# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e7decb88-b8b7-53bb-8dac-aa01b7def32d
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-26
**Language:** de
**Title:** Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf

## Full Text

ZMP 2020 Nr. 5 

Art. 270 OR; Art. 269a lit. a OR. Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung 

des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche 

Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quar-

tierüblichen Vergleichsmiete. 

Hinsichtlich der Anfechtungsvoraussetzung nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR liegt ei-

ne erhebliche Mietzinserhöhung im Falle einer Steigerung des Mietzinses gegen-

über dem Vormietverhältnis um mindestens 10 % vor. Entgegen den Vorinstanzen 

und den Andeutungen in neueren Bundesgerichtsurteilen indiziert dies jedoch 

nicht auch bereits eine Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses, von welcher 

erst bei einer deutlich über 10 % liegenden Anpassung ausgegangen werden darf 

(BGE, E. 3.3.2). Bei einer Anhebung des Nettomietzinses um 44 % liegt bei sonst 

stabilem Umfeld grundsätzlich ein Missbrauchsverdacht vor. Dass der Vermieter in 

solchen Fällen zur Beweisführung bezüglich der fehlenden Missbräuchlichkeit ge-

halten ist, beruht nicht auf einer Beweislastumkehr (so OG, E. 5) und auch nicht 

nur auf einer verstärkten Mitwirkungsobliegenheit, sondern auf einer natürlichen 

Missbrauchsvermutung (BGE, E. 3.3.1 und 4.1; MG, E. IV.3.2; OG, E. 5.8). Aller-

dings ist es möglich, dass der Vermieter an der Vermutung mittels gegenteiliger 

Indizien Zweifel weckt und diese so umstösst (MG, E. IV.3.2; OG, E. 5.8; BGE, E. 

3.4, 3.5 und 4.3). Hilfskriterien können etwa Vergleiche mit Statistiken sein, auch 

wenn diese nicht alle Kriterien von Art. 11 Abs. 4 VMWG erfüllen (MG, E. IV.3.2.2 

a.E. sowie IV.3.2.4; BGE, E. 4.3.1). Daneben sind aber weitere Faktoren zu prü-

fen, so die lange Dauer des Vormietverhältnisses ohne umfassende Anpassung 

des Mietzinses, die richterliche Lebenserfahrung und Kenntnis des lokalen Mark-

tes, eine zur Bestimmung der Vergleichsmiete an sich nicht genügende Anzahl 

von 3 oder 4 Vergleichsobjekten und allenfalls gar ein Privatgutachten (BGE E. 

3.5, 4.3 und 4.5). 

Bei der direkten Bestimmung der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete sind 

an die Qualität der von den Parteien offerierten Vergleichsobjekte nach wie vor 

hohe Anforderungen zu stellen, da ansonsten die Beschränkung auf fünf Objekte 

mangels statistischer Relevanz die Gefahr zufälliger Ergebnisse birgt (MG, E. 

IV.3.4; OG, E. 4.8; BGE, E. 4.5). Private Gutachten entbinden die Parteien nicht 

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von der Substantiierungslast. Es genügt insbesondere nicht zu behaupten, ein 

Vergleichsobjekt weise „vergleichbare“ Eigenschaften auf wie das Mietobjekt, oh-

ne diese Eigenschaften konkret zu umschreiben. Es entspricht nicht der Funktion 

des Beweisverfahrens, eine unvollständige Substantiierung zu beheben (MG, E. 

IV.3.3.2; OG, E. 8.3.3.2-6). Das Kriterium der vergleichbaren Lage kann grund-

sätzlich auch aufgrund der amtlichen Daten eines Geo-Informationssystems (GIS-

Browser), kombiniert mit Erfahrungssätzen der Wissenschaft beurteilt werden, 

insbesondere was die Strassenlärm- Exposition eines Objekts betrifft (MG, E. 

IV.3.8.2 + 3.8.4 ff.; OG, E. 8.3, 8.4.3 und 8.4.4). Einzubeziehen sind auch die 

Grenzwerte der Lärmschutzverordnung (MG, E. IV.3.8.3; OG, E. 8.2.2). Für den 

Quartierbegriff ist in Zürich auf die 22 historischen Stadtquartiere abzustellen (MG, 

E. IV.3.7; OG, E. 7.3 - 7.10). 

Kommt es mangels Nachweises einer bestimmten Vergleichsmiete zu einer ge-

richtlichen Mietpreisfestsetzung, steht dem Gericht eine breite Palette von Krite-

rien zur Verfügung, so u.a. der Rückgriff auf den zuletzt gültigen Mietzins des 

Vormietverhältnisses, aber auch auf amtliche Statistiken. Solche Statistiken kön-

nen anders als bei der Bestimmung der Vergleichsmiete auch dann herangezogen 

werden, wenn sie die Vergleichskriterien von Art. 269a lit. a OR und Art. 11 

VMWG nicht vollständig abbilden. Ältere Statistiken sind aufgrund von Indizes den 

aktuellen Verhältnissen anzupassen (MG, E. IV.3.14; OG, E. 9).  

Aus dem Urteil des Mietgerichts MA170003-L vom 26. August 2019 (Urteil des 

Obergerichts im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber, Trepp, Heusser; Gerichts-

schreiberin Ursprung): 

"(…) 

I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1. Sachverhalt 

1.1. Mit Mietvertrag für Wohnräume vom 30. März bzw. 4. April 2017 mietete die 

Beklagte von der Klägerin ab dem 16. April 2017 eine 2-Zimmer-Wohnung im 4. 

Stockwerk der Liegenschaft N-strasse X in Zürich in der Grösse von ca. 48 m2. 

Vereinbart wurde ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 1'060.– zuzüglich Fr. 55.– 

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pro Monat für Heiz- und Warmwasserkosten akonto sowie Fr. 110.– monatlich für 

Betriebskosten akonto, beruhend auf einem Referenzzinssatz von 1.75% und ei-

ner Teuerung von 100.4 Punkten (Stand 28. Februar 2017, Basis 2015; …).  

1.2. Mit Formular vom 30. März 2017 teilte die Klägerin der Beklagten den frühe-

ren Mietzins sowie den Anfangsmietzins bzw. neuen Mietzins mit. Der frühere 

Mietzins belief sich auf Fr. 738.– netto zuzüglich Fr. 55.– Heiz- und Warmwasser-

kosten akonto sowie Fr. 110.– für Betriebskosten akonto. Als Begründung für die 

Erhöhung wurde "Anpassung an die orts- oder quartierüblichen Verhältnisse" an-

gegeben. Die Beklagte erachtet diesen Mietzins als missbräuchlich, während die 

Klägerin auf dessen Bestätigung schliesst. 

2. Prozessgeschichte 

2.1. Mit Eingabe vom 2. Mai 2017 (Datum des Poststempels) machte die Beklag-

te das vorliegende Verfahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich 

anhängig. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 28. Juni 2017 konnte zwi-

schen den Parteien keine Einigung erzielt werden, weshalb die Schlichtungsbe-

hörde den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreitete. Der Urteilsvorschlag wur-

de von der Klägerin innert Frist abgelehnt, worauf ihr die Klagebewilligung erteilt 

wurde.  

2.2. (…) 

II. Prozessuales 

1. Zuständigkeit 

1.1. Für Klagen aus Miete und Pacht von Wohnräumen ist das Gericht am Ort der 

gelegenen Sache zuständig (Art. 33 und 35 ZPO). Das streitgegenständliche Mie-

tobjekt befindet sich vorliegend in Zürich, weshalb das hiesige Mietgericht örtlich 

zuständig ist. 

1.2. In sachlicher Hinsicht ist das Mietgericht als Kollegialgericht zuständig für 

Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, wenn der 

Streitwert Fr. 30'000.– übersteigt (§ 21 Abs. 1 lit. a i.V.m. § 26 GOG). Dies ist hier 

der Fall, beträgt der Streitwert berechnet auf der 20-fachen Differenz zwischen 

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dem zuletzt geltenden Mietzins im vorausgegangenen Mietverhältnis von Fr. 738.‒

pro Monat, auf den die Beklagte den Mietzins reduzieren will, und dem zwischen 

den Parteien vereinbarten neuen Mietzins doch gemäss Beschluss vom 21. Sep-

tember 2017 Fr. 77'280.–.  

2. Verfahrensart 

Für Prozesse betreffend Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen gilt ohne Rück-

sicht auf den Streitwert das vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). 

Das Gericht stellt dabei den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 

lit. a ZPO). Es beschränkt sich allerdings darauf, bei der Feststellung des Sach-

verhalts und der Beweiserhebung mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der 

Parteien, das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen, doch hat 

das Gericht durch Belehrungen und Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken, 

dass der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 

E. 2.3.1 = MRA 2/16, S. 61 ff.; BGE 139 III 13 E. 3.2 = Pra 2013 Nr. 105; BGE 125 

III 231 E. 4a; BSK ZPO-MAZAN, 2. Aufl., Art. 247 N 4). 

III. Parteivorbringen 

1. Klägerin 

1.1. Die Klägerin bringt im Wesentlichen vor, dass der Anfangsmietzins infolge 

zulässiger Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit nicht missbräuchlich sei. 

Die Vormieterin habe seit dem Jahr 1997 zu einem monatlichen Mietzins von 

Fr. 862.– resp. zuletzt Fr. 738.–/Monat netto ab Mai 2011 in dieser Wohnung ge-

wohnt. Mit der Übernahme der Wohnung durch die Beklagten sei der Nettomiet-

zins deshalb um Fr. 322.‒, d.h. um 43% angehoben worden, um diesen an die 

Orts- und Quartierüblichkeit anzupassen, Senkungsansprüche nach relativer Me-

thode seien dabei unbeachtlich. Die Nebenkosten seien unverändert geblieben.  

1.2. Bei der von der Beklagten gemieteten Wohnung handle es sich um ein Mie-

tobjekt mit durchschnittlicher Ausstattung aus den 80er-Jahren, das über einen 

Balkon verfüge. Es sei im Inneren in den letzten 20 Jahren nicht umfassend sa-

niert worden, jedoch sei die Wohnung vor Bezug neu gestrichen worden; sodann 

seien die Bodenbeläge im Schlaf- und Wohnzimmer (Parkett) abgeschliffen und 

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neu versiegelt worden. Weiter habe man Kochherd, Dampfabzug, WC-Garnitur  

und Abfallauszug unter dem Waschbecken in der Küche ersetzt. Die Schränke in 

der Küche seien überdies durch den Schreiner gerichtet worden. Zwar sei die 

Waschküche für 13 Parteien gedacht, sie müsse jedoch nicht mit allen geteilt wer-

den, da viele Mieter eine eigene Waschmaschine hätten. Mängel am Mietobjekt, 

welche sich auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung hätten auswirken können, 

habe die Klägerin vor Mietantritt, spätestens aber nach entsprechender Reklama-

tion der Beklagten zu deren Zufriedenheit behoben. Die Wohnung dürfe damit als 

normal/gut unterhalten bezeichnet werden. Die Wohnung sei weder schlecht iso-

liert noch hellhörig. Sie liege unweit der stark befahrenen VC-strasse, weshalb ihre 

Lage als "mässig lärmig" bezeichnet werden könne; die subjektive Lärmempfind-

lichkeit der Beklagten hinsichtlich des in der Nähe verkehrenden Trams habe da-

bei unbeachtlich zu bleiben. Schule, Einkaufsmöglichkeiten und mehrere ÖV-

Haltestellen befänden sich wenige Gehminuten entfernt. Nicht gelten lassen will 

die Klägerin sodann das Argument der Beklagten, dass sich im Kreis 4 bzw. in der 

unmittelbaren Nähe des Mietobjekts ein "Sexshop und horizontales Gewerbe" be-

fänden, die sich negativ auf die Standortgüte des Objekts niederschlagen würden. 

1.3. Zum Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit des angehobenen Netto-

mietzinses reichte die Klägerin zunächst ein als "Gutachten zur Beurteilung des 

orts- und quartierüblichen Mietzinses" bezeichnetes und von der Hochschule für 

Wirtschaft in Zürich HWZ erstelltes Dokument ein, in welchem 17 Vergleichsobjek-

te dargestellt werden, welche ihrer Meinung nach hinsichtlich Lage, Grösse, Zu-

stand, Ausstattung und Bauperiode mit der streitgegenständlichen Wohnung ver-

gleichbar seien. Damit sei den Anforderung an die Substantiierung der Ver-

gleichsobjekte Genüge getan. Die als Grundlage des Gutachtens dienenden Da-

ten habe man nicht erhältlich machen können. Keine der in diesem Dokument als 

Referenzobjekt angegebene Liegenschaften stehe im Eigentum der Klägerin. Die 

im Dokument für die Referenzobjekte angegebenen Mietzinse würden tatsächlich 

bezahlt. Die Angaben, dass die Objekte "saniert vor 1997" seien, reiche zur Be-

schreibung des baulichen Allgemeinzustands, da eine Sanierungsperiode von 

20 Jahren gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung genügend sei. Für die 

Lärmexposition sämtlicher Wohnungen sei die vom geographischen Informations-

system des Kantons Zürich verfügbare Karte "Strassenlärm" (alleine) nicht aussa-

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gekräftig, da der Schall auch von anderen Faktoren beeinflusst werde, die zu Re-

duktionen oder Erhöhungen führten. Der Nachweis der Orts- und Quartierüblich-

keit des Mietzinses sei sodann allenfalls durch ein gerichtliches Gutachten zu er-

bringen. Im Verlaufe des Verfahrens offerierte die Klägerin fünf weitere Objekte, 

die – als einzige aus über 300 in ihre Prüfung einbezogenen Liegenschaften – die 

Erfordernisse der Vergleichbarkeit erfüllen würden. Dies sei auch dem Umstand 

zuzuschreiben, dass es in diesem Stadtteil viele gemeinnützige Wohnungen gebe, 

die von staatlichen Subventionen oder privaten Schenkungen profitieren und zur 

Beurteilung des Wohnungsmarktes nicht herangezogen werden könnten.  

2. Beklagte 

2.1. Die Beklagte stellt sich auf den Standpunkt, der Mietzins sei ungerechtfertigt 

massiv um 43,6%, unter Berücksichtigung der Entwicklung des Referenzzinssat-

zes und Teuerungsausgleichs beim früheren Mietzins gar um über 57,5% erhöht 

worden. Das gemietete Objekt sei eine alte Wohnung mit einem sehr kleinen, nur 

ca. 1 m tiefen und dadurch nicht wirklich brauchbaren Balkon. Ein Geschirrspüler 

fehle. Die ganze Liegenschaft mit 13 Mietparteien verfüge lediglich über eine 

Waschküche und einen Trocknungsraum, der überdies nicht beheizt sei und über 

keinen Secomaten verfüge. Die Zimmeraufteilung sei gleichmässig. Die Ausstat-

tungselemente, insbesondere Küche, Linoleumboden und Bad, seien sehr alt, 

vermutlich aus den 70er-Jahren. Es sei nur das Allernötigste gemacht worden, 

beispielsweise habe man ein Loch im Küchenschrank nicht repariert. Der beim 

Einzug defekte Kochherd sei nicht durch ein neues, sondern durch ein älteres Mo-

dell ersetzt worden. Die Fenster seien nicht kippbar. Die Liegenschaft verfüge 

über keinen Lift. Der Standard sei eher unterdurchschnittlich. Das Mietobjekt sei 

nicht "gut unterhalten", sondern veraltet. Unklar sei sodann, wann das Mietobjekt 

zuletzt saniert worden sei, "saniert vor 1997" sei diesbezüglich eine sehr unge-

naue Bezeichnung.  

2.2. Zudem sei die Wohnung schlecht isoliert, Schallimmissionen von ausser- 

und innerhalb des Gebäudes seien sehr gut hörbar. Aus einem Wandschrank 

dringe Rauch aus der Nachbarwohnung ein. Man habe im Sommer sehr heisse 

und im Winter sehr kalte Räume. Das Tram halte direkt vor der Wohnung, ca. 20-

30 m entfernt, bis um 1 Uhr nachts, weshalb es zu erheblichen Lärmimmissionen 

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komme, auch wegen der stark befahrenen VC-strasse. Schlafen bei offenem 

Fenster sei unmöglich. Die Lage müsse folglich als "lärmig bis sehr lärmig" be-

zeichnet werden.  

2.3. 11 der (ursprünglich) 17 von der Klägerin vorgebrachten Vergleichsobjekte 

würden im Kreis 3 der Stadt Zürich liegen und seien deswegen bereits auszu-

schliessen. Die Lage des Referenzobjekts im Kreis 4 sei nicht mit derjenigen von 

Wohnungen im "In-Quartier" Kreis 3 vergleichbar, auch aufgrund von "horizonta-

lem Gewerbe" und anderen gerichtsnotorischen Zuständen, welche rund um die 

Wohnung der Beklagten vorherrschen würden. Auch die übrigen Vergleichsobjek-

te seien nicht vergleichbar, namentlich wegen ihres höheren Ausbaustandards 

und der ruhigeren Lage, sowie in Teilen wegen ihrer Lage ausserhalb des Quar-

tiers.  

2.4. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien ist im Rahmen der folgenden 

Erwägungen zurückzukommen, soweit dies für den Entscheid von Belang ist. 

IV. Erwägungen 

1. Anfechtungsvoraussetzungen 

1.1. Grundlagen 

Nach Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen 

nach Übernahme der Sache als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a 

OR anfechten und dessen Herabsetzung verlangen. Der Vermieter hat dem neuen 

Mieter gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR i.V.m. § 229b EG ZGB/ZH mittels amtlichen 

Formulars den früheren Mietzins mitzuteilen. Die Mietzinsfestsetzung ist nichtig, 

wenn der Vermieter sie nicht mit Formular mitteilt oder diese nicht begründet 

(Art. 269d Abs. 2 lit. a und b OR i.V.m. Art. 270 Abs. 2 OR). 

Nach Art. 270 Abs. 1 OR bestehen drei formale Gründe für die Anfechtung des 

Anfangsmietzinses, nämlich nach der ersten Alternative in Art. 270 Abs. 1 lit. a OR 

eine persönliche oder familiäre Notlage, die den Mieter zum Abschluss des – an-

gefochtenen – Vertrages gezwungen hat, nach der zweiten Alternative in Art. 270 

Abs. 1 lit. a OR die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt, die den Mieter 

zum Abschluss dieses Vertrages gezwungen haben, und schliesslich als dritte 

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Variante eine erhebliche Erhöhung des Mietzinses gegenüber dem Vormieter ge-

mäss Art. 270 Abs. 1 lit. b OR. Beim Anfechtungsgrund nach der zweiten Alterna-

tive von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR genügt der Nachweis, dass im örtlichen Markt 

Wohnungsnot herrscht, ohne dass darüber hinaus eine Not- oder Zwangslage des 

Mieters dargetan werden muss (BGE 142 III 442 E. 3.1.6). Der Mangel an Woh-

nungen oder Geschäftsräumen im Sinne der zweiten Alternative von Art. 270 

Abs. 1 lit. a OR kann mit offiziellen Statistiken belegt werden. Vorausgesetzt ist, 

dass diese aktuell sind und auf verlässlichen und hinreichend differenzierten Er-

hebungen beruhen (BGE 142 III 442 E. 3.2; BGE 136 III 82 E. 2). Soweit verlässli-

che statistische Daten über den Prozentsatz der im massgebenden Zeitpunkt ver-

fügbaren Bestand von Wohnungen nicht vorhanden sind, kann der Mieter den ihm 

obliegenden Nachweis des Wohnungsmangels auf andere Weise erbringen, na-

mentlich durch den Nachweis intensiver und fruchtloser Suchbemühungen 

(BGE 142 III 442 E. 3.2; BGer, 4A_250/2012 vom 28.8.2012, E. 2.2). 

Bei der dritten Anfechtungsvoraussetzung muss der Mietzins gegenüber dem 

Vormieter erheblich erhöht worden sein. Eine erhebliche Erhöhung liegt in der Re-

gel dann vor, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem vorherigen Mietzins um 

mindestens 10% erhöht worden ist (BGE 136 III 82 E. 3.4; BGE 139 III 13 E. 3.1.1 

= Pra 2013 Nr. 105; Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., OESCHGER/ZAHRADNIK, 

S. 401; SVIT-K-ROHRER, 4. Aufl., Art. 270 N 21). Dabei sind sowohl nach bundes-

gerichtlicher Rechtsprechung als auch nach herrschender Lehre die beiden Brut-

tomietzinse miteinander zu vergleichen. Entscheidend ist mithin einzig die be-

tragsmässige Differenz (BGE 136 III 82 E. 3.3; SVIT-K-ROHRER, Art. 270 N 21 ff.; 

Mietrecht für die Praxis/OESCHGER/ZAHRADNIK, S. 401). Zu beachten ist, dass al-

lein die erhebliche Erhöhung des Mietzinses noch keine Missbräuchlichkeit bedeu-

tet, sondern zunächst einmal nur eine Anfechtungs- bzw. Klagevoraussetzung 

schafft. 

1.2 Würdigung  

Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass die Mietzinserhöhung korrekt mitge-

teilt wurde und dass sowohl die Voraussetzungen des Wohnungsmangels als 

auch die der erheblichen Erhöhung als Anfechtungskriterien gemäss Art. 270 

Abs. 1 OR erfüllt sind. Ob zudem das Kriterium der persönlichen Notlage erfüllt ist, 

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wie dies die Beklagte erklärt und die Klägerin bestreitet, kann somit offen bleiben. 

Weiter ist unbestritten, dass die 30-tägige Anfechtungsfrist eingehalten wurde.  

2. Kriterien zur Beurteilung der Missbräuchlichkeit 

2.1. Grundlagen 

Nach Art. 269 OR sind Mietzinse u.a. missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter 

Ertrag aus der Mietsache erzielt wird. Dagegen sind Mietzinse in der Regel insbe-

sondere dann nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartier-

üblichen Mietzinse liegen (Art. 269a lit. a OR) oder durch Mehrleistungen oder 

Kostensteigerungen des Vermieters begründet sind (Art. 269a lit. b OR). Auch 

wenn sich ein Vermieter für eine Mietzinsanpassung auf das Kriterium der orts- 

oder quartierüblichen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR) beruft, kann der Mieter in der 

Regel den Nachweis des übersetzten Ertrags (Art. 269 OR) erbringen, mithin die 

Vermutung nach Art. 269a lit. a OR widerlegen (BGE 140 III 433 E 3.1; BGE 124 

III 310 E. 2). Bei Altbauten, d.h. Grundstücken, die vor mehreren Jahrzehnten ge-

baut oder erworben worden sind, steht allerdings nach der Rechtsprechung des 

Bundesgerichts die Mietzinsanpassung an die Orts- oder Quartierüblichkeit im 

Vordergrund. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten langjährige Eigentümer 

von Altbauten durch die Missbrauchsgesetzgebung gegenüber Neuerwerbern 

nicht benachteiligt werden. Als Altbauten gelten dabei Gebäude, die vor mehr als 

30 Jahren erstellt oder durch den Vermieter erworben worden sind (BGE 144 III 

514 E. 3; BGE 140 III 433 E. 3.1; BGE 124 III 310 E. 2b; BGE 122 III 257 

E. 4a/bb).  

2.2. Würdigung 

Vorliegend ist zwischen den Parteien unbestritten, dass die Liegenschaft mit Bau-

jahr 1933 im Jahr 1948 von der Klägerin erworben wurde. Damit ist sie ohne wei-

teres als Altbaute zu qualifizieren, und es existiert auch kein Kaufpreis aus neue-

rer Zeit, der als Grundlage für eine Ertragsberechnung dienen könnte. Folglich ist 

für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses vorliegend ein-

zig die Orts- und Quartierüblichkeit relevant. 

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3. Prüfung der Orts- und Quartierüblichkeit 

3.1. Ausgangslage 

Ob ein Mietzins orts- oder quartierüblich im Sinne von Art. 269a lit. a OR ist, be-

misst sich nach den tatsächlich bezahlten Mietzinsen, die für Wohnungen ge-

schuldet sind, welche hinsichtlich Lage, Grösse, Bauperiode Ausstattung und Zu-

stand mit dem streitgegenständlichen Mietobjekt vergleichbar sind (Art. 11 Abs. 1 

VMWG).  

3.2. Beweislast 

3.2.1.  Im Zivilprozess trägt grundsätzlich jene Partei die Beweislast, welche aus 

den von ihr behaupteten Tatsachen Rechte ableitet (Art. 8 ZGB). Im mietrechtli-

chen Verfahren betreffend Anfechtung des Anfangsmietzinses trägt demnach die 

Mieterin die Beweislast. Die Vergleichsobjekte sind zu nennen und es ist detailliert 

zu substantiieren, inwiefern die genannten Wohnungen mit dem streitgegenständ-

lichen Mietobjekt vergleichbar sind, wobei sämtliche Vergleichskriterien darzule-

gen sind (SVIT-K-ROHRER, Art. 270 N 51 ff.; ZK-HIGI, Art. 269a N 129 ff.; Mietrecht 

für die Praxis/OESCHGER/ZAHRADNIK, S. 405).  

3.2.2.  Die Gegenpartei, d.h. die Vermieterin, trifft eine Mitwirkungsobliegenheit im 

Sinne von Art. 160 und Art. 164 ZPO. Nach ihrer systematischen Stellung bezie-

hen sich diese Normen in erster Linie auf die Beweisführung. Da die ZPO anders 

als z.B. ihre Zürcher Vorläuferin das Beweisverfahren als Teil der Hauptverhand-

lung betrachtet (vgl. Art. 231 ZPO), misst das Bundesgericht den genannten Nor-

men zu recht die gleiche Bedeutung zu wie der Mitwirkungsobliegenheit, wie sie 

die Rechtsprechung zu aArt. 274d Abs. 3 OR verstand, und zwar heute unabhän-

gig vom konkreten Verfahrensthema (vgl. den scheidungsrechtlichen BGE 140 III 

264). Die Mitwirkungsobliegenheit wirkt sich damit nach wie vor indirekt schon auf 

das Behauptungsstadium aus, etwa wenn der Vermieter sich im Rahmen einer 

Ertragsüberprüfung nicht zu den Grundlagen der Berechnung äussert, obwohl er 

über die entsprechenden Daten verfügt bzw. verfügen müsste (BGE 142 III 568 E. 

2 = Pra 2017 Nr. 93; vgl. dazu STASTNY, La détermination du loyer initial en cas de 

nullité ou de contestation, S. 197, Rz. 25, sowie S. 201 ff., Rz. 36 ff., in: Boh-

net/Carron [Hrsg.], 20e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel/Basel 2018). Sie 

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erweitert sich nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung jedenfalls zu einer Oblie-

genheit, Gegenbeweise anzubieten, nämlich dann, wenn der Anfangsmietzins ge-

genüber dem vorherigen Mietzins erheblich erhöht wurde, während demgegen-

über sowohl der Referenzzinssatz wie auch die Teuerung rückläufig sind, da bei 

diesen konjunkturellen Verhältnissen keine sachlichen Gründe bestehen, den An-

fangsmietzins erheblich zu erhöhen (BGE 139 III 13 E. 3.2. und 3.3. = Pra 2013 

Nr. 105). Aus dem vorerwähnten Entscheid geht jedoch das Mass der Mitwir-

kungsobliegenheit der Vermieterin nicht klar hervor. In neuerer Zeit scheint das 

Bundesgericht die Grenze gleich zu ziehen wie beim formalen Anfechtungserfor-

dernis nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR, wo jeweils eine Erhöhung des Bruttomietzin-

ses um 10 % als erheblich betrachtet wurde (BGer, 4A_400/2017 vom 13.9.2018, 

E. 2.2.2.2; ebenso schon 4A_295/2016 vom 29.11.2016, E. 5.3.1 = mp 1/17, S. 31 

ff.). Im Ergebnis führt der Anschein eines Missbrauchs zu einer entsprechenden 

Tatsachenvermutung. Eine echte Beweislastumkehr liegt jedoch nicht vor (a.M. 

KOLLER, ZBJV 2014, S. 938 ff., S. 943 ff.), denn eine solche kann sich immer nur 

auf Rechtsvermutungen stützen, deren Schaffung dem Gesetzgeber vorbehalten 

ist (BOHNET/JEANNIN, Le fardeau de la preuve en droit du bail, 19e Séminaire sur le 

droit du bail, S. 15 und 18 f., zur Anfangsmietzinsanfechtung S. 26 ff.; im Ergebnis 

ebenso die Urteile BGer, 4A_461/2015 vom 15.2.2016, E. 3.3.1 und 4A_400/2017 

vom 13.9.2018, E. 2.2.2.2, wo klar von einem Gegenbeweis die Rede ist, den der 

Vermieter zu führen hat und nicht vom Beweis des Gegenteils, wie dies bei einer 

Rechtsvermutung der Fall wäre). Tatsachenvermutungen bewirken demgegenüber 

nur, aber immerhin, dass der dem Beweisbelasteten obliegende Beweis als ge-

lungen zu betrachten ist, soweit es der Gegenpartei nicht gelingt, die Vermutung 

mit konkreten eigenen Beweisofferten zu unterminieren.  

Dem bundesgerichtlichen, auf die sog. Normentheorie gestützten Ansatz ist bei-

zupflichten, denn wo das kantonale Recht für die Festsetzung des Anfangsmiet-

zinses die Verwendung des amtlichen Formulars vorschreibt, folgt daraus die Be-

gründungsobliegenheit des Vermieters und auch dessen Bindung an die gegebe-

nen Anpassungsgründe. Würde man dem Vermieter gestatten, die orts- und quar-

tierübliche Vergleichsmiete ohne jeden Bezug zum wirtschaftlichen Umfeld zu 

schätzen, so würde die Formularpflicht im Ergebnis jeden Sinnes beraubt. Zudem 

bildet das formale Kriterium nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR den einzigen Anhalts-

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punkt, welchen das Gesetz liefert, um einen verdächtigen Mietzins zu identifizie-

ren. Anders als die beiden anderen Kriterien ist es zudem unabhängig von persön-

lichen oder markttechnischen Gründen, die den Mieter zum Vertragsschuss be-

wogen haben mögen. Es eignet sich daher als einziges für alle Mietverhältnisse in 

der Schweiz für die Abgrenzung.  

Mit der Klägerin kann man sich immerhin fragen, ob der Anschein eines Miss-

brauchs in allen Fällen von der Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem 

vom vorausgegangenen Mieter zuletzt bezahlten Zins abhängen kann. Denkbar ist 

für die Beurteilung der Erheblichkeit auch ein Rückgriff auf statistische Angaben, 

denn der Anschein eines Missbrauchs hängt nicht in erster Linie von der prozen-

tualen Anpassung gegenüber dem Vormietzins ab, sondern viel eher von der ab-

soluten Höhe des Mietzinses. Auch wenn daher Statistiken grundsätzlich zur Fest-

legung der Vergleichsmiete nur bei genügendem Detaillierungsgrad tauglich sind, 

scheint es nicht ausgeschlossen, sie wenigstens für die Beurteilung des An-

scheins eines Missbrauchs und damit des Grades der Mitwirkungsobliegenheit 

des Vermieters mit in die Überlegungen einzubeziehen, besonders wenn der Ver-

mieter einen ehedem eher tiefen Mietzins im Rahmen des Mieterwechsels ange-

passt hat.  

3.2.3. Im vorliegenden Fall wurde der Mietzins gegenüber dem vorausgegangenen 

Mietverhältnis um über 30% erhöht, womit selbst die von eher skeptischen Stim-

men (namentlich ROHRER, in: MRA 2/13 S. 28) akzeptierte Mindestgrenze für die 

verstärkte Mitwirkungsobliegenheit des Vermieters erreicht ist.  

3.2.4. Berücksichtigt man überdies die gerichtsnotorischen amtlichen Statistiken 

(Art. 11 Abs. 4 VMWG; BGer, 4A_250/2012 vom 28.8.2012, E. 2.3; zur Notorietät 

derselben vgl. STASTNY, a.a.O., S. 214, Rz. 77 f.), so ergibt sich das gleiche Bild: 

Für Zürich existiert eine Mietpreisstrukturerhebung aus dem Jahr 2006. Zwar ist 

die Statistik anerkanntermassen nicht detailliert genug, dass man damit die Ver-

gleichsmiete direkt bestimmen könnte, zumal nicht sämtliche zum Vergleich not-

wendigen Kriterien dafür erhoben wurden (vgl. dazu BGE 142 III 568 E. 2.1; BGer, 

Urteile 4A_291/2017 vom 11.6.2018, E. 4.3 f.; 4A_461/2015 vom 15.2.2016, 

E. 4.2; 4A_623/2013 vom 11.4.2014, E. 2.2.3; 4A_669/2010 vom 28.4.2011, E. 5.3 

und 6; 4A_472/2007 vom 11.3.2008, E. 2.2 ff.; 4C.176/2003 vom 13.1.2004, E. 3.1 

- 13 - 

ff.; STASTNY, a.a.O., S. 195 Rz. 18, S. 214 f.). Die Strukturerhebung enthält aber 

immerhin auf S. 38 f. die erhobenen Quadratmeterpreise für 1- bis 5-Zimmer-

Wohnungen auf dem privaten Markt des Jahres 2006 (zum Alter der Statistik siehe 

hinten Punkt 3.14.2). Die Zahlen sind nach Stadtquartieren geordnet, wobei die 

traditionellen 22 Quartiere der Stadt Zürich zum Teil in Untereinheiten aufgeteilt 

sind.  

Das Referenzobjekt befindet sich im Quartier Aussersihl, wobei die Strukturerhe-

bung dieses in die Unterquartiere VZ-, in welchem das Mietobjekt liegt, Werd und 

Langstrasse unterteilt. Der im Jahr 2006 errechnete Mittelwert für 2-Zimmer-

Wohnungen in diesem Unterquartier beträgt Fr. 18.05/m2 ([Strukturerhebung] 

S. 38), d.h. für die vorliegende Wohnung gesamthaft rund Fr. 864.‒ (48 x Fr. 18.‒). 

Berücksichtigt man zusätzlich die Entwicklung des Mietpreisindexes der Stadt Zü-

rich (Basis 2005) zeigt sich zwischen der Mietpreisstrukturerhebung aus dem Jah-

re 2006 mit Stichtag 31. Dezember 2006 und dem Mietbeginn am 16. April 2017 

ein Anstieg des allgemeinen Mietniveaus um 11.4% (https://www.stadt-

zuerich.ch/content/dam/stzh/prd/Deutsch/Statistik/Themen/Wirtschaft/Preise/ 

MPI/T_ZIK_MPI_Basis_2005.xlsx; zuletzt besucht am 12. August 2019) oder ein durch-

schnittlicher Quadratmeterpreis für das Unterquartier VZ- von Fr. 20.11, was zu 

einer Nettomiete von Fr. 965.– führen würde. Damit läge die verlangte Miete im-

mer noch über dem statistischen Mittel für Wohnungen mit durchschnittlichen 

Qualitätsmerkmalen. Hinzu kommt, dass für die Mietpreisstrukturerhebung 2006 

zwar die Nettomietzinse erhoben wurden, dabei aber davon ausgegangen wurde, 

dass als Nebenkosten einzig die Kosten für Heizung, Warmwasser und hinzu ge-

mietete Räume ausgeschieden sind ([Strukturerhebung] S. 4 u.). Enthält ein zu 

vergleichender Mietzins wie im vorliegenden Fall Betriebskosten, so sind diese 

daher in den Nettomietzins einzurechnen, damit ein Vergleich mit dem Resultat 

der Strukturerhebung möglich wird. Vorliegend sieht der Mietvertrag monatliche 

Akontozahlungen von Fr. 110.– für die Betriebskosten vor, so dass für den Ver-

gleich mit der Strukturerhebung von einem effektiv verlangten Nettomietzins von 

Fr. 1'170.– auszugehen ist, wie die Beklagte zu recht geltend macht. Man kann 

auch umgekehrt die Betriebskosten aus dem statistischen Nettomietzins heraus-

rechnen. Bei dieser Methode würde der massgebliche statistische Nettomietzins 

Fr. 855.– betragen. So oder anders liegt der vorliegende Mietzins letztlich 

- 14 - 

Fr. 200.– pro Monat über dem teuerungsbereinigten statistischen Mittel. Da die 

Mietwohnung sich zudem an lärmiger Lage befindet, seit mehr als 20 Jahren nicht 

mehr grundlegend saniert wurde und nur über eine eher einfache Ausstattung ver-

fügt (dazu später), erscheint selbst unter dieser Vorgabe die verlangte Anfangs-

miete nach absoluten Kriterien offensichtlich nicht mehr als plausibel, so dass es 

zu einer verstärkten Mitwirkungsobliegenheit der Klägerin kommt.  

3.3. Angebotene Beweismittel  

3.3.1. Die zur Ermittlung der Orts- und Quartierüblichkeit erforderlichen Ver-

gleichsobjekte sind von der beweis- bzw. mitwirkungsbelasteten Partei im Rahmen 

ihrer Parteibehauptungen in das Verfahren einzubringen. Dazu reichte die Kläge-

rin ein von der Hochschule für Wirtschaft in Zürich HWZ erstelltes (Partei-) Gut-

achten ein, in welchem 17 Vergleichsobjekte dargestellt werden, welche hinsicht-

lich Lage, Grösse, Zustand, Ausstattung und Bauperiode mit der streitgegenständ-

lichen Wohnung vergleichbar seien.  

3.3.2. Blosse von einer Partei eingebrachte Privatgutachten sind gemäss bundes-

gerichtlicher Rechtsprechung nicht als Beweis gemäss Art. 183 ZPO zu werten, 

vielmehr gelten diese als Bestandteil der Parteivorbringen, die ohne Einschrän-

kung mit tauglichen Beweismitteln zu untermauern sind (BGE 140 III 24 E. 3.3.3), 

hier also detailliert auch betr. Grösse, Zustand, Ausstattung, Bauperiode und Lage 

der Vergleichsobjekte. Substantiiert darzulegen und mit Beweismitteln zu stützen 

wäre auch die Struktur der zu bezahlenden Mietzinse, insbesondere Art und Aus-

mass der Ausscheidung von Nebenkosten, insbesondere anhand der entspre-

chenden Mietverträge. Welche Parteien an den genannten Mietverhältnissen als 

Mieter beteiligt sind, ist nicht bekannt. Auch die entsprechenden Mietverträge lie-

gen nicht vor, wurden von der Klägerin aber zumindest offeriert mit dem Hinweis, 

gegebenenfalls müssten an die von ihr bezeichneten Eigentümer Editionsaufforde-

rungen ergehen.  

3.3.3. Die Klägerin offeriert zur Beurteilung der orts- und quartierüblichen Ver-

gleichsmiete darüber hinaus ein gerichtliches Gutachten. Gemäss bundesgericht-

licher Rechtsprechung sind jedoch stets konkrete Vergleiche anzustellen, was 

entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht durch ein gerichtliches Gutach-

- 15 - 

ten über den (Ertrags-)Wert des Grundstücks oder durch eine Mietwertschätzung 

ersetzt werden kann (BGer, 4A_291/2017 vom 11.6.2018, E. 4.3.3, mit Verweis 

auf BGE 141 III 569 E. 2.2.1 = MRA 2/16, S. 61 ff., wo das BGer deutlich genug 

die Bestimmung der Vergleichsmiete als – dem Gericht obliegende – Rechtsfrage 

bezeichnet hat; siehe überdies schon BGE 114 II 361 E. 2, 3 und 4). Vielmehr 

muss die beweisbelastete Partei die Vergleichsobjekte nennen, deren Eignung 

anschliessend durch das Gericht beurteilt wird. Für die Prüfung der Vergleichbar-

keit der angebotenen Objekte als solche bedarf das angerufene Gericht jedenfalls 

keiner gutachterlichen Unterstützung, zumal es wegen seiner Spezialisierung und 

der Besetzung mit Fachrichtern auch in tatsächlicher Hinsicht über die nötige Er-

fahrung namentlich mit den sich stellenden Baufragen verfügt.  

3.4. Allgemeine Anforderungen an die Vergleichsobjekte 

Damit ein Mietzins als quartier- und ortsüblich qualifiziert werden kann, bedarf es 

nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung mindestens fünf vergleichbarer Mietob-

jekte (BGE 141 III 569 E. 2.2.1 = MRA 2/16, S. 61 ff.; BGE 123 III 317 E. 4a = 

MRA 5/97, S. 185 ff.). Die offerierten Objekte müssen im Sinne der Kriterien von 

Art. 11 VMWG vergleichbar sein; ein Gesamteindruck bezüglich aller Kriterien mit 

Vornahme von Zu- und Abschlägen anhand unterschiedlicher Vergleichskriterien 

genügt dabei nicht (BGE 123 III 317 E. 4a und b = MRA 5/97, S. 185 ff.; BGE 141 

III 569 E. 2.2.1 = MRA 2/16, S. 61 ff.; a.M. ZK-HIGI, Art. 269a N 64 f; SVIT-K-

ROHRER, Art. 270 N 24 f.). Die Klägerin kritisiert dies zwar und moniert, dass der 

Nachweis durch die strenge Rechtsprechung wenn überhaupt nur mit grösstem, 

bisweilen unverhältnismässigem Aufwand erbracht werden könne. Ähnliche Kritik 

findet sich auch in der Lehre (SVIT-K-ROHRER, a.a.O.; BÄTTIG, in: MRA 1/02, S. 19; 

CR CO I-LACHAT, Art. 270 N 3; KUKO OR-BLUMER, Art. 270 N 5; BLUMER, SPR 

VII/3, RZ 445; BK-GIGER, Vor Art. 253–273c N 40). Nachdem aber diverse parla-

mentarische Vorstösse gescheitert sind, das bestehende System zu ändern, ver-

bietet sich eine Lockerung durch die Praxis. Die von dieser geforderte Anzahl von 

lediglich fünf Vergleichsobjekten ist statistisch nicht relevant und würde zu zufälli-

gen Ergebnissen führen, wenn an die Qualität der Vergleichsobjekte nicht hohe 

Anforderungen gestellt würden (vgl. dazu neuerdings auch WEHRMÜLLER, Die 

Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters bei der Miete von Wohnräumen, Luzer-

- 16 - 

ner Diss., Zürich 2019, S. 139 f., Rz. 308, die mit Recht eine Senkung der Quali-

tätsanforderungen für amtliche Statistiken einer Lockerung derjenigen für die Ver-

gleichsobjekte vorzieht). Der Klägerin ist allerdings zuzugestehen, dass sie grosse 

Anstrengungen unternommen hat, entsprechende Objekte zu finden, und dass 

ihre Bemühungen durchaus auch auf objektive Schwierigkeiten gestossen sein 

können, wie sie anmerkt (häufige Vermietung von Sozialwohnungen im Quartier). 

3.5. Eigentümerschaft 

3.5.1.  Gemäss Art. 11 Abs. 3 VMWG fallen Mietzinse ausser Betracht, die auf ei-

ner Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beru-

hen. Verlässliche Schlussfolgerungen auf das orts- und quartierübliche Niveau 

können nur dann gezogen werden, wenn mehrere Wohnungen, die sich in ver-

schiedenen Liegenschaften befinden und anderen Eigentümern gehören, als Ver-

gleichsobjekte zur Verfügung stehen. Mehrere Wohnungen in der gleichen Lie-

genschaft können daher grundsätzlich nur als ein Vergleichsobjekt berücksichtigt 

werden (vgl. dazu BGE 123 III 317 E. 4c/aa und E. 4c/bb = MRA 5/97, S. 185 ff.; 

SVIT-K-ROHRER, Art. 269a N 21).  

3.5.2.  Vorliegend ist zwischen den Parteien unbestritten, dass das Mietobjekt und 

die von der Klägerin angeführten Referenzobjekte samt und sonders verschiede-

nen Eigentümern gehören. 

3.6. Kostenstände 

3.6.1.  Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind die Vergleichsmieten an 

den aktuellen Stand des Referenzzinssatzes anzupassen, selbst wenn dies in den 

entsprechenden Mietverhältnissen nicht geschehen ist. Die Überprüfung einer 

Mietzinserhöhung auf deren Missbräuchlichkeit soll nicht durch den Vergleich mit 

ihrerseits missbräuchlichen Mietzinsen erfolgen können (statt vieler BGE 123 III 

317 E. 4d).  

3.6.2. Das Objekt Nr. 5 (VA-strasse 154) basiert auf einem Referenzzinssatz von 

3.5%. Bei Anpassung an den für das streitbetroffene Mietverhältnis geltenden Re-

ferenzzinssatz von 1.75% resultiert ein Mietzins von Fr. 876.85/Monat, der unge-

achtet der ausgeschiedenen Nebenkosten wesentlich tiefer ist als der verlangte 

- 17 - 

Mietzins für das Referenzobjekt von Fr. 1'060.‒/Monat. Bei Objekt Nr. 23 (VB-

strasse Nr. 39) fehlen Angaben zum Referenzzinssatz. Angesichts des sich in der 

Nähe des Mietzinses des Referenzobjekts befindlichen Zinses könnte hier unter 

Umständen die Vergleichbarkeit auch aufgrund einer Anpassung an die Kosten-

stände scheitern. Da dieses Objekt jedoch auch aufgrund seiner Lärmexposition 

ausscheidet, kann dies offen bleiben (siehe unten Punkt 3.8.14.). Die anderen Ob-

jekte  bleiben im Rahmen der Vergleichbarkeit, soweit man sie einzig unter dem 

Blickwinkel der Anpassung der Kostenstände betrachtet. 

3.7. Quartier 

3.7.1.  Bei der Ermittlung der Orts- und Quartierüblichkeit ist das Quartier zu defi-

nieren, in dem sich die Vergleichsobjekte befinden müssen. Im Anschluss daran 

sind die im selben Quartier befindlichen Objekte anhand der in Art. 11 VMWG auf-

geführten Kriterien miteinander zu vergleichen (BGE 136 III 74 E. 2.2.1 = mp 2/10, 

S. 125 ff.).  

Fraglich ist, welche Gebiete als eigenes Quartier zu bezeichnen sind bzw. wo zwi-

schen zwei Quartieren eine Abgrenzung vorzunehmen ist. Dazu bestehen keine 

starren Regeln. Diese Frage ist vielmehr im Sinne einer jeweiligen Einzelfallbeur-

teilung und mittels gerichtlichen Ermessens zu klären. Für die Quartiereinteilung 

beizuziehen sind zunächst die administrativen oder historischen Quartiere einer 

Stadt (vgl. BGE 136 III 74 E. 2.2.1 = mp 2/10, S. 125 ff.; Mietrecht für die Pra-

xis/BRUTSCHIN, S. 496 f.). Ausnahmen von dieser Regel sind insbesondere mög-

lich, wenn das Objekt, dessen Mietzins geprüft werden muss, sich an der Quar-

tiergrenze befindet und mit einem Nachbargrundstück verglichen wird (BGer, 

4C.275/2004 vom 26.10.2004, E. 3 = mp 1/05, S. 74 ff.).  

3.7.2. Die Stadt Zürich ist aufgeteilt in zwölf Kreise, die aus den 22 traditionellen 

Quartieren gebildet werden. Die Mietwohnung befindet sich im Quartier Aus-

sersihl, wie schon erwähnt im Quartierteil VZ-. Dieses grenzt u.a. an die Quartiere 

Wiedikon und Altstetten.  

Ob in einem Quartier "horizontales Gewerbe" stattfindet, kann entgegen der Auf-

fassung der Beklagten höchstens für die Lage innerhalb des Quartiers ein Ver-

gleichskriterium sein. Dies ist hier belanglos, denn zwar gehört das Unterquartier 

- 18 - 

Langstrasse, das für die genannte Art von Dienstleistungen bekannt ist, ebenfalls 

zum Stadtquartier Aussersihl. Der von der Klägerin bewohnte Quartierteil VZ- ist 

davon jedoch nicht betroffen. Jedenfalls fehlt es in den Stellungnahmen der Be-

klagten an substantiierten Behauptungen dazu. 

3.7.3.  Die Klägerin hat diverse Vergleichsobjekte genannt, welche sich nicht im 

Quartier Aussersihl befinden.  

3.7.4.  Das Quartier Aussersihl mit seinen Teilen Werd, Langstrasse und VZ- un-

terscheidet sich deutlich vom Quartier Wiedikon, in welchem der Quartierteil VK- 

liegt. Während Aussersihl wie das im Norden angrenzende Industriequartier ge-

prägt ist von seiner Vergangenheit als Arbeiterquartier und noch heute von Arbeit-

nehmern aus vielen Nationen bevölkert wird, war das seit jeher gutsituierte Wie-

dikon eher auf Familien ausgerichtet und versteht sich in jüngster Zeit – besonders 

seit der Abklassierung der Weststrasse und den damit einher gehenden baulichen 

Veränderungen – als "Trend-Quartier" für ein junges Publikum 

(http://www.quartierverein-wiedikon.ch/_downloads/NZZ_14_10_2017_Wiedikon_-

_Ein_Quartier_erfindet_sich_neu.pdf). Entsprechend sind die von der Klägerin präsen-

tierten Vergleichsobjekte Nr. 5, 7-15, 19 und 20 in Wiedikon nicht mit der streitbe-

troffenen Liegenschaft vergleichbar. Eine Ausnahme bildet lediglich die Wohnung 

Nr. 6 an der VC-strasse Y, welche im nördlichen VK- und damit direkt an der 

Grenze zum Quartier Aussersihl/VZ- liegt.  

3.7.5.  Weiter ist fraglich, wie es sich mit den zwar im Quartier Aussersihl, aber im 

Unterquartier "Langstrasse" liegenden Mietobjekten 3 und 4 verhält. Der Bereich 

"Langstrasse" ist vom Quartier VZ- klar durch die vom Bahnhof Wiedikon her-

kommende Bahnlinie bzw. den dafür gebauten Graben getrennt. Diese geographi-

sche Barriere hat zur Bildung von zwei unterschiedlichen Quartierkomplexen ge-

führt, wobei sich der eine in Richtung der Langstrasse ("Vergnügungsmeile") bzw. 

des neugebauten Zentrumsbaus am Tramdepot VP- hin orientiert, der andere in 

Richtung Lochergut bzw. Albisriederplatz. Aufgrund der Lage der Objekte im glei-

chen historischen Quartier scheint dennoch eine Einbeziehung in den Vergleich 

möglich, zumal die Vergleichsobjekte nicht in unmittelbarer Nähe der Langstrasse 

liegen.  

- 19 - 

3.7.6. Ebenso befindet sich das Mietobjekt Nr. 1 zwar recht weit vom Mietobjekt 

entfernt an der Grenze zum Quartier Altstetten, aber doch noch in Aussersihl und 

ist daher für den Vergleich unter diesem Aspekt tauglich. 

3.8. Lage 

3.8.1.  Innerhalb des Quartiers ist die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schu-

len, Einkaufsmöglichkeiten und Naherholungsgebieten zu berücksichtigen. Eben-

so sind Lärmimmissionen, insbesondere die Strassenführung und der dadurch 

entstehende Verkehrslärm relevant. Das Stockwerk ist nicht zu berücksichtigen 

(BGer 4C.55/2001 vom 4.7.2001, E.4b/cc; a.M. SVIT-K-ROHRER, Art. 269a N 11; 

Mietrecht für die Praxis/BRUTSCHIN, S. 497). Es beeinflusst entgegen der Beklag-

ten die Attraktivität einer Wohnung höchstens indirekt, etwa punkto Lärm, Aussicht 

und Besonnung. Soweit Wohnungen in höher gelegenen Geschossen gemeinhin 

als weniger anfällig für Einbrüche betrachtet werden, beruht die Einschätzung auf 

irrationalen Überlegungen, die sich – gerichtsnotorisch – gerade auch Einbrecher 

oft zunutze machen, indem sie auf die Sorglosigkeit der Bewohner in höheren 

Etagen bauen.   

3.8.2. Was besonders die Lärmexposition betrifft, wurden die Parteien bei der 

Fortsetzung der Hauptverhandlung vom Gericht auf den so genannten GIS-

Browser (Geografisches Informationssystem des Kantons Zürich) hingewiesen, 

besonders auf die Karte Strassenlärm (…; http://maps.zh.ch/, zuletzt besucht am 12. 

August 2019, anschliessend in der Navigationsleiste zur Karte "Strassenlärm" 

scrollen). Die Karte zeigt die emissionsintensiven Strassen im Kanton Zürich auf, 

die in nummerierte Abschnitte unterteilt sind. Jede Adresse lässt sich mit der 

Suchfunktion individuell ansteuern. Mit einem Klick auf den entsprechenden 

Strassenabschnitt erhält man die lokalen durchschnittlichen Schalldruck-

Emissionswerte tagsüber und nachts in Dezibel (dB). Um die Resultate richtig ein-

ordnen zu können, muss die Bedeutung der dB-Skala kurz erörtert werden: Diese 

ist logarithmisch aufgebaut, so dass schon ein vermeintlich geringer Anstieg auf 

der Skala einer massiven Zunahme des Schalldrucks und damit auch des subjek-

tiven Lärmempfindens entspricht. Die logarithmische Formel wurde im Hinblick auf 

die Übersichtlichkeit der Skala gewählt, denn die Schallwahrnehmung des 

menschlichen Gehörs weist eine enorme Bandbreite auf – das lauteste wahr-

- 20 - 

nehmbare Geräusch ist mehrere Billionen mal lauter als das leiseste 

(https://de.wikipedia.org/wiki/Schalldruckpegel, zuletzt besucht am 12. August 2019). Die 

Formel für den Schalldruckpegel und damit die dB-Skala lautet: 

    Schalldruck Lp = 20 log10 (P/P0) dB 

Gemessen wird dabei zunächst der herrschende Schalldruck P. Dieser wird ins 

Verhältnis gesetzt zum Wert P0, dem Referenzschalldruck von 20 µPa (Mikro-

Pascal = mg/m2), welcher der Schwelle des menschlichen Gehörs entspricht, mit-

hin dem leisesten noch wahrnehmbaren Geräusch bei einer Frequenz von 1 kHz. 

Für das vorliegende Verfahren genügt die Feststellung, dass auf der logarithmi-

schen Skala ein um 10 dB erhöhter Schalldruckpegel bedeutet, dass die stärkere 

Geräuschquelle als doppelt so laut empfunden wird wie die schwächere (a.a.O.; s. 

auch die Beispiele dort, wonach ein Fernseher auf Zimmerlautstärke einem 

Schalldruckpegel von 60 dB entspricht, während eine Hauptverkehrsstrasse im 

Abstand von 10 m einen Pegel von 80 - 90 dB verursacht und ein (ungedämpfter) 

Presslufthammer einen solchen von 100 dB).  

3.8.3. Die auch von der Fachstelle Lärmschutz des Kantons Zürich veröffentlichten 

Immissionsgrenzwerte nach Art. 36 der Lärmschutzverordnung des Bundes (LSV), 

d.h. der Grenzwerte der Aussenlärmimmissionen, ab denen gemäss Art. 31 LSV 

Baubeschränkungen gelten, liegen selbst bei der schlechtesten Empfindlichkeits-

stufe IV (Industrietätigkeit zulässig, vgl. Art. 43 LSV) maximal bei 70 dB tagsüber 

und 60 dB nachts. Erreichen die Werte 75 bzw. 70 dB, ist gar der Alarmwert für 

Strassenlärm gemäss Lärmschutzverordnung erreicht (vgl. Anhang 3 Ziff. 2 LSV 

i.V.m. Art. 40 Abs. 1 LSV).  

3.8.4. Vorliegend ist bei der Untersuchung mittels der Daten des GIS-Browsers 

insbesondere ein Augenmerk auf die Lärmimmissionen an der Lage des Referen-

zobjekts und der von der Klägerin präsentierten Vergleichsobjekte zu legen. 

Das Mietobjekt befindet sich in einer Querstrasse nur wenig entfernt von der beid-

seitig vielbefahrenen VC-strasse. Misst man auf der Karte "Strassenlärm" des 

GIS-Browsers mit dessen Massstabswerkzeug die Distanz vom Hauseingang zur 

Einmündung zur VC-strasse, so resultiert ein Wert von rund 25 m. Direkt vor der 

- 21 - 

Einmündung der N-strasse befindet sich die Tramhaltestelle "Q-strasse", an der 

zwei Tramlinien im kurzen 5-10-Minuten Takt verkehren. Selbst ausserhalb der 

Stosszeiten ist der Tramverkehr deutlich hörbar. Die Lage muss als notorisch lär-

mig bezeichnet werden. Klickt man in der Lärmkarte des GIS-Browsers auf den 

Abschnitt der VC-strasse direkt bei der Einmündung (Nr. 10619), so resultiert 

tagsüber ein Emissionswert von 79.4 dB, nachts ein solcher von 75.2 dB. Ist bei 

einer Differenz von 10 dB auf der Skala von einer gefühlten Verdoppelung des 

Lärmempfindens auszugehen, so entsprechen die Werte rund dem eineinhalbfa-

chen Alarmwert gemäss LSV oder der vierfachen Lautstärke eines Fernsehers in 

Zimmerlautstärke. In Rechnung zu stellen ist allerdings auch der Abstand des Mie-

tobjekts von der Einmündung der VC-strasse. Beim sich linienförmig ausbreiten-

den Lärm einer Strasse ist bei einer Verdoppelung der Distanz mit einer Lärmre-

duktion um 3 dB zu rechnen (anders bei punktförmigen Lärmquellen, hier rechnet 

man mit einer Abnahme um 5 dB; vgl. https://www.schweizer-

fn.de/berechnung/akustik/pegelabnahme/pegelabnahme_rech.php, zuletzt besucht am 12. 

August 2019; ebenso die bereits erwähnte Fundstelle 

https://de.wikipedia.org/wiki/Schalldruckpegel; zuletzt besucht am 12. August 2019; auf 

der zuerst genannten Seite befinden sich neben den theoretischen Ausführungen 

auch Berechnungsprogramme für die entfernungsbedingte Pegelabnahme). Er-

setzt man – mit Blick auf die von der VC-strasse in einem recht offenen Winkel 

von rund 30° auf das Mietobjekt wirkenden Lärmimmissionen – im ersten dersel-

ben den vorgegebenen Abnahmewert von 5 dB für Punktschallquellen durch den-

jenigen von 3 dB für Linienschallquellen und nimmt man zudem an, der Emissi-

onswert der infrage stehenden Strasse entspreche dem Immissionswert in 1 m 

Entfernung, so ergibt sich für das Mietobjekt ein Immissionsschallpegel in 25 m 

Entfernung von der VC-strasse von 65.5 dB tagsüber und von 61.3 dB in der 

Nacht. Der Nachtwert liegt über dem Immissionsgrenzwert nach LSV selbst in der 

schlechtesten Empfindlichkeitsstufe IV gemäss Anhang 3 Ziff. 2 LSV i.V.m. Art. 43 

LSV (Industrietätigkeit erlaubt) und ermöglicht z.B. ein Schlafen bei offenem Fens-

ter so oder anders nicht (näher dazu später, Ziff. 3.8.13).  

3.8.5. Während die Beklagte die Verwendung des GIS-Browsers grundsätzlich für 

zulässig hält, steht die Klägerin diesem Vorgehen skeptisch gegenüber, da die 

aufgrund der Daten zu den Strassenlärm-Emissionen sowie der Abstandsformel 

- 22 - 

errechneten Immissionswerte nicht genau genug seien. Die Höhe des Lärms am 

Empfangspunkt hänge nicht bloss von der Stärke der Emission an der Quelle und 

der Distanz zum Empfangspunkt ab, sondern würde vom sie umgebenden Terrain 

verstärkt oder geschwächt.  

Es trifft zwar zu, dass Gewissheit über die genauen Immissionswerte nur durch 

Langzeitmessungen beim Mietobjekt und bei den infrage kommenden Vergleichs-

objekten im Rahmen einer Expertise gewonnen werde könnte. Wie nachfolgend 

zu zeigen ist, erübrigt sich dies aber aufgrund der Situation im vorliegenden Fall.  

Die Daten des GIS-Browsers zeigen nämlich in vielen Fällen punkto Lärmbelas-

tung so deutliche Unterschiede, dass auf solche Weiterungen zu verzichten ist, 

denn zusammen mit den weiteren Vergleichskriterien bleiben so oder anders nicht 

fünf taugliche Objekte übrig. Zur Erinnerung: Die dB-Skala ist nicht linear; vielmehr 

entspricht eine Differenz von 10 dB der gefühlten Verdoppelung des Lärms. Ab-

weichungen im Bereich von 5 dB sind damit bereits signifikant. Soweit die Klägerin 

geltend macht, der Lärm könne sich durch sog. Mehrfachreflexionen in Strassen-

schluchten erhöhen, ist dieser Effekt gerade beim vorliegenden Mietobjekt beson-

ders ausgeprägt. im Übrigen ist er nach wissenschaftlichen Erkenntnissen gegen-

über dem Emissionswert eher von untergeordneter Bedeutung: Durch Mehrfachre-

flexionen kann in engen Häuserschluchten selbst in einem ungünstigen Umfeld 

max. eine Erhöhung des Pegels von 3 dB erreicht werden (vgl. Bericht zur Lärm-

kartierung des Amts für Umwelt der Stadt Stuttgart S. 7; http://www.stadtklima-

stuttgart.de/stadtklima_filestorage/download/LMP/Ergebnisbericht-Laermkartierung-2012.pdf, zu-

letzt besucht am 12. August 2019). Richtig ist weiter zwar, dass der Schalldruck 

durch den Boden, die Bau-Schalldämmmasse und andere Hindernisse gedämpft 

wird, wie die Klägerin zutreffend ausführt. Auch diesbezüglich sind aber Hinder-

nisse gerade beim klägerischen Objekt weder behauptet noch auszumachen, wie 

auch der Augenschein gezeigt hat, während sich dies bei mehreren der angebote-

nen Vergleichsobjekte anders verhält. Solche Faktoren akzentuieren daher die 

Unterschiede zu den meist ruhiger gelegenen Vergleichsobjekten zusätzlich, so 

dass von Messungen keine relevanten zusätzlichen Erkenntnisse zu erwarten wä-

re. 

- 23 - 

Was die Ausrichtung der Vergleichswohnungen bezogen auf die Strasse betrifft, 

gilt Ähnliches. Da das vorliegende Mietobjekt zur Strasse hin ausgerichtet ist, 

muss auch bei den Vergleichsobjekten stets vom "worst case" [oder besser gesagt 

„identic case“] der Ausrichtung gegen aussen ausgegangen werden, zumal die 

Klägerin die Eigenschaften der wie erwähnt nur mit den Adressen, nicht aber den 

konkreten Wohnungen bezeichneten Vergleichsobjekte in ihrer Darstellung dies-

bezüglich nicht näher umschrieben, sondern nur angegeben hat, diese seien alle 

mit dem Mietobjekt vergleichbar und würden zumeist eine „mässig lärmige“ Expo-

sition aufweisen. Würde es sich anders verhalten und wären einzelne der Ver-

gleichsobjekte auf einen Hof hin ausgerichtet, müsste ihre Vergleichbarkeit von 

vornherein entfallen, denn über diesen Vorteil verfügt das Mietobjekt unbestritte-

nermassen nicht. Was die Innenisolation des Gebäudes angeht, welche die Kläge-

rin als mögliches Hindernis der Verwendung der Lärmkarte anführt, so wird dieser 

bereits durch die Berücksichtigung der Bauperiode sowie des Renovations- und 

Ausbaustandards Rechnung getragen (darauf ist auch in Zusammenhang mit der 

von der Beklagten bemängelten Hellhörigkeit der Mietwohnung zurückzukommen, 

Ziff. 3.12.5). Auch hier ist weder rechtsgenügend behauptet noch ersichtlich, dass 

das vorliegende Mietobjekt einem anderen Standard entspricht als die Vergleichs-

objekte. Verhielte es sich anders, müsste von relevanten Unterschieden bei Zu-

stand und Ausstattung ausgegangen werden. Allfälligen Störquellen innerhalb des 

Gebäudes – z.B. laute Nachbarn – ist schon deshalb keine Rechnung zu tragen, 

weil nur der mängelfreie Zustand von Mietobjekt und Vergleichsobjekten von Be-

deutung ist, denn darauf beruht auch das zu überprüfende Preis- / Leistungsver-

hältnis, ganz abgesehen davon, dass selbst eine Expertise solche Erscheinungen 

aufgrund ihrer mangelnden Permanenz nicht zuverlässig abzubilden vermöchte. 

Zusammenfassend ist mit der Beklagten davon auszugehen, dass die vorstehend 

errechneten Dezibelwerte wie diejenigen bei den Vergleichsobjekten zwar keine 

vollständige Genauigkeit garantieren, jedoch dazu dienen können, offensichtlich 

nicht vergleichbare Objekte auszuschliessen. Ausgehend davon sollen die Ver-

gleichsobjekte untersucht werden. 

3.8.6. Beim Vergleichsobjekt Nr. 1 (VD-strasse 72) ist wie bei allen Objekten nicht 

klar, welches genau die zum Vergleich angebotene Wohnung ist und wie diese 

ausgerichtet ist. Die Emissionswerte der VD-strasse liegen tagsüber bei 72.9 und 

- 24 - 

nachts bei 64.0 dB. Der Hauseingang der Liegenschaft befindet sich 8 m von der 

seit einigen Jahren (anders als die VC-strasse) als Tempo-30-Zone ausgestalteten 

Strasse (vgl. Google Street View) entfernt, so dass der Immissionswert hier nachts 

nur noch 55 dB beträgt und folglich deutlich (etwa um einen Drittel) tiefer liegt als 

beim Referenzobjekt. Der Lärm der weit entfernten VE-strasse ist vernachlässig-

bar. Sodann ändern auch der nahe gelegene Schlachthof bzw. das Letzigrundsta-

dion nichts an der ruhigeren (Nacht-)Lage des Objekts, da beide zu später Stunde 

nicht bzw. selten in Betrieb sind. Damit ist das Objekt nicht vergleichbar. 

3.8.7. Auch die Objekte Nr. 2, 3, 17 und 18 sind ruhiger gelegen als das Mietob-

jekt: Die Objekte Nr. 2 und 18 an der VF-strasse 34 und 36 sind rundum von Tem-

po-30-Zonen umgeben (die Lage sämtlicher Objekte, so auch der vorliegenden, ist 

wiederum gut ersichtlich auf Google Street View). Nennenswerter Strassenlärm 

kann höchstens von der – in diesem Bereich als Tempo 30-Zone verkehrsberuhig-

ten – VG-strasse   oder von der ebenfalls auf Tempo 30 beschränkten VH-strasse 

ausgehen, die laut Strassenlärmkarte im GIS-Browser in den Strassenabschnitten 

16271 und 13549 Emissionswerte von nur 69.6 bzw. 59.6 dB tagsüber sowie 57.3 

bzw. 51.7 dB nachts aufweisen. Selbst das näher bei der etwas lauteren VG-

strasse liegende Objekt Nr. 18 (VF-strasse 36) weist vom Hauseingang bis zum 

Strassenrand eine Distanz von rund 35 m auf, also rund 10 m mehr als die Distanz 

zwischen Mietobjekt und der VC-strasse, wobei von der VG-strasse auf das Ver-

gleichsobjekt nur etwa die Hälfte des gefühlten Lärms ausgeht wie von der VC-

strasse auf das Mietobjekt der Beklagten. Das Objekt Nr. 17 an der VJ-strasse 3 

befindet sich in einer Parallelstrasse zur VC-strasse und ist von dieser durch einen 

Häuserblock abgeschirmt. Strassenlärm kommt nur von der am Rand gut 20 m 

vom Hauseingang entfernten VK-strasse mit Emissionswerten von 67.4 dB am 

Tag und 59.7 dB in der Nacht. Auch diese Lage ist keineswegs vergleichbar mit 

der äusserst lärmexponierten Position des Mietobjekts, offensichtlich erst recht 

nicht, wenn man zusätzlich die Distanz zur Lärmquelle berücksichtigt. Das Objekt 

Nr. 3 an der VL-strasse 15 wird durch zwei Gebäudekomplexe von der VM- und 

der VC-strasse abgeschirmt. Die VL-strasse selber emittiert beim Hauseingang 

am Tag nur einen Lärmpegel von 62.2 dB und einen solchen von 52.8 dB in der 

Nacht. Soweit man den Lärm der VC-strasse berücksichtigen will, in welche die 

VL-strasse im 90°-Winkel einmündet, ist dieser schon aufgrund der Entfernung 

- 25 - 

(vom Hauseingang bis zur Einmündung sind es mind. 75 m) vernachlässigbar. 

Rechnet man mit dem Nachtwert im Abschnitt 17808 von 76.1 dB, so ergibt sich 

bei einem Vergleich des Lärms in 1 m Abstand mit demjenigen in 75 m Abstand 

nur noch ein Immissionswert von 57.4 dB. Betrachtet man die VC-strasse wegen 

der Abschirmung durch die umliegenden Gebäude und der grossen Entfernung 

zur Einmündung statt als Linien- nur noch als Punktschallquelle und rechnet des-

halb mit einer Abnahme des Schalldruckpegels um 5 dB pro Abstandsverdoppe-

lung, so ergibt sich gar ein Immissionswert von nur noch 45 dB, was dem nächtli-

chen Immissionsgrenzwert in der besten Empfindlichkeitsstufe I gemäss Anhang 3 

Ziff. 2 zur LSV i.V.m. Art. 43 LSV entspricht (Zonen mit erhöhtem Lärmschutzbe-

dürfnis, namentlich Erholungszonen).  

3.8.8. Das Objekt Nr. 4 an der VN-Strasse 48 befindet sich zwar in der Nähe der 

VM-strasse, die mit tagsüber 78.7 dB und 73.8 dB nachts ähnlich schlechte Lärm-

werte aufweist wie VC-strasse. Zwischen VM-strasse und VN-Strasse führt aber in 

einem Graben die vom Bahnhof Wiedikon herkommende (See-)Bahnlinie hin-

durch. Notorisch (und auf Google Street View gut ersichtlich) verläuft zwischen 

Bahnlinie und VN-Strasse eine Lärmschutzwand, die den Bahnlärm minimiert und 

auch einen Teil des Strassenlärms dämmt. Zudem sind die Distanzen viel grösser 

als beim Mietobjekt. So beträgt die Entfernung zum Rand der VM-strasse nahezu 

60 m. Bei einer Pegelreduktion um 3 dB bei Verdoppelung des Abstands zu einer 

Linienlärmquelle ergibt sich für das Vergleichsobjekt selbst ohne Berücksichtigung 

der Lärmschutzwand bei der VN-Strasse infolge der 60 m Distanz nachts nur noch 

ein Restschallpegel von 56.1 dB – dies entspricht etwa 65% des empfundenen 

Lärms beim Mietobjekt. Mit den Massstäben der LSV bedeutet dies, dass beim 

Mietobjekt selbst bei der schlechtesten Empfindlichkeitsstufe IV der Immissions-

grenzwert überschritten wird, während das Vergleichsobjekt den genannten Wert 

bei weitem und denjenigen der Stufe III beinahe einhält. 

3.8.9. Bei Objekt Nr. 5 (VA-strasse 154) belaufen sich die Werte der VA-strasse 

(Abschnitt 10069) auf 76.5 dB bei Tag und 70.6 dB bei Nacht. Die Distanz des 

Eingangs zur Strasse beträgt ca. 5 m, was heruntergerechnet eine Belastung von 

69.5 bzw. 63.6 dB ergibt. Es scheint somit, als wäre dieses Objekt punkto Lärm 

mit dem Mietobjekt vergleichbar. Dieselben Werte ergeben sich für Objekt Nr. 19 

- 26 - 

(VA-strasse 156). Unter Umständen kommt noch eine weitere Lärmbelastung 

durch die VO-strasse bzw. die VP-strasse hinzu, welche jedoch aufgrund der Ent-

fernung höchstens einen minimalen Lärmanstieg bewirken dürfte. Auch Objekt 

Nr. 6 (VC-strasse Y), welches 11 m vom Strassenabschnitt 10555 liegt, bei dem 

die dB-Werte tagsüber bei 77.6 und nachts bei 73.2 dB liegen, hat abgerechnet 

vergleichbare Werte von 67.2 bzw. 62.8 dB. Zusätzlicher Lärm von anderen Stras-

sen ist angesichts von deren Entfernung und Abschirmung durch andere Gebäude 

vernachlässigbar. 

3.8.10. Objekt Nr. 7 (VQ-strasse 91) befindet sich als Gebäude in einer Art Innen-

hof und ist bereits rein aufgrund dessen nicht vergleichbar, gleiches gilt für Objekt 

Nr. 11 (VR-strasse 24). Im Übrigen weist die nahe VQ-strasse bereits ohne "Dis-

tanzabschlag" tiefere Immissionswerte von 65.8 tagsüber bzw. 53.6 dB nachts auf. 

Infolgedessen ist auch das rund 55 m von der VQ-strasse befindliche Objekt 

Nr. 13 an der VS-strasse 49 aufgrund seiner ruhigeren Lage nicht vergleichbar. 

Dieselben tieferen dB-Werte haben sodann die Objekte Nr. 8 und 9 weiter unten 

an der VQ-strasse 88 bzw. 82. Auch hier ist zusätzlicher Lärm anderer Strassen 

angesichts deren Entfernung vernachlässigbar. Objekt Nr. 10 (VT-strasse 17) liegt 

nicht direkt an einer in die Lärmkarte aufgenommenen Strasse. Zur – mit 78.1 

bzw. 72.1 dB relativ lärmigen – VU-strasse, in welche die VT-strasse schräg ein-

mündet, besteht ein beträchtlicher Abstand von 45 m, daher liegen die distanzre-

duzierten Werte von 61.6 bzw. 55.6 dB insbesondere nachts bei einem Bruchteil 

derjenigen beim Mietobjekt. Im Übrigen liegt die VT-strasse in einer ruhigeren Ge-

gend neben einem Park. Auch hier ist von einer deutlich ruhigeren Lage und damit 

von fehlender Vergleichbarkeit auszugehen.  

3.8.11. Das Objekt Nr. 12 (VV-strasse 74) liegt direkt an einer lärmigen Stelle, wo 

die Lärmwerte tagsüber und nachts laut der Lärmkarte bei 76.7 bzw. 70.7 dB lie-

gen. Der Hauseingang liegt in ca. 5 m Entfernung, damit betragen die distanzre-

duzierten Werte noch rund 69.7 bzw. 63.7 dB. Das ist etwas lauter als das Refe-

renzobjekt, dürfte jedoch noch im Bereich der Vergleichbarkeit liegen. Angesichts 

der ebenfalls in der Nähe liegenden Eisenbahnlinie sowie anderen Strassen bzw. 

der Autobahn, auf welche die Beklagte zutreffend hinweist, ist dies allerdings 

grosszügig betrachtet. Als punkto Lärm vergleichbar zu gelten hat auch das Objekt 

- 27 - 

Nr. 15 an der VW-strasse 73, welches ca. 5 m entfernt von einer Strasse mit ca. 

75.2 bzw. 68.7 dB Lärmbelastung liegt, was abgerechnet rund 68.2 bzw. 61.7 dB 

ergibt. Auch hier liegt eine Eisenbahnlinie in der Nähe. Auch das Objekt Nr. 16 

(VX-strasse 38) weist eine ähnliche Lärmexposition auf wie das Mietobjekt: Es 

liegt ebenfalls in einer Querstrasse zur VC-strasse, allerdings nicht in 25 m, son-

dern in 45 m Abstand von der Einmündung. Mit den Emissionswerten der VC-

strasse in diesem Bereich von 78.9 bzw. 74.7 dB ergibt dies bei Zugrundelegung 

einer Linienschallquelle nur noch einen Immissionswert von 62.4 dB tagsüber und 

58.2 dB nachts.  

3.8.12. Objekt Nr. 14 (VY-strasse 43) ist 20 m von der mit 74.5 bzw. 66.4 dB be-

messenen VAA-strasse entfernt, was distanzreduzierte Werte von 61.5 bzw. 

53.4 dB ergibt. Es ist zudem durch einen Gebäudevorsprung geschützt, umso 

mehr dürfte es insbesondere nachts deutlich ruhiger als beim Referenzobjekt sein. 

Objekt Nr. 20 liegt ca. 11 m von der verkehrsberuhigten und weitläufigen Q-

strasse entfernt, deren Werte tagsüber bei 69.8, nachts bei 59.3 dB liegen. Um die 

Distanz reduziert ergeben sich deutlich ruhigere Lärmexpositionen von 59.4 dB 

tagsüber bzw. 48.9 dB nachts. Von der im 90-Grad-Winkel dazu verlaufenden VA-

strasse ist die Wohnung an die 45 m entfernt; deren Lärm dürfte sich folglich kaum 

auswirken. Gleiches gilt für Objekt Nr. 21, welches an der lauten VC-strasse liegt, 

welche Lärm von 78.2 bzw. 74.2 dB verursacht, was infolge des lediglich 2 m ent-

fernten Objekts jedenfalls als erheblich lärmiger als beim Mietobjekt einzustufen 

ist.  

3.8.13. Deutliche Unterschiede ergeben sich sodann zwischen dem Mietobjekt 

und dem Vergleichsobjekt Nr. 22 (VG-str. 223): Wie schon in Zusammenhang mit 

den Objekten 2 und 18 an der VF-strasse diskutiert, ist die VG-strasse in diesem 

Bereich eine verkehrsberuhigte Tempo-30-Zone. Im Abschnitt 15441 liegen die 

Emissionswerte Tag und Nacht bei lediglich 69.6 bzw. 57.3 dB. Selbst ohne Be-

rücksichtigung des Abstands zur Strasse von 7 m ergibt sich daraus eine erheblich 

tiefere Lärmbelastung als beim Mietobjekt. Erst recht gilt dies für das Vergleichs-

objekt Nr. 23 (VB-strasse 39). Dieses ist von der VC-strasse durch Gebäude völlig 

abgeschirmt und liegt zudem mehr als 100 m von dieser entfernt (Luftlinie). In 120 

bzw. 100 m Entfernung mündet die Strasse in die VZ- bzw. die Q-strasse, welche 

- 28 - 

Emissionswerte von 77.9 bzw. 73.4 dB (VZ-strasse) und 67.5 bzw. 55.5 dB (Q-

strasse) aufweisen. Distanzbereinigt ergibt sich selbst aus Richtung VZ-strasse 

nur ein Schalldruckpegel von 57.2 dB tagsüber und 52.7 dB nachts, und selbst 

das nur, wenn man trotz der grossen Entfernung zur Einmündung von einer Li-

nien- und nicht von einer Punktschallquelle ausgeht. Bei diesem Wert kann man je 

nach Empfindlichkeit und Konstitution auch bei offenem Fenster schlafen. 

Ob dies ratsam ist, ist allerdings eine andere Frage: Während in Zusammenhang mit dem Zürcher 

und Frankfurter Flughafen oder auch mit der Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Lautstärke 

von Kirchenglocken ursprünglich noch angenommen wurde, die nächtliche Aufweckschwelle liege 

bei 60 dB(A), zeigen neuere Erkenntnisse der Wissenschaft, die in die Beurteilung der Lärm-

schutzbehörden eingeflossen sind, dass bereits ab einer durchschnittlichen nächtlichen Lärmbelas-

tung von 40-50 Dezibel (dB) der Schlaf gestört werden kann (vgl. zur Entwicklung der Rechtspre-

chung BGer 1C_383/2016 vom 13. Dezember 2017 E. 5.2). Aufwachreaktionen sind schon bei 

Geräusch-Maximalpegeln von 35 dB möglich. Folge davon sind Schlafmangel und damit verbun-

den verminderte Aufmerksamkeit und Leistungsfähigkeit am Folgetag. Besonders davon betroffen 

sind Kinder, kranke Menschen und Menschen, die regelmässig nachts arbeiten und tagsüber 

schlafen. Hinzu kommt, dass selbst akustische Störungen, die nicht zum Aufwachen führen, 

Krankheiten wie Bluthochdruck, Herzkranzerkrankungen und gar Herzinfarkt oder Schlaganfall 

begünstigen können, da der menschliche Körper auf jedes störende Geräusch mit der Ausschüt-

tung von Stresshormonen reagiert, so dass das Herz schneller schlägt und der Blutdruck sowie die 

Atemfrequenz steigen (vgl. zum Ganzen die Studie «Lärmbelastung in der Schweiz» des Bundes-

amts für Umwelt, S. 9, abrufbar unter https://www.bafu.admin.ch/dam/bafu/de/dokumente/laerm/uz-

umwelt-zustand/laermbelastung-in-der-schweiz.pdf.download.pdf/UZ-1820-D.pdf [besucht am 12. 

August 2019]). Zu ähnlichen Schlüssen kommen deutsche Behörden 

(https://www.regierung.oberpfalz.bayern.de/leistungen/umwelt/info/ger_quellen/ger_quellen.htm 

[besucht am 12. August 2019]). Auch das Bundesgericht hat im Laufe der Zeit seine Rechtspre-

chung in Zusammenhang mit Fluglärm- und Glockenklangimmissionen verschärft (a.a.O.) und be-

zieht mittlerweile eine ETH-Studie aus dem Jahr 2011 in seine Überlegungen mit ein, aus welcher 

hervorgeht, dass es wohl keine fixe, vom Schalldruckpegel abhängige Aufwachschwelle gibt; zwar 

nimmt die Wahrscheinlichkeit des Aufwachens mit steigendem Maximalpegel zu. Sie erhöht sich 

indessen vermutlich auch schon bei Ereignissen, die akustisch nur unwesentlich aus dem Hinter-

grund hervortreten (a.a.O, E. 5.3). Dies deckt sich mit der Erfahrung, dass man ohne weiteres bei 

in Zimmerlautstärke laufendem Fernsehgerät (ca. 60 dB(A)) einschlafen kann, oft aber spätestens 

bei der dramatischen Musik in der Schlussphase eines Films wieder aufwacht – und sich dabei 

keineswegs erholt fühlt. 

3.8.14. Aus den vorstehend dargestellten Gründen erscheinen die Objekte Nr. 1 

(VD-strasse 72), 2 (VF-strasse 34), 3 (VL-strasse 15), 4 (VN-Strasse 48), 7 (VQ-

- 29 - 

strasse 91), 8 und 9 (VQ-strasse 88 und 82), 10 (VT-strasse 17), 11 (VR-strasse 

24), 13 (VS-strasse 49), Nr. 14 (VY-strasse 43), 17 (VJ-strasse 3), 18 (VF-strasse 

36), 20 (Q-strasse 9), 21 (VC-strasse 286), 22 (VG-strasse 223), und 23 (VB-

strasse 39) punkto Lärmimmissionen als mit dem Mietobjekt offensichtlich nicht 

vergleichbar. 

3.9. Bauperiode 

3.9.1.  Das Alter der Liegenschaft soll in den Vergleich der Mietobjekte einfliessen, 

wobei von jeweils mehrjährigen Zeitperioden auszugehen ist. Gerade im Hinblick 

auf den in den letzten Jahren rasanten technischen Fortschritt, welcher auch zu 

einer Verbesserung insbesondere der Bausubstanz, der Fassadenisolierung und 

der Lärmdämmung geführt hat, erscheint der in der Literatur begrüsste Vergleich 

von Bauten, die innerhalb einer Periode von 20 Jahren erstellt wurden, als 

zweckmässig und angemessen. Demnach sind in der Regel nur Liegenschaften 

aus der gleichen Bauperiode vergleichbar, wobei insbesondere Renovationen die 

Einteilung in die obgenannten Zeitperioden relativieren können (vgl. etwa 

BGE 123 III 317 E. 4b/aa = MRA 5/97, S. 185 ff.; BGE 136 III 74 E. 3.2.1 = mp 

2/10, S. 125 ff.; SVIT-K-ROHRER, Art. 269a N 19; Mietrecht für die Pra-

xis/BRUTSCHIN, S. 499). 

3.9.2. Das Referenzobjekt an der N-strasse wurde im Jahr 1933 erbaut. Von den 

nicht infolge ihrer Quartierlage ausgeschiedenen Mietwohnungen wurden die Ob-

jekte Nr. 2, 4, 6, 16 und 17 innerhalb derselben Bauperiode zwischen 1921 und 

1946 errichtet. Demgegenüber liegt das (wie gezeigt ohnehin auch ruhiger gele-

gene) Objekt Nr. 3 an der VL-strasse 15 mit Baujahr 1952 zwar knapp innert der 

Zeitspanne von 20 Jahren, ist aber dennoch wesentlich jünger als das Mietobjekt 

und zudem eine Nachkriegsbaute, so dass auch die Bauperioden als unterschied-

lich zu erachten sind.  

3.10. Grösse  

3.10.1. Betreffend Grösse der zu vergleichenden Mietobjekte ist auf die Zimmer-

zahl abzustellen, da sowohl Wohnungen als auch Wohnhäuser primär anhand 

dieses Kriteriums unterschieden werden. Zusätzlich ist auch die Anzahl nutzbarer 

bzw. bewohnbarer Quadratmeter in die Würdigung einzubeziehen, wobei ab einer 

- 30 - 

Abweichung von rund 20 % Wohnfläche nicht mehr von einem vergleichbaren 

Mietobjekt ausgegangen werden kann (BGE 139 III 13 E. 3.3.3 = Pra 2013 

Nr. 105; BGE 136 III 74 E. 3.2.2 = mp 2/10, S. 125 ff.; Mietrecht für die Pra-

xis/BRUTSCHIN, S. 498; SVIT-K-ROHRER, Art. 269a N14). Auch hier handelt es sich 

um eine Einzelfallabwägung, zumal insbesondere bei grossen Wohnungen nicht 

mehr die Zimmeranzahl, sondern die Fläche ausschlaggebend sein dürfte (dazu 

etwa BGE 136 III 74 E. 3.2.2 = mp 2/10, S. 125 ff.; ebenso ZK-HIGI, Art. 269a 

N 98). Hingegen kann entgegen der Ansicht der Beklagten die unterschiedliche 

Zimmereinteilung in grössere oder kleinere Räume die Vergleichbarkeit nicht aus-

schliessen. Wollte man dies zulassen, würden dem ohnehin schon schwer zu er-

bringenden Beweis noch weitere – und unnötige – Hürden in den Weg gestellt (gl. 

M. ZK-HIGI, Art. 269a OR N 100).  

3.10.2. Das Referenzobjekt verfügt über zwei Zimmer mit einer Gesamtfläche von 

48 m2. Die Vergleichsobjekte Nr. 2 (VF-strasse 34), 4 (VN--Strasse 48), 6 (VC-

strasse Y) und 16 (VX-strasse 38) sind beinahe gleich gross. Das Objekt Nr. 17 

(VJ-strasse 3) ist mit 54 m2 deutlich, aber noch nicht um mehr als 20% grösser, 

weshalb dies seiner Vergleichbarkeit nicht entgegensteht. Es verfügt weiter mög-

licherweise aufgrund der Bilder entgegen den Angaben der Klägerin über eine of-

fene Küche, was die Vergleichbarkeit jedenfalls unter dem Aspekt der Grösse al-

lerdings nicht einschränkt. Demgegenüber hat Objekt Nr. 3 (VL-strasse 15) mit 

58 m2 über 20% mehr Fläche als das Referenzobjekt, was dessen Vergleichbar-

keit entgegensteht. Die Klägerin weist zwar zu recht darauf hin, dass die Flächen-

angaben zufolge nicht standardisierter Messmethoden sehr unterschiedlich hoch 

ausfallen können, weshalb grundsätzlich eine Nachmessung vonnöten wäre. Wie 

jedoch vorstehend unter Ziffern 3.8.7. und 3.9.2. dargestellt, ist dieses Objekt oh-

nehin bereits aufgrund seiner nicht vergleichbaren (ruhigeren) Lage und der ver-

schiedenen Bauperiode auszuschliessen, weshalb auf Weiterungen zu diesem 

Kriterium verzichtet werden kann.  

3.11. Zwischenfazit 

Von den 23 angebotenen Vergleichsobjekten scheiden 12 aufgrund ihrer Lage 

ausserhalb des Quartiers (Objekte Nr. 5, 7-15, 19 und 20) und eines (Objekt Nr. 5) 

zusätzlich aufgrund des nach Anpassung des Referenzzinssatzes massiv tieferen 

- 31 - 

Mietzinses aus. Bei den Objekten 5, 19 und 20 kommt hinzu, dass sie sich gleich 

neben dem Friedhof VK- und damit einer der grössten Grünflächen Zürichs befin-

den, was die Lage unabhängig vom unterschiedlichen Stadtquartier als deutlich 

besser erscheinen lässt als im Falle des Mietobjekts. Zudem hat Objekt Nr. 5 bei 

angepassten Kostenständen einen massiv tieferen Mietzins. Überdies fallen diver-

se Objekte aufgrund ihrer (teils massiv) ruhigeren oder lärmigeren Lage weg, und 

zwar Objekt Nr. 1 (VD-str. 72), 2 (VF-str. 34), 3 (VL-str. 15), 4 (VN--Str. 48), 7, 8 

und 9 (VQ-str. 91, 88 und 82), 10 (VT-str. 17), 11 (VR-str. 24), 13 (VS-str. 49), 14 

(VY-str. 43), Nr. 17 (VJ-str. 3) und 18 (VF-str. 36), 20 (Q-str. 9), 21 (VC-str. 286), 

22 (VG-str. 223), und 23 (VB-str. 39), Nr. 3 zusätzlich wegen seiner Grösse und 

wegen der Bauperiode. Damit verbleiben an sich nur zwei Vergleichsobjekte, Nr. 6 

(VC-str. 365) und 16 (VX-str. 38). Damit wäre der Beweis an sich bereits geschei-

tert. Im Interesse der Vollständigkeit soll trotzdem – soweit möglich – noch die 

Prüfung von Zustand und Ausstattung vorgenommen werden, wobei auch auf sig-

nifikante Abweichungen bei den bereits "ausgeschiedenen" Objekten hinzuweisen 

ist.  

3.12. Zustand und Ausstattung 

3.12.1. In Bezug auf den Zustand ist im Sinne eines Gesamteindruckes abzuwä-

gen, ob die Wohnung, auch im Hinblick auf die technischen Geräte sowie die Bö-

den, Fenster, Nasszellen, etc., als überdurchschnittlich gut unterhalten, als durch-

schnittlich oder gut unterhalten, als schlecht unterhalten bzw. vernachlässigt er-

scheint (Mietrecht für die Praxis/BRUTSCHIN, S. 498 f.; SVIT-K-ROHRER, Art. 269a 

N 16 ff.; ZK-HIGI, Art. 269a N 103 f.; BGE 123 III 317 E. 4b/bb und dd = MRA 5/97, 

S. 185 ff.; BGer, 4C.265/2000 vom 16.1.2001, E. 4b/ee = mp 1/01 S. 33 ff.). Dabei 

werden auch – in vergröberter Art und Weise – in der Vergangenheit erfolgte Re-

novationen berücksichtigt, wobei richtigerweise nur umfassende Erneuerungsar-

beiten zusätzlich ins Gewicht fallen. Vergleichbar in diesem Sinne sind Objekte, 

deren Gesamtrenovation nicht länger als 5 Jahre zurückliegt als beim Vergleichs-

objekt (ZK-HIGI, Art. 269a N 107 ff.).  

3.12.2. Mit dem Kriterium der Ausstattung soll ein Vergleich des Ausbaustandards 

und der Infrastruktur der einzelnen Mietobjekte ermöglicht werden. Über den an-

zuwendenden Massstab bestehen in Lehre und Rechtsprechung jedoch unter-

- 32 - 

schiedliche Ansichten. Eine Seite will anhand eines grosszügigen Gesamtein-

drucks entscheiden, wobei Unterschiede in der Ausstattung durch die Bildung von 

Kategorien wie "einfach", "durchschnittlich" und "luxuriös" kompensiert werden 

können (SVIT-K-ROHRER, Art. 269a N 16; ZK-HIGI, Art. 269a N 111). Andere wol-

len den Vergleich bereits infolge von Unterschieden bezüglich eines einzelnen als 

"Standard" definierten Einrichtungsgegenstandes (z.B. Doppelverglasung, TV-

Anschluss) scheitern lassen (Mietrecht für die Praxis/BRUTSCHIN, S. 498). Das 

Bundesgericht hat sich in einem nicht in die offizielle Sammlung aufgenommenen 

Entscheid aus dem Jahr 2001 dahingehend geäussert, dass an lärmiger Lage be-

reits Fenster mit Doppelverglasung sowie allgemein das Fehlen eines Kabel-

Fernsehanschlusses einen entscheidenden Unterschied zu begründen vermögen 

(BGer, 4C.265/2000 vom 16.1.2001, E. 4b/dd und 4b/ee = mp 1/01 S. 33 ff.).  

3.12.3. Zwar dürfen relevante Unterschiede gemäss Bundesgericht bei einzelnen 

Vergleichskriterien grundsätzlich nicht durch Zu- oder Abschläge oder aufgrund 

eines Gesamteindrucks ausgeglichen werden (in diesem Sinne jedenfalls 

BGE 123 III 317 E. 4a und b = MRA 5/97, S. 185 ff.; BGE 141 III 569 E. 2.2.1 = 

MRA 2/16, S. 61 ff.). Einzelne untergeordnete Differenzen von Ausstattungsele-

menten können jedoch im Interesse der Justiziabilität des Vergleichsmiete-

Kriteriums nicht entscheidend sein, zumal sich ihr Wert im Laufe der Zeit auch än-

dern kann. So macht die immer mehr genutzte Möglichkeit, Internet über das ste-

tig schneller werdende Mobilfunknetz zu beziehen, das Vorhandensein eines ka-

belbasierten Internet- und Fernsehanschlusses gerade für jüngere Leute unter 

Umständen zweitrangig. BÄTTIG weist sodann zutreffend darauf hin, dass ein sol-

cher Anschluss maximal Fr. 20.‒ bzw. heute ca. Fr. 30.‒ mehr Miete ausmacht 

und damit wertmässig kaum zu Buche schlägt (BÄTTIG, in: MRA 1/02 S. 18). Einen 

interessanten Ansatz verfolgt die Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich aus 

dem Jahre 2006, in welcher für bestimmte Ausstattungsmerkmale Punkte verge-

ben wurden, was die Errechnung eines Ausstattungsindexes ermöglichte ([Struk-

turerhebung] S. 42 ff.). Dieses Vorgehen, so praktikabel es auf den ersten Blick 

scheint, dürfte allerdings der strengen Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht 

standhalten. Nichtsdestotrotz soll vorliegend eine gewisse Pauschalisierung in 

Kategorien einfach, standardmässig/durchschnittlich, überdurchschnittlich, luxuriös 

vorgenommen werden, wobei gleichzeitig versucht wird, die einzelnen Objekte auf 

- 33 - 

das Vorliegen von relevanten Ausstattungsmerkmalen zu untersuchen, die eine 

Vergleichbarkeit ausschliessen könnten (ähnlich ZK-HIGI, Art. 269a N 111; SVIT-K 

ROHRER, Art. 269a N 16). Zu berücksichtigen sind nicht nur die Art der technischen 

Einrichtungen (bspw. Backofen auf Bedienungshöhe, Steamer, Dampfabzüge, 

Küchenherde mit Keramikplatten, Anzahl Steckdosen, Anschlüsse etc.), sondern 

auch deren Funktionalität, wobei das Alter diesbezüglich relevant sein kann (SVIT-

K-ROHRER, a.a.O.). Weiter sind die Verglasung von Fenstern, die Bodenbeläge 

sowie die Anzahl und Infrastruktur der Nasszellen und Küchenausstattung in die 

Gesamtwürdigung einzubeziehen (vgl. Mietrecht für die Praxis/BRUTSCHIN, S. 498). 

In jedem Fall müssen Einbauten des Mieters unberücksichtigt bleiben (ZK-HIGI, 

Art. 269a N 112).  

3.12.4. Das Referenzobjekt wurde in den vergangenen zwanzig Jahren nicht um-

fassend saniert. Die Vormieterin wohnte dort seit dem Jahr 1997. Die Innenein-

richtung, insbesondere die Plattenbeläge und Holzelemente, erscheinen im Stil 

der 70er-Jahre und wirken damit – je nach Sichtweise – "retro" bzw. eher veraltet 

(vgl. [Bilder in den Akten]). Die Klägerin hält dagegen, dass es sich um Ausstat-

tungselemente der 80er-Jahre handle, kann dies jedoch nicht mit entsprechenden 

Unterlagen oder Beweisofferten untermauern. In jedem Fall ist die Inneneinrich-

tung in grösseren Teilen über 30 Jahre alt, insbesondere im Bad, und punkto Aus-

stattung im Vergleich mit dem generellen Ausbaustandard eher durchschnittlich, 

was anlässlich des Augenscheins festgestellt wurde. Zudem wurden anlässlich 

des Mieterwechsels lediglich begrenzte Instandstellungsarbeiten durchgeführt. 

Konkret wurde die Wohnung gestrichen, wobei jedoch gewisse schwer zugängli-

che Flächen ausgelassen wurden. Weiter wurden das Kehrichtsystem sowie der 

Toilettensitz ersetzt, die Küchenschränke gerichtet, die Steckdosen instand ge-

stellt, der Parkett abgeschliffen, die Abläufe von WC und Bad gereinigt sowie ein 

Lavaboablauf kontrolliert, die Radiatoren gelüftet und der Thermostat gelöst (…). 

Zudem wurden Kochherd und Dampfabzug ersetzt. Wie jedoch die Beklagte zu-

treffend ausführt, handelt es sich dabei nicht um einen Glaskeramikherd, sondern 

um ein eher älteres Modell mit gusseisernen Kochplatten (…). Instandstellung be-

deutet zwar nicht die Schaffung von Mehrwert, wie die Klägerin zu recht betont. 

Gleichzeitig kann jedoch auch nicht auf die sporadische Anpassung an einen zeit-

gemässen Standard verzichten, wer sein Mietobjekt als "normal/gut unterhalten" 

- 34 - 

bezeichnen will. Gesamthaft handelt es sich bei den zum Mietbeginn vorgenom-

menen Arbeiten angesichts der langen Dauer des Vormietverhältnisses um eher 

elementare Instandstellungen. Die Streicharbeiten wurden wie erwähnt nicht voll-

ständig durchgeführt. Weniger bedeutsam sind demgegenüber Elemente, an de-

nen die Beklagte sich besonders stört, etwa die unterlassene Ausbesserung eines 

beträchtlichen, von aussen deutlich sichtbaren Lochs im Küchenschrank, auch 

wenn der Beklagten zuzugestehen ist, dass sie aufgrund der entsprechenden Par-

teivereinbarung wohl nicht über einen Anspruch auf Behebung dieser ästhetischen 

Beeinträchtigung verfügt, so dass der Punkt durchaus in die Zustandsbewertung 

einfliessen kann. Zudem bringt die Beklagte vor, die Klägerin habe sich trotz Rüge 

nicht um eine von selbst zufallende Tür sowie eine angeklebte und nicht ersetzte 

Fussleiste gekümmert, was die Klägerin mit Hinweis auf das Antrittsprotokoll be-

streitet. Dass es sich tatsächlich so verhält, wie von der Beklagten behauptet, 

ergibt sich aus dem eingereichten Mailverkehr und dem Augenschein (…), er-

scheint aber als zweitrangig, denn wie schon erwähnt sind Mängel bei der Fest-

stellung der Vergleichbarkeit eines Objekts nicht zu berücksichtigen, da die Miete-

rin ihre Behebung verlangen kann, ohne dass die Vermieterin dafür einen höheren 

Mietzins erhält. Ein allfälliger Wertausgleich hat daher nicht über die Missbrauchs-

gesetzgebung, sondern über eine Mietzinsminderung nach Art. 259d OR zu erfol-

gen.  

3.12.5. Auch die Durchschnittlichkeit der Ausstattung des Mietobjektes zeigt sich 

in vielen Punkten deutlich. So muss die Waschküche mit 13 Parteien geteilt wer-

den; dabei ist entgegen der Ansicht der Klägerin unbeachtlich, ob einige davon 

zusätzlich noch über eine eigene Waschmaschine verfügen, denn die damit einher 

gehenden Kosten trägt nicht die Klägerin. Zudem steht es den entsprechenden 

Mietparteien weiterhin frei, zusätzlich die Waschküche zu nutzen. Der Trocken-

raum ist im nicht beheizten, schlecht isolierten Estrich untergebracht und dement-

sprechend gerade im Winter kalt (…). Eher von untergeordneter Bedeutung sind 

indessen die nicht kippbaren Fenster, zumal die Arretierung eines Fensters auch 

anderweitig zu erreichen ist. Was das Fehlen eines Glaskeramikherdes betrifft, 

unterscheiden sich Funktionalität und Komfort von einem Herd mit gusseiserenen 

Platten zwar nicht erheblich, deuten aber auf einen veralteten Zustand der Küche 

hin. Die "Hellhörigkeit" wird grundsätzlich bereits durch die Bauperiode und den 

- 35 - 

(mehr 30 Jahre alten) Unterhaltszustand abgedeckt, weshalb auf die Frage nach 

angeblich "guter" oder "schlechter" Isolation als Teil der Ausstattung an sich nicht 

(mehr) im Detail eingegangen werden muss. Anlässlich des Augenscheins ergab 

sich immerhin, dass der Strassenlärm mit geschlossenen Fenstern, welche ver-

mutlich aus den 90er-Jahren stammen, deutlich weniger hörbar ist, und dass diese 

dicht sind. Weiter wurde festgestellt, dass Rauchgeruch vom Nachbarn via den 

Wohnzimmerschrank in die Wohnung dringt, was auf mangelnde Innenisolation 

hindeutet. Die Klägerin erklärte sodann, dass weder das Referenz- noch die Ver-

gleichsobjekte über eine Aussenisolation verfügten. Ein Lift fehlt. Hingegen verfügt 

die Liegenschaft über eine für alle benutzbare, wenn auch eher in vernachlässig-

tem Zustand befindliche Dachterrasse. Unter Berücksichtigung des vorstehend 

Ausgeführten kann das Objekt gesamthaft höchstens als durchschnittlich ausge-

stattet und unterhalten gelten.  

3.12.6. Allgemein fehlen bei sämtlichen Wohnungen, sowohl beim Miet- als auch 

bei den Vergleichsobjekten, detaillierte Angaben der Klägerin zu Datum und Art 

der vergangenen Sanierungen. Es ist punkto Zustand entgegen der Ansicht der 

Klägerin in der Regel ein Unterschied, ob ein Objekt letztmals in den 70er- oder 

den 90er-Jahren grundlegend saniert wurde, was als Umkehrschluss auch dem 

von ihr zitierten Bundesgerichtsentscheid zu entnehmen ist, wo das Bundesgericht 

aus dem Umstand, dass alle zu vergleichenden Objekte in den 60er Jahren ge-

baut worden waren, schloss, "… qu'il est peu probable qu'ils présentent des diffé-

rences notables du point de vue de leur état général, d'autant moins qu'il n'est pas 

allégué que l'un ou l'autre ait été rénové de fond en comble", BGer, 4C.55/2001 

vom 4.7.2001, E. 4.b/cc). Die pauschale Auskunft "saniert vor 1997" ist für die Be-

urteilung an sich nicht ausreichend, wie auch die Beklagte zutreffend ausführt. Die 

Klägerin verfügt jedoch anscheinend nicht mehr über entsprechende Unterlagen. 

Wie dem auch sei: Klarerweise sind jedenfalls die Objekte Nr. 18, 19 und 23, wel-

che (angeblich) im Jahr 2007 (teilweise) und damit wesentlich später innen reno-

viert wurden, nicht mit dem Referenzobjekt vergleichbar.  

3.12.7. Weiter fehlen bei den Listen bzw. den im Privatgutachten angebotenen 

Vergleichsobjekten Angaben darüber, ob ein Lift eingebaut wurde. Diesbezüglich 

ist der Beklagten zuzustimmen, dass das Vorhandensein eines Aufzugs, dessen 

- 36 - 

nachträglicher Einbau gerade bei Altbauwohnungen Investitionskosten von nicht 

geringer Höhe mit sich bringt, insbesondere bei Wohnungen in oberen Stockwer-

ken ein wesentliches Ausstattungsmerkmal ist und als solches die Vergleichbar-

keit von Objekten ausschliessen kann. Zwar behauptete die Klägerin nach ent-

sprechender Bestreitung, sämtliche Vergleichsobjekte würden über keinen Lift ver-

fügen. Ob dies zutrifft, kann infolge des Scheiterns des Nachweises von genügend 

Vergleichsobjekten letztlich offen bleiben. 

3.12.8. Bei den Vergleichsobjekten Nr. 6 (VC-strasse 365), 9-10 (VQ-strasse 82 

und VR-strasse 24) sowie Nr. 17-23 fehlen Fotos von innen. Damit ist ihre Ver-

gleichbarkeit punkto Ausstattungselemente unklar; Weiterungen erübrigen sich 

aber, da schon aufgrund der übrigen Vergleichskriterien keine ausreichende Zahl 

an Vergleichsobjekten vorliegt. Festzustellen ist immerhin, dass Objekt Nr. 1 (VD-

strasse 72) basierend auf den eingereichten Fotos heller wirkt. Ob die Ausstattung 

auch moderner oder besser unterhalten ist, lässt sich jedoch nicht eindeutig fest-

stellen (vgl. …). Wie schon erwähnt, ist beim genannten Objekt jedoch bereits 

aufgrund von anderen Kriterien die Vergleichbarkeit ausgeschlossen (siehe Punkt 

3.11.). Ob Parkett in der Küche eine Vergleichbarkeit ausschliessen könnte, wie 

die Beklagte argumentiert, ist fraglich, zumal Parkettboden – gerade im Küchenbe-

reich – nicht zwingend eine Aufwertung bzw. praktische Ausstattung darstellt. Ob-

jekt Nr. 2 (VF-strasse 34) verfügt mit Blick auf die eingereichten Fotos über eine 

deutlich moderner wirkende Inneneinrichtung und kann daher wohl als "gut unter-

halten" bezeichnet werden. Was die Ausstattung betrifft, ist ersichtlich, dass die 

Küche über einen Gasherd verfügt, was jedoch der Vergleichbarkeit mit dem über 

Chromstahlplatten verfügenden Referenzobjekt nicht entgegensteht, zumal die 

gewünschte Art des (sc. voll funktionstüchtigen) Herdes von individuellen Präfe-

renzen abhängt und damit nicht als Abgrenzungskriterium taugt, soweit eine be-

stimmte Bauart nicht deutlich höherwertiger oder komfortabler ist als die andere. 

Ob die fehlende Badewanne eine Vergleichbarkeit ausschliesst, kann angesichts 

dessen, dass dieses Objekt bereits aus anderen Gründen nicht vergleichbar ist, 

offen bleiben. Objekt Nr. 3 (VL-strasse 15) erscheint insbesondere in der Küche 

basierend auf den Fotos klar neuwertiger und tendenziell besser ausgestattet, es 

ist zudem vom Vergleich ohnehin aufgrund der deutlich geringeren Lärmexposition 

ausgeschlossen (vgl. Punkt 3.8.7. vorstehend). Beim ebenfalls schon mit Blick auf 

- 37 - 

die Lärmsituation ungeeigneten Objekt Nr. 4 an der VN-Strasse 48 werden mög-

licherweise Fotos von Küche und Zimmern aus unterschiedlichen Wohnungen 

verwendet, weshalb ohne Weiterungen nur begrenzt Aussagen über die Ver-

gleichbarkeit gemacht werden können, was die Klägerin nicht bestreitet. Die In-

neneinrichtung der Küche, wo wohl Steinabdeckung und Glaskeramikherd vor-

handen sind, sowie das Bad wirken ebenfalls moderner als das Referenzobjekt 

(…), dementsprechend wären bei diesem Objekt Ausstattung und Zustand eher 

besser. Hinsichtlich Objekt Nr. 5 (VA-strasse 154, Quartier Wiedikon, nicht ange-

passter Kostenstand) kann die Vergleichbarkeit von Ausstattung und Zustand of-

fen bleiben, abgesehen davon dass von der Beklagten diesbezüglich keine Ein-

wände erfolgt sind. Bei Objekt Nr. 7 (VQ-strasse 91; Quartier Wiedikon, ruhigere 

Lage) sind Boden und Fliesen zwar heller, daraus alleine lässt sich jedoch kein 

besserer Ausbaustandard oder Unterhaltszustand ableiten, selbiges gilt für die von 

der Beklagten vermutete andere Raumeinteilung. Letztlich kann auch hier mit Blick 

auf die Lage die Vergleichbarkeit offen bleiben. Selbiges gilt für Objekt Nr. 8 (VQ-

strasse 88, ebenfalls schon aus anderen Gründen zum Vergleich nicht geeignet): 

Auf den Bildern erscheint die Einrichtung heller, aber nicht zwingend moderner 

oder besser unterhalten. Auch Objekt Nr. 11 (VR-strasse 24, Wiedikon, ruhiger 

gelegen als das Mietobjekt) erscheint tendenziell moderner, allerdings sind auf 

den Fotos z.B. der Herd und die Lavabo-Armatur nicht sichtbar, weshalb diesbe-

züglich keine eindeutigen Aussagen gemacht werden können. Bezüglich Dusch-

kabine bzw. Badewanne kann auf das vorstehend zu Objekt Nr. 2 ausgeführte 

verwiesen werden. Demgegenüber erscheinen Ausstattung von Küche und Bad 

bei Objekt Nr. 12 (VV-strasse 74, Quartier Wiedikon) deutlich moderner (…). Bei 

Objekt Nr. 13 (VS-strasse 49, Quartier Wiedikon, ruhigere Lage) wurde die Ver-

gleichbarkeit der Inneneinrichtung basierend auf den Bildern seitens der Beklagten 

nicht bemängelt; dies wohl zu recht, zumal hier punkto Ausstattung im "retro"-Stil 

grosse Ähnlichkeiten mit der im Streit stehenden Mietwohnung bestehen. Die 

Grösse der Balkone erscheint vorliegend bei sämtlichen Mietobjekten entgegen 

der Ansicht der Beklagten eher sekundär, zumal deren Gebrauchstauglichkeit bei 

Mietobjekten an lärmiger Lage ohnehin beschränkt ist und die Beklagte im Übrigen 

eine nach innen gerichtete Dachterrasse mitbenützen kann (vgl. ZK OR-HIGI, 

Art. 269a N 117). Entsprechend erübrigt sich eine vertiefte Behandlung der ent-

- 38 - 

sprechenden Parteidarstellungen. Gestützt auf die Bilder wirkt Objekt 13 jedoch 

eher besser unterhalten als das Referenzobjekt. Angesichts dessen ist die Ver-

gleichbarkeit zumindest punkto Ausstattung und allenfalls auch Unterhaltszustand 

zweifelhaft. Die Wohnung an der VY-strasse 43 (Objekt Nr. 14, Quartier Wiedikon, 

Ziff. 3.7.4) erscheint entgegen der Ansicht der Beklagten punkto Funktionalität der 

Ausstattung nicht moderner, trotz anderer Farbgebung. Ob der Unterhalt gleich 

gut ist wie beim Referenzobjekt, kann alleine anhand der Fotos nicht eindeutig 

eruiert werden. Objekt Nr. 15 (VW-strasse 73, Quartier Wiedikon) erscheint be-

sonders mit Blick auf die Bilder des Bads deutlich heller als das Vergleichsobjekt 

(…). Objekt Nr. 16 (VX-strasse 38) erscheint aufgrund des auf den Fotos abgebil-

deten Zustands der sanitären Anlagen und der mit VW-abdeckung und Glaskera-

mikherd versehenen Küche deutlich besser unterhalten bzw. neuwertiger.  

3.12.9. Zusammengefasst ist davon auszugehen, dass folgende Objekte basie-

rend auf ihren Zustand bzw. ihre Ausstattung eher nicht vergleichbar bzw. zumin-

dest zweifelhaft sind: Objekt Nr. 2 (VF-str. 34), Nr. 3 (VL-str. 15), Nr. 4 (VN-Str. 

48), Nr. 12 (VV-str. 74), Nr. 13 (VS-str. 49), Nr. 15 (VW-strasse 73), 16 (VX-str. 

38) sowie Nr. 18 (VF-str. 36), 19 (VA-str. 156) und 23 (VB-str. 39).  

3.13. Fazit 

Wie bereits oben erwähnt, scheiden von den 23 angebotenen Vergleichsobjekten 

12 aufgrund ihrer Lage ausserhalb des Quartiers (Objekte Nr. 5, 7-15, 19 und 20) 

aus, eines (Objekt Nr. 5) zusätzlich aufgrund des nach Anpassung des Referenz-

zinssatzes massiv tieferen Mietzinses. Überdies fallen diverse Objekte aufgrund 

ihrer (teils massiv) ruhigeren oder lärmigeren Lage weg, nämlich Nr. 1 (VD-str. 

72), 2 (VF-str. 34), 3 (VL-str. 15), 4 (VN--Str. 48), 7, 8 und 9 (VQ-str. 91, 88 und 

82), 10 (VT-str. 17), 11 (VR-str. 24), 13 (VS-str. 49), 14 (VY-str. 43), 17 (VJ-

strasse 3), 18 (VF-str. 36), 21 (VC-strasse 286, lärmigere Lage) und 22 (VG-

str. 223) und 23 (VB-str. 39) weg, Nr. 3 zusätzlich wegen seiner Grösse und der 

Bauperiode. Die Vergleichbarkeit des verbleibenden Vergleichsobjekts Nr. 6 (VC-

str. Y) ist basierend auf den vorhandenen Angaben zu Zustand und Ausstattung 

unklar. Zudem ist bei den Objekten Nr. 2 (VF-str. 34), 3 (VL-str. 15), 4 (VN-Str. 

48), 12 (VV-str. 74),13 (VS-str. 49) und 16 (VX-str. 38) sowie 18 (VF-str. 36), 19 

(VA-str. 156) und 23 (VB-str. 39) die Vergleichbarkeit punkto Ausstattung oder 

- 39 - 

Unterhalt zweifelhaft, bei letzteren drei Objekten wohl ganz auszuschliessen. Da-

mit ist der Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit gescheitert.  

Der vorliegende Fall zeigt exemplarisch die Problematik der Bestimmung der Ver-

gleichsmiete mittels einiger weniger Vergleichsobjekte, andererseits aber auch die 

Schwierigkeit, den Beweis der Vergleichbarkeit überhaupt zu erbringen.  

3.14. Gerichtliche Festlegung des Anfangsmietzinses 

3.14.1. Damit stellt sich die Frage, wie der Anfangsmietzins festzusetzen ist, wenn 

ein Missbrauch aufgrund der vorn umschriebenen Tatsachenvermutung zwar an-

zunehmen ist, der Nachweis einer bestimmten Vergleichsmiete aber scheitert. An-

ders als bei einer Mietzinsanpassung während eines laufenden Mietverhältnisses 

droht bei der Überprüfung der Anfangsmiete ohne richterlichen Eingriff bei ge-

scheitertem Nachweis der Vergleichsmiete das gänzliche Fehlen einer gültigen 

Mietzinsvereinbarung. Das Bundesgericht hat in einem solchen Fall eine richterli-

che Mietzinsfestsetzung nach freiem Ermessen unter Beizug der verfügbaren Da-

ten als mit dem Bundesrecht für vereinbar erklärt, insbesondere anhand der ver-

fügbaren statistischen Angaben, des im Rahmen des Vormietverhältnisses zuletzt 

geschuldeten Mietzinses sowie anhand der Qualitätsmerkmale des Mietobjektes 

(BGer, 4A_250/2012 vom 28.8.2012, E. 2.4; bestätigt in BGE 139 III 13 E. 3.5.1 f. 

= Pra 2013 Nr. 105 und BGer, 4A_461/2015 vom 15.2.2016, E. 3.2.2 und 3.3; 

STASTNY, a.a.O., 214 f., Rz. 79 ff.).  

3.14.2. Wie bereits oben erwähnt, steht dem Mietgericht die Mietpreisstrukturer-

hebung der Stadt Zürich aus dem Jahre 2006 zur Verfügung, gestützt auf welche 

ein Mietzins errechnet werden kann, wie nachfolgend zu zeigen ist. Richtig ist, 

dass die Erhebung aus dem Jahre 2006 stammt. Sie genügt aber anerkannten 

statistischen Kriterien, insbesondere was die Grösse der erfassten Stichprobe und 

die Auswertungsmethode betrifft. (…) Eine verlässlichere Methode zur Preisbe-

stimmung besteht im Übrigen nicht. Die erhobenen Daten der kleineren Mietpreis-

erhebung aus den Jahren 2013-2017 sind nach Einschätzung von Statistik Zürich 

nicht verlässlich und weisen punkto Quadratmeterzahlen pro Quartier auch keine 

taugliche Detaillierung auf (vgl. act. ….; zur Priorität von statistischen Quadratme-

- 40 - 

terzahlen gegenüber anderen Erhebungsmethoden STASTNY, a.a.O., S. 217, Rz. 

87); die Parteien haben sich deshalb zu recht nicht darauf berufen.  

Was das Alter der Strukturerhebung 2006 angeht, kann mittels Anpassung an den 

Mietpreisindex der Stadt Zürich der Entwicklung zumindest annäherungsweise 

Rechnung getragen werden (vgl. auch STASTNY, a.a.O., S. 218 f., Rz. 92 ff.). Diese 

Methode ist einer relativen Anpassung des Mietzinses gestützt auf die Miss-

brauchsgesetzgebung vorzuziehen, da die indexierten statistischen Mietzinse – 

wie die Klägerin zu recht ausführt – der Entwicklung der gesamten Bestandesmie-

ten besser Rechnung tragen und damit näher beim Vergleichsmietekriterium lie-

gen. Beim Mietpreisindex ist sodann nicht der (gesamt)schweizerische Mietzinsin-

dex des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes, sondern der genauere 

Mietpreisindex der Stadt Zürich vorzuziehen, da letzterer die lokale Entwicklung 

abbildet und zudem von einer neutralen Stelle berechnet wird (vgl. STASTNY, 

a.a.O. S. 218 f., Rz. 92 ff., der überzeugend darauf hinweist, dass ältere Statisti-

ken, die durch einen Mietindex an die aktuellen Verhältnisse angepasst werden, 

u.U. die auch der Orts- und Quartierüblichkeit zugrunde zu legenden Bestandes-

mieten zuverlässiger abbilden als Neuvermietungsstatistiken).  

Zu recht weist die Beklagte darauf hin, dass die Nebenkosten in die Statistik nicht 

nach der Methode einbezogen wurden, auf welcher die Mietzinsgestaltung der 

Parteien beruht. Vielmehr beruhen die statistischen Daten auf der Ausscheidung 

lediglich von Heiz- und Warmwasserkosten, während sämtliche übrigen Neben-

kosten im Nettomietzins eingerechnet sind ([Strukturerhebung] S. 4 u.; …). Infol-

gedessen muss der aufgrund der Statistik bestimmte Nettomietzins um Fr. 110.‒ 

herabgesetzt werden, damit die zwischen den Parteien nicht umstrittene Aus-

scheidung auch der Betriebskosten als Nebenkosten im Resultat eine korrekte 

Berücksichtigung findet. 

Was die Parteien, namentlich die Klägerin sonst gegen die Berücksichtigung der 

Statistik vorbringen, ist nicht stichhaltig. Auf die entsprechenden Einwände wird im 

Folgenden nur punktuell eingegangen, soweit diese für den Entscheid von Belang 

sind.  

- 41 - 

3.14.3. Für die konkrete Berechnung sind lediglich die Mietzinse des Quartierteils 

Hard heranzuziehen und nicht die Daten des gesamten Quartiers Aussersihl, denn 

dies trägt den unterschiedlichen Preisniveaus Rechnung, die in erster Linie mit der 

Lagequalität innerhalb des Quartiers zusammenhängen. Der Umstand, dass 2.5-

Zimmer-Wohnungen unter Umständen attraktiver als 2-Zimmer-Wohnungen er-

scheinen, wie die Beklagte einwenden lässt, ist nicht besonders in die Überlegun-

gen einzubeziehen, denn was als halbes Zimmer zu gelten hat, ist nicht allgemein 

definiert; überdies fliesst die Grösse der voneinander durch Wände und Türen ge-

trennten Räume ohne weiteres in die Berechnung ein, wenn man statt auf die 

Zimmerzahl auf die (genaueren) Quadratmeterpreise abstellt, die der Strukturer-

hebung ebenfalls zu entnehmen sind (vgl. auch STASTNY, a.a.O., S. 217 und 221 

f., Rz. 87 und 102 ff.). Da im vorliegenden Fall wie erwähnt von einem älteren, an 

einer lärmexponierten Lage gelegenen Mietobjekt auszugehen ist, dem abgese-

hen vom Mitbenützungsrecht an der hofseitigen Dachterrasse besondere Ausstat-

tungsmerkmale fehlen und das sich in einem höchstens durchschnittlichen Zu-

stand befindet (vorn Ziff. 3.8.4 und 3.12.4), rechtfertigt es sich, unter Berücksichti-

gung der vor und nach dem Einzug der Beklagten erfolgten Arbeiten für die Fest-

legung der Anfangsmiete grundsätzlich vom Durchschnittswert der erhobenen 

Quadratmeterpreise für 2-Zimmer-Wohnungen im privaten Markt gemäss Miet-

preisstrukturerhebung 2006 auszugehen, mithin von Fr. 18.05/m2. Erhöht man den 

Betrag um den Anstieg des Zürcher Mietpreisindexes seit Ende Dezember 2006 

um 11.4% auf Fr. 20.11 und multipliziert man das Resultat mit 48 m2, so ergibt 

sich ein statistischer Nettomietzins von rund Fr. 965.‒ pro Monat. Zur Herstellung 

der Vergleichbarkeit zwischen Statistik und vorliegendem Mietzins sind sodann die 

Betriebskosten von Fr. 110.– abzuziehen, was zu einem Nettomietzins von 

Fr. 855.‒ führt. Vor diesem Hintergrund verbietet es sich, auf den zuletzt gültigen 

und nicht an die relativen Kostenfaktoren (d.h. nach unten) angepassten Mietzins 

im Vormietverhältnis von Fr. 738.– abzustellen, denn d