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**Case Identifier:** 6c223250-b5c9-5b8d-802c-353339e2bcf4
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-16
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 16.01.2023 C/10235/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10235-2016_2023-01-16.pdf

## Full Text

_____________________________________________________________________________________ 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/10235/2016 ACJC/51/2023 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 16 JANVIER 2023 

Entre 

1) A______ Sàrl, 

2) B______ Sàrl, ayant leur siège ______, 

3) C______ et D______, domiciliés ______, appelants d'un jugement rendu le 2 juin 

2021 par le Tribunal des baux et loyers, comparant tous par Me Jonathan COHEN, 

avocat, rue Saint-Ours 5, 1205 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile,  

et 

1) E______ SA, 

2) F______ SA, 

3) G______ SA, intimées, toutes trois représentées par la [régie immobilière] 

H______, ______, en les bureaux de laquelle elles font élection de domicile. 

 

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 17.01.2023. 

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EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/485/2021 du 2 juin 2021, notifié aux parties le 3 juin 2021, le 
Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a réduit le loyer de 100% du 

13 octobre 2014 au 14 octobre 2014, à midi, soit durant les 1,5 jours pendant 

lesquels le système informatique de l'appartement situé au no. ______, rue 

1______, n'était pas opérationnel (ch. 1 du dispositif), condamné G______ SA, 

E______ SA et F______ SA, prises conjointement et solidairement, à rembourser 

à C______, D______, A______ SARL et B______ SARL le trop-perçu de loyer 

de 110 fr. 80, avec intérêts à 5% l'an dès le 13 octobre 2014 (ch. 2), réduit le loyer 

de 30% du 1
er

 janvier 2015 au 31 juillet 2016 pour les nuisances subies en lien 

avec le chantier de l'immeuble sis no. ______, rue 1______ à Genève (ch. 3), 

condamné G______ SA, E______ SA et F______ SA, prises conjointement et 

solidairement, à rembourser à C______, D______, A______ SARL et 

B______ SARL le trop-perçu de loyer de 11'679 fr. en découlant, avec intérêts à 

5% l'an dès le 15 septembre 2015 (date moyenne) (ch. 4), condamné 

G______ SA, E______ SA et F______ SA, prises conjointement et solidairement, 

à rembourser à C______, D______, A______ SARL et B______ SARL la somme 

de 2'800 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 16 novembre 2014 à titre de dommages-

intérêts (ch. 5), condamné G______ SA, E______ SA et F______ SA, prises 

conjointement et solidairement, à exécuter les termes licites du protocole d'accord 

du 14 août 2014, dans la mesure où ces points étaient encore en suspens, à savoir : 

- créer deux places de parking pour motos par marquage au sol au fond du garage; 

- inscrire comme dépendance du bail, au moyen d'un avenant, les deux places de 

motos; - inscrire comme dépendance du bail, au moyen d'un avenant, une cave;  

- installer une kitchenette (évier et meubles) dans la partie bureau de l'arcade;  

- créer un nouveau bar et son évier, l'évier et le plan de travail dans la cuisine ainsi 

que le conduit de ventilation et la hotte dans la partie restaurant de l'arcade;  

- obtenir les autorisations d'exploiter le bar/restaurant; - séparer les alimentations 

électricité côté bureau et alimentation électricité côté bar/restaurant, avec un 

compteur pour chaque unité; - prévoir une isolation adéquate sur le mur séparateur 

des deux unités (bureau/bar restaurant); - créer et installer un panneau publicitaire 

lumineux fixé sur la façade (ch. 6), débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 7) et dit que la procédure était gratuite (ch. 8). 

B. a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 5 juillet 2021 C______, 
D______, A______ SARL et B______ SARL (ci-après : les locataires ou les 

appelants) ont formé appel contre ce jugement. Ils ont conclu, principalement, à 

l'annulation des chiffres 1 à 7 du dispositif du jugement, à ce qu'il soit constaté 

que les parties défenderesses à la procédure sont J______ SA, E______ SA, 

K______ SA, L______, G______ SA et F______ SA, au constat de la nullité 

partielle du protocole d'accord du 14 août 2014 en tant qu'il porte sur la mise à 

disposition d'un appartement au 5
ème

 étage de l'immeuble sis rue 1______, 

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no. ______, à la condamnation des parties défenderesses à leur restituer la somme 

de 206'230 fr. plus intérêts à 5% dès le 1
er

 février 2018 (date moyenne) 

correspondant aux prestations reçues indûment à ce jour au titre du protocole 

d'accord du 14 août 2014, à la réduction du loyer de 100% dès le 1
er

 janvier 2015 

jusqu'à leur réintégration définitive dans leurs locaux initiaux dans un état 

conforme aux autorisations administratives et aux termes du contrat de bail du 

22 septembre 2009, de l'avenant du 27 août 2010 et aux termes licites du 

protocole d'accord du 14 août 2014, à la condamnation des parties défenderesses à 

leur restituer la somme de 198'685 fr. avec intérêts à 5% dès le 15 avril 2018 (date 

moyenne) correspondant au trop-perçu de loyer à ce jour, à la condamnation des 

parties défenderesses à leur verser la somme de 362'695 fr. 50 plus intérêt moyen 

à 5% dès le 1
er

 avril 2015 à titre de dommages-intérêts pour la période allant 

jusqu'au 31 décembre 2015, à la réserve de leur droit de réclamer le dommage 

postérieur au 31 décembre 2015, à la condamnation des parties défenderesses, 

sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP, à respecter les termes du contrat 

de bail du 22 septembre 2009 et de l'avenant du 27 août 2010 et les termes licites 

du protocole d'accord du 14 août 2014, soit en particulier à créer deux places de 

parking pour motos par marquage au sol au fond du garage, inscrire comme 

dépendance du bail au moyen d'un avenant les deux places de parking pour motos, 

inscrire comme dépendance du bail au moyen d'un avenant, une cave, créer un 

WC au sous-sol avec un accès sécurisé pour les locataires de la partie « bureaux », 

créer un nouveau bar et son évier, l'évier et le plan de travail dans la cuisine ainsi 

que le conduit de ventilation et la hotte dans la partie restaurant de l'arcade, 

obtenir les autorisations d'exploiter le bar/restaurant, séparer les alimentations 

électricité côté bureau et alimentation électricité côté bar/restaurant avec un 

compteur pour chaque unité, prévoir une isolation adéquate sur le mur séparateur 

des deux unités (bureau/bar restaurant), créer et installer aux frais des bailleurs un 

panneau publicitaire lumineux qui sera placé au-dessus du bar, prendre en 

considération les demandes des locataires s'agissant de l'aménagement des 

nouveaux locaux, et au déboutement des parties défenderesses. 

Subsidiairement, ils ont sollicité la réduction du loyer de 30% dès le 10 octobre 

2014 jusqu'au 31 décembre 2014 et la condamnation des parties défenderesses à 

leur restituer la somme de 2'061 fr. avec intérêts à 5% dès le 19 novembre 2014 

(date moyenne) correspondant au trop-perçu de loyer, et, plus subsidiairement 

encore, au renvoi de la cause au Tribunal pour qu'il ordonne et mette en œuvre 
une inspection locale et une expertise judiciaire et rende une décision motivée sur 

ces points. 

 b. Dans leur réponse du 7 septembre 2021, J______ SA, E______ SA, 
K______ SA, L______, G______ SA et F______ SA (ci-après : les bailleurs) ont 

conclu au déboutement des appelants et à la confirmation du jugement entrepris. 

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c. Par réplique du 4 octobre 2021, les appelants ont persisté dans leurs précédentes 
conclusions, tout en sollicitant que soient écartés des débats les faits nouveaux 

allégués dans l'appel. 

d. Par duplique du 19 octobre 2021, les intimés ont persisté dans leurs précédentes 
conclusions. 

e. Le 20 octobre 2021, les parties ont été avisées de ce que la cause était gardée à 
juger. 

C. Les éléments suivants ressortent de la procédure : 

a. Selon contrat daté du 22 septembre 2009, J______ SA, E______ SA, 
K______ SA et L______, bailleurs, ont remis à bail à A______ Sàrl, 

B______ Sàrl, D______ et C______, locataires, une arcade d'environ 215 m2 au 

rez-de-chaussée dans l'immeuble sis no. ______ (in facto no. ______), rue 

1______, à Genève. 

Les locaux étaient destinés à une salle d'exposition, un petit magasin de vente et 

un bureau. 

Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1er octobre 2009 au 

30 septembre 2014, renouvelable tacitement de cinq ans en cinq ans sauf 

résiliation respectant un préavis de six mois. 

L'immeuble est géré par la régie H______ (ci-après : la régie). 

Dans un courrier du 16 janvier 2017, auquel étaient joints des extraits du Registre 

foncier, la régie a informé le Tribunal qu'intervenaient désormais au bail, en 

qualité de bailleresses, E______ SA, F______ SA et G______ SA (ci-après et dès 

janvier 2017, les bailleresses). 

Par ordonnance du 18 janvier 2017, le Tribunal a ordonné la substitution des 

parties et retenu que les nouveaux propriétaires étaient E______ SA, 

G______ SA, F______ SA, J______ SA et L______. Dans une ordonnance 

subséquente du 31 mai 2017, le Tribunal a fait figurer, en qualité de 

défenderesses, E______ SA, G______ SA et F______ SA. 

La qualité de parties de E______ SA, F______ SA et G______ SA a été 

confirmée par la Cour dans de précédentes décisions ayant opposé les parties 

(ACJC/603/2017 du 22 mai 2017; ACJC/729/2020 du 7 décembre 2020), sans 

être remise en cause par celles-ci. 

b. Il ressort d'un plan de l'arcade daté du 20 novembre 1952 que cette dernière 
mesurait, en surface nette, environ 190 m2. Sur ce plan, l'on voit que l'arcade 

comporte une partie plus longue mais moins large, à gauche, d'une surface 

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d'environ 98 m2 et une surface plus large mais moins longue, à droite, d'une 

surface d'environ 105 m2, amputée vers l'entrée d'une surface d'environ 10 m2, la 

surface inscrite à la main sur le plan de 20 m2 devant être divisée par deux. 

c. Par avenant du 27 août 2010, la destination des locaux a été modifiée en ce sens 
qu'ils devaient abriter une salle d'exposition/magasin de vente, un bureau et un 

établissement public avec débit de boissons et restauration (tea-room, café, bar, 

restauration). Le loyer a été porté à 4'580 fr. par mois et les acomptes de charges à 

450 fr. par mois, dès le 1er octobre 2012. Une gratuité de loyer de trois mois, du 

1er octobre 2010 au 31 décembre 2010, a été accordée aux locataires 

correspondant au dédommagement forfaitaire de l'adaptation des locaux et des 

travaux à effectuer. 

d. Le 9 août 2012, le Département de l'urbanisme a autorisé l'aménagement d'un 
café-restaurant dans les locaux loués, faisant droit à la demande APA 2______ 

déposée par C______ et D______ et avalisée par les propriétaires le 27 août 2010. 

L'établissement n'était, à teneur des préavis joints à l'autorisation, pas autorisé à 

préparer ou servir de la restauration chaude. 

Un préavis favorable de l'Office cantonal de l'inspection et des relations du travail 

(ci-après : "OCIRT"), daté du 10 août 2011, précisait qu'aucun poste de travail 

permanent ne bénéficiant pas d'un éclairage naturel suffisant et ne garantissant pas 

la vue sur l'extérieur au travers de fenêtres en façade ne devait être installé dans 

les locaux. Des plans concernant la partie cuisine de l'arcade, des façades et en 

coupe étaient également joints à l'autorisation, visés ne varietur. Selon le témoin 

M______, architecte auprès de N______ SA assurant la direction des travaux (ci-

après : la DT), ces plans ne concernaient qu'une partie de l'arcade et non pas la 

partie de l'arcade avec la cuisine. 

Cette demande APA est devenue caduque ce qui a été confirmé le 26 mars 2019 

par le département compétent, les travaux autorisés n'ayant pas été réalisés dans le 

délai légal imparti. 

e. Entre 2009 et 2012, les locataires ont entrepris divers travaux dans l'arcade, 
qu'ils ont notamment subdivisée en deux parties par la création d'un mur de 

séparation. Ils ont également procédé à l'installation de prises, de WC, d'un évier 

eau froide, d'une plonge, d'un écoulement et de meubles de cuisine au bar, ainsi 

qu'à la construction d'un faux plafond avec isolation phonique. 

Des contrats de travail ont été rédigés pour l'ouverture du bar avec le gérant, un 

cuisinier et une serveuse, le début des contrats étant fixé au 15 mai 2014, date 

prévue de l'ouverture du bar par les locataires. 

f. Les bailleurs ont obtenu deux autorisations de construire, délivrées les 19 juin 
2013 et 13 janvier 2014. 

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Il résulte de ces autorisations que l'immeuble sis rue 1______, no. ______ devait 

être surélevé de deux étages en vue de la création de quatre appartements, celui sis 

au no. ______, boulevard 3______ d'un étage en vue de la création de deux 

appartements, et celui sis rue 1______, no. ______ de six étages avec la création 

de vingt-cinq logements. 

Selon le préavis sécurité émis par le DCTI, l'évacuation totale des immeubles sis 

rue 1______, no. ______ était nécessaire, en raison notamment du besoin de 

renforcer les piliers de soutien des arcades. L'autorisation de construire 

DD 5______-1 prévoyait également le départ temporaire des locataires de trois 

appartements au no. ______, rue 1______ et de cinq appartements au no. ______, 

boulevard 3______, et leur relogement, la typologie de ces logements devant être 

modifiée en raison de la fermeture des fenêtres en pignon, la suppression du 

balcon, la fusion du hall d'entrée et du séjour par la suppression de la cloison entre 

les deux, travaux nécessaires pour la surélévation. 

Selon l'autorisation du 13 janvier 2014, les travaux impliquaient le départ 

temporaire des locataires de certains appartements, l'ouverture du chantier étant 

subordonnée au relogement provisoire à satisfaction des locataires. Ces points, 
figurant aux chiffres 18 et 19 de l'autorisation, concernaient les travaux des 

fenêtres sur le pignon et de création de portes fenêtres sur la cour en 

compensation. 

g. Par courrier du 26 mars 2014, les locataires ont été informés par le bureau 
d'architectes mandaté que les propriétaires étaient au bénéfice d'autorisations de 

construire leur permettant de réaliser des travaux de surélévation des immeubles 

sis no. ______, rue 1______ et no. ______, boulevard 3______ impliquant la 

construction de logements dont une partie en habitat mixte (HM). 

Les travaux allaient affecter directement les locaux des locataires dès lors que la 

structure du nouveau bâtiment traverserait intégralement la galette sise au 

no. ______, rue 1______ et que les fondations seraient entièrement transformées. 

Lors d'une séance d'information du 9 avril 2014 à laquelle C______ et D______ 

ont assisté en présence de M______ et O______, en charge du chantier auprès de 

la régie, les locataires ont été informés de ce que le chantier devait débuter en juin 

2014 pour une durée globale de 18 mois environ et que les travaux de 

renforcement dureraient six mois environ. Le procès-verbal de cette séance portait 

l'intitulé « surélévation de 6 étages de l'immeuble de surfaces commerciales sis 

rue 1______ , no. ______ ». 

Selon le témoin M______, si ce procès-verbal indiquait que les travaux de 

renforcement étaient prévus pour une durée de 6 mois environ, cette pièce n'était 

pas signée et précisait qu'un projet devait être réalisé par la Direction des travaux 

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(DT), ce qui signifiait qu'il n'y avait pas encore de projet et que celui-ci allait être 

réalisé. 

h. Un Protocole d'accord a été signé le 14 août 2014 entre les locataires et la DT 
du chantier de surélévation, représentée par M______ et agissant pour le compte 

des bailleurs, en vue de réglementer les modalités d'usage des locaux pendant le 

chantier et les conditions financières de l'occupation de l'arcade et du logement de 

remplacement mis provisoirement à disposition des locataires pendant la durée 

des travaux. 

Il a été convenu ce qui suit : 

« 1/ La partie « bureau » sera transférée, pendant la durée des travaux, dans un 

appartement de 4 pièces à la rue 1______, no. ______. Le déménagement dans 

les locaux provisoires et le réaménagement dans les locaux principaux des 

meubles et cartons, ainsi que le déplacement de la ligne téléphonique seront 

effectués par des entreprises mandatées par la DT. Le matériel informatique 

(ordinateurs, imprimantes, …), soit tous les objets fragiles seront déplacés par les 
locataires. L'électricien mandaté par la DT se chargera de l'installation des 

ordinateurs pour rendre le réseau fonctionnel. 

2/ Suite à la création de la nouvelle cage d'escaliers, les WC du bureau et du 

restaurant seront supprimés lors des travaux. Un avenant au bail stipulera que 

des nouveaux WC avec un accès sécurisé, utilisables par la partie « bureau », 

seront aménagés au sous-sol, en compensation de l'espace perdu, ils seront 

inscrits à titre de dépendance de la chose louée. 

3/ En compensation de la suppression des WC dans la partie « bureau », la DT 

aménagera une kitchenette (évier + meubles). 

4/ L'aménagement des travaux immeuble (fixe) tels que l'électricité, les 

branchements sanitaires, les murs, finitions, etc. seront réalisés par la DT, ainsi 

que la création du nouveau bar et son évier, l'évier et le plan de travail dans la 

cuisine puis le conduit de ventilation du restaurant avec sa hotte. L'entretien et la 

remise en état ou son remplacement en fin de vie seront à la charge du locataire. 

Hormis ce point, les locaux seront rendus finis sans équipement d'exploitation. La 

DT séparera les alimentations électricité côté bureau et alimentation électricité 

côté bar-restaurant, avec un compteur pour chaque unité (…). 

5/ L'extension de l'isolation phonique du plafond posée par le locataire sera 

réalisée par la DT au moyen des mêmes matériaux, conformément à l'autorisation 

sur toute la surface louée. Une isolation adéquate sera prévue sur le mur 

séparateur des 2 unités (bureau/bar-restaurant). 

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6/ Le choix des teintes sera fait par les locataires, selon le projet établi en 

collaboration avec la DT (un talochage est possible). 

7/ Une extension du bar à la partie « bureau » sera possible sans restriction 

ultérieure par le bailleur. 

8/ Une banderole portant le nom de l'établissement exploité par les locataires 

sera posée sur l'échafaudage par la DT. 

9/ La DT prendra en charge le panneau publicitaire lumineux définitif du bar-

restaurant (qui sera fixé sur la façade après les travaux) qu'elle aura 

préalablement choisi. 

10/ Le projet d'aménagement des futurs locaux sera réalisé par la DT, en 

collaboration avec les locataires. 

11/ Toutes les demandes relatives à la modification de l'autorisation du bar 

obtenue par les locataires seront effectuées et prises en charge par la DT (…). 

14/ Deux places moto d'environ 0.80 x 1,9 m seront créées dans la zone vide au 

fond du parking devant le local à côté de la cour. Ces places seront inscrites à 

titre de dépendance de la chose louée, l'avenant au bail fera référence. 

15/ Une cave sera mise à disposition à titre de dépendance, l'avenant au bail fera 

référence (…). 

17/ Un dédommagement financier pour les locataires a également été convenu 

entre les parties, à savoir une réduction de 50% du loyer + charges pour une 

période de 12 mois fermes à compter du 1
er

 septembre 2014. Cette période sera 

prolongée si besoin jusqu'à ce que les locataires aient eu l'occasion d'exploiter les 

locaux entièrement après réintégration pendant au moins 6 mois. Cette période 

d'exploitation de six mois débutera dès que les travaux à la charge de la DT à 

l'intérieur de la zone louée seront terminés, non compris la rénovation des 

fenêtres. En cas de besoin d'interventions sporadiques et d'installations au vu des 

besoins de la construction, les parties s'accorderont entre elles sans autres 

revendications, les dérangements pour les locataires devront cependant être 

limités à des interruptions ponctuelles de courte durée et organisés par la DT 

avec le locataire. En cas de besoin d'interruption d'exploitation d'une durée 

dépassant 24h, la DT négociera les termes avec le locataire. Les locataires et le 

bailleur renoncent à toute autre prétention. La clause de renouvellement tacite du 

bail à l'échéance reste inchangée. 

18/ La DT informe les locataires que les travaux débuteront en septembre 2014. 

La date définitive pour le déménagement des bureaux ainsi que le planning seront 

transmis très prochainement aux locataires par la DT ». 

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Lors des enquêtes, M______ a confirmé avoir rédigé la plus grosse partie du 

protocole d'accord. Le point n° 2 n'avait pas été réalisé, car cela impliquait que la 

clientèle de l'arcade passe pour aller au WC dans les locaux communs du sous-sol. 

D'une part, il aurait fallu confiner l'espace d'utilisation. D'autre part, cela ne jouait 

pas au regard des normes handicapés, notamment concernant la surface de la 

pièce et la largeur des portes ce dont ils s'étaient rendus compte après la rédaction 

du protocole d'accord. La kitchenette prévue au point 3 n'avait pas été installée. 

Toutes les alimentations et écoulements avaient été tirés, mais au moment de 

l'installation, C______ hésitait à séparer l'arcade en deux et à faire un WC 

supplémentaire à la place de la kitchenette. Cette dernière n'avait jamais donné 

d'instruction claire à ce propos. S'agissant du point 4, le tube de ventilation avait 

été tiré, mais il manquait l'installation sur le toit qui était à charge du locataire. 

Pour raccorder l'appareil qui devait être fourni par la locataire, il suffisait de 

percer un trou. S'agissant du point n° 10, il ne manquait plus que l'agencement tel 

que le souhaitait la locataire. Le cuisiniste lui avait dit qu'il ne fournirait pas de 

plans techniques tant que son devis n'était pas validé par la locataire. Le projet 

d'aménagement qui figurait au point 10 correspondait au plan technique. 

i. En exécution du protocole d'accord, un appartement de 4,5 pièces n° ______ au 
5

ème
 étage (ex-locataire P______) de l'immeuble sis no. ______, rue 1______ a été 

mis à disposition des locataires à compter du mois d'octobre 2014. 

Le 1er octobre 2014, O______ a informé les locataires que le transfert des lignes 

pouvait se faire le vendredi 10 octobre 2014 au matin, intervention déjà planifiée 

avec l'électricien, et qu'ainsi, les locataires pouvaient terminer l'aménagement et le 

réseau durant le weekend. 

Le 2 octobre 2014, C______ a averti O______ qu'elle avait effectué un nouveau 

passage dans l'appartement et notait qu'une fois les bureaux placés, il ne resterait 

plus beaucoup de place pour mettre autre chose. 

Le 13 octobre 2014, C______ indiquait à O______ qu'il avait été convenu que 

leurs bureaux fermeraient pendant un jour pour réaliser le déménagement. 

Finalement, le bureau avait été fermé deux jours à la demande de la régie. Toute 

l'installation devait ainsi être terminée le vendredi 10 octobre 2014 au soir. Il 

s'était avéré que les installations électriques n'avaient pas été ajustées et ils 

n'avaient pas pu installer leur réseau informatique. Un électricien d'urgence était 

intervenu le samedi mais n'avait pas pu résoudre le problème. Leur informaticien 

était venu le weekend et était resté avec le collaborateur de la régie afin de tenter 

de trouver une solution. Ses heures de travail du weekend devaient être payées et 

dès lors, le budget de 1'600 fr. arrêté allait être dépassé. Le surcoût devait être 

assumé par la régie. Les armoires n'avaient toujours pas été nettoyées malgré les 

courriels à ce sujet. Ils avaient ainsi dû procéder au nettoyage ayant engendré 5 

heures de travail à 25 fr. /heure. Afin de préparer le déménagement, un plan de 

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l'appartement lui avait été transmis qui s'était avéré être le plan du futur 

appartement après travaux. La surface était en réalité bien plus petite. En fonction 

de ce plan, ils avaient déduit que la surface dont ils disposeraient serait à peu près 

de la moitié de celle de l'arcade, justifiant ainsi la réduction de loyer de 50% 

négociée dans le protocole d'accord. En réalité, la surface des locaux ne 

représentait finalement que 35 à 40% de la surface de l'arcade. Ce manque de 

préparation des locaux leur causait un préjudice. La convention n'avait pas été 

respectée et ils étaient ainsi en droit de réclamer des dommages-intérêts pour 

chaque jour de retard de la livraison satisfaisante des locaux provisoires. Ces 

dommages devaient au moins couvrir les salaires des dix employés pour la durée 

d'empêchement du travail, représentant 3'000 fr. par jour. De plus, ils déploraient 

la casse de plusieurs machines, les déménageurs ayant entreposé du matériel sur 

les machines. Un inventaire du matériel endommagé serait établi pour 

remboursement. 

Etaient joints au courriel le plan de l'appartement fourni par les bailleurs, des 

photos de l'état du balcon et du système électrique et un rapport de l'électricien du 

11 octobre 2014. 

j. Par courrier du 15 novembre 2014, les locataires ont réclamé des coûts et des 
indemnités à la DT liés aux difficultés rencontrées lors du déménagement. Ils 

réclamaient les sommes suivantes :  

 2'800 fr. pour l'intervention de l'informaticien pendant trois jours et demi 
au lieu d'un jour, à raison de 800 fr. par jour (facture de Q______ du 6 novembre 

2014); 

 100 fr. pour l'engagement d'une personne pour effectuer un pré-nettoyage 
des armoires dans un état inacceptable, soit cinq heures à 20 fr.; 

 289 fr. pour les clés d'entrée et des locaux; 

 77 fr. 90 pour des rayonnages; 

 26 fr. pour un câble de réparation; 

 10'500 fr. relatifs à des indemnités pour jour de retard, soit pour le salaire 
versé au personnel empêché de travailler pendant trois jours et demi à raison de 

3'000 fr. par jour; 

 480 fr. pour une imprimante détériorée; 

 360 fr. pour un fax détérioré; 

 650 fr. pour un poste de travail détérioré; 

 1'222 fr. 65 de TVA.  

- 11/82 - 

 

C/10235/2016 

Ils demandaient également qu'un nettoyage à fond des lieux et sommaire du 

balcon soit entrepris et que les fils électriques soient sécurisés par des caches.  

Le 12 décembre 2014, la DT a répondu que les parties s'étaient engagées par le 

protocole d'accord à ne pas faire valoir d'autres prétentions. Elle s'est ensuite 

exprimée sur chaque poste réclamé en contestant devoir payer quoi que ce soit. 

Toutefois, sans reconnaissance de responsabilité et par gain de paix, elle 

s'engageait à demandeur aux bailleurs de faire un geste.  

Le 17 décembre 2014, les locataires ont campé sur leur position. 

k. Le 7 janvier 2015, les travaux ont débuté sur l'immeuble sis no. ______, rue 
1______ par le percement des façades et la découpe des nouvelles fenêtres. 

Les locataires se sont plaints, dès le 13 janvier 2015, auprès de la DT du fait que 

les travaux étaient effectués sans préavis et généraient beaucoup de bruit, les 

empêchant de travailler. Ils ont précisé qu'il n'avait jamais été prévu que des 

travaux soient entrepris dans cet immeuble avant qu'ils ne réintègrent leur arcade 

et que les engagements pris dans la convention du 14 août 2014 n'étaient pas 

respectés. Ils ont donc exigé que les travaux cessent jusqu'à ce qu'une solution soit 

trouvée à propos d'une indemnisation portant sur les nuisances auxquelles ils 

étaient exposés depuis leur emménagement dans les locaux de remplacement. 

La DT a répondu que les travaux se déroulaient selon le planning transmis aux 

locataires dès le démarrage du chantier et étaient exécutés selon les règles de l'art, 

ce que l'inspection des chantiers, dont l'intervention avait été requise par les 

locataires, avait confirmé. Il n'avait jamais été question de ne pas commencer les 

travaux sur le no. ______, rue 1______ avant que les locataires ne réintègrent leur 

arcade. Leur comportement était chicanier et avait changé depuis le refus des 

bailleurs d'entrer en matière sur d'éventuelles indemnisations. 

l. En parallèle, la DT a souhaité planifier l'aménagement de l'arcade. 

Le 13 février 2015, elle a sollicité des locataires une rencontre afin de discuter de 

l'aménagement et des finitions des futurs locaux ainsi que l'approbation des plans 

définitifs et du projet de cuisine, de l'implantation des toilettes, du planning des 

travaux au no. ______, rue 1______ et du retour dans l'arcade. Selon le plan 

définitif de l'arcade, la partie « bureau » a une surface de 59,7 m2 et la partie 

« restaurant » de 115,9 m2 soit un total de 175,60 m2. 

Le 19 mars 2015, les locataires ont envoyé un plan de la cuisine qu'ils souhaitaient 

voir aménagée dans l'arcade, plan modifiant le plan initial, joint au courrier. Ils 

ont donné des indications précises notamment quant à l'emplacement du passe-

plat entre les deux parties de l'arcade et l'adaptation des installations électriques 

aux installations (four, fourneau à induction, machine à laver, plonge). Selon le 

- 12/82 - 

 

C/10235/2016 

témoin M______, ce plan n'était pas un plan technique et ne correspondait pas à la 

taille de la cuisine. 

m. Le 10 avril 2015, les locataires ont proposé un rendez-vous en présence de leur 
cuisiniste afin de définir les choix de matériaux, finitions et approbation des plans 

définitifs des futurs locaux (restaurant et locaux administratifs), rendez-vous 

accepté par la DT. 

Cette dernière, par courrier du même jour, a précisé la nature des travaux à 

entreprendre dans l'appartement de remplacement : les fenêtres en pignon de 

l'appartement devaient être fermées, une porte-fenêtre devait être créée et le 

balcon devait être coupé. Ces interventions devaient avoir lieu le 30 avril 2015 et 

devaient durer deux jours. Elle indiquait également que les bailleurs étaient prêts à 

faire un geste pour le dédommagement demandé par C______ en lien avec les 

nuisances du chantier, sans reconnaissance de responsabilité. Concernant l'arcade, 

sa surface nette avant les travaux était de 189 m2 et non de 215 m2 comme 

indiqué. Après transformation, cette surface serait de 178 m2, soit une perte 

effective de 11 m2. Finalement, la DT informait les locataires que le plan de la 

cuisine transmis le 19 mars 2015 était inexploitable. Elle demandait à recevoir un 

projet complet. 

A ce courrier était joint le planning des travaux, duquel il ressortait que la 

finalisation des choix et du projet des locataires était prévue début juin 2015, 

suivie des travaux d'aménagement de la partie fiduciaire durant l'été 2015 et du 

déménagement de la fiduciaire fin août 2015, puis de l'exécution de 

l'aménagement de la partie « cuisine » début septembre 2015, les finitions devant 

être terminées à la mi-octobre 2015. 

n. Par courrier du 14 avril 2015, les locataires ont annulé la rencontre au motif 
que les travaux en cours n'avaient pas été stoppés conformément à leur demande. 

Le même jour, ils se sont opposés à tout accès d'ouvriers dans leurs locaux pour 

les travaux sur les fenêtres avant qu'une indemnisation ne soit convenue. A ce 

jour, ils comptabilisaient sept jours d'empêchement de travailler en raison du 

retard du déménagement et des nuisances sonores liées aux travaux. Dès lors, ils 

n'acceptaient pas une nouvelle fermeture de leur bureau pendant deux jours 

supplémentaires sans autre garantie. Ce n'était donc que si toutes les demandes 

d'indemnisation en suspens étaient réglées que l'accès aux locaux serait autorisé. 

Quant à la surface de l'arcade, le contrat de bail indiquait une surface de 215 m2. 

La perte de surface après transformation serait ainsi de 20%. Ils souhaitaient 

toujours que les sanitaires soient installés au sous-sol afin de ne pas perdre 

davantage de surface. Ces sanitaires devaient respecter les normes pour les 

personnes handicapées et être accessibles par un ascenseur. Concernant la cuisine, 

les emplacements des installations figurant sur le plan transmis par leur cuisiniste 

- 13/82 - 

 

C/10235/2016 

devaient être respectés. A défaut, ils étaient ouverts à toute proposition tenant 

compte de leurs besoins. Tout déménagement de la fiduciaire dans l'arcade 

d'origine ne pourrait intervenir sans obtenir de garantie de l'absence de toutes 

nouvelles nuisances une fois l'activité réinstallée. 

o. Le 22 avril 2015, la régie a répondu qu'il n'y avait aucune raison d'arrêter le 
chantier, celui-ci ayant dûment été autorisé. Les bruits générés étaient ceux d'un 

chantier normal. Ils avaient été stupéfaits d'apprendre que les locataires avaient 

empêché les ouvriers d'effectuer leur travail pour le montage de l'échafaudage. Ils 

ne cautionnaient absolument pas le chantage des locataires relatif au paiement 

d'indemnités. Ce n'était ainsi qu'afin de maintenir de bonnes relations et sans 

reconnaissance de responsabilité que les bailleurs avaient accepté de payer une 

indemnité complémentaire, soit 700 fr. pour les deux jours de fermeture du bureau 

pour les travaux sur les fenêtres, car les locataires avaient trois à cinq employés, 

soit une charge salariale mensuelle de 20'000 fr. représentant 666 fr. par jour, 

étant précisé que le rendement ne serait diminué que de 50% le seul jour ouvré 

des travaux. Concernant les réclamations contenues dans le courrier du 

15 novembre 2014, les bailleurs proposaient une indemnité de 3'000 fr. 

Concernant les plans de la cuisine, il était impossible de travailler sur la base de 

plans faits à la main. La régie invitait ainsi une nouvelle fois les locataires à lui 

transmettre des plans professionnels. 

p. Les locataires ont introduit une requête en mesures superprovisionnelles et 
provisionnelles le 24 avril 2015, afin que le Tribunal fasse interdiction aux 

bailleurs de poursuivre les travaux dans l'immeuble sis no. ______, rue 1______ 

consistant notamment à murer les fenêtres et supprimer le balcon de l'appartement 

sis au 5
ème

 étage. 

Par ordonnance du 29 avril 2015, le Tribunal a rejeté la requête en précisant que 

les mesures sollicitées paraissaient manifestement disproportionnées et visaient, 

en définitive, à faire pression sur les bailleurs pour obtenir une indemnisation plus 

élevée que celle proposée. 

q. Le 29 avril 2015, la régie a proposé une indemnité de 3'000 fr. pour le 
dédommagement formulé dans le courrier du 15 novembre 2014 et de 2'000 fr. 

pour les deux jours de travaux sur les fenêtres. 

r. Le 7 mai 2015, les locataires ont informé la régie que les locaux provisoires 
n'étaient plus conformes à l'usage convenu compte tenu des nuisances résultant 

des travaux. Ils mettaient les bailleurs en demeure de proposer immédiatement des 

locaux de remplacement, sous menace de consignation de loyer. 

Le 11 mai 2015, la DT a sollicité des locataires qu'ils communiquent leurs 

disponibilités pour l'exécution des travaux de création de la porte-fenêtre 

consécutivement au murage des fenêtres et de coupage du balcon. 

- 14/82 - 

 

C/10235/2016 

Le 15 mai 2015, les locataires ont réitéré leur demande du 7 mai et précisé que ces 

travaux n'apportaient aucune solution permettant d'exploiter les locaux de manière 

acceptable. 

s. Le 27 mai 2015, Me R______, huissier de justice, a établi un constat de l'état de 
l'appartement. Il a constaté que l'ancien appartement avait été aménagé en bureau 

contenant douze postes de travail. C______ avait précisé que la fiduciaire 

n'employait en moyenne que neuf personnes. Les fenêtres étaient constellées 

d'éclaboussures. Les deux bureaux à l'entrée étaient sombres, une partie du balcon 

était obstruée par des palissades de chantier, des clous et déchets de chantier 

jonchaient le sol. La surface des locaux était de 66.22 m2, sans tenir compte des 

murs. L'arcade était quant à elle en chantier. La surface était de 168,5 m2, dont 

60 m2 de bureaux. Le mobilier et le matériel entreposés étaient endommagés. Le 

constat précise que les mesures ont été réalisées par S______, de la société 

T______ Sàrl, au moyen d'un mesureur à pointeur laser. 

t. Le 17 juillet 2015, la DT a averti tous les locataires que des échafaudages 
seraient installés sur la façade de l'immeuble sis no. ______, rue 1______ du 

17 août au 14 septembre 2015. Par la suite, les travaux de surélévation pourraient 

commencer et dureraient jusqu'aux environs de juillet 2016. 

u. Le 18 août 2015, les locataires ont à nouveau soutenu qu'ils avaient été trompés 
lors de la signature du protocole d'accord car il ne leur avait pas été dit que 

l'immeuble sis no. ______, rue 1______ serait également en travaux durant la 

période transitoire. Il leur avait également été caché que la surface de l'arcade 

serait diminuée de 30%. Ils n'auraient jamais signé la convention en connaissance 

de cause. Cela faisait plusieurs mois qu'ils signalaient à la régie ne plus pouvoir 

travailler dans ces conditions. Ils demandaient une indemnisation et des locaux de 

remplacement de 100 m2 dans le quartier. 

v. Le 21 août 2015, les bailleurs ont reproché aux locataires, par leur obstruction 
au bon déroulement des travaux, d'avoir retardé fautivement ceux-ci, causant une 

perte financière liée à l'immobilisation de l'appartement mis provisoirement à leur 

disposition. Ils les ont en outre mis en demeure de collaborer à l'exécution des 

travaux devant être réalisés dans l'arcade en prenant contact avec la DT et de 

transmettre à cette dernière leurs souhaits quant aux futurs aménagements de 

l'arcade; à défaut, les travaux seraient exécutés à compter du 1
er

 septembre 2015 

dans les règles de l'art. 

Les locataires étaient également sommés de trouver avec la DT une date 

d'intervention pour exécuter les travaux de bouchage des fenêtres sur pignon et de 

création d'une porte-fenêtre sur cour dans l'appartement; à défaut, les fenêtres 

seraient bouchées dès le 7 septembre 2015. 

- 15/82 - 

 

C/10235/2016 

w. Dans sa réponse du 28 septembre 2015, B______ SARL a indiqué joindre à 
son envoi un plan côté établi par un architecte en collaboration avec un cuisiniste 

pour la partie bar-restaurant. Elle a indiqué que le choix des matériaux serait 

réalisé à réception des plans définitifs des locaux remis par les architectes des 

bailleurs; elle attendait de retrouver la surface locative de 215 m2 mentionnée 

dans le bail après la fin des travaux, réservant ses droits de réclamer des 

dommages-intérêts en cas de perte d'espace; l'appartement de 63 m2 mis 

provisoirement à disposition était insalubre et bruyant en raison des nuisances 

générées par les travaux et ne répondait pas à la promesse faite de mettre à 

disposition des locaux d'environ 100 m2 au calme; cela ne justifiait pas le 

paiement de la moitié du loyer payé pour les précédents locaux de 215 m2. Les 

bailleurs étaient mis en demeure de leur mettre à disposition dans les 10 jours 

l'arcade au rez-de-chaussée, le délai de livraison étant largement dépassé, une 

année depuis le début des travaux s'étant déjà écoulée. 

x. Le 6 octobre 2015, la régie a contesté la position des locataires, qui résultait 
d'une mauvaise compréhension de l'accord du 14 août 2014; les plans définitifs 

des locaux leur avaient été remis en août 2014 si bien qu'ils étaient parfaitement 

informés des aménagements devant être réalisés dans les locaux; le retard pris 

dans l'aménagement de ces derniers leur était entièrement imputable en raison 

d'un manque de coopération; la mise en demeure de livrer les locaux dans les 

10 jours était donc « irrelevante et fantaisiste ». 

y. Le 8 octobre 2015, B______ SARL a précisé que le plan qui leur avait été 
remis par O______ était refusé car il ne prenait pas en compte leurs besoins, à 

savoir une surface minimum de 80-90 m2 de bureau et le lieu d'implantation 

souhaité de la cuisine; il n'y avait donc aucun plan d'exécution arrêté avec 

l'approbation des deux parties. 

z. Le 23 décembre 2015, les locataires ont indiqué que la partie « fiduciaire » des 
locaux avaient été amputée de près de 40 m2 pour la création des locaux 

communs de l'immeuble, ce qui conduisait à l'impossibilité de reprendre leur 

activité fiduciaire; les bailleurs étaient mis en demeure de remédier à ce défaut 

dans les 30 jours sous menace de consignation du loyer. 

aa. Le 12 janvier 2016, la régie a contesté cette perte de surface, les surfaces avant 
et après travaux étant identiques à 3-4 m2 près. Le comportement des locataires, 

faisant obstruction au bon déroulement des travaux, avait causé les retards dans 

l'exécution du chantier. 

bb. Le 2 mars 2016, les bailleurs ont été informés par l'Office des autorisations de 
construire (ci-après : l'OAC) que le changement d'affectation de l'appartement de 

4,5 pièces au 5
ème

 étage de l'immeuble sis rue 1______, no. ______ en bureaux 

l'avait été sans autorisation, ce dont ont été informés les locataires le 16 mars 

2016. 

- 16/82 - 

 

C/10235/2016 

Par décision notifiée le 29 juillet 2016, l'OAC a refusé le changement d'affectation 

demandé rétroactivement par les bailleurs par requête du 30 mai 2016 (cause 

A/2796/2016-LDTR), sollicité la remise de l'appartement à son état d'origine et 

prononcé une amende administrative de 20'000 fr. 

Cette décision, sur recours des bailleurs, a été annulée par le Tribunal 

administratif de première instance (TAPI) le 1
er

 décembre 2017. Le dossier a été 

renvoyé au département pour qu'il poursuive l'instruction d'une autorisation de 

maintien à titre précaire, et l'amende a été ramenée au montant de 4'000 fr. 

Par arrêt du 18 septembre 2018, la Chambre administrative de la Cour de justice, 

sur recours du Département du territoire (DT), a annulé la décision du TAPI et a 

confirmé la décision du département de refuser l'autorisation de changement 

d'affectation. L'amende a été confirmée à hauteur de 4'000 fr. 

Le 29 octobre 2018, les bailleresses ont saisi le Conseil d'Etat d'une requête - dont 

ce dernier a accusé réception le 31 octobre 2018 - tendant à obtenir l'autorisation à 

titre précaire de changer provisoirement l'affectation de l'appartement en bureau 

pour la période du 1
er

 octobre 2014 et jusqu'à restitution effective par les 

locataires. 

Les bailleresses ont allégué que par décision du 6 février 2019, non produite à la 

procédure, le Conseil d'Etat avait jugé qu'il n'existait aucun intérêt public ou privé 

prépondérant à accepter le maintien à titre précaire de l'affectation administrative 

de l'appartement, dans la mesure où elles menaient les démarches en vue de 

récupérer l'appartement et que l'autorité compétente avait accepté de surseoir à la 

réaffectation de l'appartement en logement jusqu'à la libération des locaux. 

cc. Par requête déposée le 18 mai 2016 devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l'audience de conciliation 

du 6 juillet 2016 et portée devant le Tribunal le 5 septembre 2016, les locataires 

ont conclu à ce que le Tribunal :  

 réduise le loyer de 30% pour la période allant du 10 octobre 2014 jusqu'à 
la fin du bail temporaire relatif à l'appartement, soit jusqu'au 

réaménagement définitif dans les locaux initiaux, en raison de 

l'insuffisance de la surface des locaux de remplacement par rapport à la 

surface convenue, réduction arrêtée au 31 décembre 2015,  

 condamne en conséquence les bailleurs à leur verser la somme de 
19'236 fr. avec intérêts moyens à 5%,  

 leur accorde une exemption totale de loyer pour la période allant du 
1

er
 janvier 2015 jusqu'à la fin du bail temporaire relatif à l'appartement, 

soit jusqu'au réaménagement définitif dans les locaux initiaux, en raison 

- 17/82 - 

 

C/10235/2016 

de l'insuffisance de la surface des locaux de remplacement par rapport à 

la surface convenue, exemption arrêtée au 31 décembre 2015,  

 condamne en conséquence les bailleurs à leur verser la somme de 
27'480 fr. avec intérêts moyens à 5%,  

 condamne les bailleurs à leur verser la somme de 390'997 fr. avec 
intérêts moyens à 5% dès le 1er avril 2015 à titre de dommages-intérêts,  

 ordonne aux bailleurs d'exécuter, sous menace de la peine prévue à 
l'article 292 CP, le protocole d'accord du 14 août 2014, soit notamment: 

créer deux places de parking pour motos par marquage au sol au fond du 

garage, inscrire comme dépendance du bail, au moyen d'un avenant, les 

deux places de parking pour motos, inscrire comme dépendance du bail, 

au moyen d'un avenant, une cave, créer un WC au sous-sol avec un accès 

sécurisé pour les locataires de la partie bureaux, inscrire comme 

dépendance au bail, au moyen d'un avenant, un WC au sous-sol, installer 

une kitchenette avec évier dans les locaux partie bureaux, attribuer aux 

époux C______/D______ un appartement dans la construction en cours, 

créer et installer, aux frais des bailleurs, un panneau publicitaire 

lumineux qui sera placé au-dessus du bar, installer une banderole sur 

l'échafaudage au nom de l'établissement exploité par les locataires et 

prendre en considération les demandes des locataires s'agissant de 

l'aménagement des nouveaux locaux,  

 condamne en tant que de besoin les bailleurs, sous la menace de la peine 
prévue à l'article 292 CP, à exécuter le protocole d'accord du 14 août 

2014,  

 réserve leur droit d'amplifier leurs conclusions. 

A l'appui de leurs conclusions, les locataires ont allégué que les plans présentés à 

l'occasion de la séance du 9 avril 2014 laissaient apparaître que les aménagements 

du bar nouvellement créé par les locataires et validés par les bailleurs ne seraient 

plus compatibles avec les travaux projetés. Le plan remis par les architectes 

prévoyait de couper la salle de restaurant en deux par un mur. Les locataires 

n'avaient jamais été informés qu'après les travaux, la surface destinée à 

l'exploitation de la fiduciaire allait être réduite de 105 à 60 m2. L'appartement 

remis comme local provisoire pour la fiduciaire était en très mauvais état et d'une 

surface plus petite que prévue. L'état des locaux était peu propice à accueillir la 

clientèle de la fiduciaire, mais les locataires n'avaient rien dit car la situation 

devait durer six mois. Du matériel avait été endommagé lors du déménagement. 

Les frais encourus en raison des problèmes rencontrés lors du déménagement 

s'élevaient à 16'505 fr. 55. L'impossibilité de travailler pendant trois jours avait 

- 18/82 - 

 

C/10235/2016 

engendré un gain manqué qui pouvait être estimé à 21'420 fr., étant précisé que le 

coût salarial et les frais fixes généraux coûtaient par jour 1'583 fr. 63, soit 

5'542 fr. 71 pour trois jours et demi. Ils avaient dû engager un salarié 

temporairement pour rattraper le travail, du 17 octobre au 19 décembre 2014, ce 

qui avait engendré une dépense de 14'240 fr., coût auquel il fallait ajouter le temps 

consacré par D______ pour encadrer l'employé, soit un coût total de 16'160 fr. 

Concernant les travaux, il n'avait jamais été convenu qu'ils commencent au 

no. ______, rue 1______ avant que les locataires ne réintègrent les locaux au 

no. ______, rue 1______. Les travaux engendraient de très importantes nuisances 

et l'ascenseur avait été en panne pendant plusieurs semaines. Selon l'autorisation 

de construire, les travaux impliquaient le départ temporaire des locataires de 

certains étages de l'immeuble no. ______, rue 1______. Les bailleurs n'avaient 

jamais exigé le départ des locataires, ne serait-ce que pendant un mois, dans un 

appartement de rocade. D'importants travaux avaient été réalisés le 14 avril 2015, 

engendrant deux jours de non exploitation de la fiduciaire et une perte de gain de 

6'000 fr. Les nuisances sonores provenaient de marteaux-piqueurs, de foreuses, de 

scies industrielles, de carotteuses, de perceuses et d'autres machines de chantier. 

Plusieurs clients de la fiduciaire s'étaient plaints des conditions de réception dans 

les bureaux, vu l'absence de confidentialité et au sujet du retard pris dans le 

traitement des dossiers et vu le vacarme incessant. Ils ne disposaient plus que de 

30 m2 dans l'appartement pour travailler car deux pièces n'avaient plus de 

fenêtres. De plus, à cause des travaux, l'appartement avait été amputé d'une partie 

et ne mesurait plus que 59.7 m2. 

Les locataires estimaient avoir été empêchés de travailler pendant 17 jours et demi 

entre le 1er octobre 2014 et le 1er juin 2015 (3 jours et demi du 13 au 16 octobre 

2014 à cause de la non-conformité des installations électriques, 5 jours du 7 au 

13 janvier 2015 et 2 jours les 24 et 25 février 2015 à cause du percement des 

fenêtres des étages inférieurs, 7 jours du 5 au 13 mai 2015 à cause du bruit des 

marteaux-piqueurs pour enlever le balcon en pignon et construire un mur cadrant 

les fenêtres). En outre, des travaux causant moins de nuisances mais empêchant 

les locataires de travailler avec une diminution de productivité d'au moins 30% 

avaient été réalisés pendant 10 jours du 14 au 28 janvier 2015, 32 jours du 

19 mars au 4 mai 2015, 10 jours du 18 au 31 mai 2015 et 71 jours du 1
er

 juin 2015 

au jour du dépôt de la demande.  

A cause de cette situation, la fiduciaire avait perdu des clients. Du fait de la 

mauvaise signalétique, des clients s'étaient perdus ou avaient été découragés par 

l'absence d'ascenseur. De plus, plus aucun client spontané ne s'était présenté. 

A cause des travaux, les locataires avaient pris un retard considérable dans le 

traitement de dossiers. Dès le mois de mai 2015, il était devenu impossible de 

s'entendre dans les locaux et il était impossible de recevoir des clients. Nombre de 

clients et employés avaient écrit des attestations pour se plaindre de ces 

- 19/82 - 

 

C/10235/2016 

conditions; le conseil fiscal de B______ SARL avait démissionné. De plus, cette 

dernière risquait des amendes administratives de l'OCIRT, car elle faisait 

travailler trop de personnes dans une surface non conforme et trop exigüe (63 m2 

pour 11 postes de travail). Elle employait neuf personnes au 30 septembre 2015, 

A______ SARL en employait deux et trois auxiliaires avaient dû être engagés 

pour rattraper le retard. Les locataires avaient subi un préjudice de 22'365 fr. et de 

340'330 fr. pour les années 2014 et 2015, représentant le surcoût des sous-

traitants, les frais relatifs au salaire pour le nettoyage, l'engagement de personnel 

supplémentaire, les heures supplémentaires et pendant le weekend, le dommage 

au matériel.  

Ils avaient subi un gain manqué pendant les jours de fermeture, pouvant être 

calculé à 6'120 fr. par jour, et une perte de productivité de 30% pendant certains 

jours, chiffrée à 95'472 fr. (52 jours entre le 14 janvier et le 31 mai 2015 x 1'836 fr 

[6'120 fr. x 30%]) et 130'356 fr. (71 jours entre le 1
er

 juin et le 7 septembre 2015 x 

1'836 fr.). Finalement, ils avaient subi une perte liée à la non-exploitation du bar 

avec une perte de bénéficie estimée à 37'866 fr. et divers dégâts matériels pour un 

total de 2'531 fr. (nettoyage, réalisation de clés, achats de rayonnage et câble, 

couverture dégâts du fax, imprimante et poste de travail informatique cassés). 

A l'appui de leurs allégations, les locataires ont produit les nombreux échanges de 

correspondance, les plans produits pour l'obtention des autorisations de construire 

et de nombreuses attestations de clients et d'employés se plaignant des conditions 

de travail. 

dd. Dans le cadre d'un recours (cause A/1197/2016 ; A/1499/2016 LCI) déposé 
par les locataires pour déni de justice du département (ex-DALE) pour avoir tardé 

ou omis de répondre à leurs doléances en lien avec le chantier, le Tribunal 

administratif de première instance, par décision du 6 juin 2016 (JTAPI/572/2016), 

a constaté l'absence d'irrégularités dans l'exécution du chantier, relevant que le 

DALE s'était assuré, par l'intermédiaire de l'inspection des chantiers - qui 

surveillait l'exécution des travaux depuis le commencement sans toutefois avoir 

constaté des irrégularités particulières - et du Service de l'air, du bruit et des 

rayonnements non ionisants (SABRA), de la conformité du chantier avec les 

règles applicables, ces deux instances ayant confirmé l'absence d'irrégularités. 

ee. Par courrier du 23 juin 2016, en réponse à une demande des locataires du 
8 juin 2016 quant à la date de réintégration de l'arcade et à la remise des plans des 

locaux, la régie a proposé une séance rapide avec la direction de chantier et que 

les locataires fassent abstraction de leurs prétentions financières à ce stade. Elle a 

précisé que la perte de surface de quelques mètres carrés au rez-de-chaussée était 

compensée par la création de sanitaires au sous-sol. 

- 20/82 - 

 

C/10235/2016 

Elle a remis aux locataires des plans d'exécution des locaux datés du 2 décembre 

2014 dont il ressort que la surface nette de l'arcade au rez-de-chaussée avant 

travaux de 190,6 m2 était réduite à 175,6 m2 après travaux. 

ff. A compter du 30 juin 2016, les locataires ont bloqué la poursuite des travaux 
devant être réalisés dans les appartements sis au-dessus de celui mis 

provisoirement à leur disposition au no. ______, rue 1______, ceux-ci consistant 

en la pose de pointelles sur leur balcon permettant de supporter le coffrage et le 

bétonnage du balcon du logement du 6
ème

 étage. 

Par ordonnance rendue sur mesures provisionnelles du 14 juillet 2016, le Tribunal 

a ordonné aux locataires de laisser libre accès à la terrasse/balcon de leur 

logement pour permettre la construction des balcons des appartements sis au 

6
ème

 étage de l'immeuble et de restituer les éléments matériels de chantier qu'ils 

s'étaient illégitimement appropriés. 

Les travaux ont finalement pu être exécutés dans le courant du mois de juillet 

2016. 

Cette décision a été confirmée par la Cour, suite à l'appel des locataires déposé le 

18 juillet 2016 dans lequel les locataires évoquaient des « promoteurs véreux », 

des « architectes menteurs » et des faux témoignages des représentants de la régie 

et des bailleurs. 

gg. Le 22 juillet 2016, la régie a mis en demeure les locataires, en particulier 
C______, de cesser de tenir des propos insultants, calomnieux, diffamants et 

attentatoires à l'honneur des propriétaires et des collaborateurs de la régie, ceux-ci 

étant traités de « menteurs », « espèce de salopards », « promoteurs véreux » et 

accusés de faux témoignages, sous menace de résiliation immédiate du bail selon 

l'art. 257f al. 3 CO. 

hh. Courant septembre 2016, les parties ont repris leurs discussions pour se mettre 
d'accord sur la configuration future des locaux en vue d'arrêter un plan d'exécution 

définitif de ceux-ci. Le 22 septembre 2016, trois variantes d'aménagement des 

locaux étaient proposées à la DT par B______ SARL se fondant sur les plans 

reçus. 

ii. Les discussions n'ont pas abouti, chaque partie rendant responsable l'autre d'un 
manque de collaboration; la régie a alors informé les locataires le 10 octobre 2016 

que les travaux d'aménagement de l'arcade, en raison de l'annulation, par les 

locataires, d'un rendez-vous le 3 octobre 2016 devant permettre de finaliser 

l'aménagement des locaux et faute d'indication permettant de les exécuter selon la 

volonté des locataires, seraient terminés, « selon des choix standards » et les clés 

d'accès remises le 25 novembre 2016; les locataires étaient en outre mis en 

demeure de restituer l'appartement mis provisoirement à leur disposition d'ici le 

- 21/82 - 

 

C/10235/2016 

1
er

 décembre 2016, l'activité fiduciaire pouvant être déployée dans les nouveaux 

locaux. 

Le 24 octobre 2016, les locataires ont contesté certains propos de la régie, 

estimant les plans remis par les architectes inutilisables et l'ont avertie qu'ils lui 

adresseraient leur demande concernant les travaux devant être exécutés et les 

conditions qui devraient être respectées pour que les locaux soient considérés 

comme livrés. Les locataires ont refusé de prendre possession des clés de l'arcade 

le 25 novembre 2016. 

jj. Par mémoire réponse du 28 novembre 2016, les bailleurs ont conclu à ce que le 
Tribunal déboute les locataires de leurs conclusions.  

Ils ont notamment allégué que le bail indiquait en effet une surface de l'arcade de 

215 m2 mais qu'intra-muros et sans tenir compte du porche d'entrée et de la 

structure, la surface était de 180 m2. Lors de la séance d'information, les deux 

chantiers de surélévation avaient été expliqués aux locataires. A cette époque, le 

bar n'était aucunement aménagé et encore moins en activité. Il n'avait jamais été 

convenu que les locaux loués seraient par la suite séparés en deux parties. 

L'appartement n'était certes pas nettoyé lors du déménagement mais un coup de 

chiffon sur les étagères suffisait. De plus, les problèmes d'installations électriques 

n'avaient pas empêché les locataires de travailler. Les locataires réclamaient le 

salaire de tous leurs employés à 100% alors qu'ils admettaient eux-mêmes que 

certains employés étaient engagés à temps partiel. Ils réclamaient le salaire 

d'employés qu'ils avaient dû engager en plus pour rattraper le retard alors que ces 

employés venaient d'autres sociétés appartenant aux époux C______/D______. 

Les travaux projetés des fenêtres et du balcon ne nécessitaient pas le départ des 

locataires et dans tous les cas, ces travaux n'avaient pas pu être réalisés. 

L'exécution de ces travaux n'avait causé de problème à aucun autre locataire. Les 

locataires ne pouvaient pas se plaindre que les locaux étaient trop sombres alors 

qu'ils s'étaient eux-mêmes opposés à la création d'une porte-fenêtre. Les locataires 

expliquaient employer sept personnes au moment du transfert dans l'appartement 

de remplacement, dont certaines à temps partiel, soit quatre personnes à temps 

complet : les 4,5 pièces à disposition suffisaient pour les accueillir de manière 

adaptée. La perte de clientèle des locataires n'était pas due à l'état des locaux et au 

manque de visibilité. Les attestations produites par les locataires avaient 

probablement été dictées par eux, ne reflétaient qu'une partie des faits et 

contenaient des informations contradictoires, notamment le fait que les locaux 

étaient inutilisables alors que les locataires alléguaient une perte de productivité 

de 30%. Les bilans et fiches de salaires produits par les locataires étaient des 

documents internes, sans valeur, et non signés. Il appartenait aux locataires de 

s'adapter aux plans des bailleurs et non le contraire, ceux-ci ayant été visés ne 

variteur par le département et nécessitant d'être suivis sous peine d'amende. Le 

Protocole d'accord avait été longuement négocié pendant près de 4 mois, depuis la 

- 22/82 - 

 

C/10235/2016 

séance de présentation des travaux en avril 2014; il couvrait toutes les prétentions 

que pouvaient faire valoir les locataires en lien avec les travaux dans les 

immeubles sis rue 1______, no. ______, y compris le déplacement temporaire des 

locataires dans l'appartement de remplacement et la libération de l'arcade rue 

1______ , no. ______ pendant les travaux. 

kk. Le 1er décembre 2016, les locataires ont informé la régie que les travaux 
n'étaient pas terminés, que ceux effectués l'étaient en violation du Protocole 

d'accord, que les locaux présentaient de nombreux défauts et qu'ils étaient en outre 

inexploitables notamment en l'absence de toute autorisation de construire délivrée 

par le département; leur prise de possession était refusée, tout comme la libération 

de l'appartement mis à disposition au 5
ème

 étage. 

ll. Le 9 décembre 2016, les locataires ont été sommés de réintégrer l'arcade d'ici le 
vendredi 16 décembre 2016 et de restituer l'appartement d'ici le 21 décembre 

2016, sous menace de résiliation immédiate du bail en application de l'art. 257f 

al. 3 CO. 

L'activité fiduciaire pouvait parfaitement être exercée, tout comme l'exploitation 

d'un restaurant avec offre d'une restauration froide qui faisait déjà l'objet d'une 

autorisation par le département. 

mm. Le 19 décembre 2016, les locataires ont pris possession de l'arcade. 

Ils ont informé la régie le 22 décembre 2016 que l'arcade était inutilisable et 

inexploitable (absence d'autorisation du département, cuisine non conforme car 

dépourvue de fenêtre donnant sur l'extérieur, absence de sortie de secours, arcade 

inaccessible au public, porte d'entrée non sécurisée et défectueuse, absence de 

hotte d'aspiration et de ventilation dans la cuisine, réduction de la surface de 

215 m2 à 165 m2 en violation de l'accord du 14 août 2014, absence de WC 

sécurisés au sous-sol, absence d'une kitchenette dans la partie « bureau » et d'un 

bar avec évier dans la partie « restaurant », absence d'un évier et d'un plan de 

travail dans la cuisine). 

De ce fait, les bailleurs étaient ainsi mis en demeure, dans un délai de 10 jours, de 

déposer une demande d'autorisation conforme au département et de confirmer 

qu'elles exécuteraient leurs obligations conformément au protocole d'accord. Les 

locataires déclaraient en revanche refuser la restitution de l'appartement mis à leur 

disposition. 

nn. Le 13 janvier 2017, la régie a contesté les propos des locataires, estimant que 
l'activité fiduciaire était parfaitement réalisable. Les locataires étaient sommés de 

restituer l'appartement d'ici le 24 janvier 2017. 

Par réponse du 20 janvier 2017, les locataires ont persisté dans la teneur de leur 

précédent courrier et ont confirmé que l'arcade était inutilisable pour une 

- 23/82 - 

 

C/10235/2016 

quelconque activité. L'arcade était inaccessible, le chauffage ne fonctionnait pas et 

il n'y avait pas d'eau dans les salles d'eau. 

Un état des lieux d'entrée contradictoire signé le 19 décembre 2016 entre la régie 

et les locataires était annexé au courrier du 20 janvier 2017. Il y a été annoté que 

l'arcade n'était pas terminée, que le chauffage au sol ne fonctionnait pas et que 

l'employée de régie avait dû répondre à un questionnaire complet répertoriant 

cinquante-deux points en suspens, également signé de sa main. 

oo. Par courrier du 26 janvier 2017, la régie a contesté les défauts allégués, 
relevant que la question de l'activité fiduciaire - qui pouvait parfaitement être 

exercée - devait être distinguée de celle de l'exploitation du restaurant; les 

locataires ne pouvaient ainsi refuser de restituer l'appartement, bénéficiant des 

droits ouverts en matière de garantie des défauts s'ils estimaient que la partie 

« restaurant » ne pouvait être exploitée. Ils étaient donc sommés de restituer 

l'appartement d'ici le 2 février 2017, faute de quoi le bail de l'arcade et de 

l'appartement seraient résiliés avec effet immédiat, en application de l'art. 257f 

al. 3 CO. 

La régie a en outre prétendu que C______ avait fait « sournoisement » signer l'état 

des lieux de sortie, comportant cinquante-deux points, par une gérante technique 

qui ne connaissait pas le fond du litige, l'ensemble des points faisant l'objet de 

revendications contestées et devant être tranchées par le Tribunal dans les 

procédures pendantes. 

Elle s'est ensuite déterminée sur ces cinquante-deux points en les contestant pour 

la plupart. Elle a requis la remise d'un plan technique de la cuisine, nécessaire à 

tout dépôt d'une autorisation de construire, et proposé une réunion sur place le 

3 février 2017. 

pp. Le 18 janvier 2017, l'OCIRT a rendu un préavis défavorable concernant la 
demande des locataires d'aménager des bureaux dans l'arcade. Il y était indiqué 

que dans les plans présentés à l'office le 20 décembre 2016, il était prévu 

d'installer 13 postes de travail dans une surface d'environ 60 m
2
, ce qui ne 

correspondait pas aux exigences légales car chaque poste devait bénéficier d'au 

moins 8 à 10 m
2
 au sol. En outre, le projet présenté ne comportait pas de toilettes.  

Le 24 janvier 2017, l'OCIRT a confirmé sa décision d'approbation des plans du 

restaurant du 28 juillet 2011 qui précisait qu'aucun poste de travail ne bénéficiant 

pas de lumière naturelle ne pouvait être installé dans les locaux. Les nouveaux 

plans présentés, qui, selon les locataires, étaient les plans d'exécution transmis par 

les bailleresses, n'étaient pas conformes aux plans de 2011 ni aux réserves émises 

à ce moment. La cuisine devait présenter une vue sur l'extérieur et des vestiaires 

avec douches devaient être installés. 

- 24/82 - 

 

C/10235/2016 

qq. Par avis officiels notifiés séparément aux locataires le 3 février 2017, les baux 
portant sur l'appartement de 4,5 pièces au 5

ème
 étage de l'immeuble sis no. ______, 

rue 1______ et sur l'arcade de 176,6 m2 sise au rez-de-chaussée des immeubles 

sis rue 1______ no. ______ ont été résiliés avec effet au 31 mars 2017, en 

application de l'art. 257f al. 3 CO. 

Ces congés, motivés en raison du refus de restituer l'appartement de 

remplacement, ont été contestés par les locataires le 2 mars 2017 par-devant la 

juridiction des baux et loyers (C/6______/2017). 

rr. Par avis officiels notifiés séparément aux locataires le 13 mars 2017, le bail 
portant sur l'arcade de 176,6 m2 sise au rez-de-chaussée des immeubles sis rue 

1______, no. ______ a été résilié pour justes motifs, pour le 30 juin 2017, en 

application de l'art. 266g CO; l'avis officiel indique que l'exécution du contrat est 

devenue intolérable pour les bailleresses. 

Ce congé a été contesté le 29 mars 2017 par les locataires par-devant la juridiction 

des baux et loyers (C/6______/2017). 

Par jugement JTBL/205/2019 du 8 mars 2019, le Tribunal des baux et loyers a 

déclaré inefficace ce congé, ainsi que ceux notifiés le 3 février 2017. 

Par arrêt ACJC/1729/2020 du 7 décembre 2020, la Cour de justice a renvoyé la 

cause au Tribunal concernant les deux congés du 3 février 2017, précisant que le 

Tribunal devait dans un premier temps déterminer si les travaux à charge des 

bailleresses à l'intérieur de la zone louée étaient terminés et si celles-ci étaient en 

droit de solliciter des locataires la réintégration de l'arcade et la restitution de 

l'appartement de remplacement. 

Le recours contre cette décision a été déclaré irrecevable par arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_47/2021 du 24 octobre 2022. 

ss. Lors de l'audience du 24 avril 2017, le représentant de la régie a confirmé que 
les parties bailleresses étaient G______ SA, F______ SA et E______ SA. 

Les locataires ont déposé de nouvelles conclusions tendant à : 

Principalement : 

 la constatation de la nullité partielle du protocole d'accord du 14 août 
2014 en tant qu'il portait sur la mise à disposition d'un appartement au 

cinquième étage de l'immeuble sis no. ______, rue 1______,  

 la condamnation des bailleresses à leur restituer la somme de 70'990 fr. 
correspondant aux prestations reçues indûment à ce jour au titre du protocole,  

- 25/82 - 

 

C/10235/2016 

 la condamnation des bailleresses à leur verser la somme de 390'997 fr., 
avec intérêts à 5% dès le 1er avril 2015, à titre de dommages-intérêts pour la 

période allant jusqu'au 31 décembre 2015,  

 réserver leur droit de réclamer la réparation de leur dommage pour la 
période postérieure au 31 décembre 2015 et  

 ordonner aux bailleresses d'exécuter, sous la menace de la peine prévue à 
l'article 292 CP, les termes du contrat de bail et de l'avenant et les termes licites 

du protocole.  

Subsidiairement :  

 la réduction de 30% du loyer dès le 10 octobre 2014 jusqu'au 
31 décembre 2014, 

 la condamnation des bailleresses à leur verser la somme de 2'061 fr., 

 l'exemption totale de loyer dès le 1er janvier 2015 jusqu'à la réintégration 
définitive dans les locaux initiaux dans un état conforme aux autorisations 

administratives et aux termes du contrat de bail, de l'avenant et du protocole et  

 la condamnation des bailleresses à leur verser la somme de 64'120 fr., 

Les bailleresses ont conclu à l'irrecevabilité de ces nouvelles conclusions, 

subsidiairement, à leur rejet. Par ordonnance du 31 mai 2017, le Tribunal a admis 

la recevabilité de ces nouvelles conclusions, la condition de l'existence d'un lien 

de connexité avec la demande initiale étant réalisée. 

tt. Le 18 décembre 2017, les parties ont été entendues par le Tribunal. 

C______ a déclaré que les locataires n'avaient jamais refusé de restituer 

l'appartement mis provisoirement à leur disposition et avaient simplement 

demandé que leur soit installé un bureau et que les déménageurs se chargent du 

déménagement. Le 2 février 2017, les déménageurs ne s'étaient pas présentés, de 

sorte qu'ils avaient dû eux-mêmes déménager du matériel dans l'arcade. Il leur 

fallait un bureau qui puisse comprendre dix personnes à savoir 100 m2; dès que ce 

bureau leur serait fourni, l'appartement serait libéré. L'arcade n'était pas conforme 

aux termes du protocole d'accord du 14 août 2014 et était inexploitable en l'état 

selon l'OCIRT. S'agissant des défauts affectant l'arcade, celle-ci ne disposait en 

particulier pas de boîte-aux-lettres, ni d'installations informatiques ou de 

téléphone. Initialement, les locataires avaient eux-mêmes installé des toilettes au 

rez-de-chaussée, mais cet espace avait été supprimé et les toilettes déplacées; les 

toilettes nouvellement installées par les bailleresses n'étaient pas adaptées pour 

des personnes handicapées. Il manquait des toilettes, un point d'eau et une 
kitchenette dans la partie bureau, les fenêtres fermaient mal et les portes de 

- 26/82 - 

 

C/10235/2016 

secours avaient été emmurées. Pour la partie restaurant, il n'y avait pas de 

fenêtres, la partie cuisine était trop petite et dénuée de ventilation et le bar n'était 

pas au bon endroit. 

C______ a expliqué que B______ SARL avait cessé toute activité fiduciaire pour 

ne conserver que celle de restauration et n'avait plus d'activité dans les locaux du 

5
ème

 étage de la rue 1______, hormis la tenue de la comptabilité; les locataires y 

exerçaient de petites activités pour le compte de A______ SARL ou à titre 

personnel et se trouvaient physiquement dans les locaux de manière alternée 

pendant la semaine et le week-end. La clientèle de B______ SARL et le numéro 

d'appel de celle-ci avaient été cédés à une nouvelle société, U______ SARL 

constituée par son beau-fils, à laquelle elle avait apporté des fonds et qui avait pris 

en location un nouveau local au no. ______, rue 4______, à V______ [GE]. Cette 

fermeture de la fiduciaire s'expliquait par le fait que les locaux n'étaient pas 

exploitables ce qui avait entraîné le licenciement en décembre 2016 de huit 

collaborateurs sur les onze engagés. 

H______, représentant les bailleresses et administrateur de E______ SA, a 

contesté les propos de C______. Selon lui, les déménageurs s'étaient rendus sur 

place; il a contesté que l'appartement du 5
ème

 étage et les locaux au rez-de-

chaussée soient réellement exploités; les locaux au rez-de-chaussée étaient 

équipés d'installations téléphoniques et informatiques; tout était parfait et en 

ordre; C______ s'était opposée au déménagement. Il a précisé qu'il avait été 

proposé, comme indemnisation, d'embellir les locaux; chaque fois que les 

architectes voulaient discuter des finitions avec les locataires, ceux-ci refusaient 

de discuter, de sorte qu'après deux ans d'attente, les bailleresses avaient dû choisir 

elles-mêmes les finitions avec les architectes; les locataires soutenaient 

maintenant qu'il ne s'agissait pas des finitions qu'ils voulaient. Le plan remis par 

les locataires était inexécutable et ne correspondait pas à celui déposé à l'appui de 

l'autorisation accordée et limitée à de la restauration froide; le restaurant n'avait 

jamais ouvert entre 2010 et 2014. En vue de respecter les normes légales, les 

architectes avaient dû déplacer les toilettes au rez-de-chaussée pour répondre aux 

normes pour personnes handicapées. Le protocole d'accord prévoyait la 

renonciation par les locataires à l'installation d'un bar provisoire, précédemment 

autorisée afin d'éviter qu'une indemnité ne soit réclamée pour la perte de 

jouissance du bar; l'assistance qui devait être fournie aux locataires selon ce même 

protocole ne devait pas conduire les architectes à entreprendre eux-mêmes toutes 

démarches. 

Le jour de l'audience, les locataires ont allégué des faits nouveaux et produit des 

pièces nouvelles : un congé, notifié en application de l'art. 257d CO, leur avait été 

notifié le 22 septembre 2017, avec effet au 31 octobre 2017, à la suite d'un avis 

comminatoire daté du 11 août 2017 sollicitant le règlement dans les 30 jours d'un 

arriéré de loyers et charges de 27'440 fr. en lien avec l'occupation de l'arcade et de 

- 27/82 - 

 

C/10235/2016 

l'appartement de remplacement; ce congé avait été contesté le 18 octobre 2017 

(C/7______/2017) au motif qu'aucun loyer n'était exigible, que l'arcade était 

inutilisable, la réduction de loyer accordée dans le Protocole d'accord toujours en 

cours et la durée minimale de six mois d'exploitation des locaux dès la fin des 

travaux intérieurs pas écoulée. 

Les locataires ont également produit des pièces complémentaires dont notamment 

des certificats médicaux et des attestations manuscrites des employés de 

B______ SARL établies le 13 juillet 2016 décrivant les conditions de travail 

difficiles dans l'appartement du 5ème étage, dont les bailleresses ont contesté la 

pertinence dans leurs déterminations du 19 décembre 2017. 

uu. Le 30 janvier 2018, les locataires ont produit des pièces complémentaires, soit 
l'autorisation de construire du 9 août 2012 complète y compris les divers préavis 

rendus, notamment celui de l'OCIRT le 10 août 2011, et les plans, les plans 

soumis à l'OCIRT le 20 décembre 2016 et des photos de l'arcade prises le 

19 décembre 2016; ils ont précisé que bien que seuls les plans de la partie bureaux 

aient été visés ne varietur le 20 décembre 2016, les plans de l'entier des locaux 

avaient été soumis à l'OCIRT. Selon ces plans, la partie bureau était subdivisée en 

une salle de 55,35 m2 et une cuisine de 3,27 m2 et la partie restaurant était 

subdivisée en une salle de 87,33 m2, des toilettes de 8,92 m2 et une cuisine de 

13,8 m2m, soit une surface totale nette de 168,67 m2. Selon le témoin M______, 

seule la première page était tamponnée alors que l'OCIRT tamponnait toutes les 

pages ce qui démontrait que les autres pages n'avaient pas été soumises à ce 

dernier. 

Le 6 février 2018, les bailleresses ont allégué qu'il ressortait de l'autorisation de 

construire du 9 août 2012 (APA 2______-1) et du préavis de l'OCIRT du 10 août 

2011 que les locataires avaient été autorisés à servir uniquement de la cuisine 

froide. Cette autorisation était devenue caduque au moment de la signature du 

protocole d'accord. Le dossier de demande déposé par les locataires auprès de 

l'OCIRT était incomplet. Dans tous les cas, l'autorisation avait été refusée car le 

projet n'était pas conforme au droit et non à cause d'un défaut affectant l'arcade. 

En effet, les locaux avaient été loués en une seule partie et si les locataires 

souhaitaient subdiviser les locaux, ils devaient le faire dans le respect des normes 

légales. De plus, le projet présenté faisait état de quinze postes de travail alors que 

les locataires avaient toujours allégué employer dix personnes. Les photos 

produites par les locataires l'avaient été hors délai et devaient être déclarées 

irrecevables. Elles étaient de toute façon non datées. Finalement, les bailleresses 

ont précisé que C______ et D______ étaient copropriétaires d'un bien dans 

l'immeuble sis no. ______, rue 4______ à V______, immeuble dans lequel la 

société U______ SARL avait son siège, société dont C______ était devenue 

l'unique propriétaire le 18 janvier 2017 et dont le gérant était son fils, W______. 

- 28/82 - 

 

C/10235/2016 

Les bailleresses ont produit des pièces complémentaires, soit notamment des 

extraits du Registre foncier et du registre du commerce de différentes sociétés 

dans lesquelles la famille X______ était active (U______ SARL, B______ SARL, 

Y______, X______ et X______ - SNC). 

Le 16 février 2018, les locataires ont confirmé que l'autorisation de construire de 

2012 ne concernait que de la cuisine froide. Le Protocole d'accord prévoyait à ses 

articles 4 - ce dernier se référant au conduit de ventilation du restaurant avec sa 

hotte - et 10 de modifier l'autorisation de construire afin de permettre la 

préparation de cuisine chaude. Il était contesté que cette autorisation de construire 

fusse caduque lors de la signature du Protocole d'accord car l'avis d'ouverture de 

chantier avait été fait et datait du 10 mars 2014. C'étaient la diminution de surface 

et l'absence de toilettes côté bureau qui avaient directement été à l'origine du refus 

de l'OCIRT. Quant au nombre de places de travail, les locataires ont relevé que le 

bail n'avait été signé que par B______ SARL. 

Les locataires ont produit l'avis d'ouverture du chantier du 10 mars 2014. 

vv. Par requête datée du 12 janvier 2017 - mais portant un accusé de réception du 
Département du 6 février 2018 -, les bailleresses ont déposé une demande 

complémentaire à l'autorisation de construire DD 5______-1 prévoyant 

notamment la modification des sanitaires de l'arcade et la fermeture des accès de 

l'arcade aux locaux communs. Le plan d'exécution joint à la requête, daté du 1er 

février 2018, fait état d'une surface totale de 169,9 m2 incluant la création de deux 

sanitaires au rez et qui représente la configuration actuelle de l'arcade. 

Les enquêtes (témoins O______ et M______) ont confirmé que les sanitaires au 

sous-sol avaient été déplacés, sur demande du propriétaire, au rez-de-chaussée de 

l'arcade dans le cadre de cette demande complémentaire. Cette modification 

portait également sur la fermeture des accès aux communs de toute l'arcade. Il y 

avait effectivement eu une surface de l'ordre de quelques mètres carrés d'emprise 

de la nouvelle cage d'escaliers sur la surface de l'arcade. Pour compenser, les 

locataires s'étaient vu attribuer un local équipé pour l'installation de sanitaires au 

sous-sol, qui finalement avaient été créés dans l'arcade sur demande du 

propriétaire. La modification par rapport à l'arcade ne concernait que les WC et 
l'accès par le restaurant : les portes donnant sur le hall d'entrée et permettant 

l'accès au sous-sol avaient été obstruées afin d'éviter qu'il y ait du passage. Il 

s'agissait d'une mise à jour des plans. Les issues de secours donnaient dans la rue 

mais non pas dans le hall d'entrée de sorte que l'accès qui avait été obstrué n'était 

pas nécessaire. Les locataires n'avaient pas été consultés avant le dépôt de cette 

demande car le contact avec C______ était rompu. Toutefois, la modification 

concernant les WC pouvait être enlevée en tout temps.  

- 29/82 - 

 

C/10235/2016 

L'autorisation a été délivrée le 4 avril 2019 par le département, assortie d'une 

amende administrative de 1'500 fr. dès lors que les travaux faisant l'objet de la 

demande avaient déjà été engagés. 

ww. Dans son ordonnance du 2 janvier 2018, le Tribunal a décidé de faire droit 
aux demandes des parties de produire des pièces complémentaires et à l'audition 

de dix-sept témoins, tout en réservant l'admission d'autres moyens de preuves; il a 

ensuite ordonné la clôture de la phase d'administration des preuves le 

24 novembre 2020. 

xx. Le 19 février 2018, les locataires ont produit, sur requête du Tribunal, une 
facture des Services Industriels de Genève (SIG) portant sur l'appartement de 

4,5 pièces pour un montant de 481 fr. 76 TTC pour la période du 3 janvier au 

14 décembre 2017 (consommation effective de 2'024 kWh). 

yy. Lors de l'audience du 9 avril 2018, M______ a déclaré qu'il n'avait jamais pu 
affirmer aux locataires qu'ils pourraient réintégrer l'arcade après dix mois car les 

travaux sur la structure duraient 7 ou 8 mois et les travaux d'aménagement 

dépendant de la volonté des locataires devaient eux aussi durer 6 à 8 mois. Ils 

avaient fait une séance avec C______ pour lui montrer le projet, discuter d'un 

protocole d'accord et du déménagement. A cette occasion, ils lui avaient soumis 

les plans d'autorisation. Ces plans avaient été remis à plusieurs reprises aux 

locataires, notamment par courrier et par e-mail et également à leur précédent 

avocat, car les locataires devaient leur faire part des aménagements souhaités par 

rapport à ces plans. L'appartement prêté aux locataires devait faire l'objet de 

travaux après restitution par les locataires. Il s'agissait notamment de créer une 

ouverture côté cour dans cet appartement. Cette ouverture avait été créée dans 

tous les autres appartements et les échafaudages avaient été démontés sans que les 

travaux ne soient achevés dans l'appartement occupé par les locataires. Il s'agissait 

effectivement de travaux bruyants mais pas plus que pour un autre chantier en 

ville. Il comprenait que les locataires aient subi plus de nuisances qu'un locataire 

qui part le matin et revient le soir, vu qu'ils avaient la fiduciaire sur place. 

Concernant la restitution de l'arcade, ils avaient effectué les travaux 

conformément à l'autorisation. L'arcade était équipée mais il manquait 

l'agencement, car ils attendaient toujours des instructions des locataires. Le 

cuisiniste l'avait informé qu'il ne pouvait pas établir la fiche des plans techniques 

dans la mesure où C______ refusait de signer la commande. Ils avaient posé sur le 

sol de l'arcade de grands carreaux de faïence, équipé l'arcade partout avec des 

points lumineux, car ils ne savaient pas où les locataires souhaitaient ces points 

lumineux. Ils avaient également tiré toute la puissance possible en alimentation 

d'eau. Le litige avec C______ était dû au fait que certains détails la dérangeaient. 

A titre d'exemple, s'agissant de la vitrine côté Cluse, elle aurait souhaité une porte 

fenêtre comme c'était le cas auparavant mais ceci était toutefois contraire à la loi. 

L'arcade avait été livrée en décembre 2016. Il était difficile de dire combien de 

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temps ils avaient perdu suite au manque de décisions de C______ mais si les 

décisions avaient été prises, il aurait pu tenir les délais à plus ou moins un mois. 

Ils avaient deux à trois mois de retard sur le chantier global en raison des mesures 

de sécurité qui avaient été imposées concernant la mise en œuvre du chantier avec 
des locataires sur place. A un moment donné, il avait dû faire un choix. Il avait 

décidé d'uniformiser les sols avec les autres arcades, de peindre tous les murs en 

blanc et d'installer des appareils sanitaires d'une gamme supérieure pour qu'on ne 

puisse pas lui faire de reproches après coup. Il était vrai que le protocole d'accord 

prévoyait des toilettes au sous-sol, mais ils les avaient installées au rez-de-

chaussée pour des questions de sécurité et de responsabilité car ils ne voulaient 

pas que la clientèle du restaurant ait accès aux sous-sols communs de l'immeuble. 

Cette surface avait été compensée avec un local au sous-sol dont les clés avaient 

été remises à C______. Le local donné en compensation était plus grand que la 

cave prévue initialement au point 15 du protocole d'accord, ceci pour compenser 

la perte de surface due à l'installation des toilettes au rez-de-chaussée. S'agissant 

des 7 m2 manquants en raison de la création de la cage d'escaliers, ils n'avaient 

pas réussi à parvenir à un accord définitif mais ils étaient disposés à mettre à 

disposition des locataires un local au sous-sol plus grand. A son sens, l'arcade 

avait été construite en conformité aux règles de la construction et aux règles de 

l'art et elle ne comprenait aucun danger pour quiconque. L'arcade était dotée de 

plusieurs prises électriques et au moins d'une prise téléphonique. S'agissant de 

cette dernière, elle était sûrement raccordée mais si tel ne devait pas être le cas, il 

s'engageait à le faire. Actuellement, ils avaient laissé l'arcade entièrement ouverte 

avec la possibilité de la fermer pour séparer la partie bureau et la partie restaurant. 

Dans ce cas, ils avaient prévu un local pour créer des toilettes dans la partie 

bureau. Avant les travaux, l'arcade était séparée en deux parties. Le plan ne 

varietur de l'aménagement de l'arcade avait été produit sous pièce 84 chargé dem. 

Il s'agissait d'une demande d'autorisation formulée par les locataires. Les travaux 

de C______, qu'ils avaient fait stopper étaient en relation avec ce plan. Les 

travaux étaient déjà bien avancés lorsqu'ils les avaient stoppés mais ils n'étaient 

pas conformes à la loi. A titre d'exemple, le faux plafond n'était pas conforme d'un 

point de vue acoustique. Lorsqu'il avait voulu reprendre les travaux relatifs à cette 

autorisation, elle était échue vu que C______ avait débuté ses travaux en omettant 

d'ouvrir le chantier. Le protocole d'accord prévoyait effectivement qu'ils devaient 

s'occuper de toutes les autorisations supplémentaires. Toutefois, il ne pouvait pas 

demander d'autorisation sans instruction claire. Plus précisément, il n'avait pas pu 

déposer une telle demande puisque C______ ne lui avait jamais expliqué ce 

qu'elle voulait exactement. La surélévation de l'immeuble n°______ était une 

surélévation standard qui ne nécessitait pas de vider le bâtiment contrairement aux 

n° ______. Seul un départ temporaire des locataires était demandé pour créer une 

ouverture côté cour et la fermeture sur pignon. 

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zz. Lors de l'audience du 11 juin 2018, O______ a déclaré que ses premiers 
contacts avec les locataires remontaient au début des négociations pour le 

déménagement, soit à l'été 2014 sauf erreur. Avant le déménagement, les 

locataires avaient visité l'appartement. Ils avaient refusé l'accès aux locaux pour 

entreprendre les travaux de création d'une porte-fenêtre dans la pièce principale 

ainsi que les travaux sur le balcon. Il n'avait pas rencontré ce genre de problèmes 

avec les autres locataires. Lors de son départ de la régie le 28 février 2018, ces 

travaux n'avaient toujours pas pu être effectués. Des inspecteurs du département 

étaient intervenus sur le chantier à chaque conflit avec les locataires. Les 

conclusions étaient que les travaux respectaient les normes et que les interruptions 

de chantier n'étaient pas justifiées. Le chantier n'avait pas été particulièrement 

bruyant : il s'agissait d'un chantier traditionnel avec l'emploi de marteaux-piqueurs 

lors des démolitions et d'une grue lors des travaux de gros-œuvre pour la partie 
1______, no. ______. Le plan de l'appartement fourni aux locataires avant le 

déménagement était le plan des locaux avant travaux car il mentionnait les 

fenêtres à créer. Concernant l'arcade, au tout début des négociations, il avait 

soumis aux locataires un projet concernant l'aménagement, lequel n'avait jamais 

été validé. Les propriétaires avaient donc donné instruction de terminer les 

travaux selon des choix standards vu qu'ils n'obtenaient pas de réponse des 

locataires. Ces choix concernaient les finitions des sols, murs et plafonds ainsi que 

les sanitaires. L'arcade disposait de prises pour le réseau informatique, d'électricité 

et pour le téléphone si bien qu'elle était équipée pour une utilisation commerciale. 

Elle disposait également de toutes les conduites nécessaires pour l'installation d'un 

restaurant. Elle ne comportait aucun défaut qui empêcherait son exploitation. La 

demande complémentaire visait à formaliser le fait que les WC n'avaient 

finalement pas été installés au sous-sol mais au rez-de-chaussée. Il s'agissait de 

modifications qui avaient été faites en cours de construction. L'accès aux 

communs de toute l'arcade avait été fermé mais de manière provisoire car les 

propriétaires ne souhaitaient pas que les locataires aient accès aux communs. 

Avant les travaux, l'arcade était séparée en deux parties. La kitchenette prévue 

dans le protocole n'avait pas été réalisée mais le local était prévu pour une telle 

kitchenette qui pouvait être installée en tout temps. Elle ne l'avait pas été car ils 

n'avaient aucune instruction des locataires. Il y avait eu une surface de l'ordre de 

quelques mètres carrés d'emprise de la nouvelle cage d'escaliers sur la surface de 

l'arcade. Pour compenser cette perte, les locataires s'étaient vu attribuer un local 

équipé pour l'installation de sanitaires au sous-sol. Il n'avait pas remis la clé de ce 

local aux locataires. Les plans fournis par les locataires concernant la cuisine 

professionnelle ne suffisaient pas pour la construction, il n'y avait pas assez 

d'informations. 

aaa. Lors de l'audience du 17 septembre 2018, Z______, en charge du 
déménagement des locataires de l'arcade à l'appartement, a déclaré qu'il s'était 

occupé de tous les déménagements pendant les travaux et était sur place tous les 

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jours pendant dix-huit mois. Il avait collaboré avec C______. Il n'y avait pas eu de 

problèmes mise à part l'accusation selon laquelle il aurait cassé un fax. Ils avaient 

déménagé au fur et à mesure selon les instructions du fils et de l'époux de 

C______. Le déménagement avait duré environ quatre jours. Il avait lui-même 

nettoyé et préparé l'appartement et le balcon. A la demande de C______, il avait 

laissé certaines affaires dans l'arcade, derrière, dans la partie bureau (armoires, 

coffre, bar, machine à café, vitrine). Ils avaient scotché les affaires. En ce qui 

concerne le déménagement de l'appartement à l'arcade, il s'était rendu au moins 

trois fois sur place sur mandat de la régie tout en avertissant les locataires de ses 

venues et avait amené des cartons vides, mais les locataires n'avaient jamais 

honoré les rendez-vous. Il avait lui-même procédé aux travaux sur les fenêtres en 

pignon pour tous les appartements, sauf celui des locataires. Il n'avait pas utilisé 

de marteaux-piqueurs. Lors de ces travaux, il était resté dans son appartement au 

no. ______, rue 1______, au troisième étage. 

M______ a précisé que s'agissant du point 17 du protocole d'accord, les locaux 

avaient été terminés tel qu'ils le pouvaient. Il fallait encore installer une cuisine et 

faire une demande à l'OCIRT. Pour faire une telle demande, il lui fallait le plan 

technique de la cuisine avec une implantation. Aujourd'hui, la cuisine ne 

présentait pas de vue sur l'extérieur, mis à part le passe-plat, ce qui avait été 

demandé par C______. Dès qu'ils auraient les instructions de la locataire, ils 

feraient le nécessaire pour obtenir une autorisation. L'arcade voisine avait obtenu 

une autorisation de l'OCIRT, alors même que la cuisine était au sous-sol. 

Aujourd'hui, le fait de ne pas avoir obtenu l'autorisation avait non seulement des 

conséquences en rapport avec sa responsabilité qui était engagée tant qu'il n'avait 

pas délivré l'ouvrage, mais il y avait également des conséquences financières dans 

la mesure où il n'avait pas été totalement payé pour cet ouvrage. Concernant le 

chantier, ils n'avaient pas utilisé de marteaux piqueurs pneumatiques, qui étaient 

interdits par la sécurité du chantier. En revanche, il y avait eu du piquage dans le 

sous-sol de l'immeuble voisin lorsqu'ils avaient scié le dallage. Cela avait duré 

deux à trois semaines. Le chantier n'était toujours pas fermé d'un point de vue 

administratif car l'appartement et les finitions de l'arcade des locataires n'étaient 

pas terminés. 

bbb. Le 26 novembre 2018, les locataires ont produit un procès-verbal de 
l'audience de débats principaux du 26 novembre 2018 dans la cause 

C/6______/2017 contenant des déclarations de AA______, de l'OCIRT. Selon ce 

dernier, les premiers plans qui lui avaient été soumis en 2011 étaient conformes à 

la loi, ce qui n'était pas le cas des plans soumis en 2017 car la cuisine n'avait plus 

de vue sur l'extérieur et il n'y avait plus de vestiaires. Il avait tamponné des plans 

en 2011 mais pas en 2017. Les plans soumis concernaient apparemment 

l'ensemble de l'arcade. Il n'avait pas été évoqué qu'une partie de l'arcade devait 

être consacrée à une fiduciaire mais il l'avait lu dans le dossier. Par rapport à 

l'OCIRT, il était possible d'exercer une activité de fiduciaire dans l'ensemble de 

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l'arcade. Il a ensuite confirmé que chaque poste de travail devait disposer d'une 

surface au sol de 8 à 10 m2, 6 m2 s'il n'y avait aucune surface de rangement. En 

outre, il fallait la présence de toilettes dans un rayon de 100 mètres ou au 

maximum à un étage de différence. Selon lui, dans la partie bureau de l'arcade 

actuelle, cinq à huit postes pouvaient être installés. 

ccc. Lors de l'audience du 17 décembre 2018, S______, peintre, a déclaré qu'il 
avait été mandaté pour la réfection et le nettoyage du carrelage au sol dans 

l'arcade en 2009. Sa facture du 10 novembre 2009 (pièce 66 dem.) indiquait une 

surface de nettoyage de 215.30 m2 correspondant à l'arcade, y compris la partie 

bistrot à ouvrir. Ce calcul avait été fait à l'aide d'un télémètre. Il était intervenu 

exclusivement à l'intérieur des murs mais pas dans le porche. Il avait également 

fait des travaux dans le restaurant que les locataires voulaient ouvrir, à savoir la 

construction d'un faux plafond pour l'isolation sonore. Les travaux concernant le 

faux plafond avaient été entrepris aux alentours de 2014. Lors du constat 

d'huissier du 27 mai 2015, C______ lui avait demandé d'effectuer des métrés qu'il 

avait effectués avec un télémètre (infrarouge). Lorsqu'il s'y était rendu, l'arcade 

était en travaux. Il y avait des séparations partout, sans qu'il ne se souvienne si 

l'arcade était physiquement séparée en deux. Il était client de la fiduciaire 

B______ SARL qui s'occupait de sa comptabilité en fin d'année. Il avait été reçu 

quelques fois en tant que client dans l'appartement du 5ème étage et avait constaté 

qu'une fenêtre était murée. Il ne se souvenait plus s'il avait rédigé spontanément 

son courrier de plainte du 15 mai 2015 concernant le retard pris par la fiduciaire 

ou si on lui avait demandé de rédiger ce courrier. 

Q______, informaticien, a déclaré qu'il avait travaillé pour B______ SARL et 

qu'il connaissait ainsi l'arcade, y ayant même sous-loué un bureau, dans la partie 

« bureau ». Il y avait une autre partie qu'il appelait le dépôt mais dans laquelle 

C______ projetait d'ouvrir un lieu dédié à la restauration. Il y avait déjà du 

matériel sur place, notamment une partie comptoir avec une machine à bière et 

des bières entreposées ainsi que d'autres matériels. Ceci remontait aux environs de 

2012/2014. Les deux parties étaient séparées, sans accès intérieur pour passer 

d'une partie à l'autre. Il lui était arrivé d'organiser des événements multiculturels, 

avec musique et portes ouvertes, ainsi que des cours de Salsa dans la partie 

arcade. Les locaux s'y prêtaient bien car ils étaient spacieux. C______ était 

impatiente d'ouvrir la partie dédiée à la restauration. Il s'agissait d'un projet qui lui 

tenait à cœur. Elle avait été freinée pour des raisons administratives. Il avait aidé 
au déménagement, le samedi 11 octobre 2014. Son rôle était d'essayer de mettre 

en place un minimum au niveau informatique. Lorsqu'ils avaient voulu faire le 

branchement, il s'était pris une décharge électrique avec un simple câble Ethernet. 

Appel avait dû être fait à un électricien et il s'était avéré que les prises électriques 

avaient été montées à l'envers. Elles n'étaient pas branchées correctement. 

L'électricien avait en outre ajouté qu'il n'y avait pas assez d'ampérage pour une 

utilisation commerciale avec beaucoup de matériel électronique vu qu'il s'agissait 

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d'un appartement. C'était dangereux. L'électricien avait fait des travaux et par la 

suite, lorsqu'il était revenu, ils avaient été en mesure de brancher ce qu'ils 

voulaient. Les photos versées à la procédure correspondaient à l'état de 

l'installation temporaire qui devait par la suite être mise au propre. Si 

l'appartement avait été équipé de la même manière que l'arcade, il y aurait eu 

beaucoup moins de fils car certains seraient branchés directement au mur. Il y 

avait tout un tableau de distribution de prises réseau dans la partie « bureau » de 

l'arcade. Actuellement, ce tableau de distribution n'existait plus dans la nouvelle 

arcade. Il n'avait pas souvenir que du matériel informatique ait été endommagé 

lors du déménagement. Avant d'être indépendant, il avait une société avec 

W______. Avant le déménagement, ils étaient entre neuf et douze personnes dans 

les locaux. Ces personnes n'étaient pas toutes à plein temps. Il y avait une capacité 

de dix à quatorze postes de travail. Selon son souvenir, tous les postes existants 

avaient été déplacés. Il se souvenait avoir branché en tout cas onze postes de 

travail dans l'appartement. 

ddd. Lors de l'audience du 11 mars 2019, AB______, cuisinier, a déclaré que 
D______ lui avait proposé de prendre en gérance le restaurant qu'il voulait ouvrir 

à la rue 1______. Il s'était rendu sur place trois fois, la première fois, sauf erreur, 

en 2015. Les locaux étaient presque finis, prêts à être ouverts dans les mois à 

venir. Il pensait que toutes les autorisations avaient été récoltées. Il avait prévu de 

gérer le restaurant avec un employé et de garder en parallèle son restaurant actuel. 

Le nouveau restaurant devait s'appeler « AC______ ». Il était prévu d'y réaliser de 

la restauration chaude et des barquettes à l'emporter, l'hôpital et des écoles étant 

proches. Il ne savait pas que C______ n'avait pas d'autorisation pour faire de la 

cuisine chaude. Ce projet était sérieux pour lui et il avait déjà signé les contrats de 

travail. Même sans autorisation pour de la cuisine chaude, il aurait continué le 

projet car l'arcade était très bien placée. Le projet avait ensuite été stoppé à cause 

de la surélévation de l'immeuble. Le projet était censé être reporté de 6 mois mais 

le retard était allé de 6 mois en 6 mois et le restaurant n'avait jamais ouvert. Il s'y 

était rendu une fois pendant les travaux, car la régie avait demandé des plans pour 

la cuisine, la salle et les toilettes. Il s'y était également rendu lors de la remise des 

clés; il avait été constaté que cela ne correspondait pas du tout aux plans qu'ils 

avaient fournis. A la demande de la régie, des plans de cuisine avaient été établis 

par des professionnels à AD______ [France], au Salon International AK______. 

Au départ, les plans qu'il avait fait établir par un ami avaient été estimés non 

conformes par la régie. Les plans produits étaient les plans professionnels. Pour 

lui, ces plans étaient exécutables car les locaux étaient vides. Il y avait juste un 

mur et deux poteaux porteurs. Sur la base de ces plans, il était prévu de cuisiner 

sur place, à savoir de faire de la cuisine chaude. Après les travaux, il n'y avait rien 

d'aménagé. Ce qu'il avait demandé en ouvert était fermé. Il y avait trois prises de 

courant. La porte était condamnée. Là où il voulait mettre la plonge, il y avait le