# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c4eef81f-1170-5432-87fb-e39a19561647
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-06-27
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 27.06.2000 AGVE_2000_58
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_AGVE-2000-58_2000-06-27.pdf

## Full Text

2000 Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 219 

58 Nutzungsplanung; Weitere Nutzungszonen gemäss Art. 18 RPG. 
- Die Landwirtschaftszone ist gemäss Art 16 RPG in Verbindung mit 

§ 44 BauG eine eigentliche Nichtbauzone und erfüllt so das verfas-
sungsrechtliche Gebot der Trennung des Baugebietes von Nichtbau-
gebiet (Art. 75 BV). 

- Das kantonale Recht kennt abgesehen von der Weilerzone gemäss 
§ 15 Abs. 2 lit. d und § 45 BauG keine weiteren Bauzonen in Sinne von 
Art. 18 RPG. 

Entscheid des Verwaltungsgerichts, 4. Kammer, vom 27. Juni 2000 in 
Sachen J.S. gegen Entscheid des Regierungsrats und Entscheid des Grossen 
Rats. 

Aus den Erwägungen 

1. a) Umstritten ist die Zuweisung der gesamten Parzelle Nr. ... 
im Gebiet "Küttig" in die Landwirtschaftszone.  

b) Im neuen ZP 94 wird die Parzelle Nr. ... der Landwirtschafts-
zone zugewiesen und ist mit dem Spezialvermerk "S5" bezeichnet. 
Nach der Legende im Kulturlandplan 1994 handelt es sich bei dieser 
Anmerkung um eine Sondernutzung, welche indessen nicht Geneh-
migungsinhalt des revidierten Kulturlandplanes war. Über den recht-
lichen Inhalt dieser Sondernutzung geben auch der Bauzonenplan 
und die Bau- und Nutzungsordnung vom 17. Juni 1998 (BNO) keine 
Hinweise oder Angaben. Anlässlich der Verhandlung führte die Ver-
treterin der Gemeinde aus, es handle sich bei dieser Bezeichnung 
bloss um einen Hinweis für den Leser auf einen offenen Punkt, wel-
cher noch der Abklärung und Regelung bedürfe. Damit handelt es 
sich bei dieser Bezeichnung um einen rein deklaratorischen Hinweis 
ohne planungsrechtliche Bedeutung. 

2. a) Der Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, 
sein Sägerei- und Zimmereibetrieb befinde sich seit Alters her (ca. 
1850) an diesem Standort; der Betriebsstandort sei aufgrund der 
Energienutzung (Wasserkraft) und der Nähe zum Waldgebiet vorge-

220 Verwaltungsgericht 2000 

geben. Die Einweisung des Betriebes in die Landwirtschaftszone 
begründe eine Zonenwidrigkeit, da der Betrieb der Sägerei/Zimmerei 
weder ein landwirtschaftliches Gewerbe, noch einen entsprechenden 
Nebenbetrieb zu einem solchen darstelle. Weiter sprächen besondere 
Gründe für eine Zuweisung in eine Bauzone. Einerseits seien Land- 
und Forstwirtschaft auf einen in der Region gelegenen Betrieb ange-
wiesen und anderseits liege die Existenz des Betriebes im öffentli-
chen Interesse der Waldpflege und der Forstwirtschaft. Eine Zuwei-
sung habe zudem keinerlei negative Auswirkungen auf die Umge-
bung. 

b) Der Regierungsrat lässt ausführen, das öffentliche Interesse 
an der Konzentration von Bauzonen, respektive an der Verhinderung 
von Kleinstbauzonen, würden die Interessen des Beschwerdeführers 
überwiegen. Auf die laufenden Anforderungen an den Markt könne 
der Beschwerdeführer mit den Erweiterungsmöglichkeiten gemäss 
§ 70 Abs. 3 BauG angemessen reagieren. 

c) Der Gemeinderat ist der Auffassung, es wäre wünschenswert, 
wenn der Betrieb des Beschwerdeführers einer Kleinbauzone zuge-
wiesen werden könne; er liege am richtigen Ort und niemand werde 
durch den Betrieb belästigt.  

4. a) Der Beschwerdeführer beanstandet die Zuweisungen des 
Betriebes in die Landwirtschaftszone als zonenwidrig; der Betrieb sei 
kein landwirtschaftliches Gewerbe und auch kein Nebenbetrieb zu 
einem Landwirtschaftsbetrieb. Auch der Gemeinderat S. ist der Auf-
fassung, dass der Sägerei- und Zimmereibetrieb in eine Spezialzone 
gehöre.  

Die Signatur "Sondernutzung S5" hat, wie bereits erwähnt, 
keine materielle Bedeutung, sodass auf die Parzelle Nr. ... die gene-
rellen Bestimmungen über die Landwirtschaftszone zur Anwendung 
gelangen.  

b) Nach Art. 16 RPG (Fassung vom 22. Juni 1979; die Revision 
des RPG vom 20. März 1998 ist im vorliegenden Fall aufgrund des 
Rückwirkungsverbotes unbeachtlich) und § 44 BauG sind in der 

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Landwirtschaftszone Bauten zulässig, die der ordentlichen Bewirt-
schaftung sowie der überwiegend bodenabhängigen Haltung und 
Aufzucht von Tieren und Pflanzen dienen. Darüber hinaus lassen 
diese Vorschriften einen angemessenen Wohnraum und angemesse-
nen, zusätzlichen Wohnraum für den Generationenwechsel zu (§ 44 
Abs. 1 lit. a BauG). Zulässig sind Neubauten, die der ordentlichen 
Bewirtschaftung des Bodens dienen und neue Gebäude, soweit sie 
einem landwirtschaftlichen Nebenerwerb dienen. 

Der Sägerei- und Zimmereibetrieb des Beschwerdeführers er-
füllt keines dieser Kriterien. Eine landwirtschaftliche Nutzung der 
Parzelle Nr. ... ist auf Grund der tatsächlichen Verhältnisse nicht 
möglich und der Betrieb kann im ZP 94 ausserhalb des Baugebietes 
nur im Rahmen der Besitzstandsgarantie erhalten, erweitert, umge-
baut oder verändert werden (Art. 24 ff. RPG , Art. 43 ff. RPV [in der 
Fassung vom 28. Juni 2000] und §§ 68 ff. BauG;). Der Betrieb des 
Beschwerdeführers ist in der Landwirtschaftszone nicht zonenkon-
form. Die Zuweisung der Parzelle des Beschwerdeführers in die 
Landwirtschaftzone ist indessen deshalb nicht widerrechtlich. Der 
Landwirtschaftszone nach Art. 16 RPG und § 44 BauG kommt in der 
Raumplanung eine multifunktionale Bedeutung zu. Mit dieser Zone 
werden planungsrechtlich nicht nur agrarpolitische, sondern u. a. 
auch siedlungs- und umwelt-, insbesondere landschaftsschutzpoliti-
sche Ziele verfolgt (vgl. EJPD/BRP, Erläuterungen, S. 213 ff; Bericht 
der Expertenkommission vom 25. März 1994, Bern 1994; S. 9 f.). 
Die Landwirtschaftszone ist gemäss Art. 16 RPG in Verbindung mit 
§ 44 BauG die eigentliche Nichtbauzone und erfüllt so das verfas-
sungsrechtliche Gebot der Trennung des Baugebietes von Nichtbau-
gebiet (Art. 75 BV). Damit die Voraussetzungen nach Art. 16 RPG 
und § 44 BauG kumulativ erfüllt sind, ist deshalb nicht erforderlich, 
dass ein Gebiet in diese Zone auch eingeteilt wird. Die Zuweisung 
der Parzelle Nr. ... in die Landwirtschaftszone ist daher nicht zu be-
anstanden. 

222 Verwaltungsgericht 2000 

5. Der Beschwerdeführer beantragt, dass die Parzelle Nr. ... 
einer Spezialbauzone, welche den Anforderungen von Art. 15 RPG 
zwar nicht entspricht, aber eine zukünftige Überbauung der Parzelle 
mit Betriebsgebäuden planungsrechtlich sicherstellt, zugewiesen 
wird. Der Gemeinderat S. schliesst sich diesem Antrag an.  

a) Gemäss Art. 18 Abs. 1 RPG kann das kantonale Recht nebst 
den Bauzonen, den Landwirtschafts- und Schutzzonen (Art. 15 - 
Art. 17 RPG) weitere Nutzungszonen vorsehen. Als besondere Zonen 
im Sinne dieser Bestimmung gelten Kleinsiedlungen ausserhalb der 
Bauzonen gemäss Art. 23 RPV. Das Baugesetz hat mit § 15 Abs. 2 
lit. d und § 45 die kantonalen Grundlagen für derartige 
Nutzungszonen geschaffen. Mit der Aufnahme der Weiler im kanto-
nalen Richtplan bestehen seit dessen Inkrafttreten (17. Februar 1997) 
die definitiven Rechtsgrundlagen. Die Übergangsregelung im Weiler-
dekret vom 7. September 1993 wurde damit abgelöst (§ 3 Abs. 2 des 
Grossratbeschlusses über den kantonalen Richtplan vom 17. De-
zember 1996). Darüber hinaus kennt das kantonale Recht keine 
weiteren Bauzonen in Sinne von Art. 18 RPG. Die Spezialbauzonen, 
die in andern Gemeindenutzungsplänen ausgeschieden wurden, sind 
Bauzonen gemäss Art. 15 RPG, für die in der BNO besondere Bau-
vorschriften festgesetzt sind. So auch bei der vom Beschwerdeführer 
als Referenz angeführten "Gewerbezone Sägerei" in der Gemeinde 
Möhlin. Diese Spezialbauzone entspricht, wie sich aus dem Zonen-
plan und den dazugehörenden Vorschriften in der Bau- und Nut-
zungsordnung der Gemeinde Möhlin ergibt, planungsrechtlich den 
Anforderungen von Art. 15 RPG (vgl. Art. 16 Abs. 1 und Abs. 2 lit. c 
BNO Möhlin vom 30. November 1995). 

b) Im Gemeindegebiet S. sind in der Zonenplanung als Weiler 
ausgeschieden: "Reussegg", "Holderstock" und "Wannen". Für das 
Gebiet "Küttig" wurde keine Weilerzone ausgeschieden. Für die Aus-
scheidung einer Spezialzone für den Betrieb des Beschwerdeführers 
im Sinne einer Weilerzone fehlt bereits ein Planungsentscheid der 
Planungsbehörden. Dem Verwaltungsgericht steht nur die Rechts-

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kontrolle zu. Die Beurteilung von Planungsalternativen, wie sie im 
vorliegenden Fall die Möglichkeit einer Weilerzone darstellt, ist von 
der Kognition des Verwaltungsgerichts deshalb ausgeschlossen. Der 
Beschwerdeführer stellt schliesslich auch keinen Antrag auf Zu-
weisung des fraglichen Gebiets in die Weilerzone. 

c) Im vorliegenden Fall kann offengelassen werden, ob das 
Verwaltungsgericht auf das Begehren eines privaten Grundeigentü-
mers, mit dem die Ausscheidung einer Weilerzone verlangt wird, 
eintreten darf. §§ 15 Abs. 2 und 45 BauG sowie Art. 18 Abs. 1 RPG 
schliessen die Ausscheidung einer andern Nutzungszonen in jedem 
Fall aus. 

59 Wiederaufbau einer durch Brand zerstörten Baute ausserhalb der 
Bauzonen (§ 70 Abs. 2 BauG). 
- Die Fünfjahresfrist ist eine Verwirkungsfrist, die weder erstreckt noch 

unterbrochen werden kann (Erw. 3/c/dd). 

Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 3. November 1999 in 
Sachen P. und W. gegen Regierungsrat. 

Aus den Erwägungen 

3. c) dd) Im vorliegenden Falle sind seit der Zerstörung der 
Baute Ende 1988 und der Einreichung des Baugesuchs für die süd-
ostseitigen Anbauten im September 1996 mehr als acht Jahre ver-
gangen, weshalb die zeitliche Voraussetzung zur Geltendmachung 
des Wiederaufbaurechts nicht erfüllt ist. Die Beschwerdeführerin 
wendet hiegegen ein, bei der Fünfjahresfrist gemäss § 70 Abs. 2 
BauG handle sich um eine Netto-Frist, d. h. der Fristenlauf werde 
durch die Einreichung eines Baugesuchs unterbrochen und verlän-
gere sich - für den Fall der Nichtbewilligung - um die Behandlungs-
dauer des Baugesuchs; würde während dieser Zeitspanne die grund-
sätzliche Erlaubnis zum Wiederaufbau ablaufen, hätte es die Bewilli-