# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 25db5758-f5c2-52f7-b137-61f741332601
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-16
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 16.09.2025 100 2024 373
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2024-373_2025-09-16.pdf

## Full Text

100 24 373
100 24 374
100 24 375
100 24 376
100 24 377
Gemeinde: B.________ 
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 18.9.2025 JCU/CLE/cbi

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 16. September 2025

Es wirken mit: die hauptamtliche Richterin Cuccarède, die Fachrichterin Glauser und der 
Fachrichter Glatthard sowie Leumann als Gerichtsschreiber

In der Rekurssache 

von

A.________

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

betreffend die amtliche Bewertung ab 2021 (Grundstücke B.________ Gbbl. Nrn. 1-1 bis 1-5)

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hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Das Grundstück B.________ Gbbl. Nr. 1, liegt unmittelbar an der Gemeindegrenze zu 
C.________. Darauf befinden sich ein Gebäude mit fünf Wohnungen (Gebäude Nr. 2___) und 

eine freistehende Doppelgarage (Nr. 2___a). Im Jahr 2021 liess A.________ (fortan: Rekurren-

tin), die damalige Eigentümerin, das Wohnhaus in Stockwerkeinheiten unterteilen. Bis zum Jahr 

2024 veräusserte die Rekurrentin sämtliche Stockwerkeinheiten an verschiedene Nachkom-

men, behielt sich jedoch die Nutzniessung daran vor. Gemäss Angaben der Rekurrentin sind 

alle Wohnungen an Dritte vermietet. 

B. Aufgrund der neu begründeten Stockwerkeinheiten nahm die Steuerverwaltung, Abteilung 
Amtliche Bewertung (fortan: Steuerverwaltung), eine ausserordentliche Neubewertung mit Wir-

kung ab Steuerjahr 2021 vor. Mit Verfügungen vom 20. März 2023 bestimmte sie den amtlichen 

Wert der hier relevanten Eigentumswohnungen Nrn. 1-1 bis 1-5 (1-6 bis 1-8 betreffen Keller und 

Garagen) auf insgesamt CHF 1'586'020.--. Die dagegen erhobene Einsprache vom 11. April 

2023 (Akten Steuerverwaltung betreffend Stockwerkeinheit Nr. 1-1, pag. 5-10 [falls nicht anders 

vermerkt, beziehen sich die Aktenverweise auf dieses Dossier]) wurde von der Steuerverwal-

tung mit Einspracheentscheiden vom 18. September 2024 teilweise gutgeheissen und der amt-

liche Wert insgesamt auf CHF 1'508'720.-- reduziert. Die Korrekturen zu Gunsten der Rekurren-

tin betrafen ausschliesslich die Anzahl Raumeinheiten (RE):

Verfügung Einspracheentscheid
StWE Wohnung

RE Amtl. Wert RE Amtl. Wert
1-1 3.5 Zi. EG 7.4 320'370 7.0 303'170
1-2 4.5 Zi. EG 8.2 355'480 7.9 342'580
1-3 4.5 Zi. OG 8.8 381'640 8.3 360'140
1-4 3.5 Zi. OG 8.0 346'680 7.5 325'180
1-5 Studio DG 4.2 181'850 4.1 177'650

 Total 36.6 1'586'020 34.8 1'508'720

C. Gegen die Einspracheentscheide vom 18. September 2024 hat die Rekurrentin mit Ein-
gabe vom 14. Oktober 2024 Rekurs an die Steuerrekurskommission des Kantons Bern (fortan: 

Steuerrekurskommission) erhoben. Wie bereits im Einspracheverfahren beantragt sie, die Ge-

bäudeartnote der Stockwerkeinheiten von 2 auf 1 zu reduzieren, woraus insgesamt ein amtli-

cher Wert von CHF 1'262'320.-- resultieren würde. Zur Begründung bringt die Rekurrentin im 

Wesentlichen vor, dass der amtliche Wert des damals noch nicht in Stockwerkeinheiten unter-

teilten Wohnhauses mit der allgemeinen Neubewertung 2020 auf CHF 1'378'500.-- festgesetzt 

worden sei. Die per 2021 von der Steuerverwaltung verfügte erneute Erhöhung um 

CHF 260'152.-- (Details zur Berechnung in FN 2 der Rekursschrift) basiere nicht auf tatsächli-

chen Veränderungen des Miet- oder Realwerts, sondern einzig auf der Erhöhung der Gebäude-

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artnote von 1 auf 2. Dass die Steuerverwaltung Wohnungen im Stockwerkeigentum immer min-

destens mit der Gebäudeartnote 2 bewerte, verstosse gegen Bestimmungen der Bundesverfas-

sung und des kantonalen Steuergesetzes. Zudem hätte sich die Steuerverwaltung bei der hier 

zu beurteilenden ausserordentlichen Neubewertung gar nicht auf die Nichtlandwirtschaftlichen 

Bewertungsnormen abstützen dürfen, weil diese ausschliesslich für die allgemeine Neubewer-

tung 2020 erstellt worden seien. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wirft die Rekurrentin der Steu-

erverwaltung vor, durch eine ungenügende Begründung der Einspracheentscheide ihr rechtli-

ches Gehör verletzt zu haben. 

D. Die Steuerverwaltung hat sich am 29. November 2024 vernehmen lassen. Sie beantragt 
die Abweisung des Rekurses und verweist zur Begründung hauptsächlich auf die Verfügungen 

vom 20. März 2023 und die Einspracheentscheide vom 18. September 2024. Den Vorwurf, letz-

tere ungenügend begründet zu haben, weist die Steuerverwaltung zurück.

E. Am 22. Dezember 2024 hat die Rekurrentin zur Vernehmlassung der Steuerverwaltung 
Stellung genommen und an ihren Standpunkten festgehalten. 

F. Die Steuerrekurskommission hat das Verfahren am 18. Februar 2025 sistiert, weil ein ver-
gleichbarer Fall vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern (fortan: Verwaltungsgericht) 

hängig gewesen ist. Nachdem das verwaltungsgerichtliche Urteil 100 2024 17 vom 23. April 

2025 [fortan: VGE 2024/17] in Rechtskraft erwachsen ist, hat die Steuerrekurskommission am 

17. Juni 2025 die Sistierung aufgehoben und der Rekurrentin Gelegenheit gegeben, allfällige 

Ergänzungen zu den bisherigen Eingaben einzureichen. Davon hat die Rekurrentin mit Schrei-

ben vom 6. Juli 2025 Gebrauch gemacht. Sie bezeichnet das verwaltungsgerichtliche Urteil dar-

in als nicht überzeugend und hält am Rekurs und dessen Begründung fest. Die Steuerverwal-

tung hat demgegenüber am 29. Juli 2025 erklärt, dass das Verwaltungsgericht die wesentlichen 

von den Rekurrenten ins Feld geführten Punkte abschliessend geklärt habe.

Auf die detaillierten Äusserungen der Parteien in den genannten Rechtsschriften wird, soweit 

für den Entscheid von Bedeutung, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können 
bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich 

zuständig. Die Rekurrentin ist im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen nicht durchge-

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drungen. Sie ist daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 86 

und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten.

1.1 Weil die angefochtenen Einspracheentscheide vom 18. September 2024 fünf verschiede-
ne Grundstücke betreffen, sind von der Steuerrekurskommission fünf Verfahren eröffnet worden 

(Nrn. 100 2024 373-377). Da sich in allen Verfahren die gleichen Sach- und Rechtsfragen stel-

len, und diese untrennbar zusammenhängen, werden sie nach Art. 17 Abs. 1 VRPG vereinigt 

und in einem einzigen Entscheid abgehandelt.

1.2 Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Streitsache in Dreierbesetzung, da 
der Streitwert nicht bestimmt werden kann (vgl. Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes 

vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und die Staatsanwaltschaft 

[GSOG; BSG 161.1] und VGE 100 2010 191 vom 9.5.2011, nicht publiziert).

2. Strittig ist vorliegend der amtliche Wert der Grundstücke B.________ Gbbl. Nrn. 1-1 bis 1-
5, gültig ab dem Steuerjahr 2021. 

2.1 Gemäss Art. 46 Abs. 1 i.V.m. Art. 48 StG ist das Vermögen grundsätzlich zum Verkehrs-
wert zu versteuern. Grundstücke und andere unbewegliche Vermögensgegenstände werden für 

die Ermittlung des massgebenden Vermögenssteuerwerts durch die kantonale Steuerverwal-

tung amtlich bewertet (Art. 52 StG). Der einmal festgesetzte amtliche Wert ist rechtsbeständig 

und gilt bis zu einer nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewertung (Art. 181 

Abs. 3 StG).

2.2 Das vorliegende Verfahren wurde durch eine ausserordentliche Neubewertung nach 
Art. 183 Abs. 1 StG ausgelöst, weil die Rekurrentin das Grundstück Nr. 1 am 15. Dezember 

2021 (Datum Grundbucheintrag) in Stockwerkeinheiten aufgeteilt hatte. Davon zu unterschei-

den ist die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke im Kanton 

Bern, die vom Grossen Rat mit Wirkung ab Steuerjahr 2020 beschlossen worden ist (Art. 182 

Abs. 1 StG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 des Dekrets vom 21. März 2017 über die allgemeine Neubewer-

tung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke und Wasserkräfte [AND; BSG 661.543]). Mit der 

allgemeinen Neubewertung 2020 wurde die Veränderung der Grundstückpreise seit der letzten 

allgemeinen Neubewertung von 1999 berücksichtigt. Die allgemeine Neubewertung 2020 betraf 

sämtliche nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke im Kanton Bern. Im vorliegenden Fall hatte sie 

eine Erhöhung des amtlichen Wertes des (noch nicht in Stockwerkeinheiten unterteilten) 

Grundstücks Nr. 1 von CHF 1'092'800.-- auf CHF 1'424'900.-- zur Folge (Verfügungen vom 

17.9.2018 und 15.7.2020, pag. 64 und 62).

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3. Die Rekurrentin macht vor der Steuerrekurskommission ausschliesslich geltend, dass die 
Steuerverwaltung im Rahmen der ausserordentlichen Neubewertung zu Unrecht die Note für 

die Gebäudeart von 1 auf 2 erhöht habe.

3.1 Die von der kantonalen Schatzungskommission erstellten Nichtlandwirtschaftlichen Be-
wertungsnormen vom 10. Oktober 2018 (abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken 

"Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert > Links und 

Downloads > Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Bewertung AN20"; fortan: Bewertungsnor-

men) sehen in Ziff. 2.2.4 vor, dass Wohnhäuser mit vier und mehr Wohnungen die Gebäudeart-

note 1 aufweisen. Davon ausgenommen sind Wohnungen im Stockwerkeigentum, die mindes-

tens mit der Gebäudeartnote 2 zu bewerten sind. Die Gebäudeartnote beeinflusst nicht bloss 

das Notentotal (gemeinsam mit den Noten für die Bauqualität, die Komfortstufe sowie für die 

Wohn- und Verkehrslage), sondern auch den Kapitalisierungssatz und v.a. den Realwert-

zuschlag (siehe Tabelle 3.3 der Bewertungsnormen). Wie unter Bst. C bereits erwähnt, würde 

sich der amtliche Wert der strittigen Stockwerkeinheiten mit der Gebäudeartnote 1 gegenüber 

den Einspracheentscheiden gesamthaft um CHF 262'320.-- (16 %) reduzieren. 

3.2 Die Steuerrekurskommission hat in dem auch von der Rekurrentin genannten Entscheid 
100 2023 40 vom 13. Dezember 2023 (seit 28.4.2025 nicht mehr publiziert) festgehalten, dass 

in besonderen Ausnahmefällen auch Wohnungen im Stockwerkeigentum die Gebäudeartnote 1 

aufweisen könnten. Die in jenem Fall zu beurteilenden Objekte wichen nach Auffassung der 

Steuerrekurskommission deutlich von dem Standard ab, den potenzielle Käufer bei einer Eigen-

tumswohnung in der Gemeinde D.________ (touristisch attraktive Gemeinde) erwarten würden, 

weshalb die Gebäudeartnote 1 gerechtfertigt sei. Dagegen ist die Steuerverwaltung ans Verwal-

tungsgericht gelangt, das die Beschwerde mit VGE 2024/17 vom 23. April 2025 gutgeheissen 

hat. Das Verwaltungsgericht begründet sein Urteil zunächst damit, dass umfangreiche Auswer-

tungen gezeigt hätten, dass sich der Verkehrswert von Eigentumswohnungen hauptsächlich am 

Realwert orientiere, während bei Mehrfamilienhäusern der Ertragswert im Vordergrund stehe. 

Aus diesem Grund sei es gerechtfertigt, bei Stockwerkeinheiten mittels der Gebäudeartnote 2 

einen grösseren Realwertzuschlag anzuwenden (E. 4.2). In E. 4.3 führt das Verwaltungsgericht 

sodann aus, dass es keine Rolle spiele, wenn die fraglichen Stockwerkeinheiten nicht von der 

Eigentümerschaft selbst bewohnt, sondern an Dritte vermietet würden. Schliesslich sei die Vor-

gabe der Bewertungsnormen, welche die Gebäudeartnote 1 für Eigentumswohnungen aussch-

liesst, auch unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit und des allgemeinen Gleichbehandlungsge-

bots gerechtfertigt (E. 4.4). Ergänzend hat das Verwaltungsgericht festgehalten, dass selbst die 

von der Steuerrekurskommission festgestellten besonderen Umstände kein Abweichen von der 

in den Bewertungsnormen enthaltenen Regelung zuliessen (E. 5 ff.).

https://www.sv.fin.be.ch

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3.3 In ihrer Eingabe vom 6. Juli 2025 kritisiert die Rekurrentin den Entscheid des Verwal-
tungsgerichts in mehrfacher Hinsicht. So verletzten die Bewertungsnormen das Legalitätsprin-

zip, weil die Bestimmung, wonach Eigentumswohnungen mindestens die Gebäudeartnote 2 

aufweisen, auf Gesetzesstufe geregelt sein müsste. Weiter seien die Ausführungen des Verwal-

tungsgerichts in Bezug auf die rechtliche Verselbständigung von Stockwerkeinheiten irrelevant. 

Dies deshalb, weil auch "gewöhnliche" Miteigentumsanteile (ohne Sonderrechte) eigene Grund-

stücke darstellten und unabhängig voneinander gehandelt werden könnten. In solchen Fällen 

würde ein Gebäude mit mindestens vier Wohnungen jedoch mit der Gebäudeartnote 1 bewer-

tet, was eine offensichtliche Ungleichbehandlung darstelle. Angesichts dessen, dass das Ver-

waltungsgericht in VGE 2024/17 die Anwendbarkeit der Bewertungsnormen bejaht und die Re-

gelung betreffend Gebäudeartnoten bei Eigentumswohnungen selbst in einer besonderen Aus-

nahmesituation als gerechtfertigt bezeichnet hat, erübrigen sich vorliegend weitere Ausführun-

gen hierzu. 

4. Somit ist im Folgenden einzig auf Argumente der Rekurrentin einzugehen, die in 
VGE 2014/17 nicht behandelt worden sind.

4.1 Die Rekurrentin macht in Ziff. 2.3 der Rekursschrift geltend, dass in Art. 54 StG geregelt 
sei, wie der Ertrags- und der Realwert zu ermitteln sind. Weil sich durch die Begründung von 

Stockwerkeigentum weder am Ertrags- noch am Realwert etwas geändert habe, hätte die Steu-

erverwaltung im Rahmen der ausserordentlichen Neubewertung keine Änderungen an der Be-

notung vornehmen dürfen. Vorab ist der gesamtschweizerisch geltende Grundsatz zu beachten, 

dass das steuerbare Vermögen anhand des Verkehrswerts zu bewerten ist, wobei der Ertrags-

wert angemessen berücksichtigt werden kann (Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. De-

zember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden 

[Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14]). Das kantonale Steuergesetz hält betreffend 

die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke fest, dass diese "aufgrund des Verkehrswerts unter 

Berücksichtigung von Ertrags- und Realwert" zu bewerten sind (Art. 56 Abs. 1 Bst. d StG). Der 

von der Rekurrentin erwähnte Art. 54 StG enthält lediglich Definitionen der Begriffe "Verkehrs-

wert", "Realwert" und "Ertragswert", entgegen den Ausführungen der Rekurrentin jedoch keine 

Anleitung zu deren Ermittlung. In der langjährigen Bewertungspraxis werden diese gesetzlichen 

Rahmenbedingen so umgesetzt, dass die Bewertung entweder ausgehend vom Ertragswert 

(hauptsächlich Wohn- und Geschäftsliegenschaften, Ziff. 2.2.1 der Bewertungsnormen) oder 

ausgehend vom Realwert (u.a. Industriegebäude und Objekte im Eigentum öffentlich-rechtlicher 

Körperschaften, Ziff. 2.3.1 der Bewertungsnormen) erfolgt. Im ersten Fall wird dem Realwert 

mittels eines Realwertzuschlags Rechnung getragen, im zweiten Fall wird der Ertragswert durch 

einen Ertragswertabzug berücksichtigt (Ziff. 2.1 der Bewertungsnormen). Aufgrund dieser Sys-

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tematik läuft die Argumentation der Rekurrentin, dass sich durch die Begründung des Stock-

werkeigentums weder am Ertrags- noch am Realwert etwas geändert habe, ins Leere. Wie das 

Verwaltungsgericht explizit ausgeführt hat, richtet sich der Verkehrswert von Eigentumswoh-

nungen hauptsächlich nach dem Realwert, weshalb sich der im Vergleich zu Mehr-

familienhäusern höhere Realwertzuschlag rechtfertigt (VGE 2024/17, E. 4.2). 

4.2 Weiter macht die Rekurrentin in Ziff. 2.3 der Rekursschrift mit Verweis auf eine Kommen-
tarstelle (Annik Bärtschi in: Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 2, Artikel 126 bis 

293, 2011, N. 3 zu Art. 183 StG) geltend, dass aufgrund der Rechtsbeständigkeit eines einmal 

bestimmten amtlichen Werts im Rahmen einer ausserordentlichen Neubewertung nur diejeni-

gen Bewertungsfaktoren angepasst werden dürften, die durch die (baulichen) Veränderungen 

beeinflusst worden sind. Weil durch die Begründung von Stockwerkeinheiten keine Bewertungs-

faktoren beeinflusst würden, sei die Anpassung der Gebäudeartnote unzulässig. Eine ausseror-

dentliche Neubewertung wird nicht nur bei baulichen Veränderungen vorgenommen (Art. 183 

Abs. 1 Bst. a StG), sondern u.a. auch bei Änderungen im Bestand von Grundstücken (Bst. b). 

Weil durch die Begründung von Stockwerkeigentum neue Grundstücke entstehen, die amtlich 

zu bewerten sind, ist eine ausserordentliche Neubewertung erforderlich (vgl. Annik Bärtschi, 

a.a.O., N. 15 zu Art. 183 StG). Dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen 

gemäss den Bewertungsnormen einen Einfluss auf die Gebäudeartnote (und damit auf einen 

Bewertungsfaktor) hat, ist bereits ausgeführt worden. Dementsprechend war die Steuerverwal-

tung berechtigt, eine ausserordentliche Neubewertung durchzuführen und in diesem Rahmen 

die Gebäudeartnote anzupassen. 

4.3 Schliesslich argumentiert die Rekurrentin in Ziff. 2.4 der Rekursschrift, dass die Bewer-
tungsnormen bei ausserordentlichen Bewertungen mangels entsprechender Kompetenzdele-

gation im Gesetz gar nicht angewendet werden dürften. Gemäss Art. 182 Abs. 1 StG ordnet der 

Grosse Rat durch Dekret eine allgemeine Neubewertung der Grundstücke und Wasserkräfte 

an, wenn sich seit der letzten allgemeinen Neubewertung die Verkehrs- oder Ertragswerte er-

heblich verändert haben. Im nachfolgenden Art. 183 StG, der die ausserordentliche Neubewer-

tung regelt, fehlt eine entsprechende Kompetenzdelegation an den Grossen Rat. Dennoch ist in 

Art. 3 AND festgehalten, dass die von der kantonalen Schatzungskommission zu erstellenden 

Bewertungsnormen bis zur nächsten allgemeinen Neubewertung auch für ausserordentliche 

Neubewertungen gelten. Diese Dekretsnorm stellt keine Kompetenzüberschreitung durch den 

Grossen Rat dar. Vielmehr ist in Art. 3 AND nur festgehalten worden, was sich ohne weiteres 

bereits aus der Systematik des Steuergesetzes ergibt: Mit einer allgemeinen Neubewertung 

nach Art. 182 StG wird periodisch der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt Rechnung getra-

gen. Von einer allgemeine Neubewertung sind folglich sämtliche nichtlandwirtschaftlichen 

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Grundstücke im Kanton betroffen. Art. 183 StG regelt demgegenüber die Voraussetzungen, 

unter denen im Einzelfall die Bewertung angepasst werden muss. Dabei geht es immer nur um 

Änderungen an einzelnen Bewertungsfaktoren, sprich Raumaufnahme, Benotung oder wirt-

schaftliches Alter. Der sich aus diesen Anpassungen ergebende neue amtliche Wert basiert 

notwendigerweise auf den jeweils geltenden Mietwertansätzen, Kapitalisierungssätzen und Re-

alwertzuschlägen gemäss den letzten von der Kantonalen Schatzungskommission verabschie-

deten Bewertungsnormen. Die Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen vom 10. Oktober 

2018 sind daher auch auf sämtliche ausserordentlichen Neubewertungen seit dem 1. Januar 

2020 anwendbar (vgl. Art. 6 AND).

4.4 Abschliessend ist darauf hinzuweisen, dass sich aus den vorliegenden Akten keine be-
sonderen Umstände ergeben, die ein Abweichen von den Bewertungsnormen rechtfertigen 

könnten, selbst wenn eine Ausnahme (entgegen VGE 2024/17) grundsätzlich infrage kommen 

würde. Die Rekurrentin macht insbesondere nicht geltend, dass die angefochtenen amtlichen 

Werte über dem Verkehrswert liegen würden, der gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung 

die obere Grenze des amtlichen Werts bildet (BGE 148 I 210 E. 4.4.7; BGE 128 I 240 E. 3.3.1; 

VGE 100 2017 20 vom 20.6.2018, E. 5.1; Kästli/Bärtschi in: Praxiskommentar zum Berner 

Steuergesetz, Band 1, Artikel 1 bis 125, 2014, N. 10 zu Art. 56 StG).

4.5 Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass die Steuerverwaltung bei der aus-
serordentlichen Neubewertung per 2021 die Gebäudeart der strittigen Stockwerkeinheiten zu 

Recht mit der Note 2 bewertet hat. Folglich ist der Rekurs abzuweisen.

5. Nebst den hiervor behandelten materiellen Gesichtspunkten wirft die Rekurrentin der 
Steuerverwaltung vor, dass sie die Einspracheentscheide mangelhaft begründet habe. Sie sei 

nicht auf die rechtlichen Vorbringen in der Einsprache eingegangen und habe sich namentlich 

mit keinem Wort zu folgenden Aspekten geäussert: (1) Rechtfertigung der Mindestnote 2 für die 

Gebäudeart bei Eigentumswohnungen trotz unverändertem Ertrags- und Realwert, (2) Rechtfer-

tigung, wieso diese Mindestnote nicht auch für andere Objekte als Wohnungen gilt und (3) feh-

lende gesetzliche Delegation an den Grossen Rat betreffend ausserordentliche Neubewertun-

gen. Der in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV; SR 101) garantierte Anspruch auf rechtli-

ches Gehör verpflichtet die verfügende Behörde u.a. dazu, ihren Entscheid zu begründen (Mi-

chel Daum in: Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 

2. Aufl., 2020, N. 6 zu Art. 52; vgl. Art. 193 Abs. 3 StG). Das Recht auf Begründung bedeutet 

nicht, dass sich die Steuerverwaltung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinander-

setzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen muss. Vielmehr kann sie sich 

auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss zumindest 

so abgefasst sein, dass die Betroffenen den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten 

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können (Michel Daum, a.a.O., N. 7 zu Art. 52 VRPG). Vorliegend trifft es zwar zu, dass sich die 

Steuerverwaltung in den Einspracheentscheiden vom 18. September 2024 nicht zu den drei von 

der Rekurrentin erwähnten Punkten geäussert hat. Aus deren Begründung ergibt sich jedoch, 

dass sich die Steuerverwaltung zum einen auf die geltenden Bewertungsnormen stützt und zum 

anderen die Auffassung der Rekurrentin betreffend der angeblich nicht vorhandenen Anwend-

barkeit ablehnt. Der Rekurrentin hat bewusst sein müssen, dass die vom Verwaltungsgericht als 

Verwaltungsverordnung eingestuften Bewertungsnormen für die Steuerverwaltung verbindlich 

sind (VGE 2024/17, E. 2.4) und sie deren Anwendbarkeit nur durch eine gerichtliche Instanz 

überprüfen lassen kann. Folglich ist die Rekurrentin in der Lage gewesen, die Einspracheent-

scheide sachgerecht anzufechten, weshalb die Steuerverwaltung das rechtliche Gehör der Re-

kurrentin nicht verletzt hat.  

6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Rekurrentin kostenpflichtig. Sie hat die ge-
samten Verfahrenskosten zu tragen (Art. 200 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 1, 2, 53, 58 und 59 des De-

krets vom 24. März 2010 betreffend die Verfahrenskosten und die Verwaltungsgebühren der 

Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [Verfahrenskostendekret, VKD; BSG 161.12]). 

Weil die Steuerverwaltung das rechtliche Gehör der Rekurrentin nicht verletzt hat, fällt eine von 

der Rekurrentin für den Fall des Unterliegens beantragte abweichende Kostenregelung nach 

Art. 200 Abs. 3 StG ausser Betracht. Die Verfahrenskosten werden auf insgesamt CHF 1'000.--, 

(je CHF 200.-- pro Grundstück) bestimmt und mit den geleisteten Vorschüssen von insgesamt 

CHF 1'500.-- (je CHF 300.-- pro Grundstück) verrechnet.

Da die Rekurrentin im vorliegenden Fall unterliegt, werden keine Parteikosten gesprochen 

(Art. 200 Abs. 4 StG).

Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Rekurs betreffend die amtliche Bewertung des Grundstücks B.________ Gbbl. Nr. 1-

1, gültig ab Steuerjahr 2021, wird abgewiesen.

2. Der Rekurs betreffend die amtliche Bewertung des Grundstücks B.________ Gbbl. Nr. 1-

2, gültig ab Steuerjahr 2021, wird abgewiesen.

3. Der Rekurs betreffend die amtliche Bewertung des Grundstücks B.________ Gbbl. Nr. 1-

3, gültig ab Steuerjahr 2021, wird abgewiesen.

4. Der Rekurs betreffend die amtliche Bewertung des Grundstücks B.________ Gbbl. Nr. 1-

4, gültig ab Steuerjahr 2021, wird abgewiesen.

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5. Der Rekurs betreffend die amtliche Bewertung des Grundstücks B.________ Gbbl. Nr. 1-

5, gültig ab Steuerjahr 2021, wird abgewiesen.

6. Die Kosten für das Verfahren vor der Steuerrekurskommission, bestimmt auf eine Pau-

schalgebühr von insgesamt CHF 1'000.-- (CHF 200.-- pro Grundstück), werden der Re-

kurrentin zur Bezahlung auferlegt. 

7. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

8. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Aus-
fertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von 
einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und un-

terzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechts-
begehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

9. Zu eröffnen an:

▪ A.________

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern 

▪ Gemeinde B.________

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Die Richterin Der Gerichtsschreiber

Cuccarède Leumann