# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3a251028-d304-580b-8b0f-c1dbc67c5fdb
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-03-30
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 30.03.2022 III 2021 185
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2021-185_2022-03-30.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2021 185

Entscheid vom 30. März 2022 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
MLaw Milena Pesic, a.o. Gerichtsschreiberin

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Galgenen, Büelstrasse 15, 8854 Siebnen,
vertreten durch Rechtsanwalt C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Ausnützung; Wieder-
herstellung)

2

Sachverhalt:

A. Am 21. April 2017 reichten A.________ bei der Gemeinde Galgenen das 
Baugesuch D.________ für ein Mehrfamilienhaus am ________ (Adresse), ein. 
Als vom Bauvorhaben betroffene Grundstücke wurden auf dem Baugesuch (For-
mular Z01, Ziff. 4) die Parzellen KTN 001 (696 m2) sowie - östlich angrenzend - 
KTN 002 (645 m2) bezeichnet. 

B. Gegen das im Amtsblatt ________ (Ausgabe) publizierte Baugesuch wurde 
keine Einsprache erhoben. 

C. Hierauf erteilte das Amt für Raumentwicklung mit Gesamtentscheid vom 
8. August 2017 die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch. Der Gemeinde-
rat Galgenen (nachfolgend: Gemeinderat) erteilte die Baubewilligung mit Be-
schluss D.________ vom 3. Juli 2017 (sic; Versand am 24.8.2017) wie folgt: 

1. Die Baubewilligung wird im Sinne der Erwägungen und unter den 
nachstehenden Bedingungen und Auflagen erteilt.

2. Die Gesuchsunterlagen und die mit dem Bewilligungsvermerk versehenen 
Pläne (…) bilden einen integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung:

a) …

3. Im Grundbuch ist nachstehende Eigentumsbeschränkung anzumerken. Das 
Bauamt wird mit dem Vollzug beauftragt.
Gemäss der verdichteten Bauweise nach Art. 20 BauR vom 13. Mai 1990 darf 
die Anzahl der Wohneinheiten und die Anzahl der Zimmer pro Wohneinheit 
nicht verändert werden. [kursiv gemäss Original]

4.-12. (Weitere Bestimmungen; Gebühren und Kosten; Rechtsmittelbelehrung; 
Zustellung).  

Die Baubewilligung erwuchs nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist in 
Rechtskraft. 

D. Am 18. Juli 2018 verkaufte die Bauherrschaft das Grundstück KTN 002. 

E. Nachdem am 26. März 2019 anlässlich der Rohbaukontrolle Abweichungen 
von der Baubewilligung (Fehlen von Raumtrennwänden) festgestellt worden waren 
und die Bauherrschaft erklärte, auf die Raumtrennwände verzichten zu wollen, 
aber kein Projektänderungsgesuch einreichte, ordnete der Gemeindepräsident mit 
Präsidialverfügung vom 9. Mai 2019 die unverzügliche Einstellung sämtlicher Bau-
arbeiten innerhalb des Mehrfamilienhauses an bis gesichert sei, dass das Bauvor-
haben gemäss den bewilligten Plänen ausgeführt werde oder eine rechtskräftige 
Baubewilligung für die Projektänderung vorliege (Disp.-Ziff. 1). Die Wohnnutzung 
im Mehrfamilienhaus wurde untersagt bis die Voraussetzungen gemäss Disp.-
Ziff. 1 erfüllt seien (Disp.-Ziff. 2) (RR-act. III/B13). 

3

F. Am 3. Dezember 2019 bestätigte das Grundbuchamt March die Anmeldung 
zur Eintragung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung auf KTN 001 ins 
Grundbuch. 

G. Am 22. Mai 2019 reichte die Bauherrschaft einen Vorschlag für eine Projekt-
anpassung ein, der den Anforderungen gemäss der Beurteilung der Baukommis-
sion vom 3. Juni 2019 nicht genügte (RR-act. III/B14 [4. Zwischenbericht]). 

Die Beschwerdeführer reichten am 11. Juni 2019 nachgebesserte Pläne ein. Der 
Gemeinderat bewilligte diesen Umsetzungsvorschlag mit Verfügung vom 17. Juni 
2019 (Disp.-Ziff. 1) und hob den am 9. Mai 2019 verfügten Bau- und Nutzungs-
stopp vollständig auf (Disp.-Ziff. 2).

H. Die Baukommission hielt an ihrer Sitzung vom 2. März 2020 nach Konsulta-
tion des Bauabnahmeprotokolls vom 11. Februar 2020 das weitere Vorgehen u.a. 
wie folgt fest (RR-act. III/B15 [S. 5 f.]): 

- Die Raumtrennwand im Dachgeschoss entspricht bezüglich Ausführung/Materiali-
sierung nicht dem für die Aufhebung des Bau- und Nutzungsstopps bewilligten Vor-
schlag der Bauherrschaft. Auf eine Nachbesserung der Raumtrennwand wird aus 
Verhältnismässigkeitsgründen jedoch einstweilen verzichtet. (…).  

- Zum Zeitpunkt der Baubewilligung des Mehrfamilienhauses gehörten die Grunds-
tücke KTN 002 und 001 der Bauherrschaft, weshalb die Ausnützungsreserve von 
KTN 002 auf die Liegenschaft KTN 001 im Sinne von Art. 22 BauR übertragen 
werden konnte (unter Hinweis auf die AZ-Berechnung der Projektverfasser). Der 
hierzu notwendige Dienstbarkeitsvertrag zur Eintragung im Grundbuch wurde je-
doch noch nicht beigebracht. Die Eigentümer von KTN 001 werden aufgefordert, 
diesen Grundbucheintrag innert Monatsfrist nachzureichen. Sollte die Einhaltung 
dieser Frist nicht möglich sein, ist innert Monatsfrist mitzuteilen, bis wann der 
Grundbucheintrag nachgereicht werden kann.

Das Bauabnahmeprotokoll wurde der Bauherrschaft am 23. April 2020 zugestellt. 

I. Mit Schreiben vom 30. Juli 2020 (Vi-act. B18) ersuchte das Bauamt die Bau-
herrschaft unter Bezugnahme auf eine vorangegangene Besprechung um die ver-
einbarte, bis anhin unterbliebene Zustellung der Unterlagen der "Grundlagen für 
die Ausnützungsübertragung (Art. 22 BauR) zu Lasten KTN 002 und zu Gunsten 
KTN 001" (RR-act. III/B18). Die Bauherrschaft liess hierauf mit Schreiben vom 18. 
August 2020 verlauten, dass die Eigentümer der Parzelle KTN 002 nicht bereit 
seien, einen Dienstbarkeitsvertrag abzuschliessen. Möglicherweise sei jedoch die 
Bereitschaft für eine Regelung des Ausnützungstransfers mittels öffentlich-rechtli-
cher Eigentumsbeschränkung vorhanden. 

J. Mit Verfügung vom 22. Februar 2021 beschloss der Gemeinderat was folgt: 

1. A.________ werden aufgefordert, dem Gemeinderat Galgenen im Sinne der 
Erwägungen ein nachträgliches Baugesuch für die Behebung der Übernutzung 

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des Gundstücks KTN 001 einzureichen. Hierfür wird ihnen eine Frist von zwei 
Monaten ab Rechtskraft dieses Beschlusses angesetzt.

2. Kommen A.________ der Aufforderung gemäss Ziffer 1 nicht oder nicht 
fristgerecht nach, wird ihnen im Umfang der festgestellten Übernutzung ein 
Nutzungsstopp mit Nutzungsverbot für das Mehrfamilienhaus auf dem 
Grundstück KTN 001 angedroht.

3. Gegen die Bauherrschaft wird bei der zuständigen Staatsanwaltshaft 
Strafanzeige wegen Bauens in Abweichung von der Baubewilligung 
eingereicht. 

4.-6. (Kosten; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

K. Gegen diesen Gemeinderatsbeschluss liess die Bauherrschaft mit Eingabe 
vom 18. März 2021 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat erheben mit dem 
Antrag, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben unter Kosten- und Entschä-
digungsfolgen zulasten der Vorinstanz.

L. Mit Beschluss (RRB) 712/2021 vom 19. Oktober 2021 entschied der Regie-
rungsrat was folgt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden 
den Beschwerdeführern auferlegt und mit deren Kostenvorschuss (Fr. 1500.--) 
verrechnet. 

3. Die Beschwerdeführer haben der Gemeinde Galgenen eine angemessene Par-
teientschädigung von Fr. 1000.-- zu bezahlen. 

4.- 6. [Rechtsmittelbelehrung; Zustellung]

M. Gegen diesen RRB Nr. 712/2021 vom 19. Oktober 2021 (Zustellung am 
27.10.2021) lässt die Bauherrschaft am 16. November 2021 fristgerecht Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht erheben mit folgenden Anträgen: 

1. Der Beschluss Nr. 712/2021 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 
19. Oktober 2021 sei aufzuheben. 

2. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz 3 zurückzuweisen. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MwSt. zu Lasten der Vorinstanzen 
und der Beschwerdegegner.

N. Mit Vernehmlassung vom 23. November 2021 beantragt der Regierungsrat 
die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. 
Vernehmlassend beantragt der Gemeinderat mit Eingabe vom 9. Dezember 2021 
die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer bei solidarischer Haftbarkeit. 
Mit Schreiben vom 3. Dezember 2021 verzichtet das Amt für Raumentwicklung 
ausdrücklich auf eine Stellungnahme. 

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O. Mit Replik vom 21. Februar 2022 halten die Beschwerdeführer an ihren Be-
schwerdeanträgen fest. Der Gemeinderat teilt mit Schreiben vom 10. März 2022 
seinen Verzicht auf eine Duplik mit. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Art. 20 des kommunalen Baureglements (BauR) vom 13. Mai 1990 normiert 
die "verdichtete Bauweise" wie folgt:

1 In den Wohnzonen W2 und W3 ist die individuelle verdichtete Bauweise ohne 
Gestaltungsplan zulässig. 
2 Sie bezweckt die haushälterische Nutzung des Bodens mit wohnlichen Siedlungen. 
Dies soll erreicht werden durch die Möglichkeit des individuellen Gestaltens in Haus 
und Garten, durch die Schaffung von gemeinschaftlichen Bereichen und 
Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen sowie durch eine sparsame 
Erschliessung für den motorisierten Privatverkehr. 
3 Die Gebäudegruppen in verdichteter Bauweise haben mindestens zu umfassen: 
- in der Wohnzone W2 3 Wohneinheiten 
- in der Wohnzone W3 6 Wohneinheiten 
Als Wohneinheiten gelten Wohnungen mit wenigstens vier Zimmern. 
4 Liegen die Voraussetzungen der Absätze 1 bis 3 vor, so kann der Gemeinderat die 
Ausnützungsziffer gegenüber der Grundordnung um maximal 5 % erhöhen. Eine 
zusätzliche Erhöhung durch einen Gestaltungsplan ist nicht möglich. 
5 (…).

1.2 In Ergänzung zur Sachverhaltsdarstellung im Ingress lässt sich den Akten 
unter anderem Folgendes entnehmen:

1.2.1  Der Grundrissplan (Baueingabeplan Grundrisse 1:100 vom 20.4.2017) hält 
(beim Plan "Erdgeschoss" [EG]) fest: "001 und 002 zusammengelegt", ebenso der 
Kanalisationsplan (1:100 vom 20.4.2017) und die Berechnung der Bruttoge-
schossflächen (BGF) und Ausnützung (AZ) vom 30. Mai 2017, womit folgende Be-
rechnungen gemacht und schematisch illustriert werden (Fettdruck gemäss Origi-
nal):

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Berechnung BGF möglich
Grundstücksfläche 001    696 m2

Grundstücksfläche 1279 (recte: 002)    645 m2

Grundstück total 1'341 m2

Ausnützungsziffer 0.45
BGF möglich  603.5 m2

verdichtetes Bauen + 0.05
Bonus + 67.1 m2

BGF mögl. TOTAL 670.6 m2

max Zonenkonform 0.55  737.6 m2

BGF Projekt 
EG bestehend 113.0 m2

OG bestehend   93.5 m2

      Bestehend  206.5 m2

UG neu   84.5 m2

EG neu 132.5 m2

OG neu 164.0 m2

DG neu   60.5 m2

Neu 441.5 m2

TOTAL 647.0 m2
         (recte: 648.0 m2)

Reserve   23.6 m2
          (recte: 22.6 m2)

Auf der Ebene "Erdgeschoss" (EG) wird nur das Total der beiden Parzellengrössen 
von zusammen 1'341 m2 bezeichnet. 

Zwischenzeitlich wurde auf KTN 002 mit Baubewilligung vom 9. März 2020 der 
Neubau eines Wintergartens bewilligt. Dieser zählt nicht zur anrechenbaren BGF 
und hat daher keine Konsequenzen für die AZ auf KTN 002 (Beschluss des Ge-
meinderates vom 22.2.2021 S. 4 Erw. 4). 

1.2.2  Mit "Zwischenbericht" vom 10. Mai 2017 zum Baugesuch informierte das 
kommunale Bauamt die Beschwerdeführer, dass es sich bei den vier Wohnungen 
des geplanten Mehrfamilienhauses (MFH) um eine 2-Zimmerwohnung sowie drei 
3-Zimmerwohnungen handle (vgl. auch "Formular Gebäude- und Wohnungserhe-
bung" zum Baugesuch Nr. D.________ betr. Neubau auf KTN 001). Da das MFH 
auch keine Wohnsiedlung im Sinne von Art. 20 Abs. 2 BauR sei, fehle es an einer 
Grundvoraussetzung für die verdichtete Bauweise. Aus den Gesuchsakten gehe 
hervor, dass die Grundstücke KTN 001 und KTN  002 vereinigt werden sollten; 
vorhandene Ausnützungs(AZ-)Reserven des bestehenden Wohngebäudes 
KTN 002 sollten im Neubau konsumiert werden. Hiergegen gebe es keine grund-
legenden Einwände. 

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1.2.3  Mit Schreiben vom 25. Mai 2017 teilten die Beschwerdeführer (durch ihren 
Architekten) dem Bauamt mit, "die Überbauung verfügt nun über drei 4-Zimmer-
wohnungen, eine 3-Zimmer- und eine 2-Zimmerwohnung. (Definition Zimmer 
gemäss Bundesverwaltung, Wohnbewertungssystem WBS des Bundesamtes für 
Wohnungswesen BWO, vgl., http://www.wbs.admin.ch/de/anwendung/glossar)." 
Die drei Vierzimmerwohnungen beinhalteten auch das bestehende Haus auf 
KTN 002.

1.2.4  Mit "2. Zwischenbericht" vom 14. Juni 2017 teilte das Bauamt den Be-
schwerdeführern unter anderem mit, damit auf der Liegenschaft die erforderlichen 
drei Wohneinheiten mit wenigstens vier Zimmern ausgewiesen werden könnten, 
seien in der EG- und in der Maisonettewohnung des Neubaus die Zimmer durch 
grosse Schiebetüren abgetrennt worden. Die dadurch geschaffenen Raumeinhei-
ten vermöchten bezüglich Mindestfläche sowie Belichtung und Belüftung den An-
forderungen an ein Zimmer zu genügen (Glossar Wohnungs- Bewertungs-System, 
Bundesamt für Wohnungswesen). Damit die Zimmer nutzungsneutral und absch-
liessbar blieben, müssten sie jedoch anstelle der grossen Schiebetüren durch feste 
Innenwände abgetrennt werden. Die Zimmertüren seien auf übliche Breiten zu be-
schränken. Unter dieser Voraussetzung könne der Ausnützungsbonus gewährt 
werden. Das Bauvorhaben sei diesbezüglich noch anzupassen.

1.2.5  Der Kanalisationsplan (1:100 vom 20.4.2017) und die Berechnung der BGF 
und AZ vom 30. Mai 2017 wurde in der Folge am 3. Juli 2017 mit dem Bewilli-
gungsstempel versehen. 

Der am 3. Juli 2017 bewilligte Grundrissplan (Baueingabeplan Grundrisse 1:100, 
Revision vom 18.6.2017) hält (beim Grundriss EG) nach wie vor fest: "001 und 002 
zusammengelegt". Im Grundriss Untergeschoss (UG) wird eine 3 ½-Zimmerwoh-
nung ausgewiesen, im EG eine 4-Zimmerwohnung, im Grundriss Obergeschoss 
(OG) eine 2 ½ -Zimmerwohnung sowie eine 4-Zimmerwohnung, wobei sich der 
Wohn- und Essraum im Dachgeschoss (DG) befinden. 

1.2.6  Anlässlich der (Roh-)Baukontrolle vom 26. März 2019 wurde festgestellt, 
dass im EG die Abtrennungswände der Mauern fehlten, womit die Zimmer entfie-
len und ein grosser Wohn-/Essraum entstand; die Küche war anders als geplant 
eingebaut worden. Ebenso fehlte bei der 4-Zimmerwohnung auf der OG-Ebene im 
Eingangsbereich eine Wand, welche ein Zimmer vom Entrée abgrenzte; zudem 
wurde bei dieser 4-Zimmerwohnung auf der DG-Ebene die Wand zur Küche hin 
nicht gebaut (Abtrennung Kochen/Essen von Wohnen), so dass ein grosses 
Wohn- und Esszimmer entstand. 

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1.2.7  Mit "3. Zwischenbericht" vom 11. April 2019 informierte das Bauamt die Be-
schwerdeführer über die Abweichungen und setzte ihnen Frist zur Einreichung ei-
nes Projektänderungsgesuchs und Nachweises, wie die anrechenbare BGF ohne 
AZ-Bonus von 5% eingehalten werden könne (z.B. durch Rückbau bewilligter 
BGF). 

1.2.8  Mit Schreiben vom 25. April 2019 führten die Beschwerdeführer aus, auf das 
Erstellen der fraglichen Trennwände sei "bewusst verzichtet worden um die Flexi-
bilität und damit den Wohnwert der Wohnungen zu erhöhen". Der Begriff der "Zim-
mer" sei auf der Homepage des Bundesamtes für Wohnungswesen definiert. In 
Anwendung dieser Definition gingen sie davon aus, dass die Wohnungen im EG 
und DG auch ohne Trennwände "als Wohnungen mit wenigstens vier Zimmern" 
gälten und der AZ-Bonus von 5% gewährt werden könne. 

Die Beschwerdeführer legten die entsprechend revidierten Pläne ohne die Trenn-
wände bei ("als "Nacheingabe" bezeichnet, mit Revisionsdatum 30.4.2019). Mit 
diesen revidierten Plänen wird indes im UG nunmehr nur noch eine 2 ½-Zimmer-
wohnung ausgewiesen; das gemäss den bewilligten Plänen der ursprünglichen 
3 ½-Zimmerwohnung zugeschlagene Zimmer "-1.4 Zimmer" von 18 m2 wird hinge-
gen neu als "Wohnung 2 Gästezimmer" mit 17.0 m2 ausgewiesen (ebenso stim-
men die Flächen anderer Räume nicht mehr mit den bewilligten Plänen überein), 
d.h. der Wohnung im EG zugeschlagen.

1.2.9  Die Revisionspläne vom 11. Juni 2019 weisen nach wie vor eine 2 ½-Zim-
merwohnung (UG), eine 4-Zimmerwohnung im EG (mit Gästezimmer im UG), eine 
2 ½-Zimmerwohnung im OG sowie die auf das OG und das DG aufgeteilte 4-Zim-
merwohnung aus. 

2.1.1  Der Gemeinderat hat in seinem Beschluss vom 22. Februar 2021 unter an-
derem erwogen, die Baubewilligung sei unter der Bedingung erteilt worden, dass 
das bestehende Einfamilienhaus auf dem Grundstück KTN 002 in die Gesamtbe-
urteilung einbezogen werden müsse und der AZ-Bonus unter dieser Vorausset-
zung gewährt werden könne (S. 4 Erw. 2). Attestiere man dem Neubau, dass er 
nach der Anpassung mit Raumtrennwänden mindestens drei Wohneinheiten mit 
mindestens vier Zimmern aufweise, so könne die als Grundnorm geltende AZ von 
0.45 um 5% erhöht werden. Das Baugrundstück sei entsprechend um 93.5 m2 
übernutzt (696 m2 x 0.5 minus 441.5 m2). Auf KTN 002 mit einer Fläche von 645 m2 
ergäbe eine AZ von 0.45 eine zulässige BGF von 290.25 m2. Das bestehende Ein-
familienhaus nähme eine BGF von 206.5 m2 ein, womit eine AZ-Reserve von 
83.75 m2 bestehe (S. 4 Erw. 2 ff.). Die Bauherrschaft habe das Grundstück 
KTN 002 nach Erhalt der Baubewilligung für ihr MFH an Dritte verkauft, statt es 

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gemäss Baueingabe mit diesem Grundstück zu vereinigen, damit es in die Ge-
samtbeurteilung für die individuelle verdichtete Bauweise miteinbezogen und bei 
der Ausnützung habe mitberücksichtigt werden können. Wenn das Grundstück 
KTN 001 nun übernutzt sei, sei dies deshalb der Fall, weil sich die Bauherrschaft 
weder an die Baubewilligung noch die eigenen Pläne gehalten habe (Erw. 5). 

Weiter erwog der Gemeinderat (Erw. 7): 

Die Bauherrschaft kann diese Übernutzung mittels Rückbaus, Nutzungsbeschrän-
kung oder mit einer Ausnützungsübertragung gemäss Art. 22 BauR korrigieren. Die 
Übertragung der Ausnützungsreserve allein ab dem Grundstück KTN 002 würde 
hierfür aber nicht genügen (…). Ungenügend wäre auch die Anmerkung einer 
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung auf den Grundstücken mit Ausnüt-
zungsreserven. Art. 22 BauR verlangt die Ausnützungsübertragung mittels Dienst-
barkeitsvertrag und den Eintrag der Dienstbarkeit im Grundbuch, wobei die Dienst-
barkeit nur mit Zustimmung des Gemeinderates gelöscht werden kann. Wählt die 
Bauherrschaft die Varianten Rückbau oder Nutzungsbeschränkung, müsste geprüft 
werden, ob dann die Voraussetzungen für die individuelle verdichtete Bauweise 
gemäss Art. 20 Abs. 1 BauR noch erfüllt sind [vgl. Vi-act. B20, Erw. 7].

2.1.2  Der Regierungsrat hat mit dem angefochtenen RRB die gemeinderätliche 
Beurteilung bestätigt. Die Planunterlagen der Beschwerdeführer zeigten, dass die 
Vereinigung der Grundstücke geplant gewesen sei (Erw. 2.1 und Erw. 2.3). Ohne 
Einbezug von KTN 002 wäre das Mehrfamilienhaus auf KTN 001 selbst bei Ge-
währung des AZ-Bonus von 5 % gar nicht bewilligungsfähig gewesen; dessen 
seien sich die Beschwerdeführer bewusst gewesen. Der Gemeinderat habe die 
Baubewilligung vom 3. Juli 2017 zwar mit keinen weiteren Nebenbestimmungen in 
Bezug auf die Vereinigung der beiden Grundstücke verknüpft, abgesehen von der 
Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung. Die Vereinigung 
sei jedoch eine implizite Bedingung für die Baubewilligung gewesen. Das Grunds-
tück KTN 001 sei nun unabhängig von einem AZ-Bonus massiv übernutzt. Es 
drängten sich daher Massnahmen zur Wiederherstellung auf (Erw. 2.3). Wenn die 
Beschwerdeführer argumentierten, der Gemeinderat habe mit der Baubewilligung 
vom 3. Juli 2017 keine (explizite) Vereinigung der Grundstücke verlangt, versties-
sen sie gegen Treu und Glauben (Erw. 3.1). 

Der Gemeinderat habe es den Beschwerdeführern grundsätzlich selbst überlas-
sen, wie sie den rechtswidrigen Zustand beheben wollten. Die Möglichkeiten eines 
AZ-Transfers mittels Dienstbarkeitsvertrag im Sinne von Art. 22 BauR oder der 
Rückbau des MFH um 93.5 m2 seien nicht unverhältnismässig (Erw. 3.3). 

2.2 Die Beschwerdeführer beanstanden, dass die Vereinigung der Grundstücke 
KTN 001 und KTN 002 bzw. der Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags keine Be-

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dingung der Baubewilligung gebildet habe. Sie reklamieren, eine Anordnung, wel-
che zur Vereinigung der Grundstücke verpflichte, müsse klar im Dispositiv ange-
ordnet werden. In Ermangelung dessen hätten die Beschwerdeführer als bau-ju-
ristische Laien nicht davon ausgehen können bzw. müssen, dass weitere Ver-
pflichtungen abgesehen von den ausdrücklich erwähnten bestehen. In diesem 
Sinne hätten die Beschwerdeführer darauf vertrauen dürfen, dass die im Dispositiv 
ersichtliche Aufzählung abschliessend sei. Die Beschwerdeführer hätten darüber 
hinaus eine Vereinigung zu keinem Zeitpunkt zugesichert. Hinzu komme, dass die 
Beschwerdeführer anlässlich einer Besprechung am 23. Mai 2017, wo u.a. ein Ver-
treter der Gemeinde sowie der Baupräsident anwesend gewesen seien, darüber 
informiert hätten, dass sie das Grundstück KTN 002 voraussichtlich verkaufen wür-
den, worauf kein einschlägiger Hinweis seitens der Gemeinde erfolgt sei. Es sei 
nicht vertretbar, eine derartige Pflicht lediglich aus dem in zwei Planunterlagen zu 
findenden Vermerk "zusammengelegt" abzuleiten, zumal dies lediglich der Klar-
stellung diente, dass die Ausnützungsziffer beider Grundstücke zusammen be-
rechnet wurde. Demgemäss seien die Grundstücke in rein rechnerischer Hinsicht 
"zusammengelegt" worden, wie es auch bei Gestaltungsplänen üblich sei. Wenn 
überhaupt suggeriere das Wort, dass die Grundstücke bei Erstellung der Baupläne 
bereits vereinigt gewesen seien. Im Übrigen handle es sich beim Ausdruck "zu-
sammengelegt" nicht um den juristisch korrekten Terminus (Vereinigung), weshalb 
daraus nicht ohne weiteres abgeleitet werden könne, die Beschwerdeführer hätten 
sich zur Vereinigung der Grundstücke verpflichtet (Ziff. V.20 ff.). 

2.3.1  Nach Ansicht des Gemeinderats in der Vernehmlassung zeigt die Baubewil-
ligung und der Hinweis, dass die einen integrierenden Bestandteil der Baubewilli-
gung bildenden und mit dem Bewilligungsvermerk versehenen Pläne, welche die 
Vereinigung der Grundstücke KTN 001 und KTN 002 erwähnen, klar, dass die Be-
willigung unter der Bedingung der Vereinigung dieser Grundstücke erteilt worden 
sei. Dies müsse den Beschwerdeführern, selbst wenn sie Laien sein sollten und 
auch wenn sie sich das Wissen der sie begleitenden Fachpersonen anrechnen 
lassen müssten, selber klar gewesen sein. Der Einwand, wonach die Beschwer-
deführer völlige Laien sein sollten, würde durch den Vorwurf der Verwendung des 
juristisch inkorrekten Terminus relativiert. Abgesehen davon, dass der Begriff "zu-
sammengelegt" von den Beschwerdeführern selbst stamme, sei im Übrigen nicht 
ersichtlich, inwieweit sich eine "Zusammenlegung" von der "Vereinigung" der bei-
den Grundstücke unterscheiden solle. Es sei nicht zuletzt aufgrund der Erwägung 
Ziffer 4 (vgl. Ingress lit. c) klar, dass die Baubewilligung unter der Bedingung der 
Vereinigung erteilt worden sei. Die Bewilligung sei im Sinne der Erwägungen erteilt 
worden (Dispositiv-Ziffer 1), womit sie von deren Rechtskraft erfasst seien (Ziff. 
III.3). 

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2.3.2 Der Regierungsrat hält vernehmlassend an den Ausführungen, wonach sich 
die Beschwerdeführer rechtsmissbräuchlich verhalten, fest. Die Beschwerdeführer 
hätten die Vereinigung selbst geplant, was die von ihnen eingereichten Pläne zei-
gen würden. An diese bewilligten Pläne hätten sie sich zu halten. Die Vereinigung 
hätte einzig den Zweck gehabt, den Ausnützungsbonus zu erhalten, was den Be-
schwerdeführern bewusst gewesen sei (Ziff. 3). 

3.1 Der Gemeinderat spricht in seiner Verfügung vom 22. Februar 2021 davon, 
dass der Neubau über "mindestens drei Wohneinheiten mit mindestens vier Zim-
mern" aufweise (S. 4 Erw. 3 und 5). 

3.2 Der bewilligte Grundrissplan vom 3. Juli 2017 (vgl. vorstehend Erw. 1.2.5), 
die "Nacheingabe" vom 30. April 2019 (vorstehend Erw. 1.2.8) sowie die Revisi-
onspläne vom 11. Juni 2019 (vorstehend Erw. 1.2.9) weisen folgende Wohnungen 
mit folgenden Räumen aus:

Geschoss Grundrissplan Nacheingabe Revisionplan

UG 3 ½-Zimmer mit 2 ½-Zimmer mit 2 ½- Zimmer mit

-1.1 WoEsKü Zimmer 99 [WoEsKü] [wie Nacheingabe]
-1.2 Zimmer Zimmer 98
-1.4 [1.3] Zimmer Bad-WC
-1.4 DuWc
-1.5 DuWc

EG/UG 4-Zimmer mit 4-Zimmer mit

Zimmer 1 Zimmer 1
Bad-Wc Bad-WC
Zimmer 2 [WoEsKü] Zimmer 2 [Wo]
Gang Entrée Zimmer 3 [EsKü]
Zimmer 4 Zimmer 4
Gäste-WC Gäste-WC
[UG] Zimmer 97 Gang Entrée
[UG] Bad-WC [UG] Zimmer 97

[UG] Bad-WC

EG 4-Zimmer mit

0.1 Entrée
0.2 Kochen Essen
0.3 Wohnen
[0.4 --]
0.5 Zimmer
0.6 Zimmer
0.7 Wc
0.8 DuWc

OG 2 ½-Zimmer mit 2 ½-Zimmer mit 2 ½-Zimmer mit

2.1 WoEsKü Zimmer 01 [wie Nacheingabe]
2.2 Zimmer Zimmer 02 [WoEsKü]
2.3 Du Du-WC

12

OG/DG 4-Zimmer mit 4-Zimmer mit

3.1 Entrée Entrée
3.2 Ankleide Ankleide
3.3 Zimmer Zimmer 01
3.4 Bad Zimmer 02
3.5 Du Bad-WC
3.6 Zimmer Du-WC
3.7 Wohnen Zimmer 03 [Wohnen]
3.8 Essen Zimmer 04 [KüEs]
3.8 [zweites 3.8] Wc Gäste-WC
3.9 Kochen Vorplatz
3.9 [zweites 3.9] reduit Abstellraum

Weitere Pläne sind nicht aktenkundig. Laut dem Bauabnahmeprotokoll vom 
11. Februar 2020 (S. 6) sind die Abweichungen gemäss den bewilligten Plänen zu 
beheben. Bewilligt sind die Pläne vom 3. Juli 2017. Ob von der angesprochenen 
Behebung der Abweichungen auch das Gästezimmer im UG, das entgegen den 
bewilligten Plänen dem EG zugeordnet wurde, betroffen ist, ist nicht Gegenstand 
des vorliegenden Verfahrens. Die Aufhebung des Bau- und Nutzungsstopps durch 
den Gemeinderat am 17. Juni 2019 erfolgte gestützt auf "den Umsetzungsvor-
schlag vom 11. Juni 2019" (Beschluss vom 22.2.2021 S. 2 Ingress lit. D). Bei die-
sem Umsetzungsvorschlag muss es sich um die Revisionspläne vom 11. Juni 
2019 handeln; andere Pläne sind wie gesagt nicht aktenkundig. Auch diese Revi-
sionspläne weisen nach der eigenen Zählweise der Beschwerdeführer wie auch 
gemessen an der allgemeinen Definition von "Zimmern" (https://www.wbs.ad-
min.ch/de/anwendung/glossar) nur zwei 4-Zimmerwohnungen aus. 

Angesichts der dargelegten Übersicht über die vier Wohnungen bzw. deren Raum-
programm ist es mithin unerfindlich, wie der Gemeinderat in seinem Beschluss 
vom 22. Februar 2021 (S. 4 Erw. 3 und Erw. 5) dem Neubau attestieren kann, 
"dass er nach der Anpassung mit Raumtrennwänden mindestens drei Wohnein-
heiten mit mindestens vier Zimmern aufweist". Nach jedem der drei Pläne verfügt 
der Neubau über maximal zwei Wohneinheiten mit vier Zimmern. Allein für sich 
betrachtet erfüllt das Grundstück KTN 001 folglich die Voraussetzungen für den 
AZ-Bonus von maximal 5 % gemäss Art. 20 BauR nicht. Für den Ausgang des 
vorliegenden Verfahrens ist dies jedoch nicht von Belang. 

3.3 Der Gemeinderat argumentiert in seinem Beschluss vom 22. Februar 2021 
namentlich damit, die Beschwerdeführer hätten die beiden Parzellen KTN 001 und 
KTN 002 bewilligungswidrig nicht vereinigt. Soweit der Gemeinderat den gewähr-
ten AZ-Bonus von 5 % mit Blick auf das Grundstück KTN 001 bei einer Einzelbe-
trachtung dieses Grundstückes zu retten versucht, ist dieser Versuch angesichts 
der Zimmerzahl wie dargelegt unbehelflich. 

13

Zu prüfen ist nachstehend, welche Anordnungen die Baubewilligungsbehörde mit 
der Baubewilligung vom 3. Juli 2017 hinsichtlich der AZ traf. 

4.1.1  Grundstücke dürfen nur im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben ausgenützt 
werden. Das Baureglement muss Vorschriften unter anderem über die Bauweise, 
die Nutzungsart und das Ausmass der Nutzung in den einzelnen Zonen enthalten 
(§ 21 Abs. 2 lit. a des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 
14.5.1987). Das kommunale BauR regelt die "Bauweise, Stellung und Dimensio-
nen der Bauten" in den Art. 19 ff.. Art 20 BauR normiert die verdichtete Bauweise 
(vgl. vorstehend Erw. 1.1). Art. 22 BauR regelt die AZ-Übertragung: Grundeigentü-
mer von angrenzenden Grundstücken derselben Zone können noch nicht bean-
spruchte Nutzung eines Nachbargrundstückes durch Dienstbarkeitsvertrag auf die 
Bauparzelle übertragen (Abs. 1). Der Dienstbarkeitsvertrag ist vor Baubeginn zur 
Eintragung im Grundbuch anzumelden. Die Dienstbarkeit kann nur mit Zustim-
mung des Gemeinderates gelöscht werden (Abs. 2). 

4.1.2  Eine Erhöhung der AZ um 10 %, unter Umständen sogar um 15 % kann 
auch über einen Gestaltungsplan erreicht werden (vgl. Art. 54 ff. BauR). Ein Ge-
staltungsplan (als Sondernutzungsplan) setzt allerdings eine bestimmte zusam-
menhängende Mindestbaulandfläche voraus (vgl. § 24 Abs. 1 PBG: 3'000 m2 bzw. 
1'500 m2 in der Kernzone). Hieraus ist zu schliessen, dass das Instrument der ver-
dichteten Bauweise gemäss Art. 20 BauR primär auf Grundstücke ausgerichtet ist, 
welche diese Mindestflächen nicht erreichen. Im Zeichen des verdichteten Bauens 
mit entsprechend höherer AZ bzw. höherem AZ-Bonus ist ansonsten dem Gestal-
tungsplan der Vorzug einzuräumen. 

4.1.3  Art. 20 BauR beschränkt die verdichtete Bauweise bzw. den AZ-Bonus nicht 
auf einzelne Grundstücke; jedenfalls spricht nichts dagegen, verschiedene Grund-
stücke in den entsprechenden Perimeter einzubeziehen. Wird bei einer Integration 
verschiedener Grundstücke zwecks Erlangung des AZ-Bonus von 5 % eine Verla-
gerung und/oder Konzentration der AZ auf ein oder einzelne Grundstücke vorge-
nommen, drängt sich grundsätzlich im Sinne von Art. 22 BauR eine dienstbarkeits-
vertragliche Regelung mit Eintrag im Grundbuch auf, was von BauR wegen vor 
Baubeginn zu geschehen hat. Als Alternative kommt eine öffentlich-rechtliche Ei-
gentumsbeschränkung in Frage. 

Hierin liegt unter anderem ein Unterschied zum Gestaltungsplan. Beim Gestal-
tungsplan als Sondernutzungsplan wird die AZ in der Regel und ohne abwei-
chende Regelung in den Sonderbauvorschriften gesamthaft und ohne Aufteilung 
auf die im Gestaltungsplanperimeter liegenden Parzellen festgeschrieben. Damit 

14

entfallen grundsätzlich auch entsprechende dienstbarkeitsvertragliche Regelun-
gen mit grundbuchlicher Sicherung. 

4.2.1  Werden die gesetzlichen Anforderungen durch ein Projekt im Bewilligungs-
verfahren nicht erfüllt, kann die Bewilligung grundsätzlich nicht erteilt werden. Ne-
benbestimmungen (Bedingungen und Auflagen) ermöglichen es, eine Bewilligung, 
die ohne weitere Anordnungen verweigert werden müsste, dennoch zu erteilen. 
Insofern ist die Verbindung einer Bewilligung mit Nebenbestimmungen Ausfluss 
des Verhältnismässigkeitsprinzips (vgl. Beat Stalder/Nicole Tschirky, in: FHB Öf-
fentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 2.36). Nach dem Grundsatz der 
Gesetzmässigkeit der Verwaltung bedürfen auch die einem Verwaltungsakt beige-
fügten Bedingungen und Auflagen (Nebenbestimmungen) einer gesetzlichen 
Grundlage. Indessen ist nicht in allen Fällen erforderlich, dass die Nebenbestim-
mungen ausdrücklich in einem Rechtssatz vorgesehen sind. Die Zulässigkeit der 
Nebenbestimmungen kann sich vielmehr auch aus dem mit dem Gesetz verfolgten 
Zweck ergeben und damit aus einem mit der Hauptanordnung in einem engen 
Sachzusammenhang stehenden öffentlichen Interesse hervorgehen. Eine Bewilli-
gung kann insbesondere dann ohne ausdrückliche gesetzliche Grundlage mit einer 
Nebenbestimmung versehen werden, wenn sie im Lichte der gesetzlichen Bestim-
mungen verweigert werden könnte (Urteil BGer 1C_476/2016 vom 9.3.2017 Erw. 
2.6 mit Verweis auf BGE 121 II 88 Erw. 3a S. 89 f. mit Hinweisen; vgl. auch Aldo 
Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. 
Aufl., Bern 2020, Art. 38 - 39 N 15; Beat Stalder/Nicole Tschirky, in: FHB Öffentli-
ches Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 2.58 ff.).

4.2.2  Eine Bedingung liegt vor, wenn die Rechtswirksamkeit einer Verfügung von 
einem künftigen ungewissen Ereignis abhängig gemacht wird. Bei der Suspensiv-
bedingung tritt die Rechtswirksamkeit der Verfügung erst ein, wenn die Bedingung 
erfüllt ist. Bei der Resolutivbedingung endigt die Rechtswirksamkeit der Verfügung 
mit Eintritt der Bedingung. Eine Auflage ist die mit einer Verfügung verbundene 
zusätzliche Verpflichtung zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen. Von der Bedin-
gung unterscheidet sie sich dadurch, dass die Rechtswirksamkeit der Verfügung 
nicht davon abhängt, ob die Auflage erfüllt wird oder nicht. Die Verfügung ist auch 
gültig, wenn die Auflage nicht erfüllt wird. Die Auflage ist - ebenfalls im Gegensatz 
zur Bedingung - selbständig erzwingbar (EGV-SZ 2008 B 8.2 Erw. 3.3; VGE III 
2013 103 vom 19.2.2014 Erw. 2.4.1; VGE III 2009 89 vom 27.10.2009 Erw. 4.1, je 
mit Hinweisen). 

Wenn der Dienstbarkeitsvertrag über eine AZ-Übertragung gemäss Art. 22 Abs. 2 
BauR (erst) vor Baubeginn zur Eintragung im Grundbuch anzumelden ist, be-
schlägt dies zwar nicht die Rechtswirksamkeit der Baubewilligung als solche. Indes 

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F121-II-88%3Ade&number_of_ranks=0#page88

15

besteht bei einer verzögerten Anmeldung die Gefahr, dass die Geltungsdauer der 
Baubewilligung von zwei (bzw. allenfalls drei) Jahren zwischenzeitlich erlischt (vgl. 
§ 86 PBG), da der Eintritt der formellen Rechtskraft der Baubewilligung nicht vom 
Eintritt einer Suspensivbedingung abhängt (vgl. EGV-SZ 2008 B 8.2 Erw. 3.3; VGE 
III 2016 143+148 vom 24.2.2017 Erw. 4.2.3). 

4.2.3  Nach konstanter Praxis erwächst grundsätzlich nur das im Dispositiv eines 
Entscheides Festgehaltene in Rechtskraft. Erwägungen sind hingegen nur ver-
bindlich und damit anfechtbar, wenn im Dispositiv ausdrücklich darauf verwiesen 
wird. Durch den Verweis im Dispositiv auf die Erwägungen wird dieser Konnex Teil 
des Dispositivs und hat Anteil an der Rechtskraft des Beschlusses (vgl. VGE III 
2013 185 vom 18.12.2013 Erw. 1.4 mit Verweis auf das Urteil BGer 1P.348/2003 
vom 4.11.2003 Erw. 2.2 und u.a. Kölz/Bosshart/Röhl, Kommentar zum Verwal-
tungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl. § 28 N 5 bzw. Alain Griffel 
[Hrsg.], Kommentar VRG-ZG, 3. Aufl., Zürich 2014, § 28 N 7; siehe auch Urteil 
BGer 2C_711/2013 vom 7.1.2014 Erw. 3 in fine, wonach der Grundsatz gilt, dass 
nur das Dispositiv, nicht aber die Begründung eines Entscheides anfechtbar ist, 
mit Verweis auf BGE 120 V 233 Erw. 1a S. 237).

4.3.1  Das Dispositiv der Baubewilligung vom 3. Juli 2017 enthält in Ziff. 3 die Ver-
pflichtung zur Anmerkung einer Eigentumsbeschränkung im Grundbuch (vgl. vor-
stehend Ingress lit. A). Weder wird die Rechtswirksamkeit der Baubewilligung von 
diesem Eintrag im Grundbuch abhängig gemacht, noch wird dieser Eintrag für die 
Baufreigabe vorausgesetzt. Diese (Neben-)Bestimmung ist somit als Auflage zu 
qualifizieren. 

4.3.2  Das Dispositiv enthält keine anderweitigen Nebenbestimmungen, welche 
die AZ betreffen; die Vereinigung der beiden Grundstücke KTN 001 und KTN 002 
wird nicht verlangt. 

4.4.1  Disp.-Ziff. 1 der Baubewilligung verweist auf die Erwägungen. Die Baube-
willigung äussert sich nur in Erw. 4 wie folgt zur Ausnützung: 

Mit dem Bauvorhaben soll von der Möglichkeit des verdichteten Bauens im Sinne 
von Art. 20 BauR [Baureglement der Gemeinde Galgenen vom 13.05.1990] Ge-
brauch gemacht und ein Ausnützungsbonus von 5% konsumiert werden. 

Damit auf der Liegenschaft die erforderlichen drei Wohneinheiten mit wenigstens 
vier Zimmern ausgewiesen werden können, wurde in der Erdgeschoss- und Maison-
ettewohnung des Neubaus eine entsprechende Raumeinteilung vorgenommen. Die 
Raumeinheiten vermögen bezüglich Mindestfläche sowie Belichtung und Belüftung 
den Anforderungen an ein Zimmer zu genügen (Glossar Wohnungs-Bewertungs-

16

System, Bundesamt für Wohnungswesen). Zudem wurde das bestehende Einfami-
lienhaus Assek.-Nr. 1476 auf KTN 002 in die Gesamtbeurteilung mit einbezogen. 
Unter dieser Voraussetzung kann der Ausnützungsbonus gewährt werden. 

Zur Sicherung der verdichteten Bauweise auf den Grundstücken KTN 002 und KTN 
001 ist im Grundbuch folgende Eigentumsbeschränkung anzumerken (§ 4 Bst. c 
Verordnung über die Anmerkung von Sondernutzungsrechten und von öffentlich-
rechtlichen Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch, SRSZ 213.421): 

Gemäss der verdichteten Bauweise nach Art. 20 BauR vom 13. Mai 1990 darf die 
Anzahl der Wohneinheiten und die Anzahl der Zimmer pro Wohneinheit nicht verän-
dert werden [Hervorhebung im Original]. 

Der Begriff des AZ-Transfers findet sich in dieser Erwägung und auch ansonsten 
in der Baubewilligung nicht. 

4.4.2  Ebensowenig findet sich in der Baubewilligung ein expliziter Hinweis darauf, 
dass eine Zusammenlegung der beiden Grundstücke geplant war oder von der 
Bauherrschaft (Beschwerdeführer) zugesagt worden war.  

Richtig ist zwar, dass die Gesuchsunterlagen und bewilligten Pläne zum integrie-
renden Bestandteil der Baubewilligung erklärt wurden. Allerdings lässt sich aus 
dem Begriff "zusammengelegt" nicht ableiten, dass die Beschwerdeführer die Ver-
einigung der beiden Grundstücke geplant hatten. Hiergegen spricht bereits die 
Wahl des Partizips Perfekt (zusammengelegt); dies war im Zeitpunkt des Baube-
willigungsverfahrens wie auch der Baubewilligung offenkundig nicht der Fall. Be-
standteil der Baubewilligung ist überdies auch der Katasterplan (Planauszug vom 
11.4.2017 im Massstab 1:500). Dieser bewilligte Katasterplan weist KTN 001 und 
KTN 002 als eigenständige Parzellen aus und enthält keinen Hinweis auf eine Ver-
einigung/Zusammenlegung derselben. 

Mit dem Zwischenbericht vom 10. Mai 2017 hat das Bauamt von einer "allfälligen 
Zusammenlegung" der beiden Parzellen gesprochen (S. 2). Hierauf gingen die Be-
schwerdeführer mit ihrem hierauf Bezug nehmenden Schreiben vom 25. Mai 2017 
jedoch mit keinem Wort ein bzw. sie sprachen nur von einer "Überbauung" (vgl. 
vorstehend Erw. 1.2.3). Nichts Anderes gilt für den zweiten Zwischenbericht des 
Bauamtes vom 14. Juni 2017. In diesem Bericht findet die Parzelle KTN 002 nicht 
einmal mehr Erwähnung. Vielmehr vermittelt dieser Zwischenbericht nunmehr den 
Eindruck, die Voraussetzungen für ein verdichtetes Bauen nach Art. 20 BauR 
seien unbesehen der Nachbarparzelle KTN 002 erfüllt, wenn ausgeführt wird, "da-
mit auf der Liegenschaft die erforderlichen drei Wohneinheiten mit wenigstens vier 
Zimmern ausgewiesen werden können, wurden in der Erdgeschoss- und in der 
Maisonettewohnung des Neubaus die Zimmer durch grosse Schiebetüren abge-
trennt. (…)." Dass dies jedoch weder bei den bewilligten Plänen noch den späteren 
Planunterlagen der Fall ist, wurde vorstehend dargelegt. 

17

4.5.1  Die Verpflichtung zur Anmerkung einer Eigentumsbeschränkung im Grund-
buch ist als Auflage zu qualifizieren (vgl. vorstehend Erw. 4.3.1). Eine Verfügung, 
d.h. vorliegend die Baubewilligung, ist auch gültig, wenn die Auflage nicht erfüllt 
wird. Die Auflage ist allerdings selbständig erzwingbar (vgl. vorstehend Erw. 4.2.2). 

4.5.2  Die Dispositivziffer 3 der Baubewilligung betreffend die Eigentumsbeschrän-
kung ist alles andere als klar. 

Zum einen ist nicht einsichtig, weshalb die Anzahl der Wohneinheiten und die An-
zahl der Zimmer pro Wohneinheit nicht verändert werden dürfen. Entscheidend ist 
im Lichte von Art. 20 BauR, dass insgesamt mindestens drei Wohnungen mit we-
nigstens vier Zimmern pro Wohneinheit dauerhaft gesichert bleiben. Ein "Mehr" an 
Wohneinheiten und Zimmern pro Wohneinheit (wie auch ein "Anders" derselben) 
muss zulässig bleiben, solange die für beide Parzellen insgesamt zulässige AZ 
gewahrt bleibt. 

Zum andern fehlt die Konkretisierung der Parzelle, auf welcher die Eigentumsbe-
schränkung anzumerken ist. Wenn ein Veränderungsverbot betreffend die Anzahl 
Wohneinheiten und die Anzahl der Zimmer pro Wohneinheit einzutragen ist, deutet 
dies an und für sich nur auf eine Eintragung auf der Bauparzelle KTN 001 hin. 
Indes werden die baureglementarischen Voraussetzungen für das verdichtete 
Bauen im Sinne von Art. 20 BauR, wie dargelegt, mit der Baute auf dieser Parzelle 
allein nicht erfüllt. Da auf KTN 001 nur zwei Wohneinheiten mit (mindestens) vier 
Zimmern geplant und bewilligt wurden, ist ein dauerhafter und gesicherter Bestand 
von (mindestens) einer Wohneinheit mit (mindestens) vier Zimmern auf KTN 002 
zwingend erforderlich, damit vom AZ-Bonus profitiert werden kann. Dies muss al-
len am Baubewilligungsverfahren Beteiligten klar gewesen sein. Die Eigentums-
beschränkung muss sich also zwangsläufig auf die Wohneinheit mit mindestens 
vier Zimmern auf KTN 002 beziehen, da andernfalls der AZ-Bonus von 5 % keinen 
Bestand haben kann. 

Auch wenn die Beschwerdeführer noch Eigentümer beider Grundstücke waren, 
hätte sich mithin im Baubewilligungsdispositiv - im Sinne der Erwägung - auch eine 
Klarstellung aufgedrängt, dass sich der AZ-Bonus und die sich hieraus ergebende 
AZ-Reserve von 23.6 m2 auf beide Grundstücke gemeinsam bezieht, und zwar un-
besehen von einer allfälligen Vereinigung der beiden Grundstücke.

4.5.3  Für das richtige Verständnis der Dispositivziffer 3 ist also auf die Erwägun-
gen, auf welche in Dispositivziffer 1 verwiesen wird, zurückzugreifen (vgl. vorste-
hend Erw. 4.2.3). 

Aus Erw. 4 der Baubewilligung geht hervor, dass entgegen der anfänglichen Pla-
nung mit drei 3-Zimmer- und einer 2-Zimmerwohnung die beiden Wohnungen im 

18

EG sowie im OG/DG (Maisonettewohnung) neu je als 4-Zimmerwohnung konzi-
piert wurden. Der AZ-Bonus konnte daher, wie ausgeführt, nur unter Einbezug des 
bestehenden Einfamilienhauses auf der Nachbarparzelle KTN 002 (das daher ent-
sprechend mindestens vier Zimmer aufweisen muss, was aus der Baubewilligung 
auch nicht hervorgeht) gewährt werden. Im Weiteren wird festgehhalten, dass "zur 
Sicherung der verdichteten Bauweise auf den Grundstücken KTN 002 und KTN 
001" im Grundbuch eine Eigentumsbeschränkung anzumerken ist. 

Wenn hier beide Grundstücke KTN 002 und KTN 001 genannt werden, kann dies 
nur heissen, dass von der Eigentumsbeschränkung bzw. der entsprechenden An-
merkung beide Grundstücke erfasst sind. 

Ein anderes Verständnis ist bei der gebotenen objektiven Betrachtungsweise nicht 
möglich. Ebenso konnte/kann diese Bestimmung von der Bauherrschaft wie der 
Baubewilligungsbehörde objektiverweise (wie auch aus subjektiver Sicht) nicht an-
ders verstanden werden. Die Beschwerdeführer als Bauherrschaft können jeden-
falls angesichts des vorstehend dargestellten Sachverhaltes nicht in guten Treuen 
geltend machen, sie hätten zur Annahme Anlass gehabt, ein AZ-Bonus von 5 % 
habe Geltung für KTN 001 allein, zumal die zulässige AZ von 348 m2 in diesem 
Fall gemäss ihrer eigenen zutreffenden Berechnung mit einer BGF des MFH von 
441.5 m2 um 93.5 m2 d.h. um über 25 % übertroffen worden wäre (vgl. vorstehend 
Erw. 1.2.1). Hinzu kommt, dass die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 25. April 
2019 unter Beilage der "Nacheingabe-Pläne" vom 30. April 2019 (Eingang des 
Schreibens und der Pläne beim kommunalen Bauamt am 30.4.2019) ebenfalls nur 
die beiden Wohnungen im EG und DG (bzw. OG/DG) als 4-Zimmerwohnungen 
betrachteten. 

Aus Sicht der Baubewilligungsbehörde lässt sich die unklare Dispositivziffer 3 der 
Baubewilligung allenfalls damit erklären, dass sie gestützt auf die Planunterlagen 
von einer Zusammenlegung der beiden Grundstücke ausging. Allerdings gilt mit 
Blick auf die Parzelle KTN 002 das bereits für die Parzelle KTN 001 Gesagte (vor-
stehend Erw. 4.5.2). Entscheidend ist, dass im Lichte von Art. 20 BauR auch auf 
KTN 002 weiterhin und dauerhaft mindestens eine Wohneinheit mit mindestens 
einer 4-Zimmerwohnung gesichert bleibt. 

4.5.4  Soweit ersichtlich wurde bis anhin auf KTN 002 keine entsprechende An-
merkung im Grundbuch angemeldet bzw. vorgenommen. Den Akten lässt sich für 
diese Unterlassung keine Begründung/Rechtfertigung entnehmen. Wenn die Ge-
meinde im Beschluss vom 22. Februar 2022 eine entsprechende Anmerkung als 
ungenügend erachtet (vgl. vorstehend Erw. 2.1.1), ist dies nicht ohne weiteres 
nachvollziehbar. 

19

4.5.5  Ob die in der Baubewilligung festgeschriebene öffentlich-rechtliche Eigen-
tumsbeschränkung, welche wie dargelegt, auch KTN 002 betreffen muss, auch 
ohne Grundbucheintrag besteht, wie die Beschwerdeführer geltend machen (Be-
schwerde S. 19 f. Rz. 66) und worauf der Wortlaut ("können … angemerkt wer-
den") von § 4 der Verordnung über die Anmerkung von Sondernutzungsrechten 
und von öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch (SRSZ 
213.421) vom 6. Juli 1982 hindeutet (vgl. auch VGE 885/03 vom 20.8.2003 
Erw. 3.b/dd; BGE 144 III 88 Erw. 5.3; Urteile BGer 1C_587/2018 vom 18.9.2019 
Erw. 2.3 i.Sa. M. vs. GR Reichenburg Erw. 2.3; 1C_57/2019 vom 19.12.2019 
Erw. 3.6), ist grundsätzlich nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und 
hier nicht weiter zu prüfen. Ebenso sind die Modalitäten einer allfälligen Eintragung 
und die Frage, ob dies allenfalls einer Duldungsverfügung gegenüber den derzei-
tigen Eigentümern von KTN 002 bedarf, grundsätzlich nicht Gegenstand des vor-
liegenden Verfahrens. Allerdings scheint es nach Auffassung des Verwaltungsge-
richts als angezeigt, einerseits die Anmerkung auf dem Grundstück KTN 002 ein-
tragen zu lassen und andererseits gleichzeitig klarzustellen, dass zugunsten von 
KTN 001 und zulasten von KTN 002 ein AZ-Transfer vorliegt. 

4.6 Vor dem Hintergrund der dargelegten Rechts- und Sachlage besteht mithin 
derzeit (noch) kein Grund, die AZ nicht mehr gemeinsam für KTN 001 und 
KTN 002 unter Gewährung des AZ-Bonus von 5 % gemäss Art. 20 BauR zu ermit-
teln. Nachdem seit Erteilung der Baubewilligung für das MFH auf KTN 001 dort 
keine AZ-relevante Erweiterung des Einfamilienhauses vorgenommen wurde (vgl. 
vorstehend Erw. 1.2.1) und die Auflage betreffend die öffentlich-rechtliche Eigen-
tumsbeschränkung gemäss der Baubewilligung rechtskräftig ist und grundsätzlich 
Gültigkeit für beide Grundstücke hat, besteht insofern auch nach wie vor keine 
Übernutzung. Konsequenterweise besteht derzeit weder Anlass für eine dienstbar-
keitsvertragliche und im Grundbuch einzutragende AZ-Übertragung noch für die 
angeordneten Rückbaumassnahmen im Umfange, in welchem die AZ (bei einer 
Einzelbetrachtung der beiden Parzellen) überstiegen wird. 

Der angefochtene RRB (sowie die mitangefochtene Verfügung vom 22. Februar 
2021) ist folglich aufzuheben. 

4.7 Bei diesem Verfahrensausgang ist auf die Rügen formeller Art nicht weiter 
einzugehen, da ihnen keine entscheidrelevante Bedeutung zukommt. Soweit sich 
diese Rügen teils (so betreffend Sachverhaltsfeststellung) als berechtigt erweisen, 
geht dies aus den vorstehenden Erwägungen hervor. 

5.1.1  Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des regierungsrät-
lichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- neu der Gemeinde aufzuerlegen.

20

5.1.2  Die beanwalteten Beschwerdeführer haben für das regierungsrätliche Be-
schwerdeverfahren neu Anspruch auf eine Parteientschädigung von Fr.1'000.-- zu 
Lasten der Gemeinde.

5.2.1  Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden dem Verfah-
rensausgang entsprechend je zur Hälfte (je Fr. 1'250.--) der Gemeinde und dem 
Kanton Schwyz auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP). 

5.2.2  Die Gemeinde und der Kanton Schwyz haben den beanwalteten Beschwer-
deführern eine Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung des 
kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 
27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Ver-
waltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und 
in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen 
Ermessens auf je Fr. 1'250.-- (inkl. Barauslagen und MwSt), insgesamt also 
Fr. 2'500.-- festgelegt.

21

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene RRB Nr. 712/2021 
vom 19. Oktober 2021 (sowie der mitangefochtene Beschluss des Gemein-
derates Galgenen vom 22.2.2021) im Sinne der Erwägungen aufgehoben. 

2.1 Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- 
werden neu der Gemeinde Galgenen auferlegt.

2.2  Die beanwalteten Beschwerdeführer haben für das regierungsrätliche Be-
schwerdeverfahren neu Anspruch auf eine Parteientschädigung zu Lasten 
der Gemeinde Galgenen von Fr.1'000.--.

3. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanz-
leikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden je zur Hälfte 
(je Fr. 1'250.--) der Gemeinde Galgenen und dem Kanton Schwyz auferlegt 
(§ 72 Abs. 2 VRP). 

Die Beschwerdeführer haben am 22. November 2021 einen Kostenvor-
schuss von Fr. 2'500.-- geleistet, der ihnen aus der Gerichtskasse zurückzu-
erstatten ist. 

Die Gemeinde Galgenen hat ihr Betreffnis von Fr. 1'250.-- innert 30 Tagen 
seit Zustellung des Entscheids auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwal-
tungsgerichts zu überweisen.

Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.  

4. Die Gemeinde Galgenen und der Kanton Schwyz haben den beanwalteten 
Beschwerdeführern eine Parteientschädigung von je Fr. 1'250.-- (inkl. Bar-
auslagen und MwSt.), insgesamt also Fr. 2'500.--, zu bezahlen. 

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zuläs-
sig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde* 
erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt wer-
den (Art. 113ff. BGG). 

22

6. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R; unter Beilage der Ein-

gabe des Gemeinderates vom 10.3.2022)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderates Galgenen (2/R)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB; unter 

Beilage der Eingabe des Gemeinderates vom 10.3.2022)
- und das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB; unter Beilage der Ein-

gabe des Gemeinderates vom 10.3.2022). 

Schwyz, 30. März 2022

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die a.o. Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; 
der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 11. April 2022