# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5c46301c-a5da-5d05-8f69-17d28a09092e
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-07-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.07.2018 III 2018 42
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2018-42_2018-07-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2018 42

Entscheid vom 27. Juli 2018 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, 
Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Widerruf einer Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Die A.________ AG bezweckt den Erwerb, das Halten, Verwalten und 
Veräussern von Grundstücken aller Art sowie die Projektierung und Realisierung 
von Immobilienprojekten. Einziges Mitglied des Verwaltungsrates ist D.________ 
(geboren 1940, Vater von G.________, geboren 1971); er zeichnet mit 
Einzelunterschrift.

Die A.________ AG ist Alleineigentümerin des ausserhalb der Bauzone in der 
Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücks GB-Nr. 004 Gemeinde Freienbach, 
________ von 22'599 m2, auf welchem sich ein Ökonomiegebäude befindet. Am 
10. September 2014 reichte sie das Baugesuch für einen Anbau an das 
bestehende Ökonomiegebäude ein, das im Amtsblatt Nr. xy publiziert und 
öffentlich aufgelegt wurde. Dieser Anbau umfasst einen Lagerkeller und 
Räumlichkeiten mit Obstpresse und Brennerei im Sockelgeschoss sowie 
Lagerraum für Material für den Reb- und Obstbau im Obergeschoss 
(Gesamtentscheid des kantonalen Amtes für Raumentwicklung [ARE] vom 
21.10.2014 S. 3). Innert Frist wurden keine Einsprachen erhoben.

Mit Gesamtentscheid vom 21. Oktober 2014 erteilte das ARE die kantonale 
Baubewilligung für das Baugesuch B2014-1196 (Anbau Ökonomiegebäude) 
unter Auflagen und Bedingungen. Unter gleichzeitiger Eröffnung dieses 
Gesamtentscheides erteilte der Gemeinderat Freienbach mit Beschluss (GRB) 
Nr. 352 vom 6. November 2014 die Baubewilligung unter Auflagen, Bedingungen 
und Vorbehalten. Diese Bewilligungen erwuchsen in Rechtskraft. Am 21. April 
2016 erteilte die kommunale Abteilung Hochbau die Baufreigabe. Der Baubeginn 
blieb infolge der Witterung aus. 

Ein Gesuch für die Bewilligung (im vereinfachten Verfahren) eines 
Kanalisationsanschlusses für den bewilligten Anbau zog die Beschwerdeführerin 
mit Schreiben vom 15. April 2016 zurück (vgl. Beschwerde S. 8). 

B. Am 14. Januar 2016 (der Erhalt dieses Schreibens wird von der 
Beschwerdeführerin bestritten, vgl. Beschwerde S. 8 f.) und erneut am 26. April 
2016 forderte das Amt für Landwirtschaft (AFL) die A.________ AG auf, 
detaillierte Angaben zur Nutzung der gemeldeten Flächen und die Aufzeichnung 
über die Bewirtschaftung einzureichen. 

Mit Verfügung vom 24. Mai 2016 ordnete der Vorsteher des AFL als vorsorgliche 
Massnahme einen sofortigen Baustopp an und forderte die A.________ AG auf, 
den Nachweis der Selbstbewirtschaftung zu erbringen. Auf die von der 
A.________ AG gegen diese Verfügung am 14. Juni 2016 erhobene 
Verwaltungsbeschwerde trat der Regierungsrat des Kantons Schwyz mit 

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Beschluss (RRB) Nr. 551/2016 vom 21. Juni 2016 nicht ein, und er überwies sie 
als Einsprache im Sinne von § 23 Abs. 2 VRP zuständigkeitshalber an das AFL 
zum Entscheid. 

Gegen diesen RRB erhob die A.________ AG am 13. Juli 2016 Beschwerde 
beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz (Verfahren III 2016 143). 

Bereits mit Entscheid vom 30. Juni 2016 hatte das AFL die Einsprache der 
A.________ AG vom 14. Juni 2016 abgewiesen und "die Anordnung der 
vorsorglichen Massnahme 'Baustopp/Prüfung Widerruf einer Baubewilligung' vom 
24. Mai 2016" bestätigt. Gegen diesen Einspracheentscheid liess die 
A.________ AG am 21. Juli 2016 Beschwerde beim Regierungsrat erheben, 
welcher diese Beschwerde mit Verfügung vom 22. Juli 2016 angesichts des 
engen sachlichen Zusammenhangs mit dem Verwaltungsgerichtsverfahren III 
2016 143 zum Entscheid ans Verwaltungsgericht überwies (Verfahren III 2016 
148). 

Mit VGE III 2016 143+148 vom 24. Februar 2017 wies das Verwaltungsgericht 
die Beschwerden ab, soweit darauf einzutreten war. 

C. Auf Ersuchen der A.________ AG vom 7. November 2016 verlängerte der 
Gemeinderat die Gültigkeit der Baubewilligung mit GRB Nr. 406 vom 
1. Dezember 2016 - unter Vorbehalt eines allfälligen Widerrufs - um ein Jahr bis 
längstens 5. Dezember 2017. 

D. Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs verfügte das ARE mit 
Gesamtentscheid vom 15. Dezember 2016 was folgt:

1. Der kantonale Gesamtentscheid vom 21. Oktober 2014 (…) wird im Sinne der 
Erwägungen und gestützt auf die Stellungnahme gemäss Kap. II. Bst. A und 
B, widerrufen.

2. Zufolge des Widerrufs der kantonalen Baubewilligung bleibt der Bau- und 
Nutzungsstopp für den Anbau des Ökonomiegebäudes aufrecht erhalten.

3. Die Gemeinde Freienbach wird ersucht, der A.________ AG den Widerruf der 
kantonalen Baubewilligung zusammen mit dem Widerruf der kommunalen 
Baubewilligung zu eröffnen.

(4.-6. Behandlungsgebühr von Fr. 1'000.--; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).

Mit GRB Nr. 19 vom 19. Januar 2017 widerrief der Gemeinderat die 
Baubewilligung Nr. 352 vom 6. November 2015 für den Anbau des 
Ökonomiegebäudes unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheids des 
ARE vom 15. Dezember 2016 und unter Auferlegung von Gebühren von 
insgesamt Fr. 1'150.--. 

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E. Mit Eingabe vom 16. Februar 2017 liess die A.________ AG beim 
Regierungsrat Beschwerde gegen den Gesamtentscheid des ARE vom 15. De-
zember 2016 und den GRB vom 19. Januar 2017 erheben mit den folgenden 
Anträgen:

1. Die vorliegende Beschwerde sei als Sprungbeschwerde ans 
Verwaltungsgericht zu überweisen, welches die vorliegende Beschwerde bzw. 
das dadurch ergehende Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren mit den 
Verfahren III 2016 143 und III 2016 148 zu vereinen habe.

2. Der Beschluss Nr. 19 vom 19. Januar 2017 des Gemeinderates Freienbach 
sei ersatzlos aufzuheben.

3. Der kantonale Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 
15. Dezember 2016 sei ersatzlos aufzuheben.

4. Es sei festzustellen, dass der Fristenlauf der Baubewilligung Nr. 352 vom 
6. November 2014 für den Anbau Ökonomiegebäude seit dem 25. Mai 2016 
stillsteht bzw. ruht. 

5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons 
Schwyz. 

F. Mit RRB Nr. 63/2018 vom 30. Januar 2018 entschied der Regierungsrat 
wie folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden der Beschwerdeführerin auferlegt und mit deren Kostenvorschuss 
(Fr. 1500.--) verrechnet.

3. Der Gemeinde Freienbach wird eine Parteientschädigung von insgesamt 
Fr. 500.-- zugesprochen, welche von der Beschwerdeführerin zu tragen ist.

(4.-6.  Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

G. Gegen diesen RRB (Versand am 6.2.2018) lässt die A.________ AG mit 
Eingabe vom 27. Februar 2018 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den fol-
genden Anträgen:

1. Der Beschluss Nr. 63/2018 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 
30. Januar 2018 sei ersatzlos aufzuheben.

2. Der Beschluss Nr. 19 vom 19. Januar 2017 des Gemeinderates Freienbach 
sei ersatzlos aufzuheben.

3. Der kantonale Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 15. De-
zember 2016 sei ersatzlos aufzuheben.

4.1 Der Stillstand des Fristenlaufs der Baubewilligung Nr. 352 vom 6. November 
2014 für den Anbau Ökonomiegebäude seit dem 25. Mai 2016 sei 
festzustellen.

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4.2 Eventuell sei festzustellen, dass die Baubewilligung Nr. 352 vom 6. November 
2014 für den Anbau Ökonomiegebäude weiterhin Bestand hat.

5. Es sei eine öffentliche Verhandlung durchzuführen.

6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons 
Schwyz, dies auch für das Verfahren vor dem Regierungsrat. 

H. Der Gemeinderat teilt mit Schreiben vom 2. März 2018 seinen Verzicht auf 
eine Vernehmlassung mit. Das ARE beantragt vernehmlassend am 13. März 
2018 die Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unter Kostenfolge zu 
Lasten der Beschwerdeführerin. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Ver-
nehmlassung vom 21. März 2018 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
eingetreten werden könne. 

I. Mit E-Mail vom 9. Mai 2018 unterbreitete der instruierende Richter den Par-
teien zwei Terminvorschläge für die beantragte öffentliche Verhandlung. Am 
15. Mai 2018 erklärt die Beschwerdeführerin telefonisch ihren Verzicht auf die 
beantragte öffentliche Verhandlung und ersucht um Ansetzung einer Frist für die 
Einreichung einer Replik. Innert (erstreckter) Frist hält sie mit Replik vom 20. Juni 
2018 vollumfänglich an den Rechtsbegehren der Verwaltungsgerichtsbeschwer-
de vom 27. Februar 2018 fest. 

J. Mit Schreiben vom 5. Juli 2018 leistete das Sicherheitsdepartement dem 
verwaltungsgerichtlichen Ersuchen vom 2. Juli 2018 betreffend Aktenkomplettie-
rung Folge. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Gemäss dem Gesamtentscheid des ARE vom 21. Oktober 2014 (S. 2; vgl. 
Beschwerde S. 7 ff. Ziff. 9) bewirtschaftet die Beschwerdeführerin einen 
Landwirtschaftsbetrieb mit einer landwirtschaftlichen Nutzfläche von 3.2 ha 
(davon 0.38 ha Reben; gemäss Beschwerde [S. 7 Ziff. 9] "Landwirtschaftsbetrieb 
mit anfänglich 3.67 ha landwirtschaftlicher Nutzfläche"), einem Tierbestand von 
12 Zwergziegen (1.02 GVE) und 0.52 ha betriebseigenem Wald. Ab dem 
1. Januar 2015 verfügt sie über eine zusätzliche Pachtfläche (zwölfjähriger 
Pachtvertrag) von 4.91 ha Wiesland zur selbständigen Bewirtschaftung. Auf 
dieser Pachtparzelle stehen 68 Obstbäume (71 Hochstammbäume gemäss 
Beschwerde S. 19 unten), die ebenfalls Teil des Pachtverhältnisses sind. 

1.2 Dem vorliegend strittigen Anbau an das bestehende Ökonomiegebäude 
steht gemäss dem Begleitschreiben der Beschwerdeführerin vom 5. September 
2014 zum Baugesuch folgender Sachverhalt zugrunde: Mit Baubewilligung vom 

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24. März 1994 hatte der Gemeinderat die Bewilligung zur Verlegung der einst 
bestehenden Scheune von der E.________-Parzelle (Parzellen KTN 001, 002 
und 003) auf die Parzelle KTN 004 bewilligt. Die verbleibenden landwirtschaftlich 
genutzten Bauten (namentlich das Ökonomiegebäude mit historischer 
Mostpresse, Destillerieanlage und Holz-, Rebbau- sowie Obstbauutensilienlager) 
verblieben auf der E.________-Parzelle. Mit der Baufreigabe für den Neubau 
eines Mehrfamilienhauses auf dieser Parzelle musste mit dem Abriss der 
landwirtschaftlich genutzten Bauten (im November 2014) begonnen werden. Ein 
Ersatzbau für die nun fehlenden landwirtschaftlich genutzten Räume drängte sich 
daher auf. 

1.3 Das ARE erteilte die kantonale Baubewilligung am 21. Oktober 2014 "unter 
den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II, 
Ziffern 1 ff.". In Kap. II Ziff. 1 wird die Stellungnahme des AFL wiedergegeben, 
welches die Erteilung der "Bewilligung nach Art. 22 RPG, gestützt auf Art. 16a 
RPG in Verbindung mit Art. 34 RPV" beantragte. Als Auflage verlangte das AFL, 
dass die bestehende und die neue Ökonomiebaute auf der Parzelle KTN 004 
"ausschliesslich für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden". Dies begründete 
das AFL unter anderem wie folgt:

Vor Baueingabe wurde aufgrund der geänderten Betriebsverhältnisse ein Betriebs-
voranschlag gerechnet. Basierend auf der künftigen Betriebssituation (inkl. zu-
sätzliches Pachtland) kann der Landwirtschaftsbetrieb als erwerbsorientiert geführ-
ter Landwirtschaftsbetrieb beurteilt werden (landwirtschaftliches Einkommen > 
Fr. 20'000.-). Die für die Bewirtschaftung des Landwirtschaftsbetriebes sachlich 
notwendigen Bauten und Anlagen gelten somit als zonenkonform.

Der Landwirtschaftsbetrieb verfügte bisher über einen Lagerkeller in der Bauzone, 
in welchem der bei der F.________ AG gekelterte Wein aus dem eigenen Rebberg 
bisher gelagert wurde. Zudem bestand ein Lagerschopf mit einer alten Mostpresse. 
Dieser Schopf diente ebenfalls der Lagerung von Material für den Rebbau (Rebsti-
ckel, Netze, usw.). Sowohl der Lagerschopf als auch der Keller in der Bauzone 
weichen einer Grossüberbauung. Mit dem geplanten Anbau des Lagerkellers und 
des Lagergebäudes mit Obstpresse und Brennerei im Sockelgeschoss sowie La-
gerraum für Material für den Reb- und Obstbau im Obergeschoss, wird an Stelle 
der wegfallenden Lagerflächen neben dem bestehenden Stallgebäude auf der Pa-
rzelle KTN 004 Ersatz geschaffen. Die Dimension der geplanten Anbauten kann 
auf die künftige Betriebsgrösse ausgerichtet und damit im Grundsatz als zonen-
konform beurteilt werden.

Die Beurteilung des Betriebes beruht auf einem Betriebskonzept mit zusätzlichem 
Pachtland, welches erst ab dem 01.01.2015 angetreten wird. Die Gesuchstellerin 
hat damit den Nachweis noch nicht erbracht, dass die Bewirtschaftung des Be-
triebs nach dem künftigen Betriebskonzept erfolgen wird. Deshalb wird die Raum-
planungsbewilligung mit der Auflage verbunden, dass das bestehende Ökonomie-
gebäude (Gebäude Nr. 01) und die bewilligten Lagergebäude auf der Parzelle KTN 
004 ausschliesslich für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden dürfen.

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1.4 Das AFL begründete den Baustopp vom 24. Mai 2016 damit, dass die "Vor-
aussetzungen (erwerbsorientiert geführter Landwirtschaftsbetrieb) für die Ertei-
lung der Baubewilligung möglicherweise nie erfüllt waren oder zumindest nicht 
mehr erfüllt sind", nachdem es Hinweise erhalten hatte, dass die Selbstbewirt-
schaftung der Parzelle KTN 005 (d.h. dem ab 1.1.2015 gepachteten Land) nicht 
zutreffe (vgl. auch Einspracheentscheid des AFL vom 30.6.2016 S. 3 Erw. 10 ff.). 

1.5.1 Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren VGE III 2016 143+148 vom 24. Feb-
ruar 2017 bestritt die Beschwerdeführerin unter anderem die Verhältnismässig-
keit des Baustopps. Sie machte insbesondere geltend (Erw. 4.1.1), es gehe um 
ein Ökonomiegebäude, welches ausschliesslich für den Wein- und Obstbau und 
nicht den Futterbau bestimmt sei. Der Futterbau auf der Liegenschaft KTN 005 
Feusisberg spiele für den Bedarf des zu erstellenden Ökonomiegebäudes nicht 
die geringste Rolle. Er sei für den Grundfutterverkauf an Dritte vorgesehen, ab-
gesehen von der Ersatzfläche, welche nach der Überbauung der eingezonten 
Parzelle KTN 006 Freienbach für die Zwergziegen ersatzweise notwendig werde. 
Die mit dem Futterbau verbundene Standardarbeitskraft (SAK) mache nur gera-
de 0.108 SAK (0.022 SAK x 4.91 ha landwirtschaftliche Nutzfläche [LN]) aus. Die 
Beschwerdeführerin habe schon vor der Zupacht von KTN 005 Feusisberg einen 
erwerbsorientierten (nebenerwerblichen) Landwirtschaftsbetrieb mit 3.67 ha LN 
und 0.56542 SAK betrieben, was den Bereich der sogenannten Hobbylandwirt-
schaft bei weitem überschreite. Die 71 auf KTN 005 Feusisberg befindlichen 
Hochstammbäume ergäben 0.071 SAK. Der mit Abstand am meisten Ein-
kommen generierende Betriebsteil der Beschwerdeführerin sei der Rebbau 
(Fr. 22'091.--; 0.38 ha x Fr. 58'134.-- Deckungsbeitrag [DB] pro ha). Die Be-
schwerdeführerin erhalte keine Direktzahlungen. Die Behauptung des AFL, der 
Landwirtschaftsbetrieb der Beschwerdeführerin stelle ohne die Futterbaufläche 
auf KTN 005 Feusisberg einen Hobbybetrieb dar, sei haltlos. Bei 0.56542 SAK 
könne von einem Hobbybetrieb keine Rede sein. Die 0.108 SAK aus KTN 005 
Feusisberg könnten und dürften nicht entscheidend sein. Im Weiteren listete die 
Beschwerdeführerin (mit Stellungnahme vom 26. Oktober 2016) Arbeiten auf, 
welche sie bzw. G.________ auf der Parzelle KTN 005 vorgenommen hätten 
(Pflege der rund 70 Hochstammbäume; Ausgraben und Entsorgen von Neophy-
ten; Unterhaltsarbeiten an der Kulturlandwiese, an Stützmauern und an landwirt-
schaftlichen Wegen; Ersetzen von Drainageleitungen; kleine Forstarbeiten, Ent-
buschun-gen; Befestigung des Trockenlagerplatzes; Mausefallen stellen u.w.).

1.5.2  Das Verwaltungsgericht führte zu diesen Vorbringen was folgt aus:

4.2.2 Gemäss Art. 16a Abs. 1 RPG sind Bauten und Anlagen in der Landwirt-
schaftszone zonenkonform, wenn sie zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder 
für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Der erweiterte Gehalt der Zo-

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nenkonformität ist in der Verordnung näher umschrieben (Art. 34-38 RPV). Ge-
mäss Art. 34 Abs. 4 RPV darf die Bewilligung nur erteilt werden, wenn die Baute 
oder Anlage für die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig ist (lit. a), wenn der 
Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen 
entgegenstehen (lit. b) und wenn der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen 
kann (lit. c). Art. 34 Abs. 5 RPV hält fest, dass Bauten und Anlagen für die Freizeit-
landwirtschaft nicht als zonenkonform gelten. 

Bei der Beurteilung, ob es sich um einen Betrieb von zonenwidriger Freizeitland-
wirtschaft oder einen zonenkonformen landwirtschaftlichen Haupt- oder Neben-
erwerbsbetrieb handelt, ist auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen. Indizien für 
das Vorliegen eines Freizeitlandwirtschaftsbetriebs sind etwa die fehlende Ge-
winn- und Ertragsorientierung, das Nichterreichen einer gewissen Mindestgrösse 
oder der marginale Arbeitsbedarf auf dem Betrieb. Auf die Setzung starrer Grenz-
werte wurde bewusst verzichtet (Bundesamt für Raumentwicklung, Erläuterungen 
zur Raumplanungsverordnung, Bern 2005, Ziff. IV 2.3.1 S. 32; Waldmann/Hänni, 
a.a.O., Art. 16a N 11 mit Hinweisen zur Rechtsprechung). Die landwirtschaftliche 
Bewirtschaftung im Sinn von Art. 16a RPG unterscheidet sich von der Freizeit-
landwirtschaft insbesondere durch einen dauernden, auf Wirtschaftlichkeit ausge-
richteten und organisierten Einsatz von Kapital und Arbeitskraft in einem wirtschaft-
lich bedeutsamen Umfang (Bundesgerichtsurteil 1A.64/2006 vom 7.11.2006 Erw. 
2.3). Nicht allein ausschlaggebend für die Bejahung eines landwirtschaftlichen Be-
triebs ist der Arbeits- bzw. Zeitaufwand. Der zeitliche Aufwand für Freizeitbeschäf-
tigungen kann durchaus beträchtlich sein, ohne dass bereits eine berufliche Tätig-
keit vorliegt. Auch ist nicht allein entscheidend, ob der Beschwerdegegner Direkt-
zahlungen erhält oder die Anforderungen zum Bezug von Direktzahlungen erfüllt 
(Bundesgerichtsurteil 1C_8/2010 vom 29.9.2010 Erw. 2.3.1 mit Hinweisen). Von 
landwirtschaftlicher Bewirtschaftung im Sinne des RPG kann insbesondere dann 
gesprochen werden, wenn der im Streit liegende Betrieb längerfristig bestehen 
kann (Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV). Die längerfristige Existenzfähigkeit muss aufgrund 
gesicherter Fakten und einer vertieften Prüfung der Wirtschaftlichkeit bejaht wer-
den können. Die vage Möglichkeit oder der blosse subjektive Wille zu einer länger-
fristigen Existenz reichen nicht aus, um die Anforderungen von Art. 34 Abs. 4 lit. c 
RPV zu erfüllen. Vielmehr muss sich auch aus den Einkommensverhältnissen er-
geben, dass mit der landwirtschaftlichen Nebentätigkeit ein namhafter Beitrag an 
den Existenzbedarf der Bewirtschafterfamilie geleistet wird. Ein Beitrag von rund 
einem Drittel wird vom Bundesamt für Raumentwicklung bei Vorhaben, die keine 
bedeutenden räumlichen Auswirkungen haben, als sachgerecht bezeichnet (Bun-
desgerichtsurteil 1C_8/2010 vom 29.9.2010 Erw. 2.3.3).

4.2.3 (…).

Eine Bedingung liegt vor, wenn die Rechtswirksamkeit einer Verfügung von einem 
künftigen ungewissen Ereignis abhängig gemacht wird. Bei der Suspensiv-
bedingung tritt die Rechtswirksamkeit der Verfügung erst ein, wenn die Bedingung 
erfüllt ist. Bei der Resolutivbedingung endigt die Rechtswirksamkeit der Verfügung 
mit Eintritt der Bedingung. Eine Auflage ist die mit einer Verfügung verbundene zu-
sätzliche Verpflichtung zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen. Von der Bedin-
gung unterscheidet sie sich dadurch, dass die Rechtswirksamkeit der Verfügung 
nicht davon abhängt, ob die Auflage erfüllt wird oder nicht. Die Verfügung ist auch 
gültig, wenn die Auflage nicht erfüllt wird. Die Auflage ist - ebenfalls im Gegensatz 
zur Bedingung - selbständig erzwingbar (EGV-SZ 2008 B 8.2 Erw. 3.3; VGE III 

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2013 103 vom 19.2.2014 Erw. 2.4.1; VGE III 2009 89 vom 27.10.2009 Erw. 4.1, je 
mit Hinweisen). 

(…).

Bei der Suspensivbedingung wird die Rechtswirksamkeit der Baubewilligung von 
der Beseitigung der Rechtsverletzung abhängig gemacht (Stalder/Tschirky, in: 
FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 2.47). Eine Suspensivbedingung stellt beispiels-
weise der geforderte Nachweis einer hinreichenden Erschliessung im Zeitpunkt 
des Baubeginns dar (EGV-SZ 2008 B 8.2 Erw. 3.3). 

Die Baubewilligung wird zwar erst mit der Erfüllung der Suspensivwirkung rechts-
wirksam, die Gültigkeitsdauer der Baubewilligung richtet sich jedoch nach dem Ein-
tritt der formellen Rechtskraft der Baubewilligung, welcher seinerseits nicht vom 
Eintritt einer Supensivbedingung abhängt. Eine Baubewilligung erlischt deshalb, 
sofern innert der Bewilligungsdauer eine Suspensivbedingung nicht eintritt und 
deshalb die Baubewilligung nicht rechtswirksam, d.h. nicht vollstreckbar wird 
(EGV-SZ 2008 B 8.2 Erw. 3.3; vgl. VVGE 1976 und 1977 Nr. 54). 

4.3.1 Die Baubewilligung wurde unter der Auflage erteilt, dass die bestehende und 
die neue Ökonomiebaute "ausschliesslich für landwirtschaftliche Zwecke genutzt 
werden". 

Diese Nebenbestimmung hat bei genauer Betrachtung rechtlich eine doppelte 
Funktion. Hinsichtlich der bestehenden Baute handelt es sich um eine eigentliche 
Auflage, die indessen nichts anderes wiedergibt, als was vom RPG für Bauten 
ausserhalb der Bauzone grundsätzlich vorgegeben wird, nämlich eine landwirt-
schaftliche Nutzung. Eine Zuwiderhandlung, namentlich eine Zweckänderung ohne 
entsprechende Bewilligung, wäre grundsätzlich mit einem Nutzungsverbot zu ahn-
den. 

Mit Blick auf die Anbaute als Neubau stellt diese Auflage im Kern hingegen - an-
ders als bezüglich der bestehenden Baute oder der vorerwähnten (Erw. 4.2.3) Bei-
spiele - eine Suspensivbedingung dar. (…). Diese Auflage im Kontext mit der Be-
gründung macht deutlich, dass der Landwirtschaftsbetrieb der Beschwerdeführerin 
bis anhin als Freizeitlandwirtschaft beurteilt wurde, selbst wenn der Begriff der 
(bisherigen) Freizeitlandwirtschaft in Abgrenzung zur Nicht-Freizeitlandwirtschaft 
weder in der Stellungnahme des AFL noch in der kantonalen Bewilligung vom 21. 
Oktober 2014 verwendet wird, was der Klarheit halber wünschenswert (gewesen) 
wäre. Ebenso wird mit der Begründung der Auflage die Bedeutung der Zupacht der 
4.91 ha Wiesland samt Obstbäumen von KTN 005 Feusisberg klargestellt, welche 
das AFL veranlasste, von geänderten Betriebsverhältnissen zu sprechen, was es 
rechtfertige, den Landwirtschaftsbetrieb basierend auf der künftigen Betriebssitua-
tion ab Pachtantritt - und bei entsprechendem noch zu erbringendem Nachweis - 
als erwerbsorientiert geführt zu beurteilen. 

4.3.2 Die Baubewilligung und somit auch diese Auflage/Bedingung wurden von 
der Beschwerdeführerin nicht angefochten und sind folglich in Rechtskraft er-
wachsen. Dies bedeutet indes nichts anderes, als dass ein Baubeginn nicht in Fra-
ge kommen kann, bevor [recte: solange] der verlangte Nachweis, "dass die Bewirt-
schaftung des Betriebs nach dem künftigen Betriebskonzept erfolgen wird", noch 
nicht erbracht ist. Diese Auflage, die auf Art. 34 Abs. 4 f. RPV beruht, stellt ent-
sprechend auch die Rechtsgrundlage (…) für den von der Beschwerdeführerin zu 
erbringenden Nachweis dar.

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4.3.3 Die vorstehend zusammengefasste (Erw. 1.2 ff.) Chronologie des Verfah-
rensablaufes und namentlich der Kommunikation zwischen Beschwerdeführerin 
und Behörden (AFL) zeigt, dass die Beschwerdeführerin diesen geforderten 
Nachweis nicht erbracht hat. (…). 

Namentlich ist dem AFL beizupflichten, dass die Beschwerdeführerin mit dem 
Schreiben vom 28. Juni 2016 anerkennt, dass derzeit eine Drittbewirtschaftung er-
folgt und sie (bzw. ihr Geschäftsführer/Verwaltungsrat) frühestens ab 2017 Ei-
genkapazitäten für eine Bewirtschaftung des Grundstückes KTN 005 Feusisberg 
haben wird. Die Auflistung verschiedener Arbeiten auf KTN 005 Feusisberg in der 
Stellungnahme vom 26. Oktober 2016 kann allenfalls Zeugnis vom grossen Enga-
gement der Beschwerdeführerin in der/für die Landwirtschaft ablegen. Der Anteil 
an der Erwerbstätigkeit des "Betriebsleiters" (Arbeitszeit oder Einkommen) kann 
durchaus auch im Bereich der Freizeitlandwirtschaft bedeutend sein (Hofer im 
Kommentar BGBB, N.6 zu Art. 7). Dies trifft auf viele Hobbyfreizeitbauern zu. Tro-
ckenwiesen, Feuchtgebiete usw. beispielsweise sind ökologisch bedeutsam und 
werden oft nur dank des Einsatzes von Freizeitlandwirten bewirtschaftet (Hofer, 
a.a.O., N. 24 zu Art. 9). Der von der Beschwerdeführerin ebenfalls betriebene 
Weinbau kennt zahlreiche Genossenschaften, die ohne den grossen 
([teil]zeitlichen und ökonomischen) Einsatz ihrer Mitglieder kaum überlebensfähig 
wären, ohne dass diese Mitglieder als erwerbsorientierte bzw. Nichtfreizeit-
Weinbauern qualifiziert werden. Aus solchen Engagements lässt sich nicht ohne 
weiteres auf eine erwerbsorientierte Tätigkeit schliessen. Insbesondere fehlt es 
vorliegend an einer Dokumentation und überprüfbaren Quantifizierung dieser gel-
tend gemachten Tätigkeiten im Sinne des vom AFL verlangten Betriebskonzepts. 

4.3.4 (…).

4.5.1 Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, sie überschreite den Bereich 
der Hobbylandwirtschaft bei Weitem (…), ist diese Frage Gegenstand der vom AFL 
initiierten Abklärungen (…) und nicht des vorliegenden Verfahrens. Es besteht kein 
Anlass, an der Richtigkeit der Darstellung des AFL zu zweifeln, dass aufgrund der 
von der Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit dem Baugesuch eingereichten 
Geschäftsbüchern 2001 bis 2013 von einem Hobbylandwirtschaftsbetrieb ausge-
gangen wurde (…). Anders lässt sich auch die - von der Beschwerdeführerin nicht 
angefochtene - Auflage des AFL zur Baubewilligung nicht erklären. 

4.5.2 Die Unterstellung eines Grundstückes unter das BGBB (Verfahren III 2016 
148 Bf-act. 5 [Verfügung des AFL vom 9.7.2009 betr. Realteilung/Zerstückelung 
und Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstückes]) ist von der Qualifikation ei-
nes Bewirtschafters als Freizeit- oder (Neben-)Berufslandwirt zu unterscheiden 
und kann diesbezüglich nichts präjudizieren. Nichts anderes gilt für die Übertra-
gung "des landwirtschaftlichen Betriebes" an die Beschwerdeführerin (Verfahren III 
2016 148 Bf-act. 6 f. [Schreiben der Beschwerdeführerin ans AFL vom 11.12.2009; 
Schreiben des AFL an den Verwaltungsrat der Beschwerdeführerin vom 
27.1.2010]). Der Begriff "Betrieb" wird in dieser Korrespondenz nicht in einem 
rechtlichen Sinne verwendet. Mithin lässt sich auch aus den erwähnten Un-
terlagen nicht ableiten, dass die Beschwerdeführerin (bis anhin) nicht bloss einen 
Freizeitlandwirtschaftsbetrieb unterhält.

1.6 Das ARE führte im Gesamtentscheid vom 15. Dezember 2016 in Über-
nahme der Stellungnahme des AFL insbesondere aus, mit den Schreiben vom 
28. Juni 2016 und 25. Juli 2016 lege die Beschwerdeführerin offen, dass sie das 

11

Grundstück KTN 005 seit Pachtantritt nicht selber bewirtschafte, sondern die ge-
samte Nutzfläche seit Antritt im Sinne einer Notlösung in Nutzung einer Drittper-
son überlassen habe. Weiter räume die Beschwerdeführerin ein, dass der ge-
samte "Finanzfluss" beim Pachtgrundstück einzig in der Bezahlung der Pachtzin-
sen für die Jahre 2015 und 2016 an den Verpächter bestanden habe; insbeson-
dere seien ihr daraus keine Erträge zugeflossen (S. 5 lit. B.1). Die neu gewonne-
ne Erkenntnis bezüglich der fehlenden Selbstbewirtschaftung habe einen mass-
geblichen Einfluss auf die Voraussetzungen der im Jahre 2014 erteilten Baube-
willigung (S. 5 lit. B.2). Die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten 
Gründe, weshalb sie KTN 005 in den Jahren 2015 und 2016 nicht habe bewirt-
schaften können, seien nicht stichhaltig; diese Gründe habe sie vollumfänglich 
selbst zu verantworten (S. 7 Ziff. 8). Ob sie das Grundstück KTN 005 inskünftig 
selber bewirtschaften werde, sei für dieses Verfahren irrelevant. Die Selbstbe-
wirtschaftung hätte ab 1. Januar 2015 erfolgen müssen (S. 8 Ziff. 9). Wenn die 
Drittperson auf ihre Gebrauchsleihe an KTN 005 zu Gunsten der Pacht der Be-
schwerdeführerin verzichtet habe, sei der Schluss zu ziehen, dass der Pachtver-
trag nur zum Schein abgeschlossen worden sei, damit der Betrieb der Be-
schwerdeführerin nicht als Hobbylandwirtschaftsbetrieb qualifiziert werde und die 
Voraussetzungen für die Baubewilligung erfüllt würden. Der offene Missbrauch 
des Rechts dürfe keinen Rechtsschutz finden. 

1.7 Der Regierungsrat stellte im angefochtenen Beschluss unter anderem fest, 
dass die Vorinstanzen noch vor dem Erlass des VGE III 2016 143+148 vom 
24. Februar 2017 die Baubewilligung widerrufen hätten (Erw. 2.4). Die Begrün-
dung des ARE sei nicht zu beanstanden. Hätte die Beschwerdeführerin von An-
fang an offen gelegt, dass sie die Bewirtschaftung des Grundstücks KTN 005 
durch einen Dritten vornehmen lasse, hätten die Vorinstanzen die Baubewilligung 
zu Recht verweigert. Die Beschwerdeführerin habe die Baubewilligung erhalten, 
obwohl bzw. weil sie wesentliche Tatsachen verschwiegen habe. Insoweit läge 
eine Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse vor und sei somit ein Wider-
rufsgrund gegeben. Eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben sei 
nicht ersichtlich. Das öffentliche Interesse an der Trennung von Bau- und Nicht-
baugebiet bzw. an der Freihaltung der Landwirtschaftszone sei gross und höher 
zu gewichten als das Vertrauen der Beschwerdeführerin in die Baubewilligung 
(Erw. 2.5). Ein Widerruf sei für die Beschwerdeführerin auch nicht mit nachteili-
gen Dispositionen verbunden (Erw. 2.6). Abgesehen davon sei die Baubewilli-
gung im Laufe des vorliegenden Beschwerdeverfahrens wegen Zeitablaufs erlo-
schen (Erw. 3). 

12

2.1 Mit der Replik vom 20. Juni 2018 hat die Beschwerdeführerin eine (amtlich 
beglaubigte) Generalvollmacht von D.________ (senior) für seinen Sohn 
G.________ (junior) eingereicht. Die Beschwerdeführerin bzw. deren Rechtsver-
treter ist somit rechtsgenüglich bevollmächtigt (vgl. Vernehmlassung des Sicher-
heitsdepartements vom 21.3.2018 S. 1 Ziff. 1). 

2.2 Die Beschwerdeführerin rügt, der Regierungsrat und (alt)Landammann 
I.________, hätte in den Ausstand treten müssen. G.________ habe als 
H.________ des Kantons Schwyz geamtet. Dieses Arbeitsverhältnis sei vom 
I.________ per Ende September 2017 gekündigt worden aufgrund des Vorwurfs 
wiederholter und teilweise auch schwerer Pflichtverletzungen. Eine unparteiische 
Beurteilung einer Beschwerdesache sei bei einem solchen Verhältnis offensicht-
lich nicht mehr möglich. Richtigerweise sei I.________ in der Folge aufgrund von 
Befangenheit im Zusammenhang mit Beschwerdeverfahren der Beschwerdefüh-
rerin einerseits als auch im Zusammenhang mit dem Beschwerdeverfahren von 
G.________ in den Ausstand getreten, nicht aber im vorliegenden Verfahren. Be-
fangenheit, jedenfalls der Anschein der Befangenheit, könne nicht in Abrede ge-
stellt werden. Hinzu komme, dass G.________ im Strafverfahren gegen 
I.________ als Auskunftsperson einvernommen worden sei (Beschwerde 
S. 11 ff. Ziff. 10.1; vgl. Replik S. 4 f.). 

2.3.1  Das Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 
regelt den Ausstand ebensowenig wie das Gesetz über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974. Aufgrund des Verweises in § 4 
VRP sind im Verwaltungs(beschwerde-)Verfahren (wie auch im verwaltungsge-
richtlichen Beschwerdeverfahren) die Ausstandsbestimmungen des Justizgeset-
zes (JG; SRSZ 231.110) vom 18. November 2009 anwendbar. Die Anwendbar-
keit dieser Bestimmungen auf die Ausstandspflicht von Mitgliedern des Regie-
rungsrates ergibt sich auch aufgrund des Verweises in § 7 Abs. 1 der Geschäfts-
ordnung für den Regierungsrat (GO-RR; SRSZ 143.112) vom 7. Januar 1987. 
Über ein streitiges Ausstandsbegehren entscheidet der Regierungsrat in Abwe-
senheit des Betroffenen (§ 7 Abs. 2 GO-RR). 

Das JG unterscheidet in der bis 31. Januar 2018 gültigen Fassung, deren An-
wendbarkeit vorliegend unbestritten ist, zwischen den Ausstandsgründen und 
den Ablehnungsgründen, die in alt§ 132 JG bzw. alt§ 133 JG geregelt sind. Vor-
liegend wird nur der Ablehnungsgrund im Sinne von alt§ 132 lit. d JG geltend 
gemacht. Es bestehen denn auch keinerlei Anhaltspunkte, dass ein anderer 
Ausstands- oder Ablehnungsgrund betroffen sein könnte. Gemäss dem Auffang-
tatbestand von alt§ 132 lit. d JG kann eine Person abgelehnt werden, "wenn an-
dere Umstände (als die in lit. a bis c genannten) vorliegen, die sie als befangen 

13

erscheinen lassen". Dieser Auffangtatbestand entspricht dem Ausstandsgrund 
von Art. 10 Abs. 1 lit. d des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren 
(Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG; SR 172.021) vom 20. Dezember 1968 
(hierzu vgl. Feller, in: Auer/Müller/Schindler, Kommentar zum Bundesgesetz über 
das Verwaltungsverfahren, Bern 2008, Art. 10 N 22 ff.).  

2.3.2  Nach der Praxis des Bundesgerichts sind politische Behörden (Kantons-
regierungen, Gemeindeexekutiven usw.) aufgrund ihres Amtes, anders als ein 
Gericht, nicht allein zur (neutralen) Rechtsanwendung oder Streitentscheidung 
berufen. Sie tragen zugleich eine besondere Verantwortung für die Erfüllung be-
stimmter öffentlicher Aufgaben. Das Bundesgericht hat denn auch wiederholt 
entschieden, dass Behördenmitglieder nur dann in den Ausstand zu treten ha-
ben, wenn sie an der zu behandelnden Sache ein persönliches Interesse haben; 
nimmt ein Behördenmitglied jedoch öffentliche Interessen wahr, so besteht 
grundsätzlich keine Ausstandspflicht (Bundesgerichtsurteil 1P.48/2007 vom 
11.6.2007 Erw. 4.1 mit Hinweisen auf ZBl 99/1998 S. 289 Erw. 3b und ZBl 
103/2002 S. 36 Erw.; BGE 107 Ia 135 Erw. 2b; BGE 125 I 119 Erw. 3b-e). Bei 
Exekutivbehörden ist mithin zu berücksichtigen, dass ihr Amt mit einer sachbe-
dingten Kumulation verschiedener, auch politischer, Aufgaben einhergeht. Sie 
tragen eine besondere Verantwortung zur Erfüllung bestimmter öffentlicher Auf-
gaben. Amtliche Mehrbefassung kann mithin systembedingt sein; gerade sys-
tembedingte Unzulänglichkeiten haben zur Schaffung unabhängiger richterlicher 
Instanzen geführt (BGE 140 I 326 Erw. 5.2; BGE 137 II 431 Erw. 5.2; Bundesge-
richtsurteile 1C_914/2013 vom 26.6.2014 Erw. 5.2; 2C_305/2011 vom 22.8.2011 
Erw. 2.4; ZBl 2011 S. 478; VGE III 2013 188 vom 19.2.2014 Erw. 2.2.2). Die für 
den Anschein der Befangenheit sprechenden Umstände müssen jeweils im Ein-
zelfall unter Berücksichtigung der Funktion und der Organisation der betroffenen 
Verwaltungsbehörde gewichtet werden (BGE 140 I 326 Erw. 5.2; BGE 125 I 119 
Erw. 3d und 3f). 

2.3.3  Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird gestützt auf den auch 
im Verfahren geltenden Grundsatz von Treu und Glauben und das Verbot des 
Rechtsmissbrauchs (Art. 5 Abs. 3 BV) verlangt, dass ein Ausstandsgrund so früh 
wie möglich, d.h. nach dessen Kenntnis bei erster Gelegenheit, geltend gemacht 
wird. Es verstösst gegen Treu und Glauben, Einwände dieser Art erst im 
Rechtsmittelverfahren vorzubringen, wenn der Mangel schon vorher hätte fest-
gestellt und gerügt werden können. Wer den Mangel nicht unverzüglich vorbringt, 
wenn er davon Kenntnis erhält, sondern sich stillschweigend auf ein Verfahren 
einlässt, verwirkt den Anspruch auf spätere Anrufung der vermeintlich verletzten 
Ausstandsbestimmungen (BGE 132 II 485 Erw. 4.3; 139 III 120 Erw. 3.2.1 mit 

14

weiteren Hinweisen; Bundesgerichtsurteil 2C_433/2011 vom 1.6.2012 i.Sa. M. 
vs. Schulrat Altendorf Erw. 2.3.2). Demnach hat eine Partei ihr bekannte Befan-
genheitsgründe gegen eine Person bereits dann vorzubringen, wenn deren Mit-
wirkung am Entscheid für die Partei ohne Weiteres vorweg ersichtlich ist, oder sie 
ernsthaft damit rechnen muss. Dabei ist bei Kommissionen mit einer beschränk-
ten Anzahl von Mitgliedern grundsätzlich von einem möglichen Mitwirken aller 
Mitglieder auszugehen (BGE 132 II 485 Erw. 4.4). Zudem wird vermutet, dass ein 
Anwalt die ordentliche Zusammensetzung von Gerichten bzw. des Spruchkör-
pers kennt, wenn sie in einer leicht zugänglichen Publikation (z.B. Staatskalen-
der) bekannt gegeben wurde (BGE 139 III 120 Erw. 3.2.1). 

2.4.1  Gemäss den von der Beschwerdeführerin eingereichten Belegen (Bf-act. 5 
Nrn. 1 und 2) hat G.________ in einem Verfahren am 21. März 2017 selber den 
Ausstand von I.________ (und eines Amtsvorstehers) verlangt. Ein anderes Ver-
fahren (mit der gleichen Beschwerdeführerin wie vorliegend), in welchem 
I.________ (freiwillig) in den Ausstand trat, betraf den RRB Nr. 842/2017 vom 
7. November 2017. 

Im vorliegenden Verfahren erhob die Beschwerdeführerin die Verwaltungsbe-
schwerde bereits am 16. Februar 2017; der angefochtene Beschluss wurde am 
30. Januar 2018 gefasst. Mit dem vorerwähnten Grundsatz von Treu und Glau-
ben ist es nicht zu vereinbaren, wenn die Beschwerdeführerin zwar im 
G.________ betreffenden Verfahren einen Monat nach Beschwerdeerhebung 
den Ausstand verlangt, nicht aber im vorliegenden Verfahren, und auch nach 
Kenntnisnahme des (freiwilligen) Ausstandes von I.________ in einem anderen 
sie selber betreffenden Verfahren weder (in Ergänzung zu den Beschwerdean-
trägen) explizit (u.a. unter Verweis auf das andere Verfahren) den Ausstand ver-
langt oder sich vergewissert, dass im vorliegenden Verfahren ebenfalls ein frei-
williger Ausstand erfolgt. Die Rüge der Verletzung der Ausstandsregeln erweist 
sich mithin als treuwidrig bzw. verspätet. 

2.4.2  Im Übrigen ist dem Sicherheitsdepartement beizupflichten, dass die Rüge 
der Befangenheit auch sachlich unbegründet ist, nachdem die fraglichen 
Ausstände freiwillig erfolgten. Ein Ausstandsgrund kann auch nicht in der Einver-
nahme von G.________ als Auskunftsperson im Strafverfahren gegen 
I.________ als beschuldigte Person erkannt werden (Bf-act. 5 Nr. 3 und 4). Die-
ser (nach den strafverfahrensrechtlichen Vorgaben) formalisierte Vorgang dient 
der Feststellung des (strafrechtlich) rechtserheblichen Sachverhaltes im Amts-
verkehr (mit den Strafbehörden) und ist hierzu notwendig, ohne dass dadurch ein 
Ausstandsgrund für ein anderes Verfahren gesetzt wird (vgl. Breitenmoser/Spori 
Fedail, in: Waldmann/Weissenberger, Praxiskommentar VwVG, Art. 10 N 92). 

15

Vergleichbares gilt auch hinsichtlich der als Ausstandsgrund geltend gemachten 
Kündigung. Der Regierungsrat ist grundsätzlich Anstellungsbehörde (vgl. § 13 
des Personal- und Besoldungsgesetzes [Personalgesetz, PG; SRSZ 145.110] 
vom 29.6.1991; § 4 der Personal- und Besoldungsverordnung [Personalverord-
nung, PV; SRSZ 145.111] vom 4.12.2007). In dieser Eigenschaft ist er auch für 
Kündigungen zuständig (vgl. § 19 PG). Kommt es zu einem Klageverfahren über 
die Verletzung von gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten aus dem Arbeitsver-
hältnis zwischen dem Kanton und den Mitarbeitern, wird der Kanton im Verfahren 
durch die Anstellungsbehörde vertreten (§ 62 Abs. 1 PG). Aus dieser gesetzli-
chen Regelung ist zu folgern, dass eine Kündigung grundsätzlich nicht geeignet 
ist, einen Ausstand zu begründen. 

3.1 Bedingungen sind mit der Baubewilligung anfechtbar, Auflagen sind 
selbständig anfechtbar (Mäder, das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991 
Rz. 481 und 486). Weder der Gesamtentscheid des ARE vom 21. Oktober 2014 
noch der GRB vom 6. November 2014 wurde von der Beschwerdeführerin 
angefochten; sie sind daher in Rechtskraft erwachsen. Die Beschwerdeführerin 
muss sich diese Rechtskraft entgegenhalten lassen und zwar unbesehen der 
inhaltlichen Qualifikation der Auflage des AFL. 

Soweit die Beschwerdeführerin in Abrede stellt, dass es sich bei dieser Auflage 
um eine Suspensivbedingung handelt (Beschwerde S. 23 Ziff. 10.2.4; Replik 
S. 6) bzw. überhaupt bestreitet, die Baubewilligung sei unter einer Auflage erteilt 
worden (Replik S. 9), ist ihr insofern beizupflichten, dass dies präziser hätte zum 
Ausdruck gebracht werden können (vgl. auch vorstehend Erw. 1.5.2 [zit. 
Erw. 4.3.1]). Die Baubewilligung wurde indes vom ARE und vom Gemeinderat 
am 21. Oktober 2014 bzw. 6. November 2014 erteilt auf der Grundlage eines ab 
dem 1. Januar 2015 geltenden Betriebskonzepts, dessen Umsetzung von der 
Baubewilligungsnehmerin noch nachzuweisen war. Dieser Nachweis und 
entsprechend die Auflage ist mithin als (Suspensiv-)Bedingung zu verstehen. In 
diesem Sinne führte auch das AFL im Einspracheentscheid vom 30. Juni 2016, 
womit es den Baustopp bestätigte, unter anderem aus, im Rahmen der 
Vorprüfung habe man die Beschwerdeführerin informiert, dass aufgrund der 
Geschäftsbücher für die Jahre 2001 bis 2013 von einem 
Hobbylandwirtschaftsbetrieb ausgegangen werden müsse. Die von der 
Beschwerdeführerin geltend gemachte Bewirtschaftung der zugepachteten 
Parzelle KTN 005 sei entscheidend für die Verneinung der Hobbylandwirtschaft 
gewesen. Gleichzeitig sei festgehalten worden, dass der Nachweis der 
Bewirtschaftung des Pachtlandes noch nicht erbracht worden sei (S. 1 f. 
Ziff. 2 f.). Es treffe nicht zu, dass die Bewirtschaftung der Parzelle KTN 005 für 
die Erwerbsorientierung keine Rolle spiele (S. 3 Ziff. 10). Die mangelnde 

16

Zonenkonformität der Hobbylandwirtschaft bewirke das Dahinfallen der 
Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens (S. 3 Ziff. 11).

Das AFL hat somit den Baustopp, womit implizit die Baufreigabe für unrecht-
mässig erklärt wurde, in einen Zusammenhang mit seiner (nicht erfüllten) 
"Auflage" gestellt und damit zum Ausdruck gebracht, dass es sich hierbei um 
eine Bedingung handelt; das ARE spricht in der Vernehmlassung vom 13. März 
2018 (S. 3 oben, unter Bezugnahme auf den Mitbericht des AFL vom 13. März 
2017 im Verwaltungsbeschwerdeverfahren) zu Recht von einer "conditio sine qua 
non" für die Bewilligungsgewährung. Gegen die Qualifikation als 
Resolutivbedingung (was die Terminologie "Dahinfallen" der 
Bewilligungsfähigkeit nahelegt) spricht dabei auch, dass es einerseits (initial) zu 
verhindern gilt, dass in der Landwirtschaftszone Bauten errichtet werden, die sich 
im Nachhinein als zonenfremd erweisen, was anderseits gleichzeitig 
restitutorische Massnahmen zur Folge hätte, die es (ebenfalls initial) nicht zuletzt 
im Interesse der Bauherrschaft zu verhindern gilt. In diesem Zusammenhang 
kommt auch dem vom Regierungsrat angeführten erheblichen öffentlichen 
Interesse an der Trennung des Baugebietes vom Nichtbaugebiet eine erhebliche 
Bedeutung zu, was die Beschwerdeführerin selber − jedenfalls im Grundsatz − 
nicht bestreitet (vgl. Replik S. 6). 

3.2 Für die Qualifikation des Landwirtschaftsbetriebs der Beschwerdeführerin 
als erwerbsorientiert (was unter dem Vorbehalt des Nachweises stand, dass die 
Bewirtschaftung des Betriebs nach dem zukünftigen Betriebskonzept erfolgen 
werde) ausschlaggebend war unbestreitbar die Zupacht von KTN 005 (auf 
welcher sich 71 Hochstammobstbäume befinden, vgl. Beschwerde S. 15 unten). 

Angesichts der Rechtskraft der Baubewilligung samt Auflage ist es unbehelflich, 
wenn die Beschwerdeführerin dies im vorliegenden Verfahren bestreitet und/oder 
die Bedeutung des Pachtlandes für die Beurteilung ihres Betriebes als 
erwerbsorientiert relativieren will (z.B. Beschwerde S. 13 ff. Ziff. 10.2.1; vgl. 
Replik S. 7; vorstehend Erw. 1.5.2 [zit. Erw. 4.3.2]) und von einem 
Arbeitsaufwand von 0.56542 Standardarbeitskräften (SAK) ohne die 
Futterbaufläche von KTN 005 ausgeht (Beschwerde S. 16; vgl. Replik S. 13). 
Das AFL hat seine Beurteilung eines Hobbylandwirtschaftsbetriebes im Vorfeld 
der Baubewilligung in Kenntnis dieses Arbeitsaufwandes vorgenommen. 

4.1 Der Regierungsrat hat dargelegt (angefochtener Beschluss Erw. 2.1 f.), 
dass das Ende der Schutzwirkung einer formell rechtskräftigen Baubewilligung 
nur durch den Widerruf einer materiell rechtswidrigen Baubewilligung herbeige-
führt werden könne. Das PBG enthalte hierzu keine Bestimmungen. Daher käme 
die lex generalis von § 34 VRP zur Anwendung. 

17

Zu ergänzen ist, dass die Schutzwirkung einer Baubewilligung auch infolge Ab-
laufs der zweijährigen (bzw. allenfalls um ein Jahr verlängerten) Geltungsdauer 
gemäss § 86 PBG dahinfallen kann (vgl. auch angefochtener Beschluss Erw. 3), 
sei dies, dass die Baubewilligung innert der Geltungsdauer nicht konsumiert wird, 
sei es, dass eine Suspensivbedingung innert der Geltungsdauer nicht erfüllt wird 
(vgl. vorstehend Erw. 1.5.2). 

4.2 Gemäss § 34 Abs. 1 VRP können Verfügungen auf Gesuch einer Partei 
oder von Amtes wegen von der erlassenden Behörde oder der Aufsichtsbehörde 
ausserhalb eines Revisionsverfahrens abgeändert oder aufgehoben werden, 
wenn sich die Verhältnisse geändert haben oder erhebliche öffentliche Interes-
sen es erfordern und dabei der Grundsatz von Treu und Glauben nicht verletzt 
wird. Das kantonale Recht setzt somit alternativ entweder eine Änderung der 
Verhältnisse oder ein erhebliches öffentliches Interesse an einem Widerruf vor-
aus. Kumulativ ist erforderlich, dass durch den Widerruf der Grundsatz von Treu 
und Glauben nicht verletzt wird. 

Voraussetzung eines Widerrufs einer Verfügung ist, dass dem Interesse an der 
richtigen Anwendung des objektiven Rechts der Vorrang vor den Interessen der 
Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes zukommt. Ein Widerruf kommt in 
der Regel nicht in Betracht, wenn die Verfügung in einem Verfahren ergangen ist, 
in welchem die sich gegenüberstehenden Interessen allseitig zu prüfen und 
gegeneinander abzuwägen waren, und wenn der Private von einer ihm durch die 
fragliche Verfügung eingeräumten Befugnis bereits Gebrauch gemacht hat, 
sofern dies erhebliche Investitionen erfordert und zu einem Zustand geführt hat, 
der nur unter Vernichtung gutgläubig geschaffener Werte wieder beseitigt werden 
kann. Diese Regel gilt allerdings nicht absolut. Ein Widerruf kann in solchen 
Konstellationen trotzdem in Frage kommen, wenn er durch ein besonders 
gewichtiges öffentliches Interesse geboten ist. Dies kann namentlich der Fall 
sein, wenn der bewilligte Bau die öffentliche Sicherheit, z.B. den 
Gewässerschutz, gefährdet. Einzubeziehen sind alle Aspekte des Einzelfalls. 
Bewirkt der Gesuchsteller selbst den Mangel, wusste er um diesen oder 
verkannte er ihn grobfahrlässig, so ist kein schutzwürdiges Interesse begründet 
worden. Dasselbe gilt, wenn der Gesuchsteller den behördlichen Fehlentscheid 
durch unvollständige oder unrichtige Angaben verursacht hat. Ein Verschulden 
des Bauherrn ist nicht erforder-lich; es genügt, dass der Mangel in seiner Sphäre 
liegt (Bundesgerichtsurteil 1C_573/2014 vom 29.4.2015 Erw. 2.2 mit Hinweisen; 
VGE III 2013 208 vom 27.5.2014 mit Hinweisen, u.a. auf Mäder, a.a.O., Rz. 423; 
Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, 
§ 59 Rz. 60). 

18

Ist die Verfügung ursprünglich fehlerhaft, so wird die Änderung normalerweise 
auch ex tunc wirksam. Eine Milderung dieses Grundsatzes kann dann angezeigt 
sein, wenn die Fehlerhaftigkeit nicht durch den Verfügungsadressaten, sondern 
durch die Behörden zu verantworten ist. Bei nachträglich eingetretenen Fehlern 
wirkt die Änderung demgegenüber in der Regel ex nunc, sei es auf den Zeitpunkt 
der geänderten Verhältnisse, sei es auf den Zeitpunkt der neuen Verfügung   
(Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich 2016 
Rz. 1283 ff.). 

4.3.1  Für die Korrespondenz zwischen dem zuständigen AFL und der Be-
schwerdeführerin betreffend die Abklärungen der erwerbsorientierten Selbstbe-
wirtschaftung und der Qualifikation des Landwirtschaftsbetriebes der Beschwer-
deführerin kann auf die diesbezügliche Zusammenfassung im VGE III 2016 
143+148 vom 24. Februar 2017 (Erw. 1.2 ff.) sowie den angefochtenen Be-
schluss (Sachverhalt lit. B f.) verwiesen werden. Aus dem bestrittenen Erhalt des 
Schreibens vom 14. Januar 2016 leitet die Beschwerdeführerin, soweit ersicht-
lich, zu Recht nichts zu ihren Gunsten her angesichts des späteren Schreibens 
des AFL vom 26. April 2016 (sowie der weiteren Kontaktnahmen). 

4.3.2  In Ergänzung zu den bereits im Verfahren VGE III 2016 143+148 gemach-
ten, ihren Landwirtschaftsbetrieb quantifizierenden Angaben (vgl. vorstehend 
Erw. 1.5.1) beziffert die Beschwerdeführerin in der vorliegenden Verwaltungsge-
richtsbeschwerde (wie bereits mit der Verwaltungsbeschwerde vom 16.2.2017) 
die Zahl der zu betreuenden Zwergziegen auf 13 bis 18 und die auf den 3.67 ha 
landwirtschaftlicher Nutzfläche (ohne KTN 005) zu pflegenden Hochstammbäu-
me auf 36. Aus der Rebfläche seien schon bis anhin (bei vollem Ertrag) rund 
4'500 Flaschen (7 dl) RxS und Blauburgunder pro Jahr produziert und verkauft 
worden. Die Produktion von Süssmost und Schnaps (Träsch, Chrüter, Kirsch 
etc.) werde bei vorhandener Brennkonzession erst mit dem neuen Ökonomiege-
bäude aufgenommen, zumal die entsprechenden Anlagen vorhanden und instal-
lationsbereit seien (Beschwerde S. 16). Die Berechnungen des landwirtschaftli-
chen Ertrages habe nicht die Beschwerdeführerin, sondern eine Mitarbeiterin des 
AFL vorgenommen. Es sei klar gewesen, dass nicht auf eine korrekte Buchhal-
tung abgestellt werden könne, weshalb mit Richtwerten gerechnet worden sei. 
Hieran habe sich nichts geändert. Hinzu komme, dass für das Jahr 2017 bei den 
Reben infolge des Frostschadens ein Totalverlust zu verzeichnen sei. Es erhelle 
nicht, was die verlangten Geschäftsbücher aufzeigen sollten. Ab 2017 führe die 
Beschwerdeführerin bzw. G.________ jun. sämtliche Landwirtschaftsarbeiten 
selber aus, nachdem dies ab 2015 nicht möglich gewesen sei, weil er die Arbei-
ten auf den Baugrundstücken KTN 001 und KTN 003 unterschätzt habe; zudem 

19

amte er auch nicht mehr als H.________. Im Jahr 2017 habe er auf KTN 005 
insgesamt drei Futterschnitte durchgeführt während je vier Tagen, weil das Aus-
mähen der Bäume sowie weitere Vorbereitungshandlungen zeitintensiv gewesen 
seien. Es hätten insgesamt 83 Rundballen resultiert (Beschwerde S. 17 ff.). 

4.4.1  Die gesetzlichen Grundlagen und die Rechtsprechung zur Abgrenzung ei-
nes erwerbsorientierten landwirtschaftlichen (Haupt- oder Neben-)Betriebs von 
der Freizeitlandwirtschaft wurden im VGE III 2016 143+148 vom 24. Februar 
2017 dargelegt (vgl. vorstehend Erw. 1.5.2). Hierauf kann verwiesen werden. Zu 
betonen ist unter anderem namentlich, dass für die Bejahung eines 
landwirtschaftlichen Betriebs der Arbeits- bzw. Zeitaufwand nicht allein 
ausschlaggebend ist. Der zeitliche Aufwand für Freizeitbeschäftigungen kann 
durchaus beträchtlich sein, ohne dass bereits eine berufliche Tätigkeit vorliegt 
(Bundesgerichtsurteile 1A.134/2002 vom 17.7.2003 Erw. 3.3, in: ZBl 106/2005 
S. 158 ff.; Urteil 1A.64/2006 vom 7.11.2006 Erw. 3.2). Im Urteil 1C_8/2010 vom 
29. September 2010 (betreffend Einzäunung einer Intensivobstbauanlage 
ausserhalb der Bau-zone) hielt das Bundesgericht des Weiteren fest, die 
Vorinstanz habe zu Unrecht auf geltend gemachte Erweiterungsmöglichkeiten 
abgestellt und gestützt hierauf die längerfristige Existenzfähigkeit des Betriebs 
bejaht. Die Existenzfähigkeit sei aufgrund der aktuellen Betriebsstruktur zu 
prüfen und beabsichtigte Erweiterungen könnten nur insoweit berücksichtigt 
werden, als sie hinreichend gesichert seien. Die längerfristige Existenzfähigkeit 
müsse aufgrund gesicherter Fakten und einer vertieften Prüfung der 
Wirtschaftlichkeit bejaht werden können. Die vage Möglichkeit oder der blosse 
subjektive Wille zu einer längerfristigen Existenz reichten nicht aus. Konkret 
betrug der zeitliche Aufwand des hauptberuflichen Lageristen für seinen 
Hobbylandwirtschaftsbetrieb 1'188 Stunden pro Jahr, wobei er ein jährliches 
Einkommen von rund Fr. 10'755.-- erzielte (Erw. 2.3). Im Fall des Urteils 
1C_516/2016 vom 5. Dezember 2017 war eine SAK von 0.583 unbe-stritten. 
Hiervon entfielen 0.366 SAK auf den Rebbau (bewilligte Rebfläche von 0.61 ha 
bei aktuell bewirtschafteten 0.3 ha). Bei einem erwarteten Umsatz von jährlich 
Fr. 55'000.-- (4'000 Flaschen zu Fr. 13.75) und unter Berücksichtigung, dass alle 
Flaschen verkauft werden müssten, erachtete das Bundesgericht den Schluss, 
dass der Beschwerdeführer mit seinem Betrieb einen namhaften Beitrag an den 
Existenzbedarf seiner Familie erzielen konnte, nicht als gesichert. Nicht 
entscheidend sei dabei, dass der Betrieb einen hohen Arbeitsaufwand 
verursache (Erw. 5.8). 

4.4.2  Dem Verwaltungsgericht kommt gestützt auf § 55 VRP sowie in Beachtung 
von Art. 110 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 

20

(Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) vom 17. Juni 2005 und Art. 6 der 
Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK; 
SR 0.101) vom 4. November 1950 als zweite Beschwerdeinstanz eine 
beschränkte Kognition zu, nämlich eine Rechtskontrolle inkl. 
Sachverhaltsüberprüfung, indes keine Ermessenskontrolle (VGE III 2014 44 vom 
28.1.2015 Erw. 5.5 mit Hinweisen, u.a. auf VGE III 2012 94 vom 13.2.2013 
Erw. 3.3; BGE 131 II 81 Erw. 6.6; Waldmann/Hänni, Planungs-, Bau- und 
besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008, Art. 33 N 80a, 81). Die 
verwaltungsunabhängige Beschwerdeinstanz hat mithin in erster Linie 
Rechtsfragen zu beantworten, nicht aber Fachfragen der Verwaltung zu 
beurteilen (vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum Gesetz über die 
Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 1997, Art. 80 N 1). Gemäss stän-
diger Rechtsprechung auferlegt sich das Gericht zudem (selbst bei voller Kogni-
tion) Zurückhaltung bei der Überprüfung der Ermessensausübung, wenn bei der 
Ermessensausübung ein Fachgremium mitwirkte, bei welchem das Fachwissen 
ausgeprägter vorhanden ist als beim Verwaltungsgericht (VGE III 2011 202 vom 
23.5.2012 Erw. 6.2; VGE II 2011 10 vom 30.3.2011 Erw. 4.2.2; VGE III 2006 
1041+1042 vom 22.2.2007 Erw. 6.6.2, je mit weiteren Hinweisen). Auch das 
Bundesgericht billigt den Rekursinstanzen zu, "nicht ohne Not" von der Auffas-
sung der Vorinstanz abzuweichen, wenn es um die Beurteilung technischer oder 
wirtschaftlicher Spezialfragen geht, in denen die Verwaltung über ein besonderes 
Fachwissen verfügt (vgl. Bundesgerichtsurteil 8C_818/2010 vom 2.8.2011 
Erw. 3.4 mit Hinweisen). 

4.5 Aus ihrem Hinweis auf die Praxis anderer Kantone (Beschwerde S. 14 f.) 
kann die Beschwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten herleiten. Die kantonale 
Praxis steht im Einklang mit der erwähnten bundesgerichtlichen Rechtsprechung 
(vorstehend Erw. 1.5.2 und 4.4.1). Gemäss dem von der Beschwerdeführerin 
eingereichten Artikel "Nebenerwerb oder Hobbybetrieb" (in: dlz agrarmagazin, 
November 2011, Bf-act. 14 zur Verwaltungsbeschwerde) stellen sich in 
Agglomerationsnähe, wo finanzkräftige Hobbytierhalter (bzw. Hobbybauern) viel 
daran setzen, ihrer Freizeitbeschäftigung "auf dem Land" nachkommen zu 
können, andere raumplanungsrechtliche Fragen als in peripheren Gebieten, wo 
Kleinbetriebe aller Art für die Bewirtschaftung von Flächen wichtig und Teil einer 
gewachsenen, lokalen Agrarstruktur sind. Es ist evident, dass die 
Agglomerationsnähe von J.________ bzw. Freienbach (dessen Finanzstärke 
notorisch ist) mittlerweile dessen Charakter als voralpine Landgemeinde in den 
"Höfen" am Fusse des Etzels verdrängt hat. 

21

4.6.1  In seiner Stellungnahme vom 14. März 2017 wies das AFL unter anderem 
auf die vorerwähnte (vgl. vorstehend Erw. 1.6 f.) als rechtsmissbräuchlich zu qua-
lifizierende Konstellation mit einem (nicht entschädigten) Drittbewirtschafter von 
KTN 005 hin (S. 2 Ziff. 7). Diese Drittbewirtschaftung habe die Beschwerdeführe-
rin erst am 28. Juni 2016 offen gelegt (S. 3 oben). Falsch sei die Behauptung, es 
würden Unterlagen verlangt, was im Baubewilligungsverfahren nicht der Fall ge-
wesen sei, nachdem damals die Geschäftsbücher für die Jahre 2001 bis 2013 of-
fen zu legen gewesen seien. Erst im Nachgang zur Vorlage dieser Geschäfts-
bücher habe die Beschwerdeführerin im Juli 2014 den vom 2. Juli 2014 datierten 
Pachtvertrag für das Grundstück KTN 005 mit Pachtbeginn per 1. Januar 2015 
vorgelegt. Nur gestützt auf diese Erfahrungswerte sowie die voraussichtlichen 
Einnahmen aus der Zupacht von KTN 005 habe eine Erwerbsorientierung bejaht 
werden können (vgl. S. 4 Ziff. 12). Für einen gewerbsmässig orientierten Land-
wirtschaftsbetrieb sei es eine Selbstverständlichkeit bzw. existentiell, dass geern-
tetes Raufutter und Obst verkauft werden könnten, auch wenn eigene Gerät-
schaften zur Zeit nicht verfügbar seien. Angesichts der Fläche von KTN 005 und 
der deklarierten Obstbäume sei je nach Ernte und Produkteart von einem Er-
tragsverzicht für Mostobst und Raufutter von rund Fr. 8'700.-- bis Fr. 19'000.-- (68 
Bäume x 50 kg minimal bzw. 150 kg maximal Obst x Fr. 0.26 entsprechend 
Fr. 884.-- bis Fr. 2'652.-- plus Raufutter Fr. 7'840.-- [minimal] bzw. 468 dt x 
Fr. 35.-- entsprechend Fr. 16'380.-- [belüftetes Heu und Emd]) auszugehen 
(S. 2 f. Ziff. 8). Ein erwerbsorientierter Landwirt würde auf ein solches Entgelt 
nicht verzichten (S. 45 Ziff. 14). Wer sein Obst an Bäumen verfaulen lasse und 
die Grasernte unentgeltlich einem anderen Landwirt überlasse, handle nicht er-
trags- oder gewinnorientiert (S. 6 Ziff. 21). 

Das AFL legte im Weiteren in der Stellungnahme vom 14. März 2017 noch ein-
mal die aufgrund der Geschäftsbücher 2001 bis 2013 vorgenommenen Berech-
nungen dar (S. 4 f. Ziff. 13):

- Der durchschnittliche Gesamtertrag (Total Ertrag minus Total Aufwendungen) 
habe Fr. 2'259.53 pro Jahr ergeben.

- Die Zahlen seien nicht ganz aussagekräftig gewesen, weil einerseits die 
Milchwirtschaft aufgegeben und ein Hagel den Weinertrag 2011 habe einbre-
chen lassen; erfahrungsgemäss brauche es rund vier Jahre, bis im Weinbau 
wieder von einem Vollertrag gesprochen werden könne. Die Berechnungen 
für das Jahr 2015 hätten sich somit auf den vom Hagel um die Hälfte dezi-
mierten Ertrag bezogen und für das Jahr 2018 einen Vollertrag berücksichtigt. 

- Beim Deckungsbeitrag für die Reben sei vollständig auf die Selbstdeklaration 
und die Beteuerungen des Geschäftsführers G.________ abgestellt worden. 
Der berücksichtigte Deckungsbeitrag entspreche in keiner Weise den Beträ-

22

gen, welche agridea (Schweizerische Vereinigung für die Entwicklung der 
Landwirtschaft und des ländlichen Raums) für Reben im Jahr 2015 als De-
ckungsbeiträge vorgesehen habe (vgl. S. 6 Ziff. 21); der höchste Deckungs-
beitrag für Reben entspreche im Jahr 2015 für Bio Reben in engem Drahtbau 
der Sorte Gamay ungefähr der Hälfte des von G.________ angegebenen Er-
trags, welcher aufgrund des Hagelschlags nie habe verifiziert werden können.  

- Selbst unter Berücksichtigung der Selbstdeklaration sehr hoher Deckungsbei-
träge habe der vom AFL festgelegte Grenzwert des landwirtschaftlichen Ein-
kommens von Fr. 20'000.--, welches entgegen dem Abstellen der Beschwer-
deführerin auf den Ertrag (Verwaltungsbeschwerde S. 15) massgebend sei, 
nicht erreicht werden können. 

- Die Beschwerdeführerin habe mit der Zupacht per 1. Januar 2015 implizit an-
erkannt, dass die im Rahmen der Vorprüfung im April 2014 vorgenommene 
Beurteilung des AFL richtig gewesen sei.

- Hätte sich das AFL auf abstrakte Ertragsberechnungen abgestützt, wäre der 
Betrieb der Beschwerdeführerin in jedem Fall als Hobbybetrieb zu qualifizie-
ren. 

Es sei auch nicht nachvollziehbar, dass G.________ nicht vorausgesehen habe, 
dass neben der Leitung der Geschicke der Beschwerdeführerin und deren Ge-
schäfte mit dem Grossbauprojekt auf KTN 001, 003 und 004 sowie neben sei-
nem Vollamt als H.________ beim Kanton immense Arbeit auf ihn zukomme. 
Dass ausserdem mit der Drittperson, welche im Zuge des Pachtvertrages für 
KTN 005 auf die Gebrauchsleihe an diesem Grundstück verzichtet habe, für die 
Bewirtschaftung eben dieses Grundstückes wieder eine Gebrauchsleihe verein-
bart worden und die Ernte des Grundstückes KTN 005 nicht durch die Be-
schwerdeführerin selber verwertet worden sei, zeuge von wenig professioneller 
Ertrags- resp. Gewinnorientierung (S. 5 Ziff. 15). Die Gründe für die fehlende Ei-
genbewirtschaftung dieses Grundstückes seien nicht stichhaltig; es sei der Be-
schwerdeführerin bereits nach Abschluss der Vorprüfung im Jahr 2014, spätes-
tens jedoch nach Erhalt der Baubewilligung klar gewesen, dass diese nur erteilt 
worden sei, weil die Erwerbsorientierung erst mit der Zupacht von KTN 005 habe 
bejaht werden können (S. 5 Ziff. 17). Ob die Beschwerdeführerin KTN 005 in Zu-
kunft selber zu bewirtschaften beabsichtige, sei für dieses Verfahren irrelevant 
(S. 5 Ziff. 18). Der Blick auf die zukünftigen Bauabsichten der Beschwerdeführe-
rin (Überbauung K-Park) in den Jahren 2018 bis 2020 lasse dies stark bezweifeln 
(S. 5 f. Ziff. 18). 

23

4.6.2  Die Beurteilung des AFL überzeugt inhaltlich. Sie entspricht insbesondere 
der zitierten Rechtsprechung zur Abgrenzung von landwirtschaftlicher (erwerbs-
orientierter) Bewirtschaftung und Freizeitlandwirtschaft. 

Bereits erwähnt wurde, dass die Beschwerdeführerin aus dem Umstand, dass 
andere Kantone dem Arbeitsaufwand ein erhöhtes Gewicht beimessen, nichts zu 
ihren Gunsten herleiten kann. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung 
kann auch Hobbylandwirtschaft ohne weiteres einen erheblichen Zeitaufwand 
generieren, ohne dass sich an dieser Qualifikation etwas ändert. Vorliegend fällt 
denn auch die Diskrepanz zwischen den von der Beschwerdeführerin geltend 
gemachten 0.56542 SAK (ohne Futterbaufläche) und den Ertragszahlen auf, wo-
bei die diesbezüglichen Angaben wenig klar sind und eine übersichtliche Zu-
sammenstellung sämtlicher aktueller Erträge/Aufwendungen sowie des aktuell ef-
fektiv aus der Landwirtschaft erzielten Einkommens fehlt. Ebenso fehlen konkrete 
Angaben zum Verhältnis von Einkommen aus der Landwirtschaft und übrigen 
Quellen. Es kann folglich auch nicht gesagt werden und es bestehen keine An-
haltspunkte dafür, dass die Beschwerdeführerin aus der Landwirtschaft (mit und 
ohne die Parzelle KTN 005) einen im Verhältnis zu den übrigen Quellen (Immobi-
lien, vgl. vorstehend Ingress lit. A) namhaften Beitrag (Anteil von [mindestens] 
rund einem Drittel) erzielt und/oder dass dies für die Eigentümer der Beschwer-
deführerin angenommen werden kann. 

Mit den Ausführungen des AFL zur Ermittlung des durchschnittlichen Gesamter-
trages der Jahre 2001 bis 2013, welche von der Beschwerdeführerin im Vorfeld 
der Baubewilligung offensichtlich akzeptiert wurde, setzt sich die Beschwerdefüh-
rerin nicht näher auseinander. Abgesehen davon müssten diesbezügliche Vor-
bringen angesichts der betreffend die Auflage (bzw. Bedingung) nichtangefoch-
tenen Baubewilligung als verspätet betrachtet werden, womit es der Beschwer-
deführerin auch unbehelflich ist, wenn sie nun rügt, es würden von ihr unmögli-
che Unterlagen verlangt (vgl. Beschwerde S. 10). 

Es kann auch nicht bezweifelt werden, dass das AFL bei seinen Berechnungen 
von den von der Beschwerdeführerin deklarierten Zahlen (für die Jahre 2001 bis 
2013) ausging, welche für die Beschwerdeführerin vorteilhaft sind. Was den vom 
AFL erwähnten Hagelschaden an den Rebkulturen im Jahr 2011 (mit angenom-
menen Ertragseinbussen in den Folgejahren) anbelangt, wird von der Beschwer-
deführerin auch nicht geltend gemacht, über eine Hagelversicherung zu verfü-
gen, welche den Ertragsausfall kompensierte, wie dies bei erwerbsorientierten 
Landwirtschaftsbetrieben regelmässig der Fall ist. 

Wenn − ebenfalls gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung − die Exis-
tenzfähigkeit eines Landwirtschaftsbetriebes aufgrund der aktuellen Betriebs-

24

struktur zu prüfen ist und beabsichtigte Erweiterungen nur berücksichtigt werden 
können, wenn sie auch gesichert sind, erweist sich nicht nur die vom AFL mit 
Blick auf die Baubewilligung für den Anbau angeordnete Auflage (bzw. Bedin-
gung) − mit Gültigkeit per 1. Januar 2015 − als richtig, sondern auch der vorlie-
gend zu beurteilende Widerruf der Baubewilligung als gerechtfertigt und recht-
mässig. Zwar scheint die beabsichtigte Erweiterung durch den seit 1. Januar 
2015 geltenden Pachtvertrag (in räumlicher/quantitativer Hinsicht) als gesichert. 
Doch legt das AFL ausführlich, nachvollziehbar und überzeugend dar, dass die 
Auflage der Selbstbewirtschaftung "nach dem künftigen Betriebskonzept" (vgl. 
vorstehend Erw. 1.3) bis dato entgegen der Darstellung der Beschwerdeführerin 
(so auch Replik S. 9) nicht als erfüllt gelten kann und der entsprechende Nach-
weis der Beschwerdeführerin bis anhin nicht rechtsgenüglich gelungen ist. Bild-
aufnahmen, die einen Bewirtschafter beim Mähen eines Feldes oder beim 
Schneiden von Bäumen zeigen, können diesen Nachweis nicht erbringen, da sie 
gleichermassen einen erwerbsorientierten wie auch einen Hobbylandwirt zeigen 
können. Nachdem gemäss der Rechtsprechung ein zeitliches Engagement von 
um die 1'200 Stunden pro Jahr noch nicht per se die Umqualifikation eines Hob-
bylandwirtschaftsbetriebes in einen erwerbsorientierten Landwirtschaftsbetrieb 
zur Folge hat, muss dies erst recht für den von der Beschwerdeführerin geltend 
gemachten (Zusatz-)Aufwand von dreimal vier Arbeitstagen (vgl. vorstehend 
Erw. 4.3.2) gelten, wobei dieser Arbeitsaufwand nicht rechtsgenüglich dokumen-
tiert wird.

Ebensowenig lässt sich der vom AFL verlangte Nachweis mit dem generellen 
Nutzungs- und Betretungsverbot (Schreiben vom 26.3.2017 [= RR-act. I/01/6/15]) 
an die Adresse des Dritten erbringen, der das Grundstück KTN 005 über den 
1. Januar 2015 hinaus im Sinne einer Gebrauchsleihe weiterhin (im Interesse der 
Beschwerdeführerin und an deren Stelle) bewirtschaftet hat. Wenn G.________ 
derzeit ohne berufliche Anstellung ist (Replik S. 12), so kann sich dieser Zustand 
jederzeit ändern. Jedenfalls lässt sich hieraus auch nicht auf eine dauerhaft mög-
liche Selbstbewirtschaftung schliessen, zumal nicht dementiert wird, dass (auch) 
in den Jahren 2018 bis 2020 anderweitige zeitintensive Bauprojekte anstehen 
(vgl. vorstehend Erw. 4.6.1 i.f.). Anzufügen ist, dass die aktenkundigen Fotos 
(RR-act. I/01/06/8) nicht unbedingt den Eindruck besonders gut gepflegter Pro-
duktionsmittel (Presse, Brennhafen) vermitteln bzw. auf einen Gebrauch dersel-
ben in der nahen Vergangenheit schliessen lassen; indessen ist dieser Gesichts-
punkt nicht entscheiderheblich. 

4.6.3  Dem AFL ist beizupflichten, dass es mit einer − auch beabsichtigten er-
werbsorientierten Landwirtschaft − nicht zu vereinbaren ist, wenn der Feldertrag 
nicht (bestmöglich) verwertet wird. Dies gilt auch für den Obstbau. Der zwischen-

25

zeitliche Ausfall eigener Produktionsmittel (Brenneranlage) hindert einen Land-
wirt in der Regel nicht daran, sich um Ersatzlösungen zu bemühen und dadurch 
den Erwerbsausfall so gering wie möglich zu halten. Die Beschwerdeführerin 
macht bezüglich den Obst- und Futtermittelanbau auf KTN 005 zwar geltend, das 
AFL gehe von überhöhten Annahmen aus. Der vom AFL angenommene Ertrag 
sei angesichts des Alters der Anlage, mangels Pflege sowie wegen der Krähen-
plage nicht zu erreichen (Replik S. 10 f.). Wie es sich hiermit verhält, ist letztlich 
von untergeordneter Bedeutung. Immerhin geht die Beschwerdeführerin einer-
seits selber von einem möglichen Ertrag von 50 kg bis 100 kg pro Baum und ei-
nem Kilopreis von Fr. 0.26 aus. Anderseits wirkt sich ein geringerer Ertrag auf 
KTN 005, als das AFL als Fachbehörde angenommen hat, im Lichte des Kriteri-
ums eines erwerbsorientierten Landwirtschaftsbetriebes eher zu Ungunsten der 
Beschwerdeführerin aus. 

4.6.4  Zusammenfassend ist es somit nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstan-
zen zum Schluss gekommen sind, dass die Beschwerdeführerin im Vorfeld der 
Baubewilligung wesentliche Tatsachen (namentlich absehbar fehlende Kapazität 
für die Selbstbewirtschaftung von KTN 005 angesichts der hauptberuflichen und 
ausserberuflichen Tätigkeiten; Gebrauchsleihe dieses Grundstücks an einen Drit-
ten) verschwiegen und/oder falsch dargestellt hat. Eine Verletzung von Treu und 
Glauben seitens der Bewilligungsbehörden liegt nicht vor. Eine Verletzung von 
Treu und Glauben muss sich allenfalls die Beschwerdeführerin vorwerfen lassen, 
untersagt doch dieser Grundsatz (als Verbot widersprüchlichen Verhaltens und 
des Rechtsmissbrauchs) sowohl den Behörden wie auch den Privaten, sich in ih-
ren öffentlich-rechtlichen Rechtsbeziehungen widersprüchlich oder rechtsmiss-
bräuchlich zu verhalten, und gebietet er staatlichen Organen wie auch den Priva-
ten ein loyales und vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr (vgl. Bun-
desgerichtsurteile 1C_402/2008 vom 25.5.2009 Erw. 5.3; 2A.52/2003 vom 
23.1.2004 Erw. 5.2, in: ASA 74 S. 737). Das erhebliche öffentliche Interesse an 
der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet und somit der Freihaltung der Land-
wirtschaftszone von Bauten zur Freizeitlandwirtschaft wurde bereits erwähnt (vgl. 
vorstehend Erw. 3.1). Zutreffend ist auch die Feststellung, dass ein Widerruf der 
Baubewilligung für die Beschwerdeführerin nicht mit nachteiligen Dispositionen 
verbunden ist, zumal mit der Bauausführung bis anhin noch nicht begonnen wur-
de. 

4.6.5  Zu relativieren ist indes die Auffassung der Vorinstanzen, dass als Wider-
rufsgrund veränderte Verhältnisse vorlägen, wenn sie argumentieren, dass die 
Beschwerdeführerin bereits zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung gewusst  
habe, dass sie das Grundstück KTN 005 nicht selber bewirtschaften werde 

26

(vgl. angefochtener Beschluss Erw. 2.5; vorstehend Erw. 1.4, Erw. 1.6 f. und 
Erw. 4.5.1). Bei einem Pachtbeginn per 1. Januar 2015 war eine Selbstbewirt-
schaftung im Zeitpunkt der bereits zuvor erteilten Baubewilligung noch gar nicht 
möglich; die vom AFL angeordnete Auflage (bzw. Suspensivbedingung) liegt 
denn auch in dieser Chronologie begründet. Insofern haben sich die Verhältnisse 
seither nicht verändert, was gleichbedeutend ist mit der Tatsache, dass die Auf-
lage (bzw. Suspensivbedingung) noch nicht erfüllt wurde. Die Baubewilligung be-
ruhte indes auf unvollständigen bzw. unzutreffenden Angaben der Beschwerde-
führerin, was einen Widerruf ebenfalls rechtfertigt (vgl. vorstehend Erw. 4.2). Auf 
die Rechtmässigkeit des Widerrufs hat dies daher keinen Einfluss. Wie erwähnt 
rechtfertigt überdies (auch) ein erhebliches öffentliches Interesse den Widerruf.

Konsequenzen hat diese Relativierung hingegen für die Wirksamkeit der Baube-
willigung. Liegen dem Widerruf (nachträglich) veränderte Verhältnisse zugrunde, 
kann er erst ab diesem Zeitpunkt (ex nunc) greifen; liegen ihm initial falsche An-
nahmen zugrunde, ist eine Verfügung/Baubewilligung ursprünglich fehlerhaft und 
entfaltet der Widerruf seine Wirksamkeit grundsätzlich ex tunc (vgl. vorstehend 
Erw. 4.2). 

4.7 Fraglich ist, wie weit sich überhaupt ein Widerrufsverfahren aufdrängte und 
gerechtfertigt war. 

Die Baubewilligung wurde unter der als Suspensivbedingung zu qualifizierenden 
Auflage des Nachweises der Bewirtschaftung des Betriebes nach dem künftigen 
Betriebskonzept erteilt. Aus der Rechtsprechung zur formellen Rechtskraft, 
Rechtswirksamkeit und Geltungsdauer einer Baubewilligung (vgl. vorstehend 
Erw. 1.5.2) ergibt sich, dass eine Baubewilligung erlischt, wenn die Suspensiv-
bedingung innert der Geltungsdauer nicht eintritt bzw. erfüllt wird. Die kommuna-
le Baufreigabe erfolgte am 21. April 2016 ohne nähere Prüfung, ob diese vom 
AFL angeordnete Auflage erfüllt war (vgl. VGE III 2016 143+148 vom 24.2.2017 
Erw. 4.3.4), was − wie sich herausstellte − nicht der Fall ist. Der Baustopp war 
daher die zwingende Konsequenz. Wenn die Bewilligungsbehörde, d.h. das AFL 
diesen Vorgang zum Anlass nahm, die rund 1 ½ Jahre zuvor erteilte Baubewilli-
gung angesichts konkreter Anhaltspunkte kritisch auf ihre Rechtmässigkeit zu 
hinterfragen und ein Widerrufsverfahren einzuleiten, besteht kein Anlass, dieses 
Vorgehen in Frage zu ziehen oder gar als unrechtmässig zu betrachten. 

4.8 Unbegründet sind die Rügen der Verletzung von Verfahrensgrundsätzen 
(Untersuchungsgrundsatz; falsche und unzutreffende Sachverhaltsfeststellung; 
rechtliches Gehör). Das ARE führt die Stellungnahme der Beschwerdeführerin 
vom 17. November 2016 im Gesamtentscheid vom 15. Dezember 2016 im Sach-
verhalt (lit. G) auf und hat sie somit zur Kenntnis genommen (vgl. Beschwerde 

27

S. 11). Dass und/oder inwiefern der Sachverhalt von den Vorinstanzen falsch 
oder unzutreffend erhoben worden sein sollte, ist nicht ersichtlich. Die Begrün-
dungspflicht als Teilgehalt des rechtlichen Gehörs verlangt nicht, dass sich eine 
Behörde mit jedem vorgebrachten Argument (im Einzelnen) auseinandersetzt. 
Angesichts der umfassenden Abklärungen und Abklärungsbemühungen der Vor-
instanzen (vgl. vorstehend Erw. 4.2.1) kann auch die Rüge der Verletzung des 
Untersuchungsgrundsatzes nicht verfangen. Ebenso wurde im Verwaltungs- und 
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren sowohl dem Untersuchungs-
grundsatz wie auch dem rechtlichen Gehör der Beschwerdeführerin vollumfäng-
lich nachgelebt. 

5.1 Die Geltungsdauer der Baubewilligung beträgt zwei Jahre vom Eintritt der 
Rechtskraft der Bewilligung an gerechnet. Sie kann auf begründetes Gesuch hin 
um ein weiteres Jahr verlängert werden (§ 86 Abs. 1 PBG). Die zweijährige Frist 
(bzw. allenfalls verlängerte Frist) für den Baubeginn steht während der Dauer ei-
nes Zivilprozesses oder Enteignungsverfahrens still (§ 86 Abs. 2 PBG). Es han-
delt sich hierbei um eine Verwirkungsfrist, die nur unterbrochen, gehemmt oder 
erstreckt werden kann, wenn dies das Gesetz vorsieht; ein Ermessensspielraum 
besteht nicht. Gemäss der ausdrücklichen gesetzlichen Regelung steht die Frist 
ausser bei einem Enteignungsverfahren nur während der Dauer eines Zivilpro-
zesses still, womit vor allem das privatrechtliche Einspracheverfahren (vgl. § 80 
Abs. 3 PBG) gemeint ist. Ein hemmender Zivilprozess muss eng mit der objekti-
ven Realisierbarkeit des bewilligten Bauprojektes zusammenhängen (vgl. EGV-
SZ 2005 B 8.5 Erw. 2.1).  

5.2.1  Der Regierungsrat hat (im Sinne einer Eventualbegründung ["Davon abge-
sehen …"]) erwogen, der Gesamtentscheid des ARE vom 21. Oktober 2014 und 
der kommunale Baubewilligungsbeschluss vom 6. November 2014 seien im Lau-
fe des Verwaltungsbeschwerdeverfahrens am 6. Dezember 2017 wegen Zeitab-
laufs erloschen (Erw. 3). 

5.2.2  Die Beschwerdeführerin erachtet die regierungsrätliche Auffassung für 
falsch. Seit dem verfügten Baustopp sei ihr die Aufnahme der Bauarbeiten nicht 
möglich gewesen. Damit habe der Fristenlauf während des Widerrufsverfahrens 
und dem damit verbundenen akzessorischen Baustopp ruhen müssen. Alles an-
dere sei mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar. Die Frist von 
zwei Jahren beginne mit der Rechtskraft der Baubewilligung. Sie ruhe ab Bewilli-
gungserteilung während eines möglichen (öffentlich-rechtlichen) Beschwerdever-
fahrens. Sie ruhe vor Baubeginn auch während eines Zivilprozesses oder eines 
Enteignungsverfahrens. Gleiches müsse gelten, wenn eine Behörde im Nachhin-
ein im Rahmen eines von ihr eingeleiteten Widerrufsverfahrens mit vorsorglicher 

28

Massnahme einen Baustopp verhänge. Nichts anderes erhelle, wenn man sich 
Sinn und Zweck von § 86 Abs. 1 PBG vor Augen halte: im Interesse der Klarheit 
der Rechtslage soll sich ein Bauherr innert zwei bzw. drei Jahren entscheiden, ob 
er bauen wolle oder nicht. Die Beschwerdeführerin habe im Sommer 2016 den 
Bau realisieren wollen und bereits die Baumaschinen auffahren lassen. Die Bau-
aufnahme sei durch den Baustopp verhindert worden. Die gegenteilige Auffas-
sung bedeute, dass der Beschwerdeführerin nicht wiedergutzumachende Nach-
teile erwachsen würden. Die Beschwerdeführerin habe ein Feststellungsinteres-
se betreffend das Ruhen bzw. Nichtlaufen der Frist. Der Regierungsrat habe es 
in den Händen gehabt, über die Verfahrensdauer des Verwaltungsbeschwerde-
verfahrens zu entscheiden. Wenn die Beschwerdeführerin mit ihrer Rechtspositi-
on durchdringe, könne der Fall eintreten, dass die Baubewilligung nicht widerru-
fen worden wäre, aber die Geltungsdauer der Baubewilligung abgelaufen wäre. 
Dies lasse sich mit verfassungsmässigen Grundsätzen (Treu und Glauben; Will-
kür) nicht vereinbaren (Beschwerde S. 23 ff.). 

5.2.3  Das ARE schliesst sich der Ansicht der Beschwerdeführerin insofern an, 
dass die Geltungsdauer der Baubewilligung zumindest während der Dauer des 
Widerrufsverfahrens (inkl. Beschwerdeverfahren) ruht. Unbesehen der Geltungs-
dauer der Baubewilligung habe die Beschwerdeführerin ein neues Baugesuch 
einzureichen, wenn der Widerruf der Baubewilligung dereinst in Rechtskraft er-
wachsen werde (Vernehmlassung S. 4 Ziff. 9). 

5.3.1  Der Widerruf einer Baubewilligung stellt den contrarius actus zur Erteilung 
einer Baubewilligung dar (vgl. VGE III 2016 143+148 vom 24.2.2017 Erw. 3.3); 
das gleiche gilt für das Verhältnis von Widerrufsverfahren und Bewilligungsver-
fahren. Während eines Widerrufsverfahrens muss entsprechend auch die Gel-
tungsdauer der Baubewilligung ruhen. Der Fristenstillstand kann indes nur grei-
fen, wenn sich ein Widerruf als ungerechtfertigt erweist. Erweist sich in der Folge 
der Widerruf als gerechtfertigt und greift dieser im Sinne der vorstehenden Aus-
führungen ex tunc, führt dies dazu, dass auch § 86 PBG nicht greifen kann, wo-
nach einer Baubewilligung eine bestimmte Geltungsdauer zukommt. Mithin wird 
bei diesem Ergebnis die Frage des Fristenstillstandes obsolet. Ebensowenig 
kommt § 86 PBG und einem allfälligen Fristenstillstand noch eine Bedeutung zu, 
wenn der Widerruf seine Wirkung erst ex nunc entfaltet.

5.3.2  Eine mit einer Baubewilligung verknüpfte Suspensivbedingung ist 
grundsätzlich mit der Baubewilligung anzufechten. Indes kann unter Umständen 
durch-aus strittig sein, ob und wann (d.h. noch innert der Geltungsdauer der 
Baubewilligung) sie eingetreten bzw. erfüllt ist. In diesem Fall wäre es unter Vor-
behalt eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens eines Baubewilligungsnehmers 

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stossend, wenn unbesehen der Dauer eines Rechtsmittelverfahrens, in welchem 
sich herausstellt, dass die Suspensivbedingung noch innert der Geltungsdauer 
der Baubewilligung eingetreten ist, dem Baubewilligungsnehmer der Ablauf der 
Geltungsdauer entgegengehalten würde. Mithin muss in dieser Konstellation der 
Fristenstillstand während des Rechtsmittelverfahrens greifen. 

Vorliegend ist dies jedoch in doppelter Hinsicht bedeutungslos. Zum einen ist die 
die Frage des Fristenstillstandes angesichts des Widerrufs der Baubewilligung 
hinfällig geworden, und zwar unabhängig davon, ob der Widerruf ex tunc oder ex 
nunc greift. Zum andern gelingt der Beschwerdeführerin − sofern vom Widerruf 
der Baubewilligung abstrahiert wird − im Sinne der vorstehenden Erwägungen 
der Nachweis nicht, dass sie innert der dreijährigen Geltungsdauer der Baubewil-
ligung die Auflage bzw. Suspensivbedingung erfüllt hat. 

5.4 Soweit die Beschwerdeführerin der Meinung ist, der Baustopp habe einen 
Stillstand der Geltungsdauer bewirkt, ist dem Regierungsrat beizupflichten, dass 
dies nicht der Fall ist (angefochtener Beschluss Erw. 3.2). Die kommunale Bau-
freigabe erfolgte am 21. April 2016 ohne Beachtung der Auflage (Suspensivbe-
dingung; vgl. VGE III 2016 143+148 vom 24.2.2017 Erw. 4.3.4). Der Baustopp 
war daher die zwingende Konsequenz. Einen Unterbruch bzw. einen Stillstand 
der Geltungsdauer der Baubewilligung konnte dieser Baustopp nicht zur Folge 
haben; andernfalls könnte mittels eines von der Bauherrschaft durch einen wider-
rechtlichen Baustart veranlassten Baustopps die Frist zur Erfüllung einer Sus-
pensivbedingung und somit auch die Baubewilligung über deren Geltungsdauer 
hinaus verlängert werden, was nicht Sinn und Zweck des Gesetzes entsprechen 
kann. 

6.1 Die Beschwerde ist im Sinne der vorstehenden Erwägungen unbegründet 
und daher abzuweisen. 

6.2 Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
sind dem Verfahrensausgang entsprechend der Beschwerdeführerin aufzuerle-
gen (§ 72 Abs. 2 VRP). 

6.3 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen (§ 74 VRP). Dies gilt auch 
für die beanwaltete Gemeinde, welche auf die Erstattung einer Vernehmlassung 
verzichtet hat, womit ihr kein Aufwand entstanden ist. 

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31

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
werden auf insgesamt Fr. 2'500.-- festgelegt. Nachdem die Beschwerdefüh-
rerin am 7. März 2018 einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe bezahlt hat, 
ist die Rechnung ausgeglichen. 

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderates Freienbach (2/R)
- den Regierungsrat 
- das Sicherheitsdepartement 
- das kantonale Amt für Landwirtschaft 
- das kantonale Amt für Raumentwicklung 
- und das Bundesamt für Raumentwicklung ARE, 3003 Bern.

Schwyz, 27. Juli 2018

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 3. August 2018