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**Case Identifier:** efbca3c9-f122-51c7-be6e-7d558daff582
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-08-06
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 06.08.2014 C/11444/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-11444-2012_2014-08-06.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 08.08.2014. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/11444/2012 ACJC/932/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MERCREDI 6 AOÛT 2014 

 

Entre 

A______, p.a. _______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et 
loyers le 19 novembre 2013 et intimée sur appel joint, comparant par Me Roger Mock, 

avocat, rue des Eaux-Vives 15, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle fait élection de 

domicile, 

et 

1) B______, domiciliée ______ (GE), intimée et appelante sur appel joint, représentée 
par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 

laquelle elle fait élection de domicile,  

2) C______, p.a. ______ (GE),  

3) D______, radiée après liquidation en 2006, comparant toutes les deux par Me Roger 
Mock, avocat, rue des Eaux-Vives 15, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elles font 

élection de domicile. 

 

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C/11444/2012 

EN FAIT 

A. Par jugement du 19 novembre 2013, communiqué pour notification aux parties le 
25 novembre 2013, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a fixé le 

loyer de l'appartement meublé de trois pièces situé au 8
ème

 étage de l'immeuble sis 

1______ à Genève à 1'800 fr. par mois, charges non comprises, du 1
er 

octobre 

2006 au 31 janvier 2011 (ch. 1 du dispositif), condamné A______ à rembourser à 

B______ le trop-perçu de loyer en découlant, soit la somme de 58'240 fr. (ch. 2), 

condamné A______ au paiement de 110 fr. à titre de taxe d'interprète (ch. 3), 

débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4), dit que la procédure était 

gratuite (ch. 5) et indiqué les voies de recours (ch. 6). 

B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 23 décembre 2013, A______ 
appelle de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation des chiffres 1 à 3 du 

dispositif. 

Principalement, elle conclut au déboutement de B______ de toutes ses con-

clusions prises à l'encontre de A______.  

b. Dans sa réponse à l'appel, B______ conclut principalement à l'irrecevabilité de 
l'appel et subsidiairement à son rejet.  

Simultanément, B______ forme un appel joint dans lequel elle conclut à l'an-

nulation des chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris, à la fixation du 

loyer de l'appartement litigieux à 1'750 fr. par mois, charges non comprises, du 

1
er 

octobre 2006 au 31 janvier 2011, ainsi qu'à la condamnation de A______ à lui 

rembourser la somme de 60'840 fr. à titre de trop-perçu de loyer. 

c. Dans sa réponse à l'appel joint, A______ conclut au déboutement de B______ 
de toutes ses conclusions sur appel joint. 

d. Invitées à se déterminer, C______ et D______ n'ont pas donné suite à cette 
invitation. 

e. Les parties ont été avisées, par le greffe de la Cour de justice, que la cause était 
gardée à juger par courrier du 8 avril 2014, B______ n'ayant pas fait usage de son 

droit de réplique. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

a. En date du 21 septembre 2006, E______, bailleresse, et B______, locataire, ont 
conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement meublé 

de trois pièces de 68 m
2
 avec balcon de 16 m

2
 situé au 8

ème
 étage de l'immeuble 

sis 1______ à Genève. 

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C/11444/2012 

Le bail a été conclu pour une durée initiale de six mois, du 1
er

 octobre 2006 au 

31 mars 2007, avec clause de renouvellement tacite de six mois en six mois. 

Le loyer était fixé à 2'300 fr. par mois, charges non comprises. Aucun avis de 

fixation de loyer initial n'a été remis à la locataire. 

L'article 6 des clauses particulières du bail indique que le mobilier et l'équipement 

de l'appartement font l'objet d'une convention à part. 

b. Selon une "convention de mise à disposition de mobilier" signée le même jour, 
E______ a laissé divers meubles et équipements à disposition de B______, pour 

une somme de 620 fr. par mois, payable en même temps que le loyer de 

l'appartement. Selon l'article 3 de la convention, la location du mobilier est indis-

sociable du contrat de bail à loyer et prend automatiquement fin avec celui-ci.  

c. Un nouveau contrat de bail a été signé entre les parties le 4 juillet 2009, portant 
sur le même objet et aux mêmes conditions, pour la période du 1

er
 juillet 2009 au 

31 janvier 2010, avec clause de renouvellement tacite de six mois en six mois. 

Aucun avis de fixation de loyer initial n'a été remis à la locataire à cette occasion.  

d. B______ a libéré l'appartement concerné le 31 janvier 2011. 

e. Par requête du 8 juin 2012 adressée à la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers et dirigée contre A______, C______ et D______, B______ a 

conclu à ce que le loyer annuel de l'appartement du 8
ème

 étage soit fixé à 12'000 

fr., toutes charges comprises, du 1
er

 octobre 2006 au 31 janvier 2011, et à ce que 

le trop perçu de loyer lui soit remboursé, avec intérêts à 5% l'an dès le 30 

novembre 2008. 

A l'appui de sa requête, B______ invoquait l'absence de remise d'avis de fixation 

du loyer initial; elle précisait qu'elle dirigeait sa demande contre les sociétés 

qu'elle pensait avoir été bailleresses, sans savoir à quelle période chacune avait pu 

l'être.  

La cause a été enregistrée sous numéro C/11444/2012. 

f. Par requête du même jour dirigée contre les mêmes parties, B______ a conclu 
au paiement d'une somme de 32'240 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 30 novembre 

2008, correspondant aux montants versés au titre de la location du mobilier pour 

les mois d'octobre 2006 à janvier 2011 inclus.  

A l'appui de ses conclusions, elle indiquait que la "convention de mise à dispo-

sition de mobilier" du 21 septembre 2006 correspondait à une transaction couplée, 

nulle de plein droit. La locataire a produit des photographies de l'appartement et 

du mobilier laissé à sa disposition. 

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C/11444/2012 

La cause a été enregistrée sous numéro C/2______. 

g. Les deux causes ont été déclarées non conciliées le 11 mars 2013. B______ les 
a portées devant le Tribunal le 11 avril suivant. 

Par ordonnance du 3 mai 2013, le Tribunal a ordonné la jonction des causes 

C/11444/2012 et C/2______ sous C/11444/2012. Il a par ailleurs imparti aux 

parties défenderesses un délai pour produire un calcul de rendement, en attirant 

leur attention sur les conséquences qui pouvaient être tirées de leur refus d'y défé-

rer. Le Tribunal leur a en outre ordonné de justifier qui avait été la bailleresse de 

l'appartement en question et pour quelle période. 

h. Devant le Tribunal, les défenderesses ont conclu à ce qu'il soit dit que seule 
A______ disposait de la légitimation passive et au déboutement de la locataire de 

toutes ses conclusions.  

Elles ont exposé que l'immeuble avait été propriété de D______ jusqu'en 2003, 

puis de l'actionnaire de A______ (alors dénommée E______). D______ avait 

ensuite été liquidée et radiée du Registre du commerce. L'appartement en cause 

avait été créé en 2006, dans le cadre d'une opération de surélévation de 

l'immeuble. Il avait été loué pour la première fois à B______, à un loyer conforme 

à celui autorisé par l'administration cantonale, soit 2'041 fr. 65 par mois. Ce 

montant avait été majoré de 258 fr. 35 en couverture des intérêts liés au crédit 

contracté par le propriétaire de l'immeuble pour le financement de la surélévation.  

Les défenderesses ont produit l'autorisation de construire délivrée par le 

Département des constructions et des technologies de l'information (DCTI) en 

2006 pour la surélévation de l'immeuble et la création de trois nouveaux loge-

ments dans les combles. L'autorisation fixe le loyer maximum autorisé pour l'ap-

partement litigieux à 7'000 fr. par pièce et par année, cela pendant une durée de 

cinq ans à dater de la première mise en location. 

i. Entendu en qualité de partie, l'actionnaire de A______ a indiqué que l'immeuble 
avait été construit en 1955. Il a confirmé que la bailleresse de l'appartement du 

8
ème

 étage était A______, tandis que C______ était la bailleresse d'un autre 

appartement situé au 5
ème

 étage du même immeuble, qui avait précédemment été 

loué à B______. Pour l'appartement du 8
ème

 étage, deux baux avaient été signés 

parce que la garantie fournie en 2006 n'était pas conforme à celle stipulée dans le 

contrat et qu'elle avait dû être réadaptée. Il y avait eu omission de fournir l'avis de 

fixation du loyer initial pour chacun de ces baux. 

j. Il est aujourd'hui admis que l'état d'entretien de l'immeuble est moyen supérieur 
et celui des appartements est bon. L'immeuble est sis à proximité des commerces 

et des transports publics, mais pas d'une zone de verdure. Il dispose d'un 

ascenseur, d'une buanderie, d'un interphone et d'un téléréseau. L'appartement du 

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C/11444/2012 

8
ème

 étage disposait de doubles vitrages, d'un WC dans la salle de bains, d'installa-

tions électriques qui fonctionnaient, d'une cuisine très bien équipée, d'un séchoir 

et d'une machine à laver, d'une terrasse, mais pas de cave ni de grenier. Le mobi-

lier était neuf, de style F______ selon la locataire, et de qualité selon A______ 

(exception faite des armoires, effectivement achetées chez F______). 

k. Le Tribunal a gardé la cause à juger à réception des plaidoiries écrites finales 
des parties, dans lesquelles celles-ci ont persisté dans leurs conclusions. 

D. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a tout d'abord considéré que la locataire 
n'avait pas contesté les explications données s'agissant de la légitimation passive 

exclusive de A______, de sorte que ses conclusions dirigées contre C______ et 

D______ devaient être rejetées. Le Tribunal a ensuite rappelé que l'usage de la 

formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO était obligatoire à Genève lors de la 

conclusion des baux litigieux. La bailleresse admettant avoir failli à cette 

obligation, les contrats de bail étaient partiellement nuls et la locataire était fondée 

à solliciter la fixation judiciaire du loyer. Les deux contrats étant identiques, la 

contestation du loyer initial devait être examinée en rapport avec le premier 

contrat de bail. A ce propos, A______ se contentait d'évoquer le loyer maximal 

fixé par l'administration cantonale suite aux travaux de surélévation, sans préciser 

les critères sur lesquels elle s'était fondée pour fixer le loyer initial. Elle n'avait 

pas déféré à l'ordonnance du Tribunal l'enjoignant à produire les pièces utiles à la 

réalisation d'un calcul de rendement. Il fallait dès lors admettre que le loyer 

querellé lui procurait un rendement abusif. Au vu des statistiques genevoises, de 

la situation de l'immeuble et du très bon état de l'objet loué, le loyer pouvait en 

l'espèce être fixé ex aequo et bono à 1'800 fr. par mois pour la période concernée, 

charges non comprises et mobilier inclus. Sur ce dernier point, dès lors que 

l'appartement avait été loué avec du mobilier et des équipements de qualité 

moyenne, la "convention de mise à disposition de mobilier" devait être traitée 

comme l'accessoire du bail à loyer principal, en application de l'art. 253a CO, et 

non comme une transaction couplée au sens de l'art. 254 CO. 

E. L'argumentation juridique des parties en appel sera examinée ci-dessous, dans la 
mesure utile à la solution du litige. 

Par souci de simplification, A______ sera désignée en qualité d'appelante, 

B______ en qualité d'intimée et C______ en qualité de deuxième intimée. 

EN DROIT 

1. 1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions fina-
les de première instance lorsque la valeur litigieuse au dernier état des conclusions 

est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a al. 2 CPC).  

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En l'espèce, la quotité de loyer contestée s'élevait devant le Tribunal à 1'300 fr. 

par mois (2'300 fr. - 1'000 fr.) pour un bail ayant duré quatre ans et quatre mois, 

soit l'équivalent de 67'600 fr. (1'300 fr. x 52 mois). Le litige portait également sur 

le remboursement d'une somme de 32'240 fr. à titre de loyer perçu en trop pour le 

mobilier. La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie 

de l'appel est ouverte. 

1.2 S'agissant d'une procédure relative à la protection contre les loyers abusifs 
(art. 269, 269a et 270 CO), la cause est soumise à la procédure simplifiée en vertu 

de l'art. 243 al. 2 let. c CPC et la maxime inquisitoire sociale est applicable 

(art. 247 al. 2 let. a CPC). 

Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition 

complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC). 

2. 2.1 La loi prévoit que l'appel doit être introduit sous forme écrite et motivée 
auprès de l'instance d'appel (art. 311 al. 1 CPC). 

Cela signifie que l'appelant a le fardeau d'expliquer les motifs pour lesquels le ju-

gement attaqué doit être annulé et modifié, par référence à l'un ou l'autre des mo-

tifs prévus à l'art. 310 CPC. D'une manière générale, l'obligation de motiver sup-

pose une critique des points du jugement qu'il prétend entachés d'erreur. Un acte 

ne contenant aucune motivation permettant de discerner en quoi la juridiction in-

férieure aurait erré, et qui s'apparente à une simple protestation ne peut être con-

sidéré comme valant appel. Un simple renvoi aux écritures et pièces de première 

instance n'est ainsi pas admissible. La maxime inquisitoire et la maxime d'office 

ne dispensent pas l'appelant de motiver correctement son appel. La citation des 

dispositions légales violées n'est toutefois pas indispensable lorsque, à la lecture 

de l'acte, on comprend quelles règles de droit sont en cause (ATF 138 III 374 

consid. 4.3.1; JEANDIN, in Code de procédure civile commenté, Bâle 2011, n. 3 ad 

art. 311 CPC; CHAIX, Introduction au recours de la nouvelle procédure civile 

fédérale, SJ 2009 II p. 264). 

2.2 En l'espèce, l'intimée soutient que l'appel ne répondrait pas aux exigences de 
motivation posées par l'art. 311 al. 1 CPC, dès lors que l'appelante ne contesterait 

pas l'obligation d'utiliser la formule officielle prévue à l'art. 269d CO pour fixer le 

loyer initial, ni la méthode employée par le Tribunal pour fixer ledit loyer.  

A la lecture de l'appel, on constate toutefois que l'appelante conteste avoir été 

tenue de notifier à l'intimée un avis de fixation du loyer initial, au motif qu'il 

s'agissait d'un appartement nouvellement créé et qu'elle ne pouvait pas indiquer le 

montant d'un loyer antérieur. L'appelante soutient également avoir fixé le loyer 

dans les limites du montant imposé par l'autorité ayant délivré l'autorisation de 

construire, sous réserve des intérêts bancaires générés par le financement de la 

surélévation de l'immeuble. 

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Sans préjuger du bien-fondé de l'appel, une telle argumentation apparaît conforme 

aux exigences de motivation rappelées ci-dessus, étant précisé qu'au vu de la pro-

cédure simplifiée applicable (cf. consid. 1.2. ci-dessus), il convient de ne pas se 

montrer trop exigeant à cet égard. Une telle motivation permet notamment à l'in-

timée comme à la Cour de céans de mesurer la portée de l'appel et de se déter-

miner sur son bien-fondé. Le fait que cette motivation n'apparaisse pas pertinente 

ou concluante aux yeux de l'intimée ne saurait entraîner l'irrecevabilité de l'appel, 

mais cas échéant uniquement son rejet. L'intimée semble également perdre de vue 

que l'irrecevabilité de l'appel entraînerait la caducité de son propre appel joint 

(art. 313 al. 2 let. a CPC).  

Par conséquent, l'intimée sera déboutée de ses conclusions tendant à l'irrece-

vabilité de l'appel, lesquelles confinent in casu à la témérité. 

2.3 Interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi, 
l'appel est au surplus recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).  

Il en va de même de l'appel joint, formé dans le délai imparti à l'intimée pour 

répondre à l'appel (art. 312 al. 2, art. 313 al. 1 CPC). 

3. Les parties ne contestent pas que l'appelante fût la seule bailleresse de l'apparte-
ment litigieux. Elles ne remettent pas en cause le jugement entrepris en tant qu'il a 

débouté l'intimée de ses conclusions à l'encontre de C______ et de D______. 

Concernant cette dernière, il ressort des pièces versées à la procédure qu'elle a été 

liquidée et radiée du Registre du commerce, de sorte qu'elle a cessé d'exister et ne 

peut pas valablement prendre part à la présente procédure (cf. art. 66 CPC; 

ATF 132 III 731 consid. 3.1; 117 III 39 consid. 3b, JdT 1994 II 12). 

4. L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir admis la nullité partielle du bail 
pour cause d'absence d'avis de fixation initial du loyer, alors qu'il s'agissait d'un 

appartement nouvellement créé et qu'elle ne pouvait se référer à un loyer anté-

rieur. 

4.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de 
logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la for-

mule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau 

bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 24 aLaCC 

(dans sa teneur à la date de la conclusion du bail). 

Le bailleur a l'obligation de recourir à la formule officielle également lorsque le 

logement concerné est nouvellement construit ou s'il est proposé pour la première 

fois sur le marché locatif. Le texte même de l'article 270 al. 2 CO précise en effet 

que la formule officielle peut être rendue obligatoire pour la conclusion de "tout 

nouveau bail". L'avis de fixation du loyer initial n'a pas pour seule fonction d'indi-

quer le montant payé par le précédent locataire afin de permettre au nouveau pre-

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neur de le comparer avec le loyer nouvellement convenu, mais également celle 

d'informer ce dernier du motif de fixation du loyer initial, de son droit de contes-

tation et de la procédure à suivre (FETTER, La contestation du loyer initial, Etude 

de l'art. 270 CO, thèse 2005, n. 167 et réf. citées; cf. ég. DIETSCHY in Droit du bail 

à loyer, BOHNET/MONTINI [éd.], Bâle 2010, n. 73 ad art. 270 CO). 

L'absence de notification du nouveau loyer sur la formule officielle prévue par le 

canton entraîne la nullité partielle du bail, limitée à la seule fixation du loyer 

(ATF 120 II 341; 124 III 62; arrêt du Tribunal fédéral 4C.428/2004 du 1
er

 avril 

2005, in SJ 2006 I 19; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 396). La nullité 

partielle se constate d'office et intervient de plein droit (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.428/2004 du 1er avril 2005 consid. 3.1, publié in SJ 2006 I 19). 

4.2 En l'espèce, il est constant que l'appelante n'a communiqué à l'intimée la for-
mule officielle prévue à l'art. 269d CO ni lors de la conclusion du bail initial, ni 

lors de la conclusion d'un nouveau bail au mois de juillet 2009.  

Il découle des dispositions et principes rappelés ci-dessus que l'usage de ladite for-

mule était alors obligatoire à Genève pour les logements tels que l'appartement 

litigieux. Contrairement à ce que soutient l'appelante, le fait que cet appartement 

ait été nouvellement créé et n'ait pas connu de précédent locataire ne changeait 

rien à l'obligation d'utiliser la formule susvisée, la fonction de ladite formule ne se 

limitant pas à informer le locataire du précédent loyer. Rien ne permet par ailleurs 

de considérer qu'il serait abusif de la part de l'intimée de se prévaloir de l'absence 

d'avis de fixation du loyer initial dans le cas d'espèce, ce que l'appelante ne sou-

tient d'ailleurs pas. 

Dans ces conditions, c'est à bon droit que les premiers juges ont constaté la nullité 

partielle des baux susvisés s'agissant de la fixation du loyer.  

5. L'appelante reproche ensuite aux premiers juges d'avoir injustement fixé un nou-
veau loyer, alors que le loyer convenu par les parties n'était selon elle pas abusif. 

Sur appel joint, l'intimée conteste elle aussi le loyer fixé par les premiers juges, au 

motif que celui-ci serait excessif.  

5.1 Lorsque la fixation du loyer initial est entachée d'un vice de forme, il incombe 
au juge de fixer le loyer admissible en se fondant sur toutes les circonstances du 

cas d'espèce, notamment sur le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers non 

abusifs pratiqués dans le quartier (art. 269a let. a CO) et le loyer payé par le pré-

cédent locataire (ATF 124 III 62; 121 II 341; 120 II 341; LACHAT, op. cit., 

p. 397), étant précisé que ce dernier critère n'entre en général en ligne de compte 

que lorsque le juge ne dispose pas des éléments lui permettant de procéder à un 

calcul de rendement (arrêts du Tribunal fédéral 4A_185/2008 du 24 septembre 

2008 consid. 2.3; 4C.274/1997 du 27 avril 1998, reproduit in SJ 1998 p. 718). 

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Le juge exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en 

contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites; il n'a pas à limiter 

son intervention au cas où le loyer convenu par les parties est abusif, hypothèse 

dans laquelle il restreint son examen aux facteurs invoqués par les parties 

(ATF 121 III 364 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_185/2008 cité, 

consid. 2.3). 

Dès lors que le bailleur détient seul les documents permettant un calcul de ren-

dement, on peut attendre de lui qu'il les produise, la maxime inquisitoriale sociale 

instaurée par l'ancien article 274d al. 3 aCO - et toujours applicable sous l'égide 

du CPC (HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n° 1397 ss) - impliquant un 

devoir de collaboration active des parties à l'établissement des faits (ATF 125 III 

231 consid. 4a = JT 2000 I 194; arrêts du Tribunal fédéral 4A_3/2011 du 

28 février 2011; ATF 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 3.2). La sanction du 

refus du bailleur de produire ces documents relève de l'appréciation des preuves 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_576/2008 du 19 février 2008 consid. 2.4). Ainsi, 

lorsqu'il est ordonné au bailleur de produire les pièces nécessaires au calcul de 

rendement, on peut inférer de son refus injustifié que la chose louée lui procure 

selon toute vraisemblance un rendement abusif, faute de quoi il aurait déféré à la 

demande de production des pièces (arrêts du Tribunal fédéral 4A_3/2011 du 

28 février 2011 et 4A_576/2008 précité consid 2.4). 

Selon une jurisprudence constante, lorsque le juge ne dispose ni d'informations 

relatives aux loyers comparatifs, ni d'éléments chiffrés permettant d'effectuer un 

calcul de rendement, il peut s'appuyer sur les statistiques cantonales publiées par 

l'Office cantonal de la statistique (ci-après : OCSTAT), même si elles ne sont pas 

aussi complètes qu'il le faudrait (arrêts du Tribunal fédéral 4A_576/2008 

consid. 2.5 et 4A.472/2007 consid. 2.2), à condition de procéder aux réajuste-

ments nécessaires pour tenir compte de certaines particularités du logement loué 

(ACJC/812/2010 du 21 juin 2010 consid. 3.3).  

5.2 En l'espèce, l'appelante n'a pas déféré à l'ordonnance du Tribunal lui enjoi-
gnant de produire les documents permettant d'effectuer un calcul de rendement de 

l'immeuble concerné. Elle n'a pas davantage fourni d'exemples de loyers usuels 

dans le quartier. S'agissant d'un logement nouvellement créé, le loyer payé par le 

précédent locataire fait nécessairement défaut. 

Avec raison, les premiers juges se sont dans ces conditions référés notamment aux 

statistiques cantonales pour fixer le montant du loyer litigieux. En l'occurrence, 

celles-ci indiquent que le loyer moyen d'un appartement de trois pièces en loyer 

libre situé dans l'ensemble des communes du canton de Genève et construit après 

2000 était, en 2006, de 1'344 fr. par mois (OCSTAT, Le niveau des loyers à 

Genève, Etudes et documents n
o
 43, Statistique des loyers de mai 2006, p. 57). Le 

loyer libre moyen d'un logement neuf de trois pièces loué à de nouveaux loca-

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taires au cours des douze derniers mois était en 2006 de 1'586 fr. par mois dans 

l'ensemble des communes, étant observé que les données relatives à de tels loge-

ments situés plus spécifiquement en Ville de Genève font défaut (OCSTAT, ta-

bleau T 05.04.2.03). 

Comme l'a relevé le Tribunal, la moyenne de ces chiffres représente un loyer de 

1'465 fr. par mois. En l'espèce, compte tenu de la situation de l'immeuble, des 

qualités du logement litigieux et de son équipement (cf. en fait, consid. i. ci-

dessus), les deux parties admettent aujourd'hui qu'il convient de se référer au mon-

tant maximum fixé par l'autorité compétente (DCTI) dans le cadre de l'auto-

risation des travaux pour déterminer le montant du loyer litigieux. Ce montant, 

arrêté à 7'000 fr. par pièce et par an pendant les cinq premières années, représente 

un loyer mensuel de 1'750 fr. par mois, comme le relève à juste titre l'intimée 

(7'000 fr. x 3 pièces / 12 mois). Ni l'autorisation de construire, ni le contrat de bail 

n'indiquent que l'appartement concerné compterait en réalité 3,5 pièces, de sorte 

que le loyer autorisé serait selon l'appelante de 2'041 fr. 65.  

Le loyer maximum autorisé par l'autorité compétente en matière de constructions 

ne permet pas à l'appelante d'ajouter au loyer des intérêts encourus pour financer 

la construction du logement en question. Au demeurant, les allégations de l'appe-

lante relatives aux montants de ces intérêts ne sont étayées par aucune pièce. Le 

montant fixé par l'autorité compétente ne tient en revanche pas compte du fait que 

l'appartement litigieux était en l'espèce loué avec ses meubles. La qualité de ce 

mobilier est cependant contestée et l'appelante n'a fourni aucun élément de preuve 

à ce sujet. Dans ces conditions, un montant de 50 fr. par mois peut être ajouté au 

loyer mensuel susvisé pour tenir compte du caractère meublé de l'objet loué, pour 

un total de 1'800 fr. par mois. L'usage du mobilier étant indéniablement en rela-

tion directe avec celui du logement loué, la convention portant sur la location de 

ce mobilier est effectivement soumise aux mêmes dispositions que le bail prin-

cipal (art. 253a al. 1 CO, art. 254 CO a contrario). 

Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a fixé à 1'800 fr. par mois le loyer du 

logement litigieux, mobilier compris. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce 

point. 

5.3 Il est par ailleurs conforme à la loi et à la jurisprudence que le locataire puisse 
répéter le montant des loyers qu'il a payés en trop (art. 63 al. 1 CO; ATF 113 II 

187 consid. 1a). En l'espèce, ces montants représentent un total de 58'240 fr. 

([2'300 fr. + 620 fr.] – 1800 fr. x 52 mois). Rien n'indique que l'intimée ait eu con-

naissance de l'irrégularité que constituait le défaut d'avis de fixation initial du 

loyer avant de quitter le logement litigieux, ni qu'elle en ait pris conscience plus 

d'une année avant d'agir en répétition (art. 67 al. 1 CO; cf. arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_627/2011 du 26 janvier 2012, consid. 4.1). 

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Par conséquent, le jugement entrepris sera également confirmé en tant qu'il a con-

damné l'appelante à rembourser à l'intimée la somme de 58'240 fr. à titre de loyer 

payé en trop. 

6. Selon l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à 
la juridiction des baux et loyers, cette dispense s'inscrivant dans le cadre fixé par 

l'art. 116 al. 1 CPC (cf. ATF 139 III 182 consid. 2.6).  

Les frais d'interprète constituent des frais de traduction compris dans les frais judi-

ciaires (art. 95 al. 2 let. d; TAPPY, Code de procédure civile commenté, BOHNET 

et al. [éd.], n. 18 ad art. 95 CPC). En l'espèce, c'est à tort que le Tribunal a mis de 

tels frais d'interprète à la charge de l'appelante. Conformément aux conclusions de 

celle-ci, le chiffre 3 du dispositif du jugement entrepris sera dès lors annulé. 

En application des dispositions susvisées, il n'est pas prélevé de frais judiciaires et 

il ne sera pas alloué de dépens. 

7. La valeur litigieuse, qui s'établit en appel à 58'240 fr. (cf. art 53 al. 1 LTF), est su-
périeure à 15'000 fr., de sorte que le recours en matière civile auprès du Tribunal 

fédéral peut être interjeté contre la présente décision (art. 74 al. 1 let. a LTF). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 23 décembre 2013 par A______ contre les chiffres 

1 à 3 du dispositif du jugement JTBL/1302/2013 prononcé par le Tribunal des baux et 

loyers le 19 novembre 2013 dans la cause C/11444/2012-5-OSL. 

Déclare recevable l'appel joint formé par B______ contre les chiffres 1 et 2 du dispositif 

de ce même jugement. 

Au fond : 

Annule le chiffre 3 du dispositif du jugement entrepris. 

Confirme ce jugement pour le surplus. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et 

Madame Alix FRANCOTTE CONUS, Monsieur Pierre DAUDIN et Monsieur Alain 

MAUNOIR, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.