# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 20c23b29-6da3-5f34-a1c8-a793e40ab8e5
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 4. Abteilung O4V-21-33
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_004_O4V-21-33_nodate.pdf

## Full Text

Beschwerdeführer A. 

 

 

Vorinstanz Departement Finanzen, Regierungsgebäude, 9102 Herisau 

 

 

Verfügende Behörde   Grundstückschätzungskommission,  

c/o Grundstückschätzungsbehörde, Obstmarkt 1, 9102 Herisau 

 

 

Gegenstand Grundstückschätzung  

Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Departements  

Finanzen vom 26. August 2021 

 

  

Obergericht Appenzell Ausserrhoden  
4. Abteilung 

 

Urteil vom 23. Juni 2022  
 

Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident M. Hüsser 

Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer  

Oberrichter E. Graf, P. Louis 

Obergerichtsschreiber D. Hofmann 

 

 

Verfahren Nr. O4V 21 33 

 

 

Sitzungsort Trogen 

 

 

 

Seite 2 

Rechtsbegehren 

 

a) des Beschwerdeführers: 

 1. Der Entscheid der Finanzdirektion vom 26. August 2021 bezüglich der Grundstück-

schätzung von Parzelle Nr. 0001 sei aufzuheben. 

 2. Ferner sei er insofern zurückzuweisen, als die Finanzdirektion dazu anzuhalten sei, 

zusammen mit den übrigen Ratskollegen den Antrag auf die angestrebte Umzonung zu 

behandeln. 

 

b) der Vorinstanz: 

 1. Die Beschwerde sei abzuweisen. 

 2. Unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. 

 

c) der verfügenden Behörde 

 Die Beschwerde sei abzuweisen.  

 

 

 

Sachverhalt 

 

A. A. ist Miteigentümer der Parzelle Nr. 0001, Gemeinde B. Die Parzelle liegt am Bauzonenrand 

in der Wohnzone W2 und ist mit dem Wohnhaus Assek. Nr. 0002, bei welchem es sich um 

ein Reiheneckhaus handelt, und dem Garagengebäude Assek. Nr. 0003 überbaut. Im 

südwestlichen Teil grenzt die Parzelle Nr. 0001 an die Grünzone, im nordwestlichen Bereich 

an die Strasse C.  

 

 

Auszug aus dem Zonenplan Nutzung (nordorientiert), GIS AR, Juni 2022 

   (…) 

 

 

 

 

B. Am 1. Juli 2020 eröffnete das Grundbuchamt B. folgende Grundstückschätzung für die 

Parzelle Nr. 0001 (act. 8.1):  

 

 Realwert/Sachwert: Fr. 292'000.-- 

 Mietwert: Fr.     9'480.-- 

 

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 Ertragswert: Fr. 190'000.-- 

 Verkehrswert: Fr. 258'000.-- 

 

C. Dagegen erhob A. mit Eingabe vom 4. September 2020 (act. 8.2) Einsprache bei der 

Grundstückschätzungsbehörde mit dem Antrag, den Verkehrswert und den Mietwert der 

Liegenschaft nach unten zu korrigieren.  

 

D. Mit Entscheid vom 21. Dezember 2020 (act. 8.7) hiess die Grundstückschätzungsbehörde 

die Einsprache teilweise gut. Sie korrigierte die Schätzwerte wie folgt: 

 

 Verkehrswert: Fr. 220'000.-- 

 Mietwert pro Jahr: Fr.     9'240.-- 

 

E. Gegen diesen Entscheid erhob A. mit Eingabe vom 18. Januar 2021 (act. 8.8) Rekurs beim 

Departement Finanzen mit den Anträgen, den Einspracheentscheid aufzuheben und den 

nicht überbauten Teil der Liegenschaft Nr. 0001 der Grünzone oder dem übrigen 

Gemeindegebiet zuzuteilen.  

 

F. Mit Entscheid vom 26. August 2021 (act. 2.1) wies das Departement Finanzen den Rekurs 

ab.  

 

G. Dagegen erhob A. (im Folgenden: Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 4. Oktober 2021 

(act. 1) mit eingangs erwähnten Rechtsbegehren Beschwerde beim Obergericht.  

 

H. Mit Eingaben vom 11. November 2021 (act. 7) und 18. November 2021 (act. 9) liessen sich 

das Departement Finanzen (im Folgenden: Vorinstanz) und die Grundstückschätzungs-

kommission (im Folgenden: verfügende Behörde) mit eingangs erwähnten Rechtsbegehren 

zur Beschwerde vernehmen.  

 

I. Mit Schreiben vom 22. Dezember 2021 (act. 12) reichte der Beschwerdeführer eine Replik 

ein, wozu sich die Vorinstanz und die verfügende Behörde mit Duplik vom 12. Januar 2022 

(act. 14) und 14. Januar 2022 (act. 15) vernehmen liessen. Mit Schreiben vom 7. Februar 

2022 (act. 17) reichte der Beschwerdeführer eine weitere Stellungnahme ein. 

 

J. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 

näher eingegangen. 

 

 

 

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Seite 5 

Erwägungen 

 

1.  Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der Prozessvoraussetzungen ergibt, dass 

diese sowohl hinsichtlich der Beschwerdeberechtigung als auch hinsichtlich der Form- und 

Fristerfordernisse erfüllt sind. Die sachliche bzw. funktionale Zuständigkeit des Obergerichts 

ergibt sich aus Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 

143.1) und Art. 25 Abs. 2 der Verordnung über die amtlichen Grundstückschätzungen (GSV, 

bGS 621.21). Der Beschwerdeführer ist als Miteigentümer der Parzelle Nr. 0001 und Adres-

sat des angefochtenen Rekursentscheids, mit dem seine Begehren abgewiesen wurden, 

formell beschwert. Auf die Beschwerde ist einzutreten. 

 

2. Bei der Beurteilung der hier vorliegenden Beschwerde ist die Kognition des Obergerichts 

gemäss Art. 56 Abs. 1 VRPG darauf beschränkt, den angefochtenen Entscheid hinsichtlich 

allfälliger Rechtsverletzungen zu überprüfen, wozu auch eine rechtsfehlerhafte Ausübung 

des Ermessens zählt. Im Weiteren kann beurteilt werden, ob die Vorinstanzen den Sach-

verhalt unrichtig oder unvollständig festgestellt haben. Die Überprüfung der Angemessenheit 

ist dem Obergericht jedoch verwehrt (Art. 56 Abs. 1 VRPG e contrario). Eine im Gesetz vor-

gesehene annäherungsweise Ermittlung des Sachverhalts durch Schätzung gilt grundsätz-

lich auch als Ermessensfrage, weshalb die Kognition dementsprechend beschränkt ist. 

Schätzungen können demzufolge durch das Obergericht nur überprüft werden, soweit sie 

Elemente enthalten, die einer Überprüfung nach hinreichend sicher erkennbaren Mass-

stäben zugänglich sind, insbesondere soweit es um die anwendbaren Rechtsgrundlagen und 

Schätzungsmethoden geht (BGE 138 II 77 E. 6.3 ff., Urteil des Bundesgerichts 2C_556/2015 

vom 13. Juni 2016 E. 2.2; MARKUS JOOS, in: Glaus/Honsell [Hrsg.], Gebäudeversicherung, 

2009, S. 408; MARCO DONATSCH, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungs-

rechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, N. 64 zu § 50 VRG). In Fragen, die 

besondere Fachkenntnisse und einschlägige Erfahrung voraussetzen, greift das Obergericht 

nur dann korrigierend in die Beurteilung ein, wenn in einzelnen Bereichen der Schätzung von 

unrichtigen Voraussetzungen ausgegangen worden ist oder wenn aus der Verletzung von 

Schätzungsnormen oder allgemein anerkannten Schätzungsmethoden ein gesamthaft 

unrichtiges Schätzungsergebnis resultiert (RUTH HERZOG, in: Herzog/Daum [Hrsg.], Kom-

mentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Aufl. 2020, N. 17 

zu Art. 80 VRPG).  

 

3. 

3.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, dass er im vorinstanzlichen Verfahren eine Umzonung 

der Parzelle Nr. 0001 in die Grünzone oder ins übrige Gemeindegebiet beantragt habe. Die 

Vorinstanz sei auf diesen Antrag mit keinem Wort eingegangen, was eine Verletzung des 

 

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rechtlichen Gehörs darstelle. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass der angestrebte 

Entscheid nicht in die alleinige Kompetenz der Finanzdirektion, sondern in jene des gesam-

ten Regierungsrates falle. Allein schon aus diesem Grund sei der Entscheid der Finanzdirek-

tion aufzuheben und allenfalls unter der Auflage zurückzuweisen, dass die Zoneneinweisung 

durch den Regierungsrat neu beurteilt werde. 

 

3.2 Wie die Vorinstanz vernehmlassungsweise zutreffend ausführt, erfüllen die Gemeinden und 

nicht die kantonalen Behörden die Funktion der örtlichen Planungsbehörden (Art. 3 Abs. 3 

und Art. 47 Abs. 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht, BauG, bGS 

721.1), womit der Antrag auf Rückweisung an die Vorinstanz abzuweisen ist. Zwar hätte die 

Vorinstanz damit formell im Rekursentscheid nicht auf das Umzonungsgesuch eintreten dür-

fen. Die Gehörsverletzung kann jedoch geheilt werden, da die Vorinstanz in ihrer Vernehm-

lassung hinreichend begründet hat, weshalb sie sich für die Behandlung des Umzonungs-

gesuchs nicht als zuständig erachtete (WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffentlichen Verfah-

rensrechts, 2020, Rz. 726 f.). Im Übrigen ist es gerichtsnotorisch, dass der Beschwerdeführer 

mit dem Verwaltungs- und Planungsverfahren im Kanton Appenzell Ausserrhoden vertraut 

ist (vgl. dazu z.B. die Urteile des Bundesgerichts 1C_523/2008 vom 18. März 2009 und 

1P.343-346/2002 vom 16. Januar 2003 betreffend Teilzonenplan Ifang), weshalb das Ober-

gericht auf eine Überweisung des Umzonungsgesuchs an die Gemeinde B. verzichtet (Urteil 

des Bundesgerichts 1P.143/2004 vom 17. August 2004 E. 3.3.4; WIEDERKEHR/PLÜSS, a.a.O., 

Rz. 1648).  

 

4.  

4.1 Der Beschwerdeführer rügt eine ungerechtfertigte Werteinschätzung von nicht überbau-

barem Boden in der Höhe eines überbaubaren Bodens. Dies sei unverhältnismässig, weil 

niemand bereit sei, für unbebaubaren Boden einen Baulandpreis zu bezahlen. Eine solche 

Wertansetzung sei völlig willkürlich und verfassungswidrig und könne weder durch eine 

Zonenfestlegung noch durch eine" Gebrauchsanweisung" eines Grundstückschätzerhand-

buchs gerechtfertigt werden, das nicht über die Verfassung gestellt werden dürfe. Eine 

Gleichsetzung des Bodenpreises von unüberbaubarem Boden mit überbaubarem stelle eine 

massive Benachteiligung des einen Besitzers gegenüber demjenigen dar, der seinen Boden 

aufgrund der räumlichen Gegebenheiten zu vollen Baulandpreisen und damit zu einem min-

destens zwanzig Mal höheren Preis verkaufen könne, was eine krasse Ungleichbehandlung 

darstelle und somit gegen Art. 8 BV verstosse. Eine korrekte Anwendung von kantonalen 

Vorschriften und Anleitungen durch die Schätzungskommission werde nicht in Frage gestellt. 

Vielmehr werde bezweifelt, dass diese den Vorgaben der BV genügten. Es müsse zwischen 

überbaubarem und nie überbaubarem Bauland unterschieden werden, weil zwischen diese 

beiden ein ganz erheblicher Wertunterschied bestehe.   

 

Seite 7 

4.2 Die Vorinstanz führt aus, dass in der GSV die notwendigen Voraussetzungen und Grund-

lagen für die Bewertung von Grundstücken geregelt seien, wodurch eine einheitliche 

Schätzung der Grundstücke gewährleistet werde. Der aufgrund der Bauvorschriften nicht be-

baubare Teil des Grundstücks liege in der Bauzone, werde dementsprechend als Bauland 

bewertet und könne auch so veräussert werden.  

 

4.3 Die verfügende Behörde macht geltend, dass eine Parzelle immer als Ganzes bewertet 

werde. Jede Bauparzelle habe Bereiche, die im Grenz-, Strassen- und Gebäudeabstand 

lägen. Der durchschnittliche Bodenpreis in der Gemeinde B. betrage in der Zone W2 

412.-- Fr./m2. Für die Festlegung des Bodenwerts der Parzelle Nr. 0001 sei nebst der 

schmalen, spitz verlaufenden Parzellenform auch die Lage etwas ausserhalb vom Zentrum 

und die Geruchsimmissionen berücksichtigt worden. Der Bodenwert sei entsprechend auf 

340.-- Fr./m2 reduziert worden. Es sei analog den Mittelhäusern nur eine Fläche von 290 m2 

mit 340.-- Fr./m2 bewertet worden, obwohl das Reiheneckhaus eine deutlich grössere Grund-

stückfläche aufweise als die Mittelhäuser. Das zusätzliche Bauland von 219 m2 sei mit einem 

deutlich tieferen Ansatz von Fr. 170.-- bewertet worden. Aufgrund der nicht ausgeschöpften 

Ausnutzungsreserve könne auf dem zusätzlichen Bauland durchaus noch eine zusätzliche 

Garage, Parkplätze oder ein eingeschossiger kleinerer Nebenbau erstellt werden. Da das 

angrenzende Grundstück Nr. 0004 demselben Besitzer gehöre wie das Grundstück Nr. 0001 

könnte auch ein Näherbaurecht gewährt werden oder eine Arrondierung der Grundstücke 

erfolgen. In Herisau betrage der durchschnittliche Mietwert für ein Einfamilienhaus 

147.-- Fr./m2. Für das sehr alte und einfache Einfamilienhaus sei der Mietwert auf 79.-- Fr./m2 

festgelegt worden. Dass der geschätzte Verkehrswert von Fr. 220'000.-- im unteren Bereich 

des Marktwerts liege und dass keine Unverhältnismässigkeit oder Willkür vorliege, werde 

durch den Verkauf eines benachbarten Reihen-Mittelhauses im März 2021 mit ähnlicher 

Grösse, aber besserem Zustand und Ausbau für einen deutlich höheren Preis belegt.  

 

4.4 Gemäss Art. 56 Abs. 1 VRPG können mit der Beschwerde an das Obergericht Rechtsver-

letzungen geltend gemacht werden. Eine Rechtsverletzung liegt unter anderem auch dann 

vor, wenn eine untergeordnete Norm einer übergeordneten widerspricht. Von Bedeutung ist 

in diesem Zusammenhang insbesondere auch die Verletzung von Bundes- oder Ver-

fassungsrecht durch widersprechendes kantonales Recht (vgl. Art. 49 Abs. 1 BV). Der 

betroffene Rechtsunterworfene kann die Verfassungs- und Gesetzmässigkeit von Rechts-

normen im Rahmen der konkreten Normenkontrolle überprüfen lassen. Darüber hinaus aber 

ist das Obergericht auch von Amtes wegen zu einer derartigen Prüfung berechtigt und ver-

pflichtet (Art. 61bis Abs. 2 der Verfassung des Kantons Appenzell Ausserrhoden, bGS 111.1, 

KV). Das Obergericht nimmt die Überprüfung der generellen Rechtssätze im Zusammenhang 

mit einem konkreten Rechtsanwendungsakt vorfrageweise vor. Erweist sich die Rüge als 

 

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begründet, hebt das Obergericht nicht die beanstandete Norm als solche, sondern lediglich 

den gestützt auf sie ergangenen Anwendungsakt auf (vgl. dazu HÄFELIN/HALLER/KELLER/ 

THURNHERR, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 10. Aufl. 2020, Rz. 2076).  

 

Nach dem allgemeinen Gleichheitssatz in Art. 8 Abs. 1 BV ist Gleiches nach Massgabe 

seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu 

behandeln. Das Gebot der rechtsgleichen Behandlung und der mit diesem eng verbundenen 

Grundsatz des Willkürverbots (Art. 9 BV) sind verletzt, wenn ein Erlass hinsichtlich einer 

entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen trifft, für die ein vernünftiger 

Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn er Unterscheidungen 

unterlässt, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängen (BGE 141 I 153 E. 5.1; BGE 136 I 

17 E. 5.3). Der Grundsatz der Rechtsgleichheit wird im Steuerrecht konkretisiert durch die 

Grundsätze der Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie durch das Prin-

zip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV). Der 

Grundsatz der Allgemeinheit der Besteuerung verlangt, dass alle Personen oder Personen-

gruppen nach denselben gesetzlichen Regeln erfasst werden; Ausnahmen, für die kein sach-

licher Grund besteht, sind unzulässig. Andererseits verbietet der Grundsatz, einer kleinen 

Gruppe von Steuerpflichtigen im Verhältnis zu ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit 

erheblich grössere Lasten aufzuerlegen. Nach dem Grundsatz der Gleichmässigkeit der 

Besteuerung sind Personen, die sich in gleichen Verhältnissen befinden, in derselben Weise 

mit Steuern zu belasten und müssen wesentliche Ungleichheiten in den tatsächlichen 

Verhältnissen zu entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen führen. Schliesslich 

besagt das Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, dass die 

Steuerpflichtigen entsprechend ihrer Leistungsfähigkeit an die Steuerlasten beizutragen 

haben (BGE 137 I 145 E. 2.1; 133 I 206 E. 6.1). Diese verfassungsmässigen Grundsätze 

verlangen jedoch nicht, dass jeder einzelne Steuerpflichtige mathematisch exakt gleich bzw. 

nach Massgabe der Ungleichheit exakt ungleich behandelt wird; dieses Ziel ist aus prak-

tischen Gründen oft nicht erreichbar. Eine gewisse Schematisierung und Pauschalisierung 

des Abgaberechts ist zulässig und oft unausweichlich (BGE 141 II 338 E. 4.5; 133 II 305 E. 

5.1; 128 I 240 E. 2.3; 125 I 65 E. 3c, je mit Hinweisen). Soweit keine absolute Gleichbehand-

lung erzielt werden kann, genügt es, wenn die gesetzliche Regelung nicht in genereller Weise 

zu einer wesentlich stärkeren Belastung oder systematischen Benachteiligung bestimmter 

Gruppen von Steuerpflichtigen führt (BGE 131 I 291 E. 3.2.1 S. 306 f; 128 I 240 E. 2.3 S. 243; 

126 I 76 E. 2a S. 78; je mit Hinweisen).  

 

Der Verkehrswert ist im steuerrechtlichen Sinn nicht eine mathematisch exakt bestimmbare 

Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 128 I 240 E. 3.2.1 

https://www.swisslex.ch/doc/aol/89ee83ea-653a-41a0-aeea-4c98bdd5d047/4930fef0-f31a-4a5f-abe6-d8da09fd437a/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/previews/2c11144a-83f9-4b27-8119-3b725317cc25%2C9b1dbc5c-fd55-4781-a671-e4a48ea5f2e4/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/previews/159e375b-57e2-446e-bb16-b7f85288032f%2C39112995-f6dd-4ed2-a16b-f1a7c3cb646f/source/document-link
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https://www.swisslex.ch/doc/previews/0b40d56a-0728-42f4-864f-f9a8ace122e8%2C3fde82df-511b-4316-aa16-480d6f4d70ad/source/document-link
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Seite 9 

S. 249). Das Steuerharmonisierungsgesetz schreibt den Kantonen keine bestimmte Bewer-

tungsmethode vor. Mit jeder Schätzung ist, unabhängig von der angewendeten Methode, ein 

Streubereich der Ungenauigkeit verbunden. Daher erachtet es das Bundesgericht als zuläs-

sig, den Vermögenssteuerwert von Grundstücken aufgrund vorsichtiger, schematischer 

Schätzungen festzulegen, auch wenn das dazu führt, dass die so ermittelten Werte in einem 

gewissen Mass von den effektiven Marktwerten abweichen (BGE 128 I 240 E. 3.2.2 S. 249; 

124 I 193 E. 4a S. 199). Dabei ist notorisch, dass die auf dem Markt tatsächlich erzielten 

Preise nicht nur erheblichen Schwankungen unterliegen, sondern vielfach auch ausgespro-

chen spekulative (z.B. bei Renditeobjekten) oder subjektive (so bei Eigentumswohnungen 

und Einfamilienhäusern) Preiskomponenten enthalten (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307). Jede 

Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und Schematisierung 

und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden. Dies ist jedoch aus prakti-

schen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und in einem gewissen Aus-

mass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche Behandlung nicht restlos gewährleistet 

wird (vgl. BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307; 125 I 65 E. 3c S. 68; 124 I 193 E. 3e S. 197; 123 II 

9 E. 4b S. 15 f.; Urteil 2P.279/1999 vom 3. November 2000 E. 2f, in: StR 56/2001 S. 414). 

 

4.5 Nach Auffassung des Obergerichts sind die Bestimmungen der Schätzungsverordnung (und 

das gemäss Art. 9 Abs. 2 GSV wegleitende Schätzerhandbuch) mit dem Gebot der Rechts-

gleichheit vereinbar: So sind gemäss Art. 9 Abs. 1 GSV bei der Bestimmung des Verkehrs-

werts eines Grundstücks die wertbildenden Faktoren wie Land- und Bauwert, rechtlichen 

Gegebenheiten, Nutzungsmöglichkeiten, tatsächlichen Eigenschaften, Lage und Beschaffen-

heit zu berücksichtigen. Nach Art. 10 Abs. 1 GSV setzt sich der Realwert eines Grundstücks 

zusammen aus dem Wert des Landes, dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulicher Anlagen, 

den Kosten für Umgebungsarbeiten sowie den Baunebenkosten. Der Zeitwert baulicher 

Anlagen entspricht dem Neubauwert abzüglich eines Altersentwertung und der technischen 

Entwertung entsprechenden Minderwerts. Dabei ist ein ungenügender oder überdurchschnitt-

licher Unterhalt zu berücksichtigen. Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten Mietwert 

des Grundstücks. Bei der Berechnung sind eine angemessene Verzinsung des investierten 

Kapitals sowie die Unterhalts- und Betriebskosten für das Grundstück zu berücksichtigen (Art. 

11 Abs. 1 GSV). Der Mietwert entspricht einer Marktmiete, welche als Miet- oder Pachtertrag 

erzielt werden kann. Für die Berechnung sind insbesondere das ortsübliche Mietzinsniveau 

sowie die wertbildenden Faktoren wie Lage, Bauzone, Gebäudegrösse, Beschaffenheit, Aus-

baustandard und Umschwung der Liegenschaft sowie darauf einwirkenden Immissionen zu 

berücksichtigen (Art. 13 GSV).  

 

https://www.swisslex.ch/doc/unknown/0b40d56a-0728-42f4-864f-f9a8ace122e8/citeddoc/05a7a73b-0a5d-48d8-b525-8e9ade25084f/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/previews/0b40d56a-0728-42f4-864f-f9a8ace122e8%2C9b1831ee-52fb-42d0-a303-193910a5e35f/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/previews/0b40d56a-0728-42f4-864f-f9a8ace122e8%2C9b1831ee-52fb-42d0-a303-193910a5e35f/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/unknown/66ed0a54-3826-4669-ab85-f49c691131eb/citeddoc/47809312-81b7-42cc-bcd9-49e4e0be984e/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/previews/66ed0a54-3826-4669-ab85-f49c691131eb%2C6b5277d0-fd89-4505-8133-bb6410ef221f%2C9b1831ee-52fb-42d0-a303-193910a5e35f/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/unknown/90d3f5d4-0e58-413c-b641-6b24ba03b9a9/citeddoc/1ed59372-3a20-4423-ac98-9b4d2bac040f/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/unknown/33d03da2-8f06-4a9d-9a9f-766243feed97/citeddoc/6b43529e-2bae-4efd-ac1e-d36faf2b496e/source/document-link

 

Seite 10 

 Diese Bestimmungen verpflichten die Schätzungsbehörden sachgerechte Differenzierungen 

bei der Bewertung von Liegenschaften vorzunehmen, soweit sich solche aufgrund der kon-

kreten Verhältnisse aufdrängen. Der Beschwerdeführer substantiiert nicht, inwiefern diese 

Bestimmungen nicht mit dem Rechtsgleichheitsgebot vereinbar sind. Er macht auch nicht gel-

tend, die Parzelle Nr. 0001, welche wie die benachbarten Parzellen mit einem Reihenhaus 

und einer Garage überbaut ist, nicht verkaufen zu können. Die verfügende Behörde ist bei 

der Bewertung der Liegenschaft gemäss den Ermittlungskriterien im wegleitenden Schätzer-

handbuch vorgegangen, was vom Beschwerdeführer nicht bestritten wird. Es ist keine will-

kürliche Überbewertung der Liegenschaft des Beschwerdeführers erkennbar, zumal es keine 

Rechtsgrundlage gibt, den unüberbauten Teil der Parzelle nicht als Bauland zu bewerten. Im 

Übrigen kann auf die Vernehmlassungen der Vorinstanz und der verfügenden Behörde ver-

wiesen werden, worin die differenzierte Bewertung der Parzelle Nr. 0001 eingehend erläutert 

wird. Die Grundstückschätzung ist damit im Lichte der verfassungsmässigen Prinzipien der 

Rechtsgleichheit, des Willkürverbots sowie der Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der 

Besteuerung nicht zu beanstanden.  

 

5. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Nach Art. 19 Abs. 3 i.V.m. mit Art. 53 

Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, 

wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Dem 

Beschwerdeführer ist ausgangsgemäss eine Entscheidgebühr aufzuerlegen, wobei eine 

Gebühr von Fr. 1‘000.-- als angemessen erscheint (Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren 

in Verwaltungssachen, bGS 233.2). Der Kostenvorschuss von Fr. 1‘000.-- ist anzurechnen. 

Auf die Zusprechung einer Parteientschädigung besteht bei diesem Verfahrensausgang kein 

Anspruch (Art. 53 Abs. 3 VRPG).  

 

  

 

Seite 11 

Das Obergericht erkennt: 
 
 
1. Die Beschwerde von A. wird abgewiesen. 
 
 
2. Dem Beschwerdeführer wird eine Entscheidgebühr von Fr. 1000.-- auferlegt. Der Kosten-

vorschuss von Fr. 1000.-- wird angerechnet.  
 
 
3. Es wird keine Parteienschädigung ausgerichtet.  
 
 

4. Rechtsmittel:  

 Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-recht-
lichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde richtet 
sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist beim 
Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 
42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 

 
 
5. Zustellung an den Beschwerdeführer, die Vorinstanz sowie die verfügende Behörde.  
 
 
 

Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident:  

 

 

Dr. iur. Manuel Hüsser 

Der Gerichtsschreiber:   

 

 

lic. iur. Daniel Hofmann 

 
 
 
 
 
 
versandt am: 27. Juni 2022