# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e6e4e76e-1629-5868-b917-d1891f197eff
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-01-27
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 27.01.1999 80.1998.213
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1998-213_1999-01-27.html

## Full Text

Incarto n.

  80.98.00213

  	
  Lugano

  27 gennaio 1999

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  
						

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi

  

 

statuendo
sul ricorso del 31 agosto 1998

 

in
materia di:                 IC/IFD 95/96

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  e __________ __________, __________
  __________,  

  rappr.
  da: avv. __________. __________, __________ __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Nella dichiarazione
fiscale IC/IFD 1995-96 i coniugi __________ e __________ __________ chiedevano
la deduzione in ragione di un quinto degli interessi ipotecari complessivamente
pagati (fr. 10'507.-- nel 1993; fr. 30'079.-- nel 1994) dagli acquirenti, una società
semplice di cinque persone (____________________, __________ __________,
__________ __________, __________ __________ e __________ __________), nel periodo
di computo 1993-94 sul mutuo ipotecario concesso dal __________ __________ per
l'acquisto del mapp. n. __________ RFD di __________. Chiedevano inoltre la deduzione
di un quinto degli interessi (fr. 15'125.-), pure pagati dalla società semplice
acquirente, nel mese di novembre 1993 all'__________ di __________.

                                         Nella notifica di
tassazione dell' 11 maggio 1998, confermata su questo punto con decisione su
reclamo del 17 agosto 1998, l'Ufficio di tassazione di Locarno respingeva la
richiesta di dedurre gli interessi ipotecari pagati in relazione all'acquisto
del mapp. n. __________ RFD di __________, poiché dall'insieme delle circostanze
emergeva che l'acquisto e la successiva edificazione dovevano essere
considerati un'unica operazione economica e che pertanto gli interessi pagati
acquistavano valenza di oneri d'investimento. Ciò sarebbe inoltre dimostrato,
secondo l’UT, dall’assunzione da parte della Banca __________ __________ del
totale dei debiti precedentemente contratti, ivi compreso quello verso il
__________ __________.

 

 

                                   2.   Con il presente,
tempestivo ricorso i ricorrenti contestano la tesi dell' Ufficio di tassazione
e chiedono a questa Camera di ammettere la deduzione degli interessi ipotecari
pagati al __________ __________ e all’__________ negli anni di computo. Diversamente 
- sostengono -  non avranno mai più la possibilità di dedurre in alcun modo gli
interessi passivi in questione né dal reddito (LT), né, nell'ipotesi di una futura
vendita, dall'utile immobiliare (TUI).

                                         E' vero  - avvertono
ancora -  che al momento della concessione del credito di costruzione, la
__________ del __________ ha assunto il debito verso il __________ __________
per il finanziamento parziale concesso da tale Istituto bancario per l'acquisto
della part. no. __________ RFD di __________, ma il debito è rimasto
esattamente identico al credito originario concesso nel 1993. Ciò significa  -
concludono i ricorrenti su questo punto -  che gli interessi ipotecari versati
al __________ __________ fino a fine 1994 sono stati pagati personalmente dai ricorrenti
e dagli altri comproprietari membri della società semplice e non sono quindi
stati conglobati nel credito di costruzione concesso dalla __________ del
__________.

                                         I ricorrenti ripercorrono
inoltre le travagliate vicende che li hanno indotti ad acquistare il mappale.
Di ciò verrà detto in seguito, per quanto necessario.

 

                                         La Divisione cantonale
delle contribuzioni propone invece di respingere il ricorso, rilevando in
sostanza che trascorso nemmeno un anno dall'acquisto del fondo tramite
finanziamento bancario sono iniziati i lavori di costruzione della stazione di
benzina e dell'albergo e che nel frattempo erano stati allestiti i relativi progetti.
Delle ulteriori osservazioni al ricorso verrà detto in seguito, per quanto
necessario.

 

 

                                   3.   In occasione
dell'udienza del 10 novembre 1998 le parti si sono confermate nelle rispettive
posizioni, illustrandole ulteriormente.

 

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Per l'imposta cantonale
dalla totalità dei proventi sono deducibili gli interessi maturati su debiti
ammessi in deduzione (art. 32 cpv. 1 lett. a LT; art. 33 cpv. 1 lett. a LIFD).
Non possono invece essere dedotte le spese d'acquisto, di fabbricazione o di
miglioria di beni patrimoniali (art. 33 lett. d LT; art. 34 lett. d LIFD).

 

                                         4.2.

                                         La deduzione dal reddito
degli interessi di costruzione è questione che è stata a lungo controversa
nella dottrina e nella giurisprudenza e in parte lo è ancora. La giurisprudenza
del Tribunale federale ha tuttavia precisato in anni recenti che gli interessi
di costruzione devono essere considerati per l'IFD una spesa finanziaria legata
all'acquisto dell'immobile e che pertanto devono essere qualificati come spese
per l'acquisto di un bene patrimoniale non deducibili in virtù dell'art. 23
DIFD. Essi non possono quindi (più) essere parificati a semplici interessi
ipotecari (ASA 57 565; ASA 60 191; RF 1991 461; inoltre CDT
n. 9 dell'11 febbraio 1993 in re E. C.).

                                         Nelle citate sentenze il
Tribunale federale espone le ragioni per cui gli interessi sul credito di
costruzione costituiscono un costo di costruzione dell'immobile, ovvero una
spesa d'investimento che non provoca una diminuzione della sostanza, bensì
contribuisce a creare o a sviluppare una nuova fonte di reddito. In particolare
gli interessi di costruzione concorrono a creare una plusvalenza che si
manifesta nel valore complessivo dell'immobile (ASA 57 657, consid. 2a; ASA
60 194, consid. 1a e 3a-b e riferimenti).

                                         In precedenza il Tribunale
federale aveva ripetutamente avuto modo di pronunciarsi sulla questione,
tuttavia statuendo su ricorsi di diritto pubblico, quindi con potere cognitivo
limitato al mero arbitrio. In quel delimitato contesto aveva avuto modo di non
considerare arbitrarie decisioni cantonali di segno antitetico per lo più prese
in materia di imposte reali e, meglio, sugli utili o il maggior valore
immobiliare (DTF 101 Ia 79 ss.; ASA 60 194 s., consid. 2c; ASA
41 326 ss.; ASA 37 395 ss.). 

 

                                         4.3.

                                         Di opinione diversa da
quella recentemente espressa con pieno potere cognitivo dal Tribunale federale
(ASA 57 654 ss..; ASA 60 191 ss.) era, ad esempio, il Tribunale
amministrativo del Canton Ginevra (RDAF 1979 p. 151 ss.), quanto meno
fino alla successiva modifica della legge che ha escluso tassativamente la
deduzione degli interessi di costruzione (Oberson, La jurisprudence du
Tribunal administratif de Genève en matière fiscale, in RDAF 1982
p. 78 s.), e lo è tuttora la Commissione cantonale di ricorso del Canton
Vallese (RF 1991 423 ss.).

                                         L'opinione espressa dal
Tribunale federale è per contro condivisa dalla maggioranza dei cantoni (Stadelmann,
Die steuerliche Bahandlung von Baukreditzinsen in der Schweiz, in RF 1992 p.
119) ed è stata espressamente fatta propria, ad esempio, dalla Commissione
cantonale di ricorso del Canton Friburgo in un approfondito giudizio del 2
febbraio 1990 (RDAF 1993 p. 331), come pure da questa Camera (CDT
n. 9 dell'11 febbraio 1993 in re E. C.; CDT n. 184 93 del 28 settembre
1993 in re V.V.; CDT n. 41, 44 e 45 del 14 aprile 1994 in re M. C.; CDT
n. 91/94 del 25 maggio 1994 in re A. V.; CDT n. __________.__________.__________
del 27 ottobre 1995 in re J. E S. R.; CDT n.
__________.__________.__________ del 28 luglio 1998 in re S. D.).

 

                                         4.4.

                                         Per altro, già in
precedenza la giurisprudenza di questa Camera ha sempre trattato gli interessi
di costruzione alla stregua di un costo di costruzione. Costante la giurisprudenza
su questo tema in materia di Legge per l'imposta sul maggior valore immobiliare,
che sempre ha considerato gli interessi di costruzioni quale spesa di miglioria
deducibile secondo l'art. 9 cpv. 1 LIMVI (STF 10 maggio 1972 in re S.
SA; STF 16 gennaio 1984 in re B.SA; STF del 22 aprile 1992 in re
H.S.; Rep. 1973 299; RTT 1970 55 s.; CDT n. 701 del 26
ottobre 1972 in re L.G.; CDT n. 23/91 in re R.W.; CDT n. 362/90
in re S.N.: CDT 275 del 31 ottobre 1991 in P.G.). 

 

                                         4.5.

                                         In successive sentenze
questa Camera, nel solco della giurisprudenza tracciata dal tribunale federale
e seguita dalla maggior parte dei Cantoni, ha avuto occasione di precisare
vieppiù la propria giurisprudenza. 

                                         Rispondendo all’obiezione
di chi considera facilmente aggirabile il rifiuto di dedurre dal reddito gli
interessi di costruzioni mediante altre e più accorte soluzioni, quali ad
esempio il prestito garantito da cartella ipotecaria già esistente, il credito
assistito da pegno mobiliare, il ricorso al piccolo credito, il prestito tra
parenti, ecc., ha precisato che la natura della garanzia prestata o addirittura
l'assenza di garanzia non modifica la natura del credito (ASA 57 657,
consid. 2 b e riferimenti) e ha definito, con l’Autorità giudiziaria friburghese,
gli interessi di costruzione come interessi su un credito destinato ad
apportare una plusvalenza a un immobile, che decorrono dall’inizio dei lavori
fino alla loro fine, indipendentemente dalla forma del credito (RDAF
1993 p. 331; RF 49/1994 p. 91; CDT n.
__________.__________.__________ del 27 ottobre 1995 in re J. E S. R.).

 

                                         4.6.

                                         In questo contesto, ancora
recentemente, questa Camera ha avuto modo di decidere che gli interessi
passivi, pagati in relazione ad un credito acceso per finanziare la riattazione
di una stalla, non sono deducibili in quanto configurano dei costi di investimento
(CDT n. __________.__________.__________ del 28 luglio 1998 in re S.
D.).

                                         Come nel caso giudicato
dal Tribunale federale nella sentenza del 20 novembre 1995, in cui l’ Alta
Corte ha rifiutato la deduzione degli interessi passivi, anche se l'acquisto
del bene fondiario da un lato e la demolizione e la nuova costruzione dell'immobile
dall'altro erano stati finanziati tramite due contratti distinti, i
comproprietari avevano dapprima acceso un credito per finanziare l'acquisto di
una stalla e in seguito un altro per riattarla, rendendo così evidente una
stretta correlazione tecnica, economica e temporale tra l’acquisto
dell’immobile e la sua riattazione, tale da connotare i prestiti contratti e i
relativi interessi come “di costruzione” (CDT n.
__________.__________.__________ del 28 luglio 1998 in re S. D.).

 

 

                                   5.   5.1.

                                         I ricorrenti così
ricostruiscono i fatti che li hanno condotti dapprima ad acquistare e poi a
vendere il mapp. n. __________ di __________.

 

                                         "In sostanza nel
1993 il Signor __________ __________, comproprietario di 1/2 della part. no.
__________ RFD di __________ con il signor __________ __________, si era visto
notificare dall'__________ di __________ la disdetta del mutuo ipotecario in
essere sul  citato mappale, poiché da tre anni il signor __________ non faceva
fronte alla quota parte di interessi ipotecari a suo carico.

                                         Come notorio il signor
__________ era un operatore immobiliare, successivamente fallito, che ora è
gravato da attestati di carenza beni per alcune decine di milioni di franchi.

                                         Il signor __________,
che non era in grado di far fronte da solo alle richieste dell'__________ si
rivolse all'avv.  __________ chiedendogli di elaborare una soluzione per
evitargli l'onta del pignoramento e della realizzazione dei suoi beni per
“ripianare” i debiti in essere presso l'__________.

                                         Va detto che a un certo
momento il signor __________ümin aveva informato l'__________ circa l'esistenza
di un fantomatico acquirente, che però non era disposto a pagare tutto
il debito esistente, per cui occorreva il consenso dell'__________ per vendere
il fondo ad un prezzo inferiore al mutuo in essere.

                                         Tale offerta di acquisto
venne successivamente confermata all'__________ da un notaio di __________.

                                         L'__________ di
__________ a seguito di tale scritto del notaio __________, fissò un prezzo per
la cessione del mappale no. __________ RFD di __________ inferiore al suo credito
ipotecario nei confronti dei signori __________ e __________.

                                         Il fantomatico
acquirente mai però si materializzò, per cui l'__________ decise di procedere
nell'esecuzione avviata nei confronti dei signori __________ e __________.

                                         A questo punto il ricorrente,
d'accordo con il signor __________ __________, pure comproprietario della part.
no. __________ RFD di __________ e cugino del signor __________, per evitare la
vendita all'incanto del mappale no. __________ RFD di __________ e la
successiva emissione di un attestato di carenza beni nei confronti del signor
__________, concordarono con quest'ultimo di rilevare dall'__________ il fondo
in questione al prezzo scontato precedentemente stabilito dalla banca, fermo restando
che il signor __________ avrebbe successivamente perlomeno riacquistato una
parte dell'immobile, Proporzionalmente a quanto i suoi introiti gli
permettevano di sopportare.

                                         Da qui il giro in tempi
rapidissimi delle diverse quote di comproprietà della part. no. __________ RFD
di __________.

                                         Fu solo a metà 1994 che
i comproprietari della part. no. __________ RF decisero di dare avvio alla
costruzione del citato fondo, su cui inizialmente era prevista l'edificazione
solo della stazione di servizio __________, perché nel frattempo tale società
aveva chiesto ai comproprietari di poter aprire una stazione di benzina.

                                         Il progetto di massima
per la stazione di servizio __________, parte integrante del contratto di
locazione sottoscritto, fu allestito dalla __________ __________, __________.

                                         Fu solo in un secondo
tempo che i comproprietari fecero elaborare dall'Arch. __________ __________ il
progetto per la costruzione del __________ __________, perché nel frattempo il
signor __________ __________, aveva detto di essere interessato ad affittare e
gestire un __________ a __________. Evidentemente i comproprietari ritennero
che tale soluzione avrebbe permesso un miglior uso e una maggior redditività
del fondo in questione, rispetto alla soluzione minimalista dell'edificazione
della sola stazione di benzina."

 

                                         5.2.

                                         Secondo i ricorrenti, la
progettazione della stazione di servizio e del __________ da parte di due
diverse persone in tempi successivi dimostrerebbe chiaramente che i
comproprietari della part. no. __________ RFD di __________ non avrebbero acquistato
tale fondo con l'intenzione ab initio di procedere alla sua edificazione
e che ciò sarebbe avvenuto solo a seguito di circostanze fortuite. Mancherebbe
così all’intera operazione quell'unità economica tra acquisto e edificazione, che
l' Ufficio di tassazione pone a fondamento della propria decisione di rifiutare
la deduzione degli interessi passivi.

                                         I ricorrenti rilevano
inoltre, a ulteriore dimostrazione dell'assenza di un'unità economica tra
acquisto ed edificazione, che la licenza edilizia del 1993 rilasciata al progetto
dell'arch. __________ per una palazzina di 18 appartamenti non fu mai presa in
considerazione e utilizzata dagli attuali comproprietari della part.
no.__________ RFD di __________. Ciò costituirebbe, a mente loro, un ulteriore
indizio che né i ricorrenti né gli altri comproprietari avevano acquistato il
fondo già con l'idea di procedere alla sua edificazione.

 

                                         5.3.

                                         Le dettagliate spiegazioni
fornite dai ricorrenti circa la genesi dell’intera operazione (acquisto
dell’immobile per evitare a una terza persona il fallimento; successivo tentativo,
non riuscito, di rivenderlo tale e quale; decisione, date le circostanze, di
edificare, non secondo il progetto originario, ma secondo un progetto del tutto
nuovo, modificato in seguito così da abbinare la stazione di benzina a un
albergo garni) illustrano certo la genesi, invero travagliata, che ha condotto
all’edificazione finale del fondo, ma non fanno venire meno quella stretta
connessione temporale, che induce senza esitazione questa Camera a considerare
interessi di costruzione gli interessi ipotecari pagati per l’acquisto del
fondo. È praticamente inoppugnabile che il fondo, pur acquistato per le ragioni
illustrate nel ricorso e ulteriormente sviluppate in occasione dell’udienza,
non fosse destinato, anche per l’impegno finanziario richiesto dall’acquisto, a
essere “tesaurizzato”, e rimanere inedificato per un periodo prolungato di
tempo. Dall’insieme delle circostanze emerge piuttosto che il fondo era destinato
a essere costruito entro breve tempo e in questo contesto non sono di rilievo
le esitazioni né le varianti apportate cammin facendo al progetto iniziale. Il
tempo intercorso tra l’acquisto e l’inizio dei lavori appare tutto sommato
contenuto, sicché a giusta ragione l’UT ha considerato tutti gli interessi
pagati a partire dall’acquisto interessi di costruzione.

 

                                         5.4.

                                         È infine appena il caso di
rilevare, a titolo abbondanziale, che tutti gli interessi pagati per l’acquisto
e la costruzione del fondo potranno essere fatti valere, indipendentemente
dalla loro qualifica formale, quali costi di investimento in caso di vendita
dell’immobile nell’ambito della tassazione dell’eventuale utile immobiliare.

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    600.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    680.–

                                         sono a carico dei ricorrenti.

 

 

 

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

 

                                   4.   Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

                                         Per l'IFD è ammesso il
ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il Presidente:                                                          Il
Segretario: