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**Case Identifier:** 7f1d8dbb-8481-5985-a29f-282140cc8854
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-07-29
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 29.07.2014 A/1619/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1619-2013_2014-07-29.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1619/2013-LDTR ATA/574/2014  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 29 juillet 2014 

  

   dans la cause 

 

Société immobilière A______ SA 
représentée par la Régie Zimmermann SA, mandataire 

contre  

DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L’ÉNERGIE  
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
18 octobre 2013 (JTAPI/1149/2013) 

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A/1619/2013 

EN FAIT 

1)  La Société Immobilière A______ SA (ci-après : la société) est propriétaire 
d’un appartement d’une pièce et demie au 5ème étage sis à la rue B______ ______ 
à Genève. Ses administrateurs en sont Messieurs C______ et D______. 

  L’immeuble est géré par la Régie Zimmermann SA (ci-après : la régie), 
société de droit suisse sise à Genève, ayant pour but social des opérations en 
rapport avec la construction, l’achat, la vente et la gérance d’objets immobiliers, 
ainsi que le courtage. M. C______ en est l’administrateur-président, disposant 
d’une signature individuelle. 

2)  Monsieur E______ a été locataire dudit appartement dès le 8 août 2012, 
pour une durée déterminée d’un an et vingt-trois jours, non renouvelable, soit 
jusqu’au 31 août 2013. Selon le bail à loyer du 27 août 2012 qu’il a signé, le loyer 
s’élevait à CHF 15’840.- par an, soit CHF 1’320.- par mois, auquel s’ajoutaient 
CHF 1’188.- de charges annuelles.  

  Selon l’art. 12 des conditions générales du contrat de bail, l’appartement 
avait été « rafraîchi ». 

  Le loyer de la précédente locataire s’élevait à CHF 9’516.- par an, soit 
CHF 793.- par mois, auquel s’ajoutaient CHF 720.- de charges par an. 

3)  Le 13 décembre 2012, par l’intermédiaire de l’Association genevoise des 
locataires (ci-après : ASLOCA), M. E______ a interpellé le département de 
l’urbanisme, devenu le département de l’aménagement, du logement et de 
l’énergie (ci-après : le département), au sujet de l’appartement qu’il louait. 
Celui-ci avait été entièrement rénové et non pas rafraîchi.  

  Cela ressortait de l’état des lieux du 6 août 2012 et de photographies des 
lieux qu’il transmettait au département. Il en résultait que les travaux suivants 
avaient été effectués : 

 - peinture des murs, des plafonds et boiseries ; 

 - parquets du hall et de la chambre poncés et vitrifiés ; 

 - faïences des murs et du carrelage du sol de la cuisine remplacées ; 

 - pharmacie de la salle de bain, cuvette des WC, réservoir d’eau, porte-linges 
changés. 

  Ces travaux auraient dû être soumis à la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en 

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faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Il 
demandait au département d’intervenir afin de rétablir une situation conforme au 
droit.  

4)  Le 5 février 2013, un architecte du département s’est rendu sur place. Selon 
le rapport qu’il a établi suite à cette visite, l’appartement avait été complètement 
rénové, soit : 

 - une rénovation complète de l’espace cuisine, la pose de nouveaux 
revêtements sur parois et sol, peinture murs et plafonds, mise en place d’un nouvel 
agencement de cuisine (cuisinière, four, hotte, frigo, évier en inox et robinetterie) 
ainsi que d’un plan de travail avec ameublement haut et bas, éclairage ; 

 - rénovation du local sanitaire avec la pose de nouveaux appareils sanitaires 
(cuvette WC, douche, lavabo, robinetterie, pharmacie, miroir, lampe), de 
nouveaux revêtements sur parois et sol, peinture murs et plafonds ; 

 - réfection complète des locaux secs (hall et séjour), peinture des murs, des 
plafonds et des menuiseries, vitrification des parquets ; 

 - rénovation de l’installation électrique avec la mise en place de nouvelles 
prises et de nouveaux interrupteurs. 

5)  Par courrier du 7 février 2013 à la régie, en se fondant sur le rapport de 
l’architecte précité, le département lui a imparti un délai de quinze jours afin 
qu’elle se détermine à ce sujet et qu’elle lui communique tous les documents 
utiles permettant d’établir la nature et le coût de l’ensemble des travaux réalisés 
dans le logement en question. De plus, il désirait être renseigné sur la date à 
laquelle remontaient les derniers travaux d’entretien. 

  À la même date, le département a informé l’ASLOCA qu’aucune demande 
d’autorisation de construire n’avait été déposée pour ce logement ; la régie avait 
été interpellée à ce sujet. 

6)  Après prolongation du délai, la régie a répondu le 12 mars 2013. 

  Les travaux entrepris constituaient uniquement des travaux d’entretien et 
non de rénovation, voire pour certains « des travaux relevant ni de l’un ni de 
l’autre ». Avant que M. E______ n’entre dans les locaux, les travaux suivants 
avaient été effectués pour un montant total de CHF 9’945.- : 

 - F______ : remplacement des carrelages de la salle de bains et de la cuisine, 
selon devis oral pour un montant de CHF 2’500.-, selon facture du 12 juillet 
2012 ; 

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 - G______: remise en état des installations électriques pour un total de CHF 
1’165.-, ramené à un montant de CHF 1’050.-, selon facture du 16 juillet 2012 ; 

 -  H______ : travaux de peinture dans chambre et hall, cuisine, salle de bains, 
balcon, pour un total de CHF 1’914.55, ramené à un montant de CHF 1’720.-, 
selon facture du 24 juillet 2012 ; 

 - I______ : pose et montage d’appareils sanitaires selon devis oral du 
24.05.2012, pour un total de CHF 1’665.-, ramené à un montant de CHF 1’500.-, 
selon facture du 25 juillet 2012 ; 

 - J______: pose meuble cuisine, selon téléphone pour un montant de CHF 
2’400.-, selon facture du 7 août 2012 ;  

 - K______ Sàrl : ponçage et deux couches d’imprégnation des seuils, 
rabotage des portes et calage des seuils pour un total de CHF 572.-, ramené à CHF 
510.-, selon facture du 7 août 2012 ; 

 - M______ : réparation d’une manivelle de store défectueuse et graissage du 
mécanisme pour un total de CHF 145.80, ramené à un montant de CHF 130.-, 
selon facture du 1er octobre 2012 ; 

 - L______ : contrôle des radiateurs pour un total de CHF 149.05 ramené à un 
montant de CHF 135.-, selon facture du 17 décembre 2012. 

  De jurisprudence constante, les travaux de peinture, de parquet et de 
carrelage relevaient de travaux d’entretien et non pas de rénovation. Le système 
électrique était vétuste. Son remplacement permettait de prévenir un incident dont 
les réparations n’auraient ni constitué des travaux d’entretien ni de rénovation, tel 
que l’avait jugé la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la 
chambre administrative) concernant des travaux réalisés suite à des dégâts d’eau. 
Le changement de manivelle et le contrôle des radiateurs relevaient 
incontestablement « du pur entretien ». Il s’agissait « même de menus travaux au 
regard du droit du bail ».  

  Les travaux en question ne constituaient pas au sens de la LDTR une 
quelconque amélioration de l’appartement mais une mise aux normes élémentaires 
de sécurité et des travaux d’entretien non différés dans le temps.  

  De jurisprudence constante également, les travaux dont le coût était 
inférieur à CHF 10’000.- par pièce n’étaient pas soumis à la LDTR. Le coût en 
l’espèce était de CHF 6’630.- par pièce, donc inférieur au montant admis. En 
outre, le rapport entre le coût des travaux et le montant de la valeur de l’immeuble 
ne représentait pas 10 % de la valeur d’assurance du bâtiment, mais seulement 
0.25 %, ce qui constituait un deuxième motif de non-soumission à cette loi.  

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  Le loyer annuel avant les travaux était d’un niveau supérieur au plafond du 
loyer répondant aux besoins prépondérants de la population. Dès lors, les travaux 
effectués et leur répercussion sur le montant du loyer n’aboutissaient pas à un 
changement d’affectation qualitatif du logement dans la mesure où ce changement 
préexistait aux travaux. Le propriétaire étant libre d’augmenter le loyer, il 
s’agissait d’un litige de droit du bail. En intervenant, le département violait la 
primauté du droit fédéral. Une autorisation de construire n’était pas nécessaire 
pour effectuer les travaux entrepris. 

7)  Le 16 avril 2013, le département a ordonné à la régie, dans un délai de trente 
jours, de déposer une requête en bonne et due forme ayant pour objet les travaux 
effectués.  

  Le loyer annuel de l’appartement était passé de CHF 9’516.- à 
CHF 15’840.-, ce qui représentait une hausse de l’ordre de 66 %. Cette hausse 
avait manifestement entrainé un changement qualitatif de l’objet loué, son prix par 
pièce/l’an passant de CHF 6’344.- à CHF 10’560.-. Au vu de leur ampleur, les 
travaux en cause constituaient des travaux de rénovation assujettis à la LDTR. 
Aucune autorisation de construire n’ayant été délivrée par le département, la 
situation consacrait une violation des dispositions de la LDTR, ainsi que de 
l’art. 1 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 
(LCI - L 5 05). 

8)  Par acte du 21 mai 2013, la société a interjeté recours auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre la décision précitée, en 
concluant principalement à son annulation. Le TAPI devait confirmer que les 
travaux effectués n’étaient pas assujettis à la LDTR, qu’aucune autorisation de 
construire n’était nécessaire et qu’aucune infraction à la LDTR ou à la LCI n’avait 
été commise.  

  La soumission à la LDTR des travaux effectués était contestée, ainsi que la 
nécessité d’une autorisation en la matière. Ceux-ci constituaient des travaux 
d’entretien régulier de l’appartement.  

  Elle produisait la liste de tous les travaux réalisés dans l’appartement depuis 
la construction de l’immeuble. Selon ce document, les installations électriques 
avaient été changées en 2010, les radiateurs contrôlés en 2009, les peintures des 
murs et plafonds dans le hall, la salle de bains et la cuisine refaites en 2005, la 
baignoire ré-émaillée en juin 2005, et le parquet du salon et du hall poncés et 
imprégnés à la même date. 

  Pour le reste, elle a repris l’intégralité des arguments développés dans son 
courrier d’observations au département du 12 mars 2013. 

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9)  Le 19 juillet 2013, le département a conclu au rejet du recours et à la 
confirmation de sa décision du 16 avril 2013. 

  Les travaux de transformation et d’entretien se distinguaient par leur nature, 
leur ampleur et leur répercussion sur le montant du loyer. Les travaux d’entretien 
pouvaient aboutir à des travaux de transformation ou de rénovation soumis à la 
LDTR, dans les cas où l’entretien périodique avait fait défaut, et que leur 
accumulation conduisait à engendrer un changement de standing de l’immeuble. 
Les répercussions sur le montant du loyer pouvaient amener un changement 
qualitatif des logements, ce qui entraînait un risque qu’ils ne répondent plus aux 
besoins prépondérants de la population.  

  En l’occurrence, l’appartement avait été régulièrement entretenu, ce qui était 
démontré par les documents produits par la société. Les travaux effectués ne 
pouvaient être que considérés comme des travaux de rénovation, qui de plus 
portaient sur l’entier de l’appartement, sans qu’aucun espace n’ait été omis. Les 
devis remis au département n’étaient que des devis estimatifs ou des factures non 
détaillées. Les travaux avaient abouti à une augmentation de loyer de 66.5 %. 
Conformément à l’art. 9 LDTR, le loyer était soumis au contrôle du département, 
à l’inverse de ce que maintenait la société. La comparaison avec la valeur incendie 
de l’immeuble n’était pas pertinente dans la présente procédure, les travaux 
n’ayant été réalisés que dans un seul appartement de l’immeuble. 

10)  Le 19 septembre 2013, le TAPI a imparti un délai au 3 octobre 2013 à la 
société afin de lui transmettre diverses attestations, notamment des entreprises 
suivantes : 

 - I______ : prix unitaire des fournitures avec descriptif précis des travaux 
effectués et métrés (avec mention des marques et modèles des fournitures) ; 

 - J______: prix unitaire des fournitures avec descriptif précis des travaux 
effectués et métrés (avec mention des marques et modèles des fournitures) ; 

 - F______ : prix unitaire des fournitures avec descriptif précis des travaux 
effectués et métrés ; 

 -  H______ : prix unitaire des fournitures avec descriptif précis des travaux 
effectués et métrés ; indication s’il y avait eu pose de Scandatex dans la cuisine et 
le living-salon, comme cela ressort de l’état des lieux d’entrée de l’appartement ; 
si tel n’était pas le cas, copie de la facture de la pose de Scandatex avec prix 
unitaire des fournitures, descriptif précis des travaux effectués et métrés ; 

 - G______: prix unitaire des fournitures avec descriptif précis des travaux 
effectués et métrés ; 

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 - K______ Sàrl : prix unitaire des fournitures avec descriptif précis des 
travaux effectués et métrés.  

  Le TAPI a en outre sollicité la communication des factures avec prix 
unitaire des fournitures et descriptifs pour les travaux de l’armoire à pharmacie de 
la salle de bains, y compris de l’éclairage, de la paroi de douche, des interrupteurs 
et des prises électriques de tout l’appartement, du néon de la cuisine, du radiateur 
de la salle de bains, de la peinture du balcon (sol, ferblanterie et boiserie), des 
vannes de radiateurs et du tableau électrique. 

11)  Dans le délai imparti, la régie a informé le TAPI ne pas être en mesure de 
fournir l’entier des documents demandés, son administrateur étant rentré la veille 
d’un voyage en Asie.  

  Elle a toutefois transmis les attestations relatives aux entreprises I______, 
J______ et F______, qui confirmaient le montant des premières factures retenues. 
Pour les autres entreprises, elle a confirmé que les montants des travaux faisaient 
appel à des montants forfaitaires « afin de simplifier [le] travail administratif », 
sans produire d’autres documents. Certains devis n’avaient pas été établis compte 
tenu des petits montants dépensés. Si la facturation forfaitaire était interdite, elle 
sollicitait que le TAPI lui indique les bases légales pertinentes.  

12)  Par décision du 18 octobre 2013, le TAPI a rejeté le recours.  

  La société ne s’était pas exécutée suite à sa demande de produire des 
attestations des entreprises. La production de ces attestations était nécessaire pour 
établir le montant exact des travaux. Celle-là ne s’étant pas exécutée, le TAPI ne 
pouvait admettre que le montant de travaux avancé par la société corresponde à la 
totalité du coût des travaux. Quels que soient les prix avantageux dont la régie 
avait pu bénéficier en raison de ses bons contacts avec les entreprises, cela ne 
l’empêchait pas de devoir renseigner la juridiction de recours sur les coûts 
engendrés par l’entier des travaux exécutés, ce qu’elle n’avait pas fait. Le TAPI 
constatait l’impossibilité de déterminer si tous les travaux effectués avaient été 
facturés de manière correcte et quels appareils avaient été fournis, et à quels prix.  

  L’appartement avait été entretenu régulièrement au cours du temps, si bien 
que les travaux allégués avaient été réalisés dans un appartement en état 
d’entretien correct. L’appartement avait été refait dans son intégralité, jusqu’à la 
peinture du balcon. Il s’agissait bien d’une remise en état générale, qui devait être 
qualifiée de transformation au sens de la LDTR. La répercussion des travaux sur 
le loyer, soit une augmentation de près de 66 %, confirmait un cas de 
transformation et non simplement d’entretien. Les travaux devaient être soumis à 
autorisation. La décision du département était justifiée.  

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13)  Par acte du 20 novembre 2013, la société a interjeté recours contre la 
décision précitée devant la chambre administrative, concluant à l’annulation du 
jugement du TAPI du 18 octobre 2013 et invitant la chambre administrative à dire 
que les travaux effectués n’étaient pas assujettis à la LDTR, qu’une autorisation 
de construire n’était pas nécessaire et qu’aucune infraction à la LTDR et à la LCI 
n’avait été commise.  

  Son droit d’être entendu avait été violé et le TAPI avait fait preuve 
« d’économie de procédure ». Aucune audience de débat ou de comparution 
personnelle des parties n’avait été fixée par le TAPI « alors qu’elle[il] le 
fait[faisait] dans toute cause ». La contradiction dans les faits était telle qu’une 
audience se justifiait. Un transport sur place aurait permis au TAPI de se rendre 
compte des travaux effectués et de la qualité de l’appartement. La grande terrasse 
dont bénéficiait le locataire justifiait l’augmentation de loyer. L’administrateur 
avait informé le TAPI qu’il lui était impossible, dans le délai imparti, de produire 
les différentes factures et attestations demandées, étant donné qu’il rentrait d’un 
voyage en Asie la veille. Il sollicitait indirectement un délai supplémentaire. Le 
jugement avait été rendu cinq mois après le dépôt du recours, le TAPI avait 
« donc fait preuve d’une célérité surprenante et rare dans la présente cause alors 
qu’il [était] plus qu’habituel qu’aucun jugement n’[ait été] rendu avant une année 
depuis la date de la litispendance ». Le TAPI avait voulu « clore (se départir du) 
[…] présent litige dans les plus brefs délais ».  

  La LDTR avait été violée. Les travaux effectués étaient uniquement ceux 
dont elle avait fait état et non pas ceux que le département avait retenus suite à 
l’inspection de l’appartement. Ils devaient être qualifiés de travaux d’entretien.  

  Le TAPI avait fait preuve d’arbitraire en ne retenant pas le montant allégué 
de CHF 9’945.- comme représentant le prix total des travaux. Il s’était comporté 
d’une manière « totalement contradictoire et arbitraire en décidant qu’il n’était pas 
en mesure de savoir si tous les travaux effectués [avaient] bel et bien été facturés 
de manière correcte alors même qu’il [avait] indiqué ne pas mettre en doute la 
véracité des devis et des factures établis ». Grâce à la collaboration de la régie 
avec différentes entreprises, des prix préférentiels avaient été pratiqués par 
celles-ci. Dès lors qu’il ne remettait pas en cause l’authenticité des factures et des 
devis, le TAPI devait les considérer comme établissant l’entier des frais des 
travaux effectués. 

  L’égalité de traitement avait été violée. Le simple fait de cumuler des 
travaux dans un appartement ne suffisait pas à les soumettre à une autorisation. Le 
TAPI commettait une erreur de raisonnement et une mauvaise lecture de la 
jurisprudence en admettant que tel était le cas dans le présent litige. Les arrêts 
ATA/328/2013 du 28 mai 2013 et ATA/645/2012 du 25 septembre 2012 avaient 
été appliqués à tort au cas d’espèce. Les faits retenus des décisions précitées ne 
correspondaient pas aux faits du cas d’espèce.  

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  Les travaux ne constituaient pas des travaux différés dans le temps et 
avaient été effectués suite à la fin de vie des équipements, telle qu’elle ressortait 
des tabelles d’amortissement. Les peintures et le ponçage du parquet avaient été 
réalisés en juin 2005. La durée de vie d’une peinture et du parquet étant de dix 
ans, il apparaissait illogique d’attendre deux années supplémentaires pour 
atteindre ledit délai. Le hasard du calendrier de la longévité des équipements avait 
conduit à la réalisation des travaux entrepris en même temps. Le changement de 
locataire n’avait pas été la raison des travaux entrepris dans l’appartement. 

  Elle reprenait ses arguments sur la non-soumission à la LDTR si le coût de 
travaux ne dépassait pas CHF 10’000.- et sur l’absence de changement 
d’affectation qualitatif lié au montant du dernier loyer avant travaux, qui dépassait 
celui du loyer répondant aux besoins prépondérants de la population. Le 
changement existait avant les travaux litigieux. Le loyer pouvait être librement 
augmenté par le propriétaire, il en résultait un litige de droit privé dans lequel le 
département ne pouvait pas intervenir. 

  Le coût total des travaux représentait 0.25 % de la valeur incendie de 
l’immeuble. La jurisprudence admettait qu’en deçà d’un montant de 10 % de la 
valeur d’assurance du bâtiment, les travaux n’étaient pas soumis à la LDTR.  

14)  Le 25 novembre 2013, le TAPI a transmis son dossier, sans formuler 
d’observations. 

15)  Le 6 janvier 2014, le département a conclu au rejet du recours et à la 
confirmation de la décision du TAPI. 

  Le droit d’être entendu de la recourante n’avait pas été violé. Le TAPI avait 
à deux reprises requis la production des pièces pertinentes. La recourante s’était 
exprimée dans un mémoire de 11 pages. En droit genevois, l’instruction d’une 
procédure se faisait en général par écrit, il était laissé à la libre discrétion des 
autorités concernées de procéder à l’audition orale.  

  Il appartenait aux parties de collaborer quant à la constatation des faits. Il 
incombait aux parties, dans la mesure où cela pouvait être raisonnablement exigé 
d’elles, d’apporter les preuves commandées par la nature du litige ; à défaut, elles 
supportaient les conséquences. Le rapport établi par le département sur les travaux 
litigieux n’avait pas été contesté par la recourante. Celle-ci n’avait pas fourni les 
pièces permettant au TAPI de comprendre comment les entreprises avaient 
travaillé. Au vu du manque de collaboration de la recourante, il ne pouvait pas 
être reproché au TAPI d’avoir constaté les faits de manière arbitraire.  

  Concernant la distinction entre travaux de transformation et d’entretien, le 
département a persisté dans son argumentation du 22 juillet 2013, avancée 
par-devant le TAPI. Dans la mesure où la recourante avait indiqué elle-même que 

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l’entretien de l’appartement avait été régulier, il ne pouvait que s’agir d’une 
volonté de transformation au sens de la LDTR. Les règles légales devaient être 
impérativement respectées, d’autant plus que l’augmentation de loyer était 
conséquente, soit 66.5 % (recte : 66,45 %). La décision du TAPI devait être 
confirmée.  

16)  Le 8 janvier 2014, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger.  

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2)  À titre liminaire, la recourante fait grief au TAPI d’avoir violé son droit 
d’être entendu, notamment du fait qu’aucune audience de débat, de comparution 
personnelle ni de transport sur place n’avaient été préalablement requis.  

3)  Le droit d’être entendu est une garantie de nature formelle dont la violation 
entraîne, lorsque sa réparation par l’autorité de recours n’est pas possible, 
l’annulation de la décision attaquée sans égard aux chances de succès du recours 
sur le fond (ATF 137 I 195 consid. 2.2 p. 197 ; 133 III 235 consid. 5.3 p. 250 ; 
arrêts du Tribunal fédéral 2D_5/2012 du 19 avril 2012 ; 2C_552/2011 du 15 mars 
2012 consid. 3.1 ; 8C_104/2010 du 29 septembre 2010 consid. 3.2 ; 
ATA/276/2012 du 8 mai 2012 consid. 2 et les arrêts cités). Sa portée est 
déterminée en premier lieu par le droit cantonal (art. 41 ss LPA) et le droit 
administratif spécial (ATF 124 I 49 consid. 3a p. 51 et les arrêts cités ; arrêts du 
Tribunal fédéral 5A_11/2009 du 31 mars 2009 ; 2P.39/2006 du 3 juillet 2006 
consid. 3.2). Si la protection prévue par ces lois est insuffisante, ce sont les règles 
minimales déduites de la constitution fédérale de la Confédération suisse du 
18 avril 1999 (Cst. - RS 101) qui s’appliquent (art. 29 al. 2 Cst. ; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_15/2010 du 15 mars 2010 consid. 3.1 ; Thierry 
TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, p. 509 n. 1526 ; Andreas 
AUER/Giorgio MALINVERNI/Michel HOTTELIER, Droit constitutionnel 
suisse, 2006, Vol. 2, 2ème éd., p. 603 n. 1315 ss). Quant à l’art. 6 § 1 de la 
Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales du 
4 novembre 1950 (CEDH - RS 0.101), il n’accorde pas au justiciable de garanties 
plus étendues que celles découlant de l’art. 29 al. 2 Cst. (arrêts du Tribunal fédéral 
6B_24/2010 du 20 mai 2010 consid. 1 ; 4P.206/2005 du 11 novembre 2005 
consid. 2.1 et les arrêts cités).  

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  Tel qu’il est garanti par cette dernière disposition, le droit d’être entendu 
comprend le droit pour les parties de faire valoir leur point de vue avant qu’une 
décision ne soit prise, de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur 
la décision, d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration des preuves, 
d’en prendre connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 135 II 286 
consid. 5.1 p. 293 ; arrêts du Tribunal fédéral 8C_866/2010 du 12 mars 2012 
consid. 4.1.1 ; 8C_643/2011 du 9 mars 2012 consid. 4.3 et les références citées ; 
1C_161/2010 du 21 octobre 2010 consid. 2.1 ; 5A_150/2010 du 20 mai 2010 
consid. 4.3 ; ATA/276/2012 précité consid. 2 et les arrêts cités).  

  Le droit de faire administrer des preuves n’empêche cependant pas le juge 
de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une 
appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que 
celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte 
déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 136 I 229 consid. 5.2 p. 236 ; 
134 I 140 consid. 5.3 ; 131 I 153 consid. 3 p. 158 ; arrêts du Tribunal fédéral 
2D_2/2012 du 19 avril 2012 consid. 2.3 ; 2D_51/2011 du 8 novembre 2011 ; 
2C_58/2010 du 19 mai 2010 consid. 4.3 ; 4A_15/2010 du 15 mars 2010 
consid. 3.2 et les arrêts cités ; ATA/432/2008 du 27 août 2008 consid. 2b). Le 
droit d’être entendu ne contient pas non plus d’obligation de discuter tous les 
griefs et moyens de preuve du recourant ; il suffit que le juge discute ceux qui sont 
pertinents pour l’issue du litige (ATF 133 II 235 consid 5.2 p. 248 ; 129 I 232 
consid. 3.2 p. 236 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_424/2009 du 6 septembre 2010 
consid. 2 ; 2C_514/2009 du 25 mars 2010 consid. 3.1).  

4)  Une série de quinze photographies - dont certaines en couleur - a été versée 
à la procédure devant le TAPI par l’autorité intimée. La recourante y a eu accès. 
Les clichés représentent l’entier de l’appartement, jusqu’au nouveau tableau 
électrique et aux prises électriques murales, ainsi que l’état neuf des meubles 
agençant la cuisine. Le recourant n’en a pas contesté le contenu et ils permettaient 
aisément au TAPI de se représenter l’état actuel du logement, soit après les 
travaux litigieux. Par conséquent, un transport sur place n’aurait pas apporté 
d’informations supplémentaires. En outre, une audition des parties n’aurait pas 
permis d’apporter, au sujet des travaux entrepris et de l’état antérieur de 
l’appartement, d’éléments supplémentaires à ceux résultant du rapport de 
l’architecte du département - rapport qui n’a pas été contesté par la recourante - et 
des pièces de factures, devis et autres attestations versées à la procédure. Le TAPI 
n’a pas violé le droit d’être entendu de la recourante, et la chambre administrative 
ne voit pas quel indice constituerait dans ce sens le fait que le jugement ait été 
rendu cinq mois après le dépôt du recours. 

  Mal fondé, ce grief sera écarté.  

5)  Sur le fond, le litige porte sur la qualification des travaux effectués dans 
l’appartement d’une pièce et demie sis rue B______, ainsi que sur l’obligation de 

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demander, en vertu des dispositions de la LDTR, une autorisation au département 
pour les réaliser. 

6)  La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, 
ainsi que le caractère actuel de l’habitat dans les zones visées expressément par la 
loi (art. 1 al. 1 LDTR). Elle prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant la 
protection des locataires et des propriétaires d’appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d’affectation des maisons 
d’habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). En particulier, elle impose la délivrance par 
le département d’une autorisation pour toute transformation ou rénovation de tout 
ou partie d’une maison d’habitation (art. 9 al. 1 LDTR). 

  Le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de considérer que l’intérêt public 
poursuivi par la LDTR, qui tend à préserver l’habitat et les conditions de vie 
existants, en restreignant notamment le changement d’affectation des maisons 
d’habitation (art. 1 al. 1 et 2 let. a LDTR), procède d’un intérêt public important 
(ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 p. 211 ss ; 113 Ia 126 consid. 7a p. 134 ; 111 Ia 23 
consid. 3a p. 26 et les arrêts cités). Par ailleurs, la réglementation mise en place 
par la LDTR est en soi conforme au droit fédéral et à la garantie de la propriété, y 
compris dans la mesure où elle prévoit un contrôle des loyers après transformation 
(ATF 116 Ia 401 consid. 9 p. 414 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_617/2012 du 
3 mai 2013 consid. 2.3). 

  Dans la mesure où la loi vise principalement à maintenir un habitat 
correspondant, notamment sous l’angle économique, aux besoins prépondérants 
de la population, il faut éviter que des travaux non soumis à la loi ne conduisent à 
la longue à une érosion dudit habitat. En particulier, en matière de préservation de 
l’habitat locatif, la loi cherche à soumettre au contrôle de l’État certaines 
catégories de travaux, davantage en fonction des risques qu’ils font peser sur le 
caractère abordable des loyers qu’en fonction du type de travaux eux-mêmes 
(François PAYCHÈRE/Olivier BINDSCHEDLER, La jurisprudence récente du 
Tribunal administratif du canton de Genève en matière d’entretien des immeubles 
in RDAF 1998 p. 368). 

7) a. Selon l’art. 3 al. 1 LDTR, sont qualifiés de transformations tous les travaux 
qui ont pour objet : 

 - de modifier l’architecture, le volume, l’implantation, la destination, la 
distribution intérieure de tout ou partie d’une maison d’habitation (let. a) ;  

 - la création de nouveaux logements, notamment dans les combles ou 
d’installations nouvelles d’une certaine importance, telles que chauffage, 
distribution d’eau chaude, ascenseur, salles de bains et cuisines (let. b et c) ;  

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 - la rénovation de logements, assimilable à une transformation, soit la remise 
en état, même partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant 
le confort existant sans modifier la distribution des logements sauf s’il s’agit de 
travaux d’entretien au sens de l’art. 3 al. 2 LDTR (let. d).  

 b. Selon l’art. 3 al. 2 LDTR, constituent des travaux d’entretien, non soumis à 
cette loi, les travaux courants d’entretien faisant partie des frais d’exploitation 
ordinaires d’une maison d’habitation. Les travaux raisonnables d’entretien 
régulier ne sont pas considérés comme travaux de transformation, pour autant 
qu’ils n’engendrent pas une amélioration du confort existant. 

8)  Lorsque des travaux sont entrepris par un propriétaire dans un logement, 
sont distingués dans l’application de l’art. 3 al. 1 et 2 LDTR : 

 - les travaux de transformation d’un logement ou d’un bâtiment locatif, au 
sens défini à l’art. 3 al. 1 let. a, b et c LDTR ; 

 - les travaux d’entretien au sens de l’art. 3 al. 2 LDTR : ils peuvent consister 
en des travaux courants d’entretien ou différé dans le temps. Ils ne sont pas 
soumis à la LDTR à condition que leur coût n’ait pas d’impact sur les loyers 
existants parce qu’ils entrent dans le cadre des obligations d’entretien de la chose 
louée incombant aux propriétaires ; 

 - les travaux d’entretien différés dans le temps : il s’agit de travaux de remise 
en état partielle ou totale d’un logement sans amélioration du confort existant, qui 
peuvent résulter du report dans le temps de travaux courants d’entretien. De tels 
travaux sont a priori assimilables à une rénovation et sont soumis à la LDTR, en 
vertu de l’art. 3 al. 1 let. d LDTR, en raison d’une incidence directe de ceux-ci sur 
le loyer du logement (ATA/328/2013 précité, confirmé par l’arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_624/2014 du 13 février 2014) ou parce que, n’ayant pas été exécutés 
périodiquement ou par rotation tout au long de l’existence de l’immeuble, ou 
encore parce qu’ils n’ont pas été exécutés du tout pendant de nombreuses années, 
leur accumulation, même en tenant compte d’une exécution rationnelle 
commandant un regroupement, leur confère une incidence propre à engendrer un 
changement de standing de l’immeuble ou du logement dans lequel ils sont 
entrepris (ATA/645/2012 précité ; ATA/135/2011 du 1er mars 2011; Alain 
MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence in RDAF 1996 
p. 314 et la jurisprudence citée). De tels travaux sont ainsi soumis au dépôt d’une 
demande d’autorisation. C’est dans le cadre de l’instruction que le département 
mènera à la suite du dépôt de la demande d’autorisation de construire LDTR que 
cette autorité décidera de leur traitement juridique définitif au regard des 
dispositions de la LDTR ; 

 - les travaux de rénovation d’un logement. Il s’agit des travaux visant à la 
remise en état d’un appartement dont l’exécution aboutit à l’amélioration du 

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confort existant. De tels travaux sont soumis à la LDTR, en vertu de l’art. 3 al. 1 
let. d LDTR ; 

9)  Selon l’art. 9 al. 2 LDTR, le département accorde l’autorisation de 
transformer si les logements transformés répondent par leur genre, leur loyer ou 
leur prix aux besoins prépondérants de la population, en fonction de différents 
critères énoncés dans cette disposition légale. Il conditionne l’octroi de 
l’autorisation au respect d’un montant maximum des loyers, qu’il fixe en fonction 
des critères et règles détaillés aux art. 10 à 14 LDTR.  

  Après travaux, le loyer doit s’inscrire dans une fourchette de loyers 
correspondant aux besoins prépondérants de la population. Selon l’art. 1 de 
l’Arrêté du Conseil d’État relatif à la révision des loyers répondant aux besoins 
prépondérants de la population du 24 août 2011 (ArRLoyers - L 20.05), il s’agit 
d’un loyer s’inscrivant dans une fourchette de CHF 2’536.- et CHF 3’405.- la 
pièce/l’an. 

  Lorsque les logements répondent aux besoins prépondérants de la 
population quant à leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le 
nombre de pièces ou leur surface, le loyer après transformation doit répondre aux 
besoins prépondérants de la population (art. 9 al. 2 LDTR). Si le loyer avant 
transformation ou rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux besoins 
prépondérants de la population, il est maintenu par le département au même 
niveau lorsqu’il apparaît qu’il permet économiquement au propriétaire de 
supporter le coût des travaux sans majoration de loyer (art. 9 al. 3 LDTR).  

  Le département renonce à fixer le montant du loyer lorsque cette mesure 
apparaît disproportionnée, notamment : 

 - lorsque les loyers après transformation demeurent peu élevés (art. 10 al. 2 
LDTR) ;  

 - lorsque les logements à transformer sont des logements de luxe ou que leurs 
loyers dépassent d’ores et déjà d’au moins deux fois et demie les besoins 
prépondérants de la population.  

10)  Selon l’art. 44 LDTR, celui qui contrevient aux dispositions de la LDTR est 
passible des mesures et sanctions administratives prévues par les art. 129 à 
139 LCI, sous réserve des peines plus élevées prévues par le Code pénal suisse du 
21 décembre 1937 (CP - RS 311.0). Le département notifie aux intéressés par 
lettre recommandée les mesures qu’il ordonne. Il fixe un délai pour leur exécution 
(art. 130 LCI). Les propriétaires ou leurs mandataires sont tenus de se conformer 
aux mesures ordonnées par cette autorité (art. 131 LCI). 

  Parmi les mesures administratives à disposition de l’autorité compétente, 
figure l’ordre de remise en conformité (art. 129 let. e LCI). L’objectif d’une telle 

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mesure est de rétablir une situation conforme au droit. Dans le domaine de la 
LDTR, si le département constate que des travaux ont été effectués sans 
autorisation, la première des mesures adéquate à sa disposition dans cette situation 
est d’ordonner le dépôt d’une requête à celui qui ne s’est pas soumis à une telle 
obligation. 

11)  En l’occurrence, la recourante a décidé d’effectuer en 2012 des travaux 
aboutissant, au vu de leur nature résultant des pièces du dossier et des 
constatations effectuées par l’intimé, à une réfection quasi complète de 
l’appartement du locataire alors que le logement litigieux avait déjà fait l’objet 
entre 2005 et 2010 de travaux de remise en état importants. S’agissant des travaux 
de 2012, elle en a répercuté le coût sur le loyer du locataire entré dans les locaux 
après leur exécution puisque le loyer annuel de l’appartement a passé de 
CHF 9’516.- à CHF 15’840.-, soit de CHF 6’344.- à CHF 10’560.- la pièce/l’an 
pour un studio d’une pièce et demie, en le faisant passer à un niveau supérieur de 
plus d’une fois et demie le montant du loyer. 

  Une telle augmentation n’est de loin pas anodine puisqu’elle conduit à un 
loyer de plus de deux fois supérieur au loyer annuel maximal autorisé par 
l’ArRLoyer (CHF 5’108.- par pièce/l’an pour un logement d’une pièce et demie) 
soit CHF 10’560.- par pièce/l’an, le faisant échapper à tout contrôle futur à 
l’occasion de prochains travaux de transformation (art. 10 al. 2 LDTR). 

  Dans ces circonstances, vu l’importance desdits travaux et l’impact qu’ils 
ont eu sur le loyer dudit appartement (environ 66 % d’augmentation du dernier 
loyer), ceux-ci ne peuvent en aucun cas être considérés comme des travaux 
courants d’entretien au sens de l’art. 3 al. 2 LDTR. Vu l’existence de travaux 
d’entretien antérieurs réguliers, ils ne peuvent même pas être qualifiés de travaux 
d’entretien différés dans le temps.  

  En réalité, au vu des pièces produites, ils ont conduit à une remise en état 
complète du studio et doivent être qualifiés de travaux de rénovation visant à 
améliorer le confort existant au sens de l’art. 3 al. 1 let. d LDTR. Le département, 
autorité compétente pour assurer la bonne application de la LDTR (art. 4 LDTR), 
était donc fondé à ordonner à la propriétaire, à titre de première mesure au sens de 
l’art. 129 let. e LCI, le dépôt d’une demande d’autorisation de construire ayant 
pour objet les travaux effectués dans l’appartement en 2012. 

12)  La recourante soutient avoir établi que le coût des travaux n’avait pas 
dépassé CHF 9’945.-, soit CHF 6’630.- par pièce, soit qu’ils étaient d’un montant 
inférieur à celui de CHF 10’000.- que la jurisprudence aurait retenu comme limite 
inférieure pour l’assujettissement de travaux à la LDTR, si bien qu’elle n’avait 
aucune obligation de déposer une demande d’autorisation auprès du département. 

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13)  Dans le cas d’espèce, le premier constat à faire est qu’à ce stade de la 
procédure, la recourante n’a nullement établi que le coût des travaux correspond 
au montant qu’elle allègue. Requise sur ce point par le TAPI - qui s’interrogeait 
sur la modicité des coûts articulés au regard de l’importance des travaux entrepris 
- de produire des pièces justificatives plus précises que celles versées à la 
procédure, elle ne s’est que très partiellement exécutée, ceci sans raison valable 
sous l’angle du devoir de collaboration des parties au sens de l’art. 24 al. 2 LPA, 
se bornant à informer le TAPI qu’elle ne détenait pas les pièces sollicitées. La 
juridiction de première instance était en droit de retenir, dans l’examen de la 
question de la soumission des travaux entrepris à la LDTR, que la propriétaire 
n’avait pas établi le prix de revient de ceux-ci. Ayant fait porter l’instruction sur 
cette question mais n’ayant pas obtenu les précisions souhaitées, le TAPI échappe 
à tout reproche d’avoir constaté les faits de manière incomplète (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_830/2013 du 9 avril 2014), et la chambre de céans, devant laquelle 
aucun élément probatoire nouveau n’a été produit, ne peut que reprendre son 
constat.  

14)  Nonobstant ce qui précède, la question du coût de revient des travaux par 
pièce n’a pas l’importance que le recourant lui prête pour déterminer si des 
travaux sont ou non assujettis à la LDTR. Comme la doctrine récente l’a 
mentionné, la chambre de céans a certes pu retenir à certaines occasions que 
n’étaient pas soumis à la LDTR des travaux d’entretien différés ou non dans le 
temps, dont le coût par pièce était inférieur à CHF 10’000.- (ATA/642/2013 du 
1er octobre 2013 ; ATA/40/2010 du 26 janvier 2010 ; ATA/96/2007 du 6 mars 
2007 ; Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR Démolition, 
transformation, rénovation, changement d’affectation et aliénation immeubles de 
logements et appartements, 2014, p. 193/194). Il ne s’agit cependant pas d’une 
règle générale. Récemment, la chambre de céans a encore précisé, en rapport avec 
l’argument du coût des travaux par pièce, qu’il ne lui appartenait pas de dicter au 
département de ne pas requérir de demande d’autorisation de construire pour des 
travaux de moins de CHF 10’000.- par pièce (ATA/334/2014 du 13 mai 2014 
consid. 14). 

  Le critère du coût par pièce constitue un critère auquel le département peut 
recourir, mais qui doit être relativisé. En réalité, pour déterminer la qualification 
de travaux entrepris dans des logements situés dans des bâtiments visés à l’art. 2 
LDTR et, partant, la nécessité de demander une autorisation de les effectuer au 
département, il convient de prendre en compte la situation dans son ensemble et 
d’appliquer à celle-ci les différents critères abordés précédemment : la nature des 
travaux, leur ampleur dans leur ensemble, le moment auquel ils interviennent, leur 
répercussion sur le loyer précédent ou futur et sa conformité aux besoins 
prépondérants de la population sans que les travaux entrepris ne conduisent à un 
changement d’affectation qualitatif du logement, ainsi que leur rapport avec la 
valeur de l’immeuble de manière proportionnelle, tout en évaluant dans quelle 

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mesure les travaux effectués permettent raisonnablement et de manière ordinaire 
de conserver la chose en bon état. 

15)  En l’espèce, les travaux entrepris ont abouti à une réfection complète d’un 
appartement, conjuguée à une augmentation de loyer de 66 %. Quel que soit leur 
coût exact, cette opération aboutit en définitive à faire passer le studio du locataire 
d’une catégorie d’appartements locatifs à une autre qui échappera à un contrôle 
futur, ce seul fait fondant déjà le département à intervenir en vertu de 
l’art. 44 LDTR. 

16)  C’est à juste titre que le TAPI a confirmé la décision du département 
d’enjoindre la recourante à déposer une autorisation de construire. Le recours sera 
rejeté. 

17)  Vu l’issue du recours, un émolument de CHF 1’500.- sera mis à la charge de 
la recourante (art. 87 al. 1 LPA). Aucune indemnité de procédure ne lui sera 
allouée (art. 87 al. 2 LPA).  

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 20 novembre 2013 par la Société Immobilière 
A______ SA, représentée par la Régie Zimmermann SA, mandataire, contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 18 octobre 2013 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met un émolument de CHF 1’500.- à la charge de la Société Immobilière A______ SA ; 

dit qu’il ne lui est pas alloué d’indemnité de procédure ;  

dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 

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conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à la Société Immobilière A______ SA, soit pour elle à la 
Régie Zimmermann SA, mandataire, au département de l’aménagement, du logement et 
de l’énergie, ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeants : M. Verniory, président, M. Thélin, Mme Junod, MM. Dumartheray et 
Pagan, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 
 
 

S. Hüsler Enz 

 le président siégeant : 
 
 

J.-M. Verniory 
 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :