# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2f3eb245-1cc3-5bd4-a973-9d32a6822a2d
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-10-26
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht 26.10.2022 810 22 1
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_003_810-22-1_2022-10-26.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und 

Verwaltungsrecht 

 

vom 26. Oktober 2022 (810 22 1) 

____________________________________________________________________ 

 

 

 

Raumplanung, Bauwesen 

 

 

Einverständnis des Grundeigentümers bei Bauvorhaben auf fremdem Grund / vorfrage-

weise Prüfung der zivilrechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens 

 

 
Besetzung Präsidentin Franziska Preiswerk-Vögtli, Kantonsrichter Hans Furer, 

Markus Clausen, Daniel Ivanov, Niklaus Ruckstuhl, Gerichtsschreiber 
Marius Wehren 
 
 

Beteiligte A.____ AG, Beschwerdeführerin, vertreten durch Roman Zeller, Advo-
kat 

  
 
gegen 
 
 

 Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstras-
se 29, 4410 Liestal, Vorinstanz 
 
B.____, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Reto Gantner, Advokat 
 
 

 Einwohnergemeinde C.____, Beigeladene 
 

  
 

Betreff Baugesuch für Mehrfamilienhaus (Entscheid der Baurekurskommis-
sion vom 27. Oktober 2020) 

 

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A. Am 22. Juli 2015 reichte B.____ beim Bauinspektorat des Kantons Basel-Landschaft 
(BIT) ein Baugesuch (Nr. 1307/2015) für ein Mehrfamilienhaus auf Parzelle Nr. 2345, Grund-
buch C.____, ein.   
 
B. Mit Eingabe vom 15. August 2015 erhob die A.____ AG als Grundeigentümerin der 
Nachbarparzellen Nr. 1812 und Nr. 368 Einsprache gegen das Baugesuch. Sie machte geltend, 
das Bauvorhaben sehe eine Erschliessung über die Parzelle Nr. 1812 vor. Es sei deshalb nur 
realisierbar, wenn für die diesbezüglich notwendigen baulichen Massnahmen (Grab- und Bau-
arbeiten) ebenso wie die Kanalisation eine privatrechtliche Vereinbarung vorliege. Am 25. No-
vember 2015 reichte die Baugesuchstellerin bereinigte Pläne ein, welche indes nicht zu einem 
Rückzug der Einsprache führten. 
 
C. Mit Entscheid des BIT vom 19. November 2016 wurde die Einsprache im Sinne der 
Erwägungen abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (Ziff. 1). Die Einsprecher wurden 
bezüglich der privatrechtlichen Einsprachen an den zuständigen Zivilrichter verwiesen (Ziff. 2).  
 
D. Gegen diesen Entscheid erhob die A.____ AG, vertreten durch Roman Zeller, Advokat, 
mit Eingabe vom 2. Dezember 2016 Beschwerde bei der Baurekurskommission des Kantons 
Basel-Landschaft. Nach Durchführung eines Augenscheins am 23. Mai 2017 wurde das Verfah-
ren im Hinblick auf Einigungsgespräche der Parteien sistiert. In der Folge konnte keine gütliche 
Einigung erzielt werden.   
 
E. Mit Entscheid vom 27. Oktober 2020 wies die Baurekurskommission die Beschwerde 
im Sinne der Erwägungen sowie unter der Auflage, dass mit den Bauarbeiten auf Parzelle  
Nr. 2345 erst begonnen werden dürfe, wenn die Zufahrt auf Parzelle Nr. 1812 erstellt sei bzw. 
mit Sicherheit erstellt werde, ab.  
 
F. Gegen diesen Entscheid erhob die A.____ AG, vertreten durch Roman Zeller, Advokat, 
mit Eingabe vom 3. Januar 2022 Beschwerde beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und 
Verwaltungsrecht. Sie stellt das Begehren, es sei der angefochtene Entscheid unter o/e-
Kostenfolge aufzuheben und dem Baugesuch Nr. 1307/2015 die Baubewilligung zu verweigern. 
Am 7. März 2022 reichte die Beschwerdeführerin die Beschwerdebegründung ein. 
 
G. Mit Vernehmlassung vom 7. April 2022 beantragt die Baurekurskommission, die Be-
schwerde sei abzuweisen.  
 
H. Die Beschwerdegegnerin, vertreten durch Reto Gantner, Advokat, beantragt in ihrer 
Vernehmlassung vom 9. Mai 2022, es sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, soweit 
darauf einzutreten sei.  
 
I. Mit Verfügung vom 11. Mai 2022 wurde der Fall der Kammer zur Beurteilung überwie-
sen. 

 

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J. Anlässlich der heutigen Parteiverhandlung mit vorgängigem Augenschein vor Ort hiel-
ten die Parteien an den gestellten Begehren fest. Auf die jeweiligen Begründungen wird – so-
weit erforderlich – in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 
 
 
Das Kantonsgericht zieht  i n  E r w ä g u n g : 
 
1.1 Gemäss § 134 Abs. 5 des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 
1998 in Verbindung mit § 43 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungspro-
zessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Entscheide der Baurekurskommission 
durch die Betroffenen und die Gemeinden beim Kantonsgericht angefochten werden. Die Zu-
ständigkeit des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, zur Beurteilung 
der vorliegenden Beschwerde ist somit gegeben.  
 
1.2 Nach § 47 Abs. 1 lit. a VPO ist zur Beschwerde befugt, wer durch die angefochtene 
Verfügung oder den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 
der Änderung oder Aufhebung hat. Die Beschwerdegegnerin beantragt, auf die Beschwerde sei 
nicht einzutreten. Sie macht geltend, der Beschwerdeführerin gehe es lediglich um finanzielle 
und nicht um baurechtliche Fragen, weshalb sie kein schützenswertes Interesse an der Verwei-
gerung der Baubewilligung habe. Dazu ist festzustellen, dass die Beschwerdeführerin Grundei-
gentümerin der Parzellen Nr. 1812 und Nr. 368 ist, welche an die Bauparzelle Nr. 2345 angren-
zen. Zudem wurden mit der strittigen Baubewilligung bauliche Massnahmen auf der Parzelle  
Nr. 1812 bewilligt. Die Legitimation der Beschwerdeführerin ist damit ohne weiteres gegeben. 
Die weiteren Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt, sodass auf die Beschwerde einge-
treten werden kann.  
 
2. Mit der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde können nach § 45 Abs. 1 lit. a und b 
VPO Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung, Unterschreitung oder Missbrauch des 
Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts gerügt wer-
den. Die Beurteilung der Angemessenheit ist dem Kantonsgericht dagegen – abgesehen von 
hier nicht vorliegenden Ausnahmefällen – untersagt (§ 45 Abs. 1 lit. c VPO).  
 
3.1 Das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben sieht die Erstellung eines Mehrfamilien-
hauses auf der Parzelle Nr. 2345 vor. Die Erschliessung der Parzelle erfolgt über die Kantons-
strasse und setzt die Erstellung einer Zufahrt voraus, welche gemäss den eingereichten Plänen 
teilweise auf der im Eigentum der Beschwerdeführerin stehenden Parzelle Nr. 1812 liegt. Zulas-
ten dieser Parzelle und zugunsten der Bauparzelle Nr. 2345 ist jeweils eine Dienstbarkeit mit 
der Bezeichnung "Geh- und Fahrrecht" im Grundbuch eingetragen. Die Beschwerdeführerin hat 
die Zustimmung zum Bauvorhaben bzw. zur Erstellung der Zufahrt über die Parzelle Nr. 1812 
verweigert.  
 
3.2.1 Das BIT führte im Einspracheentscheid aus, auf der Parzelle Nr. 1812 werde lediglich 
der Einfahrtsbereich zur Bauparzelle erstellt. Es seien diesbezüglich keine baubewilligungs-
pflichtigen baulichen Massnahmen geplant, welche eine Publikation des Bauvorhabens auf die-

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ser Parzelle erforderlich gemacht hätten. Das Terrain entlang der Grenze zu Parzelle Nr. 1812 
werde in einem Abstand von 0.60 m nicht verändert. Die Parkplätze befänden sich ausschliess-
lich auf der Bauparzelle. Aufgrund der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit seien die 
Parkplätze auf der Parzelle Nr. 2345 rechtsgenüglich erschlossen. Das Herabsetzen der beste-
henden Stützmauer sei nicht bewilligungspflichtig.     
 
3.2.2 Die Vorinstanz bestätigte den Entscheid des BIT im Ergebnis. Sie verband die Ertei-
lung der Baubewilligung jedoch mit der Auflage, dass mit den Bauarbeiten auf der Parzelle  
Nr. 2345 erst begonnen werden dürfe, wenn die Zufahrt auf Parzelle Nr. 1812 erstellt sei bzw. 
mit Sicherheit erstellt werde. Zur Begründung wurde zusammengefasst ausgeführt, die Zufahrt 
zum geplanten Mehrfamilienhaus erfolge über eine Kantonsstrasse, welche zudem über einen 
Radweg verfüge. Die räumliche Bedeutung dieser Erschliessung sei erheblich bzw. mit wichti-
gen räumlichen Folgen verbunden. Entsprechend bestehe ein öffentliches Interesse an einer 
vorgängigen Kontrolle der fraglichen baulichen Massnahmen, welche deshalb der Bewilligungs-
pflicht unterstünden. Die festgestellte Baubewilligungspflicht führe jedoch nicht zu einer Rück-
weisung an das BIT, da die baulichen Massnahmen in den Plänen eingezeichnet und damit 
zum Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens gemacht worden seien. Es sei diesbezüglich 
zudem kein Verstoss gegen materielles Baurecht gegeben. Was die fehlende Unterschrift der 
Grundeigentümerschaft gemäss § 86 Abs. 2 der Verordnung zum Raumplanungs- und Bauge-
setz (RBV) vom 27. Oktober 1998 anbelange, so bezwecke dieses Erfordernis, die Behandlung 
von rein hypothetischen Baugesuchen zu vermeiden, die mangels Zustimmung der Grundei-
gentümerschaft von vornherein nicht realisierbar seien und deshalb nur nutzlosen Aufwand ver-
ursachten. Das schutzwürdige Interesse an der Durchführung des Baubewilligungsverfahrens 
solle nur in eindeutigen Fällen verneint werden, wenn beispielsweise die Realisierung des Bau-
vorhabens aufgrund zivilrechtlicher Regelungen bzw. mangels Zustimmung der Grundeigentü-
merschaft offensichtlich nicht möglich oder völlig ungewiss sei. Bei der Beurteilung, ob die Zu-
stimmung der Grundeigentümerschaft erforderlich sei, seien somit zivilrechtliche Aspekte von 
Bedeutung und daher vorfrageweise zu prüfen. Im vorliegenden Fall habe die Bauherrschaft ein 
eigenes schutzwürdiges Interesse an der Durchführung des Baubewilligungsverfahrens bzw. 
die Realisierung des Bauvorhabens sei nicht völlig ungewiss. Es bestehe unbestrittenermassen 
ein Geh- und Fahrrecht auf der Parzelle Nr. 1812 zugunsten der Parzelle Nr. 2345, wobei ledig-
lich die konkrete bauliche Ausgestaltung der Zufahrt zwischen den Parteien umstritten sei. Ob 
dem Bauvorhaben zivilrechtliche Hindernisse bei der Realisierung entgegenstünden bzw. ob 
das Geh- und Fahrrecht auch ein "Strassenbaurecht" umfasse, könne und dürfe nicht ab-
schliessend geprüft werden, sondern sei allenfalls vor dem Zivilgericht zu klären. Da für das 
Bauvorhaben die ausreichende Erschliessung nur unter Einbezug der Parzelle Nr. 1812 gege-
ben sei, dürfe die Baubewilligung nur mittels einer Auflage erteilt werden, wonach mit den Bau-
arbeiten auf Parzelle Nr. 2345 erst begonnen werden dürfe, wenn die Zufahrt auf Parzelle Nr. 
1812 erstellt sei bzw. mit Sicherheit erstellt werde. Dem privatrechtlichen Streit über die Dienst-
barkeitsausübung (konkrete bauliche Ausgestaltung der Zufahrt) werde mit anderen Worten 
nicht vorgegriffen. Sollte aus diesem allenfalls noch nicht abgeschlossenen Streit eine andere 
als die geplante Zufahrt resultieren, müsste gegebenenfalls aber eine nachträgliche Projektän-
derung bei der Baubewilligungsbehörde eingereicht werden.  
 

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3.2.3 Die Beschwerdeführerin macht zusammengefasst geltend, dass das strittige Baupro-
jekt auf einem fremden Grundstück mangels Zustimmung der Grundeigentümerschaft nicht er-
richtet werden dürfe. Bei der Baugesuchstellerin handle es sich weder um die Grundeigentü-
merschaft noch um eine Baurechtsnehmerschaft. Es liege lediglich ein Geh- und Fahrrecht vor. 
Wie dieses auszugestalten sei, sei nicht geklärt, weil neben dem Weg auch weitere bauliche 
Massnahmen notwendig seien, worüber sich die Parteien grundsätzlich zivilrechtlich zu einigen 
hätten. Die Frage, wie die Zufahrtsstrasse zu erstellen sei, stelle zivilrechtlich eine nicht unbe-
deutende Frage dar. Ohne eine entsprechende Einigung sei die Zufahrt auf das Grundstück der 
Bauherrschaft zwar gesichert, nicht jedoch umgesetzt respektive noch nicht umsetzbar. Na-
mentlich existiere kein Baurecht, welches der Bauherrschaft erlauben würde, die Zufahrt ohne 
Absprache und Zustimmung der Grundeigentümerschaft zu erstellen. Im Minimum sei zu ver-
langen, dass die baulichen Massnahmen auf Parzelle Nr. 1812 nicht in den Baugesuchsplänen 
der Liegenschaft auf Parzelle Nr. 2345 dargestellt würden. Die vorgesehenen baulichen Mass-
nahmen stünden zudem in Widerspruch zu materiell-rechtlichen Bauvorschriften und der Nach-
weis einer rechtskonformen Entwässerung sei nicht erbracht.   

 
3.2.4 In ihrer Vernehmlassung führt die Vorinstanz aus, § 86 Abs. 2 RBV bezwecke nicht, 
umstrittene private Rechte, die dem Bauvorhaben entgegenstehen könnten, abschliessend im 
Baubewilligungsverfahren statt im Zivilverfahren zu überprüfen. Wie im angefochtenen Ent-
scheid festgehalten werde, verbleibe insofern ein Risiko für die Bauherrschaft. Für die Beurtei-
lung des Bauprojekts sei massgebend, dass die zivilrechtliche Ausgangslage dem Bauvorhaben 
nicht offensichtlich entgegenstehe. Was die Rüge des fehlenden Entwässerungsnachweises 
anbelange, so hätte diese bereits früher geltend gemacht werden müssen und nicht erst vor 
Kantonsgericht. Im Verfahren vor der Baurekurskommission seien diesbezüglich weder spezifi-
sche Vorbringen dargetan noch ein expliziter Antrag gestellt worden. 

 
3.2.5 Die Beschwerdegegnerin entgegnet zusammengefasst, es sei unbestritten, dass sie 
aufgrund der bestehenden Dienstbarkeit Anspruch auf eine Zufahrt über die Kantonsstrasse 
unter Einbezug der Parzelle Nr. 1812 habe. Zwar treffe zu, dass es hinsichtlich der zu erstellen-
den Bauten, zumindest soweit diese auf der Parzelle Nr. 1812 gelegen seien, einer zivilrechtli-
chen Einigung bedürfe. Bestritten werde jedoch, dass mit der Baubewilligung diesbezüglich 
Fakten geschaffen würden. Von der Vorinstanz werde klar festgehalten, dass es nötigenfalls 
Sache eines Zivilgerichts sei, über Umfang und genauen Inhalt des bestehenden Dienstbar-
keitsvertrags zu entscheiden, und dass es im Risiko der Bauherrschaft liege, eigenmächtige 
Bauten zu erstellen. Entsprechend sei die Auflage erfolgt, dass mit den Bauarbeiten erst be-
gonnen werden dürfe, wenn die Zufahrt erstellt sei oder die Erstellung mit Sicherheit feststehe. 
Somit könne die erteilte Baubewilligung keine Fakten für die zivilrechtliche Beurteilung schaffen. 
Sinn und Zweck der mittels Baubewilligung erteilten Auflage sei es ja gerade, dass die zivil-
rechtlichen Streitigkeiten geklärt seien, bevor mit dem Bau begonnen werden könne. Insofern 
sei diesbezüglich keine Zustimmung im Sinne von § 86 Abs. 2 RBV erforderlich, sondern es 
müsse ein zivilrechtlicher Anspruch bestehen, was deutlich mehr sei als eine Unterschrift auf 
einem Baubewilligungsgesuch. Da die Baubewilligung keine zivilrechtliche Wirkung entfalte, 
werde die Frage nach der Konkretisierung der Dienstbarkeit zulasten und zugunsten der Parzel-
le Nr. 1812 gerade nicht präjudiziert. Im Gegenteil zeige die Baubewilligung eigentlich nur auf, 
was in der Praxis tauglich sein könnte, also sinnvoll zu erstellen sei. Es werde damit jedoch 

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keine Bewilligung für eine Baute auf einem fremden Grundstück erteilt. Bewilligt worden sei ein-
zig das Recht der Beschwerdegegnerin zur Erschliessung über die Kantonsstrasse. Die bau-
rechtlichen Einwände der Beschwerdeführerin seien unbegründet, die Rüge betreffend Kanali-
sationsbewilligung werde erstmals vor Kantonsgericht vorgebracht und sei nicht zu hören.     

 
4.  Zu prüfen ist, ob dem strittigen Bauvorhaben ungeachtet der Tatsache, dass die Be-
schwerdeführerin die Zustimmung zu den baulichen Massnahmen auf Parzelle Nr. 1812 ver-
weigerte, die Bewilligung erteilt werden durfte.     
 
5.1 Die auf den Parzellen Nr. 1812 und Nr. 2345 geplante Zufahrt über die Kantonsstrasse 
bildet Bestandteil des Baugesuchs bzw. der von der Baubewilligungsbehörde bewilligten Pläne. 
Sie bedingt den Abbruch der bestehenden Stützmauer entlang der Hauptstrasse, welche teil-
weise auf der Parzelle Nr. 1812 liegt und eine Höhe von 1.40 m bis 1.45 m aufweist, ebenso 
wie Abgrabungen im Umfang von 1.2 m bis 1.3 m. Die Zu- bzw. Ausfahrt führt über das öffentli-
che Trottoir und einen Radweg direkt auf die Kantonsstrasse. Wie die Beschwerdeführerin zu-
treffend ausführt, beinhaltet das Bauvorhaben bezüglich der geplanten Erschliessung diverse 
bauliche Massnahmen, welche ihre Interessen bzw. die Interessen der Nachbarschaft tangie-
ren. Namentlich werden die Strassenbreite, die Einfahrt auf das Grundstück sowie diverse 
Stützbauwerke und Abgrabungen planerisch festgelegt. Die fraglichen Massnahmen sind, wie 
die Vorinstanz zutreffend erwog und anlässlich des heutigen Augenscheins vor Ort ersichtlich 
wurde, mit wichtigen räumlichen Folgen für die Öffentlichkeit und die Nachbarn verbunden  
(vgl. BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 22 RPG N 10). 
Sie unterliegen daher der Baubewilligungspflicht. Entgegen der Argumentation der Beschwer-
degegnerin liegt diesbezüglich nicht lediglich eine (abstrakte) Bewilligung für eine Erschliessung 
über die Kantonsstrasse vor, sondern es wurden bauliche Massnahmen auf einem fremden 
Grundstück bewilligt. 
 
5.2.1 Die Baubewilligung ist eine Polizeibewilligung. Sie stellt fest, dass das ihr zugrundelie-
gende Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen und insbesondere mit der 
Bau- und Raumplanungsgesetzgebung übereinstimmt. Über privatrechtliche Verhältnisse wird 
im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht entschieden. Die Baubewilligungsbehörden 
haben lediglich zu prüfen, ob ein Bauvorhaben den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften 
und den nach anderen Gesetzen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften ent-
spricht. Der Grundsatz der strikten Trennung zwischen Privat- und Verwaltungsrecht wird je-
doch in zwei Fällen durchbrochen: Einerseits ist Zivilrecht zu berücksichtigen, wenn die Bau-
herrschaft auf fremdem Boden baut. Andererseits sind zivilrechtliche Verhältnisse im Baubewil-
ligungsverfahren von Bedeutung, wenn die Baugesetzgebung privatrechtliche Tatbestände vo-
raussetzt oder ausdrücklich als massgebend erklärt, wie beispielsweise zur Sicherung einer 
über fremden Boden führenden Zufahrt (vgl. Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- 
und Verwaltungsrecht [KGE VV], vom 13. September 2006 [810 06 71] E. 3.2 f.; Bernische 
Verwaltungsrechtsprechung [BVR] 2004 S. 412 E. 3.2). 
 
 

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5.2.2 Aus Art. 641 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB) vom 10. Dezember 1907 
ergibt sich, dass Bauvorhaben auf fremdem Boden nur im Einverständnis mit dem Grundeigen-
tümer realisiert werden können. Für die Inanspruchnahme fremden Grundeigentums bedarf der 
Baugesuchsteller somit grundsätzlich der Zustimmung des betroffenen Grundeigentümers, die 
in der Regel durch dessen Unterschrift auf dem Baugesuch nachgewiesen wird (vgl. KGE VV 
vom 13. September 2006 [810 06 71] E. 4.2).  
 
5.2.3 Gemäss § 86 Abs. 1 RBV ist das Baugesuch von der Bauherrschaft und den projekt-
verantwortlichen Personen zu unterzeichnen. Wird das Baugesuch nicht von der Grundeigen-
tümer- bzw. Baurechtsnehmerschaft gestellt, ist auch deren Unterschrift erforderlich (§ 86  
Abs. 2 RBV). Die letztgenannte Bestimmung will sicherstellen, dass Baugesuche nur von be-
rechtigten Personen eingereicht werden. Sie zielt darauf ab, der Bewilligungsbehörde die Prü-
fung von Bauvorhaben zu ersparen, deren Verwirklichung zum Vornherein am Widerstand des 
verfügungsberechtigten Eigentümers des Baugrundstückes scheitert. Die Behörden sollen zu-
dem nicht wider besseres Wissen zu einem Verfahren Hand bieten, welches die Eigentums-
rechte Dritter zu verletzen geeignet ist. Fehlt die Zustimmung der Grundeigentümerschaft oder 
fällt sie während des Verfahrens weg, ist auf das Gesuch mangels schutzwürdigen Interesses 
des Gesuchstellers in der Regel nicht einzutreten. Eine Mitunterzeichnung durch den Grundei-
gentümer ist dann entbehrlich, wenn der Gesuchsteller ein eigenes schutzwürdiges Interesse 
an der Beurteilung des Baugesuches besitzt. Dies kann nach der Praxis etwa der Fall sein, 
wenn der Gesuchsteller als Stockwerkeigentümer oder Miteigentümer ein seinen Eigentumsan-
teil betreffendes Bauvorhaben ausführen will oder das Enteignungsrecht oder das Baurecht am 
Baugrundstück besitzt (vgl. KGE VV vom 13. September 2006 [810 06 71] E. 4.3 mit Hinweisen; 
ALDO ZAUGG/PETER LUDWIG, Baugesetz des Kantons Bern, Kommentar, Band I, 5. Aufl. 2020, 
Art. 34/34a N 10). In den anderen Fällen steht die Bewilligungsbehörde vor dem Dilemma, dass 
sie sich einerseits keine Entscheide anmassen darf, die in die Kompetenz des Zivilrichters fal-
len, und dass sie anderseits keine Bewilligungen erteilen soll, die mit den zivilrechtlichen Ver-
hältnissen offensichtlich in Widerspruch stehen. Die Verwaltung darf die Bewilligung für ein 
neues Bauprojekt verweigern, wenn sie nach summarischer Prüfung festgestellt hat, dass dem 
Baugesuchsteller die zivilrechtliche Verfügungsbefugnis über das Baugrundstück offensichtlich 
fehlt. Ist die zivilrechtliche Verfügungsbefugnis dagegen zweifelhaft, so hat die Verwaltung dem 
Gesuchsteller eine Frist zur Anhebung eines Zivilprozesses zu setzen. Die Baubewilligung ist 
zu verweigern, wenn der Baugesuchsteller die Frist ungenutzt verstreichen lässt oder wenn ihm 
die Verfügungsbefugnis vom Zivilrichter abgesprochen wird. Bejaht dagegen der Zivilrichter die 
Verfügungsbefugnis, so muss die Baubewilligung für ein materiell baurechtskonformes Projekt 
erteilt werden. Bei diesem Vorgehen bleibt die Kompetenzabgrenzung zwischen Verwaltungs-
behörden und Zivilgerichtsbarkeit gewahrt; ferner ist auf diese Weise sichergestellt, dass die 
Baubewilligung der zivilrechtlichen Situation nicht widerspricht (vgl. KGE VV vom 13. Septem-
ber 2006 [810 06 71] E. 6.1; Urteil des Verwaltungsgerichts [VGE] vom 10. Mai 1989 [Nr. 19], 
in: Basellandschaftliche Verwaltungsgerichtsentscheide [BLVGE] 1989 S. 81). Bei zweifelhafter 
Auslegung einer für die Erschliessung erforderlichen Dienstbarkeit ist es auch zulässig, die 
Baubewilligung zu verweigern, bis sich der Bauherr – nötigenfalls mit Hilfe des Zivilrichters – 
einen hinreichenden Ausweis über seine Berechtigung am Zufahrtsgrundstück verschafft hat 
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_246/2015 vom 4. März 2016 E. 6.2). 

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5.3.1 Das strittige Baugesuch sieht die Erstellung einer über fremden Boden führenden Zu-
fahrt vor, für welche die Grundeigentümerin die Zustimmung verweigerte. Demnach ist vorfra-
geweise die zivilrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens zu beurteilen.   
 
5.3.2 Auf den Parzellen Nr. 1812 und Nr. 2345 ist im Grundbuch ein gegenseitiges Wegrecht 
("Geh- und Fahrrecht") eingetragen. Dem entsprechenden Dienstbarkeitsvertrag vom 7. De-
zember 2001 inklusive Situationsplan kann entnommen werden, dass das Wegrecht im Hinblick 
auf die dereinstige Erstellung einer ab Hauptstrasse nutzbaren, sowohl die Parzelle Nr. 1812 
als auch 69 m2 der Parzelle Nr. 2345 umfassenden Zufahrtsstrasse mit einer Länge von rund  
40 m errichtet wurde (Ziffer 6). Die von der Vorinstanz aufgeworfene – und offen gelassene – 
Frage, ob das zwischen den Parteien vereinbarte Geh- und Fahrrecht ein "Strassenbaurecht" 
beinhalte, ist zu verneinen. Wie die Beschwerdeführerin zutreffend ausführt und aus dem 
Dienstbarkeitsvertrag hervorgeht, beinhaltet das Geh- und Fahrrecht kein Baurecht für die Er-
stellung der Zufahrtsstrasse. Die Beschwerdegegnerin macht ihrerseits zu Recht nicht geltend, 
dass ihr gestützt auf die Dienstbarkeit das Recht zum Bau der Strasse ohne Zustimmung der 
Beschwerdeführerin zustehen würde. Sie räumt vielmehr ein, dass es diesbezüglich einer zivil-
rechtlichen Einigung bedürfe.  
 
5.3.3 Zu berücksichtigen ist im Weiteren, dass das im Grundbuch eingetragene Wegrecht 
nicht lediglich der Zufahrt zur Parzelle Nr. 2345, sondern darüber hinaus der Erschliessung der 
hinterliegenden Parzelle Nr. 368, welche sich im Eigentum der Beschwerdeführerin befindet, 
dienen soll. Die im Baugesuch vorgesehene Zufahrt steht zum solchermassen vereinbarten 
Wegrecht bzw. der damit vorgesehenen Erschliessung insofern in Widerspruch, als sie auf die 
Erstellung einer Zufahrtsstrasse mit einer Länge von rund 10 m zur Bauparzelle Nr. 2345 be-
schränkt ist. Der Ausbau der Zufahrtsstrasse zur Parzelle Nr. 368 wird durch das strittige Bau-
vorhaben durch verschiedene bauliche Massnahmen erschwert: Namentlich entsteht durch die 
Abgrabung des Terrains am nördlichen Ende der geplanten Zufahrt eine Böschung, welche 
quer über die Parzelle Nr. 1812 bzw. die Wegrechtsfläche führt und teilweise durch eine Stütz-
mauer (Winkelplatten) befestigt wird. Ausserdem ragt der im nördlichen Teil der Bauparzelle 
geplante Sitzplatz des Mehrfamilienhauses – wenn auch geringfügig – in die Wegrechtsfläche 
hinein. Wie bereits ausgeführt, besteht der Sinn und Zweck der Dienstbarkeit in der Bewerkstel-
ligung einer gemeinsamen Erschliessung. Entsprechend erweist sich diesbezüglich eine ge-
genseitige Abstimmung der betroffenen Grundeigentümer als unabdingbar. Nach der Lehre 
ergibt sich auch aus dem Gebot der Rücksichtnahme, dass Grundeigentümer durch das eigene 
Bauvorhaben die Erschliessung der Nachbarparzellen nicht unnötig erschweren oder gar verei-
teln sollen. Im Zusammenhang mit einem im Baugesetz des Kantons Bern ausdrücklich gere-
gelten Abstimmungsgebot wird festgehalten, dass der Bauabschlag auszusprechen sei, wenn 
zwar eine für das betreffende Bauvorhaben genügende Erschliessung vorgesehen sei, diese 
jedoch auf die Erschliessung benachbarter Parzellen keine Rücksicht nehme (vgl. ZAUGG/LUD-
WIG, a.a.O., Art. 7/Art. 8 N 13). Letzteres ist in Bezug auf die geplante Zufahrt, welche dem Sinn 
und Zweck des vereinbarten Wegrechts zuwiderläuft und für welche die Beschwerdeführerin die 
Zustimmung verweigerte, der Fall. Ob die Beschwerdeführerin die Zufahrt, wie sie im Bauge-
such vorgesehen ist, zu dulden hat, erscheint vor diesem Hintergrund als zweifelhaft. Die Be-

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antwortung dieser Frage bedingt eine Auseinandersetzung mit dem Grundbucheintrag und dem 
zugrundeliegenden Dienstbarkeitsvertrag, welche dem Zivilrichter zu überlassen und nicht im 
Rahmen des vorliegenden Baubewilligungsverfahrens vorzunehmen ist (vgl. dazu auch Luzer-
ner Gerichts- und Verwaltungsentscheide [LGVE] 1998 II Nr. 10 E. 4c; Verwaltungs- und Ver-
waltungsgerichtsentscheide des Kantons Obwalden [VVGE] 1991/1992 Nr. 19 S. 59 ff.).  
 
5.3.4 Nach dem Gesagten kann im vorliegenden Fall vom Erfordernis der Zustimmung der 
Grundeigentümerin nicht abgesehen werden. Auf der Parzelle Nr. 1812 sind baubewilligungs-
pflichtige Massnahmen geplant, welche eine Publikation des Bauvorhabens auch auf dieser 
Parzelle erforderlich machen. Die geplante Erschliessung ist zudem mangels zivilrechtlicher 
Verfügungsbefugnis der Beschwerdegegnerin über die Parzelle Nr. 1812 bzw. Zustimmung der 
Beschwerdeführerin aktuell nicht hinreichend sichergestellt. Dieser Mangel kann auch nicht mit 
der im angefochtenen Entscheid enthaltenen Auflage, wonach mit den Bauarbeiten auf Parzelle 
Nr. 2345 erst begonnen werden dürfe, wenn die Zufahrt auf Parzelle Nr. 1812 erstellt sei bzw. 
mit Sicherheit erstellt werde, behoben werden. Die im Baugesuch vorgesehene und zu bewilli-
gende Erschliessung muss vielmehr vorgängig bzw. im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilli-
gung sichergestellt sein.  
 
6. Demnach ist in Gutheissung der Beschwerde der angefochtene Entscheid aufzuheben 
und die Bewilligung für das Baugesuch Nr. 1307/2015 der Beschwerdegegnerin zu verweigern. 
Der Beschwerdegegnerin steht die Möglichkeit offen, ein neues – in Bezug auf beide Parzellen 
korrekt zu publizierendes – Baugesuch einzureichen, sobald sie sich mit einem Urteil des zu-
ständigen Zivilgerichts einen hinreichenden Ausweis über die Berechtigung zur Erstellung der 
geplanten Zufahrt verschafft hat oder diesbezüglich das Einverständnis der Beschwerdeführerin 
vorliegt. Auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführerin braucht unter diesen Umständen nicht 
eingegangen zu werden. 
 
7.1 Es bleibt über die Kosten zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor 
dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und 
die Beweiskosten und werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Aus-
mass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Im vorliegenden Fall rechtfertigt es sich, die Verfahrenskos-
ten in der Höhe von Fr. 3'000.-- vollumfänglich der unterliegenden Vorinstanz aufzuerlegen und 
von einer Kostenauferlegung zulasten der Beschwerdegegnerin abzusehen. Namentlich kommt 
die Verweigerung der Baubewilligung aus Sicht der Beschwerdegegnerin im Ergebnis insofern 
dem vorinstanzlichen Entscheid gleich, als die Ausführung des Bauvorhabens vom Einver-
ständnis der Beschwerdeführerin bzw. einem entsprechenden Ausweis des zuständigen Zivilge-
richts abhängt.     
 
7.2 Der ganz oder teilweise obsiegenden Partei kann gemäss § 21 Abs. 1 VPO für den 
Beizug eines Anwalts oder einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zulasten der 
Gegenpartei zugesprochen werden. Ausgangsgemäss ist der Beschwerdeführerin eine Partei-
entschädigung zuzusprechen, welche analog zu den Verfahrenskosten vollumfänglich zulasten 
der Vorinstanz geht. Der in der Honorarnote vom 9. Juni 2022 geltend gemachte Aufwand von 
21.08 Stunden erweist sich als angemessen. Zuzüglich eines Aufwands von 4 Stunden für die 

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heutige Parteiverhandlung und ausgehend von einem Stundenansatz von Fr. 250.-- ist das Ho-
norar demnach auf Fr. 7'000.50 (inkl. Auslagen und 7.7 % MWST) festzusetzen.   
 
7.3 Bezüglich der Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens ist die Sache zu neuem Ent-
scheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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Demgemäss wird  e r k a n n t : 
 
 
://: 1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid der Baurekurskom-

mission vom 27. Oktober 2020 aufgehoben und die Bewilligung für das 
Baugesuch Nr. 1307/2015 der Beschwerdegegnerin wird verweigert. 

   
 2. Die Angelegenheit wird zur Neuverlegung der Kosten des vorinstanzli-

chen Verfahrens an die Baurekurskommission des Kantons Basel-
Landschaft zurückgewiesen. 

   
 3. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3'000.-- werden der Vor-

instanz auferlegt. Der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von  
Fr. 2'500.-- wird der Beschwerdeführerin zurückerstattet.      

   
 4. Der Beschwerdeführerin wird eine Parteientschädigung in der Höhe von 

Fr. 7'000.50 (inkl. Auslagen und 7.7 % MWST) zulasten der Vorinstanz 
zugesprochen.  

 
 
 
 
Präsidentin 
 
 
 
 
 
 

Gerichtsschreiber 
 
 
 
 
 
 

 

 
 
 
Gegen diesen Entscheid wurde am 8. März 2023 Beschwerde beim Bundesgericht (Verfah-
rensnummer 1C_122/2023) erhoben.