# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 703c60ec-146f-599e-8067-6cf64ee6aa90
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-11
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht II. Zivilkammer 11.02.2025 ZR2 2024 19
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_007_ZR2-2024-19_2025-02-11.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 11. Februar 2025

Referenz ZR2 24 19

Instanz Zweite zivilrechtliche Kammer

Besetzung Richter-Baldassarre, Vorsitzende
Bergamin und Aebli
Coray-Mosele, Aktuarin

Parteien A._____ SA
Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Ilario Bondolfi
Hofstrasse 11, 7000 Chur

gegen

B._____ AG
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger
Postfach 3086, Via dal Bagn 3, 7500 St. Moritz

Gegenstand Kündigungsschutz

Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Maloja vom 11. April 2024, mitgeteilt 
am 4. Juni 2024 (Proz. Nr. 115-2023-9)

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Sachverhalt

A. Mit Pachtvertrag vom 18. März 2019 pachtete die A._____ SA von der 
B._____ AG per 1. April 2019 das Restaurant C._____ an der D._____ in E._____ 
zu einem monatlichen Pachtzins von brutto CHF 4'000.00. Zudem mietete sie ab 
dem 1. Dezember 2019 eine 2.5-Zimmerwohnung im 1. Untergeschoss der 
Liegenschaft F._____ an der D._____ in E._____ zu einem Mietzins von brutto 
CHF 2'000.00 inklusive einem Garagen-/Abstellplatz, ab dem 1. April 2019 eine 4-
Zimmerwohnung im Untergeschoss der Liegenschaft G._____ an der H._____ in 
E._____ zu einem Mietzins von brutto CHF 1'300.00 sowie ab dem 1. Juni bzw. 
1. November 2019 eine 3.5-Zimmerwohnung im Erdgeschoss der Liegenschaft 
F._____ an der D._____ in E._____ zu einem Mietzins von brutto CHF 2'400.00 
inklusive Garagen-/Abstellplatz.

B. Mit Einschreiben vom 15. Juni 2022 – je separat für das Pacht- bzw. die drei 
Mietverhältnisse – wies die B._____ AG die A._____ SA darauf hin, dass sie mit 
dem Pacht- bzw. Mietzins für die Monate Mai und Juni 2022 im Rückstand sei, und 
forderte sie im Sinne von Art. 282 bzw. Art. 257d OR auf, die Pacht bzw. Mieten 
innert 60 bzw. 30 Tagen zu bezahlen. Für den Fall der Nichtbegleichung der 
Ausstände innert der angesetzten Frist wurde die Kündigung gemäss Art. 282 
Abs. 2 bzw. Art. 257d Abs. 2 OR angedroht. Nach unbenütztem Ablauf der 
Abholfrist wurden die Einschreiben an den Absender zurückgesendet.

C. Mit Einschreiben vom 15. August 2022 wies die B._____ AG auf Ausstände 
hinsichtlich der Bezahlung der Pacht- bzw. Mietzinse für den Monat August 2022 
hin, wobei der Pachtzins für das Restaurant sowie der Mietzins für die 4-
Zimmerwohnung vollumfänglich, hingegen betreffend die 3.5-Zimmerwohnung im 
Umfang von CHF 1'650.00 und betreffend die 2.5-Zimmerwohnung im Umfang von 
CHF 1'250.00 ausstehend sei. Dem Schreiben war eine Tabelle mit Übersicht über 
die Pacht- und Mietzinszahlungen seit März 2022 beigelegt. Nach unbenütztem 
Ablauf der Abholfrist wurde das Einschreiben an den Absender zurückgesendet.

D. Mit Einschreiben vom 26. August 2022 – je separat für das Pacht- bzw. die 
drei Mietverhältnisse – wies die B._____ AG die A._____ SA darauf hin, dass sie 
mit dem Pacht- bzw. Mietzins für den Monat August 2022 im Rückstand sei und 
forderte sie im Sinne von Art. 282 bzw. Art. 257d OR auf, die Pacht bzw. Mieten für 
die Monate Mai und Juni 2022 innert 60 bzw. 30 Tagen zu bezahlen. Für den Fall 
der Nichtbegleichung der Ausstände innert der angesetzten Frist wurde die 
Kündigung gemäss Art. 282 Abs. 2 bzw. Art. 257d Abs. 2 OR angedroht. Auch diese 
Schreiben wurden nach unbenutzter Abholfrist zurückgesendet.

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E. Mit Einschreiben und amtlichem Formular vom 14. November 2022 – je 
separat für das Pacht- bzw. die drei Mietverhältnisse – kündigte die B._____ AG 
das Pacht- und die Mietverhältnisse per 31. Dezember 2022 nach Art. 282 Abs. 2 
bzw. Art. 257d Abs. 2 OR wegen Zahlungsrückstands. Die Einschreiben wurden der 
A._____ SA nach Verlängerung der Abholfrist am 1. Dezember 2022 zugestellt.

F. Am 16. Dezember 2022 gab die A._____ SA ihr Gesuch um 
Kündigungsschutz und Erstreckung betreffend das Pacht- und die Mietobjekte 
mündlich der Schlichtungsbehörde der Region Maloja zu Protokoll. Anlässlich der 
Schlichtungsverhandlung vom 15. März 2023 konnte zwischen den Parteien keine 
Einigung erzielt werden, so dass der A._____ SA die Klagebewilligung erteilt wurde.

G. Mit Eingabe vom 26. April 2023 machte die A._____ SA die Klage betreffend 
Kündigungsschutz und Erstreckung am Regionalgericht Maloja anhängig. Mit 
Entscheid vom 11. April 2024 (Proz. Nr. 115-2023-9) erkannte das Regionalgericht 
Maloja:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 8'000.00 werden der Klägerin 
auferlegt. Diese werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss 
von CHF 8'000.00 verrechnet.

3. Die Klägerin hat der Beklagten eine Parteientschädigung in der Höhe 
von CHF 23'750.25 (inkl. Spesen und MwSt.) zu leisten.

4. [Rechtsmittel]

5. [Mitteilung]

H. Mit Eingabe vom 24. Juni 2024 erhob die A._____ SA (fortan 
Berufungsklägerin) Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden, beantragte die 
vollumfängliche Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und stellte folgende 
Anträge je für jedes Mietverhältnis sowie für das Pachtverhältnis:

1. Es sei festzustellen, dass die mit amtlichem Kündigungsformular vom 
14. November 2022 auf Ende Dezember 2022 ausgesprochene 
Kündigung unwirksam respektive nichtig sei.

2. Eventualiter sei die Sache im Sinne der Erwägungen zur Durchführung 
eines Beweisverfahrens – mit der Weisung an das Regionalgericht 
Maloja, eine rechtsgenügliche Beweisverfügung zu erlassen und die 
von der Klägerin beantragten Beweismittel abzunehmen – und 
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Subeventualiter sei festzustellen, dass die mit amtlichem 
Kündigungsformular vom 14. November 2022 auf Ende Dezember 2022 
ausgesprochene Kündigung missbräuchlich sei.

4. Subsubeventualiter sei das auf Ende Dezember 2022 gekündigte 
Pacht- bzw. Mietverhältnis erstmalig für die Dauer von 4 Jahren, 
subsubsubeventualiter nach richterlichem Ermessen, zu erstrecken.

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I. Der mit Verfügung vom 25. Juni 2024 einverlangte Kostenvorschuss von 
CHF 8'000.00 wurde einen Tag vor Ansetzung der Nachfrist am 26. August 2024 
von der Berufungsklägerin geleistet.

J. Die Berufungsantwort der B._____ AG (fortan Berufungsbeklagte) erfolgte 
innert der ebenfalls mit Verfügung vom 25. Juni 2024 angesetzten Frist. Die 
Berufungsbeklagte schloss auf kostenfällige Abweisung der Berufung, soweit 
darauf einzutreten sei.

K. Mit Eingabe vom 30. September 2024 reichte die Rechtsvertretung der 
Berufungsklägerin ihre Honorarnote ins Recht, welche der Berufungsbeklagten mit 
Schreiben vom 1. Oktober 2024 zugestellt wurde.

L. Die Berufungsbeklagte ersuchte am 23. Dezember 2024 um Entscheidung 
bzw. Eröffnung derselben. Besagte Eingabe ist der Berufungsklägerin mit 
vorliegendem Urteil der Vollständigkeit halber zur Kenntnisnahme zuzustellen.

M. Per 1. Januar 2025 erfolgte die Zusammenführung des Kantonsgerichts und 
des Verwaltungsgerichts zum Obergericht des Kantons Graubünden. Das 
vorliegende Verfahren ZK2 24 19 wird vom Obergericht unter der Referenz ZR2 24 
19 sowie neu unter dem Vorsitz von Oberrichterin Richter-Baldassarre 
weitergeführt.

N. Die vorinstanzlichen Akten (Proz. Nr. 115-2023-9) wurden beigezogen. Das 
Verfahren ist spruchreif.

Erwägungen

1. Prozessuales

1.1. Die Berufung richtet sich gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid in 
vermögensrechtlichen Angelegenheiten (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Sie wurde 
form- und fristgerecht erhoben (Art. 311 ZPO; Art. 7 Abs. 1 EGzZPO [BR 320.100]; 
act. A.1; act. B.1).

1.2. Die Angelegenheit ist vermögensrechtlicher Natur, sodass die Berufung nur 
zulässig ist, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren 
mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO).

1.2.1. Die Berufungsklägerin moniert die Ausführungen der Vorinstanz zum 
Streitwert, wonach Letzterer zweifellos über CHF 15'000.00 liege. Dies genüge den 
gesetzlichen Anforderungen nicht. Sie verweist in der Berufung auf ihre Begründung 

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des Streitwerts vor Vorinstanz, wonach dieser CHF 545'700.00 betrage (act. A.1 
S. 9). Die Berufungsklägerin berücksichtigte den Pacht- und Mietzins für das 
Pachtobjekt und die 4-Zimmerwohnung zwischen dem 31. Dezember 2022, dem 
Kündigungszeitpunkt, und dem Vertragsablauf am 31. März 2030 von 87 Monaten. 
Betreffend die 2.5- und die 3.5-Zimmerwohnungen errechnete sie den Streitwert 
unter Berücksichtigung der dreijährigen Sperr- und der dreimonatigen 
Kündigungsfrist auf 39 Monatsmieten (RG-act. VII/1 S. 7 f.). Die Berufungsbeklagte 
stellt demgegenüber auf die beantragte Erstreckung von vier Jahren für die vier 
Vertragsverhältnisse ab (RG-act. I/2 S. 3 [rund CHF 420'000.00]; act. A.2 S. 3).

1.2.2. Es erscheint angezeigt, die Grundsätze der Streitwertberechnung in 
Kündigungsschutzverfahren in Erinnerung zu rufen und zu präzisieren.

1.2.3. Das Bundesgericht hat gemäss dem Grundgedanken für die 
Streitwertberechnung, nämlich welches die mutmassliche Dauer der weiteren 
Nutzung des Mietobjekts ist, wenn die Kündigung sich allenfalls als ungültig 
erweisen sollte, klargestellt, dass der Streitwert bei einer umstrittenen 
Vermieterkündigung im unbefristeten Mietverhältnis unter Berücksichtigung des 
Mietzinses während der Kündigungsfrist plus der Sperrfrist festzulegen ist, die durch 
ein Obsiegen der Mieterseite ausgelöst würde. Die Verfahrensdauer, welche nicht 
zuverlässig abgeschätzt werden kann, bleibt hingegen unberücksichtigt (BGE 144 
III 346 E. 1.2.2.3 m. H. a. ZMP 2017 Nr. 11). Das Mietgericht Zürich weist zutreffend 
darauf hin, dass der Streitwertberechnung in Kündigungsschutzverfahren etwas 
Künstliches anhaftet, denn letztlich ist im Falle der Ungültigkeit der Kündigung nicht 
nur der Mietzins weiterhin geschuldet, sondern auch die Gegenleistung. Auch wenn 
Gegenforderungen in die Streitwertberechnung bei Forderungsklagen 
(logischerweise) nicht einfliessen, liegt der Interessewert im 
Kündigungsschutzverfahren aus Sicht des Vermieters eigentlich in der Differenz 
aus dem gestützt auf den konkreten Mietvertrag geschuldeten und dem von einem 
Dritten allenfalls legal zu erzielenden Mietzins, aus der Sicht des Mieters in den 
Kosten der Kündigungsfolgen. Eine konkrete Berechnung beider Summen ist in der 
Praxis nicht ohne grossen Aufwand möglich (ZMP 2019 Nr. 8 S. 5 f.; ZMP 2017 
Nr. 11 S. 2 f.). Insofern ist dem Mietgericht zuzustimmen, dass es sich bei der 
eingangs dargelegten Berechnungsmethode um einen Annäherungswert handelt, 
womit dieser bei befristeten Mietverhältnissen – in Anlehnung an die Begrenzung 
des Streitwerts von periodischen Leistungen auf den 20-fachen Jahresbetrag 
gemäss Art. 92 Abs. 2 ZPO – nicht höher ausfallen sollte als bei unbefristeten (ZMP 
2019 Nr. 8 S. 6; wohl a. M. indes ohne Begründung Urteil des Obergerichts Zürich 
NG190014 vom 17. Oktober 2019 E. 4.1). Damit werden unrealistisch hohe 

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Streitwerte vermieden (ZMP 2019 Nr. 8 S. 6; ZMP 2019 Nr. 6 S. 3). Im Ergebnis ist 
als Streitwert gemäss Praxis des Mietgerichts Zürich der Mietzins während der 
Sperrfrist plus der Kündigungsfrist im Anschluss daran einzusetzen, und zwar auch 
dann, wenn wegen der beantragten Erstreckung oder einer festen Mietdauer des 
Vertrages eine längere Vertragsperiode die Folge des Obsiegens der Mieterin wäre 
(ZMP 2017 Nr. 11; ZMP 2019 Nr. 6; vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2). Dasselbe gilt bei 
der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, zumal diesbezüglich die 
Kündigungsschutzbestimmungen des Mietrechts Anwendung finden (Art. 300 
i. V. m. Art. 271 ff. OR).

1.2.4. Der Pachtvertrag vom 18. März 2019 (RG-act. II/1) ist frühestens per 
31. März 2030 mit einer Frist von 12 Monaten kündbar. Der Pachtzins beträgt brutto 
CHF 4'000.00 pro Monat. Bei einem unbefristeten Pachtverhältnis würde der 
Streitwert unter Berücksichtigung der dreijährigen Sperr- und einer 12-monatigen 
Kündigungsfrist 48 Monatspachtzinse, mithin CHF 192'000.00 betragen. Der 
Mietvertrag betreffend die 4-Zimmerwohnung (RG-act. II/3) ist auf eine feste 
Vertragsdauer bis am 31. März 2030 abgeschlossen. Der Mietzins beträgt brutto 
CHF 1'300.00. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis würde der Streitwert unter 
Berücksichtigung der dreijährigen Sperr- und einer dreimonatigen Kündigungsfrist 
39 Monatsmietzinse, mithin CHF 50'700.00 betragen. Die Mietverträge betreffend 
die 2.5- sowie 3.5-Zimmerwohnungen, für welche Mietzinsen von brutto 
CHF 2'000.00 und CHF 2'400.00 pro Monat vereinbart wurden, sind mit einer Frist 
von drei Monaten auf Ende März und Ende September kündbar (RG-act. II/2; RG-
act. II/4). Der Streitwert liegt demnach bei 39 Monatsmietzinsen, mithin 
CHF 78'000.00 und CHF 93'600.00. Insgesamt ist der Streitwert vorliegend auf 
CHF 414'300.00 (CHF 192'000.00 + CHF 50'700.00 + CHF 78'000.00 + 
CHF 93'600.00) zu beziffern.

1.3. Die weiteren Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen 
Anlass. Auf die Berufung ist, unter dem Vorbehalt rechtsgenügender Begründung, 
einzutreten. Deren Beurteilung fällt in die Zuständigkeit der erkennenden Kammer 
(Art. 10 Abs.1 lit. a OGV [BR 173.010]).

2. Gegenstand der Berufung / Ausgangslage

Im Berufungsverfahren ist die Wirksamkeit der vier Zahlungsverzugskündigungen, 
deren Gültigkeit sowie die Erstreckung des Pacht- und der Mietverhältnisse strittig.

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3. Rechtzeitigkeit der Kündigungsanfechtung

3.1. Die Berufungsbeklagte zweifelt die von der Vorinstanz festgestellte 
Rechtzeitigkeit der Kündigungsanfechtung durch die Berufungsklägerin an (RG-
act. I/2 S. 3). Angesichts dessen, dass sich die Kündigungen – wie aufzuzeigen sein 
wird – als gültig erweisen und die Geltendmachung der Unwirksamkeit oder 
Nichtigkeit an keine Anfechtungsfrist gebunden ist (BGE 121 III 156 E. 1c/aa; Urteile 
des Bundesgerichts 4A_254/2017 vom 21. September 2017 E. 4; 4A_127/2014 
vom 19. August 2014 E. 4; 4A_469/2013 vom 14. November 2013 E. 5.1), wird 
vorliegend nur der Klarheit halber darauf eingegangen.

3.2. Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 
30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen 
(Art. 273 Abs. 1 OR). Es handelt sich dabei um eine Verwirkungsfrist (WEBER, in: 
Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar Obligationenrecht, 7. Aufl. 
2020, Art. 273 N. 3 m. w. H.). Entgegen dem Standpunkt der Berufungsklägerin 
(RG-act. I/3 S. 6 u. 8) ist gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung bezüglich 
der Zustellung des Kündigungsschreibens nicht die relative, sondern die absolute 
Empfangstheorie anwendbar, nach welcher der Empfang der Kündigung fingiert 
wird zum Zeitpunkt, sobald der Empfänger es gemäss der Abholbenachrichtigung 
im Postamt zur Kenntnis nehmen kann. Dies ist entweder der Tag, an dem die 
Abholbenachrichtigung in den Briefkasten gelegt wurde, wenn vom Empfänger 
erwartet werden kann, dass er das Einschreiben sofort abholt, oder in der Regel der 
Tag danach (BGE 140 III 244 E. 5.1). Die Verlängerung der Abholfrist hat keinen 
Einfluss auf die Zustellfiktion (BGE 123 III 492; 127 I 31 E. 2b; 141 II 429, in: Pra 
2016 Nr. 53). Die Adressatin trägt das Risiko besonderer Abmachungen mit der 
Post (BGE 141 II 429, in: Pra 2016 Nr. 53 E. 3.3.3). Nach der herrschenden Lehre 
wird die Zustellfiktion durch eine private Abrede zwischen Post und Empfänger nicht 
aufgehoben (BRÄNDLI, in: Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 810 m. w. H.). 
Fristen, die durch eine Mitteilung oder den Eintritt eines Ereignisses ausgelöst 
werden, beginnen am folgenden Tag zu laufen (vgl. Art. 77 Abs. 1 OR).

3.3. Die Vorinstanz stellte in Übereinstimmung mit den Akten fest, die 
Kündigungen seien am 14. November 2022 der Post übergeben und die 
Abholungseinladungen am nächsten Tag, dem 15. November 2022, im Briefkasten 
hinterlegt worden. An demselben Tag um 18.05 Uhr seien die Schreiben bei der 
Abholstelle in E._____ angekommen. Aufgrund der Tatsache, dass erstens die 
Schreiben erst am Abend, und zwar ausserhalb der üblichen Büroarbeitszeiten, in 
der Filiale abholbereit gewesen seien, und zweitens auf dem Abholungsschein als 
erster möglicher Abholtermin in der Regel der folgende Tag angegeben werde, 

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erwog die Vorinstanz zutreffend, habe von der Berufungsklägerin nicht erwartet 
werden können, dass sie bereits am 15. November 2022 die Kündigungen abholte. 
Die Kündigungen seien daher am darauffolgenden Tag, den 16. November 2022, in 
die Machtsphäre der Berufungsklägerin gelangt – unabhängig davon, ob Letztere 
an dem Tag deren Inhalt tatsächlich zur Kenntnis genommen habe oder nicht. In 
Anwendung der absoluten Empfangstheorie hat die Vorinstanz die fingierte 
Zustellung damit korrekt auf den 16. November 2022 festgestellt. Die Berechnung 
der dreissigtägigen Frist zur Kündigungsanfechtung, welche am 17. November 
2022 zu laufen begonnen und am 16. Dezember 2022 abgelaufen sei, ist ebenso 
zutreffend wie der Schluss, mit mündlichem Schlichtungsgesuch vom 
16. Dezember 2022 sei die Anfechtungsfrist gewahrt. In Übereinstimmung mit der 
Lehre und Rechtsprechung ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass die 
Verlängerung der Abholfrist und die Entgegenahme der Kündigungen am 
1. Dezember 2022 nach der uneingeschränkten Empfangstheorie ohne Bedeutung 
ist (act. B.1 E. 2.4).

4. Wirksamkeit der Zahlungsverzugskündigungen

4.1. Grundlagen

Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse 
oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine 
Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das 
Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei 
Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Bezahlt der Mieter innert der 
gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit 
einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d 
OR). Sind die materiellen Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung 
gemäss Art. 257d OR nicht erfüllt, so ist diese nicht nur anfechtbar, sondern völlig 
unwirksam (Urteile des Bundesgerichts 4A_254/2017 vom 21. September 2017 
E. 4; 4A_127/2014 vom 19. August 2014 E. 4; WEBER, a.a.O., Art. 257d N. 9; 
BRÄNDLI, a.a.O., S. 826). Betreffend Pachtverhältnisse sieht das Gesetz eine 
kongruente Regelung vor, indes mit einer Zahlungsfrist von 60 Tagen (vgl. Art. 282 
OR).

4.2. Zahlungrückstand

4.2.1. Die Berufungsklägerin moniert, die Vorinstanz habe die 
Tatsachenbehauptung, dass sie sich im August 2022 mit der Zinszahlung in Verzug 
befunden habe, als gegeben hingestellt, obwohl in den Rechtsschriften der Verzug 

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substantiiert und unter Bezeichnung von Beweisanträgen bestritten worden sei 
(act. A.1 S. 8 ff.). Sie verweist auf ihre Ausführungen vor Vorinstanz, wonach sie 
zufolge Mangelhaftigkeit der Mietobjekte zum Rückbehalt der Miet- bzw. Pachtzinse 
berechtigt gewesen sei, womit die Fälligkeit derselben im Kündigungszeitpunkt zu 
verneinen sei. Wenn eine Reduktion des Mietzinses wegen Mängeln zulässig sei, 
verstehe sich von selbst, dass der Mietzins im Umfang der Reduktion nicht 
ausstehend sei. Weiter rügt sie insbesondere die Verletzung des rechtlichen 
Gehörs, zumal die Vorinstanz die offerierten Beweise zu den geltend gemachten 
Mängeln und deren Meldung an die Berufungsbeklagte nicht abgenommen habe 
(act. A.1 S. 6 ff., S. 10 u. 20).

4.2.2. Die Vorinstanz erwog, ob eine eigenmächtige Zinsreduktion wegen Mängeln, 
was in der Lehre und Rechtsprechung umstritten sei, zulässig gewesen sei, könne 
offenbleiben, weil das Vorhandensein von Mängeln von der Berufungsklägerin 
weder genügend substantiiert behauptet noch bewiesen worden sei. Sie habe 
weder Bildmaterial noch irgendwelche Korrespondenz eingereicht, welche das 
Vorhandensein von Mängeln einfach und ohne grossen Aufwand beweisen hätten 
können. Zudem habe die Berufungsklägerin einzig die Wasserinfiltrationen am 
Pachtobjekt erwähnt, welche auf keinen Fall den Rückbehalt der Mietzinse 
rechtfertigen könnten. Es hätten weder eine Hinterlegung der Zinse noch eine 
Verrechnung oder Zinsherabsetzung vorgelegen. Demnach seien die Pacht- bzw. 
Mietzinse für den Monat August 2022 im Zeitpunkt der Zahlungsaufforderungen 
fällig gewesen. Zahlungen während der angesetzten Zahlungsfrist seien nicht 
erfolgt, sodass im Kündigungszeitpunkt Ausstände vorgelegen hätten (act. B.1 
E. 3.2.6).

4.2.3. Der Erlass der Schuld ist vom Mieter zu beweisen (WEBER, a.a.O., Art. 257d 
N. 3). Soweit der Prozessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag der 
behauptungsbelasteten Partei bestreitet, greift eine über die Behauptungslast 
hinausgehende Substanziierungslast. Die Vorbringen sind diesfalls nicht nur in den 
Grundzügen, sondern in Einzeltatsachen zergliedert so umfassend und klar 
darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis 
angetreten werden kann (Urteil des Bundesgerichts 4A_335/2024 vom 
17. September 2024 E. 3.1.2 m. H. a. BGE 144 III 519 E. 5.2.1.1, 127 III 365 E. 2b).

4.2.4. Die Berufungsklägerin führte in der Klagebegründung vor Vorinstanz aus, 
insbesondere das Pachtobjekt und die 4-Zimmerwohnung hätten "zahlreiche" 
Mängel aufgewiesen, welche mitunter "äusserst gravierend" gewesen seien, wie 
etwa Wasserinfiltrationen in Lagerräumen (RG-act. I/1 S. 7). Genauere Angaben zu 
den behaupteten Wasserinfiltrationen, in welchen Lagerräumen wo wann ungefähr 

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wieviel Wasser eingedrungen sein soll, fehlen. Über die Wasserinfiltrationen hinaus 
legte die Berufungsklägerin mit ihren Ausführungen in keiner Weise dar, was 
konkret an welchem Miet- bzw. Pachtobjekt wann wie lange mangelhaft gewesen 
sein soll. Soweit sie weiter geltend machte, die Mängel seien Monate vor der 
Kündigungsanfechtung sowohl gegenüber dem Verwalter, I._____, als auch 
gegenüber den Verwaltungsratsmitgliedern der Berufungsbeklagten, J._____ und 
K._____, "mehrfach (mündlich) angezeigt und gerügt" worden, die Parteien seien 
diesbezüglich in Verhandlungen gestanden (RG-act. I/1 S. 7), fehlen konkrete 
Behauptungen, wann wer gegenüber dem Verwalter, I._____, und gegenüber den 
Verwaltungsratsmitgliedern der Berufungsbeklagten, J._____ und K._____, welche 
spezifischen Mängel angezeigt habe. Ausführungen zur geforderten und in 
Verhandlung stehenden Höhe der Mietzinsreduktion fehlen gänzlich. Die 
Berufungsbeklagte bestritt bereits in der Stellungnahme zur Klage vor Vorinstanz, 
dass Mängel angezeigt, diese gerügt und ein Herabsetzungsbegehren gestellt 
worden sei oder Verhandlungen stattgefunden hätten (RG-act. I/2 S. 19). Trotz 
dieser Bestreitungen hat die Berufungsklägerin in den weiteren Parteivorträgen ihre 
Vorbringen nicht konkretisiert. Vielmehr stellte sie sich auf den Standpunkt, eine 
nochmalige Bestreitung erübrige sich und verwies auf die Zeugen (RG-act. I/3 
S. 10). Insofern blieben die Mängel sowie deren Geltendmachung zu 
unsubstantiiert, als dass darüber Beweis abzunehmen wäre.

4.2.5. Indem die Vorinstanz kein Beweisverfahren durchführte, verletzte sie kein 
Recht. Die Obliegenheit zur Substantiierung ist dem Beweisverfahren vorgelagert 
und hat dieses gleichsam zu ermöglichen. Fehlende tatsächliche Darlegungen 
lassen sich nicht im Rahmen des Beweisverfahrens ersetzen, denn das 
Beweisverfahren dient nicht dazu, mangelhafte Vorbringen der Parteien zu 
ergänzen (BGE 144 III 67 E. 2.1; Urteile des Bundesgericht 4A_455/2023 vom 
23. Februar 2024 E. 4.3.1, 5A_822/2022 vom 14. März 2023 E. 4.4, 4A_396/2019 
vom 16. Januar 2020 E. 3.4). Zumal kein Beweisverfahren durchzuführen war, 
erübrigte sich auch der Erlass einer Beweisverfügung, welche dazu dient, die 
Beweislast zu den einzelnen Beweissätzen sowie die Beweismittel aufzuführen (vgl. 
Art. 154 ZPO).

4.2.6. Darüber hinaus weist die Berufungsbeklagte zu Recht darauf hin (act. A.2 
S. 8), dass im Pachtvertrag vereinbart wurde, der Pächter habe Mängel dem 
Verpächter schriftlich anzuzeigen. In Anbetracht dessen, dass für Änderungen des 
Pachtvertrags Schriftlichkeit vereinbart wurde, erweist sich eine mündliche Anzeige 
der Mängel zumindest in Bezug auf das Pachtobjekt ohnehin nicht als 
vertragskonform.

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4.2.7. Wenn sich die Berufungsklägerin auf die Meinung von BRÄNDLI beruft, 
gemäss welcher eine eigenmächtige Reduktion des Mietzinses bei Mängeln 
offenstehe (act. A.1 S. 9), lässt sie unbeachtet, dass dies auf Mängel beschränkt 
ist, die dem Vermieter angezeigt wurden (BRÄNDLI, a.a.O., S. 807; ebenso WEBER, 
a.a.O., Art. 257d N. 3). Da vorliegend keine Mängelanzeige und Kenntnis der 
Berufungsbeklagten von den behaupteten Mängeln rechtsgenüglich dargetan 
werden konnte, scheidet eine eigenmächtige Mietzinsherabsetzung ohnehin aus 
und ist auf die Zulässigkeit einer eigenmächtigen Reduktion des Mietzinses bei 
Mängeln nicht weiter einzugehen.

4.3. Zustellung der schriftlichen Mahnungen

4.3.1. Die Berufungsklägerin moniert die Ausführungen der Vorinstanz zur 
Zustellfiktion insofern, als sie behauptet, diese gelte bekanntlich nur, sofern die 
Adressatin mit einer Zustellung habe rechnen müssen. Aufgrund der Gespräche 
zwischen den Parteien und der vereinbarten Korrespondenzform habe die 
Berufungsklägerin nicht damit gerechnet und hätte es auch nicht müssen, dass ihr 
Zahlungsaufforderungen etc. – überhaupt Einschreiben – zugestellt würden. 
Folglich greife die Zustellfiktion von vornherein nicht (act. A.1 S. 11 f.).

4.3.2. Die Berufungsklägerin vermischt die Zustellfiktion für materiellrechtliche 
Fristen und solche für gerichtliche Zustellungen. Gemäss bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung gilt für die 30-tägige Frist von Art. 257d Abs. 1 OR 
(Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung) die relative Empfangstheorie, 
während bezüglich der Zustellung des Kündigungsschreibens die absolute 
Empfangstheorie anwendbar ist, nach welcher der Empfang der Kündigung fingiert 
wird zum Zeitpunkt, in dem die Abholungseinladung in den Briefkasten gelegt wird 
oder am nächsten Tag (BGE 140 III 244 E. 5.1, in: Pra 2014 Nr. 95). Die 
prozessrechtliche Fiktion für gerichtliche Zustellungen gemäss Art. 138 Abs. 3 lit. a 
ZPO am 7. Tag nach erfolglosem Zustellversuch gilt nicht für materiellrechtliche 
Fristen. Dasselbe gilt für den Vorbehalt, wonach die Fiktion nur dann gilt, wenn der 
Empfänger mit einer Zustellung rechnen musste. Nach der Rechtsprechung 
berücksichtigt die absolute wie auch die relative Empfangstheorie die 
widerstreitenden Interessen beider Parteien, d. h. die des Absenders und die des 
Empfängers, in angemessener Weise. Der Absender trägt das Risiko der 
Übermittlung der Sendung bis zu dem Zeitpunkt, in dem sie in den Machtbereich 
des Empfängers gelangt, während der Empfänger innerhalb seines Machtbereichs 
das Risiko trägt, dass er die Erklärung verspätet bzw. nicht zur Kenntnis nimmt, z. B. 
bei Abwesenheit oder Urlaub (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_293/2016 vom 
13. Dezember 2016 E. 4.1 m. w. H.). Dass die Berufungsklägerin nicht damit 

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gerechnet hat, dass ihr Einschreiben zugestellt werden, ist in ihrer Risikosphäre 
anzusiedeln und vermag die Zustellfiktion für materiellrechtliche Fristen nicht zu 
beeinflussen.

4.4. Bestimmter oder bestimmbarer Ausstand

4.4.1. Die Berufungsklägerin nimmt aufgrund der fehlerhaften Bezeichnung des 
Zahlungsausstandes Anstoss an der von der Vorinstanz festgestellten Wirksamkeit 
der Zahlungsaufforderung (act. A.1 S. 13).

4.4.2. Die Vorinstanz erwog, die Formulierung in den Zahlungsaufforderungen sei 
geeignet, in Bezug auf die Höhe des Rückstandes zu Missverständnissen zu führen. 
Eine anderweitige mühelose Bezifferung sei ebenfalls nicht möglich. Die 
Berufungsklägerin habe die Zahlungsaufforderungen, welche nach der relativen 
Empfangstheorie als zugestellt gelten, aber nicht entgegengenommen, sodass die 
undeutliche Formulierung tatsächlich keine Unklarheit habe schaffen können. 
Aufgrund des Sinnes und Zweckes der Kündigungsandrohung und ihrer 
Warnfunktion stelle die Berufung auf ihre Unwirksamkeit infolge ungenauer 
Bezeichnung des Ausstandes Rechtsmissbrauch dar. Weil die Berufung auf den 
Formmangel der Zahlungsaufforderungen gegen Treu und Glauben verstosse, 
entfaltete diese trotz unklarer Angaben über den Ausstand Wirkung (act. B.1 
E. 3.2.7 m. H. a. LACHAT/BOHNET, in: Thévenoz/Werro [Hrsg.], Commentaire romand 
Code des obligations I, 3. Aufl. 2021, Art. 257d N. 9a; REUDT, in: Das 
schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257d N. 28).

4.4.3. Die Berufungsklägerin moniert, in den Zahlungsaufforderungen vom 
26. August 2022 sei die Bezeichnung des Ausstandes nicht bloss unklar und könne 
dadurch zu Missverständnissen führen, vielmehr fehle die Bezeichnung des 
Ausstandes komplett, womit die Zahlungsaufforderungen gravierend mangelhaft 
seien. Die von der Vorinstanz zitierte Autorenmeinung beleuchte bloss den Aspekt, 
"wenn die Zahlungsaufforderung zwar nicht ganz klar formuliert sei". Von bloss 
"nicht ganz klar formulierten" Zahlungsaufforderungen könne vorliegend keine Rede 
sein. Diese seien vielmehr gravierend fehlerhaft. Soweit ersichtlich handle es sich 
im Übrigen um eine Einzelmeinung (im bekanntlich "vermieterfreundlichen" SVIT-
Mietrechtskommentar), welcher die Rechtsprechung bis dato nicht gefolgt sei 
(act. A.1 S. 14 ff.).

4.4.4. Nach der Rechtsprechung muss die Mahnung den rückständigen Betrag, der 
innerhalb der Frist zu zahlen ist, so klar und präzise angeben, dass der Mieter 
eindeutig erkennen kann, welche Schulden er zahlen muss, um eine Kündigung zu 

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vermeiden. Der ausstehende Betrag muss bestimmt (durch eine Zahlenangabe) 
oder zumindest bestimmbar sein. Wenn also in der Mahnung die ausstehenden 
Mietmonate genau bezeichnet werden, ist die Höhe des Rückstandes bestimmbar 
(Urteile des Bundesgerichts 4A_332/2023 vom 11. Januar 2024 E. 4.1, 
4A_436/2018 vom 17. Januar 2019 E. 4.1, 4A_306/2015 vom 14. Oktober 2015 
E. 2, 4A_134/2011 vom 23. Mai 2011 E. 3, 4C.123/2000 vom 14. Juni 2000 E. 3b). 
Werden die ausstehenden Monatsmieten nicht angegeben und steht die Höhe des 
angegebenen Rückstandes in keinem Verhältnis zum tatsächlich ausstehenden 
Betrag, genügt die Mahnung nicht den Anforderungen an Klarheit und Genauigkeit, 
damit der Mieter erkennen kann, wie viele Monatsmieten er innerhalb der Mahnfrist 
zu begleichen hat (Urteile 4A_332/2023 vom 11. Januar 2024 E. 4.1, 4A_436/2018, 
vom 17. Januar 2019 E. 4.1, 4A_134/2011 vom 23. Mai 2011 E. 3 in fine). Die 
Angabe eines zu hohen Rückstandes führt hingegen nicht zwangsläufig zur 
Unwirksamkeit der Mahnung: Der Mieter, der einen Fehler feststellt, muss diesen 
dem Vermieter mitteilen, ansonsten ist er nicht schutzwürdig (Urteile 4A_332/2023 
vom 11. Januar 2024 E. 4.1, 4A_429/2022 vom 7. März 2023 E. 3.1, 4A_550/2020 
vom 29. April 2021 E. 7.2, 4A_436/2018 vom 17. Januar 2019 E. 4.1, 4A_330/2017 
vom 8. Februar 2018 E. 3.1).

4.4.5. Mit Einschreiben vom 15. Juni 2022 (RG-act. III/6-9) monierte die 
Berufungsbeklagte den Ausstand der Pacht- bzw. Mietzinse für die Monate Mai und 
Juni und setzte der Berufungsklägerin eine 60 bzw. 30-tägige Zahlungsfrist mit der 
Androhung, dass bei Ausbleiben der Zahlung die Verträge gekündigt würden. 
Sodann rügte sie mit einem Einschreiben vom 15. August 2022 Ausstände für den 
Monat August – betreffend den Pachtzins für das Restaurant sowie den Mietzins für 
die 4-Zimmerwohnung vollumfänglich, betreffend die 3.5-Zimmerwohnung im 
Umfang von CHF 1'650.00 und betreffend die 2.5-Zimmerwohnung im Umfang von 
CHF 1'250.00 (RG-act. III/14). Mit Einschreiben vom 26. August 2022 (RG-
act. III/16-19) monierte sie, die Berufungsklägerin befinde sich im Rückstand mit 
dem Mietzins bzw. der Pacht für den Monat August 2022 und forderte sie auf, den 
Ausstand der Pacht- bzw. Mietzins für die Monate Mai und Juni 2022 innert 60 bzw. 
30 Tagen zu begleichen, andernfalls die Verträge gekündigt würden. Es ist 
unbestritten und ergibt sich im Übrigen aus der tabellarischen Übersicht der 
Berufungsbeklagten betreffend die Zinszahlungen der Berufungsklägerin (vgl. RG-
act. III/14), dass die Miet- und Pachtzinsen für die Monate Mai und Juni 2022 im 
Zeitpunkt der Zahlungsfristansetzung am 26. August 2022 vollständig und jene für 
August teilweise beglichen waren. Der in den Einschreiben vom 26. August 2022 
angegebene Zahlungsausstand erweist sich zwar als bestimmbar, aber als zu hoch.

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4.4.6. Die Berufungsklägerin verkennt, dass – anders als bei einer Kündigung ohne 
Mitteilung auf dem amtlichen Formular, bei der Art. 266l Abs. 2 i. V. m. Art. 266o OR 
die Nichtigkeit vorsieht, womit ihr Vergleich (act. A.1 S. 16) hinkt – eine fehlerhafte 
Angabe des Zahlungsrückstandes nicht per se zur Unwirksamkeit der 
Zahlungsfristansetzung führt. Vielmehr wäre es gemäss bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung ihr oblegen, sich mit der Berufungsbeklagten in Verbindung zu 
setzen, um den Fehler zu klären. So sprach sie selber davon, dass die Mietzinse 
für Mai und Juni offensichtlich beim Textkopieren der Androhung vom Juni 2022 
fälschlicherweise hineinkopiert worden seien (RG-act. I/3 S. 5). Dass sie keine 
Rücksprache mit der Berufungsbeklagten nahm, weil sie keine Kenntnis vom Inhalt 
der Schreiben hatte, da sie diese nicht abholte, vermag nichts zu ändern, zumal die 
Zustellfiktion dazu führt – wie sie selber darlegt (act. A.1 S. 16) –, dass die 
Adressatin so behandelt wird, wie wenn sie die Sendung erhalten hätte und ihr 
umfassende Kenntnis des Inhalts der Zustellung angerechnet wird (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 4A_332/2023 vom 11. Januar 2024 E. 4.2 m. w. H.). Ohne 
Rücksprache ist die Berufungsklägerin nicht schutzwürdig. Im Ergebnis vermag die 
Angabe eines zu hohen Ausstandes in den Mahnungen vom 26. August 2022 nicht 
zu deren Unwirksamkeit zu führen (vgl. auch nachstehend E. 5.3).

4.5. Vertretung

Entgegen den Vorbringen der Berufungsklägerin (act. A.1 S. 12) war die Vollmacht 
des Rechtsvertreters der Berufungsbeklagten, welcher die Kündigungen aussprach, 
jeweils den Schreiben betreffend Kündigungsandrohung angehängt (vgl. RG-
act. III/6-9), worauf die Vorinstanz zutreffend hinwies (act. B.1 E. 3.2.8). Insofern 
erweisen sich die Zahlungsaufforderungen nicht aufgrund fehlender 
Vertretungsmacht als unwirksam.

4.6. Fazit

Die Vorinstanz bejahte zutreffend die Wirksamkeit der ausserordentlichen 
Kündigungen vom 14. November 2022.

5. Gültigkeit der Kündigungen

5.1. Ausgangslage

5.1.1. Was die Anfechtbarkeit der Kündigungen betrifft, rügt die Berufungsklägerin, 
die Vorinstanz habe die Frage der Treuwidrigkeit der Kündigungen im Wesentlichen 
nur unter Bezugnahme der von ihr in E. 3.3.1 aufgezählten Konstellationen geprüft, 
was vor dem Hintergrund der klägerischen Tatsachenbehauptungen nicht zulässig 

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sei. Mit den Tatsachenvorbringen der Berufungsklägerin in ihren Rechtsschriften, 
welche die geltend gemachte Missbräuchlichkeit begründeten, befasse sich die Vor-
instanz auf gerademal knapp einer Viertelseite. Dies obschon in den 
Rechtsschriften eingehend dargelegt worden sei, dass und weshalb die 
Kündigungen vom 14. November 2022 aus mannigfachen Gründen gegen Treu und 
Glauben verstossen würden (act. A.1 S. 18).

5.1.2. Der in Art. 29 Abs. 2 BV verbürgte Gehörsanspruch verlangt, dass das 
Gericht die Vorbringen der Betroffenen ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung 
angemessen berücksichtigt. Dabei muss sich das Gericht nicht mit allen 
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen 
ausdrücklich widerlegen; vielmehr genügt es, wenn der Entscheid gegebenenfalls 
sachgerecht angefochten werden kann (BGE 142 II 49 E. 9.2, 137 II 266 E. 3.2, 136 
I 184 E. 2.2.1, je m. H.). Die Begründung muss kurz die wesentlichen Überlegungen 
nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die es seinen 
Entscheid stützt (BGE 142 III 433 E. 4.3.2, 141 III 28 E. 3.2.4, 139 V 496 E. 5.1; je 
m. H.).

5.1.3. Auch wenn sich die Vorinstanz kurz fasste, greift sie die Höhe der Ausstände, 
den Zeitpunkt von deren Begleichung, die behaupteten Mängel samt Verhandlung 
betreffend Zinsreduktion, den geltend gemachten modus communicandi sowie die 
Abwesenheit der Verwaltungsräte der Berufungsklägerin auf und legte in wenigen 
Sätzen dar, weshalb sie darin kein missbräuchliches Verhalten der 
Berufungsbeklagten sieht (act. B.1 E. 3.3.2). Eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs ist nicht auszumachen. 

5.2. Grundlagen Anfechtung

Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den 
Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Eine gesetzeskonform nach Art. 257d 
OR ausgesprochene Kündigung kann ausnahmsweise gegen Treu und Glauben 
verstossen. Die Anfechtbarkeit muss jedoch restriktiv ausgelegt werden, um nicht 
den Anspruch des Vermieters auf rechtzeitige Mietzinszahlungen zu vereiteln (BGE 
140 III 591 E. 1; Urteile des Bundesgericht 4A_158/2024 vom 5. November 2024 
E. 9.2, 4A_367/2022 vom 10. November 2022 E. 5.2.1). Bei gesetzlich geregelten 
ausserordentlichen Kündigungen hat die Konkretisierung der Treuwidrigkeit bzw. 
Missbräuchlichkeit die erkennbar hinter den gesetzlichen Regelungen stehenden 
Wertentscheide des Gesetzgebers (namentlich die von ihm darin bereits 
vorgenommenen Güter- und Interessensabwägungen; z. B. bei Art. 257d, 257f, 
259b und 261 OR) vollumfänglich zu berücksichtigen (HIGI/BÜHLMANN, in: 

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Higi/Bühlmann/Wildisen, Zürcher Kommentar Obligationenrecht, 5. Aufl. 2020, 
Vorbem. zu Art. 266-266o N. 152). Die Beweislast bei der Anfechtung einer 
Kündigung wegen eines Verstosses gegen Treu und Glauben obliegt derjenigen 
Partei, welche die Kündigung anficht (BGE 120 II 105 E. 3c).

5.3. Zu hoher Ausstand abgemahnt

5.3.1. Die Berufungsklägerin rügt, die Vorinstanz habe übersehen, dass der 
Ausstand im Zeitpunkt der Zahlungsaufforderungen noch nicht einmal in der 
Sachverhaltsversion der Berufungsbeklagten CHF 9'700.00 betragen habe, was 
sich aus dem Schreiben vom 15. August 2022 respektive aus der angehängten 
Tabelle ergebe. Insofern man der Berufungsbeklagten zugestehen wolle, sie habe 
mit ihren Zahlungsaufforderungen vom 26. August 2022 die Mieten für den Monat 
August 2022 abgemahnt (tatsächlich seien die längst bezahlten Mieten für die 
Monate Mai und Juni 2022 abgemahnt worden), so wäre demnach festzustellen, 
dass sie einen zu hohen Betrag geltend gemacht habe. Die Abmahnung eines 
falschen respektive zu hohen Betrages lasse gemäss bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung auf treuwidrige ausserordentliche Kündigungen schliessen 
(act. A.1 S. 18). 

5.3.2. Zutreffend ist, dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine 
Kündigung wegen Zahlungsverzug anfechtbar ist, wenn der Vermieter vom Mieter 
unter Androhung der Kündigung des Mietvertrags einen Betrag fordert, der weit über 
dem ausstehenden liegt, obwohl er sich über den tatsächlich geschuldeten Betrag 
nicht im Klaren ist (BGE 120 II 31 E. 4b; Urteile des Bundesgerichts 4A_550/2020 
vom 29. April 2021 E. 8.2, 4A_550/2010 vom 17. Januar 2011 E. 4.2, 4A_32/2007 
vom 16. Mai 2007 E. 6.2). Die Berufungsklägerin übersieht indes, dass das 
Bundesgericht diesbezüglich weiter festhielt, dagegen verdiene der Mieter, der den 
Vermieter weder auf den Fehler hinweise noch Anstrengungen unternehme, den 
nach seinem Wissen tatsächlich vorhandenen Ausstand zu begleichen, oder 
zumindest darlegen könne, dass er den Ausstand bei korrekter Angabe des 
geschuldeten Betrages beglichen hätte, keinen Schutz (Urteile des Bundesgerichts 
4A_550/2010 vom 17. Januar 2011 E. 4.2, 4A_32/2007 vom 16. Mai 2007 E. 6.2 
m. w. H.).

5.3.3. Wie bereits festgehalten (E. 4.4.6), nahm die Berufungsklägern keine 
Rücksprache mit der Berufungsbeklagten. Die Sachverhaltsdarstellung der 
Berufungsbeklagten, die ausstehenden Miet- und Pachtzinszahlungen für den 
Monat August 2022 seien am 24. und 29. November 2022 erfolgt (RG-act. I/2 
S. 16 f.), bestritt die Berufungsklägerin nicht (RG-act. I/3 S. 7), womit die Vorinstanz 

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den diesbezüglichen Sachverhalt zutreffend festgestellt hat (act. B.1 E. 3.3.2). Die 
Berufungsklägerin kümmerte sich damit von Anfang August bis Ende November 
2022 weder um eine Rücksprache mit der Berufungsbeklagten noch darum, die 
genaue Höhe der Ausstände zu eruieren oder diese zu begleichen. Vor diesem 
Hintergrund verdient sie keinen Schutz.

5.4. Bisherige pünktliche Bezahlung der Zinsen

Soweit die Berufungsklägerin vorbringt, die Kündigungen verstiessen gegen Treu 
und Glauben, zumal sie die Pacht- und Mietzinse bis zur Mängel- und 
Pandemiethematik stets pünktlich bezahlt habe (act. A.1 S. 19), stösst ihre Rüge 
ins Leere. Schleppende Zinszahlungen in der Vergangenheit bilden keine 
Voraussetzung für eine Zahlungsverzugskündigung. Es handelt sich um einen 
bewussten Entscheid des Gesetzgebers, dem Vermieter bzw. Verpächter auch bei 
erstmaligem Verzug des Mieters bzw. Pächters gestützt auf Art. 257d bzw. Art. 282 
OR die Möglichkeit der ausserordentlichen Kündigung einzuräumen. Diese 
Wertentscheidung des Gesetzgebers führt dazu, dass – wie ausgeführt – die 
Anfechtung einer Zahlungsverzugskündigung nur unter aussergewöhnlichen 
Umständen zugelassen ist. Solche sind mit der geltend gemachten bisherigen 
pünktlichen Bezahlung der Zinsen nicht dargetan.

5.5. Kenntnis von der Abwesenheit

5.5.1. Die Berufungsklägerin macht geltend, die Berufungsbeklagte sei sich völlig 
im Klaren gewesen, dass ihre Mahnschreiben sie [die Berufungsklägerin] nicht 
erreichen würden, weil ihre Vertreter im Zeitpunkt der Aufgabe ortsabwesend 
gewesen seien, was der Berufungsbeklagten bestens bekannt gewesen sei 
(act. A.1 S. 19). Die diesbezüglichen Vorbringen der Berufungsklägerin vor 
Vorinstanz (RG-act. I/3 S. 4) bestritt die Berufungsbeklagte (RG-act. I/4 S. 4). 
Dennoch unterliess die Berufungsklägerin die Substantiierung ihrer Behauptungen, 
wer wen wann und wie über angebliche Abwesenheit während welcher Zeitdauer 
sowie die postalische Nichterreichbarkeit informiert haben soll. Wie ausgeführt (vgl. 
E. 4.2.5), war die Vorinstanz nicht gehalten, zu unsubstantiierten Vorbringen 
Beweise abzunehmen, und verletzt sie kein Recht, wenn sie von einem 
diesbezüglichen Beweisverfahren absah. Die Kenntnis der Berufungsbeklagten 
über angebliche Ortsabwesenheit beider Verwaltungsräte der Berufungsklägerin 
sowie deren fehlende postalische Erreichbarkeit sind damit nicht erstellt.

5.5.2. Wie ausgeführt (vgl. E. 4.3.2), trägt die Empfängerin, mithin die 
Berufungsklägerin, das Risiko, vom Inhalt der Sendung, der Willenserklärung der 

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Absenderin, keine oder verspätet Kenntnis zu nehmen (Urteil des Bundesgerichts 
4A_293/2016 vom 13. Dezember 2016 E. 4.1 m. w. H., in welchem das 
Bundesgericht ferner die Verpflichtung des Adressaten formuliert, bei Vorfinden von 
Abholungseinladungen auch nach Ablauf der Abholfrist den Absender ausfindig zu 
machen und den Inhalt der Sendung in Erfahrung zu bringen). Die 
Berufungsklägerin kann sich der Zustellfiktion nicht mit der Begründung entziehen, 
dass sie längere Zeit ortsabwesend gewesen sei. Dass sie mit der Zustellung von 
Mahnschreiben und Kündigungen hätte rechnen müssen, bildet zudem keine Vor-
aussetzung dafür, dass die Schreiben als zugestellt gelten (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 4A_451/2011 vom 29. November 2011 E. 3.3; vorstehend E. 4.3.2).

5.6. Verhandlungen betreffend Mietzinsreduktion

5.6.1. Die Berufungsklägerin moniert, sie hätte vor dem Hintergrund von laufenden 
Gesprächen bzw. ernsthaften Verhandlungen betreffend Mietzinsreduktionen 
zufolge Mangelhaftigkeit der Pacht- und Mietobjekte sowie zufolge der 
Auswirkungen der Covid-Pandemie zwischen den Parteien nicht damit gerechnet 
und habe es auch nicht müssen, dass ihr die Berufungsbeklagte 
Zahlungsaufforderungen (und) oder sogar Kündigungsandrohungen zustellen 
würde. Eine Vermieterschaft, welche über Mietzinsreduktion verhandle, verhalte 
sich offensichtlich widersprüchlich, wenn sie trotz noch nicht abgeschlossenen 
Verhandlungen Zahlungssaufforderungen versende (act. A.1 S. 11, 19 u. 21).

5.6.2. Die Vorinstanz stellte – wie ausgeführt (E. 4.2.4) – zutreffend fest, dass 
weder angebliche Verhandlungen betreffend Zinsreduktion noch das 
Vorhandensein von Mängeln substantiiert wurden (act. B.1 E. 3.3.2). Zumal keine 
rechtsgenügliche Behauptung von Verhandlungen zwischen den Parteien 
betreffend Mietzinsherabsetzung und Mängel vorgebracht wurde, ist auch die in 
diesem Kontext wiederholte Rüge der Berufungsklägerin hinsichtlich fehlender 
Beweisabnahme (act. A.1 S. 19 f.) nicht stichhaltig. Sind solche Verhandlungen 
nicht dargetan, kann darin auch kein missbräuchliches Verhalten der 
Berufungsbeklagten erblickt werden.

5.7. Modus communicandi

5.7.1. Weiter bringt die Berufungsklägerin vor, sie habe es als treuwidrig 
bezeichnet, dass sich die Berufungsbeklagte weder auf telefonischem Weg noch 
per E-Mail darum bemüht habe, sie über die angeblichen Zahlungsrückstände und 
den Inhalt der Zahlungsaufforderung in Kenntnis zu setzen. Mit Blick auf einen 
vereinbarten und gelebten modus communicandi stelle ein solches Verhalten sehr 

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wohl einen Verstoss gegen Treu und Glauben dar. Dabei moniert sie, dass die Vor-
instanz sämtliche diesbezüglich offerierten Beweismittel nicht abgenommen habe, 
was das Recht auf Beweis verletze (act. A.1 S. 11, 19 u. 21).

5.7.2. Zwingende gesetzliche Bestimmungen gehen Parteiabreden vor. Das 
Gesetz sieht für die Zahlungsfristansetzung gemäss Art. 257d Abs. 1 sowie Art. 282 
Abs. 1 OR zum Schutz des Mieters bzw. Pächters das Erfordernis der Schriftlichkeit 
vor, was die eigenhändige Unterschrift beinhaltet (vgl. Art. 14 OR), womit E-Mails – 
mit Ausnahme der Verwendung einer mit einem qualifizierten Zeitstempel 
verbundenen qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 
18. März 2016 über die elektronische Signatur (Art. 14 Abs. 2bis OR) – entfallen. Für 
die Kündigung des Vermieters bzw. Verpächters ist gesetzlich die Formularpflicht 
vorgesehen, unter Androhung der Nichtigkeit der Kündigung (Art. 266l Abs. 2 i. V. m. 
Art. 266o OR und Art. 298 Abs. 2 und 3 OR). Die Vorinstanz stellte zutreffend die 
Einhaltung der Formvorschriften für die Ansetzung der Zahlungsfrist und der 
Mitteilung der Kündigungen fest. Aufgrund der Zustellfiktion gelten die 
Zahlungsfristansetzungen als zugestellt. Folgedessen ergibt sich keine Pflicht, bei 
Nichtabholung der Sendung zusätzliche Zustellungen, gegebenenfalls auf anderem 
Weg als per Post, zu veranlassen. Insbesondere kann im Umstand, dass die 
Schreiben betreffend Zahlungsfristansetzung nicht abgeholt wurden und dennoch 
keine weitere Zustellung erfolgte, keine Treuwidrigkeit erblickt werden, welche zur 
Ungültigkeit der Kündigung führen würde. 

5.7.3. Soweit die Berufungsklägerin sich auf einen vereinbarten modus 
communicandi per Telefon und E-Mail beruft und daraus ableitet, die 
Berufungsbeklagte habe sich dadurch, dass sie die Zahlungsfristansetzungen nicht 
(zusätzlich) telefonisch oder per E-Mail mitteilte, treuwidrig verhalten, trifft sie die 
diesbezügliche Beweislast. Betreffend den geltend gemachten modus 
communicandi führte die Berufungsklägerin aus, die Kommunikation zwischen den 
Parteien sei jeweils mündlich oder per E-Mail erfolgt und allfällige Fragen oder 
Differenzen seien auf direktem Weg einvernehmlich geklärt worden. Die festgelegte 
Kommunikationsform sei telefonisch und auf elektronischem Weg. Als Beweis 
offerierte sie die Parteibefragung und Beweisaussage ihrer Verwaltungsräte sowie 
die Zeugenbefragung von I._____ (RG-act. I/1 S. 8). Die Berufungsbeklagte bestritt 
eine wie auch immer geartete Vereinbarung und Verpflichtung, Korrespondenz und 
andere Kommunikation mündlich oder per E-Mail oder dergleichen führen zu 
müssen, geschweige denn exklusiv führen zu müssen (RG-act. I/2 S. 22). 

5.7.4. Was das Pachtverhältnis betrifft, ist dem Pachtvertrag keine Vereinbarung 
über einen ausschliesslichen modus communicandi zu entnehmen. Zumal die 

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Parteien – worauf die Berufungsbeklagte zu Recht hinweist (act. A.2 S. 8) – im 
Pachtvertrag weiter festhielten, dass keine mündlichen Abreden bestünden und die 
Abänderung des Vertrags der Schriftlichkeit bedürfe, erwiese sich die mündliche 
oder konkludente Vereinbarung einer Kommunikationsform in Bezug auf das 
Pachtverhältnis als nicht vertragskonform. Insofern erübrigt sich eine 
Beweisabnahme dazu, ob die Parteien betreffend das Pachtverhältnis als 
Kommunikationsform E-Mail und Telefon festgelegt hätten. Eine Vereinbarung der 
ausschliesslichen Kommunikation per E-Mail und Telefon käme nur in Bezug auf 
die Mietverhältnisse in Betracht.

5.7.5. Eine Treuwidrigkeit, welche zur Ungültigkeit der Kündigungen führen würde, 
ist nur insoweit denkbar, als eine ausschliesslich vereinbarte Kommunikationsform 
nicht eingehalten worden ist, also die Kommunikation in den anderen Formen 
ausgeschlossen wurde. Andernfalls stünden den Parteien die verschiedenen 
Kommunikationsformen offen. Nun behauptet bereits die Berufungsklägerin nicht 
(explizit), dass vereinbart worden sei, ausschliesslich per Telefon oder E-Mail zu 
kommunizieren, führt sie doch aus, die Kommunikation sei "jeweils" mündlich oder 
per E-Mail erfolgt. Darin – also einem gelebten usus communicandi – kann nicht 
erblickt werden, dass die festgelegte Kommunikationsform telefonisch und auf 
elektronischem Weg gewesen sei und die Kommunikation per Post ausgeschlossen 
wurde.

5.7.6. Darüber hinaus wiederholte die Berufungsklägerin in ihren weiteren 
Parteivorträgen lediglich ihre Behauptung, die festgelegte Kommunikationsform sei 
telefonisch und auf elektronischem Weg gewesen (RG-act. I/3 S. 4 f. u. 11; RG-
act. VII/1 S. 5), obwohl sie aufgrund der Bestreitung der Berufungsbeklagten 
gehalten gewesen wäre, zu substantiieren, inwiefern eine solche Vereinbarung der 
ausschliesslichen Kommunikationsform per Telefon und E-Mail konkludent oder 
explizit getroffen worden sei. Wie bereits dargelegt (vgl. E. 4.2.5), dient das 
Beweisverfahren nicht dazu, unzureichende Substantiierung von 
Tatsachenbehauptungen zu ergänzen. Im Ergebnis vermag die Berufungsklägerin 
keine Vereinbarung einer ausschliesslichen Kommunikation per Telefon oder E-Mail 
rechtsgenüglich zu behaupten, womit nicht davon auszugehen ist. Folgedessen 
kann im Umstand, dass die Zahlungsfristansetzungen nicht auch per E-Mail oder 
Telefon mitgeteilt wurden, kein treuwidriges Verhalten der Berufungsbeklagten 
erblickt werden. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die 
Berufungsbeklagte nicht nur einmal, wie vom Gesetz vorgesehen, sondern mit 
Schreiben vom 15. und vom 26. August 2022 auf die Ausstände hinwies, während 

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sich die Berufungsklägerin nie darum kümmerte, den Absender und Inhalt der mit 
den Abholungseinladungen avisierten Schreiben ausfindig zu machen.

5.8. Zeitpunkt Begleichung der Ausstände

5.8.1. Die Berufungsklägerin stellt sich schliesslich auf den Standpunkt, die 
Kündigungen erwiesen sich auch daher als treuwidrig, als sie den Mietzinsrückstand 
noch vor Erhalt der Kündigungen überwiesen habe, und dies, obschon die Mängel- 
und Herabsetzungsthematik in diesem Zeitpunkt nicht bereinigt gewesen sei. 
Seither habe sie die Mietzinse stets pünktlich bezahlt (act. A.1 S. 19).

5.8.2. Die Einschreiben betreffend die Zahlungsaufforderungen mit 
Kündigungsandrohung wurden am 29. August 2022 zur Abholung gemeldet, wobei 
die Abholfrist bis am 5. September 2022 lief (vgl. RG-act. III/20-23). In Anwendung 
der relativen Empfangstheorie wird die Zustellung auf dieses Datum fingiert. Die 
Zahlungsfristen von 30 Tagen für die Mietverhältnisse und von 60 Tagen für das 
Pachtverhältnis liefen damit am 5. Oktober bzw. 4. November 2022 ab. Was den 
Zeitpunkt der Begleichung der Ausstände betrifft, datiert dieser, wie erwähnt, vom 
24. und 29. November 2022 (RG-act. VII/2 S. 3; RG-act. I/3 S. 7; E. 5.3.3). Damit 
steht fest, dass die Berufungsklägerin die ausstehenden Zinsen nicht nur erst 19 bis 
24 Tage bzw. einen Monat und 19 bis 24 Tagen nach Ablauf der Zahlungsfrist, 
sondern auch nach Erhalt der Kündigungen, welcher auf den 16. November 2022 
fingiert wird (vgl. E. 3.3), beglich. Angesichts dieses Sachverhalts ist nicht 
ersichtlich, inwiefern der Berufungsbeklagten treuwidriges Verhalten vorgeworfen 
werden kann. Insbesondere liegen in casu keine besonderen Umstände vor – wie 
Zahlung der Ausstände einen Werktag nach Fristablauf, worauf die Kündigung erst 
drei Wochen danach ausgesprochen wurde (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
4A_366/2008 vom 25. November 2008 E. 4). Mangels rechtsgenüglicher 
Behauptung von Gesprächen betreffend Herabsetzung der Zinsen (vgl. E. 4.2.4) 
kann insofern kein treuwidriges Verhalten erkannt werden. Ebenso kann die 
Berufungsklägerin nichts aus der seither pünktlichen Bezahlung der Mietzinse 
ableiten, zumal aufgrund der Begleichung der Ausstände nach Aussprechen der 
Kündigungen und des am 16. Dezember 2022 initiierten Schlichtungsverfahrens 
nicht von einer vorbehaltlosen Entgegennahme zahlreicher weiterer Miet- und 
Pachtzinse gesprochen werden kann.

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5.9. Fazit

Mit der Vorinstanz sind keine Umstände ersichtlich, aufgrund welcher sich die 
Kündigungen vom 14. November 2022 als missbräuchlich erweisen würden, womit 
sie diese zutreffend als gültig qualifiziert hat.

6. Erstreckung

6.1. Die Berufungsklägerin moniert die fehlende Auseinandersetzung der Vor-
instanz mit ihren Vorbringen betreffend Erstreckung und rügt eine Gehörsverletzung 
(act. A.1 S. 23).

6.2. Die Vorinstanz erwog, weil das Gesetz die Erstreckung bei Kündigungen 
wegen Zahlungsrückstandes ausschliesse, erweise sich eine nähere Prüfung des 
Erstreckungsanspruchs als überflüssig (act. B.1 E. 4.1).

6.3. Die Berufungsklägerin verkennt mit ihrer Argumentation, wenn eine 
Kündigung wegen Zahlungsverzugs ungültig sei, müsse auch eine Erstreckung des 
Mietverhältnisses möglich sein (act. A.1 S. 23), dass das Mietverhältnis bei 
Ungültigerklärung der Kündigung nicht beendet wurde und damit weiterbesteht. 
Eine Erstreckung kommt einzig bei Beendigung des Mietverhältnisses in Betracht. 
Vorliegend erweisen sich die ausserordentlichen Kündigungen als wirksam wie 
auch als gültig, was die Beendigung der Miet- und des Pachtverhältnisses nach sich 
zieht. Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, ist eine Erstreckung bei 
Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters bzw. Pächters gesetzlich 
ausgeschlossen (Art. 300 Abs. 1 i. V. m. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Dieser 
Erstreckungsausschluss kann nur die Konstellation einer wirksamen und gültigen 
Zahlungsverzugskündigung betreffen, zumal bei einer unwirksamen oder 
wirksamen, aber ungültigen Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet ist und 
weiterbesteht. Wäre eine Erstreckung in solchen Konstellationen dennoch möglich, 
bliebe der Erstreckungsausschluss toter Buchstabe. Infolge des 
Erstreckungsausschlusses war die Vorinstanz nicht gehalten, auf die weiteren 
Vorbringen der Berufungsklägerin betreffend die Erstreckung einzugehen. Im 
Ergebnis erweisen sich die Kritik der Berufungsklägerin an den vorinstanzlichen 
Erwägungen wie auch die geltend gemachte Gehörsverletzung als haltlos.

7. Kosten- und Entschädigungsfolgen

Da die Vorinstanz die Klage zu Recht abgewiesen hat und die Berufung daher 
unbegründet ist, unterliegt die Berufungsklägerin, womit sie nach der allgemeinen 
Regel von Art. 106 Abs. 1 ZPO kostenpflichtig ist. Die der Berufungsklägerin 

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aufzuerlegende Gerichtsgebühr ist auf CHF 8'000.00 festzusetzen und mit dem von 
ihr geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen (act. D.2; Art. 111 ZPO). Die 
Berufungsklägerin hat der Berufungsbeklagten zudem eine Parteientschädigung zu 
bezahlen. Da keine Honorarnote der Rechtsvertretung der Berufungsbeklagten im 
Recht liegt, ist die beantragte Entschädigung nach pflichtgemässem Ermessen 
festzulegen. Unter Berücksichtigung des Verfassens der Berufungsantwort, mithin 
einer Rechtsschrift, wofür ein Aufwand von rund 20 Stunden angemessen 
erscheint, dem vereinbarten Stundensatz von CHF 270.00 (vgl. RG-act. VI/2) sowie 
einer Spesenpauschale von 3 % ergibt sich eine Entschädigung von CHF 5'562.00. 
Die Zusprechung der Mehrwertsteuer erübrigt sich indessen. Die 
Berufungsbeklagte ist selber mehrwertsteuerpflichtig und kann daher die 
Mehrwertsteuer, welche sie ihrer Rechtsvertretung zu zahlen hat, als Vorsteuer von 
ihrer eigenen Mehrwertsteuerschuld abziehen.

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Es wird erkannt:

1. Die Berufung der A._____ SA wird abgewiesen. Das Urteil des 
Regionalgerichts Maloja vom 11. April 2024 (Proz. Nr. 115-2023-9) wird 
bestätigt.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 8'000.00 gehen zulasten der 
A._____ SA. Sie werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in 
selbiger Höhe verrechnet.

3. Die A._____ SA wird verpflichtet, der B._____ AG für das 
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 5'562.00 (inkl. 
Barauslagen) zu bezahlen.

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