# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f66c3123-0006-5162-b509-3c742bb7a536
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-01-05
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 05.01.2015 110 2014 124
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2014-124_2015-01-05.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION

RA Nr. 110/2014/124 Bern, 5. Januar 2015

in der Beschwerdesache zwischen

Einwohnergemeinde Matten, Gemeindeverwaltung, Baumgartenstrasse 14, Postfach 
52, 3800 Matten b. Interlaken
Beschwerdeführerin

vertreten durch Herrn Fürsprecher B.________

und

Frau C.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________

sowie

Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, Schloss 1, Postfach 276, 3800 
Interlaken

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli vom 
25. September 2014 (bbew 41/2014/sw; Umbau Zimmerei in Wohnhaus)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin ist Eigentümerin der Parzelle Matten bei Interlaken 

Grundbuchblatt Nr. A.________. Mit Baugesuch vom 10. Februar 2014 beantragte sie den 

Umbau und die Umnutzung der bestehenden Zimmerei in ein Wohnhaus. Bereits am 20. 

Dezember 2013 hatte sie in diesem Zusammenhang ein Ausnahmegesuch gestellt, da das 

2

direkt an die Strasse angrenzende Gebäude im Bauverbotsstreifen nach Art. 80 SG1 und 

Anhang A149 zum GBR2 steht.

Das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli erteilte mit Gesamtentscheid vom 

25. September 2014 die Baubewilligung, welche die Ausnahmebewilligung für das 

Unterschreiten des Strassenabstandes einschloss.

2. Dagegen reichte die Einwohnergemeinde Matten am 27. Oktober 2014 Beschwerde 

bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragt, 

dass dem Baugesuch vom 10. Februar 2014 der Bauabschlag erteilt werde; eventuell sei 

die Baubewilligung aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 

zurückzuweisen. Zur Begründung macht sie geltend, die Vorinstanz habe die 

Ausnahmebewilligung zu Unrecht erteilt und zudem die lärmrechtlichen Vorgaben nicht 

richtig beurteilt.

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet3, holte die 

Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 

Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist zur Beurteilung der 

Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig (Art. 11 Abs. 1 i.V.m. Art. 5 Abs. 1 

1 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; 732.11).
2 Gemeindebaureglement der Einwohnergemeinde Matten vom Januar 2010.
3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).

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KoG5). Die Beschwerdeführerin ist als zuständige Gemeindebehörde zur Beschwerde 

legitimiert (Art. 40 Abs. 2 BauG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 

daher einzutreten.

2. Besitzstandsgarantie

a) Die Beschwerdegegnerin beschrieb ihr Vorhaben im Baugesuch als "Abbrechen der 

bestehenden Holzunterstände, Umbau bestehender Zimmerei, Teilabbruch, Neubau 

Treppenaufgang, Erstellen von zusätzlich 3 Parkplätzen". Als bisherige Nutzung gab sie 

"Zimmermannsgewerbe" an; nach dem Umbau sollte das Gebäude zu Wohnzwecken 

dienen. Die Baukosten bezifferte sie im Baugesuch auf rund Fr. 1,3 Mio.

Das betroffene Gebäude wurde vor der Erstellung der heutigen E.________ Strasse in 

Matten erbaut und grenzt unmittelbar an diese an. Es ist nicht konform mit den seit der 

Erbauung erlassenen Strassenabstandsvorschriften gemäss Art. 80 SG und Anhang A149 

zum GBR. Das Regierungsstatthalteramt ging davon aus, dass die Bauherrschaft für ihr 

Projekt eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Strassenabstands benötige, da 

die Besitzstandsgarantie nach Art. 3 BauG nur für die bisherige Nutzungsart gelte. Das 

Regierungsstatthalteramt erteilte die beantragte Ausnahmebewilligung im angefochtenen 

Entscheid.

b) Die bauliche Veränderung bestehender Bauten und Anlagen sowie deren Umnutzung 

sind nach Art. 1a Abs. 1 und 2 BauG baubewilligungspflichtig. Die Bewilligung wird nach 

Art. 2 BauG nur erteilt, wenn das Bauvorhaben den bau- und planungsrechtlichen 

Vorschriften und den nach anderen Gesetzen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden 

Vorschriften entspricht.

Art. 84 Abs. 1 SG verweist hinsichtlich Bauten, welche den Regeln über Strassenabstände 

etc. widersprechen, auf die Bestimmungen über die Besitzstandsgarantie nach Art. 3 

BauG. Nach dessen Absatz 1 werden aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder 

bewilligungsfreie Bauten und Anlagen in ihrem Bestand durch neue Vorschriften und Pläne 

nicht berührt. Sie dürfen unterhalten, zeitgemäss erneuert und, soweit dadurch ihre 

5 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).

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Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, auch umgebaut oder erweitert werden (Art. 3 Abs. 2 

BauG). Die Besitzstandsgarantie bedeutet, dass rechtmässig erstellte Bauten in ihrem 

Bestand geschützt sind. Diese dürfen als sogenannte „altrechtliche Bauten“ weiter 

bestehen, unterhalten und weiterhin in der bisherigen Art genutzt werden, auch wenn sie 

neuen Vorschriften und Plänen nicht mehr entsprechen.6 Nicht unter die 

Besitzstandsgarantie fallen Nutzungsänderungen7, Abbruch und Wiederaufbau von Bauten 

und Anlagen sowie neubauähnliche Umgestaltungen.8

c) Vorliegend geht es um die Umnutzung einer Zimmerei in ein Wohnhaus. Das Projekt 

umfasst auch Abbruch-, Umbau- und Neubauarbeiten mit projektierten Baukosten in 

erheblicher Höhe. Solche bauliche Veränderungen sind von der Besitzstandsgarantie nach 

Art. 3 Abs. 2 BauG nur gedeckt, sofern dadurch nicht die bestehende Rechtswidrigkeit 

verstärkt wird.

d) Eine verstärkte Rechtswidrigkeit im Sinne von Art. 3 Abs. 2 BauG liegt dann vor, 

wenn das Interesse, das durch die verletzte Vorschrift geschützt werden soll, stärker 

beeinträchtigt wird.9 Dies ist z.B. dann der Fall, wenn ein Gebäude aufgestockt wird, das 

die reglementarischen Grenz- und Gebäudeabstände gegenüber den 

Nachbargrundstücken nicht einhält, da die Abstandsvorschriften u.a. den Interessen der 

Nachbarn an Aussicht und Besonnung dienen und die Erhöhung des Gebäudes darauf 

eine ähnliche Auswirkung hat wie eine Verkürzung des Gebäude- oder Grenzabstandes.10 

Eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit liegt sodann z.B. vor, wenn in einem Gebäude, das 

die zulässige Geschosszahl überschreitet, die Umnutzung eines Geschosses (Umnutzung 

von Abstellräumen zu Wohnzwecken) zu einer Nutzungsintensivierung führt, da Vorgaben 

zur Geschosszahl auch auf das Nutzungsmass zielen.11

e) Vorliegend handelt es sich um ein Gebäude, das direkt an den Strassenrand grenzt, 

also in den Bauverbotsstreifen nach Art. 80 SG ragt. Die Strassenabstandsvorschriften 

haben vor allem verkehrspolizeiliche und wohnhygienische Bedeutung. Sie gewährleisten 

6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz, Band I, 4. Auflage, Bern 2013, Art. 3 N 1.
7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 2.
8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 3.
9 BVR 1988 S. 62 f.
10 BVR 1988 S. 63.
11 VGE 100.2010.111U vom 1. April 2011, E. 4.5.

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die Verkehrsübersicht, schützen die Anstösser vor lästigen Auswirkungen des 

Strassenverkehrs (Lärm, Staub, Abgase, Erschütterungen, Lichteinwirkungen) und die 

Strassenbenützer vor Gefährdungen aus den anstossenden Grundstücken.12

f) Die Beschwerdeführerin hatte bereits im Verfahren vor der Vorinstanz darauf 

hingewiesen, dass die Bewohner des künftig zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes 

aufgrund dessen Lage direkt am Strassenrand mit erheblichen Erschütterungen und 

Strassenlärm zu rechnen hätten. Bei einer Nutzung zu Wohnzwecken fallen solche 

Belastungen mehr ins Gewicht als beim Betrieb einer Handwerksunternehmung, die selber 

einen gewissen Lärmpegel generiert. Die Wohnnutzung impliziert nicht nur den 

regelmässigen längeren Aufenthalt von Personen, sondern dient auch den Bewohnern 

vorrangig zur Erholung und Entspannung. Immissionen durch Lärm, Staub, Abgase, 

Erschütterungen oder Lichteinwirkungen können diese Interessen gefährden.

Die Pläne zeigen, dass zum Wohnen, Essen und Schlafen bestimmte Räume auf der 

Gebäudeseite vorgesehen sind, welche an die E.________ Strasse angrenzt. Der 

projektierte Umbau und die Umnutzung haben daher zur Folge, dass das Interesse an der 

Wohnhygiene, das mit der Strassenabstandsvorschrift u.a. geschützt werden soll, stärker 

beeinträchtigt wird. Damit werden die Grenzen der Besitzstandsgarantie nach Art. 3 Abs. 2 

BauG gesprengt. Das vorgesehene Projekt bedarf daher einer Ausnahmebewilligung für 

die Unterschreitung des Strassenabstands nach Art. 26 Abs. 1 BauG und Art. 81 Abs. 1 

SG.

3. Ausnahmebewilligung

a) Die Beschwerdeführerin führt an, dass sie als zuständige Gemeindebehörde über die 

Erteilung oder Verweigerung der Ausnahmebewilligung zu befinden habe. Sie anerkenne 

zwar, dass das Regierungsstatthalteramt im koordinierten Verfahren als Leitbehörde 

darüber entscheiden konnte, doch hätte es der Gemeinde bei der Auslegung ihrer eigenen 

Vorschriften einen Beurteilungsspielraum einräumen müssen.

12 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 12 N 15.

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Die Leitbehörde würdigt Amtsberichte im koordinierten Verfahren frei (Art. 35 Abs. 2 

BewD13). Bei der streitigen Frage, ob eine Ausnahmebewilligung gewährt werden kann, 

sind die unbestimmten Rechtsbegriffe der besonderen Verhältnisse bzw. des öffentlichen 

Interesses (Art. 26 Abs. 1 BauG und Art. 81 Abs. 1 SG) auszulegen. Diese entstammen 

dem kantonalen, nicht dem kommunalen Recht, weshalb die von der Beschwerdeführerin 

geforderte Zurückhaltung fehl am Platz wäre.

b) Laut Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt 

werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen 

Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen 

nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch 

Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ 

erfüllt sein. Art. 81 Abs. 1 SG sieht sinngemässe Voraussetzungen für Ausnahmen von den 

Strassenabstandsvorschriften vor, mit dem zusätzlichen Hinweis, dass insbesondere (aber 

nicht ausschliesslich) Gründe des Ortsbildes für das Vorliegen von besonderen Umständen 

sprechen können.

Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der 

Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend 

erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den 

Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den 

geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den 

Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter 

Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen 

der bauwilligen Personen ergeben, eine Ausnahme begründen. Rein finanzielle Interessen, 

der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber 

keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und 

Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die 

Bauwilligen zur Folge hätte.

Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund keine absolute Grösse ist. 

Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt von drei Komponenten ab: 

13 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).

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vom Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der 

abgewichen werden soll, und von Art und Mass der verlangten Abweichung.14

c) Die Vorinstanz begründete das Vorliegen besonderer Verhältnisse damit, dass das 

fragliche Gebäude bereits vor der Erstellung der heutigen E.________ Strasse dastand 

und deshalb unmittelbar am Strassenrand liege. Es handle sich (ohne nähere Erläuterung) 

um eine "spezielle Parzelle". Der Heimatschutz habe festgestellt, dass der fehlende 

Strassenabstand im Ortsbild von Matten keineswegs eine Singularität darstelle; 

ungewöhnlich sei einzig der Umstand, dass es sich (im Gegensatz zu anderen im 

Strassenabstand befindlichen Bauten, welche zu Wohnzwecken genutzt würden) um eine 

gewerblich genutzte Liegenschaft handle. Die Vorinstanz erwog weiter, dass die 

Bauherrschaft sich ohne weiteres auf den Besitzstand berufen und ihr Bauvorhaben ohne 

Beanspruchung einer Ausnahme umsetzen könnte, wenn das Gebäude bereits vor der 

letzten Ortsplanungsrevision von 2010 zum Wohnen benutzt worden wäre.

Die Beschwerdeführerin kritisiert zu Recht, dass diese Umstände keine besonderen 

Verhältnisse im Sinne der Ausnahmevorschriften darstellen. Das Gebäudealter und die 

Tatsache, dass das Gebäude bereits vor der Strasse bestanden hatte, sind von Relevanz 

hinsichtlich der Besitzstandsgarantie, die, wie gezeigt, hier nicht greift. Im Hinblick auf die 

Voraussetzungen der Ausnahmebewilligung kommt ihnen keine zusätzliche Bedeutung zu. 

Dass "bauhistorisch ein gewisses Interesse" an einer die Bausubstanz erhaltenden 

Umnutzung bestehe, leitet die Vorinstanz daraus ab, dass der Berner Heimatschutz in 

seiner Stellungnahme vom 7. April 2014 in Aussicht gestellt hat, sich für eine sorgfältige 

Sanierung der bestehenden Bausubstanz um die Erwirkung finanzieller Beiträge aus dem 

Lotteriefonds zu bemühen. Der Stellungnahme lässt sich aber nicht entnehmen, dass sich 

der Heimatschutz für eine Erhaltung des Gebäudes einsetzen will oder diese Nutzungsart 

einer anderen – namentlich einer umfassenderen Neuüberbauung – vorziehen würde; im 

Gegenteil. Die Behauptung der Beschwerdegegnerin, wonach das Gebäude für das 

Strassen-, Orts- und Quartierbild prägend ist, wird durch die Stellungnahme des 

Heimatschutzes nicht gestützt.

Sodann ist schwer einzusehen, weshalb die "fehlende Singularität" der Lage direkt am 

Strassenrand eine Besonderheit begründen soll. Damit wird lediglich dargetan, dass es 

14 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 4.

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sich dabei nicht um eine Ausnahmeerscheinung im Ortsbild von Matten handelt. Dass die 

Belegenheit direkt am Strassenrand unter dem Gesichtspunkt des Ortsbildes geradezu 

wünschbar erschiene, wird von keiner Seite behauptet. Auch der Hinweis der Vorinstanz, 

dass sich die Bauherrschaft unter anderen Umständen auf die Besitzstandsgarantie hätte 

berufen können, ist nicht relevant im Hinblick auf die Begründung besonderer Umstände.

Das Baugrundstück weist auch keine Besonderheiten auf, aufgrund derer sich das 

projektierte Bauvorhaben aufdrängt oder von Zweck, Umfang oder Gestaltung her als 

besonders sinnvoll erscheint. Eine andere Art der Überbauung ist ohne weiteres möglich. 

Aus den Vorakten ergibt sich, dass sich die Parzelle eignen würde für eine umfassendere 

Überbauung im Rahmen eines Gesamtprojekts, was aus Sicht der Gemeinde und des 

Heimatschutzes wünschenswert wäre. Mit anderen Worten ist eine sinnvolle Nutzung der 

Parzelle auch anders als mit dem projektierten Vorhaben möglich und unter dem 

Gesichtspunkt der haushälterischen Bodennutzung allenfalls auch wünschbarer. Dem 

grösseren finanziellen Aufwand der Realisierung einer Neuüberbauung steht die 

entsprechende Möglichkeit zur Generierung höherer Erträge gegenüber. Die Anwendung 

der Strassenabstandvorschriften wirkt daher auch in Berücksichtigung der konkreten 

Umstände weder unbillig noch unzweckmässig.

d) Mangels Vorliegens von besonderen Verhältnissen gemäss Art. 26 Abs. 1 BauG und 

Art. 81 Abs. 1 SG kann folglich keine Ausnahme von den Strassenabstandsvorschriften 

gemäss Art. 80 Abs. 1 SG und Anhang A149 zum GBR gewährt werden. Die Prüfung von 

einer Ausnahme entgegenstehenden öffentlichen Interessen erübrigt sich damit.

4. Zusammenfassung und Verfahrenskosten

Zusammenfassend ergibt sich, dass das Umbau- und Umnutzungsprojekt der 

Beschwerdegegnerin nicht von der Besitzstandsgarantie nach Art. 84 Abs. 1 SG i.V.m. Art. 

3 BauG gedeckt ist. Da das fragliche Gebäude im Bauverbotsstreifen nach Art. 80 Abs. 1 

SG liegt, bedarf das Projekt einer Ausnahmebewilligung. Diese setzt nach Art. 81 Abs. 1 

SG und Art. 26 Abs. 1 BauG das Vorliegen besonderer Verhältnisse voraus. Solche liegen 

hier nicht vor. Es kann daher keine Ausnahmebewilligung gewährt werden, was zur 

Erteilung des Bauabschlags führt. Die Beschwerde ist somit gutzuheissen.

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Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat die 

Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 

Pauschalgebühr von Fr. 1'600.-- (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 

GebV15). Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von 

Fr. 7'439.45 hat die Beschwerdegegnerin als Baugesuchstellerin zu tragen (Art. 52 Abs. 1 

BewD). Parteikosten werden keine gesprochen. Die Gemeinde war zwar anwaltlich 

vertreten und obsiegt mit ihren Anträgen. Gemeinden haben im Beschwerdeverfahren aber 

grundsätzlich keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 104 Abs.  4 VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtbauentscheid des 

Regierungsstatthalteramtes Interlaken-Oberhasli vom 25. September 2014 wird 

aufgehoben. Dem Baugesuch vom 10. Februar 2014 wird der Bauabschlag erteilt.

2. a) Die Verfahrenskosten von Fr. 1'600.-- werden der Beschwerdegegnerin zur 

Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 

in Rechtskraft erwachsen ist.

b) Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 7'439.45 

werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser 

Kosten ist das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli zuständig.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

15 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).

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IV. Eröffnung

- Herrn Fürsprecher B.________, als Lettre Signature

- Herrn Rechtsanwalt D.________, als GU

- Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, A-Post

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

B. Egger-Jenzer,

Regierungspräsidentin