# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 398e6c4b-8d82-50d1-aad5-f58136ffe69f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-11-24
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 24.11.2004  SB.2004.00070
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2004-00070_2004-11-24.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2004.00070	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 24.11.2004
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 12.10.2005 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Der vor Verwaltungsgericht vorgebrachte Rückkauf der Grundstücke fällt unter das Novenverbot. Selbst wenn die Behauptung zu hören wäre, würde die Rückübertragung des Eigentums an den Grundstücken an der Steuerbarkeit des dabei erzielten Gewinns nichts ändern, sondern im Gegenteil eine weitere steuerbare Handänderung darstellen. Lediglich unter der nicht gegebenen Voraussetzung, dass sich der Kaufvertrag als ungültig oder unverbindlich erwiese, läge keine Handänderung vor.

			 	
				Stichworte:
	
						GRUNDSTÜCKERLÖS
GRUNDSTÜCKGEWINN
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
HANDÄNDERUNG
NOVENVERBOT
RÜCKÜBERTRAGUNG
WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 221 StG
§ 222 StG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.  

A veräusserte am 28. März 2003 die an
der L-Strasse 1/2 in Y gelegenen Grundstücke Kat.Nrn. 3, 4 und 5, zwei
Wohnhäuser mit insgesamt 811m2 Gebäudegrundfläche, Gartenanlage und
Hausumschwung, zum Preis von Fr. … an C.

Aus Anlass dieser Handänderung auferlegte
der Gemeinderat X der Veräusserin mit Veranlagungs- und Einspracheentscheid vom
13. Januar bzw. 16. März 2004 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …, wobei
er ausgehend von anrechenbaren Aufwendungen von Fr. … einen
Grundstückgewinn von Fr. … ermittelte.

II.  

Hiergegen liess A Rekurs erheben mit dem
Antrag, es seien sämtliche baulichen Investitionen von mindestens Fr. …
als wertvermehrende Aufwendungen anzurechnen, womit sich ein Grundstückverlust
ergebe. Die Steuerrekurskommission III hiess das Rechtsmittel nach Durchführung
eines Augenscheins auf den erwähnten Grundstücken am 11. August 2004 teilweise
gut. Sie liess weitere wertvermehrende Aufwendungen von Fr. … zum Abzug zu
und errechnete dergestalt einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. …
Gestützt darauf setzte sie die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … herab.

III.  

Mit Beschwerde vom 7. September 2004
liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die
Grundstückgewinnsteuerauflage aufzuheben. Ausserdem verlangte sie die Zusprechung
einer Parteientschädigung.

Während die Gemeinde X auf Abweisung der
Beschwerde schloss, verzichtete die Steuerrekurskommission III auf
Vernehmlassung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

1.1
Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht
können laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG)
alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. 

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen
auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob
die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt
haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in
Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen.
Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf
rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf
Ermessensmissbrauch.

Ihr Ermessen überschreitet die Behörde, wenn
sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlässt, indem sie
nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einräumt. Ein Ermessensmissbrauch
liegt vor, wenn die Behörde das Ermessen zwar im gesetzlich vorgegebenen Rahmen
ausübt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder in Missachtung
allgemeiner Rechtsprinzipien betätigt; das ist insbesondere der Fall, wenn die
Ermessensbetätigung als unhaltbar, als willkürlich und rechtsungleich erscheint
(RB 1999 Nr. 147).

1.2
Im Steuerbeschwerdeverfahren gilt das Novenverbot,
wonach neue tatsächliche Vorbringen oder Beweismittel vor Verwaltungsgericht
ausgeschlossen sind. Für das Gericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend
wie für die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht im
Rekursverfahren − und zwar grundsätzlich während der Rekursfrist −
behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen sind, dürfen infolgedessen mit der Beschwerde
nicht nachgebracht werden. Ausgenommen sind einzig echte Noven, namentlich neue
tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund
(§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder der Stützung von geltend
gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher
Vorbringen oder Beweismittel bedürfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht
gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulässig, sofern sie sich
nicht auf Tatsachen und Beweismittel stützen, welche unter das Novenverbot
fallen (RB 1999 Nr. 149).

Diese Rechtslage im
Steuerbeschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht ist vergleichbar mit
derjenigen im Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren vor Bundesgericht, wo gemäss
Art. 105 Abs. 2 des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943
(OG) die Sachverhaltsfeststellung das Bundesgericht bindet, wenn eine
richterliche Behörde als Vorinstanz den Sachverhalt nicht offensichtlich
unrichtig, unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher
Verfahrensbestimmungen festgestellt hat, woraus sich in solchen Fällen die Unzulässigkeit
neuer Tatsachen und Beweismittel ergibt (BGE 125 II 217 E. 3a; BGr,
2. Mai 2000, 2A.499/1999 E. 1b, www.bger.ch; Alfred Kölz/Isabelle
Häner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A.,
Zürich 1998, N. 940 ff.). Damit befindet sich das vor dem Zürcher
Verwaltungsgericht bei Steuerbeschwerden geltende Novenverbot auch in Übereinstimmung
mit Art. 98a Abs. 3 OG.

2.
 

2.1
Die Grundstückgewinnsteuer wird nach § 216 Abs. 1
StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder
Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist gemäss § 219 Abs. 1
StG der Betrag, um welchen der Erlös (§ 222 StG) die Anlagekosten
übersteigt. Zu diesen Kosten gehören neben dem Erwerbspreis (§ 220 StG)
unter anderem laut § 221 StG die wertvermehrenden Aufwendungen.

2.2
Die Steuerrekurskommission III hat im angefochtenen
Entscheid lediglich Aufwendungen von Fr. … gewinnmindernd angerechnet. Die
Beschwerdeführerin, welche im Rekursverfahren auf anrechenbaren Aufwendungen
von mindestens Fr. … beharrt hatte, stellt die tatsächlichen und
rechtlichen Feststellungen der Vorinstanz nicht in Frage. Deren überzeugenden
Erwägungen tritt das Verwaltungsgericht vollumfänglich bei (vgl. § 161 des
Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976). Der angefochtene
Rekursentscheid erweist sich demzufolge insoweit als rechtsbeständig.

2.3
In der Beschwerdeschrift bringt die
Beschwerdeführerin vor, ihr Vertreter habe anlässlich des Augenscheins vom 30.
Juni 2004 durch die Rekurskommission "die Vertreter der Behörden"
darüber orientiert, dass die Käuferin C den Kaufpreis für die in Frage stehenden
Liegenschaften, wofür ihr die Beschwerdeführerin ein Darlehen gewährt habe,
noch nicht bezahlt habe. Das Darlehen habe auf den 14. Juni 2004 gekündigt
werden müssen. "An sich" hätten der Vertreter der Beschwerdeführerin
und "die Behördenvertreter" vereinbart, "noch einige Wochen
zuzuwarten, um Tatsachen zu erhalten". Vorab habe eine Lösung des Problems
darin gelegen, dass die D AG als Betreiberin (der Tankstelle auf dem Grundstück
Kat.Nr. 3) die Liegenschaften habe erwerben wollen und A einem Kaufpreisverzicht
von Fr. … gegenüber der Käuferin/Eigentümerin zugestimmt habe. Der Auftrag
für die Fertigung des Kaufvertrags sei am 20. Juli 2004 dem Notariat und der
Gemeinde zur Orientierung übermittelt worden. Am 31. August 2004 habe
jedoch die D AG einzig eine Offerte für den Kauf des Grundstücks Nr. 3
unterbreitet. In der Folge hätten die Beschwerdeführerin und C
"entschieden, sich die Liegenschaften wieder zum analogen Preis zu verkaufen,
da eine Betreibung mit Grundpfandverwertung auch keine Lösung
darstell[e]".

Diese tatsächlichen Vorbringen sind neu
und infolgedessen vom Verwaltungsgericht nicht zu hören (vgl. vorn E. 2.1).
Denn anlässlich des am 30. Juni 2004 vom Referenten der Rekurskommission
durchgeführten Augenscheins war nach dem massgeblichen Protokoll lediglich die
Rede davon gewesen, es befinde sich "der Erwerber mit der Bezahlung des
Kaufpreises in Verzug. Möglicherweise werde der Preis gemindert oder der
Vertrag werde aufgelöst".

2.4
Immerhin ist anzumerken, dass der Rückkauf der
fraglichen Grundstücke, dessen Zustandekommen und grundbuchlicher Vollzug
übrigens nicht aktenkundig ist, an der Steuerbarkeit des streitbetroffenen
Grundstückgewinns nichts ändern würde. Die Rückübertragung des Eigentums an den
Grundstücken stellt vielmehr eine weitere Handänderung im Sinn von § 216 Abs. 1
StG dar, welche zur Besteuerung eines dabei allfällig erzielten Grundstückgewinns
führen könnte. Bloss unter der nach den Akten nicht gegebenen Voraussetzung,
dass sich der Kaufvertrag vom 28. März 2003, aufgrund dessen gleichentags die
Eigentumsübertragung erfolgt war, ungültig oder unverbindlich erweisen würde,
läge keine steuerbare Hand­änderung vor (vgl. RB 1993 Nr. 28 = StE
1994 B. 42.1 Nr. 3; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar
zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 216 N. 16 ff.).

Des Weiteren kann darauf hingewiesen
werden, dass der Grundstückerlös gestützt auf § 222 StG selbst dann
aufgrund des öffentlich beurkundeten Kaufpreises berechnet worden wäre, wenn
die Käuferin diesen nachgewiesenermassen nicht hätte bezahlen können (vgl. BGr,
4. April 1979 = ZBl 1979, 361 = ASA 49, 271), da aus den Akten nicht hervorgeht,
dass die Käuferin zum Zeitpunkt der Handänderung zahlungsunfähig gewesen sei.

Die Beschwerde ist somit abzuweisen.

3.
 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind
die Kosten der Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung
mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihr keine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213
Satz 2 StG).

Demgemäss
entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf 

Fr.    4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr.        60.--  Zustellungskosten,

Fr.    4'060.--  Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden
der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Eine Parteientschädigung
wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen diesen Entscheid kann
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde
beim Bundesgericht erhoben werden.

6.    Mitteilung an …