# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 90aa4004-6cae-5558-8ecc-4c022f51e0f5
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-24
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 24.04.2024 110 2023 181
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2023-181_2024-04-24.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2023/181

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 24. April 2024

in der Beschwerdesache zwischen

A.________
Beschwerdeführerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________ und/oder Frau Rechtsanwältin 
C.________

und

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Grindelwald, Bauverwaltung, Spillstattstrasse 2, 
3818 Grindelwald

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Grindelwald vom 
27. Oktober 2023 (eBau Nr. 2021-D.________; Auflage "Anmerkung Erstwohnung")

I. Sachverhalt

1. Die Gemeinde Grindelwald bewilligte der Beschwerdeführerin am 9. März 2021 das Projekt 
«Umbau, Sanierung und Erweiterung Ferienhaus, Aufhebung Schutzraum» auf der Parzelle Grin-
delwald Grundbuchblatt Nr. E.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2.

Am 15. November 2021 bewilligte die Gemeinde Grindelwald eine erste Projektänderung (Projek-
tänderung I) betreffend «Anpassung Höhenkoten und Grundriss UG».

Nach Baubeginn führte die Gemeinde Grindelwald am 16. Dezember 2022 eine Baukontrolle 
durch. Sie stellte dabei u.a. fest, dass mehr Bauteile des bestehenden Gebäudes abgebrochen 
worden waren, als auf den bewilligten Plänen dargestellt war. Die Gemeinde Grindelwald teilte 
der Beschwerdeführerin mit, dass diese Abweichungen baubewilligungspflichtig seien, da auf-
grund der zusätzlichen Gebäudeabbrüche die Einhaltung der Vorschriften des Zweitwohnungsge-
setzes (ZWG1) neu überprüft werden müssten. Die Beschwerdeführerin reichte am 1. Mai 2023 
ein entsprechendes Projektänderungsgesuch betreffend «Abbruch zusätzlicher Gebäudeteile» 
ein (Projektänderung II). Die Gemeinde Grindelwald bewilligte dieses mit Entscheid vom 27. Ok-
tober 2023 mit einer Nutzungsauflage, wonach nach Rechtskraft des Entscheids das zuständige 

1 Bundesgesetz über Zweitwohnungen vom 20. März 2015 (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702)

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Grundbuchamt angewiesen werde, für die fragliche 4-Zimmerwohnung auf der Parzelle 
Nr. E.________ die Anmerkung «Erstwohnung oder einer Erstwohnung gleichgestellte Wohnung 
nach Art. 7 Abs. 1 Bst. a [ZWG]» im Grundbuch einzutragen.

2. Gegen diese Auflage reichte die Beschwerdeführerin am 24. November 2023 Beschwerde 
bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragt die Aufhebung der 
Auflage. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen an, dass die Auflage den Anspruch auf Be-
standesschutz gemäss der Zweitwohnungsgesetzgebung verletze.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet2, holte die Vorakten und 
die Akten zum ursprünglich bewilligten Projekt und zur Projektänderung I ein. Es führte den Schrif-
tenwechsel durch. Die Gemeinde Grindelwald hält mit Stellungnahme vom 22. Dezember 2023 an 
der angefochtenen Auflage fest. Die Beschwerdeführerin replizierte mit unaufgeforderter Stellung-
nahme vom 16. Februar 2024. Sie hält an ihrer Beschwerde fest.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

Bauentscheide können nach Art. 40 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde 
bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der Beschwerde zuständig. 
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherin-
nen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwer-
deführerin ist durch die angefochtene Auflage beschwert und daher zur Beschwerdeführung legi-
timiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Planaustausch

a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, sie habe anlässlich einer Besprechung mit der Ge-
meinde am 19. August 2022 Ausführungspläne zu den Akten gereicht, auf denen bereits ersicht-
lich gewesen sei, dass die Decke über den Zimmern 1 und 2 entfernt werden sollte. Die Beschwer-
deführerin habe daraus auf die Entgegennahme eines Planaustauschs seitens der Gemeinde ge-
schlossen. 

Die Gemeinde bestätigt in ihrer Beschwerdeantwort vom 22. Dezember 2023, dass am 19. August 
2022 eine Besprechung zwischen Vertretern der Bauverwaltung und der Beschwerdeführerin 
stattfand. Dabei sei es aber um Unstimmigkeiten zwischen dem Schnurgerüst-Abnahmeprotokoll 
und den bewilligten Plänen gegangen. Die restlichen Geschosse bzw. zusätzliche Abbrüche von 
Gebäudeteilen seien an der Besprechung nicht thematisiert worden. Solche könnten auch nicht 
mit einem Planaustausch geregelt werden.

b) Änderungen an einem bewilligten Projekt bedürfen einer Projektänderungsbewilligung, so-
fern sie nicht so geringfügig sind, dass sie für sich genommen nicht baubewilligungspflichtig 
wären.4 Projektänderungen können nur auf schriftliches Gesuch hin im dafür vorgesehenen Ver-

2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
4 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 32-32d 
N. 12a

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fahren (Art. 43 BewD5) bewilligt werden. Die Bewilligung einer Projektänderung kann weder münd-
lich noch konkludent erfolgen,6 insbesondere auch nicht durch eine blosse Entgegennahme von 
Plänen.

Es ist daher unerheblich, ob anlässlich der Besprechung vom 19. August 2022 ein Planaustausch 
erfolgte oder nicht. Selbst wenn dies der Fall war, könnte die Beschwerdeführerin daraus nichts 
zu ihren Gunsten ableiten. Ohne Projektänderungsgesuch hatte die Gemeinde nicht über Abwei-
chungen vom Bewilligten zu befinden und hat dies im Nachgang zur Besprechung vom 19. August 
2022 bzw. gestützt auf den behaupteten Planaustausch auch nicht getan. Die am 15. November 
2021 bewilligten Pläne waren somit für die Beschwerdeführerin weiterhin verbindlich. 

c) Nach entsprechender Aufforderung durch die Gemeinde hat die Beschwerdeführerin am 
1. Mai 2023 ein formelles Projektänderungsgesuch (Projektänderung II) eingereicht. Die Ge-
meinde hatte demzufolge über die von der Projektänderung II umfassten Änderungen im Verhält-
nis zum am 15. November 2021 bewilligten Projekt zu entscheiden, also insbesondere auch über 
den Abbruch der Decke über den Zimmern 1 und 2. Sie ist zum Schluss gekommen, dass die 
Bewilligung mit einer zweitwohnungsrechtlichen Nutzungsauflage zu verknüpfen ist. Ob dies zu 
Recht erfolgte, wird nachfolgend untersucht.

3. Änderung einer altrechtlichen Wohnung

a) Nach Art. 75b BV7 ist der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinhei-
ten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 
Prozent beschränkt. In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent gelten 
daher Nutzungsbeschränkungen für neu erstellte Wohnungen (Art. 7 ff. ZWG) und für bestimmte 
Veränderungen altrechtlicher Wohnungen (Art. 10 ff. ZWG). Grindelwald ist eine Gemeinde mit 
einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent.8

b) Altrechtliche Wohnungen unterliegen keinen Nutzungsbeschränkungen nach der eidgenös-
sischen Zweitwohnungsgesetzgebung (Art. 11 Abs. 1 ZWG). Eine Wohnung ist altrechtlich im 
Sinne des Zweitwohnungsrechts, wenn sie am 11. März 2011 rechtmässig bestand oder rechts-
kräftig bewilligt war (Art. 10 ZWG). Beim streitigen Projekt war das Ferienhaus unbestrittenermas-
sen altrechtlich im Sinne von Art. 10 ZWG.

c) Altrechtliche Wohnungen dürfen im Rahmen der vorbestandenen Hauptnutzfläche erneuert, 
umgebaut und wieder aufgebaut werden, ohne dass dies eine Nutzungsbeschränkung zur Folge 
hat (Art. 11 Abs. 2 ZWG). Innerhalb der Bauzonen dürfen altrechtliche Wohnungen um bis zu 30 
Prozent der am 11. März 2012 vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden, sofern keine 
zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden (Art. 11 Abs. 3 ZWG). Sobald dieses Erweiterungs-
mass überschritten wird oder neue Wohnungen geschaffen werden, ist die Art der Wohnnutzung 
nicht mehr frei, sondern es kommt eine Nutzungsbeschränkung zum Tragen (Art. 11 Abs. 4 ZWG).

5 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
6 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 15
7 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (SR 101)
8 Vgl. interaktive Karte auf
https://www.are.admin.ch/are/de/home/raumentwicklung-und-raumplanung/raumplanungsrecht/zweitwohnungen.html

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Nach der Praxis des Bundesgerichts gilt die Erweiterungsmöglichkeit nach Art. 11 Abs. 3 ZWG 
nur im Falle der Erweiterung einer fortbestehenden altrechtlichen Wohnung. Die Erweiterung darf 
nicht mit einem Abbruch und Wiederaufbau der altrechtlichen Wohnung kombiniert werden.9 Wer-
den diese Rahmenbedingungen überschritten, profitiert die betroffene Wohnung nicht mehr vom 
Besitzstandsprivileg. Die Art der Wohnnutzung ist dann also nicht mehr frei, sondern es gelten die 
Nutzungsbeschränkungen für neue Wohnungen nach Art. 7 ff. ZWG.10

Die eidgenössischen Räte haben am 15. März 2024 eine Änderung von Art. 11 Abs. 2 ZWG be-
schlossen. Danach sollen Abbruch und Wiederaufbau einer altrechtlichen Wohnung neu mit einer 
Erweiterung der Hauptnutzfläche um maximal 30 Prozent kombiniert und in diesem Rahmen zu-
sätzliche Wohnungen und Gebäude geschaffen werden dürfen, ohne dass dies Nutzungsbe-
schränkungen zur Folge hat. Die geänderte Bestimmung ist noch nicht in Kraft. Sie unterliegt dem 
fakultativen Referendum. Die Referendumsfrist läuft bis 4. Juli 2024.11 Wie im Folgenden zu zei-
gen sein wird, ist die Beschwerde auch unter Anwendung des geltenden Rechts gutzuheissen und 
die mittels Auflage angeordnete Nutzungsbeschränkung aufzuheben. Die beschlossene, noch 
nicht in Kraft getretene Rechtsänderung würde sich daher auf das Ergebnis des vorliegenden 
Verfahrens nicht auswirken.

d) Die Beschwerdeführerin will die Erweiterungsmöglichkeit um bis zu 30 Prozent der Haupt-
nutzfläche in Anspruch nehmen. Sie hatte für das am 9. März 2021 bewilligte Ursprungsprojekt 
eine Berechnung eingereicht, wonach die bisherige Hauptnutzfläche 48,42 m2 betrage und dem-
nach eine Erweiterungsmöglichkeit bis maximal 62,95 m2 (48,42 x 1,3) bestehe. Beim Ursprungs-
projekt betrug die Hauptnutzfläche gemäss der Darstellung der Beschwerdeführerin neu 62,9 
m2.12

Zur Bestimmung des Begriffs der Hauptnutzfläche ist auf die SIA-Norm 416 «Flächen und Volu-
men von Gebäuden» abzustellen. Demnach gelten als Hauptnutzflächen die Flächen, welche der 
Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinn dienen.13 In Wohnhäusern sind 
dies die Flächen, die dem Wohnen im engeren Sinn dienen, also Wohnräume, Küche, Badezim-
mer etc.. Estriche und Kellerräume gelten als Nebennutzflächen, zählen also nicht zur Hauptnutz-
fläche. Dies bedeutet aber nicht, dass Flächen in einem Dach- oder Untergeschoss bei der Be-
rechnung der Hauptnutzfläche generell ausgeklammert bleiben. Auch Flächen in einem Dach- 
oder Untergeschoss zählen zur Hauptnutzfläche, wenn sie objektiv zum Wohnen geeignet sind. 
Gemäss der BSIG-Weisung Nr. 7/721.0/15.2 «Praxishilfe Zweitwohnungsgesetzgebung: Baube-
willigungsverfahren und Baupolizei» sind u.a. Wellnessräume oder ein Hallenbad zur Hauptnutz-
fläche zu rechnen, soweit sie natürlich belichtet sind.14

Die Beschwerdeführerin hatte bei ihrer Berechnung nur Flächen im Erdgeschoss einbezogen. Den 
Raum im Dachgeschoss hatte sie in den Plänen als «Estrich» bezeichnet und nicht als Hauptnutz-
fläche angerechnet. Durch die geplante Verschiebung und Erhöhung des Giebels entstand im 
Dachgeschoss allerdings eine Fläche von über 25 m2 mit einer für die Wohnnutzung geeigneten 
Raumhöhe von 1,50 m bis 2,70 m. Das erweiterte Dachgeschoss wird vom Erdgeschoss mittels 
einer Treppe erschlossen und mit zwei neuen seitlichen Fenstern und einem neuen Dachflächen-

9 Urteil des Bundesgerichts 1C_478/2019 vom 8. Mai 2020 E. 4
10 Urteil des Bundesgerichts 1C_478/2019 vom 8. Mai 2020 E. 6; vgl. auch BSIG Nr. 7/721.0/15.2 «Praxishilfe Zweit-
wohnungsgesetzgebung: Baubewilligungsverfahren und Baupolizei», Ziff. 5.1.2, S. 31
11 Geschäft Nr. 20.456, abrufbar unter www.parlament.ch
12 Vorakten pag. 61 und 62
13 SIA-Norm 416 «Flächen und Volumen von Gebäuden», Ziff. 2.1.1.1
14 BSIG Nr. 7/721.0/15.2 «Praxishilfe Zweitwohnungsgesetzgebung: Baubewilligungsverfahren und Baupolizei», 
Ziff. 5.1.2, S. 31 unten f.

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fenster belichtet.15 Im Energienachweis wurde das erweiterte Dachgeschoss zur Energiebezugs-
fläche gerechnet. Es befindet sich innerhalb der thermischen Gebäudehülle und soll wohl auch 
beheizt werden.16 

Auch im Untergeschoss hatte die Beschwerdeführerin keine Flächen zur Hauptnutzfläche gezählt. 
Dort sind neu u.a. ein Wellnessraum, eine Sauna sowie Dusche/WC geplant, die ebenfalls vom 
Erdgeschoss aus mit einer Treppe erschlossen sind. Während für Sauna und Dusche/WC keine 
natürliche Belichtung vorgesehen ist, soll der Wellnessraum über einen Lichtschacht verfügen. 

Die Gemeinde erachtete in ihrem Bewilligungsentscheid vom 9. März 2021 das Erweiterungsmass 
von maximal 30 Prozent der Hauptnutzfläche gestützt auf die Berechnung der Beschwerdeführerin 
als eingehalten. Sie ging in ihren Entscheiderwägungen nicht näher auf die Berechnung ein und 
erläuterte insbesondere nicht, weshalb keine Flächen im Dachgeschoss und im Untergeschoss 
als Hauptnutzflächen angerechnet wurden.17 Der Bauentscheid vom 9. März 2021 ist verbindlich 
und hier nicht mehr zu überprüfen. Die mit dem Bauentscheid vom 9. März 2021 ohne Nutzungs-
beschränkung bewilligte Erweiterung gilt demnach als rechtmässig.

e) Mit der Projektänderung I wurde der Wellnessbereich im Untergeschoss umgestaltet und 
der Lichtschacht von der Süd- auf die Ostseite versetzt.18 Das Dachgeschoss blieb hinsichtlich 
Erschliessung, Raumhöhe und Belichtung unverändert. Die Gemeinde betrachtete die Vorschrif-
ten der Zweitwohnungsgesetzgebung weiterhin als erfüllt und bewilligte die Projektänderung I am 
15. November 2021 ohne Nutzungsbeschränkung.19 Auch dieser Entscheid ist hier nicht mehr in 
Frage zu stellen.

f) Mit der Projektänderung II werden im Erdgeschoss Form und Zugang zum Badezimmer 
verändert. Über den Zimmern 1 und 2 wird neu die Decke entfernt, so dass die Zimmer 1 und 2 
bis in die Dachschräge reichen. Zimmer 1 und 2 waren gemäss den Erläuterungen der Beschwer-
deführerin20 bisher teils durch eine Wand, teils aber nur durch einen Wandschrank getrennt. Der 
Schrank sei entfernt und an seiner Stelle die Wand geschlossen worden. Infolge der Entfernung 
der Decke über den Zimmern 1 und 2 wird die Wand zur Abtrennung zwischen den Zimmern 1 
und 2 nun bis zur Dachschräge hinaufgezogen. Die Zimmer 1 und 2 ragen damit bis ins Dachge-
schoss. Sie sollen zum Dachraum hin mit einer Wand abgegrenzt werden. Der Dachraum soll 
einen zusätzlichen Bodenbelag von 0,05 m Dicke erhalten. Er wird in den Plänen weiterhin als 
«Estrich» bezeichnet.

Die Gemeinde erwog im angefochtenen Entscheid, beim bewilligten Vorgängerprojekt hätten die 
Grundstrukturen des bestehenden Gebäudes mehrheitlich erhalten bleiben sollen. Lediglich die 
östliche Dachseite habe abgebrochen werden sollen. Zudem seien Wanddurchbrüche im Zusam-
menhang mit der Gebäudeerweiterung auf der Ostseite vorgesehen gewesen, und das Gebäude 
habe eine neue Aussenhülle erhalten. Nunmehr seien auch die Wand zwischen den Zimmern 1 
und 2 und die Decke über diesen abgebrochen worden. Auf Höhe des Dachgeschosses seien 
auch die Nord- und die Südfassade abgebrochen worden. Ob es sich gemäss Art. 11 ZWG um 
einen Abbruch mit Wiederaufbau oder um eine Erweiterung handle, liege im Ermessensspielraum 
der Baubewilligungsbehörde. Während beim Vorgängerprojekt noch von einer Erweiterung aus-
gegangen worden sei, werde bei der Projektänderung II nun infolge der zusätzlichen Abbrüche 

15 Vgl. die am 9. März 2021 bewilligten Pläne, Vorakten pag. 34
16 Vgl. Energienachweis, Vorakten pag. 37
17 Vorakten pag. 32
18 Vorakten pag. 26
19 Vorakten pag. 32
20 Beschwerde S. 7 f.

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von Gebäudeteilen der Rahmen einer Erweiterung gesprengt. Es liege eine neubauähnliche Um-
gestaltung vor, weshalb eine Nutzungsbeschränkung anzuordnen sei.

Die Beschwerdeführerin ist demgegenüber der Meinung, die Anpassungen gemäss der Projek-
tänderung II seien von absolut untergeordneter Bedeutung und erreichten nie und nimmer die 
Qualität einer neubauähnlichen Umgestaltung. Sie bewegten sich innerhalb des durch Art. 11 
Abs. 3 ZWG gezogenen Rahmens. Die mittels Auflage verfügte Nutzungsbeschränkung sei daher 
widerrechtlich.

g) Die Vorgängerprojekte (Ursprungsprojekt sowie Projektänderung I) sind als Erweiterung 
nach Art. 11 Abs. 3 ZWG bewilligt worden. Diese Entscheide sind hier nicht mehr in Frage zu 
stellen. Zu beurteilen ist, ob die Anpassungen gemäss der Projektänderung II bewirken, dass das 
Vorhaben nunmehr als Abbruch mit Wiederaufbau bzw. als Neubau zu qualifizieren ist.

Ob dies der Fall ist, bildet entgegen der Ansicht der Gemeinde nicht eine Ermessens-, sondern 
eine Rechtsfrage, die mittels Auslegung der Rechtsgrundlagen zu beantworten ist.

h) Die Erweiterungsmöglichkeit nach Art. 11 Abs. 3 ZWG knüpft an den Besitzstand an. Wenn 
gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum geltenden Recht die Erweiterung nach 
Art. 11 Abs. 3 ZWG nicht mit einem Wiederaufbau nach Art. 11 Abs. 2 ZWG kombiniert werden 
darf, so setzt die Erweiterung nach Art. 11 Abs. 3 ZWG folgerichtig voraus, dass die altrechtliche 
Wohnung fortbesteht und mit der Erweiterung lediglich ergänzt wird. 

Dies kann allerdings nicht bedeuten, dass der altrechtliche Bestand bei der Erweiterung vollkom-
men unberührt bleiben muss. Eine bauliche Erweiterung ist kaum denkbar, ohne dass Teile des 
altrechtlichen Bestandes (bspw. Aussenwände, Dach) entfernt, angepasst oder ersetzt werden. 
Mit der Erweiterung muss ein neues sinnvolles Ganzes entstehen dürfen, was regelmässig auch 
den Abbruch oder die Veränderung einiger Teile der bestehenden Wohnung bedingt. Die neu 
geschaffene Hauptnutzfläche soll zusammen mit dem altrechtlichen Bestand sinnvoll genutzt wer-
den können. Bei den Gesetzesberatungen im Parlament wurde ein Antrag, wonach bei Erweite-
rungen «die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert» bleiben sollte, 
zurückgezogen.21 Umstrukturierungen im vorbestehenden Teil sind demnach bei Erweiterungen 
im Rahmen von Art. 11 Abs. 3 ZWG nicht generell ausgeschlossen. Art. 11 ZWG ist überdies nicht 
ästhetisch motiviert. Sein Zweck liegt in der Eindämmung des Zweitwohnungsbaus, nicht in der 
Wahrung der ästhetischen Identität des altrechtlichen Bestandes.22 Auch äusserlich sichtbare Ver-
änderungen am vorbestehenden Teil, namentlich an der Fassade, sind somit bei einer Erweite-
rung nach Art. 11 Abs. 3 ZWG nicht generell ausgeschlossen. Dies lässt sich auch daraus ablei-
ten, dass die Schaffung neuer Konstruktions- und Nebennutzflächen keinen Beschränkungen un-
terworfen ist. Gemäss der Lehre sind beispielsweise das Anbringen einer Aussenisolation oder 
der Anbau offener Balkone oder Terrassen auch am vorbestehenden Gebäudeteil zulässig.23

i) Eine Erweiterung nach Art. 11 Abs. 3 ZWG liegt definitionsgemäss vor, wenn neue Haupt-
nutzflächen zu vorbestehenden Hauptnutzflächen hinzukommen. Bei einer Erweiterung nach 
Art. 11 Abs. 3 ZWG bleibt demnach die vorbestehende Hauptnutzfläche erhalten und wird mit 
neuer Hauptnutzfläche ergänzt. Wird hingegen die vorbestehende Hauptnutzfläche abgebrochen 
und wieder aufgebaut, handelt es sich um einen Wiederaufbau nach Art. 11 Abs. 2 ZWG.

21 Amtliches Bulletin 2015 N 71-73; Aron Pfammatter, in Stefan Wolf/Aron Pfammatter (Hrsg.), Stämpflis Handkom-
mentar Zweitwohnungsgesetz (ZWG), Art. 11 N. 9
22 Vgl. Urteil des Bundesgerichts 626/2020 vom 17. Juni 2022 E. 4.4.3
23 Pfammatter, in Stefan Wolf/Aron Pfammatter (Hrsg.), Stämpflis Handkommentar Zweitwohnungsgesetz (ZWG), 
Art. 11 N. 3

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Zur Abgrenzung zwischen einer Erweiterung nach Art. 11 Abs. 3 ZWG und einem Wiederaufbau 
nach Art. 11 Abs. 2 ZWG ist demnach darauf abzustellen, ob die Hauptnutzfläche der altrechtli-
chen Wohnung abgebrochen und wieder aufgebaut wird oder ob sie erhalten bleibt. Im letzteren 
Fall ist eine Erweiterung um maximal 30 Prozent möglich, ohne dass dies eine Nutzungsbeschrän-
kung zur Folge hat.

j) Bei der Projektänderung II ist kein Abbruch und Wiederaufbau von Hauptnutzflächen vorge-
sehen. Die entfernten und wieder angebrachten Fassadenteile im Dachgeschoss betreffen die 
Konstruktionsfläche. Deren Abbruch und Wiederaufbau ist keinen Beschränkungen unterworfen. 
Der Abbruch und Wiederaufbau bzw. die teilweise Neuerstellung der Wand zwischen Zimmer 1 
und Zimmer 2 betrifft ebenfalls die Konstruktionsfläche, nicht die Hauptnutzfläche. Auch dafür 
gelten nach Art. 11 ZWG keine Beschränkungen. Auch mit der Entfernung des Dachgeschossbo-
dens über Zimmern 1 und 2 bzw. – gemäss der Darstellung der Gemeinde24 – der Decke über 
dem gesamten Erdgeschoss wurde keine Hauptnutzfläche abgebrochen und wieder aufgebaut. 
Im Dachgeschoss bzw. Estrich des altrechtlichen Ferienhauses betrug die Raumhöhe zwischen 0 
und 1,50 m. Das altrechtliche Dachgeschoss diente somit nicht dem Wohnen im engeren Sinn 
und stellte keine Hauptnutzfläche dar. 

Die Anpassungen des Vorhabens gemäss der Projektänderung II spielen somit hinsichtlich der 
Abgrenzung zwischen Erweiterung und Wiederaufbau keine Rolle. Auch mit der Projektänderung 
II wird keine vorbestehende Hauptnutzfläche abgebrochen und wieder aufgebaut, sondern die 
vorbestehende Hauptnutzfläche bleibt im Wesentlichen erhalten. Das Mass der Erweiterung, d.h. 
der Schaffung neuer Hauptnutzfläche, bleibt mit der Projektänderung II unverändert.

k) Das Vorgängerprojekt wurde mit Bauentscheid vom 15. November 2021 als Erweiterung im 
Rahmen von Art. 11 Abs. 3 ZWG ohne Auflage von Nutzungsbeschränkung bewilligt. Dieser 
rechtskräftige Entscheid ist nicht mehr in Frage zu stellen. Da die Projektänderung II keine Um-
qualifikation als Wiederaufbau veranlasst und das Mass der Erweiterung unverändert bleibt, wirkt 
sich die Projektänderung II nicht auf die zulässige Nutzung aus. Die Art der Wohnnutzung bleibt 
demnach auch mit der Projektänderung II frei. Die streitige Nutzungsauflage betreffend Anmer-
kung der Erstwohnungsnutzung im Grundbuch rechtfertigt sich nicht.

Die Beschwerde ist demnach gutzuheissen. Dispositivziffer 2 des Entscheids vom 27. Oktober 
2023 ist aufzuheben.

4. Ergebnis und Kosten

a) Nach dem Gesagten sind die Rügen der Beschwerdeführerin begründet. Die Beschwerde 
ist gutzuheissen und Dispositivziffer 2 des Entscheids vom 27. Oktober 2023 aufzuheben. Die 
Beurteilung kann gestützt auf die Pläne und die weiteren Akten erfolgen. Der beantragte Augen-
schein ist verzichtbar.

b) Die Verfahrenskosten werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 2000.– (Art. 103 
Abs. 2 VRPG25 i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV26).

24 Beschwerdeantwort der Gemeinde Grindelwald vom 22. Dezember 2023 S. 3
25 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
26 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)

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Als obsiegende Partei hat die Beschwerdeführerin keine Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 
Abs. 1 VRPG). Der Gemeinde werden keine Verfahrenskosten auferlegt (Art. 108 Abs. 2 VRPG). 
Die Verfahrenskosten werden daher vom Kanton getragen.

c) Entsprechend dem Ergebnis des Verfahrens hat die Gemeinde der Beschwerdeführerin de-
ren Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).

Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin macht Parteikosten von gesamthaft CHF 6092.45 
geltend, welche sich aus einem Honorar von CHF 5915.– und Auslagen von CHF 177.45 zusam-
mensetzen. 

Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand 
(Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV27 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen 
Beschwerdeverfahren CHF 400.– bis CHF 11’800.– pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs be-
misst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Be-
deutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG28). Im vorlie-
genden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als unterdurchschnittlich zu werten, da nur ein Schrif-
tenwechsel stattfand und kein Beweisverfahren durchgeführt wurde. Die Bedeutung der Streitsa-
che und die Schwierigkeit des Prozesses sind als durchschnittlich einzustufen. Daher erscheint 
ein Honorar von CHF 5000.– als angemessen. Mit den Auslagen von CHF 177.45 hat die Ge-
meinde der Beschwerdeführerin Parteikosten von insgesamt CHF 5177.45 zu ersetzen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Dispositivziffer 2 des Entscheids der Gemeinde Grin-
delwald vom 27. Oktober 2023 wird aufgehoben. 

2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.

3. Die Gemeinde Grindelwald hat der Beschwerdeführerin Parteikosten im Betrag von 
CHF 5177.45 zu ersetzen. 

27 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811)
28 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)

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IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt B.________ und/oder Frau Rechtsanwältin C.________, eingeschrie-
ben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Grindelwald, Bauverwaltung, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 3 Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.