# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** aea116ec-2ae2-594e-9224-3aaa930ecee9
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-05
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 05.12.2023 NG230010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG230010_2023-12-05.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: NG230010-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichterin lic. iur. A. 

Strähl sowie Gerichtsschreiber MLaw S. Widmer 

Urteil vom 5. Dezember 2023 

in Sachen 

 

A._____,  
Kläger und Berufungskläger, 

 

gegen 

 

1. B._____,  
2. C._____,   
Beklagte und Berufungsbeklagte, 

 

1, 2 vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y._____,  

 

betreffend Aufhebung Mietzinshinterlegung 
 
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach 
vom 27. Juni 2023 (MD190003) 
 
  

- 2 - 

Rechtsbegehren des Klägers und Berufungsklägers: 
(act. 1, act. 145, sinngemäss) 

1. Von der Anerkennung des klägerischen Antrags auf sofortige Be-
endigung der Mietzinshinterlegung sei Vormerk zu nehmen und 
das Verfahren sei diesbezüglich abzuschreiben. 

2. Die bei der Bezirksgerichtskasse Bülach hinterlegten Mietzinse 
seien wie folgt an die Parteien auszubezahlen: 

 a) CHF 14'951.40 an die Beklagten und  
 b) der Restbetrag, somit die zu Unrecht hinterlegten Mietzinse, 

an den Kläger. 
3. Der Antrag Ziffer 2 der Beklagten auf Vormerknahme, dass die 

Beklagten weiterhin berechtigt sein sollen, den monatlichen Net-
tomietzins um 20% zu reduzieren, bis der Kläger seine Verpflich-
tungen gemäss Vereinbarung vom 22. Juni 2016 erfüllt habe, sei 
abzuweisen, soweit darauf überhaupt einzutreten ist. 

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten. 
Dem Kläger sei eine angemessene Umtriebsentschädigung und 
für die Hauptverhandlung anteilsmässig eine angemessene Par-
teientschädigung zuzusprechen. 

Urteil des Mietgerichtes: 

1. Die bei der Bezirksgerichtskasse Bülach hinterlegten Mietzinse werden den 

beklagten Parteien im Umfang von Fr. 26'997.– ausbezahlt. 

2. Es wird davon Vormerk genommen, dass der klagenden Partei bereits 

Fr. 129'267.– (hinterlegte Mietzinse) aus der Gerichtskasse ausbezahlt wur-

den. 

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 

4. Es wird davon Vormerk genommen, dass die beklagten Parteien weiterhin - 

bis zur Erledigung der Arbeiten gemäss Ziff. 7.4 des Gutachtens vom 

18. März 2016 - berechtigt sind, den monatlichen Nettomietzins um 20 % zu 

reduzieren, bis die klagende Partei ihre Verpflichtungen gemäss Vereinba-

rung vom 22. Juni 2016 erfüllt hat. 

5. Die Entscheidgebühr wird angesetzt auf: 

- 3 - 

 Fr.  10'240.− ; die weiteren Auslagen betragen: 

 Fr.   6'500.− Gutachten 

 Fr.   16'740.− 

6. Die Kosten werden der klagenden Partei zu drei Fünfteln und den beklagten 

Parteien zu zwei Fünfteln auferlegt und aus den Kostenvorschüssen der 

Parteien bezogen. Die beklagten Parteien werden verpflichtet, der klagen-

den Partei Fr. 196.− zu ersetzen. Im Umfang von Fr. 160.− ist der Kosten-

vorschuss der klagenden Partei zurückzuerstatten. 

7. Die klagende Partei wird verpflichtet, den beklagten Parteien eine Parteient-

schädigung von Fr. 2'820.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 

8. [Mitteilung] 

9. [Rechtsmittel] 

Berufungsanträge: 
(act. 161 S. 2) 

1. Das Urteil vom 27. Juni 2023 des Mietgericht Bülach (Beilage 1) 
ist aufzuheben und vollumfänglich neu zu beurteilen; 

2. Dem Kläger ist eine angemessene Prozessentschädigung zuzu-
sprechen; 

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Be-
klagten - untersolidarischer Haftung; 

Erwägungen: 

1. 

1.1. Die Beklagten und Berufungsbeklagten (nachfolgend: Beklagte) sind Mieter 

einer vom Kläger und Berufungskläger (nachfolgend: Kläger) vermieteten 4-

Zimmer-Dachwohnung (act. 13/1). Zwischen den Parteien herrscht seit geraumer 

Zeit ein Streit über die Funktionstüchtigkeit der Heizung im Mietobjekt. Aufgrund 

dieses Streits hinterlegten die Beklagten die Mietzinse während mehreren Jahren 

(bis Ende Oktober 2019) bei der Gerichtskasse des Bezirksgerichts Bülach. Im 

- 4 - 

Rahmen eines Verfahrens vor dem Mietgericht des Bezirksgerichts Bülach erstell-

te eine sachverständige Person am 18. März 2016 ein Gutachten zur Heizung, 

woraufhin die Parteien am 22. Juni 2016 einen gerichtlichen Vergleich schlossen 

(act. 2/3). Im Vergleich verpflichtete sich der Kläger, den Mangel an der Heizung 

bis Mitte September 2016 zu beheben. Weiter einigten sich die Parteien darauf, 

dass der Mietzins bis zur Behebung des Mangels um 20% reduziert werde 

(act. 2/3 S. 2 f.). 

1.2. Nachdem eine vom Kläger beantragte Herausgabe der hinterlegten Mietzin-

se im Vollstreckungsverfahren an der Auslegungsbedürftigkeit des Vergleichs ge-

scheitert war (act. 3), gelangte der Kläger zunächst an die Schlichtungsbehörde in 

Mietsachen (act. 2/2) und anschliessend an das Mietgericht des Bezirksgerichts 

Bülach (nachfolgend: Vorinstanz; act. 1). Im Verlauf des vorinstanzlichen Verfah-

rens stellte er die eingangs aufgeführten Rechtsbegehren. Zwischen den Parteien 

war hauptsächlich umstritten, in welchem Umfang die hinterlegten Mietzinse an 

die Beklagten auszuzahlen seien. Der Kläger beantragte eine Auszahlung an die 

Beklagten im Umfang von Fr. 14'951.40, die Beklagten eine Auszahlung an sie im 

Umfang von Fr. 26'997.−. Die Differenz erklärt sich damit, dass der Kläger eine 

Mietzinsreduktion von 20% nur für die Sommermonate und nur bis 30. April 2017 

gelten lassen wollte. Die Beklagten stellten sich demgegenüber auf den Stand-

punkt, die Heizung sei weiterhin mangelhaft und verlangten eine Mietzinsredukti-

on für sämtliche Monate von Juni 2016 bis Oktober 2019 (Ende der Hinterlegung). 

1.3. Am 27. Juni 2023 fällte die Vorinstanz das eingangs aufgeführte Urteil 

(act. 153 = act. 156 [Aktenexemplar] = 162/1). Darin entschied sie, dass die bei 

der Gerichtskasse hinterlegten Mietzinse im Umfang von Fr. 26'997.– den Beklag-

ten ausbezahlt würden (Dispositiv-Ziffer. 1). Weiter nahm sie davon Vormerk, 

dass dem Kläger bereits Fr. 129'267.– aus der Gerichtskasse ausbezahlt worden 

seien (Dispositiv-Ziffer. 2). Im Übrigen wies sie die Klage ab (Dispositiv-Ziffer. 3). 

Sodann nahm sie davon Vormerk, dass die Beklagten weiterhin − bis zur Erledi-

gung der Arbeiten gemäss Ziff. 7.4 des Gutachtens vom 18. März 2016 − berech-

tigt seien, den monatlichen Nettomietzins um 20% zu reduzieren, bis die klagende 

Partei ihre Verpflichtungen gemäss Vereinbarung vom 22. Juni 2016 erfüllt habe 

- 5 - 

(Dispositiv-Ziffer. 4). Die Prozesskosten auferlegte die Vorinstanz zu drei Fünfteln 

dem Kläger und zu zwei Fünfteln den Beklagten (Dispositiv-Ziff. 6). Sie verpflich-

tete den Kläger, den Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 2'820.− zu be-

zahlen (Dispositiv-Ziff. 7). 

1.4. Mit Eingabe vom 5. September 2023 (Datum Poststempel) gelangte der 

Kläger an das Obergericht des Kantons Zürich und stellte ein Gesuch um Frister-

streckung für die Eingabe einer Berufung (act. 157). Mit Verfügung vom 

7. September 2023 wies die Kammer das Gesuch ab (act. 159). Am letzten Tag 

der Frist, d.h. am 13. September 2023, reichte der Kläger seine Berufung mit den 

vorstehend wiedergegebenen Anträgen ein (act. 161; zum Fristenlauf vgl. act. 154 

sowie Art. 145 Abs. 1 lit. b ZPO). Mit Eingabe vom 8. November 2023 wandte er 

sich sodann unter Bezugnahme auf ein an ihn gerichtetes Schreiben der Beklag-

ten erneut an die Kammer (act. 167 f. samt Beilagen 169/14). Es wurden die vo-

rinstanzlichen Akten beigezogen (act. 1-154). Auf die Einholung einer Berufungs-

antwort kann verzichtet werden (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist 

spruchreif.  

2. 

2.1. Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige 

Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Gemäss 

Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung innert der dreissigtägigen Rechtsmittelfrist 

schriftlich und begründet einzureichen. Begründen bedeutet, sich mit den Erwä-

gungen des angefochtenen Entscheids auseinanderzusetzen und aufzuzeigen, 

inwiefern die Überlegungen des Gerichts fehlerhaft erscheinen und sich nicht auf-

recht erhalten lassen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 5A_350/2019 vom 26. Ok-

tober 2020 E. 4.1.). Was nicht beanstandet wird, braucht die Rechtsmittelinstanz 

grundsätzlich nicht zu überprüfen, es sei denn ein Mangel springe geradezu ins 

Auge (BGE 147 III 176 E. 4.2.1). Bei juristischen Laien werden an die Begrün-

dung des Rechtsmittels weniger strenge Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn 

auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der ange-

fochtene Entscheid leiden soll (statt Vieler: OGer ZH NG230003 vom 21. Februar 

2023 E. 2; OGer ZH RU220057 vom 22. Februar 2023 E. 2). Die Berufungsbe-

- 6 - 

gründung muss vollständig innerhalb der Rechtsmittelfrist erfolgen. Eine spätere 

inhaltliche Ergänzung oder Verbesserung ist ausgeschlossen (BGer 5A_7/2021 

vom 2. September 2021 E. 2.2).  

2.2. Mit Eingabe vom 13. September 2023 erhob der Kläger rechtzeitig Berufung 

(vgl. E. 1.4). Seine Berufungseingabe enthält Anträge und eine Begründung, in 

der er sich zumindest minimal mit dem angefochtenen Entscheid auseinander-

setzt. Auf die Berufung ist deshalb einzutreten. Die Eingabe des Klägers vom 

7. November 2023 (act. 167) erfolgte demgegenüber erst nach Ablauf der Beru-

fungsfrist und bleibt deshalb unbeachtlich. Ohnehin ist nicht ersichtlich, inwiefern 

die darin thematisierten, zwischenzeitlichen Vorkommnisse für das vorliegende 

Verfahren von Relevanz sein sollten (vgl. act. 167 f.). 

3. Vorweg ist auf die rechtliche Bedeutung der Vormerknahmen in Dispositiv-

Ziffern 2 und 4 des erstinstanzlichen Urteils einzugehen. In Dispositiv-Ziff. 2 erin-

nert die Vorinstanz daran, dass dem Kläger aus der Gerichtskasse bereits 

Fr. 129'267.− der hinterlegten Mietzinse ausbezahlt wurden. Die Beklagten hatten 

einen Teil der Klage schon in ihrer ersten Stellungnahme anerkannt (act. 12 S. 2). 

Eine Klageanerkennung hat die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids 

(Art. 241 Abs. 2 ZPO). Mit Verfügung vom 29. Dezember 2020 schrieb die Vor-

instanz das Verfahren sinngemäss teilweise ab und wies die Gerichtskasse an, 

dem Kläger den unstrittigen Betrag auszuzahlen (vgl. act. 47; Art. 241 Abs. 3 

ZPO). Dispositiv-Ziff. 2 gibt somit bloss wieder, dass ein Teil des Verfahrens be-

reits zu einem früheren Zeitpunkt rechtskräftig abgeschlossen wurde; eine eigen-

ständige rechtliche Bedeutung kommt Dispositiv-Ziff. 2 nicht zu. Weniger klar ist 

die rechtliche Einordnung von Dispositiv-Ziff. 4. Darin trifft die Vorinstanz eine 

Aussage zum Bestand eines Rechts der Beklagten. Nichtsdestotrotz handelt es 

sich dabei nicht um ein Feststellungsurteil (vgl. Art. 88 ZPO). Ein solches würde 

aufgrund der Geltung des Dispositionsgrundsatzes einerseits ein entsprechendes 

Feststellungsbegehren voraussetzen (vgl. Art. 58 Abs. 1 ZPO; act. 12 S. 2) und 

wäre andererseits der Rechtssicherheit halber klar als Feststellungsurteil erkennt-

lich zu machen ("Es wird festgestellt […]"). Wenn das Gericht von etwas "Vormerk 

nimmt", ist das so zu verstehen, dass es etwas zur Kenntnis nimmt. Darauf darf 

- 7 - 

sich ein Rechtsuchender grundsätzlich verlassen. Eine Vormerknahme beinhaltet 

keinen formellen Entscheid des Gerichts. Die Vormerknahme sollte sich denn 

auch auf Tatsachen oder Erklärungen beziehen und nicht − wie vorliegend − auf 

den Bestand eines Rechts. Bezieht sie sich dennoch auf den Bestand eines 

Rechts, so entfaltet dies keinerlei Rechtskraftwirkung. Weder wäre ein Gericht in 

einem späteren Prozess an diese Beurteilung gebunden noch wäre es einem spä-

ter angerufenen Gericht verboten, auf eine entsprechende Feststellungsklage 

einzutreten. Die Dispositiv-Ziffern 2 und 4 sind im Folgenden zu vernachlässigen 

(auch bei der Streitwertberechnung vgl. E. 6.1). Geurteilt hat die Vorinstanz in den 

Dispositiv-Ziffern 1, 3, 5, 6 und 7. Diese will der Kläger aufgehoben und neu beur-

teilt haben. 

4. 

4.1. Die Vorinstanz legte den Vergleich der Parteien vom 22. Juni 2016 aus und 

begründete ihren Entscheid zusammengefasst wie folgt: Der Kläger habe sich im 

Vergleich verpflichtet, die in Ziff. 7.4 des Gutachtens vom 18. März 2016 empfoh-

lenen Massnahmen zur Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit der Heizung 

ausführen zu lassen. Zu diesen Massnahmen gehöre u.a. der Ersatz des Ventil-

antriebes der Heizgruppe (act. 156 S. 14 f. E. 4.3.1). Weiter hätten die Parteien 

vereinbart, dass der Mietzins bis zur Behebung des Mangels um 20% reduziert 

werde. Diese Reduktion erfasse mit Blick auf den Wortlaut und den Zweck der 

Klausel als Druckmittel auch die Sommermonate (act. 156 S. 17 ff. E. 4.5). Dem 

Arbeitsprotokoll der D._____ AG vom 22. März 2018 lasse sich nicht entnehmen, 

dass der Ventilantrieb ersetzt worden wäre. Ebenso wenig belege das Protokoll 

die Funktionstüchtigkeit der Heizung. Der bestellte Gutachter habe die Funktions-

tüchtigkeit der Heizung nicht verifizieren können, da der Kläger ihm keinen Zu-

gang zur Heizzentrale gestattet habe. Der Kläger habe dadurch seine Mitwir-

kungspflicht verletzt, weshalb der fehlende Beweis der Funktionsfähigkeit zu sei-

nen Ungunsten zu würdigen und auf weitere Beweisabnahmen zu verzichten sei. 

Da nicht sämtliche vereinbarten Massnahmen umgesetzt worden seien und auch 

die Funktionstüchtigkeit nicht bewiesen sei, gelte die Heizung nach wie vor als 

mangelhaft im Sinne des Vergleichs (act. 156 S. 15 E. 4.3.2 ff.). Infolgedessen 

habe der Kläger weiterhin eine Mietzinsreduktion von 20% zu erdulden und seien 

- 8 - 

die hinterlegten Mietzinse im Umfang von Fr. 26'997.− an die Beklagten auszu-

zahlen (act. 156 S. 16 E. 4.4 und S. 19 E. 4.6.2).  

4.2. Der Kläger macht in seiner selbst verfassten Berufungsbegründung geltend, 

die Heizung sei seit Jahren wieder funktionstüchtig. Der Ventilantrieb funktioniere 

und müsse nicht ersetzt werden, was das von ihm beigezogene Sanitärunterneh-

men D._____ AG mehrfach bestätigt habe. Er beanstandet, dass die von ihm of-

ferierten Zeugen nicht einvernommen worden seien und verwehrt sich gegen den 

Vorwurf, seine Mitwirkungspflicht bei der Beweiserhebung verletzt zu haben. Das 

Gutachten dürfe mangels Verletzung der Mitwirkungspflicht nicht zu seinem Nach-

teil berücksichtigt werden. Schliesslich wirft er den Beklagten unter Hinweis auf 

eine Verschiebung des Termins einer amtlichen Befundaufnahme eine jahrelange 

Verzögerungstaktik vor (act. 161 S. 2-5).  

5. 

5.1. Der Sachverständige kam im gerichtlichen Gutachten vom 18. März 2016 

zum Schluss, dass die Heizung im Mietobjekt nicht funktionstüchtig sei und keine 

für den Wohnbedarf genügende Wärmeleistung erbringe. Zur Behebung der Stö-

rung schlug er fünf kumulative Massnahmen vor. Eine dieser Massnahmen betraf 

den Ersatz des Ventilantriebs sowie den Ersatz oder die korrekte Einstellung des 

Heizungsreglers der Heizgruppe. Hintergrund dieser Massnahme bildete die 

Feststellung des Gutachters, dass aufgrund des defekten Ventilantriebes sowie 

des defekten oder falsch eingestellten Heizungsreglers keine automatische An-

passung der Vorlauftemperatur an die jeweils herrschende Aussenlufttemperatur 

erfolge (act. 2/4 S. 18). Im Vergleich der Parteien vom 22. Juni 2016 verpflichtete 

sich der Kläger, die Heizung in einen funktionstüchtigen Zustand zu bringen. Wei-

ter vereinbarten die Parteien, dass der Mietzins bis zur Behebung der Störung um 

20% reduziert werde (act. 2/3). Die Reduktion gilt nach der unangefochtenen Aus-

legung der Vorinstanz sowohl für die Sommer- als auch für die Wintermonate 

(act. 156 S. 17 f. E. 4.5.3). Wenn der Kläger nun behauptet, die Heizung sei seit 

März 2018 wieder einwandfrei funktionstüchtig und ihm stehe seitdem wieder der 

volle Mietzins zu, trägt er dafür die Beweislast (vgl. Art. 8 ZGB).  

- 9 - 

5.2. Für den Beweis der Funktionstüchtigkeit verweist der Kläger in seiner Beru-

fung zunächst auf das Arbeitsprotokoll der D._____ AG vom 22. März 2018. Dar-

aus geht hervor, dass die Heizung gespült und gewisse defekte Teile ersetzt wur-

den (act. 2/5 = 162/3). Dies allein ist allerdings noch kein hinreichender Beweis 

dafür, dass die vormals mangelbehaftete Heizung seither wieder dauerhaft und 

einwandfrei funktioniert. Den Ventilantrieb liess der Kläger unbestrittenermassen 

nicht ersetzen (act. 156 S. 9; ferner act. 2/5 = 162/3; act. 39 S. 8, act. 65/2). Die 

Beklagten machten vor Vorinstanz geltend, dass deshalb weiterhin keine Anpas-

sung an die Aussentemperatur erfolge und sie in den Herbstmonaten eine völlig 

überheizte und in den Wintermonaten häufig eine deutlich zu kalte Wohnung hät-

ten (act. 44 S. 4). Bei dieser Ausgangslage lässt sich der Beweis der Funktions-

tüchtigkeit entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht einfach durch zusätz-

liche Temperaturmessungen in der Wohnung der Beklagten oder durch Zeugen-

befragungen erbringen. Vielmehr liesse sich die Funktionstüchtigkeit nur aufgrund 

einer erneuten Untersuchung der Heizungsanlage durch eine vom Gericht einge-

setzte sachverständige Person erstellen. Entsprechend ist nicht zu beanstanden, 

dass die Vorinstanz ein neuerliches Gutachten in Auftrag gab und auf die Abnah-

me anderer Beweismittel verzichtete (act. 103).  

5.3. Mangels Zugangs zur Heizzentrale war es dem von der Vorinstanz einge-

setzten Gutachter letztlich nicht möglich, die Funktionstüchtigkeit der Heizung zu 

verifizieren (act. 123 S. 4). Die Vorinstanz warf dem Kläger diesbezüglich eine 

Verletzung seiner Mitwirkungspflicht bei der Beweiserhebung vor (act. 156 S. 16 

E. 4.3.4). In seiner Berufungsbegründung legt der Kläger zwar überzeugend dar, 

dass ausreichende Anhaltspunkte fehlen, um ihm bis zum 14. Februar 2014 eine 

Verletzung der Mitwirkungspflicht vorwerfen zu können (act. 161 S. 3 f.). Weshalb 

es ihm allerdings in der Folge trotz entsprechender Aufforderung der Vorinstanz 

(act. 117) nicht möglich war, mit dem Gutachter Kontakt aufzunehmen und einen 

Termin für eine Begehung der Heizzentrale zu vereinbaren, bleibt schleierhaft 

(vgl. act. 121). Der Kläger behauptet nicht, dass er sich vergeblich darum bemüht 

hätte und eine Terminabsprache am Gutachter gescheitert wäre. Für die Vor-

instanz gab es deshalb keinen Grund, den Gutachter aufzufordern, den Augen-

schein und die Untersuchung der Heizanlage zu wiederholen. Eine Wiederholung 

- 10 - 

der Begutachtung verlangt der Kläger im Berufungsverfahren nicht mehr (vgl. 

act. 145 S. 3). Er will vielmehr, dass das Gutachten unberücksichtigt bleibt. Ob 

man das Gutachten aber berücksichtigt oder nicht, spielt keine Rolle. So oder an-

ders bleibt die Funktionstüchtigkeit der Heizung unbewiesen. Es ist deshalb im 

Ergebnis richtig, dass die Vorinstanz für die Dauer der Mietzinshinterlegung (d.h. 

bis Oktober 2019) eine Mietzinsreduktion von 20% berücksichtigte. Die Berufung 

ist abzuweisen. 

6. 

6.1. Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (vgl. Art. 106 

Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss sind die Prozesskosten somit dem Kläger aufzu-

erlegen. Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 12'045.60 (Fr. 26'997.− - 

Fr. 14'951.40) ist die Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 i.V.m. § 4 Abs. 1 

und § 10 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 1'850.− festzusetzen. Für die Kosten ist der 

vom Kläger geleistete Vorschuss von Fr. 4'800.− heranzuziehen (vgl. act. 166); 

der Überschuss ist dem Kläger zurückzuerstatten, unter Vorbehalt eines allfälligen 

Verrechnungsanspruches. 

6.2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen, dem Kläger nicht, weil er 

unterliegt, den Beklagten nicht, weil ihnen kein entschädigungspflichtiger Aufwand 

entstanden ist. 

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen. 

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden auf Fr. 1'850.− festgesetzt und 

dem Berufungskläger auferlegt. Für die Kosten wird der vom Berufungsklä-

ger geleistete Vorschuss von Fr. 4'800.− herangezogen; der Überschuss 

wird dem Berufungskläger zurückerstattet, unter Vorbehalt eines allfälligen 

Verrechnungsanspruches. 

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

- 11 - 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagten unter Beilage von 

Doppel/Kopien von act. 157, act. 161, act. 162/1-8, act. 167, act. 168, 

act. 169/1-4, sowie an das Mietgericht des Bezirksgerichts Bülach, je gegen 

Empfangsschein. 

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen  von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert beträgt Fr. 12'045.60. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 

MLaw S. Widmer 
 
 
versandt am: 
 
 
 

	Urteil vom 5. Dezember 2023
	Rechtsbegehren des Klägers und Berufungsklägers: (act. 1, act. 145, sinngemäss)
	Urteil des Mietgerichtes:
	1. Die bei der Bezirksgerichtskasse Bülach hinterlegten Mietzinse werden den beklagten Parteien im Umfang von Fr. 26'997.– ausbezahlt.
	2. Es wird davon Vormerk genommen, dass der klagenden Partei bereits Fr. 129'267.– (hinterlegte Mietzinse) aus der Gerichtskasse ausbezahlt wurden.
	3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
	4. Es wird davon Vormerk genommen, dass die beklagten Parteien weiterhin - bis zur Erledigung der Arbeiten gemäss Ziff. 7.4 des Gutachtens vom 18. März 2016 - berechtigt sind, den monatlichen Nettomietzins um 20 % zu reduzieren, bis die klagende Parte...
	5. Die Entscheidgebühr wird angesetzt auf:
	Fr.  10'240.( ; die weiteren Auslagen betragen:  Fr.   6'500.( Gutachten  Fr.   16'740.(
	6. Die Kosten werden der klagenden Partei zu drei Fünfteln und den beklagten Parteien zu zwei Fünfteln auferlegt und aus den Kostenvorschüssen der Parteien bezogen. Die beklagten Parteien werden verpflichtet, der klagenden Partei Fr. 196.( zu ersetzen...
	7. Die klagende Partei wird verpflichtet, den beklagten Parteien eine Parteientschädigung von Fr. 2'820.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
	8. [Mitteilung]
	9. [Rechtsmittel]
	Berufungsanträge: (act. 161 S. 2)
	Erwägungen:
	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen.
	2. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden auf Fr. 1'850.( festgesetzt und dem Berufungskläger auferlegt. Für die Kosten wird der vom Berufungskläger geleistete Vorschuss von Fr. 4'800.( herangezogen; der Überschuss wird dem Berufungskläger zurücker...
	3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagten unter Beilage von Doppel/Kopien von act. 157, act. 161, act. 162/1-8, act. 167, act. 168, act. 169/1-4, sowie an das Mietgericht des Bezirksgerichts Bülach, je gegen Empfangsschein.
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen  von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. ...