# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6e417e93-e58e-5d79-8c09-3be82d88b950
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-11-27
**Language:** de
**Title:** Anschlussgebühren Wasser/Kanalisation. Bemessung bei beschränkter baulicher Ausnützbarkeit.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0153/2014
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iv_nr._0153-2014_vom_27._november_2014.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2014.00090 
0153/2014 

Entscheid vom 27. November 2014 

$ 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Reto  Philipp,  Baurichterin  Margrit  Manser,  Baurichter 
Urs Hany, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

in Sachen 

Rekurrentin 

T. AG, [….]  

gegen 

Rekursgegner 

Gemeinderat X, [….]  

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss vom 3. Juni 2014; Gebühren betreffend Baubewil-
ligung für drei Einfamilienhäuser 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 3. Juni 2014 erteilte der Gemeinderat  X der T. AG die 
baurechtliche Bewilligung für den Neubau von drei Einfamilienhäusern [….]. 
Mit  der  Baubewilligung  wurde  die  Abwasser-Anschlussgebühr  auf  Fr. 

27'576.--  und  die  Wasser-Anschlussgebühr  auf  Fr.  66'067.50  festgelegt, 

jeweils zuzüglich 8 % bzw. 2,5 % Mehrwertsteuer. 

B. 

Gegen  diesen  Entscheid  erhob  die  T.  AG  mit  Eingabe  vom  4.  Juli  2014 

fristgerecht  Rekurs  beim  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und  bean-
tragte  die  Reduktion  der  Anschlussgebühren  auf  Fr. 17'011.--  (Abwasser) 

bzw. 40'756.-- (Wasser), jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, alles unter Kos-

ten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz. 

C. 

Mit Verfügung vom 8. Juli 2014 wurde der Rekurseingang vorgemerkt und 

wurde das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Mit Eingabe vom 13. August 2014 beantragte die Vorinstanz die Abweisung 

des Rekurses unter Kostenfolge zulasten der Rekurrentin. 

E. 

Mit Replik vom 28. August 2014 bzw. Duplik vom 22. September 2014 hiel-

ten die Parteien an ihren Anträgen fest.  

F. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für den Entscheid erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

R4.2014.00090 

Seite 2 

 
 
Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurrentin ist als Eigentümerin des streitbetroffenen Grundstücks und 

als  Adressatin  des  angefochtenen  Beschlusses  im  Sinne  von  §  21  Abs. 1 

des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

(VRG)  ohne  Weiteres 

zur 

Rekurserhebung  legitimiert.  Da auch  die  übrigen  Prozessvoraussetzungen 

erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

2. 
Das Baugrundstück im Halte von 1'743 m2 liegt in der Kernzone K gemäss 
Bau-  und  Zonenordnung  der  Gemeinde  X  (BZO).  Es  wird  im  Süden  be-
grenzt durch die L.-Strasse und ist teilweise überstellt mit einem Wohn- und 

Gewerbehaus  (ehemaliges  Kleinbauernhaus),  welches  mit  Beschluss  vom 

11. März 2014 unter Schutz gestellt wurde (§ 205 lit c. PBG). Im nördlichen, 

rückwärtigen  Grundstücksteil  sollen  drei Einfamilienhäuser erstellt werden. 

Mit der Baubewilligung wurden die Gebühren für den Anschluss an die öf-

fentlichen Anlagen der Siedlungsentwässerung und der Wasserversorgung 

festgelegt.  Die  Anschlussgebühren  sind  in  der  kommunalen  Verordnung 

über  die  Gebühren  für  Siedlungsentwässerungsanlagen  (SEGebVO  2002) 

bzw. im Reglement über die Wasserversorgung (WR) und dem dazugehö-

rigen  Gebührentarif  geregelt.  Sie  bemessen  sich  innerhalb  der  Bauzone 

nach der zonengewichteten Grundstücksfläche (Art. 5.1 und 9.2 SEGebVO 

2002;  in  der  Kernzone  gilt  der  Gewichtungsfaktor  1,2)  bzw.  nach  der  ge-

mäss  Zonenordnung  zulässigen  Baumasse  (Art.  50.2  WR  und  Art.  4.7.1. 

Verordnung  über  die  Verwaltungsgebühren).  Im  angefochtenen  Bauent-

scheid wurden die Anschlussgebühren wie folgt berechnet: 

-  Abwasser-Anschlussgebühr gemäss Art. 5 SEGebVO 2002:  
1'743 m2 abzüglich 594 m2 = 1'149 m2 x 1,2 = 1'378,8 m2  
à Fr. 20.-- = Fr. 27'576.-- zuzüglich 8 % MWSt. 

  Wasser-Anschlussgebühr gemäss Art. 50 WR bzw. Gebührenta-
rif: 1'743 m2  abzüglich  594 m2  =  1'149 m2  x  2,3  = 2'642,7 m3 
Baumasse à Fr. 25.-- = Fr. 66'067.50 zuzüglich 2,5 % MWSt. 

Die  von  der  Gesamtfläche  des  Grundstücks  abgezogene  Fläche  von  594 
m2  ist  die  rechnerisch  durch  das  bestehende  Wohn-  und  Gewerbehaus 
baulich  bereits  ausgenützte  Grundstücksfläche  (Baumasse  1'366,68  m3  / 

R4.2014.00090 

Seite 3 

 
 
2,3 Baumassenziffer für Hauptgebäude gemäss Art. 3.1.3 Abs. 1 BZO). Da 

das  Grundstück  im  Zeitpunkt  des  Inkrafttretens  der  SEGebVO  bzw.  des 

WR zu weniger als drei Viertel genutzt war, wird bei einer Nutzungserweite-

rung  die  Anschlussgebühr  nur  über  die  noch  nicht  ausgenützte  Grundflä-

che,  jedoch  bis  maximal  drei  Viertel  der  Parzellenfläche,  fällig  (Art.  5.6 

SEGebVO bzw. Art. 50.3 WR). Als noch nicht ausgenützte Grundfläche re-
sultiert mit der genannten Berechnungsweise eine Fläche von 1'149 m2. 

3. 

Die Rekurrentin macht geltend, infolge der Schutzverfügung für das beste-

hende Wohn- und Gewerbehaus sei eine zonenkonforme Ausnutzung des 

Baugrundstücks  nicht  mehr  möglich.  Die  auf  der  theoretisch  noch  nicht 
ausgenutzten  Fläche  von  1'149  m2  zulässige  Baumasse  von  2'643  m3  
(1'149  m2  x  2,3  m3/m2)  könne  nicht  mehr  realisiert  werden.  Eine  Erweite-
rung des Schutzobjektes mit Anbauten im westlichen und im östlichen Be-

reich der Freihaltefläche oder mit Dachaufbauten sei untersagt. Neubauten 

könnten nur in einem Abstand von 9 m zum Schutzobjekt realisiert werden. 

Der dementsprechend  in  der Schutzverfügung  nebst  dem  Freihaltebereich 
ausgeschiedene  Neubaubereich  (s.  act.  4.7)  umfasse  nur  678  m2.  Immer-
hin habe die Gemeinde die teilweise Überstellung des Freihaltebereichs mit 

dem mit dem angefochtenen Bauentscheid bewilligten Projekt zugelassen. 

Im  Weiteren  mindere  die  Schutzverfügung  die  maximal  zulässige  Gebäu-

dehöhe um ca. 2 m und die Firsthöhe um ca. 2,5 m.  

Das sogenannte Vorprojekt (s. act. 9.6.1 ff.) stelle ein grösstmögliches Vo-

lumen  dar,  unter  Berücksichtigung,  dass  das  Schutzobjekt  nicht  erweitert 

werden dürfe. Bei der detaillierten Planung habe sich jedoch herausgestellt, 

dass dieses Projekt aufgrund der Schutzverfügung und der effektiv gemes-

senen Terrainhöhen nicht realisiert werden könne. Es sei nicht möglich, die 

Garageneinfahrt so anzulegen, dass die Tiefgarage unter das gewachsene 

Terrain im Freihaltebereich zu liegen komme. Das Nord-Süd-Gefälle sei zu 

hoch  und  die  Erschliessung  nur  von  Norden  her  möglich.  Da  die  Garage 

nicht genügend tief hätte angelegt werden können und aufgrund des effek-
tiven  Terrainverlaufs  seien  –  bedingt  durch  die  beschränkt  zulässige  Ge-
bäudehöhe    –    kein  Kniestock  und  damit  keine  Dachwohnungen  möglich. 
Zudem  wären  Abgrabungen  von  bis zu  1  m  notwendig,  die  auf  Grund  der 
Schutzverfügung  nicht  bewilligungsfähig  wären,  und  die  Gebäudehöhe 

müsste um ca. einen Meter reduziert werden. 

R4.2014.00090 

Seite 4 

 
 
Aus  diesen  Gründen  sei  für  die  Anschlussgebühren  von  der  Fläche  des 
Neubaubereichs  auszugehen  (678  m2),  zuzüglich  die  Freihaltefläche,  so-
weit  sie  überstellt  werden  dürfe  (52  m2)  und  zuzüglich  die  Fläche  des 
Grundabstandes  von  4  m  ab  Bauprojekt  (156  m2), total  somit  von  886  m2 
(s. Situationsplan in act. 4.9). Diese sodann mit dem Faktor 1,2 gewichtete 

Teilfläche  (s.  Art.  9.2  SEGebVO)  bzw.  bezüglich  der Wasseranschlussge-

bühr  die  für  diese  Teilfläche  zulässige  Baumasse  seien  wegen  der  Be-

schränkung  der  First-  und  Gebäudehöhe  nur  mit  80  %  anzurechnen.  Auf 

diese  Weise  resultierten  eine  Abwasseranschlussgebühr  von  Fr.  17'011.-- 

und eine Wasseranschlussgebühr von Fr. 40'756.--. 

4. 

Die Vorinstanz entgegnet, es werde nicht bewiesen, dass das Grundstück 

wegen  der  Schutzverfügung  nicht  voll  ausgenützt  werden  könne.  Ein  gut 

nutzbares  Dachgeschoss  wäre  durch  eine  entsprechende  Einbindung  der 

Gebäude  ins  Erdreich  möglich  gewesen.  Dass  Abgrabungen  nicht  bewilli-

gungsfähig sein sollten, entbehre jeglicher Grundlage. Die Bautiefe und die 

aus feuerpolizeilichen und wohnhygienischen Gründen einzuhaltenden Ge-

bäudeabstände würden ein zweites Dachgeschoss ohnehin nur theoretisch 

zulassen. Das Gesagte gelte auch in Bezug auf das Vorprojekt. Das Prob-

lem mit  der Unterniveaugarage  liesse  sich beispielsweise  mit  einem  Fahr-

zeuglift lösen. Das Grundstück könne mit einem entsprechenden Projekt zu 

einem hohen Anteil ausgenützt werden.  

5. 

Gebühren  unterliegen  dem  Äquivalenzprinzip,  welches  namentlich  das 

Verhältnismässigkeitsprinzip  (Art.  5  Abs.  2  und  Art.  36  Ab.  3  der  Bundes-

verfassung  [BV])  konkretisiert.  Daraus  ergibt  sich,  dass  die  Höhe  der  Ge-

bühr im Einzelfall in einem vernünftigen Verhältnis zum Wert der staatlichen 

Leistung stehen muss. Dieser Wert bestimmt sich nach dem (nicht notwen-

digerweise  wirtschaftlichen)  Nutzen,  welchen  die  Leistung  dem  Pflichtigen 

bringt, oder aber nach dem Kostenaufwand der konkreten Inanspruchnah-

me der Verwaltung im Verhältnis zum gesamten Aufwand des betreffenden 

Verwaltungszweiges (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemei-

nes Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 2641 ff.). 

R4.2014.00090 

Seite 5 

 
 
Was Anschlussgebühren im Besonderen betrifft, dürfen sich diese gemäss 

der  konstanten  bundesgerichtlichen  Praxis  nach  dem  Mass  des  Vorteils 

richten,  welcher  dem  Grundeigentümer  aus  der  (Ab-)Wasserversorgung 

des Gebäudes bzw. dessen Anschluss erwächst. Dabei muss sich die Be-

messung dieser Abgabe nicht notwendigerweise nach dem konkreten Auf-

wand  richten,  der  dem  Gemeinwesen  aus  dem  einzelnen  Anschluss  ent-

steht. Vielmehr darf der dem Pflichtigen erwachsende Vorteil auch anhand 

schematischer  Kriterien  ermittelt  werden.  Nach  ständiger  Rechtsprechung 

bringen etwa der Gebäudeversicherungswert oder die Geschossfläche die-

sen  Vorteil  regelmässig  zuverlässig  zum  Ausdruck,  ohne  dass  zusätzlich 

auf das Mass der mutmasslichen konkreten Inanspruchnahme der Versor-

gungsnetze  abgestellt  werden  müsste.  Zur  Bemessung  der  Anschlussge-

bühren nach der zonengewichteten Grundstücksfläche führte das Bundes-

gericht  aus,  diese  Bemessungsmethode  stehe  nicht  im  Widerspruch  zum 

Äquivalenzprinzip. Sie stelle nicht auf die baulich tatsächlich beanspruchte 

Nutzung  ab,  sondern  auf  die  nach  dem  Zonenplan  mögliche  Ausnützung 

der Liegenschaft. Dieses Nutzungspotenzial als Bemessungsgrundlage he-

ranzuziehen  erscheine  deshalb  gerechtfertigt,  weil  die  Anlagen  der  Was-

serversorgung und Abwasserbeseitigung ebenfalls danach zu dimensionie-

ren seien.  

Aus  Gründen  der  Praktikabilität  müssen  bei  der  Bemessung  der  An-

schlussgebühren nicht alle Umstände berücksichtigt werden, die im konkre-

ten  Fall  das  Mass  der  künftigen  Inanspruchnahme  der Wasserversorgung 

oder Abwasserbeseitigung beeinflussen. Gesetzeskonform berechnete Ge-

bühren sind auch dann zulässig, wenn sie im Einzelfall ungewöhnlich hoch 

sind. Ein Abgehen von der schematischen Bemessung ist nach der Recht-

sprechung nur geboten, wenn im konkreten Fall bei dem der Gebührenbe-

rechnung  zugrunde  gelegten  Kriterium  die  Abweichung  von  der  durch-

schnittlichen  Inanspruchnahme  der  Infrastrukturanlagen  besonders  gross 

ist,  also  ein  eigentliches  Missverhältnis  zwischen  dem  Bemessungskriteri-

um und dem tatsächlichen Nutzungspotenzial des Wasser- und Abwasser-

anschlusses besteht und die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu ei-

ner  nicht  mehr  vertretbaren  Abgabenhöhe  führt.  Dies  kann  etwa  der  Fall 

sein,  wenn  die  Baute  einen  ausserordentlich  hohen  oder  ausserordentlich 

niedrigen  Wasserverbrauch  aufweist  (vgl.  zum  Ganzen  BGr  2C_356/2013 
vom 17. März 2014, E. 5.2.2. f., und BGr 2C_341/2009 vom 17. Mai 2010, 
E. 4.2., sowie VB.2007.00052 vom 31. Mai 2007, E. 4.1.1. f.). 

R4.2014.00090 

Seite 6 

 
 
6. 

Wie  bereits  dargelegt,  richten  sich  die  Anschlussgebühren  gemäss  SE-

GebVO und WR nach der baulichen Ausnützbarkeit des jeweiligen Grund-

stückes,  die  das  Nutzungspotenzial  des  Wasser-  und  Abwasseranschlus-

ses  grundsätzlich  in  sachgerechter Weise  spiegelt.  Es  stellt  sich  indes  die 

Frage, ob vorliegend das anhand der Grundstücksfläche rechnerisch ermit-

telte  Nutzungspotenzial  aufgrund  der  gegebenen  Verhältnisse  auf  dem 

Grundstück  in  tatsächlicher  Hinsicht  gar  nicht  ausgeschöpft  werden  kann 

und die Einschränkungen so weit gehen, dass geringere Anforderungen an 

den Wasser- und Abwasseranschluss zu stellen sind, mit entsprechend ge-

ringeren Anschlussgebühren. 

Mit der Baumasse des bestehenden Gebäudes (1'366,68  m3) und derjeni-
gen  der  geplanten  Einfamilienhäuser  (1'504,8  m3)  wird  die  auf  dem  Bau-
grundstück  gemäss  Zonenordnung  maximal  zulässigen  Baumasse  für 

Hauptgebäude zu immerhin bereits ca. 72 % ausgenützt. Mit der Erstellung 

von drei Einfamilienhäusern hat sich die Bauherrschaft jedoch für eine sehr 

lockere Bauweise entschieden. Es ist offensichtlich, dass mit einer kompak-

teren  Überbauung  ein  wesentlich  grösseres  Volumen  möglich  ist.  Das  be-

reits erwähnte Vorprojekt (s. act. 9.6.1. ff.) sah die Errichtung eines Mehr-

familienhauses  mit  zwei  Voll-  und  einem  anrechenbaren  Dachgeschoss 

vor.  Das  Haus  hätte  fünf  bis  sechs  Wohneinheiten  beinhaltet  und  eine 
Baumasse von 2'235 m3 aufgewiesen. Damit ergäbe sich eine Ausnützung 
des  Baugrundstücks  von  gesamthaft  ca.  90  %.  Weshalb  das  Vorprojekt  – 
oder zumindest ein ähnlicher Neubau – nicht realisierbar sein soll, ist nicht 
nachvollziehbar.  Das  Vorprojekt  wurde  unter  Beachtung  des  Gutachtens 

der  Denkmalpflege-Kommission  des  Kantons  Zürich  über  die  Schutzwür-

digkeit  des  ehemaligen  Kleinbauernhauses  (act.  12.4)  und  im  Hinblick  auf 

dessen Unterschutzstellung erarbeitet. Die inzwischen rechtskräftigen Vor-

gaben der Schutzverfügung für ein Neubauprojekt sind zumindest in Bezug 

auf  den  Schutzabstand  von  9  m  und  die  Gebäudehöhe  eingehalten.  Die 

Firsthöhe könnte, wie im Vorprojekt beschrieben (s. act. 9.6.1., S. 2), nöti-

genfalls durch eine Änderung der Dachneigung reduziert werden. Das Ter-

rain steigt im Neubaubereich von Südosten nach Nordwesten auf einer Dis-

tanz von ca. 40 m um lediglich ca. 1,5 m an (s. Höhenkurvenplan des EFH-

Projektes in act. 9.2.2.). Es ist, insbesondere auch mit Blick auf das Gefälle 
der Zufahrtsrampe, nicht nachvollziehbar, weshalb hier die Tiefgarage nicht 
unter dem gewachsenen Terrain angelegt werden könnte. Nicht erkennbar 

ist sodann die von der Rekurrentin behauptete Abweichung der Terrainver-

R4.2014.00090 

Seite 7 

 
 
hältnisse,  die  dem  Vorprojekt  zugrunde  gelegt  wurden  (s.  act.  9.6.2.),  zu 

den effektiv gemessenen Terrainhöhen. Letztere gehen aus den bewilligten 

Plänen des Einfamilienhausprojektes hervor (s. Höhenkurvenplan und Fas-

saden-  und  Schnittpläne  in  act.  9.2.2.  bzw.  9.2.4.).  Ebenso  wenig  ist  er-

sichtlich, dass übermässige Abgrabungen unumgänglich sein sollen. 

Dies  führt  zum  Schluss,  dass  die  tatsächlichen  Gegebenheiten  auf  dem 

Baugrundstück und die Einschränkungen infolge der Schutzverfügung den-

noch eine weitgehende Ausschöpfung der zonengemäss erlaubten Ausnüt-

zung zulassen. Auch wenn die Ausnützungsmöglichkeiten nicht unerheblich 

eingeschränkt sind, besteht noch kein Missverhältnis zu den gesetzeskon-

form  bemessenen  Anschlussgebühren.  Somit  sind  die  angefochtenen  Ge-

bühren nicht zu beanstanden. 

7. 

Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen. 

[….] 

R4.2014.00090 

Seite 8