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**Case Identifier:** 3edcf34b-cdcf-5796-8076-8bce7186e84b
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-08-06
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 06.08.2020 A/1032/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_007_A-1032-2020_2020-08-06.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/1032/2020-CS DCSO/239/20 

DECISION 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 

DU JEUDI 6 AOUT 2020 

 

Plainte 17 LP (A/1032/2020-CS) formée en date du 27 mars 2020 par A______, élisant 

domicile en l'étude de Me Elios SUFFIOTTI, avocat. 

 

* * * * * 

 

Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 

et par plis recommandés du greffier du 6 août 2020 
à : 

- A______ 
c/o Me SUFFIOTTI Elios 

Bernasconi Martinelli Alippi & 

Partners 

Via Lucchini 1 

6900 Lugano. 

- B______ (SUISSE) SA 

______ 

______. 

- C______ 

c/o Me SOHRABI Mitra 

Keppeler Avocats 

Rue Ferdinand-Hodler 15 

Case postale 6090 

1211 Genève 6. 

- Office cantonal des poursuites. 

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A/1032/2020-CS 

EN FAIT 

A. a. A______, aujourd'hui domiciliée en Italie, et D______, aujourd'hui domicilié 

en Israël, sont copropriétaires à raison d'une moitié chacun des parcelles 

enregistrées au Registre foncier sous n
os

 1______ et 2______ de la commune de 

Genève [-] E______. La parcelle n° 1______, située 3______ à Genève, a une 

surface de 1'472 m² et une villa de huit pièces avec garage attenant y est érigée. La 

parcelle n° 2______, d'une surface de 76 m², permet l'accès à la parcelle n° 

1______. 

 b. Les parcelles n
os

 1______ et 2______ sont collectivement grevées – en premier 
rang – d'une cédule hypothécaire au porteur d'un montant nominal de 4'000'000 fr. 
détenue par B______ (SUISSE) SA (ci-après : B______). Sur la base de cette 

cédule, cette dernière a engagé à l'encontre de A______ et de D______ les 

poursuites en réalisation de gage immobilier n
os

 4______ et 5______; dans le 

cadre de la première de ces deux poursuites, elle a requis la vente de l'objet du 

gage le 3 septembre 2018. 

 Les parts de copropriété appartenant à A______ (immeubles n
os

 1______-2 et 

2______-2) sont également collectivement grevées en premier rang d'une cédule 

hypothécaire au porteur d'un montant nominal de 500'000 fr. détenue par 

C______. Sur la base de cette cédule, ce dernier a engagé à l'encontre de A______ 

la poursuite en réalisation de gage immobilier n° 6______, dans le cadre de 

laquelle il a requis la réalisation de l'objet du gage le 19 février 2019. 

 Tant les parts de copropriété appartenant à A______ (immeubles n
os

 1______-2 et 

2______-2) que celles appartenant à D______ (immeubles n
os

 1______-1 et 

2______-1) ont par ailleurs été saisies dans le cadre de poursuites ordinaires 

engagées à l'encontre de l'une ou de l'autre par des créanciers chirographaires 

(séries n
os

 7______, 8______, 9______, 10______, 11______, 12______ et 

13______ pour A______, 14______ et 15______ pour D______), dont plusieurs 

ont déjà formé des réquisitions de vente. 

 c. Par décision communiquée le 10 janvier 2019 aux parties intéressées, l'Office 

cantonal des poursuites (ci-après : l'Office) les a informés de ce qu'il évaluait à 

3'000'000 fr. la valeur des immeubles devant être réalisés, faisant sienne 

l'estimation de l'expert qu'il avait mandaté et dont le rapport était annexé à sa 

décision. Ladite décision d'estimation n'a fait l'objet, en temps utile, d'aucune 

plainte au sens de l'art. 17 LP ou de demande de nouvelle expertise au sens de 

l'art. 9 al. 2 ORFI. 

 d. Par courriers des 3 et 10 décembre 2019, A______ a sollicité la suspension de 

la procédure de vente aux enchères forcées au profit d'une vente de gré à gré. 

Subsidiairement, elle a demandé qu'il soit procédé à une nouvelle estimation des 

parcelles n
os

 1______ et 2______. A l'appui de ces requêtes, A______ a fait valoir 

que la délivrance d'une autorisation de transformer la villa existante pour y créer 

trois logements distincts, l'évolution favorable de la procédure d'octroi de 

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A/1032/2020-CS 

l'autorisation d'ériger sur la parcelle n° 1______ un nouveau bâtiment de trois 

appartements, l'existence d'un projet concret de division de ladite parcelle pour 

pouvoir vendre séparément les deux parties et les offres d'ores et déjà formulées 

par des tiers pour un montant excédant celui de l'estimation de l'Office justifiaient 

que les parcelles soient réalisées par vente de gré à gré plutôt que par une vente 

aux enchères. Subsidiairement, ces mêmes éléments justifiaient que la valeur des 

parcelles soit réactualisée par une nouvelle expertise. 

 Par décision du 17 décembre 2019, l'Office a rejeté tant la demande de suspension 

de la vente aux enchères forcées au bénéfice d'une vente de gré à gré que la 

requête de nouvelle expertise. 

 Par plainte adressée le 4 janvier 2020 à la Chambre de surveillance, A______ a 

contesté la décision de l'Office du 17 décembre 2019 en tant qu'elle rejetait sa 

requête de nouvelle expertise, concluant à ce que ladite décision soit annulée sur 

ce point, à ce qu'une nouvelle expertise soit ordonnée, à ce que la procédure de 

réalisation soit suspendue dans l'intervalle et à ce qu'un délai au 28 février 2020 

lui soit fixé pour présenter une offre de vente de gré à gré. Cette plainte a été 

rejetée par décision de la Chambre de céans du 24 avril 2020 (DCSO/119/2020), 

aujourd'hui entrée en force, au motif, pour l'essentiel, que les éléments 

prétendument nouveaux invoqués par la plaignante avaient été pris en 

considération par l'expert ou n'étaient pas suffisamment déterminants pour 

justifier qu'il soit procédé à une nouvelle expertise. 

 e. Par avis daté du 7 février 2020, publié le ______ 2020 dans la Feuille officielle 

suisse du commerce (FOSC) et les ______ et ______ 2020 dans la Feuille d'avis 

officielle de la République et canton de Genève, l'Office a fixé au ______ à 10h00 

la vente aux enchères forcées des parcelles n° 1_____ et 2______ et fixé aux 

créanciers gagistes et aux titulaires de charges foncières un délai au 5 mars 2020 

pour produire leurs créances. La publication indique que les conditions de vente et 

l'état des charges seraient déposés auprès de l'Office à compter du 19 mars 2020. 

 f. Par courrier daté du 20 février 2020, C______ a produit pour un montant total 

garanti par gage de 688'630 fr. 14, soit 500'000 fr. de capital et 188'630 fr. 14 

d'intérêts au taux de 5% l'an pour la période allant du 16 mars 2013 au 

29 septembre 2020. Cette production se fonde sur le commandement de payer, 

poursuite en réalisation de gage immobilier n° 6______, entré en force après que 

A______ eut définitivement succombé dans l'action en libération de dette qu'elle 

avait introduite après le prononcé de la mainlevée provisoire (JTPI/15578/2017 du 

1
er

 décembre 2017; ACJC/208/2019 du 11 février 2019; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_138/2019).  

 Par courrier du 27 février 2020, B______ a elle aussi produit, pour un montant de 

4'039'536 fr. 65 auquel s'ajoutaient 1'594'494 fr. 88 en intérêts au taux de 5% l'an 

du 18 décembre 2012 au 29 septembre 2020, soit un total de 5'634'031 fr. 53. Elle 

s'est en cela fondée sur un jugement rendu le 15 juin 2017 par le Tribunal de 

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première instance (JTPI/7929/2017 dans la cause C/19______/2015), statuant sur 

l'action en libération de dette formée par A______ dans la poursuite en réalisation 

de gage immobilier n° 4______ après que l'opposition qu'elle avait formée au 

commandement de payer eut été provisoirement levée. Aux termes de la décision 

susmentionnée, A______ a en effet été condamnée à payer à B______ la somme 

de CHF 4'039'536.65 plus intérêts à 5% dès le 18 décembre 2012 (chiffre 1 du 

dispositif) et l'opposition formée à la poursuite en réalisation de gage immobilier 

n° 4______ a définitivement été levée à concurrence de ce montant (chiffre 2). 

 g. Sous réserve d'une légère diminution du montant des intérêts moratoires – non 
contestée par les intéressés – les productions de B______ et de C______ ont été 
admises telles quelles par l'Office et conséquemment portées à l'état des charges à 

hauteur de 5'611'028 fr. 60 pour B______ et de 684'236 fr. 10 pour C______. 

 h. Le 18 mars 2020, le Conseil fédéral, en raison de la pandémie de coronavirus 

affectant la Suisse, a décrété une suspension générale des poursuites au sens de 

l'art. 62 LP du 19 mars à 7h00 au 4 avril à 24h00 (RO 2020 p. 839), étant précisé 

que le 5 avril 2020 tombait un dimanche (art. 56 ch. 1 LP) et que la période 

courant du 6 au 19 avril 2020 correspondait aux féries de Pâques prévues par 

l'art. 56 ch. 2 LP. 

 i. Par courrier recommandé du 19 mars 2020, l'Office a adressé au conseil de 

A______, qui les a reçus le 23 mars 2020, l'état des charges relatif aux parcelles 

n
os

 1______ et 2______ ainsi que les conditions de vente. L'attention de la 

poursuivie était attirée sur le fait que les charges portées à l'état des charges 

seraient réputées reconnues quant à leur existence, leur échéance, leur étendue et 

leur rang à moins qu'elle ne les conteste dans les dix jours auprès de l'Office. 

 Il ne résulte pas du dossier que A______ aurait, à ce jour, émis auprès de l'Office 

une contestation de l'état des charges relative à l'existence, l'échéance, l'étendue ou 

au rang des droits portés à l'état des charges. 

B. a. Par acte adressé le 27 mars 2020 à la Chambre de surveillance, A______ a 

formé une plainte contre, d'une part, la communication intervenue le 19 mars 

2020, concluant à sa nullité, subsidiairement à son annulation, en raison du fait 

qu'elle violait l'ordonnance du Conseil fédéral du 18 mars 2020 et, d'autre part, 

contre l'état des charges lui-même, contestant à cet égard les montants des 

créances garanties par gage retenues pour B______ et C______. Selon elle en 

effet, le montant des intérêts garantis par le gage ne pouvait excéder trois ans en 

vertu de l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC. Une imputation de 5'000 fr. sur la créance de 

B______ aurait par ailleurs dû être prise en compte et le montant admis 

comprenait une peine conventionnelle, qui n'était pas couverte par le droit de 

gage. Déclarant contester les conditions de vente, elle a par ailleurs derechef 

requis qu'une nouvelle expertise des immeubles soit ordonnée et qu'un délai au 

31 juillet 2020 lui soit octroyé pour présenter une offre de vente de gré à gré au 

sens de l'art. 143 b LP. 

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 b. Par ordonnance du 30 mars 2020, la Chambre de surveillance a rejeté la requête 

d'effet suspensif formée par la plaignante. Le recours interjeté par cette dernière 

auprès du Tribunal fédéral contre cette décision a été rejeté par arrêt du 26 mai 

2020 (cause ______/2020). 

 c. Dans ses observations datées du 6 mai 2020, l'Office a conclu pour partie à 

l'irrecevabilité de la plainte et pour le surplus à son rejet. Selon lui, les conclusions 

de la plaignante visant à la mise en œuvre d'une nouvelle expertise et à la 
suspension de la procédure de réalisation étaient irrecevables en raison de 

l'autorité de chose jugée de la décision DCSO/119/2020 (cf. let. d ci-dessus). La 

plainte était de même irrecevable en tant qu'elle visait l'état des charges, les 

contestations portant sur l'étendue du droit de gage relevant de la compétence du 

juge civil, lequel devait être saisi après que la contestation ait été annoncée à 

l'Office conformément à l'art. 140 al. 1 LP. 

 La plainte était en revanche recevable en tant qu'elle était dirigée contre la 

communication de l'état des charges et des conditions de vente. Elle devait 

toutefois être rejetée sur ce point, la conséquence d'une violation de l'art. 56 LP, 

pris en relation avec l'art. 62 LP et l'ordonnance du Conseil fédéral du 18 mars 

2020, n'étant pas la nullité de la communication mais le report au troisième jour 

utile après la fin de la suspension du délai déclenché par ladite communication. 

 Il n'y avait enfin pas lieu de suspendre la procédure de réalisation en application 

de l'art. 141 al. 1 LP, les contestations de l'état des charges émises par la 

plaignante n'étant pas de nature à exercer une influence sur le prix de vente. 

 d. Par détermination du 7 mai 2020, C______ a conclu au rejet de la plainte, 

relevant lui aussi que les conséquences de la communication éventuellement 

viciées devaient se limiter au report de ses effets. 

 e. B______, par détermination du 8 mai 2020, a contesté, pour des motifs 

similaires à ceux invoqués par l'Office, la recevabilité de la plainte en tant qu'elle 

était dirigée contre l'état des charges. Elle a pour le surplus conclu au rejet de la 

plainte, considérant en particulier que la communication aux intéressés de l'état 

des charges et des conditions de vente, prévu par l'art. 140 al. 1 LP, n'était pas un 

acte de poursuite au sens de l'art. 56 al. 1 LP et que rien ne s'opposait donc à ce 

qu'une telle communication intervienne pendant une période de suspension. 

 f. La cause a été gardée à juger le 12 mai 2020. 

 

EN DROIT 

1. 1.1 La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes 

formées en application de la LP (art. 13 LP; art. 125 et 126 al. 2 let. c LOJ; art. 6 

al. 1 et 3 et 7 al. 1 LaLP) contre des mesures prises par l'office qui ne peuvent être 

attaquées par la voie judiciaire (art. 17 al. 1 LP). La plainte doit être déposée, sous 

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forme écrite et motivée (art. 9 al. 1 et 2 LaLP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicable 

par renvoi de l'art. 9 al. 4 LaLP), dans les dix jours de celui où le plaignant a eu 

connaissance de la mesure (art. 17 al. 2 LP). 

 Par mesure de l'Office, il faut entendre tout acte matériel d'autorité accompli par 

l'Office en exécution d'une mission officielle dans une affaire concrète, ayant pour 

objet la continuation ou l'achèvement de la procédure d'exécution forcée et 

produisant des effets externes (ATF 116 III 91 consid. 1). 

 A qualité pour former une plainte toute personne lésée ou exposée à l'être dans ses 

intérêts juridiquement protégés, ou tout au moins touchée dans ses intérêts de fait, 

par une décision ou une mesure de l'office (ATF 138 III 628 consid. 4; 138 III 219 

consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3). 

 L'autorité de surveillance constate les faits d'office, apprécie librement les preuves 

et ne peut, sous réserve de l'art. 22 LP, aller au-delà des conclusions des parties 

(art. 20a al. 2 ch. 2 et 3 LP). Celles-ci ont néanmoins une obligation de collaborer 

(art. 20a al. 2 ch. 2 2
ème

 phrase LP), qui implique en particulier qu'elles décrivent 

l'état de fait auquel elles se réfèrent et produisent les moyens de preuve dont elles 

disposent (ATF 112 III 79 consid. 2). 

 1.2 En l'occurrence, la plainte, qui respecte la forme écrite et comporte une 

motivation et des conclusions compréhensibles, émane de la débitrice elle-même, 

soit d'une personne susceptible d'être touchée dans ses intérêts juridiquement 

protégés et disposant donc de la qualité pour former une plainte. Elle a été 

déposée en temps utile, quelle que soit la manière dont le délai de l'art. 17 al. 2 LP 

est calculé, et est dirigée contre des mesures de l'Office (communication de l'état 

des charges et des conditions de vente, état des charges, conditions de vente) 

pouvant en principe – même si pour certains d'entre eux ce n'est que de manière 
limitée – être contestés par cette voie. 

 Sa recevabilité formelle étant dans cette mesure acquise, il reste à examiner, pour 

chacune des mesures concernées, si les griefs invoqués peuvent effectivement 

l'être devant la Chambre de céans. 

 1.2.1 La plaignante fait en premier lieu valoir la nullité, subsidiairement 

l'annulabilité, de la communication intervenue par courrier du 19 mars 2020. Dans 

cette mesure, la plainte, dirigée contre une mesure de l'Office ne pouvant être 

contestée par la voie judiciaire, est recevable. Elle sera examinée sous chiffre 2 ci-

dessous. 

 1.2.2 La plaignante conteste ensuite l'état des charges lui-même, reprochant à 

l'Office d'y avoir porté des créances garanties par gage pour un montant trop 

élevé. 

 1.2.2.1 Après l'échéance du délai imparti aux intéressés pour produire leurs droits 

(art. 138 al. 2 ch. 3 LP), l'office établit l'état des charges de l'immeuble à réaliser 

(art. 140 al. 1 LP) conformément à l'art. 34 ORFI. L'office ne peut à cet égard 

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refuser de porter à l'état des charges celles qui ont fait l'objet d'une production 

(art. 36 al. 2 ORFI). L'état des charges est ensuite communiqué aux intéressés, qui 

disposent d'un délai de dix jours pour former une opposition auprès de l'office 

(art. 140 al. 2 LP; art. 37 ORFI). En cas de contestation de l'état des charges, 

l'office procède conformément aux art. 106 à 109 LP, en particulier à l'art. 107 

al. 5 LP, en assignant le rôle de demandeur dans l'action en épuration de l'état des 

charges et en fixant un délai pour l'introduction de celle-ci (art. 140 al. 2 LP et 39 

ORFI).  

 Selon la jurisprudence, l'office n'est pas compétent pour examiner les questions de 

droit matériel relatives à l'existence, à l'étendue, au rang ou à l'échéance des 

charges produites par les créanciers, celles-ci étant réservées au juge civil statuant 

dans le cadre d'une action en épuration de l'état des charges (ATF 141 III 141 

consid. 4.2; arrêts du Tribunal fédéral 5A_176/2018 consid. 3.2; 5A_996/2017 

consid. 3.1.1; 5A_290/2017 consid. 3.1). Il a ainsi été jugé qu'un litige portant sur 

le montant des intérêts couverts par le gage immobilier devait être tranché dans la 

procédure d'épuration de l'état des charges et non par la voie de la plainte 

(ATF 141 III 141 consid. 4.3). 

 Dans la mesure toutefois où seules peuvent être portées à l'état des charges les 

créances impliquant une charge pour l'immeuble (art. 36 al. 1 ORFI), l'office peut 

et doit vérifier si le droit produit est effectivement susceptible de le grever 

(ATF 117 III 36 consid. 3). C'est ainsi en particulier que la Chambre de céans a 

considéré que l'office devait refuser de porter à l'état des charges une créance 

résultant d'une clause pénale conventionnelle, une telle prétention ne bénéficiant 

pas de la couverture offerte par le gage selon l'art. 818 CC (DCSO/183/2013 

consid. 2.4; cf. également PIOTET, CR LP, N 27 ad art. 140 LP). 

 1.2.2.2 Il résulte de ce qui précède que la plainte, en tant qu'elle vise l'état des 

charges, est recevable dans la mesure où la plaignante reproche à l'Office d'avoir 

porté à l'état des charges un montant de 39'536 fr. 65 dû au titre de peine 

conventionnelle, et donc non garanti par le gage (plainte ch. 21 p. 10). Cette 

question sera examinée sous ch. 3 ci-dessous. 

 La plainte est en revanche irrecevable dans la mesure où il est fait grief à l'Office 

d'avoir porté à tort à l'état des charges un montant d'intérêts excédant celui 

autorisé par l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC, cette question relevant de la compétence 

exclusive du juge civil statuant sur action en épuration de l'état des charges (étant 

incidemment relevé que, s'agissant d'intérêts moratoires, leur admissibilité paraît 

prima facie régie par le chiffre 2 de l'art. 818 al. 1 CC). Il en va de même dans la 

mesure où la plaignante reproche à l'Office de ne pas avoir opéré une imputation 

sur la créance produite par l'une des créancières, étant incidemment relevé à cet 

égard que le montant porté à l'état des charges est celui figurant dans le dispositif 

du jugement invoqué par plaignante et qu'aucun paiement ou déclaration de 

compensation postérieurs n'ont été allégués. 

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 1.2.3 Bien qu'elle allègue contester les conditions de vente – qui constituent un 
acte sujet à plainte – la plaignante n'indique nullement en quoi le contenu de 
celles-ci ne serait pas conforme à la loi. On comprend certes de son argumentation 

qu'elle estime que la valeur d'estimation retenue par l'Office est trop basse et qu'un 

meilleur résultat pourrait être obtenu par une vente de gré à gré mais elle 

n'explique nullement en quoi le fait que l'Office n'ait pas tenu compte de cette 

opinion dans l'établissement des conditions de vente, s'en tenant à sa décision 

antérieure sur l'estimation des immeubles et le mode de réalisation, justifierait leur 

annulation. En réalité, sous couvert d'une contestation des conditions de vente, la 

plaignante réitère ses demandes – déjà formées les 3 et 10 décembre 2019 et 
rejetées successivement par l'Office et par la Chambre de céans – qu'une nouvelle 
expertise des immeubles soit réalisée et qu'un délai, cette fois au 31 juillet 2020, 

lui soit imparti pour présenter une offre d'achat de gré à gré. 

 En tant qu'elle est dirigée contre les conditions de vente, la plainte doit donc être 

déclarée irrecevable pour défaut de motivation. 

 Dans la mesure où la plaignante estimerait qu'un élément nouveau (depuis sa 

demande de décembre 2019) justifierait le réexamen par l'Office de sa position 

quant à l'exécution d'une nouvelle expertise et à une vente de gré à gré, c'est à 

l'Office et non à la Chambre de céans qu'elle devrait présenter cette nouvelle 

demande : il ne sera donc pas entré en matière sur ce point. 

 C'est également à l'Office qu'une demande de suspension de la procédure de 

réalisation fondée sur l'art. 141 LP devrait être présentée, une plainte contre sa 

décision sur ce point demeurant réservée (ATF 98 III 53; PIOTET, op. cit. N 10 ad 

art. 141 LP). Il ne sera donc pas non plus entré en matière à cet égard, étant 

cependant relevé qu'il ne ressort pas du dossier que l'état des charges aurait fait 

l'objet d'une contestation dans les formes prévues par l'art. 140 al. 2 LP, et donc 

qu'un droit inscrit à l'état des charges serait litigieux au sens de l'art. 141 LP. 

 1.2.4 En résumé, la plainte est recevable en tant qu'elle est dirigée contre la 

communication de l'état des charges et des conditions de vente et partiellement 

recevable – dans la mesure où il est reproché à l'Office d'avoir porté à l'état des 
charges un montant représentant une peine conventionnelle – en tant qu'elle est 
dirigée contre l'état des charges. 

 Elle est irrecevable pour le surplus. 

2. 2.1 L'art. 62 LP donne compétence au Conseil fédéral pour, en cas d'épidémie, de 

calamité publique ou de guerre, ordonner la suspension des poursuites sur le 

territoire suisse ou une portion de celui-ci ou au profit de certaines catégories de 

personnes. Il est admis que cette disposition répond à un intérêt public 

(GILLIERON, Commentaire, N 21 ad art. 62 LP) consistant à permettre à l'autorité 

politique d'accorder un répit à un nombre indéterminé de personnes frappées par 

une catastrophe naturelle ou un événement assimilable, et dont on peut admettre 

qu'elles se trouvent en conséquence dans l'impossibilité temporaire de s'acquitter 

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avec diligence de leurs obligations (PENON/WOHLGEMUTH, Kommentar zum 

SchKG, 4
ème

 édition, 2017, KREN KOSTKIEWICZ/VOCK [éd.], N 1 et 11 ad art. 62 

LP). 

 Sauf en cas de séquestre ou de mesures conservatoires urgentes, il ne peut être 

procédé à aucun acte de poursuite à l'encontre d'un débiteur au bénéfice d'une 

suspension (art. 56 ch. 3 LP). Constitue un acte de poursuite au sens de cette 

disposition toute mesure officielle d'un organe de l'exécution forcée ayant pour 

effet de rapprocher le créancier de son but et affectant la situation juridique du 

débiteur (ATF 121 III 88 consid. 6.c.aa; arrêt du Tribunal fédéral 5A_448/2011 

consid. 2.5). De manière générale et sous réserve d'exceptions, les mesures liées à 

la réalisation d'un droit entrent dans cette catégorie (SARBACH, KUKO SchKG, 

2
ème

 édition, 2017, HUNKELER [éd.], N 17 et 28 ad art, 56 LP; BAUER, BAK 

SchKG I, N 37 ad art. 56 LP). 

 La loi ne prévoit pas quelles conséquences entraînent pour l'acte de poursuite 

concerné la violation de l'interdiction stipulée par l'art. 56 LP. Selon la 

jurisprudence, cette conséquence dépendra de l'acte concerné, des conséquences 

de la violation pour son ou ses destinataire(s) et de la nature publique ou privée 

des intérêts protégés. Dans la majorité des cas, l'acte de poursuite accompli en 

violation de la loi pendant une période de féries ou de suspension ne sera ni atteint 

de nullité ni annulable sur plainte, et ne devra donc pas être répété, mais déploiera 

ses effets de manière différée au premier jour utile suivant la période de féries ou 

de suspension (PENON/WOHLGEMUTH, op. cit., N 12 ad art. 56 LP). Une telle 

conséquence s'impose en particulier pour les actes de poursuite faisant courir un 

délai, le simple report des effets de l'acte après la période de féries ou de 

suspension permettant alors d'éviter tout préjudice pour les parties (BAUER, op. 

cit., N 54 ad art. 56 LP). L'annulabilité sur plainte (ou sur recours si l'acte prend la 

forme d'une décision judiciaire) de l'acte de poursuite accompli pendant l'une des 

périodes visées par l'art. 56 se justifie pour sa part lorsque les effets de cet acte 

vont au-delà de l'ouverture de délais (BAUER, op. cit., N 56 ad art. 56 LP). 

 La nullité de l'acte de poursuite accompli pendant une période prohibée ne doit en 

revanche être admise qu'à titre exceptionnel, et n'entre en considération que si la 

disposition prévoyant la suspension vise à sauvegarder non seulement les intérêts 

des débiteurs concernés mais également un intérêt public (BAUER, op. cit., N 59 

ad art. 56 LP; PENON/WOHLGEMUTH, op. cit., N 13 ad art. 56 LP). Une telle 

nullité a notamment été admise dans le cas de commandements de payer notifiés 

par voie de publication pendant une période de service civil du débiteur en 

violation de la suspension des poursuites dont il bénéficiait en vertu de l'art. 57 

al. 1 LP (ATF 127 III 173 consid. 3b), au motif principal que cette disposition 

visait à préserver un intérêt public – à savoir que la personne appelée puisse se 
consacrer pleinement à son service, ce qui impliquait qu'il n'ait pas d'autres 

démarches à accomplir pendant cette période et ne doive pas se souvenir à son 

terme qu'il devait accomplir de telles démarches – et non seulement privé. Ce 

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raisonnement a été confirmé dans un arrêt subséquent (arrêt du Tribunal fédéral 

7B.76/2005 du 25 mai 2005 consid. 3), la validité de l'acte contesté étant toutefois 

admise en raison d'un abus de droit de la part du débiteur. En relation avec la 

suspension des poursuites prévue par l'art. 62 LP, plusieurs auteurs considèrent 

que le même raisonnement devrait s'appliquer en raison de la nature publique des 

intérêts protégés, avec pour conséquence que la nullité des actes de poursuite 

accomplis pendant la période de suspension devrait toujours être retenue 

(MARCHAND, CR LP, N 12 ad art. 62 LP; PENON/WOHLGEMUTH, op. cit., N 11 ad 

art. 62 LP), d'autres plaidant en faveur d'un examen moins rigide (BAUER, op. cit., 

N 59 ad art. 62 LP et références citées). 

 2.2 Il est constant dans le cas d'espèce que la communication – au sens de l'art. 34 
al. 1 LP – de l'état des charges et des conditions de vente est intervenue pendant 
une période de suspension des poursuites au sens de l'art. 62 LP, le Conseil fédéral 

ayant décrété une telle suspension le 18 mars 2020. 

 Ladite communication, prévue par les art. 140 al. 2 LP et 37 ORFI, vise à faire 

courir le délai de dix jours dont disposent les intéressés pour contester l'état des 

charges, une telle contestation ouvrant la voie à une action en épuration dudit état 

de charges. La communication – dans les formes prévues par la loi – de cet état 
des charges est ainsi une étape indispensable à l'entrée en force dudit état des 

charges, sans lequel la vente aux enchères forcées ne peut en principe se dérouler. 

Il découle de ce qui précède que ladite communication constitue un pas 

supplémentaire vers le désintéressement des créanciers poursuivants et a une 

influence sur la situation juridique du débiteur, avec pour conséquence qu'elle doit 

être qualifiée d'acte de poursuite au sens de l'art. 56 LP (dans le même sens : 

BAUER, op. cit., N 37 ad art. 56 LP). 

 En communiquant l'état des charges à la plaignante, débitrice et copropriétaire des 

immeubles gagés, pendant une période de suspension des poursuites, l'Office a 

donc violé les art. 56 et 62 LP. Reste à déterminer quelles conséquences emporte 

cette violation sur la validité de la communication. 

 Comme relevé ci-dessus, la ratio legis de l'art. 62 consiste à permettre au Conseil 

fédéral de répondre immédiatement à une situation de détresse frappant tout ou 

partie de la population avec une intensité telle que l'on ne peut plus attendre de sa 

part qu'elle accomplisse les démarches nécessaires pour donner suite aux actes de 

poursuite dont elle est la destinataire. L'intérêt – public – poursuivi consiste donc 
à soulager la population bénéficiant de la suspension de la pression que 

représenterait pour elle l'obligation de donner suite immédiatement à des actes de 

poursuite, de telle sorte que sa réalisation paraît a priori compatible avec un 

simple report, au terme de la période de suspension (et le cas échéant de la période 

de féries consécutive), des effets de l'acte de poursuite intervenu en temps 

inopportun. Cette considération s'impose d'autant plus lorsque, comme en 

l'espèce, l'acte en question n'a eu aucune conséquence concrète pour la plaignante, 

ses effets se bornant à faire courir un délai. La même solution s'imposerait en 

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l'espèce même s'il fallait retenir que, en décrétant une suspension de deux 

semaines, le Conseil fédéral poursuivait le but d'accorder un sursis aux débiteurs 

dont la situation patrimoniale était supposée atteinte par la pandémie : dans la 

mesure en effet où la date de vente avait en l'occurrence déjà été fixée, celle de la 

communication de l'état des charges et des conditions de vente n'était pas de 

nature à modifier cette échéance. 

 La Chambre de céans retiendra donc que la solution habituellement appliquée aux 

actes de poursuite accomplis en temps inopportun au sens de l'art. 56 LP, soit le 

report de leurs effets au premier jour utile suivant la ou les périodes de féries ou 

de suspension, est compatible dans les circonstances particulières du cas d'espèce 

avec l'intérêt public protégé par l'art. 62 LP. Il n'y a donc pas lieu de constater la 

nullité de la communication de l'état des charges et des conditions de vente. 

 Les conclusions en annulation de ladite communication formulées par la 

plaignante doivent pour leur part être rejetées faute d'intérêt légitime à la 

répétition de ladite communication (ATF 112 III 81 consid. 2). La plaignante ne 

conteste en effet pas avoir reçu l'état des charges et les conditions de vente et a 

dûment fait valoir ses droits, de telle sorte qu'elle ne pourrait tirer aucun bénéfice 

d'une nouvelle communication de ces documents. 

 La plainte doit donc être rejetée en tant qu'elle est dirigée contre la 

communication intervenue le 19 mars 2020. 

3. La plaignante fait valoir que, dans le montant des intérêts portés à l'état des 

charges en relation avec la prétention invoquée par l'intimée, figurerait une 

somme de 39'356 fr. 65 correspondant en réalité à une peine conventionnelle, 

laquelle ne serait pas couverte par le droit de gage. 

 Cette allégation ne trouve cependant aucun appui dans le dossier. Il résulte au 

contraire des pièces produites que la prétention de l'intimée portée à l'état des 

charges correspond, tant pour ce qui est du capital que des intérêts, au dispositif 

du jugement par lequel il a été statué sur l'action en libération de dette introduite 

par la plaignante dans la poursuite en réalisation de gage immobilier n° 4______ 

(cf. let. A.f ci-dessus). Les considérants de cette décision ne font état d'aucune 

contestation de la part de la plaignante quant à la part de la créance invoquée 

couverte par le droit de gage alors qu'elle aurait pu (et dû) soulever ce moyen dans 

les procédures ayant conduit à la mainlevée d'abord provisoire puis définitive de 

l'opposition. Le juge de l'action en libération de dette a du reste prononcé la 

mainlevée définitive de l'opposition à hauteur de la condamnation prononcée en 

capital et intérêts, ce qui implique que la totalité de cette dette était couverte par le 

gage. Ainsi, à supposer même que la plaignante soit parvenue à établir qu'une 

partie de la créance portée à l'état des charges correspondît à une peine 

conventionnelle, ce qui n'est pas le cas, elle serait forclose à s'en prévaloir. 

 La plainte doit donc être rejetée sur ce point également. 

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4. La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; 61 al. 2 let. a OELP) et 

il ne peut être alloué aucuns dépens dans cette procédure (art. 62 al. 2 OELP). 

          

 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre de surveillance : 

A la forme : 

Déclare recevable la plainte formée le 27 mai 2020 par A______ dans la poursuite en 

réalisation de gage n° 4______, en tant qu'elle est dirigée contre la communication de 

l'état des charges et des conditions de vente. 

La déclare partiellement recevable en tant qu'elle est dirigée contre l'état des charges. 

La déclare irrecevable pour le surplus.  

Au fond : 

La rejette dans la mesure de sa recevabilité. 

Siégeant : 

Monsieur Patrick CHENAUX, président; Madame Natalie OPPATJA et Monsieur 

Denis KELLER, juges assesseur(e)s; Madame Sylvie SCHNEWLIN, greffière. 

 

Le président : 

 

Patrick CHENAUX 

 La greffière : 

 

Sylvie SCHNEWLIN 

 

 

 

Voie de recours : 

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 

des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 

dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 

dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2  

let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 

L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 

officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 

signé (art. 42 LTF).  

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.