# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 38404d36-7098-58af-ade1-da5dfd029091
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-30
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 30.04.2025 101 2025 19
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_101-2025-19_2025-04-30.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00

www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

101 2025 19

Arrêt du 30 avril 2025

Ie Cour d’appel civil

Composition Président : Jérôme Delabays
Juges : Dina Beti, Cornelia Thalmann El Bachary
Greffier : Pascal Tabara

Parties A.________, demandeur et recourant, représenté par Me Julien 
Francey, avocat

contre

COMMUNAUTÉ DES COPROPRIÉTAIRES D'ÉTAGES B.________ 
défenderesse et intimée, représenté par Me Sébastien Dorthe, 
avocat

Objet Droits réels – Action en annulation des décisions de l'assemblée des 
copropriétaires d'étages

Recours du 23 janvier 2025 contre la décision de la Présidente du 
Tribunal civil de l'arrondissement de la Sarine du 11 décembre 2024

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considérant en fait

A. A.________ est propriétaire d'un lot dans la propriété par étages B.________. Cette propriété 
par étages est constituée sur un droit de superficie concédé par C.________, propriétaire du bien-
fonds.

En 2020, tous les copropriétaires d'étages à l'exception de A.________ ont conclu un avenant au 
contrat de superficie avec C.________. Celui-ci prévoit que le taux de la rente due à C.________ 
par les copropriétaires sera désormais calculé sur la base du taux hypothécaire de référence à la 
place du taux d'intérêt des hypothèques de 1er rang pratiqué par la Banque cantonale de Fribourg. 
À l'égard de A.________, il a été précisé que le contrat de superficie s'appliquerait sans 
changement.

B. À l'assemblée des copropriétaires d'étages du 2 mars 2023, le procès-verbal de l'assemblée 
du 10 mars 2022 relatif à l'exercice comptable 2021 et les comptes annuels 2022 ont été acceptés 
par la majorité des copropriétaires d'étage.

A.________ s'est opposé à l'approbation de ces deux objets de l'ordre du jour, car il conteste être 
débiteur envers la Communauté des copropriétaires d'étages de B.________ d'une somme de "plus 
de CHF 4'000.-" comme le mentionne le procès-verbal de l'assemblée du 10 mars 2022 relatif à 
l'exercice comptable 2021. Il estime également que les comptes annuels 2022 sont erronés, car la 
rente du droit de superficie lui a été refacturée au taux de 1.25% et non au taux de 2.875%.

C. Le 22 mars 2023, A.________ a déposé une requête de conciliation auprès de la Présidente 
du Tribunal civil de l'arrondissement de la Sarine contre la Communauté des copropriétaires 
d'étages de B.________ tendant à l'annulation du procès-verbal de l'assemblée du 10 mars 2022 
relatif à l'exercice comptable 2021 et de l'approbation des comptes annuels 2022.

La séance de conciliation du 29 août 2023 n'a pas abouti sur un accord et une autorisation de 
procéder a été délivrée le jour-même au demandeur.

D. Par mémoire du 27 novembre 2023, l’intéressé a déposé une demande en annulation du 
procès-verbal de l'assemblée du 10 mars 2022 relatif à l'exercice comptable 2021 et de l'approbation 
des comptes annuels 2022 décidée le 2 mars 2023 par l'assemblée des copropriétaires d'étages de 
B.________ auprès de la Présidente du Tribunal civil de l'arrondissement de la Sarine.

Par décision du 11 décembre 2024, la Présidente du tribunal a rejeté sa demande et mis les frais à 
sa charge.

E. Par mémoire du 23 janvier 2025, l’intéressé, désormais représenté, a formé un recours sous 
la plume de son mandataire contre la décision du 11 décembre 2024 auprès du Tribunal cantonal, 
concluant, sous suite de frais, à l'annulation de deux décisions prises le 2 mars 2023 par l'assemblée 
des copropriétaires d'étages de B.________, à savoir l’acceptation du procès-verbal de l'assemblée 
du 10 mars 2022 relatif à l'exercice comptable 2021 et l'approbation des comptes annuels 2022.

Le 17 mars 2025, la Communauté des copropriétaires d'étages de B.________ s'est déterminée sur 
le recours, concluant à son rejet, sous suite de frais.

Aucun autre échange d'écritures n'a eu lieu entre les parties.

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en droit

1.

1.1. Seule la voie du recours (art. 319 ss CPC) au Tribunal cantonal est ouverte (art. 319 
let. a CPC), l'appel n'étant pas recevable contre une décision de première instance lorsque la cause 
est de nature patrimoniale et que la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 
al. 2 CPC). La procédure simplifiée étant applicable (art. 243 al. 1 CPC), le recours doit être déposé 
dans les 30 jours à compter de la notification de la décision (art. 321 al. 1 CPC).

En l'espèce, la décision attaquée a été notifiée au recourant le 16 décembre 2024. Déposé le 
23 janvier 2025, le recours est intervenu en temps utile, compte tenu des féries de fin d'année 
(art. 145 al. 1 let. c CPC).

Vu la valeur litigieuse qui s’élève, selon les indications du recourant, à CHF 627.-, le recours est 
recevable à l'exclusion de l'appel.

1.2. La cognition de la Cour d'appel est pleine et entière en droit (art. 320 let. a CPC). Elle applique 
le droit d'office (art. 57 CPC) mais, hormis pour les cas de vices manifestes, elle doit en principe se 
limiter à statuer sur les critiques formulées dans la motivation écrite du recours (ATF 142 III 413 
consid. 2.2.4). S'agissant des faits, elle est en revanche limitée à leur constatation manifestement 
inexacte (art. 320 let. b CPC).

1.3. Les conclusions, les allégations de fait et les preuves nouvelles sont irrecevables (art. 326 
al. 1 CPC).

Les pièces produites par le recourant avec son mémoire de recours doivent donc être écartées. Pour 
le même motif, il ne sera pas tenu compte de son bref rappel des faits (p. 4 à 5 du mémoire du 
recours) et seuls les faits retenus dans la décision attaquée seront pris en considération.

1.4. La valeur litigieuse en procédure de recours étant de CHF 627.-, seule la voie du recours 
constitutionnel subsidiaire est ouverte contre le présent arrêt (art. 74 al. 1 let. a a contrario et 
113 ss LTF).

2.

Le recourant dénonce une violation de son droit d'obtenir une décision motivée.

2.1. Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti à l'art. 29 al. 2 Cst. implique notamment, pour 
l'autorité, l'obligation de motiver sa décision, afin que le destinataire puisse la comprendre, l'attaquer 
utilement s'il y a lieu et afin que l'autorité de recours puisse exercer son contrôle. Le juge doit ainsi 
mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de 
manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en 
connaissance de cause. Il n'est pas tenu de discuter tous les arguments soulevés par les parties, 
mais peut se limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige. Dès lors que l'on peut 
discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est 
respecté, la motivation pouvant d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la 
décision (arrêt TF 5A_989/2023 du 3 mars 2025 consid. 3.1).

2.2. Le recourant fait grief à la Présidente du tribunal de ne pas avoir traité ses arguments 
juridiques portant sur le principe de rédaction des procès-verbaux et sur la fausse répartition des 
charges entre copropriétaires d'étages. Il estime que, contrairement à ce qu'a retenu la Présidente 

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du tribunal, la question n'est pas de savoir si la majorité des copropriétaires d'étages était atteinte, 
mais si l'assemblée pouvait valablement accepter le procès-verbal de l'exercice 2021 et les comptes 
annuels 2022.

Or, en l'espèce, la Présidente du tribunal a considéré que le respect du quorum par l'assemblée et 
l'absence d'allégation des normes réglementaires qui auraient été violées par le recourant suffisaient 
à sceller le sort de la demande. Elle a donc respecté son obligation de motiver sa décision. La 
question de savoir si ce raisonnement est fondé relève en effet du fond et non du droit d'être entendu.

Ce grief est mal fondé.

3.

3.1. L'art. 712m al. 2 CC prévoit que, sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables 
aux organes de l’association et à la contestation de ses décisions s’appliquent à l’assemblée des 
copropriétaires et au comité.

Tout sociétaire est autorisé de par la loi à attaquer en justice, dans le mois à compter du jour où il 
en a eu connaissance, les décisions auxquelles il n’a pas adhéré et qui violent des dispositions 
légales ou statutaires (art. 75 CC).

L'action en annulation ne permet pas de faire contrôler l'opportunité et l'adéquation des décisions 
de la communauté des copropriétaires; en entrant dans la Communauté des copropriétaires 
d'étages de B.________, chaque copropriétaire se soumet à la volonté de la majorité, même si celle-
ci choisit des solutions qui ne correspondent pas à sa volonté (ATF 131 III 459 consid. 5.1 et 5.2 et 
les références citées; arrêt TF 5P.225/2006 du 2 octobre 2006 consid. 2.2).

3.2. L'art. 712n al. 2 CC prescrit que les décisions doivent être l’objet d’un procès-verbal que 
conserve l’administrateur ou le copropriétaire qui assume la présidence. 

Les propriétaires d'étages peuvent aussi exiger du secrétaire qu'il mentionne, de façon condensée, 
les débats qui ont précédé la prise de décision. Une telle restitution des débats présente l'avantage 
de mieux préciser l'intention des propriétaires d'étages lors d'une décision. Leur volonté apparaît 
plus claire et plus complète. Sous réserve d'une disposition réglementaire, de telles indications 
doivent être considérées comme facultatives. Cette exigence supplémentaire ne doit cependant pas 
nuire au contenu impératif du procès-verbal. Sa fonction première est de restituer de façon claire, 
correcte et complète les décisions adoptées. Tout autre élément doit être subordonné à cette 
fonction (WERMELINGER, La propriété par étages – commentaire des articles 712a à 712t du Code 
civil suisse, 4e éd. 2021, art. 712n n. 130 et 131).

Le procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires d'étages a un effet constitutif en ce sens qu’une 
décision n’a d’effet juridique que si elle y est consignée (arrêt TF 5C.254/2006 du 8 novembre 2007 
consid. 3.1; WERMELINGER, art. 712n n. 133).

Dans la pratique, il est courant qu'un procès-verbal soit approuvé par décision majoritaire lors de 
l'assemblée des copropriétaires d'étages suivante. Une telle approbation n'est toutefois pas exigée 
par le législateur et a, en règle générale, une portée purement formelle. Même avant une éventuelle 
approbation, le procès-verbal produit son effet juridique. Ainsi, l'approbation subséquente a plutôt 
une fonction de décharge pour le secrétaire. Sous réserve d'une disposition réglementaire, 
l'approbation du procès-verbal n'est pas une condition de sa validité. Les propriétaires d'étage 
peuvent exiger la modification d'un procès-verbal imprécis, incorrect ou incomplet. Au vu de l'effet 
constitutif exposé ci-dessus, la possibilité de faire modifier un procès-verbal revêt une importance 

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décisive. Une telle correction doit donc, au besoin, pouvoir être imposée par la voie judiciaire 
(WERMELINGER, art. 712n n. 133c et 134).

3.3. Selon l'art. 958 al. 1 CO, les comptes doivent présenter la situation économique de 
l’entreprise de façon qu’un tiers puisse s’en faire une opinion fondée.

L'art. 958c CO prévoit que l'établissement régulier des comptes est régi en particulier par les 
principes de la clarté et de l’intelligibilité, l’intégralité, la fiabilité, l’importance relative, la prudence, la 
permanence de la présentation et des méthodes d’évaluation, ainsi que l'interdiction de la 
compensation entre les actifs et les passifs et entre les charges et les produits (al. 1). Le montant 
de chaque poste présenté dans le bilan et dans l’annexe est justifié par un inventaire ou d’une autre 
manière (al. 2). La présentation des comptes est adaptée aux particularités de l’entreprise et de la 
branche, dans le respect du contenu minimal prévu par la loi (al. 3).

La structure minimale du bilan et du compte de résultat sont décrites aux art. 959a et 959b CO. Les 
méthodes d'évaluation des actifs et des dettes sont prévues aux art. 960 ss CO.

4.

4.1. En ce qui concerne le procès-verbal de l’assemblée du 10 mars 2022 relatif à l'exercice 
comptable 2021 tel qu’il a été approuvé le 2 mars 2023, le recourant fait grief à la Présidente du 
tribunal de ne pas avoir constaté qu'en mentionnant qu'il était débiteur de la somme de quelque 
CHF 4'000.-, le procès-verbal était erroné. Il estime que la Présidente du tribunal aurait dû constater 
dans sa décision quel est le montant dont il est débiteur pour déterminer si le procès-verbal relatif à 
l'exercice comptable 2021 est véridique ou non.

Il est d'emblée relevé que le recourant confond l'action tendant à constater qu'il n'est pas débiteur 
d'une créance et l'action en annulation d'une décision de l'assemblée des copropriétaires d'étages. 
L'objet du litige, circonscrit par ses conclusions, ne porte pas sur la somme dont il serait débiteur, 
mais sur l'exactitude des propos qui ont été relatés dans le procès-verbal litigieux. 

En l'espèce, le recourant n'a pas apporté la teneur des dispositions réglementaires de la PPE. La 
validité du procès-verbal ne dépend donc pas de la retranscription exacte des déclarations des 
orateurs durant l'assemblée des copropriétaires d'étages, car la loi ne prescrit pas cette formalité. 
L'on cherche également en vain dans le mémoire de demande du 27 novembre 2023 un allégué du 
recourant portant sur le fait que les propos tenus lors de l'assemblée des copropriétaires du 
10 mars 2022 n'auraient pas été correctement retranscrits dans le procès-verbal. Ce constat suffit 
déjà à sceller le sort du recours sur ce point qui doit être rejeté. C'est le lieu de rappeler que le 
procès-verbal doit relater fidèlement les déclarations des orateurs de l'assemblée, même si celles-ci 
contiennent des erreurs ou ne correspondent pas à la vérité. 

Par ailleurs, à défaut de prescription réglementaire particulière, un procès-verbal doit être exact sur 
ce qui se rapporte aux décisions prises par l'assemblée. WERMELINGER précise expressément que 
la nécessité du contrôle judiciaire découle de l'effet constitutif des décisions inscrites au procès-
verbal. Les déclarations des orateurs permettent certes de comprendre le processus de décision, 
mais ne déploient pas d'effet juridique per se. Ce n'est donc que lorsqu'une décision a été 
retranscrite de manière imprécise, incorrecte ou incomplète que le propriétaire d'étage peut 
demander, au besoin par la voie judiciaire, la modification du procès-verbal. Là encore, le recourant 
ne soutient pas que les décisions inscrites au procès-verbal de l’assemblée du 10 mars 2022 relatif 
à l'exercice comptable 2021 seraient retranscrites de manière erronée.  

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Les griefs portant sur l’approbation du procès-verbal de l’assemblée du 10 mars 2022 relatif à 
l'exercice comptable 2021 doivent par conséquent être écartés.

4.2. S'agissant des comptes annuels 2022, le recourant fait valoir que la Présidente du tribunal 
aurait dû constater quel était le taux applicable au calcul de la rente due par les bénéficiaires. Il 
estime que l'administrateur de la PPE doit s'acquitter, au nom des copropriétaires, des factures dont 
le montant est correct. Le recourant critique également la clé de répartition des charges.

Là encore, le recourant perd de vue l'objet de sa demande. Celle-ci ne porte que sur la question de 
savoir si, en approuvant les comptes annuels, l'intimée a violé une norme légale ou réglementaire. 
Or, dans sa demande, le recourant n'a pas allégué la teneur du règlement de la copropriété par 
étages. Une violation d'une disposition réglementaire doit donc être exclue. On ne voit pas non plus 
quelle norme du droit comptable aurait été violée du fait que l'intimée a inscrit dans ses comptes le 
montant de la facture qu'elle a reçue de C.________. Il importe peu à cet égard que ladite facture 
ne corresponde pas aux conventions conclues dès lors que la majorité des copropriétaires a renoncé 
à la contester et qu’elle ne prétérite pas le recourant. On notera en effet que la créancière a facturé 
à l’ensemble des copropriétaires d’étages la rente de superficie au taux de 1.25% et a renoncé de 
la sorte à facturer ladite rente au taux de 2.875% au recourant. La décision de l’assemblée des 
copropriétaires d’étages d’approuver cette facture ne prétérite donc pas l’intéressé.

Au surplus, le recourant n'a pas allégué que les montants figurant dans les comptes ne sont pas 
justifiés par pièces, que la présentation des comptes ne respecte par la structure minimale prescrite 
par la loi ou que les actifs, les passifs, les produits et les charges de la PPE n'auraient pas été 
évalués selon les principes comptables sommairement rappelés ci-dessus.

Ses critiques concernant les comptes annuels 2022 sont donc infondées.

4.3. Au vu de ce qui précède, la décision de la Présidente du tribunal ne prête pas le flanc à la 
critique.

Le recours, entièrement mal fondé, doit par conséquent être rejeté.

5.

5.1. Aux termes de l'art. 106 al. 1 CPC, les frais sont mis à la charge de la partie succombante.

Vu le sort du recours, ceux-ci sont mis à la charge du recourant.

5.2. Les frais judiciaires de recours, arrêtés à CHF 1'000.- (art. 19 al. 1 du règlement du 
30 novembre 2010 sur la justice, RJ; RSF 130.11), sont mis à la charge du recourant. Ils sont 
prélevés sur l'avance de frais versée, dont le solde lui sera restitué.

5.3. En cas de fixation globale des dépens, comme en l'espèce, l’autorité tient compte notamment 
de la nature, de la difficulté et de l’ampleur de la procédure et du travail nécessaire de l’avocat, ainsi 
que de l’intérêt et de la situation économiques des parties (art. 63 al. 2 RJ). L'indemnité maximale 
en cas de recours contre une décision du juge unique est de CHF 3'000.-, montant pouvant être 
doublé si des circonstances particulières le justifient (art. 64 al. 1 let. e et al. 2 RJ).

Compte tenu de ces critères, les honoraires de Me Sébastien Dorthe seront fixés à CHF 1'200.-, 
débours compris. La TVA de 8.1% est due en sus, ce qui porte l'indemnité de dépens de l'intimée à 
CHF 1'297.20, TVA par CHF 97.20 comprise. Elle est mise à la charge du recourant.

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la Cour arrête :

I. Le recours est rejeté.

Partant, la décision de la Présidente du Tribunal civil de l'arrondissement de la Sarine du 
11 décembre 2024 est confirmée.

II. Les frais judiciaires de la procédure de recours, arrêtés à CHF 1'000.-, sont mis à la charge 
de A.________. Ils sont compensés avec l'avance de frais versée, dont le solde lui est restitué.

III. L'indemnité de dépens due à la Communauté des copropriétaires d'étages de B.________ est 
fixée à CHF 1'297.20, TVA par CHF 97.20 comprise, et est mise à la charge de A.________.

IV. Notification.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours constitutionnel au Tribunal fédéral dans les trente jours qui 
suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 113 à 119 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours 
motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 30 avril 2025/pta

Le Président Le Greffier