# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ff238a7f-69c2-5b8a-88b1-8bd584805e04
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-05-08
**Language:** de
**Title:** Natur- und Heimatschutz. Unterschutzstellung von Nutzungen. Gesetzliche Grundlage.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0056/2015
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_I_0056_2016_660.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0056/2015 vom 8. Mai 2015 in BEZ 2016 Nr. 30 

(Bestätigt  mit  VB.2015.00362  vom  14.  Juli  2016  =  BEZ  2016  Nr.  26  [die 
teilweise  Beschwerdegutheissung  bezieht  sich  auf  die  im  Rahmen  dieser 
Publikation keine Rolle spielende Herabsetzung der Gerichtsgebühr].) 

Der Stadtrat von Zürich stellte das Warenhaus Manor baulich integral unter 
Schutz.  Der  Zürcher  Heimatschutz  ZVH  verlangte  darüber  hinaus  die 
Unterschutzstellung der Nutzung des Gebäudes als Warenhaus.  

Aus den Erwägungen: 

4.1  Unter  Schutz  gestellt  wurde  das  Manorgebäude  (Bahnhofstrasse  75/ 
Lintheschergasse  2),  welches  an  die  Uraniastrasse,  die  Bahnhofstrasse  und 
rückwärtig  an  die  Lintheschergasse  anstösst,  und  das  an  den  Manor-
Gebäudetrakt  an  der  Lintheschergasse  seitlich  angebaute  sogenannte 
Naefenhaus 
(Bahnhofstrasse  79/Lintheschergasse  8),  das  mit  seinen 
Schmalseiten  ebenfalls  an  die  Bahnhofstrasse  und  die  Lintheschergasse  und 
mit der freistehenden Längsseite an die Usteristrasse bei der Pestalozzianlage 
angrenzt.  

Zwischen  Manorgebäude  und  Naefenhaus  schiebt  sich,  seitlich  an  diese 
und rückwärtig an den Manor-Gebäudetrakt an der Lintheschergasse angebaut, 
das  Gebäude  Bahnhofstrasse  79,  das  sogenannte  Nörrhaus.  Dieses  gehört 
einer  anderen  Grundeigentümerschaft  und  wird  vom  Umbauvorhaben  nicht 
erfasst.  Dementsprechend  wurde  es  denn  auch  (noch)  nicht  unter  Schutz 
gestellt, welches Vorgehen nicht strittig ist.  

4.2  Das  Manorgebäude  wird  heute  in  allen Stockwerken  vom Warenhaus 
Manor  genutzt.  Das  Näfenhaus  und  das  Nörrhaus  gehören  ab  dem  zweiten 
Obergeschoss  zum  Warenhaus  Manor.  Die  Geschossflächen  sind  dort 
durchgehend.  In  den  Erdgeschossen  und  im  Unter-  und  ersten  Obergeschoss 
dieser  beiden  Gebäude  befinden  sich  demgegenüber  andere  Nutzungen.  Im 
Zuge des Umbaus soll das Nörrhaus wieder vollständig abgetrennt und hernach 
autonom genutzt werden. 

Nörr- und Näefenhaus sind nach aussen im Wesentlichen gleich gestaltet 
und treten wie ein einziges Gebäude in Erscheinung. Die gestalterische Zäsur 
verläuft  zwischen  dem  Näfen-  und  dem  Nörrhaus  einerseits  und  dem 
Manorgebäude  andererseits.  Während  erstere,  als  Bürohäuser  in  den  frühen 
1930er-Jahren  gebaut,  ein  sachlich-nüchternes  Äusseres  aufweisen,  fällt  das 
Manorgebäude  durch  eine  ausgeprägte,  an  eine  gotische  Kathedrale 
erinnernde Vertikalgliederung auf. Mit diesem sehr speziellen Erscheinungsbild, 
einem  nicht  allzu  hochpreisigen  Warensegment,  angeboten  in  einem  etwas  in 
die  Jahre  gekommenen  Interieur,  und  einem  gut  frequentierten  Restaurant  im 
Dachgeschoss  ist  «der  Manor»  heute  im  Bewusstsein  eines  breiten,  die  City 
frequentierenden Publikums verankert.  

4.3  Das  heutige  eine  Blockrandbebauung  bildende  Gebäudeensemble  ist 
das Resultat von mehreren Bauetappen im Zeitraum von 1910 bis 1931. In der 

 
 
 
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ersten  Bauphase  von  1910  bis  1912  wurde  das Warenhaus  Brann  im  Bereich 
Bahnhofstrasse/Uraniastrasse/Lintheschergasse 
(Bahnhofstrasse  73  und 
Lintheschergasse  2)  durch  die  Architekten  Otto  Pfleghard  und  Max  Haefeli 
gebaut.  In  der  2.  Bauphase  von  1927  bis  1928  wurde,  nachdem  das  an  der 
Bahnhofstrasse  benachbarte  Warenhaus  Weil  abgebrochen  worden  war,  das 
Warenhaus  Brann  dort  um  ein  vierachsiges  Segment  erweitert,  und  zwar 
fünfgeschossig  und  mit  zurückspringendem  Dachgeschoss.  Dies  wiederum 
hatte eine 1928  - 29 realisierte Aufstockung des viergeschossigen Baukörpers 
des  ursprünglichen Warenhauses  Brann  zur  Folge,  so  dass  sich  das  gesamte 
Warenhaus  Brann  ab  1929  mit  einer  zurückversetzten  Attika  unter  einem 
einheitlich gestalteten Walmdach präsentierte. Dieser Teil des Manorgebäudes 
sieht heute noch weitgehend gleich aus. In der 3. Bauphase von 1928 bis 1929 
wurde das Warenhauses Brann um einen Trakt entlang der  Lintheschergasse 
erweitert, wobei das bestehende, rechte Treppenhaus zum Turm erhöht wurde.  

Schliesslich  kam,  in  einer  4.  Bauphase,  1930  das  Naefenhaus  von  Otto 
Honegger  hinzu,  das,  wenn  gleich  nicht  «gotisierend»  in  Erscheinung  tretend, 
mit  seiner  (dezenteren)  Vertikalgliederung  auf  das  Warenhausgebäude  Bezug 
nahm.  Das  gleichzeitig  eingefügte  Noerrhaus  übernahm  die  Formensprache 
des Naefenhauses. 

Ab  Ende  der  1940er-Jahre  erfolgten  zahlreiche  hier  nicht  im  Einzelnen 

wiederzugebende Eingriffe im Innern und am Äussern der Gebäude. 

