# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ed003884-754e-5a06-9925-59f1d4b1698f
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-09-23
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 23.09.2014 A/2203/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-2203-2013_2014-09-23.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/2203/2013-ICC ATA/742/2014  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 23 septembre 2014 

 

   dans la cause 

 

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 

contre 

A______ SA 
représentée par Me Maria Josefa Palmero-Areán, avocate 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 

12 mai 2014 (JTAPI/502/2014) 

- 2/10 - 

A/2203/2013 

EN FAIT 

1)  Inscrite au registre du commerce depuis le 22 mars 2010, A______ SA (ci-
après : la contribuable ou la société) est une société anonyme dont le siège est à 
Genève. Elle a pour but « achat, vente, détention, valorisation, gestion et 
administration, de même que prise de participations, dans le domaine immobilier 
directement ou indirectement, ainsi que financement d’immeubles en Suisse et à 
l’étranger ». 

2)  Le 31 mars 2010, la contribuable a acquis un immeuble locatif sis au 
______, rue B______, à Genève, pour le prix de CHF 26'000'000.-. 

  Le 20 décembre 2010, elle a acquis un autre immeuble locatif sis au ______  
C______, à Genève, pour le prix de CHF 12'000'000.-. 

3)  Le 29 septembre 2011, la contribuable a adressé sa déclaration fiscale 2010 
à l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC). 

  A l’annexe F (immeubles 2010), elle a mentionné les valeurs fiscales 
suivantes : 

   

Code lieu Situation Valeur 
locative  

CHF 

Taux de 
capitalisation 

en % 

Valeur fiscale 
CHF 

6621 Rue B______ 375'828.- 6,29 5'975'008.- 

6621 C______ 336'372.- 6,29 5'347'727.- 

 Total 11'322'735.- 

 

4)  Le 26 janvier 2012, l’AFC a remis à la contribuable son bordereau d’impôt 
cantonal et communal (ci-après : ICC) 2010. 

  L’impôt immobilier complémentaire (ci-après : IIC) a été fixé comme suit : 

 

 

 

- 3/10 - 

A/2203/2013 

Code 
lieu 

Situation Valeur 
locative 

CHF 

Taux de 
capitalisation 

en % 

Valeur 
fiscale CHF 

IIC 

Taux 
% 

Montant 
CHF 

6621 B______   26'000'000.- 0,2 52'000.- 

6621 C______   12'200'000.- 0,2 24'400.- 

 38'200'000.-  76'400.- 

 

5)  Le 14 février 2012, la contribuable a élevé réclamation à l’encontre de ce 
bordereau. 

  Elle a contesté les valeurs fiscales retenues par l’AFC pour le calcul de l’IIC 
relatif aux deux immeubles et a sollicité une rectification de la taxation 2010 en ce 
sens que la valeur fiscale retenue devait se fonder sur la valeur capitalisée des 
immeubles comme suit :  

  - rue B______: état locatif théorique au 31 décembre 2010 de  
CHF 375'828.-, capitalisé à 6, 29 %, soit une valeur fiscale de CHF 5'975'008.-. ; 

  - C______: état locatif théorique au 31 décembre 2010 de  
CHF 336'372.-, capitalisé à 6, 29 %, soit une valeur fiscale de CHF 5'347'727.-. 

6)  Par décision sur réclamation du 30 mai 2013, l’AFC a maintenu sa taxation 
litigieuse. 

  Les valeurs fiscales des deux biens immobiliers avaient été établies selon 
l’arrêt du Tribunal fédéral 2C 316/2010 du 29 juillet 2010 d’après lequel les prix 
d’achat, uniquement pour la première année d’acquisition, soit CHF 26'000'000.- 
et CHF 12'200'000.-, constituaient des estimations fiscales. 

7)  Le 28 juin 2013, la contribuable a recouru contre cette décision sur 
réclamation auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : 
TAPI), concluant à son annulation. La valeur déterminante des immeubles aux 
fins du calcul de l’IIC devait être fixée pour l’année 2010 à CHF 5'975'008.- pour 
celui de la rue B______ et à CHF 5'347'727.- pour celui de la C______. 

 a. Lorsque la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et 
des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14) ne prévoyait aucune 
réglementation particulière, les impôts cantonaux et communaux étaient établis en 
vertu du droit cantonal, les législateurs cantonaux disposant d’une pleine liberté. 

- 4/10 - 

A/2203/2013 

L’IIC était un impôt réel indirect et il sortait, comme l’avait confirmé le Tribunal 
fédéral, du champ d’application de la LHID. 

 b. Selon l’art. 50 let. a de la loi sur l'imposition des personnes physiques du  
27 septembre 2009 (LIPP - D 3 08), auquel renvoyait l’art. 76 al. 2 de la loi 
générale sur les contributions publiques du 9 novembre l887 (LCP - D 3 05), 
l’estimation des immeubles dans le cadre de l’IIC devait être calculée en 
capitalisant l’état locatif annuel aux taux fixés chaque année par le Conseil d’Etat. 

 c. La portée de l’arrêt du Tribunal fédéral cité par l’AFC se limitait au cadre 
strict du cas d’espèce jugé, à savoir la détermination de l’impôt sur la fortune au 
regard des principes fixés par la législation fédérale et ne pouvait s’étendre à 
d’autres impôts et taxes exclus du champ de la législation fédérale. Dans la 
mesure où l’IIC sortait du cadre du droit fédéral harmonisé, les principes 
développés par le Tribunal fédéral ne s’appliquaient pas à cet impôt sous peine 
d’étendre l’harmonisation fiscale à des impôts non visés par la législation fédérale 
et partant, d’aller à l’encontre de la volonté du législateur et du texte clair de la 
législation genevoise. 

 d. A Genève, le législateur avait prévu, pour l’estimation des immeubles dans 
le cadre de l’IIC, un renvoi à la disposition pertinente en matière d’imposition des 
personnes physiques. Ce renvoi ne pouvait être interprété, s’agissant en tout cas 
des personnes morales, comme une volonté du législateur d’harmoniser les 
assiettes en matière d’impôt sur le capital et d’impôt immobilier complémentaire : 
une telle harmonisation n’était pas envisageable puisque l’assiette de l’impôt sur 
le capital, pour une personne morale, était en principe fonction des valeurs 
comptables des immeubles et non de celles déterminées en application de la 
disposition pertinente en matière d’imposition des personnes physiques. 

8)  Le 3 octobre 2013, l’AFC a conclu au rejet du recours. 

 a. Il convenait de fixer la valeur fiscale déterminante des immeubles au  
31 décembre 2010 en se référant au prix résultant de la transaction effectuée 
durant cette même année, sur le marché libre comme le prévoyait la jurisprudence 
du Tribunal fédéral. Compte tenu des valeurs d’achat des immeubles en 2010, leur 
valeur fiscale totale, laquelle correspondait à leur valeur vénale, était de  
CHF 38'200'000.-. 

 b. Pour déterminer la valeur fiscale d’un immeuble en matière d’IIC, la LCP 
renvoyait à la LIPP, à savoir la législation applicable à la détermination de la 
fortune imposable des personnes physiques. Les règles d’estimation qui en 
découlaient s’inscrivaient dès lors dans le respect des principes généraux fixés 
dans la législation fédérale d’harmonisation fiscale, à savoir que l’état de la 
fortune mobilière et immobilière était établi au 31 décembre de l’année pour 

- 5/10 - 

A/2203/2013 

laquelle l’impôt était dû et que la fortune était estimée en général à la valeur 
vénale. 

  Dans plusieurs arrêts, le Tribunal fédéral avait estimé que le système prévu 
par le droit cantonal genevois pour évaluer les immeubles locatifs n’était pas en 
lui-même arbitraire ou non conforme à la législation fédérale. Dans un cas 
particulier, qui correspondait au cas d’espèce, à savoir lorsque des ventes avaient 
eu lieu dans l’année sur le marché libre, le Tribunal fédéral avait en revanche 
conclu que le système prévu par le droit genevois aboutissait à un résultat non 
conforme au droit fédéral. Le Tribunal fédéral avait dès lors fixé la valeur fiscale 
déterminante de l’immeuble au prix d’acquisition durant la période fiscale en 
cause et tel devait être le cas dans le cas d’espèce. En effet, même si l’IIC n’était 
en tant que tel pas soumis à la LHID, il n’en demeurait pas moins que, selon la 
volonté du législateur genevois, la valeur fiscale déterminante était fixée par 
renvoi à une disposition applicable à l’impôt sur la fortune des personnes 
physiques, législation cantonale qui ne pouvait s’écarter des règles impératives de 
la législation fédérale d’harmonisation fiscale. L’estimation de la valeur fiscale 
d’un immeuble pour l’IIC ne dépendait au surplus pas du fait que son propriétaire 
serait une personne physique ou morale. 

9)  Par jugement du 12 mai 2014, le TAPI a admis le recours et renvoyé le 
dossier à l’AFC pour nouvelle décision. 

 a. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l’IIC ne faisait pas partie du 
droit fédéral harmonisé. Il en découlait que l’art. 76 al. 2 LCP qui traitait de cet 
impôt n’était pas soumis à la LHID, en particulier lorsque cette dernière prévoyait 
que la fortune immobilière était en règle générale estimée à sa valeur vénale. 

 b. L’IIC étant exclusivement régi par le droit cantonal, il y avait lieu de s’en 
tenir au texte clair de l’art. 76 al. 2 LCP, lequel renvoyait, pour l’estimation de la 
valeur des immeubles, à l’art. 50 let. a LIPP.  

 c. L’arrêt du Tribunal fédéral cité par l’AFC concernait la valeur fiscale d’un 
immeuble au titre de l’impôt sur la fortune, lequel était réglé par la LHID. C’était 
donc à tort que l’AFC avait étendu cette jurisprudence à l’IIC. 

10)  Par acte déposé le 18 juin 2014, l’AFC a recouru contre ce jugement auprès 
de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) concluant à son annulation et à la confirmation de sa décision du 
30 mai 2013. L’AFC a repris son argumentation exposée devant le TAPI. 

  En tant qu’impôt foncier direct calculé sur la valeur réelle et objective de 
l’immeuble, l’IIC devait, dans le cas d’espèce, être calculé sur la valeur vénale 
conformément aux principes fixés par le Tribunal fédéral. 

- 6/10 - 

A/2203/2013 

11)  Le 10 juillet 2014, le TAPI a transmis son dossier sans formuler 
d’observations. 

12)  Le 15 juillet 2014, la contribuable a conclu, « sous suite de dépens », au 
rejet du recours. 

  Elle se ralliait aux arguments exposés par la TAPI dans son jugement et se 
limitait à répondre à ceux avancés par l’AFC dans son recours. 

  La disposition du droit cantonal pertinente était claire et les immeubles ne 
devaient pas, comme le prétendait l’AFC, être évalués par un renvoi général aux 
règles d’évaluation applicables en matière d’impôt sur la fortune ou en référence à 
une quelconque valeur vénale. 

  Le point de savoir si l’IIC, lequel ne faisait pas partie du droit harmonisé, 
était un impôt direct ou indirect était sans pertinence. 

13)  Le 30 juillet 2014, la contribuable a informé le juge délégué qu’elle n’avait 
pas d’observation complémentaire à formuler dans le délai au 15 août 2014 que ce 
dernier avait octroyé aux parties pour ce faire. 

14)  Le 6 août 2014, l’AFC a persisté dans les termes de son recours. Elle était 
confortée dans ses conclusions par un arrêt récent rendu par la chambre 
administrative. 

15)  Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du  
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2)  Le présent litige concerne la détermination de l’IIC dû par la société pour la 
période fiscale 2010. 

3)  L’IIC trouve son ancrage aux art. 76 à 79 LCP. L’art. 76 al. 1 prévoit la 
perception d’un impôt annuel de 1 ‰ sur la valeur de tous les immeubles situés 
dans le canton, sous réserve d’exception non réalisée en l’espèce. Ce taux est 
toutefois porté à 2 ‰ pour les sociétés exclusivement immobilières (art. 77 al. 1 
let b LCP).  

- 7/10 - 

A/2203/2013 

  L’art. 76 al. 2 LCP prévoit que la valeur des immeubles est celle qui résulte 
des estimations faites conformément à l'art. 50 LIPP, sans la diminution fixée à la 
let. e de cette disposition et sans défalcation d'aucune dette (art. 76 al. 2 LCP). 

  L’art. 50 LIPP détermine les principes applicables à l'évaluation des 
immeubles situés dans le canton. La valeur des immeubles locatifs est calculée, en 
capitalisant l'état locatif annuel aux taux fixés chaque année par le Conseil d'État, 
sur proposition d'une commission d'experts, composée paritairement de 
représentants de l'administration fiscale et de personnes spécialement qualifiées en 
matière de propriétés immobilières et désignées par le département. L'état locatif 
annuel se détermine d'après les loyers obtenus des locaux loués et des loyers qui 
pourraient être obtenus de ceux susceptibles d'être loués, y compris ceux occupés 
par le propriétaire et sa famille (let. a). 

  En application de ces dispositions, le Conseil d’Etat fixe chaque année, à 
l’art. 25 du règlement d'application de la loi sur l'imposition des personnes 
physiques du 13 janvier 2010 (RIPP -  D 3 08.01), le taux de capitalisation 
applicable sur la base des transactions constatées sur le marché immobilier entre 
le 1er janvier de l’année précédant l’année fiscale et le 30 juin de l’année fiscale.  

4)  L’AFC fait grief au TAPI de ne pas avoir tenu compte, pour déterminer la 
valeur fiscale des immeubles dont la société est propriétaire, des principes 
dégagés par le Tribunal fédéral dans un arrêt 2C_316/2010 du 29 juillet 2010. 

  Dans cet arrêt, qui concernait une affaire genevoise, le Tribunal fédéral avait 
été appelé à trancher un litige portant sur l’estimation fiscale d’un immeuble au 
titre de l’impôt sur la fortune des personnes physiques. Il avait confirmé, suite à 
d’autres arrêts qu’il avait précédemment rendus (ATF 134 II 207 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_820/2008 du 23 avril 2009) que l’évaluation des immeubles 
locatifs sis dans le canton de Genève par la capitalisation de l’état locatif annuel 
au taux fixé par une commission d’experts était conforme à l’art. 14 LHID. Cette 
disposition prévoit que la fortune est estimée à la valeur vénale, la valeur de 
rendement pouvant toutefois être prise en considération de façon appropriée (al.1). 

  Dès lors que le contribuable avait acquis l’immeuble sur le marché libre 
dans l’année pour laquelle l’estimation fiscale était nécessaire pour calculer 
l’impôt sur la fortune, le Tribunal fédéral avait toutefois été amené à préciser, 
dans cet arrêt 2C_316/2010, que la solution retenue par le législateur genevois ne 
saurait aller à l’encontre du principe de droit fédéral et cantonal selon lequel la 
fortune est estimée à la valeur vénale définie comme la valeur attribuée à un objet 
sur le marché des échanges économiques, lors d’un achat ou d’une vente dans des 
conditions normales. En d’autres termes, lorsque la valeur vénale d’un élément de 
fortune était donnée par le résultat d’une transaction ayant eu lieu sur le marché 
libre, la lettre claire de l’art. 14 LHID la désignait comme valeur imposable. 

- 8/10 - 

A/2203/2013 

  Dans un arrêt 2C_442/2012 du 14 décembre 2012, lequel concernait 
également l’impôt sur la fortune des personnes physiques, le Tribunal fédéral a 
confirmé ces principes et rappelé que la solution retenue par le législateur 
genevois ne trouvait application que pour fixer la valeur vénale d’un immeuble 
qui n’avait pas fait l’objet d’une vente récente (consid. 4.4). 

5)  Il s’agit dès lors de savoir si, comme le soutient l’AFC, ces principes fixés 
par le Tribunal fédéral dans le cadre d’arrêts rendus en matière d’impôt sur la 
fortune des personnes physiques doivent être étendus au cas d’espèce, la société 
ayant acquis ses immeubles en 2010, soit dans l’année de la taxation litigieuse. 

6)  L’IIC est admissible du point de vue constitutionnel (arrêt du Tribunal 
fédéral du 4 novembre 1995, in StE 1997 n. 1, A 24.44.4 consid. 1). Il échappe à 
l'harmonisation des impôts directs car la LHID ne donne aucune indication quant 
aux impôts fonciers au sens strict. Il est donc réglé uniquement par le droit 
cantonal (Markus REICH, Steuerrecht, 2ème éd., 2012, § 7 n. 80 p. 175), ce que le 
Tribunal fédéral a expressément reconnu (Arrêt du Tribunal fédéral 2C_734/2008 
du 29 janvier 2009 consid. 1.1 ; ATA/87/2014 du 12 février 2014 consid. 5b). 

  Il découle de ce qui précède que les art. 76 à 79 LCP échappent au droit 
harmonisé. L’art. 76 al. 2 LCP n’est ainsi pas soumis à l’art. 14 LHID, ce dernier 
n’ayant aucune incidence sur l’IIC (ATA/87/2014 précité consid.7). 

  Le texte de l’art. 76 al. 2 LCP est clair. Il renvoie à la méthode d’estimation 
prévue par le seul art. 50 let. a LIPP lorsqu’il s’agit, comme dans le cas d’espèce, 
d’un immeuble locatif. Si le législateur cantonal avait au contraire souhaité que 
prévale le principe selon lequel la fortune est en général estimée à la valeur 
vénale, principe qui figure à l’art. 14 LHID, une autre solution s’offrait à lui. Il 
aurait en effet renvoyé à l’art 49 al. 2 LIPP, cette disposition reprenant dans les 
mêmes termes le principe précité. Or, il ne l’a pas fait. 

  Soumettre l’IIC, impôt qui n’est pas soumis au droit harmonisé et qui relève 
du seul droit cantonal, à la jurisprudence relative à l’impôt sur la fortune des 
personnes physiques lequel est lui soumis à des règles prévues par la LHID 
n’apparaît dès lors pas comme une solution conforme à la volonté du législateur.  

  Au vu de ce qui précède, c’est donc à juste titre que le TAPI n’a pas étendu 
au cas d’espèce les principes fixés par le Tribunal fédéral dans le cadre d’arrêts 
rendus en matière d’impôt sur la fortune des personnes physiques, en particulier 
dans l’arrêt 2C_316/2010 du 29 juillet 2010.  

7)  Dans son écriture du 6 août 2014 au juge délégué, l’AFC s’est référée à 
l’ATA/482/2014 du 24 juin 2014. Cet arrêt la confortait dans ses conclusions. 

  Si cet arrêt de la chambre de céans portait bien sur un litige relatif à l’IIC, 
l’état de fait n’était pas le même, précision que l’AFC a d’ailleurs elle-même 

- 9/10 - 

A/2203/2013 

apportée dans son écriture. En outre, le litige ne portait pas sur une vente 
intervenue dans l’année, comme dans le cas d’espèce, et la chambre de céans n’a 
ainsi pas eu à trancher à cette occasion la question soulevée dans la présente 
procédure. 

8)  Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. 

9)  Malgré l’issue du litige, aucun émolument ne sera perçu, en application de 
l’art. 87 al. 1 2ème phr. LPA. Une indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera 
allouée à A______ SA qui y conclut, à la charge de l’Etat de Genève (art. 87 al. 2 
LPA). 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 18 juin 2014 par l’administration fiscale 
cantonale contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 12 mai 
2014 ; 

au fond : 

le rejette ; 

dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 

alloue à A______ SA une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à la charge de l’État 
de Genève ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

communique le présent arrêt à l’administration fiscale cantonale, à Me Josefa Palmero-
Areán, avocate de A______ SA, ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 

- 10/10 - 

A/2203/2013 

Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, MM. Dumartheray, Verniory et Pagan, 
juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 
 
 

S. Hüsler Enz 

 le président siégeant : 
 
 

Ph. Thélin 
 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :