# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9dac795d-1662-50ac-a3f6-7a60dc8ad794
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-05-29
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 29.05.2000 15.1999.154
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_15-1999-154_2000-05-29.html

## Full Text

Incarto n.

  15.1999.00154

  	
  Lugano

  29 maggio
  2000 /FA/fc/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di esecuzione e fallimenti 

  del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cometta, presidente 

  Pellegrini e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Baur Martinelli, vicecancelliera

  

 

 

statuendo sul ricorso 6
settembre 1999 di

 

                                         __________                 

                                         patr.
dall'avv. __________

 

                                         contro

 

l’operato dell’UF di Lugano e meglio
contro l'aggiudicazione 24 giugno 1999, su incarico dell'amministrazione
fallimentare speciale __________, delle PPP da n. __________ a n.
__________, fondo base n. __________ RFD di __________, nell'ambito della
procedura fallimentare nei confronti di

 

                                         __________

 

viste
le osservazioni       15 settembre 1999 di __________ 18 ottobre 1999 dell'UF
di Lugano;

 

viste                                  la
replica 29 novembre 1999 di __________ la duplica 20 dicembre 1999 di
__________

 

rilevato
che                      con decreto presidenziale 7 settembre 1999 è stato
concesso effetto sospensivo al ricorso;

 

esaminati
 atti e documenti;

 

ritenuto

 

in fatto:                     A.   __________
(in seguito __________) amministrazione speciale del fallimento __________, ha
incaricato l’UF di Lugano di procedere in via rogatoriale alla realizzazione
mediante pubblico incanto delle PPP da n. __________ a n. __________, fondo
base n. __________ RFD di __________, di proprietà del fallito.

 

                                   B.   L’ufficio
ha ordinato la pubblicazione dell’avviso di incanto, che è avvenuta il 30 marzo
1999 sul FUC n. __________. L’ufficio ha poi richiesto a __________ (in seguito
__________), incaricata dell’amministrazione degli immobili da __________, tra
le altre cose, il saldo conto affitti al 31 maggio 1999 (cfr. lettera
raccomandata 6 aprile 1999 UF a __________, incarto UF). Con invio 2 giugno
1999 __________ ha prodotto la documentazione, comprendente pure un bilancio
dell’amministrazione degli immobili al 31 maggio 1999 e un conto economico per
il periodo 1° gennaio – 31 maggio 1999. Dai citati documenti risultava un
attivo di fr. 1'589'030.— e un ricavo per i primi cinque mesi del 1999 di fr.
30'459.85 (cfr. incarto UF). Il 15 giugno 1999 gli stessi bilancio e conto
economico sono stati inviati da __________ al patrocinatore di __________ (in
seguito __________), creditrice di __________ garantita in primo rango da
cartelle ipotecarie gravanti le PPP in oggetto, che li aveva richiesti (cfr.
doc. C). Tre giorni dopo __________, così sollecitata, ha indicato per iscritto
a __________ (cfr. doc. E) la somma che quest’ultima avrebbe dovuto offrire
all’asta per poter coprire completamente il credito scoperto nei confronti del
fallito __________. Dopo aver quantificato i debiti di massa, le spese di
realizzazione, le ipoteche legali poziori e gli attivi derivanti
dall’amministrazione degli immobili (fr. 1'550'000.--), __________ stabiliva
una cifra di fr. 4'160'000.--, aggiungendo che “diese Angaben machen wir ohne jede
Gewähr”. 

 

                                   C.   Come
previsto nell’avviso di incanto, le condizioni d’asta sono state depositate per
dieci giorni a partire dal 10 giugno 1999. Esse comprendevano pure i citati
bilancio e conto economico.

 

                                   D.   Il
24 giugno 1999 ha avuto luogo l’incanto pubblico delle PPP. La __________ si è
aggiudicata gli immobili per fr. 4'100'000.--. Sul verbale d’incanto (doc. A)
si legge che “dopo una prima offerta di fr. 3'600'000.—le stesse si susseguono
fino al raggiungimento della massima offerta di fr. 4'100'000.--, che viene
chiamata tre volte e non viene superata”. Nell’incarto dell’UF vi è un
foglietto manoscritto dove l’Ufficiale __________, che ha diretto l’asta, ha
segnato le offerte ricevute: vi sono state in tutto tre offerte di,
rispettivamente, fr. 3'600'000.--, fr. 4'000'000.—e fr. 4'100'000.--, tutte de
__________.

 

                                   E.   L’UF
di Lugano ha postulato, con scritto 7 luglio 1999 all’Ufficio dei registri di
Lugano, l’iscrizione a registro fondiario del trapasso di proprietà del fondo
realizzato (cfr. incarto UF). La richiesta è stata evasa il giorno stesso dall’UR.

 

                                   F.   Con
invio raccomandato datato 25 agosto 1999 __________, amministrazione del
fallimento __________, ha notificato al patrocinatore di __________ il conto
finale e lo stato di riparto relativi alla realizzazione delle PPP in oggetto.
Dal conto finale (doc. B, pag. 2) si evince l’esistenza, tra gli altri, di un
conto __________ a __________ con un attivo di fr. 1'025'000.--. Tale attivo
era stato omesso nel bilancio allegato alle condizioni d’asta e inviato a
__________ prima dell’asta.

                                          Lo
stato di riparto prospetta la tacitazione totale del creditore di primo rango
(__________) e il versamento di fr. 1'050'759.53 al creditore di secondo rango,
__________, rappresentata dalla liquidatrice __________, verosimilmente
succursale di __________. 

 

                                   G.   Con
ricorso 6 settembre 1999 __________ si aggrava contro l’aggiudicazione 24
giugno 1999. In sostanza la ricorrente sostiene di aver fatto tutto il
possibile per giungere a conoscere l’importo da offrire all’asta che arrivasse
a coprire unicamente il suo credito nei confronti del fallito. __________ si
era procurata i bilanci dell’amministrazione immobiliare per gli anni 1997,
1998 e 1999, aveva interpellato l’amministrazione del fallimento, così come la
sua ausiliaria __________. Solo con la ricezione del conto finale è emerso che
gli attivi derivanti dall’amministrazione degli immobili realizzati erano di più
di un milione superiori a quanto indicato. In particolare l’errore era dovuto
alla mancata considerazione di un conto __________ a __________ che ha fatto sì
che una parte del prezzo di aggiudicazione andasse a coprire, per fr.
1'050'759.53, il credito pignoratizio in secondo rango di __________, ciò che
non era evidentemente nelle intenzioni della ricorrente. La __________ sarebbe
così incorsa in un errore essenziale cagionato da una negligenza
dell’amministrazione fallimentare speciale. Si imporrebbe quindi l’annullamento
dell’aggiudicazione e l’assegnazione a suo favore di congrue ripetibili.

 

                                   H.   Con
osservazioni 15 settembre __________ ha postulato la reiezione del gravame. La
__________ avrebbe dovuto assumere informazioni ben più dettagliate (distinta
degli affitti, entrate effettive per pigioni mensili lorde e nette, stato
dell’immobile, bilanci completi, ecc.) e non fidarsi dei pochi dati raccolti.
__________ aveva poi ragguagliato la ricorrente escludendo espressamente una
garanzia da parte sua. Il presunto errore sarebbe quindi da far risalire a
negligenza di __________. D’altra parte sarebbe paradossale postulare
l’annullamento dell’asta dopo aver fatto una prima offerta di fr.
3'600'000.—per poi aumentarla a fr. 4'100'000.—senza che nessuno avesse
rilanciato. Non sarebbe poi ravvisabile alcun danno per la ricorrente: il suo
credito è completamente coperto ed ha acquistato un immobile per una somma
nettamente inferiore al valore di stima.

 

                                     I.   L’UF
di Lugano, con le osservazioni 18 ottobre 1999, ha postulato l’accoglimento del
gravame, sostenendo che in conformità dell’art. 60 RUF, l’iscrizione
nell’elenco oneri di ogni pretesa garantita da pegno deve indicare con
precisione i frutti e i redditi compresi nel pegno. Visto che in casu ciò non
sarebbe successo, si giustificherebbe l’accoglimento del ricorso.

 

                                   L.   La
__________, dopo aver chiesto e ottenuto di replicare, ha precisato la propria
posizione con scritto 29 novembre 1999. Ha messo in risalto il doppio ruolo di
__________, che da una parte amministra gli immobili da realizzare e dall’altra
rappresenta la beneficiaria dell’errore: __________. L’ammontare degli attivi
da pigioni sarebbe stato un elemento essenziale per la quantificazione
dell’offerta. __________ avrebbe poi dovuto riconoscere l’errore, non sarebbe
quindi applicabile l’art. 26 CO.

 

                                   M.   Con
duplica 20 dicembre 1999 __________ si è riconfermata nelle precedenti
allegazioni. 

 

Considerando

 

in diritto:                   1.   Secondo
gli art. 17 cpv. 2 LEF e 8 cpv. 1 LPR il termine di ricorso contro un
provvedimento di un ufficio di esecuzione o di fallimento è di 10 giorni a
partire dal giorno in cui il ricorrente ne ebbe notizia. In caso di
contestazione della realizzazione di un bene il termine di ricorso inizia a
decorrere dal momento in cui il ricorrente ha avuto conoscenza dell’atto
impugnato e poteva conoscere i motivi di impugnazione (art. 132a LEF).

                                          In
concreto il ricorso contro l’aggiudicazione delle PPP è stato introdotto più di
due mesi dopo l’asta. La __________ è però venuta a conoscenza della vera
entità degli attivi relativi alle pigioni solo con la ricezione del conto
finale e dello stato di riparto, avvenuta il 26 agosto 1999 (cfr. busta
allegata al doc. B). In questo senso il ricorso è quindi tempestivo. La
ricorrente, usando della dovuta diligenza, non avrebbe potuto conoscere
anticipatamente i motivi di impugnazione. Del suo comportamento prima e nel
corso dell’aggiudicazione, che non è comunque atto a influenzare la
tempestività del ricorso, si dirà, se necessario, in seguito.

 

                                    2.   Nel
diritto civile il contratto non obbliga colui che vi fu indotto da errore
essenziale (art. 23 CO). A norma dell’art. 24 cpv. 1 n. 4 CO l’errore è
essenziale quando concerne una determinata condizione di fatto che la parte in
errore considerava come un necessario elemento del contratto secondo la buona
fede nei rapporti d’affari. Chi si sottrae agli effetti di un contratto
prevalendosi di un proprio errore è tenuto al risarcimento del danno ove
l’errore derivi da sua colpa, salvo che l’altra parte l’abbia conosciuto o
dovuto conoscere (art. 26 CO).

                                          Vi
è errore essenziale quando l’errata convinzione rappresenta oggettivamente e
soggettivamente una conditio sine qua non per la conclusione del
contratto; l’importanza essenziale del dato di fatto rivelatosi errato deve
essere riconoscibile dal partner contrattuale (cfr. Ingeborg Schwenzer, Basler Kommentar,
Obligationenrecht I, Basilea e Francoforte sul Meno 1996, n. 20 ss. ad art. 24
CO). L’errore può riferirsi ad aspetti interni o esterni al contratto, passati
o futuri (cfr. Schwenzer, op. cit., n. 17, 18 e 19 ad art. 24 CO). Se le parti
hanno stipulato un patto di esclusione di responsabilità relativamente a
caratteristiche specifiche, per queste ultime è escluso il riconoscimento di un
errore essenziale; un’esclusione di responsabilità generalizzata deve essere
invece interpretata in modo restrittivo (cfr. Schwenzer, op. cit., n. 33 ad art.
24 CO e riferimenti ivi).

                                       

                                 3a)   Tra
i motivi di contestazione di un aggiudicazione rientrano pure i vizi nella formazione
della volontà dell’aggiudicatario, tra i quali l’errore essenziale ex art. 23
CO (cfr. Magdalena Rutz, Basler Kommentar zum SchKG, Vol. II,
Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 11 ad art. 132a LEF; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire
de la LP, Vol. II, Losanna 2000, n. 40 ad art. 132a LEF; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann,
Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Band I, Zurigo 1997, n. 7 ad art.
132a LEF; Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6.
ed., Berna 1997, § 26 n. 24, p. 214).

 

                                   b)   Il
contenuto delle condizioni d’asta è stabilito dall’art. 135 LEF e dagli art. 45
ss. RFF. Tra le indicazioni che devono far parte delle condizioni non vi è
quella relativa all’utile conseguito con l’amministrazione dell’immobile da
realizzare. Gli art. 20 e 21 RFF, applicabili anche in caso di fallimento,
nonostante l’assenza di esplicito rinvio, sanciscono però l’obbligo per
l’ufficio di tenere un conto-corrente particolareggiato delle spese di
amministrazione e degli incassi, esaminabile in ogni tempo dal debitore e dai
creditori e da depositare unicamente con lo stato di riparto. Va poi rilevato
che la garanzia del venditore è pesantemente limitata nell’esecuzione forzata:
essa è data unicamente in caso di dolo a danno degli offerenti e se sono state
fatte particolari promesse (art. 234 cpv. 1 CO; DTF 120 III 136 ss.). La
clausola che esclude ogni garanzia da parte dell’ufficio costituisce parte
integrante delle condizioni d’asta (art. 45 cpv. 1 lett. g RFF) ma non esclude,
da sola, la possibilità di un annullamento dell’asta a seguito di un vizio
della volontà (cfr. Häusermann/Stöckli/Feuz, Basler Kommentar zum SchKG, Vol.
II, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 32 ad art. 135 LEF e riferimenti).

 

                                   c)   Il
TF ha avuto modo di riconoscere in due sentenze (DTF 79 III 114 ss.; 95 III 21 ss.)
un errore essenziale dell’aggiudicatario. Nella più recente si trattava di un
errore circa la parziale edificabilità di un fondo, nell’altra l’aggiudicatario
non sapeva che i certificati provvisori di azioni nominative erano stati
liberati solo al 40% e che con l’acquisto (per un franco) si sarebbe assunto un
debito importante. In entrambi i casi l’Alta corte federale ha ravvisato una
violazione dell’obbligo di informazione da parte dell’aggiudicante. L’inedificabilità
di un terreno e il debito connesso all’acquisizione dei certificati sono
comunque informazioni di decisivo interesse per il potenziale astante e, come
tali, sono passibili di giustificare, se errate, l’esistenza di un errore
essenziale. Ciò anche se le informazioni omesse non fanno parte di quelle che
devono necessariamente comparire nelle condizioni d’asta. Va rilevato che in
entrambi i casi le informazioni omesse o errate non erano state espressamente e
preventivamente richieste dagli aggiudicatari.

 

                                4.a)   In
concreto è fuori di dubbio che se la ricorrente avesse conosciuto la reale
portata degli attivi da pigione (che dalla dichiarazione di fallimento fino
alla realizzazione spettano al creditore pignoratizio, art. 806 cpv. 1 CC) non
avrebbe offerto fr. 4'100'000.--, bensì molto meno, avuto riguardo alla
disponibilità di fr. 1'025'000.-- sul conto sul __________ di __________. Un
ipotizzabile interesse per un oggetto stimato ben più di quanto offerto (stima
ufficiale: fr. 6'369'020.--, stima peritale: fr. 7'570'874.25, cfr. avviso
d’incanto 30 marzo 1999) non giustificava comunque un aumento considerevole e
spontaneo della propria precedente offerta, senza che altri astanti avessero
rilanciato (cfr. annotazioni dell’Ufficiale __________ e osservazioni 15
settembre 1999 di __________ in __________, p. 3 in fine). E’ pur vero che
dall’istruttoria non sono emersi i motivi che hanno spinto __________ a cercare
di coprire con la propria offerta il proprio credito ipotecario (verosimilmente
si tratta di ragioni di ordine fiscale) e che la questione pigioni incassate
non avrebbe interessato un “normale” astante ma unicamente la ricorrente nel
suo doppio ruolo di aggiudicatario e creditore pignoratizio. Rimane però il
fatto, inconfutabile, che la ricorrente, se a conoscenza della reale
situazione, avrebbe diminuito la propria offerta di quel milione che, in
sostanza, è andato in sede di riparto a tacitare parzialmente il creditore
pignoratizio di secondo rango.

                                          L’errore
è essenziale anche dal punto di vista oggettivo; secondo la buona fede nei
rapporti d’affari, nessuno aumenterebbe la propria offerta senza esservi
obbligato da successivi rilanci, sapendo che parte del prezzo di aggiudicazione
andrebbe a favore di terzi. Esso era poi riconoscibile dal partner contrattuale
(che va identificato in concreto nella massa fallimentare __________,
rappresentata da __________, a sua volta rappresentata dall’ausiliario UF di
Lugano): risultava chiaro anche all’UF che __________ aveva maggiorato la
propria offerta nella convinzione di non aver comunque oltrepassato il limite
di copertura del proprio credito. A __________, poi, __________ aveva
espressamente chiesto quale era la somma da offrire all’asta per coprire per
intero il proprio credito. __________ aveva risposto, con lo scritto 18 giugno
1999 (doc. C), indicando un calcolo secondo il quale l’offerta avrebbe dovuto
ammontare a fr. 4'160'000.--.

                                          Essendo
dati tutti i presupposti, l’aggiudicazione da parte di __________ è quindi
viziata da errore essenziale e, come tale, va annullata.

 

                                   b)   Rimane
da esaminare se l’errore della ricorrente deriva da sua colpa ex art. 26 CO. 

                                          Ritenuto,
come già indicato, l’obbligo per l’ufficio di tenere un conto-corrente
particolareggiato delle spese di amministrazione e degli incassi, esaminabile
in ogni tempo dal debitore e dai creditori (art 21 RFF), __________ ha fatto
uso di un proprio diritto chiedendo informazioni in tal senso. Non si può
nemmeno contestarle di non aver fatto ricerche più approfondite (analisi del
bilancio e del conto economico per gli anni precedenti, dei contratti di
locazione, di tutta la documentazione contabile, ecc.). Queste sarebbero state
necessarie solo se __________ avesse inteso verificare la correttezza
dell’agire dell’amministrazione degli immobili. Ciò non era il caso, alla
ricorrente interessava unicamente determinare – a grandi linee – l’attivo
derivante dalla gestione degli immobili al momento dell’incanto . In buona
fede, essa poteva interpretare la frase di __________ “diese Angaben machen wir
ohne jede Gewähr” nel senso che la precisione del risultato indicato non era
garantita, non certo nel senso di dover prendere in considerazione errori
marchiani come quello in oggetto. E’ vero che, con scritto 11 giugno 1999,
__________ aveva comunicato a __________ che l’importo di fr. 1'176'612.45 era
stato ricevuto dalla precedente amministratrice degli immobili e poi girato su
un conto presso l’__________ di __________ (cfr. doc. C). Identico importo
risulta però nel bilancio al 31 maggio 1999 presso __________ a __________.
Logico pensare che si trattasse dello stesso attivo, che era stato trasferito.
Non era ad ogni modo possibile ravvisare l’esistenza di un ulteriore attivo
al__________ di __________. Si noti poi che dal conto economico 1° gennaio - 31
maggio 1999 si evince un utile netto di soli fr. 30'000.—circa. Ciò non
favoriva certo la scoperta del milione “scomparso”: sulla base di quei redditi
__________ poteva ben dedurre la correttezza degli attivi esposti.

                                          Non
vi è quindi stata alcuna negligenza da parte della ricorrente nella formazione
della propria volontà relativamente all’offerta da fare all’asta.

 

                                    5.   Da
ultimo non si può seguire il riferimento fatto, nelle proprie osservazioni, dall’UF
di Lugano all’art. 60 cpv. 2 RUF, secondo il quale “per ogni pretesa di pegno
la graduatoria indicherà esattamente l’oggetto al quale il pegno si riferisce;
trattandosi di fondi indicherà inoltre con precisione i frutti e i redditi che
sono compresi nel pegno […]”. La norma si riferisce alla graduatoria e
all’elenco oneri che ne costituisce parte integrante (art. 247 cpv. 2 LEF), che
non sono stati impugnati. D’altra parte l’ammontare dei frutti e dei redditi
compresi nel pegno (in casu: le pigioni, che per legge garantiscono il
creditore pignoratizio nel fallimento del debitore, art. 806 cpv. 1 CC) non
deve essere quantificato nella graduatoria. 

 

                                    6.   Il
ricorso 6 settembre 1999 __________ deve quindi essere accolto e
l’aggiudicazione annullata.

                                          Sulle
tasse occorre ricordare che – benché la gratuità della procedura sia contraria
al sistema di diritto amministrativo in cui si muove il ricorso secondo l’art.
17 LEF (cfr. Jean-François Poudret/Suzette Sandoz-Monod, Commentaire de la loi fédérale
d’organisation judiciaire, vol. II, Berna 1990, n. 2.10 all’art. 81, p. 804) –
siffatto principio è stato codificato per espressa volontà del legislatore (art.
20a cpv. 1 primo periodo LEF e 61 cpv. 2 lett. a OTLEF; DTF 125 III 383 cons.
2a). Per lo stesso motivo non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF).

 

 

Richiamati
gli art. 17, 132a e 135 LEF, 23 ss. CO, 20, 21 e 45 ss. RFF;

 

 

pronuncia:               1.   Il ricorso
6 settembre 1999 __________, è accolto.

                                          Di
conseguenza è annullata l'aggiudicazione 24 giugno 1999 delle PPP da n.
__________ a n. __________, fondo base n. __________ RFD di __________, a
__________, __________, nell'ambito della procedura fallimentare nei confronti
di __________ 

                                    2.   Non
si prelevano spese, né si assegnano indennità.

 

                                    3.   Contro
questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni
e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della
scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in
conformità dell’art. 19 LEF.

 

                                    4.   Intimazione
a:

                                          -
__________

 

 

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente                                                                             La
segretaria