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**Case Identifier:** b60007f8-1fba-5dc8-8b71-13f7a4d61b83
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-26
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 2. Kammer 26.06.2018 II 2017 77
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_002_II-2017-77_2018-06-26.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer II

II 2017 77

Entscheid vom 26. Juni 2018 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
Dr.iur. Frank Lampert, Richter
Dr.iur. Thomas Twerenbold, Gerichtsschreiber

Parteien A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt R.________ 
und/oder Rechtsanwältin S.________, 

gegen

Kantonale Steuerkommission, Bahnhofstrasse 15, 
Postfach 1232, 6431 Schwyz,
Vorinstanz,

Gegenstand Grundstückgewinnsteuer (Veranlagungsverfügungen vom 
26.2.2015)

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Sachverhalt:

A.a Die A.________ AG, mit Sitz in C.________, wurde am 14. Februar 2011 
mit dem Zweck einer Immobiliengesellschaft (Erwerb, Halten, Verwaltung und 
Verkauf von Liegenschaften und Grundstücken aller Art) in das Handelsregister 
eingetragen. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 17. Februar 2011 er-
warb sie das Grundstück GB-Nr. xxxx in D.________ zu einem Kaufpreis von 
Fr. 2‘250‘300.--. 

Nach Erhalt der Baubewilligung (Beschluss des Gemeinderats D.________ an 
der Sitzung vom 29.9.2011) für den Abbruch der bestehenden beiden Gebäude 
und den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit Gewerbe (Überbauung 
"L.________") schloss die A.________ AG (als "BAUHERR") mit der B.________ 
AG (als "TOTALUNTERNEHMER"), mit Sitz in D.________ (inzwischen ebenfalls 
Sitz in C.________), am 20. Dezember 2011 einen Totalunternehmervertrag 
(TU-Vertrag) für die Planung, Projektierung und schlüsselfertige Erstellung des 
Bauwerks zu einem vereinbarten Pauschalpreis (inkl. Bauteuerung) von Fr. 17.2 
Mio. ab (vgl. Bf-act. Beilage 5 = Akten des Veranlagungsverfahrens: Unterlagen 
Gesamtüberbauung L.________ act. 109 ff.).

Gleichzeitig mit Vereinbarung betreffend Verkauf von Wohnungen verpflichtete 
sich die B.________ AG (als "Beauftragte") gegenüber der A.________ AG (als 
"Auftraggeberin"), sämtliche erstellten Wohnungen, die sie als Totalunternehme-
rin für die Auftraggeberin erstellt, zum Verkaufserlös von Total Fr. 19.7 Mio. zu 
verkaufen, und diejenigen Wohnungen, welche sie gegebenenfalls nicht verkau-
fen kann, zu zwischen den Parteien einzelfallweise zu vereinbarenden Kaufprei-
sen selbst käuflich zu erwerben (vgl. Bf-act. Beilage 6 = Akten des Veranla-
gungsverfahrens: Unterlagen Gesamtüberbauung L.________ act. 114).

A.b Dazu vorausgegangen war (ursprünglich) eine Rulinganfrage an die Steu-
erverwaltung vom 3. Oktober 2011, womit die beiden durch die gleichen Aktionä-
re beherrschten Gesellschaften um Bestätigung der Drittvergleichskonformität 
der vorgeschlagenen Handhabung oder Unterbreitung eines eigenen Vorschlags 
durch die Steuerverwaltung ersuchten. Dazu wurde ausgeführt, man sei sich be-
wusst, dass die zu vereinbarenden Bedingungen zwischen den beiden Gesell-
schaften einem Drittvergleich standhalten müssten, da vorliegend ein direkter 
Drittvergleich jedoch nicht möglich sei, würden Vergleiche von eigenen Projekten 
der B.________ AG als Basis für den Vorschlag benannt, wobei die wirtschaftli-
chen Gründe der gewählten Firmenstruktur in der Notwendigkeit für eine klare 
Trennung der Geschäftseinheiten in diesem Sektor insbesondere in Bezug auf 
Garantieansprüche und Haftungsfragen liegen würden. Dementsprechend wurde 

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vorgerechnet, für den Verkaufspreis der Wohneinheiten würden Fr. 20'228'000.-- 
budgetiert. Bei der A.________ AG ergebe der geplante Verkauf des Landes 
(Fr. 2'728'000.--) abzüglich der Investitionen in das Land inkl. Nebenkosten (ca. 
Fr. 2'400'000.--) einen Grundstückgewinn von Fr. 328'000.--, was 21.2% Mehr-
wert seit dem Kauf oder bei Abschluss des Projekts nach 2 Jahren 10.6% Rendi-
te pro Jahr ergebe und sicherlich der derzeitigen Preisentwicklung entsprechen 
könnte. Auf Seiten der B.________ AG würden der Preis für den Totalunterneh-
mervertrag (TU-Vertrag) bei Fr. 17'500'000.-- und die budgetierten Kosten für die 
Erstellung der drei Mehrfamilienhäuser bei Fr. 14'000'000.-- liegen. Die Differenz 
Fr. 3'500'000.-- entsprechend einer Bruttogewinnmarge von 20% (inkl. Verkauf) 
könne mit der von der B.________ AG erzielten Bruttogewinnmarge bei Totalun-
ternehmeraufträgen für Dritte (Projekt X.________: 24.7%; Projekt Y.________: 
18.9%) verglichen werden. Gestützt darauf sei man daher der Auffassung, dass 
die Rendite von 10.6% bei der A.________ AG für die Grundstückgewinnsteuer 
einen fairen Vorschlag und auch eine realistische Grösse im Drittvergleich dar-
stelle, gerade auch da die A.________ AG keine Bau- und Garantierisiken zu 
tragen habe (vgl. zum Ganzen: Akten des Veranlagungsverfahrens: Unterlagen 
Gesamtüberbauung L.________ act. 208 ff.).

A.c Mit Schreiben vom 26. November 2011 nahm die Steuerverwaltung zur Ru-
linganfrage vom 3. Oktober 2011 Stellung (vgl. Akten des Veranlagungsverfah-
rens: Unterlagen Gesamtüberbauung L.________ act. 205 ff.). Dabei vertrat die 
Steuerverwaltung die Ansicht, wenn Landeigentümer und Totalunternehmerin 
insgesamt, im Sinne der Rechtsprechung zur Handänderungssteuer, ein schlüs-
selfertiges Objekt veräusserten und der Werkpreis offensichtlich nicht Drittver-
hältnissen entspreche, bei welchen der Landeigentümer die Totalunternehmerin 
aus mehreren sich konkurrenzierenden Totalunternehmern frei bestimmen kön-
ne, werde die Differenz dem Landpreis zugerechnet, unabhängig davon, ob der 
Landeigentümer und die Totalunternehmerin rechtlich oder wirtschaftlich verbun-
den seien oder nicht, und ob der Landeigentümer wissentlich oder unwissentlich 
auf die Differenz verzichte, da insoweit der Teil des Gesamterlöses von der er-
werbenden Person wirtschaftlich tatsächlich für das Grundstück bezahlt werde. 
Zusammengefasst erfolge beim Landverkäufer somit soweit eine Aufrechnung 
beim beurkundeten Landverkaufspreis, als der vereinbarte Werkpreis jenen unter 
echten Drittverhältnissen übersteige. Fehlten die Unterlagen zur Berechnung des 
Werkpreises zu Drittverhältnissen, berechne die kantonale Steuerverwaltung die-
sen Wert analog der Realwerte der ordentlichen Schätzungsverfügungen zuzüg-
lich eines angemessenen Honorars für die Totalunternehmerin. Vorbehalten blei-
be die Anrechnung weiterer gemäss § 116 StG abziehbarer Aufwendungen, so-
fern diese nachweislich von der Totalunternehmerin erbracht würden. Zur Be-

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antwortung der Rulinganfrage verlangte die Steuerverwaltung sodann die Zustel-
lung weiterer Unterlagen (Auflistung aller geplanten Veräusserungen unter An-
gabe der Land- und Werkpreise, Werkvertragsentwurf, Kostenvoranschlag inkl. 
Landerwerbskosten, detaillierter Baubeschrieb, Kopie Baugesuchsformular, Ku-
bische Berechnung samt Grundriss- und Ansichtsplänen), worauf der Ruling-
Prozess jedoch abgebrochen (bzw. nicht fortgesetzt) wurde (vgl. insb. angefoch-
tener Entscheid Erw. 3.1).

B. Im Verlaufe der Jahre 2012 und 2013 wurde die Überbauung "L.________" 
erstellt, und gleichzeitig (parallel) konnten in den Jahren 2011, 2012, 2013 und 
2014 die insgesamt in 21 Stockwerkeigentumseinheiten (StWEG-Einheiten) auf-
geteilten drei Mehrfamilienhäuser durch den Abschluss von (öffentlich beurkun-
deten) Kaufverträgen über die einzelnen StWEG-Einheiten in der noch zu erstel-
lenden bzw. fertig zu erstellenden (bzw. fertig erstellten) Überbauung 
"L.________" von der A.________ AG (als "Verkäuferschaft") an verschiedene 
Käufer ("Käuferschaft") veräussert werden (vgl. Akten des Veranlagungsverfah-
rens: Unterlagen StWEG-Einheiten act. 1-329). In der Grundstückgewinnsteu-
ererklärung (GGSt-Erklärung) vom 12. September 2014 deklarierte die 
A.________ AG sodann einen Grundstückgewinn von insgesamt Fr. 386‘515.-- 
(vgl. Bf-act. Beilage 9 = Akten des Veranlagungsverfahrens: Unterlagen Gesam-
tüberbauung L.________ act. 221 ff.). Dieser setzte sich wie folgt zusammen:

Erwerbspreis Grundstück: Fr. 2‘250'300
Kosten und Abgaben bei Erwerb: Fr. 1'879
Bauzinsen: Fr. 247'703
Spesen Diverse: Fr. 5'718
Kosten Totalunternehmer (inkl. Mehrpreise) Fr. 17‘603'712
Zwischensumme Anlagekosten: Fr. 20‘109‘312

Totaler Veräusserungserlös (inkl. Mehrpreise): Fr. 20‘495'827
./. Anlagekosten: Fr. 20‘109'312
Grundstückgewinn Fr. 386'515

C. Mit insgesamt 20 separaten Verfügungen vom 26. Februar 2015 (Versand: 
3.3.2015) berechnete die Veranlagungsbehörde abweichend von der Grunds-
tückgewinnsteuererklärung (GGSt-Erklärung) einen Grundstückgewinn von Total 
Fr. 1‘975‘342.-- und auferlegte der A.________ AG Grundstückgewinnsteuern im 
Gesamtbetrage von Fr. 642‘426.-- (vgl. Akten des Veranlagungsverfahrens: Un-
terlagen StWEG-Einheiten act. 1-329; Akten des Einspracheverfahrens 
act. 88 ff.). Zur Begründung der Korrektur(en) wurde angeführt (vgl. insb. Akten 
des Veranlagungsverfahrens: Unterlagen StWEG-Einheiten act. 1; Akten des 
Einspracheverfahrens act. 90), der Totalunternehmervertrag (TU-Vertrag) vom 

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20. Dezember 2011 im Betrag von Fr. 17.2 Mio. (resp. Fr. 17'603'712 inkl. Mehr-
preise gemäss GGSt-Erklärung vom 12.09.2014) werde nicht anerkannt, da die-
ser Drittbedingungen nicht standhalte. Es werde ein GU-Honorar ohne Präjudiz 
mit 2.5% angerechnet (Leistungen einer beherrschten Generalunternehmerin 
würden als Eigenleistungen gelten und seien detailliert auszuweisen). Weitere 
Abzüge würden infolge Steuerumgehung nicht anerkannt.

D. Gegen die Verfügungen liess die A.________ AG mit Schreiben vom 7. 
April 2015 zusammengefasst Einsprache erheben (vgl. Bf-act. Beilage 11 = Ak-
ten des Einspracheverfahrens act. 67 ff.), welche die Kantonale Steuerkommissi-
on (StK) mit Einspracheentscheid vom 2. August 2017 abwies (vgl. Bf-act. Beila-
ge 2 = Akten des Einspracheverfahrens act. 1 ff.).

E. Gegen den Einspracheentscheid vom 2. August 2017 (Versand: 
10.08.2017) lässt die A.________ AG mit Schreiben vom 11. September 2017 
(Postaufgabe am gleichen Tag) rechtzeitig Beschwerde beim Verwaltungsgericht 
einreichen und folgende Rechtsbegehren stellen:

1. Der Entscheid Nr. 50/2015 der kantonalen Steuerkommission vom 2. August 
2017 betreffend die Grundstückgewinnsteuer in den Verkaufsfällen mit den 
Nummern VO-2013-1149, VO-2013-1150, VO-2013-1151, VO-2013-1152, 
VO-2013-1153, VO-2013-1154, VO-2013-1155, VO-2013-1156, VO-2013-
1157, VO-2013-1158, VO-2013-1159, VO-2013-1160, VO-2013-1161, VO-
2013-1162, VO-2013-1163, VO-2013-1243, VO-2013-1601, VO-2013-1982, 
VO-2013-2288 und VO-2014-1702 sei aufzuheben;

2. Die Grundstückgewinnsteuer in den Verkaufsfällen mit den Nummern VO-
2013-1149, VO-2013-1150, VO-2013-1151, VO-2013-1152, VO-2013-1153, 
VO-2013-1154, VO-2013-1155, VO-2013-1156, VO-2013-1157, VO-2013-
1158, VO-2013-1159, VO-2013-1160, VO-2013-1161, VO-2013-1162, VO-
2013-1163, VO-2013-1243, VO-2013-1601, VO-2013-1982, VO-2013-2288 
und VO-2014-1702 seien gemäss der Grundstückgewinnsteuererklärung der 
Beschwerdeführerin vom 2. September 2014, d.h. mit einem kumulierten 
Grundstückgewinn von CHF 386‘515, zu veranlagen;

3. Eventualiter sei die Sache zur Neuveranlagung an die Beschwerdegegnerin 
zurückzuweisen;

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

F. Mit Vernehmlassung vom 20. November 2017 beantragt die Vorinstanz die 
kostenfällige Abweisung der Beschwerde. 

Mit Schreiben vom 22. Dezember 2017 hat die Beschwerdeführerin eine 
Stellungnahme mit ihren Bemerkungen zur Vernehmlassung der Vorinstanz 
eingereicht.

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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Gemäss § 104 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Schwyz (StG; 
SRSZ 172.200) vom 9. Februar 2000 unterliegen der Grundstückgewinnsteuer 
Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken des 
Privat- und Geschäftsvermögens oder von Anteilen an solchen. Die Steuerpflicht 
wird durch jede Veräusserung begründet, mit der Eigentum an Grundstücken  
oder Anteilen an solchen übertragen wird (§ 106 Abs. 1 StG). 

Der zu besteuernde Grundstückgewinn entspricht dabei dem Betrag, um den der 
Veräusserungserlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) über-
steigt (§ 113 Abs. 1 StG). Als Veräusserungserlös gilt der Verkaufspreis mit allen 
weiteren Leistungen (§ 114 Abs. 1 Satz 1 StG). Der Erwerbspreis entspricht dem 
Kaufpreis und allen weiteren Leistungen (§ 115 Abs. 1 Satz 1 StG). Als Aufwen-
dungen sind namentlich in der massgebenden Besitzesdauer angefallene Aus-
gaben anrechenbar, die eine Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben, 
wie Kosten für Bauten, Umbauten und Meliorationen (§ 116 Abs. 1 Bst. a StG).

1.2 Vorliegend geht es um den von der Beschwerdeführerin (insgesamt) erziel-
ten steuerpflichtigen Grundstückgewinn aus den Verkäufen der StWEG-Einheiten 
in der von der B.________ AG zu erstellenden bzw. erstellten Gesamtüberbau-
ung. Da in den (öffentlich beurkundeten) Kaufverträgen von der Beschwerdefüh-
rerin (als "Verkäuferschaft") im Verhältnis zu den Käufern ("Käuferschaft") jeweils 
zugleich die Funktion als Werkherstellerin bzw. -lieferantin (insb. mit Gewährleis-
tung gemäss den einschlägigen SIA-Normen) übernommen und für das Kaufob-
jekt jeweils auch (pauschal) ein Kaufpreis vereinbart wurde, steht (aufgrund der 
tatsächlichen Identität von Landverkäuferin und Werkherstellerin bzw. -
lieferantin) ausser Frage, dass bei den betreffenden Verkäufen die Zusammen-
rechnungspraxis anwendbar ist: Danach bildet die Summe von Landpreis und 
Werklohn die massgebende Grundlage bei der Ermittlung des Grundstückge-
winns (vgl. hierzu insb. BGE 131 II 722 Erw. 3 S. 724 ff.; vgl. dazu nunmehr auch 
Urteil des Bundesgerichts 2C_450/2015 vom 14.6.2016 Erw. 3.4 u. 4.3). 

Daran ändert grundsätzlich nichts, dass die Beschwerdeführerin (als "BAU-
HERR") ihrerseits die Gesamtüberbauung gestützt auf einen Totalunternehmer-
vertrag (TU-Vertrag) von der B.________ AG (als "TOTALUNTERNEHMER") er-
stellen liess. Die Kosten für die Erstellung des Bauwerks sind bei der Ermittlung 
des Grundstückgewinns (grundsätzlich) als wertvermehrende Aufwendungen an-
rechenbar (§ 116 Abs. 1 Bst. a StG). Die Vorinstanz ist jedoch der Auffassung, 
dass es aufgrund des mit der B.________ AG für die Erstellung der Gesamtü-
berbauung gemäss TU-Vertrag vereinbarten Pauschalpreises zu einer Verschie-

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bung vom Landpreis in den Werklohn, bzw. zu einer Gewinnverschiebung von 
der Beschwerdeführerin zur B.________ AG gekommen sei. Dabei steht fest 
bzw. ist unbestritten, dass die Beschwerdeführerin und die B.________ AG durch 
die gleichen Aktionäre beherrscht werden.

1.3 Ist eine Aufwendung aufgrund ihrer Natur anrechenbar, ist regelmässig der 
effektiv an Dritte bezahlte Betrag anzurechnen (sog. Prinzip der effektiven Kos-
tenanrechnung). Das Prinzip der effektiven Kostenanrechnung muss grundsätz-
lich auch gelten, wenn die steuerpflichtige Person Arbeiten durch eine von ihr 
beherrschte oder mit ihr eng wirtschaftlich verbundene Gesellschaft ausführen 
lässt. Die Tatsache allein, dass die mit der Ausführung der Arbeiten beauftragte 
Gesellschaft durch die steuerpflichtige Person beherrscht wird oder mit dieser 
eng wirtschaftlich verbunden ist, genügt nicht, um dieser (aufgrund einer wirt-
schaftlichen Betrachtung) die Eigenschaft eines Dritten abzusprechen (vgl. etwa 
betreffend Vermittlungsprovisionen bei wirtschaftlicher Verbundenheit: VGer SZ 
29.6.1990 publiziert in StE 1991 SZ B 44.13 Nr. 5 Erw. 2b; anders noch nach 
früherer Praxis VGer SZ 14.12.1989 publiziert in StE 1990 SZ B 44.13 Nr. 4 
Erw. 2; vgl. auch VGer ZH 1.7.1986, publiziert in StE 1987 ZH B 44.13.5 Nr. 3 
Erw. 2a). 

Aufgrund der personellen Übereinstimmungen und Beteiligungsrechte der invol-
vierten Gesellschaften kann jedoch die Möglichkeit nicht ausgeschlossen wer-
den, dass der Gewinn anders auf die beteiligten Unternehmen verteilt wurde, als 
es den jeweiligen Rechtsgeschäften entsprach, weshalb die Steuerbehörde die 
Zusammenarbeit der Gesellschaften bei der Realisierung des Bauprojektes auch 
untersuchen können muss. Aufgrund der engen wirtschaftlichen Verknüpfung der 
beiden Gesellschaften rechtfertigt sich eine nähere Untersuchung der tatsächli-
chen Gewinnverteilung (vgl. hierzu insb. auch Urteil des Bundesgerichts 
2C_450/2015 vom 14.6.2016 Erw. 4.3 u. 4.4). Die Steuerbehörde darf deren 
Gewinn insofern berichtigen, als dieser Gegenstand ist von Zuwendungen und 
verdeckten Gewinnausschüttungen an einen Aktionär oder eine  Schwesterge-
sellschaft (sog. Dreieckstheorie). Die als steuerpflichtig anerkannten juristischen 
Personen müssen nach dem Grundsatz "at arm’s length" bzw. des Drittvergleichs 
handeln (Vereinbarung wie mit aussenstehenden Dritten); nur soweit dieses 
Prinzip nicht beachtet wird, kann die Steuerbehörde eingreifen (vgl. zum Ganzen: 
BGE 131 II 722 Erw. 4.1 S. 726 f. mit Hinweisen). Die Rechtsbeziehungen zwi-
schen der Beschwerdeführerin und der B.________ AG als nahestehende Per-
sonen müssen unter dem Aspekt des Grundsatzes des Drittvergleichs untersucht 
werden.

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Dementsprechend ist der aufgrund des Totalunternehmervertrags (TU-Vertrags) 
zwischen der Beschwerdeführerin (als "BAUHERR") und der B.________ AG (als 
"TOTALUNTERNEHMER") vereinbarte Pauschalpreis für die Planung, Projektie-
rung und schlüsselfertige Erstellung des Bauwerks (Überbauung "L.________") 
einer näheren Prüfung zu unterziehen. Zu prüfen ist einerseits die Drittver-
gleichskonformität (bzw. Fremdüblichkeit) der von der B.________ AG für die 
Bestimmung der Verrechnungspreise zugrunde gelegten Bruttogewinnmarge, 
andererseits aber ebenso die Angemessenheit der von der Beschwerdeführerin 
(als "Verkäuferschaft") durch den Verkauf der StWEG-Einheiten erzielten Ge-
winnmarge (einschliesslich der Rendite auf dem Landverkauf).

2.1 Im schweizerischen nationalen Recht gibt es keine spezifischen Verrech-
nungspreisvorschriften und -dokumentationspflichten. Massgebend zur Bestim-
mung von Verrechnungspreisen zwischen verbundenen Unternehmen ist die 
Praxis zu geldwerten Leistungen (vgl. dazu etwa: Raoul Stocker/Christoph Stu-
der, Bestimmung von Verrechnungspreisen – Ausgewählte Aspekte der schwei-
zerischen Praxis, in: Der Schweizer Treuhänder 2009, S. 386 ff.; Peter Brülisau-
er/Oliver Krummenacher, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweize-
rischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steu-
ern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl. 2017, N 227 ff. zu Art. 24 
StHG). Im Bereich der geldwerten Leistungen obliegt der Nachweis dafür, dass 
ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, der Steuer-
behörde (vgl. statt vieler Urteil des Bundesgerichts 2C_232/2015 und 
2C_233/2015 vom 20.8.2015 Erw. 5.2 mit weiteren Hinweisen). Insofern liegt 
damit die Beweislast im Bereich "Transfer Pricing" (Verrechnungspreise) bei der 
Steuerbehörde, d.h. diese muss beweisen, dass die Verrechnungspreise zwi-
schen verbundenen Unternehmen nicht dem Drittvergleich standhalten. Dement-
sprechend ist davon auszugehen, dass die Steuerpflichtigen die Verrechnungs-
preise bei Leistungen zwischen verbundenen Unternehmen grundsätzlich nach 
ihrem eigenen System festlegen können. Sie sollten jedoch im Rahmen ihrer 
Mitwirkungspflicht belegen können, dass die angewendeten Preise auf vernünfti-
gen handelsüblichen und wirtschaftlichen Grundlagen basieren. Bei der Wahl der 
Methode zur Bestimmung der Verrechnungspreise sollte sowohl den wirtschaftli-
chen Verhältnissen als auch den vertraglich vereinbarten Rechten und Pflichten 
gebührend Rechnung getragen werden. 

2.2 Soweit von der Vorinstanz die Ansicht vertreten wird, dass der TU-Vertrag 
nicht für die Berechnung der Anlagekosten für die Festlegung des Grundstück-
gewinns herangezogen werden könne, weil von der Beschwerdeführerin zum 
Nachweis der Drittvergleichskonformität (bzw. Fremdüblichkeit) keine unabhän-

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gigen Totalunternehmerofferten vorgelegt worden seien, was bei Projekten 
der vorliegenden Grössenordnung üblich wäre (vgl. angefochtener Entscheid 
Erw. 4.2), kann ihr so nicht gefolgt werden. Damit wird verkannt, dass es jeden-
falls keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Konkurrenzofferten gibt, und die 
Problematik der Verrechnungspreise bei Leistungen zwischen verbundenen Un-
ternehmen damit auch nicht gelöst werden kann, wenn etwa keine marktfähigen 
Leistungen erbracht werden, oder aus anderen Gründen keine Marktpreise vor-
handen bzw. feststellbar sind (vgl. hierzu auch Beschwerde, S. 13 Rz. 44). Eine 
Überprüfung anhand der vom Steuerpflichtigen gewählten Methode zur Bestim-
mung der Verrechnungspreise muss daher grundsätzlich möglich sein, sofern es 
sich nachweislich um eine angemessene Preisbestimmungsmethode handelt.

2.3 Entgegen der Beschwerdeführerin können jedoch die beigebrachten 
Transaktionen (bzw. die von der B.________ AG erzielten Bruttogewinnmargen 
bei TU-/GU-Verträgen mit Dritten) im vorliegend zu beurteilenden Fall dennoch 
nicht als Vergleichswerte zur Überprüfung der Drittvergleichskonformität (bzw. 
Fremdüblichkeit) der Verrechnungspreise beigezogen werden, weil bei genauer 
Betrachtung der vertraglichen Grundlagen nicht vergleichbare Verhältnisse vor-
liegen, und nur im Falle der Vergleichbarkeit aller massgebenden Umstände die 
beigebrachten Transaktionen geeignet wären, den Nachweis drittvergleichskon-
former (marktmässiger) Preisbestimmung zu erbringen. 

Hierzu gilt es insbesondere zu beachten, dass bei sämtlichen beigebrachten 
Vergleichstransaktionen jeweils von der Käuferschaft zwei separate Verträge ab-
geschlossen wurden, nämlich einerseits ein Land-Kaufvertrag mit dem Grunds-
tückeigentümer (Landverkäufer) zum Erwerb des (Bau-)Grundstücks und ande-
rerseits ein TU-/GU-Vertrag (Werkvertrag) mit der B.________ AG zur Erstellung 
des Bauwerks. Auch wenn dabei (gegebenenfalls) voneinander abhängige Ver-
träge geschlossen wurden (z.B. Zusammenwirken als einfache Gesellschaft zur 
Realisierung eines Überbauungsprojekts), beschränkte sich das unternehmeri-
sche Risiko des Grundstückeigentümers (Landverkäufers) in diesen Fällen stets 
hauptsächlich auf die Lieferung eines mängelfreien Grundstücks, während von 
der B.________ AG als Total- oder Generalunternehmer (TU/GU) jeweils das 
gesamte Baurisiko im Zusammenhang mit der Erstellung der Baute übernommen 
wurde. 

Anders verhält es sich nun aber im hier zu beurteilenden Fall, weil die in StWEG-
Einheiten aufgeteilten drei Mehrfamilienhäuser durch den Abschluss von (öffent-
lich beurkundeten) Kaufverträgen über die einzelnen StWEG-Einheiten von der 
Beschwerdeführerin (als "Verkäuferschaft") grundsätzlich auf eigene Rechnung 
und Gefahr an verschiedene Käufer veräussert wurden, und sich die Beschwer-

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deführerin gegenüber den Käufern der StWEG-Einheiten dabei gleichzeitig zur 
Lieferung der schlüsselfertigen Kaufobjekte zu dem vertraglich vereinbarten 
Kaufpreis unter entsprechender Übernahme des Baurisikos verpflichtete. Im vor-
liegenden Fall wurde demnach von den Käufern der StWEG-Einheiten nur ein 
einzelner (öffentlich beurkundeter) Kauf-/Werkvertrag mit der Beschwerdeführerin 
abgeschlossen. Die B.________ AG stand dagegen in keinem (direkten) Ver-
tragsverhältnis zu den Käufern der StWEG-Einheiten. Die Übernahme der Erstel-
lung der Gesamtüberbauung aufgrund eines TU-Vertrags (Werkvertrags) mit der 
Beschwerdeführerin (als "BAUHERR") machte die B.________ AG lediglich zu 
einem "Subunternehmer" (vgl. dazu Art. 29 und 168 der SIA Norm 118).  

Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin waren damit die von ihr aufgrund 
der vertraglichen Vereinbarungen übernommenen Funktionen und Risiken kei-
neswegs auf die Grundstücksbeschaffung sowie einen allfälligen Weiterverkauf 
des Grundstückes limitiert. Vielmehr erfolgte der Verkauf der StWEG-Einheiten 
grundsätzlich auf eigene Rechnung und Gefahr und musste die Beschwerdefüh-
rerin (als "Erst-" bzw. "Hauptunternehmer") gegenüber den Käufern der StWEG-
Einheiten auch für die Arbeit der B.________ AG (als ihrem "Subunternehmer") 
grundsätzlich wie für ihre eigene einstehen (vgl. Art. 29 Abs. 2 der SIA Norm 
118). Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass sich die 
B.________ AG zusätzlich gegenüber der A.________ AG verpflichtet hatte, 
sämtliche erstellten Wohnungen, die sie als Totalunternehmerin für die Auftrag-
geberin erstellt, zum Verkaufserlös von Total Fr. 19.7 Mio. zu verkaufen, und die-
jenigen Wohnungen, welche sie gegebenenfalls nicht verkaufen kann, zu zwi-
schen den Parteien einzelfallweise zu vereinbarenden Kaufpreisen selbst käuf-
lich zu erwerben. Diese zusätzliche Vereinbarung betraf lediglich ein allenfalls 
bestehendes Verkaufsausfallrisiko der Beschwerdeführerin.

Die Behauptung, dass unter den gegebenen Umständen das einzig denkbare 
(erhebliche) Risiko der Beschwerdeführerin in einem Ausfallszenario des Total-
unternehmers (TU) bzw. der B.________ AG liegen würde, würdigt diese rechtli-
chen Zusammenhänge nur ungenügend, und trifft bei genauerer Betrachtung der 
gesamten vertraglichen Grundlagen (StWEG-Kaufverträge, TU-Vertrag, Allge-
meine Bedingungen für TU-Verträge der B.________ AG, SIA Norm 118, Verträ-
ge mit [Sub-] Subunternehmern und Lieferanten usw.) denn auch so nicht zu. Die 
Beschwerdeführerin geht insofern von einer insgesamt unzutreffenden und nicht 
mit den beigezogenen Transaktionen vergleichbaren Aufteilung der Funktionen 
und Risiken aus. Wie aufgrund der vertraglichen Grundlagen ersichtlich ist, lässt 
sich die Aufteilung der Funktionen und Risiken zwischen der Beschwerdeführerin 
und der B.________ AG im vorliegenden Fall nicht mit derjenigen in den beige-
brachten Transaktionen vergleichen. Die für die beigebrachten Transaktionen 

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ermittelten Bruttogewinnmargen können daher vorweg nicht für die Bestimmung 
bzw. Überprüfung der Verrechnungspreise im vorliegenden Fall herangezogen 
werden (und zwar ungeachtet der Überprüfbarkeit der korrekten Ermittlung der 
Bruttogewinnmargen, bzw. für eine Analyse auf Ebene des Bruttogewinns implizit 
vorausgesetzten einheitlichen Behandlung der Kosten bzw. identischen Bestim-
mung der Kostenkomponenten). 

2.4 Gleichzeitig gelingt es der Beschwerdeführerin unter den gegebenen Um-
ständen auch nicht aufzuzeigen, dass mit dem in der Grundstückgewinnsteu-
ererklärung (GGSt-Erklärung) deklarierten steuerpflichtigen Grundstückgewinn 
(Fr. 386'515.--) eine "risikogerechte" Rendite respektive ein angemessener Ge-
winn durch den Verkauf der StWEG-Einheiten erzielt werden konnte. Die Ar-
gumentation der Beschwerdeführerin, dass in den rund zwei Jahren, während 
denen sie die Liegenschaft hielt, basierend auf dem Kaufpreis für das Grunds-
tück (Fr. 2'250'300.--) eine fast risikolose (Gesamt-) Rendite von rund 17.2% rea-
lisiert werden konnte (Gewinn gemäss eingereichter GGSt-Steuererklärung 
Fr. 386'515.-- : Erwerbspreis Grundstück Fr. 2'250'300.-- = 17.2%), greift offen-
sichtlich zu kurz. Wie vorangehend ausgeführt wurde, ist es nicht so, dass sich 
bei der Beschwerdeführerin das Risiko auf die Beschaffung des Grundstücks und 
eine allfällige Weiterveräusserung beschränkt hätte. Die so berechnete Rendite 
auf dem Kaufpreis für das Grundstück enthält keine (angemessene) Entschädi-
gung für die mit dem Verkauf der StWEG-Einheiten von der Beschwerdeführerin 
aufgrund der vertraglichen Grundlagen insgesamt übernommenen (weitergehen-
den) Funktionen und Risiken. Es ist jedoch unbestritten, dass der Gewinn den 
Funktionen zugerechnet werden sollte, mit welchen die entsprechenden Risiken 
verbunden sind. Um zu beurteilen, ob durch den Verkauf der StWEG-Einheiten 
von der Beschwerdeführerin ein angemessener Gewinn erzielt werden konnte, 
muss daher vielmehr auf den Veräusserungserlös insgesamt abgestellt werden. 
Im Verhältnis zum Veräusserungserlös inkl. Mehrpreise (Fr. 20'495'827.--) ent-
spricht der in der Grundstückgewinnsteuererklärung deklarierte steuerpflichtige 
Grundstückgewinn (Fr. 386'515.--) jedoch lediglich einer Gewinnmarge von rund 
1.9%, was offensichtlich in keinem vernünftigen Verhältnis zu dem eingegange-
nen unternehmerischen Risiko der Beschwerdeführerin steht, insbesondere 
wenn gleichzeitig mit der von der B.________ AG aufgrund des TU-Vertrags 
(bzw. "Subunternehmervertrags") ohne entsprechende eigene Substanz (und 
auch weitgehend ohne Risikoübernahme) erzielten Bruttogewinnmarge (von ge-
rechnet 18.9%) verglichen wird (vgl. dazu auch hinten Erw. 3.5).  

2.5 Die Veranlagungsbehörde wie auch Vorinstanz haben deshalb zu Recht 
die Drittvergleichskonformität (bzw. Fremdüblichkeit) des TU-Vertrags (bzw. der 

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dabei aufgrund der beigezogenen Vergleichstransaktionen zugrunde gelegten 
Bruttogewinnmarge) verneint und bei der Gewinnbemessung den zwischen der 
Beschwerdeführerin und der B.________ AG vereinbarten Pauschalpreis für die 
Erstellung der Gesamtüberbauung mangels Fremdüblichkeit nicht als anrechen-
bare Aufwendungen anerkannt. Die Veranlagungsbehörde hatte sodann für die 
Bemessung der Steuer die anrechenbaren Aufwendungen aufgrund der einge-
reichten Unterlagen betreffend Baukosten inklusive Verkaufskosten auf insge-
samt Fr. 15'260'689.-- geschätzt (Baukosten gemäss Bauabrechnung zuzüglich 
ausgeführte "Garantiearbeiten" und eines GU/TU-Honorars von 2.5% der Bau-
kosten ohne Erschliessungskosten und Honorare) und nahm dementsprechend 
eine Aufrechnung beim steuerbaren Grundstückgewinn im Umfang der Differenz 
(Fr. 2'343'023.--) zu dem gestützt auf den TU-Vertrag vereinbarten Pauschalpreis 
(Fr. 17'603'712.-- inkl. Mehrpreise) vor (vgl. angefochtener Entscheid Erw. 5). Die 
Vorinstanz erachtete zwar den pauschal gewährten Ansatz von 2.5% für das TU-
Honorar (zunächst) als etwas hoch (Erw. 5.2.2), bestätigte jedoch die angemes-
sene Berücksichtigung des Risikos des Totalunternehmers (TU) durch die An-
rechnung der innerhalb der Garantiefristen angefallenen Garantiearbeiten als 
Aufwand (Erw. 5.3) und stimmte den von der Veranlagungsbehörde ermittelten 
Anlagekosten von insgesamt Fr. 15'260'689.-- zu (vgl. angefochtener Entscheid 
Erw. 5.4). In ihrer Vernehmlassung wurde dazu von der Vorinstanz noch ergän-
zend angeführt, mangels Nachweis der detaillierten totalunternehmerischen Leis-
tungen erweise sich die ermessensweise Festlegung des TU-Honorars auf 2.5% 
als korrekt (vgl. Vernehmlassung, S. 4 Ziff. 3.1).

Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt (vgl. insb. Beschwerde, S. 11 f. 
Rz. 40 und S. 13 ff. Rz. 46 ff.), lässt die Schätzung der (zusätzlich zu den Bau-
kosten inklusive Verkaufskosten) anrechenbaren Aufwendungen nicht als unrich-
tig erscheinen. Die (pauschale bzw. erfahrungsmässe) Ermittlung des GU-/TU-
Honorars in Prozenten der Baukosten (d.h. der Werkvertragssumme resp. Sub-
unternehmerleistungen) hat mit der von der Beschwerdeführerin im vorliegenden 
Zusammenhang als sachwidrig gerügten Kostenaufschlagsmethode (Cost Plus 
Methode) nichts zu tun, und ist als solches denn auch nicht zu beanstanden, so-
lange diesbezüglich von der Beschwerdeführerin keine genaueren Angaben über 
die entsprechenden konkret geleisteten Arbeiten und den damit verbundenen 
Aufwand gemacht werden (können). Dazu muss es unter den gegebenen Um-
ständen aufgrund der von den Parteien tatsächlich übernommenen Funktionen 
und Risiken ohnehin als fraglich erscheinen, ob zusätzlich zu einem Baumana-
gementhonorar überhaupt noch eine Risikoentschädigung berücksichtigt werden 
kann. Eine über die angefallenen Garantiearbeiten hinaus zu berücksichtigende 
Risikoentschädigung GU/TU erscheint aufgrund der effektiven Aufteilung der 

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Funktionen und Risiken (insb. Beschwerdeführerin als "Hauptunternehmer" und 
B.________ AG als "Subunternehmer") jedenfalls nicht hinreichend ausgewie-
sen. Weitergehende (Architektur-)Leistungen, welche von der B.________ AG 
als Totalunternehmer (TU) als Zusatz erbracht wurden, wie z.B. Planungsarbei-
ten, sind von der Beschwerdeführerin überdies ebenfalls nicht konkretisiert und 
belegt worden. Die Beschwerdeführerin beschränkt sich darauf, die Schätzung 
allgemein zu kritisieren, bleibt jedoch den (detaillierten) Nachweis schuldig, dass 
die Schätzung unrichtig oder gar willkürlich wäre.

3.1 Für dasselbe Ergebnis spricht im Übrigen auch die Prüfung des gesamten 
Sachverhalts unter dem Aspekt der Steuerumgehung. In Missbrauchsfällen (bei 
"künstlichen" Strukturen) wird auch im Bereich "Transfer Pricing" (Verrechnungs-
preise) eine Umqualifizierung der Transaktion als zulässig erachtet. Werden die 
vertraglichen Vereinbarungen als fremdunüblich (respektive missbräuchlich) qua-
lifiziert, kann eine Recharakterisierung in eine oder mehrere alternative Transak-
tionen erfolgen, für die sodann ein Fremdvergleichspreis zu bestimmen ist.

3.2 Eine Steuerumgehung wird nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung 
angenommen, wenn (1.) eine von den Beteiligten gewählte Rechtsgestaltung als 
ungewöhnlich ("insolite"), sachwidrig oder absonderlich, jedenfalls den wirtschaft-
lichen Gegebenheiten in keiner Weise angepasst erscheint (sog. objektives Ele-
ment), (2.) anzunehmen ist, dass die gewählte Rechtsgestaltung missbräuchlich 
lediglich deshalb getroffen wurde, um Steuern einzusparen, die bei sachgemäs-
ser Ordnung der Verhältnisse geschuldet wären (sog. subjektives Element), und 
(3.) das gewählte Vorgehen tatsächlich zu einer erheblichen Steuerersparnis 
führen würde, sofern es von den Steuerbehörden hingenommen würde (sog. ef-
fektives Element; vgl. BGE 138 II 239 Erw. 4.1 S. 243 ff. mit Hinweisen). Das 
subjektive Element erweist sich insofern als entscheidend, als die Annahme einer 
Steuerumgehung ausgeschlossen bleibt, wenn andere als blosse Steuererspar-
nisgründe bei der Rechtsgestaltung eine relevante Rolle spielen (BGE 142 II 399 
Erw. 4.2). Das Vorliegen der Kriterien der Steuerumgehung ist im konkreten 
Einzelfall zu prüfen, wobei die Beweislast nach der im Steuerrecht herrschenden 
Normentheorie der Steuerbehörde obliegt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
2C_487/2011 vom 13.2.2013 Erw. 2.8 mit Hinweisen). Wird eine 
Steuerumgehung bejaht, ist der Besteuerung die Rechtsgestaltung zugrunde zu 
legen, die sachgemäss gewesen wäre, um den erstrebten wirtschaftlichen Zweck 
zu er-reichen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_966/2015, 2C_967/2015 vom 
18.7.2016 Erw. 4.4; 2C_77/2008 vom 12.8.2008 Erw. 2.2; 2A.753/2005, 
2A.754/2005 vom 20.6.2006 Erw. 3.1).

14

3.3 Die Vorinstanz macht dazu geltend, dass der Abschluss des TU-Vertrags 
(mit dem Pauschalpreis und der budgetierten Bruttogewinnmarge) ein unge-
wöhnliches, sachwidriges und absonderliches Vorgehen darstelle. Die ausgerich-
tete Entschädigung an die B.________ AG sei keine mit der Erstellung und dem 
Verkauf in unmittelbarem Zusammenhang stehende Auslage, sondern ein zum 
Voraus abdisponierter Gewinnanteil. Die Verwendung des Grundstückgewinns 
vermöge die Steuerbemessung bei der Grundstückgewinnsteuer nicht zu beein-
flussen und stelle eine grundstückgewinnsteuerrechtlich unbeachtliche Erlösver-
wendung dar (vgl. Vernehmlassung, S. 8 Ziff. 7.2). Die Beschwerdeführerin 
handle über die gleichen Organe und verfüge wie die B.________ AG über kein 
Personal. Es sei ihr bereits vor dem Abschluss des TU-Vertrags bewusst gewe-
sen, dass damit Gewinnverschiebungen in die B.________ AG erfolgen würden. 
Bei echten Drittverhältnissen wären von der Beschwerdeführerin mehrere TU-
Offerten eingeholt worden und der TU-Vertrag so nicht unterzeichnet und auf den 
ihr zustehenden Gewinn nicht verzichtet worden. Die Gewinnverschiebung re-
spektive Gewinnverwendung sei offensichtlich und nur aufgrund der engen Ver-
flechtungen der beiden Unternehmungen (Schwestergesellschaften) erfolgt. Die 
(angeblich) von der B.________ AG übernommenen Kosten- und Gewährleis-
tungsrisiken würden nicht (bzw. nur beschränkt) vorliegen. Der TU-Vertrag mit 
der B.________ AG halte einem Drittvergleich nicht stand und sei nur im Hinblick 
auf die Steuerersparnis abgeschlossen worden (vgl. insb. Vernehmlassung, S. 8 
Ziff. 7.3). Dazu liege es auf der Hand, dass die Beschwerdeführerin eine erhebli-
che Steuerersparnis erzielen würde, wenn der TU-Vertrag (bzw. Pauschalpreis) 
als Anklagekosten berücksichtigt würde. Die Grundstückgewinnsteuer betrage 
rund 33% des Gewinnes, die Gewinnsteuer rund 9% (vgl. Vernehmlassung, S. 8 
Ziff. 7.4). Es liege dementsprechend eine Steuerumgehung vor (vgl. Vernehm-
lassung, S. 9 Ziff. 7.5). Abschliessend wird dazu angemerkt, dass ein allfälliges 
Zulassen der Gewinnverschiebung zwischen Schwestergesellschaften jeden 
Grundeigentümer dazu veranlassen könnte, mit dem "Konstrukt" von zwei Ge-
sellschaften (Immobilien- und Generalunternehmung) entsprechende steuerspa-
rende Gewinnverschiebungen vorzunehmen (vgl. Vernehmlassung, S. 9 Ziff. 8).

3.4 Zur Entgegnung des Vorwurfs der Steuerumgehung bringt die Beschwerde-
führerin vor, indem die Vorinstanz die fragliche Bruttogewinnmarge als unge-
wöhnliches, sachwidriges und absonderliches Vorgehen bezeichne, ohne dies 
weiter zu substantiieren, setze sie sich ein weiteres Mal über die angebotenen 
Drittvergleiche hinweg (vgl. Stellungnahme, S. 9 Rz. 31). Wie das Vorliegen einer 
Bruttogewinnmarge in einer gewissen Höhe bereits ein Umgehungstatbestand im 
steuerrechtlichen Sinne sein könne, sei nicht nachvollziehbar. Unbestritten sei, 
dass eine Preisfestsetzung zwischen nahestehenden Personen unter Umständen 

15

zu einer Gewinnverschiebung führen könne, sofern dieses Preismodell einem 
Drittvergleich nicht standhalte. Weshalb dies aber als Steuerumgehung zu quali-
fizieren sein soll, sei nicht nachvollziehbar (vgl. Stellungnahme, S. 10 Rz. 32). Im 
hier streitigen Fall würden zwei Gesellschaften diverse Funktionen und Risiken 
bei einem Immobilienprojekt übernehmen. Diese Aufteilung innerhalb einer grös-
seren oder kleineren Unternehmensgruppe sei weder ungewöhnlich, sachwidrig 
noch absonderlich, sondern entspreche den wirtschaftlichen Bedürfnissen von 
verbundenen Unternehmen. Aus unternehmerischer Sicht wäre es geradezu un-
verantwortlich, die Funktion des Haltens von Immobilien und von TU-Tätigkeiten 
in derselben juristischen Person zu vereinigen, sei dies doch mit gravierenden 
haftungstechnischen Risiken verbunden. Aus diesen Gründen hätten sich heute 
viele im Baubereich tätige Konzerne rechtlich ähnlich strukturiert (vgl. Stellung-
nahme, S. 10 Rz. 33). Dass keine Gewinnverschiebung vorliege, sei bereits 
nachgewiesen worden (vgl. Stellungnahme, S. 10 Rz. 34).

3.5 Es mag zutreffen, dass der Abschluss des TU-Vertrags zwischen der Be-
schwerdeführerin und der B.________ AG für sich betrachtet nicht als unge-
wöhnlich oder absonderlich betrachtet werden kann, nachdem von der 
B.________ AG als Total- oder Generalunternehmer (TU/GU) bereits diverse 
entsprechende Vereinbarungen mit "echten" unabhängigen Dritten (Grundstück-
eigentümern und Erwerbern von Überbauungsprojekten) abgeschlossen worden 
sind. Im Vergleich zu den beigebrachten Transaktionen liegt jedoch im vorliegen-
den Fall eine andere Ausgangslage vor, weil die Beschwerdeführerin (als "Ver-
käuferschaft") durch den Abschluss der Verträge (Kauf-/Werkverträge) über den 
Verkauf der schlüsselfertig zu erstellenden bzw. erstellten StWEG-Einheiten ge-
genüber den Käufern ("Käuferschaft") damit zugleich auch selbst die Funktion ei-
nes General- oder Totalunternehmers (GU/TU) einnahm, während die 
B.________ AG insofern zur Beschwerdeführerin aufgrund des Abschlusses des 
TU-Vertrags (resp. "Subunternehmervertrags") in einem Subunternehmerverhält-
nis stand (vgl. dazu bereits vorne Erw. 2.3). 

Aus garantie- und haftungsrechtlicher Sicht hatte die Beschwerdeführerin (als 
"Erst-" bzw. "Hauptunternehmer") daher gegenüber den Käufern der schlüsselfer-
tig erstellten StWEG-Einheiten für die Arbeit der B.________ AG (als ihrem 
"Subunternehmer") wie für ihre eigene einzustehen (vgl. Art. 29 Abs. 2 der SIA 
Norm 118). Daran ändert nichts, dass von der Beschwerdeführerin gemäss den 
mit den Käufern der StWEG-Einheiten abgeschlossenen Kaufverträgen eine 
Baugarantie (Gewährleistung) nur soweit übernommen wurde, als ihr selber Ga-
rantieansprüche zustanden (vgl. insb. Ziff. IV/.4 der Kaufverträge). Desgleichen 
wurde auch von der B.________ AG aufgrund des TU-Vertrags (bzw. "Subunter-

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nehmervertrags") mit der Beschwerdeführerin (standardmässig) die Haftung für 
Baumängel nur in dem Umfang übernommen, als von ihr selber Rückgriff auf Un-
ternehmer, Subunternehmer und Lieferanten genommen werden konnte (vgl. 
insb. Ziff. 2.1 des TU-Vertrags i.V.m. Ziff. 28.1 der Allgemeinen Bedingungen für 
TU-Verträge der B.________ AG). Hinzu kommt, dass beide Gesellschaften (un-
bestritten) durch die gleichen Aktionäre beherrscht werden, selbst kein eigenes 
Personal beschäftigen bzw. die Erbringung der Leistungen über den Einkauf von 
Leistungen Dritter erfolgt, wie auch aus den Jahresrechnungen ersichtlich ist (vgl. 
Akten des Veranlagungsverfahrens: Unterlagen Gesamtüberbauung L.________ 
act. 95 ff.), und von den gleichen Personen als Organe geleitet werden. Unter 
diesen Umständen ergibt jedoch die rechtliche Strukturierung mit der Neugrün-
dung der Beschwerdeführerin für den Erwerb des Grundstücks sowie dem 
gleichzeitigen Abschluss eines TU-Vertrags (bzw. "Subunternehmervertrags") mit 
der (ebenfalls) über keine entsprechende Substanz verfügenden B.________ AG 
für die Realisierung des Überbauungsprojekts (Überbauung "L.________") weder 
aus operationellen noch haftungstechnischen Gründen einen Sinn. 

Dies lässt im Prinzip nur den Schluss zu, dass die rechtliche Struktur und Gestal-
tung der Geschäfte einzig aus Gründen der Steuerersparnis gewählt wurde. Wie 
von der Vorinstanz in ihren Berechnungen aufgezeigt wird (Vernehmlassung, 
S. 8 Ziff. 7.4), würde das gewählte Vorgehen denn auch (insgesamt) tatsächlich 
zu einer erheblichen Steuerersparnis führen, sofern es von den Steuerbehörden 
hingenommen würde. Würde der TU-Vertrag (bzw. Pauschalpreis) bei der Ge-
winnbemessung der Beschwerdeführerin (vollumfänglich) als anrechenbare Auf-
wendungen berücksichtigt und dementsprechend als Erlös der B.________ AG 
zugerechnet, ergäbe sich dadurch eine Verschiebung vom Landpreis in den 
Werklohn, bzw. käme es zu einer Gewinnverschiebung von der Beschwerdefüh-
rerin zur B.________ AG. Dabei bestünde die Steuerersparnis insbesondere dar-
in, dass bei der Unterstellung des Gewinns unter die ordentliche Gewinnsteuer 
verglichen mit der Unterstellung unter die Grundstückgewinnsteuer insbesondere 
bei einer kurzen Haltedauer zweifelsohne eine (insgesamt) wesentlich geringere 
Steuerbelastung resultieren würde. Im Vergleich dazu fallen zudem die zusätzli-
chen Strukturkosten für die Beschwerdeführerin (Gründung, Buchhaltung, Ab-
schlusserstellung, Steuererklärung usw.) praktisch kaum ins Gewicht. Angesichts 
des Vorgehens insgesamt ist daher von einer missbräuchlichen Steuerminimie-
rung (durch künstliche Strukturen) auszugehen. Dies rechtfertigt dementspre-
chend auch eine Recharakterisierung in eine oder mehrere alternative Transakti-
onen, für die sodann ein (angemessener) Fremdvergleichspreis zu bestimmen 
ist.

17

4.1 Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass die Vorinstanz zu 
Recht erkannt hat, dass der TU-Vertrag (mit dem verabredeten Pauschalpreis) 
einem Drittvergleich (bzw. Fremdvergleich) nicht standhält und deshalb nicht für 
die Berechnung der Anlagekosten für die Festlegung des (steuerpflichtigen) 
Grundstückgewinns herangezogen werden kann (vgl. angefochtener Entscheid 
Erw. 4). Ferner ist es im Ergebnis auch nicht zu beanstanden, dass die Vor-
instanz den von der Veranlagungsbehörde stattdessen (aufgrund der Baukosten 
gemäss Bauabrechnung zzgl. eines pauschalisierten GU/TU-Honorars) ermittel-
ten Anlagekosten (Fr. 15'260'689.--) zugestimmt hat, und damit auch die Auf-
rechnung der Differenz (Fr. 2'343'023.--) zu den gemäss TU-Vertrag geltend ge-
machten Anlagekosten (Fr. 17'603'712.--) im Gewinn bestätigt hat (vgl. angefoch-
tener Entscheid Erw. 5). Die Beschwerde erweist sich insgesamt als unbegründet 
und ist abzuweisen.

4.2 Diesem Verfahrensausgang entsprechend (§ 128 StG i.V.m. § 72 Abs. 2 
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.7.1974) ge-
hen die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) im Betrag von Fr. 3'500.-- zu Lasten der Be-
schwerdeführerin. Da die Beschwerdeführerin mit ihren Anträgen vollumfänglich 
unterliegt, hat sie keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (vgl. § 128 StG 
i.V.m. § 74 Abs. 1 VRP).

18

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) werden auf Fr. 3'500.-- festgesetzt und der 
Beschwerdeführerin auferlegt. Die Beschwerdeführerin hat am 22. Septem-
ber 2017 einen Kostenvorschuss von Fr. 3'500.-- bezahlt, so dass die 
Rechnung ausgeglichen ist.

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- die Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
- und die Vorinstanz.

Schwyz, 26. Juni 2018

Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 2. August 2018