# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d9eb455c-2fe1-5ee2-9101-55506fa61325
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-12-13
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 13.12.2000 80.2000.185
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2000-185_2000-12-13.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2000.00185

  	
  Lugano

  13 dicembre 2000

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea Pedroli, vicecancelliere

  

 

statuendo sul ricorso del 13 novembre 2000

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ __________, __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Con
atto pubblico del 29 luglio 1999, __________ __________ vendeva a __________
__________ la PPP n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 410'000.

                                         Il
successivo 29 ottobre, i coniugi __________ e __________ __________ acquistavano
dalla signora __________ __________, in comproprietà per un mezzo ciascuno, la
part. n. __________ RFP __________, al prezzo di fr. 119'070. In data 13
gennaio 2000, i coniugi __________ sottoscrivevano poi un contratto di appalto
con la __________ __________ __________ __________, avente ad oggetto la costruzione
di una villetta unifamiliare sul terreno acquistato. Il preventivo dell'appalto
ammontava a fr. 444'000.

 

 

                                   2.   Con
decisione del 25 febbraio 2000, l'Ufficio di tassazione di __________
__________ concedeva il differimento dell'imposizione dell'utile immobiliare,
in considerazione dell'intervenuto reinvestimento dell'importo ricavato
vendendo il terreno di __________ per finanziare l'acquisto e la costruzione
della nuova casa di __________.

                                         Lo stesso
Ufficio annullava tuttavia la propria decisione in data 22 febbraio 2000,
sostenendo di essere incorso in un errore. Con decisione del 27 marzo 2000, commisurava
pertanto l'utile immobiliare conseguito da __________ __________ in fr. 103'830
e l'imposta a carico dell'alienante in fr. 10'383. L'autorità fiscale spiegava
di avere rilevato solo in un secondo tempo che venditore del terreno di
__________ e acquirenti del secondo immobile non si identificavano fra loro se
non in parte: mentre cioè era il solo marito ad avere venduto, erano entrambi i
coniugi ad avere acquistato.

 

 

                                   3.   Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo
all'Ufficio di tassazione, contestando la tesi di un mero reinvestimento
parziale. Egli argomentava infatti di avere acquistato il terreno e di avere
pagato l'onorario dell'appaltatore con l'intero ricavo della vendita del fondo
di __________.

                                         Nel corso
di un'audizione tenutasi il 12 ottobre 2000 dinanzi all'Ufficio di tassazione,
l'autorità fiscale ribadiva la propria posizione, sottolineando come la
circostanza che la moglie figurasse come acquirente per un mezzo, sebbene il
reclamante asserisse che ella non aveva alcun mezzo finanziario a disposizione,
inducesse ad ipotizzare una donazione di denaro dal marito alla moglie, prima
dell'acquisto. Tale ipotesi era contrastata dal contribuente, che ribadiva di
avere finanziato per intero l'acquisto. 

                                         L'Ufficio
di tassazione respingeva il ricorso, con decisione del 26 ottobre 2000, richiamandosi
al verbale appena ricordato.

 

 

                                   4.   Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________
contesta nuovamente che l'acquisto della casa d'abitazione di __________ sia
stato finanziato per metà dalla moglie e definisce le spiegazioni date a tale
riguardo dall'Ufficio di tassazione delle invenzioni. Aggiunge che, se davvero
la volontà fosse stata quella di fare una donazione, avrebbe in tal caso donato
metà dell'immobile alla moglie dopo l'acquisto, sfuggendo così all'imposizione
dell'utile immobiliare.

 

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         5.2.

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).

 

 

                                   6.   In
data 15 settembre 1999, il ricorrente ha alienato l’apparta-

                                         mento in
cui abitava al signor __________, al prezzo di fr. 410’000.–. Chiede di poter
beneficiare del differimento dell’imposizione, in applicazione dell’art. 125
lett. g LT, avendo impiegato l'utile conseguito per finanziare
l'acquisto di un terreno su cui edificare la casa d'abitazione per sé e per la
propria moglie.

 

                                         6.1.

                                         Per
l’art. 125 lett. g LT l’imposizione dell’utile immobiliare è differita
in caso di alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che
ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a
condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni
all'acquisto o alla costruzione, nel cantone, di un'abitazione sostitutiva
adibita al medesimo scopo.

                                         La citata
disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3
lett. a LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali
il reinvestimento deve essere effettuato.

                                         Il
legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di
esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari,
nell’intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il
contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l'abitazione per
ragioni professionali. Il Consiglio federale, nel Messaggio
sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per
l'elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è possibile acquistare nel
nuovo luogo di domicilio un'abitazione sostitutiva di ugual valore e che
l'assenza di una tale possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere
alla mobilità professionale (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 131).

                                         La
dottrina è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come una
eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse
necessitata, nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio
della rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di
una componente dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (Ochsner, Die Besteuerung der
Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105
s.; Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer
des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die
Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p.
168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso di fare
un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (Mettler, op. cit., p. 139; Rumo,
op. cit., p. 170), cioè che abbia inteso promuovere, con tale mezzo, la
proprietà dell’abitazione o la mobilità della popolazione (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 132).

 

                                         6.2.

                                         Le
condizioni cui la legge subordina il differimento dell’imposizione, in virtù
dell’art. 125 lett. g LT, sono le seguenti: 

                                         a)  l’acquisto
di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e
quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione
personale;

                                         b)  l’uso
personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella
acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei
seguenti casi eccezionali: 

                                               •   l’esistenza
di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per
vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non
invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita
per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;

                                               •   la
locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare
quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,
sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è
ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia
comunque ecceduto quella della locazione;

                                         c)   deve
trattarsi di “abitazione primaria”: è dunque escluso il differimento per le abitazioni
secondarie e di vacanza;

                                         d)  limite
temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione
dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa
addirittura precedere la vendita 

                                         e)  il
reinvestimento deve avvenire “nel Cantone”: tale limitazione, non presente nella
LAID, non costituisce una preclusione di principio, bensì una riserva in attesa
di più ampie garanzie sul piano della reciprocità intercantonale (Soldini/Pedroli,
op. cit., pp. 132-134 e p. 137). 

 

                                         6.3.

                                         Qualora,
in seguito all’alienazione dell’abitazione primaria, solo una parte del ricavato
venga impiegata per il reinvestimento oppure che non vi sia perfetta identità
fra venditore ed acquirente (p. es. il solo marito vende la propria casa, ma ne
acquista una nuova insieme alla moglie), si è in presenza di un reinvestimento
parziale (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 134 ss.). 

                                         Se dunque
solo una parte del ricavato viene impiegata per acquistare l’immobile
sostitutivo, si ha una quota di tale importo che rimane a disposizione
dell’alienante; seguendo la prassi del Canton Berna, anche l’autorità ticinese
impone quest’ultima quota, quale utile lordo, senza deduzione proporzionale dei
costi di investimento (CDT n. __________.__________.__________ del 5
dicembre 1997 in re C.P.; CDT n. __________.__________.__________ del 4 gennaio
1999, in RDAT II-1999 n. 12t; CDT n.
__________.__________.__________ del 7 aprile 1999 in re O.P.).

 

                                         6.4.

                                         Nella
decisione impugnata, l’autorità di tassazione ha ammesso in linea di principio
che, impiegando il ricavo della vendita della sua abitazione per acquistare un
nuovo immobile destinato a fungere da abitazione primaria, il ricorrente abbia
effettuato un reinvestimento che beneficia del differimento dell’imposizione ai
sensi dell’art. 125 lett. g LT.

                                         Ha
peraltro poi assoggettato all’imposta l’intero utile conseguito, argomentando
che i costi di investimento relativi all’immobile alienato sono superiori
all’importo reinvestito, circostanza che si opporrebbe al differimento
dell’imposizione.

                                         Deve
dunque essere in primo luogo verificata la premessa su cui si fonda il calcolo
dell’autorità fiscale e cioè che, data la solo parziale identità fra venditore
e acquirenti, è ammesso in linea di principio il solo reinvestimento parziale. 

 

                                         6.5.

                                         In
effetti, avendo acquistato la nuova abitazione in comproprietà per un mezzo con
la moglie, è evidente che il ricorrente non può considerarsi unico acquirente e
quindi unico beneficiario del reinvestimento.

                                         Il
ricorrente contesta tale conclusione, invocando lo scopo della disposizione,
che è quello di favorire l’acquisto dell’abitazione primaria, e argomentando
che il finanziamento dell'acquisto dell'abitazione sostitutiva e della
costruzione è stato totalmente a suo carico.

                                         Va
anzitutto ricordato al ricorrente che la legge tributaria ha espressamente
previsto, all’art. 127 cpv. 2 LT, che il coniuge e i figli sono imposti
separatamente per gli utili immobiliari da loro conseguiti, introducendo in tal
modo una chiara deroga al principio della tassazione della famiglia, previsto
dall’art. 8 LT (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 156). Se
considerazioni dettate dal diritto patrimoniale o successorio spingono dei
coniugi ad acquistare un bene sostitutivo in società fra loro, devono esservi
rapporti di proprietà paralleli già al momento della vendita. Solo rapporti di
proprietà corrispondenti consentono un differimento integrale (Langenegger, Handbuch zur bernischen
Vermögensgewinnsteuer, Berna 1999, p. 60).

                                         Come ha
già stabilito questa Camera, è dunque giustificato ammettere solo un reinvestimento
parziale nel caso in cui un solo coniuge aliena l’abitazione primaria e poi ne
acquista una sostitutiva in comproprietà con la moglie (CDT n.
__________.__________.__________ del 7 aprile 1999 in re O.P.).    

 

                                         6.6.

                                         Le
rimanenti considerazioni del ricorrente, in merito al fatto che egli avrebbe
finanziato da solo il reinvestimento, non comportano alcuna diversa
conclusione. In particolare, il fatto che nel contratto di acquisto si affermi
che il marito paga il prezzo "per sé e per la moglie" non implica
certamente che sia egli l'unico acquirente, dal momento che lo stesso contratto
indica con chiarezza ineccepibile che acquirenti sono marito e moglie. 

                                         Quanto
all'ipotesi, avanzata dall'Ufficio di tassazione, secondo cui la moglie potrebbe
avere ricevuto una donazione in denaro prima dell'acquisto dell'immobile in comproprietà
col marito, essa è semplicemente dettata dalla logica. Riconosciuto che il
capitale servito all'acquisto del terreno ed al pagamento dell'appalto proveniva
integralmente dal ricavo della vendita dell'abitazione ceduta, l'unico evento
che potrebbe spiegare come mai il ricorrente non abbia acquistato da solo ma in
comproprietà con la moglie è infatti una donazione di metà dell'importo di
denaro necessario dal marito alla moglie. Questa appare infatti l'unica
spiegazione ragionevole, tanto più che i coniugi __________ hanno adottato il
regime della separazione dei beni. 

                                         È ben vero che, come
sostenuto nel ricorso, i comproprietari sono liberi di stabilire le modalità di
scioglimento della proprietà collettiva e che, quindi, nulla impedirebbe loro
di concordare a tale momento l'attribuzione dell'intera liquidità al
ricorrente; ma ciò non può certo comportare che l'iscrizione della comproprietà
a registro fondiario debba essere bellamente ignorata. Proprio in materia di
immobili, infatti, si deve tener presente l'accresciuta efficacia probatoria
propria dei registri pubblici e dei pubblici documenti (art. 9 cpv. 1 CCS).
Dinanzi a documenti di tale portata, non è difficile immaginare come sarebbe
considerata da eventuali creditori della moglie la pretesa del ricorrente di
negare che ella sia comproprietaria dell'immobile acquistato.

 

                                         6.7.

                                         Anche in
relazione al calcolo del reinvestimento parziale, la decisione dell’autorità
fiscale deve essere condivisa.

                                         Infatti
l’investimento per l’acquisto e la costruzione della nuova casa (fr. 559’000 :
2 = 279’500) risulta inferiore al valore di investimento della prima abitazione
(fr. 305'000). Di conseguenza l’utile conseguito con la prima vendita, pari a
fr. 103'830, è integralmente imponibile, non essendo stato reinvestito in
nessuna misura.

                                         Come
detto, infatti, se solo una parte del ricavato viene impiegata per acquistare
l’immobile sostitutivo, si ha una quota di tale importo che rimane a
disposizione dell’alienante; secondo la prassi dell’autorità fiscale, essa
viene imposta, quale utile lordo, senza deduzione proporzionale dei costi di
investimento (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 134). 

                                         Come ha
avuto modo di precisare il Tribunale amministrativo del Canton Berna , oggetto
dell’imposta sull’utile immobiliare non è il ricavato della vendita come tale
bensì la differenza fra questo e i costi di investimento, ragione per cui è
anche soltanto questo utile che può beneficiare del differimento
dell’imposizione. Infatti, se al momento di vendere un immobile, il ricavo è
pari solo ai costi di investimento, sono stati realizzati solo questi costi e
non vi è alcun utile. Il ricavo deve dunque per forza essere scisso in due
componenti: una è rappresentata dai costi di investimento realizzati, l’altra
rappresenta la quota che eccede i costi di investimento e corrisponde all’utile
lordo determinante. Nel caso di un reinvestimento parziale bisogna ritenere che
siano reinvestiti in primo luogo i costi di investimento realizzati; nella
misura in cui il reinvestimento sia superiore ai costi di investimento, la differenza
fra il ricavo della vendita e la somma reinvestita rappresenta una quota di
utile a libera disposizione, per la quale non si giustifica alcun differimento
dell’imposizione (NStP 1993 p. 91 = RF 48/1993 p. 431; v. anche Soldini/Pedroli,
op. cit., nota 87 a p. 135). 

                                         In altre
parole, oggetto di reinvestimento è in primo luogo il valore di investimento
dell’abitazione precedente e in secondo luogo, solo se il reinvestimento supera
il valore di investimento, l’utile conseguito con la prima vendita. Con la
conseguenza che, se l’utile stesso non viene reinvestito, esso rimane a
disposizione degli alienanti e non vi è pertanto alcuna ragione di differirne
l’imposizione (CDT n. __________.__________.__________ del 4 gennaio
1999 in re H. e M. S.).

 

 

                                   7.   Il
ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali
sono a carico del ricorrente, soccombente.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    500.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    580.–

                                         sono a
carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

 

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: