# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b809651b-0516-57a7-a2bd-8e27ed31794c
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-06-02
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 02.06.2015 R 2014 115
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2014-115_2015-06-02.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 14 115

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
Richter Audétat, Racioppi 

Aktuar Gross

URTEIL

vom 2. Juni 2015

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Remo Cahenzli, 

Beschwerdeführerin
gegen 

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gion J. Schäfer, 

Beschwerdegegnerin
und

B._____ und C._____ ,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Romano Cahannes, 

Beschwerdegegner

betreffend Baueinsprache

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1. B._____ und C._____ sind Miteigentümer von Parzelle 1590, D._____, 

X._____, mit einer Fläche von 600 m², welche mit einem Einfamilienhaus 

überbaut ist. Sie liegt in der Wohnzone A mit einer AZ von 0.35. Unter 

anderem ist auf Parzelle 1590 folgendes angemerkt:

"Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung: Parzelle 1590 und 4124 

bilden für die Berechnung der Ausnützungsziffer eine Einheit". 

Eingetragen sind unter anderem als Rechte auf Parzelle 1590 ein Fuss- 

und Fahrwegrecht zulasten von Parzelle 3982 (diverse Miteigentümer), 

ein Fusswegrecht (unbeschränkt) zulasten von Parzelle 4124 ein Nut-

zungsrecht an zwei Garagenplätzen mit Fuss- und Fahrwegrecht sowie 

ein Wenderecht zulasten von Parzelle 4124 sowie als Last die Abtretung 

der baulichen Ausnützung von 180 m² Landfläche (1590/4124 zusam-

men) zugunsten von Parzelle 1589 (STWEG D._____).

2. Am 6. August 2014 (Eingang bei der Gemeinde) stellten B._____ und 

C._____ das Gesuch um Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses 

und den Neubau eines Einfamilienhauses (Ferienhaus) als Ersatzbau. Die 

Erschliessung solle über den bestehenden Hauszugang (Fussweg) erfol-

gen. Die ausgewiesenen zwei Parkplätze befinden sich in der Garage der 

Nachbarparzelle 4124.

3. Gegen den geplanten Neubau erhob A._____, Eigentümerin von Parzelle 

4375 und Miteigentümerin von Parzelle 3982 sowie Personaldienstbar-

keitsberechtigte an einem Autoabstellplatz auf der Nachbarparzelle 1589 

und des dazugehörigen Fuss- und Fahrwegrechtes mit Kostenregelung, 

am 4. September 2014 Einsprache und beantragte, das Baugesuch sei 

abzuweisen bzw. eine Baubewilligung sei zu verweigern. 

4. Am 22. September 2014 beantragten B._____ und C._____ die Abwei-

sung der Einsprache, soweit darauf einzutreten sei und das Baugesuch 

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sei zu bewilligen. Die Vernehmlassung wurde A._____ zur Kenntnisnah-

me zugestellt.

5. Am 10. November 2014 trat der Gemeindevorstand X._____ auf die Ein-

sprache mangels Legitimation der Einsprecherin nicht ein.

Parzelle 3982 sei eine Wegparzelle, welche ab der öffentlichen Strasse 

als Zufahrtsstrasse verschiedener Parzellen diene, unter anderem auch 

zur Parzelle 4375, die selbst mit Dienstbarkeiten belastet sei. Die Fläche 

von Parzelle 4375 betrage nur ca. 6 m² und diese sei mit Durchfahrtrech-

ten belastet. Die Einsprecherin könne keine Gründe anführen, weswegen 

sie durch den Ausgang des Baubewilligungsverfahrens berührt sei oder 

dass sie irgendein schutzwürdiges Interesse am Ausgang des Verfahrens 

geltend machen könne. Neben der räumlichen Nähe müsste zur Beja-

hung der Legitimation auch eine besondere Beziehungsnähe vorliegen. 

Das Interesse bestehe im praktischen Nutzen, den eine erfolgreiche An-

fechtung der Beschwerdeführerin einbringen würde, d.h. in der Abwen-

dung eines materiellen oder ideellen Nachteils, den der angefochtene 

Entscheid für sie hätte. Es sei nicht nachvollziehbar, inwieweit die Ein-

sprecherin durch eine allfällige Baubewilligung auf Parzelle 1590 betroffen 

sein könne. Weder der rechtliche noch der tatsächliche Zustand ändere 

sich durch den Neubau. Aus dem nackten Eigentum an der 6 m² grossen 

Parzelle 4375 könne keine Beeinträchtigung faktischer Interessen abge-

leitet werden. Auch die eingetragenen Dienstbarkeiten würden durch das 

Bauvorhaben nicht beeinträchtigt.

Auch wenn man darauf eintreten könnte, wäre die Einsprache abzuwei-

sen. Die anrechenbare Geschossfläche (aGF) des bestehenden Hauses 

betrage 146 m², die Ersatzbaute weise eine aGF von 147 m² auf. Die an-

rechenbare Grundstücksfläche (aGSF) betrage 600 m². Davon abzuzie-

hen sei ein Transfer von 180 m² aGF (recte: aGSF). Bei einer aGF von 

147 m² und einer noch zur Verfügung stehenden aGSF von 420 m² betra-

ge die AZ somit 0.35, was dem Baugesetz entspreche. Allerdings sei die 

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aGF wegen der Zweitwohnungsproblematik noch um 1 m² zu reduzieren, 

was mittels einer Auflage in der Baubewilligung verfügt werde.

6. Am 28. Oktober, mitgeteilt am 10. November 2014, bewilligte der Ge-

meindevorstand das Gesuch unter Bedingungen und Auflagen. Insbeson-

dere verfügte er, dass die aGF des Neubaus 147 m² betrage und die aGF 

des bestehenden Gebäudes 146 m². Aufgrund der Zweitwohnungsinitiati-

ve dürfe die aGF nicht erweitert werden, weswegen sie vor Baubeginn auf 

146 m² nach unten korrigiert werden müsse. Dem Bauamt seien vor Bau-

beginn die entsprechenden Pläne im Doppel zur Genehmigung einzurei-

chen.

Die Vordächer dürften maximal 1 m in den Grenzabstand hineinragen. 

Dieses Mass sei an diversen Stellen nicht eingehalten. Vor Baubeginn 

müssten dem Bauamt die korrigierten Pläne im Doppel zur Genehmigung 

eingereicht werden.

Die zwei erforderlichen Parkplätze seien auf Parzelle 4124 ausgewiesen.

7. Am 21. November 2014 reichten B._____ und C._____ das Gesuch um 

eine Projektänderung ein. Dieses beinhaltet insbesondere Kotenkorrektu-

ren, weil das Dach um 2 cm nach oben verschoben wurde und die Kor-

rektur der aGF auf 145.83 m². Am 24., mitgeteilt am 27. November 2014, 

bewilligte das Bauamt X._____ diese Projektänderung. Die Bewilligung 

wurde nicht angefochten.

8. Gegen den Einspracheentscheid vom 28. Oktober, mitgeteilt am 10. No-

vember 2014, erhob A._____ (Beschwerdeführerin) am 16. Dezember 

2014 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 

und beantragte, der Einspracheentscheid sowie eine allenfalls erteilte 

Baubewilligung seien vollumfänglich aufzuheben. Die Baueinsprache vom 

4. September 2014 sei gutzuheissen und das Baugesuch sei abzuweisen. 

Eventuell sei die Angelegenheit der Gemeinde zur Neubeurteilung 

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zurückzuweisen. Sollte der Gemeindevorstand der Bauherrschaft bereits 

einen schriftlichen Bauentscheid zugestellt haben, sei der Beschwerde 

die aufschiebende Wirkung zu erteilen (am 19. Januar 2015 vom Instruk-

tionsrichter erteilt). Ihr sei auch kein Bauentscheid eröffnet worden.

Sie sei zur Einsprache legitimiert gewesen. 

Art. 38 Abs. 3 BG betreffend AZ-Einheit sei verletzt. Auf Parzelle 1590 sei 

eine AZ-Einheit gemäss Art. 38 Abs. 3 BG angemerkt. Die Bauherrschaft 

habe zwar eine Ausnützungsberechnung, datierend vom 29. Juli 2014, 

eingereicht, dabei aber den Bestand der AZ-Einheit ausser Acht gelas-

sen; auch die Baubehörde habe übersehen, dass Parzelle 1590 mit Par-

zelle 4124 eine AZ-Einheit bilde. Aus dem betreffenden Grundbucheintrag 

auf Parzelle 1590 gehe zudem hervor, dass die AZ-Einheit am 27. No-

vember 2006 bauliche Ausnützung von 180 m² aGSF dem Nachbar-

grundstück Parzelle 1589 abgetreten habe. Damit reduziere sich die 

aGSF im Sinne von Art. 38 Abs. 1 BG der AZ-Einheit um 180 m². Dies sei 

bei der Beurteilung des Baugesuches offensichtlich missachtet worden.

Ziehe man die 180 m² von Parzellen 1590 (600 m²) und 4124 (455 m²) ab, 

erhalte man eine aGSF auf der AZ-Einheit von 875 m². Bei einer AZ von 

0.35 resultiere eine aGF von maximal 306.25 m² für die AZ-Einheit.

Es gebe keine Angaben über die bereits konsumierte aGF auf Parzelle 

4124 bei den Akten. Da nicht feststehe, ob für das Bauprojekt noch genü-

gend aGF zur Verfügung stehe, sei die allenfalls erteilte Baubewilligung 

aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Gemeinde zurückzuweisen.

Ihr lägen Informationen vor, wonach das bestehende Haus auf Parzelle 

4124 mindestens 177.07 m² aGF beanspruche. Jedenfalls stehe für den 

Ersatzbau auf Parzelle 1590 nur noch eine aGF von 129.18 m² (306.25 

m² abzüglich 177.07 m²) zur Verfügung. Somit werde die höchstzulässige 

aGF um 17.82 m² überschritten.

Der Ersatzbau auf Parzelle 1590 werde nicht im Hofstattrecht erstellt.

Zudem sei Art. 36 in Verbindung mit Art. 37 Abs. 2 lit. g BG verletzt. Der 

Fitnessraum habe gegen Südosten eine Fenstertüre und sei gut belichtet 

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und besonnt und könne somit als Wohn- oder Arbeitsraum genutzt wer-

den. Hier handle es sich nicht um ein Hallenbad oder eine Sportanlage 

und auch nicht um eine Sauna, welche nicht anzurechnen wären. Der 

Gesetzgeber habe nur jene Räume von der Anrechenbarkeit befreien wol-

len, die eindeutig nicht als Wohn- oder Arbeitsräume genutzt werden 

könnten. Gemäss den Baugesuchsplänen verfüge der Raum nicht über 

Einrichtungen und Anlagen für eine Sauna. Nebenan seien eine Nasszel-

le und ein Schlafzimmer vorhanden.

Somit sei die aGF nicht 147 m², sondern 165.31 m² und die AZ von 0.35 

sei nicht eingehalten.

9. Am 5. Januar 2015 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerdegeg-

nerin) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden 

könne.

Hier entstehe der Einsprecherin im Falle ihres Obsiegens kein praktischer 

Nutzen, weswegen sie nicht legitimiert gewesen sei respektive sei. Sie 

werde durch die Ersatzbaute in keiner Weise beeinträchtigt, weder recht-

lich noch tatsächlich. Auch Mehrverkehr resultiere keiner. Das Ferienhaus 

der Beschwerdeführerin sei recht weit von der Bauparzelle entfernt.

Unter dem Vorbehalt, dass auf die Beschwerde eingetreten werde, werde 

geltend gemacht, dass die Beschwerdegegnerin hier nur zu prüfen gehabt 

habe, ob für die vorgesehene Ersatzbaute unter Berücksichtigung der an 

die Parzelle 4124 (recte: 1589) abgetretenen AZ (recte: aGSF) noch 

genügend aGSF auf Parzelle 1590 zur Verfügung stehe.

Die gesamte Landfläche von Parzelle 1590 betrage 600 m². Abzuziehen 

seien die 180 m² aGSF, die an die Parzelle 4124 (recte: 1589) abgetreten 

worden seien. Somit stehe auf der Bauparzelle noch eine aGSF von 420 

m² zur Verfügung, was bei der durch den Neubau konsumierten aGF von 

147 m² eine AZ von 0.35 ergebe. Dies entspreche Art. 26 BG. Wegen der 

Zweitwohnungsinitiative sei die aGF noch auf 146 m² reduziert worden 

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(Auflage). Dies habe die Bauherrschaft bereits mit den als Projektände-

rung abgestempelten Bauplänen erfüllt.

Es sei zwar zutreffend, dass der Fitnessraum im UG nicht zur aGF hinzu-

gerechnet worden sei. Dies jedoch zu Recht, weil in einem Einfamilien-

haus mit einem einzigen Fitnessraum nicht davon ausgegangen werden 

könne, dass dieser zweckentfremdet werde. Auch dessen Lage deute 

nicht darauf hin, dass hier ein Wohnzimmer geplant sei. Der Raum verfü-

ge über kein Fenster, sondern lediglich über eine Eingangstür und befinde 

sich unmittelbar benachbart an den Technikraum, was bekannterweise 

mit einer schlechten Wohnqualität verbunden sei. Der Raum eigne sich 

eben nicht als Wohnraum und sei daher auch nicht anzurechnen. Selbst 

wenn das Gericht zu einem gegenteiligen Schluss käme, müsste dies 

nicht zwangsläufig zur Abweisung der Baubewilligung führen, sondern 

diese müsste mit einer entsprechenden Auflage ergänzt werden, wonach 

die vorgesehene Türe nach aussen zuzumauern wäre, so dass der Raum 

über kein Tageslicht mehr verfügte. Allerdings weise die Türe keine Ver-

glasung auf. Der Fitnessraum verfüge nur bei offener Türe über Tages-

licht, was eine Benutzung als Wohnraum verunmögliche.

10. Am 15. Januar 2015 beantragten B._____ und C._____ (Beschwerde-

gegner) die Abweisung der Beschwerde.

Sie argumentierten im Wesentlichen gleich wie die Beschwerdegegnerin. 

Ausserdem machten sie geltend, der geplante Fitnessraum diene einzig 

der sportlichen Betätigung und es sei beabsichtigt, hier zusätzlich eine 

Sauna einzubauen. Der Raum verfüge über keine Fenster und könne so-

mit nicht als Wohnraum genutzt werden.

11. Am 16. Februar 2015 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 

Anträgen fest.

Sie sei zur Erhebung der Einsprache befugt gewesen und sei auch zur 

Beschwerdeerhebung legitimiert.

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Das Verwaltungsgericht habe in VGU R 05 59 und R 13 160 festgehalten, 

AZ-Transfers auch innerhalb einer AZ-Einheit dürften nur unter den Vor-

aussetzungen von Art. 38 Abs. 2 BG erfolgen. Somit habe das Verwal-

tungsgericht nicht den Bestand einer AZ-Einheit an sich verneint, sondern 

nur entschieden, dass innerhalb einer solchen Art. 38 Abs. 2 BG zu be-

achten sei. Somit habe die Gemeinde die Voraussetzungen von Art. 38 

Abs. 3 BG im vorliegenden Fall zu Unrecht nicht beachtet. Deswegen 

müsste die Zustimmung auch des Eigentümers von Parzelle 4124 vorlie-

gen sowie von Parzelle 1589 (STWEG D._____) eingeholt werden. Diese 

fehlten aber bei den Akten. Zudem fehlten weitere Unterlagen. Diese sei-

en noch zu edieren.

Von Parzelle 1590 sei nicht nur 2002 eine nicht näher bezifferte AZ (recte: 

aGSF) an die Nachbarparzelle 4124 abgetreten worden, sondern darüber 

hinaus aGSF von 180 m² auf Parzelle 1589. Es stimme folglich nicht, 

dass die aGSF auf Parzelle 1590 420 m² betrage. Einerseits sei die Aus-

nützung von 180 m² aGSF an Parzelle 1589 und 2002 ein nicht näher be-

zeichneter Teil der aGSF an Parzelle 4124 abgetreten worden.

Die zur Verfügung stehende aGF für Parzelle 1590 reiche deshalb nicht 

aus.

Es liege keine verbindliche Willenserklärung vor, dass tatsächlich eine 

Sauna in den Fitnessraum eingebaut werden solle. Somit liege es im Be-

lieben der Beschwerdegegner, ob sie diese einbauen wollten oder nicht. 

Die Baubewilligung sei ohne diese zusätzlichen Einbauten erteilt worden. 

Der Raum weise eine Grundfläche von 17.73 m² auf und die beabsichtigte 

Saunakabine beanspruchte davon lediglich eine Fläche von 3.5 m². Somit 

bestehe genügend freie Fläche, welche hier der Wohnnutzung zugeführt 

werden könnte.

Das Zimmer weise eine verglaste Fenstertüre mit einer Fensterfläche von 

1.78 m² gegen Südosten auf. Somit existiere eine natürliche Belichtung 

und die Wohnnutzung sei möglich. Der Technikraum beeinträchtige die 

Wohnqualität nicht. Auch bewohnbare Räume ohne Fenster wie z.B. Kor-

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ridore oder Nasszellen stellten gemäss Art. 38 Abs. 1 BG anrechenbare 

Geschossflächen dar. Weil das Kriterium des Tageslichts für die Nichtan-

rechenbarkeit im Sinne von Art. 37 Abs. 2 lit. g BG nicht relevant sei, än-

derte auch nichts, wenn die Türe nach aussen zugemauert würde.

Die Vordächer seien gemäss Auflage in der Baubewilligung zum Teil zu 

ausladend. Zwar hätten die Beschwerdegegner dem Bauamt abgeänderte 

Pläne eingereicht, die jedoch die Vordächer nicht betroffen hätten. Die 

Rüge der Verletzung von Art. 75 Abs. 3 KRG betreffend Dachvorsprünge 

sei zwingend erforderlich für den Fall, dass die Baubewilligung vom 28. 

Oktober 2014 antragsgemäss aufgehoben und das Baugesuch zur Neu-

beurteilung an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen werde. 

12. Am 3. März 2015 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren An-

trägen fest.

Der Beschwerdeführerin entstehe durch die Anfechtung kein praktischer 

Nutzen.

Nachdem sich die Bauherrschaft die Abtretung baulicher Ausnützung von 

180 m² aGSF anrechnen lasse, entstehe für Parzelle 4124 kein Nachteil 

und es brauche daher auch keine Zustimmung dieses Grundeigentümers. 

Es stimme, dass die Abtretung baulicher Ausnützung von 180 m² aGSF 

zu Gunsten von Parzelle 1589 und nicht zu Gunsten von Parzelle 4124 

erfolgt sei. Es handle sich um einen Verschrieb.

Selbst, wenn man von der Berechnung der Beschwerdeführerin ausginge, 

wenn also Parzellen 4124 und 1590 immer noch eine AZ-Einheit bildeten, 

stünde genügend aGF zur Verfügung. Von Parzelle 3982 habe Parzelle 

4124 eine bauliche Ausnützung im Umfang von 23/100 oder 28.06 m² der 

aGSF von Parzelle 3982 erhalten. Dies ergebe eine aGF von 9.82 m². 

Somit stelle sich die Rechnung wie folgt dar:

Die total anrechenbare Grundstücksfläche für Parzellen 4124 und 1590 

im Sinne von Art. 38 BG betrage 903.06 m², inklusive der Ausnützungsab-

tretung (180 m² aGSF) zulasten von Parzelle 3982. Bei einer AZ von 0.35 

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ergebe sich eine aGF von 316.07 m². Die aGF beim Gebäude auf Parzel-

le 4124 betrage 177 m², somit verblieben auf der Bauparzelle 1590 eine 

aGF von 139.07 m². Bewilligt seien aber 146 m² worden, was eine Über-

schreitung von 7 m² zur Folge hätte, jedoch in Anwendung des Grundsat-

zes der Besitzstandsgarantie zulässig wäre, sei doch bereits 1991 die 

Wohnfläche (damals übliche Bezeichnung für die heutige aGF) von 

145.87 m² bewilligt worden. Somit werde auf der Bauparzelle nicht mehr 

aGF errichtet als sie schon immer gehabt habe.

Die Zustimmung des Grundeigentümers von Parzelle 4124 müsse nicht 

eingeholt werden, weil der gesamte Transfer von 180 m² bei Parzelle 

1590 abgezogen und Parzelle 4124 dadurch nicht weiter belastet werde. 

Die Einwilligung könnte zudem vor Baubeginn noch eingeholt werden. Al-

lerdings spiele hier die AZ-Einheit keine Rolle mehr, umso mehr als im 

vorliegenden Fall der Transfer von 180 m² zu Gunsten von Parzelle 1589 

vollumfänglich der Parzelle 1590 angerechnet werde und Parzelle 4124 

davon nicht mehr betroffen sei. Es stimme nicht, dass auch Parzelle 1589 

eine AZ-Einheit mit den anderen beiden Parzellen bilde. Eine Abtretung 

von AZ (recte: aGSF) könne auch erfolgen, ohne dass die beteiligten Par-

zellen nachträglich eine AZ-Einheit bildeten. Die abtretende Parzelle wer-

de einfach um das Abtretungsmass entsprechend belastet und könne 

nachher nicht mehr auf der eigenen Parzelle über diese Fläche baulich 

verfügen.

In VGU R05 59 habe das Verwaltungsgericht festgehalten, dass die Ge-

meinde aus den in der Baubewilligung vorgenommenen Auflagen aus öf-

fentlich-rechtlicher Sicht betrachtet nichts zu ihren Gunsten ableiten kön-

ne. Die Gemeinde gehe mangels gesetzlicher Grundlage auch nicht mehr 

von AZ-Einheiten aus. Sie habe auch in verschiedenen Fällen schon die-

se öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch lösch-

en lassen. Hier habe die Baubehörde nur zu prüfen gehabt, wie viel anre-

chenbare Grundstücksfläche auf Parzelle 1590 noch vorhanden sei und 

diese nachträglich noch um 1 m² gekürzt (Zweitwohnungsproblematik).

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Sie reiche die seinerzeitige Berechnung der AZ für die Überbauung von 

Parzelle 4124 ein, bewilligt am 3. September 2002.

Betreffend Vordächer habe man in der Baubewilligung vom 28. Oktober 

2014 eine entsprechende Auflage erlassen. Diese sei rechtens ergangen.

13. Am 13. März 2015 verzichteten die Beschwerdegegner auf die Einrei-

chung einer Duplik.

14. Am 26. März 2015 reichte der beschwerdeführerische Rechtsvertreter 

seine Honorarnote über Fr. 5‘311.40 ein (Honorar Fr. 4‘730.-- für 21.5 h 

[pro h Fr. 220.--], Spesen Fr. 188.--, Mehrwertsteuer 8 % auf Fr. 4‘918.-- = 

Fr. 393.40).

15. Am 26. März 2015 monierte die Beschwerdeführerin nochmals das Feh-

len verschiedener Unterlagen.

16. Am 31. März 2015 beantragte die Beschwerdegegnerin, die Honorarnote 

des beschwerdeführerischen Rechtsvertreters sei wegen unnötig umfang-

reicher Rechtsschriften zu kürzen. Die Beschwerdeführerin liess sich da-

zu nicht mehr vernehmen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekte sind vorliegend einerseits der Entscheid vom 10. 

November 2014 und andererseits die Baubewilligung vom 28. Oktober, 

mitgeteilt am 10. November 2014. Im erstgenannten Entscheid trat die 

Beschwerdegegnerin (Gemeinde) auf die Einsprache der Beschwerdefüh-

rerin (u.a. Eigentümerin der Parzelle 4375 mit einer Fläche von 6 m2) ge-

gen das EFH-Neubauprojekt (Ersatzbaute) der Beschwerdegegner auf 

Bauparzelle 1590 mit der Begründung nicht ein, dass es der Einspreche-

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rin bzw. heutigen Beschwerdeführerin dafür bereits an der erforderlichen 

Anfechtungslegitimation gefehlt habe. Zu prüfen gilt es demnach zunächst 

in formeller Hinsicht die Legitimation der Einsprecherin bzw. Beschwerde-

führerin zur Beschwerdeerhebung. In materieller Hinsicht wird – aus pro-

zessökonomischen Gründen – allenfalls zu klären sein, ob die Einwände 

der Beschwerdeführerin betreffend Übernutzung der Bauparzelle 1590 zu 

Recht erfolgt sind oder die Baubewilligung diesbezüglich rechtens war.

2. a) Zur Legitimation der Einsprecherin bzw. Beschwerdeführerin und damit 

der Frage des Eintretens auf die Beschwerde vom 16. Dezember 2014 

gilt es vorweg auf die dazu einschlägige Vorschrift im Bundesgesetz über 

die Raumplanung (RPG; SR 700) sowie die dazu entwickelte Rechtspre-

chung des Bundesgerichts hinzuweisen. Die massgebende Bestimmung 

lautet hierzu wie folgt:

Art. 33 Abs. 3 RPG – Kantonales Recht
1. (…)
2. (…)
3. Es (das kantonale Recht) gewährleistet
a. die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Be-

schwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesge-
richt,

b. die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde.
4. (…) 

Der Verweis im soeben zitierten Artikel auf die Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten betrifft seit dem Inkrafttreten des Bundesge-

setzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) und des Bundesge-

setzes über das Bundesverwaltungsgericht (VGG; SR 173.32) am 1. Ja-

nuar 2007 die Legitimationsbestimmungen von Art. 89 BGG in Verbin-

dung mit Art. 111 Abs. 1 und 2 BGG. Damit gelten die Legitimationserfor-

dernisse, die Lehre und Rechtsprechung zu diesen Vorschriften entwi-

ckelt haben, auch für das kantonale Rechtsmittelverfahren, auf das Art. 

33 RPG anwendbar ist (vgl. AEMISEGGER/HAAG, Kommentar zum RPG, 

Zürich u.a. 2010, Art. 33 N. 53 mit weiteren Hinweisen). Die Legitimation 

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zur Beschwerdeerhebung gemäss Art. 50 des Gesetzes über die Verwal-

tungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) muss folglich den Anforderungen 

der Legitimation zur Beschwerdeerhebung gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG 

genügen.

Das Bundesgericht umschreibt die Legitimation im Sinne von Art. 89 Abs. 

1 BGG bezogen auf die erforderliche räumliche Nähe zu Streitgegenstand 

bildenden Bauprojekten wie folgt (Urteil des Bundesgerichts 1C_236/2010 

vom 16. Juli 2010 E.1.3 und 1.4): Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 

Angelegenheiten an das Bundesgericht ist gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG 

berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine 

Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen 

Entscheid besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse 

an dessen Aufhebung oder Änderung besitzt (lit. c). Verlangt ist somit ne-

ben der formellen Beschwer, dass der Beschwerdeführer über eine spezi-

fische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen 

Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids 

zieht. Die Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Baupro-

jekten insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwür-

diges Interesse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation 

des Beschwerdeführers durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst 

werden kann (vgl. Botschaft vom 28. Februar 2001 zur Totalrevision der 

Bundesrechtspflege, BBl 2011 S. 4236).

Die Behauptung allein, jemand sei von den Folgen einer Baubewilligung 

betroffen, genügt nicht, um die Beschwerdebefugnis zu begründen. Viel-

mehr müssen aufgrund des konkreten Sachverhalts das besondere 

Berührtsein und das schutzwürdige Interesse glaubhaft erscheinen, an-

sonsten stünde jedermann die Beschwerdeberechtigung zu, der eine un-

zutreffende Behauptung aufstellt. Dies liefe im Ergebnis auf eine unzuläs-

sige Popularbeschwerde hinaus. Ein Kriterium für die Beurteilung der Be-

schwerdebefugnis eines Nachbarn ist die räumliche Nähe seines Grunds-

tücks zum umstrittenen Bauvorhaben, wobei es nicht auf abstrakt be-

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stimmte Distanzwerte ankommt. Das Beschwerderecht wird aber in der 

Regel anerkannt, wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an 

das Baugrundstück angrenzt oder allenfalls nur durch einen Verkehrsträ-

ger davon getrennt wird (BGE 121 II 174 E.2b mit Hinweisen; Urteil des 

Bundesgerichts 1A.98/1994 vom 28. März 1995 E.2b, in: ZBl 96/1995 S. 

528 f.; AEMISEGGER/HAAG, a.a.O., Art. 33 N. 57 ff.). 

Liegt diese besondere Beziehungsnähe in räumlicher Hinsicht vor, 

braucht das Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzu-

stimmen, das durch die von der beschwerdeführenden Person als verletzt 

bezeichneten Normen geschützt wird (vgl. KARLEN, Das neue Bundesge-

richtsgesetz, Basel 2006, S. 52; BEUSCH/MOSER/KNEUBÜHLER, Ausgewähl-

te prozessrechtliche Fragen im Verfahren vor dem Bundesverwaltungsge-

richt, ZBl 2008 S. 15 f.). Der Nachbar kann mithin die Überprüfung eines 

Bauvorhabens im Lichte all jener Rechtssätze verlangen, die sich recht-

lich oder tatsächlich in dem Sinne auf seine Stellung auswirken, so dass 

ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht. Nicht zuläs-

sig ist hingegen das Vorbringen von Beschwerdegründen, mit denen ein-

zig ein allgemeines öffentliches Interesse an der richtigen Anwendung 

des Rechts verfolgt wird (BGE 133 II 253 E.1.3.2), ohne dass dem Be-

schwerdeführer im Falle des Obsiegens ein Vorteil entsteht. Das Element 

des praktischen tatsächlichen Nutzens bildet somit ein wichtiges Eintre-

tenskriterium, mit welchem ein „Ausufern“ der Beschwerdemöglichkeiten 

verhindert werden kann (AEMISEGGER, Erste Erfahrungen mit dem Bun-

desgerichtsgesetz, in: Jusletter vom 10. November 2008 N. 52 und 65).

b) Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin von Parzelle 4375 und Mitei-

gentümerin zu 2% an der Strassenparzelle 3982 sowie Personaldienst-

barkeitsberechtigte an einem Autoabstellplatz auf der Nachbarparzelle 

1589 und des dazugehörigen Fuss- und Fahrwegrechts mit Kostenrege-

lung. Parzelle 4375 liegt - von Grenze zu Grenze gemessen – ca. 7.5 m, 

Parzelle 3982 ca. 11 m von der Bauparzelle 1590 entfernt. Parzelle 1589 

- 15 -

grenzt an die Bauparzelle 1590. Diese Parzellen liegen also in unmittelba-

rer Nachbarschaft zur Bauparzelle. Parzelle 3982 dient zudem der Er-

schliessung u.a. von Parzellen 1589 und 1590. Diese räumliche Nähe be-

gründet eine besondere Betroffenheit der Beschwerdeführerin. Sie ist 

damit zumindest in tatsächlicher Hinsicht stärker vom Bauvorhaben 

berührt als die Allgemeinheit.

c) Die Beschwerdegegnerin macht geltend, neben der räumlichen Nähe 

müsste zur Bejahung der Legitimation auch eine besondere Beziehungs-

nähe vorliegen. Das Interesse bestehe im praktischen Nutzen, den eine 

erfolgreiche Anfechtung der Beschwerdeführerin einbringen würde, d.h. in 

der Abwendung eines materiellen oder ideellen Nachteils, den der ange-

fochtene Entscheid für sie hätte. Dies ist nach dem vorstehend Gesagten 

aufgrund der angeführten bundesgerichtlichen Rechtsprechung eben ge-

rade nicht der Fall, weil, wenn die besondere Beziehungsnähe in räumli-

cher Hinsicht vorliegt, das Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse 

übereinzustimmen hat, dass durch die von der Beschwerdeführerin als 

verletzt bezeichneten Normen geschützt wird.

d) Die Beschwerdegegnerin geht zudem von einer rügebezogenen Beurtei-

lung der Legitimation aus, wenn sie anführt, der Einsprecherin fehle die 

Legitimation, weil sie keine Gründe anführe, weswegen sie durch den 

Ausgang des Baubewilligungsverfahrens berührt sei oder dass sie ir-

gendein schutzwürdiges Interesse am Ausgang des Verfahrens geltend 

machen könne und geltend mache, es sei nicht nachvollziehbar, inwiefern 

die Einsprecherin durch eine allfällige Baubewilligung auf Parzelle 1590 

betroffen sein könne, weil sich weder der rechtliche noch der tatsächliche 

Zustand durch den Neubau ändere und aus dem nackten Eigentum an 

der 6 m2 grossen Parzelle 4375 keine Beeinträchtigung faktischer Interes-

sen abgeleitet werden könne und auch die eingetragenen Dienstbarkeiten 

durch das Bauvorhaben nicht beeinträchtigt würden.

- 16 -

Mit ihrer rügespezifischen Beurteilung vermengt die Beschwerdegegnerin 

Beschwerdelegitimation und Beschwerdegründe. Die Beschwerdelegiti-

mation richtet sich ausschliesslich nach Art. 50 VRG bzw. Art. 89 Abs. 1 

BGG. Sind die Voraussetzungen gegeben, ist die Beschwerdeführerin mit 

sämtlichen Rügen zum Verfahren zuzulassen, wenn ihr durch die Gut-

heissung der Beschwerde ein praktischer Nutzen entstehen würde (vgl. 

BGE 137 II 34 E.2.3). Dass die Beschwerdeführerin am vorinstanzlichen 

Verfahren teilgenommen hat, ist vorliegend unbestritten. Ebenso wurde 

vorstehend gezeigt, dass sie in tatsächlicher Hinsicht stärker als die All-

gemeinheit vom Bauvorhaben berührt ist. Das schutzwürdige Interesse an 

der Aufhebung oder Änderung des vorinstanzlichen Entscheids bzw. der 

konkret praktische Nutzen der Beschwerdeführerin besteht mithin darin, 

dass das Bauvorhaben nicht verwirklicht würde, wenn sie mit ihren Rügen 

durchdringen würde (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_240/2008 vom 27. 

August 2008 E.6.1; ferner  AEMISEGGER, a.a.O., N. 55). Würden die vor-

gebrachten Rügen insbesondere betreffend Ausnützung (Übernutzung) 

zutreffen, müsste die erteilte Baubewilligung vom 28. Oktober, mitgeteilt 

am 10. November 2014, aufgehoben werden. Die Beschwerdeführerin ist 

demnach im Sinne von Art. 50 VRG bzw. Art. 89 Abs. 1 BGG von der Er-

teilung der Baubewilligung besonders betroffen und hat an deren Aufhe-

bung ein schutzwürdiges Interesse (vgl. zu alldem das Urteil des Bundes-

gerichts 1C_236/2010 vom 16. Juli 2010). Der Nichteintretensentscheid 

und somit auch die Baubewilligung der Beschwerdegegnerin sind folglich 

unter Gutheissung der dagegen erhobenen Beschwerde aufzuheben und 

die Angelegenheit an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen, damit sie 

diese Sache neu beurteile. Die Beschwerdelegitimation wurde nach dem 

soeben Gesagten von der Beschwerdegegnerin also zu Unrecht verneint.

3. a) In materieller Hinsicht gilt es zunächst auf das Zonenschema in Art. 26 

des kommunalen Baugesetzes (BG) hinzuweisen, wonach in der hier 

massgebenden Wohnzone A für die Bauparzelle 1590 eine Ausnützungs-

- 17 -

ziffer (AZ) von 0.35 gilt und eine maximal zulässige Gebäudehöhe von 

7.00 m vorgeschrieben ist. Nach Art. 36 BG ist die Ausnützungsziffer die 

Verhältniszahl zwischen der Summe der anrechenbaren Geschossfläche 

(aGF) der Gebäude und der anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF). 

[AZ = anrechenbare Geschossfläche (aGF)  : anrechenbare Grundstücks-

fläche (aGSF)]. Gemäss Art. 37 BG gilt als anrechenbare Geschossfläche 

(aGF) die Summe aller oberirdischen und unterirdischen Geschossflächen 

inklusive ihrer Erschliessungsflächen (Treppen, Korridore etc.), in Haupt-, 

An- und Nebenbauten. Im Dachgeschoss werden Flächen über denen die 

lichte Höhe weniger als 1.80 m beträgt nicht gerechnet (Abs. 1). Nicht an-

gerechnet werden zudem (Abs. 2):

a) zu Wohnungen gehörende Keller- und Lagerräume;
b) Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen;
c) Einstellräume für Fahrzeuge, nach Massgabe von Art. 52;
d) Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht aGF erschlies-

sen;
e) offene Erdgeschosshallen und offene Dachterrassen;
f) offene ein- und vorspringende Balkone;
g) Hallenbäder, Sport- und Sauna-Anlagen;
h) alle dem Gewerbe dienenden Lagerräume, die unter Terrain liegen. 

Als unter Terrain gelten jene Geschosse, deren Koten Oberkant De-
cke an keinem Punkt mehr als 1.20 m aus dem gewachsenen Terrain 
herausragen. Ausgenommen sind Einfahrten und Zugänge bis 6.00 m 
Breite.

i) die Flächen der Aussenmauern eines Gebäudes; 
k) zusätzlich zu lit. a bis i werden in Hotelberieben nicht angerechnet […].

Nach Art. 38 BG gilt als anrechenbare Grundstücksfläche (aGSF) die vom 

Baugesuch erfasste Grundstücksfläche innerhalb der Bauzone. Nicht an-

gerechnet werden die Flächen der Grund- und Groberschliessung (Abs. 

1). Grundstücke, die in der gleichen Bauzone liegen, an die Bauparzelle 

unmittelbar angrenzen oder lediglich durch Strassen oder Bäche von ihr 

getrennt sind, können für die Berechnung der Ausnützungsziffer mitein-

bezogen werden, sofern sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe-

schränkung belegt werden, die im Grundbuch anzumerken ist. Auf der 

Bauparzelle darf dadurch die in der betreffenden Bauzone geltende Aus-

- 18 -

nützungsziffer höchstens um 15% erhöht werden (Abs. 2). Solche Grund-

stücke bilden eine AZ-Einheit und spätere Änderungen daran oder Verfü-

gungen darüber bedürfen der Zustimmung der Eigentümer aller an dieser 

AZ-Einheit beteiligten Grundstücke (Abs. 3).

b) Zur Streitfrage einer angeblichen Übernutzung der Bauparzelle 1590 ist 

rückblickend die Baubewilligung für das Nachbargebäude auf Parzelle 

4124 aus dem Jahre 2002 heranzuziehen (vgl. Beilage 22 der Gemeinde 

[Bg-act. 22]). Laut Baubewilligungsakten standen damals neben der anre-

chenbaren Grundstücksfläche (aGSF) von 1‘055 m2 (600 m2 von Parzelle 

1590 und 455 m2 von Parzelle 4124) noch aGSF von Parzelle 3982 im 

Umfange von 28.06 m2 (= anrechenbare Geschossfläche [aGF] von 9.821 

m2 [gerundet: 10 m2]) zur Verfügung, was zur Eintragung der entspre-

chenden Dienstbarkeit auf Parzelle 4124 vom 21. Mai 2002 führte (Recht: 

Abtretung der baulichen Ausnützung zum Anteil von 23/100 zulasten u.a. 

Parzelle 3982). Dies ergab damals eine gesamte, auf der AZ-Einheit zur 

Verfügung stehende aGSF von 1‘083.06 m2 (gerundet: 1‘083 m2). Das im 

Jahre 2002 auf Parzelle 4124 erstellte Gebäude konsumierte gemäss 

Baubewilligungsakten 177 m2 aGF (damals Bruttogeschossfläche [BGF] 

genannt). Diese aGF wurde damals der AZ-Einheit, bestehend aus Par-

zellen 4124 und 1590, entnommen, was zur entsprechenden Anmerkung 

vom 9. Juli 2002 auf Parzellen 1590 und 4124 führte. Im Jahre 2006 wur-

de sodann von dieser AZ-Einheit, bestehend aus Parzelle 1590 und 4124, 

an Parzelle 1589 180 m2 aGSF abgetreten. Entgegen der Meinung der 

Beschwerdeführerin führte diese Nutzungsabtretung nicht zur Schaffung 

einer neuen AZ-Einheit, umfassend alle drei Parzellen 1590, 4124 und 

1589. Von der der damaligen AZ-Einheit (Parz. 1590/4124) zustehenden 

aGSF von 1‘083 m2 sind folglich zunächst die im Jahre 2006 auf Parzelle 

1589 transferierte aGSF von 180 m2 abzuziehen, was eine Rest-aGSF 

von 903 m2 (1’083 m2 – 180 m2) aGSF ergibt. Diese Restfläche von 903 

- 19 -

m2 aGSF ergibt bei einer AZ von 0.35 in der Wohnzone A eine aGF von 

316.05 m2 (gerundet 316 m2).

Das im Jahre 2002 auf Nachbarparzelle 4124 erstellte Gebäude konsu-

mierte 177 m2 aGF (damals als BGF bezeichnet). Aufgrund der Grunds-

tücksfläche von 455 m2 wären Parzelle 4124 lediglich 159.25 m2 aGF (ge-

rundet 159 m2) und die schon im Jahre 1992 von Parzelle 3982 auf Par-

zelle 4124 transportierte aGF von 9.821 m2 (gerundet 10 m2), total also 

169 m2 (159 m2 + 10 m2) zur Verfügung gestanden. Folglich blieb der da-

maligen AZ-Einheit (Parz. 1590/4124) eine Rest-aGF von 139 m2 (316 m2 

- 177 m2). Dabei ist davon auszugehen, dass Parzelle 4124 über keine 

aGF mehr verfügt, sondern sogar einen Negativsaldo von -8 m2 aufweist 

(159 m2  [aGF nach aGSF Parzelle 4124] + 10 m2 [aGF von Parzelle 

3982] = 169 m2 - 177 m2 [aGF vom Gebäude auf Parzelle 4124 konsu-

miert] = - 8 m2).

Die vorliegend interessierende Parzelle 1590 weist eine aGSF von 600 m2 

auf. Der Wegtransport von 180 m2 aGSF auf Parzelle 1589 im Jahre 2006 

geht laut der Beschwerdegegnerin (Gemeinde) und den Beschwerdegeg-

nern (Bauherrschaft) zulasten von Parzelle 1590 und ist deshalb noch von 

den 600 m2  abzuziehen, was eine Rest-aGSF von 420 m2 (600 m2 - 180 

m2) ergibt. Die so errechneten 420 m2 aGSF würden für eine aGF von 

147 m2 auf Parzelle 1590 reichen. Nun ist es aber so, dass bei der Erstel-

lung des Hauses auf Nachbarparzelle 4124 (welche eine AZ-Einheit mit 

Parzelle 1590 bildet) also Parzelle 4124 um 8 m2 übernutzt wurde, was 

dazu führte, dass die bereits verwendeten 8 m2 auf Parzelle 4124 eben-

falls noch der Parzelle 1590 belastet werden müssen. Das Instrument 

dafür war die Bildung der AZ-Einheit (Parz. 1590/4124) im Jahre 2002. 

Folgerichtig steht der Parzelle 1590 nicht mehr 147 m2 aGF, sondern le-

diglich noch 139 m2 (147 m2 – 8 m2) aGF zur Verfügung, also bei einer 

zulässigen Konsumation von 146 m2 (infolge Zweitwohnungsproblematik) 

durch das Neubauprojekt letztlich immer noch 7 m2 aGF zu wenig. Dies 

entspricht im Resultat den eigenen Ausführungen der Beschwerdegegne-

- 20 -

rin in ihrer Duplik vom 3. März 2015 (vgl. vorn Ziff. 12 im Sachverhalt). 

Aus dem Gesagten ergibt sich somit, dass das Neubauprojekt auf Parzel-

le 1590 in der geplanten Form und Ausgestaltung wegen Übernutzung 

nicht realisiert werden kann; zumal die erlaubte AZ von 0.35 in der Wohn-

zone A mit 146 m2 aGF auch ohne den diesbezüglich ebenfalls noch strei-

tigen Fitnessraum (vgl. dazu insbesondere Art. 37 Abs. 2 lit. g BG) bereits 

konsumiert wird. Die Sache ist somit auch aus diesem Grunde an die Be-

schwerdegegnerin zur Weiterführung des Verfahrens zurückzuweisen. 

c) Die Beschwerde vom 16. Dezember 2014 erweist sich demnach sowohl 

aus formellen Gründen (E.2a-d) als auch unter materiell-rechtlichen Ge-

sichtspunkten (E.3a-b) als begründet, was zu ihrer Gutheissung, zur Auf-

hebung des angefochtenen Nichteintretensentscheids samt erteilter Bau-

bewilligung und zur Rückweisung der Angelegenheit an die Gemeinde 

zwecks Weiterführung bzw. Fortsetzung des Bewilligungsverfahrens führt.

4. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin (Gemeinde) 

und den Beschwerdegegnern (Bauherrschaft, diese für ihren Anteil solida-

risch haftend) aufzuerlegen. 

b) Aussergerichtlich haben die Beschwerdegegnerin und die Beschwerde-

gegner die obsiegende, anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin nach 

Art. 78 Abs. 1 VRG zudem angemessen zu entschädigen, wobei die dazu 

eingereichte Honorarnote des Anwalts der Beschwerdeführerin vom 26. 

März 2015 über Fr. 5‘311.40 – angesichts der klaren bundesgerichtlichen 

Praxis zur Beschwerdelegitimation und den deswegen zweifellos zu weit-

schweifigen Ausführungen in der Beschwerdeschrift – pauschal auf       

Fr. 4‘000.-- (inkl. MWST) gekürzt wird. Dem kann im konkreten Fall umso 

mehr zugestimmt werden, als die Parteientschädigung – gestützt auf Art. 

2 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwäl-

- 21 -

tinnen und Rechtsanwälte [Honorarverordnung, HV; BR 310.250] - ohne-

hin nach Ermessen der urteilenden Instanz festgelegt werden kann und 

auch keine separate Honorarvereinbarung im Sinne von Art. 4 HV von 

Seiten des betreffenden Rechtsvertreters eingereicht wurde. Die Be-

schwerdegegnerin (Gemeinde) und die Beschwerdegegner (Bauherr-

schaft, diese für ihren Anteil solidarisch haftend) haben der Beschwerde-

führerin also eine Parteientschädigung von je Fr. 2‘000.--, total Fr. 4‘000.-- 

(inkl. MWST), zu entrichten.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Nichteintretensent-

scheid und die erteilte Baubewilligung werden aufgehoben und die Ange-

legenheit zur Weiterführung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an 

die Gemeinde X._____ zurückgewiesen.  

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 466.--

zusammen Fr. 3'466.--

gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ sowie B._____ und 

C._____, welche für ihren Anteil untereinander solidarisch haften, und 

sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzver-

waltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Aussergerichtlich haben die Gemeinde X._____ sowie B._____ und 

C._____, welche für ihren Anteil untereinander solidarisch haften, 

A._____ mit jeweils Fr. 2'000.--, insgesamt also mit Fr. 4'000.-- (inkl. 

MWST), zu entschädigen.

- 22 -

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]