# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 74e9b0aa-2a73-5d0b-a5a4-b0026baddaed
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs AB-22-1
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_006_AB-22-1_nodate.pdf

## Full Text

Beschwerdeführerin A. AG 

vertreten durch: Advokat AA. 

 

 

 

Beschwerdegegnerin Bank B. 

 

 

 

beschwerdebeklagtes Amt Betreibungsamt Appenzeller Mittelland, Gremmstrasse 6, 

Postfach 48, 9053 Teufen  

 

 

 

 

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 
Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs 

 

Zirkular-Urteil vom 26. Juni 2022 
 

Mitwirkende Präsident M. Hüsser 

Oberrichter B. Oberholzer 

Oberrichterin S. Rohner 

Gerichtsschreiberin B. Schittli 

 

 

 

Verfahren Nr. AB 22 1 

 

  

Gegenstand Anzeige an Mieter bzw. Grundeigentümer/Vermieter bei 

Grundpfandverwertung  

Beschwerde gegen die Verfügungen des Betreibungsamtes 

Appenzeller Mittelland vom 22. März 2022 

 

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Anträge 

 
a) der Beschwerdeführerin: 
 

1. Die Verfügungen des Betreibungsamtes Appenzeller Mittelland, das heisst die 

Anzeige an den Mieter bzw. Pächter betreffend Bezahlung der Zinse sowie die 

Anzeige an den Grundeigentümer/Vermieter betreffend Einzug der Miet- und Pacht-

zinse vom 22. März 2022 in der Betreibung Nr. 00000001 seien aufzuheben. 

 

2. Unter o/e-Kostenfolge. 

 

 

b) der Beschwerdegegnerin: 
 
 (kein Antrag) 
 

 

c) des Betreibungsamtes Appenzeller Mittelland: 
 
 Die Beschwerde sei im Sinne der vorstehenden Ausführungen abzulehnen. 

 

 

 

Sachverhalt 

 

A. Übersicht 

 

Die Bank B. leitete am 18. März 2022 die Betreibung auf Grundpfandverwertung gegen die 

A. AG ein und verlangte die Ausdehnung der Pfandhaft auf allfällige Mietzinsforderungen 

(act. 3/2). Am 22. März 2022 hat das Betreibungsamt Appenzeller Mittelland in der 

Betreibung Nr. 00000001 je eine Anzeige an den Mieter bzw. Pächter betreffend Bezahlung 

der Zinse und an den Grundeigentümer/Vermieter betreffend den Einzug der Miet- und 

Pachtzinse erlassen (act. 2/1 und 2/2). Der Zahlungsbefehl datiert ebenfalls vom 22. März 

2022 und wurde der Schuldnerin am 1. April 2022 zugestellt (act. 2/6).  

 

  

 

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B. Prozessgeschichte 

 

a) Gegen die erwähnten Anzeigen vom 22. März 2022 erhob die A. AG am 1. April 2022 

Beschwerde mit dem eingangs erwähnten Begehren (act. 1). 

 

b) Die Stellungnahme des beschwerdebeklagten Betreibungsamtes datiert vom 

14. April 2022 (act. 5). Die Beschwerdegegnerin liess sich nicht vernehmen. 

 

c) Mit Entscheid vom 25. April 2022 erteilte der Präsident der Aufsichtsbehörde für 

Schuldbetreibung und Konkurs der Beschwerde insofern die aufschiebende Wirkung, 

als der Vorinstanz untersagt wurde, Abschlagszahlungen an die Gesuchgegnerin 

auszurichten. Im Übrigen wurde der Beschwerde keine aufschiebende Wirkung zuer-

kannt (act. 7).  

 

 Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten kann verwiesen werden. Soweit für die 

Beurteilung erforderlich, ist im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen darauf einzuge-

hen. 

 

 

 

Erwägungen 

 

1. Formelles 

 

1.1 Als einzige Aufsichtsbehörde im Kanton amtet ein Gremium aus drei Mitgliedern des Ober-

gerichts (Art. 24 Abs. 1 lit. d Justizgesetz [JG, bGS 145.31]; Art. 10 des Gesetzes über die 

Einführung des Bundesgesetzes vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs 

[EG SchKG, bGS 241.1]). Die Zuständigkeit der angerufenen Behörde ist somit gegeben. 

 

1.2 Der heutige Entscheid des Obergerichts stützt sich auf Art. 52 Abs. 1 JG und ergeht auf 

dem Zirkularweg, da das Gesetz keine Verhandlung vorschreibt.  

 

1.3 Gemäss Art. 13 Abs. 2 EG SchKG richtet sich das Verfahren vor der Aufsichtsbehörde nach 

den Art. 17-21 des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG, 

SR 281.1) sowie subsidiär nach dem Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG, 

bGS 143.1). Die Aufsichtsbehörde stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 20a 

Abs. 2 Ziff. 2 SchKG) und würdigt die Beweise frei. Sie darf, unter Vorbehalt von Art. 22 

SchKG, nicht über die Anträge der Parteien hinausgehen (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 3 SchKG). 

 

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Der Entscheid ist zu begründen und mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen (Art. 20a 

Abs. 2 Ziff. 4 SchKG). Als Rechtsmittel steht, unabhängig vom Streitwert, die Beschwerde 

in Zivilsachen an das Bundesgericht zur Verfügung (Art. 72 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 74 Abs. 2 

lit. c Bundesgerichtsgesetz [BGG, SR 173.110]).  

 

1.4 Die Beschwerde muss binnen 10 Tagen seit dem Tage, an welchem der Beschwerdeführer 

von der Verfügung Kenntnis erhalten hat, erhoben werden (Art. 17 Abs. 2 SchKG). Die 

Beschwerdeführerin hat die Anzeige an den Grundeigentümer/Vermieter vom 22. März 

2022 am 23. März 2022 entgegengenommen (act. 1, S. 2). Die 10-tägige Beschwerdefrist 

nach Art. 17 Abs. 2 SchKG ist demnach mit der Eingabe vom 1. April 2022 (act. 1) einge-

halten worden. 

 

1.5 C., welcher die Anwaltsvollmacht vom 29. März 2022 unterzeichnet hat (act. 3/4), ist 

einzelzeichnungsberechtigter Geschäftsführer der Beschwerdeführerin und als solcher zur 

Vollmachtserteilung befugt (act. 8).  

 

1.6 Zur Beschwerdeführung ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung eines 

Zwangsvollstreckungsorgans in seinen rechtlichen oder zumindest tatsächlichen Interes-

sen betroffen und dadurch beschwert ist und deshalb ein schutzwürdiges Interesse an der 

Aufhebung oder Abänderung der Verfügung hat (COMETTA/MÖCKLI, in: Basler Kommentar, 

Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl. 2021, N. 40 zu Art. 17 SchKG). 

Nach der herrschenden Lehre hat der am Vollstreckungsverfahren beteiligte Schuldner 

generell ein schutzwürdiges Interesse (dieselben , a.a.O., N. 41 zu Art. 17 SchKG; 

AMONN/WALTHER, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 9. Aufl. 2013, § 6 

Rz. 25).  

 

 Die A. AG ist Schuldnerin in einem Betreibungsverfahren und damit zweifellos zur 

Beschwerde legitimiert.  

 

1.7 Beschwerdeobjekt ist eine Verfügung. Darunter ist eine bestimmte behördliche Handlung 

in einem konkreten zwangsvollstreckungsrechtlichen Verfahren zu verstehen, die in Aus-

übung amtlicher Funktionen auf Grund des SchKG und dessen Ausführungsbestimmungen 

erlassen worden ist (dieselben, a.a.O., § 6 Rz. 7 f.; COMETTA/MÖCKLI, a.a.O., N. 18 f. zu 

Art. 17 SchKG; DIETH/WOHL, in: Hunkeler [Hrsg.], Kurzkommentar SchKG, 2. Aufl. 2014, 

N. 2 ff. zu Art. 17 SchKG). Die Verfügung muss das Verfahren vorantreiben und Aussenwir-

kungen zeitigen. Weder der Wortlaut noch das formale Erscheinungsbild entscheidet 

darüber, ob eine anfechtbare Verfügung vorliegt, sondern der tatsächliche und rechtliche 

Gehalt.   

 

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 Bei den Anzeigen des Betreibungsamtes Appenzeller Mittelland vom 22. März 2022 handelt 

es sich um Verfügungen im oben umschriebenen Sinne. 

 

1.8 Schreibt das Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vor - dies ist in der Regel der Fall, 

wo materielle Rechtsfragen zu entscheiden sind oder besonders intensiv in die Stellung des 

Schuldners eingegriffen wird - ist die Beschwerde nach dem klaren Wortlaut von Art. 17 

SchKG ausgeschlossen. Sie ist mit anderen Worten zur Klage subsidiär (DIETH/WOHL, 

a.a.O., N. 7 zu Art. 17 SchKG; COMETTA/MÖCKLI, a.a.O., N. 9 ff. zu Art. 17 SchKG; 

AMONN/WALTHER, a.a.O., § 6 Rz. 3 f.).  

 

Vorliegend wird der Erlass von Anzeigen im Sinne von Art. 152 Abs. 2 SchKG bzw. Art. 91 

und 92 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken 

(VZG, SR 281.42) an die Mieterin bzw. Eigentümerin/Vermieterin eines Grundstückes 

gerügt. Eine Klage gegen dieses Vorgehen sieht das Gesetz nicht vor, weshalb der 

Beschwerdeweg offensteht. 

 

 Auf die Beschwerde ist daher einzutreten. 

 

 

 

2. Materielles - Rechtmässigkeit der Anzeigen an die Mieterin bzw. Grundeigentümerin/ 

Vermieterin 

 

2.1 Die Beschwerdeführerin bringt vor (act. 1, S. 3), gemäss absolut herrschender Lehre und 

Rechtsprechung dürften die fraglichen Anzeigen, insbesondere die Anzeige an die Mieter 

betreffend Mietzinssperre, erst nach erfolgter Zustellung des Zahlungsbefehls erlassen 

werden. Die Betreibung beginne mit der Zustellung des Zahlungsbefehls, und solange diese 

nicht begonnen habe, könne auch keine Mietzinssperre ausgesprochen werden. Der den 

erwähnten Anzeigen zugrundeliegende Zahlungsbefehl sei der Beschwerdeführerin erst 

am 1. April 2022 zugestellt worden (act. 1, S. 3). Die beiden Verfügungen würden somit 

gegen Art. 152 Abs. 2 SchKG und Art. 91 VZG verstossen und seien folglich aufzuheben.  

 

2.2 Das beschwerdebeklagte Amt macht geltend (act. 5), die Anhebung der Betreibung erfolge 

durch das Einreichen des Betreibungsbegehrens. Dieser Schritt sei im fraglichen Verfahren 

am 21. März 2022 erfolgt. Demnach bestehe gemäss Art. 806 ZGB erstmalig der Anspruch 

auf den Mietzins April 2022. Die Sicherstellung des Mietzinses zur Wahrung der Rechte der 

betreibenden Gläubigerin sei durch die unmittelbare Ausstellung der Anzeigen an den 

Mieter sowie an den Grundeigentümer erfolgt. Entgegen der von der Beschwerdeführerin 

 

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zitierten Lehrmeinung müsse die Ausdehnung der Pfandhaft auf Miet- oder Pachtzinse 

bereits vor Zustellung des Zahlungsbefehls möglich sein.  

 

2.3 Das Betreibungsbegehren der Beschwerdegegnerin auf Grundpfandverwertung datiert vom 

18. März 2022 und ging am 21. März 2022 beim beschwerdebeklagten Amt ein (act. 3/2). 

Am 22. März 2022 erliess dieses die Anzeigen gestützt auf Art. 91 und 92 VZG an den 

Mieter/Pächter (act. 3/5) resp. den Grundeigentümer/Vermieter (act. 3/3). Der Zahlungsbe-

fehl vom 22. März 2022 in der Betreibung Nr. 00000001 wurde der Beschwerdeführerin am 

1. April 2022 zugestellt (act. 3/6). Diese erhob Rechtsvorschlag.  

 

2.4 Ist das verpfändete Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Pfandhaft 

auch auf die Miet- oder Pachtzinsforderungen, die seit Anhebung der Betreibung auf Ver-

wertung des Grundpfandes oder seit der Eröffnung des Konkurses über den Schuldner bis 

zur Verwertung auflaufen (Art. 806 Abs. 1 ZGB). Den Zinsschuldnern gegenüber ist diese 

Pfandhaft erst wirksam, nachdem ihnen von der Betreibung Mitteilung gemacht oder der 

Konkurs veröffentlicht worden ist (Art. 806 Abs. 2 ZGB).  

 

Angehoben wird die Betreibung mit der Stellung des Betreibungsbegehrens (Art. 67 Abs. 1 

SchKG; dieselben, a.a.O., § 16 Rz. 1; SABINE KOFMEHL EHRENZELLER, in: Basler Kommen-

tar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl. 2021, N. 4 zu Art. 67 

SchKG).  

 

2.5 Zwischen den Parteien streitig ist die Frage, ob die Anzeige der Pfandhaft bereits bei 

Anhebung der Betreibung, d.h. dem Stellen des Betreibungsbegehrens, oder erst nach 

Zustellung des Zahlungsbefehls erlassen werden darf.  

 

 Für die Auffassung der Beschwerdeführerin, dass die Zustellung des Zahlungsbefehls 

massgebend ist, sprechen sich neben JOLANTA KREN KOSTKIEWIZC (in: Kurzkommentar zur 

Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken, VZG, 

2011, N. 13 zu Art. 91 VZG) auch FRITSCHE/WALDER (in: Schuldbetreibung und Konkurs, 

Band I, 1984, § 34 Rz. 31) und EDUARD Brand (Die betreibungsrechltiche Zwangsverwer-

tung von Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren, 2008, § 4 Rz. 2.i) aus. Demgegen-

über vertreten BERNHEIM/KÄNZIG/GEIGER (in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über 

Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl. 2021, N. 18 zu Art. 152 SchKG) die Meinung, die 

Ausdehnung der Pfandhaft sei schon vor der Zustellung des Zahlungsbefehls möglich. 

Gemäss KÄSER/HÄCKI (in: Hunkeler [Hrsg.], Kurzkommentar SchKG, 2. Aufl. 2014, N. 8 zu 

Art. 152 SchKG) hat das Betreibungsamt sofort, nachdem der betreibende Pfandgläubige 

 

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die Ausdehnung der Pfandhaft verlangt hat, festzustellen, ob und welche Miet- oder Pacht-

verträge auf dem Grundstück bestehen und die Mieter oder Pächter unter Hinweis auf die 

Gefahr der Doppelzahlung unverzüglich anzuweisen, die von nun an fällig werdenden Miet- 

und Prachtzinsen an das Betreibungsamt zu bezahlen (ebenso RÜETSCHI/DOMENIG, in: 

Kren Kostkiewicz/Vock [Hrsg.], Kommentar SchKG, 4. Aufl. 2017, N. 11 zu Art. 152 SchKG.  

 

Die Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs gibt der letztgenannten Ansicht 

den Vorzug, deckt diese sich doch mit dem Wortlaut und der ratio von Art. 806 Abs. 1 ZGB, 

wonach sich die Pfandhaft auf die seit Anhebung der Betreibung auflaufenden Mietzinsfor-

derungen erstreckt (URS FASEL, in: Breitschmid/Jungo [Hrsg.], Handkommentar zum 

Schweizer Privatrecht, 3. Aufl. 2016, N. 1 zu Art. 806 ZGB; CHRISTINA SCHMID-TSCHIRREN, 

Basler Kommentar, ZGB II, 6. Auf. 2019, N. 2 ff. zu Art. 806 ZGB). In diesem Sinne illustrativ 

BGE 121 III 187 E. 2d, wonach die Pfandhaft nach Art. 806 Abs. 1 ZGB sich maximal auf 

die Miet- oder Pachtzinsforderungen erstreckt, die seit Anhebung der Betreibung auf Ver-

wertung des Grundpfandes oder seit der Eröffnung des Konkurses über den Schuldner bis 

zur Verwertung auflaufen. Auch Abs. 1 von Art. 91 VZG steht der Auffassung der Beschwer-

deführerin entgegen; in dieser Bestimmung wird nämlich angeordnet, dass die Anzeige der 

Pfandhaft unverzüglich zu erfolgen habe (vgl. auch RÜETSCHI/DOMENIG, a.a.O., N. 11 zu 

Art. 152 SchKG und KÄSER/HÄCKI, a.a.O., N. 8 zu Art. 152 SchKG). Weiter sprechen auch 

sachliche Gründe für die Deutung, dass es möglich sein sollte, die Pfandhaft auf Miet- oder 

Pachtzinse auszudehnen, bevor der Zahlungsbefehl dem Schuldner zugestellt werden 

kann. Wie die Autoren des Basler Kommentars zu Recht hervorheben, wäre ansonsten die 

Ausdehnung der Pfandhaft in unzulässiger Weise erschwert, sofern der Aufenthalt des 

Schuldners unbekannt ist oder wenn sich dieser der Zustellung des Zahlungsbefehls ent-

zieht (BERNHEIM/KÄNZIG/GEIGER, a.a.O., N. 18 zu Art. 152 SchKG). Einen sachlichen Grund 

für die Auffassung, weshalb die Anzeige an den Mieter/Pächter resp. die Grund-

eigentümerin/Vermieterin erst nach Zustellung des Zahlungsbefehls erfolgen soll, nennen 

die Vertreter dieser Lehrmeinung demgegenüber nicht. 

 

2.6 Nach dem Gesagten ist das Vorgehen des Betreibungsamtes Appenzeller Mittelland, wel-

ches die Anzeigen an den Mieter/Pächter resp. die Vermieterin/Grundeigentümerin 

sogleich nach Anhebung der Betreibung, aber vor der Zustellung des Zahlungsbefehls 

erlassen hat, nicht zu beanstanden und die Beschwerde ist demzufolge abzuweisen.  

 

 

  

 

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3. Kosten 

 

 Das Beschwerdeverfahren vor der kantonalen Aufsichtsbehörde ist kostenfrei (Art. 20a Abs. 

2 Ziff. 5 SchKG, Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG) und eine Parteientschädigung darf nicht 

zugesprochen werden (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG; AMONN/WALTHER, a.a.O., § 6 Rz. 62 

und § 13 Rz. 11 und 13; COMETTA/MÖCKLI, a.a.O., N. 28 zu Art. 20a SchKG; LUZIUS 

EUGSTER, Kommentar GebV SchKG, 2008, N. 9 f. zu Art. 62 GebV SchKG). 

 

 

 

Demnach entscheidet die Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs: 

 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 
 
 

2. Es werden keine Kosten erhoben und keine Entschädigungen ausgerichtet.  
 
 
3. Rechtsmittel: 
 Gegen diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in Zivilsa-

chen erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde richtet sich nach Art. 72 
ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist beim Schweizerischen 
Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. 
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel 
und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel 
angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die 
Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 

 
 
4. Versandt am 17. August 2022 an: 

- Advokat AA., Gerichtsurkunde 
- Bank B., Gerichtsurkunde 
- das beschwerdebeklagte Amt, Gerichtsurkunde 

 

 

Der Präsident: 

 

 

Dr. iur. Manuel Hüsser 

Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

lic. iur. Barbara Schittli