# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f07e20ab-81fa-537b-8a8c-f8f8577bdaec
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-06-05
**Language:** de
**Title:** Ausnützungsziffer. Wintergarten.
**Docket/Reference:** BRKE I Nrn. 0157-0158/2009
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_I_0157-0158_2009_663.pdf

## Full Text

BRKE I Nrn. 0157 und 0158/2009 vom 5. Juni 2009 in BEZ 2009 Nr. 62

Streitbetroffen war eine eine ca. 30 m lange, rund 4 m tiefe und 5 m hohe An-
baute an einem grösseren, mehrgeschossigen Gewerbegebäude. Bei dieser Anbau-
te handelte es sich ursprünglich um die Einhausung eines Industriegeleises, die sich 
materialmässig nunmehr wie folgt präsentierte: Auf einem 1,5 m hohen, gemauerten 
Sockel  war  eine  aus  0,7  m  voneinander  entfernten  vertikalen  Streben  bestehende 
Metallkonstruktion  aufmontiert.  In  dieser  Strebenbauweise  war  auch  das  leicht  ge-
neigte  Dach  konstruiert.  Zwischen  den  einzelnen  Streben  war  opakes,  d.h.  weitge-
hend keine Durchsicht erlaubendes Drahtglas eingesetzt. 

Strittig war, ob diese Anbaute bzw. deren gewerblich genutzte Hälfte (Restaura-
tionsbetrieb, der im Inneren des Hauptgebäudes seine Fortsetzung fand, wobei zum 
Innenbetrieb  auch  noch  eine  Buchhandlung  gehörte)  als  ausnützungsprivilegierter 
Wintergarten zu beurteilen sei.

Aus den Erwägungen:

4.2. Die Vorinstanz räumt im angefochtenen Beschluss ein, dass – «auf erstes 
Besehen»  –  die  Voraussetzungen  dafür  gegeben  seien,  die  fragliche  Anbaute  als 
ausnützungsprivilegierte Vorbaute im Sinne von § 10 lit. c der Allgemeinen Bauver-
ordnung  (ABV)  zu  qualifizieren.  Die  Vorinstanz  vertritt  jedoch  die  Auffassung,  dass 
bezüglich der Frage, ob ein im Sinne der genannten Bestimmung dem Energiespa-
ren dienender Wintergarten vorliege, eine allein auf die energetische Beschaffenheit 
des Hauptkubus beschränkte Betrachtungsweise zu kurz greife. Sie hält sinngemäss 
dafür,  dass  Wintergärten  durch  ihre  Lage  und  Beschaffenheit  aktiv  zu  einer  Ener-
gieersparnis  führen  müssten.  Diese  Voraussetzung  sei  beim  vorliegend  streitigen 
Objekt,  das  durch  seine  Ost-Orientierung  nur  beschränkt  besonnt  werde  (…),  nicht 
gegeben.  Dies  auch  deswegen, weil zu befürchten sei, dass die Tür zwischen dem 
Restaurationsraum im Gebäudeinnern und der Anbaute häufig offenstünde und hier-
durch in erheblichem Umfang Luft aus der beheizten Bar in den Anbau strömte. Als 
Ergebnis  gelangt  die  Vorinstanz  zum  Schluss,  dass  das  Ausnützungsprivileg von § 
10 lit. c ABV auf «verglaste Vorbauten zu Wohnraum», nicht jedoch auf gewerbliche 
Nutzungen zugeschnitten sei.

Die  Rekurrentin  macht  geltend,  dass  die  Bewilligungsbehörde  hierdurch  «in 
willkürlicher  Weise  von  der  geltenden  und  anerkannten  Praxis  bezüglich  ausnüt-
zungsbefreiter Wintergärten» abweiche. Für die von der Vorinstanz geltend gemach-
ten Anforderungen fehle eine rechtliche Grundlage.

5.1  Die  Regelung  von  §  10  lit.  c  ABV,  wonach  «verglaste  Balkone,  Veranden 
und  Vorbauten  ohne  heiztechnische  Installationen,  soweit  sie  dem  Energiesparen 

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dienen, bis zu 10 Prozent der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen» keine 
dem Wohnen oder dem Gewerbe sowie dem dauernden Aufenthalt dienende Räum-
lichkeiten im Sinne von § 255 Abs. 1 PBG darstellen, wurde im Jahr 1987 in die All-
gemeine  Bauverordnung  eingefügt.  Erfolgt  ist  diese  Änderung  gestützt  auf  §  255 
Abs.  3  PBG,  wonach durch Verordnung der Wohnlichkeit oder der Arbeitsplatzges-
taltung  dienende  Nebenräume  als  nicht (an die Ausnützungsziffer) anrechenbar er-
klärt werden können.

Zur  Begründung  führte  der  Regierungsrat  im  Beschluss  vom  4.  Februar  1987, 
mit  welchem  er  dem  Kantonsrat  die  Genehmigung  der damals geplanten Änderung 
der Allgemeinen Bauverordnung beantragte, (u.a.) Folgendes aus:

«Da  nicht  alle  verglasten  Balkone  und  Vorbauten  einen  Beitrag  zum  Energie-
sparen  leisten,  ist  die  Privilegierung  an  bestimmte  Voraussetzungen  zu  binden.  Ei-
nerseits ist auszuschliessen, dass die privilegierten Räume für die Wohnnutzung in 
der  kalten  Jahreszeit  beheizt  werden,  und  andererseits  müssen  diese  Räume  so 
gestaltet  sein,  dass  tatsächlich  eine  Einsparung  an  Energie  erwartet  werden  kann. 
Eine  ins  einzelne  gehende  Festlegung  von  Anforderungen  oder  das  Abstellen  auf 
energietechnische Daten des ganzen Gebäudes würde jedoch den Rahmen der All-
gemeinen Bauverordnung sprengen. Mit der Formulierung <soweit sie dem Energie-
sparen dienen> wird ermöglicht, die Tauglichkeit der Einrichtung im Einzelfall zu be-
urteilen.  Schliesslich  ist  es  angebracht,  die  Privilegierung  auf  ein  Ausmass  zu  be-
schränken,  das  zweckmässigerweise  –  damit  es  für  Einfamilienhäuser  und  Mehrfa-
milienhäuser anwendbar ist – in der Form einer Quote der gesamten zulässigen an-
rechenbaren Geschossflächen festgelegt wird.» (vgl. Amtsblatt 1997, S. 160).

Diese  Ausführungen  sprechen  für  die  von  der  Vorinstanz  vertretene  Auffas-
sung,  wonach  es  nicht  (allein)  auf  die  energetische  Beschaffenheit  des  Gebäudes 
ankommt,  an  welches  die  in  Frage  stehende  Anbaute  angebaut  ist,  sondern  dass 
Letztere ihrerseits einen Beitrag zum Energiesparen leisten müsse.

5.2  Nun  hat  allerdings  die  Baudirektion  bzw.  deren  Amt  für  Abfall,  Wasser, 
Energie und Luft (AWEL), welch Letzteres mit der regierungsrätlichen Vollzugsrege-
lung  vom  3.  Februar  1999  zum  Energiegesetz  des  Bundes  (EnG)  mit  dem  Vollzug 
der Art. 6, 7 und 9 EnG betraut worden ist, eine hiervon abweichende Regelung ge-
troffen.  Gestützt  auf  Art.  9  EnG,  wonach  die  Kantone  im  Rahmen  ihrer  Gesetzge-
bung günstige Rahmenbedingungen für die sparsame und rationelle Energienutzung 
sowie die Nutzung erneuerbarer Energien schaffen, sind von der Baudirektion (u.a.) 
Wärmedämmvorschriften erlassen worden. Diese gelten gemäss Ziffer 1.11 des An-
hangs  der  Besonderen  Bauverordnung  I  (BBV  I)  als  Verordnungsbestimmungen. 
Massgeblich  ist  gemäss  dem  erwähnten  Anhang  die  Ausgabe  2008  der  Wärme-
dämmvorschriften.  Keine  Bedeutung  kommt  dem  Umstand zu, dass mittlerweile be-
reits die Ausgabe 2009 vorliegt, da sich diese mit Bezug auf die vorliegend interes-
sierenden  ausnützungsprivilegierten  Balkone,  Veranden  und  Vorbauten  ohne  heiz-
technische Installationen inhaltlich nicht von der Ausgabe 2008 unterscheidet.

Im  Abschnitt  VII  der  Wärmedämmvorschriften  2008  hat  die  Baudirektion  be-
stimmt,  unter  welchen  Voraussetzungen  Balkone,  Veranden  und  Vorbauten  ohne 
heiztechnische  Installationen  dem  Energiesparen  dienen  und  daher  nicht  ausnüt-
zungsrelevant sind. Danach kommt es bei Neubauten einzig darauf an, ob der Heiz-

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wärmebedarf  des  zugehörigen  Gebäudes  mindestens  10  Prozent  unter  den  in  Ab-
schnitt  II  der  Wärmedämmvorschriften  statuierten  Werten  liegt.  Ausdrücklich  fest-
gehalten wird, dass diese Beurteilung «ohne den Einfluss» des im konkreten Fall in 
Frage stehenden Vorbaus zu erfolgen habe. Anbauten an bestehende Gebäude gel-
ten dann als dem Energiesparen dienend, wenn die Energiekennzahl des zugehöri-
gen  Gebäudes  einen  bestimmten  Grenzwert  nicht  überschreitet  (Wärmedämmvor-
schriften, Ausgabe 2008, Abschnitt VII, lit. C).

5.3 Der letztgenannte Nachweis ist hinsichtlich des vorliegend interessierenden 
Gebäudes erbracht worden. Insoweit fehlt es, wie die Rekurrentin zu Recht geltend 
macht,  mit  Bezug  auf  die  im  angefochtenen  Beschluss getroffene Feststellung, wo-
nach die in Frage stehende Anbaute aktiv zu einer Energieersparnis beitragen müs-
se, an einer gesetzlichen Grundlage.

Dies  gilt  auch  mit  Bezug  auf  die  weitere  Feststellung  der  Vorinstanz,  wonach 
das  Ausnützungsprivileg  von  §  10  lit.  c  ABV  lediglich  «verglaste  Vorbauten  zu 
Wohnraum»  in  Anspruch  nehmen  könnten.  Eine  solche  Einschränkung  ergibt  sich 
weder  aus  dem  Wortlaut  der  genannten  Verordnungsbestimmung  noch  aus  den 
Wärmedämmvorschriften  der  Baudirektion.  Einen  Hinweis,  wonach  das  Ausnüt-
zungsprivileg  nicht  auf  Wohnbauten  beschränkt  ist,  liefern  auch  die  nachstehend 
unter  Erwägungsziffer  5.4  genannten  Verwaltungsgerichtsentscheide  (vgl.  dort;  2. 
Absatz).

Im  Entscheid  VB.2008.00012 

5.4 Zu Recht nicht bestritten wird von der Vorinstanz, dass die in Frage stehen-
de Anbaute von den baulichen Gegebenheiten her als Wintergarten qualifiziert wer-
(bestätigt  mit  VB.2008.00135, 
den  kann. 
www.vgrzh.ch)  hatte  sich  das  Verwaltungsgericht  mit  der  Frage  auseinanderzuset-
zen, was unter «verglasten Balkonen, Veranden und Vorbauten» im Sinne von § 10 
lit. c ABV zu verstehen sei. Es gelangte zum Schluss, dass es sich bei Balkonen und 
Veranden begrifflich um Fassadenvorsprünge oder Anbauten handle. Auch der vom 
Verordnungsgeber verwendete Begriff der Vorbaute setze voraus, dass «an ein da-
hinter liegendes Hauptgebäude angebaut» werde.

Das  Verwaltungsgericht  hat  sich  in  den  vorgenannten  Entscheiden  auch  dazu 
geäussert, welches Verhältnis zwischen den in § 10 lit. c ABV erwähnten verglasten 
Bauteilen und den zugehörigen anrechenbaren Räumen bestehen müsse. In dieser 
Hinsicht hat es festgehalten, dass die Delegationsnorm von § 255 Abs. 3 PBG dem 
Verordnungsgeber  lediglich  erlaube,  der  Wohnlichkeit  oder  der  Arbeitsplatzgestal-
tung dienende Nebenräume als nicht anrechenbar zu erklären. Als verglaste Balko-
ne, Veranden und Vorbauten im Sinne von § 10 lit. c ABV könnten daher nur solche 
Räume qualifiziert werden, die in räumlicher und funktionaler Hinsicht als den anre-
chenbaren «Wohn- und Arbeitsräumen» untergeordnet erscheinen. Aus dieser Fest-
stellung  ergibt  sich,  was  vorstehend  unter  Erwägungsziffer  5.3  bereits  vorwegge-
nommen wurde, dass das Ausnützungsprivileg von § 10 lit. c ABV nach Auffassung 
des  Verwaltungsgerichtes  nicht  auf  Wohngebäude  beschränkt  ist.  Eine  solche  Be-
schränkung wäre denn auch mit dem Normzweck von § 10 lit. c ABV – dem Energie-
sparen – unvereinbar. 

Was  die  erwähnte  funktionale  Unterordnung  betrifft,  ist  nicht  zu  übersehen, 
dass der als Wintergarten zu nutzende Teil der ehemaligen Geleiseeinhausung an-

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nähernd die halbe Fläche des im Gebäudeinnern von der Rekurrentin geführten Bar-
/Buchhandlungsbetriebs  erreicht.  Der  geplante  Wintergarten  ist  indessen  im  Ver-
hältnis zum gesamten streitbetroffenen Gebäude zu sehen, weshalb von einem den 
anrechenbaren  Wohn-  und  Arbeitsräumen  untergeordneten  Bauteil  ausgegangen 
werden kann.

5.5 Auch von der baulichen Ausgestaltung her steht nichts entgegen, die in Fra-
ge  stehende  Anbaute  als  verglaste  Vorbaute  im  Sinne  von  §  10  lit.  c  ABV  zu  be-
trachten. Diesbezüglich ist, welche Auffassung der Rekursinstanz vom Verwaltungs-
gericht  in  den  vorgenannten  Entscheiden  indirekt  bestätigt  wurde,  auf  den  von  der 
Baudirektion  herausgegebenen  «Vollzugsordner  Energie»  abzustellen.  In  diesem 
den Gemeinden als Hilfsmittel für den praktischen Vollzug der Energiegesetzgebung 
dienenden Nachschlagewerk wird bestimmt, dass «verglaste Balkone, Veranden und 
Vorbauten»,  um  das  Privileg  von  §  10  lit.  c  ABV  in  Anspruch  nehmen  zu  können, 
vertikale  Bauhüllenteile  aufweisen  müssten,  die  zu  mindestens  70  Prozent  als  ver-
glaste  Elemente  (Fenster,  Fenstertüren,  Glasfaltwände  etc.)  ohne  übermässigen 
Rahmenanteil  ausgebildet  seien.  Dieser  Anforderung  wird  in  casu  genügt.  Keine 
Rolle spielt, dass das Dach im Bereich des als Wintergarten zu nutzenden Teils der 
Anbaute weitgehend nicht (mehr) aus Glas, sondern aus Blech besteht. 

6.1 Eine eher singuläre Besonderheit besteht vorliegend darin, dass ein winter-
gartenähnliches  Gebilde  gegeben  ist,  das  aufgrund  der  vorgesehenen  Nutzung  als 
Restaurationsfläche  mechanisch  be-  und  entlüftet  werden  muss.  Solche  Anlagen 
sind nach § 29 Abs. 2 BBV I mit einer Wärmerückgewinnung auszurüsten. Eine sol-
che ist demgemäss auch beim streitigen Projekt geplant. Es wird sich daher – in den 
kühlen  Jahreszeiten  –  so  verhalten,  dass  kalte  Aussenluft  angesogen  und hernach 
der  Anbaute  –  nach  dem  Durchlaufen  des  Wärmetauschers  –  erwärmte  Luft  zuge-
führt  wird.  Hierin  ist  jedoch  keine  nach  §  10  lit.  c  ABV  die  Annahme  einer  ausnüt-
zungsprivilegierten  Anbaute  ausschliessende  (aktive) heiztechnische Installation zu 
erblicken. Vielmehr wird lediglich, was für sich betrachtet energieneutral ist, die Ab-
kühlung kompensiert, die ohne Wärmerückgewinnung einträte. 

6.2  Nicht  energieneutral  ist  die  vorgesehene  mechanische  Be-  und  Entlüftung 
insofern, als das Ansaugen der Aussenluft und die Zufuhr der erwärmten und gerei-
nigten Abluft in die fragliche Anbaute den Einsatz von elektrisch betriebenen Venti-
latoren erfordert. Dies ist hinzunehmen. Wenn es aufgrund der wie erwähnt Verord-
nungscharakter  aufweisenden  Wärmedämmvorschriften  der Baudirektion mit Bezug 
auf  die  Frage,  ob  eine  dem  Energiesparen  dienende  Vorbaute  gegeben  sei,  allein 
auf  die  Beschaffenheit  des  zugehörigen  (Haupt-)Gebäudes  ankommt,  so  muss  zu-
folge Fehlens einer eindeutig entgegenstehenden Vorschrift auch der bei der fragli-
chen Vorbaute anfallende Energiebedarf für eine aufgrund der Nutzung notwendige 
Lüftungsanlage unberücksichtigt bleiben. 

6.3 Annähernd einer (aktiven) Beheizung käme gleich, wenn während der Heiz-
periode  der  Durchgang  vom  beheizten  Bar-/Buchhandlungsbetrieb  zur  fraglichen 
Anbaute  über  grössere  Zeiträume  hinweg  offenstünde  und  Letztere  daher  indirekt 
mitbeheizt  würde.  Dieser  Effekt  träte  insbesondere  dann  ein,  wenn  die bestehende 
Lüftungsanlage  im  Innen-Restaurationsraum  mit  Überdruck  arbeiten  sollte,  was  bei 
Gastwirtschafträumen – zur Vermeidung von Gerüchen aus Küche und Abortanlagen 
–  zumeist  notwendig  ist.  Beim  rekurrentischen  Betrieb  besteht  diesbezüglich  aller-

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dings insofern ein eingeschränktes Erfordernis, als keine eigentliche Küche besteht 
und  die  WC-Anlagen  relativ  abgeschieden  sind.  Gleichwohl  ist,  da  sich  die  Druck-
verhältnisse der bestehenden Lüftungsanlage im Gebäudeinnern problemlos verän-
dern  liessen,  zu  verhindern,  dass  eine  solche  indirekte  Beheizung  der  fraglichen 
Anbaute eintreten könnte. Es muss daher mit einer geeigneten Schliessvorrichtung, 
die nicht deaktiviert werden kann, sichergestellt werden, dass die in Frage stehende 
Durchgangstüre selbsttätig ins Schloss fällt.

7.1 Unter der vorgenannten Voraussetzung kann die im Streit stehende Anbau-
te als von der Anrechnung an die Ausnützungsziffer ausgenommene verglaste Vor-
baute im Sinne von § 10 lit. c ABV qualifiziert werden.