# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d696ee3a-4b5b-5f38-9a16-ae37ba75e0af
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-12-06
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 06.12.2018 VD.2017.193 (AG.2019.188)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_VD-2017-193_2018-12-06.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  als Verwaltungsgericht

  Kammer

   

  

 

VD.2017.193

 

URTEIL

 

vom 6. Dezember 2018

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Claudius Gelzer (Vorsitz), Dr.
Stephan Wullschleger, 

Dr. Andreas Traub, lic. iur. Barbara
Schneider, Dr. Cordula Lötscher       

und Gerichtsschreiber
Dr. Peter Bucher 

 

 

 

 

A____                                                                                                   Rekurrent

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[…]

 

gegen

 

Bau- und
Gastgewerbeinspektorat                                                                

Rittergasse 4, 4001 Basel  

 

B____                                                                                              Beigeladene

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[…]

 

 

Gegenstand

 

Rekurs gegen einen
Entscheid der Baurekurskommission 

vom 28. Juni 2017

 

betreffend Einspracheentscheid
zum Bauentscheid Nr. […] (1) vom 8. März 2017 in Sachen Umnutzung
(Zweckentfremdung) der Wohnungen vom 1. bis 4. Obergeschoss in Sex-Betriebe,
Umnutzung von zwei Kellerräumen in Sex-Betriebe (nachträgliches Baubegehren), [...],
Basel

Sachverhalt

 

B____
(Beigeladene) hat am 24. November 2015 ein nachträgliches Baubegehren für die
Umnutzung von privater Nutzung in gewerbliche Nutzung (Sexgewerbe), 1. - 4.
Etage, [...] Basel, eingereicht. Unter der Rubrik „Bemerkungen“ wurde
ausgeführt, dass „die 1. - 4. Etage neu als Gewerbebetrieb für das Sexgewerbe
genutzt werden sollen“. Dies wurde handschriftlich ersetzt durch „werden
bereits als Gewerbebetrieb für das Sexgewerbe genutzt“. In der Begründung auf
dem Formular „Zweckentfremdung von Wohnraum“ (bei den Bauakten) wurde
ausgeführt: „Die Liegenschaft wird seit mehr als 20 Jahren für das Sexgewerbe
im privaten Umfeld genutzt. Da sich die Voraussetzungen geändert haben und die
Wohnungsmieter nicht mehr Betreiber sind, ist eine Umnutzung in eine
gewerbliche Nutzung notwendig geworden.“ 

 

Das Baubegehren
wurde vom 4. Mai 2016 bis zum 3. Juni 2016 öffentlich aufgelegt. Dagegen sind
beim Bau- und Gastgewerbeinspektorat (BGI) verschiedene Einsprachen eingegangen,
unter anderem vom A____ (Rekurrent). Mit Bauentscheid Nummer […] vom 8. März
2017 hat das BGI die Umnutzung (Zweckentfremdung) der Wohnungen vom 1.-4.
Obergeschoss in Sexbetriebe mit Umnutzung von zwei Kellerräumen in Sex-betriebe
(nachträgliches Baubegehren) unter Bedingungen und Auflagen bewilligt. Mit
Verfügung vom gleichen Tag wurde die Einsprache des Rekurrenten abgewiesen.

 

Gegen diesen Bauentscheid
und den Einspracheentscheid hat der Rekurrent am 15. März 2017 bei der
Baurekurskommission (BRK) Rekurs erhoben und diesen am 12. April 2017 begründet.
Die BRK hat jenen Rekurs mit Entscheid vom 28. Juni 2017, versandt am 10.
August 2017, teilweise gutgeheissen, indem es den Einspracheentscheid und den dazugehörigen
Bauentscheid aufgehoben und die Sache zur vollständigen Prüfung im Sinne der
Erwägungen an das BGI zurückgewiesen hat. Dem Rekurrenten hat die BRK eine
reduzierte Spruchgebühr auferlegt, sie hat ihm eine reduzierte Parteientschädigung
zulasten des BGI zugesprochen, und sie hat der Beigeladenen eine
Parteientschädigung zugesprochen, und zwar je zur Hälfte zulasten des
Rekurrenten und des BGI.

 

Gegen diesen
Entscheid der BRK richtet sich der am 21. August 2017 beim Verwaltungsgericht
angemeldete Rekurs. Der Rekurrent hat nebst Anträgen in der Sache den Verfahrensantrag
gestellt, das Verfahren sei bis zum erneuten Entscheid des BGI, eventualiter
bis zum erneuten Entscheid der BRK zu sistieren. Dieses Sistierungsgesuch hat
der Instruktionsrichter mit Verfügung vom 13. September 2017 abgewiesen. Der
Rekurrent hat am 16. Oktober 2017 innert erstreckter Frist die Rekursbegründung
eingereicht. Er beantragt, der angefochtene Entscheid der BRK sei in dem Umfang
aufzuheben, in welchem sie den vorinstanzlichen Baurekurs abgewiesen hat;
eventualiter sei der Entscheid der BRK in dem Umfang zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen, in welchem der Baurekurs vom 12. April 2017
abgewiesen wurde; alles unter Kostenfolge zulasten „der Gegenseite“. Mit Eingabe
vom 23. November 2017 beantragt die Beigeladene, der Rekurs sei vollumfänglich
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne, und der angefochtene Entscheid
sei vollumfänglich zu bestätigen; unter o/e- Kostenfolge. Auch die Baurekurskommission
beantragt mit Rekursantwort vom 28. Dezember 2017 die Abweisung des Rekurses.
Der Rekurrent hält mit Replik vom 5. Februar 2018 an seinen Anträgen fest.

 

Mit Schreiben
vom 20. November 2017 hat sich zudem C____ an das Verwaltungsgericht gewandt
und beantragt, die Argumente, welche es in einer Einsprache erhoben habe, die
sie am 3. Juni 2016 beim BGI gegen das fragliche Bauvorhaben eingereicht haben
will, seien „im laufenden Verfahren zu prüfen und in seine Erwägungen
einzubeziehen“. 

 

Die Verhandlung
vor Verwaltungsgericht hat am 6. Dezember 2018 stattgefunden und mit einem Augenschein
vor Ort begonnen. Daran haben zwei Exponenten des vom Rekurrenten geführten,
benachbarten Alters- und Pflegeheims [...] mit dem Vertreter des Rekurrenten,
die Beigeladene und ihr Verteter, der Vertreter der BRK, die Vertreterin des
BGI sowie D____ als Auskunftsperson teilgenommen. Anlässlich der
anschliessenden Verhandlung vor den Schranken des Verwaltungsgerichts wurden
zunächst die Vertreterin des BGI und dann die Beigeladene befragt. Dann sind
die Vertreter des Rekurrenten, der BRK und der Beigladenen sowie die
Vertreterin des BGI zum Vortrag gelangt. Für sämtliche Ausführungen wird auf
das Augenschein- und das Verhandlungsprotokoll verwiesen (AP; VP). Im Übrigen ergeben
sich die Einzelheiten der Parteistandpunkte, soweit sie für das vorliegende Urteil
von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.

 

 

Erwägungen

 

1.

1.1      Die
Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die Baurekurskommission
(BRKG; SG 790.100) eine vom Regierungsrat gewählte Kommission. Damit
unterliegen ihre Entscheide nach § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
(VRPG; SG 270.100) dem Rekurs an das Verwaltungsgericht, was § 6 BRKG noch
ausdrücklich unterstreicht. Daraus folgt die sachliche und funktionelle
Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts zur Beurteilung des vorliegenden
Rekurses. Zuständig ist die Kammer (§ 91 Abs. 1 Ziff. 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG; SG 154.100]).

 

1.2      Der
Rekurrent im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren ist als Rekurrent
im vorinstanzlichen Verfahren formell beschwert, und er ist als Eigentümer des
der streitgegenständlichen Liegenschaft benachbarten [...] Hauses (Liegenschaften
[...]) sowie der Liegenschaften [...] vom angefochtenen Entscheid direkt
betroffen. Er hat daher ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder
Abänderung, weshalb er gemäss § 13 Abs. 1 VRPG zum Rekurs legitimiert ist.
Auf den rechtzeitig angemeldeten und begründeten Rekurs ist somit einzutreten, auch
wenn die Baurekurskommission den bei ihr erhobenen Rekurs teilweise
gutgeheissen und die Sache zur Prüfung an die Vorinstanz zurückgewiesen hat.
Die Baurekurskommission hat den Rekurs in der hauptsächlichen Frage der Bewilligungsfähigkeit
und Zonenkonformität der sexgewerblichen Nutzung der Liegenschaft abgewiesen.
Die Sache wurde lediglich zur Prüfung unter Einbezug des Barbetriebs im
Erdgeschoss an die Vorinstanz zurückgewiesen. Es ist daher aus prozessökonomischen
Gründen angezeigt, den vorliegenden Rekurs zu behandeln, da bei einer
Gutheissung auch die Rückweisung ans BGI zur ergänzenden Prüfung obsolet würde.

 

1.3      Nicht
einzugehen ist dagegen auf die Anträge des C____. Dieses war nicht Partei im
vorinstanzlichen Verfahren und hat auch keinen Rekurs gegen den Entscheid der
BRK erhoben. Die vom genannten Komitee vorgebrachten Rügen, wonach das Bau- und
Gastgewerbeinspektorat zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass das Komitee keine
Einsprache gegen das strittige Baugesuch erhoben habe, wäre in einem
entsprechenden Rechtsmittelverfahren zu behandeln (gewesen) und kann nicht im
vorliegenden Rekursverfahren gegen einen Entscheid der Baurekurskommission
vorgebracht werden. Da das Verwaltungsgericht aber „die materielle Wahrheit von
Amtes wegen“ erforscht (§ 18 Abs. 1 VRPG), kann es die Ausführungen des
Komitees berücksichtigen, soweit sie für die Beurteilung des Rekurses relevant
sind. 

 

1.4      Im
Raum stehen sodann gewisse Aspekte, welche die BRK zur teilweisen Rückweisung
an das BGI veranlasst haben und welche das BGI nun thematisieren möchte. Das
BGI respektive das Bau- und Verkehrsdepartement hat den Entscheid der BRK
indessen nicht angefochten, sodass insoweit keine Grundlage dafür besteht, im
vorliegenden Verfahren darauf einzugehen. Diese Rügen, welche sich etwa auf die
Berechnungsweise der Wohnfläche oder die gesamthafte Betrachtungsweise für
Lärmemissionen beziehen, brauchen auch deshalb nicht behandelt zu werden, weil
sie für die vorliegend entscheidende Frage der grundsätzlichen Bewilligungsfähigkeit
des Sexbetriebs nicht von Bedeutung sind.

 

1.5      Die
Kognition des Verwaltungsgerichts ist im anzuwendenden Erlass nicht eigens geregelt
und richtet sich somit nach der allgemeinen Vorschrift von § 8 VRPG. Demnach
prüft das Verwaltungsgericht, ob die Verwaltung das öffentliche Recht,
vorliegend namentlich das Bau- und Planungsgesetz (BPG; SG 730.100) sowie die
Ausführungsbestimmungen in der Bau- und Planungsverordnung (BPV; SG 730.110),
nicht oder nicht richtig angewendet, gegen allgemeine Rechtsgrundsätze
verstossen, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder
Verfahrensvorschriften verletzt oder das ihr zustehende Ermessen nicht
pflichtgemäss ausgeübt hat (statt vieler: VGE 692/2005 vom 12. Mai 2006 E. 1.3;
BJM 2008 271).

 

2.

2.1      Die
Baurekurskommission nimmt im angefochtenen Entscheid zunächst zum Thema der
zonenrechtlichen Beurteilung der Erbringung von sexuellen Dienstleistungen in
Wohnungen allgemein Stellung. Entgegen der früheren Praxis müsse diese Art der
Nutzung von Wohnungen bei eigentlichen Sexbetrieben als gewerbliche Nutzung
qualifiziert werden, wenn das Erbringen der sexuellen Dienstleistungen im
Vordergrund stehe und einzelne Personen zu diesem Zweck dort wohnten. Es spiele
daher auch keine Rolle (mehr), ob einzelne Leistungserbringerinnen oder
Leistungserbringer in diesen Wohnungen (auch) wohnen würden (Entscheid Rz. 28).
Die Baurekurskommission kommt aufgrund des Augenscheins, der Ausführungen der
Parteien und der Angaben in den Vorakten zum Schluss, dass die gesamte
Liegenschaft der Beigeladenen in diesem Sinne für die Erbringung von sexuellen
Dienstleistungen und damit gewerblich genutzt werde. Weiter führt die
Baurekurskommission aus, dass alle Indizien dafür sprächen, dass die
betreffende Liegenschaft „schon seit langer Zeit in einer Art genutzt wird, die
jedenfalls nach der oben dargestellten neuen Praxis als gewerbliche Nutzung zu
qualifizieren ist“ (Entscheid Rz. 35). Es lasse sich zwar nicht abschliessend feststellen,
seit wann genau die Liegenschaft sexgewerblich genutzt werde. Es könne aber
auch nicht ausgeschlossen werden, dass dies bereits bei Erlass des
Wohnanteilplans am 20. Juni 1995 der Fall gewesen sei (Entscheid Rz. 36). In
tatsächlicher Hinsicht sei davon auszugehen, dass die Liegenschaft schon seit
längerer Zeit in derselben Weise genutzt werde wie heute. Eine rechtlich
relevante Änderung der tatsächlichen Nutzung habe in jüngerer Zeit nicht
stattgefunden oder könne jedenfalls nicht nachgewiesen werden. Dass diese
Nutzung nach früherer Praxis als Wohnnutzung, nach neuer Praxis aber als
Gewerbenutzung qualifiziert werde, sei keine bewilligungspflichtige Umnutzung,
denn geändert habe nicht die tatsächliche Nutzung, sondern nur die rechtliche
Qualifikation derselben (Entscheid Rz. 31). Es sei daher nicht zu beanstanden,
wenn die Baubewilligungsbehörde in Bezug auf die Einhaltung des Wohnanteilplans
nicht von einer Änderung des bestehenden Mischverhältnisses ausgegangen sei
(Entscheid Rz. 32). Aus demselben Grund liege auch keine gemäss dem Gesetz über
die Wohnraumförderung (Wohnraumfördergesetz, WRFG; SG 861.500) bewilligungspflichtige
Zweckentfremdung von Wohnraum vor (Entscheid Rz. 48). 

 

2.2      Der
Rekurrent macht in seinem Rekurs geltend, entgegen den Ausführungen der
Baurekurskommission sei nicht erstellt, dass die streitbezogene Liegenschaft
seit längerem gewerblich genutzt werde (Rekursbegründung Rz. 26 ff.). Zwar
werde nicht bestritten, dass dort Sexdienstleistungen erbracht worden seien,
dies jedoch bis 2014/2015 „im privaten Umfeld“. Die heute zur Diskussion stehende
gewerbliche Nutzung der Liegenschaft für sexuelle Dienstleistungen sei nie
bewilligt worden, weshalb eine Nutzungsänderung vorliege, welche auch nicht
bewilligt werden könne. Zudem sei in jedem Fall für den Zeitpunkt des Erlasses
des Wohnanteilplans im Juli 1995 nicht von einer gewerblichen Nutzung
auszugehen, da auch die Vorinstanz, gestützt auf die Angaben der Beigeladenen,
von einem frühesten Umnutzungstermin im Jahr 2000 ausgehe. Die Umnutzung stehe
im Widerspruch zum Wohnanteilplan und könne nicht bewilligt werden. Die
Beigeladene habe auch nicht gutgläubig davon ausgehen dürfen, dass für diese
gewerbliche Nutzung keine Bewilligung erforderlich gewesen wäre. Sie habe im
Baubegehren vielmehr angegeben, dass sich die Umstände geändert hätten (Rekursbegründung
Rz. 60). 

 

2.3

2.3.1   Das
Verwaltungsgericht hat in VGE VD.2014.36 vom 19. August 2014 ([...]) folgendes
erwogen: „4.2.1   Gemäss Art. 22 des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) dürfen
Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert
werden. Nach der Rechtsprechung ist eine bauliche Massnahme dann dem
Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, wenn mit der Realisierung der Baute
oder Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige
räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der
Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 120 Ib 379 E. 3c S.
383 f. mit Hinweisen). Daher kann sich die Bewilligungspflicht auch aus dem
Betrieb einer Baute ergeben (Waldmann/Hänni,
Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 22 N 10). Wenn diese
Voraussetzung erfüllt ist, unterstehen reine Umnutzungen ebenso der
Baubewilligungspflicht (BGE 119 Ib 222 E. 3a S. 226 f. mit Hinweisen; BGer
1C_157/2011 vom 21. Juli 2011 E. 3.1, 1C_47/2008 vom 8. August 2008 E. 2.5.1,
publ. in: ZBl 111/2010 S. 397; 1A.216/2003 vom 16. März 2004 E. 2.1, erwähnt
in: URP 2004 S. 349). Auch blosse Nutzungsänderungen, die ohne bauliche
Vorkehrungen auskommen, unterstehen der Bewilligungspflicht, wenn sie neu,
organisiert und von erheblicher Intensität sind, regelmässig erfolgen sowie auf
Dauer angelegt sind (vgl. BGer 1C_529/2012 vom 29. Januar 2013 E. 5.1 m.H. auf
BGE 113 Ib 219 E. 4d S. 223). Bewilligungspflichtig sind dabei auch
Zweckänderungen, selbst wenn sie äusserlich nicht in Erscheinung treten und
nicht mit baulichen Veränderungen verbunden sind. Eine ohne bauliche Vorkehren
auskommende Zweckänderung unterliegt der Bewilligungspflicht nur dann nicht,
wenn auch der neue Verwendungszweck der in der fraglichen Zone zugelassenen
Nutzung entspricht und sich die Änderung hinsichtlich ihrer Auswirkung auf
Umwelt sowie Planung als ausgesprochen geringfügig erweist (BGE 113 Ib 219 E.
4d S. 223 m.H.; BGer 1C_120/2012 vom 22. August 2012 E. 3.2).
Bewilligungspflichtig sind daher etwa die Erhöhung des Tierbestandes in einem
bestehenden und bewilligten Stall (BGer 1C_120/2012 vom 22. August 2012 E. 3.3)
oder ein neues Betriebskonzept eines Casinos (z.B. durch Erhöhung der [Anzahl
der] Tisch- und Automatenspielplätze), wenn es eine erhebliche Veränderung der
Immissionen (z.B. durch Erhöhung der Besucherzahlen) zur Folge hat (vgl. BGer
1A.216/2003 vom 16. März 2004 E. 3, in: URP 2004 S. 349). Die Kantone dürfen über
diesen bundesrechtlichen Mindeststandard hinaus weitere Vorgänge der
Bewilligungspflicht unterstellen, nicht aber von dieser ausnehmen, was nach
Art. 22 RPG einer Bewilligung bedarf (BGer 1C_157/2011 vom 21. Juli 2011 E.
3.1; vgl. zum Ganzen auch VGE VD.2013.39 vom 1. November 2013 E. 3.2).“ 

 

„Wird eine Baute
für einen Sexbetrieb genutzt, so sind auch dessen ideelle Immissionen zu
berücksichtigen. So hat das Bundesgericht kürzlich erwogen, ein Betrieb mit 19
Studios für die Erbringung von Massage- und Erotikdiensten habe selbst dann,
wenn den Kunden 16 Parkplätze in der Tiefgarage zur Verfügung stehen,
erhebliche Auswirkungen auf die Wohnqualität in der betreffenden Wohnzone.
Diese könnten nicht mit dem Hinweis auf den belebten Charakter des Quartiers und
ein während der Geschäftszeit betriebenes Transportgewerbe in der unmittelbaren
Nachbarschaft entkräftet oder relativiert werden (BGer 1C_157/2012 vom 16. Juli
2012 E. 4.4). In einem anderen Entscheid hat das Bundesgericht ausgeführt, für
die Beurteilung der Störung der Wohnnutzung könnten namentlich auch ideelle
Immissionen, die das seelische Empfinden verletzen bzw. unangenehme psychische
Eindrücke erwecken, berücksichtigt werden. Wenn ein Betrieb zur Folge habe,
dass die Umgebung unsicher, unästhetisch oder sonst wie unerfreulich wirke, so
könne dies die Attraktivität einer Gegend für Geschäfte und Wohnungen mindern.
Auch solche Einwirkungen könnten mithin die Wohnqualität, und sei es auch nur
über den Ruf der Wohngegend, in erheblichem Mass beeinträchtigen (BGer
1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 E. 2.6, 1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 E.
4.1 m.H.). Dabei werde nicht vorausgesetzt, dass die Störungen des
Wohlbefindens an nach aussen in Erscheinung tretende Vorgänge anknüpften, wie
beispielsweise bei Betrieben des Sexgewerbes an aufreizende Werbung oder die
Begegnung mit Freiern und dergleichen (BGer 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 E.
2.6). Das Bundesgericht hat es dabei auch als vertretbar bezeichnet,
sexgewerbliche Betriebe aufgrund ihrer ideellen Immissionen in einer Zone mit
einem Wohnanteil von mindestens 60 % als stark störend einzustufen (BGer
1P.771/2001 vom 5. Mai 2003 E. 9.2, in: ZBl 105/2004 S. 111; BGE 136 I 395 E.
4.3.3 S. 401 f.). Kürzlich hat das Appellationsgericht in dem von den Parteien
genannten Entscheid VGE VD.2013.39 vom 1. November 2013 E. 3.3.3 erwogen, dass
die Nutzung einer bestehenden, bereits bisher gewerblich genutzten, sich in der
Bauzone 4 und der Lärmempfindlichkeitsstufe III befindenden Baute als
Sexbetrieb, in dem gemäss der eigenen Werbung der Rekurrentin ‚10 bis 15‘ resp.
‚15 bis 25‘ ‚internationale Girls‘ die Kundschaft für sexuelle Dienstleistungen
in den verschiedensten Formen auf einer Fläche von 500 m2 erwarteten,
zweifellos einen nach Art. 22 RPG bewilligungspflichtigen Betrieb darstelle.“

 

„Dem zu Art. 22
RPG Gesagten entspricht die Regelung in § 26 Abs. 2 lit. a der Bau- und
Planungsverordnung (BPV; SG 730.110), gemäss welcher auch ‚Zweckänderungen von
Bauten und Anlagen, die nach den Vorschriften über die zulässigen Arten der
baulichen Nutzung, nach der Gesetzgebung über den Umweltschutz und über die
Energie oder für das Verkehrsaufkommen wesentlich sind‘, der Baubewilligungspflicht
unterstellt sind.“

 

Davon ist auszugehen.

 

2.3.2   Im
Jahr 1975 hat der Grosse Rat das damalige Gesetz über Abbruch und
Zweckentfremdung von Wohnhäusern (GAZW; SG 861.500) erlassen. Dieses sah in § 5
GAZW eine Bewilligungspflicht für die Verwendung von Wohnungen als Geschäfts-
oder Verwaltungsräume vor, wobei als Wohnung alle Räume galten, die bei Erlass jenes
Gesetzes oder später zum Wohnen benutzt wurden, ohne dass eine Zweckänderung
bewilligt war. Keiner Bewilligung bedurfte gemäss dem GAZW die Benutzung eines
Teils der Wohnung durch deren Inhaber oder einen seiner Angehörigen zur
Berufsausübung. 

 

Im vorliegenden
Fall ist unbestritten, dass weder die Beigeladene noch die vorherige
Eigentümerschaft der Liegenschaft je ein Gesuch um Zweckänderung der
streitbezogenen Liegenschaft oder der Wohnungen gestellt haben. 

 

Am 1. Juli 2014 ist
das neue WRFG in Kraft getreten und hat das GAZW abgelöst (§ 23 WRFG). Auch § 8
Abs. 1 WRFG sieht vor, dass jede Zweckentfremdung von bestehendem Wohnraum
grundsätzlich einer Bewilligung bedarf. Gemäss Abs. 2 dieser Bestimmung bedarf
keiner Bewilligung (lit. a) die Nutzung von Wohnraum für wohnverwandte
Nutzungen, insbesondere betreutes Wohnen und Kindertagesstätten; (lit. b) die
Nutzung eines Teils des Wohnraums durch Bewohnerinnen bzw. Bewohner zur Berufsausübung;
(lit. c) die Zweckentfremdung von Wohnraum, wenn dieser in der Vergangenheit
bereits rechtmässig als Verwaltungsraum oder zu gewerblichen Zwecken genutzt
worden ist. 

 

2.3.3   Wer
die objektive Beweislast für eine rechtserhebliche Tatsache und damit die Folgen
der Beweislosigkeit trägt, bestimmt sich im öffentlichen Recht nach der
Beweislastregel von Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210)
als allgemeinem Rechtsgrundsatz, soweit das anwendbare Gesetz keine
Sonderregeln enthält (vgl. BGer 2A.343/2005 vom 10. November 2005, E. 4.2; Kiener/Rütsche/Kuhn, a.a.O., N 781 ff.; Kölz/Häner/Bertschi,
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Auflage, Zürich
2013, N 459; Rhinow/Koller/Kiss/thurnherr/Brühl-Moser,
Öffentliches Prozessrecht, 3. Auflage, Basel 2014, N 997 f.; Schwank, Das verwaltungsinterne Rekursverfahren
des Kantons Basel-Stadt, Diss. Basel 2003, S. 180). Wo das Gesetz es nicht
anders bestimmt, hat gemäss Art. 8 ZGB derjenige das Vorhandensein einer
behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. Zur
Konkretisierung dieser allgemeinen Beweislastregel unterscheiden das
Bundesgericht und die überwiegende Lehre zwischen rechtserzeugenden oder
rechtsbegründenden, rechtsaufhebenden oder rechtsvernichtenden und
rechtshindernden Tatsachen. Rechtserzeugende Tatsachen hat zu beweisen, wer
daraus ein Recht oder Rechtsverhältnis ableitet. Rechtsaufhebende und
rechtshindernde Tatsachen hat zu beweisen, wer sie einwendet (Göksu, in: Breitschmid/Jungo [Hrsg.],
Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 8 ZGB N
13 ff.; Spühler/Dolge/Gehri,
Schweizerisches Zivilprozessrecht, 9. Auflage, Bern 2010, Kapitel 10 N 43 ff.; Staehelin/Staehelin/Grolimund,
Zivilprozessrecht, 2. Auflage, Zürich 2013, § 18 N 48 f.; VGE VD.2018.41 vom
27. Juni 2018 E. 2.1.2). 

 

2.4      Unbestritten
ist im vorliegenden Fall, dass die streitbezogene Liegenschaft ursprünglich
(den Plänen nach zu schliessen ca. im Jahr 1910) als Wohnhaus erbaut und auch
für diesen Zweck genutzt worden ist. Für den Zeitpunkt des Inkrafttretens des
Wohnanteilplans im Jahr 1995 liegen keine Angaben über die damals aktuelle
Nutzung der Liegenschaft vor. Im Jahr 2000 hat die Beigeladene die Liegenschaft
erworben.

 

2.4.1   Die
BRK geht davon aus, dass keine Zweckentfremdung gemäss WRFG vorliege und daher
auch keine Bewilligung erforderlich sei. Ebenso sei der Wohnanteilplan
eingehalten, weil das „bestehende Mischverhältnis“ zwischen Wohnnutzung
erhalten werde. Sie stützt diesen Schluss auf die Überlegung, dass nicht die
Nutzung, sondern deren rechtliche Qualifikation durch die Behörden geändert
habe. Laut BGI sei das Sexgewerbe gemäss früherer Praxis nämlich einer
Wohnnutzung gleichgesetzt worden. Erst seit einem Entscheid des
Verwaltungsgerichts werde das Sexgewerbe als gewerbliche Nutzung betrachtet.
Vorliegend dominiere die gewerbliche Nutzung die Wohnnutzung eindeutig im Sinne
eines Hauptzwecks. Wer da allenfalls wohne, tue dies offensichtich nur deshalb,
weil er oder sie da Dienstleistungen erbringen wolle. Für die Anwendung von § 8
Abs. 2 lit. b WRFG, wonach die Nutzung eines Teils des Wohnraums durch
Bewohnerinnen bzw. Bewohner zur Berufsausübung keiner Bewilligung bedürfe,
bleibe daher kein Raum mehr, was die Praxisänderung rechtfertige. Die Liegenschaft
werde seit langer Zeit in einer Art genutzt, die gemäss neuer Praxis als
gewerblich zu qualifizieren sei.

 

2.4.2   Die
Beigeladene leitet aus dem von ihr behaupteten Umstand, zumindest seit dem
Erwerb habe sie die Liegenschaft immer für das Sexgewerbe genutzt, und sie sei
gutgläubig davon ausgegangen, dass dies keiner Bewilligung bedürfe, das Recht
auf Erteilung der Bau- respektive Umnutzungsbewilligung ab. Somit ist sie für
diese Tatsachen beweispflichtig.

 

Der Eindruck,
den die BRK an ihrem Augenschein gewonnen hat, nämlich dass die sexgewerbliche
Nutzung der Liegenschaft eindeutig dominiert und das Wohnen nebensächlich
erscheint, hat sich am Augenschein des Verwaltungsgerichts bestätigt. Insoweit
ist der Sachverhalt auch von keiner Seite bestritten, und er bildet insoweit
auch die Grundlage für das in Frage stehende Umnutzungsgesuch. Damit ist der
Vorinstanz auch darin zu folgen, dass vorliegend kein Raum für die Anwendung
von § 8 Abs. 2 lit. b WRFG besteht, wonach die Nutzung eines Teils des
Wohnraums durch Bewohnerinnen bzw. Bewohner zur Berufsausübung keiner
Bewilligung bedarf. Dem ist beizufügen, dass der bewilligungsfreie
Nutzungstatbestand des § 8 Abs. 2 lit. a WRFG betreffend Wohnraum für
wohnverwandte Nutzungen, insbesondere betreutes Wohnen und Kindertagesstätten,
ebenfalls nicht zur Anwendung gelangen kann, hat doch das Verwaltungsgericht im
Urteil VGE VD.2017.159 vom 23. August 2018 betreffend
Umnutzung von Wohnraum zu einem Bed and Breakfast Betrieb folgendes ausgeführt:
„3.3 Das Wohnraumfördergesetz
bezweckt nach § 1 Abs. 1 den Erhalt und die Schaffung von
vielfältigem, unterschiedlichen Ansprüchen genügendem, insbesondere
familiengerechtem Wohnraum. Als Wohnraum gelten nach der Definition in
§ 4 Abs. 1 WRFG alle ständig dem Wohnen dienende Räume. Im
Ratschlag des Regierungsrats vom 20. August 2012 wird klargestellt, dass
Hotels, Herbergen, Heime und dergleichen vom Schutzbereich des vorliegenden
Gesetzes nicht erfasst sind (vgl. Regierungsratsbeschluss vom 20. August
2012 mit Ratschlag und Bericht Nr. 12.1202.01 betreffend Kantonale
Initiative ‚Bezahlbares und sicheres Wohnen für alle!‘ und Gegenvorschlag für
ein Gesetz über die Wohnraumförderung und für eine Rahmenausgabenbewilligung
für den Erwerb von Arealen und Liegenschaften zu Gunsten des gemeinnützigen
Wohnraumangebots sowie Bericht zu verschiedenen Vorstössen des Grossen Rates
[nachfolgend: Ratschlag], S. 96). Gemäss dem Ratschlag werden unter dem
Begriff Wohnraum vielmehr die klassischen Formen der Miet-, Genossenschafts-
bzw. Eigentumswohnung oder des Einfamilienhauses verstanden (Ratschlag,
S. 96). Das Verwaltungsgericht hielt im Entscheid VGE VD.2016.139 mit
ausführlicher Begründung fest, dass die Umnutzung einer Wohnung für den Betrieb
eines ‚Bed and Breakfast‘ oder einer sonstigen Herberge als Zweckentfremdung im
Sinne des Wohnraumfördergesetzes zu qualifizieren ist (VGE VD.2016.139 vom
23. November 2017 E. 3.4 f., mit Hinweis auf BGer
1C_382/2016 vom 6. April 2017 E. 2 und 1C_328/2010 vom 7. März 2011
E. 4.3). Durch die befristeten Übernachtungsmöglichkeiten
insbesondere für Messebesucher, Geschäftsleute und Touristen werde dem Ziel des
Wohnraumfördergesetzes, Wohnraum vor Verdrängung zu schützen, nicht entsprochen
(vgl. Ratschlag, S. 87). Weiter hielt das Gericht fest, dass die in
§ 8 Abs. 2 lit. a WRFG statuierte Ausnahme von der
Bewilligungspflicht für die Nutzung von Wohnraum für wohnverwandte Nutzungen,
insbesondere betreutes Wohnen und Kindertagesstätten, auf die Umnutzung von Wohnraum
für den Betrieb von Hotels oder Herbergen, bei welchen der gewerbliche Zweck im
Vordergrund steht, nicht zur Anwendung gelange. Durch die beispielhafte Nennung
des betreuten Wohnens und von Kindertagesstätten zeige der Gesetzgeber, dass
mit der Ausnahme der wohnverwandten Nutzungen von der Bewilligungspflicht eine
sozialpolitische Zielsetzung verfolgt werde und dass damit insbesondere nicht
die Umnutzung von Wohnraum für den Betrieb von Hotels oder Herbergen, bei
welchen der gewerbliche Zweck im Vordergrund steht, gemeint sei (VGE VD.2016.139
vom 23. November 2017 E. 3.6, mit Hinweis auf Ratschlag,
S. 104).“ 

 

An diesen
Erwägungen ist vollumfänglich festzuhalten. Da bei der vorliegenden Umnutzung
keine sozialpolitischen Zielsetzungen im Sinne dieser Erwägungen ersichtlich
sind und die Kunden des Sexbetriebs in der Liegenschaft in der Regel noch
kürzer verweilen dürften als in einer Herberge, liegt in der sexgewerblichen
Nutzung keine wohnverwandte Nutzung im Sinne von § 8 Abs. 2 lit. a WRFG.

 

2.4.3   Keine
Bewilligungspflicht besteht ferner gemäss § 8 Abs. 2 lit. c WRFG, wenn der
Wohnraum in der Vergangenheit bereits rechtmässig als Verwaltungsraum oder zu
gewerblichen Zwecken genutzt worden ist. Darauf stützt die Vorinstanz de facto
ihren Entscheid (dort Rz. 45 – 48). Es stellt sich also die Frage, ob die
bisherige gewerbliche Nutzung der Liegenschaft rechtmässig war. Wie bereits
erwähnt, wurde für die Liegenschaft noch nie eine Umnutzungsbewilligung
nachgesucht oder erteilt. Wie die WRFG Prüfstelle richtig festhält, ist der
rechtmässige Zustand also Wohnen. Wie die Vorinstanzen ebenfalls zutreffend
festhalten, ist für die Zeit vor dem Erwerb der Liegenschaft durch die
Beigeladene im Jahr 2000 keine (sex-)gewerbliche Nutzung nachgewiesen. Die
blossen Mutmassungen und Behauptungen einer noch länger zurückreichenden
solchen Nutzung, welche seitens der Vorinstanzen und der Beigeladenen im Raum
stehen und vom Rekurrenten bestritten werden, halten vor Art. 8 ZGB nicht
stand.

 

2.4.3.1 Bei
dieser Ausgangslage ist auf das Urteil VGE VD.2012.85 vom 15.
März 2013 hinzuweisen, wo das Verwaltungsgericht folgendes erwogen hat: „2.1     
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der Behörden
auf  Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes im Interesse der
Rechtssicherheit aufgrund des Zeitablaufs grundsätzlich nach 30 Jahren, sofern
das kantonale Recht keine kürzeren Verwirkungsfristen vorsieht, was im Kanton
Basel-Stadt nicht der Fall ist, und sich eine kürzere Verwirkungsfrist nicht
aus Gründen des Vertrauensschutzes ergibt (BGE 136 II 359 E. 7 S. 365). Dies
ist namentlich dann der Fall, wenn die Baupolizeibehörden zwar vor Ablauf der
30-jährigen Frist einschreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber über Jahre
hinaus geduldet haben, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt gewesen ist
oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätten kennen müssen (BGE
132 II 21 E. 6.3 S. 39; BGE 107 Ia 121 E. 1c S. 124; Urteil 1P.768/2000
vom 19. September 2001 E. 3a, in: ZBl 103/2002 S. 188, Pra 2002 Nr. 3 S. 9,
RDAF 2003 I S. 395). Darauf kann sich nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung aber nur berufen, wer selbst im guten Glauben gehandelt hat (BGE
132 II 21 E. 6.3 S. 39), d.h. angenommen hat und (unter Anwendung zumutbarer
Sorgfalt) annehmen durfte, die von ihm ausgeübte Nutzung sei rechtmässig bzw.
stehe mit der Baubewilligung in Einklang (BGE 132 II 21 E. 6 S. 35; BGE 111 Ib
213 E. 6a S. 221 ff.; Urteil 1P.768/2000 vom 19. September 2001 E. 4c, in: ZBl
103/2002 S. 188, Pra 2002 Nr. 3 S. 9, RDAF 2003 I S. 395).“

 

„2.2.2  
[…] Verantwortlich für die Einhaltung einer baurechtlichen Bewilligung ist in
erster Linie die Bauherrschaft selbst.“ 

 

Vorliegend
ist keine sexgewerbliche Nutzung der Liegenschaft seit 30 Jahren oder länger
nachgewiesen. Somit stellt sich die Frage, ob die Beigeladene mit der
sexgewerblichen Nutzung seit Erwerb der Liegenschaft in gutem Glauben gehandelt
hat, d.h. angenommen hat und (unter Anwendung zumutbarer Sorgfalt) annehmen
durfte, die sexgewerbliche Nutzung sei rechtmässig.

 

2.4.3.2 Das Bewilligungsverfahren für die heute bestehende
Bar im Erdgeschoss der Liegenschaft hat seinerzeit zu Rechtsmittelverfahren
beim Bauinspektorat, vor der BRK und vor Verwaltungsgericht geführt. 

 

Dem Entscheid
der BRK vom 12. September 2001 ist folgendes zu entnehmen (Ziff. II.A.3):
„[…] Der Rekurrent hat in seiner Einsprachebegründung vom 29. November 2000
lediglich die Vermutung vorgebracht, dass die Wohnungen in der streitbezogenen
Liegenschaft umgebaut und im Zusammenhang mit der Erstellung der Bar einem
neuen Zweck zugeführt werden sollten. […] Der Rekurs gegen den
Einspracheentscheid wird denn auch vorwiegend mit dem Argument begründet, dass
der geplante Betrieb an der [...] ein weiteres Etablissement darstellen würde,
das zum ‚Rotlichtmilieu‘ gehöre, und dass dadurch der Anspruch der Anwohner auf
Nachtruhe gefährdet sei.“ Aus Ziff. II.B.6 jenes Entscheids geht hervor: „Aus
baurechtlicher Sicht spricht aus den genannten Gründen nichts gegen die Bewilligung
des geplanten Einbaus der Bar. Dabei steht einzig die Umnutzung des Erdgeschosses
zur Diskussion. Ein Gesuch um Umnutzung der oberen Geschosse der [...] liegt
nach Kenntnis der Baurekurskommission nicht vor. Die Bauherrschaft hat denn
auch zugesichert, dass diese Wohnungen weiterhin als privater Wohnraum und
nicht gewerblich genutzt werden. Eine solche Umnutzung von zusätzlichen
Stockwerken insbesondere zu Massagesalons o.ä. wäre denn auch mit dem
Wohnanteilsplan wohl kaum zu vereinbaren. Zudem würde diese neue Nutzung
zusätzliche Emissionen bewirken, welche im Hinblick auf die bestehende
Belastung des Quartiers und des Standortes direkt gegenüber dem Alters- und
Plegeheimes des Rekurrenten nicht ohne weiteres als zulässig erachtet werden
könnten. Diese Frage muss aber, wie bereits ausgeführt, im vorliegenden
Verfahren nicht geprüft werden, da es in casu nur um den Einbau einer Bar und
der damit verbundenen möglichen Emissionen geht. Ob die geplante Bar dabei zum
‚Rotlichtmilieu‘ gehören soll, wie dies der Rekurrent in seiner
Rekursbegründung behauptet, spielt im vorliegenden Verfahren keine Rolle […]. Der
Rekurrent vermag insbesondere nicht darzulegen, weshalb die Belastung seiner
Liegenschaft durch das in einigen Nachbarliegenschaften ausgeübte Sexgewerbe
nach dem Einbau und Betrieb einer Bar unter den oben erwähnten Auflagen in der
streitbezogenen Liegenschaft zunehmen soll.“

 

Bereits das
Bauinspektorat selber hatte im vor der BRK angefochtenen Einspracheentscheid
vom 31. Mai 2001 (in den Akten betr. Betriebsbewilligung) ausgeführt: „Der
in der Einsprache erwähnte Umbau der Wohnungen in den oberen Stockwerken wäre
ebenfalls bewilligungspflichtig, ein solcher Umbau war aber nicht
Gegenstand des Baubegehrens.“

 

Im gegen den
genannten Entscheid der BRK angestrengten verwaltungsgerichtlichen Verfahren VD
738/2001 hat die Beigeladene mit Vernehmlassung vom 17. Januar 2002, dort
ebenfalls als Beigeladene, ausführen lassen: „B____ bestreitet im Übrigen
vehement ein Bordell, eine Bar des ‚Rotlichtmilieus‘ oder Anderes eröffnen zu
wollen. Ohnehin hat die Baurekurskommission zu Recht darauf hingewiesen,
dass die Frage, ob die Bar zum ‚Rotlichtmilieu‘ gehöre – was energisch
bestritten wird – im vorliegenden Verfahren keine Rolle spielt, da die Bewilligungsinhaberin
gemäss Bauentscheid dafür zu sorgen haben wird, dass vom Betrieb keine lästigen
und übermässigen Emissionen auf die Nachbarschaft ausgehen […]“ (S. 2). „Bestritten
wird von B____ vehement, dass geplant sei, ein Bordell zu eröffnen. Baurechtlich
geht es allerdings ohnehin nur um das Erdgeschoss, und ein Barbetrieb dürfte
sich von vornherein als Bordell nicht eigenen“ […] (S. 3). „Nach Auffassung des
Rekurrenten soll die [...] ‚Dirnenstrasse‘ heissen. Er übersieht dabei, dass er
nicht von anderen Liegenschaften auf den Barbetrieb von B____ schliessen kann“ (S.
4). 

 

2.4.3.3 Die
BRK hat also seinerzeit auf die ausdrücklichen Zusicherungen der Beigeladenen
abgestellt, dass die Wohnungen in den oberen Stockwerken weiterhin als Wohnraum
und nicht als Massagesalons oder Bordell gewerblich genutzt würden. Dabei hat die
BRK deutlich gemacht, dass eine allfällige Umnutzung bewilligungspflichtig
wäre, dass indessen kein entsprechendes Gesuch vorliege. Die BRK hat sogar
ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine solche Umnutzung mit dem
Wohnanteilsplan kaum zu vereinbaren wäre. Auch das Bauinspektorat selber war –
entgegen den heutigen Ausführungen des BGI – von einer Bewilligungspflicht für
die Umnutzung in einen Sexbetrieb ausgegangen und hatte die Beigeladene sogar
ausdrücklich darauf hingewiesen. Umgekehrt hatte die Beigeladene energisch und
vehement bestritten, ein Bordell zu eröffnen. Wenn sich die Beigeladene im
vorliegenden Verfahren nun auf den Standpunkt stellt, sie habe die Liegenschaft
seit dem Erwerb im Jahr 2000 sexgewerblich genutzt, so ist das klar widersprüchlich.
Die These, dass sie die Liegenschaft im Sinne von § 8 Abs. 2 lit. c WRFG bisher
rechtmässig sexgewerblich genutzt hätte oder dass sie gutgläubig von einer
solchen Rechtmässigkeit hätte ausgehen dürfen, ist somit zu verwerfen. Vielmehr
wurde sie selber konkret auf die Bewillgungspflicht und gleichzeitig auf die
voraussichtlich mangelnde Bewilligungsfähigkeit einer solchen Umnutzung
aufmerksam gemacht, und sie selber hatte in Kenntnis dessen und offensichtlich eben
gerade deshalb die sexgewerbliche Nutzung in Abrede gestellt. Von gutem Glauben
im Sinne der dargestellten Praxis kann somit keine Rede sein. Die damaligen
Zusicherungen der Beigeladenen lassen sich einzig damit erklären, dass sie sich
über die tatsächliche Bewilligungspflicht für eine sexgewerbliche Nutzung im Klaren
war. Die Rekurrentin macht in diesem Zusammenhang zutreffend geltend, dass die
aufliegenden Mietverträge (mit einer Ausnahme) für das 1. – 4. OG die Untervermietung
verbieten; erst die Mietverträge für 2014 und 2015 enthalten diese Bestimmung
nicht mehr. Offenbar sollte auch mit diesen Mietverträgen ein gesetzeskonformer
Zustand vorgespiegelt werden, was nur dann Sinn macht, wenn sich die Beigeladene
der Rechtswidrigkeit der tatsächlichen Nutzung bewusst war. 

 

2.4.3.4 Nicht
nur im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens für die Bar, sondern auch im Rahmen
des Betriebsbewilligungsverfahrens für die Bar wurde dieser Schein gepflegt. Dem
Entscheid des PMD vom 4. April 2003 über einen damaligen Rekurs der
Beigeladenen gegen einen Entscheid des PMD vom 17. Mai 2001 betreffend
Neueröffnung eines Restaurationsbetriebs an der [...] lässt sich folgendes
entnehmen: „Auch hierzu hat das PMD im Entscheid vom 7. Mai 2001 darauf
hingewiesen, dass dafür mangels eines Baugesuchs keine Anhaltspunkte vorlägen. Der
Rekurrent hat die Notwendigkeit eines entsprechenden Baubegehrens in seinem
Rekurs an den Regierungsrat zu Unrecht bestritten. Im Grundsatz hat die
BRK auch diese Auffassung des PMD bestätigt. Dem eigentlichen
Baubewilligungsverfahren müsste jedoch darüber hinaus noch ein Gesuchsverfahren
um Umnutzung der oberen Geschosse der [...] vorausgehen, wie die BRK
nunmehr festgestellt hat. […] Eine Erweiterung des neuen Restaurationsbetriebes,
wie sie der Rekrurent als selbstverständliche Folge dieser Bar vorauszusehen
glaubt, ist ohne zwei weitere Bewilligungen überhaupt nicht möglich“ (S.
10 f.). […] Die Gesuchstellerin wird bei ihrer Zusicherung vor der BRK behaftet,
die über dem Restaurationsbetrieb liegenden Stockwerke nicht im Sinn der
Einwendungen des Rekurrenten gewerblich zu nutzen“ (S. 14). Der Vertreter der
Beigeladenen hat seinerzeit zu zwei Einsprachen aus der Nachbarschaft mit
Schreiben vom 30. April 2003 zuhanden des PMD Stellung genommen und ausgeführt:
„Von Horizontalgewerbe und anderen unsachlichen Bemerkungen kann nicht die
Rede sein“. Ebenfalls im Rahmen der Betriebsbewilligung für die Bar hat das
PMD gegenüber der Beigeladenen mit Schreiben vom 7. April 2004 eine Verwarnung
ausgesprochen, weil die Führung des Betriebs zur Beanstandung Anlass gegeben habe.
Im Rahmen des rechtlichen Gehörs dazu hat der Vertreter der Beigeladenen mit
Schreiben vom 2. April 2004 ausgeführt: „In rubriziertem Schreiben stellen Sie
die Behauptung auf, dass gemäss einem Polizeirapport eine leicht bekleidete
Frau angetroffen worden sei. […] Jedenfalls wird bestritten, dass sich leicht
bekleidete Personen in der [...] Bar aufhalten […]. Ob sich die genannte Frau
der Prostitution hingibt, wird mit Nichtwissen bestritten.“

 

Daran ändert
nichts, dass die Beigeladene bei der Bauabnahme durch das Bauinspektorat gemäss
Abnahmeprotokoll vom 5. März 2003 auf Frage hin bejaht hat, dass die
Mieterinnen in den oberen Geschossen Prostituierte seien. Ob diese ihr
Gewerbe neben hauptsächlicher Wohnnutzung oder im Sinne einer Hauptnutzung
ausgeübt haben (vgl. nachstehend Ziff. 3.2), geht daraus indessen nicht hervor.
Ein entsprechendes Baubewilligungs- bzw. Umnutzungsgesuch hat die Beigeladene jedenfalls
auch dann nicht gestellt.

 

2.4.3.5 Insgesamt
kann entgegen der heutigen Darstellung der Vorinstanzen also auch nicht als
erstellt gelten, dass eine frühere Praxis bestanden hätte, welche die sexgewerbliche
Nutzung bzw. Umnutzung von Wohnräumen bewilligungsfrei zugelassen hätte. Aus den
dargestellten, konkret die Beigeladene und konkret die streitgegenständliche
Liegenschaft betreffenden Entscheiden geht vielmehr das Gegenteil hervor, und
dementsprechend hat die Beigeladene selber die sexgewerbliche Nutzung über
Jahre hinweg bestritten. Darauf ist sie zu behaften. Sie kann sich daher heute
nicht darauf berufen, dass sie gutgläubig hätte davon ausgehen dürfen, die
Liegenschaft seit Erwerb rechtmässig sexgewerblich nutzen zu können. Die Sache
fällt somit nicht in den Anwendungsbereich von § 8 Abs. 2 lit. c WRFG.

 

2.5      Ein
Ausnahmetatbestand von der Bewilligungspflicht im Sinne von § 8 Abs. 2 WRFG ist
somit nicht gegeben.

 

3.         

Damit stellt
sich die Frage nach der Bewilligungsfähigkeit der Umnutzung der Wohnungen zum Sexbetrieb.

 

3.1      Gemäss
§ 8 Abs. 3 WRFG kann die Bewilligung für die Zweckentfremdung von bestehendem Wohnraum
erteilt werden, wenn es die Umstände rechtfertigen, insbesondere wenn (a) die
betreffenden Wohnräume nicht mehr zum Wohnen geeignet sind; (b) die
Zweckänderung einem Bedürfnis der Wohnbevölkerung des Quartiers entspricht; (c)
die Zweckänderung einem Bedürfnis an der Erweiterung oder Verlegung eines im
Kanton bestehenden Betriebs entspricht; (d) die Zweckänderung der richt- und
nutzungsplanerisch angestrebten Entwicklung des Quartiers entspricht. Bei der
Prüfung der Bewilligungsfähigkeit einer Zweckentfremdung gemäss WRFG hat sich
die Bewilligungsbehörde gemäss dem Ratschlag des Regierungsrats (vgl. Ratschlag
und Bericht des Regierungsrats vom 20. August 2012 S. 86 f. und 106) auch auf
den Wohnanteilplan abzustützen. Dieses in der Mitte der
1990er Jahre erlassene Instrument schreibt quartierspezifisch einen
einzuhaltenden Mindestwohnflächenanteil vor und legt fest, wie viele (oberirdische) Geschosse maximal gewerblich genutzt werden können. Der
Wohnanteilplan statuiert somit das Maximum der zulässigen gewerblichen
Nutzung. Gemäss Ratschlag könne die Bewilligungsbehörde mit der Bewilligungspflicht
für Zweckentfremdung weitgehend sicherstellen, dass maximal so viele Wohnungen umgenutzt würden, wie dies der Wohnanteilplan erlaube. Dieser
Wohnanteilplan wiederum stützt sich auf die Verordnung betreffend den
Wohnflächenanteil vom 20. Juni 1995. Mit dieser Verordnung und dem
entsprechenden Plan wird gemäss Zweckartikel das Ziel verfolgt, dass in den zum
Wohnen geeigneten Gebieten der Stadt Basel das bestehende Verhältnis zwischen
Wohn- und Arbeitsflächen nicht zu Ungunsten der Wohnflächen verschlechtert
wird. Die streitbezogene Liegenschaft liegt im Bereich „Innere Stadt“, in
welchem gemäss Wohnanteilplan das „bestehende Mischverhältnis“ zu erhalten ist.

 

Die Buchstaben
b, c und d dieser Bestimmung brauchen nicht näher geprüft zu werden; auch die
Vorinstanzen und die Beigeladene beziehen sich soweit ersichtlich nicht darauf.
Grundsätzlich ist nach dem vorstehend Gesagten davon auszugehen, dass die
bewilligte Nutzung für die Liegenschaft der Beigeladenen das Wohnen ist. Mit
der in Frage stehenden Umnutzung nun wird das bestehende Mischverhältnis
zwischen Wohnen und Gewerbe nicht erhalten, sondern zu Ungunsten der Wohnflächen
verschlechtert. Die Vorinstanz erachtet die Wohnungen angeischts ihres
baulichen Zustands als nicht mehr zum Wohnen geeignet. Darauf wird einzugehen
sein. Vorab ist aber nochmals auf die Praxis zurückzukommen.

 

3.2      Vorstehend
wurde dargestellt, dass keine Praxis nachgewiesen ist, welche darin bestanden
hätte, die Umnutzung von Wohnraum zu einem Sexbetrieb bewilligungsfrei zuzulassen.
Andererseits ergibt sich kein allzu klares Bild, worin die frühere Praxis
tatsächlich bestanden hat. Wie schon die vorstehende Darstellung nahe legt,
deutet vieles darauf hin, dass die hauptsächlich sexgewerbliche Nutzung immer
schon als bewilligungspflichtig angesehen wurde, die Prostitution als
Nebennutzung im Sinne von § 8 Abs. 2 lit. b WRFG (bzw. der analogen Bestimmung
des früheren GAZW) dagegen nicht.

 

Die Entwicklung auf
den Punkt gebracht hat wohl das Planungsamt, Städtebau & Architektur, mit der
Darstellung in seiner ersten Stellungnahme vom 24. Mai 2016: „[…] Da sich die
Verhältnisse offensichtlich geändert haben und die Wohnungsmieter nicht mehr
selbst auch dem entsprechenden Gewerbe nachgehen, ist nun ein (nachträgliches)
Zweckentfremdungsgesuch notwendig. Gemäss Wohnanteilplan gilt an dieser Lage in
der Innerstadt die Vorgabe, das bestehende Mischverhältnis beizubehalten. Wie
aus dem Gesuch hervorgeht, wurden die Wohnungen zwar schon sehr lange für
Prostitution verwendet, jedoch in einem privaten Rahmen, bei dem die Bewohner
mit dem Erbringen der Dienstleistung in einem direkten Verhältnis standen. Als
bestehende Nutzung des Gebäudes dominierte daher die Wohnnutzung. Es ist daher
richtig, für die nun angestrebte (aber bereits unbewilligt bestehende) gewerbliche
Nutzung eine Zweckentfremdung zu beantragen. Aus Sicht der Verordnung
betreffend den Wohnflächenanteil ist jedoch das bestehende Mischverhältnis
beizubehalten. Eine umfassende Zweckentfremdung der Liegenschaft für
gewerbliche Zwecke ist daher aus unserer Sicht nicht zulässig.“

 

Das Planungsamt,
Städtebau & Architektur, stützt die Bejahung der Bewilligungspflicht also
auf tatsächliche, schleichend anmutende Veränderungen, die schliesslich in eine
unbewilligte Umnutzung gemündet sind. Eine solche Betrachtungsweise deckt sich
weitgehend mit der aktuellen Darstellung der Beigeladenen selber, wonach sie
das Haus nach dem Kauf vollständig saniert und umgebaut und dann die Wohnungen,
analog den Nebenhäusern, für das Sexgewerbe genutzt habe (was insoweit gestützt
wird durch den Zeitungsartikel [Baslerstab] vom 24. Juni 2002 [RAB 5 im
Verfahren vor BRK]). Im Sexgewerbe habe sich eine Wandlung ergeben, indem die
Wohnungen durch Betreiber gemietet und untervermietet würden und nicht mehr durch
die Betreiberinnen direkt gemietet und auch bewohnt würden. Laut Auszug aus dem
kantonalen Datenmarkt sind für die Liegenschaft denn auch keine Einwohner
gemeldet. In gewissem Sinne mag also eine Professionalisierung stattgefunden
haben – worin eben wie bereits ausgeführt der Grund liegt, dass für die
Anwendung von § 8 Abs. 2 lit. b WRFG kein Raum mehr bleibt.

 

Jedenfalls führt
die Vorinstanz treffend aus (Entscheid Ziff. 26), dass mit der
Bewilligungspflicht gemäss § 8 WRFG verhindert werden soll, dass Wohnraum durch
Umnutzung schleichend dem lokalen Wohnungsangebot entzogen wird. Genau das ist
vorliegend aber geschehen.

 

3.3      Die
zweite Stellungnahme des Planungsamtes, Städtebau & Architektur, steht zu seiner
ersten Stellungnahme vom 24. Mai 2016 (und auch zur früheren Haltung der
Behörden) dann im Widerspruch. Gemäss dieser das Umnutzungsgesuch positiv
bewertenden Stellungnahme vom 12. Oktober 2016 mache ein Entscheid des
Verwaltungsgerichts vom November 2013 die Zweckänderung notwendig – was so
nicht stimmt, denn der Grund dafür sind die geschilderten tatsächlichen
Veränderungen. In seiner Stellungnahme vom 15. Mai 2017 vor BRK führt das Planungsamt,
Städtebau & Architektur, dann aus, „aus einer rein technischen Betrachtung
wird das Mischverhältnis mit dem vorliegenden Begehren zu Ungunsten des Wohnens
verändert“. Dennoch beurteilt es das Begehren positiv, unter Hinweis auf „den
RRB“ und gestützt auf die „bestehenden Verhältnisse und den bestehenden oder
anzustrebenden Zustand des Gevierts […].“ Auf die „bestehenden Verhältnisse“ in
diesem Sinne abzustellen, ist indessen widersprüchlich, denn die bisherige
rechtmässige Nutzung ist Wohnen, nicht Sexgewerbe. Letzteres hat sich durch unbewilligte,
schleichende Umnutzung installiert, welche mit dem WRFG gerade verhindert
werden soll. Sehen die rechtlichen Vorgaben den Schutz des bestehenden
Mischverhältnisses zwischen Wohn- und Gewerbenutzung vor, so ist damit
rechtmässige Nutzung gemeint und gerade nicht eine rechtswidrige und nicht
bewilligte Nutzung, die dem Gesetzeszweck, nämlich dem Erhalt von Wohnraum,
diametral zuwider läuft. Eine solche Zirkelargumentation ist zu verwerfen.

 

3.4      Mit
dem soeben erwähnten, vom Planungsamt, Städtebau & Architektur, als
Grundlage für seinen Meinungsumschwung herangezogenen Regierungsratsbeschluss vom
13. Dezember 2016 (act. 8/10) hat der Regierungsrat Kenntnis genommen von der
Praxis, welche das BVD künftig verfolgen will. Der entsprechende Bericht des
BVD an den Regierungsrat vom 28. November 2016 nimmt explizit Bezug auf das
vorliegend strittige Umnutzungsgesuch. Dazu wird ausgeführt: „[…] Mit dem
vorliegenden Betriebskonzept, wonach im Haus nur gearbeitet und nicht gewohnt
wird, handelt es sich hingegen um eine baubewilligungspflichtige
Zweckentfremdung von Wohnraum zu Gewerberaum. Nach einer ersten
Einschätzung der Zonenkonformität und der Beurteilung gemäss Wohnanteilplan
erfolgten ablehnende Stellungnahmen des Planungsamtes und der Rechtsabteilung
des BVD. Nach einer Überprüfung dieser Haltung innerhalb des BVD stellte man
fest, dass es aufgrund dieser Auslegung im Kanton Basel-Stadt quasi unmöglich
wäre, einen Sexbetrieb zu bewilligen. Ausgenommen wären Betriebe in der
Industriezone und an sehr wenigen Orten, die im Wohnanteilplan die Aussage ‚alle
Geschosse Arbeit/ohne Wohnnutzungen‘ aufweisen und dunkelblau eingefärbt sind.
Zudem wurde festgestellt, dass eine Bewilligung mit einer etwas extensiveren
Auslegung der Zonenkonformität und des Wohnanteilplans rechtlich vertretbar
wäre. In der Folge hat das federführende BVD diesen konkreten Fall dem interdepartementalen
Fachgremium Prostitution vorgestellt. Es handelt sich dabei um ein durch das
JSD geleitetes, verwaltungsintern organisiertes Gremium, dem leitende
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Departemente JSD, WSU, FD, GD und BVD
angehören. Das Fachgremium Prostitution hat sich in einem Gespräch mit den
Fachleuten aus dem BVD an einer Sitzung vom 7. September 2016 einstimmig
dahingehend geäussert, dass ein Betrieb im Perimeter, in dem gemäss
Wohnanteilplan der bestehende Mix zwischen Gewerbe und Wohnen beizubehalten
(hellgrüne Fläche) ist, Sexbetriebe in Gebäuden, in denen bereits seit Längerem
der Prostitution nachgegangen wurde, zu bewilligen sind.“

 

Gegen das
politische Anliegen des Regierungsrates und der Behörden ist soweit nichts
einzuwenden. Das politische Anliegen ist allerdings im Rahmen der gegebenen gesetzlichen Rahmenbedingungen zu verfolgen. Wie vorstehend ausgeführt
und wie offenbar auch Regierungsrat und Verwaltung erkannt haben, besteht für
die vorliegende Umnutzung eine Bewilligungspflicht und stehen das WRFG und der
Wohnanteilplan der Bewilligung entgegen. Ein Ausnahme- oder Spezialtatbestand
im Sinne von § 8 Abs. 2 oder 3 WRFG für die Umnutzung von bestehendem Wohnraum
in sexgewerbliche Nutzung ist im Gesetz ebensowenig zu finden wie entsprechende
Perimeter im Wohnanteilplan, und beides lässt sich entgegen den Ausführungen im
Bericht an den Regierungsrat auch mit einer „extensiveren Auslegung“ nicht
konstruieren. 

 

Dem
ist beizufügen, dass die im Bericht an den Regierungsrat beschriebene
Vorgehensweise in der Praxis des BVD auch keinen klar ersichtlichen
Niederschlag gefunden hat, hat doch das BGI mit Entscheid vom 23. Juni 2017 den
gegen die Umnutzung des Hinterhauses an der [...] erhobenen Einsprachen
stattgegeben und die Bewilligung verweigert mit der Begründung: „Die Nutzung zu
Zwecken des Sexgewerbes ist in Gebieten mit einem Wohnanteil von mehr als 60 %
bezüglich ideeller Immissionen als stark störend einzustufen und daher nicht
zonenkonform.“

 

3.5      Die
Vorinstanz stützt sich auch auf die Ausführungen der WRFG Prüfstelle zu § 8
Abs. 3 lit. a WRFG, wonach eine Umnutzungsbewilligung erteilt werden kann, wenn
die betreffenden Wohnräume nicht mehr zum Wohnen geeignet sind. Die Anwendung
dieser Bestimmung wird damit begründet, dass die Nutzung als Sexbetrieb seit
über 20 Jahren dort bestehe und sich dort etabliert habe. Klassische
Wohnnutzungen oder Mietverhältnisse hätten in dieser Liegenschaft seit Jahren
nicht mehr bestanden. Die Wohnqualität sowie der Wohnwert seien als gering
einzuschätzen, weil durch die Nutzung als Sexbetrieb das konventionelle Wohnen
seit geraumer Zeit verdrängt worden sei. Der nicht unterhaltene bauliche
Zustand der Liegenschaft lasse das Wohnen als ungeeignet erscheinen. 

 

Dem kann nicht
gefolgt werden. Wie der Augenschein der WRFG-Prüfstelle und auch
jener des Verwaltungsgerichts gezeigt haben, verfügen alle Wohnungen über die
grundsätzlichen Einrichtungen gemäss § 7 der Verordnung über den Abbruch und
die Zweckentfremtung von Wohnraum (VAZW, SG 730.400), insbesondere über eine
Zentralheizung, sanitäre Einrichtungen in der jeweiligen Wohnungseinheit und
die für einen Kochbereich notwendigen Anschlüsse für Energie, Wasser und Abwasser.
Die […] ist verkehrsberuhigt, und andere Liegenschaften dort werden regelrecht
bewohnt. Wie bereits dargestellt, wurde die Umnutzung nie bewilligt. Einzig der
Umstand, dass die Wohnungen baulich heruntergewirtschaftet daher kommen, vermag
die Anwendung von § 8 Abs. 3 lit. a WRFG nicht zu begründen. Widrigenfalls hätte
es jeder Liegenschaftsbesitzer selber in der Hand, durch Vernachlässigung des
baulichen Unterhalts die Umnutzung von Wohn- in Gewerberaum zu erwirken. Darin
läge eine Rechtsumgehung, und solches verdient keinen Schutz.

 

3.6      Schliesslich stellt sich noch die
Frage, ob die Bewilligung erteilt werden kann, weil es im Sinne der
Generalklausel von § 8 Abs. 3 WRFG „die Umstände rechtfertigen“. Das
Verwaltungsgericht hat mit Urteil VD.2014.105 vom 26. Mai 2015 gestützt auf
diese Generalklausel die Umnutzung von Wohnraum in eine Bar als rechtmässig
erachtet. In E. 5.3 hat es ausgeführt: „Gemäss der Generalklausel von §
6 Abs. 1 GAZW kann eine Zweckänderung bewilligt werden, wenn die Umstände es
rechtfertigen. Das WRFG enthält in § 8 Abs. 3 eine gleichlautende
Generalklausel. Die nachfolgende Rechtsprechung hat daher ebenfalls unter dem
neuen WRFG Geltung (vgl. Gerhardt/Meyer/Nertz/Piolino,
Die Baubewilligung im Kanton Basel-Stadt, Basel 2014, S. 68 f.). Im Rahmen
dieser Generalklausel bleibt zu prüfen, ob aufgrund einer umfassenden
Interessenabwägung das private Interesse am Umbau der betreffenden
Räumlichkeiten in eine Bar das öffentliche Interesse am Erhalt von Wohnraum
überwiegt. Neben das sozialpolitische Interesse am Erhalt von Wohnraum (vgl.
Ingress GAZW und § 1 WRFG) tritt ein raumplanerisches, welches auch im
innerstädtischen Bereich neben den gewerblichen Nutzungsarten in einem gewissen
Umfang das Wohnen sichern will (BGE vom 12. Dezember 1979, in: ZBl 81/1980 S. 229,
231; vgl. VGE vom 28. Februar 2003 i. S. H. V. und L. V. E. 2). Zu beachten ist
andererseits auch das raumplanerische Interesse an der Lokalisierung von
(Gast-) Gewerbebetrieben an geeigneten Orten der Stadt. Abzuwägen sind somit im
Einzelfall das Interesse des Eigentümers an einer zweckmässigen und
wirtschaftlichen Nutzung seines Eigentums, das öffentliche Interesse an der
Einrichtung von Betrieben an dafür geeigneten Orten und das sozialpolitische
und raumplanerische Interesse an der Bewahrung von Wohnraum andererseits. Auch
im Geltungsbereich des WRFG ist eine Interessenabwägung vorzunehmen. Es wird
dabei das öffentliche Interesse am Erhalt einer Wohnung aufgrund ihrer Charakteristika
gewichtet und gegenüber dem privaten Interesse an einer Zweckänderung abgewogen
(Ratschlag und Bericht des Regierungsrats vom 20. August 2012 S. 88).“

 

Vorliegend
bleibt für die Erteilung der Bewilligung gestützt auf die Generalklausel indessen
kein Raum. Wie vorstehend dargestellt, sind die Wohnungen im 1. – 4. OG
durchaus zum Wohnen geeignet – es geht immerhin um vier Stockwerke. Vorstehend
wurde ebenfalls dargestellt, dass der Beigeladenen der gute Glaube abzusprechen
ist, indem sie trotz Kenntnis der Bewilligungspflicht über viele Jahre hinweg
keine Umnutzungsbewilligung nachgesucht, sondern im Gegenteil den Behörden
gegenüber die sexgewerbliche Nutzung vehement bestritten hat. Bei dieser
Ausgangslage überwiegt das öffentliche Interesse an der Bewahrung von Wohnraum
auf vier Stockwerken an ruhiger Lage das Interesse der Beigeladenen, die
bewusst rechtswidrige und den Behörden gegenüber verheimlichte sexgewerbliche
Nutzung weiterzuführen, bei weitem.

 

4.

Zusammenfassend
ist der Rekurs gutzuheissen und gemäss Antrag des Rekurrenten der Entscheid der
Baurekurskommission vom 28. Juni 2017 in dem Umfang aufzuheben, in welchem der
Baurekurs vom 12. April 2017 abgewiesen wurde. Die Vorinstanz hat in teilweiser
Gutheissung des Rekurses den Einspracheentscheid des BGI und den dazugehörigen
Bauentscheid „aufgehoben und die Sache zur vollständigen Prüfung im Sinne der
Erwägungen und neuer Entscheidung an das Bau- und Gastgewerbeinspektorat
zurückgewiesen.“ Im Ergebnis wurde damit der Baurekurs, womit der Rekurrent vor
Vorinstanz beantragt hat, „es seien der Einspracheentscheid vom 8. März 2017
und der Bau-Entscheid Nr. […] (1) vom 8. März 2017 vollumfänglich aufzuheben.
Es sei das Baubegehren Nr. […] vom 12. Januar 2016 vollumfänglich abzuweisen.
Unter o/e Kostenfolge“, weitgehend abgewiesen. Panoptisch ist der Rekurs also in
dem Sinn gutzuheissen, als der Entscheid der Baurekurskommission vom 28. Juni
2017, sowie vom Bau- und Gastgewerbeinspektorat der Einspracheentscheid vom 8.
März 2017 und der Bau-Entscheid Nr. […] (1) vom 8. März 2017 aufzuheben sind und
das Baubegehren Nr. […] vom 12. Januar 2016 abzuweisen ist.

 

5.

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens hat die Beigeladene dessen Kosten zu tragen und den Rekurrenten
angemessen zu entschädigen. Die Kosten sind auf CHF 2‘000.– festzusetzen.
Die Kostennote des Vertreters des Rekurrenten umfasst einen Aufwand von 71,25
Stunden. Zu entschädigen ist aber bloss der angemessene Aufwand. Der geltend
gemachte Aufwand erscheint zu hoch, zumal erstens die Thematik bereits vor
Vorinstanz ausführlich behandelt wurde. Zweitens war die Replik nicht
notwendig, nachdem der verahrensleitende Präsident dem Vertreter des
Rekurrenten mit Verfügung vom 19. Januar 2018 eine Verhandlung angekündigt und
ihm in Aussicht gestellt hatte, er könne dann mündlich replizieren, welche
Gelegenheit er auch wahrgenommen hat. Drittens ist anlässlich der Verhandlung
deutlich geworden, dass in die vorliegende Aufstellung auch Aufwand
eingeflossen ist, welcher vor Vorinstanz angefallen ist. Dies deshalb, weil der
Rekurrent dort nur eine reduzierte Parteientschädigung zugesprochen erhalten
hat – was gemäss dem vorliegenden Rekursentscheid zu korrigieren ist. Die Sache
ist der Vorinstanz zu neuer Verlegung der Kosten zurückzuweisen. Für das
vorliegende verwaltungsgerichtliche Verfahren ist der Aufwand somit
praxisgemäss zu schätzen, wobei ein Volumen von 44,5 Stunden einschliesslich
Verhandlung angemessen erscheint. Auslagen werden keine geltend gemacht. Die
Beigeladene ist somit zu verpflichten, den Rekurrenten für das verwaltungsgerichtliche
Verfahren mit CHF 11‘125.– zzgl. 7,7 % MWST zu entschädigen. 

 

 

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Kammer):

 

://:        In Gutheissung des Rekurses werden der Entscheid
der Baurekurskommission vom 28. Juni 2017, sowie vom Bau- und
Gastgewerbeinspektorat der Einspracheentscheid vom 8. März 2017 und der
Bau-Entscheid Nr. […] (1) vom 8. März 2017 aufgehoben und wird das Baubegehren
Nr. […] vom 12. Januar 2016 abgewiesen.

 

Die Sache wird an die Vorinstanz zu neuer Verlegung der
Kosten zurückgewiesen.

 

            Die Beigeladene trägt die Kosten des verwaltungsgerichtlichen
Verfahrens mit einer Gebühr von CHF 2‘000.–.

 

            Die Beigeladene wird verpflichtet, dem
Rekurrenten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung
von CHF 11‘125.– zzgl. 7,7 % MWST zu CHF 864.40, somit total CHF 11‘989.40
zu bezahlen. 

 

            Mitteilung an:

-      
Rekurrent

-      
Beigeladene

-      
Baurekurskommission

-      
Bau- und Gastgewerbeinspektorat

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

Dr. Peter Bucher

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem
Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren
Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels
entscheidet das Bundesgericht.

 

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre
Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich
aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,
sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.