# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 07c38b20-a7f5-5761-83ac-981f2bc90fd8
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-09
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 09.02.2021  SB.2021.00002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2021-00002_2021-02-09.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2021.00002	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 09.02.2021
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/Einzelrichter
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Staats- und Gemeindesteuern 2016

	
[Bewertung von Stockwerkeigentum zum Zweck der Vermögensbesteuerung]

Novenrecht und Verfahrensgegenstand (E. 1.2).

Die Pflichtigen machen geltend, die streitgegenständlichen Stockwerkeigentumseinheiten des Pflichtigen rückten aufgrund diverser objektiver Merkmale in die Zweckbestimmung von Mehrfamilienhäusern, weshalb sie steuerlich als solche zu behandeln seien (E. 2.2).

Die Stockwerkeigentumseinheiten der Pflichtigen sind nach dem Verkehrswert zu bewerten, wobei gemäss Rz. 20 der Weisung vom 12. August 2009 des Regierungsrats an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 (ZStB Nr. 21.1) der Substanzwert zu ermitteln ist. Eine wirtschaftliche Betrachtungsweise in dem Sinn, dass die Stockwerkeigentumseinheiten einem Mehrfamilienhaus gleichzusetzen und deren Vermögenssteuerwert auf der Basis des Ertragswerts zu bemessen ist, fällt ausser Betracht (E. 3).

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten wird.

			 	
				Stichworte:
	
						BEWERTUNG
ERTRAGSWERT
FORMELWERTE
STOCKWERKEIGENTUM
STREITGEGENSTAND
SUBSTANZWERT
VERKEHRSWERT
VERMÖGENSSTEUER
VERMÖGENSSTEUERWERT
WIRTSCHAFTLICHE BETRACHTUNGSWEISE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 39 StG
Art. 14 Abs. I StHG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

SB.2021.00002

 

 

 

Urteil

 

 

 

des Einzelrichters

 

 

 

vom 9. Februar 2021

 

 

 

Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei,
Gerichtsschreiberin
Nicole Aellen. 

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

 

2.    B,

 

beide vertreten durch C, 

Fürsprecherin, 

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

Staat Zürich, 

       vertreten durch das kantonale Steueramt,

       Dienstabteilung Recht, 

Beschwerdegegner, 

 

 

betreffend
Staats- und Gemeindesteuern 2016,

hat
sich ergeben: 

I.  

A. A
(nachstehend: der Pflichtige; zusammen mit seiner Ehefrau B: die Pflichtigen)
ist Eigentümer von mehreren Liegenschaften im Kanton Zürich, unter anderem von
jeweils neun Stockwerkeigentumseinheiten in den Obergeschossen der
Liegenschaften D-Strasse 01 und 02 in E. Die Räumlichkeiten in den
Erdgeschossen befinden sich im Eigentum von Dritten und werden geschäftlich
genutzt. Im Liegenschaftenverzeichnis zur Steuererklärung 2016 führten die
Pflichtigen die Eigentumswohnungen mit der Adresse D-Strasse 01
und 02 jeweils als Mehrfamilienhaus ("MFH") auf und deklarierten
den jeweiligen Vermögenssteuerwert auf Basis des Ertragswerts (Fr. … für D-Strasse 01
und Fr. … für D-Strasse 02). Im Einschätzungsverfahren ging die
Steuerkommissärin anstelle des Ertragswerts vom höheren Substanzwert aus (Fr. …
für D-Strasse 01 und Fr. … D-Strasse 02).

B. Die
hiergegen erhobene Einsprache der Pflichtigen vom 2. Juni 2019 wurde mit
Einspracheentscheid vom 30. August 2019 abgewiesen.

II.  

Den Rekurs der Pflichtigen vom 30. September 2019
wies das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 19. November 2020 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 4. Januar 2020 beantragten die
Pflichtigen dem Verwaltungsgericht, der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom
19. November 2020, der Einspracheentscheid des kantonalen Steueramts vom
30. August 2019 sowie der Einschätzungsentscheid des kantonalen Steueramts
vom 6. Juni 2019 seien betreffend das steuerbare Vermögen pro 2016
aufzuheben und das steuerbare Vermögen sei für die Steuerperiode 2016 auf Fr. …
festzusetzen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

Während das Steuerrekursgericht am 7. Januar 2021 auf
Vernehmlassung verzichtete, beantragte das kantonale Steueramt mit
Beschwerdeantwort vom 15. Januar 2021, die Beschwerde sei kostenfällig
abzuweisen.

Der Einzelrichter erwägt:

1.
 

1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht betreffend die
Staats- und Gemeindesteuern können laut § 153 Abs. 3 des
Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige
oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht
werden.

1.2  

1.2.1 Im Beschwerdeverfahren vor
Verwaltungsgericht gilt für die Staats- und Gemeindesteuern wie für die direkte
Bundessteuer das Novenverbot (BGE 131 II 548 E. 2.2.2). Für das
Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie für das
Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spätestens im
Verfahren vor Steuerrekursgericht behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen
worden sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht
grundsätzlich nicht nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150,
bestätigt in BGE 131 II 548 E. 2.3). Vom Novenverbot ausgenommen sind
dagegen echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen und
Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160
StG und Art. 147 bzw. Art. 151 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember
1990 über die direkte Bundessteuer [DBG]) beruhen oder der Stützung von geltend
gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher
Vorbringen oder Beweismittel bedürfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht
gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulässig, sofern sie sich
nicht auf Tatsachen und Beweismittel stützen, welche unter das Novenverbot
fallen (RB 1999 Nr. 149).

1.2.2 Prozessthema kann nur sein, was auch
Gegenstand des vorinstanzlichen Entscheids war bzw. nach richtiger
Gesetzesauslegung hätte sein sollen. Auf Begehren, über welche die Vorinstanz
weder entschieden hat noch hätte entscheiden sollen, ist daher nicht
einzutreten (vgl. [anstelle vieler] VGr, 5. April 2018, SB.2018.00004, E. 1.2;
Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a, N. 45).

1.2.3 Im vorinstanzlichen Verfahren stand in
zeitlicher Hinsicht lediglich die Steuerperiode 2016 im Streit. In
sachlicher Hinsicht überprüfte das Steuerrekursgericht hauptsächlich die
Vermögenssteuerwerte der Liegenschaften D-Strasse 01 und 02 in E und
insoweit das steuerbare Vermögen der Pflichtigen. Sodann wiesen die Pflichtigen
das Steuerrekursgericht in Bezug auf die Liegenschaft D-Strasse 03 in E am
28. Mai 2020 auf einen Deklarationsfehler hin, der im Einschätzungs- und
Einspracheverfahren übersehen worden sei. In der Folge zeigte das
Steuerrekursgericht den Pflichtigen mit Verfügung vom 24. Juni 2020 eine
entsprechende vermögensseitige Aufrechnung von Fr. … an, welche im
angefochtenen Entscheid dann auch erfolgte. Da die nämliche Aufrechnung schon
im vorinstanzlichen Verfahren nicht umstritten war und auch vorliegend nicht
beanstandet wird, hat eine Überprüfung derselben zu unterbleiben.

Im Zusammenhang
mit den für die Liegenschaft D-Strasse 02 in E deklarierten
Unterhaltskosten überprüfte das Steuerrekursgericht sodann das steuerbare
Einkommen der Pflichtigen, verzichtete entsprechend dem Antrag der Pflichtigen
jedoch aus prozessökonomischen Gründen darauf, einer möglichen Höhertaxation
bei der Einkommenssteuer nachzugehen. Das steuerbare Einkommen der Pflichtigen
für die Steuerperiode 2016 setzte es dementsprechend auf Fr. … fest.
Die nämliche Einschätzung ist vorliegend ebenfalls nicht streitig.

1.2.4 In ihrer Beschwerdeschrift führen die
Pflichtigen aus, für das Steuerjahr 2016 werde nur die Bemessung des
steuerbaren Vermögens, nicht aber die Bemessung des steuerbaren Einkommens
beanstandet. Gleichwohl stellen sie allgemeine fiskalische Überlegungen zum
Liegenschaftenunterhalt an. Dabei machen sie sinngemäss geltend, eine Abweisung
der Beschwerde bzw. eine Bemessung der Vermögenssteuerwerte der
streitbetroffenen Liegenschaften entsprechend der Auffassung des
Steuerrekursgerichts würde zukünftig bei der Einkommenssteuer zu
Steuereinbussen führen, weil sich dem Pflichtigen neue Möglichkeiten zum Abzug
der Liegenschaftsunterhaltskosten bieten würden.

Bei den nämlichen
Vorbringen handelt es sich um neue tatsächliche Behauptungen, die sich auf die
Zukunft beziehen und damit hypothetisch bleiben. Ob sie novenrechtlich
überhaupt zugelassen werden können (vgl. vorne, E. 1.2.1), kann
offenbleiben, da sie weder in zeitlicher noch in sachlicher Hinsicht Gegenstand
des vorinstanzlichen Verfahrens waren und daher auch vorliegend nicht
Prozessthema sein können (vorne, E. 1.2.2; vgl. im Übrigen BGr, 10. August
2015, 2C_929/2014 , E. 2.3–2.5, wonach einzelne Positionen, die der
Ermittlung der Steuerfaktoren dienen [bspw. abziehbare Gewinnungskosten],
lediglich eine Begründungsfunktion erfüllen und daher nicht selbständig
anfechtbar sind, jedoch im Rahmen der jeweiligen Steuerbemessungsgrundlage
beanstandet werden können; vgl. dazu auch BGE 140 I 114 E. 2.4.2–2.4.4). Selbst
wenn erwiesen wäre, dass eine Bestätigung des angefochtenen Entscheids in
zukünftigen Steuerperioden zu Steuereinbussen bei der Einkommenssteuer führte,
verfinge die Argumentation der Pflichtigen nicht. Die Steuerjustiz- bzw.
Steuerbehörde hat sich bei der Ermittlung der Steuerfaktoren bzw.
Steuerbemessungsgrundlagen nicht an potentiellen Steuerausfällen, sondern am
Gesetz zu orientieren. Führt eine pro 2016 gesetzmässig vorgenommene
Vermögensbesteuerung in späteren Steuerperioden zu Steuerausfällen bei der
Einkommenssteuer, wären solche hinzunehmen, sofern sie ebenfalls auf einer
gesetzmässigen Besteuerung beruhen. 

Soweit die
Pflichtigen verlangen, dem Pflichtigen sei für den Fall, dass der Ansicht der
Vorinstanzen gefolgt würde, für die künftigen Steuerperioden im Rahmen seiner
Befugnisse als Stockwerkeigentümer eine steueroptimierte Aufteilung des
Liegenschaftenunterhalts auf seine Stockwerkeinheiten zuzugestehen, ist
folglich auf die Beschwerde nicht einzutreten.

2.
 

2.1 Damit ist vorliegend nur das steuerbare Vermögen pro 2016 Prozessthema
und sind in diesem Zusammenhang einzig die Vermögenssteuerwerte der
Liegenschaften D-Strasse 01 und 7 in E bzw. die damit verbundene
Frage zu überprüfen, wie diese zu bewerten sind. Dass beide Liegenschaften in
Stockwerkeigentumseinheiten unterteilt sind, die im Eigentum des Pflichtigen
stehenden Einheiten (in den Obergeschossen der beiden Liegenschaften)
ausschliesslich der Wohnnutzung dienen und fremdvermietet sind und die
Einheiten in den Erdgeschossen im Eigentum eines Dritten stehen und geschäftlich
bzw. gewerblich genutzt werden, ist zwischen den Parteien nicht strittig.

2.2
 

2.2.1
Das Steuerrekursgericht erwog im Wesentlichen, die Festsetzung der
Vermögenssteuerwerte der streitbetroffenen Eigentumswohnungen auf Basis des
Substanzwerts entspreche der Vorgabe von Rz. 20 der Weisung 2009.
Letztere trage bei der formelmässigen Bestimmung des Vermögenssteuerwerts von
Liegenschaften auch wirtschaftlichen Gesichtspunkten Rechnung. Für die
Bewertung des Grundstücks werde alsdann auf objektive Eigenschaften der
bestehenden Baute wie Art (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus) und
Zweckbestimmung (Wohnhaus, Geschäftshaus) abgestellt. Ob eine Eigentumswohnung
vom Eigentümer selbst genutzt werde oder ob er diese vermiete, sei nicht
massgebend; entscheidend sei, ob die Wohnung objektiv betrachtet für die
typische Eigentümer-Eigennutzung geeignet sei. Letzteres sei bei einer
Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus bzw. bei Stockwerkeigentum zu
Wohnzwecken, das vermietet werde, der Fall. Im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung
liessen sich Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus, welche nicht zu
Stockwerkeigentum ausgeschieden worden seien, nicht veräussern. Selbst wenn der
Pflichtige alle Wohnungen veräussern würde, läge noch immer ein Verkauf von
Eigentumswohnungen und nicht der Verkauf eines eigenständigen
Mehrfamilienhauses bzw. Anlage-Renditeobjekts vor, zumal sich im jeweiligen
Erdgeschoss der streitgegenständlichen Liegenschaften weiteres
Stockwerkeigentum befinde.

2.2.2
Die Pflichtigen wenden hiergegen zusammengefasst ein, bei der
wirtschaftlichen Betrachtung gehe es vorliegend nicht um die Betrachtung eines
rechtlichen Vorgangs, sondern um die Betrachtung eines rechtlichen Zustands. Es
lägen diverse objektive Merkmale vor, welche die Wohnungen der beiden
Liegenschaften in die Zweckbestimmung von Mehrfamilienhäusern rückten (äusseres
Erscheinungsbild, reglementarische vertikale Ausscheidung, intakter Markt für
Verkauf aller neun Wohnungen an einzigen Käufer, Würdigung durch finanzierende
Bank als Renditeobjekte), weshalb sie steuerlich als solche zu behandeln seien.

3.
 

3.1 Nach Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember
1990 (StHG) wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet (Abs. 1 Satz 1),
wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann (Abs. 1 Satz 2).
Abweichungen vom Grundsatz der Verkehrswertbewertung sind in Art. 14 Abs. 2
und 3 StHG abschliessend aufgezählt. Die Bewertung zum Verkehrswert ist
für die Kantone bindend. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist,
sagt das Gesetz nicht. Den Kantonen verbleibt sowohl bei der Wahl der
anzuwendenden Methode als auch in der Frage, ob und in welchem Mass der
Ertragswert in die Bewertung einbezogen werden soll ("Kann-Vorschrift"),
ein grosser Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische
Aspekte mitberücksichtigen können (BGE 134 II 207 E. 3.6, mit Hinweisen; BGr,
6. Mai 2019, 2C_277/2018, E. 4.1). 

3.2 Der Kanton Zürich hat Art. 14 Abs. 1 StHG in § 39 Abs. 1
StG umgesetzt. Die Bestimmungen von § 39 Abs. 3 und 4 StG sehen
im Weiteren vor, dass der Regierungsrat die für eine gleichmässige Bewertung
von Grundstücken notwendigen Dienstanweisungen erlässt (Abs. 3 Satz 1).
Es kann eine schematische, formelmässige Bewertung vorgesehen werden, wobei
jedoch den Qualitätsmerkmalen der Grundstücke, die im Fall der Veräusserung
auch den Kaufpreis massgeblich beeinflussen würden, angemessen Rechnung zu
tragen ist (Abs. 3 Satz 2). Die Formel ist so zu wählen, dass die am
oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem effektiven
Marktwert liegen (Abs. 3 Satz 3). Führt die formelmässige Bewertung
in Einzelfällen dennoch zu einem höheren Vermögenssteuerwert, ist eine
individuelle Schätzung vorzunehmen und dabei ein Wert von 90 % des
effektiven Marktwerts anzustreben (Abs. 4).

3.3 Gestützt auf § 21 Abs. 2, § 39 Abs. 3 und 4 sowie § 40
StG erliess der Regierungsrat am 12. August 2009 die Weisung an die
Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der
Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (ZStB Nr. 21.1;
nachfolgend: Weisung 2009), welche ab der Steuerperiode 2009 (1. Januar
2010) gültig ist. Die Weisung sieht in Rz. 20 vor, dass der Verkehrswert
von Einfamilienhäusern sowie Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken nach den Formeln
"Landwert + Zeitbauwert" (Einfamilienhäuser) bzw.
"Landwertanteil + Zeitbauwertanteil" (Stockwerkeigentum) zu berechnen
ist (sog. Substanzwert). Mehrfamilien- und Geschäftshäuser sowie
Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken sind demgegenüber zum Ertragswert zu
bewerten (Rz. 36).

3.4
 

3.4.1
Entgegen der Darstellung der Pflichtigen lässt der Umstand, dass sich das
Stockwerkeigentum des Pflichtigen jeweils nur auf die Obergeschosse erstreckt
und der Pflichtige theoretisch alle neun Stockwerkeinheiten der einen oder der
anderen Liegenschaft "en bloc" an dieselbe Person verkaufen könnte,
diese nicht zu einem Mehrfamilienhaus im Sinn von Rz. 36 der
Weisung 2009 werden. Stockwerkeigentum wird im Gesetz definiert als der
Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht
gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen
auszubauen (Art. 712a Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember
1907 [ZGB]). Gegenstand dieses Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder
Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu
geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen
sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können (Art. 712b Abs. 1
ZGB). Nicht sonderrechtsfähig sind gemäss Art. 712b Abs. 2 ZGB
hingegen: der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen
gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird (Ziff. 1); die Bauteile, die für
den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der
Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt
und das Aussehen des Gebäudes bestimmen (Ziff. 2); die Anlagen und
Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer
Räume dienen (Ziff. 3). Hierzu gehören vorliegend gemäss Ziff. 50 ff.
der im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten
Stockwerkeigentümergemeinschaftsreglementen etwa die Waschküchen, die Fassaden,
die Einstellhalle, die Gartensitzplätze bzw. Balkone und die Hofräume. 

Der Pflichtige besitzt
entsprechend dieser eigentumsrechtlichen Grundordnung nicht das Alleineigentum
an den jeweiligen Wohnungen. Das gesamte zu Stockwerkeigentum aufgeteilte
Grundstück samt Haus und allen seinen Bestandteilen steht im Miteigentum aller
Beteiligten, ohne dass an irgendeinem Teil desselben Sondereigentum
ausgeschieden würde. An den Wohnungen und allenfalls an Keller-, Estrichräumen und
anderen räumlich abgeschlossenen Teilen kommt ihm lediglich ein Sonderrecht zu
(vgl. René Bösch, in: Thomas Geiser/Stephan Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar,
Zivilgesetzbuch II, 6. A, Basel 2019, Vorb. zu 712a–t N. 4 f.,
mit weiteren Hinweisen). So kann der Pflichtige – anders als der Eigentümer
eines Mehrfamilienhauses – gerade nicht frei über die streitgegenständlichen
Liegenschaften (bzw. den jeweils oberen, je neun Stockwerkeigentumseinheiten
umfassenden Teil davon) verfügen, sondern lediglich in Wertquoten ausgedrückte
Miteigentumsrechte an der gesamten Liegenschaft  und damit verbundene
Sonderrechte veräussern.

3.5 Ausgehend
von diesen tatsächlichen, zivilrechtlichen Verhältnissen liegt es alles andere
als nahe, die neun Stockwerkeigentumsanteile des Pflichtigen im jeweils oberen
Teil der streitgegenständlichen Liegenschaften als Einheiten zu betrachten und
zum Zweck der Vermögensbesteuerung mit Mehrfamilienhäusern im Sinn von Rz. 36
der Weisung 2009 gleichzusetzen. Daran ändert nichts, dass – wie die Pflichtigen
einwenden – vorliegend nicht ein (Veräusserungs-)Vorgang, sondern ein Zustand
zu beurteilen ist, zumal als Verkehrswert der Preis gilt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am
fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (objektiver
Marktwert, vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A.,
Zürich 2013, § 39 StG N. 7) und harmonisierungsrechtlich auf
eine technische bzw. rechtlich-objektive und nicht auf eine
subjektiv-wirtschaftliche Betrachtungsweise abzustellen ist (vgl. BGr, 28. August
2015, 2C_94/2014, E. 3.2). Mit der Vorinstanz ist demnach festzuhalten,
dass das streitgegenständliche Stockwerkeigentum des Pflichtigen aufgrund
der zivilrechtlichen Verhältnisse zum Verkehrswert bzw. anhand der Formel
gemäss Rz. 20 der Weisung 2009 zu bewerten ist. 

3.6 An diesem Ergebnis vermag auch die Rüge der Pflichtigen nichts zu
ändern, wonach die Bewertung während 30 Jahren der Zweckbestimmung
entsprechend als Mehrfamilienhäuser zum Ertragswert erfolgt sei. Den Steuererklärungsformularen
pro 2015 und 2016 lässt sich entnehmen, dass die Pflichtigen das
streitgegenständliche Stockwerkeigentum des Pflichtigen jeweils als
Mehrfamilienhaus ("MFH") deklariert hatten. Es ist anzunehmen, dass
sie auch in früheren Steuerperioden so vorgingen. Soweit sie hierbei auf ihre
(unzutreffende) wirtschaftliche Betrachtungsweise abgestellt und den
Steuerbehörden die tatsächlichen zivilrechtlichen Verhältnisse verschwiegen
hatten, verhalten sich die Pflichtigen ihrerseits offenkundig treuwidrig, wenn
sie den Steuerbehörden nun vorhalten, sich auf die falschen Angaben verlassen
zu haben. 

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

4.
 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 153 Abs. 4 StG) und steht ihnen keine Parteientschädigung zu
(§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
[VRG] in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG). Eine
Parteientschädigung ist auch dem kantonalen Steueramt nicht zuzusprechen, nachdem
nicht ersichtlich ist, inwieweit diesem durch das vorliegende Verfahren
besondere Umtriebe entstanden sind, welche ausserhalb der üblichen
Amtstätigkeit liegen.

Demgemäss erkennt der
Einzelrichter:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.    500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      70.--     Zustellkosten,

Fr.    570.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …