# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e0766a9b-5850-54a6-b2cc-d85dd2d58ee7
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-29
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 29.10.2025 11.2022.147
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-2022-147_2025-10-29.html

## Full Text

Incarto n.

  11.2022.147

  	
  Lugano

  29 ottobre 2025

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La prima Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici

  e della giudice

  	
  Giani,
  presidente,
  e Jaques

  Giamboni
  

  

 

	
  cancelliera

  	
  Bernasconi

  

 

 

sedente
per statuire nella causa OR.2018.35 (accertamento
e riduzione di servitù prediali) della Pretura della giurisdizione di Mendrisio
Sud promossa con petizione del 28 settembre 2018 da

 

	
   

  	
   AO1
  e AO2,
  Ca 

  (patrocinati
  dall'avv. M______
  F______, C______)

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  AP, G______ 

  (patrocinato
  dall'avv. D______
  G______, M______),

   

  

 

giudicando sull'appello
del 12 ottobre 2022 presentato da AP contro
la sentenza emessa dal Pretore il 9 settembre 2022

 

e sull'appello
incidentale del 28 novembre 2022 presentato da AO1
e AO2 contro la medesima sentenza;

 

 

Ritenuto

 

in fatto:                A.  Dal 5 agosto 1997 AO1
e AO2 sono comproprietari in ragione di un
mezzo ciascuno della particella n. 1178 RFD di Ca
(926 m²). Il fondo, edificato, confina a nord-ovest con la particella n. 1177 (106
m²), sulla quale sorgono un edificio (subalterno A) contiguo a una tettoia
(subalterno B) lambiti da 

	
		

                                         una
stradina sterrata (subalterno c) e a sud-est con la particella n. 1175 (259
m²), anch'essa edificata (subalterni A, B, E e F) e provvista di una corte
(subalterno c), entrambe appartenenti ad AP. Il fondo n. 1178 dispone di
un'ampia corte interna (subalterno h) gravata, dal 23 febbraio 1947, di
una servitù di passo con ogni veicolo in favore delle particelle n. 1176 (appartenente
anch'essa ad AP) e n. 1177, che permette al titolare di immettersi sulla
pubblica via (particella n. 307), attraverso
tale corte e un portico aper­to
nell'edificio principale posto sulla particella n. 1175 (subalterno A). Per converso, la
particella n. 1178 beneficia, sempre dal 23 febbraio 1947, di una servitù di
passo con ogni veicolo a carico in particolare della n. 1175 che consente ai
proprietari del fondo dominante di accedere
alla via pubblica passando dalla particella n. 1175 e dal portico appena citato.
Dalla costituzione di tali servitù i fondi n. 1178 e 1178 sono rimasti sostanzialmente
immutati mentre il n. 1175 ha subìto negli anni diverse modifiche strutturali.
Nel tempo è stato costruito l'edificio sotto cui è stato realizzato il portico
utilizzato per il transito veicolare così come un muro dietro il quale una
scala porta al secondo piano dell'edificio (subalterno E), 

 

 

	
		

 

                                  mentre una parte della corte interna (già subalterno d) è stata chiusa con un
muro munito di un cancello che separa il cortile (subalterno c)
dal passo (subalterno f), dietro al
quale sono stati edificati un fabbricato (locale tank: subalterno D) e una
tettoia (ex “fienile” non indicato nel registro fondiario) che si appoggia al
fondo n. 313. 

 

                            B.  Un'azione promossa il 24
giugno 2003 da AO1 e AO2 per ottenere la soppressione della
servitù di passo veicolare in favore delle particelle n. 1176 e 1177 o,
subordinatamente, la sua limitazione a una corsia di scorrimento larga 3m attraverso
la corte interna (subalterno h) della loro particella n. 1178 è
stata respinta dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud con decisione
del 25 ottobre 2010 (inc. OA.2003.79). Adita mediante appello del 18
novembre 2010 dagli attori, con sentenza del 18 settembre 2013 questa
Camera ha confermato la decisione pretorile (inc. 11.2010.124). Un ricorso in
materia civile presenta­to da AO1 e AO2 contro tale decisione è stato respinto dal
Tribunale federale nella misura in cui era ammissibile con senten­za
5A_797/2013 del 23 ottobre 2013. 

 

                            C.  Adito il 25 marzo 2015 da AP con un'istanza a tutela giurisdizionale nei
casi ma­nifesti, il medesimo Pretore ha deciso il 12 giugno 2015 quanto segue: 

                                   È fatto ordine
a AO1 e AO2
di liberare entro un termine di 15 gior­ni l'intera superficie del
subalterno h, mappale n. 1178 RFD di Ca,
da tutti gli oggetti di qualsiasi natura ivi depositati e di astenersi da
qualsiasi atto od omissione che possa pregiudicare il perfetto esercizio dei
diritti di passo con ogni veicolo gravanti la particella di cui al mappale n.
1178 RFD di Ca.

                                  L'ordine
è stato impartito sotto comminatoria dell'art. 292 CP e di una multa
disciplinare di fr. 100.– per ogni giorno di inadempimento. Tale sentenza non è
stata impugnata ed è passata in giudicato (inc. SO.2015.266). L'inosservanza di
tale ingiunzione ha comportato molteplici procedure esecutive in esito alle
quali il Pretore ha inflitto a AO1 e AO2 multe disciplinari di svariati importi,
da loro contestate davanti a questa Camera (inc. 11.2015.75, 11.2017.118/119,
11.2023. 41 e 11.2024.20 [tuttora pendente]).

                            D.  L'8 marzo 2018 AO1 e AO2 si sono rivolti al Segretario assessore
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud per un tentativo di conciliazione inteso ad accertare l'estensione
del diritto di passo in favore della particella n. 1178 ai subalterni c,
f, E e – in parte – A della particella n. 1175 per 120 m² e sul subalter­no
c della particella n. 1177 per 35 m² così come la cessazione della
turbativa su tali aeree (indicate sul doc. E
allegato all'istanza) e l'eliminazione entro
30 giorni dal passaggio in giudicato della sentenza di ogni struttura in
contrasto con il diritto di passo, in particolare:

                                  –  del
cancello e della muratura che impedisce l'utilizzo della superficie
originariamente destinata al diritto di passo sull'attuale subalterno c
della particella n. 1175 (descritta come “corteˮ);

                                  –  della costruzione posta sopra il
primo tratto dell'attuale subalter­no f della particella n. 1175 (descritto come “passoˮ) che permet­te l'accesso alla corte;

                                  –  del
muro e della scala esterna di accesso al primo piano che poggiano sulla corte
della particella n. 1175 (attuale subalterno E, descritto come “scaleˮ);

                                  –  dello
“zoccolo” e di tutto il materiale depositato nella corte della particella n.
1177 (subalterno c).

                                  Essi
hanno chiesto altresì che nel caso in cui l'eliminazione di alcuni degli
elementi citati “non dovesse essere considerata pretendibile,
per cui la superficie del passo ver­rebbe a ridursiˮ, la
condanna di AP a versare loro un'indennità di almeno 

                                  fr. 50 000.– “a
seconda degli esiti peritali” e, comunque, a risarcire con fr. 30 000.– il
dan­no causato loro dagli abusi perpetrati
dal convenuto, il tutto sotto comminatoria dell'art. 292 CP e
di una multa disciplinare fino a fr. 1000.– per ogni singola violazione dell'ordine.
Constatata l'impossibilità di conciliare le parti, il 4
settembre 2018 il Segretario assessore ha rilasciato agli istanti l'autorizzazione
ad agire, ponendo le spese processuali di fr. 400.– a loro carico,
riservata una diversa ripartizione in esito al giudizio di merito (inc.
CM.2018.26).

 

                            E.  Con petizione del 28 settembre 2018 AO1 e AO2 hanno adito il Pretore della medesima
giurisdizione per ottenere quanto postulato in sede conciliativa. Nella
sua risposta del 15 febbraio 2019 AP
ha proposto di dichiarare irricevibile la petizione “per mancanza d'interesse
degno di protezio­ne e mancata indicazione del valore litigioso” e, in ogni
caso, di respingerla. Con replica del 20 marzo 2019 e duplica del 28 maggio
2019 le parti hanno mantenuto i rispettivi punti
di vista. Alle prime arringhe del 5 settembre 2019
esse hanno notificato prove. Con
decisione del 12 settembre 2019 il Pretore ha respinte
le eccezioni d'i­rricevibilità formulate dal convenuto. Nel frattempo, a seguito
di un rinnovamento
catastale del 5 febbraio 2019, i subalterni delle particelle n. 1175, 1177 e
1178 sono stati modificati nel senso che questi si riferiscono ora ai soli edifici,
(A per le n. 1175 e 1177, A, F e K per la n. 1178).

 

                             F.  L'istruttoria,
durante la quale l'arch. E______ A______ ha rilasciato nell'agosto 2020 una
perizia delucidata nell'aprile 2021, si è chiusa il 16 maggio 2022 e al dibattimento finale le parti hanno
rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel
lo­ro memoriale del 12 agosto 2022 gli attori
hanno reiterato le loro domande salvo chiedere anche l'eliminazione dei
paracarri presenti nella corte della particella n. 1175 (già subalter­no c) e delle costruzioni connesse all'interno
della piccola corte (tettoia e locale tank),
così come l'aumento a fr. 120 000.– (oltre interessi dal
5 agosto 1997) dell'indennità nel caso non fosse esigibile l'eliminazione
delle strutture in contrasto con la servitù e a fr. 360 000.– (oltre interessi
del 5% dal 28 settembre 2018) del risarcimento del pregiudizio subìto. Nel
suo allegato del 10
agosto 2022 il convenuto ha
proposto una volta ancora di respingere la petizione. Con osservazioni
spontanee del 22 agosto 2022 AP ha chiesto di dichiarare
irricevibili le nuove richieste degli attori,
i quali il 2 settembre 2022 hanno mantenuto le loro richieste.

 

                            G.  Statuendo con sentenza del 9 settembre
2022, il Pretore ha parzialmente accolto la
petizione nel seguente modo:

 

                                         1.1. È
accertato che il diritto di passo con ogni veicolo a favore della part. 1178
RFD di Ca e a carico della part. n. 1178 RFD di Ca si estende alla superficie
dei subalterni
c (“corte”), D (“fabbricato”), E (“scale”) e f (“passo”)
e in parte alla superfice del subalterno A (“fabbricato abitato”), esistenti fino al rinnovamento catastale del 5 febbraio
2019, per complessivi 120 mq e che il
diritto di passo con ogni veicolo a favore della part. 1178 RFD di Ca e a
carico della part. n. 1178 RFD di Ca si estende a tutta la superficie del
subalterno c, esistente fino al rinnovamento catastale del 5 febbraio 2019, per complessivi 35 mq.

 

                                         1.2. Il
diritto di passo con ogni veicolo a favore della part. 1178 RFD di Ca e a
carico della part. n. 1178 RFD di Ca, di cui al punto 1.1. del presente
dispositivo, è
ridotto alla superfice indicata in arancione nella planimetria che viene
annessa alla presente decisione e che ne diviene parte integrante, corrispondente ai subalterni f e parzialmente A, esistenti fino
al rinnovamento catastale del 5 febbraio 2019, della part. n. 1178 RFD di Ca. Il diritto di passo con ogni veicolo a
favore della part. 1178 RFD di Ca e a carico della part. n. 1178 RFD di Ca, di
cui al punto 1.1. del presente dispositivo, continuerà invece a gravare tutta
la superficie del subalterno c, esistente fino al rinnovamento catastale del 5 febbraio
2019, della part. n. 1178 RFD di Ca,
ovvero la superfice
indicata in arancione nella planimetria che viene annessa alla presente
decisione e che ne diviene parte integrante.

 

                                  Il
Pretore ha condannato inoltre il convenuto a
versare gli attori un'in­dennità di
complessivi fr. 60 000.–
e ha stabilito che al pas­saggio in
giudicato, la decisione, unitamente alla prova di avvenuto pagamento dell'indennità,
avrebbe costituito valido titolo esecuti­vo
per procedere all'iscrizione nel Registro fondiario della riduzio­ne
dell'assetto della servitù di passo con ogni veicolo. AP è stato infine condannato a rimuovere
dal preesistente subalterno c della particella n. 1177 lo “zoccoloˮ
e il

 

 

	
		

 

 

 

 

 

 

 

 

                                

 

 

 

 

 

 

 

                                  legname ivi depositati entro 30 giorni dal
passaggio in giudicato della sentenza. Le spe­se processuali di fr. 50 000.– (comprese quelle di fr. 400.– della procedura di conciliazione)
sono state poste a carico delle parti in
ragione di un mezzo ciascuno compensate le ripetibili.

 

                            H.  Contro
la sentenza appena citata AP è insorto a
questa Camera con un appello del 12 ottobre 2022 nel quale chiede, in riforma
del giudizio impugnato, di accertare che il
diritto di passo con ogni veicolo a favore della particella n. 1178 e a carico
della particella n. 1175 si
estende solamente alla superficie dei preesistenti subalterni f
(“passo”) e – in parte – A (“fabbricato abitato”) e che quello in
favore della particella n. 1178 e
a carico della particella n. 1177 si estende a tutta la superficie del pregresso
subalterno c, escluso il manufatto (fossa del liquame/zoccolo) esistente
come indicato in arancione nella planimetria da annettere alla sentenza. Egli
chiede inoltre di dichiarare senza oggetto le domande di riduzione della servitù a carico del fondo n. 1178, di condanna al
versamento di indennità e di rimozione dello “zoccolo”. In via
subordinata l'appellante formula le medesime domande salvo escludere dalla servitù a carico della n. 1175 i muri, il cancello e le due costruzioni esistenti, e di ridurre tale diritto di passo alla
superficie indicata sulla planimetria da annettere alla sentenza che corrisponde
ai preesistenti subalterni f e parzialmente A, e offrire per la riduzione
del diritto di passo un fr. 1.– simbolico. In via ancor più subordinata egli postula
l'annullamento
del giudizio impugnato e il rinvio degli atti al Pretore al fine di completare
l'istruttoria, designando un nuovo perito con l'incarico di determinare l'anno
di costruzione della “fossa liquame/zoccoloˮ sul pre­esistente subalterno c
della particella n. 1177, o “in via subordinata II” di determinare l'entità del minor valore della particella n. 1178
a seconda della riduzione della servitù e definire l'indennità a lui dovuta
dagli attori.

 

                              I.  Nelle
loro osservazioni del 28 novembre 2022 AO1 e
AO2 propongono di respingere l'appello e con appello incidentale chiedono che la servitù a
carico della particella n. 1175 non sia ridotta e che sia ordinato al convenuto di cessare la turbativa del diritto di
passo sull'originario subalterno d così come di eliminare tutto quanto
contrasta con il diritto di passo, in particolare il cancello, la muratura e i paracarri
che impediscono l'utilizzo della superficie originariamente destinata al
diritto di passo sugli
attuali subalterni c e D (descritti come “corteˮ e “fabbricato”), come pure le costruzioni connesse all'interno della
piccola corte quali la tettoia, il locale tank, il muro e la scala esterna di
accesso al primo piano che poggia sulla corte (attuale subalterno E descritto
come “scaleˮ), o meglio le zone
indicate in giallo sul doc. E, eccetto l'estensione verticale sopra l'accesso. Con osservazioni del 26
gennaio 2023 AP conclude
per il rigetto dell'appello
incidentale.

 

Considerando 

 

in diritto:              1.  Le sentenze emanate dai Pretori (e dai Pretori aggiunti) con
la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 308 cpv. 1
lett. a e 311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiungesse almeno
fr. 10 000.– “secondo l'ultima
conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC).
In concreto tale presupposto è manifestamente dato, il Pretore avendo fissato il valore
litigioso in “almeno fr. 525 500.–” (senten­za
impugnata, pag. 22 consid. 10), cifra che le parti non contesta­no e che
non appare d'acchito inverosimile. Quanto alla tempestività dell'appello
principale, la sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore del
convenuto il 13 settembre 2022 (tracciamento dell'invio n.
__.__.______.________, agli atti). Inoltrato
il 12 ottobre successivo (timbro postale sulla busta d'invio), il ricorso in
esame è pertanto ricevibile. Per quel che è dell'appello incidentale, l'invito a formulare osservazioni è sta­to notificato al
patrocinatore degli attori il 31 ottobre 2022. Il memoriale dovendo essere
presentato entro 30 giorni (art. 312 cpv. 2 CPC), anche l'appello incidentale
inoltrato il 28 novembre 2022 è tempestivo. Nella misura in cui le contestazioni
delle parti si riferiscono agli stessi accertamenti del Pretore giovi, per
ragioni di opportunità, esaminare i due ricorsi in parallelo. 

 

                              I.  Sull'accertamento
dell'estensione delle servitù in favore della particella n. 1178 (appello
principale)

 

                             2.  Il
Pretore, riassunti i criteri che determinano l'estensione di una servitù a
norma dell'art. 738 CC, ha accertato che per quanto attie­ne al fondo serviente
n. 1175 l'iscrizione nel registro fondiario indica unicamente un onere di passo
con ogni veicolo in favore del fondo degli attori (e di altri dieci) senza
specificare la superficie gravata e ha stabilito che l'indicazione dell'allora
subalterno f del suo fondo co­me “passoˮ è soltanto descrittiva e “non partecipa
alla fede pubblica del Registro fondiario”, tanto più che il passo concerne
pacificamente anche il “sottopasso”
(porticato) sul subalterno A men­zionato come “fabbricato
abitatoˮ e non come “passo”. A suo parere, occorre quindi riferirsi al
titolo d'acquisto, ovvero all'atto di
compravendita del 30 dicembre 1947 e ai documenti giustificativi, in
particolare alla planimetria allegata all'atto, da cui risulta che nel 1947 l'allora
subalterno d della particella n. 1175 si estendeva anche ai subalterni c,
D, E, f e in parte A esistenti fino al 2019. Egli ne ha così dedotto che
l'assetto della servitù non è limitato al subalterno f come sostenuto
dal convenuto. Per il primo giudice “nulla muta” il fatto che nell'atto di
compravendita fosse prevista la costruzione di una scala per accedere a piani
superiori poiché “non è noto” se questa sia poi stata realizzata e comunque quella
scala “non può essere fatta equivalere” a quella edificata negli anni novanta
con relativo muro. Egli ha inoltre negato che l'estensione verticale del
diritto fosse maggiore di quella attuale poiché l'istruttoria ha confermato che
nel 1964, prima della costruzione dell'abitazione sul subalterno A, esisteva
già il portone coper­to da una tettoia. In definitiva, per il Pretore, il diritto di passo si estende alla superficie dei preesistenti subalterni c, D, E e f così come a parte di quella del
subalterno A per complessivi 120 m².

 

                                  In
merito al fondo n. 1178, il Pretore ha accertato che anche in questo caso nel
registro fondiario la servitù è indicata solamente come onere di passo con ogni
veicolo in favore del fondo degli attori (e di altri dieci) senza
specificazione della superficie gravata. A suo avviso, anche se all'atto di
compravendita del 30 dicembre 1947 è allegata una planimetria da cui risulta
come lo “zoccolo” con il legname ivi depositato si trovava già allora sul
subalterno c, “non è specificato né evincibile” se tale manufatto fosse
già presente al momento della costituzione della servitù. Senza trascurare che in determinate circostanze
lo stato fisico reale e visibile esternamente di un fondo può prevalere sulla
buona fede dell'acquirente circa le risultanze del registro fondiario e appurato
che nel 1997, quando gli attori hanno acquistato la particella n. 1178, lo “zoccolo”
era già presente, ha ritenuto che questo non è assimilabile a un'istallazione
necessaria per l'esercizio della servitù né a una costruzione che ne delimita l'esercizio.
In circostanze siffatte, per il primo giudice, l'esistenza di un basamento del
genere non può prevalere sulla buona fede risultante dal registro fondiario. Egli ha in definitiva stabilito che il diritto di passo si estende a tutta la
superficie del preesistente subalterno c per complessivi 35 m².

 

                             3.  AP
sostiene innanzitutto che il Pretore non poteva definire l'assetto della
servitù gravante la particel­la n. 1175 sulla scorta della planimetria prodotta
dagli attori giacché l'atto di costituzione della servitù non vi fa riferimento
come da lui più volte evidenziato. A suo parere, quindi, nella misura in cui gli
attori hanno rinunciato a domandare l'ispezione del registro fondiario, l'istruttoria
non ha permesso di appurare il contenuto dell'atto di costituzione originario. Egli
soggiunge inoltre che quel documento è inattendibile poiché nell'istanza d'iscrizione
dell'11
febbraio 1948 è indicata anche una
servitù di passo in favore della n. 1175 e a carico della n. 1178 che non è poi
stata riportata nel registro fondiario.

 

                                  Secondo
l'appellante, poi, per determinare l'estensione della servitù occorre vagliare
il suo scopo, ossia di accedere alla pubblica via con una “linea
immaginaria rettaˮ, di modo che non vi sono ragioni per estendere l'area
del passo. Né, egli soggiunge, può essere ammessa una reciprocità con il
diritto di passo a carico della corte sulla particella n. 1178 visto che i
luoghi divergo­no. Il convenuto si duole inoltre che il Pretore non ha
accertato le modalità di esercizio del passo e sostiene che le risultanze istruttorie
han­no dimostrato come il passo sia sempre stato esercitato da tutti gli aventi
diritti, compresi gli attori, pacificamente ed esclusivamente attraverso il
portico e lungo una “linea immaginaria rettaˮ fino al fondo degli attori,
i quali non hanno mai preteso di avere diritti sul subalterno c. Il
diritto di passo grava così – a sua mente – la strada sotto il “fabbricato
abitatoˮ al subalterno A e le superfici del subalterno f indicate
come “passoˮ. In merito alla servitù sulla particella n. 1177 egli fa
valere sostanzialmente gli stessi motivi, ovvero che la planimetria prodotta
dagli attori non ha portata probatoria di modo che occorre accertarne lo scopo con
le modalità di esercizio già indicate.

 

                                  In
ogni caso per AP dall'area oggetto della servitù sulla particella n. 1175 vanno
esclusi il muro con il cancello a confi­ne tra i subalterni c e f “che
esistono da tempo”, così come la scala d'accesso al subalterno E, costruita con
regolare licenza edilizia e senza contestazioni, ove già esistevano una tettoia
e un forno per il pane. Egli rileva altresì che anche il muro presente sul
subalterno D “sfrutta” un muro esistente da tempo edificato trent'anni orsono con il consenso di tutti i
vicini, compresi gli attori, che mai hanno preteso diritti su tale area.
Per l'appellante, contrariamente da quanto indicato dal Pretore, i manufatti non
esistono solo dagli anni novanta ma “da tempo immemore” ragione per cui la lo­ro
mancata indicazione quali subalterni non è determinante “non ogni minima costruzione essendo registrata nelle
mappe catastali”. E ciò tanto più ove si pensi che il medesimo AO1 ha “ammesso” che anche sulla sua proprietà
è presente una sca­la non riportata nelle mappe. Quanto alla particella n. 1177, l'appellante assevera che lo “zoccolo” è
un'antica fossa per il liqua­me della stalla esistente almeno dagli anni cinquanta
come confermato da G______ P______. Egli rimprovera al Pretore di avere posto a
suo carico le conseguenze della carenza probatoria circa l'esistenza del noto basamento già al momento della costituzione
della servitù, trascurando tuttavia che su questo aspetto il primo giudice ha
rifiutato la richiesta di delucidazione peritale.
Per AP, ad ogni modo, lo “zoc­colo” in questione era già presente quando
gli attori hanno acquistato la particella n. 1178 nel 1997 di modo che essi
sono vincolati da tale situazione di fatto.

 

                             4.  I
criteri cui occorre far capo per definire il contenuto di una servitù sono già
stati richiamati dal Pretore. Al riguardo basti rammentare che secondo l'art.
738 cpv. 1 CC l'estensione di una servitù è determinata dall'iscrizione nel
registro fondiario, sempre ch'essa descriva chiaramente i diritti e gli
obblighi che ne derivano. Se è chiara, l'iscrizione esclude qualsiasi esegesi.
Se invece non è concludente, occorre ricuperare l'atto costitutivo della
servitù, segnatamente il contratto e la planimetria sulla qua­le figura l'area
gravata (art. 942 cpv. 2 CC). Se nemmeno l'atto costitutivo è concludente, l'estensione
della servitù dipende dal modo in cui il diritto è stato esercitato per molto
tempo, pacificamente e in buona fede (DTF 151 III 271 consid. 2.1, 137 III 446
consid. 2.2 con rinvii; analogamente: RtiD II-2023 n. 12c pag. 632, I-2009 pag.
646 consid. 7; più recentemente: I CCA, sentenza inc. 11.2022.30 del 10
maggio 2023 consid. 4 con citazio­ni).

 

                                  L'interpretazione
di un contratto di servitù avviene, come per le altre dichiarazioni di volontà,
secondo la vera e concorde volontà delle parti (art. 18 cpv. 1 CO:
interpretazione soggettiva) oppure, se questa non può essere stabilita, secondo
il principio dell'affidamento, ossia determinando il senso che, in base alle
regole della buona fede, ogni parte poteva ragionevolmente dare alle
dichiarazioni di volontà dell'altra nella situazione concreta in cui le parti
si trovavano, anche in base al testo e alle intervenute dichiarazioni, oltre
che all'insieme delle circostanze (interpretazione oggettiva: DTF 151 III 272
consid. 2.2 con rinvii; RtiD II-2023 n. 12c pag. 632; da ultimo: I CCA,
sentenza inc. 11.2022.30 del 10 maggio 2022 consid. 4). Nei confronti di
un terzo estraneo al contratto, o nei casi in cui il litigio oppone una parte
originaria a un terzo, tali principi interpretativi sono limitati però dal
precetto legato alla pubblicità del registro fondiario (art. 973 cpv. 1 CC). E
il registro fondiario non comprende solo il libro mastro, ma anche i documenti
giustificativi atti a precisare il contenuto dell'iscrizione (art. 942 cpv. 2
CC). Determinante è così lo scopo che risulta dal contratto di servitù o che è
oggettivamente riconoscibile. Inoltre le dichiarazioni espresse dalle parti
alla stipulazione del contratto sono da interpretare nel senso in cui vanno
comprese, in particolare sulla base delle esigenze del fondo dominante al
momento della costituzione della servitù e tenendo conto del senso e dello scopo
della servitù stessa (DTF 151 III 272 consid. 2.3 con rinvii; I CCA, sentenza
inc. 11.2022.30 del 10 maggio 2022 consid. 4). 

 

                                  In
determinate circostanze, lo stato fisico reale e visibile esternamente di un
fondo può prevalere sulla buona fede riposta dall'acquirente nel registro
fondiario (principio della “pubblicità natura-le”: DTF 137 III 149 consid.
3.3.2 e 156 consid. 4.1.3 con rinvii; più di recente: sentenza del Tribunale
federale 5A_212/2023 del 19 giugno 2023 consid. 3.1.3; analogamente: I CCA,
sentenza inc. 11.2014.79 del 10 settembre 2019 consid. 9). Tale principio non
significa tuttavia che un acquirente debba accomodarsi della situazione in cui
trova il fondo dominante al momento in cui ne diviene proprietario. Significa
che, mancando una descrizione più precisa della servitù, l'acquirente non può
ignorare in buona fede eventuali installazioni presenti sul terreno, necessarie
per l'esercizio della servitù, le quali determinano di regola anche il
contenuto e l'estensione del diritto (sentenza del Tribunale federale 5A_
472/2021 consid. 4.1 in: ZGBR 2023 pag. 281; v. anche I CCA, sentenza inc.
11.2019.45 del 28 maggio 2020 consid. 7).

 

                                  a)   Nella fattispecie, come ha accertato il Pretore, non è
revocato in dubbio che la descrizione delle servitù nel registro fondiario (“O.
passo con ogni veicolo”) è puramente telegrafica e non consente di determinare
– da sé sola – quale sia la portata e il contenuto della restrizione (DTF 137
III 153 consid. 4.2.1; sentenza del Tribunale federale 5A_289/2023 del 1°
febbraio 2024 consid. 3.3.1), onde la necessità di riferirsi al titolo d'acquisto.
L'appellante non può tuttavia essere seguito laddove contesta l'attendibilità
della planimetria prodotta dagli attori (doc. OO). Certo, il Pretore non ha
proceduto all'ispezione degli atti del registro fondiario ma, su richiesta
degli attori, ha acquisito agli atti il fascicolo “Ispezione RF” contenuto nell'incarto
OA.2003.79 che contiene le copie degli atti depositati nel registro fondiario (ordinanza
sulle prove del 5 settembre 2019 pag. 2). Non si trascura che quel procedimento
riguardava le servitù a carico della particella n. 1178 ma i documenti
giustificativi sono i medesimi (rogiti n. 1445 e n. 1446 del 30 dicembre 1947 rogati
dal notaio F______ M______) mentre gli atti trasmessi dagli attori al Pretore
ne sono la fotocopia. Un'ispezione appariva pertanto superflua. Né il fatto che
una servitù di passo reciproca in favore della n. 1175 e a carico della n. 1178
benché indicata nell'istanza di iscrizione ma poi non riportata nel registro
fondiario basta per rendere inattendibili i documenti in questione, quel diritto
non essendo quello in discussione. Ne segue che nella misura in cui l'atto
costitutivo risulta concludente a riguardo della servitù in favore della
particella n. 1178 e a carico del­la n. 1175, non era necessario accertare il
modo in cui il diritto è stato esercitato. Sotto questo profilo l'argomentazione
dell'appellante principale non può essere seguita. 

 

                                  b)  Ciò premesso, le servitù in esame sono state
costituite con gli atti pubblici del 30 dicembre 1947 rogati dal notaio F______
M______ nell'ambito delle compravendite della particella n. 1178 (rogito n.
1178, concernente anche i fondi n. 313, 1173, 1174, 1182) e delle n. 1175 e
1177 (rogito n. 1178, riferito anche ai fondi n. 1178 e 1181) cui sono seguite le
due istanze dell'11 febbraio 1948. Ora il rogito n. 1178 indica in
particolare che ‟a favore del n. 1178 (…) esistono dei diritti di passo
con veicoli gravanti i n. 1175 d, 1177 c (…)ˮ. L'istanza d'iscrizione dell'11
febbraio 1948 riporta la medesima indicazione salvo che per la n. 1177 viene
indicata la e e non la c (atti nel fascicolo “Ispezione RF” nell'inc.OA.2003.79
richiamato). Si tratta tuttavia di una svista manifesta, quel fondo non avendo
mai avuto un subalterno con quella lettera, come si evince dalla planimetria
allegata all'atto. Nel secondo rogito (n. 1446) è indicato che “vengono
precisate le seguen­ti servitù (…) a carico del 1177c e 1175d una servitù di
passo con veicoli a favore dei mappali (…) 1178ˮ. In quell'atto pubblico si
precisa inoltre che il subalterno c della particella n. 1177 è una corte di 35 m²
e che il subalterno d della n. 1175 è una corte di 120 m². Nell'istanza d'iscrizione
dell'11 febbraio 1948 è riportata la medesima indicazione. La planimetria
allegata ai due rogiti è poi la seguente: 

	
		

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                  c)   Dagli
accertamenti che precedono si evince che sia gli atti di compravendita che le
istanze d'iscrizione delle servitù precisa­no le superfici sulle quali esse
gravano, ovvero i preesistenti subalterni d per la particella n. 1175 e c per
la n. 1177, specificandone l'estensione (rispettivamente 120 m² e 35 m²) senza alcuna
limitazione, tanto meno a una linea retta “immaginaria”. Per l'arch. E______
A______, senza essere smentito dall'appellante, la presenza del cancello e muratura
a confine tra gli odierni subalterno c della particella n. 1175 e h della n.
1178 “ma appare scontato anche la tettoia e il locale tank‟, limita il
transito dei veicoli tanto che se non ci fossero sarebbe di grande aiuto per
consentire l'incrocio di due veicoli sul fondo n. 1178 senza costringerne uno a
far retromarcia” (perizia dell'agosto 2020 pag. 15 risposta n. 2c/a). Il perito
ha evidenziato altresì che se l'area del subalterno E della particella n. 1175 fosse
libera da costruzioni (muro e scala sporgente) migliorerebbe “la situazione di
transito e manovra in un punto nevralgico del sedime” (loc. cit., pag. 16 risposta
n. 2c/c). 

 

                                       Allo
stesso modo nulla indizia che la servitù a carico del­la particella n. 1177 non
gravi l'intero subalterno c, incluso lo spazio occupato dallo noto “zoccolo”.
La tesi dell'appellante, secon­do cui le servitù avevano come (unico) scopo il
collegamento del fondo dominante alla pubblica via attraverso una linea ret­ta
(senza peraltro precisarne la larghezza) non trova pertanto riscontro negli
atti. Del resto anche la reciproca servitù a favore delle particelle n. 1176 e
1177 e a carico del subalterno h della particella n. 1178 non è limitata a una
determinata striscia di terreno ma è iscritta univocamente a carico dell'intero
subalterno h (cfr. la sentenza tra le parti del 18 settembre 2013 inc.
11.2010.124 consid. 7a). Anche su questo punto l'appello principale è destinato
quindi all'insuccesso. 

 

                                  d)  Per
quanto riguarda la fossa del liquame (“zoccolo”) sulla particella n. 1177,
il perito ha avuto modo di riferire che solo un'ispezione del registro
fondiario, presso il geometra revisore, il Comune o l'ufficio stime “potrebbe
indicare da quale anno le iscrizioni manoscritte menzionavano la presenza di
subalterni distinti e se vi era già allora annotata la presenza di una stalla
con fienile ed eventualmente un subalterno rubricato come letamaio” rilevando
che alla luce del tipo di costruzione “la sua età non è nota ma in apparenza
può trattarsi di una costruzione risalente agli anni 60-70 del '900 o
precedente” (perizia dell'agosto 2020, pag. 21 risposta 1.2). L'appellante rimprovera
al Pretore di avere respinto le sue domande di delucidazioni su tale aspetto
(disposizione ordinatoria processuale del 10 dicembre 2020, pag. 5 ad xxx e
xxxi) sostenendo che i quesiti da lui posti non costituivano una mera critica generica
all'operato del perito, come indicato dal primo giudice, ma miravano a un'indagine
scientifica volta a stimare l'epoca di costruzione del manufatto e la sua
originaria funzione. Se non che le domande di delucidazioni formulate dal
convenuto riguardavano in realtà le conseguenze della demolizione del manufatto
per l'adiacente muro dell'edificio principale e gli interventi necessari per
garantirne la stabilità non la data di costruzione della fossa (istanza del 12
ottobre 2020, pag. 11). Né, per altro, il convenuto si è attivato per postulare
l'assunzione di ulteriori informazioni dalle autorità menzionate dall'esperto. Quanto
alla testimonianza di G______ P______, nato nel 1945, egli ha bensì ricordato 

                                       l'esistenza
di un deposito per il letame, ma i ricordi risalgono a quando era un ragazzo
(deposizione del 31 maggio 2021, verbale pag. 2). Trattandosi di un'indicazione
generica non è possibile datare l'esistenza del manufatto in questione con un
minimo di affidabilità. In circostanze siffatte, non si può ritenere che il
convenuto abbia dimostrato l'esistenza della fossa al momento della
costituzione della servitù e quindi la sua esclusione dall'assetto del diritto
di passo. Ne segue che l'apprezzamento del Pretore, di imputare al convenuto le
conseguenze dell'assenza al proposito di riscontri probatori resiste alla
critica. Ciò comporta, per gli stessi motivi, la reiezione della seconda domanda
subordinata formulata dall'appellante. 

                                  e)   Nella
misura in cui l'appellante ribadisce che la scala posta sulla particella
n. 1175 è stata edificata sul medesimo luogo ove già era presente una
tettoia e un forno per il pane, egli non si confronta con la motivazione del
Pretore secondo cui “questa non può essere fatta equivalere alla scala e muro
esistenti, risalenti agli anni ’90 (doc. rich. III), ovvero ad un periodo
largamente successivo al termine di due anni previsto nel 1947”. Poco importa,
al riguardo, che per erigere tali opere l'interessato abbia ottenuto una
licenza edilizia, senza contestazioni da parte dei vicini, e che i manufatti siano
stati intavolati nel registro fondiario come subalterno E. La questione si pone
semmai nel contesto di una modifica del diritto di passo, la quale verrà
trattato in appresso (sotto consid. 6).

 

                                  f)   In
definitiva, il dispositivo n. 1.1 della decisione impugnata, con cui il Pretore
ha accertato che il diritto di passo sulla particella n. 1175 si estende superficie dei preesistenti subalterni c (“corte”), D (“fabbricato”), E (“scale”) e f (“passo”) e in parte alla superfice del subalterno A (“fabbricato abitato”) per
complessivi 120 m² e quello a carico della n. 1177 a tutta la
superficie del pregresso subalterno c per complessivi 35 m² non presta il fianco alla critica. Ne discende
che su questo punto l'appello principale si rivela infondato.

 

                        II.  Sulla
limitazione del diritto di passo sul fondo n. 1178

                             (appello
principale e appello incidentale)

 

                             5.  Il
Pretore, dopo avere accertato l'assetto dei
diritti di passo, ha esaminato se fossero dati i presupposti dell'art.
736 cpv. 2 CC per un riscatto della servitù gravante la particella n. 1175. Egli
non ha trascurato che nel memoriale conclusivo gli attori avevano eccepito l'assenza
di un'esplicita richiesta in tal senso da
parte del convenuto, ma ha considera­to che la loro doglianza lede il precetto
della buona fede processuale. A suo parere dal momento che nella petizione gli
stessi avevano chiesto in via subordinata di ridurre la servitù dietro
indennità, essi non possono rimproverare al convenuto di non aver formulato una
pretesa “che essi stessi avevano anticipato e sulla quale le parti hanno
ampiamente dibattuto in sede di allegati introduttivi e concentrato parte
dell’istruttoria”. 

 

                                  a)   AO1
e AO2 ribadiscono che il Pretore non poteva esaminare, e decidere, il riscatto
delle servitù senza un'esplicita domanda del convenuto. Essi fanno valere che quest'ultimo si
è limitato a criticare l'estensione del diritto di modo che il primo giudice doveva limitarsi a ordinare la demolizione di
quan­to edificato in contrasto con la servitù senza vagliare i
presupposti dell'art. 736 cpv. 2 CC. A loro dire, poco importa che essi abbiano
chiesto in via subordinata, qualora non fossero date le condizioni per la
rimozione delle opere contestate, il versamento da parte del convenuto di un'indennità
giacché tale domanda era condizionata e doveva essere vagliata soltanto se ne
fossero date le premesse.

 

                                  b)  In
una procedura retta dal principio dispositivo, come nel caso in esame, il giudice non può
attribuire a una parte più di quanto essa abbia richiesto né altra cosa (art. 58 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie è pacifico che AP
non ha formulato una domanda di cancellazione della servitù (art. 736 cpv. 1
CC) né una di riscatto o riduzione della stessa mediante indennità (art. 736
cpv. 2 CC). Egli si è bensì riservato la facoltà di formulare delle domande del
genere per
mancanza d'interesse a norma dell'art. 737 CC (risposta pag. 11 in alto, 19, 20
ad. 2, 3 lett. h; duplica pag. 12 in alto) ma nelle richieste di giudizio si è
limitato a postulare il rigetto della petizione. Nel memoriale conclusivo, poi,
il convenuto nemmeno ha alluso all'art. 736 CC, limitandosi ad indicare che “la cancellazione parziale della servitù non
potrebbe che intervenire senza alcuna indennità” (pag. 23).

 

                                  c)   Ora,
è vero che il riscatto della servitù mediante indennizzo a
norma dell'art. 736 cpv. 2 CC potrebbe anche essere esaminato d'ufficio dal
giudice. Tale esame, tuttavia, entra in linea di conto solo se è stata formulata
una richiesta di cancellazione della servitù in virtù dell'art. 736 cpv. 1 CC,
un riscatto parziale a nor­ma dell'art. 736 cpv. 2 CC potendo configurare un minus
rispetto alla radiazione (sentenza del Tribunale federale 5C.265/2003 del 23
giugno 2004 consid. 6 non pubblicato in DTF 130 III 554 con rinvio a Liver in: Zürcher Kommentar, 2ª
edizione, n. 197 ad art. 736; v. anche I CCA sentenze inc. 11.2013.55 del 15
settembre 2015 consid. 10 e 11.2010.107 del 9 ottobre 2012 consid. 9 in fine). E
in concreto il convenuto non ha mai proposto di cancellare la servitù, né tanto
meno di ridurla mediante indennità. 

 

                                  d)  Gli
attori hanno invero chiesto, in via subordinata “nella denegata ipotesi in cui la
superficie del diritto di passo dovesse essere ridotta per decisione giudiziariaˮ e “qualora l'eliminazione di
alcuni degli elementi (…) non dovesse essere considerato pretendibile, per cui
la superficie del passo verrebbe a ridursiˮ, il versamento di un
indennizzo di almeno fr. 50 000.–, poi
aumentato a fr. 120 000.–. Ora, per tacere del fatto che l'azione dell'art. 736 cpv. 2 CC
non parrebbe competere anche al proprietario del fondo dominante (DTF 95 II 18 consid. 2; Bohnet, Actions civiles, vol. I, 3ª edizione, n. 15 ad § 52;
Steinauer, Les droits réels, vol. II, 5ª edizione, pag. 462
n. 3425), gli attori
non
hanno in realtà chiesto esplicitamente la riduzione dell'assetto
della servitù ma solo postulato, in via subordinata, un'indennità nel caso
cui il Pretore avesse ridotto la superficie gravata. Non s'intravede dunque alcun comportamento contraddittorio da parte loro
nell'eccepire – e ribadire con l'appello incidentale – l'assenza di una domanda
che autorizzasse il Pretore a verificare le condizioni di applicazione dell'art. 736
cpv. 2 CC. Non si disconosce che 

                                       l'istruttoria
si è in parte svolta anche sulla questione del valore dei manufatti di cui gli
attori chiedevano l'eliminazione. Ciò appariva giustificato, tuttavia, per l'opposizione
manifestata dal convenuto, che imponeva al Pretore di esaminare la domanda subordinata
degli attori, non alla stregua di una richiesta di riduzione nel senso dell'art.
736 cpv. 2 CC bensì, come si vedrà in appresso (sotto consid. 9), quale modifica
o rinuncia a parte della servitù in base alle regole della buona fede (art. 2 CC)
o, per analogia, sulla base dell'art. 674 cpv. 3 CC.

 

                                       Ciò
detto, tenuto conto che l'opposizione del convenuto alla richiesta di
demolizione dei manufatti litigiosi è stata parzialmente ammessa dal Pretore,
questi era pertanto tenuto a esaminare la domanda subordinata degli
attori. In questa misura egli non ha quindi
violato il principio dispositivo aggiudicando agli attori più di quan­to
abbiano chiesto né altra cosa (“ultra ed extra petita“).
Gli appellanti incidentali non possono nondimeno essere seguiti quando sostengono
che l'aver formulato la richiesta di indennità in via subordinata “per il caso
in cui sussistessero le condizioni per non ordinare la demolizione delle
strutture in contrasto con il passo veicolare” non “soccorre” poiché una domanda
subordinata e condizionata entra in considerazione solo se sono date le
premesse, ovvero in concreto “che la controparte formulasse la domanda”. Il
carattere subordinato della richiesta degli attori non poteva riferirsi tuttavia
a un'eventuale domanda del convenuto, bensì alla loro domanda principale. E
siccome quest'ultima non è stata accolta integralmente il Pretore ha correttamente
dovuto esaminare la domanda subordina­ta. Sotto questo profilo, l'appello
incidentale si rivela infondato.

 

                            III.  Sull'azione
confessoria (appello principale e appello incidentale)

 

                             6.  Il Pretore ha innanzitutto ricordato che la perdita di un diritto reale a seguito di
un esercizio tardivo non va ammessa alla leggera ma solo in caso di abuso
manifesto. Se non che, a suo avviso, gli attori si sono “da subito” opposti
alle opere litigiose presenti dagli anni novanta, di modo che “non è data una
tolleranza talmente lunga da comportare decadenza del diritto”. Ciò posto, dopo
avere rammentato le condizioni per la riduzione di una servitù mediante
indennità nel senso dell'art. 736 cpv. 2 CC, il Pretore ha desunto dalla
perizia che le opere sulla particella n. 1175, di cui è chiesta la demolizione,
“non facilitino il transito e il passaggio da e per la via pubblica”, ma ha
rilevato altresì come tale valutazione fosse riferita a veicoli la cui lunghezza
e ingombro eccede quella di un “usuale autoveicolo”. A suo parere, quindi i
problemi di transito costituiscono episodi eccezionali, o per lo meno puntuali,
poiché l'accesso alla corte per veicoli di tale tipo è reso estremamente
disagevole, se non impossibile, “dalla strettoia costituita dal portale che
attraver­sa l'immobile”. Egli ha poi soggiunto che dalle risultanze istruttorie
è emerso che i manufatti in questione non rendono particolarmente difficoltoso
il transito da e per la via pubblica “specie da quando non sono più svolte
attività agricole nella corte”. Per quanto attiene invece al fondo serviente,
il Pretore ha appurato che la creazione di un secondo appartamento ha reso necessaria
la creazione di una scala esterna (subalterno E), la costruzione del locale
tank sul subalterno D e della legnaia sul subalterno c. Sulla scorta
delle risultanze peritali, per il primo giudice la demolizione di questi
manufatti comporterebbe un costo e un minor valore del fondo di almeno fr. 120 000.–, pari
a oltre il 20% del suo valore attuale, “cui si sommano importanti disagi
pratici”.

 

                                  Ponderando
i contrapposti interessi, il Pretore ha considerato che quello degli attori al
mantenimento della servitù nella sua originaria estensione sia “grandemente”
diminuito a seguito – in particolare – al cambiamento di destinazione da
agricola ad abitativa della corte mentre l'aggravio per il fondo serviente è
diventato maggiore, di modo che la demolizione richiesta dagli attori configura
una misura sproporzionata e ingiustificata. A suo giudizio, in definitiva, la
soluzione più equa e rispettosa degli interessi di tutte le parti è costituita
dalla riduzione dell'assetto della servitù, escludendone i preesistenti
subalterni E, D e c, dietro pagamento di un'indennità.

 

                                  a)   AP
sostiene che, contrariamente a quanto rilevato dal Pretore, sin dall'inizio gli
attori non hanno vantato diritti sulla superficie del pregresso subalterno c.
Anzi, a suo parere, in uno scritto del 5 dicembre 2000 (doc. 9) R______ P______
l'aveva financo invitato a creare posteggi su quella stessa area. Quindi, egli
soggiunge, per oltre vent'anni gli attori – come i precedenti proprietari – hanno
esercitato il diritto di passo nella sua estensione “constatabile in loco”
senza dolersi che fosse diversa da quella risultante dal registro fondiario.
Per l'appellante il fatto che gli attori
abbiano avviato la procedura giudiziaria solo nel 2018 costituisce ad ogni modo
“un caso scolastico di esercizio tardivo del diritto” non meritevole di
protezione. In via subordinata, egli non contesta la riduzione operata dal
Pretore, ma solo l'indennità, che propone di ridurre a fr. 1.–.

 

                                  b)  Un'iscrizione
nel registro fondiario fa fede circa l'estensione di una servitù in quanto
determini chiaramente i diritti e le obbligazioni che ne derivano (art. 738
cpv. 1 CC). Il proprietario del fondo
serviente non può intraprendere nulla che pos­sa impedire o rendere più
difficile l'esercizio della servitù (art. 737 cpv. 3 CC). Il proprietario del
fondo dominante può esigere l'eliminazione delle costruzioni (o piante) che
ostacola­no il suo diritto di passo per mezzo di un'azione detta confessoria (DTF
137 III 152 consid. 5.5; più di recente: sentenza del Tribunale federale 5D _213/2023
dell'8 novembre 2024 consid. 6.4 in ZBGR 2025 pag. 68; v. anche Petit­pierre in: Basler Kommentar, ZGB II, 7ª edizione, n. 11 ad
art. 737; Argul in: Commentaire
romand, Code civil II, 2016, n. 7 ad art.
737). Tuttavia,
una servitù che abbia per­duto ogni interesse per il fondo dominante può essere
cancel­lata (art. 736 cpv. 1 CC) o,
qualora conservi ancora un interesse di lieve importanza, riscattata o ridotta
(art. 736 cpv. 2 CC) oppure spostata sopra un'altra parte non meno adatta per
il fondo dominante a spese del proprietario gravato se egli giustifica un
interesse (art. 742 cpv. 1 CC). 

 

                                  c)   In
realtà, sussistono altre ipotesi per cui il
proprietario del fondo dominante non può esigere l'eliminazione di costruzioni
(o piante) incompatibili con il diritto di pas­so (sentenza del
Tribunale federale 5A_361/2017 del 1° marzo
2018 consid. 3.4, 3.5 e 4 in: ZBGR 2019 pag. 360 segg.). Ciò è il caso:

 

-    se il contenuto e la portata del
diritto di passo sono limitati da strutture visibili esternamente di modo che l'acquiren­te
non può ignorarle in buona fede (“pubblicità naturale”); 

-    nel caso in cui il proprietario del
fondo dominante ha rinunciato parzialmente o totalmente alla servitù in modo
esplicito o implicito per atti concludenti, e 

-    se sono date le condizioni perché
le costruzioni (o piante) in contrasto con il diritto di passo possono essere
escluse dal suo assetto dietro inden­nità in applicazione analogica 

     dell'art. 674 cpv. 3 CC relativo
alle opere sporgenti eseguite senza diritto. 

 

                                       Le
due prime obiezioni sono state esaminate dal Pretore (sentenza impugnata, consid.
3.4 e 5) e riproposte dall'appellante principale (n. 2.5 e 3.3). La terza è
stata evocata dal convenuto, che non ha però poi presentato alcuna domanda
giudiziale al riguardo (sentenza impugnata, consid. 7). Le tre ipotesi vanno
riesaminate in questa sede dal punto di vista giuridico (art. 57 CPC) in funzio­ne
delle allegazioni delle parti accertate in primo grado. 

 

                             7.  Chi in buona fede ha acquistato una
proprietà o altri diritti reali riferendosi a un'iscrizione nel registro
fondiario va protetto nel suo acquisto (art. 973 CC). La buona fede, che deve
esistere al momento dell'acquisto, è presunta (art. 3 cpv. 1 CC). Inoltre le
iscrizioni nel registro fondiario sono reputate esatte e complete. L'esattezza
del piano, parte integrante del registro fondiario (art. 942 cpv. 2 CC), è
elevata al rango di finzione nei confronti dell'acquirente di buona fede del
fondo (art. 973 CC). La tutela della buona fede tuttavia non è assoluta e non
può essere invocata quando sia incompatibile con l'attenzione che le
circostanze permettevano di esigere dell'acquirente (art. 3 cpv. 2 CC). Ove
abbia nozione di fatti idonei a suscitare dubbi sull'esattezza del registro
fondiario, in altri termini, l'acquirente deve indagare (sentenza del Tribunale
federale 5A_117/2013 del 9 luglio 2013 consid. 3.3 con rinvii in: SJ 136/2014 I
pag. 73). Se nutre dubbi sull'esattezza dell'iscrizione, l'acquirente deve
quindi approfondire le informazioni e vagliare debitamente le particolarità del
caso (DTF 137 III 149 consid. 3.3.2 con richiami; 137 III 156 consid. 4.1.3). Come nessuna persona ragionevole acquista un immobile
gravato di un diritto di passo senza visitare prima i luoghi, un acquirente non
può ignorare in buona fede – di principio – le particolarità non menzionate nell'iscrizione
(estensione, opere ecc.) che una visita del luogo può rivelargli. Il grado di attenzione dipende dalle circostanze concrete
(art. 4 CC; DTF 137 III 149 consid. 3.3.2 con richiamo; più di recente: sentenza
del Tribunale federale 5A_212/2023 del 19
giugno 2023 consid. 3.1.3; analogamente:
I CCA sentenza inc. 11.2017.20 del 13 maggio 2019 consid. 9). Sono tuttavia escluse dal novero delle
opere che concorrono a far prevalere lo
stato fisico reale e visibile di un fondo (“pubblicità naturale”) sulla
buona fede nel registro fondiario piantagioni,
costruzioni o altri impianti o installazioni sul fondo serviente che non sono
necessari per la servitù ma che ne impediscono l'esercizio al
proprietario del fondo dominante (sentenza
del Tribunale federale 5A_873/2018 del 19 marzo 2020 consid. 5.6; I CCA sentenza inc. 11.2017.20 del 13 maggio 2019 consid. 9a).

 

                                  Nel
caso precipuo, le opere di cui gli attori pretendono la rimozio­ne non servono
all'esercizio dei diritti di passo – anzi sono utili unicamente al convenuto –
ma lo impediscono sui subalterni E e c del fondo n. 1178 e lo restringono
sul subalterno c del fondo n. 1178. Lo stato fisico reale e
visibile dei fondi al momento in cui, nel
1997, gli attori hanno acquistato la particella n. 1178 non prevale pertanto, contrariamente a quanto
afferma l'appellante principale, su quanto risulta dall'iscrizione e
dagli atti costitutivi delle
servitù depositati nel registro fondiario. Nulla
osta dunque, sotto questo profilo, all'eliminazione delle opere in contrasto
con i diritti di passo.

 

                             8.  Per l'art. 734 CC ogni servitù si estingue in
particolare con la cancellazione dell'iscrizione dal registro fondiario. Il
mancato uso di una servitù – anche volontario e per molto tempo – non
determina l'estinzione del diritto reale limitato, l'ordinamento svizzero non
conoscendo né prescrizione estintiva né usucapio libertatis. (DTF 95 II 610
consid. 2a; più di recente: sentenza del Tribunale federale 5A_379/2024 dell'11
aprile 2025 consid. 5.1.2 con richia-mi; analogamente: RtiD II-2020 n. 11c pag.
856, consid. 3b). La rinuncia a una servitù può invero ave­re effetto già prima
della cancellazione se è stata dichiarata dall'avente diritto in modo incondizionato
e senza riserve, fermo restando che la volontà di rinuncia può essere espressa
in modo chiaro e valido anche attraverso un comportamento implicito. Ciò è il
caso, ad esempio, quando il proprietario del fondo dominante autorizza una
costruzione contraria alla servitù sul fon­do vicino. Una rinuncia per atti
concludenti all'esercizio di un diritto reale non va ammessa alla leggera: essa
presuppone atti concludenti univoci e non interpretabili altrimenti, se non in
modo altamente inverosimile (sentenza del Tribunale federale 5A_379/2024
dell'11 aprile 2025 consid. 5.1.1 con richiami; RtiD II-2020 n. 11c pag. 856,
consid. 3b)

 

                                  a)   In concreto dal tenore della missiva indirizzata il 5
dicembre 2000 da AO1 al Comune di Ca (doc.
9) non risulta che gli attori si erano opposti ai manufatti, peraltro già
edificati (tranne la tettoia-legnaia), né che essi ne aveva postulato la
rimozione. Il mittente ha dichiarato di non avversare il permesso di
costruzione della nuova tettoia-legnaia e ha suggerito la creazione di due
posteggi sul subalterno c della particella n. 1175 con accesso diretto
alla strada comunale, pur evidenziando la riduzione nel corso degli anni delle
superficie libere del fondo n. 1178 e precisando come “la nostra proprietà
non è disponibile per compensare il debito di superficie di alcuno”. Né da altre
risultanze istruttorie emerge la volontà degli attori di ottenere l'eliminazione
delle opere in contrasto con le servitù di passo prima della litispendenza
della loro azione confessoria. Per AO1, poi, le discussioni con il vicino “iniziate abbastanza presto”
riguardavano in realtà il fatto che questi posteggiasse sulle particelle
n. 1178 e 1177 (interrogatorio del 16 maggio 2022, verbali pag. 5). Dagli
atti non emerge altresì che gli attori si siano effettivamente opposti al
riporto sulla planimetria di parte delle costruzioni in questione. La prima
vera opposizione degli attori risulta così essere l'azione confessoria
introdotta il 28 settembre 2018, ovvero una ventina di anni dopo l'acquisto della
loro proprietà. D'altronde nemmeno si evince dagli atti che qualche titolare
delle undici servitù di passo gravanti la particella n. 1175 abbia avuto qualcosa
da obiettare prima del 1997, tant'è che nessuno di loro si è opposto alle domande
di costruzione delle scale sul subalterno e (doc. 7) o del locale serbatoio sul
subalterno c del fondo n. 1178 (doc. 8). In circostanze siffatte si può così concludere
per una tolleranza quasi trentennale per i fabbricati sulla particella n. 1175
e di oltre cinquant'anni per la fos­sa liquame (“zoccolo”) sul n. 1177.

 

                                  b)  Occorre così esaminare se gli attori abusino dei loro
diritti per aver indugiato tanto a lungo nel far valere le loro ragioni da
destare in buona fede nel convenuto l'affidamento che a tali ragioni essi
avessero rinunciato. Se non che, in linea di principio, la mera passività non
configura da sé sola abuso di diritto manifesto. Per trascendere nell'abuso l'inazione
del proprietario leso deve avere fatto sì che in virtù del lungo tempo
trascorso il costruttore abbia acquisito in buona fede una posizione meritevole
di protezione (sentenza del Tribunale federale 5A_891/2017 del 12 aprile 2018
consid. 2.2.2 in: SJ 2018 pag. 374; v. anche RtiD II-2009 pag. 655 consid. 4 in
principio; I CCA, sentenza inc. 11.2015.115 del 2 ottobre 2017, consid. 14d e
14e). Nel caso in esame, mai gli attori, o i precedenti proprietari, risultano
aver concesso (positivamen­te) ad AP il
diritto di edificare manufatti sugli originari subalterni f del fondo n. 1178 e
c della particella n. 1177. Che nel 2020 AO1 e AO2 abbiano concordato con
alcuni beneficiari di un diritto di passo sulla loro proprietà la riduzione
dell'estensione in modo che potesse essere esercitata a una distanza di 85 cm
dall'edificio principale non può significare, come sostiene l'appellante nemmeno
parte a quell'accordo, che essi abbiano
anche inteso limitare l'estensione della loro servitù sul fondo n. 1178.
Secondo l'approccio restrittivo della giurisprudenza non si può dunque reputare
nella fattispecie che gli attori abbiano rinunciato, neppure implicitamente,
all'esercizio dei diritti di passo nella loro estensione originaria e neppure
di riflesso alla facoltà di chiedere la rimozione delle opere realizzate in
violazione delle servitù. Nel risultato la decisione impugnata resiste alla
critica.

 

                                  c)   Premesso
ciò, in concreto, dalle risultanze istruttorie emerge che le opere litigiose
erano già in loco nel 1997 quando gli attori hanno acquistato la particella
n. 1178. Per converso, dagli atti non risulta che qualche titolare delle undici
servitù di passo gravanti il fondo n. 1178 le abbiano contestate in precedenza.

 

                             9.  Rimane
da esaminare se, come sostengono diversi autori, costruzioni (o piantagioni) in contrasto
con una servitù di passo possono essere escluse dall'assetto del diritto dietro
indennità alle condizioni stabilite dall'art. 674 cpv. 3 CC per opere sporgenti eseguite senza
diritto (Steinauer, op.
cit., pag. 482 n. 3482; Foëx, La
publicité naturelle (du registre foncier)
in: Erbrecht und Grundbuch/succession et registre foncier, Zurigo 2021,
pag. 242 seg. ad 3; Argul, op.
cit., n. 7 ad art. 737; Denis Piotet, Traité de droit privé
suisse, vol. V/2, 2ª  edizione, n. 370 con rinvii; Liver, op. cit., n. 109 ad art. 734; Koller, Das rechtli­che Schicksal von Überbauten, AJP 2011, pag. 945 ad 2). In un primo tempo, per
il Tribunale federale, chi ha eseguito costruzioni inconciliabili con una
servitù prediale non può esigere il mantenimento delle medesime in applicazione
analogica dell'art. 674 cpv. 3 CC, a meno che il proprietario del fondo
dominante abbia accettato, sia pure in modo
tacito, la costruzione lesiva del suo diritto reale limi­tato o la sua
opposizione si riveli altrimenti come un abuso di diritto (DTF 83 II 201 consid.
2 e 3. In decisioni più recenti esso, richiamando le critiche al riguardo
formulate da alcuni autori, ha lasciato la questione aperta (sentenze del
Tribunale federale 5A_69/2018 del 21 settembre 2018 consid. 2.5.2, 5A_361/2017 del 1° marzo 2018 consid.
4 e 5C.307/2005 del 19 maggio 2006 consid. 7.3).

                                  a)   Ora, la casistica delle
opere sporgenti eseguite senza diritto presenta un'evidente analogia con quelle
delle opere (o piantumazioni) effettuate senza diritto in contrasto con una
servitù di passo. Che le servitù poggino generalmente su un contratto non
appare di particolare rilievo poiché la questione da risolvere è di natura
reale e non obbligatoria e in entram-be le ipotesi l'opera è realizzata senza
diritto. Il rispetto del principio della proporzionalità, applicabile anche all'esercizio
delle servitù (art. 737 cpv. 2 CC), giustifica un'applicazione analogica dell'art.
674 cpv. 3 CC quando, come nel caso in esame, la demolizione delle opere appare
sproporzionata rispetto all'interesse fatto valere dal proprietario del fondo
dominante. In tal senso, nulla osta pertanto a esaminare l'applicabilità dell'art.
674 cpv. 3 CC alla fattispecie come chiesto degli attori in via subordinata.

 

                                  b)  La
concessione, mediante indennità, di un diritto al mantenimento della
costruzione (o piantagione) che intralcia la servitù di passo e alla correlata
modifica della stessa servitù in applicazione analogica dell'art. 674 cpv. 3 CC
presuppone l'adempimento di quattro requisiti: l'esistenza di una costruzione
(o piantagione) che invade senza diritto la servitù di passo; l'assenza di
opposizione del titolare della servitù in tempo utile; la buona fede del
costruttore al momento della realizzazione dell'opera; l'esigibilità della
concessione in ba­se alle circostanze della fattispecie (Foëx, op. cit., pag. 242 in fondo). È
legittimato ad agire non solo il proprietario del fondo serviente bensì anche
il proprietario del fondo dominante (leso), la cui richiesta d'indennizzo
costituisce una diminuzione (minus) della domanda di eliminazione delle
opere lesive del suo diritto (cfr. Rey/Strebel
in: Basler Kommentar, ZGB II, 7ª edizione, n. 13 ad art. 674; Haab in Zürcher Kommentar, vol. IV.1,
2ª edizione, n. 21 ad art. 674; Meier-Hayoz
in: Berner Kommentar, vol. IV.1.2, 3ª
edizione, n. 74 ad art. 674).

 

                                  c)   In
concreto i fabbricati sul fondo n. 1178 invadono senza (apparente) diritto la servitù di passo che si
estende anche ai pre-gressi subalterni E e c (sopra, consid. 4f),
gli attori (e i loro predecessori) non vi si sono opposti per decenni (sopra,
consid. 8a), il proprietario del fondo n. 1178 risulta averli realizzati in
buona fede contando sull'accordo tacito dei titolari del­le servitù, i quali non
vi sono opposti neppure per le opere per le quali è stato rilasciato una
licenza edilizia (sopra, consid. 8a), e le circostanze concrete giustificano la
limitazione, mediante indennità, del
diritto di passo sulla particella n. 1175 escludendone i
preesistenti subalterni E e c, così come le relative costruzioni,
soluzione che risulta più equa rispetto a quella dell'ordine di demolizione
tenuto conto degli interessi in presenza, correttamente accertati dal Pretore
(sopra, consid. 6) e non oggetto di contestazione da parte degli appellanti
incidentali. Questi ultimi, come si è detto, sono legittimati a postulare la
limitazione della servitù dietro indennità (sopra, consid. 9b in fine). In
circostanze siffatte, i requisiti, cumulativi, dell'art. 674 cpv. 3 CC – applicato
d'ufficio per analogia – sono adempiuti. Ne segue che, seppure per altri motivi, la sentenza impugnata resiste
alla critica.

 

                                  d)  Per quanto attiene alla fossa liquame (“zoccolo”) sul
fondo n. 1178, essa non risulta avere tuttora alcuna utilità per AP. Le circostanze concrete non giustificano
in tal caso di limitare la ser­vitù di passo mediante indennità in applicazione
analogica dell'art. 674 cpv. 3 CC (cfr. sopra, consid. b). L'ordine di
demolizione decretato dal Pretore va così confermato.

 

                                  e)   AO1
e AO2 sostengono di avere chiaramente indicato nella petizione di esigere la
rimozione di ogni struttu­ra in contrasto con il diritto di passo e non solo il
cancello e la muratura, la sovrastruttura e la scala esterna sulla particella
n. 1175 così come lo “zoccolo” e il materiale ivi depositato sulla n. 1177. Essi
ritengono pertanto errata la decisione del Pretore, fondata sull'art. 58 cpv. 1 CPC, di riferirsi all'elenco “volutamen­te
incompleto” da loro presentato per limitare la richiesta di rimozione
alle sole opere indicate e di ritenere tardiva la pretesa di rimuovere anche i
paracarri formulata con il memoriale conclusivo. Gli appellanti incidentali soggiungono
di avere evidenziato in giallo sul doc. E le costruzioni da eliminare. Per di
più, essi epilogano, il convenuto ha ben compreso l'entità della richiesta
visto che ha chiesto al perito d'indicare i valori di ogni struttura coinvolta
e non solo di quelle da loro elencate.

 

                                       Nel
caso in esame, la domanda di eliminare ogni struttura in contrasto con il
diritto di passo precedendo i manufatti da rimuovere con l'avverbio “segnatamenteˮ non è sufficientemente determinata e contravviene all'esigenza
di univocità ed esattezza delle richieste
di giudizio. La necessità di indicare
misure precise è dovuta anche alla circostanza che nel dispositivo della
decisione il giudice dev'essere altrettanto preciso e non può rimettere
un'eventuale esegesi al giudice
dell'esecuzione. Il giudice dell'esecuzione non può in effetti entrare nel merito di
domande di giudizio non chiare, incomple­te o indeterminate (RtiD II-2018 pag. 803 consid. 5; più recentemente: I
CCA, sentenza inc. 11.2020.70 del 7 aprile 2022 consid. 10b). In concreto,
quindi, non è ammissibile demandare al giudice dell'esecuzione la determinazione
delle opere “in contrasto con il diritto di passoˮ. Quanto al rinvio a documenti, questo è sì possibile in linea di massima, ma
in concreto il doc. E (costituito della copia di 5 fotografie e di 2
planimetrie) manca di chiarezza nella misura in cui nelle fotografie vengono
evidenziati in maniera grossolana in giallo i manufatti da eliminare senza che
sia dato di capire con sufficiente precisione quali siano i limiti della
richiesta, tali da permettere un'esecuzione diretta. In circostanze del genere,
la decisione del Pretore di esaminare la questione solamente per i manufatti indicati partitamente nella petizione, non presta
il fianco a critiche. Ne segue che non si pone pertanto la questione di un
indenniz­zo per la rinuncia a rimuovere i manufatti non sufficientemente
designati. 

 

                           10.  Relativamente
all'indennità dovuta da AP per l'adattamento dell'assetto della servitù
gravante il fondo n. 1178, il Pretore l'ha determinata in base al minor valore
della particella n. 1178 causato dalla presenza delle opere sull'area di
esercizio della servitù di passo. Sulla scorta delle risultanze peritali, egli
ha quindi obbligato il convenuto a versare agli attori un'indennità 

                                  di
complessivi fr. 60 000.– senza interessi.

 

                                  a)   L'appellante
principale, pur condividendo l'impostazione
per cui l'indennizzo deve compensare il minor valore del fondo
dominante, evidenzia come gli attori abbiano acquistato il fondo dominante al prezzo
a corpo di fr. 260 000.–, “molto interessante”, che a suo avviso già tiene
conto del minor valore causato dalle opere in discussione. Per l'interessato, riconoscere
un indennizzo corrispondente alla riduzione accordata dal venditore
comporterebbe un arricchimento per gli attori, “conclusione tanto più assurda”
se si pensa che il minor valore totale calcolato dal perito in fr. 140 000.–
rappresen­ta più della metà del prezzo d'acquisto (che comprendeva anche la
casa d'abitazione sul fondo n. 313). A suo parere, in definitiva, l'indennità
non potrebbe che tendere “a zero”.

 

                                  b)  Nel
caso precipuo non è in discussione che l'indennità in questione debba essere
determinata in base al minor valore della particella n. 1178 causato dalla
presenza di manufatti sull'area della servitù di passo. Ora, il minor valore si
calcola in riferimento al valore venale oggettivo del fondo dominante (Marchand in: Commentaire Romand, Code
civil II, Basilea 2016, n. 29 ad art. 674 con rinvio alla DTF 82 II 401 consid.
6; Meier-Hayoz, op. cit., n. 77-78
ad art. 674) e non al prez­zo effettivamente pagato dal proprietario, che dipende
da fattori soggettivi non opponibili al proprietario del fondo serviente. A
prescindere dal fatto che l'appellante principale non ha dimostrato che il
prezzo pagato dagli attori teneva conto del minor valore dovuto alle opere in
discussione, il pagamento di un prezzo inferiore al reale valore venale di un
immobile non costituisce un indebito arricchimento, ma tutt'al più un vantaggio
che profitta al compratore e certamente non al proprietario del fondo gravato,
che non è parte al contratto di compravendita. Né è di rilievo la stima
complessiva di 

                                       fr.
140 000.– non considerata dal Pretore. Ne segue che, su questo punto,
l'appello principale non può trovare ascolto.

 

                                  c)   AP
si duole che il Pretore ha ripreso acriticamente la disamina del perito
giudiziario “del tutto soggettiva, priva di qualsivoglia fondamento scientifico
e oggettivo, nonché basata su un'errata valutazione delle tavole processuali”.
A mente sua l'esperto ha dimenticato che l'entrata e l'uscita dalla corte sono
da sempre condizionati dalle dimensioni del
portico e delle costruzioni ester­ne, che non consentono il transito di veicoli
di dimensioni particolarmente lunghe o larghe mentre non sussistono problemi di
transito per veicoli ordinari (compresi quelli di cantiere e per la fornitura
dell'olio combustibile), che la frequenza degli incroci di veicoli è
estremamente limitata (5 o 6 in trent'anni secondo un teste) e che eventuali
difficoltà d'incrocio e necessità di retromarcia sono esclusivamente la
conseguenza della volontà degli attori di limitare il passaggio sul loro fondo
a una striscia larga 3 metri. Egli soggiunge
che il perito nemmeno ha eseguito delle misurazioni del traffico ma si è fondato
su parametri soggettivi e in parte estranei alla servitù di passo (valore storico,
paesaggistico e comunitario dello spazio, possibilità di manovrare e
posteggiare mezzi di trasporto). Per AP, “l'esorbitante minor valore calcolato
in fr. 60 000.– nulla ha anche vedere con una servitù costituita
al solo fine di garantire l'accesso alla via pubblica”. E siccome, a suo avviso,
il referto peritale è del tutto inservibile, ciò giustifica l'annullamento
della decisione impugnata e il rinvio degli atti al Pretore affinché incarichi
un nuovo esperto per determinare l'entità del minor valore.

 

                                  d)  Ora,
a ben vedere, in prima sede il convenuto non
ha censurato specificamente le conclusioni peritali riferite al minor valore
del fondo dominante (valutato in fr. 35 000.–) causato dal
muro e dal cancello presenti sul preesistente subalterno c del fondo
gravato né a quello (stima­to in fr. 25 000.–)
risultante dalla scala esterna e del muro di cinta sul preesistente subalterno
E (perizia dell'agosto 2020, pag. 15 e 16 risposte a 2c/a e 2c/c). Nelle
osservazioni del 30 aprile 2021 al referto di delucidazione, egli ha bensì criticato
la determinazione del valore dei manufatti di cui era chiesta la rimozione, ma
non ha contestato le risposte del perito alle domande di delucidazione
(xiv-xvi, xxi e xxii) relative alla determinazione del minor valore per il
fondo n. 1178 generato da tali opere. Anche nell'allegato conclusivo del 10
agosto 2022 il convenuto non ha messo in discussione i minori valori stabiliti
dal perito, ma ne ha solo censurato l'operato in merito all'accertamento delle
limitazio­ni del diritto di passo causate dai manufatti in questione (pag. 13
segg. ad 11.2) nel­l'ottica di escludere l'adempimento delle condizioni dell'art.
737 cpv. 3 CC per l'eliminazione degli
stessi (pag. 19 ad 11.5).

 

                                  e)   Il giudice che, privo di conoscenze tecniche in un
determinato settore, fa capo a un esperto per accertamenti specialistici, rimane
di principio libero nell'apprezzamento della perizia e può scostarsi dal referto solo per motivi seri e
motivati. Egli deve esaminare se, prendendo in considerazione gli altri mezzi
di prova e le allegazioni delle parti, sussistono serie obiezioni contro la fondatezza
e la concludenza della perizia e in caso di dubbi su punti essenziali è tenuto
ad assumere prove complementari per chiarire i punti oscuri (sentenza del
Tribunale federale 5A_224/2023 dell'8 dicembre
2023 consid. 2.3.2; v. anche DTF 145 II 78 consid. 5.5; cfr. I CCA, sentenza 11.2011.62 del 2 agosto 2013
consid. 6a). Egli può così, segnatamen­te, ordinare il complemento o la
delucidazione della perizia incompleta, poco chiara o insufficientemente
motivata oppure far capo a nuovo perito (art. 188 cpv. 2 CPC; sentenza del
Tribunale federale 4A_263/2021 del 21 ottobre 2021
consid. 3.1.3). Ciò è il caso, ad esempio, qualora fatti o indizi
sostanziali riescano a mettere seriamente in dubbio la forza di convincimento
della perizia (sentenza del Tribunale federale 5A_304/2024 del 6 febbraio 2025 consid. 5.3.3). 

                                       

                                       Premesso
ciò, quali fatti o indizi sostanziali avrebbero dovuto indurre il Pretore a
dubitare seriamente della forza di convincimento della perizia l'appellante non
spiega. Né l'interessato pretende che il referto fosse carente al punto che le
sue pecche apparivano evidenti anche a una persona priva di conoscenze
specifiche. Alcun rimprovero può quindi essere mosso al Pretore di non avere proceduto
a ulteriori accertamenti, tanto meno in assenza di contestazione da parte del
convenuto in merito alle delucidazioni del perito relative alle indennità in
discussione. Ne discende che anche su questo punto la decisione impugnata resiste
alla critica di modo che la terza domanda subordinata dell'appello principale è
destinata all'insuccesso.

 

                                  f)   Sia
come sia, nel referto di delucidazione dell'aprile 2021, l'architetto E______
A______ ha precisato che non erano state eseguite misurazioni del traffico
all'interno della corte poiché “le stesse non costituirebbero che un elemento
di valutazione puntuale in un limitato periodo … ciò che non condurrebbe ad
alcuna considerazione rappresentativa” (pag. 18), che i manufatti sui
preesistenti subalterni E e c causano “oggi” limitazioni soprattutto di
carattere viario (assenza di zone d'incrocio) a prescindere dalla dimensione e dalla natura dei veicoli che
transitano nella cor­te (pag. 19), che il minor valore da lui indicato
in fr. 35 000.– riguarda i singoli manufatti presenti sul
subalterno c, mentre il minor valore (di fr. 40 000.–) derivante dalla limitazione di altezza del
passo in corrispondenza del portale è computato separatamente (pag. 20 in alto)
e ha definito, come richiesto, le nozioni di “importanza e valutazione del
potenziale edificatorio”, di “peso” e di “rapporto con le altre particella
interessa­te al passo” usate nel referto per giustificare le stime dei minori
valori (pag. 20-21). Come già davanti al Pretore, anche in appello AP non si confronta con tali risposte, se non
in modo del tutto marginale. Ne segue che al riguardo l'appello principale si
rivela finanche irricevibile in quanto insufficientemente motivato (con
riguardo all'art. 311 cpv. 1 CPC).

 

                            III.  Sui
costi peritali (appello principale)

 

                           11.  AP
critica anche l'ammontare delle spese peritali di

                                  fr.
26 941.15 (fr. 16 575.05 per la perizia e fr. 10 366.10 per la delucidazione) chiedendo di fissarle
in fr. 21 575.05 complessivi, riducendo a
fr. 5000.– i costi della delucidazione pari a 28 ore alla tariffa di fr. 155.–
all'ora per l'architetto titolare. A suo dire – in estrema sintesi – oltre al
fatto che l'esperto è stato chiamato a delucidare e completare la perizia
perché carente, il costo di fr. 10 366.10 per 70 ore lavorative è eccessivo. Egli indica di essersi
opposto il 28 maggio 2021 al pagamento della nota riconoscendo solamente fr.
4340.– oltre a spese e IVA, ma che l'8 giugno 2021 il Pretore ha respinto la
sua opposizione. Egli contesta così il contenuto di tale decisio­ne, sostenendo
che 3 ore per la rilettura dell'incarto già noto e del referto allestito pochi
mesi addietro sono sufficienti rispetto alle 7 ore esposte dall'esperto e
ammesse dal Pretore, e che le 83 ore esposte per le altre attività ritenute
corrette dal Pretore sono in realtà eccessive. Egli non disconosce che il
referto è di 42 pagine ma rileva che ciò è dovuto all'impaginazione, al riassunto
dei quesiti non ammessi e a lunghe ricapitolazioni della prima perizia. Critica
altresì le 3.5 ore ammesse dal Pretore per le stampe finali, firme e consegna
del dossier e considera invece sufficiente un'ora trattandosi di un breve lavoro
di segretariato.

 

                                  Se
non che, come l'appellante per altro ricorda, la decisione sulla remunerazione del perito emanata il 9 giugno 2021 dal Pretore era impugnabile con recla­mo (art. 184
cpv. 3 CPC con rinvio all'art. 319 lett. b n. 1 CPC; Vouilloz in: CPC, Petit
commentaire, Basilea 2021, n. 14 ad art. 184; Sutter-Somm/Seiler
in: Handkommentar zur Schweizerische Zivilprozessordnung,
Zurigo/Basilea/Ginevra 2021, n. 5 ad art. 184), co­me si evince dai rimedi giuridici in
calce a tale decisione. Il convenuto non ha tuttavia impugnato tale decisione
di modo che non può rimetterla in discussione con l'appello avverso la sentenza
di merito (Weibel in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Lötscher/Leuenberger/Seiler
[curatori], Kommentar zur Schweizerischen ZPO, Art. 1-218 ZPO, 4ª edizione, n.
11 ad art. 184; Müller in: Brunner/Schwander/Vischer [curatori],
Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, vol. I, 3ª edizione, n. 26 ad
art. 184). Ne segue
che in proposito l'appello principale si rivela irricevibile.

 

                           IV.  Sugli oneri processuali e
le ripetibili di prima e seconda sede

 

                           12.  Le
spese di entrambi gli appelli seguono la vicendevole soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'indennità
per ripetibili per l'appello
principale si compensano con quelle dell'appello incidentale.

 

                            V.  Sui
rimedi giuridici

 

                           13.  Circa i rimedi giuridici dati contro l'odierna
sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso
raggiunge anche la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra,
consid. 1).

 

Per questi motivi, 

 

decide:                 1.  L'appello principale è respinto.

 

                             2.  Le
spese dell'appello principale, di complessivi fr. 5000.–, sono
poste a carico di AP.

 

                             3.  L'appello
incidentale è respinto.

 

                             4.  Le spese di appello incidentale, di
complessivi fr. 5000.–, sono poste a carico di AO1
e AO2 in solido.

 

                             5.  Le
ripetibili per l'appello principale sono
compensate con quelle dell'appello incidentale.

 

                             6.  Notificazione:

	
   

  	
  –
  avv. D______ G______, M______;

  –
  avv. M______ F______, C______.

   

  

                                  Comunicazione alla Pretura della
giurisdizione di Mendrisio Sud.

 

Per
 la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                 La cancelliera

 

 

 

 

Rimedi
giuridici

 

Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116
LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso
durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto
sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).