# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5dc6a59e-88f5-5c45-87fa-179ece169873
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-22
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 22.06.2018 III 2018 49
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2018-49_2018-06-22.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2018 49

Entscheid vom 22. Juni 2018 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer, 

gegen

1. Amt für Landwirtschaft, Hirschistrasse 15, Postfach 5182, 
6431 Schwyz,
Vorinstanz,

2. B.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. C.________,

3. D.________,
Beigeladener,

Gegenstand Land- und Forstwirtschaftsrecht (Erwerb eines landwirtschaftlichen 
Grundstücks nach dem Bundesgesetz über das bäuerliche Boden-
recht)

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Sachverhalt:

A. Mit Schreiben vom 23. Dezember 2017 liess B.________ als Eigentümerin 
von KTN 001.________, Morschach, das Amt für Landwirtschaft um Abparzellie-
rung einer neuen Parzelle mit Wald, um Erwerbsbewilligung für die Restfläche für 
D.________ sowie um Feststellung des Maximalpreises für diese Restfläche er-
suchen. Nachdem das Amt für Landwirtschaft am 7. Februar 2018 die Ab-
parzellierung und Erwerbsbewilligung in Aussicht stellen konnte sowie einen 
Maximalpreis nannte, liess B.________ am 12. Februar 2018 um die Bewilligung 
des Erwerbs des Restes der Liegenschaft KTN 001.________ Morschach (ohne 
abzuparzellierende Waldfläche) durch D.________ zu einem Kaufpreis von 
Fr. 286'900.-- ersuchen.

B. Mit Verfügung vom 14. Februar 2018 stimmte das Amt für Landwirtschaft 
dem Erwerb von KTN 001.________ Morschach durch D.________ zum Kauf-
preis von Fr. 286'900.-- zu. Die Verfügung wurde der Gesuchstellerin, dem Er-
werber sowie A.________ als Pächter von KTN 001.________ Morschach zuge-
stellt.

C. Am 9. März 2018 erhebt A.________ beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Schwyz fristgerecht Beschwerde gegen die Erwerbsbewilligung vom 14. Februar 
2018 mit dem Antrag:

Das Grundstück soll zum selben Preis (wie Herr D.________ zu zahlen bereit ist) 
an mich verkauft werden.

Also zum Verkaufspreis von Fr. 286'900.--.

Am 15. März 2018 geht beim Gericht eine Beschwerdeergänzung ein, wonach 
zusätzlich beantragt wird:

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei.

D. Mit Vernehmlassung vom 13. April 2018 beantragt das Amt für Landwirt-
schaft, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten 
des Beschwerdeführers abzuweisen. 

B.________ stellt mit Beschwerdevernehmlassung vom 16. April 2018 die 
Rechtsbegehren:

1. Auf die Beschwerde sei gar nicht erst einzutreten.

2. Eventuell sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers.

Der Beigeladene äussert sich innert Frist nicht.

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E. Mit Eingabe vom 23. April 2018 nimmt der Beschwerdeführer Stellung zu 
den Vernehmlassungen, wobei er an seinem Rechtsbegehren festhält.

F. Am 18. Mai 2018 ersucht der verfahrensleitende Richter die Beschwerde-
gegnerin um Offenlegung des aktuell gültigen Pachtverhältnisses bezogen auf 
KTN 001.________ Morschach. Dieser Aufforderung kommt die Beschwerde-
gegnerin mit Eingabe vom 28. Mai 2018 nach. Weitere Stellungnahmen der Ver-
fahrensbeteiligten gehen keine ein.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Vor Erlass eines Entscheides prüft das Verwaltungsgericht von Amtes we-
gen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind. Es prüft u.a. 
die Zuständigkeit, die Rechtsmittelbefugnis, die Zulässigkeit des Rechtsmittels, 
die frist- und formgerechte Geltendmachung des Rechtsanspruches sowie die 
Rechtshängigkeit oder das Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheides in der 
gleichen Sache (vgl. § 27 Abs. 1 lit. a, d, e, f, g Verwaltungsrechtspflegegesetz, 
VRP; SRSZ 234.110).

2. Die Beschwerdegegnerin führt aus, der Beschwerdeführer bringe keine 
Gründe gegen die angefochtene Verfügung vor, sondern unterbreite vielmehr 
selber ein Kaufangebot zum gleichen Erwerbspreis. Er sei durch die angefochte-
ne Verfügung gar nicht beschwert. Er habe kein schutzwürdiges Interesse an der 
Aufhebung oder Abänderung der angefochtenen Verfügung. Es fehle gänzlich an 
einer Beschwerdelegitimation, weshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten sei.

3.1 Zur Einreichung eines Rechtsmittels ist nach § 37 Abs. 1 VRP berechtigt, 
wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit 
zur Teilnahme erhalten hat, durch den angefochtenen Entscheid oder die ange-
fochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 
der Aufhebung oder Änderung des Entscheides oder der Verfügung hat. 

3.2.1  Im Sinne einer Spezialnorm hält Art. 83 Abs. 3 Bundesgesetz über das 
bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) vom 4. Oktober 1991 fest, dass 
gegen die Verweigerung einer Bewilligung die Vertragsparteien, gegen die Ertei-
lung einer Bewilligung die kantonale Aufsichtsbehörde, der Pächter sowie Kaufs-, 
Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte bei der kantonalen Beschwerdeinstanz 
(Art. 88) Beschwerde führen können.

3.2.2  Nach der Rechtsprechung liegt die ratio legis von Art. 83 Abs. 3 BGBB 
darin, dass sich nicht Dritte in das Vertragsverhältnis drängen sollen; das mit der 

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Bewilligungspflicht verbundene öffentliche Interesse soll von den Behörden 
wahrgenommen werden, nicht von Drittbeschwerdeführern. Die Sonderregelung 
schränkt die Beschwerdelegitimation ein, ohne jedoch die allgemeine Voraus-
setzung ausser Kraft zu setzen, wonach nur Beschwerde erheben kann, wer ein 
besonderes, schutzwürdiges praktisches Interesse hat. So kann der Vorkaufsbe-
rechtigte die Bewilligung nicht schon mit Hinweis auf sein Vorkaufsrecht anfech-
ten, da er dieses auf dem Zivilweg durchsetzen kann. Um beschwerdelegitimiert 
zu sein, bedarf er eines Rechtsschutzbedürfnisses, welches über den im Vor-
kaufsrecht begründeten Anspruch auf das Grundstück oder das Gewerbe hin-
ausgeht (BGE 139 II 233 Erw. 5.2.1). Demgegenüber ist nach Rechtsprechung 
und Lehre für den Pächter nicht vorausgesetzt, dass er ein Vorkaufsrecht aus-
üben will oder kann; er ist auch unabhängig vom Vorkaufsrecht zur Beschwerde 
legitimiert. Das ergibt sich schon daraus, dass die Pächter im Gesetzestext aus-
drücklich neben den Vorkaufsberechtigten genannt sind, was überflüssig wäre, 
wenn nur die vorkaufsberechtigten Pächter gemeint wären. Erforderlich ist nur 
- aber immerhin - dass effektiv ein Pachtverhältnis im Sinne einer landwirtschaft-
lichen Pacht besteht; ein anderes Bewirtschaftungsrecht wie z.B. eine (unentgelt-
liche) Gebrauchsleihe legitimiert nicht zur Beschwerde (Urteile BGer 5A.5/1999 
vom 8.7.1999 Erw. 2b; 5A.10/1997 vom 23.10.1997 Erw. 3b). Nicht Vorausset-
zung ist, dass der Pächter Selbstbewirtschafter ist (Urteil BGer 2C_1028/2014 
vom 20.7.2015 Erw. 4.7).

3.3 Die Beschwerdelegitimation muss nicht nur bei Beschwerdeeinreichung, 
sondern auch im Entscheidzeitpunkt gegeben sein. Dies ergibt sich nicht zuletzt 
aus der Vorgabe, dass der Beschwerdeführer ein aktuelles Interesse an der Auf-
hebung der angefochtenen Verfügung haben muss. Dieses aktuelle Interesse 
muss nicht nur bei Beschwerdeeinreichung bestehen. Verliert der Beschwerde-
führer das Interesse im Verlaufe des Verfahrens, so fällt die Beschwerdelegitima-
tion weg und damit die Voraussetzung, einen Sachentscheid zu fällen (Bertschi, 
in Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. Auflage, § 21 N 24; Hensler, Die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde im Kanton Schwyz, S. 21 und 42). Fehlt es bei 
Beschwerdeeinreichung am aktuellen, praktischen Interesse, eine angefochtene 
Verfügung aufzuheben/zu ändern, so ist auf eine Beschwerde nicht einzutreten; 
fällt das entsprechende Interesse im Verlaufe des Verfahrens weg, so ist die 
Sache als gegenstandslos abzuschreiben (BGE 137 I 23 Erw. 1.3.1; Bertschi, 
a.a.O., § 21 N 26). Nur ausnahmsweise, wenn sich die aufgeworfene Frage 
jederzeit unter gleichen oder ähnlichen Umständen wieder stellen könnte, kann 
vom Erfordernis des aktuellen Interesses abgewichen werden (Bertschi, a.a.O, 
§ 21 N 25).

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4.1 Mit Verfügung vom 14. Februar 2018 erteilte das Amt für Landwirtschaft 
dem Beigeladenen die Bewilligung zum Erwerb von KTN 001.________ Mor-
schach. Zu diesem Zeitpunkt war der Beschwerdeführer Pächter der Liegen-
schaft (Vi-act. 5). Folgerichtig wurde er mit der Erwerbsbewilligung bedient (Art. 
83 Abs. 2 BGBB). Als Pächter mit einer landwirtschaftlichen Pacht war der Be-
schwerdeführer in seinen schutzwürdigen Interessen betroffen; insbesondere 
musste er in Kauf nehmen, dass das Pachtverhältnis durch den Erwerber wegen 
Eigengebrauchs aufgelöst wird. Er hat deshalb ein evidentes Interesse an der 
Rügemöglichkeit, die dem Dritten erteilte Erwerbsbewilligung sei zu Unrecht er-
folgt (Herrenschwand/Stalder, in: Das Bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum 
BGBB, 2. Auflage, Art. 83 N 16; vgl. auch Urteil BGer 2C_1028/2014 vom 
20.7.2015 Erw. 4).

4.2.1  In den vorinstanzlichen Akten liegt der per 1. Mai 2000 abgeschlossene 
Pachtvertrag (Vi-act. 5). Dieser war frühestens per 1. Mai 2006 kündbar. Am 
26. April 2011 wurde der Pachtvertrag auf den 30. April 2012 gekündigt. Am 
23. Juni 2011 schlossen Pächter und Verpächter eine Vereinbarung, wonach das 
Pachtverhältnis einmalig um 6 Jahre, d.h. bis 30. April 2018, erstreckt wurde. Am 
30. April 2018 solle gemäss Vereinbarung der Pachtvertrag ohne jedwelche 
Verlängerungsmöglichkeit definitiv auslaufen.

4.2.2  In der Beschwerdeantwort vom 16. April 2018 weist die Beschwerdegeg-
nerin darauf hin, der Beschwerdeführer habe die Liegenschaft per 30. April 2018 
zu räumen.

Auf Nachfrage des Gerichts hin erklärte die Beschwerdegegnerin, der Pacht-
gegenstand (Grundstück KTN 001.________ Morschach mit grossem Stall) sei 
am 30. April 2018 vom bisherigen Pächter A.________ ordnungsgemäss 
zurückgegeben worden. Seit dem 1. Mai 2018 werde das Grundstück an den 
Beigeladenen verpachtet (VG-act. 15). Diesem Sachverhalt widerspricht der 
Beschwerdeführer nicht. 

4.3 Damit steht fest, dass der Beschwerdeführer aktuell nicht mehr Pächter von 
KTN 001.________ Morschach ist. Aus diesem Grunde ist die Beschwerdelegi-
timation gemäss Art. 83 Abs. 3 BGBB nach Beschwerdeeinreichung entfallen. 
Der Beschwerdeführer hat kein aktuelles, schutzwürdiges Interesse eines Päch-
ters der betroffenen Liegenschaft, etwaige Mängel an der verfügten Erwerbsbe-
willigung zu rügen, resp. an der Aufhebung der Erwerbsbewilligung. Damit wird 
auch die Frage unerheblich, ob der Beschwerdeführer überhaupt eine Rechtsfeh-
lerhaftigkeit der Erwerbsbewilligung gerügt und begründet oder bloss sein eige-

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nes Kaufsinteresse angemeldet hat. Denn infolge Dahinfallen der Beschwerdele-
gitimation ist die Sache als gegenstandslos abzuschreiben.

5. Diesem Ergebnis entsprechend sind die auf Fr. 500.-- festzusetzenden 
Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) dem das 
Verfahren veranlassenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 72 Abs. 1 VRP). 

Zudem ist der anwaltschaftlich vertretenen Beschwerdegegnerin zu Lasten 
des Beschwerdeführers eine Parteientschädigung zuzusprechen, welche in Be-
achtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 
280.411) vom 27. Januar 1975, welcher für das Honorar im Verfahren vor Ver-
waltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht, und 
unter Beachtung der in § 2 des Gebührentarifs enthaltenen Kriterien, in Ausü-
bung des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 800.-- (inkl. MwSt) festgelegt wird.

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird als gegenstandslos geworden am Protokoll abge-
schrieben.

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
werden auf Fr. 500.-- festgesetzt und dem Beschwerdeführer auferlegt. 
Er hat am 15. März 2018 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'000.-- geleistet, 
so dass ihm aus der Gerichtskasse Fr. 1'500.-- zurückerstattet werden.

3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädi-
gung von Fr. 800.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu leisten.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
-  den Beschwerdeführer (R)
-  den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R)
-  den Beigeladenen (R)
-  die Vorinstanz
-  und das Bundesamt für Justiz, 3003 Bern (A).

Schwyz, 22. Juni 2018

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Der Gerichtsschreiber:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 9. Juli 2018