# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 22acee33-4a54-5f82-96b6-4f30ea7eeb05
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-12-20
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 20.12.2018 110 2018 81
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2018-81_2018-12-20.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2018/81 Bern, 20. Dezember 2018

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1

B.________
Beschwerdeführerin 2

Herrn C.________
Beschwerdeführer 3

Frau D.________
Beschwerdeführerin 4

Einwohnergemeinde Müntschemier, Gemeindeverwaltung, Dorfplatz 2, Postfach 8, 
3225 Müntschemier
Beschwerdeführerin 5

und

E.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Frau Rechtsanwältin F.________

sowie

Regierungsstatthalteramt Seeland, Amthaus, Stadtplatz 33, Postfach 60, 3270 Aarberg

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Seeland vom 15. Mai 2018 (bbew 
166/2017; Mehrfamilienhaus mit unterirdischer Autoeinstellhalle)

RA Nr. 110/2018/81 2

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 3. November 2017 bei der Gemeinde 

Müntschemier ein Baugesuch ein für den Abbruch des bestehenden Gebäudes und eines 

Schopfs sowie für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit unterirdischer 

Autoeinstellhalle auf Parzelle Müntschemier Grundbuchblatt Nr. G.________. Die Parzelle 

befindet sich in der Kernzone und ist Bestandteil des Ortsbildschutzperimeters, wobei der 

nördliche Parzellenbereich in der Baugruppe A des Bauinventars der Gemeinde 

Müntschemier liegt. Mit Bericht vom 16. Januar 2018 nahm der Berner Heimatschutz zum 

Bauvorhaben Stellung. Gegen das Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführenden 1 bis 

4 Einsprache. Die Gemeinde Müntschemier reichte am 18. Januar 2018 einen Amtsbericht1 

ein, in dem sie das Bauvorhaben als nicht bewilligungsfähig erachtete. Nach einer 

Einigungsverhandlung reichte die Beschwerdegegnerin revidierte Baupläne ein. Die 

Beschwerdeführenden 1 bis 4 hielten an ihren Einsprachen fest. Die Gemeinde 

Müntschemier stufte mit Amtsbericht vom 26. April 20182 auch das revidierte Bauvorhaben 

als nicht bewilligungsfähig ein. 

Mit Gesamtentscheid vom 15. Mai 2018 erteilte das Regierungsstatthalteramt Seeland die 

Baubewilligung.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden 1 bis 4 am 14. Juni 2018 und die 

Gemeinde Müntschemier als Beschwerdeführerin 5 am 15. Juni 2018 Beschwerde bei der 

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Die 

Beschwerdeführenden 1 bis 4 beantragen in ihrer gemeinsam eingereichten 

Beschwerdeschrift die Rückweisung des Baugesuchs an die Vorinstanz. Die 

Beschwerdeführerin 5 beantragt die Aufhebung des Gesamtentscheids vom 15. Mai 2018 

und die Erteilung des Bauabschlags, eventualiter sei der Gesamtbauentscheid aufzuheben 

und die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz 

zurückzuweisen. Die Beschwerdeführenden 1 bis 4 machen geltend, verschiedene 

Argumente gemäss ihren Einsprachen und Stellungnahmen seien nicht oder unzulänglich 

geprüft worden. Damit habe die Vorinstanz ihren Ermessensspielraum überschritten und 

den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. In materieller Hinsicht rügen die 

1 Vorakten bbew 166/2017, pag. 81-83
2 Vorakten, pag. 84-86

RA Nr. 110/2018/81 3

Beschwerdeführenden 1 bis 4 die Erschliessung und Verkehrssicherheit während der 

Bauphase und nach Fertigstellung des Bauvorhabens. Zudem bestehe über die Parzelle 

Müntschemier Grundbuchblatt Nr. H.________ kein gesichertes Wegrecht. Die 

Beschwerdeführerin 5 macht insbesondere geltend, dass vorliegend gemäss den 

kommunalen Vorgaben die OLK beizuziehen gewesen wäre. Zudem würden hier die 

Vorschriften zum Schutz des Ortsbildes verletzt.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet3, vereinigte die 

beiden Beschwerdeverfahren, holte die Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel 

durch. Die Beschwerdegegnerin schliesst mit Beschwerdeantwort vom 30. Juni 2018 auf 

Abweisung der Beschwerden. Die Vorinstanz beantragt in ihrer Stellungnahme vom 16. Juli 

2018 ebenfalls die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei. Im Übrigen 

verweist sie auf ihren Gesamtentscheid. 

Mit Verfügung vom 26. Juli 2018 teilte das Rechtsamt den Verfahrensbeteiligten seine 

provisorische Einschätzung mit. Es wies darauf hin, dass der Plan des Erdgeschosses 

keinen Nachweis der Sichtweiten gemäss den Normen des VSS4 erbringe und eine 

Darstellung des Gefälles sowie Angaben zur Höhe der Stützmauern der Ein-/Ausfahrt zur 

Einstellhalle fehlten. Zudem wies es darauf hin, dass der eingereichte Plan des 

Erdgeschosses die geforderte Mindestfläche der Aufenthaltsbereiche nicht ausweise; ein 

Nachweis scheine auf Grund der vorhandenen Flächen jedoch möglich. Die 

Beschwerdegegnerin wurde zudem gebeten, dem Rechtsamt genauere Angaben zur 

Photovoltaik(PV)-Anlage einzureichen. Die Beschwerdegegnerin reichte daraufhin am 

13. August 2018 eine Projektänderung mit den folgenden Plänen ein:

- Plan 246-01U: «Erdgeschoss» 1:100 vom 9. August 2018

- Plan 246-04: «Fassaden» 1:100 vom 9. August 2018

- Plan 246-04W «Strasse neu/Einstellhalle» 1:100 vom 9. August 2018

Gleichzeitig präsentierte sie neue Berechnungsgrundlagen zu den Spielplätzen und 

Aufenthaltsbereichen (korrigierte Version vom 8. August 2018). Zudem reichte die 

3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)
4 Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS)

RA Nr. 110/2018/81 4

Beschwerdegegnerin weitere Unterlagen zur Erschliessungssituation ein.5 Mit Verfügung 

vom 17. August 2018 gab das Rechtsamt den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, zur 

Projektänderung Stellung zu nehmen. Gleichzeitig holte es einen Fachbericht der 

kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) sowie einen 

Fachbericht des Tiefbauamtes, Oberingenieurkreis III (nachfolgend TBA OIK III) ein. Die 

Vorinstanz verzichtete auf Bemerkungen zur Projektänderung. Die Beschwerdeführerin 5 

beantragt mit Stellungnahme vom 21. September 2018 die Aufhebung des 

Gesamtentscheids unter Erteilung des Bauabschlags. Sie weist darauf hin, dass ihr nicht 

nachvollziehbar sei, warum die Beschwerdegegnerin eine Vergrösserung der PV-Anlage 

vorsehe. Als ebenso fragwürdig erscheine ihr, dass die Beschwerdegegnerin im Rahmen 

der Projektänderung den Grünanteil auf der Nordseite "massiv" reduziert habe, dies 

notabene zu Ungunsten der für den Kinderspielplatz vorgesehenen Fläche. Die 

Beschwerdeführerin 5 erachtet die Projektänderung als Verschlechterung des Bauprojekts. 

