# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** edd550ad-52d9-57ea-a072-fde58b0e1b8f
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-06-07
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 07.06.2000 AGVE_2000_37
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_AGVE-2000-37_2000-06-07.pdf

## Full Text

2000 Kantonales Steuerrecht 139 

(Not)Verkauf mit Geltendmachung des Vorkaufsrechts keinen Ge-
winn realisieren zu können, vermag daran nichts zu ändern.  

5. Insgesamt sind vom objektiven Verkehrswert Abzüge von Fr. 
50'000.-- vorzunehmen, was Fr. 571'500.-- ergibt. Die Differenz zum 
Verkaufspreis, Fr. 21'500.-- oder Fr. 10'750.-- im Durchschnitt der 
Bemessungsjahre, ist als geldwerte Leistung zum steuerbaren Ein-
kommen aufzurechnen.  

37 Überführung eines Grundstücks vom Geschäfts- ins Privatvermögen. 
- ohne ausdrückliche Erklärung des Steuerpflichtigen, aufgrund eines 

für die Steuerbehörden erkennbaren, eindeutigen Tatbestands. 

Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 7. Juni 2000 in Sachen 
M.M. gegen Entscheid des Steuerrekursgerichts. 

Aus den Erwägungen 

4. a) Vermögenswerte, die zum Geschäftsvermögen gehören, 
verlieren diesen Charakter ausser bei Veräusserungen nur, wenn eine 
Privatentnahme nach aussen deutlich erkennbar und in unmissver-
ständlicher Weise vorgenommen wird. ... (vgl. AGVE 1996, S. 252; 
1998, S. 213) Ohne ausdrückliche Erklärung liegt eine Überführung 
(nur) dann vor, wenn der Steuerpflichtige einen Tatbestand setzt, von 
dem die Steuerbehörde eindeutig auf das Vorliegen einer Privatent-
nahme schliessen kann bzw. er der Veranlagungsbehörde entspre-
chende Umstände klar zur Kenntnis bringt, damit diese in die Lage 
versetzt wird, daran die im Gesetz vorgesehenen steuerlichen Folgen 
zu knüpfen (vgl. AGVE 1995, S. 201 ff.; 1996, S. 252 ff.; 1998, 
S. 213).  

Das Verwaltungsgericht ist sehr zurückhaltend bei der Aner-
kennung solcher Überführungstatbestände. Zur Eindeutigkeit des 
Tatbestands und dessen Erkennbarkeit für die Steuerbehörden ist er-
forderlich, dass auch eine spätere geschäftliche Nutzung des betref-

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fenden Vermögensbestandteils bzw. die Rückkehr zur geschäftlichen 
Nutzung ausgeschlossen erscheint (vgl. AGVE 1995, S. 201 f.). So-
lange noch Ungewissheit über die wirtschaftliche und steuerliche 
Bedeutung eines Gutes für die geschäftliche Verwendung besteht, 
haben die Steuerbehörden keine Veranlassung, eine Überführung ins 
Privatvermögen anzunehmen (AGVE 1995, S. 201 ff.). 

b) Bei der Neuzuteilung im Rahmen der Güterregulierung 
(1982) wurde die Parzelle 214.02 klarerweise als Baulandparzelle 
ausgeschieden. Im Jahr darauf wurde am Rande des Baugebiets die 
Erschliessungsstrasse, an welcher die Parzelle 214.02 liegt, erstellt 
und die Parzelle damit vom Landwirtschaftsgebiet abgetrennt. Nach 
der glaubhaften Aussage von L., dem die Parzelle ohne Entschädi-
gung zur Bewirtschaftung überlassen wurde, war sie nur in ganz 
beschränktem Mass - als Wiesland - landwirtschaftlich nutzbar, warf 
kaum Ertrag ab und wurde von ihm mehr aus landschaftspflegeri-
schen Motiven bearbeitet. Sie wurde denn auch seither durch die 
Steuerbehörden als nicht zum Betrieb gehörendes Bauland behandelt 
(vgl. Schätzung 1985; Fragebogen für Landwirte bei der Veran-
lagung 1989/90 [mit entsprechender Konsequenz bei der landwirt-
schaftlichen Nutzfläche und dem volkswirtschaftlichen Einkommen 
sowie bei der Vermögenssteuer]).  

c) Es stellt sich die Frage, ob die geänderten Verhältnisse seit 
der Neuzuteilung (Zuteilung als Baulandparzelle; Strassenbau mit 
Abtrennung vom Landwirtschaftsgebiet), die der Steuerkommission 
W. bekannt waren, einer ausdrücklichen Überführungshandlung 
gleichkommen (eine Überführungserklärung abzugeben, hatte der 
Beschwerdeführer unter den konkreten Umständen kaum Anlass; 
jedenfalls gab es keinerlei Hinweise, dass er die Parzelle [noch] als 
Geschäftsvermögen ansehe), mit der Folge, dass ein Kapitalgewinn 
nur 1983/84 (oder 1985/86), aber nicht mehr 1991/92 erfasst werden 
durfte. 

2000 Kantonales Steuerrecht 141 

aa) Nach der Ansicht des KStA stellt die Neuzuteilung keine 
Überführung dar; es gebe keine Möglichkeit, die Steuerpflichtigen 
zur Unterzeichnung eines Revers zu zwingen. ...  

bb) Im vorliegenden Fall kannte die Steuerbehörde die Verhält-
nisse genau. Die Änderung der Nutzungsmöglichkeiten ergab sich 
durch den Behörden bekannte äussere, vom Beschwerdeführer un-
abhängige und nicht beeinflussbare Vorgänge. Die Neuzuteilungs-
parzelle war Bauland, wenn auch zunächst noch in der 2. Etappe. 
Rundherum wurden aber schon vor der formellen Umwandlung in 
die 1. Etappe (mit der Bau- und Nutzungsordnung von 1988 [1989 
genehmigt durch den Grossen Rat]) vom Gemeinderat Wohnbauten 
bewilligt. Eine landwirtschaftliche Nutzung war wegen des Stras-
senbaus und der übrigen Bautätigkeit praktisch nicht mehr möglich, 
was der Steuerbehörde klar war - und im Übrigen auch vom KStA 
anerkannt wird - und für später mit zunehmender Überbauung des 
Gebiets erst recht nicht mehr zu erwarten. In der Schätzung 1985 
wurde das Land von der Steuerbehörde selber als nicht zum Betrieb 
gehörendes Bauland behandelt. Die Schätzung betrifft zwar nur die 
Vermögenssteuer und vermag die Zuordnung zum Geschäfts-/Pri-
vatvermögen nicht zu präjudizieren (vgl. VGE II/33 vom 8. April 
1999 in Sachen A.G., S. 11); für die Frage der Erkennbarkeit eines 
Überführungstatbestands für die Steuerbehörde kommt diesem Um-
stand aber erhebliches Gewicht zu.  

Widersprechende Äusserungen des Beschwerdeführers, die ihn 
nach dem Grundsatz von Treu und Glauben hinderten, sich nach-
träglich auf die Überführung zu berufen, liegen entgegen der Auffas-
sung des KStA nicht vor. ...  

d) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Eindeutigkeit des 
Überführungstatbestands zu bejahen ist und dieser für die Steuerbe-
hörden erkennbar war. Mit der Neuzuteilung und dem daran an-
schliessenden Strassenbau wurde eine sinnvolle landwirtschaftliche 
Nutzung endgültig verunmöglicht. Erfolgte damals die Überführung, 

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war Parzelle 214.02 beim Verkauf im Jahre 1990 demzufolge Privat-
vermögen. 

38 Behandlung des Wohnrechts beim Wohnrechtsbelasteten. 
- Kauf einer Liegenschaft, wobei dem Verkäufer ein Wohnrecht ein-

geräumt und dessen Wert an den Kaufpreis angerechnet wird. Der 
Käufer, der die Liegenschaft zum Übernahmewert aktiviert, muss 
eine Rückstellung bilden, die entsprechend der abnehmenden Dauer 
des Wohnrechts (statistische Lebenserwartung des oder der Berech-
tigten) kontinuierlich zu vermindern ist. 

Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 12. Januar 2000 in 
Sachen KStA gegen Entscheid des Steuerrekursgerichts (betreffend H.S.). Zur 
Publikation vorgesehen in StE 2001. 

Sachverhalt 

H.S. übernahm mit Kaufvertrag vom 12. Juni 1992 von seinem 
Vater P.S. dessen Landwirtschaftsbetrieb. Der Kaufpreis von 
Fr. 285'500.-- setzte sich wie folgt zusammen: 

- Grundstücke und Gebäude (Ertragswert) Fr.  174'450.-- 
- Viehbestand Fr.  43'000.-- 
- Maschinen und Einrichtungen Fr.  43'850.-- 
- Vorräte Fr.  24'200.-- 
 
Der Kaufpreis war durch Übernahme der Grundpfandschulden 

(Fr. 80'000.--), Erbvorbezug (Fr. 30'000.--), Begründung eines Darle-
hens zugunsten des Verkäufers (Fr. 86'000.--) und Einräumung eines 
Wohnrechts zugunsten des Verkäufers und dessen Ehefrau 
(Fr. 89'500.--) zu tilgen. 

Der Vater verstarb kurz nach dem Verkauf. Das Wohnrecht blieb 
zugunsten seiner überlebenden Ehefrau V.S. (der Mutter von H.S.) 
bestehen.