# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e31d0078-686b-5074-8276-241b62f7c14b
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-01-22
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2012.58
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2012_58_uz.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2012.58 

Entscheid 

22. Januar 2013 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichter Marcus Thalmann, Steuerrichter 
Alexander Widl und Gerichtsschreiber Stefan Eichenberger 

In Sachen 

1.  A ,    

2.  B,    

vertreten durch CREDIT SUISSE AG,  
Bleicherweg 33, Postfach, 8070 Zürich,  

Rekurrenten,  

gegen 

G e m e i n d e   C ,    

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
- 2 - 

hat sich ergeben: 

A. A ist seit mehr als 20 Jahren Alleineigentümer des Grundstücks Kat.Nr. 1, 
einem Wohnhaus mit Werkstatt und 3'035 m2 Land in der Gemeinde C. Dieses Grund-

stück  diente  ihm  als  Wohn-  und  Produktionsstätte  für  seinen  Betrieb.  Im  Dezember 

1992 erwarben er und seine Ehefrau B (nachfolgend die Pflichtigen) als Miteigentümer 

je zur  Hälfte  die angrenzenden Grundstücke  Kat.Nrn.  2 (Wohnhaus mit Scheune  und 
4'140 m2 Land), 3 (2'129 m2 Acker und Wiese) und 4 (3'067 m2 Acker und Wiese) zum 

Preis  von  Fr. 860'000.-.  Am  25. August  2010  traten  die  Pflichtigen  von  ihrem  Grund-
stück alt Kat.Nr. 3 17 m2 Trottoirgebiet (neu unter Kat.Nr. 5) zum Preis von Fr. 6'120.- 
an  die  Politische  Gemeinde  C  ab.  Weitere  36  m2  (neu  unter  Kat.Nr. 6)  traten  sie  für 

Fr. 12'960.- an den Kanton Zürich ab. Ferner wurde der Grenzverlauf der Grundstücke 

alt Kat.Nr. 3 (neuKat.Nr. 7) und Kat.Nrn. 2 und 4 geringfügig geändert. Den verbleiben-

den im Miteigentum befindlichen Grundbesitz veräusserten die Pflichtigen danach wie 

folgt: 

GR-Nr. 

Datum Hand-
änderung 

Kat.Nr. 

Erwerber  

2010/0062 

23.12.2010 

2011/0047 

20.9.2011 

2011/0051 

17.11.2011 

7 (2'088 m2) 
2 (4'134 m2) 
4 (3'061 m2) 

D AG 

D AG 

E 

Erlös 

793'440.- 

1'421'186.- 

3'061.- 

Ferner  veräusserte  der  Pflichtige  im  Mai  2011  sein  im  Alleineigentum  befindliches 

Grundstück Kat.Nr. 1 zum Preis von Fr. 1'400'000.- an F (GR-Nr. 2011/0019). 

Mit  Veranlagungsentscheiden  vom  8.  November  2010,  3.  Oktober  2011  und 

20.  Februar  2012,  die  im  Einsprache-  bzw.  Revisionsverfahren  am  20.  Februar  2012 

korrigiert wurden, ermittelte die zuständige Grundsteuerbehörde der Gemeinde C hin-

sichtlich der gemeinsam veräusserten Grundstücke Teilgewinne von Fr. 11'460.- (GR-

Nr. 2010/0038), Fr. 5'191.- (GR-Nr. 2010/0039), Fr. 725'171.- (GR-Nr. 2010/0062) und 

Fr.  651'463.-  (GR-Nr.  2011/0047).  Nach  Verrechnung  des  Verlusts  von  Fr. 27'821.-, 

der  aus  der  Veräusserung  des  Grundstücks  Kat.Nr. 4  an  E  resultierte  (GR 

Nr. 2011/0051),  setzte  die  zuständige  Grundsteuerbehörde  der  Gemeinde  C  mit  Ein-

spracheentscheid  vom  20.  Februar  2012  (GR-Nr. 2010/0038+39),  Revisionsentscheid 

vom 20. Februar 2012 (GR-Nr. 2010/0062) und Veranlagungsentscheid vom 20. Feb-

ruar 2012 (GR-Nr. 2011/0047) die steuerbaren Gewinne entsprechend herab und auf-

2 GR.2012.58 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 3 - 

erlegte  den Pflichtigen  nach  vollständiger  Veräusserung  ihres  im  Dezember  1992 ge-

meinsam  erworbenen  Grundbesitzes  Grundstückgewinnsteuern  von  Fr. 954.80  

(GR-Nr. 2010/0038), Fr. 341.- (GR-Nr. 2010/0039), Fr. 161'447.60 (GR-Nr. 2010/0062) 

und  Fr. 144'408.40  (GR-Nr.  2011/0047).  Hinsichtlich des  vom  Pflichtigen  A  allein  ver-

äusserten  Grundstücks  Kat.Nr. 1  ermittelte  der  Gemeinderat  gemäss  Veranlagungs-

entscheid  vom  22.  August  2011  einen  Verlust  von  Fr.  394'997.-  (GR-Nr.  2011/0019). 

Entgegen dem Antrag der Pflichtigen wurde dieser Verlust nicht mit den von den Pflich-

tigen A und B gemeinsam erzielten Grundstückgewinnen verrechnet.  

B.  Eine  hiergegen  erhobene  Einsprachen,  womit  die  Pflichtigen  die  Verrech-

nung des Verlusts von  Fr. 494'997.- mit den Teilgewinnen bezüglich der übrigen Teil-

veräusserungen beantragten, wies die zuständige Grundsteuerbehörde der Gemeinde 

C am 20. August 2012 ab. 

C.  Mit  Rekurs  vom  24.  September  2012  liessen  die  Pflichtigen  ihren  im  Ein-

spracheverfahren  gestellten  Antrag  erneuern  und  beantragen,  den  insgesamt  steuer-

baren  Grundstückgewinn  auf  Fr.  970'564.-  festzusetzen.  Ferner  verlangten  sie  eine 

Parteientschädigung. 

In  der  Rekursantwort  vom  22.  November  2012  schloss  die  zuständige 

Grundsteuerbehörde der Gemeinde C auf Abweisung des Rekurses. 

Auf  die  Parteivorbringen  wird,  soweit  rechtserheblich,  in  den  nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. a) Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 des Steuergeset-

zes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen 

an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219 

Abs.  1  StG  der  Betrag,  um  welchen  der  Erlös  die  Anlagekosten  (Erwerbspreis  und 

2 GR.2012.58 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 4 - 

Aufwendungen)  übersteigt.  Wird  ein  Grundstück  parzellenweise  veräussert,  ist  nach 

dem  Grundsatz  der  gesonderten  Gewinnermittlung  der Gewinn  und  die  Steuer für  je-

des veräusserte Grundstück im Sinn von § 207 StG gesondert zu ermitteln (RB 1998 

Nr. 167, 1981 Nr. 91; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten 

Zürcher Steuergesetz, 2. A., 2006, § 219 N 6 f.). Es werden grundsätzlich weder meh-

rere Grundstückgewinne zusammengerechnet noch allfällige Verluste bei den gewinn-

bringenden Veräusserungen berücksichtigt (Richner/Frei/Kaufmann, § 219 N 7). Davon 

bestehen  lediglich  zwei  Ausnahmen.  Einerseits  ist  eine  Zusammenrechnung  der  ein-

zelnen  Gewinne  nach  der  Steuerpraxis  dann  möglich,  wenn  mehrere  grundbuchlich 

selbständige Grundstücke als einheitliches Wirtschaftsgut in den Handel gebracht wer-

den (RB 1981 Nr. 91, auch zum Folgenden). Umgekehrt können gemäss § 224 Abs. 3 

StG  Verluste  aus  Teilveräusserungen  nach  vollständiger  Veräusserung  des  Grund-

stücks  den  Anlagekosten  der mit Gewinn  veräusserten  Parzellen  anteilsmässig  zuge-

rechnet werden. 

b) Der Gesetzgeber geht nach dem Wortlaut von § 224 Abs. 3 StG von der Vor-

stellung  aus,  dass  der  Veräusserer  ein einziges Grundstück  erworben,  dieses  parzel-

liert und die Teilparzellen vollständig veräussert hat (RB 2001 Nr. 106). Nach der Steu-

erpraxis ist die Verlustverrechnung jedoch auch bei der vollständigen Teilveräusserung 

eines  Grundstückkomplexes  möglich,  sofern  die  verschiedenen  Grundstücke  ein  ein-

heitliches Wirtschaftsgut bilden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 15). Massge-

bend ist jedoch, dass die teilveräusserten Grundstücke aus der Sicht des Veräusserers 

bereits  im  Zeitpunkt  des  Erwerbs  ein  einheitliches  Wirtschaftsgut  bildeten  (RB  2001  

Nr. 106). Dies ist dann der Fall, wenn der Veräusserer gleichzeitig oder aufgrund eines 

einheitlichen  Rechtsgeschäfts  mehrere  Grundstücke,  die  aufgrund  ihrer  Lage  oder 

Zweckbestimmung  in  einem  gemeinsamen  wirtschaftlichen  Zusammenhang  stehen, 

erwirbt  und  einer  gemeinsamen  Zweckbestimmung 

zuführt 

(Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, § 224 N 16; VGr, 1. November 2000, SB.2000.00011). Weiter setzt 

die Verlustverrechnung gemäss  § 224  Abs.  3  StG  voraus,  dass  alle Teilveräusserun-

gen  vom  gleichen  Verkäufer  vorgenommen  werden  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 

§ 224 N 17). Letztere Voraussetzung ist einzig dann entbehrlich, wenn die Eigentums-

verhältnisse  aufgrund  eines  Steueraufschubtatbestandes  i.S.  von  216  Abs.  3  StG  

(z.B. Erbgang oder Schenkung) geändert haben. 

2. Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für die beantragte Verlustver-

rechnung  in  mehrfacher  Hinsicht  nicht  erfüllt.  Einerseits  fehlt  es  am  Erfordernis  der 

2 GR.2012.58 

 
 
 
 
 
- 5 - 

Identität  der  Veräusserer,  weil  das  verlustbringende  Grundstück  Kat.Nr. 1  im  Alleinei-

gentum  des  Pflichtigen  A  und  die  übrigen  Parzellen  im  Miteigentum  der  Pflichtigen  A 

und B standen. Andererseits sind die fraglichen Grundstücke zu verschiedenen, nicht 

naheliegenden  Zeitpunkten  erworben  worden.  Kat.Nr.  1  gehörte  dem  Pflichtigen  

A bereits vor dem 11.  Mai 1991; Kat.Nrn. 2, 3 und 4 erwarben die Pflichtigen erst im 

Dezember  1992.  Bei  dieser  Sachlage  ist  ein  einheitlicher  Kaufentschluss  nicht  gege-

ben  und  kommt  es  auf  die  Absicht  der  Pflichtigen,  mit  dem  Zukauf  der  Grundstücke 

Kat.Nrn. 2, 3 und 4 den Standort des Betriebsgeländes zu sichern und eine Baulandre-

serve  für  eine  künftige  Betriebserweiterung  zu  schaffen,  allein  nicht  an  (VGr, 

1. November  2000,  SB.2000.00011  betreffend  Erwerb  mehrerer  Grundstücke  zu  ver-

schiedenen  Zeiten  zur  Sicherung  eines  Filialstandorts).  Entscheidend  ist  nach  der 

Rechtsprechung  vielmehr,  ob  die  in  Frage  stehenden  Grundstücke  als  einheitliches 

Wirtschaftsgut rechtsgeschäftlich in den Verkehr gebracht worden sind. Daran mangelt 

es hier, so dass die beantragte Verlustverrechnung zu verweigern und der Rekurs so-

mit abzuweisen ist. 

3.  Bei  diesem  Verfahrensausgang  sind  die  Kosten  des  Rekursverfahrens  den 

Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG) und steht ihnen die beantragte Parteient-

schädigung nicht zu (§ 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechts-

pflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

[…] 

2 GR.2012.58