# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8c3b7766-c3c1-5afa-9a93-8954b278de99
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-04-25
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 2014 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2014
**Docket/Reference:** DB.2016.198
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/2-db.2016.198--2-st.2016.235-1588772814.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 DB.2016.198 
2 ST.2016.235 

Entscheid 

 25. April 2019 

Mitwirkend: 

Einzelrichterin Micheline Roth und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 

A ,    

vertreten durch B AG,  

In Sachen 

gegen 

Beschwerdeführer/ 
Rekurrent,  

1.  S c h w e i z e r i s c h e   E i d g e n o s s e n s c h a f t ,    

2.  S t a a t   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Nord, 
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegnerin,  

Rekursgegner,  

Direkte Bundessteuer 2014 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2014 

betreffend 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  A  (nachfolgend  der  Pflichtige)  ist  der  Sohn  von  C,  welcher  Hauptaktionär 

und Geschäftsführer der D AG und diverser anderer Gesellschaften ist. Der Pflichtige 

deklarierte in der Steuererklärung 2014 Einkünfte aus unselbstständigem Haupterwerb 

von  Fr. 224'507.-  und  aus unselbstständigem  Nebenerwerb  von  Fr. 59'366.-  sowie ei-

nen  Verlust  aus  selbstständiger  Erwerbstätigkeit  von  Fr. 23'537.-.  Letztere  Tätigkeit 

besteht in der Vermietung von Geschäfts-/Büro-räumlichkeiten einer im ... 2014 erwor-

benen Liegenschaft in der aargauischen Gemeinde E an die D AG. Gesamthaft dekla-

rierte  er  ein  steuerbares  Einkommen  von  Fr. 249'026.-  (direkte  Bundessteuer)  bzw. 

Fr. 248'126.- (Staats- und Gemeindesteuern). Am 16. Februar 2016 ergingen die Ver-

anlagungsverfügung  bzw.  der  Einschätzungsentscheid  mit  einem  steuerbaren  Ein-

kommen von Fr. 285'400.- (direkte Bundessteuer) bzw. Fr. 271'000.- (satzbestimmend 

Fr.  284'500.-;  Staats-  und  Gemeindesteuern)  und  einem  steuerbaren  Vermögen  von 

Fr. 181'000.-  (satzbestimmend  Fr. 217'000.-;  Staats-  und  Gemeindesteuern).  Dabei 

qualifizierte das kantonale Steueramt die Vermietung der Liegenschaft als private Ver-

mögensverwaltung und nicht als selbstständige Erwerbstätigkeit.  

B. Hiergegen erhob der Pflichtige am 7. März 2016 Einsprache und beantrag-

te, den Gewinn und das Eigenkapital der Einzelfirma F mit der Liegenschaft in der aar-

gauischen  Gemeinde  E  deklarationsgemäss  als  selbstständige  Erwerbstätigkeit  und 

somit auch als Geschäftsvermögen zu veranlagen.  

Mit Auflage vom 31. März 2016 ersuchte der Steuerkommissär den Pflichtigen 

Folgendes einzureichen: 

  Nachweis,  dass  die  selbstständige  Tätigkeit  des/der  Steuerpflichtigen 
pro  2014  fortdauernd  und  planmässig  ausgeübt  wurde  anhand  von  be-
weiskräftigen Unterlagen. 

  Nachweis,  dass  die  Tätigkeit  des/der  Steuerpflichtigen  pro  2014  nach 
aussen  sichtbar  ausgeübt  wurde  anhand  von  beweiskräftigen  Unterla-
gen wie Inserate, Berichte in Fachzeitschriften usw. 

  Aufstellung über Einkünfte des/der Steuerpflichtigen pro 2014 mit Anga-

ben über Betrag und Zahlungsdatum. 

  Belegmässiger Nachweis der generierten Liegenschaftenerträge. 

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  Kopie  Mietvertrag/Mietverträge  (bezüglich  der  erzielten  Liegenschaften-

erträge). 

  Nachweis sämtlicher Aufwendungen des/der Steuerpflichtigen pro 2014 
anhand  einer  Aufstellung  inkl.  chronologisch  geordneten  Zahlungsbele-
gen. 

  Nachweis der geschäftsmässigen Begründetheit sämtlicher Aufwendun-
gen  pro  2014  anhand  von  Belegen  und  einer  substantiierten  Sachdar-
stellung. 

Mit  Eingabe  vom  4. Mai  2016  reichte  der  Pflichtige  verschiedene  Unterlagen 

ein, so insbesondere den Mietvertrag und den Nachweis der erhaltenen Mietzinse so-

wie Aufwendungen in Zusammenhang mit dem Erwerb und Umbau der Liegenschaft.  

Das  kantonale  Steueramt  erliess  am  25. August  2016  unveränderte  Ein-

spracheentscheide und hielt an der Auffassung fest, dass die Vermietungstätigkeit des 

Pflichtigen keine selbstständige Erwerbstätigkeit darstelle.  

C. Mit Beschwerde bzw. Rekurs vom 23. September 2016 liess der Pflichtige 

beantragen, ihn mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 250'952.- (direkte Bundes-

steuer)  bzw.  Fr. 250'052.-  (satzbestimmend  250'052.-;  Staats-  und Gemeindesteuern) 

und  einem  steuerbaren  Vermögen  von  Fr. 184'907.-  (satzbestimmend  Fr. 221'704.-; 

Staats- und Gemeindesteuern) zu veranlagen. Der Pflichtige trete sukzessiv die Nach-

folge seines Vaters an und übernehme die D AG. Dies führe dazu, dass er dann Eigen-

tümer verschiedener Liegenschaften sein werde, die bereits heute an die D AG vermie-

tet  würden.  Aus  diesem  Grund  habe  der  Pflichtige  seine  Einzelfirma  gegründet  und 

vermiete die Liegenschaft in der aargauischen Gemeinde E an die D AG. Auch beab-

sichtige er, weitere Liegenschaften zu erwerben und an die D AG oder assimilierte Ge-

sellschaften zu vermieten. Dies zeige auf, dass sich bei der Einzelfirma des Pflichtigen 

um  eine  selbstständige  Erwerbstätigkeit  handle  und  die  Liegenschaft  in  der  aargaui-

schen  Gemeinde  E  sei  daher  auch  Geschäftsvermögen.  Zudem  beantragte  er  eine 

Parteientschädigung. 

Das  kantonale  Steueramt  schloss  mit  Beschwerde-  bzw.  Rekursantwort  vom 

20. Oktober  2016  auf  kostenfällige  Abweisung  der  Rechtsmittel.  Der  Pflichtige  reichte 

keine  weitere  Stellungnahme  ein  und  die  Eidgenössische  Steuerverwaltung  liess  sich 

nicht vernehmen.  

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Die Einzelrichterin zieht in Erwägung: 

1. a)  Nach  Art. 18  Abs. 1  des  Bundesgesetzes  über  die  direkte  Bundes- 

steuer  vom  14. Dezember  1990  (DBG)  bzw.  § 18  Abs. 1  des  Steuergesetzes  vom 

8. Juni 1997 (StG) sind alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- 

und  Forstwirtschaftsbetrieb,  aus  einem  freien  Beruf  sowie  aus  jeder  anderen  selbst-

ständigen  Erwerbstätigkeit  steuerbar.  Von  diesen  Einkünften  werden  gemäss  Art. 27 

Abs. 1 DBG bzw. § 27 Abs. 1 StG die geschäfts- oder berufsmässig begründeten Kos-

ten abgezogen.  

Verluste aus einer solchen Tätigkeit können mit übrigen Einkünften verrechnet 

werden  (vgl.  zum  sogenannten  Nettoprinzip:  Reich/Hunziker,  in:  Kommentar  zum 

Schweizerischen  Steuerrecht,  Bundesgesetz  über  die  direkte  Bundessteuer,  3. A., 

2017, Art. 25 N 14 f. DBG; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 

3. A., 2016, Art. 27 N 25 DBG, und Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, 

§ 27 N 21 StG). In jedem Fall erfordert der Abzug, dass die Tätigkeit, welcher der be-

treffende Aufwand zuzurechnen ist, überhaupt eine selbstständige Erwerbstätigkeit im 

Sinn  von  Art. 18  DBG  bzw.  § 18  StG  darstellt  (StRK  I,  18. März  1993  =  ZStP  1993, 

108). 

b)  Der  steuerrechtliche  Begriff  der  selbstständigen  Erwerbstätigkeit  ist  auf-

grund der vielfältigen Sachverhalte, die damit abgedeckt werden, nicht scharf definiert 

(BGE 125  II  113  E. 5).  Allgemein  wird  darunter  jede  Tätigkeit  verstanden,  bei  der  ein 

Unternehmer  auf  eigenes  Risiko,  unter  Einsatz  von  Arbeit  und  Kapital,  in  einer  frei 

gewählten  Organisation  und  mit  der  Absicht  der  Gewinnerzielung  am  Wirtschaftsver-

kehr  teilnimmt  (BGr,  1. Dezember  2015,  2C_375/2015,  E. 2.2.;  BGE 121  I  259  E. 3c; 

BGE 121  II  113  E. 5b;  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Art. 18  N 6  DBG  und  § 18  N 8 

StG, auch zum Folgenden). 

c) Steuerbarer Immobilienhandel im Sinne einer selbstständigen Erwerbstätig-

keit liegt gemäss bundesgerichtlicher Praxis dann vor, wenn die steuerpflichtige Person 

An- und Verkäufe von Liegenschaften systematisch und mit der Absicht der Gewinner-

zielung tut. Die Gewinnabsicht bildet ein subjektives Kriterium, das nur aufgrund äusse-

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re Umstände festgestellt werden kann. Erforderlich ist die Entwicklung einer Tätigkeit, 

die  in  ihrer  Gesamtheit  auf  Erwerb  gerichtet  ist.  Als  Indizien  hierfür  kommen  in  Be-

tracht: die systematische bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens, die Häufig-

keit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang des Geschäfts mit der be-

ruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, 

die  kurze  Besitzesdauer,  der  Einsatz  erheblicher  fremder  Mittel  zur  Finanzierung  der 

Geschäfte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft. Ob 

Veräusserungsgewinne nach Art. 18 DBG bzw. § 18 StG zu besteuern sind, ist im Ein-

zelfall  stets  nach  den  gesamten  Umständen  zu  beurteilen.  Die  einzelnen  Begriffs-

merkmale dürfen nicht isoliert betrachtet werden und können auch in unterschiedlicher 

Intensität  auftreten  (BGr,  31. Oktober  2011,  2C_948/2010,  E. 2.2  -  2.3  mit  weiteren 

Hinweisen). 

d) Indiz für die Qualifikation als private Lebenshaltung bzw. Liebhaberei in Ab-

grenzung  zur  selbstständigen  Erwerbstätigkeit  kann  eine  fehlende  Gewinnstrebigkeit 

sein.  Diese  kann  sich  zum  einen  aus  der  betreffenden  Tätigkeit  als  solche  ergeben, 

weil diese als Basis für eine rentable Erwerbsquelle ungeeignet erscheint, zum ande-

ren  kann  sie  aus  der  Art  des  Vorgehens  abgeleitet  werden,  indem  dieses  nicht  auf 

kommerzieller  Methode  beruht.  Ein  derartiges  Indiz  stellt  der  Umstand  dar,  dass  ein 

Steuerpflichtiger  wegen  generell  guten  Einkommens-  oder  Vermögensverhältnissen 

nicht  auf  Einkünfte  aus  der  fraglichen  Tätigkeit  angewiesen  ist  (VGr,  31. Mai  2005  = 

StE 2006 B 23.1 Nr. 61). 

e)  Nach  der  steuerrechtlichen  Praxis  des  Bundesgerichts  gehört  die  Vermie-

tung eigener Liegenschaften im Allgemeinen zur üblichen Verwaltung privaten Vermö-

gens  und  ist  bei  der  Annahme,  sie  sei  Gegenstand  eines  geschäftlichen  Betriebs 

grösste Zurückhaltung geboten (BGr, 23. Januar 2004, 2A.52/2003, E. 2.5 = StE 2004 

A 21.14  Nr. 15;  BGr,  2. Oktober  2014,  2C_1204/2013,  E. 2.4  =  StE 2015  B 23.1 

Nr. 82).  Auch  die  sozialversicherungsrechtliche  Rechtsprechung  des  Bundesgerichts 

zählt  das  Vermieten  eigener  Liegenschaften  grundsätzlich  zur  privaten  Vermögens-

verwaltung (BGr, 21. März 2017, 9C_591/2016, E. 3.3).  

Nach  den  Ausführungen  des  Bundesgerichts  werde  die  Vermietung  eigener 

Liegenschaften  auch  nicht  allein  dadurch  zu  einem  Geschäftsbetrieb,  wenn  das  zu 

verwaltende  Vermögen  umfangreich  sei  und  der  Eigentümer  eine  kaufmännische 

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Buchhaltung führen müsse. Vielmehr erhalte die Vermietertätigkeit erst dann betriebli-

chen  Charakter,  wenn  sie  die  blosse  Gebäudeverwaltung  übersteige 

(BGr, 

23. Januar 2004,  2A.52/2003  =  StE 2004  A 21.14  Nr. 15,  mit  weiteren  Hinweisen,  so-

wie Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 18 N 55 StG).  

Demgegenüber  qualifiziert  das  Bundesgericht  die  Erträge  aus  der  Ver- 

mietung  möblierter  Wohnungen  in  sozialversicherungsrechtlichen  Fällen  mitunter 

als Erwerbseinkommen (BGr, 21. März 2017, 9C_591/2016, E. 7.1; BGr, 27. Juni 2008, 

2C_135/2008, E. 3.3, auch zum Folgenden). Die nicht rein liegenschaftliche Tätigkeits-

komponente sei bei der Vermietung von möblierten Wohnungen wesentlich bedeuten-

der  als  diejenige  bei  unmöblierten  Wohnungen.  Das  Steuerrekursgericht  ist  indessen 

nicht an die sozialversicherungsrechtliche Betrachtungsweise gebunden (BGr, 22. De-

zember 1992, ASA 63, 660).  

Entscheidend  ist  in  jedem  Fall  das  Gesamtbild  der  vollzogenen  Tätigkeiten. 

Es sind alle Umstände des Einzelfalls miteinzubeziehen (Reich/Von Ah, in: Kommentar 

zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 3. A., 

2017, Art. 18 N 15 DBG, mit weiteren Hinweisen).  

f) Qualifiziert die Aktivität des Steuerpflichtigen in der unter den erwähnten Kri-

terien vorzunehmenden Prüfung als private Vermögensverwaltung oder produziert sie 

reine  Lebenshaltungskosten  (vgl.  Art. 34  lit. a  DBG  bzw.  § 33  lit. a  StG),  können  die 

entstandenen Verluste nicht mit übrigen Einkünften verrechnet werden. 

g) Nach Art. 123 Abs. 1 DBG bzw. § 132 Abs. 1 StG stellen die Steuerbehör-

den zusammen mit dem Steuerpflichtigen die für eine vollständige und richtige Besteu-

erung  massgebenden  tatsächlichen  und  rechtlichen  Verhältnisse  fest.  Dabei  gilt 

die allgemeine  Regel  der  Beweislastverteilung,  dass die Steuerbehörde die steuerbe-

gründenden  oder  -erhöhenden  Tatsachen  nachzuweisen  hat,  der  Steuerpflichtige 

dagegen  jene  Umstände,  welche  die  Steuerschuld  mindern  oder  aufheben  (Blumen-

stein/Locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 7. A., 2016, S. 519). Dement-

sprechend  obliegt  der  Nachweis,  dass  eine  selbstständige  Erwerbstätigkeit  vorliegt, 

grundsätzlich  der  Steuerbehörde.  Ist  dagegen  streitig,  ob  eine  bestimmte  verlustbrin-

gende  Betätigung  (überhaupt)  eine  selbstständige  Erwerbstätigkeit  darstellt  (oder  ob 

nicht z.B. eine Liebhaberei vorliegt), ist hierfür der Steuerpflichtige beweispflichtig (vgl. 

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StRK I, 18. März 1993 = StE 1995 B 23.1 Nr. 30). Denn er leitet hieraus die steuermin-

dernde  Verrechnung  dieses  Verlusts  mit  übrigen  Einkünften  ab.  Zur  Beweisleistung 

gehört  in erster  Linie  und in jedem  Fall,  dass  eine  substanziierte Sachdarstellung ge-

geben wird, die ohne weitere Untersuchung, aber unter dem Vorbehalt der Beweiser-

hebung, die Beurteilung der massgebenden Qualifikationsfrage ermöglicht. Für die von 

ihm  verfochtene,  hinreichend  substanziierte  Sachdarstellung  hat  der  Steuerpflichtige 

beweiskräftige  Unterlagen  einzureichen  oder  zumindest  unter  genauer  Bezeichnung 

Beweise anzubieten. 

2. a) Strittig ist die Frage, ob das Vermieten der Liegenschaft in  der aargaui-

schen Gemeinde E durch den Pflichtigen an die D AG eine selbstständige Erwerbstä-

tigkeit  und  diese  entsprechend  Geschäftsvermögen  darstellt  resp.  der  Pflichtige  den 

daraus entstandenen Verlust mit seinen übrigen Einkünften verrechnen kann. 

b) aa) In der Beschwerde und im Rekurs führt der Pflichtige aus, dass er suk-

zessiv die Nachfolge seines Vaters antrete und es bereits heute so sei, dass sein Vater 

Eigentümer verschiedener Liegenschaften sei, welche er an die D AG vermiete. Auch 

der Pflichtige beabsichtige weitere Liegenschaften zu erwerben und diese im Wesentli-

chen der D AG oder assimilierten Gesellschaften zu vermieten. Sobald sein Vater ihm 

die Liegenschaften und die damit zusammenhängenden Erträge und Vermögen über-

tragen habe, würden sämtliche Liegenschaften Geschäftsvermögen bilden. Dies führe 

dazu, dass auch die Liegenschaft in E/AG, die der Pflichtige jetzt erworben habe und 

die an  die D  AG  vermietet  worden sei, Geschäftsvermögen sei  und  seine  Tätigkeit  in 

Zusammenhang  mit  der  Vermietung  der  Liegenschaft  eine  selbstständige  Erwerbstä-

tigkeit darstelle. 

bb)  Demgegenüber  vertritt  das  kantonale  Steueramt  die  Auffassung,  dass 

der Pflichtige, bzw. die Einzelfirma des Pflichtigen, im Jahr 2014 nur eine einzige Lie-

genschaft zu verwalten gehabt habe. Diese Liegenschaft habe der Pflichtige im ... 2014 

erworben.  Dabei  habe  er  nur  knapp  63%  Fremdmittel  einsetzen  müssen.  Andere  Im-

mobilienverwaltungen bzw. Zu- oder Verkäufe habe er nicht vorgenommen. Dies alles 

spreche  dafür,  dass  es  sich  um  die  Verwaltung  bzw.  Vermietung  einer  Privatliegen-

schaft gehandelt habe. Der Gewinn und das Eigenkapital der Einzelfirma F kann somit 

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im  Jahr  2014  nicht  als  selbstständige  Erwerbstätigkeit  und  auch  nicht  als  Geschäfts-

vermögen veranlagt werden.  

c)  aa)  Laut  den  mit  der  Steuererklärung  2014  eingereichten  Lohnausweisen 

erzielte der Pflichtige im Jahr 2014, jeweils vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014, ein 

Nettoeinkommen  von  Fr. 132'113.-  aus  einer  Anstellung  bei  der  D  AG,  zusätzlich  ein 

Nettoeinkommen  von  Fr. 92'394.-  aus  einer  Anstellung  bei  der G  AG  und ein solches 

von  Fr. 34'748.-  von  der  H  AG  sowie  eine  Verwaltungsratsentschädigung  von 

Fr. 24'618.-  von  der  I  AG.  Letztere  Unternehmen  sind  laut  Ausführungen  des  Pflichti-

gen mit der D AG assimiliert. Insgesamt erzielte der Pflichtige im Jahr 2014 ein Netto-

einkommen aus unselbstständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 283'873.-.  

bb)  Unstreitig  erwarb  der  Pflichtige  im  ...  2014  eine  Liegenschaft  in  der  aar-

gauischen Gemeinde E für Fr. 3.8 Mio. Den Erwerb dieser Liegenschaft finanzierte er 

mit dem erhaltenen Erbvorbezug von Fr. 1.4 Mio. und der Aufnahme einer Hypothek in 

Höhe von Fr. 2'400'000.- (Aufstellung zu Hauptformular NP). Anschliessend wurde die 

Liegenschaft an die D AG vermietet. In diesem Zusammenhang gründete der Pflichtige 

die Einzelfirma F, mit welcher er die Vermietung/Verwaltung der Liegenschaft E/AG als 

selbstständige  Erwerbstätigkeit  erfasste.  Daraus  ergab  sich  im  Jahr  2014  ein  Verlust 

von  Fr. 23'537.-,  der  im Wesentlichen auf  erfolgten  Liegenschaft-Abschreibungen  von 

rund Fr. 29'000.- basierte.  

3. Gemäss  der  vorstehenden  E. 1e  ist  das  Vermieten  von  eigenen  Liegen-

schaften  grundsätzlich  der  privaten  Vermögensverwaltung  und  nicht  einer  selbststän-

digen  Erwerbstätigkeit  zuzurechnen.  Dies  ergibt  sich  auch  im  vorliegenden  Fall  unter 

Berücksichtigung  der  gesamten  Umstände:  Im  Jahr  2014  erwarb  der  Pflichtige  eine 

einzige Liegenschaft und vermietete diese an die von seinem Vater geführte D AG. Für 

den  Erwerb  der  Liegenschaft  in  E/AG  benötigte  er  nur  einen  Anteil  von  knapp  63% 

Fremdmittel.  Daraus folgt,  dass  erhebliche fremde Mittel  zur  Finanzierung  nicht  erfor-

derlich  gewesen  sind,  was gegen  den  Erwerb  zur  selbstständigen  Tätigkeit  als  "Han-

delsware" spricht (vgl. E. 1c). Fraglich ist auch, ob Gewinnstrebigkeit vorliegt resp. aus 

der  Vermietung  der  Liegenschaft  ein  Gewinnerzielt  werden  sollte,  der  dann  für  einen 

weiteren Liegenschaftenhandel zur Verfügung gestanden hätte. Denn die Liegenschaft 

in E/AG  sollte ja in  erster  Linie  der  D  AG  zur  Erfüllung ihrer  Aufgaben zur  Verfügung 

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stehen bzw. an diese vermietet werden. Auch lagen die Verwaltungsaufwendungen der 

Einzelfirma, d.h. des Pflichtigen, betreffend die Vermietung der Liegenschaft wohl eher 

im unteren Bereich. Denn die Verbundenheit mit der D AG und insbesondere, dass die 

Liegenschaft  an  Letztere,  unkündbar  für  die  Dauer  von  10  Jahren,  vermietet  wurde, 

lassen darauf schliessen, dass weder mit einem Mieterwechsel noch damit zu rechnen 

war,  dass  bei  allfälligen  Mängeln  des  Mietobjekts  grössere  Verwaltungs-

/Organisationsarbeiten durch ihn als Vermieter erforderlich sein könnten. Es kann wohl 

sogar  davon  ausgegangen  werden,  dass  das  "Familienunternehmen"  D  AG  in  erster 

Linie selber für  eine  Behebung  der  Mängel,  z.B.  Heizung, Wasser  usw.,  Sorge getra-

gen  hätte.  Aus  den  vorliegenden  Akten  ergibt  sich  zudem,  dass  ein  Marktauftritt  der 

Einzelfirma  des  Pflichtigen  nicht  stattfand,  obwohl  der  Pflichtige  nach  seinen  Ausfüh-

rungen beabsichtigte, weitere Liegenschaften zu erwerben und diese auch wieder der 

D  AG  bzw.  mit  ihr  verbundenen  Firmen  als  Mietobjekt  zur  Verfügung  zu  stellen.  Der 

Pflichtige  bzw.  seine  Einzelfirma  hat  nämlich  weder  Anzeigen  betr.  Immobiliensuche 

aufgegeben, noch sind weitere Verkaufsobjekte besichtigt worden oder entsprechende 

Verkaufs-  bzw.  Immobilienunterlagen  angefordert  worden.  Hinzukommt,  dass  der 

Pflichtige  im  Jahr  2014  hauptberuflich  einer  unselbstständigen  Erwerbstätigkeit  nach-

ging und bei verschiedenen Firmen angestellt gewesen ist. Sein Nettoeinkommen aus 

diesen Tätigkeiten betrug immerhin nahezu Fr. 285'000.-, was zeigt, dass er auf weite-

re  Einkünfte  aus  einer  selbstständigen  Tätigkeit  zur  Bestreitung  seines  Lebensunter-

halts  nicht  angewiesen gewesen  ist.  Es  ist  daher  daran festzuhalten,  dass mit  Bezug 

auf  die Liegenschaft  in E/AG für  das  Jahr  2014  allein eine  private  Vermögensverwal-

tung  vorliegt  und  diese  kein  Geschäftsvermögen  darstellt.  Entsprechend  entfällt  eine 

Verrechnung des geltend gemachten Verlusts mit den übrigen Einkünften des Pflichti-

gen. 

4. Soweit  der  Pflichtige  vorbringt,  wenn  er  dann  die  D  AG  und  die  an  jene 

vermieteten Liegenschaften von seinem Vater übernommen habe, würde auch die vor-

liegend betroffene Liegenschaft in E/AG Geschäftsvermögen darstellen und sei daher 

jetzt schon als Geschäftsliegenschaft anzusehen, ist er – in Übereinstimmung mit den 

Ausführungen  des  Steuerkommissärs  –  auf  Folgendes  hinzuweisen:  Einschätzungen 

erwachsen  allein  im  Dispositiv  in  Rechtskraft.  Frühere  Veranlagungen  sind  für  die 

Steuerbehörden in den nachfolgenden Perioden nicht verbindlich. Eine rechtliche Wür-

digung  vermag  darum  für  eine  nachfolgende  Taxation  keine  präjudizierende  Wirkung 

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zu  entfalten.  Die  Steuerbehörde  kann  und  muss  die  rechtliche  Würdigung  gleicher 

Sachverhalte für  jede  Periode  neu prüfen (Richer/Frei/Kaufmann/Meuter,  Art. 131 N 6 

DBG und § 139 N 7 StG). 

5. Diese  Erwägungen  führen  zur  Abweisung  der  Rechtsmittel.  Ausgangsge-

mäss  sind  die  Verfahrenskosten  dem  Beschwerdeführer/Rekurrenten  aufzuerlegen 

(Art. 144  Abs. 1  DBG  bzw.  § 151  Abs. 1  StG)  und  entfällt  die Zusprechung  einer  Par-

teientschädigung  (Art. 144  Abs. 4  DBG  i.V.m.  Art. 64  Abs. 1 - 3  des  Bundesgesetzes 

über  das  Verwaltungsverfahren  vom  20. Dezember 1968  bzw.  § 152 StG  i.V.m.  § 17 

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959).  

Demgemäss erkennt die Einzelrichterin: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Der Rekurs wird abgewiesen.

[…] 

2 DB.2016.198 
2 ST.2016.235