# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9b17d919-86e5-5b93-acdd-ebd99a15a4b8
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-11-25
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 25.11.2003 A/983/2002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-983-2002_2003-11-25.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/983/2002-TPE 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 25 novembre 2003 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Monsieur A. et Madame A. B. 

représentés par Me François Bellanger, avocat 

 

 

 

 contre 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 

 

et 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

et 

 

Monsieur N. S. 

représenté par Me Dominique Burger, avocate 

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 _____________ 

 

A/983/2002-TPE 

 EN FAIT 

 

1.  Monsieur A. et Madame A. B. (ci-après : les époux 

B.) sont propriétaires de la parcelle n° ..., feuille .. 

de la commune de ..., à l'adresse .., chemin du 

........... Ce terrain est situé au sud de la parcelle 

n° 1658, propriété de Monsieur N. S., au ...du même 

chemin.  

 

2.  Le 20 décembre 2000, les époux B. ont interpellé 

le département de l'aménagement, de l'équipement et du 

logement (ci-après : DAEL) au sujet du bâtiment ..., 

édifié sur la parcelle voisine et destiné à un garage, 

alors qu'il était utilisé à des fins d'habitation. Le 

long de la limite de propriété, un talus d'une certaine 

importance avait été édifié par M. S.. 

 

3.  Le 26 janvier 2001, le DAEL a indiqué aux époux B. 

que, lors d'un contrôle sur place, aucune violation de la 

loi sur les constructions et les installations diverses 

du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) n'avait été constatée. Le 

bâtiment litigieux, autorisé le 31 janvier 1991 

(autorisation ...) en tant que construction souterraine, 

était moins grand que prévu et n'était pas affecté à du 

logement. Un nouveau garage souterrain avait été autorisé 

au cours de la procédure DD .... 

 

  Après divers échanges de courrier, le DAEL a indi-

qué, le 27 avril 2001, que la surface dudit garage dépas-

sait les cinquante mètres carrés définissant les 

constructions de peu d'importance. 

 

4.  Le 30 avril 2001, les époux B., agissant par la 

plume de leur conseil, ont relancé le DAEL. Ce dernier 

devait intervenir afin que M. S., propriétaire de la 

parcelle n° 1658, rétablisse une situation conforme au 

droit. Le bâtiment ..... devait être démoli : il ne 

s'agissait en effet pas d'une construction souterraine et 

n'était par conséquent pas conforme à l'autorisation 

délivrée. 

 

5.  Le 7 mai 2001, le DAEL a refusé d'intervenir : un 

permis d'occuper avait été délivré le 28 novembre 1996. 

 

6.  Par courrier du 10 mai 2001, le conseil des époux 

B. a maintenu sa position : le bâtiment n'était pas en 

sous-sol, mais en surface, et il ne respectait pas les 

limites de propriété.  

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7.  Par décision du 22 mai 2001, le DAEL a indiqué 

qu'il serait totalement disproportionné d'ordonner la 

démolition du garage litigieux.  

 

8.  Le 25 juin 2001, les époux B. ont saisi la 

commission de recours en matière de constructions (ci-

après : la commission). La seule construction autorisée 

par le DAEL avait été un garage souterrain et le bâtiment 

édifié était hors sol, cadastré comme tel, d'une surface 

de soixante mètres carrés. Il se trouvait à moins de six 

mètres de la limite de propriété et empiétait totalement 

sur une zone non constructible, en vertu d'une servitude 

de distance et vue droite. La surface du bâtiment 

interdisait de le considérer comme une construction de 

peu d'importance. Le DAEL devait dès lors en ordonner la 

démolition. Ce faisant, il ne violerait pas le principe 

de la proportionnalité. 

 

9.  La commission a entendu les parties le 7 mars 2002 

et a procédé à un transport sur place le 27 mai suivant. 

Elle a constaté que le garage était édifié à quelques mè-

tres de la limite de propriété, sur un terrain en forte 

déclivité. Il était enterré dans sa partie supérieure. La 

partie inférieure comportait une baie vitrée avec portes 

d'accès. La partie supérieure du garage était recouverte 

d'une haie. Le DAEL a confirmé que la construction 

litigieuse avait été autorisée. Ce local était utilisé 

comme salle de jeux et entrepôt de véhicules. 

 

10.  Suite à ces actes d'instruction, les parties ont 

eu l'occasion de s'exprimer par écrit. 

 

 a. Les époux B. ont relevé que le local litigieux 

n'était pas souterrain, qu'il communiquait avec la 

maison, qu'il était chauffé et physiquement dépendant de 

cette dernière. De plus, il constituait un obstacle 

visuel représentant une gêne importante.  

 

 b. M. S. a souligné qu'il avait acquis le bâtiment au 

mois de mars 1996, alors que la villa était en voie 

d'achèvement, le vendeur s'occupant de terminer les 

travaux. A l'époque de la construction, la parcelle des 

époux B. était propriété de la Banque ..., dont le 

directeur a confirmé qu'à l'époque, la construction avait 

été autorisée en tenant compte de la servitude. Le 

bâtiment litigieux était semi-enterré, et on ne savait 

pas pourquoi le service du cadastre l'avait considéré 

comme un bâtiment hors sol. Les conditions de révocation 

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d'une autorisation de construire n'étaient pas réalisées 

et la démolition du bâtiment violerait le principe de la 

proportionnalité. 

 

11.  Le 10 septembre 2002, la commission a déclaré 

irrecevable le recours. Le bâtiment litigieux avait été 

autorisé en 1991, sans que les voisins ne s'y opposent. 

La demande des époux B. devait être considérée comme une 

demande de réexamen ou de reconsidération et le refus du 

DAEL d'y donner suite ne pouvait pas faire l'objet d'un 

recours. 

 

12.  Les époux B. ont alors saisi le Tribunal 

administratif d'un recours le 23 octobre 2002. La 

décision litigieuse portait sur la remise en état des 

lieux et il y avait un fait nouveau, dans la mesure où le 

permis d'habiter devait porter sur un garage, ce que le 

bâtiment n'était plus. De plus, le DAEL n'était pas au 

courant de la surface réelle de ce bâtiment. Enfin, la 

démolition du bâtiment litigieux devait être ordonnée, ce 

qui ne violait pas le principe de la proportionnalité. 

 

13.  Le 28 novembre 2003, M. S. s'est opposé au 

recours. La construction avait été autorisée et, depuis 

lors, le permis d'habiter avait été délivré. Entre-temps, 

aucune modification n'avait été apportée au bâtiment. Les 

époux B. désiraient obtenir le réexamen de l'autorisation 

délivrée, sans qu'un des motifs prévus par la loi ne 

l'autorise. De plus, un ordre de remise en état des lieux 

violerait le principe de la proportionnalité. 

 

14.  Le DAEL s'est aussi opposé au recours le 9 

décembre 2002.  

 

  Les époux B. étaient dénonciateurs et n'avaient 

pas de droit à obtenir une décision. 

 

15.  Le juge délégué à l'instruction de la cause a ex-

ceptionnellement autorisé un second échange d'écritures : 

 

 a. Dans leur réplique, les époux B. ont maintenu leur 

argumentation en précisant certains éléments de fait. Ils 

ont également sollicité l'audition de divers membres du 

personnel du DAEL. 

 

 b. M. S. a maintenu sa position, soulignant les actes 

d'instruction auxquels la commission avait procédé, en 

présence notamment d'un des fonctionnaires du DAEL dont 

les recourants demandaient l'audition.  

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 c. Le DAEL a persisté dans ses conclusions, la répli-

que n'apportant pas, de son point de vue, d'éléments 

nouveaux. 

 

 

 EN DROIT 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 

E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2. a. Le droit d'être entendu est une garantie constitu-

tionnelle de caractère formel (ATF 120 Ib 379 consid. 3b 

p. 383; 119 Ia 136 consid. 2b p. 138 et les arrêts 

cités). La décision entreprise pour violation de ce droit 

n'est toutefois pas nulle mais annulable (ATF 122 II 154 

consid. 2d p. 158) si l'autorité de recours jouit du même 

pouvoir d'examen des questions litigieuses que celle 

intimée et si l'examen de ces questions ne relève pas de 

l'opportunité, car l'autorité de recours ne peut alors 

substituer son pouvoir d'examen à celui de l'autorité de 

première instance (ATF 120 V 357 consid. 2b p. 363; 118 

Ib 269 consid. 3a p. 275-276; 117 Ib 64 consid. 4 p. 87; 

116 Ia 94 consid. 2 p. 96; 114 Ia 307 consid. 4a p. 314; 

en droit genevois : cf. art. 61 al. 2 LPA; P. MOOR, Droit 

administratif: les actes administratifs et leur contrôle, 

vol. II, Berne 2002, ch. 2.2.7.4 p. 283). Tel qu'il est 

garanti par l'article 29 Cst., le droit d'être entendu 

comprend en particulier le droit pour l'intéressé 

d'offrir des preuves pertinentes, de prendre connaissance 

du dossier, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres 

de preuves pertinentes, de participer à l'administration 

des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer 

sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer 

sur la décision à rendre (ATF 122 I 53 consid. 4a p. 55; 

119 Ia 136 consid. 2d p. 139; 118 Ia 17 consid. 1c p. 19; 

116 Ia 94 consid. 3b p. 99; ATA S. du 4 mars 2003, F. du 

5 janvier 1999; H. du 2 décembre 1997). Le droit de faire 

administrer des preuves n'empêche pas cependant le juge 

de procéder à une appréciation anticipée des preuves qui 

lui sont offertes, s'il a la certitude qu'elles ne 

pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 120 Ib 

224 consid. 2b p. 229 et les arrêts cités). Le droit 

d'être entendu ne contient pas non plus d'obligation de 

discuter tous les griefs et moyens de preuve du 

recourant; il suffit que le juge discute ceux qui lui 

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paraissent pertinents (ATF 121 I 54 consid. 2c p. 57; ATF 

n.p. C. du 19 juin 1997; ATA P. du 24 juin 1997). 

 

 b. Au vu de ce qui va suivre, le Tribunal administra-

tif ne procédera pas aux auditions sollicitées par les 

recourants, celles-ci n'étant pas aptes à modifier 

l'issue du litige. 

 

3. a. En matière de qualité pour agir du voisin, la 

jurisprudence a largement admis cette qualité lorsque 

l'intéressé se prévalait de la violation de dispositions 

du droit de la construction qui tendaient non seulement à 

la sauvegarde des intérêts de la collectivité, mais 

aussi, voire principalement, à la protection de ses 

propres intérêts de voisin. Il faut toutefois que le 

voisin soit lésé par la décision et qu'il ait un intérêt 

particulier, plus grand que n'importe qui, à une 

modification de la décision. Parmi les voisins, seuls 

ceux dont les intérêts sont lésés de façon directe et 

spéciale ont l'intérêt particulier requis (ATA B. Sàrl et 

consorts du 3 septembre 2002; P. du 11 mai 1999). 

 

 b. Le voisin a ainsi qualité pour agir au regard de 

l'article 103 lettre a OJF lorsque son terrain jouxte 

celui du constructeur ou se trouve à proximité immédiate 

de celui-ci (ATF du 8 avril 1997, 1A.179 et 181/1996 in 

RDAF 1997 242; 121 II 174, consid. 2b). Pour qu'un voisin 

soit touché plus que quiconque, la réalisation du projet 

litigieux doit lui causer personnellement un préjudice de 

fait en raison, par exemple, des nuisances provoquées par 

l'exploitation (ATF 110 Ib 398 consid. 1b p. 400). 

Concernant les immissions, elles doivent présenter un 

certain degré d'évidence, sous peine d'admettre l'action 

populaire que la loi a précisément voulu exclure. Lorsque 

la charge est déjà importante, la construction projetée 

doit impliquer une augmentation sensible des nuisances 

(ATA E. S.A. et consorts du 5 novembre 2002). 

 

 c. En matière de sanctions et mesures, le tribunal de 

céans a considéré que le rôle des voisins ne peut se 

limiter qu'à celui de dénonciateur et qu'il ne saurait 

leur être donné de droits plus étendus leur permettant 

par exemple de participer à l'intégralité de la procédure 

(ATA D. et R. du 28 mars 2000). 

 

 d. Il ressort de ce qui précède que le propriétaire 

d'un fonds a la qualité pour recourir contre l'autorisa-

tion de construire délivrée à ses voisins. Le 

propriétaire foncier, lésé par une construction érigée 

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sans droit sur le terrain voisin, doit dès lors également 

pouvoir recourir lorsque le département renonce à 

intervenir. 

 

4.  En l'espèce, il ressort du dossier que le bâtiment 

litigieux a été autorisé par décision du DAEL du 31 jan-

vier 1991. Une étude attentive des plans microfilmés, 

joints à la procédure, montre que la surface du local 

litigieux, sur les plans visés "ne varietur", était d'en-

viron soixante mètres carrés. 

 

  L'étude des plans fournis lors de la délivrance du 

permis d'occuper permet de constater qu'il y a de petites 

différences d'exécution. Il n'en reste pas moins que le 

garage conserve une surface semblable, même s'il est 

moins enterré que dans l'autorisation délivrée.  

 

  Ainsi, le Tribunal administratif constate que le 

bâtiment en question ne constitue pas une construction 

érigée sans droit : il a fait l'objet d'une autorisation 

de construire et un permis d'occuper a été délivré au 

terme du chantier. Dans ces circonstances, le rôle des 

époux B. dans la procédure se limite à celui de 

dénonciateurs qui ne peuvent participer à la procédure. 

Dès lors, c'est à juste titre que la commission a déclaré 

leur recours irrecevable - même si les motifs l'ayant 

amenée à cette conclusion ne sont pas repris par 

l'autorité de céans - ce qui doit entraîner le rejet de 

celui déposé devant le Tribunal administratif. 

 

5.  Au vu de l'issue du litige, un émolument de CHF 

2'000.- sera mis à la charge des recourants. Une 

indemnité en CHF 2'000.- sera allouée à M. S., qui a agi 

par la plume d'un avocat et qui y conclut. 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 23 octobre 2002 par Monsieur A. et Madame A. 

B. contre la décision de la commission cantonale de 

recours en matière de constructions du 10 septembre 2002; 

 

   au fond : 

 

   le rejette; 

 

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   met à la charge des recourants un 

émolument de CHF 2'000.-; 

 

   alloue à Monsieur N. S. une 

indemnité en CHF 2'000.-, à la charge des recourants; 

 

   communique le présent arrêt à Me 

François Bellanger, avocat des recourants, à la 

commission cantonale de recours en matière de 

constructions, ainsi qu'au département de l'aménagement, 

de l'équipement et du logement et à Me Dominique Burger, 

avocate de Monsieur S.. 

 

Siégeants : M. Paychère, président, MM. Thélin, Schucani, 

Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 

 

      Au nom du Tribunal administratif : 

 la secrétaire-juriste :   le vice-président : 

 

       E. Boillat  F. Paychère 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme N. Mega