# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 254b7337-94e2-5303-ae8a-e687a95a8836
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-04
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 04.05.2017  VB.2016.00238
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2016-00238_2017-05-04.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2016.00238	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 04.05.2017
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.02.2018 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Die Regelung von § 260 Abs. 3 PBG sieht nur einen Abstand von Erkern, Balkonen und dergleichen zum Nachbargrundstück in jener Richtung vor, in welcher sie der betreffenden Fassade vorgelagert sind (E. 3.5). Vorliegend besteht kein Anlass für eine Auslegung dieser Bestimmung über den Wortlaut hinaus zugunsten des seitlich angrenzenden Grundstückes (E. 3.6-3.9). Die von der Vorinstanz vorgenommene Interessenabwägung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG erfolgte rechtskonform (E. 4).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABSTANDSVORSCHRIFT
BALKON
INTERESSENABWÄGUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 22 Abs. I ABV
§ 260 Abs. III PBG
§ 270 Abs. I PBG
§ 357 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2016.00238

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 4. Mai 2017

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiber Martin Tanner.

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.    C, vertreten durch RA D,

 

2.    Baukommission Küsnacht,

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 18. August
2015 erteilte die Baukommission Küsnacht C die Baubewilligung für die
Anbringung neuer Balkone und die Sanierung der Küchen und Badezimmer am bzw. im
bestehenden Gebäude Assek.-Nr. 1090 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an
der E-Strasse 02 in Küsnacht.

II.  

Den dagegen von A erhobenen
Rekurs wies das Baurekursgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 22 
März 2016 ab.

III.  

Dagegen erhob A mit Eingabe vom
3. Mai 2016 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und stellte den Antrag,
es seien der angefochtene Entscheid und damit die Baubewilligung vom
18. August 2015 aufzuheben; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu
Lasten der Beschwerdegegnerinnen.

Mit Vernehmlassung vom 30. Mai 2016 beantragte das
Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde unter den üblichen Kostenfolgen.
Auch die Baukommission Küsnacht stellte am 30. Mai 2016 den Antrag, es sei
die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des
Beschwerdeführers. Schliesslich liess auch die Bauherrin, C, die Abweisung der
Beschwerde beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 %
Mehrwertsteuer). Mit Eingabe vom 14. Juli 2016 hielt der Beschwerdeführer
an seinen Beschwerdeanträgen fest. Mit Duplik vom 23. bzw. 24. August 2016
hielten auch die Beschwerdegegnerinnen an ihren Anträgen fest. Dazu nahm der
Beschwerdeführer am 22. September 2016 Stellung.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Bei dem vom
Umbauvorhaben erfassten Gebäude handelt es sich um ein rund 100 Jahre
altes Wohnhaus, welches in geschlossener Bauweise mit dem benachbarten Gebäude
des Beschwerdeführers erstellt wurde. Die Strassenfassaden der beiden Häuser
befinden sich auf einer Flucht. Das Gebäude des Beschwerdeführers ist
rückwärtig deutlich tiefer als dasjenige der Bauherrschaft, welches seinerseits
einen Fassadenvorsprung mit einer Länge von ca. 4,8 m aufweist. An diesem
Fassadenvorsprung sollen rückwärtig in den beiden Vollgeschossen sowie im
Dachgeschoss 3,9 m lange und 2,1 m tiefe Balkone angebracht werden,
welche die heute im Obergeschoss und im Dachgeschoss bestehenden Balkone
ersetzen. Vorgesehen ist ein an der Fassade befestigter Balkonturm in leichter
Metallkonstruktion mit Betonplattenböden und Staketengeländer, welcher einen
Abstand von rund 2,5 m zur seitlichen Fassade des Nachbargebäudes aufweist.

1.2 Das
Baurekursgericht beurteilte die geplanten Balkone als rechtskonform. Es
verneinte in Anwendung von § 260 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) einerseits eine seitliche Abstandspflicht für Balkone und setzte
sich bezüglich dieser Frage mit der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung
auseinander. Anderseits erachtete es die Vorschrift von § 357 Abs. 1
PBG als anwendbar und beurteilte die Balkone auch unter diesem Titel als
bewilligungsfähig. Schliesslich überprüfte das Gericht das Bauvorhaben unter
dem gestalterischen Aspekt im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG.

Der Beschwerdeführer vertritt die Auffassung, der geplante
Balkonturm verletzte die Vorschrift von § 260 Abs. 3 PBG. Ausserdem
beanstandet er die von der Vorinstanz vorgenommene Interessenabwägung im Sinn
von § 357 Abs. 1 PBG und wirft dem Baurekursgericht in diesem
Zusammenhang eine Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes gemäss § 7 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) vor, da das
Gericht die Interessenabwägung ohne Durchführung eines Augenscheins vorgenommen
habe.

2.
 

2.1 Vorab zu
bestätigen ist die Auffassung der Vorinstanz, wonach das vorliegende
Bauvorhaben im Licht der Vorschrift von § 357 Abs. 1 PBG zu
beurteilen ist. Gemäss dieser Bestimmung dürfen bestehende Bauten und Anlagen,
die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut und erweitert werden, wenn keine
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für
neue oder weitergehende Abweichung von Vorschriften bleiben die erforderlichen
Ausnahmebewilligungen vorbehalten.

2.2 Wie die
Vorinstanz zutreffend festhält, sind die beiden streitbetroffenen Gebäude in
geschlossener Bauweise erstellt worden, was auch nach der heute geltenden
Bauordnung von Küsnacht zulässig wäre (vgl. Art. 32 der Bau- und
Zonenordnung [BZO]). Nicht bewilligungsfähig wäre indessen in der Tat die
Staffelung der rückwärtigen Fassaden in einer Art und Weise, dass zwischen der
Südostfassade des Nachbargebäudes und der Seitenfassade des rückwärtigen
Vorbaus der Liegenschaft der Bauherrin ein Gebäudeabstand von lediglich 2 m
resultiert. Gemäss § 271 PBG hat der Abstand zwischen zwei Gebäuden, die
Grenzabstände einhalten müssen, ohne Rücksicht auf Grundstücksgrenzen der Summe
der beidseitig nötigen Grenzabstände zu entsprechen. In der fraglichen
dreigeschossigen Wohnzone beträgt der Grundgrenzabstand nach der geltenden
Bauordnung 6 m, was einen Gebäudeabstand von 12 m bedeutet (vgl. Art. 19
BZO). Selbst wenn ein Gebäude näher an der Grenze steht, als es nach den
Bauvorschriften zulässig ist, hätte ein Neubauvorhaben als Abstand die Summe
aus dem Grenzabstand, den das neue Bauvorhaben benötigt und dem kantonalrechtlichen
Mindestgrenzabstand von 3,5 m (vgl. § 270 Abs. 1 PBG)
einzuhalten (§ 274 Abs. 1 PBG). Ausserdem sind auch zwischen blossen
Gebäudeteilen Abstände zu messen, abgesehen von einzelnen Ausnahmetatbeständen,
welche im vorliegenden Fall offensichtlich nicht gegeben sind (vgl. Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,
S. 867). Im Licht dieser Vorschriften handelt es sich bei den
streitbetroffenen Wohnhäusern klarerweise um vorschriftswidrige Gebäude im Sinn
von § 357 PBG. Nichts daran zu ändern vermag der von der Baubehörde
geltend gemachte Umstand, dass implizit vom Vorliegen eines gegenseitigen
Näherbaurechts ausgegangen werden könne, da die beiden Gebäude in den Jahren
1911 bis 1913 gleichzeitig erstellt und zusammengebaut worden seien. Die
Bestimmung von § 270 Abs. 3 PBG, welche die Möglichkeit der
Begründung eines Näherbaurechts durch nachbarliche Vereinbarung vorsieht, ist
erst seit 1992 in Kraft. Selbst wenn die beiden Nachbarbauherren im damaligen
Zeitpunkt einvernehmlich von allenfalls erforderlichen Grenz- oder
Gebäudeabständen abgewichen wären, genügte dies nicht ohne Weiteres für die
Annahme des Vorliegens einer nach heutigem Recht gültigen
Näherbaurechtsvereinbarung bezüglich der strittigen Balkone. Im Übrigen beruft
sich niemand auf eine Näherbaurechtsvereinbarung.

3.
 

3.1 Da es sich
nach dem Gesagten um einen Anwendungsfall von § 357 PBG handelt, ist zu
prüfen, ob das streitbetroffene Bauvorhaben zu neuen oder weitergehenden
Abweichungen von Bauvorschriften führt.

Der Beschwerdeführer macht eine Verletzung der Bestimmung von
§ 260 Abs. 3 PBG geltend. Er führt diesbezüglich aus, die vom
Baurekursgericht angerufene Bestimmung von § 22 ABV regle nur die
Messweise des Grundabstands. § 260 Abs. 3 PBG definiere demgegenüber,
wieweit Vorsprünge in den Abstandsbereich hineinragen dürften – und zwar sowohl
in den Grenz- wie auch in den Gebäudeabstandsbereich. Die Bestimmung betreffe
demnach die zulässige Beanspruchung des Abstandsbereichs. In welchem Winkel der
Vorsprung in diesem Abstandsbereich zur Grenze hineinrage, werde im Gesetz
nicht definiert. Wie das Verwaltungsgericht in seinem Entscheid VB.2014.00232
zutreffend ausgeführt habe, sei kein vernünftiger Grund ersichtlich, weshalb
ein Nachbar einen Balkon in einem Abstand hinzunehmen habe, welcher – wäre der
Balkon einer Fassade vorgelagert – nicht zulässig wäre. Hinsichtlich der
Immissionen, des Lichtentzugs, der Beeinträchtigung der Privatsphäre etc. sei
es nämlich einerlei, woher der Balkon in den Abstandsbereich hineinrage. Nach
der Konzeption des Gesetzes sei letztlich nicht das Mass der Ausladung eines
Balkons relevant, sondern der Umfang der Beanspruchung des Abstandsbereichs, in
welchem keine oberirdischen Bauten erstellt werden dürften. Diese gesetzliche
Konzeption verbiete die Erstellung eines Balkonturms, wie er vorliegend geplant
sei, weil dieser klarerweise weit mehr als zwei Meter im Abstandsbereich stehe.
Dadurch würden die mit den Abstandsvorschriften verfolgten Ziele klarerweise verletzt.

3.2 Sowohl die
kommunale Baubehörde als auch die Bauherrschaft vertreten die Auffassung, der
seitliche Abstand eines Balkons dürfe nicht mit dem vertikal auf die Fassade
eines Gebäudes zu messenden Grenzabstand verwechselt werden. Eine seitliche
Abstandspflicht bestehe nicht. Die Bauherrschaft macht geltend, das PBG
verlange – im Gegensatz zum alten Baugesetz, welches eine seitliche
Abstandspflicht ausdrücklich normiert habe, − keine Einhaltung eines
seitlichen Abstands. Auch der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht lasse
sich keine seitliche Abstandspflicht entnehmen. Der Gesetzgeber habe bewusst
auf die Einführung einer seitlichen Abstandspflicht verzichtet. Der Balkon
halte ausserdem einen Grenzabstand von 1,5 m ein, sodass offenbleiben
könne, ob der Balkonturm grenzbündig und grenznah erstellt werden dürfe oder
aber wenigstens einen seitlichen Abstand von 1,5 m einzuhalten habe. Der
kommunale Grenzabstand spiele keine Rolle, da dieser rechtwinklig zur Fassade
gemessen werde. Da die Balkone ausserdem offen seien und keine geschlossene
Höhe von mehr als 1,3 m aufweisen würden, seien sie nicht fassadenbildend.

Das Baurekursgericht legt seinem Entscheid die Überlegung
zugrunde, dass in dem vom Beschwerdeführer angeführten VB.2014.00232 keine
massgebende Praxisänderung erblickt werden könne. Der Entscheid des
Verwaltungsgerichts nehme keinen Bezug auf die frühere eigene Rechtsprechung
oder diejenige der Rekursinstanz und deklariere auch keine Praxisänderung.
Ausserdem könne dem Entscheid nicht entnommen werden, weshalb die bisherige
Rechtsprechung nicht mehr gelten sollte.

3.3 Gemäss § 260
Abs. 1 PBG bestimmt der Grenzabstand die nötige Entfernung zwischen
Fassade und Grenzlinie, der Gebäudeabstand diejenige zwischen zwei Gebäuden.
Die Abstände der Bau- und Zonenordnung sind gemäss Absatz 2 von § 260
PBG bei seitlich gegliederten Gebäuden für jeden Teil getrennt zu messen.
Einzelne Vorsprünge dürfen höchstens 2 m in den Abstandsbereich
hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel
der betreffenden Fassadenlänge (vgl. Absatz 3 von § 260 PBG). Gemäss
§ 22 Abs. 1 der Verordnung über die nähere Umschreibung der Begriffe
und Inhalte der baurechtlichen Institute sowie über die Mess- und
Berechnungsweisen vom 22. Juni 1977 (Allgemeine Bauverordnung, ABV) ist
der Grundabstand der kleinste erforderliche Grenzabstand ohne Mehrlängen- und
Mehrhöhenzuschlag; er wird rechtwinklig zu den Fassaden und radial über die
Gebäudeecken gemessen.

3.4 In seiner
bisherigen Rechtsprechung hielt das Verwaltungsgericht fest, die Bestimmung von
§ 260 Abs. 3 PBG bestimme ausschliesslich, wie weit Balkone und
andere Gebäudevorsprünge in den für Gebäude geltenden, senkrecht zur Fassade zu
messenden Grenzabstand hineinragen dürften. Eine seitliche Abstandspflicht
lasse sich aus dieser Bestimmung nicht ableiten (RB 1991 Nr. 65 sowie 1997
Nr. 99). Zur Begründung führte das Gericht aus, das Planungs- und Baugesetz
sehe im Gegensatz zum alten Baugesetz vom 23. April 1893 für Ortschaften
mit städtischen Verhältnissen, welches in § 110 [im 7. Abschnitt:
"Privatrechtliche Bestimmungen"] für Balkone und Erker einen
seitlichen Abstand von mindestens einem Meter von der Grenze des
Nachbargrundstücks vorgeschrieben habe, die Einhaltung eines seitlichen
Abstands zwischen Balkon und nachbarlicher Grundstücksgrenze nicht vor. Im
Übrigen gälten Balkone untereinander zu Recht als von den Gebäudeabständen
neuen Rechts befreit, denn sowohl der Begriff des Gebäudeabstands als auch Sinn
und Zweck der Vorschriften über den Gebäudeabstand legten es nahe, diesen nur
zwischen Gebäuden oder selbständigen Gebäudeteilen zu messen (vgl. VGr, 16. Mai
1991, VB 90/0209 in RB 1991 Nr. 65). Diese Rechtsprechung wurde durch die
Vorinstanz dahingehend präzisiert, dass zugunsten des seitlich anstossenden
Grundstücks ein einzelner Vorsprung nur bis zu einer Ausladung von 2 m
grenzbündig oder grenznah erstellt werden dürfe; weiter reiche das seitliche
Abstandsprivileg nicht (vgl. BRKE II Nr. 239/1997 vom 21. Oktober
1997 in BEZ 2003 Nr. 30).

3.5 An der
bisherigen Rechtsprechung zum seitlichen Abstandsprivileg von einzelnen
Vorsprüngen im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG ist aus nachfolgenden
Überlegungen festzuhalten: 

Unbestritten ist, dass die anwendbare gesetzliche Regelung
über einen klaren und eindeutigen Wortlaut verfügt. Dies sieht auch das
Verwaltungsgericht in seinem jüngsten, vom Beschwerdeführer angeführten
Entscheid so: Die Regelung von § 260 Abs. 3 PBG sieht nur einen Abstand
von Erkern, Balkonen und dergleichen zum Nachbargrundstück in jener Richtung
vor, in welcher sie der betreffenden Fassade vorgelagert sind (vgl. VGr, 27. März
2015, VB.2014.00232 und VB.2014. 00248 in BEZ 2015 Nr. 29, E. 5.2).
Eine Auslegung dieser Bestimmung und deren analoge Anwendung über den Wortlaut
hinaus erweist sich also nur dann als geboten und gerechtfertigt, wenn Zweifel
bestehen, ob der scheinbar klare Wortlaut den wahren Sinn der Norm wiedergibt.

3.6 Gemäss der
gesetzlichen Regelung des PBG unterstehen Gebäude, Teile von Gebäuden und
Gebäudebestandteile grundsätzlich der Abstandspflicht, soweit sie nicht wegen
ihrer unterirdischen oder das gewachsene Terrain nicht mehr als 0,5 m
überragenden Lage von den Abstandsvorschriften befreit sind (§§ 260 ff.
PBG). Nicht abstandspflichtig sind vorspringende Gebäudebestandteile, welche
für den Bestand des Gebäudes und die Funktion im Gebäudeinnern notwendig sind
und insofern keine selbständige Funktion erfüllen (z.B. Dachtraufen oder
Fensterläden; vgl. VB 95/0074). Eine selbständige Funktion erfüllen
demgegenüber Gebäude(bestand)teile wie Balkone, Erker, Vordächer oder auch
Aussentreppen; sie sind grundsätzlich abstandspflichtig. Soweit indessen solche
Gebäudebestandteile mit selbständiger Funktion als einzelne Vorsprünge im Sinne
von § 260 Abs. 3 BPG qualifiziert werden können, dürfen sie höchstens
2 m in den Abstandsbereich hineinragen, wobei Erker, Balkone und dergleichen
nur im Umfang eines Drittels der betreffenden Fassadenlänge privilegiert sind.
Grenz- und Gebäudeabstände liegen im gesundheits- und feuerpolizeilichen sowie
ortsplanerischen Interesse und haben eine nachbarschützende Funktion (BGE 119
Ia 113, E. 3b). Bei Unterschreitung der ordentlichen Grenz- und
Gebäudeabstände werden die benachbarten Anstösser benachteiligt, indem sich
deren wohnhygienische Bedingungen verschlechtern, die Wohnimmissionen zunehmen
und über dies das feuerpolizeiliche Gefahrenpotenzial wächst (vgl. VGr, 12. Juli
2006, VB.2006.00150, E. 3.1).

Der Gesetzgeber, welcher einzelne Vorsprünge im Sinn von § 260
Abs. 3 PBG privilegiert hat, war offensichtlich der Auffassung, dass diese
die Interessenlage der anstossenden Nachbarn weniger tangieren bzw. hat in
diesem beschränkten Umfang eine Interessenabwägung zugunsten der Bauherrschaft
vorgenommen. Da von Erkern und Balkonen – abgesehen vom Entzug von Licht und
Sonne – auch Lärmimmissionen ausgehen können und diese zu verstärkter Einsicht
auf das Nachbargrundstück führen, hat er eine Einschränkung statuiert und diese
auf einen Drittel der betreffenden Fassadenlänge beschränkt. Der Umstand, dass
im alten Baugesetz 1893 noch eine seitliche Abstandspflicht für Balkone und
Erker vorgesehen war (vgl. § 110 aBauG), während eine solche im Planungs-
und Baugesetz vom 7. September 1975 nicht mehr aufgenommen wurde, legt den
Schluss nahe, dass der Gesetzgeber keine seitliche Abstandspflicht für Balkone
und Erker vorsehen wollte, auch wenn den Materialien diesbezüglich nichts
entnommen werden kann.

3.7 Den
verwaltungsgerichtlichen Erwägungen im angeführten Entscheid ist darin
beizupflichten, dass sich die von Balkonen zu erwartenden Immissionen auf
benachbarte Grundstücke in ihrer Richtung nicht unterscheiden und demzufolge
auch im seitlichen Verhältnis dieselben sind (VGr, 27. März 2015,
VB.2014.00232 und VB.2014.00248 in BEZ 2015 Nr. 29 E. 5.2). Dieser
Umstand kann in der Tat Zweifel am Wortlaut der gesetzlichen Regelung wecken.
Es darf allerdings nicht ausser Acht gelassen werden, dass sich die Frage des
seitlichen Grenzabstands von Erkern und Balkonen in der Praxis regelmässig nur
dann stellt, wenn das Hauptgebäude seinerseits den gesetzlich geforderten
Grenzabstand gegenüber dem seitlich benachbarten Grundstück unterschreitet.

Dies ist der Fall, wenn zwei oder mehrere Gebäude in
geschlossener Bauweise als Grenzbauten erstellt wurden oder als Neubauvorhaben
erstellt werden (vgl. dazu das Beispiel in Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 856).
In diesen Fällen geschlossener Bauweise erscheint eine seitliche
Abstandspflicht schon deshalb nicht geboten, weil die Statuierung der
Möglichkeit der Erstellung von Grenzbauten bereits eine Wertung des
Gesetzgebers zugunsten einer baulichen Verdichtung unter Inkaufnahme einer
gewissen Beeinträchtigung des Nachbarschutzes beinhaltet. Ausserdem profitieren
benachbarte Grundstücke gegenseitig in demselben Masse von der
Grenzbaumöglichkeit und der damit verbundenen Möglichkeit der grenznahen
Erstellung von Balkonen oder Erkern.

Die Situation kann ferner dann eintreten, wenn ein oder zwei
Bauten unter Unterschreitung des geltenden gesetzlichen Minimal(grenz)abstandes
erstellt wurden, sei dies aufgrund eines Näherbaurechts oder aufgrund
altrechtlicher Abstandsregelungen. Es resultieren in diesen Fällen häufig
baurechtswidrige Verhältnisse. Bauliche Änderungen solcher Gebäude sind – wie
im vorliegenden Fall auch − nach der Vorschrift von § 357 PBG zu
beurteilen. Diese Beurteilung setzt stets die Vornahme einer Interessenabwägung
voraus, dürfen doch solchen Bauvorhaben keine überwiegenden öffentlichen oder
nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Dem Nachbarschutz wird im Rahmen
dieser Interessenabwägung Rechnung getragen.

Schliesslich sind Anwendungsfälle in Kern- oder
Quartiererhaltungszonen denkbar. Die Bausubstanz in diesen Zonen ist
regelmässig durch ihre historische Qualität geprägt, welche häufig mit
engräumigen Verhältnissen verbunden ist. Die Bautätigkeit wird durch spezielle
Vorschriften geregelt, bei deren Statuierung der Schutz der historisch
wertvollen Bausubstanz im Vordergrund steht und insofern bereits eine Abwägung
zugunsten des öffentlichen Interessens am Ortsbildschutz erfolgte. Die
nachbarlichen Interessen an Licht und Sonne sowie Privatsphäre sind in diesen
Zonen regelmässig relativiert.

3.8 Diese
Ausführungen zeigen auf, dass es sich bei den Fällen, in welchen sich die Frage
eines reduzierten seitlichen Grenzabstands von Erkern oder Balkonen stellt, um
Einzelsachverhalte handelt, welche regelmässig nach besonderen Bestimmungen und
Vorschriften beurteilt werden. Den nachbarlichen Interessen wird entweder bei
einer in jedem Einzelfall geforderten Interessenabwägung Rechnung getragen
(§ 357 PBG), oder die gesetzlichen Bestimmungen beinhalten aufgrund
besonderer ortsbaulicher Verhältnisse oder planerischer Bedürfnisse bereits
eine Wertung zugunsten bestimmter Möglichkeiten der baulichen Verdichtung.
Dieser Umstand lässt den Schluss, die in ihrem Wortlaut klare Regelung von § 260
Abs. 3 PBG trage dem wahren Sinn der Norm nicht Rechnung, nicht zu bzw.
rechtfertigt eine analoge Anwendung der Vorschrift von § 260 Abs. 3
PBG zugunsten des seitlich angrenzenden Grundstücks über den Wortlaut hinaus
nicht. Für eine diesbezügliche Praxisänderung ist kein ausreichender sachlicher
Grund ersichtlich.

Nichts daran zu ändern vermag die vom Beschwerdeführer
angeführte Praxis des Verwaltungsgerichts, wonach die Abstandsprivilegierung
von § 260 Abs. 3 PBG restriktiv auszulegen und eine Ausdehnung der
gemäss dieser Bestimmung abstandsprivilegierten Vorsprünge auf den Bereich des
Dachgeschosses abzulehnen sei (vgl. VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00150 in
BEZ 2006 Nr. 43). Diese Rechtsprechung äussert sich zur Frage der
Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "einzelne Vorsprünge" im
Sinn von § 260 Abs. 3 PGB.

3.9 Zusammenfassend
ist an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten, wonach Balkone und andere
Gebäudevorsprünge – vorbehältlich einer abweichenden Regelung des kommunalen
Rechts – keiner seitlichen Abstandspflicht unterliegen. Da die kommunale
Bauordnung im vorliegenden Fall diesbezüglich keine Vorschrift enthält, führt das
streitbetroffene Bauvorhaben demzufolge nicht zu einer neuen oder
weitergehenden Abweichung von Vorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1
PBG.

4.
 

4.1 Der
Beschwerdeführer beanstandet die vom Baurekursgericht in Anwendung von § 357
Abs. 1 PBG vorgenommene Interessenabwägung. Er macht diesbezüglich
geltend, die Vorinstanz habe den Sachverhalt ohne Durchführung eines
Augenscheins in völlig einseitiger Weise und die Interessen der Bauherrschaft
zu Unrecht als überwiegend beurteilt. Dies sei nicht nachvollziehbar und stelle
eine Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes dar. Das Interesse der privaten
Beschwerdegegnerin an einer Vergrösserung der Balkone müsse vor dem Interesse
des Beschwerdeführers an einer dauernden und einschneidenden Reduktion der
Lebensqualität in den betroffenen Wohnräumen auf der Südseite der Liegenschaft
zurücktreten.

Gemäss § 7 Abs. 1 VRG untersuchen die Verwaltungs-
und die Rechtsmittelbehörden den Sachverhalt von Amtes wegen durch Befragen der
Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von Amtsberichten, Urkunden
und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere Weise. Dem
Beschwerdeführer ist darin beizupflichten, dass die Durchführung eines
Augenscheins nicht von der Stellung eines entsprechenden Antrags durch eine
Verfahrenspartei abhängt. Vielmehr prüft die Rechtsmittelbehörde in Ausübung
pflichtgemässen Ermessens, ob ein Augenschein zur Sachverhaltsermittlung
erforderlich ist. Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten durch ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung
der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beitragen. Der Verzicht auf
Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende
Entscheidgrundlage darstellen (vgl. Kaspar Plüss in: Kommentar VRG, § 7 N. 79).
Wie das Baurekursgericht in seiner Vernehmlassung zutreffend ausführt, ergeben
sich im vorliegenden Fall die entscheidrelevanten tatsächlichen Umstände aus
den zur Verfügung stehenden Akten. Aus den Planunterlagen und der umfangreichen
Fotodokumentation sind die massgebenden Verhältnisse im Äusseren und
insbesondere Zahl und Anordnung der Fensteröffnungen in der Südostfassade des
beschwerdeführerischen Gebäudes ohne weiteres erkennbar. Auch ein
Gebäudegrundriss, welchem die Raumeinteilung im Gebäudeinnern des
Nachbargebäudes zu entnehmen ist, befindet sich bei den Akten. Es ist nicht
ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer auch nicht geltend gemacht, welche
tatsächlichen Gegebenheiten, welche für die im Rahmen von § 357 Abs. 1
PBG vorzunehmende Interessenabwägung massgeblich wären, den Akten nicht
entnommen werden können. Der Vorwurf der Verletzung des in § 7 Abs. 1
VRG statuierten Untersuchungsgrundsatzes durch die Rekursinstanz erweist sich
demzufolge als unberechtigt.

4.2 Von dieser
Frage zu unterscheiden ist der Vorwurf der Unausgewogenheit der
Interessenabwägung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG. Diese Abwägung der
gegenläufigen Interessen durch die Rekursinstanz ist nicht zu beanstanden:
Betroffen vom Bauvorhaben im beschwerdeführerischen Gebäude sind zum vornherein
pro Geschoss nur zwei Räume: die Küchen sowie je ein Eckwohnraum.
Beizupflichten ist der Feststellung des Baurekursgerichts, dass nicht von einer
ins Gewicht fallenden Verschlechterung der Situation der Küchen in belichtungs-
und belüftungsmässiger Hinsicht durch die neuen Balkone auszugehen ist. Das
Küchenfenster befindet sich im hinteren Bereich des Fassadeneinschnitts. Der
Lichteinfall wird in diesem Bereich in einem gewissen Masse beeinträchtigt, was
aber eine Folge der rückwärtigen Fassadenstaffelung ist und bei der Erstellung
der beiden Wohnhäuser in Kauf genommen wurde. Einer allfälligen
Verschlechterung der Belichtung des Eckwohnraums wird durch eine filigrane Gestaltung
der Balkone begegnet (horizontale Balkonplatte mit Stakettengeländer), sodass
auch diesbezüglich nicht von einer massgeblichen Verschlechterung der
Verhältnisse auszugehen ist. Zu rechnen ist aufgrund der vergrösserten
Balkonfläche wohl mit einer gewissen Zunahme des mit der Balkonnutzung
verbundenen Wohnlärms, welcher allerdings aufgrund der heute bestehenden
Balkone in einem gewissen Umfang bereits vorhanden ist und auch mit einer
intensiveren Nutzung des rückwärtigen Gartens, welche der Beschwerdeführer zu
favorisieren scheint, verbunden wäre. Demgegenüber stark ins Gewicht fällt das
Interesse der Bauherrschaft an einer Vergrösserung der Balkone im von der
Strasse abgewandten, rückwärtigen Bereich des Wohnhauses. Dies stellt eine
wesentliche Verbesserung der Wohnqualität dar und wiegt deutlich schwerer, als
die relativ geringfügige Zunahme der Wohnimmissionen auf das Nachbargrundstück,
welches selber im Übrigen ebenfalls über relativ grosse rückwärtige Balkone in den
zwei Vollgeschossen verfügt.

5.
 

Zusammenfassend ist die
Beschwerde abzuweisen und der Entscheid des Baurekursgerichts zu bestätigen.

Ausgangsgemäss wird der
Beschwerdeführer kostenpflichtig. Eine Parteientschädigung steht ihm bei diesem
Verfahrensausgang nicht zu. Hingegen ist er zu verpflichten, der privaten
Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen. Der
Baubewilligungsbehörde steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf
beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine
Parteientschädigung zu (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni
2006, VB.2006.00062, E. 4).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    170.--     Zustellkosten,

Fr. 2'170.--     Total der Kosten.

3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine
Parteientschädigung von Fr. 2'000.- (zuzügl. MwSt) zu bezahlen, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …