# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 64bd7975-d73c-5040-b41d-55be0148dcf3
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-01-15
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 15.01.2013 ZK1 2012 66
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_006_ZK1-2012-66_2013-01-15.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

__________________________________________________________________________________________________

Ref.: Chur, 15. Januar 2013 Schriftlich mitgeteilt am:
ZK1 12 66          16. Januar 2013

Urteil
I. Zivilkammer

Vorsitz Brunner
RichterInnen Michael Dürst und Schlenker
Aktuar ad hoc Coray

In der zivilrechtlichen Berufung

der A., Berufungskläger, C., Berufungsklägerin, B . , Berufungsklägerin, D . , Beru-
fungsklägerin, E., Berufungsklägerin, alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. 
HSG Hermann Just, Masanserstrasse 35, 7001 Chur,

gegen

den Entscheid des Bezirksgerichts Maloja, Einzelrichter, vom 10. September 
2012, mitgeteilt am 19. September 2012, in Sachen der F . , Berufungsbeklagte, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Andri Vital, Chesa Planta, 7524 Zuoz, 
gegen die Berufungskläger,

betreffend vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts,

hat sich ergeben:

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I. Sachverhalt

A. Am 4. August 2010 offerierte die F. (nachfolgend: Berufungsbeklagte) Plat-
tenbeläge in Naturstein und Keramik zu Fr. 524‘709.05 und Natursteinbeläge fürs 
Treppenhaus zu Fr. 177‘835.-- für den Neubau einer Villa und von zwei Mehrfami-
lienhäusern auf Parzellen Nrn. 2432, 2433 und 2434 im G. in I. und erhielt von der 
Baugesellschaft J. den Zuschlag. Ab dem 15. Oktober 2010 stellte die Berufungs-
beklagte entsprechend dem Baufortschritt der Baugesellschaft J. Akontorechnun-
gen zu. Am 5. und 7. März 2012 erstellte sie zuhanden der Bauherrschaft detail-
lierte Rechnungen und am 14. März 2012 eine Endabrechnung über Fr. 
477‘104.80. Von diesem Betrag wurden die bereits geleisteten Akontozahlungen 
in der Höhe von Fr. 190‘000.-- abgezogen, wobei ein Restbetrag von Fr. 
287‘104.80 resultierte.

B. Am 18. Juni 2012 reichte die Berufungsbeklagte beim Einzelrichter am Be-
zirksgericht Maloja ein Gesuch betreffend vorläufige Eintragung eines Bauhand-
werkerpfandrechts gegen die B., A., C., D. und E. (nachfolgend: Berufungskläger) 
mit folgendem Rechtsbegehren ein:

„1. Das Grundbuchamt Oberengadin, H., sei anzuweisen, zulasten der 
nachfolgend aufgeführten Grundstücke in I. zugunsten der Gesuchstel-
lerin Bauhandwerkerpfandrechte für die nachfolgend aufgeführten 
Pfandsummen nebst jeweils 5 % Zins seit dem 1. Juli 2012 vorläufig 
als Vormerkung einzutragen: 

Im Grundbuch I.

Stammgrundstück-Nr. 2433

- Grundstücknummer S54964, Miteigentumsanteil von 298/1000 von A. 
in der Pfandsumme von Fr. 42‘778.61;

- Grundstücknummer S54965, Miteigentumsanteil von 298/1000 von C. 
in der Pfandsumme von Fr. 42‘778.61;

- Grundstücknummer S54966, Miteigentumsanteil von 339/1000 von E. 
in der Pfandsumme von Fr. 48‘664.26;

- Grundstücknummer S54967, Miteigentumsanteil von 21/1000 von C. in 
der Pfandsumme von Fr. 3‘014.60;

- Grundstücknummer S54968, Miteigentumsanteil von 23/1000 von A. in 
der Pfandsumme von Fr. 3‘301.70;

- Grundstücknummer S54969, Miteigentumsanteil von 21/1000 von E. in 
der Pfandsumme von Fr. 3‘014.60.

Stammgrundstück-Nr. 2434 

- Grundstücknummer S54957, Miteigentumsanteil von 307/1000 der B. 
in der Pfandsumme von Fr. 44‘070.58;

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- Grundstücknummer S54958, Miteigentumsanteil von 284/1000 der B. 
in der Pfandsumme von Fr. 40‘768.88;

- Grundstücknummer S54959, Miteigentumsanteil von 329/1000 der D. 
in der Pfandsumme von Fr. 47‘228.74;

- Grundstücknummer S54960, Miteigentumsanteil von 23/1000 der B. in 
der Pfandsumme von Fr. 3‘301.70;

- Grundstücknummer S54961, Miteigentumsanteil von 23/1000 der B. in 
der Pfandsumme von Fr. 3‘301.70;

- Grundstücknummer S54962, Miteigentumsanteil von 23/1000 der D. in 
der Pfandsumme von Fr. 3‘301.70;

- Grundstücknummer S54963, Miteigentumsanteil von 11/1000 der B. in 
der Pfandsumme von Fr. 1‘579.08.

2. Die Anweisung sei superprovisorisch und ohne Anhörung der Gegen-
partei einstweilen zu verfügen und dem Grundbuchamt unverzüglich 
mitzuteilen. 

3. Der Gesuchstellerin sei eine Frist von vier Monaten, gerechnet ab 
Rechtskraft des summarischen Entscheides betreffend vorläufige 
Vormerkung anzusetzen, um die Klage auf definitive Eintragung des 
Bauhandwerkerpfandrechts gemäss Ziffer 1 hiervor zulasten des 
Grundstücks der Gesuchsgegner einzureichen.“

Zur Begründung wurde insbesondere festgehalten, die letzten Arbeiten seien am 
19. und 20. März 2012 ausgeführt worden, womit die 4-Monatsfrist am 21. März 
2012 zu laufen begonnen und demnach am 20. Juli 2012 geendet habe. Somit sei 
die Frist gewahrt.

C. Mit Entscheid vom 22. Juni 2012 hiess der Einzelrichter am Bezirksgericht 
Maloja das Begehren um Erlass superprovisorischer Massnahmen gut und wies 
das Grundbuchamt Oberengadin an, zugunsten der Berufungsbeklagten Bau-
handwerkerpfandrechte im Sinne ihres Gesuches vorläufig einzutragen. Den Beru-
fungsklägern wurde die Möglichkeit zur Stellungnahme eingeräumt.

D. Am 3. Juli 2012 reichten die Berufungskläger ihre Stellungnahme beim Be-
zirksgericht Maloja ein und beantragten die Abweisung des Gesuchs, soweit dar-
auf einzutreten sei. Die vorliegende Eingabe erfolge im Sinne einer vorläufigen 
Interessenwahrung, stelle also eine Geschäftsführung ohne Auftrag dar, welche im 
summarischen Verfahren durch die B. auch im Namen der übrigen Stockwerkei-
gentümer möglich sei, weil es aufgrund von Zeitknappheit nicht möglich gewesen 
sei, sämtliche Eigentümer zu kontaktieren und eine schriftliche Vollmacht einzuho-
len. Es gehöre als Bauherrin und Auftraggeberin zu den Pflichten der B., die 
Stockwerke ohne Pfandrechte zu übertragen und dafür zu sorgen, dass unge-
rechtfertigte Ansprüche abgewiesen würden. Die 4-Monatsfrist sei nicht eingehal-

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ten, weil ein Plattenleger gemäss dem von der Berufungsbeklagten eingereichten 
Wochenrapport vom 12. bis 20. März 2012 am 19. und 20. März 2012 blosse Ga-
rantiearbeiten an einer Badewanne ausgeführt habe. Der entsprechende Mangel 
sei zusammen mit anderen Mängeln in einem Mailschreiben vom 6. Februar 2012 
gerügt worden. Nachbesserungen würden nicht zur Vollendung gehören und ver-
möchten den Beginn der 3-Monatsfrist nicht hinauszuschieben. Die Wohnungen 
seien bereits im Jahre 2011 fertig gestellt und an die Käufer bzw. heutigen Ei-
gentümer übergeben worden. In diesem Sinne sei die Frist mit Einreichung des 
Gesuchs am 18. Juni 2012 längst abgelaufen, selbst wenn man zugunsten der 
Berufungsbeklagten von der seit Januar 2012 neu anwendbaren viermonatigen 
Frist ausgehe. Ferner sei die Aufteilung der Pfandsummen nicht korrekt erfolgt. 
Die Arbeiten für die einzelnen Wohnungen und für die allgemeinen Teile für die 
beiden Häuser seien getrennt in Rechnung gestellt worden. Anhand dieser Rech-
nungen hätte die Berufungsbeklagte eine Aufteilung auf die einzelnen Pfandobjek-
te vornehmen müssen. Da ein Unternehmer, welcher in allen Stockwerkeinheiten 
eines Gebäudes gearbeitet habe, gehalten sei, den effektiven Aufwand den ein-
zelnen Stockwerkeinheiten zu belasten und er deshalb nicht einfach das Gesamt-
total seiner Rechnung im Verhältnis der Wertquoten den Stockwerkeinheiten zu-
weisen dürfe, sei die quotenmässige Aufteilung des Ausstandes auf die einzelnen 
Wohnungen unzulässig. Ebenso unzulässig sei die je hälftige Aufteilung des 
Ausstandes auf die beiden Häuser, welche offensichtlich einen unterschiedlichen 
Ausbau erfahren hätten. Das Pfandrecht sei aufgrund des Grundsatzes, dass die 
Wertvermehrung das Gegenstück der Realsicherheit des Baupfandes sei, auf die 
einzelnen Objekte aufzuteilen. Eine quotenmässige Aufteilung sei lediglich bezüg-
lich derjenigen Arbeiten, welche nicht einem einzelnen Objekt konkret zugeordnet 
werden könnten, also bezüglich Arbeiten an den allgemeinen Teilen zulässig.

E. Der Einzelrichter des Bezirksgerichts Maloja hiess mit Entscheid vom 10. 
September, mitgeteilt am 19. September 2012, das Gesuch um vorläufige Eintra-
gung eines Bauhandwerkerpfandrechts vom 18. Juni 2012 teilweise gut und 
bestätigte die mit Entscheid vom 22. Juni 2012 zugunsten der Berufungsbeklagten 
angeordnete superprovisorische Vormerkung der vorläufigen Eintragung des Bau-
handwerkerpfandrechts über den Gesamtbetrag von Fr. 287‘104.80 (recte: 
Fr. 251‘505.09), zuzüglich 5 % Verzugszins seit 1. Juli 2012 (Ziffer 1). Im Ver-
gleich zum Gesuch kam der Einzelrichter indessen zu einer anderen Pfandsum-
menaufteilung, da die Kosten für die verschiedenen Einheiten und gemeinschaftli-
chen Teile auf den Rechnungen getrennt ausgewiesen seien. Weil der Liftkanal 
keiner Parzelle zugewiesen werden könne, könne die superprovisorisch verfügte 

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Eintragung dieser Kosten in der Höhe von Fr. 30‘882.51 nicht bestätigt werden. 
Ebenfalls seien Kosten für gewisse Balkone auf den Rechnungen nicht ausge-
schieden, welche deshalb nicht bestätigt werden könnten. Aus dieser neuen Be-
rechnung folgte, dass für alle Grundstücke, mit Ausnahme der Grundstücke 
S54964 und S54966, bei welchen die ersuchte Pfandsumme erhöht wurde, eine 
Reduktion der Pfandsumme stattfand (vgl. Ziffer 1 des Dispositivs). Ferner hielt 
der Einzelrichter im Dispositiv fest, dass der Berufungsbeklagten eine Frist bis 
zum 15. März 2013 zur Einreichung der Klage auf Geltendmachung der Forderung 
sowie auf definitive Eintragung des Pfandrechts angesetzt werde (Ziffer 2). Sowohl 
die Gerichtskosten von Fr. 2‘000.-- als auch die Kosten des Grundbuchamtes 
wurden unter Vorbehalt einer anderslautenden Regelung in einem allfälligen 
Hauptverfahren der Berufungsbeklagten auferlegt. Ebenfalls wurde diese ver-
pflichtet, die Berufungskläger aussergerichtlich mit Fr. 2‘500.-- zu entschädigen 
(Ziffer 3). Aufgrund der vorliegenden Unterlagen und der gegenteiligen Behaup-
tungen der Parteien könne nicht abschliessend beurteilt werden, ob besagte Ar-
beiten Bestellungsänderungen, die Behebung von Mängeln oder die Vollendung 
betreffen würden, womit vorliegend hinreichend glaubhaft gemacht worden sei, 
dass die vorausgesetzte viermonatige Eintragungsfrist mit der Gesuchseinrei-
chung vom 18. Juni 2012 gewahrt worden sei. Unbestritten sei, dass die Beru-
fungsbeklagte im Rahmen eines Werkvertrages Material für die Stockwerkeinhei-
ten der Berufungskläger geliefert und darin Arbeiten ausgeführt habe. Ebenfalls 
sei die geltend gemachte Pfandsumme unbestritten geblieben. 

F. Gegen diesen Entscheid reichten die Berufungskläger am 4. Oktober 2012 
Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden ein. Beantragt wurde die Aufhe-
bung der Ziffern 1 und 2 des Dispositives des angefochtenen Entscheides und die 
Abweisung des Gesuchs um vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfand-
rechts auf den Stockwerkeigentümergrundstücken Nrn. 54957 bis und mit 54969 
des Grundbuchs von I.. Das Grundbuchamt Oberengadin sei anzuweisen, das 
superprovisorisch vorläufig vorgemerkte Bauhandwerkerpfandrecht auf den 
Stockwerkeigentumsgrundstücken Nrn. 54957 bis und mit 54969 im Grundbuch I. 
zu löschen. Eventualiter sei das zulasten von Stockwerkeigentumsgrundstück Nr. 
54964 im Grundbuch I. vorläufig einzutragende Pfandrecht auf einen Betrag von 
Fr. 42‘778.61 und das zulasten von Stockwerkeigentumsgrundstück Nr. 54‘966 im 
Grundbuch I. vorläufig einzutragende Pfandrecht auf einen Betrag von Fr. 
48‘664.26 zu reduzieren. Der Berufungsbeklagten sei eine Frist von zwei Monaten 
ab Mitteilung des Entscheides anzusetzen, um die Klage auf definitive Eintragung 
eines Bauhandwerkerpfandrechts einzureichen. Da die Ansprüche offensichtlich 

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unbegründet seien, sei bisher auf die Einholung einer schriftlichen Vollmacht ver-
zichtet worden und die B. handle weiterhin im Sinne einer Geschäftsführung ohne 
Auftrag für die anderen Stockwerkeigentümer. Die Nachreichung der Vollmachten 
(ausser derjenigen der B.) wurde von den Berufungsklägern angekündigt, erfolgte 
zunächst aber nicht. Die 4-Monatsfrist sei in jedem Fall abgelaufen, da die Beru-
fungsbeklagte in ihrer Replik erklärt habe, dass die letzten Arbeiten, welche am 
19. und 20. März 2012 ausgeführt worden seien, keine Nachbesserungen darstell-
ten, sondern Abänderungen, welche auf Wunsch des Bauherren erfolgt seien. 
Deshalb sei das Werk mit den ursprünglich im Werkvertrag vereinbarten Arbeiten 
als vollendet zu betrachten und die 4-Monatsfrist abgelaufen. Sollten allerdings 
Arbeiten an einer Badewanne in einer Wohnung als Vollendungsarbeiten betrach-
tet werden, so dürften diese Arbeiten nur bezüglich der betroffenen Stockwerkei-
gentumseinheit und nicht bezüglich aller Stockwerkeigentumseinheiten als nicht 
vollendet und damit pfandrechsberechtigt qualifiziert werden.

G. In der Berufungsantwort vom 18. Oktober 2012 beantragte die Berufungs-
beklagte die teilweise Abweisung der Berufung. In Gutheissung der Ziffer 3.1 des 
beklagtischen Rechtsbegehrens sei das zulasten des Grundstücks Nr. S54964 im 
Grundbuch I. vorläufig einzutragende Pfandrecht auf dem bereits provisorisch vor-
gemerkten Betrag von Fr. 42‘778.61 zu belassen und das zulasten des Grunds-
tücks Nr. S54966 im Grundbuch I. vorläufig einzutragende Pfandrecht auf dem 
bereits provisorisch vorgemerkten Betrag von Fr. 48‘664.26 zu belassen. Die 
viermonatige Frist sei eingehalten, da die Berufungsbeklagte in den Wintermona-
ten, namentlich von Dezember bis März, ihren Betrieb einstelle und der Auftrag 
demnach im März 2012 vollendet worden sei. 

H. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2012 forderte das Kantonsgericht von 
Graubünden den Rechtsvertreter der Berufungskläger auf, sämtliche noch ausste-
henden Vollmachten nachzureichen. Diese Vollmachten wurden am 17. Dezember 
2012 von Rechtsanwalt Just nachgereicht. 

Ein zweiter Schriftenwechsel wurde nicht angeordnet. Auf die weiteren Ausführun-
gen in den Rechtsschriften sowie im angefochtenen Entscheid wird, soweit erfor-
derlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

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II. Erwägungen

1. Beim vorliegend angefochtenen Entscheid über die vorsorgliche Eintragung 
eines Bauhandwerkerpfandrechts handelt es sich gemäss herrschender Lehre und 
Rechtsprechung um einen Entscheid über eine vorsorgliche Massnahme 
(Art. 261 ff. ZPO; BGE 137 III 563 E. 3.3 mit Hinweisen auf zahlreiche Publikatio-
nen zur neuen eidgenössischen ZPO; dazu auch RAINER SCHUMACHER, Sachliche 
Zuständigkeit der Handelsgerichte für die Anordnung des vorläufigen Grundbuch-
eintrags eines Bauhandwerkerpfandrechts − ZPO 6 V, in: Baurecht 2/2012, 
S. 72 ff.). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung werden solche Entscheide 
jüngst als Zwischen- und nicht mehr als Endentscheide angesehen (BGE 137 III 
589 E. 1.2.3; Urteil des Bundesgerichts 5A_541/2011 vom 3. Januar 2011; diese 
Rechtsprechung zusammenfassend: RAINER SCHUMACHER, Bauhandwerkerpfand-
recht: Rechtsmittel im summarischen Verfahren betreffend vorläufigen Grund-
bucheintrag, in: Baurecht 2/2012, S. 74 ff.). Gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a und b 
ZPO sind sowohl erstinstanzliche Zwischenentscheide als auch erstinstanzliche 
Entscheide über vorsorgliche Massnahmen mit Berufung anfechtbar. Der gemäss 
Art. 308 Abs. 2 ZPO für eine Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten 
notwendig zu erreichende Streitwert von Fr. 10‘000.-- ist vorliegend klar erreicht 
und das Kantonsgericht von Graubünden gemäss Art. 7 Abs. 1 des Einführungs-
gesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EGzZPO; BR 320.100) sach-
lich zur Beurteilung zuständig. Nach Art. 249 lit. d Ziff. 5 ZPO gilt in Angelegenhei-
ten betreffend vorläufige Eintragung gesetzlicher Grundpfandrechte (Art. 712i, 
779d, 779k und 837-839 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]) 
− wie es auch vorliegend der Fall ist − das summarische Verfahren. Gleiches gilt 
im Übrigen auch aufgrund von Art. 249 lit. d Ziff. 11 ZPO für die Vormerkung von 
Verfügungsbeschränkungen und vorläufige Eintragungen im Streitfall (Art. 960 
Abs. 1 Ziff. 1, 961 Abs. 1 Ziff. 1 und 966 Abs. 2 ZGB). Gegen einen im summari-
schen Verfahren ergangenen Entscheid beträgt die Frist zur Einreichung der Beru-
fung und zur Berufungsantwort je 10 Tage, wobei die Berufung unter Beilage des 
angefochtenen Entscheides schriftlich und begründet einzureichen ist (Art. 311 
i.V.m. Art. 314 ZPO). Die vorliegende Berufung ging dem Kantonsgericht von 
Graubünden innerhalb der gesetzlichen Frist von 10 Tagen, d.h. am 4. Oktober 
2012, form- und fristgerecht zu. Die weiteren Prozessvoraussetzungen geben zu 
keinen weiteren Bemerkungen Anlass, sodass auf die Berufung einzutreten ist.

2. Wie bereits erwähnt, findet vorliegend gemäss Art. 249 lit. d Ziff. 5 ZPO das 
summarische Verfahren Anwendung. Hierbei handelt es sich um ein beschränktes 

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Verfahren, dessen typische Merkmale Flexibilität und Schnelligkeit sind. Dem 
Zweck des summarischen Verfahrens entsprechend sind grundsätzlich nur sofort 
greifbare, das heisst liquide Beweismittel zulässig, denn nur solche können ohne 
Verzug abgenommen werden. Entsprechend ist gemäss Art. 254 Abs. 1 ZPO der 
Beweis grundsätzlich und in erster Linie durch Urkunden zu erbringen. Andere 
Beweismittel werden nur ausnahmsweise, d.h. unter den Voraussetzungen von 
Art. 254 Abs. 2 ZPO zugelassen. Damit ist klar, dass der Urkundenbeweis im 
summarischen Verfahren das im Vordergrund stehende Beweismittel darstellt. 
Auch im summarischen Verfahren muss grundsätzlich der volle Beweis abge-
nommen werden. Die Beschränkung der Beweismittel in Art. 254 ZPO führt mithin 
nicht zu einer Beschränkung des Beweismasses. Ausnahmen im Sinne einer Be-
schränkung des Beweismasses auf Glaubhaftmachung gelten nur, wo diese im 
Gesetz speziell vorgesehen sind, was nach Art. 961 Abs. 3 ZGB gerade bei der 
vorläufigen Eintragung ins Grundbuch der Fall ist (vgl. STEPHAN MAZAN, in: Karl 
Spühler/Luca Tenchio/Dominik Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizeri-
sche Zivilprozessordnung, Basel 2010, N 1 ff. und N 10 zu Art. 254: ferner MYRIAM 
A. GEHRI/MICHAEL KRAMER, Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 
Zürich 2010, N 1 ff. zu Art. 254; MARCO CHEVALIER, in: Thomas Sutter-
Somm/Franz Hasenböhler/Christoph Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur 
Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2010, N 1 ff. zu Art. 254). Die vor-
läufige Eintragung im Sinne von Art. 961 ZGB wird demgemäss durch den Richter 
verfügt, wenn der Anspruch glaubhaft gemacht wurde. Glaubhaft gemacht ist eine 
Tatsache schon dann, wenn für deren Vorhandensein gewisse Elemente spre-
chen, selbst wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet, dass sich die be-
hauptete Tatsache nicht verwirklicht haben könnte. Das Beweismass der blossen 
Glaubhaftmachung ist im summarischen Verfahren betreffend die vorläufige Ein-
tragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes ins Grundbuch besonders stark her-
abgesetzt. Nach herrschender Lehre und Rechtsprechung darf die vorläufige Ein-
tragung nur verweigert werden, wenn das beantragte Bauhandwerkerpfandrecht 
als ausgeschlossen erscheint oder höchst unwahrscheinlich ist. Im Zweifelsfall, 
namentlich bei unklarer oder unsicherer Rechtslage, ist die vorläufige Eintragung 
zu bewilligen beziehungsweise die aufgrund einer superprovisorischen Verfügung 
bereits erfolgte vorläufige Eintragung zu bestätigen und der Entscheid über die 
Berechtigung des Baupfandrechts dem Hauptprozess betreffend definitive Eintra-
gung zu überlassen (RAINER SCHUMACHER, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3. Auf-
lage, Zürich 2008, N 1394 ff.; JÜRG SCHMID, in: Heinrich Honsell/Nedim Peter 
Vogt/Thomas Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 4. Auflage, 
Basel 2011, N 16 zu Art. 961). Nach Art. 961 Abs. 3 ZGB hat der Unternehmer 

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allerdings keinen absoluten Anspruch auf den vorläufigen Grundbucheintrag. Be-
reits im summarischen Verfahren darf die Gerichtsbehörde den Anspruch auf ein 
Baupfandrecht umfassend abklären und das Gesuch um den vorläufigen Grund-
bucheintrag ablehnen, wenn der Baupfandanspruch ausgeschlossen ist (SCHUMA-
CHER, Bauhandwerkerpfandrecht, a.a.O., N 1394 in fine).

3. a) Vorliegend ist strittig, ob die von der Berufungsbeklagten geltend gemach-
ten ausstehenden Forderungen für Bauarbeiten im Betrag von Fr. 287‘104.80 vor-
läufig im Grundbuch I. einzutragen sind bzw. die Vorinstanz mit dem vorliegend 
angefochtenen Entscheid vom 10. September 2012 zu Recht die von ihr am 18. 
Juni 2012 superprovisorisch beantragte Vormerkung im Grundbuch bestätigt hat. 
Nicht bestritten wird hingegen, dass ein Werkvertrag mit entsprechendem Inhalt 
zwischen der Berufungsbeklagten und der Baugesellschaft J. zustande gekom-
men ist und dass der Betrag von Fr. 287‘104.80 von der Baugesellschaft J. nicht 
bezahlt wurde.

b) Bezüglich der Grundstücke S54964 und S54966 gilt es festzuhalten, dass 
die Berufungsbeklagte in ihrem Gesuch vom 18. Juni 2012 an das Bezirksgericht 
Maloja die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts für die Pfand-
summe von Fr. 42‘778.61 für das Grundstück S54964 und die Pfandsumme von 
Fr. 48‘664.26 für das Grundstück S54966 beantragte. Im Urteil vom 10. Septem-
ber 2012 erkannte der Einzelrichter am Bezirksgericht Maloja aufgrund einer an-
deren Verteilung der Pfandsummen auf die verschiedenen Stockwerkeigentums-
einheiten, dass das Grundstück S54964 mit einer Pfandsumme von Fr. 51‘759.05 
und das Grundstück S54966 mit einer Pfandsumme von Fr. 66‘506.96 belegt wer-
de. In der Berufung vom 4. Oktober 2012 rügen die Berufungskläger, dass dieses 
Vorgehen des Einzelrichters den prozessualen Grundsatz verletze, dass einer 
Partei nicht mehr zugesprochen werden dürfe, als was von ihr verlangt werde. In 
der Berufungsantwort vom 18. Oktober 2012 wird dieser Einwand denn auch von 
der Berufungsbeklagten anerkannt. Aufgrund dieser Anerkennung kann ohne wei-
tere Prüfung davon Vormerk genommen werden und der angefochtene Entscheid 
ist entsprechend zu berichtigen.

c) Ferner wurde bereits die ursprünglich im Gesuch auf Fr. 279‘471.78 bezif-
ferte Gesamtpfandsumme bzw. der Restbetrag der Rechnungen auf Fr. 
287‘104.80 korrigiert. Letzterer Betrag geht aus der replizierenden Stellungnahme 
der Berufungsbeklagten hervor und entspricht ebenfalls dem Total der im Rechts-
begehren aufgezählten Beträge. Daraus folgt, dass nicht nachträglich ein (un-
zulässiges) summenmässig erhöhtes Rechtsbegehren gestellt wurde. Im Übrigen 

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wäre dies irrelevant, da der Einzelrichter ohnehin nicht die ganze Pfandsumme bei 
der Verteilung zugelassen hat, sondern einen Abzug von Fr. 30‘882.51 für den 
Liftkanal vornahm, weil er diesen keiner Parzelle zuordnen konnte. Das Gleiche 
gilt für die Kosten gewisser Balkone, sodass die entsprechenden Beträge bei der 
Pfandsummenverteilung unberücksichtigt blieben.

d) Der Einzelrichter hat die Pfandsummenaufteilung nach einer anderen Me-
thode vorgenommen als die Berufungsbeklagte. Dies wird von ihr in der Beru-
fungsantwort grundsätzlich akzeptiert (vgl. S. 6). Auch die Berufungskläger erhe-
ben in ihrer Berufung gegen dieses Vorgehen keine begründeten Einwände, womit 
auf die Methode der Pfandsummenaufteilung nicht weiter einzugehen ist.

4. a) Im Grundsatz beschränken sich die Rügen der Berufungskläger darauf, 
dass die 4-Monatsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB zur Eintragung des Bauhand-
werkerpfandrechts im Grundbuch nicht eingehalten worden sei, da die letzten an-
gegebenen Tätigkeiten der Berufungsbeklagen keine Arbeiten gemäss Werkver-
trag, sondern vielmehr gemäss ihren eigenen Angaben Abänderungsarbeiten dar-
stellen würden. Zudem würden diese Arbeiten nicht alle Stockwerkeinheiten be-
treffen. Da die Frist für jedes einzelne gebaute Bauwerk laufe, sei der Pfand-
rechtsanspruch für die übrigen Stockwerkeinheiten ohnehin verspätet angemeldet 
worden. Eine funktionelle Einheit bestehe zwischen den verschiedenen Stock-
werkeinheiten nicht. Dagegen bringt die Berufungsbeklagte vor, dass die am 19. 
und 20. März 2012 erbrachten Leistungen bereits in der Abrechnung vom 14. 
März 2012 berücksichtigt gewesen seien, sie aber keine Nachbesserungen dar-
stellen würden, sondern Abänderungen, welche auf Wunsch der Bauherrschaft 
erfolgt seien. Die Ausführungen der Berufungskläger, wonach die Bauarbeiten 
schon vorher vollendet gewesen seien und die am 19. und 20. März 2012 vorge-
nommenen Änderungen nachträglich auf Wunsch der Käuferschaft erfolgt seien, 
träfen so nicht zu. Da es sich um Wohnungen im oberen Preissegment handle, 
mache es keinen Sinn, diese fertig auszubauen und auf den Markt zu bringen. Bei 
fortgeschrittener Baurealisierung sei man bei Luxuswohnungen gezwungen, die 
unverkauften Wohnungen bis zu einem gewissen Standard auszubauen. Dies 
könne zur Folge haben, dass später Anpassungen vorgenommen werden müss-
ten, welche aber immer noch unter den ursprünglichen Auftrag fallen würden. Dies 
sei in casu geschehen, denn es habe ein Auftrag für die gesamte Überbauung 
bestanden, der von Fall zu Fall angepasst worden sei. Da die Berufungsbeklagte 
den Betrieb im Winter jeweils zwischen Dezember und März einstelle, weil in den 
Wintermonaten im Engadin auf dem Bau nicht gearbeitet werde, handle es sich in 

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diesem Zeitraum um eine Ruhepause der Arbeiten. Es handle sich jedoch immer 
noch um denselben Auftrag, der dann im März 2012 vollendet worden sei.

b) Aus den Akten geht hervor, dass die Berufungsbeklagte die Ausführung der 
Plattenbeläge in Naturstein und Keramik und der Natursteinbeläge im Treppen-
haus der Überbauung G. in I. auf Parzellen Nrn. 2432, 2433 und 2434 übertragen 
erhielt. Des weiteren hat die Berufungsbeklagte gemäss eingelegtem Wochenrap-
port (act. 26 ihrer Beilagen ans Bezirksgericht) glaubhaft gemacht, dass am 19. 
und 20. März 2012 noch Plattenarbeiten für die Überbauung G. durch sie ausge-
führt wurden. Ausgehend von diesen Daten wäre die Frist von vier Monaten 
gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB mit der Gesuchseingabe vom 18. Juni 2012 und der 
superprovisorischen Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch vom 22. Juni 2012 
gewahrt. In Frage gestellt wird von den Berufungsklägern zunächst, dass dies 
Vollendungsarbeiten im Sinne der genannten Gesetzesbestimmung seien. Dazu 
ist zunächst in Erinnerung zu rufen, dass gemäss aufgeführter Gerichtspraxis die 
vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts nur verweigert werden 
kann, wenn dieses als ausgeschlossen oder höchst unwahrscheinlich erscheint. 
Dies kann im vorliegenden Fall nicht gesagt werden. Die Ausführung von Plattena-
rbeiten, wie sie der Berufungsbeklagten von der Baugesellschaft J. in Auftrag ge-
geben wurden, ist unbestritten. Entgegen der früheren Behauptung der Beru-
fungskläger in ihrer Stellungnahme vom 3. Juli 2012, wonach es sich bei den frag-
lichen Arbeiten nur noch um Mängelbehebungsarbeiten gehandelt habe, sind sich 
die Parteien im Berufungsverfahren einig, dass es um Arbeiten aufgrund einer 
Auftragsänderung ging. Es bestehen keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, 
dass diese Bestellungsänderungen nicht im Rahmen des gleichen Werkvertrags-
verhältnisses ergingen, sodass sie grundsätzlich vergütungspflichtig und auch 
pfandrechtsberechtigt sind (vgl. SCHUMACHER, Bauhandwerkerpfandrecht, a.a.O., 
N 456/459). Auf jeden Fall besteht kein Grund, diese Arbeiten im Rahmen eines 
Verfahrens um vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts nicht als 
pfandrechtsberechtigt anzuerkennen.

5. Bezüglich des Einwandes, die Arbeiten in den einzelnen Stockwerkeigen-
tumseinheiten würden separaten Fristen für die Eintragung eines Bauhandwerker-
pfandrechts unterliegen, gilt es folgendes festzuhalten: Der Umstand, dass Werk-
verträge für eine Gesamtüberbauung für die gleiche Arbeitsgattung abgeschlossen 
wurden und dass darin sowohl Arbeiten für gemeinschaftliche Anlagen als auch 
solche für Einheiten im Sonderrecht enthalten waren, spricht für einen einheitli-
chen Fristenlauf, zumal vertraglich nicht vorgesehen war, dass einzelne Teile der 
Überbauung früher und andere später fertig gestellt werden mussten. Bei diesen 

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Gegebenheiten kann nicht ausgeschlossen werden, dass die von der Berufungs-
beklagten ausgeführten Arbeiten eine funktionelle Einheit bildeten (vgl. SCHUMA-
CHER, Bauhandwerkerpfandrecht, a.a.O., N 1226). Auf jeden Fall kann nicht von 
vornherein davon ausgegangen werden, der Eintragungsanspruch sei nicht gege-
ben oder nicht wahrscheinlich. Die vertiefte Auseinandersetzung mit dieser Frage 
muss dem ordentlichen Gerichtsverfahren vorbehalten sein.

6. Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass der angefochtene 
Entscheid im Umfange der Anerkennung durch die Berufungsbeklagte abzuändern 
ist und die Berufung im Übrigen abzuweisen ist.

7. a) Gemäss Art. 105 ZPO werden die Gerichtskosten von Amtes wegen fest-
gesetzt und verteilt. Die Parteientschädigung spricht das Gericht nach den Tarifen 
zu, wobei die Parteien auch Kostennoten einreichen können. Im Gegensatz zu 
den Gerichtskosten wird die Parteientschädigung grundsätzlich nur auf Antrag der 
betreffenden Partei festgesetzt (vgl. nur MYRIAM A. GEHRI/MICHAEL KRAMER, 
Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, Zürich 2010, N 1 f. zu Art. 105). 
Die Prozesskosten werden gemäss Art. 106 ZPO nach Massgabe des Obsiegens 
und Unterliegens verteilt.

b) Vorliegend tragen die unterliegenden Berufungskläger die Kosten des Ver-
fahrens. Sie obsiegen konkret nur in einem untergeordneten Punkt, welcher von 
der Berufungsbeklagten zudem anerkannt wurde. Eine teilweise Übertragung der 
Gerichtskosten auf die Berufungsbeklagte erscheint unter diesen Umständen nicht 
angebracht. Eine Kostenauferlegung an die Vorinstanz fällt angesichts dessen, 
dass die Pfandsumme im Berufungsverfahren nur um ca. 1/10 reduziert wird, nicht 
in Betracht. Die Fehler in der Pfandsummenberechnung waren zweifellos nicht die 
Hauptursache für die Berufung und verursachten sowohl den Berufungsklägern 
als auch dem Kantonsgericht wenig Begründungsaufwand. Somit werden die Ge-
richtskosten vollumfänglich und unter solidarischer Haftbarkeit den Berufungsklä-
gern auferlegt. Sie haben die Berufungsbeklagte zudem aussergerichtlich ange-
messen zu entschädigen. Da der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten dem 
Gericht keine Honorarnote eingereicht hat, ist sein Aufwand für das Berufungsver-
fahren nach pflichtgemässem Ermessen zu schätzen. Aus den gleichen Gründen 
rechtfertigt es sich nicht, den Kostenspruch der Vorinstanz zu ändern.

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III. Demnach wird erkannt

1. Von der teilweisen Anerkennung der Berufung durch die Berufungsbeklagte 
wird Vormerk genommen und die Ziffer 1 des Dispositivs des angefochte-
nen Entscheids aufgehoben und wie folgt neu formuliert:

1. In teilweiser Gutheissung des Gesuchs wird das Grundbuchamt I. angewie-
sen, zugunsten der F. auf folgenden Grundstücken die nachstehenden 
Bauhandwerkerpfandrechte, jeweils zuzüglich Zins von 5 % sei dem 1. Juli 
2012, vorläufig einzutragen:

Grundbuch der Gemeinde I.

Stammgrundstück Nr. 2433 

- Grundstücknummer S54964, Miteigentumsanteil von 298/1000 von A. 
in der Pfandsumme von Fr. 42‘778.61;

- Grundstücknummer S54965, Miteigentumsanteil von 298/1000 von C. 
in der Pfandsumme von Fr. 38‘825.77;

- Grundstücknummer S54966, Miteigentumsanteil von 339/1000 von E. 
in der Pfandsumme von Fr. 48‘664.26;

- Grundstücknummer S54967, Miteigentumsanteil von 21/1000 von C. in 
der Pfandsumme von Fr. 1‘115.09;

-  Grundstücknummer S54968, Miteigentumsanteil von 23/1000 von A. 
in der Pfandsumme von Fr. 1‘221.29;

-  Grundstücknummer S54969, Miteigentumsanteil von 21/1000 von E. 
in der Pfandsumme von Fr. 1‘115.09.

Stammgrundstück Nr. 2434 

-  Grundstücknummer S54957, Miteigentumsanteil von 307/1000 der B. 
in der Pfandsumme von Fr. 42‘401.89;

- Grundstücknummer S54958, Miteigentumsanteil von 284/1000 der B. 
in der Pfandsumme von Fr. 10‘925.83;

- Grundstücknummer S54959, Miteigentumsanteil von 329/1000 der D. 
in der Pfandsumme von Fr. 34‘556.41;

- Grundstücknummer S54960, Miteigentumsanteil von 23/1000 der B. in 
der Pfandsumme von Fr. 884.84;

- Grundstücknummer S54961, Miteigentumsanteil von 23/1000 der B. in 
der Pfandsumme von Fr. 884.84;

- Grundstücknummer S54962, Miteigentumsanteil von 23/1000 der D. in 
der Pfandsumme von Fr. 884.84;

- Grundstücknummer S54963, Miteigentumsanteil von 11/1000 der B. in 
der Pfandsumme von Fr. 423.18.

2. Im Übrigen wird die Berufung abgewiesen.

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3. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 4‘000.-- gehen unter solidari-
scher Haftung zu Lasten der Berufungskläger, welche die Berufungsbeklag-
te ebenfalls solidarisch haftend für das Berufungsverfahren mit Fr. 1‘500.-- 
(inkl. MWST und Barauslagen) aussergerichtlich zu entschädigen haben.

4. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 30'000 Franken betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundesge-
richtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist 
dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollstän-
digen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorge-
schriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegi-
timation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde 
gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

5. Mitteilung an: