# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3479bad4-78fb-5237-a5c7-c9bdc00a6e4f
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-10-29
**Language:** de
**Title:** Staats- und Gemeindesteuern 2017
**Docket/Reference:** ST.2019.234
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-st.2019.234.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 ST.2019.234 

Entscheid 

29. Oktober 2020 

Mitwirkend: 

Einzelrichter Walter Balsiger und Gerichtsschreiber Ricardo Marino 

A ,    

vertreten durch B,  

In Sachen 

gegen 

S t a a t   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Stadt Zürich,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Rekurrentin,  

Rekursgegner,  

betreffend 

Staats- und Gemeindesteuern 2017 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  A  (nachfolgend  die  Pflichtige)  ist  50%-Miteigentümerin  des  Mehrfamilien-

hauses an der …strasse 12 in C. In der Steuererklärung 2017 deklarierte sie entspre-

chende Mieteinnahmen von Fr. 35'902.-. Den sich aus diesem Ertrag ableitenden Ver-

mögenssteuerwert ihres 50%-Anteils an der Liegenschaft gab sie mit Fr. 508'000.- an. 

Mit Einschätzungsvorschlag vom 4. März 2019 stellte ihr der Steuerkommissär 

in  Aussicht,  den  Vermögenssteuerwert  auf  Fr. 859'500.-  anzuheben.  Zur  Begründung 

führte  er  an,  dass  sich dieser  gemäss  den gesetzlichen  Bestimmungen  und  der  bun-

desgerichtlichen  Rechtsprechung  in  einer  Bandbreite  von  70%-100%  des  effektiven 

Verkehrswerts bewegen müsse. Der deklarierte Wert liege mit Blick auf den versicher-

ten Gebäudewert und den Landwert klar unterhalb dieser Bandbreite. Ausgehend vom 

Zeitbauwert  des  Gebäudes  (Versicherungswert  ./.  Altersentwertung)  und  dem  Land-

wert ergebe eine steueramtliche Berechnung einen Marktwert der Gesamtliegenschaft 

von  Fr.  2'455'928.-  bzw.  einen  Vermögenssteuerwert  von  1'719'000.-  (70%  von 

Fr. 2'455'928.-); der 50%-Anteil der Pflichtigen betrage mithin Fr. 859'500.-. Bei Nicht-

einverständnis sei dieser Wert zu widerlegen, beispielsweise durch ein von einem an-

kerkannten Liegenschaftenschätzer erstelltes Verkehrswertgutachten.  

Mit  Stellungnahme  vom  20.  März  2019  liess  die  Pflichtige  diesen  Vorschlag 

ablehnen;  dies  insbesondere  unter  Hinweis  darauf,  dass  der  Vermögenssteuerwert 

nach  der  einschlägigen  Weisung  bzw.  nach  der  Formel  "Mietertrag  kapitalisiert  mit 

7.05%" korrekt deklariert worden sei.  

Der  Steuerkommissär  erliess  in  der  Folge  am  30.  April  2019  eine  förmliche 

Auflage,  in  welcher  er  von  der  Pflichtigen  den  Nachweis  verlangte,  dass  der  von  ihr 

deklarierte  Vermögenssteuerwert  in der  Bandbreite  von  70%  bis 100%  des Verkehrs-

werts liege; wiederum verwies er dabei auf das Beibringen eines Gutachtens.  

Der  Vertreter  der  Pflichtigen  gab  mit  Email  vom  6.  Mai  2019  zur  Antwort,  es 

bestehe  keine  Veranlassung,  von  der  formelmässigen  Bewertung  abzuweichen.  Auf 

die  Einreichung  eines  Privatgutachtens  werde  verzichtet,  zumal  es  beweisrechtlich 

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nicht der Pflichtigen obliege, die steuerbehördliche Annahme eines höheren Verkehrs-

werts zu entkräften.  

Mit Einschätzungsentscheid vom 20. Juni 2019 schätzte der Steuerkommissär 

die  Pflichtige  mit  einem  steuerbaren  Einkommen  von  Fr.  81'400.-  (satzbestimmend 

dito)  und  einem  steuerbaren  Vermögen  von  Fr.  633'000.- 

(satzbestimmend 

Fr. 672'000.-) ein. Einkommensseitig entsprach dies der Deklaration. Vermögensseitig 

erhöhte der Steuerkommissär den deklarierten Vermögenssteuerwert der Liegenschaft 

in  C;  dies  im  Ausmass  und  mit  der  Begründung  des  vorgängigen  Einschätzungsvor-

schlags,  wobei  er  den  Betrag  von  Fr.  859'000.-  nunmehr  als  "nach  pflichtgemässem 

Ermessen geschätzt" bezeichnete. 

B. Nachdem die Pflichtige mit Einsprache vom 26. Juni 2019 am deklarierten 

Vermögenssteuerwert  der  Liegenschaft  in  C  hatte  festhalten  lassen,  wiederholte  der 

Steuerkommissär  am  23.  Juli  2019  die  Auflage  des  Einschätzungsverfahrens  (Nach-

weis, dass der deklarierte Vermögenssteuerwert in der Bandbreite von 70% bis 100% 

des  Verkehrswerts  liegt unter  Beibringen  eines Gutachtens)  und  erliess er  zudem  am 

11.  September  2019  eine  entsprechende  Mahnung.  Der  Vertreter  der  Pflichtigen  rea-

gierte mit Emailantworten vom 29. Juli 2019 bzw. 12. September 2019 unter Festhalten 

seiner schon im Einschätzungsverfahren geäusserten Auffassung mit Unverständnis.  

Mit Entscheid vom 26. November 2019 wies das kantonale Steueramt die Ein-

sprache in der Folge ab.  

C. Mit Rekurs vom 6. Dezember 2019 liess der Pflichtige für die streitbetroffe-

ne  Liegenschaft  weiterhin  den  deklarierten  Vermögenssteuerwert  von  Fr.  508'000.- 

verfechten.  Zur  Begründung  wurde  zusammengefasst  geltend  gemacht,  die  Auffas-

sung der Steuerbehörde, wonach der Vermögenssteuerwert einer Liegenschaft steuer-

amtlich korrigiert werden dürfe, wenn er – angeblich – eine gewisse prozentuale Band-

breite des tatsächlichen Verkehrswerts unterschreite, sei rechtswidrig. Rechtswidrig sei 

sodann auch, wenn die Steuerbehörde in Verletzung der Beweislastverteilung von der 

Pflichtigen  verlange,  mit  einem  Privatgutachten  die  steueramtliche  Annahme  eines 

angeblich höheren Vermögenssteuerwerts zu entkräften. 

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Das kantonale Steueramt schloss am 7. Januar 2020 auf Abweisung des Re-

kurses.  

Die  Pflichtige  liess  mit  Eingabe  vom  14.  Januar  2020  auf  eine  weitere  Stel-

lungnahme verzichten bzw. an ihren bisherigen Ausführungen festhalten.  

D.  Mit  Referentenverfügung  vom  22.  September  2020  wurde  die  Pflichtige 

angefragt,  ob  sie  die  individuelle  Verkehrswertschätzung  des  kantonalen  Steueramts 

rein quantitativ akzeptiere und damit die Streitsache auf die Grundsatzfrage beschränkt 

werden könne, ob das steueramtliche Abweichen vom weisungsgemässen Formelwert 

in der gegebenen Konstellation rechtlich zulässig sei.  

Die Pflichtige liess mit Eingabe vom 24. September 2020 antworten, dass sie 

der Verfahrensbeschränkung auf die Frage der rechtlichen Zulässigkeit der steueramt-

lichen Korrektur zustimme und sie sich also im Fall eines Unterliegens in dieser Frage 

mit dem steueramtlichen Vermögenssteuerwert einverstanden erkläre.  

Das kantonale Steueramt reichte mit Eingabe vom 2. Oktober 2020 (unaufge-

fordert) ebenfalls eine Stellungnahme zur Referentenverfügung ein. Dabei wies es auf 

einen  jüngsten  Entscheid  des  Steuerrekursgerichts  vom  11.  August  2020  hin  

(2 ST.2019.98). In diesem werde festgehalten, dass das Steuerrekursgericht bei einer 

Rüge  betreffend  die  unrichtige  Anwendung  der  Weisung  2009  nicht  die Berechtigung 

des  Einwands  prüfe,  sondern  eine  individuelle  Schätzung  des  Vermögenssteuerwerts 

mittels Expertengutachten vornehme.  

Die  Pflichtige  liess  dazu  mit  Eingabe  vom  7.  Oktober  2020  vernehmen  und 

dabei insbesondere geltend machen, dass gegen die Verfahrensbeschränkung auf die 

Frage  der  Rechtsmässigkeit  der  in  der  Weisung  2009  vorgesehenen  individuellen 

Schätzung nichts einzuwenden sei und sie im Übrigen den Inhalt des erwähnten, nicht 

publizierten Entscheids nicht kenne.  

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Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 

1. Im Streit liegt der Vermögenssteuerwert der Liegenschaft …strasse 12 in C, 

welchen die Pflichtige als Miteigentümerin hälftig zu versteuern hat. Bei dieser Liegen-

schaft handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus (Dreifamilienhaus mit Atelier). 

2.  a)  Das  Bundesgesetz  über  die  Harmonisierung  der  direkten  Steuern  der 

Kantone  und  Gemeinden  vom  14.  Dezember  1990  (Steuerharmonisierungsgesetz, 

StHG) gibt den Kantonen in Art. 14 Abs. 1 vor, dass das Vermögen zum Verkehrswert 

bewertet wird, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. 

b) Gemäss § 39 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) wird das 

Vermögen ebenfalls zum Verkehrswert bewertet. Der Verkehrswert eines Vermögens-

rechts entspricht dem Preis, der dafür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am massge-

benden  Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre  (RB  1984  Nr. 65; 

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3.  A.,  2013, 

§ 39 N 7 StG).  

Gemäss § 39 Abs. 3 StG erlässt der Regierungsrat die für eine gleichmässige 

Bewertung von Grundstücken notwendigen Dienstanweisungen. Es kann eine schema-

tische,  formelmässige  Bewertung  vorgesehen  werden,  wobei  jedoch  den  Qualitäts-

merkmalen der Grundstücke, die im Falle der Veräusserung auch den Kaufpreis mass-

geblich beeinflussen würden,  angemessen  Rechnung  zu tragen ist.  Die Formel  ist  so 

zu  wählen,  dass  die  am  oberen  Rand  der  Bandbreite  liegenden  Schätzungen  nicht 

über dem effektiven Marktwert liegen.  

Führt in Einzelfällen die formelmässige Bewertung dennoch zu einem höheren 

Vermögenssteuerwert,  ist  laut  § 39  Abs. 4  StG  eine  individuelle  Schätzung  vorzuneh-

men und dabei ein Wert von 90 Prozent des effektiven Marktwerts anzustreben (Fas-

sung vom 8. Januar 2001, in Kraft seit 1. Januar 2003).  

c) Der Vermögenssteuerwert von Liegenschaften wird demnach von der Steu-

erbehörde  gemäss  einer  vom  Regierungsrat  erlassenen  schematischen  und  formel-

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mässigen  Bewertung  ermittelt.  Massgebend  ist  vorliegend  die  Weisung  über  die  

Bewertung  von  Liegenschaften  und  die  Festsetzung  der  Eigenmietwerte  vom  12.  Au-

gust 2009 (ZStB I Nr. 15/502; nachfolgend Weisung 2009).  

d)  Die  Weisung  2009  gibt  in  Bezug  auf  den  im  Abschnitt  A  geregelten  "for-

melmässigen  Vermögenssteuerwert  von  Liegenschaften"  vor,  dass  Mehrfamilienhäu-

ser zum Ertragswert zu bewerten sind (Rz 36). Zur Ermittlung des Ertragswerts ist da-

bei  der  Ertrag  zu  kapitalisieren  (Rz  38),  wobei  der  Kapitalisierungssatz  für  alle 

Mehrfamilienhäuser 7.05% beträgt (Rz 42).  

So ist die Pflichtige bei ihrer Deklaration denn auch vorgegangen: Im Beiblatt 

zum Liegenschaftenverzeichnis deklarierte sie Mieterträge von Fr. 11'785.- (Wohnung 

EG), Fr. 12'815.- (Wohnung 1. Stock), Fr. 8'486.- (Wohnung 2. Stock, von der Pflichti-

gen selbst bewohnt) und Fr. 2'816.- (Atelier). Das Total dieser (hälftigen) Jahresmieten 

belief sich damit  auf  Fr. 35'902.-,  was kapitalisiert mit  einem  Zins  von  7.05%  den  Be-

trag von Fr. 508'000.- ergibt. 

Damit  ist  als  Zwischenresultat  zunächst  festzuhalten,  dass  die  Pflichtige  den 

korrekten Formelwert (Ertragswert) deklariert hat, was unbestritten ist.  

3.  a)  Zu  entscheiden ist nun  aber  über  die  Frage,  ob  die Steuerbehörde  den 

formelmässigen Vermögenssteuerwert anheben darf bzw. muss, wenn dieser eine be-

stimmte %-Schwelle des effektiven Verkehrswerts (des Marktwerts) unterschreitet.   

b) Die Weisung selbst gibt den Steuerbehörden im Abschnitt D vor, unter wel-

chen  Umständen  Korrekturen  vom  Formelwert  auf  Basis  von  individuellen  Schätzun-

gen möglich bzw. vorzunehmen sind. Die entsprechenden Bestimmungen lauten:  

Rz 79 

Führt  die  schematische,  formelmässige  Ermittlung  zu  einem  Vermö-
genssteuerwert,  der  über  100%  des  Verkehrswerts  oder  unter  70% 
desselben  liegt,  so  ist  eine  individuelle  Schätzung  des  Vermögens-
steuerwerts vorzunehmen. 
Rz 80 

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Bei der individuellen Schätzung des Verkehrswerts ist in einem ersten 
Schritt auf folgende Grundlagen abzustellen: 

–  auf den zeitnahen Kaufpreis der Liegenschaft, 

–  auf den zeitnahen Anlagewert der Liegenschaft, 

–  auf  ein  nach  anerkannten  Bewertungsgrundsätzen  erstelltes  Pri-

vatgutachten. 

Rz 81 

Ist  aufgrund  vorstehender  Grundlagen  keine  gesicherte  Individual-
schätzung möglich, so kann das kantonale Steueramt in einem zwei-
ten Schritt für die individuelle Ermittlung des Verkehrswerts die hedo-
nische Methode anwenden.  

Für  die  Ermittlung  des  Verkehrswerts  mittels  hedonischer  Methode 
haben die Steuerpflichtigen mitzuwirken, indem sie insbesondere den 
zugestellten  Fragebogen  vollständig  und  wahrheitsgetreu  ausfüllen 
und zusammen mit den verlangten Unterlagen fristgerecht einreichen. 
Werden  der  vollständig  ausgefüllte  Fragebogen  oder  die  verlangten 
Unterlagen  trotz  Mahnung  nicht  eingereicht,  so  ist  der  Vermögens-
steuerwert  nach  pflichtgemässem  Ermessen  zu  schätzen  (§§139 
Abs. 2 und 140 Abs. 2 StG2). 

Führt  auch  die  hedonische  Methode  zu  einem  unsicheren  Ergebnis, 
das  nicht  auf  die  Verletzung  der  Mitwirkungspflichten  durch  den 
Steuerpflichtigen  zurückzuführen  ist,  so  kann  das  kantonale  Steuer-
amt zur Ermittlung des Verkehrswerts in einem dritten Schritt ein amt-
liches Gutachten anordnen. 

Rz 82 

Wird der Verkehrswert aufgrund einer individuellen Schätzung ermit-
telt, ist der Vermögenssteuerwert 

–  auf  70%  des  ermittelten  Verkehrswerts  festzusetzen,  wenn  der 

Formelwert weniger als 70% des Verkehrswerts beträgt, 

–  auf  90%  des  ermittelten  Verkehrswerts  festzusetzen,  wenn  der 

Formelwert mehr als 100% des Verkehrswerts beträgt. 

c) Vorliegend ging die Steuerbehörde gestützt auf eine weitgehend substanz-

wertbezogene Eigenberechnung (vgl. dazu E. 4b) davon aus, dass der Marktwert der 

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streitbetroffenen  Gesamtliegenschaft  bei  Fr.  2'455'928.-  anzusetzen  sei.  70%  hiervon 

ergebe  einen  Vermögenssteuerwert  der  Gesamtliegenschaft  von  1'719'000.-,  womit 

sich der 50%-Anteil der Pflichtigen also auf Fr. 859'500.- belaufe. In der Folge orientier-

te sie  sich bei  der  Festsetzung  des  steuerbaren Vermögens  der  Pflichtigen an  letzte-

rem  Betrag  und  nicht  am  deklarierten  Formelwert  von  Fr.  508'000.-,  welcher  bei  Ab-

stellten  auf  den  steuerbehördlich  errechneten  Marktwert  den  unteren  Wert  der 

weisungsgemässen Verkehrswertbandbreite (70%) deutlich unterschreitet.   

d) Die Pflichtige lässt hiergegen einwenden, dass die Bestimmung von Rz 79 

der Weisung 2009 insoweit gesetzeswidrig sei, als sie die Vornahme einer individuellen 

Schätzung  vorschreibe,  wenn  die  formelmässige  Bewertung  im  Einzelfall  zu  einem 

Vermögenswert unter 70% führe. Begründet wird dies damit, dass § 39 Abs. 3 StG den 

Grundsatz  der  formelmässigen  Bewertung  festschreibe  und gemäss  §  39  Abs.  4  StG 

eine  Individualschätzung  nur  bei  über  dem  Markt-  bzw.  Verkehrswert  liegenden 

Formelbewertungen  zu  erfolgen  habe.  Bereits  die  systematische  Stellung  von 

§ 39 Abs. 4  StG  verdeutliche,  dass  es  der  gesetzgeberischen  Intention  entsprochen 

habe,  Vermögenssteuerwerte  durch  Individualschätzungen  nur  "nach  unten",  nicht 

aber  "nach  oben"  korrigieren  zu  können.  Dies  werde  zudem  durch  eine  historische 

Auslegung  gestützt:  Die  heutige  Bestimmung  von  §  34  StG  verdanke  ihre  Existenz 

bundesgerichtlichem Druck. Das Bundesgericht habe nämlich mit BGE 124 I 145 eine 

abstrakte  Normenkontrolle  des  Mieterverbands  Zürich  gutgeheissen,  die  sich  gegen 

eine Norm gerichtet habe, die zu einer systematischen Unterbewertung von Immobilien 

geführt  hätte.  Dabei  habe  das  Bundesgericht  erwogen,  dass  eine  Regel,  welche  den 

für Steuerzwecke massgeblichen Verkehrswert von Immobilien auf 60% oder 70% des 

realen  Marktwerts  festsetzen  möchte,  harmonisierungswidrig  sei.  Vor  diesem  Hinter-

grund sei klar, dass der zürcherische Gesetzgeber nicht mehr als nötig habe nachbes-

sern  wollen  bzw.  habe  er  eine  liberale Praxis  beibehalten  wollen,  welche  den  Steuer-

anspruch des Gemeinwesens nicht übermässig ausdehne. So sei der heutige § 39 StG 

entstanden,  welcher  vom  Bundesgericht  mit  BGE  128 I  240  anlässlich  einer  weiteren 

vom Mieterverband Zürich angestrengten abstrakten Normenkontrolle für verfassungs-

konform beurteilt worden sei, weil mit dieser Bestimmung gerade keine systematische 

Über- oder Unterbewertung von Liegenschaften angestrebt werde.  Im Übrigen sei es 

mit dem Legalitätsprinzip von Art. 127 BV nicht vereinbar, wenn mit einer regierungs-

rätlichen Weisung  die  im  Gesetz  nicht  vorgesehene  Individualschätzung  bei  zu  tiefen 

Formelwerten eingeführt werde.   

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Zusammengefasst lässt die Pflichtige also vertreten, es sei gesetzeswidrig, im 

Sinn von Rz 79 der Weisung 2009 den Vermögenssteuerwert im Rahmen einer indivi-

duellen Schätzung zu bestimmen, wenn dieser unter 70% des Marktwerts liege. Soweit 

die  Vorinstanz  mit  Eingabe  vom  2.  Oktober  2020  anführt,  das  Rekursgericht  habe 

jüngst entschieden, dass bei Rüge der unrichtigen Anwendung der Weisung 2009 nicht 

diese Rüge zu prüfen, sondern ein Fachgutachten einzuholen sei (vgl. 2. ST.2019.98), 

ist  nicht  nachvollziehbar,  was  sie  daraus  ableiten  will.  Vorliegend  geht  es  um  die 

Grundsatzfrage  der  steuerbehördlichen  Korrekturmöglichkeit  im  Fall,  in  dem  der  For-

melwert nicht 70% des (von der Pflichtigen im Rekursverfahren nunmehr akzeptierten) 

Marktwerts erreicht. Diese Frage hat das Rekursgericht nachfolgend zu beantworten.  

e)  aa)  Die  frühere  (bis  Ende  2002  geltende)  Fassung  von  §  39  Abs.  3  StG 

lautete wie folgt: 

Der  Regierungsrat  erlässt  die  für  eine  gleichmässige  Bewertung  von 
Grundstücken  notwendigen  Dienstanweisungen. Es kann eine  schema-
tische, formelmässige Bewertung vorgesehen werden, wobei jedoch den 
Qualitätsmerkmalen  der  Grundstücke,  die  im  Falle  der  Veräusserung 
auch  den  Kaufpreis  massgeblich  beeinflussen  würden,  angemessen 
Rechnung  zu  tragen  ist.  Der  Verkehrswert  soll  in  der  Regel  60  Pro-
zent des Marktwertes betragen. 

bb)  Wie  die  Pflichtige  ausführen  lässt,  erklärte  das  Bundesgericht  mit  Urteil 

vom 20. März 1998 (BGE 124 I 145) diese Bestimmung mit Bezug auf die Regelvorga-

be einer 60%-Bewertung als harmonisierungswidrig und darüber hinaus auch als ver-

fassungswidrig.  Es  erwog,  dass  den  Kantonen  auch  unter  der  Herrschaft  des  Steuer-

harmonisierungsgesetzes  bei  der  Bestimmung  der  Steuerwerte  von  Grundstücken 

nach wie vor ein erheblicher Spielraum verbleibe, der die Berücksichtigung eigentums-

politischer  Aspekte  nicht  ausschliesse  und  im  Ergebnis  dazu  führen  könne,  dass  die 

Steuerwerte  allgemein  mehr  oder  weniger  deutlich  unter  dem  eigentlichen  Verkehrs-

wert lägen. Eine gesetzliche Anweisung, wonach die Steuerwerte für Immobilien gene-

rell  40%  unter  dem  Marktwert  liegen  sollen,  lasse  sich  mit Art.  14  Abs. 1  StHG aber 

nicht  vereinbaren.  Eine  solche  Regelung  verstosse  aber  auch  gegen Art. 4  BV.  Wie 

das Bundesgericht (gleichentags) bereits entschieden habe, sei es mit dem Gebot der 

Rechtsgleichheit  im  Steuerrecht  nicht  vereinbar,  den  steuerbaren Wert  von Grundstü-

cken  generell  auf  70%  des  Verkehrswertes  festzulegen.  Zwar  sei  es  zulässig,  den 

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Steuerwert  aufgrund  vorsichtiger  Schätzungen  zu  bemessen,  die  der  notwendigen 

Schematisierung  und  der  zwangsläufigen  Unsicherheit  der  Bewertung  Rechnung  tra-

gen würden. Wenn daraus Steuerwerte resultieren, welche unterhalb des effektiv reali-

sierbaren Verkehrswertes liegen, so sei dies in einem gewissen Rahmen verfassungs-

rechtlich haltbar. Unzulässig sei es hingegen, eine generell deutlich unter dem realen 

Wert  liegende  Bewertung  anzustreben  (BGE  124  I  167 E.  2h).  Dieselben  Überlegun-

gen  führten  a  fortiori  dazu,  dass  die  zürcherische  Regelung,  welche  den  Steuerwert 

nicht bloss auf 70%, sondern sogar auf in der Regel nur 60% des Verkehrswertes fest-

lege, ebenfalls aufzuheben sei.  

cc) Als Folge dieses Bundesgerichtsurteils ersetzte der Zürcher Gesetzgeber 

§  39  Abs.  3  StG  durch  die  heutige  Fassung  (G  vom  8.  Januar  2001  [OS  56,  517];  in 

Kraft seit 1. Januar 2003 [OS 57, 276]).  

Im  Wesentlichen  wurde  bei  dieser  Gesetzesänderung  der  harmonisierungs- 

und  verfassungswidrige  letzte  Satz  in  §  39  Abs.  3  StG  (Der  Verkehrswert  soll  in  der 

Regel  60  Prozent  des  Marktwertes  betragen)  durch  den  Schlusssatz  ersetzt,  wonach 

die  Formel  so  zu  wählen  ist,  dass  die  am  oberen  Rand  der  Bandbreite  liegenden 

Schätzungen  nicht  über  dem  effektiven  Marktwert  liegen.  Zudem  wurde  §  39  Abs. 3 

StG mit einem vierten Absatz ergänzt, welcher festhält, dass in Fällen, in welchen die 

Bewertung  dennoch  zu  einem  höheren  Vermögenssteuerwert  führt,  eine  individuelle 

Schätzung vorzunehmen und dabei ein Wert von 90 Prozent des effektiven Marktwerts 

anzustreben ist. 

Als  weitere  Folge  des  besagten  Bundesgerichtsurteils  wurde  auch  die  regie-

rungsrätliche Weisung angepasst, welche – wie erwähnt – in Rz 82 nunmehr also For-

melwerte in einer Bandbreite von 70% bis 100% des Verkehrswerts anstrebt (vgl. Wei-

sung  des  Regierungsrats  an  die  Steuerbehörden  über  die  Bewertung  von 

Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 1999 [Wei-

sung 1999]; vormals galt gemäss der Übergangsweisung 1996 eine vom Verwaltungs-

gericht  mit  Entscheid  vom  31.  Oktober  1995  [StE  1996  A  21.11  Nr.  39]  vorgegebene 

Bandbreite von 60%-90%). 

dd)  Wie  die  Pflichtige  vorbringen  lässt,  hatte  sich  das  Bundesgericht  mit  der 

vorstehenden,  vom  Zürcher  Gesetzgeber  angepassten  Regelung  nach  einer  staats-

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rechtlichen  Beschwerde  des  Mieterverbands  Zürich  erneut  zu  befassen  (Urteil  vom 

10. Juli 2002 = BGE 128 II 240). Richtig ist sodann, dass das Bundesgericht dabei die 

Verfassungskonformität  bestätigte;  dies  jedoch  nicht  in  einem  Sinn,  welcher  den 

Standpunkt der Pflichtigen stützen würde. In diesem Urteil ging es um Folgendes (vgl. 

E. 3.3 und 3.4): 

Der Mieterverband hielt zunächst § 39 Abs. 3 Satz 3 StG insoweit für verfas-

sungswidrig, als darin festgelegt ist, der Regierungsrat habe die Bewertungsformel für 

Grundstücke so zu wählen, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schät-

zungen  nicht  über  dem  effektiven  Marktwert  liegen.  Das  Bundesgericht  kam  zum 

Schluss,  dass  diese Gesetzesbestimmung  verfassungsrechtlich nicht  zu beanstanden 

sei. Dem Wortlaut nach werde einzig vorgeschrieben, dass die Vermögenssteuerwerte 

aufgrund  der  Formelbewertung  nicht  höher  sein  dürften  als  der  Verkehrswert.  Dem 

Kantonsrat sei es als Gesetzgeber bei der angefochtenen Regelung darum gegangen, 

zu vermeiden, dass eine schematische Bemessung a priori bei einer Vielzahl von Fäl-

len  Steuerwerte  über  dem  Marktwert  ergebe,  was  eine  entsprechend  hohe  Zahl  von 

Verfahren  auslösen  würde.  Diese  Zielsetzung  sei  verfassungsrechtlich nicht  zu  bean-

standen;  sie  sei  auch  nicht  gesetzeswidrig,  sondern  ergebe  sich  im  Gegenteil  schon 

aus § 39 Abs. 1 StG selber und sie sei auch mit Art. 14 Abs. 1 StHG vereinbar. In der 

Tat  würde  eine  auf  den  Zielwert  von  100  Prozent  des  Marktwerts  ausgerichtete 

Formelbewertung viele über dem tatsächlichen Marktwert liegende Ergebnisse liefern, 

was insofern verfassungswidrig wäre und überdies zu dem vom Kantonsrat angedeute-

ten  Vollzugsaufwand  führen  würde.  Es  entspreche  deshalb  auch  einer  praktischen 

Notwendigkeit,  die  Bewertungsformel  so  vorsichtig  zu  wählen,  dass  die  Ergebnisse 

zum grössten Teil zwar möglichst nahe beim Zielwert von 100 Prozent, aber nicht dar-

über  liegen  würden.  Dass  damit  eine  Verlagerung  der  unvermeidlichen  Bandbreite 

nach  unten  in  einem  gewissen  Ausmass  in  Kauf  genommen  werden  müsse,  lasse  

sich  aus  veranlagungsökonomischen  Gründen  rechtfertigen  und  sei  mit  Art. 14 

StHG vereinbar. 

Der Mieterverband machte weiter geltend, dass mit der neuen Regelung eine 

Senkung  des  Zielkorridors  unter  die  bestehende  Vorgabe  von  70  bis  80  Prozent  des 

Marktwerts beabsichtigt werde, was zu einer noch grösseren Zahl von verfassungswid-

rigen  Steuerwerten  führe.  Dem  hielt  das  Bundesgericht  zunächst  entgegen,  dass  die 

Einwendungen zunächst auf unzutreffenden Annahmen beruhen würden. Der aktuellen 

1 ST.2019.234 

 
 
 
 
 
 
 
 
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Weisung  1999  liege  eine  Bandbreite  der  Vermögenssteuerwerte  von  30  Prozent  zu 

Grunde.  Die  formelmässig  ermittelten  Vermögenssteuerwerte  sollten  nämlich  im  Nor-

malfall zwischen 70 und 100 Prozent des Verkehrswerts betragen; also nicht zwischen 

70 und 80 Prozent. Die Einwendungen würden aber auch ich in der Sache nicht durch-

dringen.  Es  möge  zutreffen,  dass  die  angefochtene  Gesetzesbestimmung  zusammen 

mit  den  geltenden  Ausführungsvorschriften  zu  verfassungswidrigen  Ergebnissen  bei 

den Vermögenssteuerwerten führen oder die Zahl der angeblich schon heute zu nied-

rigen  Steuerwerte  tendenziell  noch  erhöhen  würden.  Ferner  lasse  sich  –  unabhängig 

von den geltenden Bewertungsvorschriften  – auch nicht bestreiten, dass die Mehrheit 

der  Grundstücke  unter  dem  Verkehrswert  bewertet  würden,  wenn das  Gesetz  verlan-

ge, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem 

effektiven  Marktwert  liegen  dürfen.  Daraus  folge  aber  nicht,  dass  die  angefochtene 

Norm  zwangsläufig  zu  verfassungswidrigen  Ergebnissen  führe  und  zum  Vornherein 

nicht  verfassungskonform  angewendet  werden  könne:  Einmal  dürfe  der  Vermögens-

steuerwert  in  einem  gewissen  Umfang  vom  Verkehrswert  abweichen.  Sodann  weise 

der  Kantonsrat  auch  in  diesem  Zusammenhang  darauf  hin,  dass  eine  schematische, 

formelmässige  Bemessung  vom  Gesetzgeber  nicht  zwingend  vorgeschrieben  sei 

("Kann-Vorschrift") und der Regierungsrat bei der Anwendung der angefochtenen Be-

wertungsvorgabe  genügend  Spielraum  habe,  um  die  Bestimmungen  des  Steuerhar-

monisierungsgesetzes einzuhalten. Dies schliesse die Möglichkeit mit ein, auch verfas-

sungswidrig  tiefe  Steuerwerte  gegebenenfalls  durch  eine  individuelle  Schätzung  zu 

vermeiden  oder  zu  korrigieren,  wie  dies  das  Gesetz  für  zu  hohe,  d.h.  über  dem  Ver-

kehrswert  liegende  Steuerwerte  ausdrücklich  vorsehe  (§  39  Abs.  4  StG).  Unter  dem 

Gesichtspunkt  der  Wahrscheinlichkeit  einer  verfassungstreuen  Anwendung  könne 

schliesslich  berücksichtigt  werden,  dass  die  Ausführungsvorschriften  erst  noch  zu  er-

lassen oder anzupassen seien; es dürfe nicht von vornherein eine bundesrechtswidrige 

Umsetzung durch die Anwendungsvorschriften unterstellt werden. 

Schliesslich beanstandete der Mieterverband auch, dass der neue § 39 Abs. 4 

StG bei einer individuellen Schätzung einen Wert von 90 Prozent des effektiven Markt-

werts  anstrebe.  Das  Bundesgericht  erachtete  indes  auch  diese  Bestimmung  als  ver-

fassungs-  und  harmonisierungskonform.   Es  erwog,  dass  die  "in  Einzelfällen"  Platz 

greifende  Regelung  von §  39  Abs.  4  StG   im  Zusammenhang mit §  39  Abs.  3  StG zu 

sehen  und  zu  interpretieren  sei.  Sie visiere  in Wirklichkeit  das gleiche  Schätzungsziel 

an wie die – bundesrechtskonforme –  grundsätzliche Regel von § 39 Abs. 3 StG, wo-

1 ST.2019.234 

 
 
 
 
 
 
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nach die für schematische Bewertungen zu verwendende Formel so zu gestalten sei, 

"dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem ef-

fektiven  Marktwert  liegen".  Mit  beiden Regelungen gehe  es  dem  Gesetzgeber  darum, 

den  mit  der  Verkehrswertermittlung  von  Immobilien  zwangsläufig  verbundenen  Unsi-

cherheiten  und  Ungenauigkeiten  durch  eine  vorsichtige  Schätzung  Rechnung  zu  tra-

gen. Der Gesetzgeber dürfe und müsse mitberücksichtigen, dass auch eine individuelle 

Bewertung, wie sie gemäss § 39 Abs. 4 StG vorzunehmen sei, bei weitem nicht immer 

präzise  Ergebnisse  zu  liefern  vermöge. Wenn  mit  der  Zielvorgabe  von  90  Prozent  si-

chergestellt werden solle, dass kein Wert von über 100 Prozent des effektiven  Markt-

werts resultiere, so sei dies bundesrechtlich nicht zu beanstanden und stehe dies auch 

im  Einklang mit §  39  Abs.  1  StG (Vermögensbewertung zum  Verkehrswert).  In  Bezug 

auf  das  Steuerharmonisierungsgesetz  möge  zwar  §  39  Abs.  4  StG insofern  gewisse 

Bedenken zu erwecken, als er explizit einen niedrigeren Zielwert vorschreibt als Art. 14 

StHG,  nämlich  90  Prozent  vom  Verkehrswert.  Ein  genereller  Abschlag  auf  dem  Ver-

kehrswert wäre mit Art. 14 Abs. 1 StHG (und übrigens auch mit § 39 Abs. 1 StG) nicht 

vereinbar.  Der  niedrigere  Zielwert  gelte  indessen  nicht  für  alle  Immobilieneigentümer, 

sondern nur für jene mutmasslich kleine Minderheit, bei denen die formelmässige Be-

wertung  wegen  Besonderheiten  des  Grundstücks  oder  der  örtlichen  Verhältnisse  zu 

einem  übersetzten,  über  dem  effektiven  Marktwert  liegenden  Vermögenssteuerwert 

führe (was vom betroffenen Eigentümer nachgewiesen werden müsse). Es handle sich 

insofern nicht um einen "generellen" Abschlag. Sodann verlange das Gesetz nur, dass 

bei der vorzunehmenden individuellen Schätzung ein Wert von 90 Prozent des effekti-

ven  Marktwerts  "anzustreben"  sei.  Dadurch  bringe  der  Gesetzgeber  einerseits  zum 

Ausdruck,  dass  sich  der  effektive  Marktwert  auch  durch  eine  individuelle  Schätzung 

nicht  mathematisch  genau  ermitteln  lasse;  anderseits  lege  er  damit  lediglich  einen 

Richt- oder Annäherungswert fest, der mit der individuellen Schätzung erreicht werden 

soll, und nicht etwa einen generellen linearen Abschlag von 10 Prozent auf dem indivi-

duell geschätzten Verkehrswert. Schliesslich falle ins Gewicht, dass die anzustrebende 

Zielvorgabe  ein  nahe  beim  effektiven  Marktwert  liegender  Wert  sei,  nämlich  90  Pro-

zent.  Die  Differenz  zum  "Soll-Wert"  gemäss Art.  14  Abs.  1  StHG ("Verkehrswert")  be-

trage 10 Prozent und sei damit weitaus kleiner als die vom Bundesgericht bereits frü-

her als verfassungswidrig beurteilten generelle Abschläge von 30 und 40 Prozent. Die 

angefochtene Zielvorgabe führe weder im Grundsatz noch in der Höhe zu einer Bewer-

tung,  die  dem  Verkehrswert  unter  angemessener  Berücksichtigung  des  Ertragswerts 

im Sinne von Art. 14 StHG zum Vornherein widerspreche. 

1 ST.2019.234 

 
 
 
 
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ee)  Im  vorerwähnten  Entscheid  hat  das  Bundesgericht  also  die  Neuregelung 

von § 39 Abs. 3 und 4 StG vorab mit Bezug auf die vom Gesetzgeber anvisierte obere 

Grenze  des  Vermögenssteuerwerts  geprüft.  Dabei  hat  es  die  Harmonisierungs-  und 

Verfassungskonformität  grundsätzlich  bestätigt  bzw.  hat  es  –  genauer  gesagt  –  er-

kannt, dass der neuen Regelung eine harmonisierungs- und verfassungsgemässe An-

wendung nicht im Wege stehe. Es hat gleichzeitig aber auch festgehalten, dass eben-

diese  harmonisierungs-  und  verfassungsmässige  Anwendung  erheische,  im  Rahmen 

der  Ausführungsvorschriften  (mithin  der  Weisung)  aufgrund  der  Formelbewertung  re-

sultierende verfassungswidrig tiefe Steuerwerte gegebenenfalls durch eine individuelle 

Schätzung  zu  vermeiden  oder  zu  korrigieren,  wie  dies  das  Gesetz  für  zu  hohe,  d.h. 

über dem Verkehrswert liegende Steuerwerte ausdrücklich vorsehe.  Wenn vor diesem 

Hintergrund die Weisung 2009 für den Vermögenssteuerwert in Rz 82 den Zielkorridor 

der  Formelbewertung  zwischen  70%  und  100%  des  Markwerts  festlegt  und  vorgibt, 

dass Ergebnisse unter 70% im Rahmen von individuellen Schätzungen auf 70% anzu-

heben  sind  (und  Ergebnisse  über  100%  auf  90%  zu  reduzieren  sind,    was  schon  in 

§ 39 Abs. 4 StG vorgegeben ist)  entspricht dies mithin exakt dem, was das Bundesge-

richt  mit  Blick  auf  die  harmonisierungs-  bzw.  verfassungskonforme  Anwendung  der 

Bewertungsregel von § 39 Abs. 3 und 4 StG vorgegeben hat.  

Soweit  der  Gesetzgeber  bei  der  (vom  Bundesgericht  geforderten)  Neurege-

lung von § 39 StG durch Einführung von Abs. 4 die Korrektur von zu hohen (über 100% 

des  Markwerts  liegenden)  Formelwerten  ausdrücklich  ins  Gesetz  aufnahm  und  dabei 

vorgab,  bei  diesfalls  vorzunehmenden  individuelle  Schätzungen  90%  des  Markwerts 

anzustreben,  mag  dies  auch  mit  der  von  der  Pflichtigen  erwähnten  "liberalen  Praxis" 

zusammenhängen. Daraus lässt sich indes nicht ableiten, dass umgekehrt Korrekturen 

von zu tiefen Vermögenssteuerwerten – weil in § 39 StG nicht ausdrücklich erwähnt – 

nicht möglich sein sollten. Im Rahmen der vorerwähnten staatsrechtlichen Beschwerde 

argumentierte  der  gesetzgebende  Kantonsrat  als  Verfahrenspartei  –  wie  vorstehend 

ausgeführt  –  ausdrücklich  dahingehend,  dass  (aufgrund  einer  weisungsgemässen 

Formelbewertung  im  Sinn  von  §  39  Abs.  3  StG  resultierende)  verfassungswidrig  tiefe 

Steuerwerte  gegebenenfalls  durch  eine  individuelle  Schätzung  zu  vermeiden  oder  zu 

korrigieren seien, wie es das Gesetz für zu hohe, d.h. über dem Verkehrswert liegende 

Steuerwerte ausdrücklich vorsehe. Gerade deshalb ging das Bundesgericht davon aus, 

dass  der  verfassungskonformen  Anwendung  von  §  39  Abs.  3  und  4  StG  in  der Wei-

sung  tatsächlich  Rechnung  getragen  wird.  Rz  79  der  Weisung  2009  erweist  sich  vor 

1 ST.2019.234 

 
 
 
 
 
 
 
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diesem  Entstehungshintergrund keineswegs  als  gesetzeswidrig,  sondern  im  Sinn  des 

Bundesgerichts  als  für  die  verfassungskonforme  Anwendung  von  §  39  Abs.  3  und  4 

StG erforderliche Ausführungsbestimmung. Damit kann auch von einer Verletzung des 

Legalitätsprinzips keine Rede sein. 

ff)  Beizufügen  bleibt,  dass  das  Bundesgericht  das  soeben  Gesagte  auch  in 

späteren  Entscheiden  bestätigt  hat.  So ging  es  im  Urteil  vom  21.  Juli  2009  unter  An-

wendung der Bestimmungen in der Weisung 1999 ohne Weiteres davon aus, dass im 

Fall,  in  welchem  eine  individuelle  Schätzung  ergebe,  dass  der  Formelwert  unterhalb 

der  Bandbreite  (70%  -  100%  des  Markwerts)  liege,  weisungsgemäss  dieser  auf  70% 

des Markwerts anzuheben sei (2C_823/2008; E. 4.3).  

f)  Zusammenfassend  ist  festzuhalten,  dass  es  dem  kantonalen  Steueramt 

nicht verwehrt war, in Bezug auf den Vermögenssteuerwert des Mehrfamilienhauses in 

C,  an  welchem  die  Pflichtige  hälftiges  Eigentum  hat,  nicht  auf  den  (70%  des  Markt-

werts nicht erreichenden) Formelwert abzustellen, sondern im Sinn von Rz 79 der ge-

setzeskonformen  Weisung  2009  diesen  im  Rahmen  einer  individuellen  Schätzung  zu 

bestimmen bzw. auf 70% des Marktwerts anzuheben.  

Anzufügen bleibt, dass gemäss Rz 92 der Weisung 2009 die Vermögenssteu-

erwerte von Mehrfamilienhäusern in jeder Steuerperiode nach den Bestimmungen der 

Weisung neu festzulegen sind. Anders als bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigen-

tum,  wo sich der  Formelwert  schwergewichtig  auch  am  Landwert  orientiert,  stellt  sich 

im  vorliegenden  Fall  die  Frage  nicht,  ob  die  Verfassungswidrigkeit  des  Formelwerts 

darauf beruht, dass die Bodenpreise seit 2009 (dem Jahr der Weisung) ganz allgemein 

stark  angestiegen  sind  und  deshalb  einer  individuellen  Schätzung  das  Rechtsgleich-

heitsgebot entgegenstehen könnte (vgl. StRG, 14. Februar 2020, 1 ST.2019.121). 

4. a) Die nach dem Gesagten zurecht vorgenommene individuelle Schätzung 

des  Verkehrswerts  des  hälftigen  Miteigentums  der  Pflichtigen  am  streitbetroffenen 

Mehrfamilienhaus  ist  von  der  Pflichtigen  im  Rekursverfahren  in  quantitativer  Hinsicht 

(= Fr.  859'000.-)  akzeptiert  worden.  Letzteres  auf  Vorschlag  des  Referenten,  welcher 

den steueramtlichen Wert im Ergebnis für vertretbar hielt. Damit ist die im Streit liegen-

de steueramtliche Vermögenseinschätzung zu bestätigen. 

1 ST.2019.234 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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b) Hätte die Pflichtige den steueramtlichen Wert nicht akzeptiert, wäre letztlich 

ein  Fachgutachten  über  den  Verkehrswert  einzuholen  gewesen.  Letzteres  hätte  das 

Rekursgericht indes nicht sofort veranlasst. Zu berücksichtigen wäre nämlich gewesen, 

dass die steueramtliche Vorgehensweise bei der Individualschätzung nicht korrekt war, 

was zur Rückweisung der Sache an die Vorinstanz geführt hätte.  

Der  Steuerkommissär  hat  sich  bei  seiner  Verkehrswertbestimmung  kurzer-

hand am Substanzwert des Mehrfamilienhauses orientiert (Zeitbauwert des Gebäudes 

./.  Altersentwertung  zuzüglich  Landwert;  vergessen  wurden  aber  die  Nebenkosten). 

Den  so  ermittelten  Wert  hat  er  im  Einschätzungsentscheid  alsdann  als  "nach  pflicht-

gemässem Ermessen geschätzt" bezeichnet. Weil eine Schätzung nach pflichtgemäs-

sem  Ermessen  eine  Sachverhaltsuntersuchung  mit  Auflage  und  Mahnung  erheischt, 

hat  er  die  insoweit  fehlenden  Voraussetzungen  im  Einspracheverfahren  nachgeholt. 

Dabei ging die Auflage/Mahnung aber nicht dahin, sich die Grundlagen für eine Schät-

zung zu beschaffen, sondern er verlangte von der Pflichtigen anhand eines Gutachtens 

nachzuweisen, dass der deklarierte Formelwert in der verfassungsmässigen Bandbrei-

te liege. Zurecht lässt die Pflichtige in letzterem Zusammenhang eine unzulässige Um-

kehr  der  Beweislast  rügen,  liegt  es  doch  am  kantonalen  Steueramt  den  Nachweis  zu 

erbringen,  dass  der  Formelwert  die  verfassungsmässige  70%-Untergrenze  nicht  er-

reicht.  

Im  Übrigen  ist  alsdann  festzuhalten,  dass  das  Institut  der  Schätzung  nach 

pflichtgemässem  Ermessen  mit  anschliessendem  Unrichtigkeitsnachweis  (vgl.  §§ 139 

Abs. 2 und 140 Abs. 2 StG) von vornherein nicht auf die Schätzung von Verkehrswer-

ten von Liegenschaften zugeschnitten ist. Das Rekursgericht ist der Auffassung, dass 

insoweit  eine  "gewöhnliche  Schätzung"  vorzunehmen  ist.  Der  Verkehrswert  einer  Lie-

genschaft  beruht  immer  auf  einer  Schätzung;  dies  auch,  wenn  er  auf  Basis  eines 

Fachgutachtens ermittelt  wird.  Das Rekursgericht  ist  weiter  der  Auffassung,  dass  das 

kantonale  Steueramt  durchaus  über  Immobilienspezialisten  verfügt,  welche  den  Ver-

kehrswert einer Liegenschaft gestützt auf die gängigen, in der Regel bekannten Para-

meter  (wie  Gebäudeversicherungswert,  Landwert,  Ertragswert  und  Vergleichspreise) 

schätzen können (so  wie es etwa  auch  über  eine Wertschriftenabteilung verfügt,  wel-

che den Verkehrswert von Wertschriften bestimmen kann). Vergleichen lässt sich das 

Ganze auch mit dem Verkehrswert von 20 Jahren, welchen die Gemeindesteuerbehör-

den  regelmässig  im  Bereich  der  Grundstückgewinnsteuer  zu  bestimmen  bzw.  zu 

1 ST.2019.234 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
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schätzen  haben  (vgl.  §  220  StG  und  zu  den  Schätzmethoden:  Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter, § 220 N 137 ff.). Bei der Verkehrswertschätzung von überbauten Grund-

stücken wird dabei in der Regel sowohl der Substanzwert (Landwert + Bauwert + Ne-

benkosten),  wie  auch  der  Ertragswert  berücksichtigt,  wobei  diese  beiden  Werte  zu 

gewichten sind. Bei Wohnliegenschaften, welche in erster Linie der Eigennutzung die-

nen (wie also Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) kommt dem Substanzwert 

ausschlaggebende  Bedeutung  zu,  weshalb  der  Ertragswert  ganz  vernachlässigt  wird; 

insoweit orientiert sich denn auch die Weisung 2009 bei der Formelbewertung zurecht 

allein am Substanzwert. Bei Mehrfamilienhäusern ist demgegenüber im Rahmen einer 

Mischwertmethode  der  Ertragswert  mit  differenzierter  Gewichtung  zu  berücksichtigen 

(vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 179). Weil es sich bei der vorliegend be-

troffenen Liegenschaft aber nicht um ein typisches Mehrfamilienhaus handelt – sie ent-

hält  lediglich  drei  Wohnungen  (mit  Elementen  aus  […];  vgl.  Internetpräsentation  des 

Architekten), wobei die Attikawohnung von der Pflichtigen selbst genutzt wird – liegt es 

auf  der  Hand,  dass  der  Substanzwert  im  Rahmen  der  Mischwertmethode  höher  zu 

gewichten ist. Damit erklärt sich auch, wieso eine rein ertragsbezogene Verkehrswert-

bestimmung,  wie  sie  die  Weisung  2009  für  typische  Mehrfamilienhäuser  (mithin  für 

Renditeobjekte) generell vorgibt, für das vorliegende Objekt zu einem falschen Resultat 

führen  muss;  dies  selbst  dann,  wenn  beim  zu  kapitalisierenden  Ertrag  der  selbstge-

nutzten  Attikawohnung  im  Sinn  von  Rz  42  der  Weisung  von  einer  Vorzugsmiete  aus-

gegangen  und  stattdessen  der  erzielbare  Ertrag  eingesetzt  würde (was die Steuerbe-

hörde hier nicht geprüft hat).  

c) Hätte die Steuerbehörde zum ihr obliegenden Nachweis, dass der Formel-

wert nicht 70% des Marktwerts erreicht, eine fundierte Verkehrswertschätzung im vor-

stehenden  Sinn  präsentiert,  so  wäre  es  an  der  Pflichtigen  gelegen,  diese  Schätzung 

gegebenenfalls zu widerlegen (z.B. mit auch mit einem privaten Gutachten) und hätte 

bei  verbleibenden  Divergenzen  der  Parteien  das  Rekursgericht  letztlich  ein  Fachgut-

achten  einholen  müssen.  Auf  Letzteres  kann  nun  aber  ebenso  verzichtet  werden  wie 

auf  eine  vorgängige  Rückweisung  der  Sache  an  die  Vorinstanz  zum  richtigen  Vorge-

hen  bei  der  individuellen  Verkehrswertbestimmung,  nachdem  sich  die  Streitsache  in 

rein  quantitativer  Hinsicht  aufgrund  der  Akzeptanz  der  Pflichtigen  erledigt  hat.  So  er-

scheint denn auch das Resultat der steueramtlichen Schätzung nicht als unangemes-

sen. 

1 ST.2019.234 

 
 
 
 
 
 
 
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5. a) Gestützt auf diese Erwägungen ist der Rekurs abzuweisen. 

b)  Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  den  Parteien  anteilsmässig 

aufzuerlegen,  nachdem  die  Pflichtige  in  der  Grundsatzfrage  unterliegt  und  die  Vo-

rinstanz aber (gegenstandslos gewordene) formelle Fehler zu verantworten hat (§ 151 

Abs. 1 StG). Sodann hat die Pflichtige keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung 

(§  152  Abs.  2  StG  i.V.m.  §  17  Abs.  2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  vom 

24. Mai 1959/8. Juni 1997). 

Demgemäss erkennt der Einzelrichter: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

[…] 

1 ST.2019.234