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**Case Identifier:** 3d062e56-5bfa-5bf7-b06b-c04f12b1e8b8
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-23
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 23.02.2021 A/1905/2019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1905-2019_2021-02-23.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/1905/2019-LDTR ATA/185/2021  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 23 février 2021 

 

   dans la cause 

 

ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES (ASLOCA) 

Monsieur Tomaso TASSAN DIN 

Madame Valeria VISCONTI 
représentés par Me Romolo Molo, avocat  

contre 

Madame Thi Bao BRANDENBURG VAN DER GRONDEN 
représentée par Me Julien Pacot, avocat 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OAC 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
19 mai 2020 (JTAPI/403/2020)  

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A/1905/2019 

EN FAIT 

1)  Madame Thi Bao BRANDENBURG VAN DER GRONDEN (ci-après : la 
propriétaire) est propriétaire d'un appartement de six pièces de 193 m2 (lot 5.01), 
doté d'un balcon, de deux loggias, ainsi que d'une cave et d'une place de parking, 
au 3ème étage de l'immeuble soumis au régime de la propriété par étages (PPE) 
érigé sur la parcelle n° 1'850 de la commune de Genève-Plainpalais, à l'adresse 
26, avenue de Champel. 

  Elle a acquis ce bien pour un montant de CHF 636'350.-, selon acte du 
8 juillet 1998. Avant l'achat et depuis 1986, elle a joui de l'usage de ce logement 
en sa qualité d'actionnaire de la société immobilière qui en était alors propriétaire. 

2)  Le 29 juillet 1987, la propriétaire s'est vu délivrer une autorisation de 
construire (APL 5'058) en vue de l'exécution de divers travaux dans cet 
appartement, notamment l'aménagement d'une salle de bains dans une pièce 
jusqu'alors utilisée comme chambre. Elle avait estimé le coût de ces travaux à 
CHF 60'000.- et indiqué que les lieux étaient inoccupés. Elle et son époux, 
locataires d'un autre logement à Genève, envisageaient éventuellement d'y habiter. 

3)  Le 14 septembre 2006, Mme BRANDENBURG VAN DER GRONDEN a 
conclu un contrat de bail à loyer portant sur cet appartement avec Monsieur et 
Madame Philippe et Muriel BOURGEOIS pour la période du 1er octobre 2006 au 
30 septembre 2009. Le loyer annuel était fixé à CHF 106'800.-, charges et place 
de parking comprises, soit CHF 8'900.- par mois, alors que celui pratiqué à l'égard 
de la précédente locataire, Madame Sharon ABRAMS, s'élevait depuis le 
15 janvier 2004 à CHF 96'000.-. À teneur de l'avis officiel de fixation du loyer 
initial communiqué aux époux BOURGEOIS, daté du 18 septembre 2006, cette 
hausse était motivée par la mise à disposition de meubles. 

4)  Le 31 août 2007, le bail des époux BOURGEOIS a été transféré par 
convention de cession à Madame Valeria VISCONTI et Monsieur Tomaso 
TASSAN DIN (ci-après : les locataires), avec effet au 1er septembre 2007. Aux 
termes de cette convention, le loyer mensuel était fixé à CHF 7'900.- jusqu'à 
l'échéance contractuelle, arrêtée au 30 septembre 2009, étant précisé qu'à compter 
du 1er octobre 2009, en cas de renouvellement du bail, il s'élèverait à CHF 8'900.-. 
La convention précisait toutefois que les cessionnaires s'engageaient à ne pas 
demander le renouvellement du bail à son échéance. 

5)  Ce contrat de bail s'est néanmoins poursuivi après l'échéance précitée. 
Mme VISCONTI et M. TASSAN DIN ont continué à s'acquitter d'un loyer 
mensuel de CHF 7'900.- jusqu'à sa fin, intervenue le 30 septembre 2012, date de 
leur départ. 

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6)  Dans le cadre de procédures civiles, la propriétaire a réclamé aux locataires 
un montant de CHF 36'000.- au titre de loyers impayés. Elle a déposé une 
demande en paiement devant le Tribunal des baux et loyers (ci-après : TBL). Par 
jugement du 16 janvier 2018, contesté en appel, cette juridiction a condamné les 
locataires au paiement de cette somme.  

  Pour leur part, les locataires ont déposé une requête en fixation judiciaire du 
loyer, concluant à ce que la fixation du loyer initial du 18 septembre 2006 soit 
déclarée nulle en raison de sa motivation non conforme. Leur requête a été rejetée 
par jugement du TBL du 25 avril 2016, confirmé le 28 août 2017 par la chambre 
des baux et loyers de la Cour de justice, laquelle a rejeté le recours déposé devant 
elle par les locataires. 

7)  Le 16 septembre 2014, parallèlement à ces procédures civiles et par 
l’intermédiaire de l’Association genevoise des locataires (ci-après : ASLOCA), 
les locataires ont interpellé la direction des autorisations de construire (ci-après : 
DAC) du département de l’aménagement, du logement et de l’énergie, devenu 
depuis lors le département du territoire (ci-après : le département).  

  L’immeuble dans lequel se trouvait l’appartement avait été construit entre 
1919 et 1945. La salle de bains et la cuisine, comme cela ressortait des photos 
annexées à leur courrier, avaient été rénovées à une époque ultérieure. Au vu de la 
prescription trentenaire, ils invitaient la DAC à déterminer la date et le montant 
dépensé pour les travaux effectués, et à prendre, le cas échéant, une décision s’il y 
avait eu un changement d’affectation qualitatif. Ils se constituaient comme partie à 
la procédure. 

8)  Le 17 décembre 2015, après de nombreux échanges avec l'ASLOCA et les 
locataires, le département, par l’intermédiaire de l’office cantonal du logement et 
de la planification foncière (ci-après : OCLPF), s’est adressé à la propriétaire, lui 
octroyant un délai pour lui faire part de ses observations, accompagnées de tous 
documents utiles relatifs à la nature et au coût de l’ensemble des travaux réalisés 
dans l’appartement. Ces travaux, pour lesquels le département n’avait été saisi 
d’aucune requête en autorisation de construire, étaient susceptibles d’être 
assujettis à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et à la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). 

9)  Mme BRANDENBURG VAN DER GRONDEN a répondu par courriers 
des 23 décembre 2015, 6 janvier et 1er février 2016.   

10)  Interpellé par l’OCLPF, l’administrateur de la PPE a répondu le 14 mars 
2016. Il avait établi un récapitulatif des travaux entrepris dans l’appartement suite 
à un dégât des eaux en juin 2011. Il n’avait eu aucune demande de travaux de la 

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part de la propriétaire depuis 2003 et n’avait pas connaissance d’autres travaux 
que ceux effectués suite au sinistre précité. 

11)  Le 14 juin 2017, l’OCLPF a relancé la propriétaire. Il avait bien reçu le 
courrier du 1er février 2016 mais revenait sur le dossier dans la mesure où il ne 
disposait pas de toutes les informations nécessaires. Il réitérait donc sa demande 
sur la date, les coûts et l’ampleur des différents travaux. 

12)  Le 24 octobre 2017, toujours par le biais de l'ASLOCA, Mme VISCONTI et 
M. TASSAN DIN, indiquant faire suite à leurs courriers de 2014 et aux nombreux 
rappels émis depuis lors, ont demandé au département à être entendus avant qu'il 
ne prenne une décision. Afin d'exercer leur droit de consulter le dossier, ils le 
priaient de les informer de la production de nouvelles pièces. Leur démarche était 
motivée par le fait qu'ils avaient été condamnés à verser une importante somme 
d'argent à la propriétaire et qu'ils souhaitaient compenser cette somme avec le 
trop-perçu de loyer qui résulterait d'une décision de fixation rétroactive de loyer 
selon la LDTR. 

13)  Les 19 janvier et 8 février 2018, sous la plume de leur conseil, 
Mme VISCONTI et M. TASSAN DIN ont mis le département en demeure de 
rendre une décision quant à l'assujettissement à la LDTR des travaux effectués 
dans l'appartement et, le cas échéant, de fixer le loyer licite, à défaut de quoi ils 
saisiraient la juridiction administrative compétente d'un recours pour déni de 
justice formel. Un « ultime délai » était fixé au 15 février 2018. 

14)  Le 16 février 2018, le département, s'excusant du délai pris pour sa réponse 
et prenant acte du fait les locataires sollicitaient le prononcé d'une décision quant 
à l'assujettissement à la LDTR d'éventuels travaux effectués sans autorisation, a 
indiqué qu'il poursuivait l'instruction du dossier. Dans la mesure où il ressortait 
des documents qu'ils lui avaient transmis que le loyer mensuel du logement était 
de CHF 7'900.- lorsqu'ils avaient repris le contrat de bail, il renoncerait au 
contrôle rétroactif du loyer dans le cadre d'une éventuelle autorisation de 
construire. Un tel loyer dépassait en effet de deux fois et demie le loyer répondant 
aux besoins prépondérants de la population (art. 10 al. 2 let. b LDTR). 

15)  Le 19 février 2018, Mme VISCONTI et M. TASSAN DIN ont répondu qu'il 
s'agissait de déterminer le loyer avant travaux. Or, selon toute vraisemblance, ces 
travaux avaient été effectués non seulement avant le début de leur bail et de celui 
des époux BOURGEOIS, mais également avant le début du bail de 
Mme ABRAMS, le 15 janvier 2004. Il y avait donc lieu d'interroger la 
propriétaire quant à la date des travaux et au loyer avant ceux-ci. 

16)  Le 13 mars 2018, le département a renouvelé auprès de 
Mme BRANDENBURG VAN DER GRONDEN sa requête, restée sans réponse, 
de lui communiquer ses observations, accompagnées des documents sollicités 

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quant aux travaux réalisés dans son logement, ainsi que les précisions requises 
concernant l'état locatif. Il lui demandait en outre un plan coté du logement et de 
préciser s'il y avait eu des travaux dans ce logement depuis le moment où elle 
l'avait acquis et, dans l'affirmative, leurs dates, leur ampleur et leurs coûts, en 
précisant ceux liés à la fuite d'eau. Il sollicitait aussi l'historique des différents 
utilisateurs du logement, avec précision des noms et des loyers de chacun et 
mention de la part du loyer proprement dit, de la place de parking, des meubles 
(avec inventaire et date d'acquisition) et des charges, pour lui permettre de 
déterminer le loyer net. 

17)  Mme BRANDENBURG VAN DER GRONDEN n'a pas donné suite à cette 
demande. 

18)  Le 4 juin 2018, Mme VISCONTI et M. TASSAN DIN, relevant que le 
département indiquait poursuivre l'instruction de ce dossier, alors que leur 
dénonciation – qui faisait état d'un loyer après travaux s'élevant à CHF 96'000.- 
depuis le 15 janvier 2004, soit CHF 16'000.- par pièce et par année pour un 
appartement construit avant la guerre, ce qui était intolérable – remontait au 
16 septembre 2014, ont indiqué qu'ils en avaient assez de son « incurie ». Ils lui 
fixaient un « ultime délai » au 18 juin 2018 pour donner suite à leur requête, à 
défaut de quoi ils déposeraient un recours pour déni de justice formel. 

19)  Le 25 juin 2018, Mme VISCONTI et M. TASSAN DIN ont recouru devant 
le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) pour déni de 
justice formel, sollicitant une décision en bonne et due forme quant à 
l'assujettissement ou non à la LDTR des travaux de rénovation entrepris sans 
autorisation dans l'appartement. Ce recours a été enregistré sous le n° de cause 
A/2181/2018. 

20)  Le 11 juillet 2018, le département a imparti à Mme BRANDENBURG 
VAN DER GRONDEN un délai au 13 août 2018 pour déposer une demande 
d'autorisation de construire en procédure accélérée (APA). 

21)  Le 20 juillet 2018, la régie PILET & RENAUD, devenue administratrice de 
la PPE, a confirmé au département que les informations qu'il sollicitait lui avaient 
déjà été fournies par ses soins le 14 mars 2016 et que les travaux détaillés dans ce 
courrier avaient été réalisés suite à des dégâts d'eau. À sa connaissance, hormis la 
décoration réalisée à l'acquisition de l'appartement, la propriétaire n'avait pas 
entrepris de travaux de réfection.  

22)  Par jugement du 18 septembre 2018, le TAPI a déclaré irrecevable le 
recours dont il avait été saisi, après avoir rejeté la demande d'appel en cause de 
l'ASLOCA dans la procédure, formulée le 27 juillet 2018.  

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23)  Le 29 octobre 2018, Mme BRANDENBURG VAN DER GRONDEN a 
déposé une demande d'autorisation de construire en procédure accélérée, visant le 
« changement des sanitaires anciens, des agencements de la cuisine + du carrelage 
au sol ». 

  À l'appui de cette demande, elle a expliqué que son époux et elle avaient 
pris possession de l'appartement en 1986, tout en étant locataires d'un autre 
logement, à travers l'acquisition d'actions de la SI Plateau de Champel. 
L'immeuble avait ensuite été soumis au régime de la PPE en 1998. L'appartement 
était dans un état vétuste. Ils y avaient entrepris de nombreux travaux, dont elle 
livrait la liste détaillée, sans toucher aux murs porteurs et sans changer la 
répartition des pièces. Le coût de ces travaux s'était élevé à environ 
CHF 150'000.-, auxquel s'était ajouté un montant de CHF 5'000.- à titre de 
« décoration et lustrerie ». 

  Cette demande a été enregistrée sous la référence APA 301'933. 

24)  Le 14 novembre 2018, donnant suite à une demande formulée par le service 
des monuments et des sites (ci-après : SMS), la propriétaire a produit diverses 
photographies de l'appartement prises après les travaux entrepris pour sa 
rénovation après son acquisition en 1986, précisant qu'elle n'était pas en mesure 
de produire de clichés – inexistants – avant travaux et que, par la suite il n'y avait 
pas eu d'autres travaux de rénovation hormis d'entretien courant. 

25)  Le 15 novembre 2018, elle a précisé au département que les travaux, 
exécutés entre 1987 et 1992, avaient duré plus longtemps que prévu, car elle avait 
dû partir travailler en Angleterre dès l'automne 1987. Son absence avait beaucoup 
retardé le choix des matériaux et, par la suite, le délai de livraison des 
commandes, s'agissant notamment des revêtements du sol et des murs. La 
réfection des moulures du plafond dans toutes les pièces avait pris énormément de 
temps, avant que la peinture puisse être faite. La réfection du parquet et des 
plinthes n'avait pu avoir lieu qu'en dernier lieu. 

  Entre 1993 et 1997, son mari et elle louaient un autre appartement à Genève, 
avec un bail précaire renouvelable d'année en année. Une offre d'achat de ce 
logement leur avait été faite dès le début des années 1980. En achetant 
l'appartement de Champel, dans une situation de forte pénurie, ils avaient pensé y 
déménager au cas où ils ne pourraient pas acheter le bien qu'ils louaient. Ils étaient 
dans l'attente de la décision des propriétaires, qui devait être unanime. Pendant 
cette période d'attente, ils ne pouvaient pas louer leur appartement de Champel, ni 
d'ailleurs le vendre, puisqu'il avait été acheté sous la forme d'actions d'une SI. Une 
procédure de transformation en PPE avait été initiée quelque temps avant 1997, 
lorsqu'elle était revenue vivre à Genève. À son retour, son mari et elle-même 
avaient renoncé à attendre la décision unanime des propriétaires de l'immeuble 

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dans lequel ils étaient locataires et avaient décidé de déménager à  
Collonge-Bellerive. 

  Leur appartement de Champel, remis à neuf, avait alors été loué à 
Mme ABRAMS vers fin 1998 pour une période de cinq ans renouvelable. Elle 
avait rencontré à une seule reprise en 2005 cette dernière, qui avait dû quitter la 
Suisse pour des raisons professionnelles avant la fin de son bail. 

  En 2006, l'appartement avait été loué aux époux BOURGEOIS pour une 
période de trois ans et un loyer mensuel de CHF 8'900.-. Gravement malade, 
Mme BOURGEOIS avait dû retourner à Paris pour se faire soigner et son mari 
n'avait pas souhaité rester dans l'appartement, demandant à pouvoir résilier le bail 
ou le transférer à un autre locataire. Une agence genevoise lui avait alors présenté 
Mme VISCONTI et M. TASSAN DIN. Ceux-ci devaient partir en 2009 sans 
pouvoir bénéficier d'un renouvellement de leur bail. À cause de la pénurie 
extrême qui sévissait en 2009, M. TASSAN DIN lui avait demandé de pouvoir 
renouveler le bail dans les mêmes termes et conditions, tout en lui assurant qu'il 
cherchait activement une villa. Elle avait accepté et, plus tard, était allée le voir 
pour lui demander de respecter les termes du bail, car ses paiements trimestriels 
étaient en retard de CHF 1'000.- chaque mois. Il lui avait promis que tout 
rentrerait dans l'ordre avant son départ. Tel n'avait pas été le cas, puisque non 
seulement il avait refusé de payer le solde dû, avec un retard de paiement pour les 
deux derniers mois, mais avait quitté l'appartement en le laissant dans un état 
déplorable de saleté et en faisant disparaître un meuble. Il avait aussi refusé de 
faire évacuer les 3 m3 de déchets laissés dans le couloir de la cave, malgré les 
relances de la régie. Depuis le départ des locataires en octobre 2012, son mari et 
elle avaient utilisé l'appartement comme résidence secondaire en ville. 

26)  Le 21 novembre 2018, Monsieur Daniel HAAS, collaborateur de l'OCLPF, 
s'est rendu dans l'appartement. Son rapport, daté du lendemain, a fait état de ce qui 
suit : 

 « Constat : Bref relevé : 3 chambres, 2 salles de bains, 1 wc visiteur, un séjour et 
salle à manger (non séparés), cuisine et hall d'entrée. Le logement est en très bon 
état. 

 « État pièces sèches : sol, murs, plafonds, électricité et chauffage remis à neuf. 

 « État pièces humides : sol, murs, plafonds, électricité, accessoires et chauffage 
remis à neuf. Les locaux des salles de bains sont recouverts de marbre, les 
accessoires également avec du marbre. Lavabo, douche, wc, baignoire, batterie, 
miroirs, luminaires remis à neuf et d'un standard élevé. Une seule salle de bains 
entre ch1 et ch2, (voir si réunion de deux locaux). Une climatisation a été installée 
au-dessus de l'armoire dans la chambre 3. 

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 « Réseaux généraux : électricité : tableau changé, chauffage : la plupart des 
radiateurs ont été remplacés (vannes thermostatiques). 

 « Il n'y a pas les 3 fermetures au salon et à la salle à manger (transforme un 
logement de 6 pièces en 5 pièces selon RGL). Transformation du hall pour créer 2 
armoires dans le couloir. 

 « [...] 

 « Conclusion : travaux de rénovation et transformation sans autorisation mais 
aurait dû être soumis LDTR à l'époque. Les informations données par 
Mme Brandenburg (voir courriers d'accompagnements du 10.10.2018 et 
15.11.2018) sont tout à fait cohérentes par rapport aux dates des différentes 
interventions et travaux. 

 « [...] 

 « Documents annexés : Commentaire de la propriétaire et 12 photos 

 « Commentaire de la propriétaire : 

 « Les propriétaires n'ont jamais habité ce logement, mais loué vide ou meublé. Ils 
habitent Vésenaz. 

 « Mme Brandenburg confirme que les travaux ont été réalisés peu après son achat 
(effectué en 1987), pour initialement habiter avec son mari. "C'était ancien". Pour 
le projet, les portes du salon et salle à manger ont été ôtées (3 passages). Alcôve 
d'armoire côté couloir pris dans le hall. Elle précise que le logement était vide 
après les travaux puis il y a eu des locataires. Il y a eu 3 locataires successifs. 
D'abord loué sans meubles (Mme Adams 1ère locataire) puis loué meublé et qu'il 
manque un meuble aujourd'hui. Actuellement, le logement est très peu utilisé, il 
est partiellement meublé.  

 « Elle n'a plus de documents ni de facture ni la connaissance précise du coût des 
travaux, mais ils ont voulu rénover avec des matériaux haut de gamme. 

 « Electroménager : la plaque Vitrocéramique Miele type SE80 Deluxe 
n° 00/703633 est de l'époque des travaux peu après l'achat, plus de facture. Plus 
tard, ils ont remplacé le micro-onde Miele M8161 (2006) à l'arrivée des locataires 
Mme et M. Visconti Tassan Din. Également, ils ont remplacé la colonne  
lave-linge séchoir Bosch Logixx et Ecologixx dû à une panne, plus de facture, 
environ 2007 2008, pendant la présence des locataires Mme et M. Visconti Tassan 
Din. Le four Siemens dHB531EOF/02 FD9501 100032 date d'après la sortie des 
locataires Mme et M. Visconti Tassan Din, environ 2015, en remplacement de 
l'existant dégradé ». 

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27)  Par arrêt du 11 décembre 2018, la chambre administrative de la Cour de 
justice (ci-après : la chambre administrative), statuant sur le recours formé par 
Mme VISCONTI et M. TASSAN DIN contre le jugement du TAPI du 
18 septembre 2018, a constaté que la cause n° A/2181/2018 était devenue sans 
objet et l'a rayée du rôle. 

28)  Le 12 décembre 2018, faisant suite à une demande de l'OCLPF, la 
propriétaire a notamment indiqué qu'elle ne connaissait pas la valeur de son 
appartement en 1992 et n'était pas en mesure de communiquer la valeur des 
charges d'exploitation moyennes avant la première mise en location, vu 
l'ancienneté de la date. La régie de l'époque n'existait plus et la régie actuelle ne 
pouvait fournir des données qu'elle ne possédait pas. 

29)  Le 9 janvier 2019, le SMS a préavisé favorablement la demande APA 
301'933, sous conditions, relevant notamment qu'au vu du descriptif des travaux et 
du plan de l'appartement concerné, il s'agissait vraisemblablement pour l'essentiel 
de travaux d'entretien courant ainsi que d'une amélioration du confort des locaux 
sanitaires et de la cuisine. 

30)  Dans son préavis du 12 février 2019, favorable sous conditions, le service 
LDTR de l'OCLPF a notamment indiqué qu'il renonçait à fixer le montant 
maximal du loyer après travaux, dès lors que ceux-ci avaient pris fin environ 
vingt-cinq ans plus tôt. 

31)  Par décision du 8 avril 2019, le département, compte tenu des préavis 
favorables, parfois sous conditions, de l'ensemble des instances auxquelles il avait 
soumis le dossier, a délivré l'autorisation de construire APA 301'933 requise par 
Mme BRANDENBURG VAN DER GRONDEN, sous l'intitulé « rénovation d'un 
appartement au 3ème étage », précisant que les conditions notamment posées par 
les préavis du SMS du 9 janvier 2019 et du service LDTR de l'OCLPF du 
12 février 2019 devraient être strictement respectées.  

32)  Le 16 mai 2019, Mme VISCONTI, M. TASSAN DIN et l'ASLOCA ont 
recouru contre cette décision, concluant à son annulation et à ce que le TAPI fixe 
le loyer licite après travaux, ordonne à Mme BRANDENBURG VAN DER 
GRONDEN de rectifier rétroactivement le contrat de bail de Mme ABRAMS et 
des époux BOURGEOIS et de leur notifier des avis officiels de fixation du loyer 
initial rectifiés, ainsi que de rembourser le trop-perçu de loyer à Mme VISCONTI 
et à M. TASSAN DIN. À titre subsidiaire, ils ont conclu à ce que le loyer annuel 
de l'appartement soit fixé à CHF 48'375.- au maximum dès le 15 janvier 2004 
(« plus subsidiairement » dès le 1er octobre 2006 et « encore plus 
subsidiairement » dès le 1er septembre 2007), et à ce qu'il soit ordonné à l'intimée 
de rembourser à Mme VISCONTI et à M. TASSAN DIN le trop-perçu de loyer 
par rapport au loyer ainsi fixé à Mme ABRAMS, aux époux BOURGEOIS et aux 
deux précités. À titre préalable, ils demandaient que le tribunal ordonne à la 

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propriétaire de produire, notamment, le bail, l'avis de fixation du loyer initial et 
tout avis de majoration de loyer notifiés à Mme ABRAMS, les extraits de son 
compte bancaire ou postal et ses déclarations fiscales et avis de taxation faisant 
état des loyers versés par cette dernière, les factures pour tous les travaux 
effectués dans la cuisine et la salle de bains de l'appartement, notamment la 
facture d'achat et le numéro de fabrication de l'appareil Bosch WTW86560 se 
trouvant dans la cuisine, ainsi que ses déclarations fiscales et les avis de taxation 
pour les années concernées par les travaux, indiquant les dates et le montant de 
ceux-ci. Subsidiairement, ils ont invité le tribunal à ordonner à l'administration 
fiscale de produire les déclarations fiscales et avis de taxation faisant état des 
loyers versés par Mme ABRAMS jusqu'en 2005 et indiquant les dates et le 
montant des travaux effectués, pour les années 1998 à 2008. 

33)  Le 21 juin 2019, Mme BRANDENBURG VAN DER GRONDEN a conclu 
à ce que les demandes de production de pièces formulées par les recourants soient 
écartées et au rejet du recours. 

  Les travaux de rénovation en question avaient été accomplis entre 1987 et 
1992. Elle avait été dans l'impossibilité de retrouver les documents y relatifs, au 
vu du nombre d'années (près de trente ans) écoulées. Elle ne possédait plus aucun 
document datant de cette époque, étant précisé que l'obligation de conserver ses 
documents comptables existait uniquement pour une période de dix ans au plus. 
De même, il était normal qu'elle ne soit pas en mesure de retrouver aujourd'hui le 
contrat de bail de la première locataire. 

  Après avoir emménagé dans l'appartement, les recourants s'étaient plaints du 
fait que le lave-linge qui y était installé était vieux et qu'il n'y avait pas de sèche-
linge. Le lave-linge était effectivement ancien, dans la mesure où il avait été posé 
lors des travaux de rénovation dans les années 1990. Elle l'avait donc fait changer 
et fait installer un sèche-linge sur celui-ci. Ces deux machines n'avaient donc pas 
été installées avant l'arrivée des recourants. 

  Depuis 2013, elle avait régulièrement habité dans l'appartement, en raison 
de l'hospitalisation de son mari aux HUG. Ce dernier était décédé en début 
d'année. 

34)  Le 22 juillet 2019, le département a conclu au rejet du recours. 

35)  D'autres échanges d'écritures entre les parties ont eu lieu entre les 23 août et 
4 novembre 2019.  

  Le 7 octobre 2019 notamment, Mme VISCONTI, M. TASSAN DIN et 
l'ASLOCA ont conclu à l'annulation de la décision querellée, à ce que le TAPI 
fixe le loyer annuel de l'appartement litigieux à CHF 19'350.- par année dès le 
1er janvier 1999 et condamne l'intimée à rembourser à Mme VISCONTI et 

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M. TASSAN DIN la somme de CHF 293'787.50, avec intérêts à 5 % dès le 
16 mai 2019. À titre subsidiaire, ils ont conclu à ce que le tribunal leur donne acte 
de ce qu'ils persistaient dans toutes leurs conclusions du 16 mai 2019, hormis la 
production des courriers de la propriétaire des 12 et 13 juillet 1987. 

36)  Par jugement du 19 mai 2020, le TAPI a rejeté, dans la mesure de sa 
recevabilité, le recours formé Mme VISCONTI, M. TASSAN DIN et l'ASLOCA 
contre l'autorisation de construire APA 301'933 délivrée le 8 avril 2019 à 
Mme BRANDENBURG VAN DER GRONDEN par le département du territoire.  

  Vu l'issue du litige, la question de savoir si les recourants avaient un intérêt 
digne de protection à ce que la décision entreprise soit annulée ou modifiée 
pouvait rester indécise, tout comme celle de la recevabilité des conclusions 
nouvellement formulées dans leurs écritures du 7 octobre 2019. 

  Il n'y avait pas lieu de donner suite aux offres de preuves nombreuses et 
variées formulées par les recourants, certaines d'entre elles se rapportant à des 
faits non pertinents et l'état du dossier permettant de trancher le litige.  

  Il n'était pas contesté que l'appartement litigieux était soumis à la LDTR, en 
particulier aux dispositions applicables en cas de transformations et concernant la 
fixation des loyers et des prix dans un tel contexte. 

  Le département avait en l'occurrence suivi le préavis émis par le service 
compétent en la matière et considéré qu'il y avait lieu de renoncer à fixer le 
montant maximal du loyer après travaux, une telle exigence s'avérant 
disproportionnée dans la mesure où ceux-ci avaient été exécutés environ  
vingt-cinq ans plus tôt. Aucun élément au dossier ne permettait de retenir que les 
travaux auraient été effectués à une époque ultérieure à celle dont faisait état la 
propriétaire. Si celle-ci n'avait pas fait preuve d'une collaboration sans faille 
pendant la procédure ayant précédé le dépôt de sa requête d'autorisation de 
construire en octobre 2018, il fallait rappeler que le département l'avait seulement 
questionnée à propos de travaux exécutés dès 2003. Ses explications 
apparaissaient plausibles et cohérentes et avaient été corroborées par le constat 
opéré sur place. Il était possible d'admettre que ces travaux, effectués en grande 
partie illicitement, l'avaient été avec ou dans le prolongement direct de ceux ayant 
été autorisés en 1987. Le fait que l'intimée ne soit plus en possession des pièces, 
anciennes, susceptibles d'étayer ses explications ne permettait pas d'infirmer leur 
véracité.  

  Les recourants, dont les allégations au sujet du moment de l'exécution des 
travaux avaient passablement varié au cours de la procédure et reposaient sur des 
hypothèses non étayées, ne fournissaient aucun élément ni pièce susceptibles de 
remettre en cause cet état de fait. Ils ne faisaient que substituer leur propre 
appréciation à celle de l'autorité intimée, sans toutefois parvenir à l'étayer par des 

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moyens de preuve. Le fait que cette dernière avait procédé à une appréciation 
différente de la leur ne permettait pas de retenir qu'elle s'était fondée sur des 
critères et considérations dénuées de pertinence et étrangers au but visé par la loi. 

  La conclusion du département selon laquelle les travaux avaient été réalisés 
entre 1987 et 1992 n'était ainsi pas critiquable. L'analyse à laquelle il avait 
procédé n'apparaissait pas non plus inappropriée. Celle-ci n'était pas fondée sur 
des éléments dépourvus de pertinence, négligeant des facteurs décisifs ou guidée 
par une appréciation insoutenable des circonstances, que ce soit dans son 
approche ou dans son résultat. Au vu des circonstances, il ne pouvait pas être 
admis qu'il aurait excédé ou abusé de son pouvoir d'appréciation en forgeant sa 
décision sur la base du préavis du service LDTR de l'OCLPF, ni violé le principe 
d'interdiction de l'arbitraire. 

  Même à supposer que le département aurait violé la loi parce que le motif 
retenu, tenant à l'ancienneté de plus de vingt ans des travaux, n'était en soi pas 
suffisant pour renoncer à fixer le montant maximal du loyer après travaux, ou 
alors parce qu'il fallait admettre que ceux-ci avaient été exécutés à une époque 
plus récente, à savoir entre 1998 et fin 2003, en fonction des différentes 
hypothèses avancées par les recourants, ces derniers ne pouvaient de toute 
manière pas prétendre au remboursement d'un quelconque trop-perçu de loyer. En 
effet, le début de la période de contrôle de trois ans devait en toute hypothèse être 
fixé à l'entrée en vigueur du bail conclu par la propriétaire avec Mme ABRAMS, 
à savoir à fin 1998, voire, dans l'hypothèse la moins plausible, le 15 janvier 2004. 
Or, Mme VISCONTI et M. TASSAN DIN n'étaient devenus locataires de 
l'appartement qu'à compter du 1er septembre 2007, soit après l'échéance de cette 
éventuelle période de contrôle. Leurs conclusions, à supposer que le tribunal pût 
entrer en matière à leur sujet, devaient donc dans tous les cas être rejetées. 

  Dans ces circonstances, il n'y avait pas lieu de traiter les autres sujets 
abordés par les parties, s'agissant notamment des questions liées à la prescription 
de la créance dont se prévalaient Mme VISCONTI et M. TASSAN DIN. Enfin, 
ces derniers, qui n'occupaient plus les lieux depuis le 30 septembre 2012, ne 
pouvaient pas prétendre à ce qu'un bail rectifié et/ou une nouvelle formule 
officielle soient établis en leur faveur. 

37)  Par acte du 16 juin 2020, Mme VISCONTI, M. TASSAN DIN et 
l'ASLOCA ont recouru auprès de la chambre administrative contre le jugement 
précité, concluant à son annulation, ainsi qu'à celle de l'autorisation de construire 
APA 301'933. Ils sollicitaient la fixation du loyer licite après travaux et à ce qu'il 
soit ordonné à Mme BRANDENBURG VAN DER GRONDEN de rembourser 
aux locataires le trop-perçu de loyer. Subsidiairement, ils demandaient le renvoi 
de la cause au TAPI afin qu'il procède à des mesures d'instruction en ordonnant à 
la propriétaire de produire, notamment, le bail, l'avis de fixation du loyer initial et 
tout avis de majoration de loyer notifiés à Mme ABRAMS, les extraits de son 

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A/1905/2019 

compte bancaire ou postal, ses déclarations fiscales et avis de taxation faisant état 
des loyers versés par cette dernière, les factures pour tous les travaux effectués 
dans la cuisine et la salle de bains de l'appartement, notamment la facture d'achat 
et le numéro de fabrication de l'appareil Bosch WTW86560 se trouvant dans la 
cuisine, ainsi que ses déclarations fiscales et les avis de taxation pour les années 
concernées par les travaux, indiquant les dates et le montant de ceux-ci, et en 
ordonnant au département de produire les courriers que Mme BRANDENBURG 
VAN DER GRONDEN lui avait adressés les 12 et 13 juillet 1987. Plus 
subsidiairement, ils ont invité la chambre administrative à ordonner à 
l'administration fiscale de produire les déclarations fiscales et avis de taxation 
faisant état des loyers versés par Mme ABRAMS jusqu'en 2005 et indiquant les 
dates et le montant des travaux effectués, pour les années 1998 à 2008. 

  Le jugement attaqué aboutissait à une conclusion contraire au droit, voire 
arbitraire, en retenant que le début de la période de contrôle étatique de trois ans 
débutait fin 1998, voire, dans l'hypothèse la moins plausible, le 15 janvier 2004. 
Cela entrait en contradiction avec ce qui était exposé concernant la fixation du 
loyer licite, soit que « le blocage du loyer peut porter rétroactivement sur la 
période entre la fin des travaux exécutés illicitement et, en soi, l'entrée en force de 
l'autorisation de construire obtenue après coup, avec obligation de rembourser le 
trop-perçu au locataire ; afin que le département puisse fixer les loyers 
rétroactivement, le propriétaire doit donc indiquer la date exacte du début des 
travaux et transmettre l'état locatif de tous les appartements à cette date ; le 
[département] peut fixer d'office les loyers en cas d'absence de collaboration de ce 
dernier ». Les premiers juges faisaient ainsi commencer la période de contrôle 
avant même qu'elle n'ait commencé et traitaient la propriétaire, qui avait violé la 
loi, de la même manière qu'un propriétaire qui aurait requis une autorisation. En 
l'occurrence, la période de contrôle ne pouvait débuter qu'à la date de l'APA 
301'933 attaquée, à savoir le 8 avril 2019, ce que la doctrine confirmait en 
estimant que le point de départ de la durée du contrôle des loyers se situait au 
moment où l'autorisation était délivrée. 

  Le département avait confondu le délai de prescription de trente ans de la 
mesure de fixation rétroactive des loyers avec celui de la prescription de dix ans 
de l'ordre de rembourser le trop-perçu au locataire. Compte tenu de cette 
prescription décennale, l'obligation de rembourser le trop-perçu de loyer devait 
être calculée rétroactivement à partir de la dénonciation des travaux illicites, soit 
le 16 septembre 2014 voire, dans l'hypothèse la moins favorable aux recourants, le 
8 avril 2019. Cela devait conduire au remboursement d'un trop-perçu de loyer en 
faveur des locataires pour la période du 8 avril 2009 au 30 septembre 2012. Le 
loyer licite ne devait pas excéder le loyer plafond de la loi au moment où 
l'autorisation aurait dû être demandée, soit entre 1987 et 1992 selon la 
propriétaire. Par gain de paix, les recourants admettaient un montant de six fois 

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CHF 3'225.-, correspondant à la limite supérieure au 1er janvier 1999, soit 
CHF 19'350.- par an.  

  Dès lors qu'entre 1999 et 2012 la propriétaire avait perçu des loyers pour un 
total de CHF 1'378'200.-, montant à mettre en rapport avec le prix de l'acquisition 
de l'appartement (CHF 636'350.-) et des travaux (CHF 150'000.-), le bénéfice 
correspondait à plus de 12 % par année, alors que le rendement licite n'avait 
jamais été supérieur à 3,5 % à partir de 2005. Le montant à rembourser par 
Mme BRANDENBURG VAN DER GRONDEN à Mme VISCONTI et 
M. TASSAN DIN apparaissait ainsi peu élevé si l'on considérait qu'elle avait loué 
l'appartement depuis 1998 à un loyer illicite et grossièrement abusif.  

  La propriétaire avait menti systématiquement concernant la date des 
travaux ; la chronologie et ses explications n'étaient pas crédibles. En particulier, 
de nombreux indices laissaient à penser que le sèche-linge installé dans la cuisine 
l'avait été après 2003, dans le cadre de travaux non autorisés. De plus, il était 
contesté que Mme ABRAMS se serait acquittée d'un loyer de CHF 96'000.- par an 
pour un appartement qui n'aurait pas été entièrement rénové à l'époque. Dès lors, 
il fallait admettre qu'une grande partie des travaux, à concurrence du montant total 
de CHF 200'000.- n'avait pas été réalisée en 1992 ou 1998 comme le prétendait la 
propriétaire, mais à une époque indéterminée après 2003. Il était ainsi faux de 
renoncer à fixer le montant maximal du loyer après travaux dès lors que ces 
derniers auraient pris fin depuis environ vingt-cinq ans, étant précisé qu'une bonne 
partie de l'écoulement du temps était dû à la passivité du département dans ce 
dossier.  

38)  Le 6 juillet 2020, Mme BRANDENBURG VAN DER GRONDEN a conclu 
au rejet du recours et à la confirmation du jugement attaqué.  

  Les recourants persistaient à invoquer de manière confuse leurs arguments 
et à substituer leur appréciation à celle du TAPI, sans parvenir à démontrer que les 
travaux n'auraient pas été effectivement réalisés entre 1987 et 1992.  

  Il était contesté que la période de contrôle aurait débuté à la date de 
l'autorisation de construire ; dès lors que, comme constaté par le département, les 
travaux avaient été terminés avant 1998, ladite période, commençant dès la fin des 
travaux, ne pouvait s'étendre au-delà de 2001.  

  De tout temps, y compris au moment de la reprise du bail par 
Mme VISCONTI et M. TASSAN DIN, le loyer de l'appartement avait été plus de 
deux fois et demie supérieur à celui répondant aux besoins prépondérants de la 
population, de sorte qu'il fallait renoncer au contrôle rétroactif dans le cadre d'une 
éventuelle autorisation de construire. Par ailleurs, le fait que les travaux de 
rénovation avaient pris fin depuis plus de vingt-cinq ans constituait également un 
motif permettant de renoncer au contrôle, une telle exigence s'avérant, dans ce 

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cas, disproportionnée. Le département n'avait ni violé la loi, ni abusé de son 
pouvoir d'appréciation. En tout état, les recourants ne pouvaient pas prétendre au 
remboursement d'un quelconque trop-perçu de loyer, puisque la période de 
contrôle était terminée depuis plusieurs années au moment de leur 
emménagement. Dès lors qu'à ce jour la propriétaire habitait elle-même dans 
l'appartement, fixer un loyer contrôlé au sens de la LDTR à compter de l'entrée en 
force de l'autorisation de construire n'aurait aucun sens. Il était évident que toute 
éventuelle prétention en restitution d'un trop-perçu ayant pu exister entre 1998 et 
2001 était largement prescrite, puisque le délai absolu de dix ans était arrivé à 
échéance en 2011.  

  Enfin, les demandes d'instruction et de production de pièces des recourants 
étaient dénués de pertinence pour l'issue du litige, et la plupart des pièces dataient 
de plus de trente ans et n'existaient plus. 

39)  Le 20 juillet 2020, le département a également conclu au rejet du recours.  

  C'était en application de la LDTR, faisant référence à des situations 
exemplatives, et du principe de la proportionnalité qu'il avait considéré n'avoir 
d'autre choix que de renoncer à la fixation du loyer de l'appartement litigieux 
après travaux. Il n'avait pas abusé de son pouvoir d'appréciation. Compte tenu de 
l'ancienneté des faits et de l'impossibilité pour Mme BRANDENBURG VAN 
DER GRONDEN de produire un certain nombre de documents vu le temps écoulé 
et la cessation d'activité de son ancienne régie, il aurait été disproportionné 
d'exiger du département qu'il détermine, sans aucun élément à l'appui, le montant 
du loyer devant être contrôlé pendant la période de trois ans. Les recourants ne 
remettaient d'ailleurs pas en cause ce constat dans leur recours.  

  Le calcul de la période de contrôle devait débuter dès la fin des travaux de 
rénovation. Il apparaissait toutefois logique, en cas de vacance de l'appartement 
concerné, de la faire commencer à la date du début de relocation, qui 
correspondait en l'espèce à la date à laquelle avait débuté le contrat de bail de 
Mme ABRAMS, à savoir fin 1998 voire, dans l'hypothèse la moins plausible, le 
15 janvier 2004. Les recourants ne pouvaient en conséquence pas prétendre que la 
période de contrôle devait débuter au plus tôt à la date à laquelle l'autorisation de 
construire avait été délivrée à la propriétaire.  

40)  Les recourants ont répliqué le 19 août 2020, persistant dans leurs 
conclusions.  

  Les intimés confondaient l'ordre de modification rétroactive des loyers et le 
contrôle des loyers futurs, découlant d'une autorisation de construire. Le premier 
constituait une mesure qui n'avait rien à voir avec la période de trois ans de 
fixation des loyers par l'autorisation administrative.  

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  Dès lors que Mme BRANDENBURG VAN DER GRONDEN avait admis 
avoir effectué des travaux pour un montant de CHF 200'000.- et que le prix 
d'acquisition de l'appartement était connu, le calcul du rendement était possible, 
même sans factures. L'absence de ces dernières était ainsi sans pertinence quant à 
la décision abusive du département de ne pas fixer le loyer après travaux.  

  Même à considérer que les travaux auraient pris fin en 1992, l'infraction 
n'était pas prescrite car le délai de trente ans n'était pas échu. Les considérations 
selon lesquelles la période de contrôle devait commencer à la fin des travaux ne 
s'appliquaient qu'à un propriétaire ayant respecté la loi et sollicité une autorisation, 
ce qui n'était pas le cas en l'espèce. Les recourants étaient bel et bien bénéficiaires 
d'une créance en remboursement du trop-perçu. La prescription de 
l'enrichissement illégitime de la propriétaire était de dix ans dès le signalement de 
l'infraction, soit le 16 septembre 2014. Au moment de la reprise du bail, le 
montant du loyer était illicite et constituait le fruit d'une infraction ; sans la 
rénovation à grands frais de la salle de bains et de la cuisine, l'appartement n'aurait 
jamais pu être loué pour de tels montants. Le loyer devait être modifié 
rétroactivement, depuis la fin des travaux jusqu'à la date d'autorisation, ainsi que 
pour trois ans à partir de cette dernière. 

41)  Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable sur ces points (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du  
26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2)  S'agissant de la question de la qualité pour agir des recourants, qui n'a pas 
été tranchée dans le jugement attaqué, la chambre de céans considérera également 
qu'au vu de l'issue du litige, celle-ci pourra demeurer indécise. 

3)  À ce stade de la procédure, le litige porte sur la conformité au droit de 
l'autorisation de construire APA 301'933 délivrée sous conditions par le 
département à la propriétaire le 8 avril 2019, ainsi que du jugement du TAPI la 
confirmant. 

  En particulier, les recourants allèguent que le département aurait abusé de 
son pouvoir d'appréciation en renonçant à fixer rétroactivement le loyer maximal 
de l'appartement qu'ils ont occupé entre le 1er septembre 2007 et le 30 septembre 
2012, dans lequel des travaux de rénovation ont été réalisés, en partie sans 
autorisation. Ils reprochent également au TAPI d'avoir arbitrairement considéré 
que la période de trois ans de contrôle étatique du montant du loyer commençait à 

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la date de la fin des travaux, soit à fin 1998, voire à l'entrée en vigueur du bail 
conclu avec la première locataire de l'appartement le 15 janvier 2004. Selon eux, 
la période de contrôle ne pouvait débuter qu'à la date de l'APA 301'933 attaquée, à 
savoir le 8 avril 2019. Ils estiment que le trop-perçu des loyers qui en découle 
devrait leur être restitué. 

4)  Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée dans le 
cas d'espèce. 

  Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se 
fonde sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but 
visé par les dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes 
généraux du droit tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'inégalité de traitement, le 
principe de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 
consid. 4.1.3 ; 140 I 257 consid. 6.3.1 ; 137 V 71 consid. 5.1 ; 123 V 150  
consid. 2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_107/2016 du 28 juillet 2016 consid. 9). 

5) a. La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants, 
ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées expressément par la 
loi (art. 1 al. 1 LDTR). Elle prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant la 
protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation de tout ou partie d'une maison d'habitation (art. 9  
al. 1 LDTR). Le département accorde l'autorisation si les logements transformés 
répondent, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux besoins prépondérants 
de la population (art. 9 al. 2 1ère phr. LDTR).  

  Plus spécifiquement, la LDTR vise à éviter la disparition de logements à 
usage locatif (arrêt du Tribunal fédéral 1P.406/2005 du 9 janvier 2006  
consid. 3.3 ; ATA/675/2017 du 20 juin 2017) et correspond à un intérêt public 
évident (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 ; 113 Ia 126 consid. 7a ; 111 Ia 23  
consid. 3a et les arrêts cités). 

 b. Lorsqu'il accorde une autorisation en cas de démolition ou de transformation 
d'un immeuble soumis à la LDTR, le département fixe, comme condition de 
l'autorisation, le montant maximum des loyers des logements après travaux 
(art. 10 al. 1 1ère phr. LDTR).  

  L'art. 10 al. 2 LDTR prévoit l'exception selon laquelle le département 
renonce à la fixation des loyers et des prix prévue à l’al. 1 lorsque cette mesure 

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apparaît disproportionnée, notamment lorsque les loyers après transformations 
demeurent peu élevés (let. a) ou lorsque les logements à transformer sont des 
logements de luxe ou que leurs loyers dépassent d’ores et déjà d’au moins deux 
fois et demie les besoins prépondérants de la population (let. b). 

 c. En rapport avec ce dernier point, un logement correspond en principe par 
son genre ou par son loyer aux besoins prépondérants de la population lorsque son 
loyer est compris entre CHF 2'536.- et CHF 3'405.- la pièce par année (arrêté du 
Conseil d'État du 24 août 2011 relatif à la révision des loyers répondant aux 
besoins prépondérants de la population - ArRLoyers - L 5 20.05), ou lorsque ce 
logement entre dans la catégorie des appartements dans lesquels règne la pénurie 
au sens de l'art. 25 LDTR. Selon l'arrêté déterminant les catégories de logements 
où sévit la pénurie en vue de l'application des art. 25 à 39 de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (ArAppart -  
L 5 20.03) déterminant au moment des faits, comme selon celui actuellement en 
vigueur, il y a pénurie dans toutes les catégories d'appartements d'une à sept 
pièces inclusivement (ATA/422/2020 du 30 avril 2020 consid. 6). 

  Au 1er janvier 1999, les loyers correspondant aux besoins prépondérants de 
la population étaient compris entre CHF 2'400.- et 3'225.- la pièce par année. 
Avant cette date, cette fourchette n'était pas codifiée. Depuis 1996, ces loyers 
devaient se situer entre CHF 3'500 et 5'200.- (Emmanuelle GAIDE/Valérie 
DEFAGO GAUDIN, La LDTR : démolition, transformation, changement 
d'affectation et aliénation. Immeubles de logement et appartements, 2014, p. 135). 
Entre 1996 et 1999, la limite de la pénurie était arrêtée aux appartements jusqu'à 
six pièces inclus (Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO GAUDIN, op. cit., 
p. 132). 

 d. L'art. 10 al. 2 LDTR n'énonce que trois cas de figure exemplatifs 
(« notamment »), de sorte que le département peut renoncer à fixer le loyer dans 
d'autres circonstances (Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO GAUDIN, op. cit., 
p. 275). 

  De façon générale, le principe de la proportionnalité, auquel la disposition 
précitée se réfère, commande que la mesure étatique soit apte à produire les 
résultats escomptés (règle de l'aptitude) et que ceux-ci ne puissent être atteints par 
une mesure moins incisive (règle de la nécessité) ; en outre, il interdit toute 
limitation allant au-delà du but visé et exige un rapport raisonnable entre celui-ci 
et les intérêts publics ou privés compromis (principe de la proportionnalité au sens 
étroit, impliquant une pesée des intérêts ; ATF 144 I 306 consid. 4.4.1 ;  
143 I 403 consid. 5.6.3 ; 140 I 257 consid. 6.3.1 ; 140 II 194 consid. 5.8.2). 

 e. Selon l'art. 44 LDTR, celui qui contrevient aux dispositions de la loi est 
passible des mesures et sanctions administratives prévues par les art. 129 à 139 de 
la LCI, sous réserve des peines plus élevées prévues par le Code pénal suisse du 

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21 décembre 1937 (CP - RS 311.0). Le département notifie aux intéressés par 
lettre recommandée les mesures qu'il ordonne. Il fixe un délai pour leur exécution 
(art. 130 LCI). Les propriétaires ou leurs mandataires sont tenus de se conformer 
aux mesures ordonnées par cette autorité (art. 131 LCI). 

 f. Parmi les mesures administratives à disposition de l'autorité compétente, 
figure l'ordre de remise en conformité (art. 129 let. e LCI). L'objectif d'une telle 
mesure est de rétablir une situation conforme au droit. 

  De jurisprudence constante, une mesure visant les loyers, notamment le 
remboursement du trop-perçu de loyer et l'établissement d'un nouveau bail 
conforme aux conditions de l'autorisation de construire accordée, constitue une 
forme de remise en état au sens de l'art. 129 let. e LCI (ATA/269/2012 du 8 mai 
2012 consid. 5 ; ATA/152/2010 du 9 mars 2010 consid. 5 et les références citées). 

  À cet égard, le Tribunal fédéral considère que le contrôle des loyers sous 
l'angle de l'art. 12 LDTR implique que le propriétaire doit rectifier les baux 
indiquant un loyer qui ne correspond pas à celui fixé par le département (arrêts du 
Tribunal fédéral 1C_184/2013 du 8 janvier 2014 consid. 2.1 ; 1C_496/2012 du  
12 février 2013 consid. 3.2.2; 1C_468/2008 du 15 décembre 2008). 

 g. Dès lors que l'art. 12 LDTR institue un contrôle des loyers après l'exécution 
des travaux de rénovation, l'obligation faite au propriétaire sous cet aspect inclut 
celle d'inscrire, dans le contrat de bail concerné, le montant du loyer fixé dans 
l'autorisation de rénover pendant le contrôle et de rectifier un bail à loyer qui s'en 
écarterait (arrêts du Tribunal fédéral 1C_184/2013 du 8 janvier 2014 consid. 2.1 ; 
1C_496/2012 du 12 février 2013 consid. 3.2.1 ; 1C_250/2010 du 26 août 2010 ; 
1C_468/2008 du 15 décembre 2008 consid. 2.2 ; 1P.20/2005 du 18 mars 2005 
consid. 2.3.1 ; ATA/260/2014 du 15 avril 2014 consid. 11a et les autres arrêts 
cités). En revanche, cette règle ne lui permet pas d'intervenir sur le loyer 
postérieur à la période de contrôle en imposant aux parties la conclusion d'un 
nouveau bail, qui tiendrait compte du loyer fixé dans l'autorisation de rénover en 
application de la LDTR (arrêts du Tribunal fédéral 1C_184/2013 du 8 janvier 
2014 consid. 2.1 ; 1C_496/2012 du 12 février 2013 consid. 3.2.1 ; 1C_250/2010 
du 26 août 2010 consid. 3.3). 

  L'obligation de rectifier les baux initiaux n'a donc pas pour effet de 
prolonger le contrôle étatique au-delà du délai légal, ni d'empêcher le bailleur, s'il 
l'estime justifié, de majorer le loyer selon les règles du droit civil après la fin de la 
période de contrôle (arrêt du Tribunal fédéral 1P.20/2005 du 18 mars 2005  
consid. 2.3.2), la LDTR ne s'appliquant pas à la fixation du montant du loyer après 
ladite période (arrêt du Tribunal fédéral 1C_250/2010 du 26 août 2010  
consid. 3.3). Cela dit, si le contrôle effectif du loyer doit intégralement cesser à 
l'issue de cette période, l'ordre de rectifier le bail initial peut avoir de facto une 
incidence sur la détermination du loyer admissible une fois l'objet immobilier sorti 

- 20/23 - 

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du contrôle cantonal, dès lors que le dernier loyer peut servir de critère dans la 
mesure prévue par les règles du droit fédéral du bail (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_496/2012 du 12 février 2013 consid. 2.2 et 3.2.2 ; cf. aussi arrêt du Tribunal 
fédéral 1P.20/2005 du 18 mars 2005 consid. 2.3.2 ; sur cette question, et sous 
l'angle civil, cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral 4A_356 du 10 décembre 2018). 

  Ainsi, le blocage du loyer peut porter rétroactivement sur la période entre la 
fin des travaux exécutés illicitement et, en soi, l'entrée en force de l'autorisation de 
construire obtenue après coup, avec obligation de rembourser le trop-perçu au 
locataire ; afin que le département puisse fixer les loyers rétroactivement, le 
propriétaire doit donc indiquer la date exacte du début des travaux et transmettre 
l'état locatif de tous les appartements à cette date ; le DT peut fixer d'office les 
loyers en cas d'absence de collaboration de ce dernier. Une autre mesure est de 
prévoir le blocage pour l'avenir seulement dès l'entrée en force de l'autorisation 
requise après travaux (Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO GAUDIN, op. cit., 
n. 2.3.1 et 2.3.2 p. 274 et la référence citée). 

  S'agissant des locataires ayant déjà quitté l'appartement incriminé et qui ont 
versé un loyer supérieur à celui bloqué après coup, il n'y a pas lieu d'imposer au 
propriétaire d'établir un nouveau bail corrigé, ni de notifier une nouvelle formule 
officielle auxdits locataires, car un tel ordre n'aurait aucun sens et serait excessif ; 
en revanche, le département est en droit d'ordonner au propriétaire de rembourser 
le trop-perçu de loyer à ces locataires (Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO 
GAUDIN, op. cit., n. 3.3.2 p. 482 ; ATA/269/2012 du 8 mai 2012 consid. 7), 
l'obligation de restituer le loyer ne valant que pour la durée du contrôle étatique 
instaurée par la LDTR (ATA/152/2010 du 9 mars 2010 consid. 9). 

  La chambre de céans est toutefois partiellement revenue sur sa précédente 
jurisprudence (ATA/269/2012 précité), considérant que la solution pourrait être 
autre s'agissant de la formule de fixation du loyer, laquelle est nécessaire lors de 
l'établissement de tout nouveau bail ou de toute modification du montant du loyer. 
Dès lors que cette dernière résulte d'un acte unilatéral du bailleur, le départ des 
locataires n'empêcherait aucunement une régie d'établir une nouvelle formule, 
document essentiel puisqu'à même de documenter l'augmentation du loyer de 
l'appartement litigieux. La notification, selon les règles du droit du bail, d'une 
nouvelle formule indiquant le montant du loyer fixé pendant trois ans serait une 
mesure nécessaire pour le rétablissement d'une situation conforme au droit au sens 
de l'art. 129 let. e LCI. Néanmoins, l'ordre de remise en état matérialisé par une 
autorisation de construire n'impose pas expressément l'établissement d'une 
nouvelle formule de fixation du loyer, contrairement à ce qui a pu être ordonné 
dans d'autres décisions du département telle notamment celle ayant fait l'objet de 
l'ATA/269/2012 précité. Au vu de l'interdiction de la reformatio in pejus, la 
chambre de céans ne peut dans ce cas pas ordonner l'établissement de ladite 
formule. 

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6)  En l'espèce, comme l'ont retenu à juste titre les premiers juges, il ressort des 
pièces du dossier, notamment du rapport établi par le représentant de l'OCLPF, 
architecte de profession, suite à sa visite de l'appartement, que des travaux de 
rénovation ont été exécutés en grande partie sans autorisation, vraisemblablement 
dans le prolongement de ceux ayant été autorisés en 1987. Les explications 
fournies, bien que tardivement, par la propriétaire, toutefois cohérentes et 
corroborées par le rapport précité, confirment également la réalisation de travaux, 
pour un montant d'environ CHF 200'000.- durant cette période. Aucun élément ne 
permet de considérer que les travaux auraient eu lieu à une autre époque. Le seul 
fait que la propriétaire ne soit plus en mesure de produire les pièces susceptibles 
d'étayer ses explications au vu de leur ancienneté ne permet pas de remettre en 
cause ce qui précède.  

  En revanche, les recourants ne parviennent pas à prouver de manière 
concrète et satisfaisante leurs allégations, en particulier sur le fait que la 
propriétaire aurait constamment menti ou encore au sujet du moment de 
l'exécution des travaux. À titre d'exemple, leur argumentation concernant le  
sèche-linge installé dans la cuisine après 2003 ne s'avère aucunement pertinente, 
ni suffisante pour contredire les intimés. Les recourants ne font qu'opposer leur 
propre appréciation de la situation à celle du département. Or, le fait que celui-ci 
ait procédé à une appréciation différente de la leur ne permet pas de retenir qu'elle 
se serait fondée sur des critères et considérations dénués de pertinence et étrangers 
au but visé par la loi. 

  La conclusion du département après instruction, selon laquelle les travaux 
ont effectivement été réalisés entre 1987 et 1992, voire 1998, apparaît cohérente, 
de même que son analyse sous l'angle de l'art. 10 al. 2 LDTR, qui lui confère une 
certaine marge d'appréciation. La décision du département de délivrer 
l'autorisation de construire en renonçant à fixer le loyer maximal n'est en 
conséquence pas fondée sur des éléments dépourvus de pertinence, négligeant des 
facteurs décisifs ou guidée par une appréciation insoutenable des circonstances, 
que ce soit dans son approche ou dans son résultat.  

  C'est donc bien en application de l'art. 10 al. 2 LDTR que le département a 
considéré, en suivant le préavis émis par le service compétent en la matière le 
12 février 2019, qu'il y avait lieu de renoncer à fixer le montant maximal du loyer 
après travaux, une telle exigence s'avérant disproportionnée, dans la mesure où 
ceux-ci avaient été exécutés depuis environ vingt-cinq ans. 

  Le grief d'abus du pouvoir d'appréciation n'est en conséquence pas fondé.  

  Vu ce qui précède, il n'y a pas lieu de traiter les autres griefs abordés par les 
parties, s'agissant notamment des questions liées à la détermination d'une période 
de contrôle ou encore à la prescription dont se prévalent les recourants. 

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  Dans ces circonstances, l'autorisation de construire APA 301'933 est 
conforme au droit et le département n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en 
renonçant à la fixation d'un loyer maximal après les travaux effectués dans 
l'appartement de la propriétaire, ce qu'a considéré à juste titre le TAPI. Par 
ailleurs, il ne peut être reproché à ce dernier d'avoir arbitrairement considéré que 
la période de contrôle de trois ans devait débuter, dans le cas où un loyer maximal 
devait être fixé, à la fin des travaux en 1998, voire à la conclusion du bail avec la 
première locataire de l'appartement en janvier 2004.  

  Compte tenu de ce qui précède, le recours, entièrement mal fondé, sera 
rejeté, pour autant qu'il soit recevable. L'autorisation de construire et le jugement 
querellés doivent ainsi être confirmés.  

  Partant, il ne se justifie pas de retourner la cause à l'instance précédente pour 
qu'elle instruise davantage le dossier. 

7)  Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge 
conjointe des recourants, qui succombent (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de 
procédure de CHF 2'000.- sera allouée à Mme BRANDENBURG VAN DER 
GRONDEN, à la charge conjointe des recourants (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 
 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

rejette, dans la mesure de sa recevabilité, le recours interjeté le 16 juin 2020 par  
l'Association genevoise des locataires (ASLOCA), Madame Valeria VISCONTI et 
Monsieur Tomaso TASSAN DIN contre le jugement du Tribunal administratif de 
première instance du 19 mai 2020 ; 

met à la charge conjointe de l'Association genevoise des locataires (ASLOCA), de 
Madame Valeria VISCONTI et de Monsieur Tomaso TASSAN DIN un émolument de 
CHF 2'000.- ; 

alloue à Madame Thi Bao BRANDENBURG VAN DER GRONDEN une indemnité de 
procédure de CHF 2'000.-, à la charge conjointe des recourants ;  

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 

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de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 

communique le présent arrêt à Me Romolo Molo, avocat des recourants, à Me Julien 
Pacot, avocat de Madame Thi Bao BRANDENBURG VAN DER GRONDEN, au 
département du territoire - OAC, ainsi qu'au Tribunal administratif de première 
instance. 

Siégeant : M. Mascotto, président, M. Verniory, Mmes Payot Zen-Ruffinen, Lauber et 
Tombesi, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 
 

 le président siégeant : 
 
 

C. Mascotto 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 

 
 

 la greffière :