# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a1ba5921-301c-5a85-b22a-d6d8cbfb3f0d
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-27
**Language:** de
**Title:** Solothurn Verwaltungsgericht 27.06.2024 VWKLA.2023.3
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_VG_001_VWKLA-2023-3_2024-06-27.html

## Full Text

Verwaltungsgericht

 

 

 

 

 

Urteil vom 27. Juni 2024 

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Frey

Oberrichterin Obrecht Steiner

Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann

In Sachen

A.___    vertreten durch Leonhard Müller, Rechtsanwalt und
Notar,    hier vertreten durch Lukas Müller, Rechtsanwalt,    

 

Klägerin 

  

 

 

gegen

 

 

 

Kanton Solothurn, vertreten durch Staatskanzlei Legistik
und Justiz,     

 

Beklagter 

 

 

 

betreffend     Staatshaftung

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

 

I.

 

1. Die A.___ bezweckt unter anderem die
Erbringung von Dienstleistungen in den Bereichen Immobilienverwaltung und
Immobilienhandel. Mit von der B.___ der Amtschreiberei [...] öffentlich
beurkundetem Kaufvertrag vom [...] 2021 verkaufte die A.___ die Grundstücke
Grundbuch (GB) [...] Nr. [...] (Wohnhaus) und GB [...] Nr. [...] (Nebengebäude
und Autoabstellplätze) an C.___ zum Gesamtpreis von CHF 710'000.00 (GB
[...] Nr. [...]: CHF 695'000.00; GB [...] Nr. [...]: CHF 15'000.00). Die
A.___ behielt sich im Rahmen dieses Vertrags an GB [...] Nr. [...] ein
Benützungsrecht am Hobbyraum sowie an drei Aussenparkplätzen vor. Zu diesem
Zweck wurden auf GB [...] Nr. [...] zu Gunsten der A.___ entsprechende
Dienstbarkeiten eingetragen. Auf den beiden Grundstücken lastete ein
Gesamtpfandrecht als Registerschuldbrief über CHF 650'000.00. Am [...]
2021 bestätigte die A.___ den Erhalt des Kaufpreises, worauf der Kaufvertrag
zur Eintragung ins Grundbuch angemeldet wurde. 

 

2.1 Am 13. September 2022 gelangte die
A.___ mit einem Schadenersatzbegehren an das Finanzdepartement des Kantons
Solothurn. Sie verlangte, ihr sei aus der Staatskasse eine Entschädigung in der
Höhe von CHF 130'000.00, zuzüglich Zins, zu bezahlen als Schadenersatz für die
Tätigkeit der Amtschreiberei [...] im Zusammenhang mit der Ausarbeitung,
Beurkundung und Eintragung im Grundbuch des Kaufvertrages zwischen ihr als
Verkäuferin und C.___ als Käuferin über die Grundstücke GB [...] Nr. [...] und
[...]. Konkret bestehe der Fehler darin, dass von der Käuferbank für den
Schuldbrief keine Nachgangserklärung bezüglich der neu begründeten
Dienstbarkeiten für den Hobbyraum und die Aussenparkplätze auf GB [...] Nr.
[...] eingeholt worden sei. Da die Dienstbarkeiten neuer seien als das
Grundpfandrecht, gingen die Dienstbarkeiten dem Grundpfandrecht im Rang nach.
Dies bewirke, dass sie auf Grund des Prinzips der Rangfolgen im Grundbuch ihren
Hobbyraum und ihre Aussenparkplätze ebenfalls zu Gunsten der Käuferin beziehungsweise
deren finanzierenden Bank verpfändet habe. Es bestehe für sie nun das Risiko,
dass bei einer Grundpfandverwertung bei einem Doppelaufruf die Dienstbarkeiten
für den Hobbyraum und die Aussenabstellplätze gelöscht würden. Das Risiko sei
besonders gross, weil auf GB [...] Nr. [...] ein Schuldbrief mit einem sehr
hohen Betrag von CHF 650'000.00 laste. Das Wohnhaus GB [...] Nr. [...]
könnte ohne ihre Mitwirkung aus der Pfandhaft des Schuldbriefes entlassen
werden, so dass der Registerschuldbrief über CHF 650'000.00 dann nur noch auf
GB [...] Nr. [...] lasten würde. Dieses Grundstück weise jedoch einen
wesentlich tieferen Wert auf als die Pfandsumme des Schuldbriefes. Würde in
einem solchen Fall der Schuldbrief über CHF 650'000.00 verwertet, käme es mit Sicherheit
zu einem Doppelaufruf mit der Folge, dass die Dienstbarkeiten ersatzlos
gestrichen würden. Ihr Schaden bestehe in der Wertdifferenz, welche die
Dienstbarkeiten aufwiesen, je nachdem, ob sie dem Grundpfandrecht im Rang vor-
oder nachgingen. Ohne Pfandbelastung sei von einem Wert des Hobbyraums und der
drei Aussenparkplätze von insgesamt CHF 130'000.00 auszugehen. 

 

2.2 Die Staatskanzlei des Kantons
Solothurn lehnte das Staatshaftungsbegehren mit Stellungnahme vom 29. November
2022 ab. 

 

3.1 Am 19. Januar 2023 reichte die A.___
(nachfolgend: Klägerin) beim Verwaltungsgericht eine (Teil-) Klage gegen den
Kanton Solothurn (nachfolgend: Beklagter) ein. Sie beantragt, den Beklagten zu
verpflichten, ihr CHF 30'001.00, zuzüglich Zins zu 5 % seit 2. Juli 2021, zu
bezahlen, unter Nachklagevorbehalt und unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Der Beklagte stellt in seiner Klageantwort das Rechtsbegehren, die Klage
vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

 

3.2 Am 4. Mai 2023 fand eine
Instruktionsverhandlung statt, an welcher eine Parteibefragung durchgeführt
wurde. Weiter erfolgte an dieser Verhandlung die Einvernahme von zwei
Auskunftspersonen. Mit Verfügung vom 16. Mai 2023 bewilligte der Instruktionsrichter
den Antrag der Klägerin auf Einholung eines Gutachtens zur Ermittlung des auf
dem Markt erzielbaren Preises der drei Parkplätze und des Hobbyraumes ohne und
mit Pfandbelastung. Als Gutachter wurde in der Folge D.___, eingesetzt. Dieser
erstattete das Gutachten am 30. August 2023 und beantwortete die
Ergänzungsfragen am 11. Oktober 2023. Der Instruktionsrichter stellte
hierauf fest, die Streitsache sei spruchreif und verfügte, sofern keine Partei
die Durchführung einer Hauptverhandlung verlange, werde das Urteil im
schriftlichen Verfahren gefällt. Beide Parteien erklärten in der Folge, auf die
Durchführung einer Hauptverhandlung zu verzichten, worauf ihnen – wie vorgängig
in Aussicht genommen – Frist gesetzt wurde, zum Beweisergebnis abschliessend
Stellung zu nehmen. Beide Parteien machten von dieser Gelegenheit Gebrauch.

 

4. Die Streitsache ist – wie bereits vom
Instruktionsrichter festgestellt – spruchreif. Gestützt auf § 63bis
Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG, BGS 124.11) kann das Urteil ohne
Durchführung einer Hauptverhandlung aufgrund der Akten gefällt werden. Für die
Parteistandpunkte wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit
erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

 

 

II.

 

1.1 § 11 Abs. 1
Verantwortlichkeitsgesetz (VG, BGS 124.21) bestimmt, dass bei
Verantwortlichkeit des Staates beim zuständigen Departement schriftlich und
begründet ein Schadenersatzbegehren einzureichen ist. Wird zum
Schadenersatzbegehren innert drei Monaten seit seiner Einreichung nicht oder
ablehnend Stellung genommen, so kann beim Verwaltungsgericht Klage eingereicht
werden (§ 11 Abs. 2 erster Satz VG). Das Verwaltungsgericht entscheidet als
einzige Instanz unter anderem über vermögensrechtliche Streitigkeiten
öffentlich-rechtlicher Natur zwischen Privaten und dem Staat (§ 48 Abs. 1
lit. a Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12).

 

1.2 Die Staatskanzlei lehnte mit
Schreiben vom 29. November 2022 das mit Eingabe vom 13. September 2022 von der
Klägerin geltend gemachte Entschädigungsbegehren ab. Der vorliegend
eingeklagten Forderung ging somit ein Schadenersatzbegehren voraus, weshalb das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung des Begehrens angerufen werden kann. Auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen der Zivilprozessordnung (Art. 59 ZPO, SR
272), die nach § 58 VRG sinngemäss anzuwenden ist, sind erfüllt. Auf die Klage
ist einzutreten. 

 

2. Der Staat haftet für den Schaden, den
ein Beamter in Ausübung seiner amtlichen Tätigkeit Dritten widerrechtlich mit
oder ohne Verschulden zufügt (§ 2 Abs. 1 VG). Die Klägerin muss somit beweisen,
dass a) ihr ein Schaden entstanden ist, b) die schädigende Handlung eines
Beamten dessen Amtstätigkeit zuzurechnen ist, c) die schädigende Handlung
adäquate Ursache des Schadens bildet (Kausalzusammenhang) und d) die Schädigung
widerrechtlich ist. 

 

3. Die Klägerin führt zur Begründung der
Klage im Wesentlichen aus, nach dem ursprünglichen Willen der Parteien des
Kaufvertrags sei geplant gewesen, nicht beide Grundstücke vollständig zu
verkaufen. Der Hobbyraum und die drei Aussenparkplätze hätten bei ihr als
Verkäuferin verbleiben sollen. Dementsprechend habe die Amtschreiberei [...]
einen ersten Kaufvertragsentwurf erstellt. Dieser habe vorgesehen, dass nur die
Liegenschaft GB [...] Nr. [...] (Wohnhaus) verkauft werde und das Eigentum an
GB [...] Nr. [...] bei ihr bleibe. Darüber hinaus sei als Dienstbarkeit ein
Benützungsrecht an der Garage sowie am Garagenvorplatz zu Lasten von GB [...]
Nr. [...] und zu Gunsten der Käuferin C.___ begründet worden. Im
Vertragsentwurf sei vorgesehen gewesen, dass das bei der Klägerin verbleibende
Grundstück GB [...] Nr. [...] aus der Pfandhaft des Schuldbriefes
(Registerschuldbrief per CHF 650'000.00) entlassen und der Schuldbrief, welcher
dann nur noch auf dem Kaufobjekt GB [...] Nr. [...] gelastet hätte,
unbelastet an die Käuferin beziehungsweise deren Bank übertragen werde. Der
Vertragsentwurf hätte dazu geführt, dass sie weiterhin Eigentümerin des
Grundstücks GB [...] Nr. [...] geblieben wäre. Das Grundstück wäre mit einer
Personaldienstbarkeit zu Gunsten der Käuferin belastet gewesen. Dies wäre eine
mögliche und korrekte Vertragsgestaltung gewesen. Der Amtschreiberei [...] sei
zu diesem Zeitpunkt voll bewusst gewesen, dass der Hobbyraum und die
Aussenparkplätze, die bei ihr hätten verbleiben sollen, nicht mit einem fremden
Pfandrecht der Bank der Käuferin belastet sein dürfen. Der Kaufvertragsentwurf
habe in Ziff. 4, letzter Absatz, einen Hinweis bezüglich vorausgehender
Grundpfandrechte enthalten. Dieser Hinweis habe sich erübrigt, weil das bei ihr
verbleibende Grundstück GB [...] Nr. [...] aus der Pfandhaft entlassen werden
sollte. Dies habe die Amtschreiberei [...] ihr mit E-Mail vom 10. Februar 2021
mitgeteilt. 

 

Im Rahmen der weiteren Verhandlungen
habe die Käuferin eine Abänderung des Geschäfts in dem Sinn gewünscht, dass nun
auch das Grundstück GB [...] Nr.[...] verkauft werde, sie als Verkäuferin aber
Dienstbarkeiten als Benützungsrecht für den Hobbyraum und für drei
Aussenparkplätze auf GB [...] Nr. [...] erhalten soll. Damit sei bezüglich GB
[...] Nr. [...] das ursprünglich angedachte Geschäft quasi umgedreht worden,
nämlich dass das Eigentum an diesem Grundstück an die Käuferin übergegangen
sei, sie hingegen für ihren Teil ein Benützungsrecht als Dienstbarkeit erhalten
habe. Die Umstellung des Geschäfts habe nicht zu einer Änderung des Kaufpreises
von CHF 710'000.00 geführt. Der definitive Kaufvertrag vom [...] 2021 sei
entsprechend der vorgenannten Änderung unterzeichnet und im Grundbuch ab dem
[...] 2021 eingetragen worden. An die Käuferin beziehungsweise deren
finanzierender Bank sei auch der als Gesamtpfandrecht auf beiden Grundstücken
lastende Registerschuldbrief über CHF 650'000.00 gegangen. 

 

Der Fehler in der definitiven
Vertragsgestaltung beziehungsweise der Abwicklung des Geschäfts und der
Grundbucheintragung bestehe darin, dass von der Käuferbank für den Schuldbrief
keine Nachgangserklärung bezüglich der neu begründeten Dienstbarkeiten für den
Hobbyraum und die Aussenparkplätze auf GB [...] Nr. [...] eingeholt worden sei.
Da die Dienstbarkeiten neuer seien als das Grundpfandrecht, gingen die
Dienstbarkeiten dem Grundpfandrecht im Rang nach. Dies bewirke, dass auf Grund
des Prinzips der Rangfolgen im Grundbuch sie ihren Hobbyraum und ihre
Aussenparkplätze ebenfalls zu Gunsten der Käuferin beziehungsweise deren
finanzierenden Bank verpfändet habe, was nie beabsichtigt gewesen sei. Für sie
als Dienstbarkeitsberechtigte des Hobbyraums und der drei Aussenabstellplätze
bestehe nun das Risiko, dass bei einer Grundpfandverwertung bei einem
Doppelaufruf die Dienstbarkeiten für den Hobbyraum und die Aussenabstellplätze
gelöscht würden. Das Risiko sei besonders gross, weil auf GB [...] Nr.[...] ein
Schuldbrief mit einem sehr hohen Betrag von CHF 650'000.00 laste. Das Wohnhaus
GB [...] Nr. [...] könnte ohne ihre Mitwirkung aus der Pfandhaft des
Schuldbriefes entlassen werden, so dass der Registerschuldbrief über
CHF 650'000.00 dann nur noch auf GB [...] Nr. [...] lasten würde. Dieses
Grundstück weise jedoch einen wesentlich tieferen Wert auf als die Pfandsumme
des Schuldbriefes. Würde in einem solchen Fall der Schuldbrief über CHF
650'000.00 verwertet, käme es mit Sicherheit zu einem Doppelaufruf mit der Folge,
dass die Dienstbarkeiten ersatzlos gestrichen würden.

 

Der Geschäftsführer E.___ habe die
Amtschreiberei von Anfang an darauf hingewiesen, dass der bei ihr verbleibende
Hobbyraum und die Aussenabstellplätze nicht mit einem Pfandrecht der Käuferin
belastet sein dürften. Bei der Ausarbeitung des ersten Entwurfs habe das die
Amtschreiberei [...] auch beachtet. Im E-Mail vom 10. Februar 2021 habe F.___
von der Amtschreiberei [...] explizit erklärt, dass keine Pfandbelastung
bestehe, weil eine Pfandentlassung eingeholt werde. Der im ersten Entwurf
enthaltene Hinweis sei deshalb gestrichen worden. Sie sei davon ausgegangen,
dass auch bei der Umstellung des Vertrages beachtet werde, dass das Pfandrecht
der Käuferbank nicht auf dem Hobbyraum und den Aussenabstellplätzen laste. Sie
sei davon ausgegangen, dass die Amtschreiberei eine Nachgangserklärung der
Käuferbank einholen werde, bevor die Handänderung im Grundbuch eingetragen
werde. Im definitiven Kaufvertrag habe sich – anders als im ersten Entwurf –
auch kein Hinweis mehr gefunden, dass Grundpfandrechte vorgehen könnten. Als
sie der Amtschreiberei die Zustimmungserklärung zur Eigentumsübertragung an
C.___ vom 1. Juli 2021 zugestellt habe, habe E.___ einen handschriftlichen
Hinweis angebracht, dass ihr Benützungsrecht für den Hobbyraum sowie den
Abstellplätzen A-C vorrangig zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen werden
müsse. E.___ habe die Zustimmungserklärung vorab per E-Mail an die
Amtschreiberei [...] gesandt. F.___ habe mit E-Mail vom 2. Juli 2021 wie folgt
geantwortet: «Die Bank wird auf jeden Fall «nur» die von C.___ gekauften
Grundstücke mit den entsprechenden Belastungen als Sicherheit erhalten». Dies
habe sie nicht anders verstehen können, als dass ihr Hobbyraum und ihre
Aussenparkplätze nicht für den Kredit (Schuldbrief) der Käuferin verpfändet
werde. Sie sei deshalb davon ausgegangen, dass die Eintragungen in ihrem Sinn,
gemäss der handschriftlichen Anmerkung, vollzogen würden.

 

Dass die Eintragungen im Grundbuch nicht
wie erwartet vorgenommen worden seien, habe sie erst später realisiert, als die
Bank des neuen Käufers, an welchen C.___ das Grundstück weiterverkauft habe,
auf sie zugekommen sei mit dem Anliegen, dass diese für die Dienstbarkeiten
eine Nachgangserklärung für eine Schuldbrieferhöhung erteilen solle. Erst jetzt
sei ihr bewusst geworden, dass beim Vollzug des damaligen Kaufvertrages vom 17.
Februar 2021 kein Nachgang des Schuldbriefes gegenüber den neu begründeten Dienstbarkeiten
eingeholt worden sei. Sie sei daraufhin mit Schreiben vom 26. Oktober 2021 an
die Amtschreiberei [...] gelangt und habe erklärt, dass ihre Benützungsrechte
den Vorrang gegenüber dem Grundpfand haben müssten. Die Amtschreiberei habe
daraufhin mit unzutreffenden Ausflüchten mit Schreiben vom 2. November 2021
reagiert und ihr unzutreffend und pflichtwidrig erklärt, dass sie sich beim
Obergericht beschweren müsse, das dafür jedoch offensichtlich nicht zuständig
sei. 

 

Sie möchte den Hobbyraum und die drei
Aussenparkplätze verkaufen und habe diese zum Verkauf angeboten. Sie gehe von
erzielbaren Verkaufspreisen für den Parkplatz A von CHF 20'000.00, für den
Parkplatz B von CHF 25'000.00, für den Parkplatz C von CHF 25'000.00 und für
den Hobbyraum von CHF 60'000.00 aus. Diese Preise liessen sich aber nur
erzielen, wenn vorgängig das Problem mit der Pfandbelastung zu Gunsten der
Grundeigentümerin gelöst werde. Kein Käufer sei bereit, das Risiko zu tragen,
die Rechte jederzeit ersatzlos verlieren zu können. Die Parkplätze und der
Hobbyraum liessen sich auf Grund des vorgenannten Problems auf dem Markt
praktisch nicht mehr verkaufen. Sie sei verpflichtet gewesen, die
Kaufinteressenten aufzuklären, um nicht den Tatbestand von Art. 28 OR zu
erfüllen. Sämtliche Kaufinteressenten seien abgesprungen, als ihnen das Problem
mit der Verpfändung mitgeteilt worden sei. Sie habe versucht, das Problem zu
lösen und die Bank des neuen Eigentümers der Grundstücke GB [...] Nr. [...] und
[...] angefragt, ob diese bereit sei, gegen Entschädigung eine
Nachgangserklärung des Schuldbriefes gegenüber ihren Dienstbarkeiten zu
unterzeichnen. Ihr Schaden hätte sich in diesem Fall auf die der Gläubigerbank
für den Nachgang zu bezahlende Entschädigung beschränkt. Die Gläubigerin sei
dazu indes nicht bereit gewesen und habe es abgelehnt, eine Nachgangserklärung
zu unterzeichnen, auch nicht gegen Entschädigung. Damit bestehe aktuell keine
Lösungsmöglichkeit des Problems, da die Gläubigerbank zwingend mitwirken
müsste. Der Hobbyraum und die Aussenparkplätze seien nun sehr stark entwertet,
da sie für den im Rang vorgehenden Kredit des Grundeigentümers hafteten.
Besonders gravierend sei die Situation auf Grund des Gesamtpfandrechts. So
könnte das Wohnhaus GB [...] Nr. [...] ohne ihre Mitwirkung aus der Pfandhaft
entlassen werden, so dass dann das Pfandrecht in der Höhe von CHF 650'000.00
nur noch auf GB [...] Nr. […] lasten würde. Kein vernünftiger Käufer sei
bereit, das Risiko des Verlusts der Dienstbarkeiten in der Zwangsverwertung zu
tragen, und wenn doch, dann nur zu einem deutlich reduzierten Kaufpreis. Da die
Differenz zwischen Marktwert ohne Pfandbelastung und jenem mit Pfandbelastung
den Schaden darstelle, habe das Gericht im Bestreitungsfall den Schaden gutachterlich
festzustellen. 

 

Wenn das Geschäft gemäss ihrem Willen
beurkundet und vollzogen worden wäre, so würden die Dienstbarkeiten auf den
Grundstücken GB [...] Nr. [...] und Nr. [...] vorgehen und wären nicht an die
Grundpfandgläubigerin der Käuferin verpfändet und nicht mit dem geschilderten
Risiko eines Verlustes bei Doppelaufruf ausgesetzt. Es sei auch davon
auszugehen, dass es im damaligen Zeitpunkt der Käuferin möglich gewesen wäre,
eine Finanzierung des Grundstückkaufs zu erzielen, ohne dass dafür die
Parkplätze und der Hobbyraum der Klägerin hätten verpfändet werden müssen. Es
entspreche dem Standard, dass einer Käuferin einer Liegenschaft ihre
Finanzierung gestützt auf ihre eigenen Mittel und das Kaufsobjekt als
Pfandobjekt gewährt werde. So liege nichts dafür vor, dass die Bank der
damaligen Verkäuferin explizit verlangt hätte, dass sie als zusätzliche
Sicherheit die Parkplätze und den Hobbyraum der Klägerin erhalte. Der
finanzierenden Bank der Käuferin sei auch klar gewesen, dass die Parkplätze und
die Garage nicht mitverkauft würden. Die Frage, ob das Geschäft so hätte
beurkundet werden können, dass ihr kein Schaden entstanden wäre, sei indes
nicht entscheidend. Hätte die Bank der Käuferin die Verpfändung der Parkplätze
und des Hobbyraums verlangt, so wäre der Kaufvertrag nicht zu Stande gekommen.
In diesem Fall hätte sie keinen Schaden erlitten, weil sie Eigentümerin der
beiden Grundstücke geblieben wäre. Sie hätte dann die Grundstücke behalten oder
an jemand anderen verkaufen können. Ausgewiesen sei jedoch, dass sie den Vertrag
nicht abgeschlossen hätte, wenn sie gewusst hätte, dass sie damit ihre
Parkplätze und ihren Hobbyraum für den Kredit einer Drittperson verpfände. Dies
ergebe sich bereits daraus, dass sie dem Grundbuchamt bei Erteilung der
Zustimmung zur Handänderung explizit geschrieben habe, dass ihre Rechte
vorrangig sein müssten. Ihr Schaden bestehe wie erwähnt in der Differenz des
Wertes, den ihre Rechte ohne Pfandbelastung hätten zum Wert mit der
Pfandbelastung. Bei den Dienstbarkeiten handle es sich faktisch um einen
non-valeur. Der Schaden gehe in die Nähe des Gesamtwertes der Parkplätze und
des Hobbyraums von CHF 130'000.00.

 

Die Amtschreiberei [...] habe sowohl die
lnteressenwahrungspflicht als auch die Belehrungspflicht verletzt. Ihr
Interesse als Verkäuferin des Grundstücks und Berechtigte der Dienstbarkeiten
habe offenkundig darin bestanden, dass sie ihre Rechte, das heisst die
Parkplätze und den Hobbyraum unbelastet erhalte und nicht für den Kredit der
Käuferin verpfände. Bereits aufgrund der Vorgeschichte des grundbuchlichen
Geschäfts habe es der Amtschreiberei bewusst sein müssen, dass sie die drei
Aussenparkplätze sowie den Hobbyraum nicht an den Grundpfandgläubiger habe
verpfänden wollen. Es sei keinesfalls so, dass sie die korrekte Abwicklung des
Geschäfts mit Nachgangserklärung explizit hätte verlangen müssen. Das
Amtsnotariat sei gehalten, von sich aus eine sachgerechte Gestaltung des
Geschäfts vorzunehmen. Letztendlich sei dies nicht entscheidend, weil sie vor
der Grundbuchanmeldung explizit verlangt habe, dass ihre Rechte vorrangig
eingetragen werden müssen. Der klare Parteiwille sei der Amtschreiberei deshalb
bewusst gewesen. Die Amtschreiberei habe dies explizit zur Kenntnis genommen
und ihr bestätigt, dass die Käuferin jedenfalls «nur» die von ihr gekauften
Grundstücke mit den entsprechenden Belastungen als Sicherheit erhalten würde.
Dies habe von ihr nicht anders verstanden werden können, als dass ihr Hobbyraum
und ihre Aussenparkplätze nicht für den Kredit (Schuldbrief) der Käuferin
verpfändet würden. Die Eintragung sei indessen nicht in diesem Sinn und damit
entgegen ihrem klar geäusserten Willen erfolgt. Der Fehler in der definitiven
Vertragsgestaltung bestehe darin, dass von der Käuferbank für den Schuldbrief
keine Nachgangserklärung bezüglich der neu begründeten Dienstbarkeiten für den
Hobbyraum und die Aussenparkplätze auf GB [...] Nr. [...] eingeholt worden sei.
Sie sei indessen davon ausgegangen, dass auch bei der Umstellung des Vertrages
beachtet werde, dass das Pfandrecht der Käuferbank nicht auf dem Hobbyraum und
den Aussenabstellplätzen laste. Im definitiven Kaufvertrag habe sich – anders
als im ersten Entwurf – auch kein Hinweis mehr befunden, dass Grundpfandrechte
ihren Rechten vorgehen könnten. Die Amtschreiberei habe damit die
lnteressenwahrungspflicht verletzt. Die vorliegende Ausführung des Geschäfts
durch die Amtschreiberei widerspreche den objektiven Interessen der Verkäuferin
und sei auch nicht durch die Interessen der Käuferin gedeckt und stelle eine
absolut unübliche Gestaltung des Geschäfts dar. Dies führe dazu, dass nicht nur
die lnteressenwahrungspflicht, sondern auch die Belehrungspflicht der
Urkundsperson verletzt worden sei.

 

Die Amtschreiberei [...] habe sie nicht
darüber informiert, dass mit der vorzunehmenden Beurkundung die damit
eingeräumten Dienstbarkeiten an die Grundpfandgläubigerin der Käuferin
verpfändet werde. Die Belehrung über die eingetretene Rechtsfolge wäre besonders
wichtig gewesen, weil das Ergebnis besonders unüblich sei und ihr darüber
hinaus einen grossen Schaden verursacht habe. Dass die Belehrung über die
negative Rechtsfolge die Pflicht der Amtschreiberei gewesen wäre, zeige
insbesondere auch der entsprechende Passus im ersten Entwurf. Daraus ergebe
sich, dass der Amtschreiberei die Problematik bewusst gewesen sei. Aufgrund
dessen und insbesondere der Tatsache, wonach es sich um ein Gesamtpfand von
substantieller Höhe, lastend auf zwei Grundstücken, gehandelt habe, wobei das
Grundstück mit dem Wohnhaus (GB [...] Nr. [...]) ohne ihre Mitwirkung aus
der Pfandhaft des Schuldbriefes entlassen werden könnte, so dass der
Registerschuldbrief über CHF 650'000.00 dann nur noch auf GB [...] Nr. [...]
lasten würde, welches einen massiv tieferen Wert aufweise, womit es im Falle
eines Doppelaufrufs zu einer ersatzlosen Streichung der Dienstbarkeiten kommen
würde, hätte eine Belehrung stattfinden müssen. Aus ihrer Sicht bestehe die
Pflichtverletzung der Amtschreiberei in erster Linie darin, dass sie das
Geschäft in einer Weise abgewickelt habe, wie es den objektiven, ihr bekannten
Parteiinteressen sowie der expliziten Anordnung ihres Vertreters zuwiderlaufe.
Das Geschäft hätte in der vorliegenden Weise nicht vollzogen werden dürfen,
ohne sie vorgängig als Verkäuferin über die negativen und unüblichen Folgen
aufzuklären. So liege in jedem Fall auch eine Verletzung der
Rechtsbelehrungspflicht vor.

 

Der Beklagte könne sich mit der
Behauptung, sie hätte selber eine entsprechende Vertragsbestimmung verlangen
müssen, nicht entlasten. Sie habe in ihrer Zustimmungserklärung zur
Grundbuchanmeldung selber explizit verlangt, dass ihre Rechte vorrangig sein müssten.
Erforderlich sei das Einholen einer Nachgangserklärung gewesen. Die
Nachgangserklärung habe nicht zwingend im Kaufvertrag aufgeführt gewesen sein
müssen. Sie hätte einfach eingeholt werden müssen. Sie habe davon ausgehen
dürfen, dass die Amtschreiberei eine solche Nachgangserklärung einhole.
Schliesslich sei es auch unzulässig, die Verantwortung auf die Parteien
abzuschieben. Die Pflicht, das Geschäft sachgerecht abzuwickeln und die
Parteien zu belehren, sei eine zwingende Pflicht der Urkundsperson. Die
Urkundsperson könne sich nicht der Verantwortung entziehen mit der
Argumentation, dass die geschädigte Partei selber dafür hätte besorgt sein
müssen, keinen Schaden zu erleiden. Die Verantwortung für eine korrekte
Vertragsgestaltung liege der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zufolge stets
bei der Urkundsperson und könne nicht auf die Parteien abgeschoben werden. Die
jetzige grundbuchliche Situation, und die Auswirkungen davon auf die als
Dienstbarkeiten ausgestalteten drei Parkplätze und den Hobbyraum sei das
direkte Resultat der Tätigkeit der Amtschreiberei [...] beziehungsweise deren
Angestellten. Wäre die Amtschreiberei ihren Amtspflichten nachgekommen und
hätte eine Nachgangserklärung eingeholt, wäre der Schaden nicht eingetreten.
Indem die Amtschreiberei trotz klarer Anweisung und entgegen dem objektiven
Verständnis in guten Treuen der E-Mail-Nachricht vom 2. Juli 2021, wonach die
Gläubigerbank auf jeden Fall «nur» die von der Gläubigerin gekauften
Grundstücke mit den entsprechenden Belastungen als Sicherheit erhalten werde,
es unterlassen habe, eine Nachgangserklärung der Käuferbank einzuholen und die
Handänderung ohne weiteres im Grundbuch eingetragen habe, müsse sowohl ein
natürlicher als auch ein adäquater Kausalzusammenhang zweifelsohne bejaht werden.
Es liege nichts dafür vor, dass es nicht möglich gewesen wäre, eine
Nachgangserklärung erhältlich zu machen. Selbst wenn das Geschäft nicht
zustande gekommen wäre, wenn die Amtschreiberei eine Nachgangserklärung
verlangt hätte, so wäre in diesem Fall der Schaden nicht eingetreten, weil sie
ihre Grundstücke behalten hätte. Ihr Schaden sei ausschliesslich deshalb
eingetreten, weil keine Nachgangserklärung eingeholt worden sei. Der
Kausalzusammenhang zwischen Amtspflichtverletzung und Eintritt des Schadens sei
damit gegeben. Es liege auch kein Mitverschulden ihrerseits vor. Das
Verschulden liege ausschliesslich bei der Amtschreiberei.

 

Die Haftungsvoraussetzungen seien aus
diesen Gründen alle erfüllt. Einzig die definitive Höhe des Schadens stehe noch
nicht fest. Sie habe sich dazu entschieden, vorliegend lediglich eine Teilklage
zu erheben. Der Schaden liege nahe an einem Totalschaden entsprechend dem Wert
der Parkplätze und des Hobbyraumes, so dass die Klageforderung den eingeklagten
Betrag übersteige. Die Klageforderung sei damit im Umfang der erhobenen
Teilklage in jedem Fall berechtigt. Der genaue Schaden werde vom einzuholenden Gutachten
abhängen. 

 

4. Der Beklagte verweist in seiner
Klageantwort zunächst auf den von der Klägerin mit E-Mail vom 10. Januar 2021
der Amtschreiberei erteilten Auftrag, einen Vertragsentwurf für den Verkauf der
Grundstücke GB [...] Nr. [...] und Nr. [...] zu erstellen. Daraufhin sei ein
Entwurf erstellt worden. Am 7. Februar 2021 habe die Klägerin per E-Mail
mitgeteilt, dass der Vertragsentwurf abgeändert werden sollte. Die Kaufpartei
sei neu C.___ und es werde nur das Grundstück GB [...] Nr. [...] verkauft, das
Grundstück GB [...] Nr. [...] solle bei der Verkäuferin verbleiben und mit
einer Dienstbarkeit belastet werden. Im neuen Entwurf sei dies umgesetzt und
vorgesehen worden, dass das Grundstück Nr. [...] bei der Verkäuferin
verbleibe und aus der Pfandhaft des Schuldbriefes entlassen werde.
Irrtümlicherweise habe der Entwurf noch einen Hinweis auf Art. 812 Abs. 2
und 3 ZGB enthalten, welcher auf Rückmeldung der Klägerin gestrichen worden
sei. Am 15. Februar 2021 habe die Klägerin gemeldet, dass die Kaufpartei auch
noch das Grundstück GB [...] Nr. [...] kaufen wolle und gleichzeitig
zugunsten der Verkaufpartei vier Benutzungsrechte begründet werden sollten.
Diese Anpassungen seien vorgenommen worden, der neue Entwurf der Klägerin
zugeschickt und der Vertrag sei am 17. Februar 2021 beurkundet worden. Am 2.
Juli 2021 habe die Amtschreiberei die Zustimmung der Klägerin zur
Eigentumsübertragung erhalten und der Vertrag sei im Grundbuch eingetragen
worden. Da die Dienstbarkeiten neu begründet worden seien, gingen sie dem
Grundpfandrecht im Rang nach. Der Kaufvertrag sehe keinen Rangrücktritt vor,
wonach das Grundpfandrecht im Nachgang zu den zu begründenden Benutzungsrechten
stehen soll. In der ganzen Korrespondenz wie auch in den Telefongesprächen mit
der Amtschreiberei sei dies von den Parteien nie gewünscht worden. Eine solche
Rangregelung werde von Seiten der Amtschreibereien nicht von Amtes wegen
gemacht. Eine neue Rangregelung, ein Rangrücktritt, müsse von den Parteien
ausdrücklich verlangt werden, was vorliegend nicht der Fall gewesen sei. Bei
der Vertragsgestaltung sei kein Fehler gemacht worden. Der von der Klägerin
geäusserte Vertragswille sei korrekt umgesetzt worden. 

 

Dass es zu einer Zwangsverwertung und
einem Doppelaufruf kommen werde, sei äusserst unwahrscheinlich. Im Jahr 2021
sei für die beiden Grundstücke ein Kaufpreis von CHF 710'000 bezahlt worden,
was weit über der Summe des Gesamtpfandes von CHF 650'000 liege und wohl
auch bei einer Steigerung erzielt werden könnte. Die Klägerin behaupte, dass GB
[...] Nr. [...] aus der Pfandhaft entlassen werden könnte und der Schuldbrief
in der Höhe von CHF 650'000.00 dann nur noch auf der Parzelle GB [...] Nr. [...]
lasten würde. Das Grundstück GB [...] Nr. [...] weise einen erheblich tieferen
Wert auf (Kaufpreis CHF 15'000.00) als das Grundstück GB Nr. [...] (Kaufpreis
695'000.00). Eine Pfandentlassung wäre nur unter Mitwirkung der Gläubigerin des
Schuldbriefes möglich. Es sei völlig ausgeschlossen, dass eine Gläubigerin als
Haftung für einen Schuldbrief von CHF 650'000.00 nur eine Parzelle im Wert von
CHF 15'000.00 akzeptiere. Es würde sich klar um eine Überbelastung handeln, was
nie im Interesse einer Grundpfandgläubigerin sei.

 

Es sei der Sachverhalt zwischen dem
ersten Entwurf mit C.___ als Kaufpartei und dem später beurkundeten Vertrag zu
unterscheiden. Im ersten Entwurf sei der Inhalt des Vertrags grundlegend
anders. Richtigerweise sei im ersten Entwurf eine Pfandentlassung vorgesehen
worden, da auch nur ein Grundstück verkauft worden und somit die Eigentümer der
Grundstücke GB [...] Nrn. [...] und [...] nicht identisch gewesen wären. In
dieser Konstellation sei eine Pfandentlassung einer Parzelle notwendig.
Irrtümlicherweise habe der Entwurf noch einen Hinweis auf Art. 812 Abs. 2 und 3
ZGB enthalten, welcher auf Rückmeldung der Klägerin aber gestrichen worden sei.
Später hätten die Parteien eine Änderung des Entwurfs gewünscht. Die Kaufpartei
habe nun beide Parzellen kaufen wollen. Somit sei die Pfandentlassung
entfallen. Die Amtschreiberei habe nicht wissen können, dass bei einem Verkauf
beider Grundstücke ein Rangrücktritt gewünscht gewesen wäre. Die Klägerin habe
weder vor noch während der Beurkundung einen solchen Wunsch geäussert. In den
Akten seien keine entsprechenden Belege zu finden und ein solcher Wille sei
auch nicht mündlich geäussert worden. Den Parteien werde der Entwurf immer vor
der Beurkundung zugestellt, was auch hier erfolgt sei. Es sei Sache der
Parteien, den Entwurf durchzusehen und der Amtschreiberei allfällige
Änderungswünsche mitzuteilen. Der Amtschreiberei sei nie mitgeteilt worden,
dass ein Rangrücktritt im Vertrag aufgenommen werden sollte. Der Amtschreiberei
seien nur Änderungswünsche betreffend eine Garantie für die Gebäudetechnik
mitgeteilt worden. Eine neue Rangregelung müsse immer im Vertrag festgehalten
werden und bedürfe der schriftlichen Zustimmung der Grundpfandgläubigerin. Die
Klägerin könne nicht davon ausgehen, dass die Amtschreiberei ohne Zustimmung
der betroffenen Parteien und ohne dies im Vertrag festzuhalten, Änderungen im
Grundbuch vornehme. Es sei zudem sehr unwahrscheinlich, dass die
Grundpfandgläubigerin einem solchen Rangrücktritt zugestimmt hätte. Eine
Verletzung der Belehrungspflicht sei nicht nachgewiesen. Zudem sei der Klägerin
bereits bekannt gewesen, dass bei der Neubegründung von Dienstbarkeiten diese
im Nachgang zu den bestehenden Grundpfandrechten zu stehen kommen. Die erwähnte
E-Mail vom 2. Juli 2021 der Amtschreiberei beziehe sich auf ein mit E.___
geführtes, vorangegangenes Telefongespräch. E.___ habe befürchtet, dass die
Dienstbarkeiten bei einem allfälligen Gläubigerwechsel (Wechsel von G.___ auf
H.___) von der neuen Gläubigerin gelöscht werden könnten. In diesem Zusammenhang
sei ihm bestätigt worden, dass die Grundpfandgläubigerin die Dienstbarkeiten
dulden müsse. In diesem Telefongespräch und der E-Mail sei es nicht um eine
allfällige neue Rangregelung gegangen. Die Klägerin habe mit Schreiben vom
1. Juli 2021 die Zustimmung zur Eigentumsübertragung gegeben. Eine
handschriftliche Notiz auf einer Zustimmungserklärung führe nicht zu einer
Abänderung des Vertrags. Eine solche könne einseitig auch nicht mehr erfolgen,
da das Verpflichtungsgeschäft bereits rechtsgültig abgeschlossen worden sei.
Die Eintragung im Grundbuch sei somit rechtmässig erfolgt.

 

Es sei nicht belegt, dass die
Dienstbarkeiten nicht verkauft werden könnten. Zudem sei der Wert der
Dienstbarkeiten (Hobbyraum und drei Aussenparkplätze) erheblich tiefer als von
der Klägerin geltend gemacht. Im Jahr 2016 habe die Klägerin das Grundstück für
lediglich CHF 30'000.00 gekauft und im Jahr 2021 mit den Dienstbarkeiten für
CHF 15'000.00 verkauft. Der Wert der Dienstbarkeiten liege somit nicht
über CHF 15'000.00. Es werde insbesondere bestritten, dass die
Dienstbarkeiten entwertet seien. Einer Entlassung des Grundstücks GB [...] Nr.
[...] aus der Pfandhaft würde die Gläubigerbank nie zustimmen. 

 

Es liege keine Amtspflichtverletzung
vor. Zudem sei es sehr unwahrscheinlich, dass die Grundpfandgläubigerin einem
solchen Rangrücktritt zugestimmt hätte. Der Klägerin zufolge habe die
Gläubigerbank es am 18. August 2022 abgelehnt, eine Nachgangserklärung zu
unterzeichnen. Dass die Klägerin auf den Verkauf an C.___ verzichtet hätte,
werde bestritten. Schliesslich habe die Klägerin mit dem Verkauf über CHF
300'000.00 Gewinn erzielt. Nebst der fehlenden Amtspflichtverletzung sei es
auch äusserst unwahrscheinlich, dass es zu einer Zwangsverwertung und einem
Doppelaufruf kommen könnte. Solange dies nicht eintrete, liege kein Schaden
vor. Auch die Höhe des angeblichen Schadens könne die Klägerin nicht belegen.
Sie behaupte, dass die Benutzungsrechte einen Wert von total
CHF 130'000.00 aufwiesen und somit auch ein Schaden in dieser Höhe
entstanden sei. In der Klage sei die Rede von Kaufinteressenten, die
abgesprungen seien. Belege zu dieser Aussage lägen der Klage aber nicht bei. Es
sei durchaus möglich, dass Parkplätze am Rand der Stadt [...] nicht gross
nachgefragt würden. Ein Schaden sei bis heute nicht eingetreten. Erst recht
nicht vor dem angeblich gescheiterten Verkauf der Dienstbarkeiten.

 

Das Amtsnotariat habe die Interessen
beider Parteien, und nicht nur einer Partei, zu wahren. Es sei richtig, dass
die Urkundsperson die Interessen der Parteien nach bestem Wissen und Gewissen
zu wahren habe. Das Interesse der Parteien, dass die Dienstbarkeiten im Vorgang
zum Grundpfand bestehen sollen, sei der Amtschreiberei [...] nie mitgeteilt
worden. E.___ habe weder schriftlich noch mündlich diesen Willen gegenüber der
Amtschreiberei geäussert. In den Akten seien keine entsprechenden Belege zu
finden. Es handle sich auf keinen Fall um ein offenkundiges Interesse der
Parteien. Da die Amtschreibereien nicht automatisch bei jeder Dienstbarkeitsbe­gründung
einen entsprechenden Rangrücktritt vorsehen und bei der Grundpfandgläu­bigerin
eine Nachgangserklärung einholen würden, stimme die Aussage nicht, dass die
Amtschreiberei [...] aufgrund der Sachlage gehalten gewesen wäre, eine
Nachgangs­erklärung einzuholen. Es liege eine korrekte und übliche
Vertragsgestaltung vor. Die E-Mail vom 2. Juli 2021 beziehe sich nicht auf
einen allfälligen Rangrücktritt, sondern auf ein mit E.___ geführtes,
vorangegangenes, Telefongespräch. Zu diesem Zeitpunkt sei zudem der Vertrag
bereits rechtsgültig unterzeichnet gewesen. Die Klägerin habe mit Schreiben vom
1. Juli 2021 die Zustimmung zur Eigentumsübertragung gegeben. Hätte sie die
Eintragung nicht gewollt, so hätte sie diese Zustimmung nicht unterzeichnen
dürfen. Eine handschriftliche Notiz auf einer Zustimmungserklärung führe nicht
zu einer Abänderung des Vertrages. Eine solche könne einseitig auch nicht mehr
erfolgen, da das Verpflichtungsgeschäft bereits rechtsgültig abgeschlossen
worden sei. Ein rechtswidriges Verhalten der Amtschreiberei oder eine
Amtspflichtverletzung könne nicht erkannt werden. Eine Nachgangserklärung werde
von der Amtschreiberei nur eingeholt, wenn die Parteien dies explizit
verlangten. Von Amtes wegen werde dieses Verfahren nicht angewendet. Im
gesamten Kaufvertrag sei kein Rangrückritt erwähnt. Unter diesen Umständen
hätte ein Rangrücktritt gar nicht umgesetzt werden können. Ein Rangrücktritt
könne nur mit Zustimmung der Parteien erfolgen und ein solcher Passus müsse im
Vertrag aufgenommen werden. Die Amtschreiberei nehme niemals ohne Mitwirkung
der betroffenen Parteien und ohne entsprechende Grundbuchanmeldung eine
Änderung im Grundbuch vor. Entgegen der Behauptung der Klägerin sei es
keineswegs unüblich, keinen Rangrücktritt zu wünschen. Bei Begründung von
Dienstbarkeiten werde sehr selten ein solcher Rangrücktritt gewünscht. In 15 Jahren
komme dies höchstens zwei bis drei Mal vor. Es liege eine korrekte und übliche
Vertragsgestaltung vor.

 

Die Klägerin sei bei der Beurkundung
über das bestehende Grundpfandrecht im ersten Rang belehrt worden, was sich aus
der Grundstückbeschreibung im Kaufvertrag ergebe. Eine Verletzung der
Belehrungspflicht sei nicht nachgewiesen. Zudem sei der Klägerin bereits
bekannt gewesen, dass bei der Neubegründung von Dienstbarkeiten diese im
Nachgang zu den bestehenden Grundpfandrechten zu stehen kämen. Im ersten
Entwurf sei der Hinweis auf Art. 812 Abs. 2 und 3 ZGB aufgeführt gewesen.
Dieser sei in Bezug auf den ursprünglichen Sachverhalt (Pfandentlassung von GB
[...] Nr. [...]) nicht relevant gewesen, weshalb er aufgrund eines Hinweises
der Klägerin gestrichen worden sei. Die Klägerin habe Kenntnis von dieser
Bestimmung gehabt, denn sie sei erst nach deren Rückmeldung aus dem früheren
Entwurf gestrichen worden. Im Weiteren werde darauf hinzuweisen, dass die
Klägerin gemäss Handelsregisterauszug im Bereich Immobilen und Immobilienhandel
spezialisiert sei. Die Abläufe einer Vertragserrichtung sowie Rangregelungen bei
Dienstbarkeiten und Grundpfandrechten und deren gesetzliche Grundlagen hätten
ihr folglich bekannt sein müssen.

 

Der Klägerin sei der Vertragsentwurf
ohne neue Rangregelung bekannt gewesen und dieser sei auch so beurkundet
worden. Zu keiner Zeit habe sie einen Änderungswunsch angebracht, nicht einmal
anlässlich der Beurkundung. Die Parteien hätten mit ihrer Unterschrift dem
Vertragsinhalt ausdrücklich zugestimmt. Es wäre in der Verantwortung der
Klägerin gelegen, den Entwurf zu prüfen, Erwartungen zu thematisieren und
Änderungswünsche mitzuteilen. Indem sie das unterlassen habe, sei ihre
Nachlässigkeit ursächlich für den von ihr behaupteten Schaden. Es sei sehr
unwahrscheinlich, dass die Grundpfandgläubigerin einem Rangrücktritt zugestimmt
hätte. Gemäss Klägerin habe es die Gläubigerbank am 18. August 2022 abgelehnt,
eine Nachgangserklärung zu unterzeichnen. Es werde bestritten, dass die
Klägerin auf den Verkauf verzichtet hätte. Schliesslich habe sie mit dem
Verkauf über CHF 300'000.00 Gewinn erzielt.

 

Es liege weder ein widerrechtliches
Verhalten in der Vertragsgestaltung noch eine Amtspflichtverletzung vor. Auch
sei kein Schaden belegt, noch wäre dieser adäquat kausal durch die
Amtschreiberei verursacht worden. Der Vertrag sei inhaltlich korrekt gewesen.
Den Parteien werde immer ein Entwurf vor der Beurkundung zugestellt. So könne
der Inhalt des Vertrages geprüft und allfällige Änderungen und/oder Ergänzungen
könnten gemeldet werden. Dass noch ein Rangrücktritt im Vertrag aufgenommen
werden solle, sei der Amtschreiberei [...] nie mitgeteilt worden. Bei
Begründung von Dienstbarkeiten werde sehr selten ein solcher Rangrücktritt
erklärt. Es liege eine korrekte und übliche Vertragsgestaltung vor. Die
Vorbringen der Klägerin seien nicht belegt und sämtliche Voraussetzungen für
eine Staatshaftung seien nicht erfüllt. 

 

5.1 Das Erfordernis der
Widerrechtlichkeit ist eine zentrale Voraussetzung der Staatshaftung. Eine
Vermögensschädigung, wie sie vorliegend geltend gemacht wird, ist dann
widerrechtlich, wenn sie sich aus der Verletzung einer Norm der Rechtsordnung
ergibt, welche dem Schutz des Vermögens der betroffenen Person dient (Felix
Uhlmann, Schweizerisches Staatshaftungsrecht, 2017, S. 66 Rz. 117 f.). Die
Klägerin behauptet, die Amtschreiberei habe die der Urkundsperson obliegende
Interessenwahrungspflicht und die Belehrungspflicht verletzt. Die
Amtschreiberei hätte sie darüber informieren müssen, dass mit der
vorzunehmenden Beurkundung die damit eingeräumten Dienstbarkeiten an die
Grundpfandgläubigerin der Käuferin verpfändet würden. 

 

5.2 Als Notar ist zu verstehen, wer als
Notar patentiert und vom Regierungsrat zur Ausübung des Notariats ermächtigt
ist (§ 4 Abs. 2 und 2bis Gesetz über die Einführung des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches, EGZGB, BGS 211.1). Die Berufspflichten des
Notars sind in der Notariatsverordnung (NotV, BGS 129.11) geregelt. Gemäss
§ 15 NotV («Rechtsbelehrung») soll der Notar diejenigen, die seine Dienste
beanspruchen, unparteiisch und nach bestem Wissen und Gewissen beraten. Er
achtet besonders darauf, dass Geschäfts- und Rechtsunkundige, die vor ihm
rechtsgeschäftliche Erklärungen abgeben, die nötigen Aufschlüsse erhalten und
nicht in Unkenntnis der Sachlage zu ihrem Nachteil handeln. 

 

Zuständig für die öffentliche
Beurkundung von Rechtsgeschäften über Grundstücke ist im Kanton Solothurn nicht
der Notar gemäss Notariatsverordnung, sondern der Amt­schreiber. Die
Rechtsbelehrungspflicht stellt indessen eine bundesrechtliche Minimal­vorschrift
dar, die als solche durch das kantonale Recht erweitert, aber nicht
eingeschränkt werden darf. Die Rechtsbelehrungspflicht gilt daher
uneineingeschränkt auch für den Amtschreiber. Im Zusammenhang mit
Eigentumsübertragungsgeschäften kommt ihr zentrale Bedeutung zu. Dass und
worüber durch den Notar orientiert worden ist, ist vorzugsweise in die
öffentliche Urkunde aufzunehmen, damit der Beweis der erfolgten Rechtsbelehrung
auch gesichert ist (vgl. dazu Stephan Wolf, Notarielle Berufspflichten,
insbesondere Rechtsbelehrung, im Zusammenhang mit der Eigentums­übertragung an
Grundstücken – mit Blick namentlich auf sich aus öffentlichem Recht ergebende
Aspekte, Der Bernische Notar, BN 2021 S. 207 ff.).

 

5.3.1 Gemäss einem ersten
Kaufvertragsentwurf sollte nur die Liegenschaft GB [...] Nr. [...]
(Wohnhaus) verkauft werden und das Eigentum an GB [...] Nr. [...] bei der
Klägerin verbleiben. Demgegenüber wäre zu Gunsten der Verkäuferin und zu Lasten
von GB [...] Nr. [...] als Dienstbarkeit ein Benützungsrecht an der Garage
sowie am Garagevorplatz begründet worden. Dieser Kaufvertragsentwurf
beinhaltete in Ziffer 4, letzter Absatz, folgende Klausel: «Falls auf dem
belasteten Grundstück vorgehende Grundpfandrechte eingetragen sind, kann die
neu begründete Dienstbarkeit in einem Zwangsverwertungsverfahren untergehen
(Art. 812 Abs. 2 und 3 ZGB)». Mit E-Mail vom 9. Februar 2021 an die
Amtschreiberei nahm E.___, Gesellschafter und Geschäftsführer der Klägerin,
unter anderem Bezug auf diese Klausel und wies darauf hin, dass die Käuferin zu
100 % sicher sein müsse, dass ihr auf ewig diese Dienstbarkeit zustehe und
nicht untergehen könne. F.___, Sachbearbeiter der Amtschreiberei, antwortete am
10. Februar 2021, da eine Pfandentlassung erfolge, bestehe auf dem
Grundstück GB [...] Nr. [...] dann gar kein Pfand mehr, weshalb die
Dienstbarkeit auch nicht in einem Zwangsverwertungsverfahren untergehen könne.
Mit dem schlussendlich beurkundeten Kaufvertrag vom 17. Februar 2021 wurde GB
[...] Nr. [...] ebenfalls verkauft, der Klägerin anderseits zu Lasten dieses
Grundstücks als Dienstbarkeit ein Benützungsrecht am Hobbyraum und drei
Aussenparkplätzen eingeräumt. Das Gesamtpfandrecht blieb auf beiden
Grundstücken bestehen. Eine Nachgangserklärung bezüglich der Dienstbarkeiten
vereinbarten die Parteien nicht. Im Gegensatz zum ersten Kaufvertragsentwurf
enthält der beurkundete Kaufvertrag keinen Hinweis auf einen möglichen
Untergang der Dienstbarkeiten in einem Zwangsverwertungsverfahren. 

 

5.3.2 Die im Kaufvertragsentwurf
erwähnte Bestimmung von Art. 812 Abs. 2 ZGB besagt, dass dann, wenn nach der
Errichtung eines Grundpfandrechtes eine Dienstbarkeit auf das Grundstück gelegt
wird, ohne dass der Pfandgläubiger zugestimmt hat, das Grundpfandrecht der
späteren Belastung vorgeht, und diese gelöscht wird, sobald bei der
Pfandverwertung ihr Bestand den vorgehenden Pfandgläubiger schädigt. Die
dadurch entstehende Kollision wird dahingehend gelöst, dass der
Grundpfandgläubiger mit Hilfe des Doppelaufrufverfahrens erreichen kann, dass
eine Dienstbarkeit mit schlechterem Rang gelöscht wird (Art. 142 Bundesgesetz
über Schuldbetreibung und Konkurs, SchKG, SR 281.1). Reicht beim ersten Aufruf
das Angebot zur Befriedigung des Gläubigers aus (oder allenfalls durch
sofortige Barzahlung des Fehlbetrages durch den Dienstbarkeitsberechtigten), so
wird die Last dem Ersteigerer überbunden und ein zweiter Aufruf findet nicht
statt. Unter solchen Umständen wirkt sich die Last nicht zum Nachteil der
vorgehenden Grundpfandgläubiger aus. Wird der Gläubiger nicht voll gedeckt,
erfolgt ein zweiter Aufruf ohne die Last. Ergibt dieser ein höheres Angebot, so
wird das Grundstück ohne die Last zugeschlagen und diese muss im Grundbuch
gelöscht werden, selbst wenn der Gläubiger voll gedeckt wird (vgl. Christina
Schmid-Tschirren, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch, Bd. II, 7. Aufl. 2023,
N. 21 zu Art. 812 ZGB, mit weiteren Hinweisen). Gemäss Art. 812 Abs. 3 ZGB hat
der aus der Dienstbarkeit Berechtigte jedoch gegenüber nachfolgenden
Eintragungen für den Wert der Belastung Anspruch auf vorgängige Befriedigung
aus dem Erlös. 

 

5.4 Der vom Instruktionsrichter als
Auskunftsperson befragte Sachbearbeiter der Amtschreiberei, F.___, bezeichnete
es als Fehler, dass der beurkundete Vertrag die erwähnte Klausel nicht enthält.
Die entsprechende Klausel werde eigentlich standardmässig in den Vertrag
aufgenommen. Man mache die Parteien bei einer Neubegründung von Dienstbarkeiten
darauf aufmerksam, dass es vorgehende Schuldbriefe habe. Der Entwurf für den
beurkundeten Kaufvertrag sei der Klägerin vorgängig zugestellt worden. Diese
habe sich indessen nicht gemeldet. Auf die Frage, ob man nicht habe davon
ausgehen müssen, dass der Klägerin dies wichtig sei, meinte der Sachbearbeiter
F.___, «jein». Die Konstellation gegenüber dem ersten Kaufvertragsentwurf sei
eine andere gewesen. Im Nachhinein sei man immer schlauer. Er hätte vielleicht
nachfragen können. Das habe man in diesem Fall nicht gemacht. Im Gegensatz zur
fraglichen Klausel, die standardmässig aufgenommen werde, sei dies bei
Nachgangserklärungen definitiv nicht so. Die werde im ganzen Kanton Solothurn
nicht gemacht. Wenn eine Dienstbarkeit angemeldet werde, sei es in einem Kauf
oder nicht, werde nur auf Antrag einer Partei eine Nachgangserklärung
eingeholt. 

 

Auch die B.___, die den Kaufvertrag
beurkundet hatte, führte als Auskunftsperson aus, die Klausel mit dem Hinweis
auf die gesetzliche Bestimmung sollte bei der Begründung von Dienstbarkeiten
eigentlich immer aufgenommen werden. Dass man eine spezielle Rangrücktrittsregelung
hätte machen müssen, sei ihr nicht bekannt gewesen. Das sei ihnen nie
mitgeteilt worden und von Amtes wegen würden sie eine solche Regelung nicht
vornehmen. Das werde nur auf Verlangen der Parteien gemacht. Wenn ein
Grundstück verkauft und eine Dienstbarkeit eingeräumt oder nur eine
Dienstbarkeit eingeräumt werde in einem reinen Dienstbarkeitsvertrag, werde nie
ein Rangrücktritt eingeholt, wenn es nicht explizit verlangt werde. Und das sei
sehr, sehr selten der Fall. Es wäre sicher sinnvoll gewesen, wenn man es
reingeschrieben hätte. Weil dann wäre der Vertrag komplett gewesen mit allen
Hinweisen auf alle geltenden gesetzlichen Bestimmungen.

 

5.5 Die Tatsache, dass im beurkundeten
Vertrag der ansonsten standardmässig angebrachte Hinweis auf die gesetzlichen
Bestimmungen zu einem möglichen Untergang der Dienstbarkeiten in einem
Zwangsverwertungsverfahren unterblieb, begründet für sich allein noch keine
Verletzung der Rechtsbelehrungspflicht. Die Entstehungsgeschichte des
Kaufvertrags zeigt aber (vgl. Email-Korrespondenz vom 9. und 10. Februar
2021), dass die Klägerin diesem Punkt durchaus eine gewisse Bedeutung zumass.
In die gleiche Richtung weist auch der handschriftliche Hinweis der Klägerin in
der nach Erhalt des Kaufpreises erteilten Zustimmungserklärung vom 1. Juli 2021
zur Eigentumsübertragung. Die Klägerin hielt in diesem Zusammenhang fest, dass
die Benützungsrechte bei der Parzelle [...] vorrangig zu ihren Gunsten im
Grundbuch eingetragen werden müssten. Auch wenn dieser Hinweis mangels
Vereinbarung eines Rangrücktritts im Kaufvertrag wirkungslos bleiben musste,
zeigt der Hinweis doch, dass der Klägerin diese Frage wichtig war. Die Parteien
des Kaufvertrags hätten deshalb nicht nur standardmässig, sondern auch aufgrund
der Einzelfallbezogenheit der Rechtsbelehrungspflicht (Wolf, a.a.O., S. 213)
auf die gesetzliche Bestimmung von Art. 812 Abs. 2 ZGB hingewiesen werden
müssen. Die Klägerin rügt deshalb zu Recht eine Verletzung der
Belehrungspflicht. Die für eine Staatshaftung geforderte Widerrechtlichkeit
staatlichen Verhaltens ist deshalb erfüllt. Ob auch der
Interessenwahrungspflicht nicht ausreichend nachgekommen wurde, kann bei diesem
Ergebnis offen bleiben. 

 

6.1 Schaden ist – nach der im
Staatshaftungsrecht analog anwendbaren privatrechtlichen Praxis (Uhlmann,
a.a.O., S. 46 Rz. 82) – eine ungewollte Vermögensverminderung, das heisst eine
Differenz zwischen dem aktuellen Vermögensstand des Geschädigten infolge des
schädigenden Ereignisses und dem hypothetischen (gleichzeitigen) Vermögensstand
bei Ausbleiben des Ereignisses (Martin A. Kessler, in: Basler Kommentar,
Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 3 zu Art. 41 OR).

 

6.2 Die Klägerin macht geltend, der
Schaden bestehe in der Differenz des Verkehrswertes, den die drei Parkplätze
und der Hobbyraum der Klägerin ohne Pfandbelastung im Vergleich zu der
bestehenden Pfandbelastung mit dem Schuldbrief über CHF 650'000.00
aufweise. D.___ erstattete zu dieser Frage ein Gutachten. Der Auftrag bestand
darin, die auf dem Markt erzielbaren Preise der Nutzungsrechte
(Dienstbarkeiten) an den drei Parkplätzen und dem Hobbyraum mit und ohne
Pfandbelastung zu ermitteln (Verfügung vom 7. Juli 2023). Den entsprechenden
Verkehrswertschätzungen vom 30. August 2023 zufolge beträgt der Marktwert mit
Pfandbelastung CHF 110'000.00 und der Marktwert ohne Pfandbelastung
CHF 120'000.00. Am 11. Oktober 2023 beantwortete der Sachverständige Ergänzungsfragen
der Klägerin. 

 

6.3 Die Klägerin verweist in ihrer
Stellungnahme dazu vom 9. November 2023 zunächst darauf, dass sie verlangt
habe, einen ausserkantonalen Gutachter zu bestimmen. Entgegen diesem Antrag
habe das Gericht ohne Begründung einen Gutachter aus dem Kanton Solothurn
(Olten) bestimmt. Ein Gutachter müsse unabhängig sein. Ein Gutachter mit Sitz
und Haupttätigkeitsgebiet im Kanton Solothurn erfülle diese Anforderung nicht.
Er stehe in einem Abhängigkeitsverhältnis zum eingeklagten Kanton Solothurn. Es
bestehe zumindest der Verdacht, dass er sich bei der Regierung/Verwaltung des
Kantons Solothurn unbeliebt machen könnte, wenn er zu Lasten des Kantons einen
hohen Schaden bestimme. Anlässlich der Beweisaufnahme vor Ort habe der
Gutachter dem anwesenden E.___ von der Klägerin erklärt, dass er regelmässig
Aufträge vom Gericht erhalte. Unter diesen Umständen sei es durchaus denkbar,
dass sich der Gutachter nicht bei dem ihn alimentierenden Kanton durch ein
unerwünschtes Resultat des Gutachtens unbeliebt machen möchte. Zumindest könne
dieser Anschein erweckt werden. Es sei deshalb üblich, dass ein Kanton in einem
ihn betreffenden Fall einen ausserkantonalen Gutachter und nicht einen eigenen
Gutachter einsetze. Dass diese Befürchtungen berechtigt seien, werde durch das
Ergebnis bestätigt. Eine Verletzung der Unabhängigkeit sei bereits dann
gegeben, wenn der blosse Anschein entstehe, dass der Gutachter nicht unabhängig
sei. Dies sei vorliegend gegeben, wenn der Kanton Solothurn einen eigenen
Gutachter einsetze.

 

Der Gutachter habe einen Wert der drei
Parkplätze und des Hobbyraumes ohne Drittpfandbelastung von CHF 120'000.00
ermittelt. Dieser Betrag liege im Rahmen des Vertretbaren, obwohl sie von einem
höheren Wert ausgegangen sei. Zur Begründung des von ihm auf CHF 10'000.00
bezifferten Minderwerts infolge der Pfandbelastung führe er indessen zwei
sachfremde Gründe an. Die Begründung, das Risiko einer Zwangsverwertung des
Grundstücks, welches ohne die eingeräumten Dienstbarkeiten im Wesentlichen noch
aus einer Garage und einem Abstellplatz bestehe, sei sehr gering, da der
Eigentümer dies, nicht zulassen würde, sei untauglich. Dieses Argument
berücksichtige nicht, dass der Dienstbarkeitsberechtigte vollständig vom
Nachbarn abhängig sei, ohne einen Einfluss darauf zu haben. Der Nachbar könne
mit einfachen, legalen Mitteln auf Grund der bestehenden
Gesamtpfandrechtssituation die Dienstbarkeitsrechte der Klägerin einfach
löschen lassen. Besonders heikel sei, dass die Drittpfandbelastung von CHF
650'000.00 ein Mehrfaches über dem Wert des belasteten Restgrundstücks GB [...]
Nr. [...] liege. Das aktuell noch mitverpfändete Grundstück GB [...] Nr. [...]
könnte ohne Mitwirkung der Klägerin aus der Pfandhaft entlassen werden, so dass
es keine reale Sicherheit darstelle. Auch der vom Gutachter angegebene zweite
Grund, dass sie als berechtigte Person der Dienstbarkeiten bei einer
Zwangsverwertung das Grundstück ersteigern und so eine Verwertung im Rahmen des
Doppelaufrufs verhindern könne, belege dessen sachfremde, an der Realität
vorbeigehende Argumentation. Das Gutachten sei untauglich. Dass mit Verfügung
vom 29. September 2023 die meisten ihrer Zusatzfragen nicht zugelassen worden
seien, verletze ihren Anspruch auf rechtliches Gehör und den
Beweisführungsanspruch. Der Gutachter verfüge über keine Kenntnisse des
Grundpfandverwertungsverfahrens und habe keine Erfahrung über die Veräusserung
von Grundstücken und mit einem Drittpfand belasteten Dienstbarkeitsrechten. Auf
das vom Gericht eingeholte Gutachten könne deshalb nicht abgestellt werden. 

 

Das Ergebnis des Gutachters gehe
offensichtlich an der Realität vorbei. Eine Drittpfandbelastung über CHF
650'000.00 zuzüglich Zinsen auf drei Abstellplätzen und einem Hobbyraum solle
gemäss Gutachten lediglich zu einer Wertreduktion von CHF 10'000.00, das
heisst 8,33 % des Wertes ohne Pfandbelastung, führen. Die bestehende
Gesamtpfandsituation würde es möglich machen, dass ohne ihre Mitwirkung der
Schuldbrief über CHF 650'000.00 nur noch auf dem Grundstück GB [...] Nr. [...]
laste, wenn das Wohnhaus GB [...] Nr. [...] bei einer Neufinanzierung aus der
Pfandhaft entlassen werde. Der Wert des Restgrundstücks betrage nur einen
kleinen Bruchteil der Pfandbelastung und biete keine Sicherheit für eine
Forderung von CHF 650'000.00, zuzüglich Zinsen. Auf Grund dieser Situation wäre
es sehr einfach, das Restgrundstück GB [...] Nr. [...] zur Zwangsverwertung zu
bringen und dabei im Rahmen des Doppelaufrufs die Rechte der Klägerin löschen
zu lassen. Es sei nicht entscheidend, wie oft statistisch gesehen Parkplätze und
Hobbyräume zwangsverwertet würden. Entscheidend sei vielmehr, welchen
Minderwert auf dem Markt die Pfandbelastung verursache. Tatsache sei, dass
niemand drei Parkplätze und einen Hobbyraum erwerbe, wenn diese mit einem
Drittpfand von CHF 650'000.00 belastet seien. Für einen Betrag von lediglich
CHF 10'000.00 (im Verhältnis zu einem Wert von CHF 120'000.00) werde niemand
bereit sein, die Parkplätze und den Hobbyraum zu erwerben. Als sie die
Parkplätze und den Hobbyraum habe verkaufen wollen, seien dementsprechend wenig
überraschend alle Kaufinteressenten abgesprungen, als ihnen die
Pfandrechtsproblematik mitgeteilt worden sei. Eine Preisdifferenz von lediglich
8,33 % stelle die Spanne von normalen Verkaufsverhandlungen dar. Im Ergebnis
besage der Gutachter, dass eine Drittpfandbelastung von CHF 650'000.00
zuzüglich Zins für den Wert von drei Parkplätzen und einem Hobbyraum
unerheblich sei. 

 

Zur Höhe des Schadens bemerkt die
Klägerin, sie habe lediglich eine Teilklage über CHF 30'001.00 erhoben. Bei
einem Wert der drei Parkplätze und des Hobbyraumes gemäss Gutachten von CHF
120'000.00 ohne Pfandbelastung würde dies einem Minderwert von 25 % entsprechen.
Nach ihrer Auffassung sei der tatsächliche Minderwert wesentlich höher. Es
könne aber bereits ohne Gutachten gesagt werden, dass in jedem Fall ein
grösserer Minderwert als 25 % vorliege. Das Gutachten sei unrichtig und damit
nicht schlüssig und als Beweismittel untauglich. Wenn ein Gutachten notwendig
wäre, müsste ein neues – unabhängiges – Gutachten eingeholt werden. Da es um
die Beurteilung eines rechtlichen Risikos gehe, sei aus ihrer Sicht nicht
zwingend ein Gutachten erforderlich, um dieses zu beziffern. Da die Klägerin
lediglich eine Teilklage erhoben habe und nach dieser eine Wertreduktion von
lediglich 25 % eingeklagt worden sei, könne der Betrag der Teilklage auch ohne
Gutachten gutgeheissen werden.

 

6.4 Der Beklagte führt dazu in seiner
Stellungnahme vom 24. November 2023 aus, selbst wenn eine Pflichtverletzung
bejaht würde, so wäre kein Schaden entstanden. Die Dienstbarkeiten bestünden
nach wie vor und könnten von der Klägerin ausgeübt werden. Es sei extrem
unwahrscheinlich, dass es jemals zu einer Zwangsverwertung und dann auch noch
zu einem Doppelaufruf kommen könnte. Auf den Grundstücken laste ein
Grundpfandrecht von CHF 650'000.00, verkauft worden seien die Grundstücke für
CHF 710'000.00. Es gebe keine Hinweise, dass die Grundstücke weniger Wert
als CHF 650'000.00 hätten, ein Doppelaufruf würde demnach auch bei einer
Zwangsversteigerung nicht erfolgen. Es werde bestritten, dass ein Käufer
abgesprungen sei. Es sei nicht einmal bewiesen, dass die Dienstbarkeiten
ausgeschrieben worden seien. Auf der von der Klägerin ins Recht gelegten
Urkunde sei weder ein Portalname noch ein Datum ersichtlich. Ein Schaden sei
folglich nicht nachgewiesen. Das vom Kläger erfundene Szenario
(Pfandentlassung, Kredit eines Freundes und Doppelaufruf) sei utopisch. Auch
der eidgenössisch diplomierte Immobilientreuhänder und Experte auf dem Gebiet
halte dieses Szenario für unrealistisch und bezeichne es als schwer
nachvollziehbar. Ausserdem stelle sich die Frage, ob es sich um einen Betrug
nach Art. 146 StGB handeln würde. Wenn der Eigentümer eine Pfandentlassung
veranlasse und zusammen mit einem Freund das Grundstück überbelehne, um die
Dienstbarkeiten mit einem Doppelaufruf im Betreibungsverfahren löschen zu
lassen, so sei dies keine einfache und legale Löschung der Dienstbarkeiten, wie
dies die Klägerin geltend mache. Zudem sei überhaupt nichts Konkretes dargetan
oder bewiesen, dass sich dieses Szenario verwirklichen könnte.

 

6.5 Die Klägerin macht geltend, der vom
Gericht eingesetzte Gutachter stehe in einem Abhängigkeitsverhältnis zum
eingeklagten Kanton Solothurn. Es bestehe zumindest der Verdacht, dass er sich
bei der Regierung / Verwaltung unbeliebt machten könnte, wenn er zu Lasten das
Kantons einen hohen Schaden bestimme. Ein Gutachter dürfe nicht den Anschein
der Befangenheit erwecken. Der vorliegende Sachverständige mit Sitz und
Haupttätigkeitsgebiet im Kanton Solothurn erfülle diese Anforderungen nicht. 

 

Der Einwand der Klägerin ist
unbegründet. Deren Befürchtungen sind rein theoretischer Natur. Würden sie
einen Ausstandsgrund abgeben, müsste sich auch das urteilende Gericht in den
Ausstand begeben, gelten doch für eine sachverständige Person die gleichen
Ausstandsgründe wie für die Gerichtspersonen (§ 56 Abs. VRG i.V.m. Art. 183
Abs. 2 ZPO; § 8 Abs. 1 VRG i.V.m. § 92 f. GO). Auch das urteilende Gericht wird
von der Beklagten entlöhnt und die Verwaltungsrichterinnen und -richter werden
vom Kantonsrat, der jährlich die Staatsrechnung genehmigt (die auch die
entsprechenden Ausgaben enthält), gewählt (Art. 74 f. Verfassung des Kantons
Solothurn, KV, BGS 111.1; § 23 As. 1bis i.V.m. 47 Abs. 1 GO).
Solche Umstände allein begründen keinen Ausstandsgrund.

 

6.6 Unbegründet ist auch der Vorwurf der
Klägerin, mit der Nichtzulassung von Ergänzungsfragen seien ihr rechtliches
Gehör und der Beweisführungsanspruch verletzt worden. Das Gericht gibt den
Parteien nach Erstattung des Gutachtens Gelegenheit, Ergänzungsfragen zu
beantragen (§ 56 Abs. 1 VRG i.V.m. Art. 187 Abs. 4 ZPO). Über die Bewilligung
dieses Antrages entscheidet das Gericht. Der Instruktionsrichter des
Verwaltungsgerichts begründete in seiner Verfügung, weshalb er nicht alle
Ergänzungsfragen bewilligte (Ziffer 2 der Verfügung vom 29. September 2023: «Es
wird festgestellt, dass die von der Klägerin beantragten Ergänzungsfragen zum
Teil nicht relevante Themen betreffen, suggestiv sind oder Rechtsfragen zum
Gegenstand haben, welche das Gericht gegebenenfalls selber zu beantworten haben
wird. Die Fragen können daher nur teilweise und in modifizierter Form bewilligt
werden»). Die Klägerin setzt sich mit dieser Begründung nicht auseinander. An
der Verfügung des Instruktionsrichters vom 29. September 2023 ist nichts
auszusetzen. Aus den gleichen Gründen ist festzuhalten, dass weder der Anspruch
der Klägerin auf rechtliches Gehör noch deren Beweisführungsanspruch verletzt
worden sind. 

 

6.7.1 Die Klägerin beschreibt die
rechtliche Problematik der bestehenden Verpfändung wie folgt: «Der
Registerschuldbrief per CHF 650'000.00 lastet als Gesamtpfandrecht auf den
beiden Grundstücken GB [...] Nrn. [...] (Wohnhaus) und [...] (Garagen- und Abstellplätze
mit den Dienstbarkeiten der A.___). Bei dem als Gesamtpfand auf GB [...] Nrn. [...]
und [...] lastenden Registerschuldbrief von CHF 650'000.00 (mit Maximalzins zu
12 %) kann ohne Mitwirkung der dienstbarkeitsberechtigten Partei (aktuell die
A.___) das Grundstück GB [...] Nr. [...] (Wohnhaus) aus der Pfandhaft entlassen
werden (z.B. bei einer Neufinanzierung des Kredits oder bei einem Verkauf), so
dass der Schuldbrief nur noch auf GB [...] Nr. [...] (Garagen- und
Abstellplätze) lastet. In diesem Fall würde der Registerschuldbrief über CHF
650'000.00 nur noch auf GB [...] Nr.[...] lasten und wäre im Rang besser
gestellt als die Dienstbarkeiten der A.___. Das Grundstück GB [...] Nr. [...]
könnte also mit einer Forderung von CHF 650'000.00 belastet werden. Auf
folgende, einfache und legale Weise könnten die Rechte der A.___ gelöscht
werden: Die Finanzierung des aktuellen Kredits des Eigentümers von GB [...] Nr.
[...] und [...], welcher mit dem Registerschuldbrief per CHF 650'000.00
gesichert ist, wird vom Eigentümer mit seiner Bank neu geregelt (z.B. mit einer
gewissen Teilrückzahlung), so dass nur noch das Wohnhaus GB [...] Nr. [...]
verpfändet wird. Auf GB [...] Nr. [...] wird ein neuer Schuldbrief errichtet,
der diesen Kredit absichert. Das Grundstück GB [...] Nr. [...] wird dann aus
der Pfandhaft des Registerschuldbriefes per CHF 650'000.00 entlassen, so
dass dieser Schuldbrief nur noch auf GB [...] Nr.[...] lastet. Der Schuldbrief
ist in diesem Moment unbelastet. Der Eigentümer von GB [...] Nr. [...] schliesst
mit einem Freund einen Kreditvertrag über CHF 650'000.00 (oder auch einen
tieferen Betrag ab). Er gibt dem Gläubiger den Schuldbrief über CHF 650'000.00
und zahlt die Zinsen nicht mehr. Der Gläubiger verlangt die Zwangsverwertung
für seine Forderung von CHF 650'000.00. Keiner bietet CHF 650'000.00. Es kommt
zum Doppelaufruf ohne die Rechte der A.___, so dass diese gelöscht werden»
(Eingabe vom 21. September 2023, S. 2 f., Ziffer 2).

 

6.7.2 Der Gutachter bezeichnet dieses
Szenario zu Recht als «schwer nachvollziehbar» (Stellungnahme vom 11. Oktober
2023). Der Beklagte bemerkt zudem mit guten Gründen, dass ein solches Vorgehen
sogar strafrechtlich relevant sein könnte. Zudem wäre die zivilrechtliche
Verbindlichkeit äusserst fraglich. Es ist daher in der Tat sehr
unwahrscheinlich, dass es jemals zu einer Zwangsverwertung mit Doppelaufruf
kommen kann. Ob diese theoretisch dennoch bestehende Möglichkeit den Wert der
Dienstbarkeiten trotzdem beeinflusst, ist schwer festzustellen. Der Gutachter
ermittelte anhand einer Bewertungsmethode, die von der Klägerin zumindest im
Grundsatz unbestritten blieb, eine Differenz von CHF 10'000.00. Wie sie aber
selber bemerkt, entspricht diese relativ bescheidene Differenz der Spanne von
normalen Verkaufsverhandlungen, weshalb das Gutachten im Ergebnis besagt, dass
die Drittpfandbelastung für den Wert der drei Parkplätzte und des Hobbyraums
unerheblich ist. Es ist daher höchst fraglich, ob mit dem Gutachten überhaupt
ein Schaden nachgewiesen ist. Auch die Ausführungen des Vertreters der
Klägerin, E.___, anlässlich der Parteibefragung und die eingereichten Belege
sind zu vage, um den Beweis für die Behauptung zu erbringen, dass die
Parkplätze und der Hobbyraum aktuell praktisch unverkäuflich seien. Letztlich
kann die Frage, ob ein Schaden nachgewiesen ist, aber offen bleiben. Wie sich
aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt, ist die Klage nämlich so oder so
abzuweisen, weil es an einem adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der
Unterlassung der Amtschreiberei und einem allfälligen Schaden fehlt. 

 

7.1 Die Klägerin macht geltend, der
Schaden bestehe in der Differenz des Verkehrswertes, den die drei Parkplätze
und der Hobbyraum ohne Pfandbelastung im Vergleich zu der bestehenden
Pfandbelastung mit dem Schuldbrief über CHF 650'000.00 aufwiesen. Das
widerrechtliche Verhalten der Amtschreiberei bestehe darin, dass sie es
unterlassen habe, die Parteien des Kaufvertrags vom 17. Februar 2021 vor der
Beurkundung auf die gesetzliche Bestimmung von Art. 812 Abs. 2 ZGB
hinzuweisen. Die Frage der adäquaten Kausalität zwischen der Unterlassung der
Amtschreiberei und dem behaupteten Schaden kann deshalb nur aufgrund von
Hypothesen beurteilt werden. Entscheidend ist, ob der Schaden auch bei
pflichtgemässem Verhalten der Behörde eingetreten wäre. Eine Unterlassung ist
adäquat kausal, wenn die erwartete Handlung nicht hinzugedacht werden kann,
ohne dass der Erfolg höchstwahrscheinlich entfiele (Uhlmann, a.a.O., S. 81 und
83 Rz. 135 f.). Es ist daher zu fragen, ob der geltend gemachte Schaden auch
dann eingetreten wäre, wenn die Parteien vor der Beurkundung auf die Bestimmung
von Art. 812 Abs. 2 ZGB hingewiesen worden wären. 

 

Eine von der gesetzlichen Regelung
abweichende Rangordnung bedarf einer Vereinbarung im Vertrag und zusätzlich der
Zustimmung der Grundpfandgläubigerin. Ohne diese Voraussetzungen kann die
Amtschreiberei nicht nachträglich von Amtes wegen bei der Grundpfandgläubigerin
einen Rangrücktritt einholen. Zu beantworten ist deshalb die hypothetische
Frage, ob die Parteien des Kaufvertrags nach Hinweis der Amtschreiberei auf die
Bestimmung von Art. 812 Abs. 2 ZGB einen Rangrücktritt vereinbart und die
Grundpfandgläubigerin – gemäss Kaufvertrag die I.___ – dem Rangrücktritt
zugestimmt hätte. 

 

7.2 Die Klägerin legt die Haltung der
Käuferin, C.___, zu diesem Punkt nicht dar. Unbekannt ist auch, ob und
allenfalls unter welchen Bedingungen die Grundpfandgläubigerin, die I.___,
einem Rangrücktritt zugestimmt hätte. Die Klägerin stellte in diesem Zusammenhang
keine Beweisanträge. Dass sie bei fehlender Zustimmung zu einem Rangrücktritt
auf einen Verkauf verzichtet hätte, ist ebenfalls eine blosse Parteibehauptung.
Mit guten Gründen weist der Beklagte darauf hin, dass die Klägerin mit dem
Verkauf einen Gewinn von immerhin CHF 300'000.00 erzielt hatte. Ob sie bei
solchen Gewinnaussichten auf das Geschäft verzichtet hätte, kann nicht einfach
so bejaht werden, zumal das von der Klägerin geschilderte Szenario, weshalb es
zu einem Doppelaufruf mit Löschung der Dienstbarkeiten kommen könnte, wie
erwähnt sehr gesucht ist. Ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen dem
widerrechtlich unterlassenen Hinweis der Amtschreiberei und dem behaupteten
Schaden ist aus all diesen Gründen nicht erstellt. Eine Staatshaftung fällt
daher ausser Betracht. 

 

8. Die Klage der A.___ erweist sich
somit als unbegründet. Sie ist abzuweisen. 

 

9. Die Kosten des Verfahrens von total
CHF 5'500.00 (inkl. Auslagen) hat die Klägerin zu tragen (vgl. § 77 VRG, i.V.m.
Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sie sind mit den geleisteten Kostenvorschüssen zu
verrechnen. Eine Parteientschädigung zu Gunsten der Klägerin fällt bei diesem
Ausgang des Verfahrens nicht in Betracht. Auch dem Kanton Solothurn ist keine
Parteientschädigung zuzusprechen (vgl. SOG 2010 Nr. 20). 

 

Demnach wird erkannt:

 

1.     Die Klage wird abgewiesen. 

2.     Die A.___ hat die Kosten des Verfahrens
von CHF 5'500.00 zu bezahlen. Sie werden mit den geleisteten
Kostenvorschüssen verrechnet.

3.     Es werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen. 

 

Rechtsmittel: Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

 

 

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident                                                                    Die
Gerichtsschreiberin

Thomann                                                                           Blut-Kaufmann

 

 

Das vorliegende Urteil wurde vom
Bundesgericht mit Urteil 2C_367/2024 vom 14. Mai 2025 bestätigt.

Auf
ein Revisionsgesuch ist das Bundesgericht mit Urteil 2F_18/2025 vom 7. Oktober
2025
ebenfalls nicht eingetreten.