# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bc15c861-524d-54f8-9b77-cdd66ed0834a
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-22
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 22.02.2021 III 2020 196
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2020-196_2021-02-22.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2020 196

Entscheid vom 22. Februar 2021 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 
8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. D.________,
Beschwerdegegnerin,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (nachträgliche Baubewilligung; 
Einsprachelegitimation)

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Sachverhalt:

A. Die A.________ AG (nachstehend Bauherrschaft) ist Eigentümerin des 
Grundstückes KTN __01 (2'079 m2, davon 570 m2 Zürichsee [E.________]), 
F.________, Gemeinde Freienbach. Das Grundstück grenzt im Norden an 
KTN __02 (im Halte von 10 ha 42 a 22 m2, davon 10 ha 21 a 12 m2 Zürichsee 
[E.________], im Eigentum von D.________). Auf dem Grundstück KTN __01, 
das in der Landhauszone 2 liegt (mit 1'469 m2 gemäss Auszug aus dem ÖREB-
Kataster) befinden sich die beiden Gebäude Assek.-Nrn. __03 (60 m2) sowie 
__04 (61 m2). Am 26. November 2018 reichte die G.________ AG dem Gemein-
derat Freienbach ein Gesuch um einen Vorentscheid betreffend das Bauen im 
Gewässerraum und Gewässerabstand auf dem Grundstück KTN __01 ein. Bei 
der Prüfung des Gesuchs stellte sich heraus, dass die Rechtmässigkeit des be-
stehenden Gebäudes Assek.-Nr. __04 nicht belegt ist. 

Die Bauherrschaft reichte am 12. August 2019 das nachträgliche Baugesuch für 
das Gebäude Assek.-Nr. __04 ein. Das Baugesuch für das Bauobjekt "Gewerbe-
gebäude (bestehend seit circa 1978)" wurde im Amtsblatt Nr. ___ vom ___ 2019 
(S. ___) publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert Frist erhob D.________ öffent-
lich-rechtliche Einsprache. 

B. Mit Gesamtentscheid vom 23. Oktober 2019 erteilte das kantonale Amt für 
Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Ne-
benbestimmungen (Disp.-Ziff. 1). Auf die Einsprache trat es aus kantonaler Sicht 
nicht ein (Disp.-Ziff. 2). Mit Beschluss (GRB) Nr. 399 vom 7. November 2019 ent-
schied der Gemeinderat Freienbach unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamt-
entscheids des ARE wie folgt:

1. Der Antrag der Bauherrschaft, auf die Einsprache sei nicht einzutreten, wird 
abgewiesen.

2. Die Einsprache von D.________ wird abgewiesen.

3. Die nachträgliche Baubewilligung für das Gewerbegebäude (bestehend seit 
ca. 1978), KTN __01, E.________-weg __, H.________, wird erteilt. 

(4.-9. Gesamtentscheid des ARE; Verbindlichkeit der Planunterlagen; 
Bussenandrohung für den Fall der Zuwiderhandlung; Gebühren; 
Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung). 

C. Gegen diese nachträgliche Baubewilligung erhob D.________ mit Eingabe 
vom 12. Dezember 2019 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz 
mit den folgenden Anträgen:

1. Es sei der Beschluss Nr. 399 des Gemeinderates Freienbach vom 7. Novem-
ber 2019 und der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 

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23. Oktober 2019 aufzuheben und der Abbruch der ohne Baubewilligung 
erstellten Baute zu verfügen.

2. Eventuell sei die Streitangelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen 
zurückzuweisen.

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der 
Beschwerdegegner. 

D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 735/2020 vom 13. Oktober 2020 entschied der 
Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Beschluss Nr. 399 der Vor-
instanz 1 vom 7. November 2019 und der Gesamtentscheid der Vorinstanz 2 
vom 23. Oktober 2019 werden im Sinne der Erwägungen dahingehend 
angepasst, als das Gebäude Assek.-Nr. __04 auf dem Grundstück KTN __01 
lediglich in seiner heute bestehenden Gestalt als Unterstand mit einer 
Nutzung als unbewohntes Nebengebäude und nicht als gewerblich genutztes 
Gebäude nachträglich bewilligt wird.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. (…).

3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

(4.-5. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

E. Gegen diesen RRB (Versand am 20.10.2020; Zustellung am 27.10.2020) 
erhebt die Bauherrschaft mit Eingabe vom Montag, 16. November 2020 
(Postaufgabe am gleichen Tag), fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsge-
richt des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:

1. Der RRB 735/2020 sei aufzuheben.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich 7,7 % MwSt) zulasten der 
Beschwerdegegnerin.

F. Mit Vernehmlassung vom 23. November 2020 beantragt das Sicherheits-
departement, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerde-
führerin abzuweisen. Das ARE teilt mit Schreiben vom 3. Dezember 2020 seinen 
Verzicht auf eine Vernehmlassung und eine Antragsstellung mit. Der Gemeinde-
rat teilt mit Schreiben vom 9. Dezember 2020 ebenfalls seinen Verzicht auf eine 
Vernehmlassung mit. 

Nach Ablauf der richterlichen Vernehmlassungsfrist (10.12.2020) ersucht die Be-
schwerdegegnerin mit Schreiben vom 14. Dezember 2020 um eine Fristerstre-
ckung bis 31. Dezember 2020. Diesem Ersuchen gab das Verwaltungsgericht mit 
Schreiben vom 15. Dezember 2020 nicht statt mit der Anmerkung, dass dem 
Fristerstreckungsgesuch keine Hinweise zu entnehmen seien, dass Fristwieder-
herstellungsgründe bestehen könnten. 

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G. Mit Schreiben vom 22. Dezember 2020 teilt die Beschwerdeführerin ihren 
Verzicht auf eine weitere Vernehmlassung mit. 

H. Mit Schreiben vom 4. Januar 2021 beantragt die Beschwerdegegnerin, die 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, soweit überhaupt darauf einzu-
treten sei; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwer-
deführerin. Das Verwaltungsgericht stellte dieses Schreiben der Beschwerdefüh-
rerin sowie den Vorinstanzen am 7. Januar 2021 zu. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Die Beschwerdegegnerin reichte innert der Vernehmlassungsfrist 
(10.12.2020) keine Vernehmlassung ein. Mit Schreiben vom 14. Dezember 2020 
ersuchte Sie um eine Fristerstreckung bis 31. Dezember 2020. Da dieses Frister-
streckungsgesuch klarerweise verspätet erfolgte, gab ihm der verfahrensleitende 
Richter mit Schreiben vom 15. Dezember 2020 nicht statt. Gleichwohl reichte die 
Beschwerdegegnerin am 4. Januar 2021 eine Vernehmlassung ein. 

Nach Fristablauf eingereichte Eingaben sind grundsätzlich aus dem Recht zu 
weisen, können aber zur Ermittlung des rechtserheblichen Sachverhalts berück-
sichtigt werden. Dies ergibt sich aus dem Untersuchungsgrundsatz (Griffel, in: 
Kommentar VRG, § 26 b N 26; Donatsch, ebenda, § 58 N 39; Daum, in: Kom-
mentar zum bernischen VRPG, Art. 43 N 3; Herzog, ebenda, Art. 91 N 4) wie 
auch aus dem vom Bundesgericht aus der Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) ab-
geleiteten Erfordernis, dass auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt des 
Entscheids abzustellen ist (Donatsch, ebenda, § 52 N 29). So gesehen erschei-
nen die Säumnisfolgen in der Verwaltungsrechtspflege im Vergleich zum Zivil-
prozess erheblich relativiert (Daum, a.a.O., Art. 42 N 1). Konkret lassen sich der 
verspäteten Eingabe der Beschwerdegegnerin vorliegend jedoch keine rechtser-
hebliche Sachverhaltselemente, welche zu berücksichtigen wären, entnehmen. 

2.1.1 Das nachträgliche Baugesuch vom 12. August 2019 für die Bewilligung ei-
nes - gemäss dem Baugesuch - seit 1978 bestehendes "Werkstattgebäude[s]" 
betrifft das Gebäude Assek.-Nr. __04 (nach Süden offener Unterstand mit einem 
einfachen Betonboden, vgl. angefochtener Beschluss Erw. 5.1), welches eine 
Grundfläche von 8.28 m bzw. 8.35 m (West-Ost-Ausrichtung auf der Süd- bzw. 
Nordseite) auf 7.68 m bzw. 7.38 m (Süd-Nord-Ausrichtung auf der West- bzw. 
Ostseite) einnimmt (vgl. Pläne "Baueingabe Werkstatt Grundriss" vom 9.8.2019, 
1:100; "Baueingabe Werkstatt Ausnützung" vom 9.8.2019, 1:200; "Baueingabe 
Werkstatt Katasterplan" vom 9.8.2019, 1:500). Das Dach weist eine leichte Nei-
gung auf (von Nord nach Süd) und hat auf der Nordseite eine Höhe von 3.54 m 

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bis 3.79 m (östl. bzw. westliche Nordseite), auf der Südseite von 2.57 m. Das 
Gebäude verfügt über keinerlei sanitäre Einrichtungen noch über eine Behei-
zungsmöglichkeit oder Wärmeisolation (vgl. angefochtener Beschluss Erw. 5.1). 
Die Baute hält einen Gewässerabstand von lediglich 7.35 m zum E.________ 
ein. 

2.1.2  Das ARE trat auf die Einsprache der Beschwerdegegnerin "aus kantonaler 
Sicht nicht" ein (vgl. vorstehend Ingress lit. B). In den Erwägungen des Gesamt-
entscheides (S. 4 Erw. 2.a) hält das ARE hingegen fest, "aus kantonaler Sicht ist 
die Einsprachebefugnis gegeben, da die Einsprecherin Eigentümerin des be-
nachbarten Grundstückes KTN __02, E.________, H.________ ist". Aus diesem 
Nichteintretensentscheid des ARE leitet die Beschwerdeführerin daher zu Recht 
nichts zu ihren Gunsten ab. Das formale Nichteintreten des ARE auf die Einspra-
che erklärt sich damit, dass die Beschwerdegegnerin keine Rügen vorbrachte, 
welche in den Zuständigkeitsbereich des ARE fallen (Gesamtentscheid S. 4 
Erw. 2.b f.).

2.1.3  Der Gemeinderat bejahte mit der Baubewilligung vom 7. November 2019 
(S. 4 Erw. 13) die Einsprachelegitimation der Beschwerdegegnerin unter Verweis 
auf das Urteil BGer 1A.118/2006 + 1P.330/2006 vom 10. November 2006, 
Erw. 2.1. 

Zur Sache erwog der Gemeinderat, aufgrund der Angaben der I.________ AG 
dürfe gestützt auf die unter https://map.geo.admin.ch einsehbare "Zeitreise" an-
genommen werden, dass das Gebäude Assek.-Nr. __04 in den Jahren 
1977/1978 erstellt worden sei. Folglich sei das kommunale Baureglement 1972 
massgebend. Zudem sei die Baute bereits 1978 bewilligungspflichtig gewesen, 
womit die Bestandesgarantie nicht geltend gemacht werden könne (Erw. 1). Das 
ARE habe die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmun-
gen erteilt (Erw. 11). Aus kommunaler Sicht sei nichts gegen das Bauvorhaben 
einzuwenden (Erw. 12). Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin 
handle es sich nicht um eine Baubewilligung für einen Neubau, sondern ein 
nachträgliches Baubewilligungsverfahren für einen fünfzigjährigen Bestand 
(Erw. 13.1 f.). 

2.1.4  Der Regierungsrat bestätigte im angefochtenen Beschluss (Erw. 1.1 ff.) die 
Beschwerdelegitimation der Beschwerdegegnerin unter Verweis auf das nämli-
che Bundesgerichtsurteil. Weiter führte er insbesondere aus, es sei festzuhalten, 
dass das Gebäude aufgrund der Auskunft des früheren Eigentümers 
J.________, der historischen Karten sowie der Luftbilder spätestens im Jahr 
1978 errichtet worden sein müsse (Erw. 3.2). Betreffend die Gebäudegrundfläche 

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sei auf die Aussage von J.________ abzustellen, wonach das Gebäude Assek.-
Nr. __04 von ihm nicht vergrössert worden sei (Erw. 3.3). Der Gemeinderat habe 
die Bewilligungsfähigkeit zu Recht anhand der 1978 geltenden Rechtsnormen 
geprüft (Erw. 5). Beim Gebäude handle es sich um eine unbewohnte Nebenbau-
te ohne Wohn- oder Gewerbenutzung (Erw. 5.1). Gegenstand des Baugesuchs 
hätte daher nur die unbewohnte Nebenbaute Assek.-Nr. __04 sein dürfen. Die 
Vorinstanzen (d.h. ARE und Gemeinderat) hätten jedoch eine Vermischung zwi-
schen dem nachträglichen Baugesuch und der von der Bauherrschaft sinn-
gemäss beantragten Umnutzung in ein Gewerbegebäude vorgenommen. Erst 
nachdem sich das bestehende Gebäude in einem ersten Schritt als (nachträg-
lich) bewilligungsfähig herausgestellt habe, könne in einem zweiten Schritt die 
Zulässigkeit der sinngemäss beantragten Umnutzung in ein Gewerbegebäude 
geprüft werden (Erw. 5.2). Gemäss dem geltenden Recht (Art. 38 Abs. 1 des 
kommunalen Baureglements [BauR] vom 28.11.1993) sei eine gewerbliche Nut-
zung in der Landhauszone nicht mehr zulässig (Erw. 6). Die frühere gewerbliche 
Nutzung sei nicht genügend nachgewiesen, weshalb hierfür kein Bestandes-
schutz bestehe (Erw. 6.1). Nachdem erstellt sei, dass das Gebäude mindestens 
seit 2004 nur noch als unbewohnte Nebenbaute verwendet worden sei, sei ein 
allfälliger Bestandesschutz nach einem mindestens 16-jährigen Nutzungsunter-
bruch für die gewerbliche Nutzung nicht mehr gegeben, nachdem der Bestan-
desschutz nach § 72 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 
400.100) vom 14. Mai 1987 (vgl. Art. 2 Abs. 4 BauR 1993) nur bis zu einem Nut-
zungsunterbruch von fünf Jahren greife (Erw. 6.2 f.). 

2.2 Die Beschwerdeführerin bestreitet (einzig) die Einsprache- und Beschwer-
delegitimation der Beschwerdegegnerin. Dies hätte zur Konsequenz, dass der 
Regierungsrat auf die Verwaltungsbeschwerde der Beschwerdegegnerin vom 
12. Dezember 2019 (unter gleichzeitiger erwägungsweiser Feststellung des wi-
derrechtlichen Eintretens des Gemeinderates auf die Einsprache) nicht hätte ein-
treten dürfen, womit die Baubewilligung des Gemeinderates vom 7. November 
2019 in Rechtskraft erwachsen wäre (vgl. sinngemäss Beschwerde S. 3 f. 
Rz. 8 ff.). 

Konkret argumentiert die Beschwerdeführerin, zu beachten sei die besondere 
Konstellation, dass das Grundstück der Beschwerdegegnerin (KTN __02) nicht 
an das Ufer ihres Grundstücks KTN __01 heranreiche, sondern dass sich die 
Grenzen im See berührten. Berührungspunkte bestünden einzig im öffentlichen 
Gewässer (See an See) und nicht an See/Land und schon gar nicht an 
Land/Land (Beschwerde S. 3 Rz. 7; vgl. S. 5 Rz. 14; S. 6 f. Rz. 21). Die gemein-
same (See-)Grenze betrage rund 50 m; das Seeufer auf dem Baugrundstück sei 

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zwischen rund 0.2 m und 15 m von der im See liegenden Grundstücksgrenze 
entfernt. Das strittige Gebäude sei in der kürzesten Distanz rund 7 m vom See-
ufer und 21 m von der Grenze zu KTN __02 entfernt. Es habe weder einen 
Berührungspunkt zum Gewässer und erst recht keinen Berührungspunkt zum 
Seegrundstück KTN __02 der Beschwerdegegnerin. Das Land auf dem Grunds-
tück KTN __01 der Beschwerdeführerin, welches sich in der Bauzone befinde, 
liege in der kürzesten Distanz rund 130 m vom (Land-)Grundstück (Bauzonenbe-
reich) der Beschwerdegegnerin entfernt. Dazwischen liege das E.________ als 
öffentliches Gewässer (Beschwerde S. 4 f. Rz. 12 ff.). Der Abstand vom Wohn-
haus der Beschwerdegegnerin zum Baugrundstück betrage sogar rund 240 m 
(Beschwerde S. 6 Rz. 20). Als öffentliches Gewässer stehe das E.________ je-
dermann zum Gemeingebrauch offen. Es könne nicht durch die Beschwerde-
gegnerin als Eigentümerin ausschliesslich genutzt werden; sie habe nicht mehr 
Nutzen hiervon als jeder Dritte (Beschwerde S. 5 Rz. 15; vgl. S. 8 Rz. 26). Die 
Legitimation ergebe sich nicht nur aus der räumlichen Nähe, sondern erst aus ei-
ner sich hieraus ergebenden besonderen Betroffenheit, z.B. durch Immissionen 
(Beschwerde S. 5 Rz. 16; vgl. S. 7 Rz. 22 ff.); Emissionen seitens der Baute sei-
en objektiv ausgeschlossen (Beschwerde S. 8 Rz. 25). Die Beschwerdegegnerin 
habe nur ausgeführt, als Eigentümerin des benachbarten Grundstückes 
KTN __02 sei sie zur Beschwerde befugt (Beschwerde S. 6 Rz. 18). Es fehle 
auch an einem aktuellen und schutzwürdigen Interesse an der Aufhebung der 
nachträglich erteilten Baubewilligung, nachdem die Beschwerdegegnerin diese 
seit bereits über 40 Jahre bestehende Baute als solche gar nicht wahrgenommen 
habe (Beschwerde S. 8 Rz. 27). Der Sachverhalt des vom Gemeinderat und vom 
Regierungsrat angeführten Bundesgerichtsurteils sei nicht vergleichbar (Be-
schwerde S. 8 f. Rz. 29 ff.). 

3.1.1  Gemäss § 27 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 234.110) 
vom 6. Juni 1974 hat die Behörde vor Erlass eines Entscheides von Amtes we-
gen zu prüfen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind. Ist 
eine dieser Voraussetzungen nicht gegeben, so trifft die Behörde einen Nicht-
eintretensentscheid. Entscheidungsvoraussetzung ist unter anderem die Rechts-
mittelbefugnis (§ 27 Abs. 1 lit. d VRP). 

Zur Einreichung eines Rechtsmittels ist nach § 37 Abs. 1 VRP berechtigt, wer vor 
der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnah-
me erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid oder die angefochte-
ne Verfügung besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an 
der Aufhebung oder Änderung des Entscheides oder der Verfügung hat (lit. c). 

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Die Kantone haben allen von Bundesrechts wegen zur Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht Legitimierten auch Zugang zum 
Rechtsschutz auf kantonaler Ebene zu gewähren (vgl. Art. 111 Abs. 1 des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110] 
vom 17.6.2005; Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
[Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700] vom 22.6.1979).

3.1.2  Als schutzwürdig gilt jedes praktische oder rechtliche Interesse, das eine 
betroffene Person geltend machen kann; es braucht mit dem Interesse, das 
durch die als verletzt bezeichnete Norm geschützt wird, nicht überein zu stim-
men. Immerhin muss der Beschwerdeführer durch den angefochtenen Entscheid 
stärker als jedermann betroffen sein und in einer besonderen, beachtenswerten, 
nahen Beziehung zur Streitsache stehen (Marantelli-Sonanini/Huber, in: Wald-
mann/Weissenberger, Praxiskommentar VwVG, Art. 48 N 11; VGE III 2016 74 
vom 28.6.2016 Erw. 4.1.2 mit Verweis auf VGE III 2012 59 vom 24.7.2012 
Erw. 2.3; vgl. BGE 127 V 80 Erw. 3; BGE 125 II 497 Erw. 1a/b; siehe auch BGE 
130 II 514 Erw. 1, je mit Hinweisen; BGE 131 II 587 Erw. 2.1; EGV-SZ 2005 B 
8.3 Erw. 4.2).

3.1.3  Nachbarbeschwerden gegen Baubewilligungen zählen zu den typischen 
Tatbeständen von Drittbeschwerden, auf welche grundsätzlich einzutreten ist 
(BGE 112 Ib 170 Erw. 5b; BGE 112 Ib 409, Erw. 2d; BVR 2006, S. 263 f.). Be-
nachbart ist jedes Grundstück, das mit der Bauparzelle derart in einer räumlichen 
Beziehung steht, dass eine Beeinträchtigung durch das Bauvorhaben oder die 
damit verbundene Nutzung möglich ist. Diese Möglichkeit einer Beeinträchtigung 
genügt, um die Einsprache- bzw. Beschwerdebefugnis zu begründen. Ob tat-
sächlich eine Beeinträchtigung besteht, ist dann im Sachentscheid zu beurteilen 
(VGE 562+574+575/87 vom 7.9.1987 Erw. 6c mit Hinweis auf Zimmerlin, Bauge-
setz des Kantons Aargau, 2. Aufl., S. 42 u. 48). Es bedarf keiner Legitimation 
zum Argument (I. Schwander, Zur Beschwerdebefugnis in den Verwaltungsver-
fahren und Verwaltungsgerichtsverfahren, in: ZBl 79, 477 f.; VGE III 2008 144 
vom 20.11.2008 Erw. 2.3.2; J. Hensler, Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde im 
Kanton Schwyz, Zürich 1980, S. 40). 

3.1.4  Als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis 
die räumliche Distanz zum umstrittenen Bauvorhaben; in der Regel wird das Be-
schwerderecht anerkannt, wenn die Liegenschaft unmittelbar an das Baugrunds-
tück angrenzt oder allenfalls durch einen Verkehrsträger davon getrennt wird 
(BGE 115 Ib 508 Erw. 5.c). Die Rechtsprechung bejaht meistens die Legitimation 
von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 

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Metern befinden (vgl. Urteil BGer 1C_346/2011 vom 1.2.2012 Erw. 2.3, in: URP 
2012 S. 692). Bei grösseren Entfernungen bedarf der Nachweis der Betroffenheit 
regelmässig einer näheren Begründung, welche die Beeinträchtigung aufgrund 
der konkreten Gegebenheiten glaubhaft erscheinen lässt. In der neueren Praxis 
ist die Legitimation von Personen bejaht worden, die 800 bis 1'000 Meter von ei-
ner Schiessanlage entfernt wohnten, aber deren Lärm noch deutlich wahrnah-
men (BGE 133 II 181 Erw. 3.2.2). Ebenso sind 1,2 Kilometer von einem Wind-
park wohnhafte Grundeigentümer zur Beschwerde legitimiert, wenn sie dadurch 
deutlich wahrnehmbarem zusätzlichem Lärm ausgesetzt werden (Urteil BGer 
1C_33/2011 vom 12.7.2011 Erw. 2.3, zusammengefasst in: ZBl 2011 S. 620; vgl. 
auch Urteil BGer 1C_204/2012 vom 25.4.2013 Erw. 4, in: URP 2013 S. 749 und 
in: ZBl 2014 S. 391). 

3.1.5  Mit Urteil 1C_139/2017 vom 6. Februar 2018 (i.Sa. Gemeinde Udligenswil 
und drei weitere Beschwerdeführer vs. Regierungsrat des Kantons Schwyz) hat 
das Bundesgericht die Beschwerdelegitimation eines im Abstand von rund 
600 Metern (Luftlinie) südwestlich vom geplanten Heizkraftwerk wohnenden Be-
schwerdeführer bejaht. Aufgrund der topographischen Situation und der Wind-
verhältnisse war von messbaren Auswirkungen in südwestlicher Richtung auszu-
gehen und waren insoweit Luftverfrachtungen und Zusatzbelastungen für diesen 
Beschwerdeführer nicht auszuschliessen (Erw. 1.6.1 f.). 

Mit BGE 108 Ib 92 (i.Sa. S.H. vs. VerwGer SZ) bejahte das Bundesgericht die 
Legitimation eines Berufsfischers zur Anfechtung eines geplanten Bootshafens 
und Badeplatzes in der Seewaldbucht bei Nuolen. Als Inhaber einer Berufs-
fischereiberechtigung für den Obersee habe der Berufsfischer ein erhebliches In-
teresse an der möglichst unversehrten Erhaltung des Fischgewässers, und es sei 
nicht ausgeschlossen, dass sich die geplanten Anlagen nachteilig auf den Fisch-
bestand und damit auf die Fischerei auswirkten (Erw. 3.b/aa). 

Mit Urteil IA.98/1994 vom 28. März 1995 (= ZBl 1995 S. 527 ff.) hat das Bundes-
gericht die Beschwerdelegitimation einer Grundeigentümerin, deren Grundstück 
zwischen 130 m und 160 m von einer im ufernahen Seebereich geplanten Auf-
schüttung (in der Trottlibucht, Luzern) entfernt lag, verneint. Die Grundeigentü-
merin hatte namentlich geltend gemacht, ihre direkte Sicht auf den See würde 
durch das Bauvorhaben verunmöglicht oder zumindest stark behindert; zudem 
sei ihre Liegenschaft allfälligen Immissionen (z.B. durch Insekten) aus dem Auf-
schüttungsbereich direkt ausgesetzt. Das Bauvorhaben habe negative Aus-
wirkungen auf den Grundstückswert. Das Bundesgericht erachtete die Distanz 
zwischen der Liegenschaft und dem betreffenden Seeuferbereich als verhältnis-
mässig gross (Erw. 2.d/aa). Entscheidend ins Gewicht fiel indessen, dass sich 

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zwischen dem Grundstück der Beschwerdeführerin und dem Uferbereich "zahl-
reiche wichtige Verkehrsträger" (u.a. General-Guisan-Quai [Verkehrshaus-Stadt-
zentrum]; SBB-Linie Luzern-Immensee) befanden, welche den nahen Bezie-
hungszusammenhang unterbrachen (Erw. 2.d/bb). 

Das von den Vorinstanzen angeführte Präjudiz (Urteil BGer 1A.118/2006 + 
1P.330/2006 vom 10.11.2006) betraf die westliche Nachbarparzelle (KTN __05) 
des Baugrundstückes (KTN __01). Betroffen war ein nachträgliches Baubewilli-
gungsverfahren infolge wesentlicher Abweichungen vom bewilligten Projekt (u.a. 
mit Grenzverletzung um rund 4 cm bzw. 3 cm durch ein umgebautes Boots-
haus und einen Steg). Der Regierungsrat und das Verwaltungsgericht (VGE 
1070+1071/05 vom 30.3.2006) verneinten die Beschwerdelegitimation der vorlie-
genden Beschwerdegegnerin bzw. deren (von der Beschwerdegegnerin vertrete-
nen) Rechtsvorgängerin als Eigentümerin des Seegrundstückes KTN __02. Das 
Bundesgericht hiess die hiergegen von der Beschwerdegegnerin bzw. deren 
Rechtsvorgängerin erhobene Beschwerde mit dem genannten Urteil gut. Es er-
wog unter anderem, der Eigentümer eines benachbarten Grundstückes habe ein 
Interesse an der Einhaltung des Grenzabstandes, welches er im Baubewilli-
gungsverfahren auch geltend machen können müsse. Dies müsse auch hinsicht-
lich des Seegrundstückes gelten; Grenzabstände gemäss dem PBG seien ge-
genüber allen Grundstücken einzuhalten, unabhängig von ihrer baulichen Nutz-
barkeit. Durch die Nichteinhaltung des Abstandes erleide die Eigentümerin des 
benachbarten (See-)Grundstückes eine Beeinträchtigung. Dabei könne es keine 
Rolle spielen, ob das Bauvorhaben erst geplant sei oder bereits existiere 
(Erw. 2.4). Zwar erachtete das Bundesgericht die von der Beschwerdegegnerin 
bzw. deren Rechtsvorgängerin beanspruchte Möglichkeit einer Überbauung oder 
Aufschüttung ihrer Seeparzelle in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht 
als "konstruiert und wenig wahrscheinlich". Indes bejahte das Bundesgericht 
auch ein ideelles Interesse der Beschwerdegegnerin bzw. deren Rechtsvorgän-
gerin wie folgt (Erw. 2.5):

Dagegen kann der Beschwerdeführerin nicht von vornherein ein ideelles Interesse 
am Schutz "ihres" Sees abgesprochen werden: Als Eigentümerin des 
Seegrundstücks hat sie ein besonderes privates Interesse an der Freihaltung der 
Ufer von Bauten, welche die Seelandschaft beeinträchtigen oder sich in anderer 
Weise negativ auf den See auswirken könnten. Daran ändert auch die öffentliche 
Zugänglichkeit des Sees nichts: Die Position der Beschwerdeführerin ist insofern 
mit derjenigen eines Waldeigentümers vergleichbar, der zum Schutz seines 
Waldes zur Einsprache gegen Bauten am Waldrand befugt ist, während Personen, 
die den Wald zu Erholungszwecken aufsuchen, die Einsprache- und 
Beschwerdebefugnis abgesprochen wird. 
Im vorliegenden Fall reichen die nachträglich bewilligten Bauten bis an den See 
heran und ragen sogar minimal in das Grundstück der Beschwerdeführerin hinein. 

11

Der bisher als Garten genutzte Uferabschnitt wird dadurch fast vollständig 
versiegelt. Die neuen Bauten ragen deutlich über den Wasserspiegel hinaus und 
sind deshalb geeignet, die Seelandschaft zu beeinträchtigen. Dies gilt auch für die 
Schwimmbadanlage, die auf einer Betonplattform ca. 1,5 m über der bestehenden 
Ufermauer liegt. 

3.2.1 Im vorliegenden Fall ist vorab festzuhalten, dass das (See-)Grundstück der 
Beschwerdegegnerin unbestreitbar direkt an das Baugrundstück grenzt. Allein 
diese unmittelbare räumliche Beziehung spricht für die Beschwerdelegitimation 
der Beschwerdegegnerin. Den Distanzen zwischen den jeweiligen Abgrenzungen 
zwischen Bauzone und Nichtbauzone wie auch der Distanz von Gebäude zu Ge-
bäude auf den aneinander angrenzenden Grundstücken kommt grundsätzlich 
keine entscheidende Bedeutung zu. 

Als Eigentümerin des Seegrundstückes hat die Beschwerdegegnerin insofern ein 
besonderes Interesse, dass Bauten auf den angrenzenden Grundstücken in je-
der Hinsicht lege artis nach den gesetzlichen Vorgaben und den Regeln der 
Baukunst (vgl. § 54 f. PBG) erstellt und genutzt werden, als Art. 54 des Bundes-
gesetzes über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; 
SR 814.20) vom 24. Januar 1991 vorsieht, dass die Kosten von Sicherungs- und 
Behebungsmassnahmen zur Abwehr einer unmittelbar drohenden Gefahr für die 
Gewässer sowie zur Feststellung und zur Behebung eines Schadens dem Verur-
sacher überbunden werden. Auch wenn die Beschwerdegegnerin nicht ursäch-
lich (als Verhaltensstörerin) für einen allfälligen Schaden verantwortlich ist, kann 
sie in ihrer Eigenschaft als Eigentümerin dennoch als Zustandsstörerin in An-
spruch genommen werden (vgl. Wagner Pfeifer, in: Hettich/Jansen/Norer [Hrsg.], 
GSchG WBG, Kommentar zum Gewässerschutzgesetz und zum Wasserbauge-
setz, Zürich 2016, Art. 54 N 38 ff.). In diesem Sinne hat der Regierungsrat - zu-
mal angesichts eines Gewässerabstandes des Gebäudes von nur 7.35 m - zu 
Recht die Auffassung vertreten, es lasse sich nicht zum vornherein ausschlies-
sen, dass sich das umstrittene Gebäude, abgesehen von der grundsätzlichen 
Eignung zur Beeinträchtigung der Seelandschaft, auch anderweitig negativ auf 
das E.________ bzw. das Grundstück KTN __02 auswirken könne (angefochte-
ner Beschluss Erw. 1.3). Eine solche Gefahr lässt sich angesichts der gemäss 
der Bauausschreibung vorgesehenen gewerblichen Nutzung, welche soweit er-
sichtlich nicht näher konkretisiert wurde, denn auch nicht ohne Weiteres negie-
ren. Da eine solche nachteilige Auswirkung einer (Gewerbe-)Baute auf das See-
grundstück nicht ausgeschlossen werden kann, lässt sich die vorliegende Kon-
stellation durchaus mit der vorstehend erwähnten Beschwerdebefugnis eines Be-
rufsfischers vergleichen mit dem nicht unwesentlichen Unterschied, dass die Be-

12

schwerdegegnerin gleichzeitig Eigentümerin des Seegrundstückes ist und inso-
fern, wie dargelegt, einer erhöhten Verantwortlichkeit unterliegt. 

An dieser Beurteilung kann auch der Umstand nichts ändern, dass das 
E.________ als öffentliches Gewässer an und für sich für jedermann zugänglich 
ist. Im Schadenfall dürfte die Eruierung eines Schädigers (Verhaltensstörer) so 
oder anders schwerfallen und die Haftung entsprechend auf die Eigentümer-
schaft als Zustandsstörerin zurückfallen. Abgesehen davon ist hierbei auf den 
vom Bundesgericht mit Bezug auf die Beschwerdegegnerin bzw. deren Rechts-
vorgängerin angestellten Vergleich mit dem Eigentümer eines Waldgrundstückes 
und den (gestützt auf Art. 699 ZGB hierzu grundsätzlich berechtigten) Nutzern 
des Waldes zu Erholungszwecken zu verweisen. 

3.2.2  Mit ihrer Einsprache vom 5. September 2019 hat die Beschwerdegegnerin 
bestritten, dass auf dem Baugrundstück bereits 1978 ein Gebäude bestanden 
habe und ein Gewerbe ausgeübt worden sei (S. 2 f. Ziff. II.1 ff.). Damit hat sie al-
so sachlich (sinngemäss) bestritten, dass auf die bereits realisierte Baute die 
1978 geltenden Rechtsnormen anwendbar sind. Handelte es sich entsprechend 
der Ansicht der Beschwerdegegnerin um eine neurechtliche Baute, hätte sie an-
gesichts eines zu wahrenden Gewässerabstandes von 20 m (vgl. § 66 Abs. 1 
PBG; vgl. Art. 30 Abs. 2 BauR 1993) nicht bewilligungsfähig sein können; die An-
rufung der Bestandesgarantie nach § 73 PBG seitens der Bauherrschaft entfiele 
damit. 

Wenn nun aber nach dem zitierten Präjudiz betreffend das Seegrundstück 
KTN __02 dessen Eigentümerschaft ein schutzwürdiges Interesse an der Einhal-
tung des Grenzabstandes durch eine grundsätzlich bewilligungsfähige Baute hat, 
welches sie auch im Baubewilligungsverfahren geltend machen können muss, so 
muss dies zum einen im Sinn der vorstehenden Erwägung (Erw. 3.2.1) auch für 
den Fall der Unterschreitung des Gewässerabstandes gelten. Zum andern muss 
dies auch für den Fall einer bereits realisierten Baute auf der unmittelbar ans ei-
gene (See-)Grundstück angrenzenden Liegenschaft gelten, wenn dieser Baute 
überhaupt keine baurechtliche Existenzberechtigung zukommt, sei dies, dass sie 
sich nicht auf die Bestandesgarantie berufen kann, sei dies, dass sie nach gel-
tendem bzw. auf sie anwendbarem Recht nicht (nachträglich) bewilligungsfähig 
sein sollte. Das schutzwürdige Interesse eines Nachbarn an der Freihaltung einer 
unmittelbar benachbarten Parzelle von einer widerrechtlichen Baute dürfte dem 
Interesse an der Wahrung des Grenzabstandes durch eine nur mittels Ausnah-
mebewilligung bewilligungsfähige Baute ebenbürtig sein bzw. geht einer solchen 
vor. 

13

Die Vergleichbarkeit mit dem zitierten Präjudiz, wonach ein (ideelles) besonderes 
Interesse der Beschwerdegegnerin als Eigentümerin des Seegrundstückes an 
der Freihaltung der Uferzone von Bauten mit Eignung, die Seenlandschaft zu be-
einträchtigen, ist auch in dieser Hinsicht gegeben. 

3.2.3  Wie es sich mit den angesprochenen Möglichkeiten von Beeinträchtigun-
gen und Auswirkungen der strittigen Baute tatsächlich verhält, ist, wie dargelegt 
(vgl. vorstehend Erw. 3.1.3), nicht bei der Frage der Beschwerdelegitimation, 
sondern bei der materiellen Beurteilung abschliessend zu prüfen.

3.4.1 Die Praxis verneint das schutzwürdige Interesse u.a. gestützt auf den 
Grundsatz von Treu und Glauben, wenn die Rechtsmittelerhebung treuwidrig  
oder widersprüchlich erscheint. Weil die Verweigerung des Rechtsschutzes ein-
schneidend ist, sollte dies allerdings nur mit Zurückhaltung angenommen werden 
(Bertschi, Kommentar VRG-ZH, 3. A., Zürich 2014, § 21 N 22; vgl. auch EGV-SZ 
2015 C 2.2 Erw. 1.2 f.; zitiertes bundesgerichtliches Präjudiz 1A.118/2006 + 
1P.330/2006 vom 10.11.2006 Erw. 2.4). 

Auch wenn die Beschwerdegegnerin (und ihre Rechtsvorgängerin) Bauvorhaben 
im Umfeld ihrer Grundstücke (gerichtsnotorisch) regelmässig zu bekämpfen 
pflegt, kann ihr im vorliegenden Fall kein Rechtsmissbrauch vorgeworfen werden. 
Eine Pflicht, allenfalls widerrechtlich bestehende Bauten zur Anzeige zu bringen, 
besteht auch für sie nicht; mithin kann ihr ihre Untätigkeit betreffend die streitbe-
troffene Baute nicht vorgeworfen werden (zumal sie deren Existenz seit den 
1970er-Jahren offensichtlich bestreitet). Im Übrigen zeigt der Verfahrensaus-
gang, dass ihre Einsprache- und Beschwerdeerhebung nicht unbegründet war, 
nachdem der angefochtene Beschluss mit Ausnahme der Beschwerdelegitima-
tion der Beschwerdegegnerin ansonsten unbestritten bleibt. 

3.4.2  Der Beschwerdegegnerin kann auch nicht vorgeworfen werden, ihre Be-
schwerdebefugnis nicht begründet zu haben. Das Gesetz verlangt in § 27 VRP, 
dass die Entscheidungsvoraussetzungen von Amtes wegen zu prüfen sind (vgl. 
Hensler, a.a.O., S. 21; Daum, a.a.O., Art. 20a N 38). Zudem hat die Beschwer-
degegnerin ihre Einsprache- (und Beschwerde-)Befugnis aus ihrer Stellung als 
Eigentümerin des benachbarten Seegrundstückes hergeleitet und somit eine 
(Kurz-)Begründung geliefert (vgl. Einsprache vom 5.9.2019 und Verwaltungsbe-
schwerde vom 12.12.2019, je S. 2 Ziff. I.2).  

3.5 Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist daher abzuwei-
sen. 

14

4.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 1'800.-- werden dem Verfah-
rensausgang entsprechend der Beschwerdeführerin auferlegt. 

4.2 Der beanwaltete Gemeinderat hat auf die Einreichung einer Vernehmlas-
sung verzichtet, womit ihm kein entschädigungsberechtigter Aufwand entstanden 
ist. Die Beschwerdegegnerin ist nicht beanwaltet und hat daher praxisgemäss 
auch keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung. 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Kosten des Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barausla-
gen) werden auf Fr. 1'800.-- festgesetzt und der Beschwerdeführerin aufer-
legt. Nachdem sie am 25. November 2020 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- bezahlt hat, sind ihr Fr. 700.-- aus der Gerichtskasse zurückzu-
erstatten. 

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
- die Beschwerdegegnerin (R)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderats Freienbach (2/R)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
- das Amt für Raumentwicklung (EB)
- und das Bundesamt für Umwelt BAFU, 3003 Bern (A). 

Schwyz, 22. Februar 2021

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 3. März 2021