# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e2b75e82-d9ae-5e02-96f3-ff507fa3cca2
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-06
**Language:** de
**Title:** Bewilligungspflicht. Umnutzung Wohnung in Airbnb
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0025/2025
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2025-17.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0025/2025 vom 6. März 2025 in BEZ 2025 Nr. 17

1.  Das  streitbetroffene  Grundstück  liegt  gemäss  geltender  Bau-  und
Zonenordnung der Gemeinde X (BZO) in der Wohnzone W2 und ist mit einem
Wohnhaus  überstellt,  das  Bestandteil  eines  Doppeleinfamilienhauses  bildet.
Gemäss angefochtenem Beschluss betreibt die Bewohnerin und Mitbeteiligte im
streitbetroffenen Hausteil ein Airbnb. Sie bietet unter dem Pseudonym «Y» auf
der  Internet-Plattform  «airbnb.ch»  drei  Schlafzimmer  mit  insgesamt  sieben
Betten als Unterkunft für Reisende resp. Gäste an. Die Vorinstanz ist der Ansicht,
die (teilweise) Umnutzung des bislang zu Wohnzecken dienenden Gebäudes in
ein  Airbnb  stelle  keine  baurechtlich  relevante  Nutzungsänderung  dar  und  sei
damit nicht bewilligungspflichtig.

Zur  Begründung  führt  sie  im  Wesentlichen  aus,  dass  die  Airbnb-Nutzung
mangels  Infrastrukturanlagen,  wie  z.B.  Rezeption  und  Restaurantangebot,
weniger Betriebscharakter als ein klassisches Bed & Breakfast oder gar ein Hotel
habe und daher nicht unter den Gewerbe- resp. Betriebsbegriff im Sinne des PBG
falle.  Dementsprechend  verursache  die  vorliegende,  zeitweise  Airbnb-
Beherbergung  in  drei  Zimmern  des  regulär  bewohnten  Einfamilienhauses  für
max.  sechs  Erwachsene  und  drei  Kinder  keine  mit  dem  Wohnen  nicht
verträgliche Immissionen, denen mit raumplanerischen Mitteln entgegengewirkt
werden  müsste.  Dabei  richte  sich  die  Beurteilung  der  Erheblichkeit  von
Lärmimmissionen  nicht  nach  der  individuellen  Störung  und  dem  subjektiven
Empfinden  des  Einzelnen,  sondern  es  sei  auf  einen  repräsentativen  Teil  der
Bevölkerung abzustellen. Die Nutzung des Einfamilienhauses im beschriebenen
Umfang  sei  daher  als  zonenkonform  in  der  Wohnzone  W2  zu  betrachten.
Aufgrund  dessen  könne  auch  nicht  gesagt  werden,  die  streitbetroffene
Liegenschaft 
bewilligungspflichtige
Nutzungsänderung»  erfahren.  Die  Einforderung  eines  nachträglichen
Umnutzungsgesuchs  und  die  Durchführung  eines  öffentlichrechtlichen
Baubewilligungsverfahrens  seien  somit  abzulehnen.  Auf  dem  Gemeindegebiet
und  auch  in  den  umliegenden  Gemeinden  würden  Zimmer  auf  der  Plattform
Airbnb angeboten. Reklamationen seien kaum zu vermelden, und wenn ja, hätten
die  Gastgeber  umgehend  Massnahmen  getroffen.  Das  Fehlverhalten  von
Bewohnern und/oder Besuchern/Gäste könne nicht baurechtlich geahndet oder
unterbunden werden. (…)

rechtsrelevante 

«eine 

habe 

und 

5.1 Ganz allgemein dürfen nach Art. 22 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes
(RPG)  Bauten  und  Anlagen  nur  mit  behördlicher  Bewilligung  errichtet  oder
geändert  werden.  Das  kantonale  Recht  verdeutlicht  und  ergänzt  die
eidgenössische Rahmenordnung. Es enthält in § 309 Abs. 1 PBG einen Katalog
bewilligungspflichtiger  Objekte  und  Massnahmen.  Massnahmen  geringfügiger
Bedeutung werden durch Verordnung von der Bewilligungspflicht befreit (§ 309
Abs. 3 PBG; § 1 der Bauverfahrensverordnung [BVV]).

Gemäss  §  309  Abs.  1  lit.  b  PBG  ist  für  Nutzungsänderungen  bei
Räumlichkeiten  und  Flächen,  denen  baurechtliche  Bedeutung  zukommt,  eine
baurechtliche  Bewilligung  nötig.  Eine  Nutzungsänderung  liegt  vor,  wenn  ein
Bauwerk – mit oder ohne Eingriff in seine äussere Gestalt – einem neuen Zweck
zugeführt wird. Nicht jede Nutzungsänderung fällt unter den Bewilligungszwang

- 2-

von § 309 Abs. 1 lit. b PBG. Vielmehr trifft dies nach Massgabe der gebotenen
Gesamtbetrachtung  und  des  Verhältnismässigkeitsprinzips  dann  zu,  wenn  die
neue  Nutzung  unter  eine  andere  baurechtliche  Kategorie  fällt  oder  die  mit  der
neuen  Bewerbung  verbundenen  Auswirkungen 
rechtlich
ist
relevanten  Hinsicht 
insbesondere bei einer deutlichen Zunahme der Immissionen der Fall (vgl. BGr,
16.  Januar  2015,  1C_347/2014,  E.3.2;  VGr,  21.  November  2007,
VB.2007.00472, E. 4.2.2). Diesfalls muss die Baubewilligungsbehörde in einem
formellrechtlichen  Bewilligungsverfahren  in  die  Lage  versetzt  werden,  die
veränderten Auswirkungen zu prüfen und materiell zu beurteilen.

intensiver  sein  können  als  die  bisherigen. Dies 

irgendeiner 

in 

Bei  der  Frage,  ob  ein  baurechtliches  Verfahren  einzuleiten  sei,  steht  der
Baubehörde  ein  erheblicher  Ermessenspielraum  zu.  Bestehen 
für  sie
Anhaltspunkte, dass ein bewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegen könnte, ist
im  Zweifelsfall  ein  Bewilligungsverfahren  einzuleiten.  Vor  allem  bei
Nutzungsänderungen  bestehender  Bauten  und  Anlagen  wird  oft  erst  eine
genauere  Untersuchung  ergeben,  ob  die  Zweckänderung  der  baurechtlichen
Bewilligungspflicht 
eines
Baubewilligungsverfahrens setzt somit einen klaren Fall voraus, bei welchem von
vornherein gesagt werden kann, dass kein Interesse der Öffentlichkeit oder der
Nachbarn  an  einer  nachträglichen  Kontrolle  besteht  (VGr,  23.  Mai  2019,
VB.2019.00081, E. 4.2.).

Nichteinleiten 

untersteht. 

Das 

Die Baubewilligungspflicht hat eine präventive Funktion; sie soll vorsorglich
verhindern,  dass  ein  Bauvorhaben  bzw.  eine  Nutzungsänderung  öffentlich-
rechtliche Vorschriften verletzt. Die Baubewilligungspflicht ist daher stets vorab
losgelöst  von  der  Bewilligungsfähigkeit  eines  Vorhabens  zu  klären. 
Im
Zweifelsfall ist die Einleitungspflicht zu bejahen (VB.2004.00074 = BEZ 2004 Nr.
47).  Insbesondere  entbindet  eine  durch  die  Bewilligungsbehörde  antizipierte
Zonenkonformität  oder  gar  umfassende  Bewilligungsfähigkeit  nicht  von  der
Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens.

5.2 Das rekursbetroffene Wohnhaus befindet sich nach der geltenden Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde X in der Wohnzone W2, wo gemäss Art. 14
BZO  neben  der  Wohnnutzung  Betriebe  zulässig  sind,  die  höchstens  nicht
störende Einwirkungen verursachen und sich mit dem Wohnen auch im übrigen
vertragen  oder  ausschliesslich  der  Quartierversorgung  dienen  (Abs.1).  In  den
Wohnzonen E2,  W2  und W3  darf der Anteil der  gewerblich  genutzten Flächen
auf  dem  gleichen  Grundstück  höchstens  25%  aller  Geschossflächen  betragen
(Abs.2).

§ 49a Abs. 3 PBG sieht vor, dass die Bau- und Zonenordnungen zwischen
der  Nutzung  zu  Wohn-  oder  zu  gewerblichen  Zwecken  unterscheiden; der
Wechsel  von  der  einen  zur  anderen  Nutzungsart  stellt  damit  immer  einen
bewilligungspflichtigen Tatbestand dar. Im vorliegenden Fall stellt sich damit die
Frage, ob die kurzzeitige Vermietung von Räumlichkeiten über Plattformen wie
Airbnb  noch  unter  den Begriff  «Wohnen»  subsumiert  werden  kann  oder  ob  es
sich  um  eine  gewerbliche  Tätigkeit  handelt,  welche  baurechtlich  eine  andere
Nutzungskategorie darstellt.

- 3-

Die  Mitbeteiligte  bietet  in  der  rekursbetroffenen  Liegenschaft  unter  dem
Namen «Y» auf der Plattform Airbnb drei Zimmer mit insgesamt sieben Betten
zur  Vermietung  an,  wobei  maximal  sechs  Erwachsene  und  drei  Kinder
beherbergt werden können (vgl. www.airbnb.ch, Zimmer nähe Zürich – […]). Die
rekurrentische  Behauptung,  dass  21  Betten  angeboten  würden,  ist  falsch.  Die
Zimmer  sind  aufgrund  der  Flughafennähe  auf  die  kurzeitige  Vermietung  an
Touristen  ausgerichtet.  Sie  können  täglich  von  anderen  Personen  genutzt
werden.  Diese  Nutzung  unterscheidet  sich  jedoch  nicht  grundsätzlich  von  der
Wohnnutzung.  Ob Mieter nur  wenige  Tage  oder  mit unbefristetem  Mietvertrag
wohnen, macht in der Nutzung der Räumlichkeiten noch keinen Unterschied. Der
Hauptzweck  liegt  weiterhin  beim  Wohnen.  Das  Anbieten  oder  Überlassen  von
Wohnungen  und  Zimmern  über  entsprechende  Plattformen  sind  mit  der
eigentlichen  Wohnnutzung  somit  eng  verwandt,  sowohl  in  Bezug  auf  die
Bauweise  wie  auch  auf  die  Nutzweise  der  Bauten.  Der  Nutzungszweck  von
kurzzeitig  über  Airbnb  vermieteten Räumen  ist  damit  der gleiche  wie  bei  einer
dauerhaft  vermieteten  Wohnung.  Abgrenzungsschwierigkeiten  ergeben  sich
jedoch, wenn die Vermieter für Gäste gastgewerbliche Leistungen erbringen, z.B.
Frühstück  oder  Verpflegungsmöglichkeiten  anbieten.  Unter  den  Gewerbetrieb
fällt damit eine gewerbliche Bed & Breakfast- bzw. Hotelnutzung. Ein solche setzt
jedoch ein Mindestmass an organisatorischer Infrastruktur voraus, wie z.B. eine
Rezeption,  Frühstück  (entsprechend  der  Bezeichnung  «Bed  &  Breakfast»),
für
Reinigung  der  Zimmer,  eine  Kontaktperson 
Fragen/Anliegen etc. (BRGE V Nr. 0122/2015 vom 19. August 2015 = BEZ 2015
Nr. 48).

in  unmittelbarer  Nähe 

Entgegen der rekurrentischen Behauptung steht im vorliegenden Fall kein
eigentliches  Bed  &  Breakfast  in  Frage.  Zwar  ist  den  zu  den  Akten  gereichten
Bewertungen von Gästen zu entnehmen ist, dass die Mitbeteiligte offenbar in der
Vergangenheit  gelegentlich  Speisen  und  Getränke  angeboten  hat.  Solche
gastgewerblichen  Leistungen  werden  laut  Inseratsbeschreibung  nicht  (mehr)
angeboten.  Auch  ist  der  autonome  Zugang  zur  Liegenschaft  durch  eine
Schlüsselbox gewährleistet. Eine eigentliche Rezeption existiert somit nicht, auch
wenn  die  Mitbeteiligte  in  der  Liegenschaft  wohnt  und  die  Gäste  bisweilen
persönlich begrüsst. Ebenso wenig widerspricht der Umstand, dass die Zimmer
regelmässig geputzt werden, gegen eine Wohnnutzung, leisten sich doch auch
gewöhnliche  Haushalte  eine  Reinigungskraft.  Schliesslich  vermag  auch  die
gegenüber  einer  Wohnnutzung  wohl  höhere  Anzahl  an  Personen  die
Qualifikation  der  Nutzung  als  Wohnen  nicht  zu  entkräften,  kennt  doch  das
öffentliche  Baurecht  keine  Belegungsvorschriften  für  Einfamilienhäuser.  Damit
fällt die Vermietung der bisher zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten über
Airbnb nicht unter eine andere Nutzungskategorie als die bisherige.

Entgegen der  rekurrentischen  Behauptung  geht mit der  strittigen Nutzung
auch keine wesentliche Nutzungsintensivierung einher oder ist ein planungs- und
baurechtlich  geschütztes  Rechtsgut  neu  oder  anders  betroffen.  Solche
baurechtlich  relevanten  Auswirkungen  scheinen  die  Rekurrierenden  aus  den
geltend  gemachten  Immissionen  abzuleiten.  Objektiv  führt  das  Anbieten  bzw.
Überlassen  von  Wohnungen  nicht  zu  mehr  oder  anderen  Immissionen  als
dauernde  Mietverhältnisse.  Wie  bei  der  Wohnnutzung  sind  Ruhestörungen
unzulässig,  die  inadäquatem  Verhalten  von  Bewohnern  oder  deren  Gästen

- 4-

entspringen.  Solche  Verhaltensweisen können  nicht einfach antizipiert und der
Beurteilung  zu  Grunde  gelegt  werden;  vielmehr  ist  –  nicht  anders  als  etwa  im
Kontext  mit  Gewerbelärm  –  zunächst  von  einer  ordnungsgemässen  und  sich
namentlich auch im Rahmen des Polizeirechtes haltenden Nutzung auszugehen.
So  darf  insbesondere  nicht  vorweggenommen  werden,  dass  Airbnb-Gäste  bei
der An- und Abreise generell Lärm verursachen und regelmässig bis in die späten
Abend-  und  Morgenstunden  ausgelassen  feiern.  Solches  Verhalten  wird  im
Übrigen gemäss den Hausregeln ausdrücklich verboten und es gilt eine Ruhezeit
von  22.00-06.00  Uhr.  Damit  liegen  die  Parallelen  von  Wohnnutzung  und
Räumlichkeiten, die über Airbnb gemietet werden können, auf der Hand. Auch
sind  die 
funktional  keine
Unvereinbarkeit dieser beiden Nutzweisen erkennbar, zumal ein kleines Airbnb
mit  drei  Zimmern  in  Frage  steht.  Es  ist  damit  keine  Beeinträchtigung  der
Wohnqualität  zu  erwarten.  Ebenso  wenig  ergibt  sich  hinsichtlich  der  Anzahl
Abstellplätze ein Abklärungsbedarf, richtet sich diese bei Wohngebäuden nach
der anrechenbaren Bruttogeschossfläche und nicht nach der Anzahl Zimmer (vgl.
Art.  28  BZO).  Bei  einem  Einfamilienhaus  sind  mindestens  zwei  Abstellplätze
erforderlich.

Immissionen  vergleichbar.  Deshalb 

ist  auch 

Aus den dargelegten Gründen ergibt sich, dass die blosse Umnutzung von
bislang Wohnzecken dienenden Räumen in ein Airbnb im konkreten Fall keine
baurechtlich beachtliche Zweck- bzw. Nutzungsänderung darstellt. Damit entfällt
auch eine Bewilligungspflicht.