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**Case Identifier:** 9851b69b-d4c8-5397-a19b-193bb845f930
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-12-01
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 01.12.2025 WBE.2024.444
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2024-444_2025-12-01.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

WBE.2024.444 / sr / we 
(2024-001437)  

Art. 108 

 

Urteil vom 1. Dezember 2025 
 
 

Besetzung  Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz  

Verwaltungsrichterin Lang  

Verwaltungsrichterin Steiger  

Gerichtsschreiberin Ruchti      

 

 
   

Beschwerde-

führerin  

 A._____ AG,  

vertreten durch lic. iur. Michael Fretz, Rechtsanwalt,  

Frey-Herosé-Strasse 25, Postfach, 5001 Aarau    

 

gegen 

 

Konsortium R-Strasse Q._____,  

bestehend aus: 

 
   

Beschwerde-

gegnerin 1 

 B._____ AG,       

 

Beschwerde-

gegnerin 2 

 C._____ AG,   

 

Beschwerde-

gegnerin 3 

 D._____ AG,   

 

 

  alle vertreten durch Dr. iur. Beat Ries, Rechtsanwalt, 

Bleichemattstrasse 43, Postfach, 5001 Aarau 

 

und 

 
   

Vorinstanzen  Gemeinderat Q._____,    

 

  Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau   

handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, 

Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau 

    

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung 

 

Entscheid des Regierungsrats vom 20. November 2024 

 - 2 - 

 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

Am 26. Februar 2024 erteilte der Gemeinderat Q._____ dem Konsortium 

R-Strasse Q._____, c/o E._____ AG, R._____, die Baubewilligung für den 

Abbruch der bestehenden Gebäude Nrn. mmm, nnn und ooo und eine 

Arealüberbauung aus sechs Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf der 

Parzelle Nr. aaa Q._____. Gleichzeitig wurden die unter anderem von der 

A._____ AG, S._____, gegen das Bauvorhaben erhobenen Einwendungen 

mit Ausnahme einer Auflage betreffend Baugrubensicherung und 

Fassadengestaltung des Gebäudes Nr. ppp (auf der Nachbarparzelle 

Nr. ccc) abgewiesen, soweit der Gemeinderat darauf eintrat. 

 

Zum integrierenden Bestandteil der Baubewilligung wurde namentlich die 

Zustimmung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Abteilung 

für Baubewilligungen, vom 3. April 2023 mit der darin enthaltenen Nut-

zungsbewilligung Nr. 221'269 und der fischereirechtlichen Bewilligung 

Nr. 2022.00181 erklärt. 

 

B. 

Auf Beschwerde der A._____ AG gegen die gemeinderätliche Bau-

bewilligung entschied der Regierungsrat an der Sitzung vom 20. November 

2024 (RRB Nr. 2024-001437): 

 

1. 
Die Beschwerde der A._____ AG wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von 
Fr. 3'910.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 479.–, ins-
gesamt Fr. 4'389.–, werden der A._____ AG auferlegt. 
 
3. 
Die A._____ AG wird verpflichtet, dem Konsortium R-Strasse Q._____ 
(bestehend aus B._____ AG, C._____ AG, und D._____ AG, alle R._____) 
die im Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten in Höhe von 
Fr. 9'749.30 zu ersetzen. 

 

C. 

1. 

Diesen Entscheid liess die A._____ AG mit Beschwerde vom 

19. Dezember 2024 beim Verwaltungsgericht anfechten, mit den Anträgen: 

 

1. 
In Gutheissung der Beschwerde sei der Regierungsratsbeschluss 
Nr. 2024-001437 vom 20. November 2024 aufzuheben; das Baugesuch 
Nr. 2022-005 des Baukonsortiums R-Strasse Q._____ für den Abbruch der 

 - 3 - 

 

 

Assek. Nrn. mmm, nnn und ooo, Arealüberbauung mit sechs Mehr-
familienhäuser und Tiefgarage, auf Parzelle aaa sei abzuweisen. 
 
2. 
Unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

 

2. 

Das BVU, Rechtsabteilung, verzichtete mit Eingabe vom 14. Januar 2025 

namens des Regierungsrats auf die Erstattung einer Beschwerdeantwort, 

unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid und die Vorakten, bean-

tragte aber die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. 

 

3. 

Mit Beschwerdeantworten vom 30. Januar 2025 und 4. Februar 2025 be-

antragten auch die Beschwerdegegnerinnen und der Gemeinderat 

Q._____ die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, erstere mit dem 

Zusatz, soweit darauf einzutreten sei. 

 

4. 

In der Replik vom 1. April 2025 hielt die Beschwerdeführerin an ihren An-

trägen fest.  

 

5. 

Am 16. April 2025 reichten die Beschwerdegegnerinnen eine kurze Duplik 

ein, während sich das BVU, Rechtsabteilung, und der Gemeinderat 

Q._____ kein weiteres Mal vernehmen liessen. 

 

D. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 1. Dezember 2025 beraten und 

entschieden. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-

waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-

gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 

der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-

fochtene Entscheid des Regierungsrats ist verwaltungsintern letztinstanz-

lich. Das Verwaltungsgericht ist somit für die Beurteilung der vorliegenden 

Beschwerde zuständig. 

 

 - 4 - 

 

 

2. 

Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen, namentlich die Einhaltung der 

Beschwerdefrist und die Beschwerdelegitimation, geben zu keinen Bemer-

kungen Anlass. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist 

einzutreten. 

 

3. 

Mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht können die unrichtige oder un-

vollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen, ein-

schliesslich Ermessensüber- und -unterschreitung sowie Ermessensmiss-

brauch, gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle fin-

det hingegen nicht statt (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). 

 

II. 

1. 

Die streitbetroffene Bauparzelle Nr. aaa liegt in der Zentrumszone Z der 

Gemeinde Q._____, die nach § 8 Abs. 1 der Bau- und Nutzungsordnung 

(BNO) vom tt.mm.jjjj den historischen Dorfkern sowie Flächen für 

bestehende und zukünftige Nutzungen umfasst, welche den Zentrums-

charakter fördern. Zulässig sind Wohnbauten sowie mässig störende Ge-

werbe- und Dienstleistungsbetriebe, insbesondere solche mit einer öffent-

lichen Funktion oder grösserem Publikumsverkehr. Um eine gute Gesamt-

wirkung zu erzielen, werden in dieser Zone an die Gestaltung der Bauten 

und Freiräume besonders hohe Anforderungen gestellt. Neubauten sind so 

zu platzieren und zu gestalten, dass sie mit den bestehenden Gebäuden 

harmonieren und die historische Entwicklung des Dorfkerns ablesbar bleibt. 

Dies gilt insbesondere entlang der wichtigsten Strassenräume (Kantons-

strassen und G-Strasse) sowie im Umfeld geschützter Bauten (§ 8 Abs. 2 

BNO). In masslicher Hinsicht gelten nach § 5 Abs. 1 BNO eine Ausnüt-

zungsziffer von 0,7 (mit einem maximalen Anteil Wohnen von 0,6), eine 

maximale Gebäudehöhe von 10 m sowie Grenzabstände von 5 m (kleiner) 

und 8 m (grosser). Im Rahmen einer Arealüberbauung kann die maximale 

Ausnützungsziffer um 0,1 erhöht werden (§ 37 Abs. 3 BNO). Die zonenge-

mässe Gebäudehöhe kann um maximal 3 m überschritten werden, wobei 

gegenüber Nachbargrundstücken der zonengemässe Abstand um das hal-

be Mass der Mehrhöhe zu vergrössern ist (§ 37 Abs. 4 BNO). Der südwest-

liche Teil der Parzelle Nr. aaa untersteht sodann der Sondernutzungsplan-

pflicht (schwarz umrandete Fläche) und darf gemäss § 4 Abs. 1 BNO nur 

erschlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Erschlies-

sungs- oder Gestaltungsplan vorliegt. 

 

Für die Bauparzelle Nr. aaa besteht weder ein Gestaltungs- noch ein Er-

schliessungsplan. Das streitgegenständliche Bauvorhaben umfasst den 

Neubau von sechs Mehrfamilienhäusern (Häuser A–F), die oberirdisch je 

drei Vollgeschosse (EG; 1.+ 2. OG) und ein Attikageschoss aufweisen. 

Vom anschliessenden gewachsenen Terrain bis zum obersten Punkt der 

 - 5 - 

 

 

Brüstung messen die Häuser teilweise über 10 m, gemäss Plan "Gebäude-

höhen/Grenzabstände" jedoch maximal 10,76 m, an der Südostfassade 

von Haus C (Broschüre "Pläne + Berechnungen", revidiert am 11. Mai 

2023, S. 27). Vom gewachsenen Terrain bis zur Oberkante des Attikage-

schosses wären es aber ausweislich der Fassadenpläne ("Ansichten") zu-

mindest teilweise, insbesondere an den Nordwestfassaden der Häuser A–

C (Längsansicht [L]1), über 13 m. Der Grenzabstand von Haus E zur süd-

östlichen Nachbarparzelle Nr. bbb beträgt 5 m, derjenige von Haus F zur 

selben Grenze 5,08 m. 

 

Vor Verwaltungsgericht umstritten sind weiterhin die Pflicht zur vorgängi-

gen Sondernutzungsplanung sowie die Einhaltung der maximalen Gebäu-

dehöhen und der Grenzabstände (der Häuser E und F) zur südöstlich an 

die Bauparzelle angrenzenden Parzelle Nr. bbb (Landwirtschaftszone). 

Ferner wird eine Überschreitung der zulässigen Ausnützung geltend ge-

macht, falls die Balkone (oder Loggien) – wie von der Vorinstanz angenom-

men – vollverglast sein sollten. 

 

2. 

2.1. 

Die Vorinstanz befand, das Fehlen des in § 4 Abs. 1 BNO für den südwest-

lichen Grundstücksteil vorgeschriebenen Sondernutzungsplans stehe der 

geplanten Überbauung der Parzelle Nr. aaa unter den konkreten Umstän-

den nicht entgegen, weil von der Sondernutzungsplanungspflicht wegen 

grundlegend veränderter Verhältnisse eine Ausnahme gestützt auf § 67 

Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen vom 19. Ja-

nuar 1993 (Baugesetz, BauG; SAR 713.100) gewährt werden könne (an-

gefochtener Entscheid, Erw. 3.4).  

 

§ 4 Abs. 1 BNO lege es ins pflichtgemässe Ermessen des Gemeinderats, 

welche Art von Sondernutzungsplan (Erschliessungs- oder Gestaltungs-

plan) er im Einzelfall verlange. Hier sei der Gemeinderat Q._____ mit Blick 

auf die erhöhten qualitativen Anforderungen an die Überbauung von 

Grundstücken in der Zentrumszone und an Arealüberbauungen zur nach-

vollziehbaren Ansicht gelangt, dass für die Überbauung der Parzelle 

Nr. aaa ein Erschliessungsplan grundsätzlich genügen würde. Der Ge-

meinderat begründe die Sondernutzungsplanpflicht denn auch mit der ur-

sprünglichen Lage der früheren Parzellen Nrn. bbb und aaa. Bis zum 

23. November 2016 (vgl. den entsprechend datierten Katasterplan; Vorak-

ten, act. 101) habe die im nördlichen Teil überbaute Parzelle Nr. aaa im 

Süden an die T-Strasse, im Westen an die unüberbaute Parzelle Nr. bbb, 

im Norden an die R-Strasse (Kantonsstrasse) und im Osten an die U-

Strasse angegrenzt. Die unüberbaute Parzelle Nr. bbb wiederum habe im 

Süden an die T-Strasse, im Westen an die überbauten Parzellen Nrn. ddd, 

eee, fff, ggg, hhh, iii und jjj, im Norden an die R-Strasse sowie im Osten an 

die Parzelle Nr. aaa angegrenzt. Die Erschliessung der Parzelle Nr. bbb 

 - 6 - 

 

 

(respektive des in der Bauzone gelegenen nördlichen Grundstücksteils) sei 

bei dieser Ausgangslage nicht ohne weiteres gewährleistet gewesen. Ein 

Direktanschluss an die Kantonsstrasse (im Norden) hätte eine vertiefte 

Prüfung vorausgesetzt, eine Erschliessung über die T-Strasse im Süden 

wäre aufgrund der dadurch bedingten Strassenführung über 

Landwirtschaftsland gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung 

(BGE 118 Ib 497, Erw. 4a) unzulässig gewesen. Eine Erschliessung in 

westliche Richtung hätte einen Eingriff in die Eigentumsrechte der 

betroffenen Grundeigentümer (der Parzellen Nrn. ddd, eee, fff, ggg, hhh 

oder iii) erfordert. Vor dem Hintergrund dieser schwierigen 

Erschliessungssituation für den nördlichen Teil der Parzelle Nr. bbb habe 

es zum damaligen Zeitpunkt Sinn gemacht, das betroffene Gebiet 

(Parzellen Nrn. bbb und aaa) mit einer Sondernutzungsplanungspflicht zu 

belegen.  

 

Heute hingegen präsentiere sich die Ausgangslage aufgrund der Landum-

legung und neuen Grenzziehung zwischen den Parzellen Nr. bbb und aaa 

anders. Die neue Parzelle Nr. bbb liege vollständig in der Landwirtschafts-

zone, während die vollständig der Bauzone zugewiesene neue Parzelle 

Nr. aaa im Nordwesten an die R-Strasse, im Norden an die überbauten 

Parzellen Nrn. ccc und kkk, im Osten an die U-Strasse, im Süden an die 

Parzelle Nr. bbb und im Südwesten und Westen an die überbauten 

Parzellen Nrn. hhh, iii und jjj angrenze. Die geplante Erschliessung der sich 

im Miteigentum der Bauherrschaft befindlichen Parzelle Nr. aaa erfolge 

über denjenigen Grundstücksteil, welcher nicht der 

Sondernutzungsplanpflicht unterstellt sei und direkt an die U-Strasse 

angrenze. Auf diese Weise sei die Erschliessung des gesamten Bauschil-

des auch ohne vorgängige Erschliessungsplanung gewährleistet.  

 

Soweit die Beschwerdeführerin moniere, es seien keine anderen Erschlies-

sungsvarianten geprüft worden, was der Gemeinderat und die Bauherr-

schaft bestritten, sei ihr entgegenzuhalten, dass alternative Erschlies-

sungsmöglichkeiten (als im Osten über die U-Strasse) begrenzt bzw. 

erschwert seien. Für eine Erschliessung über den V-Weg müssten die 

Eigentümer von überbauten Parzellen enteignet werden. Für eine Er-

schliessung in südliche Richtung über die Strassenparzelle Nr. lll oder die 

T-Strasse müsste Landwirtschaftsland (der Parzelle Nr. bbb) in Anspruch 

genommen werde, was – wie dargelegt – unzulässig sei. Ein 

Direktanschluss im Norden an die Kantonsstrasse könnte nur bewilligt wer-

den, sofern eine rückwärtige Erschliessung nicht möglich sei, was hier nicht 

der Fall sei. Mit einer Fahrbahnbreite von 5 m und einem 1 m breiten Geh-

steig eigne sich die U-Strasse zur Erschliessung der Parzelle Nr. aaa.  

 

Die im Rahmen der geplanten Arealüberbauung hinreichend aufgezeigte 

und rationelle verkehrliche Erschliessung liege aufgrund der Bündelung der 

Zufahrt für eine grössere Anzahl Wohneinheiten über zwei miteinander ver-

 - 7 - 

 

 

bundene Tiefgaragen im öffentlichen Wohl. Die Durchführung einer Er-

schliessungsplanung erwiese sich unter diesen Umständen als planeri-

scher Leerlauf. Es sei ausserdem nicht ersichtlich, inwiefern das Bauvor-

haben einen späteren Erschliessungsplan negativ präjudiziere. Die 

Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung seien erfüllt. 

 

2.2. 

Die Beschwerdeführerin rügt, die von der Vorinstanz beschriebene Verän-

derung der Ausgangslage führe nicht automatisch dazu, dass die Voraus-

setzungen für eine Ausnahmebewilligung von der Sondernutzungspla-

nungspflicht gegeben seien. Durch die Landumlegung sei ein Erschlies-

sungsplan nicht obsolet geworden. Die Erschliessung über die U-Strasse 

sei geplant worden, ohne deren Kapazitäten in einem Sondernut-

zungsplanungsverfahren zu überprüfen. Alternative Erschliessungsva-

rianten ab der R-Strasse oder dem V-Weg seien nicht untersucht worden. 

Ein Variantenstudium und eine umfassende Interessenabwägung zu 

verschiedenen Varianten sei ausgeblieben. Deshalb sei die gewährte 

Ausnahmebewilligung nicht mit dem Sinn und Zweck von § 4 BNO verein-

bar. Abgesehen davon vermöge eine Landumlegung keine ausserordentli-

chen Verhältnisse im Sinne von § 67 Abs. 1 BauG zu begründen. Die Er-

schliessungsplanpflicht sei weiterhin gerechtfertigt und ein Härtefall liege 

auch nicht vor. 

 

Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung von der 

Gestaltungsplanpflicht seien gar nicht überprüft worden. Es sei rechtsmiss-

bräuchlich, sich bei der "Wahl" des Sondernutzungsplans für den Erschlies-

sungsplan zu entscheiden, um hernach zu argumentieren, ein solcher sei 

nicht mehr notwendig. Selbst wenn die Voraussetzungen für eine Ausnah-

mebewilligung von der Erschliessungsplanungspflicht gegeben wären, tref-

fe dies auf die Gestaltungsplanungspflicht nicht zu. In der Zentrumszone 

seien besonders hohe Anforderungen an die Gestaltung von Bauten und 

Freiräumen zu stellen, welche die geplante Arealüberbauung nicht erfülle, 

indem sie erstmals den Siedlungsbereich "F" mit dem Ortskern verbinde. 

Aufgrund dessen bleibe die historische Entwicklung nicht mehr im Sinne 

von § 8 Abs. 2 BNO ablesbar. Auch der vorgesehene Teilabbruch der 

Häuserzeile "F._____" widerspreche den Zonenvorschriften für die 

Zentrumszone. Mit dem Gestaltungsplan könnte ein siedlungs- und 

landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis gesichert werden. Die 

Voraussetzungen für die Arealüberbauung vermöchten einen Gestal-

tungsplan nicht zu ersetzen. Der Entwurf der neuen BNO sehe sogar vor, 

Arealüberbauungen in der Zentrumszone zu verbieten (siehe § 39 Abs. 1 

E-BNO). Es sei stossend, dass der Gemeinderat die strittige Arealüberbau-

ung schütze, gleichzeitig aber ein Verbot von Arealüberbauungen an den 

betreffenden Grundstücken vorbereite. 

 

 - 8 - 

 

 

2.3. 

Vorab kann auf die in diesem Punkt zutreffenden vorinstanzlichen Erwä-

gungen verwiesen werden, mit denen sich die Beschwerdeführerin nicht 

genügend auseinandersetzt.  

 

Die Argumentation der Beschwerdeführerin, es brauche neben der Aus-

nahmebewilligung von der Erschliessungsplanungspflicht eine solche von 

der Gestaltungsplanungspflicht, obwohl die Vorinstanzen eine Gestal-

tungsplanungspflicht mit guten Gründen ablehnen und sich dabei im Rah-

men von § 4 Abs. 1 BNO bewegen, der für die in Frage stehende Fläche 

der Parzelle Nr. aaa gerade keine bestimmte Art von Sondernutzungsplan 

vorschreibt, verfängt nicht. Wenn eine Gestaltungsplanungspflicht zu Recht 

verneint wird, besteht diesbezüglich auch kein Raum für eine Ausnahme-

bewilligung respektive ist eine solche nicht erforderlich. Zudem ist nicht 

nachvollziehbar, weshalb für die Erfüllung der erhöhten Gestaltungsanfor-

derungen in der Zentrumszone (nach § 8 Abs. 2 BNO), die schon für die 

Regelbauweise gelten, ein Gestaltungsplan erforderlich sein sollte. Wenn 

dem so wäre, müsste die gesamte Zentrumszone zugleich der Gestal-

tungsplanungspflicht unterstellt werden. Eine gute (architektonische) Ab-

stimmung einer Überbauung auf die bauliche und landschaftliche Umge-

bung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung kann zwar ein Grund für 

den Erlass eines Gestaltungsplans sein (vgl. § 21 Abs. 1 lit. a BauG). Da-

raus lässt sich jedoch nicht der Umkehrschluss ziehen, dass sich diese Ab-

stimmung nur mit dem Instrument der Gestaltungsplanung sicherstellen 

lässt. Eine gute architektonische Gestaltung von Bauten, Anlagen und Frei-

räumen sowie eine gute Einordnung in das Orts-, Quartier- und Land-

schaftsbild bildet auch Bewilligungsvoraussetzung für eine Arealüberbau-

ung (vgl. § 39 Abs. 2 lit. b und c BauV). Abgesehen von der pauschalen 

und nicht näher erläuterten Behauptung, die geplante Überbauung verun-

kläre die historische Entwicklung des Dorfkerns, bringt denn die Beschwer-

deführerin auch nichts vor, was gegen eine ungenügende Einordnung des 

Bauvorhabens in die bauliche oder landschaftliche Umgebung bzw. ins 

Orts-, Quartier- und Landschaftsbild sprechen würde. Weil das Bauvorha-

ben nach geltendem Recht zu beurteilen ist, ist sodann ihr Einwand betref-

fend das im Entwurf der neuen BNO vorgesehene Verbot von Arealüber-

bauungen in der Zentrumszone unbehilflich (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

1C_647/2020 vom 10. Mai 2022, Erw. 3.4). 

 

Es mag im Übrigen sein, dass die Landumlegung und neue Grenzziehung 

zwischen den Parzellen Nrn. bbb und aaa die Notwendigkeit eines Er-

schliessungsplans für die (rationelle) Erschliessung des südwestlichen 

Grundstücksteils der neuen Parzelle Nr. aaa nicht automatisch haben ob-

solet werden lassen. Es könnte weiterhin eine Erschliessungsnot für diesen 

Grundstücksteil entstehen, wenn er ganz oder teilweise von der heutigen 

Parzelle Nr. aaa abparzelliert und separat überbaut würde. Die Möglichkeit 

von künftigen Grundstücksteilungen dürfte auch der Grund dafür sein, wes-

 - 9 - 

 

 

halb die gesamte Parzelle Nr. aaa samt den nordöstlich angrenzenden Par-

zellen Nrn. ccc und kkk im Rahmen der Gesamtrevision der allgemeinen 

Nutzungsplanung der Gemeinde Q._____ der sog. "bedingten 

Gestaltungsplanpflicht gemäss § 4 Abs. 3 E-BNO" unterstellt werden 

sollen. Die erwähnte Bestimmung regelt, dass in Gebieten mit einer 

bedingten Gestaltungsplanpflicht ein Gestaltungsplan zu erarbeiten sei, um 

eine koordinierte, parzellenübergreifende Erschliessung oder eine bessere 

Gesamtlösung für die Überbauung zu sichern. Der Gemeinderat kann 

jedoch von der Erarbeitung eines Gestaltungsplans absehen, wenn der 

Zweck der bedingten Gestaltungspflicht auf andere Weise erfüllt werden 

kann. In diesem Zusammenhang wird im dazugehörigen Planungsbericht 

gemäss Art. 47 RPV (Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000; 

SR 700.1), Stand: Vorprüfung/Mitwirkung, tt.mm.jjjj, auf überzeugende 

Gesamtkonzepte oder Baugesuche für eine Arealüberbauung verwiesen 

(vgl. Planungsbericht, S. 47).  

 

Dies unterstreicht einmal mehr, dass mit der Sondernutzungsplanungs-

pflicht in erster Linie die koordinierte Erschliessung und allenfalls Überbau-

ung des betroffenen Gebiets bezweckt wurde und nach wie vor wird, wobei 

zusätzlich zur gesamten heutigen Parzelle Nr. aaa künftig auch noch die 

Parzellen Nr. ccc und kkk einbezogen werden sollen. Befindet sich die 

Parzelle Nr. aaa – wie aktuell – in der Hand eines einzigen Grundeigentü-

mers respektive mehrerer gemeinschaftlicher Eigentümer, die zusammen 

die Überbauung des gesamten Grundstücks (im Rahmen einer Arealüber-

bauung) planen, ist die angestrebte erschliessungstechnische und allen-

falls bauplanerische Koordination auch ohne einen Erschliessungs- oder 

Gestaltungsplan hinreichend gewährleistet. Zu Recht geht die Vorinstanz 

bei dieser Ausgangslage hinsichtlich einer vorgängigen Sondernutzungs-

planung von einem planerischen Leerlauf aus, der durch nichts bzw. durch 

den damit verfolgten Zweck (der koordinierten Erschliessung und Überbau-

ung des gesamten Gebiets) nicht zu rechtfertigen wäre. Weshalb es nicht 

möglich sein sollte, mögliche Erschliessungsvarianten in einem Baubewil-

ligungsverfahren betreffend eine Arealüberbauung zu prüfen, ist nicht er-

sichtlich. Vielmehr verpflichten § 39 Abs. 2 lit. a und d BauV zu einer sol-

chen Prüfung im Hinblick auf eine rationelle Erschliessung und haushälte-

rische Nutzung des Bodens. Auch die Frage, ob die gewählte Erschlies-

sungsvariante die Kapazitätsanforderungen erfüllt, lässt sich ohne weiteres 

im Baubewilligungsverfahren beurteilen. Und auch hier bringt die Be-

schwerdeführerin nichts Konkretes vor, das auf einen entsprechenden Er-

schliessungsmangel des Bauvorhabens hinweisen würde. 

 

Einer vorgelagerten Erschliessungsplanung bedarf es umso weniger, wenn 

die Erschliessungsoptionen – wie im vorliegenden Fall – nach zutreffender 

Einschätzung der Vorinstanz von vornherein sehr überschaubar sind und 

die gewählte Variante am plausibelsten erscheint. Die Beschwerdeführerin 

bringt erneut Erschliessungsvarianten direkt über die R-Strasse und den V-

 - 10 - 

 

 

Weg ins Spiel, ohne auf die diesbezüglichen überzeugenden Erwägungen 

der Vorinstanz einzugehen, wonach die genannten Erschlies-

sungsvarianten wegen rechtlicher Hindernisse (nach Möglichkeit keine Di-

rektanschlüsse an Kantonsstrassen; grundsätzliches Verbot, Bauland über 

Landwirtschaftsland zu erschliessen; Enteignung von bereits teilweise 

überbautem Land) kaum ernsthaft in Betracht fallen und folglich auch nicht 

vertiefter untersucht zu werden brauchten. 

 

Ob ausserordentliche Verhältnisse im Sinne von § 67 Abs. 1 lit. b BauG 

vorliegen, beurteilt sich einerseits nach der Interessenlage. Diese muss von 

der durchschnittlichen bzw. typischen Lebenssituation abweichen, die der 

gesetzgeberischen Interessenbeurteilung zugrunde liegt. Dies kann der 

Fall sein, wenn jemand durch die Einhaltung der Norm wesentlich schwerer 

getroffen wird, als dies dem Gesetzgeber bei der Normierung des Regel-

falls vorschwebte, oder wenn die öffentlichen oder privaten Interessen, wel-

che normalerweise die Eigentumsbeschränkung verlangen, im konkreten 

Fall nicht vorliegen. Andererseits dürfen die Exekutivbehörden § 67 BauG 

nicht dazu missbrauchen, die gesetzliche Grundordnung auszuhöhlen und 

in einer Vielzahl von Fällen Ausnahmen zu bewilligen (vgl. statt vieler: Aar-

gauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2019, S. 99 ff. mit 

weiteren Hinweisen). Tatsächlich ergibt sich aus dem Umstand, dass die 

Sondernutzungsplanpflicht seit der Landumlegung und der neuen Grenz-

ziehung zwischen den Parzellen Nrn. bbb und aaa nur noch einen Teil der 

Parzelle Nr. aaa betrifft, auf welcher aktuell eine Gesamtüberbauung mit 

gemeinsamer Erschliessung geplant ist, dass sich der Zweck der Sonder-

nutzungsplanpflicht bezogen auf das vorliegende Bauvorhaben auch ohne 

vorgängige Sondernutzungsplanung erfüllen lässt. So gesehen gibt es in 

der vorliegenden Konstellation schlicht keine öffentlichen oder privaten In-

teressen, welche die Durchsetzung der Sondernutzungsplanpflicht erhei-

schen würden. Dass der Gemeinderat Q._____ bereits in anderen Fällen 

durch die (zu grosszügige) Erteilung von Ausnahmebewilligungen von Son-

dernutzungsplanungspflichten abgewichen wäre und diese regelrecht aus-

gehöhlt hätte, ist im vorliegenden Rechtsstreit kein Thema.  

 

Wegen des vollständigen Wegfalls der Interessen an einer Sondernut-

zungsplanung in einer spezifischen Situation der beschriebenen Art ist in 

Übereinstimmung mit der Vorinstanz von ausserordentlichen Verhältnissen 

auszugehen. Dies genügt neben der Vereinbarkeit der Ausnahme mit dem 

öffentlichen Wohl sowie mit Sinn und Zweck der Rechtssätze (vgl. § 67 

Abs. 1 lit. a BauG), um eine Ausnahmebewilligung gestützt auf § 67 Abs. 1 

BauG zu erteilen. Eine besondere Härte durch die Anwendung der Pläne 

(hier: der Sondernutzungsplanungspflicht) muss nicht kumulativ (zu den 

ausserordentlichen Verhältnissen) gegeben sein. Es ist sodann kein Grund 

erkennbar, weshalb es nicht mit dem öffentlichen Wohl sowie mit Sinn und 

Zweck von § 4 Abs. 1 BNO vereinbar sein sollte, die darin statuierte Son-

dernutzungsplanungspflicht ausnahmsweise nicht anzuwenden, wenn 

 - 11 - 

 

 

deren Zweck (der koordinierten Erschliessung und allenfalls Überbauung 

des betroffenen Gebiets) anderweitig erreicht werden kann. Demnach ist 

nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen die geplante Überbauung 

ohne vorgängige Sondernutzungsplanung bewilligt bzw. geschützt haben. 

 

3. 

3.1. 

Die Einhaltung der maximalen Gebäudehöhen sowie der um einen Mehr-

höhenzuschlag nach § 37 Abs. 4 BNO erhöhten (kleinen) Grenzabstände 

(der Häuser E und F) gegenüber der Nachbarparzelle Nr. bbb hängt davon 

ab, ob das Attikageschoss das zulässige Mass nach § 16a Abs. 2 der ge-

mäss § 64 Abs. 1 BauV intertemporalrechtlich anwendbaren Allgemeinen 

Verordnung zum Baugesetz (ABauV; SAR 713.111) respektiert, daher 

nicht als Vollgeschoss gilt und insofern bei der Bestimmung der Gebäude-

höhe (§ 12 ABauV) und folglich des Mehrhöhenzuschlags für die Grenzab-

stände (§ 37 Abs. 4 BNO) auszuklammern ist. Sollte das Gegenteil der Fall 

und das Attikageschoss als Vollgeschoss zur Gebäudehöhe hinzuzurech-

nen sein, käme es in Teilen der geplanten Überbauung zu einer Über-

schreitung der maximalen Gebäudehöhe (inklusive Arealüberbauungs-

bonus) von 13 m (siehe dazu schon Erw. 1 vorne) wie auch zu einer Ver-

letzung von einzelnen Grenzabständen (der Häuser E und F gegenüber der 

Parzelle Nr. bbb). 

 

3.2. 

Die Vorinstanz gelangte in Erw. 4.3 des angefochtenen Entscheids zum 

Schluss, die Flächen der geplanten Balkone bzw. Loggien seien an die 

Vollgeschossflächen der unter den Attikageschossen liegenden 2. Oberge-

schosse anzurechnen, die gemäss § 16a Abs. 2 ABauV als Berechnungs-

grundlage für die Ermittlung der zulässigen Attikageschossfläche dienten. 

Infolgedessen würden die zulässigen Attikageschossflächen beim vorlie-

genden Bauvorhaben nicht überschritten, weil die Grundflächen der Attika-

geschosse rechnerisch höchstens einem Geschoss entsprächen, das auf 

den Längsseiten um das Mass seiner Höhe von der (entlang der Brüstung 

der Loggien verlaufenden) Fassade zurückversetzt sei. Sie schloss sich 

dabei der Rechtsauffassung der Beschwerdegegnerinnen an und hielt der 

Beschwerdeführerin entgegen, der Entscheid des Verwaltungsgerichts 

WBE.2019.286 vom 11. Mai 2020, der das Gegenteil besage und die Flä-

che von Loggien nicht als Vollgeschossfläche berücksichtigt habe, sei noch 

zu einem Zeitpunkt ergangen, als § 25 Abs. 1 BauV Balkone, ohne dabei 

Loggien explizit zu erwähnen, nicht als Teil der Vollgeschossfläche vorge-

sehen habe. Seit der am 1. November 2021 in Kraft getretenen Revision 

von § 25 Abs. 1 BauV würden jedoch Loggien im Unterschied zu (auskra-

genden) Balkonen zur Vollgeschossfläche zählen. Das BVU verfolge ge-

mäss Mail-Auskunft einer Sektionsleiterin der Rechtsabteilung (Vorakten, 

act. 103) seit 2022 die unveränderte Praxis, neue Bestimmungen (der 

BauV) auch unter der Geltung der ABauV anzuwenden, soweit dies im 

 - 12 - 

 

 

Rahmen der Auslegung möglich sei. Diese Praxis sei richtig, umso mehr 

als die Frist gemäss § 64 Abs. 1 BauV zur Anpassung der Nutzungspläne 

an die IVHB inzwischen abgelaufen sei. Zudem stehe der Wortlaut von 

§ 16a Abs. 2 ABauV der Regelung im revidierten § 25 Abs. 1 BauV nicht 

entgegen. Hinzu komme, dass die geplanten, vollverglasten Loggien mit 

einem Wintergarten vergleichbar seien. Die Verglasung bewirke eine opti-

sche Einheit mit der Gebäudefassade (Lochfassade), weshalb die dahin-

terliegenden Loggien als zum Gebäudevolumen zugehörig zu behandeln 

und auch aus diesem Grund zur Vollgeschossfläche hinzuzurechnen seien.  

 

3.3. 

Die Beschwerdeführerin kritisiert, dass das vorliegende Bauvorhaben ein-

zig nach den Bestimmungen der ABauV gemäss Anhang 3 BauV zu beur-

teilen sei. Eine Übergangsbestimmung zur Anwendbarkeit von Bestimmun-

gen der BauV unter der Geltung der ABauV existiere nicht. Die angebliche 

gegenteilige Praxis der Vorinstanz (oder des BVU) bedeute faktisch eine 

unzulässige Vorwirkung der Baubegriffe und Messweisen der IVHB, ob-

wohl die Gemeinde Q._____ ihre allgemeine Nutzungsplanung noch nicht 

revidiert und an diese angepasst habe. Die positive Vorwirkung eines noch 

nicht in Kraft getretenen Erlasses sei grundsätzlich unzulässig. Dagegen 

spreche einerseits das Legalitätsprinzip, andererseits der Grundsatz der 

Rechtssicherheit, da nicht vorhergesehen werden könne, ob, wann und mit 

welchem Inhalt eine Regelung in Kraft trete (ULRICH HÄFELIN/GEORG 

MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage 2020, 

Rz. 298 ff.). Hinsichtlich der sich in Revision befindlichen BNO der Gemein-

de Q._____ sehe dies auch die Vorinstanz so (angefochtener Entscheid, 

Erw. 3.4.2, S. 11). Weshalb für die Bestimmungen der BauV etwas anderes 

gelten sollte, begründe die Vorinstanz nicht. Sie verhalte sich insofern wi-

dersprüchlich. Die Vorinstanz vermeide es tunlichst, von einer positiven 

Vorwirkung der BauV zu sprechen und kaschiere diese stattdessen als 

"Praxis, die neuen Bestimmungen der BauV auch unter der Geltung der 

ABauV anzuwenden", ohne eine derartige Praxis anhand von konkreten 

Entscheiden nachzuweisen. Aus der von der Vorinstanz angerufenen Mail-

Auskunft der Sektionsleiterin der Rechtsabteilung (Vorakten, act. 103) sei 

vielmehr ersichtlich, dass diese Fragestellung noch nie Gegenstand eines 

Entscheids gebildet habe. Eine blosse behördliche Auskunft vermöge noch 

keine Praxis zu begründen. Zudem lasse sich damit nicht die Praxis einer 

übergeordneten Instanz (des Verwaltungsgerichts) ändern. Die Vorausset-

zungen für eine zulässige Praxisänderung wären im vorliegenden Fall oh-

nehin nicht erfüllt, weil es insbesondere an einem ernsthaften und sachli-

chen Grund für eine neue Praxis, etwa neuen Erkenntnissen, fehle. Für die 

Definition des zulässigen Masses von Attikageschossen sei somit aus-

schliesslich auf § 16a Abs. 2 ABauV abzustellen, während § 25 Abs. 1 

BauV im vorliegenden Fall nicht massgebend sei. 

 

 - 13 - 

 

 

Sämtliche der geplanten Mehrfamilienhäuser verfügten im ersten und zwei-

ten OG über Balkone, die über die Gebäudeecken angeordnet seien. Auf 

den Grundrissplänen würden diese Bauteile explizit als "Balkone" bezeich-

net. Sie seien gemäss den Fassadenansichten auf zwei Seiten offen und 

nicht, wie die Vorinstanz fälschlicherweise annehme, vollverglast. Damit die 

Aussenseiten der Balkone als Fassade im Sinne von § 16a Abs. 2 ABauV 

qualifiziert werden könnten (von der Attikageschosse auf der Längsseite 

des Gebäudes um das Mass ihrer Höhe zurückversetzt sein müssen), 

müssten sie zugleich als Aussenwand des Gebäudes gelten. Der Begriff 

der Fassade werde hauptsächlich optisch definiert und sei als kompakte 

und weitgehend oder zumindest mehrheitlich geschlossen wahrgenomme-

ne Aussenhülle zu verstehen. In diesem Zusammenhang könne auch der 

Verlauf der Hauptwärmedämmung behilflich sein. Die vorliegend geplanten 

Balkone seien keine lochartig in die Fassade hineingeschnittenen Aussen-

räume und charakterisierten sich daher nicht als Loggien. Auch lägen sie 

ausserhalb des Dämmperimeters. Damit sei klar, dass die Balkonflächen 

bei der Berechnung der zulässigen Attikagrundfläche nicht berücksichtigt 

werden dürften. Selbst wenn es sich aber bei den Balkonen um Loggien 

handeln würde, würde dies am Resultat nichts ändern, denn gemäss bis-

heriger Praxis des Verwaltungsgerichts im Anwendungsbereich von § 16a 

Abs. 2 ABauV dürften auch die Flächen von Loggien nicht zur Vollge-

schossfläche für die Berechnung der zulässigen Attikagrundfläche hinzu-

gerechnet werden. Diese Frage sei mit dem Urteil WBE.2019.286 vom 

11. Mai 2020 geklärt worden. 

 

Ohne Berücksichtigung der Fassadeneinschnitte beim Hauseingang sowie 

bei den Balkonen bzw. Loggien resultiere eine zulässige Attikagrundfläche 

von 139,9 m2 (179,52 m2 [22,3 m x 8,05 m {14,25 m – 2 x 3,1 m}] – 16,94 

m2 [4,4 m x 3,85 m] – 14,4 m2 [4,8 m x 3 m] – 8,28 m2 [3,6 m x 2,3 m]) 

anstelle den von den Beschwerdegegnerinnen berechneten 171,2 m2 (ge-

mäss Broschüre "Pläne + Berechnungen", revidiert am 11. Mai 2023, 

S. 24). Die geplante Attikagrundfläche betrage demgegenüber 165,86 m2 

(17,8 m x 9,65 m – 9,85 m x 0,6 m; inklusive gedeckter Sitzplatz) oder sogar 

168,5 m2 gemäss den Planangaben der Bauherrschaft. Damit seien die 

Attikageschosse klar überdimensioniert und gelten als Vollgeschosse, die 

an die Gebäudehöhe anzurechnen seien. Ergänze man die ausgewiesene 

Gebäudehöhe von 11,45 m um die Höhe des Attikageschosses von 3,1 m 

ergebe sich eine Gebäudehöhe von 14,55 m, welche die maximale Gebäu-

dehöhe auch mit dem Arealüberbauungszuschlag von 3 m zur zonenge-

mässen maximalen Gebäudehöhe von 10 m deutlich überschreite. Gründe 

für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung zur Überschreitung der Ge-

bäudehöhe lägen nicht vor. Ausserdem hielten die Häuser E und F unter 

Berücksichtigung des Mehrhöhenzuschlags gegenüber der Regelbauweise 

den vergrösserten kleinen Grenzabstand gegenüber der Nachbarparzelle 

Nr. bbb nicht ein, der beispielsweise für das Haus F aufgrund einer Gebäu-

dehöhe von 13,53 m 6,765 m (5 m + 1,765 m [3,53 m {13,53 m – 10 m} / 

 - 14 - 

 

 

2]) betrage. Das Bauvorhaben hätte daher wegen massiver Überschreitung 

der maximalen Gebäudehöhe und wegen Verletzung von Grenzabständen 

nicht bewilligt werden dürfen. 

 

3.4. 

3.4.1. 

Die Kritik der Beschwerdeführerin erweist sich als berechtigt. Die Vorin-

stanz argumentiert tatsächlich widersprüchlich. Einerseits hält sie (zu 

Recht) dafür, die Bestimmungen im dritten Titel der BauV (Baubegriffe und 

Messweisen) nicht auf das streitgegenständliche Baugesuch anzuwenden 

bzw. dieses in Anwendung von § 64 Abs. 1 BauV nach den in Anhang 3 

BauV angeführten Bestimmungen der ABauV zu beurteilen, solange die 

Gemeinden – wie Q._____ – ihre allgemeinen Nutzungspläne nicht an die 

Baubegriffe und Messweisen der IVHB (Interkantonale Vereinbarung über 

die Harmonisierung der Baubegriffe vom 22. September 2005 

[SAR 713.010]) angepasst haben (angefochtener Entscheid, Erw. 5.2). 

Andererseits berücksichtigt sie gleichwohl Änderungen und Präzisierungen 

der BauV bei der Auslegung der ABauV, was letztlich darauf hinausläuft, 

den (angepassten) Bestimmungen der BauV eine mit dem Legalitätsprinzip 

(Art. 5 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-

schaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]) unvereinbare positive Vorwirkung 

zu verleihen, die sie an anderer Stelle (für den Entwurf der neuen BNO 

Q._____) selbst ablehnt (angefochtener Entscheid, Erw. 3.4.2 in fine). Eine 

solche Vorwirkung ist auch dann unzulässig, wenn die Gemeinden die 

zehnjährige Frist nach § 64 Abs. 1 BauV zur Anpassung ihrer allgemeinen 

Nutzungspläne an die Baubegriffe und Messweisen der IVHB unbenützt 

haben verstreichen lassen, zumal § 64 BauV gerade nicht vorsieht, dass 

bei unbenütztem Ablauf der Übergangsfrist automatisch die neuen Rege-

lungen bzw. Begriffsdefinitionen (der BauV) in Kraft treten, zu denen die in 

alten Bau- und Nutzungsordnungen verwendeten Begrifflichkeiten auch 

nicht ohne weiteres passen würden.  

 

3.4.2. 

Der Inhalt von § 16a Abs. 2 ABauV ist nach den gängigen und anerkannten 

Auslegungsmethoden zu ermitteln (grammatikalisches Element, anhand 

des Wortlauts einer Bestimmung; historisches Element, anhand der Entste-

hungsgeschichte einer Norm; teleologisches Element, anhand des Zwecks 

einer Regelung; systematisches Element, anhand des Zusammenhangs 

mit anderen Vorschriften; statt vieler: BGE 145 III 133, Erw. 6; 143 I 272, 

Erw. 2.2.3; 142 I 135, Erw. 1.1.1). Die Berücksichtigung von Bestimmun-

gen (inklusive Rechtsänderungen) in einem anderen, übergangsrechtlich 

(noch) nicht anwendbaren Erlass, der dereinst die ABauV vollständig erset-

zen wird, aber keine parallele, gleichzeitige Geltung zu den in Anhang 3 

angeführten Bestimmungen der ABauV, darunter § 16a, beansprucht, ge-

hört auch im Rahmen einer systematischen Gesetzesauslegung nicht zu 

den anerkannten Auslegungsmethoden. Dies gilt ungeachtet dessen, dass 

 - 15 - 

 

 

sich der Wortlaut von § 16a Abs. 2 ABauV mit dem heutigen Wortlaut von 

§ 25 Abs. 1 BauV vereinbaren lässt; denn der Wortlaut von § 16a Abs. 2 

ABauV stand auch der vormaligen, bis 31. Oktober 2021 in Kraft stehenden 

Regelung in § 25 Abs. 1 BauV, welche die Fläche von Balkonen in allge-

meiner Weise von der Vollgeschossfläche für die Berechnung der Attika-

grundfläche ausklammerte, ohne zwischen Balkonen und Loggien zu un-

terscheiden, nicht entgegen. In dieser Situation eines nicht vollständig kla-

ren Wortlauts kann aus dem Beizug von § 25 Abs. 1 BauV ganz offensicht-

lich nichts für die Auslegung von § 16a Abs. 2 ABauV gewonnen werden, 

weder in die eine noch in die andere Richtung, wenn man der geltenden 

Fassung von § 25 Abs. 1 BauV nicht die verfassungsmässig unzulässige 

positive Vorwirkung zugesteht (vgl. dazu HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 

a.a.O., Rz. 298 ff.).  

 

Viel entscheidender für die Auslegung von § 16a Abs. 2 ABauV ist daher, 

wie diese Bestimmung von den rechtsanwendenden Behörden verstanden 

und angewandt wurde, bevor mit der am 1. November 2021 in Kraft getre-

tenen Änderung § 25 Abs. 1 BauV dahingehend präzisiert wurde, dass 

Loggien bzw. innenliegende Balkone im Gegensatz zu anderen (auskra-

genden) Balkonen Teil der für die Berechnung der Attikagrundfläche mass-

geblichen Vollgeschossfläche des darunterliegenden Geschosses bilden. 

Bis zu diesem Zeitpunkt bestand eine jahrelange Praxis des BVU sowohl 

im Anwendungsbereich von § 16a Abs. 2 ABauV als auch in demjenigen 

von § 25 Abs. 1 BauV, alle Arten von Balkonen, einschliesslich Loggien 

bzw. innenliegende Balkone, nicht an die für die Berechnung der zulässi-

gen Attikagrundfläche massgeblichen Fläche des darunterliegenden Voll-

geschosses anzurechnen.  

 

Das Verwaltungsgericht hat diese Praxis des BVU erstmals mit Urteil 

WBE.2014.159 vom 28. April 2015 bestätigt. In einem späteren Urteil des 

Verwaltungsgerichts WBE.2015.373 vom 7. Juli 2016, Erw. II/4.3, wurde 

sie zwar relativiert und von der Grösse und dem Erscheinungsbild von Log-

gien abhängig gemacht, deren Aussen- oder Innenseite je nachdem fassa-

denprägend sei oder nicht, dann aber in Präzisierung der verwaltungsge-

richtlichen Rechtsprechung mit Urteil WBE.2019.286 vom 11. Mai 2020, 

Erw. II/4.3, auszugsweise amtlich publiziert in der AGVE 2020, S. 265 ff., 

klar bestätigt. Grund für die Bestätigung der Praxis war für das Verwal-

tungsgericht dabei die stringente Argumentation des BVU, dass das aar-

gauische Baurecht (ABauV und BauV) den Begriff des rückspringenden 

Gebäudeteils (gemäss IVHB) samt Unterscheidung in bedeutend und un-

bedeutend rückspringende Gebäudeteile, nicht kenne bzw. definiere und 

deshalb die Fassade eines Gebäudes im Falle von Loggien, auch wenn 

deren Rücksprung noch so geringfügig und optisch unauffällig sei, stets 

entlang von deren Innenseite verlaufe, was zur Folge habe, dass die Fläche 

der Loggia ausserhalb der Fassade liege und nicht zur Vollgeschossfläche 

 - 16 - 

 

 

des unter dem Attikageschoss liegenden Geschosses zähle (vgl. 

Erw. II/4.3.2 des betreffenden Entscheids). 

 

Dieses Verständnis von § 16a Abs. 2 ABauV bzw. des darin enthaltenen 

Begriffs der "Fassade", von welcher das Attikageschoss auf der Längsseite 

des Gebäudes um das Mass seiner Höhe zurückspringen muss, um rein 

rechnerisch die zulässige Attikagrundfläche einzuhalten, überzeugt auch 

heute noch unverändert, nachdem im Anwendungsbereich der ABauV kei-

ne Gesetzesanpassung stattgefunden hat (und nach deren Aufhebung und 

Ausserkraftsetzung per 1. September 2011 auch gar nicht mehr stattfinden 

konnte). Die neue Regelung in der geltenden Fassung von § 25 Abs. 1 

BauV ist nach zutreffender Auffassung der Beschwerdeführerin sodann 

kein (ernsthafter und sachlicher) Grund für eine Praxisänderung, weil es 

sich dabei nicht etwa um eine neue (bessere) Erkenntnis zur Auslegung 

respektive zum Gesetzeszweck von § 16a Abs. 2 ABauV und auch nicht 

um einen Ausdruck gewandelter Rechtsanschauungen zur betreffenden 

Bestimmung der ABauV handelt (vgl. dazu BGE 148 V 174, Erw. 7; 

HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 589 ff.). Vielmehr entspringt sie 

einem neuen gesetzgeberischen Gestaltungswillen im Rahmen der BauV 

als Nachfolgerlass, dem im Anwendungsbereich der ABauV aufgrund der 

nach dem Legalitätsprinzip verbotenen positiven Vorwirkung von Erlassen 

nicht zum Durchbruch verholfen werden darf. 

 

3.4.3. 

Abgesehen davon wäre mit speziellem Augenmerk auf einen vor kurzem 

publizierten Leitentscheid des BVU zweifelhaft, ob sich die vorliegend ge-

planten Balkone tatsächlich als Loggien im Sinne von § 25 Abs. 1 BauV 

qualifizieren lassen. Im Entscheid EBVU 24.659 vom 10. März 2025, 

Erw. 5.1.2, S. 4, hielt das BVU, Rechtsabteilung, zur Abgrenzung von nicht 

zur Vollgeschossfläche zählenden Balkonen von Loggien fest, dass Log-

gien ins Gebäudevolumen einkragten und dadurch integrierender Bestand-

teil des Gebäudevolumens seien. Eine Loggia im Sinne von § 25 Abs. 1 

BauV sei ein innerhalb des isolierten Gebäudevolumens angeordneter, 

überdachter, auf drei Seiten von Wänden umfasster, lediglich einseitig offe-

ner Raum, der sich nicht in beliebige Richtungen erweitern lasse, ohne 

Wohnraum zu verkleinern. Die Erfüllung dieser Kriterien verneinte das BVU 

in jenem Fall, unter Hinweis darauf, dass die umstrittenen Aussenflächen 

eindeutig nicht in die isolierte Gebäudehülle integriert, sondern dieser vor-

gelagert, auskragend und in diesem Sinne "angehängt" seien. Sie seien 

alle mindestens auf zwei Seiten offen, mithin nicht auf drei Seiten von 

Wohnraum umschlossen. Dasselbe gilt auch für die im vorliegenden Fall 

geplanten Balkone der 2. Obergeschosse der Häuser A–F. Aufgrund der 

streng kubischen Form der Gebäude erscheinen sie zwar optisch besser in 

die Gebäudehülle integriert und vermitteln etwas weniger den Eindruck von 

auskragenden oder "angehängten" Balkonen. Doch auch sie sind nicht in 

die isolierte Gebäudehülle integriert und durch ihre Anordnung an den Ge-

 - 17 - 

 

 

bäudeecken auf zwei Seiten hin offen (wodurch sie mehr Licht in den da-

hinterliegenden Wohnraum durchlassen als eine auf drei Seiten von Wän-

den umfasste typische Loggia). Dies würde unabhängig davon gelten, ob 

sie vollverglast sind oder – ausweislich der Fassadenpläne – nur verglaste 

Brüstungen aufweisen. Die Grösse des fraglichen Aussenraums kann hin-

gegen kein taugliches Abgrenzungskriterium für das Vorliegen eines Bal-

kons oder einer Loggia sein, ansonsten auch die Masse (zumindest im 

Sinne einer Verhältniszahl) definiert werden müssten. Auch ob der Baukör-

per – wie im vorliegenden Fall – streng kubisch gestaltet, oder ob er – wie 

im vom BVU in seinem Leitentscheid beurteilten Fall – spielerisch verwin-

kelt ist, kann für die Beurteilung als Balkon oder Loggia nicht entscheidend 

sein. Stellt man stattdessen zumindest schwerpunktmässig auf den Grad 

der Integration in die Gebäudehülle und die dreiseitige Umschliessung des 

Aussenraums durch Wände ab, so wären auch die von den Beschwerde-

gegnerinnen geplanten Balkone nicht als Loggien aufzufassen. 

 

3.4.4. 

Auch unter diesem Gesichtspunkt hätten die Vorinstanzen die Flächen der 

Balkone der 2. Obergeschosse nicht an die Vollgeschossflächen für die 

Berechnung der zulässigen Attikagrundflächen anrechnen dürfen. Unter 

Ausklammerung derselben verringert sich die zulässige Attikagrundfläche 

von den von den Beschwerdegegnerinnen berechneten 171,2 m2 (vgl. Bro-

schüre "Pläne + Berechnungen", revidiert am 11. Mai 2023, S. 24) um ins-

gesamt 32,44 m2 (16,94 m2 [4,4 m x 3,85 m] + 15,5 m2 [5 m x 3,1 m]) auf 

138,76 m2. Die Bruttogeschossflächen der geplanten Attikageschosse von 

jeweils 168,5 m2 (vgl. den Plan "Grundriss Attika", Massstab 1:200, rev. 

11.5.2023) liegen somit um mehr als 29 m2 über den zulässigen Attika-

grundflächen, womit die überdimensionierten Attikageschosse als Vollge-

schosse gelten.  

 

Als solche sind sie an die Gebäudehöhe im Sinne von § 12 Abs. 1 ABauV 

anzurechnen. Zwar stimmen die diesbezüglichen Berechnungen der Be-

schwerdeführerin nicht, weil erstens weder im Plan "Gebäudehöhen/ 

Grenzabstände" auf S. 27 der Broschüre "Pläne + Berechnungen", revidiert 

am 11. Mai 2023, noch in den Ansichtsplänen Gebäudehöhen von 11,45 m 

(vom anschliessenden gewachsenen Terrain [≠ Erdgeschosskote +/- 0.00] 

bis zum obersten Punkt der Brüstung gemessen) ausgewiesen werden. 

Zweitens beträgt die Differenz zwischen dem obersten Punkt der Brüstung 

bis zur Oberkante der Attikageschosses nicht 3,1 m. Dennoch weist zumin-

dest ein Teil der Häuser eine Gebäudehöhe von über 13 m auf, wenn das 

Attikageschoss mitberücksichtigt wird (siehe dazu schon Erw. 1 vorne).  

 

Und zwar beträgt die Gebäudehöhe der Häuser A bis C ausweislich des 

Plans "Ansicht/Schnitt L1 + L3", Massstab 1:200, revidiert am 11. Mai 2023, 

vom gewachsenen Terrain entlang den Nordwestfassaden bis zum Schnitt 

der Fassade mit der Dachoberfläche der Attikageschosse gemessen (im 

 - 18 - 

 

 

Bereich des Eingangsportals) rund 13,8 m (bei Haus A), 13,4 m (bei Haus 

B) und sogar etwas über 14 m (bei Haus C). Auch die Häuser D–F weisen 

gemäss demselben Plan an den Nordostfassaden (wiederum im Bereich 

des Eingangsportals) Gebäudehöhen von klar über 13 m bzw. sogar über 

14 m (Haus D) auf. 

 

Indem das Haus E an der Südostfassade gemäss Plan "Ansicht/ Schnitt L2 

+ L4", Massstab 1:200, rev. 11.5.2023, eine Gebäudehöhe von ca. 12,3 m 

aufweist, müsste es gemäss § 37 Abs. 4 BNO einen um einen Mehrhöhen-

zuschlag von ca. 1,15 m (2,3 m / 2) erhöhten kleinen Grenzabstand von ca. 

6,15 m einhalten. Effektiv beträgt der Grenzabstand gemäss dem Plan "Ge-

bäudehöhen/Grenzabstände" auf S. 27 der Broschüre "Pläne + Berech-

nungen", revidiert am 11. Mai 2023, nur 5 m und wird somit um mehr als 1 

m unterschritten. Zu einer Grenzabstandsunterschreitung kommt es auch 

beim Haus F, dort sogar um ca. 1,3 m (ca. 12,7 m Gebäudehöhe – 10 m 

maximale Gebäudehöhe in Regelbauweise = 2,7 m / 2 = 1,35 m, ergibt 

einen erhöhten kleinen Grenzabstand von ca. 6,35 m gegenüber einem ef-

fektiven Grenzabstand von 5,08 m).  

 

3.4.5. 

Erfüllt ein Baugesuch die gesetzlichen Anforderungen nicht, ist grundsätz-

lich der Bauabschlag zu erteilen; durch Nebenbestimmungen können ledig-

lich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden (Urteile 

des Bundesgerichts 1C_287/2021 vom 25. Juli 2022, Erw. 5.1, 

1C_25/2019 vom 5. März 2020, Erw. 8.2, 1C_266/2018 vom 12. April 2019, 

Erw. 3.3, 1C_615/2017 vom 12. Oktober 2018, Erw. 2.5; 1C_476/2016 

vom 9. März 2017, Erw. 2.4, und 1C_398/2016 vom 2. Februar 2017, 

Erw. 2.7). Dies ergibt sich aus dem Grundsatz der Einheit des Bauent-

scheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sach-

verhalts sichergestellt werden soll (vgl. auch Koordinationsgebot von 

Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 

[Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]). Die Anordnung von Nebenbestim-

mungen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösse-

ren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben 

sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Aus-

wirkungen dies nach sich zieht. Und nachgelagerte Verfahren sind nur 

dann zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll ist und sich daraus 

keine wesentlichen neuen Auswirkungen für das Projekt ergeben oder er-

geben können (Urteile des Bundesgerichts vom 1C_25/2019 vom 5. März 

2020, Erw. 8.2, 1C_266/2018 vom 12. April 2019, Erw. 3.3, 1C_615/2017 

vom 12. Oktober 2018, Erw. 2.5). 

 

Angesichts dessen, dass die maximale Gebäudehöhe von 13 m an fünf 

Häusern um ca. 0,8 m oder mehr, also nicht bloss um einige cm (vgl. dazu 

das Urteil des Bundesgerichts 1C_546/2022 vom 31. März 2023, Erw. 6) 

überschritten wird und zudem die Häuser E und F den Grenzabstand ge-

 - 19 - 

 

 

genüber der Parzelle Nr. bbb um über 1 m unterschreiten, kann beim vor-

liegenden Bauvorhaben nicht mehr von geringfügigen oder untergeordne-

ten Projektmängeln im oben dargelegten Sinne gesprochen werden, die 

sich ohne weiteres mit Nebenbestimmungen heilen liessen. Vielmehr be-

darf das Projekt einer Überarbeitung durch die Bauherrschaft, zumal in Be-

zug auf die erforderlichen Anpassungen Spielräume bei deren Umsetzung 

bestehen und diese auch weitere Planänderungen auslösen könnten, ge-

rade etwa im Falle der Vergrösserung des Grenzabstands des Haues E zur 

Parzelle Nr. bbb bei der Umgebungsgestaltung. Dementsprechend ist das 

vorliegende Bauvorhaben auch nicht mit Nebenbestimmungen (Auflagen 

oder Bedingungen) bewilligungsfähig. 

 

4. 

Zusammenfassend erweist sich die vorliegende Beschwerde als begrün-

det. Zwar schadet dem konkreten Bauvorhaben nicht, dass ihm keine vor-

gängige Sondernutzungsplanung (Erschliessungsplanung) zugrunde liegt. 

Insoweit ist eine Ausnahmebewilligung rechtens. Doch verletzt es Höhen- 

und Grenzabstandsvorschriften, so dass sich die vom Gemeinderat 

Q._____ dafür erteilte und von der Vorinstanz geschützte Baubewilligung 

als rechtsfehlerhaft erweist. In Gutheissung der Beschwerde ist der ange-

fochtene regierungsrätliche Entscheid vom 20. November 2024 (RRB 

Nr. 2024-001437) aufzuheben, was auch zur Aufhebung der mitangefoch-

tenen gemeinderätlichen Baubewilligung vom 26. Februar 2024 führt.  

 

Bei diesem Ergebnis braucht nicht beurteilt zu werden, ob die Flächen der 

Balkone, wenn diese denn vollverglast wären (was sie aber ausweislich der 

Fassadenpläne nicht sind), vollumfänglich an die Ausnützung anzurechnen 

wären und in der Folge auch die Ausnützungsziffer überschritten wäre.  

 

III. 

1. 

Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten in der 

Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien 

verlegt (sog. Unterliegerprinzip), wobei den Behörden Verfahrenskosten 

nur auferlegt werden, wenn sie schwerwiegende Verfahrensfehler began-

gen oder willkürlich entschieden haben. Bei der Verlegung der Parteikosten 

greift dieses Behördenprivileg nicht (§§ 31 Abs. 2 und 32 Abs. 2 VRPG). 

 

Als obsiegende Partei gilt die Beschwerdeführerin; unterliegende Parteien 

sind neben den Beschwerdegegnerinnen die Vorinstanzen Regierungsrat 

und Gemeinderat Q._____ (§ 13 Abs. 2 lit. b, e und f VRPG). 

 

2. 

Weil weder dem Regierungsrat noch dem Gemeinderat (schwerwiegende) 

Verfahrensfehler oder Willkür in der Sache vorzuwerfen sind, haben die 

Beschwerdegegnerinnen für die Kosten des verwaltungsgerichtlichen so-

 - 20 - 

 

 

wie des vorinstanzlichen Verfahrens vollumfänglich aufzukommen, und 

zwar unter solidarischer Haftbarkeit (vgl. § 33 Abs. 3 VRPG). 

 

3. 

3.1. 

Die Kosten für die anwaltliche Vertretung vor Verwaltungsgericht sind der 

Beschwerdeführerin demgegenüber zu je gleichen Teilen, also zu je einem 

Drittel von den Beschwerdegegnerinnen, dem Regierungsrat und dem Ge-

meinderat Q._____ zu ersetzen (vgl. § 33 Abs. 1 VRPG). In Bezug auf die 

Kosten der Beschwerdeführerin für die anwaltliche Vertretung im vorin-

stanzlichen Verfahren findet eine hälftige Kostenteilung unter den Be-

schwerdegegnerinnen und dem Gemeinderat statt (vgl. § 33 Abs. 1 

VRPG). Für ihre jeweiligen Kostenanteile von einem Drittel bzw. der Hälfte 

haften die Beschwerdegegnerinnen wiederum solidarisch (vgl. § 33 Abs. 3 

VRPG). 

 

3.2. 

Die Höhe der Parteientschädigung bestimmt sich nach dem Dekret über 

die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif, 

AnwT; SAR 291.150). Gemäss § 8a Abs. 1 AnwT bemisst sich die Entschä-

digung in vermögensrechtlichen Streitsachen nach dem gemäss § 4 AnwT 

berechneten Streitwert. Innerhalb der vorgesehenen Rahmenbeträge rich-

tet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwal-

tes sowie nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falles (§ 8a 

Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag festgesetzt. Aus-

lagen und Mehrwertsteuer sind darin enthalten (§ 8c AnwT). In Anwendung 

von § 12a Abs. 1 AnwT kann die von Gemeinwesen zu leistende Entschä-

digung bei hohem Streitwert – was praxisgemäss bei über Fr. 100'000.00 

der Fall ist – um bis zu 1/3 herabgesetzt werden. 

 

In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer vermö-

gensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel 10 % 

der Bausumme beträgt (§ 20 Abs. 3 des Gebührendekrets vom 19. Sep-

tember 2023 [GebührD; SAR 662.110]; vgl. auch AGVE 1992, S. 398; 

1989, S. 284 f.; 1983, S. 250). Vorliegend beträgt der Streitwert 

Fr. 1'736'100.00 (10% von Fr. 17'361'000.00 laut Bauumschlag 

[Fr. 15'992'000.00 für den umbauten Raum + Fr. 1'369'000.00 für Umge-

bungsarbeiten). Bei einem Streitwert zwischen Fr. 1 Mio. und Fr. 2 Mio. be-

trägt der Rahmen für die Entschädigung in Beschwerdeverfahren 

Fr. 8'000.00 bis Fr. 30'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 6 AnwT). Der Streit-

wert liegt im oberen Bereich des Streitwertrahmens. Die Schwierigkeit des 

Falles war durchschnittlich. Der mutmassliche Aufwand des Anwaltes der 

Beschwerdeführerin ist als mittel einzustufen.  

 

Ohne Berücksichtigung von § 12a Abs. 1 AnwT erscheint für das Verfahren 

vor Verwaltungsgericht eine Entschädigung in Höhe von Fr. 22'000.00 als 

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sachgerecht. Davon sind vorab 8,1% Mehrwertsteuern abzuziehen, weil die 

Beschwerdeführerin mehrwertsteuerpflichtig und somit zum Vorsteuerab-

zug berechtigt ist, womit eine Entschädigung von Fr. 20'351.50 verbleibt. 

Ein Drittel dieses Betrags, d.h. Fr. 6'783.85 haben die Beschwerdegegne-

rinnen der Beschwerdeführerin zu ersetzen. Die Anteile der Vorinstanz so-

wie des Gemeinderats (von je einem Drittel) sind gestützt auf § 12a Abs. 1 

AnwT um 20% herabzusetzen, d.h. die Vorinstanz und der Gemeinderat 

haben der Beschwerdeführerin je Fr. 5'427.10 zu ersetzen. 

 

Für die anwaltliche Vertretung im vorinstanzlichen Verfahren wird die vom 

Regierungsrat auf Fr. 9'749.30 festgesetzte Parteientschädigung übernom-

men. Die Hälfte davon, d.h. Fr. 4'874.65 entfällt auf die Beschwerdegeg-

nerinnen. Der auf den Gemeinderat entfallende hälftige Anteil ist analog der 

Verlegung der verwaltungsgerichtlichen Parteikosten um 20% auf 

Fr. 3'899.70 zu kürzen. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

In Gutheissung der Beschwerde werden der Entscheid des Regierungsrats 

vom 20. November 2024 (RRB Nr. 2024-001437) und die Baubewilligung 

des Gemeinderats Q._____ vom 26. Februar 2024 aufgehoben. 

 

2. 

2.1. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Ge-

richtsgebühr von Fr. 20'000.00, sind von den Beschwerdegegnerinnen un-

ter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. 

 

2.2. 

Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens, bestehend aus einer Staats-

gebühr von Fr. 3'910.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von 

Fr. 479.–, insgesamt Fr. 4'389.–, werden den Beschwerdegegnerinnen auf-

erlegt, die dafür solidarisch haften. 

 

3. 

3.1. 

Die Beschwerdegegnerinnen werden verpflichtet, der Beschwerdeführerin 

die vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von 

Fr. 20'351.50 zu 1/3 mit Fr. 6'783.85 unter solidarischer Haftbarkeit zu er-

setzen. 

 

 - 22 - 

 

 

3.2. 

Der Regierungsrat und der Gemeinderat Q._____ werden verpflichtet, der 

Beschwerdeführerin die vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten 

in Höhe von Fr. 20'351.50 mit je Fr. 5'427.10 zu ersetzen. 

 

3.3. 

Die Beschwerdegegnerinnen werden verpflichtet, der Beschwerdeführerin 

die im vorinstanzlichen Verfahren entstandenen Parteikosten in Höhe von 

Fr. 9'749.30 zur Hälfte mit Fr. 4'874.65 unter solidarischer Haftbarkeit zu 

ersetzen. 

 

3.4. 

Der Gemeinderat Q._____ wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin die im 

vorinstanzlichen Verfahren entstandenen Parteikosten in Höhe von 

Fr. 9'749.30 mit Fr. 3'899.70 zu ersetzen. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

die Beschwerdeführerin (Vertreter) 

die Beschwerdegegnerinnen (Vertreter) 

den Regierungsrat 

den Gemeinderat Q._____ 
 

 

Mitteilung an: 

das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-

lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-

desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts-

gesetz, BGG; SR 173.110]). 

 

 
 

 - 23 - 

 

 

   

Aarau, 1. Dezember 2025 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

3. Kammer 

Vorsitz: Gerichtsschreiberin:  

 

 

 

Winkler Ruchti