Im Übrigen seien die Pläne "noch immer nicht vollständig und korrekt". Die 

Beschwerdeführenden 1 bis 4 nahmen mit Eingabe vom 25. September 2018 zur 

Projektänderung Stellung und weisen unter anderem darauf hin, dass die eingereichten 

Unterlagen in keiner Weise die Bedenken betreffend Bauverkehrsprobleme entkräften 

könnten. 

Der Fachbericht des TBA OIK III vom 20. September 2018 (Eingang 26.9.2018) und der 

Fachbericht der OLK vom 19. September 2018 (Eingang am 27.9.2018) wurden den 

Verfahrensbeteiligten mit Verfügung vom 12. Oktober 2018 eröffnet. Sie erhielten 

Gelegenheit zum Beweisergebnis Schlussbemerkungen einzureichen. Die 

Beschwerdeführerin 5 nahm mit Eingabe vom 1. November 2018 und die 

Beschwerdeführenden 1 bis 4 nahmen mit Schreiben vom 2. November 2018 zum 

Ergebnis Stellung. Die Beschwerdegegnerin reichte am 1. November 2018 zu den 

eingeholten Berichten eine Stellungnahme ein. Gemäss ihrer Auffassung könne von der 

Beurteilung der OLK abgewichen werden, wenn diese nicht sämtliche rechtserheblichen 

Umstände in ihre Beurteilung habe einfliessen lassen. Dies treffe vorliegend zu. Für den 

Fall, dass dem Bauvorhaben aus ästhetischen Gründen der Bauabschlag erteilt werden 

sollte, beantragt sie vorliegend die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 26 

BauG6. 

5 Unterlagen G1 bis G3 (I.________weg aus google maps) sowie einen Auszug aus den VSS Normen 640 
291a
6 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

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4. Auf die Rechtsschriften sowie auf die Fachberichte der OLK und des TBA OIK III 

wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen 

eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG7. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –

unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 

angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 

vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 

können nach Art. 40 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 

der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 

den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, 

die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige 

Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden 1 

bis 4 sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur 

Beschwerdeführung legitimiert. Die Gemeinde Müntschemier als Beschwerdeführerin 5 ist 

ebenfalls zur Beschwerde befugt. Auf die form- und fristgerecht eingereichten 

Beschwerden ist daher einzutreten.

2. Projektänderung

a) Die Beschwerdegegnerin hat am 13. August 2018 eine Projektänderung mit 

folgenden Plänen eingereicht:

- Plan 246-01U: «Erdgeschoss» 1:100 vom 9. August 2018

- Plan 246-04: «Fassaden» 1:100 vom 9. August 2018

- Plan 246-04W: «Strasse neu/Einstellhalle» 1:100 vom 9. August 2018

7 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)

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b) Laut Art. 43 BewD8 kann die Baugesuchstellerin oder der Baugesuchsteller während 

eines Baubewilligungsverfahrens oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der 

BVE eine Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues 
Baubewilligungsverfahren eingeleitet werden muss. Eine Projektänderung liegt vor, wenn 

das Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt. Erfolgt die Projektänderung im 

Beschwerdeverfahren, sind die Gemeinde, die Gegenpartei und die von der 

Projektänderung zusätzlich berührten Dritten anzuhören. Die Beschwerdeinstanz ist befugt, 

die Sache zur Weiterbehandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 43 Abs. 3 BewD), 

kann aber auch selbst über die Projektänderung entscheiden. Das geänderte Projekt tritt 

an die Stelle des ursprünglichen Bauvorhabens.9 Mit der Projektänderung wurde der Plan 

«Erdgeschoss» korrigiert um in der Umgebungsgestaltung den Nachweis der zusätzlich 

erforderlichen 20 m2 für Aufenthaltsbereiche zu erbringen. Zudem weist er die geforderten 

Angaben zum Gefälle der Einstellhallenrampe und zur Höhe der Umgebungsmauern auf. 

Der Plan «Fassaden» enthält Ergänzungen betreffend die Strasse mit Querschnitt-

Angaben zur Einstellhalle (Fassaden Westen und Süden).10

c) Mit der Projektänderung bleibt das Bauvorhaben in den Grundzügen gleich. Deshalb 

können die Anpassungen als Projektänderung behandelt werden. Die Projektänderung 

berührt keine öffentlichen oder wesentlichen nachbarlichen Interessen zusätzlich und die 

Verfahrensbeteiligten wurden angehört. Auf eine Publikation oder eine Anhörung Dritter 

konnte daher verzichtet werden. Gegenstand des Verfahrens ist somit nur noch das Projekt 

gemäss Baugesuch vom 26. März 2018 (Pläne 246-02: Untergeschoss und 

Entwässerungsplan, 246-03: «OG, DG, Galerie, Schnitt»). Soweit das Erdgeschoss und 

die Fassaden betreffend, gelten die Pläne «Erdgeschoss» (246-01U) und «Fassaden» 

(246-04) gemäss der Projektänderung vom 13. August 2018 einschliesslich des 

zusätzlichen Plans «Strasse neu/Einstellhalle» (246-04W; Pläne gestempelt von der BVE 

am 14. August 2018).

3. Rechtliches Gehör 

8 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
9 Vgl. BVR 2012 S. 463 E. 2.2 mit weiteren Hinweisen
10 Vgl. Schreiben der Beschwerdegegnerin zur Projektänderung vom 13. August 2018

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a) Die Beschwerdeführenden 1 bis 4 rügen, die Vorinstanz habe ihr rechtliches Gehör 

verletzt, indem sie auf die Rügen hinsichtlich Erschliessung, Verkehrssicherheit vor und 

nach der Bauphase und das fehlende Wegrecht nicht (genügend) eingegangen sei. Die 

Beschwerdeführenden 1 bis 4 wie auch die Beschwerdeführerin 5 sind zudem der 

Auffassung, dass die Vorinstanz vorliegend einen Augenschein zur Klärung der 

verschiedenen gerügten Punkte hätte durchführen müssen. Dies sei zu Unrecht nicht 

erfolgt. 

b) Die Behörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest; sie sind nicht an die 

Beweisanträge der Parteien gebunden (Art. 18 VRPG). Der Anspruch auf rechtliches 

Gehör (Art. 21 ff. VRPG11) verpflichtet aber die Behörden, die von den Parteien 

angebotenen Beweise abzunehmen, sofern diese für die Klärung des Sachverhalts nötig 

sind. Wenn die Behörde bei freier, pflichtgemässer Beweiswürdigung zur Überzeugung 

gelangt, die vorhandenen Akten erlaubten die richtige und vollständige Feststellung des 

Sachverhalts oder die behauptete Tatsache sei für die Entscheidung der Streitsache nicht 

von Bedeutung, so kann sie auf das Erheben weiterer Beweise verzichten. Diese 

sogenannte antizipierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör 

nicht.12

Nach Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG muss eine Verfügung die Tatsachen, Rechtssätze und 

Gründe enthalten, auf die sie sich stützt. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die 

Betroffenen den Entscheid sachgerecht anfechten können. Deshalb muss die Behörde 

mindestens kurz die Überlegungen nennen, von denen sie sich hat leiten lassen und auf 

die sie ihren Entscheid stützt. Sie muss sich dabei nicht ausdrücklich mit jeder Behauptung 

zum Sachverhalt und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen. Vielmehr kann sie 

sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken.13 Die 

Begründung muss jedoch umso ausführlicher und differenzierter ausfallen, je komplexer 

oder umstrittener ein Sachverhalt ist, je stärker ein Sachverhalt in die individuellen Rechte 

eingreift und je grösser der Entscheidungsspielraum der Behörde ist.14

11 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
12 BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen
13 BGE 134 I 83 E. 4.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 6 ff.
14 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 8

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c) Vorliegend hat die Vorinstanz den Beweisantrag der Beschwerdeführenden 1 bis 4 

und der Beschwerdeführerin 515 zur Durchführung eines Augenscheins implizit abgelehnt. 

Aufgrund einer antizipierten Beweiswürdigung kam sie zum Schluss, dass die Sachlage in 

diesem Punkt im Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens hinreichend abgeklärt worden 

war. Es liegt diesbezüglich keine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor. 

d) In ihren Einsprachen wiesen die Beschwerdeführenden auf die ungelöste Anbindung 

des unteren I.________wegs an die J.________strasse, das fehlende Wegrecht der 

Bauparzelle und die offenen Fragen hinsichtlich Verkehrssicherheit und Mehrverkehr hin 

(Beschwerdeführende 1 bis 4). Zudem wurde die fehlende Vereinbarkeit mit dem Ortsbild 

gerügt (Beschwerdeführerin 2). Die Vorinstanz setzte sich im Gesamtentscheid unter 

«Materielles» in den Ziffern 4 bis 6 mit den Rügen der Einsprecherinnen und Einsprecher 

bzw. der Gemeinde hinsichtlich Erschliessung (Verkehrssicherheit und Mehrverkehr) und 

dem Bestand eines Wegrechts auseinander. 

e) Mit diesen Ausführungen ist die Vorinstanz ihrer Begründungspflicht in genügender 

Weise nachgekommen. Sie ging auf rund vier Seiten ihres Entscheides auf die in den 

Einsprachen erwähnten Rügen hinsichtlich Erschliessung, einschliesslich 

Verkehrssicherheit und Mehrverkehr ein. Die Vereinbarkeit mit den Vorgaben des 

Ortsbildschutzes handelte sie zwar relativ kurz und unter Berufung auf den Fachbericht des 

Berner Heimatschutzes in Ziffer 7 ihres Entscheids ab. Gestützt darauf war es den 

Beschwerdeführenden 1 bis 4 ohne weiteres möglich, den Entscheid sachgerecht 

anzufechten. Die Vorinstanz hat somit das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden 1 

bis 4 nicht verletzt. Der Umstand, dass die Vorinstanz die Auffassung der 

Beschwerdeführenden 1 bis 4 nicht teilte, bedeutet keine Verletzung der 

Begründungspflicht. Ob eine Begründung zutrifft, ist eine Frage der materiellen 

Rechtsanwendung. Die Rüge der Beschwerdeführenden 1 bis 4 hinsichtlich fehlender 

Begründung erweist sich somit als unbegründet. 

4. Nichteinbezug der OLK 

15 Vgl. auch Protokoll der Einigungsverhandlung vom 5. März 2018, Vorakten, pag. 76-79

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a) Die Beschwerdeführerin 5 rügt, dass die Vorinstanz zu Unrecht die Kantonale 

Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) nicht einbezogen habe. Die 

Gemeinde habe für den Vollzug von Art. 33a BauG i.V.m. Art. 22 Abs. 1 Bst. a BewD die 

Zuständigkeiten der im Rahmen von Bauverfahren jeweils anzurufenden Behörden klar 

geregelt. Bei Objekten im Ortsbildschutzgebiet, die jedoch nicht im Bauinventar seien, 

werde jeweils die OLK gemäss Art. 10 BauG beigezogen. Diese Regelung sei der 

Vorinstanz auf Grund verschiedener Gespräche bekannt gewesen. So habe sie im 

vorangehenden Verfahren (zurückgezogenes Projekt) explizit die Konsultation der OLK 

beantragt und im Rahmen der regelmässigen Aktualisierung der Adressen im 

Baubewilligungsverfahren diese Regelung zu Handen der Vorinstanz bestätigt.16 Der 

Nichteinbezug der OLK stelle somit eine Verletzung von Art. 22 Abs. 1 Bst. a BewD, von 

Art. 2 BauV17 sowie der gemäss Art. 109 KV18 geschützten Gemeindeautonome dar.

b) Die Vorinstanz weist in ihrer Stellungnahme darauf hin, dass im vorliegenden 

Baubewilligungsverfahren weder die Gemeinde noch die Einsprecherinnen und 

Einsprecher den Einbezug der OLK beantragt hätten. Die Gemeinde habe das Vorhaben 

aus anderen Gründen als nicht bewilligungsfähig erachtet. Gemäss Art. 57 Abs. 9 GBR19 

sei für die Beurteilung der Bauvorhaben im Ortsbildschutzperimeter eine Fachberatung zur 

Begutachtung beizuziehen; als Fachberatung gelte unter anderen der Berner 

Heimatschutz. Es stehe ausser Frage, dass die Fachleute der Region Biel-Seeland des 

Berner Heimatschutzes alle erforderlichen Voraussetzungen erfüllten.20

Nach Auffassung der Beschwerdegegnerin gehört die OLK nicht zu den in Art. 33a BauG 

genannten Fachleuten. Die Grundlage, wann die OLK beizuziehen sei, finde sich in Art. 22 

BewD sowie Art. 22a BewD. Zwar komme der Gemeinde beim Erlass der Bau- und 

Zonenordnung sowie bei der Anwendung des kommunalen Rechts Gemeindeautonomie 

zu. Die Bestimmungen von Art. 22 und 22a BewD gäben der Gemeinde jedoch keine 

Kompetenz, eine abweichende Regelung zum Beizug der OLK zu erlassen. Daher könne 

sich die Beschwerdeführerin auch nicht auf die Gemeindeautonomie berufen. Ferner sehe 

das GBR vor, dass als örtliche Fachstelle die kantonale Denkmalpflege, der Berner 

Heimatschutz oder der Ortsplaner zu bestimmen seien. 

16 Vgl. Beilage 7 der Beschwerdeschrift der Beschwerdeführerin 5
17 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
18 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1)
19 Baureglement der Gemeinde Müntschemier vom 9. April 2001 (GBR)
20 Stellungnahme RSA Seeland vom 16. Juli 2018

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c) Gemäss Art. 22 Abs. 1 Bst. a BewD konsultiert die Baubewilligungsbehörde die 

zuständigen kantonalen Fachstellen gemäss Verzeichnis der zuständigen Stelle der Justiz-

, Gemeinde- und Kirchendirektion (JGK), wenn gegen ein Vorhaben Bedenken oder 

Einwände der Beeinträchtigung des Ortsbildes oder der Landschaft bestehen, die nicht 

offensichtlich unbegründet sind. Wo leistungsfähige örtliche Fachstellen bestehen, können 

diese konsultiert werden (Art. 22 Abs. 2 BewD). Baubewilligungsbehörde war im 

vorliegenden Verfahren die Vorinstanz und nicht die Gemeinde. Für die Beurteilung von 

Bauvorhaben im Ortsbildschutzgebiet sieht Art. 57 Abs. 9 GBR vor, dass für die 

Beurteilung eine Fachberatung zur Begutachtung beizuziehen sei. Die Beratungsstelle 

werde durch die Gemeinde bestimmt (kantonale Denkmalpflege, Bauberatung des BHS 

oder Ortsplaner). Im vorliegenden Verfahren hat die Vorinstanz den Berner Heimatschutz, 

Regionalgruppe Seeland, beigezogen.21 Der Berner Heimatschutz ist als örtliche Fachstelle 

im Gemeindebaureglement explizit erwähnt. Die Regionalgruppe Biel-Seeland des Berner 

Heimatschutzes besteht aus ausgewiesenen Fachleuten. Der Berner Heimatschutz hat als 

örtliche Fachstelle zu gelten. Im vorinstanzlichen Verfahren hat somit eine Beurteilung 

durch eine leistungsfähige örtliche Fachstelle stattgefunden. Gemäss Art. 22a Abs. 2 BewD 

war daher die OLK von der Vorinstanz nicht beizuziehen. Demnach erweist sich diese 

Rüge der Beschwerdeführerin 5 als unbegründet.

5. Ortsbildschutz / Ästhetik 

a) Die Beschwerdegegnerin plant die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit sechs 

Wohnungen und zweier Zusatzzimmer. Das Vorhaben liegt in der Kernzone der Gemeinde 

Müntschemier am südlichen Rand des Ortsbildschutzperimeters. Das bestehende 

Bauernhaus sowie ein Schopf auf der Parzelle Müntschemier Nr. G.________ sollen zu 

Gunsten des Mehrfamilienhauses abgebrochen werden. Das Vorhaben liegt in der zweiten 

Reihe zur J.________strasse. Es soll über den oberen I.________weg an die 

J.________strasse angeschlossen werden. 

b) Die Vorinstanz stellte unter Berufung auf den «Mitbericht» des Berner 

Heimatschutzes fest, dass sich das "Gebäude unter Satteldach mit südseitigem 

21 Vgl. vorinstanzlicher Entscheid, Materielles, Ziff. 7 bzw. «Mitbericht» des Berner Heimatschutzes, 
Regionalgruppe Seeland, vom 16. Januar 2018, Vorakten, pag.127-128

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Quergiebel" mit seiner "Volumetrie und der Fassadenausgestaltung mit verputztem 

Sockelgeschoss und der Holzverschalung der Obergeschosse" in das Ortsbild einfüge. Die 

geplante PV-Anlage sei farblich (Rahmen /Leitungen/Armaturen) auf das Hauptgebäude 

abzustimmen und der Abstand zum First zu vergrössern (...). Die Gesuchstellerin habe die 

Baugesuchspläne entsprechend angepasst. Die Lage und Grösse der PV-Anlage seien in 

Absprache mit dem Berner Heimatschutz geändert und die Lage der Dachflächenfenster 

sei auf die Module der PV-Anlage abgestimmt worden. Der Berner Heimatschutz gelte als 

Fachinstanz. Er habe das Bauvorhaben positiv beurteilt. Das Projekt verstosse, so die 

Vorinstanz, "entgegen der Auffassung der Gemeinde, nicht gegen Art. 57 GBR".22

c) Nach Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und 

Bemalungen Landschaften, Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (sog. negative 

ästhetische Generalklausel). Zur Verhinderung einer störenden Baugestaltung (störende 

Farb- oder Materialwahl, ortsfremde Bau- oder Dachform und dgl.) können im 

Baubewilligungsverfahren Bedingungen und Auflagen verfügt oder Projektänderungen 

verlangt werden. Der Begriff «Beeinträchtigung» erlaubt die Anwendung eines strengen 

Massstabs; es genügt eine klar erkennbare Störung. Es wird damit eine allgemeine 

Rücksichtnahme auf Landschaft, Orts- und Strassenbild verlangt. Zu dulden sind lediglich 

geringfügige, ernstlich nicht ins Gewicht fallende Beeinträchtigungen. Nach dem 

Verwaltungsgericht ist eine Beeinträchtigung gegeben, wenn ein Bauvorhaben einen 

Gegensatz zur bestehenden Überbauung (oder Landschaft) schafft, der erheblich stört.23 

Laut Abs. 3 können die Gemeinden nähere Vorschriften zur Ästhetik erlassen. Dabei 

können die kommunalen Vorschriften – vorbehältlich des übergeordneten Rechts, 

insbesondere der verfassungsmässigen Schranken wie der Eigentumsgarantie – auch 

weitergehen, d.h. strenger sein als die kantonalen Bauvorschriften.24 Gestützt auf 

Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes können an die äussere 

Gestaltung von Bauten und Anlagen bestimmte Anforderungen gestellt werden; dagegen 

dürfen in der Regel Art oder Mass der nach der Zonenordnung zulässigen Nutzung nicht 

(wesentlich) eingeschränkt werden. Dieser Grundsatz gilt auch in Anwendung 

eigenständiger kommunaler Ästhetikvorschriften, die über Art. 9 Abs. 1 BauG 

22 Vgl. vorinstanzlicher Entscheid, Materielles, Ziff. 7
23Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 13
24 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 15

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hinausgehen.25 Die Gemeinde Müntschemier hat im Baureglement solche weitergehende 

Vorschriften zur Ästhetik erlassen.

d) Das kommunale Recht sieht allgemein vor, dass Bauvorhaben den Anforderungen 

des Ortsbild- und Landschaftsschutzes genügen müssen (Art. 5 Abs. 2 Bst. c GBR26). Für 

Vorhaben in der Kernzone gilt gemäss Art. 40 GBR folgendes:

"1 In der Kernzone haben sich Neubauten, Um- und Erweiterungsbauten bezüglich Volumen, 
Dachformen, Proportionen, Materialien und die Fassadengestaltung sorgfältig in die Umgebung 

einzupassen. Die ursprüngliche Anordnung der Gebäude, der Baulinien und Platzverhältnisse sind 

zu erhalten, oder gemäss der ablesbaren Dorfstruktur zu verbessern. Grosse Neubauvolumen 

haben die traditionelle Nutzungsteilung und die Grundrissproportionen gestalterisch sinnvoll zu 

übernehmen. 
2 Strassenräume, Plätze, Gärten, Hofstattbereiche, Vorplätze etc. sind zu erhalten oder im Rahmen 
von Neu- oder wesentlichen Umbauten entsprechend einer lebendigen Aussenraumgestaltung zu 

ergänzen.
3…."

Zudem sind auf Grund der Lage des Baugrundstücks im Ortsbildschutzperimeter die 

spezifischen Vorgaben für das Ortsbildschutzgebiet zu beachten. Als allgemeiner 

Schutzzweck der im Zonenplan bezeichneten Schutzgebiete, zu denen auch die 

Ortsbildschutzgebiete gehören, gilt unter anderen "das Bewahren des gemeindetypischen 

Orts- und Landschaftsbildes". Weiter gelten laut Art. 57 GBR für Ortsbildschutzgebiete 

folgende Anforderungen: 
"1 Das Ortsbildschutzgebiet umfasst die schützens- und erhaltenswerten Ortsteile mit dem Ziel, 

diese in ihrem äusseren Gesamtbild, ihren traditionellen Elementen und charakteristischen 

Einzelheiten sowie den Strassenraum- und Platzverhältnissen zu erhalten.
2 Die zulässige Nutzung richtet sich nach den betreffenden Zonenbestimmungen.
3 Die Hauptgebäude, insbesondere ihre bauliche Substanz, sind als solche zu erhalten. Beim 

Wiederaufbau eines Gebäudes sind in der Regel das Volumen, die Proportionen sowie die Stellung 

des entfernten Gebäudes zu übernehmen. Diese Regelung geht dem Strassenabstand (Art. 13 

Baureglement) vor.
4 Bei Neubauten, Umbauten und der Erneuerung oder teilweiser Erneuerung bestehender Gebäude 

ist die traditionelle Bauweise bezüglich Fassaden- und Dachgestaltung, Dachform, Dachneigung 

sowie Form- und Materialwahl anzuwenden. Dabei sind schützenswerte Bauteile zu belassen und 

störende Elemente zu ersetzen.

25 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 15
26 Baureglement der Gemeinde Müntschemier vom 9. April 2001

RA Nr. 110/2018/81 13

5 Die Freiräume zwischen den Gebäuden sind möglichst frei zu halten. Vorgärten, Baumbestand, 

Hausvorplätze, Brunnen, Zäune uam. sind als wichtige Elemente der Strassen- und Hofräume zu 

erhalten.
6 Für Hauptgebäude sind nur Sattel-, Walm- und Krüppelwalmdächer gestattet. Dachaufbauten 

müssen optimal in die Dachfläche integriert werden und dürfen die Gesamterscheinung nicht 

beeinträchtigen (…).

….
8 Dem Gesuchsteller wird empfohlen vor dem Einreichen des Baugesuchs, der Gemeindebehörde 

einen Entwurf seines Projektes vorzulegen, in dem Art der Gestaltung des Neu- oder 

Umbauvorhabens sowie seine Einordnung ins Orts- und Strassenbild ersichtlich sind.

…."

Ferner ist nach Abs. 9 wie vorangehend ausgeführt für die Beurteilung von Bauvorhaben 

eine Fachberatung zur Begutachtung beizuziehen (vgl. E. 4). Die Beratungsstelle wird 

durch die Gemeinde bestimmt (kant. Denkmalpflege, Bauberatung der BHS oder 

Ortsplaner). 

e) Wo die Gemeinde eigene, selbständige (Ästhetik-)Normen erlassen hat, steht ihr 

aufgrund der Gemeindeautonomie auch bei der Auslegung und Anwendung der Norm ein 

gewisser Beurteilungsspielraum zu. Soweit die Gemeinde die Norm rechtlich vertretbar 

ausgelegt hat, darf eine Rechtsmittelinstanz sie nicht anders auslegen. Wird die 

Anwendung einer solchen Bestimmung Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens, haben 

die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von der Gemeinde geltend gemachte 

Auslegung rechtlich haltbar ist.27 Dies gilt auch, wenn die Gemeinde nicht selber 

Baubewilligungsbehörde ist, sondern sich als Verfahrensbeteiligte auf die entsprechende 

Auslegung beruft.28

f) Die Beschwerdeführerin 5 macht geltend, das Bauvorhaben verletze Art. 40 Abs. 1 

bzw. Art. 57 Abs. 3 und 4 GBR, weshalb der Bauabschlag hätte erteilt werden müssen. 

Das Bauvorhaben würde den noch tolerierbaren Volumen- bzw. Proportionsunterschied im 

Vergleich zur jetzigen Situation erheblich überschreiten. Aufgrund der nicht an die 

Umgebung angepassten Photovoltaikanlage, würden zudem den Charakter und das 

traditionelle Gesamtbild des Dorfzentrums negativ beeinflusst. Das Bauvorhaben sei von 

27 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Band II, Bern 2017, Art. 65 N. 3
28 Vgl. BGE 1C_484/2016 vom 28. Juni 2017, E. 2.1.2 sowie VGE 2017/153 vom 14. November 2018 E. 6.2 
(noch nicht rechtskräftig)

RA Nr. 110/2018/81 14

der L.________strasse her gut einsehbar, weshalb die Vorinstanz dem Ortsbildschutz ein 

besonderes Gewicht hätte beimessen müssen. 

Nach Auffassung der Beschwerdegegnerin ist Art. 57 Abs. 3 GBR vorliegend nicht 

anwendbar, da es sich beim Bauvorhaben nicht um einen Wiederaufbau, sondern um 

einen Neubau handle.29 Anforderungen an das Gebäudevolumen und die 

Gebäudeproportionen würden indessen nur bei einem Wiederaufbau verlangt werden. 

Ausserdem treffe die Behauptung, das Bauvorhaben sei von der L.________strasse her 

gut einsehbar, nicht zu. Das Bauvorhaben befinde sich – von der J.________strasse aus 

gesehen – in der zweiten Bebauungsreihe. Es werde von den Bauten und Anlagen auf der 

Parzelle Grundbuchblatt Nr. K.________ grösstenteils verdeckt. Das Bauvorhaben halte 

die Gemeindevorschriften ein. Dies werde auch im Bericht des Berner Heimatschutzes 

bestätigt, der festhalte, dass sich das Bauvorhaben ins Ortsbild einfüge. 

Ästhetikvorschriften dürften in der Regel Art und Mass der nach der Zonenordnung 

zulässigen Nutzung nicht (wesentlich) einschränken. Sollte die Rechtsmittelinstanz davon 

ausgehen, dass den Ästhetikvorschriften der Gemeinde eigenständige Bedeutung 

zukomme, sei zu beachten, dass der erwähnte Grundsatz auch in Anwendung 

eigenständiger kommunaler Vorschriften gelte, die über Art. 9 Abs. 1 BauG hinausgingen. 

Insbesondere seien Beschränkungen der erlaubten Gebäudedimensionen, die eine ins 

Gewicht fallende Mindernutzung zur Folge hätten, unzulässig. Die Auslegung der 

einschlägigen Ästhetikvorschriften durch die Gemeinde sei hier rechtlich nicht haltbar.

g) Die OLK beschreibt das Vorhaben in ihrem Bericht vom 19. September 2018 wie 

folgt:

"Der Neubau ist als langrechteckiger Baukörper mit einem ostseitig angeordneten Kreuzfirst unter 
einem grossen ziegelgedeckten Satteldach (mit Photovoltaikanlage auf dem südlichen Dachschild) 

konzipiert. Das Dach wird voll ausgebaut. Im UG liegen die Keller sowie eine Einstellhalle, die 

südseitig über eine Rampe erschlossen wird. Die Fassade besteht im Sockelbereich aus einer 

verputzten Aussendämmung, darüber wird sie mit einer vertikalen Holzschalung verkleidet."

Die OLK schickt ihrer Beurteilung voraus, dass in der Ortsbildschutzzone das Primat des 

Bauens "im und mit dem Bestand" gelten müsse. Dies sei in Art. 57 Abs. 3 GBR 

festgehalten. Werde von dieser Prämisse abgewichen, so müssten "höchste 

Anforderungen" an die Gestaltung der Baute gestellt werden. Hinsichtlich der Gestaltung 

29 Beschwerdeantwort vom 30. Juni 2018

RA Nr. 110/2018/81 15

der Baute und deren Bezug zu den bestehenden und vorauszusehenden Bauten stellt die 

OLK fest, dass das Bauvorhaben "trotz erkennbarer Ansätze einer Anlehnung an die 

bestehenden Bauten im unmittelbaren Kontext in Bauweise, Form und Volumetrie" 

bezüglich der geforderten «guten Gesamtwirkung» kritisch zu sehen sei. Das Projekt weise 

erhebliche Mängel auf hinsichtlich Volumetrie, Fassadengestaltung, Materialisierung und 

Aussenraumgestaltung. 

Bezüglich der in der Kernzone geltenden Vorgaben gemäss Art. 40 Abs. 1 GBR führt die 

OLK aus, dass die Fassadengestaltung nicht der traditionellen Konzeption folge: Während 

die Ostfassade Lochfenster zeige, werde die Westfassade "grosszügig geöffnet" und mit 

Balkonen versehen. Dies bedeute "eine Drehung um 180 Grad des Prinzips der 

Fassadenhierarchien im Dorfzentrum von Müntschemier". Die traditionellen Bauten zeigten 

eine Ausrichtung der Hauptfassade nach Osten und die Westfassaden seien "praktisch alle 

gänzlich geschlossen (mit gutem Grund: von da kommt Wind und Wetter)." Die 

Hierarchisierung der vorgeschlagenen Fassaden sei damit gänzlich ortsfremd und – 

zumindest von aussen – schwer nachvollziehbar. Das verständliche Anliegen, auch die 

Westfassade für die Wohnungsbelichtung zu nutzen, sei auch mit einer "dezenteren 

Fassadengestaltung" einlösbar. Zudem – so die OLK – verunklärten die vorgelagerten 

Balkone die Volumetrie des Baukörpers und stellten ortsfremde Elemente dar. "Typisch für 

Müntschemier (und die gesamte Region" seien Lauben auf der Längsseite der Gebäude, 

die als lineare horizontale Elemente in Erscheinung treten würden, nicht "als punktuelle 

Elemente", die sich "in der Vertikalen" orientierten, wie jetzt im Projekt vorgesehen. 

Schliesslich sei die vorgeschlagene Materialisierung des Sockels (verputzte 

Kompaktfassade) in "optisch/haptischer Hinsicht" nicht mit den traditionellen, verputzten 

Mauerwerken vergleichbar. Dies müsste im Sinn der eingangs (erwähnten), erhöhten 

Gestaltungsanforderungen jedoch gegeben sein.

h) Zur Vereinbarkeit des Vorhabens mit Art. 57 ff. GBR als lex specialis zum 

Ortsbildschutz hält die OLK fest, dass dieses (auch) diesbezüglich kritisch zu beurteilen 

sei. Das Volumen trete auf der Ostseite wesentlich markanter in Erscheinung als das 

bisher bestehende. Dort wo bisher die ostseitige Traufe gewesen sei, sei das neue 

Gebäude 8 Meter höher. In diesem Bereich sprenge das Volumen das verträgliche Mass 

und widerspreche namentlich Art. 57 Abs. 3 GBR, wonach das Volumen, die Proportionen 

sowie die Stellung des entfernten Gebäudes zu übernehmen seien. Hier zeige sich, dass 

die Parzelle "mit einem Wohnhaus mit 6 derart grossen Wohnungen (zuzüglich zwei 

RA Nr. 110/2018/81 16

Zusatzzimmern)" überfordert sei. Im Dorfzentrum seien – so die OLK weiter –, die meisten 

Bauten mit grossen Ziegeldächern versehen. Die grossflächige PV-Anlage (dunkel, 

blendend) störe dieses Bild in unzulässiger Weise. Die vorgesehenen Dachfenster 

verschlimmerten als "Störung der Störung" die unbefriedigende Situation weiter. Die 

südseitige Einstellhalle mit Terraineinschnitt sei ein "grober Eingriff" in die feingliedrige 

Umgebung und insbesondere in das weitgehend intakte Grünband auf der Südseite. Dies 

widerspreche Art. 57 Abs. 5 GBR, wonach in Ortsbildschutzzonen "Freiräume zwischen 

den Gebäuden (…) möglichst freizuhalten" und "Vorgärten (….) zu erhalten" seien. Nicht 

nur das in Erscheinung tretende Loch stelle einen Fremdkörper dar, sondern auch die 

"formale Ausformulierung" des Eingriffs mit einer "zweimal um 45 Grad abgeknickten 

Rampe". Grundsätzlich stellten Einstellhallen, vor allem die damit verbundenen Zu-/ resp. 

Abfahrten, in Ortskernen ein Problem dar. Die Aussenraumgestaltung sei in den 

Baueingabeplänen nur ansatzweise zu erkennen. Die vorgeschlagene, vage angedeutete 

Bepflanzung sei aber – so die OLK in ihrem Bericht –, noch kein Aussenraumkonzept, wie 

es dem Ort angemessen wäre. Auch der im Projekt nordseitig vorgesehene, gemeinsame 

Aussenplatz mit Kinderspielplatz sei als "unstrukturierte Fläche" dargestellt, die "keinerlei 

Aufenthaltsqualitäten" verspreche. Vonnöten wäre eine "eindeutige Haltung bezüglich der 

Behandlung der Oberflächen und Abgrenzungen. Höhe und Art der Bepflanzung und/oder 

der Einfriedungen seien zu definieren und entsprechend in den Plänen abzubilden. Die 

OLK beantragt daher, dass das Projekt nicht zu bewilligen sei.

i) Art. 57 Abs. 3 GBR enthält Bestimmungen für den Wiederaufbau von Gebäuden im 

Ortsbildschutzgebiet. Die Beschwerdegegnerin argumentiert, diese Norm sei nur 

anwendbar, wenn zerstörte Objekte wiederhergestellt würden, nicht jedoch wenn ein 

Gebäude neu errichtet werde. Indem Art. 57 Abs. 3 GBR von "Wiederaufbau … des 

entfernten Gebäudes" spricht, legt der Wortlaut nahe, dass die Bestimmung immer gilt, 

wenn an einem Ort gebaut wird, an dem früher ein Gebäude stand, unabhängig davon, ob 

es zerstört oder (freiwillig) abgerissen wurde. Auch die Gemeinde legt ihre Vorschriften klar 

in dieser Weise aus. 30 Art. 57 Abs. 3 GBR ist daher auf das vorliegende Bauvorhaben 

anwendbar. 

j) Der Bericht der OLK ist schlüssig. Insbesondere bezüglich der gemäss Art. 40 GBR 

für die Kernzone und gemäss Art. 57 GBR für das Ortsbildschutzgebiet bestimmten 

30 Beschwerde der Beschwerdeführerin 5 vom 15. Juni 2018, Rz. 12, Beschwerdeakten BVE, pag. 11

RA Nr. 110/2018/81 17

Anforderungen an die Gestaltung von Bauten und Anlagen, vermag das umstrittene 

Bauvorhaben nicht zu überzeugen. Der OLK ist beizupflichten, dass der langrechteckige 

Bau mit Aussenmassen von 25,0 m x 12,80 m zwar die Lage und Ausrichtung des 

abzubrechenden Gebäudes übernimmt, aber hinsichtlich des Volumens und der 

Proportionen den Anforderungen des kommunalen Rechts nicht genügt. Dies zeigt sich 

insbesondere auf der Ostseite des Projekts, wo es im Vergleich zum bestehenden 

Gebäude, gemessen an der Traufe, um 8,0 m höher ausfällt. Die OLK gelangt daher zu 

Recht zum Schluss, dass das Volumen das verträgliche Mass sprengt und auch nicht in 

Einklang mit den umliegenden Gebäuden steht. Diese Anforderungen ergeben sich – 

entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin –, nicht nur aus dem umstrittenen 

Art. 57 Abs. 3 GBR, sondern wie vorangehend erwähnt zudem aus der für die Kernzone 

geltenden Bestimmung (vgl. Art. 40 GBR). 

Auch hinsichtlich der Fassadengestaltung genügt das Vorhaben den kommunalen 

Vorgaben nicht (vgl. Art. 40 Abs. 1 sowie Art. 57 Abs. 4 GBR). Die Beschwerdegegnerin 

vertritt zwar die Auffassung, dass diese Aussage der OLK eine "Fehlbehauptung" sei, da 

der Ort auch Gebäude mit Ausrichtung nach Westen kenne.31 Von der überzeugenden 

Darlegung der OLK, wonach Müntschemier eine andere Fassadenhierarchisierung kennt 

(Ausrichtung der Hauptfassade nach Osten) ist jedoch vorliegend auszugehen. Daher 

erweist sich die hier gewählte Ausrichtung (Hauptfassaden nach Westen) in Müntschemier 

als ortsfremd. Gleiches gilt für die auf der Westseite vorgesehenen Balkone, die entgegen 

der für die Region typischen, horizontalen Ausgestaltung (Lauben), vertikal ausgerichtet 

sind. Nach gegenteiliger Auffassung der Beschwerdegegnerin seien Lauben gegenüber 

Balkone "minderwertig". Dem ist entgegenzuhalten, dass sich die Balkone nicht an der 

"üblichen" Hauptfassade befinden und sich hinsichtlich der gewählten vertikalen 

Ausrichtung nicht an das traditionelle horizontale Bebauungsmuster anpassen. Der 

entsprechende Einwand der Beschwerdegegnerin ist daher unberechtigt. 

Das geplante Mehrfamilienhaus sieht ein grosses Satteldach mit einem Kreuzgiebelfirst 

vor. Dieser befindet sich entgegen der Beschreibung der OLK auf der Südseite; ebenfalls 

auf dieser Seite befindet sich im Satteldach integriert die PV-Anlage. Nach Auffassung der 

Beschwerdegegnerin beanstande die OLK diese Dachform nicht.32  Dennoch überschreitet 

die grossflächige PV-Anlage auf dem südlichen Dachschild wie auch die gewählten 

31 Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 1. November 2018, S. 4
32 Vgl. Stellungnahme vom 1. November 2018, Ziff. 9.3.3, S. 6

RA Nr. 110/2018/81 18

Dachfenster auf der Nordseite das gemäss Art. 57 Abs. 4 GBR hinsichtlich Dachgestaltung 

und Materialisierung Zulässige, was von der OLK zu Recht als "Störung der Störung" 

bezeichnet worden ist.

Schliesslich überzeugt das Vorhaben auch hinsichtlich der Aussenraumgestaltung und der 

gemäss Projektänderung vorgenommenen Anpassungen nicht. Zum einen verlangt Art. 40 

Abs. 1 GBR die Erhaltung der vorhandenen Plätze, Gärten und Vorplätze oder bei 

Neubauten eine "lebendige Aussenraumgestaltung" (vgl. Art. 40 Abs. 2 GBR). Dies ist eine 

Anforderung, die sich auch aus Art. 57 Abs. 5 GBR für das Ortsbildschutzgebiet ergibt. Wie 

die OLK überzeugend darlegt, vermag vorliegend weder die vorgesehene Einstellhalle mit 

der zweifach abgeknickten Rampe noch die nur ansatzweise vorgesehene 

Aussenraumgestaltung den erwähnten Anforderungen zu genügen. Die Argumente der 

Beschwerdegegnerin, dass die südlich geplante Autoeinstellhalle den "Vorgarten-

Grüngürtel" auf der Südseite verlängere, vermag nicht zu überzeugen. Die Rampe der 

Einstellhalle erweist sich gemäss den vorangehenden Ausführungen auch nicht als 

"diskrete Lösung". Bezüglich der Nordseite des Vorhabens weist die OLK darauf hin, dass 

der dort vorgesehene gemeinsame Aussenplatz lediglich eine unstrukturierte Fläche 

darstelle, die keinerlei Aufenthaltsqualitäten aufweise. Für die Behandlung der Oberflächen 

und Abgrenzungen fehle eine klare Haltung. Diese Einschätzung überzeugt. Das Vorhaben 

genügt bezüglich Volumetrie, Proportionen, Fassadengestaltung, Materialisierung und 

Aussenraumgestaltung den ästhetischen Anforderungen nicht, weshalb ihm auch die 

geforderte «gute Gesamtwirkung» abzusprechen ist. 

k) Gemäss den obigen Ausführungen erfüllt das geplante Mehrfamilienhaus im 

Ortsbildschutzgebiet weder die Vorgabe der «guten Gesamtwirkung» noch die 

Anforderungen an Volumetrie, Proportionen Fassadengestaltung, Materialisierung und 

Aussenraumgestaltung. Für diesen Fall beantragt die Beschwerdegegnerin die Erteilung 

einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 26 BauG. Ausnahmegründe für das Abweichen 

von den Ästhetikvorschriften33 im Sinne von Art. 26 BauG sind jedoch keine gegeben. Eine 

Ausnahme nach Art. 26 BauG kann nur beim Vorliegen besonderer Verhältnisse, d.h. bei 

objektiven Besonderheiten, gewährt werden. Als Ausnahmegrund kommen Verhältnisse 

des Bauherrn in Betracht, die sich auf Zweck, Umfang oder Gestaltung seines 

Bauvorhabens beziehen und in den geltenden Vorschriften keine genügende 

33 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 26 N. 1, vgl. BVR 2006 S. 145 E. 5.1.1

RA Nr. 110/2018/81 19

Berücksichtigung finden. Sie müssen mit den Besonderheiten des Baugrundstücks oder 

des Bauvorhabens zusammenhängen. Es sollen ausgesprochene Unbilligkeiten vermieden 

werden. Rein finanzielle Interessen des Bauherrn genügen nicht, ebenso wenig der 

Wunsch nach einer Ideallösung. Besondere Gründe, wie sie die Beschwerdegegnerin in 

ihrer Stellungnahme geltend macht, sind keine ersichtlich.34 

l) Die Beschwerdegegnerin wendet ein, dass Beschränkungen der erlaubten 

Gebäudedimensionen, die eine ins Gewicht fallende Mindernutzung zur Folge hätten, 

unzulässig seien.35 Gestützt auf Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und 

Landschaftsschutzes dürfen in der Regel Art oder Mass der nach der Zonenordnung 

zulässigen Nutzung nicht wesentlich eingeschränkt werden.36 Dies gilt auch im 

Anwendungsbereich eigenständiger kommunaler Ästhetikvorschriften, die über Art. 9 

Abs. 1 BauG hinausgehen und z.B. eine gute Einordnung in das Orts- und Landschaftsbild 

oder eine gute Gesamtwirkung verlangen. Nicht anwendbar sind die erwähnten 

Grundsätze hingegen, wenn die Nutzungsordnung aus ästhetischen Gründen über den 

allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutz hinaus Einschränkungen vorsieht.37 Die 

Art. 40 und 57 ff. GBR enthalten spezifische Ästhetikvorschiften für die Kernzone und für 

das Ortsbildschutzgebiet. Das GBR sieht damit Einschränkungen vor, die über den 

allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutz hinausgehen. Der Einwand der 

Beschwerdegegnerin hinsichtlich Mindernutzung erweist sich somit als unberechtigt. 

Im Übrigen weist die Beschwerdegegnerin darauf hin, dass das Bauvorhaben in südlicher 

Richtung an eine Überbauung angrenze, die weder "wertvoll noch sensibel" sei; zudem 

liege es in der zweiten Reihe der J.________strasse und sei von dort "praktisch nicht 

einsehbar". Sowohl nach Auffassung der OLK als auch nach Einschätzung der Gemeinde 

(Beschwerdeführerin 5) liegt das Vorhaben im Dorfzentrum und ist von der 

L.________strasse (J.________strasse) mit Blick auf sein Volumen gut einsehbar. Dies gilt 

auch für den südlichen Anschluss der Bauparzelle: dort befinden sich zwar gemäss 

Zonenplan38 in der angrenzenden Wohn- Arbeitszone einige Gebäude neueren Datums. 

34 Vgl. Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 1. November 2018, Ziff. 9, S. 5
35 Beschwerdeantwort, vom 30. Juni 2018, Ziff, 19, S. 6 sowie Stellungnahme der Beschwerdegegnerin, a.a.O., 
S. 4 
36 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 15 m.w.H.
37 Vgl. BVR 2012 S. 334 E. 7.1 sowie BGE 2016/57 vom 27. Juli 2016, E. 3.2
38 Zonen- und Schutzzonenplan der Gemeinde Müntschemier vom 5. Juni 2001, rev. am 31. Mai 2002

RA Nr. 110/2018/81 20

Andererseits befindet sich dort ein relativ grosses Landschaftsschutzgebiet, das die OLK 

zu Recht als "Grünband" bezeichnet und bei ihrer Beurteilung entsprechend berücksichtigt 

hat. Die genannten Einwände der Beschwerdegegnerin erweisen sich daher ebenfalls als 

unbegründet.

m) Zusammenfassend sieht die BVE keine Veranlassung, von der nachvollziehbaren 

und überzeugenden Einschätzung der OLK abzuweichen. Der geplante Neubau erfüllt die 

Vorgaben gemäss Art. 40 bzw. Art. 57 Abs. 3 GBR hinsichtlich Volumetrie und 

Proportionen nicht. Zudem vermag es auch die weiteren Anforderungen an die 

Fassadengestaltung, Materialisierung und Aussenraumgestaltung nicht einzuhalten (Art. 40 

Abs. 1 und Art. 57 Abs. 4 und 5 GBR). Schliesslich erzielt es auch keine «gute 

Gesamtwirkung». Das Bauvorhaben verletzt damit Art. 9 Abs. 1 BauG, Art. 40 GBR und 

Art. 57 GBR. Die Beschwerde ist daher gutzuheissen. Der vorinstanzliche Entscheid ist 

aufzuheben und dem Vorhaben ist der Bauabschlag zu erteilen.

Bei diesem Ausgang erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführenden 1 

bis 5 einzugehen. Insbesondere kann vorliegend offen bleiben, ob das Vorhaben sämtliche 

Anforderungen an die Erschliessung und, wie von den Beschwerdeführenden nach der 

Projektänderung geltend gemacht, die qualitativen Anforderungen an die Kinderspielplätze 

erfüllt. 

RA Nr. 110/2018/81 21

6. Beweisabnahme

Gemäss Art. 18 VRPG stellen die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Sie 

bestimmen Art und Umfang der Ermittlungen, ohne an die Beweisanträge der Parteien 

gebunden zu sein. Erscheint die Sachlage umfassend abgeklärt und versprechen 

zusätzliche Erhebungen keine wesentlich neuen Erkenntnisse, so brauchen keine weiteren 

Untersuchungen angestellt zu werden, selbst wenn nicht alle denkbaren Möglichkeiten der 

Beweisführung ausgeschöpft sind.39 Ergibt eine vorweggenommene Beweiswürdigung, 

dass ein Beweis nicht dazu geeignet ist, das Beweisergebnis zu verändern oder den zu 

treffenden Entscheid zu beeinflussen, so kann auch unter dem Aspekt des rechtlichen 

Gehörs (Art. 21 ff. VRPG) von der Beweisabnahme abgesehen werden. Vorliegend 

beantragt die Beschwerdeführerin 5 bei der Vorinstanz die Edition der Akten des 

Verfahrens bbew 51/2017 (Vorgängerprojekt) wie auch den Schrift- und E-Mail-Verkehr 

zwischen dem Berner Heimatschutz, der Vorinstanz sowie der Beschwerdegegnerin. Von 

diesen Beweismitteln waren hier keine weiteren entscheidrelevanten Erkenntnisse zu 

erwarten, weshalb darauf verzichtet werden konnte.

7. Verfahrenskosten

a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. 

(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine Gebühr 

von Fr. 200.– bis Fr. 4'000.– erhoben (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV40). 

In Anwendung dieser Bestimmungen wird die Pauschale für die beiden Beschwerden auf je 

Fr. 1'800.– festgelegt. Werden in einem einzigen Entscheid mehrere Beschwerden 

beurteilt, so kann die Pauschalgebühr für die einzelnen Beschwerdeführerinnen und 

Beschwerdeführer angemessen reduziert werden (Art. 21 Abs. 3 GebV). Dementsprechend 

werden die Pauschalen für die beiden Beschwerden auf je zwei Drittel reduziert, 

ausmachend Fr. 1'200.– je Beschwerde, da vorliegend mehrheitlich die gleichen Rügen 

erhoben wurden. Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können 

zusätzliche Gebühren erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Kosten der OLK 

(Fr. 900.– gemäss Rechnung vom 1. Oktober 2018 werden gestützt auf Art. 11 GebV 

39 Vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 10; vgl. auch BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen
40 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

RA Nr. 110/2018/81 22

zusätzlich erhoben. Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen somit 

insgesamt Fr. 3300.–.

Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das 

prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen 

Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). 

Vorliegend obsiegen die Beschwerdeführenden 1 bis 4 sowie die Beschwerdeführerin 5, 

weshalb die Beschwerdegegnerin die Verfahrenskosten von Fr. 3300.– zu tragen hat. 

b) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von 

Fr. 9'966.30 hat in jedem Fall die Beschwerdegegnerin als Baugesuchstellerin zu tragen 

(Art. 52 Abs. 1 BewD).

c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 

nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 

oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 

gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Beschwerdeführenden 1 bis 5 waren 

nicht anwaltlich vertreten. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerden werden gutgeheissen. Der Gesamtentscheid des 

Regierungsstatthalteramtes vom 15. Mai 2018 wird aufgehoben. 

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 3300.– werden der Beschwerdegegnerin zur 

Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 

in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 6'950.50 werden 

der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist 

das Regierungsstatthalteramt Seeland zuständig.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

RA Nr. 110/2018/81 23

IV. Eröffnung

- Herrn A.________, eingeschrieben

- B.________, Frau Rosette Berner, eingeschrieben

- Frau D.________ und Herrn C.________, eingeschrieben

- Einwohnergemeinde Müntschemier, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben

- Frau Rechtsanwältin F.________, eingeschrieben

- Regierungsstatthalteramt Seeland, eingeschrieben

- Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) z.H. der OLK Gruppe Jura bernois-

Seeland, zur Kenntnis

- Tiefbauamt des Kantons Bern, Oberingenieurkreis III (TBA OIK III), A-Post

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungspräsident