# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d5baf395-9e78-5c6d-ae42-b60f43bfecab
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-08
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 08.04.2025 A/3952/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-3952-2023_2025-04-08.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/3952/2023-ICCIFD ATA/402/2025  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 8 avril 2025 

4ème section 

    dans la cause  

 

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE recourante 
 

contre 

A______ et B______, 
représentés par C______ Sàrl, mandataire 

 

ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS intimés 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du  
26 août 2024 (JTAPI/826/2024) 

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A/3952/2023 

EN FAIT 

A.     a. Les époux A______ et B______ ont été domiciliés dans le canton de Genève et 
assujettis aux impôts de manière illimitée jusqu'au 30 octobre 2020, date à laquelle 
ils ont quitté la Suisse pour l’Italie. 

b. Né en 1942 et électricien de formation, le contribuable a exercé, tout au long de 
son assujettissement illimité en Suisse, des activités dans ce domaine, à la fois à 
titre dépendant et indépendant.  

c. Dans leur déclaration fiscale 2019, transmise le 20 mai 2020, les époux ont 
indiqué être tous deux à la retraite.  

Était déclaré un revenu brut de CHF 367'188.-, pour l’impôt cantonal et communal 
(ci-après : ICC), et de CHF 380'717.- pour l'impôt fédéral direct (ci- après : IFD). 
Ces revenus provenaient de l'activité salariée du contribuable (CHF 18'000.-), des 
rentes AVS du couple (CHF 42'672.-), de leur fortune mobilière (CHF 17'580.-) et 
de leurs biens immobiliers (CHF 288'936.- pour l’ICC et CHF 302'465.- pour 
l’IFD). Aucun revenu d’activité indépendante n’était déclaré. 

Les immeubles déclarés étaient les suivants : 

- immeuble sis D______ à E______ : copropriété et domicile des époux ; 

- immeuble sis F______ : propriété du contribuable, loyers encaissés 
CHF 123’143.-, état capitalisé des loyers CHF 3'107'110.- ; 

- immeuble sis 1__________, rte d’G______ : propriété du contribuable, loyers 
encaissés CHF 54'000.-, état capitalisé des loyer CHF 724'667.- ; 

- immeuble sis 2__________, rte d’G______ : propriété du contribuable, loyers 
encaissés CHF 1'500.-, état capitalisé des loyers CHF 691'067.- ; 

- immeuble sis I______ : copropriété des époux, loyers encaissés CHF 60'000.-, 
état capitalisé des loyers CHF 918'000.- ; 

- terrains situés à H______ et I______ : propriétés de la contribuable, loyers 
encaissés CHF 0.-, état capitalisé des loyers CHF 307.- et CHF 577.-.  

Aucun des immeubles susmentionnés n’était déclaré comme appartenant à la 
fortune commerciale des contribuables.  

Le contribuable annonçait par ailleurs, sous la rubrique « Activité indépendante », 
la cessation définitive de son activité d’électricien au 31 décembre 2019 et faisait 
valoir un rachat fictif en application des art. 37b de la loi fédérale sur l’impôt fédéral 
direct du 14 décembre 1990 (LIFD - RS 642.11) et 44A de la loi sur l'imposition 
des personnes physiques du 27 septembre 2009 (LIPP - D 3 08).  

d. Le 2 juin 2020, le contribuable a demandé à l’administration fiscale cantonale 
(ci-après : AFC-GE) de bien vouloir établir, dans le cadre de sa taxation 2019, le 
transfert rétroactif des immeubles sis 1__________, rte d’G______  et 

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2__________, rte d’G______  et F______, de sa fortune commerciale à son 
patrimoine privé selon les dispositions des art. 37b LIFD et 44A LIPP, au motif 
qu’il avait cessé son activité au 31 décembre 2019, conformément aux informations 
transmises dans sa déclaration fiscale 2019.  

Il indiquait avoir vendu l’immeuble sis 2______ , rte d’G______ , pour le prix de 
CHF 1'900'000.-, le 20 janvier 2020. 

La valeur vénale des deux villas sises à G______ s’élevait au total à 
CHF 3'800'000.-, soit à CHF 1'900'000.- par villa. Le prix de revient total était de 
CHF 1'437'420.-, soit de CHF 718'710.- par villa et la plus-value en résultant 
s’élevait à CHF 2'362'580.-. Un cinquième de ce montant, soit CHF 472'516.-, 
devait être considéré comme réserves latentes imposables au sens des dispositions 
précitées.  

Quant à l’immeuble sis F______, sa valeur vénale s’élevait à CHF  3'107'109.- et 
son prix de revient à CHF 1'374'867.-. Il en résultait une  
plus-value de CHF 1'732'242.-, dont un cinquième, soit CHF 346'448.40 devait être 
considéré comme réserves latentes imposables au sens des dispositions précitées.  

e. Le 15 juin 2020, le contribuable a vendu l’immeuble sis 1______, rte 
d’G______ pour le prix de CHF 1'900'000.-. 

f. Par bordereaux du 14 décembre 2020, l’AFC-GE a taxé les époux pour l’année 
2019. Ce faisant, elle a taxé tous leurs immeubles comme faisant partie de leur 
fortune privée et les loyers en découlant comme produits de la fortune privée, en 
ignorant leur demande du 2 juin 2020. Seule l’activité d’électricien du contribuable 
était appréhendée comme une activité indépendante.  

B.     a. Les contribuables ont formé réclamation contre ces bordereaux, en réitérant leur 
demande du 2 juin 2020.  

b. Suite aux demandes de renseignements de l’AFC-GE, ils ont fourni les actes 
d’achat des immeubles précités ainsi qu’une expertise immobilière de l’immeuble 
sis F______.  

c. Le 24 novembre 2022, l'AFC-GE a indiqué aux époux A______ ET B______ 
accepter la valeur vénale déclarée le 2 juin 2020 pour les deux villas à G______. 
En revanche, l’immeuble sis F______ devait être valorisé à CHF 2'870'000.-. 

d. Le 14 février 2023, l'AFC-GE a demandé aux époux d’expliquer pour quels 
motifs ils considéraient que certains des immeubles précités appartenaient à leur 
fortune commerciale.  

e. Les 15 mars et 1er mai 2023, les contribuables ont répondu que les trois 
immeubles visés par leur demande du 2 juin 2020 devaient être considérés comme 
commerciaux parce qu’acquis « avec d’autres professionnels de l’immobilier », 
comme l’indiquaient les actes d’achat y relatifs.  

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f. Le 26 juin 2023, l'AFC-GE a informé les époux de son intention de rectifier les 
bordereaux querellés en leur défaveur, en ce sens que les trois immeubles litigieux 
seraient considérés comme faisant partie de leur fortune commerciale.  

Il ressortait en effet de leur dossier fiscal que le contribuable avait en réalité exercé 
deux activités indépendantes distinctes :  une activité « de détention d’immeubles » 
et une activité d’électricien. Or, les conditions d’une exploitation en lien avec les 
immeubles pour lesquels le contribuable requérait une imposition privilégiée 
n’étaient pas remplies, de sorte qu’il ne pouvait bénéficier des dispositions légales 
invoquées. 

Était joint un projet de taxation des revenus et de la fortune des époux, notamment 
trois avis de taxation des activités indépendantes du contribuable :  

- un avis de taxation de son activité indépendante A, correspondant à son activité 
d’électricien ;  

- un avis de taxation de son activité indépendante B, correspondant à son activité 
de détention de l’immeuble sis F______, dont le bénéfice était fixé à CHF 
2'870'000.- selon la valeur vénale retenue pour le transfert de la fortune 
commerciale à la fortune privée ; 

- un avis de taxation de son activité indépendante C, correspondant à son activité 
de détention des immeubles sis 1______, rte d’G______ et 2______, rte 
d’G______ dont le bénéfice était fixé à CHF 3'800'000.-, en fonction des prix 
de vente des immeubles.  

g. Le 15 août 2023, B______ a confirmé qu’il avait bien deux activités 
indépendantes distinctes d'électricien et de détenteur d'immeubles.  

Il avait cessé toute activité indépendante au 31 décembre 2019, conformément à sa 
déclaration fiscale 2019 et avait quitté la Suisse. Ainsi, les conditions d’application 
des art. 37b LIFD et 44A LIPP étaient remplies.  

h. Le 13 octobre 2023, l'AFC-GE a émis les bordereaux de taxation pour l’année 
2020, qui faisaient état des informations suivantes :  

- immeuble sis F______ : propriété du contribuable, loyers encaissés 
CHF 102’475.-, état capitalisé des loyers CHF 3'128’642.- ; 

- immeuble sis 1______, rte d’G______ : vendu le 15 juin 2020, loyers encaissés 
CHF 20’250.- ; 

- immeuble sis 2______, rte d’G______ : vendu le 20 janvier 2020, loyers 
encaissés CHF 0.- ; 

i. Par décisions du 23 octobre 2023, l'AFC-GE a rejeté la réclamation et rectifié les 
bordereaux 2019 en défaveur des contribuables.  

Les trois immeubles litigieux étaient considérés comme faisant partie de leur 
fortune commerciale. L’intéressé avait en effet eu deux activités lucratives 
indépendantes distinctes :  

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- une activité en raison individuelle à l’enseigne « B______ Études et conseils en 
installations électriques » ;  

- une activé de détention d’immeubles.  

Le contribuable ne pouvait pas être mis au bénéfice des art. 37b LIFD et 44A LIPP 
dès lors que son activité dans le domaine de l'immobilier ne remplissait pas les 
conditions d’une exploitation, en particulier celle selon laquelle les rendements 
locatifs devaient être au moins vingt fois supérieurs aux coûts de personnel 
conformes au marché pour la gérance des immeubles. De plus, l'existence d'une 
fortune commerciale n'impliquait pas ipso facto la notion d'exploitation.  

C.     a. Par acte du 22 novembre 2023, les époux A______ ET B______ ont recouru 
auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre cette 
décision, concluant à son annulation et à ce que le bénéfice de liquidation litigieux 
soit imposé en 2019 selon les art.  37b LIFD et 44A LIPP. 

Même une activité lucrative indépendante minime, sans installation fixe ni 
personnel, pouvait bénéficier des art. 37b LIFD et 44A LIPP. La notion 
d'exploitation s’appliquait aux personnes exerçant une activité lucrative 
indépendante accessoire dans l'immobilier, appelée « quasi-professionnelle », ce 
qui n’était pas le cas du contribuable. Celui-ci était en effet un professionnel de 
l'immobilier reconnu et toutes les ventes réalisées pendant son activité indépendante 
avaient été considérées comme faisant partie de son « patrimoine professionnel » et 
taxées comme telles.  

Il avait deux activités commerciales indépendantes : une dans le domaine des 
installations électriques et l’autre dans la détention d’immeubles. Les biens 
immobiliers transférés faisaient partie de l’actif immobilier lié à son activité de 
commerçant d'immeubles et étaient transférés à son patrimoine privé suite à la 
cessation de son activité. 

b. L'AFC-GE a conclu au rejet du recours.  

Le contribuable avait 77 ans en 2019 et avait définitivement mis fin à son activité 
indépendante d’électricien le 31 décembre 2019. Toutefois, seul un « véritable » 
professionnel d'immeubles pouvait bénéficier de l’imposition privilégiée prévue par 
les art. 37b LIFD et 44A LIPP. Or, l’intéressé ne pouvait être considéré comme tel, 
dès lors qu’il ne tenait pas de comptabilité en lien avec l'ensemble des biens 
immobiliers qu'il détenait à titre commercial, qu’il ne disposait d'aucun employé et 
que les rendements des actifs immobiliers n’étaient pas soumis à l’AVS.  

Ses divers immeubles ne formaient pas un actif d'exploitation, car la condition des 
rendements locatifs égaux ou supérieurs à vingt fois le coût de la gestion des 
immeubles n’était, dans tous les cas, pas réalisée, dès lors que le rendement locatif 
annuel minimum de CHF 1'300'000.- n’était pas atteint.  

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De plus, le contribuable n’avait pas de lacune dans sa prévoyance professionnelle, 
dès lors qu’il y avait cotisé toutes les années de son assujettissement dans le canton, 
dans le cadre de ses activités salariées.  

Enfin, les parcelles sises route d’G______ avaient été vendues à des tiers en 2020 
au même prix chiffré par le contribuable pour le transfert des immeubles dans sa 
fortune privée en 2019. Cette chronologie laissait à penser que les ventes étaient 
déjà envisagées en 2019 lorsque la réalisation systématique avait été sollicitée et 
que le prix proposé à l’AFC-GE était déjà fonction du prix convenu entre tiers. En 
procédant de la sorte, le contribuable avait dissimulé le fait qu’il s’agissait, en 
réalité, d’une vente commerciale entre tiers ne présentant aucun lien de connexité 
avec la fin de son activité indépendante.  

c. Par jugement du 26 août 2024, le TAPI a partiellement admis le recours.  

Le contribuable prétendait avoir exploité trois immeubles à titre commercial durant 
des années. Or, si tel était le cas, l’on ne pouvait admettre qu’il ait liquidé cette 
activité professionnelle au 31 décembre 2019, puisque ce n’était qu’en 2020 qu’il 
avait vendu deux des immeubles précités. La liquidation de son activité lucrative 
n’avait par conséquent eu lieu qu’en 2020, de sorte qu'il ne pouvait se prévaloir 
d’une imposition privilégiée dans le cadre de la taxation 2019. Les réserves 
litigieuses ayant été réalisées en 2020, elles devaient être appréhendées dans le 
cadre de la taxation de cette année-là.  

Pour les mêmes motifs, l’AFC-GE aurait dû rejeter la réclamation et confirmer les 
bordereaux initiaux qui ne tenaient pas compte du transfert de patrimoine, étant 
rappelé que ces derniers tenaient compte, à juste titre, des loyers provenant de la 
location des immeubles.  

Les décisions sur réclamation de l’AFC-GE étaient par conséquent annulées par 
substitution de motifs. En revanche, les contribuables succombaient pour ce qui 
était de leur conclusion principale tendant à ce que le bénéficie de liquidation 
litigieux soit imposé en 2019, puisque ce dernier devait être appréhendé en 2020.  

D.     a. Le 25 septembre 2024, l’AFC-GE a interjeté recours par devant la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) à l’encontre 
de ce jugement, en concluant à son annulation.  

Le jugement avait laissé indécise la question de l’existence d’une exploitation 
commerciale par le contribuable dans le domaine de l’immobilier et avait considéré 
que la problématique ne concernait pas l’année fiscale 2019, mais 2020.  

Le recours portait dès lors uniquement sur la date de cessation d’activité lucrative 
du contribuable, date pour laquelle il avait sollicité le transfert de ses immeubles 
commerciaux dans sa fortune privée.  

Faisant fi des déclarations du contribuable et de l’AFC-GE, le TAPI avait, à tort, 
considéré que la cessation de l’activité était intervenue durant l’année fiscale 2020, 

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sans prendre en compte les principes jurisprudentiels et doctrinaux applicables en 
matière de réalisation systématique.  

Au sens des art. 18 al. 2 LIFD et 19 al. 2 LIPP, les bénéfices en capital provenant 
de l’aliénation, de la réalisation, de la réévaluation comptable ou du transfert dans 
la fortune privée, d’éléments de la fortune commerciale, faisaient partie du produit 
de l’activité lucrative indépendante. Le législateur avait ajouté à cette liste la 
réalisation systématique. La création de réserves latentes était admise sans 
conséquences fiscales, tant que la créance fiscale n’en était que reportée, un actif 
commercial pouvait ainsi demeurer sous-évalué tant que l’imposition du différentiel 
était garantie au moment de son aliénation. Tel était par exemple le cas d’un passage 
d’un bien dans la fortune privée. 

La jurisprudence avait relevé que le moment déterminant pour le passage de la 
fortune commerciale à la fortune privée était fixé au moment où le contribuable 
manifestait de manière claire et précise aux autorités fiscales sa volonté de 
transférer l’élément. Lorsqu’un contribuable cessait son activité indépendante et en 
informait l’autorité fiscale, le bénéfice en capital réalisé lors du passage d’éléments 
de sa fortune commerciale dans sa fortune privée devait en principe être imposé, à 
condition que ledit contribuable n’ait pas expressément indiqué son intention 
d’aliéner ultérieurement ces éléments dans le cadre de la liquidation de son 
entreprise.  

Dans un ancien arrêt, le Tribunal fédéral avait considéré que si le fisc ne tenait pas 
compte des indications du contribuable l’informant de la fin de son activité 
indépendante et n’imposait pas les réserves latentes à ce moment-là, il était ensuite 
forclos pour les taxer lors de leur aliénation ultérieure.  

Le contribuable avait indiqué à plusieurs reprises la cessation de son activité au 
31 décembre 2019. Il avait aussi clairement exprimé sa volonté de transférer à cette 
date les trois biens immobiliers lui appartenant de sa fortune commerciale à sa 
fortune privée. Cette intention ressortait de sa déclaration fiscale 2019 ainsi que des 
nombreux courriers, de sa réclamation et de son recours au TAPI. Dans ces 
circonstances, l’AFC-GE n’avait d’autre choix que de tenir compte de la volonté 
exprimée par le contribuable et d’examiner sa demande d’application des art. 37b 
LIFD et 44A LIPP en lien avec le transfert des réserves latentes dans le contexte de 
sa taxation 2019. 

Ainsi, en passant outre la volonté clairement exprimée du contribuable, le TAPI 
avait violé la jurisprudence rendue en matière de réalisation systématique, le 
moment de la réalisation systématique et celui de l’aliénation des biens ne se 
confondant pas forcément. Les éléments du dossier démontraient au contraire que 
le contribuable avait eu pour intention de procéder en deux temps, à savoir de 
transférer en 2019 ses immeubles de sa fortune commerciale à sa fortune privée, 
puis, dans un second temps, de procéder à la vente de certains de ses immeubles, 
en fonction des occasions qui s’offraient à lui.  

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Enfin, s’agissant de l’application au cas d’espèce des art. 37b LIFD et 44A LIPP, il 
convenait de considérer que le contribuable ne pouvait pas bénéficier de 
l’imposition privilégiée prévue par ces dispositions, dès lors qu’il devait être 
qualifié de « quasi-professionnel » de l’immobilier ne disposant d’aucune 
exploitation commerciale.  

b. Les contribuables ont conclu au rejet du recours.  

En cas d’admission du recours, il convenait de renvoyer le dossier au TAPI pour 
décision sur la problématique de l’imposition privilégiée des art. 37b LIFD et 
44A LIPP, point non traité par le jugement du TAPI.  

L’annulation sans renvoi du jugement du TAPI reviendrait à les priver d’un degré 
de juridiction sur le fond et à violer ainsi leur droit d’être entendus.  

c. L’AFC-GE s’est opposée au renvoi de la cause au TAPI en cas d’admission du 
recours.  

Il n’était pas possible de déposer, au-delà du délai de recours, des conclusions 
séparées et autonomes relatives à l’acte remis en cause, notamment dans le contexte 
d’une réponse à un recours déposé par l’autre partie.  

Ainsi, la conclusion des contribuables tendant au renvoi de la cause au TAPI en cas 
d’admission du recours devait être considérée comme irrecevable.  

d. Sur quoi, la cause a été gardée à juger, ce dont les parties ont été informées. 

EN DROIT 

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2. Le litige porte sur l’année d’imposition du bénéficie de liquidation de l’activité 
indépendante de détenteur d’immeubles de l’intimé, au regard des art. 37b LIFD et 
44A LIPP, en particulier, sur la date de cessation de ladite activité.  

2.1 De jurisprudence constante, les questions de droit matériel sont résolues en 
fonction du droit en vigueur lors des périodes fiscales litigieuses (ATA/162/2021 
du 9 février 2021 consid. 2b ; ATA/191/2020 du 18 février 2020 consid. 4b). 

2.2 Le présent litige concernant la période fiscale 2019, la cause est régie par le 
droit en vigueur durant cette période, à savoir respectivement les dispositions de la 
LIFD, de la loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des 
communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14) et celles de la LIPP. 

Par ailleurs, la question étant traitée de la même manière en droit fédéral et en droit 
cantonal harmonisé, le présent arrêt traite simultanément des deux impôts, comme 
l'admet la jurisprudence (ATF 135 II 260 ; ATA/162/2021 précité consid. 2d). 

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3. La recourante conteste l'avis du TAPI retenant l’année 2020 comme année de 
cessation de l’activité indépendante de détenteur d’immeubles de l’intimé.  

3.1 Sont imposables tous les revenus provenant de l’exploitation d’une entreprise 
commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l’exercice d’une 
profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante 
(art. 18 al. 1 LIFD ; art. 19 al. 1 LIPP). Tous les bénéfices en capital provenant de 
l’aliénation, de la réalisation ou de la réévaluation comptable d’éléments de la 
fortune commerciale font partie du produit de l’activité lucrative indépendante. Le 
transfert d’éléments de la fortune commerciale dans la fortune privée ou dans une 
entreprise ou un établissement stable sis à l’étranger est assimilé à une aliénation. 
La fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui servent, 
entièrement ou de manière prépondérante, à l’exercice de l’activité lucrative 
indépendante ; il en va de même pour les participations d’au moins 20% au 
capital- actions ou au capital social d’une société de capitaux ou d’une société 
coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale 
au moment de leur acquisition. L’art. 18b LIFD est réservé (art. 18 al. 2 LIFD ; 
art. 19 al. 2 et 3 LIPP). 

3.2 Le passage de biens immobiliers de la fortune commerciale à la fortune privée 
constitue un cas de réalisation systématique. Il déclenche l'imposition des réserves 
latentes alors qu'il n'y a pas de changement de propriétaire sur le plan civil (Yves 
NOËL, in Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN [éd.], Commentaire romand, 
Impôt fédéral direct, 2017, n. 76 ad art. 18 LIFD).  

Il y a notamment transfert de la fortune commerciale à la fortune privée (ou 
prélèvement privé d’un immeuble) et donc réalisation systématique, lors de la 
cessation d’activité commerciale ou professionnelle du contribuable (Bastien 
VERREY in Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN [éd.], op cit., n. 15 ad 
art. 18a LIFD). 

Selon l’art.18a al. 1 LIFD, le contribuable peut toutefois solliciter un report 
d’imposition jusqu’à l’aliénation du bien. Dans le cas contraire, la réalisation 
systématique déploiera pleinement ses effets : le gain comptable ainsi que la 
plus-value seront soumis à l’impôt sur le revenu (Bastien VERREY, in Yves 
NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN [éd.], op cit., n 12 ad art. 18a LIFD). En 
effet, lorsqu'un contribuable cesse son activité professionnelle indépendante et en 
informe les autorités fiscales, la taxation des plus-values s'applique généralement 
en raison de l'extraction à titre privé des biens, à moins que le contribuable n'indique 
explicitement qu'il souhaite encore vendre des actifs de l'actif commercial dans le 
cadre de la liquidation de l'entreprise (liquidation différée) ou qu'il souhaite louer 
temporairement l'entreprise, par exemple, jusqu'à la vente prévue de l'entreprise à 
des tiers ou jusqu'au transfert à un héritier. Il n'y a généralement pas de place pour 
la taxation du bénéfice réalisé lors d'une vente ultérieure.  

3.3 Le moment déterminant pour le passage de la fortune commerciale à la fortune 
privée selon l'art. 18 al. 2 LIFD est celui où le contribuable manifeste de manière 

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claire et précise, expressément ou par actes concluants, à l’égard des autorités 
fiscales, sa volonté de transférer l'élément en cause dans sa fortune privée 
(ATF 125 II 113 consid. 6c ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_851/2015 et 
2C_852/2015 du 3 juin 2016 consid. 4.2).  

Dans le cas spécifique de la cessation d’activité, le moment déterminant est celui 
auquel le contribuable informe l’autorité fiscale de sa volonté manifeste de ne plus 
détenir de fortune commerciale, acte qui prenait la forme, dans le système 
praenumerando, d’une demande de taxation intermédiaire. Une simple réduction 
de l’activité ne suffit cependant pas : l’entrepreneur en construction qui met un 
terme à cette entreprise mais qui poursuit quelques activités dans le commerce 
d’immeubles ne manifeste pas clairement son intention de cesser ses opérations 
dans le domaine immobilier. S’il vend un immeuble, même après un laps de temps 
certain, il réalise encore un gain commercial (ATF 125 II 113 consid. 6c ; Yves 
NOËL, in Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN [éd.], op cit., n. 78 ad 
art. 18 LIFD).  

À ce titre, la volonté de l’entrepreneur en construction qui informe le fisc de sa fin 
d’activité, sans préciser s’il poursuit ou non son activité parallèle de commerçant 
d’immeubles ni procéder à un décompte des réserves latentes, ne peut être qualifiée 
de claire, et cette dernière activité est réputée perdurer (Yves NOËL, in Yves 
NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN [éd.], op cit., n. 49 ad art. 16 LIFD).  

3.4 Dans un ATF 112 Ib 79, le Tribunal fédéral a établi que dans le cas d’un 
entrepreneur en construction qui avait requis le transfert dans son patrimoine privé 
d’une maison unifamiliale construite par son entreprise, dans laquelle il habitait 
désormais à titre personnel et dont il ne tirait plus aucun revenu jusqu'à la vente 
ultérieure de celle-ci, les autorités fiscales auraient dû comptabiliser les réserves 
latentes sur le bien immobilier au moment du transfert du bien dans son patrimoine 
privé en raison de la cessation de son activité, et non pas uniquement lors de sa 
vente ultérieure. Le raisonnement du Tribunal fédéral reposait sur le fait que le bien 
immobilier en question avait clairement et manifestement été affecté à l’usage privé 
du contribuable dès son transfert. Ce dernier avait ainsi exprimé aux autorités 
fiscales de manière évidente sa volonté de retirer le bien utilisé à titre privé de l’actif 
commercial lors de la cessation de son activité lucrative indépendante (consid. 2a).  

Dans un second arrêt (ATF 125 II 113), le Tribunal fédéral a considéré que si l'on 
admettait systématiquement qu'en cas de cessation d'une activité commerciale tout 
commerce d'immeubles était également abandonné, cela aurait pour conséquence 
de transférer immédiatement tous les immeubles dans la fortune privée du 
contribuable. Se posait alors la question de savoir comment traiter les bénéfices 
d’opérations ultérieures en lien avec les biens immobiliers transférés dans la fortune 
privée (consid. 6c). 

À ce titre, le Tribunal fédéral a indiqué qu’une longue durée de possession ou le fait 
qu’aucune transaction immobilière n’ait été réalisée depuis un certain temps ne 
faisait pas obstacle à la reconnaissance d’une activité indépendante persistante 

https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=mjtwkxzrgi2v62ljl4ytcmy

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visant à la vente du bien. En effet, dans le commerce immobilier, il était fréquent 
qu’un contribuable conserve des biens immobiliers pendant de nombreuses années 
pour diverses raisons, avant de les vendre avec un bénéfice. Cela valait également 
lorsque le contribuable conservait un bien immobilier acquis à des fins 
commerciales comme investissement pendant une longue période. Le fait que le 
contribuable n’ait plus à entreprendre d’activité particulière lors de la vente de 
l’immeuble ne jouait pas de rôle en soi, car il avait déjà accompli le travail principal 
d’investissement qui laissait présumer une démarche lucrative. Dans ces 
circonstances, les gains issus de la vente devaient être considérés comme 
commerciaux (consid. 6c).  

3.5 Concernant spécifiquement la question de l’imposition des bénéfices de 
liquidation, la loi prévoit que le total des réserves latentes réalisées au cours des 
deux derniers exercices commerciaux est imposable séparément des autres revenus 
si le contribuable âgé de 55 ans révolus cesse définitivement d’exercer son activité 
lucrative indépendante ou s’il est incapable de poursuivre cette activité pour cause 
d’invalidité. Les rachats au sens de l’art. 33 al. 1 let. d LIFD sont déductibles. Si un 
tel rachat n’est pas effectué, l’impôt est calculé, sur la base du taux représentant le 
cinquième des barèmes inscrits à l’art. 36 LIFD, sur la part des réserves latentes 
réalisées correspondant au montant dont le contribuable prouve l’admissibilité 
comme rachat au sens de l’art. 33 al. 1 let. d LIFD. Sur le solde des réserves latentes 
réalisées, seul un cinquième de ce montant est déterminant pour la fixation du taux 
applicable, qui doit au moins s'élever à 2% (art. 37b al. 1 LIFD ; art. 44A 
al. 1 LIPP). 

L'ordonnance sur l'imposition des bénéfices de liquidation en cas de cessation 
définitive de l'activité lucrative indépendante du 17 février 2010 
(OIBL - RS 642.114), règle l'exécution de l'art. 37b LIFD. 

L’année de la liquidation correspond à l’exercice commercial au cours duquel la 
liquidation est achevée (art. 2 OIBL). À teneur de la circulaire n° 28 de l'AFC-CH 
intitulée « Imposition des bénéfices de liquidation en cas de cessation définitive de 
l’activité lucrative indépendante du 3 novembre 2010 » et du commentaire de 
l’OIBL, une liquidation est terminée lorsque la dernière opération d’encaissement 
est entreprise (Circulaire n° 28 ch. 2.1 ; Commentaire OIBL, p. 8). 

Les réserves latentes réalisées font partie du bénéfice de liquidation si l’immeuble 
est transféré de la fortune commerciale à la fortune privée et est aliéné pendant 
l’année de la liquidation ou pendant l’année précédente (art. 3 al. 2 OIBL).  

Si le transfert de l’immeuble et son aliénation ont lieu pendant la période de 
liquidation (année de la liquidation et année précédente), ces deux opérations sont 
considérées comme des opérations de liquidation et la totalité des réserves latentes, 
c’est-à-dire les amortissements récupérés et le bénéfice de plus-value, constituent 
un élément du bénéfice de liquidation auquel s’applique l’art. 37b LIFD (Circulaire 
n° 28 ch. 2.4.1).  

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Dans le cas d’un transfert du bien immobilier de la fortune commerciale à la fortune 
privée pendant l’année précédant la liquidation, lors de laquelle le contribuable ne 
fait pas valoir un report d'imposition selon l’art. 18a LIFD, si le bien immobilier est 
aliéné au cours de l’année de la liquidation, au cours de laquelle cesse 
définitivement l’activité lucrative indépendante, l’ensemble des réserves latentes 
(amortissements repris et plus-value) est imposé à un taux préférentiel, le cas 
échéant au moyen d’une procédure de révision de la taxation de l’année précédant 
la liquidation (Bastien VERREY, in Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN 
[éd.], op cit., n. 41 ad art. 18a LIFD ; Commentaire OIBL, p. 9).  

3.6 Les impôts sur le revenu et la fortune des personnes physiques sont fixés et 
prélevés pour chaque période fiscale. La période fiscale correspond à l'année civile. 
Le revenu imposable se détermine d'après les revenus acquis pendant la période 
fiscale (art. 40 et 41 al. 1 LIFD ; art. 61 et 62 al. 1 LIPP). 

À l’instar du revenu imposable et conformément aux principes de l'étanchéité des 
exercices et de la périodicité de l’impôt, qui s'appliquent de manière générale aux 
cantons (ATF 137 II 353 consid. 6.1), chaque exercice est considéré comme un tout 
autonome, sans que le résultat d’un exercice puisse avoir une influence sur les 
suivants. Le contribuable ne saurait choisir l’année fiscale au cours de laquelle il 
fait valoir les déductions autorisées. Chaque recette doit être attribuée à l’exercice 
durant lequel est née l’obligation ou la prétention juridique (ATA/534/2018 du 
29 mai 2018 consid. 7a ; ATA/234/2015 du 3 mars 2015 ; ATA/14/2015 du 
6 janvier 2015). Plus généralement, les deux principes précités impliquent que tous 
les revenus effectivement réalisés durant la période fiscale en cause sont 
déterminants pour la taxation de cette période (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_87/2015 du 23 octobre 2015 consid. 8.1.2). 

3.7 En l'espèce, il n’est pas contesté que les immeubles litigieux faisaient partie de 
la fortune commerciale de l’intimé, liée à son activité indépendante de détenteur 
d’immeubles.  

La recourante fonde ses griefs sur le fait que l’intimé leur aurait signifié de manière 
claire et précise la cessation de son activité au 31 décembre 2019 et sollicité le 
transfert de ses immeubles de sa fortune commerciale à sa fortune privée à la même 
date. Elle soutient à ce titre que dans le cas où elle n’aurait pas tenu compte des 
informations transmises par l’intimé en refusant d’imposer les réserves latentes à la 
date susmentionnée, elle aurait été forclose pour taxer lesdites réserves lors de 
l’aliénation subséquente des immeubles.  

Par ce raisonnement, la recourante perd de vue que dans le cas spécifique de la 
cessation d’une activité lucrative indépendante, la simple réduction de l’activité 
n’est pas suffisante : l’entrepreneur qui met un terme à son entreprise tout en 
poursuivant quelques activités dans le commerce d’immeubles ne manifeste pas 
clairement son intention de cesser ses opérations dans le domaine immobilier. 
Ainsi, s’il vend un immeuble, même après un laps de temps certain, il réalise encore 
un gain commercial. Comme le prévoit la doctrine précitée, la volonté de 

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l’entrepreneur en construction qui informe l’autorité fiscale de sa fin d’activité, sans 
préciser s’il poursuit ou non son activité parallèle de commerçant d’immeubles, ne 
peut être qualifiée de claire, et ladite activité est réputée perdurer (cf. supra 
consid. 3.3). La jurisprudence ne permet d’ailleurs pas de retenir une solution 
différente de celle évoquée par la doctrine. En particulier, l’ATF 112 Ib 79, qui 
traite d’un bien immobilier clairement affecté dès son transfert à l’usage privé du 
contribuable, qui y habitait et n’en tirait plus aucun revenu, n’est manifestement pas 
applicable au cas d’espèce (cf. supra consid. 3.4).  

Au contraire, l’ATF 125 II 113 indique que dans le cas de commerce immobilier, il 
est fréquent qu’un contribuable conserve des biens pendant de nombreuses années 
pour diverses raisons, avant de les vendre avec un bénéfice. Le fait que le 
contribuable n’ait plus à entreprendre d’activité particulière lors de la vente de 
l’immeuble ne joue pas de rôle en soi, car le travail principal d’investissement 
laissant présumer une démarche lucrative a déjà été accompli. Dans ces 
circonstances, les gains issus de la vente doivent être considérés comme 
commerciaux (cf. supra consid. 3.4).  

Dans le cas présent, l’intimé a clairement indiqué avoir exercé deux activités 
lucratives indépendantes distinctes : la première en tant qu’électricien et la seconde 
en tant que détenteur d’immeubles. À ce titre, il a acquis et exploité les trois 
immeubles litigieux avec d’autres professionnels de l’immobilier durant des 
années, notamment en en tirant des revenus locatifs, qui ont en partie perduré durant 
l’année 2020. Il a sollicité auprès de la recourante, par courrier du 2 juin 2020, le 
transfert des trois immeubles litigieux dans sa fortune privée en raison de la 
cessation de son « activité » au 31 décembre 2019, « conformément à la déclaration 
fiscale 2019 », laquelle mentionnait uniquement la cessation de son activité 
indépendante d’électricien, sans préciser s’il poursuivait ou non son activité parallèle 
de détenteur d’immeubles. Il a par la suite, en date du 20 janvier et du 15 juin 2020, 
vendu deux des immeubles litigieux à des tiers pour la somme de CHF 1'900'000.- 
chacun, réalisant ainsi un bénéfice. Ce n’est que par courrier du 15 août 2023 qu’il a 
finalement indiqué avoir cessé « toute activité indépendante au 31 décembre 
2019 », sans autre précision.  

Dans ces circonstances et conformément à la doctrine et à la jurisprudence citées, 
la volonté de l’intimé ne pouvait être qualifiée de claire et son activité de détenteur 
d'immeubles était réputée persister, à tout le moins jusqu’à la vente des deux immeubles 
susmentionnés. Il apparaît en effet que la cessation d’une activité professionnelle de 
détenteur d’immeubles se matérialise notamment par l’occupation personnelle des 
locaux ou par la vente des immeubles, vente faisant dès lors intrinsèquement partie de 

ladite activité ou de sa liquidation. Force est ainsi d’admettre que l’intimé exerçait 
encore une activité de détention d’immeubles en 2020, puisqu’il a procédé à deux 
ventes et en a tiré des revenus locatifs. 

Cette solution est par ailleurs confirmée par les règles applicables en matière 
d’imposition privilégiée (art. 37b al. 1 LIFD ; art. 44A al. 1 LIPP) qui prévoient 

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qu’une liquidation est terminée lorsque la dernière opération d’encaissement est 
entreprise et que les réserves latentes réalisées font partie du bénéfice de liquidation 
si l’immeuble est transféré de la fortune commerciale à la fortune privée et aliéné 
pendant l’année de la liquidation ou pendant l’année précédente (cf. supra 
consid. 3.6).  

En conséquence, c’est à juste titre que le TAPI a constaté que l’intimé ne pouvait 
se prévaloir de l’imposition privilégiée dans le cadre de sa taxation pour l’année 
2019. Les réserves en cause ayant été réalisées en 2020 seulement, elles devaient 
par conséquent être appréhendées dans le cadre de la taxation de cette période-là.  

Partant, le recours est rejeté. Point n’est donc besoin d’examiner la question du 
renvoi au TAPI, non pertinent en l’espèce.  

4. Malgré l’issue du litige et vu la qualité de la recourante, il n’y a pas lieu à perception 
d’un émolument (art. 87 al. 1 2e phr. LPA). Une indemnité de procédure de 
CHF 1'000.- sera allouée aux intimés, qui y ont conclu (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 25 septembre 2024 par l’administration fiscale 
cantonale contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 26 août 
2024 ; 

au fond : 

le rejette ; 

dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 

alloue à A______ et B______, solidairement entre eux, une indemnité de procédure de 
CHF 1'000.- à la charge de l’AFC-GE ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerne, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession de la 
demanderesse, invoquées comme moyens de preuve, doivent être jointes à l'envoi ; 

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communique le présent arrêt à l’administration fiscale cantonale, à C______ Sàrl, 
mandataire des intimés, à l'administration fédérale des contributions, ainsi qu'au Tribunal 
administratif de première instance. 

Siégeant : Eleanor McGREGOR, présidente, Florence KRAUSKOPF, Jean-Marc 
VERNIORY, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. SCHEFFRE 
 

 la présidente siégeant : 
 
 

E. McGREGOR 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :