# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 20240803-8d68-51dd-91a3-224d481689f2
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-11-27
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 27.11.2001 A/1081/2000
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1081-2000_2001-11-27.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/1081/2000-TPE 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 27 novembre 2001 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Madame C. V. 

représentée par Me Daniel Peregrina, avocat 

 

 

 

 contre 

 

 

 

 

OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT 

 

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 _____________ 

 

A/1081/2000-TPE 

 EN FAIT 

 

1.  Madame C. V. est locataire, depuis le 26 octobre 

1989, d'un appartement de cinq pièces, avec une 

chambrette, au deuxième étage de l'immeuble ... à Genève. 

Le loyer initial de cet appartement était de CHF 13'200.- 

par an, auquel il fallait ajouter CHF 1'920.- de 

provisions pour chauffage et eau chaude.  

 

  L'immeuble en question, à l'origine propriété des 

Rentes Genevoises, a été acquis le 1er janvier 1993 par 

les Fondations Immobilières (ci-après : la fondation).  

 

2.  Durant l'année 1999, la fondation a effectué 

d'importants travaux dans cet immeuble. Ces derniers 

n'ont toutefois pas touché l'appartement occupé par Mme 

V..  

 

3.  Par arrêté du 3 novembre 1999, le Conseil d'Etat a 

décidé qu'à l'achèvement des travaux et lors du 

bouclement du compte final de rénovation, l'immeuble en 

question serait mis au bénéfice de la loi générale sur le 

logement et la protection des locataires du 4 décembre 

1977 (LGL - I 4 05), en catégorie 1 HBM. La fondation 

était autorisée à appliquer, à titre provisoire, un état 

locatif fondé sur un prix par pièce de CHF 2'500.- par 

an. 

 

  Le Conseil d'Etat a encore précisé que, s'agissant 

d'une opération de rénovation avec locataires en place, 

la fondation pourrait, à titre exceptionnel, demander de 

renoncer aux prestations de l'Etat pour certains 

logements, occupés par d'anciens locataires, si ceux-ci 

ne remplissaient manifestement pas les conditions pour 

bénéficier de l'aide de l'Etat. Les loyers autorisés 

seraient alors ceux figurant sous la rubrique "loyers 

sans subventions" de l'état locatif. 

 

  La date d'entrée en vigueur des nouveaux loyers, 

pour les locataires en place, était fixée au plus tôt au 

1er novembre 1999. Les clauses des baux en cours 

devraient être respectés. Les loyers fixés par le Conseil 

d'Etat, en application de l'article 27 LGL, ne pouvaient 

faire l'objet d'un recours. 

 

4.  Après un important échange de correspondance entre 

la locataire, sa régie, et l'office cantonal du logement 

(ci-après : OCL), ce dernier a confirmé à l'intéressée, 

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le 30 août 2000, que l'ensemble de l'immeuble sis au 13 

de la rue Cavour était au bénéfice de la LGL. La 

locataire ne remplissait pas les conditions pour 

bénéficier de l'aide de l'Etat et la fondation des 

logements économiques de Genève avait renoncé aux 

prestations de l'Etat pour l'appartement en question. En 

conséquence, la locataire n'était pas soumise aux limites 

de revenus, mais son loyer était placé sous le contrôle 

de l'autorité compétente.  

 

  A l'avenir, la locataire pourrait prétendre à une 

subvention, si elle en remplissait les conditions légales 

et, en cas de départ, le logement en question serait re-

loué à un groupe familial respectant les normes légales 

et bénéficiant d'un loyer subventionné.  

 

  Le nouveau loyer, fixé par le Conseil d'Etat, as-

cendait à CHF 16'980.- par an. Au surplus, les décisions 

du Conseil d'Etat prises en application de l'article 27 

LGL ne pouvaient faire l'objet d'un recours. Seule la 

conformité du loyer notifié aux locataires pouvait faire 

l'objet d'une vérification par l'office cantonal du 

logement. 

 

5.  Par acte du 2 octobre 2000, la locataire a saisi 

le Tribunal administratif d'un recours, en indiquant 

qu'elle avait parallèlement saisi la commission de 

conciliation en matière de baux et loyers d'une requête 

en contestation de l'augmentation du loyer. Elle a 

sollicité la suspension de la procédure par-devant 

l'autorité de céans jusqu'à droit jugé au civil. 

 

  Le Tribunal administratif était compétent pour 

connaître du litige, dans la mesure où le courrier de 

l'OCL, du 30 août 2000,  était une décision finale au 

sens de la loi sur la procédure administrative du 12 

septembre 1985 (LPA - E 5 10), rejetant une demande 

tendant à annuler ou à modifier une obligation. 

 

  Quant au fond, la recourante a souligné qu'elle 

n'avait jamais demandé une quelconque aide de l'Etat pour 

son logement. L'OCL lui avait confirmé que son bail ne 

serait pas soumis au régime HBM aussi longtemps qu'elle 

occuperait son logement. La majoration du loyer était une 

décision unilatérale du bailleur, qui ne reposait sur 

aucun motif. L'arrêté du Conseil d'Etat du 3 novembre 

1999 ne pouvait être invoqué pour déterminer le montant 

du nouveau loyer. En effet, celui-ci fixait uniquement le 

montant maximum pouvant être demandé pour l'appartement 

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qu'elle occupait en cas de versement d'une aide de 

l'Etat. 

 

  Sous l'angle du droit privé, applicable en l'espè-

ce, le bailleur n'avait apporté aucune contre-prestation 

augmentant la valeur de l'appartement et la majoration 

était infondée. 

 

  Aucun intérêt public ne justifiait une 

intervention du droit public dans les rapports de droit 

privé la liant à la fondation propriétaire. La décision 

litigieuse portait une atteinte non fondée et injustifiée 

à la liberté contractuelle et aux relations de droit 

privé régies par le Code des obligations du 30 mars 1911 

(CO - RS 220). 

 

6.  L'OCL a conclu à l'irrecevabilité du recours, au 

motif que le Tribunal administratif n'était pas compétent 

pour connaître du litige. L'article 56B de la loi sur 

l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 (LOJ - E 2 

05), lié à l'article 15 alinéa 2 LGL, interdisait au 

tribunal de revoir les décisions relatives à l'octroi des 

aides prévues par ladite loi. 

 

7.  Invitée à se déterminer sur la compétence du 

Tribunal administratif, la recourante a maintenu sa 

position par acte du 20 décembre 2000. La décision 

litigieuse ne portait pas sur des subventions, crédits, 

garanties, indemnités et autres avantages ou prestations 

pécuniaires de droit public. Elle avait refusé de remplir 

le formulaire "demande de logement" qui lui aurait permis 

d'obtenir une aide de l'Etat et l'appartement en question 

n'avait pas bénéficié de prestations découlant de la LGL. 

 

8.  Le 18 janvier 2001, l'OCL a dupliqué, maintenant 

sa position. 

 

9.  Par courrier du 30 août 2001, le conseil de la re-

courante a indiqué que, suite à un malentendu, la 

procédure pendante devant la commission de conciliation 

en matière de baux en loyers n'avait pas été introduite. 

Aucune procédure civile n'était dès lors pendante. 

 

 

 EN DROIT 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable à cet égard (art. 63 

al. 1 litt. a LPA). 

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2.  Selon l'article 56A LOJ, le Tribunal administratif 

est l'autorité supérieure ordinaire de recours en matière 

administrative. L'article 56B de ladite loi prévoit les 

cas où le recours n'est pas recevable devant ladite juri-

diction. Il s'agit en particulier des décisions portant 

sur des subventions, crédits, garanties, indemnités et 

autres avantages ou prestations pécuniaires de droit pu-

blic auxquelles la loi ne confère pas un droit (art. 56B 

ch. 3 let. a LOJ).  

 

3.  Selon l'article 1 alinéa 2 LGL, l'Etat encourage 

la construction de logements, par l'intermédiaire 

notamment de fondations de droit public; il veille à la 

qualité des logements et à leur environnement, ainsi qu'à 

l'économie des coûts de production et d'exploitation. 

L'alinéa 3 de cette disposition précise que l'Etat 

instaure un contrôle des loyers sur tous les logements ou 

locaux construits par ou avec l'aide de l'Etat de Genève. 

Les logements et locaux situés dans des immeubles 

appartenant à des fondations de droit public sont soumis 

à un contrôle permanent des loyers, tant qu'ils sont 

propriété d'une corporation de droit public.  

 

  Le chapitre 3  de la LGL, intitulé "encouragement 

à la construction de logements d'utilité publique", 

indique que le Conseil d'Etat détermine, dans chaque cas, 

la nature et la mesure de l'encouragement à la 

construction de logements d'utilité publique. Il peut 

octroyer chaque forme d'aide, partiellement ou 

totalement. Sont admis au bénéfice de la LGL les 

immeubles de catégorie 1, soit les immeubles d'habitation 

bon marché (art. 16 LGL). L'article 26 LGL précise que 

les immeubles transformés ou rénovés, lorsque la 

transformation ou rénovation a pour but d'augmenter les 

possibilités de logement, d'en améliorer les conditions 

ou lorsqu'elles se révèlent économiquement plus 

favorables qu'une démolition ou une reconstruction, peu-

vent être admis au bénéfice de la loi.  

 

  L'article 16 alinéa 2 LGL prévoit que seules les 

personnes répondant aux conditions relatives aux loca-

taires - définies aux articles 30 et suivants LGL - peu-

vent accéder aux logements situés dans un bâtiment HBM. 

 

  L'article 31a chiffre 2 LGL permet au Conseil 

d'Etat d'autoriser le propriétaire d'un immeuble de la 

catégorie 1 à renoncer, pour un certain nombre de loge-

ments, aux prestations de l'Etat. Dans ce cas, les loca-

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taires de ces logements ne sont pas soumis aux limites de 

revenus fixée à l'article 30, mais les loyers restent 

placés sous le contrôle de l'autorité compétente. 

 

4.  Il ressort des dispositions légales rappelées ci-

dessus que l'encouragement à la constructions de 

logements d'utilité publique, tels que définis au 

chapitre 3 de la LGL concerne l'ensemble des appartements 

d'un immeuble et qu'il n'est pas possible d'en exclure 

entièrement certains logements. Lorsqu'un immeuble est 

admis dans la catégorie 1, soit les HBM, certains 

logements peuvent être exclus de l'aide de l'Etat. Ceci 

ne signifie toutefois pas que lesdits logements sont 

exclus du contrôle étatique sur les loyers. 

 

  Dans la mesure où le Tribunal administratif ne 

peut  contrôler les arrêtés du Conseil d'Etat accordant 

cette aide, il n'a pas la possibilité d'entrer en matière 

sur la fixation des loyers, même si, comme en l'espèce, 

ledit arrêté autorise l'exclusion de certains 

appartements occupés par d'anciens locataires.  

 

  Partant, le recours est irrecevable.  

 

5.  Cette solution est conforme au droit fédéral. En 

effet, l'article 253 b alinéa 3 CO précise que les dispo-

sitions relatives à la contestation des loyers abusifs ne 

s'applique pas aux locaux d'habitation en faveur desquels 

des mesures d'encouragement ont été prises par les pou-

voirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle 

d'une autorité (ATF A. du 27 octobre 1998 in : Cahier du 

bail 1999, p. 25). 

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6.  Au vu de l'issue du recours, un émolument de 

procédure, en CHF 1'000.-, sera mis à la charge de la 

recourante. 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif : 

    

   déclare irrecevable le recours 

interjeté le 2 octobre 2000 par Madame C. V. contre la 

décision de l'office cantonal du logement du 30 août 

2000; 

 

   met un émolument de CHF 1'000.- à 

la charge de la recourante; 

 

   communique le présent arrêt à Me 

Daniel Peregrina, avocat de la recourante, ainsi qu'à 

l'office cantonal du logement. 

 

Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, 

Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 

 

        Au nom du Tribunal administratif : 

     la greffière-juriste :   le président : 

 

          V. Montani            Ph. Thélin 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci