# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7e51ebae-44c9-5583-9053-deaecef003d7
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-04-09
**Language:** de
**Title:** Zonenkonformität. Ideelle Immissionen.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0052/2015
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_II_0052_2015_631.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0052/2015 vom 9. April 2015 in BEZ 2015 Nr. 36 

im  Erdgeschoss  und 

1. Das  bewilligte  Projekt  beinhaltet, 

im  1.
Obergeschoss  des  Mehrfamilienhauses  eine  Pflegewohnung  einzurichten.  Die 
beiden  bestehenden  4  ½-Zimmer-Wohnungen  sollen  mit  einer 
internen 
Wendeltreppe  miteinander  verbunden  werden.  Im  Obergeschoss  sind  weitere 
untergeordnete bauliche Veränderungen geplant. Das Angebot ist auf maximal 
7  zu  pflegende  Personen  ausgerichtet,  wobei  im  Frühdienst  (7.00  Uhr  -  16.00 
Uhr)  sowie  im  Spätdienst  (13.00  Uhr  -  23.00  Uhr)  jeweils  zwei  Pflegende 
anwesend  sein  sollen  und  eine  Pflegeperson  Nachtwache  (22.45  Uhr  -  7.00 
Uhr) halten soll. In der Pflegewohnung werden auch schwerst Pflegebedürftige 
aufgenommen, jedoch keine Weglaufgefährdeten und keine Menschen mit der 
Hauptdiagnose Demenz. (…) 

4.1 Die rekurrierenden Nachbarn bestreiten zunächst die Zonenkonformität 
der  geplanten  Nutzung.  Die  Bau-  und  Zonenordnung  (BZO)  lasse  in  der 
betroffenen Wohnzone W2.2 lediglich Wohnnutzungen zu. Für mässig störende 
Betriebe  seien  Wohnzonen  mit  Gewerbeanteil  vorgesehen  und  sei  damit  eine 
klare Abgrenzung vorgenommen. Gemäss dem vorgesehenen Konzept sei die 
Zusammenführung von bis zu acht Personen und die Pflege derselben rund um 
die  Uhr  durch  eine  darauf  spezialisierte,  gewinnstrebige  Gesellschaft 
vorgesehen.  Mieterin  der  Stockwerkeigentumseinheiten  sei  diese  und  nicht 
etwa  die  Pflegebedürftigen.  Gemäss  verwaltungsgerichtlicher  Rechtsprechung 
könnten Kollektivunterkünfte,  die mit  der damit  einhergehenden Betreuung  der 
Bewohner  auch  einen  nicht  unerheblichen  Dienstleistungsbereich  mit 
umfassten, nicht den Wohnungen einer reinen Wohnzone zugerechnet werden. 
Die  vorgesehene  Nutzung  der  Räumlichkeiten  stehe  somit  im  klaren  Wider-
spruch zur vorgeschriebenen Wohnnutzung. (…) 

5.1  Wohnzonen  sind  in  erster  Linie  für  Wohnbauten  bestimmt.  Dieser 
Nutzweise  werden  auch  Arbeitsräume  zugerechnet,  die  mit  einer  Wohnung 
zusammenhängen  und  in  einem  angemessenen  Verhältnis  zur  eigentlichen 
(§ 52  Abs. 1  PBG).  Die  kommunale  Bau-  und 
Wohnfläche  stehen 
Zonenordnung  kann  in  Wohnzonen  mässig  störende  Betriebe  zulassen;  stark 
störende Betriebe und solche, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind 
hingegen  nicht  zulässig  (§ 52  Abs. 3  PBG).  Ferner  kann  die  Bau-  und 
Zonenordnung für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse die 
Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zulassen, vorschreiben 
oder  beschränken  (§ 49a  Abs. 3  PBG).  Unter  Gewerbe  bzw.  Betrieb  im  Sinne 
dieser  Regelungen  versteht  das  Gesetz  in  umfassender  Weise  jede  Art  von 
Arbeitsplatznutzung,  also  Produktion,  Verkauf,  Dienstleistungen,  freie  Berufe 

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etc.  (Robert  Wolf/Erich  Kull,  Das  revidierte  Planungs-  und  Baugesetz  des 
Kantons Zürich, VLP-Schriftenfolge Nr. 58, 1992, Rz. 154 und 160). 

Mit  dem  Inkrafttreten  der  Umweltschutzgesetzgebung  haben  die  Begriffe 
«nicht  störend»  und  «mässig  störend»  ihre  immissionsrechtliche  Bedeutung 
grundsätzlich  verloren  (BGE  114  Ib  214 ff.,  E. 4a).  Es  kommt  ihnen  jedoch 
weiterhin ein raumplanerischer Gehalt zu, welcher die Zulässigkeit betrieblicher 
Nutzungen in (auch) dem Wohnen dienenden Zonen mitbestimmt. Zu den nicht 
vom  Bundesumweltrecht  erfassten  Auswirkungen  von  Betrieben,  welche  die 
Wohnnutzung beinträchtigen können, zählen in der Praxis neben den Gefahren 
eines  ungewöhnlich  intensiven  Fahrzeugverkehrs  (RB  1994  Nr.  73)  oder 
III  Nr.  0104/2009  =  BEZ  2010  Nr.  46; 
ideellen 
www.baurekursgericht-zh.ch)  auch  ästhetische  Beeinträchtigungen,  so  etwa 
durch  eine  in  der  Wohnzone  situierte  Verkaufsfläche  für  Occasionsfahrzeuge 
(BGE 117 Ib 147). 

Immissionen  (BRKE 

Erlaubt  eine  Gemeinde  in  einer  Wohnzone  nur  nicht  störende  Betriebe, 
sind  an  deren  Vereinbarkeit  mit  der  Wohnnutzung  höhere  Anforderungen  zu 
stellen,  als  wenn  auch  mässig  störende  Betriebe  zugelassen  sind.  Diese 
Anforderungen  lassen  sich  etwa  dahingehend  umschreiben,  dass  Betriebe 
ihrem  Wesen  nach  einwandfrei  in  eine  Wohnzone  passen  müssen  (BRKE  III 
Nr. 0064/2010  =  BEZ  2010  Nr.  45;  www.baurekursgericht-zh.ch).  Dem-
gegenüber  ist  mit  der  Zulassung  mässig  störender  Betriebe  ein  deutlich 
höheres Konfliktpotential hinzunehmen (VB.2010.00470 = BEZ 2011 Nr. 2). 

5.2  Die  S.  GmbH  bietet 

in  den  streitbetroffenen  Wohnungen 
pflegebedürftigen  Senioren  Wohnraum  und  Pflege/Betreuung  an.  So  sollen 
dauernd  eine  bis  zwei  Pflegepersonen  anwesend  sein,  die  sowohl 
Dienstleistungen  der  Hotelerie  als  auch  der  Pflege  übernehmen. 
Ihr 
Dienstleistungsangebot  geht  damit  deutlich  über  das  (Unter-)vermieten  von 
Wohnraum hinaus, und es liegt eine gewerbliche Nutzung vor. Diese ist jedoch 
sehr  eng  mit  der  Wohnnutzung  verwandt.  Die  in  den  beiden  Wohnungen 
untergebrachten  Senioren  verbringen  nicht  nur  ihre  Tage  dort,  sondern  sie 
übernachten  auch  in  den  Pflegewohnungen.  Mit  anderen Worten  verlegen  sie 
mit  Einzug  in  die  Pflegewohnung  ihren  Lebensmittelpunkt  dorthin;  sie  wohnen 
dort.  

Entgegen  der  rekurrentischen  Argumentation  ist  in  der  betreffenden 
Wohnzone  nicht  jegliche  gewerbliche  Nutzung  untersagt.  Nicht  störende 
Betriebe erlaubt (stillschweigend) bereits das PBG. Das kommunale Recht kann 
ihre  Zulässigkeit  in  Anwendung  von  §  49a  Abs.  3  Satz  1  PBG  beschränken 
(VB.1998.00323, E. 1 = RB 1998 Nr. 95).  

Die  Bau-  und  Zonenordnung  kennt  keine  Mindestwohnanteil-Vorschriften. 
Die  einzige  Bestimmung,  welche  sich  mit  der  Nutzweise  in  den  Wohnzonen 
befasst, ist Art. 22 BZO, wonach in den Wohnzonen mit Gewerbeanteil mässig 
störende  Betriebe  zulässig  sind.  Demgegenüber  sind  sie  in  allen  andern 
Wohnzonen nicht zugelassen.  

 
 
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Nicht störende Betriebe werden in keiner Zone ausgeschlossen. Somit ist 
der  Vorinstanz  darin  zu  folgen,  dass  sie  gestützt  auf  die  Grundordnung  des 
PBG erlaubt sind; dies auch in der Standortzone. 

In  der  Hinweisspalte  findet  sich  bei  Art.  22  BZO  ein  Verweis  auf  die 
Hinweise  zu Art. 10 BZO. Dort wiederum werden beispielhaft mässig störende 
Betriebe  und  im  Unterschied  dazu  nicht  störende  Betriebe  aufgezählt.  Zu 
letzteren  gehören  demgemäss  unter  anderem  Bäckereien,  Schuhmachereien, 
Coiffeure, Ateliers, ärztliche Praxisräume und Gaststätten. 

für  145  Asylsuchende 

Der  von  den  Rekurrierenden  angeführte  Verwaltungsgerichtsentscheid, 
wonach  Kollektivunterkünfte,  die  mit  der  damit  einhergehenden  Betreuung  der 
Bewohner  auch  einen  nicht  unerheblichen  Dienstleistungsbereich  mit 
umfassen,  nicht  den  Wohnungen  einer reinen Wohnzone  zugerechnet  werden 
können,  betraf  ein  Durchgangszentrum 
in  einer 
Kernzone. In der betreffenden Bau- und Zonenordnung waren für die Kernzone 
explizit  «Wohnungen»  zugelassen.  Das  Verwaltungsgericht  befand  es  für 
zulässig, unter diesen Umständen den Begriff des Wohnens in den Weilerzonen 
eng  auszulegen  und  damit  «Grenzformen  der  Wohnnutzung,  wie  hier  eine 
Massenunterkunft  für  140  Bewohner»  als  zonenwidrig  zu  beurteilen  (VGr,  4. 
Juni  2008,  VB.2007.00497,  E.  3.1.).  Die  Unterschiede  zum  vorliegend  zu 
beurteilenden  Fall  sind  deutlich:  Die  Bau-  und  Zonenordnung  sieht  keine 
einschränkende Auslegung des Wohnbegriffes vor, mit lediglich sieben bis acht 
Bewohnern  ist  die  Pflegeinrichtung  deutlich  kleiner  als  das  fragliche  Durch-
gangsheim und schliesslich verlegen die Bewohner der Pflegewohnungen ihren 
Lebensmittelpunkt  dauerhaft  in  die  Pflegewohnung,  während  das  Durch-
gangsheim  für  Asylsuchende  -  wie  der  Name  schon  sagt  -  eine  Übergangs-
lösung mit vielen Wechseln darstellt. 

5.3  Die  dem  eigentlichen  Wohnen  so  ähnliche  Nutzung  der  Pflege-
wohnungen  ist  ohne  weiteres  als  nichtstörender  Betrieb  und  damit  als  zonen-
konform  zu  qualifizieren.  Dem  stehen  auch  die  rekurrentischerseits  geltend 
gemachten  ideellen  Immissionen  nicht  entgegen.  Unter  ideellen  Immissionen 
sind  Einwirkungen  zu  verstehen,  welche  das  seelische  Empfinden  verletzen 
beziehungsweise  unangenehme  psychische  Eindrücke  erwecken  (BGE  108  Ia 
140,  E.  5.c.aa). Solche  Einwirkungen  können  die Wohnqualität  in  erheblichem 
Mass  beeinträchtigen.  Dabei  wird  nicht  vorausgesetzt,  dass  die  Störungen  an 
nach aussen in Erscheinung tretende Vorgänge anknüpfen, sondern es werden 
auch solche Einwirkungen auf das psychische Wohlbefinden berücksichtigt, die 
aus  der  blossen  Vorstellung  darüber  entstehen,  was  im  Innern  eines  benach-
barten Gebäudes vor sich geht (BGer 1C_66/2010, E. 4.3.4.). 

Das  Alter  gehört,  wie  alle  anderen  Lebensabschnitte  auch,  zum  Leben 
dazu. Anders als etwa Sterbewohnungen für Freitodbegleitungen, welche einzig 
für  den  begleiteten  Suizid  benutzt  werden,  verbringen  die  Bewohner  in  Alters- 
und  Pflegewohnungen  ihren  letzten  Lebensabschnitt.  Dies  muss,  auch  in 
kleineren  Gruppen,  mit  und  neben  sich  in  verschiedenen  Stadien  des  Lebens 
befindenden  Menschen  möglich  sein.  Gerade  die  im  Rekurs  angesprochenen 
kleineren Kinder sind in aller Regel sehr an anderen Menschen interessiert und 
offen, Neues kennenzulernen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern diese durch die 

 
 
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Anwesenheit  der  Pflegebedürftigen  in  ihrem  psychischen  Wohlbefinden  be-
einträchtigt  werden  sollen,  ist  doch  gerade  die  Einrichtung  von  Kinderkrippen 
und  Kindergärten  in  der  Nähe  von  oder  in  Kombination  mit  Altersheimen  sehr 
beliebt.  Dass  dies  im  deutlich  kleineren  privaten  Rahmen  nicht  nur  nicht 
funktionieren, sondern sogar schädlich sein soll, ist nicht nachvollziehbar. Dass 
regelmässig  sich  «irrational  und  unberechenbar  verhaltende»  Bewohner  der 
Pflegewohnungen  im  Treppenhaus  oder  auf  dem  Baugrundstück  herumirren, 
scheint  angesichts  der  permanent  anwesenden  Betreuungspersonen  über-
trieben.  Inwiefern  schliesslich  zwanzig  und  mehr  Kinder,  welche  zusammen  in 
einer  Kindertagesstätte  betreut  werden,  in  einer  Wohnzone  typisch  und  orts-
üblich sein sollen, nicht aber sieben alte, pflegebedürftige Personen, ist schlicht 
unverständlich. Deren Betreuung ist genauso in der Wohnzone unterzubringen 
und keinesfalls als zonenfremd zu qualifizieren. 

Demgemäss ist der Rekurs punkto Zonenkonformität abzuweisen.