# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cf1b52f5-8379-521c-9198-b6b707e2d88f
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-06-05
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 05.06.1996 80.1995.172
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1995-172_1996-06-05.html

## Full Text

Incarto n.

  80.95.00172

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli vicecancelliere

  

 

statuendo
sul ricorso del 18 agosto 1995

 

in
materia di:                 IC/IFD 91/92

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  e __________ __________, __________
  __________ __________,  

  rappr.
  da: __________ __________ __________, __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   I fratelli
__________ e __________ __________ acquistavano in comproprietà, in sede di
aggiudicazione, il 7 aprile 1989, le quote di PPP n. __________
(__________/__________) e n. __________ (__________/__________), precedentemente
di proprietà della __________ __________, al prezzo di fr. 460’000.– risp. fr.
465’000.–. Il 12 maggio successivo rivendevano la PPP n. __________ al
__________ __________ di __________, filiale di __________, al prezzo di fr. 505’000.–.
La PPP n. __________ veniva a sua volta ceduta a __________ __________ il 5
ottobre 1989 al prezzo di fr. 540'000.–.

                                         Nella tassazione IC/IFD
1991-92 l’Ufficio di tassazione di Mendrisio esponeva ai coniugi __________ e
__________ __________, oltre ai redditi da loro dichiarati, un reddito da commercio
professionale d’immobili di fr. 16’224.– di media annua per l’IC e di fr.
19’908.– per l’IFD (cfr. decisione su reclamo del 24 luglio 1995).

 

                                   2.   Con il presente,
tempestivo ricorso __________ e __________ __________ chiedono lo stralcio del
reddito da commercio professionale d’immobili. Rilevano innanzi tutto d’aver
acquistato le quote di PPP in sede di aggiudicazione, intenzionati ad adibire i
locali a uffici per la propria attività futura. La realizzazione del loro
progetto fu però di fatto ostacolata dal __________ __________, che aveva
acquistato oltre il 70% dell’intero stabile. La PPP n. __________ era così
venuta a trovarsi in mezzo ad altre PPP di proprietà del __________ __________;
la PPP __________ non poteva invece venire adibita a uffici, a causa delle
vigenti norme di PR di Chiasso, in quanto situata al quarto piano. In queste
condizioni, l’alienazione delle due PPP è da considerare non un'attività
commerciale nel campo immobiliare, ma un atto, reso necessario dalle
circostanze sfavorevoli, di semplice amministrazione del patrimonio privato.
Quanto alle modalità di finanziamento rilevano di avere investito
nell’operazione tutta la loro liquidità e per il resto di essersi limitati a
riprendere i debiti che già gravavano le PPP.

                                         All’udienza dell’8 maggio
1996 le parti si sono confermate nelle rispettive posizioni.

 

                                   3.   Secondo gli art. 18
cpv 1 lett. a LT e 21 cpv.1 lett. a DIFD costituisce reddito imponibile
qualsiasi provento da attività lucrativa, anche se accessoria, a prescindere
dalla sua regolarità o dalla sua frequenza. Ne consegue che anche il guadagno
realizzato attraverso la compravendita di un immobile è imponibile nel senso
delle citate norme se è frutto di attività lucrativa.

                                         In base ad una
pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di
immobili non appena il contribuente svolge un'attività che eccede la mera
amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di
un commerciante professionale, nell'intento di realizzare un profitto (DTF
112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr.
pure Schmidt, La recente giurisprudenza del Tribunale federale in
materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo
professionale, in : Fiscalità – Atti della giornata di studio del 25 ottobre
1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei
giuristi, Lugano 1989, p. 14; Soldini, Il commercio professionale
di immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella
prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 p. 385 ss.). In
particolare, sono considerati indizi di un'attività lucrativa, un'elevata
frequenza di operazioni, l'esistenza di legami tra tali operazioni e l'attività
professionale del contribuente, l'uso di notevoli crediti, il fatto che
l'interessato si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la breve
durata del possesso dei fondi e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni
immobiliari (cfr. STF 24 luglio 1992 in re La., p. 6).

                                         Sapere se una vendita
isolata sia da considerare commercio professionale di immobili, amministrazione
patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare dipende, in ultima
analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è
la situazione esistente inizialmente, al momento dell'acquisto, ma quella che
risulta al momento della vendita (STF 26 marzo 1976 in re Ri., p.
9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere
tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento,
determinante, della vendita: e viceversa (cfr. sent. CDT 274/88
cit. in RTT 1990, p. 358 ss.).

 

                                   4.   Nonostante le
argomentazioni dei ricorrenti, le vendite immobiliari che qui si considerano
esulano senz'altro dal campo della mera amministrazione patrimoniale.

 

                                         4.1.

                                         Nessuno contesta il fatto
che quella che qui si considera sia la prima operazione immobiliare compiuta
dai ricorrenti. Malgrado ciò «un contribuente dipendente... può commerciare
in immobili in un modo che esula dalla mera amministrazione del proprio
patrimonio, senza che tuttavia si presentino gli elementi di un'azienda
commerciale» e la giurisprudenza del Tribunale federale abbonda di esempi
di negozi occasionali o unici, che sono stati considerati vendita professionale
(cfr. Schmidt, op. cit., p. 19; DTF 112 Ib 81
consid 2a; ASA 49 p. 561).

 

                                         4.2.

                                         Un indizio cui il
Tribunale federale dà sempre particolare rilievo è l'impiego, da parte del
contribuente, di crediti notevoli per l'acquisto di fondi (cfr. DTF
96 I 666; ASA 46 p. 423). Non si vede infatti come sia possibile
parlare, in simili casi, di oculata amministrazione patrimoniale, quando il
capitale investito è costituito esclusivamente o quasi da rilevanti prestiti
ricevuti da terzi (Soldini, op. cit., p. 395). 

                                         I ricorrenti vorrebbero
far discendere dalla circostanza che hanno investito capitale proprio per fr.
100'000.– la conclusione che l'intera operazione si configuri come semplice
amministrazione patrimoniale privata. Tuttavia, tale importo rappresenta una
quota nettamente minoritaria della spesa sostenuta dagli acquirenti, che ammonta
infatti globalmente a fr. 925'000.–. Ciò significa che, se ognuno dei fratelli
__________ ha investito 100'000 franchi propri, comunque la maggior parte del capitale
investito proveniva da finanziamenti bancari. Il fatto che essi si siano
limitati a riprendere debiti che già gravavano le PPP in questione è, in tale
contesto, del tutto irrilevante.

 

                                         4.3.

                                         Questa Camera ha più volte
ravvisato gli estremi del commercio professionale di immobili in un'operazione
immobiliare conclusa nell'ambito di una società di persone costituitasi
espressamente per acquistare e vendere un immobile (art. 530 CO). È del tutto indifferente,
in siffatta eventualità, che i soci, presi individualmente, appaiano estranei
alla professionalità del commercio (cfr. RTT 1975, pp. 12 e s.; CDT
n. 202 del 28 agosto 1992 in re S.; cfr. anche la sentenza del Tribunale
federale in NStP 36, p. 19).

                                         Nella fattispecie, come
già rilevato, il ricorrente ha acquistato gli immobili di __________ in
comproprietà con il fratello __________. Sebbene l'attività lucrativa svolta a
titolo principale da quest'ultimo non abbia dirette implicazioni con il commercio
immobiliare, dal suo incarto fiscale risultano comunque diverse transazioni di
tale natura. In simili circostanze, l'acquisto e l'alienazione degli
appartamenti in comproprietà con il fratello costituisce senza dubbio un
significativo indizio di commercio di immobili a titolo professionale.

 

                                         4.4.

                                         I ricorrenti sostengono in
particolare che l'acquisto degli appartamenti di __________ era stato deciso
con l'intenzione di trasferirvi i rispettivi uffici. A vanificare il progetto
sarebbe stato il sopravvenuto acquisto di oltre il 70% del palazzo da parte del
__________ __________. Infatti, per uno dei due appartamenti da loro comprati,
situato al 4° piano, non vi sarebbe più stata la possibilità di adibirlo ad ufficio,
a causa delle limitazioni poste dal Piano regolatore di Chiasso; il secondo appartamento,
da parte sua, sarebbe stato richiesto "con insistenza" dallo stesso
__________ __________, già proprietario di tutti gli appartamenti sullo stesso
piano. 

                                         Tale tesi pare piuttosto
pretestuosa. Basti pensare al breve lasso di tempo intercorso fra l'acquisto
all'incanto degli appartamenti in questione e la vendita degli stessi, ed in
particolare del primo, venduto proprio al __________ __________. È difficile
credere che in poco più di tre mesi i fratelli __________ siano riusciti ad
acquistare gli appartamenti per trasferirvi i propri rispettivi uffici, si
siano visti ostacolare l'attuazione del progetto dal __________ __________ –
che avrebbe acquistato negli stessi giorni ed avrebbe aperto i suoi uffici in
un tempo brevissimo – ed abbiano poi concluso un contratto di compravendita
proprio con tale istituto bancario. È più plausibile che abbiano invece
acquistato all'incanto i due oggetti proprio sapendo che il __________ __________
si interessava allo stabile in questione. 

                                         Con quali intenzioni
abbiano effettivamente acquistato e quali siano le circostanze sopravvenute che
hanno poi determinato la decisione di vendere in un lasso di tempo tanto
ridotto è una questione che può rimanere aperta. A proposito delle circostanze
esterne, che possono costringere un contribuente alla vendita, lo stesso Tribunale
federale ha infatti riconosciuto che esse non escludono di per sé l’intenzione
di lucrare; è il caso, p. es., di un’alienazione che avviene al fine di
procurare mezzi liquidi all’azienda (ASA 57 p. 458) oppure per
porre rimedio a difetti imprevisti (Sammlung BGE n. 660), oppure
anche dell’acquisto di un terreno da parte di un ente pubblico che intende
edificarvi un’opera di pubblica utilità (ASA 48 p. 417; Stocker,
Die steuerliche Abgrenzung der selbstädigen Erwerbstätigkeit von der privaten
Vermögensverwaltung, Basilea 1993, p. 127). Neppure il fatto che un contribuente
decida di vendere un fondo in seguito al sopraggiungere dell’invalidità basta
ad escludere l’intenzione di conseguire un guadagno (RDAT II-1993
n. 37t). Si può persino affermare che, in molti casi, proprio i fattori esterni
che obbligano a vendere costituiscono la molla che spinge a conseguire un
guadagno per far fronte a difficoltà di liquidità o altre, più o meno
passeggere (Soldini, op. cit., p. 399 s.; cfr. anche CDT
n. 262 del 12 dicembre 1994 in re B.P.).

 

                                   5.   Deve dunque essere
confermato il carattere professionale delle alienazioni immobiliari effettuate
dal ricorrente in società con il fratello. Anche il calcolo del reddito aziendale
imposto ai ricorrenti, e peraltro non contestato, merita conferma. 

                                         Il ricorso è
conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico
dei ricorrenti, soccombenti.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD, 185 LT 1976 e 231 LT 1994

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

 

 

 

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    500.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    580.–

                                         sono a carico dei ricorrenti.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT 1976 e 230 cpv. 3 LT 1994).

                                         Per l'IFD è ammesso il
ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: