# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 51b4e800-8289-5e22-8098-840a9fc1c64c
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-05-28
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 28.05.2002 80.2002.75
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2002-75_2002-05-28.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2002.00075

  	
  Lugano

  28 maggio 2002

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 26 aprile 2002

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  1. __________
  __________, __________
  __________,  

  2. __________
  __________, __________
  __________,  

  1.,2. __________,
  __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         L'11
maggio 1998 __________ __________ e __________
__________ vendevano ad __________ __________
il mapp. n. __________ di __________ al prezzo di            fr.
100'000.-. Sempre l'11 maggio 1998 le parti sottoscrivevano un contratto
d'appalto per l'edificazione di una casa bifamiliare con contratto "chiavi
in mano" per un importo di fr. 525'000.-.

 

                                         1.2.

                                         Il 25
ottobre 2001 l'Ufficio di tassazione di __________
notificava sia a __________ __________ sia a __________
__________ l'imposta sugli utili immobiliari.
Il valore dell' alienazione veniva stabilito in fr. 635'000.-, pari alla somma
della mercede del contratto d'appalto e del prezzo di vendita del nudo terreno.
Il valore d'investimento veniva valutato in fr. 587'127.-, corrispondenti a fr.
90'475.- per l'acquisto del fondo, fr. 493'937.- per costi di costruzione, fr.
715.- per costi d'acquisto e di vendita.

                                         L'utile
veniva stabilito in fr. 49'873.- e veniva posto a carico in ragione di metà ad
ognuno degli alienanti, per un'imposta dovuta di fr. 9'974,60 ciascuno.

 

                                         1.3.

                                         Entrambi
i contribuenti, assistiti __________. __________, presentavano reclamo contestando
il computo nel valore di alienazione del contratto d'appalto.

                                         Il 27
marzo 2002 l'Ufficio di tassazione respingeva il reclamo.

 

 

                                   2.   Con
il presente, tempestivo ricorso __________
e __________ __________ rinnovano la richiesta di escludere dal valore di
alienazione il valore del contratto d'appalto.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, che ha per oggetto i guadagni realizzati
con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123
LT) e che per ciò stesso si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). I costi d'investimento sono
elencati partitamente all'art. 134 LT. Il valore dell'alienazione, che, secondo
l'art. 131 cpv. 1 LT, risulta dall'atto notarile o dalla contrattazione, comprende
anche le prestazioni effettuate dall'acquirente (Soldini/Pedroli, op.
cit., p. 221 ss.).

 

                                         3.2.

                                         Come ha
rilevato in una recente sentenza il Tribunale federale, se il venditore ha
concluso con l'acquirente un contratto d'appalto per l'edificazione di un
immobile sul fondo, il valore dell'alienazione corrisponde alla somma del
valore del terreno e della mercede pattuita nel contratto d'appalto, nella
misura in cui i contratti sono interdipendenti, in tal modo che non si sarebbe
giunti alla conclusione dell'uno senza la conclusione dell'altro e che il
l'operazione complessiva equivale all'alienazione di una costruzione finita. Se
queste condizioni siano date o meno è questione che va valutata sulla base di tutte
le circostanze nel momento del caso nel momento in cui sono state concluse le
stipulazioni.

                                         Questa
prassi, detta del computo complessivo ("Zusammen-

                                         rechnungspraxis"),
è stata sviluppata in relazione alle tasse di mutazione (ASA 64 423,
consid. 4b; inoltre la giurisprudenza ivi citata: ZBl 88/1987 p. 178 ss;
Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, vol.
IV,  Berna 1966, cifra 4ss. ad § 181; Reimann/Zuppinger/Fessler,
Ergänzungsband, Berna 1983, cifra 4ss ad § 181; Fessler, Das Handänderungssteuerrecht
des Kantons Zürich, in ZBGR 62/1981, p. 1 ss.; Steiner, Die neuere
Praxis zur wirtschaftliche Betrachtungsweise im zürcherischen Grundsteuerrecht,
in ASA 52 305 ss.; Stadlin, Zur Praxis der Zusammenrechnung von
Kaufpreis und Werklohn bei der Handänderungssteuer, in BJM 1988,
p. 57 ss.; Richner, Die Grundstückgewinnsteuer und die Handänderungssteuer
in Kanton Zürich, in ZStP 1993, p. 102 ss.; inoltre recentemente:
ZStP 2001, p. 82; BN 2000 p. 269; BN 1998 p. 349; BN
1999 p. 154).

                                         A sua
volta il Tribunale federale, con riferimento alla prassi e alla giurisprudenza
di altri Cantoni (p. es. Svitto, Lucerna, Berna) ha ritenuto non arbitraria la
prassi del computo complessivo (ASA 54 695 consid. 4; ASA 50 448
s.), persino in un caso di ricorso in materia di doppia imposizione
intercantonale riguardante l'imposta sull'utile immobiliare (ASA 62 720
ss.; DTF 184 I 184, consid. 188 s.).

                                         La
giurisprudenza, come sottolinea il Tribunale federale (ASA 64 428), ha
d'altronde elaborato una serie di indizi che parlano pro o contro la prassi del
computo globale (Honauer, Die Besteuerung der Generalunternehmung, tesi,
Berna 1993 p. 297; Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., N. 7 ad § 181).

                                         Secondo
il Tribunale federale la prassi del computo complessivo può essere applicata
anche all'imposta sull'utile immobiliare (ASA 64 428), a maggior ragione
se si considera, secondo questa Camera, che l'imposta sull'utile immobiliare
non colpisce soltanto i trasferimenti formali della proprietà previsti dal
diritto civile ma anche quelli economici (Soldini/Pedroli, op. cit., p.
77).

                                         Il
Tribunale federale stesso, nella sua più recente sentenza, ha espressamente riconosciuto
che per la determinazione dell'utile immobiliare imponibile non è determinante
il prezzo rogato dal notaio, ma che entrano in considerazione accanto al prezzo
risultante dall'atto pubblico tutte le altre prestazioni causalmente connesse.
In altre parole, la forma e le modalità con cui vengono prestate non è di
rilievo (ASA 64 48 s., consid. 4c).

 

                                         3.3.

                                         Anche
questa Camera, in una recente sentenza, ha avuto modo di stabilire che se il
venditore ha concluso con l'acquirente un contratto d'appalto per
l'edificazione di un immobile sul fondo, il valore dell'alienazione corrisponde
alla somma del valore del terreno e della mercede pattuita nel contratto
d'appalto, nella misura in cui i contratti sono interdipendenti, in tal modo
che non si sarebbe giunti alla conclusione dell'uno senza la conclusione
dell'altro e che l'operazione complessiva equivale all'alienazione di una
costruzione finita (CDT n. ______________________________.__________ del 5 gennaio 2001 in re A. B.; CDT
n. __________.__________.__________ del
22 maggio 2001 in re A. G.; inoltre: ZStP 2001, p. 82).

 

                                         3.4.

                                         La
dottrina in un recentissimo saggio ha confermato la prassi del computo complessivo
(Richner, Zusammenrechnung und Kettenhandel, in ZStP 2001
p.p. 1 -21), precisando in modo sistematico le condizioni della sua
applicazione:

·       
interdipendenza tra alienazione del fondo e
contratto d' appalto;

·       
alienazione di un'abitazione chiavi in mano
mediante un contratto d'impresa generale;

·       
identità tra alienante del fondo e imprenditore
generale

                                         (cfr. Richner,
op. cit., p. 7).

 

                                         3.4.1.      Quanto
alla condizione dell'interdipendenza, determinante non è tanto la forma della
conclusione del contratto d'appalto, quanto piuttosto la sostanza e, meglio,
che dall' insieme delle circostanze concrete appaia che un contratto non sarebbe
stato concluso senza l'altro. Non occorre in particolare che il contratto di
appalto venga stipulato nella forma dell'atto pubblico assieme al contratto di
compravendita immobiliare, anche se i due contratti costituiscono un tutt'uno
(cfr. Richner, loc. cit.).

 

                                         3.4.2.   Quanto
alla seconda condizione si richiede che la costruzione contrattuale
(compravendita immobiliare e contratto d'appalto) equivalga a una vendita cd.
chiavi in mano. Un contratto d'architetto non è sufficiente per giustificare
l'applicazione della prassi del computo complessivo, a meno che il contratto non
contenga clausole che di fatto esplicano per l'acquirente gli stessi effetti di
un contratto generale d'impresa, impedendogli p. es. di incaricare
professionisti e artigiani di sua scelta (Richner, op. cit. p. 10).

 

                                         3.4.3.      Quanto
poi alla condizione dell'identità, la dottrina e prassi precisano che è di
rilievo non soltanto l'identità effettiva tra alienante e imprenditore, ma
anche l'identità economica, di regola sotto forma di società semplice tra
alienante e imprenditore o quando p. es. l'alienante detiene una partecipazione
maggioritaria nell'impresa (Richner, op. cit., p. 11 ss.).

 

                                         3.5.

                                         In molti
casi, per non dire di regola l'applicazione del metodo del computo complessivo
sarà neutro dal punto di vista dell'imposta sugli utili immobiliari. In
effetti, se, da un lato, per stabilire il valore dell'alienazione, la mercede
del contratto d'appalto sarà aggiunta al valore d'acquisto, dall'altro, per
stabilire l'utile conseguito, sarà dedotta dal valore dell'alienazione, assieme
al valore d'acquisto del terreno, quale costo d'investimento (cfr. Richner,
op. cit., p. 15).

                                         Una
differenza può tuttavia manifestarsi nel caso di ristrutturazioni, poiché in
tale ipotesi potrà essere dedotta solo la parte di mercede del contratto
d'appalto che si riferisce a opere di miglioria, ma non la parte che si
riferisce a lavori di manutenzione, con la conseguenza che il metodo del
computo complessivo non sarà praticamente mai fiscalmente neutrale (cfr. Richner,
loc. cit.). Vero è che la prassi rinuncia di regola, in questi casi, a
decurtare la mercede del contratto d'appalto per tener conto della parte attribuibile
a eventuali lavori di semplice manutenzione (Richner, op. cit., p. 16).

                                         Un'ulteriore
differenza può scaturire, come meglio si vedrà in seguito, in relazione alla
deduzione degli interessi di costruzione, quando, stante l'esistenza di un
nesso temporale stretto tra acquisto e costruzione, risp. ristrutturazione, non
vi è identità formale, ma soltanto economica tra alienante e imprenditore
edile.

 

                                         3.6.

                                         È infine
appena il caso di rilevare che, attribuendo all'alienante i costi di investimento
derivanti dalla mercede pattuita nel contratto d'appalto la prassi del computo
complessivo non influisce, come rettamente rilevato dal Tribunale federale,
sulla durata della proprietà, ma ripristina, nel rispetto del principio di congruenza
(Soldini/Pedroli, op. cit. p. 182 s.), situazioni tra di loro comparabili
(ASA 64 430, consid. 4d).

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Occorre
pertanto esaminare se siano soddisfatte le condizioni per procedere al calcolo
dell'utile immobiliare secondo il metodo del computo complessivo.

 

                                         4.1.1.      La
prima condizione, segnatamente quella dell' interdipendenza tra il contratto di
compravendita e il contratto d'appalto appare pacificamente soddisfatta nella sostanza.

                                         In
precedenti casi l'interdipendenza tra i due contratti è stata ammessa in
considerazione dell'impegno, che veniva assunto dalle parti nell'atto pubblico,
di sottoscrivere in seguito un contratto d'appalto. Qui, ci si trova
addirittura di fronte a un caso in cui il contratto d'appalto è stato
sottoscritto prima della firma dell'atto pubblico. Nel rogito si ribadisce poi
l'esistenza di tale contatto, rafforzando la volontà di affidare i lavori di
edificazione dell'abitazione bifamiliare ai venditori.

                                         L'interdipendenza
tra i due contratti deve essere ammessa in concreto a fortiori.

 

                                         4.1.2.      Per
questi stessi motivi appare altrettanto pacificamente soddisfatta la seconda
condizione. Anche se nel ricorso si definisce contratto d'appalto il contratto
sottoscritto dalle parti prima della firma dell'atto pubblico, ci si trova in
presenza di un vero e proprio contratto "chiavi in mano". Basti
leggere, appena sotto l'epigrafe "Contratto d'appalto", alla voce
"Contratto inerente i lavori:" la natura dei lavori affidati ai
venditori: "edificazione casa bifamiliare con contratto chiavi in
mano".

                                         L'ulteriore
esame del contratto conferma poi che ci si trova effettivamente al cospetto di
un cosiddetto contratto "chiavi in mano", con cui i venditori si
impegnavano a consegnare la costruzione finita, al punto che alla cifra 8 gli
assuntori si impegnano a fornire al committente la "dichiarazione che
tutte le ditte sono state tacitate".

 

                                         4.1.3.      Non
diversamente ne va per la terza condizione. L'identità tra alienante persona
fisica e impresa generale, __________ __________ __________
e __________ di __________, è economicamente perfetta, come risulta dal
contratto d'appalto stesso e, meglio, dal contratto "chiavi in mano".

 

                                         4.2.

                                         Per
quanto precede, l'alienazione del mapp. n. __________
di __________ e la costruzione
dell'abitazione vanno quindi considerate un tutt'uno inscindibile.

 

 

                                   5.   Il
calcolo dell'utile imponibile non è, a giusta ragione, contestato in quanto
tale.

                                         Non vi
sono quindi ragioni di sorta che possano indurre questa Camera a non confermarlo.

                                         Il
calcolo dell'utile, così come è stato riportato in narrativa, appare senz'altro
corretto. Il valore dell'alienazione, stabilito in complessivi fr. 635'000.-,
trova chiaramente riscontro negli atti. Il valore d'investimento, dal canto
suo, è stato ricavato dalla liste delle uscite relative all'abitazione
edificata e il valore del terreno è stato ricavato proporzionalmente dal valore
d'acquisto del fondo primitivo, che i ricorrenti hanno lottizzato.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    600.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    680.–

                                         sono a
carico dei ricorrenti.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC
il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

                                         Per l'IFD
è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146
LIFD).

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: