# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 18d1af42-221f-5aab-bbbc-dac1282fa504
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-01-24
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 24.01.2018 120 2017 55
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2017-55_2018-01-24.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 120/2017/55 Bern, 24. Januar 2018

in der Beschwerdesache zwischen

A.________
Beschwerdeführerin

und

B.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 1

Frau C.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 2

sowie

Baupolizeibehörde der Gemeinde Steffisburg, Bauinspektorat, Höchhusweg 5, 
Postfach 168, 3612 Steffisburg

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Steffisburg vom 
8. September 2017 (Baugesuch Nr. 2016-4-026; Umnutzung Dachgeschoss in 2.5-Zimmer-
Wohnung)

I. Sachverhalt

1. Die Gemeinde stellte fest, dass die Beschwerdeführerin das Dachgeschoss mit 

Mansardenzimmer ihrer Liegenschaft an der D.________strasse ohne Baubewilligung in 

eine 2 ½- Zimmer-Wohnung ausgebaut hatte. Die Parzelle Steffisburg Gbbl. Nr. 

RA Nr. 120/2017/55 2

E.________ liegt in der Wohn-/Gewerbezone WG2. Mit Schreiben vom 22. November 

2016 eröffnete die Gemeinde das Wiederherstellungsverfahren. Sie teilte der 

Beschwerdeführerin mit, dass nach ihrer Information lediglich ein Mansardenzimmer von 

18 m2 rechtmässig bestehe. Im Jahr 2011 sei die Voranfrage der Rechtsvorgängerin für 

den Einbau einer Dachwohnung negativ beantwortet worden, weil die Ausnützungsziffer 

beim bestehenden Gebäude bereits überschritten sei. Da die Rechtsgrundlagen nicht 

geändert hätten, könne auf das Einreichen eines nachträglichen Baugesuchs verzichtet 

werden. 

 

2. Am 8. September 2017 erliess die Gemeinde Steffisburg eine 

Wiederherstellungsverfügung mit folgenden Anordnungen:

1. Die Grundeigentümerin wird angewiesen, die nachstehenden Massnahmen an der 
eingebauten 2 ½-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss auszuführen:

‒ Sämtliche dem Wohnen dienende Gegenstände, nicht ortsfest montiertes Mobiliar 
und Einrichtungsgegenstände wie Betten, Schränke, etc. sind aus der Wohnung zu 
entfernen.

‒ Die Heizkörper in der Wohnung sind vom Heizsystem abzukoppeln und zu 
plombieren.

‒ Die Wasserleitungen ins Dachgeschoss sind stillzulegen und zu plombieren.

2. Die Anweisungen sind innert 3 Monaten nach Rechtskraft dieser Verfügung umzusetzen.

3. Die Grundeigentümerin hat sicherzustellen, dass die Wohnung nicht weiter zu 
Wohnzwecken genutzt wird. Solange die Wohnung nicht geräumt ist, gilt ein 
Benützungsverbot.

4. Auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes der baulichen Veränderungen 
wird verzichtet, bis die Bewilligungsfähigkeit nach Abschluss der Ortsplanungsrevision 
(Revidierung des Nutzungsmasses) definitiv beurteilt werden kann.

Gleichzeitig drohte die Gemeinde die Ersatzvornahme und eine Busse bei Nichtbefolgung 

an. 

3. Gegen diese Verfügung reichte die Beschwerdeführerin am 7. Oktober 2017 

Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie 

beantragt, die angefochtene Wiederherstellungsverfügung sei aufzuheben und eine 

nachträgliche Baubewilligung zur Umnutzung zu erteilen. Gleichzeitig weist sie darauf hin, 

dass sie die Liegenschaft an die Firma B.________ verkauft hat und dass die Wohnung im 

Dachgeschoss vermietet ist.

RA Nr. 120/2017/55 3

4. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, beteiligte die 

neue Grundeigentümerin und die Mieterin von Amtes wegen am Verfahren. Es holte die 

Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde beantragt mit 

Stellungnahme vom 6. November 2017, die Beschwerde sei abzuweisen und der 

angefochtene Entscheid zu bestätigen. Die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 1 

und 2 liessen sich nicht vernehmen.

5. Das Rechtsamt gab der Gemeinde, der Beschwerdeführerin sowie der von Amtes 

wegen am Verfahren Beteiligten 1 Gelegenheit, den bewilligten Plan des Dachgeschosses 

bzw. Beweise für das Vorbestehen einer Mansarde einzureichen. Die Beschwerdeführerin 

reichte am 27. Dezember 2017 eine Eingabe ein. Die Gemeinde erklärte in ihrer 

Stellungnahme vom 27. Dezember 2017, es existierten keine weiteren Archivakten. Sie 

habe jedoch mindestens seit der Voranfrage der F.________ Immobilien AG im Jahr 2012 

Kenntnis eines Mansardenzimmers im Dachgeschoss. Die fünfjährige 

Wiederherstellungsfrist sei abgelaufen. Das Mansardenzimmer (18 m2) könne von der 

Wiederherstellung ausgenommen werden, wenn in dieser Fläche weder Küche noch Bad 

untergebracht seien und der Raum nicht als eigenständige Wohneinheit genutzt werde.  

  

6. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

RA Nr. 120/2017/55 4

a) Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG2 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 

48 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. 

Die Beschwerdeführerin war Partei im baupolizeilichen Verfahren und ist Adressatin der 

angefochtenen Verfügung. 

 

b) Nach Art. 46 Abs. 2 BauG ist die Wiederherstellungsverfügung an den jeweiligen 

Grundeigentümer bzw. die Grundeigentümerin zu richten. Diese gesetzliche Regelung ist 

auf den Normalfall zugeschnitten, in dem Grundeigentum und Bauherrschaft in ein und 

derselben Hand liegen, wie dies vorliegend bis am 6. September 2017 der Fall war. Fallen 

Grundeigentum und Bauherrschaft auseinander, gibt es mehrere potentielle Adressaten 

der Wiederherstellungsverfügung. Nach verwaltungs- und bundesgerichtlicher Praxis gilt 

der Grundsatz, dass die Wiederherstellungsverfügung an den Störer zu richten ist. 

Grundsätzlich ist das derjenige, der die Baurechtswidrigkeit selbst oder durch Personen, 

für deren Verhalten er verantwortlich ist, verursacht hat (sogenannter Verhaltensstörer). 

Sind Grundeigentum und Bauherrschaft nicht (mehr) in der gleichen Hand, genügt es nach 

der Spezialvorschrift von Art. 46 Abs. 2 BauG nicht, wenn nur die Verhaltensstörerin ins 

Recht gefasst wird; die Wiederherstellungsverfügung muss zwingend auch an die 

Grundeigentümerin gerichtet werden.3 

In der angefochtenen Verfügung hat die Gemeinde die Grundeigentümerin zur 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes verpflichtet. Am 6. September 2017, zwei 

Tage bevor die angefochtene Verfügung erlassen wurde, ist das Eigentum am Grundstück 

Steffisburg Gbbl. Nr. E.________ an die B.________ übergegangen. Mit dem unbewilligten 

Einbau der Dach-Wohnung hat jedoch die Beschwerdeführerin den unrechtmässigen 

Zustand verursacht und gilt als Verhaltensstörerin. Während des baupolizeilichen 

Verfahrens und bis kurz vor Erlass der Wiederherstellungsverfügung war sie gleichzeitig 

auch Grundeigentümerin. Da die Gemeinde nicht über den Eigentümerwechsel informiert 

war, als sie am 8. September 2017 die Wiederherstellungsverfügung erliess, hatte sie 

keinen Anlass, in der Verfügung zwischen Verhaltensstörerin und Zustandsstörerin zu 

unterscheiden. Da die Beschwerdeführerin ursprünglich beides war, ist sie in der 

angefochtenen Verfügung auch als Verhaltensstörerin gemeint. Sie wird daher mit der 

angefochtenen Verfügung verpflichtet. Die Beschwerdeführerin ist somit nicht nur durch die 

2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
3 BVR 2007 S. 362 E. 4.1; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., 
Band I, Bern 2013, Art. 46 N. 12

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Kostenverfügung, sondern auch durch die angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen 

beschwert und zur Anfechtung der gesamten Verfügung legitimiert. Auf die form- und 

fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Zulässiges Mass der Nutzung 

a) Die Beschwerdeführerin beantragt eine Ausnahmebewilligung für die Überschreitung 

der Ausnützungsziffer. Sie bringt vor, die Parzellen Nr. G.________ und E.________ 

müssten zusammen betrachtet werden. Nach neuster Berechnung betrage die genutzte 

Fläche insgesamt 529 m2, was bei einer anrechenbaren Grundstücksfläche von total 743 

m2 einer Ausnützung von 0,71 % entspreche. Die einzuhaltende Ausnützungsziffer (AZ) 

von 0,65 werde somit lediglich um 0,06 überschritten. Die eingebaute Wohnung diene der 

erwünschten Verdichtung. Für neue Einzonung sei nach Art. 11c BauV4 im Kerngebiet eine 

AZ von mindestens 0,80 vorgeschrieben. Auch die umliegenden Parzellen seien der WG3 

mit einer AZ von 0,80 zugeordnet. Mit der Wohnraumerweiterung sei kein zusätzliches 

Bauvolumen geschaffen worden und keine Fassadenveränderung erfolgt. 

Die Gemeinde macht geltend, die Einhaltung der Ausnützungsziffer habe parzellenscharf 

zu erfolgen. Zwischen den Parzellen Nr. G.________ und E.________ habe keine 

Nutzungsübertragung gemäss Art. 94 BauV stattgefunden. Eine solche würde an der 

Überschreitung der AZ auch nichts ändern. Eine Ausnahme nach Art. 26 BauG setze 

besondere Verhältnisse voraus. Die von der Beschwerdeführerin genannten Gründe 

(höhere AZ auf den umliegenden Grundstücken, kein zusätzliches Bauvolumen und keine 

Fassadenänderung) könnten nicht als besondere Verhältnisse betrachtet werden und 

rechtfertigten keine Ausnahme für die Überschreitung der maximal zulässigen Nutzung. An 

der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen bestehe ein grosses öffentliches 

Interesse. Eine Ausnahme von der AZ würde ein Präjudiz schaffen und sei daher zu 

keinem Zeitpunkt in Aussicht gestellt worden.

b) Gemäss Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt 

werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen 

Interessen beeinträchtigt werden. Die Ausnahmegründe müssen mit den Besonderheiten 

des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Zu berücksichtigen sind 

dabei auch das Interesse der Bauherrschaft an der Ausnahme, die Bedeutung der 

4 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 

RA Nr. 120/2017/55 6

Vorschrift, von der abgewichen werden soll und das Ausmass der Abweichung.5 Eine 

Ausnahmebewilligung setzt aber ein Baugesuch voraus. Im Widerherstellungsverfahren hat 

die Baupolizeibehörde die Grundeigentümerin grundsätzlich auf die Möglichkeit eines 

nachträglichen Baugesuchs hinzuweisen (vgl. Art. 46 Abs. 2 Bst. b BauG). Denn es wäre 

unverhältnismässig, eine an sich bewilligungsfähige Baute oder Anlage bloss wegen 

Fehlens der förmlichen Baubewilligung beseitigen zu lassen. Wenn das Bauvorhaben aber 

offensichtlich nicht bewilligungsfähig ist, braucht die Baupolizeibehörde nicht Gelegenheit 

zum Einreichen eines nachträglichen Baugesuchs zu geben.6 

c) Massgebend ist die Zonenzuordnung der Parzelle Nr. E.________ und die dafür 

geltenden baupolizeilichen Vorschriften. In der WG2 gilt eine Ausnützungsziffer von 0,65 

(Art. 60 GBR7). Der Umstand, dass die umliegenden Gebiete teilweise in der WG3 liegen 

und eine höhere Ausnützungsziffer haben, ist für ein Bauvorhaben auf der Parzelle Nr. 

E.________ irrelevant. Vorliegend geht es auch nicht um eine Neueinzonung, Art. 11c 

BauV ist nicht anwendbar.

Die Definition der Ausnützungsziffer (AZ) findet sich in Art. 93 BauV. Dieser Artikel wurde 

mit der Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen vom 11. Mai 2011 

(BMBV8) auf den 1. August 2011 aufgehoben. Da die Gemeinde Steffisburg die BMBV 

noch nicht umgesetzt hat, gelten die früheren Art. 93 bis 98 BauV weiter, bis die 

baurechtliche Grundordnung angepasst ist (Art. 34 Abs. 2 BMBV). Nach Art. 93 BauV ist 

die Ausnützungsziffer die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren 

Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche. 

d) Gemäss Grundbuchangaben GRUDIS weist die Parzelle Nr. E.________ eine 

Grundstücksfläche von 413 m2 auf. Diese ist nicht identisch mit der anrechenbaren 

Landfläche gemäss Art. 93 Abs. 3 BauV. So werden unter anderem Wald und Gewässer 

nicht angerechnet (Art. 93 Abs. 3 Bst. b BauV). Vorliegend müsste die Fläche von 32 m2 

"fliessendes Gewässer" sicher von der Gesamtfläche abgezogen werden.

5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 26-
27 N. 4
6 BVR 2007, S. 164, E. 4.1
7 Baureglement der Gemeinde Steffisburg, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung genehmigt am 19. 
September 1999, mit Teilrevisionen bis 2017
8 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3)

RA Nr. 120/2017/55 7

Als anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF) gilt die Summe aller dem Wohnen oder 

dem Gewerbe dienenden oder hierfür verwendbaren ober- und unterirdischen 

Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte (Art. 93 Abs. 2 BauV). 

Die anrechenbaren Flächen werden in Art. 93 Abs. 2 BauV näher definiert. Für das 

Gebäude auf Parzelle Nr.  E.________ geht die Beschwerdeführerin von einer 

Geschossfläche von 396,3 m2 aus (inklusive neue Dachwohnung).9 Bei dieser Berechnung 

stützt sie sich auf die eigenen Messungen sowie auf die Angaben aus der 

Verkaufsdokumentation und der Verkehrswertschätzung. In diesen Dokumenten wurden 

jedoch nicht die Bruttogeschossflächen (d.h. Fläche inklusive Mauer- und 

Wandquerschnitte), sondern Nettoflächen angegeben. Die BGF liegt deshalb vermutlich 

höher als 396,3 m2. Aufgrund der nur rudimentären Pläne ohne Massstabangabe lässt sich 

die BGF nicht genau überprüfen. Eine exakte Berechnung erübrigt sich aber, da selbst bei 

einer BGF von 396,3 m2 eine Ausnützung von 1,04 resultiert.10 Die AZ von 0,65 ist klar 

überschritten. 

e) Nach der Rechtsprechung ist bei Ausnahmen von Ausnützungsziffern eines 

Grundstücks besondere Zurückhaltung geboten.11 Die Ausnützung auf der Parzelle Nr. 

E.________ lag bereits vor dem Einbau der Dachwohnung weit über der in der WG2 

zulässigen AZ und im Übrigen auch über dem Wert, der in der angrenzenden WG3 gilt 

(0,8). Bei der zulässigen AZ von 0,65, dürfte die BGF auf der Parzelle Nr. E.________ nur 

rund 247 m2 betragen. Es handelt sich somit um eine enorme Abweichung vom 

Baureglement, auch wenn der Einbau der Wohnung ohne Veränderung der Fassade und 

des Bauvolumens erfolgte. Die hohe Ausnützung zeigt denn auch, dass das Grundstück 

keine Besonderheiten aufweist, die die Bebauung erschweren. Mit den beiden unteren 

Wohnungen sowie den Gewerberäumen konnte bereits eine höhere Nutzung realisiert 

werden, als heute zulässig ist. Es liegen daher keine besonderen Verhältnisse vor. Ein 

nachträgliches Baugesuch wäre aussichtslos, da keine Ausnahmebewilligung für die 

Überschreitung der AZ erteilt werden könnte. 

f) Bei unmittelbar aneinander angrenzenden Grundstücken, die in der gleichen Zone 

liegen, kann die noch nicht beanspruchte Nutzung eines Grundstücks auf die andere 

Parzelle übertragen werden (aArt. 94 BauV). Eine Nutzungsübertragung erfordert keine 

9 Schreiben der Beschwerdeführerin vom 28. Februar 2017, Vorakten pag. 11
10 Berechnung mit einer Landfläche von 381 m2, siehe oben
11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 4

RA Nr. 120/2017/55 8

Ausnahmebewilligung (aArt. 94 Abs. 5 BauV). Sie muss aber in einem 

Dienstbarkeitsvertrag vereinbart werden, der im Grundbuch eingetragen wird (aArt. 94 Abs. 

1 und 3 BauV). Die Gemeinde führt einen Ausnützungskataster oder ein besonderes 

Verzeichnis über die Nutzungsübertragungen (aArt. 94 Abs. 4 BauV). Vorliegend ist im 

Grundbuch keine Nutzungsübertragung von der Parzelle Nr. G.________ auf die Parzelle 

Nr. E.________ eingetragen. Bei einer Gesamtbetrachtung beider Parzelle beträgt die 

Ausnützung gemäss Berechnung der Beschwerdeführerin 0,71, was die zulässige AZ von 

0,65 ebenfalls deutlich überschreitet. Es bestünde somit nicht genügend unbeanspruchte 

Fläche auf der Parzelle Nr. G.________, um mittels Nutzungsübertragung für die 

Dachwohnung auf der Parzelle Nr. E.________ einen baureglementskonformen Zustand 

herzustellen.

3. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes

a) Der Einbau der Dach-Wohnung ist unbewilligt und wegen Überschreitung der AZ 

auch nicht bewilligungsfähig. Es besteht somit ein rechtswidriger Zustand. Die 

Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein 

und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. Eine Wiederherstellungsmassnahme ist 

verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter 

geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist und die Belastung für die 

pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.12

b) Die Gemeinde hat der Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin im Rahmen der 

Voranfrage von April 2011 mitgeteilt, dass der Einbau einer Dachwohnung in der 

Liegenschaft auf Parzelle Nr. E.________ nicht bewilligungsfähig ist. Die 

Beschwerdeführerin muss sich dieses Wissen anrechnen lassen. Zudem wird 

vorausgesetzt, dass die Baubewilligungspflicht für Bauvorhaben bekannt ist. Wer bauen 

und nutzen will, muss sich um die Zulässigkeit seines Tuns kümmern und sich allenfalls bei 

den Behörden nach den Vorschriften erkundigen.13 Die Beschwerdeführerin gilt im 

baurechtlichen Sinn als bösgläubig. 

12 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1
13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b 

RA Nr. 120/2017/55 9

c) Das Interesse an der Förderung von baulicher Verdichtung steht der vorliegenden 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht entgegen. Auch wenn die innere 

Verdichtung unbestritten ein wichtiges öffentliches Interesse darstellt, ist sie nur im 

Rahmen des Baureglements und der übrigen anwendbaren Normen möglich. Die 

Überschreitung der Ausnützungsziffer ist vorliegend gross. An der Einhaltung der 

baurechtlichen Grundordnung besteht ein gewichtiges öffentliches Interesse. Illegales 

Bauen und Nutzen soll nicht belohnt werden.

 

d) Die Beschwerdeführerin bringt vor, der Umstand, dass die Gemeinde keine weiteren 

baulichen Wiederherstellungsmassnahmen verlangt habe, zeige, dass sie selber mit einer 

Zonenänderung bei der Ortsplanungsrevision rechne. In der laufenden 

Ortsplanungsrevision wird das Baureglement nach Angaben der Gemeinde vollständig 

erneuert und an die BMBV angepasst. Einer neuen baurechtlichen Grundordnung kommt 

aber erst dann eine Vorwirkung zu, wenn sie öffentlich aufgelegt wurde (Art. 36 Abs. 2 

BauG). Davon ist die laufende Ortsplanungsrevision noch weit entfernt. Die Revision ist 

erst in der Phase der Grundlagenbeschaffung, das künftige Nutzungsmass wurde noch 

nicht definiert. Im Rahmen der Verhältnismässigkeit hat die Gemeinde die 

Ortsplanungsrevision jedoch insofern berücksichtigt, als dass sie lediglich die Räumung 

der Wohnung, die Unterbrechung und Plombierung der Wasserleitungen und Heizkörper 

verlangt sowie die Wohnnutzung verbietet. Sie hat damit die mildest möglichen 

Massnahmen angeordnet, die geeignet und erforderlich sind, um die Wohnung 

unbewohnbar zu machen und insoweit den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. 

Diese Massnahmen sind auch zumutbar. 

e) Die Beschwerdeführerin und die Gemeinde gehen davon aus, dass vor dem Einbau 

der Dachwohnung bereits ein beheiztes Mansardenzimmer vorhanden war. Gemäss 

Angabe in der Verkaufsdokumentation datiert das Gebäude von 1880, weitere Archivakten 

sind bei der Gemeinde nicht (mehr) vorhanden. Es ist daher unklar, ob dieses 

Mansardenzimmer je bewilligt wurde. Die Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin 

erklärte in ihrer Voranfrage vom April 2011, im Dachgeschoss bestehe eine Mansarde von 

18 m2. Auf dem Grundrissplan des Dachgeschosses bezeichnete sie das Zimmer auf der 

Südseite als "bestehend".14 Dass dies die Mansarde war, ergibt sich auch aus dem Foto in 

14 Plan Dachgeschoss vom 13. April 2011, in Dossier Baubewilligungsverfahren betreffend Parzelle Nr. 34 

RA Nr. 120/2017/55 10

der undatierten Verkaufsdokumentation.15 Mit Einbau der Dachwohnung wurde dieses 

Zimmer auf 13,6 m2 verkleinert.16 

 

Die Gemeinde erhielt spätestens anlässlich der Voranfrage vom April 2011 Kenntnis der 

Mansarde. Die Fünfjahresfrist zur Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands war bei Erlass der Wiederherstellungsverfügung daher bereits abgelaufen (vgl. 

Art. 46 Abs. 3 BauG). Die Gemeinde macht keine zwingenden öffentlichen Interessen 

geltend, die nach Ablauf der fünf Jahre Wiederherstellungsmassnahmen erfordern würden, 

und solche sind auch nicht ersichtlich. Die Beschwerdeführerin bringt vor, ohne WC und 

Waschmöglichkeit könne die Mansarde nicht vermietet werden. Mansarden sind keine 

eigenständigen Wohneinheiten, sondern gehören zu einer Wohnung. Die Mansarde muss 

weder über ein WC / Lavabo noch über eine Küche verfügen. Aus dem Foto und den 

Vorakten geht hervor, dass die Mansarde lediglich ein einfacher, beheizter Raum war. Nur 

ein solcher Raum ist von den Wiederherstellungsmassnahmen ausgenommen. Das 

Mansardenzimmer hat im Weiteren keinen Einfluss auf die übrigen 

Wiederherstellungsmassnahmen. Im Gegenteil ist das Plombieren der Wasserleitungen 

und übrigen Heizkörper in diesem Fall erst recht erforderlich, weil andernfalls im 

Dachgeschoss weiterhin eine selbständige Wohneinheit vermietet werden könnte. 

 

Ziffer 1 und 3 der angefochtenen Verfügung sind insoweit zu ändern, als die Mansarde 

(Zimmer Süd "bestehend" mit einer Fläche von 13,6 m2) von der 

Wiederherstellungsanordnung ausgenommen ist.

 

f) Vertragliche Vereinbarungen mit Dritten, wie beispielsweise Mietverträge, stehen 

einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes nicht entgegen. Bei der 

Festsetzung der Wiederherstellungsfrist sind aber die gesetzlichen Kündigungsfristen zu 

beachten.17 Die Wiederherstellungsfrist beträgt drei Monate ab Rechtskraft der Verfügung. 

Somit kann das Mietverhältnis unter Berücksichtigung der gesetzlichen und vertraglichen 

Fristen aufgelöst werden. Selbst wenn keine Kündigung erfolgen würde, stünde ein 

Mietverhältnis nach dieser Frist der baupolizeilichen Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustandes nicht entgegen. Der vorliegende Entscheid ist auch für die am Verfahren 

beteiligte Mieterin verbindlich. 

15 Beilage zur Eingabe der Beschwerdeführerin vom 27. Dezember 2017
16 Plan Dachgeschoss, Vorakten Baupolizeiverfahren pag. 16
17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a

RA Nr. 120/2017/55 11

 

g) Die Gemeinde hat ein Benützungsverbot erlassen, solange die Wohnung nicht 

geräumt ist. Dieses Benützungsverbot hat vorsorglichen Charakter und ist sofort 

vollstreckbar (Art. 46 Abs. 1 BauG).18 Die vorliegende Beschwerde hatte hinsichtlich des 

Benützungsverbots keine aufschiebende Wirkung (vgl. Art. 68 Abs. 1 VRPG). Das Verbot, 

die Wohnung zu nützen ist gerechtfertigt, weil die die Beschwerdeführerin bzw. heute die 

von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 1 durch die Vermietung der Wohnung einen 

Gewinn aus der unrechtmässigen Nutzung erzielt. Der Mietvertrag wurde auf den 1. 

September 2017 abgeschlossen. Nach Angaben der Gemeinde ist die Mieterin (von Amtes 

wegen am Verfahren Beteiligte 2) frühestens per 1. Juli 2017 in die Wohnung eingezogen, 

d.h. zu einem Zeitpunkt, als das baupolizeiliche Verfahren bereits seit Monaten hängig war 

und die Liegenschaft noch der Beschwerdeführerin gehörte. Die Beschwerdeführerin 

handelte mit der Vermietung qualifiziert bösgläubig, was nach der Rechtsprechung einen 

besonders strengen Massstab bei der Beurteilung des Benützungsverbots rechtfertigt.19 

Zwar ist das Mietverhältnis auf die von Amtes wegen Beteiligte 1 übergegangen, so dass 

diese heute den Vorteil aus der illegalen Wohnnutzung hat. Die von Amtes wegen am 

Verfahren Beteiligte 1 muss sich das Verhalten der Rechtsvorgängerin aber anrechnen 

lassen. Dennoch ist zu berücksichtigen, dass sich das Benützungsverbot in erster Linie auf 

die Mieterin auswirkt. Auch hier ist deshalb sinngemäss die dreimonatige mietrechtliche 

Kündigungsfrist heranzuziehen. Das Mietverhältnis kann per 30. April 2018 gekündigt 

werden. Das vorsorgliche Benützungsverbot ist daher auf den 1. Mai 2018 anzusetzen. 

Vom Benützungsverbot ausgenommen ist das Zimmer Süd "bestehend" im Rahmen der 

Nutzung als Mansarde.

h) Wie bereits ausgeführt, gibt es seit dem Verkauf des Grundstücks zwei verschiedene 

Störerinnen: die Beschwerdeführerin, die den unrechtmässigen Zustand herbeigeführt hat 

(Verhaltensstörerin) und die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 1, deren 

Liegenschaft davon betroffen ist (Zustandsstörerin). Beide sind daher zur 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes verpflichtet. Die angefochtene Verfügung 

wird in dieser Hinsicht von Amtes wegen angepasst.  

4. Kosten

18 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 3
19 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 7

RA Nr. 120/2017/55 12

a) Die Verfahrenskosten werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1'200.– 

(Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV20). Sie werden der unterliegenden Partei 

auferlegt (vgl. Art. 108 Abs. 1 VRPG).

Die Beschwerdeführerin dringt mit ihrer Beschwerde insoweit durch, als das Südzimmer 

(Mansarde) von der Wiederherstellungsmassnahme ausgenommen wird und das 

vorsorgliche Benützungsverbot auf den 1. Mai 2018 angesetzt wird. Im Übrigen wird die 

Beschwerde abgewiesen. Die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten 1 und 2 haben 

keine Anträge gestellt und gelten daher nicht als unterliegend. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin 2/3 der Verfahrenskosten 

zu tragen, ausmachend Fr. 800.–. Die restlichen Kosten werden nicht erhoben.

b) Die Gemeinde hat keinen Anspruch auf Parteikosten (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Verfügung der Gemeinde 

Steffisburg vom 8. September 2017 wird wie folgt geändert und von Amtes wegen 

angepasst:
1. Die A.________ und die Grundeigentümerin werden angewiesen, die nachstehenden 

Massnahmen an der eingebauten 2 ½-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss auszuführen:

‒ Sämtliche dem Wohnen dienende Gegenstände, nicht ortsfest montiertes Mobiliar 
und Einrichtungsgegenstände wie Betten, Schränke, etc. sind aus der Wohnung zu 
entfernen.

‒ Die Heizkörper in der Wohnung sind vom Heizsystem abzukoppeln und zu 
plombieren.

‒ Die Wasserleitungen ins Dachgeschoss sind stillzulegen und zu plombieren.

Von diesen Wiederherstellungsmassnahmen ausgenommen ist das Zimmer "bestehend" 
auf der Südseite, mit einer Flächenangabe von 13,6 m2 gemäss Grundrissplan 
Dachgeschoss, Vorakten pag. 16. Dieses Zimmer kann weiterhin als beheizte Mansarde 
ohne Wasseranschluss genutzt werden.

20 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

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2. Die Anweisungen sind innert 3 Monaten nach Rechtskraft dieser Verfügung umzusetzen.

3. Die Grundeigentümerin hat sicherzustellen, dass die Wohnung (mit Ausnahmen des 
Zimmers "bestehend " auf der Südseite, mit einer Flächenangabe von 13,6 m2) nicht 
weiter zu Wohnzwecken genutzt wird. Ab 1. Mai 2018 gilt für die Wohnung ein 
Benützungsverbot. 

2. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

3. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'200.– werden zu 2/3 der Beschwerdeführerin zur 

Bezahlung auferlegt, ausmachend Fr. 800.–. Eine separate Zahlungseinladung folgt, 

sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. Die restlichen Kosten werden 

nicht erhoben.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- A.________, eingeschrieben

- B.________, eingeschrieben

- Frau C.________, eingeschrieben

- Baupolizeibehörde der Gemeinde Steffisburg, Bauinspektorat, eingeschrieben

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION