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**Case Identifier:** a205e3c7-c461-5273-8b36-95e96822ce37
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-21
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 4. Abteilung 21.12.2017 OG O4V-16-11
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_004_OG-O4V-16-11_2017-12-21.pdf

## Full Text

Beschwerdeführerin A___ 

vertreten durch: RA AA___  
 

 
Vorinstanz Departement Bau und Volkswirtschaft , Kasernenstrasse 17a, 

9102 Herisau 
 

 
 Gemeinderat B___  

vertreten durch: RA BB___  
 

 
Beschwerdegegner   C___ 

vertreten durch: RA CC___ 
 

 
Gegenstand Gesuch um Mitbenützung D___strasse, B___ 
 

Obergericht Appenzell Ausserrhoden   
4. Abteilung 
 

Urteil vom 21. Dezember 2017  
 

Mitwirkende Obergerichtspräsident E. Zingg 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer, 
Oberrichter E. Graf, P. Louis 
a.o. Obergerichtsschreiber T. Bienz 
 
 

Verfahren Nr. O4V 16 11 
 
 

Sitzungsort Trogen 
 

Seite 2 

Rechtsbegehren 

(je unverändert gemäss den Eingaben im Verfahren O4V 14 13) 

 

a) der Beschwerdeführerin:  

 1. Der Entscheid des Departements Bau und Umwelt vom 7. Mai 2014 sei aufzuheben. 

 2. Das Gesuch der Beschwerdegegner um Mitbenützung nach Art. 66 BauG vom 

9. September 2013 sei abzuweisen.  

 2.1 Eventualanträge (S. 18/19, Ziff. 36-38, zusammengefasst): Sollte das Gericht davon 

ausgehen, dass die Behauptungen zur Unterschutzstellung bzw. zur 

Flurgenossenschaft oder zur Anwendbarkeit von Art. 67 Abs. 6 StrG Gegenstand des 

Verfahrens bilden, sei der Beschwerdeführerin das rechtliche Gehör hierzu 

einzuräumen. 

 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich MwST-Zuschlag.  

 

b) der Vorinstanz: 

 Die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen.  

 

c) der Beschwerdegegner: 

 1. Die Beschwerde sei abzuweisen. 

 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.  

 (Verfahrensantrag: Der Beschwerde sei bezüglich Ziff. 3 des Rekursentscheides vom 

7. Mai 2014 die aufschiebende Wirkung dahingehend zu entziehen, dass die 

Beschwerdegegner und Eigentümer des Grundstücks Parz. Nr. 001 ermächtigt 

werden, die bestehende Strasse auf der nördlichen Seite der Grundstücke Parz. 002 

und 003 als Erschliessungsanlage mitzubenützen). 

 

d) des Gemeinderates B___: 

 (lässt ausdrücklich auf Antragstellung und Stellungnahme verzichten) 

 

 

 

Sachverhalt 

 

A. Das Grundstück Nr. 001 im Miteigentum von C1___ und C2___, B___, liegt an einem 

Südhang und ist mit einem Wohnhaus überbaut, das von unten bzw. Süden her über einen 

Fussweg und Treppen ab der D___strasse zugänglich ist, die am Hangfuss über die 

genannte Parzelle führen. Trotz eines fehlenden Eintrages eines Fahrrechts als Last (auf 

Parzellen Nr. 002) oder überhaupt (auf der benachbarten Parzelle Nr. 003) konnten der 

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frühere Eigentümer der östlich an jene angrenzenden Parzelle Nr. 001 (Dr. E___) und 

dessen Rechtsvorgänger zusätzlich ein Fahrrecht ungehindert ausüben (während rund 100 

Jahren), das ihnen die Zufahrt horizontal von Westen her über die Parzellen 002 und 003 

via die obere D___strasse bis zu ihrem Wohnhaus erlaubte. Ab dem Jahre 2007 stellte der 

Vater der heutigen Eigentümerin (F___) die Tolerierung dieser Zufahrt zunehmend in Frage 

und mit Schreiben vom 14. August 2013 liess A___ als aktuelle Eigentümerin der Parzellen 

002 und 003 dem Ehepaar C1___ und C2___ mitteilen, dass ihnen ab dem 16. September 

2013 das bislang geduldete Befahren und Betreten ihrer Grundstücke ver-boten sei. 

 

B. Mit Gesuch vom 9. September 2013 liessen C1___ und C2___ beim Gemeinderat B___ ein 

Gesuch um Mitbenützung der auf Parz. 002 und 003 bestehenden Zufahrt gestützt auf Art. 

66 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (Baugesetz, fortan BauG; bGS 

721.1) stellen. Ferner ersuchten sie den Gemeinderat, für dieses Mitbenützungsrecht habe 

er eine Entschädigung vorzuschlagen und die Ermächtigung zur Mit-benutzung sei 

superprovisorisch zu verfügen (ohne vorgängige Anhörung der vom Gesuch betroffenen 

Eigentümerin), eventualiter im Rahmen einer vorsorglichen Massnahme. 

 Mit Entscheid vom 16. Oktober 2013 wies der Gemeinderat B___ dieses Gesuch von 

C1___ und C2___ vollumfänglich ab. Der Gemeinderat hielt gestützt auf Art. 66 Abs. 1 lit. b 

BauG im Wesentlichen dafür, die Erschliessung des gesuchstellerischen Grundstücks (001) 

sei auf anderem Weg als über die Zufahrt von Westen her zumutbar und zweckmässig. 

Das Grundstück der Gesuchsteller sei seit langem überbaut und im südlichen Randbereich 

der Parzelle führe die D___strasse als bestehende Erschliessungsanlage über diese 

Parzelle. Die Parzelle 001 gelte daher im baurechtlichen Sinne als erschlossen. Wie der 

Grundeigentümer bzw. Gesuchsteller die grundstücksinterne Erschliessung bewerkstellige, 

sei weder eine Frage der planungs- bzw. baurechtlichen Erschliessung noch der 

kommunalen Erschliessungspflicht. Da es der Voraussetzung gemäss lit. b fehle, könne 

offen bleiben, ob die weiteren Voraussetzungen nach lit. a (raumplanerische 

Zweckmässigkeit) und lit. c (Zumutbarkeit für das belastete Grundstück) erfüllt seien. 

Gegen diesen Entscheid liessen C1___ und C2___ mit Eingabe vom 4. November 2013 

Rekurs beim Departement Bau und Umwelt (fortan DBU) erheben mit den Anträgen, der 

angefochtene Beschluss sei aufzuheben und sie seien gestützt auf Art. 66 BauG zu 

ermächtigen, die bestehende Erschliessungsanlage auf den Parzellen 002 und 003 im 

Eigentum von A___ mitzubenutzen. 

 Mit Entscheid vom 7. Mai 2014 hiess das DBU diesen Rekurs im Sinne der Erwägungen 

gut und ordnete an, dass die Mitbenutzung der bestehenden Strasse auf der nördlichen 

Seite der Parzellen 002 und 003 im Grundbuch anzumerken sei. Der Unterhalt obliege den 

Rekurrenten und der Rekursgegnerin zu gleichen Teilen. Zur Begründung hielt das DBU im 

Wesentlichen dafür, dass auf das Gesuch C1___ und C2___ Art. 66 BauG als öffentlich-

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rechtliches Institut anwendbar sei, dass das DBU zu dessen Anwendung zuständig sei und 

dass das zivilrechtliche Notwegrecht nach Art. 694 ZGB erst subsidiär zur Anwendung 

käme. Unter Hinweis auf Art. 19 Abs. 1 RPG und Art. 95 Abs. 3 lit. a BauG hielt das DBU 

fest, die während annähernd 100 Jahren von den jeweiligen Eigentümern der Parzelle 001 

genutzte Zufahrt von Westen her sei zum heutigen Zeitpunkt infolge fehlender 

Grundbucheinträge nicht rechtlich gesichert, womit das betreffende Grundstück als nicht 

genügend erschlossen zu qualifizieren sei. Entgegen der Auffassung des Gemeinderates 

B___ vermöge daran die D___strasse nichts zu ändern. Zwar führe die D___strasse im 

südlichen Randbereich über die rekurrentische Parzelle 001, aber der Augenschein habe 

ergeben, dass das Wohnhaus der Rekurrenten wohl über die nötigen Werkleitungen 

verfüge, aber hinsichtlich der Zufahrt sei es nicht hinreichend erschlossen, da eine allfällige 

Erschliessung direkt ab der D___strasse weder Art. 19 RPG noch Art. 95 Abs. 3 lit. a BauG 

genüge: Wegen der Abgrenzung durch die 1m hohe Mauer, der Entfernung des 

Wohngebäudes zur D___strasse und angesichts der schmalen Treppe im steilen Hang und 

dem beträchtlichen Höhenunterschied genüge die D___strasse für die betreffende Nutzung 

der Parzelle 001 nicht als hinreichende Zufahrt. Insbesondere als Zugang zur Wohnstätte 

der Künstlerfamilie sowie für ältere oder gehbehinderte Menschen und Rollstuhlfahrer 

genüge dieser Treppenzugang nicht. Nach der Praxis des Bundesgerichts seien 

beschwerliche lange Treppenwege in Wohngebieten als ungenügende Verbindung zu einer 

öffentlichen Strasse einzustufen, namentlich wenn diese nur über 90 Treppenstufen 

erreichbar seien (BGE 131 II 72, E. 3.4 und 136 III 130 E. 5.4). Die D___strasse sei mit 

einer Breite von etwas mehr als 3m so schmal, dass im Bereich der Parzelle 001 keine 

Fahrzeuge kreuzen könnten, und es somit nicht möglich wäre, ein Fahrzeug nur 

vorübergehend abzustellen. Andernfalls wäre die Zugänglichkeit für die Fahrzeuge der 

öffentlichen Dienste wie Feuerwehr und Krankenwagen nicht mehr gegeben. Das 

Grundstück sei ferner auch deshalb nicht erschlossen, weil ein Ausbau angesichts der 

Hanglage negative Auswirkungen auf das Landschaftsbild hätte. In Anbetracht der 

topographischen Verhältnisse und der Bedürfnisse der Rekurrenten mangle es derzeit der 

Parzelle 001 an einer hinreichenden und rechtlich gesicherten Zufahrt. In der Folge bejahte 

das DBU das Mitbenützungsrecht gestützt auf Art. 66 BauG, namentlich weil im Rahmen 

einer 2005 auf Parzelle 003 bewilligten Garage auf deren Dach auch Autoabstellplätze 

bewilligt worden seien, in welche nur über die bestehende Zufahrt im Norden der Parzellen 

002 und 003 zugefahren werden könne. Daher bestehe seitens der Eigentümerin dieser 

beiden Parzellen nach wie vor ein Mitbenützungsinteresse an dieser Zufahrt und eine 

Mitbenutzung im Sinne von Art. 66 BauG sei gegeben. Die Mitbenutzung der Zufahrt auch 

durch die Gesuchsteller sei mit Blick auf eine haushälterische Bodennutzung 

raumplanerisch zweckmässig im Sinne von Abs. 1 lit. a dieser Bestimmung. Dass eine 

Erschliessung auf anderem Weg nach lit. b dieser Bestimmung nicht zumutbar und nicht 

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zweckmässig wäre, bejaht das DBU mit folgender Begründung: Am Augenschein habe sich 

gezeigt, dass der Bau einer hinreichenden Zufahrt von Süden her aufgrund der Hanglage 

nicht möglich sei. Der Bau von Parkplätzen oder sogar einer Garage mit Liftzugang sei für 

die bestimmungsmässige Nutzung der Parzelle 001 nicht als zweckmässig zu betrachten, 

da die Gesuchsteller auf eine Zufahrt bis zu ihrem Haus angewiesen seien. Es sei 

zweifelhaft, ob ein allfälliges Bauvorhaben (Garage, Abstellplätze) an dieser Hanglage 

überhaupt umsetzbar wäre, denn es befinde sich mindestens ein Drittel der Parzelle 001 in 

einer Gefahrenzone. Unabhängig von der Realisierbarkeit sei aber davon auszugehen, 

dass ein solches Bauvorhaben mit so hohen Kosten verbunden wäre, dass diese in keinem 

Verhältnis mehr stünden. Es sei weder zumutbar noch zweckmässig in ein bestehendes 

und funktionierendes Erschliessungskonzept einzugreifen, welches während annähernd 

100 Jahren mit der Zufahrt von Westen her bestanden habe, um nun stattdessen ein 

aufwendiges Erschliessungsverfahren einzuleiten. Zudem bestehe die Zufahrt von Westen 

her nach wie vor, und der Umstand, dass das 1913 eingeräumte Fahr- und Wegrecht nicht 

auch als Last auf den Parzellen der Rekursgegnerin eingetragen wurde, sei als ein 

Versehen einzustufen. Die Alternativerschliessung von Süden her direkt ab der 

D___strasse erfordere zusätzliche Baumassnahmen und sei für die Gesuchsteller weder 

zumutbar noch zweckmässig. Dass die Mitbenützung der Zufahrt von Westen her auch im 

Sinne von Art. 66 Abs. 1 lit. c BauG für die betroffene Grundeigentümerin zumutbar sei, 

leitete das DBU daraus ab, dass damit für diese keine neue Situation geschaffen werde, 

sondern es gehe um die Aufrechterhaltung einer jahrelang geduldeten und auch benutzten 

Durchfahrtsmöglichkeit. Dazu sei das asphaltierte Strässchen bestens geeignet. Aus den 

Fotos, mit denen die neue Nutzung der Zufahrt als Kinderspielplatz und Liegeplatz 

dokumentiert wurde, lasse sich erkennen, dass durch das Befahren der Zufahrt keine 

unzumutbare Situation entstehe oder jemals bestanden habe. Zudem sei festzustellen, 

dass mit dem Garagenbau auf dessen Dach nicht ein Kinderspielplatz, sondern eine 

Parkierungsfläche bewilligt worden sei. Schliesslich sei davon auszugehen, dass die 

Gesuchsteller im Vergleich zu den Jahren zuvor keinen erheblichen Mehrverkehr 

verursachen würden. Das DBU bewilligte die Mitbenutzung und auferlegte den Unterhalt, 

inklusive Schneebruch, je zur Hälfte den beiden Parteien. Ferner hielt das DBU dafür, dass 

für den Fall eines Dahinfallens des Mitbenützungsinteresses bei der belasteten 

Grundeigentümerin die Mitbenützung auch gestützt auf Art. 67 Abs. 6 des 

Strassengesetzes (StrG, bGS 731.11) zu bewilligen wäre. 

 

C. Gegen diesen Entscheid liess A___ mit Eingabe vom 10. Juni 2014 Beschwerde bei der 

verwaltungsgerichtlichen Abteilung des Obergerichts erheben und die eingangs erwähnten 

Begehren stellen. Die vom DBU bejahte raumplanerische Zweckmässigkeit einer 

Mitbenutzung der Zufahrt von Westen her bestritt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen 

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damit, dass das öffentliche Interesse sich vorab am Postulat der haushälterischen Nutzung 

des Bodens als zentrales Ziel der Raumplanung zu orientieren habe. Dazu gehöre 

insbesondere das Anliegen der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet und das damit 

verbundene Konzentrationsprinzip. Vorgaben betreffend der konkreten grundstücksinternen 

baulichen Ausgestaltung gehörten nicht zu den im öffentlichen Interesse liegenden 

Aufgaben und Zielsetzung des Raumplanungsrechts. Daher bestehe für die Mitbenutzung 

der Zufahrt über ihre benachbarten Grundstücke weder ein öffentliches Interesse noch sei 

dies raumplanerisch zweckmässig oder habe sie dies zu dulden. Dass die Erschliessung 

auf anderem Weg bzw. von Süden her nicht zumutbar und nicht zweckmässig sein soll, 

wird von der Beschwerdeführerin damit bestritten, dass die Parzelle 001 - wie schon vom 

Gemeinderat erkannt - durch die bestehende, auf diese Parzelle führende D___strasse 

erschlossen sei. Denn für eine nach Art. 19 Abs. 1 RPG hinreichende Erschliessung 

genüge, dass die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten und Anlagen heranführe, 

wogegen diese aber nicht bis zum Baugrundstück oder gar zu jedem einzelnen auf dem 

Grundstück befindlichen Gebäude hinführen müsse. Dem Erfordernis der Erschliessung sei 

Genüge getan, sobald Benützer und Besucher mit dem Motorfahrzeug oder einem 

öffentlichen Verkehrsmittel in hinreichende Nähe gelangen und von dort über einen Weg 

zum Gebäude oder zur Anlage gehen könnten (vgl. u.a. Urteil BGer 1C_290/2011, E. 3.1). 

Eine unmittelbare Zufahrt direkt vor die Haustüre sei gerade nicht erforderlich (BGE 136 III 

130, E. 5.4.2). Die grundstücksinterne Hauszufahrt als Verbindungsstück zwischen einer 

heranführenden Zufahrtsstrasse und dem betreffenden Gebäude sei gemäss der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht Bestandteil von Art. 19 Abs. 1 RPG (u.a. Urteil 

1C_271/2011 E. 3.2.2). Deshalb könne auch deren Ausgestaltung für die Erschliessung 

des Baugrundstücks nicht massgebend sein. Das DBU verkenne sodann, dass die von ihr 

zitierte Rechtsprechung, wonach beschwerliche ca. 50 m lange Treppenwege in 

Wohngebieten als unmittelbare Verbindung zwischen der öffentlichen Strasse und dem 

überbauten Grundstück eine ungenügende Erschliessung darstellen würden, vorliegend 

nicht einschlägig sei. Beim Fussweg ab der D___strasse handle es sich nicht um die 

unmittelbare Verbindung zwischen einer öffentlichen Strasse und dem überbauten 

Grundstück, sondern vielmehr um einen Weg auf der überbauten Parzelle 001 selber zum 

Hauseingang. Dessen parzelleninterne Ausgestaltung beschlage die baurechtliche 

Erschliessungspflicht weder nach BauG noch RPG. Daher könne auch die 1m hohe Mauer 

entlang der D___strasse nicht als Hindernis für eine genügende Er-schliessung von Süden 

her in Betracht fallen. Dabei handle es sich bloss um eine grundstücksinterne Abgrenzung 

zur D___strasse. Mit einer Auswahl von Fotos weist die Beschwerdeführerin auf eine 

Vielzahl von Bauten an Hanglagen in B___ hin, welche nicht als erschlossen im Sinne von 

Art. 19 Abs. 1 RPG und 95 Abs. 3 BauG zu gelten hätten, wenn man der Auffassung des 

DBU folgen wollte. Indem das DBU die Parzelle 001 durch die D___strasse als nicht 

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genügend erschlossen qualifiziere, verletze dieses die genannten Bestimmungen des 

Bundes- und des kantonalen Rechts. Die Beschwerdeführerin lässt ferner bestreiten, dass 

eine andere Erschliessung der Parzelle 001 als durch Mitbenutzung ihrer Parzellen 002 und 

003 für die Beschwerdegegner unzumutbar und unzweckmässig sei. Denn eine Zufahrt ab 

der D___strasse zum Haus Assek. Nr. 004 sei technisch durchaus möglich. Auch treffe 

nicht zu, dass der Bau von Parkplätzen oder einer Garage mit Liftzugang für die 

bestimmungsgemässe Nutzung der Parzelle 001 nicht zweckmässig wäre. Das DBU habe 

diesen Schluss nur gerade daraus geschlossen, dass der Beschwerdegegner glaubhaft 

gemacht habe, dass er als Künstler schwere Gegenstände wie Holz und Steine zu seinem 

Haus transportieren müsse und die Beschwerdegegnerin zur Betreuung von alten 

Menschen im Haus vor allem im Winter auf eine Zufahrt bis zu ihrem Haus angewiesen sei. 

Damit werde übersehen, dass die Beschwerdegegner dieses Haus in Kenntnis der nicht 

gesicherten Zufahrt gekauft haben und somit in Kenntnis davon, dass dieses für ihre 

Zwecke ungeeignet sei (Edition des öffentlich beurkundeten Kaufvertrages). Im Übrigen 

habe Dr. E___ als Voreigentümer im Haus während Jahren eine Praxis für Psychiatrie 

geführt, wobei jeweils alle seine Patienten über den Fussweg von Süden her ab der 

D___strasse zum Haus gelangt seien - ohne je über die beiden Parzellen der 

Beschwerdeführerin zuzufahren. Die Feststellung des DBU, dass ein Anhalten auf der 

D___strasse im Bereich der Parzelle 001 nicht möglich sei, ohne andere Strassenbenützer 

zu behindern, werde obsolet, sobald nach dem Bau von Parkplätzen oder einer Garage auf 

Parzelle 001 kein Anhalten und Anfahren mehr notwendig sein werde. Soweit die 

Beschwerdegegner für Unterhalts- und Renovationsarbeiten die Zufahrt über die Parzellen 

002 und 003 für unabdingbar hielten, sei eine vorübergehende Sperrung der D___strasse 

zulässig, weil dann die Zufahrt zur oberen D___strasse immer noch alternativ über den 

Strassenzweig von Südwesten her möglich bleibe. Im Übrigen weise das 

Asphaltsträsschen über ihre zwei  Parzellen ohnehin eine zu geringe Breite auf, um mit 

grösseren Fahrzeugen zum Haus Assek. Nr. 004 zufahren zu können. Unter diesen 

Umständen sei der Bau von Parkplätzen oder einer Garage für die bestimmungsgemässe 

Nutzung des Wohnhauses auf Parzelle 001 durchaus zweckmässig. Ferner wird die 

Annahme des DBU bestritten, dass die Kosten für den Bau von Parkplätzen oder einer 

Garage mit Liftzugang unzumutbar hoch wären. Die Beschwerdeführerin verweist auf die 

Angaben der Beschwerdegegner in ihrer Rekurseingabe, wonach die von ihnen 

eingeholten Offerten für den Bau von zwei Parkplätzen und entsprechenden 

Hangsicherungsmassnahmen auf der Südseite Kosten zwischen Fr. 70'000 bis Fr. 100'000 

ergeben hätten. Ferner habe ihre Mitteilung an die Rechtsvorgänger und ans Grundbuch, 

dass man den Käufern und heutigen Beschwerdegegnern die Zufahrt von Westen her nicht 

mehr gewähren werde, am 26. November 2012 nicht nur zu einer Verschiebung der 

Beurkundung, sondern auch zu einer Kaufpreisminderung im Betrag von Fr. 200'000 

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geführt. Unter diesen Umständen sei die Vorinstanz, welche dazu keinerlei Abklärungen 

getroffen habe, unzutreffend davon ausgegangen, es entstünden den Beschwerdegegnern 

durch das Erstellen von Parkplätzen im Süden unzumutbar hohe Kosten, welche angeblich 

in keinem Verhältnis mehr stünden. Von einer Unzumutbarkeit der Erschliessung auf 

anderem Weg im Sinne von Art. 66 Abs. lit. b BauG könne daher keine Rede sein. Das 

Gesuch um Mitbenutzung erscheine sogar als rechtsmissbräuchlich: Da die 

Beschwerdegegner durch das Einholen von Offerten und das Erwirken der erwähnten 

Kaufpreisreduktion sich rechtzeitig mit der anderweitigen Erschliessung befasst hätten, 

könne nicht von einem plötzlichen Entzug einer zuvor nur auf Zusehen hin gewährten 

Zufahrtsmöglichkeit gesprochen werden. Als betroffene Grundeigentümerin habe sie sich 

ihrerseits darauf verlassen dürfen, dass im Grundbuch für ihre beiden Parzellen keine 

belastenden Dienstbarkeiten eingetragen seien. Sie müsse sich daher keineswegs ein 

blosses Versehen bei der Abparzellierung entgegenhalten lassen. Unter Hinweis darauf, 

dass sie die Zufahrt inzwischen als Kinderspielplatz, für ein Schwimmbecken und als 

Liegeplatz umgenutzt habe, hält die Beschwerdeführerin dafür, dass ihr das weitere Dulden 

einer Zufahrt auf ihrem dadurch belasteten Grundeigentum unzumutbar sei. Auf die 

weiteren Rügen - namentlich betreffend der bestrittenen Unterschutzstellung der Parz. 001 

- wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingetreten. 

 

D. Das DBU und die Beschwerdegegner stellten in ihren Vernehmlassungen die eingangs 

erwähnten Begehren und hielten im Wesentlichen an ihren bisherigen Standpunkten fest. 

Die Beschwerdegegner beantragten überdies Abweisung des Antrages der 

Beschwerdeführer, es sei eine Expertise zur technischen Machbarkeit einer Zufahrt von 

Süden her einzuholen. Eine solche Expertise verursache lediglich unnötige Unkosten und 

ziehe das Verfahren unnötig in die Länge. Stattdessen sei auf das Fachwissen des am 

vorinstanzlichen Augenscheins anwesenden Baudirektors abzustellen, welcher als 

Ingenieur festgestellt habe, dass aufgrund der topographischen Verhältnisse an dieser 

Hanglage der Bau einer neuen Zufahrt nicht möglich sei. Die Beschwerdegegner 

bestreiten, sie hätten im Zeitpunkt des Kaufes ihrer Liegenschaft Kenntnis davon gehabt, 

dass die strittige Zufahrt von Westen her rechtlich nicht gesichert sei. Weil das Wohnhaus 

in der Wohnzone liege und darin auch nichtstörende Betriebe zulässig seien, spreche 

nichts dagegen, dass er als Künstler in seinem Haus (Assek. Nr. 004) einer künstlerischen 

Tätigkeit nachgehe und dass er und seine Ehefrau (zur Betreuung älterer Menschen im 

selben Haus) vor allem im Winter auf eine Zufahrt angewiesen seien. Dass die Patienten 

ihres Rechtsvorgängers (Dr. E___) nicht über die Parzellen der Beschwerdeführerin 

zugefahren seien, wird ebenfalls bestritten und im Übrigen handle es sich beim 

Kundenkreis von C2___ um eine andere Klientel als bei jenem von Dr. E___. Der Bau von 

Parkplätzen oder einer Garage für die bestimmungsgemässe Nutzung ihres Hauses sei 

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nicht als zweckmässig zu betrachten und wäre, selbst wenn dies bautechnisch realisierbar 

wäre, so oder so mit unverhältnismässig hohen, ihnen nicht zumutbaren Kosten verbunden. 

Auf die weiteren Vorbringen der Beschwerdegegner und jene des DBU wird, soweit 

erforderlich, in den Erwägungen eingetreten.  

 

E. In der Folge wurde von der Gerichtsleitung der von der Beschwerdeführerin zur Edition 

beantragte Kaufvertrag für die Parzelle 001 vom 11.1.2013 wie folgt zu den Akten 

genommen: Nachdem die Beschwerdegegner sich gegen eine Offenlegung dieses 

Kaufvertrages mit der Begründung wandten, es handle sich dabei um eine private 

Angelegenheit, wurde der Vertrag mit verfahrensleitender Verfügung vom 3. September 

2014 in Abwägung der berührten Interessen den Beteiligten nur teilweise (Seiten 3 und 6) 

und damit insbesondere ohne Kaufpreis zugänglich gemacht. 

 

F. In der Folge verzichteten die Beteiligten mit Replik und Duplik oder stillschweigend 

(Gemeinderat) auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung. Auf diese Eingaben, 

wie auch auf die unaufgefordert eingegangene weitere Eingabe der Beschwerdeführerin 

(vom 10.12.2014) wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingetreten. 

 

G. Mit Zwischenentscheid vom 9. September 2014 wies der Instruktionsrichter das Begehren 

um Entzug der aufschiebenden Wirkung bzw. um vorsorgliche Ermächtigung zur 

Mitbenutzung der Zufahrt über die Parzellen 001 und 003 ab. Mit der Vorladung zum 

Augenschein wurde den anwaltlich vertretenen Parteien der Beizug des Baureglements der 

Gemeinde B___ (fortan BauR) angezeigt; ferner wurde ihnen das öffentlich aufgelegte 

Strassenverzeichnis und eine Aktennotiz als Beilage zur Kenntnis gebracht. Die anwaltlich 

vertretenen Parteien haben in der Folge auf eine Stellungnahme dazu verzichtet. Die 

D___strasse ist im Strassenverzeichnis nicht aufgeführt, weil es sich nach Auskunft des 

Gemeindeingenieurs um eine Strasse ohne öffentliche Widmung zum Gemeingebrauch 

handle. Gemäss Edikt zur Abstimmung über das kommunale Strassenreglement (vom 

18. Mai 2014) untersteht die D___strasse deshalb nicht dem Strassengesetz, sondern dem 

Baugesetz. 

 

H. Für den 25. März 2015 wurden die Parteien zu einem Augenschein an Ort und Stelle 

vorgeladen, an dem auch das Gericht in vollständiger Besetzung teilnahm. Nach damaliger 

Praxis hat das Obergericht gleichentags sein Urteil gefällt, und deshalb das Ergebnis des 

Augenscheines direkt im begründeten Urteil (unter lit. H) in den wesentlichen Zügen wie 

folgt festgehalten: "Die im Süden über Parzelle 001 führende D___strasse weist eine 

Fahrbahnbreite von durchwegs mindestens 3m auf und diese kann insbesondere auch von 

Lastwagen einspurig befahren werden. Weil die D___strasse sowohl im Südwesten als 

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auch im Nordosten je durch einen Bahnübergang ans Kantonsstrassennetz angeschlossen 

ist, kann der einspurig befahrbare Teil der D___strasse in beide Richtungen befahren 

werden (kein Wenden erforderlich). Ferner bestätigte sich der aus den im Recht liegenden 

Plänen ersichtliche Sachverhalt, dass bei Gegenverkehr beim Abzweiger in die obere 

D___strasse sowie beim Bahnübergang im Nordosten auf Sicht angehalten werden kann, 

um Gegenverkehr auf der einspurigen Fahrbahn der D___strasse abzuwarten und 

passieren zu lassen (eine weitere Ausweichstelle befindet sich im Südwesten der 

D___strasse auf Parzelle 005). Entlang der D___strasse besteht auf Parzelle 006 eine 

Parkbucht und auf Parzelle 005 die erwähnte Ausweichstelle, welche je hangseitig 

Stützmauern aufweisen; diese beiden Erschliessungsanlagen wurden nach den 

unbestrittenen Angaben des Gemeindevertreters erst vor kurzem so bewilligt. Auf Parzelle 

003 konnte an der Grenze zu Parzelle 001 ferner eine weitere, auch unbestritten so 

bewilligte Stützmauer mit einer Höhe bis zu 2.0m festgestellt werden. Auf Parzelle 001 der 

Beschwerdegegner bestehen am Hang ebenfalls mehrere Stützmauern, welche allerdings 

unter dem hochstämmigen Baumbewuchs derzeit schlecht einsehbar sind. Ferner hat sich 

gezeigt, dass auch die Zufahrt im Norden der Parzellen 002 und 003 bis praktisch an die 

Grenze zu Parzelle 001 entlang einer horizontalen, rund 1.80m hohen Betonstützmauer 

verläuft, welche unbestritten so bewilligt wurde. Diese Zufahrt besteht als einspurig 

befahrbare Teerfläche, welche im Grenzbereich zu Parzelle 001 derzeit abgesperrt bzw. 

unterbrochen ist. Diese Zufahrt weist auf Parzelle 003 teils nur eine Breite von 2.90m auf 

und erweitert sich erst unter Einbezug auch der Parzelle 291 bis zur hangseitigen 

Stützmauer auf eine Breite bis total 3.60m (die Mitbenutzung der Parzelle 291 war nicht 

Bestandteil des alten Fahrrechts und ist auch aktuell nicht beantragt). Die engste 

befahrbare Stelle dieser Zufahrt wurde auf Parzelle 002 im Grenzbereich zur Parzelle 293 

festgestellt, da dort die Zufahrt durch eine Treppe und die Hausecke (Assek. Nr. 007) auf 

eine minimale Breite von 2.55m verengt wird. Weil um diese Hausecke in die Zufahrt 

eingebogen werden muss und weil vor der hangseitigen Stützmauer ein steiles, 

gepflästertes Bord den befahrbaren Radius zusätzlich verkleinert, kann dort mit einem 

heute bis zu 2.5m breiten, normallangen Lastwagen nicht eingebogen werden. Hingegen ist 

ein Einbiegen und Befahren dieser Zufahrt mit PW und Lieferwagen auf der ganzen Länge 

bis zur Absperrung an der Grenze zu Parzelle 001 möglich. Auf Parzelle 001 konnten als 

Fortsetzung dieser (derzeit gesperrten) Westzufahrt zwei geteerte Fahrspuren festgestellt 

werden. Das Wenden eines Fahrzeuges auf Parzelle 001 ist derzeit allerdings nicht 

möglich, weil die Fahrspur sich nach Norden hin zu einer Treppe verengt und nach Süden 

hin das unbefestigte Gelände recht steil abfällt und auch die Treppe zur D___strasse 

hinunter das Wenden hindert. Zur Parzelle 001 kann auf dem alten Fahrrecht (von 1913) 

deshalb derzeit entweder nur vorwärts oder rückwärts zugefahren werden. Ein Wenden 

wäre derzeit nur auf dem befestigten und befahrbaren Garagendach auf der benachbarte 

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Parzelle 003 möglich, aber dessen Mitbenutzung als Wendeplatz ist weder Bestandteil des 

alten Fahrrechts noch im Rahmen des strittigen Gesuches um Mitbenutzung beantragt. Das 

ursprünglich auf Parzelle 003 als Autoabstellplatz bewilligte und am vorinstanzlichen 

Augenschein offenbar noch so genutzte Garagendach wird derzeit als Sitz- und 

Kinderspielplatz (mit Trampolin), zum Wäschetrockenen (Stewi) und saisonal auch zum 

Aufstellen eines Swimmingpools benutzt (vgl. Luftbild von 2014 im GIS)." 

 

I. Mit Urteil vom 25. März 2015 hiess das Obergericht die Beschwerde von A___ gut, soweit 

darauf eingetreten werden konnte. Gegen das begründete Urteil liessen C1___ und C2___ 

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht erheben. Mit 

Urteil vom 3. Mai 2016 hiess das Bundesgericht die Beschwerde gut, hob den 

angefochtenen Entscheid des Obergerichts auf und wies die Sache zu neuer Beurteilung 

im Sinne der Erwägungen an das Obergericht zurück. Demnach erfolgte die Rückweisung, 

weil den Beschwerdeführern vor der Entscheidfällung vom Obergericht nicht vorgängig ein 

Augenscheinprotokoll mit den getroffenen Feststellungen sowie die am Augenschein 

erstellte Fotodokumentation zur Kenntnis- und Stellungnahme überlassen wurde; ferner, 

weil im Anschluss an den Augenschein (als Alternative) auch keine Parteiverhandlung mehr 

stattfand, an der sich die Parteien noch zum Ergebnis des Augenscheines hätten äussern 

können. Daher bejahte das Bundesgericht die gerügte Verletzung des rechtlichen Gehörs 

der Beschwerdeführer. Das Obergericht wurde mit der Rückweisung angewiesen (Erw. 

2.7), es habe den Parteien Gelegenheit einzuräumen, zum Ergebnis des Augenscheines, 

inklusive Fotodokumentation, Stellung zu nehmen, bevor erneut entschieden werde. Weil 

die Rückweisung mithin zur Behebung eines formellen Mangels erfolgte, trat das 

Bundesgericht nicht näher auf die geltend gemachten materiellen Rügen ein.  

 

J. Im Sinne der vorgenannten Weisung wurde den Parteien mit Schreiben vom 15. Juli 2016 

was folgt zur Stellungnahme überlassen: die zum Augenschein erstellte 

Fotodokumentation; die als lit. H im aufgehobenen Urteil festgehaltenen Feststellungen des 

Obergerichts am Augenschein; ferner das zuhanden des Bundesgerichts beigezogene 

Strassenreglement und ein Auszug aus dem vom Regierungsrat genehmigten Strassenplan 

und Strassenverzeichnis der Gemeinde B___. Auf die dazu eingegangenen 

Stellungnahmen der Beschwerdeführerin, der Beschwerdegegner und der Vorinstanz sowie 

die mit Schreiben vom 8. September 2016 dazu eingeholten Gegenbemerkungen der 

Parteien wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingetreten. Der Gemeinderat B___ 

verzichtete durchwegs auf Stellungnahmen. Auf das Schreiben vom 1. November 2016 der 

Gerichtsleitung hin verzichteten alle Beteiligten auf Gegenbemerkungen. Mit Schreiben der 

Gerichtsleitung vom 4. April 2017 wurde den Parteien der Beizug diverser Unterlagen in 

Ergänzung des Augenscheines bzw. zur Vervollständigung der Sachverhaltsfeststellung 

Seite 12 

angezeigt und zur allfälligen Stellungnahme überlassen. Auf die daraufhin von den 

Beschwerdegegnern eingegangene Stellungnahme (vom 18. April 2017) und der 

Beschwerdeführerin wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das 

seitens der Beschwerdegegner mit der genannten Eingabe gegen Obergerichtsschreiber T. 

Bienz gerichtete Ausstandsbegehren wurde mit Beschluss vom 29. Juni 2017 von der dafür 

zuständigen vierten Abteilung des Obergerichts abgewiesen. Dieser Entscheid wurde 

unangefochten rechtskräftig. Daraufhin wurde den Parteien angezeigt, dass das Gericht 

unverändert, in der den Parteien schon früher angezeigten Zusammensetzung entscheiden 

wird. Auf die mit Schreiben vom 25. Juli 2017 zu den vorgenannten Eingaben seitens der 

Beschwerdegegner und der Vorinstanz noch je eingegangenen Eingaben (vom 28. Juli 

bzw. 14. August 2017) wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingetreten. 

Abgesehen von einer Kostennote sind auf das Schreiben der Gerichtsleitung vom 

27. September 2017 keine weiteren Eingaben mehr eingegangen. 

 

 

 

 

Erwägungen 

 

1. Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 

dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRPG, bGS 143.1, in der Fassung gemäss Art. 100 Abs. 1 Justizgesetz, JG, bGS 145.31) 

in Verbindung mit Art. 110 lit. b BauG zur Behandlung der Beschwerde gegen den 

Rekursentscheid des Departements Bau und Umwelt (fortan DBU) zuständig ist. Die 

Beschwerde wurde form- und fristgerecht eingereicht. Die Beschwerdeführerin ist als 

Beteiligte am vorinstanzlichen Rekursverfahren, mit dem ihre Begehren abgewiesen und 

die Mitbenutzung ihrer Parzellen 002 und 003 gutgeheissen wurde, in eigenen 

schutzwürdigen Interessen berührt; sie ist zur Beschwerde legitimiert, da sie im Falle einer 

Gutheissung namentlich die Umnutzung ihrer Parzellen als Sitz- und Kinderspielplatz 

sicherstellen kann. Auf die Beschwerde ist einzutreten - unter Vorbehalt der als Exkurse 

bezeichneten Eventualbegehren. Auf die Gründe für das teilweise Nichteintreten wird am 

Schluss eingegangen. 

 

2. Zur Mitbenützung bestehender privater Erschliessungsanlagen können Hinterliegende 

sowie Nachbarinnen und Nachbarn durch den Gemeinderat ermächtig werden, wenn nach 

Art. 66 Abs. 1 BauG drei kumulative Voraussetzungen gegeben sind:  

 

 a) dies raumplanerisch zweckmässig ist;  

Seite 13 

 b) die Erschliessung des betreffenden Grundstücks auf anderem Weg nicht zumutbar und zweckmässig ist; 

 c) dies für das belastete Grundstück als zumutbar erscheint.  

 

2.1 Der Gemeinderat B___ hat das Gesuch um Mitbenützung gestützt auf lit. b dieser 

Bestimmung abgewiesen und zwar auch in Anlehnung an die zur Vorgängerbestimmung 

(Art. 58 EG zum RPG) entwickelten Praxis (publiz. in AR GVP 1/1989, Nr. 1187): Demnach 

konnte die Mitbenützung einer privaten Erschliessungsanlage nur dort gewährt werden, wo 

dies für die Überbauung einer Liegenschaft unabdingbar ist und wo die bestehende 

Erschliessungsanlage ihrerseits den öffentlichen Bauvorschriften genügt. Wenn eine 

Erschliessungsanlage diesen Anforderungen nicht genügte, so konnte demnach eine 

hinterliegende Liegenschaft darüber auch nicht erschlossen werden, weil der Zweck, die 

Baureife im öffentlich-rechtlichen Sinne sicherzustellen, damit nicht erreicht werde. Der 

Gemeinderat hielt dafür, dass das Grundstück der Gesuchsteller seit langem überbaut sei 

und dass in dessen südlichen Randbereich die D___strasse als bestehende 

Erschliessungsanlage über diese Parzelle 001 führe; damit gelte diese im baurechtlichen 

Sinne als erschlossen. Eine Erschliessung dieser Parzelle auf anderem Weg - über 

Parzelle 001 anstatt über die Parzellen 002 und 003 - sei somit gegeben und mithin 

zumutbar und zweckmässig. Wie die Gesuchsteller die grundstücksinterne Erschliessung 

ab der D___strasse bewerkstelligen, sei weder eine Frage der planungs- bzw. 

baurechtlichen Erschliessung noch der kommunalen Erschliessungspflicht. Daran werde 

sich auch nichts ändern, wenn das Wohnhaus der Gesuchsteller unter Schutz gestellt 

werden sollte. Selbst für die geltend gemachte Anlieferung von schweren Gegenständen 

und Heizöl sei eine Möglichkeit bis zum Wohnhaus zufahren zu können, nicht zwingend 

und keine Frage der Erschliessungspflicht, sondern eine Frage der parzelleninternen 

Erschliessung und welchen Komfortbedürfnissen diese genügen soll. 

 

2.2 Die Vorinstanz verneinte, dass die Parzelle 001 von Süden her hinreichend erschlossen 

sei, da diese durch eine Mauer von mindestens 1m Höhe und zusätzlich von einem 

Holzzaun von der D___strasse abgetrennt sei. Es gebe nur eine kleine Öffnung mit einem 

Gartentor, von wo aus eine schmale Treppe über den steilen Hang hinauf zum weiter oben 

gelegenen Wohnhaus Assek. Nr. 004 führe. Anders als die benachbarten Häuser grenze 

dieses nicht unmittelbar an die D___strasse, sondern sei mehrere Meter zurückversetzt. 

Die Höhendifferenz betrage rund 7-10m und die Hangneigung liege im westlichen Bereich 

bei 36-50% und im östlichen Bereich sogar über 50%. Unter diesen Umständen sei keine 

hinreichende Zufahrt zu Parzelle 001 gegeben und zwar namentlich nicht für 

Zubringerdienste wie Taxi, Möbeltransporte und Fahrten von Reparaturunternehmen. 

Zudem müsse die Zufahrt den Beschwerdegegnern als Zugang zu ihrer Wohnstätte als 

Künstler und ferner für gehbehinderte Menschen sowie Rollstuhlfahrer dienen können. 

Seite 14 

Nach der Praxis des Bundesgerichts seien an Hanglagen Liegenschaften, die nur über 90 

Treppenstufen zugänglich seien oder nur über einen beschwerlichen langen Treppenweg 

erreichbar seien, als nicht genügend erschlossen befunden worden. Weil die D___strasse 

nur 3m breit sei, könnten in jenem Bereich ein Fahrzeug auch nicht bloss vorübergehend 

abgestellt werden, da sonst die D___strasse für die anderen Anstösser der oberen 

D___strasse sowie Feuerwehr und Krankenwagen blockiert wäre.  

 

2.3 Die Erteilung einer Baubewilligung setzt voraus, dass das Baugrundstück erschlossen ist 

(Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG, SR 700). Gemeint ist damit die Gesamtheit aller Einrichtungen, 

die notwendig sind, damit ein Grundstück zonen- und bauordnungskonform genutzt werden 

kann. Land ist erschlossen, wenn unter anderem eine für die betreffende Nutzung 

hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Das Erschliessungserfordernis der 

Zufahrt ist vorab verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeilich motiviert. Hinreichende 

Zufahrt besteht, wenn die Zugänglichkeit für die Benützer der Bauten als auch für 

Fahrzeuge der öffentlichen Dienste - wie insbesondere für die Feuerwehr und die Sanität - 

gewährleistet ist. Die Zufahrten sollen verkehrssicher sein und haben sich nach den 

zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu richten, die sie erschliessen sollen. 

Das Bundesrecht knüpft an die jeweilige Nutzung der konkreten Bauzone an, enthält aber 

nur allgemeine Grundätze (Urteil BGer 1C_532/2010, vom 29.3.2011, E. 2.3.1). 

Bundesrechtlich umfasst die hinreichende Erschliessung die Grund-, Grob- und 

Feinerschliessung, wogegen die sog. Hausanschlüsse, also die Zu- und Wegfahrten, nicht 

Bestandteil der Erschliessung im Sinne von Art. 19 Abs. 1 RPG bilden, da dafür genügt, 

wenn die Einrichtungen vorliegen, die einen Anschluss des einzelnen Hauses "ohne 

erheblichen Aufwand" erlauben. Hauszufahrt, Hauszugang und Hausanschlüsse sind 

demgegenüber vom Bauherr zu planen und bilden Bestandteil des Baugesuches 

(Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG 2006, N 5 zu Art. 19, Fn 12). Diese Anlagen 

gehören nicht mehr zur öffentlichen Erschliessungspflicht; die Gemeinde muss lediglich 

sicherstellen, dass diese Gebäudeerschliessung ohne weiteres möglich ist. Das kantonale 

Recht kann insofern eine andere Zuständigkeit vorsehen, als es die Pflicht zur 

Feinerschliessung ebenfalls an die Privaten übertragen kann (D. von Reding, in: Die 

Baulanderschliessung und deren Finanzierung, VLP-Schriftenfolge 72, Bern 2006, S. 12). 

Aus bundesrechtlicher Sicht genügt es, wenn eine Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an 

Bauten und Anlagen heranführt. Die befahrbare Strasse muss nicht bis zum Baugrundstück 

oder gar zu jedem einzelnen Gebäude reichen; vielmehr genügt es, wenn Benützer und 

Besucher mit dem Motorfahrzeug (oder einem öffentlichen Verkehrsmittel) in hinreichende 

Nähe gelangen und von dort über einen Weg zum Gebäude oder zur Anlage gelangen 

können. Für Erschliessungsanlagen auf fremdem Grund ist deren rechtliche Sicherstellung 

nachzuweisen (Urteil BGer 1C_290/2011 vom 1.2.2012,  E. 3.1). Die Anforderungen an die 

Seite 15 

Erschliessung und Baureife ergeben sich im Einzelnen aus dem kantonalen Recht. Das 

kantonale Recht kann insbesondere das Ausmass der Erschliessungsanlagen und die 

Anforderungen an die genügende Zugänglichkeit in abstrakter Weise festlegen. Hingegen 

ist es den Kantonen verwehrt, im Rahmen der Konkretisierung der 

Erschliessungsanforderungen den durch Art. 19 RPG und die Spezialgesetzgebung 

gezogenen bundesrechtlichen Rahmen zu überschreiten (BGer, a.a.O, E. 3.2 m.W.H). Bei 

der Beurteilung, ob eine Zufahrt ein Baugrundstück hinreichend erschliesst, steht den 

kantonalen und kommunalen Behörden ein erhebliches Ermessen zu (BGE 121 I 65). Für 

die Erteilung einer Baubewilligung müssen eine genügende Hauszufahrt, ein genügender 

Hauszugang sowie die erforderlichen Hausanschlüsse durch den Gesuchsteller 

sichergestellt sein (von Reding, a.a.O., S.12). 

 

2.4 Nach Art. 95 Abs. 2 des kantonalen BauG gilt ein Grundstück als erschlossen, wenn 

folgende Erschliessungsanlagen bestehen oder diese gleichzeitig mit dem Neubau erstellt 

werden:  

 a) eine für die vorgesehene Nutzung hinreichende, rechtlich gesicherte, auch den Bestimmungen über die 
 Staatsstrassen (heute: Strassengesetz, StrG, bGS 731.11) genügende Zufahrt besteht oder gleichzeitig mit 

 dem Neubau erstellt wird, falls notwendig mit Abstellplätzen für Motorfahrzeuge;  
 b) ein gut begehbarer, direkter Zugang;  

 c) die erforderlichen Wasser-, Energie- und Abwasserleitungen (vorhanden bzw. so nahe heranführend, dass 

 ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist). 

 

 Das Baureglement der Gemeinde B___ (BauR, vom 6.2.2007) bestimmt in Art. 25 Abs. 1, 

dass bei Neubau, Erweiterung sowie Zweck- oder Nutzungsänderung von Bauten und 

Anlagen auf privatem Grund für deren Benützer, Besucher, Lieferanten die erforderlichen 

Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu erstellen sind. Bei bestehenden Bauten kommt nach 

Abs. 2 sinngemäss Art. 85 des (alten) Gesetzes über die Staatsstrassen zur Anwendung: 

Demnach kann der Eigentümer zur Erstellung von Abstellflächen auf privatem Grund 

verpflichtet werden, wenn ein Missstand bei der Verkehrsabwicklung nicht durch 

verkehrspolizeiliche Massnahmen behoben werden kann, die örtlichen Verhältnisse es 

zulassen und die Kosten zumutbar sind. Die Zahl der erforderlichen Abstellplätze für 

Personenwagen berechnet sich nach Art. 25 Abs. 4 BauR insbesondere für 

Einfamilienhäuser wie folgt: Es sind in der Regel 2 Abstellplätze oder Garagen erforderlich, 

wovon mindestens 1 Abstellplatz frei zugänglich sein soll. Die Erstellung von Abstellplätzen 

für Motorfahrzeuge kann nach Art. 25 Abs. 6 BauR untersagt oder beschränkt werden, 

wenn ihre Erstellung namentlich dem Erhalt von Schutzobjekten, Vorgärten oder 

Grünanlagen widersprechen oder ihre Benützung den Verkehr erheblich stören würde. Für 

diesen Fall sieht Art. 26 BauR vor, dass der Pflichtige Ersatzabgaben zu leisten hat. 

 

Seite 16 

3. Zu prüfen ist vorab, ob die D___strasse für eine Erschliessung der Parzelle 001 von Süden 

her, den eben genannten Vorschriften genügt: Die im GIS zugängliche Karte "Stand der 

Erschliessung" der Gemeinde B___ zeigt im Sinne von Art. 58 BauG, dass das Gebiet 

D___ - abgesehen von einer hier nicht interessierenden Baulücke - grundsätzlich als 

überbaut bzw. baureif gilt und hauptsächlich durch die im SW und NO je über einen 

Bahnübergang in die Kantonsstrasse mündende D___strasse erschlossen wird. Die 

D___strasse ist zwar zum grössten Teil nur einspurig befahrbar, aber dank der 

Ausweichstelle auf Parzelle 005 sowie der Kreuzungsmöglichkeit beim Abzweiger in die 

obere D___strasse kann diese in beide Richtungen befahren werden, weil dort je auf Sicht 

angehalten werden kann, um allfälligen Gegenverkehr passieren zu lassen. Dazu kommt, 

dass der Bahnübergang im SW im Einlenkerbereich ohnehin zweispurig befahren werden 

kann (vgl. dazu AR GVP 17/2005, Nr. 2254, E. 2.1, wo das kantonale Verwaltungsgericht 

[als Vorgänger des Obergerichts] rechtskräftig unter Hinweis auf die VSS-Normen 

festgestellt hat, dass die D___strasse in Verbindung mit dieser Ausweichstelle als sog. 

Zufahrtsstrasse mit einem Fahrstreifen das Quartier in tatsächlicher Hinsicht hinreichend 

erschliesst). Müssen Sanität, Feuerwehr, Kehrichtabfuhr oder auch private Taxidienste ein 

Fahrzeug vorübergehend im Bereich der Parzelle 001 anhalten oder abstellen, ist die 

D___strasse für das Gebiet der oberen D___strasse denn auch keineswegs blockiert (wie 

dies die Vorinstanz unzutreffend angenommen hat): Einem Anwohner in der oberen 

D___strasse bleibt es dann nämlich immer noch möglich, über den im Mündungsbereich 

zweispurig befahrbaren Bahnübergang im SW und die dortige Ausweichstelle weg- und 

zuzufahren. Muss für Möbeltransporte oder Reparaturen einmal ein Fahrzeug länger als 

kurzfristig auf dem NO-Zweig der D___strasse bzw. auf Parzelle 001 abgestellt werden, ist 

es den Beschwerdegegnern zudem möglich und zumutbar, dies den Anwohnern der 

oberen D___strasse durch geeignete Signalisation (Pannendreieck, o.ä.) kundzutun, damit 

diese diesem Hindernis ausweichen, um vorübergehend ausschliesslich via den zweispurig 

befahrbaren Bahnübergang im SW weg- und zuzufahren; solche verkehrspolizeilichen 

Massnahmen lässt der oben erwähnte Art. 25 Abs. 2 BauR für bestehende Bauten in 

Verbindung mit dem Gesetz über die Staatsstrassen ausdrücklich zu. Der Vertreter der 

Gemeinde B___ hat am Augenschein denn auch bestätigt, dass diese die grösstenteils nur 

einspurig, aber mit Ausweichmöglichkeiten ausgestattete und alternativ von zwei Seiten her 

befahrbare D___strasse auch für die jüngst an dieser Strasse unangefochten bewilligten 

Neu- und Umbauvorhaben als genügende Zufahrt im Sinne von Art. 95 Abs. 1 lit. a BauG 

betrachtet. Dies ist angesichts der am Augenschein an Ort angetroffenen übersichtlichen 

Verhältnisse nicht zu beanstanden, ist doch ein auf Parzelle 001 (zum Warenumschlag) 

vorübergehend abgestelltes Fahrzeug auch von der Kantonsstrasse her ohne weiteres zu 

erkennen, so dass ein Verkehrsteilnehmer gegebenenfalls direkt zum Bahnübergang im 

SW ausweichen und von dort in die D___strasse einbiegen kann. Aber selbst wenn die 

Seite 17 

Gemeinde für den Strassenzweig im NO zur (geänderten) Auffassung käme, es sei im 

Bereich der Parzelle 001 eine weitere Ausweichstelle erforderlich, so hat der Augenschein 

gezeigt, dass eine solche analog zur Ausweichstelle auf Parzelle 005 auch hier in 

Verbindung mit einer Stützmauer erstellt werden könnte, denn angesichts einer 

Anstosslänge von über 35m liesse sich eine solche ohne Beeinträchtigung des zu Parzelle 

001 bestehenden Treppenzuganges (für Fussgänger) - nämlich daran anschliessend - auch 

im Süden (längs der D___strasse) erstellen (allenfalls in Kombination mit den nachfolgend 

eventuell als notwendig erkannten zwei Abstellflächen für Motorfahrzeuge; dazu müsste die 

Ausweichbucht lediglich um zwei Fahrzeuglängen zu einer kombinierten Park- und 

Ausweichbucht verlängert werden). Eine zusätzliche Ausweichstelle zu verlangen und zu 

errichten, ist indessen nicht Sache der vorliegend betroffenen Grundeigentümer, sondern 

beschlägt die Erschliessungspflicht der Gemeinde und wäre von dieser anzuordnen und 

von der Flurgenossenschaft als Erschliessungsträger (Art. 57 Abs. 3 BauG) zu realisieren. 

Das derzeitige Fehlen einer Ausweichstelle ist unter diesen Umständen und mit Blick auf 

die Bestandesgarantie der auf Parz. 001 bestehenden Bauten nicht geeignet, der 

D___strasse ihren Status als hinreichende Zufahrt auch für Parzelle 001 abzusprechen.  

 

3.1 Dieser auf dem gerichtlichen Augenschein und der dabei an Ort erstellten 

Fotodokumentation beruhenden Feststellungen halten die Beschwerdegegner nunmehr im 

Wesentlichen entgegen, die Einsehbarkeit der D___strasse von der Kantonsstrasse her sei 

am Augenschein gar kein Thema gewesen bzw. es sei von der Kantonsstrasse her nicht 

ersichtlich, dass im Bereich der Parzelle 001 keine Kreuzungsmöglichkeit bestehe (Eingabe 

vom 4.8.2016, Ziff. 10). Beides trifft nicht zu: Die Seiten 12 und 13 der Fotodokumentation 

(act. 6.1) belegen, dass die Teilnehmer am gerichtlichen Augenschein diese 

Sichtverbindung an Ort besichtigt haben; diese wurde denn auch im Beisein der Parteien 

mit Fotos (a.a.O.) dokumentiert. Dass ein vorübergehend zum Warenumschlag auf der 

einspurig befahrbaren D___strasse angehaltenes Fahrzeug von der Kantonsstrasse her 

rechtzeitig als temporäres Hindernis erkannt werden kann, um rechtzeitig auf den 

Bahnübergang im SW auszuweichen, belegen nun auch die mit Beweisbeschluss vom 

30.3.2017 ergänzend noch beigezogenen Google-Map-Bilder (act. 22.3), genauso wie das 

durch die Beschwerdegegnern selber eingereichte Foto (act. 45.2/28 im Dossier O4V 14 

13). Dass diese Bilder die aktuellen Sichtverhältnisse von und zur Kantonsstrasse nicht 

mehr korrekt wiedergeben sollen, wird nun zwar behauptet (Eingabe Beschwerdegegner 

vom 18.4.2017, Ziff. 4), aber durch nichts belegt. Von veränderten Sichtverhältnissen ist 

nicht auszugehen, nachdem die in B___ wohnhaften Mitglieder des Spruchkörpers diese 

Kantonsstrasse praktisch täglich befahren, ohne dass ihnen je eine Sichteinschränkung zur 

D___strasse hin aufgefallen wäre. Entscheidend ist ohnehin, dass wer eine eigene, durch 

leicht zugängliche Beweismittel (hier: erwähntes Foto der Beschwerdegegner) geschaffene 

Seite 18 

Sachdarstellung nicht durch ein ebensolches Beweismittel (Foto) widerlegt, nicht erwarten 

kann, dass dieses Versäumnis der als Notweg-Gesuchsteller ohnehin beweisbelasteten 

Beschwerdegegner durch einen zweiten gerichtlichen Augenschein zu beheben wäre, 

umsomehr, als die anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner nicht einmal darlegen, 

wodurch die Sichtverbindung aktuell unterbrochen sein soll. Dazu kommt, dass auch das 

Bundesgericht in seinem Rückweisungsurteil (vom 3.5.2015, Erw. 2.7) das Obergericht 

lediglich dazu anhält, das Ergebnis des Augenscheines vom 25.3.2015 mitsamt der 

Fotodokumentation zur Stellungnahme aufzulegen. Unter diesen Umständen ist nach der 

aktualisierten Aktenlage und des Augenscheines unverändert davon auszugehen, dass 

eine Sichtverbindung von der Kantonsstrasse auf die D___strasse besteht, welche erlaubt, 

ein dort vorübergehend angehaltenes Fahrzeug als Hindernis zu erkennen, um via den 

alternativ zur Verfügung stehenden Bahnübergang im SW in die D___strasse einzufahren. 

 

3.2 Zu prüfen bleibt, ob die D___strasse als Zufahrt im Süden auch hinsichtlich der für das 

bestehende Wohnhaus allenfalls noch im Sinne von Art. 95 Abs. 1 lit. a BauG und 25 BauR 

notwendigen Abstellplätze für Motorfahrzeuge als hinreichende Erschliessung gelten kann. 

Vorab ist festzuhalten, dass nach Art. 25 Abs. 1 BauR insbesondere bei einer Zweck- oder 

Nutzungsänderung von bestehenden Bauten Abstellplätze für Motorfahrzeuge auf privatem 

Grund verlangt werden können. Allerdings kann nach Abs. 2 und 6 dieser Bestimmung für 

bestehende Bauten (also auch für das bestehende Wohnhaus auf Parz. 001) darauf 

verzichtet werden oder es können solche Abstellplätze sogar untersagt werden. Wie die 

Sachlage in Bezug auf eine allfällige Erstellungspflicht für Parzelle 001 zu beurteilen wäre, 

würde ein Baugesuch der Beschwerdegegner für die offenbar geplante Umnutzung des 

Wohnhauses als Künstleratelier oder zur Pflege von Demenzkranken voraussetzen und 

bleibt dem Bauentscheid der dafür zuständigen Gemeindebehörde vorbehalten. Für die 

aktuelle Fragestellung (Gesuch um Mitbenützung) genügt, dass dem Grundsatz nach 

geprüft wird, ob in solche Abstellflächen dann gegebenenfalls von der D___strasse her 

zugefahren werden könnte. Erfolgt keine Dispensation im Sinne von Art. 25 Abs. 2 oder 6 

BauR, sind nach Abs. 4 dieser Bestimmung für das Einfamilienhaus der Beschwerdegegner 

in der Regel 2 Abstellplätze oder Garagen erforderlich, wovon mindestens 1 Abstellplatz 

frei zugänglich sein müsste. 

 

3.2.1 Am Augenschein hat sich angesichts der im Quartier schon bewilligten Parkbucht (auf 

Parz. 006) und der Ausweichstelle (auf Parz. 005) gezeigt, dass längs der D___strasse sich 

auf Parzelle 001 analog eine Parkbucht mit Stützmauer für zwei Motorfahrzeuge errichten 

liesse. Die bestehende Stützmauer von rund einem Meter Höhe müsste für diesen Zweck 

lediglich um 2.5 bis 3m hangwärts verlegt und entsprechend erhöht werden, so dass die 

Motorfahrzeuge längs der Strasse abgestellt werden könnten. In diese Parkbucht könnte 

Seite 19 

von der im Kreisverkehr einspurig befahrbaren D___strasse her auf gleichem Niveau und 

insbesondere ohne Wendemanöver ein- und ausgefahren werden. Dass eine Stützmauer 

für diese Parkbucht in der erforderlichen Höhe technisch möglich wäre, wurde von den 

Beschwerdegegnern nicht substantiiert bestritten, zumal sie zunächst beantragt haben, es 

sei auf das Einholen des von der Beschwerdeführerin dazu beantragten Gutachtens zu 

verzichten. Dass es zur technischen Machbarkeit einer hangparallelen Parkbucht für das 

vorliegende Verfahren keines Gutachtens bedarf, ergibt sich daraus, dass solche 

hangparallele Stützmauern heute schon auf Parzelle 001 und auch sonst längs der 

D___strasse verbreitet bestehen; auf Parzelle 003 steht eine gut einsehbare Stützmauer in 

einer Höhe bis zu 2m. Dazu kommt, dass der im Süden der Parzelle 001 dafür 

beanspruchte Standort gänzlich ausserhalb der kommunalen Gefahrenzone liegt (vgl. GIS, 

Zonenplan Gefahren der Gemeinde B___: demnach liegt nur der Nordteil der Parzelle 001 

in der Gefahrenzone 3, welche gemäss Art. 22bis Abs. 3 BauR ohnehin nur eine "geringe 

Gefährdung" bedeutet). Aber selbst wenn für die Parkbucht angesichts der Hangneigung 

vermutlich eine höhere Stützmauer erforderlich sein sollte, ist dem Obergericht aus 

verschiedentlich Stützmauern betreffenden Verfahren bekannt, dass höher als 2m hohe 

Stützmauern sich aus gestalterischen Gründen zurückgestaffelt errichten lassen und dann 

auf der Berme dazwischen begrünt werden können. Dazu besteht in Art. 32 BauR eine vom 

Gemeindestimmbürger erlassene Grundlage: Nach dessen Abs. 3 sind Stützmauern zwar 

möglichst zu vermeiden, aber an dieser Hanglage sind Stützmauern offenkundig seit jeher 

und auch jüngst als unvermeidlich bewilligt worden. Für diesen Fall sieht Art. 32 Abs. 8 

BauR denn auch ausdrücklich vor, dass für Stützmauern in empfindlichen Lagen 

Gestaltungs- und Bepflanzungsauflagen erlassen werden können. Damit steht in 

tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht fest, dass die D___strasse vom Gemeinderat B___ 

auch mit Blick auf eine allfällige Umnutzung als Künstleratelier oder zur Pflege zu Recht als 

hinreichende Zufahrt auch für Parzelle 001 beurteilt wurde (hinreichend im Sinne von 

Art. 95 Abs. 3 lit. a BauG). Sollten für die Umnutzung des Wohnhauses (Assek. Nr. 004) als 

Künstleratelier und zur Pflege von Demenzkranken allenfalls noch Abstellplätze auf 

eigenem Grund im Sinne von Art. 25 BauR notwendig sein, erweist sich die Parzelle 001 

durch die D___strasse auch insofern in zumutbarer und zweckmässigerweise Weise 

erschlossen bzw. erschliessbar: Allfällige Abstellplätze können in einer Parkbucht auf 

eigenem Grund und direkt ab der D___strasse befahrbar erstellt werden. Weil analoge 

Park- und Ausweichbuchten längs der überwiegend einspurig befahrbaren D___strasse 

schon rechtmässig bestehen und sich diese auch ohne weiteres mit Lastwagen (für 

Kerichtabfuhr, Feuerwehr, Heizöl, usw.) im Kreisverkehr (und somit ohne Wendemanöver) 

je von den beiden Bahnübergangen her befahren lassen, kann nicht länger von einer von 

Süden her nicht zumutbaren oder unzweckmässigen Zufahrt gesprochen werden. Daran 

ändert nichts, dass die Vorinstanz die von der Beschwerdeführerin alternativ auch 

Seite 20 

vorgeschlagene kurvenreiche Zufahrt in der Vertikalen bis hinauf unmittelbar vor das 

Wohnhaus auf Parzelle 001 zu Recht als unzweckmässig und unzumutbar verworfen hat. 

Das Bauen längs der D___strasse hat an dieser gut besonnten Hang- und Aussichtslage 

neben diesen Vorteilen auch den unbestreitbaren Nachteil, dass höhere 

Erschliessungskosten anfallen, welche jedoch hinzunehmen sind, nachdem die Parzelle 

001 nach dem Gesagten keine eigentliche Wegnot aufweist, sondern auf eigenem Grund 

über die im Kreisverkehr einspurig befahrbare Zufahrt erreicht werden kann, welche einzig 

noch um die für die Umnutzung allenfalls nötigen Abstellflächen ergänzt werden muss und 

auch kann: Denn solche Abstellflächen können in einer Parkbucht am Hangfuss bzw. auf 

dem dortigen Niveau der D___strasse errichtet werden. Der Gemeinderat B___ ist deshalb 

zu Recht und ohne Ermessensfehler zum Schluss gekommen, mit der D___strasse 

bestehe für Parzelle 001 bereits eine hinreichende Zufahrt. Folgerichtig kann der 

Vorinstanz nicht gefolgt werden, wenn diese im angefochtenen Entscheid das Bestehen 

einer öffentlich-rechtlichen Wegnot im Sinne von Art. 66 Abs. 1 lit. b bejaht: Denn die 

Vorinstanz hat es ohne jede Begründung unterlassen, die von der Beschwerdeführerin am 

vorinstanzlichen Augenschein (vgl. Dossier O4V 14 13, act. 10.11, S. 3) geltend gemachte 

Möglichkeit, anstelle der strittigen Notzufahrt im Süden eine Parkbucht zu errichten, einer 

Prüfung und Beurteilung zu unterziehen. Das heisst, die Vorinstanz ist ihrer Rechts-, 

Angemessenheits- und Zweckmässigkeitskontrolle insoweit gar nicht und somit nur 

unvollständig nachgekommen (Art. 111 Abs. 4 BauG). Deshalb gehen die 

Beschwerdegegner auch unzutreffend davon aus, der angefochtene Entscheid beruhe 

insofern auf besonderer Sachkunde der Vorinstanz. Es obliegt dem Obergericht im 

Rahmen seiner unbestritten auf Rechts- und Sachverhaltskontrolle eingeschänkten 

Kognition dem somit ohne Rechts- oder Ermessensfehler ergangenen Entscheid des 

Gemeinderates B___ zum Durchbruch zu verhelfen: Soweit die Vorinstanz der Parzelle 001 

jedenfalls eine hinreichende strassenmässige Erschliessung von Süden her über den dort 

bestehenden Zweig der D___strasse im Sinne von Art. 95 Abs. 2 lit. a BauG abgesprochen 

hat, erweist sich die Beschwerde als begründet.  

 

3.2.2 Daran ändern auch die im Anschluss an den Augenschein von den Beschwerdegegnern 

und der Vorinstanz noch vorgetragenen Argumente nichts: 

 Dass die Beschwerdegegner zunächst den Verzicht auf eine Expertise beantragen und 

neuerdings eine solche verlangen sowie bestreiten, dass sich für eine Parkbucht 

Stützmauern in der erforderlichen Höhe errichten lassen, ist widersprüchlich und im 

Übrigen wie folgt zu würdigen: Dass die bestehende Ausweichstelle im SW in weniger 

steilem Gelände steht, als dies für Parzelle 001 der Fall ist, mag zutreffen, ändert aber 

nichts daran, dass die im Nahbereich zu Parzelle 001 bestehenden Stützmauern (direkt 

angrenzend auf Parzelle 003 sowie längs des Bahntrasses) auch ohne Expertise zu 

Seite 21 

belegen vermögen, dass solche in einer Höhe von etwa 2m  und mehr in diesem Gelände 

analog fundiert, erstellt und bewilligt werden können (vgl. dazu Fotodokumentation act. 6.1, 

S. 10-13, 16, 20-22 und 26; act. 22.2, 22.3; act. 8.4 Höhenkurven der Parz. 001 und der 

Stützmauer längs des Bahntrassees). Dass aus gestalterischen Gründen solche 

Stützmauern in der Höhe segmentiert und hangwärts zurückgestaffelt werden können, ist 

aufgrund vergleichbarer Streitfälle an Hanglagen im Kanton gerichtsnotorisch. Die 

gestalterische und technische Realisierbarkeit einer Park- und Ausweichbucht längs 

Parzelle 001 steht deshalb jedenfalls dem Grundsatz nach nicht in Frage. Hingegen kann 

ein solches Vorhaben zwingend erst auf ein Baugesuch hin bewilligt werden. Dass den 

Beschwerdegegnern das Durchlaufen eines Baubewilligungsverfahrens dafür nicht 

zumutbar sein soll (Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG), kann nicht im Ernst behauptet werden. Damit 

steht fest, dass mit dem im Kreisverkehr einspurig befahrbaren östlichen Zweig der 

D___strasse derzeit eine hinreichende strassenmässige Erschliessung der Parzelle 001 

besteht, welcher - vorbehältlich eines negativen Bauentscheides - auch nicht 

entgegensteht, dass in einer Parkbucht die für die Umnutzung als Künstleratelier oder zur 

Pflege allenfalls erforderlichen Abstellflächen erst noch errichtet werden müssen. Erst wenn 

sich bei der Prüfung eines konkreten Baugesuches für diese Umnutzung entgegen den 

heutigen Erwartungen ergeben sollte, dass eine dafür allenfalls erforderliche Park- 

und/oder Ausweichbucht sich nicht als bewilligungsfähig erweist, müsste hinsichtlich der 

Zufahrt die strittige Mitbenutzung der Parzellen 002 und 003 im Sinne von Art. 66 Abs. 1 

lit. b BauG in Verbindung mit Art. 95 Abs. 3 lit. a BauG wieder in Betracht gezogen werden 

(vgl. BGE 141 II 245, E. 7.9). 

 

3.2.3 Damit steht bereits fest, dass es bezüglich Zufahrt jedenfalls an einer von drei 

kumulativen Voraussetzungen (Art. 66 Abs. 1 lit. b) für die Mitbenutzung der strittigen, 

derzeit rechtlich nicht gesicherten Zufahrt von Westen her fehlt.  

 

3.3 Zu prüfen bleibt indessen, ob der von Süden her ab der D___strasse vorhandene Zugang 

zu Parzelle 001 bzw. zum Wohnhaus (Assek. Nr. 004) den Anforderungen in Art. 95 Abs. 3 

lit. b BauG genügt und ob dieser gegebenenfalls als zweckmässig und zumutbar im Sinne 

von Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG gelten kann. Die Vorinstanz hat dies verneint, und zwar unter 

Hinweis darauf, dass nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung beschwerliche lange 

Treppenwege in Wohngebieten eine ungenügende Verbindung zu einer öffentlichen 

Strasse darstellen. So seien eine Liegenschaft an Hanglage, die nur über 90 Treppenstufen 

zu erreichen war (BGE 131 II 72 E. 3.4) sowie ein Hauseingang zu einem Gebäude, 

welcher nur über eine beschwerlichen langen Treppenweg zu erreichen war, als 

ungenügend erschlossen beurteilt worden (BGE 136 III 130, E. 5.4.1). Am gerichtlichen 

Augenschein hat sich gezeigt, dass vorliegend keine damit vergleichbaren Verhältnisse 

Seite 22 

gegeben sind, liegt doch der (Haus-) Zugang ab der D___strasse vollständig auf eigenem 

Grund (Parz. 001), und wird dieser Zugang deshalb von der öffentlichen 

Erschliessungspflicht gar nicht erfasst: denn die Beschwerdegegner können diesen Zugang 

mithin aus eigener Kraft an ihre Bedürfnisse anpassen, sollte dies für die von ihnen 

geplante Umnutzung ihres Wohnhauses als Künstleratelier oder zur Pflege erforderlich 

sein. Auch in tatsächlicher Hinsicht ist dieser Zugang nicht mit dem genannten Präjudiz 

vergleichbar, ist doch das rund 7.5m über dem Eingang ab der D___strasse gelegene 

Wohnhaus (gemäss Höhenlinienplan act. 8.4) über insgesamt 47 Treppenstufen und die 

dazwischen angelegten Wegpodeste (mit geringer Neigung) gut begehbar, wozu auch die 

im oberen Teil vorhandenen Treppengeländer beitragen. Auf einer Gesamtlänge von rund 

25m wird die Wohnliegenschaft damit trotz Hanglage auf möglichst direktem Weg mit der 

D___strasse verbunden. Der Zugang entspricht damit auch den in anderen Kantonen 

üblichen Mindestanforderungen bei weitem, werden doch beispielsweise im Kanton Bern 

Fusswege bis zu einer Länge von 100m als hinreichende Erschliessung akzeptiert (vgl. 

Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz BE, 4. A., N 15 zu Art. 7/8 m.H. auf BVR 2008, 

S. 348). Der Zugang ist auch durchwegs breit genug, damit Personen kreuzen oder die 

Sanität diesen mit einer Tragbahre begehen kann. Dass sich auch der von der Post 

bediente Briefkasten beim Eingang (Gartentor) an der D___strasse befindet, ist ein 

weiteres Indiz dafür, dass der Zugang auch im Winter begangen werden kann. Ferner 

können Feuerwehr und Heizöllieferant auf der D___strasse direkt vor diesen Zugang (mit 

Gartentor), und später gegebenenfalls in die längsseitige Park- und/oder Ausweichbucht 

fahren, um ihre Schlauchleitungen im Zugang auszulegen; auf einer Wegdistanz von 

maximal 30m ist das Wohnhaus somit auch für diese Dienste hinreichend erreichbar. Der 

mit Platten befestigte Zugang genügt damit insgesamt den Anforderungen in Art. 95 Abs. 3 

lit. b BauG, zumal damit auch die Haltestelle der Appenzeller Bahn und das Trottoir an der 

Kantonsstrasse je auf direktem Weg erreicht werden können. 

 

3.3.1 Dass dieser Zugang nicht rollstuhlgängig ist, lässt diesen nicht als ungenügend im Sinne 

von Art. 95 Abs. 3 lit. b BauG erscheinen, ist doch demnach als Erschliessung ausdrücklich 

nur ein gut begehbarer, direkter Zugang erforderlich. Die Beschwerdegegner übersehen, 

dass in Art. 117 BauG nur für Bauten mit Publikumsverkehr und öffentlichem Zugang sowie 

für Neubauten in Mehrfamilienhäusern ab vier Wohnungen ein rollstuhlgängiger Zugang 

verlangt ist. Sie können daher für ihr privates Einfamilienhaus in der Wohnzone auch 

daraus keine unzumutbare Wegnot im Sinne von 66 Abs. 1 lit. b BauG ableiten. Falls sie an 

dieser, für die Pflege gehbehinderter Menschen naturgemäss nicht besonders geeigneten 

Hanglage tatsächlich auf einem rollstuhlgängigen Zugang und für das Atelier auf einer 

Möglichkeit zum An- und Abtransport schwerer Güter bestehen, ist ihnen im Sinne von 

Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG zumutbar, dass sie dafür den auf eigenem Grund vorhandenen 

Seite 23 

Zugang ab der D___strasse beispielsweise mit einem Treppenlift für Personen oder/und 

Waren ergänzen. Eine solche Lösung ist in der Wohnzone für ein nicht von Art. 117 BauG 

erfasstes Gebäude für die geplanten beiden Nutzungen durchaus zumutbar, zumal 

Wohnzonen nach Art. 21 Abs. 1 BauG (nur) die für Wohnzwecke geeigneten Gebiete 

umfassen. Wohnzonen brauchen deshalb nicht in jedem Fall für alle erdenklichen 

nichtstörenden Betriebe geeignet zu sein, auch wenn solche Betriebe nach Abs. 2 dieser 

Bestimmung in Wohnzonen grundsätzlich nebst dem Wohnen zulässig sind. Wenn die 

Beschwerdegegner somit ausgerechnet an dieser ausgesprochenen Hanglage auf einem 

rollstuhlgängigen Zugang bzw. einer Anlieferung von schweren Gütern ins Künstleratelier 

bestehen, so ist ihnen zumutbar und auch zweckmässig, dass sie dafür einen Treppenlift 

oder dergleichen auf eigenem Grund erstellen; denn gebäudeintern müssen sie bei Bedarf 

ja ohnehin zu gleichartigen Lösungen (Lift) greifen. Dazu kommt, dass das Wohnhaus der 

Beschwerdegegner nicht aus Not, sondern offenkundig zur besseren Ausnutzung der 

schönen Aussichtslage am oberen Rand der Parzelle 001 platziert wurde (ganz im 

Gegensatz zu den östlich angrenzenden Liegenschaften, welche direkt an der D___strasse 

liegen). Daher steht dem für die besondere Nutzung der Wohnzone (als Künstleratelier und 

zur Pflege dementer Personen) grössere Erschliessungsaufwand auch offenkundig ein 

höherer Wohnwert gegenüber, der die Mehrkosten für den Hauszugang durchaus 

aufzuwiegen vermag. Unter diesen Umständen kann insgesamt nicht gesagt werden, 

dieser "andere", von Süden her ab der D___strasse bestehende Zugang sei nicht zumutbar 

oder unzweckmässig im Sinne von Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG. Der Vorinstanz (DBU) kann 

auch in diesem Punkt nicht gefolgt werden.  

 

3.3.2 Dasselbe folgt auch aus der mittlerweile vom Bundesgericht präzisierten Rechtsprechung 

zu solchen Treppenzugängen, welche als Verbindung zu einer tiefer gelegenen 

Zufahrtsstrasse dienen (vgl. Urteil 1C_603/2015, vom 5.4.2016, i.S. 

Sonnenbühl/Weinfelden): Demnach (Erw. 2.2) ist eine hinreichende Erschliessung auch 

dann gegeben, wenn Fahrräder, Einkaufs- und Kinderwagen sowie schwere Waren über 

eine Treppe zu einem Wohnhaus hochgetragen werden müssen, soweit diese nicht in einer 

Garage auf Strassenniveau abgestellt werden können. Demnach kann auch aus 

Bundesrecht bei Wohnbauten geringer Grösse kein uneingeschränkter Zugang für 

gehbehinderte Personen gefordert werden. Konkret ging es um eine Treppe mit rund 60 

Stufen, welche der Überwindung einer Höhendifferenz von rund 12m zu einem Wohnhaus 

dient. Diese Situation wurde vom Bundesgericht als dem Sanitätspersonal und Patienten 

zumutbar beurteilt, zumal sich diese nicht von Situationen unterscheide, in denen 

Personentransporte über ein Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses erfolgen muss, wenn 

kein oder ein zu kleiner Aufzug vorhanden ist. Auch für Feuerwehrleute wurde diese 

Höhendifferenz vom Bundesgericht als technisch und personell überwindbar beurteilt (E. 

Seite 24 

2.2 a.E). Nachdem vorliegend bloss eine Höhendifferenz von 7.5m und lediglich 47 

Treppenstufen in Frage stehen, steht fest, dass der Gemeinderat B___ das Wohnhaus auf 

Parzelle 001 auch zu Recht durch den bestehenden Treppenzugang als hinreichend 

erschlossen im Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. b BauG beurteilt hat. 

 

3.3.3 Was die Vorinstanz und die Beschwerdegegner diesbezüglich zum Augenschein und zur 

ihnen bekannt gemachten jüngsten Bundesgerichtspraxis vorbringen, vermag daran auch 

nichts zu ändern:  

 Dass an der D___strasse den Beschwerdegegner (im Unterschied zum Fall Weinfelden) 

derzeit kein Abstellraum auf Strassenniveau zur Verfügung steht, trifft zu. Dies ändert aber 

am Bestehen eines hinreichenden Zuganges via die 47 Treppenstufen ebenso wenig 

etwas, wie das oben festgestellte derzeitige Fehlen einer Park- und/oder Ausweichbucht 

nichts daran ändert, dass die D___strasse derzeit als hinreichende Zufahrt zu Parzelle 001 

zu qualifizieren ist. Den Beschwerdegegnern steht es frei, mit der geplanten Umnutzung 

ihres Wohnhauses beim bestehenden Gartentor an der D___strasse zusammen mit einer 

Bucht auf eigenem Grund (Parz. 001) auch eine Abstellmöglichkeit für Waren vorzusehen. 

Erst wenn sich im für die Umnutzung erforderlichen Baubewilligungsverfahrens eine solche 

Abstellmöglichkeit nicht als bewilligungsfähig erweisen sollte, könnte die Mitbenützung der 

Parzellen 002 und 003 als Zugang in Betracht fallen. Dass das vorgängige Durchlaufen 

eines Baubewilligungsverfahrens den Beschwerdegegnern auch insofern nicht zumutbar 

sein soll (Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG), ist erneut zu verneinen. Dass der Zugang via die 

bestehenden 47 Treppenstufen an dieser Hanglage aus gestalterischen Gründen nicht 

zumutbar oder nicht zweckmässig sein könnte, wird zu Recht nicht behauptet, denn diese 

fügen sich offenkundig gut ins Gelände ein. Dass das Wohnhaus für die Erschliessung 

nicht gegen Süden, sondern ausschliesslich zur strittigen Zufahrt von Westen her 

ausgerichtet sein soll (Eingabe vom 28.7.2017) trifft nicht zu, ist doch das an der 

D___strasse seit jeher bestehende Gartentor (mit Briefkasten) zusammen mit der Treppe 

beredtes Beleg dafür, dass das Wohnhaus auch von Süden her erschlossen ist. Dass ein 

Treppenlift für schwere Gegenstände keine hinreichende Erschliessung ermöglichen soll, 

trifft ebenfalls nicht zu. Denn das Bundesgericht kommt in seiner jüngsten Praxis 

ausdrücklich zum Schluss, dass sowohl gebäudeextern als auch -intern für das 

Rettungspersonal auch Zugänge ohne Lift als zumutbar bzw. hinreichend zu beurteilen 

sind. Die Beschwerdegegner übersehen, dass eine hinreichende Erschliessung in einer 

Wohnzone mittels Treppen mit bis zu 60 Stufen darauf basiert, dass den Benutzern damit 

einerseits das Tragen gängiger Traglasten zugemutet wird. Anderseits setzt ein 

hinreichender Zugang nicht voraus, dass Baumaschinen und dergleichen ohne Einsatz 

eines Krans auf das betreffende Grundstück transportiert werden können (Urteil BGer, 

1C_603/2015, E. 2.2). Das gilt auch für die geplante Umnutzung als Künstleratelier: Der 

Seite 25 

Zugang über die 47 Treppenstufen ist in der Wohnzone nicht deshalb unzumutbar oder 

unzureichend, weil die vom Beschwerdegegner bearbeiteten Holzrohlinge offenbar 

schwerer sind als eine übliche Traglast oder die Tragkraft eines Treppenlifts. Dass dafür 

allenfalls ein Kran eingesetzt werden muss, lässt die Erschliessung der Parzelle 001 über 

den Treppenzugang ab der D___strasse weder als unzumutbar noch nicht hinreichend 

erscheinen.  

 

3.3.4 Zusammenfassend steht damit fest, dass die Parzelle 001 der Beschwerdegegner durch 

die östliche D___strasse als Zufahrt und anschliessend durch den Treppenzugang 

hinreichend erschlossen ist (im Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. a und b BauG). Daraus folgt 

ohne weiteres, dass die Erschliessung der Parzelle 001 damit bereits "auf anderem Weg" 

im Sinne von Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG in zumutbarer und zweckmässiger Weise 

gewährleistet ist, zumal diese Erschliessungsanlagen je auf eigenem Grund und damit 

auch rechtlich gesichert bestehen. 

 Dass ergänzend zur Zufahrt auf der einspurig befahrbaren D___strasse im Hinblick auf die 

geplante Umnutzung des Wohnhauses auf Parzelle 001 allenfalls noch längsseitig eine 

Park- und/oder Ausweichbucht erstellt werden muss, ändert nichts daran, dass die 

Beschwerdegegner dafür noch ein Baubewilligungsverfahren zu durchlaufen haben, und 

dass ihnen dies ohne weiteres zumutbar ist. Zu diesem Baubewilligungsverfahren braucht 

im jetzigen Zeitpunkt kein Beweis abgenommen werden, so dass namentlich auf die 

Durchführung eines weiteren Augenscheines verzichtet werden kann. In jenem Verfahren 

ist es dann ohnehin Sache der gesuchstellenden Beschwerdegegner, die dafür 

erforderlichen Projektpläne beizubringen, welche dann anstelle eines Augenscheines erst 

und weit besser erlauben, das Bauvorhaben zu beurteilen. Erst wenn sich in diesem 

Baubewilligungsverfahren ergeben sollte, dass für die Umnutzung als Atelier und zur Pflege 

eine Park- und/oder Ausweichbucht zwar erforderlich ist, sich aber längs der D___strasse 

nicht bewilligen lässt, könnte sich auf erneutes Gesuch hin die Frage einer Mitbenutzung 

der benachbarten Parzellen 002 und 003 - sei es als Zufahrt oder als Zugang oder für 

beides - ernsthaft stellen. Damit steht ohne weiteres fest, dass die von der Vorinstanz 

erteilte Bewilligung um Mitbenutzung der Parzellen 002 und 003 als Zufahrt und Zugang 

jedenfalls derzeit zu Unrecht erteilt wurde, da angesichts einer hinreichenden Zufahrt und 

eines hinreichenden Treppenzuganges zu Parzelle 001 gar keine Wegnot im Sinne von 

Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG festgestellt werden kann. Schon allein deshalb ist die Beschwerde 

gutzuheissen.  

 

3.4 Weil es bezüglich Zufahrt und Zugang zu Parzelle 001 somit an der Voraussetzung gemäss 

lit. b als einer von drei kumulativen Voraussetzungen in Art. 66 Abs. 1 BauG fehlt, kann an 

sich offen bleiben, ob für die strittige Mitbenutzung der privaten Zufahrt von Westen her die 

Seite 26 

Vorinstanz die übrigen beiden Voraussetzungen allenfalls zu Recht bejaht hat. Dass beide 

Parteien das Obergericht nunmehr um Beurteilung auch dieser beiden Voraussetzungen 

ersuchen, vermag deren abschliessende Beurteilung aber nicht zu rechtfertigen: Schon der 

Gemeinderat B___ ging in seinem Entscheid vom 16. Oktober 2013 (zu Recht) vom Fehlen 

der Voraussetzung gemäss lit. b aus und liess deshalb dahingestellt (Erw. II/1 a.E.), ob die 

Voraussetzungen nach lit. a (raumplanerische Zweckmässigkeit) und lit. c (Zumutbarkeit für 

das belastete Grundstück) erfüllt sind. Daher hat bislang einzig die Vorinstanz als 

Rechtsmittelinstanz über alle drei Voraussetzungen materiell entschieden, wobei aber 

schon festgestellt wurde (oben E. 3.2.1 a.E), dass dies hinsichtlich der Parkbucht im Süden 

ohnehin nur unvollständig geschehen ist. Das ist abgesehen davon auch deshalb 

problematisch, weil namentlich die Beurteilung der raumplanerischen Zweckmässigkeit 

(lit. a) dem Gemeinderat einen erheblichen Ermessens- und Abwägungsspielraum eröffnet. 

Weil die Vorinstanz zur Prüfung dieser beiden Voraussetzung auf eine Rückweisung an 

den Gemeinderat verzichtete, hat diese richtiger Auffassung nach ohne Not durch eigene 

Ermessensbetätigung dem Gemeinderat vorgegriffen. Nach dem oben Gesagten wird sich 

vorliegend erst im Rahmen des für die Umnutzung des Wohngebäudes erforderlichen 

Baubewilligungsverfahren ergeben, ob sich die als solche hinreichende Zufahrt 

(D___strasse) nötigenfalls um eine bewilligungsfähige Park- und Ausweichbucht und/oder 

der Treppenzugang um eine bewilligungsfähige Abstellmöglichkeit für Waren erweitern 

lässt. Einzig wenn die örtliche Baubehörde eine Baubewilligung dafür - nach aktuellem 

Aktenstand eher unerwartet - nicht oder nur teilweise wird erteilen können, steht fest, ob 

und in welchem Umfang alternativ eine Mitbenutzung der Parzellen 002 und 003 überhaupt 

in Frage kommen kann. Es wäre gegebenenfalls dann vorerst Sache des Gemeinderates 

über die raumplanerische Zweckmässigkeit (lit. a) und die Zumutbarkeit für das belastete 

Grundstück (lit. c) in einem Ermessens- und Abwägungsentscheid erstinstanzlich zu 

befinden. Diese erstinstanzliche Ermessensbetätigung ist dem Gemeinderat vorzubehalten, 

weshalb folgerichtig eine abschliessende gerichtliche Beurteilung der Voraussetzungen in 

lit. a und c unterbleiben muss. Deshalb kann für den Gemeinderat unpräjudiziell einzig auf 

folgendes hingewiesen werden:  

 

3.5 Dass von der Vorinstanz auch die beiden Voraussetzungen in lit. a und c als gegeben 

beurteilt wurden, muss beim jetzigen Aktenstand (aufgrund des Augenscheines und der 

dazu eingegangenen Stellungnahmen) als fraglich bezeichnet werden. Am Augenschein 

wurde festgestellt, dass die Zufahrt von Westen her jedenfalls im Bereich des offenkundig 

nur einspurig befahrbaren Einlenkers von der oberen D___strasse auf die Parzelle 002 

nicht die für das Befahren und Abbiegen mit Lastwagen erforderliche Breite aufweist bzw. 

dass dort der für eine übliche Lastwagenlänge erforderliche Abbiegeradius nicht gegeben 

sein dürfte. Im Bereich der Hausecke (Assek. Nr. 007) konnte eine Fahrbahnbreite von nur 

Seite 27 

2.55m gemessen werden, so dass jedenfalls mit den heute bis zu 2.5m breiten Lastwagen 

von der oberen D___strasse kaum unbeschadet um diese Hausecke in die Zufahrt auf den 

Parzellen 002 und 003 der Beschwerdeführerin eingebogen werden kann. Der 

Einbiegeradius ist dort zusätzlich durch ein steiles gepflästertes Bord begrenzt (vgl. act. 

6.1, Fotodokumentation S. 23/24). Sofern nicht ein Fahrversuch mit einem Lastwagen der 

Feuerwehr oder der Kehrichtabfuhr etwas anderes ergibt, wird die Zufahrt von Westen her 

deshalb kaum als hinreichend befahrbar im Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. a BauG bezeichnet 

werden können. Eine Zufahrt kann nur als hinreichend gelten, wenn diese auch mit den 

Lastwagen der Abfallentsorgung und der Feuerwehr befahren werden kann. Dass die 

Beschwerdegegner neuerdings geltend machen, sie hätten ein Befahren mit Lastwagen gar 

nie beantragt, entbindet nicht davon, dass ihre Parzelle im Hinblick auf die geplante 

Umnutzung nur dann als hinreichend erschlossen bezeichnet werden kann, wenn diese 

entweder im Süden (bis zum Zugang ab Gartentor, act. 6.1, S. 10: auf der D___strasse 

offenkundig möglich) oder alternativ im Westen (bis zum Gartentor, act. 6.1, S. 1) mit 

Lastwagen der genannten Dienste befahren werden kann. Das Befahren der mehr als 50m 

langen einspurigen Stichstrasse im Westen wird aus Gründen der Verkehrssicherheit einer 

Wendemöglichkeit voraussetzen, die jedenfalls beim Wohnhaus auf Parzelle 001 derzeit 

höchstens für einen PW, nicht aber für einen Lastwagen vorhanden ist. Das von den 

Beschwerdegegnern vorgelegte Foto eines offenkundig unbefestigten Platzes (act. 8.2, 

ohne Massangaben) kann das Bestehen einer den Regeln der Baustatik und der 

Wendegeometrie genügenden Wendemöglichkeit für einen normallangen und -schweren 

Lastwagen nicht belegen; dazu kommt, dass von den als Gesuchsteller beweisbelasteten 

Beschwerdegegnern dafür ja auch keine Baubewilligung vorgelegt wurde. Dass die 

Parzelle 003 der Beschwerdeführerin auch zum Wenden mitbenutzt werden soll, ist im 

Gesuch um Mitbenutzung nicht beantragt und wäre mit der derzeitigen Nutzung der 

Parzelle 003 als Sitz- und Kinderspielplatz auch kaum zu vereinbaren. Sollte der 

Gemeinderat für die geplante Umnutzung als Künstleratelier und/oder zur Pflege von 

Demenzkranken auch noch Abstellplätze für Motorfahrzeuge als erforderlich beurteilen, 

müssten diese auf dem Niveau der strittigen Zufahrt von Westen her auf Parzelle 001 

zusammen mit der derzeit auch fehlenden, voraussichtlich quer zum Hang anzuordnenden 

Wendemöglichkeit für Lastwagen erstellt werden. Schon allein die Schaffung einer 

Wendemöglichkeit quer zum Hang dürfte auf diesem Höhenniveau eher noch höhere 

Stützmauern bedingen, als dies für eine Park- und/oder Ausweichbucht längs der 

D___strasse (im Süden) erforderlich wäre. Weil die Stützmauern für die Zufahrt von 

Westen her auch weiter oben am Hang und damit gut einsehbar zu errichten wären, ist 

fraglich, ob der Gemeinderat die Mitbenutzung der Parzellen 002 und 003 unter diesen 

Umständen als raumplanerisch zweckmässig (lit. a) wird beurteilen können. Fraglich ist 

auch, ob der Gemeinderat das Dulden dieser Zufahrt von Westen her für die belasteten 

Seite 28 

Grundstücke der Beschwerdeführerin als zumutbar wird beurteilen können. Dies könnte 

wohl vorab aus Sicherheitsgründen in Frage stehen, namentlich wenn die 

Beschwerdegegner die heute von der Beschwerdeführerin als Sitz- und Kinderspielplatz 

umgenutzte Zufahrt (auf Parz. 003) mangels Wendemöglichkeit auf eigenem Grund 

(Parzelle 001) wird rückwärts befahren müssen. Wie es sich damit aber letztlich verhält, 

braucht derzeit nicht geklärt zu werden, da die beantragte Mitbenutzung der Zufahrt von 

Westen her aktuell schon daran scheitert, dass mit der östlichen D___strasse auf Parzelle 

001 bereits eine hinreichende Zufahrt besteht, welche zusammen mit dem Treppenzugang 

die Parzelle 001 bzw. das darauf bestehende Wohnhaus recht- und zweckmässig von 

Süden her hinreichend erschliesst; auch die auf dieser Parzelle in einer Parkbucht allenfalls 

noch erforderlichen Abstellplätze sind so auf eigenem Grund miterschlossen. Damit steht 

fest, dass für Parzelle 001 aktuell keine unzumutbare Wegnot festgestellt werden kann. 

Deshalb hat der Gemeinderat B___ das Begehren um Mitbenutzung der Parzellen 002 und 

003  zu Recht gestützt auf Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG abgewiesen. 

 

3.6 Dass die Parzelle 001 im Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. c BauG an die erforderlichen 

Wasser-, Energie und Abwasserleitungen angeschlossen ist und sich (auch) insofern nicht 

in einer unzumutbaren Notlage befindet, ist unbestritten.  

 

3.7 Damit steht zusammenfassend fest, dass die Beschwerde sich im Hauptstandpunkt als 

begründet erweist. Die von der Vorinstanz den Beschwerdegegnern zugestandene 

Ermächtigung zur Mitbenutzung der Zufahrt über die Parzellen 002 und 003 ist 

antragsgemäss aufzuheben, da es der Parzelle 001 an der in Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG 

kumulativ vorausgesetzten Erschliessungs- bzw. Wegnot fehlt. Das Wohnhaus auf Parzelle 

001 ist über die bestehende D___strasse und den Zugang von Süden her hinreichend 

erschlossen (Art. 95 Abs. 3 BauG). Dies gilt auch für dessen Umnutzung als Atelier und für 

Pflegezwecke, da die dafür allenfalls noch erforderlichen Abstellplätze für Motorfahrzeuge 

längs der D___strasse auf eigenem Grund erstellt und im Kreisverkehr in zweckmässiger 

und zumutbarer Weise angefahren werden können; auch ist die Parkbucht über den 

bestehenden Treppenzugang in zumutbarer Distanz zum Wohnaus erreichbar. Vorbehalten 

bleibt, dass dafür auf ein formgültig und sachkundig erstelltes Baugesuch der 

Beschwerdegegner hin eine Baubewilligung erteilt werden kann. Nach Art. 95 Abs. 3 lit. a 

und b BauG genügt ferner eine hinreichende Zufahrt und ein gut begehbarer, direkter 

Zugang. Die Beschwerdegegner haben deshalb auch im Rahmen von Art. 66 Abs. 1 lit. b 

BauG keinen öffentlich-rechtlichen Anspruch darauf, ihr derzeit nach dem Gesagten nicht in 

ausgewiesener Wegnot befindliches Grundstück durch zusätzliche Erschliessungsanlagen 

über Dritteigentum auch noch von Westen her im Sinne einer Mitbenutzung zu 

erschliessen. Dies hätte in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht eine Übererschliessung 

Seite 29 

ihres Grundstückes zur Folge, an der kein öffentliches Interesse besteht, zumal dies mit 

dem Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens nicht zu vereinbaren wäre (Art. 1 

Abs. 1 RPG). Damit nicht zu vereinbaren wäre insbesondere, dass die mit dem strittigen 

Mitbenutzungsrecht zu belastende Beschwerdeführerin, welche ihre Hauptzufahrt und ihre 

Abstellplätze für Motorfahrzeuge derzeit auch im Süden hat und ihre beiden Parzellen 002 

und 003 im Norden teilweise bereits einem anderen, in der Wohnzone aber durchaus 

zonenkonformen Zweck zugeführt hat (Sitz- und Kinderspielplatz), durch das Gewähren der 

strittigen Mitbenutzung veranlasst sein könnte, dafür anderweitig Boden in Anspruch zu 

nehmen.  

 

4. Die Beschwerdeführerin lässt in einem ersten Exkurs ohne nähere Begründung bestreiten, 

dass die Unterschutzstellung der Liegenschaft auf Parzelle 001 unmittelbar bevorstehe. 

Nachdem auch die Vorinstanz nicht darauf abgestellt hat und die Beschwerdegegner dazu 

vor Obergericht auch nicht weiter Stellung nehmen, ist mangels Begründung auf diesen Teil 

der Beschwerde nicht einzutreten. Gleich verhält es sich mit dem zweiten Exkurs der 

Beschwerdeführerin. Sie lässt damit eine von den Beschwerdegegnern offenbar bei den 

Vorinstanzen vorgetragene "Problematik der Flurgenossenschaft" bestreiten, allerdings 

ebenfalls ohne nähere Begründung. Da die Vorinstanz darauf auch nicht näher 

eingegangen ist und sich die anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner vor Obergericht 

ebenfalls damit begnügen, diesbezüglich an ihrem vor Gericht aber nicht substantiierten 

früheren Standpunkt festzuhalten, ist auch darauf nicht einzutreten. Für die von der 

Beschwerdeführerin und von den Beschwerdegegnern gestellten Anträge gilt nämlich 

gleichermassen, dass das Gericht nicht gehalten ist, in früheren Rechtsschriften nach 

deren Begründung zu suchen (vgl. AR GVP 24/2012 Nr. 3586). 

 

4.1 Ein dritter Exkurs hat wie folgt eine vorinstanzliche Eventualerwägung zum Gegenstand (E. 

5.a): Bei einem Dahinfallen eines Mitbenützungsinteresses bei der belasteten 

Grundeigentümerin sei Art. 66 Abs. 1 BauG allenfalls nicht anwendbar. In diesem Fall 

könne aber diese Grundeigentümerin gestützt auf Art. 67 Abs. 6 des (neuen) StrG 

verpflichtet werden, dem Hinterlieger die notwendigen Fahr- und Wegrechte einzuräumen. 

Dem hält die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde nur, aber immerhin entgegen, 

vorliegend sei einzig das Gesuch um Mitbenützung nach Art. 66 Abs. 1 BauG Gegenstand 

des Verfahrens, nicht aber ein Gesuch gemäss Art. 67 Abs. 6 StrG. Die Beschwerdegegner 

beschränken sich ihrerseits darauf, diese Rechtsauffassung ohne substantiierte 

Begründung zu bestreiten und beantragen, es sei ihnen eventualiter gestützt auf diese 

Bestimmung das notwendige Fahr- und Wegrecht einzuräumen. Auf dieses 

Eventualbegehren der Beschwerdegegner ist nicht einzutreten, weil die D___strasse 

(inklusive die obere D___strasse) im neuen Strassenverzeichnis der Gemeinde B___ nicht 

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verzeichnet ist, und mangels öffentlicher Widmung zum Gemeingebrauch gemäss Art. 1 

Abs. 1 und 3 StrG nun auch nicht dem Strassengesetz, sondern (einzig) dem Baugesetz 

untersteht. Die Beschwerdegegner können deshalb aus Art. 67 StrG von vornherein nichts 

zu ihren Gunsten ableiten. Bei diesem Ergebnis kann offen bleiben, ob formell ein Gesuch 

um Einräumung von Fahr- und Wegrechten nach dieser Bestimmung vorliegt, und wer - 

gegebenenfalls - nach Strassengesetz ein solches Gesuch erstinstanzlich hätte behandeln 

müssen, zumal mit der Zufahrt ab der D___strasse nicht eine Gemeinde-, sondern eine 

Flurgenossenschaftsstrasse Gesuchsgegenstand bildet.  

 

4.2 Zusammenfassend steht damit fest, dass die Beschwerde gutzuheissen ist, soweit darauf 

eingetreten werden kann. Anzumerken bleibt, dass auf die umfangreichen Vorbringen der 

Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegner zum 1913 und auch später nicht als Last 

eingetragenen Fahrrecht nach dem Gesagten nicht näher einzugehen ist, ausser der 

unbestrittenen Feststellung, dass die während Jahren geduldete Zufahrt von Westen her 

durch die bloss unvollständige Begründung dieses Fahrrechts rechtlich nie zugunsten der 

Parzelle 001 Bestand hatte und hat. Da auf Parzelle 001 öffentlich-rechtlich derzeit keine 

Wegnot im Sinne von Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG festgestellt werden kann, kann auch offen 

bleiben, ob und in welchem Umfang den Beschwerdegegnern beim Kauf ihrer Liegenschaft 

für das fehlende Fahrrecht anscheinend eine von den Beschwerdegegnern bestrittene 

Preisreduktion gewährt worden sein soll. Da die Beschwerdegegner auch beim Kauf ihrer 

Liegenschaft schon anwaltlich vertreten waren, dürften sie zumindest um den fehlenden 

Eintrag des Fahrrechts als Last gewusst haben. Da diesen Umständen aber höchstens 

noch zivilrechtliche Bedeutung zukommen kann, ist auf die Abnahme der dazu 

angebotenen Beweise zu verzichten.  

 

5. Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor 

Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf 

dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird.  

 

5.1 Da die Beschwerdeführerin obsiegt, soweit auf ihre Begehren eingetreten werde kann, ist 

ihr für das Beschwerdeverfahren keine Entscheidgebühr aufzuerlegen. Die Gerichtskasse 

ist anzuweisen, ihr den Kostenvorschuss von Fr. 1'500.-- zurückzuerstatten. 

 

5.2 Hingegen ist den beiden Beschwerdegegner (1 und 2) in Anwendung von Art. 4a des 

Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen (GGV, bGS 233.2) eine 

Entscheidgebühr aufzuerlegen, da diese mit ihren Begehren entweder nicht durchdringen 

oder es kann darauf nicht eingetreten werden. Eine Entscheidgebühr von Fr. 5'000.-- 

erscheint für das durch mehrfache Schriftenwechsel und einen Augenschein 

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gekennzeichnete Verfahren als angemessen. Für diese Entscheidgebühr haften die 

Beschwerdegegner solidarisch (Art. 19 Abs. 2 VRPG). 

 

5.3 In Anwendung von Art. 56 Abs. 3 VRPG ist auch die von der Vorinstanz verlegte 

Staatsgebühr dem Ausgang entsprechend neu zu verlegen. Die Ziff. 4 des 

Rekursentscheides ist deshalb insofern aufzuheben, als die damit erhobene Staatsgebühr 

von Fr. 2'000.-- neu den Beschwerdegegner 1 und 2 aufzuerlegen ist, und zwar ebenfalls 

unter solidarischer Haftbarkeit. Die Vorinstanz ist ferner anzuweisen, ihnen den von ihr 

erhobenen Kostenvorschuss von Fr. 500.-- anzurechnen.  

 

6. Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine 

Entschädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Ausgangsgemäss ist dem 

Entschädigungsbegehren der Beschwerdeführerin zu entsprechen, wogegen das 

Entschädigungsbegehren der Beschwerdegegner abzuweisen ist.  

 

6.1 Die Parteientschädigung geht grundsätzlich zu Lasten der unterliegenden Partei und somit 

zu Lasten der Beschwerdegegner (Art. 24 Abs. 2 Satz 1 VRPG). Billigkeitsgründe für eine 

abweichende Verlegung sind weder dargetan noch ersichtlich. Da der Anwalt der 

Beschwerdeführerin keine Kostennote eingereicht hat, ist die Anwaltsentschädigung nach 

Ermessen festzulegen. Dem Gericht erscheint im Rahmen von Art. 15 der Verordnung über 

den Anwaltstarif (bGS 145.53) für das Beschwerdeverfahren zunächst mit doppeltem 

Schriftenwechsel, einem separaten Verfahren betreffend vorsorglicher Massnahmen, einem 

Augenschein und anschliessend mehreren Schriftenwechsel dazu eine Entschädigung von 

Fr. 8'000.-- als angemessen (Barauslagen und 8.0% MWSt. inbegriffen). Diese 

Entschädigung ist der Beschwerdeführerin durch die Beschwerdegegner 1 und 2 zu 

erbringen, für welche diese solidarisch haften. 

 

6.2 In Anwendung von Art. 56 Abs. 3 VRPG ist auch die von der Vorinstanz auf Antrag der 

Beschwerdegegner diesen noch zulasten der Beschwerdeführerin zugesprochene 

Parteientschädigung dem Ausgang entsprechend neu zu verlegen. Die Ziff. 5 des 

Rekursentscheides ist insofern aufzuheben, als die Parteientschädigung von Fr. 2'000 neu 

zugunsten der Beschwerdeführerin und zulasten der Beschwerdegegner 1 und 2 

zuzusprechen ist, wobei letztere auch dafür solidarisch haften.  

Demnach erkennt das Obergericht: Das Obergericht er kennt: 

 
1. Die Beschwerde von A___ wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. 
 
 
2.1 Den Beschwerdegegner 1 und 2 wird eine Entscheidgebühr von Fr. 5'000.-- auferlegt, für 

die sie solidarisch haften. 

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2.2 Die Gerichtskasse wird angewiesen, der Beschwerdeführerin den Kostenvorschuss von 

Fr. 1'500.-- zurückzuerstatten. 
 
2.3 Die Ziff. 4 des Rekursentscheides wird insofern aufgehoben, als damit die Staatsgebühr 

von Fr. 2'000.-- neu den Beschwerdegegnern 1 und 2 unter solidarischer Haftbarkeit 
auferlegt wird. Die Vorinstanz hat den Beschwerdegegnern den bei ihr erhobenen 
Kostenvorschuss von Fr. 500.-- anzurechnen. 

 
 
3.1 Die Beschwerdegegner 1 und 2 haben der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung 

von Fr. 8'000.-- zu entrichten (Barauslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen), für die sie 
solidarisch haften. 

 
3.2 Die Ziff. 5 des Rekursentscheides wird insofern aufgehoben, als die Parteientschädigung 

von Fr. 2'000.-- neu zugunsten der Beschwerdeführerin und - unter solidarischer 
Haftbarkeit - zulasten der Beschwerdegegner 1 und 2 zugesprochen wird. 

 
 
4. Das Begehren der Beschwerdegegner um Ausrichtung einer Parteientschädigung wird 

abgewiesen. 
 
 
5. Rechtsmittel:  Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in 

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen 
Beschwerde richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die 
Beschwerde ist beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 
1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren 
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der 
angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit 
vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine 
aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 

 
 
6. Zustellung an die Beschwerdeführerin und die Beschwerdegegner je über deren Anwälte, 

die Vorinstanz, den Gemeinderat B___ sowie nach Rechtskraft an die Gerichtskasse (im 
Dispositiv).  

 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
Der Obergerichtspräsident:  

 

lic. iur. Ernst Zingg 

Der a.o. Gerichtsschreiber: 

 

lic. iur. Toni Bienz 

 
 
 
 
 
 
 
versandt am: 15.01.19