# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2d4800f2-591d-5f2c-aeea-e29fa772fbaa
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-07
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 07.04.2022 A/1989/2019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-1989-2019_2022-04-07.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1989/2019 LCI JTAPI/350/2022 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 7 avril 2022 

 

dans la cause 

 

A______ SA et B______ SA, représentées par ZIMMERMANN IMMOBILIER SA, 
avec élection de domicile 

 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OCLPF 

 

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A/1989/2019 

EN FAIT 

1. A______ SA (ci-après : A______) est une société anonyme inscrite au registre du 
commerce du canton de Genève (ci-après : RC), dont le but statutaire est 
notamment la détention, l’acquisition, la vente et la gestion d’immeubles ou tout 
autre actif immobilier ainsi que toute activité en relation avec ce but. Elle avait 
pour administrateur Monsieur C______, lequel est décédé le 23 février 2021. 
Madame D______ qui disposait déjà de la signature individuelle du vivant du 
précité, est devenue administratrice présidente le 20 octobre 2021. 

2. B______ SA (ci-après : B______), également inscrite au RC, a pour but statutaire 
l’étude, la promotion et la réalisation de projets, principalement dans le domaine 
immobilier. Elle a pour administratrice Madame  E______ depuis juin 2018. 
Précédemment, Messieurs F______ et G______ en étaient les administrateurs. 

3. La régie H______ SA, devenue depuis H______ SA (ci-après : H______) est 
inscrite au RC et a pour but statutaire les opérations en rapport avec la 
construction, l’achat, la vente et la gérance d’objets immobiliers, ainsi que le 
courtage. Elle avait pour administrateurs M. F______, avec la fonction de 
président, ainsi que MM. C______ et G______. Monsieur I______ a remplacé 
M. C______ le 11 mars 2021. 

4. Le 13 septembre 2006, B______ a acquis la parcelle n° 1______ d’une surface de 
2'374 m2 sise à la rue ______ sur la commune de J______ en 5ème zone de 
développement 3 pour un montant de CHF 1'775'000.-. La parcelle était grevée de 
deux cédules hypothécaires de respectivement CHF 1'725'000.- et CHF 50'000.-. 

5. Les 17 novembre et 7 décembre 2006, B______, par l'intermédiaire de son 
architecte, a déposé auprès du département de l’aménagement, de l’équipement et 
du logement, devenu depuis lors le département du territoire (ci-après : le 
département ou le DT), deux demandes d’autorisation de construire, l’une portant 
sur le changement d’affectation de la parcelle et la construction de logements à la 
rue ______, enregistrée sous DD 1______, sous la forme d’un immeuble 
d’habitation mixte (ci-après : l’immeuble « HM ), l’autre sur la construction d’un 
immeuble destiné au logement situé à la rue ______, enregistrée sous 
DD 2______, ayant pris en cours d’instruction la forme d’une propriété par étage 
(ci-après : l’immeuble « PPE »). 

6. En juin 2007, B______ a vendu à A______ une part de copropriété pour moitié de 
la parcelle n° 1______, pour un montant de CHF 950'000.-.  

7. Le 2 septembre 2008, l’office du logement, devenu depuis l’office cantonal du 
logement et de la planification foncière (ci-après : l’OCLPF), a donné à A______ 
et B______ son accord de principe à l’opération portant sur l’immeuble « HM », 

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indiquant que le plan financier du 11 juillet 2008 faisait partie intégrante de cet 
accord, dont la validité était liée à celle de l’autorisation de construire. Cette 
opération était en outre en lien avec l’opération portant sur l’immeuble « PPE » 
(DD 2______), pour laquelle elle faisait office de compensation. 

8. Toujours le 2 septembre 2008, l’OCLPF a donné à A______ et B______ son 
accord de principe à l’opération portant sur l’immeuble « PPE », indiquant que le 
plan financier du 11 juillet 2008 faisait partie intégrante de cet accord, dont la 
validité était liée à celle de l’autorisation de construire. Cette opération était en 
outre liée à l’opération portant sur l’immeuble « HM », pour laquelle cette 
dernière faisait office de compensation. 

Selon ce plan financier, le prix de revient maximal de l’immeuble « PPE » était 
fixé à CHF 7'908'205.-, dont un montant de péréquation maximal de 
CHF 1'163'381.- en faveur de l’immeuble « HM » ainsi qu'une somme maximale 
budgétée à CHF 130'000.- au titre d'honoraires de promotion. 

Tous justificatifs concernant le prix de revient de l'opération devrait lui être remis 
lors du bouclement des comptes de construction. 

9. Le même jour, l’OCLPF a transmis ses préavis positifs accompagnés d'une copie 
de ces accords et leurs annexes au Conseil d’État. 

10. Les accords du 2 septembre 2008 ainsi que leurs annexes ont été signés et 
retournés à l’OCLPF, avec la mention « bon pour accord », par A______ et 
B______. 

11. Par arrêtés du 29 septembre 2008, le Conseil d’État a autorisé l’application des 
normes de la troisième zone de développement aux projets relatifs aux immeubles 
« HM » et « PPE », les conditions particulières des autorisations de construire 
demeurant réservées. 

12. Le 10 octobre 2008, le DT a délivré à B______ et A______ les autorisations 
DD 1______ et DD 2______, indiquant que les conditions figurant dans les 
préavis rendus, qui faisaient partie intégrante de ces autorisations, devaient être 
strictement respectées. 

N’ayant pas été contestées, ces autorisations sont entrées en force de choses 
décidées. 

13. Le 25 septembre 2009, A______ et B______ ont remis à l’OCLPF un plan 
financier intermédiaire portant sur l’immeuble « PPE », ainsi que son plan de 
vente et de location détaillés. Le prix de revient de l’immeuble « PPE » était de 
CHF 7'908'205.- compte tenu d’un montant de péréquation maximal de 
CHF 1'163'381.- en faveur de l’immeuble « HM ». 

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14. Le 2 octobre 2009, l’OCLPF a délivré à A______ et B______ l’accord provisoire 
de vente de l’immeuble « PPE » sur la base du plan financier intermédiaire du 25 
septembre 2009, dont le prix de revient maximal était de CHF 7'908'205.-, compte 
tenu d'un montant de péréquation maximale de CHF 1'163'381.- en faveur du 
bâtiment locatif ainsi qu'une somme budgétée à CHF 130'000.- au maximum au 
titre d'honoraires de promotion. Il était rappelé que les prix de vente détaillés ne 
pouvaient être dépassés sans son accord. 

15. Par courrier du 16 décembre 2009, A______ et B______ ont sollicité la 
délivrance de l'autorisation de mise en location des logements locatifs sur la base 
du plan financier du 20 novembre 2009. Tant le prix de revient effectif de 
l'immeuble locatif que celui déterminant à l'élaboration du plan financier étaient 
identiques aux montants retenus dans le cadre de l'accord de principe du 2 
septembre 2008. Il en était de même de la valeur résiduelle du bâtiment 
préexistant sous poste 15. Quant au financement de l'opération, il était assuré à 
raison de 80 % par des fonds étrangers, soit CHF 3'990'671.-, dont 
CHF 2'993'003.- en premier rang et CHF 997'668 en deuxième rang, rémunérés 
selon un taux hypothécaire théorique maximal de 3 %, respectivement de 4 %, 
correspondant à une charge financière annuelle totale de CHF 129'697.-. 

16. Par acte notarié, signé les 17 décembre 2009 et 12 janvier 2010 par A______, 
B______ et K______ SA (ci-après : la banque), les deux cédules hypothécaires 
portant sur la parcelle n° 1______ ont été réunies en un seul titre, et portées à 
CHF 3'050'000.-. La parcelle a en outre été divisée en la parcelle n° 2______ 
(1______A, correspondant à l’immeuble « HM ») sise à la rue ______, d’une 
surface de 1'475 m2 et grevée de la cédule hypothécaire nouvellement augmentée, 
et la parcelle n° 3______ (1______B, correspondant à l’immeuble « PPE ») sise à 
la rue ______, d’une surface de 897 m2, laquelle a au demeurant été mise en PPE. 

17. Le 11 janvier 2010, A______, B______, M. F______ et la banque ont conclu un 
contrat de crédit hypothécaire sur la parcelle n° 2______ portant sur un montant 
de CHF 3'038'000.-, lequel a été subdivisé en un prêt de CHF 1'875'000.- avec un 
taux d’intérêt de 3,38 % jusqu’au 13 août 2013, et un prêt de CHF 1'163'000.- 
avec un taux d’intérêt de 3,6 % jusqu’au 2 mai 2016.  

18. En février 2010, A______ et B______ ont sollicité de l’OCLPF la délivrance de 
l’autorisation de mise en location de l’immeuble « HM », lui remettant un plan 
financier intermédiaire daté du 5 février 2010 et signé. 

19. Le 3 mars 2010, le Conseil d’État a arrêté l’état locatif provisoire à appliquer à 
l’immeuble « HM » à CHF 291'948.-  

20. Le chantier de construction portant sur les immeubles « HM » et « PPE » s’est 
achevé dans le courant de l’année 2010. 

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21. Par courriel du 19 août 2013, l'OCLPF a notamment remis à A______ et B______ 
la liste des justificatifs à produire en vue d'attester le prix de revient de l'immeuble 
destiné à la vente dont en particulier un contrat dûment signé attestant du montant 
des honoraires de promotion. 

22. Le 3 septembre 2013, A______ et B______ ont remis à l'OCLPF, l'acte de vente, 
le décompte d'exploitation du 1er avril 2010 au 30 juin 2013, un état 
d'encaissement, un état locatif, un contrat du prêt hypothécaire, des avis 
d'échéances. 

23. Par courriel du 23 septembre 2013, l'OCLPF relevait qu'il manquait encore 
certains documents demandés le 19 août 2013, soit : les justificatifs du prix de 
revient définitif global, dont notamment le contrat des honoraires de promotion 
signé. 

24. Le 18 octobre 2013, A______ et B______ d'une part et H______ d'autre part ont 
conclu un contrat de prêt pour un montant de CHF 1'500'000.-, au taux de 3,34 % 
pour une durée de vingt ans, aux termes duquel la régie se substituait à la banque 
s’agissant du prêt qui était arrivé à échéance le 13 août 2013. 

25. Le 12 novembre 2013, A______ et B______ en ont informé l’OCLPF. Elles lui 
ont en outre remis : 

 - l’état locatif de l’immeuble « HM », selon lequel l’ensemble des appartements 
était loué depuis le printemps 2010, avec une date d’entrée moyenne au 1er mai 
2010 ; 

 - un plan financier définitif du 3 novembre 2010 pour l’immeuble « HM », 
indiquant un prix de revient effectif de CHF 6'580'605.-, réduit à un montant 
déterminant de CHF 5'304'345.- compte tenu du report de la somme de 
CHF 1'276'260.- à titre de péréquation avec l’immeuble « PPE ». La valeur 
résiduelle du bâtiment préexistant retenue était de CHF 707'600.- ; 

 - un plan financier définitif du 3 novembre 2010 pour l’immeuble « PPE », dont le 
prix de revient était de CHF 7'786'333.- compte tenu du report de la somme de 
CHF 1'276'260.- Au titre de péréquation avec l'opération liée à l’immeuble 
« HM ». 

 - un montant de CHF 130'000.- au titre d'honoraires de promotion porté au poste 
16 du plan financier de l'immeuble PPE.  

26. Par courrier du 5 mai 2015, H______ a adressé à l'OCLPF un courrier comportant 
divers documents. Concernant les honoraires de promotion (poste 16) un tableau 
des appartements vendus, faisant état d'un total de commissions sur ventes de 4% 
pour CHF 297'342,50, était annexé. Concernant ce poste, il était encore précisé 
qu'« il n'y avait pas de justificatif de paiement, car il n'y avait pas de virement 

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bancaire. Il s'agissait d'une écriture interne du compte client aux comptes 
honoraires. Au même titre qu'il n'y avait jamais d'avis de débit pour les honoraires 
sur les encaissements des loyers et sur les travaux dans le cas où le client utilisait 
le compte de la régie pour la gestion de son bien ». Ce courrier précisait qu'était 
annexé le détail de toutes les factures sur lesquelles les honoraires travaux avaient 
été facturés qui n'étaient pas compris dans le coût de construction. 

27. Par courriel du 6 novembre 2015, l’OCLPF a requis de A______ et B______ des 
renseignements complémentaires, lui faisant également part de ses remarques 
préliminaires.  

Le prix de revient de l’immeuble « HM » admis était de CHF 4'988'339.- et la 
valeur résiduelle du bâtiment préexistant de CHF 707'600.-. Seuls des honoraires 
de promotion à hauteur de CHF 52'240.- étaient acceptés, en l’absence de factures 
détaillées produites pour le solde. La péréquation avec l’immeuble « PPE » était 
ainsi de CHF 577'788.-. 

Le prix de revient de l'immeuble « PPE » admis était de CHF 6'710'038.-. Les 
honoraires de promotion étaient de CHF 0.-. En effet, la commission de vente était 
incluse dans la marge de bénéfice et risque de 18 % indiquée en page 4 du plan 
financier et non pas dans le prix de revient de l'opération. La péréquation avec 
l'immeuble « HM » était de CHF 577'788.-. Le coût total s'élevait à 
CHF 6'710'038.-. 

28. Le 8 mars 2016, A______ et B______ ont fait part à l’OCLPF de leurs remarques 
à la suite de son précédent courriel du 6 novembre 2015. Le prix de revient de 
l’immeuble « HM » était de CHF 4'478'096.-. La valeur résiduelle du bâtiment 
préexistant était de CHF 832'600.-, dès lors que A______ avait acquis, en juin 
2007, la moitié du bien-fonds, pour un montant de CHF 950'000.-, dont la valeur 
correspondait ainsi au double de ce prix, soit CHF 1'900'000.-. Les honoraires de 
promotion étaient de CHF 106'500.-, même en l’absence de justificatif de 
paiement, dès lors qu’il s’agissait d’une écriture comptable interne à la régie. La 
péréquation avec l’immeuble « PPE » était par conséquent de CHF 1'356'740.-.  

Concernant l'immeuble « PPE », le prix de revient était de CHF 7'786'333.-. Les 
honoraires de promotion s'élevaient à CHF 297'343.- dès lors que ces derniers 
faisaient bien partie du prix de revient pour environ 2-3 %. La péréquation avec 
l'immeuble « HM » était de CHF 1'356'740.- et le coût total de CHF 7'786'333.-, 
auquel devaient être ajoutée la marge promoteur de 18 %, soit CHF 1'401'540.-, 
ce qui portait celui-ci à CHF 9'187'873.-. 

29. Le 2 mai 2016, A______, B______ et H______ ont conclu un contrat de prêt pour 
un montant de CHF 1'163'000.-, au taux de 3,34 % pour une durée de vingt ans, 
aux termes duquel la régie se substituait à la banque s’agissant du prêt qui arrivait 
à échéance le même jour. 

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30. Le 18 octobre 2016, à la demande de l’OCLPF, qui avait constaté que le précédent 
contrat conclu avec la banque était arrivé à échéance, A______ et B______ lui ont 
remis une copie du nouveau contrat de prêt. 

31. Le 1er décembre 2016, l’OCLPF a fait savoir à A______ et B______ que le 
contrat de prêt du 2 mai 2016, conclu avec H______ sans son consentement 
préalable, prévoyait un taux d’intérêt supérieur à ceux du marché, leur accordant 
un délai pour lui transmettre une proposition de prêt hypothécaire aux conditions 
actuelles en vigueur, à défaut de quoi le taux de l’office fédéral du logement (ci-
après : OFL) serait appliqué. Par ailleurs, leur demande de transfert de propriété 
serait examinée une fois l’arrêté départemental en force. 

32. Le 5 janvier 2017, A______ et B______ ont expliqué à l’OCLPF qu’en septembre 
2013, la banque leur avait proposé un taux de 3,34 % pour une durée de vingt ans, 
ce dont elles l’avaient informé le 12 novembre 2013. À la suite d’une nouvelle 
demande effectuée auprès de la banque, celle-ci leur avait proposé, le 
14 décembre 2016, un taux fixe de 4,1 % pour une durée de vingt ans, de sorte 
que le taux auquel le prêt avec la régie avait été conclu, au demeurant inférieur à 
celui figurant dans le plan financier, était plus avantageux pour les locataires et 
correspondait à leur intérêt, de sorte qu’il devait être maintenu. 

33. a. Le 18 septembre 2017, l’OCLPF a transmis à A______ et B______ un projet 
d’arrêté départemental fixant l’état locatif de l’immeuble « HM » dès le 
1er décembre 2017.  

b. Le plan financier du 8 août 2017 annexé arrêtait la date d’entrée moyenne des 
locataires au 1er mai 2010 et selon un taux maximum admissible selon l’OFL un 
prix de revient effectif de l’immeuble « HM » de CHF 5'643'938.- réduit à 
CHF 4'988'339.- compte tenu d’un montant de péréquation avec l’immeuble 
« PPE » de CHF 655'599.- à imputer sur ce dernier. La valeur résiduelle du 
bâtiment préexistant était de CHF 707'620.-. Le financement de l’opération était 
constitué de 60,9 % de fonds étrangers, dont CHF 1'163'000.- rémunérés au taux 
de 3,6 % et CHF 1'875'000.- au taux de 3,85 %. Les intérêts intercalaires étaient 
de CHF 117'969.-, les honoraires de promotion de CHF 84'520.- et les charges 
d’exploitation de CHF 54'436.-. 

Selon le document « résultat de l’examen du dossier » du 1er septembre 2017, 
l’état locatif de l’immeuble « HM » était réduit de 14,05 %, soit CHF 41'030.-, 
d’une part en lien avec les charges d’exploitation, réduites de 3,81 % (soit 
CHF 11'114.-), lesquelles étaient arrêtées à CHF 43'322.-, montant correspondant 
à la moyenne des charges de 2013, 2014 et 2015, et les intérêts hypothécaires, 
réduits de 10,25 % (soit CHF 29'916.-). La réserve pour entretien était en outre de 
CHF 86'756.-, soit CHF 1'838.- par pièce théorique avant le mi-terme du contrôle 
étatique. 

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 c. Un délai leur était imparti pour se déterminer sur ce projet d’arrêté 
départemental. 

34. Le 16 octobre 2017, A______ et B______ ont contesté ce projet. Les plans 
financiers relatifs aux immeubles « HM » et « PPE » devaient être validés 
simultanément, étant donné que la péréquation concernait les deux dossiers. Le 
prix de revient de l’immeuble « PPE » était de CHF 7'786'333.-, de sorte à 
diminuer le prix de revient de l’immeuble « HM » et, par conséquent, l’état locatif 
autorisé. Elles reprenaient au surplus leurs précédentes explications s’agissant de 
la valeur résiduelle du bâtiment préexistant, qui était de CHF 832'600.-, et des 
honoraires de promotion, qui étaient de CHF 106'500.-. Par ailleurs, les intérêts 
intercalaires étaient de CHF 161'887.- et le taux d’intérêt du prêt hypothécaire de 
3,34 %. 

35. Le 30 octobre 2017, l'OCLPF a requis de A______ et B______ des explications 
quant à l'existence au registre foncier d'une cellule hypothécaire d'un montant de 
CHF 3'050'000.- détenue par la banque sur la parcelle n° 5'373, ainsi que la 
confirmation de cette dernière quant au remboursement effectif de son prêt 
hypothécaire. 

36. Le 23 avril 2018, l’OCLPF a rappelé A______ et B______ que l’autorisation de 
construire du 10 octobre 2008 (DD 101'096), entrée en force, relative à 
l’immeuble « HM », imposait le respect de toutes les conditions techniques et 
financières qu’elle comportait. Tel était le cas du montant de la péréquation avec 
l’immeuble « PPE », de CHF 655'599.-, qui permettait de maintenir l’équilibre 
financier des opérations, ainsi que la valeur résiduelle du bâtiment préexistant fixé 
dans ladite autorisation. Le montant des intérêts intercalaires correspondait aux 
intérêts payés pendant la construction, pour un montant total de CHF 117'969.-. 
Les honoraires de promotion pris en compte, d’un montant total de CHF 84'520.-, 
comprenait des honoraires de rénovation par CHF 32'280.- et des honoraires sur 
travaux de CHF 52'239.-. Par ailleurs, à défaut de renégociation des conditions de 
prêt, le taux hypothécaire maximum admissible pour la part d’endettement de 
l’opération devait correspondre au taux officiel de l’OFL à la date du 2 mai 2016. 
Un délai leur était accordé pour formuler leurs éventuelles observations. 

37. Le 23 avril 2018 également, l’OCLPF a transmis à A______ et B______ le projet 
d’accord définitif de vente de l’immeuble « PPE » pour un montant de 
CHF 8'009'662.-, soit une baisse du prix de vente maximum autorisé de 
CHF 1'322'019.- par rapport à l'accord provisoire du 2 octobre 2009, et le plan 
financier du 29 mars 2018 y relatif arrêtant le prix de revient de cet immeuble à 
CHF 6'787'849.- compte tenu d’un montant de péréquation de CHF 655'599.- en 
lien avec l’immeuble « HM ». 

38. Le 22 mai 2018, A______ et B______ ont contesté les deux courriers de l’OCLPF 
et persisté dans leurs précédentes observations. En particulier, la péréquation avec 

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l’immeuble « PPE » devait être ajustée au montant de CHF 1'356'740.- afin 
d’obtenir un prix de revient de cet immeuble de CHF 7'786'333.- et, par 
conséquent, de baisser le prix de revient de l’immeuble « HM » ainsi que l’état 
locatif y relatif. Les taux d’intérêts fixés avec la régie à 3,34 % devaient 
également être admis. 

Les honoraires de promotion devaient être admis à concurrence de CHF 297'343.-, 
les justificatifs à cet égard ayant été remis le 8 mars 2016. 

39. À la demande de A______ et B______, un entretien a eu lieu dans les locaux de 
l’OCLPF le 30 octobre 2018 en présence de MM. F______ et C______, lesquels 
avaient émis le souhait de pouvoir aborder les questions du calcul de la 
péréquation, des honoraires de promotion non admis ainsi que de la valeur 
résiduelle du bâtiment préexistant s’agissant de l’immeuble « HM ». 

40. Par arrêté du 3 avril 2019, le département a fixé les prix de vente autorisés des 
logements et places de parking de l’immeuble « PPE » à CHF 8'009'700.-, la date 
de l’entrée moyenne dans les logements étant le 1er septembre 2010. Entrée en 
force, l’autorisation de construire n° DD 1______ délivrée le 10 octobre 2008 
imposait le respect de toutes les conditions financières et techniques qu’elle 
comportait, en particulier le montant de la péréquation lié à l’immeuble « HM ». 
Par ailleurs, aucun justificatif pertinent n’avait été produit en vue d’attester les 
honoraires de promotion allégués sous poste 16, les justificatifs produits 
concernant le paiement de commission de vente, étrangères au prix de revient de 
l’opération. 

La différence entre les prix de vente définitivement admis et les prix de vente 
effectivement conclus devait être remboursée aux acquéreurs dans un délai de 60 
jours à compter de la notification de la présente décision. 

Les restrictions de droit public et l'hypothèque légale visés à l'art. 8 LGZD et aux 
art. 20 à 22 RGZD grèveraient l'immeuble jusqu'au 31 août 2020. 

41. Par arrêté séparé, daté également du 3 avril 2019, le département a par ailleurs 
fixé l'état locatif total à CHF 250'920.- pour l'immeuble HM, à appliquer dès le 
1er juin 2019, avec une fin du contrôle le 30 avril 2035.   

42. a. Par acte du 22 mai 2019, A______ et B______ ont recouru contre ce dernier 
arrêté à la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative), laquelle a enregistré la cause sous A/1______.  

b. Par arrêt du 7 avril 2020 (ATA/343/2020), la chambre administrative a rejeté le 
recours. Elle a en substance considéré que les recourantes ne pouvaient pas 
contester le prix de revient de l'immeuble HM, ni la valeur résiduelle du bâtiment 
préexistant ou encore le montant de la péréquation avec l'immeuble PPE ; ces 
montants avaient été arrêtés dans l'accord de principe initial ainsi que dans le 

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cadre des autorisations de construire DD 1______ et DD 2______, délivrées le 10 
octobre 2008, et des arrêtés départementaux du 29 septembre 2008, qui revêtaient 
la force de chose décidée. Elle a enfin validé la réduction de 14,05% de l'état 
locatif, estimant en particulier qu'il était justifié d'avoir appliqué à cet égard le 
taux hypothécaire de l'OFL. 

c. Par arrêt du 16 février 2021 (1C_276/2020), le Tribunal fédéral a rejeté le 
recours interjeté par les recourantes contre l'arrêt du 7 avril 2020. 

43. Par acte du 22 mai 2019, A______ et B______ ont également recouru contre 
l'arrêté définitif de vente du 3 avril 2019 auprès du Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : le tribunal), concluant préalablement, à la suspension 
de la procédure jusqu'à droit jugé dans la procédure A/1______, à l’audition de 
MM. C______, F______, G______ et L______, ainsi qu’à la production, par le 
DT, de toutes les directives administratives appliquées. Principalement, elles ont 
conclu à l'annulation des chiffres 1 à 4 de son dispositif et à l'octroi d'une 
indemnité de procédure, subsidiairement au renvoi du dossier au département 
pour nouvelle décision au sens des considérants. Cette procédure a été enregistrée 
sous le numéro de cause A/1______. 

Il se justifiait d’entendre MM. F______, C______ et G______, ainsi que M. 
L______, l’architecte ayant déposé et assuré le suivi des autorisations de 
construire et rédigé les différents plans financiers, dont notamment le montant de 
la péréquation. 

Elles contestaient le montant retenu par le département au titre de péréquation.  

Par ailleurs, dès lors qu'elles avaient remis tous les justificatifs utiles, le DT aurait 
dû prendre en considération le montant de CHF 297'343.- au titre d'honoraires de 
promotion. Contrairement à ce qu'avait retenu le département, ce montant ne 
correspondait pas à des commissions de vente. En effet, l'inscription de ces 
honoraires en tant que « commission » dans le tableau récapitulatif de vente 
provenait d'une erreur de plume d'un collaborateur de la régie. À ce sujet, il devait 
être relevé que dès l'acquisition de la moitié de la parcelle, M. C______ avait 
consacré un temps considérable à l'instruction des dossiers d'autorisation de 
construire, puis à l'évolution des chantiers. En raison de cette importante activité, 
mais également pour des questions de trésorerie, les recourantes avaient décidé de 
facturer les honoraires de promotion, non pas sur la base du plan financier, mais 
sur le prix réel des ventes. D'ailleurs, la vente des appartements et places de 
parking n'avaient nécessité aucune démarche de leur part comme l'engagement 
d'un courtier ou la publication d'annonces. 

En conséquence, le prix de revient total n'était pas de CHF 6'787'849.- mais de 
CHF 7'786'333.- auquel devait être ajoutée la marge promoteur de 18 % soit 

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CHF 1'401'540.-. Ainsi, le prix de vente s'élevait à CHF 9'187'873.-, de sorte 
qu'aucun montant ne devait être remboursé. 

Si le tribunal devait considérer que c'était à juste titre que le DT avait diminué le 
prix de vente, le calcul d'attribution des montants était infondé. D'une part, seuls 
16 boxes avaient été vendus et non 17. D'autre part, le tableau des prix de vente 
qui faisait état de différences dans les pourcentages des baisses de prix entre les 
acquéreurs était injustifié.  

44. Le 14 juin 2019, le DT a notamment indiqué être d'accord avec la suspension de 
l'instruction du recours jusqu'à droit jugée dans la procédure A/1______. 

45. Par décision du 21 juillet 2019 (DITAI/1______), le tribunal a suspendu la 
procédure A/1______, puis une nouvelle fois, toujours à la demande des parties, 
le 24 juillet 2020. 

46. Le 18 mars 2021, le département a transmis au tribunal une copie de l'arrêt du 
Tribunal fédéral du 16 février 2021, lequel confirmait l'arrêt de la chambre 
administrative du 7 avril 2020 et il a sollicité la reprise de l'instruction du recours 
et sollicité un délai pour produire ses observations. 

47. Le 24 mars 2021, le tribunal a prononcé la reprise de la procédure A/1______ et 
imparti un délai aux parties pour qu'elles se déterminent sur les suites de la 
procédure. 

48. Le 7 avril 2021, les recourantes ont informé le tribunal du décès de M. C______, 
administrateur-président de A______. Elles sollicitaient la suspension de la 
procédure ainsi qu'un délai pour répliquer une fois reçues les observations de 
l'autorité intimée. 

49. En date du 5 mai 2021, le DT a transmis ses observations au tribunal. Il a conclu 
au rejet du recours et à la condamnation des recourantes aux frais et dépens de la 
procédure. 

La suspension de la procédure sollicitée par les recourantes ne se justifiait pas. 
D'une part, A______ avait confié la défense de ses intérêts à la société H______, 
avec élection de domicile et, d'autre part, elle était toujours en mesure de donner 
d'éventuelles instructions valides à son mandataire par la personne de Mme 
D______, administratrice, avec signature individuelle. 

Conformément à ce qu'avaient retenu la chambre administrative puis le Tribunal 
fédéral dans leur arrêt respectif, il n'y avait pas lieu d'ordonner la production de 
l'ensemble des circulaires applicables ni de procéder aux auditions sollicitées par 
les recourantes. En effet, le grief lié à la péréquation avait été définitivement 
tranché par le Tribunal fédéral, tandis que celui relatif aux honoraires de 
promotion devait nécessairement être résolu par la production de pièces 

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A/1989/2019 

justificatives et pertinentes conformément au cadre légal. Au reste, les 
déclarations des personnes visées n'auraient guère de force probante compte tenu 
de leurs liens étroits avec les recourantes. 

Une autorisation de construire avait été délivrée le 10 octobre 2008 par le DT et le 
Conseil d'État avait autorisé l'application des normes de la zone de développement 
3 aux bâtiments considérés selon le dossier DD 2______, conformément à son 
arrêté du 29 septembre 2008. Ces décisions étaient définitives. 

Les conditions financières approuvées par l'autorité intimée dans son accord de 
principe du 2 septembre 2008 sous-tendaient les décisions précitées, obligeant 
ainsi les recourantes à plafonner chacun des postes du prix de revient de 
l'opération aux montants retenus par le service compétent et à justifier dûment leur 
coût effectif. Les postes du plan financier initial ne pouvaient plus être remis en 
question au stade de l'accord définitif. Il n'était possible que de prendre en compte 
les divergences avec les coûts effectifs de l'opération (ATA/502/2014 du 1er juillet 
2014 consid. 20).  

Dans son arrêt du 7 avril 2020, la chambre administrative avait jugé que les 
montants retenus par le service compétent découlaient des accords de principe du 
2 septembre 2008 ainsi que des plans financiers des 11 juillet 2008 et 21 août 
2008 ; ces documents faisaient partie intégrante des autorisations de construire 
accordées le 10 octobre 2008. Ces autorisations étaient en outre réservées par les 
arrêtés du Conseil d'État du 29 septembre 2008 autorisant l'application des normes 
de la troisième zone de développement aux projets relatifs aux immeubles HM et 
PPE. Les autorisations de construire et les arrêtés du Conseil d'État, entrés en 
force de choses décidées, imposaient le respect de toutes les conditions techniques 
et financières qu'ils contenaient.  

Dans son arrêt du 16 février 2021, le Tribunal fédéral avait confirmé l'arrêt de la 
chambre administrative précité. Il avait de surcroît eu l'occasion de confirmer le 
caractère maximal des plafonnements fixés dans les accords de principe (arrêt 
1C_676/2017 du 24 janvier 2019 consid. 3.5). Les arguments des recourantes qui 
se fondaient sur d'autres montants que ceux arrêtés dans l'accord de principe initial 
et les décisions entrées en force tombaient à faux, de sorte que le montant de la 
péréquation restait fixé à CHF 655'599.- sur la base des chiffres arrêtés 
initialement. Le recours devait donc être rejeté sur ce point. 

Les honoraires de promotion étaient établis sur la base du prix de revient de 
l'opération et figuraient au poste 16 du plan financier. Les postes du plan financier 
initial visé par une autorisation de construire ne pouvant plus être remis en 
question au stade de l'accord définitif, le montant maximal admis au titre des 
honoraires de promotion, ne pouvait excéder la somme de CHF 130'000.-, 
conformément à l'accord de principe du 2 septembre 2008 ainsi que du plan 
financier du 21 août 2008. 

- 13/26 - 

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Depuis 2013, il avait requis à réitérées reprises des recourantes la production d'un 
contrat de promotion et des factures acquittées par leurs soins au titre des 
honoraires en découlant. En effet, au stade de l'accord définitif, les prix de vente 
étaient déterminés de manière définitive en fonction des coûts effectifs connus 
pour l'ensemble des postes du plan financier, conformément au mécanisme prévu 
par la LGL, dont notamment celui du prix de revient définitif de l'opération. Il 
appartenait à l'OCLPF de s'assurer que les requérantes n'avaient pas rentabilisé 
des sommes qui n'auraient pas été effectivement engagées, ni excédé le cadre 
financier contraignant fixé dans l'arrêté du Conseil d'État et l'autorisation de 
construire ; les montants maximums admis pour chacun des postes mentionnées 
dans le plan financier approuvé par l'autorité devaient être observés, faute de quoi 
sa marge de bénéfices et risque pouvaient en être affectée, afin de respecter les 
prix de vente correspondant à ceux du besoin d'intérêt général au sens de l'art. 5 
al. 1 let. b LGZD. 

Or, les recourantes ne lui avaient communiqué aucun contrat de promotion ni 
même allégué l'existence d'une telle convention. En revanche, elles avaient 
produit un tableau récapitulant, selon elles, les ventes des lots PPE et des places 
de parc de l'immeuble, sis ______. Il y était fait mention d'une commission de 
vente de 4 % calculée sur la base du prix de vente des biens considérés. 

Selon les recourantes, une telle mention serait une inadvertance équivalent à une 
erreur de plume d'un collaborateur de la régie, le montant global de 
CHF 297'343.- ne devant pas être qualifié de commission de vente mais 
d'honoraires de promotion. À l'appui de leur thèse, elles se prévalaient de 
justificatifs comptables portant la mention « honoraires de promotion s/lot » en 
lien avec chacune des ventes opérées. Or ni l'argumentation des recourantes ni 
leurs pièces justificatives ne permettaient de retenir le montant maximal de 
CHF 130'000.- au titre d'honoraires de promotion. En effet, elles admettaient que 
les honoraires de promotion faisaient intégralement partie du prix de revient si 
bien qu'ils devaient être déterminés sur la base de ce dernier et formalisés par un 
contrat. Par ailleurs, l'intitulé des montants figurant sur les factures de la régie à 
l'adresse des recourantes n'étaient pas déterminant : leur qualification devait être 
opérée sur la base du contrat les justifiant ainsi que sur leur mode de 
détermination. Or, les sommes dont se prévalaient les recourantes étaient 
calculées de manière forfaitaire en fonction du seul prix de vente des lots et 
parkings aliénés. 

De plus, les factures produites à l'appui de leur thèse avaient été émises par la 
régie et non par feu M. C______, pour d'hypothétiques prestations de promotion. 

Partant, le prix de revient total définitif de l'opération s'élevait bien à 
CHF 6'787'849.-, auxquels il fallait ajouter la marge de bénéfices et risque de 
18 %, soit CHF 1'221'813, pour parvenir au prix de vente global autorisé arrondi à 
CHF 8'009'700.-. Ainsi, le prix de vente totale définitif était inférieur de 

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CHF 1'321'019.- au prix de vente provisoire autorisé dans le cadre de l'accord 
provisoire de vente du 2 octobre 2009, à savoir CHF 9'331'681.-. La cession des 
lots et places de parc ayant été opérée au-delà des sommes maximales admises, il 
était justifié d'exiger des recourantes la restitution des montants indûment perçus 
aux acquéreurs. Les prix de vente définitifs de chacun des lots et places de parc 
considérés avaient été réduits dans la même proportion. 

50. Le 1er juin 2021, les recourantes ont répliqué. 

Elles ont invoqué la prescription. En effet, le département avait dépassé le délai de 
dix ans dans lequel il aurait dû émettre l'arrêté définitif contesté et qui courrait 
depuis la date de chacune des inscriptions des acquéreurs au registre foncier, 
subsidiairement depuis le jour de chacune des prises de possession de leurs biens. 
Ainsi, faute d'être entré en force en temps opportun, l'arrêté litigieux était devenu 
sans objet. 

Par ailleurs, les restrictions de droit public et l'hypothèque légale (art. 8 et 20 à 22 
LGZD) grevaient l'immeuble jusqu'au 31 août 2020. Dès lors, à ce jour, la durée 
du contrôle LGZD était terminée, de sorte que le département ne pouvait plus 
contrôler les prix de ventes initiaux, ni subséquents et par voie de conséquence, 
ordonner la restitution d'un éventuel trop perçu. 

Si le tribunal devait considérer que la prescription n'était pas atteinte, elles 
persistaient à soutenir que les honoraires de promotion invoqués étaient 
suffisamment établis par les factures comptabilisées et révisées. Le Code des 
obligations ne prévoyait aucune forme pour les contrats de promotion et la preuve 
de son existence pouvait être démontrée par déclaration ou toute autres pièces. 

51. Le 23 juin 2021, l'OCLPF a dupliqué. Il contestait la lecture faite par les 
recourantes de la notion de prescription applicable en matière de décision fixant 
de matière définitive le prix de vente des logements et places de parc soumis à la 
LGZD et destinés à la vente. 

Premièrement, l'éventuelle prescription concernant une telle décision ne pouvait 
être envisagée que sous l'angle de sa notification et non pas de son entrée en 
vigueur. Deuxièmement, la LGZD ne fixait aucun délai pour rendre une décision 
arrêtant de manière définitive les prix de vente d'une opération soumise à son 
champ d'application. Troisièmement, la prise d'une telle décision impliquait une 
demande préalable de son bénéficiaire postérieurement à la prise de l'accord 
provisoire de vente, une fois que le prix de revient définitif de l'opération lui était 
connu, étant précisé qu'aucune échéance n'était expressément fixée sur le plan 
normatif en la matière ; la procédure de délivrance de l'arrêté définitif des prix de 
vente avait été initiée en l'espèce à l'initiative de l'autorité intimée, conformément 
à son message électronique du 19 août 2013. Quatrièmement, la décision 
litigieuse avait été rendue avant la fin de l'échéance du contrôle étatique et portait 

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sur l'adaptation des prix de vente autorisés à titre provisoire selon l'accord 
provisoire de vente du 2 octobre 2019 : la décision litigieuse n'avait ainsi 
aucunement trait aux prix de vente postérieurs au contrôle étatique. Enfin, 
l'éventuelle prescription applicable à la prise de la décision litigieuse devait être 
distinguée de celle ayant trait à la créance des acquéreurs des lots de l'immeuble 
considéré au titre de la restitution du prix de vente indûment perçu. À cet égard, il 
était précisé que le contrôle étatique des prix de vente était d'une durée de 10 ans à 
compter de la date d'entrée moyenne dans les logements ou les locaux, échéance 
unique valable pour l'ensemble de ces derniers, conformément à l'art. 5 al. 3 
LGZD. Partant, les nouveaux arguments des recourantes dénués de pertinence 
devaient être écartés. Pour le surplus, les conclusions nouvelles des recourantes, 
prises au stade de leur réplique, étaient irrecevables. 

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35) (art. 
115 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ 
- E 2 05 ; art. 7 LGZD ; art. 23 RGZD ; art. 145 al. 1 de la loi sur les constructions 
et les installations diverses du 14 avril 1988 - LCI - L 5 05).  

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 

3. Les recourantes ont sollicité la suspension de la procédure en raison du décès de 
M. C______, le 23 février 2021. 

4. Selon l'art. 78 LPA, l’instruction du recours est suspendue par : a) la requête 
simultanée de toutes les parties ; b) le décès d’une partie ; c) la faillite d’une partie 
; d) sa mise sous curatelle de portée générale ; e) la cessation des fonctions en 
vertu desquelles l’une des parties agissait ; f) le décès, la démission, la suspension 
ou la destitution de l’avocat ou du mandataire qualifié constitué. 

5. En l'espèce, aucun motif de suspension au sens de la disposition précitée n'est 
réalisé dès lors que l'autorité intimée s'est opposée à la suspension de la procédure 
d'une part et que d'autre part, Mme D______, administratrice de A______ 
disposait de la signature individuelle lui permettant d'engager valablement la 
recourante au moment du décès de feu M. C______.  

6. Les recourantes concluent préalablement à l'audition de MM. C______, F______, 
G______ et L______, ainsi qu'à la production, par le département, de l'ensemble 
des directives administratives appliquées. 

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7. Tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d'être entendu 
comprend notamment pour le justiciable le droit de faire administrer des preuves 
portant sur des faits pertinents. Ce droit n'empêche pas l'autorité de mettre un 
terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa 
conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation 
anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude qu'elles ne 
pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 143 III 65 consid. 3.2 ; 143 V 71 
consid. 4.1). 

8. a. En l'occurrence, il ne se justifie pas de faire droit à la requête des recourantes, 
l'audition de MM. F______, G______ et L______n'étant pas nécessaire à la 
résolution du litige, étant relevé d'une part, que le grief lié au montant de la 
péréquation a définitivement été tranché par le Tribunal fédéral et d'autre part, que 
l'audition de ces personnes n'apporterait pas d'éléments différents de ceux déjà 
exposés dans les écritures des recourantes, compte tenu en particulier de leurs 
liens avec ces dernières et de leur position au sein de celles-ci. 

b. Par ailleurs, s'agissant des directives administratives dont les recourantes 
demandent la production, l'OCLPF a eu l'occasion d'expliquer qu'elles étaient 
accessibles sur son site Internet (www.ge.ch/logements-controles-documentation-
professionnels/pratiques-administratives-relatives-aux-logements-controles, 
consulté le 15 février 2022). Par ailleurs, la pratique de cette autorité ressort en 
particulier de la jurisprudence de la chambre administrative, librement accessible 
(ATA/190/2018 du 27 février 2018 consid. 2c et les références citées), et a 
également fait l'objet d'une analyse par le Tribunal fédéral, notamment dans un 
arrêt du 4 juillet 2018 (1C_370/2017 consid. 2, publié in SJ 2019 I p. 88).  

En conséquence, les réquisitions de preuves demandées par les recourantes seront 
écartées. 

9. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a) ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). 

 Le juge doit vérifier si l'administration n'a pas abusé de son pouvoir 
d'appréciation. Dans ce cadre, le principe de proportionnalité prend une place 
majeure. Il impose une pesée des intérêts militant pour et contre la mesure en 
cause (Thierry TANQUEREL, La pesée des intérêts vue par le juge administratif 
in La pesée globale des intérêts, Droit de l'environnement et de l'aménagement du 
territoire, 1996, pp. 189 ss, not. 192 s). 

 En revanche, les juridictions administratives n'ont pas compétence pour apprécier 
l'opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi, non réalisée 
en l'espèce (art. 61 al. 2 LPA). 

http://www.ge.ch/logements-controles-documentation-professionnels/pratiques-administratives-relatives-aux-logements-controles
http://www.ge.ch/logements-controles-documentation-professionnels/pratiques-administratives-relatives-aux-logements-controles

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10. L'instance de recours fait preuve de retenue lorsqu'il s'agit d'examiner la façon 
dont sont traités par une administration spécialisée, en fonction de la loi, voire des 
directives existantes, certains frais d'exploitation courants ou extraordinaires ou 
dont elle établit le budget, voire l'état locatif autorisé d'un immeuble. L'OCLPF est 
un service spécialisé chargé d'examiner les dossiers relatifs à tous les immeubles 
subventionnés ou contrôlés par l'État et, en particulier, d'en mesurer tous les 
aspects financiers et techniques. Cette mission lui offre un champ de comparaison 
étendu et doit en principe l'amener à établir une pratique uniforme. La juridiction 
ne saurait de ce fait substituer son appréciation à celle d'un service spécialisé en ce 
qui concerne les questions techniques. Son contrôle se limite à l'abus ou à l'excès 
du pouvoir d'appréciation (ATA/238/2020 du 3 mars 2020, consid. 3a ; 
ATA/585/2017 précité ; ATA/879/2010 précité consid. 7 et les références citées). 

11. Le recours porte sur la conformité de l'arrêté départemental du 3 avril 2019 
approuvant le plan financier du 25 janvier 2019 ainsi que les prix de vente 
autorisés des logements et places de parc. 

12. Avant d'examiner les différents griefs au fond des recourantes, il convient de 
rappeler le cadre juridique dans lequel s'inscrit le présent litige. 

13. a. La zone de développement a pour l'essentiel comme objectif de favoriser la 
construction de logements répondant à un besoin d'intérêt public (ATA/1325/2017 
du 26 septembre 2017 ; Alain MAUNOIR, Les zones de développement dans le 
canton de Genève, in RDAF 1998 I p. 266 et 267). 

b. La délivrance d'une autorisation de construire selon les normes d'une zone de 
développement est subordonnée à l'adoption préalable par le Conseil d'État d'un 
plan localisé de quartier (ci-après : PLQ) au sens de l'art. 3 LGZD et des 
conditions particulières applicables au projet imposées notamment à l'art. 5 LGZD 
(affectation à des besoins d'intérêt général ; art. 2 al. 1 let. a et b LGZD).  

Dès lors, les bâtiments d'habitation destinés à la vente, quel que soit le mode 
d'aliénation (notamment cession de droits de copropriété d'étages ou de parties 
d'étages, d'actions ou de parts sociales) doivent répondre, par le nombre, le type et 
le prix des logements prévus, à un besoin prépondérant d'intérêt général (art. 5 al. 
1 let. b LGZD). 

Les plans techniques et financiers, notamment les normes applicables à l'état 
locatif ou au plan de vente et aux réserves pour entretien, doivent être 
préalablement agréés par le département. Toute modification qui intervient en 
cours de construction doit être signalée et faire, le cas échéant, l'objet d'un nouvel 
agrément (art. 5 al. 2 LGZD). Les prix et les loyers des bâtiments visés à l'art. 5 al. 
1 let. b LGZD sont soumis au contrôle de l'État pendant une durée de dix ans dès 
la date d'entrée moyenne dans les logements (art. 5 al. 3 LGZD). 

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Lorsque le PLQ a été approuvé, le département informe le requérant en 
autorisation de construire des conditions à remplir et l'invite à présenter le plan 
financier de l'opération projetée (art. 4 RGZD). Il revient au département, dans le 
cadre de l'examen de la demande définitive en autorisation de construire, de fixer 
les conditions particulières au sens des art. 4 et 5 LGZD (art. 5 RGZD). Le 
département ne peut délivrer l'autorisation de construire que si toutes les 
conditions imposées sont remplies ou leur réalisation garantie de manière 
appropriée (art. 6 RGZD). 

La délivrance de l’autorisation de construire est subordonnée à la condition que 
les logements destinés à la location ou à la vente doivent répondre par le nombre, 
le type et les loyers des logements prévus, à un besoin prépondérant d’intérêt 
général (art. 5 al. 1 let. a et b LGZD). À cet effet, des garanties appropriées, 
assurant le respect des restrictions dont l’autorisation de construire est assortie, 
doivent être dûment fournies (art. 5 al. 1 let. d LGZD). Selon l’art. 5 al. 2 LGZD, 
les plans financiers, notamment les normes applicables à l’état locatif ou aux 
plans de vente et aux réserves d’entretien, doivent être préalablement agréés par le 
département compétent, toute modification qui intervient en cours de construction 
devant être signalée et faire le cas échéant l’objet d’un nouvel agrément. 

Le requérant doit fournir, avec la demande d'autorisation de construire, 
l'estimation du prix de revient de l'opération, les modalités du financement et de 
son coût ainsi que le plan financier d'exploitation (art. 13 al. 1 let. a, b et c 
RGZD). 

c. Selon l'art. 25 al. 1 RGZD, intitulé « Dispositions transitoires », les chapitres I - 
sur les conditions relatives aux immeubles - et X RGL - sur la procédure - ainsi 
que l'art. 82 RGL - sur les émoluments - sont applicables par analogie. 

Par conséquent, les art. 66 ss RGL régissant la procédure de mise au bénéfice de 
la LGL sont applicables par analogie à la procédure concernée (ATA/502/2014 
précité). C'est sur cette base que l'OCLPF a fondé sa pratique en matière d'accords 
de vente et de décisions de mise en location de logements construits en zone de 
développement. Cela étant, vu la nature des habitations ici en cause destinées à la 
vente, cette application analogique ne peut être que partielle s'agissant desdits 
accords de vente, les dispositions légales précitées traitant spécifiquement de 
logements destinés à la location (ATA/1439/2017 du 31 octobres 2017 consid. 
2c). 

Dès lors, le propriétaire requérant doit présenter une demande écrite à l'OCLPF 
(art. 66 al. 1 RGL), comportant les documents énoncés à l'art. 67 RGL, parmi 
lesquels un plan financier complet et conforme au modèle adopté par l'OCLPF, un 
descriptif des travaux, ainsi que tous les justificatifs requis concernant le prix du 
terrain et les frais d'acquisition éventuels (art. 67 let. g, h et j RGL). Si l'autorité 
accepte cette demande préliminaire, elle rend un accord de principe qui emporte la 

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mise au bénéfice provisoire de la loi. En même temps, elle détermine les 
prestations qui peuvent être accordées et en fixe la durée, la quotité et les 
conditions d'octroi prévues (art. 68 al. 1 et 3 RGL). Cet accord de principe peut 
devenir caduc de plein droit et sans avertissement à son échéance ou en cas de 
violation de ces conditions ou des dispositions légales et réglementaires (art. 69 al. 
3 RGL). 

Aucune vente ne peut être conclue avant que l'OCLPF n'ait octroyé au requérant 
son accord à titre provisoire, jusqu'à l'obtention définitive du bénéfice de la loi 
(art. 73 al. 1 RGL par analogie). Pour obtenir l'accord provisoire, le bénéficiaire 
de l'accord de principe doit notamment joindre à sa demande d'autorisation de 
vente un plan financier intermédiaire complet et conforme au modèle adopté par 
l'OCLPF (art. 74 let. a RGL par analogie). 

Pour obtenir définitivement le bénéfice de la loi, le bénéficiaire de l'accord de 
principe doit présenter une demande à l'OCLPF accompagnée notamment d'un 
plan financier définitif complet et conforme au modèle adopté par l'OCLPF, de 
tous les justificatifs requis concernant le prix de revient définitif global de 
l'opération, et, s'il y a lieu, d'un jeu complet de plans d'exécution avec une liste des 
modifications apportées aux plans soumis pour l'accord provisoire (art. 75 et 76 
RGL par analogie). Le requérant est tenu de remettre à l'OCLPF sur demande tous 
documents utiles à cet examen (art. 77 al. 2 RGL). Le projet de décision définitive 
du département est soumis à l'examen du requérant (art. 78 al 1 RGL). 

d. La procédure destinée à régler les aspects financiers liés à la délivrance d'une 
autorisation de construire en zone de développement se déroule suivant différentes 
phases successives, parallèlement à l'instruction par les services compétents du 
département des aspects techniques de la demande d'autorisation, mais également 
postérieurement à la fin de la construction. La première phase aboutit à la 
notification par le DT d'une seule décision (« accord de principe ») réglant ces 
deux questions (aspects financiers et techniques), la seconde à la décision d'accord 
de vente définitif (ATA/1439/2017 précité consid. 2e).  

Ainsi, l'autorisation de construire est octroyée en fonction d'un plan financier 
initial qui fait l'objet d'un accord de principe entre l'OCLPF et le promoteur. Ce 
dernier n'est à ce stade aucunement livré à la volonté de l'OCLPF. C'est ce cadre 
financier qui détermine le Conseil d'État à rendre son arrêté autorisant 
l'application des normes de la zone de développement au bâtiment à construire et 
c'est en fonction de cet arrêté que le DT délivre l'autorisation de construire 
requise. À l'issue de la construction, un accord provisoire de vente doit être 
délivrée pour permettre la mise en vente (art. 73 al. 1 RGL), qui est suivie de la 
délivrance d'un accord définitif de vente accompagnant la décision mettant le 
propriétaire au bénéfice définitif de la loi (art. 76 et 78 RGL ; ATA/1439/2017 
précité consid. 2e). 

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A/1989/2019 

Plusieurs décisions doivent donc être successivement rendues au gré de 
l'avancement du projet (accord de principe, autorisation provisoire et définitive de 
vente) et en fonction de l'évolution des coûts de la construction, mais dans le 
respect des plafonnements fixés dans l'accord de principe initial (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_676/2017 du 24 janvier 2019 consid. 3.5). 

Dans la procédure de construction en zone de développement, la décision 
octroyant l'autorisation définitive de construire constitue la première décision 
déployant un effet formateur, permettant la mise en œuvre du projet de 
construction en fonction de conditions techniques et financières définies. Si le 
recourant veut remettre en question la conformité au droit du plan financier et de 
l'état locatif que ladite autorisation lui impose de respecter, c'est contre celle-ci 
qu'il doit former recours (ATA/1439/2017 précité consid. 2e).  

14. En l'espèce, il est constant que les recourantes n'ont pas recouru à l'encontre de 
l'arrêté du Conseil d'État du 29 septembre 2008, ni à l'encontre de l'autorisation de 
construire (DD 101'059) du 10 octobre 2008, entrés en force depuis lors, et dont 
l'accord de principe du 2 septembre 2008 se basant sur le plan financier initial du 
11 juillet 2008 fait partie intégrante. Dès lors, les conditions fixées par ces 
décisions, en particulier, les postes du plan financier initial, ne peuvent plus être 
remises en cause par les recourantes au stade de l'accord définitif (ATA/343/2020 
précité). Celui-ci n'est ainsi susceptible de prendre en compte que les divergences 
avec les coûts effectifs de l'opération.  

15. Comme relevé plus haut, les griefs des recourantes en lien avec le montant de la 
péréquation ont été définitivement tranchés par le Tribunal fédéral dans son arrêt 
précité du 24 janvier 2019. Partant, il n'est pas nécessaire d'y revenir et leur 
recours sera rejeté sur ce point. 

16. Les recourantes reprochent au département de ne pas avoir retenu le montant de 
CHF 297'343.- au titre d'honoraires de promotion sous le poste 16 du plan 
financier alors qu'elles auraient remis tous les justificatifs utiles à l'appui de leur 
prétention. Le fait que les factures relatives à ces honoraires avaient été 
comptabilisées puis révisées en serait également la démonstration. 

17. Les honoraires de promotion résultent d'un contrat onéreux conclu entre un maître 
d'ouvrage et un promoteur immobilier. Ce dernier est chargé d'accomplir tous les 
actes nécessaires à la construction du bâtiment projeté, incluant ainsi les 
opérations juridiques, administratives et financière à cet effet. 

18. Les prestations fournies par le promoteur immobilier sont énumérées dans le 
descriptif des prestations de l'Association des promoteurs constructeurs genevois 
(APCG, avril 2012).  

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Les prestations caractéristiques de l'activité du promoteur peuvent être regroupées 
en trois catégories principales : 

- les prestations en vue de l'autorisation de construire et de l'ouverture du crédit de 
construction ; 

- les démarches en vue de la réalisation du projet ; 

- les prestations en matière d'administration. 

La première catégorie couvre les activités jusqu'à la constitution de l'organe 
juridique de promotion, les démarches foncières et la préparation du périmètre à la 
construction projetée, le permis de construire et l'étude du projet ainsi que le 
financement. La deuxième catégorie porte sur la préparation et la réalisation de la 
construction ainsi que la réception de l'ouvrage et le contrôle y afférent. Enfin, la 
troisième catégorie a trait à l'organisation générale, la préparation de la 
commercialisation ainsi que la fiscalité et bouclement de l'opération. 

19. Les honoraires de promotion se distinguent de la rémunération de l'activité de 
courtier chargé de la vente d'un bien immobilier. En cas de vente d'un tel bien, le 
taux de la commission est calculé en pourcentage du prix de vente et non pas du 
prix de revient de l'opération. 

S'agissant d'opérations portant sur des logements destinés à la vente au sens de 
l'art. 5 al. 1 let. b LGZD, la marge de bénéfices et risque admise par l'OCLPF, à 
savoir 18 %, rémunère les capitaux engagés et exposés aux risques durant toutes 
les phases du projet (de l'avant-projet jusqu'à la remise des clés) ainsi que les 
honoraires et les frais de commercialisation des lots PPE comme le prévoit la 
directive PA/SI/0 40. 01 - taux de marge brute maximum admis pour la vente de 
logements en propriété par étage (PPE) en zone de développement - état au 7 mars 
2018. 

Ainsi, les frais de courtage sont compris dans la marge de bénéfices et risque 
visée sous p. 4 du plan financier. 

20. Les parties s'accordent sur le fait que les honoraires de promotion sont établis sur 
la base du prix de revient de l'opération et figurent au poste 16 du plan financier. 

21. Comme déjà rappelé, les postes du plan financier initial visé par une autorisation 
de construire définitive imposent à son bénéficiaire de plafonner les prix de 
revient de l'opération aux montants retenus, qui ne peuvent ainsi être remis en 
question au stade de l'accord définitif. 

En l'occurrence, le montant maximal admis au titre des honoraires de promotion 
ne pouvait excéder la somme de CHF 130'000.-, conformément à l'accord de 
principe du 2 septembre 2008 ainsi que du plan financier du 11 juillet 2008 (poste 

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16). Ces montants n'avaient d'ailleurs pas fait l'objet de modification au stade du 
plan financier intermédiaire du 25 septembre 2009. 

À ce sujet, selon les explications de l'autorité intimée, le montant budgété au titre 
des honoraires de promotion dans le plan financier initial du 11 juillet 2008 avait 
été admis au motif qu'il n'excédait pas la valeur théorique maximale retenue en 
principe pour une opération au prix de revient de plus de 6 millions de francs. En 
effet, le montant maximal des honoraires de promotion au stade du plan financier 
initial avait été calculé sur la base du prix de revient projeté de l'opération duquel 
est soustrait le prix du terrain (poste 11), le coût des honoraires de promotion 
(poste 16) et le montant de la péréquation avec l'immeuble locatif. 

22. Comme déjà indiqué, l'accord provisoire de vente du 2 octobre 2009 ne constituait 
qu'une étape vers la décision finale puisqu'à ce stade, le prix de revient comportait 
encore une part de budgets et devait être revu lors de l'accord définitif, visé par les 
art. 75 et ss LGL, applicables par analogie. 

C'est en effet au stade de l'accord définitif, que les prix de vente sont déterminés 
de manière définitive en fonction des coûts effectifs connus pour l'ensemble des 
postes du plan financier, conformément au mécanisme prévu par la LGL, dont 
notamment celui du prix de revient définitif de l'opération. 

23. Il ressort du dossier que depuis 2013, l'autorité intimée a requis des recourantes à 
réitérées reprises (19 août 2013, 27 mai 2014, 24 mars 2015, 6 novembre 2015, 16 
novembre 2018 et 8 janvier 2019), la production d'un contrat de promotion et les 
factures acquittées par leurs soins au titre des honoraires en découlant.  

Il appartient en effet à l'OCLPF de s'assurer que le cadre financier contraignant 
fixé dans l'arrêté du Conseil d'État et dans l'autorisation de construire définitifs a 
été respecté et en particulier que les montants maximums admis pour chacun des 
postes mentionnées dans le plan financier approuvé par l'autorité compétente sont 
observés faute de quoi la marge de bénéfice et risques peut en être affectée, ceci 
dans le but d'assurer que les prix de vente correspondent à ceux du besoin d'intérêt 
général au sens de l'art. 5 al. 1 let. b LGZD. 

S'il apparait que les recourantes ont bien remis diverses factures à l'OCLPF, ce 
dernier n'a eu de cesse de leur réclamer le contrat de promotion qui seul pouvait 
lui permettre de distinguer à quel type de prestations (promotion, construction, 
commission ou autres) elles se référaient. 

Afin d'établir le montant revendiqué au titre de tels honoraires, les recourantes ont 
notamment adressé le 5 mai 2015 à l'OCLPF, un courrier comportant un tableau 
des appartements vendus, faisant état d'un total de commissions sur ventes de 4%, 
calculées sur la base du prix de vente des biens en question pour CHF 297'342,50. 
Elles ont fait valoir à cet égard que le montant global des honoraires de promotion 

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A/1989/2019 

avait été facturé sur la base du prix effectif des ventes et non pas sur la base du 
plan financier. 

Or, comme l'a dûment expliqué l'OCLPF tant dans sa réponse au courrier précité 
que dans le cadre de la présente procédure, les frais de courtage sont compris dans 
la marge bénéfices et risque visé sous page 4 du plan financier et non dans le prix 
de revient et qu'il est prohibé de les facturer en sus du prix de vente autorisé par le 
plan de vente approuvé par l'OCLPF. 

Les recourantes contestent que ce montant corresponde à des commissions de 
courtage. Elles ne sauraient toutefois être suivies lorsqu'elles affirment que c'est 
par inadvertance, que le montant des honoraires de promotion aurait été inscrit au 
titre de commission dans le tableau récapitulatif de vente précité. Il est en effet 
douteux qu'il s'agisse d'une simple erreur de plume, laquelle aurait été répétée 
dans le courrier du 5 mai 2015 adressé à l'autorité intimée, co-signée par 
M. G______, notamment. En tout état, en ne remettant pas de contrat de 
promotion, les recourantes échouent à prouver le contraire et à ce sujet, on ne voit 
pas comment l'audition de M. G______, telle que requise par les recourantes, 
permettrait d'étayer leur argumentation de manière à emporter la conviction du 
tribunal, compte tenu de la position que ce dernier occupait au sein de H______. 

Enfin, l'argument des recourantes selon lequel l'établissement d'un contrat  de 
promotion ne requiert pas la forme écrite selon le code des obligations tombe à 
faux, dès qu'elles ne pouvaient ignorer que la production de justificatifs probants, 
tel qu'un tel contrat, concernant les coûts effectifs de l'opération était 
indispensable pour permettre à l'autorité compétente de procéder aux vérifications 
qu'elle est tenue d'effectuer avant d'accorder définitivement le bénéfice de la loi 
aux bénéficiaires des accords de principe et provisoire. 

En définitive, l'OCLPF n'a pas abusé de son large pouvoir d'appréciation en ne 
retenant pas comme suffisantes les factures remises par les recourantes au titre de 
justificatifs propres à établir des honoraires de promotion.  

24. Il découle des considérants qui précèdent que le plan financier du 25 janvier 2019 
tel qu'approuvé par l'autorité doit être confirmé, ce qui porte le prix total de vente 
autorisé à CHF 8'009'662.-. 

25. Les calculs auxquels a procédé le département qui parviennent à une différence de 
CHF 1'322'019.- entre le prix de vente global provisoire de CHF 9'331'879.- et 
celui définitif ramené à CHF 8'009'662.-, soit une diminution de 14,167% sont 
exacts et contrairement à ce que tentent de soutenir les recourantes, c'est bien le 
même pourcentage qui a été déduit de chaque prix de vente détaillé. 

Partant, le grief des recourantes selon lequel les prix de vente n'auraient pas été 
réduits dans la même proportion doit être écarté.  

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De même, l'arrêté querellé ne fixe que le montant définitif du prix de vente 
autorisé. Ainsi, les remboursements auxquels devront procéder les recourantes ne 
porteront que sur les paiements effectués sur la base de contrats de vente dont le 
prix fixé excède celui, maximum arrêté par le département. En conséquence, 
l'argument selon lequel seuls 16 boxes auraient été vendus n'est pas de nature à 
annuler la décision litigieuse. 

26. Les recourantes invoquent enfin la prescription de la décision litigieuse, soutenant 
que le département disposait de dix ans à compter de la date de chacune des 
inscriptions des acquéreurs au registre foncier, subsidiairement depuis le jour de 
chacune des prises de possession de leurs biens pour fixer le prix définitif de vente 
des logements et places de parc. Elles soutiennent ainsi que l'arrêté querellé ayant 
été prononcé le 3 avril 2019 et n'étant ni définitif ni exécutoire en raison de la 
présente procédure, aucun prix de vente définitif ne pourrait être fixé et aucun 
remboursement aux acquéreurs exigé. Enfin, elles font valoir que la durée du 
contrôle LGZD est terminée depuis le 31 août 2020, de sorte que le département 
ne pouvait plus contrôler les prix de ventes initiaux, ni subséquents et par voie de 
conséquence, ordonner la restitution d'un éventuel trop perçu. 

27. Le tribunal relève d'emblée que l'argumentation des recourantes, développée au 
stade de la réplique, ne repose sur aucune disposition légale. Il ne peut en outre 
pas s'agir d'une lacune dès lors que la solution proposée par les recourantes 
reviendrait à faire échec au but poursuivi par le législateur.  

Il a en effet été rappelé que la procédure destinée à régler les aspects financiers 
liés à la délivrance d'une autorisation de construire en zone de développement se 
déroule suivant différentes phases successives, parallèlement à l'instruction par les 
services compétents du département de la demande d'autorisation de construire, 
mais également postérieurement à la fin de la construction. La première phase 
aboutit à la notification par le département d'une seule décision (« accord de 
principe ») réglant ces deux questions (aspects financiers et techniques), la 
seconde à la décision d'accord de vente définitif.  

Pour obtenir définitivement le bénéfice de la loi, le bénéficiaire de l’accord de 
principe doit présenter une demande à l’OCLPF accompagnée notamment d’un 
plan financier définitif complet et de tous les justificatifs requis concernant le prix 
de revient définitif global de l’opération. Le requérant est tenu de remettre à 
l’OCLPF sur demande tous documents utiles à cet examen (art. 77 al. 2 RGL). 

Avec le département, il doit être observé que la décision querellée a été prise 
avant l'échéance du contrôle étatique et qu'elle porte sur l'adaptation des prix de 
vente autorisés à titre provisoire selon l'accord provisoire de vente du 2 octobre 
2019 et qu'elle n'a pas trait aux prix de vente postérieurs au contrôle étatique. 

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Mais surtout, à suivre les recourantes, il suffirait au bénéficiaire des accords de 
principe et provisoire de tarder à requérir l'accord définitif voire de tarder à 
produire le plan financier définitif complet accompagné de tous les justificatifs 
utiles pour faire échec au but visé par la loi qui est d'assurer la mise sur le marché 
de logements à un prix de vente correspondant à ceux du besoin d'intérêt général 
au sens de l'art. 5 al. 1 LGZD.  

Partant, le grief des recourantes ne peut qu'être écarté. 

En conclusion, le département n'a ainsi ni excédé ni abusé de son pouvoir 
d'appréciation en rendant la décision litigieuse, qui est ainsi bien fondée. 

28. Le recours sera par conséquent rejeté. 

29. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - 
E 5 10.03), les recourantes, prises conjointement et solidairement, qui 
succombent, sont condamnées au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 
1'500.- ; il est partiellement couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt 
du recours. Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée 
(art. 87 al. 2 LPA). 

- 26/26 - 

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 22 mai 2019 par A______ SA et B______ 
SA contre la décision du département du territoire du 3 avril 2019 ; 

2. le rejette; 

3. met à la charge des recourantes, pris conjointement et solidairement, un 
émolument de CHF 1'500.-, lequel est partiellement couvert par l'avance de frais ; 

4. dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; 

5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant : Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST, présidente, Saskia RICHARDET 
VOLPI et Julien PACOT, juges assesseurs. 

 

Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  Le greffier