# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2ad968da-0ac7-5d3d-af10-156ed16bf8d5
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-09
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 09.02.2021  VB.2020.00467
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2020-00467_2021-02-09.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2020.00467	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 09.02.2021
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/Einzelrichter
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 21.04.2021 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Abgaberecht ohne Steuern
	Betreff: 

	Notariats- und Grundbuchgebühren

	
Notariats- und Grundbuchgebühren

Massgeblich für die Gebührenbemessung bei Eigentumsänderungen ist der Verkehrswert der Liegenschaft (E. 2). Unbestrittenermassen lag der Eigentumsänderung eine gemischte Schenkung zugrunde. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Einräumung eines (lebenslangen) Nutzniessungsrechts an der Liegenschaft, die der Erblasser zu seinen Lebzeiten einem Erbe überträgt, als dessen Gegenleistung für die Eigentumsübertragung zu qualifizieren (E. 4.2). Vorliegend erfolgte die Einräumung des Wohnrechts und Benützungsrechts zugunsten der Beschwerdeführenden sowie die Eigentumsübertragung der Liegenschaft an die Kinder mit dem gleichen Vertrag bzw. im Zuge des gleichen Rechtsgeschäfts. Das Einräumen der Dienstbarkeit zugunsten der Beschwerdeführenden war wesentlicher Bestandteil des Vertrags, handelt es sich doch dabei um die Gegenleistung der Kinder im Rahmen der gemischten Schenkung. Eine solche Belastung der Liegenschaft, die der Gegenleistung für die Eigentumsübertragung entspricht, vermag den für die Gebührenerhebung massgeblichen Verkehrswert nicht zu beeinflussen. Hinzu kommt, dass die Belastung der Liegenschaft durch das Wohnrecht nach dessen Aufgabe oder Erlöschen ohne Weiteres entfallen wird, ohne dass Notariatsgebühren geschuldet werden. Insofern liegt keine Doppelbelastung vor (E. 4.3). 

Abweisung der Beschwerde.

			 	
				Stichworte:
	
						DIENSTBARKEIT
EIGENTUMSÄNDERUNG
EIGENTUMSÜBERTRAGUNG
GEBÜHREN
GEBÜHRENBEMESSUNG
GEBÜHRENERHEBUNG
GEGENLEISTUNG
GEMISCHTE SCHENKUNG
GRUNDBUCHGEBÜHREN
NOTARIATSGEBÜHREN
NUTZNIESSUNG
VERKEHRSWERT
WOHNRECHT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 24 NotG
§ 25 NotG
§ 1 NotGebV

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  3. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2020.00467

 

 

 

Urteil

 

 

 

des Einzelrichters

 

 

 

vom 9. Februar 2021

 

 

 

Mitwirkend: Verwaltungsrichter André Moser,
Gerichtsschreiberin
Rahel Zehnder.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

2.    B, 

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

Kanton Zürich, 

vertreten durch das Notariat, Grundbuch- und Konkursamt G, 

Beschwerdegegner,

 

 

betreffend Notariats-
und Grundbuchgebühren,

hat sich ergeben: 

I.  

A. Mit
Vertrag vom 16. Dezember 2019 übertrugen A und B ihren Kindern C und D
die Liegenschaft E-Platz in F (GBBl 01, Kat.-Nr. 02). Dabei
behielten sie sich ein lebenslanges Wohnrecht und Benützungsrecht an der
Liegenschaft vor. Der Vertrag wurde am 16. Dezember 2019 beim Notariat und
Grundbuchamt G öffentlich beurkundet und zur Eintragung ins Grundbuch
angemeldet. Gleichentags stellte das Notariat und Grundbuchamt G A und B
dafür einen Betrag von total Fr. 2'176.80 in Rechnung. 

B. Gegen
die Gebührenrechnung vom 16. Dezember 2019 erhob A am 13. Januar 2020
Rekurs und beantragte, die Berechnungsgrundlage für die Gebührenrechnung sei
von Fr. 747'000.- auf Fr. 350'280.- zu reduzieren und es sei ihnen
eine berichtigte Rechnung zuzustellen. 

Am 5. Juni 2020 wies die Finanzdirektion des Kantons
Zürich den Rekurs ab und auferlegte die Verfahrenskosten A und B unter
solidarischer Haftung

II.  

Mit Beschwerde vom 8. Juli 2020 beantragten A und
B sinngemäss die Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Finanzdirektion vom
5. Juni 2020 und die Gutheissung ihres Antrags auf Reduktion der
Berechnungsgrundlage von Fr. 747'000.- auf Fr. 350'280.-. 

Am 20. August 2020 beantragte die Finanzdirektion des
Kantons Zürich die Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte das Notariat
G mit Beschwerdeantwort vom 8. September 2020. Mit Replik und Duplik vom
18. September 2020 und 2. Oktober 2020 hielten die Parteien jeweils
an ihren Anträgen fest. Am 23. Oktober, 12. November und
30. November 2020 liessen die Parteien sich erneut vernehmen. 

Der Einzelrichter erwägt:

1.
 

Nach § 31 Abs. 1 des Notariatsgesetzes vom
9. Juni 1985 (NotG) kann gegen Verfügungen, die sich auf die Notariats-
und Grundbuchgebühren beziehen, bei der Finanzdirektion Rekurs gemäss dem
Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 24. Mai 1959 (VRG) erhoben werden. Gegen
Rekursentscheide der Finanzdirektion kann beim Verwaltungsgericht Beschwerde
erhoben werden (§ 31 Abs. 2 NotG). Das Verwaltungsgericht ist demnach
zur Beurteilung der vorliegenden Streitsache zuständig. Vorliegend ist eine
Gebühr in Höhe von insgesamt Fr. 2'176.80 bzw. deren Reduktion strittig.
Angesichts des Streitwerts von unter Fr. 20'000.- ist der Einzelrichter
zum Entscheid berufen; ein Fall von grundsätzlicher Bedeutung, der zur
Kammerzuständigkeit führen würde, liegt nicht vor (§ 38 b Abs. 1 lit. c
und Abs. 2 VRG). 

2.
 

2.1 Nach
§ 24 Abs. 1 NotG erheben die Notariate für ihre Amtshandlungen
Gebühren. Die Gebühr für die öffentliche Beurkundung sowie für den
Grundbucheintrag beträgt bei Eigentumsänderungen je 1 ‰ des Verkehrswertes
(§ 25 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 lit. a NotG). Für die
übrigen Amtshandlungen setzt der Kantonsrat die Gebühren nach Massgabe der in
§ 27 NotG genannten Kriterien fest. Nach § 28 NotG regelt der
Kantonsrat durch Verordnung das Verfahren der Gebührenerhebung, die
Gebührenfreiheit und den Gebührenerlass. Er erlässt zudem eine Verordnung über
die Notariats- und Grundbuchgebühren (§ 36 Abs. 1 NotG). Gemäss
§ 29 Abs. 1 NotG werden die Gebühren von der Person geschuldet,
welche die Amtshandlung verlangt hat. Bei Eigentumsänderungen werden sie von
beiden Parteien zu gleichen Teilen geschuldet. 

2.2 § 1
der vom Kantonsrat erlassenen Notariatsgebührenverordnung vom 9. März 2009
(NotGebV) wiederholt, dass die Notariate und Grundbuchämter für ihre
Verrichtungen Gebühren gemäss Anhang erheben dürfen. Zusätzlich zur Gebühr wird
die Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt (§ 2 NotGebV). In den Gebühren
sind sodann verschiedene Nebenleistungen enthalten (§ 3 NotGebV). Mit
Abschluss der Amtshandlung stellt das Notariat die Gebühren und Auslagen in
Rechnung (§ 15 NotGebV).

2.3 Bei
Verträgen auf Eigentumsübertragung betragen die Beurkundungs-und Grundbuchgebühren
im Allgemeinen je 1 ‰ vom Verkehrswert des Grundstücks (Anhang
Gebührentarif NotGebV, Ziff. 1.1.1, 2.2.1). Bei Eintragung einer
Dienstbarkeit betragen die genannten Gebühren je 1 ‰ vom Wert der
Gegenleistung (Anhang Gebührentarif NotGebV, Ziff. 1.4.1, 2.4.1). Gemäss
§ 6 NotGebV setzt das Notariat den Verkehrswert fest, wenn die
Gebühr nach diesem zu berechnen ist und die Parteien ihn nicht oder offensichtlich
zu tief angeben (vgl. auch Dienstanweisung der Finanzdirektion des Kantons
Zürich zur Notariatsgebührenverordnung vom 8. Juni 2009).

3.
 

3.1 Die
Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid, dass der Eigentumsänderung
unbestrittenermassen eine gemischte Schenkung zugrunde gelegen habe. Typisches
Wesensmerkmal einer gemischten Schenkung bilde ein (Kauf-)Preis, der bewusst in
einem erheblichen Missverhältnis zum objektiven Wert des Gegenstands stehe. In
Bezug auf diese Differenz liege Schenkungsabsicht vor. Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung werde auch eine Grundstückschenkung mit
Bestellung eines Wohnrechts als gemischte Schenkung qualifiziert. Dabei werde
die vom Veräusserer vorbehaltene Nutzniessung als Entgelt bzw. als echte
Gegenleistung des Erwerbers betrachtet, da der Erwerber die Liegenschaft
vorläufig nicht selber nutzen könne. Die restliche Differenz zum Verkehrswert
gelte als Schenkung. Genauso hätten vorliegend die Beschwerdeführenden eine
Zuwendung an ihre Kinder vorgenommen. Wirtschaftlich habe dabei die Einräumung
des Wohnrechts und Benützungsrechts im Wert von Fr. 396'720.- die
(teilweise) Gegenleistung der Kinder für die schenkungsweise Übertragung der
Liegenschaft auf sie gebildet. Es treffe zwar zu, dass der Vorbehalt des Wohnrechts
und Benützungsrecht für das belastete Grundstück derzeit eine den Wert
beeinflussende Einschränkung darstelle. Eine Belastung, die den Charakter einer
Gegenleistung aufweise, berühre indes den für die Gebührenerhebung
massgeblichen Verkehrswert nicht. Daran ändere auch nichts, dass das Wohnrecht
und Benützungsrecht vor der Eigentumsübertragung als Personaldienstbarkeit
eingetragen worden sei. Denn die Personaldienstbarkeit zugunsten der
Beschwerdeführenden sei im Zuge des gleichen Geschäftes und im gleichen Vertrag
wie die Eigentumsübertragung beurkundet worden. Es handle sich um eine kausal
(im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft) errichtete Belastung, die
gerade wesentlicher Bestandteil der gemischten Schenkung gewesen sei.
Massgebend für die vorliegende Gebührenberechnung sei daher nicht, ob jemand
derzeit die so belastete Liegenschaft für Fr. 747'000.- kaufen würde –
oder eben nicht –, sondern welcher objektive Wert der Liegenschaft dem zu
beurkundenden und mit der Eigentumsänderung verbundenen Geschäft zugrunde
gelegt worden sei, was klarerweise ein Verkehrswert von Fr. 747'000.-
gewesen sei. Die angefochtene Rechnung sei somit nicht zu beanstanden. 

3.2 Dagegen
wenden die Beschwerdeführenden ein, dass kein Mensch mit halbwegs klarem Kopf
ein Haus, in dem eine 61-jährige Frau mit lebenslänglichem Wohnrecht lebe, zu
Fr. 747'000.- kaufen würde. Das lebenslange Wohnrecht, das einen Wert von
Fr. 396'720.- habe, sei vor der Eigentumsübertragung mit dem ersten
Grundbucheintrag eingeräumt worden. Erst danach hätten die Beschwerdeführenden
das belastete und um Fr. 396'720.- entwertete Haus mit dem zweiten
Grundbucheintrag ihren Kindern geschenkt. Der Schenkungswert betrage somit
Fr. 350'280.-. Dabei sei die bundesgerichtliche Praxis zu beachten, wonach
der frühere Grundbucheintrag volle Rechtskraft entfalte, noch bevor der nächste
Eintrag vorgenommen werde. 

4.
 

4.1 Massgeblich
für die Gebührenbemessung bei Eigentumsänderungen ist der Verkehrswert der
Liegenschaft (vorn E. 2). Der Verkehrswert einer Liegenschaft entspricht
dem Preis, um den diese im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich veräussert
werden könnte (Francesca Canonica, Die Bewertung von Baurecht, Nutzniessung und
Wohnrecht, Bern 2016, S. 14, 17; Heinz Wenger/Muck Marc
Wenger/Wolfang Naegeli, Der Liegenschaftenbewerter, 5. A.,
Zürich/Basel/Genf 2009, S. 17; Martina Fierz, Der Verkehrswert von
Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, Zürich 2001, S. 107, vgl. auch
S. 119 f.) oder, anders gesagt, dem "mittlere(n) Preis, zu dem Grundstücke
gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden
Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden" (vgl. BGE 103 Ia 103
E. 3a; VGr, 7. Mai 1998, VB.98.00058, E. 2b; VGr, 7. Mai
1991, VB 90/0230, E. 3a).

4.2 Unbestrittenermassen
lag der Eigentumsänderung eine gemischte Schenkung zugrunde. Eine gemischte Schenkung ist eine Verschmelzung aus
einem Kauf- und einem Schenkungsvertrag (Innominatvertrag mit
Typenverschmelzung). Typisches Wesensmerkmal ist ein Kaufpreis, der in einem
erheblichen Missverhältnis zum objektiven Wert des Gegenstands steht. In Bezug
auf diese Differenz liegt Schenkungsabsicht vor. Diese Absicht wird vermutet,
wenn beide Vertragsparteien sich des Preisunterschieds bewusst sind und es von
beiden so gewollt ist. In ständiger Rechtsprechung qualifiziert das
Bundesgericht die Einräumung einer Nutzniessung, eines Wohnrechts oder eines
Vorkaufsrechts an der Liegenschaft, die der Erblasser zu seinen Lebzeiten einem
Erben überträgt, als dessen Gegenleistung für die Eigentumsübertragung. Dies
bedeute eine den Verkehrswert der übernommenen Liegenschaft mindernde Belastung
(BGE 145 III 1 E. 4.2; BGE 120 II 417 E. 4a; Simon Rosenthaler,
Abtretung von Liegenschaften unter Nutzniessungsvorbehalt, Anwaltsrevue 2016,
S. 410 ff., der auf S. 412 f. auch die Kritik der Lehre an
dieser bundesgerichtlichen Lehre zusammenfasst). 

4.3 Die
Beschwerdeführenden beanstanden den von der Beschwerdegegnerin festgesetzten
Wert der Liegenschaft von Fr. 747'000.- (ohne Berücksichtigung des
Wohnrechts und Benützungsrechts) grundsätzlich nicht. Fraglich ist, ob aus dem
den Beschwerdeführenden eingeräumten Wohnrecht und Benützungsrecht eine für die
Gebührenerhebung massgebliche Minderung des Verkehrswerts resultiert. Nach oben
Gesagtem hat die Belastung einer Liegenschaft mit einer Personaldienstbarkeit
(Nutzniessung, Wohnrecht oder Benützungsrecht) grundsätzlich eine Minderung des
Verkehrswerts zur Folge. Den Beschwerdeführenden ist denn auch zuzustimmen, dass
wohl kein Dritter die mit einem Wohnrecht und Benützungsrecht belastete
Liegenschaft zu einem Preis von Fr. 747'000.- kaufen würde. 

Zu berücksichtigen ist jedoch, dass die Einräumung des
Wohnrechts und Benützungsrechts zugunsten der Beschwerdeführenden sowie die
Eigentumsübertragung der Liegenschaft an die Kinder mit dem gleichen Vertrag
bzw. im Zuge des gleichen Rechtsgeschäfts erfolgte. Wie die Vorinstanz zu Recht
festhielt, war das Einräumen der Dienstbarkeit zugunsten der
Beschwerdeführenden denn auch wesentlicher Bestandteil dieses Vertrags, handelt
es sich doch dabei um die Gegenleistung der Kinder im Rahmen der gemischten Schenkung.
Die Beschwerdeführenden können deshalb aus dem Wortlaut des Vertrags, wonach
sich die veräussernde Partei am Vertragsobjekt folgendes Recht vorbehält,
"welches vor der heutigen Eigentumsübertragung als Personaldienstbarkeit
wie folgt ins Grundbuch einzutragen ist [...]", nichts zu ihren Gunsten
ableiten. Vielmehr ist massgeblich, dass die Einräumung der Personaldienstbarkeit
die (teilweise) Gegenleistung der Kinder für die Eigentumsübertragung
darstellt. Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass eine solche Belastung der
Liegenschaft, die der Gegenleistung für die Eigentumsübertragung entspricht,
den für die Gebührenerhebung massgeblichen Verkehrswert nicht zu berühren
vermag. Darüber hinaus machen die Beschwerdeführenden selber geltend, dass es
sich beim Wert von Fr. 350'280.- (Verkehrswert von Fr. 747'000.-
abzüglich des kapitalisierten Wohn- und Benützungsrechts von Fr. 396'720.-),
der ihrer Ansicht nach als Berechnungsgrundlage für die strittige Gebühr zu
gelten habe, um den Schenkungswert handle. Dieser ist für die Berechnung
der Notariats- und Grundbuchgebühren jedoch nicht massgebend. Hinzu kommt
schliesslich – wie die Vorinstanz zu Recht anmerkt –, dass die Belastung der
Liegenschaft durch das Wohnrecht nach dessen Aufgabe oder Erlöschen ohne Weiteres
entfallen wird, ohne dass Notariatsgebühren (auf der Wertdifferenz zwischen
belastetem und unbelastetem Eigentum) geschuldet wären. Damit erweist sich das
Gebührensystem, wenn es bereits zum gegenwärtigen Zeitpunkt an den
unverminderten Verkehrswert anknüpft, als kohärent. Eine verpönte
Doppelbelastung durch mehrmalige Erfassung desselben Sachverhalts liegt in der
vorliegenden Konstellation jedenfalls nicht vor.

4.4 Unter
diesen Umständen hat die Beschwerdegegnerin der Gebühr für die öffentliche
Beurkundung sowie für den Grundbucheintrag zu Recht den Verkehrswert von
Fr. 747'000.- (ohne Berücksichtigung des Wohnrechts und Benützungsrechts)
zugrunde gelegt. Die Abweisung des Rekurses durch die Vorinstanz ist deshalb
nicht zu beanstanden. Dementsprechend ist die Beschwerde abzuweisen. 

5.
 

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten den
unterliegenden Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Umtriebsentschädigung haben sie
nicht beantragt und wäre ihnen mangels überwiegenden Obsiegens auch nicht
zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Auch die Beschwerdegegnerin hat keine
Parteientschädigung beantragt. 

Demgemäss erkennt der
Einzelrichter:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.    500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    245.--     Zustellkosten,

Fr.    745.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung
auferlegt. 

4.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

5.    Mitteilung an …