# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ceb0f1fb-8a79-5533-a962-7a9eb1a24fc4
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-25
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 25.02.2025 100 2023 347
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2023-347_2025-02-25.pdf

## Full Text

100 23 347
Gemeinde: D.________
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 27.2.2025 JCU/CLE/cbi

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 25. Februar 2025

Es wirken mit: die hauptamtliche Richterin Cuccarède, die Fachrichter Junod und Bütikofer so-
wie Leumann als Gerichtsschreiber

In der Rekurssache 

von

A.________ und B.________,

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

betreffend die amtliche Bewertung ab 2020 (Grundstück D.________ Gbbl. Nr. 1________)

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hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Das Grundstück D.________ Gbbl. Nr. 1________, ist seit dem Jahr 2015 im Gesamtei-
gentum von A.________ (fortan: Rekurrent) und B.________ (fortan: Rekurrentin; gemeinsam: 

Rekurrenten). Darauf liessen die Rekurrenten ein freistehendes Einfamilienhaus errichten, das 

sie im Jahr 2019 bezogen. 

B. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung (fortan: Steuer-
verwaltung), bestimmte den amtlichen Wert des Grundstücks Nr. 1________ im Rahmen der 

allgemeinen Neubewertung 2020 auf CHF 1'107'700.-- (Verfügung vom 8.9.2020, Akten Steu-

erverwaltung, pag. 27). Kurz zuvor wurde der amtliche Wert, nach Vollendung des Neubaus, ab 

Steuerjahr 2019 auf CHF 747'500.-- festgesetzt (Verfügung vom 2.6.2020, pag. 32). Die von 

den Rekurrenten gegen die Verfügung vom 8. September 2020 erhobene Einsprache vom 

2. Oktober 2020 (pag. 8-13) wurde von der Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 

9. August 2023 (pag. 1-4) abgewiesen.

C. Mit Eingabe vom 5. September 2023 haben die Rekurrenten gegen den Einspracheent-
scheid Rekurs bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (fortan: Steuerrekurskom-

mission) erhoben. Sie beantragen, den amtlichen Wert auf CHF 747'500.-- festzusetzen, ent-

sprechend dem ab Steuerjahr 2019 geltenden Wert. Die Rekurrenten erachten es als unzuläs-

sig, den amtlichen Wert innert kürzester Zeit um fast 50 % zu erhöhen. Weiter bringen die Re-

kurrenten hauptsächlich vor, dass der neue amtliche Wert deutlich über dem Verkehrswert lie-

ge. Dies sei namentlich darauf zurückzuführen, dass ihre Liegenschaft ausschliesslich als Erst-

wohnsitz verwendet werden dürfe. Zusätzlich wird geltend gemacht, dass das Grundstück in der 

Gefahrenzone liege und zum Teil als Parkplatz und Manövrierfläche für benachbarte Parzellen 

diene.

D. Die Steuerverwaltung hat sich am 9. November 2023 vernehmen lassen. Sie beantragt, 
den Rekurs teilweise gutzuheissen. Die Steuerverwaltung erachtet Kürzungen bei der Raum-

aufnahme und beim Parkplatz als gerechtfertigt, die einen amtlichen Wert von CHF 1'059'000.-- 

bewirken würden. Im Übrigen verweist die Steuerverwaltung auf ihre Verfügung vom 8. Sep-

tember 2020 und ihren Einspracheentscheid vom 9. August 2023.

E. Die Rekurrenten haben mit Schreiben vom 4. Dezember 2023 zur Vernehmlassung der 
Steuerverwaltung Stellung genommen und an ihren bisherigen Anträgen festgehalten.

F. Die Steuerrekurskommission hat die Steuerverwaltung am 27. November 2024 aufgefor-
dert, sich zur Thematik der möglicherweise tieferen Verkehrswerte von Objekten, die nur als 

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Erstwohnung genutzt werden dürfen, zu äussern und Unterlagen dazu einzureichen. Die Steu-

erverwaltung hat mit Schreiben vom 19. Dezember 2024 geantwortet und zugleich Listen von 

Grundstückverkäufen in der Gemeinde D.________ eingereicht (je eine transparente Version 

für die Steuerrekurskommission und eine anonymisierte Version für die Rekurrenten).

G. Die Rekurrenten haben am 16. Januar 2025 zum Schreiben der Steuerverwaltung vom 
19. Dezember 2024 und den beigefügten anonymisierten Listen Stellung genommen.

Auf weitere Äusserungen der Parteien wird, soweit für den Entscheid von Bedeutung, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können 
bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich 

zuständig. Die Rekurrenten sind im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen nicht durch-

gedrungen. Sie sind daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. 

Art. 86 und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten.

Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Streitsache in Dreierbesetzung, da der 

Streitwert nicht bestimmt werden kann (vgl. Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 

11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 

BSG 161.1] und VGE 100 2010 191 vom 9.5.2011, nicht publiziert).

2. Strittig ist der amtliche Wert des Grundstücks D.________ Gbbl. Nr. 1________, gültig ab 
dem Steuerjahr 2020. 

2.1 Gemäss Art. 46 Abs. 1 i.V.m. Art. 48 StG ist das Vermögen grundsätzlich zum Verkehrs-
wert zu versteuern. Grundstücke und andere unbewegliche Vermögensgegenstände werden für 

die Ermittlung des massgebenden Vermögenssteuerwerts durch die kantonale Steuerverwal-

tung amtlich bewertet (Art. 52 StG). Der einmal festgesetzte amtliche Wert ist rechtsbeständig 

und gilt bis zu einer nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewertung (Art. 181 

Abs. 3 StG). 

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2.2 Das vorliegende Verfahren ist durch die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirt-
schaftlichen Grundstücke im Kanton Bern ausgelöst worden, die vom Grossen Rat mit Wirkung 

ab Steuerjahr 2020 beschlossen worden ist (Art. 182 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 des De-

krets vom 21. März 2017 über die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen 

Grundstücke und Wasserkräfte [AND; BSG 661.543]). Die allgemeine Neubewertung 2020 ba-

siert auf Preiserhebungen in den Jahren 2013 bis 2016 (Art. 2 Abs. 2 AND). Zuvor wurde letzt-

mals per Steuerjahr 1999 eine allgemeine Neubewertung anhand von Daten der Bemessungs-

periode 1993 bis 1996 durchgeführt. In den 21 Jahren seit der letzten allgemeinen Neubewer-

tung sind die Verkehrswerte der Grundstücke im Kanton Bern insgesamt erheblich angestiegen 

und immer stärker von den amtlichen Werten abgewichen. Es gibt aber auch Regionen, in de-

nen die Grundstückpreise nicht oder nur geringfügig zugenommen haben. Mit der allgemeinen 

Neubewertung 2020, die alle nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke im Kanton Bern betrifft, 

werden die amtlichen Werte den tatsächlichen Verkehrswerten angenähert (sie liegen im 

Durchschnitt jedoch immer noch erheblich darunter) und die regionalen Unterschiede reduziert. 

Dass der Grossteil der Grundstücke nach der allgemeinen Neubewertung 2020 einen höheren 

amtlichen Wert aufweist, ist demnach auf die Entwicklung des Immobilienmarkts zurückzu-

führen und vom Gesetzgeber beabsichtigt.

2.3 Von der allgemeinen Neubewertung zu unterscheiden ist die ausserordentliche Neube-
wertung gemäss Art. 183 StG. Eine ausserordentliche Neubewertung wird hauptsächlich dann 

durchgeführt, wenn an einem bestimmten Grundstück bauliche Veränderungen vorgenommen 

worden sind (Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG). Gestützt auf diese Bestimmungen hat die Steuerver-

waltung das Grundstück Nr. 1________ am 3. März 2020 nach Fertigstellung des Neubaus in 

Augenschein genommen und den amtlichen Wert mit Wirkung ab Steuerjahr 2019 neu festge-

setzt. Dabei sind die Mietwertansätze und Zinssätze der letzten allgemeinen Neubewertung von 

1999 angewendet worden. Der amtliche Wert gültig ab Steuerjahr 2019 ist den Rekurrenten am 

8. September 2020 eröffnet worden. 

2.4 Eigentliche Grundlage für die amtliche Bewertung sind die von der kantonalen Schat-
zungskommission erstellten "Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen" (abrufbar unter: 

<https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Liegen-

schaften > Amtlicher Wert > Links und Downloads > Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Be-

wertung AN20"; fortan: Bewertungsnormen). Im Rahmen einer amtlichen Bewertung werden 

zunächst für jedes auf dem Grundstück vorhandene Objekt die Räumlichkeiten und Einrichtun-

gen auf einem Aufnahmeprotokoll festgehalten. Dabei werden Wohnräume mit sogenannten 

Raumeinheiten (RE, siehe Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen) und alle übrigen Flächen mit der 

Anzahl Quadratmeter erfasst. Danach werden die Objekte nach Gebäudeart, Bauqualität, Kom-

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fortstufe, Wohn- oder Geschäftslage sowie Verkehrslage benotet. Zudem werden das wirt-

schaftliche Alter und der Mietwertcode der einzelnen Objekte bestimmt, der vom Nutzungs-

zweck abhängt (Wohnung, Garage, Ladenlokal usw.). Als weitere Einflussgrösse ist das gene-

relle Mietzinsniveau der Standortgemeinde zu berücksichtigen, welches mit der Mietwert-

kategorie wiedergegeben wird. Aus der Anzahl Einheiten (RE oder m2), dem Total der Noten, 

dem wirtschaftlichen Alter, dem Mietwertcode und der Mietwertkategorie wird für jedes Objekt 

der Protokollmietwert errechnet (Tabelle 3.2 der Bewertungsnormen), d.h. der im Jahr erzielba-

re Mietertrag (der Protokollmietwert dient zugleich als Ausgangspunkt für die Bestimmung des 

Eigenmietwerts). Der Protokollmietwert wird durch den Kapitalisierungssatz dividiert, woraus 

sich der Ertragswert ergibt. Nach Addition des Realwertzuschlags resultiert schliesslich der amt-

liche Wert. Kapitalisierungssatz und Realwertzuschlag sind abhängig von der Note für die Ge-

bäudeart sowie vom wirtschaftlichen Alter (Tabelle 3.3 der Bewertungsnormen). Ergänzende 

Informationen können den von der Steuerverwaltung veröffentlichten "Erläuterungen zum steu-

erlichen Bewertungssystem von Grundstücken und Liegenschaften" (namentlich S. 7 f.) ent-

nommen werden (abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersitua-

tionen > Wohneigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert > Links und Downloads", fortan: Er-

läuterungen). Für die Schätzungspraxis sind zudem die von der Steuerverwaltung basierend auf 

Ziff. 1.7 der Bewertungsnormen erlassenen schätzungstechnischen Weisungen von Bedeutung, 

die sich an die Schätzerinnen und Schätzer richten (nicht online verfügbar; fortan: Weisungen).

3. Die Steuerverwaltung hat die allgemeine Neubewertung 2020 beim hier zu beurteilenden 
Grundstück umgesetzt, ohne erneut einen Augenschein vorzunehmen. Beim Hauptgebäude hat 

sie die Raumaufnahme und die Noten für die Gebäudeart (4), die Bauqualität (8), die Komforts-

tufe (8), die Wohnlage (7) und die Verkehrslage (9) unverändert übernommen und das wirt-

schaftliche Alter um ein Jahr erhöht (Differenz zwischen bisherigem Bezugsjahr 2019 und neu-

em Bezugsjahr 2020). Anhand dieser Bewertungsfaktoren und mit den aktualisierten Mietwert-

ansätzen und Zinssätzen ist der neue amtliche Wert von CHF 1'107'700.-- bestimmt worden.

Im Verfahren vor der Steuerrekurskommission beantragt die Steuerverwaltung, den amtlichen 

Wert um CHF 48'700.-- auf CHF 1'059'000.-- zu reduzieren. Sie begründet dies zum einen da-

mit, dass die Anzahl Raumeinheiten des Wohnhauses um 0.5 RE tiefer ausfalle, weil mit der 

seit 2020 geänderten Bewertungspraxis weniger zusätzliche Ausbauten und Installationen zu 

berücksichtigen seien (Cheminée, Unterbaumöbel in Badezimmern, Eckbadewanne, Küchen-

einrichtungen). Zum anderen führt die Steuerverwaltung aus, dass aufgrund der im Grundbuch 

eingetragenen Dienstbarkeiten zugunsten benachbarter Parzellen auf dem Grundstück 

Nr. 1________ nur ein halber Aussenparkplatz anzurechnen sei (7 m2 anstatt 15 m2). Aufgrund 

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der Akten sind beide von der Steuerverwaltung beantragten Korrekturen zu Gunsten der Rekur-

renten zu bestätigen.

4. Die Rekurrenten beantragen hauptsächlich, den Einspracheentscheid vom 9. August 
2023 aufzuheben und den mit Verfügung vom 2. Juni 2020 eröffneten amtlichen Wert von 

CHF 747'500.-- zu bestätigen. In der Rekursschrift vom 5. September 2023 führen sie aus, dass 

dieser Wert erst am 2. Juni 2020 eröffnet worden sei, weshalb die der allgemeinen Neubewer-

tung 2020 zugrunde liegenden neuen Erkenntnisse dabei bereits berücksichtigt worden seien. 

Wie in Erwägung 2.3 hiervor bereits erwähnt, lagen der Verfügung vom 2. Juni 2020, mit wel-

cher der amtliche Wert ab Steuerjahr 2019 festgelegt wurde, noch die per 1999 geltenden 

Mietwertansätze und Zinssätze zugrunde. Die seither eingetretene allgemeine Wertsteigerung 

von Immobilien und das veränderte Zinsumfeld sind hingegen erst mit der Verfügung vom 

8. September 2020 betreffend die allgemeine Neubewertung 2020 umgesetzt worden. Dement-

sprechend wäre es geradezu willkürlich und mit dem Gebot der Rechtsgleichheit unvereinbar, 

wenn beim Grundstück der Rekurrenten auf die Umsetzung der allgemeinen Neubewertung 

2020 verzichtet würde, zumal in der Verfügung vom 2. Juni 2020 explizit darauf hingewiesen 

worden ist, dass es sich um den amtlichen Wert gültig ab 2019 – und damit ausdrücklich vor der 

allgemeinen Neubewertung 2020 liegend – handelt. Der Hauptantrag ist folglich abzuweisen.

5. Materiell machen die Rekurrenten geltend, dass rund 100 m2 ihres Grundstücks auf ex-
terne Parkplätze, die Zufahrtsstrasse und einen Wendeplatz entfielen. Zusammen mit dem stei-

len Gelände und den geringen Abständen zu den benachbarten Gebäuden führe dies dazu, 

dass sie nur über wenig Umschwung und "praktisch keine Privatsphäre" verfügten. Aufgrund 

der Kartenansicht im Grundbuchdateninformationssystem GRUDIS ist ersichtlich, dass Rich-

tung Südwesten, der Hauptausrichtung des Wohnhauses, eine nicht bebaute Parzelle liegt. Es 

trifft zwar zu, dass der Umschwung für ein freistehendes Einfamilienhaus relativ klein ist. Dies 

ist jedoch bei zahlreichen anderen Grundstücken im Zentrum der Gemeinde D.________ auch 

der Fall und dürfte nur einen geringen Einfluss auf den Verkehrswert haben. Schliesslich ist zu 

beachten, dass die Wohnlage mit der Note 7 bereits zurückhaltend bewertet ist. Sie setzt sich 

aus den Teilnoten für die Aussicht (6), die Besonnung (7), die Nachbarschaft (7) und die "be-

sondere Lage" (8) zusammen. Noten unter 6 werden in der Bewertungspraxis nur selten verge-

ben. Eine Anpassung der Wohnlagenote aufgrund des Umschwungs und der benachbarten 

Gebäude ist somit nicht gerechtfertigt. Die übrigen Noten, die Raumaufnahme und das wirt-

schaftliche Alter werden von den Rekurrenten nicht beanstandet. Bei der fraglichen Liegen-

schaft handelt es sich um einen Neubau, der am 3. März 2020 in Augenschein genommen wor-

den ist. Zudem ist mit jeder Schätzung zwangsläufig ein gewisser Ermessensspielraum verbun-

den ist. Aus den Akten ergeben sich denn auch keine Hinweise auf Bewertungsfehler. Aufgrund 

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dieser Überlegungen und der nachfolgenden Ausführungen in den Erwägungen 6 ff. ist auf die 

in der Eingabe vom 16. Januar 2025 von den Rekurrenten beantragte Durchführung eines Au-

genscheins zu verzichten. 

6. Schliesslich argumentieren die Rekurrenten, dass der neue amtliche Wert über dem Ver-
kehrswert liege. Unter dem Begriff Verkehrswert wird der Preis verstanden, "der bei einer Ver-

äusserung des Vermögensobjektes im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen 

ist, den also ein unabhängiger Dritter unter normalen Umständen zu bezahlen bereit wäre" 

(BGE 148 I 210 E. 4.4.3). Der Verkehrswert ist keine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, 

sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 131 I 291 E. 3.2.2; BGE 128 I 240 

E.3.2.1 f.; VGE 100 2017 20 vom 20.6.2018, E. 5.2.1). Im Zusammenhang mit dem amtlichen 

Wert ist zu berücksichtigen, dass das Bundesgericht den vom Grossen Rat bei der Umsetzung 

der allgemeinen Neubewertung angestrebten Ziel-Median von 70 % (des amtlichen Werts, ge-

messen am Verkehrswert) als bundesrechtswidrig beurteilt hat, weil damit zu viele Grundstücke 

mit weniger als 70 % des Verkehrswerts bewertet würden. Dieser Prozentwert wird vom 

Bundesgericht als untere Grenze eines zulässigen Vermögenssteuerwerts bezeichnet 

(BGE 148 I 210 E. 4.5.5). Die obere Grenze liegt demgegenüber bei 100 % (BGE 148 I 210 

E. 4.4.7; BGE 128 I 240 E. 3.3.1; VGE 100 2017 20 vom 20.6.2018, E. 5.1; Kästli/Bärtschi in: 

Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, Artikel 1 bis 125, 2014, N. 10 zu Art. 56 

StG). Folglich sollten sich die amtlichen Werte der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke mög-

lichst im Bereich von 70 % bis 100 % des jeweiligen Verkehrswerts bewegen.

6.1 Die Rekurrenten erklären, dass "Abklärungen mit einem örtlichen Immobilienbüro" erge-
ben hätten, "dass ein Verkauf unserer Liegenschaft über CHF 900'000.-- bis CHF 1.0 Mio. nicht 

realistisch ist" (Stellungnahme vom 4.12.2023). Dabei wirke sich hauptsächlich die Tatsache, 

dass ihre Liegenschaft ausschliesslich als Erstwohnsitz genutzt werden dürfe, stark wertver-

mindernd aus. Hinzu kämen der kleine Umschwung sowie die Lage in einer Gefahrenzone, die 

ebenfalls einen negativen Einfluss auf einen möglichen Verkaufspreis hätten.

6.2 Vorab ist darauf hinzuweisen, dass die Rekurrenten nicht nachweisen können, dass der 
amtliche Wert gemäss Einspracheentscheid (und erst recht nicht derjenige gemäss Vernehm-

lassung der Steuerverwaltung) tatsächlich über dem Verkehrswert liegt. Dazu reichen die von 

ihnen erwähnten, aber nicht näher belegten, "Abklärungen mit einem örtlichen Immobilienbüro" 

nicht aus. Die von den Rekurrenten getätigten Investitionen (CHF 65'000.-- für das Grundstück, 

ca. CHF 880'000.-- für den Neubau; vgl. pag. 21) liegen zwar unter dem amtlichen Wert; dabei 

handelt es sich jedoch höchstens um ein schwaches Indiz zu Gunsten der Rekurrenten. Dass 

das Grundstück teilweise in einer Gefahrenzone liegt (gemäss Kataster der öffentlich-

rechtlichen Eigentumsbeschränkungen [ÖREB] liegt das Grundstück zu 19.4 % im Gebiet mit 

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mittlerer Gefährdung, zu 32.4 % im Gebiet mit geringer Gefährdung und zu 47.3 % im Gebiet 

mit Restgefährdung), ist im Berggebiet häufig der Fall und wirkt sich dementsprechend kaum 

negativ auf den Verkehrswert aus.

6.3 Genauer zu beurteilen ist hingegen das Argument der Rekurrenten hinsichtlich der vorge-
schriebenen Nutzung ihrer Liegenschaft als Erstwohnsitz. Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Bundesge-

setzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) dür-

fen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % neue Wohnungen nur als 

Erstwohnung (Bst. a) oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung (Bst. b) bewilligt werden. 

Eine solche Nutzungsbeschränkung ist im Grundbuch anzumerken (Art. 7 Abs. 4 ZWG). Auf 

dem Grundstück Nr. 1________ ist eine Anmerkung "Erstwohnung" eingetragen. Laut Bauent-

scheid vom 11. März 2019 (für die Steuerrekurskommission einsehbar im Grundbuchdatenin-

formationssystem GRUDIS), der als Beleg für die Anmerkung gilt, muss das Wohnhaus "aus-

schliesslich und dauernd durch Personen genutzt werden, die in der Gemeinde D.________ 

Wohnsitz haben" (Ziff. 4.2). Damit steht fest, dass die Liegenschaft der Rekurrenten auf unab-

sehbare Zeit an Personen, die nicht in D.________ wohnen, weder vermietet noch verkauft 

werden darf.

6.4 Gemäss Art. 56 Abs. 4 StG sind die im Grundbuch eingetragenen Rechte und Lasten zu 
berücksichtigen, soweit sie den Wert des Grundstücks beeinflussen. Diese Bestimmung ist vor-

liegend nicht direkt anwendbar, denn sie bezieht sich auf Grund- und Personaldienstbarkeiten 

(vgl. Bewertungsnormen, Ziff. 1.2). Allerdings leuchtet nicht ein, weshalb eine öffentlich-rechtlich 

begründete Einschränkung der freien Verfügungsmacht des betroffenen Grundeigentümers 

nicht auch im Rahmen der amtlichen Bewertung zu berücksichtigen wäre, sofern diese Ein-

schränkung den Wert der Liegenschaft beeinflusst. Davon kann vorliegend ausgegangen wer-

den. So hat das Bundesamt für Raumentwicklung am 9. Mai 2023 bekanntgegeben, dass die 

Immobilienpreise in touristischen Hot-Spots stark gestiegen seien, was in erster Linie auf die 

starke Nachfrage nach Zweitwohnungen zurückzuführen sei (abrufbar unter: <www.admin.ch> 

"Dokumentation > Medienmitteilungen"). Weiter ist in Art. 3 Abs. 1 ZWG vorgesehen, dass die 

Kantone bei Bedarf im Richtplan Massnahmen zur Förderung preisgünstiger Erstwohnungen 

vorsehen. Gemäss Richtplan des Kantons Bern gehört D.________ zu jenen Gemeinden, in 

denen entsprechende Massnahmen im Rahmen der Ortsplanung erforderlich sind (einsehbar 

unter: <www.agi.dij.be.ch>, Menu: "Angebot an Karten > Kantonaler Richtplan, Elemente Sied-

lung" [konsultiert am 20.1.2025]). Gemäss einer Hochrechnung der Abteilung Amtliche Bewer-

tung vom 26. September 2018 (nicht mehr online abrufbar) hat sich die allgemeine Neubewer-

tung 2020 in folgenden Gemeinden am stärksten auf die Einnahmen aus der Liegenschafts-

steuer (die direkt mit der Zunahme der amtlichen Werte zusammenhängt) ausgewirkt: Saanen 

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+154 %, Lauenen +134 %, Gsteig +100 %, Grindelwald +68 %, Adelboden +57 %. Für die hier 

betroffene Gemeinde D.________ ist ein Anstieg um 38 % ausgewiesen. Der durchschnittliche 

Zuwachs im ganzen Kanton beträgt demgegenüber nur 24 %. Für die Steuerrekurskommission 

steht ausser Frage, dass die weit überdurchschnittliche Zunahme der amtlichen Werte in den 

touristisch geprägten Gemeinden zu einem grossen Teil auf Zweitliegenschaften zurückzu-

führen sind. Es gilt somit die natürliche Vermutung, dass Wohnungen, die in touristischen Ge-

bieten liegen, jedoch aufgrund einer Anmerkung im Grundbuch nicht als Zweitwohnung genutzt 

werden dürfen, einen tieferen Verkehrswert aufweisen als solche, die frei veräussert werden 

können.

7. Die Steuerverwaltung hat in ihrem Einspracheentscheid vom 9. August 2023 hingegen 
ausgeführt, dass "detaillierte Untersuchungen" gezeigt hätten, dass sich die Verkaufspreise von 

Erstwohnungen nicht signifikant von solchen anderer Objekte unterscheiden würden. Aus die-

sem Grund bestehe kein Anlass, Erstwohnungen systematisch anders zu bewerten als frei ver-

käufliche Grundstücke. Nach entsprechender Aufforderung durch die Steuerrekurskommission 

hat die Steuerverwaltung am 19. Dezember 2024 Listen mit den in der Gemeinde D.________ 

seit dem Jahr 2013 verkauften Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen eingereicht (Bst. F 

hiervor).

7.1 Die Rekurrenten haben sich am 16. Januar 2025 zu den von der Steuerverwaltung zu-
sammengestellten Handänderungen geäussert. Zu diesen Einwänden ist Folgendes auszu-

führen:

7.1.1 Sie zeigen sich zunächst erstaunt darüber, dass es Fälle gibt, in denen der amtliche 
Wert mehr als 100 % des Verkehrswerts ausmache und dass die Bandbreite bei den Einfamili-

enhäusern von 39.6 % bis 131.5 % reiche, was sie "an der Seriosität und Qualität des gesam-

ten Beurteilungssystems" zweifeln lasse. Hierzu ist in allgemeiner Hinsicht erstens festzuhalten, 

dass die Steuerverwaltung den im Einzelfall beurkundeten Kaufpreis erhebt, der nicht zwingend 

mit dem Verkehrswert übereinstimmen muss. Auch wenn die Steuerverwaltung versucht hat, 

Transaktionen zwischen Familienangehörigen und nahestehenden Personen aus der Auswer-

tung zu entfernen, kann nicht ausgeschlossen werden, dass in einzelnen Fällen bewusst Preise 

unterhalb des eigentlichen Marktniveaus vereinbart worden sind. Zweitens kommt es gerade bei 

Einfamilienhäusern in touristischen Gebieten auch vor, dass Liebhaberpreise weit oberhalb ei-

nes objektiven Verkehrswerts bezahlt werden. Drittens liegt der amtliche Wert zahlreicher Ob-

jekte auch nach der allgemeinen Neubewertung 2020 teilweise deutlich unter der vom Bundes-

gericht definierten Grenze von 70 % des Verkehrswerts. Dies betrifft namentlich Gebäude, bei 

denen der letzte Augenschein lange zurückliegt. Aufgrund dieser Umstände ist eine grosse Zahl 

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von Transaktionen erforderlich, damit aussagekräftige Schlüsse daraus gezogen werden kön-

nen.

7.1.2 Weiter kritisieren die Rekurrenten, dass die Steuerverwaltung den Medianwert der drei 
Einfamilienhäuser mit einer Anmerkung auf 75.5 % bestimmt hat. Ihrer Auffassung nach seien 

es 85.1 %. Dies trifft nicht zu. Der Medianwert (auch Zentralwert genannt) entspricht nicht dem 

Durchschnitt (arithmetisches Mittel) der untersuchten Einzelwerte, sondern dem Wert, der die 

obere von der unteren Hälfte trennt. Auf diese Weise haben "Ausreisser" nach oben oder unten 

nur einen geringen Einfluss auf das Resultat. Freilich hat der Median bei bloss drei Werten kei-

ne Aussagekraft.

7.1.3 Die von den Rekurrenten ebenfalls beanstandete Aussage der Steuerverwaltung, wo-
nach Wohnungen mit Nutzungsbeschränkungen rund 11 % über dem Median der Zweitwoh-

nungen liegen ist korrekt: Der Medianwert der Zweitwohnungen liegt bei 69.0 % (Zeitraum 

2013-2020), derjenige der Objekte mit Nutzungsbeschränkung bei 76.5 %. Die Differenz beträgt 

somit 7.5 Prozentpunkte, was, bezogen auf 69.0 % die von der Steuerverwaltung genannten 

11 % ergibt (7.5 * 100 / 69).

7.1.4 Schliesslich zeigen sich die Rekurrenten erstaunt darüber, dass der Medianwert bei 
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung tiefer liegt als bei solchen mit einer entsprechenden 

Anmerkung. Ihrer Auffassung nach müsste gerade das Gegenteil zutreffen. Hierbei handelt es 

sich um ein Missverständnis. Bei den von der Steuerverwaltung genannten Prozentwerten geht 

es immer um das Verhältnis des amtlichen Werts zum erzielten Verkaufspreis (=100 %). Der 

tiefere Medianwert der Objekte ohne Nutzungsbeschränkung verglichen mit jenen, die nur als 

Erstwohnung oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung genutzt werden dürfen, bedeutet 

somit, dass für Liegenschaften ohne Nutzungsbeschränkung im Normalfall höhere Preise ge-

messen am amtlichen Wert bezahlt werden als für solche mit einer Nutzungsbeschränkung. 

Dieses Ergebnis der von der Steuerverwaltung gemachten Analyse stützt somit den Standpunkt 

der Rekurrenten.

7.2 Inhaltlich ergibt sich aus den Auswertungen der Steuerverwaltung Folgendes:

7.2.1 In Bezug auf Einfamilienhäuser lässt sich der eingereichten Liste nichts Relevantes ent-
nehmen, denn insgesamt sind in den Jahren 2013 bis 2024 nur drei von insgesamt 77 Objekten 

mit einer Anmerkung als "Erstwohnung" verkauft worden. Eines davon ist das vorliegend zu 

beurteilende Haus der Rekurrenten (Nr. 20 der anonymisierten Liste). Bei Nr. 63 der anonymi-

sierten Liste betrifft die Anmerkung gemäss Baubewilligung zudem nur die Wohnungen im Un-

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ter- und im Dachgeschoss des Objekts (es handelt sich nach dem Umbau offenbar nicht mehr 

um ein Einfamilienhaus).

7.2.2 Für Wohnungen im Stockwerkeigentum stehen mehr Daten zur Verfügung: Zwischen 
2013 und 2020 sind von der Steuerverwaltung 331 Handänderungen registriert worden. Davon 

betreffen 13 Transaktionen ein Objekt mit der Anmerkung "Erstwohnung" und 23 Transaktionen 

ein Objekt mit der Anmerkung "Touristisch bewirtschaftete Wohnung". Gemäss Auswertung der 

Steuerverwaltung beträgt der amtliche Wert im Zeitraum 2013 bis 2020 bei den 295 Objekten 

ohne Anmerkung 69.0 % des beurkundeten Kaufpreises (Medianwert). Bei den 36 Objekten mit 

einer Anmerkung beträgt dieser Wert 76.5 %. Es besteht damit eine nicht unerhebliche Diffe-

renz von rund 11 % (vgl. E. 7.1.3 hiervor). Allerdings ist auch deren Aussagekraft von be-

schränkter Bedeutung. So entfallen acht der 13 Erstwohnungen (anonymisierte Nrn. 142, 143, 

145-149 und 152) auf eine einzige Überbauung mit auffallend tiefen amtlichen Werten (mögli-

cherweise aufgrund eines Baurechts). Im Ergebnis lässt sich den der Steuerrekurskommission 

vorliegenden Daten eine gewisse Tendenz zugunsten des Standpunkts der Rekurrenten ablei-

ten. Nicht erhärten lässt sich hingegen die Auffassung der Steuerverwaltung, wonach sich eine 

Anmerkung als Erstwohnung nicht negativ auf den Verkehrswert auswirke. Die in Erwägung 6.4 

hiervor umschriebene natürliche Vermutung wird damit nicht umgestossen.

7.3 Anders als die Steuerverwaltung kommt die Steuerrekurskommission zum Schluss, dass 
es erforderlich ist, bei der Festsetzung des amtlichen Werts eine Anmerkung als Erstwohnung 

(und gegebenenfalls auch bei einer Anmerkung als touristisch bewirtschaftete Wohnung) 

gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG zu berücksichtigen. Es rechtfertigt sich aus Gründen der Gleichbe-

handlung, in solchen Fällen grundsätzlich einen Abzug vom systemmässig definierten amtlichen 

Wert vorzunehmen. Weil es nicht Aufgabe der Steuerrekurskommission ist, anhand eines Ein-

zelfalls das Ausmass des individuellen Abzugs festzusetzen, ist der Einspracheentscheid vom 

9. August 2023 aufzuheben und die Sache an die Steuerverwaltung zurückzuweisen, die über 

die hierfür erforderlichen statistischen Angaben (auch aus den übrigen vom Zweitwohnungs-

gesetz betroffenen Gemeinden) verfügt.  

8. Bei diesem Ausgang des Verfahrens, der als ergebnisoffen zu betrachten ist, gelten die 
Rekurrenten als obsiegend. Sie haben daher keine Verfahrenskosten zu tragen (Art. 200 Abs. 1 

StG).

Weil die Rekurrenten im vorliegenden Verfahren nicht vertreten sind und weil keine notwendi-

gen und verhältnismässig hohen Kosten entstanden sind, werden keine Parteikosten gespro-

chen (Art. 200 Abs. 4 StG).

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9. Rückweisungsentscheide gelten nach der Regelung des geltenden Verfahrensrechts des 
Kantons Bern als Zwischenentscheide. Sie können unter den Voraussetzungen von Art. 74 

Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 61 Abs. 3 und 4 VRPG mit dem in der Hauptsache offenstehenden 

Rechtsmittel, hier mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Bern, selbst-

ständig angefochten werden (statt vieler VGE 100 2019 131/132 vom 18.7.2019).

Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Einspracheentscheid vom 9. August 2023 betreffend die amtliche Bewertung des 

Grundstücks D.________ Gbbl. Nr. 1________ wird aufgehoben und die Sache zur Neu-

festsetzung des amtlichen Werts ab 2020 im Sinn der Erwägungen an die Steuerverwal-

tung zurückgewiesen.

2. Für das Verfahren vor der Steuerrekurskommission werden keine Kosten erhoben.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Aus-
fertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von 
einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und un-

terzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechts-
begehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

5. Zu eröffnen an:

▪ A.________ und B.________ 

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern 

▪ Gemeinde D.________

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Die Richterin Der Gerichtsschreiber

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Cuccarède Leumann