# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 85f7991b-7a76-5b3d-bb8f-f53da1eda314
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-04-13
**Language:** it
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 13.04.2021 A 2020 57
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2020-57_2021-04-13.pdf

## Full Text

Comunicata in data

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 20 57

4a Camera 

Presidenza Racioppi

Giudici Meisser e Audétat

Attuario Rogantini

SENTENZA

del 13 aprile 2021

nella vertenza di diritto amministrativo

A.________,

ricorrente

contro

Amministrazione imposte del Cantone dei Grigioni,

resistente

concernente imposta sugli utili da sostanza immobiliare

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I. Ritenuto in fatto:

1. Dal 21 ottobre 2013 ad oggi la B.________ SA è proprietaria dei fondi n. 

N.1.________ (giardino), N.2.________ (Casa E.________ [oggi Hotel 

F.________]) e N.3.________ (rustico) nel registro fondiario del Comune 

di F.________. Con contratto di compravendita del 18 marzo 2015 (act. 

C.1 = B.4 e B.6) A.________ cedette tutte le 100 azioni al portatore da 

CHF 1'000.00 cadauna della B.________ SA alla C.________ SA, 

rappresentata dall'avente diritto economico D.________ (cittadino 

italiano). In quel momento entrambe le società avevano sede a 

G.________, mentre la B.________ SA si trasferì a F.________ in seguito 

al negozio di compravendita. Il prezzo di alienazione di predette azioni fu 

fissato a un importo complessivo di CHF 503'000.00. Con addendum del 

30 marzo 2015 (act. C.2 = B.5) fu stabilito che esso includerebbe anche la 

cessione alla C.________ SA del credito di A.________ nei confronti della 

società [inteso: la B.________ SA] pari a CHF 262'200.00. 

Dall'estratto del registro di commercio risulta che A.________ era membro 

unico della B.________ SA dalla sua iscrizione al registro di commercio il 

3 aprile 2012 fino al 12 febbraio 2020, dopodiché D.________ divenne 

membro unico. Parimenti, A.________ era membro unico della 

C.________ SA dalla sua iscrizione al registro di commercio il 31 maggio 

2010 fino al 25 febbraio 2019, dopodiché D.________ riprese anche 

questa società in qualità di membro unico.

Sempre secondo l'estratto del registro di commercio, fino alla fine di 

agosto 2015 la B.________ SA aveva il seguente scopo:

"Consulenza aziendale e tecnica, marketing, intermediazioni, 

promozioni, ricerche di mercato, studi di fattibilità, rappresentanza 

e servizi in genere nel settore commerciale, industriale e 

immobiliare; l'acquisto, la vendita, la progettazione, l'edificazione, 

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l'intermediazione, l'amministrazione, la gestione e la locazione di 

beni immobili in Svizzera e all'estero; scopo completo a norma 

degli statuti."

Dai primi di settembre 2015 – cioè circa sei mesi dopo il trapasso di 

proprietà di tutte le azioni della B.________ SA in mani alla C.________ 

SA – ad oggi, lo scopo è ormai definito come segue:

"La gestione di esercizi pubblici di ogni genere, ristoranti, alberghi 

e centri di benessere. Gestione, organizzazione, promozione e 

conduzione di attività, manifestazioni ed eventi culturali e artistici. 

Consulenza aziendale e tecnica, marketing, intermediazioni, 

promozioni, ricerche di mercato, studi di fattibilità, rappresentanza 

e servizi in genere nel settore commerciale, industriale e 

immobiliare; scopo completo a norma degli statuti."

2. Nella dichiarazione d'imposta per utili da sostanza immobiliare non datata 

(act. C.3 = B.7 pagg. 2 segg.), trasmessa l'11 febbraio 2018 (act. C.4 = 

B.7 pag. 1), A.________ dichiarò un prezzo di alienazione di 

CHF 240'800.00 [=CHF 503'000.00 – CHF 262'200.00] (codice 100), una 

deduzione per mobilia di CHF 40'800.00 (codice 110), nonché un prezzo 

di acquisto pari a CHF 100'000.00 (codice 210) derivanti da un acquisto 

avvenuto nel 2013 dalla Banca Coop SA, il che portò il totale dei costi 

d'investimento da dedurre a CHF 100'000.00 (codice 280).

3. Con tassazione dell'11 maggio 2020 (act. C.5 = B.8) l'Amministrazione 

imposte del Cantone dei Grigioni rilevò invece un prezzo di alienazione 

pari a CHF 1'808'523.00 (codice 100), composto dal prezzo di alienazione 

stabilito pari a CHF 503'000.00 più passivi assunti pari a CHF 1'318'650.00 

(Banca Coop SA), sottraendo infine dei valori non immobiliari nella misura 

di CHF 13'127.00. Quale valore d'investimento fu inserito il prezzo 

d'acquisto di CHF 1'350'000.00 iscritto nel registro fondiario risalente al 

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2013 (codici 210 e 280). Risultò in tal modo un utile da sostanza 

immobiliare imponibile (e determinante l'aliquota) pari a CHF 458'523.00 

e un'imposta pari a CHF 79'783.00 per Cantone e Comune rispettivamente 

– insieme dunque CHF 159'566.00 – composta da 15% di CHF 458'523.00 

(=CHF 68'778.45) e da un aumento per la durata di proprietà di 

CHF 11'004.55.

4. A.________ sollevò reclamo in data 15 maggio 2020, allegandovi varie 

foto (act. C.6 = B.9 e B.14 per le foto a colori). Fece valere che il costo 

d'investimento non ammonterebbe a CHF 1'350'000, bensì a 

CHF 1'369'254.10. Occorrerebbe poi dedurre CHF 262'200.00 dai passivi 

assunti, in quanto nell'addendum al contratto di compravendita si sarebbe 

precisato che la C.________ SA sarebbe subentrata a A.________ in 

questa posizione di prestito, quindi andrebbe trattato come capitale 

proprio. Andrebbe inoltre dedotto pure il valore del mobilio, quantificato in 

sede di trattativa in CHF 40'800.00, poiché entrambi gli immobili sarebbero 

stati ceduti completamente ammobiliati con suppellettili, quadri e tappeti. 

In tal modo dal negozio giuridico risulterebbe un utile da sostanza 

immobiliare di soli CHF 136'268.00 (=CHF 503'000.00 + CHF 1'318'650.00 

– CHF 13'127.00 – CHF 262'200.00 – CHF 40'800.00 – CHF 1'369'254.10) 

rispettivamente al massimo di CHF 139'433.00. La correttezza di questo 

calcolo risulterebbe se si considererebbero i mezzi propri investiti e il 

ritorno economico. Non sarebbe invece corretto sommare tutti i passivi 

assunti se in questi passivi vi sarebbe anche il finanziamento dell'alienante 

(A.________).

5. Il 2 giugno 2020 A.________ presentò un'ulteriore memoria scritta (act. 

C.7 = B.10), nella quale sostenne di colpo che la transazione in oggetto 

non sia da assoggettare all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare, 

poiché nel caso della B.________ SA si tratterebbe di una società di 

gestione. I fondi in questione verrebbero prevalentemente utilizzati a uso 

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alberghiero. Allegò a tale scritto fra l'altro le stime ufficiali del 2 dicembre 

2008 dei due fondi (particelle n. N.2.________ e N.3.________). Nella 

denegata ipotesi che l'Amministrazione imposte sia di avviso contrario, 

sarebbe in ogni caso errato sommare al prezzo di vendita il totale dei 

passivi accumulati negli esercizi precedenti per finanziare l'avvio 

dell'attività come pure i finanziamenti dell'azionista. Insomma l'utile da 

sostanza immobiliare ammonterebbe a un totale di CHF 134'195.90 

(=CHF 503'000.00 – CHF 30'800.00 + CHF 1'031'250.00 – 

CHF 1'369'254.10).

6. Con decisione su reclamo dell'11 settembre 2020 (versione in tedesco, 

act. C.9, verosimilmente non spedita alla contribuente) rispettivamente del 

2 ottobre 2020 (versione in italiano, act. C.8, la cui spedizione alla 

contribuente è documentata) l'Amministrazione imposte, Sezione imposte 

speciali, respinse il reclamo. Considerò che nel suo reclamo A.________ 

non negherebbe che l'alienazione di azioni sia soggetta all'imposta sugli 

utili da sostanza immobiliare, bensì censurerebbe il calcolo dell'imposta. 

In merito al mobilio l'Amministrazione imposte ritenne che oggetto del 

contratto del 18 marzo 2015 sarebbero state esclusivamente le azioni, di 

conseguenza non sarebbe possibile procedere alla deduzione 

corrispondente. Del resto nel bilancio il mobilio della società sarebbe 

contabilizzato unicamente con un valore contabile di CHF 10'000.00. Per 

quanto attiene all'assoggettamento all'imposta sugli utili da sostanza 

immobiliare di alienazioni di azioni occorrerebbe inoltre aggiungere i 

passivi assunti al ricavo da alienazione pattuito pari a CHF 503'000.00. 

Come risulterebbe dal bilancio allegato al contratto di alienazione, tali 

passivi sarebbero ammontati a CHF 1'350'650.00. Il prezzo d'acquisto 

ammonterebbe infine a CHF 1'350'000.00 e non a CHF 1'369'254.00, 

poiché le spese di acquisizione dell'Ispettorato del registro fondiario e 

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registro di commercio sarebbero andate a carico della società acquirente, 

non dell'azionista alienante.

7. Contro tale decisione su reclamo A.________ ha interposto "reclamo" 

[recte: ricorso] al Tribunale amministrativo dei Grigioni in data 29 ottobre 

2020 (act. A.1), chiedendo l'annullamento della decisione impugnata con 

protesta di spese e ripetibili.

Nella motivazione si oppone innanzitutto all'assoggettamento della 

transazione all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare, come d'altronde 

avrebbe già fatto valere nel complemento al reclamo. Ciò poiché si 

tratterebbe di un trasferimento di diritti di partecipazione di una società di 

gestione – e non di una società immobiliare – che non rappresenterebbe 

un trapasso di proprietà economicamente imponibile. Sarebbe difatti la 

B.________ SA a gestire l'albergo nella Casa E.________. La ricorrente 

allega vari documenti a comprova della gestione dell'albergo, fra cui le 

stime cantonali (act. B.10), un estratto dal sito www.booking.com (act. 

B.11), varie foto dell'interno della Casa E.________ (act. B.14) e i piani dei 

due edifici (act. B.15).

Nella denegata ipotesi che l'alienazione sarebbe assoggettata, 

andrebbero dedotti i già menzionati CHF 262'200.00 in quanto 

costituirebbero un finanziamento privato della ricorrente e così un credito 

suo nei confronti della società alienante (B.________ SA), in seguito 

ceduto alla società acquirente (C.________ SA). Andrebbero tolti poi pure 

CHF 19'254.00 di spese del registro fondiario in quanto 

rappresenterebbero costi d'investimento e CHF 40'800.00 di mobilio 

(arredamento, suppellettili, quadri, tappeti, corredi da bagno e da letto, 

stoviglie e attrezzatura per l'uso alberghiero) che a torto non sarebbero 

stati presi in considerazione dall'Amministrazione imposte.

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8. Con la risposta al ricorso del 19 novembre 2020 – trasmessa dapprima in 

tedesco in tale data e poi in versione tradotta in italiano il 9 dicembre 2020 

(act. A.2) – l'Amministrazione imposte ha riconosciuto che il ricavo da 

alienazione va ridotto di CHF 262'200.00 di cui al credito della ricorrente 

nei confronti della società B.________ SA e ammonta così soltanto a 

CHF 1'546'323.00 anziché a CHF 1'808'523.00. Per il resto ha proposto la 

reiezione del ricorso, ribadendo che l'alienazione sarebbe assoggettata 

all'imposta e mantenendo quanto deciso nella decisione qui impugnata, il 

tutto con protesta di spese e ripetibili a carico della ricorrente.

9. La ricorrente ha presentato una replica in data 25 gennaio 2021 (act. A.3), 

con la quale sostiene che non sarebbe vero che la B.________ SA si 

limiterebbe ad affittare l'albergo. Lo proverebbero fra l'altro anche delle 

fatture di fornitori e tasse comunali che la ricorrente allega (act. B.16). 

Come ulteriore mezzo di prova chiede venga sentito come teste il Comune 

di F.________. Del resto la ricorrente riafferma che andrebbero dedotti 

CHF 19'524.00 [dunque non più CHF 19'254.00] per le spese di 

acquisizione e CHF 40'800.00 per la mobilia.

10. L'Amministrazione imposte ha trasmesso una duplica in versione tedesca 

il 3 febbraio 2021 e in versione tradotta in italiano il 5 febbraio 2021 (act. 

A.4). Fa valere che al momento della vendita delle azioni l'attività 

alberghiera sarebbe stata abbandonata da tempo. Poco importerebbe che 

la società acquirente (la C.________ SA) gestirebbe ora l'albergo. Di 

conseguenza al momento determinante la B.________ SA andrebbe 

qualificata come società immobiliare. Le spese di acquisizione di 

CHF 19'524.00 risalenti al 2014 sarebbero andate a carico della 

B.________ SA e sarebbero state intestate a essa, perciò essa avrebbe 

potuto inserirle nella sua contabilità. Per la mobilia sarebbe già stato tenuto 

in considerazione un importo di CHF 10'000.00 a titolo di deduzione dal 

ricavo da alienazione.

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11. La ricorrente ha in seguito preso posizione un'ulteriore volta con triplica 

del 12 febbraio 2021 (act. A.5), nella quale sostiene che non sarebbe 

propriamente esatto dire che la gestione alberghiera sarebbe stata 

abbandonata da tempo. La Banca Coop SA avrebbe venduto i beni 

immobili alla B.________ SA dopo averli ritirati dal fallimento della 

precedente proprietaria. La B.________ SA avrebbe rimesso tutto in sesto 

e fatto ripartire l'attività alberghiera. Non avrebbe utilizzato diversamente 

questi immobili da quella che era la loro destinazione d'uso, nello specifico 

uso alberghiero. Nelle stime cantonali, difatti, sarebbe chiaramente 

indicato che gli immobili sarebbero composti prevalentemente da camere 

d'albergo. La B.________ SA avrebbe nei suoi bilanci dei ricavi da 

locazione poiché nell'immobile particella n. N.2.________ vi sarebbero 

anche due appartamenti. L'acquirente delle azioni della B.________ SA si 

sarebbe impegnato a gestire l'albergo con la stessa B.________ SA. Per 

il resto la ricorrente ribadisce quanto sostenuto in precedenza. 

Sulle ulteriori argomentazioni delle parti si tornerà – per quanto utile ai fini 

del giudizio – nelle considerazioni di merito che seguono.

II. Considerando in diritto:

1. Giusta l'art. 137 cpv. 1 della Legge sulle imposte per il Cantone dei Grigioni 

dell'8 giugno 1986 (CSC 720.000; nel seguito Legge sulle imposte) contro 

le decisioni definitive di tassazione la contribuente può presentare reclamo 

scritto all'autorità di tassazione entro 30 giorni dalla notifica della decisione 

di tassazione [n.d.r.: si precisa a tal proposito che il termine italiano 

"reclamo", inteso come traduzione del termine tedesco "Einsprache", è 

antiquato e fallace; andrebbe sostituito dal termine "opposizione" come 

viene usato ad esempio nel diritto processuale amministrativo, civile e 

penale; vedi l'art. 27 della Legge sulla giustizia amministrativa del 

31 agosto 2006 (LGA; CSC 370.100), l'art. 260 del Codice di diritto 

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processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura 

civile, CPC; RS 272) e l'art. 354 del Codice di diritto processuale penale 

svizzero del 5 ottobre 2007 (Codice di procedura penale, CPP; RS 312.0)]. 

Ai sensi dell'art. 139 della Legge sulle imposte contro tali decisioni di 

reclamo (e le decisioni relative a condoni fiscali) la contribuente può 

presentare ricorso scritto al Tribunale amministrativo entro 30 giorni dalla 

notifica della decisione. Il ricorso va presentato in due esemplari, deve 

contenere il petito, la fattispecie, una proposta quantificata nonché una 

breve motivazione e va firmato. Le prove vanno indicate con precisione e, 

se possibile, allegate (cfr. anche l'art. 38 LGA).

Nell'occorrenza il ricorso del 29 ottobre 2020 è tempestivo e nella dovuta 

forma. Rispetta dunque tutti i presupposti formali. Questa Corte è l'autorità 

competente per decidere. Di conseguenza essa può entrare nel merito del 

ricorso.

A titolo di completezza va precisato che il valore litigioso non ammonta a 

soli CHF 79'783.00, bensì al doppio (=CHF 159'566.00), siccome nella 

decisione impugnata è stata pronunciata risp. confermata la tassazione 

sia per il Cantone sia per il Comune e di conseguenza oggetto della 

presente procedura sono le imposte sugli utili da sostanza immobiliare del 

Cantone e anche quelle del Comune. Ciò non cambia tuttavia nulla, poiché 

l'importo oltrepassa in ogni modo nettamente la soglia fissata all'art. 43 

cpv. 3 lett. a LGA per la competenza del giudice unico. La presente 

sentenza è dunque presa in composizione ordinaria di tre giudici, non 

essendo dati i presupposti speciali per una composizione di cinque giudici 

(art. 43 cpv. 1 e 2 LGA).

2. L'imposta sugli utili da sostanza immobiliare è un'imposta prescritta dal 

diritto federale (vedi l'art. 2 cpv. 1 lett. d della Legge federale 

sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni del 

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14 dicembre 1990 [LAID; RS 642.14]). La LAID ne definisce le grandi linee 

(art. 12 LAID), mentre spetta ai Cantoni emanare le disposizioni più 

dettagliate. Nel Cantone dei Grigioni detta imposta è disciplinata dagli 

artt. 41 segg. della Legge sulle imposte.

2.1. La LAID permette due sistemi diversi di imposta sull'incremento di valore: 

il sistema monistico (zurighese) e il sistema dualistico (san gallese). In 

quest'ultimo, adottato anche dal Cantone dei Grigioni, soltanto gli utili 

realizzati con l'alienazione di fondi della sostanza privata vengono 

assoggettati (art. 41 cpv. 1 della Legge sulle imposte), mentre invece quelli 

realizzati con l'alienazione di fondi della sostanza commerciale sono 

soggetti all'imposta sul reddito ai sensi degli artt. 16 segg. della Legge 

sulle imposte (per persone fisiche) o all'imposta sull'utile ai sensi degli 

artt. 79 segg. della Legge sulle imposte (per persone giuridiche).

2.2. Ogni alienazione concernente il trasferimento della proprietà di un fondo 

crea un assoggettamento (art. 42 cpv. 1 della Legge sulle imposte; cfr. 

l'art. 12 cpv. 1 LAID). Sono parificati all'alienazione in particolare anche i 

negozi giuridici che dal profilo economico hanno il medesimo effetto di 

un'alienazione per quanto attiene al potere di disporre di fondi (art. 42 

cpv. 2 lett. a della Legge sulle imposte e art. 12 cpv. 2 lett. a LAID). 

2.3. Secondo la dottrina e la giurisprudenza, anche l'alienazione di tutte o 

almeno della maggioranza delle partecipazioni detenute in una società 

immobiliare è considerata un trapasso di proprietà economico ai sensi 

dell'art. 42 della Legge sulle imposte. Rappresenta la costellazione più 

frequente nella prassi ai sensi dell'art. 42 cpv. 2 lett. a della Legge sulle 

imposte. È considerata società immobiliare una persona giuridica (fra cui 

la società anonima, la società a garanzia limitata e la società cooperativa) 

che si occupa prevalentemente dell'acquisizione, della gestione e della 

rivendita di immobili. Determinante è in prima linea lo scopo aziendale: se 

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esso consiste esclusivamente o prevalentemente nell'acquisizione, nella 

gestione, nell'utilizzazione e nell'alienazione di fondi ai sensi dell'art. 655 

cpv. 2 del Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 (CC; RS 210), si 

può parlare di una società immobiliare. La società immobiliare va distinta 

dalla società di gestione, i cui fondi costituiscono la base materiale per 

un'attività d'impresa. Per la distinzione non ci si può basare soltanto sulla 

descrizione dello scopo statutario, bensì va fatto riferimento all'attività 

effettiva e vanno apprezzate tutte le circostanze del caso concreto. Non è 

determinante in tale contesto nemmeno la volontà soggettiva degli 

interessati, ma piuttosto l'insieme delle caratteristiche oggettive (cfr. la 

sentenza del Tribunale federale 2C_643/2017 del 15 gennaio 2019 

consid. 2.4 con rinvio alla sentenza 2C_355/2009 del 19 novembre 2009 

consid. 5). Di principio, per valutare se si è in presenza di un trapasso 

economico sono determinanti le condizioni – in particolare l'attività effettiva 

della società – al momento dell'alienazione. Va dunque essenzialmente 

basatosi sul momento del trapasso del potere di disposizione 

rispettivamente sull'esercizio effettivo dei poteri associati al bene immobile 

(sentenza del Tribunale federale 2C_1044/2014 del 26 novembre 2015 

consid. 2.4.3). Nella valutazione va tenuto conto anche delle intenzioni 

future degli interessati. Se l'acquirente si impegna a gestire l'esercizio per 

esempio di un albergo anche dopo l'acquisto dell'immobile in questione, si 

tratta dell'acquisto di una società di gestione (cfr. la Prassi 

dell'Amministrazione imposte sull'imposta sugli utili da sostanza 

immobiliare in merito all'art. 42 della Legge sulle imposte [alienazione 

economica e aggravio con servitù/restrizioni del diritto di proprietà], 

pubblicata sul sito ufficiale dell'Amministrazione imposte, 

<https://www.gr.ch/IT/istituzioni/amministrazione/dfg/stv/dokumentation/ 

praxis/Seiten/grundstueckgewinnsteuer.aspx>, consultato da ultimo il 

31 gennaio 2022).

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2.4. Soggetto all'obbligo fiscale è l'alienante che classicamente è una persona 

fisica (art. 45 cpv. 1 della Legge sulle imposte in unione con l'art. 41 cpv. 1 

lett. a della Legge sulle imposte). Essendo un'imposta speciale sul reddito 

legata all'incremento del valore e non al ricavo dell'alienazione, l'imposta 

sugli utili da sostanza immobiliare è concepita in modo tale da permettere 

una tassazione in linea con la capacità economica, in combinazione con 

un effetto di orientamento (tenendo conto della durata della proprietà). 

Quanto all'oggetto fiscale, per utile da alienazione si intende l'importo del 

ricavo che supera le spese d'investimento, composte dal prezzo d'acquisto 

e le altre spese (art. 46 cpv. 1 della Legge sulle imposte). Si considerano 

ricavo tutte le prestazioni dell'acquirente (art. 47 cpv. 1 della Legge sulle 

imposte). È poi considerato prezzo d'acquisto il prezzo documentato della 

compra più tutte le altre prestazioni dell'acquirente (art. 48 cpv. 1 della 

Legge sulle imposte). Sono considerate spese fra l'altro i costi connessi 

con l'acquisto e l'alienazione del fondo comprese le usuali provvigioni e 

tasse di mediazione (art. 49 cpv. 1 lett. c della Legge sulle imposte).

3. Innanzitutto si precisa che la ricorrente fa valere a ragione di aver 

sostenuto che la transazione in domanda non sarebbe assoggettata 

all'imposta già in sede di reclamo, benché soltanto con la memoria del 

2 giugno 2020, successiva all'opposizione stessa. Non è dunque stato 

corretto da parte dell'Amministrazione imposte considerare il contrario. 

Tale punto è però ininfluente per il caso in giudizio. Difatti come sarà 

dimostrato nel seguito, l'Amministrazione imposte ha concluso a ragione 

che l'alienazione fatta tramite contratto di compravendita del 18 marzo 

2015 (con addendum) costituisce un'alienazione ai sensi dell'art. 42 della 

Legge sulle imposte.

4. Intanto è incontestato che la ricorrente era detentrice di tutte le azioni a 

portatore della B.________ SA e che le ha vendute tutte alla C.________ 

SA. Pacifico è pure che la B.________ SA era ed è proprietaria di tre fondi 

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(particelle n. N.1.________, N.2.________ e N.3.________) e che su 

perlomeno uno di essi almeno temporaneamente venne e/o viene tutt'ora 

gestito un albergo. Controversa è invece la domanda se la B.________ 

SA al momento dell'alienazione era da considerare una società di gestione 

oppure una società immobiliare. La risposta a questo quesito determina 

pure se l'alienazione dell'insieme delle azioni della B.________ SA quale 

proprietaria fondiaria sia assoggettata all'imposta sugli utili da sostanza 

immobiliare. 

4.1. Non è noto in quali periodi sia stato aperto al pubblico l'albergo in 

questione. Fatto sta che i documenti agli atti rendono verosimile l'attività 

alberghiera soltanto dal 2016 in poi (vedi il consid. 4.3). Per i periodi 

precedenti non vi sono prove agli atti, bensì soltanto le dichiarazioni della 

ricorrente, con cenno a una proprietaria precedente andata in fallimento, 

dalla quale la Banca Coop SA avrebbe ritirato i beni immobili nel 2013 per 

poi venderli alla B.________ SA che li avrebbe rimessi in sesto. A tal 

proposito si costata perlomeno che nell'allegato al bilancio per l'esercizio 

chiuso al 31 dicembre 2015 e 2014 (act. C.11 pag. 4) la B.________ SA 

ha dichiarato che "nel 2015 la società non è stata operativa". Comunque 

sia, non si impone fare ulteriori accertamenti a riguardo, poiché non si 

rivelano né necessari né utili ai fini del giudizio.

4.2. Il momento determinante è quello dell'alienazione, ossia il mese di marzo 

2015. Vista la descrizione dello scopo allora iscritta nel registro di 

commercio e tenuto conto soprattutto anche del cambiamento dello scopo 

sociale (vedi n. 1 della fattispecie), sarebbe di gran lunga più plausibile 

concludere che al momento determinante la B.________ SA era una 

società immobiliare, anziché una società di gestione, e che semmai è 

divenuta una società di gestione soltanto circa sei mesi dopo il trapasso di 

proprietà di tutte le azioni al portatore. Tuttavia, come spiegato, non ci si 

può basare esclusivamente sullo scopo statutario o iscritto al registro di 

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commercio, bensì si deve giudicare l'effettiva attività della società, 

considerando ad esempio la contabilità della società e gli altri documenti 

disponibili. Da quest'ultima, come sostiene a ragione l'Amministrazione 

imposte, risultavano soltanto ricavi da locazione, mentre invece dalla 

contabilità di una società operativa risulterebbero tipicamente pure altre 

entrate e soprattutto anche spese per beni e servizi sotto forma di acquisti 

di merci e salari. Questi mancano interamente presso la B.________ SA. 

Nel conto economico del 2015 e del 2014 ha dichiarato zero ricavi da 

prestazioni di servizi, zero costi per il personale e zero costi per materiale, 

merci e servizi (act. C.11 pag. 2). Vi sono soltanto delle entrate che 

secondo quanto affermato dalla ricorrente costituirebbero la pigione di due 

appartamenti nell'altro edificio (cioè nel rustico, particella n. 

N.3.________). Mal si comprende così come ciononostante dovrebbe 

essere stata la B.________ SA a gestire in autonomia l'albergo. Tutti gli 

elementi tendono dunque nettamente a far concludere, perlomeno per il 

momento determinante, a una società immobiliare che al massimo 

potrebbe aver dato in affitto l'immobile a un'altra società responsabile della 

gestione e dell'esercizio dell'albergo.

4.3. Neanche i documenti proposti dalla ricorrente non sono in grado di provare 

che la B.________ SA sarebbe stata una società di gestione, anziché una 

società immobiliare. Innanzitutto il fatto che l'albergo F.________ è oggi 

sul sito www.booking.com non ha rilevanza alcuna per il caso in giudizio, 

poiché non prova che lo era già nel marzo del 2015. L'immagine dello 

schermo del sito www.booking.com inoltrato dalla ricorrente ad esempio 

non porta alcuna data; piuttosto contiene la scritta "Hotel F.________ dà 

il benvenuto ai clienti di Booking.com dal 25 lug 2017" e in cima pure un 

pulsante "Assistenza Coronavirus (COVID-19)", il che significa che 

l'immagine dev'essere stata fatta al più presto nell'anno 2020, come 

suggerisce anche la scelta di date per la ricerca a sinistra (30 ottobre 2020 

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al 1° novembre 2020). Difatti, visitando il sito oggi, si presenta 

essenzialmente la stessa identica schermata. Ma anche le numerose foto 

delle camere e altre parti dell'albergo non capovolgono la situazione. 

Mentre è relativamente chiaro che le foto mostrano effettivamente un 

albergo, esse non permettono di determinare il momento della loro 

registrazione né tantomeno portano luce sul vero gerente dell'attività 

alberghiera. La stessa cosa vale per le stime cantonali, i piani degli edifici 

e soprattutto per le fatture di fornitori e tasse comunali, tutte successive al 

trapasso di proprietà, e meglio dal 2016 in poi. Nulla muta a riguardo 

nemmeno l'asserito – ma non provato – impegno da parte dell'acquirente 

a gestire l'albergo con la stessa B.________ SA. Agli atti non vi è traccia 

di un tale impegno preso dalla C.________ SA o dal suo amministratore 

unico. Tenendo presente quanto si è potuto costatare pocanzi, è dunque 

stabilito che la B.________ SA era una società immobiliare. Non si impone 

quindi neanche far ricorso all'udizione di testimoni come proposto dalla 

ricorrente.

4.4. Per questi motivi la B.________ SA al momento determinante 

dell'alienazione non poteva essere qualificata come una società operativa, 

bensì era una società immobiliare. Di conseguenza il trapasso dei tre fondi 

assieme alla totalità delle azioni della società è senz'altro assoggettata 

all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

5. La ricorrente censura inoltre che l'Amministrazione imposte avrebbe 

considerato l'importo di CHF 262'200.00 come parte del prezzo di 

alienazione, quando invece si tratterebbe di un credito vantato da lei nei 

confronti della B.________ SA e ceduto alla C.________ SA. 

L'Amministrazione imposte ha concesso, in sede di ricorso, di essersi 

sbagliata e ha riconosciuto pienamente questa pretesa della ricorrente. 

Limitatamente a questo punto dunque il ricorso è divenuto privo d'oggetto 

per riconoscimento, cosicché va stralciato dai ruoli. Il prezzo d'acquisto si 

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riduce di conseguenza di CHF 262'200.00 e ammonta ormai a soli 

CHF 1'546'323.00. Spetterà all'Amministrazione imposte correggere la 

tassazione.

6. La ricorrente chiede che vengano prese in considerazione anche le spese 

di acquisizione pari a CHF 19'524.00 risalenti al 2013 e la deduzione per 

mobilia quantificata in CHF 40'800.00.

6.1. A tale proposito l'Amministrazione imposte ha però risposto giustamente 

che il primo importo costituisce delle spese che erano a carico della 

B.________ SA (quale persona giuridica) e non della ricorrente (quale 

persona fisica detentrice di azioni della società). Difatti le rispettive fatture 

erano indirizzate alla B.________ SA. Secondo i documenti inoltrati dalla 

ricorrente stessa (act. B.9) si tratta di CHF 1'480.00 per la decisione 

concernente l'autorizzazione ai sensi della Legge federale sull'acquisto di 

fondi da parte di persone all'estero del 16 dicembre 1983 (LAFE; 

RS 211.412.41), siccome l'amministratore unico della società acquirente 

è cittadino italiano, di CHF 4'544.10 di spese per la costituzione di contratti, 

atti pubblici, aggiornamenti del geometra, iscrizione nel registro fondiario 

ecc., e infine di CHF 13'500.00 di imposta comunale di trapasso di 

proprietà, per un totale dunque di CHF 19'524.10 (e non di CHF 19'254.00, 

come inizialmente scritto erroneamente dalla ricorrente). Di conseguenza 

dette spese potevano essere inserite nella contabilità della società e 

ridurre così le imposte dovute dalla società anonima. Prenderle in 

considerazione anche in questo contesto a favore della ricorrente è 

inammissibile, poiché significherebbe permettere di dedurle due volte. I 

costi d'investimento non vanno dunque per nulla aumentati dagli 

incontestati CHF 1'350'000.00 (cfr. le fatture del Registro fondiario del 

Circondario del Moesano e del Comune di F.________, act. B.9 pagg. 6 

seg.) ai pretesi CHF 1'369'524.00 (o meglio CHF 1'369'524.10).

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6.2. Per quanto attiene al secondo importo l'Amministrazione imposte ha 

considerato una somma di CHF 10'000.00, la quale è stata ripresa dal 

bilancio della B.________ SA per il 2014 (act. C.11, cfr. l'act. B.6 per gli 

anni 2013 e 2014). Dal bilancio risultano inoltre CHF 3'127.00 di attivi 

circolanti (liquidità e ratei e risconti attivi), cosicché si giunge a un totale di 

CHF 13'127.00. Questo importo è stato detratto dal ricavo da alienazione 

in sede di tassazione. La ricorrente non ha dimostrato che tale somma 

sarebbe errata e non vi sono indizi agli atti per concludere in tal senso. 

Essa si limita a sostenere di aver pattuito un'altra somma in sede di 

trattative. Determinante è piuttosto il bilancio della società. Ne segue che 

anche in questo punto il ricorso va respinto.

7. In conclusione ne deriva che il ricorso va respinto nella misura in cui non 

è divenuto privo di oggetto per riconoscimento da parte 

dell'Amministrazione imposte (riduzione del ricavo da alienazione di 

CHF 262'200.00). Si giustifica così accollare le spese alla ricorrente 

soccombente limitatamente nella misura di 2/3 e per il 1/3 restante 

all'Amministrazione imposte che ha causato tale parte delle spese.

8. Non si riconoscono spese ripetibili né alla ricorrente, non patrocinata né in 

sede precedente né in sede di ricorso dinanzi a codesta Corte, né 

tantomeno all'Amministrazione imposte, poiché ha agito nell'esercizio 

delle sue attribuzioni ufficiali e non vi sono elementi che giustificherebbero 

un'eccezione alla regola di cui all'art. 78 cpv. 2 LGA.

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III. Per questi motivi il Tribunale giudica:

1. Il ricorso è respinto, nella misura in cui non è divenuto privo di oggetto per 

riconoscimento.

2. Vengono prelevate le seguenti spese processuali:

- una tassa di Stato di CHF 5'000.00

- e le spese di cancelleria di CHF 374.00

totale CHF 5'374.00

Tali spese sono poste a carico di A.________ nella misura di 2/3 e a carico 

dell'Amministrazione imposte nella misura di 1/3.

3. Non sono riconosciute spese ripetibili.

4. Contro questa decisione può essere interposto ricorso in materia di diritto 

pubblico ai sensi degli artt. 82 segg. della Legge sul Tribunale federale del 

17 giugno 2005 (LTF; RS 173.110). Il ricorso è da inoltrare al Tribunale 

federale, 1000 Losanna 14, per scritto entro 30 giorni dalla notificazione 

della decisione con il testo integrale nel modo prescritto dagli artt. 42 seg. 

LTF. Per l'ammissibilità, il diritto, gli ulteriori presupposti e la procedura di 

ricorso fanno stato gli artt. 29 segg., 82 segg. e 90 segg. LTF.

5. [Comunicazioni]

[Con sentenza 9C_644/2022 del 13 marzo 2023 il Tribunale federale ha respinto il 
ricorso interposto contro questa decisione, nella misura in cui lo ha ritenuto 
ammissibile.]