# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c76bb2d9-0a6b-556e-ac24-04463730f0f1
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-07-02
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 02.07.2010 80.2010.67
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2010-67_2010-07-02.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2010.67

  	
  Lugano

  2 luglio 2010

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea Pedroli, presidente,

  Stefano Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario

  	
  Antonio Saredo-Parodi

  

 

 

	
  parti

  	
  RI 1 

  RI 2 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  CO 1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso del 19 maggio 2010 contro la decisione del 27 aprile 2010 in materia di IC 2009.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   I
coniugi RI 1, domiciliati a __________ (__________), sono limitatamente imponibili
nel Canton Ticino quali comproprietari di un appartamento in proprietà per
piani (PPP) a __________. Si tratta della quota di PPP n. __________,
corrispondente a 501‰ del fondo
base n. __________. La comunità condominiale ha inoltre una quota di
comproprietà coattiva di una strada, corrispondente ai mapp. n. __________
(1/8), n. __________ (1/5) e n. __________ (1/8).

 

 

                                  B.   Nella
dichiarazione fiscale 2009, i contribuenti attribuivano alla loro proprietà immobiliare
ticinese un valore di stima ufficiale di fr. 388'000.– ed un valore locativo di
fr. 18'000.–. Da quest’ultimo importo chiedevano la deduzione di spese di
manutenzione e gestione per complessivi fr. 7'592.–, corrispondenti alle spese
condominiali pagate nel 2009, compreso il versamento per il fondo di rinnovo. 

 

 

                                  C.   Notificando
ai contribuenti la tassazione IC 2009, con decisione del 9 aprile 2010, l’Ufficio di tassazione di Locarno commisurava il reddito imponibile in fr. 13'700.– e quello
determinante per l’aliquota in fr. 179'700.–. Rispetto alla dichiarazione dei contribuenti, l’autorità fiscale aveva ridotto le spese di manutenzione e gestione dell’immobile a fr. 2'969.–. 

                                         I
contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 9 aprile 2010,
sostenendo che tutte le spese fatte valere costituivano costi di gestione e di manutenzione. 

                                         Con decisione del 27 aprile 2010, l’Ufficio di tassazione aumentava il reddito imponibile a fr. 13'800.–
e quello determinante per l’aliquota a fr. 195'500.–. Rispetto alla decisione impugnata, aveva aggiunto l’indennità per perdita di guadagno (fr. 15'852.–) e la deduzione per spese di malattia e infortunio (fr. 6'169.–). Quanto alle spese di manutenzione dell’immobile, respingeva il reclamo, con la seguente motivazione:

                                         A norma di
legge e giurisprudenza del Tribunale fiscale non tutte le spese condominiale,
fatturate dall’amministratore, sono deducibili. Non lo sono il versamento
annuale al fondo di rinnovamento (500), la quota di spesa per l’illuminazione esterna (1956), tassa acqua (138), spazzacamino (123), spese giardino (154 + 180 + 192),
tassa uso fognatura (107), contributi vari non specificati (1050), tassa
rifiuti (220). Per le altre spese deducibili viene confermata la deduzione di fr. 2'969.

 

 

                                  D.   Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 postulano
nuovamente la deduzione di tutte le spese di gestione e manutenzione dell’immobile, conformemente al diritto federale che vincolerebbe tutti i cantoni.  In
merito alle singole spese, osservano che il versamento al fondo di rinnovo è
previsto dal regolamento condominiale ed il suo impiego è vincolato; le tasse
per acqua e rifiuti sono calcolate in base al valore della casa e non al
consumo; l’importo di fr. 1'050.– si riferisce infine a costi per la manutenzione di una strada privata.

 

 

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Secondo
l'art. 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre
le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il
valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono
la redditività (cfr.Agner/Jung/Steinmann,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.
32 LIFD, p. 219 s.; Känzig, Direkte
Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

 

                                         1.2.

                                         Per
facilitare il lavoro sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti,
invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni
immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento
della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

                                         La deduzione complessiva ammonta:

·       
al 15% del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo, se, all'inizio del periodo fiscale, l'immobile risale al massimo a
10 anni prima; 

·       
al 25% del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo se, all'inizio del periodo fiscale, l'immobile ha più di 10 anni 

                                         (cfr.
art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

 

                                         1.3.

                                         La
suddetta agevolazione entra di regola in considerazione solo per gli immobili appartenenti
alla sostanza privata, ma non per immobili utilizzati da terzi principalmente a
fini commerciali (v. art. 2 cpv. 3 Regolamento cit.).

                                         Il
contribuente che sceglie, o aveva già scelto prima del periodo fiscale 1995/96, il sistema della deduzione delle spese effettive, deve attenersi a questo
sistema per un periodo di almeno dieci anni (art. 2 cpv. 2 Regolamento cit.):
la deduzione complessiva calcolata dal Consiglio di Stato costituisce, in
quanto tale, una deduzione media che raggiunge il proprio equilibrio durante un lasso di tempo prolungato; è per questa ragione che si vuole impedire al
proprietario di passare da un sistema di deduzione all'altro, a seconda della
convenienza (cfr. Känzig, op.
cit., n. 173, p. 662 s.). 

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Nel caso
in esame, i ricorrenti hanno fatto valere le seguenti spese di gestione e manutenzione immobiliari, corrispondenti alla quota delle spese condominiali:

                                         fondo di
rinnovamento                                                       fr.      500.––

                                         illuminazione esterna                                                         fr.   1'956.80

                                         risanamento
approvvigionamento acqua potabile         fr.      463.80

                                         tassa
comunale per l’acqua                                              fr.      138.––

                                         spazzacamino                                                                    fr.      123.––

                                         copertura
tetto                                                                    fr.   1'104.50

                                         giardiniere                                                                           fr.      154.95

                                         giardiniere                                                                           fr.      180.––

                                         tassa
comunale uso fognatura                                          fr.      107.60

                                         giardiniere
                                                                          fr.      192.30

                                         contributo
manutenzione strada coattiva                         fr.     1'050.–

                                         tassa
comunale raccolta rifiuti                                          fr.      220.60

                                         assicurazione edificio                                                        fr.   1'400.60

                                         totale                                                                                    fr.   7'592.25

                                         L’Ufficio di tassazione ha ammesso in deduzione solo le spese per il risanamento dell’approvvigionamento acqua (fr. 463.90), quelle per la riparazione del tetto (fr. 1'104.50) e il premio d’assicurazione (fr. 1'400.60), per un totale di fr. 2'969.–.

                                         Le altre
spese fatte valere dai contribuenti sono state escluse, “a norma di legge e
giurisprudenza”.

 

                                         2.2.

                                         In
effetti le spese di gestione di un immobile (in particolare, quelle per la
pulizia, l'illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile
e quelle per l'acqua potabile e la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese
per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia e possono essere
dedotte dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un
contribuente che a sua volta le trasferisce su una o più persone per cui
costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si verifica nel caso del
proprietario che cede in locazione un immobile e riceve quale corrispettivo la
pigione oltre all'indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il
proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero
traslati sugli inquilini non sono di solito compresi nel calcolo del valore
locativo ed il contribuente che abita la propria casa non ha pertanto il
diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la sentenza CDT n. 80.2002.200
del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre la
sentenza del Tribunale federale del 15 luglio 2005, n. 2A.683/2004, in ASA 77
p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 2.5).

 

                                         2.3.

                                         Anche la
Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del gennaio 2006 distingue, nell'ambito della deduzione delle spese effettive, tra immobili della sostanza
privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e immobili
abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore locativo): in caso
di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili utilizzati dal
proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione  (cfr. Circolare n.
7/2005, cifra 5.4).

 

                                         2.4.

                                         In linea di
principio non sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua, ascensore,
climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento e acqua
calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese di
amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.2.3).

 

                                         2.5.

                                         Venendo
all’esame delle spese fatte valere dai ricorrenti, è dunque ineccepibile la
decisione dell’autorità fiscale, nella misura in cui ha escluso la deduzione delle spese per l’illuminazione esterna (fr. 1'956.80).

                                         Quanto
alle spese per lo spazzacamino (fr. 123.–), si tratta di costi di gestione, che sono a carico dell’inquilino secondo l’art. 257b cpv. 1 CO (cfr. art. 5 dell’Ordinanza
del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali [OLAL; RS 221.213.11]).

                                         La
stessa conclusione vale per le tasse comunali per l’acqua potabile, per l’uso
della fognatura e per la raccolta dei rifiuti. A tale riguardo, lo stesso
Tribunale federale le ha definite spese per il mantenimento privato del
contribuente, come tali non deducibili. Il fatto che, dal punto di vista del
diritto della locazione, tali tasse possano essere messe a carico degli
inquilini è stato considerato un ulteriore indizio del loro carattere di spese
di mantenimento (ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53
= RDAF 2005 II 502 consid. 3). 

                                         2.6.

                                         Diverso
il discorso che concerne i versamenti al fondo di rinnovamento condominiale. 

                                         Nel caso
della proprietà per piani (PPP), i costi per la manutenzione dell'immobile sono
sopportati da persone diverse a seconda che si tratti di parti dello stabile
che sono riservate all'uso esclusivo di singoli condòmini oppure di parti
comuni.

                                         Le spese
per riparazioni e per la manutenzione delle parti di uso esclusivo gravano
direttamente sul singolo comproprietario (articoli 712a e 712b CC); quelle che
invece riguardano parti ed impianti comuni (p. es. rinnovo della facciata o del
tetto, lavori all'impianto di riscaldamento, ecc.) sono di solito finanziate mediante
versamenti annuali al c.d. fondo di rinnovazione (art. 712m cpv. 1 cifra 5 CC).

                                         I
versamenti al fondo di rinnovamento rientrano, di regola, nel novero dei costi
di manutenzione deducibili dal reddito (valore locativo, affitto), purché siano
irrevocabilmente sottratti ai condòmini e possano essere impiegati solo per
futuri costi di manutenzione, vale a dire di riparazione e di rinnovo (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum
Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 6 ad art. 32 LIFD, p.
121; CDT n. 80.97.00086 dell' 8 ottobre 1997 in re J. S., consid. 5.6.2.; inoltre
Circolare n. 7/2005 cit., cifra 2.1; inoltre sentenza CDT n. 80.2001.00057
dell’8 maggio 2001 consid. 3.3.).

                                         Per quanto concerne
l’imposta federale diretta, è la stessa Ordinanza del 24 agosto 1992 dell’AFC
concernente i costi deducibili di immobili del patrimonio privato in materia di
imposta federale diretta (RS 642.116.2) ad affermare che sono deducibili quali
spese di manutenzione i versamenti al fondo di riparazione o di rinnovazione di una comunione di comproprietari, fintanto che detti mezzi sono
impiegati esclusivamente per coprire i costi di manutenzione degli impianti in
comune.

                                         Non vi è
pertanto ragione di negare la deduzione del versamento di fr. 500.– al fondo di
rinnovamento condominiale.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Restano
ancora da esaminare le spese per la manutenzione del giardino (totale fr.
526.–) e della strada in comproprietà coattiva (fr. 1'050.–). Su questo aspetto,
la decisione si è limitata a negarne la deduzione, senza addentrarsi nei
motivi. 

                                     

                                         3.2.

                                         A tale
riguardo, va sottolineato il fatto che, secondo una consolidata giurisprudenza,
le spese per il giardino non sono in linea di principio deducibili: il valore
locativo, che costituisce la base del reddito imponibile del ricorrente, viene
calcolato sulla base del solo valore di stima della casa, senza considerare cioè quello del terreno circostante. Se si concedessero in deduzione le spese relative al
giardino, si otterrebbe dunque un risultato aberrante (cfr. p. es. CDT n.
80.2009.25 del 23 marzo 2009 e la giurisprudenza citata; CDT n. 80.2009.17 del
3 marzo 2009 e la giurisprudenza citata; CDT n.80.2008.96 del 22 ottobre 2008).

                                         Le spese
di manutenzione per il giardino o per piscine, campi da gioco o da tennis ecc.
non sono quindi deducibili quando il valore del giardino o della piscina non si
riflette sul valore locativo (Richner/Frei/Kaufmann,
Kommentar zum DBG, Zurigo, 2003, n. 34 ad art. 32 LIFD, pp. 435-436; nello
stesso senso Locher, Kommentar zum DBG, 1a
parte, Basilea/Therwil, 2001, n. 28 ad art. 32 LIFD, p. 789).

                                         Anche la
giurisprudenza di altri Cantoni va nella stessa direzione: secondo il Tribunale
amministrativo di Basilea-Campagna, per esempio, i costi di manutenzione dell'immobile devono sempre essere correlati con un reddito imponibile, anche se la lettera
della legge non lo esprime, con la conseguenza che i costi di manutenzione del giardino sono deducibili solo se esso è stato considerato nel calcolo del valore
locativo (StE 1999 B 25.6 n. 33).

                                         Lo stesso
Tribunale federale ha avuto modo di negare che sia arbitrario dedurre quali costi di manutenzione le spese di manutenzione del giardino solo se il giardino
stesso è stato effettivamente considerato nel calcolo del valore locativo
(Tribunale federale, 6 dicembre 1999, in StE 2001 B 25.6 n. 44).

 

                                         3.3.

                                         Di
conseguenza, il rifiuto di dedurre le spese di manutenzione del giardino è pienamente
giustificato, quando il valore locativo è calcolato escludendo il giardino.

                                         Nella
fattispecie, tuttavia, il valore locativo dell’abitazione del ricorrente non è
stato calcolato applicando un coefficiente al valore di stima ufficiale
dell’abitazione stessa, come era prassi fino al periodo fiscale 2004. Dagli
atti a disposizione della Camera di diritto tributario, non è neppure possibile
stabilire come tale valore sia stato determinato. L’importo indicato nella
decisione di tassazione è stato peraltro ripreso dalla dichiarazione fiscale inoltrata dai contribuenti. 

                                         In simili
circostanze, è difficilmente verificabile se il giardino e la strada siano
stati considerati nel calcolo del valore locativo o meno. 

 

 

 

                                         3.4.

                                         Per
potersi pronunciare in merito alla deducibilità delle spese relative al
giardino ed alla strada in comproprietà coattiva occorre dunque risolvere prima
la questione delle modalità di calcolo del valore locativo. 

                                         Ciò non
significa ancora che se si dovesse arrivare alla conclusione che il calcolo di
quest’ultimo abbia tenuto conto anche del giardino e della strada, tutte le
spese sostenute a tale riguardo potrebbero essere dedotte dal reddito dei
contribuenti. In tal caso, si dovranno esaminare nel dettaglio le singole spese sostenute dai ricorrenti, per verificare se si tratti di costi assimilabili
a quelli di gestione – come tali non deducibili – oppure se rientrino nella nozione di spese di manutenzione in senso tecnico. 

 

                                         3.5.

                                         La prassi
in vigore in altri cantoni (cfr. Merlino,
in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct,
Basilea, 2008, n. 68 ad art. 32 LIFD, p. 495 s.; inoltre StE 2004 B 25.6 n. 50)
prevede, a tale proposito, che si intraprenda la seguente distinzione:

·       
le spese per la cura e la sostituzione di piante la cui durata di vita supera un anno e per la riparazione di sentieri, recinzioni e muri costituiscono spese di manutenzione in senso stretto, che il proprietario dovrebbe assumersi nel caso in cui cedesse la casa in locazione a terzi e che sono pertanto
ammesse in deduzione secondo l’art. 31 cpv. 2 LT;

·       
le spese per la prima posa di piante o alberi o
la prima costruzione di muri o recinzioni costituiscono invece costi d’investimento
immobiliare, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. d LT;

·       
infine, le spese annuali ricorrenti per i lavori
di pulizia, di potatura e manutenzione del prato, come pure per la posa di
piante di durata inferiore all’anno (come i fiori), costituiscono costi per il
mantenimento del contribuente e della sua famiglia, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. a LT.

 

                                         3.6.

                                         Nel
ricorso qui in esame, pertanto, se dovesse essere stabilito che il valore
locativo tiene conto anche del giardino e della strada, si tratterà di
intraprendere una puntuale verifica dei singoli costi fatti valere dai
ricorrenti.

 

                                         3.7.

                                         In relazione alle spese relative alla manutenzione della strada e soprattutto del giardino, la decisione impugnata deve conseguentemente essere annullata.

                                   4.   Visto
l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese
processuali.                                        

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   1.1.    Il
ricorso è respinto nella misura in cui si riferisce alla deduzione delle spese per l’illuminazione esterna e per lo spazzacamino e delle tasse comunali per
l’acqua, la fognatura e la raccolta dei rifiuti.

                                         1.2.    Il
ricorso è accolto nella misura in cui si riferisce al versamento di fr.
500.– al fondo di rinnovamento condominiale.

                                         1.3.    La
decisione su reclamo del 27 aprile 2010 è annullata e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione per una nuova decisione in merito alla deduzione delle spese per la manutenzione del giardino e della strada.

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

 

                                   3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

 

                                   4.   Intimazione
a: 

	
   

  	
  -; 

  -; 

  -; 

  -. 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per
conoscenza:

                                         - municipio di.

 

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: