# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c88d9d40-e3eb-5ab1-bc97-fd4c94d816b8
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-03-17
**Language:** de
**Title:** Arealüberbauung: Ausnützungsberechnung, Lärmschutz, etc.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0056/2023
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_r1s.2022.05166.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE I Nr. 

R1S.2022.05166 
0056/2023 

Entscheid vom 17. März 2023 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Baurichterin 
Beatrice Bosshard, Gerichtsschreiber Paul Wegmann     

in Sachen 

Rekurrierende 

1.  Verein IG W, […]  
2.  PB, […] 
3.  AD und ND, […] 
4.  TH und CH, […] 
5.  BR, […] 
6.  AW und SL, […] 
7.  RW, […] 
8.  RK und DK, […] 

alle vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerinnen 

1.  Bausektion der Stadt Zürich, c/o Amt für Baubewilligungen, Rechtsab-

teilung, Amtshaus IV, 8021 Zürich  

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

3.  Pensionskasse C, […] 

Nr. 3 vertreten durch […] 

betreffend 

Beschluss der Bausektion vom 23. August 2022 (Bauentscheid Nr. 1983/22) 
sowie Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 29. April 2022 
(BVV 22-0014); Baubewilligung für Ersatzneubau Siedlung B, […] 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 23. August 2022 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich 

der Pensionskasse C die Bewilligung für den Ersatzneubau der Arealüber-

bauung  Siedlung  B  (Alternativprojekt)  und  das  Provisorium  für  den  Laden 

während der Bauzeit auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der A-Strasse 51, 55, 

59, 63, 65 und 67 sowie der B-Strasse 1, 1a, 1b, 2, 3, 5, 6, 9, 10, 11, 12, 13, 

14, 15, 16, 17, 18, 20, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 30, 32 und 34 in Zürich - X. 

Zusammen mit dem Entscheid wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion 

Kanton Zürich BVV Nr. 22-0014 vom 29. April 2022 betreffend Einbauten im 

Grundwasserträger, Lage im Hochwassergefahrenbereich, biologisch belas-

teter Standort (Neobiota), Bahntransport von Aushub und Gesteinskörnung 
sowie Lage im Konsultationsbereich Störfallvorsorge eröffnet. 

B. 

Mit gemeinsamer Eingabe vom 28. September 2022 erhoben der Verein „IG 

W“, PB, AD und ND, TH und CH, BR, AW und SL, RW sowie RK und DK 

fristgerecht Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten, der Beschluss 

der Bausektion und die Gesamtverfügung der Baudirektion seien aufzuhe-

ben, unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

C. 

Mit Präsidialverfügung vom 4. Oktober 2022 wurde vom Rekurseingang Vor-

merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Mit  Vernehmlassung  vom 31. Oktober  2022 beantragte  die  Bauherrschaft, 

der Rekurs sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne, unter 

Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulasten der  Rekurrierenden.  Die  Bau-

sektion  (im  Folgenden:  Vorinstanz)  stellte  mit  Eingabe  vom  7.  November 

2022 ebenfalls den Antrag, der Rekurs sei abzuweisen, soweit darauf einzu-

treten sei, wobei die Aktenvorlage teilweise im das gleiche Bauvorhaben be-

treffenden, derzeit sistierten Rekursverfahren G.-Nr. R1S.2022.05160 (dort 

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act. 8.1 bis 8.11; vgl. hierzu auch act. 37 [Verzeichnis der Aktenvorlage als 

Platzhalter] und 38) erfolgte (weshalb die fraglichen - entsprechend akturier-

ten - Akten im Folgenden als act. 8 des Verfahrens G.-Nr. R1S.2022.05160 

zitiert werden, bei allfälliger Anfechtung des vorliegenden Entscheids jedoch 

an der Stelle des derzeitigen Platzhalters als act. 37 in die Akten des Verfah-

rens G.-Nr. R1S.2022.05166 inkorporiert würden). Mit Schreiben der Baudi-

rektion vom 2. November 2022 teilte die Baudirektion unter Verweis auf den 

Mitbericht  des Amtes für  Raumentwicklung  (ARE)  vom  1.  November  2022 

mit, mangels Betroffenheit auf Antragstellung zu verzichten. 

E. 

Mit Replik vom 29. November 2022 und Dupliken vom 19. Dezember 2022 

(Bauherrschaft) und 4. Januar 2023 (Vorinstanz) hielten die Parteien an ihren 

Anträgen fest. 

F. 

Auf  entsprechende  Aufforderung  (Präsidialverfügung  vom  30.  November 

2022;  act.  19)  reichte  die  Vorinstanz  diverse  weitere  Unterlagen  ein 

(act. 22.1-11), worüber die Parteien in Kenntnis gesetzt wurden. In der Folge 

wurde diese Aktennachreichung ergänzt (vgl. Protokoll S. 3 ff.; act. 27.1-7), 

was den Parteien ebenfalls mitgeteilt wurde. Auf weitere Aufforderung (Prä-

sidialverfügung  vom  21.  Dezember  2022;  act.  28)  reichten  die  Vorinstanz 

und die Bauherrschaft zusätzliche Pläne ein (act. 32.1-2 und 36); auch hier-

über wurden die Parteien informiert. 

G. 

Nachdem den Rekurrierenden antragsgemäss Frist zur Triplik und zur Stel-
lungnahme zu den nachgereichten Unterlagen angesetzt worden war, hielten 

diese mit Eingabe vom 16. Januar 2023 an ihren Anträgen fest und stellten 

neu den prozessualen Antrag, das Verfahren sei zu sistieren, bis das hän-

gige Rechtsmittelverfahren der Bauherrschaft gegen die unter anderem das 

Baugrundstück betreffende Gestaltungsplanpflicht rechtskräftig erledigt sei. 

Auf entsprechende Aufforderung hin teilte die Vorinstanz mit Schreiben vom 

25. Januar 2023 mit, eine Sistierung sei ihres Erachtens nicht angezeigt. Die 

Bauherrschaft  beantragte  mit  Eingabe  vom  27.  Januar  2023  ebenfalls  die 

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Seite 3 

 
 
Abweisung des Sistierungsantrags und hielt quadruplizierend an ihren An-

trägen fest, wobei - aus Anlass der Zurückweisung des als Beilage einge-

reichten USB-Sticks und der Nachreichung der fraglichen Beilage in Papier-

form - mit Schreiben vom 2. Februar 2023 weitere Bemerkungen erfolgten. 

H. 

Am 26. Januar 2023 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein 

der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

I. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1.1 

Bei den Rekurrierenden 2 bis 8 handelt es sich um Eigentümer von Grund-

stücken, die in unmittelbarer Nachbarschaft zum Baugrundstück nordwest-

lich desselben an der H-Strasse sowie der A-Strasse liegen und Teil der in-

ventarisierten Wohnsiedlung "H" bilden. Sie rügen unter anderem eine Ver-

letzung der Bestimmungen betreffend Einordnung und Gestaltung (insb. feh-

lende  Rücksichtnahme  auf  das  genannte  Inventarobjekt)  sowie  betreffend 

Ausnützung. Damit sind sie ohne Weiteres gemäss § 338a des Planungs- 

und  Baugesetzes  (PBG)  zur  Rekurserhebung  legitimiert.  Insbesondere  er-

weist  sich  auch  der  seitens  der  Bauherrschaft  angerufene  Hinweis  in  der 

Präsidialverfügung vom 4. Oktober 2022, wonach auf den Rekurs der Rekur-

rierenden  2-8  nicht  eingetreten  werde,  sofern  diese  nicht  innert  Frist  den 

Nachweis eines auf Dauer angelegten Mietverhältnisses erbringen würden, 

als obsolet, nachdem sich ohne Weiteres aus dem Geografischen Informati-

onssystems  des  Kantons  Zürich  (GIS-ZH;  https://web.maps.zh.ch/)  ergibt, 

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dass es sich bei den fraglichen Rekurrierenden um die Eigentümer der je-

weiligen  Grundstücke  handelt.  Da  auch  die  übrigen  Prozessvoraussetzun-

gen erfüllt sind, ist auf den Rekurs der Rekurrierenden 2 bis 8 einzutreten. 

Dabei ist zu beachten, dass entgegen einem Vorbringen der Bauherrschaft - 

welche beispielsweise die Legitimation hinsichtlich der Rüge zum Hochhaus-

schattenwurf mit dem Argument bestreitet, die rekurrentischen Grundstücke 

seien vom 3-Stunden-Schatten (vgl. E. 9) gar nicht betroffen - von Rekurrie-

renden, deren Legitimation zur Rekurserhebung als solcher zu bejahen ist, 

alle Argumente angeführt und Rechtsnormen angerufen werden können, die 

im Ergebnis zumindest zur teilweisen Gutheissung des Rechtmittels und da-

mit  zur  (teilweisen)  Erlangung  des  angestrebten  Nutzens  führen  können 

(BRKE  II  Nr. 0047/2010  in  BEZ 2011  Nr.  17,  www.baurekursgericht-zh.ch, 

bestätigt  mit  VB.2010.00184  vom 17. November 2010, dieser  bestätigt  mit 

BGr 1C_37/2011 vom 14. April 2011); dies auch dann, wenn die Argumente 

und  Rechtssätze  im  Interesse  Dritter  oder der  Allgemeinheit  liegen. Etwas 

anderes gilt lediglich dann, wenn ein geltend gemachter Projektmangel bloss 

eine  für  die  Rekurrierenden  bedeutungslose  Nebenbestimmung  zur  Folge 

hätte, worauf gegebenenfalls im Kontext der jeweiligen Rüge näher einzuge-

hen ist. 

1.2 

Rekurrent  1  ist  der  Verein  "IG W".  Ein  als  juristische  Person  konstituierter 

Verband kann – im eigenen Namen, aber gewissermassen stellvertretend – 

die persönlichen Interessen seiner Mitglieder geltend machen, wenn es sich 

um solche handelt, die er nach seinen Statuten zu wahren hat, die der Mehr-

heit oder doch einer Grosszahl seiner Mitglieder gemeinsam sind und zu de-

ren Geltendmachung durch Rekurs jedes dieser Mitglieder befugt wäre (so-

genannte egoistische Verbandsbeschwerde; vgl. BGE 142 II 80, E. 1.4.2.). 

Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein; sie sollen die Popu-
larbeschwerde  ausschliessen.  Die  Wahrung  der  Interessen  der  Mitglieder 

muss zu den statutarischen Aufgaben des Verbands gehören, wobei an die 

Formulierung in den Statuten allerdings keine hohen Anforderungen gestellt 

werden. 

In Übereinstimmung mit der im - ein erstes Bauvorhaben der Bauherrschaft 

auf  dem  gleichen  Grundstück  betreffenden  -  Entscheid  BRGE  I  Nrn. 

0116/2020, 0117/2020 und 0118/2020 vom 4. September 2020, E. 2.2.3, vor-

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Seite 5 

 
 
genommenen Einschätzung ergibt sich, dass der Verein "IG W" die genann-

ten Voraussetzungen erfüllt. Zwar hält Art. 2 der Statuten (act. 6.1) fest, der 

Verein bekämpfe "das aktuell (Planauflage Mai 2019) eingegebene Projekt 

Ersatzneubauten und Einkaufszentrum - A-Strasse, B-Strasse", doch wäre 

es  überspitzt  formalistisch,  ihm  aufgrund  der  fehlenden  Anpassung  dieser 

Formulierung  die  Geltendmachung  der  Interessen  seiner  Mitglieder  gegen 

das - nach (noch nicht rechtskräftiger) Aufhebung der ersten Baubewilligung 

eingereichte - Alternativprojekt zu versagen, zumal der entsprechende Wille 

des Vereins auch in der aktuellen Vollmacht (act. 5) zum Ausdruck kommt. 

Sodann  ist  der  Verein  gemäss  Art.  2  der  Statuten  ausdrücklich  befugt,  im 

Namen  seiner  Mitglieder  Rechtsmittel  gegen  das  Bauprojekt  zu  ergreifen. 

Aus dem Mitgliederverzeichnis (act. 6.2) ergibt sich zudem, dass sämtliche 

Vereinsmitglieder  in  unmittelbarer  Nachbarschaft  des  Bauvorhabens  west-

lich, nordwestlich und nördlich desselben wohnhaft sind, wobei zudem eine 

Mehrheit  der  Vereinsmitglieder  Eigentum  an  den  jeweiligen  Grundstücken 

hat. 

Unbehelflich ist schliesslich der Einwand der Bauherrschaft, wonach der Ver-

ein deshalb nicht zum Rekurs legitimiert sei, weil weniger als ein Drittel der 

Vereinsmitglieder das Gesuch um Zustellung des baurechtlichen Entscheids 

nach § 315 PBG gestellt habe. Die vorstehend angeführte Voraussetzung, 

wonach die Grosszahl der Vereinsmitglieder zur Geltendmachung ihrer Inte-

ressen selbst befugt wären, bezieht sich auf die materiellen Legitimationsvo-

raussetzungen,  mithin  die  hinreichend  enge  nachbarliche  Raumbeziehung 

und das erforderliche schutzwürdige Interesse. Demgegenüber muss es be-

züglich  der  formellen  Voraussetzung  der  Stellung  eines  Begehrens  nach 

§ 315  PBG  genügen, wenn  der  Verein  als  juristische  Person  dieses  -  ent-

sprechend  seinem  Vorgehen  im  nachmaligen  Rekursverfahren,  wo  er  im 

Sinne einer Prozessstandschaft ebenfalls in eigenem Namen auftritt - in ei-
genem Namen stellt, wie dies vorliegend der Fall war (vgl. act. 3 S. 57). Dies 

umso mehr, als damit der Zweck dieses prozessualen Erfordernisses, den 

Baugesuchssteller frühzeitig über allfällige Rekurrierende und deren Einwen-

dungen gegen das Vorhaben zu informieren, ohne Weiteres gewahrt wird. 

Da neben der damit zu bejahenden Legitimation des Vereins auch bezüglich 

dieses  Rekurrenten  die  weiteren  Prozessvoraussetzungen  erfüllt  sind,  ist 

auch  auf dessen  Rekurs  einzutreten,  wobei  bezüglich  der  Zulässigkeit  der 

Erhebung sämtlicher Rügen, die im Ergebnis zur Gutheissung des Rekurses 

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Seite 6 

 
 
führen können, sowie der Einschränkung betreffend bedeutungslose Neben-

bestimmungen das vorstehend in E. 1.1 Dargelegte gilt. 

2.1.1 

Wie erwähnt beantragen die Rekurrierenden in der Triplik die Sistierung des 

Rekursverfahrens.  Zur  Begründung  verweisen  sie  darauf,  in  der  Duplik 

werde erwähnt, dass die Bauherrschaft ein Rechtsmittel gegen die Festset-

zung der Gestaltungsplanpflicht im Gebiet B/U ergriffen habe. Die Frage der 

Rechtmässigkeit der Gestaltungsplanpflicht habe einen massgeblichen Ein-

fluss auf das vorliegende Verfahren, da die Gestaltungsplanpflicht, sofern sie 

sich  als  rechtmässig  erweise,  eine  Vorwirkung  im  Sinne  von  §  234  PBG 

habe. Es bestehe die Gefahr widersprechender Entscheide. 

2.1.2 

Eine Sistierung des Rekursverfahrens ist nicht angezeigt. Bereits in der Re-

kursschrift haben die Rekurrierenden vorgebracht, der - im damaligen Zeit-

punkt vom Gemeinderat Zürich beschlossenen, aber noch nicht von der Bau-

direktion  genehmigten  -  Gestaltungsplanpflicht  für  das  unter  anderem  das 

Baugrundstück umfassende Areal B/U komme negative Vorwirkung gemäss 

§  234  PBG  zu  (vgl.  zur  materiellen  Beurteilung  dieser  Frage  nachfolgend 

E. 19).  Nachdem  zwischenzeitlich  die  Genehmigung  der  Gestaltungsplan-

pflicht erfolgt ist, wurde diese Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung 

von der Pensionskasse C als einer der betroffenen Grundeigentümerinnen 

mit Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich angefochten (derzeit 

pendentes Rekursverfahren G.-Nr. R1S.2022.05189). Entgegen den Rekur-

rierenden ist der Ausgang des vorliegenden Rekursverfahrens betreffend die 

Baubewilligung  für  den  Ersatzneubau  der  Siedlung  B  nicht  vom  Ausgang 

bzw. rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens betreffend die Gestaltungs-
planpflicht abhängig. Dies aus folgendem Grund: Wird im vorliegenden Re-

kursverfahren eine negative Vorwirkung der Gestaltungsplanpflicht verneint, 

so wirkt sich diese von vornherein nicht auf die Rechtmässigkeit der erteilten 

Baubewilligung  aus,  so  dass  insoweit  unerheblich  ist,  ob  die  Gestaltungs-

planpflicht  als  solche  rechtmässig  ist  oder  nicht. Wird demgegenüber  eine 

negative Vorwirkung der Gestaltungsplanpflicht bejaht, so greift diese - bzw. 

die  Rechtsfolge  der  Unzulässigkeit  einer  die  Vorwirkung  missachtenden 

Baubewilligung - jedenfalls so lange, als die Gestaltungsplanpflicht als sol-

che nicht  rechtskräftig  aufgehoben  wurde. Mit  anderen Worten  würde  sich 

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die  auf  die  -  behauptete  -  negative  Vorwirkung  der  Gestaltungsplanpflicht 

gestützte materielle rekurrentische Argumentation, sofern sie sich als zutref-

fend  erwiese,  unmittelbar  im  Sinne  der  Rekurrierenden  auswirken,  ohne 

dass es insoweit darauf ankommen könnte, dass die Gestaltungsplanpflicht 

als solche derzeit Gegenstand eines Rechtsmittelverfahrens bildet. Die damit 

mögliche Konsequenz einer Aufhebung der Baubewilligung zufolge fehlen-

der Berücksichtigung der negativen Vorwirkung trotz potentieller zukünftiger 

Aufhebung  der  Gestaltungsplanpflicht  entspricht  nachgerade  dem  Wesen 

der negativen Vorwirkung, die gerade in Konstellationen zum Tragen kommt, 

in denen bestimmte planungsrechtliche Festlegungen noch nicht abschlies-

send  erfolgt  sind.  Eine  andere  Betrachtungsweise  könnte  allenfalls  dann 

Platz greifen, wenn die Bauherrschaft selbst in einem gegen die Bewilligung 

ihres Vorhabens gerichteten Rechtsmittelverfahren dessen Sistierung bean-

tragen würde, mit der Begründung, das seitens der Rekurrierenden verwen-

dete Argument der negativen Vorwirkung einer planungsrechtlichen Festle-

gung werde dahinfallen, sobald es der Bauherrschaft bzw. Eigentümerschaft 

gelungen  sei,  die  rechtskräftige  Aufhebung  der  entsprechenden  planungs-

rechtlichen Festlegung zu erwirken. Die Frage kann vorliegend offenbleiben, 

nachdem sich die Bauherrschaft ausdrücklich gegen die beantragte Sistie-

rung ausgesprochen hat, den Rekurrierenden wie dargelegt aus der fehlen-

den Sistierung keine Nachteile erwachsen und widersprüchliche Entscheide 

nach  dem  Gesagten  gerade  nicht  zu  befürchten  sind.  Zusammenfassend 

ergibt sich somit, dass der rekurrentische Antrag auf Sistierung des Rekurs-

verfahrens abzuweisen ist. 

2.2 

[…] 

Demgegenüber ist eine Sistierung des vorliegenden Rekursverfahrens auch 
unter  diesem  Titel  nicht  angängig,  da  keine  zwingende  Notwendigkeit  be-

steht,  einen  Entscheid  in  diesem  Verfahren  erst  zusammen  mit  dem  Ent-

scheid in den anderen beiden Rekursverfahren zu fällen. […] Das Rekurs-

verfahren G.-Nr. R1S.2022.05166 erweist sich somit als spruchreif. 

2.3 

Die  Rekurrierenden  beantragen  ohne  weitere  Begründung  den  Beizug  der 

Akten  des  Rekursverfahrens  G.-Nrn.  R1S.2020.5028,  R1S.2020.5030  und 

R1S.2020.5032  (BRGE  I  Nr.  0116/2020,  0117/2020  und  0118/2020  vom 

R1S.2022.05166 

Seite 8 

 
 
4. September  2020)  betreffend  die  erste  -  vom  Baurekursgericht  aufgeho-

bene - Baubewilligung BE 411/20 vom 10. März 2020, mit der das Bauvor-

haben beurteilt wurde, bezüglich dessen das vorliegend zu beurteilende Vor-

haben ein Alternativprojekt darstellt. Allerdings ist weder dargetan noch er-

sichtlich, welche entscheidrelevanten Erkenntnisse sich aus den Akten die-

ses ersten Rekursverfahrens ergeben sollen; auch befinden sich diese der-

zeit  aufgrund  der  Anfechtung  des  Rekurs-  und  des  nachfolgenden  Be-

schwerdeentscheids beim Bundesgericht. Unter diesen Umständen ist dem 

Antrag auf Beizug der genannten Akten nicht stattzugeben. 

3. 
Das Baugrundstück mit einer Fläche von 39‘488 m2 liegt in der Wohnzone 
W5 mit einem Mindestwohnanteil von 60 % sowie im Hochhausgebiet III ge-

mäss BZO der Stadt Zürich. Es grenzt im Nordosten an die A-Strasse (jen-

seits derselben eine Zone W4 bzw. weiter östlich die Zonen Z6 und Z7 an-

schliessen),  im  Nordwesten  an die  inventarisierte Wohnsiedlung  "H"  (W2), 

westlich und südwestlich an das Grundstück Kat.-Nr. 3 (W5; U), östlich an 

die Parzelle 2 (W5) und im Süden (wo auch der F-Weg verläuft) einerseits 

(südöstlich) an ein zur Zone für öffentliche Bauten Oe2 gehörendes Grund-

stück, auf dem sich die Halle S (sowie ein Teil der E-Strasse) befindet, an-

dererseits an eine Freihaltezone, die den Übergang zur Allmend (zum Teil 

Freihalte-,  zum  Teil  Erholungszone)  bildet.  Sowohl  das  Terrain  des  Bau-

grundstücks als auch die A-Strasse steigen Richtung Nordwesten an. 

Derzeit befindet sich auf dem Baugrundstück eine Arealüberbauung, von de-

ren  Gebäuden  (Wohnen  1  bis  4 und Ladenzentrum)  lediglich  das  im  Süd-

westen des Areals liegende Wohngebäude "Wohnen 1" erhalten werden soll. 

Projektiert ist eine Arealüberbauung mit 512 Wohnungen in acht Gebäuden 
(von Ost nach West: Haus A, B1, B2, C1, C2, D1, D2, E1, wobei mit 1 und 2 

jeweils das nördliche bzw. südliche von zwei Gebäuden mit identischer Po-

sitionierung  in  der  Ost-West-Achse  bezeichnet  werden  und  zwischen  den 

Gebieten 1 und 2 unterirdisch die B-Strasse und oberirdisch der B-Weg ver-

läuft).  Die  Gebäude  A,  B1,  C1  und  D1  sind  im  Norden  abgekröpft.  Die 

dadurch  gebildeten  Kopfbauten  liegen  unmittelbar  parallel  zur  A-Strasse, 

während die südlich daran anschliessenden Gebäuderiegel, die weiter süd-

lich gelegenen Gebäude B2, C2 und D2 sowie aufgrund der Grundstücks-

form auch das Gebäude E1 alle einen - parallelen - Verlauf von Nordwesten 

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Seite 9 

 
 
nach Südosten aufweisen und von der A-Strasse zurückversetzt sind. Ge-

plant sind weiter eine Tiefgarage mit 590 (bzw. unter Berücksichtigung der 

im Bauentscheid angeordneten Reduktion 550) Parkplätzen, wovon 180 be-

stehend, sowie (neben gewissen insbesondere im Erdgeschossbereich ent-

lang  der  A-Strasse  angeordneten  Gewerbe-  und  Gastroflächen)  Ladenflä-

chen, die westlich des Gebäudes C1 auf den Ebenen 3 und 4 zu liegen kom-

men.  Ausgehend  von  der  vorgesehenen  Erstellung  des  Bauvorhabens  in 

zwei Etappen soll im Rahmen der zweiten Etappe ein Ladenprovisorium er-

richtet werden, welches ebenfalls Gegenstand der angefochtenen Baubewil-

ligung bildet. 

Die nordwestlich des Baugrundstücks gelegene Wohnsiedlung "H" ist im In-

ventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Be-

deutung, ein Teil der die Siedlung umgebenden Gärten im Inventar der schüt-

zenswerten  Gärten  und  Anlagen  von  kommunaler  Bedeutung  erfasst.  Die 

Siedlung ist weiter mit Erhaltungsziel A als Baugruppe (Nr. 0.2 des Objekt-

blatts  Zürich-X)  im  Bundesinventar  der  schützenswerten  Ortsbilder  der 

Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) verzeichnet (vgl. näher E. 12 und 

13). Aus der näheren Umgebung des Baugrundstücks werden im ISOS über-

dies im Sinne eines Hinweises als Einzelement III.0.16 die Halle S und als 

Gebiet 8 mit Erhaltungsziel C die Bebauung entlang der D- und A-Strasse 

erwähnt (wobei hierzu gemäss Karteneintrag nur das Gebiet nördlich der A-

Strasse gehört und innerhalb desselben im südöstlichen Bereich als Hinweis 

das Gebiet 8.0.2 - enthaltend typengleiche, drei- und viergeschossige Mehr-

familienhäuser - bezeichnet ist). Südlich der Bauparzelle liegen sodann die 

im Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte von kommunaler Be-

deutung  erfassten  Objekte  "Feuchtgebiet,  Gehölze  und  Magerwiesen  U" 

(KSO-44.14, Naturschutzobjekt) und "Üetliberg, nördliche Albiskette, Äntlis-

berg, Allmend K" (KSO-29, Landschaftsschutzobjekt) sowie in etwas grösse-
rer Entfernung "Allmend K und L" (KSO-50.03, Naturschutzobjekt). Schliess-

lich  befinden  sich  südlich  des  Baugrundstücks  auch  Teile  des  mit  Verord-

nung  zum  Schutz  des  Uetliberg-Albis,  Teilgebiet  Uetliberg  Nord  (Land-

schafts- und Naturschutzgebiet mit überkommunaler Bedeutung in den Ge-

meinden Stallikon, Uitikon und der Stadt Zürich) vom 17. Januar 2017 unter 

Schutz gestellten Gebiets (insbesondere Teile der Naturschutzzone I und - 

in etwas grösserer Entfernung - der Waldschutzzonen IVA und IVL). 

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Seite 10 

 
 
Wie bereits erwähnt wurde eine erste Baubewilligung für einen Ersatzneubau 

der  Siedlung  B  (Beschluss  der  Bausektion  BE  Nr.  411/20  vom  10.  März 

2020)  mit  Entscheid  des  Baurekursgerichts  BRGE  I  Nr.  0116/2020, 

0117/2020  und  0118/2020  vom  4.  September  2020  aus  lärmschutzrechtli-

chen Gründen aufgehoben. Dieser Entscheid wurde mit Urteil des Verwal-

tungsgerichts VB.2020.00697 vom 16. September 2021 bestätigt; derzeit ist 

die Sache am Bundesgericht hängig. 

4.1.1 

Die Rekurrierenden rügen verschiedene Verfahrensfehler. Vorab machen sie 

geltend, ihr Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt worden, weil die Vo-

rinstanz  vor  ihrem  Entscheid  den  von  der  Baubewilligung  Betroffenen  das 

rechtliche Gehör nicht gewährt habe. 

4.1.2 

Das Zürcherische Recht kennt im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens 

kein  Einsprache-  oder  Einwendungsverfahren,  welches  potentiell  Betroffe-

nen die Möglichkeit eröffnen würde, ihre Sichtweise bereits vor Ergehen des 

Entscheids  gegenüber  der  Bewilligungsbehörde  zum  Ausdruck  zu  bringen 

(vgl. ausdrücklich § 315 Abs. 3 PBG). Aus dem in Art. 29 Abs. 2 der Bundes-

verfassung (BV) statuierten Anspruch auf rechtliches Gehör lässt sich entge-

gen den Rekurrierenden nicht ableiten, dass bereits in diesem Verfahrens-

stadium ein Einbezug allfällig betroffener Dritter geboten wäre. Vielmehr er-

weist  es  sich  als  ausreichend,  wenn  diese  im  Rahmen  der  gerichtlichen 

Überprüfung der Baubewilligung ihren Standpunkt darlegen können und in 

der  Begründung  des  Rechtsmittelentscheids  eine  Auseinandersetzung  mit 

diesen  Vorbringen erfolgt.  Die entsprechende  Rüge  erweist  sich als  unbe-

gründet. Da gar keine Gehörsverletzung vorliegt, stellt sich sodann die Frage 
der Heilung nicht und ergeben sich entsprechend - entgegen der Argumen-

tation in der Replik - von vornherein auch keine Auswirkungen auf den Kos-

tenentscheid. 

4.2.1 

Eine weitere Verletzung ihres Gehörsanspruchs sehen die Rekurrierenden 

darin, dass die Vorinstanz die Baubewilligung nicht rechtsgenügend begrün-

det habe. Die Vorinstanz sei bei ihrem Entscheid an das Legalitätsprinzip, 

die  Untersuchungsmaxime,  den  Anspruch  auf  rechtliches  Gehör  und  die 

R1S.2022.05166 

Seite 11 

 
 
Rechtsanwendung  von  Amtes  wegen  gebunden.  Wenn  im  Kanton  Zürich 

kein  Einwendungs-  oder  Einspracheverfahren  stattfinde,  seien  an  die  Be-

gründungspflicht  erhöhte  Anforderungen  zu  stellen.  Die  in  §  10a  lit.  a  des 

Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) vorgesehene Möglichkeit, auf eine 

Begründung zu verzichten, wenn dem Gesuch voll entsprochen werde, sei 

offensichtlich verfassungswidrig. Zu beachten sei insbesondere, dass nicht 

nur  die  Bauherrschaft,  sondern  auch  Dritte  vom  Bauentscheid  betroffen 

seien. Gerade auch bei Abweichungen von der Regelbauweise, hätten die 

Betroffenen  Anspruch  darauf,  dass  dargelegt  werde,  weshalb  die  Abwei-

chung zulässig sei; dasselbe gelte in Bezug auf die Einordnung. Nicht statt-

haft sei es daher, dass die Baubewilligungsbehörde die Begründung im Re-

kursverfahren nachschiebe. Vorliegend setze sich der Bauentscheid aus ei-

ner  Mischung  von  Textbausteinen,  leicht  abgeänderten  Wiedergaben  von 

Texten  aus  den  Baugesuchsunterlagen  und  Zusammenfassungen  von 

Rechtsnormen  zusammen,  eine  objektive  Beurteilung  des  Bauvorhabens 

finde sich hingegen nicht. Neben dieser allgemeinen Kritik beanstanden die 

Rekurrierenden  im  Speziellen  eine  Verletzung  der  Begründungspflicht  be-

züglich der in § 71 PBG statuierten Voraussetzungen einer Arealüberbauung 

(vgl. zu Letzterem E. 14.1 und 14.3.1). 

4.2.2 

Aus  dem  in  Art.  29  Abs.  2  BV  verankerten  Anspruch  der  Betroffenen  auf 

rechtliches Gehör ergibt sich als Teilgehalt auch die Begründungspflicht. An 

die Begründungsdichte von Baubewilligungen sind insofern keine hohen An-

forderungen zu stellen, als dabei eine Baueingabe zu beurteilen ist, welche 

alle erforderlichen Unterlagen zu enthalten hat. Die massgeblichen Sachum-

stände ergeben sich daher weitgehend aus der Baueingabe, weshalb man-

gels anderweitiger Anordnung im baurechtlichen Entscheid von der bauein-

gabegemässen Bewilligung des Vorhabens auszugehen ist. Die Begründung 
eines  baurechtlichen  Entscheids  genügt  den  Anforderungen  von  Art.  29 

Abs. 2 BV, wenn der Betroffene in die Lage versetzt wird, dessen Tragweite 

zu  beurteilen.  Damit  kann  er  entscheiden,  ob  er  den  Entscheid  anfechten 

will. Baubewilligungen sind in der Regel auch unter dem Aspekt der Anfech-

tungsbefugnis Dritter nicht bzw. höchstens punktuell zu begründen. Der In-

halt der Bewilligung ergibt sich aus der im Bewilligungsverfahren von jeder-

mann einsehbaren (§ 314 PBG) Baueingabe. Eine Erläuterung und Begrün-

dung aller im Verlauf der Projektprüfung erfolgten Arbeiten, Feststellungen 

und  Überlegungen  ist faktisch  unmöglich und  wird  vom  Gesetzgeber  auch 

R1S.2022.05166 

Seite 12 

 
 
nicht verlangt. Eine Pflicht zur Begründung des baurechtlichen Entscheides 

(im Entscheid selbst) kann nur insoweit bestehen, als das Fehlen einer Be-

gründung wegen der Komplexität des Bauvorhabens bzw. einzelner Aspekte 

desselben eine Anfechtung der Bewilligung durch Dritte erheblich erschwe-

ren oder geradezu verunmöglichen würde (vgl. VB.2019.00258 vom 28. No-

vember 2019, E. 5.2.). 

Die  Aufhebung  der  Baubewilligung  zufolge  fehlender  bzw.  ungenügender 

Begründung  fällt  namentlich  dann  in  Betracht,  wenn  die Anfechtung  durch 

den Begründungsmangel erheblich erschwert wurde und dieser Mangel im 

Rekursverfahren nicht geheilt werden konnte. Ein Grund zur Aufhebung liegt 

alsdann  auch  vor,  wenn  der  Begründungsmangel  auf  eine  ungenügende 

Sachverhaltsabklärung (§ 7 VRG) schliessen lässt. Schliesslich kann auch 

die  sich  in  der  inexistenten  bzw.  ungenügenden  Begründung  manifestie-

rende fehlende Wahrnehmung  des  Beurteilungsspielraums  durch die  Bau-

behörde  einen  Rückweisungsgrund  bilden  (BRGE  II  Nr.  0301/2011  vom 

20. Dezember 2011 in BEZ 2012 Nr. 16, www.baurekursgericht-zh.ch). 

4.2.3 

Mit Blick auf die seitens der Rekurrierenden angerufenen allgemeinen Prin-

zipien ist vorab zwischen Begründungs- und Prüfungspflicht zu unterschei-

den: Letztere besagt, dass die Baubewilligungsbehörde alle bewilligungsre-

levanten Elemente eines Bauvorhabens auf Übereinstimmung mit den ein-

schlägigen Vorschriften zu prüfen hat; sie ist insoweit mit dem Legalitätsprin-

zip, der Untersuchungsmaxime und dem Grundsatz der Rechtsanwendung 

von Amtes wegen verknüpft. Demgegenüber ist primäre Stossrichtung der 

Begründungspflicht und  Leitlinie der erforderlichen Begründungsdichte  wie 

vorstehend  dargelegt  die  Sicherstellung  der  effektiven  Anfechtbarkeit  des 

fraglichen Entscheids. Dass die Rechtsprechung dabei auch die von den Re-
kurrierenden  hervorgehobene  Situation  Drittbetroffener  mitberücksichtigt, 

ergibt sich aus dem zitierten Hinweis auf die als ausreichend erachtete Mög-

lichkeit, anhand der Baueingabe Rückschlüsse auf den Inhalt der Bewilligung 

zu ziehen. Dabei ergeben sich entgegen den Rekurrierenden auch aufgrund 

des Umstands, dass im Zürcherischen Recht ein Einspracheverfahren fehlt 

(vgl. E. 4.1.2), keine erhöhten Anforderungen an die Begründung, hat doch 

das Fehlen einer spezifischen Auseinandersetzung der Baubewilligungsbe-

hörde  mit  den  Standpunkten  potentieller  nachmaliger  Rekurrierender  nicht 

zur Folge, dass für diese die Kenntnis des Inhalts des Entscheids - und damit 

R1S.2022.05166 

Seite 13 

 
 
die Anfechtbarkeit - erheblich erschwert oder verunmöglicht würde. Ebenfalls 

unbegründet ist das Vorbringen, wonach bei Abweichungen von der Grund-

nutzungsordnung  per  se  erhöhte  Begründungsanforderungen  gelten  wür-

den,  ergeben  sich  die  entsprechenden  Bewilligungsvoraussetzungen  im 

Falle der vorliegend strittigen Arealüberbauung doch ihrerseits aus den ent-

sprechenden Rechtsnormen (PBG, BZO), so dass ohne Weiteres nachvoll-

ziehbar ist, auf welcher Grundlage die Zulässigkeit der Abweichung beurteilt 

wird. Unproblematisch wäre schliesslich auch eine teilweise Übernahme von 

Formulierungen aus den Baugesuchsunterlagen sowie die teilweise Verwen-

dung von Textbausteinen, da damit im Gegenteil die zustimmende Haltung 

der Bewilligungsbehörde und damit die Prüfung des fraglichen Aspekts zum 

Ausdruck gebracht wird. Soweit die Rekurrierenden in allgemeiner (und re-

lativ  pauschaler)  Form  eine  Verletzung  der  Begründungspflicht  rügen,  er-

weist sich dies somit als unbehelflich (wobei nach dem Gesagten auch der 

Hinweis auf die angebliche Verfassungswidrigkeit von § 10a lit. a VRG fehl-

geht). Vielmehr ist auch mit Blick auf die Vorbringen in der Rekursschrift of-

fenkundig, dass eine sachgerechte und umfassende Anfechtung der Baube-

willigung möglich war. Auch ist nicht erkennbar, dass aufgrund der konkreten 

Begründung  des  angefochtenen  Beschlusses  generell  auf  eine  ungenü-

gende Sachverhaltsabklärung zu schliessen wäre. Wie es sich insoweit mit 

der spezifisch beanstandeten Prüfung der Voraussetzungen einer Arealüber-

bauung verhält, ist im Kontext der entsprechenden materiellen Rüge näher 

zu erörtern (vgl. E. 14.3.1); Gleiches gilt für die an anderen Stellen der Re-

kursschrift im Zusammenhang mit den jeweiligen materiellen Rügen monier-

ten  Begründungsmängel,  wobei  insoweit  generell  darauf  hinzuweisen  ist, 

dass ein allfälliger Mangel der ungenügenden Begründung einer Anordnung 

nach der verwaltungsgerichtlichen Praxis unter Umständen durch Nachrei-

chung einer genügenden Begründung in der Rekursvernehmlassung geheilt 

werden  kann  (vgl.  Christoph  Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas  Wipf/Daniel 
Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 1, S. 

433, mit weiteren Hinweisen). 

4.3.1 

Als  weitere  prozessuale  Rüge  bringen  die  Rekurrierenden  vor,  nach  der 

Planauflage habe die Bauherrschaft mehrere Projektänderungen betreffend 

Korrekturen am Umweltverträglichkeitsbericht (UVB) und Ergänzung des An-

lieferungskonzepts eingegeben. Die Bausektion habe zu Unrecht und ohne 

R1S.2022.05166 

Seite 14 

 
 
nähere  Begründung  auf  eine  Wiederholung  der  Ausschreibung  verzichtet. 

Beanstandet wird sodann die Unvollständigkeit des Baugesuchs. Die Aus-

schreibung dürfe erst erfolgen, wenn die Vorprüfung ergeben habe, dass die 

Unterlagen vollständig seien respektive ergänzende Unterlagen eingereicht 

worden seien. Wie unvollständig die Baueingabe sei, zeige sich an der re-

kordhohen Anzahl von 209 Bedingungen und Auflagen. Dabei handle es sich 

zum Teil um für die Realisierung des Projekts konstitutive Punkte, so etwa 

den konkreten Nachweis einer fossilfreien Energieversorgung. Auch weise 

die Umgebungsgestaltung grosse Defizite auf. Es handle sich nicht um un-

tergeordnete Mängel, was auch auf viele andere Nebenbestimmungen zu-

treffe. Der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung und/oder das rechtliche 

Gehör der Rekurrierenden seien verletzt, ebenso die Prinzipien der Verfah-

rens-  und  Rechtsschutzkoordination.  Nachgelagerte  Verfahren  zur  Behe-

bung der erkannten Mängel seien vorliegend unzulässig und die Bausektion 

habe sie auch nicht vorgesehen. 

4.3.2 

Die  Planauflage  des  Bauvorhabens  erfolgte  vom  26.  November  2021  bis 

16. Dezember 2021. Gemäss E. A.a des angefochtenen Beschlusses wur-

den Eingabequittungen für das Baugesuch am 14. Oktober 2021 und für Er-

gänzungen am 9. und 14. Dezember 2021 sowie 16. Februar 2022 erstellt. 

E. A.b hält fest, die Pläne seien während der Dauer des Bewilligungsverfah-

rens seitens der Bauherrschaft zum Teil ausgetauscht resp. ergänzt worden. 

Die Ergänzungen würden das Anlieferungskonzept und Korrekturen am UVB 

betreffen. Auf eine Wiederholung der Ausschreibung sei verzichtet worden, 

da offensichtlich keine Interessen Dritter beeinträchtigt würden. 

Gemäss  §  313  PBG  prüft  die  Baubehörde  vorweg,  ob  die  Unterlagen  den 

Vorschriften entsprechen und für den Entscheid ausreichen und ordnet an-
dernfalls innert drei Wochen seit Einreichung des Gesuchs die Änderung o-

der Ergänzung an (Abs. 1); ausnahmsweise kann die Änderung oder Ergän-

zung auch noch später verlangt werden (Abs. 4). Im gleichen Sinn sieht § 11 

Abs.  5  der  Bauverfahrensverordnung  (BVV)  vor,  dass  ausnahmsweise  er-

gänzende  Unterlagen  nachträglich  verlangt  werden  können,  wenn  dies  für 

die Beurteilung des Vorhabens erforderlich und mit den Anforderungen an 

die öffentliche Auflage vereinbar ist. 

R1S.2022.05166 

Seite 15 

 
 
Im Lichte dieser Vorgaben ist das Vorgehen der Vorinstanz nicht zu bean-

standen. Zunächst kann sich aufgrund der in der Regel formellen Natur der 

innert 3 Wochen vorzunehmenden Vorprüfung gerade bei komplexeren Bau-

vorhaben eine nachträgliche Ergänzung, die denn auch ausdrücklich gesetz-

lich vorgesehen ist, als unumgänglich erweisen. Dass deshalb mit der Publi-

kation zuzuwarten wäre, ist unzutreffend, da diese gemäss § 314 Abs. 1 PBG 

nach der Vorprüfung zu erfolgen hat. Was sodann die Frage einer erneuten 

Publikation  anbelangt,  so  ergibt  sich  die  Begründung  für  den  Verzicht  auf 

diese aus der zitierten Erwägung des angefochtenen Beschlusses. Die Ein-

schätzung,  wonach  es  sich  beim  Anlieferungskonzept  und  den  konkret  in 

Frage  stehenden  Korrekturen  des  UVB  um  untergeordnete  Ergänzungen 

handelt, die keine erneute Publikation rechtfertigen, ist zutreffend. Insbeson-

dere ergeben sich auch aus dem in den Akten befindlichen, vom 30. Sep-

tember  2021  datierenden  UVB  mit  blau  markierten  "Ergänzungen  Januar 

2022" (act. 8.11 [der Akten des Verfahrens G.-Nr. R1S.2022.05160; im Fol-

genden  jeweils  gekennzeichnet  durch  den  Vermerk  "R1S.2022.05160"]) 

keine  Hinweise  auf  Gegenteiliges,  zumal  nicht  ersichtlich  ist,  dass  an  den 

grundlegenden Aussagen des UVB Änderungen vorgenommen worden wä-

ren.  Auch  machen  die  Rekurrierenden  solches  nicht  substantiiert  geltend, 

obwohl ihnen - im Gegensatz zum Vorbringen in der Replik, wonach weiter-

hin nicht klar sei, was genau ergänzt und geändert worden sei - die Einsicht-

nahme in die beigezogenen Akten und damit auch den fraglichen UVB mög-

lich war (wobei sie von ihrem Akteneinsichtsrecht auch Gebrauch machten; 

vgl. Protokoll S. 8). Mit diesem Vorgehen wären im Übrigen auch allfällige 

Mängel  der  vorinstanzlichen  Aktenauflage  nachträglich  geheilt  (vgl.  Fritz-

sche/Bösch/Wipf/Kunz,  a.a.O.,  S. 401).  Entsprechend  erweisen  sich  die 

(pauschale) Rüge, wonach die öffentliche Auflage zu Unrecht nicht wieder-

holt worden sei, sowie die Rüge, wonach die Ausschreibung zu früh erfolgt 

sei, als unbegründet. 

4.3.3 

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere 

Schwierigkeiten  behoben  werden  oder  sind  zur  Schaffung  oder  Erhaltung 

des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung 

die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) 

zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt nach gefestigter 

Rechtsprechung indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens 

R1S.2022.05166 

Seite 16 

 
 
untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektände-

rung oder ist ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie sie 

zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalteri-

schen Auswirkungen die Behebung der Mängel nach sich zieht, können sie 

nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden. Es ist in diesem Fall 

nicht ohne besondere Schwierigkeiten möglich, konkrete Vorgaben zur Män-

gelbehebung zu statuieren (BGr 1C_266/2018 vom 12. April 2018, E. 3.3.; 

VB.2017.00830 vom 19. Juli 2018, E. 5.1.; VB.2015.00120, E. 3.2. f., in BEZ 

2015 Nr. 46). 

Die  blosse  Anzahl  der  in  einer  Baubewilligung  enthaltenen  Nebenbestim-

mungen  sagt  nichts  darüber  aus,  ob  die  vorstehend  genannten  Vorgaben 

eingehalten sind. Zu berücksichtigen ist dabei insbesondere auch die Kom-

plexität  des  zur  Beurteilung  stehenden  Bauvorhabens,  welche  nahelie-

genderweise einen erhöhten Bedarf auflageweiser Korrekturen mit sich brin-

gen kann, ohne deswegen das Baugesuch als unvollständig erscheinen zu 

lassen. Entscheidend ist, ob die Auflagen - auch in ihrer Gesamtheit - noch 

als von untergeordneter Natur qualifiziert werden können. Für die von den 

Rekurrierenden konkret namhaft gemachten Auflagen ist dies der Fall: Die in 

Dispositivziffer II.B.62 enthaltene Auflage, wonach für den Fall, dass Erdwär-

mesonden  nicht  möglich  seien,  die  Bauträgerschaft  aufzufordern  sei,  vor 

Baufreigabe dem Umwelt- und Gesundheitsschutz Zürich alternative Formen 

der Wärmeerzeugung mit erneuerbaren Energien aufzuzeigen, erscheint ins-

besondere mit Blick auf die korrespondierende E. P.cc, der zufolge aus be-

stimmten  Gründen  heute  noch  nicht  sichergestellt  sei,  dass  Erdsonden  in 

genügendem Mass eingesetzt werden könnten (was die Möglichkeit zumin-

dest eines teilweisen Einsatzes impliziert), als zulässige Behebung eines - 

ohnehin lediglich potentiellen - Mangels. Nichts anderes gilt für die auflage-

weise Behebung von Mängeln der Umgebungsgestaltung gemäss Disposi-
tivziffern II.B.1.f und g (vgl. dazu auch nachfolgend E. 14.3.2). Wie sich den 

korrespondierenden Erwägungen, namentlich E. J, entnehmen lässt, handelt 

es sich dabei entgegen dem Dafürhalten der Rekurrierenden um auch in ih-

rer Gesamtheit untergeordnete Anpassungen eines nach Einschätzung der 

Vorinstanz schlüssigen Gesamtkonzepts, das in Teilbereichen noch nicht die 

erforderliche  Ausarbeitungstiefe  aufweise  bzw.  die  für  Arealüberbauungen 

verlangte besonders gute Gestaltung noch nicht in allen Teilen erreiche (vgl. 

E.  J.a  und  J.c).  Namentlich  die  von  den  Rekurrierenden  -  in  Übereinstim-

mung mit der Baubewilligung - im Einzelnen genannten Aspekte (Ausbildung 

R1S.2022.05166 

Seite 17 

 
 
und gestalterische Einbindung von Oblichtern beim Bestandsbau W1, Ein-

haltung  der  Vorgartenregel  entlang  der  A-Strasse,  ausreichende  Überde-

ckung der unterirdischen Bauteile zwecks Realisierbarkeit der vorgesehenen 

Bepflanzung  [vgl.  zu  Letzterem E.  J.f],  Flächen für  die  Feuerwehr, Einord-

nung der Wertstoffsammelstelle, Ausgestaltung der ganz im Norden der Bau-

parzelle geplanten Grünfläche) sind ohne grösseren planerischen Aufwand 

beurteilbar und umsetzbar. Gleiches gilt für die in diesem Zusammenhang 

monierten Terrainanpassungen, zumal insoweit gerade verlangt ist, in konk-

ret bezeichneten Teilbereichen die Topographie näher am Bestand zu führen 

(vgl. E. J.c und J.e). Die Rekurrierenden unterlassen es sodann in diesem 

Kontext,  weitere  aus  ihrer  Sicht  unzulässige  Auflagen  konkret  zu  bezeich-

nen; solche sind denn auch nicht ersichtlich. Damit ist weder eine Verletzung 

des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung noch des Koordinationsge-

bots erkennbar. Ebenso wenig liegt eine Gehörsverletzung vor. Die - materi-

ell  zulässigen  -  nachgelagerten  Bewilligungsverfahren  sind  (bezüglich  der 

konkret monierten Auflagen) entweder entgegen dem rekurrentischen Vor-

bringen bereits in der angefochtenen Baubewilligung vorgesehen (so Dispo-

sitivziffern II.B.1.f und g betreffend Umgebungsgestaltung) oder ergeben sich 

(hinsichtlich Dispositivziffer II.B.62) daraus, dass über eine allfällige Mängel-

behebung betreffend Wärmeerzeugung, sofern sie bewilligungspflichtige Än-

derungen umfassen würde, selbstredend - auch ohne entsprechende Anord-

nung in der Stammbaubewilligung - in einem separaten Bewilligungsverfah-

ren  (mit  entsprechender  Information  der  Rekurrierenden)  zu  entscheiden 

wäre.  Zusammengefasst  erweist  sich  somit auch  die  Rüge  einer Missach-

tung der Vorgaben zur Zulässigkeit auflageweiser Mängelbehebung als un-

begründet. 

4.4.1 

In der Vernehmlassung weist die Bauherrschaft darauf hin, die kommunalen 
und kantonalen Baubehörden hätten sich über Jahre vertieft mit dem streit-

betroffenen  Bauvorhaben  auseinandergesetzt  und  zur  Qualitätssicherung 

sei  ein Wettbewerb  durchgeführt  worden, bei  dem  als  Jurymitglieder  unter 

anderem AL (Mitglied des Baukollegiums) und AE (dazumal Stv. Leiterin Ar-

chitektur & Stadtraum, Amt für Städtebau) mitgewirkt hätten und der zusätz-

lich dem städtischen Baukollegium vorgelegt worden sei. Darauf Bezug neh-

mend machen die Rekurrierenden in der Replik geltend, der Umstand, dass 

Mitglieder  der  Baubehörden  in  der  Jury  vertreten  gewesen  seien  und  sich 

R1S.2022.05166 

Seite 18 

 
 
seit längerem mit dem Projekt befassten, führe zu einer unzulässigen Vorbe-

fassung. Die Sachbearbeiter der Stadt seien in ihren Anträgen an die Bau-

sektion nicht mehr frei gewesen. Der Eindruck der Befangenheit werde durch 

die Funktion von AL und AE als Jurymitglieder gestärkt. 

4.4.2 

Soweit  die  Rekurrierenden  mit  diesen  Ausführungen  formell  Ausstands-

gründe geltend machen wollen, ist zunächst fraglich, ob dieses Vorbringen 

nicht verspätet erfolgt, zumal nicht dargetan wird, dass den Rekurrierenden 

die jahrelange Auseinandersetzung mit dem Bauvorhaben und die beanstan-

dete Zusammensetzung der Wettbewerbsjury nicht bereits im Zeitpunkt der 

Rekurserhebung bekannt gewesen wären. Die Frage kann letztlich offenblei-

ben, da die Rüge ohnehin materiell unbegründet ist: 

Personen, die eine Anordnung treffen, dabei mitwirken oder sie vorzuberei-

ten haben, treten in den Ausstand, wenn sie in der Sache persönlich befan-

gen  erscheinen  (vgl.  § 5a  VRG).  Befangenheit  und  Voreingenommenheit 

sind nach der Rechtsprechung zu Art. 30 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 der Eu-

ropäischen  Menschenrechtskonvention  (EMRK)  anzunehmen,  wenn  Um-

stände  vorliegen,  die  geeignet  sind,  Misstrauen  in  die  Unparteilichkeit  der 

fraglichen Person zu erwecken. Dies kann unter anderem dann der Fall sein, 

wenn  ein  Entscheidträger  schon  zu  einem  früheren  Zeitpunkt  in  amtlicher 

Funktion mit der konkreten Streitsache befasst war (sog. Vorbefassung; vgl. 

Regina Kiener, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 5a 

Rz. 25). 

Von  vornherein  unproblematisch  erscheint unter  diesem  Titel  die monierte 

jahrelange Auseinandersetzung der Baubehörden mit dem streitbetroffenen 

Bauvorhaben, ist diese doch primär der Komplexität des Vorhabens geschul-
det und jedenfalls nicht per se mit einem allenfalls problematischen Funkti-

onswechsel  der  involvierten  Personen  verknüpft.  Soweit  Letzteres  konkret 

geltend gemacht wird, beschränkt sich die Rüge auf die Rolle zweier nament-

lich genannter Jurymitglieder. Fraglich ist insoweit bereits, ob es sich bei der 

Befassung mit dem Vorhaben in der Rolle des Jurymitglieds überhaupt um 

eine  amtliche  Funktion  handelt.  Selbst  wenn  aber  hiervon  ausgegangen 

würde, ist zunächst zu konstatieren, dass die genannten Personen nicht Teil 

der letztlich über die Erteilung der Baubewilligung befindenden Bausektion 

R1S.2022.05166 

Seite 19 

 
 
waren. Die Frage der Vorbefassung könnte sich demnach lediglich im Ver-

hältnis  der  Funktionen  Jurymitglied  und  Mitglied  des  Baukollegiums  (bzw. 

Jurymitglied und Position innerhalb des Amts für Städtebau) stellen. Nach-

dem damit aber insgesamt ausschliesslich beratende Funktionen angespro-

chen sind und die Bedeutung dieser unterschiedlichen beratenden Funktio-

nen im Hinblick auf die Entscheidfindung weitgehend dieselbe ist, ist eine - 

im Sinne eines Ausstandsgrunds rechtserhebliche - unzulässige Vorbefas-

sung zu verneinen. Insbesondere unterscheidet sich die vorliegend gerügte 

Konstellation grundlegend von der im (seitens der Rekurrierenden angerufe-

nen) Entscheid BGr 1C_150/2009 vom 8. September 2009 beurteilten, wo 

die Vorbefassung der entscheidenden Behörde und der den Entscheid un-

mittelbar vorbereitenden und Antrag stellenden Behörde Verfahrensgegen-

stand war. Zusammengefasst erweist sich somit auch die Rüge der unzuläs-

sigen Vorbefassung als unbegründet. 

4.5 

Schliesslich brachten anlässlich des Augenscheins einzelne Rekurrierende 

zum Ausdruck, dass sie die Aussteckung als unzutreffend erachten würden 

(vgl. Protokoll S. 13 f.). Ein entsprechender Mangel konnte allerdings seitens 

des  Baurekursgerichts  nicht  festgestellt  werden,  wobei  überdies  auch  sei-

tens der Rechtsvertreter der Rekurrierenden keine entsprechenden Vorbrin-

gen erfolgten, so dass auf Weiterungen zu dieser Frage verzichtet werden 

kann. 

5.1 

Unter dem Titel  "Erschliessung"  rügen  die Rekurrierenden,  die  Bausektion 

verzichte ohne entsprechende Begründung auf der Stadt Zürich zugunsten 

der  Öffentlichkeit  zustehende  Rechte,  indem  die  mit  Personaldienstbarkeit 
SP 1 gesicherte öffentliche Wegverbindung aufgehoben und die mit Perso-

naldienstbarkeit  SP  2  gesicherte  öffentliche  Wegverbindung  neu  nur  noch 

als  Fusswegverbindung  (anstelle  des  bisherigen  Fuss-  und  beschränkten 

Fahrwegrechts) ausgestaltet sein solle. Dabei wirke sich der Verzicht auf das 

Fusswegrecht SP 1, das auch einen Anspruch auf Liftverbindung umfasse, 

negativ auf die Behindertengerechtigkeit aus. Für die Aufhebung von der Öf-

fentlichkeit gewidmeten Wegen sei ein mit dem Baubewilligungsverfahren zu 

koordinierendes Verfahren unter Einbezug der betroffenen Anwohner durch-

zuführen. 

R1S.2022.05166 

Seite 20 

 
 
5.2 

In Übereinstimmung mit den zutreffenden Ausführungen der Rekursgegner-

schaft ist hierzu Folgendes festzuhalten: Im Zusammenhang mit dem Bau-

vorhaben  erfolgt  eine  Anpassung  der  bestehenden  Wegrechte  zugunsten 

der Stadt, indem die Fusswegverbindung (u.a. L-Weg) zwischen A-Strasse 

(Höhe  Haltestelle)  und  F-Weg  (SP  3)  beibehalten  und  verbreitert,  die  zwi-

schen den Häusern B und C verlaufende Wegverbindung (SP 2) nach Wes-

ten  verschoben  und  neu  nur  noch  als  Fusswegverbindung  (unter  Integrie-

rung des Veloverkehrs in die angepasste Verbindung) ausgebildet und die 

zwischen A-Strasse und E-Strasse über die B-Strasse verlaufende Veloroute 

(bzw. Fuss- und Fahrwegrecht gemäss SP 4) neu aus der Tiefgarage nach 

aussen an den östlichen Grundstücksbereich verlegt und neu auf den Fuss- 

und  Veloverkehr  beschränkt  wird,  während  ein  weiteres  Fusswegrecht 

(SP 1) als nicht mehr erforderlich erachtet wird und daher gelöscht werden 

soll (vgl. zum Ganzen E. C sowie gewisse Präzisierungen in act. 15 Rz. 11). 

Dass aufgrund dieser - unzweifelhaft gewisse Optimierungen umfassenden 

und insofern auch sachlich nachvollziehbaren - Bereinigung die gesetzliche 

Erschliessung (im Sinne der Zugänglichkeit gemäss § 237 PBG) nicht mehr 

gewährleistet wäre, ist weder dargetan noch ersichtlich (wobei sich auch un-

ter dem Titel der Behindertengerechtigkeit keine abweichende Einschätzung 

ergibt, nachdem in E. C.b und C.c für die mit den Dienstbarkeiten SP 3 und 

SP 2 gesicherten Fusswegverbindungen die Hindernisfreiheit bzw. behinder-

tengerechte Begehbarkeit gerade vorgegeben wird). Entsprechend handelt 

es sich beim monierten Verzicht auf bestimmte Wegrechte nicht um eine im 

Rahmen  des  Baubewilligungsverfahrens  zu  beurteilende  Frage.  Insbeson-

dere ist entgegen der rekurrentischen Argumentation auch nicht ersichtlich, 

dass ein spezifisches Verfahren unter Einbezug der Anwohner durchzufüh-

ren  gewesen  wäre  (zumal  ein  förmliches  Entwidmungsverfahren  gemäss 

§ 38 des Strassengesetzes [StrG] schon allein aufgrund der Eigentumsver-
hältnisse ausser Betracht fällt [vgl. § 1 StrG]), womit entsprechend auch die 

Notwendigkeit  einer  Verfahrenskoordination  von  vornherein  entfällt.  Un-

behelflich  ist  schliesslich  auch  die  Behauptung  einer  unzureichenden  Be-

gründung des teilweisen Verzichts, da eine solche im Lichte der vorstehen-

den materiellen Einschätzung an sich gar nicht erforderlich wäre, sich aber 

überdies  in  knapper  Form  durchaus  aus  dem  angefochtenen  Beschluss 

ergibt.  Zusammengefasst  erweist  sich  somit  die  unter  dem  Titel  der  "Er-

schliessung" erhobene Rüge als unbegründet. 

R1S.2022.05166 

Seite 21 

 
 
6.1.1 

Die Rekurrierenden beanstanden die Berechnung der Ausnützung, wobei sie 

einerseits  die  Bezifferung  der  für  die  Ausnützung  anrechenbaren  Flächen 

(vgl. dazu nachstehend E. 6.2), andererseits das Mass der anrechenbaren 

Grundstücksfläche in Frage stellen. Letzteres betreffend führen sie aus, in-

nerhalb des Baugrundstücks befänden sich die oberirdisch liegenden Teile 
der B- und E-Strasse (572 m2), das Trottoir der B-Strasse (181 m2) und der 
Veloweg/Fussweg im Sektor "Wohnen 1" (279 m2). Zudem seien im Grund-
buch verschiedene Fuss- und Fahrwegrechte eingetragen (SP 3; SP 5, 6 und 

7; SP 2-4) und sei die Fusswegverbindung von der A-Strasse im kommuna-

len Verkehrsplan verzeichnet. Die Flächen dieser Strassen und Wege dürf-

ten  nicht  an  die  massgebliche  Grundfläche  angerechnet  werden;  die  Bau-

sektion berechne aber fälschlicherweise einzig die mit den Dienstbarkeiten 

SP 3 und SP 4 gesicherten Wegflächen nicht ein. In der Replik wird ergän-

zend argumentiert, die B-Strasse sei mehr als eine einfache Grundstückszu-

fahrt;  sie  stelle  die  arealinterne  Erschliessung  sicher  und  sei  eine  Feiner-

schliessungsstrasse; es gehe nicht um die Eigentumsverhältnisse, sondern 

um die Funktion der Strasse. 

6.1.2 

Als für  die  Berechnung  der  Ausnützung  massgebliche  Grundfläche  gilt  die 

von  der  Baueingabe  erfasste  Fläche  der  baulich  noch  nicht  ausgenützten 

Grundstücke oder Grundstückteile in der Bauzone (§ 259 Abs. 1 PBG in der 

vorliegend  anwendbaren,  vor  dem  1. März 2017  in  Kraft  stehenden  Fas-

sung). Verkehrsflächen zählen in der Regel zur massgeblichen Grundfläche 

und zwar unabhängig davon, ob sie nur der grundstücksinternen Erschlies-

sung dienen oder eine darüber hinausgehende Funktion haben. Etwas an-

deres gilt lediglich für Verkehrsflächen, die auf übergeordneten Festlegun-

gen beruhen, mithin namentlich solche, die ihre Grundlage in kommunalen 
in  Quartierplänen  haben 
oder  kantonalen  Verkehrsplänen  oder 

(VB.2003.00084, E. 2, in BEZ 2003 Nr. 46; VB.2000.00164 vom 24. August 

2000,  E.  3;  je  mit  weiteren  Hinweisen;  vgl.  zum  Ganzen  auch  Fritz-

sche/Bösch/Wipf/Kunz,  a.a.O.,  S. 924  ff.).  Soweit  sodann  generell  öffentli-

che, dem Gemeingebrauch gewidmete Strassen oder Wege als von der An-

rechenbarkeit  ausgenommene  Flächen  bezeichnet  werden,  wird  zugleich 

(unter ausdrücklicher Abgrenzung gegenüber privaten Grundstücken) präzi-

sierend erwähnt, diese stünden grundsätzlich im Eigentum des Staates oder 

der politischen Gemeinden (VB.2000.00164 vom 24. August 2000, E. 3). Im 

R1S.2022.05166 

Seite 22 

 
 
spezifisch  mit  öffentlichen  Fusswegen  befassten  Entscheid  des  Verwal-

tungsgerichts VB.2005.00017, in BEZ 2006 Nr. 7, wurde hinsichtlich der Be-

gründung  der  vollumfänglich  fehlenden  Anrechenbarkeit  denn  auch  unter-

schieden zwischen einem (nur teilweise im kommunalen Verkehrsplan ein-

getragenen) öffentlichen Weg auf einer im Eigentum der Gemeinde stehen-

den Wegparzelle (E. 2.2.1) und der auf einem privaten Grundstück gelege-

nen Wegfläche, für welche die fehlende Anrechenbarkeit ausschliesslich mit 

dem  entsprechenden  Eintrag  im  kommunalen  Verkehrsplan  begründet 

wurde (E. 2.2.2). 

6.1.3 

In E. D.d und D.e des angefochtenen Beschlusses wird festgehalten, von der 
Parzellenfläche von 39'488 m2 seien die insgesamt 1'648 m2 umfassenden 
Flächen der im kantonalen (recte kommunalen) Richtplan verzeichneten, mit 

den Personaldienstbarkeiten SP 4 und SP 3 gesicherten Wegverbindungen 
abzuziehen, so dass eine massgebende Grundfläche von 37'840 m2 resul-
tiere. Diese Berechnungsweise ist nicht zu beanstanden: Während sich dem 

kantonalen und regionalen Richtplan keine massgeblichen Einträge entneh-

men lassen, sind im kommunalen Verkehrsplan Fussverkehr eine Fussweg-

verbindung im westlichen Teil des Baugrundstücks und im kommunalen Ver-

kehrsplan Veloverkehr eine Veloroute im östlichen Teil des Baugrundstücks 

eingetragen. Den entsprechenden kommunalen Festlegungen wurde mit den 

genannten flächenmässigen Abzügen (vgl. zur Lage der jeweiligen Wegver-

bindungen bereits E. 5.2) Rechnung getragen, zumal es insoweit auf gering-

fügige  Abweichungen  der  räumlichen  Anordnung  (einerseits  des  L-Wegs, 

andererseits der geplanten Lage der Wegverbindung gemäss Dienstbarkeit 

SP 4, jeweils im Verhältnis zur Position im Verkehrsplan) nicht ankommt, da 

insoweit eine funktionale Betrachtungsweise Platz greift. 

Damit sind gewisse der in der Rekursschrift genannten Flächen abgedeckt, 

indem namentlich der Veloweg/Fussweg im Sektor "Wohnen 1", das Fuss-

wegrecht gemäss Dienstbarkeit SP 3 und die im kommunalen Verkehrsplan 

verzeichnete Fusswegverbindung deckungsgleich sind. Weitergehende Ab-

züge sind demgegenüber nicht angezeigt. Dies gilt zum einen für die oberir-

dischen  Teile  der  B-  und  E-Strasse  (inkl.  Trottoir),  da  es  sich  bei  diesen 

Strassen nicht um auf übergeordneten Festlegungen beruhende Verkehrs-

flächen,  sondern  um  blosse  arealinterne  Erschliessungen  der  Tiefgaragen 

auf dem Baugrundstück und der Parzelle Kat.-Nr. 3 sowie - im Falle der von 

R1S.2022.05166 

Seite 23 

 
 
der B-Strasse abzweigenden E-Strasse ausschliesslich - der Parkplätze und 

der  Tiefgarage  auf  der  Parzelle  Kat.-Nr.  2  handelt.  Dabei  kommt  es  nach 

dem  Gesagten  und entgegen  den  Rekurrierenden  gerade nicht darauf  an, 

dass  die  Funktion  der  Verkehrsflächen  über  eine  reine  Erschliessung  des 

Baugrundstücks hinausgeht. Im Übrigen zeigt die Bauherrschaft plausibel - 

und  unwidersprochen,  sowie  teilweise  anlässlich  des  Augenscheins  verifi-

zierbar (vgl. Protokoll S. 16 und Fotos 19 bis 23) - auf, dass für die Fahrzeuge 

keine weitergehenden Bewegungsmöglichkeiten bestehen und die Tiefgara-

generschliessung somit eine Sackgasse bildet; entsprechend bilden die ge-

nannten Strassen von vornherein nicht Teil des (öffentlichen) Verkehrsnet-

zes. Ebenfalls zu Recht an die massgebende Grundstücksfläche angerech-

net worden sind zum andern die weiteren durch Dienstbarkeiten gesicherten 

Wegflächen,  für  welche  keine  übergeordneten  planungsrechtlichen  Festle-

gungen  bestehen.  Dies  gilt  insbesondere  ungeachtet  der  Einräumung  von 

Dienstbarkeiten zugunsten der Öffentlichkeit (namentlich SP 2) bzw. der Be-

zeichnung  als  öffentliche  Fusswegverbindung,  da  nach  dem  Gesagten  bei 

Wegen  auf  privaten  Grundstücken  die  Anrechenbarkeit  einzig  nach  Mass-

gabe  des  Bestehens  oder  Fehlens  einer  übergeordneten  planungsrechtli-

chen Festlegung zu beurteilen ist. Zusammengefasst ergibt sich somit, dass 

die für die Ausnützungsberechnung massgebliche Grundfläche korrekt be-

stimmt worden ist. 

6.2.1 

Die für die Ausnützung anrechenbaren Flächen betreffend machen die Re-

kurrierenden  geltend,  auf  den  Grundrissplänen  seien  mehrere  nicht  ange-

rechnete Räume erkennbar, die aufgrund ihrer Ausgestaltung für Wohn- oder 

Arbeitszwecke  nutzbar  seien  oder  sein  könnten.  Im  Einzelnen  werden  fol-

gende  Räume  genannt:  Ein  Wasch-Trockenraum  mit  Fenster  (Haus  A, 

Ebene 2); ein natürlich belichteter Abstellraum für Kinderwagen (Haus D2, 
Ebene 3); ein Personalraum (Haus C1, Ebene 4); Unklarheit, ob die sanitä-

ren Anlagen und Küchen bei den Gemeinschaftsräumen (Ebene 4) den Ver-

kaufs- und Gewerbeflächen zugeordnet seien; Raum mit Nutzung "Disponi-

bel" (Ebene 4), der je nach Nutzung einzubeziehen sei; Gastro-Produktions-

fläche (Ebene 4), die zusammen mit den dortigen Erschliessungsflächen an-

zurechnen sei; fehlende Prüfung, ob die Loggien und Balkone verglast seien 

bzw. ob - soweit dies der Fall sei - § 10 lit. c der Allgemeinen Bauverordnung 

(ABV) eingehalten sei. Nicht belegt sei weiter die Ausnützung der Bestan-
desbaute "Wohnen 1", die mit 16'990,7 m2 angegeben werde, obwohl sie in 

R1S.2022.05166 

Seite 24 

 
 
früheren Bauentscheiden (z.B. dem Beschluss 586/88 vom 22. April 1988) 
mit 18'016 m2 beziffert worden sei. Schliesslich seien auf den Ebenen 1, 3 
und 4 zusätzliche 2'427 m2 "anrechenbare Flächen" für "Lager bewirtschaf-
tet" ausgewiesen, die nicht in der "Berechnung Ausnützung und Wohnanteil" 

figurieren würden, wobei die Nutzung dieser Flächen unklar und eine Arbeits-

nutzung nicht ausgeschlossen sei. Die sehr knappen Erwägungen der Bau-

sektion verletzten die Begründungspflicht. Die Differenz zwischen der aus-

gewiesenen Ausnützung und dem Schwellenwert, ab dem verschärfte ener-
getische Bestimmungen gelten, betrage lediglich 337,44 m2 und werde rasch 
überschritten sein, sofern einzelne Korrekturen erfolgten. 

6.2.2 

Dem  hält  die  Bauherrschaft entgegen,  die  konkret beanstandeten Flächen 
würden sich auf total 445,1 m2 belaufen, was fast vernachlässigbar sei und 
womit die zulässige Ausnützung selbst bei Anrechnung dieser Flächen noch 

klar eingehalten wäre. Im Übrigen sei die Ausnützungsberechnung nicht zu 

beanstanden:  Der  Wasch-  und  Trockenraum  und  der  Abstellraum  dienten 

einem Sachzweck und könnten ohne grössere bauliche Massnahmen nicht 

für die Wohnnutzung verwendbar gemacht werden; der beanstandete Per-

sonalraum entspreche in seiner Nutzweise einem "Gemeinschaftsraum (Ne-

benraum)"; die sanitären Anlagen und Küchen in den Gemeinschaftsräumen 

seien  klarerweise  für  diese  bestimmt;  die  Bezeichnung  eines  Raumes  als 

Gastro-Produktionsfläche  sei  für  die  Frage  der  Anrechenbarkeit  irrelevant 

und besagter Raum könne mangels Belüftungs- und Belichtungsmöglichkei-

ten nicht als permanenter Arbeitsplatz genutzt werden, was auch für die Di-

sporäume  gelte;  bei  den  Loggien  und  Balkonen  handle  es  sich  um  offene 

Aussengeschossflächen. Es liege eine detaillierte und nachvollziehbare Aus-

nützungsberechnung,  auch  der  Bestandesbaute,  bei  den  Akten.  Die  im 

früheren  Bauentscheid  erwähnte  Bruttogeschossfläche  sei  nicht  massge-
bend, da seit der PBG-Revision von 1992 die Aussenwandquerschnitte nicht 

mehr  in  die  Nutzfläche  einzurechnen  seien;  selbst  wenn  im  Übrigen  die 
mehrfach überprüften 16'990,7 m2 nicht korrekt sein sollten - was bestritten 
werde -, könnte das Projekt ohne nachbarrechtlich relevante Veränderungen 

angepasst werden, indem anrechenbare Räume in nicht anrechenbare (z.B. 

Gemeinschafts- oder Veloräume) umgewandelt würden. 

R1S.2022.05166 

Seite 25 

 
 
Die Vorinstanz führt aus, die monierten Räume seien, "wenn sie auch zeich-

nerisch nicht immer eingefärbt wurden", in der Ausnützungsberechnung be-

rücksichtigt, wie sich aus den eingereichten Plänen und der Ausnützungsbe-

rechnung  herausmessen  lasse.  Die  Balkone  und  Loggien  seien  mangels 

Verglasung  nicht  ausnützungsrelevant.  Hinsichtlich  der  Diskrepanz  betref-

fend  die  Ausnützungsberechnung  für  den  Bestandesbau  verweist  die  Vo-

rinstanz ebenfalls auf den Wechsel von der Brutto- zur Nettomessweise, was 

zu einer Reduktion der anrechenbaren Fläche um ca. 10 % führe. 

6.2.3 

An die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten  oder 

sonst  dem  dauernden  Aufenthalt  dienenden  oder  hiefür  verwendbaren 

Räume  in  Vollgeschossen  unter  Einschluss  der  dazugehörigen  Erschlies-

sungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden (§ 255 Abs. 1 

PBG). Ein Raum ist demnach an die Ausnützungsziffer anzurechnen, wenn 

er nicht bloss einen von der Anwesenheit von Personen unabhängigen Sach-

zweck erfüllt, sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit 

für den Aufenthalt von Personen bestimmt ist. Dabei kommt es einzig auf die 

objektive Eignung des Raumes und nicht auf die von der Bauherrschaft be-

absichtigte  bzw.  in  den  Plänen  angegebene  Nutzung  an.  Ist  die  objektive 

Eignung eines Raumes für Wohn- oder Arbeitszwecke zu bejahen, vermag 

auch ein Revers an dessen Anrechenbarkeit nichts zu ändern. 

Massgebend ist demnach, ob ein Gebäudeteil aufgrund seines Ausbaus be-

wohnt  werden  oder  als  Arbeitsraum  dienen  kann.  Das  ist  immer  dann  der 

Fall, wenn die in §§ 299 ff. PBG festgelegten wohnhygienischen Anforderun-

gen an die Raumgrösse, die Raumhöhe, die Fensterfläche etc. erfüllt oder 

nur unwesentlich unterschritten sind. Genügt ein Gebäudeteil sämtlichen An-

forderungen, die an einen Wohn- oder Arbeitsraum gestellt werden, so ist er 
ohne Weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Trifft dies nicht zu, ist im 

Sinne einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsäch-

liche Zustand von den Anforderungen an einen Wohn- oder Arbeitsraum ab-

weicht. Dabei können auch Umstände eine Rolle spielen, die nicht der Wohn-

hygiene zuzurechnen sind, wie etwa die direkte Zugänglichkeit des betref-

fenden Raumes von Wohn- bzw. Arbeitsräumen her. Nicht anrechenbar sind 

hingegen Räume, die sich aus gesundheits- oder feuerpolizeilichen Gründen 

für den längeren Aufenthalt von Personen nicht eignen, wie beispielsweise 

reine  Lager-,  Archiv-,  Keller-  oder Waschräume,  die  keinen  häufigen  oder 

R1S.2022.05166 

Seite 26 

 
 
dauernden  Aufenthalt  von  Menschen  erfordern  und  aufgrund  ihrer  Ausge-

staltung  hierfür  auch  nicht 

in  Frage  kommen  (vgl.  zum  Ganzen 

VB.2018.00240  vom  30.  August  2018,  E.  3.2.;  VB.2000.00304  und 

VB.2000.00314,  E.  3b  aa,  in  RB  2000  Nr.  100  =  BEZ  2001  Nr.  4; 

VB.2005.00208 vom 22. Juli 2005, E. 2.2, je mit weiteren Hinweisen). 

Gemäss  §  10  ABV  (ebenfalls  in  der  vorliegend  anwendbaren,  vor  dem 

1. März 2017 in Kraft stehenden Fassung) gelten als nicht anrechenbare Ne-

benräume unter anderem der Arbeitsplatzgestaltung dienende Nebenräume 

bis zu 2 % der anrechenbaren Geschossfläche (lit. b) sowie verglaste Bal-

kone,  Veranden und Vorbauten  ohne  heiztechnische  Installationen,  soweit 

sie dem Energiesparen dienen, bis zu 10 % der Summe aller anrechenbaren 

Geschossflächen (lit. c). 

6.2.4.1 

Gemäss Art. 8 Abs. 6 BZO gilt für Arealüberbauungen eine - vorliegend ge-

genüber  den  Vorgaben  in  Art.  13  BZO  -  erhöhte Ausnützungsziffer,  wobei 

die Vorinstanz zutreffend und unbestritten von 204,6 % ohne Bonus (165 % 

+ 33 % + 6,6 % [vgl. zu Letzterem nachstehend E. 7.2]) bzw. 214,6 % mit 

Bonus ausgegangen ist und überdies festgehalten hat, dass das Projekt den 

Bonus - der gemäss Art. 8 Abs. 8 BZO mit der Einhaltung des Minergie-P-

Eco-Standards einhergehen müsste - nicht beanspruche (vgl. E. D.c). Aus-
gehend von einer massgebenden Grundfläche von 37'840 m2 (vgl. dazu vor-
stehend E. 6.1) ergibt sich eine zulässige anrechenbare Geschossfläche von 
77'420,6 m2, wovon gemäss dem angefochtenen Beschluss 16'990,7 m2 be-
reits vorhanden und 60'092,5 m2 projektiert sind (E. D.e), so dass eine Re-
serve von 337,4 m2 verbleiben würde. Dabei ergibt sich die Herleitung der 
als anrechenbar erachteten Flächen aus den Teil der Baueingabe bildenden 

Ausnützungsberechnungen (act. 16.1 bis 16.16), so dass entgegen den Re-
kurrierenden, die denn auch zu detaillierten Rügen in der Lage waren, von 

einem Begründungsmangel keine Rede sein kann. Entgegen der Vorinstanz 

ist  allerdings  auf  die  Angabe  der  anrechenbaren  Flächen  in  den  entspre-

chenden Plänen abzustellen und davon auszugehen, dass diese korrekt sind 

und nicht weitere nicht farblich markierte Flächen in Wirklichkeit dennoch im 

ausgewiesenen  Flächenmass mitberücksichtigt  sind.  Dass  diese  -  von  der 

Bauherrschaft  denn  auch  gar  nicht  vertretene  -  Auffassung  nicht  zutreffen 

kann,  lässt  sich  anhand  des  monierten  Raumes  "Gastro  Produktion"  auf 

R1S.2022.05166 

Seite 27 

 
 
Ebene 4 zeigen, da dieser in act. 16.6 als einziger mit der (bei der Ausnüt-

zung nicht mitgezählten) grünen Markierung "aGF Lager bewirtschaftet" ver-

sehen ist, so dass, wenn er in Wirklichkeit bei einer der in die Ausnützungs-

berechnung einfliessenden Flächen mitberücksichtigt wäre, die Flächenan-

gabe der grünen Kategorie 0 sein müsste. Im Folgenden ist daher zu prüfen, 

ob die von den Rekurrierenden genannten Flächen in Wirklichkeit an die Aus-

nützung anzurechnen wären und welche Konsequenzen sich hieraus gege-

benenfalls  ergeben  würden.  Entgegen  der  Bauherrschaft  trifft  es  dabei  - 

selbst gemäss dem von dieser selbst genannten Flächenmass - gerade nicht 

zu, dass auch bei Anrechenbarkeit der monierten Flächen die zulässige Aus-

nützung  nicht  überschritten  wäre,  zumal  insoweit  nach  dem  Gesagten  auf 

die Ausnützungsziffer von 204,6 % abzustellen ist, da es an den Nachweisen 

für die Erfüllung der Energiewerte bei Beanspruchung des Bonus fehlt und 

solche auch im Hinweis der Bauherrschaft auf die Möglichkeit einer auflage-

weisen Bereinigung nicht angeboten werden. 

Was  zunächst  die  Ausnützungsberechnung für  die  Bestandesbaute  "Woh-

nen  1"  anbelangt,  so  findet  sich  in  den  Akten  lediglich  die  geschossweise 

Angabe des Flächenmasses (act. 16.1), ohne dass aber die entsprechenden 

Flächen in den korrespondierenden Plänen (act. 16.2 ff.) ausgewiesen wür-

den. Insofern lässt sich dieser Teil der Ausnützungsberechnung nicht nach-

vollziehen. Allerdings ist die seitens der Rekursgegnerschaft gelieferte Erklä-

rung für die Diskrepanz zwischen dem verwendeten und dem von den Re-

kurrierenden genannten Flächenmass plausibel, da in der Tat - im Gegen-

satz zu heute (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 950) - die im Zeit-

punkt  der  in  der  Rekursschrift  genannten  Bewilligungserteilung  geltende 

Bauordnung 1963 der Stadt Zürich in Art. 33 Abs. 2 die Bruttogeschossfläche 

als  massgeblich  erklärte  und  eine  näherungsweise  Messung  (anhand  des 

Gebäudeumfangs und der resultierenden Dicke der Aussenwände) nahelegt, 
dass  diese  Änderung  der  Messweise  die  unterschiedlichen  Flächenmasse 

erklären dürfte. Um jedoch auch insoweit eine vollständige und belastbare 

Prüfung sicherzustellen, ist die Bauherrschaft auflageweise aufzufordern, vor 

Baubeginn dem Amt für Baubewilligungen eine aktuelle Ausnützungsberech-

nung der Bestandesbaute "Wohnen 1" einzureichen und bei - nach dem Ge-

sagten  nicht  zu  erwartender  -  Überschreitung  eines  Flächenmasses  von 
16'990,7 m2 den Nachweis zu erbringen, dass die auf dem Baugrundstück 
gesamthaft zulässige Ausnützung - unter Berücksichtigung der nachfolgend 

R1S.2022.05166 

Seite 28 

 
 
vorgenommenen Korrekturen und Präzisierungen der Ausnützungsberech-

nung - nicht überschritten wird. Dabei dient der zweitgenannte Teil der Auf-

lage nicht der Korrektur eines im Rechtsmittelverfahren erkannten Mangels, 

sondern lediglich der Absicherung der unwahrscheinlichen Konstellation ei-

ner bisher fehlerhaften Berechnung der anrechenbaren Flächen der Bestan-

desbaute, so dass sich die Auflage auch insoweit - obwohl auf verschiedene 

Weise  (jeweils  durch  bauliche  Veränderung  einer  Fläche,  die  deren  anre-

chenbare Nutzung verunmöglicht) umsetzbar - als zulässig erweist. 

6.2.4.2 

Unbegründet ist die Rüge der fehlerhaften Ausnützungsberechnung soweit 

sie sich auf die Loggien und Balkone, deren Flächen nicht angerechnet wur-

den, bezieht. Den in den Akten liegenden Plänen (namentlich den Ansichten 

und den Schnittansichten Umgebung) lässt sich entnehmen, dass die fragli-

chen Gebäudeteile gerade nicht verglast, sondern offen sind, so dass sich 

die Prüfung der Voraussetzungen von § 10 lit. c ABV erübrigt. 

Ebenfalls  unbegründet  ist  das  Vorbringen  betreffend  Küchen  und  sanitäre 

Anlagen bei  den  Gemeinschaftsräumen:  Diese  gehören  aufgrund  ihrer  Er-

schliessung zu den Gemeinschaftsräumen und nicht zu den Verkaufs- und 

Gewerbeflächen, so dass sie zu Recht nicht angerechnet worden sind. 

Was sodann die in der Ausnützungsberechnung als "Lager bewirtschaftet" 
bezeichneten  Flächen  in  den  Ebenen  1,  3  und  4  von  insgesamt  2'437  m2 
betrifft, so fällt Ebene 4 in diesem Zusammenhang insofern ausser Betracht, 

als die einzige dort vorhandene entsprechende Fläche der separat gerügte 

Raum  "Gastro  Produktion"  ist  (vgl.  dazu  nachstehend).  Für  die  fraglichen 

Flächen in Ebene 1 ist aufgrund der Ausgestaltung, namentlich der fehlen-

den  Belichtung,  die  Nutzung  als  Lager  (entsprechend  der  Bezeichnung  in 
den Grundrissplänen) ohne Weiteres plausibel. Die bloss theoretische Mög-

lichkeit einer - aufgrund reduzierter Anforderungen an Belichtung und Belüf-

tung nie vollständig auszuschliessenden - Verwendbarkeit als Arbeitsraum 

begründet für sich allein keine Anrechenbarkeit, zumal für die geplanten Ver-

kaufsflächen offenkundig Lagerräume erforderlich sind (vgl. zu einer anders 

zu beurteilenden Konstellation nachstehend). Nichts anderes gilt für die un-

mittelbar neben den Verkaufsräumen gelegenen Lagerflächen in Ebene 3. 

Nicht anzurechnen ist schliesslich auch die am südlichen Ende des Bereichs 
zwischen den Gebäuden C1 und D1 befindliche, 193 m2 umfassende Fläche, 

R1S.2022.05166 

Seite 29 

 
 
die im Grundrissplan (R1S.2022.05160, act. 8.3.6 und 8.3.7) als "Aussenver-

kauf Migros" bezeichnet wird. Wie sich unter Heranziehung der Grundrisse 

auch  der  Ebene  4  sowie  der  Ansichten  und  Schnitte  (R1S.2022.05160, 

act. 8.3.8, 8.3.9, 8.4.2, 8.4.4 und 8.9.5) zeigt, handelt es sich um eine Fläche, 

die zwar in den Gebäudegrundriss integriert ist, jedoch südseitig nicht (bzw. 

lediglich  durch  ein  Gitter)  abgeschlossen  ist.  Es  handelt  sich  insoweit  gar 

nicht um einen Raum im Sinne von § 255 Abs. 1 PBG (vgl. zum Raumbegriff 

im Kontext der Ausnützung Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 939), wo-

bei  es  überdies  auch  an  der  Eignung  zum  dauernden  Aufenthalt  fehlen 

würde. 

Nicht zu beanstanden ist weiter, dass der Personalraum mit einer Bodenflä-
che von 86,5 m2 im nordöstlichen Eckbereich des Gebäudes C1, Ebene 4, 
nicht angerechnet wurde, handelt es sich dabei doch um einen von der An-

rechnung befreiten Nebenraum im Sinne von § 10 lit. b ABV. Dass demge-

genüber zwei weitere, in den Grundrissplänen als Personalräume gekenn-

zeichnete Räume auf Ebene 3 und 4 des Gebäudes C1 mit Bodenflächen 
von 134,6 m2 bzw. 169,2 m2 angerechnet wurden (letzterer gemäss act. 16.6 
mit  dem  Hinweis  "Büro  Ladenzentrum"  sogar  als  Gewerbefläche)  steht 

hierzu  nicht  in  Widerspruch,  da  einerseits  die  Privilegierung  gemäss  § 10 

lit. b ABV auf 2 % der anrechenbaren Geschossfläche beschränkt und inso-

weit als Bezugsgrösse die anrechenbare Geschossfläche Verkauf von ins-
gesamt 6'746,3 m2 massgeblich ist und da andererseits in den Grundrissplä-
nen (R1S.2022.05160, act. 8.3.7 und 8.3.9) bei den beiden angerechneten 

Räumen  "Ausbau  gemäss  separater  Eingabe  Betriebskonzept  Ladenzent-

rum" vermerkt ist, womit ihre - wie soeben aufgezeigt teilweise offenbar auch 

gar nicht intendierte - Verwendung als Personalraum ohnehin nicht gesichert 

gewesen wäre. 

6.2.4.3 

Begründet  ist  die  rekurrentische  Rüge  demgegenüber,  soweit  sie  sich  auf 

den  Raum  für  Waschen/Trocknen  im  nordöstlichen  Teil  von  Haus  A, 
Ebene 2, bezieht. Dieser weist eine Bodenfläche von 19,9 m2 und ein sehr 
grosses Fenster mit einer Höhe von ca. 1,9 m und (je nach Plan) einer Breite 

von ca. 1,7 m bzw. 2,3 m (R1S.2022.05160, act. 8.3.5 und 8.4.3), mithin eine 
Fensterfläche von ca. 3,2 m2 bzw. 4,8 m2 auf, die deutlich über den gemäss 
§ 302 Abs. 2 PBG für Wohn- und Schlafräume geforderten 10 % liegt. Da 

sodann auch die blosse Zugänglichkeit vom Treppenhaus her die Eignung 

R1S.2022.05166 

Seite 30 

 
 
einer  Nutzung  zum  dauerhaften  Aufenthalt  nicht  in  Frage  stellt  (zumal  die 

unmittelbar oberhalb des strittigen Raumes befindliche Wohnung in unmittel-

barer Nähe liegt; vgl. zum Ganzen VB.2005.00208, insb. E. 2.3, in BEZ 2005 

Nr. 37), handelt es sich um einen anrechenbaren Raum, solange nicht mittels 

Verkleinerung des Fensters auf deutlich weniger als 10 % der Bodenfläche 

eine entsprechende Nutzung verunmöglicht wird. Gleiches gilt für den - un-

mittelbar neben einer Wohnung gelegenen - Abstellraum für Kinderwagen im 
Gebäude D2, Ebene 3, mit einer Bodenfläche von 11 m2 und einer Fenster-
fläche  von  ca.  2,76  m2.  Auch  dieser  Raum  hätte  demnach  in  die  Ausnüt-
zungsberechnung  miteinbezogen  werden  müssen.  Für  weitere  als  Abstell-

räume für Kinderwagen bezeichnete Räume wird die fehlende Anrechnung 

seitens der Rekurrierenden nicht moniert, was mit Blick auf die Vorgabe von 

§ 303 Abs. 1 PBG überall dort zutreffend erscheint, wo die fraglichen Räume 
Bodenflächen  von  weniger  als  10  m2  aufweisen.  Im  Gebäude  B2  befindet 
sich jedoch auf der Westseite ein entsprechender, ebenfalls in unmittelbarer 
Nähe einer Wohnung gelegener Raum mit einer Bodenfläche von 14,9 m2 
und  zwei  Fenstern  mit  einer  Gesamtfläche  von  ca.  7,8  m2  (vgl. 
R1S.2022.05160,  act.  8.3.7  und  8.4.3).  Auch  dieser  Raum  ist  somit  anre-

chenbar, wobei es sich insoweit nicht um einen "Überraschungs-Entscheid" 

handelt, da aufgrund der rekurrentischen Rügen mit einer Prüfung der an die 

Ausnützung anrechenbaren Flächen generell gerechnet werden musste. 

Ebenfalls begründet ist die Rüge betreffend den im Grundrissplan als "Gastro 

Produktion" ausgewiesenen Raum auf Ebene 4 des Gebäudes D1 (Boden-
fläche 206 m2). Während eine deklarierte "Nicht-Nutzung" bei zum dauern-
den Aufenthalt geeigneten Räumen unbeachtlich ist, wird auf eine deklarierte 

Nutzung abgestellt, sofern der Raum diese von seiner baulichen Ausstattung 

her möglich erscheinen lässt (BRGE III Nr. 0054/2014, E. 4.2, in BEZ 2014 

Nr. 30).  Dies  kann  vorliegend  jedenfalls  nicht  ausgeschlossen  werden,  da 
gemäss § 302 Abs. 4 PBG für andere als Wohn- und Schlafräume künstliche 

Belichtung und Belüftung genügt, wenn besondere örtliche Verhältnisse oder 

die Zweckbestimmung der Räume es rechtfertigen und durch entsprechende 

technische  Ausrüstungen  einwandfreie  Verhältnisse  geschaffen  werden. 

Letzteres erscheint grundsätzlich möglich, zumal E. M.c der angefochtenen 

Baubewilligung unter anderem bezüglich des fraglichen Raumes ausdrück-

lich festhält, um dort ständige Arbeitsplätze einrichten zu können, seien kom-

pensatorische bauliche oder organisatorische Massnahmen erforderlich (vgl. 

auch  Dispositivziffer  II.B.28).  Entsprechend  wird  die  genannte  Angabe  im 

R1S.2022.05166 

Seite 31 

 
 
Grundrissplan denn auch mit dem Vermerk "Ausbau gemäss separater Ein-

gabe Betriebskonzept Ladenzentrum" ergänzt. Soweit also letztlich tatsäch-

lich eine der derzeit ausgewiesenen entsprechende Nutzung realisiert wer-

den  sollte,  wäre  der  fragliche  Raum  anrechenbar,  was  überdies  auch  zur 

Anrechnung  der  korrespondierenden  Erschliessungsflächen  führen  würde 

(wobei allerdings ein Teil der nach oben führenden Treppe in act. 16.7 bereits 

berücksichtigt 

ist 

[vgl. 

zur  Aufteilung  auf  die  Ebenen  Fritz-

sche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 947 ff.]). Gleiches gilt für den ebenfalls ge-

rügten Raum "Disponibel" auf Ebene 4 (im Bereich zwischen D1 und C1) mit 
einer Bodenfläche von 86,7 m2, für den im Grundrissplan derselbe Vermerk 
angebracht ist, wodurch er sich von anderen als "Disponibel" gekennzeich-

neten Räumen ohne entsprechenden Vermerk unterscheidet. Insoweit wird 

sich erst aufgrund des Betriebskonzepts bestimmen lassen, ob es sich um 

einen anrechenbaren Raum handelt, ohne dass dies aber - aufgrund der ge-

nannten reduzierten Anforderungen für Arbeitsräume - von vornherein aus-

geschlossen  wäre.  Dass  mithin die  Anrechenbarkeit dieser  beiden  Räume 

letztlich  von  der  Nutzung  gemäss  Betriebskonzept  abhängig  ist,  erscheint 

insofern gerechtfertigt, als sie mangels fehlender natürlicher Belichtung an 

sich zum dauernden Aufenthalt ungeeignet wären und eine andere Betrach-

tungsweise  lediglich  Platz  greift,  soweit  konkrete  Hinweise  auf  eine  inten-

dierte  Nutzung  als  Arbeitsplatz  bestehen.  Aus  diesem  Grund  widerspricht 

eine entsprechende auflageweise Sicherung (vgl. dazu E. 6.2.4.4) vorliegend 

auch nicht der Rechtsprechung, wonach ein Ausnützungsrevers grundsätz-

lich  nicht  zur  Mangelbehebung  geeignet 

ist 

(vgl.  zu  Letzterem 

VB.2005.00208, E. 2.4, in BEZ 2005 Nr. 37). 

6.2.4.4 

Damit ergibt sich zusammenfassend, dass für drei Räume mit einer Fläche 
von insgesamt 45,8 m2 die Anrechenbarkeit zu Unrecht unterblieben ist, eine 
weitere  Fläche  von  206  m2  zuzüglich  der  korrespondierenden  Erschlies-
sungsflächen  jedenfalls  nach  Massgabe  der  deklarierten  Nutzungsabsicht 

ebenfalls  anzurechnen  wäre  und  für  einen  Raum  mit  einer  Fläche  von 
86,7 m2 die Anrechenbarkeit von der konkreten Nutzung gemäss dem - aus-
drücklich vorbehaltenen - Betriebskonzept abhängig ist. Die Gesamtheit die-
ser  Flächen  umfasst  somit  338,5  m2  zuzüglich  des  Anteils  der  Erschlies-
sungsflächen des Raums "Gastro Produktion". Auch wenn damit die beste-
hende Reserve von 337,4 m2 nur marginal überschritten würde, ist - zumal 
eine Anwendung der Masstoleranz von einem Prozent in Konstellationen der 

R1S.2022.05166 

Seite 32 

 
 
vorschriftswidrigen  Nichtberücksichtigung  von  Räumen  nicht  greift  (Fritz-

sche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 938) - zur Klarstellung für die Zukunft und 

zur Sicherstellung der Einhaltung der zulässigen Ausnützung auflageweise 

folgende  Korrektur  vorzunehmen:  Hinsichtlich  des  Raums 

für  Wa-

schen/Trocknen und der zwei Räume für Kinderwagen ist entweder eine Ver-

kleinerung der Fenster auf einen Wert deutlich unter 10 % der Bodenfläche, 

konkret (der Klarheit halber) auf 5 % derselben, vorzunehmen oder aber eine 

korrigierte  Ausnützungsberechnung  (welche  die  fraglichen  Flächen  einbe-

zieht und die Einhaltung der zulässigen Ausnützung nachweist) einzureichen 

und bewilligen zu lassen. Bezüglich des Raums "Gastro Produktion" und des 

genannten Disporaums ist zusammen mit der Einreichung des Betriebskon-

zepts  entweder  nachzuweisen,  dass  die  fraglichen  Räume  (im  Sinne  der 

Ausführungen der Bauherrschaft) nicht für anrechenbare Nutzungen verwen-

det werden oder aber ebenfalls eine korrigierte Ausnützungsberechnung (im 

Sinne des oben Ausgeführten) einzureichen und bewilligen zu lassen. 

Mit den in E. 6.2.4.1 und E. 6.2.4.4 genannten Auflagen ist die Einhaltung 

der zulässigen Ausnützung sichergestellt, so dass eine Aufhebung der Be-

willigung aufgrund dieser Rüge ausser Betracht fällt. 

7.1 

In der Rekursschrift wird weiter gerügt, die als Untergeschoss bezeichnete 

Ebene 3 der Gebäude B1 und D2 sowie des Bereichs zwischen C1 und D1 

sei rechtlich ein unzulässiges Untergeschoss bzw. ein Vollgeschoss, womit 

die  Bestimmungen  über  die  Geschossigkeit  verletzt  seien.  Gemäss  Art.  8 
Abs. 7 BZO dürften im anrechenbaren Untergeschoss 2'557 m2 genutzt wer-
den, im Flächennachweis Ausnützung würden in der Ebene 3 jedoch 8'847 
m2 anrechenbare Flächen ausgewiesen. Zum Gebäude B2, das als einziges 
kein Hochhaus sei, habe die Vorinstanz festgehalten, das unterste anrechen-

bare Geschoss  (Ebene  3)  gelte  als anrechenbares  Untergeschoss,  was  in 

einer Arealüberbauung zulässig sei. Weshalb die Bausektion trotz des gene-

rellen Verbots von anrechenbaren Untergeschossen in der Zone W5 respek-

tive der flächenmässig beschränkten Zulassung bei Arealüberbauungen nur 

auf das Untergeschoss des Gebäudes B2 eingehe, obwohl diese Thematik 

mindestens  auch  bei  den  Gebäuden  B1,  C1,  D1,  E1  und  D2  bestehe,  sei 

unklar. Sofern sie davon ausgehe, dass die Einschränkung auf ein anrechen-

bares Untergeschoss bei Hochhäusern nicht gelte und anrechenbare Räume 

R1S.2022.05166 

Seite 33 

 
 
beliebig in Untergeschossen untergebracht werden könnten, sei dies falsch. 

Hochhäuser seien gemäss § 282 PBG Gebäude mit einer Höhe von mehr 

als 25 m, so dass offenkundig sei, dass sie oberirdisch mehr Geschosse als 

bei der Regelbauweise oder einer Arealüberbauung aufweisen dürften, doch 

sei der Bestimmung nicht zu entnehmen, dass damit auch die Bestimmun-

gen der BZO über Nutzungen in Untergeschossen ausgehebelt würden. Da-

mit würden mindestens die Gebäude B1, C1, D1, E1 und D2 mit der Ebene 

3 ein unzulässiges anrechenbares Untergeschoss enthalten respektive mehr 

als die zulässige Untergeschoss-Nutzung konsumieren. 

7.2 

Während in der Wohnzone W5 gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO kein anrechen-

bares Untergeschoss zulässig wäre, sieht Art. 8 Abs. 7 BZO unter anderem 

für diese Zone vor, dass im Rahmen einer Arealüberbauung ein anrechen-

bares Untergeschoss zulässig ist (lit. a); sodann heisst es wörtlich: "das an-

rechenbare Untergeschoss darf höchstens zu einem Fünftel der Fläche, die 

sich  je  Geschoss  bei  gleichmässiger  Aufteilung  der  gesamten  zulässigen 

Ausnützung nach Regelbauweise ergäbe, mit anrechenbaren Räumen ge-

nutzt werden" (lit. b). Wie erwähnt, soll vorliegend eine Arealüberbauung re-

alisiert werden, wobei es sich bei den geplanten Gebäuden mit Ausnahme 

des Gebäudes B2 um Hochhäuser handelt. 

Hinsichtlich der rekurrentischen Rüge ist zwischen der Frage der Geschos-

sigkeit und der Frage des zulässigen Ausnützungsmasses innerhalb eines 

Untergeschosses zu unterscheiden. Ersteres betreffend ist zunächst festzu-

halten, dass bei Hochhäusern, mithin Gebäuden mit einer Höhe von mehr 

als 25 m (§ 282 PBG), die zonengemässen Vorgaben zur zulässigen Anzahl 

Vollgeschosse von vornherein nicht zur Anwendung gelangen. Da zugleich 

gemäss §  276 Abs.  2 PBG  in  allen  Bauzonen  Vollgeschosse durch  Dach- 
oder Untergeschosse ersetzt werden können, wäre bei Hochhäusern unter 

dem  Aspekt  der  Geschossigkeit  die  Realisierung  anrechenbarer  Unterge-

schosse selbst dann zulässig, wenn solche in der Grundordnung nicht vor-

gesehen wären, wobei entsprechende ein Vollgeschoss ersetzende Unter-

geschosse  sich  auf  die  gesamthaft  zulässige  Ausnützung  nicht  auswirken 

würden, da sie keine privilegierten Flächen enthalten (vgl. § 9 ABV). Vorlie-

gend kommt nun - im Sinne einer selbständigen Begründung für die Zuläs-

sigkeit unter dem Aspekt der Geschossigkeit - hinzu, dass Art. 8 Abs. 7 lit. a 

BZO ausdrücklich ein anrechenbares Untergeschoss als zulässig erklärt, die 

R1S.2022.05166 

Seite 34 

 
 
Rekurrierenden aber gar nicht geltend machen, dass mehrere anrechenbare 

Untergeschosse  bestehen  würden,  so  dass  ihre  Rüge  auch  aus  diesem 

Grund fehlgeht. 

Die Rekurrierenden erachten sodann Art. 8 Abs. 7 lit. b BZO als verletzt. Wie 

sich aus der Berechnung der (nicht umstrittenen) erhöhten Ausnützungsziffer 

im angefochtenen Entscheid ergibt, geht die Vorinstanz davon aus, dass die 

in dieser Bestimmung umschriebene Nutzung des Untergeschosses mit an-

rechenbaren Räumen (im Umfang eines Fünftels der Fläche, die sich je Ge-

schoss bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung 

nach Regelbauweise ergäbe) im Sinne einer privilegierten Fläche zusätzlich 

zur  übrigen  Ausnützung  beansprucht  werden  kann  (vgl.  vorstehend 

E. 6.2.4.1, wonach eine um 6,6 % erhöhte Ausnützungsziffer ausgewiesen 

wird). Demgegenüber verstehen die Rekurrierenden die Bestimmung -  zu-

sätzlich - dahingehend, dass damit eine Beschränkung der Realisierbarkeit 

anrechenbarer  Flächen  im  Untergeschoss  statuiert  wird.  Auch  wenn  der 

Wortlaut der Bestimmung zunächst die Lesart der Rekurrierenden nahe zu 

legen  scheint,  ist nicht  von  einer  entsprechenden  Beschränkung  auszuge-

hen.  Zwar  lässt  sich  entgegen  einem  von  der  Bauherrschaft  verwendeten 

Argument nicht sagen, dass Art. 8 Abs. 7 BZO insoweit bei Hochhäusern gar 

nicht zur Anwendung gelangen würde, da bei diesen ohnehin beliebig Voll-

geschosse  durch  Untergeschosse  ersetzt  werden  könnten.  Richtig  ist  dies 

insofern, als tatsächlich ein Untergeschoss, in dem eine allfällige Beschrän-

kung der realisierbaren Fläche überschritten wäre, aufgrund der genannten 

Möglichkeit  dennoch  zulässig  wäre,  indem  es  einfach  als  Untergeschoss, 

das ein Vollgeschoss ersetzt, qualifiziert würde, womit die Anwendbarkeit all-

fälliger  für  Untergeschosse  geltender  Einschränkungen  entfiele.  Zugleich 

entfiele damit aber auch die Privilegierung von Flächen, da diese wie erwähnt 

für  Untergeschosse,  die  ein  Vollgeschoss  ersetzen,  nicht  gilt.  Der  Wegfall 
dieser Privilegierung würde vorliegend zu einer Überschreitung der zulässi-

gen  Ausnützung  führen.  Soll  demgegenüber  ein  Untergeschoss  mit  (unter 

anderem) die genannte Privilegierung in Anspruch nehmenden Flächen rea-

lisiert werden, so ist entscheidend, ob Art. 8 Abs. 7 BZO neben dem Aus-

mass der Privilegierung von Flächen im Untergeschoss auch das Mass der 

Realisierbarkeit  anrechenbarer  Flächen  in  diesem  Untergeschoss  vorgibt. 

Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich insoweit um kommunales Recht 

handelt,  zu  dessen  Auslegung  primär  die  kommunalen  Behörden  berufen 

sind. Wie  sich  der  Vernehmlassung  der  Vorinstanz  entnehmen  lässt,  stellt 

R1S.2022.05166 

Seite 35 

 
 
diese sich auf den Standpunkt, die genannte Bestimmung verbiete es nicht, 

"allfällige Mehrfläche durch entsprechende Reduktion in den Vollgeschossen 

zu  kompensieren",  wobei  diese  Vorgehensweise  derjenigen  entspreche, 

"wie sie in Anwendung von § 255 Abs. 2 PBG geregelt [werde]". Dass es sich 

dabei um eine ständige Praxis handelt, erscheint insofern plausibel, als be-

reits  im  Erläuterungsbericht  nach  Art.  47  der  Raumplanungsverordnung 

(RPV) zur Teilrevision der BZO der Stadt Zürich (BZO 2014) bezüglich Art. 8 

Abs. 7 BZO festgehalten wird: "Bei Bedarf kann gestützt auf das Planungs- 

und Baugesetz zusätzlich Ausnützung aus den Vollgeschossen in das anre-

chenbare  Untergeschoss  transferiert  werden  (§  255  Abs.  2  PBG)"  (vgl. 

act. 11.4). Dieses Verständnis der Bestimmung erscheint insofern plausibel 

und auch unter Berücksichtigung des Wortlauts jedenfalls vertretbar, als ge-

nerell (gemäss PBG) lediglich ein - auch für Hochhäuser anwendbares - Ver-

bot  des Transfers  der gemäss  §  255 Abs.  2 PBG  privilegierten  Flächen  in 

Dach- und Untergeschossen auf Vollgeschosse besteht, jedoch (umgekehrt) 

die an sich - unabhängig von einer Privilegierung - zulässige Ausnützung frei 

auf Vollgeschosse und auf die an die Ausnützung anrechenbaren, nicht pri-

vilegierten Flächen in Dach- und Untergeschossen aufgeteilt werden kann. 

Mit diesem Grundsatz stimmt es überein, wenn Art. 8 Abs. 7 BZO von den 

kommunalen  Behörden  so  verstanden  wird,  dass  damit  lediglich  eine  Be-

schränkung der privilegierten Flächen, nicht aber eine flächenmässige Be-

schränkung der im Untergeschoss realisierbaren anrechenbaren Räume sta-

tuiert werden soll. Zu beachten ist demnach einzig, dass die Privilegierung 

lediglich in Anspruch genommen werden kann, wenn im fraglichen Umfang 

im Untergeschoss selbst anrechenbare Räume vorhanden sind, was vorlie-

gend unstrittig der Fall ist, nachdem die Rekurrierenden wie gesehen gerade 

umgekehrt die Überschreitung des entsprechend berechneten Flächenmas-

ses beanstanden. Da diese aber nach dem Gesagten keinen Verstoss gegen 

Art. 8 Abs. 7 BZO darstellt, erweist sich auch diese Rüge als unbegründet. 

8.1 

Die Rekurrierenden führen aus, die Bausektion habe sich auf Erwägungen 

über den Grenzabstand zu öffentlichen Wegen und Strassen beschränkt, die 

Einhaltung der Grenzabstände zu Nachbarparzellen aber zu Unrecht nicht 

geprüft.  Konkret  gerügt  wird  bezüglich  einer  Verletzung  der  Abstandsvor-

R1S.2022.05166 

Seite 36 

 
 
schriften sodann, die angrenzend an die Parzellen Kat.-Nrn. 4, 5 und 6 ge-

planten  ungedeckten  Veloparkplätze  würden  den  erforderlichen  Grenzab-

stand von 3,5 m nicht einhalten. 

8.2 

Die Rüge ist unbegründet: Soweit generell eine fehlende Prüfung der Grenz-

abstände behauptet wird, ist den Rekurrierenden entgegenzuhalten, dass im 

Sinne  des  in  E.  4.2.2  Dargelegten  eine  Erläuterung  und  Begründung  aller 

Schritte der Projektprüfung nicht verlangt ist. Im Gegenteil kann davon aus-

gegangen  werden,  dass  die  Bewilligungsbehörde  nicht  näher  spezifizierte 

Aspekte  als  unproblematisch  erachtet  und  aus  diesem  Grund  im  Bauent-

scheid nicht eigens thematisiert hat, umso mehr, als die Vor-instanz in E. L.g 

durch die Erwähnung der erforderlichen kommunalen Mehrhöhenzuschläge 

eine  Berücksichtigung  der  Grenzabstands-Thematik  zum  Ausdruck  bringt. 

Die Rüge der Grenzabstandsverletzung wäre im Übrigen durch Angabe der 

konkret  monierten  Unterschreitungen  zu  substantiieren,  was  die  Rekurrie-

renden mit ihrem pauschalen Vorbringen - abgesehen von einer sogleich zu 

erörternden Ausnahme - allerdings unterlassen. 

Die konkret gerügte Grenzabstandsverletzung bezieht sich auf ungedeckte 

Veloabstellplätze. Da diesen aufgrund des fehlenden Dachs keine Schutz-

funktion  für  Menschen  und  Sachen  und  damit  keine  Gebäudequalität  zu-

kommt, haben sie keine Grenzabstände einzuhalten, so dass sich die Rüge 

als unbehelflich erweist. 

9.1.1 

Die Rekurrierenden rügen eine Verletzung der Zwei- (recte gemäss gelten-

der Fassung der ABV: Drei-) Stundenschatten-Regel. Die Bauherrschaft lege 
kein gesamthaftes Vergleichsprojekt für das ganze Areal vor, sondern sepa-

rate Vergleichsprojekte und Schattenwurf-Diagramme für jedes der geplan-

ten Hochhäuser. Gemäss den Diagrammen würden die Gebäude auf der ge-

genüberliegenden Seite der A-Strasse, das Gebäude auf Parzelle Kat.-Nr. 2 

und zum Teil auch arealinterne Neubauten übermässig beschattet. Für die 

Vergleichsprojekte würden die Traufhöhe auf 25 m, teilweise bis auf 20 m, 

reduziert, aber die Gebäude massiv verbreitert, wobei gegenüber Nachbar-

grundstücken  mit  den  Grenz-  und  Gebäudeabständen  gemäss  BZO  und 

PBG,  arealintern  dagegen  mit  den  kantonalen  Mindestabständen  ohne 

R1S.2022.05166 

Seite 37 

 
 
Mehrhöhenzuschläge gemäss § 270 Abs. 2 PBG gerechnet werde, wie dies 

gemäss Art. 8 Abs. 4 BZO zulässig sei. Aus dem Bauentscheid gehe nicht 

hervor, ob und inwiefern die Bausektion die Schattenwurf-Diagramme über-

prüft habe. Moniert werde im angefochtenen Beschluss einzig die auch ge-

genüber dem Vergleichsprojekt übermässige Beschattung des Grundstücks 

Kat.-Nr. 2, wobei der Mangel durch nachbarrechtliche Vereinbarung und eine 

im  Grundbuch  vorgemerkte  öffentlich-rechtliche  Dienstbarkeit,  wonach  bei 

einer  künftigen  Überbauung  dieses  Nachbargrundstücks  im  beschatteten 

Bereich  keine  Wohnungen  platziert  werden  dürften,  geheilt  werden  solle. 

Dies sei nicht statthaft, da nach § 284 Abs. 4 PBG die Bauherrschaft auf die 

Nachbarschaft  Rücksicht  zu  nehmen  habe,  wobei  nicht  nach  Wohnanteil-

Pflichten  differenziert  werde.  Weiter  sei  das  Vergleichsprojekt  mangelhaft: 

Erforderlich sei ein Gesamtprojekt, bei dem alle Vergleichskuben unter sich 

die  vorgeschriebenen  Abstände  einhalten  müssten.  Vorliegend  fehle  der 

Nachweis, dass die zum Teil massiv breiteren Vergleichskuben nebeneinan-

der  platziert  werden  könnten.  Lege  man  die  einzelnen  Pläne  für  die  Ver-

gleichsprojekte  übereinander,  zeige  sich,  dass  die  je  einzeln  konstruierten 

breiteren Vergleichskuben praktisch abstandslos aneinanderkleben und die 

vorgeschriebenen  Abstände  nicht  einhalten  würden.  Zudem  werde  der  für 

den mit Dienstbarkeit SP 2 gesicherten öffentlichen Fussweg erforderliche 

Wegkorridor von 9,5 m praktisch vollständig überstellt. Die gleiche Abstands-

problematik bestehe auch beim mit Dienstbarkeit SP 3 gesicherten und im 

Richtplan  eingetragenen  öffentlichen  Fussweg.  Generell  werde  bestritten, 

dass beim Vergleichsprojekt ein kubisches Konstrukt auf Grundlage der Ab-

stands-  und  Höhenprivilegien  einer  Arealüberbauung  zulässig  sei.  Die  bei 

Arealüberbauungen erforderliche besonders gute Gestaltung sei bei einem 

rein rechnerisch konstruierten Vergleichsprojekt per Definition nicht gegeben 

bzw.  nicht möglich.  Das  Vergleichsprojekt müsse  auf  Basis  der Regelbau-

weise der Zone W5 konstruiert werden. Das Verwaltungsgericht habe sich in 
VB.2004.00193 vom 9. Juni 2004 entsprechend geäussert. In der Replik wird 

unter Bezugnahme auf einen in den Vernehmlassungen zitierten Entscheid 

der  Baurekurskommission  (vgl.  sogleich)  ergänzend  moniert,  gemäss  die-

sem wäre die Verwendung der Masse einer Arealüberbauung für das Ver-

gleichsprojekt nur zulässig, wenn das geplante Projekt die Anforderungen an 

eine Arealüberbauung erfüllen würde, was vorliegend gerade nicht der Fall 

sei. Auch wird ausgeführt, einzig die Regelbauweise sei demokratisch legiti-

miert. 

R1S.2022.05166 

Seite 38 

 
 
9.1.2 

Dem  hält  die  Rekursgegnerschaft  zusammengefasst  entgegen,  dem  Ver-

gleichsprojekt  könnten  auch  die  zusätzlichen  Baumöglichkeiten  der  Areal-

überbauung zugrunde gelegt werden, wobei sie sich insoweit unter anderem 

auf den Entscheid der Baurekurskommission BRKE I Nrn. 0272-0273/2005 

vom 21. Oktober 2005 beruft. Der von den Rekurrierenden zitierte Entscheid 

des  Verwaltungsgerichts  betreffe  nicht  die  Frage  eines  Vergleichsprojekts 

nach den Vorschriften einer Arealüberbauung, sondern gestützt auf Sonder-

bauvorschriften. Bei Letzteren handle es sich im Gegensatz zu den Vorschrif-

ten  über  die  Arealüberbauung  nicht  um  eine  der  Bau-  und  Zonenordnung 

entsprechende Überbauung, weil die Abweichungen nicht in der BZO gere-

gelt seien. Dass sodann ein Vergleichsprojekt in sich selbst ein Gesamtpro-

jekt  sein  müsse,  ergebe  sich  nicht  aus  den  massgeblichen  gesetzlichen 

Grundlagen.  Im  Übrigen  wäre  das  Projekt  aber  auch  bei  Zugrundelegung 

dieser Auffassung bewilligungsfähig, da in den Baugesuchsunterlagen auch 

die Berechnung der Dreistundenschatten im Vergleich zu einem gesamthaf-

ten Vergleichsprojekt enthalten sei. Das gesamthafte Vergleichsprojekt halte 

die Gebäudeabstände ein und berücksichtige die vorgesehenen Wegverbin-

dungen. Hinsichtlich der kleinen nicht mit dem Vergleichsschatten überdeck-

ten  Fläche  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  2  habe  dessen  Eigentümerin  mit 

Dienstbarkeitsvertrag vom 7. Februar 2020 ihre Zustimmung zu einer allfälli-

gen Mehrbeschattung erteilt, was zulässig sei. 

9.1.3 

Nachdem die Vorinstanz im Rahmen der Aktenvorlage zwar die 3-Stunden-

Schattendiagramme (act. 16.17 bis 16.24), nicht aber vermasste Pläne des 

Vergleichsprojekts (entsprechend den in der Rekursschrift erwähnten Plänen 

für die einzelnen Baukörper und dem mit Vernehmlassung der Bauherrschaft 

eingereichten  verkleinerten  Plan  des  gesamten  Vergleichsprojekts  [act. 
11.2]) eingereicht hatte, wurde sie zur Nachreichung entsprechender Unter-

lagen aufgefordert. In der Folge ergab sich, dass - gemäss Angaben der Vo-

rinstanz  -  entsprechende  Pläne  seitens  der  Bauherrschaft  zwar  nicht  dem 

Amt für  Baubewilligungen,  wohl  aber der Geomatik  Zürich  (GeoZ),  welche 

gestützt darauf die Schattendiagramme erstellte, eingereicht wurden, wobei 

die Vorinstanz von der GeoZ sieben Pläne der Vergleichsprojekte der einzel-

nen Baukörper erhältlich machen konnte, während ein Plan für das gesamte 

Vergleichsprojekt  (entsprechend  act.  11.2  in  Originalgrösse)  nicht  beige-

bracht werden konnte und daher von der Bauherrschaft nachgereicht wurde 

R1S.2022.05166 

Seite 39 

 
 
(vgl. zum Ganzen Protokoll S. 3 ff., die Präsidialverfügungen act. 19 und 28 

sowie die nachgereichten Pläne act. 27.1-7 und act. 36). 

Bezug nehmend auf diese Vorgänge führte die Vorinstanz in ihrer Duplik aus, 

es sei festgestellt worden, "dass die einzelnen Pläne, die dem 3h-Schatten-

diagramm vom 9. September 2021 zugrunde liegen, nicht (mehr) separat bei 

den Akten waren". Das Vergleichsprojekt sei indes auch auf den genannten 

Schattendiagrammen dargestellt. Aus den von der GeoZ erhaltenen Einzel-

plänen  vom  1.  September  2021  gehe  nochmals  hervor,  dass  das  Ver-

gleichsprojekt  den  Bauvorschriften  entspreche.  Sollten  die  Pläne  des  Ver-

gleichsprojekts vom 1. September 2021 bei der Beurteilung des Baugesuchs 

gefehlt haben, so würde eine Rückweisung aufgrund dieses Mangels einen 

formalistischen  Leerlauf  bedeuten,  zumal  das  Vergleichsprojekt  auch  auf 

den Schattendiagrammen dargestellt sei und die Anforderungen erfülle, so 

dass  zu  erwarten  sei,  dass  die  Baubehörde  wieder  gleich  entscheiden 

würde;  auch  verfüge  das  Baurekursgericht  bei  der  Überprüfung  über  volle 

Kognition. 

In der Triplik führen die Rekurrierenden aus, aufgrund der fehlenden Pläne 

habe die Vorinstanz den Schattenwurf nicht prüfen können, was eine Rechts-

verletzung darstelle. Auch habe seitens der GeoZ kein Plan für das gesamte 

Vergleichsprojekt erhältlich gemacht werden können. Den nun vorliegenden 

Schattenplänen und Vergleichsprojekten sei nicht zu entnehmen, welche Di-

mensionierung das Vergleichsprojekt aufweise. Auch sei aufgrund fehlender 

Legenden nicht ersichtlich, welche Schatten vom Vergleichsprojekt und wel-

che vom geplanten Projekt verursacht würden, womit der Schattenwurf von 

der Rekursinstanz nicht überprüft werden könne. Entgegen der Vorinstanz 

sei eine Aufhebung kein formalistischer Leerlauf. Es sei an der Vorinstanz 

gewesen,  das  Recht  anzuwenden;  das  Baurekursgericht  habe nicht  deren 
Aufgabe zu erfüllen. 

Dem hält die Bauherrschaft quadruplizierend entgegen, aus den 3-Stunden-

Schattenplänen vom 9. September 2021 würden sich das streitgegenständ-

liche Bauvorhaben und das Vergleichsprojekt sowie die jeweils dazugehöri-

gen Schattenwürfe für jedes einzelne Gebäude sowie für ein Gesamtprojekt 

ergeben. Ob die Nachbarsgrundstücke durch den Schattenwurf wesentlich 

beeinträchtigt seien und ob das Vergleichsprojekt den relevanten Vorschrif-

ten entspreche, habe die Vorinstanz daher zweifellos geprüft. Unabhängig 

R1S.2022.05166 

Seite 40 

 
 
davon sei mit den eingereichten und den nachgereichten Plänen der Nach-

weis  erbracht,  dass  das  Vergleichsprojekt  in  allen  Teilen  den  Vorschriften 

entspreche. Zusammen mit der Quadruplik (bzw. einer weiteren ergänzen-

den Eingabe) reichte die Bauherrschaft sodann eine Eingabequittung sowie 

die Schattendiagramme vom 9. September 2021 ein, um - gemäss ihren An-

gaben - die Einreichung der fraglichen Dokumente im Rahmen des Bauge-

suchs zu belegen. 

9.2.1 

Gemäss § 284 Abs. 4 PBG darf die Nachbarschaft durch Hochhäuser nicht 

wesentlich beeinträchtigt werden, insbesondere nicht durch Schattenwurf in 

Wohnzonen  oder  gegenüber bewohnten Gebäuden.  §  30 Abs.  1 ABV hält 

hierzu  präzisierend  fest,  als  wesentliche  Beeinträchtigung  in  diesem  Sinn 

gelte bei überbauten Grundstücken die an mittleren Wintertagen länger als 

drei Stunden dauernde Beschattung der bewohnten oder in Wohnzonen lie-

genden Nachbargebäude, in der Regel an ihrem Fusspunkt gemessen (lit. a) 

und  bei  unüberbauten  Grundstücken  in  Wohnzonen  die  an  den  mittleren 

Wintertagen  länger  als  drei  Stunden  dauernde  Beschattung  überbaubarer 

Flächen des Nachbargrundstückes, sofern dadurch eine den örtlichen Ver-

hältnissen und der Bau- und Zonenordnung entsprechende Überbauung ver-

unmöglicht oder erheblich erschwert werde (lit. b). Dabei liegt jedoch gemäss 

§ 30 Abs. 2 ABV keine wesentliche Beeinträchtigung durch Schattenwurf vor, 

wenn mit einem in allen Teilen den Vorschriften entsprechenden kubischen 

Vergleichsprojekt  nachgewiesen  wird,  dass  eine  der  Bau-  und  Zonenord-

nung  entsprechende  Überbauung  keine  geringere  Beschattung  des  Nach-

bargrundstückes nach sich zieht. 

Weder das PBG noch die ABV erläutern den Begriff des Vergleichsprojekts. 

Was als kubisches Vergleichsprojekt den Vorschriften entspricht, ist grund-
sätzlich anhand der geltenden Bau- und Zonenordnung zu prüfen, was ein 

regelkonformes Bauen nach den primären Bauvorschriften wie den (in ande-

rem  Kontext  in  § 251  lit.  b  PBG  genannten)  Bestimmungen  über  die  Ab-

stände, die Geschosszahl, den Grenzbau, das Zusammenbauen, die Gebäu-

delänge und die Gebäudebreite und zudem eine Bindung an die Beschrän-

kung des kantonalen Rechts (zu Gebäude- und Firsthöhe) bedeutet. Da es 

sich  lediglich  um  eine  kubische  und  damit  hypothetische  Lösung  handelt, 

dürfen dafür keine teilweise im behördlichen Ermessen liegenden Ausnah-

R1S.2022.05166 

Seite 41 

 
 
mebewilligungen beansprucht werden, wobei aber umgekehrt auch keine be-

sonderen gestalterischen Rücksichten auf umliegende Überbauungen oder 

Schutzobjekte  genommen  werden  müssen  (vgl.  zum  Ganzen  Fritz-

sche/Bösch/Wipf/Kunz,  a.a.O.,  S.  1198,  mit  weiteren  Hinweisen;  vgl.  auch 

VB.2004.00193 vom 9. Juni 2004, E. 4.1). 

Spezifisch die vorliegend strittige Frage betreffend, ob dem Vergleichsprojekt 

auch die zusätzlichen Baumöglichkeiten der Arealüberbauung zugrunde ge-

legt werden dürfen, ist vorab festzuhalten, dass sich die entsprechenden pri-

mären Bauvorschriften aus der Bau- und Zonenordnung selbst ergeben, wo-

mit sie sich insbesondere von den genannten Ausnahmebewilligungen, aber 

beispielsweise auch von den mit Gestaltungsplänen eingeräumten Baumög-

lichkeiten unterscheiden und dem Wortlaut der in § 30 Abs. 2 ABV gewählten 

Umschreibung an sich ohne Weiteres entsprechen. In diesem Sinn hat der 

Nachbar eines Grundstücks, auf welchem gemäss geltender Bau- und Zo-

nenordnung  eine  Arealüberbauung  zulässig  ist,  hinsichtlich  des  Schatten-

wurfs eine entsprechende Bebauung zu gewärtigen. Damit entspricht es dem 

Zweck von § 30 Abs. 2 ABV - wonach die sich aus § 30 Abs. 1 ABV erge-

bende Baubeschränkung jedenfalls nicht weitergehen soll als die primären 

Baubeschränkungsnormen  für  der  Regelbauweise  (in  einem  umfassenden 

Sinn  der  BZO-Konformität)  entsprechende  Gebäude,  für  welche  eine  vom 

Schattenwurf motivierte  Beschränkung  gar nicht  vorhanden  ist  -, dass  das 

Vergleichsprojekt für ein im Rahmen einer Arealüberbauung erstelltes Hoch-

haus  die  Baumöglichkeiten  einer  Arealüberbauung  in  Anspruch  nehmen 

kann. Dass hinsichtlich des rein kubischen Vergleichsprojekts eine Prüfung 

der (insbesondere gestalterischen) Vorgaben an eine Arealüberbauung nicht 

möglich ist, schadet nicht: Zum einen ist es gerade nicht der Sinn dieser Vor-

gaben eine Beschränkung der baulichen Möglichkeiten gemäss den für Are-

alüberbauungen  geltenden  primären  Bauvorschriften  herbeizuführen,  so 
dass nicht gesagt werden kann, eine Arealüberbauung mit den Abmessun-

gen gemäss Vergleichsprojekt wäre von  vornherein nicht realisierbar; zum 

andern  entspricht  diese  Sichtweise  insofern  der  ganz  generell  für  Ver-

gleichsprojekte zur Anwendung gelangenden, als die fehlende Überprüfbar-

keit der Einhaltung von Einordnungs- und Gestaltungsvorschriften wie vor-

stehend erwähnt gerade als unproblematisch erachtet wird. Nicht ersichtlich 

ist schliesslich, weshalb die in der BZO enthaltenen Arealüberbauungsvor-

schriften  über  eine  geringere  demokratische  Legitimation  verfügen  sollten. 

An der im - den Parteien bekannten - Entscheid der Baurekurskommission 

R1S.2022.05166 

Seite 42 

 
 
BRKE  I  Nrn.  0272-0273/2005  vom  21.  Oktober  2005,  E.  7  vertretenen  (in 

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,  a.a.O.,  S.  1198  zustimmend  zitierten)  Auffas-

sung ist somit festzuhalten. 

Dem steht auch der von den Rekurrierenden angeführte Entscheid des Ver-

waltungsgerichts VB.2004.00193 vom 9. Juni 2004, auf welchen bereits im 

genannten  Entscheid  der  Baurekurskommission  Bezug  genommen  wurde, 

nicht entgegen. Dieser Entscheid betrifft die in einem privaten Gestaltungs-

plan - im Hinblick auf die Ermöglichung von Hochhäusern - enthaltenen Vor-

gaben  für  ein  Vergleichsprojekt,  bezüglich  derer  sich  die  Frage  stellte,  ob 

damit von der nach der geltenden Bau- und Zonenordnung zulässigen Bau-

weise abgewichen werde (vgl. a.a.O., E. 4.2.1). Ausgehend von der Konstel-

lation,  dass  gemäss  der  Definition  des  Vergleichsprojekts  im  Gestaltungs-

plan eine Gebäudehöhe von 25 m, gemäss der BZO in der fraglichen Zone 

eine solche von 19 m und gemäss Sonderbauvorschriften im fraglichen Be-

reich eine solche von 25 m zulässig war, hält der Entscheid fest, das Bauen 

nach diesen Sonderbauvorschriften könne nicht als eine der Bau- und Zo-

nenordnung entsprechende Überbauung im Sinne von § 30 Abs. 2 ABV an-

gesehen werden, da dafür bestimmte projektbezogene Qualitäten hinsicht-

lich Einordnung, Gestaltung, Erschliessung, Ausstattung und Ausrüstung vo-

rausgesetzt  würden.  Die  Berücksichtigung  einer  derartigen  projektbezoge-

nen Begünstigung widerspräche in gleicher Weise wie die Beanspruchung 

einer Ausnahmebewilligung dem Wesen des kubischen Vergleichsprojekts. 

Der durch die Mehrhöhe verlängerte Schattenwurf werde bei einem Ausfüh-

rungsprojekt nach den Sonderbauvorschriften durch die gestalterische Mehr-

leistung in gewisser Weise kompensiert. Demgegenüber finde eine ähnliche 

Kompensation beim Hochhaus nicht zwingend statt, da dieses nach § 284 

Abs.  1  PBG  in  ortsbaulicher  Hinsicht  nicht  einmal  Gewinn  bringend  sein 

müsse, wenn dessen Höhe durch die Art und Zweckbestimmung des Gebäu-
des  bedingt  sei.  Entgegen  der  Auffassung  der  Beschwerdegegnerinnen 

dürfte sich das Vergleichsprojekt auch nicht an den Vorschriften einer Areal-

überbauung orientieren, da auch eine solche nur unter erhöhten gestalteri-

schen Anforderungen zulässig sei und daher nicht massgebende Grundlage 

einer rein kubischen Lösung bilden könne (a.a.O., E. 4.3). Ganz abgesehen 

davon, dass der Hinweis auf die Arealüberbauungsvorschriften somit ledig-

lich im Sinne eines obiter dictum erfolgte, zeigt der - von den Rekurrierenden 

in ihrer Zitierung dieser Passage bezeichnenderweise weggelassene - zweit-

R1S.2022.05166 

Seite 43 

 
 
letzte zitierte Satz, dass das Grundproblem im Entscheid des Verwaltungs-

gerichts darin bestand, dass nicht lediglich das Vergleichsprojekt, sondern 

auch das auszuführende Projekt (mithin die Hochhäuser) nicht den spezifi-

schen - insbesondere gestalterischen - Vorgaben der Sonderbauvorschriften 

(bzw. analog - gemäss obiter dictum - der Arealüberbauungsvorschriften) un-

terworfen gewesen wäre. Genau in diesem Punkt unterscheidet sich aber die 

vom  Verwaltungsgericht  zu  beurteilende  Konstellation  von  der  vorliegend 

(und auch im zitierten Entscheid der Baurekurskommission) gegeben: Da es 

sich  beim  streitgegenständlichen  Bauvorhaben  um  eine  Arealüberbauung 

handelt, hat diese den entsprechenden Anforderungen zu genügen, womit 

die vom Verwaltungsgericht erwähnte Kompensation der vom Vergleichspro-

jekt  (und  vorliegend  entsprechend  auch  vom  auszuführenden  Projekt)  bei 

Zugrundelegung der Arealüberbauungsvorschriften in Anspruch genomme-

nen Vergünstigung gewährleistet ist. 

Entscheidend ist damit - worauf die Rekurrierenden an sich zutreffend hin-

weisen  -,  ob  das  auszuführende  Projekt  die  an  eine  Arealüberbauung  ge-

stellten Anforderungen  erfüllt.  Allerdings  würde  das  Fehlen dieser Voraus-

setzung ohnehin unmittelbar (und nicht lediglich mittelbar zufolge Unzuläs-

sigkeit  des  Vergleichsprojekts)  zur  Aufhebung  der  Baubewilligung  führen. 

Die  Frage  ist  denn  auch  gesondert  zu  behandeln  (vgl.  E.  14),  wobei  sich 

zeigen wird, dass sie vorliegend zu bejahen ist. 

Kann  nach  dem  Gesagten  auch  beim  Vergleichsprojekt  auf  die  baulichen 

Möglichkeiten gemäss den Arealüberbauungsvorschriften abgestellt werden, 

so könnte sich die Frage stellen, ob mit der in Art. 8 Abs. 4 Satz 1 BZO ent-

haltenen  Vorgabe,  wonach  innerhalb  der  Arealüberbauung  für  die  Grenz- 

und Gebäudeabstände die kantonalen Abstandsvorschriften gelten, lediglich 

die kantonalen Mindestabstände gemäss § 270 Abs. 1 (und § 271) PBG an-
gesprochen sind oder ob auch der kantonale Mehrhöhenzuschlag gemäss 

§ 270 Abs. 2 PBG einzuhalten ist. Wie erwähnt gehen die Rekurrierenden im 

Kontext der vorliegenden Rüge - aber im Gegensatz zu anderen Stellen der 

Rekursschrift - von Ersterem aus, weshalb die Frage zwischen den Parteien 

nicht streitig war. Aufgrund des Wortlauts der BZO wären an sich beide Les-

arten  vertretbar.  Bei  dieser  Ausgangslage  erweist  sich  als  entscheidend, 

dass  -  insbesondere  unter  Berücksichtigung  auch  der  Beurteilung  der  Ab-

standsthematik  im  Rahmen  des  streitgegenständlichen  Bauvorhabens  als 

solchen - die Vorinstanz Art. 8 Abs. 4 Satz 1 BZO offensichtlich dahingehend 

R1S.2022.05166 

Seite 44 

 
 
interpretiert,  dass  damit  die  Einhaltung  eines  kantonalen  Mehrhöhenzu-

schlags nicht verlangt wird (vgl. zur Bedeutung der Auslegung des kommu-

nalen Rechts durch die Baubehörde bereits E. 7.2). Nachdem diesem Ver-

ständnis - schon mit Blick auf die in § 270 Abs. 2 PBG selbst vorgenomme-

nen Differenzierungen hinsichtlich des Geltungsbereichs des Mehrhöhenzu-

schlags - auch keine zwingenden wohnhygienischen oder feuerpolizeilichen 

Vorbehalte  entgegenstehen,  ist  dieses  im  Folgenden  der  Beurteilung  des 

Vergleichsprojekts zugrunde zu legen. 

9.2.2 

Wie erwähnt rügen die Rekurrierenden eine fehlende Prüfung des Schatten-

wurfs durch die Vorinstanz. Zu unterscheiden ist insoweit zwischen dem mit 

den  Schattendiagrammen  (bzw.  "3-Stunden-Schattenplänen")  vom  9. Sep-

tember  2021  ausgewiesenen  und  anhand  derselben  zu  überprüfenden 

Schattenwurf (des geplanten Projekts und des Vergleichsprojekts) und den 

vermassten  Plänen  des  kubischen  Vergleichsprojekts  vom  1.  September 

2021, anhand derer überprüfbar ist, ob dieses nach den massgeblichen pri-

mären Bauvorschriften erstellt worden ist. Dass die Schattendiagramme Teil 

der massgeblichen Bauakten bildeten, ist aufgrund der Einreichung zusam-

men mit der Vernehmlassung der Vorinstanz (act. 16.17 bis 16.24) offenkun-

dig, weshalb die erneute Einreichung durch die Bauherrschaft (act. 46.2 bis 

46.9) bzw. der Verweis auf die entsprechende Eingabequittung für die Klä-

rung der vorliegend strittigen Fragen bedeutungslos ist. Entgegen den Re-

kurrierenden  wird  in  den  fraglichen  Schattendiagrammen  sodann  farblich 

zwischen dem 3h-Schatten des Projekts und demjenigen des Vergleichspro-

jekts  unterschieden,  so  dass  ein  Vergleich  ohne Weiteres  möglich  ist.  Die 

Prüfung des Schattenwurfes als solchen ist daher nicht zu beanstanden (und 

in E. L.i des angefochtenen Entscheids auch ausgewiesen), wobei sich inso-

weit  auch  die  strittige  Frage  der  Notwendigkeit  bzw.  des  Vorliegens  eines 
Plans für das gesamte Vergleichsprojekt nicht stellt, da ein entsprechendes 

Schattendiagramm (act. 16.17) ohnehin vorhanden ist. 

Als problematischer erweist sich demgegenüber die Frage, ob es der Vor-

instanz möglich war, das Vergleichsprojekt auf seine Übereinstimmung mit 

den primären Bauvorschriften zu überprüfen. Zwar ist - entgegen den Rekur-

rierenden - auch insoweit nicht die Kenntnis eines Plans des gesamten Ver-

gleichsprojekts entscheidend, da sich die in diesem auf einfache Weise er-

R1S.2022.05166 

Seite 45 

 
 
kennbaren  Gebäude-  und  Wegabstände  durch  entsprechende  verglei-

chende Messung letztlich auch den Plänen mit den Vergleichsprojekten der 

einzelnen Gebäude entnehmen lassen. Dabei ist diese Überprüfung in ma-

terieller Hinsicht entgegen dem Dafürhalten der Bauherrschaft essentiell, da 

ein Vergleichsprojekt für die vorliegend streitgegenständliche Arealüberbau-

ung mit sieben Hochhäusern und einem weiteren Gebäude so ausgestaltet 

sein  muss,  dass  es  bei  gesamthafter  Betrachtung  den  primären  Bauvor-

schriften entspricht, da andernfalls - mit isoliert betrachteten Vergleichspro-

jekten  für  die  einzelnen  Gebäude  -  ein  zum  Vergleich  herangezogener 

Schattenwurf konstruierbar wäre, wie er bei einer Überbauung ohne Hoch-

häuser in Wirklichkeit gar nicht entstehen könnte. Soweit nun der Vorinstanz 

in der Tat die vermassten Pläne des Vergleichsprojekts (zumindest act. 27.1-

7;  gegebenenfalls  auch  act.  36)  nicht  vorlagen,  war  eine  Überprüfung  der 

von den sieben Kuben des Vergleichsprojekts (im Zusammenspiel mit dem 

unveränderten Gebäude B2) einzuhaltenden Grenz-, Gebäude- und Wegab-

stände zwar erschwert, jedoch nicht gänzlich verunmöglicht, da sich eine sol-

che an sich auch durch Messung in den nicht vermassten Schattendiagram-

men bewerkstelligen lässt. Von vornherein nicht überprüfbar war anhand der 

Schattendiagramme aber die Einhaltung der Gebäudehöhen, da diese nur 

anhand der Höhenkoten in den vermassten Plänen des Vergleichsprojekts 

eruierbar sind. In diesem Sinn ist festzuhalten, dass die Vorinstanz, soweit 

ihr die vermassten Pläne des Vergleichsprojekts nicht vorlagen, eine unge-

nügende  Prüfung  vorgenommen hat,  zumal sie  sich  insoweit  nicht  einfach 

auf eine Überprüfung durch die GeoZ im Rahmen der Erstellung der Schat-

tendiagramme verlassen konnte. 

Dieser Mangel führt allerdings nicht zur Aufhebung der angefochtenen Be-

willigung.  Entgegen  den  Rekurrierenden  lässt  sich  nämlich  die  Einhaltung 

der entsprechenden Vorgaben anhand der in den Akten liegenden vermass-
ten Pläne des Vergleichsprojekts (vgl. insb. act. 36 bzw. alternativ act. 27.1-

7)  problemlos  überprüfen,  da  diesen  die  Dimensionierung  der  Kuben  des 

Vergleichsprojekts  entnommen  werden  kann.  Dabei  zeigt  sich  zunächst, 

dass die zulässige Gebäudehöhe nicht überschritten wird, was seitens der 

Rekurrierenden  denn auch ausdrücklich  anerkannt  wurde.  Sodann  erweist 

sich die einzige konkrete Rüge der Rekurrierenden hinsichtlich der Abstände 

- wonach die Vergleichskuben praktisch abstandslos aneinanderkleben wür-

den  -  als  offensichtlich  unbegründet,  wird  doch  der  minimale  Gebäudeab-

R1S.2022.05166 

Seite 46 

 
 
stand von 7 m nachweislich eingehalten. Nichts anderes gilt für die vorgese-

henen Wege (vgl. zu deren Lage bereits E. 5), die ebenfalls - unter Angabe 

der erforderlichen Wegabstände - ausgewiesen sind, wobei es insoweit im 

Übrigen auch auf allfällige marginale Verschiebungen des Wegverlaufs nicht 

ankommen  würde,  da  die  entsprechenden  Dienstbarkeiten  -  soweit  davon 

überhaupt betroffen - jedenfalls angepasst werden könnten und die massge-

blichen Richtplaneinträge lediglich die ungefähre Lage innerhalb des Grund-

stücks  vorgeben.  Damit  lässt  sich  zusammengefasst  festhalten,  dass  eine 

fehlende Übereinstimmung des Vergleichsprojekts mit den primären Bauvor-

schriften nicht erkennbar ist, der angefochtene Entscheid insoweit auf zutref-

fenden Grundlagen beruht und eine Rückweisung demnach nicht angezeigt 

ist.  Dabei  erscheint  eine  entsprechende  Überprüfung  durch  die  Rekurs-

instanz  entgegen  den  Rekurrierenden  unproblematisch,  zumal  der  Vo-

rinstanz hinsichtlich der strittigen Frage kein Ermessen zukommt und die sei-

tens der Rekurrierenden konkret vorgebrachten Einwände offensichtlich un-

begründet sind. 

Unbehelflich  ist  schliesslich  auch  das  Vorbringen  betreffend  das  Nachbar-

grundstück Kat.-Nr. 2, da eine Zustimmung der Eigentümerin desselben zur 

Beeinträchtigung durch Schattenwurf gemäss der verwaltungsgerichtlichen 

Rechtsprechung  zulässig  ist  (vgl.  VB.2006.00354  vom  29. Juni  2007, 

E. 6.6.2.3) und gemäss dem auszugsweise eingereichten Dienstbarkeitsver-

trag (act. 11.3) vorliegt. Da in diesem Zusammenhang nicht über die Zuläs-

sigkeit der im angefochtenen Entscheid statuierten Auflage gemäss Disposi-

tivziffer II.B.7 (bei Kat.-Nr. 2 anzumerkender Revers betreffend Hochhaus-

mehrschatten) zu befinden ist, überschneidet sich die Beurteilung der vorlie-

gend  strittigen  Frage  auch  nicht  mit  der  (unter  anderem)  Gegenstand  des 

Rekursverfahrens G.-Nr. R1S.2022.05172 bildenden, so dass ein separater 

Entscheid möglich und zulässig ist (vgl. dazu bereits E. 2.2). 

Zusammengefasst ergibt sich, dass die den Schattenwurf betreffende Rüge 

unbegründet ist. 

10.1 

Die  Rekurrierenden  erachten  die  Parkplatzverordnung  der  Stadt  Zürich 

(PPV) als verletzt. Im Einzelnen machen sie geltend, der angefochtene Ent-

R1S.2022.05166 

Seite 47 

 
 
scheid sei widersprüchlich, da er den Eindruck vermittle, die PPV sei vollum-

fänglich eingehalten, zugleich aber festhalte, dass keine Besucherparkplätze 

für Verkauf, Dienstleistung und bewirtschaftetes Lager ausgewiesen würden. 

Weiter  würden  gemäss  Parkplatzberechnung  der  Bauherrschaft  110  Park-

plätze für Gewerbe, Verkauf und Gastro zur Verfügung gestellt, gemäss dem 

angefochtenen Entscheid würden jedoch 110 Parkplätze der Migros zur Ver-

fügung stehen, seien also der Verkaufs- und Gastro-Nutzung zugewiesen; 

es bleibe unklar, wie viele Parkplätze der Gewerbenutzung, dem Verkauf und 

der Gastronomie konkret zugewiesen seien. Sodann wende die Vorinstanz 

Art. 6 PPV falsch an, indem sie die in dieser Bestimmung normierten prozen-

tualen Anteile für Besucher- und Kunden-Parkplätze als Mindest-Richtwerte 

interpretiere, von denen nach oben abgewichen werden könne, während es 

sich in Wirklichkeit um eine verbindliche Quote handle, so dass auch bei der 

Schaffung freiwilliger Parkplätze über den Pflichtbedarf hinaus nicht alle Zu-

satz-Parkplätze für Besucher und Kunden reserviert werden dürften. Unter 

dem Titel der "Nebenbestimmungen zur Parkierung" führen die Rekurrieren-

den  zudem  aus,  obwohl  die  Bausektion  die  Probleme  der  Luftverschmut-

zung, welche eine Reduktion der Parkplätze auf das Minimum verlange, und 

das Problem der Zweckentfremdung erkannt habe, reagiere sie nicht korrekt 

auf diese Problemstellungen; es sei an der Bausektion, die zulässige Anzahl 

Parkplätze festzulegen und sie einer bestimmten Nutzung zuzuordnen. Die 

Aufnahme  von  Nebenbestimmungen,  wie  dies  bezüglich  des  Nachweises 

der  Zugänglichkeit  der  Besucherparkplätze  erfolgt  sei,  genüge  nicht.  Eine 

Auflage, die den fehlenden Nachweis während des Provisoriums für die ein-

zelnen Parkplatz-Kategorien regle, finde sich nicht. Die verfügten Auflagen 

würden  den  rechtlichen  Anforderungen  nicht  gerecht;  auch  sei  offen,  wie 

konsequent die Auflagen durchgesetzt würden; ein klarer Bauentscheid auch 

über die Parkierung sei für die Durchsetzung der Auflagen nötig, damit die 

Parkplätze nicht in der Betriebsphase "kalt umgenutzt" würden. 

Schliesslich  monieren  die  Rekurrierenden,  aus  den  Erwägungen  zur  Ver-

kehrssicherheit gehe nicht hervor, ob die Vorschriften eingehalten seien oder 

nicht. Es werde lediglich der Nachweis der Einhaltung bzw. die Koordination 

mit  der  Dienstabteilung  Verkehr  verlangt,  womit  bezüglich  der  Verkehrssi-

cherheit ein "Nichtentscheid" gefällt worden sei. 

R1S.2022.05166 

Seite 48 

 
 
10.2.1 

Die Vorinstanz hält dafür, auf die Rüge der Verletzung der PPV sei nicht ein-

zutreten, da die Rekurrierenden nicht genügend begründen würden, inwie-

fern sie von der behaupteten Abweichung der Anzahl Abstellplätze tangiert 

wären.  Allerdings  betrifft  die  ständige  verwaltungsgerichtliche  Rechtspre-

chung,  auf  welche  sich  die  Vorinstanz  in  diesem  Zusammenhang  beruft, 

Konstellationen, in denen die erforderliche Betroffenheit von Nachbarrekur-

renten mit der Begründung verneint wurde, die Unmöglichkeit, Abstellplätze 

zu schaffen, führe - angesichts der in § 243 ff. PBG statuierten Kaskaden-

ordnung - grundsätzlich nicht zur Bauverweigerung. Anders verhalte es sich, 

wenn sich die Rügen auf örtlich fixierte Abstellplätze beziehen würden und 

behauptet werde, diese Parkflächen verletzten die Verkehrssicherheit oder 

seien in anderer Weise baurechtswidrig, wobei allerdings eine legitimations-

begründende Betroffenheit nicht leichthin und bei jeder Abweichung von den 

Bestimmungen über die Erstellung von Abstellplätzen anzunehmen sei, son-

dern die Nachbarn ihr Anfechtungsinteresse im Einzelnen darzulegen hätten 

(VB.2021.00660  vom  5.  Mai  2022,  E.  1.2.2;  VB.2016.00184  vom  2.  März 

2017, E. 3.3; VB.2013.00118 vom 19. September 2013, E. 2.2.1). 

Vorliegend zielt die rekurrentische Rüge im Zusammenhang mit der Beurtei-

lung der Parkplätze insbesondere darauf ab, dass eine zu hohe Zahl an Ab-

stellplätzen für Besucher und Kundschaft bzw. bestimmte Kategorien dersel-

ben bewilligt worden sei. Verglichen mit der erwähnten Unmöglichkeit, Park-

plätze zu schaffen, handelt es sich mithin um die gegenteilige Konstellation, 

wobei entsprechend die Baurechtswidrigkeit konkret vorgesehener Abstell-

plätze angesprochen ist. Auf die Rüge ist daher grundsätzlich (auch betref-

fend  die mit  dieser  "Kernrüge"  verknüpften Vorbringen) einzutreten. Etwas 

anderes gilt jedoch, soweit spezifisch geltend gemacht wird, gemäss E. F.d 

(so die Replik, während in der Rekursschrift zwar E. E.d erwähnt, aufgrund 
der gleichen Stellenangabe in anderem Zusammenhang unter wörtlicher Zi-

tierung von E. F.d aber letztere gemeint sein dürfte) des angefochtenen Be-

schlusses würden für das Provisorium keine Besucherparkplätze für Verkauf, 

Dienstleistung und bewirtschaftetes Lager ausgewiesen und seien diese für 

die  Zeit  des  Provisoriums  zu  regeln,  ohne  dass  aber  eine  entsprechende 

Auflage statuiert werde. Dieses Vorbringen ist zutreffend (vgl. auch E. F.b, 

wo  für  die  Nichtwohnnutzungen  entgegen  dem  in  E.  F.a  ausgewiesenen 

Pflichtbedarf 0 Abstellplätze für "Besuchende/Kundschaft" ausgewiesen wer-

R1S.2022.05166 

Seite 49 

 
 
den), beschlägt aber gerade die fehlende Schaffung entsprechender Abstell-

plätze  beim  Provisorium,  ohne  dass  seitens  der  Rekurrierenden  dargetan 

würde,  weshalb  sie  hierdurch  ausnahmsweise  (insbesondere  aufgrund  zu 

befürchtender Übelstände im Sinne von § 243 Abs. 2 PBG) besonders be-

troffen  wären  und  ein  Interesse  an  einer  entsprechenden  Auflage  hätten 

(was angesichts eines Pflichtbedarfs in dieser Kategorie von 12 Parkplätzen 

gemäss E. F.a auch nicht ersichtlich ist). Auf die Rüge ist somit nicht weiter 

einzugehen  bzw.  auf  die  Statuierung  einer  Auflage  aus  dem  genannten 

Grund zu verzichten. Gleiches gilt, wenn die rekurrentische Rüge betreffend 

die Auflage zur Zugänglichkeit im Sinne der Bauherrschaft dahingehend ver-

standen wird, sie beziehe sich - auch - auf das Fehlen einer solchen Auflage 

betreffend den in E. F.e monierten Mangel des fehlenden klaren Ausweises 

der leichten Zugänglichkeit für die Parkplätze für Besuchende während des 

Provisoriums. An sich verweisen die Rekurrierenden lediglich auf Dispositiv-

ziffer II.B.1.d, der sich - soweit hier interessierend - nur auf die Zugänglichkeit 

der Besucher-Parkplätze im Endausbau gemäss E. E.e bezieht. Soweit da-

mit aber auch das Fehlen einer mit E. F.e korrespondierenden Auflage ge-

rügt sein sollte, wäre eine solche zwar entgegen der Bauherrschaft an sich 

nicht obsolet, da die Lage der fraglichen Besucherparkplätze nicht vollstän-

dig  mit  derjenigen  im  Endausbau  übereinstimmt  (vgl.  die  entsprechenden 

Pläne zur Ebene 1 in act. 22.7 und in R1S.2022.05160, act. 8.10) und die 

Problematik daher durch die Auflage betreffend Zugänglichkeit im Endaus-

bau  nicht  umfassend  gelöst  wird;  eine  rechtsgenügende  Betroffenheit  der 

Rekurrierenden, welche die Behandlung dieser Rüge und die Statuierung ei-

ner entsprechenden Nebenbestimmung ermöglichen würde, ist aber erneut 

zu verneinen, da die Bedeutung einer solchen Auflage für die Rekurrieren-

den weder dargetan noch ersichtlich ist. 

10.2.2 
Soweit die Rüge materiell zu behandeln ist, erweist sie sich sodann als un-

begründet: Nicht erkennbar ist zunächst die behauptete Widersprüchlichkeit 

der angefochtenen Verfügung, entsteht diese doch lediglich dadurch, dass 

die Rekurrierenden - unter teilweise fehlerhafter Stellenangabe - Aussagen 

in den Erwägungen zu den Fahrzeugabstellplätzen im Zustand "Endausbau 

Neubauten" (E. E) solchen in den Erwägungen zu den Abstellplätzen im Zu-

stand "Provisorium und Neubau Haus A, B2, C2, D2" (E. F) gegenüberstellen 

R1S.2022.05166 

Seite 50 

 
 
(vgl. zu letzteren und spezifisch zur Begründung, weshalb der von den Re-

kurrierenden zitierte, in der Baubewilligung genannte Mangel im Rekursent-

scheid nicht auflageweise korrigiert wird, E. 10.2.1). 

Wenn sodann für die Zuordnung der Abstellplätze (im Endausbau) eine feh-

lerhafte Anwendung von Art. 6 PPV moniert wird, so geht dieses Vorbringen 

von vornherein fehl, ohne dass zur Beurteilung der Rüge die zwischen den 

Parteien strittige Auslegungsfrage hinsichtlich dieser Bestimmung - welche 

ausgehend von der Zahl der minimal erforderlichen Abstellplätze die Berech-

nung der erforderlichen Abstellplätze für Besucher und Kundschaft regelt - 

geklärt werden müsste: Während sich die Besucherparkplätze für die Wohn-

nutzung von vornherein auf den Pflichtbedarf von 40 Plätzen beschränken, 

waren  seitens  der  Bauherrschaft  für  "Besuchende/Kundschaft"  der  Nicht-

wohnnutzungen 86 Abstellplätze bei einem Pflichtbedarf von 46 Plätzen vor-

gesehen (vgl. zum Ganzen E. E.a und E.b sowie R1S.2022.05160, act. 8.10 

S. 2). Nachdem aber die Vorinstanz - aufgrund einer Qualifikation des Vor-

habens als überdurchschnittlicher Emittent (vgl. E. P.e.dd) - die Anzahl Ab-

stellplätze für Kunden im Sinne des Minimums gemäss PPV auf 46 Plätze 

beschränkt  hat  (Dispositivziffer  II.B.60  sowie  E.  E.c  und  zur  Berechnung 

E. E.a), kann sich die unterschiedliche Auslegung von Art. 6 PPV hinsichtlich 

der Festlegung im angefochtenen Beschluss gar nicht auswirken, da keine 

Zusatz-Parkplätze für Besucher und Kunden bewilligt worden sind. Wenn so-

dann  die  Rekurrierenden  in  diesem  Zusammenhang  geltend  machen,  ge-

mäss E. E.c werde diese Beschränkung in der Parkplatzberechnung vorge-

sehen, diese liege ihnen aber nicht vor und sei zu edieren, so ist einerseits 

zu entgegnen, dass sich der fragliche Verweis auf die Parkplatzberechnung 

nur auf den in E. E.c unmittelbar vorangehenden Satz, wonach die Abstell-

plätze bestimmungsgemäss zu nutzen seien, beziehen kann, da wie erwähnt 

die Bauherrschaft noch nicht von einer Beschränkung auf 46 Kunden- und 
Besucher-Parkplätze für Nichtwohnnutzungen ausging; andererseits liegt die 

genannte  Parkplatzberechnung  in  den  Akten  (R1S.2022.05160,  act.  8.10) 

und konnte von den Rekurrierenden eingesehen werden. Zu beachten ist in 

diesem  Zusammenhang  überdies,  dass  zwar  im  Rekursverfahren  G.-Nr. 

R1S.2022.05172 unter anderem die fragliche Beschränkung der Anzahl Kun-

den-Parkplätze  angefochten  ist,  die dabei  sich  stellenden  Fragen aber mit 

der vorliegend thematisierten nicht übereinstimmen, da bezüglich der Argu-

mentation der Rekurrierenden im vorliegenden Verfahren einzig relevant ist, 

dass der angefochtene Beschluss die genannte Beschränkung enthält und 

R1S.2022.05166 

Seite 51 

 
 
damit auf dieses Anfechtungsobjekt bezogen weitergehende Überlegungen 

entfallen  (vgl.  zur  Spruchreife  des  vorliegenden  Rekursverfahrens  auch 

E. 2.2).  Schliesslich  ist  darauf  hinzuweisen,  dass  aufgrund  der  genannten 

Reduktion  auch  die  Rüge  einer  unklaren  Verteilung  der  Abstellplätze  für 

Nichtwohnnutzungen ins Leere zielt: Klar ist zunächst, dass mit der Bezeich-

nung "Migros" in E. E.b entgegen den Rekurrierenden sämtliche Nichtwohn-

nutzungen (und nicht lediglich Verkauf und Gastronomie) gemeint sind (vgl. 

die Aufteilung in Dienstleistung, Verkauf, Gastro und bewirtschaftetes Lager, 

jeweils mit dem zusätzlichen Vermerk "Migros", in E. E.a). Die Aufteilung die-

ser Abstellplätze lässt sich für die antragsgemäss bewilligten 24 Angestell-

ten-Parkplätze  unmittelbar  der  Parkplatzberechnung  der  Bauherrschaft 

(R1S.2022.05160, act. 8.10 S. 2) entnehmen; für die von 86 auf 46 Plätze 

reduzierten Kunden-Parkplätze entspricht die Aufteilung - da es sich um eine 

Reduktion  auf  das  Minimum  gemäss  PPV  handelt  -  sodann  der  in  E.  E.a 

aufgeführten Aufteilung des Pflichtbedarfs. Die seitens der Rekurrierenden 

beanstandete Unklarheit besteht somit nicht. 

Was die Rekurrierenden unter dem Titel der Nebenbestimmungen geltend 

machen,  verfängt  ebenfalls  nicht:  Die  pauschale  Kritik,  wonach  auf  be-

stimmte Probleme nicht korrekt reagiert worden sei, geht inhaltlich offenbar 

erneut davon aus, mit dem angefochtenen Beschluss seien keine klare Fest-

legung der zulässigen Anzahl Parkplätze und der Zuordnung derselben zu 

einer bestimmten Nutzung erfolgt, was aber nach dem Gesagten unzutref-

fend ist (wobei ergänzend darauf hinzuweisen ist, dass von den geplanten 

590 bzw. nach Reduktion noch 550 Abstellplätzen unbestritten 480, wovon 

180 bestehend, der Wohnnutzung und von diesen wiederum 40 den Besu-

chern dieser Kategorie zugeordnet sind; vgl. E. E.b und E.c). Auch reagiert 

die  Vorinstanz  wie  erwähnt  gerade  durch  die  Reduktion der Kunden-Park-

plätze des Nichtwohnbereichs auf die im Bereich Luftreinhaltung erkannten 
Probleme (womit vorliegend wiederum nichts zur Begründetheit dieses Vor-

gehens gesagt, sondern lediglich festgehalten wird, dass der pauschale re-

kurrentische  Vorwurf  einer  fehlenden  Berücksichtigung  unzutreffend  ist). 

Nicht ersichtlich ist weiter, weshalb die beanstandete Auflage zur Erbringung 

des Nachweises der Zugänglichkeit (für die Besucher-Parkplätze der Wohn-

nutzung  im  Endausbau)  unzulässig  sein  sollte,  zumal  nicht  zweifelhaft  ist, 

dass sich der geforderte Nachweis erbringen lässt (vgl. zur Frage weiterer - 

fehlender - Auflagen E. 10.2.1). Was schliesslich den pauschalen Hinweis, 

wonach  die  konsequente  Durchsetzung  der Auflagen offen  und hierfür  ein 

R1S.2022.05166 

Seite 52 

 
 
klarer Bauentscheid erforderlich sei, anbelangt, so erfolgt dieses Vorbringen 

- mit Ausnahme der vorstehend widerlegten Begründung, wonach der ange-

fochtene Beschluss unklar sei - gänzlich unsubstantiiert, so dass im vorlie-

genden Rekursverfahren insbesondere keine Veranlassung besteht, spezifi-

sche Massnahmen zur Sicherstellung der (von den Rekurrierenden primär 

als Grundsatz im Kontext ihrer Rüge betreffend Art. 6 PPV angerufenen) be-

stimmungsgemässen Nutzung zu prüfen […]. Zusammengefasst führt somit 

die  Rüge  betreffend  Fahrzeugabstellplätze  entgegen  den  Rekurrierenden 

nicht zur Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. 

Unbegründet  ist  schliesslich  auch  die  Rüge  betreffend  Verkehrssicherheit: 

Dass über die entsprechende Thematik gar nicht entschieden worden wäre, 

lässt  sich  dem  angefochtenen  Beschluss  schon  mit  Blick  auf  die  einge-

schränkte  Begründungspflicht  (vgl.  dazu  bereits  E.  4.2)  nicht  entnehmen, 

umso weniger, als der fragliche Aspekt in E. G ausdrücklich angesprochen 

wird. Die auflageweise Behebung der dabei festgestellten Mängel (nament-

lich E. G.d bzw. die korrespondierenden Dispositivziffern II.B.1.d und II.B.16 

betreffend Erstellung von Verkehrssteuerungsanlagen und Nachweis der La-

gen der Wartepositionen und der Lichtsignalanlagen) bewegt sich im Bereich 

des gemäss § 321 Abs. 1 PBG Zulässigen (vgl. schon E. 4.3.3), was gleich-

ermassen auch für die weiteren einschlägigen Vorgaben (insb. in Dispositiv-

ziffer II.B.12 ff.) zutrifft. 

11.1 

Unter dem Titel der Umweltverträglichkeit beanstanden die Rekurrierenden 

den  Umgang  der  Bausektion  mit  den  Systemgrenzen,  da  der  Untersu-

chungsperimeter  für  alle  Umweltbereiche  korrekt  festzulegen  sei  und  die 

Umweltauswirkungen umfassend zu behandeln seien. Zudem seien bei der 
Parkierung die Anlagen auf den Nachbarparzellen 3 und 2 nicht einbezogen 

worden, obwohl sie umweltrechtlich zusammen mit der Anlage auf der Bau-

parzelle eine Einheit bilden würden. Obwohl die Bauparzelle im lufthygieni-

schen Sanierungsgebiet der Stadt Zürich liege, habe die Vorinstanz sodann 

keine Massnahmen, welche die Luftreinhaltungs-Situation verbessern wür-

den, angeordnet. Wie gross der Beitrag der Parkierungsanlage der Bauherr-

schaft zur lufthygienischen Situation sei, welche Massnahmen die Luftrein-

halteverordnung (LRV) und der Massnahmenplan Luft verlangen würden und 

welche  Konsequenzen  das  auch  unter  dem  Titel  des  Vorsorgeprinzips  für 

R1S.2022.05166 

Seite 53 

 
 
das  Bauvorhaben  habe,  werde  nicht  erwogen.  Es  handle  sich  um  eine 

Rechtsverweigerung. Irritierend sei weiter, dass der Umweltverträglichkeits-

bericht (UVB) das Projekt nur im Vergleich mit dem heutigen (Vor-)Bestand 

legitimiere, nicht jedoch auf seine Vereinbarkeit mit dem heutigen Recht be-

urteile.  Schliesslich  habe  es  die  Bausektion  hinsichtlich  der  Thematik  Hit-

zeminderung unterlassen, klare widerspruchsfreie Auflagen zu verfügen, wo-

mit vorliegend auch § 71 PBG verletzt werde. 

11.2 

Auch diese Rüge ist unbehelflich: Dass im angefochtenen Beschluss davon 

die Rede sei, der Untersuchungsperimeter sei lediglich für die meisten Um-

weltbereiche sinnvoll festgelegt worden, beruht einzig auf einer verfälschen-

den Zitierung von E. P.d, wo in Wirklichkeit festgehalten wird, die gewählten 

Systemgrenzen  seien  plausibel  dargelegt,  wobei  sich  für  die  meisten  Um-

weltbereiche die Beschränkung des Untersuchungsperimeters auf das Areal 

als sinnvoll erweise, während die Ausweitung des Perimeters für andere, im 

Einzelnen genannte Bereiche der gängigen Praxis entspreche und sachge-

recht sei. Letzteres ist zutreffend und wird von den Rekurrierenden auch gar 

nicht in Frage gestellt, mit Ausnahme des erwähnten fehlenden Einbezugs 

der beiden Parkierungsanlagen auf den Nachbarparzellen. Auch dies ist je-

doch nicht zu beanstanden, nachdem es vorliegend insbesondere am funk-

tionalen Zusammenhang fehlt, da die Tiefgaragen der Nachbargrundstücke 

zwar ebenfalls über die B-Strasse erschlossen, jedoch durch Barrieren be-

trieblich  von  der  Tiefgarage  auf  der  Bauparzelle  abgetrennt  werden  (vgl. 

hierzu den UVB, R1S.2022.05160, act. 8.11 S. 16 und 19) und zudem weder 

dargetan noch (mangels publikumsorientierter Angebote auf den Nachbar-

grundstücken) ersichtlich ist, in welcher Form eine gleichzeitige Inanspruch-

nahme  durch  identische  Nutzergruppen  erfolgen  könnte.  Unzutreffend  ist 

weiter, dass das Projekt im UVB lediglich im Vergleich mit dem heutigen Be-
stand legitimiert werde: Auch wenn ein entsprechender Vergleich durchaus 

erfolgt (vgl. für den vorliegend primär interessierenden Bereich der Luftrein-

haltung  in  der  Betriebsphase  insb.  a.a.O.,  S.  26  f.),  was  im  Lichte  von 

Art. 10b Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes (USG) aber ohnehin nicht zu be-

anstanden ist, werden zugleich die vom Bauvorhaben ausgehenden Emissi-

onen als solche ausgewiesen und beurteilt (vgl. - wiederum für den primär 

interessierenden  Bereich  -  insb.  a.a.O.,  S.  25  ff.).  Die  Vorinstanz  hat  ver-

nehmlassungsweise  denn auch  zu  Recht festgehalten,  die durch die  Neu-

überbauung induzierten Auswirkungen seien vollständig und ohne Bezug auf 

R1S.2022.05166 

Seite 54 

 
 
die abzubrechende Überbauung beurteilt worden (vgl. dazu insb. E. P.e.dd 

des angefochtenen Beschlusses). Dass die Bausektion sodann keine Mass-

nahmen, welche die Luftreinhaltungs-Situation verbessern würden, angeord-

net habe, ist ebenfalls unrichtig. Wie bereits in E. 10.2.2 dargelegt, stellt im 

Gegenteil die angeordnete Reduktion der Kunden-Parkplätze für die Nicht-

wohnnutzungen (Dispositivziffer II.B.60; vgl. auch Dispositivziffer II.B.61 zur 

lenkungswirksamen Bewirtschaftung dieser Abstellplätze) eine solche Mas-

snahme  dar  (vgl.  zur  entsprechenden  Begründung  E.  E.c  und  insb. 

E. P.e.dd), wobei die Rekurrierenden nicht konkret darlegen, welche weite-

ren Massnahmen im Zusammenhang mit der Luftreinhaltung ihres Erachtens 

zu ergreifen wären. Dabei ist das vorinstanzliche Vorgehen insofern nach-

vollziehbar, als es sich bei der genannten Kategorie von Abstellplätzen of-

fenkundig  um  diejenige  mit  dem  höchsten  spezifischen  Verkehrspotential 

handelt und im Übrigen auch in anderem Zusammenhang sachgerechte An-

ordnungen erfolgt sind (vgl. insb. zur Luftreinhaltung während der Bauphase 

Dispositivziffer  II.B.52 und  zu  den  Vorgaben  für  Transporte  Dispositivziffer 

II.B.57 ff.). Umgekehrt ist - wie bereits in E. 10.2.2 - erneut festzuhalten, dass 

die rekurrentische Rüge schon deshalb unbegründet ist, weil in Wirklichkeit 

im angefochtenen Beschluss entsprechende Massnahmen angeordnet wur-

den,  ohne  dass  im  vorliegenden  Zusammenhang  die  Berechtigung  dieser 

Massnahmen  zu  überprüfen  wäre  (weshalb  auf  die  entsprechenden  ver-

nehmlassungsweisen  Ausführungen  der  Bauherrschaft  zur  Frage,  ob  die 

Qualifikation  als  lufthygienisches  Belastungsgebiet  gerechtfertigt  sei,  nicht 

weiter einzugehen ist […]. Dass schliesslich die Thematik der Hitzeminde-

rung praxisgemäss im Sinne der Wiedergabe entsprechender Hinweise und 

der Einladung der Bauherrschaft zur Umsetzung dieser Handlungsansätze 

(E. P.e.ll und Dispositivziffer II.B.72) abgehandelt wurde, erweist sich eben-

falls als zulässig, wobei auf die Frage der Relevanz unter dem Titel von § 71 

PBG in diesem Kontext einzugehen sein wird (vgl. E. 14.3.2). Zusammenge-
fasst  ist  somit  auch  die  Rüge  im  Zusammenhang  mit  der  Beurteilung  der 

Umweltverträglichkeit unbegründet. 

12.1 

Die  Rekurrierenden  rügen  -  insbesondere  mit  Blick  auf  die  Siedlung  "H"  - 

einerseits eine fehlende Berücksichtigung des ISOS bzw. die Missachtung 

der  sich  aus  diesem  ergebenden  rechtlichen  Konsequenzen,  andererseits 

unter dem Titel "Umgebungsschutz" eine Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG. 

R1S.2022.05166 

Seite 55 

 
 
An anderer Stelle der Rekursschrift machen sie sodann eine Verletzung von 

§ 71 PBG betreffend die Anforderungen an Arealüberbauungen geltend. Da 

letztgenannte Bestimmung unter anderem auch die Beziehung zum Ortsbild 

sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung als Kriterium nennt (vgl. 

§ 71 Abs. 2 PBG) und im Übrigen hinsichtlich der Anforderungen an die Ge-

staltung  als 

lex  specialis  §  238  PBG  vorgeht 

(vgl.  nur  Fritz-

sche/Bösch/Wipf/Kunz,  a.a.O.,  S.  833;  vgl.  auch  BGr  1C_313/2015, 

1C_317/2015  vom  10.  August  2016,  E.  4.1),  wird  im  Folgenden  zuerst  (in 

E. 13) die spezifische Frage der Rücksichtnahme auf Objekte des Natur- und 

Heimatschutzes gemäss § 238 Abs. 2 PBG (und dieser vorgelagert der - wie 

sich  zeigen  wird  damit  teilweise  verknüpfte  -  Aspekt  der  Wirkungen  des 

ISOS; vgl. E. 12.2 f.) abgehandelt und in der Folge (in E. 14) die Frage der 

Einhaltung der Vorgaben von § 71 PBG (unter anderem mit der in diesem 

Kontext  vorzunehmenden umfassenden Prüfung  der besonders  guten  Ge-

staltung) geklärt. 

12.2 

Die im ISOS enthaltenen Einträge (vgl. dazu bereits E. 3) betreffend machen 

die  Rekurrierenden  zunächst  in  allgemeiner  Form  geltend,  die  Bausektion 

identifiziere nicht einmal alle Heimatschutzobjekte, welche durch das Bau-

vorhaben beeinträchtigt werden könnten, und setze sich nicht mit dem ISOS 

auseinander. Damit begehe sie eine Rechtsverweigerung; zugleich resultiere 

inhaltlich ein falscher Entscheid. Im Einzelnen wird in der Rekursschrift aus-

geführt, da das Bauvorhaben Einbauten im Grundwasserträger bedinge, sei 

die  Baubewilligung  auch  in  Erfüllung  von  Bundesaufgaben  erteilt  worden, 

womit das ISOS vorliegend unmittelbare Wirkung habe und Eingriffe in die 

Inventarobjekte nur nach Massgabe von Art. 6 des Natur- und Heimatschutz-

gesetzes  (NHG)  zulässig  seien.  Die  Bausektion  habe  nicht  geprüft,  ob  im 

Lichte von Art. 6 NHG in die Inventarobjekte eingegriffen werden dürfe, was 
zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führe. Da die ISOS-Objekte 

erheblich beeinträchtigt würden, sei zudem ein Gutachten der zuständigen 

Kommission (ENHK oder EDK) einzuholen. Spezifisch die Siedlung "H" be-

treffend halten die Rekurrierenden fest, es sei für sie nicht vorstellbar, dass 

es mit den ISOS-Schutzzielen vereinbar sei, wenn in unmittelbarer Nachbar-

schaft zu dieser feingliedrigen, bloss zweigeschossigen Überbauung mit den 

grossen Grünräumen grosse und wuchtige Hochhäuser mit nur minimalem 

Abstand  erstellt  würden.  Die  bestehende  Arealüberbauung  beeinträchtige 

diese Siedlung nicht, da das unmittelbar benachbarte Migros-Gebäude kaum 

R1S.2022.05166 

Seite 56 

 
 
in Erscheinung trete und die Wohnbauten einen gebührenden Abstand ein-

hielten, so dass die Siedlung "H" mit ihren ebenfalls inventarisierten Gärten 

bis heute als unbeeinträchtigtes Juwel erscheine. Neu solle in unmittelbarer 

Nachbarschaft der Siedlung der Hauptteil der mit dem Bauvorhaben vorge-

sehenen Verdichtung realisiert werden, indem hier die Zahl der Wohnungen 

von 69 auf 257 steige, die Gebäude knapp 30 m hoch würden und der heu-

tige  Abstand  der  Bestandesbauten  zu  den  Fassaden  der  H-Siedlung  von 

mindestens 85 m auf 35-47 m reduziert werde, während der Abstand zu den 

Grundstücksgrenzen nur noch 10-16 m betragen solle. Siedlung und Gärten 

würden dadurch stark beeinträchtigt und ihres einmaligen Wertes beraubt. 

Es gebe kein gleich- oder höherwertiges Interesse, das eine solche Beein-

trächtigung zuliesse, und der Neubau sei nicht von nationaler Bedeutung, so 

dass die Baubewilligung wegen Verletzung von Art. 6 NHG hätte verweigert 

werden müssen. Schliesslich wird in der Rekursschrift unter dem Titel "Even-

tuell: Beachtung des ISOS auch ohne Erfüllung von Bundesaufgaben" dar-

gelegt, die ISOS-Erhaltungsziele für die Siedlung "H" seien in der BZO nicht 

abgebildet; eine Interessenabwägung mit den Heimatschutzbelangen habe 

nie  stattgefunden.  Da  mit  den  BZO-Revisionen  von  den  Schutzzielen  des 

ISOS abgewichen worden sei, müsste dieser Entscheid nachvollziehbar be-

gründet sein, wobei die Rekurrierenden um Beizug der entsprechenden Ak-

ten  ersuchten.  Da  mit  der  geplanten  Arealüberbauung  von  der  Regelbau-

weise abgewichen werde, müsse eine raumplanungsrechtliche Interessen-

abwägung stattfinden, in die unter anderem die im ISOS enthaltenen Orts-

bild- und Heimatschutzanliegen einzubeziehen seien. Die Bausektion habe 

das ISOS völlig ausser Acht gelassen, entsprechend keine Interessenabwä-

gung  vorgenommen  und  nicht  geprüft,  ob  die  Arealüberbauung  mit  den 

Schutzzielen  des  ISOS  vereinbar  sei.  Die  genannte  Interessenabwägung 

hätte die fehlende Bewilligungsfähigkeit zur Folge gehabt, da die Arealüber-

bauung im Nahbereich der Siedlung "H" zu hoch und zu nahe erstellt werden 
solle. 

12.3.1 

Gemäss Art. 6 NHG wird durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler 

Bedeutung  in  ein  Inventar  des  Bundes  dargetan,  dass  es  in  besonderem 

Masse  die  ungeschmälerte  Erhaltung,  jedenfalls  aber  unter  Einbezug  von 

Wiederherstellungs-  oder  angemessenen  Ersatzmassnahmen  die  grösst-

mögliche Schonung verdient (Abs. 1). Ein Abweichen von der ungeschmä-

R1S.2022.05166 

Seite 57 

 
 
lerten Erhaltung im Sinne der Inventare darf bei der Erfüllung einer Bundes-

aufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder 

höherwertige  Interessen  von  ebenfalls  nationaler  Bedeutung  entgegenste-

hen (Abs. 2). Kann bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein Objekt, das in 

einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt ist, erheblich beein-

trächtigt werden oder stellen sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche 

Fragen, so verfasst die Kommisson (im Sinne von Art. 25 Abs. 1 NHG) zu-

handen der Entscheidbehörde ein Gutachten (Art. 7 Abs. 2 NHG). Was unter 

Erfüllung einer Bundesaufgabe zu verstehen ist, wird einerseits in Art. 2 NHG 

näher  umschrieben  und  andererseits  durch  die  bundesgerichtliche  Recht-

sprechung  präzisiert,  wobei  die  Erteilung  einer  gewässerschutzrechtlichen 

Ausnahmebewilligung  ausdrücklich  als  Anwendungsfall  qualifiziert  worden 

ist (BGr 1C_482/2012 vom 14. Mai 2014; BGE 145 II 176). 

In  der  Gesamtverfügung  der  Baudirektion  BVV  Nr.  22-0014  vom  29.  April 

2022 wurde für Einbauten im Grundwasserträger unter anderem eine gewäs-

serschutzrechtliche Ausnahmebewilligung im Sinne von Anhang 4 Ziff. 211 

Abs. 2 der Gewässerschutzverordnung (GSchV; i.V.m. Art. 19 des Gewäs-

serschutzgesetzes [GSchG]) erteilt. Entgegen der Argumentation der Bau-

herrschaft handelt es sich dabei um eine Bundesaufgabe im vorstehend ge-

nannten Sinn, ist doch nicht ersichtlich (und wäre im Übrigen auch nicht ent-

scheidend), dass - wie behauptet - die Bewilligung vor allem gestützt auf das 

kantonale Wasserwirtschaftsgesetz (WWG) erfolgt wäre und dass damit le-

diglich  der  Weiterverwendung  bestehender  Einbauten  zugestimmt  worden 

wäre  (vgl.  im  Gegenteil  act.  4  S.  3,  insbesondere  zu  den  Liftunterfahrten). 

Konsequenz wäre nach der vorstehend zitierten Rechtsprechung an sich die 

unmittelbare Anwendbarkeit des ISOS, mithin namentlich der Art. 6 f. NHG. 

Zwar hat sich das Baurekursgericht in BRGE I Nrn. 0106-0111/2021 vom 16. 

Juli 2021, E. 5.3.3 (www.baurekursgericht-zh.ch) dieser Rechtsprechung an-
geschlossen, dabei allerdings darauf hingewiesen, dass diese dazu führt, die 

genannten Rechtsfolgen auch in Konstellationen eintreten zu lassen, in de-

nen derjenige Aspekt eines Bauvorhabens, aufgrund dessen von der Erfül-

lung  einer  Bundesaufgabe auszugehen  ist,  nicht  zugleich  den  Aspekt  dar-

stellt, aufgrund dessen das Bauvorhaben zur Beeinträchtigung eines Inven-

tarobjekts führen kann. Die damit verbundene Ausdehnung der direkten bzw. 

unmittelbaren Anwendbarkeit des ISOS erscheint nun aber in Konstellatio-

nen,  in  denen  sich  eine  weitere  Lockerung  des  Bezugs  von  Bauvorhaben 

R1S.2022.05166 

Seite 58 

 
 
und  ISOS-Objekt  dadurch  ergibt,  dass  Letzteres  sich  nicht  auf  dem  Bau-

grundstück selbst, sondern lediglich in dessen Nachbarschaft befindet, die 

Bauparzelle mithin ausserhalb des Perimeters des ISOS liegt, als zu weitge-

hend und damit nicht mehr gerechtfertigt (womit noch nichts dazu gesagt ist, 

ob  in  solchen  Konstellationen  jegliche  Berücksichtigung  des  ISOS  ausser 

Betracht fällt, wie dies die Vorinstanz und die Baudirektion geltend machen 

[vgl. dazu E. 12.3.2]). Dies insbesondere auch mit Blick darauf, dass sich der 

zitierten Rechtsprechung nichts Gegenteiliges entnehmen lässt, nachdem in 

BGr  1C_482/2012  vom  14.  Mai  2014  zwar  dem  teilweisen  Abbruch  einer 

Klostermauer  auf  dem  Nachbargrundstück  besondere  Bedeutung  zukam, 

zugleich aber hervorgehoben wurde, dass der streitbetroffene Neubau selbst 

im durch das ISOS geschützten historischen Zentrum von Sarnen zu stehen 

kommen solle (a.a.O., E. 3.5), während Streitgegenstand in BGE 145 II 176 

ein für ein einzelnes Grundstück als projektbezogener Sondernutzungsplan 

erstellter privater Quartierplan war, wobei das fragliche Quartier im ISOS auf-

geführt war (vgl. auch BRGE I Nrn. 0106-0111/2021 vom 16. Juli 2021, wo 

Teil des massgeblichen ISOS-Objekts eine auf dem Baugrundstück befindli-

che und abzubrechende Bestandesbaute bildete). In der vorliegenden Kons-

tellation, in der das Baugrundstück bzw. dessen Bebauung gerade nicht im 

ISOS erfasst ist, hat somit jedenfalls bei einer Bundesaufgabe, die - wie dies 

bei Einbauten im Grundwasserträger der Fall ist - selbst keinen Bezug zur 

geltend  gemachten  Beeinträchtigung  der  ISOS-Objekte  aufweist,  eine  di-

rekte Anwendung des ISOS zu unterbleiben, womit sich die Rügen einer feh-

lenden Berücksichtigung bzw. der Verletzung von Art. 6 und 7 NHG als un-

behelflich erweisen. 

Letzteres würde im Übrigen selbst dann gelten, wenn entgegen dem Vorste-

henden  von  einer  direkten  Anwendbarkeit  des  ISOS  ausgegangen  würde. 

Dies deshalb, weil - wie sich im Rahmen der materiellen Einschätzung (vgl. 
E. 13.3.2) zeigen wird - mit dem geplanten Bauvorhaben weder die Möglich-

keit einer erheblichen Beeinträchtigung im Sinne von Art. 7 Abs. 2 NHG noch 

ein Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne von Art. 6 NHG 

(bei  der  es  sich  um  eine  drohende  schwerwiegende  Beeinträchtigung,  die 

das Objekt in zentralen Bereichen betrifft, bzw. um einen schweren Eingriff 

handeln  muss;  vgl.  Jörg  Leimbacher,  Kommentar  NHG,  Peter  M.  Kel-

ler/Jean-Baptiste Zufferey/Karl Ludwig Fahrländer [Hrsg.], 2. Auflage 2019, 

Art. 6 Rz. 18; vgl. auch BGr 1C_86/2020 vom 22. April 2021, E. 4.2) einher-

geht, so dass auch aus diesem Grund weder eine Begutachtung gemäss der 

R1S.2022.05166 

Seite 59 

 
 
erstgenannten  Bestimmung noch  eine  spezifische  Interessenabwägung  im 

Sinne von Art. 6 Abs. 2 NHG vorzunehmen war. 

12.3.2 

Allerdings  ist  gestützt  auf  die  bundesgerichtliche  Rechtsprechung  davon 

auszugehen,  dass  die  Bundesinventare  auch  ausserhalb  der  in  der  Regel 

mit  dem  Vorliegen  einer  Bundesaufgabe  identifizierten  Konstellationen un-

mittelbarer  Anwendbarkeit Wirkung  entfalten.  So  wird  ausdrücklich  festge-

halten,  auch  bei  der  Erfüllung  von  kantonalen  und  kommunalen  Aufgaben 

seien Bundesinventare wie das ISOS von Bedeutung, wobei sie ihrer Natur 

nach Sachplänen und Konzepten im Sinne von Art. 13 des Raumplanungs-

gesetzes  (RPG)  gleichkommen  würden.  Für  die  Kantone  und  Gemeinden 

besteht damit eine Pflicht zur Berücksichtigung von Bundesinventaren. Diese 

Pflicht zur Beachtung findet zum einen ihren Niederschlag in der Anwendung 

der die Schutzanliegen umsetzenden (Nutzungs-)Planung, zum andern da-

rin, dass im Einzelfall erforderliche Interessenabwägungen im Lichte der Hei-

matschutzanliegen  vorgenommen  werden,  was  insbesondere  der  Fall  ist, 

wenn von der Grundnutzungsordnung abgewichen werden soll (BGE 135 II 

209, E. 2.1). 

Soweit nun die Rekurrierenden in diesem Zusammenhang eine fehlende Ab-

bildung der ISOS-Erhaltungsziele in der BZO geltend machen, ist ihnen Fol-

gendes  entgegenzuhalten:  Eine  Überprüfung  der  Grundnutzungsordnung 

auf  ihre  materielle  Übereinstimmung  mit  dem  vom  ISOS  angestrebten 

Schutz  ist  im  vorliegenden  Verfahren  nicht  vorzunehmen.  Nutzungspläne 

sind  grundsätzlich  im  Anschluss  an  deren  Erlass  anzufechten,  wobei  eine 

spätere akzessorische Überprüfung in einem Anwendungsfall nur in - vorlie-

gend  nicht  realisierten  -  Ausnahmesituationen  zugelassen  ist  (BGE  135  II 

209, E. 5.1; BGr 1C_488/2015 vom 24. August 2016, E. 4.6; vgl. auch Thierry 
Tanquerel, Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, hrsg. von Heinz Aemi-

segger  /  Pierre  Moor  /  Alexander  Ruch  /  Pierre  Tschannen,  Zürich  2016, 

Art. 21 Rz. 29 ff.). Nachdem die Stadt Zürich mit Verordnungsänderung vom 

24. August 2016 (in Kraft seit 1. Oktober 2016) in den Anhang der Verord-

nung über das ISOS (VISOS) aufgenommen wurde (und die Inventarisierung 

zuvor im Entwurf bekannt war), wäre eine Berücksichtigung insbesondere im 

Rahmen  der  am  30.  November  2016  beschlossenen  und  am  5.  Juli  2017 

genehmigten Teilrevision 2016 der BZO (zu weiten Teilen in Kraft seit 1. No-

R1S.2022.05166 

Seite 60 

 
 
vember 2018) möglich gewesen. Zwar wurde in der Folge in einem unmittel-

bar gegen die Nutzungsplanung gerichteten und nicht die vorliegend streit-

betroffene Parzelle betreffenden Rechtsmittelverfahren auf eine mangelhafte 

Berücksichtigung  des  ISOS  erkannt  (VB.2018.00540  vom  9.  Januar  2020, 

insb.  E.  3; bestätigt  mit  BGr  1C_100/2020  vom 28.  Juni  2021,  insb.  E. 4). 

Soweit aber eine entsprechende Einschätzung auch vorliegend Platz greifen 

würde, könnte sie nach dem Gesagten nicht die - von den Rekurrierenden 

auch  gar  nicht  geltend  gemachte  -  fehlende  Anwendbarkeit  der  geltenden 

nutzungsplanerischen Festlegungen (auf die daher im Rahmen der materiel-

len Prüfung in E. 13.3.2 auch zurückgegriffen werden kann) zur Folge haben, 

sondern  sich  höchstens  dahingehend  auswirken,  dass  darin  ein  (zusätzli-

cher) Grund für eine Beachtung des ISOS im Rahmen einer im vorliegenden 

Verfahren gegebenenfalls (vgl. dazu sogleich) vorzunehmenden Interessen-

abwägung  liegen  würde  (wobei  im  Übrigen  selbst  eine  in  der  Rechtspre-

chung teilweise angedeutete unmittelbare Bedeutung des ISOS im Baube-

willigungsverfahren  in  Situationen,  in  denen  die  kommunale  Nutzungspla-

nung die Schutzziele des ISOS geradezu missachtet [BGr 1C_488/2015 vom 

24. August 2016, E. 4.5.5], nicht im Sinne einer Gleichsetzung mit den Kons-

tellationen unmittelbarer Anwendbarkeit bei Vorliegen einer Bundesaufgabe, 

sondern lediglich als Gebot der Berücksichtigung des ISOS aufzufassen ist). 

Nachdem eine entsprechende Beachtung des ISOS - wie sogleich aufzuzei-

gen ist - materiell ohnehin erfolgt ist, erübrigt sich eine weitergehende Klä-

rung der Berücksichtigung im Rahmen der Nutzungsplanung, weshalb auch 

dem rekurrentischen Antrag auf Beizug der fraglichen Akten nicht stattzuge-

ben ist. 

Auch unabhängig vom Vorstehenden kann sich die Frage stellen, ob vorlie-

gend eine Konstellation besteht, in der die Heimatschutzanliegen in eine im 

Einzelfall erforderliche Interessenabwägung einfliessen müssen. Dass (wie 
dies Bausektion und Baudirektion sinngemäss vertreten) diese Art der Be-

rücksichtigung bereits deshalb ausgeschlossen werden könnte, weil sich die 

ISOS-Objekte lediglich in der Nachbarschaft des Baugrundstücks befinden, 

erscheint zumindest zweifelhaft, zumal auch im Rahmen der Umsetzung der 

Schutzanliegen in der Nutzungsplanung keine entsprechende Beschränkung 

erfolgen dürfte. Wenn sodann die Rekurrierenden in diesem Zusammenhang 

davon ausgehen, dass mit einer Arealüberbauung von der Regelbauweise 

abgewichen  werde,  so  hält  die  bundesgerichtliche  Rechtsprechung  hierzu 

fest, auch wenn die Arealüberbauung als Teil der Grundnutzung betrachtet 

R1S.2022.05166 

Seite 61 

 
 
werde,  seien  auch  im  Rahmen  von  Arealüberbauungen  die  Vorgaben  der 

Grundnutzungsordnung mitzuberücksichtigen und hätten Abweichungen da-

von  auf  die  Schutzanliegen  der  Nutzungsordnung  Rücksicht  zu  nehmen 

(BGE 135 II 209, E. 5.7), wobei vorliegend überdies die geplante Realisie-

rung von Hochhäusern - bezogen auf die mit der Zonierung einhergehenden 

Massvorgaben - als Abweichung aufgefasst werden kann. Über beide für die 

Beantwortung  der  eingangs  aufgeworfenen  Frage  relevanten  Aspekte 

braucht aber nicht abschliessend entschieden zu werden. Dies deshalb, weil 

die - ausserhalb der Konstellationen unmittelbarer Anwendbarkeit aufgrund 

des  Vorliegens  einer  Bundesaufgabe  höchstens  zum  Tragen  kommende  - 

bundesrechtliche  Pflicht  zur  Berücksichtigung  des  ISOS  jedenfalls  als  ge-

wahrt gilt, wenn aufgrund bestehender Inventarisierungen ohnehin eine Prü-

fung des Projekts unter Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG, wonach im Inte-

resse der Heimatschutzanliegen besondere Rücksicht auf die umliegenden 

inventarisierten Objekte zu nehmen ist, erfolgt (VB.2017.00183 vom 5. April 

2018, E. 6.3.3). Nachdem vorliegend (wie in E. 13 näher auszuführen sein 

wird) eine entsprechende Überprüfung jedenfalls für die Siedlung "H" erfolgt 

ist (und für die weiteren im ISOS erwähnten Objekte [vgl. E. 3] eine Beein-

trächtigung von vornherein weder dargetan noch ersichtlich ist), schadet es 

nicht, wenn in der Baubewilligung eine ausdrückliche Erwähnung des ISOS 

unterblieben (und auch in der vorinstanzlichen Vernehmlassung primär die 

Unbeachtlichkeit des Bundesinventars geltend gemacht worden) ist, da ma-

teriell die gegebenenfalls von Bundesrechts wegen erforderliche Berücksich-

tigung der Schutzanliegen durch die Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG ab-

gedeckt ist. Entsprechend geht die Rüge einer fehlenden Berücksichtigung 

des ISOS fehl, wobei die Auseinandersetzung mit den materiellen rekurren-

tischen Argumenten (zur fehlenden Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit den 

Schutzzielen) auch vorliegend im Rahmen der Prüfung der Einhaltung von 

§ 238 Abs. 2 PBG erfolgt (vgl. E. 13.3.2). 

13.1.1 

Die  Rekurrierenden  sind  der  Ansicht,  die  Bausektion  nenne  lediglich  die 

massgebliche Vorschrift von § 238 Abs. 2 PBG, wende diese aber nicht an. 

In Bezug auf die inventarisierte Siedlung "H" äussere die Vorinstanz einzig, 

das  Projekt  halte  zu  dieser  einen  respektvollen  Abstand  ein.  Allein  diese 

Rechtsverweigerung müsse zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids 

führen. Im Einzelnen wird in der Rekursschrift ausgeführt, die Umgebung von 

R1S.2022.05166 

Seite 62 

 
 
Heimatschutzobjekten bilde einen wichtigen Rahmen für ihre Wahrnehmung. 

Baudenkmäler dürften durch Veränderungen in ihrem näheren Sichtbereich 

nicht beeinträchtigt werden. Ein Bauvorhaben habe auf den Charakter eines 

Schutzobjekts Rücksicht zu nehmen, wobei massgeblich sei, dass die Wahr-

nehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch den Neubau nicht 

beeinträchtigt  werde.  Wie  weit  der  Umgebungsschutz  im  konkreten  Fall 

gehe, ergebe sich unter anderem aus den Schutzzielen, vorliegend denjeni-

gen  gemäss  ISOS  und  Inventarblatt  (wobei  die  Rekurrierenden  bereits  im 

Rahmen  ihrer  die  Berücksichtigung  des  ISOS  betreffenden  Rüge  aus  den 

genannten  Dokumenten  zitieren  und  insbesondere  darauf  hinweisen,  die 

Aussenräume der Siedlung seien von besonderer - insbesondere städtebau-

licher, sozialgeschichtlicher und gartenhistorischer - Bedeutung, die grossen 

Abstände zur umliegenden Bebauung gewährten den Bewohnern einen wei-

ten  Blick  ins  Grüne  und  die  Distanz  zu  den  grossen  [Büro-]Bauten  in  der 

Umgebung trage wesentlich zur hohen Schutzwürdigkeit der Siedlung bei). 

In Übereinstimmung mit der bereits im Rahmen der Rüge zum ISOS verwen-

deten Argumentation (vgl. E. 12.2) machen die Rekurrierenden sodann Aus-

führungen zu den im Bestand und beim geplanten Bauvorhaben bestehen-

den  Abständen  zur  Siedlung  "H"  sowie  zur  Höhe  der  geplanten  Gebäude, 

wobei sie erneut betonen, die grossen Abstände zur umliegenden, mehrstö-

ckigen Bebauung seien gemäss dem Inventarblatt charakteristisch prägend 

für  die  Siedlung.  Diese  massive  Verdichtung  ausgerechnet  direkt  angren-

zend an das Bau- und Gartendenkmal zeuge von fehlender Rücksichtnahme 

gegenüber den Schutzzielen und Merkmalen der Siedlung. Die charakteris-

tisch wichtigen Grünräume würden bedrängt und die prägende Weite wäre 

nicht mehr gegeben. Die charakteristische einheimische Bepflanzung würde 

durch Lichtentzug geschädigt, womit die Gärten an Schutzwert zu verlieren 

drohten.  Weiter  weisen  die  Rekurrierenden  darauf  hin,  die  städtebaulich 

empfindlichen H-Parzellen würden in der Zone W2, die Nachbargrundstücke 
vis-à-vis an der A-Strasse in der Zone W4 und einzig die Parzellen Kat.-Nrn. 

1, 3 und 2 in der Zone W5 liegen, wobei die vom Umfeld abweichende Zoni-

erung der letztgenannten Grundstücke weniger planerischen als politischen 

Überlegungen  geschuldet  sei.  Somit  bestehe  bereits  in  der  Grundordnung 

ein nicht planerisch begründeter Massstabssprung, der durch die Mehraus-

nützung bei der Arealüberbauung und die Freigabe der Gebäudehöhe noch 

akzentuiert werde und - gerade auch im Vergleich mit der bestehenden Aus-

nützung auf den H-Parzellen - sehr markant sei. Abschliessend wird konsta-

tiert, das Bauvorhaben nehme auf die Siedlung "H" keinerlei Rücksicht und 

R1S.2022.05166 

Seite 63 

 
 
die  Ausführungen  im  angefochtenen  Entscheid  wirkten  geradezu  zynisch; 

auch  gemäss  einer  Stellungnahme  des  Zürcher  Heimatschutzes  (act.  6.7) 

missachte das Bauvorhaben den Ortsbildschutz gegenüber der Siedlung "H" 

und nehme auf dieses Heimatschutzobjekt nicht gebührend Rücksicht. 

13.1.2 

Die Vorinstanz erwähnt in den Erwägungen des angefochtenen Beschlusses 

zunächst,  auf  Objekte  des  Natur-  und  Heimatschutzes  sei  gemäss  § 238 

Abs. 2 PBG besondere Rücksicht zu nehmen (E. H.a), und hält sodann fest, 

die  Gebäudekörper überzeugten  sowohl  durch  die  gewählte  Massstäblich-

keit in der Höhenentwicklung wie auch in ihrer Körnigkeit. Gleichzeitig nehme 

das Projekt in der Setzung, Volumetrie und Freiraumgestaltung wie auch mit 

der  Fassadenbegrünung  einen  respektvollen  Abstand  zur  im  kommunalen 

Inventar der Denkmalpflege enthaltenen Siedlung "H" ein und erfülle damit 

die Anforderungen der besonderen Rücksichtnahme zum Inventarobjekt ge-

mäss § 238 Abs. 2 PBG (E. I.a). Ausgeführt wird weiter, die Geschichte des 

Ortes - im Sinne der Erinnerung an die ehemalige Lehmgrube - spiegle sich 

in der Materialisierung der Fassaden wieder, welche zudem unterschiedlich 

auf den jeweiligen städtebaulichen Kontext reagierten. Mit der vorgesehenen 

Fassadengliederung  würden  die  Baukörper  wohlproportioniert  gegliedert 

und stellten eine mit dem Kontext verbindende Massstäblichkeit her. Die Fas-

sadenbegrünung entlang der A-Strasse, in den Gassen sowie zur Siedlung 

"H" werte die Gesamtkomposition zusätzlich auf. Der über die gesamte Are-

alüberbauung einheitliche, architektonisch differenzierte Ausdruck gebe dem 

neuen  Quartier ein  identitätsstiftendes Gesicht  (E. I.d).  Zusammenfassend 

heisst es sodann in E. I.e, die Siedlung nehme besondere Rücksicht auf die 

umliegenden Schutzobjekte (§ 238 Abs. 2 PBG), biete einen ortsbaulichen 

Gewinn  (§  284  PBG)  und  erfülle  die  Anforderungen  gemäss  §  71  Abs.  2 

PBG. In weiteren auf § 238 Abs. 2 PBG Bezug nehmenden Passagen des 
angefochtenen Beschlusses werden konkret lediglich die Natur- und Land-

schaftsschutzobjekte genannt (vgl. E. H.a und P.e.mm; vgl. auch E. J.b, wo 

keine Auseinandersetzung mit bestimmten Objekten erfolgt). 

In  ihrer  Vernehmlassung  führt  die  Vorinstanz  weiter  aus,  der  Schutz  von 

§ 238 Abs. 2 PBG greife nur so weit, als es der Charakter der Umgebung 

bzw. des Schutzobjekts gebiete. Die Bausektion habe geprüft, ob die Neu-

überbauung auf die kommunal inventarisierte Siedlung "H" besondere Rück-

sicht  nehme  und  dies  bejaht.  Dem  Inventarblatt  sei  zu  entnehmen,  dass 

R1S.2022.05166 

Seite 64 

 
 
nebst den Reiheneinfamilienhäusern lediglich die direkt den Häusern zuge-

ordneten,  siedlungsnahen  Vor-  und  Hintergärten,  nicht  aber  die  durch  ein 

kleines Strässchen abgetrennten Pflanzgärten als Schutzobjekte aufgeführt 

seien. Festgehalten wird weiter, durch die Topographie und die Ausrichtung 

der Baukörper erschienen die höheren Volumen weit weniger hoch, da sie 

viel tiefer im Gelände stehen würden. Die weitergeführte Bepflanzung nehme 

ortsprägende Elemente auf und führe diese parzellenübergreifend weiter. Mit 

den Gebäuderiegeln, die von vorder- und rückseitigen Frei- und Grünräumen 

gerahmt seien, werde das für die Siedlung "H" charakteristische Prinzip der 

strassenseitigen und rückwärtigen Gärten weitergeführt; ebenso würden die 

Freiraumbezüge  nach  Süden  hergestellt;  von  einer  fehlenden  Rücksicht-

nahme gegenüber der Siedlung "H" könne daher keine Rede sein, wobei das 

strittige Bauvorhaben auf diese überdies bezüglich der Farben und Materia-

lien - durch die Verwendung von Sichtbackstein - Rücksicht nehme. Weiter 

werde durch die sorgfältige Setzung der Volumina im Gelände eine Höhen-

staffelung erreicht. Zudem werde der nähere Sichtbereich nicht beeinträch-

tigt, da die Pflanzdichte keine weite Sicht ermögliche. Die besondere Rück-

sichtnahme sei mit den vorhandenen Abständen im Zusammenhang mit der 

Volumenansetzung  in  der  abfallenden  Topographie  folglich  "gewährt". 

Schliesslich würden die Schutzziele der Siedlung keineswegs beeinträchtigt. 

Die  Gärten  blieben  erhalten,  der  Ausblick  in  die  Ferne  oder  in  das  Land-

schaftsgrün sei gemäss dem kommunalen Inventarblatt gerade nicht Teil des 

Schutzzwecks. Auch schaffe der zur Siedlung gehörige Gartengürtel selbst 

einen  gewissen  Abstand  zur  angrenzenden  Bebauung.  Bereits  das  ISOS 

halte unmissverständlich fest, dass der Umgebungs- und Ortsbildschutz der 

Siedlung "H" durch die Gebäude und den Garten selbst gewahrt blieben, so-

fern diese in ihrer Substanz erhalten blieben. Das strittige Bauvorhaben tan-

giere jedenfalls die Substanz der Siedlung "H" nicht. 

13.1.3 

Dem  halten  die  Rekurrierenden  in  der  Replik  entgegen,  die  Ausführungen 

der Vorinstanz wirkten gesucht. Dass die geplanten Baukörper viel tiefer als 

die Siedlung "H" liegen würden, sei nicht korrekt. Der Innenhof der Siedlung, 

die  Grenze  zur  Arealüberbauung  sowie  die  Wiese,  auf  welcher  die  Bauvi-

siere  des der  Siedlung  am  nächsten  gelegenen  Gebäudes  stünden,  lägen 

auf  432  m.ü.M.  Weiter  gebe  es  in  der  Siedlung  "H"  keine  Sichtbackstein-

Elemente.  Sodann  habe  die  behauptete  Weiterführung  des  Prinzips  der 

strassenseitigen und rückwärtigen Gärten überhaupt keine Rücksichtnahme 

R1S.2022.05166 

Seite 65 

 
 
auf  die  kleinteilige  Siedlung  "H"  zur  Folge.  Die  strittige  Überbauung  rücke 

westseitig bis auf 11,5 m an die Grenze. Das direkt vor der Siedlung liegende 

Haus  D1  sei  dabei  mit  einer  Höhe  von  bis  zu  34,40 m  das höchste  in der 

projektierten Überbauung. Wieso die Vorinstanz angesichts dieser Dimensi-

onen  und  der  grossen  Nähe  zur  denkmalgeschützten  Siedlung  von  Rück-

sichtnahme und respektvollem Abstand spreche, sei nicht nachvollziehbar. 

Schliesslich weisen die Rekurrierenden darauf hin, wie sich dem Planungs-

bericht zur Gestaltungsplanpflicht für das Gebiet B/U entnehmen lasse, teile 

auch  der  Gemeinderat  der  Stadt  Zürich  die  Auffassung,  dass  der  Umge-

bungsschutz  in  der  vorliegenden  Situation  nach  wirksamen  Massnahmen 

verlange.  Im  Rahmen der materiellen  Argumentation  zum ISOS  halten die 

Rekurrierenden  überdies  dafür,  durch  vergangene  Fehlentscheide  sei  ein 

Teil der grosszügigen Freiräume in der Umgebung verloren gegangen, was 

zu  einer  gewissen  Isolierung  der  Siedlung  "H"  geführt  habe.  Die  geplante 

Überbauung nehme der Siedlung weiteren Freiraum, wodurch deren Isolie-

rung auf die Spitze getrieben und die Siedlung mit ihren wertvollen Gärten 

im Übermass bedrängt und beschattet würde. 

Bezug nehmend auf die Entgegnung der Bauherrschaft in der Duplik - wo-

nach die Rekurrierenden die Gebäudehöhe falsch wiedergeben würden und 

diese für das Gebäude D1 maximal 29,4 m bzw. bei den von der Siedlung 

"H" ersichtlichen Fassaden dieses Gebäudes maximal 28,7 m betrage - füh-

ren die Rekurrierenden in der Triplik aus, die von der Bauherrschaft angege-

benen  Höhen  zeigten  den  krassen  Höhenunterschied  der  benachbarten 

Bauten. Bei Baukörpern mit Höhen von knapp 30 m sei ein Abstand von nur 

12 m verschwindend klein. Die unmittelbare bauliche Nachbarschaft der Are-

alüberbauung und der Siedlung "H" sei städtebaulich nicht vertretbar und be-

einträchtige die Siedlung sowie die Lebensqualität in dieser sehr stark. Die 

Siedlung würde nicht nur unter dem sehr starken räumlichen Eindruck, son-
dern auch unter einer starken Beschattung, unter der Einsehbarkeit aus kür-

zester Distanz, unter den Immissionen etc. leiden und dadurch stark beein-

trächtigt. 

13.2 

Gemäss § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes 

besondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten 

bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-

gende Gesamtwirkung im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG zu verlangen. Der 

R1S.2022.05166 

Seite 66 

 
 
Schutz greift allerdings nur so weit ein, als es der Charakter der Umgebung 

beziehungsweise des Schutzobjekts gebietet. Massgeblich ist die Gesamt-

wirkung  bezogen  auf  das  Schutzobjekt.  Dessen  Wahrnehmung  darf  von 

Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten und Anlagen nicht be-

einträchtigt  werden.  Die  Gesamtwirkung  einer  Baute  oder  Anlage  beurteilt 

sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Bezie-

hung, namentlich aus ihrer  Stellung  zu  bereits  vorhandenen  Bauten  sowie 

zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bau-

vorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven Mass-

stäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei ist eine 

umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen. 

Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung von § 238 Abs. 

2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich die Schutzwürdig-

keit – wie vorliegend – aus der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im 

Sinne von § 203 Abs. 2 PBG ergibt. 

Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto-

nalen Rechts, namentlich von § 238 PBG, als Ausfluss der Gemeindeauto-

nomie  eine  besondere  Entscheidungs-  und  Ermessensfreiheit  zukommt, 

überprüft  das  Baurekursgericht  entsprechende  Entscheide  mit  Zurückhal-

tung. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der 

massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die 

Rekursinstanz  darf  nur  dann einschreiten,  wenn die  Baubehörde  ihren  Er-

messensspielraum  überschreitet,  indem  sie  sich  von  unsachlichen,  dem 

Zweck der in Frage stehenden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt 

oder  allgemeine  Rechtsprinzipien,  wie  das  Verbot  von  Willkür  oder  den 

Grundsatz  der  Verhältnismässigkeit,  verletzt.  Dabei  darf  sich  die  Rekurs-

instanz jedoch nicht auf eine blosse Willkürprüfung beschränken, vielmehr 

muss die Eingriffsschwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6., 
mit Hinweisen; vgl. zur Frage der Kognition auch den nachstehenden Hin-

weis in E. 13.3.1). 

13.3.1 

Die Rekurrierenden berufen sich auch im Zusammenhang mit dem monier-

ten Verstoss gegen § 238 Abs. 2 PBG zumindest sinngemäss auf eine Ver-

letzung  der  Begründungspflicht  (vgl.  allgemein  zu  dieser  Thematik  bereits 

E. 4.2). Wie sich den vorstehend in E. 13.1.2 wiedergegebenen Passagen 

der angefochtenen Baubewilligung entnehmen lässt, hat sich die Vorinstanz 

R1S.2022.05166 

Seite 67 

 
 
jedoch zur Anwendung der genannten Bestimmung durchaus geäussert, ihre 

Beurteilung klar festgehalten und überdies - wenngleich in knapper Form - 

die aus ihrer Sicht für die Beurteilung massgeblichen Aspekte dargelegt. In 

der Rekursantwort hat sie sodann eine eingehendere Begründung nachge-

reicht.  Bei  dieser  Sachlage  steht  zunächst  fest,  dass  dem  angefochtenen 

Beschluss eine rechtsgenügende Sachverhaltsabklärung und Rechtsanwen-

dung zugrunde liegt und dass die Vorinstanz bereits im Rahmen der Ertei-

lung  der  Baubewilligung  ihren  Beurteilungsspielraum  wahrgenommen  hat, 

mithin  von  vornherein  keine  Konstellation  fehlender  Ermessensausübung 

vorliegt. Im Übrigen wird eine Ergänzung der Begründung in der Rekursant-

wort  praxisgemäss  als  zulässig  erachtet  (VB.2017.00436  vom  5.  Oktober 

2017,  E. 4.3;  vgl.  auch  Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,  a.a.O.,  S.  433).  Spezi-

fisch  die  Einordnungsprüfung  betreffend  geht  die  Rechtsprechung  sodann 

davon aus, dass die Baubehörde auf eine eingehende Begründung im Rah-

men der Baubewilligung verzichten und diese in der Rekursvernehmlassung 

nachbringen könne, wenn sie die Gestaltung und Einordnung eines Bauvor-

habens  für  unproblematisch  halte  (VB.2006.00532,  E.  2.2,  in  BEZ  2007 

Nr. 21), wobei in dieser Konstellation gar kein Begründungsmangel vorliegt. 

Insoweit könnte sich die Frage stellen, ob vorliegend - auch wenn letztlich 

eine positive Beurteilung des Bauvorhabens auch unter dem Titel von § 238 

Abs.  2  PBG  erfolgte  -  die  konkret  zur  Beurteilung  stehende  Konstellation 

nicht als "unproblematisch" eingestuft werden konnte und entsprechend eine 

eingehendere Begründung bereits in der Baubewilligung erforderlich gewe-

sen wäre. Selbst wenn aber hiervon ausgegangen würde, hätte dies lediglich 

zur Folge, dass insoweit - und unbeschadet der vorstehend erwähnten Wahr-

nehmung  des  Beurteilungsspielraums  durch  die  Vorinstanz  -  ein  Begrün-

dungsmangel bestehen würde, der aber durch Nachreichen der detaillierte-

ren Begründung im Rekursverfahren geheilt worden wäre. Insbesondere ist 

- auch mit Blick auf die spezifische Begründung der rekurrentischen Rügen - 
nicht ersichtlich, dass die Anfechtung der Baubewilligung durch den allfälli-

gen Begründungsmangel erschwert worden wäre. Nachdem sich zudem die 

vorinstanzliche Ermessenausübung wie dargelegt bereits dem angefochte-

nen Beschluss entnehmen lässt, besteht (ganz abgesehen davon, dass die 

vom  kantonalen  Recht  eingeräumte  Entscheidungsfreiheit  ohnehin  auch 

noch durch die nachgereichte Begründung beansprucht werden könnte [VB 

2004.00543 vom 1. Juni 2005, E. 4.3; vgl. auch VB.2006.00026, E. 3.3, in 

BEZ 2006 Nr. 55]) von vornherein kein Anlass von dem in E. 13.2 umschrie-

R1S.2022.05166 

Seite 68 

 
 
benen Umfang der Kognition des Baurekursgerichts abzuweichen. Der Voll-

ständigkeit halber ist jedoch darauf hinzuweisen, dass sich die nachstehende 

materielle Einschätzung (vgl. E. 13.3.2 und 13.3.3) auch bei uneingeschränk-

ter Überprüfung nicht anders präsentieren würde. 

13.3.2.1 

Dem Inventarblatt zur Wohnsiedlung "H" (act. 16.25; festgesetzt mit Stadt-

ratsbeschluss Nr. 721/2016 vom 31. August 2016) lässt sich Folgendes ent-

nehmen: Die Siedlung umfasst 38 Einfamilienhäuser, die in einer der A- und 

D-Strasse entlang mäandrierenden V-förmigen Hausreihe mit 34 Einfamili-

enhäusern  und  einer  zurückversetzten  vierteiligen  Hausreihe  angeordnet 

sind. Sie bildet eine markante Grossform und ist - von der D-Strasse her - 

durch eine private, im Innern der V-Form liegende Wohnstrasse erschlossen, 

wobei  die  Vorgärten  sowohl  die  öffentlichen  Strassen  als  auch  die  private 

Sackgasse  säumen.  Auf  der  strassenabgewandten  (und  damit  dem  Bau-

grundstück zugewandten) Seite befinden sich private Gärten, denen im Süd-

osten,  von  einem  schmalen  Weg  (der  I-Gasse)  getrennt,  ein  Gürtel  von 

Pflanzgärten vorgelagert ist (wobei letzterer -  wie auch die I-Gasse - nicht 

inventarisiert sind, jedoch als integraler Bestandteil der Siedlung bezeichnet 

werden).  Vorgärten  und  rückseitige  Gärten  bilden  grosse  zusammenhän-

gende Grünräume (vgl. zum Ganzen act. 16.25 S. 4 ff., 8; vgl. auch S. 23, 

wonach zu prüfen sei, ob unter anderem die nicht inventarisierten Pflanzgär-

ten und die I-Gasse bei einer allfälligen Schutzabklärung in die nähere Be-

trachtung einbezogen werden sollten). Spezifisch die Aussenräume betref-

fend wird festgehalten, die Anordnung als markante V-Form mit einem frei 

stehenden Reihenhaus habe den Architekten ermöglicht, die Wohngebäude 

nach allen Seiten in einen breiten Grüngürtel aus privaten Gärten einzubet-

ten,  wobei  mit  dem  Siedlungskonzept  drei  Typen  von  Aussenräumen  (ge-

meinschaftliche  Wohnstrasse;  an  die  Reihenhäuser  angrenzende  Gärten; 
durch die I-Gasse erschlossene separate Pflanzgärten) verwirklicht worden 

seien (a.a.O., S. 12). Das ursprüngliche Freiraumkonzept sei bis heute weit-

gehend ablesbar, die historischen Freiräume seien in ihrer Gesamtheit gut 

erhalten und die Parzellierung, das Verhältnis zwischen bebauter und unbe-

bauter  Fläche  sowie  die  Freiraumstruktur  entsprächen  weitgehend  der  ur-

sprünglichen Anlage (a.a.O., S. 15). Ein Grossteil der Gärten zeichne sich 

durch differenzierte und qualitätsvolle Pflanzungen aus. Etliche Säulenpap-

peln  aus  der  Entstehungszeit  markierten  die  südöstliche  Siedlungsgrenze 

(a.a.O., S. 16). 

R1S.2022.05166 

Seite 69 

 
 
Im Rahmen der Würdigung wird ausgeführt, die 1919-1920 erstellte Siedlung 

falle auf den ersten Blick durch ihre aussergewöhnliche städtebauliche Form 

und ihre Einheitlichkeit auf. Sie verkörpere in idealer Weise die zu ihrer Er-

stellungszeit vorherrschenden städtebaulichen, wirtschaftlichen und sozialen 

Themen.  Die  Reihenhäuser  seien  in  V-Form  angeordnet  worden,  um  eine 

optimale Besonnung der Fassaden zu gewährleisten. Stichstrasse und Vor-

gärten seien ein frühes Beispiel eines Wohnhofs in Zürich. Die Strassenfas-

saden mit den Hauseingängen seien Teil des Stadtbildes, während die Gär-

ten abgeschirmt hinter der Grossform lägen und deshalb von Ruhe und Inti-

mität geprägt seien (a.a.O., S. 18). Die Siedlung sei durch Einheitlichkeit ge-

prägt, die Reihenhäuser auf ein Minimum reduziert, wobei sie aneinanderge-

reiht eine städtebauliche Grossform mit endlos erscheinenden Fassadenab-

wicklungen bildeten. Die repetitive und standardisierte Gestaltung der Fas-

saden sowie die Anordnung der privaten Vorgärten und Gärten folgten der 

Grundidee der städtebaulichen Grossform. Die herausragende baukünstleri-

sche Leistung bestehe auch darin, den Reihenhausgedanken als städtischen 

Bautypus im Wohnquartier zu realisieren (a.a.O., S. 19 f.). Spezifisch die Be-

deutung der Aussenräume betreffend hält das Inventarblatt fest, die Siedlung 

zeuge vom genossenschaftlichen Wohnungsbau der Stadt Zürich, der zu Be-

ginn des 20. Jahrhunderts wesentliche Ideen der Heimatschutz- und Garten-

stadtbewegung  integriert  und  den  Grünräumen  einen  ausserordentlich  ho-

hen  Stellenwert  eingeräumt  habe.  Trotz  Veränderungen  und  individuellen 

Weiterentwicklungen erfüllten die Aussenräume bis heute jene städtebauli-

chen,  hygienischen  und  sozialen  Funktionen,  die  im  ursprünglichen  Sied-

lungskonzept zentral gewesen seien. Die Gärten würden die Siedlung glie-

dern, die Wohnbauten in ein attraktives Umfeld einbinden und sie von der D- 

und der A-Strasse abschirmen. Aufgrund ihrer Struktur sei die Siedlung nach 

allen Seiten in einen breiten Gürtel aus privaten Gärten eingebettet. Die gros-

sen Abstände zur umliegenden Bebauung gewährten den Bewohnern einen 
weiten Blick ins Grüne. Bis heute profitierten sie von den ästhetischen wie 

funktionalen Vorteilen des Typus Reihenhausgarten. Die eng mit den Wohn-

bauten  verzahnten,  gleich  gerichteten  Gärten  bildeten  für  sich  intime  Frei-

räume,  würden  gesamthaft  aber  als  grosszügige  Grünräume  wahrgenom-

men.  Diese  hohen  räumlichen  Qualitäten  würden  durch  die  vielfältige  Be-

pflanzung  der  Gärten  unterstrichen.  Von  städtebaulicher  und  sozialge-

schichtlicher  Bedeutung  sei,  dass  die  Anwohner  seit  1921  südöstlich  der 

Siedlung einen breiten Streifen Pflanzland hätten bewirtschaften können. Die 

R1S.2022.05166 

Seite 70 

 
 
meisten Parzellen seien heute Ziergärten und würden mit den aus der Ent-

stehungszeit erhaltenen Säulenpappel einen Puffer zu einer Grossbebauung 

aus den 1980er Jahren bieten. Aufgrund ihrer weitgehend erhaltenen kon-

zeptionellen Merkmale und überlieferten historischen Substanz wie Parzel-

lierung,  Wegestruktur,  Topographie,  Holzlattenzäune,  Rasenflächen  sowie 

eine  reiche  Durchgrünung  mit  überwiegend  traditionellen  Gartenpflanzen 

komme den Aussenräumen der Siedlung im Kontext der Wohnbauten eine 

hohe städtebauliche, sozialgeschichtliche und gartenhistorische Bedeutung 

zu  (a.a.O.,  S.  21  f.).  Unter  dem  Titel  "Denkmalschutz"  wird  abschliessend 

festgehalten, die Wohnsiedlung "H" sei in ihrem ursprünglichen Siedlungs-

konzept schutzwürdig. Die einheitlichen, schlicht gestalteten Fassaden der 

Reihenhäuser und die durchgehenden Walmdächer mit den langgezogenen 

Schlepplukarnen prägten das Erscheinungsbild der städtebaulichen Gross-

form,  wobei die Wirkung  durch  die  einheitliche  Farbigkeit  und  Materialisie-

rung unterstrichen werde. Charakteristisch für die Siedlung sei die durchge-

hende Gestaltung der Hausgärten (Vor- und Hintergärten) und Pflanzgärten 

(heute vor allem in der Funktion von Ziergärten), die sich als Grüngürtel um 

die Siedlung schmiegten. Übergeordnete Gestaltungsmerkmale der Gärten 

seien  neben  der  bauzeitlichen  Topographie  und  den  prägenden  baulichen 

Elementen  ebenso  die  ursprünglichen  Haus-  und  Gartenzugänge  in  ihrer 

Lage und die orthogonale Linienführung der Wege sowie die siedlungstypi-

sche  Bepflanzung  und  die  strukturbildenden  Rasenflächen.  Für  das  Sied-

lungsbild sei die Durchgrünung mit geschnittenen Ligusterhecken, Obstbäu-

men  sowie  Säulenpappeln  parallel  zu  den  Pflanzgärten  im  Südosten  der 

Siedlung charakteristisch (a.a.O., S. 23). 

Die  Siedlung  "H"  wird  auch  im  Spezialinventar  Wohnsiedlungen  der  Stadt 

Zürich von 1999/2003 erwähnt (vgl. act. 11.6 S. 36 f.), wo ausgeführt wird, 

die markante Siedlungsanlage stehe isoliert inmitten grösserer, inselartiger 
Baukomplexe. Sie weise noch immer eine einheitliche Gesamtwirkung auf. 

Im Rahmen der Würdigung erfolgt unter anderem der Hinweis: "mittelständi-

sche Gartenstadt mit einstiger 'Sicht auf die Alpen'". Als Schutzempfehlung 

wird festgehalten, wichtig sei die Geschlossenheit der Anlage und die Ein-

heitlichkeit von Bauformen, Farben und Materialien vor allem auf der Stras-

senseite.  Gärten,  Einfriedungen  und  Gartenwege  seien  als  integrierender 

Teil  des  Gesamtkonzepts  zu  erhalten  (a.a.O.,  S.  36).  In  der  vom  Amt  für 

Städtebau im Jahr 2016 herausgegebenen Schrift "Kleinhaussiedlungen in 

der  Stadt  Zürich"  wird  die  Siedlung unter  anderem  im  Zusammenhang mit 

R1S.2022.05166 

Seite 71 

 
 
einem  -  in  der  Rekursschrift  angeführten  -  Zitat  aus  der  Schweizerischen 

Bauzeitung von 1922 erwähnt, wonach sich durch die Konzentration der be-

bauten  Flächen eine Konzentration  der  Gärten  ergebe,  wodurch Licht  und 

Luft freieren Zugang erhalten würden, als wenn die Aufteilung des Geländes 

in  gleichviele  Einzelgrundstücke  mit  getrennten  Häusern  erfolgen  würde. 

Hierin  liege  ein  bedeutender  ästhetischer  Vorteil.  Die  Häuser  und  Gärten 

ergäben  zusammengefasst  grosszügige  Garten-  und  Strassenräume 

(a.a.O., S. 57). 

Schliesslich wird die Siedlung im ISOS mit Erhaltungsziel A und dem Ver-

merk besonderer räumlicher und architekturhistorischer Qualitäten sowie ei-

ner  gewissen  Bedeutung  aufgeführt und  wie folgt  umschrieben:  "mehrfach 

abgewinkelte Zeile von zweigeschossigen Reiheneinfamilienhäusern im Hei-

matstil, einen dreieckigen, begrünten Hof fassend, 1920/21, eine der ersten 

Genossenschaftssiedlungen Zürichs; heute isoliert inmitten grösserer Bau-

komplexe" (Objektblatt Zürich-X, S. 16). Im Rahmen der Beschreibung des 

heutigen Stadtteils heisst es sodann: "Bei der geschlossenen, mehrfach ab-

gewinkelten Zeile von zweigeschossigen Reiheneinfamilienhäusern im Hei-

matstil handelt es sich aufgrund der Geschlossenheit und einheitlichen Ge-

stalt um ein kleines Bijou, das mit den rückseitigen Gärten eine gewisse Dis-

tanz zu den grossen Bürobauten zu halten vermag" (a.a.O., S. 30). 

13.3.2.2 

Wie sich aus diesen Umschreibungen des Inventarobjekts ergibt, sind die für 

dessen Wahrnehmung  charakteristischen  Aspekte  primär  seine  Geschlos-

senheit und Einheitlichkeit sowie die aufgrund des gewählten Siedlungs- und 

Freiraumkonzepts - mit jeweiliger Konzentration der bebauten und der nicht 

bebauten  Flächen  -  realisierte  Struktur  einer  architektonischen  Grossform, 

die von drei spezifischen Typen von Aussenräumen im Sinne eines Grüngür-
tels umgeben ist. Nicht ersichtlich ist demgegenüber, dass darüber hinaus 

einer weitergehenden Freihaltung der nicht zur Siedlung (inkl. den ihr zuzu-

rechnenden Gärten) zählenden Umgebung besonderes Gewicht beigemes-

sen würde, was nicht lediglich im Sinne des (unbestritten) fehlenden Einbe-

zugs solcher Flächen in den Perimeter des Schutzobjekts, sondern auch für 

die Beurteilung der auf das Schutzobjekt bezogenen Gesamtwirkung einer 

benachbarten Baute nach Massgabe von § 238 Abs. 2 PBG von Bedeutung 

ist. In diesem Sinn fällt namentlich auf, dass gerade auch dort, wo spezifisch 

auf die Abstände zur umliegenden Bebauung Bezug genommen wird, diese 

R1S.2022.05166 

Seite 72 

 
 
Aussage im Kontext der Beschreibung der Struktur der in einen Gürtel aus 

privaten Gärten eingebetteten Siedlung sowie der Hervorhebung der funkti-

onalen Vorteile  des  Reihenhausgartens  erfolgt,  so dass  als  wesentlich  die 

Wahrnehmbarkeit dieser räumlichen Wirkung des zur Siedlung selbst gehö-

renden Grüngürtels erscheint, während Hinweise auf umfassendere räumli-

che  Bezüge  (beispielsweise  im  Sinne  bestimmter  Blickachsen)  fehlen.  Im 

Gegenteil wird wie aufgezeigt teilweise die bestehende Situation einer iso-

lierten  Lage  inmitten  grösserer  Baukomplexe  bzw.  einer  heute  fehlenden 

Fernsicht  ausdrücklich  angesprochen,  daraus  aber  gerade  nicht  eine  Ein-

schränkung des als "weitgehend ablesbar" qualifizierten Freiraumkonzepts 

bzw.  der  "gut  erhalten"  Freiräume  abgeleitet.  Die  von  den  Rekurrierenden 

hervorgehobene "prägende Weite" ist in diesem Sinn nicht ein in der Umge-

bung des Inventarobjekts sicherzustellendes Merkmal, sondern ein innerhalb 

des Inventarobjekts (bzw. des unmittelbar anschliessenden, aber konzeptio-

nell  zum  Inventarobjekt  gehörenden  zweiten  Grüngürtels  der  ehemaligen 

Pflanzgärten) selbst aufgrund seiner Struktur realisiertes charakteristisches 

Element. 

Konkret rügen die Rekurrierenden zu geringe Abstände und zu grosse Hö-

hen der in unmittelbarer Nachbarschaft der Siedlung geplanten Baukörper, 

mithin  der  Gebäude  D1  und  E.  Soweit  die  Rekursgegnerschaft  in  diesem 

Zusammenhang  auf  die  Einpassung  der  Gebäude  in  die  Topographie,  die 

diese weit weniger hoch erscheinen lassen würde, verweist, ist ihr entgegen-

zuhalten, dass dies zwar aufgrund des Richtung Südosten abfallenden Ge-

ländes grundsätzlich - bezogen auf die gesamte Überbauung - zutreffend ist, 

sich jedoch auf die am nächsten bei der Siedlung "H" gelegenen nordwestli-

chen Bereiche der Gebäude D1 und E nicht auszuwirken vermag (vgl. insb. 

den entsprechenden Plan Ansichten [R1S.2022.05160, act. 8.4.5] sowie Pro-

tokoll, Fotos 27 bis 32). Dabei ist das Gebäude D1 in der Höhenentwicklung 
abgestuft, wobei zwar die von den Rekurrierenden im Schriftenwechsel zwi-

schenzeitlich  genannten  Höhen  (an  denen  denn  auch  nicht  festgehalten 

wurde) unzutreffend sind, sich jedoch gleichwohl - wie auch seitens der Bau-

herrschaft  anerkannt  -  namentlich  im  seinerseits  abgestuften  Kopfbau  des 

Gebäudes D1 beträchtliche Höhen von teilweise deutlich über 25 m bis ma-

ximal knapp 30 m ergeben (vgl. ebenfalls R1S.2022.05160, act. 8.4.5 und 

8.4.2; vgl. auch den Baugespannplan [act. 32.2]), während im Anschluss da-

ran  zunächst  eine  Reduktion  auf  etwas  mehr  als  17  m  erfolgt,  die  sich  im 

R1S.2022.05166 

Seite 73 

 
 
weiteren Verlauf - sowohl aufgrund des abfallenden Terrains als auch auf-

grund eines hinzutretenden zusätzlichen Geschosses - wieder erhöhen. Hin-

sichtlich der Abstände machen die Rekurrierenden teilweise aus den Plänen 

nicht nachvollziehbare, zu tiefe Masse geltend; für die der westlichen Grund-

stücksgrenze am nächsten liegende Ecke bei der Abknickung des Gebäudes 

D1 beträgt der (gemäss §§ 22 Abs. 1 ABV rechtwinklig zur Fassade gemes-

sene) Grenzabstand 12,7 m (vgl. R1S.2022.05160, act. 8.2), bei - von den 

Rekurrierenden offenbar zur Anwendung gebrachter - Messung rechtwinklig 

zur Grundstücksgrenze ca. 12 m. Dabei zeigt sich, dass im der westlichen 

Grundstücksgrenze  am  nächsten  liegenden  Bereich  die  erforderlichen 

Grenzabstände (unter Berücksichtigung des Mehrlängen- und des kommu-

nalen  Mehrhöhenzuschlags)  nur  unmassgeblich  überschritten  sind  (was 

gleichermassen für die nordwestliche Ecke des Gebäudes E gilt). In diesem 

Sinn ist denn auch der Hinweis der Bauherrschaft, wonach im fraglichen Ab-

schnitt des Gebäudes D1 aus Rücksichtnahme auf die Siedlung "H" auf die 

Erstellung eines Geschosses verzichtet worden sei, insofern zu relativieren, 

als jedenfalls im Bereich der genannten Abknickung die Realisierung eines 

zusätzlichen  Geschosses  eine  weitergehende  Abrückung  des  Gebäudes 

aufgrund der Abstandsvorschriften zur Folge gehabt hätte. 

Indessen lassen sich aus diesen Feststellungen keine unmittelbaren Rück-

schlüsse auf die (fehlende) Einhaltung der Vorgaben von § 238 Abs. 2 PBG 

ziehen. Das Gebot der Rücksichtnahme auf Natur- und Heimatschutzobjekte 

ist nicht dahingehend zu verstehen, dass im Rahmen des Bauvorhabens - 

als Ausdruck der Rücksichtnahme - auf gewisse, nach den primären Bauvor-

schriften an sich gegebene Baumöglichkeiten zu verzichten wäre. Vielmehr 

handelt es sich (nur, aber immerhin) um einen anderen Massstab der Beur-

teilung  von  Einordnung  und  Gestaltung,  indem  anstelle  der  bloss  befriedi-

genden eine gute Gesamtwirkung erforderlich ist und keine Beeinträchtigung 
der Wahrnehmung des Schutzobjekts erfolgen darf (vgl. bereits E. 13.2). Ge-

stützt auf dieses Verständnis ergibt sich für die Einschätzung des streitbe-

troffenen Bauvorhabens was folgt: 

Für  die  Wahrnehmung  der  Siedlung  "H"  ist  einerseits  entscheidend,  dass 

durch die zum Inventarobjekt gehörenden rückwärtigen Gärten sowie die jen-

seits der I-Gasse liegenden ehemaligen Pflanzgärten ein beträchtlicher (in 

den  Angaben  der  Rekurrierenden  sogar  etwas  zu  tief ausgewiesener)  Ab-

R1S.2022.05166 

Seite 74 

 
 
stand zwischen den Bauten der Siedlung und den geplanten Neubauten ge-

schaffen  wird,  aufgrund  dessen  eine  Beeinträchtigung  der  Wahrnehmung 

der Siedlung von Drittstandorten aus zu verneinen ist, was sich insbesondere 

auch aufgrund der am Augenschein gewonnenen Erkenntnisse bestätigt hat 

(vgl. Protokoll, insbesondere Fotos 3 und 4, 7 und 8 sowie 9 bis 14). Dass 

dieser Effekt nicht der Ausgestaltung des Bauvorhabens, sondern der Kon-

zeption  des  Inventarobjekts  selbst  geschuldet  ist,  steht  einer  Berücksichti-

gung nicht entgegen, da letztlich ausschliesslich die Fragen der Beeinträch-

tigung  und  der  resultierenden  Gesamtwirkung  zu  beantworten  sind.  Die 

zwangsläufig grössere Nähe der Neubauten zu den Gartenbereichen (primär 

den nicht inventarisierten) steht dieser Einschätzung ebenfalls nicht entge-

gen, wird dadurch doch die Ablesbarkeit der primär als schutzwürdig ausge-

wiesenen Siedlungskonzeption gerade nicht beeinträchtigt, sondern im Ge-

genteil die Funktion der Grünanlagen als einer die Siedlung abschirmenden 

Pufferzone besonders deutlich erkennbar (vgl. auch die zitierte Passage des 

ISOS, die spezifisch den rückwärtigen Gärten eine entsprechende distanz-

schaffende Funktion zuschreibt). Unbehelflich ist in diesem Zusammenhang 

schliesslich der Hinweis auf eine Gefährdung der Bepflanzung: Fraglich ist 

bereits, ob dieser Aspekt im Rahmen des mit § 238 Abs. 2 PBG ausschliess-

lich  bezweckten  Schutzes  vor  negativen  gestalterischen  Einflüssen  über-

haupt  zu  berücksichtigen  wäre;  vor  allem  aber  erweist  sich  die  entspre-

chende Befürchtung als unbegründet, nachdem sich den Schattendiagram-

men entnehmen lässt, dass nur ganz untergeordnete Teile der Gärten über-

haupt vom Drei-Stunden-Schatten betroffen sind (vgl. act. 16.17), was wie-

derum Rückschlüsse auf die generelle Beschattungssituation erlaubt. 

Zu  berücksichtigen  ist  andererseits  die  Wirkung,  welche  durch  die  Anord-

nung  der  Neubauten  hervorgerufen  wird.  Indem  diese  zunächst  mit  den 

Kopfbauten  den  Strassenraum  der  A-Strasse  fassen  (was  städtebaulich 
sinnvoll und erwünscht ist; vgl. dazu auch E. 14.3.2), danach aber aufgrund 

der Abknickung - bzw. beim Gebäude E1 von vornherein aufgrund der Lage 

- sukzessive von den Parzellen der Siedlung "H" (bzw. der Pflanzgärten) ab-

rücken, wird gerade verhindert, dass die Siedlung von den Neubauten be-

drängt wird und im Gegenteil eine Zurücknahme gegenüber dem Inventarob-

jekt erreicht. Die Lage der Gebäudekörper, aufgrund derer nun auch der vor-

stehend erwähnte Aspekt der Einpassung ins Terrain vorteilhaft zum Tragen 

kommt und die im Übrigen die Verzahnung des Stadtgebiets mit dem Frei-

raum der Allmend gewährleistet (vgl. zu Letzterem ebenfalls E. 14.3.2), hat 

R1S.2022.05166 

Seite 75 

 
 
somit massgeblichen Anteil an der dem Bauvorhaben spezifisch mit Blick auf 

das Verhältnis zum Inventarobjekt zu attestierenden guten Gesamtwirkung 

(vgl. zur gesamthaften Beurteilung E. 14.3.2). Unterstützt wird diese im Üb-

rigen durch die vorgesehene Materialisierung, die zwar nicht (wie seitens der 

Vorinstanz behauptet) als unmittelbare Reminiszenz an das Inventarobjekt, 

jedoch als Bezugnahme auf die Geschichte des Ortes (mit der vormaligen 

Lehmgrube)  gelesen  werden  kann  und  damit  letztlich  eine  stimmige  Ver-

knüpfung mit dem ebenfalls Teil dieser historischen Konstellation bildenden 

Inventarobjekt erlaubt. 

Nicht zu verfangen vermag schliesslich das die Zonierung betreffende rekur-

rentische  Vorbringen.  Dass  zwischen  der  -  aufgrund  der  Inventarisierung 

nachgerade zwingenden - Zuweisung der Siedlung "H" zur Zone W2 und der 

Zone W5 des Baugrundstücks ein Massstabssprung besteht, ist unverkenn-

bar, doch bildet diese rechtskräftig festgesetzte Grundnutzungsordnung (wie 

auch die ebenfalls nutzungsplanerisch vorgegebene Zulässigkeit von Areal-

überbauungen und Hochhäusern) den Ausgangspunkt der vorliegend vorzu-

nehmenden Einordnungsprüfung, ohne dass die nutzungsplanerischen Fest-

legungen  einer  erneuten  Überprüfung  zugänglich  wären  (vgl.  dazu  auch 

E. 12.3.2). Auch weicht in einer Gesamtbetrachtung entgegen den Rekurrie-

renden  weniger  die  Zonierung  der  Bauparzelle,  als  vielmehr  diejenige  der 

Siedlung "H" vom Umfeld der fraglichen Parzellen ab (vgl. dazu E. 3). Nicht 

nachvollziehbar  ist  im  Übrigen  das  Vorbringen,  wonach  die  Zonierung  der 

Bauparzelle  nicht  auf planerischen  Überlegungen beruhe,  so  dass  der  ge-

nannte Massstabssprung letztlich als bewusste (und städtebaulich durchaus 

nachvollziehbare) planerische Entscheidung zu werten ist, deren Realisier-

barkeit grundsätzlich - jeweils unter Vorbehalt der Überprüfbarkeit der kon-

kreten Umsetzung insbesondere am Massstab von § 238 Abs. 2 PBG - ge-

währleistet sein muss. 

Zusammenfassend  ergibt  sich  somit,  dass  das  geplante  Bauvorhaben  be-

züglich der Wahrnehmung der Siedlung "H" von Drittstandorten aus nicht zu 

einer Beeinträchtigung des Inventarobjekts führt und dass eine den Anforde-

rungen von § 238 Abs. 2 PBG entsprechende gute Gesamtwirkung erreicht 

wird. Dabei sind wie dargelegt auch die von den Rekurrierenden spezifisch 

im Zusammenhang mit ihrer die (fehlende) Berücksichtigung des ISOS be-

treffenden  Rüge  vorgebrachten  (und  hinsichtlich  des  Umgebungsschutzes 

ohnehin weitgehend wiederholten) materiellen Argumente sowie die im ISOS 

R1S.2022.05166 

Seite 76 

 
 
enthaltenen Angaben (unter  Einbezug  auch des  Umstands,  dass  im  ISOS 

die Baugruppe Nr. 0.2 auch die Pflanzgärten mitumfasst) nicht geeignet, eine 

andere Beurteilung nahezulegen. Insbesondere ist festzuhalten, dass nicht 

nur  kein  (dem  Erhaltungsziel  A  widersprechender)  Eingriff  in  die Substanz 

des Objekts erfolgt, sondern dass auch dessen Wirkung - gerade auch hin-

sichtlich  des  Ortsbildes  -  nicht  beeinträchtigt  wird,  so  dass  (wie  bereits  in 

E. 12.3.1 erwähnt) erst recht nicht von einer seitens der Rekurrierenden in 

diesem  Zusammenhang  behaupteten  erheblichen  bzw.  schwerwiegenden 

Beeinträchtigung ausgegangen werden kann. Nichts anderes gilt im Übrigen 

für  die  weiteren  im  Nahbereich  der  Bauparzelle  gelegenen  ISOS-Objekte 

(vgl. E. 3): Weder für die - ohnehin bloss als Hinweis erfasste - Halle S noch 

für das jenseits der A-Strasse gelegene Gebiet 8.0.2 (mit Erhaltungsziel C) 

ist eine wie auch immer geartete Beeinträchtigung erkennbar, wobei die Re-

kurrierenden sich insoweit ohnehin auf die blosse Erwähnung dieser Objekte 

beschränken,  so  dass  sich  Weiterungen  hierzu  erübrigen.  Zusammenfas-

send erweist sich somit die Rüge einer Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG 

bezüglich der Heimatschutzobjekte als unbegründet. 

13.3.3 

Der Vollständigkeit halber ist schliesslich darauf hinzuweisen, dass auch hin-

sichtlich der in E. 3 aufgeführten Natur- und Landschaftsschutzobjekte keine 

Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG erkennbar ist. Während sich die Rekurrie-

renden in ihren Rechtsschriften auch insoweit auf die blosse Nennung der 

Objekte  beschränken,  machten  sie  am  Augenschein  geltend,  beim 

Schutzobjekt  KSO-29  gehe  es  aufgrund  der  Topgraphie  vor  allem  um  die 

Fernwirkung,  welche  durch  die  geplanten  grossen  Bauten  beeinträchtigt 

werde (Protokoll, S. 16). Indessen ist solches beim genannten, sehr ausge-

dehnten Landschaftsschutzobjekt, das im Norden generell bis an das über-

baute Stadtgebiet (und damit unter anderem an die Bauparzelle, aber bei-
spielsweise auch an den U heranreicht) nicht der Fall, zumal mit der geplan-

ten  Überbauung  aufgrund  der  neu  geschaffenen  Verbindungsgassen  viel-

mehr eine gekonnte Verzahnung von Stadtgebiet und Allmend erfolgt (vgl. 

dazu  E.  14.3.2).  Die  Vorgaben  von  §  238  Abs. 2  PBG  sind  somit  auch  in 

dieser Hinsicht eingehalten, so dass sich die ohnehin äusserst summarisch 

begründete Rüge ebenfalls als unbehelflich erweist. 

R1S.2022.05166 

Seite 77 

 
 
14.1 

Die Anforderungen an Arealüberbauungen gemäss § 71 PBG betreffend mo-

nieren die Rekurrierenden zunächst eine Verletzung der Begründungspflicht 

(und  damit  verbunden  des  rechtlichen  Gehörs).  Die  Bewilligungsbehörde 

habe alle Merkmale gemäss § 71 Abs. 2 PBG zu prüfen, wobei entsprechend 

dem  hohen  Eingriffs-  und  Störungspotential  von  Arealüberbauungen  und 

aufgrund  des  der  Baubewilligungsbehörde  zukommenden  erheblichen  Er-

messens  ein  hoher  Begründungsstandard  gelte,  welchem  die  Bausektion 

vorliegend bei weitem nicht gerecht werde. Der Bauentscheid enthalte nicht 

einmal einen groben Beschrieb des Bauvorhabens, und die Vorinstanz sei 

sich - aufgrund abweichender Angaben im Bauentscheid sowie der fehlen-

den Übereinstimmung mit dem Baugesuch - offenbar nicht bewusst, welche 

Parzellen  von  der  Arealüberbauung  betroffen  seien.  Gerügt  wird  sodann, 

dass die Vorinstanz § 71 PBG in den Erwägungen zur Einordnung, zur Ge-

staltung der Gebäude und zur Gestaltung der Umgebung (E. H, I und J) an-

wende, sich somit nicht an die Systematik von § 71 PBG halte und die ein-

zelnen  Merkmale  nicht  getrennt  und  in  einer  sinnvollen  Reihenfolge  ab-

handle. Aus dem angefochtenen Entscheid ergebe sich nicht, dass die An-

forderungen gemäss § 71 PBG erfüllt seien; insbesondere sei nicht ersicht-

lich, welche besonderen Qualitäten die Arealüberbauung rechtfertigen wür-

den.  Die  Beziehung  zum  Ortsbild  und  zur  baulichen  und  landschaftlichen 

Umgebung werde nur bruchstückhaft behandelt, zum architektonischen Aus-

druck  würden  inhaltslose  Behauptungen  gemacht  und  zu  den  Freiflächen 

einzelne standardisierte Sätze verwendet. Die weiteren in § 71 Abs. 2 PBG 

erwähnten  Kriterien  würden  überhaupt  nicht  erwähnt.  Hinzu  komme,  dass 

nicht  alle  Erwägungen  nachvollziehbar  seien  und  teilweise  beschönigend 

wirkten  und  aus  Texten  aus  den  Baugesuchsunterlagen  abgeschrieben 

seien. Teilweise, insbesondere bezüglich der Umgebung, schliesse die Bau-

sektion offen, dass die geforderte Qualität nicht erreicht sei, ohne dass er-
wogen würde oder erkennbar wäre, dass diese negativen Punkte durch be-

sonders gut erfüllte Merkmale kompensiert würden. Entsprechend ziehe die 

Bausektion auch nicht den Schluss, dass die Anforderungen gemäss § 71 

PBG erfüllt seien, wobei sich selbst aus den ungenügenden Erwägungen er-

gebe, dass dies nicht der Fall sei. 

In (wie ersichtlich teilweise bereits im Rahmen der vorstehenden Rüge an-

gesprochener) materieller Hinsicht machen die Rekurrierenden geltend, da 

R1S.2022.05166 

Seite 78 

 
 
das Bauvorhaben die für eine Arealüberbauung gewährten Privilegien wei-

testgehend ausschöpfe, müsse die Qualität entsprechend hoch sein, doch 

gebe es - auch in der Wahrnehmung der Bausektion - keinen einzigen As-

pekt, in welchem sich das Projekt von einer Überbauung gemäss Regelbau-

weise  abhebe.  Beanstandet  werden  weiter  -  auch  in  diesem  Kontext  -  die 

Ausführungen zur Siedlung "H", eine inhaltlich wertlose Bezugnahme auf die 

ehemaligen Fabrik- und Lagerhallen in X, die Beschränkung der Ausführun-

gen zum architektonischen Ausdruck auf die Fassadengestaltung und -ma-

terialisierung sowie die fehlende Erwähnung aller Schutzobjekte. In diesem 

Zusammenhang  weisen  die  Rekurrierenden  überdies  darauf  hin,  die  Vo-

rinstanz setze sich nicht mit den in § 284 Abs. 1 und 2 PBG statuierten An-

forderungen  für  Hochhäuser  auseinander,  worin  eine  Rechtsverweigerung 

liege.  Den  Umgebungsplan  betreffend  führen  die  Rekurrierenden  sodann 

aus, gemäss der Vorinstanz genüge dieser den Anforderungen nicht, wobei 

der  Entscheid  über  die  ungenügend  dargestellten  Themen  unzulässiger-

weise in ein späteres, den Rekurrierenden nicht mehr zugängliches Verfah-

ren verwiesen werde; auch sei mit dieser Einschätzung der Vorinstanz nicht 

vereinbar, dass die Arealüberbauung trotzdem bewilligt werde, zumal es sich 

bei den kritisierten Teilen (vgl. im Einzelnen bereits E. 4.3.3) nicht um Klei-

nigkeiten handle; es gehe bei einem derart zentralen Thema für die Bewilli-

gungsfähigkeit einer Arealüberbauung nicht an, die Erfüllung der besonders 

guten Gestaltung mittels einer allgemein gehaltenen Auflage zu verlangen, 

wobei es im Übrigen mehr zu korrigieren gebe, als die Bausektion erwähne. 

Die Anforderungen an eine besonders gute Gestaltung der Freiflächen seien 

nicht erfüllt. Schliesslich erachten die Rekurrierenden auch im Rahmen ihrer 

materiellen Ausführungen die fehlende Prüfung der Kriterien "Wohnlichkeit 

und  Wohnhygiene",  "Versorgungs-  und  Entsorgungslösung"  und  "Art  und 

Grad der Ausrüstung" als schweren Mangel. 

14.2.1 

Die Gemeinden können in ihren Bau- und Zonenordnungen in den Bauzonen 

allgemein, aber auch zonen- oder gebietsweise Arealüberbauungen zulas-

sen.  Zu  diesem  Zweck  haben  sie  Mindestarealflächen  festzulegen  (§ 69 

PBG). Mit dem Instrument der Arealüberbauung verfügen die Baubehörden 

über  eine  rechtliche  Handhabe,  um  eine  von  der  Grundordnung  abwei-

chende  Überbauung  zu  gestatten.  Die Bau- und  Zonenordnung  kann  des-

halb  Bauvorschriften  enthalten,  die  von  den  Bestimmungen  für  die  Regel-

bauweise  und  von  den  kantonalen  Mindestabständen  abweichen  (§ 72 

R1S.2022.05166 

Seite 79 

 
 
Abs. 1 PBG). In der Regel sehen die Bau- und Zonenordnungen einen soge-

nannten Arealüberbauungs- bzw. Ausnützungsbonus vor. Die Stadt Zürich 

hat in Art. 8 BZO entsprechende Regelungen erlassen. 

Im Gegenzug für diese Privilegierung gelten erhöhte Anforderungen in Be-

zug auf die Gestaltung, Einordnung, Umgebung und Wohnqualität. Gemäss 

§ 71 PBG müssen die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung beson-

ders  gut  gestaltet  sowie  zweckmässig  ausgestattet  und  ausgerüstet  sein 

(Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu be-

achten:  Beziehung  zum  Ortsbild  sowie  zur  baulichen  und  landschaftlichen 

Umgebung;  kubische  Gliederung  und  architektonischer  Ausdruck  der  Ge-

bäude;  Lage,  Zweckbestimmung,  Umfang  und  Gestaltung  der  Freiflächen; 

Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art 

und Grad der Ausrüstung (Abs. 2). Arealüberbauungen können auch bereits 

überbaute  Grundstücke  umfassen,  wenn  die  Überbauung  als  Ganzes  den 

Anforderungen genügt (Abs. 3). 

§ 71 Abs. 1 PBG umschreibt die Anforderungen an Arealüberbauungen mit 

unbestimmten Rechtsbegriffen, die der Verwaltungsbehörde einen von der 

Rekursinstanz  zu  respektierenden  Entscheidungsspielraum  öffnen.  Dieser 

wird durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert, als in einer nicht abschlies-

senden  Aufzählung  die  massgeblichen  Beurteilungskriterien  genannt  wer-

den  (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,  a.a.O.,  S.  168;  BGr  1C_313/2015, 

1C_317/2015 vom 10. August 2016, E. 4.1). 

14.2.2 

Gemäss § 284 PBG müssen Hochhäuser verglichen mit einer gewöhnlichen 

Überbauung  ortsbaulich  einen  Gewinn  bringen  oder  durch  die  Art  und 

Zweckbestimmung  des  Gebäudes  bedingt  sein  (Abs.  1).  Hochhäuser  sind 
architektonisch besonders sorgfältig zu gestalten (Abs. 2). 

14.3.1 

Im angefochtenen Beschluss wird zunächst in E. H.c und H.d der Inhalt von 

§ 71 Abs. 1 und 2 PBG wiedergegeben. Daraufhin wird in E. I.a ausgeführt, 

zwischen Stadt und Land gelegen komme dem B eine wichtige städtebauli-

che Bedeutung zu. Er wirke als Scharnier zwischen dem städtischen Binz-

quartier und der Allmend. Mit dem Projekt werde eine durchlässige städte-

R1S.2022.05166 

Seite 80 

 
 
bauliche Struktur geschaffen, welche sich in gelungener Weise mit der All-

mend  verzahne.  Zugleich  werde  entlang  der  A-Strasse  eine  gelungene 

räumliche Fassung und damit eine städtische Anbindung an den vorhande-

nen Stadtkörper hergestellt. Es folgen (bereits in E. 13.1.2 zitierte) Ausfüh-

rungen  zu  Massstäblichkeit,  Körnigkeit  sowie  zum  Verhältnis  zur  Siedlung 

"H". In E. I.b wird sodann dargelegt, die parallelen Wohnzeilen, die schmalen 

Gassen und die grosszügig begrünten Höfe würden als an den Ort angemes-

sene, tragfähige und klug gewählte Grundlage für die Schaffung eines neuen 

städtischen Quartiers beurteilt. Sie erinnerten an die städtebauliche Setzung 

der ehemaligen Fabrik- und Lagerhallen in X. Der robuste Entwurf mit einer 

klaren städtebaulichen Haltung überzeuge auch in verschiedenen Bauetap-

pen durch die besonders gute städtebauliche, stadträumliche und architek-

tonische Gesamtwirkung. Dank der geschickt gewählten Zeilenstruktur wür-

den die Freiräume während allen Etappierungsschritten für die Bewohnen-

den und Passanten nutzbar und wiesen damit einen über die Siedlung hin-

auswirkenden,  ortsbaulichen  Gewinn  nach.  In  den  schmalen  Wohnzeilen 

seien gut belichtete und belüftete von Ost nach West orientierte Wohnungen 

angeordnet,  während  die  Kopfbauten  durch  grosszügige  strassenseitige 

Fenster  natürlich  belichtet  würden.  E.  I.c  hält  fest,  die  öffentlichen  Erdge-

schossnutzungen und die stadträumlichen Vorzonen entlang der A-Strasse 

leisteten einen wertvollen Quartierbeitrag über die Siedlung hinaus, während 

die strassenbegleitende Baumreihe einen übergeordneten Zusammenhang 

zwischen dem M und der N herstelle. Die gegliederten Stadtfassaden an der 

A-Strasse  würden  in  einem  regelmässigen  Rhythmus  durch  Gassen  und 

Grünräume  abgewechselt.  Nach  Süden  gerichtete  Erschliessungsgassen 

würden eine attraktive Verbindung vom Quartier zur Allmend schaffen. Da-

zwischen lägen durchgrünte Gartenräume und ein Quartierplatz als öffentli-

cher Begegnungsort im Zentrum der Anlage. Es folgen in E. I.d die bereits in 

E.  13.1.2  zitierten  Ausführungen  zu  Materialisierung,  Fassadengestaltung, 
Gliederung und architektonischem Ausdruck, bevor in der ebenfalls bereits 

zitierten E. I.e die Erfüllung der Anforderungen gemäss § 71 Abs. 2, 238 Abs. 

2 und 284 PBG konstatiert wird. Schliesslich wird in E. J.a festgehalten, die 

eingereichten  Unterlagen  zur  Umgebungsgestaltung,  welche  zwar  ein 

schlüssiges Gesamtkonzept darstellten, aber in Teilbereichen noch nicht die 

erforderliche  Ausarbeitungstiefe  aufwiesen,  genügten  den  Anforderungen 

nicht vollumfänglich. In E. J.c wird sodann im Einzelnen ausgeführt, weshalb 

die vorgesehene Umgebungsgestaltung die gemäss § 71 Abs. 1 PBG ver-

langte besonders gute Gestaltung "noch nicht in allen Teilen" erreiche (vgl. 

R1S.2022.05166 

Seite 81 

 
 
zu den konkret monierten Punkten bereits E. 4.3.3). In ihrer Rekursantwort 

macht die Vorinstanz sodann weitere detaillierte, teilweise ergänzende Aus-

führungen (vgl. act. 15 Rz. 23 bis 38). 

Wie  sich  den  vorstehend  referierten  Erwägungen  des  angefochtenen  Be-

schlusses entnehmen lässt, hat die Vorinstanz hinreichend begründet, wes-

halb sie insbesondere die Eingliederung in den städtebaulichen Kontext so-

wie  die  gewählte  architektonische  Lösung  als  besonders  gelungen  qualifi-

ziert hat und gestützt darauf zur Einschätzung gelangt ist, dass das Erforder-

nis der besonders guten Gestaltung vorliegend erfüllt sei (vgl. zur materiellen 

Beurteilung  durch  die  Rekursinstanz  E.  14.3.2).  Dass  die  entsprechenden 

Ausführungen unter dem Titel "Gestaltung Gebäude" (E. I), die Nennung der 

anwendbaren Normen unter dem Titel "Einordnung" (E. H) und die Beurtei-

lung der Umgebungsgestaltung in einem weiteren Abschnitt (E. J) erfolgen, 

erweist  sich  als  unproblematisch,  da  entscheidend  letztlich  nicht  die  ge-

wählte Systematik, sondern der Inhalt der vorinstanzlichen Begründung ist. 

Ebenfalls  keinen  Begründungsmangel  stellt  die  weitgehend  fehlende  aus-

drückliche  Auseinandersetzung  mit  den  weiteren  in  §  71  Abs. 2  PBG  bei-

spielhaft  genannten  drei  Kriterien  dar  (wobei  im  Übrigen  der  Aspekt  der 

Wohnlichkeit in E. I.b wie aufgezeigt durchaus Erwähnung findet). Zwar ist in 

der Rechtsprechung davon die Rede, mit dieser Bestimmung werde der ört-

lichen Baubehörde gleichsam ein Programm vorgegeben, nach dem sie die 

Erfüllung der in § 71 Abs. 1 PBG genannten Qualitätsanforderungen zu über-

prüfen habe (vgl. den - auch bei Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 168 

zitierten  -  VB.2003.00006  und  VB.2003.00015,  E. 1,  in  BEZ 2003  Nr.  22). 

Ganz abgesehen davon, dass auch in diesem Entscheid die Beurteilung der 

Gestaltung klarerweise im Zentrum stand, lässt sich sodann der bundesge-

richtlichen Rechtsprechung entnehmen, dass dieser Aspekt als ausschlag-

gebend  erachtet  wird  (vgl.  die  Hervorhebung  in  BGr  1C_313/2015, 
1C_317/2015 vom 10. August 2016, E. 4.1, wobei sich auch dem seitens der 

Rekurrierenden angeführten BGr 1C_92/2918 vom 9. Juli 2018, E. 3.5, nicht 

entnehmen lässt, dass die Abhandlung jedes einzelnen der in § 71 Abs. 2 

PBG genannten Kriterien formelle Voraussetzung eines rechtsgenügenden 

Entscheids bilden würde). Unbehelflich sind schliesslich die weiteren seitens 

der  Rekurrierenden  in  diesem  Zusammenhang  angesprochenen  Detailfra-

gen: Dass eine zustimmende Wiedergabe von in den Baugesuchsunterlagen 

enthaltenen Texten zulässig ist, wurde bereits dargelegt (vgl. E. 4.2.3). In-

wiefern  ein  weitergehender  Beschrieb  des  Bauvorhabens  erforderlich  sein 

R1S.2022.05166 

Seite 82 

 
 
sollte, ist nicht ersichtlich. Die aufgeführten Grundstücke betreffend, wird sei-

tens der Bauherrschaft plausibel dargelegt, dass die Arealüberbauung dem 

Baugesuch entsprechend die Parzellen 1 und 2 umfasst, auf S. 1 der Bau-

bewilligung aber nur Erstere erwähnt ist, da die auf dieser vorgenommenen 

baulichen  Massnahmen  Gegenstand  der  Bewilligung  bilden  (wobei  zudem 

weder dargetan noch ersichtlich ist, inwiefern die - im Lichte dieser Ausfüh-

rungen - unzutreffende Nennung auch des Grundstücks 3 als Teil der Areal-

überbauung in E. A.d der Baubewilligung Ausdruck einer materiell fehlerhaf-

ten Beurteilung sein sollte, nachdem diese Parzelle in den einschlägigen Er-

wägungen nicht mehr erwähnt wird). Unzutreffend ist schliesslich auch die 

Behauptung,  wonach  der  angefochtene  Entscheid  keine  §  71  PBG  betref-

fende Schlussfolgerung enthalte, nachdem diese wie erwähnt in E. I.e aus-

drücklich festgehalten wird. Zusammenfassend ist somit der gerügte Begrün-

dungsmangel zu verneinen. 

14.3.2 

Die vorinstanzliche Beurteilung erweist sich sodann auch in materieller Hin-

sicht als zutreffend. Dabei sind in Übereinstimmung mit den referierten Er-

wägungen als besonders positive Aspekte der geplanten Überbauung insbe-

sondere die folgenden hervorzuheben: Aufgrund der gewählten Gesamtkon-

zeption  mit  den  zur  A-Strasse  ausgerichteten  Kopfbauten  und  den  abge-

knickten,  parallel  verlaufenden  Zeilenbauten  gelingt  es  der  Arealüberbau-

ung, einerseits den Strassenraum zu fassen (und mit entsprechenden Nut-

zungen  zu  beleben)  und  andererseits  im  Übergang  zum  Freiraum  der  All-

mend eine offene Struktur mit entsprechenden Blickachsen und Wegverbin-

dungen zu schaffen. Dadurch wird sowohl im Randbereich des überbauten 

Gebiets  der  städtische  Raum  aufgewertet  als  auch  eine  Verknüpfung  zwi-

schen Siedlungsgebiet und Freiraum hergestellt und die Durchlässigkeit zwi-

schen diesen Bereichen gesichert. Hinsichtlich des Kriteriums der Beziehung 
zum  Ortsbild  und  zur  baulichen und  landschaftlichen  Umgebung  sind dem 

Vorhaben somit ohne Weiteres besondere Qualitäten zu attestieren, wobei 

bezüglich des spezifischen Aspekts des Verhältnisses zu den umliegenden 

inventarisierten Objekten auf  die Ausführungen  in E. 13  (insb.  E.  13.3.2.2) 

verwiesen werden kann (wobei insoweit insbesondere die positive Wirkung 

der gewählten Stellung der Gebäudekörper und die damit einhergehende ge-

lungene Einpassung in die Topographie hervorzuheben sind). Die kubische 

Gliederung und den architektonischen Ausdruck betreffend ist sodann zum 

einen auf die Materialisierung, die über die Verwendung von Sichtbackstein 

R1S.2022.05166 

Seite 83 

 
 
einen spezifischen Ortsbezug herzustellen vermag, und auf die Gliederung 

in der Vertikalen (unter anderem durch teilweise Rückversetzung der obers-

ten Geschosse) und die zusätzliche Auflockerung durch teilweise Fassaden-

begrünung 

(vgl. 

zu 

beidem 

die  Schnittansichten  Umgebung 

[R1S.2022.01560, act. 8.9.3 bis 8.9.5]) hinzuweisen. Zum andern wirkt sich 

auch insoweit die verwendete Typologie verhältnismässig schmaler Zeilen-

bauten, die parallel geführt und in der jeweiligen Achse überdies durch den 

B-Weg  unterbrochen  werden,  positiv  aus,  da  damit  für  die  vorgesehene 

Wohnnutzung  (auch  mit  Blick  auf  Wohnlichkeit  und  Wohnhygiene)  beson-

ders  geeignete  Gebäudekörper  geschaffen  werden  und  eine  klar  lesbare 

Gliederung des Gesamtareals mit einer für die Nutzer attraktiven Abfolge von 

Gassen und Grünräumen erreicht wird. Letzteres führt überdies dazu, dass 

auch hinsichtlich Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Frei-

flächen das auch seitens der Vorinstanz als schlüssig bezeichnete Gesamt-

konzept die spezifischen Anforderungen einer Arealüberbauung erfüllt, zu-

mal  insbesondere  mit  den  Gartenhöfen  zwischen  den  Gebäuden  A  und 

B1/B2 und den Gebäuden C1 und D1 sowie dem Quartierplatz zwischen den 

Gebäuden C2 und D2 Aussenräume mit hoher Aufenthaltsqualität entstehen 

werden  (vgl.  die  Situationspläne  Umgebungsgestaltung  [R1S.2022.05160, 

act.  8.9.1  und  8.9.2]).  Wie  bereits  in  E.  4.3.3  dargelegt,  sind  dabei  die  im 

angefochtenen  Beschluss  noch  nicht  gutgeheissenen  Aspekte  der  Umge-

bungsgestaltung entgegen den Rekurrierenden von untergeordneter Bedeu-

tung und einer auflageweisen Mängelbehebung ohne Weiteres zugänglich, 

wobei  Letztere  im  Übrigen  im  Rahmen  eines  weiteren  Bewilligungsverfah-

rens unter Einbezug der Rekurrierenden erfolgen wird. Was schliesslich die 

weiteren in § 72 Abs. 2 PBG beispielhaft genannten Kriterien anbelangt, so 

ist vorab darauf hinzuweisen, dass diese letztlich der Konkretisierung der in 

Abs.  1  dieser  Bestimmung  statuierten  Anforderungen  dienen,  von  denen 

nach dem vorstehend Ausgeführten die besonders gute Gestaltung klarer-
weise zu bejahen ist, während die als zweiter Aspekt erwähnte Ausstattung 

und Ausrüstung lediglich zweckmässig zu sein hat. Dass solches vorliegend 

nicht  der  Fall  wäre  ist  weder  dargetan  noch ersichtlich.  Auch  ist  - wie  teil-

weise bereits erwähnt - bezüglich der Wohnlichkeit und Wohnhygiene insbe-

sondere mit Blick auf die Anordnung der Gebäude und die gewählten Grund-

risse von einer hohen Qualität auszugehen. Schliesslich kommt dem seitens 

der Rekurrierenden in anderem Zusammenhang speziell hervorgehobenen 

Aspekt der Hitzeminderung (vgl. E. 11.2) im Rahmen der Gesamtbeurteilung 

gemäss § 71 PBG lediglich untergeordnete Bedeutung zu, wobei im Übrigen 

R1S.2022.05166 

Seite 84 

 
 
mit E. I.d des angefochtenen Beschlusses festgehalten werden kann, dass 

sich  die  vorgesehene Fassadenbegrünung  positiv  auf das Stadtklima aus-

wirken wird. Zusammengefasst hat die Vorinstanz somit zu Recht die beson-

ders gute Gestaltung im Sinne von § 71 PBG bejaht. 

14.3.3 

Wie sich sodann aus dem Vorstehenden ergibt, sind auch die spezifischen 

Anforderungen gemäss § 284 Abs. 1 und 2 PBG erfüllt. Für die besonders 

sorgfältige Gestaltung der Hochhäuser kann dabei vollumfänglich auf das in 

E. 14.3.2 Dargelegte (namentlich betreffend Setzung, Gliederung und Mate-

rialisierung der Gebäudekörper) verwiesen werden. Der ortsbauliche Gewinn 

wird einerseits durch die Vernetzung von Stadtgebiet und Freiraum sowie die 

Aufwertung des Strassenraums, andererseits durch die Schaffung attraktiver 

Freiräume  und  eines  öffentlichen  Quartierplatzes  erreicht.  Entgegen  dem 

Dafürhalten der Rekurrierenden lässt sich zudem bereits den Ausführungen 

im angefochtenen Beschluss entnehmen, dass und weshalb die Vorinstanz 

auch  diese  Voraussetzungen  als  erfüllt  erachtet  hat.  Die  im  Übrigen  nicht 

näher substantiierte Rüge einer Verletzung von § 284 PBG ist somit eben-

falls unbegründet. 

15.1 

Die  Rekurrierenden  rügen,  bei  der  die  Anforderungen  an  Gebäude  und 

Räume betreffenden Erwägung M des angefochtenen Beschlusses äussere 

sich  die  Bausektion  zu  den  rechtlichen  Anforderungen  betreffend  Wärme-

dämmvorschriften, Belichtung von ständigen Arbeitsplätzen, Nebenräumen, 

Gemeinschaftsräumen,  Duschen  und  Toilettenanlagen,  Raucherraum,  Be-

hindertengerechtigkeit, Lift, Absturzsicherung, Lärmbelastung, Wärmeerzeu-

gung bzw. Wassererwärmung, Notstromversorgung, Klima- und andere Luft-
technische  Anlagen,  Klimatisierung  der  Ladenräume  und  Energieeffizienz. 

Allerdings beschränke sich die Bausektion im Allgemeinen darauf, das an-

wendbare Recht zu erwähnen, wende dieses aber nicht an bzw. stelle, wo 

sie es anwende, fest, dass es nicht eingehalten sei. Es handle sich bei dieser 

"Nicht-Erwägung" um eine Verweigerung der Rechtsanwendung. 

15.2 

Die Kritik verfängt nicht, soweit auf die Rüge überhaupt einzutreten ist: Hin-

sichtlich der Begründung des angefochtenen Beschlusses ist vorab auf das 

R1S.2022.05166 

Seite 85 

 
 
bereits in E. 4.2 dargelegte grundsätzliche Fehlen einer Begründungspflicht 

hinzuweisen. Die - angeblich unterbliebene - Rechtsanwendung als solche 

betreffend ergibt sich sodann aus dem Dispositiv der Baubewilligung, dass 

zu  zahlreichen  Aspekten  der  fraglichen  Erwägung  M  Auflagen  angeordnet 

wurden. Nachdem die Rekurrierenden sich in der Rekursschrift bei Abhand-

lung  der  einzelnen  Teile  der  Erwägung  M  weitgehend  auf  eine  stereotype 

Wiederholung des Vorwurfs der fehlenden Rechtsanwendung beschränken, 

ohne sich mit dem Dispositiv auseinanderzusetzen (und auch in den weite-

ren  Rechtsschriften  hierzu  nichts  vorbringen),  ist  im  Folgenden  -  mangels 

Substantiierung - lediglich zu denjenigen Teilen der Erwägung M Stellung zu 

nehmen, bezüglich deren die Rekursschrift gewisse zusätzliche Vorbringen 

enthält (wobei auch diese weitestgehend unsubstantiiert erfolgen): Bezüglich 

der Belichtung von ständigen Arbeitsplätzen (E. M.c) wird moniert, die Bau-

sektion halte fest, dass die Vorschriften nicht eingehalten seien und verlange 

kompensatorische  Massnahmen.  Inwiefern  hierin  keine  Rechtsanwendung 

liegen  soll,  ist  nicht  nachvollziehbar,  zumal  in  Dispositivziffer  II.B.28  und 

II.B.4.a  die  entsprechenden  Auflagen  statuiert  werden.  Beanstandet  wird 

weiter, die Nassräume betreffend beschränke sich E. M.f auf die Aussage, 

die Unterlagen gäben keinen genügenden Aufschluss, ob das Recht einge-

halten sei. Auch dies ist nicht zu beanstanden, nachdem in Dispositivziffer 

II.B.29  (i.V.m.  II.B.3.b  und  II.B.4.b)  sowie  II.B.30  (i.V.m.  II.B.1.d)  entspre-

chende Auflagen erfolgen. Gleiches gilt für den Hinweis, zur Behindertenge-

rechtigkeit (E. M.h) liste die Bausektion auf, in welchen Punkten die Anforde-

rungen  nicht  erfüllt  seien,  was  mit  den  -  von  den  Rekurrierenden nicht  er-

wähnten - Auflagen in Dispositivziffer II.B.27 (i.V.m. II.B.1.d) korrespondiert. 

Hinsichtlich der Gemeinschaftsräume (E. M.e) äussern die Rekurrierenden 

ihr Erstaunen, dass nur zwei solche geplant seien und erwähnen im Übrigen, 

die Bausektion stelle fest, dass das anwendbare Recht nicht eingehalten sei. 

Die Rüge ist insofern unzutreffend, als in Wirklichkeit - wie in E. M.e korrekt 
ausgewiesen - vier Gemeinschaftsräume vorgesehen sind. In der fraglichen 

Erwägung wird sodann lediglich beanstandet, da sich die geplanten Gemein-

schaftsräume alle in einem Gebäude der zweiten Bauetappe befänden, sei 

vor Bezug der Wohnungen der ersten Bauetappe für diese ein Provisorium 

(z.B. durch entsprechende Nutzung von Gewerberäumen) zu erstellen. Die 

entsprechende  -  zulässige  -  Auflage  findet  sich  in  Dispositivziffer  II.B.1.c. 

Schliesslich wird betreffend die Lärmbelastung durch die Tiefgarage geltend 

gemacht, in E. M.n und M.o werde erwogen, die Tiefgarage sei grösstenteils 

R1S.2022.05166 

Seite 86 

 
 
vor  1985  erstellt  worden  und  werde  im  Sinne  von  Art.  8  Abs.  3  der  Lärm-

schutzverordnung (LSV) wesentlich geändert, ohne dass die Bausektion er-

wäge, was die rechtlichen Konsequenzen seien. Insoweit ist den Rekurrie-

renden  entgegenzuhalten,  dass  Folge  dieser  Qualifikation die Anwendbar-

keit der Immissionsgrenzwerte ist (Art. 8 Abs. 2 LSV), deren Einhaltung sei-

tens der Vorinstanz - wie in E. M.o festgehalten - überprüft und in Überein-

stimmung mit dem Umweltverträglichkeitsbericht (R1S.2022.05160, act. 8.11 

S. 30) und dem Lärmgutachten zur Tiefgarage (act. 22.2.0, Ziff. 3.2 und 5) 

bejaht wurde. Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die Rüge betreffend 

Anforderungen an Gebäude und Räume unbegründet ist. 

16.1 

In der Rekursschrift wird ohne jegliche Substantiierung festgehalten, ob die 

Anforderungen des Brandschutzes eingehalten seien, bleibe offen, was der 

Baubewilligung  entgegenstehe.  In  der  Replik  wird  ergänzend  vorgebracht, 

der erforderliche Brandschutzabstand zwischen dem Ladenprovisorium und 

dem Neubau Gebäude C1 sei unterschritten, ohne dass aus den Erwägun-

gen  hervorgehe,  welche  Massnahmen  zur Mangelbehebung  vorzunehmen 

seien;  derart  offen  formulierte  Auflagen  seien  nicht  zulässig.  Ausserdem 

gehe aus den Erwägungen nicht deutlich hervor, ob die Bewegungsflächen 

für die Feuerwehrfahrzeuge freigehalten seien oder nicht. 

16.2 

Gemäss  E.  N.a  sind  aufgrund  der  genannten  Unterschreitung  des  Brand-

schutzabstandes Ersatzmassnahmen notwendig. Entsprechend wird in Dis-

positivziffer  II.B.128  die  Auflage  statuiert,  im  Bereich  der  fraglichen  Unter-

schreitung  seien  Ersatzmassnahmen,  die  einen  Brandübergriff  verhindern, 

vorzunehmen, wobei die Detailpläne der Ersatzmassnahmen der Feuerpoli-

zei einzureichen und von ihr genehmigen zu lassen seien. Die Auflage er-
weist sich mit Blick auf den relativ technischen Charakter der Brandschutz-

vorschriften, der von vornherein zu einer Beschränkung der für die Mängel-

behebung denkbaren Vorkehren führt, als zulässig (vgl. generell zu den Vo-

raussetzungen von Auflagen bereits E. 4.3.3). Hinsichtlich der Bewegungs-

flächen  hält  E.  N.b  fest,  die  Erreichbarkeit  sei  nachgewiesen.  Die  Pläne 

müssten von der Einsatzplanung von Schutz & Rettung bewilligt werden. Ge-

wisse  Gegebenheiten  in  diesen  Flächen  seien  kritisch  zu  beurteilen;  es 

müsse  zwingend  eine  wirksame  Brandbekämpfung  gewährleistet  sein. 

R1S.2022.05166 

Seite 87 

 
 
Nachdem die Baubewilligung somit zum einen vom Nachweis der Erreich-

barkeit  ausgeht  und  zugleich  die  genannte  Bewilligung  vorbehält,  im  Rah-

men derer den als kritisch beurteilten Aspekten Rechnung getragen werden 

kann (vgl. insb. auch Dispositivziffer II.B.94), ist auch insoweit das Vorgehen 

der Vorinstanz nicht zu beanstanden. Nachdem die genannten Rügen nicht 

primär materielle brandschutzrechtliche Fragen, sondern die bauverfahrens-

rechtliche  Problematik  der  Zulässigkeit  von  Nebenbestimmungen  beschla-

gen, erübrigte sich schliesslich auch der Einbezug der Kantonalen Feuerpo-

lizei  in  das  vorliegende  Rekursverfahren.  Zusammenfassend  ist  auch  die 

Rüge betreffend Brandschutz unbegründet. 

17.1 

Die Rekurrierenden machen geltend, das Bauvorhaben erfülle trotz Überar-

beitung das Lärmschutzrecht nicht. Trotz Anpassung der Grundrisse seien 

in den Kopfbauten auf fast allen oberirdischen Ebenen Eckzimmer vorhan-

den, bei denen die Immissionsgrenzwerte (IGW) überschritten seien. Die Be-

zeichnung dieser Räume im Lärmgutachten als "grüner Raum" sei nur dann 

korrekt, wenn tatsächlich transparente Fassadenelemente und nicht festver-

glaste  Fenster  verbaut  würden,  da  Letztere  lärmschutzrechtlich  gleich  wie 

Fenster, die sich öffnen lassen, zu behandeln wären. Aus den Auflageakten 

gehe  die  konkrete  Ausgestaltung  nicht  hervor,  so  dass  die  Bauherrschaft 

nachzuweisen  habe,  was  geplant  sei.  Transparente  Fassadenelemente 

müssten  die  Wärmedämmvorschriften  einer  normalen  Fassade  erreichen 

und seien weniger lichtdurchlässig, weshalb diesfalls zu prüfen wäre, ob die 

Anforderungen an die Belichtung und Belüftung von Wohnräumen eingehal-

ten seien, was die Rekurrierenden gestützt auf die Baugesuchspläne bestrei-

ten würden. Sofern es sich um festverglaste Fenster handle, seien an sämt-

lichen Eckzimmern in den Kopfbauten die IGW überschritten und daher eine 
Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV notwendig, wobei die hierfür 

notwendige  Interessenabwägung  fehle.  Weiter  lasse  das  Lärmgutachten 

Fragen betreffend die betrieblich genutzten Räume offen. Bei Ebene 3 von 

Gebäude D1 und C1 sei angegeben, es befänden sich dort nur unterirdisch 

und betrieblich genutzte Räume; auf Ebene 5 in Haus D1 befinde sich Ge-

werbe und der Luftraum Gastro, die nicht beurteilt seien. Da die Lärmimmis-

sionen für betrieblich genutzte Räume zu prüfen seien, sei das Lärmgutach-

ten unvollständig. Der angefochtene Entscheid stütze sich auf eine ungenü-

gende Sachverhaltsabklärung und setze sich nicht mit den Voraussetzungen 

R1S.2022.05166 

Seite 88 

 
 
für die lärmrechtliche Ausnahmebewilligung auseinander, weshalb er aufzu-

heben sei. 

17.2 

Das Baugrundstück ist der Lärm-Empfindlichkeitsstufe (ES) III gemäss LSV 

zugeteilt. Für den vorliegend massgeblichen Strassenverkehrslärm betragen 

die IGW gemäss Anhang 3 der LSV somit am Tag 65 dB(A) und in der Nacht 

55 dB(A). Die Belastungsgrenzwerte gelten bei Gebäuden mit lärmempfind-

lichen Räumen (Art. 41 Abs. 1 LSV), wobei die Lärmimmissionen in der Mitte 

der offenen Fenster ermittelt werden (Art. 39 Abs. 1 Satz 1 LSV). Für Gebiete 

und Gebäude, in denen sich Personen in der Regel nur am Tag oder in der 

Nacht aufhalten, gelten für die Nacht bzw. den Tag keine Belastungsgrenz-

werte (Art. 41 Abs. 3 LSV). Bei Räumen in Betrieben gemäss Art. 2 Abs. 6 

lit. b LSV gelten um 5 dB(A) höhere IGW (Art. 42 Abs. 1 LSV); für Räume in 

Gasthäusern gilt dies nur, soweit sie auch bei geschlossenen Fenstern aus-

reichend belüftet werden können (Art. 42 Abs. 2 Satz 2 LSV). 

Gemäss Art. 22 Abs. 1 USG dürfen Baubewilligungen für neue Gebäude, die 

dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, unter Vorbehalt von Abs. 2 

nur erteilt werden, wenn die IGW nicht überschritten werden. Sind die IGW 

überschritten, so werden Baubewilligungen für Neubauten, die dem längeren 

Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig 

angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmass-

nahmen  getroffen  werden  (Art. 22  Abs. 2  USG).  Nach  Art. 31  Abs. 1  LSV 

dürfen  Neubauten  und  wesentliche  Änderungen  von  Gebäuden  mit  lärm-

empfindlichen  Räumen  ‒ wenn  die  IGW  überschritten  sind –  nur  bewilligt 

werden,  wenn  diese  Werte  durch  die  Anordnung  der  lärmempfindlichen 

Räume  auf  der  dem  Lärm  abgewandten  Seite  des  Gebäudes  (lit. a)  oder 

durch  bauliche  oder  gestalterische  Massnahmen,  die  das  Gebäude  gegen 
Lärm abschirmen (lit. b), eingehalten werden können. Können die IGW durch 

Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden, so darf die 

Baubewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an der 

Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die kan-

tonale Behörde zustimmt. 

17.3.1 

Unbegründet ist das rekurrentische Vorbringen - mit einer nachstehend zu 

erörternden Ausnahme - zunächst insoweit, als damit in Frage gestellt wird, 

R1S.2022.05166 

Seite 89 

 
 
dass bei den von IGW-Überschreitungen betroffenen Räumen in den Eckri-

saliten  transparente  Fassadenelemente  und  nicht  lediglich  festverglaste 

Fenster (bei denen die Lärmimmissionen zu ermitteln wären) realisiert wer-

den sollen. Nicht nur ergibt sich dies aus den Grundrissplänen und den An-

gaben im Lärmgutachten Strassenlärm (act. 22.1.0, wo generell von trans-

parenten Fassadenelementen die Rede ist, auch wenn auf S. 31 in Verbin-

dung damit auch der Begriff "festverglast" verwendet wird); vielmehr hält der 

angefochtene  Beschluss  in  Dispositivziffer  II.B.77  unter  Bezugnahme  auf 

das  genannte  Gutachten  ausdrücklich  fest,  die  Eckbereiche  der  lärmemp-

findlichen Wohnräume entlang der A-Strasse seien als nicht öffenbare trans-

parente  Fassadenbauteile  auszuführen.  Von  der  so  formulierten  Vorgabe 

sind  sämtliche  Bereiche  von Wohnräumen,  für  die  im  Lärmgutachten  eine 

entsprechende  Ausgestaltung  vorgesehen  und  der  Beurteilung  als  "grüner 

Raum" (= Raum, bei dem die IGW an allen Fenstern eingehalten sind) zu-

grunde  gelegt  ist,  erfasst.  Entsprechend  ist  eine  Ausnahmebewilligung  im 

Sinne von Art. 31 Abs. 2 LSV nicht erforderlich und kommt in der zur Beur-

teilung stehenden Konstellation auch dem weiteren von den Rekurrierenden 

angesprochenen Umstand, dass das Bundesgericht mit BGE 142 II 100 die 

Lüftungsfenster-Praxis für bundesrechtswidrig erklärt hat, keine Bedeutung 

zu. 

Dabei  steht  die  vorgesehene  Lösung  entgegen  der  unsubstantiierten  Be-

hauptung der Rekurrierenden auch nicht im Widerspruch zu den wohnhygi-

enischen  Vorgaben.  So  ist  anhand  der  Grundrisspläne  und  Ansichten  er-

sichtlich,  dass  die  fraglichen  Räume  auch  unter  Weglassung  der  (in  den 

Grundrissplänen  zum  Teil  mitberücksichtigen)  Flächen  der  transparenten 

Fassadenbauteile  über  Fensterflächen  verfügen,  die  das  in  §  302  Abs.  2 

PBG für die Belichtung genannte (und gemäss der kantonalen Vollzugspra-

xis bei Räumen ohne andere öffenbare Fenster auch hinsichtlich der Belüf-
tung  zur  Anwendung  gebrachte)  Mass  von  zehn  Prozent  der  Bodenfläche 

überschreiten  (wodurch  sich  das  vorliegend  zu  beurteilende  Bauvorhaben 

von dem in VB.2021.00162 vom 27. Oktober 2021, E. 3.3.1, unter diesem 

Titel als problematisch erachteten unterscheidet). Der Einsatz transparenter 

Fassadenelemente erfolgt sodann insgesamt nur bei wenigen Räumen und 

dabei in den betroffenen Wohnungen stets nur bei einem Zimmer (vgl. act. 

22.1.0), so dass sich - im Gegensatz zur Beurteilung eines entsprechenden 

Eventualbegehrens im Rahmen des die erste Baubewilligung betreffenden 

Rekursentscheids (BRGE I Nr. 0116/2020, 0117/2020 und 0118/2020 vom 

R1S.2022.05166 

Seite 90 

 
 
4. September 2020, E. 5.3.4) - auch mit Blick auf die Berücksichtigung des 

Kriteriums der Wohnlichkeit und Wohnhygiene im Rahmen der Anforderun-

gen  an  Arealüberbauungen  keine  Bedenken  ergeben.  So  kann  einerseits 

eine hohe Qualität auch in dieser Hinsicht bereits auf Ebene der einzelnen 

Wohneinheit  bejaht  werden;  zu  beachten  ist  andererseits,  dass  sich  die 

Rechtsprechung,  wonach  die  wohnhygienischen  Anforderungen  an  Areal-

überbauungen grundsätzlich bei jeder einzelnen Wohneinheit zu berücksich-

tigen seien (vgl. VB.2019.00394 vom 27. Februar 2020, E. 6, unter Zitierung 

von Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 1246, wo aber gerade die allge-

meinen  gesetzlichen  Vorgaben  für  wohnhygienisch  einwandfreie  Verhält-

nisse  und  nicht  die  spezifischen  Anforderungen  an  Arealüberbauungen 

Thema sind), auf Konstellationen mit IGW-Überschreitungen bezieht, was - 

vom  wohnhygienischen  Schutzgedanken  her  -  eine  entsprechende  Sicht-

weise nahelegt, während für die Frage einer allfälligen besonderen Qualität 

eine übergeordnete Perspektive auf Ebene der gesamten Arealüberbauung 

sachgerechter erscheint. 

Damit verbleiben im Zusammenhang mit den vorgesehenen transparenten 

Fassadenbauteilen  zwei  Probleme:  Zunächst  ist  -  aufgrund  der  Beschrän-

kung  auf Wohnräume  in  der  zitierten  Dispositivziffer  II.B.77  -  das  transpa-

rente Fassadenelement, das gemäss Lärmgutachten auf der Ebene 4 beim 

Personalraum im Eckbereich des Gebäudes C1 zwecks Einhaltung der IGW 

erforderlich ist (vgl. act. 22.1.0, S. 9 und 17), nicht erfasst - dies im Gegen-

satz zur umfassenden Formulierung der zur Einhaltung der IGW erforderli-

chen Voraussetzungen, wie sie im Lärmgutachten (a.a.O., S. 31) verwendet 

wird. Die Auflage gemäss dem dritten Lemma von Dispositivziffer II.B.77 ist 

daher  entsprechend  anzupassen  (vgl.  zum  konkreten  Wortlaut  sogleich). 

Eine solche Auflage ist - wie auch die weiteren nachfolgend zu erläuternden 

Auflagen - nach der neueren verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung bei 
zentralen,  insbesondere  umweltrechtlichen  Bewilligungsvoraussetzungen 

(bezüglich deren unter anderem ausdrücklich auf Art. 31 Abs. 1 LSV verwie-

sen wird) auch dann angezeigt, wenn sie für die Rekurrierenden bedeutungs-

los sind (VB.2021.00064 vom 2. Dezember 2021, E. 10.3.1). Hinzu kommt 

nun, dass die (seitens der Rekurrierenden dem Grundsatz nach anerkannte) 

Zulässigkeit, transparente Fassadenbauteile von der Ermittlung der Lärmim-

missionen auszunehmen (offen gelassen in VB.2021.00162 vom 27. Oktober 

2021, E. 3.3.1), in Übereinstimmung mit der - auch im genannten Entscheid 

R1S.2022.05166 

Seite 91 

 
 
des  Verwaltungsgerichts  zitierten  und  vorliegend  von  den  rekursgegneri-

schen Parteien angerufenen - Vollzugshilfe 2.00 des Cercle Bruit (Anforde-

rungen an Bauzonen und Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten) vo-

raussetzt, dass die Schalldämmung dieser Fassadenbauteile nur unwesent-

lich  (max.  5  dB)  von  der  Schalldämmung  der  restlichen  Fassadenbauteile 

abweicht und die Schalldämmung der Gesamtfassade den erhöhten Anfor-

derungen der SIA 181 genügt (a.a.O., S. 7). Diese Vorgabe, welche im Lärm-

gutachten ausdrücklich übernommen wird (act. 22.1.0, S. 31), findet im an-

gefochtenen Beschluss keinen Niederschlag, nachdem sich Dispositivziffer 

II.B.77 hierzu überhaupt nicht äussert, während Dispositivziffer II.B.73 ledig-

lich - in Übereinstimmung mit Art. 32 Abs. 1 LSV - die Mindestanforderungen 

der  SIA-Norm  181  vorbehält.  Entsprechend  ist  Dispositivziffer  II.B.77,  3. 

Lemma,  in  Berücksichtigung  der  beiden  genannten  Punkte  und  in  Umset-

zung der im Lärmgutachten (act. 22.1.0, S. 31) formulierten Voraussetzung 

der Einhaltung der IGW wie folgt neu zu fassen (wobei "Gesamtfassade" im 

gleichen Sinn wie im Gutachten zu verstehen ist): "Die Eckbereiche der lärm-

empfindlichen Wohnräume entlang der A-Strasse sowie der weitere im Aus-

senlärmgutachten Strassenlärm vom 8. Oktober 2021 mit * bezeichnete Be-

reich des Personalraums auf Ebene 4 im Gebäude C1 sind als nicht öffen-

bare transparente Fassadenbauteile auszuführen. Ihre Schalldämmung darf 

nicht mehr als 5 dB von der Schalldämmung der Fassade abweichen und die 

Schalldämmung der Gesamtfassade muss den erhöhten Anforderungen der 

SIA 181 genügen". 

17.3.2 

Wie  erwähnt  rügen  die  Rekurrierenden  auch  eine  ungenügende  Sachver-

haltsabklärung  im  Zusammenhang  mit  bestimmten  betrieblich  genutzten 

Räumen. Nicht nachvollziehbar ist diese Rüge, soweit sie sich auf die Räume 

der Ebene 3 im Gebäude D1 bezieht, da dort nur unterirdische Räume vor-
handen  sind  (vgl.  R1S.2022.05160,  act.  8.3.6).  Demgegenüber  zeigt  sich 

beim im Gebäude C1 auf der gleichen Ebene befindlichen Personalraum ein 

generelles  Problem  des  Lärmgutachtens:  Zwar  hält  dieses  hinsichtlich  der 

Betriebsnutzungen ausdrücklich fest, dass insoweit lediglich bei einem Fens-

ter des Personalraums in der Ebene 4 des Gebäudes C1 eine geringfügige 

Überschreitung bestehe, die mit Verwendung des - in E. 17.3.1 thematisier-

ten - transparenten Fassadenelements beseitigt wird. Diese Aussage lässt 

sich allerdings aufgrund der Angaben im Gutachten nicht verifizieren: Aus-

R1S.2022.05166 

Seite 92 

 
 
gangspunkt bildet der Umstand, dass - an sich zutreffend - für die Betriebs-

nutzungen gestützt auf Art. 41 Abs. 3 LSV lediglich die Grenzwerte am Tag 

(von 70 dB[A]) als massgeblich erachtet werden (act. 22.1.0, S. 5). Im Fol-

genden wird zwar auf S. 8 des Gutachtens die maximale Fassadenbelastung 

an einem bestimmten Punkt des Grundrisses jeweils für den Tag und für die 

Nacht ausgewiesen, ohne dass aber eine Differenzierung bezüglich der ein-

zelnen  Ebenen  erfolgen  würde.  Diese  wird  zwar  in  der  Folge  auf  S.  11  ff. 

vorgenommen, dies jedoch nur für die Nachtwerte, basierend auf der Über-

legung, dass diese die für die Wohnnutzung kritische Belastung darstellen 

würden  (a.a.O.,  S.  10).  Damit  sind  jedoch die  für  die  Betriebsräume  allein 

massgeblichen Tagesbelastungen lediglich in der erwähnten gesamthaften 

Darstellung der maximalen Fassadenbelastungen auf S. 8 (oben) enthalten, 

wo  sie  einerseits  teilweise  gar  nicht  lesbar  sind  und  andererseits  lediglich 

besagen, dass in einer bestimmten vertikalen Achse (entsprechend einem 

Punkt des Grundrisses) auf mindestens einer Ebene die entsprechende ma-

ximale  Belastung  besteht,  ohne  dass  nachvollziehbar  wäre,  für  welche 

Ebene(n) dies der Fall ist und wie hoch die Tagesbelastungen auf den ande-

ren Ebenen sind. Auf die rekurrentische Rüge bezogen bedeutet dies, dass 

bezüglich  des  korrespondierenden  Punktes  des  Grundrisses  auf  Ebene  4 

eine - vorstehend erwähnte - Überschreitung bekannt ist, daher davon aus-

gegangen werden kann, dass die an der fraglichen Stelle auf S. 8 des Gut-

achtens  nicht  lesbare  Angabe  einen Wert  über  70  dB(A)  ausweist,  jedoch 

nicht klar ist, ob diese Belastung auch auf Ebene 3 besteht oder nicht. Aller-

dings ist dieser Mangel auflageweise lösbar: Dies deshalb, weil aufgrund der 

klaren Aussage auf S. 9 des Gutachtens an sich davon auszugehen ist, dass 

in  der  Tat  mit  Ausnahme  des  dort  bezeichneten  Bereichs  keine  weiteren 

IGW-Überschreitungen bei Betriebsräumen bestehen. Um jedoch diese Ein-

schätzung nachvollziehbar zu dokumentieren, ist die Bauherrschaft zur Ein-

reichung entsprechender Nachweise zu verpflichten, wobei die fragliche Auf-
lage mit Blick auf weitere nicht lesbare Tagesbelastungswerte (auf S. 8 des 

Gutachtens) allgemein - und nicht lediglich auf den Gegenstand der rekur-

rentischen  Rüge  bildenden  Raum  bezogen  -  zu  formulieren  und  demnach 

wie folgt zu fassen ist: "Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Amt für 

Baubewilligungen im Sinne der Erwägungen einen Nachweis über die Ein-

haltung  der  Immissionsgrenzwerte  für  Strassenverkehrslärm  bei  den  Be-

triebsräumen  einzureichen und  bewilligen  zu  lassen."  Dabei  ist  zu berück-

sichtigen, dass ungeachtet der allgemeinen Formulierung der einzige Raum, 

bei dem konkrete Zweifel hinsichtlich der Einhaltung der IGW bestehen, der 

R1S.2022.05166 

Seite 93 

 
 
von den Rekurrierenden genannte Personalraum auf Ebene 3 im Gebäude 

C1 ist. Sollte sich herausstellen, dass dort an gleicher Lage wie auf Ebene 4 

eine IGW-Überschreitung vorliegt, so könnte diese ohne Weiteres durch ent-

sprechende  Verwendung  eines  transparenten  Fassadenbauteils  beseitigt 

werden, was von der gewählten Formulierung der Auflage abgedeckt wäre. 

Hinsichtlich des Gewerbes und des Luftraums Gastro auf Ebene 5 des Ge-

bäudes D1 ist der Nachweis der Einhaltung der IGW grundsätzlich durch die 

genannte Auflage abgedeckt, wobei im Übrigen ausgehend von den maxi-

malen  Tagesbelastungen  gemäss  S.  8  des  Gutachtens  für  die  Gewerbe-

räume von vornherein keine IGW-Überschreitung ersichtlich ist und lediglich 

für  den  Gastronomie-Bereich  (dabei  aber  nicht  lediglich  für  den  Luftraum, 

sondern auch für die Ebene 4) das Problem einer nicht mit Sicherheit (aber 

mit  grosser  Wahrscheinlichkeit)  einen  Belastungswert  von  (lediglich)  70 

dB(A) ausweisenden Angabe besteht. Den Gastronomie-Bereich betreffend 

sind  jedoch  zwei  zusätzliche  Aspekte  zu berücksichtigen:  Zum einen  setzt 

die  Anwendbarkeit  der  höheren  IGW die  ausreichende  Belüftung  auch  bei 

geschlossenen Fenstern voraus (Art. 42 Abs. 2 LSV), wovon aber gestützt 

auf § 41 Abs. 1 der Besonderen Bauverordnung I (BBV I) in Verbindung mit 

Dispositivziffer II.B.35 ausgegangen werden kann. Zum andern wären in der 

Nacht auch die höheren IGW (von 60 dB[A]) überschritten (vgl. act. 22.1.0 

S. 17 und 19). Zwar ist aufgrund der konkreten betrieblichen Einbettung des 

Gastronomiebereichs  (räumlicher  Bezug  zum  Ladenzentrum)  nicht  davon 

auszugehen, dass dessen Öffnungszeiten die Nachtzeit (22 bis 06 Uhr; vgl. 

Anhang 3 Ziff. 32 Abs. 1 LSV) betreffen. Um diesen Punkt (bzw. die damit 

verbundene ausschliessliche Relevanz der Tagesbelastung) sicherzustellen, 

ist  der  angefochtene  Beschluss  jedoch  durch  folgende  weitere  Auflage  zu 

ergänzen:  "Im  Rahmen  der  Bewilligung  des  Ausbaus des Gastro-Bereichs 

gemäss separater Eingabe Betriebskonzept Ladenzentrum hat die Bauherr-
schaft dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägungen den Nach-

weis zu erbringen, dass die Nutzung ausserhalb der Zeit von 22 Uhr bis 06 

Uhr erfolgt." 

Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die den Lärm betreffende Rüge 

teilweise  begründet  ist,  die  entsprechenden  Mängel  aber  mit  den  drei  ge-

nannten Auflagen behoben werden können. Eine Aufhebung des angefoch-

tenen Beschlusses aus lärmschutzrechtlichen Gründen fällt demgegenüber 

ausser Betracht. 

R1S.2022.05166 

Seite 94 

 
 
18.1 

Die  Rekurrierenden  rügen  weiter,  der  vorgesehene  Etappierungsplan,  wo-

nach  in  einer  ersten  Etappe  ab  2025  der  Ersatzneubau  für  die  Gebäude 

"Wohnen 3" und "Wohnen 4" und danach in einer zweiten, bis ca. 2034 dau-

ernden Etappe der Ersatzneubau für "Wohnen 2" und Migros erfolgen solle, 

setze voraus, dass die - gemäss Vertrag der Stadt Zürich mit der Bauherr-

schaft vom 11. Dezember 2002 - bis 30. September 2026 bestehende städ-

tische Mietzinskontrolle für die 78 Wohnungen des Sektors "Wohnen 4" be-

reits per 2025 und damit vertragswidrig beendet würde, nachdem entspre-

chende Verhandlungen zwischen Stadt und Bauherrschaft zu keinem Ergeb-

nis geführt hätten. Der Abbruch von "Wohnen 4" könne folglich frühestens 

ab Oktober 2026 gestartet werden, womit dem von der Bauherrschaft einge-

reichten Etappierungsplan die Grundlage entzogen sei und die Baueingabe 

auf  einem  faktisch  nicht  einhaltbaren  bzw.  rechtlich  nicht  durchsetzbaren 

Fahrplan beruhe. Das dem Baugesuch zugrundeliegende und mit dem an-

gefochtenen  Entscheid  bewilligte  Etappierungskonzept  sei  vertragswidrig 

und  nicht  umsetzbar.  Diese  Realisierungs-Problematik  werde  im  Bauent-

scheid mit keinem Wort thematisiert. Die Frage, ob das Projekt innert der in 

der Baueingabe genannten Fristen und der gesetzlichen Vorgaben für Are-

alüberbauungen realisiert werden könne, sei konstitutiv für die Bewilligungs-

fähigkeit  des  Vorhabens  überhaupt  und  dürfe  nicht  in  eine  Auflage  abge-

schoben werden. Die im angefochtenen Beschluss enthaltene Auflage, das 

vollständige Etappierungskonzept durch das Amt für Baubewilligungen be-

urteilen zu lassen, sei für die Bauherrschaft wie für die Rekurrierenden eine 

komplette Blackbox; ein solches Vorgehen sei unstatthaft, der Bauentscheid 

rechtswidrig. In der Replik weisen die Rekurrierenden ergänzend darauf hin, 

es werde bestritten, dass der Vertrag betreffend Mietzinskontrolle keine bau-

rechtliche Relevanz habe. Der ursprüngliche Vertrag von 1973 sei Voraus-

setzung  für  die  Erteilung  einer  Baubewilligung  gewesen  und  habe  zudem 
den Charakter einer Mehrwertabgabe gehabt. Es bestehe insofern eine öf-

fentlich-rechtliche  Nutzungseinschränkung,  die  auch  im  vorliegenden  Ver-

fahren zu beachten sei. 

18.2 

Auch diese Rüge erweist sich als unbegründet. Zweifelhaft ist zunächst, ob 

die aufgeworfene Frage überhaupt materiell zu behandeln ist: Die - zwischen 

den Parteien nicht umstrittene - Vorgabe, wonach die Wohnungen des Sek-

R1S.2022.05166 

Seite 95 

 
 
tors "Wohnen 4" bis zum 30. September 2026 der städtischen Mietzinskon-

trolle unterstehen, geht auf einen mit Beschluss des Stadtrats vom 11. De-

zember 2002 genehmigten Vertrag zwischen der Stadt Zürich und den Ei-

gentümerinnen  der  Parzellen  1,  3  und  2  zurück,  mit  welchem  ein  früherer 

Vertrag vom 16. November 1973 ersetzt wurde (vgl. act. 6.8 [insbesondere 

Antwort zu Frage 8] und act. 6.9, insb. Ziff. 2, 5 und 8). Während die im - die 

Überbauung des die genannten drei Parzellen umfassenden Areals betref-

fenden  -  Vertrag  von  1973  unter  anderem  enthaltene  Verpflichtung  betref-

fend Mietzinsgestaltung als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen worden 

war, sah der Vertrag von 2002 die Löschung dieser Dienstbarkeit vor, wobei 

die Verpflichtung betreffend Mietzinsgestaltung auf vertraglicher Basis fort-

bestehen sollte (vgl. act. 6.9, insb. Ziff. 1, 2, 5, 7 und 8). Inwiefern es sich bei 

dieser  vertraglich  begründeten  Verpflichtung  um  eine  öffentlich-rechtliche 

Nutzungseinschränkung handeln könnte, ist nicht ersichtlich (vgl. zu den For-

men der Anordnung öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkungen nur Ul-

rich  Häfelin/Georg  Müller/Felix  Uhlmann,  Allgemeines  Verwaltungsrecht, 

8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 2454). Zwar könnte sich die Frage stel-

len, ob die genannten Verträge als privat- oder als verwaltungsrechtliche zu 

qualifizieren sind, wobei für die Abgrenzung insbesondere auf Vertragsge-

genstand  und  -zweck  (im  Sinne  der  Frage,  ob  der  Vertrag  unmittelbar  die 

Erfüllung  einer öffentlichen  Aufgabe  betrifft oder  Materien  enthält,  die  vom 

öffentlichen Recht geregelt werden) abzustellen ist (VK.2010.00002 vom 10. 

Februar 2011, E. 1.3, in BEZ 2011 Nr. 8; vgl. auch Häfelin/Müller/Uhlmann, 

a.a.O., Rz. 1292 ff.). Soweit von Ersterem ausgegangen würde, handelt es 

sich bei der Frage, ob mit der monierten Ausgestaltung der Etappierung eine 

Vertragsverletzung einhergeht, um eine ein allfälliges privatrechtliches Hin-

dernis betreffende Vorfrage, womit es im Lichte von § 1 VRG und § 317 PBG 

ohne Weiteres zulässig (wenn nicht sogar geboten) wäre, darauf im Rahmen 

(vgl.  auch 
des  Baubewilligungsverfahrens  nicht  weiter  einzugehen 
VB.2013.00050 vom 12. Juni 2013, E. 6.3 sowie Kaspar Plüss, in: Kommen-

tar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 1 Rz. 38 ff.). Doch auch wenn 

der Vertrag demgegenüber als verwaltungsrechtlicher zu qualifizieren wäre, 

würde dies nichts daran ändern, dass eine allfällige Verletzung desselben in 

einem gesonderten Verfahren - nun einfach auf dem Weg der Verwaltungs-

rechtspflege - geltend zu machen wäre, da es sich auch dann nicht um eine 

nach  Massgabe  von  §  320  PBG  zu  prüfende  öffentlich-rechtliche  Bestim-

mung,  namentlich  aus  dem  Planungs-,  Bau-  und  Umweltschutzrecht  (vgl. 

auch  §  329  PBG),  handeln  würde,  deren  Einhaltung  Voraussetzung  einer 

R1S.2022.05166 

Seite 96 

 
 
Bewilligungserteilung  ist  (vgl.  zur  Bedeutung  von  §  320  PBG  auch 

VB.2020.00039, E. 5.2, in BEZ 2020 Nr. 22; VB.2013.00050 vom 12. Juni 

2013,  E.  6.3).  Mit  anderen Worten hätte  eine  allfällige  Verletzung  der  ver-

traglich  vereinbarten  Mietzinsgestaltung  in  keinem  Fall  die  fehlende  bau-

rechtliche Bewilligungsfähigkeit des vorliegend zu beurteilenden Bauvorha-

bens zur Folge, wobei der Argumentation in der Replik entgegenzuhalten ist, 

dass auch die behauptete Verknüpfung des Vertrags von 1973 mit der sei-

nerzeitigen  Bewilligungserteilung  keine  entsprechenden  Folgen  zeitigen 

würde, da sie sich einerseits auf die damalige und nicht auf die nun strittige 

Bewilligungserteilung bezieht und andererseits der Vertrag von 1973 wie er-

wähnt mittlerweile ersetzt worden ist. 

War somit die Übereinstimmung der geplanten Etappierung mit den vertrag-

lichen Pflichten der Bauherrschaft gar nicht unter dem Titel der Bewilligungs-

fähigkeit  bei  gegebener  Vertragsverletzung  zu  prüfen,  so  könnten  sich  die 

von den Rekurrierenden aufgeworfenen materiellen Fragen nur insofern stel-

len, als damit die Behauptung verbunden ist, eine vertragskonforme Etappie-

rung wäre ihrerseits mit der vorliegenden Baubewilligung nicht kompatibel. 

Dieses Problem hat insofern eine gewisse Bedeutung, als die Bauherrschaft 

einerseits  gemäss  unbestrittener  rekurrentischer  Darstellung  jedenfalls  im 

Zeitpunkt der Einreichung des ersten Baugesuchs davon ausging, durch ein-

vernehmliche  vorzeitige  Beendigung  der  Mietzinskontrolle  den  konkret  ins 

Auge gefassten Zeitplan umsetzen zu können, und andererseits - wie sich 

der Vernehmlassung entnehmen lässt - noch heute beabsichtigt, das Bau-

vorhaben  zu  realisieren,  ohne  dabei  eine  Vertragsverletzung  zu  begehen. 

Soweit Letzteres - wie offenbar nach wie vor primär intendiert - aufgrund ei-

ner  einvernehmlichen  Lösung  hinsichtlich  der  Dauer  der  Mietzinskontrolle 

der Fall wäre, erweist sich die Baubewilligung von vornherein als unproble-

matisch. Soweit demgegenüber die bestehenden vertraglichen Pflichten voll-
umfänglich zu erfüllen wären, stellt sich die Frage, ob dies im Widerspruch 

zur strittigen Baubewilligung stehen würde. Dies ist zu verneinen: Zwar wird 

im Baugesuch als Baudauer die Zeit vom 1. Januar 2025 bis zum 1. Januar 

2034 genannt, worauf offenbar auch die geplante Etappierung beruht. Indes-

sen ist bereits aufgrund der - voraussichtlich realisierten - Möglichkeit ver-

hältnismässig langwieriger Rechtsmittelverfahren offenkundig, dass mit den 

entsprechenden Angaben zwar die voraussichtliche Dauer der Bauarbeiten 

(und im Rahmen der Etappierung auch die Abfolge und zeitliche Dauer der 

R1S.2022.05166 

Seite 97 

 
 
einzelnen Bauphasen) festgelegt werden soll, damit jedoch keine Verpflich-

tung  auf  einen  bestimmten  Zeitpunkt  des  Baubeginns  einhergehen  kann. 

Letzteres stünde denn auch im Widerspruch zu § 322 PBG, welcher diese 

Frage dahingehend regelt, dass baurechtliche Bewilligungen nach drei Jah-

ren erlöschen, wenn nicht vorher mit der Ausführung begonnen worden ist 

(Abs. 1), wobei die Frist in streitigen Fällen mit der Rechtskraft des entspre-

chenden Entscheids zu laufen beginnt (Abs. 3). Gestützt auf diese Bestim-

mung  ist  offenkundig,  dass  es  der  Bauherrschaft  möglich  sein  wird,  durch 

entsprechende  Terminierung  des  Baubeginns  ihren  vertraglichen  Pflichten 

nachzukommen, ist doch nicht davon auszugehen, dass vor dem 1. Oktober 

2023  (mithin  drei  Jahre  vor  Auslaufen  der  letzten  Mitzinskontrolle)  bereits 

eine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt (wobei selbst im hypothetischen 

Fall, dass der vorliegende Entscheid in Rechtskraft erwachsen sollte, die da-

mit problematische Zeitspanne von wenigen Monaten durch entsprechende 

Beschränkung der Abbrucharbeiten auf den Sektor "Wohnen 3" und verzö-

gerte  Inangriffnahme  dieser  Arbeiten  im  Sektor  "Wohnen  4"  überbrückbar 

wäre). Irrelevant ist in diesem Kontext im Übrigen die von den Rekurrieren-

den angerufene Bestimmung von § 328 PBG, regelt diese doch die Frage 

des Unterbruchs von Bauarbeiten und nicht die vorliegend interessierende 

des  Beginns  derselben.  Dass  schliesslich  ein  zeitlich  entsprechend  ange-

passtes Etappierungskonzept eingereicht werden kann (wie es voraussicht-

lich schon allein aufgrund der Dauer der Rechtsmittelverfahren erforderlich 

sein dürfte), ergibt sich aus der in Dispositivziffer II.B.1.c statuierten Auflage, 

dem  Amt für  Baubewilligungen  ein  vollständiges  Etappierungskonzept ein-

zureichen und beurteilen zu lassen, auch wenn diese Nebenbestimmung - 

wie sich aus dem Verweis auf E. A.f und M.e ergibt - an sich aus anderen 

Gründen angeordnet wurde (wobei die Vorinstanz, sofern sie die Einhaltung 

der vertraglichen Verpflichtungen als für die Bewilligungsfähigkeit massge-

blich erachtet hätte, die Auflage auch auf diesen Aspekt hätte beziehen kön-
nen, davon jedoch nach dem vorstehend Ausgeführten zu Recht abgesehen 

hat). Zu beachten ist dabei insbesondere, dass sich - im Rahmen der vorlie-

gend diskutierten Problematik - an der bereits bekannten zeitlichen Abfolge 

grundsätzlich keine Änderungen ergeben müssen, sondern lediglich die kon-

kreten Zeitpunkte anzupassen sind (während zugleich die mit den genannten 

Erwägungen verbundenen Anpassungen ebenfalls klar umrissen sind). Ent-

sprechend  geht  der  rekurrentische  Vorwurf,  wonach  es  sich  bei  der  fragli-

chen  Auflage  um  eine  "Blackbox"  handle,  fehl.  Ebenfalls  unzutreffend  ist 

nach dem Gesagten, dass die Frage, ob das Bauvorhaben innert der konkret 

R1S.2022.05166 

Seite 98 

 
 
genannten Fristen (nicht im Sinne des Zeitraums, sondern im Sinne der kon-

kreten Zeitpunkte) realisiert werden kann, für die Bewilligungsfähigkeit kon-

stitutiv sei. 

Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die unter dem Titel der unzulässi-

gen Etappierung vorgebrachte Rüge ebenfalls unbegründet ist. 

19.1 

Weiter machen die Rekurrierenden geltend, der Gemeinderat der Stadt Zü-

rich habe - nach Planauflage vom 9. September bis 10. November 2020 - mit 

Beschluss vom 24. November 2021 für das Areal B/U - und damit unter an-

derem  für  das  Baugrundstück  -  eine  Gestaltungsplanpflicht  (neuer  Art.  4 

Abs. 14 BZO) mit folgendem Wortlaut festgesetzt: "Im Gebiet B/U müssen 

städtebaulich und architektonisch besonders gut gestaltete und nachhaltige 

Überbauungen sichergestellt werden, die sich in die Umgebung einpassen. 

Dabei  nehmen  der  Landschaftsschutz  und  die  differenzierte  bauliche  Ver-

dichtung einen hohen Stellenwert ein. Der Gestaltungsplan soll zudem eine 

schrittweise, sozial verträgliche Erneuerung ermöglichen und Vorgaben über 

Mindestanteile  preisgünstiger  Wohnungen  machen."  Seit  der  Planauflage, 

spätestens aber seit der Beschlussfassung des Gemeinderats komme dieser 

Bestimmung negative Vorwirkung gemäss § 234 PBG zu. In der Replik füh-

ren die Rekurrierenden in diesem Zusammenhang aus, es gehe nicht nur um 

die fehlende Baureife im Sinne von § 234 PBG, sondern um die in Art. 2 RPG 

vorgegebene  Planungspflicht.  Die  Zulässigkeit  einer  derart  grossen  Über-

bauung auf einer derart grossen Fläche mit derart grossen Auswirkungen auf 

die Umwelt, den Raum und die Erschliessung dürfe nicht in einem Baubewil-

ligungsverfahren beurteilt werden, sondern es sei hierfür eine Nutzungspla-

nung  notwendig.  Da  eine  vorgeschriebene  planungsrechtliche  Festlegung 
fehle und diese durch das Bauvorhaben beeinflusst werden könne, sei das 

Areal im Sinne von § 234 PBG nicht baureif. Gehe es bei der planungsrecht-

lichen Festlegung um Gestaltungspläne, sei grundsätzlich davon auszuge-

hen,  dass  ein  Bauprojekt  innerhalb  des  Planungsperimeters  das  Potential 

habe, die zukünftige Planung nachteilig zu beeinflussen, weshalb über ein 

Baugesuch für eine Arealüberbauung nicht befunden werden dürfe. Gerade 

die Setzung der Bauvolumen im vorliegenden Projekt habe zur Einführung 

der  gesetzlichen  Gestaltungsplanpflicht  Anlass  gegeben.  Würde  das  Bau-

vorhaben wie geplant realisiert, wäre das Planungsziel der Rücksichtnahme 

R1S.2022.05166 

Seite 99 

 
 
auf die landschaftlich und ortsbaulich besonders sensible Umgebung und die 

sozial  verträgliche  Entwicklung  mit  preisgünstigen  Wohnungen  nicht  mehr 

umsetzbar. 

19.2 

Bauten und Anlagen dürfen nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif 

sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es 

erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist (§ 233 Abs. 1 PBG). 

Gemäss § 234 PBG gilt ein Grundstück als baureif, wenn es erschlossen ist 

und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch 

die Gemeindeexekutive beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig 

beeinflusst  wird.  Diese  Bestimmung  bezweckt  somit  den  Schutz  fehlender 

oder  in  Änderung  stehender  planungsrechtlicher  Festlegungen.  Das  Erfor-

dernis der planungsrechtlichen Baureife löst eine befristete Bausperre aus, 

wenn  eine  noch  ausstehende  Planung  oder  eine  Planänderung  durch  ein 

Bauvorhaben negativ präjudiziert würde. Künftige Planfestsetzungen entfal-

ten auf diese Weise eine negative Vorwirkung. Die Bestimmung von § 234 

PBG  dient  nicht  allgemein  der  Voranwendung  künftigen  Rechts,  sondern 

ausschliesslich der Plansicherung (s. zum Ganzen BGE 116 Ia 449, E. 4a u. 

4c;  VB.2017.00691  vom 4. Oktober 2018, E.  2.3; VB.2015.00762  vom  14. 

Juli 2016, E. 4.2. ff.; VB.2004.00090 vom 2. Juni 2004, E. 2.4; RB 1995 Nr. 

78, RB 1984 Nr. 96). Geschützt werden sollen mit andern Worten planungs-

rechtliche Festlegungen, d.h. all jene Normen, die einen planerischen Gehalt 

aufweisen. Dazu gehören etwa die Bestimmungen über die Nutzweise, die 

Ausnützung, die erlaubte Überbauungsart oder die Geschosszahl, nicht aber 

blosse Messvorschriften oder etwa Vorschriften, die überwiegend feuerpoli-

zeilichen Zwecken dienen. Um negativ präjudiziert werden zu können, muss 

eine Planungsabsicht überdies einen bestimmten Konkretisierungsgrad er-

reicht haben; als von der Gemeindeexekutive beantragt im Sinne von § 234 
PBG und damit hinreichend konkretisiert gilt eine planerische Festlegung in 

der  Regel  dann,  wenn  sie  zuhanden  der  öffentlichen  Auflage  gemäss  § 7 

PBG verabschiedet worden ist (BRKE IV Nr. 166/1993 in BEZ 1994 Nr. 3, E. 

2e/f; www.baurekursgericht-zh.ch). Sodann muss die vom Gemeinderat ver-

abschiedete  Vorlage  eine  ernsthafte  Realisierungschance  haben;  andern-

falls  kann  sie  einem  Bauvorhaben  nicht  entgegengehalten  werden 

(VB.2014.00611 vom 16. April 2015, E. 3.2; RB 1999 Nr. 113, E. 3a). 

R1S.2022.05166 

Seite 100 

 
 
19.3 

Die  verwaltungsgerichtliche  Rechtsprechung  geht  davon  aus,  dass  die 

Pflicht  zur  Aufstellung  eines  Gestaltungsplans  an  sich  noch  keine  hinrei-

chende  Konkretisierung  einer  planungsrechtlichen  Festlegung  darstellt 

(VB.2014.00611  vom  16.  April  2015,  E.  3.3;  VB.2018.00162  und 

VB.2019.00374 vom 17. September 2020, E. 5.1.4; letzterer bestätigt in BGr 

1C_647/2020 vom 10. Mai 2022, E. 3.4; vgl. bereits BRGE I Nrn. 0012/2018 

und 0013/2018 vom 9. Februar 2018, E. 3.2, www.baurekursgericht-zh.ch). 

In beiden Entscheiden des Verwaltungsgerichts wird überdies (fallbezogen) 

festgehalten, dass auch die in der jeweiligen BZO-Bestimmung genannten 

dem Gestaltungsplan zugrunde zu legenden gebietsspezifischen Ziele, die 

mittels verschiedenen Massnahmen erreicht werden können, den noch auf-

zustellenden Gestaltungsplan noch nicht in der erforderlichen Weise zu kon-

kretisieren  vermögen.  Eine  solche  Konkretisierung  sei  jedoch  erforderlich, 

um zu beurteilen, ob ein Bauvorhaben wesentlich von der Planänderung ab-

weiche bzw. diese negativ präjudiziere. Dabei betrafen die genannten Ver-

fahren zwar jeweils die sogenannte intertemporalrechtliche Anwendung von 

§ 234 PBG, da die Änderung der kommunalen planungsrechtlichen Festle-

gung  erst  während  der  Hängigkeit  des  Rechtsmittelverfahrens  beantragt 

bzw. beschlossen worden (aber noch nicht in Kraft getreten) war (vgl. zu die-

ser  Konstellation  auch  Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,  a.a.O.,  S.  718  f.),  doch 

wirkt sich dieser Umstand lediglich dahingehend aus, dass im Rahmen der 

Beurteilung,  ob  §  234  PBG  einem  Bauvorhaben  entgegensteht,  zusätzlich 

eine  Interessenabwägung  vorzunehmen  ist.  Die  spezifisch  auf  die  Gestal-

tungsplanpflicht als Inhalt der fraglichen planungsrechtlichen Festlegung be-

zogenen Ausführungen zur fehlenden hinreichenden Konkretisierung ergin-

gen jedoch unabhängig von der Frage der intertemporalrechtlichen Anwen-

dung,  so  dass  sie  im  vorliegenden  Verfahren  -  wo  öffentliche  Planauflage 

und  Festsetzung  der  Gestaltungsplanpflicht  schon  vor  der  Erteilung  der 
streitbetroffenen Baubewilligung erfolgten und § 234 PBG demnach unmit-

telbar  anwendbar 

ist 

-  beachtlich  sind 

(vgl.  besonders  deutlich 

VB.2014.00611 vom 16. April 2015, E. 3.3, wo die Argumentation betreffend 

fehlende  hinreichende  Konkretisierung  und  die  Interessenabwägung  ge-

trennt  behandelt  werden  [während  in  VB.2018.00162  und  VB.2019.00374 

vom  17.  September  2020  das  Vorliegen  einer  Konstellation  intertemporal-

rechtlicher Anwendung von § 234 PBG gar nicht thematisiert wurde]). 

R1S.2022.05166 

Seite 101 

 
 
Bezüglich der von den Rekurrierenden angeführten, im (mittlerweile geneh-

migten,  aber  Gegenstand  eines  Rekursverfahrens  [vgl.  E.  2.1]  bildenden) 

Art. 4 Abs. 14 BZO festgelegten Gestaltungsplanpflicht und der an gleicher 

Stelle umschriebenen Planungsziele ergibt sich nun, dass Letztere auch im 

vorliegenden Verfahren den noch aufzustellenden Gestaltungsplan nicht in 

der erforderlichen Weise zu konkretisieren vermögen. Dies gilt sowohl für die 

sehr allgemein gehaltenen Vorgaben der städtebaulich und architektonisch 

besonders guten Gestaltung, der Nachhaltigkeit und der Einpassung in die 

Umgebung sowie die nur wenig konkreteren Hinweise auf den Landschafts-

schutz und die differenzierte bauliche Verdichtung, als auch für die Zielset-

zung einer sozial verträglichen Erneuerung und die zwar spezifischere, aber 

in  ihrer  konkreten  Ausgestaltung  ebenfalls  gänzlich  unbestimmte  Vorgabe 

eines  Mindestanteils  preisgünstiger  Wohnungen  (vgl.  auch  die  Umschrei-

bung der - eine ausreichende Konkretisierung nicht gewährleistenden - Pla-

nungsziele 

in  VB.2014.00611  vom  16.  April  2015,  E. 3.1  und 

in 

VB.2018.00162 und VB.2019.00374 vom 17. September 2020, E. 5.1.4, die 

einen  vergleichbaren  -  oder  sogar  höheren  -  Konkretisierungsgrad  aufwei-

sen). Bezüglich einzelner der genannten Ziele kommt sodann hinzu, dass sie 

mangels  planungsrechtlicher  Bedeutung  gar  nicht  von  §  234  PBG  erfasst 

werden (vgl. dazu bereits E. 19.2): Dies gilt zum einen für Ästhetiknormen 

(vgl. dazu auch VB.2014.00611 vom 16. April 2015, E. 3.3), zum andern für 

die  Vorgaben  über  Mindestanteile  preisgünstiger  Wohnungen,  bei  denen 

nicht der planerische Gehalt (im Sinne der Raumwirksamkeit), sondern sozi-

alpolitische Ziele im Vordergrund stehen (vgl. hierzu auch E. 20.2). Schliess-

lich steht auch im vorliegenden Verfahren - in Übereinstimmung mit der in 

VB.2018.00162 und VB.2019.00374 vom 17. September 2020, E. 5.1.4 ver-

wendeten Argumentation - gemessen am Wortlaut von Art. 4 Abs. 14 BZO 

grundsätzlich nicht fest, dass das geplante Bauvorhaben den genannten An-

forderungen nicht entspricht. Etwas anderes könnte höchstens bezüglich der 
Vorgaben über Mindestanteile preisgünstiger Wohnungen gelten (da solche 

nicht  vorgesehen  sind),  was  allerdings  an  der  fehlenden  Konkretisierung 

auch dieser Vorgabe sowie am soeben dargelegten Umstand, dass sie im 

Hinblick auf § 234 PBG mangels planerischen Gehalts ohnehin unbeachtlich 

ist, nichts zu ändern vermag. Damit ergibt sich zusammenfassend, dass der 

die Gestaltungsplanpflicht umschreibenden BZO-Bestimmung entgegen den 

Rekurrierenden  keine  negative  Vorwirkung  im  Sinne  von  §  234  PBG  zu-

kommt. 

R1S.2022.05166 

Seite 102 

 
 
Soweit schliesslich in der Replik von einer eigentlichen Planungspflicht aus-

gegangen wird, ist bereits fraglich, ob es sich hierbei nicht um eine neue und 

damit unzulässige Rüge handelt. Selbst wenn das Vorbringen aber aufgrund 

eines allfälligen Konnexes zur geltend gemachten negativen Vorwirkung der 

Gestaltungsplanpflicht berücksichtigt wird, erweist es sich materiell als unbe-

gründet:  Die  in  Art.  4  Abs.  14  BZO  vorgesehene  Gestaltungsplanpflicht 

würde sich - soweit sie rechtmässig ist - auf § 48 Abs. 3 PBG stützen, wonach 

bei Bestehen eines wesentlichen öffentlichen Interessens mit der Zonenzu-

weisung  festgelegt  werden  kann,  dass  für  bestimmte  Teilbereiche  ein  Ge-

staltungsplan aufgestellt werden muss. Ob die entsprechenden Vorausset-

zungen vorliegend erfüllt sind, bildet Gegenstand des separaten Rekursver-

fahrens G.-Nr. R1S.2022.05189 (vgl. bereits E. 2.1). Nicht ersichtlich ist je-

doch, dass über die - gegebenenfalls rechtmässige - Anwendung von § 48 

Abs. 3 PBG hinausgehend von vornherein (und damit gerade losgelöst von 

der  Festsetzung  einer  Gestaltungsplanpflicht)  eine  eigentliche  Pflicht  des 

Gemeinwesens  bestehen  würde,  eine  Überbauung  des  streitbetroffenen 

Areals nur nach Massgabe eines (sonder-)nutzungsplanerischen Verfahrens 

zu  ermöglichen,  und  die  Erteilung  einer  Baubewilligung  gestützt  auf  die 

Grundordnung  (bzw.  die  Vorschriften  zur  Arealüberbauung)  per  se  (mithin 

unabhängig  von  den  rechtlichen Wirkungen  der  Festsetzung  einer  Gestal-

tungsplanpflicht)  unzulässig  wäre.  Die  Rechtsprechung,  wonach  sich  eine 

Pflicht zur Nutzungsplanung nach der räumlichen Bedeutung des Vorhabens 

bestimmt,  bezieht  sich  denn  auch  auf  die  Frage,  inwieweit  Abweichungen 

von  der  Grundordnung  durch  Ausnahmebewilligungen  ermöglicht  werden 

dürfen und inwieweit stattdessen eine nutzungsplanerische Festsetzung ver-

langt ist (vgl. Pierre Tschannen, Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachpla-

nung, Interessenabwägung, hrsg. von Heinz Aemisegger / Pierre Moor / Ale-

xander Ruch / Pierre Tschannen, Zürich 2019, Art. 2 Rz. 49 f., wo überdies 

darauf  hingewiesen  wird,  dass  sich  diese  Rechtsprechung  nahezu  aus-
schliesslich auf zonenfremde Vorhaben ausserhalb der Bauzonen bezieht, 

und die weitergehende Anwendbarkeit der fraglichen Abgrenzung auf Kons-

tellationen innerhalb der Bauzonen ausdrücklich mit Blick auf die Frage der 

Zulässigkeit von Ausnahmebewilligungen propagiert wird). Nachdem es sich 

bei  der  streitbetroffenen  Arealüberbauung  von  vornherein  nicht  um  einen 

Ausnahmebewilligungs-Sachverhalt  handelt,  sondern  die  entsprechenden 

baulichen Möglichkeiten in der BZO selbst vorgegeben werden, besteht kein 

R1S.2022.05166 

Seite 103 

 
 
Anlass, im Sinne der Rekurrierenden die Beurteilung des Vorhabens im Rah-

men eines Baubewilligungsverfahrens per se - unter dem Titel der Planungs-

pflicht - für unzulässig zu erklären. 

Zusammenfassend erweisen sich somit die unter dem Titel der Gestaltungs-

planpflicht erhobenen Rügen als unbegründet. 

20.1 

Schliesslich wird in der Rekursschrift vorgebracht, gestützt auf § 49b PBG, 

wonach  bei  Ein-  und Aufzonungen  Mindestanteile  preisgünstiger Wohnun-

gen vorgeschrieben werden könnten, sowie die Verordnung über den preis-

günstigen  Wohnraum  (PWV)  habe  zunächst  der  Gemeinderat  am  30. No-

vember 2016 eine BZO-Änderung betreffend einen neuen Art. 8 Abs. 9 BZO 

(20 % der Wohnfläche zur Kostenmiete bei Benützung des Ausnützungsbo-

nus  von  Arealüberbauungen)  beschlossen.  Da  diese  Änderung  seinerzeit 

nicht in der Planauflage enthalten gewesen sei, habe der Stadtrat eine sol-

che vom 26. März bis 25. Mai 2021 durchgeführt und daraufhin dem Gemein-

derat mit Weisung vom 14. Juli 2022 eine Ergänzung von Art. 8 BZO um die 

neuen  Absätze  9  bis  12  zur  definitiven  Beschlussfassung  vorgelegt. Wäh-

rend Abs. 9 vorsehe, dass bei Beanspruchung des Ausnützungsbonus von 

10 Prozent gemäss Art. 8 Abs. 6 BZO mindestens 5 Prozent der Ausnützung 

mit preisgünstigem Wohnraum zu belegen seien, halte Abs. 10 fest, dass bei 

Nutzung eines Untergeschosses mit anrechenbaren Räumen gemäss Art. 8 

Abs. 7 lit. b BZO (vgl. zu dieser Regelung bereits E. 7) eine Geschossfläche 

im Umfang der Hälfte des zulässigen Fünftels des anrechenbaren Unterge-

schosses mit preisgünstigem Wohnraum belegt werde. Zwar sei die Bestim-

mung noch nicht in Kraft getreten, doch entfalte sie ab dem Datum des Be-

schlusses des Gemeinderats vom 30. November 2016, spätestens aber ab 
dem Zeitpunkt der Planauflage (26. März bis 25. Mai 2021) negative Vorwir-

kung gemäss § 234 PBG, so dass keine der Bestimmung widersprechenden 

Baugesuche mehr bewilligt werden dürften. Das streitbetroffene Bauvorha-

ben beanspruche gemäss den bestrittenen Berechnungen der Bauherrschaft 

den 10-Prozent-Bonus nicht, konsumiere aber den Ausnützungsbonus von 

einem  Fünftel  des  zusätzlich  erlaubten  anrechenbaren  Untergeschosses 

vollumfänglich.  Obwohl  das  Projekt  damit  unter  den  Geltungsbereich  der 

R1S.2022.05166 

Seite 104 

 
 
neuen Art. 8 Abs. 9-12 BZO falle, sei im angefochtenen Entscheid keine ver-

pflichtende  Regelung  zu  finden,  die  dieser  Bestimmung  Rechnung  trage, 

was zur Aufhebung der Baubewilligung führe. 

20.2 

Auch dieses Vorbringen geht fehl. Zwar trifft es nicht zu, dass - wie die Bau-

herrschaft geltend macht - eine Berücksichtigung der neuen Art. 8 Abs. 9-12 

schon deshalb ausgeschlossen wäre, weil es sich um eine positive Anord-

nung handle, der Bauherrschaft damit automatisch die Pflicht, einen Mindes-

tanteil an preisgünstigen Wohnungen zu erstellen, auferlegt würde und darin 

eine unzulässige positive Vorwirkung läge. Eine entsprechende Konsequenz 

kann durchaus mit der negativen Vorwirkung gemäss § 234 PBG einherge-

hen, insofern diese einerseits bei negativer Präjudizierung einer Planände-

rung  eine  Bausperre  bewirkt,  andererseits  aber  der  Bewilligungsfähigkeit 

nicht  entgegensteht,  wenn  ein  Bauvorhaben  neben  dem  geltenden  Recht 

auch die Anforderungen gemäss der fraglichen Planänderung berücksichtigt 

(vgl. in diesem Sinn für die negative Vorwirkung eines Wohnanteilsplans VB 

73/1983 in RB 1984 Nr. 95). 

Indessen handelt es sich bei der von den Rekurrierenden angeführten Fest-

legung  von  Mindestanteilen  an  preisgünstigem  Wohnraum  bei  Beanspru-

chung  bestimmter  Privilegien  einer  Arealüberbauung  nicht  um  eine  pla-

nungsrechtliche  Festlegung  im  Sinne  von  §  234  PBG  (vgl.  bereits  E.  19.2 

und  19.3).  Nach  der  vom  Verwaltungsgericht  verwendeten  Formulierung 

müsste es sich hierfür um ein unmittelbares oder wenigstens mittelbares Pla-

nungsinstrument  handeln  (vgl.  nur  VB.2019.00309  vom 23. Oktober  2019, 

E. 6.4.1, mit weiteren Hinweisen). Zur Konkretisierung des hierbei verwen-

deten Planungsbegriffs erscheint es sachgerecht, auf die in anderem Kontext 

vorgenommene Abgrenzung zwischen raumwirksamen Aufgaben (im Sinne 
des gezielten Einflusses auf die räumliche Ordnung bzw. Raumgestalt) und 

weiteren  raumbedeutsamen  Tätigkeiten,  die  primär  nichträumlichen  Zwe-

cken dienen und deren Wirkungen auf die Raumgestalt als Nebenfolge er-

scheinen, zurückzugreifen (vgl. hierzu Tschannen, a.a.O., Art. 2 Rz. 12 ff., 

74 f. [wo als Beispiel für Letzteres unter anderem die Sozialpolitik erwähnt 

wird]). In diesem Sinn weisen beispielsweise Regelungen der Nutzweise und 

damit auch die erwähnten Vorschriften zu Mindestwohnanteilen einen plane-

rischen Gehalt auf, wird damit doch - entsprechend dem mit der Ausschei-

dung  von  Nutzungszonen  verfolgten  Ziel  -  eine  bestimmte  Gestaltung  der 

R1S.2022.05166 

Seite 105 

 
 
räumlichen  Ordnung  angestrebt.  Demgegenüber  dient  die  Festlegung  von 

Mindestanteilen  an  preisgünstigem  Wohnraum  primär  einem  sozialpoliti-

schen Zweck, steht dabei doch nicht die Sicherung der - vorausgesetzten - 

Wohnnutzung,  sondern  die  Ausgestaltung  der  Modalitäten,  gemäss  denen 

diese Nutzung erfolgen kann, im Zentrum. Dass dabei - schon aufgrund der 

Festlegung im Rahmen der Bau- und Zonenordnung - planungsrechtliche In-

strumente Verwendung finden (vgl. auch beispielsweise § 2 Abs. 3 PWV zur 

Notwendigkeit eines Berichts gemäss Art. 47 RPV) und in diesem Sinn von 

einer  "planerischen  Aufgabe"  gesprochen  werden  kann 

(so  Fritz-

sche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 170 f.), hat nicht zur Folge, dass es sich 

automatisch  um  eine  planungsrechtliche  Festlegung  im  Sinne  von  §  234 

PBG handeln würde, da hierfür wie aufgezeigt der Zweck der fraglichen Be-

stimmung ausschlaggebend ist. Damit ist es nicht zu beanstanden, wenn der 

Umstand, dass im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung die öffentliche 

Auflage für die neuen Art. 8 Abs. 9-12 BZO bereits erfolgt war, die Vorinstanz 

nicht dazu veranlasst hat, die Erteilung der Bewilligung zu verweigern oder 

diese  mit  einer  Auflage  zu  versehen,  wonach  im  Umfang  der  genannten 

Bestimmungen preisgünstiger Wohnraum zu schaffen sei. Entsprechend er-

weist sich auch diese Rüge als unbegründet. 

21. 

Zusammenfassend ist der Rekurs teilweise gutzuheissen und der Beschluss 

der Bausektion der Stadt Zürich vom 23. August 2022 mit den vorstehend in 

E. 6.2.4.1, 6.2.4.4, 17.3.1 und 17.3.2 genannten Auflagen zu ergänzen (vgl. 

auch nachstehend Dispositivziffer II). Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen, 

soweit darauf einzutreten ist. 

22.1 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu je 1/40 der Bausektion der 

Stadt Zürich und der privaten Rekursgegnerin und zu je 19/160 den acht re-

kurrentischen Parteien, unter solidarischer Haftung für 19/20 der Verfahrens-

kosten, aufzuerlegen (§ 13 VRG).  

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

R1S.2022.05166 

Seite 106 

 
 
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf 

das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der 

Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu 

(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 

Rz. 25 ff.).  

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-

elle Bedeutung des Bauvorhabens im streitgegenständlichen Umfang: Are-

alüberbauung  mit 512 Wohnungen  und Ladenflächen,  Bausumme  ca.  210 

Mio. Fr.), des getätigten Verfahrensaufwandes (dreifacher Schriftenwechsel, 

Abteilungsaugenschein,  mehrere  Zwischenverfügungen)  sowie  des  Um-

fangs des vorliegenden Urteils ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 22'000.-- fest-

zusetzen (BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 

vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 

2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom 

22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014; 

www.baurekursgericht-zh.ch). 

22.2 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte  oder 

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der privaten Rekursgeg-

nerin zulasten der acht solidarisch haftbaren rekurrentischen Parteien eine 

Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Angemessen erscheint (ausgehend 

von einem Gesamtbetrag von Fr. 4'000.-- und einem Obsiegensüberschuss 

R1S.2022.05166 

Seite 107 

 
 
von 9/10) ein Betrag von Fr. 3'600.-- (je Fr. 450.--). Da die Umtriebsentschä-

digung  pauschal  festgelegt  wird,  entfällt  die  Zusprechung  eines  Mehrwert-

steuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 

2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). 

Das Baurekursgericht erkennt: 

I. 
Der Antrag auf Sistierung des Rekursverfahrens wird abgewiesen. 

II. 
Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. 

Demgemäss  wird  der  Beschluss  der  Bausektion  der  Stadt  Zürich  vom 
23. August 2022 mit folgenden Auflagen ergänzt: 

"Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Amt für Baubewilligungen eine 
aktuelle  Ausnützungsberechnung  der  Bestandesbaute  "Wohnen  1"  einzu-
reichen und bei Überschreitung eines Flächenmasses von 16'990,7 m2 zu-
sätzlich im Sinne von E. 6.2.4.1 einen Nachweis darüber einzureichen und 
bewilligen zu lassen, dass die auf dem Baugrundstück gesamthaft zulässige 
Ausnützung nicht überschritten wird." 

"Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Amt für Baubewilligungen betref-
fend die drei in E. 6.2.4.4 genannten Räume "Waschen/Trocknen" bzw. "Kin-
derwagen" entweder abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu las-
sen,  mit  denen  nachgewiesen  wird,  dass  die  Fensterfläche  des  jeweiligen 
Raums nicht mehr als 5 % der Bodenfläche beträgt, oder aber eine korrigierte 
Ausnützungsberechnung einzureichen und bewilligen zu lassen, welche die 
fraglichen Flächen einbezieht und die gesamthafte Einhaltung der zulässigen 
Ausnützung nachweist." 

"Im Rahmen der Bewilligung des Ausbaus der zwei in E. 6.2.4.4 genannten 
Räume "Gastro Produktion" und "Disponibel" gemäss separater Eingabe Be-
triebskonzept Ladenzentrum hat die Bauherrschaft dem Amt für Baubewilli-
gungen  entweder  den  Nachweis  zu  erbringen,  dass  keine  anrechenbaren 

R1S.2022.05166 

Seite 108 

 
 
 
Nutzungen vorgesehen sind, oder aber eine korrigierte Ausnützungsberech-
nung einzureichen und bewilligen zu lassen, welche die fraglichen Flächen 
einbezieht und die gesamthafte Einhaltung der zulässigen Ausnützung nach-
weist." 

"Die Eckbereiche der lärmempfindlichen Wohnräume entlang der A-Strasse 
sowie  der  weitere  im  Aussenlärmgutachten  Strassenlärm  vom  8.  Oktober 
2021 mit * bezeichnete Bereich des Personalraums auf Ebene 4 im Gebäude 
C1 sind als nicht öffenbare transparente Fassadenbauteile auszuführen. Ihre 
Schalldämmung darf nicht mehr als 5 dB von der Schalldämmung der Fas-
sade abweichen und die Schalldämmung der Gesamtfassade muss den er-
höhten Anforderungen der SIA 181 genügen." 

"Vor  Baubeginn  hat  die  Bauherrschaft  dem  Amt  für  Baubewilligungen  im 
Sinne der Erwägungen einen Nachweis über die Einhaltung der Immissions-
grenzwerte für Strassenverkehrslärm bei den Betriebsräumen einzureichen 
und bewilligen zu lassen."  

"Im Rahmen der Bewilligung des Ausbaus des Gastro-Bereichs gemäss se-
parater Eingabe Betriebskonzept Ladenzentrum hat die Bauherrschaft dem 
Amt für  Baubewilligungen  im  Sinne  der  Erwägungen  den  Nachweis  zu  er-
bringen, dass die Nutzung ausserhalb der Zeit von 22 Uhr bis 06 Uhr erfolgt." 

Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

[…] 

R1S.2022.05166 

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