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**Case Identifier:** c96f6127-7d33-5be4-b38d-f4829b91ccde
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-01-23
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.01.2015 AC.2014.0075
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_AC-2014-0075_2015-01-23.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 23 janvier 2014

  
	
  Composition

  	
  M. André Jomini, président; Mmes Claude-Marie Marcuard et Silvia Uehlinger, assesseurs; Mme Marlène Antonioli, greffière. 

  

 

	
  Recourant

  	
   

  	
  John MADDOCKS, à Arzier-Le Muids, représenté par Me Raymond DIDISHEIM, avocat
  à Lausanne,  

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Municipalité d'ARZIER-LE
  MUIDS,  

  

   

	
  Constructrice

  	
   

  	
  LES RIVES DU BOIRON
  SA, à Rolle, représentée par Me Frank AMMANN, avocat à Lausanne. 

  

   

 

	
  Objet

  	
  Recours John MADDOCKS contre la décision
  de la Municipalité d'Arzier-Le Muids du 8 avril 2013 (AC.2013.0238, permis de construire cinq villas comprenant deux
  logements chacune et de 25 places de parc, soit quinze places extérieures,
  deux garages de deux places et trois couverts à voitures de trois places, sur
  les parcelles nos 296, 2564, 2565 et 2566,  propriété de LES RIVES
  DU BOIRON SA) et la décision de la Municipalité d'Arzier-Le Muids du
  22 janvier 2014 (levée de l'opposition et permis de construire comprenant
  la démolition du bâtiment no ECA 1214, la modification de deux
  villas, à savoir construction de deux villas de trois logement chacune au
  lieu des deux villas de deux logements chacune initialement prévues, la construction
  de deux autres villas de trois logements chacune et d'un parking souterrain
  de 24 places et 4 places extérieures sur la parcelle n° 296, propriété de LES
  RIVES DU BOIRON SA).   

  

 

 

 

 

Vu les faits suivants : 

A.                               
La société Les Rives du Boiron SA (ci-après:
LRB) est propriétaire des parcelles adjacentes nos 296 (3'632 m2), 2564 (1'404 m2), 2565 (798 m2)
et 2566 (780 m2), qui constituaient l'ancienne parcelle no
296, sur le territoire de la commune d'Arzier - Le Muids au lieu-dit "Prés-de-la-Cure"
(la division de la parcelle n° 296 a été inscrite au registre foncier le 9
octobre 2013). Ces biens-fonds sont classés en zone de villas, mis à part un
compartiment de terrain de 184 m2 au sud de la parcelle no
2564, qui est classé en zone village. Ils ne sont pas bâtis, à l'exception d'un
garage de 56 m2 (ECA no 1214) qui se trouve sur la
nouvelle parcelle n° 296.

Ces quatre parcelles sont longées,
dans leur partie supérieure (à l'ouest) par le chemin du Fiay, aménagé en vertu
d'une servitude de passage. Ce chemin privé, qui débouche sur la route
cantonale (route de Saint-Cergue), dessert des parcelles bâties, avec des
maisons individuelles. 

B.                              
Le 1er novembre 2012, LRB a demandé un
permis de construire cinq villas de deux appartements chacune, à savoir la villa
A1 sur la parcelle n° 2564, la villa A2 sur la parcelle n° 2565, la villa A3
sur la parcelle n° 2566 et les villas B1 et B2 sur la parcelle n° 296 (à
l'est de la parcelle, soit dans la partie aval), ainsi que 25 places de
stationnement (quinze places extérieures, dont cinq places visiteurs, deux
places dans deux garages et deux places dans trois couverts). Dans les villas
B1 et B2, le premier appartement occupe le rez-de-chaussée inférieur et le
deuxième appartement le rez-de-chaussée supérieur, avec un accès aux combles
dans lesquels sont prévus un grenier de 38,80 m2 et une buanderie de
6,10 m2. 

Mis à l’enquête publique du 16
novembre au 17 décembre 2012, ce projet a suscité deux oppositions, dont celle
de John Maddocks, copropriétaire avec son épouse de la parcelle no 284,
qui jouxte à l'ouest la parcelle no 296 (en amont, de l'autre côté
du chemin du Fiay). La Municipalité d’Arzier- Le Muids (ci-après: la
municipalité) a levé les oppositions, ce dont elle a informé John Maddocks par
lettre du 8 avril 2013, et elle a délivré le permis de construire daté du 25
avril 2013 (permis no 25812). 

C.                              
Le 10 mai 2013, John Maddocks a recouru devant
la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre la décision
municipale levant son opposition et délivrant l'autorisation de construire (procédure
AC.2013.0238). Il conclut à l'annulation de cette décision. Il se plaint de
violations du règlement général sur les constructions et l'aménagement du territoire
d'Arzier – Le Muids, entré en vigueur le 18 décembre 1992 (RCAT), à propos
de la hauteur des constructions (art. 6.1 RCAT) et, pour les villas A1, A2 et
A3, à propos de la distance entre bâtiments et limites de propriétés (art. 5.4
RCAT). 

Dans une lettre du 31 mai 2013,
John Maddocks a précisé qu'il renonçait irrévocablement à contester la
réglementarité des villas projetées A1, A2 et A3.  

Dans sa réponse du 19 juin 2013, la
municipalité conclut au rejet du recours. John Maddocks a répliqué le 29 août
2013.

Le 24 juin 2013, le juge instructeur,
tenant compte de la renonciation de John Maddocks à contester le caractère
règlementaire des villas A1, A2 et A3 projetées, a levé l'effet suspensif pour
ce qui concerne ces trois bâtiments.

Etant donné que la constructrice
envisageait un nouveau projet sur la parcelle n° 296, la procédure AC.2013.0238
a été suspendue par le juge instructeur le 8 octobre 2013, jusqu'à ce que la
municipalité ait statué sur ce nouveau projet.

D.                              
Le 26 juin 2013, LRB a en effet déposé une nouvelle
demande de permis de construire sur la parcelle no 296. Le nouveau
projet consiste d'abord à modifier les deux villas B1 et B2 (prévues à l'est de
la parcelle, soit dans la partie aval), à savoir aménager trois logements au
lieu de deux dans chacune de ces deux villas; il tend ensuite à construire en
plus deux nouvelles villas, C1 et C2, de trois logements chacune (à l'ouest de
la parcelle, soit dans la partie amont) ainsi qu'un parking souterrain de 24
places, et quatre places de parc extérieures. La construction de la villa C2
implique la démolition du garage existant (ECA no 1214). Les quatre
villas ont la structure suivante: le premier appartement occupe une partie du
rez-de-chaussée inférieur, le deuxième appartement occupe une partie du rez-de-chaussée
supérieur et le troisième appartement occupe le reste de l'espace sur ces deux
étages (appartement en duplex). La surface du rez-de-chaussée inférieur est
plus importante que celle du rez-de-chaussée supérieur, ce qui permet de créer,
à ce niveau, une terrasse devant la façade est. Sous le toit, il est prévu
d'aménager un grenier de 52,30 m2 et une buanderie de 8,9 m2
accessible depuis le deuxième appartement, ainsi qu'un grenier de 46,10 m2
accessible depuis le troisième appartement dans les combles des bâtiments B1 et
B2, et un grenier de 49,30 m2 et une buanderie de 10,30 m2
accessible depuis le deuxième appartement, ainsi qu'un grenier de 38 m2
accessible depuis le troisième appartement dans les combles des villas C1 et C2.
Dans les quatre bâtiments (B1, B2, C1 et C2), ces trois pièces (les deux
greniers et la buanderie) seront chacune éclairées par une lucarne rampante de 0,63
m2 (90 cm sur 70 cm). Chaque grenier disposera en plus d'une
fenêtre en façade pignon de forme triangulaire, dont la base est d'environ 2 m,
et la hauteur de 90 cm (surface d'environ 0,9 m2). D'après les
plans "Façades-coupe villa type B – 1/100" et "Façades-coupe
villa type C- 1/100" du 24 juin 2013, la hauteur au faîte de ces quatre
bâtiments ne dépasse pas 10 m; les hauteurs à la corniche ne dépassent pas 6 m.

Mis à l'enquête publique du 23
juillet au 22 août 2013, ce nouveau projet a suscité trois oppositions, dont
celle de John Maddocks. Ce dernier a fait valoir que le projet violait l'art.
6.1 RCAT (hauteur des bâtiments) et l'art. 9.3 RCAT, qui exige, pour les
bâtiments d'habitation comprenant plus de cinq logements, la réalisation d'une
place de jeux et de détente. Il invoquait également la règle limitant le
coefficient d'utilisation du sol (CUS) à 0.25 (art. 4.1 RCAT), en faisant
valoir que cette limite serait dépassée à cause de la surface de plancher créée
au niveau combles. 

La municipalité a levé ces trois oppositions,
ce dont elle a informé les opposants par lettres du 22 janvier 2014, et elle a
délivré le permis de construire sollicité, daté du 3 février 2014 (permis no
26228). Elle a notamment transmis à John Maddocks un calcul du CUS établi par
l'architecte de la constructrice et contrôlé par le Service technique de la
commune. Ce calcul indique la surface de chaque niveau des villas B1, B2, C1 et
C2, en distinguant la surface déterminante pour le CUS, d'une part, et la
surface des caves/greniers, d'autre part. La surface brute de plancher
habitable ou utilisable est ainsi de 1'188 m2. 

Lors du fractionnement de
l'ancienne parcelle n° 296, la municipalité avait déterminé les surfaces brutes
de plancher utilisable (SBPU) pour chacune des nouvelles parcelles; le résultat
des calculs a fait l'objet d'une mention inscrite au registre foncier. Pour la
nouvelle parcelle n° 296, la surface brute de plancher utilisable est de 1'190
m2. 

E.                              
Le 24 février 2014, John Maddocks a recouru devant
la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre la
décision de la municipalité levant son opposition et autorisant le nouveau
projet de construction de LRB (procédure AC.2014.0075). Il conclut à l'annulation
de cette décision. Les griefs du recourant se rapportent à la hauteur des
quatre bâtiments par rapport au terrain naturel et au respect du CUS.  

Dans sa réponse du 3 avril 2014, la
municipalité conclut au rejet du recours.

Dans ses déterminations du 29 avril
2014, la constructrice conclut également au rejet du recours.

F.                               
Le 28 février 2014, le juge instructeur a repris
l'instruction de la cause AC.2013.0238. Il a invité LRB à indiquer si, compte tenu
de la décision de la municipalité de délivrer le second permis de construire (n°
26228), elle renonçait à la première autorisation de construire les villas B1
et B2, selon le permis de construire n° 25812 du 25 avril 2013. Le 29
avril 2014, LRB a écrit au tribunal en se référant implicitement aux deux
causes pendantes; elle a fait valoir que ses projets étaient conformes au RCAT,
sans répondre précisément à la question posée. 

G.                              
Le 18 août 2014, le tribunal a procédé à une
inspection locale, avec ensuite une séance d'instruction, en présence des
parties. A cette occasion, la constructrice, désormais assistée d'un avocat, a
précisé qu'elle renoncerait à son premier projet (bâtiments B1 et B2 de deux
logements chacun) et réaliserait son deuxième projet (bâtiments B1 et B2 ainsi
que C1 et C2, de trois logements chacun), si elle obtenait gain de cause dans
la procédure AC.2014.0075, mais que, jusqu'à droit connu dans cette affaire,
elle maintenait les deux projets. 

Lors de l'inspection des lieux, le
niveau du terrain dans la partie supérieure de la parcelle n° 296, à proximité
du chemin du Fiay, a été examiné. Deux témoins ont été entendus à la demande du
recourant. Le premier témoin, domicilié au chemin du Fiay 17 (parcelle no
285), a déclaré en substance que la pente de la parcelle no 296 a
été fortement modifiée lors de la construction du garage au nord-ouest de cette
dernière en 1979-1980 et qu'avant ces travaux, elle était régulière. L'autre
témoin, domicilié au chemin du Fiay 14 (parcelle no 295), a indiqué que
le chemin du Fiay existait déjà lorsqu'il avait fait construire sa maison en
1974, que la parcelle no 296 présentait une pente régulière depuis
l'axe du chemin du Fiay jusqu'au terrain agricole en aval et que cette pente a
été modifiée lors de la construction du garage et l'aménagement d'un chenil au
sud-est du garage sur la parcelle no 296 dans les années 1978-1980. 

En observant les lieux, le tribunal
a constaté que le terrain a surtout été remblayé dans la partie supérieure de
la parcelle n° 296, à l'endroit où avait été aménagé le chenil, soit à
l'emplacement prévu pour le bâtiment C1, qu'il existe une limite assez claire
entre la partie amont (emplacement des villas C1 et C2) et la partie aval (emplacement
des villas B1 et B2) de la parcelle no 296 (en aval, le terrain est
cultivé, tandis qu'en amont, il est en herbe avec des arbres); à la limite
entre les deux parties, dans le prolongement du tronçon inférieur du chemin du
Fiay, on perçoit une différence de degré de pente, révélant qu'en aval de cette
limite, le terrain naturel n'a pas été modifié. 

Lors de la séance d'instruction, la
portée de l'art. 6.1 RCAT a été discutée. Le conseiller municipal chargé de la
police des constructions a indiqué que, selon cette disposition, la hauteur à
la corniche ou au faîte doit être mesurée depuis le sol, à l'endroit le plus
défavorable (le plus bas) à l'aplomb respectivement de la corniche et du faîte,
et que, pour le bâtiment C2, par exemple, il faut mesurer trois distances (2
corniches, 1 faîte) sur chacune des deux façades pignon, et contrôler pour
chacune de ces mesures si les hauteurs limites sont respectées. Il a ajouté que
les points de mesure indiqués sur le plan du bureau du bureau de géomètre
officiel Rossier SA, "Profils de la villa C2", version du 30
avril 2014, sont les points pertinents pour l'application de l'art. 6.1 RCAT. Le
géomètre auteur de ce plan a expliqué que, pour déterminer l'altitude du
terrain naturel à l'emplacement du bâtiment C2, il a procédé à une
interpolation entre les deux courbes de niveaux figurant sur les cartes
topographiques de 1960 et 1980. 

Le conseiller municipal a également
montré au tribunal et aux parties les plans du dossier de mise à l'enquête pour
la maison sise sur la parcelle no 291, attenante au nord à la parcelle
n° 296, un plan du dossier d'autorisation pour le chenil, sur la parcelle n°
296, ainsi qu'un plan daté de 1978, complété en 1991, où figurent les cotes du
chemin du Fiay, construit en 1974 environ. Aucun de ces plans n'indique le
profil de la partie amont de la parcelle n° 296. 

Le recourant a proposé que la pente
du terrain naturel dans la partie amont de la parcelle no 296 soit
déterminée selon une extrapolation à partir de trois points mesurés dans la
partie aval, à l'emplacement où on sait que le terrain n'a pas subi de
modification. Le collaborateur du bureau d'études Rossier SA a quant à lui
indiqué qu'avec ce calcul, la cote de la partie supérieure de la parcelle ne
correspondrait pas à la cote du chemin. 

Le président a alors proposé aux
parties de déterminer l'altitude du terrain naturel en tirant une ligne depuis
le bord aval du chemin du Fiay jusque dans la partie aval de la parcelle no
296, à l'emplacement où commence le terrain non modifié ou remblayé. 

La constructrice a accepté de procéder
de cette façon et de calculer ensuite la hauteur des bâtiments C1 et C2, ainsi
que B1 et B2, depuis les endroits les plus défavorables à l'aplomb de la
corniche et du faîte. 

Le recourant a fait valoir que,
selon lui, le règlement communal exigeait que la hauteur des bâtiments soit
calculée depuis l'endroit le plus défavorable au regard de l'entier de la
construction, qui peut notamment être en l'espèce l'angle des terrasses, et il
a donc requis que les calculs de hauteurs soient également effectués en fonction
du niveau du terrain naturel à chaque angle des terrasses. 

H.                              
Le 21 août 2014, le juge instructeur a joint les
causes AC.2014.0075 et AC.2013.0238 pour jugement.

I.                                  
Après la séance d'instruction, par lettres des
18 et 19 août 2014, le recourant a contesté que la pratique de la municipalité
serait de calculer la hauteur depuis les endroits les plus défavorables au
droit de la corniche, respectivement du faîte; il a fait valoir que la
municipalité a délivré le premier permis de construire (portant sur les villas
A1, A2, A3, B1 et B2), sur la base de plans où le point inférieur, pour
déterminer la hauteur des villas projetées à un angle du rez-de-chaussée
inférieur ou des terrasses, et non pas au droit de la façade pignon; pour le
deuxième projet, la constructrice avait d'abord mesuré les hauteurs depuis ce
point, considéré comme étant le plus défavorable, comme cela ressort du plan
"Façades-coupe villa type C-1/100" du 22 mars 2013.

Le 4 septembre 2014, la
municipalité a répondu que ce que le conseiller municipal avait affirmé lors de
la séance d'instruction du 18 août 2014 à propos du mode de calcul des hauteurs
au faîte et à la corniche était conforme à la pratique prescrite par le Service
technique intercommunal (STI), pour qui la mesure doit se faire "au droit
de l'élément concerné" (corniche ou faîte). 

Le 10 septembre 2014, la
constructrice a transmis au tribunal des plans des "profils des
villas", établis par le bureau Rossier le 28 août 2014, qui indiquent les
hauteurs à la corniche et au faîte (3 points par façade pignon) pour les villas
B1, B2, C1 et C2. Le terrain naturel reconstitué est figuré comme une ligne
droite, partant du bord aval du chemin du Fiay et rejoignant le terrain naturel
existant dans la partie inférieure de la parcelle. Ce terrain naturel
reconstitué est plus bas que le terrain existant, aux points de mesure retenus
pour les villas C1 et C2. Il résulte de ces plans qu'à chaque point de mesure –
seize points au droit des corniches, huit points au droit des faîtes – la
hauteur des corniches et des faîtes est inférieure au maximum de 6 m,
respectivement 10 m fixé par l'art. 6.1 RCAT. 

Dans ses observations du 2 octobre
2014, le recourant a mis une fois de plus en doute le fait que la pratique
communale, dans l'interprétation de l'art. 6.1 RCAT, retienne des points de
mesure au droit des corniches et des faîtes, et non pas aux angles des
bâtiments. Par ailleurs, il a produit une photographie datant de 1975-1976, censée
indiquer que le chemin du Fiay était à l'époque plus bas que son niveau actuel,
de sorte que, selon lui, le terrain naturel ne peut être reconstitué en tirant
une ligne droite depuis le bord aval de ce chemin. Le recourant a également
fait valoir que les combles des villas seraient bel et bien destinés à
l'habitation, et non pas à des greniers, une annonce publicitaire pour la vente
des villas projetées indiquant l'affectation suivante pour le deuxième niveau
"buanderie/ salle de douches, 2 pièces de 30 m2 chacune (bureau, salle de jeux)". 

Considérant en droit :

1.                               
Après la jonction des causes AC.2013.0238 et
AC.2014.0075, il incombe à la Cour de céans de statuer sur deux recours dirigés
contre deux autorisations de construire, pour des projets alternatifs sur le
même terrain (deux villas selon le premier projet, quatre selon le second). Le
recourant a précisé d'emblée que la contestation ne portait pas sur les trois
villas implantées dans la partie sud de l'ancienne parcelle n° 296 (villas A1,
A2 et A3).  

Les décisions attaquées sont des
décisions d'octroi d'un permis de construire et de levée d'opposition, qui sont
susceptibles de recours au sens de l'art. 74 al. 1 de la loi du 28 octobre 2008
sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), par renvoi de l'art. 99
LPA-VD. Les recours ont été déposés en temps utile et ils respectent les
exigences légales de motivation (art. 76, 77 et 79 LPA-VD). La qualité pour
recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD): elle
est reconnue à toute personne ayant pris part à la procédure devant l'autorité
précédente, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un
intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (art. 75 let.
a LPA-VD). Le propriétaire d'un bien-fonds directement voisin, qui a formé
opposition lors de l'enquête publique, a en principe qualité pour recourir
lorsqu'il critique la hauteur, le volume ou les effets du bâtiment projeté. Ces
conditions sont manifestement remplies dans le cas d'espèce, de sorte qu'il y a
lieu d'entrer en matière.

2.                               
Le recourant soutient que les villas projetées
ne respectent pas les prescriptions du règlement communal en matière de hauteur
des bâtiments. Dans son premier recours, il fait valoir que la topographie de
la parcelle n° 296 aurait été sensiblement modifiée lors de l'aménagement du chemin
du Fiay et à l'occasion de la construction de la maison sur la parcelle voisine
n° 291; le terrain naturel, à partir duquel les hauteurs doivent être
calculées, ne correspond donc pas au terrain existant actuellement. En outre,
certains bâtiments projetés seraient trop hauts. 

a) Aux termes de l'art. 6.1 RCAT,
dans la zone de villas, la hauteur à la corniche (h) est limitée à 6 m et la hauteur
au faîte (H) à 10 m. Ces hauteurs se mesurent à l'endroit le plus défavorable
entre le terrain naturel et les parties les plus élevées du bâtiment à la
corniche (h) et au faîte (H). 

La première question à résoudre est
celle de la détermination du terrain naturel. Il sera examiné ensuite (infra,
consid. 3) si, à partir de ce niveau, les prescriptions communales sur les
hauteurs à la corniche et au faîte sont respectées. 

b) Un terrain aménagé peut être considéré comme
terrain naturel aux conditions cumulatives que l'apport de terre soit intervenu
de nombreuses années avant l'édification de la construction projetée (soit à
tout le moins une période de l'ordre d'une vingtaine d'années), que les travaux
de remblayage aient porté sur un secteur d'une certaine étendue, et qu'ils ne
semblent pas avoir été effectués en vue d'une construction à édifier à plus ou
moins bref délai (arrêts CDAP AC.2012.0229 du 20 février 2014; AC.2012.0226 du
15 octobre 2013; AC.2012.0340 du 2 août 2013). Cette troisième condition doit
être comprise en ce sens que le terrain aménagé autour et pour les besoins
d'une construction donnée ne devient pas par le seul écoulement du temps, le
terrain naturel auquel on se réfère, après 20 ou 30 ans, pour mesurer la
hauteur d'un agrandissement ou d'une construction nouvelle (AC.2010.0313 du 5
avril 2012; AC.2007.0294 du 16 juin 2009). 

En l’espèce, tant l'autorité intimée que les témoins
amenés par le recourant s'accordent à dire que la pente de la parcelle no
296 a été modifiée au début des années 80, soit il y a plus de 30 ans. Ces mouvements de terre ont cependant été opérés uniquement dans la
partie amont de la parcelle dans le cadre de la construction du garage et de
l'aménagement d'un chenil. Le terrain aménagé ne saurait dès lors être
considéré comme étant le terrain naturel, déterminant pour l'application de
l'art. 6.1 RCAT. Partant, c'est le terrain dans sa configuration d'avant 1980,
date de la construction du garage, qui devrait être retenu comme terrain
naturel. Les plans du dossier de mise à l'enquête pour la maison sise sur la
parcelle no 291, celui du dossier d'autorisation pour le chenil sur
la parcelle n° 296 ou le plan daté de 1978, complété en 1991, où figurent les
cotes du chemin du Fiay, construit en 1974 environ, ne contiennent toutefois
aucune donnée pertinente permettant de déterminer exactement l'altitude du
terrain naturel. La photographie produite par le recourant à la fin de
l'instruction, qui ne montre pas en détail la configuration des lieux près du
chemin du Fiay, n'est au demeurant pas concluante. 

Au vu de l'impossibilité d'établir avec précision le
profil du terrain naturel, il faut trouver une solution permettant de le reconstituer
tel qu'il se présentait vraisemblablement avant les travaux réalisés dans le
quartier à partir de 1970. On sait, grâce aux déclarations des témoins et du
conseiller municipal, ainsi qu'aux photographies produites, qu'avant les
mouvements de terre intervenus lors de la construction du garage et
l'aménagement du chenil, la pente de la parcelle no 296 était
régulière. De plus, le tribunal a constaté lors de l'inspection locale que la
partie aval de la parcelle n'avait pas été modifiée. Sur cette base, on peut déterminer
le profil probable du terrain naturel en tirant une ligne depuis le bord aval
du chemin du Fiay jusque dans la partie aval de la parcelle no 296,
à l'emplacement où commence le terrain non modifié ou remblayé. C'est ce qui a
été fait par le géomètre, après l'inspection locale (plans et profils du 28
août 2014). 

Le recourant conteste cette façon de procéder en
faisant valoir que le chemin du Fiay aurait été rehaussé; il en veut pour
preuve une photographie datant de 1975-1976. On pourrait éventuellement déduire
de cette photographie, prise à une certaine distance, que le mur soutenant le
talus du sentier conduisant à la maison du recourant, en amont du chemin, était
plus dégagé qu'actuellement. Il ne s'agit dès lors pas d'une preuve stricte
permettant de déterminer l'altitude exacte du chemin du Fiay avant que le
terrain ne soit modifié sur la parcelle n° 296. Dès lors qu'il n'est pas établi
que le niveau du chemin du Fiay aurait varié, il faut se baser sur l'altitude
actuelle de cette desserte. Aucune autre méthode ne permet de déterminer le
profil du terrain naturel de façon plus vraisemblable que la méthode en
fonction de laquelle les derniers plans du géomètre ont été établis. 

La proposition du recourant consistant à déterminer la
pente du terrain naturel dans la partie amont de la parcelle selon une
extrapolation à partir de points mesurés en aval de ce terrain, dans le pré
s'étendant jusqu'à la route, doit être écartée, car elle ne permettrait pas d'aboutir
à un résultat fiable. Cette méthode se fonde sur des calculs géométriques ne
prenant pas en considération la situation concrète de la partie supérieure de
la parcelle n° 296. 

En conséquence, le terrain naturel au sens de l'art.
6.1 RCAT correspond à celui qui est figuré sur les plans "profils des
villas" établis par le bureau Rossier le 28 août 2014. 

3.                               
Le recourant conteste également l'appréciation de la
municipalité, en tant qu'elle retient que les hauteurs à la corniche (6 m) et
au faîte (10 m) sont respectées, pour chaque villa, "à
l'endroit le plus défavorable entre le terrain naturel et les parties les plus
élevées du bâtiment". Il fait en substance valoir que "l'endroit le
plus défavorable" ne devrait pas être choisi au droit, ou à l'aplomb, de
chaque corniche et du faîte, sur les deux façades pignon, mais là où la
construction est la plus basse, par rapport à l'altitude du terrain naturel, à
savoir à la base de la terrasse (angle aval du rez-de-chaussée inférieur).

a)  Il s'agit en l'occurrence d'interpréter l'art.
6.1 RCAT qui fixe, comme point de mesure inférieur, le terrain naturel à
"l'endroit le plus défavorable", et comme points de mesure
supérieurs, la corniche et le faîte. Sur les plans de la constructrice, l'emplacement
des corniches et des faîtes est clairement indiqué et il n'est pas discuté. 

Le droit cantonal ne définit pas le calcul de la
hauteur des bâtiments; aussi cette question relève-t-elle exclusivement du
droit communal. L'autorité communale dispose, dans l'interprétation de son
règlement, d'une certaine liberté, sur laquelle l'autorité cantonale ne doit
pas empiéter (AC.2014.0114 du 17 septembre 2014 consid. 7b et les références
citées). L'autorité cantonale de recours n'est cependant pas liée de manière
stricte par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et
elle peut adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs
sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la
norme, de sa genèse ou de son but (cf. arrêt TF 1C_103/2008 du
23 septembre 2008 consid. 2.4).

b)  Le représentant de la municipalité a affirmé
clairement, lors de l'inspection locale, que l'art. 6.1 RCAT doit être compris
en ce sens que les hauteurs doivent être mesurées à l'endroit le plus
défavorable à l'aplomb respectivement de la corniche et du faîte. Cette
interprétation a ensuite été confirmée par écrit par la municipalité, qui s'est
référée à l'avis de son mandataire pour les questions de police des
constructions, le Service technique intercommunal (STI). Cela implique, pour
les villas des projets litigieux (avec un toit à deux pans), que la hauteur à
la corniche ne dépasse pas 6 m là où, à l'aplomb de la corniche, le terrain
naturel est le plus bas. De même, la hauteur au faîte ne doit pas dépasser 10 m
là où, à l'aplomb du faîte, le terrain naturel est le plus bas. Les parties de
construction non couvertes par le toit – comme les terrasses au niveau du rez
supérieur – n'entrent donc pas en considération pour déterminer la hauteur
maximale des éléments du toit. Cette interprétation n'est pas contraire au
texte de l'art. 6.1 RCAT, ni à son but. 

Le recourant fait cependant valoir que, dans le
premier projet, les plans établis par l'architecte de la constructrice
indiquaient un autre point de mesure, pour l'endroit le plus défavorable. Cela
n'est pas déterminant, car c'est bien l'interprétation de l'autorité communale
qui est décisive. Au demeurant, dans sa réponse au recours du 19 juin 2013, la
municipalité a indiqué qu'elle avait fait procéder à un nouveau contrôle des
hauteurs au faîte et à la corniche de chacun des bâtiments par son service
technique. Rien ne permet dès lors de considérer qu'elle n'a pas alors retenu
l'interprétation précitée de l'art. 6.1 RCAT, qui est celle préconisée par le
STI. Les plans du nouveau projet (villas B1, B2, C1 et C2), du 24 juin 2013,
indiquent du reste des hauteurs mesurées à l'aplomb des faîtes et des corniches
et le permis de construire no 26228 a été délivré sur la base de ces
plans.  

Le recourant n'allègue pas avoir eu connaissance de
cas où la municipalité aurait interprété différemment l'art. 6.1 RCAT, de sorte
qu'il n'y a pas lieu de demander à cette autorité d'autres justifications à
propos de sa pratique. 

d) Il ressort des plans du 28 août 2014 que le
bâtiment B1 sera entièrement situé sur du terrain non modifié ou remblayé, que
le bâtiment B2 ne le sera qu'en partie et que les bâtiments C1 et C2
s'élèveront sur du terrain aménagé. Les hauteurs de ces bâtiments mesurées depuis
le terrain naturel – terrain non modifié ou terrain naturel reconstitué – à
l'endroit le plus défavorable à l'aplomb respectivement de la corniche et du
faîte respectent la réglementation communale, de sorte que le grief du
recourant relatif à la violation de l'art. 6.1 RCAT doit être rejeté. Ces
considérations valent aussi bien pour le premier projet (permis de construire
n° 25812) que pour le second (permis de construire no 26228), les
hauteurs limites n'étant dépassées à aucun endroit. Le grief de violation de l'art.
6.1 RCAT est en définitive mal fondé. 

4.                               
Dans son recours dirigé contre le permis de
construire no 26228 (AC.2014.0075), le recourant met également en
cause le respect du CUS. Il avait déjà fait valoir dans son opposition,
contrairement à ce que prétend la constructrice, qu'il doutait que le projet
soit conforme au RCAT du point de vue du CUS. Il avait demandé à la
municipalité de lui transmettre le calcul du CUS, ce qu'elle a fait. Le
recourant ne conteste pas les chiffres retenus dans ce calcul – en d'autres
termes, il ne prétend pas que le total des surfaces brutes de plancher
utilisables, sur la parcelle n° 296, dépasserait 1'190 m2 -  mais il
fait valoir que les combles sont habitables et que, par conséquent, il fallait
tenir compte de leur surface dans la détermination du CUS. 

a) L'art. 4.1 RCAT dispose de ce qui suit: 

"Dans certaines zones, un
coefficient d'utilisation du sol (CUS) limite la capacité constructive de
chaque parcelle sous la forme d'une proportion entre la superficie du terrain
classé en zone à bâtir et la surface brute de plancher habitable ou utilisable.

Les valeurs limites sont les
suivantes:

- zone de
village             
CUS 0,60

- zone de
villas               
CUS 0,25

- zone de faible
densité    CUS 0,15

Le calcul de la capacité
constructive s'effectue conformément à la norme 514.420 de l'Institut fédéral
pour l'aménagement du territoire de la façon suivante: 

Surface du terrain x CUS =
surface brute maximum de plancher et les règles ci-après sont applicables:

- la superficie du terrain classé
en zone à bâtir, non comprises les surfaces soumises à la législation
forestière, sert de base au calcul;

- les surfaces brutes de plancher
des bâtiments existants sur le bien-fonds sont imputées à la capacité
constructive de la parcelle; 

- au niveau des combles, la
surface de plancher se mesure à partir d'une hauteur minimum de 1.30 m sous le
plafond;

- la surface des locaux affectés
à l'exploitation agricole et aux équipements publics ou collectifs n'est pas
limitée par un coefficient d'utilisation du sol; il en est de même dans la zone
de village pour les locaux affectés à une activité professionnelle lorsqu'ils
sont situés au rez-de-chaussée d'un bâtiment." 

Pour définir la notion de CUS, le RCAT renvoie aux
normes établies par l'Institut pour l'aménagement local, régional et national de
l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich (ORL-EPFZ). La définition du CUS selon
ces dernières est la suivante (cf. Benoît Bovay et al., Droit fédéral et
vaudois de la construction, 4e éd. Lausanne 2010, p. 603): 

"La surface brute de
plancher utile se compose de la somme de toutes les surfaces d'étages
en-dessous et en-dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois
dans leur section horizontale.

N'entrent toutefois pas en
considération : toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour
l'habitation ou le travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les
séchoirs et les buanderies des logements; les locaux pour le chauffage, les
soutes à charbon ou à mazout ; les locaux pour la machinerie des ascenseurs,
des installations de ventilation et de climatisation ; les locaux communs de
bricolage dans les immeubles à logements multiples : les garages pour véhicules
à moteur, vélos et voitures d'enfants, non utilisés pour le travail; les
couloirs, escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non
directement utiles ; les portiques d'entrée ouverts ; les terrasses d'attique,
couvertes et ouvertes ; les balcons et les loggias ouverts pour autant qu'ils
ne servent pas de coursive." 

Les art. 27 et 28 du règlement  du 19 septembre
1986 d’application de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire
et les constructions (RLATC; RSV 700.11.1) régissent la hauteur et
l'éclairage des locaux destinés à servir à l'habitation:

"Art. 27

1. Tout local susceptible de
servir à l'habitation ou au travail sédentaire de jour ou de nuit a une hauteur
de 2,40 m au moins entre le plancher et le plafond à l'exception des espaces de
prolongement tels les mezzanines.

2. Dans les combles, la hauteur
de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable.
Celle-ci n'est comptée qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le
plafond ou sous les chevrons.

[…]

Art. 28

1.Tout local susceptible de
servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré naturellement et
éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n'est pas
inférieure au 1/8e de la superficie du plancher et de 1 m2
au minimum. Cette proportion peut être réduite au 1/15e de la surface
du plancher et à 0,80 m2 au minimum pour les lucarnes et les
tabatières. Si les contraintes de l'état existant l'imposent, des dérogations
peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes et les tabatières.
[…]"

Selon la jurisprudence, pour être considéré comme
"habitable", un niveau doit se prêter au séjour durable des
personnes, que ce soit pour l’habitation ou le travail (AC.2012.0241 du 17 juin
2013 et les références). Pour décider si un niveau de construction est
habitable ou non, la seule intention subjective des constructeurs ne joue pas
un rôle décisif. Il convient plutôt de déterminer si, objectivement, les
aménagements prévus au niveau considéré permettent aisément de rendre ces surfaces
habitables. Il convient en particulier de vérifier si les locaux prévus
répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale,
notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces
habitables (AC.2007.0240 du 31 décembre 2008 consid. 9 et RDAF 1972 p. 275). Le
tribunal a encore jugé à plusieurs reprises qu’il n’y avait pas lieu
d'interdire préventivement la création de combles pour le seul motif qu'ils
seraient susceptibles d'être (plus ou moins commodément) rendus habitables
(voir notamment AC.2011.0236 du 29 mai 2012 consid. 4).

b)  En l'espèce, si les locaux au niveau des combles
sont des buanderies et des greniers, il est conforme à la définition précitée
du CUS de ne pas en tenir compte. D'après les plans, les buanderies et les
greniers ont été conçus avec un éclairage naturel insuffisant pour en faire des
locaux habitables. Chaque buanderie est éclairée par une lucarne rampante de
0,63 m2, inférieure au minimum de 0,80 m2 exigé par
l'art. 28 RLATC. Les greniers disposent quand à eux de la même lucarne et d'une
fenêtre en façade pignon de 1,9 m2, soit de 2,53 m2 de
surface vitrée, qui est inférieure au 1/8e de la superficie du
plancher, prescrite en principe par l'art. 28 RLATC (la surface des greniers est
respectivement de 38 m2,  46,10 m2, 49,30 m2
ou 52,30 m2, suivant les appartements); Il n'est pas certain que,
dans les greniers, la hauteur minimale de 2.40 m soit garantie sur la moitié de
la surface (cf. art. 27 RLATC). Par ailleurs, les locaux des combles, s'ils
seront isolés, ne seront pas chauffés. A cela s'ajoute que les appartements
concernés ne disposeront d'aucun autre espace susceptible de servir de local de
dépôt ou de rangement (ils n'auront notamment pas de cave). Il est vrai que les
combles sont aisément accessibles, par un escalier, mais cela est nécessaire
pour l'utilisation de la buanderie et ce n'est donc pas un indice
d'habitabilité. 

L'annonce publicitaire pour la vente des villas
projetées qui indique pour le deuxième niveau "buanderie/ salle de
douches, 2 pièces de 30 m2 chacune (bureau, salle de jeux)",
est en effet de nature à faire douter de l'intention de la constructrice de
réaliser à ce niveau uniquement des locaux non habitables. Il appartiendra
cependant à l'autorité intimée de contrôler l'affectation de ces locaux lors
qu'elle délivrera le permis d'habiter, puis lors de vérifications ultérieures,
le cas échéant. En l'état, il n'y a pas de raisons objectives de retenir que
les surfaces disponibles au dernier niveau seront vraisemblablement rendues
habitables. L'octroi du second permis de construire ne viole pas l'art. 4.1
RCAT car les locaux prévus dans les combles peuvent être considérés comme des
pièces non habitables. Ce grief du recourant est donc mal fondé. 

5.                               
Il résulte des considérants qui précèdent que l'autorité intimée
n'a pas violé la réglementation applicable en levant les oppositions du
recourant et en délivrant les permis de construire nos 25812 et
26228. Les deux recours, entièrement mal fondés, doivent ainsi
être rejetés. Cela entraîne la confirmation des décisions attaquées. Le
recourant, qui succombe, supportera les frais de justice (art. 49 LPA-VD),
ainsi que les dépens à payer à la constructrice, assistée d'un avocat depuis
l'inspection locale (art. 49 et 55 LPA-VD).

 

Par ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

 

I.                                  
Les recours sont rejetés.  

II.                                
Les décisions de la Municipalité d'Arzier-Le-Muids
des 8 avril 2013 et 22 janvier 2014, levant les oppositions formées par
John Maddocks et accordant les permis de construire nos 25812 et 26228
à Les Rives du Boiron SA, sont confirmées.

III.                               
Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille
cinq cents) francs est mis à la charge de John Maddocks.

IV.                             
Une indemnité de 1'500 (mille cinq cents)
francs, à payer à Les Rives du Boiron SA à titre de dépens, est mise à la
charge de John Maddocks

 

Lausanne, le 23 janvier 2015

 

Le président:                                                                                             La
greffière:

 

Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.