# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 45f49c4d-7331-5efb-bc56-8c5bc4e069a4
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-23
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.04.2025 FI.2024.0050
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_FI-2024-0050_2025-04-23.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 23 avril 2025

  
	
  Composition

  	
  Mme Mihaela Amoos Piguet, présidente; M. Alex Dépraz, juge, et M.
  Etienne Poltier, juge suppléant.
  

  

 

	
  Recourantes

  	
   

  	
  A.________ et B.________, à ********,
  représentées par Me Pierre-Xavier LUCIANI, avocat à Lausanne,  

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Commission communale de recours en
  matière d'impôts et taxes, à Prilly,

  

   

	
  Autorité concernée

  	
   

  	
  Municipalité de Prilly.

  

   

 

	
  Objet

  	
  Taxe communale

  
	
   

  	
  Recours A.________ et B.________ c/ décision de la
  Commission communale de recours de la commune de Prilly du 1er mars 2024
  (taxe relative au financement de l'équipement communautaire communal et
  intercommunal).

  

 

Vu les faits suivants:

A.                    
a) A.________ est propriétaire de la parcelle ********de Prilly. Ce bien-fonds, d'une surface de 1'762 m2,
comporte des bâtiments pour une surface de 447 m2 (répartis entre un
garage de 213 m2 et une habitation de 234 m2) et une
place-jardin de 1'315 m2. Cette parcelle, constituée en propriété
par étages (PPE), comporte 8 appartements, répartis entre 7 propriétaires. 

b) B.________ est quant à elle propriétaire de la
parcelle ******** de Prilly, d'une surface
totale de 1'633 m2. Ce bien-fonds comporte des bâtiments pour une
surface de 233 m2 (composé d'une habitation de même surface; quant
au garage, il s'agit d'un ouvrage souterrain) et d'une place-jardin de 1'400 m2.
Cette parcelle est également constituée en PPE et comporte 9 appartements,
répartis entre 8 propriétaires distincts.

c) Ces deux parcelles étaient auparavant régies par
le plan de quartier "********".

B.                    
a) Dans la perspective d'une densification des affectations
(développement vers l'intérieur) sur le territoire communal, la Ville de Prilly
a adopté un nouveau plan général d'affectation (PGA), entré en vigueur le 10
juin 2020. Par ailleurs et en parallèle, la commune a également adopté en 2016
un règlement communal concernant la taxe relative au financement de
l'équipement communautaire communal et intercommunal; le but de cette
réglementation était l'adoption d'une base légale communale pour le prélèvement
d'une taxe liée aux plus-values résultant de mesures d'aménagement du
territoire, notamment l'augmentation de densité découlant de la modification du
PGA. 

aa) Par lettre du 28 avril 2022, adressée à la régie
C.________ (soit l'administratrice de A.________), la Municipalité de Prilly a
notifié à cette PPE (soit la A.________) une taxe relative au financement de
l'équipement communautaire communal et intercommunal d'un montant de 345'337 fr.
80:

"I.      Calcul de la
taxation

Dans le cadre de la mise en
vigueur du Plan général d'affectation (PGA), en date du 10 juin 2020, la
capacité constructive de la parcelle n ******** a augmenté, donnant une
nouvelle surface de plancher déterminante (SPd), selon le détail ci-dessous:

Surface de la parcelle: 1762 m2

Capacité constructive précédente
régie par le Plan de quartier « ******** »

SPd précédente: 702 m2 (bâtiment de 234 m2 au sol x 3
niveaux)

Affectation nouvelle: zone de
forte densité A        

Surface à ajouter à la parcelle (art. 24 PGA): 62 m2 (détail en
annexe)      

Indice d'utilisation du sol nouveau (IUS): 1.8         

SPd nouvelle: (1762 + 62) x 1.8 = 3283 m2

Soit une augmentation de la SPd:
3283 m2 - 702 m2 = 2581 m2

II.        
Montant de la taxation

L'augmentation de la SPd étant
supérieure à 500 m2 elle est soumise à une taxe selon le Règlement
communal concernant la taxe relative au financement de l'équipement
communautaire communal et intercommunal, perçue lors de l'adoption de mesures
d'aménagement du territoire augmentant sensiblement la valeur du bien-fonds
(ci-après « le règlement »).

Le montant de la taxe s'élève à
2581 x CHF 133.80 (montant pour du logement, selon art. 5 du règlement), soit
CHF 345'337.80."

bb) Le même jour, la municipalité précitée a adressé
à la B.________ – par l'intermédiaire de son administratrice la régie C.________
– une taxation analogue pour la parcelle ********:

"I. Calcul de la taxation

Dans le cadre de la mise en
vigueur du Plan général d'affectation (PGA), en date du 10 juin 2020, la
capacité constructive de la parcelle n° ******** a augmenté, donnant une
nouvelle surface de plancher déterminante (SPd), selon le détail ci-dessous :

Surface de la parcelle: 1633 m2

Capacité constructive précédente régie par le Plan de
quartier « ******** » 

SPd précédente: 699 m2 (bâtiment de 233 m2 au sol x 3
niveaux)

Affectation nouvelle: zone de forte densité A        

Surface à ajouter à la parcelle (art. 24 PGA): 68 m2 (détail en
annexe)      

Indice d'utilisation du soi nouveau (IUS): 1.8         

SPd nouvelle: (1633 + 68) x 1.8 = 3062 m2

Soit une augmentation de la SPd : 3062 m2 - 699 m2
= 2363 m2

II. Montant de la taxation

L'augmentation de la SPd étant
supérieure à 500 m2, elle est soumise à une taxe selon le Règlement
communal concernant la taxe relative au financement de l'équipement
communautaire communal et intercommunal, perçue lors de l'adoption de mesures
d'aménagement du territoire augmentant sensiblement la valeur du bien-fonds
(ci-après « le règlement »).

Le montant de la taxe s'élève à 2363 x CHF 133.80 (montant
pour du logement, selon art 5 du règlement), soit CHF 316'169. 40."

cc) L'une et l'autre de ces taxations indiquent que
le montant de la taxe est immédiatement exigible, plus précisément payable au
30 juin 2022, avec frais de retard de 5 %. 

Cependant, les communautés débitrices peuvent
obtenir un report de paiement, pour autant qu'elles souscrivent à des
conventions, d'ailleurs signées au nom de la municipalité, et jointes en projet
aux décisions de taxation; ces conventions impliquent un report de paiement au
plus tard au 1er mars 2031; la taxe est toutefois due auparavant,
soit dans les 30 jours suivant la délivrance d'un permis de construire
augmentant la surface de plancher déterminante effective sur la parcelle au
moment de la signature de la présente convention. Ces documents (les "conventions")
prévoient également que le paiement de la taxe est garanti par une hypothèque
légale privilégiée. 

C.                    
a) Mandaté par l'administratrice des A.________ et B.________, l'avocat
Pierre-Xavier Luciani a recouru contre les deux décisions précitées auprès de
la Commission communale de recours de Prilly, par acte du 23 mai 2022; elles
ont conclu avec dépens, en substance, à la nullité, subsidiairement à
l'annulation de l'une et l'autre taxation. 

b) La Municipalité de Prilly a accusé réception du
recours par lettre du 2 août 2022, en ajoutant que la Commission les informera
du suivi. Toutefois, des retards sont survenus, notamment dans la constitution
de la Commission de recours, qui ne s'était pas réunie durant longtemps. Quoi
qu'il en soit, les deux PPE ont par la suite formé auprès de la Cour de droit
administratif et public un recours pour déni de justice faute de décision
rendue par ces commissions sur recours (la cause a été enregistrée sous la
référence FI.2024.0012). 

c) La commission a peu après fixé une audience en
vue de l'audition des parties, laquelle devait se dérouler le 26 février 2024.
En lien avec cette séance, la commission signalait aux communautés recourantes
que la municipalité proposait la signature d'une nouvelle convention – en lieu
et place de celle annexée aux décisions attaquées, en vue d'une éventuelle
conciliation (cette convention, datée du 13 février 2024 comporte divers
allègements quant à l'exigibilité des taxes notifiées: suppression de la date-butoir
de 2031; réduction de la taxe en cas d'impossibilité d'utiliser le potentiel à
bâtir supplémentaire, notamment); à teneur de celle-ci, le propriétaire devait
en outre attester renoncer inconditionnellement à invoquer la prescription de
la taxe. Quoi qu'il en soit, l'avocat Luciani, au nom des recourantes, a
annoncé que ni lui-même ni ses mandantes n'assisteraient à l'audience du 26
février. 

d) Par décisions du 1er mars 2024, la
Commission communale de recours a rejeté les pourvois et confirmé les décisions
de la municipalité.

D.                    
a) Toujours mandaté par l'administratrice de l'une et l'autre des PPE,
l'avocat Pierre-Xavier Luciani a recouru auprès de la Cour de droit
administratif et public à l'encontre de ces deux décisions, en date du 4 avril
2024. Les communautés concluent avec dépens, en substance, à l'annulation de la
décision de la Commission communale de recours. 

b) Dite commission a déposé sa réponse en date du 3
mai 2024; rejetant les griefs soulevés dans le recours, elle propose
implicitement son rejet.

Les communautés recourantes ont pour le surplus
déposé une réplique en date du 4 juillet 2024, dans laquelle elles confirment
leur position. 

La municipalité ne s'est pas déterminée.

c) Invité à produire les décisions des assemblées
des communautés recourantes autorisant l'administrateur, à forme de l'art. 712t
al. 2 CC, à procéder en justice, l'avocat Pierre-Xavier Luciani a indiqué que
ces décisions n'avaient pas fait l'objet d'une procès-verbal écrit; il a
produit en revanche les déclarations écrites de tous les copropriétaires,
membres des deux communautés, avalisant cette démarche.

 

Considérant
en droit:

1.                     
a) La commission communale de recours a statué sur la base de la
compétence que lui confère la loi vaudoise du 5 décembre 1956 sur les impôts
communaux (LICom; BLV 650.11; art. 45 LICom). L'art. 46 LICom précise que les
dispositions de la loi sur les impôts directs cantonaux relatives au droit de
recours s'appliquent par analogie aux recours contre les décisions de la
commission communale de recours; cette disposition implique un renvoi à l'art.
199 de la loi vaudoise du 4 juillet 2000 sur les impôts cantonaux (Ll; BLV 642.11),
lequel déclare applicable la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative (LPA-VD; BLV 173. 36) s'agissant de la forme et des délais de
recours. Ce sont donc les dispositions des art. 95 ss LPA-VD qui s'appliquent
en l'occurrence. Autrement dit, la réception de la décision attaquée du 1er
mars 2024, en l'occurrence le lendemain, a déclenché un délai de recours de 30
jours (cf. art. 95 LPA-VD), suspendu toutefois par le jeu des féries prévues à
l'art. 96 LPA-VD. En conséquence, le délai de recours a été suspendu – le
dimanche de Pâques étant le dimanche 31 mars 2024 – entre le dimanche 24 mars
et le dimanche 7 avril inclus (cf. dans le même sens, CDAP Fl.2009.0054 du 16
juin 2010). Formé le 4 avril 2024, le pourvoi a ainsi été déposé en temps
utile.

b) aa) L'art. 712t al. 3 CC précise que
l'administrateur a le pouvoir de recevoir valablement des communications
destinées à l'ensemble des copropriétaires d'étages. Ces "déclarations,
sommations, jugements et décisions" (pour reprendre le texte légal)
seront ainsi valablement communiqués en mains de l'administrateur (cf. Paul-Henri
Steinauer, Les droits réels, Tome I, 6ème éd., Berne 2019, N 1920),
ce qui a été le cas en l'espèce des décisions de taxation et de la décision sur
recours. La validité des communications adressées en l'espèce à l'administrateur
des deux communautés, dans la mesure où elle serait contestée, doit en l'occurrence
être admise. 

L'art. 712t al. 2 CC prévoit par ailleurs que
l'administrateur peut agir en justice au nom des communautés de propriétaires d'étage,
pour autant qu'il y soit autorisé préalablement par l'assemblée des
copropriétaires; dans certains cas une ratification est possible, par exemple,
en cas d'urgence, le procédé de l'administrateur peut être approuvé après coup
par l'assemblée. Cette solution vaut non seulement pour les procès civils, mais
aussi pour les procédures de droit public (cf., à ce propos, Steinauer, op.
cit., N 1917 s.). En l'espèce, il convient de retenir que l'administrateur
pouvait mandater un avocat, afin de sauvegarder le délai de recours; au
surplus, la signature par les copropriétaires d'une déclaration (produite le 3
avril 2025) avalisant le pourvoi peut en l'espèce tenir lieu de procès-verbal
de l'assemblée ratifiant ce procédé. Il y a donc bien lieu de retenir que le
recours a formellement été déposé par les communautés recourantes. 

bb) Par ailleurs, les deux communautés de
propriétaires d'étage recourantes bénéficient d'un intérêt légitime à la modification
de la décision sur recours attaquée, qui confirme des taxations les concernant;
elles contestent d'ailleurs être les débitrices des taxes litigieuses, ce que
les taxations querellées retiennent (à leurs yeux, ces contributions sont dues
par les propriétaires d'étage, individuellement). Leur légitimation à recourir,
au sens de l'art. 75 let. a LPA-VD, doit ainsi être reconnue, de sorte qu'il
convient d'entrer en matière sur le fond.

2.                     
Les recourantes soulèvent en premier lieu divers griefs de forme.

a) Elles s'en prennent d'abord à la composition de
la commission communale; ce point, soulevé dans le mémoire de recours, a
toutefois été abandonné en réplique. Elles critiquent néanmoins le fait que la
commission intimée aurait rencontré le syndic en leur absence; c'est à cette
occasion que les représentants de la municipalité auraient proposé la nouvelle
version de la convention censée accompagner les décisions de taxation. Ces
projets de convention – qui ont d'ailleurs été portés à la connaissance des recourantes
–auraient d'ailleurs pu être discutés à l'audience de la Commission communale
de recours du 26 février 2024, mais les recourantes ne se sont pas présentées,
renonçant à leur audition. On relèvera que la commission, en tant qu'autorité administrative,
est soumise à des exigences moins strictes sous l’angle procédural, qu’une
autorité judiciaire (dans ce sens, ATF 149 I 343, consid. 7.2); on ne saurait
dès lors retenir le grief des recourantes relatif à l’audition de la municipalité,
en leur absence. Au surplus, si vice il y a eu, celui-ci ne paraît pas avoir
entraîné de conséquences en l'occurrence, ce d'autant que les recourantes, par
la voix de leur conseil, ont dénié toute portée à ces conventions, dans leur
deux versions successives, puisqu'elles ne les ont pas signées.

b) Le pourvoi fait par ailleurs valoir une violation
du droit d'être entendu. Or, en examinant de plus près ce grief, il s'avère
qu'il consiste essentiellement – puisque les recourantes ont renoncé à
comparaître devant la Commission communale de recours lors de son audience –
dans une motivation lacunaire de la décision attaquée. Par ailleurs, il faut
souligner également que la jurisprudence admet que le défaut de motivation
d'une décision administrative peut être réparé à l'occasion de la procédure de recours,
si l'autorité intimée complète la motivation de sa décision et que le recourant
est en mesure à son tour de se déterminer à ce sujet (cf. ATF 145 I 167 consid.
4.4; ATF 142 II 218 consid. 2.8.1; ATF 137 I 195 consid. 2.3.2 et les
références). Enfin, s'agissant de questions de droit, la Cour de droit
administratif et public dispose à cet égard d'un plein pouvoir d'examen (cf. art. 98
let. a LPA-VD). 

Dans le cas d'espèce, il faut de toute manière
considérer que la décision attaquée était suffisamment motivée pour permettre
aux recourantes de la contester utilement; ces dernières ont en outre eu
l'occasion de compléter leurs moyens dans le cadre de leur réplique. 

c) Le grief de violation du droit d'être entendu
doit ainsi être écarté.

3.                     
Les recourantes contestent être les débitrices des contributions qui
leur sont réclamées. A teneur des art. 4b ss LICom, les communes peuvent
prévoir, dans le cadre des dispositions réglementaires, le prélèvement d'une
taxe pour couvrir les dépenses d'équipement communautaire communal ou
intercommunal liées à des mesures d'aménagement du territoire (typiquement en
présence de nouvelles prescriptions engendrant une augmentation des
possibilités de bâtir). A teneur de l'art. 4d LICom, la taxe est due à la commune
par le propriétaire du fonds. Or, selon les recourantes, les communautés ne
sont pas propriétaires du fonds, seuls le sont les différents propriétaires
d'étages, à concurrence de leurs parts.

a) Avant d'examiner le mérite de ce grief, il
convient de procéder à quelques rappels du cadre légal pertinent. 

aa) On peut suivre les recourantes lorsqu'elles
affirment que la communauté des propriétaires d'étages n'est pas propriétaire
de l'immeuble, qui appartient en copropriété à ses membres; elle a simplement
pour but de permettre la gestion de l'immeuble, dans la mesure où cette
dernière relève de la sphère commune des propriétaires d'étages (cf., à ce
sujet, Steinauer, op. cit., N 1833). Cependant, les règles du Code civil
confèrent à la communauté des propriétaires d'étages une certaine autonomie
juridique; ainsi, selon l'art. 712l CC, la communauté peut être titulaire de
droits et d'obligations, exercer ces droits et exécuter ces obligations en son
nom, actionner ou être actionnée en justice, poursuivre ou être objet d'une
exécution forcée et enfin intervenir dans des procédures de droit public (Steinauer,
op. cit., N 1834). Ces aptitudes n'existent toutefois qu'en relation
avec le but de la communauté, à savoir la gestion de l'immeuble. Elle peut donc
détenir des actifs en lien avec cette gestion; s'agissant par ailleurs des
passifs, ceux-ci sont en lien avec les frais et charges communs, tels que
précisés par l'art. 712h CC. La communauté des propriétaires d'étages,
sans être dotée de la personnalité morale, présente néanmoins une dimension
corporative; celle-ci s'exprime dans son organisation: elle dispose
nécessairement d'une assemblée des copropriétaires, auxquels s'ajoutent
fréquemment un administrateur de la propriété par étages (cf., à ce sujet, Steinauer,
op. cit., N 1837 ss). Lorsque la communauté est dotée d'un
administrateur, celui-ci a deux sortes d'attributions, celles relevant de la
gestion interne, d'une part, et celles relevant de la gestion externe, d'autre
part. Sur le plan interne, l'administrateur est en somme le pouvoir exécutif de
la communauté (Steinauer, op. cit. N 1889; il lui appartient notamment
de répartir entre les différents propriétaires d'étages les frais et charges
communs: N 1892 ss). Sur le plan de la gestion externe, l'administrateur
représente la communauté et les propriétaires d'étages envers les tiers, pour
toutes les affaires qui relèvent de l'administration commune et entrent dans
ses attributions légales (cr. art. 712t al. 1 CC; Steinauer, op. cit.
N 1913 ss).

bb) On a évoqué plus haut la question des frais et
charges communs de la PPE, régis par l'art. 712h CC; dans ce domaine, la
communauté s'interpose entre les propriétaires d'étages et les tiers
créanciers. En d'autres termes, c'est la communauté comme telle qui est
créancière des contributions dues par les propriétaires d'étages en lien avec
les frais et charges communs; cette qualité de créancier, reconnue à la
communauté dans les rapports internes, permet de considérer que, dans les
rapports externes, c'est également la communauté qui est débitrice des frais
communs à l'égard des tiers (Steinauer, op. cit., N 1892, 1899 et
1921 ss). 

cc) L'art. 712h al. 2 CC comporte une énumération,
non exhaustive, de frais et charges communs que doit donc assumer la
communauté. Parmi ces frais et charges communs figurent les contributions de
droit public et les impôts, dans la mesure où ces charges incombent à
l'ensemble des propriétaires d'étages; ce sera le cas si l'objet imposé est
l'immeuble comme tel et non la part de chaque copropriétaire. En d'autres
termes, si le prélèvement a pour objet la part de propriété par étages
elle-même, celui-ci doit être opéré auprès du propriétaire d'étages: il en va
ainsi de l'impôt sur le revenu et la fortune de la part d'étages ou de l'impôt
foncier qui s'y rapporte. D'autres prélèvements concernent au contraire
l'immeuble, réparti en parts d'étages, ainsi des taxes de raccordement au
réseau d'évacuation des eaux ou encore les contributions dues dans le cadre
d'une opération de remaniement parcellaire. Il en va de même des contributions
de plus-value de l'art. 5 LAT (sur ces différents points, cf. Amédéo Wermelinger,
La propriété par étages, Commentaire des articles 712a à 712t du Code civil
suisse, 4ème éd., Rothenburg 2021, N 14 ss ad art. 712h;
l'auteur cite encore les contributions aux frais d'un plan de quartier).

dd) L'objet du présent recours concerne la taxe sur
l'équipement communautaire, dont il convient de présenter encore le régime dans
les grandes lignes.

aaa) Introduits par la modification du 11 janvier
2011, entrée en vigueur le 1er avril 2011, les art.4b à 4e
LICom permettent aux communes de prélever une taxe pour couvrir les dépenses
d'équipement communautaire communal ou intercommunal lié à des mesures
d'aménagement du territoire (art. 4b al. 1 LICom). Les mesures d'aménagement du
territoire doivent augmenter sensiblement la valeur d'un bien-fonds et peuvent
notamment consister en un classement d'une zone inconstructible en zone à bâtir
ou en zone spéciale ou une modification des prescriptions de zone engendrant
une augmentation des possibilités de bâtir (art. 4c LICom). Selon les travaux
préparatoires (Exposé des motifs et projets de loi du 9 juin 2010 in BGC
2007-2012, Conseil d'Etat, Tome 18, p. 351 ss; Rapport de la commission et
débats parlementaires in BGC 2007-2012, Grand Conseil, Tome 18, p. 176
ss), cette modification législative faisait suite à une sentence arbitrale du
26 juin 2007 (publiée in RDAF 2008 l 361 ss) déniant toute portée, faute de base
légale, aux dispositions d'une convention par laquelle des propriétaires de
parcelles situées dans le périmètre d'un projet de plan de quartier
s'engageaient, en cas d'adoption dudit plan par les autorités compétentes, à
verser une contribution pour le financement des infrastructures générales d'une
commune (équipement communautaire). La modification législative visait à créer
une base légale pour permettre aux communes de continuer à prélever une telle
contribution au moment de la création de nouvelles zones à bâtir ou de
l'adoption d'autres mesures d'aménagement du territoire avec un effet
équivalent (voir Exposé des motifs précité, p. 351; Rapport du Conseil d'Etat
sur la motion Jacques Haldy et consorts - Pour permettre aux communes de
financer leurs frais d'infrastructures en cas d'adoption d'un plan
d'affectation, in BGC 2007-2012, Conseil d'Etat, Tome 18, p. 355 ss;
Etienne Poltier, La contribution de plus-value de l'art. 5 al. 1 bis LAT et sa
mise en œuvre dans le canton de Vaud, JdT 2018 III 67 ss, p. 96). Selon ce
dernier auteur, cette contribution, qui ne frappe pas directement la
plus-value, se rapproche d'un impôt d'affectation lié aux coûts, puisqu'elle
finance des infrastructures collectives dont le propriétaire assujetti ne
bénéficie qu'indirectement (op. cit., p. 98).

bbb) Le Conseil communal de Prilly a adopté le 25
avril 2016 le règlement communal concernant la taxe relative au financement de
l'équipement communautaire (ci-après: RCTEC), entré en vigueur par son
approbation par le Département des institutions et de la sécurité en date du 9
mai 2016 (art. 13 RCTEC). L'art. 3 RCTEC prévoit les différents cas de taxation
et précise le cercle des assujettis; sous lettre b), il prévoit notamment que
la taxe est due en cas de modification des prescriptions de zone engendrant une
augmentation des possibilités de bâtir, pour autant que cette mesure accroisse
au moins de 500 m2 la surface de plancher déterminante (SPd,
calculée conformément à la norme SIA 504.421) légalisée sur le bien-fonds
concerné; cette taxe est due par "le ou les propriétaires fonciers qui
bénéficient de mesures d'aménagement du territoire comportant cette
augmentation sensible des possibilités de bâtir". 

b) La question qui se pose en l'espèce est ainsi de
déterminer si la taxe sur l'équipement communautaire doit ou non entrer dans
les charges communes, telles que prévues par l'art. 712h al. 2 ch. 3 CC, d'une
part, et les dispositions cantonales et communales qui régissent cette taxe,
d'autre part. Pour trancher cette question, il convient de déterminer si la
contribution ici en cause frappe l'immeuble, en tant qu'objet de la
contribution ou si elle frappe plutôt les différentes part d'étages. A cet égard,
on a vu que diverses contributions, telles que celles qui sont dues dans le
cadre d'une opération d'amélioration foncière ou la contribution de plus-value
de l'art. 5 LAT, dans la mesure où elles concernaient l'immeuble entier,
devaient être considérées comme des charges communes. La taxe sur l'équipement
communautaire, qui leur est comparable s'agissant de son assiette, quand bien
même il s'agit sans doute d'un impôt d'affectation, devrait ainsi être
considérée elle aussi comme une charge commune. 

Au demeurant, les recourants font valoir que les
communautés ne pourraient que très difficilement réaliser le potentiel
constructible supplémentaire dévolu à leur parcelle (car cela supposerait,
sinon la démolition des bâtiments existants, du moins une transformation très
importante du bâti sur ces bien-fonds); les recourantes vont même jusqu'à dire
que ce potentiel constructible supplémentaire serait de nature théorique. Ces
indications démontrent en tous les cas que la plus-value qu'il s'agit de frapper
en l'occurrence concerne les deux immeubles (les parcelles ******** et ********)
en leur entier, et non les parts d'étages prises individuellement. Sur la base
de ce critère, il convient ainsi de confirmer le caractère de charge commune de
la taxe sur l'équipement communautaire; c'est donc à raison que ces
contributions ont été demandées à chacune des deux communautés de
copropriétaires d'étages et non aux propriétaires d'étages individuellement. Ce
premier grief doit ainsi être écarté.

4.                     
Les recourants invoquent, dans une brève argumentation, l'art. 4 LICom,
disposition qui constitue une habilitation générale des communes pour
l'adoption de taxes spéciales, par quoi il faut comprendre des contributions
causales, perçues en contrepartie de prestations ou avantages reçus de la
collectivité publique (art. 4 al. 3 LICom). Or, selon les recourantes,
celles-ci ne bénéficieraient d'aucune contre-prestation (la plus-value évoquée
étant purement théorique), de sorte que la taxe ici contestée ne serait pas
due. 

A cet égard, les recourantes perdent de vue que les
art. 4b ss LICom introduisent un régime spécial, qui s'écarte de celui de
l'art. 4 précité; il faut noter également que cette contribution a pour objet
la plus-value découlant, pour le propriétaire d'un fonds, de mesures
d'aménagement du territoire (art. 4c LICom). On a d'ailleurs vu que cette
réglementation s'inscrit dans la ligne de celle prévue par le droit fédéral à
l'art. 5 al. 1 LAT, disposition qui prévoit une compensation des plus-values
dans ce type d'hypothèse. 

En d'autres termes, il n'y a pas lieu de s'arrêter
plus longuement sur cette argumentation (soit le grief d'une violation de
l'art. 4 LICom, lequel n'est pas pertinent en l'espèce) qui apparaît comme mal
fondée. 

5.                     
En évoquant le caractère théorique du supplément de potentiel
constructible alloué par le nouveau PGA, les recourantes soulèvent également le
moyen tiré de l'égalité de traitement; elles critiquent le fait que les normes
applicables ne fassent aucune distinction entre un propriétaire ordinaire,
détenant par hypothèse un terrain non bâti, de copropriétaires (notamment de copropriétaires
d'étage) occupant des bâtiments existants.

a) Aux termes de l'art. 127 al. 2 Cst., dans la
mesure où la nature de l'impôt le permet, les principes de l'universalité, de
l'égalité de traitement et de la capacité économique doivent, en particulier, être
respectés. L'art. 167 al. 2 de la Constitution du Canton de Vaud du 14 avril
2003 (Cst-VD; BLV 101. 01) a un contenu similaire. Ces dispositions
concrétisent en droit fiscal le principe d'égalité consacré à l'art. 8 al. 1
Cst. (cf. TF 2C_164/2015 du 5 avril 2016 consid. 4. 1). Le principe de
l'universalité de l'impôt, qui vise l'aspect subjectif du rapport fiscal (cf.
Xavier Oberson, Droit fiscal suisse, 5ème éd., Baie 2021, p. 38), exige que
toute personne ou groupe de personnes soit imposé selon la même réglementation juridique.
Il interdit, d'une part, que certaines personnes ou groupes de personnes soient
exonérés sans motif objectif (interdiction du privilège fiscal), car les
charges financières de la collectivité qui résultent des tâches publiques
générales qui lui incombent doivent être supportées par l'ensemble des citoyens
(ATF 133 l 206 consid. 6.1; 132 l 153 consid. 3.1); il prohibe, d'autre part,
une surimposition d'un petit groupe de contribuables (interdiction de la
discrimination fiscale; cf. ATF 122 l 305 consid. 6a; ég. TF 2C_164/2015
précité consid. 4. 1).

Le principe de l'égalité de l'imposition, pour sa
part, concerne l'aspect objectif du rapport fiscal (cf. Xavier Oberson, op.
cit., p. 39). Selon ce principe, les personnes dont les situations sont
semblables sont imposées de la même manière. A l'inverse, de réelles
différences dans les situations de fait doivent mener à des charges fiscales
différentes (ATF 137 1145 consid. 2. 1; ATF 136 l 49 consid. 5.2; TF 2C_516/2018
du 18 juin 2018 consid. 5.1). On relève encore que l'art. 127 al. 2 Cst.
s'applique, au-delà de sa lettre, non seulement aux impôts proprement dits,
mais aussi aux contributions causales; il couvre donc la taxe sur l'équipement
communautaire, sans égard à sa qualification comme impôt (solution retenue ici)
ou comme contribution causale.

b) Dans une argumentation succincte, les recourantes
soutiennent que le règlement communal (le grief pourrait être dirigé également
contre les art. 4b ss LICom), en tant que ces normes ne font pas de distinction
entre différentes catégories de propriétaires, violerait ces principes.

aa) En l'occurrence, on se trouve en présence d'un
impôt d'affectation dépendant des coûts (Kostenanlastungssteuer), plus
précisément celui des coûts des équipements dits communautaires. Dans ce cadre,
la première question consiste à délimiter le cercle des contribuables (c'est l'aspect
subjectif du principe d'égalité qui est ici en jeu); pour satisfaire aux
exigences de l'art. 127 al. 2 Cst., il convient de le faire, s'agissant d'une
telle contribution spéciale, sur la base de motifs objectifs et de ne pas
ménager au niveau légal des exceptions injustifiées (cf., dans ce sens, CDAP
FI.2021.0046 du 21 octobre 2021). Au demeurant, l'objectif de l'art. 5 al. 1
LAT est aussi de réaliser l'équité entre des propriétaires qui ne bénéficient
pas des plus-values liées aux mesures d'aménagement du territoire, d'une part,
et ceux qui en profitent, d'autre part. La solution naturelle qui vient à
l'esprit – pour la taxe d'équipement communautaire, laquelle peut être
considérée comme une mesure d'exécution de l'art. 5 al. 1 LAT – est alors de
frapper les propriétaires qui bénéficient d'une telle plus-value, plus
précisément les propriétaires des biens-fonds au moment de la mesure
d'aménagement qui crée cette plus-value (dans ce sens, CDAP FI.2021.0105 du 7
mai 2024 consid. 3, au sujet précisément de la taxe d'équipement communautaire,
confirmé par le Tribunal fédéral: TF 9C_326/2024 du 18 mars 2025). 

Sur cet aspect subjectif de la contribution ici en
cause, force est ainsi de retenir que la solution découlant à la fois de l'art.
4d LICom et de l'art. 3 RCTEC, qui le met en œuvre, apparaît conforme aux
exigences de l'art. 127 al. 2 Cst. 

bb) S'agissant par ailleurs du volet objectif, la
taxe tient compte, sur le territoire de la commune de Prilly, de l'augmentation
de la surface de plancher déterminante, en l'occurrence pour le logement
(calculé sur la base d'un montant de 133 fr. 80 par m2). Il
s'agit-là sans doute d'un calcul schématique que les recourantes ne critiquent
pas, sous une réserve : elles affirment en effet qu'il s'agit-là d'une
plus-value purement théorique.

cc) Elles soutiennent en effet que le potentiel
constructible supplémentaire apporté par le PGA ne peut pas être réalisé sur
leur parcelle; non pas que celle-ci soit inconstructible; mais les bâtiments
existants, constitués de surcroît en communauté de propriétaires d'étages,
rendent la possibilité de réaliser de nouvelles constructions illusoire. A cet
égard, on peut donner acte au recourant des difficultés concrètes que
présenterait la réalisation de nouveaux bâtiments conformes au potentiel actuel
du PGA, il n'en demeure pas moins que la construction de tels immeubles est
possible – cas échéant moyennant la démolition des bâtiments existants.
Autrement dit, une telle réalisation paraît incertaine, sinon aléatoire; il
n'en demeure pas moins que le nouveau potentiel constructible découlant du PGA
a entrainé une plus-value de ces bien-fonds.

Pour tenir compte de ces difficultés, le législateur
fédéral a retenu une formule différente de celle résultant de la LICom en
reportant l'exigibilité de la taxe, principalement au moment de l'octroi de
permis de construire ou en cas de vente (art. 5 al. 1bis LAT; voir aussi, pour
le droit fribourgeois, François Piller, La mise en œuvre de la taxe sur la
plus-value dans le canton de Fribourg, Genève 2024, p. 21 ss, spéc. p. 22, où l'auteur
mentionne le régime particulier prévu pour les PPE). 

Cela étant, on aurait pu considérer que le régime
découlant de l'art. 4b LICom, prévoyant une exigibilité immédiate de la taxe,
constituerait une mesure trop rigoureuse, s'il n'avait pas été accompagné de
cautèles. Or, tel est le cas à l'alinéa 2 de cette disposition, lequel prévoit
que, par voie conventionnelle, la commune peut différer la perception de la
taxe ou accorder un plan de paiement (l'art. 11 RCTEC va d'ailleurs dans le
même sens). Autrement dit, l'on peut considérer que la solution de l'art. 4e
LICom (soit celle d'une exigibilité immédiate, accompagnée de possibilités de
dérogation) constitue, sous cet angle, une solution conforme au principe de
l'égalité de traitement et de la proportionnalité: la cautèle prévue à l'art.
4e al. 2 LICom permet en effet d'assouplir la rigueur du système légal lors de
l'application concrète du régime de la taxe d'équipement communautaire à des
espèces particulières, comme le cas examiné ici (sur le régime des dérogations,
en tant qu'assouplissement du principe de la suprématie de la loi, cf.
Moor/Flückiger/Martenet, Droit administratif, vol. I, 3ème éd.,
Berne 2012, p. 635 ss, spéc. p. 637).

c) Le grief de violation de l'égalité de traitement
soulevé par les recourantes – dirigé d'ailleurs contre l'art. 4e LICom et 11
RCETC – doit ainsi être rejeté.

6.                     
Il résulte des considérations qui précèdent que le pourvoi doit être
rejeté et la décision attaquée confirmée. Il faut réserver la possibilité des
recourants de demander un plan de paiement voir, sur proposition de la
municipalité, de signer une convention à ce propos. Les recourantes, qui
succombent, doivent supporter l'émolument d'arrêt; elles n'ont au surplus pas
droit à l'allocation de dépens (cf. art. 49 et 55 LPA-VD).

 

Par ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.                      
Le recours est rejeté.

II.                     
La décision rendue par la Commission communale de recours en matière
d'impôt de la Commune de Prilly du 1er mars 2024 est confirmée.

III.                   
L'émolument d'arrêt, fixé à 10'000 (dix mille) francs, est mis à la
charge des Communautés de propriétaires d'étages A.________ et B.________,
solidairement entre elles.

IV.                   
Il n'est pas alloué de dépens.

 

Lausanne, le 23 avril 2025

 

                                                         La
présidente:                                  

                                                                                                                  

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la
procédure.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, Schweizerhofquai
6, 6004 Lucerne). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions
des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.