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**Case Identifier:** 5c68529e-7837-57fe-a479-44f1f9735c1a
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-02
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht II. Zivilkammer 02.02.2022 ZK2 2021 31
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_007_ZK2-2021-31_2022-02-02.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

Urteil vom 2. Februar 2022

Referenz ZK2 21 31

Instanz II. Zivilkammer 

Besetzung Nydegger, Vorsitzender
Hubert und Bergamin
Gustin, Aktuar

Parteien A._____
Berufungskläger 1
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto T. Annen
Kornplatz 2, Postfach 355, 7001 Chur 

B._____
Berufungskläger 2
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto T. Annen
Kornplatz 2, Postfach 355, 7001 Chur 

gegen

C._____
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marco Ettisberger
Hinterm Bach 40, Postfach 193, 7001 Chur 

Gegenstand vorsorgliche Massnahmen

Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Plessur, Einzelrichter, vom 06.04.2021, 
mitgeteilt am 15.06.2021 (Proz. Nr. 135-2021-159)

Mitteilung 08. Februar 2022

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Sachverhalt

A. Die C._____ als Käuferin schloss am 22. Dezember 2020 mit A._____ und 
B._____ einen Kaufvertrag über die zwei Miteigentumsanteile Nr. D._____ und 
E._____ am Grundstück Nr. F._____, Plan Nr. G._____, in H._____ ab. Die Par-
teien vereinbarten in Art. 15 der besonderen Bestimmungen des Kaufvertrags, 
dass der Vertrag suspensiv bedingt sei und nur unter gewissen Bedingungen 
wirksam werde. Zudem vereinbarten sie gegenseitige Rücktrittsrechte und  was 
vorliegend zu beurteilen sein wird  gegebenenfalls die Möglichkeit, den Vertrag 
unabhängig vom Bedingungseintritt einseitig für wirksam zu erklären.

B. Mit Einschreiben vom 19. Februar 2021 zeigte die C._____ A._____ und 
B._____ an, dass sie "den Kaufvertrag vom 22. Dezember 2020" gestützt auf Art. 
15 lit. b der besonderen Bestimmungen des Kaufvertrags "ausüben" wolle.

C. Mit Einschreiben vom 23. Februar 2021 an die C._____ "kündigten" 
A._____ und B._____ den Kaufvertrag vom 22. Dezember 2020.

D. Am 1. März 2021 ersuchte die C._____ das Regionalgericht Plessur um 
Erlass vorsorglicher Massnahmen gegenüber A._____ und B._____. Die C._____ 
beantragte namentlich, A._____ und B._____ sei es unter Straffolgen gemäss Art. 
292 StGB zu verbieten, bezüglich den Miteigentumsanteilen D._____ und E._____ 
sowie der Liegenschaft Nr. F._____ Rechtsgeschäfte jeglicher Art abzuschliessen. 
Weiter sei das Grundbuchamt H._____ anzuweisen, auf die Miteigentumsanteile 
und die Liegenschaft eine Verfügungsbeschränkung nach Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 
ZGB im Grundbuch vorzumerken. Sämtliche Anordnungen seien schliesslich im 
Sinne von Art. 265 Abs. 1 ZPO superprovisorisch anzuordnen.

E. Mit Entscheid vom 1. März 2021 hiess der Einzelrichter am Regionalgericht 
Plessur das Gesuch um Erlass superprovisorischer Massnahmen gut und wies 
das Grundbuchamt H._____ an, eine entsprechende Verfügungsbeschränkung im 
Grundbuch vorzumerken. 

F. Mit Schreiben vom 4. März 2021 lud der Vorsitzende die Parteien auf den 
18. März 2021 zur Hauptverhandlung vor. Aufgrund der kurzfristigen Ansetzung 
der Hauptverhandlung verzichtete er darauf, den Gesuchsgegnern Gelegenheit 
zur schriftlichen Stellungnahme zu geben, und teilte mit, dass diese sich an der 
Verhandlung mündlich dazu äussern könnten.

G. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 18. März 2021 beantragten A._____ 
und B._____ im Wesentlichen die vollumfängliche Abweisung des Gesuchs um 

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Erlass vorsorglicher Massnahmen. Die angeordneten superprovisorischen Mass-
nahmen seien per sofort und vollumfänglich aufzuheben.

H. Mit Entscheid vom 6. April 2021 erkannte der Einzelrichter am Regionalge-
richt Plessur, was folgt:

1. a) A._____ und B._____ wird  vorsorglich  

unter Androhung von Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, 
wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Be-
amten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn er-
lassenen Verfügung nicht Folge leistet,

verboten, Rechtsgeschäfte jeglicher Art bezüglich der Miteigentums-
anteile D._____ und E._____ sowie des Grundstücks Nr. F._____ im 
Grundbuch von H._____, abzuschliessen, insbesondere zu verkau-
fen, zu belasten, das Miteigentum aufzuheben oder sonst wie obliga-
torisch oder dinglich darüber zu verfügen.

b) A._____ wird  vorsorglich 

unter Androhung von Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, 
wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Be-
amten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn er-
lassenen Verfügung nicht Folge leistet,

verboten, Rechtsgeschäfte jeglicher Art bezüglich des Miteigentums-
anteils E._____ im Grundbuch der Gemeinde H._____, abzuschlies-
sen, insbesondere zu verkaufen oder zu belasten oder sonst wie ob-
ligatorisch oder dinglich darüber zu verfügen. 

c) B._____ wird  vorsorglich  

unter Androhung von Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, 
wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Be-
amten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn er-
lassenen Verfügung nicht Folge leistet, 

verboten, Rechtsgeschäfte jeglicher Art bezüglich des Miteigentums-
anteils D._____ im Grundbuch der Gemeinde H._____, abzuschlies-
sen, insbesondere zu verkaufen oder zu belasten oder sonst wie ob-
ligatorisch oder dinglich darüber zu verfügen.

2. Die mit Entscheid des Regionalgerichts Plessur vom 01.03.2021 su-
perprovisorisch angeordnete Vormerkung einer Verfügungsbeschrän-
kung nach Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB auf den Miteigentumsanteilen 
D._____ und E._____ sowie auf dem Grundstück Nr. F._____ im 
Grundbuch von H._____ zur Sicherung des Anspruchs der C._____, 
mit Sitz in H._____, auf Übereignung dieser Grundstücke gemäss 
Kaufvertrag vom 22.12.2020 wird bestätigt.

3. Der C._____ wird eine Frist von 30 Tagen seit Mitteilung des Ent-
scheids zur Einreichung der Klage angesetzt. Die angeordneten 
Massnahmen fallen bei ungenutztem Ablauf der Frist ohne weiteres 
dahin.

4. a) Die Gerichtskosten von CHF 2'000.00 gehen solidarisch zu Lasten 
von A._____ und B._____ und sind dem Kanton Graubünden zu be-
zahlen.

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b) Die solidarisch haftenden A._____ und B._____ haben der C._____ 
eine Parteientschädigung von CHF F._____ (inkl. Interessenwertzu-
schlag und MwSt.) zu bezahlen.

5. a) (Rechtsmittelbelehrung)

b) (Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid)

c) (Verweis auf Art. 145 Abs. 2 lit. b ZPO)

6. (Mitteilungen)

I. Gegen diesen Entscheid liessen A._____ (nachfolgend: Berufungskläger 1) 
und B._____ (nachfolgend: Berufungskläger 2) mit Eingabe vom 28. Juni 2021 
(Datum Poststempel) beim Kantonsgericht von Graubünden Berufung einreichen. 
Sie beantragen, was folgt:

1. Der Entscheid des Regionalgerichts Plessur 135-2021-159 vom 06. 
April 2021 sei aufzuheben und das Begehren der Berufungsbeklagten 
um vorsorgliche Massnahmen sei vollumfänglich abzuweisen.

2. Die mit Entscheid vom 1. März 2021 angeordnete superprovisorische 
Massnahme sei per sofort und vollumfänglich aufzuheben. Das 
Grundbuchamt H._____ sei anzuweisen, die Verfügungsbeschränkung 
nach Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB auf der Liegenschaft Nr. F._____ und 
den Miteigentumsanteilen Nrn. D._____ und E._____, allesamt 
Grundbuch H._____, per sofort zu löschen.

3. Eventualiter sei der Entscheid des Regionalgerichts Plessur 135-2021-
159 vom 06. April 2021 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung 
an das Regionalgericht Plessur zurückzuweisen.

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten 
der Berufungsbeklagten.

Prozessualer Antrag

5. Es seien die Akten der Vorinstanz (Regionalgericht Plessur Proz. Nr. 
135-2021-159) heranzuziehen.

J. Mit Verfügungen jeweils vom 1. Juli 2021 forderte der Vorsitzende der II. 
Zivilkammer einerseits die Vorinstanz zur Einreichung der Verfahrensakten und 
andererseits die Berufungskläger zur Bezahlung eines Kostenvorschusses von 
CHF 2'000.00 auf. Der C._____ wurde eine zehntägige Frist zur Einreichung der 
Berufungsantwort angesetzt.

K. Mit Berufungsantwort vom 12. Juli 2021, welche nach Aufforderung des 
Vorsitzenden am 22. und am 28. Juli 2021 (formal) korrigiert nachgereicht wurde, 
beantragte die C._____ (nachfolgend: Berufungsbeklagte), die Berufung sei voll-
umfänglich abzuweisen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich 
Mehrwertsteuer) zu Lasten der Berufungskläger unter solidarischer Haftbarkeit.

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Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

Gemäss Art. 308 Abs. 1 ZPO sind mit der Berufung erstinstanzliche End- und Zwi-
schenentscheide sowie erstinstanzliche Entscheide über vorsorgliche Massnah-
men anfechtbar. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur 
zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren min-
destens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Berufung gegen einen 
im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid ist unter Beilage des Ent-
scheids innert 10 Tagen seit der Zustellung desselben beim Kantonsgericht von 
Graubünden schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 ZPO und 314 Abs. 1 
ZPO sowie Art. 7 Abs. 1 des kantonalen Einführungsgesetzes zur Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung [EGzZPO; BR 320.100]). 

Der angefochtene Entscheid des Einzelrichters am Regionalgericht Plessur vom 4. 
April 2021 wurde den Parteien am 15. Juni 2021 mitgeteilt und ging bei den Par-
teien am 16. Juni 2021 ein. Mit der Eingabe vom 28. August 2019 wurde die 
zehntägige Rechtsmittelfrist unter Berücksichtigung von Art. 142 Abs. 3 ZPO ge-
wahrt, weshalb auf die im Übrigen formgerecht eingereichte Berufung einzutreten 
ist. 

2. Noven

2.1. Die Berufungsbeklagte bringt in ihrer Berufungsantwort verschiedene neue 
Beweismittel ein (act. C.2 bis 12). Im Berufungsverfahren werden neue Tatsachen 
und Beweismittel gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO jedoch nur noch berücksichtigt, 
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt 
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Praxisgemäss 
ist zwischen echten und unechten neuen Vorbringen zu unterscheiden. Echte No-
ven sind Tatsachen und Beweismittel, die (erst) nach dem Ende der Hauptver-
handlung des erstinstanzlichen Verfahrens entstanden sind. Sie sind im Beru-
fungsverfahren grundsätzlich immer zulässig, wenn sie ohne Verzug nach ihrer 
Entdeckung vorgebracht werden. Unechte Noven sind Tatsachen und Beweismit-
tel, die bereits bei Ende der erstinstanzlichen Hauptverhandlung entstanden wa-
ren. Ihre Zulassung wird im Berufungsverfahren weitergehend insofern einge-
schränkt, als sie ausgeschlossen sind, wenn sie bei Beachtung zumutbarer Sorg-
falt bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden können. Im 
Falle unechter Noven hat die Partei namentlich die Gründe detailliert darzulegen, 
weshalb sie die Tatsache oder das Beweismittel nicht schon vor erster Instanz hat 
vorbringen können (vgl. zum Ganzen BGE 143 III 42 E. 4.1 m.w.H.). Noven, deren 

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Entstehung einzig vom Willen einer Partei abhängen (sog. Potestativ-Noven), gel-
ten gemäss Bundesgericht als unechte Noven und sind dementsprechend eben-
falls nur zuzulassen, wenn sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht bereits vor erster 
Instanz hätten vorgebracht werden können (BGE 146 III 416 E. 5).

2.2. In Übereinstimmung mit der Berufungsbeklagten ist act. C.2 (Schreiben des 
Berufungsklägers 2 vom 20/22. März 2021 an das Regionalgericht Plessur) als 
echtes Novum zu bewerten und zuzulassen. Es ist erst nach der Hauptverhand-
lung entstanden und durch die Gegenseite vor dem Regionalgericht Plessur ein-
gebracht worden; insofern handelt es sich für die Berufungsbeklagte nicht um ein 
gegebenenfalls unzulässiges Potestativ-Novum. In Bezug auf die übrigen einge-
brachten Dokumente (act. C.3 bis C.12; vorvertragliche Korrespondenz zwischen 
den Parteien) ist festzuhalten, dass diese bereits vor der erstinstanzlichen Ver-
handlung entstanden sind, es sich demzufolge um unechte Noven handelt. Die 
Begründung der Berufungsbeklagten, weshalb sie die ganze E-Mail Korrespon-
denz nicht bereits vor erster Instanz vorbringen konnte, vermag nicht zu überzeu-
gen. Anlässlich der erstinstanzlichen Hauptverhandlung hatten die Berufungsklä-
ger im Rahmen ihrer Gesuchsantwort beziehungsweise bereits vorher im als Be-
weisverfahren bezeichneten Verfahrensabschnitt verschiedene E-Mails zu den 
Vertragsverhandlungen eingereicht. Die Berufungsbeklagte bringt nun vor, dass 
diese nicht vollständig seien und ein falsches Bild vermitteln würden, sie vor erster 
Instanz jedoch auch keine Gelegenheit gehabt habe, die eingebrachte Korrespon-
denz zu verifizieren, geschweige denn diese im vollen Schriftverkehr einzulegen 
(vgl. act. A. 5, S. 3). Diese Begründung erscheint jedoch nicht nachvollziehbar. 
Erstens hätte die Beschwerdegegnerin zur Verifizierung der eingereichten E-Mails 
eine kurze Verhandlungspause beantragen können. Angesichts der Anzahl E-
Mails hätte eine Prüfung nicht unverhältnismässig lange gedauert und wäre wohl 
gewährt worden. Zweitens hätte es ebenfalls an der Berufungsbeklagten als Ge-
suchstellerin gelegen, bereits mit ihrem Gesuch alle wesentlichen Beweismittel 
einzureichen. Gerade im Summarverfahren sind die Parteien gehalten, bereits mit 
ihrer ersten Rechtsschrift die relevanten Beweismittel einzureichen. Eine Partei 
kann nicht davon ausgehen, dass eine Verhandlung oder ein zweiter ordentlicher 
Schriftenwechsel angeordnet wird, in welchen sie noch einmal unbeschränkt neue 
Tatsachen und Beweismittel vorbringen könnte (vgl. Art. 229 ZPO; BGE 146 III 
237 E. 3.1). Vorliegend war aber absehbar, dass die Berufungskläger sich auf die 
Vertragsverhandlungen und die Mailkorrespondenz stützten würden. Die Beru-
fungsbeklagte kann deshalb nicht vorbringen, dass sie vorher  sprich in ihrem 
Gesuch oder in ihrer Replik (sofern dies noch zulässig gewesen wäre)  keinen 
Anlass hatte, die in ihren Augen relevanten E-Mails einzubringen. In diesem Sinne 

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sind die Voraussetzungen von Art. 317 ZPO nicht erfüllt, da es der Berufungsbe-
klagten zumutbar gewesen wäre, die vor der Berufungsinstanz eingebrachten Do-
kumente act. C.3 bis C.12 bereits vor erster Instanz vorzubringen. Die Urkunden 
sind im vorliegenden Verfahren dementsprechend unbeachtlich.

3. Voraussetzungen zum Erlass von vorsorglichen Massnahmen

Vorliegend ist zu prüfen, ob  wie die Berufungskläger darlegen  die Vorinstanz 
zu Unrecht vorsorgliche Massnahmen angeordnet hat. Der Erlass einer vorsorgli-
chen Massnahme setzt dabei grundsätzlich kumulativ einen Verfügungsanspruch 
und einen Verfügungsgrund voraus (vgl. Sabine Kofmel Ehrenzeller, in: Ober-
hammer/Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 3. Aufl., Basel 2021, N 4 ff. zu 
Art. 261 ZPO). Als Verfügungsanspruch wird ein materiellrechtlicher Anspruch des 
Klägers gegenüber dem Beklagten vorausgesetzt. Hierfür stellt das Gericht eine 
Hauptsachenprognose. Als Verfügungsgrund hat die Gefahr eines nicht leicht wie-
der gutzumachenden Nachteils zu bestehen; gleichzeitig wird vorausgesetzt, dass 
eine zeitliche Dringlichkeit vorliegt. Letztere wird dann bejaht, wenn der nicht leicht 
wiedergutzumachende Nachteil nicht anders als durch den Erlass vorsorglicher 
Massnahmen abgewendet und ein Entscheid in der Hauptsache nicht abgewartet 
werden kann (vgl. Kofmel Ehrenzeller, a.a.O., N 7 ff. zu Art. 261 ZPO). Sodann 
wird nach der Praxis des Bundesgerichts dem Verhältnismässigkeitsprinzip ein 
besonderer Stellenwert eingeräumt. Demgemäss haben die Gerichte vor der An-
ordnung von Massnahmen eine Interessenabwägung vorzunehmen (vgl. BGE 131 
III 473 E. 3.2). 

