# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1243a789-311a-5175-8f8f-1f3b623d9fd1
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-10-12
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 12.10.2016  VB.2016.00215
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2016-00215_2016-10-12.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2016.00215	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 12.10.2016
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Baubewilligung betreffend Umbau eines bauvorschriftswidrigen Gebäudes; Frage der neubauähnlichen Umgestaltung.

Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten, die den Bauvorschriften widersprechen, unter anderem umgebaut und erweitert werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen dem entgegenstehen (sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie). Die baulichen Änderungen dürfen nicht auf einen weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen. Neubauähnliche Umgestaltungen sprengen den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssen die für Neubauten geltenden Vorschriften einhalten (E. 3.2.1).
Vorliegend sind keine grundlegenden Veränderungen an der Baute geplant. Vielmehr handelt es sich in erster Linie um eine Nutzung bestehender Substanz und steht damit der Schutz bestehender Investitionen im Vordergrund. Es sind auch keine überwiegenden nachbarlichen oder öffentlichen Interessen ersichtlich, welche dem Projekt entgegenstünden (E. 3.3).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE
NEUBAUÄHNLICHE UMGESTALTUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 357 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2016.00215

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 12. Oktober 2016

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.1  A, 

 

1.2  B, 

 

2.1  C, 

 

2.2  D, 

 

3.1  E, 

 

3.2  G, 

 

4.1  F, 

 

4.2  H, 

 

alle vertreten durch RA I,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

1.1  J,

1.2  K,

beide vertreten durch RA M,

 

2.    Bauausschuss Hinwil,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend
Baubewilligung,

 

 

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 30. März 2015 erteilte der
Bauausschuss Hinwil K und J die Baubewilligung für den Umbau des
Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, L-Strasse 02 in Hinwil.

II.  

Dagegen rekurrierten A und B, C und D, E und G sowie F und
H mit gemeinsamer Eingabe vom 7. Mai 2015 an das Baurekursgericht. 

Dieses führte am 10. Dezember 2015 einen Augenschein
durch. Mit Entscheid vom 30. März 2016 wies es das Rechtsmittel ab, soweit
es darauf eintrat.

III.  

Am 28. April 2016 liessen A und B, C und D, E und G
sowie F und H Beschwerde beim Verwaltungsgericht führen und beantragen, unter
Entschädigungsfolge sei der Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben.

Das Baurekursgericht schloss am
31. Mai 2016 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der
Bauausschuss beantragte am 8. Juni 2016 die Abweisung der Beschwerde
ebenso wie selbentags – unter Entschädigungsfolge zulasten A und Bs, C
und Ds, E und Gs sowie F und Hs – K und J.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) zur Behandlung der vorliegenden
Beschwerde zuständig.

2.
 

2.1 Das
streitbetroffene Gebäude liegt in der Wohnzone W/1.6 gemäss Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Hinwil vom 19. September 2013 (BZO; online unter www.hinwil.ch
> Verwaltung > Dienstleistungen > Reglemente). Im Nordosten grenzt es
an die L-Strasse, über die es auch erschlossen ist. Mit einem Abstand von lediglich
rund 4,4 Metern zu dieser Strasse hält es den in § 265 Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1)
vorgesehenen Strassenabstand von sechs Metern nicht ein. Zudem stellt
diese Strasse mit einer Breite von lediglich 3,8 Metern vor dem
Hintergrund des Umstands, dass durch sie mehr als zehn Wohneinheiten
erschlossen werden, eine ungenügende Erschliessung dar.

Das streitbetroffene Gebäude ist damit als
vorschriftswidrig zu betrachten.

2.2 Vorliegend
gibt es keine Baulinie, weshalb die für baulinienwidrige Bauten geltende
Sondernorm von § 101 PBG nicht direkt zur Anwendung kommt. Der
Strassenabstand gemäss § 265 Abs. 1 PBG wird zwar wie erwähnt nicht
eingehalten. Dennoch kann – entgegen der Auffassung der Vorinstanz und
entsprechend den übereinstimmenden Auffassungen der Parteien – offenbleiben, ob
bzw. inwiefern die Sondernorm von § 101 Abs. 1 PBG (über den
subsidiären § 265 Abs. 1 PBG) dennoch auch hier zur Anwendung käme;
dies zumal bei der Auslegung jener Bestimmung und der Prüfung der
Bewilligungsfähigkeit baulinienwidriger Bauten – bzw. der Frage, ob eingreifendere
bauliche Veränderungen baulinienwidriger Bauten als neubauähnlich zu betrachten
sind – regelmässig auf die Rechtsprechung zu § 357 Abs. 1 PBG
zurückgegriffen wird (vgl. VGr, 1. September 2015, VB.2015.00032,
E. 1.2 – 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.2 – 2. Juni
2010, VB.2010.00001, E. 8 f. – 14. März 2007, VB.2006.00512,
E. 2.2.1).

3.
 

3.1 Die
Beschwerdegegner planen insbesondere den Rückbau und die Neuaufstockung des
Dachgeschosses ihres Hauses. Die Firstrichtung soll dabei gedreht werden, der
First somit inskünftig nicht mehr parallel, sondern quer zur L-Strasse
verlaufen. Auf der Ostseite des Hauses ist zudem der Anbau einer unterkellerten
Doppelgarage geplant.

Die Vorinstanz erwog, die geplanten Änderungen in den
unter dem Dachgeschoss liegenden Geschossen seien nur sehr untergeordneter
Natur: Es würden zusätzliche Trennwände eingezogen und neue Badezimmer
eingebaut. Auch wenn die Änderungen am Dachgeschoss an sich einer Neuerstellung
gleichkämen, seien die Veränderungen am ganzen Einfamilienhaus angesichts der
Beibehaltung der unteren Geschosse nicht als neubauähnlich einzustufen. Die
Erhaltung der ursprünglich in die Baute getätigten Investition stehe noch im
Vordergrund. Den baulichen Änderungen stünden auch keine überwiegenden öffentlichen
oder privaten Interessen gegenüber. Von den Beschwerdeführenden war im Rekursverfahren
vornehmlich die Dienstbarkeit 03 betreffend Bau-, Pflanzungs- und Gewerbebeschränkung
vom 4. Mai 1962 ins Feld geführt worden, mit welcher die Baumöglichkeiten auf
den Grundstücken entlang der L-Strasse eingeschränkt worden waren: Nach Ansicht
der Beschwerdeführenden widersprach das streitgegenständliche Bauvorhaben klar
dieser Dienstbarkeit. Die Vorinstanz erwog diesbezüglich, dies sei eine
dinglich gesicherte privatrechtliche Vereinbarung mit ausschliesslich
zivilrechtlicher Verbindlichkeit, welche deshalb im Baubewilligungsverfahren
(somit im Fall eines Um- wie eines Neubaus) nicht zu beachten sei. In Anbetracht
dessen, dass das Baugrundstück gross genug sei, um darauf einen Neubau mit
denselben Dimensionen zu erstellen, und dass aufgrund der primären
Baubeschränkungsnormen gar ein grösserer und insbesondere höherer Neubau
zulässig wäre, erweise sich der Vorteil, welcher die Nachbarn aus einem
Abrücken des Neubaus um 1,6 Meter von der Strasse zu ziehen vermöchten,
als von sehr untergeordneter Natur. Er vermöge das Interesse der Bauherrschaft
am Umbau des bestehenden Einfamilienhauses offensichtlich nicht zu überwiegen.

Die Beschwerdeführenden rügen, mit dem Bauprojekt solle
nicht ein Umbau, sondern eine unzulässige neubauartige Umgestaltung erfolgen:
Aufstockungen bei baurechtswidrigen Bauten seien im Rahmen von § 101 bzw.
§ 357 PBG nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nur dann
zulässig, wenn die Geschosse, auf welche aufgestockt werden solle, weitgehend
unberührt blieben, was vorliegend nicht der Fall sei: Dem Projekt zufolge
sollten Fussböden höher bzw. tiefer gesetzt, Zwischenwände entfernt und die
Anordnung des Treppenhauses wie auch die Raumeinteilung in allen drei Geschossen
verändert werden. Das Gebäude solle mithin vollständig ausgehöhlt werden und
eine vollkommen andere Erscheinung erhalten. Den Beschwerdegegnern gehe es
lediglich darum, weiterhin vom ungenügenden Strassenabstand profitieren zu
können.

3.2 Im
Folgenden ist somit zu prüfen, ob eine neubauähnliche Umgestaltung vorliegt und
damit die geltenden Neubauvorschriften zur Anwendung gebracht werden müssen:

3.2.1
Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten, die den
Bauvorschriften widersprechen, unter anderem umgebaut und erweitert werden,
wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen dem entgegenstehen.
Für neue oder weiter­gehende Abweichungen von Bauvorschriften bleiben laut
§ 357 Abs. 2 PBG die erforderlichen Ausnahmebewilligungen
vorbehalten. Diese sogenannte erweiterte Besitzstands­garantie (zum Begriff
vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen
innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen
Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen
auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich
beschränkt würde (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00810. E. 4.3 = BEZ
2013 Nr. 21; vgl. zu den zulässigen Massnahmen im Allgemeinen Willi,
S. 93 ff.). Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung stets verlangt,
dass bauliche Änderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen
Bausubstanz hinauslaufen dürfen. Neubauähnliche Umgestaltungen sprengten
den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und
müssten die für Neubauten geltenden Vorschriften einhalten (eingehend VGr,
30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1).

Von neubauähnlichen Umgestaltungen ist nur dann
auszugehen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen,
also die fragliche Bestimmung ihrem Wortlaut nach zwar einhalten, ohne aber
zugleich ihren Sinn und Zweck zu beachten (VGr, 19. Oktober 2005,
VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32; zum Begriff der Gesetzesumgehung
BGE 132 III 212 E. 4.1; 114 Ib 11 E. 3a). Bei Änderungen an
vorschriftswidrigen Bauten trifft dies zu, wenn bei objektivierter
Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht
darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es dem
Grundeigentümer ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der
für einen Neubau geltenden Bestimmungen – vorliegend insbesondere die Einhaltung
des Strassenabstands von sechs Metern gemäss § 265 Abs. 1 PBG –
zu verhindern (VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00467, E. 3.1). Ob eine
solche Umgehung vorliegt, lässt sich nicht allein nach quantitativen Kriterien
beurteilen, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten
Abgrenzungskriterien, wonach eine neubauähnliche Umgestaltung dann anzunehmen
ist, wenn die neue Organisation und Konstruktion des Gebäudes nicht mehr bloss
als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten können und/oder die
baulichen Änderungen die bisherige Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen
lassen (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5; Willi,
S. 100 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen Indizien für eine
Umgehung bzw. für das Vorliegen einer neubauähnlichen Umbaute dar. Selbst bei
weitgehenden baulichen Änderungen ist es aber nicht ausgeschlossen, dass der
Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften
im Vordergrund steht. Daher ist grosse Zurückhaltung bei der Annahme
neubauähnlicher Umgestaltungen geboten, die sich auch deshalb rechtfertigt,
weil die Bewilligung von Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten laut
§ 357 Abs. 1 PBG jedenfalls unter dem Vorbehalt steht, dass dem
Bauvorhaben keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen
entgegenstehen dürfen (vgl. dazu die – auch von den Beschwerdeführenden
angeführten – Urteile VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1, sowie
zum Ganzen VGr, 1. September 2015, VB.2015.00032, E. 2).

3.2.2
Das Verwaltungsgericht erwog in einem der von den Beschwerdeführenden angeführten
Urteilen, zum Zweck der weiteren wirtschaftlich sinnvollen Nutzung eines bestehenden
Gebäudes liessen sich auch weitgehende Eingriffe in die innere Gebäudesubstanz
rechtfertigen. Entsprechend erschiene beispielsweise auch der Einbau eines
Lifts nicht als von vornherein unzulässig (vgl. VGr, 28. März 2008,
VB.2007.00280, E. 2.5 Abs. 3, auch zum Folgenden). Auch die äussere
Gestalt eines Gebäudes dürfe insofern verändert werden, als dies zur Anbringung
der Aussenisolation und für eine der neuen Raumeinteilung entsprechende
Befensterung erforderlich sei.

3.3
 

3.3.1
Die bestehende Liegenschaft umfasst ein älteres, über ein Unter-, ein Voll-
und ein Dachgeschoss verfügendes (vgl. § 275 PBG) gedrungenes
Einfamilienhaus mit entsprechend niedrigen Räumen und einem besonders im Dachgeschoss
verwinkelten Grundriss. Letzteres ist zudem aufgrund der geringen Raumhöhe
lediglich sehr beschränkt zu Wohnzwecken nutzbar.

Gemäss Baueingabe soll die heute nicht mehr zeitgemässe
Baute innen (teilweise) wie aussen umgebaut bzw. energetisch saniert sowie
durch die Anhebung des Dachs bzw. Aufstockung des Dachgeschosses erweitert
werden. Bezüglich des letzten Punkts wurde mit revidierter Baueingabe vom
19. März 2015 eine Anpassung gegenüber dem ursprünglichen Projekt vorgenommen:
So wurde insbesondere die geplante Dachneigung (wie auch die Neigung der beiden
– ost- und westseitig geplanten – Lukarnen) von 45 Grad auf 35 Grad
und die Firsthöhe um 1,40 Meter (diejenige der Gauben um 0,60 Meter)
reduziert; die Gesamthöhe des Hauses (Gebäude- plus Firsthöhe) soll danach
11,27 (statt 12,67) Metern betragen. 

3.3.2
Gemäss den der Baueingabe beiliegenden Plänen sollen das Aussenmauerwerk
und der grösste Teil der die Raumeinteilung bildenden Wände im Unter- wie im
Erdgeschoss bestehen bleiben, ebenso die Decke des Untergeschosses. Das
Aussenmauerwerk erhält im Rahmen der geplanten energetischen Sanierung wohl
lediglich eine Dämmung. Einzig im Dachgeschoss mit dem erwähnten verwinkelten
Grundriss soll die bisherige Raumeinteilung grösstenteils wegfallen, was wohl
angesichts der Aufstockung samt Änderung der Firstrichtung unumgänglich ist.
Den wohl grössten Eingriff im Gebäudeinnern stellt die geplante Verlegung des
Treppenhauses dar. Diese dürfte womöglich ebenfalls mit der Drehung des Firsts
zusammenhängen. Der Eingriff erscheint jedenfalls ohnehin nicht massiv.
Bezüglich der Böden bzw. Decken erweist sich die Aufdoppelung bzw. Anhebung angesichts
zeitgemässer Ansprüche an die Raumhöhen einerseits sowie aus den von den Beschwerdegegnern
angeführten bautechnischen Gründen andererseits als nachvollziehbar und nicht
übermässiger Eingriff in die Bausubstanz.

3.3.3
Vorliegend findet auch keine Nutzungsänderung bzw. -intensivierung statt.
Namentlich soll die Liegenschaft nach wie vor von einer (einzigen) Familie zu
Wohnzwecken genutzt werden und nicht etwa eine zweite Wohneinheit gebildet
werden. Der vorliegende Fall ist auch aus diesem Grund nicht mit dem dem von
den Beschwerdeführenden angeführten Urteil VGr, 26. März 2008,
VB.2007.00280, zugrunde liegenden Fall (vgl. dortige E. 2.5
Abs. 2 f.) zu vergleichen: Dort hatten die geplanten erheblichen
Veränderungen just die Ermöglichung einer solchen Nutzungsänderung, nämlich die
Schaffung einer zweiten Wohneinheit, zum Ziel.

3.3.4
Zusammenfassend bleiben somit die Aussenmauern, der weit überwiegende Teil
des inneren Mauerwerks und mithin der Raumeinteilung und ein Teil der Deckenkonstruktion
bestehen. Die Baute erfährt somit keine grundlegende Veränderung im oben
dargelegten Sinn. 

Folglich handelt es sich vorliegend in erster Linie um
eine Nutzung der bestehenden Bausubstanz, steht mithin der Schutz bestehender
Investitionen im Vordergrund. Von einem weitgehenden Ersatz der bisherigen
Bausubstanz bzw. einer neubauähnlichen Umge­staltung kann nicht gesprochen
werden.

Im Übrigen wird von den Beschwerdeführenden auch nicht
substanziiert dargetan und ist auch nicht ersichtlich, welcher relevante Vorteil
den Beschwerdegegnern aus der Verletzung des Strassenabstands konkret erwachsen
soll, den sie sich angeblich mit einem Um- statt eines Neubaus erhalten können
wollten. 

In diesem Zusammenhang ist mit Blick auf die zulässige
Ausnützung des Grundstücks Folgendes zu ergänzen bzw. in Betracht zu ziehen:
Aufgrund der Parzellenfläche von 612 Quadratmetern und der Baumassenziffer
von 1.6 gemäss Bau- und Zonenordnung beläuft sich die zulässige Baumasse auf
979 Kubikmeter. Das projektierte Hauptgebäude weist ein Volumen von 866,84
Kubikmetern auf. Die zulässige Baumasse wird damit auch durch das infrage
stehende Projekt bei Weitem nicht ausgenützt.

Der Grenzabstand, welcher insbesondere dem Schutz
nachbarlicher Interessen dient, wird mit dem vorliegenden Projekt eingehalten.
Über die erwähnte Unterschreitung des Strassenabstands hinaus ist zudem nicht
ersichtlich, dass (massgebliche) öffentliche Interessen verletzt würden. Dem
geplanten Umbau stehen folglich keine überwiegenden nachbarlichen oder öffentlichen
Interessen entgegen.

4.
 

Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, mit den
geplanten Giebellukarnen würde zudem die zulässige Gebäudehöhe überschritten.

Gemäss § 280 Abs. 1 Satz 1 PBG wird die
zulässige Gebäudehöhe von der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf
den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen. 

Gemäss der Skizze der in der kommunalen Bau- und
Zonenordnung enthaltenen Wegleitung setzt sich die Gesamthöhe aus der
Gebäudehöhe plus der Firsthöhe zusammen; die Gebäudehöhe bemisst sich
demnach ab dem gewachsenen Terrain (lediglich) bis zur Unterkante der
Dachfläche (vgl. auch die Skizze zu § 281 Abs. 1 PBG in der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [LS 700.2]).

Bei Dachaufbauten ist naturgemäss keine Gebäudehöhe zu messen.
Der obere Messpunkt der Gebäudehöhe eines Hauses ist die Schnittlinie zwischen
traufseitiger Fassade und Dachfläche, wobei als solche jene des obersten Vollgeschosses
zu verstehen ist. Der Schnittpunkt Fassade/Dachfläche im Sinn von § 280
Abs. 1 PBG und damit die Gebäudehöhe ändern sich durch Dachaufbauten
nicht, auch wenn diese – wie vorliegend – zulässigerweise bündig mit der
traufseitigen Fassade erstellt werden. Als massgebliche Dachfläche gilt auch im
Bereich solcher Aufbauten die Dachfläche des obersten Vollgeschosses (Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 917 ff. und insbesondere S. 920). Auch vorliegend
ist dementsprechend – entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführenden – die
Gebäudehöhe entsprechend der kantonal- wie kommunalrechtlich vorgeschriebenen
Messweise und nicht bis zum Dachansatz der Lukarne zu messen. 

Folglich wird die maximale Gebäudehöhe von 7,5 Metern
gemäss Ziff. 6.1.1 BZO (wie auch die maximale Firsthöhe von sieben Metern)
mit dem Projekt eingehalten, wie dies auch die Baubewilligungsbehörde und die
Vorinstanz festgehalten haben. Damit liegt auch keine neue Abweichung von den
Bauvorschriften vor.

5.
 

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. 

Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung füreinander zu je einem Achtel
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Überdies
haben die Beschwerdeführenden, wiederum unter solidarischer Haftung, den
anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung von
Fr. 3'000.- auszurichten (§ 17 Abs. 1 lit. a VRG). 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    360.--     Zustellkosten,

Fr. 5'360.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung
füreinander zu je 1/8 auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und solidarisch verpflichtet,
der Beschwerdegegnerschaft 1 für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
beim Bundesgericht, 1000 Lau­sanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …