# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0d3a0d02-2472-5f26-8fb5-c046c55d4a49
**Source:** Glarus (GL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-30
**Language:** de
**Title:** Glarus Verwaltungsgericht 30.05.2024 VG.2024.00003 (VG.2024.1353)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GL_Omni/GL_VG_001_VG-2024-00003_2024-05-30.html

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  Urteil vom 30. Mai 2024

  
	
   

  
	
   

  
	
  I. Kammer

  
	
   

  
	
   

  
	
  Besetzung:
  Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichter Ernst Luchsinger,
  Verwaltungsrichterin Katia Weibel und Gerichtsschreiberin MLaw Paula Brändli

  
	
   

  
	
   

  
	
  in Sachen

  
	
  VG.2024.00003

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  	
    A.______

    	
    Beschwerdeführer

    

  

  
	
   

  
	
  	
    vertreten durch Dr. iur. Reto Crameri und

    MLaw Anita Brassel, Rechtsanwälte

    

  

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  gegen

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    Gemeinde
    Glarus Süd

    	
    Beschwerdegegner

    

  

  
	
   

  
	
  	
    2.

    	
    Departement Bau und
    Umwelt des Kantons Glarus

    

  

  
	
   

  
	
  	
    3.

    	
    Regierungsrat des Kantons
    Glarus

    

  

  
	
   

  
	
   

  
	
  betreffend

  
	
   

  
	
   

  
	
  Baubewilligung

  
	
   

  
	
  Die Kammer zieht in Erwägung:

  
	
  I.

  
	
  1.

  
	
  1.1 A.______ ist Eigentümer des Gebäudes Nr. […]
  auf der Parz.-Nr. 01 Grundbuch […], woran ein unselbständiges Baurecht besteht. Die
  Baute liegt ausserhalb der Bauzone und wurde ursprünglich militärisch
  genutzt.

  
	
   

  
	
  1.2 Am 15. Juni 2022 wurde die Gemeinde Glarus Süd
  über Bautätigkeiten am Gebäude auf der Parz.-Nr. 01 Grundbuch […],
  informiert. Daraufhin verfügte sie am 21. Juni 2022 die Einstellung der
  Bauarbeiten und forderte A.______ dazu auf, eine schriftliche Stellungnahme
  sowie ein Baugesuch einzureichen. Trotz des verfügten Baustopps wurden die
  Bauarbeiten in der Folge abgeschlossen. Nachdem A.______ am 22. Juli
  2022  Stellung genommen hatte, forderte ihn die Gemeinde Glarus Süd am
  28. Juli 2022 erneut zur Einreichung eines Baugesuchs auf. Dem kam er am
  19. August 2022 nach.

  
	
   

  
	
  1.3 Die Gemeinde Glarus Süd führte am 15. Juli 2022
  einen Augenschein vor Ort durch und die Natur- und Heimatschutzkommission des
  Kantons Glarus reichte am 14. September 2022 eine Stellungnahme zum
  Baugesuch ein.

  
	
   

  
	
  1.4 Am 11. Oktober 2022 verweigerte das Departement Bau
  und Umwelt des Kantons Glarus (DBU) die Erteilung einer Ausnahmebewilligung
  für das Bauen ausserhalb der Bauzone. Gestützt hierauf untersagte die
  Gemeinde Glarus Süd den Teilabbruch und den Wiederaufbau des
  streitbetroffenen Gebäudes am 8. November 2022 und ordnete den Rückbau
  der bereits erstellten Baute bzw. die Wiederherstellung des
  rechtmässigen Zustands an.

  
	
   

  
	
  1.5 Gegen den Entscheid der Gemeinde Glarus Süd vom 8.
  November 2022 erhob A.______ am 10. Januar 2023 Beschwerde beim
  Regierungsrat des Kantons Glarus. Letzterer wies die Beschwerde am
  5. Dezember 2023 ab.

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  A.______ gelangte mit
  Beschwerde vom 22. Januar 2024 ans Verwaltungsgericht und beantragte die
  Aufhebung des Entscheids des Regierungsrats vom 5. Dezember 2023. Die
  Baubewilligung sei zu erteilen. Eventualiter sei die Sache an den Regierungsrat,
  das DBU oder die Gemeinde Glarus Süd zur Neubeurteilung zurückzuweisen.
  Subeventualiter sei auf den Rückbau der Hütte zu verzichten; unter Kosten-
  und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gemeinde Glarus Süd, des DBU und des
  Regierungsrats. Das DBU und die Gemeinde Glarus Süd schlossen am
  20. Februar 2024 bzw. am 22. Februar 2024 auf Abweisung der
  Beschwerde; unter Kostenfolge zu Lasten von A.______. Der Regierungsrat
  verzichtete am 21. Februar 2024 auf eine Vernehmlassung.

  
	
   

  
	
  II.

  
	
  1.

  
	
  1.1
  Das Verwaltungsgericht ist gemäss
  Art. 79 Abs. 1 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom
  2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. a des
  Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG) zur
  Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
  Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

  
	
   

  
	
  1.2 Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung
  eines Augenscheins vor Ort. Gemäss Art. 38 Abs. 1
  lit. f VRG kann die Behörde einen Augenschein durchführen, wobei der
  Entscheid hierüber in ihrem pflichtgemässen Ermessen steht. Eine Pflicht zur
  Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsächlichen
  Verhältnisse auf andere Weise überhaupt nicht abgeklärt werden können. Ein
  Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen
  Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch
  ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen
  Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf Durchführung eines
  Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende
  Entscheidgrundlage darstellen (vgl. BGer-Urteil 1C_192/2010 vom
  8. November 2010 E. 3.3, mit Hinweis; VGer-Urteil VG.2023.00043 vom
  25. Januar 2024 E. II/1.4). Vorliegend ergeben sich die
  rechtserheblichen Aspekte genügend aus den Akten. Dies insbesondere auch
  anhand der Unterlagen zum von der Beschwerdegegnerin 1 bereits
  durchgeführten Augenschein. Darüber hinaus lassen sich einzelne offene Fragen
  mit einem Augenschein nachträglich ohnehin nicht mehr erhellen
  (vgl. untenstehende E. II/4). Demgemäss kann auf die Durchführung
  eines solchen verzichtet werden.

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  2.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, der
  Beschwerdegegner 3 hätte für die Renovation der streitbetroffenen Hütte
  eine Ausnahmebewilligung erteilen müssen. Überdies geniesse diese
  Besitzstandsschutz. Die Renovation sei erfolgt, nachdem das Dach aufgrund der
  im Winter 2021/2022 auf ihm lastenden Schneemassen beschädigt worden sei. Die
  Gemeinde habe den diesbezüglichen Reparaturarbeiten mündlich zugestimmt und
  es sei kein vollständiger Abbruch sowie Wiederaufbau der Hütte erfolgt. Das
  Untergeschoss sei unberührt geblieben und beim Erdgeschoss sei nur die
  talseitige Fassade abgebrochen worden. Letzteres sei dabei nur wegen eines Versehens
  geschehen. Die Talfassade sei mit Steinen wiederhergestellt worden, womit der
  Charakter des Mauerwerks bzw. die Wesensgleichheit in Bezug auf
  Struktur, Grösse und Material gewahrt worden sei. Der Grundriss sei nicht
  vergrössert und die Talfassade am gleichen Ort sowie auf dem bisherigen
  Fundament wiederaufgebaut worden. Einzig der neu erstellte Windfang bilde
  eine minimale Vergrösserung des Gebäudes. Er halte aber die maximal zulässige
  Erweiterungsmöglichkeit von 30 Prozent ein und könne überdies entfernt
  werden, soweit er nicht bewilligungsfähig sei. Die Seitenfassaden und die
  Talfassade seien im Zusammenhang mit der Dachsanierung um etwa
  40 Zentimeter und damit nur leicht erhöht worden, was den heute
  geltenden technischen Anforderungen geschuldet sei. Auch die Dicke der
  Dachsparren sei an die heutigen Vorgaben sowie auf die zu erwartende
  Schneelast angepasst worden. Dies um ein erneutes Eindrücken des Daches zu
  verhindern. Diese Änderung des äusseren Erscheinungsbildes sei zulässig, da
  sie unmittelbar für eine zeitgemässe Nutzung als Schutz- und Jagdhütte
  erforderlich sei, was auch für den Umbau der talseitigen Fenster gelte. Diese
  seien zwar leicht vergrössert worden, was aber nur zu einer untergeordneten
  Änderung des äusseren Erscheinungsbilds geführt habe. Insgesamt verbesserten
  die durchgeführten Arbeiten die Einpassung der Hütte in die Landschaft. Sie
  habe nun den Charakter einer alpinen Schutzhütte, welche besser in die
  Berglandschaft passe als die vorherigen militärisch aussehenden Fenster und Fensterläden.
  Die aktuell noch unterschiedliche Patina und die leicht andere Farbe der
  Talfassade seien wegen des neuen Holzes sowie der Renovation und würden sich
  innert etwa zwei Jahren an den Vorzustand angleichen. Die Hütte rage nach wie
  vor nicht über die umliegenden Felswände hinaus und die Renovation sei in der
  Berglandschaft nicht sichtbar. Mit der angestrebten Installation einer
  Kleinkläranlage, welche nach aussen nicht sichtbar sei, habe er, der
  Beschwerdeführer, beabsichtigt, das Toiletten-Häuschen unter freiem Himmel
  neben der Hütte als störendes Element in der Berglandschaft zu entfernen.
  Auch die innere Raumeinteilung sei nicht wesentlich verändert worden. Der
  Schlafbereich sei zwar unterteilt worden. Dies habe jedoch zu einer Reduktion
  der Bettenanzahl und damit der Nutzung geführt. Der Standort der Hütte stelle
  ferner keine unberührte alpine Landschaft dar, da sich in unmittelbarer Nähe
  die Schutzhütte […] befinde. Es sei des Weiteren widersprüchlich, soweit mit
  den Helikopterflügen zur Sanierung negative Auswirkungen auf die Ruhe der
  Berglandschaft und Tierwelt befürchtet, gleichzeitig aber der vollständige
  Abbruch der Hütte angeordnet werde, welcher weitaus mehr Helikopterflüge nach
  sich ziehe. Selbst wenn keine Ausnahmebewilligung erteilt werde, sei vom
  vollumfänglichen Rückbau der Hütte abzusehen, da ein solcher
  unverhältnismässig sei. Der Beschwerdegegner 3 nehme schliesslich einen
  vollständigen Abbruch und Wiederaufbau der Hütte an, was falsch sei. Die
  Rückbauverfügung gehe nämlich über die vorgenommenen Sanierungsarbeiten
  hinaus, womit mehrheitlich eine rechtmässig und von der Besitzstandsgarantie
  geschützte Baute abgebrochen werden müsste. Im Übrigen seien mildere
  Massnahmen vorhanden, indem beispielsweise der Abbruch des Windfangs oder die
  Verkleinerung der Fenster sowie der Verzicht auf eine Innentoilette oder
  Kleinkläranlage angeordnet werde. Der Rückbau zum ursprünglichen Zustand sei
  letztlich möglich, da vom früheren Material nur die morschen Holzelemente
  entsorgt und die Mauersteine für die Sanierung wiederverwendet worden seien.

  
	
   

  
	
  2.2 Die Beschwerdegegnerin 1 bringt vor, der
  Beschwerdegegner 3 habe keinesfalls festgehalten, dass die Hütte zum
  Zeitpunkt des streitbetroffenen Umbaus benutzbar gewesen sei, sondern
  lediglich, dass dies zum Zeitpunkt des Erwerbs des Gebäudes der Fall gewesen
  sei. Der Beschwerdeführer habe zudem selbst ausgeführt, dass die Hütte
  bereits beim Erwerb in einem sehr schlechten Zustand gewesen sei und die
  tragenden Funktionen nicht mehr intakt gewesen seien. Dementsprechend habe er
  auch nicht dokumentiert, dass ein angemessener Unterhalt erfolgt sei und ein
  fortbestehendes Interesse an der Weiternutzung der Hütte bestanden habe.
  Folglich sei die Hütte nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar gewesen, womit
  sich der Beschwerdeführer nicht auf Art. 24c des Bundesgesetzes über die
  Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) berufen könne. Selbst wenn dies aber
  der Fall sein sollte, seien die Voraussetzungen für die Erteilung einer
  Ausnahmebewilligung nicht gegeben. Die Hütte sei nämlich grösstenteils bis
  auf die Bodenplatte abgebrochen worden. Hierzu seien insbesondere das gesamte
  Dach inklusive Dachstock, die gesamte Frontmauer einschliesslich der Fenster,
  alle Raumaufteilungen und Teile des linken sowie rechten Fassadenmauerwerks
  entfernt worden. Anlässlich des Augenscheins habe sodann festgestellt werden
  müssen, dass die Hütte trotz Baustopp praktisch vollständig umgebaut worden
  sei. Das Dach sei bis und mit Unterdachfolie erstellt gewesen, wobei
  lediglich die definitive Dacheindeckung gefehlt habe. Darüber hinaus sei die
  Hütte vergrössert worden, zumal das Dach weniger steil erstellt, ein neuer
  Windschutz angebracht und die Fensterflächen vergrössert worden seien. Der
  Beschwerdeführer habe das Bauvorhaben umgesetzt, obwohl er gewusst habe, dass
  die in Aussicht gestellte Ausnahmebewilligung für die zivile Umnutzung das
  Mass des Zulässigen überschreite und mit dieser Zweckänderung ein Abbruch
  sowie ein Wiederaufbau ausdrücklich ausgeschlossen worden seien. Sofern er
  Ausführungen zum Innenausbau der Hütte mache, sei darauf hinzuweisen, dass
  der tatsächlich umgesetzte Innenausbau im vorliegenden Verfahren nicht
  bekannt sei, womit der Beschwerdeführer daraus nichts zu seinen Gunsten
  ableiten könne. Die Unterlagen zeigten indessen, dass ein Kinder- sowie ein
  Elternschlafzimmer, eine Toilette und ein Essraum mit Koch- und
  Wärmeeinrichtung geplant und der Eingangsbereich durch den neuen Schneefang
  vergrössert worden seien, womit im Ergebnis eine Vergrösserung der Nutzfläche
  erfolgt sei. Insgesamt sei der Beschwerdegegner 3 damit zu Recht von
  einer Komfortsteigerung ausgegangen, welche eine Nutzung als Ferienhaus
  ermögliche. Aus den eingereichten Plänen ergebe sich schliesslich nicht, dass
  der Beschwerdeführer die Hütte durch die Umgestaltung des Dachs und die
  Verschiebung der Frontmauer im Volumen vergrössert und die talseitige
  Seitenwände erhöht habe. Die Planunterlagen seien dementsprechend
  tatsachenwidrig, was der Beschwerdeführer denn auch eingestanden habe.

  
	
   

  
	
  2.3 Der Beschwerdegegner 2 stellt sich auf den
  Standpunkt, entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers sei der
  Beschwerdegegner 3 nicht davon ausgegangen, dass das Bauprojekt
  Besitzstandsschutz geniesse. Das unter Art. 24c RPG zulässige
  Änderungspotential könne durch eine erhebliche Umnutzung, welche schon fast
  eine von Art. 24c RPG ausgeschlossene vollständige Zweckänderung
  darstelle, bereits ausgeschöpft sein. Dies sei vorliegend der Fall, was im
  Übrigen die Baudirektion bereits im Jahr 2001 festgehalten habe. Damit erübrigten
  sich Weiterungen zur Frage, ob es sich um einen Abbruch und Wiederaufbau
  handle oder um eine Änderung, die den Rahmen von Art. 24c RPG aufgrund
  der nicht mehr vorhandenen Wesensgleichheit sprenge. Die Handlungen der
  Bauarbeiter als Auftragnehmer seien sodann dem Beschwerdeführer zuzurechnen.
  Die ohne Bewilligung vorgenommenen baulichen Massnahmen seien nachträglich
  nicht bewilligungsfähig und müssten daher rückgängig gemacht werden. Wenn
  Art. 24c RPG aufgrund fehlender Wesensgleichheit und Identitätswahrung
  nicht anwendbar sei, könne auch Art. 24c Abs. 4 RPG nicht
  angewendet werden, wobei dessen Wortlaut ohnehin nur die zeitgemässe
  Wohnnutzung und nicht die zeitgemässe Nutzung als Schutz- und Jagdhütte
  umfasse. Dass es sich vorliegend um ein Ferienhaus handle, habe der
  Beschwerdeführer bisher bestritten. Es erstaune deshalb, dass er mit der
  Anwendung von Art. 24c Abs. 4 RPG auf seinen Fall zumindest
  implizit eine Wohnnutzung einräume. Dass sich in unmittelbarer Nähe der
  streitbetroffenen Baute die Schutzhütte […] befinde, sei ausserdem kein
  Hinweis auf eine rege Nutzung der unberührten alpinen Landschaft. Eine zweite
  Hütte an diesem Ort, welche zudem als privates Ferienhaus genutzt würde, sei
  nicht landschaftsverträglich. Der Schutz der Eigentumsgarantie beziehe sich
  schliesslich nicht auf illegale Bauten. Der Bestandesschutz könne nur gelten,
  solange das betreffende Gebäude, das in seinem Bestand geschützt werden
  solle, noch bestehe. Da vorliegend die alte Hütte bis auf die Grundmauern
  abgebrochen worden sei, sei dieser Schutz verwirkt. Daran ändere auch die
  angebliche und nicht belegte Wiederverwendung von alten Mauersteinen nichts.
  Wenn eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24c RPG nicht erteilt werden
  könne, liege eine vollständige Änderung vor, denn es entstehe etwas Neues,
  das grundsätzlich nach Art. 24, 24b, 24d oder 24e RPG bewilligt werden
  müsse. Vorliegend handle es sich um eine illegale Neubaute, womit der
  rechtmässige Zustand nur durch einen kompletten Rückbau wiederhergestellt
  werden könne. Eine mildere Massnahme zur Erreichung dieses Ziels sei nicht
  ersichtlich. Schliesslich könne sich der bösgläubige Beschwerdeführer
  gegenüber einem Abbruch- oder Wiederherstellungsbefehl zwar auf den
  Verhältnismässigkeitsgrundsatz berufen. Er müsse aber in Kauf nehmen, dass
  die Behörden zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung
  sowie dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands
  erhöhtes Gewicht beimessen und die ihm entstehenden Nachteile nicht oder nur
  in verringertem Mass berücksichtigten.

  
	
   

  
	
  3.

  
	
  3.1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher
  Bewilligung errichtet oder geändert werden (Art. 22 Abs. 1 RPG).
  Gemäss Art. 22 Abs. 2 RPG ist Voraussetzung einer Bewilligung, dass
  die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a)
  und das Land erschlossen ist (lit. b). Die übrigen Voraussetzungen des
  Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten (Art. 22
  Abs. 3 RPG). Abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG können
  Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren
  Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort
  ausserhalb der Bauzonen erfordert und keine überwiegenden Interessen
  entgegenstehen (Art. 24 RPG). Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und
  Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in
  ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Art. 24c Abs. 1 RPG). Solche
  Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert,
  teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern
  sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Art. 24c Abs. 2
  RPG). Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe
  Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein,
  die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4
  RPG). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der
  Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG). 

  
	
   

  
	
  3.2 Nach Art. 42 Abs. 1 der
  Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) gilt eine Änderung als
  teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute
  oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt
  bleibt, wobei Verbesserungen gestalterischer Art zulässig sind. Massgeblicher
  Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem
  sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet
  befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage
  im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist nach Art. 42 Abs. 3 RPV unter
  Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Dabei darf in jedem Fall
  innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens die anrechenbare
  Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden, wobei das
  Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des bestehenden
  Gebäudevolumens gilt (Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV). Unter den
  Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG kann eine Erweiterung
  ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen. In diesem Fall darf die
  gesamte Erweiterung sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche
  als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer
  Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch
  100 m2 überschreiten. Die Erweiterungen innerhalb des
  bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (Art. 42
  Abs. 3 lit. b RPV). Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich
  veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen
  (Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV). Eine Baute oder Anlage darf nur
  wiederaufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der Zerstörung oder des
  Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein
  ununterbrochenes Interesse besteht. Das Gebäudevolumen darf nur so weit
  wiederaufgebaut werden, dass es die nach Art. 42 Abs. 3 RPV
  zulässige Fläche umfassen kann, wobei dessen lit. a nicht anwendbar ist.
  Sofern dies objektiv geboten erscheint, darf der Standort der Ersatzbaute
  oder -anlage von demjenigen der früheren Baute oder Anlage geringfügig
  abweichen (Art. 42 Abs. 4 RPV).

  
	
   

  
	
  4.

  
	
  4.1 Die streitbetroffene Liegenschaft befindet sich
  unbestrittenermassen ausserhalb der Bauzone. Sie besteht sodann mindestens
  seit 1949, weshalb sie als altrechtlich zu gelten hat (vgl. Jonas
  Alig/Kristin Hoffmann, in Alain Griffel et al. [Hrsg.] Fachhandbuch
  Öffentliches Baurecht, Zürich 2016, Rz. 3.179) und womit für das
  streitbetroffene Bauvorhaben eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG
  benötigt wird. Sodann ist vor Verwaltungsgericht nicht mehr umstritten, dass
  die Umnutzung der Hütte von einem militärischen zu einem privaten Zweck im
  Sinne einer Schutz- oder Jagdhütte dem vorherigen Besitzer der
  streitbetroffenen Baute (zumindest implizit) bewilligt worden war. Letzterem
  war von der Baudirektion des Kantons Glarus am 20. Juli 2001 denn auch
  eine Zustimmung zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss aArt. 36
  RPG im Rahmen der Vorabklärung gewährt worden. Dies indessen mit dem
  expliziten Hinweis, dass mit dieser Umnutzung das Mass der zulässigen Veränderung
  ausgeschöpft und der Abbruch sowie Wiederaufbau des streitbetroffenen
  Gebäudes ausgeschlossen sei.

  
	
   

  
	
  4.2 Der Beschwerdeführer bringt unter anderem vor, die
  Beschwerdegegnerin 1 habe den Reparaturarbeiten telefonisch zugestimmt.
  Mangels entsprechenden Belegen und angesichts der Tatsache, dass die
  Baubewilligungsbehörde den Beschwerdeführer mehrfach zum Einreichen eines
  Baugesuchs aufgefordert bzw. auf die Notwendigkeit und gleichzeitig das
  Fehlen einer Baubewilligung hingewiesen hat (vgl. obenstehende
  E. I/1), muss dies als reine Parteibehauptung eingestuft werden, welche
  nicht weiter zu berücksichtigen ist. Eine formell rechtsgenügliche
  Baubewilligung für die Bauarbeiten ist dementsprechend weiterhin notwendig
  und ausstehend.

  
	
   

  
	
  4.3

  
	
  4.3.1 Zu prüfen bleibt damit, ob Art. 24c RPG auf die
  vorliegende Konstellation anwendbar ist, weil die Baute vor dem Umbau und
  auch vor dem starken Schneefall im Winter 2021/2022, welcher gemäss dem
  Beschwerdeführer Grund für den streitbetroffenen Umbau gewesen sei, bestimmungsgemäss
  nutzbar war (Art. 24c Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 42 Abs. 4
  RPV). Dies ist dann der Fall, wenn der Eigentümer durch einen angemessenen
  Unterhalt das fortbestehende Interesse an der Weiternutzung dokumentiert hat
  und die Baute gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebstüchtig ist sowie die
  tragenden Konstruktionen mehrheitlich intakt sind. Diese Voraussetzungen
  müssen zum Zeitpunkt der Zerstörung erfüllt sein. Der Wiederaufbau von
  Bauruinen ist ausgeschlossen und ein freiwilliger Abbruch muss rechtmässig erfolgt
  sein. Wiederaufbauten gelten als Ersatz- und nicht als nach Art. 24 RPG
  zu bewilligende Neubauten, wenn sie das Identitätserfordernis gemäss
  Art. 42 Abs. 1 RPV wahren, d.h. wenn sie nur teilweise
  geändert oder massvoll erweitert werden. Zusätzlich muss an der weiteren
  Nutzung ein ununterbrochenes Interesse bestehen (Art. 42 Abs. 4
  Satz 1 RPV), was jedenfalls dann nicht gegeben ist, wenn die Baute über
  längere Zeit ungenutzt geblieben ist (vgl. zum Ganzen Alig/Hoffmann,
  Rz. 3.189 ff.).

  
	
   

  
	
  4.3.2 Gemäss den Angaben des Beschwerdeführers hat dieser
  die streitbetroffene Hütte im Herbst 2021 erworben. Im September 2021 teilte
  er der Beschwerdegegnerin 1 mit, dass er eine Dacherhöhung und eine
  Ausführung der Fassadenfläche in Glas plane. Dies unter Beilage von
  undatierten Fotos. Die Beschwerdegegnerin 1 antwortete ihm daraufhin,
  dass keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 f. RPG in Aussicht
  gestellt werden könne und die Umnutzung zu zivilen Zwecken mit einem
  Baugesuch legalisiert werden müsse. Im Februar 2022 schlossen der
  Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin 1 einen
  Dienstbarkeitsvertrag ab. Im Juli 2022 gab der Beschwerdeführer gegenüber der
  Beschwerdegegnerin 1 sodann an, dass die Hütte bereits im Kaufzeitpunkt
  in einem schlechten Zustand gewesen sei. Das Dach sei eingedrückt und der
  Innenbereich sei verfault, zusammengedrückt und schimmelig gewesen. Dies
  untermauerte er mit undatierten Fotos. Gemäss dem Beschwerdeführer sei das
  gesamte Tagwerk spätestens im Sommer 2022 mehrheitlich morsch gewesen. Sein
  Vorgänger teilte ihm gegenüber im Januar 2023 mit, dass die Hütte im Herbst
  2021 noch benutzt worden sei. Der Beschwerdeführer führte gegenüber dem
  Beschwerdegegner 3 im Januar 2023 schliesslich aus, dass die Hütte im
  August bzw. im Oktober 2021 in einem guten Zustand gewesen sei.

  
	
   

  
	
  4.3.3 Nach dem oben Dargelegten bestehen divergierende
  Angaben zum Zustand der streitbetroffenen Baute. So führte der
  Beschwerdeführer zu unterschiedlichen Zeitpunkten des Verfahrens einerseits
  aus, dass die Hütte bereits im Kaufzeitpunkt im Herbst 2021 in einem
  schlechten Zustand gewesen sei. Andererseits sei die Hütte vor dem starken
  Schneefall im Winter 2021/2022 in einem guten Zustand gewesen. Die
  eingereichten Fotos sind sodann jeweils undatiert und damit grundsätzlich nur
  vermindert beweiswertig. Die im Herbst 2021 eingereichten Fotos zeigen zwar
  eine grundsätzlich regelrechte Baute. Jedoch werden darauf keine Details des
  Dachs abgebildet. Die damalige Nachricht des Beschwerdeführers an die
  Beschwerdegegnerin 1 zeigt jedoch auch, dass er bereits vor dem geltend
  gemachten Zerstörungszeitpunkt im Winter 2021/2022 und damit unabhängig
  hiervon einen Umbau geplant hatte. Die im Juli 2022 eingereichten sowie
  undatierten Fotos zeigen des Weiteren eine verschimmelte Dachkonstruktion,
  welche nicht mehr als funktionstüchtig taxiert werden kann. Die zuletzt im
  Januar 2023 ins Recht gelegten sowie undatierten Fotos, welche den Zustand
  vor dem Kaufzeitpunkt im Herbst 2021 illustrieren sollen, zeigen schliesslich
  eine temporäre Stütze für das Dach. Dies weist ebenfalls darauf hin, dass die
  tragenden Konstruktionen nicht mehr genügend intakt waren. Anhand der Angaben
  des Beschwerdeführers und aufgrund der Bildaufnahmen kann somit nicht mit
  genügender Sicherheit davon ausgegangen werden, dass die Hütte vor den
  Bauarbeiten im Sommer 2022 bzw. vor dem geltend gemachten
  Zerstörungszeitpunkt im Winter 2021/2022 noch bestimmungsgemäss nutzbar
  gewesen war.

  
	
   

  
	
  4.3.4 Nichts anderes ergibt sich aus den weiteren
  Unterlagen. So hat die Beschwerdegegnerin 1 im Winter 2022 mit dem
  Beschwerdeführer zwar einen Dienstbarkeitsvertrag geschlossen. Da die Hütte
  in diesem Rahmen aber offenbar nicht vorgängig besichtigt wurde, kann hieraus
  nicht geschlossen werden, dass sie zu diesem Zeitpunkt noch bestimmungsgemäss
  nutzbar war. Dies gilt auch mit Blick darauf, dass hierfür nur Fotos der
  Aussenansicht aus einer gewissen Distanz beigefügt worden waren. Aus den
  Angaben des Vorgängers des Beschwerdeführers kann ebenfalls nichts
  Entscheidwesentliches abgeleitet werden, da nicht einmal klar ist, ob der
  Vorgänger die Hütte im Herbst 2021 effektiv noch selbst nutzte oder lediglich
  Drittpersonen anwesend waren. Darüber hinaus liegen keine weiteren
  Informationen zur damaligen Nutzung vor. Da eine E-Mail – anders als beispielsweise
  eine Zeugenaussage unter Strafandrohung – als Beweismittel schliesslich einen
  geringeren Wert aufweist, kann gestützt darauf ebenfalls nicht geschlossen
  werden, dass die Hütte zum relevanten Zeitpunkt noch bestimmungsgemäss
  nutzbar war.

  
	
   

  
	
  4.3.5 Da die Hütte in der Zwischenzeit und ohne vorgängige
  Baubewilligung zumindest teilweise abgerissen und stark verändert wurde,
  lässt sich der frühere Zustand und der Eintrittszeitpunkt der diversen
  Schäden nachträglich nicht mehr ohne Weiteres feststellen (vgl. BGer-Urteil
  1C_204/2019 vom 8. April 2020 E. 2.5). Dies hat der
  Beschwerdeführer indessen selbst zu verantworten, was grundsätzlich zu seinen
  Ungunsten auszulegen ist. Soweit der Beschwerdegegner 3 die Auffassung
  vertritt, der Beschwerdeführer hätte die Hütte nicht erworben, wenn sie nicht
  nutzbar gewesen wäre, ist ihm nicht zu folgen, zumal die Angaben des
  Beschwerdeführers, wonach er die Hütte in einem schlechten Zustand gekauft
  habe, hiergegen sprechen. Vielmehr erscheint es auch angesichts seiner Anfrage
  an die Beschwerdegegnerin 1 im Herbst 2021 überwiegend wahrscheinlich,
  dass er die Hütte bereits in einem schlechten Zustand und mit der Absicht zur
  grundlegenden Renovation sowie Reparatur erworben hat, wobei es nicht
  relevant ist, ob ihm die Baufälligkeit der Baute bekannt war
  (vgl. Rudolf Muggli, in Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.],
  Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Bern 2017, Art. 24c
  N. 16). Die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit der streitbetroffenen
  Baute hat aufgrund des soeben Dargelegten als unbewiesen zu gelten.

  
	
   

  
	
  4.3.6 Im
  Verwaltungsverfahren gilt der Untersuchungsgrundsatz, wonach es Sache der
  Behörde und nicht der Parteien ist, den Sachverhalt festzustellen und dazu,
  soweit nötig, Beweis zu erheben. Die Parteien
  trifft jedoch eine Mitwirkungspflicht, insbesondere für Tatsachen, welche sie
  besser kennen als die Behörden. Vom Untersuchungsgrundsatz ist die objektive
  Beweislast zu unterscheiden. Bleibt eine rechtserhebliche Tatsache trotz
  rechtskonform durchgeführtem Verfahren unbewiesen, trägt nach den üblichen
  Beweislastregeln (Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom
  10. Dezember 1907 [ZGB]), die auch im öffentlichen Recht als allgemeiner
  Rechtsgrundsatz gelten, diejenige Person die Folgen, die Rechte aus der
  behaupteten, aber unbewiesenen Tatsache ableitet (BGer-Urteil 1C_469/2019,
  1C_483/2019 vom 28. April 2021 E. 6.4; VGer-Urteil VG.2023.00049
  vom 9. November 2023 E. 4.1).

  
	
   

  
	
  Die Beschwerdegegnerin 1 wies den Beschwerdeführer,
  nachdem sie von den Bauarbeiten erfahren hatte, umgehend auf die
  Notwendigkeit einer Baubewilligung hin. Bereits im Herbst 2021 machte sie ihn
  darauf aufmerksam, dass die geplanten Arbeiten nicht gestützt auf
  Art. 24 f. RPG bewilligungsfähig seien und er für die Umnutzung
  eine Baubewilligung benötige. Der Beschwerdeführer wusste dementsprechend,
  dass für Bauarbeiten eine vorgängige Bewilligung notwendig ist. Dass er die
  Bauarbeiten dennoch ohne Baubewilligung begonnen hatte und auch nach dem
  ergangenen Baustopp fertigstellte, hat er selbst zu verantworten.
  Demgegenüber haben die Beschwerdegegner das Verfahren jeweils rechtskonform
  durchgeführt. Sowohl ihnen als auch dem hiesigen Verwaltungsgericht war es
  dabei nicht möglich, die Frage der früheren bestimmungsgemässen Nutzbarkeit
  nachträglich durch weitere Abklärungsmassnahmen festzustellen. Es verbleibt
  damit gänzlich unbewiesen, ob dies zum Zeitpunkt des Beginns der Bauarbeiten
  bzw. der geltend gemachten Zerstörung durch Schneemassen im Winter 2021/2022
  der Fall war. Da sich der Beschwerdeführer hierauf beruft und aus dieser
  unbewiesenen Tatsache ein Recht auf eine Ausnahmebewilligung gemäss
  Art. 24c RPG ableiten will, trägt er die Folgen dieser Beweislosigkeit,
  mit dem Ergebnis, dass die Baute als nicht bewilligungsfähig zu qualifizieren
  ist. Mangels Anwendbarkeit von Art. 24c
  Abs. 1 RPG steht im Ergebnis somit auch keine Möglichkeit einer
  Bewilligung von baulichen Änderungen nach Art. 24c Abs. 2 RPG
  offen.

  
	
   

  
	
  5.

  
	
  5.1 Selbst wenn man nun aber von einer
  bestimmungsgemässen Nutzung der Hütte vor dem Umbau bzw. vor dem Schneefall
  im Winter 2021/2022 ausgehen würde, wären die
  Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 2 und Abs. 4 RPG sowie
  Art. 42 RPV nicht erfüllt. So gilt als Grundregel für alle Bauvorhaben,
  dass die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den
  wesentlichen Zügen gewahrt bleiben muss. Dabei ist darauf abzustellen, ob die
  Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist. Gefordert
  ist nicht völlige Gleichheit von Alt und Neu, sondern die Identität bezieht
  sich auf die aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. In
  die Gesamtbeurteilung einzubeziehen sind namentlich das äussere
  Erscheinungsbild, die Nutzungsart und das Nutzungsmass, die Anzahl
  Wohneinheiten, die Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbestimmung sowie
  die Auswirkungen auf die Raumordnung und die Umwelt. Bei der Beurteilung des
  äusseren Erscheinungsbilds ist entscheidend, ob das geplante Bauprojekt
  bezüglich Gebäudeform, Stil und Gestaltung wesentlich vom bestehenden Gebäude
  abweicht. Fehlt es an der Identität, liegt eine vollständige Änderung vor und
  die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG fällt ausser
  Betracht (vgl. zum Ganzen BGer-Urteil 1C_312/2016 vom 3. April 2017
  E. 3, mit Hinweisen). 

  
	
   

  
	
  5.2 Vorliegend wurde das äussere Erscheinungsbild
  angesichts der Erhöhung der Seitenmauern und damit des Dachs sowie der
  Vergrösserung der Fenster verändert. Zwar wurde die Einpassung in die
  Landschaft dadurch nicht zwingend verschlechtert. Eine Verbesserung ist
  jedoch ebenfalls nicht ersichtlich. Es wird sodann nicht geltend gemacht,
  dass die Änderungen für die energetische Sanierung nötig gewesen seien.
  Notwendig für eine zeitgemässe Wohnnutzung kann der Umbau schliesslich nicht
  sein, da eine solche bei einer Jagdschutzhütte ausgeschlossen ist, zumal
  diese nicht einem eigentlichen Wohnzweck dient. Die baulichen Massnahmen
  waren damit bereits unter den Vorgaben gemäss Art. 24c Abs. 4 RPG
  nicht bewilligungsfähig.

  
	
   

  
	
  5.3 Auch der Aspekt der Wesensgleichheit hat
  schliesslich als nicht erfüllt zu gelten. Der heutige Zustand ist nämlich mit
  dem Moment der Zuweisung zum Nichtbaugebiet zu vergleichen (Art. 42
  Abs. 2 RPV), was dem Inkrafttreten des ersten Gewässerschutzgesetzes am
  1. Juli 1972 entspricht. Damit ist die aktuelle Hütte der militärischen
  Hütte aus dem Jahr 1972 gegenüberzustellen. Diese Bauten sind angesichts der
  unstrittigen Vergrösserung der Fenster und der Erhöhung des Raums sowie dem
  neuen Windfang rein äusserlich nicht mehr wesensgleich. Der Einbau der
  Kleinkläranlage und Innentoilette sowie die angepasste Raumaufteilung
  ermöglichen zusätzlich eine nicht mehr wesensgleiche Nutzungsweise. Dies hat
  umso mehr zu gelten, als dass die Baudirektion bereits im Jahr 2001
  festgehalten hat, dass mit der Umnutzung von einem militärischen zu einem
  zivilen Zweck das Mass der zulässigen Veränderung ausgeschöpft und der
  Abbruch und Wiederaufbau ausgeschlossen seien, was zumindest dem Vorgänger
  des Beschwerdeführers bekannt war und bei gehöriger Sorgfalt und
  Aufmerksamkeit auch dem Beschwerdeführer hätte bewusst sein müssen. Damit ist
  das streitbetroffene Bauvorhaben auch mit Blick auf Art. 24c Abs. 2
  RPG i.V.m. Art. 42 RPV als nicht bewilligungsfähig zu taxieren.

  
	
   

  
	
  6.

  
	
  6.1 Schliesslich ist die Frage der Recht- und
  Verhältnismässigkeit des Rückbaus der unbewilligt erstellten oder geänderten
  Baute zu klären. Hierbei gilt der Grundsatz, dass die zuständige
  Gemeindebehörde auf Kosten des Bauherrn nach den Vorschriften des VRG die
  Änderung oder die Entfernung widerrechtlich erstellter Bauten verfügt, sofern
  die Abweichung gegenüber den Bauvorschriften nicht geringfügig ist
  (Art. 82 Abs. 1 RBG). Formell rechtswidrige Bauten ausserhalb des
  Baugebiets, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen
  grundsätzlich beseitigt werden. Die Anordnung des Abbruchs bereits erstellter
  Bauten kann jedoch nach den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und
  Verwaltungsrechts (ganz oder teilweise) ausgeschlossen sein. Dazu gehört
  namentlich der in Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der
  Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April
  1999 (BV) festgehaltene Grundsatz der Verhältnismässigkeit. Ist eine
  Bauherrschaft nicht gutgläubig, so muss sie in Kauf nehmen, dass ihre
  Interessen von der Behörde bei der vorzunehmenden Abwägung nicht oder nur in
  verringertem Masse berücksichtigt werden (vgl. BGer-Urteil 1C_204/2019
  vom 8. April 2020 E. 4.2, mit Hinweisen).

  
	
   

  
	
  6.2 Vorliegend kann mangels Anwendbarkeit von
  Art. 24c RPG keine nachträgliche Ausnahmebewilligung für die
  streitbetroffene Baute erteilt werden. Die baulichen Massnahmen wurden ohne
  Bewilligung bereits durchgeführt und sind damit widerrechtlich. Ein Rückbau
  in die vorherige Form ist nicht möglich, da die vormalige Hütte, mit Ausnahme
  des Bodens und der damaligen Seitenwände, abgerissen und damit zerstört
  wurde. Der Beschwerdeführer hat diesbezüglich denn auch selbst eingestanden,
  dass ausser den Steinen der wieder aufgebauten Seitenwände die Materialien
  weitgehend entsorgt wurden. Ein Rückbau würde damit einem Umbau mit neuen Materialien
  entsprechen. Da ein Umbau auf die vorherige Dimension mangels Anwendbarkeit
  von Art. 24c RPG von Beginn weg nicht bewilligungsfähig ist, erscheint
  es denn auch nicht zulässig, dem Beschwerdeführer einen solchen Umbau
  nachträglich lediglich darum zu erlauben, weil er die Bauarbeiten bereits
  durchgeführt hat, ohne die notwendige Bewilligung abzuwarten. Dies würde im
  Ergebnis auch dem Grundsatz der Rechtsgleichheit diametral entgegenstehen.

  
	
   

  
	
  6.3 Die Interessenabwägung führt dabei zu keinem anderen
  Ergebnis. So kommt zum öffentlichen Interesse der Rechtsgleichheit und der
  Einhaltung der Bauordnung vorliegend das Interesse des Naturschutzes hinzu.
  Die Notwendigkeit weiterer Helikopterflüge zum Abbruch der Hütte ist aus
  dieser Sicht zwar störend, vermag die gewichtigen öffentlichen Interessen
  aber nicht zu überwiegen. Dies hat umso mehr zu gelten, als dass es sich
  dabei um eine lediglich kurzdauernde Störung handelt, welcher ansonsten eine
  weitaus länger dauernde weitere und potentiell stärkere Nutzung des
  massgebenden alpinen Raums gegenüberstehen würde. Damit besteht ein
  erhebliches öffentliches Interesse am vollständigen Rückbau der Hütte, wobei
  die entsprechende Anordnung geeignet und erforderlich zur Erreichung des
  Zwecks ist, nicht zuletzt weil der Beschwerdeführer mit den unbewilligten
  Bauarbeiten nicht nur unbedeutend vom Erlaubten abgewichen ist. Sein
  Interesse an der weiteren Nutzung der Hütte sowie eine allfällige
  Vermögenseinbusse vermögen die entgegenstehenden öffentlichen Interessen
  dabei nicht zu überwiegen. Aufgrund der Bösgläubigkeit des Beschwerdeführers,
  der im Wissen um die Bewilligungspflicht ohne Bewilligung die Bauarbeiten
  trotzdem durchgeführt hatte (vgl. obenstehende E. II/4.3.6), sind
  diese Interessen ohnehin nur vermindert zu berücksichtigen. Insgesamt ist der
  Abbruch zumutbar und verhältnismässig (vgl. zum Ganzen BGer-Urteil
  1C_204/2019 vom 8. April 2020 E. 4.3).

  
	
   

  
	
  7.

  
	
  Zusammenfassend kann für
  die streitbetroffene Baute mangels Anwendbarkeit von Art. 24c RPG keine
  Ausnahmebewilligung erteilt werden. Aufgrund dessen und mit Blick darauf,
  dass von der vormaligen Hütte nur mehr der Boden, das Untergeschoss und die
  (wieder aufgebauten) Seitenwände vorhanden sind, kann lediglich ein
  kompletter Rückbau den rechtmässigen Zustand wiederherstellen. Dies erweist
  sich im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung als geeignet und notwendig,
  womit der angefochtene Entscheid des Beschwerdegegners 3 im Ergebnis
  nicht zu beanstanden ist.

  
	
   

  
	
  Dies führt zur Abweisung
  der Beschwerde.

  
	
   

  
	
  III.

  
	
  Nach Art. 134
  Abs. 1 lit. c VRG hat die Partei, welche im Beschwerdeverfahren
  unterliegt, die amtlichen Kosten zu tragen. Ausgangsgemäss sind die
  Gerichtskosten von pauschal Fr. 2'500.- dem Beschwerdeführer
  aufzuerlegen und mit dem von ihm bereits geleisteten Kostenvorschuss in
  gleicher Höhe zu verrechnen. Ausgangsgemäss ist ihm schliesslich keine
  Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 138 Abs. 3 lit. a VRG
  e contrario).

  
	
  Demgemäss erkennt die Kammer:

  
	
  	
    1.

    	
    Die
    Beschwerde wird abgewiesen.

    
	
    2.

    	
    Die
    Gerichtskosten von Fr. 2'500.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt
    und mit dem von ihm bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe
    verrechnet.

    
	
    3.

    	
    Es
    wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

    
	
    4.

    	
    Schriftliche
    Eröffnung und Mitteilung an:

    
	
     

    	
    […]