# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 522df0f3-af02-50ee-b879-83daa6e078fd
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-09-05
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 05.09.2008 A 2008 31
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2008-31_2008-09-05.pdf

## Full Text

A 08 31
2. Kammer 

URTEIL
vom 5. September 2008

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Anschlussgebühren (Pfandrecht)

1. a) Am 7. Juni 2004 erteilte die Gemeinde … der Baugesellschaft … die 

Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf der Parzelle Nr. 

168 in der Gemeinde ... Nach Baubeginn wurde der Baugesellschaft am 13. 

Juli 2004 eine Rechnung für die provisorischen Anschlussgebühren in der 

Höhe von Fr. 71'286.30 zugestellt. Die Belastung erfolgte gestützt auf die 

Bausumme gemäss Kostenvoranschlag, verbunden mit dem Hinweis, dass 

die definitive Abrechnung nach erfolgter Schätzung durch die 

Gebäudeversicherungsanstalt (GVA) angepasst würde. Mit Einschreiben vom 

11. August 2004 machte die Gemeinde die Baugesellschaft mit Verweis auf 

Art. 20 des kommunalen Kanalisations- (KR) resp. Art. 32 des 

Wasserreglements (WR) darauf aufmerksam, dass die für die 

Anschlussgebühren und die Baubewilligung verlangten Beträge bis am 31. 

August 2004 auf dem Konto der Gemeinde gutgeschrieben sein müssten, 

andernfalls der Gemeinderat das gesetzliche Pfandrecht geltend mache und 

die Bauarbeiten einstellen lasse. 

b) Am 13. Juli 2007 erliess die Gemeinde gegenüber … eine Verfügung 

betreffend die Abrechnung der definitiven Anschlussgebühren für das oben 

erwähnte Grundstück. Darin wurden die definitiven Gebühren für den 

Anschluss an die öffentliche Wasser-, Abwasser- und Energieversorgung auf 

der Grundlage der rechtskräftigen Schätzungseröffnung der Kantonalen 

Schätzungskommission 2 vom 18. Juli 2006 erhoben. Unter Berücksichtigung 

des bereits geleisteten Betrages von Fr. 71'286.30 wurde …, als aktueller 

Eigentümer des Grundstücks Nr. 168, zur Bezahlung des Restbetrages von 

Fr. 35'586.25 verpflichtet. Gegen diese Verfügung erhob … am 19. Juli 2007 

Einsprache. Mit Einspracheentscheid vom 21. August 2007, mitgeteilt am 4. 

September 2007, wies die Gemeinde die Einsprache ab und verpflichtete … 

zur Bezahlung des die Anschlussgebühren betreffenden Rechnungsbetrages 

von Fr. 35'586.25. Der Entscheid wurde dem Verfügungsadressaten mitgeteilt 

und erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Am 6. September 2007 

überschrieb … die Liegenschaft Parzelle Nr. 168, Grundbuch Gemeinde …, 

seiner Ehefrau … zum Alleineigentum. 

c) Nachdem die Forderung für die Anschlussbeiträge auch ein halbes Jahr nach 

Rechnungsstellung noch nicht bezahlt war, sah sich die Gemeinde veranlasst, 

am 13. Dezember 2007 gegenüber …, als Grund- und Pfandeigentümerin, auf 

dem Grundstück Nr. 168 ein gesetzliches Pfandrecht in der Höhe von Fr. 

35'586.25 für Anschlussgebühren, Fr. 340.00 für Mahn-, Betreibungs- und 

Zahlungsbefehlskosten sowie 4.5% Zinsen ab 5. Oktober 2007 zu verfügen 

und die Vormerkung im Grundbuch zu verlangen. Diese 

Pfandrechtsverfügung wurde sowohl … als auch … postalisch mitgeteilt resp. 

diesen am 4. Januar 2008 mittels amtlicher Zustellung durch die Stadtpolizei 

Zürich ausgehändigt. 

d) Dagegen erhob … am 4. Februar 2008 Einsprache und beantragte die 

Aufhebung der Pfandrechtsverfügung vom 13. Dezember 2007. Zur 

Begründung machte sie im Wesentlichen geltend, der Einspracheentscheid 

vom 21. September 2007 hätte nicht nur ihrem Ehemann …, sondern auch ihr 

und den übrigen Gesellschaftern der Baugesellschaft eröffnet werden 

müssen. Der Einspracheentscheid verletze das rechtliche Gehör der 

Gesellschafter und sei daher nichtig. Deshalb dürfe auf der Liegenschaft Nr. 

168 kein Pfandrecht eingetragen werden. Zudem sei die Berechnung der 

Anschlussgebühren falsch, weil die Schätzung der GVA nicht zutreffend sei. 

e) Mit Einspracheentscheid vom 17. April 2008 wies die Gemeinde die 

Einsprache ab. In ihrer Begründung führte sie aus, dass die definitiven 

Anschlussgebühren mit Eröffnung der entsprechenden Verfügung fällig 

würden. Im Zeitpunkt der Verfügung betreffend die definitiven 

Anschlussgebühren, am 13. Juli 2007, sei … Alleineigentümer der 

Liegenschaft Nr. 168, Grundbuch Gemeinde …, gewesen. Die Verfügung sei 

deshalb zu Recht einzig ihm eröffnet worden. In seiner Einsprache vom 19. 

Juli 2007 habe er denn auch nicht vorgebracht, die Verfügung hätte weiteren 

Personen mitgeteilt werden müssen. Nachdem … Abgabesubjekt der 

definitiven Anschlussgebühren sei und er Einsprache erhoben habe, sei der 

Einspracheentscheid zu Recht nur ihm eröffnet worden. Daran ändere auch 

die Eigentumsübertragung der Liegenschaft an … vom 6. September 2007 

nichts. Die Vorbringen der Einsprecherin würden sich somit als unbegründet 

erweisen. Betreffend die Rüge der falschen Berechnung der 

Anschlussgebühren sei darauf hinzuweisen, dass die Gemeindebehörde die 

Anschlussgebühren zwingend aufgrund der in Rechtskraft erwachsenen 

Schätzung der Kantonalen Schätzungskommission 2 vom 18. Juli 1006 

festgelegt habe. Den Einspracheentscheid, in welchem die Festlegung der 

definitiven Anschlussgebühren erneut bestätigt worden sei, habe … nicht 

angefochten, weshalb er in Rechtskraft erwachsen sei. 

2. Am 11. Juni 2008 liess … frist- und formgerecht Beschwerde beim kantonalen 

Verwaltungsgericht erheben mit dem Antrag, der Einspracheentscheid vom 

17. April 2008 sei vollumfänglich aufzuheben. Begründend brachte sie vor, 

dass die Baugesellschaft, bestehend aus … sowie …, im Sommer 2005 bei 

Baubeginn Eigentümerin des Grundstücks Nr. 168 in … gewesen sei und als 

Abgabesubjekt die Anschlussgebühren im Betrag von Fr. 71'286.30 geleistet 

habe. Die Verfügung über die definitiven Anschlussgebühren beziehe sich in 

ihrer Berechnung auch auf die Verfügung bei Baubeginn, wo der Anspruch 

über Fr. 71'286.30 entstanden sei. Die Baugesellschaft habe daher ein 

rechtlich geschütztes Interesse an der Verfügung betreffend definitive 

Anschlussgebühren, weshalb ihr diese hätte zur Kenntnis gebracht werden 

müssen. Dasselbe gelte auch für den Einspracheentscheid vom 21. August 

2007. Dadurch dass die betreffende Verfügung und der Einspracheentscheid 

nicht sämtlichen Mitgliedern der Baugesellschaft mitgeteilt worden seien, 

habe die Gemeinde das rechtliche Gehör der Baugesellschaft verletzt. Die 

Verfügung über die definitive Berechnung der Anschlussgebühren und der 

Einspracheentscheid seien daher nichtig und aufzuheben. 

3. Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der 

Beschwerde. Zur Begründung ihres Antrages verwies sie im Wesentlichen auf 

die Ausführungen im Einspracheentscheid. Ergänzend brachte sie vor, dass 

die Rüge der Beschwerdeführerin völlig unbegründet sei. Sie habe nie 

moniert, dass ihr und den übrigen Gesellschaftern der Baugesellschaft die 

Verfügung betreffend die definitiven Anschlussgebühren nie zugestellt 

worden sei, was die Gemeinde im Übrigen auch nicht hätte tun müssen. Es 

sei anzunehmen, dass es der Beschwerdeführerin und ihrem Ehemann 

lediglich darum gehe, die Bezahlung der definitiven Anschlussgebühren 

hinauszuzögern. Aus diesem Grund sei die Beschwerde abzuweisen. 

Bezüglich Parteientschädigung führte die Gemeinde aus, dass es sich 

vorliegend rechtfertige, von der Regel von Art. 78 Abs. 2 VRG abzuweichen 

und die Beschwerdeführerin zu einer angemessenen Parteientschädigung zu 

verpflichten. Die Ehegatten … hätten der Gemeinde in der Vergangenheit 

durch unbegründete Einsprachen erhebliche Kosten verursacht. Auch die 

vorliegende Beschwerde von … erweise sich als völlig unbegründet. Deshalb 

werde beantragt, die Beschwerdeführerin zur Bezahlung einer 

aussergerichtlichen Entschädigung in Höhe von mindestens Fr. 1'500.00 zu 

verpflichten. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren ist der Einspracheentscheid 

der Gemeinde … vom 17. April 2008 und die diesem zugrunde liegende 

Pfandrechtsverfügung vom 13. Dezember 2007. Streitig und zu prüfen ist 

nachfolgend, ob die Gemeinde das rechtliche Gehör der Baugesellschaft 

verletzt hat und ob die von der Gemeinde erlassene Pfandrechtsverfügung 

rechtens ist. 

2. a) Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Verfügung für die definitiven 

Anschlussgebühren vom 13. Juli 2007 für den Anschluss des neu erstellten 

Einfamilienhauses respektive der Einsprachentscheid vom 21. August 2007, 

welche bereits in Rechtskraft erwachsen sind, seien fälschlicherweise nur … 

anstelle der Baugesellschaft zugestellt worden, weshalb die Gemeinde das 

rechtliche Gehör der Baugesellschaft verletzt habe.

b) Die Anschlussgebühr ist eine öffentliche Gegenleistung für die Gewährung 

des Anschlusses an das betreffende öffentliche Leitungsnetz. Als solche ist 

sie eine Benutzungsgebühr im Sinne einer Gegenleistung des 

Grundeigentümers dafür, dass er das Recht erhält, die betreffende Ver- oder 

Entsorgungsanlage zu benützen (BGE 112 Ia 263). Folglich ist der 

Grundeigentümer der betroffenen Liegenschaft Abgabesubjekt, was im 

Übrigen auch in Art. 7 WR festgehalten wird. Art. 31 WR resp. Art. 19 KR in 

Verbindung mit Art. 2 der Gebührenordnung des KR legen fest, dass 

Anschlussgebühren als einmalige Gebühr vom Gebäudeneuwert gemäss 

Schätzung GVA zu entrichten sind. Diese Gebühren sind bei Baubeginn 

aufgrund einer provisorischen Berechung der Gemeinde zu bezahlen. Die 

definitive Festsetzung hingegen erfolgt, sobald die Schätzung der 

Gebäudeversicherung vorliegt und wird mit Eröffnung der entsprechenden 

Verfügung durch die Gemeinde fällig (Art. 32 WR, Art. 20 KR, Art. 2 der 

Gebührenordnung des KR). Da … im Zeitpunkt der von der Gemeinde 

verfügten Abrechnung der definitiven Anschlussgebühren vom 13. Juli 2007 

Eigentümer des Grundstückes Nr. 168 war (vgl. Schreiben des 

Grundbuchamtes Landquart vom 6. August 2008), ist die Verfügung zu Recht 

nur ihm zugestellt worden. Als Eigentümer des Grundstückes Nr. 168 war … 

unbestrittenermassen zur Einsprache legitimiert. Da er als Einsprecher bei 

Erlass des Einspracheentscheides, welcher mangels späterer Anfechtung 

auch in Rechtskraft erwachsen ist, sowohl Adressat als auch Eigentümer des 

betroffenen Grundstückes war, ist nicht nachvollziehbar, weshalb der 

Einspracheentscheid auch der Baugesellschaft hätte zugestellt werden 

sollen. Die Rüge der Beschwerdeführerin, das rechtliche Gehör der 

Baugesellschaft sei verletzt worden, weil ihr die definitive Abrechnung resp. 

der Einspracheentscheid nicht zugestellt worden sei, ist aufgrund des 

Dargelegten unbegründet.  

3. a) Zu prüfen bleibt, ob die Pfandrechtsverfügung zu Recht gegenüber der 

Beschwerdeführerin erlassen wurde. Das Grundpfandrecht ist ein 

beschränktes dingliches Recht an einem Grundstück. Es hat den Zweck, eine 

Kapitalforderung samt Zins zu sichern und gibt dem Berechtigten die 

Befugnis, im Falle der Nichterfüllung dieser Forderung die Verwertung des 

Pfandgegenstandes zu verlangen. Das Grundpfandrecht unterscheidet sich 

von anderen Pfandrechten dadurch, dass das Pfandobjekt gemäss Art. 796 

Abs. 1 Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB; SR 210) ein Grundstück ist. 

Als Grundstücke gelten gemäss Art. 934 und 944 ZGB alle Arten von 

Liegenschaften, die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und 

dauernden Nutzungsrechte und die Miteigentumsanteile bzw. 

Stockwerkeigentumsanteile an Grundstücken (Lötscher, Das Grundstück als 

Gegenstand von Grundpfandrechten, in: Peter Gauch [Hrsg.], Arbeiten aus 

dem juristischen Seminar der Universität Freiburg Schweiz, Freiburg 1988, S. 

39). Das Grundpfandrecht ist einerseits ein dingliches Recht, welches auf die 

Sache selbst greift, andererseits eine Belastung des Eigentums. Demzufolge 

kann es grundsätzlich nur vom Eigentümer der Sache eingeräumt werden. In 

Ausnahmefällen, z.B. bei der Entstehung unmittelbarer gesetzlicher 

Grundpfandrechte, erfolgt die Belastung des Eigentums unmittelbar von 

Gesetzes wegen (Lötscher, a.a.O., S. 140). Art. 836 ZGB überlässt es dem 

kantonalen Recht, weitere unmittelbare gesetzliche Grundpfandrechte für 

Forderungen aus öffentlich-rechtlichen oder anderen für die Grundeigentümer 

allgemein verbindlichen Verhältnisse vorzusehen. Der Kanton Graubünden 

hat in Art. 130 EGzZGB geregelt, dass ein gesetzliches Pfandrecht zu Lasten 

des betroffenen Grundstückes nur dann bestehe, wenn es vom kantonalen 

Recht vorgesehen sei. Gemäss Art. 131 Abs. 2 Ziff. 2 EGzZGB besteht ein 

allen anderen Pfandrechten vorgehendes Pfandrecht u.a. für die auf 

Liegenschaften und Gebäulichkeiten entfallenden Beiträge an öffentliche 

Unternehmungen wie z.B. Flusskorrektionen, Wildbachverbauungen, 

Verkehrsanlagen, Wasserversorgungen, Kanalisationen, elektrische Anlagen, 

Quartierplanungen, Baulandumlegungen und dergleichen. Macht die 

Gemeinde ein gesetzliches Pfandrecht gegenüber einem Grundeigentümer 

geltend, so hat sie eine anfechtbare Pfandrechtsverfügung zu erlassen. Diese 

ist kurz zu begründen und hat insbesondere den Pfandeigentümer, den 

Pfandgegenstand, die pfandgesicherte Forderung samt Zins und Kosten, den 

Schuldner der öffentlichen Forderung zu bezeichnen und eine 

Rechtsmittelbelehrung zu enthalten (Art. 133 Abs. 1 und 2 EGzZGB).

b) Die Pfandrechtsverfügung der Gemeinde vom 13. Dezember 2007, welche 

sich auf Art. 35 WR resp. 21 KR stützt, basiert auf der definitiven 

Rechnungsverfügung vom 13. Juli 2007 resp. auf dem diese bestätigenden 

und rechtskräftigen Einspracheentscheid vom 21. August 2007. Es gilt folglich 

festzuhalten, dass die Gebühren spätestens Ende August 2007 fällig waren 

bzw. in diesem Zeitpunkt vom Abgabesubjekt hätten beglichen werden 

müssen. Die Gemeinde war somit berechtigt, am 13. Dezember 2007 vom 

Pfandrecht Gebrauch zu machen. Wie bereits vorstehend ausgeführt, stellt 

die Errichtung eines Grundpfandrechts eine Beschränkung des Eigentums 

dar. Von dieser Eigentumsbeschränkung ist der Eigentümer des betreffenden 

Grundstückes betroffen, weshalb er auch Adressat der Pfandrechtsverfügung 

ist. Gemäss Schreiben des Grundbuchamtes Landquart vom 6. August 2008 

war die Beschwerdeführerin im Zeitpunkt des Erlasses der 

Pfandrechtsverfügung Eigentümerin des Grundstückes Nr. 168 in der 

Gemeinde ... Folglich hat die Gemeinde die Pfandrechtsverfügung zu Recht 

gegenüber der Beschwerdeführerin erlassen. 

c) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Verfügung der Gemeinde resp. 

der Einspracheentscheid bezüglich der definitiven Anschlussgebühren 

korrekterweise nur gegenüber … eröffnet und das sich darauf stützende 

gesetzliche Pfandrecht vorliegend zu Recht verfügt resp. ins Grundbuch 

eingetragen wurde. Entsprechend ist der angefochtene Einspracheentscheid 

resp. die diesem zugrunde liegende Pfandrechtsverfügung zu schützen und 

die Beschwerde abzuweisen.

4. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten vollumfänglich 

der Beschwerdeführerin aufzuerlegen.

b) Gemäss Art. 78 Abs. 2 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 

BR 370.100) wird dem Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-

rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen in der Regel keine 

Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegen. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat in ihrem 

Entscheid vom 28. Mai 2008 (1C_82/2008 / 1C_84/2008) ausgeführt, dass die 

Praxis, wonach Parteientschädigungen denjenigen Gemeinden 

zugesprochen wurden, welche infolge ihrer Grösse nicht über eine genügende 

administrative und juristische Infrastruktur verfügten, um ohne Hilfe eines 

Anwaltes zu handeln, sich im Rahmen der Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten nicht mehr rechtfertige. Unter Berücksichtigung 

dieser aktuellen Rechtsprechung und aufgrund der Tatsache, dass im 

vorliegenden Fall kein Grund für eine Abweichung von diesem Grundsatz 

ersichtlich ist, ist der Antrag der Gemeinde abzulehnen. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 230.--

zusammen Fr. 2'230.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. Der Beschwerdegegnerin wird keine aussergerichtliche Entschädigung 

zugesprochen.