# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 43051942-6123-5308-af07-31293e26896d
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-27
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 27.08.2015 I/2-2014/54
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-2-2014-54_2015-08-27.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/9

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/2-2014/54

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 27.08.2015

Entscheiddatum: 27.08.2015

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 27.08.2015
Art. 241 f. StG (sGS 811.1) Handänderungssteuer. Der Rekurrent war 
Veräusserer eines Grundstücks und als solidarisch Mithaftender für die 
Handänderungssteuer ins Recht gefasst worden. Daher wurde ihm zu Recht 
die rechtskräftige Veranlagung noch einmal eröffnet, und er ist mit allen 
Rügen gegen die Veranlagung zuzulassen. Seine Einwendungen gegen die 
Gültigkeit der Veräusserung, im Streitfall die Übertragung eines Kaufsrechts, 
waren unbegründet. Das Kaufsrecht wurde zwar am letzten Tag der 
Gültigkeit weiter übertragen, dabei spielte aber die Uhrzeit keine Rolle, da 
die Frist nach Tagen bemessen war (Urteil der 
Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/2, 27. August 2015, I/2-2014/54).

Präsident Thomas Vögeli, Richter Rudolf Lippuner und Richterin Eliane Kaiser, 

Gerichtsschreiberin Susanne Schmid Etter

X, Rekurrent,

vertreten durch B,

gegen

Gemeinderat A, Vorinstanz,

vertreten durch C,

betreffend

Handänderungssteuer

Sachverhalt:

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A.- X ist Eigentümer der Grundstücke Nrn. 1 und 2 in A. Mit öffentlich beurkundetem 

Vertrag vom 29. Juni 2010 räumte er der Y GmbH mit damaligem Sitz in D ein 

übertragbares Kaufsrecht für diese Liegenschaften ein. Als Dauer des Kaufsrechts 

wurde eine Frist von zwölf Monaten ab Vertragsunterzeichnung vereinbart. Am 29. Juni 

2011 übertrug die Y GmbH das Kaufsrecht an die Z AG in E. In der Folge veranlagte 

das Grundbuchamt A die Y GmbH mit einer Handänderungssteuer von Fr. 60'000.– 

(1% des mit X vereinbarten Kaufpreises von Fr. 6'000'000.–). Diese Verfügung erwuchs 

unangefochten in Rechtskraft.

B.- Nach erfolgloser Betreibung der Y GmbH stellte das Grundbuchamt A gegenüber 

dem solidarisch haftenden Eigentümer X die Handänderungssteuer von Fr. 60'000.– in 

Rechnung. Die dagegen erhobene Einsprache wurde vom Gemeinderat A mit 

Entscheid vom 9. Dezember 2014 abgewiesen; gleichzeitig wurde X eine Gebühr von 

Fr. 300.– auferlegt.

C.- Mit Eingabe seiner Vertreterin vom 29. Dezember 2014 erhob X Rekurs gegen den 

ablehnenden Einsprache-Entscheid mit dem Antrag, der angefochtene Entscheid sowie 

die diesem zugrundeliegende Rechnung seien aufzuheben, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge. Mit Vernehmlassung ihrer Vertreterin vom 23. Januar 2015 

beantragte die Vorinstanz die Abweisung des Rekurses, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge. Die Vertreterin des Rekurrenten nahm dazu mit Schreiben vom 

10. Februar 2015 Stellung. Auf die von den Beteiligten zur Begründung ihrer Anträge 

gemachten Ausführungen wird in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zur Beurteilung von Streitigkeiten betreffend 

Handänderungssteuern zuständig. Die Befugnis zur Rekurserhebung ist gegeben (vgl. 

nachfolgend unter E. 2). Der Rekurs vom 29. Dezember 2014 ist rechtzeitig eingereicht 

worden. Er erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen 

(Art. 229 in Verbindung mit Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: 

StG; Art. 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: 

VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

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2.- a) Steuerpflichtig für die Handänderungssteuer ist der Erwerber des Grundstückes. 

Der Veräusserer haftet solidarisch (vgl. Art. 242 StG). Steuersubjekt ist folglich 

ausschliesslich der Erwerber eines Grundstücks. Der Veräusserer wird im 

Veranlagungsverfahren weder berechtigt noch verpflichtet. Nur der Erwerber ist 

berechtigt, gegen die Veranlagung Einsprache zu erheben. Die solidarische Haftbarkeit 

des Veräusserers macht diesen nicht zum Steuersubjekt (Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das 

st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, S. 465). Unter solidarischer Mithaftung versteht 

man ein Institut des schweizerischen und kantonalen Steuerrechts, bei dem eine oder 

mehrere Drittpersonen kraft gesetzlicher Anordnung mit ihrem Vermögen zusammen 

mit dem Steuersubjekt für die Bezahlung des von diesem geschuldeten Steuerbetrages 

einzustehen haben. Im Bezugsstadium, wenn die Steuer bereits rechtskräftig veranlagt 

ist, ist es der Steuerbehörde grundsätzlich freigestellt, ob sie die Steuerforderung vom 

Steuersubjekt oder vom solidarisch Mithaftenden einziehen will. Gegen diese Wahl 

kann sich weder das Steuersubjekt noch der beanspruchte Dritte zur Wehr setzen (Th. 

A. Müller, Die solidarische Mithaftung im Bundessteuerrecht, Bern 1999, S. 17 f. mit 

Hinweisen auf Lehre und Rechtsprechung). Hat sich der Fiskus entschlossen, auf einen 

solidarisch Mithaftenden zu greifen, wird er vor der Geltendmachung der Haftung in der 

Regel eine besondere Verfügung erlassen, die vom Mithaftenden angefochten werden 

kann. Dabei kann dieser nur das Bestehen der Solidarhaftung anfechten. Dies setzt 

aber voraus, dass der Mithaftende bereits am Verfahren, welches zur rechtskräftigen 

Festsetzung der Steuerforderung führte, beteiligt war (Blumenstein/Locher, System des 

schweizerischen Steuerrechts, 6. Aufl. 2002, S. 79). Eine nur gegenüber dem 

Steuersubjekt ausgesprochene Veranlagung wird gegenüber dem solidarisch 

Mithaftenden nicht materiell rechtskräftig (Müller, a.a.O., S. 100). Will der Fiskus die 

Handänderungssteuer gestützt auf eine dem Mithaftenden nicht eröffnete Verfügung 

geltend machen, müssen diesem somit sämtliche ordentlichen Rechtsmittel 

offenstehen (Müller, a.a.O., S. 101).

b) Die Veranlagung der Handänderungssteuer wurde am 8. Juli 2011 ausschliesslich 

der steuerpflichtigen Erwerberin Y GmbH eröffnet. Die Verfügung erwuchs 

unangefochten in Rechtskraft. Da der Rekurrent von dieser Veranlagung keine Kenntnis 

erhielt und sich an jenem Verfahren zur Festlegung der Handänderungssteuer nicht 

beteiligen konnte, hat die Vorinstanz nun, da sie die Handänderungssteuer für die 

Übertragung des Kaufsrechts vom Rekurrenten als solidarisch Mithaftendem einfordern 

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will, diesem zu Recht die Möglichkeit gewährt, nicht nur formelle, sondern auch 

materielle Einwendungen gegen die Erhebung der Handänderungssteuer zu machen 

und diese auch im Rechtsmittelverfahren von der Verwaltungsrekurskommission 

überprüfen zu lassen. Auf diese Vorbringen ist daher im Folgenden einzugehen.

