74 

 
 
den mit dem Gestaltungsplan nicht umgesetzt. Dieser sei jedoch behörden-

verbindlich, die Behörden sind verpflichtet, sie bei einer Gestaltungsplanung 

umzusetzen. 

17.3.2. 

Soweit sich die rekurrentische Rüge spezifisch auf die Klimaanalyse Stadt 

Zürich (KLAZ) bzw. der Sache nach auf die diese ablösende Fachplanung 

Hitzeminderung der Stadt Zürich aus dem Jahr 2020 bezieht, ist festzuhal-

ten, dass es sich dabei lediglich um Empfehlungen handelt, so dass die Re-

kurrierenden aus der monierten fehlenden Beachtung nichts für sich ableiten 

könnten.  

Ohnehin  diente  die  KLAZ  in  der  Umweltverträglichkeitsprüfung  als  Grund-

lage für die Beurteilung des Themenbereichs Luft / Klima. Der Umweltver-

träglichkeitsbericht geht denn auch ausführlich auf die Auswirkungen auf das 

Lokalklima ein, insbesondere hinsichtlich Durchlüftung, Verdunstungsober-

flächen, Besonnung / Beschattung, thermische Abstrahlung von Oberflächen 

und technische Abwärme (Kap. 5.1). Diesen schlüssigen Ergebnissen ver-

mögen die Rekurrierenden nichts entgegenzusetzen.  

17.4.1. 

Die Rekurrierenden führen sodann aus, Hochhäuser würden das Mikroklima 

durch  Fallwinde  verändern  und  die  Aufheizung  in  den  im  "Schatten"  der 

Hochhäuser liegenden Gebiete fördern. Der kommunale Richtplan sehe vor, 

dass Tal- und Hangabwinde ins Stadtgebiet angemessen erhalten werden 

sollen. Zudem hätten heftige Böen die Geschäfte am Fusse des Prime To-

wers in Nöte gebracht. Diese anerkannten Auswirkungen seien nicht beach-

tet worden. 

17.4.2. 

In Bezug auf den Windkomfort und die Windsicherheit legte die private Re-

kursgegnerschaft ein Windgutachten […] vom 30. März 2017 ins Recht, wel-

ches auf dem Richtprojekt basiert (act. 29.31). Dieses kommt zum Schluss, 

dass  eine  potentielle  Gefährdung  von  Fussgängern  oder  Radfahrern  im 

Sinne der Komfortkriterien im Bereich des gesamten Hardturm-Areals wäh-

rend  des  gesamten  Jahres  nicht  hätte  festgestellt  werden  können.  Dieser 

Beurteilung halten die Rekurrierenden auch in ihrer Replik nichts entgegen, 

weshalb diese Thematik nicht vertieft werden muss. 

R1S.2022.05185 

Seite 75 

 
 
Hinsichtlich  der  klimatischen  Auswirkungen  der  Hochhäuser  steht  dem  re-

kurrentischen  Vorbringen  die  Beurteilung  im  Umweltverträglichkeitsbericht 

entgegen: Die beiden Hochhäuser seien bezüglich der Durchlüftung als po-

sitiv zu werten, da die in die Höhe ragenden Fassaden und der Schattenwurf 

die  natürliche  Konvektion  begünstigten.  Zudem  kanalisiere  der  Zwischen-

raum zwischen den beiden Hochhäusern vorhandene Luftbewegungen, was 

zu einer verbesserten Durchlüftung auch an Hitzetagen führe. Auch hier un-

terlassen  es  die  Rekurrierenden  aufzuzeigen,  weshalb  diese  Beurteilung 

nicht korrekt sein sollte.  

17.5.1. 

Die Rekurrierenden beziehen sich sodann wiederum auf die Gemeindeord-

nung, wonach die Planungsbehörden dafür zu sorgen hätten, dass in allen 

Quartieren  ökologisch wertvoller,  multifunktionaler  und  der  Nutzungsdichte 

entsprechender  Grünraum  bestehe.  Auch  der  kommunale  Richtplan  hebe 

den ökologischen Ausgleich besonders hervor. Sodann sehe der Masterplan 

Umwelt  der  Stadt  Zürich  2017-2020  drei  langfristige  Umweltziele  vor.  Der 

Gestaltungsplan genüge aber nicht einmal den geringsten Anforderungen an 

den ökologischen Ausgleich. 

17.5.2. 

Die  Rekurrierenden  verkennen  dabei,  dass  die  angerufenen  Grundlagen 

keine  durchsetzbaren  Rechtsansprüche  vermitteln.  Beim  betreffenden 

Art. 14  Abs. 3  Gemeindeordnung  handelt  es  sich  um  eine  nicht  justiziable 

Programm-Norm des zweiten Teils der Gemeindeordnung mit dem Titel "Auf-

gaben und Ziele". Hieraus können die Rekurrierenden nichts zu ihren Guns-

ten  ableiten.  Im  Übrigen  wurden  diesbezüglich  die  beiden  Art. 26  und  48 

GPV formuliert, was dem Anliegen stufengerecht Rechnung trägt. 

17.6.1. 

Wie mit dem Gestaltungsplan ein Beitrag zum Erreichen des in der Gemein-

deordnung  festgelegten  Klimaschutzzieles  geleistet  werden  könne,  werde 

nicht  gründlich  geklärt,  so  die  Rekurrierenden  weiter.  Der  Gestaltungsplan 

leiste nicht den Beitrag, den die Stadt Zürich verlangen solle. 

17.6.2. 

Auch beim betreffenden Art. 10 Gemeindeordnung handelt es sich um eine 

nicht justiziable Programm-Norm. Der Gestaltungsplan verpflichtet ohnehin 

R1S.2022.05185 

Seite 76 

 
 
zur  Reduktion  des  Energieverbrauchs,  so  enthält  namentlich  Art. 52  GPV 

zahlreiche entsprechende Vorgaben. 

17.7. 

Schliesslich führen die Rekurrierenden aus, der Gestaltungsplan sei gesamt-

haft nicht nachhaltig. Überdies seien Hochhäuser im ganzen Werdegang we-

niger  ökologisch  und  umweltverträglich  als  Flachbauten  und  würden  über-

durchschnittlich viele Ressourcen verbrauchen. Was die Rekurrierenden da-

raus für ihren Standpunkt ableiten wollen oder auf welche Rechtsgrundlagen 

sie sich stützen, bleibt auch nach der Replik nicht klar, weshalb sich diesbe-

züglich Weiterungen erübrigen.  

18.1. 

Gerügt  wird  weiter  eine  übermässige  Lichtverschmutzung  ausgehend  vom 

Stadion. Die Fassade des Stadions werde mit LED-Elementen bestückt und 

in ihrer Gesamtheit einen bespielbaren Screen ergeben, was allein zu unnö-

tigen Lichtimmissionen in der weiten Nachbarschaft führe. Zudem sei zu ge-

währleisten, dass die Stadionbeleuchtung auf das Stadioninnere fokussiert 

werde. Es seien sämtliche Massnahmen zu ermitteln, mit welchen dem Prob-

lem  der  Lichtverschmutzung  entgegengewirkt  werden  könne.  Entspre-

chende Massnahmen fehlten in den Gestaltungsplanvorschriften. 

18.2. 

Die  Beleuchtung  der  geplanten  Bauten  ist  als  Teil  der  Detailprojektierung 

nicht  bereits  auf  der  Stufe  Gestaltungsplan,  sondern  erst  im  Baubewilli-

gungsverfahren zu beurteilen. Dies gilt auch für die in Art. 10 Abs. 1 GPV als 

zulässig erklärte Medienfassade. Es versteht sich von selbst, dass die ge-

plante Beleuchtung mit dem Umweltschutzrecht im Einklang stehen muss, 
weshalb  derartige  Festlegungen  in  den  Gestaltungsplanvorschriften  nicht 

notwendig sind (vgl. Art. 3 Abs. 3 GPV). 

19.1. 

Vorgebracht wird von Seiten der Rekurrierenden weiter, dass mit dem Ge-

staltungsplan das Ziel, das Projekt "Ensemble" zu realisieren, nicht erreicht 

werde. Dies widerspreche allen Erwartungen. Entgegen den Aussagen in der 

Volksabstimmung vom 27. September 2020 sichere er die Realisierung des 

R1S.2022.05185 

Seite 77 

 
 
Richtprojekts nicht. Der Gestaltungsplan lasse die Freiheit, im Teilgebiet 1 

[recte: C] nur ein Hochhaus statt zwei gemäss "Ensemble" zu bauen. 

19.2. 

Wie von der Rekursgegnerschaft vernehmlassungsweise korrekt wiederge-

geben wird, ist es nicht Aufgabe eines Gestaltungsplans, die Umsetzung ei-

nes  ganz  bestimmten  Bauprojekts  zu  sichern.  Vielmehr  muss  ein  Gestal-

tungsplan  gemäss  § 83  Abs. 2  PBG  einen  angemessenen  Projektierungs-

spielraum belassen. Das Richtprojekt soll einzig aufzeigen, wie ein gestal-

tungsplankonformes Bauprojekt aussehen könnte. Es dient der Information 

und  ist  nicht  rechtsverbindlich.  Der  umstrittene  Gestaltungsplan  entspricht 

diesen Vorgaben. Soweit sinngemäss eine Irreführung der Stimmberechtig-

ten geltend gemacht wird, ist festzuhalten, dass dies nicht Bestandteil des 

vorliegenden baurechtlichen Rekursverfahrens sein kann. 

20.1. 

Die Rekurrierenden bemängeln, dass der Gestaltungsplan die rechtlich vor-

geschriebene, letztlich aber auch die sachlich erwartete Qualität der ermög-

lichten  Überbauung  in  mehrfacher  Hinsicht  nicht  verbindlich  sichere.  So 

werde die geforderte städtebauliche und architektonische Qualität rechtlich 

nicht  gesichert. Weiter  setze  der  Gestaltungsplan  die  zahlreichen Umwelt-

ziele gemäss den Richtplänen und der Gemeindeordnung nicht um. Der Aus-

senraum und die Terrainveränderungen sowie die Bepflanzung gehörten so-

dann zur Qualitätssicherung. Ebenso würden wichtige Vorgaben zur Erdge-

schossnutzung, zu den Vorzonen und zu den Aussenräumen bzw. Freiflä-

chen fehlen. Weiter  setze  der  Gestaltungsplan  die  Ziele  gemäss Art.  17 f. 

Gemeindeordnung  betreffend  Erhaltung  und  Ausbau  des  gemeinnützigen 

Wohnungsbaus nicht um. Eine rechtliche Verpflichtung zum gemeinnützigen 
Wohnungsbau lasse sich gestützt auf den Gestaltungsplan nicht durchset-

zen. Die GPV würden letztlich weder die Nutzung des Stadions als Trainings-

betrieb  noch  andere  Nutzungen  ausschliessen.  Ebenso  wenig  werde  eine 

intensivere Nutzung ausgeschlossen, als sie im Planungsbericht geschildert 

werde.  

20.2. 

Weshalb bestehende rechtliche Vorgaben im vorliegenden Gestaltungsplan 

erneut verbindlich festgehalten werden sollen, ist nicht nachvollziehbar. So 

R1S.2022.05185 

Seite 78 

 
 
werden die erhöhten städtebaulichen und architektonischen Anforderungen 

an Hochhäuser bereits mit § 284 PBG gesichert. Gleich verhält es sich mit 

der  erwähnten  Qualitätssicherung  hinsichtlich  der  Erdgeschossnutzung, 

Freiflächen  usw.  Die  Gestaltungsplanvorschriften  müssen  das  kantonale 

Recht  nicht  wiederholen  oder  als  verbindlich  erklären.  Gleichwohl  sichert 

Art. 27 GPV, dass Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem 

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Gan-

zen und in ihren Teilen so zu gestalten sind, dass eine besonders gute Ge-

samtwirkung  entsteht.  Auch  hinsichtlich  der  Erdgeschossnutzung  und  der 

Freiflächen bestehen nebst dem kantonalen Recht ergänzende Gestaltungs-

planvorschriften, auf welche bereits eingehend eingegangen wurde. 

20.3. 

Bezüglich des gemeinnützigen Wohnungsbaus zitieren die Rekurrierenden 

wiederum Normen aus der Gemeindeordnung, welche einzig Aufgaben und 

Ziele  formulieren.  Sodann  verkennen  sie,  dass  das  Teilgebiet  A  gemäss 

Art. 4 lit. a GPV explizit für den gemeinnützigen Wohnungsbau vorgesehen 

ist. Im Übrigen vermag die Rekursgegnerschaft aufzuzeigen, dass im Bau-

rechtsvertrag mit der designierten Baurechtsnehmerin die Umsetzung eines 

gemeinnützigen Wohnungsbaus gesichert ist bzw. die Rekursgegnerin 3 die 

Zielsetzungen  der  Gemeindeordnung  umsetzen  und  die  Vereinbarung  als 

Vertragspartnerin durchsetzen kann. Das gewählte Vorgehen ist daher aus 

baurechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. 

20.4. 

Auf die Thematik der zulässigen Stadionnutzungen wurde bereits vorstehend 

(E. 8.4.5.) eingegangen, soweit dies von lärmrechtlichem Interesse ist, wes-

halb  darauf  verwiesen  werden  kann.  Inwiefern  die  Nutzung  anderweitig 

rechtlich relevant sein sollte, wird nicht dargelegt und ist nicht ersichtlich.  

21.1. 

Im  Rekurs  wird  gerügt,  der  Gestaltungsplan weiche  in  unzulässiger Weise 

von der Rahmennutzungsordnung ab. Inwieweit der Gestaltungsplan von der 

bestehenden Nutzungsordnung abweiche, gehe weder aus dem Planungs-

bericht noch aus den angefochtenen Entscheiden hervor.  

R1S.2022.05185 

Seite 79 

 
 
Die gemäss Gestaltungsplan ermöglichten Hochhäuser mit einer Höhe von 

je 140 m würden in einem unzulässigen Mass von der Regelbauweise, wel-

che in diesem Hochhausgebiet I Höhen bis 80 m erlaube, abweichen. Die 

Mehrhöhe betrage damit 60 m oder ein Plus von 75 %, was eine unzulässige 

Abweichung bzw. eine Entleerung des Sinngehalts sei.  

Ferner seien in der Zentrumszone fünf Vollgeschosse zulässig. Der Gestal-

tungsplan  ermögliche  Gebäude  mit  "unzähligen",  wobei  rund  45  Vollge-

schosse realistisch seien. Das sei eine unzulässige Abweichung von der Re-

gelbauweise. Das zeige auch der Vergleich mit dem Sachverhalt, den das 

Verwaltungsgericht im Urteil VB.2021.00038 vom 28. April 2022 zu beurtei-

len gehabt habe. 

Weiter  werde  eine  unzulässig  hohe  Ausnützung  ermöglicht.  Die  Ausnüt-

zungsziffer solle auch die bauliche Dichte begrenzen, sie habe insoweit eine 

städtebauliche Funktion. Indes werde das gewaltige bauliche Volumen des 

Fussballstadions im Wesentlichen ausser Acht gelassen. Es übersteige al-

lein schon das gemäss BZO im Gestaltungsplanperimeter erlaubte Bauvolu-

men. Trotz riesigem, von aussen äusserst mächtig wirkendem Bauvolumen 
würden im Teilgebiet B bloss 15'000 m2 anrechenbare Geschossflächen an 
die  Ausnützung  angerechnet.  Das  bauliche  Volumen  des  Stadions  müsse 

folglich auf eine andere Weise berücksichtigt werden. Bei Grundstückflächen 
von 25'206 m2 (Teilgebiete A und C zusammen) resultiere bei einer Ausnüt-
zung gemäss BZO von 200 % eine gesamthaft zulässige anrechenbare Ge-
schossfläche von 50'412 m2. Diese dürfe mit dem Gestaltungsplan nicht er-
höht  werden,  weil  im  Teilgebiet  B  eine  aussergewöhnlich  hohe  Baudichte 

realisiert werden solle, was eher zu einer Reduktion der in den Teilgebieten 

A und C zulässigen Ausnützung führen müsse. Die auf dem Baufeld B zu-

lässige Ausnützung dürfe nicht auf die anderen Baufelder übertragen wer-
den. Die mit dem Gestaltungsplan ermöglichte Ausnützung würden die Re-

kurrierenden mit angenommenen 700 % beziffern. Sicher aber sei, dass eine 

Ausnützung  zugelassen  würde,  welche  in  rechtswidriger  Weise  von  der 

Grundordnung  abweiche.  Das  zeige  auch  der  Vergleich  mit  dem  Urteil 

VB.2021.00038 vom 28. April 2022, wo das Verwaltungsgericht eine Erhö-

hung der Baumassenziffer von 1.2 (gemäss Regelbauweise) auf 1.98 (ge-

mäss Gestaltungsplan) als zu starke Abweichung beurteilt habe. 

R1S.2022.05185 

Seite 80 

 
 
Mit dem Fussballstadion werde auch eine komplett andere Nutzung ermög-

licht, also sie in der Zentrumszone Z5 zulässig sei. Die Nutzungsänderung 

würde die Grundordnung ihres Sinngehalts entleeren, wenn in der Zentrums-

zone ein Fussballstadion errichtet werde. 

21.2. 

Von  Vornherein  muss  festgehalten  werden,  dass  der  Planungsbericht  auf 

Seite 46 die Abweichungen von der Grundordnung ausweist. Die Vorgaben 

der Grundordnung wie auch der bis heute geltenden Sonderbauvorschriften 

„Fussballstadion Zürich" (Art. 81a BZO) werden den Gestaltungsplanvorga-

ben gegenübergestellt. Die Rüge, dies sei nicht der Fall, ist nicht nachvoll-

ziehbar. 

21.3. 

Es wurde bereits festgehalten, dass die durch einen Gestaltungsplan ermög-

lichten  Abweichungen  von  der  planerisch  und  demokratisch  abgestützten 

Grundordnung nicht dazu führen dürfen, dass Letztere ihres Sinngehalts ent-

leert würde (E. 3.1 vorstehend; BGE 135 II 209, E. 5.2). Bei der Prüfung der 

Zulässigkeit von Abweichungen eines Sondernutzungsplans von der Grund-

ordnung ist u.a. von Bedeutung, ob die Abweichung gleichzeitig eine gerin-

gere demokratische Abstützung bedeutet oder nicht. Allerdings darf ein Son-

dernutzungsplan die Grundordnung auch nicht ihres Sinngehalts entleeren, 

wenn er von den gleichen Organen und im gleichen Verfahren festgesetzt 

und  genehmigt  wurde  wie  die  Grundordnung.  Ein  strengerer  Massstab  an 

die Zulässigkeit solcher Abweichungen ist anzulegen, wenn der Erlass eines 

Sondernutzungsplans von einer weniger stark demokratisch legitimierten Be-

hörde bzw. in einem weniger stark demokratisch abgestützten Verfahren er-

gangen ist als der Erlass der Grundordnung (BGr 1C_398/2021 vom 8. No-

vember 2022 zur Publikation vorgesehen, E. 3.3 m.w.H.). 

21.4. 

Art.  16  Abs. 1  GPV  lässt  im  Teilgebiet  C  eine  maximale  Gesamthöhe  von 

140 m zu, während Art. 9 Abs. 2 BZO in den Hochhausgebieten I und II eine 

zulässige Gesamthöhe von 80 m vorsieht. In den Hochhaus-Richtlinien wird 

die  Unterscheidung  dieser  beiden  Gebiete  insbesondere  damit  begründet, 

dass (nur) im Hochhausgebiet I Höhen über 80 m im Rahmen von Sonder-

bauvorschriften  oder  eines  Gestaltungsplans  möglich  seien.  Zwar  sind  die 

Hochhaus-Richtlinien  mangels  Gesetzescharakter  nicht  Teil  der  BZO.  Sie 

R1S.2022.05185 

Seite 81 

 
 
konkretisieren aber die kommunale Praxis im Umgang mit Gestaltungsplä-

nen und der gemäss § 83 Abs. 1 PBG möglichen Abweichung von der Re-

gelbauweise. Gleichzeitig geben sie die wichtige Funktion der BZO wieder, 

die zulässige Dimensionierung und Nutzung der Bauten aus einer ganzheit-

lichen Optik festzulegen und aufeinander abzustimmen. Die BZO selbst lässt 

im Gestaltungsplanperimeter wie erwähnt Hochhäuser bis zu 80 m zu. Das 

Ausmass der Abweichung von vorliegend 60 m in der Vertikalen ist daher zu 

relativieren, zumal sich Hochhäuser per se von der Umgebung abheben und 

dies  am  vorgesehenen  Standort  gesetzgeberisch  gewollt  ist.  Dies  gilt  erst 

Recht  vor  dem  Hintergrund,  dass  vorliegend  dasjenige  Organ  der  Abwei-

chung von der Grundordnung die Zustimmung erteilt hat, welches die Grund-

ordnung  auch  festgesetzt  hat  und  deshalb  ein  weniger  strenger  Massstab 

anzulegen ist (BGr 1C_398/2021 vom 8. November 2022 zur Publikation vor-

gesehen, E. 3.3 e contrario; vgl. § 86 Satz 1 PBG und Art. 56 der Gemein-

deordnung der Stadt Zürich). Eine Sinnentleerung der BZO kann daher ver-

neint werden.  

Hinzu kommt, dass die übergeordneten Vorgaben aus der Richtplanung im 

Rahmen der Nutzungsplanung zu berücksichtigen sind (§ 16 Abs. 1 PBG). 

Bei der Festsetzung und Genehmigung eines Gestaltungsplans besteht zwar 

wie erwähnt ein weiter Gestaltungsspielraum; indessen muss er die Richt-

planung respektieren. Zentral ist daher im vorliegenden Fall nicht bloss der 

Vergleich zwischen Gestaltungplan und Grundordnung, um auf eine unzu-

lässige Sinnentleerung zu schliessen. Im Sinne einer gesamthaften Betrach-

tungsweise  ist  ebenfalls  zu  prüfen,  inwieweit  die  vom  Gestaltungsplan  ge-

schaffene neue Ordnung den Richtplan berücksichtigt (vgl. VB.2021.00038 

vom 28. April 2022, insb. E. 4.2.3 und 4.3, wobei in jenem Entscheid hinzu-

kam,  dass  der  Rahmennutzungsplan  mangelhaft  war).  Der  hier  streitbe-

troffene  Gestaltungsplan  steht  mit  dem  kantonalen  Richtplan  im  Einklang 
und  setzt  diesen  um. Gleiches  gilt  in  Bezug  auf  den  regionalen  Richtplan. 

Ebenfalls  erwähnt  wurde,  dass  gemäss  kommunalen  Richtplan  auf  dem 

Hardturm-Areal eine sehr hohe bauliche Dichte mit einer Ausnützungsziffer 

grösser als 250 % mit Wohn- und Arbeitsnutzungen angestrebt werden soll 

und  die  Bebauung  je  nach  Situation  grossmassstäbliche  Strukturen  mit 

Hochhäusern,  bspw.  mit  Hochhausclustern  (mit  Hochhäusern  über  80 m) 

umfasse (Richtplantext S. 28, 32 und 40).  

R1S.2022.05185 

Seite 82 

 
 
Gesamthaft ist festzuhalten, dass der Gestaltungsplan mit der umstrittenen 

Höhenbeschränkung  von  140 m  die  Richtplanung,  wonach  eine  hohe  bis 

sehr hohe Dichte anzustreben ist und auch Hochhäuser von über 80 m um-

fassen kann, bestens umsetzt. Die Grundordnung wird nicht durch die Hö-

henvorschriften im Gestaltungsplan ihres Sinngehalts entleert.  

21.5. 

Das soeben Erwogene gilt sinngemäss für die ebenfalls gerügte Abweichung 

hinsichtlich  der  Anzahl  Vollgeschosse.  Die  Zulässigkeit  von  Hochhäusern 

geht mit einer hohen Zahl an Vollgeschossen einher. 

21.6. 

Für die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder 

sonst  dem  dauernden  Aufenthalt  dienenden  oder  hiefür  verwendbaren 

Räume  in  Vollgeschossen  unter  Einschluss  der  dazugehörigen  Erschlies-

sungsflächen  und  Sanitärräume  samt  inneren  Trennwänden  (§ 255  Abs. 1 

PBG, in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung). 

Nach Art. 11 GPV beträgt die maximale anrechenbare Geschossfläche in al-
len Geschossen im Teilgebiet A 22’000 m2, im Teilgebiet B 15’000 m2 und 
im Teilgebiet C 88’000 m2 (Abs. 1). Nicht zur anrechenbaren Geschossfläche 
zählen  gemäss  Abs. 2  im  Teilgebiet  B  das  Spielfeld,  die  Fläche  zwischen 

Spielfeld und Tribünen, die Tribünen, Konstruktionsräume unter den Tribü-

nen und äussere Erschliessungsflächen. Nach Abs. 1 dieser Bestimmung ist 
also eine anrechenbare Fläche von gesamthaft 125'000 m2 zulässig. Dem-
gegenüber  lässt  die  BZO  in  der  Zentrumszone  Z5  eine  Ausnützungsziffer 

von  200 %  zu  (Art.  18  Abs.  1  BZO),  was  bei  einer  Grundstücksfläche  von 
54'619 m2 eine anrechenbare Geschossfläche von 109'238 m2 ergibt. Dazu 
kommen die privilegierten Flächen in den Unter- und Dachgeschossen von 
insgesamt rund 21'848 m2 (vgl. Planungsbericht S. 46). Somit sind nach der 
Grundordnung die Realisierung von insgesamt 131'086 m2 dem Aufenthalt 
von  Menschen  dienende  Geschossflächen  gestattet.  Die  Sonderbauvor-

schriften  "Fussballstadion  Zürich"  sehen  gar  eine  Ausnützungsziffer  von 

260 % bzw. 235 % vor (Art. 81a BZO). Nach der Ausnützungsberechnung im 

Planungsbericht wird die gemäss geltender BZO maximal zulässige Ausnüt-

zung von 200 % unter Berücksichtigung der Flächen in Dach- und Unterge-

schossen somit unterschritten.  

R1S.2022.05185 

Seite 83 

 
 
Die Rekurrierenden halten wie erwähnt dafür, dass das geplante Stadion im 

Teilgebiet B aufgrund seines Volumens in grösserem Umfang an die Ausnüt-

zung angerechnet werden soll. Sie verkennen dabei, dass die Ausnützungs-

ziffer  Flächen  und  nicht  Kuben  beschränken  will 

(vgl.  Fritzsche/ 

Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 940). Die rekurrentische Argumentation bezieht 

sich offenkundig auf die Baumassenziffer, welche bestimmt, wie viele Kubik-

meter  anrechenbaren Raums  auf  den  Quadratmeter  Grundfläche  entfallen 

dürfen (§ 258 und § 254 Abs. 2 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Feb-

ruar 2017 gültigen Fassung). Gemäss § 49 PBG kann die BZO u.a. die Aus-

nützung mit einer Baumassenziffer näher ordnen. Die BZO der Stadt Zürich 

sieht keine Baumassenziffer für Zentrumszonen vor, weshalb die Baumasse 

vorliegend auch nicht in irgendeiner Art zu berücksichtigen ist.  

Das ermöglichte bauliche Volumen im Teilgebiet B ist somit bei der Ausnüt-

zungsberechnung nicht wie von den Rekurrierenden verlangt zu berücksich-

tigen. Einzig die dort anrechenbare Geschossfläche ist zu berücksichtigen. 

Auch die vorgenommene rekurrentische Berechnung der Ausnützung nach 

der Grundordnung, bei welcher sinngemäss nur die Teilgebiete A und C mit-

einzubeziehen seien, ist nicht korrekt, da bei der Ausnützungsziffer gemäss 

§ 254 Abs. 1 PBG von der massgeblichen Grundfläche, mithin der ganzen 

Grundstücksfläche auszugehen ist (vgl. § 259 PBG). Es ist demzufolge fest-

zuhalten, dass  hinsichtlich  der Ausnützung  keine unzulässige  Abweichung 

von der Grundordnung erfolgt.  

21.7. 

Hinsichtlich der Nutzung umschreibt § 51 Abs. 1 PBG, dass Zentrumszonen 

bestimmt sind für eine dichte Überbauung zur Entwicklung von Stadt-, Orts- 

und  Quartierzentren,  die  ausser  dem  Wohnen  vorab  der  Ansiedlung  von 

Handels- und Dienstleistungsbetrieben, Verwaltungen sowie mässig stören-
den Gewerbebetrieben dienen (vgl. auch Art. 18a Abs. 1 BZO).  

Gemäss  Art. 5  Abs. 2  GPV  ist  für  das  Teilgebiet  B  eine  Sportnutzung  mit 

zugehörigen  Neben-  und  Infrastrukturnutzungen  sowie  als  Nebennutzung 

mässig störende Handels-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Gastronomienut-

zung vorgesehen. 

Wie die Rekursgegnerschaft in den Rekursantworten zutreffend darauf hin-

weist, hält der numerus clausus an Bauzonentypen gemäss § 48 Abs. 2 PBG 

R1S.2022.05185 

Seite 84 

 
 
für ein Fussballstadion keine Zonierung auf Ebene der Grundordnung bereit. 

Insofern ist die Umsetzung mittels Sondernutzungsplan folgerichtig. Da für 

Zentrumszonen  eine  Mischnutzung  mitsamt  Wohnnutzung  vorgesehen  ist, 

wird die Grundordnung durch den Gestaltungsplan nicht aus den Angeln ge-

hoben.  Vielmehr  ist  die  Zentrumszone die am ehesten  passende Zone für 

die vorgesehene Nutzung gemäss Art. 5 Abs. 2 GPV. 

21.8. 

Gesamthaft erweist  sich  die  rekurrentische Rüge  der  unzulässigen  Abwei-

chung von der Grundordnung als nicht stichhaltig.  

22.1. 

Die Rekurrierenden führen weiter aus, der Gestaltungsplan beruhe auf einer 

ungenügenden raumplanungsrechtlichen Interessenabwägung. Es sei keine 

Interessenabwägung  durchgeführt  worden,  weshalb  auch  keine  dokumen-

tiert sei. Die vom Planungsziel betroffenen Interessen seien nicht systema-

tisch erfasst und gewichtet und gegeneinander abgewogen worden. 

Die Abwägung aller betroffenen Interessen zeige, dass die rechtlichen Vo-

raussetzungen für diesen Gestaltungsplan nicht erfüllt seien. Eine Berück-

sichtigung der Interessen der Anwohner bei der Dimensionierung und Plat-

zierung der beiden Hochhäuser sei nicht zu erkennen. Gleiches gelte in Be-

zug auf das Stadion. Dazu gehörten die erdrückende räumliche Wirkung der 

mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Bauten und Anlagen, der Schatten-

wurf, die Immissionen, der Verlust an Erholungsflächen und ungenügenden 

neuen  Frei-  und  Grünflächen,  der  Parkiersuchverkehr,  wilde  Parkiererei, 

Hooliganismus,  Strassenschlachten,  Strassensperrungen,  Verunreinigung 

von Vorgärten, freies Urinieren, abschreckende Zeugnisse von Alkoholkon-
sum,  Lärm  vor  den  Spielen,  während  der  Spiele  und  nach  den  Spielen, 

Lichtimmissionen etc.  

Das öffentliche Interesse an Sportanlagen werde nicht bestritten. Es werde 

aber gemildert dadurch, dass das städtische Stadion Letzigrund nur ein paar 

hundert Meter neben dem geplanten Hardturm-Stadion liege und dadurch, 

dass das neue Stadion nicht für den Amateurfussball, sondern ausschliess-

lich  für  den  Profifussball  zur  Verfügung  stehen  werde.  Zudem  fehle  es  an 

R1S.2022.05185 

Seite 85 

 
 
einem öffentlichen Interesse, im Hardturm-Areal zwei Hochhäuser mit einer 

Höhe von je 140 m zu errichten. 

Gegen die mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Bauten und Anlagen wür-

den weiter die Interessen des Ortsbildschutzes, insbesondere dem Schutz 

der  ISOS-Schutzobjekte,  des  Denkmalschutzes,  des  Landschaftsschutzes 

und des Naturschutzes sprechen.  

Ferner sei die Wohnqualität in den beiden Hochhäusern suboptimal und den 

geplanten Bauten fehle die heute vorausgesetzte Qualität bezüglich Umwelt, 

Klimaschutz, Naturschutz inklusive Bachöffnung.  

22.2. 

Die Rekursgegner 1 und 3 halten dem zusammengefasst entgegen, der Pla-

nungsbericht zeige detailliert auf, inwieweit im Rahmen der übergeordneten 

Richtplanung jeweils stufengerecht eine Interessenabwägung erfolgt sei. Pri-

märer  Bezugspunkt  bilde  dabei  das  geplante  Fussballstadion,  für  welches 

ein Eintrag im kantonalen Richtplan bestehe bzw. die Schaffung eines neuen 

Zentrumsgebiets mit hoher Dichte samt Anteil an gemeinnützigen Wohnun-

gen. Die dem kommunalen Richtplan zugrunde gelegte Interessenabwägung 

sei  von  sehr  hoher  Aktualität  und  beanspruche  vollumfängliche  Gültigkeit. 

Die Stadt Zürich als Planungsträgerin habe zur Eruierung der optimalen Va-

riante des Stadionbaus  einen  selektiven  Investoren- Studienauftrag  durch-

geführt. Im Nachgang zum Siegerprojekt sei eine umfassende Weiterbear-

beitung unter Berücksichtigung der massgeblichen privaten und öffentlichen 

Interessen erfolgt, wie sie mitunter aus dem durchgeführten Mitwirkungsver-

fahren  zusätzlich  eingebracht  worden  seien.  Eine  Erhebung,  Gewichtung 

und soweit möglich Harmonisierung der privaten Interessen sei erfolgt. Dabei 

seien namentlich mit den eigentlichen immissionsschutzrechtlichen Beurtei-
lungen auch die massgeblichen privaten Interessen einbezogen worden. Die 

entsprechende Gewichtung sowie Abwägung sei bereits im Einwendungsbe-

richt ausführlich dokumentiert. Auch die sich aus dem ISOS ergebenden An-

forderungen des Ortsbildschutzes seien über das gesamte Stadtgebiet be-

trachtet und für den Stadtteil Industrie stufengerecht berücksichtigt worden. 

Die Interessenermittlung, -bewertung und -abwägung zwischen Verdichtung 

und Ortsbildschutz sei im Grundlagenbericht Ortbildschutz dokumentiert. Be-

züglich der beiden inventarisierten Anlagen, der Bernoulli-Siedlung und der 

R1S.2022.05185 

Seite 86 

 
 
Wohnkolonie "à-Porta" sei die Anordnung der neuen Genossenschaftssied-

lung, des Fussballstadions und der beiden Hochhäuser bezüglich Abstände, 

Höhen und architektonischer Ausbildung im Übrigen so gewählt, dass eine 

Beeinträchtigung der inventarisierten Bauten im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG 

ausgeschlossen werden könne. 

22.3. 

Die privaten Rekursgegnerinnen betonen zusätzlich, dass zum Planungsbe-

richt verschiedene Beilagen gehörten, welche Grundlagen des Gestaltungs-

plans bilden würden. Im Planungsbericht werde auf die verschiedenen Be-

richte Bezug genommen und darauf verwiesen. In diesen Berichten werde 

zu  den  verschiedenen  tangierten  Interessen  Stellung  genommen.  Sodann 

sei  der  Bau  des  Stadions  auf  die  Querfinanzierung  durch  die  Hochhäuser 

angewiesen. 

22.4. 

Replicando entgegnen die Rekurrierenden, der Gestaltungsplan müsse auf 

einer umfassenden Interessenabwägung beruhen, was TeilInteressenabwä-

gungen ausschliesse. Ein Fachbericht gewichte die Interessen nicht und es 

sei nicht seine Aufgabe, das konkret untersuchte Interesse andern Interes-

sen gegenüberzustellen. Hierfür sei eine übergeordnete, alle Interessen ko-

ordinierende, bündelnde, gewichtende Behörde, der Planungsträger, zustän-

dig. Die Rekursgegner 1 und 3 würden in der Rekursantwort auf sieben Sei-

ten  detailliert  darlegen,  dass  die  Anliegen  des  Ortsbildschutzes  und  des 

Denkmalschutzes  durch  den  Gestaltungsplan  nicht  beeinträchtigt  würden. 

Der Orts- und Denkmalschutz hätte jedoch im Planungsbericht abgehandelt 

werden müssen; dort würden jegliche Ausführungen dazu fehlen. Die Not-

wendigkeit einer Querfinanzierung des Stadions durch die Hochhäuser sei 

ferner  kein  raumplanungsrechtliches  Interesse.  Wenn  das  öffentliche  Inte-
resse an einem Stadion derart gross sei, wie die privaten Rekursgegnerinnen 

behaupten  würden,  müsse  auch  eine  Finanzierung  durch  die  öffentliche 

Hand möglich sein. 

22.5.1. 

Im Rahmen der Nutzungsplanung sind die in Betracht fallenden öffentlichen 

und privaten Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die anzustrebende 

räumliche Entwicklung im Licht der Ziele und Grundsätze der Raumplanung 

gegeneinander abzuwägen (Art. 1 und 3 RPG; Art. 2 und 3 RPV). Gestützt 

R1S.2022.05185 

Seite 87 

 
 
auf Art. 3 RPV nehmen die Behörden bei der Genehmigung der Nutzungs-

planung und entsprechend auch bei einer Sondernutzungsplanung demnach 

eine umfassende Interessenabwägung vor (BGE 145 II 70, E. 3.2 m.w.H.). 

Nach  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  wirkt  die  Interessenabwä-

gung  bei  der  Nutzungsplanung  selbst  rechtsbildend.  Zur  Überprüfung  der 

Richtigkeit des Entscheidungsinhalts ist daher grundsätzlich die Interessen-

abwägung, die zu dieser Entscheidung geführt hat, massgeblich einzubezie-

hen.  Dies  bedingt,  dass  die  zuständige  Behörde  die  wesentlichen  Schritte 

ihrer Interessenabwägung (Ermittlung, Beurteilung und Optimierung der In-

teressen) offenlegt. Bei der Festlegung eines Gestaltungsplans hat die Inte-

ressenabwägung nach Art. 3 RPV im Hinblick auf die im erläuternden Bericht 

zum Gestaltungsplan darzulegende Abweichung von der Grundordnung zu 

erfolgen. Die Anforderungen hängen dabei von ebendieser Abweichung ab. 

Je grösser die Abweichung, umso höher sind die Anforderungen an deren 

Begründung (zum Ganzen: BGr 1C_328/2020 vom 22. März 2022, E. 3.4.3. 

und 3.4.5.).  

22.5.2. 

Dass eine diesen Vorgaben genügende Interessenabwägung vorliegend un-

terblieben wäre, ist nicht ersichtlich. Entscheidend ist, dass sich insbeson-

dere dem Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV eine umfassende Ermittlung 

und  Beurteilung  der  betroffenen  Interessen  und  damit  letztlich  auch  deren 

Abwägung  bzw.  Optimierung  entnehmen  lässt.  Dabei  ergibt  sich  zunächst 

eine Darlegung des erheblichen öffentlichen Interesses am strittigen Gestal-

tungsplan aus S. 15 f. des Planungsberichts, wo die bereits erwähnten über-

geordneten  richtplanerischen  Grundlagen  dargelegt  werden,  wonach  der 

Gestaltungsplanperimeter  dem  Zentrumsgebiet  zugewiesen  wird  und  ein 

Fussballstadion zu realisieren ist. Nebst der deshalb gebotenen Verdichtung 
wird das öffentliche Interesse an den beiden Hochhäusern im Planungsbe-

richt zu Recht mit der Querfinanzierung des Stadions begründet, nachdem 

eine anderweitige Realisierung mehrfach (auch an der Urne) gescheitert ist 

(vgl. Planungsbericht S. 11 ff.; vgl. auch BGr 1C_471/2021 vom 10. Oktober 

2022, E. 3.5.2., dem eine ähnliche Konstellation zugrunde lag). Ohnehin ist 

aber  festzuhalten,  dass  ein  privater  Gestaltungsplan  –  im  Gegensatz  zum 

öffentlichen Gestaltungsplan – an sich gerade keine spezielle Rechtfertigung 

im  Sinne  eines  öffentlichen  Interesses  voraussetzen  würde  (vgl.  BGr 

R1S.2022.05185 

Seite 88 

 
 
1C_146/2007 

vom 

4.  März 

2008,  E. 2.3; 

vgl. 

auch  Fritz-

sche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 182 m. H. auf VB.2004.00135 vom 7. April 

2005).  

22.5.3. 

Wie bereits erwähnt, liegt dem Planungsbericht eine grosse Zahl von Fach-

berichten bei, auf welche im Planungsbericht verwiesen wird (vgl. E. 4.4.3. 

vorstehend). Zu nennen ist dabei insbesondere der Verkehrsbericht, der Be-

richt  Verkehrslärm,  der  Bericht  Sportlärm,  der  Bericht  Grundwasser,  das 

Memo  Besprechung  Variantenstudium  Döltschibach,  das  Memo  Hochwas-

serschutz,  die  Grundlagen  Energie  zu  GP  und  UVB,  der  Bericht  Lebens-

räume, Fauna und Flora, der Bericht Störfälle, das Sicherheitskonzept Aus-

senraum, das Ver- und Entsorgungskonzept, das Beleuchtungskonzept, der 

Bericht  Dachbegrünung  und  besonders  der  Umweltverträglichkeitsbericht. 

Damit liegt eine sehr umfangreich dokumentierte Planung vor, welche auf die 

einzelnen öffentlichen und privaten Interessen eingehend Bezug nimmt, be-

sonders soweit sie mit der vorgesehenen Überbauung in Konflikt stehen. Wie 

erwähnt, ist nicht massgeblich, dass einzelne Themenbereiche separat ver-

tieft wurden, da im Planungsbericht explizit auf die Fachberichte verwiesen 

wird. Entgegen der rekurrentischen Auffassung gewichten die Fachberichte 

auch die einzelnen Interessen, gerade bezüglich der zahlreichen von ihnen 

genannten Immissionen aller Art. Dies ergibt sich beispielhaft aus dem Be-

richt Sportlärm, welcher diesbezüglich die privaten Interessen der Nachbar-

schaft gegenüber dem Interesse am Sportbetrieb samt seinen Lärmimmissi-

onen sorgfältig abwägt (vgl. insb. Kap. 7 und 10). Darüber hinaus geht dieser 

Bericht  ausführlich  auf  zahlreiche  bauliche  Varianten  bspw.  des  Stadion-

dachs  ein  und  zeigt  auf,  was  für  und  was  gegen  die  einzelnen  Varianten 

spricht. Weitere von den Rekurrierenden erwähnte Themen wie der Vanda-

lismus,  wildes  Urinieren  und  die  Trennung  von  Fans  und  Verkehrsteilneh-
mern oder anderen Nutzern werden im Sicherheitskonzept Aussenraum ab-

gehandelt.  Die  Auswirkungen  des  Verkehrs  werden  ebenfalls  umfassend 

thematisiert  bzw.  wurden  Leistungsfähigkeitsnachweise  erbracht  (vgl.  Ver-

kehrsbericht). Hinzu kommt, dass eine grosse Zahl privater Interessen, wel-

che  im  Mitwirkungsverfahren  eingebracht  wurden,  im  Einwendungsbericht 

ausführlich abgehandelt werden. 

R1S.2022.05185 

Seite 89 

 
 
22.5.4. 

Die einzigen der von den Rekurrierenden konkret genannten Interessen, die 

im  Planungsbericht  samt  Beilagen  nicht  ausdrücklich  thematisiert  werden, 

sind diejenigen des Ortsbild- und Denkmalschutzes. Allerdings ist dieser Um-

stand für sich genommen nicht geeignet, die im Übrigen erschöpfende Inte-

ressenabwägung als rechtsfehlerhaft erscheinen zu lassen: Bei der Interes-

senabwägung  sind  allein  die  berührten  Interessen  zu  ermitteln  bzw.  fallen 

sachlich nicht erhebliche Interessen ausser Betracht (Pierre Tschannen, in: 

Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, Inte-ressenabwägung, Zü-

rich/Basel/Genf 2019, Art. 3 Rz. 24). Es wurde bereits dargelegt, dass keine 

Schutzziele des ISOS tangiert sind (E. 9.3.4.), weshalb keine sachlich erheb-

lichen Interessen vorliegen. Zu betonen ist, dass einzig die Abweichung von 

der Grundordnung noch von Interesse ist. Dass sich mit der Bebauung der 

heute  noch  weitgehend  unverbauten  Flächen  das  Gesicht  des  Ortsbildes 

komplett verändern wird, ist auch ohne Gestaltungsplan die unvermeidliche, 

aber vom Gesetzgeber gewollte Folge der Nutzung, wie sie sich bereits aus 

der geltenden Zonenordnung ergibt. Insofern ist keine Interessenabwägung 

mehr vorzunehmen. Nämliches gilt auch hinsichtlich denkmalschützerischen 

Interessen, wobei diesbezüglich die Rekurrierenden es gänzlich unterlassen 

aufzuzeigen, weshalb solche überhaupt berührt sein könnten. Dies ist auch 

nicht ersichtlich, sind doch die Abweichungen von der Grundordnung in den 

Teilgebieten A und B, welche sich zu den (potentiell) schutzwürdigen Sied-

lungen  Bernoulli  und  à  Porta  richten,  in  Bezug  die  räumliche  Ausdehnung 

gering. Zu erwähnen ist dennoch, dass im Bericht Sportlärm eine – für die 

Nachbarschaft  in akustischer  Hinsicht  an  sich  vorteilhafte –  Erhöhung  des 

Stadiondachs insbesondere wegen der gebotenen Rücksichtnahme auf die 

Siedlungen Bernoulli und à Porta verworfen wurde (Kap. 7.1.5 samt zahlrei-

chen Visualisierungen). Hinzu kommt, dass die Rekursgegner 1 und 3 in ih-

rer Rekursantwort ausführlich zu den Belangen Ortsbild- und Denkmalschutz 
Stellung nahmen, weshalb nicht von einer unterlassenen Prüfung und Abwä-

gung der Interessen auszugehen ist. Da überdies der Sachverhalt abgeklärt 

werden konnte, wäre in diesen Belangen auch ein Entscheid in der Sache 

selbst durch die Rekursinstanz noch möglich (vgl. Tschannen, a.a.O., Art. 3 

Rz. 49; vgl. auch § 20 Abs. 1 VRG). Da indes bereits aufgezeigt wurde, dass 

die Interessen gar nicht berührt werden, erübrigt sich eine weitere Beurtei-

lung der Interessen durch die Rekursinstanz.  

R1S.2022.05185 

Seite 90 

 
 
22.5.5. 

Zusammenfassend ergibt sich somit, dass auch die Rüge der ungenügenden 

planungsrechtlichen Interessenabwägung unbegründet ist. 

23.1. 

Schliesslich bringen die Rekurrierenden vor, der Gestaltungsplan habe Aus-

wirkungen  auf  den  Raum,  die  Erschliessung  und  die  Umwelt,  welche  weit 

über seinen Perimeter hinausgehen würden, weshalb anstelle einer Gestal-

tungsplanung eine Revision der Rahmennutzungsordnung hätte stattfinden 

müssen.  Planungen  in  dieser  Grössenordnung  und  Auswirkungen  würden 

den Anwendungsbereich von Gestaltungsplänen grundsätzlich übersteigen. 

Es werde vorliegend eine neue Grundordnung festgelegt.  

23.2. 

Im Ergebnis machen die Rekurrierenden damit erneut geltend, dass der strit-

tige Gestaltungsplan in unzulässiger Weise von der Grundordnung abweicht. 

Diese  Rüge  wurde  bereits  vorstehend  (E. 21.)  widerlegt,  weshalb  vollum-

fänglich darauf verwiesen werden kann und die rekurrentischen Vorbringen 

ins Leere zielen.  

24. 

Zusammengefasst  ergibt  sich,  dass  der  strittige  Gestaltungsplan  zu  Recht 

festgesetzt und seitens der Baudirektion als rechtmässig, zweckmässig und 

angemessen beurteilt und entsprechend genehmigt worden ist, so dass der 

Rekurs vollumfänglich abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist. 

25.1. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den Rekurrierenden 16, 36, 38, 

39,  41,  43,  46  und  47,  auf  deren  Rekurs  nicht  einzutreten  ist,  zu  je  1/192 

aufzuerlegen. Den weiteren 46 rekurrentischen Parteien sind die Verfahrens-

kosten zu je 1/48 aufzuerlegen. Sämtliche Rekurrierenden haften solidarisch 

für die gesamten Verfahrenskosten (§ 13 VRG).  

R1S.2022.05185 

Seite 91 

 
 
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf 

das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der 

Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu 

(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 

Rz. 25 ff.).  

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (Bedeu-

tung des mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Bauvorhabens im streitge-

genständlichen  Umfang:  Fussballstadion  mit  bis 18’500  Zuschauerplätzen, 

genossenschaftliche Wohnsiedlung mit 174 Wohnungen und einem Investo-

renprojekt  mit  rund  600 Wohnungen  zzgl.  Gewerberäume),  des  getätigten 

Verfahrensaufwandes  (Zwischenentscheid  betr.  superprovisorische  Mass-

nahmen, doppelter Schriftenwechsel, weitere Eingaben der Rekurrierenden, 

Abteilungsaugenschein),  der  ausserordentlich  hohen  Anzahl  Rügen,  des 

Umfangs des vorliegenden Urteils und des Streitinteresses der sehr zahlrei-

chen  gebührenpflichtigen  Rekurrierenden  (vgl.  VB.2018.00760  vom  8.  Juli 

2020,  E.  6.7) 

ist  die  Gerichtsgebühr  auf  Fr. 40'000.-- 

festzusetzen 

(BGr 1C_566/2015  vom  18. Februar  2016,  E. 2;  BGr  1C_244/2013  vom 

4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012, 

E.  16,  in  BEZ  2014  Nr.  36;  Entscheid  bestätigt  mit  VB.2012.00774  vom 

22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014). 

25.2. 
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder 

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

R1S.2022.05185 

Seite 92 

 
 
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der privaten Rekursgeg-

nerschaft  zulasten  der  solidarisch  haftbaren  rekurrentischen  Parteien  eine 

Umtriebsentschädigung zuzusprechen, zahlbar nach Massgabe des Verfah-

renskostenverteilers.  Angemessen  erscheint  ein  Betrag  von  gesamthaft 

Fr. 6'000.--. Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt 

die  Zusprechung  eines  Mehrwertsteuerzusatzes  von  vornherein  (BRKE  II 

Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56). 

Auch  die  Rekursgegner  1  und  3  beantragen  die  Zusprechung  einer  Um-

triebsentschädigung  (§ 17  Abs.  2  VRG).  Stehen  sich  im  Verfahren  private 

Parteien  mit  gegensätzlichen  Begehren  gegenüber,  so  wird  die  Gemeinde 

im  Falle  des  Unterliegens  in  der  Regel  nicht  entschädigungspflichtig  (§ 17 

Abs. 3 VRG). Umgekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entspre-

chender Entschädigungsanspruch. Da es sich vorliegend um ein ausseror-

dentlich umfangreiches und komplexes Rekursverfahren handelt, ist der an-

waltlich vertretenen kommunalen Rekursgegnerschaft ausnahmsweise eine 

Umtriebsentschädigung  zulasten  der  solidarisch  haftbaren  rekurrentischen 

Parteien zuzusprechen, zahlbar nach Massgabe des Verfahrenskostenver-

teilers.  Angemessen  erscheint  ebenfalls  ein  Betrag  von  gesamthaft 

Fr. 6'000.--.  

Den unterliegenden Rekurrierenden steht keine Umtriebsentschädigung zu 

(§ 17 Abs. 2 VRG). 

R1S.2022.05185 

Seite 93