Eine vorsorgliche Massnahme kann jede gerichtliche Anordnung sein, die geeig-
net ist, den drohenden Nachteil abzuwenden. Bei Leistungsmassnahmen im Be-
sonderen unterliegt die allgemeine Voraussetzung der Dringlichkeit verschärften 
Anforderungen. Denn solche Massnahmen greifen in schwerwiegender Weise in 
die Rechtspositionen der Gegenpartei ein und verstossen gegen den Grundsatz, 
dass eine vorsorgliche Massnahme einen behaupteten Anspruch nicht bereits de-
finitiv beurteilen und somit das Hauptsachenurteil vorwegnehmen soll. 

Für den Erlass vorsorglicher Massnahmen hat der Kläger sowohl das Bestehen 
seines materiellen Anspruchs, dessen Gefährdung oder Verletzung als auch den 
drohenden, nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteil und die zeitliche Dring-
lichkeit glaubhaft zu machen. Das Gericht ist dabei gehalten, summarisch zu prü-
fen, ob sich der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch aus den dargelegten 
Tatsachen und Beweisen ergibt bzw. für das Vorhandensein der Tatsachen ge-

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wisse Elemente sprechen, selbst wenn aus der Sicht des Gerichts noch die Mög-
lichkeit der Nichtverwirklichung dieser Tatsachen besteht (BGE 130 III 321 E. 3.3).

4. Streitgegenstand und Vorbringen der Parteien

4.1. Vorliegend sind sich die Parteien namentlich über das Bestehen eines Ver-
fügungsanspruchs uneinig. Strittig ist dabei die Auslegung des Grundstückkaufver-
trags vom 22. Dezember 2020, in welchem die Berufungskläger (als Verkäufer) 
mit der Berufungsbeklagten (als Käuferin) den Verkauf der beiden Miteigentums-
anteile Nr. D._____ und E._____ am Stammgrundstück Nr. F._____ in H._____ 
vereinbarten (RG act. II/1/2). Die Parteien machten die Wirksamkeit des Kaufver-
trags dabei von drei Suspensivbedingungen abhängig, welche sie in Ziff. 15 lit. b 
jedoch wieder relativierten. Im Detail vereinbarten sie in Ziff. 15 der besonderen 
Bestimmungen des Kaufvertrags, was folgt:

15. a) Der vorliegende Vertrag ist suspensiv bedingt. Er wird wirk-
sam, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

- die Bezahlung oder Sicherstellung des Kaufpreises (Zahlungsver-
sprechen) nachgewiesen und die Löschung oder Ablösung der be-
stehenden Grundpfandrechte zugunsten der genannten Gläubiger 
geregelt sind,

- der beurkundete Kaufvertrag mit I._____ (I._____, geb. _____ oder 
dessen Söhne) für die Gewerberäume im Rohbau (im Erdgeschoss 
inkl. allfälliger Nebenräume im Untergeschoss) und einen Garagen-
platz im Untergeschoss rechtsgültig unterzeichnet ist und für den 
Erwerb der Gewerberäume eine Finanzierungsbestätigung einer 
Schweizer Bank vorliegt,

- der beurkundete Kaufvertrag mit dem Verkäufer Herrn A._____, für 
eine schlüsselfertig erstellte 3 14-Zimmerzweitwohnung Nr. 8 im 3. 
Obergeschoss und dem Garagenplatz Nr. 13, rechtsgültig unter-
zeichnet ist und eine Finanzierungsbestätigung einer Schweizer 
Bank vorliegt. Die vereinbarten Details zu diesem Kaufvertrag sind 
in einem Vorvertrag geregelt, der Zug um Zug mit diesem Kaufver-
trag unterzeichnet respektive beurkundet wird;

b) Die Parteien verpflichten sich, mit Eintritt der vorstehenden Bedin-
gungen alle für die Eigentumsübertragung notwendigen Handlungen 
vorzunehmen. Die Parteien werden insbesondere durch gemeinsa-
me Unterzeichnung der Grundbuchanmeldung bestätigen, dass die 
vorgenannten Bedingungen erfüllt sind und der vorliegende Vertrag 
damit seine volle Wirkung entfaltet oder dass die Käuferin trotz nicht 
erfüllter Bedingungen den Kauf tätigen will.

c) Falls die Bedingungen gemäss lit. a nach einer Frist von maximal 
zwei Monaten (60 Tage) nach Unterzeichnung dieses Kaufvertrages 
aus welchen Gründen auch immer nicht erfüllt sind, ist die Verkäu-
ferschaft bis zum Eintritt der besagten Bedingungen berechtigt, mit-
tels schriftlicher Erklärung vom Vertrag zurückzutreten. Die Käufer-
schaft kann bis maximal zwei Monate (60 Tage) nach Beurkundung 

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ebenfalls jederzeit mittels schriftlicher Erklärung vom Vertrag 
zurücktreten.

Bei einem Rücktritt sind alle Schadenersatzansprüche irgendwel-
cher Art ausgeschlossen, egal welche Partei vom Vertrag zurück-
tritt. Auf ein Reuegeld wird ausdrücklich verzichtet. Die Parteien er-
klären gegenüber der Urkundsperson ausdrücklich, dass sie auf ei-
ne weitere Umschreibung und Präzisierung dieser Vereinbarung 
sowie auf weitere Belehrungen durch den Grundbuchverwalter ver-
zichten.

Fraglich und strittig ist namentlich die Auslegung von Ziff. 15 lit. b. Die Berufungs-
beklagte/Gesuchstellerin stellt sich auf den Standpunkt, dass ihr daraus das Recht 
erwachse, unabhängig vom Bedingungseintritt die Wirksamkeit des Kaufvertrags 
zu erklären. Indem die Berufungsbeklagte den Berufungsklägern am 19. Februar 
2021 mitgeteilt habe, dass sie den Kaufvertrag ausüben wolle, sei der Vertrag 
wirksam geworden. Aus diesem Grund besitze sie nun einen obligatorischen An-
spruch auf Eigentumsübertragung. Die Vorinstanz folgte der Begründung der Be-
rufungsbeklagten und erachtete es als glaubhaft gemacht, dass diese gestützt auf 
Ziff. 15 lit. b des Kaufvertrags berechtigt sei, den Kauf trotz nicht erfüllter Bedin-
gungen zu tätigen. Begründend führte sie aus, dass sich aus dem Wortlaut von 
Ziff. 15 lit. b nicht ergebe, dass sich diese Klausel nur auf einzelne Bedingungen 
beziehe. Vielmehr sei davon auszugehen, dass ein umfassender Schutz der Käu-
ferin gewollt gewesen sei. Dafür spreche auch, dass der Berufungskläger 2 diese 
Ergänzung ausdrücklich und zu Gunsten der Käuferin in den Kaufvertrag habe 
aufnehmen lassen. Auch wenn ein redaktioneller Fehler vorliege, sei dieser in An-
wendung des Grundsatzes in dubio contra stipulatorem nicht zum Nachteil der 
Käuferin auszulegen, da diese die besagte Passage nicht verfasst oder vorge-
schlagen habe (vgl. act. B.1, S. 9 ff.). 

4.2. Die Parteien bringen im Wesentlichen das Folgende vor:

4.2.1. Gemäss den Berufungsklägern untersteht der Vertrag gemäss Ziff. 15 lit. a 
drei Bedingungen, welche kumulativ erfüllt sein müssten, damit der Vertrag Gültig-
keit entwickle und beide Parteien daran gebunden seien. Von diesen drei Bedin-
gungen sei vorliegend keine einzige erfüllt gewesen. Das Zahlungsversprechen 
habe es im Zeitpunkt der Rücktrittserklärung vom 23. Februar 2021 nicht gegeben, 
was die Gegenseite in ihrer Eingabe vom 1. März 2021 auch zugegeben habe. Die 
Beibringung eines Zahlungsversprechens sei regelmässig conditio sine qua non 
für eine Verkäuferschaft eines Grundstücks. Einzig das Notwendige zur Ausstel-
lung des Zahlungsversprechens zu veranlassen, wie dies die Gegenseite erklärt 
habe (Verweis auf Seite 6 der Eingabe vom 1. März 2021), reiche nicht ansatz-
weise. Hinzu komme, dass auch die weiteren Bedingungen nicht erfüllt seien. Die 

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Käuferschaft I._____ habe sich nicht mit der Berufungsbeklagten über die Kauf-
modalitäten einigen können, da zum einen das ursprünglich besprochene Lokal 
verkleinert und auch die sonst bewilligten Pläne abgeändert worden seien. Der 
Berufungskläger 1 habe der Berufungsbeklagten am 22. Dezember 2020 zudem 
eine Finanzierungsbestätigung der Bank zukommen lassen, die bis zum 26. Fe-
bruar 2021 befristet und mit drei Bedingungen versehen gewesen sei. Die Beru-
fungsbeklagte habe in der Folge die notwendigen Dokumente zur Prüfung der Be-
dingungen nicht geliefert. Zurecht habe die Vorinstanz denn auch festgestellt, 
dass im Zeitpunkt von 60 Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags keine der 
drei Bedingungen erfüllt gewesen sei (act. A.1, S. 5 f.).

In Bezug auf Ziff. 15 lit. b erläutern die Berufungskläger, dass es entgegen den 
Behauptungen der Berufungsbeklagten und der Vorinstanz bei der Auslegung des 
Vertragstextes keine Rolle spiele, ob die Berufungsbeklagte zur Erfüllung der Be-
dingungen von anderen Parteien abhängig gewesen sei. Diese Annahme der Vor-
instanz stehe im klaren Widerspruch zum restlichen Vertragsinhalt, der Systematik 
des letzten Teilsatzes, den Begleitumständen des Vertragsschlusses und dem 
Verhalten der Parteien, dem Vertragszweck sowie der Verkehrssitte. Der Sinn hin-
ter den Bedingungen sei gerade, dass die Berufungskläger nur zur Abgabe der 
Grundbuchanmeldung verpflichtet seien, wenn die Bedingungen erfüllt seien (act. 
A.1, S. 6).

Vorliegend sei der letzte Teilsatz in Ziff. 15 lit. b nicht klar und bedürfe weiterer 
Auslegung. Dieser sei am 9. Dezember 2020 durch den Berufungskläger 2 in ei-
nem E-Mail vorgeschlagen worden. Er habe darin geschrieben: "Im Weiteren 
schlage ich zu Gunsten der Käuferschaft vor, auf Seite 11 den Punkt 15 b wie 
folgt, in ROT gekennzeichnet, zu ergänzen, damit sie auch den Kauf ausüben 
können, ohne dass alle Bedingungen gemäss 15 a erfüllt sind". Daraus könne 
nicht abgeleitet werden, dass sämtliche ausbedungenen Bedingungen völlig un-
beachtlich werden sollten. Der Berufungskläger 2 habe denn auch nicht geschrie-
ben, dass der Kauf ohne die Bedingungen ausgeübt werden dürfe. Es sei alleine 
um eine Einschränkung der zu erfüllenden Bedingungen gegangen. Die Beru-
fungskläger führen weiter aus, dass der E-Mail vom 9. Dezember 2020 eine rege 
Korrespondenz vorangegangen sei, in welchen die Bedingungen während des 
gesamten Zeitraums das Zentrum der Verhandlungen gebildet hätten. Mit E-Mails 
vom 27. November 2020 und 1. Dezember 2020 habe der Grundbuchverwalter 
den Sinn und Zweck der Bedingungen dargelegt. Es sei darum gegangen, dass 
die Berufungsbeklagte während 60 Tagen die Möglichkeit erhalten solle, die Be-
dingungen abzuarbeiten. Wenn dies nicht gelinge, würden die Berufungskläger 

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über ein Rücktrittsrecht verfügen. Nach langem Ringen habe man am 6. Dezem-
ber 2020 letztlich vereinbart, dass der Vertrag eben nur dann wirksam werde, 
wenn die Bedingungen in Ziff. 15 lit. a erfüllt seien. Mit E-Mail vom 7. Dezember 
2020 habe die Berufungsbeklagte schliesslich festgehalten, dass die Bedingung 3 
(Verkauf an Berufungskläger 1) für ihn fakultativ sei, die Bedingung 2 hingegen für 
sie entscheidend sei. Als Antwort habe der Berufungskläger 2 jedoch noch einmal 
die Unverhandelbarkeit der Bedingung 3 betont. Damit sei klar, dass die Bedin-
gung 3 für die Verkäufer wesentlicher Bestandteil der Interessen und des Ver-
tragszwecks gewesen sei (act. A.1, S. 7 ff.).

Die Vorinstanz irre auch bei ihrer Annahme, dass der Berufungskläger 2 in seinem 
E-Mail nicht darauf bestanden habe, dass das Zahlungsversprechen im Zeitpunkt 
der Vertragsausübung vorzuliegen habe. Dass er darauf bestanden habe, sei der-
art offenkundig, dass er es nicht für nötig befunden habe, dies extra zu erwähnen. 
Vor dem Hintergrund der geführten Verhandlungen sei ein Verzicht auf die Zah-
lungsversprechen völlig ausserhalb des Vorstellbaren gewesen. Die Klausel auf 
Seite 7, welche vorsehe, dass die Käuferin sich anlässlich der Eigentumsübertra-
gung betreffend die Kaufpreiszahlung auszuweisen habe, ändere daran nichts. 
Die Bedingung 1, wonach ein Zahlungsversprechen bei Ausübung des Kaufes 
durch die Käuferin vorzuliegen habe, sei eine lex specialis und gehe den allge-
meinen Bestimmungen vor. Der Widerspruch dürfe zudem aufgrund der Unklar-
heitsregel nicht zum Nachteil der Berufungskläger ausgelegt werden, da der Kauf-
vertrag von der Berufungsbeklagten formuliert worden sei. Zudem handle es sich 
um eine elementare Bestimmung, auf welche die Berufungskläger nicht hätten 
verzichten können. Eine Unterzeichnung der Grundbuchanmeldung ohne Zah-
lungsversprechen sei zudem völlig unüblich und lebensfremd (act. A.1, S. 11 f.).

In Bezug auf Ziff. 15 lit. c habe man schliesslich je ein Rücktrittsrecht vereinbart, 
welches ausschliesslich an die Bedingungen von lit. a geknüpft gewesen sei. Die 
Käuferschaft habe während den ersten 60 Tagen bedingungslos vom Vertrag 
zurücktreten können, die Verkäuferschaft nach Ablauf dieser 60 Tage, sofern nicht 
alle Bedingungen erfüllt worden seien. Die Verkäuferschaft habe deshalb mit 
Schreiben vom 23. Februar 2021 formell korrekt den Rücktritt mitgeteilt. Der Kauf-
vertrag sei dementsprechend aufgelöst worden und bestehe nicht mehr (act. A.1, 
S. 13).

4.2.2. Gemäss der Berufungsbeklagten handelt es sich bei Ziff. 15 lit. a nicht um 
eine Suspensivklausel, sondern um eine Schutzklausel zu Gunsten der Beru-
fungsbeklagten, also eine Potestativbedingung, bei welcher es einzig auf eine Wil-
lenserklärung der berechtigten Partei ankomme. Wie der Berufungskläger 2 in 

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seinem Schreiben vom 20. März 2021 an die Vorinstanz bestätigt habe, handle es 
sich zudem bei Spiegelstrich 1 in Ziff. 15 lit. a (Sicherstellung des Kaufpreises) um 
gar keine Bedingung, weshalb diese gemäss Berufungskläger 2 als nicht existent 
zu beachten sei, zumal die entsprechende Regelung bereits bei den Kaufpreisbe-
stimmungen getroffen worden sei. Einzige Bedingungen seien dementsprechend 
die beiden Kaufverträge für die Familie I._____ und den Berufungskläger 1. Aus 
dem Schreiben vom 20. März 2021 werde zudem deutlich, dass die Bedingung 2 
(I._____) nicht bindend gewesen sei. Dies müsse auch für die Bedingung 3 gelten. 
Wie die Berufungskläger vor erster Instanz zutreffend dargelegt hätten, seien die 
beiden Bedingungen 2 und 3 auf Wunsch der Berufungsbeklagten in den Vertrag 
aufgenommen worden (Verweis auf RG act. VII/3, Ziff. II.3). Der Abschluss der 
Verträge I._____ und Berufungskläger 2 sei denn auch wesentlicher Teil der Fi-
nanzierung gewesen. Da sie, die Berufungsbeklagte, am Tag der Beurkundung 
noch nicht gewusst habe, ob sie eine Finanzierung für den Erwerb und den Neu-
bau erhalte, sei es unabdingbar gewesen, vom Kaufvertrag zurücktreten zu kön-
nen, falls die beiden Bedingungen 2 und 3 nicht zustande kommen würden. Trotz-
dem habe sie sich aber auch das Recht vorbehalten wollen, den Kauf zu tätigen, 
auch wenn die Bedingungen nicht erfüllt seien. Andernfalls hätte es der Beru-
fungskläger 1 oder die Familie I._____ in der Hand gehabt, das Geschäft zum 
Scheitern zu bringen. Insgesamt seien die Bedingungen gemäss Ziff. 15 lit. a des-
halb einzig aufgrund von ihr, der Berufungsbeklagten, in den Vertrag aufgenom-
men worden. Zutreffend sei schliesslich, dass im Zeitpunkt der Erklärung keine der 
drei Bedingungen erfüllt gewesen sei. Das Zahlungsversprechen sei jedoch erst 
Voraussetzung für die Abgabe der Grundbuchanmeldung gewesen und eben kei-
ne Bedingung, wie der Berufungskläger 2 bestätigt habe (u.a. act. A.5, S. 7 f.).

Zu Ziff. 15 lit. b hält die Berufungsbeklagte fest, dass mit den vom Berufungskläger 
2 eingebrachten Zusatz ein umfassender Schutz der Berufungsbeklagten gewollt 
gewesen sei. Einen anderen Sinn könne die Bestimmung gar nicht haben, da sie, 
die Berufungsbeklagte, gar keinen Einfluss auf die beiden Kaufverträge I._____ 
und Berufungskläger 1 haben konnte. Nach dem Grundsatz in dubio contra stipu-
latorem habe sie den Zusatz auch so verstehen können, da dieser ja vom Beru-
fungskläger 2 eingebracht worden sei. Schliesslich sei nicht einzusehen, weshalb 
sie im Falle der Erfüllung der Bedingungen 2 und 3 das Zahlungsversprechen in 
Abweichung zu den klaren Kaufpreisbestimmungen schon im Zeitpunkt der Erfül-
lung der beiden Bedingungen hätte beibringen müssen. Dies stehe in Widerspruch 
zu den klaren Kaufpreisbestimmungen und ergebe auch sonst keinen Sinn. Das 
Rechtsschutzinteresse der Berufungskläger könne einzig darin bestehen, vorgän-
gig der Eigentumsübertragung ein Zahlungsversprechen zu erhalten. Ein Interes-

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se, ein solches schon im Zeitpunkt des Verzichts der Bedingungen zu bekommen, 
werde weder geltend gemacht noch sei ein solches ersichtlich (act. A.5, S. 9 f.). 

Völlig unhaltbar sei die Folgerung der Berufungskläger, dass es an der Beru-
fungsbeklagten gelegen habe, die Bedingungen zu erfüllen. Die Bedingungen sei-
en durch Dritte zu erfüllen gewesen, nämlich durch I._____ und den Berufungs-
kläger 1. Deshalb habe der Berufungskläger 2 eben eingebracht, dass zum Schutz 
der Berufungsbeklagten diese auch das Recht haben müsse, den Vertrag ohne 
die ohnehin nicht in ihrem Machtbereich liegenden Bedingungen vollziehen zu 
können. Aus der Korrespondenz zwischen den Parteien werde weiter ersichtlich, 
dass die Berufungskläger zuerst die Suspensivbedingungen abgelehnt hätten und 
der Berufungskläger 2 zwar die Möglichkeit, aber keine Pflicht zum Erwerb einer 
Eigentumswohnung haben wollte. Bei den Bedingungen sei es dementsprechend 
nie um den Schutz der Berufungskläger gegangen. Die Berufungskläger hätten die 
Erfüllung der Bedingung 3 zudem bewusst hintertrieben, weil sie in der Zwischen-
zeit ein besseres Angebot erhalten hätten. Auf die Kontaktaufnahme der Beru-
fungsbeklagten habe der Berufungskläger 2 nicht reagiert und so bewusst bös-
gläubig die Unterzeichnung des Kaufvertrags der Eigentumswohnung verweigert. 
Sich jetzt auf die Bedingung zu berufen sei rechtsmissbräuchlich. Gemäss Art. 
156 OR gelte eine Bedingung zudem als erfüllt, wenn ihr Eintritt von einer Partei 
wider Treu und Glauben verhindert worden sei (u.a. act. A.5, S. 16 f., 21 f.).

Somit sei der Rücktritt der Berufungskläger am 24. Februar 2021 nicht mehr mög-
lich gewesen. Dies, weil der Vertrag bereits für wirksam erklärt worden sei (act. 
A.5, S. 23).

5. Beurteilung des Verfügungsanspruchs 

5.1. Wie dargelegt, macht die Berufungsbeklagte geltend, dass sie den Kaufver-
trag vom 22. Dezember 2020 gestützt auf Ziff. 15 lit. b unabhängig von jeglichem 
Bedingungseintritt für wirksam erklären könne, weshalb sie einen Anspruch auf 
Eigentumsübertragung habe. Die Berufungskläger bringen hingegen vor, dass die 
Bedingungen 1 (Zahlungsversprechen) und 3 (Kaufvertrag Berufungskläger 1) für 
sie absolut wesentlich für den Abschluss des Vertrages gewesen seien und sie 
darauf nicht hätten verzichten wollen. Während man sich aufgrund dieser Argu-
mentation der Berufungskläger die Frage stellen könnte, ob sie das Bestehen des 
Vertrags an und für sich in Frage stellen (Konsensstreit) oder ob sie einzig die 
Auslegung des Vertrages bestreiten (Auslegungsstreit), wird aus der übrigen Beru-
fungsschrift doch klar, dass einzig die Auslegung des Vertrags bestritten wird. So 
behaupten die Berufungskläger nie, dass gar kein Vertrag zustande gekommen 

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sei, sondern bringen nur vor, dass die Vorinstanz eine falsche Vertragsauslegung 
vorgenommen habe. Aufgrund des Verhandlungsgrundsatzes ist die Prüfung 
dementsprechend auf einen reinen Auslegungsstreit zu beschränken und davon 
auszugehen, dass der Vertrag zustande gekommen ist (vgl. zur Theorie des rei-
nen Auslegungsstreits: Peter Jäggi/Peter Gauch/Stephan Hartmann, Zürcher 
Kommentar, Auslegung Ergänzung und Anpassung der Verträge, Art. 18 OR, 4. 
Aufl., Zürich 2014, N 336).

5.2. Liegt ein Auslegungsstreit vor, ist der Inhalt eines Vertrages durch Ausle-
gung der Willensäusserungen der Parteien zu bestimmen. Ziel der Vertragsausle-
gung ist es, in erster Linie den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien 
festzustellen (vgl. Art. 18 Abs. 1 OR; subjektive Auslegung). Wenn der wirkliche 
Wille der Parteien nicht festgestellt werden kann oder deren innerer Wille nicht 
übereinstimmt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärun-
gen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach 
ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden 
werden durften und mussten (objektive Auslegung; vgl. BGE 132 III 626 E. 3.1). 
Bei der Auslegung einer Vertragsklausel nach dem Vertrauensgrundsatz ist in ers-
ter Linie von deren Wortlaut auszugehen. In der Regel sind Willenserklärungen 
dabei so auszulegen, wie sie der Empfänger in guten Treuen verstehen durfte und 
musste. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, was sachgerecht ist, da nicht 
anzunehmen ist, dass die Parteien eine unangemessene Lösung gewollt haben 
(BGer 4A_592/2010 v. 15.03.2011 E. 3.1). Selbst wenn der Wortlaut einer Verein-
barung auf den ersten Blick klar und eindeutig erscheint, kann nicht ohne Weiteres 
darauf abgestellt werden, da sich aus den weiteren Gegebenheiten wie dem 
Zweck des Vertrages und den Umständen, unter denen er geschlossen wurde, 
ergeben kann, dass der scheinbar klare Wortlaut den Sinn der geschlossenen 
Vereinbarung nicht exakt wiedergibt. Vom klaren Wortlaut ist jedoch nicht abzu-
weichen, wenn keine ernsthaften Zweifel daran bestehen, dass er dem Willen der 
Parteien entspricht (vgl. zum Ganzen BGE 133 III 61 E. 2.2.; BGer 4A_611/2016 
v. 20.03.2017 E. 4.2). Massgebend ist bei der Auslegung nach dem Vertrauens-
prinzip der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Nachträgliches Parteiverhalten ist 
bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht von Bedeutung; es kann 
höchstens – im Rahmen der Beweiswürdigung – auf einen tatsächlichen Willen 
der Parteien schliessen lassen (BGE 133 III 61 E. 2.2.1; BGer 4A_610/2009 v. 
08.03.2010 E. 1.1).

5.3.1. Vorliegend streitig ist namentlich, wie der Passus von Ziff. 15 lit. b des 
Kaufvertrages ("Die Parteien werden insbesondere durch gemeinsame Unter-

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zeichnung der Grundbuchanmeldung bestätigen, […] dass die Käuferin trotz nicht 
erfüllter Bedingungen den Kauf tätigen will") zu verstehen ist. Entgegen der Aus-
führungen der Berufungskläger kann dabei nicht davon ausgegangen werden, 
dass die Parteien in Bezug auf diese Klausel einen übereinstimmenden wirklichen 
Willen hatten, da sich dieser aufgrund der eingereichten Beweismittel nicht absch-
liessend ermitteln lässt. Dies gilt namentlich in Bezug auf den Willen der Beru-
fungsbeklagten. Bekannt ist diesbezüglich einzig, dass sich diese beim Beru-
fungskläger 2 für den Einschub in Ziff. 15 lit. b ausdrücklich bedankte (vgl. act. 
C.2, S. 2) und sie anschliessend den Vertrag mit ihrer Mitteilung am 19. Februar 
2021 so ausübte, als ob sie die Wirksamkeit des Vertrags selbständig bestimmen 
könnte (RG act. II/1/9). Dies spricht eher dafür, dass sie die strittige Bestimmung 
auch tatsächlich so verstanden hat, wie sie vorliegend darlegt. Auf der anderen 
Seite stellt sich die Frage, weshalb die Berufungsbeklagte nach dem Formulie-
rungsvorschlag des Berufungsklägers 2 am 9. Dezember 2020 nicht einwendete, 
dass die Bedingungen in Ziff. 15 lit. a in diesem Falle gar nicht nötig waren. So, 
wie die Berufungsbeklagte den Vertrag in ihrer Berufungsantwort versteht, hätte 
es gereicht, den Parteien eine einfache Frist einzuräumen, während welcher sie 
den Vertrag für wirksam oder nicht wirksam erklären konnten. Bedingungen, wie 
sie in Ziff. 15 lit. a formuliert sind, waren in diesem Fall unnötig. Die Tatsache, 
dass die Berufungsbeklagte nicht intervenierte, deutet eher darauf hin, dass auch 
ihr bewusst war, dass der Berufungskläger 2 die Bestimmung nicht als Freizeich-
nung von jeglichen Bedingungen verstanden hatte. Diesen Eindruck vermittelt zu-
dem auch die Korrespondenz zwischen dem 30. Januar 2021 und dem 24. Febru-
ar 2021 (vgl. namentlich die Nachricht von J._____ vom 10.02.2021: "Lieber 
A._____, melde dich doch bei mir! Die Zeit läuft und ich muss planen können. 
Gruss J._____" [RG act. II/1/12; II/1/13]). Es scheint, dass die Berufungsbeklagte 
die Bedingungen von Ziff. 15 lit. a erfüllen wollte und deshalb den Berufungskläger 
1 kontaktierte. Insgesamt sind die vorliegenden Beweismittel jedoch nicht deutlich 
genug und vermögen deshalb nicht aufzuzeigen, was der wirkliche Wille der Beru-
fungsbeklagten war. 

5.3.2. Klarer erscheint hingegen der tatsächliche Wille der Berufungskläger. Diese 
gaben ausdrücklich zu verstehen – unter anderem am 7. Dezember 2020, also nur 
zwei Tage vor dem Einbringen des Passus in Ziff. 15 lit. b (vgl. RG act. III/1/6; sie-
he auch bereits RG act. III/1/3) –, dass sie die Liegenschaft einzig unter der Be-
dingung verkaufen würden, dass der Berufungskläger 1 eine Stockwerkeigen-
tumswohnung kaufen könne (Bedingung 3). Dass die Berufungskläger durch die 
am 9. Dezember 2020 eingebrachte Formulierung auf alle Bedingungen verzich-
ten wollten, erscheint deshalb als fragwürdig. Die Darstellung der Berufungskläger 

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vermag in dieser Hinsicht zu überzeugen. In der E-Mail vom 9. Dezember 2020 
sprach der Berufungskläger 2 tatsächlich davon, dass der Käufer den Kauf ausü-
ben könne, ohne dass alle Bedingungen gemäss Ziff. 15 lit. a erfüllt seien. Zu-
sammen mit dem Hinweis, dass er (der Käufer) doch sicher auch einen Plan B für 
den Betrieb habe, deutet dies darauf hin, dass der Berufungskläger 2 tatsächlich 
nur die zweite Bedingung ausnehmen wollte, welche sich eben darauf bezog, das 
die Familie I._____ die Geschäftsräume ("den Betrieb") im Erdgeschoss über-
nehmen sollte.

5.3.3. Zusammengefasst ist vorliegend nicht genügend erstellt, dass die Parteien 
einen übereinstimmenden Willen in Bezug auf Ziff. 15 lit. b hatten. Da ein tatsäch-
licher Konsens nicht nachgewiesen werden kann, ist der Vertragsinhalt aufgrund 
des Vertrauensgrundsatzes auszulegen.

5.4.1. Wie dargelegt, ist bei der Auslegung eines Vertrages nach dem Vertrau-
ensprinzip zu fragen, wie die Willensäusserungen der Parteien von der Gegensei-
te unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände bei Vertragsschluss objektiv ver-
standen werden mussten. Vorliegend ist klar, dass sich die strittige Klausel bei 
einer strikt grammatikalischen Auslegung kaum stimmig in das Vertragskonstrukt 
einbetten lässt, zumal die Statuierung von Bedingungen wenig Sinn macht, wenn 
diese für das Zustandekommen des Vertrages dann doch nicht von Bedeutung 
sein sollen. Jedoch ist der Vertragsauslegung beider Parteien eine gewisse Plau-
sibilität nicht abzusprechen. Während sich die Berufungsbeklagte (und auch die 
Vorinstanz) auf den Wortlaut von Ziff. 15 lit. b – insbesondere darauf, dass der 
strittige Passus weder eine Differenzierung zwischen den einzelnen Bedingungen 
vornimmt, noch dass er explizit vorsieht, dass zumindest gewisse Bedingungen 
erfüllt sein müssen – stützt, argumentieren die Berufungskläger stärker mit Sinn 
und Zweck von Ziff. 15 beziehungsweise der Entstehungsgeschichte des Vertra-
ges mitsamt seiner einzelnen Bestimmungen. 

5.4.2. Beim strittigen Passus dürfte es sich letztlich um eine missglückte Formulie-
rung handeln. Es erscheint offensichtlich, dass eine grammatikalische Auslegung 
derselben, wie sie die Vorinstanz vorgenommen hat, den Interessen der Verkäu-
fer, namentlich des Berufungsklägers 1, zuwiderläuft. Dies wird namentlich aus 
der dritten Bedingung ersichtlich, wonach der Verkauf an die Berufungsbeklagte 
nur erfolgen sollte, wenn sich die Parteien betreffend eine Wohnung für den Beru-
fungskläger 1 einigen konnten (vgl. hierzu auch RG act. III/1/6). Die gegenteiligen 
Ausführungen der Berufungsbeklagten scheinen weniger überzeugend, da sie – 
wie sie selbst eingesteht (vgl. act. A.5, S. 21) – auch ohne Kaufvertrag an den Be-
rufungskläger 1 eine Finanzierungszusage durch die Bank erwirken konnte.

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5.4.3. Fraglich ist nun, ob die missglückte Formulierung von Ziff. 15 lit. b die auf-
grund der Entstehungsgeschichte doch recht evidente Interessenlage zu über-
steuern vermag. Diesbezüglich ist zu berücksichtigen, dass gerade die Suspen-
sivbedingungen während den intensiven Vertragsverhandlungen im Zentrum der 
Diskussionen standen (vgl. RG act. III/1/7, III/1/8, III/1/3, III/1/4, III/1/5, III/1/6, 
II/1/6). Die Berufungskläger vertraten dabei durchgehend den Standpunkt, dass 
sie dem Vertrag nur zustimmen würden, sofern der Berufungskläger 1 auch eine 
Wohnung in der neuen Überbauung übernehmen könne (siehe RG act. III/1/3 [Ziff. 
3], III/1/4 [S. 2]; deutlich: RG act. III/1/6). Die Berufungsbeklagte hingegen wollte 
den Vertrag nicht definitiv abschliessen, solange sie nicht wusste, ob der Kaufver-
trag I._____ zustande kam, da dieser für die Finanzierung notwendig war (RG act. 
III/1/3). Wie der Grundbuchverwalter in einer E-Mail vom 30. November 2020 er-
läuterte, sollte die Regelung mit der Suspensivklausel in Ziff. 15 lit. a der Beru-
fungsbeklagten als Käuferin nun ermöglichen, die Bedingungen innert Frist abzua-
rbeiten, damit der Vertrag definitiv zustande komme. So erhalte sie die Sicherheit, 
dass sie nicht vergebens in die Planung investiere (RG act. III/1/8; vgl. auch RG 
act. III/1/3 [Ziff. 3]). Davon, dass die Berufungsbeklagte die Wirksamkeit des Ver-
trags auch ohne Bedingungseintritt erklären könne, war zu diesem Zeitpunkt keine 
Rede. Trotzdem stimmte die Berufungsbeklagte dem Vertragstext mit den drei 
Suspensivbedingungen am 6. Dezember 2020 zu (vgl. RG act. III/1/5). Erst da-
nach – und damit ohne eigentliche Notwendigkeit aus Sicht der Berufungsbeklag-
ten – brachte der Berufungskläger 2 den hier strittigen Passus in Ziff. 15 lit. b ein 
(E-Mail vom 9. Dezember 2020, RG act. II/1/6).

5.4.4. Bei der Beurteilung, ob die Formulierung in Ziff. 15 lit. b die geschilderte 
Interessenlage der Berufungskläger zu übersteuern vermag, ist entscheidend, ob 
die Berufungsbeklagte objektiv erkennen musste, dass die Berufungskläger – wie 
sie darlegen – nicht auf alle Bedingungen verzichten wollten. Dagegen spricht, 
dass der Zusatz grundsätzlich relativ eindeutig formuliert ist, dafür spricht jedoch, 
dass der Passus bei wörtlicher Lesart im Widerspruch zu Ziff. 15 lit. a und Ziff. 15 
lit. c steht. Bereits eine bloss grammatikalische Auslegung des gesamten Ver-
tragstextes führt deshalb zu keinem eindeutigen Ergebnis; ein Widerspruch zwi-
schen Ziff. 15 lit. b einerseits und Ziff. 15 lit. a und 15 lit. c andererseits lässt sich 
über die Ermittlung des Wortsinnes nicht auflösen, sodass der Beizug weiterer 
Auslegungselemente erforderlich ist. Diese fallen indes zugunsten der Berufungs-
kläger aus. Aufgrund der Entstehungsgeschichte, der Interessenlage der Parteien, 
aber auch mit Blick auf die in Ziff. 15 lit. a doch ziemlich klar formulierten Bedin-
gungen, kann eine vertrauenstheoretische Auslegung kaum dahingehen, dass die 
Parteien mit Ziff. 15 lit. b bezweckt hätten, sämtliche zuvor genannten Bedingun-

18 / 23

gen für die Berufungsbeklagte nicht gelten zu lassen, indem sie den Kaufvertrag 
ohne weiteres hätte vollziehen lassen können. Dies gilt für die Bedingung 3 (Kauf 
Wohnung durch Berufungskläger 1), aber namentlich auch für die Bedingung 1 
(Zahlungsversprechen). Diesbezüglich erscheint evident, dass sich die Berufungs-
kläger kaum zur Übertragung der Liegenschaft verpflichtet hätten, ohne dass sie 
gewusst hätten, ob die Berufungsbeklagte den Kauf überhaupt finanzieren kann. 
Dass die Berufungskläger ein solches Inkassorisiko eingegangen wären, erscheint 
nicht glaubhaft. Entgegen der Ansicht der Berufungsbeklagten ist der Bedingung 1 
in Ziff. 15 lit. a selbständige Bedeutung einzuräumen, da der Nachweis eines Zah-
lungsversprechens namentlich dann Sinn ergibt, wenn er vor der Wirksamkeit des 
Verpflichtungsgeschäfts erbracht wird. Gemäss Vertragsauslegung der Beru-
fungsbeklagten hätte dem Grundbuchamt gestützt auf den allgemeinen Vertrags-
text auf Seite 7, unten, zwar ein Zahlungsversprechen beigebracht werden müs-
sen. Dies jedoch erst, nachdem der Vertrag ihrer Ansicht nach durch die Erklärung 
vom 19. Februar 2020 bereits wirksam war. Inwiefern ein Zahlungsversprechen in 
einer solchen Situation noch sinnvoll ist, wird durch die Berufungsbeklagte nicht 
dargelegt. Nichts an der Beurteilung zu ändern vermögen die Ausführungen des 
Berufungsklägers 2 in seinem Schreiben an den Vorderrichter vom 22. März 2021 
(act. C.2). Der Berufungskläger 2 geht in seinem Schreiben offenbar davon aus, 
dass Ziff. 15 lit. a nur den Vertragstext auf Seite 7 wiederhole (act. C.2., S. 2 un-
ten). An der Auslegung, dass ein Anspruch auf Eigentumsübertragung erst dann 
besteht, wenn ein Zahlungsversprechen vorliegt, scheint auch er nicht zu zweifeln. 
Wie der Vertragstext zum Zahlungsversprechen auf Seite 7 zu verstehen ist, ist 
jedoch tatsächlich nicht ganz klar. Am wahrscheinlichsten erscheint, dass es nicht 
um einen anderen als dem in Ziff. 15 lit. a genannten Zeitpunkt für das Vorliegen 
des Zahlungsversprechens geht, sondern um die Aufgabenverteilung zwischen 
Berufungsbeklagter und Berufungskläger anlässlich der Eigentumsübertragung. 
Mit anderen Worten betrifft dies das Verhältnis zwischen der Berufungsbeklagten 
und dem Grundbuchamt, während Ziff. 15 lit. a das Verhältnis zwischen den Par-
teien regelt. Jedenfalls vermag der Standpunkt der Berufungskläger insoweit zu 
überzeugen, als dass im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung nach Ziff. 15 lit. b 
zumindest ein Zahlungsversprechen nachgewiesen sein muss. 

5.4.5. Nichts an der Beurteilung zu ändern vermag der mehrfache Hinweis der 
Berufungsbeklagten auf den Grundsatz in dubio contra stipulatorem. Im Schweize-
rischen Recht ist die Unklarheitsregel zwar anerkannt; ob sie jedoch auf Einzelver-
träge oder nur auf vorgeformte Vertragsinhalte anwendbar ist, ist in der Literatur 
strittig (vgl. Jäggi/Gauch/Hartmann, a.a.O., N 508). Das Bundesgericht hat den 
Grundsatz bisher soweit ersichtlich vornehmlich auf letztere angewandt (vgl. zum 

19 / 23

Beispiel BGer 4A_499/2018 v. 10.12.2018 E. 1; 4A_569/2019 v. 15.04.2020 
E. 4.5; BGE 133 III 607 E. 2.2; vgl. auch Jäggi/Gauch/Hartmann, a.a.O., N 508). 
Warum der Grundsatz bei ausgehandelten Verträgen gar nicht oder nur sehr 
zurückhaltend angewandt werden soll, verdeutlicht gerade der vorliegende Fall. 
Hier hat zwar der Berufungskläger 2 durch den eingebrachten Zusatz in Ziff. 15 lit. 
b die Widersprüchlichkeiten im Vertragstext ausgelöst, jedoch trug die Berufungs-
beklagte die Widersprüchlichkeiten mit, indem sie den Vertragstext guthiess und 
unterzeichnete. Für den Vertragstext verantwortlich waren bis zur Vertragsunter-
zeichnung nicht nur die Berufungskläger, sondern eben auch – im Gegensatz zu 
vorformulierten Verträgen – die Berufungsbeklagte, und diese akzeptierte den Zu-
satz in Ziff. 15 lit. b, obwohl der Widerspruch zu den Ziff. 15 lit. a und 15 lit. c au-
genscheinlich war. Aus diesen Gründen erscheint die Anwendung der Unklarheits-
regel im vorliegenden Fall als unzweckmässig. Selbst jedoch wenn besagter 
Grundsatz bei der (normalen) Vertragsauslegung zur Anwendung gelangte, wäre 
zu beachten, dass der Grundsatz nur dann zur Anwendung kommt, wenn die 
primären und ergänzenden Auslegungsmittel zu keiner Lösung führen (Wolfgang 
Wiegand, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationen-
recht I, 7. Aufl., Basel 2020, N 40 zu Art. 18 OR; vgl. auch BGE 133 III 61 E. 
2.2.2.3; BGer 4A_499/2018 v. 10.12.2018 E. 1). Nachdem die Auslegung des Ver-
trags nach dem Vertrauensprinzip zu einem Ergebnis führte (vgl. E. 5.4.4), besteht 
entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin dementsprechend kein Raum für 
eine Anwendung des Grundsatzes in dubio contra stipulatorem.

5.4.6. Die Berufungsbeklagte beruft sich schliesslich auf Art. 156 OR und darauf, 
dass der Berufungskläger 1 den Eintritt der Bedingung gemäss Ziff. 15 lit. a, dritter 
Spiegelstrich, treuwidrig vereitelt habe. Er habe die Aufforderung zur Unterzeich-
nung des Kaufvertrages hintertrieben, da die Berufungskläger in der Zwischenzeit 
ein besseres Angebot für die Liegenschaft erhalten hätten (vgl. etwa act. A.5, S. 
21). Gestützt auf Art. 156 OR habe die Bedingung deshalb als erfüllt zu gelten. 

Nach der vorliegenden Auslegung des Vertragstextes hätte die Berufungsbeklagte 
neben der Bedingung 3 auch die Bedingung 1 erfüllen und den Berufungsklägern 
ein Zahlungsversprechen nachweisen müssen (vgl. E. 5.4.4). Wie die Berufungs-
beklagte selber darlegt, hat sie ein solches bis zum Fristende oder dem Vertrags-
rücktritt am 23. Februar 2021 (RG act. III/1/4) jedoch nicht erbracht. Selbst wenn 
man annehmen würde, dass die Bedingung 2 (I._____) gestützt auf Ziff. 15 lit. b 
freiwillig war und die Bedingung 3 (Kaufvertrag Berufungskläger 1) aufgrund von 
Art. 156 OR als erfüllt gelten muss, wäre die Bedingung 1 (Zahlungsversprechen) 
dementsprechend nach wie vor nicht erfüllt gewesen. Dies ist gemäss Auffassung 

20 / 23

des Kantonsgerichts jedoch eine Voraussetzung für die Wirksamkeit des Kaufver-
trags, weshalb der Vertrag durch die Erklärung der Berufungsbeklagten vom 19. 
Februar 2021 nicht wirksam geworden sein kann. Auch wenn den Ausführungen 
der Berufungsbeklagten zu Art. 156 OR in Bezug auf die Bedingung 3 eine gewis-
se Plausibilität nicht abzusprechen ist, spielt es demzufolge letztlich keine Rolle, 
da der Vertrag trotzdem keine Wirksamkeit erlangen konnte.

5.4.7. Zusammenfassend erscheint die von der Berufungsbeklagten und der Vor-
instanz vertretene Vertragsauslegung zwar nicht gänzlich ausgeschlossen, aber – 
unter dem Gesichtspunkt einer summarischen Prüfung und dem Beweismass des 
Glaubhaftmachens – gerade in Bezug auf die Bedingung 1 (Nachweis eines Zah-
lungsversprechens) nicht als wahrscheinlich. Wie es sich mit den übrigen Bedin-
gungen verhält, kann an dieser Stelle offengelassen werden, da die Bedingung 
des Zahlungsversprechens unstreitig nicht erfüllt war. Es scheint jedoch – auf-
grund der Interessenlage der Parteien – die Auslegung der Berufungskläger plau-
sibel, wonach die Berufungsbeklagte einzig an die Bedingung 3 (Kaufvertrag 
I._____) nicht gebunden sein sollte. 

5.5. Aus den Erwägungen folgt, dass die Berufungsbeklagte ihren mutmassli-
chen Anspruch auf Eigentumsübertragung an den Miteigentumsanteilen D._____, 
E._____ und des Grundstücks Nr. F._____ im Grundbuch von H._____ nicht 
glaubhaft machen konnte. Eine Prüfung der übrigen Voraussetzungen von Art. 
261 ZPO erübrigt sich deshalb. Die Berufung ist in diesem Sinne gutzuheissen, 
womit sämtliche vorsorglichen Massnahmen aufzuheben und die im Grundbuch 
eingetragenen Verfügungsbeschränkungen zu löschen sind.

6. Kosten- und Entschädigungsfolgen

6.1. Gemäss Art. 104 Abs. 1 ZPO entscheidet das Gericht über die Prozesskos-
ten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung (vgl. Art. 95 
Abs. 1 ZPO), in der Regel im Endentscheid. Die Prozesskosten werden gemäss 
Art. 106 Abs. 1 ZPO nach Massgabe des Obsiegens und Unterliegens verteilt. 
Vorliegend haben die Berufungskläger – unter Berücksichtigung des Ausgangs 
des vorliegenden Verfahrens – sowohl im erstinstanzlichen wie auch im Beru-
fungsverfahren vollumfänglich obsiegt, womit die Prozesskosten der Berufungsbe-
klagten aufzuerlegen sind.Nach dem Gesagten gehen die Kosten des erstinstanz-
lichen Verfahrens in Höhe von CHF 2'000.00 zu Lasten der Berufungsbeklagten.

6.2. Die unterliegende Partei hat zudem eine Parteientschädigung an die Ge-
genpartei zu leisten (vgl. Art. 118 Abs. 3 ZPO). Dementsprechend hat die Beru-

21 / 23

fungsbeklagte die Berufungskläger für das vorinstanzliche Verfahren zu entschä-
digen. Die vom berufungsklägerischen Rechtsvertreter eingereichte Honorarnote 
ist hinsichtlich des geltend gemachten Stundenaufwandes (14.3) nicht zu bean-
standen, jedoch verrechnet er einen Stundenansatz von CHF 250.00, ohne diesen 
mit einer Honorarvereinbarung nachzuweisen (vgl. RG act. VI/4, VI/5, VI/6). Sofern 
keine Honorarvereinbarung nachgewiesen wird, ist die Entschädigung praxis-
gemäss auf Basis des mittleren Stundenansatzes von CHF 240.00 zu berechnen 
(vgl. Honorarverordnung [HV; BR 310.250]; KGer GR ZK2 19 71 v. 30.09.2021 E. 
8.2). Inklusive einer Spesenentschädigung von 3% und der Mehrwertsteuer von 
7.7% hat die Berufungsbeklagte die Berufungskläger für das vorinstanzliche Ver-
fahren mit CHF 3'807.15 zu entschädigen.

6.3. Nach den gleichen Grundsätzen sind die Kosten des vorliegenden Beru-
fungsverfahrens, welche in Anwendung von Art. 10 Abs. 1 der Verordnung über 
die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren (VGZ; BR 320.210) auf CHF 2'000.00 fest-
gesetzt werden, zu verteilen. Die Kosten gehen zu Lasten der unterliegenden Be-
rufungsbeklagten und werden von dem von den Berufungsklägern geleisteten 
Kostenvorschuss in Höhe von CHF 2‘000.00 bezogen. Die Berufungsbeklagte wird 
dazu verpflichtet, den Berufungsklägern den Betrag von CHF 2'000.00 direkt zu 
ersetzen.

6.4. Die unterliegende Berufungsbeklagte hat die Berufungskläger für das Beru-
fungsverfahren angemessen zu entschädigen. Die Berufungskläger reichten keine 
Honorarnote ein. Angesichts der sich stellenden Sach- und Rechtsfragen erachtet 
das Kantonsgericht, unter Berücksichtigung des Stundenansatzes von CHF 
240.00, ein Honorar in Höhe von pauschal CHF 2'000.00 (inkl. Spesen und MwSt.) 
als angemessen.

7. Rechtskraft und Vollstreckbarkeit

Das vorliegende Urteil erwächst mit seiner Ausfällung in formelle Rechtskraft und 
ist sofort vollstreckbar. Dies, weil eine Beschwerde an das Bundesgericht 
grundsätzlich weder die Rechtskraft noch die Vollstreckbarkeit hemmt (Art. 103 
BGG; vgl. BGE 146 III 284 E. 2.3.4 m.w.H.; 142 III 738 E. 5.5.4). Die Ausnahme 
von Art. 103 Abs. 2 lit. a BGG (Gestaltungsurteil) ist auf vorsorgliche Massnahmen 
nicht anwendbar, da diese naturgemäss nur auf Urteile im ordentlichen Verfahren 
ausgerichtet ist (BGer 5A_754/2013 v. 4.2.2014 E. 2.3). Für den vorliegenden Fall 
bedeutet dies, dass die Anweisung an das Grundbuchamt H._____ (siehe Disposi-
tiv Ziffer 3) mit Ausfällung des Urteils mitgeteilt wird.

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Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung von A._____ und B._____ wird gutgeheissen. Die Entscheide 
des Einzelrichters am Regionalgericht Plessur vom 1. März 2021 und vom 
6. April 2021 werden aufgehoben.

2. Das Gesuch der C._____ um Erlass vorsorglicher Massnahmen wird abge-
wiesen.

3. Das Grundbuchamt H._____ wird angewiesen, die Vormerkung der Verfü-
gungsbeschränkung nach Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB auf den Miteigen-
tumsanteilen D._____ und E._____ sowie auf dem Grundstück Nr. F._____, 
alle im Grundbuch von H._____, zu löschen.

4.1. Die Kosten des Verfahrens vor dem Regionalgericht Plessur von CHF 
2'000.00 gehen zu Lasten der C._____.

4.2. Die C._____ wird verpflichtet, A._____ und B._____ für das vorinstanzliche 
Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 3'807.15 (einschliesslich 
Spesen und Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.1. Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 2'000.00 gehen zu Lasten 
der C._____. Die Kosten werden von dem von A._____ und B._____ ge-
leisteten Kostenvorschuss in Höhe von CHF 2‘000.00 bezogen. Die 
C._____ wird dazu verpflichtet, A._____ und B._____ den Betrag von CHF 
2'000.00 direkt zu ersetzen.

5.2. Die C._____ wird verpflichtet, A._____ und B._____ für das Berufungsver-
fahren mit insgesamt CHF 2'000.00 (einschliesslich Spesen und Mehrwert-
steuer) zu entschädigen.

6. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 30'000.00 betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG Beschwerde in 
Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, ge-
führt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 
Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in 
der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die 
Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen 
und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 
ff. BGG.

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7. Mitteilung an: