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**Case Identifier:** 8a6dcbc9-5313-5c5f-9160-e7803c49cafe
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-10-24
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 24.10.2022 C/1148/2022
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-1148-2022_2022-10-24.pdf

## Full Text

_____________________________________________________________________________________ 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/1148/2022 ACJC/1399/2022 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 24 OCTOBRE 2022 

Entre 

A______ SARL, sise ______[GE], appelante d'une ordonnance rendue par le Tribunal 
des baux et loyers le 23 mars 2022, comparant par Me Vanja MEGEVAND, avocate, 

chemin Kermély, case postale 473, 1211 Genève 12, en l'étude de laquelle elle fait 

élection de domicile, 

et 

1) B______ SARL, sise ______[GE], intimée, comparant par Me Lucio AMORUSO, 
avocat, rue Jean-Gabriel Eynard 6, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de 

domicile, 

2) C______ SARL, sise ______[GE], 
3) Monsieur D______, domicilié ______[GE], intimés, comparant tous deux par Me 
Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, 1205 Genève, en l'étude duquel ils font 

élection de domicile. 

 

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 25 octobre 2022 

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C/1148/2022 

EN FAIT 

A. Par ordonnance JTBL/209/2022 du 23 mars 2022, le Tribunal des baux et loyers, 
statuant sur mesures provisionnelles, a, sur demande principale, confirmé 

l'ordonnance rendue le 25 janvier 2022 sur mesures superprovisionnelles et 

condamné en tant que besoin A______ SARL à restituer la possession, 

notamment en remettant les clés de la serrure apposée sur le local sous-loué par 

B______ SARL, situé 1______[GE], à cette dernière (chiffre 1 du dispositif). Sur 

demande reconventionnelle, il a débouté A______ SARL de sa conclusion en 

évacuation (ch. 2), déclaré irrecevable la conclusion de la précitée en 

condamnation au paiement par B______ SARL de 60'000 fr. (ch. 3) et, sur 

demandes principale et reconventionnelle, dit que la procédure était gratuite (ch. 

4) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5).  

B. a. Par acte expédié le 4 avril 2022 au greffe de la Cour de justice, A______ SARL 
a formé appel contre cette ordonnance, reçue le 25 mars 2022, dont elle a sollicité 

l'annulation, sous suite de frais judiciaires et dépens.  

Cela fait, elle a conclu à ce que la nullité ab initio du contrat de sous-location 

conclu entre C______ SARL et B______ SARL soit constatée, à ce qu'il soit 

donné acte de la résiliation immédiate pour justes motifs du contrat de 

collaboration conclu entre B______ SARL et A______ SARL, effective depuis le 

______ 2021, à ce que le caractère illicite de la possession de B______ SARL des 

locaux sis au 3
ème

 étage de la 1______[GE] soit constaté, à ce que B______ SARL 

et son administratrice unique, E______, soient condamnées à évacuer les locaux 

précités, à ce qu'elle soit autorisée à faire appel à la force publique pour exécuter 

cette décision dès son prononcé et à ce que B______ SARL soit condamnée au 

paiement de 180'000 fr. en sa faveur, correspondant à son manque à gagner à 

compter du 10 janvier 2022 par l'utilisation injustifiée de son bureau.  

Elle a produit une pièce nouvelle (n° 7; procès-verbal de l'assemblée générale 

extraordinaire de C______ SARL du 2 décembre 2020) et a conclu, à titre 

préalable, à ce que celle-ci soit déclarée recevable. Elle a allégué n'avoir eu 

connaissance de l'existence et du contenu de ce document que le 7 mars 2022, à 

travers le conseil de C______ SARL, au vu de l'absence de F______ (associé 

gérant unique de la précitée, au jour du procès-verbal) et de G______ (associé 

gérant unique actuel) à ladite assemblée. Selon les signatures apposées sur la 

feuille de présence, étaient présents D______, G______ et H______; F______ 

était absent, mais valablement représenté.  

b. Par réponse du 19 avril 2022, B______ SARL a conclu, à titre préalable, à 
l'irrecevabilité de la pièce n° 7 susvisée de A______ SARL, ainsi que des allégués 

s'y rapportant et de deux conclusions de l'appel de la précitée, à savoir :  

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 "Donner acte de la résiliation immédiate pour justes motifs de la 
convention de collaboration conclue entre B______ SARL et A______ 

SARL, effective depuis le 29 décembre 2021." 

 "Condamner B______ SARL au paiement de 180'000 fr. en faveur de 
A______ SARL, correspondant au manque à gagner de A______ SARL 

dès le 10 janvier 2022 par l'utilisation injustifiée du bureau de celle-ci." 

A titre principal, B______ SARL a conclu à la confirmation de l'ordonnance 

entreprise et au déboutement de A______ SARL de ses autres conclusions.  

c. Par réponse commune du même jour, C______ SARL et D______ ont conclu, 
préalablement, à ce que la pièce n° 7 de A______ SARL susvisée soit déclarée 

irrecevable. A titre principal, ils ont conclu à la confirmation de l'ordonnance 

querellée et au déboutement de A______ SARL de ses conclusions.  

d. Par avis de la Cour du 9 mai 2022, les parties ont été informées de ce que la 
cause était gardée à juger.  

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. A______ SARL est une société à responsabilité limitée inscrite au Registre du 
commerce du canton de Genève depuis le ______ 2020, dont le but est notamment 

l'exploitation d'un cabinet médical spécialisé dans les soins dentaires et 

l'orthodontie. Elle exploite une clinique dentaire à l'adresse de son siège, sis 

1______[GE]. 

G______ en est l'unique associé gérant.  

b. C______ SARL est une société à responsabilité limitée inscrite au Registre du 
commerce du canton de Genève depuis le _______ 2017, qui a pour but 

notamment l'exploitation d'un cabinet médical spécialisé dans les soins dentaires 

et l'orthodontie. Elle exploite une clinique dentaire à l'adresse de son siège, sis 

1______[GE]. 

G______ en est l'associé gérant aux côtés de D______ et de H______, qui ont la 

signature collective à deux.  

c. B______ SARL est une société à responsabilité limitée inscrite au Registre du 
commerce du canton de Genève depuis le ______ 2018, dont le but est notamment 

d'offrir tous services dans les domaines médical et commercial.  

E______, hygiéniste dentaire, en est l'unique associée gérante.  

d. Le 16 septembre 2017, D______ a pris à bail des locaux, soit une surface de 
bureaux d'environ 108 m

2
 au 3

ème
 étage de l'immeuble sis ______[GE], propriété 

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d'une tierce bailleresse. A la suite d'un avenant conclu avec la bailleresse, 

C______ SARL et A______ SARL sont devenus colocataires desdits locaux aux 

côtés de D______ dès le 25 février 2020. 

Le dernier loyer mensuel s'élevait à 5'124 fr., charges comprises de 160 fr., et était 

partagé par moitié entre les deux sociétés précitées, soit à raison de 2'562 fr. 

chacune. 

e. Le 10 septembre 2020, B______ SARL et A______ SARL (alors représenté par 
F______) ont conclu un contrat de collaboration par lequel, essentiellement, la 

seconde s'est engagée, sans contrepartie de paiement d'un loyer ou de participation 

aux frais généraux, à mettre à disposition de la première ses locaux pour permettre 

à cette dernière de fournir des prestations d'hygiéniste dentaire et d'orthodontie 

"invisalign"; les deux parties se sont engagées à se recommander mutuellement 

leur patientèle (ci-après : "le contrat de collaboration"). 

Il était notamment précisé dans le contrat de collaboration que celle-ci consistait 

en un "pur échange de prestations, sans que cet échange puisse être qualifié de 

bail, ou de frais généraux de la clinique ou de demande de pourcentage sur les 

prestations effectuées par le cabinet I______" (cabinet appartenant à B______ 

SARL). 

f. Le 1er mars 2021, C______ SARL, représentée par D______, et B______ SARL 
ont conclu un contrat de sous-location de durée indéterminée portant sur l'usage 

d'une pièce dans les locaux (ci-après : "le local"), sis 1______, à Genève, en 

faveur de la deuxième précitée, prenant effet à la même date, pour un sous-loyer 

de 1'000 fr. par mois, charges comprises (ci-après : "le contrat de sous-location").  

Cette pièce était déjà occupée par B______ SARL en vertu du contrat de 

collaboration conclu antérieurement avec A______ SARL.  

La régie J______, en charge de la gérance des locaux loués, a informé C______ 

SARL (suite à une demande de celle-ci du 15 janvier 2022) ne pas être en mesure 

de lui donner l'autorisation de sous-location du local à B______ SARL, sans 

l'approbation de A______ SARL, également titulaire du contrat de bail visé. Elle a 

dès lors invité C______ SARL à la recontacter une fois l'approbation susvisée 

obtenue. 

g. Le 9 juin 2021, l'assistante de D______ et de G______ a écrit par message 
WhatsApp à ce dernier ce qui suit :  

"Bonjour G______, Comme convenu 

Loyer juin 5124 chf 

E______  paie 1000 

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C_______ paie 2062 

A______ (A______ SARL) paie 2062 (…) 

2062 loyer + 207 Swisscom au  

total ça fait : 2269 chf. (…)" 

G______ lui a répondu ce qui suit : 

"Merci K______ 

Redonne-moi les coordonnées bancaires de C______". 

h. A______ SARL, C______ SARL et D______ ont intégré dans leur 
comptabilité interne le sous-loyer de 1'000 fr., à concurrence de 500 fr. en faveur 

d'C______ SARL et de 500 fr. en faveur de A______ SARL, de sorte que leur 

part respective de loyer a été réduite de 2'562 fr. à 2'062 fr. par mois dès le mois 

d'avril 2021. 

i. Des tensions sont apparues entre B______ SARL et A______ SARL, à tout le 
moins depuis le mois d'octobre 2021.  

j. Le 27 octobre 2021, A______ SARL a résilié le contrat de collaboration la liant 
à B______ SARL. 

k. Par courrier d'avocat du 29 décembre 2021, A______ SARL a enjoint à 
B______ SARL de libérer les locaux dans un délai de dix jours.  

l. Le 10 janvier 2022, G______ a changé la serrure de la porte d'entrée principale 
des bureaux et a fait apposer une serrure sur celle du local occupé par B______ 

SARL.  

m. Le 11 janvier 2022, suite à l'intervention de la police, G______ a fait remettre 
en place l'ancienne serrure de la porte d'entrée principale et ôter celle installée sur 

le local occupé par B______ SARL.  

n. Le 18 janvier 2022, G______ a à nouveau fait installer la serrure apposée le 10 
janvier 2022 sur la porte du local occupé par B______ SARL.  

o. Le 25 janvier 2022, B______ SARL a déposé au Tribunal des baux et loyers 
une requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles à l'encontre de 

A______ SARL, C______ SARL et D______.  

Elle a notamment conclu, tant sur mesures superprovisionnelles que 

provisionnelles, à ce que A______ SARL lui restitue la possession du local qu'elle 

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sous-louait dans les bureaux sis, 1______, à Genève, sous la menace des peines 

prévues à l'art. 292 CP. 

En substance, elle a fait valoir que l'accès au local lui était empêché par 

l'apposition de serrures par G______, en violation du contrat de sous-location du 

1
er

 mars 2021 et du contrat de collaboration du 10 septembre 2020, si bien qu'il 

devait lui être restitué.  

p. Par ordonnance superprovisionnelle du même jour, le Tribunal des baux et 
loyers a condamné A______ SARL à restituer à B______ SARL la possession du 

local, rejeté la requête pour le surplus et réservé la suite de la procédure.  

q. Le 28 janvier 2022, la possession du local précédemment occupé par B______ 
SARL lui a été restituée par la remise des clés. 

r. Dans sa réponse et demande reconventionnelle du 11 février 2022, A______ 
SARL a notamment conclu à la révocation de l'ordonnance rendue sur mesures 

superprovisionnelles, à l'évacuation de B______ SARL des locaux et à la 

condamnation de cette dernière au paiement de 60'000 fr. à titre de dommages-

intérêts.  

Elle a fait valoir, en substance, que le contrat de sous-location conclu entre 

C______ SARL et B______ SARL ne lui était pas opposable; qu'elle n'avait par 

ailleurs perçu aucun sous-loyer en échange de la mise à disposition du local à la 

dernière citée, qu'elle était en droit de reprendre la possession du local suite à la 

résiliation avec effet immédiat en date du 29 décembre 2021 du contrat de 

collaboration, contrat qui constituait l'unique source contractuelle autorisant 

B______ SARL à occuper le local et que les dommages-intérêts en 60'000 fr. 

étaient dus en raison des frais engendrés par l'expulsion future de B______ SARL 

(10'000 fr.) et le manque à gagner mensuel subi par A______ SARL lié à 

l'impossibilité d'utiliser le local (50'000 fr.).  

s. Dans leur réponse commune du 21 février 2022, C______ SARL et D______ 
ont conclu à ce que A______ SARL soit condamnée à restituer la possession du 

local à B______ SARL, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP et à ce 

qu'il lui soit fait interdiction, ainsi qu'à tout tiers, de remettre l'usage du local à un 

tiers ou d'en disposer d'une autre façon qu'en restituant à B______ SARL la 

possession des lieux, sous la menace de la peine de l'art. 292 CP, et à ce que cette 

dernière soit autorisée à procéder à un changement des serrures du local situé rue 

du Rhône 61, à Genève, à titre de mesure d'exécution directe.  

t. Lors de l'audience du Tribunal du 28 février 2022, les parties ont plaidé et 
persisté dans leurs conclusions. B______ SARL a renoncé à sa conclusion tendant 

à ce qu'elle soit autorisée à procéder au changement de serrures des bureaux, à 

titre de mesure d'exécution directe.  

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Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience.  

D. Dans l'ordonnance entreprise, le Tribunal a en substance retenu qu'il était établi 
que B______ SARL disposait de la possession du local et que cette possession 

avait été usurpée le 18 janvier 2022 du fait du changement de serrures lui 

permettant précédemment d'y accéder. G______ étant associé gérant unique de 

A______ SARL et associé gérant d'C______ SARL, il n'apparaissait pas 

vraisemblable que A______ SARL n'ait pas été informée de l'existence du contrat 

de sous-location. En outre, et contrairement à ce que A______ SARL alléguait, 

cette dernière avait perçu en toute connaissance de cause une part du sous-loyer 

acquitté par B______ SARL, sous la forme d'une réduction de sa part de loyer 

dans la répartition interne convenue entre les colocataires principaux, et ce, dès la 

conclusion du contrat de sous-location.  

A______ SARL n'avait pas démontré disposer d'un droit préférable l'autorisant à 

reprendre la possession du local à B______ SARL. Elle n'avait en particulier pas 

rendu vraisemblable que la résiliation du contrat de collaboration, qu'elle soit 

immédiate ou pour son échéance, aurait non seulement un quelconque effet 

juridique sur le contrat de sous-location, mais l'autoriserait de plus à déposséder 

B______ SARL du local.  

A______ SARL ne disposait d'aucun titre l'autorisant à procéder à l'évacuation 

forcée de B______ SARL. Cette dernière pouvait par ailleurs se prévaloir de la 

protection conférée par les art. 271 ss CO de par l'existence du contrat de sous-

location. La question relative à l'identité des cocontractants de B______ SARL, 

singulièrement sous l'angle de savoir si A______ SARL était partie au contrat de 

sous-location par actes concluants, pouvait demeurer indécise. B______ SARL 

avait en effet conclu à se voir restituer la possession du local, conclusion admise 

et exécutée sur mesures superprovisionnelles, de sorte que l'état de fait antérieur à 

la dépossession avait été rétabli.  

L'ordonnance rendue sur mesures superprovisionnelles, pour autant qu'elle ne fût 

pas dépourvue d'objet en raison de la restitution des moyens de possession du 

local intervenue le 25 janvier 2022, devait dès lors être confirmée, A______ 

SARL ne disposant d'aucun droit préférable tel que défini à l'art. 927 al. 2 CC.  

La restitution de la possession du local étant une mesure d'exécution anticipée 

provisoire à caractère définitif, il n'y avait pas lieu d'impartir à B______ SARL un 

délai pour ouvrir action au fond, au sens de l'art. 263 CPC.  

A______ SARL devait être déboutée de sa conclusion reconventionnelle en 

évacuation de B______ SARL, dans la mesure où celle-ci obtenait gain de cause.  

En application de l'art. 224 al. 1 CPC, applicable par analogie selon  

l'art. 219 CPC, était déclarée irrecevable la demande reconventionnelle de 

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A______ SARL en tant qu'elle tendait à la condamnation de B______ SARL au 

paiement de 60'000 fr. à titre de dommages-intérêts, cette conclusion étant 

soumise à la procédure ordinaire (art. 243 al. 1 a contrario CPC), tandis que la 

présente cause était soumise à la procédure sommaire (art. 248 let. d CPC) et 

visait de surcroît à statuer sur mesures provisionnelles et non au fond.  

EN DROIT 

1. 1.1 
1.1.1 L'appel est recevable contre les décisions sur mesures provisionnelles 
(art. 308 al. 1 let. b CPC) dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions 

est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon l'art. 91 CPC, la valeur du litige est déterminée par les conclusions (al. 1). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (al. 2). 

L'art. 92 CPC prévoit par ailleurs que les revenus et prestations périodiques ont la 

valeur du capital qu'ils représentent (al. 1). Si la durée des revenus et prestations 

périodiques est indéterminée ou illimitée, le capital est constitué du montant 

annuel du revenu ou de la prestation multiplié par vingt; s'il s'agit de rentes 

viagères, le montant du capital correspond à sa valeur actualisée (al. 2). 

Pour les mesures provisionnelles, la valeur litigieuse est celle de la demande au 

fond qui a été déposée ou qui le sera (LACHAT, Procédure civile en matière de 

baux et loyers, 2
ème

 éd., 2019, p. 271). 

D'après la jurisprudence, l'action possessoire en réintégrande est de nature 

pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 5A_859/2010 du 3 mars 2011 consid. 1.2). Il 

peut être admis que la valeur litigieuse correspond à la valeur représentée par le 

montant du loyer, qui correspond à la valeur d'utilisation des locaux.  

1.1.2 En l'espèce, le sous-loyer mensuel du local s'élève à 500 fr., et le sous-bail 
ayant été conclu pour une durée indéterminée, la valeur capitalisée du montant du 

loyer selon l'art. 92 al. 1 CPC est supérieure à 10'000 fr. 

La voie de l'appel est ainsi ouverte. 

1.2 L'appel a été formé dans le délai de dix jours prévu en matière de procédure 
sommaire (art. 314 CPC), applicable aux mesures provisionnelles (art. 248  

let. d CPC), et selon la forme requise (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est en 

conséquence recevable, sous les réserves qui suivront. 

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1.3 Par souci de simplification, B______ SA sera désignée ci-après comme 
"l'intimée n° 1", C______ SARL comme "l'intimée n° 2", D______ comme 

"l'intimé n° 3" et les trois précités, conjointement, en tant que "les intimés".   

1.4 1.4.1 
14.1.1 En vertu de l'art. 59 CPC, le tribunal n'entre en matière que sur les 
demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité de l'action 

(al. 1), soit notamment à la condition de sa compétence à raison de la matière 

(al. 2 let. b). Le tribunal examine d'office si les conditions de recevabilité sont 

remplies (art. 60 CPC). 

1.4.1.2 La compétence ratione materiae de la juridiction genevoise des baux et 
loyers est définie à l'art. 89 LOJ. Le Tribunal des baux et loyers connaît des litiges 

relatifs au contrat de bail à loyer (art. 253 à 273c CO) et au contrat de bail à ferme 

non agricole (art. 275 à 304 CO) portant sur une chose immobilière (art. 89 al. 1 

let. a LOJ).  

Le Tribunal de première instance est compétent pour tous les actes de la 

juridiction civile contentieuse ou non contentieuse que la loi n'attribue pas à une 

autre autorité judiciaire ou administrative (art. 86 al. 1 LOJ). 

1.4.1.3 Conformément à l'art. 88 CPC, le demandeur peut intenter une action en 
constatation de droit pour faire constater par un tribunal l'existence ou 

l'inexistence d'un droit ou d'un rapport de droit. Selon une jurisprudence 

constante, une conclusion en constatation de droit est recevable si le demandeur 

dispose d'un intérêt de fait ou de droit digne de protection à la constatation 

immédiate de la situation de droit, ce qu'il lui incombe de démontrer (art. 59 al. 2 

let. a CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_618/2017 du 11 janvier 2018 consid. 5.2 

et les références). Seules des circonstances exceptionnelles conduisent à admettre 

l'existence d'un intérêt digne de protection à la constatation de droit lorsqu'une 

action en exécution est ouverte (ATF 135 III 378 consid. 2.2; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_618/2017 précité, ibidem). 

1.4.2 En l'espèce, l'appelante n'a pas démontré disposer d'un intérêt de fait ou de 
droit digne de protection à la constatation immédiate de la résiliation du contrat de 

collaboration; elle ne consacre aucun développement à cet égard dans ses 

écritures, ce qui rend sa conclusion irrecevable (comme l'a soutenu d'ailleurs 

l'intimée n° 1), sans qu'il soit même besoin d'examiner la question de la 

compétence ratione materiae des juridictions saisies. En tout état, au vu de ce qui 

suit (cf. infra consid. 3), la conclusion reconventionnelle de l'appelante en 

constatation de la résiliation du contrat de collaboration est sans portée. 

1.5 L'appelante conclut à ce que l'intimée n° 1 soit condamnée à lui verser 
180'000 fr. (conclusion soumise au premier juge à concurrence de 60'000 fr.). 

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1.5.1 La Cour revoit le fond du litige avec un plein pouvoir d'examen en fait et en 
droit (art. 310 CPC) et applique le droit d'office (art. 57 CPC). Conformément à 

l'art. 311 al. 1 CPC, elle le fait cependant uniquement sur les points du jugement 

que l'appelant estime entachés d'erreurs et qui ont fait l'objet d'une motivation 

suffisante – et, partant, recevable –, pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) ou 
pour constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). Hormis les cas de vices 

manifestes, elle doit en principe se limiter à statuer sur les critiques formulées 

dans la motivation écrite contre la décision de première instance (ATF 142 III 413 

consid. 2.2.4; arrêt du Tribunal fédéral 5A_111/2016 du 6 septembre 2016 

consid. 5.3). 

1.5.2 En l'espèce, l'appelante a été déboutée de sa conclusion en paiement en 
première instance, sans critiquer en appel le jugement attaqué sur ce point. Sa 

conclusion est dès lors irrecevable, sans qu'il soit besoin d'examiner si cette 

conclusion est soumise à la même procédure que la demande principale au sens de 

l'art. 224 al. 1 CPC.  

2. Les intimés requièrent que la pièce n° 7 de l'appelante produite à l'appui de son 
appel soit déclarée irrecevable.  

2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). 

2.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que la pièce n° 7 – soit le procès-verbal de 
l'assemblée générale extraordinaire de l'intimée n° 2 du 2 décembre 2020 – est 
antérieure à l'ordonnance litigieuse. 

L'appelante soutient n'avoir eu connaissance de cette pièce que le 7 mars 2022, 

raison pour laquelle elle ne l'avait pas produite en première instance malgré sa 

diligence.  

Il ressort toutefois des signatures apposées sur la feuille de présence jointe au 

procès-verbal de la séance précitée que G______ y a assisté. Celui-ci étant 

l'associé gérant unique de l'appelante, cette dernière ne saurait être suivie, faute de 

tout élément supplémentaire, en particulier d'une supposée inexactitude de la 

mention résultant de la feuille de présence.  

La pièce n° 7, produite tardivement, sera donc déclarée irrecevable, de même que 

les faits qui s'y rapportent. En tout état de cause, ils ne sont pas déterminants pour 

l'issue du litige.  

3. L'appelante soutient que le premier juge, par une constatation inexacte des faits, 
aurait à tort retenu, sous l'angle de la vraisemblance, l'existence du contrat de 

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sous-location, dont l'appelante aurait été informée et l'absence du droit préférable 

de l'appelante reposant sur sa cotitularité du bail. 

3.1 
3.1.1 Selon l'art. 261 CPC, le tribunal ordonne les mesures provisionnelles 
nécessaires lorsque le requérant rend vraisemblable qu'une prétention dont il est 

titulaire est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être (let. a) et que cette atteinte 

risque de lui causer un préjudice difficilement réparable (let. b). 

L'octroi de mesures provisionnelles suppose la vraisemblance du droit invoqué et 

des chances de succès du procès au fond, ainsi que la vraisemblance, sur la base 

d'éléments objectifs, qu'un danger imminent menace le droit du requérant, enfin la 

vraisemblance d'un préjudice difficilement réparable, ce qui implique une urgence 

(Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile 

suisse, in FF 2006 p. 6841 ss, spéc. 6961; BOHNET, Commentaire romand, Code 

de procédure civile, 2019, n. 3 ss ad art. 261 CPC). 

Le requérant doit rendre vraisemblable qu'il s'expose, en raison de la durée 

nécessaire pour rendre une décision définitive, à un préjudice qui ne pourrait pas 

être entièrement supprimé même si le jugement à intervenir devait lui donner gain 

de cause. En d'autres termes, il s'agit d'éviter d'être mis devant un fait accompli 

dont le jugement ne pourrait pas complètement supprimer les effets. Est 

difficilement réparable le préjudice qui sera plus tard impossible ou difficile à 

mesurer ou à compenser entièrement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_611/2011 du 

3 janvier 2011 consid. 4). 

La mesure ordonnée doit respecter le principe de proportionnalité, ce qui signifie 

qu'elle doit être à la fois apte à atteindre le but visé, nécessaire, en ce sens que 

toute autre mesure se révèlerait inapte à sauvegarder les intérêts de la partie 

requérante, et proportionnée, en ce sens qu'il ne doit pas exister d'alternatives 

moins incisives (HOHL, Procédure civile, Tome 2, 2
ème

 éd., 2010, p. 323 s.). 

Lorsque la décision de mesures provisionnelles, dont la suspension de l'exécution 

est requise, constitue une mesure d'exécution anticipée provisoire susceptible 

d'avoir un effet définitif – à savoir lorsque le litige n'a plus d'intérêt au-delà du 
prononcé de la mesure requise –, il y a lieu de tenir compte du fait que de telles 
mesures portent une atteinte particulièrement grave à la situation juridique de la 

partie citée (ATF 131 III 473 consid. 2.3). Les mesures provisionnelles ne sont en 

effet admises que de façon restrictive et sont soumises à des exigences beaucoup 

plus élevées. Ces exigences portent aussi bien sur l'existence des faits pertinents 

que sur l'ensemble des conditions d'octroi des mesures en cause, en particulier sur 

l'appréciation de l'issue du litige sur le fond et des inconvénients respectifs pour le 

requérant et pour le requis, selon que la mesure soit ordonnée ou refusée. Dans de 

tels cas, la protection juridique provisoire ne doit ainsi être accordée que lorsque 

- 12/17 - 

 

C/1148/2022 

la demande apparaît fondée de manière relativement claire, au vu de l'état de fait 

rendu vraisemblable (ATF 138 III 378 consid. 6.4; 131 III 473 consid. 2.3 et 3.2; 

BOHNET, op. cit., n. 18 ad art. 261 CPC). 

3.1.2 Selon l'art. 927 CC, quiconque usurpe une chose en la possession d'autrui est 
tenu de la rendre, même s'il y prétend une droit préférable (al. 1). Cette restitution 

n'aura pas lieu, si le défendeur établit aussitôt un droit préférable qui l'autoriserait 

à reprendre la chose au demandeur (al. 2).  

Les actions possessoires des art. 927 s. CC ont pour objet la défense de la 

possession comme telle et permettent de réagir contre une voie de fait apparente. 

Elles ne visent ainsi qu'au rétablissement et au maintien de l'état de fait antérieur 

(arrêt du Tribunal fédéral 5A_63/2019 du 19 juillet 2019 consid. 5.2). Sous 

réserve de l'art. 927 al. 2 CC, qui prévoit l'exception tirée du meilleur droit, elles 

ne conduisent pas à un jugement sur la conformité au droit de cet état de fait. Elles 

n'assurent au demandeur qu'une protection provisoire, seule une procédure 

engagée sur le terrain du droit (action pétitoire) pouvant mettre fin aux effets de la 

décision portant sur la protection de la possession (action possessoire). 

L'action possessoire de l'art. 927 al. 1 CC a pour objet la défense de la possession 

comme telle et vise à rétablir rapidement l'état antérieur. Le demandeur à l'action 

réintégrande doit prouver la réalisation de deux conditions, à savoir qu'il avait la 

possession de la chose et qu'il a perdu cette possession à la suite d'un acte 

d'usurpation illicite; l'acte d'usurpation qui enlève au possesseur sa possession sur 

la chose est illicite lorsqu'il n'est justifié ni par la loi, ni par le consentement du 

possesseur (ATF 144 III 145 consid. 3.2). Le défendeur ne peut exciper du droit 

préférable qu'il aurait sur la chose, comme le rappelle l'art. 927 al. 1 in fine CC 

(ATF 113 II 243 consid. 1b). Il ne peut que contester l'usurpation illicite en 

invoquant le consentement du demandeur ou une justification tirée de la loi. 

L'art. 927 al. 2 CC apporte toutefois une exception à ce principe pour le cas où le 

défendeur établit aussitôt un droit – réel ou contractuel (ATF 40 II 559 
consid. 3) – préférable qui l'autoriserait à reprendre la chose au demandeur (ATF 
113 II 243 consid. 1b in fine). Cette disposition vise, dans un souci d'économie de 

procédure, à ne pas donner gain de cause au demandeur à la réintégrande qui 

aurait certainement tort dans un procès au pétitoire (arrêt du Tribunal fédéral 

5A_98/2010 du 7 mai 2010 consid. 4.1.1). 

L'existence d'un bail, d'un bail tacite, d'une sous-location, la validité de la 

résiliation du bail et la conclusion d'un nouveau contrat de bail sont des questions 

qui touchent au droit sur la chose, et qui, sous réserve de l'exception prévue par 

l'art. 927 al. 2 CC, ne jouent aucun rôle dans le procès sur le possessoire. Lorsqu'il 

doit prononcer le rétablissement de l'état de fait antérieur, le juge doit uniquement 

rechercher qui, du demandeur ou du défendeur, avait la maîtrise effective de la 

- 13/17 - 

 

C/1148/2022 

chose précédemment, c'est-à-dire avant l'acte d'usurpation illicite (arrêt du 

Tribunal fédéral 5A_98/2010 du 7 mai 2010 consid. 4.1.1 et 4.1.2). 

3.1.3 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le 
paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le 

consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO).  

La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, 

soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et 

les références). 

Comme pour le contrat de bail, le contrat de sous-location peut être passé en la 

forme écrite ou être conclu oralement. Le contrat de sous-location peut aussi être 

conclu tacitement (ATF 139 III 353 consid. 2.1.3). 

Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du 

bailleur (art. 262 al. 1 CO). 

Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail 

sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose 

à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le 

bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour 

s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). 

Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de 

manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire 

refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), lorsque les 

conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives 

(let. b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients 

majeurs (let. c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens 

de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). 

3.2 En l'espèce, le 18 janvier 2022, l'intimée n° 1 a perdu contre sa volonté, du fait 
de l'appelante, la possession du local qu'elle occupait dans les bureaux, sis rue du 

Rhône 61. L'appelante soutient qu'elle ignorait l'existence du contrat de sous-

location, que celui-ci était dans tous les cas nul et que la possession de l'intimée 

n° 1 ne reposait sur aucun titre juridique valable, tandis qu'elle jouirait d'un droit 

préférable au sens de l'art. 927 al. 2 CC, à savoir la cotitularité du contrat de bail. 

3.2.1 Contrairement à ce que soutient l'appelante, le premier juge a retenu à bon 
droit qu'il était invraisemblable que la précitée n'ait pas été informée de l'existence 

du contrat de sous-location, principalement parce que G______ est son associé 

gérant unique de même que l'un des associés gérants de l'intimée n° 2. L'argument 

de l'appelante concernant son ignorance du contrat de sous-location passé par 

- 14/17 - 

 

C/1148/2022 

écrit, est par ailleurs d'autant moins crédible que l'appelante et/ou G______ 

devaient pouvoir avoir accès à ce document. 

A cela s'ajoute le comportement de G______ et de l'appelante suite à la 

conclusion du contrat de sous-location. L'appelante a perçu la moitié du sous-

loyer versé par l'intimée n° 1 sous la forme d'une réduction équivalente de sa part 

de loyer dans la répartition interne convenue entre les colocataires principaux et 

ce, dès la conclusion du contrat de sous-location au 1
er

 mars 2021. Elle a ainsi 

profité du sous-loyer pendant plus d'une année sans qu'il n'apparaisse qu'elle ne 

s'en soit étonnée en adressant des questions sur ce point. Les messages échangés 

entre G______ et la secrétaire le 9 juin 2021, soit après le début du contrat de 

sous-location, conduisent au même constat, puisqu'ils font expressément référence 

à ces répartitions du loyer.  

L'appelante soutient ensuite que le faible montant perçu ne pouvait être considéré 

comme un sous-loyer (1'000 fr. répartis à raison de la moitié en faveur de l'intimée 

n° 2 et de l'autre moitié en faveur de l'appelante) au vu du montant total du loyer 

(5'124 fr. répartis entre l'intimée n° 1 et l'intimée n° 2 à raison de 2'562 fr., avant 

réduction). Cet argument n'est pas convaincant dans la mesure où le contrat de 

collaboration excluait expressément une participation de l'intimée n° 1 aux frais 

généraux et que, selon les pièces à disposition, les charges totales des bureaux 

s'élevaient à 160 fr. par mois, soit à un montant bien inférieur tant au sous-loyer 

total (1'000 fr.), qu'à la part du sous-loyer revenant à l'appelante (500 fr.). En tout 

état de cause, l'existence d'un contrat de sous-location partielle ne dépend pas du 

montant de sous-loyer perçu vis-à-vis du loyer total; l'appelante ne pouvait que 

comprendre des circonstances que la situation telle que prévue par le contrat de 

collaboration avait été modifiée. 

L'appelante fait également valoir que, selon la répartition initiale des bureaux, 

l'intimée n° 1 occupait la moitié de l'espace qui lui était réservé alors que l'intimée 

n° 2 bénéficiait encore de tous les bureaux qui lui avait été initialement attribués. 

Ainsi, seule une réduction de la moitié de son loyer en raison de la sous-location 

par l'intimée n° 1 aurait pu justifier qu'elle en ait eu connaissance. S'agissant de la 

répartition initiale des bureaux, l'appelante se base sur sa pièce n° 7, irrecevable, 

de sorte que ce fait n'est pas prouvé. En tout état, l'appelante omet de retenir dans 

son raisonnement la préexistence du contrat de collaboration, qui autorisait 

l'intimée n° 1 à occuper le local en échange de prestations prévues par ledit 

contrat. Même à considérer la résiliation du contrat de collaboration, plusieurs 

mois se sont écoulés pendant lesquels ledit contrat était à tout le moins encore 

valable et exécuté, sans empêcher l'appelante de percevoir la moitié du sous-loyer 

versé par l'intimée n° 1, alors qu'il excluait expressément toute contrepartie 

financière. Dans ce contexte, l'appelante ne saurait soutenir n'avoir eu aucune 

connaissance du contrat de sous-location au vu du montant du sous-loyer et de la 

répartition initiale des bureaux.  

- 15/17 - 

 

C/1148/2022 

Selon l'appelante, toujours au vu de la répartition initiale des bureaux, l'intimée 

n° 2 n'était pas en mesure de sous-louer le local, celui-ci ne faisant pas partie des 

bureaux qui lui avaient été attribués. A nouveau, elle se base uniquement sur sa 

pièce n° 7, irrecevable. En toute hypothèse, cet élément ne permet pas de remettre 

en question la vraisemblance de l'existence du contrat de sous-location et sa 

connaissance par l'appelante, et aucun autre élément au dossier, recevable, ne 

vient confirmer la théorie de celle-ci.  

L'argument de l'appelante selon lequel le contrat de sous-location ne serait pas 

valable, de par l'absence de consentement de la régie ne lui est d'aucun secours. 

En effet, le consentement du bailleur principal ne constitue pas une condition de 

validité du contrat de sous-location. De plus, dans son courrier du 1
er

 mars 2022, 

la régie n'a pas refusé la sous-location; elle s'est limitée à requérir que 

l'approbation de tous les locataires lui soit soumise avant de prendre sa décision. 

En tout état, l'appelante n'a pas exposé en quoi les cas – exhaustifs – dans lesquels 
le bailleur principal peut refuser son consentement à la sous-location seraient 

réalisés en l'espèce, ni ne soutient que les intimés auraient commis un abus de 

droit en concluant le contrat de sous-location. Le contrat de sous-location n'est dès 

lors pas nul du seul fait de l'absence d'accord du bailleur principal.  

Enfin, contrairement à ce que soutient l'appelante, le premier juge pouvait laisser 

ouverte la question de la nécessité de l'accord de celle-ci pour conclure 

valablement le contrat de sous-location. En effet, la présente procédure portant sur 

des mesures provisionnelles basées sur l'art. 927 CC, l'état de possession antérieur 

et la vraisemblance d'une sous-location étaient suffisants pour rétablir la 

possession du local en faveur de l'intimée n° 1. Il en va de même de la nécessité 

de l'accord d'un autre associé aux côtés de l'intimé n° 3 pour valablement conclure 

le contrat de sous-location, ce dernier n'ayant qu'un pouvoir de signature 

collective à deux pour engager l'intimée n° 2. En effet, la seule signature du 

contrat de sous-location par l'intimé n° 3 ne signifie pas encore qu'il n'est pas 

valable, un tel contrat pouvant être conclu tacitement ou par actes concluants. 

3.2.2 L'appelante reproche au Tribunal de ne pas avoir examiné la question de la 
légitimité de la possession du local occupé par l'intimée n° 1. Celle-ci ne se pose 

toutefois pas dans la mesure où la présente procédure est une action en 

réintégrande (en mesures provisionnelles), qui suppose l'examen de la maîtrise 

effective antérieure de la chose et non du droit de la chose, lequel relève de 

l'action pétitoire. 

Par ailleurs, il ne ressort pas des explications de l'appelante que celle-ci 

disposerait d'un droit préférable l'autorisant à reprendre la possession du local à 

l'intimée n° 1, dans la mesure où la vraisemblance de l'existence du contrat de 

sous-location est retenue et que celui-ci prend le dessus sur le contrat de 

collaboration. Il n'en ressort pas non plus que l'intimée n° 1 n'aurait pas eu la 

- 16/17 - 

 

C/1148/2022 

maîtrise effective du local avant l'installation par l'appelante d'une serrure sur la 

porte dudit local.  

3.2.3 Enfin, l'appelante se plaint d'arbitraire du fait que le Tribunal n'a pas retenu 
que la possession du local par l'intimée n° 1 ne reposerait sur aucun titre juridique 

valable, en raison de la résiliation du contrat de collaboration. Dans la mesure où 

il a été retenu que l'existence du contrat de sous-location devait être connue de 

l'appelante, cet argument tombe à faux. Au surplus, l'appelante n'a pas démontré 

en quoi le raisonnement du premier juge, selon lequel elle n'avait pas rendu 

vraisemblable que la résiliation du contrat de collaboration (qu'elle soit immédiate 

ou pour son échéance) aurait non seulement un quelconque effet juridique sur le 

contrat de sous-location, mais l'autoriserait qui plus est à déposséder l'intimée 

n° 1, serait arbitraire.  

3.2.4 Au vu de ce qui précède, il a été rendu vraisemblable que l'intimée n° 1 
dispose du droit qu'elle invoque basé sur le contrat de sous-location, tandis que 

l'appelante ne jouit pas d'un droit préférable au sens de l'art. 927 al. 2 CC lui 

permettant de reprendre la possession du local à l'intimée n° 1. Pour le surplus, 

l'appelante ne conteste pas la réalisation des autres conditions d'octroi des mesures 

provisionnelles requises, en particulier celle de l'urgence et celle du préjudice 

difficilement réparable.  

Comme le Tribunal l'a retenu, dans la mesure où l'intimée n° 1 obtient gain de 

cause et où l'appelante ne dispose d'aucun titre l'autorisant à procéder à 

l'évacuation forcée de la précitée, l'appelante n'est pas fondée à agir en évacuation. 

En définitive, l'ordonnance attaquée sera donc entièrement confirmée. 

4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

- 17/17 - 

 

C/1148/2022 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 4 avril 2022 par A______ SARL contre 

l'ordonnance JTBL/209/2022 rendue le 23 mars 2022 par le Tribunal des baux et loyers 

dans la cause C/1148/2022-SP. 

Au fond : 

Confirme cette ordonnance. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et 

Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 

greffière. 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.