# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 399d6c75-8975-5a7a-876f-3096bc83d351
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-03-27
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 27.03.2007 R 2006 98
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2006-98_2007-03-27.pdf

## Full Text

R 06 98

4. Kammer 

URTEIL
vom 27. März 2007

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. Am 11. November 2000 stellte … das Gesuch, das Wohn- und Geschäftshaus 

Nr. 95A (Haus …) mit Magazin Nr. 95A-A auf (der damaligen) Parzelle 507 

(seit 18. Januar 2001 mit der damaligen Parzelle 506 zur neuen Parzelle 506 

vereinigt) in … abzubrechen. Zudem verlangte er die Zusicherung, dass er 

gemäss Art. 7 Baugesetz(BG) im Hofstattrecht innert der Frist von 6 Jahren 

einen Neubau aufstellen könne. Er habe dem Geometer … heute den Auftrag 

erteilt, die Gebäude auszumessen und die Pläne der Gemeinde zuzustellen. 

Die Aufnahme der Ingenieure … datiert vom 15. November 2000 und wurden 

der Gemeinde am 17. November 2000 zugestellt. Diese genehmigte sie am 

20. Dezember 2000. Das Abbruchgesuch wurde öffentlich aufgelegt und am 

18. Dezember 2000 von der Gemeinde bewilligt. Am 28. Januar 2004 reichte 

… ein Gesuch für die Überbauung von Parzelle 506 ein, nachdem eine frühere 

Baueingabe im Jahr 2001 nach einem vom Verwaltungsgericht 

gutgeheissenen Rekurs der Eheleute … (Eigentümer von Parzelle 508 bzw. 

511) und eine weitere Eingabe im Jahr 2003 infolge Nichtbewilligung einer 

Tiefgarageneinfahrt durch das kantonalen Tiefbauamt zurückgezogen hatte 

werden müssen. Das Gesuch beinhaltete, das Gebäude Assek. Nr. 95 (Haus 

Steinbock) in ein Mehrfamilienwohnhaus umzubauen resp. daran einen 

Anbau zu erstellen. Dagegen liessen … am 24. Februar 2004 Einsprache 

erheben. Am 8. Juni 2004 erteilte die Gemeinde die Bewilligung für diesen 

An- und Umbau und wies die Einsprache ab. Im Freien sind auf der 

Südostseite von Parzelle 506 vier Aussenparkplätze vorgesehen, die gemäss 

dem am 7. Juni 2004 bewilligten Plan KG/EG je hintereinander angeordnet 

sind. Nachdem er ein erstes Baugesuch vom 13. Februar 2006 für den Bau 

eines Autounterstandes zurückgezogen und ein zweites Baugesuch vom 23. 

Mai 2006 von der Gemeinde nicht genehmigt worden war, reichte … bei der 

Gemeinde am 25. August 2006 ein drittes Baugesuch für die Erstellung eines 

Autounterstandes auf Parzelle 506 ein. Am 7. April 2006 hatte die … AG 

(Bauberaterin der Gemeinde …) das Baugesuch vom 13. Februar 2006 

untersucht und u.a. festgestellt, dass das Hofstattrecht gemäss Baugesuch 

vom 20. Dezember 2000 gewährleistet und die notwendigen Pläne und 

Grundlagen bei der Gemeinde hinterlegt seien. Abweichungen seien gemäss 

Art. 7 Abs. 2 BG zulässig und ihres Erachtens seien auch Verkleinerungen 

des Volumens möglich. Aus gestalterischer Sicht wäre eine Anbindung an das 

Hauptgebäude zu prüfen resp. wünschenswert. Indessen könne das 

Baugesuch ihres Erachtens wegen Verstosses gegen die Dachvorschriften 

nicht genehmigt werden. Das Projekt sieht vor, am Ort, wo die vier 

Autoabstellplätze bewilligt wurden und früher das 2000 abgebrochene 

Gebäude Assek. Nr. 95-A stand, einen Autounterstand zu erstellen. Die von 

… dagegen erhobene Einsprache wies der Gemeindevorstand am 16. 

Oktober 2006 unter gleichzeitiger Erteilung der Baubewilligung ab. 

2. Dagegen erhoben … am 7. November 2006 Rekurs und beantragten die 

Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheides. Sie machen 

geltend, entgegen dem Einspracheentscheid sei eine weitere Überbauung 

des Grundstückes unter dem Titel „Hofstattrecht“ nicht mehr möglich. Das 

ehemalige Haus „…“ sei schon im Dezember 2000 abgebrochen worden und 

an dessen Stelle ein neues Mehrfamilienhaus errichtet worden. Zudem sei die 

verlangte Dokumentation gemäss Art. 7 Abs. 3 BG nicht vorhanden und ein 

allfälliges Hofstattrecht wäre damit ohnehin verwirkt. Die gegenteilige 

Behauptung des Gemeindevorstandes … werde bestritten. Zudem könnte der 

Autounterstand gestützt auf das Hofstattrecht ohnehin nur bis zum 

Abbruchtermin vor dem 20. Dezember 2006 errichtet werden. Bis dahin werde 

… nicht im Besitze einer rechtskräftigen Baubewilligung sein, geschweige 

denn seine Baute errichtet haben, womit das Hofstattrecht ebenfalls definitiv 

als verwirkt zu betrachten sei. Ausserdem sei die Verkehrssicherheit nicht 

gewährleistet.

3. Während die Gemeinde unter Hinweis auf die Ausführungen im 

angefochtenen Entscheid auf eine Vernehmlassung verzichtete, beantragte 

… die Abweisung des Rekurses. Vorliegend werde nicht höher oder breiter 

gebaut, sondern deutlich weniger innerhalb des alten Grundrisses. Nicht das 

alte Haus … werde neu aufgebaut, sondern lediglich die heute bestehende 

Parkfläche eingeschossig überdacht. Das frühere Haus … sei ein Geschäfts- 

und Wohnhaus gewesen und habe auch über Abstellplätze verfügt. Heute 

seien am Ort des Bauvorhabens dieselben Parkplätze, welche lediglich 

überdacht würden. Es liege keine Zweckänderung vor. Auch seien die 

Interessen der Nachbarn gewährleistet. Durch die Überdachung könnten die 

Immissionen eingedämmt werden. Es gebe nicht mehr Immissionen. Die 

Baubehörde habe diesbezüglich ein erhebliches Ermessen. Der 

Autounterstand störe weder die Nachbarn noch die öffentlichen Interessen. 

Betreffend angeblicher Lärm- und Geruchsimmissionen übertrieben die 

Rekurrenten gewaltig und könnten keine Norm anführen, welche allenfalls 

verletzt wäre. Die Verkehrssicherheit sei gewährleistet. Die Ein- und 

Ausfahrtsproblematik sei früher vom Kanton genehmigt gewesen, was heute 

nicht mehr notwendig sei. Dies verdeutliche aber die rechtsgenüglich 

vorhandene Zufahrt und Verkehrssicherheit. 

4. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 

fest und konnten zu den vom Gericht zusätzlich beigezogenen Unterlagen 

Stellung nehmen. 

5. Am 27. März 2007 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort 

und Stelle durch, an welchem die Rekurrentin und der Bauherr mit ihren 

Anwälten sowie Vertreter der Baubehörde mit dem Ingenieur Niggli 

teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand 

der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu 

äussern.

Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den 

Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Am 1. Januar 2007 ist das neue Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRG; BR 370.100) in Kraft getreten, welches das bisherige 

Verwaltungsgerichtsgesetz (VGG; BR 370.100) abgelöst hat. Die 

Übergangsbestimmung in Art. 85 Abs. 2 VRG legt fest, dass 

Rechtsmittelverfahren sich nach neuem Recht richten, wenn bei dessen In-

Kraft-Treten die Rechtsmittelfrist noch nicht abgelaufen ist. Da im 

vorliegenden Fall die Rechtsmittelfrist noch im Jahre 2006 geendet hat, sind 

hier noch die bisherigen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsgesetzes 

anwendbar.

2. a) Der zur Diskussion stehende Autounterstand soll unmittelbar an die Grenze 

zur rekurrentischen Liegenschaft erstellt werden. Die Gemeinde hat dies im 

Hofstattrecht bewilligt. Die Rekurrenten machen geltend, die 

Voraussetzungen für die Inanspruchnahme des Hofstattrechtes seien nicht 

gegeben. Die massgebende Bestimmung des kommunalen Baugesetzes (Art. 

7 Abs. 1 - 3) lautet:

"Wird ein Gebäude innerhalb der Bauzonen ganz oder teilweise zerstört oder 

abgebrochen, so darf es binnen 6 Jahren ohne Rücksicht auf die Vorschriften 

des Baugesetzes bezüglich Gebäudehöhe, Gebäudelänge und 

Grenzabstände im bisherigen Umfange wiederhergestellt werden. 

Zweckänderungen im Rahmen der Nutzungs- und Gestaltungsvorschriften 

sind zulässig, soweit dadurch die Interessen Dritter nicht über Gebühr 

beeinträchtigt werden.

Abweichungen von einzelnen Massen des Altbaues im Rahmen der 

bestehenden Gebäudekubatur können gestattet oder angeordnet werden, 

wenn damit eine bessere Gesamtgestaltung ermöglicht wird oder wenn dies 

aus anderen Gründen des öffentlichen Interesses erforderlich ist.

Die Gebäudemasse sind vor dem Abbruch des Gebäudes oder binnen zwei 

Monaten nach dessen zufälliger Zerstörung in einem von der Gemeinde zu 

genehmigenden Plan festzuhalten."

Das Hofstattrecht als solches dient grundsätzlich der Erhaltung des 

Bisherigen und nicht der Weiterentwicklung oder der Ausdehnung. Es stellt 

eine Bestandesgarantie dar, die es dem Grundeigentümer gestattet, sein 

zerstörtes oder baufällig gewordenes Haus ungeachtet abgeänderter 

Baugesetze bezüglich Gebäude- und Grenzabstände sowie 

Höhenvorschriften in der bisherigen Ausdehnung wieder zu erstellen. Das 

Hofstattrecht verleiht also dem Eigentümer eines vor einschlägigen 

Gesetzesänderungen bereits überbauten Grundstückes gegenüber jenem 

einer unüberbauten Parzelle eine privilegierte Stellung, indem sich jener beim 

Wiederaufbau eines früher von einem bestandenen Gebäudes nicht an die 

neuen Bauvorschriften halten muss. Er wird daher für bestehende Bauten vor 

Einschränkungen der aus der Eigentumsgarantie fliessenden Baufreiheit, 

welche durch Änderungen der Bauvorschriften entstehen können, weitgehend 

geschützt. Denn er kann dort, wo sich der neu bauende Eigentümer an alle 

Bauvorschriften halten muss, ohne Rücksicht auf gewisse Beschränkungen 

wieder aufbauen. Diese Möglichkeit steht im Gegensatz sowohl zum 

öffentlichen Interesse an einer einheitlichen Durchsetzung der Bauordnung 

als auch zu jenem des Nachbarn, der grundsätzlich nicht gehalten ist, eine 

über das gesetzlich Erlaubte hinausgehende Nutzungsintensität auf dem 

Nachbargrundstück zu dulden. Diese entgegenstehenden öffentlichen und 

privaten Interessen gebieten es, das Hofstattrecht, das als generelle, 

kodifizierte Ausnahmebewilligung betrachtet werden kann, restriktiv zu 

handhaben (vgl. PVG 2000 Nr. 56, 1990 Nr. 14; VGU R 06 60, R 02 34).

b) In tatbeständlicher Hinsicht ist vorab festzuhalten, dass es vorliegend 

entgegen der Ansicht der Rekurrenten nicht um eine weitere 

Inanspruchnahme des Hofstattrechtes auf der Parzelle 506 im 

Zusammenhang mit dem Haus Steinbock geht. Als Hofstatt dient vielmehr 

einzig das auf der inzwischen mit der Parzelle 506 vereinigten Parzelle 507 

bestandene Gebäude 95A (Haus …). Die Masse dieses Gebäudes wurden im 

Jahre 2000 in einem von der Gemeinde genehmigten Plan aufgenommen, 

was sich auch am Augenschein durch die Darstellung des dort anwesenden 

Vertreters des Ingenieurbüros bestätigt hat. Die Voraussetzung von Art. 7 

Abs. 3 BG ist damit klar gegeben. Der projektierte Autounterstand befindet 

sich nun vollständig innerhalb des Grundrisses der Hofstatt und überragt 

deren Höhe bei weitem nicht. Anstelle eines an sich aufgrund des 

Hofstattrechtes möglichen neuen Wohngebäudes wird lediglich ein offener 

überdachter Carport für vier Fahrzeuge erstellt. Dass dies eine geringfügigere 

Beeinträchtigung der Nachbarschaft darstellt als der Neubau eines 

Wohnhauses auf der ehemaligen Parzelle 507 direkt an die Grenze zur 

rekurrentischen Liegenschaft, liegt auf der Hand. Von der Zweckänderung her 

betrachtet, realisiert der Bauherr somit ein Minus im Vergleich zum alten 

Zustand. Von einer über Gebühr gehenden Beeinträchtigungen Dritter kann 

daher keine Rede sein. Hinzu kommt noch Folgendes: Das kommunale 

Baurecht sieht nicht vor, dass auf einem Grundstück nur Pflichtparkplätze 

erstellt werden dürften. Es gehört daher zur Bau- und Eigentumsfreiheit eines 

Grundeigentümers, auf seiner Parzelle bestimmte Flächen als Abstellplätze 

für Motorfahrzeuge zu gebrauchen, sofern dem nicht andere bau- oder 

planungsrechtliche Hindernisse entgegenstehen(vgl. VGU R 00 75). Dem 

Grundeigentümer steht es daher grundsätzlich frei, auf seiner Parzelle soviel 

Fahrzeuge abzustellen, wie darauf Platz finden. Durch das umstrittene 

Bauvorhaben werden nun diese Möglichkeiten zugunsten der Rekurrenten 

faktisch eingeschränkt, weil die Baute den nötigen Manövrierraum verkleinert. 

Zusammenfassend steht somit fest, dass der Autounterstand im Hofstattrecht 

bewilligt werden kann.

c) Art. 7 Abs. 1 BG regelt nicht, wie die 6-Jahresfrist einzuhalten ist. 

Richtigerweise ist – unter Füllung dieser Gesetzeslücke (vgl. dazu 

Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage, Zürich/St. 

Gallen, 2006, Rz. 233ff) - davon auszugehen, dass diese Frist dann 

eingehalten ist, wenn innert derselben ein Gesuch um Wiederaufbau im 

Hofstattrecht gestellt wird. Nur so ist gewährleistet, dass es in der Macht des 

Bauherrn liegt, von seinem Hofstattrecht Gebrauch zu machen oder nicht. 

Würde für die Fristwahrung beispielsweise auf die Rechtskraft einer 

Baubewilligung oder auf den Baubeginn abgestellt, läge es an vom Bauherrn 

nicht zu beeinflussenden Faktoren wie der Dauer des 

Baubewilligungsverfahrens, der Erhebung von Einsprachen Dritter oder der 

Dauer eines allfälligen Rechtsmittelverfahrens, ob das Hofstattrecht ausgeübt 

werden kann oder nicht. So hat das Verwaltungsgericht in VGE 444/95, E.3., 

festgehalten, dass es für die Inanspruchnahme des Hofstattrechts 

insbesondere eines Baugesuches bedarf. Auch die Rechtsordnungen anderer 

Kantone sehen vor, dass zur Fristwahrung die Einreichung des 

Wiederaufbaugesuchs genügt (so Art. 79d des bernischen EGzZGB für das 

Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, das zürcherische Planungs- 

und Baugesetz in § 307 Abs. 1 und das Baugesetz des Kantons St. Gallen in 

Art. 77bis Abs. 1 lit. c). Angefügt sei, dass die Einreichung des 

Wiederaufbaugesuchs innert der 6-jährigen Frist selbstverständlich nur dann 

fristwahrend sein kann, wenn das Gesuch auch bewilligt werden kann, was 

aber nach dem oben Gesagten der Fall ist.

3. Was schliesslich die Verkehrssicherheit betrifft, liegt eine Situation vor, wie sie 

in Bündner Dörfern häufig anzutreffen ist. Von einer ernsthaften 

Beeinträchtigung derselben kann keine Rede sein, wie der Augenschein 

deutlich gezeigt hat. Vielmehr kann von der Liegenschaft Steinbock aus 

problemlos in die nicht stark befahrene Dorfstrasse eingefahren werden. Der 

Rekurs erweist sich daher auch unter diesem Titel als unbegründet.

4. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrenten, 

welche die anwaltlich vertretene private Gegenpartei überdies angemessen 

aussergerichtlich zu entschädigen hat.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 238.--

zusammen Fr. 2'238.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. … entschädigen … aussergerichtlich mit Fr. 1'500.-- (inkl. MWST).