# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4fe33c25-c55c-5d88-8190-7f44056b3b87
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-07-05
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 05.07.2005 B 2004/173
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2004-173_2005-07-05.pdf

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2004/173

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 05.07.2005

Entscheiddatum: 05.07.2005

Entscheid Verwaltungsgericht, 05.07.2005
Baurecht, Art. 98 Abs. 1 lit. f und Abs. 2 BauG (sGS 731.1). Einem 
Abbruchverbot der Villa Wiesenthal, St. Gallen, steht weder der 
Überbauungsplan entgegen, noch stellen eine mit dem vorsorglichen 
Abbruch der Villa erreichte Freihaltefläche oder das Bedürfnis eines 
künftigen Investors nach Rechtssicherheit gewichtige Interessen dar, die 
das Interesse an der Erhaltung der Villa zu überwiegen vermöchten 
(Verwaltungsgericht, B 2004/173).

B 2004/173

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ST.GALLEN

5. Juli 2005

Baurecht, Art. 98 Abs. 1 lit. f und Abs. 2 BauG (sGS 731.1). Einem Abbruchverbot 

der Villa Wiesenthal, St. Gallen, steht weder der Überbauungsplan entgegen, noch 

stellen eine mit dem vorsorglichen Abbruch der Villa erreichte Freihaltefläche 

oder das Bedürfnis eines künftigen Investors nach Rechtssicherheit gewichtige 

Interessen dar, die das Interesse an der Erhaltung der Villa zu überwiegen 

vermöchten (Verwaltungsgericht, B 2004/173).

 

Urteil vom 5. Juli 2005

 

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St.Galler Gerichte

Anwesend: Vizepräsidentin Dr. E. Oesch-Frischkopf; Verwaltungsrichter lic. iur. A. 

Linder, Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener; Ersatzrichterin lic. iur. D. Gmünder Perrig; 

Gerichtsschreiberin Dr. R. Hirt

_______________

In Sachen

Milchverband St. Gallen-Appenzell, Mattenweg 11, 9230 Flawil,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Kurt Steiner, Spital-

gasse 4, Postfach, 9004 St. Gallen,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnen-

strasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Heimatschutz St. Gallen/Appenzell-Innerrhoden,

Davidstrasse 40, 9001 St. Gallen,

Schweizer Heimatschutz, Seefeldstrasse 5a, 8032 Zürich,

Beschwerdegegner,

beide vertreten durch Anita Zimmermann, Präsidentin Heimatschutz St. Gallen/

Appenzell-Innerrhoden, Davidstrasse 40, 9001 St. Gallen,

sowie

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Politische Gemeinde St. Gallen, vertreten durch den Stadtrat, 9001 St. Gallen,

Beschwerdebeteiligte,

betreffend Abbruchbewilligung

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ Der Milchverband St. Gallen-Appenzell ist Eigentümer der Parzelle C 2371, 

Grundbuch St. Gallen, an der Rosenbergstrasse 95. Das Grundstück ist gemäss 

Teilzonenplan "Areal nordwestlich des Hauptbahnhofes" vom 17. Juli 1998 der 

Kernzone, Bauklasse 5, zugewiesen und liegt zudem im Perimeter des 

Überbauungsplans mit besonderen Vorschriften "Hauptbahnhof Nordwest" vom 2. 

März 2000. Das Grundstück ist in seiner nordöstlichen Ecke mit einem Villenbau aus 

der späteren Gründerzeit - der sogenannten Villa Wiesental (Baujahr 1878) - überbaut.

B./ Mitte der achtziger Jahre reichte der Milchverband St. Gallen-Appenzell ein erstes 

Abbruchgesuch für die Villa Wiesental ein. Die Baupolizeikommission der Stadt St. 

Gallen wies das Gesuch im Februar 1985 ab. Das vom Milchverband dagegen 

erhobene Rekursverfahren wurde im Jahr 1986 auf unbestimmte Zeit sistiert und ist bis 

heute formell nicht abgeschlossen worden.

Am 12. März 2003 ersuchte der Milchverband St. Gallen-Appenzell den Stadtrat St. 

Gallen um Entlassung der Villa Wiesental aus dem Inventar der schützenswerten 

Bauten. Der Stadtrat erachtete die Schutzwürdigkeit der Villa Wiesental zwar als 

unbestritten, entliess die Villa mit Beschluss vom 15. April 2003 gleichwohl aus dem 

Inventar, da er die dem Interesse am Denkmalschutz entgegenstehenden 

städtebaulichen und raumplanerischen Interessen als gewichtiger einstufte.

Mit Eingaben vom 11. Juli und vom 8. September 2003 ersuchte der Milchverband St. 

Gallen-Appenzell bei der Baupolizeikommission der Stadt St. Gallen erneut um 

Erteilung einer Abbruchbewilligung für die Villa Wiesental. Gegen dieses Gesuch erhob 

der Heimatschutz St. Gallen/Appenzell-Innerrhoden für sich und den Schweizer 

Heimatschutz Einsprache. Am 21. November 2003 erteilte die Baupolizeikommission 

die Abbruchbewilligung und wies zugleich die Einsprache ab.

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C./ Mit Eingaben vom 23. Dezember 2003 und vom 20. Januar 2004 erhoben der 

Heimatschutz St. Gallen/Appen-zell-Innerrhoden und der Schweizer Heimatschutz 

Rekurs gegen den Einspracheentscheid. Sie beantragten im wesentlichen, es sei 

festzustellen, dass die Baupolizeikommission zu Folge des hängigen (im Jahr 1986 

sistierten) Rekursverfahrens zum Entscheid unzuständig und ihr Entscheid vom 21. 

November 2003 damit nichtig sei; eventualiter sei der Entscheid der 

Baupolizeikommission vom 21.November 2003 in Sachen Abbruchbewilligung 

aufzuheben und diese (eventualiter aufsichtsrechtlich) anzuweisen, für die Villa 

Wiesental Schutzmassnahmen im Sinne des Baugesetzes zu erlassen.

Mit Entscheid vom 19. Oktober 2004 trat das Baudepartement auf den Rekurs des 

Schweizerischen Heimatschutzes nicht ein und hiess den Rekurs des Heimatschutzes 

St. Gallen-Appenzell teilweise gut (Ziff. 1), soweit es darauf eintrat. Es hob die 

Abbruchbewilligung der Baupolizeikommission der Stadt St. Gallen auf (Ziff. 2); leistete 

der aufsichtsrechtlichen Anzeige jedoch keine Folge (Ziff. 3); überband die amtlichen 

Kosten des Verfahrens dem Milchverband St. Gallen/Appenzell (Ziff. 4) und lehnte die 

Begehren der Beteiligten um Zusprache einer ausseramtlichen Entschädigung ab (Ziff. 

5 und 6). Das Departement erwog im wesentlichen, die Villa Wiesental sei in ihrer Art 

für St. Gallen einmalig. Sie weise hohe architektonische und architekturgeschichtliche 

Qualitäten auf und habe auch städtebaulich eine wichtige Bedeutung. Es handle sich 

dementsprechend um einen Schutzgegenstand im Sinne von Art. 98 Abs. 1 des 

Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG). Solange nicht feststehe, welches konkrete 

Neubauprojekt anstelle des Schutz-objekts verwirklicht werden solle, könne keine 

Interessenabwägung nach Art. 98 Abs. 2 BauG vorgenommen werden. Eine mit dem 

vorsorglichen Abbruch der Villa erreichte Freihaltefläche zu Gunsten einer möglichen 

modernen städtebaulichen Entwicklung bzw. das Bedürfnis eines künftigen Investors 

nach Rechtssicherheit, dass der Schutzgegenstand dem geplanten Neubau weichen 

müsse, stellten keine gewichtigen, das Interesse an der Erhaltung der schutzwürdigen 

Villa überwiegenden Bedürfnisse dar. Zusätzliche Schutzmassnahmen nach Art. 99 

BauG drängten sich hingegen gegenwärtig keine auf. Für die Beseitigung oder 

Beeinträchtigung des Schutzgegenstandes bedürfe es eines neuen Abbruchgesuchs, 

das in einem erneuten Bewilligungsverfahren geprüft werden müsste.

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D./ Mit Eingaben vom 4. November und vom 13. Dezember 2004 erhob der 

Milchverband St. Gallen-Appenzell durch seinen Rechtsvertreter Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht. Er beantragt die Aufhebung des Entscheids des 

Baudepartementes bezüglich der Ziff. 1, 2, 4 und 6 des Dispositivs; die 

Abbruchbewilligung der Baupolizeikommission der Stadt St. Gallen sei zu bestätigen; 

unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung wird im wesentlichen geltend 

gemacht, das Baudepartement habe bei seiner von Gesetzes wegen vorzunehmenden 

Interessenabwägung den Gehalt der gegenläufigen öffentlichen und privaten Interessen 

in unzutreffender Weise erfasst. Neben dem Denkmalschutz seien auch 

raumplanerische Interessen im Sinne der städtebaulichen Entwicklung wichtige 

öffentliche Interessen. Ausdruck dieser Interessen sei der rechtskräftige 

Überbauungsplan "Hauptbahnhof Nordwest" vom 2. März 2000. Bereits bei Erlass des 

Überbauungsplanes habe eine Interessenabwägung stattgefunden. Ergebnis dieser 

Interessenabwägung sei die Nichterfassung der Villa Wiesental als Schutzobjekt 

gewesen. Der Überbauungsplan sehe in Nachachtung der eminenten städtebaulichen 

Bedeutung des Plangebietes die Neuüberbauung des Grundstücks vor. Die Vorinstanz 

habe, da im Moment kein konkretes Neubauprojekt vorliege, bei der 

Interessenabwägung lediglich den bebauten Zustand mit der Brache nach einem 

allfälligen Abbruch verglichen. Dies greife im vorliegenden Fall zu kurz, da sich kein 

Investor finden lassen werde, der bereit sei, ein Projekt auszuarbeiten, ohne zu wissen, 

ob ein Abbruch der Villa Wiesental möglich ist. Zu wenig Gewicht habe die Vorinstanz 

bei ihrer Interessenabwägung zudem den entgegenstehenden privaten Interessen 

geschenkt. Wenngleich sich die Räumlichkeiten im Inneren in einem relativ guten 

Zustand präsentierten, so trüge der Schein. Wichtige Installationen wie Sanitär-, 

Elektro-, Heizungs- und Kaminanlage seien dringend sanierungsbedürftig. Der dafür 

notwendige Aufwand sei unverhältnismässig; er stehe in keinem Verhältnis zum 

Nutzen, der aus der Vermietung der Räumlichkeiten gezogen werden könne.

In der Stellungnahme vom 5. Januar 2005 beantragt das Baudepartement die 

Abweisung der Beschwerde.

Mit Schreiben vom 27. Januar 2005 verzichten der Heimatschutz St.Gallen/Appenzell-

Innerrhoden und der Schweizer Heimatschutz auf eine Stellungnahme.

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Mit Vernehmlassung vom 11. Februar 2005 trägt die Baupolizeikommission der Stadt 

St.Gallen auf Gutheissung der Beschwerde und Aufhebung des angefochtenen 

Entscheids an.

Vor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle 

durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten wurden dazu eingeladen und erhielten 

Gelegenheit zur Stellungnahme.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1./ Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Der 

Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in 

Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde entspricht zeitlich, formal und 

inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 

1 und Art. 48 Abs. 1 und Abs. 2 VRP).

Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2./ Die Vorinstanz ist davon ausgegangen, dass die Villa Wiesental ein Schutzobjekt im 

Sinne von Art. 98 Abs. 1 lit. f BauG ist. Diese rechtliche Beurteilung wird vom 

Beschwerdeführer nicht bestritten. Da die Frage der Schutzwürdigkeit jedoch auch bei 

der strittigen Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen im Sinne von Art. 98 

Abs. 2 BauG eine wesentliche Rolle spielt, werden im folgenden die diesbezüglich 

massgeblichen Gesichtspunkte nochmals erörtert.

a) Schutzgegenstand im Sinn von Art. 98 Abs. 1 lit. f BauG sind geschichtlich oder 

künstlerisch wertvolle Bauten. Schutzgegenstände dürfen nach Art. 98 Abs. 2 BauG 

nur mit Bewilligung beseitigt oder beeinträchtigt werden. Voraussetzung ist, dass sich 

ein gewichtiges, das Interesse an der Erhaltung überwiegendes Bedürfnis nachweisen 

lässt.

Art. 98 Abs. 1 lit. f BauG macht die Schutzwürdigkeit einer Baute davon abhängig, ob 

ihr ein künstlerischer oder geschichtlicher Wert zugesprochen werden kann. Er bietet 

somit zwei getrennt und alternativ bezeichnete Anknüpfungspunkte für die 

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Schutzwürdigkeit. Eine Gesamtbetrachtung einer Baute unter künstlerischer und 

geschichtlicher Würdigung fordert das Gesetz indessen nicht (GVP 2001 Nr. 12; GVP 

1997 Nr. 16 mit Hinweis auf VerwGE vom 13. Dezember 1991/27. April 1992 i.S. 

Heimatschutz SG/AI; B. Heer, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 

1051).

aa) Die Beurteilung der Schutzwürdigkeit einer Baute bzw. die Frage, was unter einer 

geschichtlich oder künstlerisch wertvollen Baute zu verstehen ist, ist eine Rechtsfrage. 

Die Beurteilung dieser Rechtsfrage hat sich auf objektive und grundsätzliche Kriterien 

zu stützen. Dabei sind die örtlichen Verhältnisse besonders in Betracht zu ziehen. In 

Frage kommen vorab die stilistische Eigenart einer Baute, deren Ausführung und 

Ausgestaltung und ihre Bedeutung für die örtlichen Verhältnisse. Massgebend für den 

Entscheid ist die Überzeugung, die von einer Allgemeinheit getragen werden kann. Der 

Entscheid über die Schutzwürdigkeit einer Baute ist in den Anschauungen zu suchen, 

die durch weite Kreise getragen werden und Anspruch auf eine gewisse 

Allgemeingültigkeit erheben können. Das subjektive Empfinden einzelner Personen 

kann dagegen keinen gültigen Entscheidmassstab setzen. Dabei ist sowohl das 

durchschnittliche Empfinden eines Menschen zu beachten als auch die Beurteilung der 

Fachleute zu gewichten. Der Entscheid hat die Meinung der Allgemeinheit und jene der 

Fachleute gebührend zu berücksichtigen und zwischen diesen Meinungen 

gegebenenfalls einen Ausgleich zu finden. Was als erhaltenswürdig zu gelten hat, 

entscheidet der Richter somit gestützt auf sein eigenes Urteil und unter 

Berücksichtigung der Meinungsäusserungen von Fachleuten (GVP 2001 Nr. 12; GVP 

1997 Nr. 16 mit weiteren Hinweisen; Heer, a.a.O., Rz. 1051).

bb) Der Ausdruck "wertvoll" deutet darauf hin, dass die Schutzwürdigkeit nur solchen 

Bauten zukommen kann, die aus künstlerischer oder historischer Sicht ein wertvolles 

Zeugnis der Baukunst ablegen können. Bauten, die nicht über den Durchschnittswert 

hinausragen, fallen dagegen für die Unterschutzstellung nach Art. 98 Abs. 1 lit. f BauG 

ausser Betracht. Auch mit dem Argument der Rarität kann der Wert einer Baute nicht 

ohne weiteres nachgewiesen werden (GVP 2001 Nr. 12; GVP 1997 Nr. 16; Heer, a.a.O., 

Rz. 1052).

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cc) Der Begriff der "Schutzwürdigkeit" ist ein unbestimmter Gesetzesbegriff. Bei der 

Anwendung und der Auslegung eines solchen Begriffs bleibt der Verwaltungsbehörde 

im Regelfall ein Beurteilungsspielraum, der sich allein deshalb schon rechtfertigt, weil 

die behördliche Würdigung aufgrund von örtlichen Gegebenheiten erfolgt, über welche 

die Ortsbehörden eine sachnahe Kenntnis verfügen. Einen solchen 

Beurteilungsspielraum anerkennt das Verwaltungsgericht in seiner Spruchpraxis zu Art. 

98 BauG. In solchen Fällen übt auch das Verwaltungsgericht die durch die Rechtslage 

gebotene Zurückhaltung bei der eigenen Beurteilung (GVP 2001 Nr. 12).

b) aa) In ihrem Amtsbericht vom 2. April 2004 führt die Kantonale Denkmalpflege 

zunächst aus, es seien in St. Gallen nur etwa zwölf Villenbauten aus der späteren 

Gründerzeit (1860 - 1890) vorhanden, wovon sich die meisten aber deutlich von der 

Villa Wiesental unterschieden, sei es, dass sie noch klassizistisch ausgeformt seien, 

sich an die italienische Renaissance anlehnten oder bereits gotisierende 

Architekturformen aufwiesen. Die Villa Wiesental verkörpere dagegen die hohe Eleganz 

der französischen Renaissance-Architektur und bewege sich damit "auf oberstem 

internationalem Parkett". Bereits durch die Stilwahl gebe die Villa zu erkennen, dass sie 

Mitglieder der obersten kosmopolitischen Gesellschaftsschicht beherbergt habe. Sie 

sei ein wichtiger und einzigartiger Zeuge der Rezeption französischer zeitgemässer 

Wohnbaukunst.

bb) Unter dem Titel Innenausstattung lässt sich dem Amtsbericht vom 2. April 2004 

entnehmen, dass die Villa Wiesental über eine ausgesprochen reiche und 

aussergewöhnlich vollständig erhaltene Innenausstattung verfügt. Das Treppenhaus 

mit gusseisernen Balustern, die Glastüren zu den Wohnungen und die Kunststeinfliesen 

seien einmalige Raritäten. Im Erdgeschoss wie im ersten Obergeschoss seien fast alle 

ursprünglichen Parkettböden - teilweise aufwendigste Einlegearbeiten - sowie die 

Stuckdekorationen der Spiegeldecken mit Rosetten und Eckverzierungen praktisch 

überall erhalten. Besonders hervorgehoben werden im Bericht im weiteren die 

unbeschadet vorhandenen Vertäferungen, die Türen mit Ätzglasscheiben, die in jeder 

Wohnung vorhandenen Cheminées, die seitlich zusammenklappbaren Fensterläden, 

ein ganz in Arventäfer ausgekleidetes Zimmer sowie ein westseitiges Treppentürmchen 

mit einer hölzernen Wendeltreppe und einer Eingangstür zum Garten.

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cc) In städtebaulicher Hinsicht wird im Amtsbericht vom 2. April 2004 sodann 

festgehalten, dass der Villa Wiesental in zweifacher Hinsicht eine eigentliche 

Scharnierfunktion zukomme. Einerseits stehe sie zeitlich an der Schwelle der 

"grossstädtischen Stadtgestaltung", die ab 1880 das nördliche Bahnhofquartier präge; 

sie bilde aber auch baulich den Angelpunkt von der lockeren Vorstadtbebauung zur 

geschlossenen Zeilenbauweise. Sie schaffe einen Zusammenhalt für das historische 

Gewebe der Stadt. Auch heute noch - wie vor 125 Jahren - bilde sie den Auftakt zum 

grossstädtisch anmutenden Strassenzug der Rosenbergstrasse. Die Villa sei an diese 

Strasse gebaut worden, weshalb sie sich auch heute noch an ihrem Standort 

behaupte.

dd) Zusammenfassend erachtet die Kantonale Denkmalpflege die Villa Wiesental als 

Bestandteil des kulturellen Erbes der Stadt St. Gallen. Sie sei in ihrer Art in St. Gallen 

einzigartig und weise hohe architektonische bzw. architekturgeschichtliche Qualitäten 

auf und sei von wichtigem historischen Zeugniswert. Sie sei daher als Einzelobjekt 

unbedingt schützenswert. Darüber hinaus komme der Villa auch städtebaulich eine 

eminente Bedeutung zu, weshalb zusätzlich der Respekt vor der städtebaulichen 

Entwicklungsgeschichte die Erhaltung der Villa gebiete.

c) In seinem Beschluss vom 15. April 2003, mit welchem die Villa Wiesental aus dem 

Inventar der schützenswerten Bauten in der Stadt St. Gallen entlassen wurde, führte 

der Stadtrat St. Gallen aus, der denkmalpflegerische Wert der Villa sei unbestritten und 

der Abbruch stelle einen Verlust baukünstlerischer Substanz dar. Unter Abwägung des 

öffentlichen Interesses an der Denkmalpflege und der entgegenstehenden öffentlichen 

Interessen raumplanerischer und städtebaulicher Natur kam der Stadtrat indessen zum 

Schluss, dass letztere überwiegen würden und die Villa Wiesental deshalb aus dem 

Inventar der schützenswerten Bauten zu entlassen sei. Der Stadtrat hat die Villa 

Wiesental also nicht aus dem Inventar entlassen, weil er ihre Qualität als Schutzobjekt 

im Sinne von Art. 98 Abs. 1 BauG verneinte, sondern weil er der Erhaltung 

entgegenstehende öffentliche Interessen höher gewichtete. Die Vorinstanz hat im 

übrigen zu Recht festgestellt, dass das Inventar im Sinne einer lediglich internen, 

behördlichen Richtlinie über die Schutzwürdigkeit von Bauten Auskunft gibt, nicht 

jedoch eine Interessenabwägung im Sinne von Art. 98 Abs. 2 BauG vorwegnimmt.

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d) Auf Grund der obigen Ausführungen ist davon auszugehen, dass die Villa Wiesental 

sowohl historisch als auch künstlerisch einen hohen Wert aufweist. Zu diesem Schluss 

kommt auch der Gutachter des Beschwerdeführers in der Bestandesaufnahme vom 18. 

Oktober 2003. Aussengestaltung und Innenausstattung sind ausserordentlich 

reichhaltig und weitgehend im originalen Zustand erhalten. Die Villa Wiesental ist eine 

von nur wenigen Villen aus der Gründerzeit in St. Gallen, wobei sich die meisten 

anderen von der Villa Wiesental deutlich unterscheiden und die am besten 

vergleichbaren Objekte in bezug auf den Reichtum der äusseren und inneren 

Gestaltung nicht an die Villa Wiesental herankommen. Die Villa Wiesental reicht 

architektonisch weit über den Durchschnitt hinaus und ist in ihrer Art in der Stadt St. 

Gallen einzigartig. Vor diesem Hintergrund und gestützt auf die Wahrnehmungen 

anlässlich des Augenscheins kommt das Gericht zum Schluss, dass der Villa Wiesental 

entsprechend den vorinstanzlichen Erwägungen Schutz-objektqualität im Sinne von 

Art. 98 Abs. 1 lit. f BauG zukommt.

3./ Im folgenden ist gemäss Art. 98 Abs. 2 BauG zu prüfen, ob sich gewichtige 

öffentliche oder private Interessen nachweisen lassen, die das Interesse an der 

Erhaltung der Villa Wiesental überwiegen und ihren Abbruch rechtfertigen können.

a) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe den öffentlichen, 

namentlich raumplanerischen und städtebaulichen Interessen nicht in angemessener 

Weise Rechnung getragen. Vorliegend sei jedoch der Überbauungsplan "Hauptbahnhof 

Nordwest" aus dem Jahr 2000 geradezu Ausdruck eines öffentlichen Interesses an der 

raumplanerischen Bereitstellung und Sicherung von Arealen zur zukunftsgerichteten 

städtebaulichen Entwicklung. Dem betreffenden Areal komme in der künftigen 

städtebaulichen Entwicklung unbestrittenermassen grosse Bedeutung zu. Bereits bei 

Erlass des Überbauungsplanes habe eine Interessenabwägung zwischen 

denkmalpflegerischen Überlegungen und raumplanerisch-städtebaulichen Interessen 

stattgefunden. Deren Ergebnis sei die Nichterfassung der Villa Wiesental im 

Überbauungsplan.

aa) Die Bedeutung der Villa Wiesental in städtebaulicher Hinsicht wird nicht einheitlich 

beurteilt. Der Stadtrat führte in seinem Entscheid vom 15. April 2003, mit welchem er 

die Villa Wiesental aus dem Inventar der schützenswerten Bauten entliess, aus, der im 

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Jahr 2000 in Kraft getretene Überbauungsplan "Hauptbahnhof Nordwest", welcher zur 

Schutzwürdigkeit der Villa Wiesental keine Aussagen mache, lege die 

Rahmenbedingungen für eine zeitgemässe und moderne Stadtentwicklung fest. Aus 

städtebaulicher und planerischer Sicht sei eine bauliche Entwicklung in diesem Bereich 

auch erwünscht und habe für die Stadt St. Gallen eine grosse Bedeutung. Auf Grund 

der engen Platzverhältnisse verunmögliche die Erhaltung der Villa jedoch eine weitere 

Entwicklung an dieser wichtigen Stelle. In der Abwägung zwischen dem öffentlichen 

Interesse am Denkmalschutz und den erwähnten städtebaulichen und planerischen 

Interessen kommt der Stadtrat sodann zum Schluss, dass letztere überwiegen.

Die Kantonale Denkmalpflege hingegen vertritt in ihrem Amtsbericht vom 2. April 2004 

unter dem Titel "Städtebauliche Argumentation" die Meinung, dem Erhalt der Villa 

Wiesental komme in städteplanerischer Sicht eine wichtige Funktion zu. Die Villa 

Wiesental habe Scharnierfunktion. Einerseits stehe sie zeitlich an der Schwelle der 

"grossstädtischen Stadtgestaltung", andererseits bilde sie baulich den Angelpunkt von 

der lockeren Vorstadtüberbauung zur geschlossenen Zeilenbauweise. Sie bilde damit 

in ihrem heutigen baulichen Umfeld eine wichtige Zäsur in der Bebauung und mache 

die Grenze von der Vorstadt zur Innenstadt erlebbar. Der Villa Wiesental komme - 

gerade auch wegen des sich stark verändernden Umfeldes - städtebaulich eine 

eminente Bedeutung zu. Der Respekt vor der städtebaulichen Entwicklungsgeschichte 

bedinge die Erhaltung und den Einbezug der Villa in die weitere Planung des Quartiers.

bb) Ein Überbauungsplan mit besonderen Vorschriften (abgekürzt besV) regelt die 

Bauweise, vor allem hinsichtlich der Baumasse und der Ausnützungsziffer. Unter 

Beibehaltung der Zweckbestimmung der Zone kann von den allgemeinen 

Zonenvorschriften abgewichen werden (Art. 23 lit. b BauG). Beim Erlass eines 

Überbauungsplans ist insbesondere den Zielen und Planungsgrundsätzen nach Art. 1 

und 3 des Raumplanungsgesetzes (SR 700) Rechnung zu tragen (Heer, a.a.O., Rz. 

147).

Der Umstand, dass der Erlass eines Überbauungsplanes eine umfassende Abwägung 

der öffentlichen und privaten Interessen voraussetzt, ändert nichts an der Tatsache, 

dass im Verfahren, das zum Erlass des Überbauungsplanes führt, weder über die 

Schutzwürdigkeit von Bauten an sich noch über die Frage, ob überwiegende 

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Interessen die Beseitigung eines schützwürdigen Objekts rechtfertigen, entschieden 

wird. Die diesbezügliche Interessenabwägung ist in einem konkreten 

Baubewilligungsverfahren zu prüfen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 1055; vgl. ferner BGE 115 Ia 

32, wonach Sondernutzungspläne angepasst werden müssen, wenn im Verfahren 

betreffend die Zulässigkeit eines Abbruchs die Schutzwürdigkeit einer Baute 

festgestellt wird). Zutreffend wird denn auch in Art. 6 besV festgehalten, dass durch 

den Überbauungsplan die Klassierung der namentlich erwähnten Lokremise und des 

Wasserturms im Inventar der schützenswerten Bauten der Stadt St. Gallen nicht 

aufgehoben wird und die Schutzwürdigkeit dieser Bauten in einem gesonderten 

Verfahren festzustellen ist.

cc) Ein wesentlicher Aspekt zur Beantwortung der Frage, ob sich ein gewichtiges, das 

Interesse an der Erhaltung überwiegendes Bedürfnis im Sinne von Art. 98 Abs. 2 BauG 

nachweisen lässt, ist der bauliche Zustand nach dem Abbruch. Liegt ein grundsätzlich 

bewilligungsfähiges, konkretes Bauvorhaben vor, so kann dieses zum Vergleich 

herangezogen und unter städtebaulichen und raumplanerischen Gesichtspunkten dem 

Ist-Zustand gegenübergestellt werden. Besteht jedoch für die betroffene Parzelle kein 

konkretes Projekt, sondern lediglich ein Überbauungsplan, so kann der Ist-Zustand nur 

mit der Nutzung des unbebauten Grundstücks ohne Erstellung eines Neubaus 

verglichen werden (BGE 115 Ia 33).

Ein konkretes Bauprojekt, das auf der Parzelle C 2371 realisiert werden könnte, liegt 

zur Zeit unbestrittenermassen nicht vor. Dem vorinstanzlichen Entscheid lässt sich 

entnehmen, dass auf der Parzelle C 2371 gemäss Testplanung der Stadt St. Gallen die 

Errichtung eines Hochhauses geprüft wird, für welches der geltende Überbauungsplan 

jedoch angepasst werden müsste. Der Stadtplaner räumte anlässlich des 

vorinstanzlichen Augenscheins ein, dass im jetzigen Zeitpunkt noch völlig offen sei, 

was dereinst gebaut werde. Diese Feststellung hat entsprechend den Aussagen der 

Beteiligten anlässlich des Augenscheins des Verwaltungsgerichts nach wie vor 

Geltung.

Der Überbauungsplan "Hauptbahnhof Nordwest" vom 2. März 2000 sieht im Bereich 

der Parzelle C 2371 lediglich zwei Richtungspunkte für einen durch das Grundstück 

führenden Fussweg sowie eine Markierungslinie vor. Gemäss Art. 3 besV ist eine 

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dereinstige Neubaute mit ihrer ganzen stras-senseitigen Fassade an diese Linie zu 

stellen. Der Erlass eines zusätzlichen Sondernutzungsplanes ist für den Baubereich 

nicht vorgesehen. Die heute gültige Planung lässt damit weitestgehend offen, wie weit 

ein künftiges Bauprojekt städtebaulichen und raumplanerischen Interessen Rechnung 

tragen wird. Als minimaler Standard müsste ein Neubau lediglich dem Erfordernis der 

Zonenkonformität sowie den Regelbauvorschriften entsprechen, und es dürften keine 

im öffentlichen Recht begründeten Hindernisse vorliegen (Art. 87 Abs. 1 BauG). Die 

Realisierung eines solch unbestimmten Bauvorhabens vermag kein das Interesse an 

der Erhaltung der Villa Wiesental überwiegendes Bedürfnis im Sinne von Art. 98 Abs. 2 

BauG zu begründen.

b) Der Beschwerdeführer macht im weiteren geltend, die Vorinstanz habe seinen 

privaten, namentlich finanziellen Interessen zu wenig Gewicht beigemessen. Die 

Gebäudehülle befinde sich in einem sehr schlechten Bauzustand. Auch wenn sich die 

Räumlichkeiten im Inneren in relativ gutem Zustand präsentierten, so trüge der Schein. 

Für die Nutzbarkeit der Liegenschaft wichtige Bereiche wie Sanitär- und 

Elektroinstallationen seien dringend sanierungsbedürftig. Ebenso seien in Bälde 

Erneuerungen bezüglich Heizungs- und Kaminanlage erforderlich. Der Aufwand, der zur 

Aufrechterhaltung der Gebrauchstauglichkeit nötig würde, stehe in keinem Verhältnis 

zum Nutzen, der aus der Vermietung der Räumlichkeiten gezogen werden könne. Der 

Beschwerdeführer weist in diesem Zusammenhang auf BGE 115 Ia 33 hin, wo das 

Bundesgericht ausführt, die mit einem Abbruchverbot bewirkte Sicherung des 

Schutzzweckes könne - jedenfalls solange keine ins Gewicht fallende 

Erhaltungsaufwendungen notwendig seien - auch ohne besonders einträgliche 

Nutzung nicht als unverhältnismässig bezeichnet werden. Solche ins Gewicht fallenden 

Erhaltungsaufwendungen lägen im vorliegenden Fall, wenn auch nicht frankenmässig 

beziffert, vor.

aa) Das Bundesgericht verfolgt bei der Abwägung zwischen dem öffentlichen Interesse 

am Denkmalschutz und den finanziellen Interessen Privater eine sehr restriktive Praxis; 

es bedarf des Vorliegens ausserordentlicher Umstände, damit wirtschaftliche 

Überlegungen der privaten Eigentümer das öffentliche Interesse an einer 

schutzwürdigen Baute überwiegen (E. Wiederkehr Schuler, Denkmal- und 

Ortsbildschutz, Zürich 1999, S. 46). So führte das Bundesgericht wiederholt aus, sehr 

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erhebliche finanzielle Interessen könnten der Verfolgung eines weniger gewichtigen 

Interesses im Wege stehen. Dagegen müssten auch sehr grosse finanzielle Interessen 

der Grundeigentümer unter Umständen öffentlichen Interessen weichen, weil sonst das 

Gemeinwesen im Bereich der Innenstädte seine öffentlichen Interessen kaum mehr 

wahrnehmen und namentlich kaum noch Bauten unter Denkmalschutz stellen könnte 

(unveröffentlichter BGE vom 18. November 1992, zitiert in: Wiederkehr Schuler, a.a.O., 

S. 52 ff.; Entscheid des Bundesgerichts vom 23. Juni 1995, in: ZBl 1996 S. 366 ff.). 

Rentabilitätsüberlegungen sind gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung 

sodann umso geringer zu gewichten, je schutzwürdiger eine Baute ist (BGE 104 Ia 128, 

105 Ia 236, 109 Ia 263, 120 Ia 285).

bb) Da für das Grundstück, auf welchem die Villa Wiesental steht, noch kein Bauprojekt 

vorliegt, ist unter dem Gesichtspunkt der Rentabilität der Ist-Zustand mit der 

Baulandbrache zu vergleichen, die nach einem Abbruch zurückbleibt. Der Augenschein 

vom 5. Juli 2005 hat ergeben, dass die Villa Wiesental in einem vermietungstauglichen 

Zustand ist; die letzte Mieterin ist nach beschwerdeführerischen Angaben erst zwei 

Tage vor dem Augenschein des Verwaltungsgerichts ausgezogen, nachdem sämtliche 

Mietverhältnisse durch den Beschwerdeführer gekündigt worden waren. Es ist nicht 

ausgeschlossen, dass die Wohnungen wiederum vermietet werden könnten und einen 

Mietzins abwerfen würden. Bezüglich der geltend gemachten Sanierungskosten fällt in 

Betracht, dass erheblicher Sanierungsbedarf bei Objekten des Denkmalschutzes 

grundsätzlich nichts Aussergewöhnliches ist. Vorliegend kommt hinzu, dass seit 

geraumer Zeit keine Unterhaltsmassnahmen im Fassadenbereich und am Dach 

unternommen worden sind. Ausserdem sind die Sanitär- und Elektroinstallationen 

sowie die Heizungs- und Kaminanlage veraltet. Wenn nun in nächster Zeit 

verschiedene Sanierungsarbeiten auf einmal notwendig werden sollten, so hat sich dies 

der Beschwerdeführer zu einem grossen Teil selber zuzuschreiben. Namentlich ist nicht 

nachvollziehbar, weshalb der Unterhalt nicht gestaffelt über die Jahrzehnte hinweg

– der Beschwerdeführer ist seit 1947 Eigentümer der Liegenschaft - vorgenommen 

worden ist. Generell geht es nicht an, wertvolle Liegenschaften in ihrem Unterhalt zu 

vernachlässigen, um dann unter Berufung auf erhebliche Sanierungskosten deren 

Abbruch zu erwirken. Zu beachten ist zudem, dass für die Villa Wiesental keine 

Schutzmassnahmen im Sinne von Art. 99 BauG angeordnet worden sind und dem 

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Beschwerdeführer aus der Verweigerung der Abbruchbewilligung keine positiven 

Unterhalts- oder Sanierungspflichten erwachsen. Im übrigen kann hinsichtlich 

Instandstellung und Kosten auf Art. 100 BauG verwiesen werden. 

Erhaltungsaufwendungen, welche gegenwärtig ein Abbruchverbot als 

unverhältnismässig erscheinen liessen, sind nicht nachgewiesen.

c) Nicht überzeugend ist schliesslich der Einwand des Beschwerdeführers, die 

Verweigerung der Abbruchbewilligung ersticke die rechtlich angezeigte 

Interessenabwägung schon im Keim, da sich kein Investor finde, der das finanzielle 

Risiko auf sich nehme, ein Projekt auszuarbeiten, solange ungewiss sei, ob ein 

Abbruch überhaupt möglich ist. Die Vorinstanz hat zurecht ausgeführt, dass jedes 

Bauvorhaben mit einem gewissen Projektierungsrisiko verbunden ist. Die Investoren 

tragen dabei entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers gerade auch bei 

Grossprojekten stets das Risiko, dass sich ein Vorhaben überhaupt nicht umsetzen 

lässt. Zu berücksichtigen ist sodann, dass einem allfälligen Investor das Instrument des 

Vorverfahrens (Art. 91 f. BauG) zur Verfügung steht, welches der vorgängigen 

Abklärung wichtiger Baufragen dient. Der Bauherr kann sich in diesem raschen 

Verfahren Klarheit über eine Rechtslage verschaffen und dadurch Projektierungskosten 

ersparen (Heer, a.a.O., Rz. 1020).

d) Aus dem Gesagten folgt, dass einem Abbruchverbot weder der Überbauungsplan 

entgegensteht, noch eine mit dem vorsorglichen Abbruch der Villa erreichte 

Freihaltefläche oder das Bedürfnis eines künftigen Investors nach Rechtssicherheit 

gewichtige Interessen darstellen, die das Interesse an der Erhaltung der Villa zu 

überwiegen vermöchten. Der vorinstanzliche Entscheid erweist sich damit in bezug auf 

die gemäss Art. 98 Abs. 2 BauG vorzunehmende Interessenabwägung als rechtmässig. 

Die Beschwerde ist als unbegründet abzuweisen. Indes sei ausdrücklich festgehalten, 

dass das Abbruchverbot insofern vorläufigen Charakter hat, als bei einem konkreten 

Neubauprojekt eine erneute Interessenabwägung nach Art. 98 Abs. 2 BauG 

vorzunehmen wäre.

4./ Dem Verfahrensausgang entsprechend trägt der Beschwerdeführer die amtlichen 

Kosten (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen 

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(Ziff. 382 des Gerichtskostentarifs, sGS 941.12). Sie wird mit dem einbezahlten 

Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

Die Beschwerdegegner haben keinen Antrag auf ausseramtliche Entschädigung 

gestellt.

Demnach hat das Verwaltungsgericht zu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde wird abgewiesen.

2./ Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

Fr. 3'000.-- durch Verrechnung mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe.

3./ Ausseramtliche Kosten werden nicht zugesprochen.

 

V. R. W.

Die Vizepräsidentin: Die Gerichtsschreiberin:

 

Zustellung dieses Entscheides an:

 

Dr. Kurt Steiner, 9004 St. Gallen)

 

den Beschwerdeführer (durch Rechtsanwalt–

die Vorinstanz–

die Beschwerdegegner–

die Beschwerdebeteiligte–

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am:

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 05.07.2005
	Baurecht, Art. 98 Abs. 1 lit. f und Abs. 2 BauG (sGS 731.1). Einem Abbruchverbot der Villa Wiesenthal, St. Gallen, steht weder der Überbauungsplan entgegen, noch stellen eine mit dem vorsorglichen Abbruch der Villa erreichte Freihaltefläche oder das Bedürfnis eines künftigen Investors nach Rechtssicherheit gewichtige Interessen dar, die das Interesse an der Erhaltung der Villa zu überwiegen vermöchten (Verwaltungsgericht, B 2004/173).

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