5.  Im  Zentrum  des  Streites  steht  die  eventualiter  beantragte  Unterschutz-
stellung  der  Nutzung  der  streitbetroffenen  Liegenschaften  als  Warenhaus. 
Diesbezüglich 
im  Wesentlichen  Folgendes 
entnehmen: 

lässt  sich  der  Rekursschrift 

Der Schutz gemäss Gesetz und Verordnung könne sich auf das Innere von 
Schutzobjekten  erstrecken  und  sich  auch  auf  die  Raumschale  beziehen.  Es 
gehe um die Lesbarkeit des Zeugnisses als  Denkmal. Im Fall des Kaufhauses 
Füglistaller in Basel habe das Bundesgericht nicht nur die Aussenfassade unter 
Schutz gestellt, sondern auch die Innenraumelemente, welche für ein typisches 
Kaufhaus sprächen (u.a. Galerien, Verkaufsbereich).  

Weitere  Anordnungen  könnten  sich  insbesondere  auch  auf  die  Nutzung 
von  Gebäuden,  Gebäudeteilen  oder  Freiräumen  erstrecken  (§  25  Abs.  2 
Abschnitt  6  der  Natur-  und  Heimatschutzverordnung  [NHV]).  Eine  genügende 
Normdichte  und  Normstufe  für  den  Schutz  einer  Nutzung  sei  somit  gegeben, 
zumal § 203 Abs. 1 lit. c PBG politische, wirtschaftliche und soziale Zeugnisse 
schützen wolle.  

Die  Denkmalpflege-Wissenschaft  erkenne  im  Schutz  von  Nutzungen  eine 
wichtige  Funktion  des  neueren  Heimatschutzrechts  und  damit  ein  gewichtiges 
öffentliches Interesse. Sie habe bereits in den 1970er- und 1980er-Jahren das 
Hauptproblem  von  Innenstädten  in  der  Diskrepanz  zwischen  alten  Strukturen 
einerseits  und  dem  oft  vorhandenen  Anspruch  an  moderne,  vor  allem 
wirtschaftlichere Nutzungen andererseits gesehen. Diese Diskrepanz könne nur 
gemildert werden, wenn man auch die Nutzung als erhaltenswert betrachte und 

 
 
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damit die sozialen Strukturen einer Stadt schütze. So spreche sich zum Beispiel 
Norbert Huse wie folgt für eine enge Verbindung von Bausubstanz und Nutzung 
aus:  «Der  Grundkonflikt  zwischen  modernen  Funktionen  und  überkommenen 
Strukturen  kann  auf  die  Dauer  überhaupt  nur  dann  zu  einer  plausiblen 
im 
Erhaltungsbegründung 
Zusammenhang  sieht  mit  den  sozialen.  Nicht  allein  die  vorhandenen  Formen 
gilt  es  zu  erhalten,  sondern  auch  die  Nutzungen…»  (Norbert  Huse,  Denkmal-
pflege: Deutsche Texte aus drei Jahrhunderten, 1984, S. 213).  

führen,  wenn  man  die  baulichen  Strukturen 

Auch Georg Mörsch, emeritierter Professor für Denkmalpflege an der ETH 
Zürich,  spreche  sich  für  die  Möglichkeit  eines  Schutzes  von  Nutzungen  und 
eine  integrale  Stadtentwicklung  aus  (Georg  Mörsch,  Denkmalpflege  und 
Stadtentwicklung,  in:  Ders.,  Aufgeklärter  Widerstand:  Das  Denkmal  als  Frage 
und Aufgabe, 1989, S. 28f.).  

Die  klare  Haltung  der  Wissenschaft  habe  sich  1987  in  der  Charta  von 
Washington  materialisiert,  welcher  eine  sogenannt  «persuasive»  Wirkung  auf 
das Recht zugeschrieben werde. So gelte es gemäss Punkt 2 der Charta, den 
historischen  Charakter  der  Stadt  und  alle  jene  materiellen  und  geistigen 
Elemente, in denen sich dieser Charakter ausdrücke, zu bewahren. Lehre und 
Rechtsprechung  bejahten  ebenfalls  das  eminente  öffentliche  Interesse  am 
Erlass von Nutzungsvorschriften.  

Im  angefochtenen  Beschluss  sei  der  Schutz  der  Nutzung  als  Warenhaus 
nicht  einmal  thematisiert  worden.  So  sehe  denn  das  bewilligte  Bauprojekt  neu 
einen  überwiegend  sehr  kleinteiligen  Innenausbau  für  Büro-  und  Geschäfts-
räume vor. 

im 

Das Gutachten des Amtes für Städtebau vom 8. April 2013 wie auch schon 
Inventar  der  schutzwürdigen  Objekte  von  kommunaler 
der  Eintrag 
Bedeutung  liessen  jegliche  Überlegungen  zum  Schutz  der  bestehenden 
Warenhausstruktur  im  Inneren  und  zum  Schutz  der  Nutzung  vermissen.  Die 
Gutachten  Rooch  und  Bärtschi  wiesen  auf  die  weit  über  100-jährige 
Nutzungskontinuität  als  Warenhaus  hin.  Damit  kämen  baukünstlerische  und 
wirtschaftliche  Zeugenschaften  in  seltener  Übereinstimmung  zur  Geltung.  Das 
Gutachten Rooch hebe hierzu hervor, dass dieses Zeugnis bei der Bevölkerung 
offensichtlich besonders tief verwurzelt sei. Das Schutzobjekt repräsentiere als 
einziges  der  noch  vorhandenen Warenhäuser  alle  Bevölkerungsschichten  und 
trage  massgeblich  zum  sozialen  Leben  der  unteren  Bahnhofstrasse  bei.  Die 
grosse  Medienresonanz  und  die  rekordhohe  Anzahl  von  Leserkommentaren, 
welche  auf  die  Schliessungspläne  gefolgt  seien,  seien  Beleg  hierfür.  Bei  der 
Frage nach dem Schutz der inneren Warenhausstruktur, d.h. insbesondere der 
öffentlich zugänglichen grosszügigen Raumfolgen und der Warenhausnutzung, 
gehe es somit nicht um eine akademische Debatte, sondern um die Abklärung 
eines  historischen  Zeugnisses,  dessen  Schutz  von  einem  grösseren  Teil  der 
Bevölkerung  bejaht  würde.  Im  Fall  des  Küchlin-Theaters  in  Basel  habe  das 
Bundesgericht  eine  von  zahlreichen  Personen  unterzeichnete  Petition  als  ein 
nicht  unbeachtliches  Indiz  für  die  breite  Zustimmung  für  den  Schutz  dieses 
Theaters  beurteilt.  Dieses  sei  nach  zunächst  ablehnender  Haltung  der 

 
 
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zuständigen Behörden vom Bundesgericht auch mit seiner inneren Ausstattung 
unter Schutz gestellt worden.  

Zusammenfassend  bestünden  deutliche  Hinweise  darauf,  dass  die 
öffentlich  zugängliche  und  grosszügige  Innenraumstruktur  sowie  die  Nutzung 
als Warenhaus als Teil der wichtigen Zeugenschaft gelten müssten.  

In der Replik wird dieser Standpunkt weiter ausgeführt. Insbesondere hält 
der Rekurrent daran fest, dass das Zürcher Recht die Unterschutzstellung einer 
Nutzung zulasse. 

Vorinstanz und Mitbeteiligte sprechen sich gegen eine Unterschutzstellung 

der Warenhausnutzung aus. 

6.1  Nach  Art.  26  der  Bundesverfassung  (BV) 

ist  das  Eigentum 
gewährleistet.  Als  Bestandesgarantie  schützt  die  Eigentumsgarantie  die 
konkreten,  individuellen  Eigentumsrechte  vor  staatlichen  Eingriffen.  Staatliche 
Beschränkungen  des  Eigentums  sind  nur  zulässig,  wenn  sie  –  als  eine  von 
mehreren  Voraussetzungen  –    auf  einer  genügenden  gesetzlichen  Grundlage 
beruhen.  Je  nach  Schwere  des  Eingriffs  werden  verschieden  hohe 
Anforderungen  an  die  gesetzliche  Grundlage  gestellt  (Art.  36  BV;  Ulrich 
Häfelin/Walter  Haller/Helen  Keller,  Schweizerisches  Bundesstaatsrecht,  8.  A., 
2012, Rz. 599 ff.).  

Zuständig für den Natur- und Heimatschutz sind die Kantone (Art. 78 Abs. 
1  BV).  Im  Kanton  Zürich  ist  der  Natur-  und  Heimatschutz  im  III.  Titel  des 
Planungs-  und  Baugesetzes  und  in  der  Natur-  und  Heimatschutzverordnung 
geregelt.  

Soweit  es  um  den  Ortsbild-  und  Denkmalschutz  geht,  findet  sich  die 
gesetzliche  Grundlage  in  §  203  Abs.  1  lit.  c  PBG.  Danach  sind  Schutzobjekte 
Ortskerne,  Quartiere,  Strassen  und  Plätze,  Gebäudegruppen,  Gebäude  und 
Teile  sowie  Zugehör  von  solchen,  die  als  wichtige  Zeugen  einer  politischen, 
wirtschaftlichen,  sozialen  oder baukünstlerischen  Epoche  erhaltenswürdig  sind 
oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre 
Wirkung wesentlichen Umgebung.  

6.2 Zunächst ist zwischen Ortsbild- und Denkmalschutz zu unterscheiden. 
Objekte  des  Ortsbildschutzes  sind  die  in  §  203  lit.  c  PBG  genannten,  in  der 
Regel  grösseren  Baugesamtheiten,  die  in  erster  Linie  mit  dem  Erlass  von 
Kernzonen planungsrechtlich geschützt werden (§ 50 und § 205 lit. a PBG; § 23 
Abs. 1 und § 24 NHV). Kernzonenvorschriften verlangen bei Neuüberbauungen 
die  Übernahme  wesentlicher  Merkmale  des  tradierten  Ortsbildes,  beinhalten 
aber  keinerlei  Substanzerhaltungspflichten,  womit  grundsätzlich  der  gesamte 
Altbestand einer Kernzone ersetzt werden kann. Die streitbetroffenen Gebäude 
liegen  gemäss  der  Bau-  und  Zonenordnung  der  Stadt  Zürich  (BZO)  in  der 
Kernzone  City.  Ersatzbauten  hätten  den  Kubus  und  das  wesentliche 
Erscheinungsbild  der  bestehenden  Gebäude  zu  übernehmen  (Art.  28  BZO). 
Diese  planerische  Schutzmassnahme  wäre  klar  unzureichend.  Dem-
entsprechend wurden die beiden Gebäude unter Denkmalschutz gestellt.  

 
 
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Der Denkmalschutz  erfasst  Einzelgebäude  und  kleinere Gebäudegruppen 
(§ 23 Abs. 2 NHV) sowie Teile und Zugehör von Gebäuden (§ 203 Abs. 1 lit. c 
PBG;  namentlich  Brunnen,  Skulpturen,  Portale,  Türen,  Treppen,  Schilder, 
Wand-  und  Deckentäfer,  Böden,  eingebaute  Schrankpartien,  Gitterwerke, 
Stukkaturen,  Öfen,  Inschriften,  Wand-  und  Deckenmalereien  sowie  andere 
Gegenstände  und  Anlagen  der  Baukunst,  seien  sie  vollständig  oder  nur 
fragmentarisch vorhanden; § 23 Abs. 3 NHV).  

Der Denkmalschutz ist weiter in § 25 NHV mit dem Marginale «Besondere 
Anordnungen»  geregelt.  Als  besondere  Anordnungen,  insbesondere  zum 
Schutz  von  Einzelobjekten,  sind  Vorschriften  zu  erlassen  und  Verfügungen  zu 
tatsächlichen  Veränderungen  des 
treffen  über  die  Zulässigkeit  von 
Schutzobjektes,  dessen  Pflege  und  Unterhalt  und  allfällige  Restaurierungen, 
welche  die  Zerstörung,  den  Zerfall  oder  die  Beeinträchtigung  von 
Denkmalschutzobjekten  und  ihrer  Umgebung  verhindern  (§  25  Abs.  1  NHV). 
Nach Absatz 2 können «insbesondere Vorschriften aufgestellt und Verfügungen 
getroffen»  werden  über  die  Bewilligungspflicht,  den  Abbruch,  bauliche 
Veränderungen  am  Äussern  und 
in  der  Umgebung, 
im 
Materialwahl und  Farbgebung,  technische  Anlagen  wie  Reklameeinrichtungen, 
Aussenantennen,  Hauszuleitungen,  Liftaufbauten,  Entlüftungen,  Sonnen-
kollektoren,  die  Nutzung  der  Gebäude  oder  von  Gebäudeteilen  sowie  von 
Freiräumen, Pflege und Unterhalt sowie Restaurierung.  

Innern  sowie 

Denkmalschutz  beinhaltet  somit  Substanzschutz.  Das  Objekt  ist  zu 
erhalten,  zu  unterhalten,  zu  pflegen  und  nötigenfalls  zu  restaurieren.  Zugleich 
in  der 
können  bauliche  Änderungen  zugelassen  werden.  All  dies 
Denkmalschutzanordnung  örtlich  und  sachlich  genau  zu  umschreiben  (§  207 
Abs. 1 PBG). Die Anordnung erfolgt namentlich mittels Verfügung oder Vertrag 
(§ 205 lit. b und c PBG).  

ist 

6.3.1  Die  streitbetroffenen  Gebäude  sind  einerseits  als  wichtige  Zeugen 
namentlich  (aber  mit  Blick  auf  das  Naefenhaus  nicht  nur)  der  Warenhaus-
architektur  und  andererseits  auf  Grund  ihrer  strassenraumprägenden  Wirkung 
schutzwürdig. Sie wurden vertraglich unter Denkmalschutz gestellt.  

Der  Schutzumfang  umfasst  einerseits  das  Äussere  der  beiden  streitbe-
troffenen  Gebäude  bis  ins  Detail.  Ferner  wurden  auch  die  wesentlichen  Teile 
des Gebäudeinneren unter Schutz gestellt. Im Einzelnen sind dies: 

Im  Gebäude  Bahnhofstrasse  75  und  Lintheschergasse  2  die 
Primärkonstruktion aus Eisenbeton mit den tragenden Wänden und Stützen und 
der  Dachstuhl;  die  originalen  Betonhourdis-Decken,  soweit  es  die  Gebäude-
statik zulässt; das Treppenhaus C in der Gebäudeecke Bahnhof-/Uraniastrasse 
vom  1.  Obergeschoss  bis  in  das  Attikageschoss  mit  den  original  erhaltenen 
Bauteilen  wie  den  Treppenstufen,  den  Podesten,  den  Geländern  und  den 
Handläufen;  die  Treppenhäuser  A  und  B  an  der  Lintheschergasse  2  vom 
Erdgeschoss bis in das 4. Obergeschoss mit den original erhaltenen Bauteilen 
wie  den  Treppen  aus  Kunststein,  den  Podesten  und  den  originalen 
keramischen  Wand-  und  Bodenbelägen;  zudem  die  Handläufe  sowie  die 
Holzbrüstungen im Bereich der Fenster.  

 
 
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Im  Innern  des  Gebäudes  Bahnhofstrasse  79  und  Lintheschergasse  8 
wurden  unter  Schutz  gestellt  die  Primästruktur  aus  Eisenbeton  mit  den 
tragenden  Wänden  und  Stützen  sowie  der  Dachstuhl;  die  originalen 
Betonhourdis-Decken,  soweit  es die  Gebäudestatik  zulässt; das  innenliegende 
Haupttreppenhaus E vom 1. Untergeschoss bis in das 5. Obergeschoss mit den 
original  erhaltenen  Bauteilen  wie  den  Treppen,  den  Podesten,  den 
Bodenflächen  aus  Marmor  und  Granit  sowie  die  Wandverkleidungen  aus 
Marmor; schliesslich die Treppengeländer und -brüstungen und die Handläufe.  

Im Innern nicht unter Schutz gestellt wurde demgegenüber die Nutzung als 
Warenhaus, und zwar weder im Umfang der heute so genutzten Flächen noch 
auch nur von Teilen hiervon. Mit allfälligen sich aus der Unterschutzstellung der 
Bausubstanz  einschliesslich  kleinmassstäblicher  Bauteile  ergebenden  Ein-
schränkungen ist das Gebäudeinnere mithin nutzungsmässig freigegeben. 

6.3.2  Gemäss  dem  auf  dem  vereinbarten  Schutzumfang  beruhenden, 
bewilligten  Umbau-  und  Umnutzungsprojekt  wird  das  Manorgebäude  und  das 
Naefenhaus im 1. Untergeschoss, im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss zu 
einzelnen  Ladengeschäften  und  im  2.  bis  5.  Obergeschoss  zu  Bürozwecken 
umgenutzt.  

Ferner  werden  die  beiden  Gebäude  umfassend  saniert.  Im  Einzelnen 
werden  die  Natur-  und  Kunststeinfassaden,  die  Holzfenster  und  die  Bleiglas-
fenster  von  Otto  Morach  denkmalgerecht  saniert.  Das  Dach  wird  innen 
gedämmt  und  erhält  eine  neue  Dacheindeckung.  Auf  dem  innerhalb  des 
Blockrandes  befindlichen  Flachdach  wird  die  notwendige  feuerpolizeiliche  und 
klimatechnische  Infrastruktur  installiert.  An  der  Lintheschergasse  2  wird  eine 
zusätzliche  Erschliessung  der  Laden-  und  Bürogeschosse  realisiert.  Die 
Treppenhäuser in den Treppenhaustürmen A und B an der Lintheschergasse 2 
in  der  vorgeschriebenen  Mindestbreite  ausgebildet.  Die  (früher 
werden 
mehrfach veränderten) Dachflächen zwischen den Treppenhaustürmen A und B 
werden  neu  gestaltet.  Schliesslich  wird  auch  die  aus  den  1960er-Jahren 
stammende umlaufende Vordachanlage über dem Erdgeschoss beseitigt. 

Im  Innern  werden  die  bestehenden  Treppenhäuser  saniert  und  die 
originalen  Oberflächen  aufgearbeitet.  Die  Fenster  und  Bleiglasfenster  werden 
raumseitig  mit  einer  Fensterschicht  versehen.  Der  ursprüngliche,  später 
geschlossene Lichthof wird ab dem 2. Obergeschoss wieder geöffnet.  

Die  Baubewilligungen 

(Stammbaubewilligung  und  Projektänderungs-
bewilligung)  wurden  unter  der  Bedingung  der  Rechtskraft  des  vorliegend  zu 
beurteilenden  Unterschutzstellungsbeschlusses  erteilt.  Diese  Verknüpfung  von 
Unterschutzstellung  und  Baubewilligung  bildet  Thema  in  zwei  parallelen 
Rekursverfahren.  

6.4.1 Der Denkmalschutz, wie er in § 203 Abs. 1 lit. c PBG ausgestaltet ist, 
bezweckt nebst der Erhaltung siedlungs- oder landschaftsprägender Bauten die 
Erhaltung  historischer  Baudenkmäler.  Einer  Baute  können  gegebenenfalls 
beide Qualifikationen zukommen, wie dies beim streitbetroffenen Objekt der Fall 
ist. Hier zu thematisieren ist der Schutz auf Grund des Zeugniswertes, also die 

 
 
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Erhaltung von Baudenkmälern. Je nach Zeugniswert  kann auch das Gebäude-
innere  dazugehören.  Regelmässig  geht  es  indes  um  die  Erhaltung  von 
«Gebautem», also um den Schutz materieller Kulturgüter. Gebäudenutzungen, 
d.h. raumgebundene menschliche Tätigkeiten jeder Art, können demgegenüber 
nicht  unter  Denkmalschutz  gestellt  werden.  Dies  auch  dann  nicht,  wenn 
Gebäude  und  Nutzung  eine  klar  in  Erscheinung  tretende  historische  Einheit 
bilden.  Die  gottesdienstliche  Nutzung  des  Grossmünsters  in  der  Stadt  Zürich, 
wenn  gleich  jahrhundertealter  Tradition  folgend  und  aufs  Engste  mit  dem 
Gebäude verbunden, ist nicht denkmalschutzfähig. Nicht einmal Nutzungen, die 
selber  als  immaterielles  Kulturgut  betrachtet  werden  können  bzw.  mit  einem 
solchen 
in  engem  Zusammenhang  stehen,  sind  schutzfähig.  Zunftver-
anstaltungen in historischen Zunftlokalen in Zunfthäusern im Anschluss an das 
Zürcher Sechseläuten, das als immaterielles Kulturerbe eingestuft werden kann 
(www.bak.admin.ch/kulturerbe),  können  nicht  unter  Denkmalschutz  gestellt 
werden. Selbstredend nicht weniger fallen Nutzungen ausser Betracht, die nicht 
als  immaterielles  Kulturgut  einzustufen  sind,  wie  dies  bei  einer  Warenhaus-
nutzung  der  Fall  ist  –  an  welcher  Wertung  auch  nichts  ändert,  dass  die 
«Erfindung»  des  Warenhauses  sozial-,  wirtschafts-  und  architekturhistorisch 
unzweifelhaft sehr bedeutsam war und trotz der peripheren Einkaufszentren bis 
auf den heutigen Tag geblieben ist.  

6.4.2 Das Gesagte wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass gemäss § 25 
Abs.  2  Abschnitt  6  NHV  «Vorschriften  aufgestellt  und  Verfügung  getroffen 
werden»  können  über  «die  Nutzung  der  Gebäude  oder  von  Gebäudeteilen 
sowie  von  Freiräumen».  Dieser  Wortlaut  besagt  nicht,  dass  Nutzungen  unter 
Schutz gestellt, sondern nur, dass Nutzungen geregelt werden können. Bei der 
Natur-  und  Heimatschutzverordnung  handelt  es  um  eine  vom  Regierungsrat 
gestützt  auf  §  359  PBG  erlassene  und  vom  Kantonsrat  genehmigte  Voll-
ziehungsverordnung.  Mit  einer solchen Verordnung  können  keine  neuen,  nicht 
schon  im  Gesetz  enthaltenen  Pflichten  statuiert  werden  (Ulrich  Häfelin/Georg 
Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., 2010, Rz. 138).  

Die  abschliessend  formulierte  Bestimmung  von  §  203  Abs.  1  lit.  c  PBG 
erwähnt Nutzungen als Schutzobjekte nicht. Die Konsultation der Protokolle der 
Kommission  zur  Beratung  des  Antrags  des  Regierungsrats  vom  5.  Dezember 
1973  zu  einem  Gesetz  über  die  Neuordnung  des  Planungs-  und  Baurechts 
(Vorlage 1928; S. 521 ff. und S. 811 ff.) ergibt, dass es die Kommission bei der 
Beratung  der  damaligen  Bestimmung  von  §  189  des  Antrags  des 
Regierungsrates  vom  5.  Dezember  1973  (heute  §  203  PBG)  nie  auch  nur  in 
Erwägung  zog,  dass  Nutzungen  Schutzobjekte  sein  könnten.  Solches  war  bei 
der  Beratung  schlicht  kein  Thema.  Als  weitestgehende  Massnahme  wurde  in 
der  Beratung  beantragt,  die  Aufzählung  der  Denkmalpflegeobjekte  um  das 
Zugehör zu ergänzen. Begründet wurde dieser Antrag unter  anderem mit dem 
Hinweis auf  das Stadtzürcher Café  Odeon  (29.  Sitzung  vom  22.  August  1974, 
Antrag  Jagmetti;  Prot.  S.  529).  In  der  Folge  hiess  die  Kommission  diesen 
Antrag  gut  (Prot.  S.  532)  und  fand  besagte  Klausel  Eingang  in  den 
Kommissionsantrag  vom  20.  Dezember  1974.  In  der  45.  Sitzung  vom  11. 
November 1974, Prot. S. 823, findet sich die Äusserung: «Ein Beispiel zu lit. d: 
Die  Möblierung  im  Café  Odeon  trotz  Zweckänderung».  Diese  Äusserung  bzw. 
deren  Protokollierung  ist  zwar  nur  eingeschränkt  verständlich.  Immerhin  ergibt 

 
 
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sich aus diesem Votum, dass die Zweckänderung des einstigen Literatencafés 
mit  hochwertigem  Interieur  in  der  Kommission  ein  Thema  bildete.  Dessen 
ungeachtet wurde die Unterschutzstellung von Nutzungen nicht einmal erwähnt. 
Geschlossen  wurde  vielmehr  einzig  auf  die  trotz  (oder  eben  wegen)  der 
Zweckänderung (zu erhaltende) «Möblierung».   

Mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991, 
in  Kraft  seit  1.  Februar  1992,  ist  der  Wortlaut  von  §  203  Abs.  1  lit.  c  PBG 
teilweise  geändert  worden.  In  der  ursprünglichen  Fassung  vom  7.  September 
1975  lautete  die  Bestimmung:  «Orts-,  Quartier-,  Strassen-  und  Platzbilder, 
Gebäudegruppen,  Gebäude  und  Teile  sowie  Zugehör  von  solchen,  die  als 
wichtige  Zeugen  einer  politischen,  wirtschaftlichen,  sozialen  oder  bau-
künstlerischen  Epoche  erhaltenswürdig  sind  oder  die  ein  Landschaftsbild 
wesentlichen  mitprägen,  samt  der  für  ihre  Wirkung  wesentlichen  Umgebung». 
Ein  Abgleich  mit  dem  vorstehend  unter  Ziffer  6.1.  wiedergegebenen  heute 
geltenden Wortlaut ergibt ohne weiteres die Unerheblichkeit dieser Revision für 
das vorliegende Prozessthema.  

6.4.3 Die Nichterwähnung von Nutzungen in § 203 Abs. 1 lit. c PBG kann 
demnach nur dahin gehend verstanden werden, dass solche als Schutzobjekte 
von  vornherein  nicht  in  Betracht  fallen.  Wortlaut  des  Gesetzes  und  Wille  des 
Gesetzgebers  stimmen  einwandfrei  überein,  womit  jeder  Raum  für  eine 
abweichende  Auslegung  des  Gesetzes  entfällt  (zur  Auslegungsmethodik  vgl. 
Häfelin/Haller/Keller,  Schweizerisches  Bundesstaatsrecht,  8.  A.,  2012,  Rz.  90 
ff.).  

Würde  davon  ausgegangen,  der  Verordnungsgeber  habe  mit  der  Klausel 
von  Abschnitt  6  der  Bestimmung  von  §  25  Abs.  2  NHV  die  Möglichkeit  zur 
Unterschutzstellungen  von  Nutzungen  eröffnen  wollte,  wäre  dieser  Norm 
ihres  klaren  Widerspruchs  mit  dem  übergeordneten  Recht  die 
zufolge 
Anwendung  zu  versagen  (akzessorische  Normenkontrolle;  vgl.  hierzu  Marco 
Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. A., 2014, § 20 Rz. 23 ff.).  

Wesentlich  näherliegend  ist  es  indes,  §  25  Abs.  2  Abschnitt  6  NHV  als 
Grundlage  zu  verstehen,  um  Beeinträchtigungen  von  Schutzobjekten 
erforderlichenfalls auch mit Nutzungsvorschriften verhindern zu können. Nach § 
207 Abs. 1 Halbsatz 1 PBG verhindern Schutzmassnahmen Beeinträchtigungen 
von Schutzobjekten. Ohne § 25 Abs. 2 Abschnitt 6 NHV wäre unklar, ob hierzu 
auch  Nutzungen  und  nicht  nur  bauliche  Massnahmen  untersagt  werden 
können.  §  207  Abs.  1  Halbsatz  1  PBG  wäre  mithin  nur  unzureichend  ausge-
führt.  Soll  beispielsweise  in  einem  Raum  mit  konservatorisch  heiklen  schutz-
würdigen  Innenmalereien  ein  privater  Zigarrenrauchclub  eingerichtet  werden, 
schafft  die  in  Rede  stehende  NHV-Bestimmung  eine  einwandfreie  Verbots-
grundlage. Nur hierfür dient die fragliche Norm.  

6.5.1  Die  Nichtschutzfähigkeit  von  Nutzungen  gemäss  Planungs-  und 
Baugesetz  ergibt  sich  auch  aus  dem  Bundesgerichtsentscheid  1P.660/1991 
vom  18.  November  1992.  In  jeden  Fall  ging  es  um  die  Unterschutzstellung 
eines Stadtzürcher Kinos, das als «Kino Seefeld» am 19. Oktober 1922 seinen 
Betrieb  aufnahm  und  als  «Kino  Razzia»  Ende  März  1989  seinen  Betrieb 

 
 
- 9-  

einstellte. Der Stadtrat von Zürich stellte mit Beschluss vom 11. April 1990 das 
Kinogebäude  gesamthaft  unter  Denkmalschutz.  Geschützt  wurden  das 
Gebäudeäussere,  bestehend  aus  den  Fassaden  und  dem  Dach,  sowie  im 
Gebäudeinnern  die  konstruktive  Gebäudestruktur  (Böden,  Geschossdecken, 
Tragmauer  und  Dachstuhl),  die  architektonische  und  technische  Ausstattung, 
soweit  sie  auf  die  Zeit  vor  dem  Umbau  im  Jahre  1952  zurückging,  und  die 
Wand- und Deckenmalereien, welche unter der Verkleidung der Renovation von 
1952  abgesehen  von  kleineren  Beschädigungen  erhalten  geblieben  waren. 
Hiergegen klagten die Eigentümer bis vor Bundesgericht.  

Die  kantonalen  Instanzen  hatten  übereinstimmend  die  Schutzwürdigkeit 
der  äusseren  Fassade  und  der  Wand-  und  Deckenmalereien  im  Innern  des 
Kinogebäudes 
  bejaht.  Sie  sprachen  diesen  Teilen  nicht  nur  einen 
überragenden  architektonischen  und  künstlerischen  Wert  zu,  sondern  hoben 
auch  die  kulturhistorische  Bedeutung  des  Objektes  als  eines  der 
gesamtschweizerisch  letzten  Zeugen  der  Kinoarchitektur  aus  der  Zeit  des 
Stummfilms  hervor.  Das  Bundesgericht  kam  gestützt  auf  zwei  Gutachten  und 
nach  Durchführung  eines  Delegationsaugenscheins  zum  Schluss,  das 
Kinogebäude  bzw.  dessen  unter  Schutz  gestellte  Teile  seien  ein  bedeutendes 
Denkmal.  Dessen  Ausstrahlung  dürfte  sogar  über  den  lokalen  Rahmen 
hinausgehen.  Dementsprechend  bestehe  ein  sehr  gewichtiges  öffentliches 
Interesse an deren Erhaltung.  

6.5.2  Nachdem  der  Kinobetrieb  im  streitbetroffenen  Gebäude  1989 
eingestellt  worden  war,  stellte  sich  dem  Bundesgericht  die  Frage,  ob  die 
Unterschutzstellung  im  fraglichen  Umfang  auch  gerechtfertigt  sei,  wenn  die 
Nutzung des Gebäudes als Kino nicht mehr weitergeführt wurde. Die damaligen 
Beschwerdeführer  hatten  dies  mit  der  Begründung  verneint,  die  Wand-  und 
Deckenmalereien seien nur bei gleichzeitiger Nutzung des Raums als Kinosaal 
erhaltenswert.  Sie  hätten  aber  den  Kinobetrieb  aufgegeben,  weshalb  die 
Schutzanordnung ihre Berechtigung verloren habe.  

Das  Bundesgericht  erwog  hierzu:  «Den  Beschwerdeführern  kann  mit  der 
Unterschutzstellung  die  Weiterführung  des  Kinobetriebs  nicht  vorgeschrieben 
werden.  Es  ist  auch  nicht  möglich  sicherzustellen,  dass  der  ehemalige 
Kinoraum  weiterhin  der  Öffentlichkeit  zugänglich  bleibt.  Aus  der  Sicht  des 
Denkmalschutzes  erscheint  zwar  die  Erhaltung  des  Kinobetriebs  und  die 
Gewährleistung  des  öffentlichen  Zugangs  zum  ehemaligen  Kinoraum 
wünschenswert.  Entscheidend  –  und  aus  den  zwei  erwähnten  Gutachten  geht 
nichts anderes hervor – ist jedoch beides nicht. Der ehemalige Innenraum des 
Kinos Seefeld behält unabhängig von seiner ehemaligen Funktion als Kinosaal 
einen  Eigenwert,  eine  Ausstrahlung,  die  sich  keineswegs  nur  den 
Kinobesuchern,  sondern  ebenso  sehr  andern  Besuchern  mitteilt  und  deren 
Interesse  zu  wecken  vermag.  Zu  beachten  ist  auch,  dass  bei  der  Anordnung 
künftigen  Verwendungen  eines 
von  Denkmalschutzmassnahmen  die 
Schutzobjektes  kaum 
feststehen.  Auch  eine  heute  noch 
bestehende  Kinonutzung  könnte  später  einmal  aufgegeben  werden.  Daher 
muss  es  genügen,  dass  im  Zeitpunkt  der  Unterschutzstellung  jedenfalls 
Nutzungen  möglich  sind,  bei  denen  das  Denkmal  seine  Aussage  und 
'Lesbarkeit' behält.  

immer 

für 

je 

 
 
- 10-  

Wie  der  Beschwerdeführer  selber  ausführt,  gibt  es  für  ihr  ehemaliges 
Kinogebäude  durchaus  solche  Verwendungszwecke.  Die  Erhaltung  der Wand-
und  Deckenmalereien  erschiene  etwa  bei  einer  Nutzung  als  Büro-  oder 
Ausstellungsraum  keineswegs  als  ungerechtfertigt.  Unter  diesen  Umständen 
vermindert  die  Aufgabe  des  Kinobetriebs  das  öffentliche  Interesse  an  der 
Unterschutzstellung  der  Wand-  und  Deckenmalereien  nicht  entscheidend»  (E. 
3.d).  

6.5.3  Das  Bundesgericht  hat  demnach  klar  verneint,  dass  der 
Eigentümerschaft  die  Weiterführung  der  angestammten  Nutzung  vorge-
schrieben  werden  kann.  Dies,  obwohl  es  die  Erhaltung  des  Kinobetriebs  aus 
der  Sicht  des  Denkmalschutzes  als  wünschenswert  einstufte.  Dass  das 
Bundesgericht  auf  §  25  Abs.  2  Abschnitt  6  NHV  nicht  Bezug  nahm,  stellt  die 
klare  Feststellung  der  fehlenden  Rechtshandhabe  nicht  in  Frage.  Diese 
Feststellung  wird  auch  nicht  dadurch  relativiert,  dass  sie  in  einem  anderen 
Zusammenhang  getroffen  wurde,  nämlich  im  Kontext  mit  der  Frage,  ob  die 
Unterschutzstellung des Gebäudeinnern auch noch dann verhältnismässig sei, 
wenn  die  Nutzung  nicht  mehr  weiter  geführt  werde,  ja  nicht  einmal  die 
Zugänglichkeit  des  Gebäudeinnern  für  die  Öffentlichkeit  gewährleistet  sei.  Im 
Gegenteil  stellte  sich  damit  die  Frage  der  Schutzfähigkeit  der  Nutzung  dem 
Bundesgericht  sogar  noch  zugespitzt,  indem  bei  Verneinung  der  Verhältnis-
mässigkeit  nicht  nur  die  Nutzung,  sondern  auch  das  als  wertvoll  erkannte 
Gebäudeinnere nicht hätte unter Schutz gestellt werden können. 

6.5.4  Auch  aus  den  vom  Rekurrenten  angeführten  Rechtsmittel-

entscheiden ergibt sich nichts anderes. 

In BGE 109 Ia 257 (von 1983) betreffend das bereits vorstehend erwähnte 
Café Odeon in Zürich ging es um die Unterschutzstellung des Innenraums des 
Cafés.  Dieser Entscheid  gilt  als Referenzentscheid für die  Unterschutzstellung 
von  Innenräumen  (Elsbeth  Wiederkehr  Schuler,  Denkmal-  und  Ortbildschutz, 
Die Rechtsprechung des Bundesgerichts und des Zürcher Verwaltungsgerichts, 
Zürich  1999,  S.  105),  die  heute  bei  entsprechendem  Denkmalwert  gang  und 
gäbe  ist.  Besagtem Entscheid  ist  auch  nicht  ansatzweise  zu  entnehmen,  dass 
auch  Nutzungen  unter  Schutz  gestellt  werden  könnten.  Vielmehr  führte  das 
Bundesgericht  aus,  der  Schliessung  des  Café-Betriebes  komme  keine 
entscheidende  Bedeutung  zu.  Das  Café  Odeon  sei  zwar  als  typisches Wiener 
Kaffehaus  konzipiert  worden,  doch  komme  dem  Innenraum  heute  unabhängig 
von  dessen  Betrieb  ein  schutzwürdiger  Eigenwert  zu.  Der  Umstand,  dass  die 
ehemaligen  Strukturen  nicht  aufrechterhalten  würden,  vermöge  das  öffentliche 
Interesse  an  einer  Denkmalschutzmassnahme  nicht  wesentlich  zu  be-
einträchtigen.  Andernfalls  könnten  zum  Beispiel  auch  alte  Mühlen,  Patrizier-
häuser  oder  Klöster  nicht  unter  Schutz  gestellt  werden  (E.  5.c).  Diese 
Erwägungen  vermögen  den  Rechtsstandpunkt  des  Rekurrenten  offenkundig 
nicht  zu  stützen.  Das  Bundesgericht  hatte  auch  schon  hier  den  Standpunkt 
eingenommen,  dass  die  Umnutzung  –  die  eine  Hälfte  des  Caféhauses  wurde 
abgetrennt und in eine Boutique (heute Apotheke) umgenutzt – am öffentlichen 
Interesse  an  der  Unterschutzstellung  nichts  ändert.  Hierbei  setzte  es 
stillschweigend voraus, was es später im Entscheid betreffend das Kino Razzia 

 
 
- 11-  

explizit  zu  Grunde  legte,  dass  nämlich  die  Weiterführung  der  ursprünglichen 
Nutzung nicht vorgeschrieben werden kann.  

Mit dem vom Rekurrenten angeführten Entscheid des Verwaltungsgerichts 
VB.2011.00676  wurde  das  Urteil  der  Baurekurskommission  II  (heute  2. 
Abteilung  des  Baurekursgerichts)  vom  26.  Oktober  2010  aufgehoben,  mit 
welchem  die  Rekursinstanz  die  Schutzwürdigkeit  eines  Wohnhauses  verneint 
und  die  angefochtene  Schutzanordnung  aufgehoben  hatte,  und  wurde  die 
Sache  zur  weiteren  Prüfung  der  Schutzanordnung  an  die  Rekursinstanz 
zurückgewiesen.  Im  Folgeentscheid  des  Baurekursgerichts  (BRGE  II  Nr. 
0023/2013  vom  19. Februar 2013)  ging  es  unter  anderem  um  die  beantragte 
Aufhebung  einer  Anordnung  in  der  Schutzverfügung,  welche  lautete:  «(…) 
Wohnungen  müssen  dem  Wohnen  erhalten  bleiben,  wobei  Einrichtungen 
kleinerer Ateliers und Praxen für gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeiten (…) 
zulässig sind.» Mit der Begründung, die Unterschutzstellung eines Wohnhauses 
verlange  nicht,  auch  das  Wohnen  selbst  unter  Schutz  zu  stellen,  hob  das 
Baurekursgericht  die  angefochtene  Anordnung  auf  (E.  4).  Jener  Rekurs-
entscheid  erwuchs  unangefochten  in  Rechtskraft.  Aus  dem  Rückweisungs-
entscheid  des  Verwaltungsgerichts  ergibt  sich  nirgends  auch  nur  ansatzweise 
die  Schutzfähigkeit  von  Nutzungen,  in  jenem  Fall  also  der  Wohnnutzung, 
andernfalls das Baurekursgericht an diese Auffassung gebunden gewesen wäre 
(§ 64 Abs. 2 Satz 2 VRG).  

Die  vom  Rekurrenten  angeführten  Urteile,  die  nicht  Objekte  im  Kanton 
Zürich  betreffen  (BGr 1P.79/2005  sowie  BGE  118  Ia  384  und  120  Ia  270  [alle 
drei Kanton  Basel]; ferner BGE  126 I  219 [Kanton  Genf]),  sind  von  vornherein 
nicht  einschlägig,  weil  sich  die  Frage,  was  als  Objekt  von  Denkmalschutz-
anordnungen in Betracht fällt, ausschliesslich nach kantonalem Recht beurteilt. 
Nach  Bundesrecht  entscheidet  sich  die  Frage  der  Verhältnismässigkeit  von 
Schutzmassnahmen  (Art.  36  Abs.  3  BV),  die  sich  vorliegend  mangels  einer 
kantonalrechtlichen Grundlage zur Unterschutzstellung von Nutzungen gar nicht 
erst stellt.  

6.5.5 Die Auffassung, dass Nutzungen gemäss Planungs- und Baugesetz 
nicht  schutzfähig sind, hat sich schliesslich auch die Lehre zu Eigen gemacht. 
«Nicht  unter  Denkmalschutz  gestellt  und  damit  erhalten  werden  kann  die 
Nutzung  des  geschützten  Objekts,  welche  unter  Umständen  mit  der  inneren 
Ausstattung  in  einem  engen  Zusammenhang  steht»  (Wiederkehr  Schuler,  S. 
104).  

6.6.1  Demnach  ergibt  sich,  dass  für  die  vom  Rekurrenten  beantragte 
Unterschutzstellung  der  bestehenden  Warenhausnutzung  keine  gesetzliche 
Grundlage  besteht.  Nutzungen  fallen  nicht  unter  die  Schutzobjekte  gemäss  § 
203  Abs.  1  lit.  c  PBG.  Der  Denkmalbegriff  im  III.  Titel  des  Planungs-  und 
Baugesetzes  umfasst  die  Nutzungen  nicht.  Hieran  ändert  auch  die  vom 
Rekurrenten angeführte «Charta von Washington» nichts.  

Dies konnte – und musste – die Rekursinstanz in voller Ausschöpfung ihrer 

Kognition prüfen (Marco Donatsch, § 20 Rz. 86 in fine).  

 
 
- 12-  

Mithin  fällt  die  beantragte  Unterschutzstellung  der  bestehenden  Waren-

hausnutzung ausser Betracht.  

Angesichts  dieses  Schlusses  erübrigt  es  sich,  auf  die  –  wenn  gleich 
privatgutachtlich  sehr  qualifiziert  unterlegten  –  Ausführungen  des  Rekurrenten 
über  die  hohe  Qualität  der  streitbetroffenen  Gebäude  als  Zeuge  der 
Warenhausarchitektur  im  Einzelnen  Bezug  zu  nehmen  (Gutachten  Prof.  Dr. 
Alarich Rooch vom 28. Februar 2014; Gutachten Dr. Hans-Peter Bärtschi vom 
20.  Dezember  2013).  Geschichte  und  Qualität  des  streitbetroffenen 
Schutzobjektes sind bekannt. Nicht um diese geht es indes und auch nicht um 
die Frage, ob eine Baute aus denkmalpflegetheoretischer Sicht nur zusammen 
mit seiner angestammten Nutzung adäquat erhalten werden kann bzw. ob dies 
auf  das  streitbetroffene  Schutzobjekt  so  zutreffe.  Entscheidend 
ist  das 
Legalitätsprinzip (vgl. Art. 5 Abs. 1 BV), welches Eingriffe in das Eigentum ohne 
genügende gesetzliche Grundlage untersagt.  

6.6.2 Wird die Warenhausnutzung nicht unter Schutz gestellt, ist auch kein 
Grund  zu  erkennen,  «die  weiten,  frei  zugänglichen  Innenräume»  zu  schützen. 
Eine  solche  Anordnung  würde  auf  ein  Verbot  der  Herrichtung  fester  innerer 
Raumeinteilungen  etwa  zu  Bürozwecken  hinauslaufen.  Die  schutzwürdige 
Bausubstanz  wird  mit  Unterteilungen  nicht  geschädigt.  Eine  Freihaltung 
gleichsam  als  Reminiszenz  an  die  frühere  Warenhausnutzung  kann  ernstlich 
nicht  in  Betracht  fallen.  Ohnehin  zeichnet  sich  die  bestehende  Warenhaus-
nutzung  just  dadurch  aus,  dass  die  Geschossflächen,  wenn  auch  wohl 
weitestgehend variabel, völlig verstellt sind.  

Damit  fällt  es  auch  ausser  Betracht,  die  Vorinstanz  unter  Aufhebung  des 
angefochtenen  Beschlusses  «zur  vertieften  Prüfung  der  Schutzwürdigkeit 
anzuweisen».  Es  ist  nicht  zu  erkennen  und  wird  vom  Rekurrenten  denn  auch 
nicht benannt, was an Bauteilen im und am Gebäude mehr unter Schutz gestellt 
werden könnte.  

6.6.3  Nur  bemerkungsweise  sei  schliesslich 

festgehalten,  dass  die 
Erhaltung  schutzwürdiger  Bauten  in  der  Praxis  in  zahlreichen  Fällen  mit 
Umnutzungen verbunden ist. So wird heute im vorerwähnten Kino Razzia unter 
Wahrung  von  Gebäude  und  Interieur  ein  Restaurant  betrieben.  Als  frühes 
Beispiel einer geglückten Synthese von Denkmalschutz und Umnutzung ist die 
stadtbekannte  Mühle  Tiefenbrunnen  zu  nennen.  Alsdann  ist  etwa  auf  die 
Bauten  der  Kaserne  hinzuweisen,  ein  Ensemble  von  überkommunaler 
Bedeutung  (RRB  Nr.  917  vom  7.  Juni  2000);  Reithalle  und  Stallungen  bilden 
heute die Kulturinsel Gessnerallee mit dem Theaterhaus Gessnerallee und dem 
Restaurant Reithalle. Schliesslich ist an die ehemaligen grossen Industriearale 
in  Zürich  Stadkreis  5  (heute  Schiffbau-Theater,  Puls  5,  Maaghalle  etc.)  zu 
erinnern. Alle diese Zeugen der Vergangenheit haben dank Umnutzungen ihren 
festen Platz in der Gegenwart und bilden Teil der gelebten Stadt. Die geltenden 
gesetzlichen  Grundlagen  und  ihre  Anwendung  haben  sich  bewährt.  Entgegen 
jeder  kulturellen,  technologischen  oder  ökonomischen  Realität  Nutzungen 
konservieren  zu  wollen,  mithin  vorliegend  der  Eigentümerschaft  den  Betrieb 
eines  Warenhauses  in  den  streitbetroffenen  Gebäuden  vorzuschreiben,  hätte 
mit  sinnvollem  Denkmalschutz  nichts  mehr  zu  tun.  Die  Praxisferne  des 

 
 
- 13-  

rekurrentischen Ansinnens zeigen auch die vorstehend genannten Beispiele: Es 
wären u.a. Hallenindustrie und die Kavallerie unter Schutz zu stellen gewesen. 

Um  Einkaufsmöglichkeiten  zu  fördern  und  zu  wahren,  besteht  die 
raumplanungsrechtliche Grundlage von § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG, wonach mit 
der Bau- und Zonenordnung in Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen 
für  geeignete  Lagen  bestimmt  werden  kann,  dass  im  Erdgeschoss  nur  Läden 
und  Gaststätten  zulässig  sind.  Die  Bau-  und  Zonenordnung  der  Stadt  Zürich 
enthält  eine  solche  Vorschrift  nicht.  Andernfalls  wäre  sie  mit  dem 
Umbauvorhaben  eingehalten;  im  Erdgeschoss  der  beiden  streitbetroffenen 
Gebäude sind Läden vorgesehen.   

7.1 Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist.