# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2468d2b9-d6a8-5857-ac0f-db9a53e590d7
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-05-28
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 28.05.2001 11.2001.14
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-2001-14_2001-05-28.html

## Full Text

Incarto n.

  11.2001.00014

  	
  Lugano

  28 maggio
  2001/rgc

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La prima
  Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo, presidente, 

  G. A. Bernasconi e Giani

  

 

	
  segretaria:

  	
  Chietti Soldati, vicecancelliera

  

 

 

 

sedente per statuire nella causa __.____._____
(scioglimento di comproprietà) della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa
con petizione del 25 febbraio 1998 da

 

 

	
   

  	
  __________ e __________ __________, __________ 

  (patrocinati dall'avv. __________ __________,
  __________)

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________ __________,
  __________

  (patrocinato dall'avv. dott. __________ __________,
  __________);

   

  

 

esaminati gli atti,

 

posti i seguenti

 

punti
di questione:     1.   Se dev'essere accolta
l'appellazione del 18 gennaio 2001 presentata da __________ __________ contro
la sentenza emessa il 13 dicembre 2000 dal Pretore del Distretto di Bellinzona;

 

                                         2.
  Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

 

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   __________
__________ e la nipote __________ __________ sono comproprietari, un mezzo
ciascuno, della particella n. __________RFD di __________ (complessivi 39'014
m², di cui 37'826 censiti come coltivo). Il fondo, inserito in zona agricola, è
stato coltivato da __________ __________ fino al 1993 ed è coltivato ora da
__________ __________ insieme con il marito __________, proprietario di un'azienda
agricola a __________o. Il 7 giugno 1994 __________ __________ ha chiesto alla
Sezione dell'agricoltura di autorizzare il frazionamento della particella. Il
permesso è stato negato e i ricorsi dell'istante sono stati respinti prima dal
Consiglio di Stato, il 25 ottobre 1995, e in seguito dal Tribunale cantonale
amministrativo, il 4 luglio 1997 (inc. __________.__________.__________). 

 

                                  B.   Il 25 febbraio 1998 __________ e __________ __________ hanno
convenuto __________ __________ dinanzi al Pretore del Distretto di Bellinzona,
postulando lo scioglimento della comproprietà mediante attribuzione del fondo
alla stessa __________ __________, contro versamento di un'indennità da
stabilire. Nella sua risposta del 9 aprile 1999 __________ __________ ha
aderito allo scioglimento della comproprietà, ma ha chiesto che esso avvenga
mediante divisione in natura, come proposto dal geometra ing. __________
__________ __________.

 

                                  C.   All'udienza
preliminare del 2 giugno 1999 __________ __________ ha dichiarato di recedere
dalla causa. Statuendo sulle prove, il Pretore ha ammesso l'allestimento di una
perizia sulla natura e il valore della proprietà, da eseguire congiuntamente a
quella ordinata in un'altra procedura opponente le parti riguardo alla disdetta
di un affitto agricolo (__________.__________.__________). Chiusa
l'istruttoria, nelle sue conclusioni del 6 ottobre 2000 __________ __________
ha ribadito la richiesta di scioglimento della comproprietà, postulando
l'attribuzione del fondo dietro versamento al convenuto di fr. 78'440.– o – in
subordine – la licitazione fra i comproprietari. __________ __________, nel suo
memoriale del 22 settembre 2000, ha riaffermato la sua opposizione alla petizione,
insistendo sulla richiesta di scioglimento della comproprietà mediante
divisione in natura. 

 

                                  D.   Con
sentenza  del 13 dicembre 2000 il Pretore ha ordinato lo scioglimento della
comproprietà mediante licitazione fra i comproprietari e ha incaricato la
notaia __________ __________ di procedere all'asta, fissandone le condizioni, e
di suddividere il ricavo fra le parti. Le spese, con una tassa di giustizia di
fr. 3000.–, sono state poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuno,
compensate le ripetibili. 

 

                                  E.   Contro
la sentenza appena citata è insorto __________ __________ con un appello del 18
gennaio 2001 per ottenere che il giudizio del Pretore sia riformato nel senso
di ordinare lo scioglimento della comproprietà mediante divisione in natura del
fondo. Nelle sue osservazioni del 19 febbraio 2001 __________ __________ propone
di respingere l'appello e di confermare la sentenza impugnata.

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   Il
Pretore ha accertato che le parti concordano sul principio dello scioglimento
della comproprietà, ma non sul modo. Quanto al fondo, esso si trova in zona
agricola ed è effettivamente, secondo le risultanze della perizia, un fondo
agricolo, anche se non configura un'azienda agricola. Ciò premesso, il Pretore
ha rilevato che lo scioglimento della comproprietà deve tenere conto della
legge federale sul diritto fondiario rurale e che per procedere al
frazionamento del terreno occorre l'autorizzazione da parte della Sezione
dell'agricoltura. Quest'ultima autorità avendo rifiutato nel 1994 una domanda
in tal senso, il primo giudice ha scartato l'ipotesi di una divisione in natura.
Ha optato quindi per la licitazione fra i comproprietari, preferendola alla vendita
ai pubblici incanti poiché le parti, imparentate fra di loro, hanno dimostrato
entrambe il desiderio di conservare la proprietà. E siccome ambedue sono comproprietarie
del fondo in ugual misura, nel quadro della licitazione nessuna di loro si troverà
in svantaggio rispetto all'altra.

 

                                   2.   L'appellante
sostiene, in estrema sintesi, che la divisione in natura è il modo prioritario
di scioglimento di un fondo in comproprietà e va preferito alla licitazione
privata anche per i vantaggi che presenta nel caso concreto. Egli ritiene
inoltre che, trattandosi di un fondo agricolo, la licitazione fra
comproprietari non sarebbe neppure praticabile poiché esclusa dalla legge.

 

                                   3.   Per
l'art. 651 cpv. 2 CC se i comproprietari non si accordano sul modo di scioglimento
della comproprietà, il giudice ordina la divisione della cosa in natura e, ove
questa non si possa fare senza notevole diminuzione del valore, la licitazione
fra i comproprietari o ai pubblici incanti. Egli decide secondo le circostanze
del caso e l'equità, tenendo conto delle particolarità concrete, in specie
della divisibilità dei beni, delle condizioni personali, dei bisogni e dei
desideri dei comproprietari (SJ 115/1993 pag. 532; DTF 100 II 193 consid. 2e;
Rep. 1998 pag. 198 consid. 2; Brunner/
Wichtermann in: Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, ZGB II,
Basilea 1998, n. 13 ad art. 651; Meier-Hayoz
in Berner Kommentar, n. 23 e segg. ad art. 651 CC; Tuor/Schnyder/ Schmid, Das schweizerische Zivilgesetzbuch, 11a
edizione, pag. 677). In mancanza di accordo sul modo di divisione, il giudice
non è vincolato dalle richieste delle parti e sceglie liberamente tra le possibilità
offerte dall'art. 651 cpv. 2 CC (SJ 115/1993 pag. 532 consid. 2 in fine; 1986
pag. 134 consid. 2 in fine; Brunner/
Wichtermann, op. cit., n. 12 ad art. 651 CC con riferimenti).
Trattandosi di dividere proprietà collettive su aziende o fondi agricoli,
l'art. 654a CC riserva inoltre l'applicazione della legge federale sul
diritto fondiario rurale (LDFR), che istituisce per siffatti immobili un regime
speciale rispetto a quello del Codice civile (Wichtermann,
op. cit., n. 1 ad art. 654a CC;
Studer in: Das bäuerliche Bodenrecht, Brugg 1999, n. 6 ad art. 36–39
LDRF).

 

                                   4.   A
parere dell'appellante la divisione del fondo in natura secondo la proposta di
frazionamento del geometra ing. Ambrosini presenta numerosi vantaggi. Essa
permette, tra l'altro, di suddividere il fondo in due parti uguali, di lasciare
in comproprietà gli immobili in cui l'appellante medesimo abita da decenni e di
evitare una posizione privilegiata dell'attrice a un'eventuale asta. 

                                         

                                         a)  La
citata proposta dell'ing. Ambrosini prevede la suddivisione del fondo in tre
nuove particelle, due di 18'084 m² costituite da “coltivo e fossato”, e una di
2846 m² sulla quale si trovano l'abitazione, gli edifici e gli
impianti agricoli (doc. 1). Secondo l'interessato quest'ultimo fondo dovrebbe
restare in comproprietà, mentre i due terreni coltivi andrebbero attribuiti
ciascuno a un comproprietario. L'azione di scioglimento parziale, tuttavia, è
un'ipotesi d'eccezione (Steinauer,
Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 326, n. 1179a) e l'appellante non
spiega per quale motivo la divisione del fondo dovrebbe essere limitata alla
parte coltivabile. Il solo fatto che la nuova comproprietà gli permetta di
continuare ad abitare nell'immobile configura se mai un legittimo
interesse allo scioglimento della comproprietà in natura, ma non basta a
giustificare una divisione parziale. È possibile che nell'ambito di trattative
l'attrice abbia anche consentito a una proposta di frazionamento parziale,
tuttavia nemmeno l'appellante sostiene che ciò sia avvenuto in modo vincolante.
Ne segue che il mantenimento della comproprietà non può essere imposto all'attrice.

 

                                         b)  Per
quanto attiene a un'eventuale “operazione speculativa” della nipote, che – a
dire dell'appellante – dispone di maggiori mezzi finanziari e intende ritirare
l'immobile per “l'elemosina di fr. 78'440.–”, la questione non merita
particolare disamina. Intanto l'importo di fr. 78'440.– corrisponde al valore
di reddito dell'intera particella n. __________stimato dal perito (perizia
Hotz, pag. 9, nell'incarto __________.__________.__________richiamato) e
l'attrice, che chiedeva in via principale l'attribuzione dell'intero fondo
agricolo in applicazione dell'art. 36 LDFR, aveva offerto il prezzo
d'imputazione calcolato secondo l'art. 37 LDFR. Inoltre, nella misura in cui la
domanda principale dell'attrice non è stata accolta, il Pretore neppure ha
preso in considerazione il valore di reddito del fondo. Infine mai l'appellante
ha addotto in prima sede di avere problemi finanziari, ragione per cui
l'argomento, nuovo, risulta irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC).

 

                                         c)  In
realtà l'appellante neppure si confronta con la principale motivazione della sentenza
impugnata. Il Pretore ha scartato la divisione in natura del fondo – come detto
– perché l'autorità amministrativa ha rifiutato il frazionamento della particella.
Davanti al Pretore l'interessato ha invero censurato la sentenza del Tribunale
cantonale amministrativo, rimproverando a quest'ultimo di avere trascurato la riserva
in favore delle “norme della legislazione federale” prevista dalla legge sul
raggruppamento e la permuta dei terreni, affermando per finire che la LDFR non
osta alla divisione del fondo agricolo (conclusioni, pag. 4 e 5). In questa
sede però l'appellante più non ribadisce simili argomentazioni e non spende una
parola per spiegare in virtù di quali principi il primo giudice avrebbe dovuto
scostarsi dal pronunciato del Tribunale cantonale amministrativo.
Insufficientemente motivato, al riguardo il gravame si rivela finanche
irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC combinato con il cpv. 5).

 

                                         d)  Sia
come sia, è appena il caso di ricordare che il giudice civile è vincolato da
una decisione passata in giudicato emessa dall'autorità amministrativa competente,
salvo si tratti di una risoluzione nulla (DTF 108 II 460 consid. 2; 101 II 151
consid. 3 con rimandi; Grisel, Traité
de droit administratif, vol. I, Neuchâtel 1984, pag. 190 verso l'alto; Knapp, Précis de droit administratif,
4ª edizione, pag. 12 n. 47). Ora, riservati casi eccezionali, una decisione
amministrativa non può essere considerata nulla solo perché errata (ammesso e
non concesso che ciò sia il caso in concreto): essa deve essere inficiata da
vizi essenziali di procedura (DTF 101 II 152 consid. 4b con richiami di
dottrina; Scolari, Diritto
amministrativo, parte generale, Bellinzona 1989, pag. 139 n. 207). In concreto
la competente Sezione dell'agricoltura (art. 1 e 3 del Regolamento sul diritto
fondiario rurale, RL 8.1.3.1.1) ha vietato il frazionamento e i ricorsi
presentati dall'interessato contro tale risoluzione sono stati respinti dal
Consiglio di Stato (doc. D) e dal Tribunale cantonale amministrativo (doc. B).
È possibile che il frazionamento di un fondo agricolo sia ammissibile a
determinate condizioni, ma ciò non basta per scostarsi in sede civile dal
giudizio amministrativo, dagli atti non emergendo elementi che lascino
intravedere titoli di nullità. Ne segue che la scelta del Pretore di escludere
il modo di divisione in natura resiste alla critica.

 

                                   5.   L'appellante
sostiene che la licitazione fra comproprietari è comunque impraticabile, dato
che il prezzo di aggiudicazione non può superare il tetto del “prezzo non esorbitante”
previsto dalla LDFR. Rileva inoltre che la licitazione non è ammissibile, visto
che i fondi agricoli non possono essere venduti all'asta volontaria e che
l'unica eccezione è costituita dagli incanti forzati.

 

                                         a)  Fatti
salvi i casi previsti all'art. 62 LDFR, chiunque intende acquistare un'azienda
agricola o un fondo agricolo deve ottenere un'autorizzazione da parte della competente
autorità cantonale (art. 61 cpv. 1 e 80 LDFR). L'autorizzazione è rilasciata se
non sussistono, per rifiutarla, i motivi indicati dagli art. 63 segg. LDFR. In
particolare è motivo di rifiuto la pattuizione di un prezzo esorbitante (art.
63 lett. b LDFR). È considerato tale il prezzo che supera di oltre il 5% quello
pagato in media per aziende o fondi agricoli paragonabili della stessa regione
durante gli ultimi 5 anni (art. 66 LDFR). Siffatto regime d'autorizzazione ha
per scopo di fungere da calmiere sul costo dei fondi agricoli e di evitare
prezzi d'acquisto eccessivi (FF 1988 III p. 823). Tale finalità è in evidente
contrasto con l'istituto dell'incanto, che mira invece a spuntare il prezzo di
aggiudicazione più alto possibile (Donzallaz,
Commentarire de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le nouveau droit foncier
rural, Sion 1993, pag. 178, n. 632; Stalder
in: Das 

                                              bäuerliche
Bodenrecht, Brugg 1995, n. 11 ad art. 67-69 LDFR).

 

                                         b)  Giusta
l'art. 62 lett. c LDFR l'autorizzazione amministrativa non è però necessaria in
caso di acquisto da parte di un comproprietario – come in concreto – o di un
proprietario in comune. L'esenzione non è limitata ai casi di esercizio del diritto
di attribuzione dell'art. 36 LDFR o del diritto di prelazione dell'art. 49
LDFR, ma si applica ad ogni trasferimento di quote di comproprietà (Stalder, op. cit., n. 13 e n. 15 ad
art. 62 LDFR). L'eccezione ha per conseguenza di sottrarre siffatto trapasso di
proprietà dal regime di controllo sui prezzi, sicché il costo del trasferimento
della quota di comproprietà può anche essere superiore a quello calcolato
secondo gli art. 63 lett. b e 66 LDFR (Donzallaz,
op. cit., pag. 159, n. 561; Stalder,
op. cit., n. 2 ad art. 62 LDFR). L'opinione dell'appellante si dimostra così
priva di consistenza.

 

                                         c)  L'art. 69 LDFR prevede che i fondi agricoli non possono essere
venduti all'asta volontaria, ma a determinate condizioni sono ammessi gli
incanti forzati (art. 67 LDFR). Tale divieto si prefigge di evitare l'elusione
del regime di controllo dei prezzi di acquisto, ciò che tuttavia  non si
verifica nel caso concreto. Intanto il trapasso di quote di comproprietà – come
detto – non soggiace ad autorizzazione (art. 62 lett. c LDFR). Inoltre, si
proibisse la licitazione tra comproprietari, il sistema legale dell'art. 651
cpv. 2 CC risulterebbe paralizzato nei casi in cui non fosse possibile una
divisione in natura o sussistesse disaccordo fra i comproprietari (Piotet, La vente aux enchères
pubbliques fondée sur la loi et l'article 69 de la loi fédérale sur le droit
foncier, in: Communications de droit agraire, 1995, pag. 113). Oltre a ciò, una
licitazione tra comproprietari deve rimane possibile anche perché essa non è
pubblicamente annunciata né è aperta a qualsiasi offerente (Steinauer, op. cit., vol. I, pag. 332,
n. 1196a con riferimenti; v. anche Stalder,
in: Le droit foncier rural, Brugg 1998, n. 12 ad art. 69 LDFR, riferito
tuttavia all'art. 612 CC). Ne segue che, in ultima analisi, le censure
dell'appellante risultano destinate all'insuccesso.

 

                                   6.   Gli
oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà
inoltre alla controparte un'adeguata indennità per ripetibili.

 

 

Per questi motivi,

 

 

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

 

 

 

pronuncia:              1.   Nella
misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto.

                                      

                                   2.   Gli oneri
processuali, consistenti in:

                                         a)
 tassa di giustizia     fr. 1'450.–      

                                         b)  spese                       fr.     
50.–

                                                                                fr.
1'500.–

                                         sono
posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 1'800.– per
ripetibili.

                                         

 

                                   3.   Intimazione
a:

                                         – avv.
dott. __________ __________, __________;

                                         – avv.
__________ __________, __________.

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

La presidente                                                        La
segretaria