# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 79793656-d32c-591a-8598-f2b11aa51354
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-05-05
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 05.05.2014 R 2013 109
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2013-109_2014-05-05.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 13 109

5. Kammer 

bestehend aus

Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 

und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Gross

URTEIL
vom 5. Mai 2014

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____,
Beschwerdeführer

gegen 

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Rainer Metzger, 

Beschwerdegegnerin 1
und 

Baugesellschaft B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Fabrizio Riccardo Visinoni,

Beschwerdegegnerin 2

betreffend Baueinsprache

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1. Am 20. März 2012, aufgrund der damaligen Einsprache der Stockwerkei-

gentümergemeinschaft der A._____ abgeändert, erneut am 7. November 

2012, reichte die Baugesellschaft B._____ das Gesuch um Erstellung ei-

nes Mehrfamilienhauses mit fünf Geschossen plus Galerie auf Parzelle 

1299 (von Parzelle 2196 abparzelliert) in Y._____ ein. Die Parzelle befin-

det sich in der Wohnzone mit einer Ausnützungsziffer (AZ) von 0.4. Die 

Grundstücksfläche beträgt 1‘658 m². 

2. Am 24. Mai 2011 hatten die Stimmberechtigten der Gemeinde X._____ 

eine Gesamtrevision der Ortsplanung genehmigt. Am 14. August 2012 

reichte der Gemeindevorstand der Regierung das Gesuch um eine vorge-

zogene Genehmigung der diesbezüglichen Festlegungen im Baugesetz 

sowie des Zonen- (ZP) und Generellen Gestaltungsplanes (GGP) Wohn-

zone W4, Parzelle 1299, ein. Am 11., mitgeteilt am 12. September 2012, 

genehmigte die Regierung diese Festlegung. Danach gilt in der W4 die 

AZ 1.0, die Gebäudehöhe 12 m, die Firsthöhe 16 m, die Gebäudelänge 

25 m und der Grenzabstand gross 5 m und klein 2.5 m. Der Hauptwoh-

nungsanteil wurde auf mindestens 25 % festgelegt. Vorzeitig genehmigt 

wurden Art. 14 (Zonenschema), Art. 15 (Ausnützungsziffer), Art. 17 (Ge-

bäude- und Firsthöhe), Art. 18 (Gebäudelänge), Art. 19 (Grenz- und Ge-

bäudeabstand), Art. 37 (Gestaltungsberatungspflicht), Art. 38 (Erhal-

tungsbereich), Art. 58 (Hauptwohnungsanteile: 1. Anteilspflicht), Art. 59 

(Hauptwohnungsanteile: 2. Abgeltung), Art. 60 (Hauptwohnungsanteile: 3. 

Ablösung), die Wohnzone W4, soweit Parzelle 1299 (vormals Teil von Pa-

rzelle 1296) betroffen ist, sowie der Erhaltungsbereich Y._____, soweit 

Parzelle 1299 (vormals Teil von Parzelle 1296) betroffen ist. 

3. Gegen das Baugesuch vom 7. November 2012 wurde wiederum von der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____ (Parzelle 1232) sowie den 

Stockwerkeigentümern Einsprache eingereicht. Sie beantragten, auf das 

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Baugesuch sei nicht einzutreten, die öffentliche Ausschreibung sei zu 

wiederholen, eventualiter sei das Baugesuch zurückzuweisen und die 

Bewilligung somit nicht zu erteilen. Am 13. Dezember 2012 beantragte die 

Baugesellschaft B._____, die Einsprache sei abzuweisen und das Bau-

gesuch sei zu bewilligen.

4. Am 19., mitgeteilt am 21. Dezember 2012, wies der Gemeindevorstand 

X._____ die Einsprache ab, soweit er darauf eintrat und bewilligte das 

Baugesuch unter Bedingungen und Auflagen (vgl. dazu insbesondere die 

Hinweise in Ziff. 2.4 und 2.5 betreffend Feuerpolizei und Zivilschutz).

5. Dagegen erhob die Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____ und die 

Stockwerkeigentümer (Beschwerdeführer) am 30. Januar 2013 Be-

schwerde und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Bau- und 

Einspracheentscheides und die Erteilung der aufschiebenden Wirkung 

(vom Instruktionsrichter am 22. Februar 2013 erteilt). 

Nicht alle Pläne seien während der gesamten Auflagefrist vollumfänglich 

vorhanden gewesen. Ein Plan sei erst am 17. November 2012 nachge-

reicht worden. Es sei zu prüfen, ob die Auflage korrekt erfolgt sei.

Gegen Süden weise der Grenzabstand einen Abstand von mehr als 5 m 

zur Grenze auf. Die Wohnungen 1a, 1b, 2a und 2b seien aber gegen 

Norden ausgerichtet. Gegen Süden lägen sie noch unter dem gewachse-

nen Terrain. Wohnung 3a sei ebenfalls hauptsächlich nach Norden aus-

gerichtet, nur Wohnung 4a teilweise gegen Süden und teilweise gegen 

Norden. Deren Balkon sei aber ebenfalls gegen Norden gerichtet und 

somit praktisch alle Wohnräume gegen Norden, also talwärts, wo die bes-

te Aussicht sei. Die Nordfassade sei somit die Hauptfassade, wo der 

grosse Grenzabstand einzuhalten sei. Es könne nicht von einer unter-

schiedlichen Gestaltung und Ausrichtung der Wohnungen ausgegangen 

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werden. Die Lage der Hauptwohnungen sei kein untergeordnetes Kriteri-

um.

Es werde nicht auf die vorhandene Strassenbebauung Rücksicht ge-

nommen.

Das Projekt nehme auf die umliegenden Gebäude, insbesondere die 

Nachbargebäude, keine Rücksicht. Gemäss Gemeindevorstand solle sich 

das Gebäude mehr an den bestehenden historischen Bauten als an der 

nicht ortstypischen terrassenartigen Baute auf dem Nachbargrundstück 

orientieren. In der Umgebung habe es aber keine historischen Bauten.

Hier liege die tiefste Stelle des gewachsenen oder abgegrabenen Ter-

rains bei 1‘265.5, eventuell 1‘265 m.ü.M. (Strassenniveau). Im Plan Fas-

saden 1108-02 überschritten die Gebäudehöhen an der Südost- und 

Südwestfassade die höchstzulässige Gebäudehöhe von 12 m. Sie betra-

ge 13.63 respektive 14.91 m. Die Gemeinde meine, die Gebäudehöhe 

müsse an allen Ecken gemessen werden. Indessen müsste nur zwischen 

dem Abstand zwischen der tiefsten Stelle des gewachsenen oder abge-

grabenen Terrains und dem höchsten Punkt der Schnittlinie zwischen 

Umfassungswand und Dachoberfläche gemessen werden. Gleiches gelte 

für die Firsthöhe.

Auch wenn an allen Ecken zu messen wäre, liege der tiefste Punkt 1‘265 

m.ü.M. beim Hauseingang. Die Firsthöhe sei von 1‘265 m.ü.M. bis 

Firsthöhe 1‘281.52 m.ü.M. zu messen, was 16.52 m ergebe.

Das Bauvorhaben bringe massive Terrainveränderungen mit sich. In Art. 

61 BG heisse es, Terrainveränderungen seien so weit als möglich zu 

vermeiden. Würde ein Terrassenhaus erstellt, wäre dies möglich.

Die Waldabstandslinie von 10 m verlaufe innerhalb des Gebäudes und 

der Waldabstand betrage an der südwestlichen Hausecke nur 9 m bzw. 8 

m. Unterirdisch betrage er nicht einmal 2 m. Es wäre abzuklären gewe-

sen, ob der Wald dadurch nicht in Mitleidenschaft gezogen werde. Dazu 

wären Unterlagen einzuholen gewesen.

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Die Anzahl Pflichtparkplätze müsse auch die Anforderungen des neuen 

Rechts erfüllen (Planungszone gemäss Art. 48 Abs. 6 KRG). Art. 73 Abs. 

2 des neuen Baugesetzes sage, dass Einstellhallen und Garagen mit di-

rekter Ausfahrt einen Vorplatz aufweisen müssten, auf welchen das Mo-

torfahrzeug abgestellt werden könne, was hier nicht der Fall sei.

(Zweitwohnungsproblematik; vgl. nachfolgend im Sachverhalt Ziff. 11-15). 

Die Ausnützungsziffer (AZ) werde hier um 35 % unterschritten. Gemäss 

Art. 15 Abs. 1 BG müsste ein Gestaltungskonzept erstellt werden, wie die 

restliche Ausnützung zweckmässig realisiert werden könne. Dieses fehle.

Die feuerpolizeiliche Bewilligung liege noch nicht vor. 

Ein Antrag auf Abgeltung der Schutzraumpflicht sei offenbar nicht gestellt 

worden, im Projekt sei aber kein Schutzraum geplant. 

Im Situationsplan und im Grundrissplan EG (Erdgeschoss) sei die gegen 

die Strasse gerichtete Fassade des EG mit 27 m ausgewiesen und somit 

2 m zu lang. 

Die ihnen auferlegten Kosten des Einspracheverfahrens von Fr. 6‘060 

seien viel zu hoch.

6. Am 20. Februar 2013 beantragte die Beschwerdegegnerin 1 die Abwei-

sung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Auch das abgeänderte Bauvorhaben sei vor der Auflage vom Baufach-

chef geprüft worden. Die Auflage sei korrekt erfolgt. Nur der Situations-

plan vom 17. November 2012 sei von der Bauherrschaft erst während der 

öffentlichen Auflage nachgereicht worden. Als der Rechtsvertreter der 

Einsprecher aber Einsicht genommen habe, sei der Plan dort gewesen. 

Ihnen seien dadurch keine Nachteile erwachsen.

Gegen die Parzelle der Beschwerdeführer (gegen Osten) weise das Vor-

haben einen Grenzabstand von 2.5 m auf. Gegen Norden betrage der 

Grenzabstand zur Strasse etwas unter 4 m, gegen Süden und Westen 

aber mehr als 5 m.

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Gemäss Art. 19 BG gelte der grosse Grenzabstand auf der am meisten 

gegen Süden orientierten Fassade. Das mit einer Längsfassade klar ge-

gen Süden ausgerichtete Gebäude sei über 10 m von dieser Grenze ent-

fernt. Die Lage der Hauptwohnräume sei nur dann massgebend, wenn ei-

ne Baute nicht eine eindeutige Süd-, sondern eine Südost- oder Süd-

westausrichtung habe. Auch gegen Westen betrage der Grenzabstand 

mehr als 8 m. Die geplanten sechs Wohnungen zeigten ganz unterschied-

liche Ausrichtungen. Zudem müsse der Neubau gemäss den Vorgaben 

des GGP Y._____ und Art. 38 BG auf die durch die Gebäude Assek.-Nrn. 

214 und 215 gebildete Bauflucht gestellt werden. Diese sei aber näher als 

5 m an der Strasse. Auch deswegen sei die strassenseitige oder Nordfas-

sade nicht die Hauptfassade.

Es bestehe kein Anlass, den geplanten Neubau auf die nicht ortstypische 

und als Fremdkörper wirkende A._____ auszurichten. Die nahe gelege-

nen älteren Bauten aus der Entstehungszeit von Y._____ seien Vorbilder 

(Fotos, Beilage 17 Gemeinde).

Klar sei, dass hier die Gebäude- und Firsthöhe an der Umfassungswand 

über der tiefsten Stelle zu messen sei. Die Gebäudehöhe sei nicht die Dif-

ferenz zwischen der Höhenkote der tiefsten Stelle des Terrains und der 

Höhenkote des höchsten Punktes der Schnittlinie zwischen Umfassungs-

wand und Dachoberfläche. Würde man so messen, würde die tiefste Stel-

le einer Kote bei der talseitigen Fassade, für den höchsten Punkt über 

Dach eine Kote an der bergseitigen Fassade herangezogen. Dies sei ab-

wegig.

Weil der Neubau nach Ansicht der Baubehörde aus gestalterischen 

Gründen möglichst auf die vorgelagerte Strasse auszurichten sei, seien 

die dadurch bewirkten Terrainveränderungen sehr wohl begründet. Sie 

seien im Übrigen mit einem Ausmass bis ca. 2 m und auf einer begrenz-

ten Fassadenlänge von ca. 7 m durchaus vertretbar.

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Der Waldabstand sei von den Forstorganen bereits anfangs 2012 über-

prüft worden. Am 8. Februar 2012 habe das Amt für Wald und Naturge-

fahren (AWN) der Gemeinde mitgeteilt, der Waldabstand sei eingehalten 

und das Projekt auf Parzelle 1299 aus Sicht des Forstdienstes akzepta-

bel. Lage und horizontale Ausdehnung des Gebäudes hätten durch die 

Abänderung des ursprünglichen Bauprojekts keine Änderung erfahren, 

weswegen auch beim abgeänderten Projekt der Waldabstand eingehalten 

sei.

Es seien insgesamt acht Pflichtparkplätze erforderlich. Diese seien in der 

Autoeinstellhalle ausgewiesen. Nach künftigem Recht müssten zehn 

Pflichtparkplätze erstellt werden. Die Bauherrschaft verfüge auf der an-

grenzenden Parzelle 1231 über vier weitere Parkplätze. Diese könnten 

nach Inkrafttreten der neuen Bestimmungen zur Verfügung gestellt wer-

den.

Art. 55 BG 1990 stehe der beanstandeten Ausfahrt aus der Autoeinstell-

halle nicht entgegen. Art. 55 BG 1990 und Art. 73 BG seien ähnlich. Die 

Zufahrt weise eine Tiefe von 5 m bis zu Strassengrenze auf. Dieser Vor-

platz genüge für das Anhalten eines Fahrzeuges.

Der Einwand der Unterschreitung der Ausnützungsziffer sei neu und zu-

dem rechtsmissbräuchlich. Bei der ursprünglich geplanten Baute wären 

833.19 m² Bruttogeschossfläche (BGF) oder 82.99 % der möglichen BGF 

konsumiert worden. Jetzt sei das Gebäude reduziert worden. Es konsu-

miere noch 659.26 m² oder 65.66 % der maximalen BGF. Deshalb wäre 

theoretisch ein Nutzungskonzept im Sinne von Art. 15 Abs. 1 BG erforder-

lich. Nachdem die Reduktion aufgrund der Einsprache der Beschwerde-

führer erfolgt sei und nach diesen auch jetzt noch weiter reduziert werden 

müsste (sie verlangten weiter reduzierte Gebäudehöhen, eine Verkürzung 

der Gebäudelänge, eine Zurücksetzung des Neubaus auf 5 m ab Strasse, 

alles Begehren, welche auf eine Verkleinerung des Bauvolumens hinaus-

liefen), liege offener Rechtsmissbrauch vor. Die rechtlichen und topogra-

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phischen Verhältnisse auf Parzelle 1299 liessen eine volle Ausschöpfung 

der möglichen Ausnützungsziffer gar nicht zu. Die theoretisch überbauba-

re Fläche des Bauvorhabens betrage höchstens 250 m². Eine höhere 

Ausnützung wäre auch mit einem Terrassenhaus nicht möglich. Die be-

baubare Fläche zwischen Strasse und Wald weise lediglich eine Tiefe von 

zwischen acht (8) und 13 m auf.

Die feuerpolizeiliche Bewilligung sei immer noch nicht vorhanden, es wür-

den aber keine feuerpolizeilichen Mängel gerügt. Das Gleiche gelte für 

den Schutzraum. Das Vorbringen sei neu.

Der Einwand betreffend Gebäudelänge sei ebenfalls neu und auch unbe-

gründet. Anbauten mit nicht anrechenbaren Geschossflächen und einer 

Gebäudelänge von maximal 4 m seien gemäss Art. 18 Abs. 2 BG nicht 

anzurechnen. Der Neubau stehe auf der geplanten Einstellhalle, die ge-

gen Westen um 4 m über die Westfassade des geplanten Wohnhauses 

hinausrage. Dies sei ein Anbau mit nicht anrechenbarer Geschossfläche 

und sei nicht in die Berechnung der Gebäudelänge einzubeziehen. Unter 

Einbezug der im 1. Obergeschoss (OG) gelegenen, ebenfalls über die 

Westfassade auskragenden Sauna betrage die Gebäudelänge genau 25 

m.

Die Kosten des Einspracheverfahrens hätten zwingend den Einsprechern 

überbunden werden müssen. Dies seien auch externe Kosten. Die Rech-

nung des Rechtsberaters habe Fr. 5‘060.-- (18 h à Fr 260.-- + Fr. 7.-- 

Spesen + Mehrwertsteuer) betragen. Die Kosten der Gemeinde hätten Fr. 

1‘000.-- betragen. Die Rechnungsstellung des Rechtsvertreters gegenü-

ber der Gemeinde sei erst im Januar erfolgt und habe noch einige weite-

re, nicht den Einsprechern belastete Aufwendungen enthalten. Die Be-

antwortung der zahlreichen Einwände und Begehren der Einsprache habe 

auch einem erfahrenen Baujuristen erheblichen Aufwand verursacht.

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7. Am 21. Februar 2013 beantragte auch die Beschwerdegegnerin 2 die 

Abweisung der Beschwerde.

Sie argumentierte praktisch gleich wie die Gemeinde. Betreffend Gebäu-

de- und Firsthöhe wurde ausgeführt, die Gebäudehöhe sei an der Umfas-

sungswand und nicht im Innern des Gebäudes zu messen. Die Garagen-

einfahrt befinde sich 1.5 m von der Fassade zurückversetzt im Gebäu-

deinnern. Der tiefste Punkt des abgegrabenen Bodens befinde sich bei 

der Gebäudeecke P4 auf der Kote 1‘265.5 m.ü.M. Gemessen ab der Ge-

bäudeecke P4 weise der Neubau eine Gebäudehöhe bis zur Schnittlinie 

mit der Dachhaut von genau 12 m auf. Die übrigen Gebäudeecken lägen 

erheblich über der Kote 1‘265.5 m.ü.M. und seien damit für die Berech-

nung der Gebäudehöhe nicht zu beachten. Die Firsthöhe sei in der Pro-

jektion der Fassade bis zum tiefsten Punkt des abgegrabenen Terrains 

aus und nicht unter den Giebel bis zum gewachsenen Terrain zu messen. 

Sie betrage, bezogen auf den tiefsten Punkt des abgegrabenen Bodens, 

bei der Gebäudeecke P4 16.02 m. Die Überschreitung der zulässigen 

Firsthöhe um lediglich 2 cm sei vernachlässigbar. Bei gesonderter Ermitt-

lung der Firsthöhe der beiden Baukörper der gegliederten Baute weise 

der östliche, höhere Gebäudeteil eine effektive Firsthöhe von nur 15.5 m 

auf, während der westliche Gebäudeteil noch eine Firsthöhe von 14.21 m 

erreichte.

Vom Bau werde die bestehende Bestockung in keiner Weise in Mitleiden-

schaft gezogen.

Betreffend Autoabstellplätze habe es die Baubehörde im angefochtenen 

Entscheid unterlassen, mittels Auflage zu verlangen, dass auf Parzelle 

1231 Parkplätze zu bezeichnen seien.

Das geplante Gebäude weise die maximal zulässige Gebäudelänge und -

höhe sowie eine gute Gestaltung auf und könne schlichtweg nicht grösser 

gebaut werden, weswegen ein Gestaltungskonzept zwecklos wäre.

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8. Am 22. März 2013 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren An-

trägen fest. 

Beim am 8. November 2012 eingegangenen Gesuch handle es sich um 

ein neues Baugesuch und nicht um ein Abänderungsgesuch.

Es stimme, dass in der Beschwerde einige in der Einsprache nicht gerüg-

te Gesetzesverletzungen geltend gemacht würden. Dabei handle es sich 

aber nicht um gänzlich neue Rügen, sondern um das Vorbringen neuer 

Tatsachen und nicht um eine unerlaubte Ausdehnung des Rechtsbegeh-

rens. Zudem gelte die Untersuchungsmaxime. Die Gebäudemasse seien 

bereits im Einspracheverfahren gerügt worden. Auf die in der Beschwerde 

geltend gemachten Einwendungen sei einzutreten.

Die nach Süden gerichtete Fassade erstrecke sich lediglich über ein bis 

zwei Stockwerke, währenddessen die gegen Norden gerichtete Fassade 

sämtliche Stockwerke umfasse. Sie sei die Hauptfassade. Das Bauvorha-

ben sei auch nicht auf die durch Gebäude-Assek-Nr. 214 und 215 gebil-

dete Bauflucht gestellt, sondern rage weiter als diese Gebäude in den 

Strassenbereich hinein.

Art. 17 Abs. 2 BG sage eindeutig, als Gebäudehöhe gelte der Abstand 

zwischen der tiefsten Stelle des gewachsenen oder abgegrabenen Ter-

rains und dem höchsten Punkt der Schnittlinie zwischen Umfassungs-

wand und Dachoberfläche. Gemäss Art. 17 BG sei die Gebäudehöhe ab 

der tiefsten Stelle des gewachsenen oder abgegrabenen Terrains aus zu 

messen, unabhängig an welcher Fassade diese tiefste Stelle liege. Das-

selbe gelte für die Firsthöhe. Bei dieser habe die Gemeinde den tiefsten 

Punkt an der Nordfassade angenommen, während dem dies bei der Ge-

bäudehöhe nicht zutreffen solle, obwohl im Gesetz die gleiche Definition 

gelte. Die Absicht dieser Bestimmung sei auch, dass nicht wie hier un-

mögliche Dachformen gewählt werden, sondern regelmässige symmetri-

sche Dächer, wie dies im Engadin üblich sei. Der Boden beim Hausein-

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gang liege unter der Kote 1‘265.5 m.ü.M., andernfalls zum Beispiel auch 

der Eingang zur Tiefgarage eine lichte Höhe von 2 m hätte.

Das AWN habe sich nur zum Waldabstand von 10 m geäussert. Dieser 

sei eingehalten. Hingegen habe das Amt sich nicht zu den unterirdischen 

Überschreitungen des Waldabstandes geäussert.

Die Beschwerdegegnerin habe ausgeführt, auf Parzelle 1231 lägen weite-

re vier Parkplätze. Diese Parzelle befinde sich jedoch ausserhalb des 

Baugebietes, nämlich gemäss Zonenplan teilweise im Wald und teilweise 

im übrigen Gemeindegebiet. Hier könnten keine Autoabstellplätze erstellt 

werden.

Betreffend Unterschreitung der AZ könnten die Ausführungen in den Ver-

nehmlassungen ihre Ausführungen nicht widerlegen.

Aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen (Art. 88 Abs. 1 KRG) und der 

Gerichtspraxis (VGU R 01 80) hätte die Baubewilligung ohne feuerpolizei-

liche Bewilligung nicht erteilt werden dürfen.

Zwar sei in der Einsprache die Gebäudelänge nicht gerügt worden. In-

dessen seien die Gebäudemasse an und für sich in der Einsprache be-

reits gerügt worden. Es handle sich um eine neue Tatsachenbehauptung.

Bei der Garage solle es sich teilweise um einen Anbau handeln. Dies sei 

sonderbar, weil das Erdgeschoss (EG) eine einheitliche Gestaltung habe 

und aufgrund des Grundrissplans nicht von einem Anbau gesprochen 

werden könne. Sonst wären noch 2 m der Parkplätze 1-4 als Anbau zu 

qualifizieren. Das Rechteck gemäss Art. 18 BG sei um das gesamte EG 

zu legen, weil eine Anbaute nicht zu erkennen sei.

Hier seien alle Kosten, auch die Bewilligungsgebühr, den Einsprechern 

überbunden worden. Es seien die gesamten Kosten des Rechtsberaters 

den Einsprechern belastet worden, und keine Kosten betreffend das reine 

Baubewilligungsverfahren. Zudem habe die Gemeinde zusätzliche Kosten 

für das Bewilligungsverfahren von Fr. 2‘500.-- der Bauherrschaft belastet.

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9. Am 9. April 2013 verzichtete die Beschwerdegegnerin 2 auf die Einrei-

chung einer Duplik.

10. Am 10. April 2013 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an ihren 

Anträgen fest.

Der Abstand des Neubaus zur Strassenparzellengrenze betrage an der 

Nordostecke 3.87 m und an der Nordwestecke 4 m. Das Gebäude As-

sek.-Nr. 214 weise einen Abstand zur Strassenparzellengrenze von 

durchwegs 4 m auf. Gemäss Situationsplan sei klar, dass die Situierung 

des angefochtenen Neubaus auf die Gebäude Assek.-Nrn. 214 und 215 

ausgerichtet sei und das Gebäude die vorhandene Strassenflucht über-

nehme. Bei Einhaltung des grossen Grenzabstandes zur Strasse bzw. bei 

Zurücksetzung des Neubaus auf 5 m würde die bestehende Strassen-

flucht nicht eingehalten.

Gemäss Art. 17 BG sei klar, dass die Gebäudehöhe an der Umfassungs-

wand und über dieser tiefsten Stelle bis zur Schnittlinie des darüberlie-

genden Daches zu messen sei und nicht zu irgendeiner anderen höher 

gelegenen Schnittlinie von Dach und Fassade (hier der bergseitigen Fas-

sade).

Gemäss dem Wortlaut von Art. 17 Abs. 2 BG könnten die Firsthöhe 

durchaus senkrecht unter dem First bis zum gewachsenen oder abgegra-

benen Boden gemessen werden. Die Bemessung der Gebäudehöhe in 

der Projektion der für die Gebäudehöhe massgebenden Fassade rechtfer-

tige sich jedoch durch die gestalterisch richtige Relation zwischen Ge-

bäude- und Firsthöhe. Diese von der Gemeinde angewandte Messweise 

sei für den Bauherrn wesentlich strenger als eine Messung der Firsthöhe 

unter dem First und es sei befremdlich, wenn nun auch noch diese stren-

ge Messung der Firsthöhe als Argument für die abwegige Ermittlung der 

Gebäudehöhe durch die Beschwerdeführer herhalten müsse. Die gesetz-

liche Firsthöhe sei auch mit der strengen Messweise eingehalten.

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Der Hauseingang liege klar auf der Höhenkote 1‘265.5 m.ü.M. und nicht 

auf Strassenniveau. Dies ergebe sich aus dem Schnitt A-A und dem Si-

tuationsplan des Erdgeschosses. Bei der im Fassadenplan der Nordfas-

sade eingezeichneten gestrichelten Linie handle es sich nicht um die EG-

Höhe, sondern um die untere Kante der Bodenplatte des Neubaus.

Parzelle 1231 falle tatsächlich als Standort für weitere Parkplätze für das 

Bauvorhaben auf Parzelle 1299 ausser Betracht. Zur der Bauherrschaft 

gehörenden Parzelle 1299 zähle aber nicht nur die vom Neubau bean-

spruchte Fläche, sondern auch die dreiecksförmige Fläche gegen Wes-

ten, welche in der ZöBA (Zone für öffentliche Bauten und Anlagen) liege. 

Nach Inkrafttreten der revidierten Ortsplanung könnten dort zwei zusätzli-

che Parkplätze realisiert werden. Zudem könnte sich die  Beschwerde-

gegnerin 2 an den von der Beschwerdegegnerin 1 auf Parzelle 1215 ge-

planten Parkierungsanlage beteiligen. Diese liege gegenüber dem Bau-

vorhaben und sei ebenfalls in der ZöBA. Diese Anlage diene nicht bloss 

öffentlichen Zwecken, sondern auch zur Deckung des Parkplatzbedarfs 

für Liegenschaften im Einzugsbereich. Diese sei im Generellen Gestal-

tungsplan (GGP) festgelegt worden. Ein Parkierungskonzept befinde sich 

in Ausarbeitung. Parzelle 1299 liege im Einzugsbereich, wie auch Parzel-

le 1232 der Beschwerdeführer.

Bei den Fr. 6‘060.-- handle es sich nur um Kosten der Einsprache.

11. Am 2. Juli 2013 hielt der Instruktionsrichter gegenüber der Beschwerde-

gegnerin 2 fest, das Bundesgericht habe am 22. Mai 2013 in den Urteilen 

1C_614/2012, 1C_646/2012, 1C_649/2012 sowie 1C_650/2012 Fragen 

im Zusammenhang mit dem Zweitwohnungsbau beurteilt und sei unter 

anderem zum Schluss gekommen, dass Baubewilligungen für Zweitwoh-

nungen in einer Gemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 

%, die nach dem 11. März 2012 und vor dem 1. Januar 2013 erteilt wur-

den, anfechtbar seien und Art. 75b der Schweizerischen Bundesverfas-

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sung (BV; SR 101) verletzten. Er forderte die Beschwerdegegnerin 2 auf, 

dem Gericht mitzuteilen, wie das vorliegende Verfahren angesichts dieser 

Bundesgerichtsurteile weitergeführt werden solle, d.h. ob sie an ihren im 

Verfahren gestellten Anträgen festhalten oder - in Kenntnis nun auch der 

Begründung der erwähnten Bundesgerichtsurteile - andere Anträge stel-

len wolle.

12. Am 9. Juli 2013  wünschte die Beschwerdegegnerin 2, das Verfahren sei 

weiterzuführen. Alle Wohnungen würden gemäss Erklärung vom 4. und 6. 

Juli 2013 als Erstwohnungen im Sinne von Art. 4 lit. a ZwVO erstellt. Das 

Gericht werde ersucht, bei Abweisung der Beschwerde im Urteil eine ent-

sprechende Auflage vorzusehen respektive die Gemeinde anzuweisen, 

vor Baubeginn die Erstwohnungsanmerkungen auf Parzelle 1299 vor-

nehmen zu lassen. 

13. Am 11. Juli 2013 ersuchte der Instruktionsrichter die Gemeinde, dieses 

Gesuch um Projektänderung im Baubewilligungsverfahren zu prüfen und 

ihren Entscheid dem Gericht mitzuteilen.

14. Am 28. August 2013 bewilligte der Gemeindevorstand diese Projektände-

rung und verfügte, dass sämtliche Wohnungen dauernd als Erstwohnun-

gen im Sinne von Art. 4 lit. a ZwVO zu nutzen seien, was im Grundbuch 

anzumerken sei. Die gemäss Baubescheid vom 19./21. Oktober 2012 

bewilligte, vergrösserte Wohnung 4a sei ausserdem gemäss den Vor-

schriften der Gemeinde dauernd als Hauptwohnung im Sinne von Art. 58 

Abs. 3 BG zu nutzen. Diese Nutzungsbeschränkung sei im Grundbuch 

anzumerken.

15. Am 17. September 2013 schrieben die Beschwerdeführer dazu, dass sie 

gegen diese Verfügung keine Beschwerde einreichen, jedoch um die Be-

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urteilung der geltend gemachten Baurechtsverletzungen ersuchten. Bei 

der Kostenauflage sei zu berücksichtigen, dass die Projektänderung erst 

nach durchgeführtem Schriftenwechsel und praktisch nach Abschluss des 

Verfahrens erfolgt sei. Aufgrund der Entscheide des Bundesgerichtes 

vom 22. Mai 2013 hätte die Beschwerde bereits aufgrund der Verletzung 

von Art. 75b BV gutgeheissen werden müssen, was bei der Kostenaufla-

ge zu berücksichtigen sei.

16. Am 16. Dezember 2013 führte das Verwaltungsgericht (V. Kammer) einen 

Augenschein durch, an welchem die Beschwerdeführer durch den Ver-

walter der Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG), zwei Stockwerk-

eigentümerinnen sowie den gemeinsamen Anwalt (RA Dr. iur. Wieser) 

vertreten waren. Von Seiten der Gemeinde (Beschwerdegegnerin1) wa-

ren der Baufachchef und der Gemeindepräsident in Begleitung ihres 

Rechtsvertreters (RA Dr. iur. Metzger) präsent. Die Bauherrschaft (Be-

schwerdegegnerin 2) war durch ihre Architektin, ein Mitglied der Bauge-

sellschaft und ihrem Rechtsvertreter (RA lic. iur. Visinoni) anwesend. Al-

len Anwesenden wurde dabei  – am Hangfuss zur Bauparzelle 1299 auf 

der Strassenparzelle 1230 - die Gelegenheit geboten, sich auch noch 

mündlich zu den aufgeworfenen Fragen – betreffend Grenzabstandsver-

letzung, Einordnung ins bestehende Orts- und Landschaftsbild, Gebäude- 

und Firsthöhe, Garagenzufahrt, Waldabstand und Gestaltungskonzept – 

an Ort und Stelle zu äussern. Anlässlich des Augenscheins reichte die 

Beschwerdegegnerin 1 den massgebenden Generellen Erschliessungs-

plan (GEP) im Massstab 1:2000 vom 23. Mai 2011 zu den Akten. Der 

Vertreter des Amts für Wald und Naturgefahren (AWN) gab noch einen 

undatierten Planausschnitt über den Verlauf der statischen Waldfeststel-

lungsgrenze im Massstab 1:500 zu den Akten. Eine Kopie der entspre-

chenden Waldfeststellungsverfügung wird seitens der Beschwerdegegne-

rin 1 nachgereicht. Von Seiten des Gerichts wurden zudem noch insge-

- 16 -

samt 22 Farbfotos von den örtlichen Erschliessungs-, Parkierungs- und 

Bebauungsverhältnissen im Bereich der Bauparzelle 1299, der dortigen 

Strassenflucht und der ortstypischen Bauweise in der näheren Umgebung 

erstellt und dem Protokoll des Augenscheins vom 16. Dezember 2013 

hinzugefügt.

17. Mit Schreiben vom 18. Dezember 2013 reichte die Gemeinde – bezüglich 

der am Augenschein diskutierten Waldgrenze - noch folgende Pläne und 

Unterlagen nach: (1) Kopie des am 19. November 2013 genehmigten Zo-

nenplans und Generellen Gestaltungsplans 1:2000 mit der darin festge-

legten Waldgrenze im Bereich des Bauvorhabens auf Parzelle 1299; (2) 

Kopie des Genehmigungsbeschlusses der Regierung vom 19./21. No-

vember 2013 (RB Protokoll Nr. 1096) mit den Ausführungen zur Wald-

feststellung (Ziff. F/14, S. 27); (3) Kopie des Originals des [früheren] Zo-

nenplans 1:2000 vom 21. Dezember 1989/1. Oktober 1990. Zur Erläute-

rung dieser Kopien wurde vorgebracht, dass die im aktuellen Zonenplan 

2013 eingezeichnete Waldgrenze mit dem anlässlich des Augenscheins 

vom Vertreter des AWN abgegebenen (undatierten) Planausschnitt über 

den Verlauf der statistischen Waldfeststellungsgrenze übereinzustimmen 

scheine, wobei es sich dabei um die erstmalige Festlegung der Wald-

grenze gehandelt habe. Der dem Baugesuchdossier beigelegte Situati-

onsplan 1:500 habe demgegenüber mit dem alten Zonenplan 1989/1990 

übereingestimmt. Es sei für sie unverständlich, weshalb der zuständige 

Vertreter des AWN mit E-Mail vom 8. Februar 2012 die Einhaltung des 

Waldabstands von 10 m durch die Bauprojektpläne bestätigt habe. Des-

sen Beurteilung sei aufgrund der konkreten Pläne erfolgt und habe sich 

auf die statische Waldgrenze laut (neuem) Zonenplan 2013 bezogen. Das 

im März 2012 eingereichte Bauprojekt auf Parzelle 1299 sei im Übrigen 

auch bereits der Regierung bei der vorgezogenen Teilgenehmigung des 

neuen Zonenplans bekannt gewesen (Nennung bei Verfügbarkeitsnach-

- 17 -

weis). Soweit sich der Vertreter des AWN heute auf den Standpunkt stel-

le, dass der Waldabstand nicht eingehalten werde, seien seine Angaben 

im E-Mail vom 8. Februar 2012 – auf welche sich die Gemeinde verlassen 

habe - offensichtlich falsch gewesen.

18. Mit Schreiben vom 7. Januar 2014 hielt der Rechtsvertreter der Be-

schwerdeführer fest, dass der anlässlich des Augenscheins abgegebene 

(undatierte) Planausschnitt des Vertreters des AWN augenfällig mit der 

Waldgrenze des kürzlich genehmigten Zonenplans 2013 übereinstimme. 

Werde diese statistische Waldgrenze auf den von der Bauherrschaft ein-

gereichten Situationsplan 1:500 übertragen, so stelle man fest, dass der 

Waldabstand von 10 m -  der bereits nach diesem Situationsplan nicht 

eingehalten werde – noch mehr unterschritten werde. Der Waldabstand 

betrage an der südwestlichen Gebäudeecke lediglich 7.5 m, womit der 

gesetzliche Waldabstand von 10 m um 2.5 m unterschritten werde. Die 

Bündner Regierung habe in ihrem Genehmigungsentscheid vom 19. No-

vember 2013 (Ziff. F/14, S. 27) klar festgehalten, dass den in den neuen 

Zonenplänen und Generellen Gestaltungsplänen eingetragenen Wald-

grenzen laut Art. 10 und 13 des Bundesgesetzes über den Wald statische 

Wirkung zukomme, womit offensichtlich sei, dass diese Vorgaben auch 

hier gültig und zu beachten seien. Ohne Bedeutung sei hingegen, dass 

die im Situationsplan 1:500 eingetragene Waldgrenze mit dem Zonenplan 

1989/1990 übereinstimme. Massgebend sei der Zonenplan, der bereits 

am 11. September 2012 bezüglich des Grundstücks 1232 genehmigt 

worden sei. Bei Einreichung des Baugesuchs (Abänderungsgesuch) am 

8. November 2012 sei die statische Waldgrenze im Zonenplan bezüglich 

des Grundstücks 1296 bereits genehmigt gewesen. Irrelevant sei auch, 

ob die Feststellung im E-Mail vom 8. Februar 2012 des Vertreters des 

AWN richtig oder falsch gewesen sei; zumal derselbe Fachmann anläss-

lich des gerichtlichen Augenscheins klar bestätigt habe, dass der gesetz-

- 18 -

liche Waldabstand beim geplanten Bauvorhaben auf Parzelle 1299 nicht 

eingehalten werde. Es wäre die Aufgabe der Baubehörde gewesen, die 

Einhaltung des Waldabstands auch im Abänderungsgesuch zu prüfen. Da 

der Waldabstand um mindestens 2.5 m unterschritten werde, sei das 

Bauvorhaben nicht bewilligungsfähig und die Beschwerde vom 30. Januar 

2013 daher gutzuheissen. Im Übrigen sei die Verletzung des Waldab-

stands auch in den Rechtsschriften bereits gerügt worden.   

19. Mit Stellungnahme vom 9. Januar 2014 äusserte sich der beigeladene 

Vertreter des AWN zum Brief der Gemeinde vom 18. Dezember 2013 wie 

folgt:

1. Die forstamtlichen Waldfeststellungen in der betreffenden Gemeinde 

hätten 1999 begonnen. Im fraglichen Bereich sei die Vermessung 

durch den Geometer im Jahre 2001 erfolgt. Die öffentliche Auflage der 

Waldfeststellung sei vom 15. Oktober 2009 bis 15. November 2009 

zusammen mit der Ortsplanung (Publikation S. 3892 Kantonsamtsblatt 

2009) erfolgt. Im vorliegenden Abschnitt seien keine Einsprachen ein-

gegangen.

2. Im Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 sei fälschlicherweise die 

rechtlich nicht verbindliche Bodenbedeckungslinie Wald der amtlichen 

Vermessung übernommen worden, die nicht mit der verbindlichen 

Waldfeststellung übereinstimme.

3. Die Waldfeststellung sei seit Jahren in allen Plänen der OP-Revision 

enthalten und klar ersichtlich. Deshalb sei diese Grundlage der Bau-

behörde für die Beurteilung des Baugesuchs 2012 ohne weiteres 

zugänglich und überprüfbar gewesen. Umso mehr als die Waldgrenze 

an dieser Stelle der Bauzonengrenze entspreche. Die Verantwortung 

zur Kontrolle der Baugesuchsunterlagen in der Bauzone liege bei der 

Baubehörde der Gemeinde.

- 19 -

4. Ebenso klar sei die Bestimmung, dass bei Hochwald von der Wald-

grenze ein Waldabstand von 10 m einzuhalten sei (Art. 29 KWAG vom 

11. Juni 2012, vorher in den Ausführungsbestimmungen).

5. Seine Aussage an der Begehung [Augenschein] und im E-Mail vom 8. 

Februar 2012 sei vermutlich nicht richtig gewesen. Sie könne aber 

nicht so massgebend sein, dass die genannten Grundlagen relativiert 

würden.

a. Es handle sich um ein informelles E-Mail ohne Planbeilage.

b. Die Baupläne seien an Ort und Stelle besichtigt, jedoch nicht mit 

den OP-Plänen verglichen worden. Er [Vertreter AWN] setze dies 

als Kontrollaufgabe der Baubehörde voraus.

c. Die Baupläne seien ihm [Vertreter AWN] für die schriftliche Stel-

lungnahme nicht mehr zur Verfügung gestanden.

d. Nach Meinung der Gemeinde hätten die vorgelegten Pläne bereits 

damals den genannten Fehler enthalten. Nachweis sei dies nicht.

e. Das AWN könne nur generell prüfen, ob der Waldrand richtig über-

tragen worden sei. Kleine Fehler – besonders in einem relativ klei-

nen Massstab – seien nicht ohne weiteres zu entdecken. Das AWN 

setze voraus, dass die Baubehörde dafür sorge, dass mit den rich-

tigen Grundlagen gearbeitet werde.

f. Das AWN liefere die Grundlagen für die OP-Revision, sei danach 

jedoch nicht am Planungsprozess beteiligt. Die Waldfeststellungen 

seien noch von seinem Vorgänger vor über zehn Jahren gemacht 

worden, so dass der genaue Grenzverlauf nicht mehr präsent ge-

wesen sei. 

6. Seine Auskunft zum Waldabstand für unterirdische Bauten anlässlich 

der Begehung vom 16. Dezember 2013 sei gemäss Art. 30/3 KWaG 

vom 11. Juni 2012 wie folgt zu präzisieren: „Für unterirdische Bauten 

und Anlagen (…) können die zuständigen Behörden im Rahmen des 

- 20 -

Leitverfahrens Ausnahmebewilligungen erteilen. Das Amt ist vorgän-

gig anzuhören.“ 

Eine entsprechende Anhörung habe [vorliegend] nicht stattgefunden.

20. Mit Eingabe vom 17. Januar 2014 bestätigte der Rechtsvertreter der Bau-

herrschaft (Beschwerdegegnerin 2) die Ausführungen der Gemeinde be-

treffend die Frage des Waldabstandes vollumfänglich. Die Angaben des 

Vertreters des AWN im E-Mail vom 8. Februar 2012 – wonach das Bau-

projekt den Grenzabstand einhalte – sei für die Weiterverfolgung des Pro-

jektes zentral gewesen. Dessen gegenteilige Aussage anlässlich des ge-

richtlichen Augenscheins sei überraschend gekommen und für die Bau-

herrschaft mit schwerwiegenden Konsequenzen verbunden. 

21. Mit Schreiben vom 5. März 2014 machte die Gemeinde von der Gelegen-

heit Gebrauch, sich auch noch zu den Stellungnahmen vom 7. Januar 

2014 (Beschwerdeführer), vom 9. Januar 2014 (Vertreter AWN) und 17. 

Januar 2014 (Beschwerdegegnerin 2) zu äussern. Sie hielt dabei im We-

sentlichen unverändert an den bereits im Schreiben vom 18. Dezember 

2013 enthaltenen Feststellungen fest. Präzisierend brachte sie noch vor, 

dass die Beschwerdegegnerin 2 (wohl) nicht darum herumkommen wer-

de, dass Bauvorhaben zumindest oberirdisch in Bezug auf den Waldab-

stand anzupassen (Ziff. 1 am Ende). Der Vertreter des AWN habe nun-

mehr selbst eingeräumt, dass seine Aussagen an der Begehung und im 

E-Mail vom 8. Februar 2012 vermutlich nicht richtig gewesen seien (Ziff. 2 

am Ende). Auch wenn diese Auskunft falsch gewesen sei, werde die 

Bauherrschaft das angefochtene Bauvorhaben abändern müssen. In die-

sem Punkt sei daher den Beschwerdeführern Recht zu geben. In Bezug 

auf die übrigen Beschwerdepunkte hätten die Parteien anlässlich des Au-

genscheins allseits den Wunsch geäussert, dass das Verwaltungsgericht 

darüber im Einzelnen entscheiden sollte, um weitere Beschwerdeverfah-

- 21 -

ren gegen ein abgeändertes Bauvorhaben nach Möglichkeit zu verhin-

dern. In diesem Sinne solle das Gericht nicht bloss die Frage der Einhal-

tung des Waldabstands, sondern auch alle übrigen strittigen Punkte des 

Bauvorhabens beurteilen und ein Urteil darüber fällen (Ziff. 3). Zu den 

Eingaben vom 7. Januar 2014 und 17. Januar 2014 habe die Gemeinde 

keine  Bemerkungen anzubringen (Ziff. 4).

22. Mit Schreiben vom 17. März 2014 hielt die Bauherrschaft noch fest, dass 

ihr wohl nichts anderes übrig bleiben werde, als das Bauprojekt oberir-

disch an die statische Waldgrenze anzupassen. Es sei aber allen Beteilig-

ten gedient, wenn das Gericht die übrigen strittigen Punkte der Be-

schwerde behandle, um beim abgeänderten Projekt ein Beschwerdever-

fahren zu vermeiden. 

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im 

Rahmen der nachfolgenden Erwägungen noch näher eingetreten.   

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Baubewilligungs- und Einspra-

cheentscheid vom 19./21. Dezember 2012, worin die Gemeinde (Be-

schwerdegegnerin 1) das bereits einmal überarbeitete Baugesuch der 

Baugesellschaft B._____ (Beschwerdegegnerin 2) vom 7. November 

2012 zur Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf Parzelle 1299 unter 

Auflagen bewilligte und damit die dagegen erhobene Einsprache der Be-

schwerdeführer (Eigentümer der schon bebauten Nachbarparzelle 1232 

im Osten) abwies, soweit sie darauf eintrat. Strittig und zu klären ist dabei, 

ob die Bewilligungserteilung korrekt und im Einklang mit den bestehenden 

Bau-, Wald- und Feuerpolizeivorschriften im Kanton und auf Stufe Ge-

- 22 -

meinde erfolgte. Der angefochtene Entscheid ist demzufolge in formeller 

wie in materieller Hinsicht auf seine Rechtmässigkeit zu überprüfen. 

2. Gemäss Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 

BR 370.100) ist zur Beschwerdeerhebung legitimiert, wer durch den an-

gefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 

seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vor-

schrift dazu ermächtigt ist (vgl. PVG 2012 Nr. 3 E.3, 2010 Nr. 29 E.5a, 

2003 Nr. 35 E.1). Vorliegend rügen die Beschwerdeführer zunächst, dass 

ein bestimmter Plan nicht von Anbeginn der öffentlichen Auflagefrist des 

Bauvorhabens auf Parzelle 1299 zur Einsichtnahme aufgelegen habe. 

Der betreffende Plan sei erst am 17. November 2012 nachgereicht wor-

den. Diesem formellen Einwand der Beschwerdeführer ist entgegenzuhal-

ten, dass ihnen dadurch kein Nachteil erwachsen ist, weil ihr Rechtsver-

treter unbestritten erst in die Projektunterlagen Einsicht nahm, als der 

nachgereichte (bis dahin fehlende) Plan auflag und studiert werden konn-

te. Bei diesem Geschehensablauf fehlt es den Beschwerdeführern aber 

bereits an einem aktuellen Rechtsschutzinteresse zur Erhebung der vor-

gebrachten Rüge. Ferner ist auch kein virtuelles Interesse an der Rück-

weisung der Angelegenheit an die Beschwerdegegnerin 1 zur erneuten 

Auflage der vervollständigten Bauprojektunterlagen auszumachen, ist 

doch nicht davon auszugehen, dass sich ein solcher Fall (Auflage unvoll-

ständiger Bauakten) in nächster Zeit wiederholen könnte. Auf diese for-

mellrechtliche Rüge tritt das Gericht – nicht zuletzt auch aus prozessöko-

nomischen Gründen [Kosten/Beschleunigungsgebot] – daher nicht ein.

3. a) Materiell gilt es nachfolgend die Rügen betreffend Grenzabstandsverlet-

zung, Missachtung der Ästhetikvorschriften (Ortsbildschutz), Überschrei-

tung der maximal zulässigen Gebäude- und Firsthöhe, Vornahme über-

mässiger Terrainveränderungen, Verletzung der Waldabstandsvorschrif-

- 23 -

ten, Nichtbereitstellung von Pflichtparkplätzen sowie ungenügende Gara-

geneinfahrt, Fehlen eines Gestaltungskonzepts (AZ-Unterschreitung), 

Nichtvorhandensein der Feuerpolizeibewilligung sowie fehlender Nach-

weis bezüglich Abgeltung der Schutzraumpflicht, Überschreitung der 

höchstzulässigen Gebäudelänge sowie Verstoss gegen die Zweitwoh-

nungsinitiative zu behandeln und zu entscheiden. 

b) Zum Vorwurf der Grenzabstandsverletzung ist vorab auf die einschlägi-
gen Bestimmungen des kommunalen Baugesetzes der Gemeinde (BG) 

hinzuweisen. Gemäss Art. 14 BG, Zonenschema, ist vorliegend ein gros-

ser Grenzabstand von 5 m respektive ein kleiner Grenzabstand von 2.5 m 

einzuhalten. Nach Art. 19 Abs. 2 BG ist der grosse Grenzabstand auf der 

am meisten nach Süden orientierten Fassade einzuhalten, hinter der in 

der Regel auch die Hauptwohnräume liegen. – Die Beschwerdeführer 

machen geltend, nicht die Südfassade, sondern die gegen die Strasse 

orientierte Nordfassade sei Hauptfassade, wo der grosse Grenzabstand 

einzuhalten sei. Sie übersehen aber, dass Art. 19 Abs. 2 BG gar nicht von 

einer Hauptfassade spricht, sondern klar sagt, dass der grosse Grenzab-

stand auf der am meisten nach Süden orientierten Fassade liegt.  Damit 

lässt die besagte Bestimmung dem Gemeindevorstand – anders als in 

anderen Gemeinden – nicht den sonst üblichen Ermessenspielraum bei 

der Festlegung der massgebenden Fassade für die Einhaltung des gros-

sen Grenzabstandes. Deswegen kommt es auf die Ausrichtung der 

Hauptwohnräume auch nicht an, sondern einzig auf die hier völlig klar ge-

gebene Ausrichtung nach Süden. Anders wäre nur dann zu entscheiden, 

wenn die Ausrichtung nach Süden eben nicht klar gegeben wäre. Von 

dieser Fassade aus ist der grosse Grenzabstand von 5 m einzuhalten. 

Dieser Abstand ist unbestritten eingehalten, weshalb die Rüge der Nicht-

einhaltung des grossen Grenzabstands (gegen Norden) unbegründet ist.  

- 24 -

c) Was den Einwand der Missachtung der Ästhetikvorgaben laut Art. 66 
BG in Verbindung mit Art. 73 Abs.1 des Raumplanungsgesetzes für den 

Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) und damit die bemängelte Ein-

ordnung des geplanten Bauprojekts ins bestehende Orts- und Land-

schaftsbild angeht, so hat der gerichtlich durchgeführte Augenschein vom 

16. Dezember 2013 dazu Klarheit gebracht. Die Ortsbegehung entlang 

der Strassenparzelle 1230 sowie insbesondere auch die nähere Umge-

bung des geplanten Bauprojekts auf der Hangparzelle 1299 haben ge-

zeigt, dass der fragliche Dorfabschnitt bereits recht heterogen und archi-

tektonisch vielfältig überbaut ist (vgl. dazu insbesondere auch die Ge-

richtsfotos Nrn 5, 8, 15, 16, 17,18, 19, 20, 21 und 22 anlässlich des Au-

genscheins [dem Protokoll beigefügt] sowie Beilage 17 der Gemeinde). 

Das auf Parzelle 1299 geplante Mehrfamilienhaus der Beschwerdegegne-

rin 2 ist – wie die bereits bestehenden Wohngebäude in der näheren Um-

gebung – entlang der Strassenparzelle 1230 angeordnet (vgl. dazu auch 

den Generellen Erschliessungsplan 1:2‘000 vom 23. Mai 2011; die Ge-

richtsfotos Nrn. 1-4, 6-10, 15-21 und den illustrativen Situationsplan 1:500 

vom 15. Februar 2012 der Gemeinde - Beilage 8). Nach Überzeugung 

des Gerichts vermag das teilweise mit grossen Fensterflächen, teilweise 

mit Engadiner Elementen geplante und sich an der Strasse befindliche 

Bauprojekt die erforderliche gute Gesamtwirkung laut Art. 66 Abs. 1 BG 

mit der Umgebung und der Landschaft zu erreichen (vgl. Fassadenplan 

vom 15. Februar 2012 der Gemeinde – Beilage 8). Eine Verletzung von 

Art. 73 Abs. 1 KRG bzw. Ermessensüberschreitung durch die Beschwer-

degegnerin 1 ist aus den genannten Gründen ebenfalls zu verneinen.

d) Zur zulässigen Gebäude- und Firsthöhe wird in Art. 17 BG stipuliert: 
1Als Gebäudehöhe gilt der Abstand zwischen der tiefsten Stelle des ge-
wachsenen oder abgegrabenen Terrains und dem höchsten Punkt der 
Schnittlinie zwischen Umfassungswand und Dachoberfläche.

- 25 -

2Als Firsthöhe gilt der grösste senkrecht gemessene Abstand zwischen 
dem gewachsenen oder abgegrabenen Terrain und dem höchsten Punkt 
des geneigten Daches.
3Bei gegliederten Bauten wird die Gebäude- und Firsthöhe für jeden 
Baukörper einzeln ermittelt.

Gemäss Argumentation der Beschwerdeführer sollte die Gebäudehöhe 

über alles gesehen die maximale Differenz zwischen dem insgesamt 

höchsten Punkt der Schnittstelle zwischen Umfassungswand und Dacho-

berfläche des ganzen Gebäudes und der tiefsten Stelle des gewachsenen 

oder abgegrabenen Terrains sein. Höchster Punkt sei einerseits der an 

der Südwestecke gelegene Schnittpunkt auf 1‘279.13 m.ü.M., welcher 

13.63 m über dem tiefsten Punkt liege, und anderseits der an der Südo-

stecke gelegene Schnittpunkt auf 1280.43 m.ü.M., welcher 14.93 m über 

dem tiefsten Punkt liege (P2). Die Beschwerdegegnerin 1 gehe aber da-

von aus, dass an allen Ecken zu messen sei. Letzteres trifft jedoch nicht 

zu. Die Beschwerdegegnerin will die Gebäudehöhe vielmehr vom tiefsten 

Punkt an der Nordostecke (P4) respektive an der Nordwestecke (P1) 

messen. Dies ist möglich, weil der tiefste Punkt von 1‘265.5 m.ü.M. so-

wohl bei P1 als auch bei P4 gegeben ist. Der höchste Punkt bei P1 und 

P4 liegt auf 1‘277.5 m.ü.M., womit von beiden Punkten (P1/P4) aus die 

Gebäudehöhe gemessen werden kann. Mit der in Art. 17 Abs. 1 BG er-

wähnten „Schnittstelle“ kann alsdann nur die senkrecht auf der tiefsten 

Stelle stehende Gerade gemeint sein, welche an der Umfassungswand 

entlang verläuft und dann weiter oben die Dachoberfläche schneidet. So-

mit erweist sich die Auslegung der Beschwerdegegnerin 1 respektive de-

ren Messweise als die richtige. Sie ist auch sachlich gerechtfertigt. Die an 

der Südfassade liegenden Schnittpunkte zwischen Umfassungswand und 

Dachoberfläche liegen nur deshalb höher als die Schnittpunkte an der 

Nordfassade, weil dort das Dach weniger weit hinuntergezogen ist als an 

der Nordfassade. Die höher liegenden Schnittpunkte an der Südfassade 

sind die Folge des Bauens am Hang. Die Auslegung der Beschwerdefüh-

- 26 -

rer würde beim Bauen in der Ebene zum gleichen Resultat führen wie die 

Auslegung der Beschwerdegegnerin 1, weil dort der tiefste Punkt des Ter-

rains und der höchste Schnittpunkt zwischen Umfassungswand und 

Dachoberfläche auf beiden Seiten des Giebels gleich gewählt werden 

könnten, was eben hier aufgrund der Topographie der Parzelle 1299 (stei-

les Hanggelände) nicht möglich ist. Die Folge ist ein kürzerer Abstand 

vom Dachgiebel bis zur Umfassungswand oben (südlich) als vom Dach-

giebel zur Umfassungswand unten (nördlich). Die Auslegung der Be-

schwerdeführer von Art. 17 BG über die anzuwendende Messweise be-

nachteiligt deshalb die an den Hang Bauenden gegenüber denjenigen, 

die auf einem ebenen Grundstück bauen können. Zugleich ist zu berück-

sichtigen, dass die Kombination der Vorschriften - wonach einerseits nur 

Giebeldächer zulässig sind und anderseits die maximal mögliche 

Firsthöhe festgelegt ist - bewirkt, dass auch Bauten am Hang eine gewis-

se Höhe nicht überschreiten können, falls nach der Methode der Be-

schwerdegegnerin 1 gemessen wird. Dabei ist die von ihr gewählte 

Messmethode der Firsthöhe vom tiefsten Punkt des geneigten Daches 

strenger als die nach dem Wortlaut von Art. 17 Abs. 2 BG ebenfalls mög-

liche Messung unter dem First (= höchster Punkt des geneigten Daches). 

Würde unter dem First gemessen, wäre die Firsthöhe mit 10.65 m an der 

Ostfassade und mit 10.91 m an der Westfassade wesentlich weniger 

hoch, als aus dem Plan Nr. 1108.02 (Fassaden) hervorgeht. Bei dieser 

Messweise könnte der First also viel höher gesetzt werden. Die Gebäu-

dehöhe von 12 m ist demnach eingehalten. Die Firsthöhe ist entgegen der 

Auffassung der Beschwerdeführer auch nicht von der Kote 1'265 m.ü.M. 

(Strassenniveau) zu messen, sondern von der Kote 1'265.5 m über Meer 

(vgl. Schnittplan Nr. 1108-03). Mit 16.02 m ist die zonenkonforme 

Firsthöhe um 2 cm überschritten, was als vernachlässigbar hingenommen 

werden kann.

- 27 -

e) Zur Rüge bezüglich übermässiger Terrainveränderungen gilt es klarzu-
stellen, dass die aus den Plänen hervorgehenden Bodenveränderungen 

aufgrund der Topographie (abschüssige Hanglage) unumgänglich sind. 

Das Gericht vermag deshalb nicht zu erkennen, inwiefern die vorgesehe-

nen Eingriffe in die bestehende Geländestruktur samt kleinerer Aufschüt-

tungen oder Terrainnivellierungen bereits übermässig sein sollten. Die 

Feststellungen anlässlich des Augenscheins haben diesen Eindruck noch 

verstärkt, ist eine Bebauung der Parzelle 1299 in der W4 im steilen Hang-

gelände doch unweigerlich mit gewissen Abgrabungen und Terrainver-

schiebungen verbunden. Von nicht mehr tolerierbaren Terrainaufschüt-

tungen oder Bodenveränderungen durch das geplante Bauprojekt kann 

auf Parzelle 1299 jedenfalls keine Rede sein, zumal die Nachbarparzelle 

1232 der Beschwerdeführer nur mit vergleichbaren Eingriffen ins gewach-

sene Hanggebiet erstellt werden konnte und daher der einschlägige Art. 

69 BG (Terrainveränderungen, Böschungen, Mauern) für alle Rechtsun-

terworfenen gleich angewandt bzw. interpretiert werden muss. Auch mit 

dieser Rüge stossen die Beschwerdeführer deshalb hier ins Leere.

f) Zur Verletzung der Waldabstandsvorschriften sind sich die Parteien im 
Laufe des Verfahrens – namentlich aufgrund der anlässlich des gerichtli-

chen Augenscheins vom 16. Dezember 2013 neu gewonnenen Erkennt-

nisse (vgl. vorne im Sachverhalt Ziff. 17-20) und der daran anschliessen-

den Korrespondenz inklusive Eingeständnisse (vgl. Ziff. 21-22) – darüber 

einig geworden, dass der gesetzlich vorgeschriebene Waldabstand von 

mindestens 10 m gegenüber dem südlich angrenzenden Hochwald auf-

grund der eingereichten und durch die Gemeinde bewilligten Baupläne im 

angefochtenen Entscheid vom 19./21. Dezember 2012 nicht eingehalten 

werden kann und daher eine Anpassung des Gesamtprojekts auf Parzelle 

1299 unerlässlich noch vorgenommen werden muss. Dabei spielt es kei-

ne Rolle, ob auf die bis Ende 2012 gültigen Ausführungsbestimmungen 

- 28 -

zum kantonalen Waldgesetz (vgl. Art. 26 RABzKWaG; BR 920.120) oder 

auf das [neue] seit dem 1. Januar 2013 geltende kantonale Waldgesetz 

(Art. 29 KWaG; BR 920.100) abgestellt wird, weil die massgeblichen Ab-

standsbestimmungen in beiden Fällen beinahe gleich lauten. Eine Verlet-

zung der Waldabstandsvorschriften ist somit nachgewiesen, weshalb die 

Beschwerde bereits aus diesem Grunde zwingend gutgeheissen werden 

muss (vgl. Regierungsbeschluss vom 19./21. November 2013 [RB Nr. 

1096] S. 27, Ziff. 14. Waldfeststellung, sowie den zugehörigen Zonenplan 

[Genereller Gestaltungsplan 1: 2'000] mit genauem Verlauf der Waldgren-

ze im südwestlichen Bereich auf Parzelle 1299 [W4]; vgl. zudem auch den 

von den Beschwerdeführern mit Schreiben vom 7. Januar 2014 beigeleg-

ten Plan betreffend Parzellengrenze und einzuhaltenden Waldabstand auf 

Bauparzelle 1299 mit ziffernmässigen Detailangaben bzw. Plan Nr. 1108-

00 [Situationsplan], wonach die einzuhaltende Waldabstandslinie in den 

Gebäudegrundriss des MFH auf Parzelle 1299 zu liegen käme). An der 

Notwendigkeit einer oberirdischen Projektänderung wegen des Mindest-
abstands zum Hochwald führt daher vorliegend kein Weg vorbei, was 

diesbezüglich zweifelsfrei zur Gutheissung der Beschwerde führt.

Soweit die Beschwerdeführer zudem noch eine Projektänderung aufgrund 

der Respektierung eines unterirdischen Waldabstands verlangten, ist 
dem entgegenzuhalten, dass diese Rüge neu ist und die Beschwerdefüh-

rer deshalb damit nun nicht (mehr) gehört werden können (vgl. Urteil des 

Verwaltungsgerichts [VGU] R 12 66 vom 8. Januar 2013 E.3 [Qualifikation 

als unerlaubte Ausdehnung des Rechtsbegehrens]). Auf diese Rüge wird 

deshalb nicht eingetreten. Immerhin sei aber doch noch erwähnt, dass die 

hierzu einschlägigen Vorgaben (vgl. alt Art. 27 Abs. 3 RABzKWaG bzw. 

neu Art. 30 Abs. 3 KWaG) vorsehen, dass die zuständigen Behörden 

(hier: AWN) im Rahmen des Leitverfahrens Ausnahmebewilligungen ertei-

len können. Das Amt ist vorgängig anzuhören. Es erscheint daher auch 

im konkreten Fall noch zweckmässig und geboten, dass die Baubewilli-

- 29 -

gungsbehörde (Beschwerdegegnerin 1) im Zuge der überarbeiteten Be-

willigungserteilung an die Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 2) eben-

falls noch vorgängig das AWN zu den unterirdischen Bau- und Gebäude-

teilen zwecks Wahrung des gesetzlichen Waldabstands anhört.

g) Zur Regelung der Garageneinfahrt und den Pflichtparkplätzen ist den 
massgebenden Art. 73 und Art. 74 BG was folgt zu entnehmen:

Art. 73 Zu- und Ausfahrten
1Zufahrten zu Parkplätzen, Garagen und Einstellhallen sind so anzulegen, 
dass sie ganzjährig benutzbar sind.
2Einstellhallen und Garagen mit direkter Ausfahrt auf Strassen, Wege und 
Plätze müssen einen Vorplatz aufweisen, auf welchem das Motorfahrzeug 
abgestellt werden kann.
3Im Bereich von Kantonsstrassen erfordern neue Zu- und Ausfahrten oder 
Abänderungen bestehender Anlagen eine zusätzliche Bewilligung der zu-
ständigen kantonalen Behörde.

Art. 74 Abstellplätze für Motorfahrzeuge - 1. Pflichtparkplätze
1Bei Neubauten sowie bei Umbauten und Erweiterungen, welche zusätzli-
chen Verkehr erwarten lassen, hat die Bauherrschaft auf eigenem Boden 
während des ganzen Jahres zugängliche Abstellplätze für Motorfahrzeu-
ge zu erstellen und dauernd für die Parkierung offen zu halten oder das 
Benützungsrecht von Abstellplätzen auf fremdem Boden nachzuweisen.
2Es sind mindestens bereitzustellen bei
- Wohnbauten          1 Platz pro Wohnung bis 100 m2 GF, 

    bei grösseren Wohnungen 2 Plätze
- Bürobauten/Gewerbebauten   1 Platz pro 120 m2 GF, mindestens

                                                 aber 1 pro Büro/Gewerbe
- Verkaufslokale      1 Platz pro 30 m2 Ladenfläche
- Pensionen, Hotels     1 Platz pro 3 Fremdenbetten
- Restaurants     1 Platz pro 5 Sitzplätze [ohne Hotelspeisesäle]
Für andere Bauten und Anlagen bestimmt die Baubehörde die Anzahl der 
Pflichtparkplätze, wobei sie sich an die Normen der Vereinigung Schwei-
zerischer Strassenfachleute (VSS) hält. In besonderen Fällen kann die 
Baubehörde die Anzahl Pflichtparkplätze gegen Revers herabsetzen.
3Die Abstellplätze müssen nach Lage und Grösse, Anordnung und Aus-
bau geeignet sein. Sie dürfen ihrem Zweck nicht entfremdet werden. 
Werden die Abstellplätze auf fremdem Boden bereitgestellt, ist die dau-
ernde Benutzbarkeit durch Begründung entsprechender Grunddienstbar-
keiten sicherzustellen. 

- 30 -

Im Lichte dieser gesetzlichen Vorgaben und der eingereichten Projektplä-

ne (Plan Nr. 1108-04 [Umgebung mit EG] und Plan Nr. 1108.03 [Schnitt 

A-A und Schnitt B-B]) gilt es die beiden Einwände der Nichtbereitstellung 

von genügend Pflichtparkplätzen und einer ungenügenden Garagenein-

fahrt zu prüfen und zu entscheiden. Die Beschwerdegegnerin 1 weist in 

ihren Stellungnahmen (vgl. vorne im Sachverhalt Ziff. 6 und Ziff. 10) auf 

zwei Möglichkeiten hin, wo die fehlenden zwei Pflichtparkplätze realisiert 

werden könnten. Wie der Augenschein gezeigt hat, bleibt im westlichen 

Teil der Parzelle 1299 kein Raum, um zusätzliche Parkfelder oder Abstell-

flächen für eigene Motorfahrzeuge zu schaffen. Hingegen vermochte die 

Beschwerdegegnerin 1 durchaus glaubhaft darzutun, dass die fehlenden 

Pflichtparkplätze im ebenfalls geplanten gegenüberliegenden Bauprojekt 

einer kommunalen Autoeinstellhalle (in der ZöBA) bereitgestellt werden 

könnten (vgl. nochmals Zonenplan [Genereller Gestaltungsplan 1: 2'000] 

mit grau markierter ZöBA im Westen der Parzelle 1299 [inkl. zugehörigem 

Landspickel oberhalb der Strassenparzelle 1230]). Um diese Beteuerung 

der Beschwerdegegnerin 1 zu Gunsten der Beschwerdegegnerin 2 jedoch 

rechtlich verbindlich abzusichern, wird die Gemeinde hiermit aufgefordert, 

diese baupolizeiliche Verpflichtung (Bereitstellung zweier Pflichtparkplätze 

auf fremdem Boden in der ZöBA und nicht auf Parzelle 1299 in der W4) 

mittels einer Auflage noch in die zu erteilende Baubewilligung aufzuneh-

men. Die Bedenken und Einwände der Beschwerdeführer erweisen sich 

infolgedessen lediglich unter dem eingeschränkten Blickwinkel fehlender 

Alternativen auf der Bauparzelle 1299 selbst als begründet. Der glaubhaft 

aufgezeigte Lösungsweg der Beschwerdegegnerinnen (Bereitstellung der 

fehlenden zwei Pflichtparkplätze in benachbarter ZöBA) führt daher auch 

nicht zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde in diesem Punkt, denn 

die Beschwerdeführer haben einzig die Aufhebung des angefochtenen 

Bau- und Einspracheentscheids beantragt, nicht aber dessen Ergänzung. 

- 31 -

Was die ebenfalls bemängelte Garageneinfahrt betrifft, so hat der Augen-

schein den anhand der eingereichten Unterlagen (vgl. Plan Nr. 1108-00 

[Situation] und Plan Nr. 1108-01 [Grundriss]) bereits gewonnenen Ein-

druck nur noch bestätigt, dass der erforderliche Vorplatz nach Art. 73 Abs. 

1 (ganzjährig benutzbar) und Abs. 2 (Abstellmöglichkeit für ein Motorfahr-

zeug auf Vorplatz) BG hier kein Problem darstellt. Auch in dieser Bezie-

hung erweist sich die Beschwerde folglich als unbegründet.

h) Was das Fehlen eines Gestaltungskonzepts (verknüpft mit dem Vorwurf 
einer AZ-Unterschreitung) betrifft, so sind diese Einwände ebenfalls erst 
im Zuge des Beschwerdeverfahrens neu erhoben worden, weshalb darauf 

infolge unzulässiger Erweiterung des Rechtsbegehrens seit der Einspra-

che nicht eingetreten werden (vgl. a.a.O. VGU R 12 66 E.3). Wie der Au-

genschein überdies gezeigt hat, könnte die Hangparzelle 1299 räumlich 

wohl kaum weiter bzw. nutzungstechnisch völlig anders überbaut werden. 

Ein Blick auf die Bauunterlagen [Situationsplan Nr. 1108-00] und die Bei-

lage 18 der Beschwerdegegnerin 1 [Grundstücksflächenplan Parzelle 

1299; braun eingefärbt mit Hauptfläche in der Mitte für MFH sowie einem 

dreiecksförmigen Landspickel im Westen und einem schmalen Boden-

streifen im Südosten] bestätigen dies noch. Der erwähnte Landspickel im 

Westen ist zudem der ZöBA [nicht der W4] zugewiesen und weist augen-

fällig eine ungünstige Dreiecksform auf, weshalb er für eine private, AZ-

pflichtige Nutzung weder zonenrechtlich verfügbar noch faktisch geeignet 

erscheint. Der hinter Parzelle 1232 liegende Teil von Parzelle 1299 (also 

der schmale Bodenstreifen im Südosten) ist baulich überhaupt nicht nutz-

bar. Ein zusätzliches Gestaltungskonzept im Sinne von Art. 66 Abs. 2 BG 

würde im konkreten Fall daher gestalterisch nichts Neues oder Besseres 

bringen, womit sich die diesbezüglichen Einwände der Beschwerdeführer 

inhaltlich als unbegründet und im Resultat als nicht zielführend erweisen.

- 32 -

i) Zur fehlenden Feuerpolizeibewilligung (Abgeltung Schutzraumpflicht) 
ist vorab auf das geltende Gesetz über den vorbeugenden Brandschutz 

und die Feuerwehr im Kanton Graubünden vom 15. Juni 2010 (Brand-

schutzgesetz; in Kraft seit 1. Januar 2011; BR 840.100) zu verweisen. 

Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Brandschutzgesetzes sind Neu-, An-, Um- und 

Ausbauten sowie die Umnutzung von Gebäuden oder Gebäudeteilen be-

willigungspflichtig. Laut Abs. 2 der genannten Bestimmung dürfen bewilli-

gungspflichtige Bauten erst bezogen und bewilligungspflichtige Anlagen 

erst in Betrieb genommen werden, wenn die Abnahmekontrolle ergeben 

hat, dass die mit der Bewilligung verbundenen Auflagen erfüllt sind. Im 

Gegensatz zu den früher geltenden Brandschutzbestimmungen (vgl. dazu 

VGU R 01 80 vom 21. März 2002 E.3c) haben sich die feuerpolizeilichen 

Gesetzesgrundlagen – soweit ersichtlich - insofern geändert, als neu eine 

zwingende Integration der Brandschutzbewilligung bzw. der entsprechen-

den Auflagen in den Baubescheid nicht (mehr) vorgesehen ist. Das Feh-

len der betreffenden Unterlagen rechtfertigt deshalb auch nicht eine Auf-

hebung der Baubewilligung oder des Einspracheentscheids. Im konkreten 

Fall hat die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Bau- und Einspra-

cheentscheid vom 19./21. Dezember 2012 unter Ziff. 2.4 (Die kantonalen 

feuerpolizeilichen Vorschriften müssen eingehalten werden) und unter 

Ziff. 2.5 (Gemäss Zivilschutzgesetzgebung sind für das bewilligte Bauvor-

haben 15 Schutzplätze bereit zu stellen. Die erforderlichen Pläne sind vor 

Baubeginn der Gemeinde einzureichen) diesbezüglich verfügt. Die Bauf-

reigabe kann demnach erst erfolgen, wenn die entsprechenden Unterla-

gen vorliegen und den Beschwerdeführern hierzu das rechtliche Gehör 

gewährt wurde. Die Rüge der Beschwerdeführer, die Baubewilligung hätte 

in dieser Form und Ausgestaltung (nur mittels Auflagen in den Ziff. 

2.4/2.5) nicht erteilt werden dürfen, erweist sich daher als unbegründet 

bzw. eindeutig als verfrüht. Anders als im zitierten Fall VGU R 01 80 ma-

chen die Beschwerdeführer hier nicht einmal geltend, Brandschutzvor-

- 33 -

schriften seien verletzt. Selbst man dazu aber gegenteiliger Meinung wäre 

und die Baubewilligung diesbezüglich vom Gericht noch zu ergänzen wä-

re, würde dies immer noch keine teilweise Gutheissung der Beschwerde 

hinsichtlich dieser zwei Punkte bedeuten, denn die Beschwerdeführer ha-

ben hier ausschliesslich die Aufhebung des angefochtenen Bau- und Ein-

spracheentscheids – und nicht auch noch dessen Ergänzung - beantragt.

j) Zur angeblichen Überschreitung der höchstzulässigen Gebäudelänge 
von 25 m gemäss Art. 14 BG (Zonenschema für W4) in Verbindung mit 

Art. 18 Abs. 2 BG (max. Gebäudelänge für Einzelbauten/Reihenhäuser; 

Anbauten mit Gebäudelänge von max. 4 m nicht einzurechnen) brachten 

die Beschwerdeführer insbesondere vor, dass das geplante Bauprojekt 

auf Parzelle 1299 gegen die Strassenparzelle 1230 im Erdgeschoss um 2 

m zu lang sei. Wie bereits bezüglich des unterirdischen Waldabstands, 

des Gestaltungskonzepts/der AZ-Unterschreitung und der fehlenden Feu-

erpolizeibewilligung (Abgeltung Schutzraumpflicht) festgestellt, ist auch 

dieser Einwand erst im Verlaufe des Verfahrens neu und damit zu spät 

erhoben worden, weshalb das Gericht darauf nicht mehr eintreten kann 

(vgl. erneut a.a.O. VGU 12 66 E.3). Der pauschale Hinweis der Be-

schwerdeführer in ihrer Einsprache vom 30. November 2012, wonach die 

Baubehörde die erlaubten Gebäudemasse (Höhen/Längen/Volumina) von 

Amtes wegen zu prüfen habe, genügt als Rüge im Beschwerdeverfahren 

(noch) nicht. Abgesehen davon, ist dem dazu massgeblichen Fassaden-

plan Nr. 1108-02 zu entnehmen, dass der 2 m lange "Überbau" tatsäch-

lich gegen aussen (lediglich) als Anbaute in Erscheinung tritt und daher 

nicht zur Gebäudelänge des geplanten Gebäudekomplexes auf Parzelle 

1299 hinzuzuzählen ist (so explizit Art. 18 Abs. 2 BG). Richtig ist zwar, 

dass im Gebäudeinnern im Erdgeschoss keine Abtrennung vorliegt; aber 

im ersten Obergeschoss ist auf einem Teil des Anbaues noch die - räum-

lich abgetrennte – Sauna der Wohnung 3a eingeplant (vgl. dazu Plan Nr. 

- 34 -

1108-01 [Grundrisse] EG und 1. OG [mit braun markierter Sauna 4.4 m2]). 

Folglich ist die maximal zulässige Gebäudelänge von 25 m ohnehin ein-

gehalten und wäre diese Rüge abzuweisen, sofern darauf eingetreten 

werden könnte.

k) Zur Zweitwohnungsproblematik bzw. dem Vorwurf der Beschwerdefüh-
rer eines Verstosses durch die erteilte Baubewilligung auf Parzelle 1299 

gegen die Eidgenössische Volksinitiative "Schluss mit uferlosem Bau von 

Zweitwohnungen" und der dazu ergangenen höchstrichterlichen Recht-

sprechung (vgl. wegleitende Urteile des Bundesgerichts 1C_614/2012, 

1C_646/2012, 1C_649/2012 sowie 1C_650/2012 vom 22. Mai 2013; sie-

he vorne im Sachverhalt Ziff. 11) gilt es klarzustellen, dass die Bewilligung 

zur Projektänderung vom 28. August 2013 datiert und diese unangefoch-

ten in Rechtskraft erwachsen ist (vgl. Ziff. 14-15), womit die in diesem Zu-

sammenhang erhobene Rüge inzwischen hinfällig geworden ist. In dieser 

Beziehung ist die Beschwerde demzufolge gegenstandslos geworden.

l) Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde vom 30. Januar 2013 

bezüglich des als verletzt gerügten (oberirdischen) Waldabstandes gutzu-

heissen ist und der angefochtene Baubewilligungs- und Einspracheent-

scheid vom 19./21. Dezember 2012 aus diesem Grunde aufzuheben und 

das ganze Bauprojekt noch entsprechend anzupassen ist (vgl. vorne E.3f 

- Abschnitt 1). Im Übrigen erweist sich die Beschwerde in sämtlichen Rü-

gepunkten als unbegründet (vgl. vorne E.3b, 3c, 3d, 3e, 3i), soweit darauf 

überhaupt eingetreten werden kann (vgl. E.3f - Abschnitt 2, 3g, 3h, 3j)  

oder die Beschwerde nicht bereits gegenstandslos geworden ist (E.3k). 

4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG zu 2/3 den Beschwerdegegnerinnen (je hälftig) und zu 

1/3 den Beschwerdeführern, diese dafür solidarisch haftend, aufzuerle-

- 35 -

gen. Aussergerichtlich sind die Beschwerdegegnerinnen laut Art. 78 Abs. 

1 VRG zudem verpflichtet, die anwaltlich vertretenen und zumindest teil-

weise obsiegenden Beschwerdeführer noch angemessen für die ihnen 

entstandenen Vertretungskosten zu entschädigen. Ausgehend von den 

gestellten Honorarnoten vom 18. April 2013 und vom 18. Dezember 2013 

des Anwalts der Beschwerdeführer in der Gesamthöhe von Fr. 11'957.35 

ist das Gericht zur Überzeugung gelangt, dass eine reduzierte Parteien-

tschädigung von insgesamt Fr. 8'000.-- (inkl. Mehrwertsteuer) dem nicht 

vollständigen Obsiegen der Beschwerdeführer ausreichend Rechnung 

trägt, wobei die Beschwerdegegnerinnen je zur Hälfte dafür aufzukom-

men haben und somit pauschal je für sich Fr. 4000.-- (inkl. MWST) an die 

Beschwerdeführer zu bezahlen haben.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten werden 

kann und sie nicht gegenstandslos geworden ist. Der angefochtene Bau-

bewilligungs- und Einspracheentscheid vom 19./21. Dezember 2012 wird 

aufgehoben. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 751.--

zusammen Fr. 4'251.--

gehen zu 1/3 zulasten der Gemeinde X._____, zu 1/3 zulasten der Bauge-

sellschaft B._____ sowie zu 1/3 zulasten der Stockwerkeigentümergemein-

schaft A._____ (inkl. Stockwerkeigentümer), diese dafür solidarisch haf-

- 36 -

tend, und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 

Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Aussergerichtlich haben die Gemeinde X._____ und die Baugesellschaft 

B._____ die Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____ (inkl. Stock-

werkwerkeigentümer) jeweils mit Fr. 4'000.--, gesamthaft also mit Fr. 

8'000.-- (inkl. MWST), zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]