# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 47f2ebc9-6e02-5780-891d-7bd243d0a333
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-28
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 28.05.2020 B 2019/196
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2019-196_2020-05-28.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/14

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2019/196

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 10.07.2020

Entscheiddatum: 28.05.2020

Entscheid Verwaltungsgericht, 28.05.2020
Baurecht. Art. 61 Abs. 1 und 2 BauG (sGS 731.1). Bestätigung des 
vorinstanzlichen Rekursentscheids durch das Verwaltungsgericht mit der 
Feststellung, dass die Vorinstanz die durch die Baubehörde erteilte Willigung 
von Projektänderungen an zwei Mehrfamilienhäusern zu Recht wegen 
Überschreitens der höchstzulässigen Ausnützungsziffer (anrechenbare 
Geschossfläche, aGF) aufgehoben habe (Verwaltungsgericht, B 2019/196). 
Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit 
Urteil vom 17. März 2021 abgewiesen (Verfahren 1C_406/2020).

Entscheid vom 28. Mai 2020

Besetzung

Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter Steiner; 

Gerichtsschreiber Schmid

Verfahrensbeteiligte

A.__,  

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Titus Marty, Marty Gmür Galbier Rechtsanwälte, 

Obere Bahnhofstrasse 11, Postfach 253, 9501 Wil,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 

9001 St. Gallen,

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 2/14

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Vorinstanz,

sowie

Baukommission D.__,

Beschwerdegegnerin 1,

und

B.__ und C.__,

Beschwerdegegner 2,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Alex Keller, relevanz.legal, Teufener Strasse 11, 

Postfach 1733, 9001 St. Gallen,

Gegenstand

Korrekturgesuch betreffend Neubau MFH X.__-strasse 7a auf Grundstück-Nr. 001

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.  

A.__ ist Eigentümer des 1‘915 m  grossen Grundstücks Nr. 001, Grundbuch D.__, 

welches in der zweigeschossigen Wohnzone W2 liegt (Zonenplan der Stadt D.__ vom 

25. November 1992). Die Baukommission D.__ erteilte ihm mit Beschluss vom 

16. November 2011 die Baubewilligung für den Bau eines Mehrfamilienhauses 

(nachfolgend: MFH 1) mit fünf Wohnungen und Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. 

001. Mit der Erteilung der Baubewilligung wurde die unter anderen von B.__ und C.__ 

erhobene Einsprache im Wesentlichen abgewiesen. Den gegen diesen Beschluss 

erhobenen Rekurs schrieb das Baudepartement des Kantons St. Gallen am 21. August 

2012 als gegenstandslos geworden ab, nachdem A.__ während des Rekursverfahrens 

A.a. 
2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 3/14

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

am 19. März 2012 eine Projektänderung eingereicht hatte und diese von der 

Baukommission D.__ mit Beschluss vom 14. Mai 2012 bewilligt worden war. Am 

15. Juni 2012 hatte A.__ das Baugesuch für die Erstellung eines zweiten 

Mehrfamilienhauses (nachfolgend: MFH 2) mit fünf Wohnungen auf Grundstück Nr. 001 

zusammen mit einer zweiten Projektänderung zu MFH 1 eingereicht. Die in der Folge 

am 29. August 2012 erteilte Baubewilligung bestätigte den Niveaupunkt des MFH 2 mit 

609.91 m ü.M. Die anrechenbare Geschossfläche (aGF) wurde mit 415.09 m

berechnet mit der Feststellung, dass damit die Ausnützung von Grundstück Nr. 001 

vollständig ausgeschöpft sei. Zusammen mit der Erteilung der Baubewilligung wurde 

die von B.__ und C.__ erhobene Einsprache abgewiesen (act. G 9/6/4). Der Beschluss/

Entscheid der Baukommission vom 29. August 2012 erwuchs in Rechtskraft.

2

Am 22. Oktober 2012 beantragte A.__ die Bewilligung weiterer Projektänderungen an 

den MFH 1 (dritte Projektänderung) und 2 (erste Projektänderung). Nachdem im 

Rahmen des vereinfachten Verfahrens keine Einsprachen erhoben worden waren, 

wurde die Baubewilligung für die beantragten Projektänderungen mit Verfügung der 

Baukommission vom 21. Dezember 2012 erteilt. Sie erwuchs in Rechtskraft. Am 

27. August 2013 ersuchte A.__ um eine vierte Projektänderung am MFH 1 und eine 

zweite Projektänderung am MFH 2. Während der öffentlichen Auflage dieses 

Projektänderungsgesuchs erhoben unter anderen B.__ und C.__ Einsprache bei der 

Baukommission D.__. Diese wies die Einsprache mit Beschluss vom 13. Januar 2014 

ab, soweit sie darauf eintrat, und erteilte die nachgesuchte Baubewilligung. Den gegen 

diesen Beschluss unter anderen von B.__ und C.__ erhobenen Rekurs hiess das 

Baudepartement des Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 16. Mai 2014 im Sinn der 

Erwägungen gut, soweit es darauf eintrat, und hob Baubewilligung und 

Einspracheentscheid der Baukommission D.__ vom 13. Januar 2014 vollumfänglich 

auf. Gegen diesen Entscheid erhob Rechtsanwalt lic. iur. Titus Marty für A.__ mit 

Eingabe vom 28. Mai 2014 Beschwerde, welche das Verwaltungsgericht mit Entscheid 

B 2014/99 vom 28. Juni 2016 abwies. Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft.

A.b. 

Am 15. Dezember 2016 ersuchte A.__ um Willigung von weiteren Projektänderungen an 

den MFH 1 (5. Projektänderung) und 2 (3. Projektänderung). Während der öffentlichen 

Auflage dieses Projektänderungsgesuchs erhoben B.__ und C.__ Einsprache bei der 

Baukommission. Diese wies die Einsprache mit Beschluss vom 8. Mai 2017 ab, soweit 

sie darauf eintrat, und erteilte die nachgesuchte Baubewilligung. Den gegen diesen 

Beschluss erhobenen Rekurs hiess das Baudepartement des Kantons St. Gallen mit 

A.c. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 4/14

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Entscheid vom 24. August 2018 im Sinn der Erwägungen gut und hob Baubewilligung 

und Einspracheentscheid der Baukommission vom 8. Mai 2017 vollumfänglich auf mit 

der Begründung, dass das Bauvorhaben die höchstzulässige Ausnützung um 14.42 m

überschreite (Ausnützungsziffer von 0.5 gemäss Art. 13 Abs. 1 des Baureglements der 

Stadt D.__ vom 25. November 1992 mit Nachträgen [BauR] mit Minergiebonus von 5 % 

[Art. 13 Abs. 3 BauR, Nachtrag IV vom 6. November 2008]). Das Verwaltungsgericht 

wies die hiergegen erhobene Beschwerde mit Entscheid B 2018/206 vom 13. Mai 2019 

ab. Gegen diesen Entscheid erhob A.__ Beschwerde beim Bundesgericht (Verfahren 

1C_336/2019). Das diesbezügliche Beschwerdeverfahren ist beim Bundesgericht 

pendent.

2

Zwischenzeitlich hatte A.__ der Baukommission am 15. Januar 2019 eine weitere 

Projektänderung zum MFH 2 eingereicht, welches die Verkleinerung einer Wohnung im 

Erdgeschoss um 14.42 m  zur Verringerung der Ausnützungsziffer beinhaltete (act. G 

9/8/1-18). Die hiergegen von B.__ und C.__ durch ihren Rechtsvertreter am 

28. Februar / 14. März 2019 (act. G 9/8/20-22) erhobene Einsprache hiess die 

Baukommission mit Beschluss vom 29. April 2019 im Sinn der Erwägungen gut, wies 

das Korrektur-Baugesuch im Sinn der Erwägungen ab und stellte fest, dass auf 

künftige Projektänderungs- und Korrekturgesuche im Zusammenhang mit den MFH-

Neubauten auf Grundstück Nr. 001 nur noch eingetreten werde, wenn diese auf dem 

bereits ausgeführten Stand basieren würden. Zur Begründung wurde festgehalten, das 

vorliegende Korrekturgesuch sehe vor, die von den Rechtsmittelinstanzen bestätigte 

Überschreitung der aGF um 14.42 m  zu korrigieren. Hierzu solle auf Ebene 3 des MFH 

2 die westliche Aussenwand auf eine Länge von 4.55 m um 3.17 m (= 14.42 m ) 

zurückversetzt werden. Für sich allein betrachtet sei dies willigungsfähig. Allerdings 

stimmten die eingereichten Korrekturpläne nicht mehr mit jenen der 3. Projektänderung 

an MFH 2 (willigt am 7. Mai 2017) überein, weil die damals (zur Reduzierung der BGF) 

vorgesehene Rückversetzung der westlichen Aussenwände auf den Ebenen 3 und 4 

bei MFH 2 um 136 cm und die Vergrösserung der (nicht anrechenbaren) Technikräume 

im Erd- und Obergeschoss der MFH 1 und 2 nicht mehr in den Korrekturplänen 

enthalten seien. Folglich werde die Verkleinerung der aGF um 14.42 m  gleichzeitig 

durch andere Plananpassungen wieder aufgehoben und die zulässige BGF 

überschritten (act. G 8/9/42). Den gegen diesen Beschluss von A.__ erhobenen Rekurs 

(act. G 8/1, 8/3) wies das Baudepartement mit Entscheid vom 9. September 2019 ab, 

soweit es darauf eintrat (act. G 2).

Zuvor hatte die Baukommission am 27. Mai 2019 die Einstellung sämtlicher 

A.d. 

2

2

2

2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 5/14

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

B.  

Bauarbeiten auf dem Grundstück Nr. 001 mit sofortiger Wirkung verfügt (Dispositiv-

Ziffer 1). Eine Wiederaufnahme der Arbeiten könne erst erfolgen, wenn ein neues 

provisorisches Minergie-Zertifikat eingereicht sei (Dispositiv-Ziffer 2). Solle das 

Bauprojekt stattdessen auf die maximale Bruttogeschossfläche W2 (AZ 0.5) reduziert 

werden, sei ein Projektänderungsgesuch samt Energienachweis einzureichen und von 

der Baukommission zu willigen. Die Bauarbeiten könnten fortgesetzt werden, wenn die 

Baubewilligung in Rechtskraft erwachsen sei (Dispositiv-Ziffer 3). Den gegen diese 

Verfügung von A.__ erhobenen Rekurs wies das Baudepartement mit Entscheid vom 9. 

Juli 2019 ab. Die gegen diesen Entscheid von Rechtsanwalt Marty für A.__ mit Eingabe 

vom 15. Juli 2019 erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht mit Entscheid B 

2019/160 vom 23. Januar 2020 ab, soweit es darauf eintrat. Hiergegen wurde 

Beschwerde beim Bundesgericht erhoben (BGer 1C_118/220).   

Gegen den Rekursentscheid vom 9. September 2019 erhob Rechtsanwalt Marty für 

A.__ mit Eingabe vom 23. September 2019 Beschwerde mit den Rechtsbegehren, der 

Entscheid sei aufzuheben und es sei die Angelegenheit zur Willigung des Korrektur-

Baugesuchs vom 15. Januar 2019 an die Beschwerdegegnerin 1 zurückzuweisen, 

unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer für das Rekurs- und 

Beschwerdeverfahren (act. G 1). In der Beschwerdeergänzung vom 24. Oktober 2019 

bestätigte und begründete der Rechtsvertreter die gestellten Anträge (act. G 5).

B.a. 

In der Vernehmlassung vom 12. November 2019 beantragte die Vorinstanz Abweisung 

der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf die Erwägungen des angefochtenen 

Entscheids (act. G 8). Rechtsanwalt Keller beantragte für die Beschwerdegegner 2 mit 

Eingabe vom 6. Dezember 2019 (act. G 11) Abweisung der Beschwerde, unter 

Kostenfolge (zuzüglich Mehrwertsteuer). Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtete 

stillschweigend auf eine Vernehmlassung (act. G 12).

B.b. 

Mit Stellungnahme vom 13. Januar 2020 bestätigte Rechtsanwalt Marty seinen 

Standpunkt unter Einreichung weiterer Unterlagen (act. G 15 f.). Vorinstanz und 

Beschwerdegegnerin 1 verzichteten auf eine Äusserung.  

B.c. 

Auf die Vorbringen in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird, soweit für den 

Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

B.d. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 6/14

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 59  Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, VRP) zur Behandlung der gegen einen Entscheid 

des Baudepartements erhobenen Beschwerde zuständig. Der Beschwerdeführer ist 

Adressat des Entscheids und somit zur Beschwerdeerhebung legitimiert (Art. 64 in 

Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 23. September 2019 

(act. G 1) entspricht in Verbindung mit der Beschwerdeergänzung vom 24. Oktober 

2019 (act. G 5) zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Voraussetzungen (Art. 64 

in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist 

einzutreten.

Der erstinstanzliche Entscheid der Beschwerdebeteiligten datiert vom 29. April 2019 

und erging damit nach Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1, PBG) 

am 1. Oktober 2017 (nGS 2017-049). Die Vorinstanz erachtet indes mit Hinweis auf das 

Kreisschreiben Übergangsrechtliche Bestimmungen im Planungs- und Baugesetz 

[PBG] vom 8. März 2017, Baudepartement, Juristische Mitteilungen 2017/I/1 S. 3 f.) zu 

Recht das bis 30. September 2017 gültige Gesetz über die Raumplanung und das 

öffentliche Baurecht (Baugesetz; nGS 32-47, BauG, in der Fassung vom 

1. Januar 2015) auf das vorliegende Verfahren anwendbar, da die kommunalen 

Rahmennutzungspläne noch nicht revidiert und in Kraft gesetzt sind (act. G 2 E. 3). Als 

Folge davon bleibt das BauG für das vorliegende Verfahren anwendbar.   

2.  

bis

Unbestritten blieben vorliegend die Feststellungen im angefochtenen Entscheid, 

wonach die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht auf die Einsprache der 

Beschwerdegegner 2 vom 28. Februar/14. März 2019 eingetreten war (act. G 2 

Erwägungen Ziff. 1) und es sich bei Dispositiv-Ziffer 4 des Beschlusses vom 29. April 

2019 um eine nicht anfechtbare Absichtserklärung bzw. Ankündigung eines künftigen 

Vorgehens handelt (act. G 2 Erwägungen Ziff. 2). Hiervon ist nachstehend auszugehen.

Streitig ist, ob die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid die Verweigerung der 

Willigung von Projektänderungen an den MFH 1 und 2 auf Grundstück Nr. 001 durch 

die Beschwerdegegnerin 1 (Beschluss vom 29. April 2019) wegen Überschreitens der 

höchstzulässigen Ausnützungsziffer (anrechenbare Geschossfläche, aGF) zu Recht 

2.1. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 7/14

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

bestätigte. Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl der Summe aller anrechenbaren 

Geschossflächen zur anrechenbaren Parzellenfläche (Art. 61 Abs. 1 BauG). Zur 

anrechenbaren Geschossfläche zählen nach Art. 61 Abs. 2 BauG die nutzbaren 

Geschossflächen einschliesslich der Gänge, Treppenhäuser und Mauerquerschnitte. 

Nicht angerechnet werden Aussenwandquerschnitte (lit. a), Keller-, Estrich- und 

nichtgewerbliche Einstellräume (lit. b), offene Dachterrassen und Balkone (lit. c), 

Wintergärten sowie verglaste Dachterrassen und Balkone bis zu einer Fläche von 20 

Prozent der anrechenbaren Geschossflächen (lit. d), Gemeinschaftsräume in 

Mehrfamilienhäusern (lit. e), nutzbare Flächen im Dachgeschoss unter einer lichten 

Höhe von 1,5 Meter (lit. f), unterirdische gewerbliche Lagerräume (lit. g) und 

Liftschächte (lit. h). Als anrechenbare Parzellenfläche gilt nach Art. 61 Abs. 3 BauG die 

von der Baueingabe erfasste Parzellenfläche innerhalb vermarkter Grenzen, soweit sie 

nicht bereits früher zur Ausnützung eingerechnet worden ist. Im Ausnahmekatalog von 

Art. 61 Abs. 2 BauG sind Steigzonen wie etwa Kamin-, Lüftungs- und 

Installationsschächte nicht enthalten. Steigzonen zählen - mit Ausnahme der 

Liftschächte (vgl. Art. 61 Abs. 2 Satz 2 lit. h BauG und VerwGE B 2013/70 vom 8. Juli 

2014, E. 3.1) - nach dem Wortlaut von Art. 61 Abs. 2 BauG gleich wie 

Innenwandquerschnitte zur anrechenbaren Geschossfläche (VerwGE B 2015/14 vom 

20. Januar 2017, E. 13.6 mit Hinweisen).

Hinsichtlich der Frage der Ausnützung des Grundstücks Nr. 001 stellte das 

Verwaltungsgericht im Entscheid vom 28. Juni 2016 im Rahmen der dort in Frage 

stehenden Projektänderungen fest, dass bei einer Grundstücksfläche von 1‘915 m , 

einer Ausnützungsziffer von 0.5 (Art. 13 Abs. 1 des Baureglements der Stadt D.__ vom 

25. November 1992 mit Nachträgen; BauR) und einem Minergiebonus von 5 % (Art. 13 

Abs. 3 BauR [Nachtrag IV vom 6. November 2008]) die aGF maximal 1‘005 m  (auf 

ganze Zahlen abgerundet) betragen dürfe (vgl. VerwGE B 2014/99, a.a.O., E. 2.2). Für 

das Projektänderungsgesuch vom 15. Dezember 2016 (5. Projektänderung zu MFH 1, 

3. Projektänderung zu MFH 2) war die Beschwerdegegnerin 1 im Beschluss vom 8. Mai 

2017 (Baubewilligung) von einer aGF von höchstens 1005.38 m  ausgegangen. Ihre 

Ausnützungs-Berechnung ergab für die MFH 1 und 2 eine aGF von 1005.8 m  und 

damit eine Überschreitung von 0.42 m  (act. G 9/6/36 S. 16). Der hierzu ergangene 

Rekursentscheid vom 24. August 2018 hob die Baubewilligung vom 8. Mai 2017 

vollumfänglich auf. Im Entscheid B 2018/206 vom 13. Mai 2019 kam das 

Verwaltungsgericht unter Bestätigung des erwähnten Rekursentscheids zum Schluss, 

die Ausnützungsüberschreitung von 0.42 m  mache - für sich allein betrachtet - 

lediglich rund 0.04 % der maximalen aGF von 1'005.38 bzw. 1'005 m  (gerundet) aus. 

2.2. 

2

2

2

2

2

2

2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 8/14

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Indes seien bei der Ausnützungsziffer-Berechnung des streitigen 

Projektänderungsgesuchs die Flächen der Steigzonen der Erd-, Ober- und 

Attikageschosse der MFH 1 und 2 sowie des Untergeschosses des MFH 1 ebenfalls in 

die Ausnützungs-Berechnung mit einzubeziehen. Werde die in diesem Zusammenhang 

zusätzlich anfallende Fläche (14 m ) zur erwähnten aGF hinzugerechnet, resultiere eine 

Ausnützungsüberschreitung von 14.42 m , welche ausserhalb der in BGer 

1C_218/2010 vom 11. Januar 2011 E. 2 angeführten Toleranzgrenze von 1 % liege. Ein 

(vom Beschwerdeführer beantragter) Abzug der von der Beschwerdegegnerin 1 in der 

Baubewilligung vom 8. Mai 2017 berücksichtigten Fläche der offenen Zugangs-/

Eingangsnischen beim MFH 1 von insgesamt 16.02 m  lasse sich nicht mit Hinweis auf 

die Rechtsbeständigkeit der früheren Baubewilligungen begründen (VerwGE B 

2018/206 a.a.O., E. 3.3). Durch die Beurteilung des Projektänderungsgesuchs vom 

15. Dezember 2016 blieben die in Rechtskraft erwachsenen früheren Baubewilligungen 

vollends unangetastet. Insbesondere würden die rechtskräftigen Baubewilligungen 

nicht teilweise widerrufen bzw. abgeändert. Die Berufung auf den (unbestrittenen) 

Bestand der in Rechtskraft erwachsenen Baubewilligungen sei nicht geeignet, im 

Rahmen der Beurteilung des streitigen Projektänderungsgesuchs eine Überprüfung der 

aGF (mit Einbezug der Flächen der offenen Zugangs-/Eingangsnischen beim MFH 1 

von insgesamt 16.02 m  sowie der Steigzonen von 14 m ) zu verhindern. Dies umso 

weniger, als eine Baubewilligung als Polizeierlaubnis beim Adressaten keine 

subjektiven Rechte begründe (GVP 2007 Nr. 68 E. 3.3.4. mit Hinweisen) und einzig die 

Erklärung der Baupolizeibehörde beinhalte, dass einem Bauvorhaben keine im 

öffentlichen Interesse begründeten Hindernisse entgegenstehen würden (Art. 87 Abs. 1 

BauG). Eine rechtskräftige ursprüngliche Baubewilligung schliesse daher eine 

umfassende Prüfung im Rahmen eines späteren Projektänderungsgesuchs nicht aus 

(VerwGE B 2018/206 a.a.O. E. 3.2). Das diesbezügliche Beschwerdeverfahren 

1C_336/2019 beim Bundesgericht ist nach wie vor pendent.

2

2

2

2 2

Die Vorinstanz legte im angefochtenen Entscheid dar, Grundlage des umstrittenen 

Korrekturgesuchs würden diejenigen Pläne bilden, die der Beschwerdeführer am 15. 

Dezember 2016 im Rahmen der dort beantragten Projektänderungen (5. 

Projektänderung an MFH 1, 3. Projektänderung an MFH 2) eingereicht habe. Der 

überwiegende Teil der eingereichten Grundriss- und Fassadenpläne trage dabei den 

ausdrücklichen Vermerk "Keine Änderung". Änderungen seien lediglich in den Plänen 

"Ebene 3, Erdgeschoss Haus 7a", "Westfassade Haus 7a", "Südfassade Haus 7a" und 

"aGF Berechnungsplan Ausnützung Haus 7a" eingezeichnet. Diese Änderungen (in den 

Plänen rot gefärbt) würden die Reduktion der aGF der westseitigen Wohnung auf 

2.3. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 9/14

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Ebene 3 des Erdgeschosses des Hauses 7a (MFH 2) um 14.42 m  beinhalten. 

Allerdings würden die Korrekturpläne vom 15. Januar 2019 nicht mehr vollständig mit 

jenen der 5. Projektänderung an MFH 1 und der 3. Projektänderung an MFH 2 

übereinstimmen. Neu sei die im Rahmen der 5. Projektänderung zu MFH 1 und der 

3. Projektänderung zu MFH 2 vorgesehene Rückversetzung der westlichen 

Aussenwände auf den Ebenen 3 und 4 bei MFH 2 um 136 cm und die zusätzliche 

Vergrösserung der nicht anrechenbaren Technikräume im Erd- und Obergeschoss der 

MFH 1 und 2 nicht mehr in den Korrekturplänen enthalten. Auf diese früher geplanten 

Änderungen solle somit gemäss den neuen Plänen wieder verzichtet werden. Folglich 

werde die aGF mit dem neuen Korrekturgesuch zwar um 14.42 m  verkleinert. Diese 

Verkleinerung werde jedoch durch die anderen Plananpassungen wieder aufgehoben. 

Daran vermöge der Umstand, dass der Beschwerdeführer im umstrittenen 

Korrekturgesuch die zusätzlichen Änderungen nicht farblich gekennzeichnet und sie 

nicht ausdrücklich als solche benannt habe, nichts zu ändern. Mit den in den 

Korrekturplänen dargestellten Grundrissen der MFH 1 und 2 könne die aGF weiterhin 

nicht eingehalten werden. Das Korrekturgesuch zur Baubewilligung vom 8. Mai 2017 

sei daher nach wie vor nicht willigungsfähig (act. G 2 S. 7 f.). 

2

2

Der Beschwerdeführer wendet ein, im Gesuch vom 15. Januar 2019 habe er 

ausdrücklich nur eine Projektänderung zu einer - über die Projektänderungen zur 

Baubewilligung vom 8. Mai 2017 hinausgehenden - weitergehenden Rückversetzung 

der EG-Hauswand beim MFH 2 und keine weiteren Projektänderungen gegenüber den 

Plänen zur Baubewilligung vom 8. Mai 2017 beantragt. Der angefochtene Entscheid 

beruhe auf ungenügenden und unrichtigen Feststellungen des Sachverhalts. Beim zu 

willigenden Gesuch handle es sich um eine Projektänderung gegenüber den Plänen zu 

den rechtskräftigen Baubewilligungen zu MFH 2; deren Zulässigkeit sei gegenüber den 

am 29. August 2012 rechtskräftig willigten Projektplänen zu beurteilen. Die Behauptung 

der Vorinstanz, die in den Plänen zur aufgehobenen Baubewilligung vom 8. Mai 2017 

enthaltene Rückversetzung der westlichen Aussenwände auf den Ebenen 3 und 4 beim 

MFH 2 und die zusätzliche Vergrösserung der nicht anrechenbaren Technikräume im 

Erd- und Obergeschoss der MFH 1 und 2 seien in den Plänen zum 

Korrekturbaugesuch vom 15. Januar 2019 nicht mehr enthalten, sei falsch. Es sei zu 

vermuten, dass die Vorinstanz falsche Pläne zu einem Vergleich verwendet habe. Das 

MFH 1 bilde nicht Gegenstand des Projektänderungsgesuchs vom 15. Januar 2019. Zu 

Unrecht unterstelle die Vorinstanz dem Beschwerdeführer eine Absicht, auf die früher 

geplanten Änderungen (betreffend Rückversetzung der westlichen Aussenwände) 

wieder zu verzichten. Der Beschwerdeführer habe einen solchen Verzicht im Gesuch 

2.4. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 10/14

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

3.  

vom 15. Januar 2019 weder geäussert noch zeichnerisch rot markiert. Die 

Projektänderung allein (Verkleinerung der westseitigen EG-Wohnung des MFH 2 auf 

Ebene 3) führe entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid zu einer Reduktion der aGF. 

Diese Projektänderung gegenüber dem Bauprojekt des MFH 2 gemäss den am 29. 

August 2012 rechtskräftig willigten Plänen sei selbst dann zulässig, wenn keine 

anderweitigen Projektänderungen erfolgen würden, wie sie zur Baubewilligung vom 8. 

Mai 2017 geplant seien (act. G 5).

Der Beschwerdeführer bezog das vorliegend in Frage stehende Korrekturgesuch vom 

15. Januar 2019 ausdrücklich auf die Baubewilligung vom 8. Mai 2017 bzw. auf die 

Anpassung derselben (vgl. act. G 9/8/1). Dabei ging es vorab um die Reduktion der 

vorstehend in E. 2.2 geschilderten Ausnützungsüberschreitung von 14.42 m . Aus den 

Akten ersichtlich ist, dass die Pläne, die der Beschwerdeführer am 15. Dezember 2016 

im Rahmen der dort beantragten Projektänderungen (5. Projektänderung an MFH 1, 3. 

Projektänderung an MFH 2) eingereicht hatte und welche am 8. Mai 2017 von der 

Beschwerdegegnerin 1 bewilligt worden waren, Grundlage des Korrekturgesuchs vom 

15. Januar 2019 bilden (vgl. act. G 9/8/2-18 und nachstehend E. 3.2). Änderungen 

(jeweils rot eingefärbt) sind dabei in den Plänen "Ebene 3, Erdgeschoss Haus 7a" (act. 

G 9/8/5), "Westfassade Haus 7a" (act. G 9/8/9), "Südfassade Haus 7a" (act. G 9/8/11) 

und "aGF Berechnungsplan Ausnützung Haus 7a" (act. G 9/8/17) vermerkt. Diese 

Änderungen beinhalten unbestrittenermassen die Reduktion der aGF der westseitigen 

Wohnung auf Ebene 3 des Erdgeschosses des Hauses 7a (MFH 2) um 14.42 m .

Zum Beweisantrag des Beschwerdeführers betreffend Beizug der Pläne gemäss 

Korrekturbaugesuch vom 15. Januar 2019 und der Pläne gemäss aufgehobener 

Baubewilligung vom 8. Mai 2017 (betreffend Gesuch vom 15. Dezember 2016) sowie 

gemäss Baubewilligung vom 29. August 2012 zum Vergleich (act. G 5 S. 4 unten) ist 

festzuhalten, dass die Pläne der Gesuche von 2016 und 2019 sich bei den im 

vorliegenden Verfahren eingereichten Akten der Beschwerdegegnerin 1 befinden (act. 

G 9/8/2-18 und 39-41). Die Pläne zur Baubewilligung von 2012 sind insofern nicht 

relevant, als sie nicht Vergleichsgrundlage bilden und überdies die in Rechtskraft 

erwachsenen früheren Baubewilligungen durch die Beurteilung des 

Projektänderungsgesuchs vom 15. Januar 2019 auch unangetastet bleiben (vgl. auch 

vorstehende E. 2.2).

3.1. 

2

2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 11/14

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Aus dem Vergleich der vom Beschwerdeführer eingereichten Korrekturpläne vom 15. 

Januar 2019 betreffend die Ebenen 3 und 4 von MFH 2 (act. G 9/8/5 und 9/8/6) mit den 

Plänen, auf welchen die Baubewilligung vom 8. Mai 2017 (5. Projektänderung an MFH 

1 und der 3. Projektänderung an MFH 2) betreffend die Ebenen 3 und 4 von MFH 2 

basierte (act. G 9/8/39-41), ergibt sich, dass die in den Plänen zur Baubewilligung vom 

8. Mai 2017 (vgl. dort S. 22 Ziff. D.1 und act. G 9/8/39-41) noch vorgesehene 

Rückversetzung der westlichen Aussenwände auf den Ebenen 3 und 4 bei MFH 2 und 

die zusätzliche Vergrösserung der nicht anrechenbaren Technikräume im Erd- und 

Obergeschoss der MFH 1 und 2 nicht mehr in den Korrekturplänen vom 15. Januar 

2019 (act. G 9/8/5, 9/8/6 und 9/8/17) enthalten sind. Ausgehend von den vorerwähnten 

Plänen (vgl. zu den Plangrundlagen jedoch nachstehende E. 3.2) würde so im Ergebnis 

- wie Beschwerdegegnerin 1 und Vorinstanz zu Recht feststellten - die Verkleinerung 

der aGF um 14.42 m  durch die erwähnten Plananpassungen wieder aufgehoben. Ob 

es sich dabei um eine teilweise oder vollständige Aufhebung handelt, kann insofern 

offenbleiben, als es sich bei der Verkleinerung der aGF um 14.42 m  um ein 

Mindesterfordernis für die Bewilligungsfähigkeit des Korrekturgesuchs handelt. 

Offenbleiben kann auch, ob die in den Korrekturplänen ausgewiesene Verkleinerung 

der Küche zu einer unzulässigen Einschränkung der Zugänglichkeit für Menschen mit 

Behinderung führt, wie die Beschwerdegegner 2 mit Hinweis auf Art. 102 Abs. 1 PBG 

festhalten (act. G 11). Immerhin ist hier zu vermerken, dass das PBG vorliegend nicht 

zur Anwendung kommt (vorstehende E. 1).

2

2

 3.2. 

Der Beschwerdeführer macht indes einen formellen, von der Beschwerdegegnerin 1 

verschuldeten Irrtum geltend, indem er feststellt, dass die von ihr verwendeten Pläne 

(act. G 9/8/39-41) nicht mit denjenigen übereinstimmen würden, welche er (der 

Beschwerdeführer) für seine Korrektureingabe vom 15. Januar 2019 verwendet habe 

(act. G 9/8/2-18). Die von ihm verwendeten Pläne (act. G 16) würden - abgesehen von 

der Wohnungsverkleinerung - vollständig mit den Plänen übereinstimmen, welche von 

der Beschwerdegegnerin 1 zur Baubewilligung vom 8. Mai 2017 mit dem 

Genehmigungsstempel versehen und dem Beschwerdeführer zusammen mit der 

Baubewilligung zugestellt worden seien (vgl. act. G 16). Die von der 

Beschwerdegegnerin 1 herangezogenen Pläne der Ebenen 3 und 4 des MFH 2 (act. G 

9/8/41) würden nebst dem Plandatum (5. Januar 2017) noch ein Revisionsdatum (5. 

April 2017) enthalten; in der Baubewilligung vom 8. Mai 2017 seien die Grundrisspläne 

der Ebenen 3-5 mit dem Revisionsdatum 5. April 2017 aufgeführt. Die Baukommission 

3.2.1. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 12/14

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

habe dem Beschwerdeführer zusammen mit der Baubewilligung vom 8. Mai 2017 

offenbar fälschlicherweise die Grundrisspläne der Ebenen 2-4 mit dem Plandatum 5. 

Januar 2017 und nicht diejenigen mit dem Revisionsdatum 5. April 2017 zugestellt. 

Somit habe der Beschwerdeführer infolge eines offenkundigen Fehlers der 

Baukommission zu seiner Korrektureingabe vom 15. Januar 2019 unbemerkt Pläne 

eingereicht, welche mit den als genehmigt bezeichneten Plänen gemäss act. G 16/1-5 

überstimmen würden und nicht solche, die das Revisionsdatum vom 5. April 2017 

tragen würden. Die Beschwerdegegnerin 1 und die Vorinstanz hätten den 

Beschwerdeführer darauf aufmerksam machen müssen, dass die von ihm zur 

Korrektureingabe vom 15. Januar 2019 eingereichten Pläne nicht mit den genehmigten 

Plänen zur Baubewilligung vom 8. Mai 2017 vollständig übereinstimmen bzw. teilweise 

abweichen (gemäss den Einzeichnungen in den Plänen in act. G 9/8/39-41) würden, so 

dass der Beschwerdeführer für eine Übereinstimmung der Pläne hätte sorgen können 

(act. G 15 und 16).

Nach Lage der dem Gericht vorliegenden Akten ist davon auszugehen, dass die 

Beschwerdegegnerin 1 sowohl die Pläne vom 5. Januar 2017 (Grundrisse der Ebenen 3 

und 4; act. G 16/3, 16/4) als auch die revidierten Pläne vom 5. April 2017 (Grundrisse 

der Ebenen 3 und 4; act. G 9/8/39) am gleichen Datum (8. April 2017) mit ihrem 

Genehmigungsstempel versah. Zum Vorbringen des Beschwerdeführers, dass er mit 

der Baubewilligung vom 8. Mai 2017 die genehmigten Pläne vom 5. Januar 2017 (vgl. 

act. G 16), nicht jedoch die revidierten genehmigten Pläne vom 5. April 2017 zugestellt 

erhalten habe (act. G 15 Ziff. 1.3), nahmen im vorliegenden Verfahren weder die 

Vorinstanz noch die Beschwerdegegnerin 1 Stellung. Das Vorbringen hat damit als 

unbestritten zu gelten. Hingegen ist zu beachten, dass in der Baubewilligung vom 

8. Mai 2017 (S. 22 Ziff. D.1) die hier zur Diskussion stehenden Pläne (Grundrisse der 

Ebenen 3 und 4) mit dem Revisionsdatum 5. April 2017 als genehmigt aufgeführt 

wurden (act. G 9/8/39). Damit hätte der Beschwerdeführer die ihm nicht zugestellten 

Pläne bei der Beschwerdegegnerin 1 anfordern müssen. Er durfte nicht auf den 

Bestand der ihm mit der Baubewilligung als genehmigt zugestellten Pläne vom 5. 

Januar 2017 (act. G 16/3 und 16/4) vertrauen. Der ausdrückliche Hinweis in der 

Baubewilligung, dass die Revisionspläne vom 5. April 2017 massgeblich sind, geht den 

offenbar versehentlich falsch gestempelten Beilageplänen vor. Das Versehen seitens 

der Beschwerdegegnerin 1 musste dem Beschwerdeführer als sachverständiger 

Bauherr und Architekt, der sowohl die Pläne vom 5. Januar 2017 als auch die 

revidierten Pläne vom 5. April 2017 erstellt und der Baubewilligungsbehörde 

3.2.2. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/14

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

4.  

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 3'500 werden dem 

Beschwerdeführer auferlegt, unter Verrechnung mit dem von ihm geleisteten 

Kostenvorschuss in gleicher Höhe.

eingereicht hatte, erkennbar sein. Dementsprechend musste der Beschwerdeführer 

wissen, dass bei einem Abstellen auf die Pläne vom 5. Januar 2017 im Rahmen der 5. 

Projektänderung die höchstzulässige aGF überschritten wird, wie dies die Vorinstanz 

zu Recht feststellt. Unter diesen Gegebenheiten ist der angefochtene Entscheid zu 

bestätigen.

Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen. Dem 

Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens zulasten des Beschwerdeführers (Art. 95 Abs. 1 VRP). 

Angemessen erscheint eine Entscheidgebühr von CHF 3'500 (Art. 7 Ziff. 222 der 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss von CHF 3'500 ist 

anzurechnen.

4.1. 

Vorinstanz und Beschwerdegegnerin 1 haben keinen Anspruch auf ausseramtliche 

Entschädigung (Linder in: Rizvi/Schindler/Cavelti, Gesetz über die 

Verwaltungsrechtspflege, St. Gallen/Zürich 2020, Rz. 19 f. zu Art. 98  VRP). Hingegen 

haben die Beschwerdegegner 2 Anspruch auf ausseramtliche Entschädigung für das 

Beschwerdeverfahren (Art. 98 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 98  VRP). Das 

Verwaltungsgericht spricht bei Fehlen einer Kostennote praxisgemäss 

Pauschalentschädigungen nach Ermessen gemäss Art. 6 und Art. 22 Abs. 1 lit. b der 

Honorarordnung zu (sGS 963.75, HonO). Mit Blick auf vergleichbare Verfahren und 

unter Berücksichtigung der konkreten Verhältnisse ist vorliegend eine durch den 

Beschwerdeführer zu leistende Entschädigung der Beschwerdegegner 2 mit CHF 4‘000 

zuzüglich 4% Barauslagen (= CHF 160) angemessen. Die Mehrwertsteuer wird dazu 

gerechnet (Art. 29 HonO).

4.2. 

bis

bis

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/14

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

3.

Der Beschwerdeführer entschädigt die Beschwerdegegner 2 für das 

Beschwerdeverfahren ausseramtlich mit CHF 4'000 zuzüglich Barauslagen von CHF 

160 und Mehrwertsteuer.

 

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Entscheid Verwaltungsgericht, 28.05.2020
	Baurecht. Art. 61 Abs. 1 und 2 BauG (sGS 731.1). Bestätigung des vorinstanzlichen Rekursentscheids durch das Verwaltungsgericht mit der Feststellung, dass die Vorinstanz die durch die Baubehörde erteilte Willigung von Projektänderungen an zwei Mehrfamilienhäusern zu Recht wegen Überschreitens der höchstzulässigen Ausnützungsziffer (anrechenbare Geschossfläche, aGF) aufgehoben habe (Verwaltungsgericht, B 2019/196). Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 17. März 2021 abgewiesen (Verfahren 1C_406/2020).

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

		2025-07-19T03:52:51+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen