# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 88194941-e173-5776-b921-646b778b039e
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-21
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Steuergericht 21.02.2025 510 24 66 (510 2024 66)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_SG_001_510-24-66_2025-02-21.pdf

## Full Text

Seite 1 

Urteil vom 21. Februar 2025 (510 24 66) 

 

 _____________________________________________________________________  

 

Verkehrswert vor 20 Jahren / Liegenschaft in Gewerbezone  

 

Besetzung Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter J. Felix (Ref.), 
M. Zeller, S. Schmid, Dr. L. Kubli, Gerichtsschreiberin i.V. S. Akkara 
 
 

Parteien A.____, vertreten durch lic.iur. Pascal Riedo, Advokat, Hauptstrasse 54, 
4132 Muttenz 
 
 Rekurrent 

  
 
gegen 
 
 

 Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal,  
 
 Rekursgegnerin 
 
 
 

betreffend Grundstückgewinnsteuer 
 
 

http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html
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Sachverhalt: 

 

A.  

Mit Kaufvertrag vom 14. November 2022 veräusserte der Pflichtige die Parzelle Nr. xx, Grund-

buch [GB] B.____, zum Preis von CHF 2'150’000.–. Mit Veranlagungsverfügung der Grund-

stückgewinnsteuer vom 28. Juli 2024 setzte die Steuerverwaltung die Grundstückgewinnsteuer 

des Pflichtigen auf CHF 328’552.– fest, ausgehend von einem steuerbaren Grundstückgewinn 

von CHF 1'314’210.–. Zur Ermittlung der Gestehungskosten berücksichtigte die Steuerverwal-

tung den Verkehrswert vor 20 Jahren mit einem Bodenpreis von  

CHF 410.–/m2. 

 

 

B. 

Mit Schreiben vom 6. Juli 2024 erhob H. Schweizer als Vertreter des Pflichtigen Einsprache 

gegen die Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer vom 28. Juli 2024, mit den 

Rechtsbegehren, es sei der Verkehrswert vor 20 Jahren mit CHF 810'000.– zu berücksichtigen 

und es sei die Verkaufscourtage von CHF 78’729.– vollumfänglich zum Abzug zuzulassen. Zur 

Begründung führte er unter anderem aus, dass die Berechnungsgrundlage für den Verkehrs-

wert vor 20 Jahren unbrauchbar sei und sich auf Land in C.____ beziehe, jedoch keinen Bezug 

zur Baulandparzelle in B.____ habe. Die der Veranlagungsverfügung beigelegte, von 

E.____ AG erstellte, Schatzung habe den korrekten Verkehrswert für das Jahr 2002 für diese 

Parzelle in B.____ mit CHF 810'000.– ermittelt. Ausserdem habe die mit dem Verkauf beauf-

tragte Firma ihre zahlreichen Umtriebe berechnet, welche mit einer Courtage von 3 % nicht 

vollständig abgedeckt werden könnten. 

 

Mit Einspracheentscheid vom 17. September 2024 wies die Steuerverwaltung die Einsprache 

ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, dass praxisgemäss lediglich 3 % des 

grundstücksgewinnsteuerpflichtigen Liegenschaftswertes als Mäklerprovision akzeptiert wür-

den, sodass vorliegend von der bezahlten Courtage in Höhe von CHF 78'729.– nur 

CHF 69'467.– abzugsberechtigt seien. Hinsichtlich von Gewerbeland werde praxisgemäss auf 

die Werte des Amts für Daten und Statistik «Quadratmeterpreis Bauland in Fr. nach Zonen seit 

1979/1981», gefiltert nach Bezirken, Spalte «Gewerbezone», abgestellt. Vorliegend sei also der 

Bezirk D.____ massgebend, indem sich B.____ befände. Da im vorliegenden Fall der Pflichtige 

die Parzelle Nr. xx, GB B.____, im Jahr 2022 veräussert habe, gelte für die Berechnung des 

Verkehrswerts vor 20 Jahren jener aus dem Jahr 2002. Es sei kein Nachweis eines höheren 

Erwerbspreises erbracht worden, somit sei der Verkehrswert vor 20 Jahren praxisgemäss auf-

grund des durchschnittlichen flächengewichteten Quadratmeterpreis zu bestimmen. Der durch-

schnittliche Quadratmeterpreis, gewichtet nach der Fläche, betrage CHF 402.–/m2. Somit wäre 

ein Bodenpreis von CHF 402.–/m2 anstelle des bisherigen von CHF 410.–/m2 zu berücksichti-

gen. Die Steuerverwaltung verzichte indes auf eine reformatio in peius. Gleichzeitig könne auch 

keine Verkehrswertschätzung von E.____ AG akzeptiert werden, die offenbar andere Bewer-

tungskriterien, wie etwa die Ertragswertberechnung beinhalte, die praxisgemäss nicht berück-

sichtigt würden. 

 

 

 
 
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C. 

Mit Schreiben vom 18. Oktober 2022 erhebt der neue Vertreter des Pflichtigen, RA Pascal Rie-

do, Rekurs und beantragt, es seien (1) der Entscheid der Steuerverwaltung vom 17. September 

2024 sowie die zugrundeliegende Steuerveranlagung vom 28. Juni 2024 aufzuheben und inso-

fern anzupassen, als ein Verkehrswert in Höhe von CHF 810'000.– als Einstandswert zu be-

rücksichtigen sei. (2.) Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 

zurückzuweisen. (3.) Unter o/e Kostenfolge. Zudem beantragt er den Beizug der Vorakten der 

Steuerverwaltung, insbesondere auch der Einspracheunterlagen. Für den weiteren Gang des 

Verfahrens beantrage er ein Replikrecht zu einer Stellungnahme der Steuerverwaltung. Zur 

Begründung führt er im Wesentlichen aus, dass festzuhalten sei, dass die statistische Methode 

nicht frei von Kritik sei, wie dies auch bereits vom Steuergericht explizit so festgehalten worden 

sei. So könne es Konstellationen geben, in denen das alleinige Abstellen auf den flächenge-

wichteten Durchschnittspreis zu einem stossenden Ergebnis führe und eine differenziertere Be-

trachtung angezeigt sei. Weiter stehe die mit einer tiefen Anzahl Handänderungen einherge-

hende grosse Unschärfe dem Grundsatz entgegen, Gleiches mit Gleichem zu vergleichen. 

Zwar sei nachvollziehbar, dass diese Methode bei Wohnbauten angewandt werde, da es sich 

um ein Massengeschäft handle. Jedoch könne dieser Massstab nicht von vornherein automa-

tisch auch für den wesentlich selteneren Handel von Geschäftsliegenschaften Anwendung fin-

den. lm Gegensatz zum Raster, welches für Wohnzonen herangezogen werde und bei welchem 

die Durchschnittspreise konkret je Gemeinde berechnet würden, stelle man im vorliegenden 

Fall auf die durchschnittlichen Kosten für einen ganzen Bezirk ab. Der bereits im Grundsatz 

wesentlich seltenere Handel von Geschäftsliegenschaften werde also mit einem wesentlich 

gröberen Raster erfasst, was die Unschärfe erheblich erhöhe. Mit dem Abstellen auf einen Be-

zirk werde auch ausser Acht gelassen, dass es in den einzelnen Gemeinden grosse Unter-

schiede geben könne. So seien die Gewerbezonen in den verschiedenen Gemeinden bekann-

termassen sehr unterschiedlich ausgestaltet und dementsprechend auch die Preise nicht ein-

fach gemeindeübergreifend vergleichbar. Die im konkreten Fall angewandte Methode sei dem-

nach zu unscharf und ungenau, um eine überzeugende Berechnung des Einstandswerts zu 

gewährleisten. Im vorliegenden Fall sei eigens eine konkrete Bewertung eingeholt worden. Das 

Verkehrswertgutachten der E.____ AG vom 11. Januar 2023 habe ergeben, dass der Wert des 

Grundstücks im Jahre 2002 für die konkrete Gemeinde B.____ auf CHF 810'000.– zu veran-

schlagen sei. Es sei daher nicht ersichtlich, weshalb vorliegend auf ein Raster, in welchem der 

Durchschnittswert pro Bezirk ermittelt werde und damit eine grosse Ungenauigkeit aufweise, 

anstatt auf das für die in casu zu schätzende Parzelle erstellte Gutachten abgestellt werde. Aus 

den zum Verkehrswertgutachten ergänzenden Erläuterungen der E.____ AG gehe hervor, dass 

sich ihre Kalkulation auf die Residualwertmethode stütze, die eine gängige Schätzungsmethode 

sei, wobei die angewandte Methode auch durch statistische Werte gespiesen werde. Überdies 

gehe aus den zusätzlichen Ausführungen der E.____ AG hervor, dass die Landwerte im Bezirk 

D.____ je nach Gemeinde deutliche Differenzen aufweise. 

 

Mit Vernehmlassung vom 21. November 2024 beantragt die Steuerverwaltung die Abweisung 

des Rekurses. Da der Erwerb mehr als 20 Jahre zurückliege, sei der Erwerbspreis nach dem 

Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren zu bestimmen und da die Gestehungskosten (Er-

werbspreis) zu den steuermindernden Tatsachen gehörten, sei hier grundsätzlich der Rekurrent 

beweisbelastet. Er habe folglich nachzuweisen, dass er selbst – und nicht etwa Nachbarn, Ver-

 
 
Seite 4   

wandte oder andere Personen – konkret einen höheren Gestehungswert gehabt habe als der 

von der Steuerbehörde von Amtes wegen ermittelte Ersatzwert. Dabei gebe es keine Mischform 

zwischen diesen zwei Beweisarten. Entweder würden alle tatsächlich getragenen Gestehungs-

kosten nachgewiesen oder es würde ersatzweise auf eine amtliche, d. h. statistische Verkehrs-

wertschätzung von vor 20 Jahren abgestellt. Der Verkehrswert einer Liegenschaft sei ein objek-

tiver Wert, der sich auf das Grundstück als solches beziehe und nicht von den persönlichen 

Verhältnissen des Eigentümers abhänge. Bei der Verkehrswertbestimmung einer Liegenschaft 

vor 20 Jahren werde der objektive Landwert im Kanton Basel-Landschaft gemäss jahrzehnte-

langer Praxis nach der statistischen Methode gemäss der amtlichen Bodenpreisstatistik ermit-

telt Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach der statistischen Methode seien die 

vorhandenen Vergleichspreise. Dazu seien Vergleichspreise von Handänderungen unter Dritten 

heranzuziehen. Als vergleichbar könnten dabei Handänderungen gelten, welche Grundstücke 

beträfen, die zur Zeit des Bewertungsstichtags oder zuvor gehandelt würden. Handänderungen, 

die erst nach dem Bewertungsstichtag erfolgt seien, könnten nur insofern berücksichtigt wer-

den, als sie über eine bis zum Stichtag bestehende Preisentwicklung Auskunft geben könnten. 

Als vergleichbar könnten Handänderungen an Grundstücken herangezogen werden, die lage-, 

zonen und formmässig sowie hinsichtlich Erschliessungsgrad dem Schätzobjekt gleich oder 

ähnlich seien. Bei dieser rein statistischen Betrachtung werde jedoch die Mikrolage nicht be-

rücksichtigt, was das Bundesgericht in einem seiner Entscheide so geschützt habe. Dieser Ent-

scheid behandle einen Sachverhalt, welcher mit dem vorliegenden Fall durchaus vergleichbar 

sei. Es müsse deshalb allein auf die ermittelten statistischen Durchschnittswerte abgestellt wer-

den. Dies sei im vorliegenden Fall mithilfe des Amts für Daten und Statistik auch so vorgenom-

men worden und sei daher nicht zu beanstanden. Zudem sei die von der beauftragten 

E.____ AG vorgenommene Schätzung nicht kompatibel mit der basellandschaftlichen Steuer-

praxis, da einerseits dort wegen mangelnder Vergleichspreisen auf die sog. «Residualwertme-

thode» abgestellt bzw. ausgewichen werde. Dabei werde ein fiktiver Ertragswert bei zukünftig 

maximaler Bebauung der Parzelle prognostiziert und sodann bei der Schätzung berücksichtigt. 

Andererseits werde dabei fälschlicherweise das erst im Jahr 2014 eingetragene Grenzbaurecht 

zur Nachbarsparzelle mitberücksichtigt. Auszugehen sei jedoch vom Zustand bzw. vom Wert im 

Jahr 2002, also noch ohne Grenzbaurecht und ohne erhöhte Bebauungsmöglichkeit. Ferner sei 

von der beauftragten E.____ AG später auf Nachfrage hin in einer E-Mail zugestanden worden, 

dass bei der Bezirksbetrachtung gemäss amtlicher Statistik die Gemeinden C.____ und F.____ 

tendenziell höhere Preise aufwiesen als die konkret betroffene Gemeinde B.____. Der statisti-

sche «Bezirkswert» werde dadurch eher angehoben, als wenn nur die Baulandpreise in der 

Gemeinde B.____ berücksichtigt würden. Beim herangezogenen statistischen Wert wirke sich 

dies im Ergebnis somit eher zugunsten des Rekurrenten aus. 

 

Der Vertreter repliziert mit Eingabe vom 17. Januar 2025 auf die Vernehmlassung der Steuer-

verwaltung und führt ergänzend zur Rekurseingabe aus, dass der Sachverhalt der zitierten Ur-

teile des Kantonsgerichts und des Bundesgerichts nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichbar 

sei: So gehe aus dem Urteil des Kantonsgerichts hervor, dass die Steuerverwaltung von den 

Daten des Statistischen Amtes ausgegangen sei, welche für das Jahr 2000 von insgesamt 23 

Verkäufen in der Gemeinde selbst ausgegangen sei, im vorliegenden Fall sei die Steuerverwal-

tung aber eben nicht von Durchschnittspreisen einer einzigen Gemeinde, sondern eines ganzen 

Bezirkes ausgegangen. Es liege somit ein deutlich ungenaueres Raster vor. Auch liste sie im 

 
 
Seite 5   

Gegensatz zum zitierten Fall keine konkrete Anzahl von Vergleichsobjekten und Vergleichsprei-

sen auf. Dies führe zu einer erheblichen Unschärfe im Vergleich zu den zitierten Entscheiden. 

Weiter fordere der Beschwerdeführer in den vorgebrachten Entscheiden den Höchstpreis der 

festgestellten Bandbreite der Quadratmeterpreise, wohingegen hier nicht der höchste Betrag 

pro Quadratmeter, sondern eine auf einer spezifischen Verkehrswertschätzung beruhende 

Summe eingesetzt werde, welche von einer Expertin ermittelt worden sei. Wenn die Steuerver-

waltung zudem vortrage, dass das zitierte Urteil des Kantonsgerichts durch das Bundesgericht 

so geschützt worden sei, müsse der Vollständigkeit halber angemerkt werden, dass die bun-

desgerichtliche Kognition im Gegensatz zur steuergerichtlichen auf Willkür beschränkt sei. Ent-

sprechend dem Ausgeführten könne die Steuerverwaltung aus den vorgebrachten Urteilen 

nichts zu ihren Gunsten ableiten. Entscheidend sei für den vorliegenden Fall, dass eine Ge-

schäftsliegenschaft zur Diskussion stehe und hierfür eben keine Masse an Vergleichsobjekten 

vorliege. Der Vorteil der statistischen Vorgehensweise sei, dass sich die Richtigkeit des Durch-

schnittwertes durch die Masse an Zahlen rechtfertige. Das Argument des Massengeschäfts 

rechtfertige es somit nicht, von der konkret eingeholten Verkehrswertschätzung abzuweichen. 

Wenn Pflichtige indes im Sinne der Mitwirkungspflicht resp. des Mitwirkungsrechts eine konkre-

te und plausible Verkehrswertschätzung vorlegen würden, könne nicht mit dem Argument des 

Massengeschäfts auf eine zwingende Anwendung von Vergleichszahlen verwiesen werden, 

welche eben gerade nicht aus einem Massengeschäft resultierten und daher nicht einmal ge-

meindescharf erfasst werden könnten. Aus der E-Mail der E.____ AG vom 6. Januar 2025 gehe 

hervor, dass die Residualwertmethode eine in der Immobilienökonomie seit vielen Jahren etab-

lierte und gängige Bewertungsmethode sei. Die Ausführungen der Steuerverwaltung gingen 

fehl, wonach in der Schätzung der E.____ AG das erst im Jahr 2014 eingetragene Grenzbau-

recht zur Nachbarszelle fälschlicherweise mitberücksichtigt worden sei, da vom Zustand bzw. 

vom Wert im Jahr 2002 auszugehen sei, also noch ohne Grenzbaurecht und ohne erhöhte Be-

bauungsmöglichkeit. Das Grenzbaurecht sei in der Wertermittlung per 2002 überdies berück-

sichtigt worden, da zusammen mit der Errichtung des Grenzbaurechts 2014 eine Landabtretung 

stattgefunden habe. lm Ergebnis sei die heutige und damalige Ausnutzung bei gleichbleibender 

Bauzone identisch. 

 

An der heutigen Parteiverhandlung halten die Parteien an ihren Anträgen und Vorbringen fest. 

 

 

 

Erwägungen  

 

1.  

Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes vom 7. Februar 1974 über die Staats- und 

Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG; SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses 

zuständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im 

vorliegenden Fall CHF 10'000.– pro Steuerjahr übersteigt, von der Fünferkammer des Steuer-

gerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen 

erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 

 

 

 
 
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2. 

Vorliegend gilt es zu beurteilen, ob die Steuerverwaltung zu Recht bei der Ermittlung des Ver-

kehrswertes vor 20 Jahren von einem Bodenpreis von CHF 410.–/m2 ausgegangen ist. 

 

2.1. Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken oder 

Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Der Grundstückgewinn ist nach § 75 Abs. 1 

StG der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten (d. h. Erwerbspreis und 

wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt. Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss 

aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 77 Abs. 1 StG). Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre 

zurück, so bestimmt sich der Erwerbspreis gemäss § 77 Abs. 3 StG nach dem Verkehrswert 

des Grundstückes vor 20 Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist. Die in 

§ 77 Abs. 3 StG statuierte Regelung wirkt sich stets zugunsten der steuerpflichtigen Person 

aus. In der Regel ist der Verkehrswert vor 20 Jahren höher als der tatsächliche Erwerbspreis. 

Ist dies nicht der Fall, steht der steuerpflichtigen Person der Nachweis offen, den höheren tat-

sächlichen Erwerbspreis geltend zu machen.1 Auch ohne Nachweis eines tatsächlich höheren 

Erwerbspreises ist das Abstellen auf den Verkehrswert vor 20 Jahren in den meisten Fällen 

eine Rechtswohltat: Der Wertzuwachs, der mehr als 20 Jahre zurückliegt, bleibt steuerfrei. 

 

2.2. Mit dem Verkehrswert vor 20 Jahren ist nicht der Steuerwert, sondern der effektive Ver-

kehrswert gemeint. Er setzt sich aus Landwert, Zustandswert des Gebäudes und Baunebenkos-

ten zusammen.2 Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Preis, der hierfür im ge-

wöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag am Ort der gelegenen Sache 

mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Während andere Kantone jedes einzelne Grundstück 

in Lageklassen aus grossen Datenbanken erfassen und so für jede Liegenschaft einen indivi-

duell-konkreten Wert ermitteln, stehen dem Kanton Basel-Landschaft keine derartigen Werk-

zeuge zur Verfügung.3 Gemäss bisheriger Praxis der Steuerverwaltung und des Steuergerichts 

ist der Landwert nach der statistischen Methode (auch Vergleichsmethode genannt) zu ermit-

teln. Dabei soll einzelnen, besonders gelagerten Parzellen – sog. Mikrolagen – keine bevorzug-

te Behandlung zuteilwerden. Für die Ermittlung eines durchschnittlichen, flächengewichteten 

Quadratmeterpreises sind Vergleichspreise von Handänderungen unter Dritten heranzuziehen, 

die in der nahen Umgebung des fraglichen Grundstücks zur betreffenden Zeit bezahlt worden 

sind. Zur Wahrung der Rechtsgleichheit und Rechtssicherheit wird zur Ermittlung des Land-

werts jeweils auf die Bodenpreisstatistik des Amts für Daten und Statistik BL abgestellt. Als ver-

gleichbar können dabei Handänderungen von (möglichst nahe gelegenen) Grundstücken her-

angezogen werden, die lage-, zonen- und formmässig sowie hinsichtlich Erschliessungsgrad 

dem Schätzungsobjekt gleich oder ähnlich sind.4  

 

2.3 Die statistische Methode ist nicht frei von Kritik. Das Steuergericht hat stets betont, dass es 

Konstellationen geben kann, in denen das alleinige Abstellen auf den flächengewichteten 

 
1 Vgl. zum Ganzen WENK, in: Nefzger/Simonek/Wenk (Hrsg.), Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-

Landschaft, Basel 2004, § 77 N 7. 
2 Vgl. Entscheid des Steuergerichts (StGE) vom 14. November 2014, 510 14 50, E. 3b; § 1 der Verordnung vom 

16. Juni 1981 zum Gesetz über die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ESchStV; SGS 334.11). 
3 Zur Lageklassenmethode: RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl., 

Zürich 2021, § 220 N 142 f. 
4 Vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, a.a.O. § 220 N 153 ff. 

 
 
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Durchschnittspreis zu einem stossenden Ergebnis führen kann und eine differenzierte Betrach-

tung angezeigt ist. Da die statistische Methode auf eine Annäherung basierend auf dem Durch-

schnittswert der Handänderungspreise abstellt, kann davon ausgegangen werden, dass rund 

50 % der Grundstücke eine zu hohe Bewertung erfahren, da ihr realer Verkehrswert unter dem 

ausgerechneten Durchschnitt liegt. Bei den anderen 50 % der Grundstücke verhält es sich ge-

nau umgekehrt. So gesehen kann die statistische Methode naturgemäss in 100 % der Fälle 

kein präzises Ergebnis erzielen. Jedoch haben lediglich diejenigen Grundeigentümer, deren 

effektiver Verkehrswert des Grundstücks über dem Durchschnitt liegt, einen Anreiz, den 

Rechtsweg zu bestreiten. Denn der tiefer gelegene Durchschnitt schlägt sich in einem tieferen 

Ausweis der Gestehungskosten nieder, welche dann wiederum zu einer höheren Grundstück-

gewinnsteuer führen. Die andere Hälfte der Grundstückeigentümer hingegen fährt mit dem 

Durchschnitt besser als mit dem effektiven Verkehrswert, da dieser bei ihrer Immobilie unter 

dem Durchschnitt liegt. Dadurch belaufen sich die Gestehungskosten auf eine grössere Sum-

me, als mit dem Abstellen auf den effektiven Verkehrswert vor 20 Jahren ausgewiesen würde. 

Weiter kann die mit einer tiefen Anzahl Handänderungen einhergehende Unschärfe dem 

Grundsatz entgegenstehen, Gleiches mit Gleichem zu vergleichen.5 

 

2.4 Im vorliegenden Fall veräusserte der Rekurrent die Parzelle Nr. xx, GB B.____ im Jahr 

2022, wobei der Erwerb mehr als 20 Jahre zurückliegt. Mangels anderweitigen Nachweises hat 

die Steuerverwaltung zur Bestimmung der Gestehungskosten bei ihrer Berechnung auf den 

Verkehrswert aus dem Jahr 2002, also vor 20 Jahren, abgestellt. Dabei hielt sie an ihrer etab-

lierten Praxis fest und wandte die statistische Methode an.  

 

Das vom Rekurrenten beigebrachte Verkehrswertgutachten der E.____ AG vom 11. Januar 

2023 veranschlagt den Wert des Grundstücks im Jahre 2002 auf CHF 810'000.–. Auch der 

Hinweis des Rekurrenten, dass aus den zum Verkehrswertgutachten ergänzenden Erläuterun-

gen der E.____ AG klar hervorgehe, dass sich die Kalkulation auf die Residualwertmethode 

stütze, wobei es sich dabei um eine gängige Schätzungsmethode handle, kann höchstens die 

Grundlage für eine Einzelfallbetrachtung bilden. Massgeblich für die Berechnung des Ver-

kehrswertes vor 20 Jahren als Durchschnittswert ist allerdings nur ein gleitender (geglätteter) 

Mittelwert, der weder ausserordentlich hohe noch ausserordentlich tiefe Preise (sog. Ausreis-

ser) umfasst.6 Die sinngemäss vorgebrachte Rüge, man müsse eine Einzelfallbetrachtung vor-

nehmen, indem auf das Verkehrswertgutachten der E.____ AG abzustellen sei, erweist sich 

hier jedoch als unbegründet: 

 

Die Steuerverwaltung stellt praxisgemäss auf die Werte des Amts für Daten und Statistik BL ab. 

Da es sich bei der streitbetroffenen Liegenschaft um ein Grundstück in einer Gewerbezone 

handelt, führte sie die Bodenpreisstatistik «Quadratmeterpreis Bauland in Fr. nach Zonen seit 

1979/1981» an, gefiltert nach Bezirken, Spalte «Gewerbezone». Auch bezeichnete sie den Be-

zirk D.____ richtigerweise als massgebend, da die streitbetroffene Parzelle Nr. xx in B.____ 

liegt. Massgebend für die statistische Methode ist eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren 

Handänderungen. Da im Kanton Basel-Landschaft wenig Gewerbeland die Hand wechselt, ist 

die Datenlage entsprechend dünner als bei Wohnbauland: Vorliegend sind wenig vergleichbare 

 
5 Vgl. StGE vom 28. April 2023, 510 22 80, E. 2.3. 
6 Vgl. StGE vom 24. September 2021, 510 21 20, E. 3.2. 

 
 
Seite 8   

Transaktionen in der direkten Umgebung vorhanden. Nichtsdestotrotz liegt eine genügend 

grosse Anzahl an Handänderungen - ohne signifikanten Ausreisser - zur Berechnung eines ent-

sprechenden Durchschnittswerts für die Bodenpreisstatistik durch das Amt für Daten und Statis-

tik BL vor. Unter Berücksichtigung der dem Steuergericht zugänglichen Rohdaten ist zudem 

festzustellen, dass der Bezirk D.____ überregional bedeutende Gewerbeflächen aus den Ge-

meinden C.____ und F.____ umfasst, die entlang der Autobahn liegen und verkehrstechnisch 

bestens erschlossen sind. Dies ist für den Bodenpreis in B.____ indessen vorteilhaft, da der 

durchschnittliche Baulandpreis in diesen Gemeinden tendenziell höher ist, als in der streitbe-

troffenen Gemeinde B.____ selbst. Damit ist die Steuerverwaltung darin zu schützen, dass sie 

sich zur Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren auf die Bodenpreisstatistik des Amts für 

Daten und Statistik BL stützte. 

 

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis gemäss der Bodenpreisstatistik beträgt indes 

CHF 402.– und nicht wie im Einspracheentscheid angenommen CHF 410.–. Bei einer offen-

sichtlichen, augenfälligen Unrichtigkeit ist das Gericht gehalten, eine Abänderung zum Nachteil 

der Rekurrenten (sog. reformatio in peius) vorzunehmen. Hier ist jedoch lediglich von einer Un-

schärfe von rund 2 % auszugehen, weshalb das Steuergericht von einer Abänderung des Ein-

sprache-Entscheides zum Nachteil der Rekurrenten absieht. 

 

 

3. 

Nach dem Ausgeführten erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist vollumfänglich abzu-

weisen. 

 

Ausgangsgemäss hat der Rekurrent gestützt auf § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Ge-

setzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (Ver-

waltungsprozessordnung, VPO; SGS 271) die Verfahrenskosten in Höhe von CHF 2’000.– zu 

tragen. Eine Parteientschädigung wird im Unterliegensfall nicht ausgerichtet (§ 130 StG i.V.m. 

§ 21 Abs. 3 VPO).  

 
 
Seite 9   

Demnach erkennt das Steuergericht: 

 

1.  

Der Rekurs wird abgewiesen. 

 

2.  

Der Rekurrent hat die Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 2’000.– zu bezahlen, welche mit 

dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden.  

 

3.  

Es wird keine Parteientschädigung entrichtet. 

 

4.  

Mitteilung an den Vertreter für sich und zhd. des Rekurrenten (2) und die Steuerverwaltung des 

Kantons Basel-Landschaft (1).