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**Case Identifier:** 5c4dbffa-53b3-53d3-af32-2469821c3ffd
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-04-13
**Language:** fr
**Title:** Genf Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 13.04.2021 C/15829/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_001_C-15829-2017_2021-04-13.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 14 avril 2021 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/15829/2017 ACJC/447/2021 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre civile 

DU MARDI 13 AVRIL 2021 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______ [GE], appelant d'un jugement rendu par la 3ème 
Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 15 mai 2020, comparant par 

Me Nicolas Jeandin, avocat, Grand-Rue 25, case postale 3200, 1211 Genève 3, en 

l'étude duquel il fait élection de domicile,  

et 

1) Madame B______, domiciliée ______ [GE], intimée, comparant par Me A______ 
Roulet, avocat, rond-point de Plainpalais 2, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait 

élection de domicile, 

et 

2) LA COMMUNAUTE DE PROPRIETAIRES D'ETAGE « C______ », immeuble 
sis ______ à Genève, représentée par D______ SA, ayant son siège ______ (GE), autre 

intimée, comparant par Me Guillaume Francioli, avocat, rue du Rhône 100, 1204 

Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile. 

 

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C/15829/2017 

EN FAIT 

A. Par jugement JTPI/5592/2020 du 15 mai 2020, notifié à B______ le  
19 mai 2020 et à la COMMUNAUTE DE PROPRIETAIRES D'ETAGE 

"C______" le lendemain, le Tribunal de première instance a annulé la décision 

prise sous chiffre 10.4 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 12 juin 2017 

de la communauté des propriétaires d'étage de l'immeuble sis 1______ à Genève 

(ch. 1 du dispositif), mis les frais judiciaires – arrêtés à 6'600 fr. – à la charge de 
ladite communauté, compensé ces frais avec les avances fournies, condamné la 

COMMUNAUTE DE PROPRIETAIRES D'ETAGE "C______" à payer à 

B______ les sommes de 4'100 fr. à titre de remboursement de son avance (ch. 2) 

et de 17'388 fr. à titre de dépens (ch. 3), et débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 4). 

B. a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 19 juin 2020, A______ a 
formé une requête en intervention accessoire et un appel contre ce jugement, dont 

il sollicite l'annulation. 

Principalement, il conclut au déboutement de B______ des fins de son action en 

annulation de la décision de l'assemblée générale du 12 juin 2017, cas échéant 

après audition des parties, voire la mise en œuvre d'une expertise complémentaire 
portant sur le caractère monolithique et indissociable de la façade du 1er étage de 

l'immeuble sis 1______ à Genève. 

Subsidiairement, il conclut au renvoi de la cause au Tribunal pour suite de 

l'instruction, après avoir constaté que les façades vitrées (façade-rideau) du 

1er étage de l'immeuble susvisé doivent être qualifiées de parties communes.  

b. B______ a conclu au rejet de l'intervention et à l'irrecevabilité de l'appel formé 
par A______. 

La COMMUNAUTE DE PROPRIETAIRES D'ETAGE "C______" s'en est 

rapportée à justice sur ces questions. 

c. Par arrêt ACJC/1789/2020 du 8 décembre 2020, la Cour a déclaré recevables la 
requête d'intervention accessoire et l'appel formés par A______. 

Elle a imparti à B______ et à la COMMUNAUTE DE PROPRIETAIRES 

D'ETAGE "C______" un délai pour répondre à l'appel sur le fond et a renvoyé sa 

décision sur les frais à l'arrêt sur le fond. 

d. Dans sa réponse à l'appel, B______ a conclu préalablement à l'irrecevabilité de 
la partie "en fait" du mémoire d'appel et de la proposition d'expertise 

complémentaire. 

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C/15829/2017 

Principalement, elle conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement 

entrepris, avec suite de frais judiciaires et dépens. 

A l'appui de sa réponse, elle produit trois courriers datés des 8 mai, 19 juin et 

15 septembre 2020, ainsi qu'un procès-verbal d'assemblée générale daté du 

24 janvier 2018. 

e. La COMMUNAUTE DE PROPRIETAIRES D'ETAGE "C______" s'en est 
rapportée à justice sur le bien-fondé de l'appel. 

f. A______ et B______ ont respectivement répliqué et dupliqué, persistant dans 
leurs conclusions. 

g. Les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger par plis du 
greffe du 19 mars 2021. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. B______ est propriétaire d'étage d'un appartement situé au 3ème étage de 
l'immeuble de logement "C______" sis 1______ à Genève, à raison de 25,66 

millièmes des parts de copropriété.  

A______ est propriétaire de l'ensemble du 1er étage du bâtiment, pour 186,48 

millièmes des parts de copropriété. 

b. L'immeuble, construit en 1964, est une barre rectangulaire de sept étages dont 
les façades principales, soit Nord-Ouest et Sud-Est, dites en « rideau », sont des 

façades qui n'assurent que la fermeture de l'enveloppe du bâtiment, sans participer 

à sa stabilité ou à sa statique, et n'en constituent pas des éléments ou murs 

porteurs. 

c. A hauteur du 1er étage, les deux façades principales du bâtiment sont chacune 
composées, sur toute leur longueur, d'une succession d'une quarantaine de fenêtres 

superposées à des panneaux opaques. Ces éléments sont situés sur un même plan, 

à la surface du bâtiment. La séparation avec le rez-de-chaussée et le 2e étage est 

marquée par une partie rectiligne en matériau dur, correspondant à l'épaisseur 

apparentes des dalles d'étage. 

d. Dans les étages supérieurs, à la différence du 1er étage, les deux façades 
principales sont dotées de balcons sur toute leur longueur, dont les balustrades se 

situent sur le même plan que les fenêtres et panneaux opaques du premier étage. 

Les fenêtres et portes-fenêtres, ajourant toute la longueur des façades et ouvrant 

sur les balcons, sont situées en retrait de ceux-ci. La séparation des étages est 

également marquée par une partie rectiligne en matériau dur, correspondant à 

l'épaisseur apparente des dalles d'étage, sous les balustrades des balcons. 

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e. Le règlement d'administration et d'utilisation de la propriété par étage (ci-après : 
RAU) de l'immeuble définit et illustre les parties privées, soit celles qui sont au 

droit et à la charge exclusifs du copropriétaire concerné (art. 3 lit. a et 

8 al. 1 RAU), comme suit (art. 4 lit. c et d RAU) :  

« Le droit exclusif s'exerce en général sur tout élément de construction ou 

toute installation situé à l'intérieur des locaux, susceptible d'être modifié ou 

supprimé sans compromettre l'existence, la solidité, la structure ou l'aspect 

intérieur ou extérieur du bâtiment, sans endommager les parties communes 

(…). Il porte notamment sur : (…)  

c) les cloisons et autres séparations, à l'exclusion des murs de façade, des 

murs porteurs qui traversent les parts de copropriété, des murs de 

séparation des parts (…); 

d) tous les équipements de menuiserie intérieure et extérieure, y compris 

(…) les fenêtres et portes-fenêtres, ainsi que les revêtements et 
balustrades des terrasses et balcons; (…) » 

f. L'art. 5 lit. b et c RAU définit et illustre les parties communes de l'immeuble, 
soit celles qui sont au droit et à la charge collectifs de tous les copropriétaires 

(art. 3 lit. b, 19 lit. a et 20 RAU), comme suit : 

« En règle générale, sont des parties communes tous les éléments de 

l'immeuble ainsi que les installations et les accessoires qui les équipent qui 

ne sont pas grevés d'un droit exclusif. Il s'agit notamment de : (…)  

b) en règle générale, le gros œuvre du bâtiment (soit notamment balcons et 
terrasses, dalles et toitures, etc.) ainsi que son étanchéité et son 

isolation ;  

c) les fondations, les murs de façades et leurs accessoires, ainsi que les 

murs porteurs et les murs de séparation des parts;(…) » 

g. Le RAU prévoit en outre, notamment, que : 

– chaque copropriétaire est tenu d'entretenir et de réparer, à ses propres frais, 
sa ou ses parties privatives sur l'immeuble, de manière à assurer le bon état 

du bâtiment (art. 8 al. 1 RAU); 

– les dépenses nécessitées par l'entretien courant, les réparations et la réfection 
des parties communes de l'immeuble sont à la charge de tous les 

copropriétaires, au prorata de leurs parts de copropriété respectives (art. 19 

lit. a et 20 RAU); 

– chaque copropriétaire dispose aux assemblées des copropriétaires d'autant 
de voix qu'il possède de millièmes de parts et, lorsqu'une double majorité est 

requise, chaque copropriétaire dispose d'une seule voix, quel que soit le 

nombre de de parts qu'il possède (art. 35 al. 1 et 2 RAU) ;  

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– les décisions de l'assemblée relatives à l'exécution de travaux nécessaires sur 
les parties communes, au sens de l'art. 647c CC, doivent être prises à la 

majorité simple des parts représentées, abstentions et bulletins nuls non 

comptés (art. 36 al. 1 lit. f et al. 2 RAU) ; 

– les décisions de l'assemblée relatives à l'exécution de travaux utiles sur les 
parties communes, au sens l'art. 647d CC, doivent être prises à la double 

majorité du nombre de copropriétaires votants et des parts représentées, 

lesquelles doivent en outre composer plus de la moitié des parts totales de 

l'immeuble (art. 37 al. 1 et al. 2 lit. d RAU). 

h. Le 12 juin 2017, une assemblée générale ordinaire des copropriétaires de 
l'immeuble s'est tenue, valablement convoquée dans les formes et délais utiles, à 

laquelle 21 copropriétaires sur 29, dont B______ et A______, étaient présents ou 

représentés, pour un total de 888,131 millièmes de parts. 

i. Le point 10.4 de l'ordre du jour, intitulé « Rénovation de la façade-rideau du 
1

er
 étage (budget : Fr. 243'000.-) » – portait de facto sur le remplacement intégral, 

aux frais de tous les copropriétaires, des fenêtres en façade du 1er étage. 

Ce point a été contesté car certains copropriétaires, qui considéraient les fenêtres 

en façades du 1er étage comme une partie privée rattachée au seul 1er étage de 

l'immeuble. Ils considéraient également le remplacement de ces fenêtres comme 

des travaux non nécessaires, en tout état à la charge exclusive de A______. 

D'autres copropriétaires, ainsi que le tiers administrateur de la copropriété, 

considéraient pour leur part les fenêtres du 1er étage comme une partie commune 

de l'immeuble et le remplacement de toutes ces fenêtres comme des travaux 

nécessaires de mise en conformité aux normes d'isolation. 

j. Lors du vote, le point 10.4 de l'ordre du jour a recueilli une majorité simple 
(pour : 427,054 %o [8 copropriétaires, dont A______] ; contre : 381,888 %o [9 

copropriétaires, dont B______] ; abstentions : 79,194 %o [4 copropriétaires]). 

Selon le procès-verbal de l'assemblée, le point aurait été valablement adopté. 

k. Avec la convocation à l'assemblée générale du 12 juin 2017, l'administrateur de 
la copropriété avait adressé à tous les copropriétaires un rapport d'« analyse 

énergétique » de l'immeuble, commandé par ses soins et établi par une société 

spécialisée en décembre 2016. 

Selon ce rapport, les fenêtres (d'origine) du 1er étage (double-vitrage non isolant, 

cadre bois/métal avec stores à lame intégrés), présentaient un coefficient 

d'isolation situé dans les limites prescrites par le droit cantonal et, partant, étaient 

conformes aux normes applicables. 

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Ce rapport indiquait également que les vitrages et fenêtres d'origines de 20% 

environ des logements et unités d'étage du bâtiment avaient, au fil des années, été 

remplacés par des fenêtres récentes et énergétiquement plus performantes, chaque 

fois à l'initiative et aux frais des copropriétaires concernés. 

l. Par acte déposé en vue de conciliation le 11 juillet 2017, déclaré non concilié le 
4 octobre 2017 et introduit devant le Tribunal le 11 octobre 2017, B______ a 

formé contre la COMMUNAUTE DE PROPRIETAIRES D'ETAGE "C______" 

une action en annulation de la décision de l'assemblée générale du 12 juin 2017 

adoptant le point 10.4 de son ordre du jour. 

A l'appui de sa demande, B______ exposait que les fenêtres du 1er étage de 

l'immeuble constituaient des parties privées dont le remplacement incombait au 

copropriétaire concerné, indépendamment du caractère nécessaire ou non de tels 

travaux, et que ce remplacement ne relevait en tout état pas de travaux 

nécessaires, au sens de la loi. 

m. B______ a produit plusieurs pièces, dont un avis de droit du professeur 
E______ daté du 15 avril 2009, indiquant notamment que "les panneaux 

monolithiques et indissociables (vitrage et paroi) de la façade en rideau du 1
er

 

étage constituent des parties communes : ils jouent le rôle de façade et 

déterminent la forme extérieure et l'aspect du bâtiment en copropriété".  

Cet avis de droit indique également que l'article du RAU définissant les parties 

exclusives "ne saurait donc par exemple être interprété comme prêtant la qualité 

de partie exclusive aux panneaux monolithiques du 1
er

 étage, dont on a vu qu'ils 

constituent des parties communes. […] il est permis de douter de la compatibilité 
de certaines dispositions de l'art 4 du Règlement avec l'art. 712b al. 2 CC (qui est 

de droit impératif), attribuant de façon contestable la qualité de parties exclusives 

à certaines parties du bâtiment." 

n. La COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES D'ETAGE « C______ » a 
conclu au rejet de la demande, exposant que les fenêtres du 1er étage étaient des 

parties communes de l'immeuble, dont le remplacement incombait à tous les 

copropriétaires, et que ce remplacement constituait des travaux nécessaires. 

o. A l'audience du 14 mai 2018, avec l'accord des parties, le Tribunal a limité la 
procédure à la question de la qualification des façades vitrées du 1er étage comme 

parties privées ou communes de l'immeuble. 

A la demande des parties, il a ouvert une instruction sur expertise. 

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p. Par ordonnance du 17 janvier 2019, le Tribunal a ordonné une expertise aux 
fins de déterminer si la façade du 1er étage de l'immeuble litigieux constituait une 

façade rideau ou une façade ordinaire. 

Il a désigné en qualité d'expert F______, architecte, qu'il a chargé de répondre aux 

questions soumises par les parties, après examen du dossier et de la façade de 

l'immeuble, ainsi que de faire toute observation utile. 

q. L'expert commis par le Tribunal a rendu son rapport en date du 4 mai 2019, 
répondant notamment aux questions des parties de la manière suivante : 

q.a A la question de savoir si l'immeuble litigieux était construit en façade-rideau, 
l'expert a répondu :  

"Les façades principales (façades Nord-Ouest et Sud-Est) sont des façades 

rideau, dans la mesure où elles ne comprennent aucun élément porteur 

participant au système statique du bâtiment." 

q.b A la question de savoir s'il existait des différences techniques structurelles 
entre les vitrages du 1er étage et les vitrages des autres étages, l'expert a répondu : 

"[…]. Les vitrages des façades principales (façades Nord-Ouest et Sud-Est) 
du 1

er
 étage disposent de leurs propres éléments structurels et raidisseurs 

entre le sol et le plafond (ou retombée de dalle). 

Les vitrages des façades principales (façades Nord-Ouest et Sud-Est) des 

étages 2, 3 et 4 (et vraisemblablement des autres étages) sont appliqués sur 

les têtes de mur de refend (perpendiculairement à la façade). 

Dans les deux cas, il s'agit de vitrages constituant des éléments de façade ne 

participant pas au système statique de l'immeuble." 

q.c Invité à déterminer si la façade du 1er étage se composait "d'éléments 
monolithiques et indissociables (vitrages et parois)" comme indiqué dans l'avis de 

droit du prof. E______, l'expert a répondu : 

"[…] Ces façades rideau ne sont pas, à première vue, constituées d'éléments 
monolithiques indissociables. Les fenêtres semblent pouvoir être démontées 

indépendamment les unes des autres et de leurs éléments opaques formant 

allèges. 

Une réponse clairement affirmative (dans un sens ou dans l'autre) 

nécessiterait une intervention sur place avec un constructeur métallique 

spécialisé." 

q.d En conclusion de son rapport, l'expert a indiqué ce qui suit : 

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"L'expert estime in fine, sur la base de ses visites et sur la base de l'examen 

des plans, que les façades principales (Nord-Ouest et Sud-Est) du rez-de-

chaussée, du 1
er

 étage et des étages 1, 2, 3, 4 et vraisemblablement des 

autres étages peuvent être considérées comme étant des façades-rideau. 

Les-façades rideau du 1
er

 étage ne paraissent pas, à première vue, être 

constituées d'éléments monolithiques indissociables. 

Chaque élément de façade contribue à déterminer partiellement la forme 

extérieure et l'aspect du bâtiment." 

r. Devant le Tribunal, l'expert a confirmé les termes de son rapport et répondu 
notamment comme suit aux questions des parties : 

"La position du vitrage en avant, en arrière, n'est pas relevante pour 

déterminer s'il s'agit d'une façade-rideau ou pas. Je rappelle que ce qui 

définit une façade rideau est qu'elle ne comprend pas d'éléments destinés à 

assurer la structure du bâtiment. 

On peut considérer que la façade du 1
er

 étage peut constituer à elle seule un 

élément de la façade totale du bâtiment. Les façades principales de ce 

bâtiment sont des façades-rideau. On peut relever que l'expression de la 

façade rideau du 1
er

 étage est différente de l'expression de la façade-rideau 

des autres étages, ce qui ressort de la photo n. 1 annexée au rapport 

d'expertise". 

s. Les parties ont plaidé par écrit après audition de l'expert, persistant dans leurs 
conclusions. 

Par ordonnance du 5 novembre 2019, le Tribunal a transmis à chacune des parties 

les plaidoiries écrites de sa partie adverse et informé celles-ci qu'à l'issue d'un 

délai de quinze jours suivant réception de cet envoi, la cause serait gardée à juger 

sur la question de savoir si les travaux litigieux concernaient une partie privée ou 

une partie commune de l'immeuble. 

D. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que les fenêtres d'un bâtiment 
participaient à la détermination de son aspect extérieur et devaient donc en 

principe être qualifiées de parties communes. Toutefois, la doctrine dominante 

était d'avis que l'intérêt du propriétaire d'étage à exercer un droit exclusif sur ces 

parties d'étage l'emportait sur celui de la communauté des copropriétaires et 

classait par conséquent les fenêtres parmi les parties privées, le droit du 

copropriétaire étant toutefois limité en ce sens qu'il ne pouvait en modifier l'aspect 

extérieur. En l'occurrence, le règlement d'administration et d'utilisation de la 

copropriété (RAU) classait à juste titre les fenêtres et portes-fenêtres de 

l'immeuble parmi les parties privées et il n'y avait pas de raison qu'il en aille 

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autrement pour le copropriétaire et les fenêtres du 1er étage. Lesdites fenêtres 

constituaient des parties privées dont le remplacement incombait exclusivement 

au copropriétaire concerné, ce qui conduisait à annuler la décision de l'assemblée 

générale mettant ce remplacement à la charge de l'ensemble des copropriétaires. 

EN DROIT 

1. 1.1 La recevabilité de l'appel a été admise par arrêt ACJC/1789/2020 du 
8 décembre 2020, si bien qu'il n'y a pas lieu de revenir sur cette question. 

1.2 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). Elle 
applique la maxime des débats et le principe de disposition (art. 55 al. 1 et art. 58 

al. 1 CPC). 

2. L'intimée a produit plusieurs pièces nouvelles avec sa réponse. 

2.1 A teneur de l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne 
sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). 

La Cour examine d'office la recevabilité des faits et moyens de preuve nouveaux 

ainsi que des conclusions nouvelles en appel (REETZ/HILBER, Kommentar zur 

Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3ème éd. 2016, n. 26 ad art. 317 CPC). 

2.2 En l'espèce, les trois courriers produits par l'intimée avec sa réponse ont été 
établis postérieurement à la date à laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger. Ils 

sont donc recevables, ce qui n'est pas contesté.  

Tel n'est en revanche pas le cas le cas du procès-verbal d'assemblée générale daté 

du 24 janvier 2018, dont l'appelante n'indique pas pour quelle raison il n'aurait pas 

pu être soumis au Tribunal avec la diligence requise. Partant, cette pièce est 

irrecevable. 

3. L'intimée conteste préalablement la recevabilité de l'état de fait présenté par 
l'appelant dans son mémoire d'appel, ainsi que la proposition de celui-ci de 

procéder à une expertise complémentaire. 

3.1 L'intervenant peut accomplir tous les actes de procédure compatibles avec 
l'état du procès qui sont utiles à la partie principale dont il soutient la cause; il peut 

notamment faire valoir tous les moyens d'attaque et de défense ainsi qu'interjeter 

recours (art. 76 al. 1 CPC). 

L'intervenant ne peut accomplir que les actes compatibles avec l'état du procès, 

par quoi il faut entendre ceux qui sont également à disposition des parties 

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principales. Il ne saurait être question que l'intervenant puisse exiger des mesures 

que la partie principale ne serait plus habilitée à solliciter compte tenu de 

l'avancement de la procédure (HALDY, in Commentaire romand, Code de 

procédure civile, 2ème éd., 2019, n. 3 ad art. 76 CPC; STAEHELIN/SCHWEIZER, in 

Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 3ème éd. 2016, n. 4 

ad art. 76 CPC). L'intervenant aura ainsi à disposition les mêmes possibilités 
procédurales que la partie principale dès l'admission de l'intervention. Cela est 

valable en particulier s'agissant de l'introduction de novas (HALDY, op. cit., n. 4 ad 

art. 76 CPC; STAEHELIN/SCHWEIZER, op. cit., n. 4 ad art. 76 CPC). Lorsqu'il 

intervient après l'échange d'écritures, il ne peut dès lors introduire des faits ou des 

moyens de preuve nouveaux que dans la mesure où la partie principale dont il 

soutient la cause n'aurait pas pu les introduire plus tôt en faisant preuve de la 

diligence requise (GRABER, in Commentaire bâlois, Zivilprozessordnung, 3ème éd., 

2017, n. 8 ad art. 76 CPC). Il peut en revanche apporter des faits nouveaux le 

concernant (HOFMANN/LÜSCHER, Le Code de procédure civile, 2ème éd., 2015, 

p. 85). 

3.2 En l'espèce, les faits énoncés par l'appelant dans son mémoire d'appel portent 
sur la nécessité des travaux de rénovation de la façade du 1er étage, le caractère 

monolithique et indissociable des éléments de cette façade, l'importance de cette 

façade sur l'aspect de l'immeuble et la distinction entre la façade du 1er étage et 

celle des étages supérieurs. Ces faits et allégués sont entièrement tirés d'éléments 

soumis au premier juge, en particulier des pièces que l'intimée a elle-même 

produites devant le Tribunal et de l'expertise ordonnée par celui-ci. Aucun de ces 

faits n'est dès lors nouveau, au sens des principes rappelés ci-dessus, et l'appelant, 

qui intervient au procès au stade de l'appel, reste libre de critiquer l'état de fait 

retenu par le Tribunal au regard des allégués et des moyens de preuve qui lui 

étaient soumis, comme aurait pu le faire la communauté de propriétaire 

défenderesse si elle avait elle-même interjeté appel. L'intimée, qui dénonce le 

caractère "orienté" de l'état de fait présenté par l'appelant, n'indique pas 

précisément sur quels points celui-ci excéderait les faits allégués par la 

communauté des propriétaires ou par elle-même devant le Tribunal, étant observé 

que l'appelant est en tout état fondé à exposer en quoi le litige le concerne 

personnellement. Par conséquent, le grief sera écarté et l'intimée sera déboutée de 

ses conclusions préalables tendant au prononcé de l'irrecevabilité de l'état de fait 

présenté par l'appelant. 

La recevabilité des conclusions de l'appelant portant sur l'éventuelle mise en 

œuvre d'une expertise complémentaire peut au surplus demeurer indécise, vu les 
motifs qui vont suivre. 

4. Sur le fond, l'appelant reproche au Tribunal d'avoir retenu que les fenêtres du 
1er étage constituaient des parties privées de l'immeuble litigieux, dont les travaux 

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de réfection lui incombaient en sa qualité de propriétaire de l'étage en question, et 

d'avoir pour ce motif annulé la décision de l'assemblée générale mettant ces 

travaux à la charge de tous les copropriétaires. 

4.1 Tout copropriétaire est autorisé de par la loi à attaquer en justice, dans le mois 
à compter du jour où il en a eu connaissance, les décisions auxquelles il n'a pas 

adhéré et qui violent les dispositions légales ou statutaires (art. 75 et 712m 

al. 2 CC). 

4.1.1 En vertu de l'art. 712b al. 1 CC, peuvent être l'objet du droit exclusif les 
étages ou parties d'étages qui, constitués en appartements ou en locaux 

commerciaux ou autres, forment un tout disposant d'un accès propre, la possibilité 

d'englober des locaux annexes distincts étant réservée. 

L'art. 712b al. 2 CC prévoit qu'un copropriétaire ne peut pas acquérir de droit 

exclusif notamment sur les parties importantes pour l'existence, la disposition et la 

solidité du bâtiment ou des locaux d'autres copropriétaires ou qui déterminent la 

forme extérieure et l'aspect du bâtiment (ch. 2); 

L'énumération de l'art. 712b al. 2 CC des parties sur lesquelles les copropriétaires 

ne peuvent acquérir de droit exclusif, et qui sont donc obligatoirement communes 

en vertu de la loi (ATF 132 III 9 consid. 3.1.2), est exhaustive (ATF 116 II 275 = 

JdT 1993 I 189 consid. 3b). Tout élément matériel entrant dans la composition de 

la propriété par étages doit être qualifié soit de partie privative, soit de partie 

commune; il n'existe pas en droit suisse une troisième alternative de qualification 

(AMOOS PIGUET, Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 3 ad art. 712b CC). 

4.1.2 Dans l'acte constitutif de la propriété par étages, ou dans une convention 
ultérieure soumise à la même forme, les copropriétaires peuvent déclarer 

communes encore d'autres parties du bâtiment; à ce défaut elles sont présumées 

être l'objet du droit exclusif (art. 712b al. 3 CC). 

Cette présomption peut s'avérer problématique dans la mesure où l'acte constitutif 

ou la convention ultérieure omettraient d'inclure dans les unités d'étages des 

locaux qui ne sont pas impérativement communs au sens de l'art. 712b al. 2 CC, 

sans les désigner comme partie commune. Pour y remédier, les propriétaires 

d'étages peuvent opérer, dans le règlement d'administration et d'utilisation, un 

renversement de la présomption de l'art. 712b al. 3 CC en prévoyant que toute 

partie qui n'est pas clairement désignée comme étant partie exclusive doit être 

présumée commune (AMOOS PIGUET, op. cit., n. 3 ad art. 712b CC). 

4.1.3 Doctrine et jurisprudence classent parmi les parties obligatoirement 
communes, au sens de l'art. 712b al. 2 CC, notamment les éléments suivants : les 

fondations, les murs porteurs, le plafond et le plancher en tant qu'éléments de 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/132%20III%209
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/116%20II%20275
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1993%20I%20189
https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=m5ptemjql5thex3ql5qxe5c7g4yteyq
https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=m5ptemjql5thex3ql5qxe5c7g4yteyq

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séparation entre deux unités d'étages ou entre une partie exclusive et une partie 

commune, les murs non porteurs marquant une telle séparation, le toit des 

bâtiments principaux ou annexes , les matériaux servant à l'étanchéité ou à 
l'isolation, la façade, les murs extérieurs , la partie externe des balcons, loggias et 
vérandas, ainsi que les portes d'entrée des bâtiments et les terrasses (AMOOS 

PIGUET, op. cit., n. 14 ad art. 712b CC et les réf. citées). 

Par définition, les fenêtres, stores, volets et jalousies déterminent l'aspect extérieur 

du bâtiment et devraient être qualifiés de parties communes. La doctrine 

dominante considère cependant que l'intérêt du propriétaire d'étage à exercer un 

droit exclusif sur ces parties l'emporte sur celui de la communauté des 

copropriétaires et classe ces éléments parmi les parties privatives, la liberté 

d'usage et d'administration du propriétaire d'étage étant toutefois limitée par 

l'art. 712a al. 2 CC (WERMELINGER, Das Stockwerkeigentum, Zürcher 

Kommentar, 2ème éd, 2019, n. 143 ad art. 712b CC; AMOOS PIGUET, op. cit., n. 14 

ad art. 712b CC et les réf. citées). Tel est en particulier le cas lorsque les fenêtres 

d'un logement en copropriété ne sont utilisées que par le copropriétaire concerné 

et ne servent qu'à lui comme source d'air et de lumière (PFÄFFLI, Einzelfragen 

zum Stockwerkeigentum aus der Sicht der praktischen Grundbuchführung, in 

Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2013, WERMELINGER [éd.], 2013, p. 56; 

N. HAAS, Der Sonderrechtsgegenstand im System des Stockwerkeigentumsrechts, 

Zürcher Studien zum Privatrecht, 2015, p. 184, n. 292). 

Le premier auteur cité ci-dessus précise toutefois que lorsque des façades sont 

entièrement composées de fenêtres ("ganze Fensterfronten, welche Fassade 

ersetzen"), celles-ci sont nécessairement des parties communes (WERMELINGER, 

loc. cit.). Selon un autre auteur cité, tel est le cas lorsque des façades entières sont 

en verre ou en matériaux similaires et qu'elles remplacent les murs extérieurs 

(PFÄFFLI, loc. cit.). Selon un troisième auteur, le fait qu'une fenêtre soit 

nécessairement commune en raison de son influence sur l'apparence du bâtiment 

dépend d'une multitude de facteurs individuels. Le facteur décisif est avant tout le 

rapport de taille entre la fenêtre en question et la façade dans laquelle elle s'insère. 

Dans le cas de façades vitrées qui s'étendent sur une partie importante de la 

façade, de tels ouvrages déterminent généralement l'aspect extérieur d'un bâtiment 

de manière objective et subjective et sont donc - comme les enduits extérieurs - en 

principe nécessairement communs au sens de l'art. 712b al. 2 ch. 2 CC (N. HAAS, 

op. cit., p. 185s, n. 293 et 294). 

4.2 En l'espèce, il est établi que les façades principales de l'immeuble litigieux 
sont des façades-rideau, soit des façades dont les éléments ne participent pas à la 

structure ni à la stabilité du bâtiment. En conséquence, ces façades ne constituent 

pas des parties importantes pour l'existence, la disposition ou la solidité du 

https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=m5ptemjql5thex3ql5qxe5c7g4yteyi

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bâtiment au sens de l'art. 712b al. 2 ch. 2 1ère phrase CC; elles ne constituent donc 

pas des parties obligatoirement communes en vertu de cette disposition. 

Si les fenêtres dont le remplacement est litigieux participent nécessairement à 

l'aspect général du bâtiment, au sens de l'art. 712b al. 2 ch. 2 2ème phrase CC, il 

découle des principes rappelés sous consid. 4.1.3 ci-dessus que cette circonstance 

ne conduit pas nécessairement à considérer lesdites fenêtres comme des parties 

communes, compte tenu de l'intérêt prépondérant du propriétaire concerné, soit en 

l'occurrence l'intérêt de l'appelant, à exercer un droit exclusif sur celles-ci, 

notamment comme source d'éclairage naturel de ses locaux. En l'occurrence, le 

règlement d'administration et d'utilisation de la copropriété, qui renverse la 

présomption instaurée par l'art. 712b al. 3 CC, prévoit expressément à son art. 4 

let. c que les fenêtres de l'immeuble litigieux constituent des parties privées. Il 

faut en déduire que les fenêtres de l'immeuble litigieux, y compris les fenêtres du 

1er étage, sont en principe des parties privatives, comme l'a retenu le Tribunal. 

L'appelant soutient toutefois que le statut des fenêtres du 1er étage serait différent 

et que celles-ci constitueraient nécessairement des parties communes, en raison 

des particularités de la façade à ce niveau. A ce propos, la Cour constate que 

l'immeuble litigieux ne présente cependant pas une façade entièrement composée 

de fenêtres, ni entièrement vitrée, comme dans les cas rappelés ci-dessus où 

certains auteurs admettent que les fenêtres ou vitrages constituent nécessairement 

une partie commune, et ce y compris au niveau du 1er étage. Si les fenêtres de cet 

étage sont effectivement situées à la surface du bâtiment, contrairement à celles 

des autres étages qui sont situées en retrait, elles surplombent néanmoins des 

panneaux opaques, d'un matériau indéfini, et leur limite avec l'étage supérieur est 

marquée, comme dans les autres étages, par une partie rectiligne matériau dur, 

correspondant en apparence à l'extrémité de la dalle d'étage. Les fenêtres 

litigieuses ne forment dès lors pas une surface vitrée continue remplaçant à elles 

seules la façade ou les murs extérieurs, au sens des principes rappelés ci-dessus. 

Elles constituent davantage des fenêtres ordinaires, dont elles jouent le rôle, et qui 

sont simplement situées à fleur de bâtiment dès lors que le premier étage ne 

comporte pas de balcons.  

C'est en vain que l'appelant soutient que les fenêtres litigieuses formeraient un 

ensemble "monolithique et indissociable" avec les panneaux opaques qu'elles 

surplombent, dont elles ne pourraient être démontées séparément. Outre que 

l'expert commis par le Tribunal n'a pas reconnu aux fenêtres et panneaux litigieux 

un tel caractère "monolithique et indissociable", l'éventuelle impossibilité de 

dissocier physiquement les premières des seconds ne changerait rien au constat 

opéré ci-dessus selon lequel ces éléments ne constituent pas à eux seuls la totalité 

de la façade de l'étage concerné, vu la présence d'une partie supplémentaire 

délimitant les différents étages. Avec l'intimée, il convient également d'observer 

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que la surface combinée des fenêtres et panneaux opaques du 1er étage ne 

représente qu'une faible partie de la façade totale de l'immeuble et qu'à ce titre 

leur influence sur l'aspect extérieur général du bâtiment demeure limitée, 

contrairement au cas envisagé par le dernier auteur cité sous consid. 3.1.3 ci-

dessus. 

C'est dès lors à bon droit que le Tribunal a retenu que les fenêtres du 1er étage 

constituaient des parties privatives de l'immeuble, à l'instar des fenêtres des autres 

étages et nonobstant leur différence de situation par rapport à celles-ci. Il n'est pas 

nécessaire d'ordonner un complément d'expertise pour investiguer plus avant le 

caractère "monolithique et indissociable" desdites fenêtres et des panneaux 

qu'elles surplombent, contrairement à ce que soutient l'appelant.  

Le jugement entrepris, qui a annulé la décision de l'assemblée générale mettant le 

coût de remplacement des fenêtres du 1er étage à la charge de la communauté des 

copropriétaires, sera en conséquence confirmé. 

5. Les frais judiciaires d'appel, comprenant les frais de l'arrêt incident rendu le 
8 décembre 2020, seront arrêtés à 6'000 fr. (art. 13, 17 et 35 RTFMC) et mis à la 

charge de l'appelant, qui succombe (art. 105 al. 1, art. 106 al. 1 CPC). Ils seront 

partiellement compensés avec l'avance de frais de 1'000 fr fournie par l'appelant, 

qui demeure acquise à l'Etat de Genève, et l'appelant sera condamné à verser à 

l'Etat, soit pour lui les Services financiers du Pouvoir judiciaire, le solde de 

5'000 fr. (art. 111 al. 1 CPC). 

L'appelant sera également condamné à payer à l'intimée B______ la somme de 

6'500 fr. à titre de dépens d'appel (art. 105 al. 2 CPC; art. 85 et 90 RTFMC), 

débours et TVA compris (art. 25 et 26 LaCC). 

Il ne sera pas alloué de dépens à la communauté de copropriétaires intimée, qui 

s'en est rapportée à justice tant sur recevabilité de l'intervention que sur le fond 

l'appel (art. 84 RTFMC). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre civile : 

Au fond : 

Déboute A______ des fins de l'appel qu'il a interjeté le 19 juin 2020 contre le jugement 

JTPI/5592/2020 rendu le 15 mai 2020 par le Tribunal de première instance dans la 

cause C/15829/2017. 

Confirme ce jugement. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Sur les frais : 

Arrête les frais judiciaires d'appel à 6'000 fr, les met à la charge de A______ et les 

compense partiellement avec l'avance de frais de 1'000 fr. fournie par celui-ci, qui 

demeure acquise à l'Etat de Genève. 

Condamne A______ à payer à l'Etat de Genève, soit pour lui les Services financiers du 

Pouvoir judiciaire, la somme de 5'000 fr. à titre de solde des frais. 

Condamne A______ à payer à B______ la somme de 6'500 fr. à titre de dépens d'appel. 

Dit qu'il n'est pas alloué de dépens d'appel à la COMMUNAUTE DE 

PROPRIETAIRES D'ETAGE "C______". 

Siégeant : 

Madame Jocelyne DEVILLE-CHAVANNE, présidente; Madame Verena 

PEDRAZZINI RIZZI, Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, juges; Madame Jessica 

ATHMOUNI, greffière. 

 

 

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Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

30'000 fr. 

http://intrapj/perl/JmpLex/RS%20173.110