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**Case Identifier:** f9b4bffc-f0d1-523f-bb92-ebe52e29c8f1
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-06-24
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 24.06.2013 C/15663/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-15663-2011_2013-06-24.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26.06.2013. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/15663/2011 ACJC/791/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 24 JUIN 2013 

Entre 

Monsieur A______, domicilié avenue B______ à Genève, appelant d'un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 5 décembre 2012, comparant par Me Matteo 

Inaudi, avocat, avenue Léon-Gaud 5, 1206 Genève, en l'étude duquel il fait élection de 

domicile, 

d'une part, 

 

et 

 

SI C______, sise ______ à Genève, intimée, comparant par Me Philipp Ganzoni, 
avocat, avenue de Champel 4, 1206 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de 

domicile, 

d'autre part, 

 

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C/15663/2011 

EN FAIT 

A. Par jugement du 5 décembre 2012, expédié pour notification le 11 décembre sui-
vant, le Tribunal des baux et loyers a, sur demande principale, déclaré valable le 

congé notifié à A______ le 20 juin 2011 pour le 31 juillet 2011 pour l'appartement 

de 1,5 pièces, n° ______, situé au 4ème étage de l'immeuble sis avenue D______ 

à Genève et, sur demande reconventionnelle, condamné A______ à évacuer 

immédiatement de sa personne, de ses biens ainsi que de toute autre personne 

faisant ménage commun avec lui, l'appartement précité, le condamnant à payer à 

la SI C______ le montant de 10'001 fr. 55, avec intérêts à 5% dès le 22 mars 2011 

et 9'092 fr. 85 avec intérêts à 5% dès le 1
er

 mai 2012. Il a par ailleurs réservé la 

suite de la procédure s'agissant de l'exécution de l'évacuation et débouté les parties 

de toutes autres conclusions.  

En substance, les premiers juges ont retenu que le locataire n’avait pas démontré à 

satisfaction de droit avoir sollicité de la régie que toutes les communications lui 

soient adressées à son domicile de l'avenue B______ et que la bailleresse avait 

notifié de bonne foi l'avis officiel de résiliation du bail à l'adresse de l'appartement 

loué. Il a en outre retenu que la bailleresse avait prouvé que l'avis de retrait du pli 

recommandé contenant l'avis de résiliation avait été déposé dans la boîte aux 

lettres du locataire le 21 juin 2011 et que ce pli devait être considéré comme ayant 

été reçu par le locataire au plus tard le 22 juin 2011 et qu'en tout état de cause le 

conseil de la locataire ayant pris contact avec la régie le 20 juillet 2011, ce dernier 

ne pouvait se prévaloir de bonne foi de ne pas avoir été valablement atteint par 

l'avis officiel. Il a enfin tenu pour établi que le sous-loyer s’élevait à 2'000 fr., de 

sorte que l'augmentation de loyer de 63% (769 fr. 35 par mois) était abusive et le 

profit indûment réalisé de 10'001 fr. 55 plus intérêts dès le 22 mars 2011 (date 

moyenne) devait être restitué à la bailleresse. A______ ayant cessé de s'acquitter 

des indemnités pour occupation illicite dès le 1er janvier 2012, l'arriéré s'élevait 

au 3 septembre 2012 à 9'092 fr. 85 auquel il devait également être condamné. 

B. a. Par acte déposé le 28 janvier 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ 
forme un appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut 

principalement à ce que la Cour constate l'inefficacité du congé qui lui a été 

notifié et au déboutement de la SI C______ (ci-après : la bailleresse) de toutes ses 

conclusions. Subsidiairement, il conclut au renvoi de la cause au Tribunal des 

baux et loyers pour instruction et nouvelle décision.  

Il fait valoir que les différentes régies chargées de la gérance de l'immeuble lui 

avaient adressé la majorité des correspondances qui lui étaient destinées à son 

adresse à l'avenue B______. Les différents courriers relatifs à la sous-location qui 

lui avaient été envoyés à l'avenue D______ n'avaient pas été retirés et aucune 

suite ne leur avaient été donnés. Par conséquent, la bailleresse ne pouvait, de 

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C/15663/2011 

bonne foi, notifier la résiliation du bail à l'adresse de l'appartement loué. Il en 

déduit que les premiers juges ont nié sans raison l'existence d'une pratique et des 

accords intervenus entre les parties et ont écarté les conséquences juridiques qui 

s'imposent au vu de l'état de fait retenu. Sur la demande reconventionnelle, 

A______ a admis avoir sous-loué l'appartement à E______ pour un loyer mensuel 

de 1'333 fr. et s'être engagé à garantir des "prestations complémentaires" en sus 

d'un montant mensuel de 667 fr. Il estime qu'une augmentation du loyer de 20% 

pour les meubles devait en tout état de cause être admise. Partant, le loyer 

principal s'élevant à 1'230 fr. 65, le sous-loyer fixé à 1'333 fr. hors prestations 

complémentaires n’était pas abusif. En outre, il a fait valoir que le montant 

mensuel de 667 fr. était destiné à couvrir "les différentes charges et frais générés 

pendant une période de 30 jours d’occupation", notamment des frais télé-

phoniques, d’électricité, internet, femme de ménage et de livraison de boissons 

pour un montant de 200 fr. qui étaient mis à sa charge. A supposer que les frais de 

téléréseau, téléphone et internet devaient être compris dans le loyer, il convenait 

de déduire un montant de 100 fr. par mois au maximum desdits prestations com-

plémentaires qui s'élevaient ainsi à 567 fr. Pour le surplus, dans la mesure où la 

résiliation du bail était inefficace, les conclusions en évacuation et occupation illi-

cite devaient être rejetées. A______ n'a pas pris de conclusions subsidiaires à cet 

égard.  

b. Dans sa réponse du 21 février 2013, la bailleresse a conclu au rejet de l'appel et 
à la confirmation du jugement entrepris avec suite de dépens.  

Elle a fait valoir que le contrat prévoyait que toute notification de sa part pouvait 

être envoyée à l'adresse des locaux loués. En outre, elle a relevé qu'A______ 

devait s'attendre à recevoir cette notification, puisqu'il est établi qu'il avait reçu 

l'avis comminatoire envoyé à cette même adresse et que le conseil d'A______ 

avait pris contact avec la régie afin de négocier la "remise en vigueur du bail". 

S'agissant du profit résultant de la sous-location, les frais de téléphone, internet, 

électricité et de téléréseau devaient être pris en charge directement par le sous-

locataire. En outre, dans le cadre d’une plainte pénale à l'encontre d'A______, le 

sous-locataire avait indiqué que le sous-loyer avait été fixé à 2'000 fr. Enfin 

aucune prestation supplémentaire n'avait été fournie au sous-locataire, de sorte 

que c'était à juste titre que le Tribunal avait considéré que le sous-loyer de 

2'000 fr. par mois était abusif.  

c. Les parties ont été informées le 25 février 2013 de la mise en délibération de la 
cause. 

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C. Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. En date du 21 août 2000, la bailleresse, propriétaire alors représentée par 
F______ SA, et A______ (ci-après également : le locataire) ont conclu un contrat 

de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 1.5 pièces, n° ______, 

au 4
ème

 étage de l'immeuble sis avenue D______ à Genève.  

Le contrat a été conclu pour une durée d'un an, soit du 1
er

 septembre 2000 au 

31 août 2001, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. 

Le loyer mensuel, charges comprises, a été fixé en dernier lieu à 1'040 fr. 65, soit 

960 fr. de loyer, 60 fr. à titre d'acompte pour le chauffage et l'eau chaude et 

20 fr. 65 pour le téléréseau. 

Une garantie bancaire de 2'880 fr. a été constituée par A______ auprès de la 

BANQUE G______. 

Une place de parking a également été louée à A______ au 2
ème

 sous-sol de 

l'immeuble, pour un loyer mensuel de 190 fr. 

b. A la conclusion des baux, A______ était domicilié au ______, avenue 
B______, à Genève, domicile qu'il a conservé par la suite à titre principal.  

C'est cette adresse qui figurait sur le contrat de bail pour l'appartement signé par 

les parties le 21 août 2000. 

c. L'article 49 des Conditions Générales et Règles et Usages Locatifs appliqués 
dans le canton de Genève, édition 1991, intégrées dans le contrat de bail, dispose 

que : 

"Toute communication ou notification du bailleur au locataire, relative à l'exé-

cution et à l'application du bail est valablement adressée aux locaux loués ou à 

l'adresse indiquée dans le bail. Est également valable toute communication ou 

notification du bailleur qui atteint le locataire à une autre adresse". 

d. Depuis la conclusion du bail, tant F______ SA, que la nouvelle régie en charge 
de l'immeuble, H______ SA (ci-après : la régie), ont adressé leurs corres-

pondances destinées à A______ tant à l'avenue B______ qu'à l'adresse des locaux 

loués, sis ______, avenue D______, sans que ce dernier n'émette d'objection à cet 

égard. 

Ces courriers avaient notamment pour objectif de transmettre au locataire copie 

des baux relatifs à l'appartement et au parking, de confirmer la réception de 

versements de loyers, ou encore de le mettre en demeure de s'acquitter de mon-

tants dus. 

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En outre, il ressort des échanges de correspondance produits qu'A______ a 

adressé un courrier à la régie le 19 mai 2004 en mentionnant son adresse à 

l'avenue D______. Dans le cadre d'une procédure devant la Commission de 

conciliation des baux et loyers opposant les parties, le procès-verbal de concilia-

tion du 14 mai 2003 mentionnait également cette adresse pour A______. 

e. Le 16 décembre 2010, deux courriers ont été adressés par plis simple et recom-
mandé à A______ à l'avenue D______, s'agissant d'une sous-location non 

annoncée. 

Le locataire était mis en demeure de réintégrer son appartement d'ici au 17 janvier 

2011, sous menace de se voir résilier son contrat de bail. 

f. A______ n'ayant pas donné suite à cette mise en demeure, un second courrier 
recommandé lui a été adressé en date du 24 janvier 2011, à nouveau à l'avenue 

D______.  

Le locataire a été sommé de mettre un terme à la sous-location non autorisée d'ici 

au 15 février 2011, à défaut de quoi son bail serait résilié pour justes motifs. 

g. Par pli du 10 février 2011, A______ a donné suite à ce courrier et a indiqué que 
l'appartement était occupé par son fils. La bailleresse a renoncé à résilier son 

contrat de bail, s'accommodant de cette explication. A noter que, sur ce dernier 

courrier, A______ n'a pas mentionné d'adresse de correspondance, se limitant à 

indiquer ses numéros de téléphone et adresse e-mail.  

h. Par la suite, dans le cadre d'une procédure pénale ouverte du chef d'usure par le 
sous-locataire à l'encontre d'A______, la bailleresse a été informée qu'A______ 

avait en réalité sous-loué l'appartement en cause à un tiers, E______.  

Il ressort d'un courrier signé par E______ et A______ en date du 19 juillet 2010 

que "les factures téléphoniques ainsi que l’électricité (CIG) [sic] et le câble 

seront à la charge de Mr. E______, à partir du 23 juillet 2010 jusqu’à l'extension 

du présent accord". 

Deux quittances signées par A______ confirment l'encaissement des montants de 

respectivement 1'333 fr. au titre d'acompte "représentant la contre-valeur de 30 

(trente) jours d'occupation" et de 667 fr. au titre d'acompte pour couvrir les 

"différentes charges et frais générés pendant une période de 30 jours d'occupa-

tion" versés par E______. 

Il ressort de l'ordonnance de non-entrée en matière du Ministère public du 

15 décembre 2011 que, d'après la plainte de E______, ce dernier avait sous-loué 

l'appartement en cause du 19 juillet 2010 au 20 août 2011 et que le loyer avait été 

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arrêté à 2'000 fr. par mois alors que le loyer du bail principal s'élevait à 1'040 fr. 

65 charges comprises.  

Lors de son audition devant la police, A______ a déclaré "que le loyer principal 

s'élevait à CHF 1'280.-, soit CHF 1'040.65 pour l'appartement, charges 

comprises, et CHF 240.- pour le garage". Selon lui, le montant de 667 fr. corres-

pondait "aux différentes charges et dépenses annexes, soit la consommation 

d'électricité, le raccordement téléphonique et internet, la prestation d'une femme 

de ménage et la livraison régulière de boissons non-alcooliques". Il a exposé 

avoir augmenté le loyer principal de 53 fr. seulement et avoir laissé tout le mobi-

lier existant.  

i. Entre 2003 et 2010, A______ a fréquemment été en retard dans le paiement de 
ses loyers. 

Confrontée à ces retards récurrents, la régie a, par courrier recommandé du 4 mai 

2011 adressé au ______, avenue D______, mis en demeure A______ de 

s'acquitter dans un délai de 30 jours de la somme de 4'162 fr. 60, correspondant 

aux arriérés de loyer pour les mois de janvier à avril 2011. 

Ce recommandé a été retiré à l'Office de poste de I______ le 18 mai 2011. 

j. Aucun versement n'ayant été effectué dans le délai comminatoire, la régie a 
envoyé à A______, par courrier recommandé du 20 juin 2011, également adressé 

à l'avenue D______, un avis officiel de résiliation pour le 31 juillet 2011. Cet 

envoi n'a pas été retiré. 

k. Le 4 août 2011, A______ a saisi la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyers d'une requête en inefficacité du congé. 

Selon le locataire, l'avis comminatoire et la résiliation du bail auraient dû lui être 

adressés à son domicile principal sis avenue B______, connu de la bailleresse, et 

non à l'avenue D______. 

l. Non conciliée le 18 octobre 2011, l'affaire a été portée devant le Tribunal des 
baux et loyers le 17 novembre 2011. 

m. Dans ses écritures responsives du 23 janvier 2012, la bailleresse a principa-
lement conclu à la validation de la résiliation du bail.  

Sur demande reconventionnelle, elle a conclu à l'évacuation d'A______, ainsi 

qu'au paiement par ce dernier d'un montant de 10'001 fr. 55 plus intérêts à 5% dès 

le 22 mars 2011 (correspondant à la différence entre le loyer prévu par le contrat 

de bail et le loyer imputé au sous-locataire, et ce pour la période de 13 mois qu'a 

duré la sous-location). La bailleresse a également conclu au versement par 

A______ d'une indemnité mensuelle pour occupation illicite s'élevant à 1'040 fr. 

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65, jusqu'à la libération des locaux. Il a produit un décompte à l'appui de la 

demande, duquel il ressort que le locataire était à jour à la fin de l'année 2011, 

mais qu'il n'avait rien payé depuis. 

n. Dans sa réponse à la demande reconventionnelle du 20 février 2012, A______ 
a persisté dans ses conclusions et conclu au déboutement de la bailleresse de 

toutes ses conclusions.  

Il a produit à l'appui de sa réponse une pièce nouvelle, soit un courrier du 

7 novembre 2011 de son conseil à l'avocat du sous-locataire accompagné d'un 

décompte intitulé "récapitulatif des dépenses" mentionnant des dépôts mensuels 

de 667 fr. et des dépenses "SIG", "TT/IT", "HYGIENE/ENTRETIEN" et 

"PROVISIONS". 

o. Lors de l'audience de débats principaux du 3 septembre 2012, à laquelle 
A______ était excusé par certificat médical et représenté par son avocat, le 

Tribunal a informé les parties que, s'agissant de l'évacuation demandée, les débats 

porteraient dans un premier temps sur le principe de l'évacuation, la question des 

mesures d'exécution requises devant être tranchée dans la composition prévue par 

l'article 26 alinéa 3 aLaCC (art. 30 al. 3 LaCC). 

Le conseil d'A______ a confirmé que l'avis comminatoire du 4 mai 2011 avait 

bien été retiré par A______ ou par une personne autorisée par lui à cet effet, et 

qu'aucun paiement n'était intervenu, à sa connaissance, dans le délai 

comminatoire, certainement en raison d'un problème économique. 

La bailleresse a indiqué qu'au 3 septembre 2012, les arriérés de loyer et d'indem-

nités pour occupation illicite s'élevaient à 9'092 fr. 55 pour l'appartement. 

A______ n'a pas allégué avoir effectué un quelconque versement depuis le 

1
er

 janvier 2012. 

Pour le surplus, les parties ont réitéré leurs conclusions respectives, que la baille-

resse a toutefois complétées en sollicitant la compensation des arriérés de loyers 

dus avec le prélèvement de la garantie bancaire. 

p. Dans leurs plaidoiries écrites du 17 septembre 2012, les parties ont intégra-
lement persisté dans leurs conclusions, suite à quoi la cause a été gardée à juger. 

D. Les arguments des parties seront examinés en tant que de besoin ci-après.  

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EN DROIT 

1. 1.1. L'appel est recevable contre une décision finale à condition, dans les affaires 
patrimoniales, que la valeur litigieuse au dernier état des conclusions soit de 

10'000 fr. au moins, étant précisé qu'aucun des cas excluant l'appel n'est réalisé en 

l'espèce (art. 308 al. 1 lit. a et al. 2 et 309 CPC). 

1.2 En l'espèce, devant le premier juge, les seules conclusions en restitution du 
profit indûment réalisé de 10'001 fr. 55 par le locataire ainsi qu'en paiement d'in-

demnités pour occupation illicite de 1'040 fr. 65 jusqu’à la libération des locaux 

sont supérieures à 10'000 fr. Il s'ensuit que la voie de l'appel est ouverte. 

Interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi, l'appel 

est recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).  

2. Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition 
complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC). Elle n'est nullement 

liée par l'appréciation des faits à laquelle s'est livré le juge de première instance 

(JEANDIN, in Code de Procédure civile commenté, n. 6 ad art. 310 CPC). 

Les maximes de procédure qui ont prévalu en première instance s'appliquent éga-

lement en appel (VOLKART, DIKE-Komm-ZPO, 2011, no 7 ff. zu art. 316 ZPO; 

REETZ/HILBER, Kommentar zur schweizerischen Zivilprozessordnung, 2010, n 16 

zu art. 316 ZPO), soit en l'espèce la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 

CPC). 

3. L'appelant fait grief aux premiers juges de ne pas avoir retenu que la résiliation du 
bail était inefficace. 

3.1 En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit exami-
ner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai im-

parti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bailleur était 

assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai 

imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée, et si le congé satisfait aux exi-

gences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et termes 

prescrits par l’art. 257d al. 2 CO. 

Lorsque les conditions formelles et matérielles de l'évacuation sont réalisées, 

l'art. 257d CO ne laisse aucune marge d’appréciation au juge. Il suffit ainsi que 

l'arriéré de loyer ne soit pas payé dans le délai de 30 jours imparti par le bailleur 

pour que la résiliation de bail pour non paiement du loyer soit acquise. Le juge 

doit alors prononcer l'évacuation. 

3.2 Très souvent, le contrat de bail à loyer comporte des annexes (des règles et 
usages locatifs; le règlement de maison, des inventaires, des plans, etc.). Elles 

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lient celui qui signe le contrat, à la condition qu'elles y soient mentionnées et que 

les deux parties, en particulier le locataire, en aient reçu un exemplaire. Peu 

importe que ces annexes soient signées ou non. En outre, les parties sont réputées 

avoir accepté les clauses de ces annexes, comme d’ailleurs toutes les clauses du 

contrat, qu'elles les aient lues ou non. Seules les clauses tout à fait inhabituelles ou 

insolites ne lient pas le locataire, à moins que son attention n'ait été 

particulièrement attirée sur leur contenu (CdB 1998 p. 115; CdB 1993 p. 122; 

CdB 1996 p. 91; CdB 1995 p. 117; ATF 108 II 416 consid. 1b; 19 II 443 

consid. 1a; DESSEMONTET, Commentaire romand, n. 45 ad art. 1 CO; WINIGER, 

Commentaire romand, n. 56 ad art. 18 CO; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 

2008, p. 181). 

En cas de changement de domicile, il incombe à la partie qui déménage de veiller 

à ce que les communications de son partenaire contractuel lui parviennent. Si elle 

omet de signaler son déménagement, l'ancienne adresse demeure une adresse de 

notification valable jusqu'à ce que l'autre partie ait connaissance de la nouvelle 

adresse (HIGI, Commentaire zurichois, n. 38 ad art. 266-266o CO).  

Toutefois, lorsque le bailleur a été averti que le courrier devait être envoyé à une 

autre adresse ou s'il connaît son lieu de résidence et qu'il peut déterminer sans 

peine à quel lieu peut être atteint l'intéressé, toute communication ou notification 

doit être envoyée à cette nouvelle adresse pour être valable (BOHNET, les termes et 

délais en droit du bail à loyer, 13
ème

 Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 

2004, p. 6). 

Selon la jurisprudence, lorsque la communication d'une manifestation de volonté 

constitue le moment à partir duquel court un délai de droit matériel fédéral, il faut 

appliquer la théorie de la réception dite absolue (ATF 118 II 42 consid. 3; 107 II 

189 consid. 2). Le point de départ du délai correspond alors au moment où la 

manifestation de volonté est parvenue dans la sphère d'influence (Machtbereich) 

du destinataire et de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement 

ses affaires celui-ci soit à même d'en prendre connaissance (ATF 137 III 208 

consid. 3.1.2). 

En ce qui concerne une lettre recommandée, si l'agent postal n'a pas pu la remettre 

effectivement au destinataire ou à un tiers autorisé à prendre livraison de l'envoi, 

le pli est reçu le jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres 

si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale 

de lendemain de ce jour (théorie de la réception dite absolue; ATF 137 III 208 

consid. 3.1.2; ATF 107 II 189 consid. 2 et références citées). 

S'agissant toutefois de la sommation de payer instituée par l'art. 257 al. 1 CO, à 

l'instar de ce qui prévaut pour les délais de procédure (cf. art. 138 al. 3 CPC; ATF 

130 III 396 consid. 1.2.3; 111 V 99 consid. 2b p. 101), si le courrier recommandé 

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ne peut pas être remis directement au destinataire ou à une personne autorisée par 

celui-ci et qu'un avis de retrait mentionnant le délai de garde postal a été mis dans 

sa boîte aux lettres ou sa case postale, l'acte est reçu au moment où le destinataire 

le retire effectivement au guichet de la poste ou, à supposer qu'il ne soit pas retiré 

dans le délai de garde de sept jours, le septième et dernier jour de ce délai. Cette 

théorie de la réception est dite relative (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3). 

3.3 En l'espèce, les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans 
le Canton de Genève (édition 1991) ont été mentionnés dans le contrat de bail et 

l'appelant, qui a produit le contrat de bail avec un exemplaire de ceux-ci en 

annexe, ne prétend pas qu'il ne les aurait pas reçus ou qu'il n'en aurait pas pris 

connaissance.  

Les conditions générales et règles et usages locatifs (édition 1991) annexés au 

contrat de bail lient par conséquent les parties.  

Aux termes de l'art. 49 ces conditions générales et règles et usages locatifs, toute 

communication ou notification du bailleur au locataire, relative à l'exécution et à 

l'application du bail, lui est valablement adressée aux locaux loués ou à l'adresse 

indiquée dans le bail. 

En l'espèce, il ressort du dossier que la régie chargée de la gérance de l'appar-

tement concerné a adressé ses correspondances tant à l'adresse du locataire 

figurant sur le contrat de bail qu'à l'adresse des locaux loués. En février 2011, 

l'appelant a en outre donné suite à une lettre envoyée à l'adresse des locaux loués, 

sans formuler aucune objection à cet égard.  

Il ressort par ailleurs du dossier que l'appelant a fait figurer dans sa correspon-

dance l'adresse des locaux loués, même si plus récemment, en 2011, dans un cour-

rier à la régie il a omis d'indiquer une quelconque adresse postale.  

L'appelant ne prétend pas qu'il aurait informé la régie qu'il souhaitait que l'en-

semble des correspondances concernant le logement loué lui soit adressé exclusi-

vement à son domicile, soit à l'adresse figurant sur le bail.  

En outre, par avis comminatoire du 4 mai 2011, l'intimée a imparti un délai de 

trente jours à l'appelant pour s'acquitter de la somme de 4'162 fr. 60. Cet avis a été 

notifié à l'appelant par pli recommandé expédié à l’adresse des locaux loués et il a 

été retiré le 18 mai 2011 par celui-ci.  

A réception de cet avis, l'appelant ne s'est toutefois pas manifesté auprès de la 

régie pour se prévaloir de leur prétendu accord sur l'envoi de courrier à son domi-

cile, soit l'adresse figurant sur le bail.  

- 11/17 - 

 

 

C/15663/2011 

Au vu de ce qui précède, l'appelant n'a pas démontré à satisfaction de droit l'exis-

tence d'un quelconque accord relatif à l'envoi de communications exclusivement à 

son domicile.  

En outre, cet avis comminatoire du 4 mai 2011 contenait toutes les indications 

prévues à l'art. 257d al. 1 CO, de sorte que le délai pour s'acquitter de la somme 

de 4'162 fr. 60 est arrivé à échéance le 17 juin 2011. L'appelant n'a pas réglé cette 

somme dans le délai comminatoire. 

L'appelant, qui a réceptionné ledit avis comminatoire, devait ainsi s'attendre, à 

défaut de paiement dans le délai imparti, à recevoir une résiliation du bail à 

l'adresse des locaux loués. Il n'a toutefois pas retiré le courrier recommandé du 

20 juin 2011 contenant l'avis de résiliation du bail pour le 31 juillet 2011, alors 

qu'un avis de retrait avait été déposé dans sa boîte aux lettres le 21 juin 2011.  

C'est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que l'avis comminatoire 

du 4 mai 2011 ainsi que l'avis de résiliation du 20 juin 2011 avaient été dûment 

notifiés à l'appelant à l'adresse des locaux loués.  

Le bail a ainsi été valablement résilié pour le 31 juillet 2011. 

L'appelant ne disposant par conséquent plus de titre juridique l'autorisant à 

demeurer dans les locaux litigieux (art. 267 al. 1 CO), son évacuation a été 

prononcée à bon droit par les premiers juges.  

Le jugement querellé sera par conséquent confirmé sur ces points.  

4. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir admis la prétention de l'intimée en rem-
boursement du trop-perçu des sous-loyers. Il considère que c'est à tort que les 

premiers juges ont retenu qu'il avait réalisé un profit indu en sous-louant son 

appartement.  

4.1 Selon l'art. 423 al. 1 CO, lorsque la gestion n'a pas été entreprise dans l'intérêt 
du maître, celui-ci n'en a pas moins le droit de s'approprier les profits qui en 

résultent. 

Cette disposition vise l'hypothèse de la gestion d'affaires imparfaite de mauvaise 

foi; la gestion d'affaires est qualifiée d'imparfaite lorsqu'elle est entreprise non pas 

dans l'intérêt du maître, mais dans celui du gérant ou d'un tiers; elle est dite "de 

mauvaise foi" lorsque son auteur sait ou devrait savoir qu'il s'immisce dans la 

sphère d'autrui sans avoir de motif pour le faire, commettant ainsi un acte d'usur-

pation; ce genre d'usurpation est reconnu, notamment, en cas d'utilisation sans 

droit de la chose d'autrui (ATF 126 III 69 consid. 2a p. 72; arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013, 4A_456/2010 du 18 avril 2011; 

4A_310/2007 du 4 décembre 2007). 

- 12/17 - 

 

 

C/15663/2011 

A la suite d'un revirement de jurisprudence, le Tribunal fédéral a admis que 

l'art. 423 al. 1 CO était applicable lorsqu'un locataire, procédant à une sous-

location non autorisée, excédait ainsi les limites du droit que lui confère le contrat 

et, en sous-louant sans droit la chose d'autrui, empiétait sur le patrimoine du bail-

leur et gérait l'affaire d'autrui (ATF 126 III 69 consid. 2b p. 73; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013 consid. 2.1.1.).  

Le locataire est de mauvaise foi dès qu'il doit savoir qu'il n'est pas en droit d'uti-

liser ainsi la chose d'autrui et qu'il s'immisce donc dans les affaires du bailleur. Le 

bailleur est alors en droit de s'approprier les profits qui résultent de cette im-

mixtion (ATF 126 III 69 consid. 2c p. 73). Lorsqu'une personne loue la chose 

d'autrui dans son propre intérêt alors qu'elle sait qu'elle n'est pas en droit de le 

faire, elle s'immisce dans la sphère juridique d'autrui de mauvaise foi et doit 

remettre tout le profit qu'elle a réalisé (ATF 129 III 422 consid. 4 p. 424 s.; arrêt 

précité 4A_594/2012 consid. 2.1.1). 

Il n'est pas nécessaire, pour que l'art. 423 al. 1 CO soit applicable, que le bail prin-

cipal ait pris fin. La sous-location non autorisée en cours de bail constitue au 

contraire un cas caractéristique de gestion imparfaite par le locataire des affaires 

du bailleur au sens de l'art. 423 al. 1 CO. Il faut cependant que le locataire soit de 

mauvaise foi, c'est-à-dire qu'il ait dû savoir que les conditions de la sous-location 

non autorisée ne correspondaient pas à ses obligations contractuelles et qu'il réa-

lisait ainsi un profit illégitime; lorsque ces conditions sont réalisées, le bailleur est 

en droit de s'approprier les profits qui résultent de l'ingérence inadmissible dans 

ses affaires (arrêts 4A_456/2010 du 18 avril 2011, résumé in JdT 2012 II p. 116, 

4A_594/2012 du 28 février 2013 consid. 2.1.1.). 

4.2 La prétention du maître en restitution des profits suppose que des profits aient 
été réalisés par le gérant et qu’il existe un lien de causalité entre ceux-ci et l'ingé-

rence; seuls les profits effectivement obtenus sont dus (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 4; HERITIER/LACHAT, in Commentaire 

romand, Code des obligations I, 2012, n. 17 et 22 ad art. 423 CO). Le fardeau de 

la preuve incombe au maître (arrêt précité 4A_456/2010). 

Le sous-bailleur n’a en principe pas le droit de tirer un bénéfice de la sous-

location, étant rappelé que le loyer de la sous-location doit être déterminé en com-

paraison avec le bail principal sans référence aux art. 269 et ss CO 

(BOHNET/MONTINI, Commentaire pratique - Droit du bail à loyer, Bâle, 2010, 

n. 39 ad art. 262 CO; LACHAT, op. cit., p. 568). 

D'après la jurisprudence du Tribunal fédéral, l’art. 262 al. 2 let. b CO sert les inté-

rêts du bailleur principal, qui ne doit pas se sentir grugé parce que le locataire, 

sans prestations supplémentaires, retire de la sous-location un profit beaucoup 

plus élevé que le bailleur de la location (ATF 119 II 353; arrêt du Tribunal fédéral 

- 13/17 - 

 

 

C/15663/2011 

4C.331/2004 du 17 mars 2005 consid. 1.2.1, résumé in RS 2005 p. 316; LACHAT, 

op. cit., p. 570, note 34). Pour certains auteurs de doctrine en revanche, l'abus n'est 

admis que lorsque le sous-locataire se trouve dans une situation manifestement 

péjorée par rapport au bail principal (HIGI, op. cit., n. 43 ad art. 262 CO; 

NORDMANN, La sous-location, 10ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 

1998, p. 14).  

Lorsque le locataire fournit au sous-locataire des prestations supplémentaires, par 

exemple en mettant du mobilier, des services, de la vaisselle, des équipements à 

disposition de ce dernier, il est autorisé à lui réclamer une rémunération en 

contrepartie (ATF 119 II 353 consid. 5c). La majoration justifiée par ces pres-

tations doit être calculée de manière concrète, eu égard à la valeur de celles-ci, du 

coût du mobilier, de son amortissement, d'un intérêt de 5% et d'une prime de 

risque (ACJC/794/2010). Les prestations supplémentaires pour le mobilier loué et 

la prime de risque sont en règle générale évaluées à 15% du loyer principal 

(ATF 199 II 353; LACHAT, op. cit., p. 569) et une majoration de 20% peut être 

admise dans l’hypothèse où les pièces sous-louées sont bien meublées (Cahiers du 

bail 4/1992, p. 122). Lorsque le loyer de la sous-location, en l'absence de presta-

tions supplémentaires excède 30 à 40% le loyer principal, il devient abusif. Il l'est 

en tout cas même pour un appartement meublé, lorsqu'il approche du triple du 

montant dû pour le loyer principal (LACHAT, op. cit., p. 570; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_516/2007 du 6 mars 2008). 

Le juge dispose d'une certaine marge d'appréciation dans la fixation du montant 

des profits à restituer aux bailleurs (art. 4 CC; arrêt précité 4A_456/2010; 

HERITIER/LACHAT, op. cit., n. 22 ad art. 423 CO; CHAPPUIS, La restitution des 

profits illégitimes, 1991, p. 51 s.; SCHMID, Zürcher Kommentar, 1993, n. 127 ad 

art. 423 CO). 

4.3 En l'espèce, l'appelant ne conteste pas avoir sous-loué l'appartement en cause 
du 19 juillet 2010 au 20 août 2011 et ne prétend pas que cette sous-location ait été 

autorisée par l'intimée.  

Il n'a jamais informé la bailleresse de la sous-location ni communiqué les condi-

tions véritables de la sous-location et n'a obtenu aucune autorisation de la baille-

resse sur ces conditions. 

Il résulte de ce qui précède que le recourant était de mauvaise foi puisqu'il sous-

louait en sachant qu'il n'avait pas le droit de le faire et utilisait ainsi sans droit à 

son profit la chose d'autrui. En appliquant l'art. 423 al. 1 CO et en retenant impli-

citement que les conditions de cette disposition étaient réunies, le Tribunal n'a 

nullement enfreint celle-ci. 

Le Tribunal a retenu que le sous-loyer s’était élevé à 2'000 fr. (soit 1'333 fr. plus 

667 fr.), correspondant à une augmentation de 63% du loyer de base, puisque 

- 14/17 - 

 

 

C/15663/2011 

celui-ci s'élevait à 1'040 fr. 65 charges comprises et à 190 fr. pour la place de 

parking, augmentation qui était manifestement abusive.  

L'appelant soutient avoir sous-loué l'appartement en cause pour un loyer mensuel 

de 1'333 fr. et avoir fourni des prestations complémentaires au sous-locataire pour 

un montant de 667 fr. que celui-ci lui versé. A l'instar du premier juge, il retient 

que le loyer de base s'élevait à 1'230 fr. 65, admettant implicitement que la place 

de parking avait également été sous-louée, ce qui n'est pas contesté par l'intimée.  

Or, l'appelant s'est limité à produire un décompte des dépenses faites en faveur du 

sous-locataire sans toutefois fournir une quelconque facture étayant ces charges. 

En outre, contrairement à ce que soutient l’appelant, les prestations complémen-

taires fournies au sous-locataire ne pouvaient comprendre les frais de téléphone, 

électricité et de câble, dès lors que, selon le courrier du 19 juillet 2010 signé par 

l'appelant et le sous-locataire, ces frais devaient être pris en charges directement 

par ce dernier. De plus, il ressort de l'ordonnance de non entrée en matière du 

15 décembre 2011 que le sous-locataire a affirmé que le sous-loyer avait été fixé à 

2'000 fr. charges comprises, sans se référer aux charges supplémentaires alléguées 

par l'appelant.  

L'appelant a donc échoué à prouver les frais des biens ou des services préten-

dument fournis au sous-locataire. 

En outre, il apparaît que l'appelant n'a pas davantage fourni de document établis-

sant le mobilier garnissant l'appartement en cause.  

Force est dès lors de constater que l'appelant n'a produit aucun document ni aucun 

témoignage venant justifier la différence de loyer perçue, dont on rappellera 

qu'elle s'est élevée à 63%. 

Par conséquent, la Cour considère que c'est à bon droit que le Tribunal a retenu 

que le montant total de l'augmentation du loyer de 769 fr. 35 (soit 2'000 fr. - 

1'230 fr. 65) était manifestement abusif et que l'appelant devait rembourser le 

trop-perçu à l'intimée. 

Le locataire n'ayant pas contesté avoir encaissé le sous-loyer pour la période du 

19 juillet 2010 au 20 août 2011, le calcul effectué par le Tribunal fixant le profit 

indûment réalisé par l’appelant à 10'001 fr. 55 plus intérêts sera pour le surplus 

confirmé. 

S'agissant du dies a quo des intérêts moratoires, dans le mécanisme de l'art. 423 

al. 1 CO, les profits frauduleusement réalisés doivent être remis au maître, de telle 

sorte que celui-ci soit placé dans la même situation que s'il les avait réalisés lui-

même. Or la part illicite des sous-loyers a été encaissée par le recourant mois 

après mois et celui-ci en a eu la jouissance dès le versement. Il apparaît donc légi-

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C/15663/2011 

time qu'il doive payer au maître, pour la jouissance de l'argent pendant le temps 

écoulé, un intérêt à 5% à compter d'une date moyenne. Cette manière de faire a 

d'ailleurs déjà été admise par le passé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 

28 février 2013 consid. 2.4; 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 4). 

Partant, c'est à juste titre que le Tribunal a fixé le dies a quo des intérêts mora-

toires dès le 22 mars 2011, conformément aux conclusions de l'intimée.  

Le jugement sera donc confirmé sur ce point également.  

5. L'appelant s'est opposé au paiement des indemnités pour occupation illicite au 
motif que la résiliation du bail était inefficace.  

Il n'a pas allégué ni démontré avoir réglé les indemnités de 9'092 fr. 85 auxquels il 

a été condamné.  

La résiliation du bail étant au demeurant valable, l'appel est également mal fondé 

sur ce point et le jugement querellé sera ainsi intégralement confirmé.  

6. L'intimée a conclu à la condamnation de dépens, faisant valoir que l'interprétation 
de l'art. 22 al. 1 LaCC n'excluait pas l'allocation de dépens. 

6.1 Il ressort des interventions des députés Irène BUCHE et Olivier JORNOT, 
rapporteurs de la majorité au Grand Conseil genevois, ainsi que de l'acceptation à 

l'unanimité de l'intitulé "Gratuité", que l'art. 17 al.1 aLaCC instaurait la gratuité 

totale pour les "frais de justice" - ou frais judiciaires - et les "dépens" (Mémorial 

du Grand Conseil, PL 10481-A). Il n'y a aucun motif de s'écarter de cette interpré-

tation historique, qui correspond du reste à la terminologie et à la systématique du 

CPC et de la LaCC (cf. LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 

2011, p. 57, note 93).  

Le nouvel art. 22 al. 1 LaCC a repris intégralement la formulation de l'art. 17 al. 1 

LaCC). 

En outre, le Tribunal fédéral a récemment confirmé que l'art. 116 al. 1 CPC per-

mettait au droit cantonal des dispenses plus généreuses que le droit fédéral quant à 

l'obligation de payer des frais judiciaires et de verser des dépens et qu'en consé-

quence la Cour cantonale ne violait ni l'art. 116 al. 1 CPC ni l'art. 49 al. 1 Cst. en 

appliquant l'art. 22 al. 1 LaCC (art. 17 al. 1 aLaCC) prévoyant devant la 

juridiction des baux et loyers, qu'il n'était pas perçu de frais judiciaires et qu'il 

n'était pas alloué de dépens (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 21 février 

2013 destiné à la publication). 

6.2 Partant, au vu de ce qui précède, en application de l'art. 22 al. 1 LaCC, il ne 
sera pas perçu de frais judiciaires et il ne sera pas alloué de dépens.  

- 16/17 - 

 

 

C/15663/2011 

7. La valeur litigieuse selon les conclusions prises en appel par les parties sont supé-
rieures à 15'000 fr.  

* * * * * 

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C/15663/2011 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/1370/2012 

rendu par le Tribunal des baux et loyers le 5 décembre 2012 dans la cause 

C/15663/2011-3-OOB. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 

Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Pierre DAUDIN et Monsieur Alain 

MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.