# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c99bb077-b705-5606-868d-f16a4775a8fe
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-21
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 21.12.2022 102 2022 176
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2022-176_2022-12-21.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00

www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2022 176

Arrêt du 21 décembre 2022

IIe Cour d’appel civil

Composition Présidente : Dina Beti
Juge : Catherine Overney
Juge suppléant : Marc Zürcher
Greffier-rapporteur : Luis da Silva

Parties A.________, B.________ et C.________, demandeurs et 
appelants, représentés par Me Simon Chatagny, avocat

contre

D.________ et E.________, défendeurs et intimés, représentés par 
Me Julien Francey, avocat

Objet Bail à loyer – Résiliation ; contestation du congé ; prolongation du bail

Appel du 16 septembre 2022 contre la décision du Tribunal des baux 
pour les districts de la Gruyère, Glâne, Broye et Veveyse du 14 juillet 
2022

Tribunal cantonal TC
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considérant en fait

A. Le 13 avril 2012, D.________ et E.________ en qualité de bailleurs, d’une part, et 
A.________, B.________ et C.________ en qualité de locataires, d’autre part, ont conclu un contrat 
de bail à loyer portant sur un appartement en triplex de 6.5 pièces sis F.________, pour un loyer 
mensuel de CHF 1'700.-, acompte de frais accessoires et charges par CHF 250.- en sus, acompte 
qui a été augmenté à CHF 300.- à compter du 1er septembre 2014. Le bail a été conclu pour une 
première période de 12 mois, soit du 1er août 2012 au 31 juillet 2013, renouvelable tacitement de 
3  mois en 3 mois sauf résiliation donnée 4 mois à l’avance pour chaque échéance. L’objet remis à 
bail comprend 4 chambres à coucher, un salon, une salle à manger, 3 salles d’eau, une cuisine 
agencée, un local de rangement, un garage, une place de parc couverte, une terrasse couverte, une 
pelouse, un barbecue extérieur ainsi qu’un petit local de rangement.  

Par formules officielles du 5 juin 2020, les bailleurs ont résilié le contrat de bail à loyer du 13 avril 
2012 pour le 31 octobre 2020. 

B. Le 22 juin 2020, complétée le 7 juillet 2020, les locataires ont saisi la Commission de 
conciliation en matière de bail pour les districts de la Gruyère, de la Glâne, de la Broye et de la 
Veveyse (ci-après : La Commission de conciliation) d’une requête en contestation du congé.

Le 5 janvier 2021 – soit dans les 30 jours qui ont suivi l’échec de la conciliation –, ils ont porté le 
litige devant le Tribunal des baux pour les districts de la Gruyère, de la Glâne, de la Broye et de la 
Veveyse (ci-après : le Tribunal des baux), en déposant une demande tendant à l’annulation du 
congé et, subsidiairement, à la prolongation du bail pour d’une durée de quatre ans.

Le 10 mars 2021, D.________ et E.________ ont déposé une réponse et ont conclu au rejet de la 
demande du 5 janvier 2021. Les parties ont encore respectivement répliqué et dupliqué les 22 juin 
et 20 septembre 2021, persistant dans leurs conclusions antérieures.

Par décision du 14 juillet 2022, statuant sans percevoir de frais judiciaires, le Tribunal des baux a 
constaté que la résiliation était valable et a accordé aux locataires une unique prolongation du bail 
jusqu’au 31 décembre 2022, tout en mettant l’intégralité des dépens à leur charge, solidairement.

C. Le 16 septembre 2022, A.________, B.________ et C.________ ont fait appel de cette 
décision. A titre principal, ils concluent à l’admission de l’appel et à la réformation de la décision 
attaquée, en ce sens que leur demande du 5 janvier 2021 soit intégralement admise. A titre 
subsidiaire, ils concluent à l’admission de l’appel et à la réformation de la décision attaquée, en ce 
sens que leur demande du 5 janvier 2021 soit partiellement admise. Ce faisant, ils concluent à ce 
qu’il soit constaté que la résiliation était valable et à ce qu’une unique prolongation du bail jusqu’au 
30 septembre 2023 leur soit accordée. A titre subsidiaire également, ils concluent à ce que les 
dépens de première instance soient mis à leur charge à raison de ¾ et à la charge des bailleurs à 
raison de ¼, le tout avec suite de frais d’appel à la charge de ces derniers.

D.________ et E.________ ont déposé une réponse en date du 10 octobre 2022. Ils concluent au 
rejet de l’appel et à la confirmation de la décision attaquée, avec suite de frais judiciaires et dépens 
à la charge des appelants.

Les mandataires des parties ont produit leur liste de frais respective les 22 et 30 novembre 2022.

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en droit

1.

1.1. La décision attaquée constitue une décision finale de première instance au sens des art. 308 
al. 1 et 236 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l'appel (art. 308 al. 1 let. a 
CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), auquel cas la 
décision ne peut faire l'objet que d'un recours (art. 319 let. a CPC).

1.2. En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, comme en l’espèce, la valeur litigieuse se 
détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en 
supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau 
congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement. En principe, la durée déterminante pour le calcul 
de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a 
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (ATF 144 III 346 consid. 1.2).

En l’espèce, dans la mesure où le loyer mensuel brut s’élève à CHF 2’000.-, la valeur litigieuse 
s’élève à CHF 72'000.- (CHF 2'000.- x 36 mois).

Elle est donc supérieure à CHF 10'000.-, de sorte que la voie de l’appel est ouverte.

La valeur litigieuse devant la Cour est en outre manifestement supérieure à CHF 15'000.-, de sorte 
que la voie du recours en matière civile au Tribunal fédéral est ouverte, cas échéant (art. 74 al. 1 let. 
a et 72 ss LTF).

1.3. Le délai pour faire appel contre le jugement du Tribunal des baux du 14 juillet 2022 est de 
30 jours à compter de sa notification (art. 311 al. 1 CPC). En l’espèce, la décision attaquée a été 
notifiée au conseil des appelants le 17 août 2022, si bien que l’appel du 16 septembre 2022 a été 
déposé en temps utile. 

1.4. La cognition de la Cour est pleine et entière en fait comme en droit (art. 310 CPC). 

1.5. En application de l'art. 316 al. 1 CPC, la Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir 
audience. En l’espèce, puisque toutes les pièces utiles au traitement de l’appel figurent au dossier, 
il n’est pas nécessaire d’assigner les parties à une audience. 

1.6.

1.6.1. Selon l'art. 317 al. 1 CPC, un moyen de preuve nouveau n'est pris en compte au stade de 
l'appel que s'il est produit sans retard (let. a) et ne pouvait pas l'être devant la première instance 
bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Ces deux conditions 
sont cumulatives. Cette règle signifie que les faits doivent être allégués et énoncés de façon 
suffisamment détaillée dès les écritures de première instance ; cette obligation à charge des 
plaideurs a pour but de circonscrire le cadre du procès, d'assurer une certaine transparence et de 
permettre une contestation efficace par la partie adverse (arrêt TF 5A_629/2015 du 27 mars 2017 
consid. 9.3.2 ; arrêt TF 4A_309/2013 du 16 décembre 2013 consid. 3.2). Il appartient à l'appelant de 
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels 
faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui 
(ATF 143 III 42 consid. 4.1 / JdT 2017 II 342 ; arrêt TF 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 4.1, 
non publié à l’ATF 143 III 348, et les réf. citées).

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Un fait est nouveau au sens de l'art. 317 al. 1 CPC non seulement lorsqu'il sert à faire valoir un point 
de vue entièrement nouveau du point de vue factuel, mais aussi lorsque la partie qui veut introduire 
un nova motive (ultérieurement) une allégation déjà présentée en première instance, 
respectivement l’allègue de manière circonstanciée (arrêt TF 5A_920/2020 du 15 octobre 2021 
consid. 7.1.4.1 ; arrêt TF 5A_763/2018 du 1er juillet 2019 consid. 2.1.3.2)

1.6.2. En l’espèce, outre la décision attaquée, les appelants ont produit différentes pièces, à 
savoir une série de photos datant de 2017. Sur l’une d’entre elles, figure une attestation manuscrite, 
datée du 15 septembre 2022, rédigée par l’ancien locataire de leur appartement, G.________.

A l’exception de l’attestation précitée, ces pièces sont toutes antérieures à la décision entreprise et 
les appelants ne motivent pas les raisons pour lesquelles elles seraient admissibles. Or, elles 
auraient pu – et dû – être produites en première instance déjà et les intéressés n’exposent pas en 
quoi ils auraient été empêché de le faire, en particulier s’agissant de l’attestation établie par 
G.________. Que celle-ci soit datée d’une date ultérieure à la décision attaquée n’y change rien. 
Par conséquent, ces nouvelles pièces et les allégués y relatifs sont irrecevables.

A supposer recevables, elles ne leur seraient de toute manière pas d’un grand secours, dès lors 
qu’elles ne sont pas pertinentes pour l’issue de la cause. 

2.

Dans un premier moyen (cf. appel, ch. I. et II, p. 3 ss et 7 ss), les appelants se plaignent d’une 
constatation inexacte et arbitraire des faits, respectivement d’une violation du droit fédéral, 
singulièrement des art. 271 al. 1 et 271a al. 1 let. a CO. En bref, et tout comme en première instance 
déjà, ils soutiennent pour l’essentiel que le congé litigieux est abusif, au motif qu’il leur a été signifié 
en raison du fait qu’en cours de bail, ils ont fait valoir de bonne foi et à de nombreuses reprises des 
prétentions en réparation de divers défauts ayant affecté la chose louée. Dans un second volet de 
leur grief, ils font valoir que le congé qui leur a été notifié s’avère contraire à la bonne foi, dans la 
mesure où il leur aurait été donné pour des motifs fallacieux.

2.1. L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des 
faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait 
et en droit. En particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par 
le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci 
pouvait admettre les faits qu'il a retenus. Il incombe toutefois à l'appelant de motiver son appel (art. 
311 al. 1 CPC), c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée. Pour 
satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de renvoyer aux moyens soulevés en première instance, 
ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision attaquée. Sa motivation doit être 
suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose 
une désignation précise des passages de la décision que l'appelant attaque et des pièces du dossier 
sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 et les arrêts cités). La Cour n'est 
ainsi pas tenue d'examiner, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions 
juridiques qui se posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout 
l'état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls certains points de fait sont 
contestés devant elle (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4).

2.2. Les premiers juges ont correctement et exhaustivement exposé les énoncés de faits légaux, 
la doctrine et la jurisprudence relatifs aux art. 271 al. 1 et 271a al. 1 let. a CO. Il suffit d’y renvoyer, 
tout en rappelant que, lorsque le bail est de durée indéterminée – ce qui est le cas lorsqu'il contient 
une clause de reconduction tacite (cf. art. 255 al. 2 et 3 CO et ATF 114 II 165 consid. 2b) –, chaque 

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partie est en principe libre de résilier le contrat en respectant les délai et terme de congé (cf. art. 
266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 / JdT 2014 II 418). Le bail 
n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la liberté 
contractuelle renaît (arrêt TF 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.2 et les références citées). 
La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (ATF 
140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1).

Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière qu'il juge la 
plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation 
ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 / JdT 2017 II 220), pour obtenir un rendement plus 
élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; arrêt TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.3), ou 
encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer à ses proches (arrêt TF 4A_198/2016 du 
7  octobre 2016 consid. 4.1).

2.3. La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque 
le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient 
aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO).

La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 
2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC ; ATF 136 III 190 consid. 2). Les cas 
typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique 
contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans 
ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé. Ainsi, le congé doit être 
considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est 
purement chicanier ou encore fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 
III 190 consid. 2 et les références citées).

Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des 
conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1), ou que l'intérêt du locataire 
au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin, mais pour autant 
qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (LACHAT, Le bail à loyer, 
2019, p. 962-963).

Selon la jurisprudence, il appartient au locataire qui demande l'annulation du congé de prouver les 
circonstances permettant de déduire que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi. Le bailleur 
qui résilie doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en indiquant le motif du congé s'il 
en est requis (art. 271 al. 2 CO) et, en cas de contestation, fournir tous les éléments en sa 
possession nécessaires à la vérification du motif invoqué (ATF 135 III 112 consid. 4.1 et les 
références citées / JdT 2009 I 491 ; arrêt TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3). Autrement 
dit, celui qui donne le congé doit rendre au moins vraisemblables les motifs du congé (arrêt TF 
4A_583/2008 du 23 mars 2009 consid. 4.1 et les références citées). Pour déterminer si une 
résiliation tombe sous le coup de l'art. 271 al. 1 CO, il y a lieu de procéder à une appréciation de cas 
en cas, eu égard à l'ensemble des circonstances existant au moment où la résiliation a été donnée, 
notamment à la motivation du congé et à l'historique de la relation contractuelle (arrêt TF 
4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 5.2.2).

2.4. En bref, après avoir procédé à un examen minutieux et circonstancié des allégués des 
parties, le Tribunal des baux a tout d’abord considéré et retenu que les demandeurs n’avaient pas 
établi à satisfaction de droit que la résiliation de leur contrat de bail était abusive au motif qu’ils 
avaient fait valoir de bonne foi des prétentions découlant dudit contrat (cf. décision entreprise, 
consid. 2.2, p. 8 ss). Après avoir passé en revue les différents motifs invoqués par les défendeurs à 

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l’appui de la résiliation litigieuse, il est ensuite arrivé à la conclusion qu’ils étaient avérés, raison pour 
laquelle le congé ne pouvait pas être qualifié de contraire à la bonne foi (cf. décision entreprise, 
consid. 2.3, p. 13 ss).  

2.5. En l'espèce, la position des premiers juges est motivée sur plus de 15 pages, dont il ressort 
de façon parfaitement claire que les demandeurs n’ont réussi à démontrer – alors qu’il leur incombait 
pourtant de le faire, puisque le fardeau de la preuve d’un congé contraire à la bonne foi repose sur 
les locataires – aucun des griefs qu’ils ont soulevés. Les appelants n’en ont cure et vont jusqu’à 
reformuler en appel les mêmes griefs qu’en première instance. Concrètement, ils s'évertuent surtout 
à répéter, à reformuler et à détailler les arguments déjà développés à l'appui de leur demande du 
5  janvier 2021, ce qui constitue un procédé d’emblée douteux à l’aune de la jurisprudence rappelée 
ci-dessus (cf. supra consid. 2.1). En tout état de cause, les appelants négligent ostensiblement le 
fait que le Tribunal des baux a répondu de manière circonstanciée et convaincante, point par point, 
argument par argument, à leurs griefs. Pour éviter d’inutiles redites, la Cour se limitera ici à souligner 
les points les plus pertinents, tout en renvoyant à la motivation de la décision attaquée – qui ne prête 
pas le flanc à la critique – par adoption de motifs pour le surplus. 

S’agissant en premier lieu de l’argumentation des appelants consistant à dire que le congé qui leur 
a été signifié serait abusif, certes, comme ils le soutiennent en définitive, la proximité temporelle 
entre les prétentions des locataires et la résiliation du bail par les bailleurs peut constituer un indice 
laissant à penser que ceux-ci ont résilié le bail en raison de prétentions qu’ils estiment trop 
fréquentes. Il n’en demeure pas moins qu’à lui seul, cet élément n’est pas suffisant pour démontrer 
le caractère abusif de la résiliation litigieuse. En effet, il ne suffit pas aux locataires de démontrer 
qu’ils ont émis des prétentions justifiées peu de temps avant la résiliation du contrat de bail – 
prétentions auxquelles les défendeurs ont du reste toujours donné suite avec diligence, ce qui 
démontre qu’ils les considéraient comme justifiées – pour admettre que le congé tombe sous le coup 
de l’art. 271a al. 1 let. a CO (cf. jugement entrepris, p. 10). Retenir le contraire reviendrait à limiter 
de manière inadmissible, voire à supprimer, le droit des bailleurs de résilier, ce qui est par essence 
contraire à la liberté contractuelle dans laquelle s'inscrit le droit du bail. Il faut par ailleurs admettre 
que si les bailleurs avaient eu l’intention de résilier le contrat de bail les liant aux locataires en raison 
du fait qu’ils jugeaient les revendications de ces derniers trop fréquentes, ils leur auraient suffi de 
leur signifier leur congé bien plus tôt, vu le nombre de prétentions – notamment en réparation de 
défauts affectant la chose louée – que les intéressés ont émises tout au long du bail (idem, p. 13). 
Dès lors, il n'était en tout cas pas arbitraire, ni même erroné, de retenir, comme l’ont fait les premiers 
juges, que les demandeurs n’ont pas établi à satisfaction de droit que la résiliation litigieuse est 
abusive au motif qu’ils ont fait valoir de bonne foi des prétentions découlant dudit contrat (ibidem), 
ce qui suffit à écarter définitivement leurs griefs sur ces différents points.

S’agissant ensuite de l’argumentation des appelants consistant à dire que le congé qui leur a été 
signifié serait contraire à la bonne foi – au motif qu’il repose sur des motifs fallacieux –, force est de 
constater que, malgré les (très) nombreux manquements relevés et retenus par les premiers juges 
– soit la destruction volontaire d’un barbecue faisant partie du bail (cf. décision attaquée, p. 14), un 
manque d’entretien de la haie entourant leur parcelle (idem, p. 16), la possession de plusieurs chats 
en violation du bail (idem, p. 17), un manque d’entretien de la hotte de ventilation de la cuisine (idem, 
p. 18), le paiement tardif du solde du décompte de frais accessoires relatifs à l’exercice 2018/2019 
(idem, p. 19) et un comportement incorrect vis-à-vis des bailleurs (idem, p. 23) –, les appelants sont 
visiblement persuadés de leur bon droit. Ce faisant, ils négligent, une fois encore, ostensiblement le 
fait que le Tribunal des baux a répondu de manière circonstanciée et convaincante, point par point, 
argument par argument, à leurs griefs.

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Quoi qu’il en soit, étant rappelé ici qu’il suffit qu’un seul des motifs de résiliation invoqués par le 
bailleur soit établi pour que le congé soit validé (cf. arrêt TF 4C_365/2006 du 16 janvier 2007 consid. 
3.2), force est de constater que le congé litigieux repose non pas sur un, mais sur pas moins de six 
motifs avérés de résiliation. Il ne saurait dès lors être retenu qu’il était contraire aux règles de la 
bonne foi. Pour n’en souligner qu’un, la Cour constate que le contenu et le ton des différents courriers 
et courriels adressés par les locataires aux bailleurs interpellent – pour ne pas dire qu’ils sont 
choquants – et traduisent un manque de respect total des premiers à l’égard des seconds, lequel 
est totalement inadmissible. Ils interpellent d’autant plus dans le contexte qui nous occupe ici – à 
savoir une relation bailleurs-locataires –, dans la mesure où il ressort du dossier de la cause que 
non seulement les bailleurs ont toujours réagi avec la plus grande diligence pour remédier aux 
défauts qui leur ont été annoncés par leurs locataires, mais bien plus encore et surtout, ils se sont 
toujours montrés adéquats et courtois en retour. Dans ces circonstances, on ne peut qu’admettre, 
avec les premiers juges, que les relations entre les parties se sont fortement dégradées avec le 
temps jusqu’à en devenir délétères, sans que les bailleurs n’en soient aucunement responsables. 
Dans la mesure où ces derniers sont les voisins directs de leurs locataires, il est parfaitement 
compréhensible qu’ils aient préféré se séparer de ceux-ci en raison des très mauvaises relations 
qu’ils entretiennent avec eux (cf. décision attaquée, p. 23). En définitive, il n’est en tout cas pas 
arbitraire, ni même erroné, de retenir, comme l’ont fait les premiers juges, que le congé litigieux n’est 
pas abusif ; en effet, il répond à un intérêt objectif, sérieux et digne de protection, de sorte qu’il est 
exclu de le considérer comme purement chicanier ou encore fondé sur un motif qui n'est 
manifestement qu'un prétexte. Les motifs retenus par les premiers juges, qui ne prêtent pas le flanc 
à la critique, sont dès lors confirmés.

3.

Subsidiairement, pour le cas où la résiliation serait déclarée valable, les appelants concluent à ce 
qu’une prolongation bail de trois ans, jusqu’au 30 septembre 2023, leur soit accordée. Invoquant 
une violation de l’art. 272 CO, et se référant aux éléments allégués en première instance, les 
intéressés font valoir en premier lieu que le bail durait depuis près de 10 ans lorsque les premiers 
juges ont rendu la décision entreprise, durée qui est désormais atteinte. Or, tout en soutenant que 
le Tribunal des baux n’a pas suffisamment pris en considération cet élément, ils en déduisent qu’ils 
seraient désormais profondément enracinés dans leur quartier, respectivement dans leur commune 
de domicile. En second lieu, ils soutiennent que les premiers juges n’ont pas suffisamment pris en 
considération la structure familiale particulière de leur famille, qui réunit trois générations sous le 
même toit. Ainsi, ils considèrent que c’est à tort que les premiers juges se sont fondés exclusivement 
sur le taux de vacance général en vigueur dans leur commune pour juger de la difficulté à trouver 
un logement de remplacement approprié. Ce critère ne serait, selon eux, pas suffisant et en tout cas 
pas déterminant dans le cas particulier, dès lors qu’il n’existerait prétendument aucun logement 
identique ou, à tout le moins, similaire au leur dans un rayon de 10 kilomètres. Enfin, ils contestent 
fermement qu’un quelconque comportement inapproprié vis-à-vis de leurs bailleurs puisse leur être 
imputé, contrairement à ce qui a faussement été retenu par le Tribunal des baux (cf. appel, ch. III, 
p. 15 ss).

3.1. Les premiers juges ont correctement et exhaustivement exposé l’énoncé de faits légal, la 
doctrine et la jurisprudence relatifs à l’art. 272 CO. Il suffit d’y renvoyer, tout en soulignant qu’aux 
termes de l’alinéa 1 de cette disposition, le locataire peut demander la prolongation d’un bail de 
durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des 
conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. L’al. 2 de cette disposition 
précise que dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fondera notamment sur les 
circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la 

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situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le 
besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux 
ainsi que l’urgence de ce besoin (let. d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux 
commerciaux (let. e).

La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le 
principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation 
tendent à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le locataire (ATF 
116 Il 446 consid. 3b ; arrêt TF 4A_281/2008 du 12 septembre 2008 ; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, 
p. 1000). Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation 
ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (ATF 135 III 121 consid. 2 ; ATF 125 III 226 consid. 4b ; 
ATF 104 II 311 / JdT 1979 I 495), et non de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps 
possible de celui qu'il a (ATF 116 II 446 consid. 3b). La prolongation n'a donc de sens que si elle 
permet d'atténuer les conséquences pénibles qu'entraînerait le congé (ATF 116 II 446 ; arrêt 
TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 consid. 7.4).

La durée de la prolongation ne peut pas être déterminée schématiquement. Dans chaque cas, le 
juge doit procéder à une pesée des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l'art. 
272 al. 1 et 2 CO (arrêt TF 4C.167/2004 du 3 août 2004 consid. 3.1). La détermination de la durée 
de la prolongation en fonction des critères précités relève du pouvoir d'appréciation du juge, selon 
les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition, qui est 
de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et procéder à une 
pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir 
d'appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral n'est violé que si le juge sort des limites fixées 
par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il ne 
prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il en tire des déductions à ce point 
injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appréciation (ATF 136 III 190 consid. 6 ; 
ATF 135 III 121 consid. 2 ; ATF 125 III 226 consid. 4b ; arrêt TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 
consid. 7 ; arrêt TF 4A_130/2008 du 26 mai 2008 consid. 3.1). En particulier, le juge doit prendre en 
compte les circonstances et la durée du bail, mais aussi la situation personnelle et financière de 
chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché (ATF 142 III 336 consid. 
5.2.3 ; ATF 136 III 190 consid). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la 
résiliation et celui où elle devait prendre effet, comme de la durée de la procédure judiciaire qui 
prolonge en fait le bail, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses 
pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c ; arrêt TF 4A_143/2021 du 
31 août 2021 consid. 12.1). Le juge se demandera s'il est particulièrement difficile pour le locataire 
de trouver des locaux de remplacement, notamment en raison de la nature particulière de ses 
activités et tiendra compte du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire 
(ATF 136 III 190 consid. 6 ; arrêt TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1 ; arrêt TF 
4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, publié in SJ 2012 I 473).

L'art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation est de quatre ans au maximum pour des 
baux d'habitation, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées (LACHAT, 
Le bail à loyer, 2019, p. 1013). Procéder par deux prolongations successives ne se justifie cependant 
que lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la situation à la fin de la première période de 
prolongation (arrêt TF 4A_621/2009 du 25 février 2010 consid. 2.4.2, publié in CdB 2010, p. 83). 
L’octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut difficilement estimer si un objet 
de remplacement approprié pourra être trouvé dans la prolongation accordée et que des éléments 
plus précis pourront être tirés ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en tenant compte 
des efforts du locataire entretemps (arrêt TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.5). De façon 

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générale, le juge accordera une première prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur 
la possibilité que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé. Il prendra aussi en 
compte l'éventuel besoin du bailleur d'obtenir la restitution des locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; 
arrêt TF 4A_411/2017 du 21 février 2020 consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée 
lorsque, au moment du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire 
à trouver un local de remplacement, respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une solution 
de remplacement en déployant les efforts nécessaires (CPra Bail-CONOD, 2e éd., 2017, art. 272b n. 
9). Une prolongation unique est également envisageable lorsque le locataire n'a pas fait de 
recherches intensives de locaux de remplacement jusqu'au moment de la prolongation (arrêt TF 
4C.400/2001 du 4 mars 2002 consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht : Kommentar, 4e éd., 
2018, art. 272b n. 6).

3.2. Procédant à une pesée minutieuse et circonstanciée des intérêts en présence, les premiers 
juges ont retenu que les locataires occupaient leur appartement depuis moins de huit ans lorsqu’ils 
ont reçu la résiliation litigieuse, qu’une telle durée ne constitue en soi pas un élément suffisant pour 
admettre l’existence d’un enracinement particulier dans le quartier, qu’il n’existe pas de pénurie de 
logement dans leur commune de domicile, que les locataires n’avaient de toute manière pas fait la 
démonstration qu’ils avaient entrepris une quelconque démarche sérieuse pour trouver une solution 
de remplacement et qu’ils n’avaient pas davantage fait la démonstration que l’un d’entre eux 
présenterait des problèmes de santé ou qu’il existerait une quelconque circonstance personnelle 
et/ou financière justifiant de retenir qu’un déménagement aurait des conséquences pénibles. 
Relevant par ailleurs que les locataires avaient adopté un comportement incorrect vis-à-vis des 
bailleurs – qui sont de surcroît leurs voisins – et qu’ils avaient, de facto, d’ores et déjà bénéficié 
d’une prolongation de près de deux ans en raison de la présente procédure, les premiers juges ont 
estimé qu’il se justifiait d’accorder aux intéressés une prolongation unique du bail au 31 décembre 
2022 (cf. décision entreprise, consid. 3.2 et 3.3, p. 26 s.).

En l’occurrence, les appelants ne critiquent pas véritablement ces différentes considérations – qui, 
aux yeux de la Cour, sont pertinentes et ne prêtent pas le flanc à la critique –, mais se bornent à 
affirmer péremptoirement qu’un bail d’une durée de 10 ans suffit à créer un enracinement particulier 
avec son quartier et/ou sa commune de domicile, qu’il n’existe aucun logement identique ou, à tout 
le moins, similaire au leur dans un rayon de 10 kilomètres ou encore qu’ils ne se sont jamais montrés 
incorrects vis-à-vis de leurs bailleurs, mais se seraient strictement limités à faire valoir leur droits 
dans le respect du principe de la bonne foi. Ce faisant, ils ne démontrent pas – alors qu’il leur 
incombait pourtant de le faire – en quoi la prolongation qui leur a été accordée en première instance 
auraient des conséquences pénibles pour eux, ce qui suffit à écarter leurs griefs. 

En tout état cause, les appelants se méprennent sur la portée de l’art. 272 CO et leur argumentation 
ne saurait être suivie. A supposer qu’ils entendaient se plaindre d’une éventuelle pénurie de 
logements dans leur commune – ce qui n’est pas clair –, il suffit de constater que la tendance actuelle 
est à la détente du taux de logements vacants, et ce, quel que soit le nombre de pièces (cf. lien 
suivant : https://www.atlas.bfs.admin.ch/maps/13/fr/16264_178_175_169/25296.html). Pour le 
surplus, on rappellera que la disposition précitée ne donne aucun droit à un locataire d’obtenir une 
prolongation du bail au motif qu’il n’est pas en mesure de trouver un logement identique à celui qu’il 
occupe. En effet, seules les difficultés à trouver un objet de remplacement approprié peuvent – et 
doivent – être prises en considération. Or, dans le cas particulier, à l’instar des premiers juges, il y 
a lieu d’admettre qu’il existe suffisamment d’appartements de plus de 4.5 pièces – ce qui doit être 
considéré comme approprié pour une famille de trois adultes et d’un enfant – sur le marché à l’heure 
actuelle dans la commune de H.________. Quoi qu’il en soit, force est de constater que les locataires 

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n’ont de toute manière ni allégué ni démontré qu’ils avaient entrepris une quelconque démarche 
sérieuse pour trouver une solution de remplacement et/ou qu’ils se seraient heurtés à des difficultés.

En ce qui concerne leur comportement vis-à-vis de leurs bailleurs, il suffit de renvoyer à ce qui a été 
dit plus haut à ce sujet (cf. supra consid. 2) – dès lors que les appelants se limitent à invoquer les 
mêmes griefs que précédemment – pour retenir que les premiers juges n’ont pas violé le droit fédéral 
en considérant que le comportement incorrect avéré des locataires permet de limiter 
significativement la prolongation du bail. 

Enfin, même à admettre, comme le voudraient les appelants en définitive, qu’une durée de bail de 
10 ans implique nécessairement des attaches et habitudes dans le quartier et la localité – 
problématique qui, en l’état, peut souffrir de demeurer ouverte –, il n’en demeure pas moins que les 
intéressés occupaient leur appartement depuis moins de huit ans lorsqu’ils ont reçu la résiliation 
litigieuse. Ils n’ont du reste même pas tenté de démontrer leur enracinement dans leur quartier et 
leur commune de domicile d’une quelconque autre manière – au moyen d’une attestation de 
voisinage, par exemple –, se bornant à articuler l’essentiel de leur argumentation autour du seul 
critère abstrait de la durée formelle de leur bail. Ils doivent par conséquent en subir les 
conséquences. 

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, il y a lieu d’admettre que la pesée des intérêts en 
présence a été soigneusement effectuée par les premiers juges et ne prête pas le flanc à la critique, 
étant rappelé que, s’agissant d’une question d’appréciation, l’instance d’appel peut s’autoriser une 
certaine retenue et ne saurait substituer sa propre appréciation à celle de l’autorité inférieure qui 
jouit d’un large pouvoir d’appréciation en la matière (arrêt TF 5A_243/2012 du 30 mai 2012 
consid. 4.3.2).

4.

Dans un ultime moyen (cf. appel ch. IV, p. 17 s.), les appelants invoquent une violation des art. 106 
et 107 CPC. En bref, tout en soulignant que leur conclusion tendant à la prolongation du bail a été 
partiellement admise, ils font valoir pour l’essentiel que les circonstances particulières du cas 
d’espèce rendaient la répartition en fonction du sort de la cause inéquitable, ce qui aurait dû conduire 
les premiers juges à répartir les dépens à raison de ¾ à leur charge et ¼ à la charge des intimés.

4.1. Aux termes de l'art. 106 al. 1 CPC, les frais, qui comprennent les frais judiciaires et les dépens 
(art. 95 al. 1 CPC), sont mis à la charge de la partie succombante. Lorsqu’aucune des parties 
n’obtient entièrement gain de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause (art. 106 al. 2 
CPC). Cette réglementation octroie au juge un large pouvoir d'appréciation en particulier quant au 
poids accordé aux diverses conclusions litigieuse (TF 5D_108/2020 du 28 janvier 2021 consid. 3.1 
et les arrêts cités).

L’art. 106 CPC suppose une répartition des frais et dépens " en fonction de l'issue du litige comparé 
avec les conclusions prises par chacune des parties ". Le poids accordé à ces conclusions peut être 
apprécié d'après divers critères : leur importance dans le litige, ce qui a été alloué ou le travail 
occasionné (arrêt TF 5D_108/2020 du 28 janvier 2021 consid. 3.2). Le juge peut notamment prendre 
en considération l'importance de chaque conclusion dans le litige, de même que le fait qu'une partie 
a obtenu gain de cause sur une question de principe. Il peut donc pondérer ce que chaque partie 
obtient en tenant compte du fait que certaines prétentions sont plus importantes que d'autres dans 
le procès (TF 5A_140/2019 précité consid. 5.1.1 et les réf. citées). Le principe selon lequel les frais 
doivent être répartis selon l'issue du procès repose sur l'idée que les frais doivent être supportés par 

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celui qui les a occasionnés, étant présumé que tel est le cas de la partie qui succombe (arrêt TF 
5A_5/2019 du 4 juin 2019 consid. 3.3.1).

Le tribunal peut toutefois s'écarter des règles érigées à l'art. 106 CPC et répartir les frais selon sa 
libre appréciation, en statuant selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), dans les hypothèses 
prévues par l'art. 107 CPC, notamment lorsque des circonstances particulières rendent la répartition 
en fonction du sort de la cause inéquitable (ATF 139 III 33 consid. 4.2 ; arrêt TF 5A_5/2019 précité 
consid. 3.3.1). Le tribunal dispose d'un large pouvoir d'appréciation non seulement quant à la 
manière dont les frais seront répartis, mais également quant aux dérogations à la règle générale de 
l'art. 106 CPC (ATF 139 III 358 consid. 3 ; arrêt TF 5A_140/2019 précité consid. 5.1.2).

Le fait qu’une partie succombe ou non se détermine en fonction du résultat final de la procédure et 
non en fonction du fait que certains moyens d’attaque ou de défense ont été admis (arrêt TF 
5A_924/2016 du 28 juillet 2017 consid. 6.2 ; COLOMBINI, Code de procédure civile, Condensé de la 
jurisprudence fédérale et vaudoise, 2018, art. 106 n. 1.1.1).

4.2. En l’espèce, à l’instar des premiers juges (cf. décision attaquée, consid. 4, p. 27 s.), il y a lieu 
d’admettre que les demandeurs ont succombé dans une large mesure, dès lors que leur conclusion 
principale tendant à l’annulation de la résiliation du contrat de bail a été rejetée et que leur conclusion 
subsidiaire tendant à une prolongation du bail pour une durée de quatre ans n’a été que très 
partiellement admise. Les demandeurs ont ainsi obtenu très partiellement gain de cause sur un grief 
secondaire, lequel n’a nécessité que 4 pages de développement sur les 30 que compte la décision 
entreprise. On ajoutera encore que la prolongation unique et réduite accordée aux locataires résulte 
essentiellement de la durée de la présente procédure et non du bien-fondé de leur conclusion en 
prolongation du bail. Par conséquent, et compte tenu du large pouvoir d'appréciation reconnu aux 
premiers juges en la matière, ceux-ci n'ont pas violé le droit fédéral en considérant que les 
demandeurs devaient assumer l’entier des dépens. 

5.

Les frais de la procédure d’appel sont mis solidairement à la charge des appelants, qui succombent 
(art. 106 al. 1 CPC). 

5.1. S'agissant d'un litige concernant un bail à loyer d'habitation, il n'est pas perçu de frais 
judiciaires (art. 130 al. 1 LJ en relation avec l'art. 116 CPC).

5.2. Selon l'art. 105 al. 2 CPC, le tribunal fixe les dépens selon le tarif cantonal. L'art. 63 al. 3 RJ 
dispose qu'en cas de fixation détaillée, comme en l'espèce, l'autorité tiendra compte notamment du 
temps nécessaire à la conduite du procès dans des circonstances ordinaires ainsi que des intérêts 
en jeu. Le tarif horaire est de CHF 250.- (art. 65 RJ) avec majoration en fonction de la valeur litigieuse 
lorsqu'elle est supérieure ou égale à CHF 42'000.- (art. 66 RJ). A défaut d'une indication particulière 
sur la liste de frais, sont admises la correspondance et les conférences utiles et en relation directe 
avec un acte de la procédure (mémoires, séances), qui sortent d'une simple gestion administrative 
du dossier : la correspondance et les communications téléphoniques nécessaires à la bonne 
conduite du procès donnent exclusivement droit à un paiement forfaitaire maximal de CHF 500.-, 
voire exceptionnellement de CHF 700.- (art. 67 RJ). Selon l'art. 68 RJ, les débours nécessaires à la 
conduite du procès sont remboursés au prix coûtant, hormis pour les frais de copie, de port et de 
téléphone qui sont fixés forfaitairement à 5 % de l'indemnité de base sans majoration (art. 68 al. 2 
RJ). Enfin, le taux de la TVA est de 7.7 % (art. 25 al. 1 LTVA). 

En l'espèce, sur la base de la liste de frais produite le 22 novembre 2022, la Cour fait globalement 
droit aux prétentions de Me Julien Francey et retient qu’il a consacré utilement 10h25 heures à la 

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défense de ses mandants ce qui correspond à des honoraires de CHF 2'604.25. Compte tenu de la 
valeur litigieuse de CHF 72’000.- (majoration de 25,80 %, soit CHF 671.90) et du forfait 
correspondance de CHF 150- , les honoraires sont fixés à CHF 3'426.15. S’y ajoutent les débours 
par CHF 137.70 (5 % de CHF 2'754.25) et la TVA (7.7 % de 3'563.85) par CHF 274.40. Par 
conséquent, les dépens des intimés sont fixés à CHF 3'838.25 pour l’appel.

la Cour arrête :

I. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.

II. Les frais sont mis à la charge de A.________, B.________ et C.________, solidairement entre 
eux.

Il n’est pas perçu de frais judiciaires pour la procédure d’appel. 

Les dépens, dus à D.________ et E.________, sont fixés au montant de CHF 3'838.25, TVA 
par CHF 274.40 incluse.

III. Notification. 

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours qui 
suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours 
motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 21 décembre 2022/lda

La Présidente : Le Greffier-rapporteur :