# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fbdf2963-de1a-5b5f-8de2-25c11b97fbf2
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-08
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 08.05.2024  VB.2023.00287
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2023-00287_2024-05-08.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2023.00287	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 08.05.2024
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 15.07.2025 gutgeheissen und den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufgehoben.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung Mobilfunkanlage

	
Baubewilligung für Mobilfunkanlage auf baurechtswidrigem Gebäude in der Kernzone.

Keine Verletzung des Replikrechts (E. 3). Die Antennenanlage ist eine technische Dachaufbaute und wirkt sich nicht auf die Berechnung der (überschrittenen) Gebäudehöhe aus. Bei der - für Attikageschosse entwickelten - sogenannten materiellen Betrachtungsweise wird von einer weitergehenden Abweichung von den Bauvorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG ausgegangen, wenn in Bezug auf die äussere Erscheinung die bestehende Überschreitung massiv verstärkt wird; gewichtige Gründe sprechen gegen die Anwendung der materiellen Betrachtungsweise auf technische Dachaufbauten, vorliegend lässt die Positionierung der Anlage die Volumetrie jedoch ohnehin nicht höher erscheinen (E. 5.4). Das Interesse der Nachbarn vermag das öffentliche Interesse an Infrastrukturanlagen der Fernmeldegesetzgebung nicht zu überwiegen und innerhalb der Bauzonen muss kein Bedarfsnachweis für eine neue Basisstation beigebracht werden (E. 5.5). Die Anlage verstösst nicht gegen die Vorschriften bezüglich Einordnung und Gestaltung (E. 6.5).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						DACHAUFBAUTE
GEBÄUDEHÖHE
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
INTERESSENABWÄGUNG
MATERIELLE BETRACHTUNGSWEISE
MOBILFUNKANLAGE
MOBILFUNKANTENNE
REPLIKRECHT
VORSCHRIFTSWIDRIGES GEBÄUDE
WEITERGEHENDE ABWEICHUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 238 Abs. II PBG
§ 292 PBG
§ 357 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2023.00287

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 8. Mai 2024

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiberin Regina Meier.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.1  A, 

1.2  B, 

2.1  C, 

2.2  D, 

 

alle vertreten durch RA E,

Beschwerdeführende,

 

gegen

 

F GmbH, vertreten durch RA G,  

Beschwerdegegnerin,

 

und

 

Gemeinderat Stäfa,

Mitbeteiligter,

 

 

betreffend Baubewilligung
Mobilfunkanlage,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 18. Oktober 2022 verweigerte der
Gemeinderat Stäfa der F GmbH […] die baurechtliche Bewilligung für eine Mobilfunkantennenanlage auf dem bestehenden
Gebäude Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der H-Strasse 03
in Stäfa (Ortsteil I).

II.  

Dagegen erhob die F GmbH am 7. November 2022
Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des Bauabschlags und
die Anweisung an die kommunale Baubehörde, die Bewilligung zu erteilen; alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Baubehörde. Das
Baurekursgericht hiess den Rekurs am 19. April 2023 gut, hob den
angefochtenen Beschluss auf und lud den Gemeinderat Stäfa ein, die
Baubewilligung zu erteilen.

III.  

Gegen diesen Entscheid gelangten A und B sowie C und D,
die am bisherigen Verfahren als Beigeladene beteiligt waren, mit Beschwerde vom
22. Mai 2023 an das Verwaltungsgericht und beantragten, der angefochtene
Rekursentscheid sei aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats Stäfa vom 18. Oktober
2022 wiederherzustellen; eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an den
Gemeinderat Stäfa zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für
beide Verfahren zulasten der Beschwerdegegnerin. In prozessualer Hinsicht wurde
ein Augenschein beantragt.

Die F GmbH beantragte am 31. Mai 2023 die
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Das Baurekursgericht beantragte am 15. Juni 2023
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. A und B sowie C und D
replizierten am 18. August 2023 innert erstreckter Frist und hielten an
ihren Anträgen fest. Ebenso hielt die Beschwerdegegnerin mit Duplik vom 25. August
2023 an den Anträgen fest. Der mitbeteiligte Gemeinderat Stäfa liess sich nicht
vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
zuständig. Die weiteren Eintretensvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.
 

2.1 Die
Beschwerdeführenden beantragen die Durchführung eines Augenscheins. – Die
Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zuständigen Behörde. Eine
entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,
1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist
zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit
ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).

Die Vorinstanz führte am 1. Februar
2023 einen Referentenaugenschein durch und dokumentierte diesen auch mit Fotos.
Sodann finden sich auch weitere Aufnahmen in den Akten des Rekursverfahrens.

2.2 Die Beschwerdeführenden
bringen jedoch vor, die erhobenen Rügen liessen sich aufgrund der Akten nicht
abschliessend beurteilen. Das Augenscheinprotokoll könne einen Augenschein
nicht ersetzen, da es nur einen ungenügenden Eindruck verschaffe und zudem
falsche Feststellungen enthalte.

2.2.1
Falsch sei zum einen die vorinstanzliche Feststellung, die inventarisierten
bzw. schützenswerten Flarzgebäude, also die Kernzonengebäude an der H-Strasse 04
und 05 sowie an der J-Strasse 06 und 07, seien von der Kreuzung J-Strasse 06
und 07/H-Strasse/K-Weg nicht einsehbar (angefochtener Entscheid, E. 7.3.1).
Überdies sei die Aufzählung der Schutzobjekte nicht vollständig (angefochtener
Entscheid, E. 7.2); auch die Liegenschaften J-Strasse 08 sowie H-Strasse 09
und 010 seien geschützt oder inventarisiert. Die Gebäude an der J-Strasse 07
und 08 seien zusammen mit dem Standortgebäude für die Mobilfunkanlage
wahrnehmbar.

Selbst wenn die Gebäude H-Strasse 09 und 010
ebenfalls zu den kommunalen Schutzobjekten der Gemeinde Stäfa gehören, so
führen die Beschwerdeführenden nicht aus und ist aufgrund der Akten auch nicht
erkennbar, inwieweit diese Schutzobjekte wegen ihrer Lage am nördlichen Ende
der H-Strasse in Bezug auf die Wirkung der streitbetroffenen Antennenanlage aus
nördlicher Sicht relevant sein sollten. Was die gemeinsame Wahrnehmung von
Antennenanlage und Schutzobjekten an der J-Strasse 07 und 08 betrifft, so
ist der von den Beschwerdeführenden vorgebrachte Gesichtspunkt bereits aufgrund
der Akten ohne Weiteres nachvollziehbar (vgl. dazu auch nachfolgende E. 6.5).

2.2.2
Zum andern bemängeln die Beschwerdeführenden eine fehlerhafte Feststellung
im Augenscheinprotokoll der Vorinstanz zum Schutzobjekt H-Strasse 05. Der
monierte Fehler löst sich jedoch sofort auf, wenn berücksichtigt wird, dass in
der Legende zur Foto Nr. … des Augenscheinprotokolls die Angaben zu den
Gebäuden H-Strasse 011 und H-Strasse 05 offensichtlich vertauscht
worden sind. Die Beschwerdeführenden machen jedoch zu Recht nicht geltend,
diese Vertauschung habe sich auch fehlerhaft in der entsprechenden Erwägung des
angefochtenen Entscheids (E. 7.3.1, S. 19) niedergeschlagen.

2.2.3
Somit ergibt sich der wesentliche Sachverhalt für die Beurteilung der erhobenen
Rügen mit ausreichender Deutlichkeit aus den vorliegenden Akten. Auf einen
weiteren Augenschein kann deshalb verzichtet werden.

3.
 

3.1 Bezüglich
der Durchführung des Rekursverfahrens rügen die Beschwerdeführenden sodann eine
Verletzung des Gehörsanspruchs sowie der Gemeindeautonomie des Rekursgegners
bzw. des Mitbeteiligten im vorliegenden Verfahren. Die Vorinstanz habe die
Duplik der damaligen Beigeladenen, in welcher die unterbliebene Anwendung von § 357
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
gerügt worden sei, dem Rekursgegner zu Unrecht nicht zugestellt, sondern habe
direkt den Entscheid gefällt.

3.2 Gemäss Art. 29
Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) haben die
Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser Anspruch ist formeller Natur
und umfasst nach ständiger Rechtsprechung das Recht der Parteien eines Rechtsmittelverfahrens,
von jedem Aktenstück und jeder der Rechtsmittelinstanz eingereichten
Stellungnahme Kenntnis zu nehmen und sich dazu äussern zu können, und zwar
unabhängig davon, ob diese neue oder erhebliche Gesichtspunkt erhalten (sog.
Replikrecht; BGE 139 I 189 E. 3.2, mit Hinweisen; vgl. zuletzt BGr, 23. Dezember
2022, 1B_595/2022, E. 2.5, mit Hinweisen; vgl. hierzu auch Markus Lanter,
Formeller Charakter des Replikrechts – Herkunft und Folgen, ZBl 113/2012, S. 167 ff.,
insbesondere S. 172). Es ist Aufgabe des Gerichts, in jedem Einzelfall ein
effektives Replikrecht der Parteien zu gewährleisten (vgl. zum Ganzen BGr, 2. November
2023, 1C_221/2023, E. 2.2, mit Hinweisen).

3.3 Allerdings
muss der Schriftenwechsel nicht stets weitergeführt werden, bis eine der
Parteien auf eine weitere Stellungnahme verzichtet. Vielmehr kann im Interesse
der Verfahrensbeschleunigung und der gerichtlichen Verfahrensherrschaft nach
Eingang einer Stellungnahme der unterliegenden Partei ein Entscheid gefällt
werden. Dadurch wird das Replikrecht der durch den Entscheid beschwerten Partei
gewährleistet. Dieses Vorgehen setzt kein vollständiges Unterliegen der Partei
voraus. Es ist immer dann möglich, wenn sich die Vorbringen in der
Stellungnahme einer Partei ausschliesslich auf Punkte beziehen, in welchen
diese Partei unterliegt (vgl. zum Ganzen Marco Donatsch in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kanton Zürich, 3. A.,
Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 58 N. 41 f.).

3.4 Die Duplik
der Beigeladenen bezog sich insgesamt – und nicht nur bezüglich der
unterbliebenen Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG – auf Streitpunkte, in
welchen sie – und mit ihnen auch der Rekursgegner – aufgrund der Gutheissung
des Rekurses unterlagen. Die Vorinstanz hat das dargestellte Replikrecht nicht
verletzt, indem sie nach der Einreichung der Duplik der Beigeladenen einen
Entscheid gefällt und diese Eingabe vom 29. März 2023 dem Rekursgegner
erst mit dem Entscheid zustellte.

Anzumerken ist überdies, dass eine Gehörsverletzung durch
die Verweigerung des Replikrechts im Rekursverfahren auch durch das Verfahren
vor Verwaltungsgericht geheilt worden wäre (VGr, 29. Juni 2011, VB.2011.00148,
E. 1.8).

4.
 

Materieller Streitgegenstand
bildet die Erstellung einer Mobilfunkantennenanlage auf dem Wohngebäudes Vers.-Nr. 01
an der H-Strasse 03. Das Baugrundstück Kat.-Nr. 02 liegt in einer
Kernzone B gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Stäfa (BZO), die noch
nicht an die Änderung des Planungs- und Baugesetzes vom 14. September 2015
angepasst wurde.

Als Aufstellungsort ist die
südöstliche Ecke des Flachdachs vorgesehen. Die Anlage selbst umfasst einen
rund 1,5 m hohen Technik-Teil und einen 3,5 m hohen Antennenmast, an
dem drei Antennen von 2,1 m Höhe angebracht werden sollen. Zu deren
Kaschierung ist eine lichtgraue Kunststoffverkleidung mit einer Höhe von 3,0 m
und einem Durchmesser von 1,7 m geplant, wobei diese am höchsten Punkt des
Antennenmastes befestigt würde.

5.
 

5.1 Die
Beschwerdeführenden bringen zunächst vor, das für den Standort der
Mobilfunkanlage vorgesehene Gebäude an der H-Strasse 03 sei
baurechtswidrig; sowohl die zulässige Anzahl von zwei Vollgeschossen als auch
die Gebäudehöhe seien überschritten und die Dachgestaltung entspreche nicht den
Kernzonenvorschriften. Das Gebäude widerspreche Art. 3 Abs. 3 BZO in
mehrfacher Hinsicht. Zusammenfassend sind sie der Ansicht, die Vorinstanz habe
in diesem Zusammenhang § 357 Abs. 1 PBG falsch angewendet. Die Beschwerdeführenden
erinnern unter Hinweis auf die Rechtsprechung (BGr, 1. März 2018, 1C_231/2017.
E. 4.6; VGr, 12. November 2020, VB.2020.00279, E. 4.1) daran,
dass für die Beurteilung einer weitgehenden Abweichung eine materielle
Sichtweise vorzunehmen sei, und verweisen in diesem Zusammenhang auf den
Bundesgerichtsentscheid 1C_5/2016 vom 18. Mai 2016, bei dem ebenfalls ein
zu hohes Standortgebäude zu beurteilen war.

5.2 Das
Standortgebäude weicht in folgender Hinsicht unbestrittenermassen von den
Bauvorschriften ab: Mit einer Gebäudehöhe von 8,2 m und drei
Vollgeschossen wird die nach Art. 3 Abs. 3 BZO zulässige Gebäudehöhe
von 7,5 m um 0,7 m und die zulässige Anzahl Vollgeschosse um ein
Geschoss überschritten. Was die Dachgestaltung betrifft, so entspricht das
Flachdach nicht Art. 8 Abs. 2 BZO, wonach nur Dächer mit den in der
näheren Um-gebung üblichen Neigungen, Dachformen und Dachmaterialien zulässig
sind.

5.3 Gemäss den
Erwägungen des Mitbeteiligten im Bauabschlag vom 18. Oktober 2022 gilt die
Mobilfunkanlage als technischer Aufbau, welcher nicht an die Gebäudehöhe
anzurechnen sei und nicht der Drittelsregelung für Dachaufbauten nach § 292
PBG unterliege. Die Anwendung von § 357 PBG hat der Mitbeteiligte jedoch
nicht geprüft.

5.4 Gemäss § 357
Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften
widersprechen, umgebaut oder erweitert werden, wenn keine überwiegenden
öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weitergehende
Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen
vorbehalten. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und des
Bundesgerichts liegt im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG eine weitergehende
Abweichung vor, wenn zusätzlich gegen eine bereits verletzte Bestimmung
verstossen wird, also z. B.
die bereits überschrittene Bauhöhe noch einmal erhöht würde (vgl. BGr, 21. Dezember
2007, 1C_198/2007, E. 4.1; 18. Mai 2016, 1C_5/2016, E. 4).

5.4.1
Nach § 292 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in
Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September
2015, Abs. 2]) dürfen Dachaufbauten, wo nichts anderes bestimmt ist,
insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein,
sofern sie – so lit. b – bei Flachdächern die für ein entsprechendes
Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen. Von dieser Bestimmung ausgenommen
sind Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch
bedingte Aufbauten. Für die Kernzonen bestimmt Art. 8 Abs. 3 BZO
überdies, dass Dachaufbauten insbesondere in Form von Giebellukarnen,
Ochsenaugen und Schleppgauben zulässig sind. Sie sind nur im ersten
Dachgeschoss zulässig und dürfen unter Vorbehalt kantonaler Festlegungen
insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein.
Schleppgauben dürfen nicht höher als 1,2 m und nicht breiter als 1,6 m
sein.

5.4.1.1
Die Mobilfunkantennenanlage ist eine Dachaufbaute (VGr, 13. Januar
2022, VB.2021.00400, E. 4.5, bestätigt mit BGr, 11. April 2023,
1C_153/2022, E. 5), welche teilweise die für ein Schrägdach zulässigen
Ebenen durchstösst; sie hat deshalb – sofern sie aufgrund ihrer Dimensionierung
nicht als technisch bedingte Aufbaute zu qualifizieren ist (vgl. dazu Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,
6. A., Wädenswil 2019, S. 1208 f.) – die Drittelsregelung einzuhalten.
Dass Letztere durch die geplante Anlage verletzt würde, ist aufgrund der Pläne
nicht ersichtlich und wird auch von den Beschwerdeführenden zu Recht nicht
geltend gemacht.

5.4.1.2
Zu Art. 8 Abs. 3 BZO als kommunalrechtliche Ergänzung von § 292
PBG hat die Vorinstanz unter Verweisung auf den Bauabschlag erwogen, der
Mitbeteiligte habe implizit zum Ausdruck gebracht, die Bestimmung sei auf
technisch bedingte Dachaufbauten nicht anwendbar (angefochtener Entscheid, E. 8.5).
Ungeachtet der Frage, ob die Anlage technisch bedingt ist, was von den
Beschwerdeführenden bestritten wird, kann Art. 8 Abs. 3 BZO auf den
vorliegenden Fall, bei dem eine Dachaufbaute auf einem Flachdach zu beurteilen
ist, ohnehin nicht sinnvoll angewendet werden. Aufgrund ihres systematischen
Zusammenhangs zum zweiten Absatz, der Dächer mit Neigungen als zulässig
erklärt, und ihres Wortlautes ist die Bestimmung nur bei Dachaufbauten auf
Schrägdächern anwendbar. Jedenfalls kann aus dieser Kernzonenvorschrift kein
Verbot für Dachaufbauten auf Flachdächern abgeleitet werden.

5.4.2
Die Mobilfunkantenne wirkt sich
nicht auf die Berechnung der Gebäudehöhe aus, welche überschritten ist. Daher
würde die Mobilfunkantennenanlage grundsätzlich nicht zu einer weitergehenden
Abweichung der Gebäudehöhe führen. Im Zusammenhang mit der Aufstockung
eines hinsichtlich der Höhe baurechtswidrigen Gebäudes durch ein Attikageschoss
wendete das Bundesgericht in Bezug
auf § 357 Abs. 1 PBG jedoch eine sogenannte "materielle
Betrachtungsweise" an. Bei dieser wird von einer weitergehenden Abweichung
im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG ausgegangen, wenn in Bezug
auf die äussere Erscheinung bzw. den optischen Eindruck die bestehende
Überschreitung der Gebäudehöhe massiv verstärkt wird (BGr, 1. März 2018,
1C_231/2017, E. 4; vgl. hierzu auch die Kritik von Konrad Willi in: PBG
aktuell 2/2018, S. 42 ff.).

5.4.2.1
Die materielle Betrachtungsweise wurde für Attikageschosse entwickelt. In einem
einzelnen – auch von den Beschwerdeführenden zitierten – Entscheid von 2016
wandte das Bundesgericht die materielle Betrachtungsweise auch auf eine
Mobilfunkantenne an. Für eine 7,55 m hohe und 1,4 m ausladende
Mobilfunkantenne hielt es mit kurzer Erwägung fest, dass es angesichts dieser
beträchtlichen Ausmasse jedenfalls in Bezug auf die Gebäudehöhe als unhaltbar
erscheine, davon auszugehen, die Anlage führe nicht zu einer weitergehenden
Abweichung von Vorschriften gemäss § 357 Abs. 1 PBG, zumal das Standortgebäude
bereits deutlich zu hoch sei (BGr, 18. Mai 2016, 1C_5/2016, E. 4.3).
Das Gebäude überschritt die maximal zulässige Gebäudehöhe von 8,1 m um 2,9 m
bzw. um etwas mehr als einen Drittel (E. 4.2).

5.4.2.2
Angesichts der äussert knappen Begründung ist fraglich, ob das
Bundesgericht damit eine Praxis begründen wollte. Jedenfalls gibt es gewichtige
Gründe, die dagegensprechen, dass die materielle Betrachtungsweise auch auf
technische Dachaufbauten wie Mobilfunkantennenanlagen anzuwenden ist. So hat
eine Mobilfunkantennenanlage grundsätzlich nicht die gleichen Ausmasse und die
gleiche optische Wirkung wie ein Attikageschoss. Mobilfunkantennen sind klar
als technisch bedingte Aufbauten erkennbar und werden – jedenfalls in den
üblichen Ausmassen – nicht als Teil der Fassade oder als zusätzliches Geschoss
oder als Volumenerweiterung des Gebäudes wahrgenommen. Sodann ragen die
Antennenmasten auch bei vorschriftsmässigen Bauten im Verhältnis zur
Gebäudehöhe oft hoch über das Dach hinaus. Würde der Argumentation der
Beschwerdeführenden gefolgt, würde dies dazu führen, dass auf Gebäuden mit
vorschriftswidriger Höhe keine Mobilfunkantennen mehr gebaut werden könnten.
Ein solches Ergebnis überzeugt nicht, da die Mobilfunkantennenanlage als
technische Dachaufbaute nicht im Zusammenhang mit der Gebäudehöhe steht und
aufgrund ihrer Gestaltung auch optisch nicht den Eindruck eines weiteren
Geschosses oder eines weiteren Fassadenteils, der zu einer optischen Erhöhung
des Gebäudes führt, erzeugen kann. (vgl. auch VGr, 29. Februar 2024,
VB.2023.00027, E. 4.3).

5.4.2.3
Selbst wenn auch für Mobilfunkantennen die materielle Betrachtungsweise
anzuwenden wäre, würde die Anlage im vorliegenden Fall nicht zu einer
weitergehenden Abweichung führen. Die Antenne ist lediglich 3,5 m hoch und
vom Dachrand des Standortgebäudes zurückversetzt. Die Ausmasse der
Mobilfunkantennenanlage einschliesslich der Technikschränke sowie die
Positionierung der Anlage auf dem Dach lassen das Gebäude im Vergleich zu
dessen Volumetrie nicht höher erscheinen. Anhand der Fotos des Augenscheins
sowie der weiteren Fotos und Pläne in den Akten ist die vorinstanzliche
Beurteilung (angefochtener Entscheid, E. 8.5), dass die Antennenanlage
keinen Einfluss auf den optischen Eindruck der Höhe und Geschossigkeit des
Standortgebäudes hat, nicht zu beanstanden.

5.4.3
Die geplante Antennenanlage bedarf im Ergebnis keiner Ausnahmebewilligung
im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG, was die Vorinstanz zu Recht
entschieden hat (angefochtener Entscheid, E. 8.6 a.A.).

5.5  

5.5.1
Weiter setzen Änderungen an
vorschriftswidrigen Bauten voraus, dass ihnen keine überwiegenden öffentlichen
oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen (§ 357 Abs. 1 Satz 1
PBG). Ob dies zutrifft, ist aufgrund einer einzelfallbezogenen
Interessenabwägung zu beurteilen. Dabei ist eine Abwägung zwischen dem Interesse der Bauherrschaft an der
Realisierung der vom Gesetz eingeräumten Baumöglichkeit und insbesondere
demjenigen der Nachbarn vorzunehmen, dass sich die Beeinträchtigung ihrer
eigenen Grundstücke im Rahmen dessen hält, was auch von einer
baurechtskonformen Überbauung der Baugrundstücke zu erwarten wäre. Bei dieser
Interessenabwägung steht den Gemeinden ein Ermessens- und
Entscheidungsspielraum zu (VGr, 25. Januar 2012, VB.2011.00548, E. 8.2,
mit weiteren Hinweisen), welchen das Baurekursgericht zu beachten hat.

5.5.2
Die Beschwerdeführenden bringen zur Interessenabwägung im Wesentlichen vor,
dass die Vorinstanz bei der Prüfung der Auswirkungen der streitbetroffenen
Antennenanlage auf die nachbarlichen Interessen fälschlicherweise auf den
bestehenden baurechtswidrigen Zustand abgestellt und die Sachlage nicht mit
einem baurechtskonformen Neubau verglichen habe. Auf einem Gebäude mit
zulässiger Höhe würden die ideellen Auswirkungen der Antennenanlage auf die
betroffene Nachbarschaft und die damit verbundenen Wertverluste wenigstens zum
Teil mit einer besseren Aus-, Fern- und Seesicht aufgewogen. Angesichts der im
vorinstanzlichen Verfahren belegten, mehr als genügenden Versorgung mit
Fernmeldediensten hätte die Beschwerdegegnerin die Erforderlichkeit der
Antennenanlage belegen müssen. Aufgrund möglicher Standorte in nahen,
ästhetisch weniger anspruchsvolleren Quartieren sei das Interesse der
Beschwerdegegnerin am streitbetroffenen Standort gering. Sodann seien die
öffentlichen Interessen am Schutz des Ortsbildes und der Landschaft zu
berücksichtigen. Mit ihrem Entscheid habe die Vorinstanz den Ermessens- und
Entscheidungsspielraum des Mitbeteiligten, der diesem bei der
Interessenabwägungen zustehe, missachtet.

5.5.3
Im vorliegenden Fall hat die kommunale Baubehörde – wie erwähnt (vgl.
vorstehende E. 5.3) – die Anwendung von § 357 PBG in ihrem
Bauabschlag nicht geprüft. In einem solchen Fall ist das Baurekursgericht
berechtigt und verpflichtet, die Rechtsanwendung und – wie im vorliegenden Fall
– die damit verbundene Interessenabwägung selbst vorzunehmen; eine Beschränkung
der Prüfungsbefugnis zur Wahrung der Gemeindeautonomie besteht in einem solchen
Fall nicht (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N 68 ff.).

5.5.4
Sodann ist festzuhalten, dass die Vorinstanz nicht verkannt hat, dass der
Vergleich mit einem baurechtskonformem Standortgebäude vorzunehmen ist. In der
massgeblichen Erwägung 8.6 des angefochtenen Entscheids begründet sie zunächst
unter Bezugnahme auf die Dimensionierung der geplanten Anlage sowie den
vorgesehenen Standort, dass die nachbarlichen Interessen nicht nennenswert
beeinträchtigt würden. Dem Umstand, dass die Anlage auf einem baurechtswidrigen
Gebäude erstellt werden soll, misst die Vorinstanz geringe Bedeutung für die
Beeinträchtigung der Aussicht zu, und sie kommt zum Ergebnis, dass an dieser
Sachlage auch ein baurechtskonformes Standortgebäude wenig ändern würde. Daraus
ergibt sich, dass die Vorinstanz die Ausgangslage für die Interessenabwägung
richtig erkannt und angewendet hat. Eine Rechtsverletzung liegt diesbezüglich nicht
vor.

5.5.5
An den Infrastrukturanlagen der Fernmeldegesetzgebung besteht grundsätzlich
ein öffentliches Interesse (Art.  1 Fernmeldegesetz vom 30. April
1997 [FMG] sowie Art. 92 BV). Mit der Einhaltung der Anlagegrenzwerte ist
nach dem bisherigen Kenntnisstand nicht davon auszugehen, dass die öffentliche
Gesundheit durch nichtionisierende Strahlung gefährdet wird (BGr, 14. Februar
2023, 1C_100/2021, E. 5). Das Bundesgericht hielt sodann im Zusammenhang
mit ideellen Immissionen sowie Mobilfunkanlagen fest, dass subjektive Ängste
und Gefühle des Unbehagens keine tragfähige Grundlage für weitgehende
Einschränkungen oder gar ein Verbot von im allgemeinen Interesse liegenden
Infrastrukturanlagen bilden (BGE 138 II 173 E. 7.4.3). Demgemäss kommt den
nachbarlichen Interessen am Schutz vor ideellen Immissionen keine Bedeutung zu.
Ebenso wenig vermag das Interesse der Nachbarn, keine für sie störende Antenne
in Sicht zu haben, das öffentliche Interesse an Infrastrukturanlagen der
Fernmeldegesetzgebung zu überwiegen.

5.5.6
Die Mobilfunknetze zu planen und
die geeigneten Antennenstandorte hierfür auszuwählen, ist in erster Linie Sache
der Mobilfunknetzbetreiberinnen (vgl. BGr, 13. Oktober 2023, 1C_251/2022, E. 8.2
mit Hinweisen). Für Stäfa besteht auf planungsrechtlicher Ebene weder eine
Negativ- noch eine Positivplanung (z. B. ein Kaskadenmodell), mit denen Einfluss
auf den Standort von Mobilfunkanlagen genommen würde. Innerhalb der
Bauzone besteht auch keine Verpflichtung zur Standortkoordination und zur
Prüfung von Alternativstandorten (vgl. BGr, 24. August 2011, 1C_193/2011, E. 5
a. E. mit Hinweisen). Was das geltend gemachte Erfordernis eines
Bedürfnisnachweises für Mobilfunkantennenanlagen betrifft, so besteht nach
konstanter Rechtsprechung des Bundesgerichts im ordentlichen
Baubewilligungsverfahren innerhalb der Bauzone – im Gegensatz zum
Ausnahmebewilligungsverfahren gemäss Art. 24 des Raumplanungsgesetzes vom
22. Juni 1979 (RPG) ausserhalb der Bauzone – kein Raum für eine umfassende
Interessenabwägung und für einen Bedürfnisnachweis (BGr, 16. März 2015, 1C_493/2014,
E. 3.2; 3. Mai 2005, 1A.162/2004, E. 4 mit Hinweisen, in: URP
2005 S. 740). Die Mobilfunknetzbetreiberinnen müssen innerhalb der
Bauzonen keinen betrieblichen oder sendetechnischen Bedarfsnachweis für eine
neue Basisstation beibringen. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Antenne aus
Gründen der fehlenden Abdeckung oder zur Kapazitätssteigerung geplant wird
(BGr, 14. März 2011, 1C_490/2010, E. 2.3).

5.5.7
Im Ergebnis ist die vorinstanzliche Interessenabwägung nicht zu
beanstanden.

5.6 Abschliessend
ist festzuhalten, dass die geplante Antennenanlage auch unter Anwendung von § 357
PBG nicht zu verweigern ist.

6.
 

6.1 Im
Weiteren ist strittig, ob die Vorinstanz der Mobilfunkanlage unter Eingriff in
die dem Mitbeteiligten zukommende Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu Recht
eine den erhöhten Anforderungen gemäss § 238 Abs. 2 PBG entsprechende
Gestaltung zugesprochen hat (angefochtener Entscheid, E. 7).

6.2 Gemäss § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Da Mobilfunkanlagen als standardisierte technische Anlagen kaum
individuell gestaltet werden können, stellt sich primär die Frage nach der
genügenden Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung (VGr, 14. Juli
2016, VB.2016.00024, E. 3.1). Befinden sich wie vorliegend in der Umgebung
Objekte des Natur- und Heimatschutzes, ist auf diese nach § 238 Abs. 2
PBG besondere Rücksicht zu nehmen.

6.2.1
Die Gemeindebehörden verfügen in Bezug auf die Anwendung von § 238 Abs. 2
PBG auf Mobilfunkantennen im Rahmen der Gemeindeautonomie über einen
Beurteilungsspielraum. Daher darf sich die Rekursinstanz trotz
Angemessenheitskontrolle (§ 20 Abs. 1 lit. c VRG) nicht
leichtfertig über die Beurteilung der zuständigen Gemeindebehörde hinwegsetzen.
Sie darf den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn
diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie
gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat (BGE 145
I 52 E. 3.6).

6.2.2
Das Verwaltungsgericht nimmt bei der Überprüfung des Entscheids der
Vorinstanz eine Rechtskontrolle vor. Es hat zu prüfen, ob sich der
Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe
als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 in Verbindung mit § 20
Abs. 1 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der
Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 17. Dezember
2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).

6.3 Das
Baurekursgericht erwog zunächst (angefochtener Entscheid, E. 7.1), dass
der Mitbeteiligte und die von ihm beigezogene Fachberatung Ortsbildschutz davon
ausgegangen seien, der streitbetroffene Anlage könne aus Sicht des
Ortsbildschutzes die erforderliche gute Gesamtwirkung nur zugesprochen werden,
wenn sie aus den ortsbildprägenden Strassen- und Platzräumen sowie im
Zusammenhang mit den Schutzobjekten nicht wahrgenommen werden könne. Diese
Auffassung, welche auf die Sichtbarkeit der Anlage abstellt, hat die Vorinstanz
im Lichte von § 238 Abs. 2 PBG zu Recht als falsch beurteilt und als
Anlass für ihr Eingreifen genommen. Die in § 238 Abs. 2 PBG verlangte
besondere Rücksichtnahme auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes schliesst
nicht von vornherein aus, dass die hinsichtlich ihrer Gestaltung und Einordnung
zu prüfende Anlage zusammen mit den Schutzobjekten wahrgenommen werden kann
(VGr, 26. September 2012, VB.2012.00374, E. 8). Wie die Vorinstanz
zudem zutreffend ausführt, stünde es der Gemeinde Stäfa nämlich frei, in ihre
Bau- und Zonenordnung eine Regelung betreffend visuell wahrnehmbare Anlagen
aufzunehmen und damit die Standortwahl auf ihrem Gemeindegebiet zu
beeinflussen. Solche Vorschriften bestehen wie erwähnt nicht (vorstehende E. 5.5.6).

6.4  Die
Anlage, ihren Standort sowie die unmittelbare Umgebung des Baugrundstücks hat
die Vorinstanz, wie sich anhand der Akten ohne Weiteres überprüfen lässt,
zutreffend umschrieben (angefochtener Entscheid, E. 7.2), sodass gestützt
auf § 70 in Verbindung § 28 Abs. 1 Satz 2 mit VRG sowie
unter Berücksichtigung der bereits geprüften Kritik an der
Sachverhaltsfeststellung (vorstehende E. 2.2) darauf verwiesen werden
kann.

6.5 Hinsichtlich
der Frage der guten Einordnung bzw. der Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte
kann ebenfalls in Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG vollumfänglich auf die ausführlichen und überzeugenden
Ausführungen im vorinstanzlichen Entscheid (E. 7.3.1–7.3.3) verwiesen
werden. Darüber hinaus ist festzuhalten, dass es sich beim Baurekursgericht um
ein Fachgericht handelt, welches aufgrund seiner Zusammensetzung in der Lage
ist, die Gestaltung eines Bauvorhabens fachlich zu beurteilen. Dies gilt grundsätzlich
auch für Bauvorhaben im Zusammenhang mit inventarisierten oder unter Schutz
gestellten Objekten. Die für die Beurteilung der Gesamtwirkung erforderlichen
Ortskenntnisse kann sich das Gericht – wie vorliegend erfolgt – mittels
Augenschein beschaffen (VGr, 18. Dezember 2019, VB.2019.00217, E. 5.5.3
mit Verweis auf VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00467, E. 5.3 sowie VGr, 27. Februar
2020, VB.2018.00690, E. 3.4 mit weiteren Verweisen auf VGr, 29. August
2019, VB.2017.00778, E. 5.3, und 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 4.2.3).

Das Baurekursgericht hat sich eingehend mit den
massgeblichen Aspekten und Rügen befasst und ist als Fachgericht zu Recht zum
Schluss gelangt, die Anlage beeinträchtige die Wahrnehmung der Schutzobjekte
sowie des historischen Ortsbilds in der Kernzone im Sinn der Anforderungen von § 238
Abs. 2 PBG nicht. Dies erscheint gestützt auf die Akten und insbesondere
die Augenscheinfotos ohne Weiteres nachvollziehbar. Die Vorinstanz bewegt sich
bei ihrer Beurteilung im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens. Die Beschwerdeführenden
vermögen dagegen mit ihren Ausführungen die überzeugenden Erwägungen nicht
infrage zu stellen.

6.5.1
Dass es – wie die Beschwerdeführenden unter Kritik an den vorinstanzlichen
Erwägungen ausführen – bei Berücksichtigung eines breiteren Gesichtsfeldes aus
nördlicher Sicht Standorte und Blickwinkel gibt, an und in denen die
streitbetroffene Antennenanlage und die Schutzobjekte zusammen wahrgenommen
werden können und diesbezüglich die trennende Wirkung der H-Strasse optisch
nicht so stark ins Gewicht fällt, wie die Vorinstanz erwägt, reicht noch nicht
aus, um eine verpönte Beeinträchtigung der Schutzobjekte zu be- bzw. die
Ausführungen der Vorinstanz zu widerlegen. Von der in der Beschwerde als "Dorfplatz"
bezeichneten Kreuzung der J-Strasse, des K-Wegs und der
H-Strasse sowie vom Vorplatz des Gebäudes H-Strasse 011 (Gebäude
Vers.-Nr. 012 auf Grundstück Kat.-Nr. 013) können Schutzobjekte
gleichzeitig mit der Antennenanlage wahrgenommen werden. Im Vergleich zur
Grösse der Kernzone und der Anzahl der schützenswerten Bauten handelt es sich
jedoch um einen vergleichsweise kleinen Einzugsbereich, für den dies zutrifft.
Die geforderte besondere Rücksichtnahme wird durch die Platzierung der Antenne
in der südöstlichen Ecke des Flachdachs sowie durch die Verkleidung, welche die
technoide Erscheinung der Antennenanlage massgeblich reduziert, erreicht. Sie
führt dazu, dass – wie die Vorinstanz entgegen der kommunalen Fachberatung
richtigerweise ausführt (angefochtener Entscheid, E. 7.3.1) – die
Mobilfunkanlage aus nördlicher Blickrichtung keinesfalls dominant in
Erscheinung tritt. Daran ändert auch nichts, wenn die Kaschierung durch Geäst
eines Baums auf dem Grundstück Kat.-Nr. 014 gemäss der Darstellung der
Beschwerdeführenden in ihrer Eingabe vom 19. April 2023 im
vorinstanzlichen Verfahren zukünftig wegfallen sollte, was auch die Vorinstanz
schon bemerkte (angefochtener Entscheid, E. 7.3.1 a. E.).

6.5.2
Aus westlicher Sicht ist das Standortgebäude an der H-Strasse 03 mit
der geplanten Mobilfunkanlage im Bereich der Wegparzelle Kat.-Nr. 015 und
des über die H-Strasse führenden Fussgängerstreifens zusammen mit den Schutzobjekten
an der J-Strasse 06 und 07 sowie an der H-Strasse 04 und 05 (Gebäude
Vers.-Nrn. 016, 017, 018 und 019 auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 020, 021,
022 und 023) wahrnehmbar. Selbst wenn die Trennwirkung der H-Strasse als
nicht so stark zu beurteilen ist, wie die Vorinstanz ausführt (angefochtener
Entscheid, E. 7.3.2) und die Beschwerdeführenden geltend machen, so ist
hier die Antennenanlage aufgrund ihrer Platzierung im südöstlichen Bereich des
Flachdachs nur in untergeordnetem Umfang sichtbar. Je nach Standort wird zudem
die Silhouettenwirkung der Anlage durch die Bäumen des dahinterliegenden
Wäldchens am L-Bach zusätzlich abgeschwächt.

6.5.3
Bei einer Annäherung von Süden auf der H-Strasse ist der Ortsteil I
aufgrund der unbebauten Grundstücke in der Reservezone gut erkennbar, wie die
Beschwerdeführenden ausführen. Allerdings ist der Baubestand nicht geschlossen
historisch, sondern – wie die Vorinstanz zutreffend beschreibt (angefochtener
Entscheid, E. 7.3.3) und wie sich mit Google Street View und der Karte "Gebäudealter"
(GIS-Browser ZH; maps.zh.ch) überprüfen lässt – bezüglich des Baualters und der
architektonischen Gestaltung heterogen. Soweit im Bereich der Einmündung der
Zufahrt zur H-Strasse 024 (Gebäude Vers.-Nr. 025 auf Grundstück Kat.-Nr. 026)
das schützenswerte Gebäude an der H-Strasse 027 (Gebäude Vers.-Nr. 028
auf Grundstück Kat.-Nr. 029) ebenfalls zusammen mit
dem Standortgebäude an der H-Strasse 030 und der Mobilfunkanlage
wahrnehmbar wäre, so verhindert auch hier die Platzierung der Anlage im
südöstlichen Bereich des Flachdachs im Zusammenspiel mit den Bäumen des
dahinterliegenden Wäldchens am L-Bach, welche die Silhouettenwirkung der
Antenne verringern, wirksam eine Beeinträchtigung.

6.5.4
Die Beschwerdeführenden verweisen bezüglich ihrer Kritik an der Ummantelung
bzw. Verkleidung auf eine am 19. April 2023 im Rekursverfahren
eingereichte Aufnahme, welche zeige, dass der massive Aufbau sehr auffällig in
Erscheinung trete und trotz Positionierung im südöstlichen Flachdachbereich aus
nördlicher Sicht praktisch Geschosshöhe erreiche und deshalb begründet als
störender Fremdkörper bezeichnet werden könne. Die erwähnte Aufnahme bzw. die
Aufnahmen – mit verschiedenen Vergrösserungsstufen von der Kreuzung J-Strasse/K-Wegs/H-Strasse
aus aufgenommen – zeigen das Standortgebäude H-Strasse 03 mit den
Bauprofilen der Antennenanlage auf dem Dach. Es handelt sich mithin nicht um
eine Visualisierung der Verkleidung. Auch wenn die Bauprofile die Höhe der
Anlage zu veranschaulichen vermögen, sind die Aufnahmen nicht geeignet, die
vorinstanzlichen Erwägungen zur Einordnung der Anlage mit der leichtgrau
eingefärbten Ummantelung zu entkräften.

6.6 Im Ergebnis
bringen die Beschwerdeführenden nichts vor, was den vorinstanzlichen Entscheid
bezüglich der Gestaltung und Einordnung nach Massgabe von § 238 Abs. 2
PBG als rechtsverletzend erscheinen lässt. Die Beschwerde ist unbegründet und
deshalb abzuweisen.

7.
 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
den unterliegenden Beschwerdeführenden 1.1 bis 2.2 unter solidarischer
Haftung für den Gesamtbetrag zu je einem Viertel aufzuerlegen (§ 70 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine
Parteientschädigung steht ihnen ausgangsgemäss nicht zu (§ 17 Abs. 2
VRG). Hingegen sind sie zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung für
den Gesamtbetrag zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    205.--     Zustellkosten,

Fr. 4'205.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1.1–2.2 unter solidarischer
Haftung je zu einem Viertel auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführenden 1.1–2.2 werden zu gleichen Teilen und solidarisch
verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin 1 für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.– zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.