# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 285d9c49-e610-57f5-9ac4-88ad54fd8cea
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-11-09
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 09.11.2016 RT160096
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_RT160096_2016-11-09.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
I. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: RT160096-O/U 

Mitwirkend: Oberrichter Dr. H.A. Müller, Vorsitzender, Oberrichter  

Dr. M. Kriech und Oberrichterin Dr. M Schaffitz sowie  

Gerichtsschreiber lic. iur. M. Kirchheimer 

Urteil vom 9. November 2016 

 
in Sachen 

 
A._____ GmbH,  

Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin 

 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ 

 

 
gegen 

 
1. B._____,  

2. C._____,  

Gesuchsteller und Beschwerdegegner 

 
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt M.A. HSG in Law and Economics Y1._____ 

und/oder Rechtsanwalt Dr. iur. et lic. rer. publ. Y2._____ 

 

 

betreffend Rechtsöffnung   
 
Beschwerde gegen ein Urteil Einzelgerichts Audienz am Bezirksgericht  
Zürich vom 10. Mai 2016 (EB160479-L) 

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Erwägungen: 

I. 

1. Dem vorliegenden Verfahren liegt ein Mietverhältnis zwischen den Parteien 

zugrunde. Gemäss Mietvertrag vom 11. August 2010 mietete die Gesuchsgeg-

nerin und Beschwerdeführerin (fortan Gesuchsgegnerin) zusammen mit dem Soli-

darmieter Dr. D._____ von den Gesuchstellern und Beschwerdegegnern (fortan 

Gesuchsteller) eine 5 ½-Zimmerwohnung sowie zwei Garagenplätze an der 

E._____-Strasse … in F._____ (Urk. 5/5). Bei Dr. D._____ handelt es sich um 

den Geschäftsführer mit Einzelzeichnungsberechtigung der Gesuchsgegnerin. 

Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung hiess die Gesuchsgegnerin noch 

A1._____ GmbH und wurde im Juni 2011 in A._____ GmbH umfirmiert (Urk. 5/4). 

Der streitgegenständliche Mietvertrag sah eine Kündigungsfrist von sechs Mona-

ten vor und war jeweils auf Ende März, Ende Juni und Ende September kündbar 

(Urk. 5/5). Ursprünglich betrug der Bruttomietzins für die Wohnung sowie die bei-

den Einstellplätze Fr. 7'010.– (Urk. 5/5). Gemäss nicht beanstandeter Erwägung 

der Vorinstanz wurde der Mietzins im Laufe der Vertragsdauer auf brutto 
Fr. 6'290.– gesenkt (Fr. 5'860.– [Nettomiete für Wohnung und Parkplätze] + 

Fr. 430.– [Nebenkosten]; Urk. 17 E. 4.1.2 mit Verweis auf Urk. 5/7). Mit Schreiben 

vom 28. August 2015 kündigte Dr. D._____ – auch im Namen der Gesuchsgeg-

nerin – den Mietvertrag ausserterminlich auf den 31. Oktober 2015, ersatzweise 

aus wichtigem Grund per 30. November 2015 (Urk. 5/9). Mit Zahlungsbefehl vom 

10. März 2016 betrieben die Gesuchsteller die Gesuchsgegnerin aufgrund der 

ausstehenden Miete für die Monate November 2015 bis März 2016. Am 17. März 

2016 erhob die Gesuchsgegnerin Rechtsvorschlag (Urk. 5/3).      

2. Mit Urteil vom 10. Mai 2016 erteilte die Vorinstanz den Gesuchstellern in der 

Betreibung Nr. … des Betreibungsamtes Zürich 1 provisorische Rechtsöffnung  

für ausstehende Mietzinsforderungen von insgesamt Fr. 31'450.– (5 Monate x 

Fr. 6'290.–) nebst Zins zu 5% seit 16. Januar 2016. Im Mehrbetrag wies die Vor-

instanz das Rechtsöffnungsgesuch ab (Urk. 11 = Urk. 17). 

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3. Dagegen erhob die Gesuchsgegnerin mit Eingabe vom 2. Juni 2016 fristge-

recht Beschwerde mit folgenden Anträgen (Urk. 16 S. 2): 

"1. Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 10. Mai 2016 (Geschäfts-Nr. 
EB160479) sei in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und das 
Rechtsöffnungsbegehren vollumfänglich abzuweisen. 

 2. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens seien den Beschwerde-
gegnern aufzuerlegen und der Beschwerdeführerin sei eine angemes-
sene Entschädigung für ihre Umtriebe im vorinstanzlichen Verfahren 
zuzusprechen. 

 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzügl. 8% MwSt.) zulasten 
der Beschwerdegegner." 

Sodann stellte die Gesuchsgegnerin den prozessualen Antrag, es sei der Be-

schwerde die aufschiebende Wirkung zu gewähren (Urk. 16 S. 2).  

4. Mit Verfügung vom 13. Juni 2016 wurde der Antrag der Gesuchsgegnerin 

betreffend Erteilung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen, und es wurde ihr 

gleichzeitig ein Vorschuss für die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens auf-

erlegt (Urk. 19). Innert Frist leistete die Gesuchsgegnerin den verlangten Kosten-

vorschuss von Fr. 750.– (Urk. 20). Am 11. Juli 2016 erstatteten die Gesuchsteller 

die Beschwerdeantwort, mit welcher sie die Abweisung der Beschwerde unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gesuchsgegnerin beantragten 

(Urk. 22 S. 2). Die Beschwerdeantwort wurde der Gegenpartei mit Verfügung vom 

18. Juli 2016 zur Kenntnisnahme zugestellt (Urk. 24). Daraufhin liess sich die Ge-

suchsgegnerin nicht mehr vernehmen.  

5. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Die vorinstanzlichen Akten wur-

den beigezogen (Urk. 1-15). 

II. 

1. Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich 

unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 

ZPO). Für die Beschwerde hinsichtlich der Sachverhaltsfeststellung gilt eine be-

schränkte Kognition: Erforderlich ist eine qualifiziert fehlerhafte Feststellung des 

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Sachverhalts, wobei "offensichtlich unrichtig" – analog zu Art. 97 Abs. 1 BGG – 

gleichbedeutend mit willkürlich im Sinne von Art. 9 BV ist (ZK ZPO-Freiburghaus/ 

Afheldt, Art. 320 N 5, m.w.H.).  

2. Die beschwerdeführende Partei hat im Einzelnen darzulegen, an welchen 

Mängeln (unrichtige Rechtsanwendung, offensichtlich unrichtige Feststellung des 

Sachverhalts) der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet. Dabei hat sie 

sich mit den Ausführungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen und hinreichend 

genau aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft zu be-

trachten ist bzw. an einem der genannten Mängel leidet (BGer 5A_247/2013 vom 

15. Oktober 2013, E. 3). Pauschale Verweisungen auf die bei der Vorinstanz ein-

gereichten Rechtsschriften oder die blosse Wiederholung des bereits vor Vor-

instanz vorgetragenen Standpunkts genügen hierfür grundsätzlich nicht und sind 

namentlich dann unzureichend, wenn sich die Vorinstanz mit den betreffenden 

Ausführungen des Rechtsmittelklägers auseinandergesetzt hat. Was nicht be-

anstandet wird, braucht grundsätzlich nicht geprüft zu werden. Sodann sind neue 

Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel im Beschwerde-

verfahren grundsätzlich ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Dies wird mit dem 

Charakter der Beschwerde begründet, die sich als ausserordentliches Rechts-

mittel auf die Rechtskontrolle beschränkt und nicht das erstinstanzliche Verfahren 

fortsetzen soll. Das Novenverbot ist umfassend und gilt sowohl für echte wie auch 

für unechte Noven (ZK ZPO-Freiburghaus/Afheldt, Art. 326 N 3 f.). 

3. Gemäss Art. 82 Abs. 2 SchKG wird die Rechtsöffnung ausgesprochen, so-

fern der Betriebene nicht Einwendungen, welche die Schuldanerkennung entkräf-

ten, sofort glaubhaft macht. Vorgebracht werden dürfen sämtliche Einwendungen 

und Einreden, welche die geltend gemachte Schuldverpflichtung dahinfallen las-

sen. Es ist anerkannt, dass bei der Rechtsöffnung vorfrageweise materiellrecht-

liche Gesichtspunkte zu berücksichtigen sind, auch wenn der Rechtsöffnungsrich-

ter nicht über den Bestand der in Betreibung gesetzten Forderung, sondern (im 

Rahmen eines Urkundenprozesses) über deren Vollstreckbarkeit entscheidet 

(BGE 136 III 566 E. 3.3; BGer 5A_114/2014 vom 24. Juli 2014, E. 3.5.1). Stützt 

sich die betriebene Forderung auf einen Mietvertrag, so kann der Mieter, wie bei 

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jedem zweiseitigen Vertrag, das Rechtsöffnungsbegehren zu Fall bringen, indem 

er behauptet, der Vermieter habe seine eigene Leistung für die betreffende Perio-

de nicht bzw. nicht ordnungsgemäss erbracht. Allfällige Mängel des Mietobjektes 

sowie seinen daraus resultierenden Herabsetzungsanspruch im Sinne von 

Art. 259a Abs. 1 lit. b OR muss der Mieter substantiiert dartun. Zudem hat er 

glaubhaft zu machen, dass er rechtzeitig Mängelrüge erhoben hat (BSK SchKG I-

Staehelin, Art. 82 N 104 und N 117, m.w.H.). 

III. 

1. Zulässiger Rechtsöffnungstitel 

1.1 Die Gesuchsgegnerin bringt beschwerdeweise vor, die Vorinstanz habe 

durch die Anerkennung des Mietvertrages als zulässigen Rechtsöffnungstitel 

Art. 82 Abs. 1 SchKG verletzt. Vorliegend sei das Mietobjekt am 30. Oktober 2015 

den Gesuchstellern zurückgeben worden. Mit der Rückgabe der Mietsache habe 

das Mietverhältnis geendet. Habe der Mieter dabei keinen den Anforderungen von 

Art. 264 Abs. 1 OR genügenden Ersatzmieter gestellt, so sei er von seiner Zah-

lungspflicht zwar nicht befreit, es treffe den Mieter aber nicht mehr eine vertrag-

liche Erfüllungspflicht, sondern höchstens eine Ersatzpflicht. Zur Untermauerung 

ihrer Argumentation verweist die Gesuchsgegnerin auf ein Urteil des Bezirks-

gerichts Zürich vom 10. Juni 2003 (mp 1/2004 S. 31 f.). Folge man dieser Recht-

sprechung, so könne der vorliegend eingereichte Mietvertrag höchstens als 

Schuldanerkennung für die Mietzinsen bis und mit Oktober 2015 dienen. Nach der 

Rückgabe des Mietobjekts schulde die Gesuchsgegnerin keinen Mietzins mehr, 

sondern allenfalls Schadenersatz. Für diese Forderung bestehe jedoch keine un-

terschriftliche Schuldanerkennung der Gesuchsgegnerin und somit auch kein 

Rechtsöffnungstitel (Urk. 16 S. 3 f.). 

1.2 Die von der Gesuchsgegnerin zitierte Rechtsprechung des Bezirksgerichts 

Zürich ist überholt. In seinem Urteil vom 5. Februar 2008 (BGE 134 III 267) hielt 

das Bundesgericht in Beantwortung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung ausdrücklich fest, dass ein Mietvertrag im Falle der Rückgabe des Miet-

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objekts ohne Nennung eines zumutbaren Nachmieters seine Eigenschaft als pro-

visorischer Rechtsöffnungstitel nicht verliere. Selbst wenn der Anspruch des Ver-

mieters als Ersatzanspruch betrachtet würde, liesse sich daraus für die Frage der 

Qualifikation des Mietvertrages als Rechtsöffnungstitel nichts ableiten. Mit der Un-

terzeichnung des Mietvertrags anerkenne der Mieter die Pflicht zur Mietzinszah-

lung nicht nur für die Dauer des Besitzes der Mietsache. Vielmehr beziehe sich 

die Anerkennung auf die gesamte Vertragsdauer – so das Bundesgericht (BGE 

134 III 267 E. 3; vgl. auch BSK SchKG I-Staehelin, Art. 82 N 116). 

1.3 In casu liegen keine Gründe vor, welche ein Abweichen von der erwähnten 

Rechtsprechung des Bundesgerichts rechtfertigen. Weitere Einwendungen gegen 

den Rechtsöffnungstitel bringt die Gesuchsgegnerin nicht vor und sind vorliegend 

auch nicht ersichtlich. Entsprechend stellt der Mietvertrag vom 11. August 2010 

(Urk. 5/5) grundsätzlich einen zulässigen und tauglichen Rechtsöffnungstitel im 

Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG dar – auch für die Zeit nach der vorzeitigen 

Rückgabe des Mietobjekts. Entsprechend sind nachfolgend die von der Gesuchs-

gegnerin vorgebrachten materiellen Einwendungen gegen die dem Rechts-

öffnungsverfahren zugrundeliegende Forderung zu prüfen (E. 2-4). 

2. Kündigung aus wichtigem Grund nach Art. 266g OR  

2.1 Dem angefochtenen Urteil ist zu entnehmen, dass die Gesuchsgegnerin  

anlässlich der Rechtsöffnungsverhandlung vom 10. Mai 2016 (eventualiter) vor-

brachte, sie habe den Mietvertrag am 28. August 2015 gemäss Art. 266g OR aus 

wichtigem Grund per 30. November 2015 gekündigt, weshalb das Mietverhältnis 

an diesem Tag geendet habe und sie ab diesem Zeitpunkt keine Mietzinsen mehr 

schulde (Urk. 17 E. 4.3.1; vgl. auch Urk. 5/9 S. 1 a.E.). Als Begründung für die 

Kündigung aus wichtigem Grund brachte die Gesuchsgegnerin im erstinstanz-

lichen Verfahren vor, dass sie als im Bereich Bergbau tätige Unternehmensbera-

tungsgesellschaft sämtliche Umsätze im Ausland erwirtschafte, dass jedoch eine 

durch den Euro-Franken-Kurs indizierte Wirtschaftskrise sowie eine Bergbaukrise 

nach Jahren des Niedergangs dazu geführt hätten, dass sie seit Juli 2015 keine 

Umsätze mehr erwirtschafte (act. 7 S. 5).  

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2.2 Die Vorinstanz führte zutreffend aus, unter welchen Umständen ein Mietver-

trag ohne Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist aus wichtigen Gründen ge-

kündigt werden kann. Insbesondere hielt die Vorinstanz fest, finanzielle Schwie-

rigkeiten einer Unternehmung gölten in der Regel nicht als wichtige Gründe. Ver-

änderte Verhältnisse oder der Eintritt unvorhersehbarer Ereignisse, wie Krieg oder 

eine Wirtschaftskrise, die einen breiten Sektor treffen und zum finanziellen Ruin 

einer Partei führten, könnten hingegen wichtige Gründe gemäss Art. 266g OR 

darstellen (Urk. 17 E. 4.3.3). Die Gesuchsgegnerin habe ihre angeblichen finan-

ziellen Schwierigkeiten vorliegend jedoch nicht glaubhaft dargetan. Vielmehr habe 

sie es bei ihren Parteibehauptungen belassen. Fraglich bleibe sodann ohnehin, 

ob das qualifizierende Merkmal der plötzlichen und schweren Wirtschaftskrise 

vorliegend überhaupt gegeben sei, nachdem die Gesuchsgegnerin selbst ausfüh-

re, dass ihre angeblich schlechte finanzielle Situation Resultat eines jahrelangen 

Niedergangs gewesen sei (Urk. 17 E. 4.3.4 und 4.3.5).   

2.3 Mit diesen Erwägungen der Vorinstanz setzt sich die Gesuchsgegnerin in  

ihrer Beschwerdeschrift nicht auseinander. Sie wiederholt diesbezüglich lediglich 

ihren Standpunkt aus dem vorinstanzlichen Verfahren und behauptet, es sei ge-

richtsnotorisch, dass sich seit der Aufhebung des Euro-Mindestkurses im Januar 

2015 die Schweizer Wirtschaft in einer Krise befinde, die den Mieter zu einer 

Kündigung nach Art. 266g OR berechtige (Urk. 16 S. 5). Weitere Beanstandungen 

an den vorinstanzlichen Erwägungen bringt die Gesuchsgegnerin nicht vor. Ins-

besondere legt sie nicht dar, woraus die Vorinstanz die angeblich schlechte finan-

zielle Situation der Gesuchsgegnerin hätte ersehen können. Selbstverständlich 

kann der wichtige Grund im Sinne von Art. 266g OR nicht allein in einer volkswirt-

schaftlichen Gesamtbetrachtung liegen. Entscheidend sind stets die Umstände 

des Einzelfalls, welche "die Vertragserfüllung für [die Parteien] unzumutbar ma-

chen" (Art. 266g Abs. 1 OR). Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festgehalten 

hat, wäre es für die Gesuchsgegnerin durchaus möglich gewesen, ihre finan-

ziellen Schwierigkeiten etwa durch die Vorlage von Geschäftsabschlüssen oder 

mittels Beibringen von Bankauszügen zu substantiieren und glaubhaft zu machen 

(Urk. 17 E. 4.3.5). Nachdem die Gesuchsgegnerin ihre behauptete wirtschaftliche 

Notlage vor Erstinstanz jedoch nicht belegt und somit nicht glaubhaft gemacht 

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hat, erübrigen sich weitere Ausführungen zu einer angeblichen Wirtschafts- oder 

Bergbaukrise. Darüber hinaus liefert die Gesuchsgegnerin im Beschwerdever-

fahren auch keine Erklärung für den von der Vorinstanz zu Recht aufgeworfenen 

Widerspruch, wonach die fehlenden Umsätze gemäss eigenen Aussagen der Ge-

suchsgegnerin Resultat eines "jahrelangen Niedergangs" gewesen und somit 

eben nicht durch eine plötzliche Wirtschaftskrise verursacht worden seien (Urk. 17 

E. 4.3.5; Urk. 7 S. 5). Einen wichtigen Grund für ihre Kündigung konnte die Ge-

suchsgegnerin somit weder im erst- noch im zweitinstanzlichen Verfahren glaub-

haft darlegen.  

2.4 Nach dem Gesagten sind die Erwägungen der Vorinstanz in Bezug auf die 

Kündigung aus wichtigem Grund nach Art. 266g OR nicht zu beanstanden, wes-

halb die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen ist.  

3. Verletzung der Schadensminderungspflicht 

3.1 Die Gesuchsgegnerin warf den Gesuchstellern im vorinstanzlichen Verfah-

ren vor, sie hätten ihre Schadensminderungspflicht im Zusammenhang mit der 

Suche nach einem Nachmieter verletzt. Obwohl die Gesuchsteller bereits am 

28. August 2015 vom Auszug der Gesuchsgegnerin gewusst hätten, hätten sie bis 

zum tt. November 2015 keine Inserate geschaltet und somit nichts getan, um den 

Schaden durch etwaigen Mietausfall zu reduzieren. Entsprechend seien die Miet-

zinsforderungen nicht geschuldet bzw. zu reduzieren. Ab dem tt. November 2015 

hätten die Gesuchsteller zwar eine "Winzig-Annonce" in der G._____ [Tageszei-

tung], jedoch keine "Online-Annoncen" geschaltet. Dies sei erst am tt. Dezember 

2015 geschehen und damit über drei Monate nach Kündigungseingang (act. 7 

S. 3 f.).   

3.2 Die Vorinstanz erwog diesbezüglich, die Obliegenheit der Schadensminde-

rung durch den Vermieter werde dadurch eingeschränkt, dass vom Gesetz ein 

absichtlicher Verstoss verlangt werde. Entsprechend könnten nur bewusste Un-

terlassungen seitens der Vermieterschaft zu einer Reduktion des Mietzins-

anspruchs führen. Grundsätzlich sei es in erster Linie Sache des ausziehenden 

Mieters, einen Ersatzmieter zu suchen. Der Vermieter habe sich erst dann an der 

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Suche zu beteiligen, wenn ihm Untätigkeit als Verstoss gegen die Regeln von 

Treu und Glauben vorgeworfen werden könnte. Wie die Gesuchsteller mittels 

Rechnungen nachgewiesen hätten, seien sie ihrer Schadensminderungspflicht 

genügend nachgekommen. So hätten sie in der G._____ sowie in der H._____ 

[Wochenend-Zeitung] im November 2015 insgesamt acht Inserate geschaltet so-

wie die Mietobjekte ebenfalls ab Dezember 2015 im Internet inseriert. Eine Ver-

letzung der Schadensminderungspflicht im Sinne von Art. 264 Abs. 3 lit. b OR sei 

somit nicht glaubhaft gemacht worden (Urk. 17 E. 4.4.4). 

3.3 Die Gesuchsgegnerin bringt vor Obergericht im Wesentlichen vor, sei für 

den Vermieter erkennbar, dass der bisherige Mieter keinen Ersatzmieter finden 

werde oder erst gar nicht suche, habe der Vermieter selber Suchbemühungen zu 

ergreifen. Alleine aus den von den Gesuchstellern eingereichten Rechnungen 

lasse sich die Erfüllung der Schadensminderungspflicht nicht ableiten, da aus den 

Rechnungen nicht mit genügender Sicherheit hervorgehe, welches Objekt inse-

riert worden sei bzw. ob die Inserate tatsächlich das streitgegenständliche Mietob-

jekt betroffen hätten. Hinzu komme, dass der Vermieter bei der Nachmietersuche 

nicht ein höheren Mietzins verlangen dürfe. Wie es sich vorliegend verhalte, kön-

ne nicht überprüft werden, weil es die Gesuchsteller unterlassen hätten, die an-

geblich geschalteten Inserate im vorinstanzlichen Verfahren einzureichen. So-

dann habe die Gesuchsgegnerin bereits vor Vorinstanz zutreffend ausgeführt, 

dass die Suchbemühungen der Gesuchsteller auch deswegen ungenügend seien, 

weil sie zu spät begonnen und in falschen Organen platziert worden seien. Die 

Gesuchsteller hätten spätestens seit dem Schreiben der Gesuchsgegnerin vom 

16. Oktober 2015 gewusst, dass die Gesuchsgegnerin keine Nachmieter mehr 

suchen werde. Bei diesem Sachverhalt hätten die Gesuchsteller umgehend mit 

der Suche eines Nachmieters beginnen sollen. Unter diesem Gesichtspunkt sei 

das erste Inserat in der G._____ vom tt. November 2015 verspätet und im übrigen 

auch in einem untauglichen Publikationsorgan. Potenzielle Wohnungsmieter wür-

den nicht die G._____ lesen, sondern die Wohnungen in den gängigen Immo-

bilienportalen im Internet suchen (Urk. 16 S. 5-7). 

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3.4 Die Gesuchsteller erwidern in ihrer Beschwerde, die Gesuchsgegnerin führe 

selbst aus, dass die Schadenminderungspflicht erst "nach einer gewissen Zeit" 

greife. Mit der unbestritten gebliebenen lnserierung ab tt. November 2015 hätten 

die Gesuchsteller zweifelsfrei ihre Pflichten erfüllt. Die Gesuchsgegnerin versuche 

einmal mehr, sich mit einem pauschalen Verweis auf die Schadensminderungs-

pflicht des Vermieters aus ihrer eigenen Verantwortung zu stehlen. Die Gesuchs-

gegnerin habe im vorinstanzlichen Verfahren nie bestritten, dass die Gesuch-

steller die Wohnung tatsächlich inseriert hätten, sie habe einzig die Grösse und 

Positionierung des entsprechenden Inserats moniert. Schliesslich seien die Such-

bemühungen der Gesuchsteller auch keinesfalls zu spät erfolgt. Die Gesuchs-

gegnerin bzw. der Solidarmieter habe stets betont, bis Ende Oktober 2015 für ei-

nen Nachmieter besorgt zu sein (Urk. 22 S. 4-7). 

3.5 Nach Art. 264 Abs. 1 OR ist der Mieter, welcher die Sache vorzeitig zurück-

gibt, von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er 

einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt. Andernfalls muss er 

den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Ver-

trag oder Gesetz endet oder beendet werden kann (Art. 264 Abs. 2 OR). Gemäss 

Absatz 3 desselben Artikels muss sich der Vermieter andererseits anrechnen las-

sen, was er an Auslagen erspart (lit. a) und durch anderweitige Verwendung der 

Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat (lit b.). Der Regelung 

von Art. 264 Abs. 3 lit. b OR liegt das Prinzip zugrunde, dass der Vermieter das 

ihm unter den gegebenen Umständen Zumutbare zu tun hat, um den Schaden 

gering zu halten, der ihm aus der vorzeitigen Rückgabe des Mieters entsteht. Die-

se Schadensminderungsobliegenheit wird jedoch eingeschränkt, indem vom Ge-

setz ein absichtlicher Verstoss verlangt wird, was zeigt, dass nur bewusste und 

schwerwiegende Unterlassungen zu einer Reduktion des Mietzinsanspruchs füh-

ren (BGer 4C.118/2002 vom 19. August 2002, E. 3.1 mit Verweis auf BGE 117 II 

156 E. 3a). Anrechnen lassen muss sich der Vermieter somit bloss, was er ab-

sichtlich zu gewinnen unterlassen hat. Blosse Fahrlässigkeit des Vermieters bei 

der Erfüllung seiner Schadensminderungsobliegenheit reicht daher nicht aus  

(Bättig, Die vorzeitige Rückgabe der Mietsache - ausgewählte praktische Aspekte 

[erster Teil], in:  MRA 3/2012, S. 121 ff., S. 123 f.; ZK-Higi, Art. 264 OR N 84). Es 

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sei an dieser Stelle aber in Übereinstimmung mit der Vorinstanz nochmals darauf 

hingewiesen, dass es primär Sache des ausziehenden Mieters ist, einen geeigne-

ten Nachmieter zu suchen, der den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu 

übernehmen bereit ist (BGer 4C.118/2002 vom 19. August 2002, E. 3.1). Zu wel-

chem Zeitpunkt der Vermieter seinerseits aktiv werden muss, ergibt sich aus den 

konkreten Umständen des Einzelfalls. Im Allgemeinen ist er nicht verpflichtet, so-

gleich mit der Suche zu beginnen, sobald der Mieter ihm die vorzeitige Rückgabe 

ankündigt. Jedenfalls darf die Schadensminderungspflicht des Vermieters nicht zu 

einem Rollentausch führen (SVIT-Kommentar, Mietrecht, 3. Aufl., Art. 264 OR 

N 9). 

3.6 Vorliegend hat die Gesuchsgegnerin bzw. der für sie handelnde Geschäfts-

führer und Solidarschuldner, Dr. D._____, im Kündigungsschreiben vom 28. Au-

gust 2015 ausdrücklich festgehalten, dass die "Nachmietersuche läuft" (Urk. 5/9 

S. 1). Erst mit Schreiben vom 16. Oktober 2015 hat Dr. D._____ den Gesuch-

stellern mitgeteilt, dass er bzw. die Gesuchsgegnerin per 30. Oktober 2015 die 

"weitere Vermarktung der Wohnung einstellen" werde (Urk. 5/11 S. 1 a.E.). Am 

20. Oktober 2015 beantwortete der Rechtsvertreter der Gesuchsteller das vor-

erwähnte Schreiben und wies Dr. D._____ ausdrücklich darauf hin, dass er durch 

die vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts nicht von den vertraglichen Pflichten be-

freit sei. Die Vermieter würden sich ihrerseits im Rahmen ihrer Schadensminde-

rungspflicht jedoch ebenfalls bemühen, durch Inserierung einen adäquaten Nach-

folgemieter zu finden (Urk. 5/12). Nach dem Gesagten durften die Gesuchsteller 

vorliegend davon ausgehen, dass die Gesuchsgegnerin zumindest bis Ende Ok-

tober 2015 ihrer Pflicht, einen geeigneten Nachmieter zu finden, nachkommen 

werde. Mit den bereits vor Vorinstanz eingereichten Rechnungen der G._____ 

(Urk. 5/19), der H._____ (Urk. 5/20) sowie der I._____ AG (Urk. 5/21 und 5/22) 

haben die Gesuchsteller belegt, dass sie Anfang November 2015 mit der Nach-

mietersuche begonnen haben, was in zeitlicher Hinsicht nicht zu beanstanden ist. 

Dabei nehmen die Rechnungen der I._____ AG explizit Bezug auf die Adresse 

"E._____-Strasse …, … F._____" und in der Rechnung der H._____ lautet der 

Betreff: "F._____/Top Lage Attikawhg.". Dass die Gesuchsteller im November 

2015 an derselben Adresse noch weitere (Attika)Wohnungen zu vermieten hatten, 

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geht aus den Akten nicht hervor und wurde von der Gesuchsgegnerin auch nicht 

substantiiert und glaubhaft dargelegt. Vor allem aber hat die Gesuchsgegnerin vor 

Vorinstanz ausdrücklich anerkannt, dass die Gesuchsteller die entsprechenden 

Inserate auch tatsächlich geschaltet haben. In ihrer Stellungnahme zum Rechts-

öffnungsgesuch vom 10. Mai 2016 führte die Gesuchsgegnerin folgendes aus 

(Urk. 7 S. 3, Hervorhebungen durch das Gericht):  

"Dabei hätte nichts dagegen gesprochen, neben den durch die Gesuchsgegne-

rin geschalteten Online-Annoncen in I._____ parallel die Annoncen des Ge-

suchstellers in der G._____ zu schalten, wie er es ab tt.11.2015 dann auch 
tat. Auch nach dem tt.11.2015 kam der Gesuchsteller seiner Schadensminde-
rungspflicht aber nicht nach, da er sich über einen geraumen Zeitraum nur auf 
eine Winzig-Annonce in der G._____ verliess, anstatt parallel auch in I._____ 
online zu gehen (wie das heutzutage üblich ist). Veröffentlichungen in I._____ 
erfolgten seitens des Gesuchstellers erst ab tt.12.2015 und damit über 
3 Monate nach Kündigungseingang." 

Aus diesen Vorbringen geht eindeutig hervor, dass die Gesuchsgegnerin anläss-

lich der erstinstanzlichen Rechtsöffnungsverhandlung anerkannt hat, dass die 

Gesuchsteller die streitgegenständliche Wohnung ab dem tt. November 2015 in 

der G._____ und ab dem tt. Dezember 2015 im Internet inseriert haben. Auch aus 

der von der Gesuchsgegnerin selbst eingereichten Eingabe an das Bezirksgericht 

Höfe vom 8. Dezember 2015 geht klar hervor, dass Dr. D._____ von den Insera-

ten der Gesuchsteller in der G._____ und auf I._____ Kenntnis hatte (Urk. 10/1 

S. 2). Darauf ist die Gesuchsgegnerin zu behaften, und sie verhält sich wider-

sprüchlich, wenn sie nun beschwerdeweise vortragen lässt, die Vorinstanz habe 

den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt, indem sie sich auf die einge-

reichten Rechnungen abgestützt habe (Urk. 16 S. 6). Vor Erstinstanz hat die Ge-

suchsgegnerin nie bestritten, dass die vorgelegten Rechnungen als Beleg für die 

Suchbemühungen der Gesuchsteller ausreichend seien. Sie hat lediglich den 

Zeitpunkt und die Grösse der Inserate sowie das Publikationsorgan beanstandet 

(Urk. 7 S. 3). Entsprechend durfte die Vorinstanz – ohne in Willkür zu verfallen – 

davon ausgehen, dass die eingereichten Rechnungen tatsächlich die von der  

Gesuchsgegnerin vorzeitig zurückgegebene Attikawohnung an der E._____-

- 13 - 

Strasse … in F._____ betrafen. Mit den erst(mals) im Beschwerdeverfahren vor-

gebrachten Zweifeln an den bis anhin nicht beanstandeten Rechnungen ist die 

Gesuchsgegnerin aufgrund des Novenverbots nicht zu hören. Sie hätte bereits im 

vorinstanzlichen Verfahren substantiiert vorbringen können und müssen, dass die 

erwähnten Rechnungen als Belege für die Suchbemühungen der Gesuchsteller 

untauglich bzw. ungenügend seien. Da sie dies nicht getan hat, galt die bereits im 

Rechtsöffnungsbegehren aufgestellte Behauptung der Gesuchsteller als unbe-

stritten bzw. anerkannt, wonach sie im Rahmen ihrer Schadensminderungspflicht 

acht Inserate in der G._____ sowie ein Inserat auf I._____ geschaltet hätten 

(Urk. 1 S. 8 f.). Aus diesem Grund hatten die Gesuchsteller auch keinen Anlass, 

die publizierten Inserate selbst ins Recht zu legen. Somit stellt sich lediglich noch 

die Frage, ob die bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorgebrachte Kritik der 

Gesuchsgegnerin zutrifft, wonach die Suchbemühungen zu spät begonnen und in 

falschen Publikationsorganen platziert worden seien (Urk. 16 S. 6 f.). Was den 

zeitlichen Aspekt betrifft, wurde vorstehend bereits ausgeführt, dass die acht Inse-

rate in der Zeit vom tt. November bis zum tt. November 2015 nicht zu beanstan-

den sind. Schliesslich durften die Gesuchsteller davon ausgehen, dass die Ge-

suchsgegnerin zumindest bis Ende Oktober 2015 selbst einen Nachmieter suchen 

werde. Die Gesuchsgegnerin führt in ihrer Beschwerdeschrift diesbezüglich selbst 

aus, dass die Schadensminderungspflicht erst "nach einer gewissen Zeit" greife 

(Urk. 16 S. 5). Auch die Kritik am Publikationsorgan ist unbegründet. Die G._____ 

ist für Wohnungsinserate im oberen Preissegment durchaus ein geeignetes Publi-

kationsorgan. Die Aussage, potenzielle Wohnungsmieter würden nicht die 

G._____ lesen (Urk. 16 S. 7), ist durch nichts belegt und stellt eine reine Partei-

behauptung dar. Zudem haben die Gesuchsteller das Wohnungsinserat beleg-

termassen auch im Internet publiziert.  

3.7 Nach dem Gesagten ist vorliegend nicht davon auszugehen, dass die Ge-

suchsteller die Weitervermietung absichtlich unterlassen hätten. Ein bewusst bzw. 

klar treuwidriges Verhalten der Gesuchsteller ist nicht ersichtlich. Zusammen-

fassend haben die Gesuchsteller in Übereinstimmung mit der Vorinstanz ihre 

Schadensminderungspflicht im Sinne von Art. 264 Abs. 3 OR nicht verletzt.  

- 14 - 

4. Einwand der Mangelhaftigkeit des Mietobjekts  

4.1 Die Gesuchsgegnerin machte vor Vorinstanz folgende Mängel am Mietob-

jekt geltend, aufgrund derer der Mietzins nicht geschuldet sei: Zunehmender Flug-

lärm und Fall-out von Kerosinrückständen auf der Terrasse, permanenter Baulärm 

in der Nachbarschaft, Schädlingsbefall (Kakerlaken), Geruchsimmissionen durch 

Nachbarwohnungen, fehlerhafte Installation der Kaltwasserleitungen, Verwen-

dung gesundheitsschädigender Mittel zur Imprägnierung des Holzbodens auf der 

Terrasse und im Wintergarten. Diese Mängel seien bei Abschluss des Mietver-

trags nicht ersichtlich gewesen und durch die Gesuchsgegnerin jeweils sofort 

nach deren Entdecken gerügt worden (Urk. 7 S. 2). 

4.2 Die Vorinstanz verneinte einen Herabsetzungsanspruch der Gesuchsgegne-

rin aufgrund der vorgebrachten Mängel. Den eingereichten E-Mails der Gesuchs-

gegnerin sei keine Mängelrüge zu entnehmen, was den Ungezieferbefall betreffe. 

Zudem sei nicht erstellt, dass die fotografierten Käfer aus der streitgegenständli-

chen Liegenschaft stammten. Die übrigen geltend gemachten Mängel (Fluglärm, 

Fall-out von Kerosin, Baulärm, Geruchsimmissionen in der Wohnung, fehlerhafte 

Installation der Kaltwasserleitungen, Imprägnierung des Holzbodens) habe die 

Gesuchsgegnerin sodann nicht genügend substantiiert. Die Behauptungen der 

Gesuchsgegnerin betreffend die Mangelhaftigkeit des Mietobjektes würden sich 

insgesamt als nicht glaubhaft erweisen. Ein Herabsetzungsanspruch gemäss 

Art. 259a Abs. 1 lit. b OR sei folglich nicht gegeben (Urk. 17 E. 4.5.4). 

4.3 Die Gesuchsgegnerin rügt vor Obergericht, sie habe vor Vorinstanz durch 

Urkunden zumindest eine Mängelrüge betreffend Kakerlakenbefall sowie ein de-

fektes Klimagerät im Weinkeller verbunden mit Schimmelbefall belegt. Sowohl der 

Schimmelbefall wie auch der Kakerlakenbefall hätten zu Mängeln am Mietobjekt 

geführt, die den Mieter zu einer Mietzinsreduktion berechtigen würden. Somit ha-

be die Gesuchsgegnerin mittels Urkunden nachgewiesen, dass zumindest betref-

fend den Schimmelbefall und das Ungeziefer die Vermieter spätestens seit Okto-

ber 2012 von den Mängeln Kenntnis gehabt hätten. Dass diese in der Zwischen-

zeit behoben worden seien, hätten die Gesuchsteller nie behauptet. Mithin habe 

die Gesuchsgegnerin entgegen der Auffassung der Vorinstanz rechtsgenügend 

- 15 - 

dargelegt, dass seit Langem Mängel am Mietobjekt bestünden, die die Gesuchs-

gegnerin zu einer Mietzinsreduktion berechtigen würden. Diesen Herabsetzungs-

anspruch habe sie in der Folge mit der angeblichen Forderung der Gesuchsteller 

verrechnet (Urk. 16 S. 7 f.).  

4.4 Bei vollkommen zweiseitigen Verträgen kann gemäss der "Basler Rechts-

öffnungspraxis" provisorische Rechtsöffnung erteilt werden, solange der Schuld-

ner im Rechtsöffnungsverfahren nicht glaubhaft darlegt, die Gegenleistung sei 

nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden, oder wenn sich seine Dar-

legungen offensichtlich als haltlos erweisen. Des Weiteren kann provisorische 

Rechtsöffnung erteilt werden, wenn der Gläubiger die Einwendung des Schuld-

ners, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden, 

sofort durch Urkunden liquide widerlegen kann, oder wenn der Schuldner gemäss 

Vertrag vorleistungspflichtig ist (BSK SchKG I-Staehelin, Art. 82 N 99, m.w.H.). 

Erfüllungsmängel sind diesbezüglich vom Betriebenen rechtsgenügend darzule-

gen, woraufhin der Gläubiger den positiven Beweis der ordnungsgemässen Ver-

tragsleistung zu erbringen hat. Die Einrede der mangelhaften Erfüllung des Ver-

trages muss der Schuldner demnach zwar nicht beweisen, jedoch substantiiert 

darlegen. Allfällige Mängel des Mietobjekts sowie einen daraus resultierenden 

Herabsetzungsanspruch gemäss Art. 259a Abs. 1 lit. b OR muss der Mieter dem-

nach substantiiert dartun und auch beziffern (Stücheli, Die Rechtsöffnung, 2000, 

S. 369; BSK SchKG I-Staehelin, Art. 82 N 117). In jedem Fall hat die Erklärung 

unmissverständlich das genaue Ausmass der Herabsetzung in sachlicher und 

zeitlicher Hinsicht zu enthalten. Eine Erklärung, es werde der Mietzins herabge-

setzt, ohne dass dabei das genaue Mass der Herabsetzung und ein konkreter 

Bezug zu einem Mangel angegeben werden, erfüllt die Anforderungen einer 

rechtsgültigen Herabsetzungserklärung nicht und bleibt daher wirkungslos (ZK-

Higi, Art. 259d OR N 22, m.w.H.).  

4.5 Vor Obergericht hält die Gesuchsgegnerin lediglich noch an zwei angebli-

chen Mängeln am Mietobjekt fest (Schädlings- und Schimmelbefall). Die (zu-

treffende) Erwägung der Vorinstanz, wonach die übrigen vorgebrachten Mängel 

nicht genügend substantiiert worden seien (Urk. 17 E. 4.5.4), beanstandet die 

- 16 - 

Gesuchsgegnerin im Beschwerdeverfahren zu Recht nicht. Was den Schimmel-

befall betrifft, bringt die Gesuchsgegnerin diesen Mangel erstmals in ihrer Be-

schwerdeschrift vor (Urk. 16 S. 7). Im vorinstanzlichen Verfahren machte die Ge-

suchsgegnerin detailliert sechs Beanstandungen an der streitgegenständlichen 

Wohnung geltend (Urk. 7 S. 2, Rz. 2a-f). Von einem defekten Klimagerät im 

Weinkeller und dem damit verbundenen Schimmelbefall war jedoch keine Rede. 

Der behauptete Schimmelbefall wird lediglich in einer als Beilage eingereichten  

E-Mail vom 30. Oktober 2012 erwähnt (Urk. 9/2), ohne dass die Gesuchsgegnerin 

dazu irgendwelche substantiierten Ausführungen gemacht hätte. Die Behauptung, 

dass dieser Mangel ebenfalls zu einer Mietzinsreduktion berechtige, hat die Ge-

suchsgegnerin vor Vorinstanz nicht aufgestellt. Dieses Versäumnis hat sie nun in 

ihrer Beschwerdeschrift nachgeholt. Die entsprechenden Ausführungen können 

jedoch aufgrund des Novenverbots nicht berücksichtigt werden (vgl. vorstehend 

E.II./2). Ohnehin würde die erwähnte E-Mail – auch bei rechtzeitiger Einbringung 

in den Prozess – nicht ausreichen, um daraus einen Herabsetzungsanspruch ab-

zuleiten (vgl. nachfolgende E. 4.6). 

4.6  Was den Schädlingsbefall betrifft, stützt sich die Gesuchsgegnerin auf zwei 

E-Mails vom 30. Oktober 2012 bzw. 24. September 2013 sowie auf drei selbst-

gemachte Fotos (Urk. 9/1 und 9/2). Den eingereichten Bildern ist jedoch nicht zu 

entnehmen, wann und wo diese aufgenommen wurden (Urk. 9/1 S. 2). In ihrer 

Stellungnahme zum Rechtsöffnungsbegehren führte die Gesuchsgegnerin zu die-

sem Mangel lediglich folgendes aus (Urk. 7 S. 2, Rz. 2c): 

"Schädlingsbefall (Kakerlaken), u.a. auch festgestellt durch die Aufzugs-

wartungsfirma" 

Weitere Angaben zur zeitlichen und räumlichen Ausdehnung bzw. zur Intensität 

und zum Ausmass des behaupteten Befalls machte sie nicht. Nachdem die Ge-

suchsteller der Gesuchsgegnerin anlässlich der vorinstanzlichen Verhandlung zu 

Recht vorwarfen, die Ausführungen zu den angeblichen Mängeln seien nicht sub-

stantiiert (Prot. I S. 5 f.), führte die Gesuchsgegnerin aus (Prot. I S. 12):  

"Im Übrigen habe ich durch Fotos und Rücksprache mit J._____ und in Abspra-

che mit Herrn K._____ klar gemacht, dass es substantiiert ist, dass nicht nur die 

- 17 - 

fragliche Wohnung, sondern das ganze Gebäude von Kakerlaken befallen ist. 

Deshalb befinden sich auch hunderte Kakerlaken im Aufzugsschacht. Ich weiss 

nicht, was man noch mehr substantiieren könnte, als von den Tieren Fotos zu 

machen. Eine bessere Substantiierung gibt es ja eigentlich nicht."   

Wie bereits erwähnt sind die eingereichten Fotos nicht aussagekräftig und genü-

gen den Anforderungen an einen substantiierten Tatsachenvortrag nicht. So geht 

aus den Bildern nicht hervor, in welchem Zeitraum und an welchen Orten die ab-

gebildeten Insekten eingesammelt wurden, noch ist ersichtlich wann und wo diese 

Fotos gemacht wurden. Zudem hat die Gesuchsgegnerin in den aktenkundigen  

E-Mails an die Vermieterschaft nie behauptet, die Kakerlaken seien auch im In-

nern der Wohnung gefunden worden. Es war stets nur die Rede von der Terras-

se, der Garage oder vom Bereich des Liftausstiegs im Keller (Urk. 9/1 S. 1 und 

9/2). Diesen Umstand hat bereits die Vorinstanz im angefochtenen Urteil festge-

stellt (Urk. 17 E. 4.5.4). Mit dieser Erwägung setzt sich die Gesuchsgegnerin in  

ihrer Beschwerdeschrift jedoch nicht auseinander, insbesondere erklärt sie nicht, 

inwiefern allfälliges Ungeziefer im Freien bzw. in der Garage oder im Keller zu ei-

ner Mietzinsreduktion von über Fr. 30'000.– berechtigen solle. Ein Schädlings-

befall, welcher die "Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beein-

trächtigt oder vermindert" (Art. 259d OR), ist den eingereichten Urkunden jeden-

falls nicht zu entnehmen. Zudem belegen die erwähnten E-Mails bzw. die Fotos 

nicht, dass der behauptete Kakerlakenbefall bis zum Auszug der Gesuchsgegne-

rin noch bestanden hat. Die Gesuchsgegnerin macht erst ab dem 1. November 

2015 eine Minderung der Miete um 100% geltend (Urk. 7 S. 2 a.E.). Offenbar hat 

die Gesuchsgegnerin aber nach der E-Mail vom 24. September 2013 keinen 

Schädlingsbefall mehr bemerkt oder diesen den Gesuchstellern zumindest nicht 

gemeldet. Auf jeden Fall reicht ein drei bzw. zwei Jahre altes E-Mail bei Weitem 

nicht aus, um im Zeitpunkt des Auszugs im Oktober 2015 eine Mietzinsherab-

setzung aufgrund einer Kakerlakenplage geltend zu machen. Da die Gesuchs-

gegnerin zudem keinerlei Angaben zur Intensität und Dauer des angeblichen Un-

gezieferbefalls macht, lässt sich ein allfälliger Herabsetzungsanspruch ohnehin 

unmöglich beziffern. Mit E-Mail vom 4. November 2015 machte die Gesuchs-

- 18 - 

gegnerin soweit ersichtlich erstmals überhaupt eine solche "Mietminderung" gel-

tend (Urk. 9/3):  

"Weiterhin machen wir mit sofortiger Wirkung eine Mietminderung um 100% 

geltend – wegen andauernden Baulärms in der Nachbarschaft, einer massiven 

Zunahme des Fluglärms sowie Verwendung gesundheitsschädigender Mittel 

zur Imprägnierung des Holzbodens auf der Terrasse bzw. im Wintergarten." 

Einen angeblichen Schädlingsbefall, welcher die Gesuchsgegnerin ebenfalls zu 

einer Herabsetzung des Mietzinses berechtigen würde, machte sie jedoch nicht 

geltend. Bis heute fehlt somit eine substantiierte und bezifferte Herabsetzungser-

klärung in Bezug auf den Schädlingsbefall, welche den vorerwähnten Anforderun-

gen genügen würde (vgl. E. 4.4). Auch im Kündigungsschreiben vom 28. August 

2015 machte die Gesuchsgegnerin keinerlei Ausführungen zu irgendwelchen 

Mängeln, die eine Mietzinsreduktion rechtfertigen würden. Im Gegenteil: In die-

sem Schreiben teilte Dr. D._____ dem Gesuchsgegner 2 mit, dass es ihm alles 

andere als leicht falle, diesen Brief zu schreiben – zumal er die letzten Jahre in 

der entsprechenden Immobilie sehr genossen habe – und darüber hinaus die Ge-

suchsteller als sehr faire Vermieter kennengelernt habe (act. 5/9). Diese Aussage 

steht in einem direkten Widerspruch zu den Ausführungen der Gesuchsgegnerin, 

wonach die diversen Mängel bei einer Wohnung, die Fr. 6'440.– monatlich koste, 

"komplett inakzeptabel" seien (Urk. 7 S. 2 a.E.).  

4.7 Nach dem Gesagten kann in Übereinstimmung mit der Vorinstanz festgehal-

ten werden, dass die Vorbringen und Behauptungen der Gesuchsgegnerin betref-

fend die geltend gemachten Mängel – insbesondere den Schädlingsbefall – weder 

genügend substantiiert noch glaubhaft gemacht wurden. Eine rechtsgenügende 

Herabsetzungserklärung der Gesuchsgegnerin ist den Akten nicht zu entnehmen. 

Entsprechend ist die Feststellung der Vorinstanz auch nicht zu beanstanden, wo-

nach der Gesuchsgegnerin kein Herabsetzungsanspruch im Sinne von Art. 259a 

Abs. 1 lit. b OR zusteht (vgl. Urk. 17 E. 4.5.4 a.E.). Die Beschwerde ist auch in 

diesem Punkt abzuweisen.  

- 19 - 

5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Mietvertrag vom 11. August 

2010 (Urk. 5/5) einen tauglichen Rechtsöffnungstitel darstellt und die Gesuchs-

gegnerin vorliegend keine Einwendungen glaubhaft machen konnte, welche die 

Schuldanerkennung zu entkräften vermögen. Das angefochtene Urteil der Vor-

instanz vom 10. Mai 2016 (Urk. 17) – insbesondere auch das Kosten- und Ent-

schädigungsdispositiv (Ziffer 2 und 3) – erweist sich nach dem Gesagten in jeder 

Hinsicht als richtig und ist daher in Anwendung von Art. 318 Abs. 1 lit. a ZPO zu 

bestätigen. 

IV. 

1. Da die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen ist, hat bei diesem Prozess-

ausgang die Gesuchsgegnerin die Prozesskosten des Beschwerdeverfahrens zu 

tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). 

2. Die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren ist in Anwendung von 

Art. 48 i.V.m. Art. 61 Abs. 1 GebV SchKG auf Fr. 750.– festzusetzen und ist mit 

dem von der Gesuchsgegnerin geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen 

(Art. 111 Abs. 1 ZPO).  

3. Ausserdem ist die Gesuchsgegnerin zu verpflichten, den anwaltlich vertre-

tenen Gesuchstellern für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu 

bezahlen. Die Parteientschädigung ist in Anwendung von § 4 Abs. 1 und § 13 

Abs. 1 i.V.m. § 9 und § 13 Abs. 2 AnwGebV auf Fr. 1'500.– zuzüglich 8% MwSt. 

(= Fr. 120.–) festzusetzen. Eine Mehrarbeit für die Vertretung mehrerer Klienten 

im Sinne von § 8 AnwGebV wurde nicht geltend gemacht und ist vorliegend auch 

nicht ersichtlich.  

Es wird erkannt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 750.– festgesetzt. 

- 20 - 

3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Gesuchsgegne-

rin auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet. 

4. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, den Gesuchstellern für das Be-

schwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'620.– zu bezahlen. 

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an die Vorinstanz, je gegen 

Empfangsschein. 

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-

telfrist an die Vorinstanz zurück. 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert  
beträgt Fr. 31'450.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG. 
 

Zürich, 9. November 2016 
 

Obergericht des Kantons Zürich 
I. Zivilkammer 

 
Der Gerichtsschreiber: 

 
 
 

lic. iur. M. Kirchheimer  
 
versandt am: 

	Urteil vom 9. November 2016
	Erwägungen:
	I.
	II.
	III.
	IV.
	Es wird erkannt:
	1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 750.– festgesetzt.
	3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Gesuchsgegnerin auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet.
	4. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, den Gesuchstellern für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'620.– zu bezahlen.
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein.
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...