# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4058a642-0a72-5fbc-90c5-dd0cd1275d56
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-03-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 14.03.2013 BRGE IV Nr. 0029/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-IV-Nr--0029-201_2013-03-14.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0029/2013 vom 14. März 2013 in BEZ 2013 Nr. 20 

3.1 Mit dem angefochtenen Entscheid verweigerte die Vorinstanz eine über 
den anerkannten Betrag von Fr. 55 000.-- hinausgehende Vergütung des 
entstandenen Hagelschadens am Gebäude der Rekurrentin. Sie macht 
zusammengefasst geltend, dass der geltend gemachte Schaden (Dachsanie-
rung, Austrocknung, Ersatz Parkettboden Fitnessraum) durch zumutbare 
Massnahmen, insbesondere durch ordentlichen Unterhalt des Flachdaches 

bzw. Ersatz der Flachdachfolie, hätte verhindert bzw. minimiert werden können. 
So habe die Flachdachfolie mit ihren 25 Jahren ihre Lebensdauer überschritten. 
Die Folie sei an den Rändern extrem abgespannt gewesen und habe eine 
«Trommel» gebildet. Der schützende Kies auf dem Flachdach sei entlang dem 
Dachrand abgerutscht gewesen. Zum Zeitpunkt des Schadeneintritts sei eine 
Totalsanierung des Daches angezeigt gewesen. Der geltend gemachte 
Schaden wäre in dieser Höhe nicht entstanden, wenn die Dachfolie nicht 
abgespannt und spröde, sondern am Boden aufgelegt und von Kies geschützt 
gewesen wäre. Es könne sodann auch nicht sein, dass der Schaden im Inneren 
des Gebäudes (insb. Wasserschaden am Parkett im Fitnessraum) zu einem 
grösseren als dem vergüteten Teil infolge der zerschlagenen Oblichter 
entstanden sei. Ursache für den Wassereinbruch sei primär die vom Hagel 
durchlöcherte Dachfolie gewesen. 

Anlässlich des Augenscheins präzisierte die Rekurrentin ihre Forderung 
unter Einreichung einer Kostenzusammenstellung dahingehend, dass sie 
zusätzlich zu dem bereits anerkannten Schaden von Fr. 55 000.-- die Kosten für 
die Dachreparatur, für den neuen Boden im Fitnessraum sowie für 
Austrocknungs-/Malerarbeiten im Umfang von total Fr. 83 135.80 ersetzt haben 
will. Sie stellt sich zusammengefasst auf den Standpunkt, dass auch der 
Schaden zu ersetzen sei, der infolge der durch Hagel beschädigten 
Flachdachfolie entstanden sei. So sei die Flachdachfolie nicht überaltert 
gewesen, könne doch bei einer Konstruktion wie im vorliegenden Fall mit einer 
Lebensdauer von 25-30 Jahren gerechnet werden. Die Folie habe noch nicht 
zwingend ersetzt werden müssen. Aus dem Umstand, dass die Randbereiche 
der Dachhaut konstruktionsbedingt freigelegen hätten, könne kein Konstruk-
tionsmangel und auch kein mangelhafter Unterhalt abgeleitet werden. Die seit 
der Erstellung des Flachdachs ungeschützten Randbereiche der qualitativ 
hochwertigen Folie seien witterungsresistent gewesen. Sodann sei nicht nur die 
vom Hagel beschädigte Dachfolie ursächlich gewesen für den Parkettschaden, 
sondern zu einem wesentlichen Teil die durchschlagenen Oblichter, durch 
welche ein Grossteil des Wassers ins Gebäudeinnere und auf den Parkett-
boden im Fitnessraum habe gelangen können.  

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3.2 Gemäss § 19 GebVG sind Gebäude gegen Elementarschäden, wie sie 
beispielsweise durch Hagelschlag entstehen können (Ziff. 2), versichert. Es ist 
im vorliegenden Fall unbestritten, dass der aus dem Hagelereignis vom 1. Juli 
2012 resultierende Schaden grundsätzlich unter die genannte Bestimmung fällt. 

Umstritten ist hingegen, ob vorliegend ein Ausschlussgrund gemäss § 20 
GebVG gegeben ist. Laut § 20 Ziff. 3 GebVG gelten namentlich Schäden, die 
voraussehbar waren und deren Entstehung durch zumutbare Massnahmen 
hätte verhindert werden können, nicht als Elementarschäden. Das Gesetz 
nennt als Beispiele Schäden zufolge schlechten Baugrunds, unfachgemässer 
oder unsolider Bauausführung oder Abdichtung oder mangelhaften 
Gebäudeunterhalts. 

3.3 Im vorliegenden Fall ist strittig, ob der geltend gemachte Schaden 
(Dacharbeiten, Ersatz Parkettboden im Fitnessraum, Austrocknungs-/Maler-
arbeiten) durch zumutbare Massnahmen im Sinne von § 20 Ziff. 3 GebVG hätte 
verhindert werden können und damit vermeidbar gewesen wäre. Konkret geht 
es um die Frage, ob die für den Schaden (mit-)ursächliche Flachdachfolie 
überaltert war und hätte ersetzt werden müssen. 

Unbestrittenermassen handelt es sich bei der Flachdachfolie um eine PVC-
Flachdachfolie der Firma Sarnafil (Sarnafil G 410-18). Das Flachdach wurde 
1987 als sogenanntes Warmdach mit einer Schutzschicht aus Rundkies 
ausgebildet. Die Folie war also beim Schadenseintritt am 1. Juli 2012 rund 25 
Jahre alt. 

Wie das Verwaltungsgericht bereits mehrfach festgehalten hat, stellt das 
Nichtersetzen einer überalterten Folie einen offensichtlich mangelhaften Gebäu-
deunterhalt im Sinne von § 20 Ziff. 3 GebVG dar. Dabei ist die bautechnische 
Lebensdauer einer PVC-Flachdachfolie bei 20 Jahren anzusetzen, hat doch ein 
von der Sarnafil International AG bei der B AG in Auftrag gegebenes Gutachten 
betreffend Alterungsprobleme und Verbesserungsmassnahmen bei PVC-P-
Dachbahnen vom März 1998 ergeben, dass die übliche Nutzungsdauer 
entsprechender Flachdächer bei eben diesen 20 Jahren anzusetzen und infolge 
vorzeitiger Alterung gar noch um 5 bis 12 Jahre zu verkürzen ist. Hat eine PVC-
Flachdachfolie dieses Lebensalter erreicht, ist sie überaltert und kann nur noch 
als beschränkt witterungsresistent gelten. Spätestens mit dem Überschreiten 
der Lebensdauer einer Flachdachfolie besteht für die Liegenschaftseigentümer 
das Risiko, dass bei heftigen Witterungseinflüssen − also auch bei Hagel – 
Schäden an der Folie auftreten können. Grundsätzlich steht es dem Eigentümer 
− unter Vorbehalt von § 39 GebVG − zwar frei, das Risiko auf sich zu nehmen, 
eine veraltete Dachfolie nicht zu ersetzen und die Sanierungskosten auf diese 

Weise um einige Jahre hinaus zu schieben. Dieses Risiko und allfällige 
Sanierungskosten, die sich hieraus Risikos ergeben, dürfen jedoch im 
Schadensfall nicht auf die Gebäudeversicherung überwälzt werden (vgl. zum 
Ganzen VGr, 5. Februar 2003 VB.2002.00345; VGr, 25. Februar 2004, 
VB.2003.00434; VGr, 1. September 2004, VB.2004.00220). 

3.4 Wie sich den Akten, insbesondere den eingereichten Fotografien von 
der Schadenaufnahme, eindeutig entnehmen lässt und wie selbst die von der 

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Rekurrentin eingereichte Fachexpertise ausführt, hat sich die 25 Jahre alte 
Flachdachfolie infolge Weichmacherverlusts bzw. -wanderung und Alterung 
vom Dachrand und der Oblichtfassung abgelöst. Die Dachfolie hat sich 
abgespannt, und die darauf liegende Kiesschicht auf der vom Dachrand schief 
zur Dachfläche abfallenden Dachfolie ist abgerutscht. Die Folie zeigt am Rand 
zum Teil wulstartige Verformungen, welche auf Spannungen hinweisen. Sie 
bildet quasi eine gespannte «Trommel», die von einem stärkeren Hagelschlag, 
wie er im Kanton Zürich alle paar Jahre vorkommt, ohne weiteres 
durchschlagen werden konnte. Eine nicht abgespannte, am Boden bzw. 
Dachrand aufliegende und vom Kies vollständig geschützte Folie wäre durch 
das Hagelereignis vom 1. Juli 2012 nicht beschädigt worden. Das Nichtersetzen 
der überalterten Folie durch die Rekurrentin stellt einen offensichtlich 
mangelhaften Gebäudeunterhalt im Sinne von § 20 Ziff. 3 GebVG dar. Zu Recht 
hat daher die GVZ weder den Schaden an der Dachfolie selbst noch den 
aufgrund der beschädigten Dachfolie entstandenen Folgeschaden ersetzt. 

Zu diesem verhinderbaren Folgeschaden sind einerseits die geltend 
gemachten Aufwendungen für (provisorische) Sanierungsarbeiten am Flach-
dach bzw. der beschädigten Folie zu zählen, andererseits aber auch die Kosten 
für den Ersatz des Parkettbodens im Fitnessraum und die Austrocknung/Maler-
arbeiten in der geltend gemachten Höhe. Wie sich nämlich den Akten 
entnehmen lässt und anlässlich des Augenscheins erhellte, ist der 
Wassereinbruch, der für den Parkettschaden im Fitnessraum, die Austrocknung 
der Räumlichkeiten sowie für die Malerarbeiten im Gebäudeinneren ursächlich 
war, primär auf die durchlöcherte Dachfolie zurückzuführen und nur zu einem 
kleinen Teil auf die vom Hagel beschädigten Oblichter. So befand sich über 
dem beschädigten Parkettboden des Fitnessraumes nur ein einziges Oblicht mit 
einer Doppelverschalung aus Kunststoffglas. Ein zweites (kleineres) doppel-
schaliges Oblicht befand sich über dem mit einem Plattenboden versehenen 
Eingangsbereich zum Fitnessraum. Letzteres wurde vom Hagel nicht komplett 
zerschlagen, sondern es ist nur die äussere Verglasung teilweise in Brüche 
gegangen. Durch dieses Oblicht konnte demnach – wenn überhaupt – nur eine 
kleinere Menge Wasser ins Gebäudeinnere, sprich in den Eingangsbereich und 
von dort in den Fitnessraum und auf dessen Parkettboden gelangen. Selbst 
wenn zudem auch die doppelschalige Lichtkuppel über dem Fitnessraum vom 
Hagel vollständig zerschlagen worden wäre, wäre der den Wasserschaden am 
Parkettboden, die Austrocknung der Räumlichkeiten und die Malerarbeiten 
bewirkende Wassereinbruch nicht primär auf die beiden beschädigten Oblichter 
zurückzuführen. So wiesen am Augenschein die unteren Einfasszargen beider 
Lichtkuppeln keinerlei Hinweise auf einen (grösseren) Wassereinbruch bei den 
Oblichtern auf. Es erhellte vielmehr, dass die entlang des gesamten Dachrands 
vom Hagel durchschlagene Flachdachfolie hauptursächlich für den 

Wassereintritt und folglich für den Schaden im Gebäudeinneren war. Durch die 
durchlöcherte Flachdachfolie konnte Meteorwasser eindringen und praktisch 
ungehindert durch die Holorib-Decke und entlang der diese stützenden 
Stahlträger auf den Parkettboden des Fitnessraums fliessen, der gemäss 
rekurrentischen Angaben auf einem Teppich schwimmend verlegt war. Wenn 
die Vorinstanz nun für den Wasserschaden, der nicht infolge der beschädigten 
Flachdachfolie, sondern einzig infolge der beschädigten Verglasung der 
Oblichter entstanden ist, pauschal Fr. 5000.-- vergütet, dagegen eine Vergütung 

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für sämtliche infolge der beschädigten Flachdachfolie entstandenen Schäden 
ausgeschlossen hat, ist dies vertretbar und nicht zu beanstanden.