# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6e7ebfbd-b479-57fa-bd7a-16c8ae74af24
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-03-18
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 18.03.1998 15.1996.00190
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_15-1996-00190_1998-03-18.html

## Full Text

Incarto n.

  15.96.00190

  	
  Lugano

  18 marzo 1998 MR/fc/kc

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di
  esecuzione e fallimenti 

  del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

  
	
   

  
	
   

  
	
  composta dei giudici:

  	
  Cometta, presidente 

  Pellegrini e Zali

  
						

 

	
  segretario:

  	
  Baur Martinelli, vicecancelliera

  

 

 

statuendo
sul ricorso 7 ottobre 1996 di

 

	
   

  	
   

  

 

contro l’operato dell’Ufficio di esecuzione e
fallimenti del Distretto __________ nell'esecuzione in via di realizzazione
del pegno immobiliare n. __________ promossa dal reclamante nei confronti di 

 

	
   

  	
  __________

  

 

e meglio contro la decisione 26 settembre 1996 di
sospensione della vendita a pubblico incanto dei fondi oggetto del pegno; 

 

viste le osservazioni 20 ottobre 1996 __________, 18
novembre 1996 dell’UEF __________ e 4 dicembre 1996 __________;

 

esaminati atti e documenti;

 

Ritenuto 

 

in fatto:                    A.   Con
PE n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare del 9 dicembre
1994, spiccato per rogatoria dall’UEF di __________, procede contro l’ing.
__________ per l’incasso di complessivi fr. 3’201’970.-- oltre interessi e
spese. Quali oggetto del pegno immobiliare sul __________ sono indicati 
“Mappali nri. __________.

 

                                  B.   A
seguito della domanda di vendita 12/14 settembre 1995  del CS __________ ha
chiesto in data 6 febbraio 1996 all’Ufficio tecnico di __________ l’estratto
censuario relativo ai mappali __________ e __________ RFP __________, rispettivamente
in data 5 aprile 1996 all’Ufficio dei registri __________ il certificato ipotecario
e l’estratto servitù e mutazioni aggiornato relativi ai mappali __________
e__________ e l’estratto dal registro fondiario relativo al mappale __________
RFD __________. 

 

                                  C.   In
data 7 agosto 1996 l’UEF __________ ha comunicato agli interessati l’avviso
d’incanto relativo ai beni da realizzare del seguente tenore:

                                         

                                         “Debitore: __________,

                                         Beni
immobili da realizzare: in territorio del Comune __________ 

 

                                         Ubicazione:

                                         Denominazione:             Mappa
no.      Misura mq. Stima ufficiale fr.

                                         incolto                             31
i                   12’267        920’025.--

                                         fabbricato                        A                           
433        620’000.--

                                         fabbricato                        B                          
212          80’000.--

                                         fabbricato                        C                          
123          21’000.--

                                         fabbricato                        D                          
102          17’000.--

                                         fabbricato                        E                          
148          15’000.--

                                         fabbricato                        F                             
35            4’000.--

                                         fabbricato                        G                            
13            1’300.--

                                         fabbricato                        H                            
29          11’000.--

                                         fabbricato                        L                             
60            6’000.--

                                         fabbricato                        M                      
      68          35’000.--

                                                                                 
13’490          1’730’325.--

                                         cava
sassi                      172                     9’220            2’305.--

 

                                         Ubicazione:

                                         selva                               173
(parte)       26’006              780.18

                                         

                                         Valore
stima peritale complessivo: fr. 3’200’000.--

 

                                         Termine
per le insinuazioni d’oneri fondiari (crediti ipotecari + interessi,
servitù, diritti reali): 06 settembre 1996.

                                         Le
condizioni d’asta: sono visibili a decorrere dal 14 ottobre 1996 e per 10
giorni consecutivi.

                                         Data
e luogo dell’incanto: 05 novembre 1996, alle ore 14.30, presso la
Cancelleria comunale __________.

 

                                         (omissis)”

 

                                         __________. 

 

                                  D.   A
seguito della pubblicazione __________ ha contattato l’UEF __________, affermando
che la Comunione Ereditaria __________ di cui era membro  e in rappresentanza
della quale agiva, sarebbe comproprietaria di una quota di 1/6  del mappale n.
__________ messo agli incanti. A sostegno della propria affermazione __________
ha prodotto copia di un’istanza di trapasso successorio datata 16 agosto 1972,
con la quale era stata chiesta  l’iscrizione a __________ a nome della
__________ __________ Carlo di beni intestati a __________ (beni tra i quali risulta
esservi  la “part. __________ mq. 1537”  in territorio di __________), nonché
copia di un’istanza di divisione ereditaria, iscritta a RFP di Bellinzona il 21
settembre 1972, in cui si legge che “i (...) mappali N __________ - __________
- __________ RFP __________ rimangono intestati alla comunione ereditaria originaria”.

                                      

                                         Anche
__________ si sono fatti avanti presso l’UEF __________, rivendicando, sulla
base di estratti dai registri censuari __________ del 13 settembre 1996 e 3
gennaio 1984, nonché di una dichiarazione 28 febbraio 1990 del Municipio
__________, un diritto __________ e __________ sulle part. __________    E.        L’UEF
ha quindi interpellato la Sezione del registro fondiario e di commercio a
__________, che ha proceduto a una verifica dei catastrini censuari esistenti
presso la cancelleria comunale __________ e delle iscrizioni risultanti dal
registro fondiario provvisorio relativi alla particella __________ RFP
__________, comunicandone il risultato all’UEF il 16 settembre 1996. In
particolare nel rapporto, sub “Vecchio catastrino pag. 135”, si legge la nota
seguente:

 

                                         “L’attribuzione di parte della superficie totale
della particella (part. __________, n.d.r.) induce a ipotizzare che la
proprietà venne divisa in quote di comproprietà di 1/6 ciascuna. Tuttavia
mancano dei riscontri oggettivi (documenti di iscrizione). Occorre inoltre
specificare che il vecchio catastrino risultava composto da due distinti
registri nei quali gli intestatari risultano rubricati alfabeticamente da A a I
e da L a Z. Purtroppo del secondo volume non vi è traccia alcuna. Quindi dalle
registrazioni mancano ulteriori 2 quote di mq 1537 ciascuna presumibilmente elencati
in quest’ultimo”.   

 

                                  F.   Nel
frattempo, il 14 settembre 1996 il geometra revisore ha informato l’UEF che “in
base a disposizioni del(l’) Ufficio del Registro Fondiario Federale (...) per
le particelle citate “(__________, __________ e __________ RFP di __________, ndr.)
“non può al momento essere rilasciato o aggiornato alcun estratto” e che “per
queste particelle è in corso un esame dei registri originali e degli atti e
documenti depositati presso l’Ufficio Registri di Bellinzona per determinare
l’esatta intavolazione di questi fondi”.

 

                                  G.   Sulla
base di queste informazioni l’UEF ha deciso con atto 24 settembre 1996, __________,
di annullare l’incanto già fissato per il 5 novembre 1996.  Nella copia della
decisione inviata il 26 settembre 1996 agli interessati personalmente si legge:

 

                                         “In qualità di parte interessata, la informiamo di
quanto segue.

                                         Secondo
informazioni oggettivamente motivate e documentate la Sezione cantonale del
registro fondiario ha riscontrato una serie d’incongruenze a livello di
iscrizioni immobiliari (trapassi) che si sono succedute nel tempo al mappale
no. __________ RFP __________.

                                         La
proprietà di questo fondo risulta attualmente incerta.

                                         Conseguentemente,
l’Ufficio ha deciso di annullare l’incanto di cui sopra.

                                         (omissis)”

                                         

                                  H.   Con
reclamo 7 ottobre 1996 il CS postula l’annullamento della decisione 26 settembre
1996 “con conseguente ripristino dell’a-sta pubblica fissata per il giorno 5 novembre
1996”, affermando in sostanza:

                                         -     di
aver concesso nel novembre 1991 a __________ un credito per complessivi fr.
3’200’000.-- “allo scopo di finanziare l’acquisto e l’esercizio della cava per
l’estrazione degli inerti sita sulle particelle in oggetto”;

                                           -    che
__________ avrebbe ricevuto in donazione dalla madre __________ la proprietà
sulle particelle, con rogito 21 agosto 1991 steso dal notaio __________ 

                                           -    di
procedere in via di realizzazione del pegno nei confronti di __________ dopo
aver disdetto il 22 febbraio 1994 il credito e le cartelle ipotecarie
costituite su detti fondi;

                                         -     di
aver chiesto il 12 settembre 1995 la realizzazione delle particelle n.
__________ e __________, dopo che __________ ha ritirato l’opposizione al
precetto esecutivo “accondiscendendo  (a) che la __________ procedesse a richiedere
la realizzazione forzata dei fondi”;  

                                         -     che
“durante questi cinque anni il signor __________ ha esercitato pienamente ed incontestatamente
la proprietà dei mappali in oggetto”;

                                         -     che
“il rogito di donazione (...) non è mai stato oggetto di contestazioni” e che
“la trascrizione dell’avvenuto passaggio di proprietà nei pubblici registri è
avvenuta senza opposizioni di sorta né da parte di terzi né da parte
dell’Ufficiale preposto all’iscrizione”;

                                         -     che
non vi è mai stato motivo né per la creditrice né per l’Ufficiale Registro Fondiario
né per qualsiasi terzo in buona fede che abbia consultato le iscrizioni negli
ultimi 5 anni di dubitare della legittima proprietà da parte del signor
__________ dei mappali nri. __________, e __________ RFD di __________ ;

                                         -     che
anche a seguito della pubblicazione dell’avviso di incanto avvenuta il 16 agosto
1996 “nessun terzo ha mai rivendicato, per quanto è dato a conoscere alla Banca
la proprietà dei beni di cui sopra”;

                                         -     che
(...) “il registro fondiario gode del principio della fede pubblica, il che sta
a significare che colui che acquista un diritto reale, così come ogni terzo
legittimato a consultare gli atti, può fidarsi dell’iscrizione a registro
fondiario sia per quanto attiene l’esistenza effettiva dei diritti iscritti sia
per quanto attiene la certezza dell’inesistenza di quelli che non risultano
iscritti”;

                                         -     che
“la Banca, in qualità di terzo in buona fede, si è fidata dell’iscrizione a
__________ per procedere alla concessione del credito oggetto della pendente
procedura esecutiva”;

                                         -     che
seppure le Autorità preposte in materia di Registro Fondiario stiano “espletando
ricerche in merito alle operazioni di iscrizione effettuate nel Registro Fondiario
di Bellinzona nell’arco di un determinato periodo”, “ancora non è dato a sapere
quale sarà l’esito di questi controlli  e se esso potrà eventualmente modificare
in qualche modo l’iscrizione del fondo qui in discussione”;

                                         -     che
infine con l’annullamento dell’asta per tempo indeterminato da parte __________
“gli interessi in gioco e il principio della proporzionalità appaiono in
concreto completamente violati e a maggior ragione il principio della sicurezza
del diritto, al quale ogni terzo in buona fede dovrebbe poter affidarsi”. 

 

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   Secondo
l’art. 155 cpv.1 LEF nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno, se il
creditore ha domandato la realizzazione, gli art__________ ss. LEF si applicano
per analogia al pegno. Conseguentemente, quando un terzo fa valere sul pegno un
diritto di proprietà o di pegno o altro diritto incompatibile con la
realizzazione a favore del debitore, e quando la pretesa è contestata dal debitore
o dal creditore procedente, l’ufficio deve dare avvio alla procedura di
rivendicazione ex art. 107-109 LEF (rispettivamente gli art. 106-107 e 109 vLEF,
in vigore fino al 31 dicembre 1996).

 

                                         a)     Per
__________. quando il bene pignorato e rivendicato dal terzo si trova in
possesso esclusivo del debitore, l’ufficio assegna al creditore e al debitore
un termine di dieci giorni per contestare la pretesa del terzo. In caso di
contestazione, l’ufficio assegna quindi ex art. __________ al terzo un termine,
pure di dieci giorni, per far valere in giudizio la sua pretesa. Se invece la
cosa non si trova in possesso del debitore, ma presso il terzo rivendicante,
l’ufficio assegna ex art. 109 vLEF al creditore procedente il termine per agire
in giudizio contro il terzo__________ soluzione legislativa è quella di
assegnare la posizione processuale più vantaggiosa in funzione dell’apparenza
del (miglior) diritto, e il criterio del possesso si spiega con la convinzione
per cui chi esercita il possesso su una cosa ne sia anche il proprietario o
comunque abbia la posizione giuridica più forte (“das bessere Recht auf die Sache”,
cfr. Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs-
und Konkursrechts, 6. ed., Berna 1997, § 24 n. 31, p.190; Fritzsche/ Walder, Schuldbetreibung und
Konkurs nach schweizerischem Recht, Vol. I, Zurigo 1984, §26 n.4, p.363).
L’onere della prova nella causa di rivendicazione resta tuttavia invariato,
indipendente-mente dall’assegnazione del ruolo processuale (cfr. art. 8 CC; DTF
116 III 82 cons. 2 e rinvii).

 

                                         b)    Con
la recente revisione parziale della LEF il legislatore ha in sostanza confermato
tale disciplina, codificandone alcuni sviluppi giurisprudenziali (cfr. Messaggio
concernente la revisione della legge federale sulla esecuzione e sul fallimento
dell’8 maggio 1991, p.61ss.). In particolare, agli art. 107 e 108 LEF è stata
codificata la giurisprudenza del Tribunale federale, secondo cui in caso di
fondi il criterio del possesso è sostituito da quello dell’iscrizione a
registro fondiario (cfr. DTF 99 III 12 cons.3, 72 III 44). Se dunque la pretesa
del terzo non risulta dal registro fondiario, l’ufficio assegna al debitore e
al creditore un termine per contestare la pretesa del terzo, e in caso di
contestazione, impartisce al terzo un secondo termine per agire giudizialmente
contro colui che ha contestato la sua pretesa, sia esso il creditore o il debitore
(cfr. art. 107 cpv. 1 n.3 e cpv.5 LEF). Se invece la pretesa del terzo sul
fondo risulta dal registro fondiario, è al creditore, rispettivamente al
debitore, che dev’essere impartito il termine per agire giudizialmente, quale
attore, contro il terzo (cfr. art. 108 cpv. 1 n.3 e cpv. 2 LEF).

 

                                   2.   Nel
caso in esame dagli atti risulta che la part. 172 RFP  __________ oggetto, con
altri fondi, del pegno immobiliare - è iscritta a registro fondiario
provvisorio sia a nome_________ __________ (cfr. copia estratto dal Registro
Mutazioni/Servitù del Comune__________, dg.1046/23 agosto 1991 - allegato F
allo scritto 16 settembre 1996 dell’ispettore __________) che -limitatamente a
una quota di 1/6  di mq 1537 - a nome della Comunione ereditaria __________,
della quale fa parte anche la terza rivendicante __________ (cfr. copia
estratto dal registro Mutazioni/Servitù, Vol. 46, dg. 1280a del 21 settembre 1972,
Ufficio dei registri del Distretto di Bellinzona; scritto 16 settembre 1996
dell’ispettore __________, pag. 2). In tale anomala situazione il criterio
dell’iscrizione a registro fondiario non può quindi essere d’ausilio, ma
occorre ricercare altri elementi di valutazione che consentano - ad un esame prima
facie - di attribuire a una delle parti l’apparenza del miglior diritto sul
fondo (“__________”), criterio questo generale e determinante per
l’assegnazione dei ruoli processuali (cfr. Jaeger/Walder/
Kull/Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4. ed.,
Vol. I, Zurigo 1997, n.7 ad art. 107 LEF e n.9 ad art. 108 LEF). Ora, sulla
scorta della ricerca esperita dall’ispet-tore __________ (scritto 16 dicembre
1996 e allegati da A a F) l’intero fondo part. 172 “__________ ” di mq
__________ risulta essere stato alienato con iscrizione n.__________ del 18 gennaio
1923 dg.__________ dalla __________ o in __________ alla “__________ ”
Impresari in __________, e pervenuta poi all’escusso mediante successivi
trapassi, da ultimo quello per donazione dalla madre __________, iscritto il 23
agosto 1991 con dg.__________ (cfr. allegato F allo scritto 23 settembre 1996
dell’ispettore __________).

 

                                              Dagli
atti risulta pure che prima che dall’escusso (__________) la cava di cui al mappale
in questione sia stata sfruttata e amministrata “per un periodo pluridecennale”
dalla donatrice __________ dell’escusso, (cfr. rogito di donazione n.
__________ La segretaria