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**Case Identifier:** eb2857e6-6afc-565a-88f3-127332cba23b
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-04-13
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 13.04.2010 B 2009/4
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2009-4_2010-04-13.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2009/4

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 13.04.2010

Entscheiddatum: 13.04.2010

Urteil des Verwaltungsgerichts vom 13. April 2010
Raumplanung, Baute ausserhalb der Bauzone, Art. 24c und 37a RPG (SR 
700). Fehlender Nachweis einer vor dem 1. Juli 1972 bestehenden 
gewerblichen Nutzung eines Wohnhauses ausserhalb der Bauzone 
(Verwaltungsgericht, B 2009/4).

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter Dr. E. Oesch-Frischkopf, 

lic. iur. A. Linder, Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener; Gerichtsschreiber lic. iur. Th. Vögeli

_______________

 

In Sachen

X.Y.,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. M.

gegen

 

Baudepartement des Kantons St. Gallen,Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

 

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und

Politische Gemeinde G.,

Beschwerdegegnerin,

 

betreffend

Baugesuch (Umnutzung und Umbau)

 

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ X.Y. ist seit 1975 Eigentümer des Grundstücks Nr. 571, Grundbuch G. Es ist nach 

dem Zonenplan der Gemeinde G. vom 29. April 1999 der Landwirtschaftszone 

zugewiesen, wobei der östliche Bereich als Wald ausgeschieden ist. Das Grundstück 

ist durch eine abfallende Stichstrasse erschlossen; diese endet vor dem 

zweigeschossigen Wohnhaus Vers.-Nr. 571. Auf der nördlichen Seite der Stichstrasse, 

die in ihrem letzten Stück auf ca. 50 m gerade von Westen nach Osten verläuft, 

befindet sich eine Garage (Vers.-Nr. 1561) sowie eine grosse Remise (Vers. Nr. 1160), 

während auf der südlichen Strassenseite ein Kleintierstall steht. An der südöstlichen 

Ecke des Wohnhauses – in der Verlängerung der Ostfassade – befindet sich eine 

überdachte Pergola. Der Gartenbereich westlich der Pergola ist mit einer Rasenfläche, 

befestigten Wegen, einer Kiesrondelle, Bepflanzungen (Büsche und Bäume), einem 

Maschendrahtzaun sowie als Sichtschutz einbetonierten Betonplatten künstlich 

gestaltet. In diesem gestalteten Gartenteil befindet sich ein mit einem Runddach 

überdecktes Aussenschwimmbad.

Auf dem Grundstück Nr. 571 wurden in den vergangenen Jahrzehnten verschiedene 

bauliche Massnahmen realisiert. Am 6. Februar 1973 bewilligte der Gemeinderat der 

Politischen Gemeinde G. – ohne die kantonale Zustimmung einzuholen – einen Anbau 

mit einer Brutto-Nebenfläche von 183 m  an der Ostseite der Remise. Am 6. Januar 2

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1976 erteilte der Gemeinderat – wiederum ohne eine kantonale Zustimmung einzuholen 

– die Baubewilligung für einen Umbau mit Erweiterung – Einbau einer separaten 

Kleinwohnung – des Wohnhauses. Dabei wurden das Ober- und das Dachgeschoss 

der am Wohnhaus angebauten Scheune zu Wohnraum mit einer anrechenbaren Brutto-

Geschossfläche von 112 m  und einer Brutto-Nebenfläche von 84 m  umgebaut. 

Zudem wurde ein neues Untergeschoss erstellt. Am 10. Oktober 1977 erteilte der 

Gemeinderat – ohne eine kantonale Zustimmung einzuholen – die Baubewilligung für 

den Neubau einer Garage mit einer Grundfläche von 69 m  Brutto-Nebenfläche, und 

am 30. April 1981 erteilte er – wiederum ohne eine kantonale Zustimmung einzuholen – 

die Baubewilligung für den Neubau eines Kleintierstalls mit einer Grundfläche von 9 m

Brutto-Nebenfläche. Am 30. Juni 1983 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung für 

den Neubau eines Aussenschwimmbads mit einer Grundfläche von 49 m  Brutto-

Nebenfläche, wobei das damals zuständige kantonale Amt für Wasser- und 

Energiewirtschaft (AWE) diesem Bauvorhaben am 27. Juni 1983 zugestimmt hatte. Am 

4. März 1991 erteilte der Gemeinderat eine Baubewilligung für einen nordseitigen 

Wohnhausanbau. Das Umbau- und Erweiterungsvorhaben sah ausserhalb des 

Gebäudevolumens eine Erweiterung der anrechenbaren Brutto-Geschossfläche um 69 

m  und der Brutto-Nebenfläche um 85,69 m  vor. Das damals zuständige Amt für 

Umwelt (abgekürzt AFU) erteilte am 28. Januar 1991 die kantonale Zustimmung. Für 

dasselbe Bauvorhaben stellte X.Y. ein Korrekturgesuch, wonach die ausserhalb des 

Gebäudevolumens geplante Erweiterung der anrechenbaren Brutto-Geschossfläche 

anstatt 69 m  neu 77,62 m  betragen sollte. Dieses Korrekturgesuch genehmigte der 

Gemeinderat am 27. Mai 1991 bzw. mit Schreiben vom 13. Juni 1991, nachdem das 

AFU diesem Korrekturgesuch am 10. Juni 1991 zugestimmt hatte.

Am 29. Mai 2006 stellte X.Y. bei der Gemeinde G. ein nachträgliches Baugesuch für 

den Umbau des rund 75 m  grossen, nordöstlichen Bereichs des Wohnhaus-

Erdgeschosses in eine "Wellness-Quelle" sowie für die Abparzellierung des 

Grundstücks. Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 17. Juli 2007 verweigerte 

das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation, abgekürzt AREG) die Zustimmung 

zu diesem Vorhaben. Es stellte fest, das Wohnhaus Vers.-Nr. 571 sei vor dem 1. Juli 

1972 nicht mehr landwirtschaftlich genutzt worden (Ziff. 1) und es sei – im Sinne der 

Erwägungen – formell und materiell rechtswidrig (Ziff. 3). Die Zustimmung zur 

Baubewilligung für den Umbau des Wohnhauses Vers.-Nr. 571 werde im Sinne der 

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Erwägungen verweigert (Ziff. 4). Das ARE stellte weiter – im Sinne der Erwägungen – 

fest, die Remise Vers.-Nr. 1160, die Garage Vers.-Nr. 1561 sowie der Kleintierstall 

seien formell und materiell rechtswidrig (Ziff. 3); die nachträgliche Zustimmung zu den 

Baubewilligungen des Gemeinderates von 1973 (Anbau an der Ostseite der Remise), 

1976 (Umbau der am Wohnhaus angebauten Scheune zu Wohnraum), 1977 (Neubau 

einer Garage) und 1981 (Neubau eines Kleintierstalls) werde im Sinne der Erwägungen 

verweigert (Ziff. 2). Schliesslich verfügte das AREG, zur Sicherung des Verbots der 

baulichen Nutzungserweiterung werde als öffentlich-rechtliche 

Eigentumsbeschränkung zulasten des Grundstücks Nr. 571 ein Verbot der baulichen 

Nutzungserweiterung nach der Raumplanungsverordnung (SR 700.1, abgekürzt RPV) 

angeordnet (Ziff. 5a). Diese Eigentumsbeschränkung sei zulasten des Grundstücks Nr. 

571 mit "Beschränkungen, Auflagen und Bedingungen nach RPV" im Grundbuch 

anzumerken (Ziff. 5b). Die zuständige Gemeindebehörde sei beauftragt und ermächtigt, 

die Anmerkung im Grundbuch anzumelden (Ziff. 5c), und sie habe nach Art. 130 Abs. 2 

des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (sGS 731.1, 

abgekürzt BauG) die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes anzuordnen, 

wobei der entsprechende Entscheid dem AREG zuzustellen sei (Ziff. 6). Das AREG 

führte aus, die vom Gemeinderat zugestandenen Erweiterungen am Wohnhaus, der 

Anbau an der Ostseite der Remise, die Garage und der Kleintierstall seien formell und 

materiell rechtswidrig; die fraglichen Bauten würden das nach damaligem Recht 

zulässige Erweiterungskontingent von 25 Prozent deutlich überschreiten, und auch das 

nach heutigem Recht zulässige Kontingent von 30 Prozent oder 100 m  werde 

überschritten. Das AREG wies darauf hin, der Ausbau des Erdgeschosses im 

Wohnhaus sei nicht Gegenstand des Bauvorhabens gewesen, das der Gemeinderat 

am 6. Januar 1976 bewilligte; der damalige Projektplan habe im Bereich der heutigen 

"Wellness-Quelle" einen Stall bzw. ein Futterlager ausgewiesen. Ein gewerblicher 

Vorbestand sei nicht nachweisbar. Die nun vorgenommene vollständige 

Zweckänderung in eine "Wellness-Quelle" sei nicht mehr mit dem Kriterium der 

teilweisen Änderung vereinbar, weshalb hierfür keine nachträgliche Zustimmung erteilt 

werden könne. Auf einen Rückbau des Wohnhauses und der Remise sowie auf einen 

Abbruch der Garage könne verzichtet werden, da die Frist für ein nachträgliches 

baupolizeiliches Einschreiten 30 Jahre betrage. Die zuständige Gemeindebehörde 

werde jedoch den Rückbau der "Wellness-Quelle" anzuordnen haben.

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Mit Beschluss vom 5. November 2007 verweigerte die Baukommission G. unter 

Hinweis auf die Teilverfügung des AREG vom 17. Juli 2007 die nachträgliche 

Bewilligung für die Umnutzung und den Umbau der Räume im Erdgeschoss des 

Wohnhauses in eine "Wellness-Quelle". Sie erwog, die kantonale Beurteilung vom 12. 

Dezember 2006, die am 19. Juli 2007 eröffnet worden sei, bilde einen Bestandteil des 

Entscheids; sie beinhalte die raumplanungsrechtliche Teilverfügung des AREG vom 17. 

Juli 2007 sowie die Verfügung über Gewässerschutzmassnahmen des AFU vom 23. 

August 2006 (lit. A, Abs. 1). Das Verbot der baulichen Nutzungserweiterung sei als 

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken und werde 

mit dem Entscheid angemeldet (lit. A, Abs. 2). Zur Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustandes des Erdgeschosses des Wohnhauses Vers.-Nr. 571 seien 

Wiederherstellungsarbeiten vorzunehmen. Massgebend seien die Änderungen gemäss 

Zusatz zur Baubewilligung vom 27. Mai 1991 (Beschluss Gemeinderat) und Plan Nr. 

1073/1 vom 21. September 1990, revidiert am 7. Mai 1991, wobei für die 

Wiederherstellungsarbeiten eine Frist bis längstens 1. Dezember 2008 gesetzt werde 

(lit. B, Ziff. 1).

B./ X.Y. erhob mit Eingaben seines Rechtsvertreters vom 14. Dezember 2007 und 21. 

Januar 2008 Rekurs beim Baudepartement und beantragte, der Beschluss der 

Baukommission G. vom 5. November 2007 sowie die raumplanungsrechtliche 

Teilverfügung vom 17. Juli 2007 des AREG seien aufzuheben. Er brachte vor, die 

Remise und teilweise auch das Wohnhaus seien schon vor dem 1. Juli 1972 gewerblich 

genutzt worden. J.K., der frühere Eigentümer der Liegenschaft, habe seinen 

ursprünglichen Beruf als Landwirt schon vor diesem Zeitpunkt aufgegeben, um als 

selbständiger Transportunternehmer zu arbeiten. Er selbst habe – nachdem über J.K.s 

Einzelfirma am 17. Juli 1975 der Konkurs eröffnet worden sei – die Liegenschaft im 

gleichen Jahr erworben und die Räumlichkeiten für die Y. Bau AG genutzt. Die Remise 

habe als Magazin gedient, das Wohnhaus als Werkstatt, als Abstellraum/Garderobe 

und als Büro. Die Y. Bau AG habe ihre bauliche Tätigkeit mit der Zeit reduziert, und die 

Remise sei vorerst an einen Gewerbetreibenden vermietet worden. Später seien auch 

die Werkstatt und die Garderobe nicht mehr benötigt worden, weshalb er 2005 die 

beiden bisher gewerblich genutzten Räume des Wohnhauses in Therapieräume habe 

umbauen lassen. Im weiteren brachte X.Y. vor, das AREG habe von den Bauten der 

vergangenen Jahre Kenntnis gehabt. Das AFU habe mit seiner Verfügung vom 10. Juni 

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1991 sämtliche bisherigen baulichen Massnahmen bewilligt, und der zuständige 

Sachbearbeiter habe ausdrücklich auf die Bestandes- und Erweiterungsgarantie 

verwiesen. Auch von der teilweise gewerblichen Nutzung habe das AFU Kenntnis 

gehabt. Nach dessen Berechnung habe die anrechenbare Brutto-Geschossfläche 

322,75 m  und die Brutto-Nebenfläche (einschliesslich gewerblich genutzter Bereich im 

Erdgeschoss des Wohnhauses) 342,75 m  betragen. Mit dem Einbau der "Wellness-

Quelle" sei demnach weder eine Neuerstellung gewerblicher Räume noch eine 

vollständige Zweckänderung verbunden, weshalb das Baugesuch gestützt auf Art. 37a 

des Raumplanungsgesetzes (SR 700, abgekürzt RPG) zu bewilligen sei. Schliesslich 

machte X.Y. geltend, er habe auf die Rechtmässigkeit der von den Gemeindebehörden 

bewilligten An- und Umbauten vertrauen dürfen, zumal ihm die Bestandesgarantie 

ausdrücklich zugestanden worden sei. Ausserdem sei die "Wellness-Quelle" mit 

weniger Immissionen verbunden als eine Nutzung der Räume für ein Baugewerbe. Die 

getroffenen Änderungen lägen im öffentlichen Interesse; zudem seien bereits 

erhebliche Investitionen getätigt worden, und eine Wiederherstellung des 

ursprünglichen Zustands wäre auch nicht verhältnismässig.

Mit Entscheid vom 23. Dezember 2008 wies das Baudepartement den Rekurs gegen lit. 

A des Dispositivs im Beschluss der Baukommission vom 5. November 2007 ab und 

hiess lit. B. 1. gut (Ziff. 1). Im weiteren hob es lit. B. 1. des Dispositivs auf und wies die 

Streitsache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück (Ziff. 

2). Für die Dauer des Verfahrens erliess das Baudepartement als vorsorgliche 

Massnahme ein teilweises Nutzungsverbot (Ziff. 3) mit dem Wortlaut: "Die gewerbliche 

Nutzung der Liegenschaft Nr. 571 für Therapie- und Wellnessangebote ("Wellness-

Quelle") wird ab 1. April 2009 verboten." Schliesslich wies es X.Y.s Begehren um 

Zusprache einer ausseramtlichen Entschädigung ab (Ziff. 5). Das Baudepartement 

erwog, die Baukommission habe den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht verletzt. Die 

nachträgliche Erteilung einer Ausnahmebewilligung sei zu Recht verweigert worden. 

Die Räumlichkeiten der heutigen "Wellness-Quelle" seien zum Referenzzeitpunkt nicht 

im Sinne von Art. 37a RPG gewerblich und auch nicht zonenfremd genutzt worden; 

jedenfalls könne eine konstante, systematische und intensive zonenfremde Nutzung 

nicht nachgewiesen werden. Daher beurteile sich die Bewilligungsfähigkeit der 

heutigen "Wellness-Quelle" nicht nach Art. 37a RPG. Gestützt auf Art. 24a RPG könne 

die "Wellness-Quelle" aufgrund der getätigten baulichen Massnahmen ebenfalls nicht 

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bewilligt werden; diese Bestimmung ermögliche Zweckänderungen nur unter 

Ausschluss baulicher Massnahmen. Auch gestützt auf Art. 24c RPG sei die "Wellness-

Quelle" nicht bewilligungsfähig, da es sich nicht um eine teilweise, sondern um eine 

vollständige Zweckänderung handle. Zudem wäre das nach Art. 24 Abs. 3 RPV 

zulässige Erweiterungskontingent bereits ausgeschöpft. Im weiteren habe das AREG 

zu Recht die nachträgliche Zustimmung zu den Ausnahmebewilligungen vom 6. 

Februar 1973, 6. Januar 1976, 10. Oktober 1977 und 30. April 1981 verweigert; die 

erteilten Baubewilligungen aus den Jahren 1973 bis 1981 sprengten das jeweils 

zulässige Erweiterungspotenzial unter dem damals geltenden Recht von bis zu 25 

Prozent bei weitem. Die Berechnungen und Feststellungen der Vorinstanz in dieser 

Frage seien ausserdem unbestritten geblieben. Die Berufung auf das Vertrauensprinzip 

vermöge daran nichts zu ändern; die Baubewilligungen seien nichtig und der erweiterte 

Teil des Wohnhauses, die Garage und der Kleintierstall formell wie auch materiell 

rechtswidrig. Die von der Vorinstanz verfügte Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands sei schliesslich aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 

zurückzuweisen. In den als massgebend bezeichneten, am 13. Juni 1991 bewilligten 

Planunterlagen seien die Räume der heutigen "Wellness-Quelle" mit "Büro, Werkstatt, 

Abstellraum und WC; bestehend" bezeichnet; für diese zonenwidrige Nutzung liege 

jedoch keine – auch keine kommunale – Baubewilligung vor. Die Räume der "Wellness-

Quelle" seien deshalb soweit umzubauen, dass sie entweder dem Zustand vom 1. Juli 

1972 (Stall und Futterraum bzw. Brutto-Nebenfläche zur Wohnnutzung) oder einer 

heute allenfalls bewilligungsfähigen Nutzung entsprechen. Der Rekurrent könne den 

drohenden Abbruch der widerrechtlich errichteten "Wellness-Quelle" nicht unter 

Hinweis auf die behördliche Duldung abwenden, und die getätigten Investitionen seien 

für die Prüfung der Verhältnismässigkeit einer Wiederherstellung ohne Belang. 

Schliesslich habe die Vorinstanz zu Recht auf einen Abbruch der vor dem Jahr 1978 

errichteten rechtswidrigen Bauten verzichtet; der Anspruch auf Anordnung von 

Wiederherstellungsmassnahmen verwirke dreissig Jahre nach Ausführung der 

rechtswidrigen Baute oder Anlage. Allerdings werde der Gemeinderat für den am 30. 

April 1981 bewilligten Kleintierstall noch die Anordnung von 

Wiederherstellungsmassnahmen zu prüfen haben. Ausserdem müsse zum Schutz der 

raumplanerischen Interessen die bestehende zonenwidrige Nutzung, deren 

Weiterbestand voraussehbar sei, untersagt werden. Ein Nutzungsverbot ab dem 

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1. April 2009 sei angemessen. In Anbetracht des grossen öffentlichen Interesses an der 

Einhaltung der Vorschriften zur Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet werde der 

Gemeinderat ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren bzw. ein 

Wiederherstellungsverfahren für alle ohne Bewilligung vorgenommenen Bauten und 

Nutzungsänderungen auf dem Grundstück Nr. 571 durchzuführen und die zur 

Herstellung eines rechtmässigen Zustands erforderlichen Verfügungen zu erlassen 

haben. Für die Gartengestaltung südlich des Wohnhauses – Rasenfläche, befestigte 

Wege, Kiesrondelle, Bepflanzungen, Maschendrahtzaun und einbetonierte 

Betonplatten – sowie für die in Verlängerung der Ostfassade errichtete, überdachte 

Pergola liege keine Baubewilligung vor, und auch die gewerbliche Nutzung der 

Klimasauna samt Ruheraum sei bis anhin nicht bewilligt worden. Für den im Freien 

aufgestellten Holzzuber, der den Kunden der "Wellness-Quelle" vom 15. November bis 

15. Dezember 2008 für ein Sprudelbad angeboten worden sei, gebe es ebenfalls keine 

Bewilligung.

C./ Gegen Ziff. 3 des Entscheids des Baudepartements vom 23. Dezember 2008 erhob 

X.Y. mit Eingabe seines Rechtsvertreters vom 5. Januar 2009 Beschwerde beim 

Präsidenten des Verwaltungsgerichts.

Mit Eingabe seines Rechtsvertreters vom 12. Januar und 9. Februar 2009 erhob X.Y. 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht; er beantragte, Ziff. 1, 2, 4 und 5 des 

angefochtenen Entscheids seien aufzuheben, es seien die Rechtsbegehren gemäss 

Rekurs vom 14. Dezember 2007 zu schützen und eventualiter sei die Sache zu neuem 

Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter voller Kosten- und 

Entschädigungsfolge zulasten des Staates. Im wesentlichen wird geltend gemacht, die 

Sachverhaltsdarstellung der Vorinstanz enthalte verschiedene Ungenauigkeiten: J.K., 

der Voreigentümer der Liegenschaft, habe bereits vor dem 1. Juli 1972 ein 

Transportunternehmen geführt, und X.Y. habe in Weiterführung der gewerblichen 

Nutzung statt des Transportunternehmens ein Baugeschäft eingerichtet. Zudem 

verletze die Begründung der Vorinstanz Art. 29 der Bundesverfassung (SR 101, 

abgekürzt BV). Zur Frage des gewerblichen Vorbestandes habe er wiederholt die 

Zeugeneinvernahme von J.K. beantragt. Die vorbestehende gewerbliche Nutzung von 

Teilen des Wohnhauses der Liegenschaft S. sei zentral dafür, ob Art. 37a RPG zur 

Anwendung gelange oder nicht, weshalb eine antizipierte Beweiswürdigung auf keinen 

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Fall angehe. Die Feststellungen der Vorinstanz beruhten auf Mutmassungen, welche 

nach einer Würdigung der von ihm vorgeschlagenen Beweise nicht haltbar seien. Von 

einer (Neu-)Schaffung gewerblicher Räume könne nicht ausgegangen werden. Es 

handle sich nicht um eine vollständige Zweckänderung, und es liege kein 

Anwendungsfall von Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 42 RPV vor. Der Umbau sei 

gemäss Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV zu beurteilen. Der massgebende 

Teil des Wohnhauses und die Remise seien seit jeher – vor dem 1. Juli 1972 und 

demzufolge auch vor dem 1. Januar 1980 – gewerblich genutzt worden. Die neue 

Nutzung als "Wellness-Quelle" sei im Gegensatz zum vorherigen Baugewerbe als viel 

milder für Raum und Umwelt einzustufen, eine Verletzung von Bundesrecht sei nicht 

ersichtlich, eine Erweiterung der Erschliessung sei ebenfalls nicht notwendig, und dem 

Vorhaben stünden auch keine gewichtigen Anliegen der Raumplanung gegenüber. Im 

weiteren sei sein Vertrauensschutz in bezug auf die Gesuche vom 1. Oktober 1990 und 

7. Mai 1991 verletzt; er sei sich in keiner Weise bewusst gewesen, dass kantonale 

Bewilligungen ausstünden. Er habe – auch aufgrund der kommunalen Bewilligungen – 

keinen Anlass dazu gehabt, eine ausdrückliche nachträgliche Zustimmung der 

kantonalen Behörde einzuholen. Das AFU habe aufgrund der eingereichten Unterlagen 

vollumfängliche Kenntnis von sämtlichen bisher getroffenen baulichen Veränderungen 

erhalten, weshalb es nicht nur die Erweiterung des Wohnhauses gegen Norden, 

sondern die gesamten bisherigen baulichen Massnahmen bewilligt habe. Spätestens 

ab dem 28. Januar 1991 könne auf gar keinen Fall mehr von einer nichtigen Verfügung 

die Rede sein. Schliesslich verstosse der Kostenspruch der Vorinstanz gegen Art. 95 

Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, abgekürzt VRP). 

Von einem untergeordneten Obsiegen könne nicht die Rede sein; die von der 

Vorinstanz aufgehobene Wiederherstellung gemäss Teil B des gemeinderätlichen 

Beschlusses hätte den Beschwerdeführer besonders schwer getroffen. Die Vorinstanz 

habe auch ihr Ermessen überschritten.

Mit Entscheid vom 16. Februar 2009 wies der Präsident des Verwaltungsgerichts die 

Beschwerde vom 5. Januar 2009 gegen Ziff. 3 des Entscheids vom 23. Dezember 2008 

ab.

Mit Eingabe vom 26. Februar 2009 beantragte die Vorinstanz die Abweisung der 

Beschwerde.

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Die Beschwerdegegnerin liess sich mit Schreiben vom 23. März 2009 ebenfalls 

vernehmen; sie verweist auf ihre Stellungnahme vom 22. Februar 2008, die sie im 

Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens abgegeben hatte.

Mit Verfügung vom 7. Mai 2009 erkannte die I. öffentlich-rechtliche Abteilung des 

Bundesgerichts die Beschwerde von X.Y. gegen den Entscheid des Präsidenten des 

Verwaltungsgerichts vom 16. Februar 2009 betreffend vorsorgliche Massnahme/

Nutzungsverbot die aufschiebende Wirkung zu.

Mit Eingabe seines Rechtsvertreters vom 11. Mai 2009 stellte X.Y. ein Gesuch um 

Sistierung des Beschwerdeverfahrens B 2009/4; dieses wurde mit Verfügung des 

Präsidenten des Verwaltungsgerichts vom 18. Mai 2009 bis zum Entscheid des 

Bundesgerichts über die Beschwerde gegen den Präsidialentscheid vom 16. Februar 

2009 sistiert.

Mit Urteil vom 17. Juli 2009 wies das Bundesgericht die Beschwerde von X.Y. gegen 

die Verfügung des Präsidenten des Verwaltungsgerichts vom 16. Februar 2009 ab, 

soweit darauf einzutreten war. Mit Verfügung vom 3. August 2009 hob der Präsident 

des Verwaltungsgerichts die Sistierung des Verfahrens B 2009/4 auf.

Der Beschwerdeführer erhielt Gelegenheit, sich zu den Vernehmlassungen der 

Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin zu äussern. Dies tat er mit Eingabe seines 

Rechtsvertreters vom 17. September 2009.

Vor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle 

durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten wurden dazu eingeladen und erhielten 

Gelegenheit zur Stellungnahme. Darauf sowie auf die weiteren Vorbringen der 

Verfahrensbeteiligten wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen 

eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1 

VRP). Der Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 

Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingaben vom 12. Januar 

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und 9. Februar 2009 entsprechen zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 

VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Der Beschwerdeführer rügt zunächst in tatsächlicher Hinsicht, die 

Sachverhaltsdarstellung, welche dem vorinstanzlichen Entscheid vom 23. Dezember 

2008 zugrunde liege, enthalte verschiedene Ungenauigkeiten. Einerseits habe J.K., der 

Voreigentümer der Liegenschaft, bereits vor dem 1. Juli 1972 – und nicht etwa nur, wie 

die Vorinstanz festhalte, Mitte 1972 –, ein Transportunternehmen geführt, und die 

Vorinstanz habe nicht festgehalten, dass der Beschwerdeführer in Weiterführung der 

gewerblichen Nutzung statt des Transportunternehmens ein Baugeschäft eingerichtet 

habe.

2.1. Gemäss Art. 61 Abs. 1 und 2 VRP können mit der Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht Rechtsverletzungen sowie unrichtige bzw. unvollständige 

Sachverhaltsfeststellungen geltend gemacht werden. Das Verwaltungsgericht überprüft 

die Feststellungen der Vorinstanz grundsätzlich frei (vgl. Cavelti/Vögeli, 

Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 631). Eine 

Überprüfung des Sachverhalts erfolgt im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht 

nur, wenn die Beteiligten eine unrichtige oder unvollständige Feststellung durch die 

Vorinstanz beanstanden (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 633). Zudem muss der 

Beschwerdeführer dartun, in welchen Punkten die Sachverhaltsfeststellung der 

Vorinstanz unrichtig sein soll, und er hat auch anzugeben, mit welchen zusätzlichen 

Beweismitteln seine Darstellung belegt werden kann oder aus welchen Gründen die 

Beweiswürdigung der Vorinstanz seiner Ansicht nach fehl geht (vgl. Art. 48 Abs. 1 und 

Art. 50 Abs. 1 VRP; GVP 1970 Nr. 21; VerwGE vom 27. Januar 2000 i.S. H. AG).

2.2. In bezug auf die erste Präzisierung des Sachverhaltes – es sei festzuhalten, dass 

J.K. bereits vor dem 1. Juli 1972 ein Transportunternehmen geführt habe – bezeichnet 

der Beschwerdeführer als Beweismittel die Archivakten, Vers.-Nr. 1561, act. 13 bis 22. 

Gemeint sind damit – wie bereits das Bundesgericht im Urteil 1C_123/2009 vom 

17. Juli 2009 anmerkte (E. 1.7) – die Akten zur Remise Vers.-Nr. 1160, welche vormals 

mit 13 - 22 numeriert waren). Aus diesen Akten geht nicht ausdrücklich hervor, dass 

J.K. bereits vor dem 1. Juli 1972 ein Transportunternehmen geführt hat, doch finden 

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sich entsprechende Hinweise. Am 21. Juni 1972 verfügte der Gemeinderat G. gegen 

M.K. eine Busse von Fr. 300.-- wegen Erstellens einer Remise ohne baupolizeiliche 

Bewilligung. Bei dieser Remise handelt es sich um jenes Bauwerk, das J.K. als 

Unterstand für seinen – gemäss Akten tatsächlich vorhandenen – Lastwagen hatte 

errichten lassen. Am 11. Juli 1972 monierte das Bauamt G., dass die verlangte 

Baueingabe immer noch ausstehend sei. Daher liegt der Schluss nahe, dass die 

Remise für den Lastwagen von J.K. bereits vor dem 1. Juli 1972 errichtet worden war.

Um nachzuweisen, dass der Beschwerdeführer in Weiterführung der gewerblichen 

Nutzung statt des Transportunternehmens ein Baugeschäft eingerichtet habe, beruft 

sich der Beschwerdeführer als Beweismittel auf einen Internet-Teilauszug der Y. Bau 

AG sowie auf die Kopie eines Handelsregisterauszugs der Einzelfirma J.K.. Die Y. Bau 

AG wurde 1969 gegründet. Die Einzelfirma von J.K. wurde 4. September 1974 im 

Handelsregister eingetragen. Am 17. Juli 1975 wurde über sie der Konkurs eröffnet. 

X.Y. erwarb in der Folge nach eigenen Angaben die Liegenschaft S..

Der Betrieb eines Transportunternehmens durch J.K. ist aufgrund der Akten sowie 

namentlich auch aufgrund der Fotos mit den mit seinem Namen versehenen Lastwagen 

ausgewiesen. Auch ist aufgrund der erwähnten Unterlagen davon auszugehen, dass er 

dieses Geschäft vor dem 1. Juli 1972 betrieb, da die Einzelfirma 1974 im 

Handelsregister eingetragen wurde und die Unternehmung am 17. Juli 1975 in Konkurs 

fiel. Auch erscheint aufgrund der Akten erstellt, dass der Beschwerdeführer nach dem 

Erwerb der Liegenschaft in der Remise Material seines Baugeschäfts lagerte.

3.

3.1. In rechtlicher Hinsicht macht der Beschwerdeführer zunächst geltend, die 

Vorinstanz habe Art. 29 Abs. 2 BV verletzt und zu Unrecht in antizipierter 

Beweiswürdigung die Zeugeneinvernahme von J.K. abgelehnt; eine antizipierte 

Beweiswürdigung wäre nur dann zulässig, wenn die zu beweisenden Tatsachen für die 

Begründung des Rekursentscheids irrelevant wären.

3.1.1. Das rechtliche Gehör im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV umfasst das Recht, am 

Beweisverfahren teilzunehmen; formrichtig angebotene Beweisanträge sind zu prüfen 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/24

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und zu berücksichtigen (vgl. G. Steinmann, St. Galler Kommentar, 2. Aufl., Zürich/St. 

Gallen 2008, N 26 zu Art. 29 BV). Die Behörde darf jedoch auf eine weiterführende 

Beweisabnahme verzichten, wenn die Beweisanträge eine nicht erhebliche Tatsache 

betreffen oder offensichtlich untauglich sind oder wenn die Behörde auf Grund bereits 

abgenommener Beweise ihre Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in 

vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass ihre Überzeugung durch 

weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 130 II 429 E. 2.1; BGE 124 I 211 

E. 4a).

Das Verwaltungsgericht ist nach der gesetzlichen Ordnung lediglich zur Rechtskontrolle 

befugt (Art. 61 Abs. 1 und 2 VRP; vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 740). 

Ermessensentscheide darf es nur daraufhin – von Amtes wegen – überprüfen, ob das 

staatliche Organ, das den Entscheid getroffen hat, Ermessen überschritten oder 

missbraucht hat. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die Behörde zwar im 

Rahmen des ihr eingeräumten Ermessens bleibt, sich aber von unsachlichen, dem 

Zweck der Vorschrift fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine 

Rechtsgrundsätze – wie etwa das Willkürverbot – verletzt. Willkür bedeutet "grobe 

Unrichtigkeit", Handeln nach Belieben, ohne übergeordnete Leitlinien (vgl. C. Rohner, 

St. Galler Kommentar, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2008, N 4 und 8 zu Art. 9 BV). Ein 

Erlass ist willkürlich, wenn er sich nicht auf ernsthafte, sachliche Gründe stützen lässt 

oder sinn- und zwecklos ist (BGE 131 I 6 E. 4.2; BGE 131 I 316 E. 3.2); allerdings ist er 

nicht schon dann willkürlich, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint 

oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur 

tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen 

unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem 

Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (vgl. BGE 132 I 17 E. 5.1).

3.1.2. Die Vorinstanz verzichtete in vorweggenommener Beweiswürdigung darauf, den 

vom Beschwerdeführer beantragten Zeugen J.K. zu befragen; sie erwog, die vom 

Beschwerdeführer zum Beweis angebotene Tatsache würde nichts daran ändern, dass 

die heutige Nutzung der Räume nicht bewilligungsfähig ist. Der entscheidrelevante 

Sachverhalt ergebe sich zweifelsfrei aus den Akten, weshalb auf die beantragte 

Zeugeneinvernahme verzichtet werden könne.

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Die Vorinstanz durfte davon ausgehen, dass die vom Beschwerdeführer als Zeuge 

vorgeschlagene Person keine neuen Erkenntnisse zur Klärung des Sachverhalts liefern 

würde. Ebenso durfte sie aufgrund der vorliegenden Akten davon ausgehen, dass die 

zum Beweis angebotene Tatsache für die rechtliche Würdigung des Sachverhalts nicht 

relevant wäre. In der Tat enthalten die Akten sämtliche entscheidrelevanten Elemente. 

Im übrigen hatte der vorgeschlagene Zeuge bereits mit Schreiben vom 23. Mai 2008 – 

das der Beschwerdeführer im Rekursverfahren ins Recht gelegt hatte – jene Tatsache 

wiedergegeben, welche der Beschwerdeführer mit der Zeugenbefragung zu klären 

beantragte (vgl. auch die Bemerkungen des Bundesgerichts in BGE 1C_123/2009 vom 

17. Juli 2009, E. 3.2.2). J.K. hielt in dieser schriftlichen Erklärung fest, er habe Teile 

seines Geschäftsbetriebs auch im Erdgeschoss des Wohnhauses geführt. Er habe 

diese auf dem beiliegenden Plan farblich hervorgehoben. In dem mit "Stall" 

gekennzeichneten Raum habe er das Magazin seines Transportgeschäfts 

untergebracht und darin bereits vor Mitte 1972 Pneu, Öl, Werkzeug und einen 

Kompressor gelagert.

J.K. hätte diese Auskünfte anlässlich einer Befragung bestätigen können. Auch besteht 

kein Zweifel, dass Nachbarn bestätigen könnten, dass nach dem Erwerb der 

Liegenschaft durch den Beschwerdeführer ein Baugeschäft betrieben wurde. Allein 

dies ist aber nicht ausschlaggebend, wie nachfolgend darzutun ist. Massgebend ist 

nicht, ob auf der Liegenschaft ein bestimmtes Gewerbe betrieben wurde, sondern ob 

im Wohnhaus Assek-Nr. 571 bzw. in der ehemaligen Scheune bzw. im ehemaligen Stall 

des Gebäudes Assek-Nr. 572 vor dem 1. Juli 1972 eine gewerbliche Nutzung 

stattgefunden hatte. Solche Angaben über Tatsachen aus dem Innern des Gebäudes 

hätten Nachbarn nicht machen können.

Aus dem Gesagten folgt, dass die Vorinstanz Art. 29 Abs. 2 BV nicht verletzte, als sie 

auf die Befragung von J.K. und von Nachbarn verzichtete. Die Beschwerde ist in 

diesem Punkt abzuweisen.

3.2. Der Beschwerdeführer bringt vor, der Umbau sei entgegen der Ansicht der 

Vorinstanz gemäss Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV zu beurteilen; es liege 

kein Anwendungsfall von Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 42 RPV vor. Der 

massgebende Teil des Wohnhauses und die Remise seien seit jeher – seit vor dem 

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1. Juli 1972 und demzufolge auch vor dem 1. Januar 1980 – gewerblich genutzt 

worden.

3.2.1. Gemäss Art. 37a RPG regelt der Bundesrat, unter welchen Voraussetzungen 

Zweckänderungen gewerblich genutzter Bauten und Anlagen zulässig sind, die vor 

dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge von Änderungen der 

Nutzungspläne zonenwidrig geworden sind.

Art. 37a RPG ist ausschliesslich auf gewerbliche Bauten und Anlagen anwendbar (R. 

Muggli, N 7 zu Art. 37a RPG, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], 

Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich/Basel/Genf 2009; 

Waldmann/Hänni, Kommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N 3 zu Art. 37a 

RPG), weshalb Bauten eines Landwirtschaftsbetriebs nicht nach Art. 37a RPG 

geändert werden können (vgl. Muggli, a.a.O., N 7 zu Art. 37a RPG; Waldmann/ Hänni, 

a.a.O., N 3 zu Art. 37a RPG). Ausserdem muss es sich um ein noch aktives Gewerbe 

handeln (Waldmann/Hänni, a.a.O., N 3 zu Art. 37a RPG). Gewerbebauten müssen einen 

eigenständigen Betrieb oder doch einen wesentlichen Betriebsteil beherbergen, um 

das Privileg des Art. 37a RPG in Anspruch nehmen zu können (vgl. BGE 1A.186/2004 

vom 12. Mai 2005, E. 5.1; Muggli, a.a.O., N 7 zu Art. 37a RPG; Waldmann/Hänni, 

a.a.O., N 3 zu Art. 37a RPG). Unselbständige Lagerräume eines andernorts 

bestehenden Gewerbebetriebs können nicht nach den erweiterten Möglichkeiten des 

Art. 37a RPG in ihrem Zweck geändert bzw. erweitert werden, wobei aber für sie 

gegebenenfalls eine Änderung nach Art. 24c RPG offensteht (Muggli, a.a.O., N 7 zu Art. 

37a RPG).

Der Bundesrat hat von der Regelungskompetenz, die ihm Art. 37a RPG gewährt, in Art. 

43 RPV Gebrauch gemacht. Nach Abs. 1 dieser Bestimmung können 

Zweckänderungen und Erweiterungen von zonenwidrig gewordenen gewerblichen 

Bauten und Anlagen bewilligt werden, wenn die Baute oder Anlage rechtmässig erstellt 

oder geändert worden ist (lit. a), keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum 

und Umwelt entstehen (lit. b), die neue Nutzung nach keinem anderen Bundeserlass 

unzulässig ist (lit. c), höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden 

Erschliessung notwendig ist (lit. d), sämtliche Infrastrukturkosten, die im 

Zusammenhang mit der Zweckänderung der Bauten und Anlagen anfallen, auf den 

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Eigentümer überwälzt werden (lit. e) und wenn keine wichtigen Anliegen der 

Raumplanung entgegenstehen. Art. 43 Abs. 2 RPV bestimmt, dass die zonenwidrig 

genutzte Fläche um 30 Prozent erweitert werden darf, wobei Erweiterungen innerhalb 

des bestehenden Gebäudevolumens nur zur Hälfte angerechnet werden.

Art. 24c RPG wiederum bestimmt, dass bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und 

Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem 

Bestand grundsätzlich geschützt werden (Abs. 1); solche Bauten und Anlagen können 

mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll 

erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert 

worden sind, wobei in jedem Fall die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der 

Raumplanung vorbehalten bleibt (Abs. 2). Gemäss Art. 41 RPV ist Art. 24c RPG 

anwendbar auf Bauten und Anlagen, die seinerzeit in Übereinstimmung mit dem 

materiellen Recht erstellt und geändert wurden, durch die nachträgliche Änderung von 

Erlassen oder Plänen jedoch zonenwidrig geworden sind.

Art. 43 RPV geht als Spezialbestimmung Art. 24c RPG vor (vgl. die 

Vollzugsempfehlungen des Bundesamtes für Raumentwicklung, Teil V, Bewilligungen 

nach Artikel 24c RPG: Änderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen, 

Bern 2000/2001, Ziff. 5.7.1, S. 19, abrufbar unter http://www.are.admin.ch/themen/

recht/00817). Wurde mit der Erteilung einer Bewilligung nach Art. 43 RPV das Mass der 

nach Art. 24c RPG zulässigen Änderungen ausgeschöpft, so kann die neu bewilligte 

und allenfalls erweiterte Nutzung nicht auch noch nach Art. 24c RPG erweitert werden 

(vgl. Vollzugsempfehlungen, a.a.O., Ziff. 5.7.1, S. 19).

3.2.2. Die Vorinstanz erwog, die Bewilligungsfähigkeit der "Wellness-Quelle" – wie sie 

der Beschwerdeführer ohne Baubewilligung errichten liess – beurteile sich nicht nach 

Art. 37a RPG; eine konstante, systematische und intensive zonenfremde Nutzung der 

betroffenen Räume vermöge der Beschwerdeführer nicht nachzuweisen.

Bei der Frage, ob im vorliegenden Fall Art. 37a RPG anwendbar ist, gilt es zunächst zu 

klären, inwiefern es sich bei der fraglichen Baute um eine gewerblich genutzte Baute 

handelt.

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Wie sich aus den Akten ergibt und der Augenschein gezeigt hat, befinden sich die 

Räume, in denen der Beschwerdeführer ohne Baubewilligung eine "Wellness-Quelle" 

eingebaut hat, in der an das Wohnhaus angebauten Scheune. Die beiden vom Umbau 

in eine "Wellness-Quelle" betroffenen Räume sind im Planauszug aus dem Jahr 1975 

als "Stall" und "Futterraum" bezeichnet. Den mit "Stall" bezeichneten Raum nutzte J.K. 

nach seinen eigenen schriftlichen Angaben vom 23. Mai 2008 bereits vor Mitte 1972 als 

Magazin; dort lagerte er im Rahmen seiner Tätigkeit als Transportunternehmer Reifen, 

Öl, Werkzeug für den Unterhalt sowie einen Kompressor. Gemäss denselben 

schriftlichen Angaben übte J.K. in dem als "Futterraum" bezeichneten Raum keine 

Tätigkeiten seines Transportgeschäfts aus, sondern lagerte dort alte Maschinen aus 

seiner früheren landwirtschaftlichen Tätigkeit. Aus diesen vom Beschwerdeführer 

vorgebrachten Tatsachen ergibt sich, dass der frühere Eigentümer der Liegenschaft 

den als "Futterraum" bezeichneten Raum in der Scheune zu keinem Zeitpunkt 

gewerblich genutzt hat. Die Gegenstände, welche der frühere Eigentümer der 

Liegenschaft in dem mit "Stall" bezeichneten Raum lagerte, gehörten zwar zum Betrieb 

eines Transportunternehmens, doch kommt ihnen keine zentrale Bedeutung zu. Daher 

hat auch der Raum, in welchem sich diese Gegenstände befanden, für den 

gewerblichen Betrieb keine zentrale Bedeutung (vgl. als Beispiel BGE 1A.186/2004 

vom 12. Mai 2005, E. 5.2 [Archiv eines Architekturbüros]). Die ausschlaggebende Baute 

für eine gewerbliche Nutzung im Rahmen einer Transportunternehmung war die Garage 

bzw. Remise Vers.-Nr. 1160. Dass der frühere Eigentümer im ehemaligen Stall auch 

noch gewisse Gegenstände lagerte, die im Zusammenhang mit dem Betrieb standen, 

erscheint durchaus glaubhaft. Dieses Material hätte er allerdings auch in der Remise 

bzw. Garage lagern können, ohne dafür einen separaten Raum zu benützen. 

Besondere Einrichtungen und technische Vorkehren, die eine gewerbliche Nutzung bei 

Räumen in der Regel erfordern, brauchte der frühere Eigentümer ebenfalls nicht zu 

treffen. Ausserdem führte dieser sein eigentliches Gewerbe, nämlich die 

Transportdienstleistungen, nicht im besagten Raum aus. Dieser gehörte jedenfalls nicht 

zum Kernbereich seiner selbständigen Erwerbstätigkeit. Inwiefern der 

Beschwerdeführer selbst die beiden Räume zu einem späteren Zeitpunkt gewerblich 

nutzte, geht aus den Akten nicht genau hervor. Da er die Liegenschaft erst nach dem 1. 

Juli 1972 erwarb, kann auf genauere Abklärungen verzichtet werden, da eine 

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Umnutzung zu gewerblichen Zwecken nach diesem Zeitpunkt keinen Bestandesschutz 

geniesst.

Aus diesen Feststellungen folgt, dass es sich bei den Räumen, in denen sich die 

"Wellness-Quelle" befindet, zu keinem Zeitpunkt um eine gewerblich genutzte Baute 

oder Anlage im Sinne von Art. 37a RPG handelte; zu keinem Zeitpunkt beherbergten 

diese einen eigenständigen Betrieb oder einen wesentlichen Betriebsteil. Da für die 

beiden Räume zu keinem Zeitpunkt eine gewerbliche Nutzung bestand, ging die 

Vorinstanz zu Recht davon aus, Art. 37a RPG – und damit auch Art. 43 RPV – sei im 

vorliegenden Fall nicht anwendbar. Mit ihrem Entscheid vom 23. Dezember 2008 hat 

die Vorinstanz Art. 37a RPG nicht verletzt.

Ebenfalls nicht verletzt hat die Vorinstanz mit ihrem Entscheid Art. 24a und 24c RPG, 

deren Anwendbarkeit sie prüfte und verneinte. Die Vorinstanz stellte zutreffend fest, die 

"Wellness-Quelle" erfordere verschiedene Umbauten; da Art. 24a RPG 

Zweckänderungen nur unter Ausschluss baulicher Massnahmen ermögliche, könne das 

bereits ausgeführte Bauvorhaben nicht gestützt auf Art. 24a RPG bewilligt werden. In 

bezug auf Art. 24c Abs. 2 RPG führte die Vorinstanz aus, dass bestimmungsgemäss 

nutzbare Bauten ausserhalb Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, nur 

teilweise geändert werden dürften. Die Zweckänderung sei im vorliegenden Fall keine 

teilweise, sondern eine vollständige, da rund 50 Prozent der ehemaligen 

Erdgeschossfläche heute für die "Wellness-Quelle" zur Verfügung stünden. Daher sei 

das Bauvorhaben auch nach Art. 24c RPG nicht bewilligungsfähig, wobei auch das 

nach Art. 42 Abs. 3 RPV zulässige Erweiterungskontingent bereits ausgeschöpft wäre. 

Diese rechtliche Würdigung des Sachverhalts – welche der Beschwerdeführer im 

übrigen auch nicht bestreitet – ist nicht zu beanstanden. Auch in dieser Hinsicht hat die 

Vorinstanz kein Bundesrecht verletzt.

Das Vorbringen des Beschwerdeführers, die Vorinstanz habe mit ihrem Entscheid 

Bestimmungen des RPG und der RPV verletzt, erweist sich als unbegründet. Die 

Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.

3.3. Der Beschwerdeführer bringt im weiteren vor, sein Vertrauensschutz in bezug auf 

die Baugesuche vom 1. Oktober 1990 und 7. Mai 1991 sei verletzt; er sei sich in keiner 

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Weise bewusst gewesen, dass kantonale Bewilligungen ausstünden. Er habe – auch 

aufgrund der kommunalen Bewilligungen – keinen Anlass dazu gehabt, eine 

ausdrückliche nachträgliche Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde 

einzuholen. Das AFU habe aufgrund der eingereichten Unterlagen vollumfängliche 

Kenntnis von sämtlichen bisher getroffenen baulichen Veränderungen erhalten, 

weshalb es nicht nur die Erweiterung des Wohnhauses gegen Norden, sondern die 

gesamten bisherigen baulichen Massnahmen bewilligt habe. Spätestens ab dem 28. 

Januar 1991 könne auf gar keinen Fall mehr von einer nichtigen Verfügung die Rede 

sein.

3.3.1. Der Vertrauensschutz verleiht den Privaten einen Anspruch auf Schutz ihres 

berechtigten Vertrauens in das bestimmte Erwartungen begründende Verhalten der 

Behörden (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl., Zürich/

St. Gallen 2006, Rz. 623); dieser Schutz fliesst aus dem Grundsatz von Treu und 

Glauben, der in Art. 5 Abs. 3, Art. 9 sowie Art. 44 Abs. 1 und 2 BV verankert ist. Der 

Vertrauensschutz will im Sinne der Rechtsstaatsidee die Privaten gegen den Staat 

schützen (Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 623). Private dürfen sich demnach auf 

behördliche Äusserungen, welche berechtigterweise bestimmte verhaltenswirksame 

Erwartungen wecken, auch dann verlassen, wenn diese Äusserungen falsch waren 

oder gar nicht hätten getätigt werden dürfen (Tschannen/Zimmerli, Allgemeines 

Verwaltungsrecht, 2. Aufl., Bern 2005, § 22 N 3).

Für den Vertrauensschutz muss zunächst eine Vertrauensgrundlage vorhanden sein 

(Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 631); dabei handelt es sich um das Verhalten eines 

staatlichen Organs, das bei den betroffenen Privaten bestimmte Erwartungen auslöst 

(vgl. BGE 129 I 170 E. 4.1). Eine Vertrauensgrundlage kann etwa entstehen, wenn eine 

Behörde vorübergehend einen rechtswidrigen Zustand duldet (Häfelin/Müller/Uhlmann, 

a.a.O., Rz. 652). Diese Vertrauensgrundlage, welche der Wiederherstellung der 

Rechtmässigkeit ganz oder teilweise entgegensteht, wird durch behördliche Untätigkeit 

allerdings nur in Ausnahmefällen geschaffen (BGE 1A.19/2001 vom 22. August 2001, E. 

4b). Beispielsweise kommt ein Abbruch aus Gründen des Vertrauensschutzes bloss 

dann nicht mehr in Frage, wenn die Behörden die rechtswidrigen Gebäude oder 

Gebäudeteile zuvor über Jahre hinweg geduldet hatten, obschon ihnen die 

Gesetzwidrigkeit bekannt war, oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt 

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hätten kennen müssen (vgl. BGE 1A.19/2001 vom 22. August 2001, E. 4b; BGE 107 Ia 

124 E. 1b). In der Regel verwirken die Behörden ihren Anspruch, den Abbruch 

baurechtswidriger Gebäude oder Gebäudeteile anzuordnen, erst nach dreissig Jahren 

(BGE 107 Ia 124 E. 1b).

Im weiteren ist vorausgesetzt, dass die Person, die sich auf Vertrauensschutz beruft, 

berechtigterweise auf diese Grundlage vertrauen durfte und gestützt darauf nachteilige 

Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig machen kann (BGE 129 I 

170 E. 4.1; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 660). Schliesslich scheitert die Berufung 

auf Treu und Glauben dann, wenn ihr überwiegende öffentliche Interessen 

gegenüberstehen (BGE 129 I 170 E. 4.1; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 665).

3.3.2. Im vorliegenden Fall soll sich der Vertrauensschutz, auf welchen sich der 

Beschwerdeführer beruft, auf zwei Baugesuche vom 1. Oktober 1990 und 7. Mai 1991 

beziehen. Diese beiden Gesuche hatten einen Anbau im Norden des Wohnhauses zum 

Gegenstand; frühere bauliche Massnahmen, welche die Liegenschaft des 

Beschwerdeführers betrafen, waren von den Baugesuchen nicht betroffen. Dass das 

AFU früheren Baugesuchen des Beschwerdeführers zugestimmt hätte, indem sie die 

Zustimmung für die beiden Umbauvorhaben am 28. Januar bzw. 10. Juni 1991 erteilte, 

lässt sich nicht erkennen. Zur Rechtmässigkeit der früheren Bauvorhaben äusserte sich 

das AFU mit seinen beiden Verfügungen weder ausdrücklich noch konkludent. Eine 

Vertrauensgrundlage für die Rechtmässigkeit der früheren Bauvorhaben bestand somit 

nicht. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass das AFU – wie vom 

Beschwerdeführer geltend gemacht – im Rahmen der beiden Zustimmungen vom 

28. Januar bzw. 10. Juni 1991 Flächenberechnungen anstellte, für welche die früheren 

Baubewilligungen eine Rolle spielten. Der Beschwerdeführer konnte nicht davon 

ausgehen, das AFU habe – indem es sich zur Rechtmässigkeit der früheren 

Bauvorhaben nicht äusserte – den rechtswidrigen Zustand geduldet oder mit seiner 

Zustimmung vom 28. Januar bzw. 10. Juni 1991 in anderen – früheren – Verfahren gar 

positiv verfügt. Die Gesetzwidrigkeit der früheren Umbauten war dem AFU nicht 

bekannt; vielmehr ging es von deren Rechtmässigkeit aus. Eine allgemeine Pflicht, die 

früheren Bewilligungsverfahren nach allfälligen Unrechtmässigkeiten abzusuchen, 

bestand im übrigen ebenfalls nicht; in diesem Sinne hätte das AFU die Gesetzwidrigkeit 

bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt auch nicht erkennen müssen.

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Da die Zustimmungen des AFU vom 28. Januar und 10. Juni 1991 für frühere 

Baubewilligungsverfahren keine Vertrauensgrundlage bilden, macht der 

Beschwerdeführer vergeblich geltend, sein Vertrauensschutz sei verletzt. Die 

Beschwerde ist in diesem Punkt ebenfalls abzuweisen. Somit hat die Vorinstanz in 

ihrem Entscheid korrekt festgestellt, das AREG habe die nachträgliche Zustimmung zu 

den Ausnahmebewilligungen vom 6. Februar 1973, 6. Januar 1976, 10. Oktober 1977 

und 30. April 1981 zu Recht verweigert.

3.4. Da im vorliegenden Fall kein gewerblicher Vorbestand nachgewiesen ist und der 

Grundsatz des Vertrauensschutzes nicht verletzt wurde, erweist sich der Einbau der 

"Wellness-Quelle" in das Wohnhaus des Beschwerdeführers als planungs- und 

baurechtswidrig. Für eine nachträgliche Bewilligung des bereits vollendeten 

Bauvorhabens besteht kein Raum. Somit hat die Baukommission der Gemeinde G. im 

Sinne von Art. 130 Abs. 2 BauG die Wiederherstellung des früheren Zustandes in Ziff. 

B. 1. des Beschlussdispositivs zu Recht verfügt. Diese Wiederherstellungsverfügung 

hob die Vorinstanz in Ziff. 2 ihres Entscheids vom 23. Dezember 2008 jedoch auf. Die 

Baukommission der Gemeinde G. hat sich somit erneut zur Frage der 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Sinne der vorinstanzlichen 

Erwägungen zu äussern; die Sache ist in diesem Punkt zur Neubeurteilung an die 

Baukommission der Gemeinde G. zurückzuweisen.

3.5. Der Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, der Kostenspruch der 

Vorinstanz verletze Art. 95 Abs. 1 VRP. Von einem untergeordneten Obsiegen könne 

nicht die Rede sein, da die von der Vorinstanz aufgehobene Wiederherstellung gemäss 

Teil B des gemeinderätlichen Beschlusses den Beschwerdeführer besonders schwer 

getroffen habe. Die Vorinstanz habe auch ihr Ermessen in unzulässiger Weise 

überschritten.

3.5.1. Gemäss Art. 95 Abs. 1 VRP hat jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen 

Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Frage, welches Gewicht den 

einzelnen abgewiesenen bzw. gutgeheissenen Begehren zukommt, ist eine 

Rechtsfrage, welche das Verwaltungsgericht im Sinne von Art. 61 Abs. 1 VRP 

überprüft.

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3.5.2. Im vorliegenden Fall hiess die Vorinstanz das Begehren des Beschwerdeführers, 

Ziff. I B. 1 des Beschlusses der Baukommission der Gemeinde G. sei aufzuheben, gut. 

Damit gelang es dem Beschwerdeführer zumindest, mit dem vorinstanzlichen 

Entscheid Wiederherstellungsarbeiten an seinem Wohnhaus vorübergehend 

abzuwenden, welche die "Wellness-Quelle" – und damit seine finanziellen Interessen – 

unmittelbar betroffen hätten. Angesichts der beträchtlichen finanziellen Folgen lässt 

sich nicht sagen, der Beschwerdeführer habe nur in einem sehr untergeordneten Punkt 

obsiegt. Somit ergibt sich, dass der Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Verfahren 

zumindest teilweise obsiegt hat. Die Vorinstanz hat mit ihrem Kostenentscheid Art. 95 

Abs. 1 VRP verletzt; die Rüge des Beschwerdeführers, die Regelung der amtlichen 

Kosten im vorinstanzlichen Verfahren sei rechtswidrig, ist gutzuheissen. Die amtlichen 

Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens von Fr. 3'000.-- sind dem Beschwerdeführer zu 

zwei Dritteln und dem Staat zu einem Drittel aufzuerlegen. Auf die Erhebung der 

amtlichen Kosten zulasten des Staates ist zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP). Der Anteil 

des Beschwerdeführers ist mit dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- zu 

verrechnen.

Ausseramtliche Kosten sind bei einer Kostenauflage von zwei Dritteln nicht 

zuzusprechen (Art. 98bis VRP; R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. gallischem 

Verwaltungsrechtspflegegesetz, Diss. St. Gallen 2004, S. 183).

4. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz mit ihrem Entscheid vom 23. 

Dezember 2008 weder den verfassungsmässigen Anspruch auf rechtliches Gehör noch 

Bestimmungen des RPG und der RPV oder des BauG verletzt hat. Auch auf den 

Grundsatz des Vertrauensschutzes beruft sich der Beschwerdeführer vergeblich. Die 

Rüge des Beschwerdeführers, die Vorinstanz habe Art. 95 Abs. 1 VRP verletzt, erweist 

sich hingegen als begründet. Die Beschwerde ist daher in bezug auf die Kosten des 

Rekursverfahrens (Ziff. 3) teilweise gutzuheissen. Soweit sich die Beschwerde gegen 

Ziff. 1, 2 und 5 richtet, ist sie abzuweisen. Damit ist die Sache in bezug auf die Frage 

der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zur Neubeurteilung und zu neuer 

Entscheidung an die Baukommission der Gemeinde G. zurückzuweisen.

Dieser Ausgang des Verfahrens kommt einem teilweisen Obsiegen des 

Beschwerdeführers gleich; in diesem Sinne wären ihm gemäss Art. 95 Abs. 1 VRP die 

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amtlichen Kosten des vorliegenden Verfahrens lediglich teilweise aufzuerlegen. Das 

teilweise Obsiegen betrifft indes lediglich den Entscheid über die Regelung der 

amtlichen Kosten im vorinstanzlichen Verfahren; in materiellrechtlicher Hinsicht ist der 

Beschwerdeführer mit seinen Begehren in vollem Umfang unterlegen. Da der 

Beschwerdeführer somit nur in einem untergeordneten Punkt obsiegt, rechtfertigt es 

sich, ihm die amtlichen Kosten des vorliegenden Verfahrens vollumfänglich 

aufzuerlegen (vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 763). Eine Entscheidgebühr von 

Fr. 3'000.-- ist angemessen (Art. 13, Ziff. 622 Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Sie ist 

mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.

Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen (Art. 98bis VRP).

 

Demnach hat das Verwaltungsgericht

zu Recht erkannt:

 

1./ Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, indem Ziff. 4 des Rekursentscheids 

vom 23. Dezember 2008 dahingehend abgeändert wird, dass die amtlichen Kosten des 

Rekursverfahrens von Fr. 3'000.-- zu zwei Dritteln dem Beschwerdeführer, unter 

Verrechnung mit dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 1'000.--, und zu einem 

Drittel dem Staat auferlegt werden, wobei auf die Erhebung des auf den Staat 

entfallenden Anteils verzichtet wird. Im übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'000.-- werden dem 

Beschwerdeführer auferlegt, unter Anrechnung des geleisteten Kostenvorschusses in 

gleicher Höhe.

3./ Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

 

V.          R.           W.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 24/24

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St.Galler Gerichte

 

Der Präsident:              Der Gerichtsschreiber:

 

 

Versand dieses Entscheides an:

-   den Beschwerdeführer (durch Rechtsanwalt lic. iur. M.)

-   die Vorinstanz

-   die Beschwerdegegnerin

-   das Bundesamt für Raumentwicklung, 3003 Bern

 

am:

 

Rechtsmittelbelehrung:

Sofern eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. BGG geltend gemacht wird, kann gegen 

diesen Entscheid gestützt auf Art. 82 lit. a BGG innert 30 Tagen nach Eröffnung beim 

Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde erhoben werden.

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	Urteil des Verwaltungsgerichts vom 13. April 2010
	Raumplanung, Baute ausserhalb der Bauzone, Art. 24c und 37a RPG (SR 700). Fehlender Nachweis einer vor dem 1. Juli 1972 bestehenden gewerblichen Nutzung eines Wohnhauses ausserhalb der Bauzone (Verwaltungsgericht, B 2009/4).

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