# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 76c2fa55-0925-5678-b434-0ba97e0a411d
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-01-25
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 25.01.2000 12.1999.155
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1999-155_2000-01-25.html

## Full Text

Incarto n.

  12.1999.00155

  	
  Lugano

  25 gennaio
  2000/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La
  seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente per giudicare -quale autorità giudiziaria
competente in materia arbitrale ai sensi dell'art. 3 del Concordato
intercantonale sull'arbitrato (CIA) e dell'art. 2 del DL concernente l'adesione
del Canton Ticino allo stesso concordato- il ricorso per nullità 30 agosto
1999 presentato da

 

	
   

  	
  __________ rappr. dall'avv. __________

   

  
	
   

  	
   

  	 

contro il lodo arbitrale 27 luglio 1999
dell'arbitro unico, avv__________pronunciato nella vertenza che oppone il
ricorrente alla

 

	
   

  	
  Comunione dei comproprietari __________

  rappr. dall'avv. __________ 

   

  

lette le
osservazioni al ricorso, presentate dalla parte resistente in data 16 settembre
1999 con cui si postula la reiezione del ricorso;

 

esaminati gli atti e i documenti della procedura
arbitrale;

 

considera

 

in fatto e in diritto:

 

 

                                   1.   __________ è proprietario delle PPP 7 e 61 (per 72,93 millesimi) del
condominio __________, costituito sulla part. __________RFD di __________.
Oggetto dell'arbitrato è la sua contestazione di delibere assembleari prese
nell'ambito dell'assemblea generale ordinaria del 15 aprile 1996: si tratta in
particolare dell'approvazione dei conti relativi all'esercizio 1995 e del
preventivo 1996, nonché dello scarico all'amministrazione; delibere cui egli si
è debitamente opposto. Per quanto riguarda i conti 1995 le sue critiche
concernono il conteggio delle spese condominiali, l'ammontare delle spese
condominiali e la ripartizione delle spese fra i condomini; in generale egli
rimprovera all'amministrazione carente chiarezza e trasparenza nella
presentazione delle cifre e considera il rendiconto delle spese di gestione
troppo riassuntivo, così da non permettere un facile controllo dei conti da
parte dei condomini. In particolare, muove diversi addebiti alla controparte
con un esposto non esemplarmente chiaro ma che prende ordine e forma più
concreta in sede di presentazione delle domande peritali. Ciò ha permesso al
perito giudiziario -per quanto di sua competenza- di rispondere puntualmente ai
quesiti sottopostigli e all'arbitro di valutare ordinatamente le impugnative
dell'istante.

 

                                         Delle
contestazioni di parte convenuta si dirà se necessario nel seguito.

 

                                   2.   Svolta l'istruttoria con l'audizione di diversi testi e con
l'allestimento della cennata perizia 14 dicembre 1998 e del complemento 4 marzo
1999, l'arbitro ha emesso il lodo impugnato, deciso a termini di diritto.
Respinta l'eccezione di parte convenuta di improponibilità dell'azione,
ritenendo essa le censure attoree dirette in realtà non contro le delibere
assembleari, ma contro l'agire dell'amministrazione, l'arbitro ha anzitutto
escluso la pretesa violazione del principio di attendibilità e di trasparenza
dei rendiconti amministrativi fondato sull'art. 662a CO. Contrariamente
all'assunto dell'attore, egli ha accertato che l'amministrazione di un
condominio non soggiace all'obbligo di tenuta della contabilità commerciale
(art. 957 segg. CO) alla stregua di un'impresa commerciale; né tale obbligo può
essere derivato dal regolamento condominiale. Per contro ritiene che i conti in
esame rispettino le esigenze minime, contemplando entrate e uscite correnti in
forma tale da permettere la verifica della conformità della gestione e della
ripartizione delle spese secondo i criteri del regolamento. Ciò che trova
peraltro conferma nel rapporto del revisore esterno __________ e nella perizia
__________. In merito al preteso errato calcolo delle spese e, subordinatamente
alla loro ripartizione difforme dal regolamento o da altra base, l'arbitro ha
passato in rassegna tutte le poste evocate dall'attore e, con particolare
riferimento alla perizia giudiziaria, è giunto alla conclusione che per nessuna
ragione le delibere impugnate sono state prese in violazione dell'art. 712h CC.

 

                                    3.   Il
ricorso in esame è formalmente fondato sull'art. 36 lett. f CIA, considerando
il lodo arbitrario poiché fondato su accertamenti di fatto palesemente in
contrasto con gli atti della causa, rispettivamente contenente una manifesta
violazione del diritto. Nella sostanza, censura anzitutto il giudizio arbitrale
sulla tenuta della contabilità, sostenendo che l'applicazione degli art. 662a e
959 CO s'impone nel caso concreto a dipendenza della particolarità del
condominio che concerne un grande complesso immobiliare, il cui bilancio annuo
si cifra in circa fr. 400'000.- e la cui gestione richiede l'intervento di una
revisione esterna. Sempre in generale lamenta la mancanza di una chiave di
riparto delle spese che concernono i due condomini sorti sugli attigui fondi
base __________e __________, facenti capo alla stessa amministrazione, e
l'intollerabile mancanza di chiarezza relativamente agli addebiti esposti a
carico del primo che il primo giudice avrebbe arbitrariamente minimizzato.
Considera inoltre la conclusione arbitrale manifestamente contraria al diritto,
considerando, "per analogia", che "in ambito pubblico un
siffatto bilancio sarebbe per un Comune od Ente radicalmente nullo". Delle
censure mosse alle singole poste della verifica si dirà nel seguito.

 

                                          Introduttivamente
alle osservazioni al ricorso, la Comunione dei comproprietari, indicati i
limiti d'indagine e di giudizio concessi dal rimedio proposto, osserva come il
ricorso in esame abbia carattere puramente appellatorio: al proposito sostiene
che nessuna censura giustifica o rende almeno verosimile l'esistenza di conclusioni
arbitrarie a carico del lodo e che il ricorso si limita a riassumere i fatti e
a criticare il giudizio dell'arbitro senza individuare i presupposti indicati
dalla giurisprudenza federale in merito all'arbitrio.

 

                                    4.   Il
ricorso previsto dall'art. 36 CIA costituisce un rimedio di carattere
straordinario che, come il ricorso per cassazione, è proponibile solo e in
quanto sia dimostrata la ricorrenza degli estremi di uno dei motivi previsti
dalla legge (Guldener M., Das Schweizerische Zivilprozessrecht, ed. 3,
Zurigo 1979, p. 614; SJZ 1976, 248). I motivi invocati devono essere
indicati esplicitamente dal ricorrente; in caso di dubbio sulla loro
ricorrenza, il giudice respinge l'impugnazione (Jolidon P., Commentaire
du Concordat suisse sur l'arbitrage, Berna 1984, p. 501): sono pertanto escluse
censure di natura puramente appellatoria. E' premessa fondamentale per la
proponibilità del ricorso la circostanza che il giudizio impugnato costituisca
effettivamente un lodo arbitrale, ossia decisione di un arbitro o di un
collegio arbitrale, intesa a dirimere una vertenza civile.

 

                                          Secondo
costante e riconosciuta giurisprudenza federale una decisione è arbitraria in
caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove, oppure
quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro e indiscusso,
rispettivamente quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della
giustizia e dell'equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi:
per essere definita arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e
riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista. L'arbitrio non può essere
ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o
persino preferibile; è pertanto doveroso scostarsi da questa scelta solamente
se simile soluzione appare insostenibile, in contraddizione palese con la
situazione effettiva, non sorretta da ragioni oggettive e lesiva di un diritto
certo (DTF 122 III 316, consid. 4). 

 

                                   5.   Nel caso concreto è pacifico che la decisione impugnata rappresenta
lodo arbitrale poiché è intesa a dirimere una vertenza altrimenti di competenza
del giudice civile ordinario, prevista dai combinati art. 712m cpv. 2 e 75 CC.
Nei rapporti fra le parti, la possibilità di sottoporre a giudizio arbitrale le
contestazioni di decisioni assembleari è contemplata dall'art. 9.3 (B) del
regolamento della PPP (part. 2667) (doc. B). E' pertanto data l'ammissibilità
dell'impugnazione in via di ricorso per nullità (art. 36 CIA).

 

                                   6.   Quanto
al contenuto del ricorso appare pertinente l'osservazione della Comunione dei
comproprietari. Infatti, esso risulta sostanziato in modo insufficiente poiché
non definisce in che modo l'arbitro è giunto a conclusioni non sorrette da
elementi istruttori, né indica le prove cui intende riferirsi, né rileva quelle
manifeste discordanze che dovrebbero rappresentare i presupposti per
l'annullamento del giudizio. Ma il ricorrente nemmeno è in grado di indicare
dove l'arbitro avrebbe violato norme di diritto sostanziale o principi
fondamentali del diritto, non sostenendo in base a concreti riferimenti di
legge o ad altri principi informativi, quale avrebbe dovuto essere la (unica)
soluzione giuridica da adottare. Per contro, il ricorso è incentrato su
critiche di merito -fors'anche sostenibili- su determinate circostanze che
condizionano l'amministrazione del condominio come, in particolare, il rapporto
con l'amministrazione del condominio viciniore (fondo base 1101) che non
risulta oggetto di nessun regolamento formale, ma che non possono rappresentare
censure puntuali del lodo sostanzialmente ammissibili nell'ambito dell'art. 36
CIA. Lo stesso può essere osservato riguardo al parere espresso dall'arbitro in
merito alla presentazione dei conti dell'esercizio 1995, laddove -esclusa
l'applicabilità di norme precise- egli ha fatto ricorso agli scopi della
presentazione stessa, esprimendo un giudizio di valore che trova fondamento
nella sua libertà di apprezzamento delle prove (art. 90 CPC) ossia della
perizia e del suo complemento, nonché delle testimonianze. Già per queste
ragioni il ricorso merita di essere respinto. Alla stessa conclusione si giunge
tuttavia anche esaminando le diverse argomentazioni ricorsuali e -d'altra
parte- considerando che le prove nel loro complesso non avrebbero in ogni modo giustificato
un giudizio arbitrale diverso da quello emesso in concreto.

 

                                   7.   L'art.
712h CC rappresenta una normativa complessa riguardante l'obbligo dei
comproprietari di contribuire agli oneri comuni e alle spese
dell'amministrazione, la relazione fra gli oneri del singolo condomino e il
valore delle sue quote, la definizione (elenco esemplificativo) dei possibili
oneri e spese (cpv. 2) e l'eccezione al principio generale della ripartizione
secondo le quote nel caso in cui determinate parti dell'opera o determinati
impianti non siano destinati al beneficio di tutti i comproprietari (cpv. 3).
In linea di massima quindi sono questi i criteri che deve ossequiare
l'amministrazione nell'allestimento dei conteggi; ne discende che può essere
contestata una decisione assembleare quando comporta l'approvazione di
conteggi, rispettivamente la suddivisione di oneri e spese che non rispettano i
criteri descritti. Sennonché, nel caso concreto, il ricorrente -lamentando
un'applicazione errata di questa norma- non affronta i temi descritti, ma la
questione dell'allestimento formale del rendiconto, da lui considerato come
premessa alle operazioni previste dall'art. 712h CC. Orbene, su questo punto il
parere dell'arbitro non è minimamente censurabile: che il diritto svizzero non
imponga all'amministrazione del condominio nessuna norma riguardante la tenuta
della contabilità, rispettivamente la presentazione dei conti d'esercizio, non
è nemmeno controverso (cfr. Meier-Hayoz / Rey, in Comm. di Berna, 1988,
art. 712s CC, N. 44; Weber R., Die Stockwerkeigentümergemeinschaft,
Zurigo 1979, p. 468-469); d'altra parte, se il legislatore avesse voluto
vincolare quest'attività dell'amministratore alle norme degli art. 662a e 959
CO, l'avrebbe verosimilmente formulato esplicitamente. E' certamente
auspicabile che l'impegno contabile sia commisurato alla concreta entità delle
circostanze, (Weber, op. cit., p. 470); ciò non toglie che
l'amministratore goda di indipendenza nello svolgimento del suo mandato, a meno
che l'assemblea richieda da lui un determinato modo di procedere o che questo
gli sia imposto dal regolamento del condominio. Il ricorrente però non lo
pretende, né è il caso in concreto. Da ultimo va ancora osservato che il
riferimento alla contabilità degli enti pubblici non può essere preso in
considerazione, già perché essi sottostanno a normative addirittura estranee al
diritto privato. Comunque, una simile pretesa analogia, non potrebbe costituire
la base di una censura d'arbitrio.

                                         

                                         Inoltre,
al dilà dei pretesi obblighi di legge, va dato atto all'arbitro di avere
esaminato con serietà il problema della trasparenza nella presentazione dei
conti, facendo riferimento sia alle univoche conclusioni peritali, sia al
risultato complessivo espresso dalla __________, quale revisore indipendente.

                                      

                                   8.   Con
riferimento a diverse poste dei conteggi 1995, il ricorrente considera
arbitrario l'avallo dell'arbitro alla suddivisione delle spese fra i due
condomini, entrambi amministrati dalla __________, senza una preventiva
delibera sulla chiave di riparto. Proprio poiché non disponeva di indicazioni
precise, l'arbitro ha fatto capo per ogni posta per la quale era stata mossa la
stessa cesura al parere del perito il quale ha verificato quale chiave di
riparto fosse stata adottata dall'amministrazione nell'allestimento dei
conteggi litigiosi. Assumendo questo criterio, il primo giudice ha operato
correttamente, né gli è rimproverato in questa sede di essersi scostato dalle
conclusioni del perito, rispettivamente da altre risultanze dell'incarto.
L'appunto mossogli è quello di aver "minimizzato arbitrariamente le
conclusioni peritali" di cui alle risposte 1 e 2; escluso che ciò possa
per qualche ragione costituire censura d'arbitrio, solo il ricorrente vede
nelle conclusioni dell'arbitro un'interpretazione personale delle conclusioni
peritali. Al proposito, è vero che il perito __________ (__________) ha
osservato "che dalle fatture emesse ad opera della gestione del Condominio
mappale no. __________, risulta unicamente l'importo totale addebitato al
mappale __________: non è visibile il modo di ripartizione con il totale delle
ore fatturate e la tariffa oraria adottata e dunque potrebbe mancare la dovuta
trasparenza" (perizia, p. 1 ad 1), ma questa menzione è inserita in una
risposta in cui si rileva anzitutto: "Il perito conferma che la
contabilità 1995 è stata tenuta in modo corretto, risulta conforme al
regolamento condominiale vigente", onde "si associa al rapporto di
revisione per l'esercizio chiuso al 31 dicembre 1995, allestito dalla __________
in data 18 marzo 1996". Sul punto contestato, ossia sulla chiarezza dei
costi conteggiati dal condominio viciniore, sia il perito, sia l'arbitro hanno
espresso un auspicio di modifica nella presentazione per gli esercizi futuri,
in base all'accertamento che l'osservazione -di carattere generale- comunque
non fosse in grado di inficiare la validità dei conteggi e della loro
approvazione da parte dell'assemblea. Il rimprovero del ricorrente non può
pertanto trovare accoglimento, anche perché, per quanto riguarda gli oneri
concreti che scaturiscono dalla ripartizione fra i due condomini, l'arbitro si
è premurato -sulla base della perizia e di altre prove- di esaminarne l'esito a
carico del condominio in questione complessivamente, giungendo alla conclusione
che, per quanto riguarda le spese di segretariato e la cancelleria, la chiave
di riparto "appare senz'altro adeguata alle circostanze e la sola
praticabile senza oneri burocratici eccessivi" (lodo, ad. 7.1);
relativamente alle spese di pulizia e di manutenzione, ha inoltre disposto di
elementi probatori per respingere l'argomento attoreo secondo cui non vi
sarebbe stata verifica di quelle poste contabili, ma solo una rifatturazione
automatica. 

 

                                   9.   Due
ulteriori censure particolari sono le seguenti:

 

                                         9.1.

                                         Criticando
le conclusioni arbitrali relative alle poste "appartamento del
custode" e "spese per ascensore e montacarichi", il ricorrente
sostiene che esse non sono state approvate in assemblea e che sono chiaramente
in contrasto con i documenti E/F. Questi documenti si riferiscono alla seconda
posta per la quale le conclusioni dell'arbitro sono del tutto conformi alla
verifica peritale; questa indica il dettaglio delle spese e mostra come esse
siano persino minori dell'importo di cui al doc. E prodotto dall'attore, con
riferimento ai vecchi prezzi (verosimilmente quelli praticati dalla ditta
__________ per il 1995), mentre dei "nuovi prezzi" (sempre riferiti
al doc. E) non si ha indicazione per riguardo al conteggio in esame. In merito
ai costi per l'appartamento del custode, il perito ha verificato che la loro
suddivisione viene eseguita secondo il punto 4D del regolamento condominiale e
ne ha esposto il dettaglio. La censura ricorsuale si pone tuttavia al di fuori
delle cifre e sembra riprendere l'argomento esposto dall'attore in prima sede,
ovvero che l'assemblea dei condomini non avrebbe mai deciso autonomamente
"sull'assunzione o meno del personale", né stabilito le condizioni
salariali del custode. Si tratta però di decisioni (quella di imporre al custode
di abitare in un appartamento del condominio e quella di partecipare alla
pigione, trattandosi di un appartamento di lusso), prese semmai in una
precedente assemblea e successivamente avallate anno per anno per cui sfuggono
alla vertenza arbitrale relativa al 1995; comunque questa procedura ha permesso
di chiarire -se ce ne fosse stata necessità- il dettaglio di questa posta
(perizia, p. 5 e 6).

 

                                         9.2.

                                         Dopo aver
sostenuto in petizione che il costo di fr. 136'000.- per manutenzione, pulizia
e giardinaggio era eccessivo a fronte di risultati scarsi (produceva una serie
di fotografie), in questa sede pone invece il problema formale a sapere se,
giudicando su questa posta del conteggio, l'arbitro avesse potuto far capo a
una perizia della società __________, allestita per una verifica degli stessi
costi relativi al condominio viciniore. La censura riguarda pertanto la
procedura di allestimento della perizia, rispettivamente a sapere se il perito
giudiziario avrebbe potuto far capo a documentazione formalmente estranea
all'incarto. La domanda peritale no. 7 chiedeva se l'importo esposto è
"adeguato alle dimensioni e allo standart qualitativo del complesso, agli
interventi in esso necessari e alla superficie del giardino, rispettivamente al
tipo di coltivo": in altre parole, si trattava per l'arbitro di esprimere
un giudizio di massima sulla proporzionalità della spesa, senza entrare nei
dettagli. Trattandosi di una questione prettamente peritale, la risposta ha
tentato di far capo a parametri noti che tuttavia non esisterebbero (come
invece esistono per altri tipi di spesa). In mancanza di riferimenti teorici il
perito ha così fatto capo all'analisi dettagliata 24 febbraio 1997 della
società __________, relativa al mapp. __________, in merito ai servizi di custodia,
sorveglianza, manutenzione e pulizia; tale rapporto, per quanto riguarda i
costi, indica che essi sono commisurati all'estensione dei servizi. Affinché
-limitatamente a questo capitolo della perizia- non possa essere rimproverato
all'arbitro di aver indebitamente limitato il diritto delle parti di essere
sentite (Cocchi / Trezzini, art. 253 CPC, N. 1), è necessario verificare
quali fossero le indicazioni date al perito. In concreto, nel decreto di nomina
15 ottobre 1998, il perito è stato autorizzato non solo all'esame degli atti di
causa, ma anche della documentazione contabile presso l'Amministrazione
Condominio __________ (pto. A), mentre è stato avvertito di "rivolgersi
all'arbitro per ogni necessità", in particolare in merito "all'acquisizione
di notizie o di documenti dalle parti o da terzi che già non si trovano agli
atti di causa" (pt. B). In questa sede, il problema si riduce quindi a
sapere se il rapporto in esame, da intendere come verifica di una parte della
contabilità ricorrente del condominio, faccia o no parte della documentazione
contabile dell'Amministrazione __________, alla stessa stregua di altri
documenti cui il perito ha potuto far capo nello svolgimento del suo mandato.
L'apparente antitesi fra le due cennate premesse (A e B), in assenza di altri
elementi di giudizio, può essere però risolta in base all'atteggiamento dello
stesso ricorrente il quale, preso atto della perizia e della documentazione cui
il perito ha fatto capo, ne ha avallato l'operato (non certo le conclusioni), deducendone
-con riferimento alla necessità del perito di far capo al rapporto __________ -
unicamente la prova dell'"impossibilità oggettiva per i singoli
comproprietari di verificare le prestazioni fatturate nei bilanci e nei
rendiconti condominiali" (conclusioni, p. 8). Ma questo è tutt'altro,
ossia una questione che l'arbitro avrebbe potuto valutare anche in base alla
deposizione dei testi __________, __________ e __________.

 

 

Per tutti questi motivi,

 

richiamati per le spese gli art. 148 CPC, la LTG e la
TOA

 

pronuncia:

 

                                   1.   Il
ricorso per nullità 30 agosto 1999 __________ è respinto.

 

                                   2.   Le
spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 1'000.-, già anticipati dal
ricorrente, restano a suo carico. Egli verserà inoltre alla controparte la
somma di fr. 1'200.- a titolo di ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione:    -
__________

                                         Comunicazione
all'arbitro unico avvocato __________

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                           Il
segretario