# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 138ac7f6-6594-5e6e-ba4b-d1189cc773e3
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-06
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 06.12.2023  SB.2023.00070
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2023-00070_2023-12-06.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2023.00070	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 06.12.2023
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 20.12.2024 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Direkte Bundessteuer 2018

	
[Veräusserung einer Liegenschaft: Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel oder private Vermögensverwaltung?]

Kriterien für das Vorliegen eines steuerbaren gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels (E. 2.4). 

Gesamthaft ist vorliegend von gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel auszugehen. Obschon die Fremdfinanzierungsquote des ganzen Liegenschaftenportfolios des Pflichtigen nicht ermittelt werden konnte, kann dennoch festgestellt werden, dass er im Verlaufe der Zeit stetig weiter fremde Mittel – etwa durch die Erhöhung von laufenden Hypotheken – in Anspruch genommen hat, um damit weitere Immobilien erwerben zu können. Nach deren Erwerb investierte er zwecks höherer Renditen jeweils grössere Summen in Sanierungsmassnahmen, wozu er eigens eine Gesellschaft gegründet und eingesetzt hat. Bei dieser Ausgangslage kann gesamthaft nicht mehr von einer schlichten Verwaltung von Privatvermögen ausgegangen werden (E. 3.2.9).  
 
Abweisung der Beschwerde.

			 	
				Stichworte:
	
						FREMDFINANZIERUNG
GEWERBSMÄSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL
IMMOBILIENGESELLSCHAFT
LIEGENSCHAFTENHÄNDLER
LIEGENSCHAFTENVERWALTUNG
SANIERUNGSMASSNAHMEN
VERKEHRSWERT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 16 Abs. I DBG
Art. 16 Abs. III DBG
Art. 18 Abs. I DBG
Art. 18 Abs. II DBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

SB.2023.00070

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

vom 6. Dezember 2023

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Lara von Arx.   

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B, und/oder RA Dr. C, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

Kanton Zürich, vertreten durch das kantonale
Steueramt,

Beschwerdegegner,

 

 

betreffend
direkte Bundessteuer 2018,

hat sich
ergeben: 

I.  

A ist Eigentümer diverser Liegenschaften in D sowie einer
selbstbewohnten Eigentumswohnung in Thailand, wo er seit dem 1. Januar
2012 lebt. Für die Steuerperiode 2018 deklarierte er für die direkte
Bundessteuer ein steuerbares Einkommen in Höhe von Fr. … worin Fr. …
netto Liegenschaftserträge und Fr. … Schuldzinsen aus Hypotheken enthalten
waren. 

Am 1. November 2018 veräusserte A seine am 29. September
2000 erworbene Liegenschaft an der E-Strasse 01 in D für Fr. ... Mit
Veranlagungsvorschlag vom 24. Februar 2020 rechnete die zuständige
Steuerkommissärin ihm den Gewinn aus der Veräusserung der Liegenschaft als
steuerbares Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit auf und unterbreitete
ihm einen Veranlagungsvorschlag, welcher ein steuerbares Einkommen von
Fr. … (zum Satz von Fr. …), unter Berücksichtigung von hieraus
resultierenden AHV-Beiträgen in Höhe von Fr. …, vorsah. Mit
Veranlagungsverfügung vom 26. Juni 2020 bestätigte das kantonale Steueramt
diesen Veranlagungsvorschlag.

Hiergegen liess A am 23. Juli 2020 Einsprache
erheben. Mit Entscheid vom 15. Oktober 2021 wies das kantonale Steueramt
die Einsprache ab.  

II.  

Das
Steuerrekursgericht wies die hiergegen erhobene Beschwerde mit Entscheid vom
13. Juni 2023 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 24. Juli 2023 liess A dem
Verwaltungsgericht beantragen, der vorinstanzliche Entscheid sei aufzuheben und
sein steuerbares Einkommen für die direkte Bundessteuer 2018 auf Fr. …
(zum Satz von Fr. …) festzulegen. Eventualiter sei die Sache zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ferner ersuchte er um
Zusprache einer Parteientschädigung. 

Während das kantonale Steueramt in der Beschwerdeantwort
vom 24. August 2023 die Abweisung der Beschwerde beantragte, verzichtete
die Vorinstanz auf eine Vernehmlassung. A liess am 28. September 2023
replizieren. Die eidgenössische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Gegen den
Entscheid des Steuerrekursgerichts können die Steuerpflichtigen innert
30 Tagen nach Zustellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (vgl. Art. 145
Abs. 2 i. V. m. Art. 140 Abs. 1
des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG]
und § 14 Abs. 1 der Verordnung vom 4. November 1998 über die
Durchführung des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer).

1.2 In
Bundessteuersachen umfasst die Kognition des Verwaltungsgerichts alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts. Denn soll die erstinstanzliche Beschwerde die
allseitige, hinsichtlich Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschränkte
gerichtliche Überprüfung der Einspracheentscheide der Veranlagungsbehörde auf
alle Mängel des Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens hin ermöglichen (Art. 140
Abs. 3 DBG), muss sich die Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde, die
die Überprüfung der Entscheidung eines Gerichts und nicht diejenige einer
Verwaltungsbehörde zum Gegenstand hat, sinnvollerweise auf die Rechtskontrolle
beschränken (BGE 131 II 548 E. 2.5; RB 1999 Nr. 147). 

2.
 

2.1 Streitig
ist vorliegend, ob der Gewinn aus dem Verkauf einer durch den Pflichtigen
während 18 Jahren gehaltenen Liegenschaft an der E-Strasse 01 in D
als privater Kapitalgewinn im Sinn von Art. 16 Abs. 3 DBG oder als
Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit nach Art. 18 Abs. 2 DBG
zu qualifizieren ist.  

2.2 Der
Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte (Art. 16
Abs. 1 DBG). Aufgrund dieser gesetzlichen Ordnung, welche sich am Konzept
der Reinvermögenszugangstheorie orientiert,
sind alle Wertzuflüsse (Einkünfte) bei den Steuerpflichtigen ohne Rücksicht auf
ihre Quellen steuerbar, sofern sie das Gesetz nicht ausdrücklich von der
Besteuerung ausnimmt. Ausgenommen sind namentlich die Kapitalgewinne aus der
Veräusserung von Privatvermögen (Art. 16 Abs. 3 DBG). 

2.3 Als
Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit steuerbar sind gemäss Art. 18
Abs. 1 DBG alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land-
und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen
selbständigen Erwerbstätigkeit. Der Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit
ist dabei praxisgemäss weit auszulegen: Gewinne aus einer Tätigkeit, die über
die schlichte Verwaltung von Privatvermögen hinausgeht, stellen steuerbares
Einkommen dar (BGr, 9. März 2021, 2C_553/2019, E. 3.2 mit Hinweisen).
Dazu zählen nach Art. 18 Abs. 2 DBG auch alle
Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von
Geschäftsvermögen. Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz
oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2
DBG). Die Rechtsprechung versteht unter selbständiger Erwerbstätigkeit jede
Tätigkeit, bei der eine natürliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und
Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach
aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr
teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 13. Oktober 2022,
2C_643/2021, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1;
BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1;
VGr, 15. September 2021, SB.2020.000117, E. 3.2; VGr, 19. Februar
2020, SB.2019.000112, E. 1.2).

2.4 Nach der
Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinn
einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige
Person An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten
Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern
wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als
Indizien hierfür kommen in Betracht: die systematische bzw. planmässige Art und
Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung,
Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft
möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung),
die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines
Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der
Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzdauer, der Einsatz
erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung
derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr,
13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.2; BGr, 9. März 2021,
2C_553/2019, E. 3.3; BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3;
BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser Indizien kann
gemäss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter Umständen jedoch auch allein,
zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1
DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbständigen
Erwerbstätigkeit im Einzelfall nicht erfüllt sind, kann durch andere Elemente
kompensiert werden, die mit besonderer Intensität vorliegen. Entscheidend ist,
dass die Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113
E. 3c; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2;
BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4; VGr,
15. September 2021, SB.2020.000117, E. 3.3). Folglich kann unter
Umständen auch eine Person, welche weder haupt- noch nebenberuflich als
Liegenschaftenhändlerin tätig ist, als gewerbsmässige
(Quasi-)Liegenschaftenhändlerin qualifiziert werden (vgl. BGr,
10. September 2015, 2C_27/2015, E. 1.4; BGr, 25. August
2014, 2C_1048/2013, E. 1.4).

2.5 Für die
Annahme einer selbständigen Tätigkeit ist die Entwicklung einer Tätigkeit
erforderlich, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist, wobei die
Prüfung von Fall zu Fall aufgrund einer umfassenden Würdigung der tatsächlichen
Umstände und in jeder Steuerperiode neu vorzunehmen ist. Die erforderliche
Gesamtbetrachtung hat sich dann, wenn eine steuerpflichtige Person mehrere
Liegenschaften in ihrem Eigentum hat, auf all diese Immobilien zu beziehen,
kann sich jedoch von Periode zu Periode ändern (BGr, 13. Oktober
2022, 2C_643/2021, E. 3.1; VGr, 23. August 2023, SB.2023.00055, E. 3.6.1.).

2.6 Private
Vermögensverwaltung und damit keine selbständige Erwerbstätigkeit liegt
etwa bei Vermietung eigener Liegenschaften vor. Dies gilt selbst dann, wenn das
Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher
geführt werden (BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.3; BGr,
9. März 2021, 2C_553/2019, E. 3.4; BGr, 25. Juli 2017,
2C_966/2017, E. 3.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.00117, E. 3.4;
VGr, 7. Juli 2021, SB.2021.00045, E. 2.3). 

3.
 

3.1 Der
Pflichtige ist ursprünglich gelernter ... und studierte ... am ... in D. Im
Verlauf seiner Karriere war er mehrere Jahre für den Bund im Ausland tätig, so
namentlich in der Zeit von 1989 bis 2004. Während einer Zeitspanne von 24
Jahren baute er sich folgendes Liegenschaftenportfolio auf:

                        Kaufdatum                 Liegenschaft

            1)         26.06.1997                 Mehrfamilienhaus
F-Strasse 02, D    

2)         15.09.2000                 Mehrfamilienhaus
G-Strasse 03, D

3)         29.09.2000                 Mehrfamilienhaus
E-Strasse 01, D

4)         07.03.2005                 Mehrfamilienhaus
H-Strasse 04, D

5)         19.07.2007                 Mehrfamilienhaus
I-Strasse 05, D

6)         10.10.2008                 Eigentumswohnung
J-Strasse 06, D

7)         31.05.2013                 Mehrfamilienhaus
F-Strasse 07, D

8)         2016                           Eigentumswohnung,
Thailand

9)         15.05.2020                 Liegenschaft
K-Strasse 08, D

Im Dezember 1999 gründete der Pflichtige gemeinsam mit
einem Mitgesellschafter die L GmbH mit Sitz in D. Gemäss Angaben des
Handelsregisters bezweckt die Gesellschaft das Betreiben von
Liegenschaftsverwaltungen und Vermietungen. Der Pflichtige ist mit Fr. …
am Stammkapital von insgesamt Fr. … beteiligt. Im auf die Gründung der
Gesellschaft folgenden Jahr 2000 erwarb er die Liegenschaft an der E-Strasse 01
in D für Fr. ...  

3.2  

3.2.1
Näher einzugehen ist zunächst auf die vom Pflichtigen für den Erwerb der
streitbetroffenen Liegenschaft eingesetzten Fremdmittel. Denn der Einsatz erheblicher Fremdmittel kann
ein Indiz für die Tätigkeit eines gewerbsmässigen Liegenschaften-händlers sein,
sofern er über das hinausgeht, was auch in der privaten Vermögens-verwaltung
üblich ist, wie z. B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. Bei
Mehrfamilienhäusern beträgt die 1. Hypothek in der Regel bis zu 2/3 des
Verkehrswerts und die 2. Hypothek 67 % bis 80 % des
Verkehrswerts (vgl. BGr, 30. Oktober 2020, 2C_1021/2019, E. 6.5.2;
VGr, 15. September 2021, SB.2020.00117, E. 5.3; VGr,
21. August 2019, SB.2019.00038, E. 3.3.1; VGr, 21. Dezember
2016, SB.2016.00109, E. 3.8; vgl. auch Marc Bauen/Nicolas Rouiller,
Schweizer Bankkundengeschäft, D 2010, S. 240; Urs Emch/Hugo Renz/Reto
Arpagaus [Hrsg.], Das Schweizerische Bankgeschäft, 7. A., D 2011, Rz. 1023).
Eine darüber hinausgehende Fremdfinanzierung indiziert Gewerbsmässigkeit (vgl.
VGr, 23. August 2023, SB.2023.00055, E. 3.5.1; VGr, 5. Dezember
2018, SB.2018.00073, E. 3.3 mit Hinweisen). 

3.2.2
 Die Vorinstanz erwog, der
Pflichtige habe den Kaufpreis der streitbetroffenen Liegenschaft von Fr. …
im Umfang von Fr. … mittels Hypothek finanziert. Ein Gutachten der
Schätzungsabteilung der Bank M aus dem Jahr 1992 habe die Liegenschaft
jedoch mit Fr. … bewertet. Nach durch den Pflichtigen veranlassten
Sanierungsmassnahmen habe die Bank die Liegenschaft im November 2003 mit
Fr. … bewertet. Unter diesen Umständen erscheine nachvollziehbar, dass der
Verkehrswert der Liegenschaft im Jahr 2000 im Bereich von Fr. … gelegen
sei. Für die Beurteilung der Risikobereitschaft des Käufers seien sämtliche
relevanten Aspekte einzubeziehen, zumal vorliegend ernsthaft infrage gestellt
werden müsse, ob der vereinbarte Kaufpreis dem Verkehrswert entspreche.
Massgeblich für die damalige Risikobereitschaft des Pflichtigen sei, von
welchem Verkehrswert er ausgegangen sei. Im Ergebnis sei davon auszugehen, dass
die streitbetroffene Liegenschaft im Erwerbszeitpunkt einen höheren als den im
Kaufvertrag festgesetzten Wert gehabt habe. Das Ausmass der Finanzierung dürfte
somit im zulässigen Bereich gelegen haben und nicht per se Geschäftsmässigkeit
indizieren. Hingegen müsse die Finanzierung der übrigen Liegenschaften des
Pflichtigen weitgehend offenbleiben, da hierzu die notwendigen Angaben und
Belege fehlten. Allerdings indizierten die Fremdfinanzierungsquoten bei den
Liegenschaften F-Strasse 07 und K-Strasse 08 eine Gewerbsmässigkeit. 

3.2.3
Hiergegen wendet der Pflichtige in seiner Beschwerde ein, die Vorinstanz
habe zu Unrecht nicht den rechtlich gebotenen Schluss gezogen, dass das
Kriterium der übermässigen Fremdfinanzierung nicht erfüllt sei, obschon das
Ausmass der Fremdfinanzierung bei der Liegenschaft an der E-Strasse 01 im
zulässigen Bereich gelegen habe. Bei der Beurteilung der
Fremdfinanzierungsquote dürfe nur auf diejenige Liegenschaft abgestellt werden,
deren Veräusserung zu beurteilen sei. Die Fremdfinanzierungsquote bei der F-Strasse 07
habe überdies deutlich unter 80 % betragen, da der Verkehrswert erheblich
über dem entrichteten Kaufpreis gelegen habe. Auch bei der K-Strasse 08
sei eine übermässige Fremdfinanzierung zu verneinen. Die Liegenschaft sei nur
zu 50 % belehnt worden. Der nicht mittels Hypothek finanzierte Kaufpreis
von Fr. … sei durch Eigenmittel in Höhe von Fr. … sowie durch die
Erhöhung der Hypotheken auf drei weiteren Liegenschaften erfolgt. Die
Fremdfinanzierungsquote seines Liegenschaftenportfolios sei dadurch lediglich
von 40 % auf 50 % und somit nicht wesentlich erhöht worden. Für eine
zusätzliche Eigenmittelfinanzierung sei im Ergebnis nichts anderes als eine
Umschichtung von bis anhin illiquiden Vermögenswerten in eine cash-ähnliche
Position mittels der Hypotheken erfolgt. 

3.2.4  

3.2.4.1
Dem Kriterium des Einsatzes erheblicher fremder Mittel liegt die Überlegung
zugrunde, dass wer einen extremen Fremdkapitalanteil beansprucht ein erhöhtes
Risiko eingeht und dies auf eine geschäftliche Transaktion hindeutet (BGr, 30. Oktober
2020, 2C_1021/2019, E. 6.5.1). Um die individuelle Risikobereitschaft
eines Käufers im Zeitpunkt des Erwerbs einer Liegenschaft einschätzen zu
können, sind sämtliche objektiven Faktoren zu berücksichtigen, welche
Rückschlüsse auf die subjektiven Beweggründe des Käufers in Bezug auf den Kauf
zulassen. 

3.2.4.2
Der Pflichtige erwarb die Liegenschaft an der E-Strasse 01 in D für
Fr. … und finanzierte Fr. … mittels Hypothek. Für die Beurteilung
seiner Risikobereitschaft im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft ist jedoch
massgebend, von welchem Verkehrswert der Liegenschaft er im Zeitpunkt des Kaufs
ausgegangen ist. Aktenkundig ist diesbezüglich ein Schätzungsbericht der Bank M
vom 25. September 1991, welcher den Verkehrswert im Rahmen einer Anpassung
an die damalige Marktsituation auf Fr. … bezifferte. Im Jahr 2003
bewertete dieselbe Bank die Liegenschaft nach einer Sanierung durch den
Pflichtigen mit Fr. ... Zwei weitere Gutachten der N AG vom 11. April
2022 und der O AG vom 14. April 2022 gehen davon aus, dass der
historische Marktwert der Liegenschaft an der E-Strasse 01 in D im dritten
Quartal des Jahres 2000 bei Fr. … bzw. bei Fr. … gelegen haben
dürfte. Obschon die nach dem Erwerb der Liegenschaft erstellten Gutachten für
die Beurteilung der Risikobereitschaft des Pflichtigen im Zeitpunkt des Erwerbs
grundsätzlich von untergeordneter Bedeutung sind, ist nicht zu beanstanden,
dass die Vorinstanz unter Berücksichtigung sämtlicher vorgenannten Aspekte von
einem Verkehrswert der Liegenschaft von Fr. … im Erwerbszeitpunkt
ausgegangen ist. Aufgrund des Schätzungsberichts vom 25. September 1991
dürfte dem Pflichtigen der im Verhältnis zum Kaufpreis deutlich höhere
Verkehrswert der Liegenschaft bekannt gewesen sein, zumal er sich bei der
Beurteilung der Fremdfinanzierungsquote eigens auf diesen beruft. Ausgehend von
einem Verkehrswert von Fr. … im Erwerbszeitpunkt überschritt das Ausmass
der Fremdfinanzierung die eine Gewerbsmässigkeit indizierende Schwelle von 2/3
bei der streitbetroffenen Liegenschaft nicht. 

3.2.4.3
Hingegen muss das Kriterium der übermässigen Fremdfinanzierung vorliegend
dennoch offengelassen werden, weil eine Beurteilung des gesamten
Liegenschaftenportfolios des Pflichtigen nicht möglich ist (vgl. E. 2.5).
Der Pflichtige hat einen Teil der hierfür erforderlichen Belege entsorgt. Die
Berücksichtigung der Fremdfinanzierungsquote von bloss zwei weiteren der
insgesamt acht Liegenschaften des Pflichtigen, welche er nicht selbst bewohnt,
erscheint nicht zielführend, da daraus keine Rückschlüsse auf das ganze
Liegenschaftenportfolio bzw. auf sämtliche durch den Pflichtigen investierten
Fremdmittel gezogen werden können. Aus diesem Grund sowie auch mit Blick auf
die nachfolgenden Erwägungen kann bzw. muss das Kriterium der
Fremdfinanzierungsquote letztlich offenbleiben. Somit erübrigen sich nähere
Ausführungen zur geltend gemachten Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes
durch die Vorinstanz in Bezug auf die Ermittlung der Fremdfinanzierungsquote
der Liegenschaft an der F-Strasse 07. 

3.2.5  

3.2.5.1
Zu beurteilen ist weiter, ob die berufliche Tätigkeit des Pflichtigen eine
Nähe zum Immobilienhandel aufweist und ob er deswegen spezielle Fachkenntnisse
hat. Diesbezüglich sind sowohl die Tätigkeit des Pflichtigen für die durch ihn
gegründete L GmbH wie auch seine Rolle in der Gesellschaft näher zu
prüfen.

3.2.5.2
Uneinig sind sich die Parteien zunächst in Bezug auf die Tätigkeit der L GmbH.
Der Pflichtige ist der Ansicht, die Gesellschaft kaufe einzig Dienstleistungen
für die Verwaltung und Sanierung seiner Liegenschaften bei Dritten ein und
verrechne diese anschliessend an ihn weiter. Sie sei ein formeller
Ansprechpartner für Mieter seiner Liegenschaften, Handwerker und andere
Dienstleister. Ein geringer Kostenaufschlag werde nur verrechnet, um die
Existenz der Gesellschaft zu sichern. Demgegenüber sind der Beschwerdegegner
und die Vorinstanz der Auffassung, die Gesellschaftstätigkeit sei im Laufe der
Jahre stetig ausgeweitet worden.

3.2.5.3
Klar ersichtlich in den aktenkundigen Jahresrechnungen der L GmbH für
die Geschäftsjahre 2002, 2003, 2005, 2006, 2019 und 2020 ist, dass sie im
Bereich der Liegenschaftenverwaltung und -vermietung Erträge erwirtschaftet
hat. Die Tatsache, dass die Gesellschaft in diesen Bereichen tätig ist, wird
seitens des Beschwerdegegners zu Recht nicht in Frage gestellt. Hingegen lässt
der vormalige Internetauftritt der L GmbH noch auf diverse weitere
Aktivitäten der Gesellschaft schliessen. So bot die L GmbH auf ihrer
Internetseite bis vor Kurzem Beratungen in allen Fragen rund um Immobilien
aller Art und Grösse an und das seit mehr als 20 Jahren. Als einer der
erfahrensten Immobilienverkäufer im Grossraum D könne sie Objekte jeder Art
bewerten. Überdies würden die Verwaltung von Stockwerkeigentum, Steuer- und
Rechtsberatung in komplexen und sehr anspruchsvollen Fällen sowie
Baumanagementdienstleistungen angeboten. Nötigenfalls sei sogar eine Vertretung
vor Behörden und Gerichten möglich. Generell decke der modulare Aufbau der
gesamten Betriebswirtschaftspalette alle Kundenwünsche ab. Da die Internetseite
der L GmbH nach Erlass des vorinstanzlichen Entscheids geändert bzw. den
Angaben des Pflichtigen zufolge "vom Netz genommen" wurde, ist eine
aktuelle Überprüfung nicht möglich. Die entsprechenden Angaben auf der
Internetseite sind jedoch aktenkundig und der Pflichtige selbst stellt diese
nicht substanziiert in Abrede, sondern führt einzig pauschal aus, die Angaben
im Internet seien falsch gewesen. Als (ehemaliger) Geschäftsführer und
Hauptgesellschafter der L GmbH hat er sich den vormaligen Internet- bzw.
den Marktauftritt der Gesellschaft jedoch anrechnen zu lassen. 

3.2.5.4
In den Akten finden sich denn auch gleich mehrere Hinweise, dass die L GmbH
die auf ihrer früheren Internetseite angegebenen Leistungen, welche den Rahmen
der blossen Liegenschaftenverwaltung sprengen, angeboten und vorgenommen hat.
Einerseits wird die Gesellschaft in einem Werkvertrag mit der P AG
unmissverständlich als Bauleiterin bezeichnet. Andererseits stellte die
Gesellschaft dem Pflichtigen im Zusammenhang mit der Sanierung der Liegenschaft
K-Strasse 08 gesamthaft Fr. … direkt in Rechnung. Dieser Gesamtbetrag
umfasste (namentlich) die Abgeltung folgender Leistungen: Aufwendungen im
Zusammenhang mit den Projektentwicklungs- und Planungsarbeiten für die
Totalsanierung, Planungs- und Aufklärungsarbeiten im Zusammenhang mit der
ERZ-Auflage und Versicherung für schadhafte Entwässerungsleitungen, die
Entfernung und Entsorgung von Tapeten und Teppichbelägen sowie Malerarbeiten.
Relevant scheint ferner die in den Jahren 1999 bis 2006 erfolgte Auslagerung
der Verwaltung der Liegenschaften E-Strasse 01, H-Strasse 04 und F-Strasse 02
an eine externe Treuhandgesellschaft. Der Pflichtige führt diesbezüglich aus,
eine Angestellte der L GmbH habe die Verwaltung der Liegenschaften in den
Jahren 2007 bis 2008 zeitweise wieder übernommen, doch seit November 2008 sei
erneut eine Drittperson hierfür zuständig. Eine überzeugende Erklärung für die
Auslagerung der geltend gemachten Kernkompetenz der Gesellschaft an Dritte
bringt der Pflichtige nicht vor. Dies indiziert jedoch wiederum ein breiteres
Tätigkeitsspektrum der Gesellschaft.

Auch die Jahresrechnungen der L GmbH
sprechen für eine im Verlaufe der Zeit ausgeweitete Tätigkeit. In den Jahren
2002 und 2003 verbuchte die Gesellschaft Büroeinrichtungen und Sachanlagen in
Höhe von Fr. … und Lohnaufwand in Höhe von Fr. … (2002) bzw. Fr. …
(2003). In der Jahresrechnung 2020 wies die L GmbH für die Steuerperioden
2019 und 2020 Sachanlagen in Höhe von Fr. … (2019) bzw. von Fr. …
(2020) aus. Der Personalaufwand betrug Fr. … (2019) und Fr. … (2020).
Demgegenüber wurden folgende "Erträge aus Verwaltung" verbucht: Fr. …
(2002), Fr. … (2003), Fr. … (2005), Fr. … (2006), Fr. …
(2019) und Fr. … (2020). Der Anstieg der Aufwendungen wie auch des Ertrags
der Gesellschaft spricht tendenziell ebenfalls für einen Ausbau ihres
Leistungsangebots im dargelegten Zeitraum. 

3.2.5.5
Die Einwendungen des Pflichtigen hiergegen überzeugen nicht. Weder Verluste
in früheren Geschäftsjahren noch Rangrücktrittserklärungen des Pflichtigen
zwecks Abwendung eines Konkurses schliessen eine erweiterte Geschäftstätigkeit
der L GmbH aus. Da die Gesellschaft in einem aktenkundigen Werkvertrag als
Bauleiterin bezeichnet worden ist, muss davon ausgegangen werden, dass sie
diese Funktion Dritten gegenüber auch effektiv wahrgenommen hat. Eine
zusätzliche Unterstützung durch Dritte bei den betreffenden Sanierungsprojekten
ist hierdurch keineswegs ausgeschlossen, ändert jedoch nichts an der Tatsache,
dass die Funktion der Bauleitung sowie die damit verbundene Verantwortung der L GmbH
oblag. 

Hinsichtlich der Rechnungen,
welche seitens der Gesellschaft direkt an den Pflichtigen ausgestellt wurden,
war die Vorinstanz nicht gehalten, diese dem Pflichtigen vorgängig zur
Gewährung des rechtlichen Gehörs zu unterbreiten. Die Rechnungen waren
aktenkundig und zu Handen des Pflichtigen adressiert, weshalb sie ihm bekannt
sein mussten. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist daher zu verneinen. Im
Übrigen vermag der Pflichtige nicht darzulegen, dass die gemäss den besagten
Rechnungen erbrachten Leistungen ausschliesslich durch Dritte und nicht (auch)
durch die L GmbH selbst erbracht worden sind. Zum einen ist auf den
Rechnungen kein Hinweis angebracht, dass Dritte die Leistungen ausgeführt
hätten. Zum anderen verweist der Pflichtige bei den Teppicharbeiten
beispielsweise auf zwei Rechnungen der Q AG, welche insgesamt bloss auf
Fr. … lauten. Demgegenüber stellte die L GmbH dem Pflichtigen jedoch
Fr. … im Zusammenhang mit den Teppicharbeiten in Rechnung. Auf den
Rechnungen der Q AG wurde denn auch bloss "Mithilfe bei
Abbruch und entfernen von Teppichen etc." vermerkt. Es ist folglich davon
auszugehen, dass die L GmbH zumindest einen Teil der Arbeiten selbst
ausgeführt hat. Insgesamt ist somit von einer Tätigkeit der Gesellschaft
auszugehen, welche über die blosse Verwaltung und Vermietung von Liegenschaften
des Pflichtigen hinausgeht. 

3.2.5.6
Mit der L GmbH ist der Pflichtige eng verbunden. Er gründete die
Gesellschaft im Dezember 1999 als Hauptgesellschafter mit und ist bis heute
einzelzeichnungsberechtigt. Zweck der Gesellschaft war die Verwaltung und
Vermietung der durch ihn erworbenen Liegenschaften. In der Folge führte er in
den Steuererklärungen für die Steuerperioden 2004 und 2005 als Beruf
"Liegenschaftenverwalter" auf, wohingegen er in den Jahren 2009, 2010
und 2011 "Geschäftsführer der L GmbH" als Beruf nannte. In der
Steuererklärung betreffend das Jahr 2018 deklarierte der Pflichtige als
Angestellter der L GmbH ein – durch die Gesellschaft quellenbesteuertes –
Einkommen von Fr. ... Seinen Lebensunterhalt finanziert er dagegen
hauptsächlich mittels der Mietzinseinnahmen aus seinen Liegenschaften. Die enge
Verbindung zwischen der L GmbH und dem Pflichtigen ist namentlich auch im
Umstand ersichtlich, dass Rechnungen an die Gesellschaft zu seinen Handen
adressiert wurden, während der Pflichtige im Gegenzug ihn privat betreffende
Auflagen mit dem Briefpapier der Gesellschaft beantwortete. Überdies führt der
Pflichtige eigens aus, zwei seiner Liegenschaften "glücklicher- und
zufälligerweise" deutlich unter dem Verkehrswert erworben haben zu können.
Ein solches Vorgehen lässt hingegen nicht nur Marktkenntnisse vermuten, sondern
kann an sich bereits eine Gewerbsmässigkeit indizieren, sofern gezielt
Immobilien zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Kaufpreis erworben werden,
um diese nach der Vornahme einer Sanierung gewinnträchtig zu verkaufen.
Aufgrund der dargelegten Umstände sowie dem breiten Tätigkeitsfeld der L GmbH
in der Immobilienbranche können in Übereinstimmung mit der Vorinstanz eine
berufliche Nähe des Pflichtigen zum Immobilienhandel sowie daraus resultierende
spezielle Fachkenntnisse bejaht werden. Dass er nie eine klassische Ausbildung
im Immobilienbereich absolviert hat, ändert hieran nichts. Hingegen erachtet
das Bundesgericht die Kriterien der Berufsnähe sowie der besonderen
Fachkenntnisse für die Beurteilung von gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel als
weniger zentral (BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 4.2; VGr, 23. August
2023, SB.2023.00055, E. 3.7).

3.2.6  

3.2.6.1
Der mehrfache Erwerb von Liegenschaften zu einem unter dem Verkehrswert
liegenden Preis durch den Pflichtigen deutet auf ein planmässiges und
systematisches Vorgehen hin (vgl. E. 3.2.6.6). Hierfür spricht auch die
Vornahme umfangreicher Sanierungen – teils durch seine eigene Gesellschaft –
bei den durch ihn erworbenen Liegenschaften. Auch die streitbetroffene
Liegenschaft sanierte der Pflichtige umfassend, indem er namentlich den
Dachstock ausbaute, die bestehende Einfahrt erweiterte und einen Cheminéeofen
im Obergeschoss einbauen liess. Im Rahmen der Grundstückgewinnsteuerveranlagung
vom 22. August 2019 wurden diesbezüglich wertvermehrende Aufwendungen in
Höhe von Fr. … berücksichtigt. Die Sanierungsmassnahmen trugen somit
massgeblich zur eingetretenen Wertsteigerung der Liegenschaft im Zeitpunkt des
Verkaufs bei. Überdies begründete der Pflichtige am 7. Juni 2016
Stockwerkeigentum an den drei Wohnungen der Liegenschaft, was ebenfalls ein
Indiz für eine beabsichtigte Gewinnmaximierung anlässlich eines künftigen
Verkaufs der Liegenschaft sein kann. Dass der Pflichtige die Liegenschaft
letztlich als Ganzes veräussert hat, schliesst eine Gewerbsmässigkeit nicht
automatisch aus, zumal er im konkreten Fall auf einen raschen Verkauf der
Liegenschaft angewiesen war. Der aus der Veräusserung erzielte Gewinn diente
dem Erwerb einer anderen Liegenschaft an der K-Strasse 08, welche der
Pflichtige als Villa mit Umschwung bezeichnet. Die Liegenschaft war in zwei
Stockwerkeinheiten unterteilt. Der Pflichtige führt hierzu aus, es handle sich
um ein Liebhaberobjekt, nach welchem er acht Jahre gesucht habe. Nach dem
Erwerb sanierte er die neu erworbene Liegenschaft wiederum umfangreich (vgl. E. 3.2.5.4).
Insgesamt erscheint das dargelegte Vorgehen systematisch und planmässig.

3.2.6.2
Der Pflichtige wendet hiergegen ein, dieser Schluss treffe nicht zu, die
streitbetroffene Liegenschaft sei zwecks Altersvorsorge und Kapitalanlage im
Jahr 2000 erworben worden. Durch zyklische Renovationsarbeiten sollten bessere
Erträge mittels Vermietung erzielt werden. Diese Angaben scheinen jedoch
unvereinbar mit dem erfolgten Verkauf der renditeträchtigen Liegenschaft. Hätte
der Pflichtige letztere effektiv zwecks Altersvorsorge erworben, wäre ein
Verkauf zwecks Erwerbs eines blossen "Liebhaberobjekts" wenig
sinnvoll gewesen. 

3.2.7
Ein gewerbsmässiges Vorgehen wird ferner auch nicht ausgeschlossen, weil
der Pflichtige beim Verkauf der streitbetroffenen Liegenschaft die
grundstückgewinn-steuerrechtlichen Folgen nicht bedacht hat. Aus der Tatsache,
dass der Verkauf der Liegenschaft zwei Jahre später bei der
Grundstückgewinnsteuer zu einer Besteuerung zum Minimaltarif geführt hätte,
kann nicht auf eine fehlende Gewinnabsicht des Pflichtigen geschlossen werden.
Vielmehr erscheint naheliegend, dass er sich dieser Steuerfolgen im Zeitpunkt des
Verkaufs schlicht nicht bewusst war oder er trotz dieser Steuerfolgen von einer
sich bietenden Gelegenheit Gebrauch machen wollte. Auch konnte der Pflichtige
im Veräusserungszeitpunkt nicht mit Sicherheit um die künftige Entwicklung der
Immobilienpreise wissen. Hieraus können somit ebenfalls keine Rückschlüsse auf
eine fehlende Gewinnabsicht gezogen werden.

3.2.8
Gegen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel sprechen allerdings die lange
Besitzdauer der streitbetroffenen Liegenschaft von 18 Jahren sowie die geringe
Anzahl Handänderungen, da einzig die streitbetroffene Liegenschaft vom
Pflichtigen veräussert worden ist. Allerdings erwarb der Pflichtige während 24
Jahren acht nicht selbst bewohnte Liegenschaften zu Eigentum, bei denen es sich
überwiegend um Mehrfamilienhäuser handelte. Unter diesen Umständen vermag
grundsätzlich bereits ein einmaliger Verkauf gewerbsmässigen
Liegenschaftenhandel zu begründen. Entscheidend ist in solchen Konstellationen
jeweils, ob die gesamten Umstände des (einmaligen) Verkaufs auf gewerbsmässigen
Liegenschaftenhandel schliessen lassen (vgl. VGr, 23. August 2023,
SB.2023.00055, E. 3.4.4).  

3.2.9
Gesamthaft ist vorliegend von gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel
auszugehen. Obschon die Fremdfinanzierungsquote des ganzen
Liegenschaftenportfolios des Pflichtigen nicht ermittelt werden konnte, kann
dennoch festgestellt werden, dass er im Verlauf der Zeit stetig weiter fremde
Mittel – etwa durch die Erhöhung von laufenden Hypotheken – in Anspruch
genommen hat, um damit weitere Immobilien erwerben zu können. Nach deren Erwerb
investierte er zwecks höherer Renditen jeweils grössere Summen in
Sanierungsmassnahmen, wozu er eigens eine Gesellschaft gegründet und eingesetzt
hat. Bei dieser Ausgangslage kann
gesamthaft nicht mehr von einer schlichten Verwaltung von Privatvermögen
ausgegangen werden.  

Die Beschwerde ist somit abzuweisen.

4.
 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem
Pflichtigen aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145
Abs. 2 DBG) und ihm steht keine Parteientschädigung zu. Dem
kantonalen Steueramt steht trotz Obsiegen keine Parteientschädigung zu, gehört
doch die Erhebung und Beantwortung von Rechtsmitteln zu dessen angestammter
bzw. üblicher Amtstätigkeit. Der angefallene Aufwand rechtfertigt deshalb keine
Entschädigung (vgl. Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014, § 17 N. 51).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde SB.2023.00070 wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgeb.r wird festgesetzt auf 

Fr. 12'000.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.    105.--     Zustellkosten,

Fr. 12'105.--    Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 

4.    Eine Parteientschädigung
wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen
Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Steuerrekursgericht;

c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d)    die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV).