# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 40295baa-2aae-5309-ad0d-0a9321bd2376
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-16
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 16.11.2023  VB.2022.00738
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2022-00738_2023-11-16.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2022.00738	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 16.11.2023
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Dachgeschossausbau bei geschützter Baute; Kernzonenbestimmungen.

Beim streitbetroffenen Gebäude handelt es sich um ein im Kernzonenplan der Gemeinde Kilchberg blau bezeichnetes Gebäude (Blaubaute). Es unterliegt somit der Bestimmung von Ziff. 3.2.1 BZO. Danach dürfen bestehende Gebäude oder Gebäudeteile nur unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils (Lage, Grundriss, kubische Gestaltung, Dachform und Firstrichtung) umgebaut oder ersetzt werden (Abs. 1 Satz 1). Abweichungen können bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse der Wohnhygiene, der Verkehrssicherheit oder des Ortsbildschutzes liegt (Abs. 1 Satz 2). Vorbehalten bleiben gemäss Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO Unterschutzstellungen oder Bauprojekte gemäss Ziff. 3.1.1 Abs. 5 BZO (E. 3.1). 

Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, dass vom in Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO anzutreffenden Terminus "Unterschutzstellungen" nicht sämtliche Schutzobjekte erfasst seien, sondern nur individuelle Schutzanordnungen. Von den Kernzonenvorschriften und damit von den Geboten des Ortsbildschutzes könne nur dann abgewichen werden, wenn Aspekte des Denkmalschutzes dies gebieten würden. Daher müsse aus denkmalpflegerischer Sicht etwas dafür sprechen, das Profil zu durchstossen, um die gleichwertigen Interessen von Ortsbildschutz und Denkmalschutz auszugleichen, was vorliegend nicht gegeben sei (E. 3.2). 

Auslegung der Kernzonenbestimmung (E. 3.3- E. 3.8). Als Unterschutzstellungen im Sinn von Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO, welche dem bisherigen Gebäudeprofil Ziff. 3.2.1 Abs. 1 BZO vorgehen, sind  mit der Vorinstanz allein jene aufzufassen, welche aus denkmalpflegerischen Gründen die Durchstossung der Profilerhaltungslinie vorsehen (E. 3.9). 

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSLEGUNG
BAU- UND ZONENORDNUNG
DACH
DENKMALPFLEGE
DENKMALSCHUTZ
KERNZONE
ORTSBILDSCHUTZ
VORRANGIGKEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 203 Abs. 1 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2022.00738

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 16. November 2023

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

1.    B, 

 

2.    C AG, 

 

beide vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerinnen, 

 

 

 

und

 

 

Gemeinderat Kilchberg, vertreten durch RA E, 

Mitbeteiligter,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich
ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 30. November 2021 erteilte der
Gemeinderat Kilchberg A die baurechtliche Bewilligung für innere Umbauten und
eine Vergrösserung des Dachgeschosses des Wohnhauses Assek.-Nr. 01 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in Kilchberg.

II.  

Gegen diesen Entscheid erhoben B und die C AG am 28. Dezember
2021 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten, der
angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung sei – eventualiter
nur für die Erweiterung des Dachgeschosses – zu verweigern. Das
Baurekursgericht hiess den Rekurs am 8. November 2022 teilweise gut.
Demgemäss hob es den Beschluss des Gemeinderates Kilchberg vom 30. November
2021 insoweit auf, als dem Bauherrn damit die baurechtliche Bewilligung für den
Ausbau des Dachgeschosses erteilt wurde. Im Übrigen wies es den Rekurs ab. 

III.  

Hierauf gelangte A mit Beschwerde vom 30. November
2022 an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids, soweit die baurechtliche Bewilligung für die Erweiterung des
Dachgeschosses aufgehoben wurde; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

Das Baurekursgericht beantragte am 13. Dezember 2022
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. B und die C AG
beantragten am 6. Januar 2023, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit
darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Der Gemeinderat
Kilchberg beantragte mit Beschwerdeantwort vom 23. Januar 2023 die
Gutheissung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Mit Replik
vom 29. Januar 2023 hielt A an seiner Beschwerde fest. Die Duplik der
Beschwerdegegnerinnen erfolgte am 30. Januar 2023. Der Gemeinderat
Kilchberg liess sich am 6. Februar 2023 erneut vernehmen. Die
Beschwerdegegnerinnen reichten am 27. Februar 2023 eine weitere Eingabe
ein. Der Gemeinderat Kilchberg liess sich am 13. März 2023 nochmals
vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.

2.
 

2.1 Das
streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 02 liegt in der Kernzone G
gemäss anwendbarer Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg vom 23. Mai
2012 (BZO). Mit Begehren vom 4. November 2016 ersuchte der
Beschwerdeführer um Entlassung des darauf befindlichen Gebäudes F-Strasse 03
(Vers.-Nr. 01) aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte, da er den
Wohnraum im Dachgeschoss Richtung Norden auf der bestehenden Terrasse zu
erweitern beabsichtige. 

Das in der Folge im Auftrag der Gemeinde erstellte
Gutachten über die Schutzwürdigkeit des Gebäudes vom April 2017 führt aus, dass
das Gebäude Teil des Komplexes F-Strasse 03/04/05/06 sei, welcher eine
mehr als 350-jährige, komplexe Baugeschichte aufweise (S. 7). 1825 sei die
Baute F-Strasse 04 um ein Wohnhaus, die heutige Baute F-Strasse 03,
erweitert worden (S. 11). Zunächst habe die Baute F-Strasse 03 über
einen Dachgiebel verfügt, welcher 1914 durch die heutige Zinne ersetzt worden
sei (S. 15, S. 25). 1980 seien die Innenwände des Dachgeschosses
entfernt sowie dessen Fenster vergrössert worden (S. 19). Das Gutachten
schliesst in der Wertung, dass der Komplex wie kaum eine andere Baute in
Kilchberg die Entwicklungsgeschichte widerspiegle. Das Gebäude sei nie
vereinheitlichend überformt worden, sondern jeder Besitzer habe seinen Hausteil
individuell entwickelt und ihn dem jeweiligen Zeitgeschmack angepasst
(S. 35). Zu erhalten empfiehlt das Gutachten neben der ursprünglichen
Bohlenständerkonstruktion – der eine besondere architektonische Bedeutung zukomme
(S. 35) – die prinzipielle äussere Erscheinung der Erweiterung des
19. Jahrhunderts mit jenen Veränderungen des 20. Jahrhunderts, die
den Charakter des Hauses bestimmen, wozu die Zinnen zählen würden (S. 36).
Hinsichtlich des Umbauprojektes des Beschwerdeführers hält das Gutachten fest,
dass dieser Erweiterung des Wohnraumes im Dachgeschoss auf der Zinne Richtung
Norden unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten nichts entgegenstehe, da ein
solcher Eingriff die logische Fortsetzung der Baugeschichte darstellen würde
(S. 36). 

2.2 Darauf gestützt stellte der Gemeinderat
Kilchberg mit Beschluss vom 3. Juli 2018 das Gebäude F-Strasse 03 unter
Schutz und erteilte dem Eigentümer zugleich die baurechtliche Bewilligung für
die Erweiterung des Dachgeschosses (sowie für diverse innere Umbauten). Nachdem
das Baurekursgericht mit Entscheid vom 13. August 2019 den dagegen erhobenen Rekurs teilweise guthiess und
den Beschluss insoweit aufhob, als damit die baurechtliche Bewilligung für die
Erweiterung des Dachgeschosses erteilt wurde, hiess das angerufene
Verwaltungsgericht die Beschwerde gut und wies die Sache zum Neuentscheid im
Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat Kilchberg zurück, da die Art und der
Umfang des Schutzes nur unzureichend festgelegt worden sind (VGr, 25. Juni
2020, VB.2019.00606, Sachverhalt I,
II, E. 4.3.3 f.).

2.3 Zur
Festlegung des Schutzumfangs schloss darauf der Beschwerdeführer mit der
Gemeinde einen Schutzvertrag, welcher der Gemeinderat am 31. August 2021
genehmigte. Geschützte Teile des Gebäudeäusseren sind demnach namentlich
"das Schrägdach und das Flachdach in seiner Konzeption". Auf
Grundlage der diesem Vertrag zugrundeliegenden Schutzpläne sowie des
beigelegten Baueingabeplans – welcher jenem entspricht, welcher am 3. Juli
2018 bewilligt wurde – qualifizierte die Vereinbarung die Erweiterung des
Dachgeschosses, von der keine wertvolle historische Bausubstanz betroffen wäre,
als möglich. Entsprechend erteilte der Gemeinderat dem Beschwerdeführer
(wiederum) mit angefochtenem Beschluss vom 30. November 2021 die
baurechtliche Bewilligung für die Vergrösserung des Dachgeschosses (sowie
innere Umbauten). 

Das angerufene Baurekursgericht erwog in der Folge, dass
kein Anwendungsfall von Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO vorliege, weshalb der
geplante Dachgeschossausbau gegen die Profilerhaltungspflicht verstosse, und
hob den Beschluss vom 30. November 2021 insoweit auf, als damit die
Bewilligung für den Ausbau des Dachgeschosses erteilt wurde. Der Beschwerdeführer moniert in seiner
Beschwerde eine rechtsfehlerhafte Auslegung und Anwendung von Ziff. 3.2.1
BZO, was im Folgenden zu untersuchen ist.

3.
 

3.1 Beim
streitbetroffenen Gebäude handelt es sich um ein im Kernzonenplan der Gemeinde
Kilchberg blau bezeichnetes Gebäude (Blaubaute). Es unterliegt somit der
Bestimmung von Ziff. 3.2.1 BZO. Danach dürfen bestehende Gebäude oder
Gebäudeteile nur unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils (Lage,
Grundriss, kubische Gestaltung, Dachform und Firstrichtung) umgebaut oder
ersetzt werden (Abs. 1 Satz 1). Abweichungen können bewilligt oder
angeordnet werden, wenn dies im Interesse der Wohnhygiene, der
Verkehrssicherheit oder des Ortsbildschutzes liegt (Abs. 1 Satz 2).
Vorbehalten bleiben gemäss Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO
Unterschutzstellungen oder Bauprojekte gemäss Ziff. 3.1.1 Abs. 5 BZO.

3.2 Die
Vorinstanz erwog im Wesentlichen, dass vom in Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO
anzutreffenden Terminus "Unterschutzstellungen" nicht sämtliche
Schutzobjekte erfasst seien, sondern nur individuelle Schutzanordnungen. Von
den Kernzonenvorschriften und damit von den Geboten des Ortsbildschutzes könne
nur dann abgewichen werden, wenn Aspekte des Denkmalschutzes dies gebieten
würden. Daher müsse aus denkmalpflegerischer Sicht etwas dafür sprechen, das
Profil zu durchstossen, um die gleichwertigen Interessen von Ortsbildschutz und
Denkmalschutz auszugleichen, was vorliegend nicht gegeben sei. Der projektierte
Ausbau des Dachgeschosses lasse sich nicht auf denkmalpflegerische Gründe
stützen.

Die Vorinstanz untermauerte dieses Ergebnis darauf mit
einer historischen Betrachtungsweise. Bereits die BZO 1985 habe eine
Profilerhaltungspflicht vorgesehen, habe als Vorbehalt aber konkret
"abweichende Bestimmungen von Schutzverfügungen" statuiert. Dies
zeige, dass der Gesetzgeber nicht beabsichtigt habe, Schutzobjekte generell von
der Profilerhaltungspflicht auszunehmen, sondern nur, wenn dies im Einzelfall
aus denkmalpflegerischen Gesichtspunkten angezeigt und in der Schutzverfügung
auch entsprechend angeordnet worden sei. Dies sei vorliegend nicht der Fall.
Denkmalpflegerische Gründe für den Ausbau des Dachgeschosses, wie etwa die
Wiederherstellung eines historischen Zustands, würden keine bestehen. Für einen
Ausbau des Dachgeschosses sprächen einzig Gründe des Wohnkomforts, was keine
Abweichung von den Kernzonenvorschriften rechtfertigen würde.

3.3 Strittig
ist vorliegend der wahre Normsinn von Ziff. 3.2.1 BZO und dabei besonders
der verwendete Begriff der "Unterschutzstellungen" in
Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO. Zur Sinnermittlung ist als Ausgangspunkt
zunächst der Wortlaut zu untersuchen, wobei in Bezug auf das gebrauchte Wort
"Unterschutzstellungen" die Rechtssprache Massstab ist für
Wortlautgrenze und Auslegungsergebnis (vgl. Susan Emmenegger/Axel Tschentscher,
Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Bd I/1, Einleitung: Art. 1–9
ZGB, Bern 2012, Art. 1 N. 214). Unter Unterschutzstellung ist
geläufig das Verfahren zu verstehen, in welchem ein Objekt als Schutzobjekt
qualifiziert wird. Im Kanton Zürich sind die möglichen Schutzobjekte in
§ 203 Abs. 1 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) aufgeführt. Der
Schutz dieser Objekte soll mittels Schutzmassnahmen gemäss §§ 205 ff.
PBG erreicht werden. Schutzmassnahmen können dabei – was, wie auch vorliegend,
regelmässig anzutreffen ist – auf Teile des Schutzobjekts begrenzt sein (vgl.
§ 207 PBG und § 10 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung
vom 20. Juli 1977 [KNHV], wonach der Schutzumfang festzulegen und genau zu
umschreiben ist). 

Nach Ansicht des Beschwerdeführers ist eine
individuell-konkrete Schutzanordnung für ein Gebäude vom Begriff der
Unterschutzstellungen im Sinn von Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO umschlossen
und gehe der Profilerhaltungspflicht vor. Eine Differenzierung in Bezug auf Art
und Umfang der Schutzmassnahmen unterlässt er, womit auf dieser Grundlage
sämtliche Schutzobjekte vom Vorbehalt für Unterschutzstellungen in
Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO profitieren würden, ungeachtet davon, welche
Bauteile des Schutzobjekts tatsächlich Schutz erfahren. Der rechtstechnische
Sprachgebrauch (vgl. etwa die Gleichsetzung von (definitiver) Schutzmassnahme
und Unterschutzstellung bei Marco Koletsis, Baudenkmal, Voraussetzungen der
Unterschutzstellung unter besonderer Berücksichtigung der Rechtslage im Kanton
Zürich, Zürich/St. Gallen 2022, Rz. 18 f.) spricht eher für eine
engere grammatikalische Auslegung, wonach allein die geschützten Bauteile eines
Schutzobjekts vom Wortlaut "Unterschutzstellungen" erfasst wären. 

3.4 Die
historische Betrachtung der Norm durch die Vorinstanz gibt zu keinen
Beanstandungen Anlass. Die BZO 1985 (festgesetzt am 22. und 31. Januar und
12. Februar 1985) hält in Art. 5 Abs. 1 lit. a fest, dass
bei Gebäuden mit Abbruchverbot (mit separater Schutzverfügung unter Schutz
gestellt) allfällige bauliche Änderungen grundsätzlich innerhalb der bisherigen
Abmessungen zu erfolgen haben. Abs. 2 statuiert, dass "[a]bweichende
Bestimmungen der Schutzverfügungen" vorbehalten bleiben. Die revidierte
BZO vom 4. April 1995 verankerte die Regelung neu in Ziff. 3.2.1 BZO.
Laut Abs. 2 sind von der Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils gemäss
Abs. 1 "Unterschutzstellungen" entbunden. Mit der Teilrevision
der BZO vom 23. Mai 2013 erhielt Ziff. 3.2.1 BZO ihre heutige
Fassung, wonach neben Unterschutzstellungen neu auch Bauprojekte gemäss
Ziff. 3.1.1 Abs. 5 BZO der Profilerhaltung vorbehalten bleiben. Dem
dazugehörigen Bericht nach Art. 47 RPV vom 28. Oktober 2013 ist zu
entnehmen, dass in der Kernzone bei "neuzeitliche[m] Bauen" an
geschützten Gebäuden "die Umsetzung der Schutzanliegen vorgeht"
(S. 12).

3.5 Mit dem
Erlass von Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO beabsichtigte der Gesetzgeber, das
Verhältnis von Denkmalschutz und Ortsbildschutz zu klären (welches konfligieren
kann, siehe Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 286). Objekte des
Ortsbildschutzes sind gemäss § 23 Abs. 1 KNHV die in § 203
Abs. 1 lit. c PBG genannten, in der Regel grösseren Baugesamtheiten.
Der planungsrechtliche Schutz von Ortsbildern erfolgt namentlich durch die
Festsetzung von Kernzonen, welche
schutzwürdige Ortsbilder wie Stadt- und Dorfkerne umfassen, die in ihrer
Eigenart erhalten werden sollen (§ 48 Abs. 2 lit. a und
§ 50 Abs. 1 PBG; § 24 Abs. 1 KNHV). 

Mit Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO verhalf der Normgeber
dabei dem Denkmalschutz im Verhältnis zum Ortsbildschutz (partiell, nämlich
hinsichtlich der Profilerhaltung) zum Durchbruch, indem er in den Vorschriften
zur Kernzone (Ziff. 3 ff. BZO) Unterschutzstellungen von der
Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils (welches die Bewahrung der Eigenart bzw. des Charakters des
betreffenden Gebiets bezweckt, VGr, 27. März 2019, VB.2018.00629,
E. 8.3.1) vorbehielt. Was den (strittigen) Umfang des Vorbehalts angeht,
ist den Materialen zu entnehmen, dass damit den Anliegen des
Denkmalschutzes Vorrang eingeräumt werden soll. Dies deutet darauf hin, dass
denkmalpflegerische Gründe für die Durchstossung des Gebäudeprofils vorliegen
müssen (was mit dem bereits favorisierten engeren Wortverständnis einhergeht).
Die beschwerdeführerische Ansicht, wonach das Vorliegen eines irgendwie
gearteten Schutzobjekts genügt, hätte überschiessende Folgen, welche vom
Gesetzgeber in dieser Form nicht gewollt sein können: Soweit konkret angeordnete
Schutzmassnahmen das Gebäudeprofil unberührt lassen, kommt es gar nicht zu einem (konfligierenden) Verhältnis
zwischen Ortsbild- und Denkmalschutz, welches mit Ziff. 3.2.1
Abs. 2 BZO aufgelöst werden soll. Ebenso wenig liegt ein Konflikt zwischen
Ortsbild- und Denkmalschutz
vor, wenn die baulichen Massnahmen ohne denkmalpflegerische Interessen das
Gebäudeprofil durchstossen wollen. Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO ist
entsprechend allein dann einschlägig, wenn sich das bisherige Gebäudeprofil und
die denkmalschutzrechtliche Massnahme (unversöhnlich) gegenüberstehen, und
beantwortet die Vorrangfrage zugunsten letzterer. Eine darüber hinausgehende
Anwendung von Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO, also eine auf (beliebige)
Schutzobjekte, würde demgegenüber den Ortsbildschutz untergraben, ohne dass ein
denkmalpflegerischer Anlass dafür ersichtlich ist.

3.6 Unter
systematischen Gesichtspunkten ist zu erwägen, dass Ziff. 3.2.1
Abs. 2 BZO einerseits Unterschutzstellungen von der
Profilerhaltungspflicht ausnimmt, andererseits Bauprojekte gemäss
Ziff. 3.1.1 Abs. 5 BZO. Letztere Norm statuiert, dass bei
Bauprojekten mit besonders guter Einordnung und Gestaltung Abweichungen von den
materiellen Vorschriften über die Dachform und Dacheindeckung zugelassen
werden. Damit sollen gemäss den Materialien die Voraussetzungen für zeitgemäss
und qualitätsvoll gestaltete Neubauten in der Kernzone geschaffen werden
(Teilrevision der BZO Kilchberg, synoptische Darstellung vom 28. Oktober
2013 des Planungsbüros Daniel Christoffel, S. 17). Die mitbeteiligte
Gemeinde setzt nun diese zwei Vorbehalte für das Abweichen von der
Profilerhaltung ins Verhältnis und schreibt, dass auch bei Schutzobjekten eine
auf Ziff. 3.1.1 Abs. 5 BZO gestützte qualitätsvolle Weiterentwicklung
möglich sein müsse. Es könne nicht dem Sinn von Ziff. 3.2.1 Abs. 2
BZO entsprechen, bei einer Unterschutzstellung einen strengeren Massstab
anzuwenden als bei einem Ersatzbau nach Ziff. 3.1.1 Abs. 5 BZO. Diese
Argumentation übersieht zweierlei: Der Vorrang der Unterschutzstellungen
gegenüber Bauprojekten gemäss Ziff. 3.1.1 Abs. 5 BZO entspricht dem
klaren Willen des Gesetzgebers (oben E. 3.4 und Teilrevision der BZO
Kilchberg, synoptische Darstellung vom 28. Oktober 2013 des Planungsbüros
Daniel Christoffel, S. 17). Zudem ist eine solche Differenzierung vom
öffentlichen Interesse an der Erhaltung von Baudenkmälern (dazu VGr, 14. Juli
2022, VB.2021.00366, E. 3.3; Ulrich
Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A.,
Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 466) getragen. Somit ist eine unzulässige
Ungleichbehandlung zuungunsten von Schutzobjekten im Vergleich mit
Neubauprojekten nicht gegeben. 

Die Bezugnahme des Beschwerdeführers auf die
verfassungskonforme Auslegung geht ferner fehl: Der in Ziff. 3.2.1
Abs. 2 BZO statuierte Vorbehalt zugunsten von Unterschutzstellungen ist
(bereits) eine Ausprägung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes (BGE 90 I 334 E.
3c). Der Beschwerdeführer fordert nun unter Berufung auf die
Verhältnismässigkeit weitere Abweichungen von Ziff. 3.2.1 Abs. 1 BZO,
was (gerade angesichts der vom Gesetzgeber vorgesehenen Ausnahmeregelungen) mit
Blick auf das Legalitätsprinzips nicht angebracht ist. Entsprechend dringt das
Argument der Gemeinde, dass die Profilabweichung nur untergeordnet sei, nicht
durch, da auch diesfalls die Baurechtswidrigkeit nicht wegfällt. Aus dem
gleichen Grund (der Baurechtswidrigkeit) ist irrelevant, dass der projektierte
Dachaufbau von aussen kaum wahrnehmbar sei und gegenüber dem Terrassengeländer
zurückversetzt zu liegen kommen würde. Schliesslich überzeugt nicht, was der
Beschwerdeführer mit der seiner Ansicht nach verfassungskonformen Auslegung von
Ziff. 3.2.1 Abs. 1 Satz 2 BZO und den dort verankerten
Abweichungsermächtigungen ausführt, da die relevante Verbindung mit
Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO nicht ersichtlich ist. 

3.7 Was der
Beschwerdeführer im Weiteren gegen das Auslegungsergebnis vorbringt, schlägt
nicht durch: Zunächst mag die beschwerdeführerische Darstellung der
gerichtlichen Praxis betreffend Kernzonen und Profilerhaltung zutreffen, sie
trägt zur Ermittlung des Normsinnes mittels teleologischer Auslegung von
Ziff. 3.2.1 BZO aber nichts Ergiebiges bei. Im Weiteren vermischt der
Beschwerdeführer Ortsbild- und Denkmalschutz, wenn er schreibt, dass die
Nichtbeeinträchtigung des Ortsbildes bereits anlässlich der denkmalpflegerischen
Beurteilung festgestellt worden sei. So hat das Gutachten das Bauprojekt im
Dachgeschoss allein unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten beurteilt (oben
E. 2.1). 

3.8 Ebenso
wenig vermögen die Einwände der mitbeteiligten Gemeinde das Auslegungsergebnis
der Vorinstanz umzustossen: Zunächst führt die Gemeinde aus, dass
Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO anwendbar sei, da gemäss dem Schutzvertrag das
Schrägdach und das Flachdach in seiner Konzeption zu schützen sind und somit
eine entsprechende Schutzanordnung vorliege. Dabei übersieht die Gemeinde, dass
das mit angefochtenem Beschluss bewilligte Projekt vom bisherigen Gebäudeprofil
abweichen will (und nicht der Schutzvertrag, der selbst keine Baugenehmigung
ausspricht), weshalb dieses Projekt in den Anwendungsbereich von
Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO fallen müsste. Dies tut es indes nicht. Es mag
denkmalverträglich sein, womit es aber nicht zwangsläufig denkmalpflegerisch
geboten wäre. Die Vorinstanz erwog zutreffend, dass der Ausbau des
Dachgeschosses aus denkmalpflegerischer Sicht nicht erwünscht wäre. Das
Bauprojekt auf dem Dachgeschoss wird allein auf die denkmalpflegerische
Vereinbarkeit mit dem Gebäude F-Strasse 03 untersucht. So erwägt der
angefochtene Beschluss, dass vom projektierten Ausbau des Dachgeschosses keine
wertvolle historische Bausubstanz betroffen wäre (oben E. 2.3). Um- und
Ausbauten, die im Lauf der Zeit entsprechend den sich ändernden Bedürfnissen
und dem jeweiligen Zeitgeschmack erfolgten, können zwar durchaus auch von
besonderem baugeschichtlichen Interesse und damit geeignet sein, einen
bedeutenden Eigenwert zu begründen (BGr, 18. November 2014, 1C_267/2014,
E. 4.4). Ein solcher eigener denkmalpflegerischer Wert der projektierten
Dacherweiterung ist aber nicht aufgezeigt oder erkennbar. Der pauschale
Hinweis, dass das Projekt die logische Fortsetzung der Baugeschichte sei (oben
E. 2.1), begründet schliesslich keinen Denkmalwert, da mit einer solchen Argumentation
sämtliche bauliche Massnahmen schützenswert wären, was denkmalpflegerisch nicht
angehen kann. 

Die Gemeinde wendet ferner ein, dass mit dem
Auslegungsergebnis der Vorinstanz der Vorbehalt der Profilerhaltungspflicht in
Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO kaum zum Tragen käme und allein den Fall
erfassen würde, in dem ein Schutzobjekt wiederhergestellt werden solle. Dies
allein vermag das Auslegungsergebnis nicht umzustossen, da der Vorbehalt in
Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO die ausnahmsweise (und gerade nicht die
regelhafte oder häufige) Befreiung von der Profilerhaltungspflicht in
Ziff. 3.2.1 Abs. 1 BZO vorsieht. Wenige Anwendungsfälle sprechen
nicht grundsätzlich gegen den Ausnahmevorbehalt; massgeblich ist, dass die vom
Gesetzgeber angedachten Sachverhalte davon erfasst sind.

3.9 Als
Unterschutzstellungen im Sinn von Ziff. 3.2.1 Abs. 2 BZO, welche dem
bisherigen Gebäudeprofil gemäss Ziff. 3.2.1 Abs. 1 BZO vorgehen, sind
somit mit der Vorinstanz allein jene aufzufassen, welche aus
denkmalpflegerischen Gründen die Durchstossung der Profilerhaltungslinie
vorsehen. Damit bleibt eine qualitätsvolle Weiterentwicklung des Schutzobjekts
– entgegen dem Beschwerdeführer – durchaus möglich; eine solche verlangt aber
in Bezug auf die Abweichung vom Dachprofil eine Rechtfertigung unter
denkmalpflegerischen Aspekten. Die Auslegung der Vorinstanz hält somit vor der
verwaltungsgerichtlichen Kontrolle stand.

Ein Eingriff in die Gemeindeautonomie liegt schliesslich
nicht vor. Nach ständiger Rechtsprechung steht den Rekursbehörden in Bezug auf
die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe des kommunalen Rechts sowie bei
Ermessensentscheiden gestützt auf solches zwar nur eine beschränkte
Überprüfungsbefugnis zu. Den zuständigen Gemeindebehörden kommt bei der
Auslegung ein Beurteilungsspielraum zu (VGr, 5. April 2018, VB.2017.00553, E. 3.1 mit Hinweisen).
Der auszulegende Begriff der Unterschutzstellungen entstammt aber nicht dem
kommunalen Recht; das Baudenkmal ist vielmehr auf kantonaler Stufe
definiert oder umschrieben (Annina Naomi Fey, Die Interessenabwägung im
Denkmalschutzrecht – Ausgewählte Aspekte, unter besonderer Berücksichtigung der
Rechtslage im Kanton Zürich, Zürich/Genf 2023, Rz. 16; Walter Engeler, Das
Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 9).
Darüber hinaus zeigte die Vorinstanz ausführlich auf, dass die kommunale
Auffassung zu nicht sachgerechten Ergebnissen – in Form einer übermässigen
Privilegierung von Eigentümern von Schutzobjekten zulasten des Ortsbildschutzes
– führen würde, womit die Gemeinde den Rahmen einer vertretbaren Auslegung
verliess. 

4.
 

Nach dem
Ausgeführten erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen.

5.
 

Ausgangsgemäss
wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu.
Vielmehr ist er zur Bezahlung einer Parteientschädigung an die
Beschwerdegegnerinnen zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    255.--     Zustellkosten,

Fr. 3'255.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden dem
Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der Beschwerdeführer wird verpflichtet,
den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 für das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- auszurichten, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.