3.- Umstritten ist, ob mit der Übertragung des Kaufsrechts an den Grundstücken Nr. 1 

und 2 vom 29. Juni 2011 eine die Handänderungssteuer auslösende Übertragung der 

wirtschaftlichen Verfügungsgewalt stattgefunden hat.

a) Der Rekurrent macht zur Hauptsache geltend, Voraussetzung für das Bestehen der 

Handänderungssteuerpflicht sei, dass das Kaufsrecht an den zwei Liegenschaften in A 

tatsächlich übertragen worden sei. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags zur 

Übertragung des Kaufsrechts am 29. Juni 2011 um 18.35 Uhr sei dieses bereits 

abgelaufen gewesen. Der das Kaufsrecht begründende Vertrag sei am 29. Juni 2010 

um 10.45 Uhr abgeschlossen worden. Darin sei ausdrücklich festgehalten worden, 

dass das Kaufsrecht mit Vertragsunterzeichnung um 10.45 Uhr beginne und ohne 

Weiteres nach zwölf Monaten, also am 29. Juni 2011 um 10.45 Uhr, auslaufe. Die 

vertragliche Vereinbarung gehe jeder anderen Auslegung sowie den dispositiven 

Regeln des Obligationenrechts vor. Zudem wäre die Übertragung der zwei 

Grundstücke am 29. Juni 2011 angesichts der fortgeschrittenen Zeit gar nicht mehr 

möglich gewesen. Das Absenden einer eingeschriebenen Ausübungserklärung am 

letzten Tag der Frist hätte dazu nicht ausgereicht, nachdem es sich um eine 

empfangsbedürftige Willenserklärung handle. Auch in materieller Hinsicht sei nicht 

nachvollziehbar, warum jemand um 18.35 Uhr einen Vertrag unterzeichne, wenn das zu 

übertragende Kaufsrecht fünf Stunden später auslaufe. Es wäre am 

Grundbuchverwalter gewesen, die Parteien auf diesen Sachverhalt hinzuweisen. Der 

Vertrag zur Übertragung des Kaufsrechts sei daher nichtig, weshalb dafür keine 

Handänderungssteuer geschuldet sei. Würde die Handänderungssteuer vom 

Rekurrenten eingezogen, würde der Gemeinde A eine Steuer zufliessen, deren Ursache 

im fehlerhaften Verhalten des Grundbuchverwalters liege. Ein solches Vorgehen sei 

willkürlich und verstosse gegen das Handeln nach Treu und Glauben.

Dem hält die Vorinstanz im Wesentlichen entgegen, im Vertrag vom 29. Juni 2010 sei 

für den Ablauf des Kaufsrechts eine zwölfmonatige Frist ohne expliziten Verfallzeitpunkt 

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vereinbart worden. Auch aus den Umständen gehe nicht hervor, dass die Parteien den 

Willen gehabt hätten, das Kaufsrecht solle bereits am 29. Juni 2011 um 10.45 enden. 

Die Uhrzeit habe üblicherweise keine Bedeutung für die Vertragsinterpretation, sondern 

diene der Eintragung in das Tagebuch. Für die Berechnung der Frist seien die 

Bestimmungen des Obligationenrechts anwendbar, wonach das Ende einer Frist, die 

nach Monaten bestimmt sei, auf den zahlenmässig gleichen Tag des letzten Monats 

falle. Vorliegend habe die Frist daher am 29. Juni 2011 um Mitternacht geendet. Eine 

Übertragung des Kaufsrechts am gleichen Tag um 18.35 Uhr sei daher zulässig und 

möglich gewesen. Die Übertragung der Grundstücke müsse sodann nicht vor Ablauf 

der Frist für die Ausübung des Kaufsrechts erfolgen. Gemäss Kaufsrechtsvertrag 

müsse nur die Ausübungserklärung mittels eingeschriebenen Briefes innerhalb der Frist 

erfolgen. Dies wäre auch nach 18.35 Uhr an gewissen Orten in der Schweiz möglich 

gewesen. Von Nichtigkeit der Kaufsrechtsübertragung könne keine Rede sein.

b) Gemäss Art. 241 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer erhoben bei 

Handänderungen in der Gemeinde gelegener Grundstücke oder Grundstückanteile. Als 

Handänderung gelten jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der 

wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 241 Abs. 2 StG). Ein 

Anwendungsfall der wirtschaftlichen Handänderung stellen Kaufsrechtsverträge mit 

Substitutionsklauseln (sog. Kettengeschäfte) dar. Mit Einräumung dieses Kaufsrechts 

erlangt der Inhaber desselben eine eigentümerähnliche Stellung, welche ihm die 

Möglichkeit gibt, das erworbene Recht frei von Bindungen an einen Dritten 

weiterzugeben. Die blosse Vereinbarung solcher Rechte (mit oder ohne 

Substitutionsklausel) löst indessen die Handänderungssteuer noch nicht aus. Die 

Pflicht zur Erhebung der Handänderungssteuer hängt vielmehr von der rechtlichen und 

tatsächlichen Ausübung der Verfügungsgewalt ab (vgl. Zigerlig/Oertli/ Hofmann, a.a.O., 

S. 466 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Dies setzt voraus, dass die 

Verfügungsgewalt über ein Grundstück gewechselt hat und der Erwerber diese 

Verfügungsgewalt auch tatsächlich auf einen Dritten überträgt. Die Begründung eines 

frei übertragbaren Kaufsrechts und dessen Abtretung an einen Dritten führen daher zur 

Erhebung einer Handänderungssteuer (SGE 1999 Nr. 9; G. Rüegg-Peduzzi, Die 

Handänderungssteuer in der Schweiz, Zürich 1989, S. 90).

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c) Im Vertrag vom 29. Juni 2010 vereinbarten der Rekurrent und die Y GmbH ein 

Kaufsrecht im Sinn von Art. 216 des Obligationenrechts (SR 220, abgekürzt: OR). Die 

Kaufsrechtsnehmerin erhielt dadurch die Befugnis, durch einseitige, nur von ihrem 

Willen abhängige Erklärung die Grundstücke Nrn. 1 und 2 in A mit allen Rechtsfolgen 

an sich zu ziehen, die sich aus einem Kaufgeschäft ergäben. Zudem wurde die 

Übertragbarkeit und Vererblichkeit des Kaufsrechts festgelegt. Der vereinbarte 

Kaufpreis betrug Fr. 6'000'000.–, die Entschädigung für die Einräumung des 

Kaufsrechts Fr. 200'000.–. Unter dem Titel "Beginn und Dauer" wurde vereinbart, dass 

das Kaufsrecht mit der Unterzeichnung des Vertrages beginne und ohne weiteres nach 

zwölf Monaten ende. Auf diese Dauer sei es im Grundbuch vorzumerken. Da der 

Vertrag um 10.45 Uhr auf dem Grundbuchamt A öffentlich beurkundet wurde, geht der 

Rekurrent davon aus, dass die Frist von zwölf Monaten am 29. Juni 2010 um 10.45 Uhr 

zu laufen begonnen und am 29. Juni 2011 um 10.45 Uhr abgelaufen sei. Die Uhrzeit ist 

indessen nicht unmittelbarer Inhalt der Kaufsrechtsbestimmungen. Die Dauer des 

Kaufsrechts wurde sodann nach Monaten und nicht nach Stunden und Minuten 

bestimmt (vgl. Berner Kommentar, 2. Aufl. 2005, N 10 zu Art. 77 OR). Unter der 

Formulierung "Das Kaufsrecht beginnt mit der Unterzeichnung dieses Vertrages und 

endet ohne weiteres nach zwölf Monaten" ist daher nach allgemeinem Sprachgebrauch 

und üblichen Gepflogenheiten ein Beginn des Fristenlaufs am 29. Juni 2010 ohne 

exakte Uhrzeit zu verstehen. Mit diesem Datum, ohne Uhrzeit, wurde das Kaufsrecht 

denn auch im Hauptbuch vorgemerkt, ohne dass der Rekurrent dies beanstandet hätte. 

Der Vermerk der Uhrzeit der öffentlichen Beurkundung hat mit der Fristauslösung daher 

nichts zu tun, vielmehr ist diese Festhaltung bei Grundbuchgeschäften gesetzlich 

vorgeschrieben und dient der Rangordnung nach dem Prinzip der Alterspriorität (vgl. 

Art. 972 Abs. 2 ZGB, Art. 81 Abs. 2 lit. b der Grundbuchverordnung, SR 211.432.1, 

sowie Art. 19 Abs. 2 Ziff. 3 des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen 

Zivilgesetzbuch, sGS 911.1). Mangels anderweitiger Parteivereinbarung ist für den 

Fristenlauf deshalb auf die dispositive Regelung des OR abzustellen.

Der Tag, auf den das fristauslösende Ereignis fällt, ist bei den nach Tagen (und folglich 

auch nach Monaten) berechneten Fristen grundsätzlich nicht mitzuzählen (vgl. Art. 77 

Abs. 1 Ziff. 1 OR). Soll die Erfüllung einer Verbindlichkeit oder eine andere 

Rechtshandlung mit dem Ablauf einer bestimmten Frist nach Abschluss des Vertrages 

erfolgt, so fällt ihr Zeitpunkt, wenn die Frist nach Monaten bestimmt ist, auf denjenigen 

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Tag des letzten Monats, der durch seine Zahl dem Tag des Vertragsschlusses 

entspricht (Art. 77 Abs. 1 Ziff. 3 OR). Die Frist für die Ausübung wie auch die 

Übertragung des Kaufsrechts an den Grundstücken Nrn. 1 und 2 endete damit am 

29. Juni 2011 um 23.59 Uhr. Im Zeitpunkt der Übertragung des Kaufsrechts am 

29. Juni 2011 bestand dieses folglich noch; es liegt deshalb keine nichtige Übertragung 

vor.

d) Mittels Ausübung der Substitutionsklausel hat sich der steuerpflichtige Tatbestand 

der wirtschaftlichen Handänderung verwirklicht. Die Verfügungsgewalt über die 

fraglichen Grundstücke wurde an die Z AG übertragen. Eine Anfechtung jenes 

Vertrages ist nicht erfolgt. Dass dies letztlich nur für einen kurzen Zeitraum der Fall war 

und das Kaufsrecht nur wenige Stunden nach der Übertragung zufolge Fristablaufs 

dahinfiel, vermag daran nichts zu ändern. Beide Parteien, insbesondere auch die 

Veräusserin des Kaufsrechts, die Y GmbH, hatten Kenntnis davon, dass das 

Kaufsrecht noch am selben Tag auslaufen würde. Dies wurde in der Präambel des 

Vertrags vom 29. Juni 2011 explizit festgehalten. Zudem wurde in Ziff. 4 der 

Vertragsbestimmungen ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die aus der 

Übertragung resultierende Handänderungssteuer zulasten der Y GmbH geht. Wenn 

sich nun diese als Steuersubjekt erfolgreich auf die Unmöglichkeit der Übertragung 

berufen könnte mit der Begründung, dass eine Ausübung des Kaufsrechts zeitlich nicht 

mehr möglich gewesen wäre, käme dies einer rechtsmissbräuchlichen 

Zuwiderhandlung gegen das eigene frühere Verhalten gleich (sog. venire contra factum 

proprium). Hinzu kommt, dass eine Ausübung des Kaufsrechts durch die Z AG nicht 

von Vornherein als absolut unmöglich erschien. Eine persönliche Überbringung der 

empfangsbedürftigen Ausübungserklärung an den Rekurrenten und das Grundbuchamt 

noch am Abend des 29. Juni 2011 wäre zeitlich möglich gewesen und hätte vom 

Rekurrenten kaum abgelehnt werden können. Es ist davon auszugehen, dass die 

Klausel, die Ausübung habe mittels eingeschriebenen Briefes zu erfolgen, kein 

Gültigkeitserfordernis darstellte, sondern lediglich Beweiszwecken diente. Die 

Prüfungspflicht des Grundbuchverwalters beschränkte sich zudem auf Formmängel 

und besonders krasse Mängel des Rechtsgrundausweises, wie z.B. offensichtliche 

Nichtigkeit. Hingegen war er nicht befugt, das Rechtsgrundgeschäft auf materielle 

Mängel zu überprüfen, welche lediglich dessen Anfechtbarkeit zur Folge gehabt hätten 

(H. Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3. Aufl. 2007, N 1334 

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und 1511 ff.). Der Grundbuchverwalter war daher verpflichtet, die Übertragung des 

Kaufsrechts auf Wunsch der Parteien auch noch am letzten Tag von dessen Gültigkeit 

vorzunehmen. Folgerichtig wurde die Übertragung nicht nur im Tagebuch eingetragen, 

sondern auch im Hauptbuch ordnungsgemäss vorgemerkt und damit vollzogen (vgl. 

act. 14/1). Von einem fehlerhaften Verhalten des Grundbuchverwalters kann daher 

nicht gesprochen werden. Schliesslich ist auch die vom Rekurrenten aufgeworfene 

Frage, ob das Entgelt für die Übertragung des Kaufsrechts je geleistet wurde, für die 

wirtschaftliche Handänderung nicht von Belang. Selbst wenn dies nicht der Fall wäre, 

steht der Y GmbH eine entsprechende obligatorische Forderung gegenüber der Z AG 

zu.

e) Demzufolge hat die Vorinstanz gegenüber der Y GmbH zu Recht eine 

Handänderungssteuer von Fr. 60'000.– (1% von Fr. 6'000'000.–) verfügt. Für diese 

Steuerforderung haftet der Rekurrent von Gesetzes wegen solidarisch, was von ihm 

nicht bestritten wird. Der Rekurs ist in der Hauptsache somit abzuweisen.

4.- Der Rekurrent hat auch die von der Vorinstanz für den Einsprache-Entscheid 

verfügte Gebühr von Fr. 300.– angefochten mit der Begründung, dass das Einsprache-

Verfahren gemäss Art. 182 Abs. 4 StG kostenlos sei. Die Vorinstanz hat in der 

Vernehmlassung vom 23. Januar 2015 auf die Entscheidgebühr verzichtet. In diesem 

Punkt ist daher der Rekurs als gegenstandslos abzuschreiben.

5.- Dem Verfahrensausgang entsprechend – dem Verzicht auf die Entscheidgebühr von 

Fr. 300.– kommt im Gegensatz zur Handänderungssteuer von Fr. 60'000.– nur 

marginale Bedeutung zu – gehen die amtlichen Kosten zu Lasten des Rekurrenten (Art. 

95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 1'000.– ist angemessen (vgl. Art. 7 

Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der geleistete Kostenvorschuss 

in gleicher Höhe ist zu verrechnen.

Ausseramtliche Entschädigungen sind nicht zuzusprechen. Der Rekurrent ist 

unterlegen (Art. 98  VRP), und die Politische Gemeinde hat als öffentlich-rechtliche 

Körperschaft keinen Anspruch auf Kostenersatz (vgl. R. Hirt, Die Regelung der Kosten 

nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, St. Gallen/Lachen 2004, S. 176).

Entscheid:

bis

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1.   Hinsichtlich der Gebühr des Einsprache-Entscheids vom 9. Dezember 2014 wird

      der Rekurs als gegenstandslos abgeschrieben; im Übrigen wird der Rekurs 

abgewiesen.

2.   Der Rekurrent bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 1'000.– unter Verrechnung

      des Kostenvorschusses in gleicher Höhe.

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