# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** caf4db2c-c274-5937-bca7-76f2ece26a6f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-05
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 05.01.2021 R 2019 80
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2019-80_2021-01-05.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 19 80

5. Kammer 

Vorsitz Meisser

RichterInnen Audétat und Racioppi

Aktuarin Maurer

URTEIL

vom 5. Januar 2021

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ und B._____,

und

C._____,

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw O.________,
Beschwerdeführer

gegen

Gemeinde D._____,
Beschwerdegegnerin 

und

E._____ und F._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. P.________,

Beschwerdegegner 

betreffend Baueinsprache

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I. Sachverhalt:

1. Am 18., publiziert am 22. Februar 2019, erliess der Gemeindevorstand 

D._____ gestützt auf Art. 21 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 

Graubünden (KRG; BR 801.100) über das ganze Gemeindegebiet eine 

Planungszone mit einstweiliger Geltung bis 18. Februar 2021. Ziel dersel-

ben ist die Überprüfung und Anpassung der Bauzonen abseits und am 

Rand des weitgehend überbauten Gebiets entsprechend den Vorgaben 

von Art. 15 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 

(RPG; SR 700) und des kantonalen Richtplans (KRIP-S) vom 20. März 

2018 sowie die Umsetzung der weiteren Vorgaben gemäss diesen Geset-

zen. Bauvorhaben dürfen demnach nur bewilligt werden, wenn sie weder 

den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Planungen und Vor-

schriften widersprechen könnten. Baubewilligungen sind insbesondere 

dann zurückzustellen, wenn das Bauvorhaben Flächen beansprucht, die 

ausserhalb des weitgehend überbauten Gebiets liegen oder potenzielle 

Verdichtungs- und Erneuerungsgebiete betreffen. Die Planungszone blieb 

unangefochten. 

2. F._____ und E._____ reichten am 15. April 2019 das Gesuch um Erstel-

lung eines Zweifamilienhauses (je eine Wohnung von 4.5 Zimmern) auf 

Parzelle J._____ (Eigentümer G._____) in der Wohnzone 2 in H._____, 

Gemeinde D._____, ein. Die öffentliche Auflage des Bauvorhabens er-

folgte in der Zeit vom 17. Mai 2019 bis zum 6.  Juni 2019. 

3. Dagegen erhoben unter anderem B._____ und A._____, Eigentümer einer 

Wohnung auf der benachbarten Parzelle K._____, am 30. Mai 2019, und 

C._____, ebenfalls Eigentümer einer Wohnung auf der benachbarten Pa-

rzelle K._____, am 2. Juni 2019 Einsprache und beantragten die Ableh-

nung des Baugesuchs. C._____ unterzeichnete seine Einsprache nicht. In 

ihrer Stellungnahme vom 25. Juni 2019 beantragten F._____ und E._____ 

die Abweisung der Einsprachen, soweit darauf eingetreten werden könne. 

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Am 11. Juli 2019 hielten die Einsprecher replicando an ihren Anträgen fest. 

Am 29. Juli 2019 hielten auch F._____ und E._____ duplicando an ihren 

Anträgen fest. 

4. Mit Entscheid vom 12., mitgeteilt am 28. August 2019, wies die Gemeinde 

D._____ die Einsprachen gegen das Baugesuch ab, soweit darauf einge-

treten werde und erteilte die Baubewilligung Nr. 30/2019 unter Auflagen. 

Sie verweigerte die Bewilligung für die Teilfläche des Kellers/Technik an 

der nordöstlichen/südöstlichen Gebäudeecke im Untergeschoss, welche 

unter die Garage ragt, mit der Auflage, diese mit dem Bauvorhaben an-

derswo zu realisieren. Im Weiteren wurde den Bauherren die Auflage ge-

macht, die bergseitige Gebäudewand im Untergeschoss auf der ganzen 

Länge auf der Flucht der 16-metrigen Gebäudelänge der Nordostfassade 

zu erstellen und das Zweifamilienhaus auf Parzelle J._____, H._____, 

dauernd und ausschliesslich durch Personen mit Wohnsitz in der Ge-

meinde D._____ nutzen zu lassen. Das Grundbuchamt D._____ wurde 

angewiesen, diese Auflage unter dem Stichwort „Erstwohnung nach Art. 7 

Abs. 1 lit. a des Zweitwohnungsgesetzes (EGID: 191813675, EWID: 1 und 

2)ˮ bezüglich des Grundstücks Nr. J._____ als öffentlich-rechtliche Eigen-

tumsbeschränkung anzumerken. 

5. Am 30. September 2019 erhoben Claudia und A._____ sowie C._____ 

(Beschwerdeführer) gegen die Baubewilligung und den Einspracheent-

scheid beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden gemeinsam 

Beschwerde und beantragten was folgt: 

1. Die Baubewilligung Nr. 30/2019 und der Einspracheentscheid der Gemeinde D._____ 

vom 12. August 2019, mitgeteilt am 28. August 2019, seien aufzuheben. 

2. Der vorliegenden Beschwerde sei bis zur rechtskräftigen Erledigung des Verfahrens 

vor Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung zu gewähren (diese wurde am 31. 

Oktober 2019 vom Instruktionsrichter zuerkannt).

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3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. 7.7% Mehrwertsteuer) zulasten der Be-

schwerdegegner. 

Zur Begründung ihrer Standpunkte führten die Beschwerdeführer Folgen-

des aus: 

Voraussetzung einer Baubewilligung sei, dass das Land erschlossen sei. 

In Bezug auf die geplante Erschliessung habe die Vorinstanz keine weite-

ren Abklärungen getroffen und sich stattdessen wiederholt auf den Stand-

punkt gestellt, dass die verkehrsmässige Erschliessung über ein fremdes 

Grundstück ausschliesslich eine „privatrechtrechtliche Beurteilungˮ sei 

und damit im öffentlichen Baubewilligungsverfahren von vornherein nicht 

zu prüfen sei. Zum massgeblichen Zeitpunkt des Baubewilligungsent-

scheids sei die verkehrsmässig gewünschte Erschliessung über sämtliche 

Parzellen L._____, M._____ und N._____ nicht rechtlich sichergestellt ge-

wesen und eine hinreichende Erschliessung in öffentlich-rechtlicher Hin-

sicht nicht vorgelegen, so dass die Baubewilligung hätte verweigert wer-

den müssen. 

Die Baubewilligung hätte auch aus anderen Gründen nicht erteilt werden 

dürfen. Die Gemeinde habe eine Überschreitung der maximalen zulässi-

gen Gebäudelänge – da die Garage nicht als eingeschossig beurteilt wer-

den könne - und damit einen inhaltlichen Mangel des Bauvorhabens fest-

gestellt. Sie habe mittels „spezieller Auflageˮ angeordnet, dass die 

Teilfläche des Kellers/Technik unter der Garage mit dem Bauvorhaben 

„anderswo zu realisieren seiˮ. Eine solche spezielle Auflage erweise sich 

rechtlich als unhaltbar, denn gemäss Art. 90 Abs. 1 KRG könnten lediglich 

untergeordnete Mängel mittels Auflagen behoben werden. Hier liege aber 

ein schwerwiegender inhaltlicher Mangel vor, so dass die Gemeinde statt-

dessen gestützt auf Art. 89 Abs. 1 KRG den Bauabschlag hätte erteilen 

bzw. zumindest das Baugesuch zur konzeptionellen Überarbeitung hätte 

zurückweisen müssen. 

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Selbst mit der „speziellen Auflageˮ sei die maximal zulässige Gebäu-

delänge von 16 m gemäss dem Zonenschema in der W2 entgegen den 

Ausführungen der Vorinstanz nordöstlich nicht eingehalten. Die Garage 

werde von einer Dachterrasse überdeckt, welche sich über die gesamte 

Hausbreite hinziehe und mit einer Absturzsicherung aus Glas versehen 

sei. Liege über die gesamte Fassadenlänge eine Terrasse vor, auf welcher 

sich Personen aufhielten und allenfalls Terrassenutensilien- und bauten 

installiert würden, sei klar, dass die Beschwerdegegner nicht in den Ge-

nuss der baugesetzlichen Privilegierung von eingeschossigen Anbauten 

im Sinne von Art. 66 Abs. 2 BG kommen könnten. Vielmehr bilde dieser 

Teil des Gebäudes eigentlicher Bestandteil des Zweifamilienhauses über 

die gesamte Hausbreite, diene als Zugang zu den Wohnungen und 

schaffe darüber hinaus noch zusätzliche Wohnfläche, so dass die Garage 

deshalb zur Gebäudelänge hinzuzurechnen sei. Gleiches gelte auch für 

den nordwestlichen Balkon im Untergeschoss (recte wohl: Erdgeschoss) 

mit einer Tiefe von 3.17 m über die gesamte Fassade. Käme eine Privile-

gierung in Bezug auf die Gebäudelänge für offene Balkone überhaupt in 

Frage, müsste auch das zulässige Mass für die Tiefe über die Fassaden-

flucht hinaus und das zulässige Mass für die Breite bzw. den zulässigen 

Anteil bezüglich des zugehörigen Fassadenabschnitts definiert werden, 

wie es etwa in der – hier nicht einschlägigen - IVHB vorgesehen sei. Dies 

sei im kantonalen Baurecht aber nicht erfolgt. Ein vorspringender Gebäu-

deteil gehöre zur Aussenseite eines Gebäudes. Beim vorliegenden offe-

nen Balkon könne aufgrund seiner Dimensionen nicht mehr von einem 

vorspringenden Gebäudeteil die Rede sei. Das strittige Bauvorhaben halte 

die Gebäudelänge damit nicht ein. Dies gelte auch dann, wenn nur einer 

der beiden und nicht beide Gebäudeteile zusammen (Garage mit Dachter-

rasse oder offener Balkon) zur anrechenbaren Gebäudelänge zählen soll-

ten. Was die Dimensionen des Bauvorhabens betreffe, erscheine mit Blick 

auf die Baugesuchunterlagen zudem zweifelhaft, ob die in der W2 maximal 

zulässige Gebäudehöhe von 8 m und Firsthöhe von 10.60 m eingehalten 

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werden könne. Ob die projektierte Höhe des Bauvorhabens rechtlich 

tatsächlich zulässig sei, lasse sich nicht schlüssig nachvollziehen. Den Be-

schwerdeführern sei insbesondere die Spezialvorschrift des geneigten 

Geländes nicht bekannt, weshalb an der Rüge der unzulässigen Gebäu-

dehöhe vorläufig festgehalten werde. 

Die strittige Parzelle J._____ sei nicht erschlossen und landwirtschaftlich 

genutzt worden. Sie füge sich in die Landwirtschaftszone ein und sei eine 

Randparzelle. Die überbauten Grundstücke seien schlecht erschlossen. 

Parzelle J._____ liege im weitestgehend touristischen I._____ (recte: 

H._____) und fern von der künftigen baulichen Entwicklung der Gemeinde. 

Der Auszonungsbedarf sei ausgewiesen. Eine Totalrevision der Ortspla-

nung stehe kurz bevor, die Gefahr von verkappten Zweitwohnungen seien 

mit dem strittigen Bauvorhaben ernsthaft zu befürchten. Es erscheine 

mehr als fraglich, ob das Bauvorhaben bis zur Klarheit über die künftige 

Ortsplanung nicht doch unter die erlassene Planungszone vom 22. Fe-

bruar 2019 zu stellen sei. Soweit überhaupt erforderlich, sei an Ort und 

Stelle ein Augenschein durchzuführen. Die Gemeinde habe es unterlas-

sen, die Gebiete mit Auszonungspotential genauer zu spezifizieren. Sie 

stelle im Wesentlichen einzig darauf ab, dass die Parzelle J._____ von 

überbauten Grundstücken umgeben sei. Die Gemeinde habe demnach 

mangelhafte Abklärungen im Hinblick auf die Vereinbarkeit des Bauvorha-

bens mit der Planungszone getroffen. 

Auch was die Abklärungen im Hinblick auf die Zweitwohnungsgesetzge-

bung anbetreffe, habe die Gemeinde zu wenig abgeklärt. Der im Mietver-

trag vorgesehene Mietbeginn ab 1. April 2020 sei nicht realistisch. Die Mie-

ter könnten durchaus noch abspringen. Zudem sehe der Mietvertrag vom 

1. Juni 2019 eine Mindestlaufzeit von lediglich einem Jahr vor. Dann könn-

ten die Eigentümer bereits ein Sistierungsgesuch gemäss Art. 14 ZWG 

stellen. Daran ändere nichts, dass auf beiden Wohnungen eine Erstwoh-

nungsverpflichtung grundbuchamtlich angemerkt werde, was auch für die 

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zweite Wohnung, die von der Bauherrschaft zu Wohnzwecken genutzt 

werde, gelte. So habe eine Gemeinde von Amtes wegen zu prüfen, ob 

konkrete Indizien vorlägen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer 

Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen 

liessen. Die Möglichkeit der Sistierung gemäss Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG 

erhöhe das Risiko, dass die Bauherrschaft von vornherein auf eine künf-

tige Sistierung setze. Die Gemeinde habe es unterlassen, in Bezug auf die 

Beschwerdegegner 2 Abklärungen betreffend den aktuellen Wohn- und 

Arbeitsort sowie die Umzugsabsichten zu treffen. Hinsichtlich der zu ver-

mietenden Einliegerwohnung habe die Gemeinde eingehend zu prüfen, ob 

in der Gemeinde eine hinreichende Nachfrage nach vermieteten Erstwoh-

nungen im fraglichen Segment bestehe. Dies habe sie unterlassen und 

pauschal auf den beigebrachten Mietvertrag verwiesen. Gerade die Er-

gebnisse der kürzlich durchgeführten Bevölkerungsumfragen in der Frak-

tion I._____ zeigten auf, dass aus Sicht der Bevölkerung die überwie-

gende Mehrheit das Angebot an Mietwohnungen (79%) und die Möglich-

keiten zum Bau oder Erwerb eines Eigenheims (73%) als absolut ausrei-

chend beurteile. Auch die widersprüchlichen Angaben im Baugesuch 

seien als Indiz für eine Umgehungsabsicht zu werten. Gemäss dem For-

mular im Anhang 1 seien eine Erstwohnung und eine "Einliegerwohnung" 

beabsichtigt gewesen. Gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG gelte eine Einlie-

gerwohnung in diesem Sinne als touristisch bewirtschaftete Wohnung. Der 

angefochtene Baubescheid erweise sich auch aus diesem Grund als 

rechtswidrig. 

Mit der Aufhebung des Baubescheids seien die zu erhebenden Gerichts-

kosten entsprechend den Beschwerdegegnern aufzuerlegen und diese 

gleichzeitig zu verpflichten, den Beschwerdeführern gemäss Art. 78 Abs. 

1 VRG eine angemessene Parteientschädigung für die verursachten not-

wendigen Kosten zu bezahlen. Die Beschwerdeführer seien auch für die 

Auslagen im Einspracheverfahren zu entschädigen. Der angefochtene 

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Baubescheid sei gravierend mangelhaft gewesen, weswegen diese Kos-

ten notwendig für die gerichtliche Aufhebung des Baubescheids gewesen 

seien. 

6. Mit Vernehmlassung vom 30. Oktober 2019 beantragte die Bauherrschaft 

F._____ und E._____ (Beschwerdegegner) die Abweisung der Be-

schwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. 

Der Eigentümer der Parzelle J._____ habe sich bereits vor Einreichung 

des Bauvorhabens um die notwendige rechtliche Sicherung der Erschlies-

sungsstrasse gekümmert, da er selbst auf der neuen Parzelle L._____ 

baue und diese zusammen mit der Parzelle J._____ erschlossen werde. 

Der entsprechende Dienstbarkeitsvertrag zur rechtlichen Absicherung der 

Zufahrt und die dazugehörigen Vollmachten lägen auf dem Grundbuchamt 

zur Unterschrift bereit. Die Erschliessung und die Baureife des Grunds-

tücks seien somit gegeben. Die Erschliessungsstrasse könne gemäss Art. 

72 Abs. 2 KRG bis zum Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt werden. 

Dem stehe nichts entgegen. Die Zufahrt existiere bereits zu zwei Dritteln 

auf der bestehenden geteerten Strasse. Den Beschwerdeführern fehle es 

betreffend Erschliessung am schutzwürdigen Interesse und somit an der 

Legitimation. Die Beschwerde sei deshalb in diesem Punkt abzuweisen, 

soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne. 

Die Auswirkungen der Auflage betreffend Keller/Technik, wonach diese 

Teilfläche anderswo zu realisieren sei, habe nicht zur Folge, dass die Aus-

wirkungen auf das Bauvorhaben „vollständig unklar bliebenˮ. Von der Bau-

herrschaft werde lediglich eine andere Raumaufteilung im Untergeschoss 

gefordert. Diese wirke sich weder auf die Aussenwirkung des Gebäudes 

aus noch auf die Berechnung der Ausnützungsziffer. Die Bauherrschaft 

habe entsprechende angepasste Pläne bereits eingereicht. Die Auflage 

sei demnach zulässig. 

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Die Beschwerdeführer bemängelten ausserdem die Dimensionierung des 

Bauvorhabens. Die maximale Gebäudelänge betrage 16 m und werde auf-

grund der Länge der Aussenseiten berechnet, wobei eingeschossige An-

bauten nicht mitgezählt würden, wenn diese eine Länge von 6 m nicht 

überschritten. Die Terrasse gelte nicht als Geschoss und sei nicht an die 

Gebäudelänge anzurechnen, wie auch der auf der anderen Seite des Hau-

ses geplante Balkon. Auch unter dem Balkon sei von einem eingeschos-

sigen Anbau auszugehen, welcher nicht zur Gebäudelänge hinzuzählen 

sei. Damit werde die maximal zulässige Gebäudelänge von 16 m einge-

halten. Das Bauprojekt füge sich angemessen in die Landschaft ein und 

sei auch im Sinne von Art. 73 Abs. 1 KRG nicht überdimensioniert. 

Ebenso rügten die Beschwerdeführer die Verletzung der Gebäudehöhe. 

Art. 65 BG definiere die Gebäudehöhe als senkrechten Abstand zwischen 

dem tiefstgelegenen Punkt des Bodens und dem höchstgelegenen 

Schnittpunkt von der Umfassungsmauer und der Dachfläche. Dieser dürfe 

gemäss Zonenschema maximal 8 m betragen. Als Firsthöhe gelte der 

grösste senkrechte Abstand zwischen dem First und dem gewachsenen 

Boden, welcher nicht höher als 10.60 m sein dürfe. Aus den Bauplänen 

ergehe, dass weder die Firsthöhe noch die Gebäudehöhe die Masse über-

schritten. 

Die Parzelle J._____ liege innerhalb des überbauten Gebiets im Wohn-

quartier H._____ in der Bauzone. Unüberbaut bilde sich durch dieses 

Grundstück eine Lücke in der Siedlungsstruktur. Dass die Parzelle 

J._____ inmitten der überbauten Grundstücke ausgezont werden solle, sei 

wenig wahrscheinlich und durch die Gemeinde entsprechend beurteilt 

worden. 

Betreffend Zweitwohnungsgesetz habe die Gemeinde mit der Kontrolle 

des Mietvertrags und der Auflage des Grundbucheintrags als Erstwoh-

nung sämtliche notwendigen Vorkehrungen getroffen. Eine Umfrage bei 

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der Bevölkerung könne die fachmännische Prüfung und Beurteilung der 

Gemeindebehörde nicht ersetzen. Die Formulierung des Bauprojekts als 

Erstwohnung oder als Einliegerwohnung lasse keine Zweifel an der Gül-

tigkeit der Baubewilligung nach ZWG aufkommen. 

7. Mit Vernehmlassung vom 11. November 2019 beantragte die Gemeinde 

D._____ (Beschwerdegegnerin) die Beschwerde sei abzuweisen und der 

Bau- und Einspracheentscheid der Gemeinde vom 12. August 2019 zu 

bestätigen.

Zur Begründung ihrer Anträge brachte die Beschwerdegegnerin vor: Die 

Beschwerdeführer hätten bereits im Rahmen ihrer Einsprache darauf hin-

gewiesen, dass ihnen die Erschliessung des Bauvorhabens nicht bekannt 

sei. Den Beschwerdeführern sei aber die Erschliessung des Bauvorha-

bens bereits aus dem Bauvorhaben zum Neubau des Einfamilienhauses 

auf der neu abparzellierten Nachbarsparzelle L._____ (vormals auch Nr. 

J._____) bekannt, worauf sie weiterhin zu behaften seien. Der Bau des 

Einfamilienhauses auf Parzelle L._____ sei seit Anfang September 2019 

im Gange. Die Erschliessung sei dabei auch tatsächlich sichergestellt, da 

der Baustellenverkehr bereits über diese Erschliessung verlaufe und bis 

anhin keine Einwände dagegen erhoben worden seien. 

Mit der speziellen Auflage betreffend Keller/Technik habe bloss eine un-

tergeordnete Anpassung im UG des Bauvorhabens zu erfolgen. Die An-

passung habe keine Auswirkungen auf die äussere Dimension des Ge-

bäudes, wie sie den Beschwerdeführern bereits bekannt sei. 

Offene, ungedeckte Terrassen würden nicht unter den Begriff eines Ge-

schosses fallen, da es einer Terrasse an dem begriffsnotwendigen hori-

zontalen und vertikalen Abschluss fehle. Der Wortlaut von Art. 66 Abs. 1 

BG sei klar, die Gebäudelänge werde auf der längsten Aussenseite ge-

messen. Die Aussenseite eines Gebäudes könne definitionsgemäss nur 

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eine Gebäudewand oder eine Fassadenflucht umschreiben und nicht ei-

nen vorspringenden Gebäudeteil. Dies sei keine Auslegungsfrage, son-

dern eine Rechtsanwendung, welche nicht willkürlich, sondern sachge-

recht sei.

Die Planungszone habe die Überprüfung und Anpassung der Bauzonen 

für Grundstücke, die ausserhalb des weitgehend überbauten Gebiets lä-

gen, im Fokus. Bei der Parzelle J._____ sei dies nicht der Fall. Diese liege 

direkt angrenzend und umgeben von überbauten Grundstücken im Wohn-

quartier H._____. Wie die bestehenden angrenzenden Liegenschaften ge-

nutzt würden, sei in Bezug auf die Beurteilung der Auszonungsfrage eines 

noch nicht überbauten Grundstücks in einem Quartier nicht relevant. Re-

levant sei die Entfernung des fraglichen Grundstückes zum bisher über-

bauten Gebiet, vorliegend sei diese gleich null. Dass Parzelle J._____ 

nicht im Fokus der Auszonung liege, ergebe sich auch aus dem Grund-

satz, wonach pro Fraktion in der Gemeinde D._____ auch nach durchge-

führter Auszonung bei entsprechendem Entwicklungspotential und Nach-

frage durchschnittlich mindestens ein nicht überbautes Grundstück in der 

jeweiligen Wohnzone zur künftigen Entwicklung vorhanden sei und ver-

fügbar bleiben solle. Die Fraktion H._____ gehöre zweifellos zu den Frak-

tionen, wo in der Gemeinde eine künftige Entwicklung möglich sein solle 

und aufgrund der beiden Bauvorhaben auf Parzelle J._____ und L._____ 

diese Entwicklung auch nachgefragt werde. Das Auszonungspotential in 

der Gemeinde sei noch nicht parzellenscharf spezifiziert. Auf nicht über-

bauten WMZ-Flächen sei das Bauen nach wie vor möglich, sofern damit 

die zukünftige Planung nicht erschwert oder behindert werde. Dies sei vor-

liegend zweifellos der Fall. Die Bauabsichten würden zudem dem zentra-

len Grundsatz einer Siedlungsentwicklung nach innen und dem verdichte-

ten Bauen gerecht. 

Unstrittig sei, dass das Bauvorhaben unter die Bestimmungen des Zweit-

wohnungsgesetzes falle und in der Gemeinde nach wie vor Erstwohnun-

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gen gebaut werden dürften. Beide Wohnungen würden mit entsprechen-

der Auflage als Erstwohnungen bewilligt, womit das ZWG eingehalten sei. 

Für die zweite Wohnung liege ein schriftlicher Mietvertrag vor, welcher un-

befristet abgeschlossen sei und eine Mindestlaufzeit aufweise. Die Ge-

meinde D._____ weise gemäss Statistik 2019 einen Leerwohnungsbe-

stand von 0% auf. Zwischen 2015 und 2018 seien jeweils ca. drei Woh-

nungen leer gestanden. Daraus und aus eigener Wahrnehmung durch die 

Gemeinde gehe hervor, dass insbesondere Mietwohnungen für die einhei-

mische Bevölkerung kaum vorhanden seien. Dass Wohnungen für Einhei-

mische nachgefragt würden, leite sich daraus ab, dass die Bevölkerung 

leicht wachse. Diese positive Entwicklung werde durch die Zweitwoh-

nungsgesetzgebung unterstützt. 

8. In ihrer Replik vom 16. Dezember 2019 hielten die Beschwerdeführer an 

ihren Anträgen fest und bezogen ergänzend Stellung, wonach die Ortspla-

nung mit der Erteilung der vorliegenden Baubewilligung negativ präjudi-

ziert werde und nichts daran ändere, dass Parzelle L._____ trotz ebenfalls 

unzureichender Erschliessung fälschlicherweise ebenfalls bewilligt wor-

den sei. 

9. Am 13. Januar 2020 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf die Einrei-

chung einer Duplik. Ebenso verzichteten die Beschwerdegegner am 9. Ja-

nuar 2020 auf die Einreichung einer Duplik, reichten jedoch den am 

27.  Dezember 2019 öffentlich beurkundeten Grunddienstbarkeitsvertrag 

(mit vorbehaltloser Grundbuchanmeldung) betreffend unter anderem die 

Zufahrt zu Parzelle J._____ zu den Akten. Dieser habe seit Frühjahr 2019 

auf die Fertigstellung gewartet. Der Vertrag wurde den Beschwerdeführern 

mit Schreiben vom 14. Januar 2020 zur Kenntnisnahme zugestellt. Eine 

Stellungnahme dazu ging nicht ein. 

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

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1.1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Bau- und Einspracheentscheid vom 

12. August 2019, mitgeteilt am 28. August 2019, worin die Beschwerde-

gegnerin das Baugesuch betreffend Parzelle J._____ unter Auflagen be-

willigte und die dagegen erhobenen Einsprachen der Beschwerdeführer 

abwies, soweit darauf eingetreten wurde. 

1.2. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(VGR, BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 

diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder 

nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der vorlie-

gend angefochtene kommunale Entscheid vom 12. August 2019 ist weder 

endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Als 

formelle und materielle Adressaten des angefochtenen Entscheids sind 

die unmittelbar benachbarten Beschwerdeführer (Stockwerkeigentümer 

S50037, S50035 und S50036 auf Parzelle K._____) berührt und haben 

ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, wes-

halb sie zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 50 Abs. 1 VRG). 

C._____ hat seine Beschwerde vom 2. Juni 2019 nicht unterzeichnet. 

Gemäss PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutz-

recht, Bern, 2016, S. 347, sind Einsprachen schriftlich und begründet ein-

zureichen, dabei dürfen in formeller Hinsicht keine zu strengen Anforde-

rungen gestellt werden. Indessen gibt es im eidgenössischen und bünd-

nerischen Recht, soweit ersichtlich, keine expliziten Formvorschriften für 

(Bau-) Einsprachen. Deshalb hätte wohl die Beschwerdegegnerin dem Be-

schwerdeführer eine kurze Nachfrist zur Behebung des Formmangels an-

setzen müssen, um seine Einsprache nachträglich zu unterzeichnen, was 

Ausdruck des aus dem Verbot des überspitzten Formalismus fliessenden 

allgemeinen prozessualen Rechtsgrundsatzes ist, der auch im kantonalen 

Verfahren Geltung hat (vgl. BGE 120 V 413 E. 6a). Dies ist nicht gesche-

hen, so dass der Unterlassung der fehlenden Unterschrift keine Bedeu-

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tung zukommt. Auf die frist- und formgerecht eingereichten Beschwerde 

ist daher einzutreten.

1.3. Die Durchführung eines Augenscheins gemäss Art. 12 Abs. 1 lit. e VRG 

zur weiteren Beweismittelerhebung ist nicht notwendig, da sich die 

tatsächlichen Verhältnisse und der Sachverhalt hinreichend aus den Akten 

ergeben und ausschliesslich Rechtsfragen zu beantworten sind. 

1.4. Der prozessuale Antrag der Beschwerdeführer, wonach der Beschwerde 

die aufschiebende Wirkung zu erteilen sei, ist vom Instruktionsrichter ge-

stützt auf Art. 53 Abs. 2 VRG (Erteilung der aufschiebenden Wirkung mit 

Verfügung vom 31. Oktober 2019) bereits erledigt worden und somit vor-

liegend nicht Beschwerdethema. 

2.1. In materieller Hinsicht gilt es im Einzelnen die Rügen der Beschwerdefüh-

rer betreffend unzureichende (rechtliche) Erschliessung des Bauvorha-

bens (nachfolgend E. 2.1.1), unzulässige "spezielle Auflage" (E. 2.1.2), un-

zulässige Dimensionen des Bauvorhabens (E. 2.1.3), mangelhafte Ab-

klärungen im Hinblick auf die Vereinbarkeit mit der Planungszone 

(E. 2.1.4) und mangelhafte Abklärungen im Hinblick auf die Zweitwoh-

nungsgesetzgebung (E. 2.1.5) zu prüfen.

2.1.1. Eine Baubewilligung darf nur erteilt werden, wenn das Land erschlossen 

ist (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Das Land ist erschlossen, wenn unter ande-

rem die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 

Abs. 1 RPG). Diesen Grundsatz wiederholt Art. 72 KRG, wonach Neubau-

ten nur bewilligt werden, sofern das Grundstück baureif ist (Abs. 1). Ein 

Grundstück gilt unter anderem dann als baureif, wenn das Grundstück für 

die beabsichtigte Nutzung vorschriftsgemäss erschlossen ist oder die 

Erschliessung bis zum Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt wird 

(Abs. 2). Damit ist die tatsächliche Erschliessung des Bauvorhabens ge-

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meint, bestritten war jedoch die rechtliche Absicherung der Zufahrt zum 

betroffenen Grundstück. Die Bauherrschaft hat am 9. Januar 2020 den am 

27. Dezember 2019 öffentlich beurkundeten Grunddienstbarkeitsvertrag 

(mit vorbehaltloser Grundbuchanmeldung) betreffend unter anderem die 

bereits bestehende Zufahrt zur Parzelle J._____, dessen Abschluss sich 

seit dem Frühjahr 2019 hinausgezögert hat, eingereicht. Nach Art. 89 Abs. 

3 KRG wird die Baubewilligung nur erteilt, wenn die erforderlichen Rechte 

für die Erschliessung des Bauvorhabens im Baugesuch nachgewiesen 

werden. Sinn und Zweck dieser Regelung ist es, die Baubehörde im Inter-

esse der Effizienz davor zu bewahren, Bauvorhaben zu prüfen, die man-

gels (zivilrechtlicher) Bauberechtigung unter Umständen gar nicht zur Aus-

führung gelangen können (vgl. Arbeitshilfe zum KRG des Departements 

für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, Stand 1. Dezember 2010, 

S. 92 a.E.). Auch wenn die rechtliche Sicherstellung der Dienstbarkeit bei 

Erlass des Baubescheids noch nicht vorlag, handelte es sich damit um 

einen formal noch nicht vollzogenen, jedoch feststehenden Umstand, dass 

eine entsprechende dingliche Sicherung und auch die hinreichende Zu-

fahrt in rechtlicher Hinsicht und in Nachachtung von Art. 89 Abs. 3 KRG 

sichergestellt ist. Mit der Einreichung des Dienstbarkeitsvertrages ist die 

diesbezügliche Rüge obsolet geworden und somit abzuweisen. 

2.1.2. Die Beschwerdegegnerin hat im angefochtenen Entscheid betreffend Kel-

ler/Technikraum folgendes verfügt: 
Die Teilfläche des Kellers/Technik an der nordöstlichen/südöstlichen Gebäudeecke im 

Untergeschoss, welches unter die Garage ragt, wird nicht bewilligt und ist mit dem Bau-

vorhaben anderswo zu realisieren. Die bergseitige Gebäudewand im Untergeschoss ist 

auf der ganzen Länge auf der Flucht der 16-metrigen Gebäudelänge der Nordostfassade 

zu erstellen.

Dabei handelt es sich nicht, wie die Gemeinde fälschlicherweise ausge-

führt hat, um eine Auflage im technischen Sinn. Vielmehr hat die Ge-

meinde die betreffende Teilfläche des Kellers/Technik nicht bewilligt, wel-

che zu einer Überschreitung der Gebäudelänge geführt hätte. Der Hin-

- 16 -

weis, die Räume mit dem Bauvorhaben anderswo zu realisieren, ist eine 

Aufforderung zur Einreichung eines Projektänderungsgesuchs, falls an 

den Räumlichkeiten festgehalten werden will. Somit geht die Rüge der Be-

schwerdeführer diesbezüglich ins Leere. 

2.1.3. Die Beschwerdeführer bringen weiter vor, dass die Gebäudelänge auf der 

Nordostfassade überschritten und die Garage nicht als eingeschossiger 

Anbau zu qualifizieren sei, da sie teilweise von einer Terrasse überdeckt 

werde und sich darunter Kellerräume befänden. Gleiches gelte auch für 

den nordwestlichen Balkon im Untergeschoss (recte: Erdgeschoss). 

Massgebend für die Gebäudelänge ist vorliegend Art. 61 des kommunalen 

Baugesetzes (BG), wonach die maximale Gebäudelänge in der Wohnzone 

W2 16 m beträgt (Zonenschema in Art. 61 BG). Die Gebäudelänge wird 

auf der längsten Aussenseite gemessen (Art. 66 Abs. 1 BG). Eingeschos-

sige Anbauten werden nur zur Gebäudelänge mitgezählt, wenn sie für sich 

allein die Länge von 6 m überschreiten (Art. 66 Abs. 2 BG; vgl. auch Art. 

46 Abs. 4 BG). Massgebend für Anbauten ist, dass es sich bei ihnen um 

Gebäudeteile untergeordneter Natur handelt, die für die jeweiligen Haupt-

bauten eine Hilfsfunktion ausüben. Sie treten gegen aussen nur geringfü-

gig in Erscheinung, da sie eine begrenzte Grundfläche aufweisen und im-

mer eingeschossig sein müssen. Entgegen der in PVG 1989 Nr. 23 ohne 

nähere Begründung geäusserten Ansicht des Gerichts gehört dazu nicht, 

dass eine Anbaute keinen direkten Zugang zum Hauptgebäude hat. Durch 

ein solches Erfordernis würde nämlich die Ausübung der Hilfsfunktion der 

Anbaute vielfach verunmöglicht oder unnötig erschwert (vgl. Praxisände-

rung zu PVG 1989 Nr. 23 im Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] des 

Kantons Graubünden R 04 90 vom 22. Februar 2005 E.  2). Dies entspricht 

dem Begriff gemäss Interkantonaler Vereinbarung über die Harmonisie-

rung der Baubegriffe (IVHB) – welche vorliegend allerdings nicht anwend-

bar ist - wonach Anbauten mit einem anderen Gebäude zusammengebaut 

sind, in ihren Dimensionen die zulässigen Masse nicht überschreiten und 

- 17 -

nur Nebennutzflächen enthalten. Um die Privilegierung von Anbauten zu 

rechtfertigen, muss das kantonale Recht deren Dimensionen beschrän-

ken, was in Art. 66 Abs. 2 BG erfolgte (vgl. Erläuterungen der IVHB, Stand 

am 3.9.2013, S. 4; Ziff. 2.3 des Anhangs 1 zur IVHB). Ein Geschoss ist 

definitionsgemäss ein durch Wände und Decken begrenzter Ausschnitt ei-

nes Gebäudes (vgl. zu Ziffer 6 des Anhangs 2 zur IVHB). Damit handelt 

es sich bei der Garage aber klar um eine eingeschossige Anbaute im 

Sinne von Art. 66 Abs. 2 BG, welche auf der Nordostfassade eine Länge 

von 6 m aufweist, damit die vorgegebene Länge einhält und somit nicht 

zur Gebäudelänge hinzuzurechnen ist.

Der Balkon stellt zudem kein Gebäude resp. Geschoss dar, da er offen ist 

und keine Umfassungswände aufweist. Mithin fehlt es an dem begriffsnot-

wendigen horizontalen und vertikalen Abschluss. Damit ist zu prüfen, ob 

es sich beim offenen Balkon um einen vorspringenden Gebäudeteil han-

delt. Das kommunale Baurecht definiert den Begriff der vorspringenden 

Gebäudeteile nicht bzw. erläutert nicht, wie solche Gebäudeteile im Zu-

sammenhang mit der Gebäudelänge zu handhaben sind. Gemäss Art. 67 

Abs. 4 BG werden aus(k)ragende Gebäudeteile wie offene Balkone nur 

soweit zum Grenz- und Gebäudeabstand hinzugerechnet, als sie gewisse 

Masse nicht überschreiten. Dies entspricht auch der IVHB, wonach vor-

springende Gebäudeteile bei der Berechnung der Gebäudelänge nicht 

berücksichtigt werden, was sich aus der Definition der Fassadenflucht er-

gibt (vgl. Erläuterungen der IVHB, Stand am 3.9.2013, S. 7). Vorliegend 

ragt der Balkon jedoch über die Nordwestseite des Gebäudes hinaus und 

betrifft damit deren Fassade. Damit hat der Balkon auch keine Relevanz 

betreffend die Nordostfassade. Auch wenn der Ansicht der Beschwerde-

führer gefolgt werden sollte, wonach der Balkon für die Nordostfassade 

massgebend sei, so gilt es festzuhalten, dass die Bündner Gemeinden in 

weiten Bereichen des Bauwesens und der Raumplanung autonom sind 

(BGE 128 I E. 2b). Eine Gemeinde ist in Bezug auf all jene Fragen auto-

- 18 -

nom, welche das kantonale Recht nicht abschliessend ordnet, sondern 

ganz und teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei 

einen relativ wesentlichen Entscheidungsspielraum einräumt (BGE 128 I 

3 E. 2a mit Hinweisen). Dabei bezieht sich die Gemeindeautonomie nicht 

nur auf die Rechtssetzung, sondern auch auf die Rechtsanwendung und 

–auslegung, sofern die anwendbare Bestimmung dem selbständigen Ge-

meinderecht angehört. Das Verwaltungsgericht hat entsprechende Nor-

men zurückhaltend anzuwenden und auszulegen, wenn ein Zweifelsfall 

vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse örtliche 

Verhältnisse zu würdigen sind. Dahingehend erscheint der Entscheid der 

Beschwerdegegnerin nachvollziehbar und vertretbar. Aufgrund der Erwä-

gungen ist die gemäss kommunalem Baugesetz maximal mögliche Ge-

bäudelänge von 16 m damit auf der Nordostfassade eingehalten (BG1-act. 

1.2 [Situation] und BG1-act. 1.3 [Grundriss EG] unter Berücksichtigung 

von BG2-act. 4 [prov. Ausführungsplan 1:50, wohl als Projektänderungs-

gesuch, nachträglich erstellt, nicht massstäblich]). Auf das Vorbringen der 

Beschwerdeführer, wonach eine Privilegierung in Bezug auf die Gebäu-

delänge für offene Balkone durch das kommunale Baurecht vorgesehen 

resp. eingeführt werden müsste, wird nicht näher eingegangen, da eine 

diesbezügliche konkrete Normenkontrolle nicht beantragt worden bzw. 

nicht zu prüfen ist. 

Die Gebäude- und Firsthöhe beurteilt sich nach Art. 65 BG in Verbindung 

mit den im Zonenschema in Art. 61 BG definierten Massvorschriften. 

Gemäss Art. 61 BG, Zonenschema, sind 8 m Gebäudehöhe und 10.6 m 

Firsthöhe erlaubt. Im vorliegenden Bauvorhaben gelangt zudem die Spe-

zialvorschrift des geneigten Geländes zur Anwendung (Art. 61, Zonen-

schema). Sie lautet wie folgt: 

Bei Bauten im geneigten Gelände ergibt sich die zulässige Gebäudehöhe respektive 

Firsthöhe aus der maximalen Gebäudehöhe respektive der maximalen Firsthöhe und 
einem Zuschlag z. Der Zuschlag z entspricht der halben Höhendifferenz zwischen der 

- 19 -

gemittelten Fassadenhöhe der berg- und talseitigen Fassaden. Der maximale Zuschlag 

beträgt 3.0 m. Als Fassadenhöhe gilt der senkrechte Abstand zwischen dem gewachse-

nen Terrain und dem Schnittpunkt von Umfassungsmauer und Dachfläche.

Die gemessene Gebäudehöhe ergibt 8.65 m, die gemessene Firsthöhe 

ca. 10.3 m, gemessen ab Oberkant (OK) Boden UG minus 2.8 m (BG1-

act. 1.3 [Schnittplan]). OK Boden UG minus 2.8 m ist der Schnittpunkt mit 

dem gewachsenen Terrain. Damit ist die Firsthöhe auf jeden Fall einge-

halten, ebenso die Gebäudehöhe, ist doch gemäss Spezialvorschrift ein 

maximaler Zuschlag von 3 m möglich, so dass die unstrittig im geneigten 

Gelände zu erstellende Baute auch eine Gebäudehöhe von 8.65 m betra-

gen darf. 

2.1.4. Die Beschwerdeführer haben im Zusammenhang mit der Planungszone 

keinerlei Anträge gestellt. Weder verlangten sie die akzessorische Über-

prüfung derselben noch beantragten sie, dass das Bauvorhaben der Pla-

nungszone zu unterstellen sei. Deshalb ist auf ihre im Übrigen unzutref-

fenden Ausführungen in den Rechtsschriften nicht näher einzugehen. 

Ziel der Planungszone vom 18. Februar 2019 über das gesamte Gemein-

degebiet ist die Überprüfung und Anpassung der Bauzonen abseits und 

am Rand des weitgehend überbauten Gebiets entsprechend den Vorga-

ben von Art. 15 Abs. 1 und 2 RPG sowie des kantonalen Richtplans KRIP-

S vom 20. März 2018. Die Planungszone blieb unangefochten. Eine ak-

zessorische Prüfung der Planungszone wäre hier nicht möglich, zumal 

diese rechtens erlassen worden ist. Eine solche Prüfung wäre nur dann 

möglich, wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm 

auferlegten Beschränkungen Rechenschaft hätte geben können und er 

damals keine Möglichkeit gehabt hätte, seine Interessen zu verteidigen 

oder wenn sich die Verhältnisse seit Planerlass derart geändert hätten, 

dass das öffentliche Interesse an der auferlegten Eigentumsbeschränkung 

- 20 -

dahingefallen sein könnte (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.123/2005 

vom 10. November 2005 E. 3.5). Dies ist hier nicht der Fall. Die Planungs-

zone widerspricht auch nicht übergeordnetem Recht. Auch wenn die Be-

schwerdeführer geltend machen, dass eine Baubewilligung nicht hätte er-

teilt werden dürfen, da der Auszonungsbedarf betreffend die streitbetrof-

fene Parzelle ausgewiesen sei, so ist festzuhalten, dass dies gerade mit 

grosser Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen sein dürfte. 

Auch wenn auf die diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerdeführer 

eingegangen würde, wäre der Vorwurf der mangelhaften Abklärung der 

Vereinbarkeit mit der Planungszone ganz klar zu entkräften: Die Planungs-

zone hat zwei Hauptziele, nämlich die Überprüfung und Anpassung der 

Bauzonen. Das Bauvorhaben widerspricht dem Ziel der Planungszone 

nicht. Es steht im Gegenteil mit den mit der Planungszone beabsichtigten 

Zielen im Einklang. Die Parzelle J._____ liegt direkt angrenzend und um-

geben von überbauten Grundstücken im Wohnquartier H._____. Mit dem 

Bauvorhaben wird zudem ein Teil der noch bestehenden Baulücke ge-

schlossen. Es schafft keine neue Baulücke und hat keine Zerstückelung 

potentieller Auszonungsflächen zur Folge. Auch stimmt das Bauvorhaben 

mit den rechtskräftigen Planungen und Vorschriften der Gemeinde übe-

rein. Damit entspricht das Bauvorhaben den Anforderungen der Planungs-

zone. 

2.1.5. Es bleibt zu klären, ob das Bauvorhaben der bundesgerichtlichen Recht-

sprechung zu Rechtsmissbräuchen bei der Bewilligung von Erstwohnun-

gen nicht widerspricht. 

Die Gemeinde D._____ unterliegt der Zweitwohnungsgesetzgebung. 

Gemäss Art. 6 Abs. 1 ZWG dürfen in Gemeinden, in denen der Zweitwoh-

nungsanteil über 20 Prozent liegt, keine neuen Zweitwohnungen bewilligt 

werden. Vorbehalten bleibt die Erstellung neuer Wohnungen, welche als 

Erstwohnung genutzt werden (Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG). Das strittige Zwei-

- 21 -

familienhaus wird durch die Bauherrschaft zur Nutzung als Erstwohnun-

gen im Sinne des ZWG zu bewilligen beantragt. Die zweistöckige Woh-

nung im Erdgeschoss/Dachgeschoss soll durch die Bauherrschaft selber 

bewohnt werden, die Wohnung im Untergeschoss ist zur Vermietung als 

Erstwohnung vorgesehen. 

Ein Missbrauch müsste gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung 

offensichtlich sein, um sanktioniert zu werden. Mit den Angaben betreffend 

Selbstbewohnung und Vermietung als Erstwohnung, untermauert mit der 

Einlage eines Mietvertrages zu einem realistischen Mietzins, war bei der 

Bewilligungserteilung der Nachweis erbracht, dass hier kein offensichtli-

cher Missbrauch vorliegt. In seinem Urteil 1C_69/2018 vom 3. Dezember 

2018 hat das Bundesgericht Indizien für unrealistische Nutzungen von 

Bauvorhaben als Erstwohnungen formuliert (voraussichtlicher Preis, Lage, 

Zuschnitt und Ausstattung). Zu prüfen ist deshalb, ob hier Anhaltspunkte 

für unrealistische Nutzungen vorliegen. Dies ist, wie folgend dargelegt, 

hier nicht der Fall: Neben der selbstgenutzten Wohnung handelt es sich 

um die Vermietung der anderen 4.5-Zimmerwohnung zu einem Mietzins 

von CHF 2'000.-- (inkl. Garage und exkl. Nebenkosten), was für eine Fa-

milie als geeignete Grösse und auch bezahlbar erscheint. An sich nicht zu 

prüfen ist, ob ein Bedarf von Erstwohnungen besteht und wie sich der kon-

krete Leerwohnungsbestand präsentiert. Das wäre nur der Fall, wenn die 

Nachfrager zur Zeit der Bewilligungserteilung nicht bekannt waren, was 

hier nicht zutrifft. Dennoch hat die Gemeinde, wie sie glaubhaft geltend 

macht, Abklärungen getätigt. Die Gemeinde D._____ wies danach im 

Jahre 2019 einen Leerwohnungsbestand von 0% auf, zwischen 2015 und 

2018 sind nach Angaben der Gemeinde jeweils ca. drei Wohnungen leer 

gestanden. Daraus und aus eigener Wahrnehmung der Gemeinde gehe 

vor, dass insbesondere Mietwohnungen für die einheimische Bevölkerung 

kaum vorhanden seien. Dass solche nachgefragt würden, gehe daraus 

hervor, dass die Bevölkerung leicht wachse. Diese positive Entwicklung 

- 22 -

werde durch die Zweitwohnungsgesetzgebung unterstützt. Anzumerken 

ist zudem, dass das streitbetroffene Bauvorhaben mit Gerichtsfällen wie 

dem in BGE 142 II 206 und in BGE 145 II 99 schon von den Dimensionen 

her und auch sonst nicht vergleichbar ist. Parzelle J._____ befindet sich in 

der Bauzone und ist bestens erschlossen. Sie ist ganzjährig zugänglich, 

das Ortszentrum in wenigen Minuten mit dem öffentlichen Verkehr gut er-

reichbar. Das gesamte Bauvolumen (ein Zweifamilienhaus) darf als über-

schaubar und keineswegs als völlig überrissen oder zahlenmässig überdi-

mensioniert bezeichnet werden. Die Grösse der Räume, die Ausstattung 

und die Raumaufteilung lassen gerade nicht auf eine offensichtliche Um-

gehung der Zweitwohnungsgesetzgebung (ZWG) schliessen, so dass kein 

Widerspruch zum ZWG vorliegt und die Einwände der Beschwerdeführer 

abzuweisen sind. 

3.1. Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 12. August 2019 ist 

demnach rechtens, was zur Abweisung der Beschwerde vom 30. Septem-

ber 2019 führt. 

3.2. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 

Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungs-

rechtspflege [VRG; BR 370.100]), wobei mehreren Parteien die Kosten zu 

gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts anderes ent-

scheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind 

die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich den Be-

schwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen. Das Ge-

richt erachtet dabei hier ermessensweise eine Staatsgebühr von CHF 

3'000.-- (zzgl. Kanzleiauslagen) als angemessen und gerechtfertigt. 

3.3.1. Aussergerichtlich haben die Beschwerdeführer den Beschwerdegegnern 

gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG Ersatz für die durch den Rechtsstreit verur-

sachten notwendigen Kosten zu leisten. Ausgangspunkt dafür ist die ein-

gereichte Honorarnote des beteiligten Rechtsvertreters. Die Beschwerde-

- 23 -

führer verlangen die Zusprechung einer angemessenen Parteientschädi-

gung für die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten, 

wozu auch die Kosten des Einspracheverfahrens gehörten. Gemäss Art. 

78 Abs. 1 VRG, worauf sie dieses Begehren abstützen, wird die unterlie-

gende Partei im Rechtsmittel- oder Klageverfahren in der Regel verpflich-

tet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten not-

wendigen Kosten zu ersetzen. Art. 78 Abs. 1 VRG regelt demnach lediglich 

Entschädigungen im Rechtsmittel- oder Klageverfahren, zudem statuiert 

wird das Unterliegerprinzip, weswegen ein Kostenersatz vorliegend ohne-

hin nicht in Frage kommt, so dass dieser Antrag abzuweisen ist. 

3.3.2. Nach Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der 

Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) setzt die urtei-

lende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach Er-

messen fest. Dabei geht sie gemäss Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 HV vom Betrag 

aus, welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche 

Vertretung in Rechnung gestellt wird, soweit der vereinbarte Stundenan-

satz zuzüglich allfällig vereinbartem Interessenwertzuschlag üblich ist und 

keine Erfolgszuschläge enthält. Als üblich gilt gemäss Art. 3 Abs. 1 HV ein 

Stundenansatz von CHF 210.-- bis CHF 270.--. Weiter wird vorausgesetzt, 

dass der geltend gemachte Aufwand angemessen und für die Prozess-

führung erforderlich ist (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 HV) und die geforderte Ent-

schädigung nicht eine von der Sache beziehungsweise von den legitimen 

Rechtsschutzbedürfnissen her nicht gerechtfertigte Belastung der unter-

liegenden Partei zur Folge hat (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 3 HV). Reichen die Par-

teien zu Beginn des Verfahrens nicht eine vollständige, unterschriebene 

Honorarvereinbarung ein, kann die urteilende Instanz davon absehen, für 

die Festsetzung der Parteientschädigung die Anwaltsrechnung heranzu-

ziehen (Art. 4 Abs. 1 HV). Gemäss Kostennote vom 16. Januar 2020 

macht der Anwalt der Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von 

total CHF 4'303.15 (bestehend aus: Honorar gemäss Vereinbarung und 

- 24 -

Zeitaufwand 14.35 à CHF 270.-- [CHF 3'874.50] plus Barauslagen [CHF 

121.--] und 7.7% MWST [307.65] geltend. Der Rechtsvertreter hat zur Ho-

norarnote vom 16. Januar 2020 keine Vereinbarung eingereicht. Der Ver-

merk im Begleitschreiben (Honorar gemäss Vereinbarung) genügt als sol-

cher nicht. 

Die Praxis des Verwaltungsgerichts (Praxisänderung vom 5. September 

2017, vgl. dazu Urteile des Verwaltungsgerichts U 16 92 vom 25. Oktober 

2017 E. 13b, S 17 15 vom 27. September 2017 E. 7b und R 18 17 vom 

18. September 2019 E. 9.2.1) geht gestützt auf die HV dahin, dass bei 

Einreichen einer Honorarvereinbarung der geltend gemachte Stundenan-

satz übernommen wird, sofern er den Ansatz von CHF 270.-- nicht über-

schreitet. Wird keine Honorarvereinbarung eingereicht, beträgt der Stun-

denansatz höchstens CHF 240.-- (vgl. Praxisänderung vom 5. September 

2017). Angesichts dieser Praxis ist die Honorarnote des Rechtsvertreters 

der Beschwerdeführer anzupassen, indem nicht ein Stundenansatz von 

CHF 270.--, sondern ein solcher von CHF 240.-- zur Anwendung gelangt 

und das Honorar entsprechend zu kürzen ist. Die so korrigierte Honorar-

note des Anwalts der Beschwerdegegner 2 beläuft sich danach auf total 

CHF 3'820.45 (bestehend aus: CHF 14.35 h à CHF 240.-- [CHF 3'444.--] 

zzgl. Pauschalspesen von 3% [CHF 103.30] und 7.7% MWST auf CHF 

3'547.30 [CHF 273.15]). In diesem Umfang haben die Beschwerdeführer 

den Beschwerdegegnern unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteien-

tschädigung zu bezahlen. 

3.3.3. Gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG steht der Beschwerdegegnerin 1 keine aus-

sergerichtliche Entschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wir-

kungskreis obsiegt. 

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

- 25 -

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 3'000.00

- und den Kanzleiauslagen von CHF 604.00

zusammen CHF 3'604.00

gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von A._____, B._____ sowie 

C._____. 

3. A._____ und B._____ sowie C._____ haben F._____ und E._____ solida-

risch mit insgesamt CHF 3'820.45 (inkl. MWST) aussergerichtlich zu ent-

schädigen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]