# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3eea9365-917b-50d2-990a-1a61f581d76d
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-04-13
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 13.04.2021 III 2020 199
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2020-199_2021-04-13.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2020 199

Entscheid vom 13. April 2021 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Irene Thalmann, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Feusisberg, Dorfstrasse 38, Postfach 68, 
8835 Feusisberg,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. D.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. E.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

2

Sachverhalt:

A. D.________ sind die Eigentümer der Grundstücke KTN __01 (735 m2; 
F.________-strasse __), Feusisberg, sowie - westlich angrenzend - KTN __02 
(516 m2; F.________-strasse __), Feusisberg.

Im Amtsblatt Nr. __vom ____ 2019 (S. ____) publizierte die Gemeinde Feusis-
berg das Baugesuch (in: Vi-act. III-01/B5) von D.________ (nachstehend: Bau-
herrschaft) für den "Abbruch und Neubau Einfamilienhaus" auf KTN __01 und 
legte das Baugesuch gleichzeitig öffentlich auf. Gegen dieses Baugesuch erho-
ben neben anderen A.________ am 27. November 2019 öffentlich-rechtliche 
Einsprache beim Gemeinderat (in: Vi-act. III-01/B8). Am 7. Januar 2020 sowie 
11. Februar 2020 gingen bei der Gemeinde überarbeitete bzw. ergänzende Bau-
gesuchsunterlagen ein (Vi-act. III-01/B6 f.), was den Einsprechern angezeigt 
wurde (vgl. Vi-act. III-01/B10, B12).

B. Mit Gesamtentscheid vom 5. März 2020 (Vi-act. III-01/B2) erteilte das ARE 
die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen der zu-
ständigen Stellen (Disp.-Ziff. 1). Auf die Einsprachen wurde aus kantonaler Sicht 
nicht eingetreten (Disp.-Ziff. 2). Mit Beschluss (GRB) Nr. 2019-0093 (Reg.-
Nr. 05.03.00) vom 26. März 2020 entschied der Gemeinderat wie folgt über das 
Baugesuch und die Einsprachen (in: Vi-act. II-03, Baumappe Baugesuch Nr. BG 
2019-0093):

1. Die Einsprachen von A.________ sowie (…) werden im Sinne der 
Erwägungen abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Baubewilligung wird im Sinne der Erwägungen und unter nachstehenden 
Auflagen und Vorbehalten erteilt. Die von der Bauherrschaft eingereichten 
Unterlagen bilden einen integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung. 
(Weitere integrierende Bestandteile der Baubewilligung, u.a. Gesamtentscheid 
des ARE vom 5.3.2020). 

3. (Bauausführung).

4. Der Aussenparkplatz Besucher wird nicht bewilligt (…).  

5. Vor Baufreigabe sind folgende Unterlagen dem Bauamt vorzulegen (Material- 
und Farbkonzept; Dienstbarkeitsvertrag Ungleichverteilung Grenzabstand mit 
L-Nr. __02; […]). 

6.-12. (Gebühren und Kosten; Beginn Bauarbeiten; Geltungsdauer Baubewilligung; 
Rechtsmittel und Zustellung). 

C. Gegen diesen GRB erhoben A.________ mit Eingabe vom 16. April 2020 
Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträ-
gen (Vi-act. I-01):

3

1. Es sei die angefochtene Baubewilligung vom 26. März 2020 des 
Gemeinderates Feusisberg aufzuheben und dem Bauvorhaben die 
Bewilligung zu verweigern.

2. Eventualiter: Es sei die Angelegenheit zur Feststellung des rechtserheblichen 
Sachverhalts zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen.

3. Es sei ein Augenschein durchzuführen.

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der 
Beschwerdegegner. 

D. Am 3. September 2020 führte das mit der Verfahrensinstruktion beauftragte 
Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst, unter Anwesenheit der 
Parteien einen Augenschein vor Ort in Feusisberg durch (Vi-act. V-09 f.). 

E. Mit Beschluss (RRB) Nr. 768/2020 vom 27. Oktober 2020 entschied der 
Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 2000.-- 

werden den Beschwerdeführern auferlegt (…).

3. Die Beschwerdeführer haben der Gemeinde Feusisberg und den 
Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung von jeweils Fr. 1200.-- zu 
bezahlen. 

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

F. Gegen diesen RRB (Versand am 3.11.2020) lassen A.________ mit Ein-
gabe vom 20. November 2020 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den fol-
genden Anträgen:

1. Es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und es sei dementsprechend 
die Baubewilligung aufzuheben.

2. Es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zu neuer 
Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen sowohl für das 
Beschwerdeverfahren vor Regierungsrat als auch für das vorliegende 
Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegner. 

G. Das ARE teilt mit Schreiben vom 2. Dezember 2020 seinen Verzicht auf ei-
ne Vernehmlassung und Antragsstellung mit. Das Sicherheitsdepartement bean-
tragt mit Vernehmlassung vom 4. Dezember 2020 die Abweisung der Beschwer-
de unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Der Gemeinderat bean-
tragt am 15. Januar 2021 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer unter solidarischer Haft-
barkeit. Die Beschwerdegegner beantragen mit Vernehmlassung bzw. Be-

4

schwerdeantwort vom 16. Februar 2021 die Abweisung der Beschwerde, soweit 
auf das Rechtsmittel eingetreten werde, und die Erteilung der nachgesuchten 
Baubewilligung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Be-
schwerdeführer.

H. Mit Stellungnahme (Replik) vom 23. März 2021 zu den Vernehmlassungen 
halten die Beschwerdeführer an den mit der Beschwerde vom 20. November 
2020 gestellten Anträgen fest. Ergänzend stellen sie folgendes Editionsbegeh-
ren:

Die Vorinstanz 1, der Gemeinderat der Gemeinde Feusisberg, sei aufzufordern, 
die Baugesuchs- und Bewilligungsakten aus dem Jahre 2001 für das bestehende 
Einfamilienhaus auf Kat.-Nr. __01 (vormals G.________, heute Liegenschaft der 
Beschwerdegegner) zu edieren.

sowie den verfahrensrechtlichen Antrag, die vom Gemeinderat Feusisberg zu 
edierenden Akten seien vom Verwaltungsgericht für die Beurteilung der Be-
schwerdesache zu berücksichtigten. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1.1  Das Baugrundstück KTN __01 befindet sich (wie das Grundstück der Be-
schwerdegegner) in der "Ein- und Zweifamilienhauszone, zwei Geschosse" (E2; 
vgl. Zonenplan Feusisberg vom 23.9.2018 [einsehbar in WebGIS SZ sowie htt-
ps://www.geoportal.ch/feusisberg], ÖREB-Kataster [S. 3/5; vgl. WebGIS SZ]; vgl. 
Art. 40 des kommunalen Baureglements [BauR] vom 25.9.2005) und ist mit ei-
nem Einfamilienhaus überbaut. Das südwestlich an das ebenfalls im Eigentum 
der Bauherrschaft stehende Grundstück KTN __02 angrenzende Baugrundstück 
grenzt im Südosten an die Strasse "F.________-strasse" (KTN __03). In nordöst-
licher Richtung anstossend liegt das im Eigentum der Beschwerdeführer befindli-
che und ebenfalls mit einem Einfamilienhaus überbaute Grundstück KTN __04; 
im Nordwesten grenzt das Baugrundstück an die ebenfalls überbauten Grunds-
tücke (von Südwest nach Nordost) KTN __05, __06 sowie __07. Diese Grunds-
tücke befinden sich ebenfalls in der Zone E2. Strassenmässig ist das Baugrunds-
tück heute über die "F.________-strasse" erschlossen, woran sich nichts ändern 
soll. Die genannten Grundstücke sind in einer von Nord(-west) nach Süd(-ost) 
ansteigenden Hanglage situiert, welche grundsätzlich einen Blick auf den rund 2 
km (Luftlinie gemessen ab Baugrundstück) entfernten Zürichsee ermöglicht.

1.1.2  Gemäss der am 24. Oktober 2019 eingegangenen Baueingabe (bzw. den 
nachgereichten Unterlagen; vgl. die Planunterlagen) soll anstelle des heutigen 
Einfamilienhauses ein Einfamilienhausneubau realisiert werden. Das Projekt 

https://www.geoportal.ch/feusisberg
https://www.geoportal.ch/feusisberg

5

sieht drei Ebenen vor (vgl. hierzu bzw. zu den nachfolgenden Ausführungen ins-
besondere Plan Nr. 0513-102, Grundrisse Baueingabe 1:100; Plan Nr. 0513-103, 
Schnitte, Einfahrtsneigung und Dachaufsicht mit Grenzabständen 1:100; Plan 
Nr. 0513-104, Ansichten Baueingabe 1:100, alle vom 18.12.2019, in der Bau-
mappe sowie Vi-act. III-01/B6): 

Im Erdgeschoss (EG) sind neben den Räumen "Waschen", "Technik", "Keller", 
"Schopf Gartengeräte", "Abstellraum" u.a. ein Saunaraum, ein Büro, eine Dusche 
und zwei weitere "Zimmer" geplant; im Obergeschoss (OG) sind u.a. eine Garage 
mit 4 Autoabstellplätzen, die Räume "Velo / Moto" und "Garderobe", ein Entrée, 
ein Raum "Eltern" ohne Abtrennung mit "Ankleide / Verteiler", ein Elternbad und 
ein Büro, ein Treppenhaus mit Lift sowie ein Balkon vorgesehen; im Dachge-
schoss (DG) sind neben zwei Terrassen, WC und Réduit insbesondere "Wohnen 
/ Essen / Küche" verbunden mit "Spielen" geplant. Das Dach ist so geplant, dass 
sich die beiden Dachhälften einerseits mit einem (Innen-)Winkel von je 40° ge-
genseitig zuneigen. Anderseits treffen sich die beiden Dachhälften nicht wie bei 
einem klassischen Satteldach in einem (spitzen) First; vielmehr zeichnet sich das 
Dach durch ein auf 686.52 m.ü.M. zu liegen kommendes, ca. 3 m breites und 
sich über die ganze Gebäudelänge erstreckendes "Flachdach" aus (vgl. GRB 
vom 26.3.2020 S. 3 unten: "dem Mansardendach ähnliche Konstruktion"). So-
wohl die westliche Hälfte der Garage bzw. der darunter befindliche "Schopf Gar-
tengeräte" als auch der östlichste Teil des Veloraums werden von diesem senk-
recht nach unten projizierten Dach, welches bündig - ohne Dachvorsprung - an 
die Aussenfassade anschliesst, nicht überdacht, weisen eine der Fassade der 
(Haupt-)Baute (um 5.81 m bzw. 0.7 m) vorgelagerte Fassade auf und sind - zu-
mindest gemäss den aktenkundigen Visualisierungen - anders materialisiert. 

1.2 Der Gemeinderat hielt in der Baubewilligung u.a. - namentlich zur Beurtei-
lung der eingegangenen Einsprachen (Erw. 4) - fest, die Abweichungen vom ur-
sprünglichen Terrain, das im Jahr 2001 aufgeschüttet worden sei, seien erkenn-
bar. Das Abstellen auf den aktuellen Geländeverlauf führe aber zu keinem un-
haltbaren baupolizeilichen Ergebnis und sei daher zu Recht erfolgt (S. 2 [unten] 
f.). An der Nordfassade würden eine Gebäudehöhe von 7.49 m sowie eine 
Firsthöhe von 10.49 m ausgewiesen, weshalb die maximal zulässigen Gebäude- 
und Firsthöhen von 7.5 m bzw. 10.5 m, je inkl. Hangzuschlag von 0.5 m, einge-
halten würden. Der Grenzabstand an der Ostfassade sei ebenfalls eingehalten. 
Richtig sei die Behauptung in der Einsprache, ein Grundbucheintrag hinsichtlich 
Ungleichverteilung des Grenzabstands mit KTN __02 fehle; die entsprechende 
Dienstbarkeit sei vor Baubeginn im Grundbuch einzutragen, was auflageweise in 
der Baubewilligung formuliert werde (S. 3 Mitte). Das Dachgeschoss gelte nicht 

6

als Vollgeschoss; die zulässige Anzahl an Vollgeschossen sei nicht überschrit-
ten. Mit den geschaffenen 253.12 m2 aBGF bei der anrechenbaren Landfläche 
von 735 m2 sei die zulässige Ausnützungsziffer von 0.35 eingehalten (S. 4 oben). 
Auch das Einordnungsgebot betrachtete der Gemeinderat als erfüllt, weshalb das 
Bauvorhaben insgesamt den geltenden Vorschriften entspreche (Erw. 4 in fine 
S. 4). 

1.3 Der Regierungsrat erwog im angefochtenen RRB Nr. 768/2020 vom 
27. Oktober 2020 im Wesentlichen und sinngemäss, vor dem Bau des bestehen-
den Einfamilienhauses im Jahr 2001 sei KTN __01 noch unbebaut gewesen. 
Damals sei das Terrain gleichmässig von Süd nach Nord abgefallen. Gleichzeitig 
mit dem Bau des Einfamilienhauses sei das Terrain im Jahr 2001 im unteren 
bzw. nördlichen Bereich der Parzelle um bis zu 2 m aufgeschüttet worden. Das 
Terrain verlaufe heute nördlich des bestehenden Hauses praktisch flach und falle 
anschliessend steil ab. Damals sei bei der Bemessung der Gebäudehöhe auf 
das ursprüngliche Terrain abgestellt worden (Erw. 2.4). Auch die Beschwerdefüh-
rer hätten ihr Terrain auf KTN __04 westlich des Einfamilienhauses aufgeschüt-
tet. Insgesamt sei das Terrain auf der Bauparzelle an diejenigen der übrigen Par-
zellen der "F.________-strasse" angeglichen und rage nicht aus diesen hervor; 
das Kriterium der Angepasstheit könne bejaht werden, was umso mehr gelte, als 
dass diesem Kriterium angesichts der mehr als 10 Jahre zurückliegenden Auf-
schüttung nur noch abgeschwächte Bedeutung zukomme (Erw. 2.5). Das Abstel-
len auf das gestaltete Terrain führe zu keinen baupolizeilich unhaltbaren Ergeb-
nissen (Erw. 2.6). 

Die Hangneigung in der Gebäudegrundfläche des Einfamilienhauses betrage 
17% und es würden somit Hangzuschläge von 50 cm für die Nord- und von 
25 cm für die West- und Ostfassade gelten. An allen vier Fassaden würden die 
zulässigen Gebäude- und Firsthöhen eingehalten (Erw. 3.2). 

Gemäss BauR gelten Dach- und Attikageschosse als Vollgeschosse, wenn die 
innerhalb der lichten Höhe von 1.8 m liegende Grundfläche mehr als zwei Drittel 
derjenigen des darunterliegenden Vollgeschosses betrage (Erw. 4.1). Das BauR 
definiere den Begriff der Grundfläche eines Geschosses nicht näher. Bei der 
"Geschossgrundfläche" handle es sich um die senkrechte Projektion auf ein Ge-
schoss. Dazu zählten folglich auch Nebenbauten, nicht aber offene Balkone, 
Vordächer oder Dachvorsprünge (Erw. 4.3). Das Dachgeschoss dürfe eine 
Grundfläche von 150.15 m2 (zwei Drittel von 225.23 m2) aufweisen. Tatsächlich 
umfasse die Grundfläche des Dachgeschosses innerhalb der lichten Höhe von 
1.8 m lediglich 125.3 m2. Selbst wenn der südliche Balkon im Dachgeschoss zur 
Gebäudegrundfläche des Dachgeschosses hinzugezählt werden müsste, sei die 

7

maximale Grundfläche der zulässigen zwei Drittel für das Dachgeschoss nicht 
überschritten. Das Dachgeschoss zähle nicht als Vollgeschoss; das Einfamilien-
haus halte die zulässige Anzahl Vollgeschosse ein (Erw. 4.4).

Für die Frage der Ausnützung sei beim Dachgeschoss nicht die Grundfläche in-
nerhalb der lichten Höhe von 1.8 m, sondern die aBGF massgebend. Vorliegend 
sei die aBGF des Dachgeschosses aber identisch mit dessen Grundfläche und 
betrage 125.3 m2 und sei nicht höher als zwei Drittel der Grundfläche des Ober-
geschosses. Der Gemeinderat habe die Fläche des Dachgeschosses zu Recht 
nicht zur aBGF gezählt; die Ausnützungsziffer werde eingehalten (Erw. 5.3). 

Das (geplante) Einfamilienhaus füge sich in das bestehende Quartierbild ein, 
woran dessen Ostfassade nichts ändere, zumal diese die maximal zulässige 
Fassadenlänge von 24 m nicht überschreite und nicht alleine deswegen störend 
wirke, weil sie wenige Fenster aufweise. Der Regierungsrat sehe sich nicht ver-
anlasst, korrigierend einzugreifen (Erw. 6.5). 

1.4 Die Baugesuchsakten aus dem Jahre 2001 befinden sich bei den regie-
rungsrätlichen Akten, d.h. sie waren von der Gemeinde schon im Verwaltungs-
verfahren eingereicht worden. Dem Editionsbegehren der Beschwerdeführer (vgl. 
vorstehend Ingress lit. H) wurde somit Rechnung getragen. 

2.1 Die Beschwerdeführer rügen zunächst unter dem Titel "Massgebendes Ter-
rain", die Vorinstanzen seien in aktenwidriger Beurteilung von einer Mehrhöhe an 
der Nordfassade des Einfamilienhauses von 0.34 m ausgegangen. Gemäss den 
Baugesuchsakten überrage die Neubaute den abzubrechenden Altbau bei der 
Firsthöhe um mehr als 1 m. Gestützt auf diese falsche Annahme könne die Be-
einträchtigung der Beschwerdeführer nicht nachvollziehbar als gering beurteilt 
werden. Die Vorinstanz nehme nicht Stellung zum beschwerdeführerischen Ar-
gument, dass die Firsthöhe an der Nordfassade rund 1.92 m höher sei, als wenn 
auf das ursprünglich gewachsene Terrain abgestellt würde. Die Vorinstanz miss-
achte die tatsächlichen Verhältnisse (Beschwerde S. 4). Das natürlich gewach-
sene Terrain an der Nordfassade liege bei 674.28 m ü. M; die Beschwerdegeg-
ner würden den Punkt +/-0.00 mit 676.20 m. ü. M. angeben. Die Mehrhöhe von 
1.92 m sei für die Beschwerdeführer ein baupolizeilich unhaltbares Ergebnis. Es 
könne zudem nicht angehen, dass die Auswirkungen auf das beschwerdeführeri-
sche Grundstück allein bzgl. der vertikalen Dimensionen unter Vernachlässigung 
der horizontalen Erweiterung beurteilt würden (Beschwerde S. 4 [unten] f.; vgl. 
Replik S. 3 ff. Ziff. II.1, S. 9 f. Ziff. 4.1 ff.).

2.2.1  Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden 
in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei 

8

Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses (§ 60 Abs. 2 des Pla-
nungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987; vgl. Art. 36 
Abs. 2 BauR).

2.2.2  Die zulässige Gebäude- und Firsthöhe wird durch die Zonenordnung fest-
gelegt. Bei Flachdachbauten ohne Attikageschosse entspricht die Firsthöhe der 
Gebäudehöhe (Art. 36 Abs. 1 BauR). Die Firsthöhe ist die Distanz zwischen dem 
gewachsenen Boden gemäss Art. 36 Abs. 2 BauR und dem höchsten Punkt des 
Schrägdaches bzw. des Attikageschosses (Art. 36 Abs. 4 BauR). 

2.2.3  Der Begriff des "ausgemittelten gewachsenen Bodens" (vgl. vorstehend 
Erw. 2.2.1) ist im Gesetz nicht näher umschrieben; es handelt sich um einen un-
bestimmten Rechtsbegriff, der auslegungsbedürftig ist. Klar ist, dass grundsätz-
lich pro Fassade eine Gebäudehöhe zu ermitteln, mithin pro Fassade jeweils das 
gewachsene Terrain auszumitteln ist. 

Gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (vgl. angefochtener RRB 
Erw. 2.3) verliert die Frage der Eruierbarkeit sowie der Angepasstheit einer Auf-
schüttung oder Abgrabung an das umgebende Gelände mit fortschreitender Zeit-
dauer an Bedeutung. Als Zeitdauer wurden rund zehn Jahre oder länger erach-
tet, ohne dass im Einzelfall starr auf eine solche Richtdauer abgestellt werden 
darf. Vorbehalten bleibt, dass die Abweichung des geschaffenen (bestehenden) 
Terrains als "gewachsenes Terrain" vom ursprünglichen Geländeverlauf nicht of-
fensichtlich ist und - kumulativ - ein Abstellen auf das geschaffene Terrain nicht 
zu einem baupolizeilich unhaltbaren Ergebnis führt (vgl. EGV-SZ 2005 B 8.9; 
VGE III 2015 114 vom 18.2.2016 Erw. 1.5). Das Bundesgericht hat eine gegen 
diesen zit. VGE III 2015 114 vom 18. Februar 2016 erhobene Beschwerde ab-
gewiesen (Urteil 1C_157/2016 vom 6.9.2016, nicht 6.12.2019, vgl. Replik S. 4 
[vgl. insbesondere Erw. 3.4.1 ff.]). Dabei hat es unter anderem zum einen erwo-
gen, die fragliche Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts erscheine durchaus 
als nachvollziehbar und entbehre nicht einer gewissen Logik. Zum andern kom-
me der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe 
(IVHB) vom 22. September 2005, welche auch Bestimmungen zum gewachse-
nen Terrain enthält, keine positive Vorwirkung zu (Erw. 3.4.4). Mit Bezug auf den 
konkret zu beurteilenden Fall führte das Bundesgericht weiter aus (Erw. 3.4.5), 
dem Beschwerdeführer wäre beizupflichten, dass es stossend wäre, wenn die 
Bauherrschaft das Grundstück relativ kurze Zeit vor Baubeginn aufgeschüttet 
hätte, um damit zu einer besseren Nutzung zu gelangen. In diesem Falle könnte 
es willkürlich sein, die Aufschüttung bei der Ermittlung des Geländeverlaufs zu 
berücksichtigen. Die Aufschüttungen seien jedoch vor mehr als 30 Jahren vorge-
nommen worden, als vom heutigen Bauprojekt noch keine Rede gewesen sei. 

9

Unter diesen Umständen sei nicht ersichtlich, dass die von der Vorinstanz ver-
folgte Interpretation des einschlägigen kantonalen und kommunalen Rechts dem 
Sinn der entsprechenden Bestimmungen völlig widerspräche. Die Auslegung füh-
re auch nicht zu einem baupolizeilich unhaltbaren Ergebnis, selbst wenn sie mit 
baulichen Mehrhöhen verbunden sei. Darin liege keine erhebliche Beeinträchti-
gung der Nachbarschaft. 

2.2.4  Ein unhaltbares Ergebnis ist nicht leichthin anzunehmen. Im Vordergrund 
steht die Erkenntnis, dass nach einem gewissen Zeitablauf der tatsächliche Ter-
rainverlauf und das rechtlich massgebende gewachsene Terrain nicht mehr aus-
einanderklaffen sollten. Als baupolizeilich unhaltbar müssten gemäss der darge-
legten Rechtsprechung vor allem solche Bauvorhaben bezeichnet werden, die 
wegen des Abstellens auf das - vor Jahren - gestaltete Terrain die nachbarlichen 
Interessen massiv beeinträchtigen würden (vgl. dazu auch VGE III 2007 57 vom 
29.8.2007; VGE III 2007 156 vom 30.10.2007 Erw. 4.2; VGE III 2009 215 vom 
24.2.2010 Erw. 3.4.1 ff.). Ein Gleiches hätte auch zu gelten, wenn infolge des 
Abstellens auf das gestaltete Terrain das Orts- und Landschaftsbild in erhebli-
chem Masse beeinträchtigt wäre (vgl. zum Ganzen VGE III 2017 105 vom 
24.10.2017 Erw. 5.2 und Erw. 6.2 m.H.a. EGV-SZ 2005 B 8.9 Erw. 4.1).

2.3 Im Rahmen der zweiten von drei Etappen der Teilrevision des PGB soll die 
IVHB ins kantonale Recht überführt werden. Der IVHB kommt aber nach wie vor 
keine Vorwirkung zu. Dass die IVHB als Auslegungshilfe herangezogen werden 
darf (vgl. Replik S. 5, S. 6 f. Ziff. 3.1, S. 11 Ziff. 4.5), kann angesichts des er-
wähnten Bundesgerichtsurteils 1C_157/2016 vom 6.9.2016 nicht bestritten wer-
den, ändert jedoch an der Beurteilung nichts. An der vorerwähnten (kantonalen) 
Rechtsprechung (Erw. 2.2.3 f.) ist (somit auch vor diesem Hintergrund) und trotz 
der in der gemeinderätlichen Vernehmlassung geäusserten Kritik (vgl. S. 3 f. 
Ziff. 4) festzuhalten, zumal diese Rechtsprechung auch vom Bundesgericht nicht 
in Frage gestellt wurde. Die beiden Kriterien, welche kumulativ gegeben sein 
müssen, damit das geschaffene (bestehende) Terrain nicht als "gewachsenes 
Terrain" gelten kann, finden ihre Berechtigung gerade in der Tatsache, dass es 
heutzutage die technischen Möglichkeiten (wie auch die Archivierung/Digitali-
sierung der Planunterlagen) erlauben, frühere Terrainverläufe auf für erheblich 
längere Zeiträume als bloss eine Richtdauer von zehn Jahren zu rekonstruieren. 
Was die IVHB anbelangt, wird als "massgebendes Terrain" der "natürlich ge-
wachsene Geländeverlauf" definiert. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen 
und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Gelände-
verlauf der Umgebung auszugehen (Ziff. 1.1 von Anhang 1 zur IVHB). Gemäss 
den IVHB-Erläuterungen wird mit dieser Definition bezweckt, dass auf den seit 

10

Langem bestehenden, weitgehend durch natürliche Prozesse entstandenen 
Geländeverlauf abgestellt wird und nicht auf einen Geländeverlauf, der auf 
menschliche Eingriffe wie frühere Abgrabungen und Aufschüttungen zurückgeht. 
Es leuchte ein, dass niemand sich durch künstliche Eingriffe ins Gelände Vorteile 
beim Bauen verschaffen können soll. Die kantonale Praxis habe bisher in der 
Regel verlangt, dass das gewachsene bzw. massgebende Terrain während min-
destens 10 bis 20 Jahren unverändert geblieben ist (mit Hinweis auf das Urteil 
BGer 1C_492/2010 vom 23.3.2011). Eine solche Frist kenne das Konkordat 
nicht. Wie also auf den natürlichen Geländeverlauf geschlossen werde, bleibe 
der kantonalen Praxis überlassen. Auf Anhieb kann also nicht gesagt werden, die 
dargelegte kantonale Rechtsprechung sei mit der IHVB nicht zu vereinbaren, was 
im konkreten Fall jedoch infolge der erwähnten (vorläufig noch) fehlenden An-
wendbarkeit der IHVB bedeutungslos ist. 

2.4 Für das bestehende (und zum Abbruch vorgesehene) Wohnhaus auf KTN 
__01 war im Jahr 2001 die Baubewilligung erteilt worden (vgl. Baubewilligung 
vom 10.5.2001, in: Vi-act. II-03/Baumappe Nr. 2001-03 bzw. 2001-003). Es ist 
daher festzuhalten, dass das heutige Terrain seit rund 20 Jahren besteht (vgl. 
angefochtener RRB Erw. 2.4; Vernehmlassung des Sicherheitsdepartements 
vom 4.12.2020 Ziff. 1; vgl. auch GRB vom 26.3.2020 S. 2 und Beschwerde S. 2, 
wo von 18 Jahren die Rede ist). Ebenso wurden die südwestlich und nordöstlich 
angrenzenden Parzellen offensichtlich im gleichen Zeitraum zwischen 2001 und 
2002 überbaut (https://map.geo.admin.ch, Geokatalog, Grundlagen und Planung, 
Basiskarten bzw. Luft-, Satellitenbilder, "Zeitreise Kartenwerke" bzw. "SWISS-
IMAGE Zeitreise", vgl. WebGIS, Geokategorie "Luft-/Satellitenbilder", Zeitreise). 
Der Regierungsrat hielt sodann gestützt auf die Erkenntnisse des Augenscheins 
vom 3. September 2020 fest, das Terrain der Bauparzelle KTN __01 sei an das-
jenige der übrigen Parzellen der "F.________-strasse", mithin auch jenes der 
Beschwerdeführer auf KTN __04, angeglichen und rage nicht aus diesen hervor 
(vgl. angefochtener RRB Erw. 2.5). Dem Protokoll des Augenscheines lässt sich 
denn auch entnehmen, dass sowohl auf dem Baugrundstück wie dem Grunds-
tück der Beschwerdeführer Aufschüttungen, wenn auch in unterschiedlichem 
Masse, vorgenommen wurden. Angesichts der Hanglage sind solche Aufschüt-
tungen zwecks einer gewissen Nivellierung nicht unüblich bzw. können sogar 
notwendig werden. 

Bei dieser Sachlage - verstrichener Zeitraum von gegen 20 Jahren sowie Ter-
rainveränderungen im Rahmen der Erstellung der Bauten auf den umliegenden 
Grundstücken mit Angleichung der jeweiligen Terrains - besteht grundsätzlich 
kein Anlass, nicht vom heute bestehenden Terrain als massgeblichem gewach-

11

senen Boden auszugehen (vgl. VGE III 2020 163 vom 22.1.2021 Erw. 3.1.4). 
Zwar hat bereits der Gemeinderat in der Baubewilligung anerkannt, dass die sich 
(auch) aus den Bauakten 2001 ergebenden Aufschüttungen und die Abweichun-
gen zum ursprünglichen Terrain erkennbar sind (S. 2 Erw. 4). Indessen ist den 
Vorinstanzen beizupflichten, dass entscheidend ist, dass nicht erkennbar ist, 
dass bzw. wie ein Abstellen auf das aktuelle Terrain als gewachsenes Terrain zu 
einem baupolizeilich unhaltbaren Ergebnis, das - wie erwähnt (vorstehend 
Erw. 2.2.4) - nicht leichthin anzunehmen ist, führt bzw. führen könnte. Dabei ist 
nicht auf eine subjektive Wahrnehmung von Nachbarn abzustellen; vielmehr ist 
eine objektivierte Betrachtungsweise massgebend (VGE III 2015 114 vom 
18.2.2016 Erw. 1.5). 

Die Beschwerdeführer legen nichts Substantiiertes dar, was für eine baupolizeili-
che Unhaltbarkeit spricht. Soweit sie eine Mehrhöhe von 1.92 m geltend machen, 
ist dem entgegenzuhalten, dass selbst wenn diese - von den Beschwerdegeg-
nern bestrittene (vgl. Vernehmlassung vom 16.2.2021 S. 2 Rz. 6) - Berechnung 
zutreffen sollte, nach entsprechend langer Zeitdauer gemäss verwaltungsgericht-
licher Rechtsprechung (geltend gemachte) "Überschreitungen"/"Mehrhöhen" von 
"rund 1 m […] bzw. 2 m" (EGV-SZ 2005 B 8.9 Erw. 4.2), "von 1.60 m und 0.70 m" 
(VGE III 2015 114 vom 18.2.2016 Erw. 1.5) oder "Aufschüttungen von teilweise 
über 2 m" (vgl. VGE III 2019 137 vom 23.1.2020 Erw. 6.1, 6.2.2) nicht (zwingend) 
derart sind, dass man einen baupolizeilich unhaltbaren Zustand annehmen 
müsste. Demgegenüber kann der Beurteilung des Regierungsrates (vgl. auch 
Vernehmlassung der Beschwerdegegner S. 5 Rz. 18) beigepflichtet werden, 
dass die Häuser an der F.________-strasse nach Norden (seeseitig) ausgerich-
tet sind, dem Blick der Beschwerdeführer gegen die Westseite hin eine unterge-
ordnete Bedeutung zukommt, und ein besonders veränderter Schattenwurf oder 
eine anders geartete (ideelle) Immission nicht zu erwarten ist. 

Was den Höhenvergleich der alten Baute mit dem Neubau anbelangt, weist der 
Gemeinderat vernehmlassend (S. 4 Rz. 5) zu Recht darauf hin, dass sich die 
neue Baute nicht am gleichen Standort wie die zu ersetzende befindet. Der Ver-
gleich der Situationspläne der bestehenden Baute vom 9. Februar 2001 mit 
demjenigen des Bauprojekts vom 21. Oktober 2019 (beide im Massstab 1:500) 
zeigt denn auch, dass die neue Baute bis rund 3 m an die "F.________-strasse" 
gegenüber rund 5.5 m bei der bestehenden Baute gerückt und gegen Norden um 
rund 5 m verlängert wird. Demgegenüber wird die neue Baute in der Ost-West-
Ausrichtung um rund 3 m verschmälert (neu 11 m gegen bestehend [bis] 
14.30 m). Bei zulässigen Baumassen in der E2, die gemäss dem damals gelten-
den Baureglement vom 4. Juli 1993 (rev. 31.5.1996 und 21.2.1997) soweit er-
sichtlich mit den aktuell geltenden identisch waren (vgl. Art. 44 aBauR mit An-

12

hang 1), wurden bei der bestehenden Baute auch die maximal zulässigen Ge-
bäude- und Firsthöhen entgegen der anderslautenden Darstellung der Be-
schwerdeführer (vgl. Replik S. 5 f. Ziff. 2.1 und S. 12 Ziff. 4.9) offensichtlich nicht 
voll ausgeschöpft. Dabei ist insbesondere auch zu beachten, dass gemäss 
Art. 43 Abs. 4 aBauR i.V.m. Art. 43 Abs. 4 aBauR ein Hangzuschlag erst ab 20% 
und nicht bereits ab 15% gewährt wurde. Wie sich dem Plan "Fassa-
den+Schnitte" vom 18. Oktober 2001 entnehmen lässt, wurde die maximale Ge-
bäudehöhe von 7 m (ohne Hangzuschlag) nur an der Nord(west-)Fassade bei ei-
ner Firsthöhe von 9.65 m ausgeschöpft, während die anderen Fassaden Gebäu-
de- bzw. Firsthöhen von 6.52 m bzw. 9.17 m ([Nord-]Ost-Fassade) und 6.15 m 
bzw. 8.80 m ([Süd-]Westfassade) auswiesen (für die Süd[ost-]Fassade weist der 
Plan keine Höhen aus). Insofern sind auch die von den Beschwerdeführern an-
gestellten Zahlenvergleiche (erheblich) zu relativieren. Bei der von den Be-
schwerdeführern gerügten gemeinderätlichen Ermittlung einer Mehrhöhe von 
0.34 m (vgl. vorstehend Erw. 2.1; Baubewilligung S. 2 f. Erw. 4) handelt es sich 
um eine hypothetische Berechnung, welcher keine entscheidende Bedeutung 
zukommt und die deswegen wenig Sinn macht, weil mit den vom Gemeinderat 
hypothetisch ermittelten Gebäude- und Firsthöhen von 7.84 m und 10.84 m die 
an der Nordfassade maximal zulässigen - unter Gewährung des Hangzuschlages 
- Gebäude- und Firsthöhen von 7.5 m und 10.5 m überschritten würden. Dies ist 
jedoch nicht der Fall. 

Zu ergänzen ist, dass auch unter dem Aspekt der Einordnung vorliegend nicht 
von einem baupolizeilich unhaltbaren Zustand ausgegangen werden kann (hierzu 
auch nachfolgend Erw. 5). 

3.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, beim Dachgeschoss handle es 
sich um ein Vollgeschoss, d.h. die vorinstanzliche Auslegung von Art. 32 Abs. 3 
BauR sei unhaltbar. 

3.2.1  Art. 44 Abs. 3 BauR (vgl. Anhang 1 BauR) erlaubt in der Zone E2 höchs-
tens zwei Vollgeschosse. Gemäss Art. 32 Abs. 3 BauR (mit Anhang 6b) gelten 
Dach- und Attikageschosse als Vollgeschosse, wenn die innerhalb der lichten 
Höhe von 1.80 m liegende Grundfläche mehr als zwei Drittel derjenigen des dar-
unterliegenden Vollgeschosses beträgt.

3.2.2  Gemäss § 15 Abs. 3 PBG sind die Gemeinden bei der Erfüllung ihrer Pla-
nungspflicht im Rahmen der Vorschriften und der übergeordneten Interessen des 
Bundes und des Kantons frei, und es steht ihnen auch bei der Anwendung ihres 
kommunalen Rechts ein gewisser Spielraum zu. Daraus ergibt sich, dass den 
Schwyzer Gemeinden im Bereich des Bau- und Planungsrechts eine gewisse 

13

Autonomie zusteht (Urteil BGer 1C_2/2009 vom 19.6.2009 Erw. 3.4 i.Sa. B. vs. 
Gemeinderat Wollerau).

Die Gemeindeautonomie schliesst die Auslegung und Anwendung des Gemein-
derechts mit ein. Sie hat jedoch dort ihre Grenzen, wo sich eine Auslegung mit 
dem Wortlaut sowie mit Sinn und Zweck des Gesetzes nicht mehr vereinbaren 
lässt (vgl. Häuptli, in: Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons 
Aargau, Bern 2013, § 13 N 23). Auch wenn die übergeordnete Behörde bei der 
Auslegung von kommunalem Recht sich in Berücksichtigung der Gemeindeauto-
nomie bei der Auslegung von unbestimmten Rechtsbegriffen insofern Zurückhal-
tung aufzuerlegen hat, als dass sie vertretbare Entscheidungen der kommunalen 
Behörden zu akzeptieren hat (vgl. VGE 961/02 und 962/02 vom 21.5.2003 Erw. 
9b/bb und cc), bedeutet dies mithin nicht, dass die Kommunalbehörde bei der 
Anwendung des vom kommunalen Gesetzgeber aufgestellten und vom Regie-
rungsrat genehmigten Rechts frei ist. Sie ist ans kommunale Recht gebunden 
(Selbstbindung; VGE III 2014 116+129 vom 25.11.2014 Erw. 6.9; VGE III 2013 
218 vom 24.9.2014 Erw. 2.2; vgl. auch VGE III 2015 235+240 vom 23.11.2016 
Erw. 4.3.1 f.).

3.2.3  Für den Begriff der "Grundfläche des darunterliegenden Vollgeschosses" 
im Sinne von Art. 32 Abs. 3 BauR gibt es wie für den Begriff der Ausnützung im 
dem kommunalen übergeordneten Recht keine verbindliche Definition (vgl. betr. 
Ausnützung statt Vieler VGE III 2015 189 vom 24.8.2015 Erw. 4.2.2 ff.; EGV-
SZ 2008 B 8.9 Erw. 3.1). Die diesbezügliche Auslegung fällt somit grundsätzlich 
in den Autonomiebereich der Gemeinde. 

3.3.1  Der Gemeinderat führte in der Baubewilligung unter dem Untertitel "Aus-
nützungsziffer und Vollgeschosse" zunächst Art. 28 Abs. 3 BauR (betr. anre-
chenbare Bruttogeschossfläche) an. Gemäss dieser Bestimmung kann in Wohn-
bauten innerhalb der Wohn- sowie der Wohn- und Gewerbezonen der Dachraum 
ausgebaut werden, ohne dass die entsprechende Geschossfläche zur anrechen-
baren Bruttogeschossfläche gezählt wird, sofern die übrigen Bauvorschriften ein-
gehalten werden und (lit. a) die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht mehr 
als 2/3 der Grundfläche des darunterliegenden Vollgeschosses beträgt (wobei 
nur die Bodenflächen mit einer lichten Raumhöhe ab 1.80 m gezählt werden). 
Hierbei sei vom darunterliegenden Vollgeschoss nicht die anrechenbare Brutto-
geschossfläche (aBGF), sondern die Grundfläche massgebend. Diese betrage 
beim OG 248.44 m2. Die aBGF im Dachgeschoss messe 125.45 m2 und somit 
deutlich weniger als 2/3 des darunterliegenden Vollgeschosses. 

14

Der Gemeinderat hat sich für diese als massgebend erachteten Grundflächen 
des Obergeschosses und Dachgeschosses offensichtlich auf die Pläne Nr. 0513-
108 "SIA 116/416 Schemata 1:200" der Bauherrschaft vom 18. Dezember 2019 
(Flächen 03 bis 08 sowie BZ01 und BZ02 des Obergeschosses) sowie Nr. 0513-
109 "SIA AZ (Ausnutzung) Schemata 1:200" (Flächen 8 bis 11 des Dachge-
schosses entsprechend 125.45 m2) abgestützt (beide Pläne: Vi-act. III-01/B6), 
ohne beim Dachgeschoss die südliche wie auch die nördliche Terrasse anzu-
rechnen. 

Entgegen der Meinung der Einsprecher (d.h. vorliegende Beschwerdeführer) sei 
das oberste Geschoss als DG und nicht als Attikageschoss zu beurteilen, auch 
wenn es sich beim DG nicht um ein klassisches Satteldach, sondern eher um ei-
ne dem Mansardendach ähnliche Konstruktion handle. Die für DG geltenden 
Vorgaben würden vollumfänglich eingehalten. Das DG gelte somit nicht als Voll-
geschoss. 

3.3.2  Der Regierungsrat führte im angefochtenen RRB aus (Erw. 4.3 f.), das 
BauR definierte den Begriff der Grundfläche eines Geschosses nicht näher. Bau-
reglemente anderer Gemeinden umschrieben den Begriff der Gebäudegrund-
fläche im Zusammenhang mit der Überbauungsziffer als senkrechte Projektion 
der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung unter Ausklammerung beispiels-
weise offener Balkone, Dachvorsprünge, Vordächer oder Anlagen (z.B. Art. 35 
Abs. 1 BauR Einsiedeln vom 9.2.2014; vgl. Art. 8.4 IVHB: "Als anrechenbare Ge-
bäudefläche gilt die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie"). Analog 
handle es sich bei der Geschossfläche um die senkrechte Projektion auf ein Ge-
schoss. 

Der Gemeinderat habe bei der Berechnung der Grundfläche des Obergeschos-
ses den offenen nördlichen Balkon (23.65 m2) berücksichtigt, bei derjenigen des 
Dachgeschosses habe er jedoch den offenen nördlichen (46.47 m2) und den süd-
lichen Balkon (16.65 m2) nicht hinzugezählt. Dieser Berechnung könne nicht zu-
gestimmt werden, da es sich bei beiden nördlichen Balkonen um offene, auskra-
gende Balkone handle, die weder im OG noch im DG bei der Grundflächenbe-
rechnung zu berücksichtigen seien. 

Doch auch bei einer korrekten Berechnung der beiden Grundflächen zähle das 
Dachgeschoss nicht als Vollgeschoss. Die Grundfläche des Obergeschosses 
setze sich zusammen aus:

15

Garage 75.42 m2
Veloraum 9.65 m2
Wohnbereichen 15.36 m2

11.70 m2
60.61 m2
52.49 m2

Total 225.23 m2 

Das Dachgeschoss dürfe also eine Fläche von 150.15 m2 (zwei Drittel von 
225.23 m2) aufweisen. Tatsächlich umfasse die Grundfläche des DG innerhalb 
der lichten Höhe von 1.8 m (gemäss dem Plan "SIA AZ Ausnützung Schemata 
1:200 vom 18.12.2019) nur 125.3 m2 (45.82 m2 + 15.33 m2 + 28.29 m2 + 
35.86 m2). Ob es sich beim südlichen Balkon im Dachgeschoss (16.65 m2), wel-
cher Richtung Osten und Westen eingewandet sei, tatsächlich um einen offenen 
Balkon handle oder nicht, könne letztlich offengelassen werden. Selbst wenn er 
zur Gebäudegrundfläche des Dachgeschosses hinzugezählt werden müsste, wä-
re die maximale Grundfläche von 150.15 m2 für das Dachgeschoss nicht über-
schritten. 

3.3.3  Die Beschwerdeführer rügen, zu Unrecht seien die über das Hauptgebäu-
de hinausragenden Teile der Garage und des Veloraums in die Berechnung mit-
einbezogen worden. Es gehe nicht an, bei einer Nord/Süd ausgerichteten Haupt-
baute die in Ost/West-Richtung auskragenden Nebenbauten ebenfalls zu 
berücksichtigen. Massgebend für die Berechnung des erlaubten Dachgeschos-
ses sei vielmehr, dass es die Grenze von zwei Dritteln der darunterliegenden 
Geschossfläche nicht überschreite. Aus diesem Grund sei die Garage nur zur 
Hälfte (37.71 m2) und der Veloraum mit ca. 7.65 m2 den unbestrittenen Flächen 
der Wohnbereiche von 140.16 m2 zuzuschlagen. Es resultiere ein Total von 
185.52 m2 bzw. erlaubte zwei Drittel für die Dachgeschossfläche von 123.68 m2. 
Die vorinstanzlich dargelegte Dachgeschossfläche von 125.3 m2 überschreite 
folglich die erlaubten zwei Drittel des unterliegenden Geschosses. Das Dachge-
schoss sei somit als unerlaubtes Vollgeschoss zu qualifizieren. Zudem sei - was 
die Vorinstanz unterlassen habe - auch der südliche Balkon mit 16.65 m2 "der er-
rechneten Überschreitung des zulässigen Masses hinzuzurechnen". 

3.4.1  Die Berechnungen lassen sich in metrischer Hinsicht aufgrund der erwähn-
ten Baugesuchsunterlagen verifizieren. 

3.4.2  Die Beschwerdeführer anerkennen in der Beschwerde (S. 5 Ziff. 3), dass 
zur Grundfläche auch Flächen von ausnützungsbefreiten Nebenbauten wie Ga-
ragen und Veloräumen zu zählen sind (vgl. auch Vernehmlassung des Gemein-

16

derats vom 15.1.2021 S. 6 Ziff. 11 f.). Ihre Auffassung, dass beim Obergeschoss 
die Garage und der Veloraum nur teils der "darunter liegenden Geschossfläche" 
des Obergeschosses zuzuschlagen seien, findet im BauR keine Stütze. Mass-
gebend ist entgegen dieser Auffassung gemäss Art. 32 Abs. 3 BauR vielmehr die 
(gesamte) Grundfläche des unter dem Dachgeschoss liegenden Vollgeschosses, 
wozu mithin auch die Teile der Garage wie des Veloraums zu zählen sind, deren 
Fassaden derjenigen der Hauptbaute vorgelagert sind. Es besteht diesbezüglich 
kein Anlass, von der Beurteilung des Gemeinderates abzuweichen (vgl. Ver-
nehmlassung des Gemeinderats vom 15.1.2021 S. 6 f. Ziff. 11 ff.). 

Der Regierungsrat erkannte bei seiner Überprüfung der gemeinderätlichen Beur-
teilung, dass selbst unter Einrechnung des südlichen Balkons im Dachgeschoss 
(mit 16.65 m2) - was insofern den beschwerdeführerischen Vorbringen vor Ver-
waltungsgericht entspricht - zur übrigen Grundfläche des Dachgeschosses (von 
125.3 m2 innerhalb der lichten Höhe von 1.8 m) die Dachgeschoss-Grundfläche 
nicht mehr als 2/3 derjenigen des Obergeschosses beträgt; das Dachgeschoss 
gilt demnach auch so nicht als Vollgeschoss. 

Diese regierungsrätlichen Beurteilungen sind nicht zu beanstanden bzw. sind zu 
bestätigen. Das BauR definiert nicht, wie die gemäss Art. 32 Abs. 3 BauR mass-
gebliche Grundfläche des Dachgeschosses resp. des darunterliegenden Vollge-
schosses zu berechnen ist. Bei der Ermittlung der Grundflächen sind jedenfalls 
aber nicht nur Wohn-, sondern auch ausnützungsbefreite Nebenflächen/Räume 
i.S.v. Art. 28 Abs. 1 BauR mitzuberücksichtigen, was unbestritten ist (vgl. Be-
schwerde S. 5 Ziff. 3; Vernehmlassung des Gemeinderats S. 6 Ziff. 11). Zu Recht 
weist der Gemeinderat darauf hin, dass in Art. 32 Abs. 3 BauR explizit nicht ver-
langt wird, dass es auf die anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF) der Ge-
schosse ankommt (Vernehmlassung des Gemeinderats S. 6 Ziff. 11). Die Diffe-
renzierung zwischen Geschoss(grund)fläche und aBGF entspricht der gesetzge-
berischen Absicht, wie der Wortlaut von Art. 28 Abs. 3 lit. a BauR zeigt, wonach 
in Wohnbauten innerhalb der Wohn- sowie der Wohn- und Gewerbezonen der 
Dachraum ausgebaut werden kann, ohne dass die entsprechende Geschoss-
fläche zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gezählt wird, sofern die übrigen 
Bauvorschriften eingehalten werden und "die anrechenbare Bruttogeschoss-
fläche nicht mehr als 2/3 der Grundfläche des darunterliegenden Vollgeschosses 
beträgt (wobei nur die Bodenflächen mit einer lichten Raumhöhe ab 1.80 m ge-
zählt werden)". Die Begriffe "Grundfläche" und "anrechenbare Bruttogeschoss-
fläche" sind also nicht gleichzusetzen. Vielmehr geht es bei Art. 32 Abs. 3 BauR 
eben gerade nicht um die Nutzungsintensität (zur Ausnützung vgl. Erw. 4.1 ff. 
hiernach), wie bei Art. 28 BauR, sondern um die Volumetrie und damit letztlich 
um die optische Erscheinung einer Baute. Dies gilt auch für die Bestimmung der 

17

Grundflächen im Dachgeschoss (vgl. auch Urteil des Verwaltungsgerichts des 
Kantons Luzern V 08 230_1 vom 7.7.2009 Erw. 3 f).

3.4.3  Dementsprechend ist auch die (grundsätzliche) Anrechenbarkeit der (aus-
nützungsbefreiten [vgl. Art. 28 Abs. 1 lit. e BauR]) Garage sowie des Veloraums 
erstellt. Fraglich ist derweil das Vorgehen in Bezug auf die Balkone/Terrassen. 
Das Verwaltungsgericht erachtete in Bezug auf Art. 37 Abs. 5 des Bauregle-
ments des Bezirks Küssnacht, wonach das Dach- oder Attikageschoss als Voll-
geschoss gilt, wenn die innerhalb der lichten Höhe von mehr als 1.50 m liegende 
Grundfläche mehr als 60% der Grundfläche des darunterliegenden Vollgeschos-
ses beträgt, die Praxis des Bezirksrats, überdachte Terrassen von Attikage-
schossen bei der Grundfläche des Dachgeschosses generell nicht zu berücksich-
tigen, auch bei Beachtung des kommunalen Spielraums bei Auslegung und An-
wendung des kommunalen Rechts als "zumindest fraglich", ohne diese Frage 
aber beantworten zu müssen (VGE III 2018 190+191+192 vom 29.8.2019 
Erw. 10.4.4. [S. 52 f. insbesondere]; Frage ebenso offengelassen in VGE III 2010 
115 vom 18.11.2010 Erw. 6.2).

Die Balkone bzw. Terrassen haben vorliegend je eine ca. 1 m hohe verglaste 
Brüstung (vgl. Pläne Nr. 0513-105 vom 10.10.2019 [Visualisierungen Projekt] 
und Nr. 0513-104 vom 18.12.2018) und sind vollständig (Balkon im Oberge-
schoss sowie südl. Terrasse im Dachgeschoss) bzw. teilweise (nördl. Terrasse 
im Dachgeschoss) überdacht. Berücksichtigt man im Sinne der regierungsrätli-
chen (Doppel-)Begründung die südliche Terrasse im Dachgeschoss bei der 
Grundflächenberechnung, müsste konsequenterweise auch der Balkon im Ober-
geschoss (23.65 m2) bei der Grundflächenberechnung mitberücksichtigt werden 
(zutreffend Vernehmlassung des Gemeinderats vom 15.1.2021 S. 7 Ziff. 13). Die 
dergestalt vorgenommene Berechnung ergibt eine Grundfläche im Obergeschoss 
von 248.44 m2 (davon 2/3 = 165.63 m2) sowie im Dachgeschoss innerhalb der 
lichten Höhe von 1.8 m eine solche von 141.95 m2 (125.3 m2 [vgl. vorstehend 
Erw. 3.4.2] plus 16.65 m2). Entsprechend ist das Dachgeschoss auch nach die-
ser Berechnungsweise nicht als Vollgeschoss zu beurteilen, da die Grundfläche 
des Dachgeschosses weniger als 2/3 derjenigen des Obergeschosses beträgt. 

Im Gegensatz zum erwähnten südlichen Balkon im Dachgeschoss machen die 
Beschwerdeführer nicht geltend, die nördliche, teilweise überdachte Terrasse im 
Dachgeschoss sei ebenfalls der Grundfläche zuzurechnen. Damit anerkennen 
sie zumindest konkludent die im angefochtenen RRB (Erw. 4.4) vertretene Auf-
fassung des Regierungsrats. Selbst wenn aber die überdachte und innerhalb der 
lichten Höhe von 1.8 m liegende Fläche (bzw. Terrassengrundfläche ohne 
Berücksichtigung der aufgrund der Dachöffnungen nicht überdachten Fläche) der 

18

nördlichen teilweise überdachten Terrasse im Dachgeschoss von ca. 23 m2 (ge-
richtliche Messung anhand des Planes Nr. 0513-109 vom 18.12.2019) der 
Grundfläche des Dachgeschosses zugerechnet würde, ist davon auszugehen, 
dass diese Fläche von total 164.95 m2 (= 141.95 m2 + 23.00 m2) 2/3 der Grund-
fläche des Obergeschosses (165.63 m2) nicht überschreitet. 

4.1 Die Beschwerdeführer bringen schliesslich vor, die gesamte Fläche des 
unzulässigen Dachgeschosses müsse zur Ausnützungsberechnung hinzugezo-
gen werden. Das Grundstück sei demnach klarerweise übernützt. 

4.2.1  Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechen-
baren Bruttogeschossfläche (aBGF) der Gebäude und der anrechenbaren Land-
fläche (Art. 27 Abs. 1 BauR). Als aBGF gilt die Summe aller ober- und unter-
irdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte 
(Art. 28 Abs. 1 BauR). Gemäss Art. 28 Abs. 3 BauR kann in Wohnbauten inner-
halb der Wohn- sowie der Wohn- und Gewerbezonen der Dachraum ausgebaut 
werden, ohne dass die entsprechende Geschossfläche zur anrechenbaren Brut-
togeschossfläche gezählt wird, sofern die übrigen Bauvorschriften eingehalten 
werden und (lit. a) die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht mehr als 2/3 des 
darunterliegenden Vollgeschosses beträgt (wobei nur die Bodenflächen mit einer 
lichten Raumhöhe ab 1.80 m gezählt werden), (lit. b) die Kniestockhöhe höchs-
tens 1.20 m beträgt (gerechnet ab OK rohe Decke bis Schnittlinie Fassade OK 
Dachfläche) und (lit. c) die Dachneigung weniger als 45° beträgt, wobei bei Atti-
kageschossen die 45⁰-Linie ab zulässiger Gebäudehöhe nur auf einer Gebäu-
delängsseite um maximal 1/3 der Fassadenlänge überschritten werden darf. 

Die anrechenbare Landfläche ist die von der Baueingabe erfasste zusammen-
hängende Fläche, soweit sie in Bezug auf die Ausnützung noch nicht bean-
sprucht ist und in der Bauzone liegt (Art. 29 Abs. 1 BauR). 

4.2.2  In der E2 beträgt die Ausnützungsziffer 0.35 (Art. 44 Abs. 3 BauR; vgl. An-
hang 1 BauR). 

4.3.1  Die Beschwerdeführer begründen ihren Standpunkt nicht weiter; nament-
lich zeigen sie keine entsprechende Berechnung i.S.v. Art. 28 Abs. 3 lit. a BauR 
auf. 

4.3.2 Es wird nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich, dass die Knie-
stockhöhe mehr als 1.20 m beträgt und dass die Dachneigung mehr als 45° be-
trägt. Namentlich nicht in Zweifel zu ziehen sind die Angaben im Plan Nr. 0513-
104, Ansichten Baueingabe, vom 18.12.2019, wo die Kniestockhöhe mit 0.825 m 

19

und die Dachneigung mit 40° ausgewiesen werden. Art. 28 Abs. 3 lit. b und c 
BauR erweisen sich vor diesem Hintergrund als erfüllt. 

Die aBGF des Dachgeschosses wurde vom Regierungsrat (gestützt auf den Plan 
Nr. 0513-109, SIA AZ [Ausnutzung] Schemata 1:200, vom 18.12.2019, in: Vi-act. 
III-01/B6) auf 125.3 m2 veranschlagt (angefochtener RRB Erw. 4.4 i.V.m. 
Erw. 5.3), was nicht zu beanstanden ist (vgl. immerhin Baubewilligung S. 3 unten 
mit vernachlässigbarer Abweichung: 125.45 m2 aBGF; vgl. auch "Ausnützungszif-
fer - Berechnung", in: Vi-act. III-01/B6). Der Regierungsrat erkannte in der Folge 
zu Recht (Erw. 5.3), dass diese aBGF des Dachgeschosses nicht höher ist als 
zwei Drittel der Grundfläche des Obergeschosses. Es kann hierfür auf die vor-
stehenden (Erw. 3.4.3) Berechnungen verwiesen werden. Art. 28 Abs. 3 lit. a 
BauR ist damit ebenfalls erfüllt, sodass die entsprechende Geschossfläche des 
Dachgeschosses nicht zur aBGF zu zählen ist. 

4.3.3  Gemäss der amtlichen Vermessung weist das Baugrundstück KTN __01 
eine Gesamtfläche von 735 m2 auf (vgl. WebGIS Kanton Schwyz; "Ausnützungs-
ziffer - Berechnung", in: Vi-act. III-01/B6; angefochtener RRB Erw. 5.1). Die anre-
chenbare Landfläche beträgt mithin 735 m2. Es besteht kein Anlass, von dieser 
im Grundbuchauszug vom 14.10.2019 (in: Vi-act. III-01/B5) eingetragenen Par-
zellenfläche abzuweichen, zumal die Beschwerdeführer diese Zahl wie die ge-
samte AZ-Berechnung - abgesehen von der unbegründeten Rüge hinsichtlich 
Anrechenbarkeit des Dachgeschosses - nicht beanstanden. Die grundbuchamt-
lich festgestellte Landfläche gilt grundsätzlich als Berechnungsgrundlage (VGE III 
2019 242 vom 18.6.2020 Erw. 4.5.2 m.H.a. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher 
Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., S. 920). Von dieser anrechenbaren Landfläche 
ausgehend und in Berücksichtigung der aBGF von 253.12 m2 (total aBGF Erd-
geschoss und Obergeschoss, ohne Dachgeschoss) resultiert eine AZ von 0.344. 
Damit wird die zulässige Ausnützung (AZ von 0.35) nicht überschritten bzw. ein-
gehalten. Der angefochtene RRB (Erw. 5.1 i.V.m. Erw. 5.3 in fine) ist mithin auch 
insofern nicht zu beanstanden. 

5. An den weiteren Vorbringen im Verwaltungsbeschwerdeverfahren halten 
die Beschwerdeführer nicht mehr fest. Namentlich ist auch nicht erkennbar, in-
wiefern das geplante Gebäude auf KTN __01 das bereits uneinheitliche Umge-
bungs-/ Quartierbild, in welchem keine erhöhten gestalterischen Anforderungen 
an die Gestaltung von Bauten und Anlagen sowie deren Umgebung gestellt wer-
den (vgl. Art. 9 BauR), stören würde (die für [exponierte] Hanglagen vorgesehe-
nen erhöhten Anforderungen zielen auf Terrassenhäuser ab [vgl. Art. 9 lit. b 
BauR i.V.m. Art. 38 f. BauR]). Ein Widerspruch zur baulichen Umgebung, welcher 
es gestützt auf das Einordnungsgebot rechtfertigen könnte, von den Beschwer-

20

degegnern eine Herabsetzung des nach Baureglement und Zonenplan zulässi-
gen Bauvolumens zu verlangen, ist weder aufgrund der Dimension noch der 
Form der geplanten Baute gegeben. Es lässt sich daher nicht beanstanden, dass 
der Regierungsrat in casu bestätigte, der Gemeinderat habe zum Schluss kom-
men dürfen, dass sich das geplante Einfamilienhaus ins Orts- und Quartierbild 
einfüge (Erw. 6.5 i.f.), zumal dem Gemeinderat diesbezüglich ein erheblicher Be-
urteilungsspielraum zusteht (vgl. angefochtener RRB Erw. 6.2; statt vieler VGE III 
2017 126 vom 20.12.2017 Erw. 2.6). Der Regierungsrat hatte keinen Grund, kor-
rigierend einzugreifen.

6. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist 
daher im Sinne der Erwägungen abzuweisen.

7.1 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten für das verwal-
tungsgerichtliche Verfahren (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von insgesamt Fr. 2'500.-- den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit 
aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP).

7.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben die Beschwerde-
führer dem beanwalteten Beschwerdegegner und dem beanwalteten Gemeinde-
rat eine Parteientschädigung auszurichten (§ 74 Abs. 1 VRP). Diese wird in Be-
achtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 
280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Ver-
fahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis 
Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung 
des pflichtgemässen Ermessens im Falle der Beschwerdegegner als auch im 
Falle des Gemeinderats auf insgesamt je Fr. 1'800.-- (inkl. Barauslagen und 
MwSt) festgesetzt.

21

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von insgesamt Fr. 2'500.-- werden den Beschwerdeführern unter solidari-
scher Haftbarkeit auferlegt. Sie haben am 25. November 2020 einen Kos-
tenvorschuss in gleicher Höhe bezahlt, so dass die Rechnung ausgeglichen 
ist.

3. Die Beschwerdeführer haben unter solidarischer Haftbarkeit den beanwal-
teten Beschwerdegegnern und dem beanwalteten Gemeinderat eine Par-
teientschädigung von je Fr. 1'800.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu be-
zahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner (2/R; unter Beilage der Stel-

lungnahme der Beschwerdeführer vom 23.3.2021)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderates Feusisberg (2/R; unter Beilage 

der Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 23.3.2021)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement (EB; unter Beilage der Stellungnahme der 

Beschwerdeführer vom 23.3.2021) 
- und das Amt für Raumentwicklung (EB; unter Beilage der Stellungnah-

me der Beschwerdeführer vom 23.3.2021). 

Schwyz, 13. April 2021

22

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 29. April 2021