# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 47d002ff-5693-5777-81d4-82888431d992
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-29
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 29.09.2020 R 2019 33
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2019-33_2020-09-29.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 19 33

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
Richter Audétat, Racioppi 
Aktuar Gross

URTEIL
vom 29. September 2020 

in der Streitsache

A._____,
B._____,
C._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,

Beschwerdeführer
gegen 

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,

Beschwerdegegnerin 1
und

D._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger,

Beschwerdegegnerin 2

betreffend Baueinsprache

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1. Mit Baugesuch vom 14. Dezember 2018, beim Bauamt der Gemeinde 

X._____ am 3. Januar 2019 eingegangen, stellte die D._____ AG (Bau-

herrschaft) mit Einverständnis der Grundeigentümer das Begehren um Ab-

bruch- und Ersatzneubau-Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus (MFH) 

E._____-strasse, Kernzone, mit AZ 1.0 auf Parzelle 3390. Gemäss Bauge-

such waren der Abbruch des bestehenden Hauses sowie die Erstellung 

von vier Wohnungen (1.5 Zimmer-Wohnung [Erstwohnung, 43.3 m² Netto-

wohnfläche (NWF)], 4.5-Zimmer-Wohnung [Erstwohnung, 113.5 m² NWF], 

4.5 Zimmer-Wohnung [Zweitwohnung, 113.5 m² NWF] und 4.5-Zimmer-

Wohnung [Zweitwohnung, 113.5 m² NWF]), mit sechs Garagenplätzen ge-

plant.

2. Am 7. Februar 2019 erhoben A._____, B._____ und C._____ dagegen Ein-

sprache mit dem Antrag: Das Baugesuch sei abzuweisen und die nachge-

suchte Baubewilligung sei zu verweigern; unter Kosten- und Entschädi-

gungsfolge zulasten der Baugesuchstellerin. Zur Begründung brachten sie 

vor: Der Situationsplan sei nicht gut ersichtlich; die Grenzabstände seien 

nicht eingehalten, namentlich die Abstände vor den Garagen; die Ausnut-

zungsberechnung stimme nach dem Abbruch des MFH nicht mehr. Im Wei-

teren stellten sie den Antrag: Für die Kernzonenparzellen 3390, 3391 und 

3292 sei ein Quartierplanverfahren einzuleiten. Im Rahmen dieser Quar-

tierplanung sei eine Lösung mit passender Zufahrt und unterirdischer Tief-

garage zu suchen. 

3. Die D._____ AG verzichtete am 18. Februar 2019 auf die Einreichung einer 

Stellungnahme.

4. Mit Einspracheentscheid vom 21. Februar, mitgeteilt am 26. März 2019, 

wies die Gemeinde X._____ die Einsprache der Nachbarn ab und erteilte 

die Baubewilligung für den Abbruch und den Neubau MFH mit Wärmepum-

penanlage und Erdwärmesonden unter Auflagen. Es seien sieben Pflicht-

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parkplätze notwendig. Geplant sei der Bau von sechs Plätzen, somit fehle 

ein Pflichtparkplatz. Da bereits bisher mehrere Pflichtparkplätze gefehlt 

hätten, sei keine Ersatzabgabe zu leisten (Besitzstandsgarantie nach Art. 

81 KRG). Die Zufahrt für vier südliche Garagen führe über Parzelle 3392. 

Vor Baubeginn sei ein Fuss- und Fahrwegrecht zulasten von Parzelle 3392 

als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumer-

ken. 

Das geplante Wohnhaus unterschreite den Grenzabstand zur Parzelle 

3392. Vor Baubeginn sei ein Näherbaurecht zulasten von Parzelle 3392 als 

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken. 

Das geplante Wohnhaus unterschreite den Strassenabstand zur E._____-

strasse. Gegenüber dem Altbau habe sich der Strassenabstand vergrös-

sert. Deshalb werde gemäss konstanter Praxis der Baubehörde der verrin-

gerte Strassenabstand ohne Beseitigungsrevers bewilligt. Die Departe-

mentsverfügung des TBA vom 8. Februar 2019 sei integrierender Bestand-

teil der Baubewilligung.

Das bestehende Gebäude weise eine BGF von 508.1 m² und eine Neben-

fläche (NF) von 177.8 m² (35 % von 508.1 m²) auf. Somit gelte für den 

Neubau der Besitzstand nach Art. 81 KRG (508.1 m² BGF und 177.8 m² 

NF). Gemäss Art. 53 Abs. 3 BG sei nur jener Teil der NF als BGF anzu-

rechnen, welcher über der maximal zulässigen NF liege. Gemäss BGF-Be-

rechnung sei für den Neubau 221.6 m² NF nötig. Die Berechnung der Bau-

herrschaft sei fehlerhaft: Im EG sei nur knapp die Hälfte des Korridors als 

NF dazugerechnet; es müsse aber die ganze Korridorfläche als NF ange-

rechnet werden (6.2 m² [= 4.1 m x 1.5 m]). Die NF betrage somit korrekt 

227.8 m². Anrechenbar sei somit 50 m² BGF (= 227.8 m² NF - 177.8 m² 

NF). Die BGF für den Neubau weise 436.5 m² zzgl. 50 m² BGF auf. Das 

neue Gebäude konsumiere somit 486.5 m² BGF (436.5 m² BGF + 50 m² 

BGF). Es unterschreite somit unter Anwendung des Besitzstandrechts 

nach Art. 81 KRG die zulässige BGF um 21.6 m² (= 508.1 m² - 486.5 m²). 

Eine korrigierte BGF-Berechnung sei vor Baubeginn einzureichen.

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Die Forderung nach der Durchführung eines Quartierplanverfahrens für die 

Parzellen 3390, 3391 3392 werde mangels Notwendigkeit abgewiesen. 

Gleichentags wurde die Baubewilligung unter Auflagen – wie im Einspra-

cheentscheid – erteilt.

5. Dagegen erhoben A._____, B._____ und C._____ (Beschwerdeführer) am 

13. Mai 2019 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-

den mit folgenden Anträgen:

1. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 21. Februar 2019 und die Bau-
bewilligung vom 26. März 2019 in Sachen Baugesuch Nr. 2019-0002 seien 
aufzuheben und das Baugesuch sei abzuweisen.

2. Eventualiter ist Ziffer 3.3. des Einspracheentscheides aufzuheben und die 
Kosten des Einspracheverfahrens der Beschwerdegegnerin 1 aufzuerlegen 
(Beschwerde mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 17. Februar 2020 in-
folge Anerkennung und Aufhebung von Dispositivziff. 3.3 durch Gemeinde als 
gegenstandslos geworden abgeschrieben. Abschreibung ist in Rechtskraft er-
wachsen).

3. (Kosten- und Entschädigungsfolge).
4. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen (der Be-

schwerde am 3. Juni 2019 vom Instruktionsrichter zuerkannt).

Zur Begründung brachten die Beschwerdeführer vor, die bestehende BGF 

dürfe höchstens im Bereich des bestehenden Gebäudevolumens realisiert 

werden. Hier werde bereits im Gebäudeteil, welcher im bestehenden Kubus 

neu erstellt werde, mehr BGF konsumiert als die Regelbauweise vorsehe. 

Somit sei kein Raum für die Gewährung zusätzlicher Nutzung im Bereich 

des Anbaus. Eine zusätzliche Nutzung sei nur dann möglich, wenn im be-

stehenden Kubus weniger realisiert werde als nach der Regelbauweise 

zulässig. Falls das Gericht hier die Ansicht vertrete, dass nicht unzweifel-

haft festgestellt werden könne, wie viel neue Nutzfläche im bestehenden 

Kubus realisiert werde, sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die 

Vorinstanz zurückzuweisen.

Gemäss VGU R 16 67 sei nach Art. 9 BG der Wiederaufbau nach Abbruch 

bloss im bisherigen Umfang mit den alten Gebäudemassen und mit 

Zweckänderungen im Rahmen der Zonenvorschriften zulässig. Die Ausnüt-

zung werde in Art. 9 BG nicht erwähnt. Somit sei die Ausnützung als solche 

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ausserhalb des bestehenden Gebäudekubus nicht besitzstandgeschützt. 

Sinn und Zweck des Hofstattrechts gemäss VGU R 16 67 sei es, im zuläs-

sigen Wiederaufbau im bestehenden Umfang auch die volle bestehende 

Nutzung zuzulassen. Verzichte die Bauherrschaft teilweise auf die Inan-

spruchnahme des Hofstattrechtes bezüglich der vorhandenen Kubatur, 

verzichte sie damit auch auf die entsprechende Nutzung. Hier sei auch zu 

beachten, dass ein wesentlicher Teil der BGF aus den Gewerberäumen im 

UG des Bestandes stamme, welcher neu als Wohnfläche in den Oberge-

schossen genutzt werden solle.

Betreffend fehlender Pflichtparkplatz stehe unter Hinweis auf VGU R 16 67 

fest, dass hier weder Art. 81 Abs. 1 noch Art. 81 Abs. 2 KRG anwendbar 

seien, weil hier ein Ersatzneubau erstellt werde. Das bestehende Gebäude 

werde vollständig abgerissen und durch einen Neubau ersetzt.

Der Neubau benötigte sieben Pflichtparkplätze. Erstellt würden nur sechs. 

Es sei keine objektive Unmöglichkeit der Erstellung eines weiteren Park-

platzes gegeben. Das Bauvorhaben verpflichte somit gemäss Art. 39 Abs. 

1 BG zwingend zur Erstellung von Parkplätzen. Es gebe kein Recht für die 

Bauherrschaft, sich ein heute bestehendes Manko an Pflichtparkplätzen 

anrechnen zu lassen. Die Baubehörde überschreite ihr Ermessen, indem 

sie die Besitzstandsgarantie auf Bestimmungen betreffend Pflichtpark-

plätze ausdehne.

6. In der Vernehmlassung vom 24. Juni 2019 beantragte die Gemeinde (Be-

schwerdegegnerin 1) dem Gericht die Abweisung der Beschwerde, soweit 

sie durch Anerkennung [nach erfolgter Teilabschreibung] nicht bereits ge-

genstandslos geworden sei; dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge.  

Gemäss VGU R 16 67 könne die Bauherrschaft unter Berufung auf das 

Hofstattrecht bestehende Bauten abbrechen und ohne Rücksicht auf gel-

tende Vorschriften der Regelbauweise im Hofstattrecht aufbauen und Lie-

genschaft im Einklang mit geltenden Normen erweitern. Das Hofstattrecht 

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entfalte für altrechtliches Bauvolumen Wirkung. Neu geschaffenes Volu-

men habe geltende Vorschriften einzuhalten. 

Hinsichtlich der zulässigen Nutzung in Hofstattbauten, die im Volumen er-

weitert würden, habe das Verwaltungsgericht in VGU R 16 67 festgehalten, 

an sich dürfe die bestehende Nutzung nur innerhalb, nicht aber ausserhalb 

des bestehenden Volumens realisiert werden. Indessen gelte gemäss Art. 

62 Abs. 4 BG für vor dem 1. Januar 1998 erstellte Bauten in der Kernzone 

innerhalb des bestehenden Baukubus keine AZ. Der ausserhalb des bis-

herigen Kubus gelegene projektierte Gebäudeteil dürfe hingegen lediglich 

die zonenkonforme Ausnützung konsumieren. Hier wie in VGU R 16 67 

gehe es um den Abbruch einer bestehenden Liegenschaft in der Kernzone 

auf der Lenzerheide mit nachträglichem Neubau eines Mehrfamilienhau-

ses.

Von den 486.52 m² BGF, welche vom Neubau konsumiert würden, fielen 

266.66 m² BGF ausserhalb des bisherigen Bauvolumens an. In Anlehnung 

an VGU R 16 67 habe der Gemeindevorstand erwogen, die im bisherigen 

Volumen realisierte BGF bleibe angesichts von Art. 62 Abs. 4 BG unbe-

achtlich, so zumal das abzubrechende Haus schon lange vor dem 1. Ja-

nuar 1998 gebaut worden sei und in der Dorfkernzone liege. Angesichts 

der AZ von 1.0 und einer Grundstücksgrösse von 366 m² dürfte ausserhalb 

des bisherigen Volumens eine BGF von 366 m² geschaffen werden. Reali-

siert würden jedoch nur 266.66 m², so dass aus diesem Blickwinkel dem 

Bauvorhaben nichts entgegenstehe.

In ihrer Praxis zu Art. 39 BG in Verbindung mit Art. 81 KRG verlange die 

Baubehörde der Beschwerdegegnerin 1 bei Abbruch und anschliessendem 

Wiederaufbau in der Regel die vom Gesetz verlangte Anzahl Pflichtpark-

plätze nicht, wenn eine Verbesserung gegenüber dem bisherigen Zustand 

eintrete. Dies gelte auch dann, wenn weniger anrechenbare BGF realisiert 

werde als bisher vorhanden. Dem Eigentümer werde bis hinsichtlich der 

Pflichtparkplätze eine Besitzstandsgarantie eingeräumt. Der unrechtmäs-

sige Zustand dürfe in Abweichung von der Regelbauweise aufrechterhalten 

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werden. Weil eine Verbesserung eintrete, sei diese Praxis sachlich gerecht-

fertigt.

7. In ihrer Stellungnahme vom 27. Juni 2019 beantragte die D._____ AG (Be-

schwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einge-

treten werden könne; unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.

Die Beschwerdeführer begründeten nicht, inwiefern sie davon betroffen 

sein könnten, dass die Beschwerdegegnerin 1 mit ihrer Praxis zum Schluss 

gekommen sei, auf eine Ersatzabgabe für den fehlenden Parkplatz sei mit 

Verweis auf den Besitzstand zu verzichten. Darauf könne nicht eingetreten 

werden.

Das Verwaltungsgericht habe in VGU R 16 67 festgehalten, in der betref-

fenden Gemeinde sei bei einem Abbruch mit Ersatzneubau lediglich derje-

nige Teil des Ersatzneubaus, welcher ausserhalb der bestehenden Gebäu-

devolumens liege, AZ-pflichtig. Hier seien es 253.66 m². Die gemäss Ge-

setz maximal zulässige BGF, ohne VGU R 16 67 zu berücksichtigen, be-

trage auf der Bauparzelle 366 m². Diese AZ sei nicht überschritten. Somit 

sei die Beschwerde diesbezüglich abzuweisen.

Betreffend Pflichtparkplätze seien die Beschwerdeführer nicht legitimiert. 

Aber sogar dann, wenn auf die Rüge betreffend fehlender Pflichtparkplätze 

eingetreten werden könnte, würde dies nicht zu einer Verweigerung der 

Baubewilligung führen, weil die Vorinstanz lediglich für den fehlenden Park-

platz eine Ersatzabgabe erheben müsste. Die Beschwerdeführer setzten 

sich mit der langjährigen diesbezüglichen baubehördlichen Praxis nicht 

auseinander, weshalb darauf nicht näher eingegangen werden könne.

In VGU R 16 67 sei es betreffend Parkplätze nicht um den Bestandesschutz 

gegangen, im Gegensatz zum vorliegenden Fall.

Die Beschwerdeführer behaupteten, es gebe keine objektive Unmöglichkeit 

der Erstellung eines weiteren Parkplatzes, zeigten aber nicht auf, wie ein 

solcher realisiert werden könnte. Darauf sei ebenfalls nicht einzutreten.

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8. Mit Stellungnahme vom 2. September 2019 hielten die Beschwerdeführer 

an ihren Anträgen (in der Beschwerdeschrift vom 13. Mai 2019) fest.

Aus VGU R 16 67 erschliesse sich nicht, inwieweit schlussendlich der ver-

langte Nachweis zusätzlicher BGF hätte realisiert werden können.

Wenn das Verwaltungsgericht zum Schluss komme, dass ausserhalb des 

bestehenden Volumens im Rahmen der Regelbauweise Erweiterungen 

möglich seien, bedeute dies bezüglich der AZ, welche ebenfalls zur Regel-

bauweise gehöre, dass bezüglich der zusätzlichen überbauten Grunds-

tücksteile die anteilsmässige Ausnützung entsprechend dem zusätzlichen 

Parzellenteil, welcher überbaut werde, ebenfalls eingehalten sein müsse. 

Bei einer Auslegung des Entscheides und der Bestimmung, wie dies die 

Beschwerdegegnerinnen geltend machten, würde sie doppelt profitieren, 

indem die Grundfläche der Parzelle, welche im Hofstattrecht überbaut 

werde, bei der Berechnung der zulässigen Nutzung nochmals berücksich-

tigt werde, obwohl die Nutzung bereits teilweise konsumiert sei. So sei es 

sachgerecht, wenn auf einem Grundstück, welches nur teilweise überbaut 

sei, der Rest entsprechend der Regelbauweise überbaut werden dürfe. 

Eine doppelte Nutzung könne aber nicht zulässig sein.

Auch wenn diese Auslegung des Hofstattrechts in Bezug auf die zulässige 

Nutzung bestritten werde, sei festzuhalten, dass auch, wenn hier nicht er-

sichtlich sei, wie viel der neuen BGF in dem im südlichen Bereich der Par-

zelle projektierten Erweiterungsbau realisiert werden dürfe, von einer mas-

siven Übernutzung auszugehen sei. Die Fläche des nicht überbauten Par-

zellenteils betrage rund 118 m² und in diesem Bereich dürfte damit maximal 

dieselbe Fläche an BGF realisiert werden. Dies entsprechende der Grund-

fläche des mit dem Erweiterungsbau zusätzlich überbauten Parzellenteils 

(118 m²) x AZ (1.0). Es sei offensichtlich, dass die AZ selbst bei einer dif-

ferenzierten Betrachtungsweise betreffend die überbauten und nicht über-

bauten Parzellenteile massiv überschritten sei.

Betreffend Pflichtparkplätze berufe sich die Beschwerdegegnerin 1 auf eine 

unbewiesene Praxis. Das Hofstattrecht gewähre den Besitzstand nur den 

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alten Gebäudemassen und nicht generellen Abweichungen vom gesetzlich 

Vorgeschriebenen. Eine entsprechende Beurteilung würde Art. 39 BG wi-

dersprechen. Danach seien bei allen Neu- und wesentlichen Umbauten, 

Vergrösserungen von Wohn- und Geschäftshäusern, Hotels und gewerbli-

chen Betrieben von der Bauherrschaft auf ihrem Boden genügend Abstell-

plätze für Motorfahrzeuge zu erstellen und für die Parkierung offen zu hal-

ten. Nur wenn dies nicht möglich sei, könne der Grundeigentümer eine Er-

satzabgabe bezahlen (Art. 39 BG Abs. 3 BG).

Das Bauprojekt sei zurückzuweisen, dies aufgrund der nicht vorhandenen 

Ausnützung für den Erweiterungsteil und des Verstosses gegen Art. 39 BG 

betreffend Pflichtparkplätze. Das Argument der Förderung des verdichteten 

Wohnens für das gewählte Vorgehen würde die Ausnützungsziffer prak-

tisch abschaffen. Dies hätte aber auf dem Weg einer Anpassung der ge-

setzlichen Grundlagen zu geschehen. Ansonsten würde das Baurecht nicht 

einheitlich durchgesetzt.

9. In ihrer Duplik vom 13. September 2019 hielt die Beschwerdegegnerin 1 

fest, dass die unüberbaute Bodenfläche von 118 m² die zulässige Ausnüt-

zung betreffend die gegenüber der vorbestehenden Baute hinzukommen-

den Bauteile sei. Dies sei nicht praxisgemäss und widerspreche der in VGU 

R 18 29 geschützten Rechtsanwendung der Gemeinde. VGU R 18 29 sei 

in Nachachtung von VGU R 16 67 ergangen. Darin habe die Beschwerde-

gegnerin 1 für die Berechnung der zulässigen Ausnützung die gesamte Bo-

denfläche (ohne Abzug der von der vorbestehenden und abgebrochenen 

Baute beanspruchten Bodenfläche) als anrechenbare Fläche betrachtet 

und aufgrund dieser geprüft, ob die ausserhalb des ursprünglichen Volu-

mens geschaffene Nutzung die zulässige Nutzung gemäss Regelbauweise 

einhalte. Dass ein Teil dieser Bodenfläche bereits durch die Altbaute einmal 

überbaut gewesen sei, sei unberücksichtigt geblieben. Dies sei in VGU R 

18 29 geschützt worden. Die Baubehörde habe entsprechend bei der Be-

handlung des vorliegenden Baugesuchs die gleiche Auslegung angewandt. 

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In VGU R 18 29 habe sich das Verwaltungsgericht dazu geäussert und die 

Beschwerdegegnerin 1 habe sich an diese Ausführungen gehalten.

10. Mit Schreiben vom 19. Mai 2020 äusserte sich die Beschwerdegegnerin 2 

abermals zur Sache. Das Bundesgericht habe am 17. März, mitgeteilt am 

14. Mai 2020, in einem ebenfalls das Baugesetz der Beschwerdegegnerin 

1 betreffenden Hofstattrechtfall festgehalten, dass für die Beanspruchung 

des Hofstattrechtes im Gesetz der Aspekt der Identität oder zumindest der 

weitgehenden Vergleichbarkeit der Ersatzbaute verlangt werde. Dort sei es 

um eine Ersatzneubaute gegangen, welche doppelt so lang gewesen sei 

wie der Altbau. Dort sei auch die gemäss Hofstattrecht zulässige Ausnüt-

zung überschritten gewesen.

Vorliegend sei zumindest die weitgehende Vergleichbarkeit der Ersatz-

baute unbestritten. Somit sei hier gemäss Bundesgericht keine sklavische 

Einhaltung der bisherigen Gebäudemasse erforderlich. Zudem sei hier die 

Ausnützung geringer als bei der bestehenden Baute.

Das bundesgerichtliche Urteil sei mit der vorliegenden Konstellation nicht 

vergleichbar. Hier sei die Ersatzbaute weitgehend vergleichbar mit der Alt-

baute und die bisherige Ausnützungsziffer werde nicht überschritten, wes-

wegen die Beschwerde abzuweisen sei.

11. Am 3. Juni 2020 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 auf eine Stellung-

nahme zum Schreiben der Beschwerdegegnerin 2 vom 19. Mai 2020.

12. Am 17. August 2020 teilten die Beschwerdeführer dem Gericht mit, dass 

sie trotz Schreibens der Beschwerdegegnerin 2 vom 19. Mai 2020 an ihren 

Anträgen gemäss Beschwerde vom 13. Mai 2019 festhielten. 

Laut BGer 1C_317/2019 E.4.4 sei die in VGU R 16 67 vertretene These, 

dass die bestehende Nutzung im bisherigen Volumen realisiert werden 

dürfe und ausserhalb des bisherigen Gebäudekubus neue Gebäudeteile 

derjenigen Nutzung zu erstellen, die das Baugesetz für die gesamte unü-

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berbaute Fläche des Grundstücks vorsehe, als offensichtlich dem Sinn und 

Zweck der betreffenden Zonenvorschrift widersprechend qualifiziert wor-

den. Die Anwendung von Art. 9 Abs. 1 sowie Art. 62 Abs. 4 BG erweise 

sich, zumal in Kombination, als unhaltbar, BGer a.a.O., E.4.5). 

Tatsachenwidrig führe die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Eingabe vom 19. 

Mai 2020 aus, hier sei die weitgehende Vergleichbarkeit der Ersatzbaute 

(Anm.: mit der bestehenden Baute) unbestritten. Dass dies nicht stimme, 

ergebe sich schon aus der Darstellung in ihrer Vernehmlassung vom 27. 

Juni 2019 (Plan BGF-Nachweis Neubau/Bestand). Daraus gehe einerseits 

hervor, dass 253.66 m² der gesamten Nutzfläche des Ersatzbaus ausser-

halb des bestehenden Gebäudevolumens erstellt werde. Zudem sei er-

sichtlich, dass das Gebäude sich gerade einmal im UG einigermassen an 

die Umrisse des bestehenden Gebäudes halte. Sowohl das EG als auch 

das 1. OG des Ersatzbaus wichen wesentlich vom bestehenden Gebäude 

ab. Das (Anm.: geplante) 2. OG sei gar mehr als doppelt so gross wie das 

bestehende 2. OG und zudem werde der Bau mit einem zusätzlichen Da-

chgeschoss erweitert. Dies werde auch in den Ausführungen der Be-

schwerdegegnerin 1 in deren Vernehmlassung vom 24. Januar 2019 unter 

Ziffern 2c) ausdrücklich bestätigt. Dort werde festgehalten, dass im neu zu 

erstellenden Gebäude insgesamt 486.52 m² BGF realisiert würden, wovon 

266.66 m² BGF ausserhalb des bisherigen Bauvolumens erstellt würden. 

In der Folge werde Art. 62 Abs. 4 BG in der vom Bundesgericht als offen-

sichtlich Sinn und Zweck der Zonenvorschrift widersprechenden Art ausge-

legt und die BGF im bisherigen Volumen ausser Acht gelassen und die 

ausserhalb des bisherigen Gebäudekubus zu realisierende BGF mit der 

aufgrund der Grundstücksgrössen auf dem gesamten Grundstück zur Ver-

fügung stehenden BGF ins Verhältnis gesetzt. Dies sei aber gemäss der 

Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht haltbar.

Weil die weitgehende Vergleichbarkeit der Ersatzbaute nicht gegeben sei, 

sei es gemäss Bundesgericht auch unhaltbar, das Hofstattrecht auf den 

bisherigen Gebäudekubus anzuwenden, ohne zu berücksichtigen, ob der 

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neu geplante Bau die vorbestehende Baute im bisherigen Umfang und mit 

den alten Gebäudemassen wiederherstelle. Hier weiche der Ersatzbau we-

sentlich vom bestehenden Gebäudekubus ab. Damit seien die gesetzlichen 

Anforderungen in Bezug auf die Vergleichbarkeit der Ersatzbaute mit der 

vorbestehenden Baute sowie in Bezug auf die Gebäudeabmessungen of-

fensichtlich nicht erfüllt. Die geplante Baute könne somit weder als Wieder-

aufbau im Sinne von Art. 81 Abs. 3 KRG noch als Wiederherstellung der 

vorbestehenden Baute im bisherigen Umfang mit den alten Gebäudemas-

sen im Sinne von Art. 9 Abs. 1 BG qualifiziert werden. So gesehen sei das 

Urteil des Bundesgerichts mit der vorliegenden Konstellation durchaus ver-

gleichbar und somit einschlägig.

Das Bauprojekt sei folglich aufgrund der nicht vorhandenen Ausnützung für 

den Erweiterungsteil und den Verstoss gegen Art. 39 BG bezüglich der 

Pflichtparkplätze abzuweisen.

Auf die weiteren Argumente der Parteien in den Rechtsschriften wird, so-

weit erforderlich, im Rahmen der Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Bau- und Einspracheentscheid vom 

21. Februar, mitgeteilt am 26. März 2019, worin die Beschwerdegegnerin 1 

der Beschwerdegegnerin 2 die Baubewilligung für den Abbruch und den 

Neubau eines Mehrfamilienhauses auf Parzelle 3390 in der Kernzone er-

teilte und die dagegen erhobene Einsprache der Beschwerdeführer ab-

wies. Es geht demnach um die Rechtmässigkeit des strittigen Entscheids.

1.2. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 

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diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder 

nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der vorlie-

gend angefochtene kommunale Entscheid vom 21. Februar/26. März 2019 

ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten 

werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle 

und materielle Adressaten des angefochtenen Entscheides sind die be-

nachbarten Beschwerdeführer (Stockwerkeigentümer und damit Mitei-

gentümer der Nachbarparzelle 3391) berührt und haben ein schutzwürdi-

ges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, weshalb sie zur Be-

schwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem 

frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist daher einzutreten. 

1.3. Zum anwendbaren Recht gilt es vorweg festzuhalten, dass vorliegend auf 

die Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubün-

den (KRG; BR 801.100) und der zugehörigen Raumplanungsverordnung 

(KRVO; BR 801.110) seit dem Jahre 2005 abzustellen ist, da sowohl die 

Abweisung der Einsprache der Beschwerdeführer als auch die Erteilung 

der Baubewilligung für den Abbruch und Neubau des geplanten Mehrfami-

lienhauses mit Wärmepumpenanlage und Erdsonden unter Auflagen an die 

Beschwerdegegnerin 2 am 21. Februar/26. März 2019 und somit vor dem 

Inkrafttreten der Teilrevision (KRG/KRVO) per 1. April 2019 erfolgte.

2.1. Ausgangspunkt bildet das kommunale Baugesetz (BG) der Beschwerde-

gegnerin 1 und die darin enthaltenen Bestimmungen zum Hofstaatrecht 

(Art. 9 BG) sowie allenfalls zur Kernzone (Art. 62 BG), die wie folgt lauten:

Art. 9 Abs. 1 BG
Werden Bauten durch höhere Gewalt ganz oder teilweise zerstört oder zwecks Sanierung 
abgebrochen, dürfen sie binnen fünf Jahren im bisherigen Umfange mit den alten Gebäu-
demassen wieder hergestellt werden, wobei auch Zweckänderungen im Rahmen der Zo-
nenvorschriften zulässig sind. (Hervorhebung/Unterstreichung durch Gericht)

Art. 62 Abs. 4 BG

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Bei Umbauten und der Erneuerung bestehender, vor dem 1. Januar 1998 erstellter Bauten 
gilt innerhalb der bestehenden Bauvolumen keine Ausnützungsziffer. 

2.2. In materieller Hinsicht ist massgeblich auf das von den Beschwerdeführern 

erwähnte Bundesgerichtsurteil 1C_317/2019 vom 17. März, mitgeteilt am 

14. Mai 2020, hinzuweisen, worin unter Gutheissung der dagegen erhobe-

nen Beschwerde die beiden Urteile des Verwaltungsgerichts R 16 67 vom 

22. Juni 2017 und R 18 29 vom 12. März 2019 aufgehoben und das diesen 

Urteilen zu Grunde liegende Baugesuch abgewiesen wurde. Das Bundes-

gericht hat unter anderem folgendes erwogen:

"4.3 Streitig ist im Wesentlichen die Anwendung zweier kommunaler Normen, 
nämlich von Art. 9 Abs. 1 und Art. 62 Abs. 4 BauG. 

4.3.1 Art. 9 Abs. 1 BauG stützt sich auf Art. 81 Abs. 3 des Raumplanungsge-
setzes für den Kanton Graubünden (KRG/GR; BR 801.100). Nach dieser kan-
tonalen Bestimmung können Gemeinden in ihrem Baugesetz das "Hofstatt-
recht" einräumen: 

"Die Gemeinden können im Baugesetz auch den Wiederaufbau nach Zerstörung oder Ab-
bruch ohne Rücksicht auf die geltenden Vorschriften der Regelbauweise für zulässig er-
klären (Hofstattrecht). Sie regeln die Einzelheiten unter Berücksichtigung der öffentlichen 
und nachbarlichen Interessen." 

Die Vorinstanz hielt in ihrem Urteil vom 22. Juni 2017 fest, dass das Hofstatt-
recht als "besonderes Institut der Besitzstandsgarantie" bezeichnet werden 
könne. 

Die Gemeinde X._____ gewährleistet das Hofstattrecht in Art. 9 Abs. 1 ihres 
Baugesetzes: 

"Werden Bauten durch höhere Gewalt ganz oder teilweise zerstört oder zwecks Sanierung 
abgebrochen, dürfen sie binnen fünf Jahren im bisherigen Umfange mit den alten Gebäu-
demassen wieder hergestellt werden, wobei auch Zweckänderungen im Rahmen der Zo-
nenvorschriften zulässig sind."

4.3.2 Die Vorinstanz hält fest, dass Art. 9 BauG den Wiederaufbau nach Ab-
bruch somit bloss im bisherigen Umfang mit den alten Gebäudemassen und 
Zweckänderungen im Rahmen der Zonenvorschriften, unter Beachtung neuer 
Baulinien, Strassenabstände und Quartierpläne gestattet. Das Hofstattrecht 
sei als kodifizierte Ausnahmebewilligung zudem restriktiv zu handhaben.

Die Anwendbarkeit dieser Hofstattrechtsbestimmung auf den beantragten 
Wiederaufbau nach Abbruch binnen fünf Jahren hält die Vorinstanz für 
grundsätzlich erfüllt. Ein Durchdringen der alten Gebäudehülle sei zulässig, 
da es einem Eigentümer möglich sein müsse, seine Liegenschaft nach Zer-

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störung oder Abbruch ohne Rücksicht auf die geltenden Vorschriften der Re-
gelbauweise im Hofstattrecht wieder aufzubauen und im Einklang mit den je-
weils geltenden Bauvorschriften gleichzeitig die Liegenschaft auszubauen, 
umzubauen oder zu erweitern. Denn der Sinn des Hofstattrechts bestehe ge-
rade darin, Eigentümer bestehender Bauten in ihrem Besitzstand zu schützen. 
Sie dadurch einzuschränken, dass ihnen neben einem Wiederaufbau im Hof-
stattrecht das Bauen im Rahmen der ordentlichen Bauvorschriften verwehrt 
würde, wäre widersprüchlich. Bei einem Wiederaufbau im Hofstattrecht und 
gleichzeitiger Erweiterung der Liegenschaft entfalte das Hofstattrecht indes 
nur für das altrechtliche Bauvolumen Wirkung. Auf Bauteile, die über den bis-
her umbauten Umfang bzw. über die bisherigen Gebäudemasse hinausgin-
gen, sei das Hofstattrecht demgegenüber nicht anwendbar. Bei einem solchen 
Erweiterungsbau sei die Rechtskonformität dieser übrigen Bauteile nach der 
Regelbauweise und den einschlägigen Zonenvorschriften zu beurteilen. Dem-
entsprechend prüfte die Vorinstanz in der Folge, ob diejenigen Bauteile, die 
über den Umfang der bisherigen Baute auf Parzelle 3350 hinausgehen wür-
den, der Regelbauweise bzw. den Zonenvorschriften entsprächen.

4.3.3 Weshalb der geplante Bau mit gänzlich neuem, von der vorbestehenden 
Baute stark abweichendem Umriss als Wiederaufbau i.S.v. Art. 81 Abs. 3 
KRG/GR gelten kann oder die vorbestehende Baute im bisherigen Umfang mit 
den alten Gebäudemassen i.S.v. Art. 9 Abs. 1 BauG "wieder herstellen" 
könnte, geht aus den Ausführungen der Vorinstanz nicht hervor. Ihr Hinweis 
darauf, dass es einem Eigentümer möglich sein müsse, seine Liegenschaft 
nach Zerstörung oder Abbruch ohne Rücksicht auf die geltenden Vorschriften 
der Regelbauweise im Hofstattrecht wieder aufzubauen und im Einklang mit 
den jeweils geltenden Bauvorschriften gleichzeitig die Liegenschaft auszu-
bauen, umzubauen oder zu erweitern, lässt den im Gesetz klar verlangten As-
pekt der Identität oder zumindest der weitgehenden Vergleichbarkeit der Er-
satzbaute mit der vorbestehenden Baute ausser Acht. Wie bereits Art. 81 Abs. 
3 KRG/GR festhält, hat die kommunale Regelung des Hofstattrechts beim 
Schutz des Besitzstands des Eigentümers auch die öffentlichen und nachba-
rlichen Interessen zu berücksichtigen. Das geschieht in Art. 9 Abs. 1 BauG 
gerade dadurch, dass eine Baute im Hofstattrecht nur im bisherigen Umfang 
und mit den alten Gebäudemassen wiederherzustellen erlaubt wird. Das 
bestätigt auch der Art. 2 der Ausführungsbestimmungen zum Baugesetz der 
Gemeinde X._____ vom 10. April 2002 zum Hofstattrecht nach Art. 9 BauG: 
Aus Art. 2 Abs. 1 der Ausführungsbestimmungen geht hervor, dass Änderun-
gen der Gebäudeabmessungen nur innerhalb der alten Gebäudehüllen mög-
lich sind. Auch die Kann-Vorschrift von Art. 2 Abs. 2 sieht bloss die Möglichkeit 
vor, eine Erweiterung der unterirdischen Gebäudeteile zuzulassen - "im Rah-
men der Zonenbestimmungen" und "[w]enn es die Grenzverhältnisse zulas-
sen". Weiter hält Art. 9 Abs. 2 BauG fest, dass Baulinien, Strassenabstände 
und Quartierpläne dem Hofstattrecht vorgehen. Wie auch aus Art. 2 Abs. 2 der 
Ausführungsbestimmungen hervorgeht, stehen selbst Änderungen innerhalb 
der alten Gebäudehüllen unter dem Vorbehalt, dass keine Baugestaltungslinie 
festgelegt ist. 

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Angesichts des klaren gesetzlichen Wortlauts ist es daher unhaltbar, das Hof-
stattrecht auf den bisherigen Gebäudekubus anzuwenden, ohne zu berück-
sichtigen, ob der neu geplante Bau die vorbestehende Baute im bisherigen 
Umfang und mit den alten Gebäudemassen wiederherstellt. Die neu geplante 
Baute soll unter anderem über mehr als doppelt so lange Ost- und Westfas-
saden verfügen und hat im Gegensatz zur bisherigen keinen kompakten, 
rechteckigen, sondern einen geschwungenen, langgezogenen Grundriss. Da-
mit erfüllt sie diese gesetzlichen Anforderungen in Bezug auf die Vergleich-
barkeit der Ersatzbaute mit der vorbestehenden Baute sowie in Bezug auf die 
Gebäudeabmessungen offensichtlich nicht. 

4.4 Geplant ist die Baute in der Kernzone der Gemeinde X._____. Das kom-
munale Baugesetz sieht für Bauten in der Kernzone in Art. 62 Abs. 4 Folgen-
des vor: 

"Bei Umbauten und der Erneuerung bestehender, vor dem 1. Januar 1998 erstellter Bau-
ten gilt innerhalb der bestehenden Bauvolumen keine Ausnützungsziffer." 

4.4.1 Die Vorinstanz führte in ihrem Urteil vom 22. Juni 2017 aus, dass das 
Hofstattrecht nach Art. 9 BauG als kodifizierte Ausnahmebewilligung restriktiv 
zu handhaben sei, weshalb im vorliegenden Fall die Ausnützung als solche 
ausserhalb des bestehenden Gebäudekubus nicht besitzstandsgeschützt sei. 
Dementsprechend könne aber die Ausnützung im bestehenden Gebäudeku-
bus im bisherigen Umfang mit den alten Gebäudemassen wieder verwendet 
werden, nicht jedoch ausserhalb des bestehenden Gebäudekubus. Indessen 
gelte gemäss Art. 62 Abs. 4 BauG bei Umbauten und Erneuerung bestehen-
der, vor dem 1. Januar 1998 erstellter Bauten in der Kernzone und innerhalb 
der bestehenden Bauvolumen keine Ausnützungsziffer. Folglich könne der in-
nerhalb des bisherigen Gebäudekubus gelegene Teil der Baute ohne anre-
chenbare Bruttogeschossfläche erstellt werden, falls das bestehende Ge-
bäude den vorgenannten Anforderungen entspreche. Die bestehende Liegen-
schaft auf der Parzelle 3350 sei rechtmässig vor dem 1. Januar 1998 erstellt 
worden und liege in der Kernzone, weshalb der innerhalb des bisherigen Ge-
bäudekubus gelegene Teil der geplanten Baute gestützt auf Art. 62 Abs. 4 
BauG ohne anrechenbare Bruttogeschossfläche erstellt werden könne. Der 
ausserhalb des bisherigen Gebäudekubus gelegene projektierte Gebäudeteil 
dürfe dagegen lediglich die zonenkonforme Ausnützung der Parzelle 3350, 
mithin 335 m2 Bruttogeschossfläche, konsumieren. 

4.4.2 Vorweg geht aus den Ausführungen der Vorinstanz nicht hervor, wes-
halb sie die geplante Baute als Umbaute oder Erneuerung im Sinne von Art. 
62 Abs. 4 BauG qualifiziert. Das zu beurteilende Baugesuch sieht vor, dass 
das bestehende Gebäude mit fünf Wohnungen abgerissen und durch ein völlig 
anders beschaffenes Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen und Garagen er-
setzt werden soll. Die Qualifikation der geplanten Baute als Umbau ist deshalb 
ausgeschlossen, jene als Erneuerung abwegig. In ihrem Urteil vom 22. Juni 
2017 verneinte die Vorinstanz denn auch die Anwendbarkeit von Art. 81 Abs. 
1 KRG/GR mit der Begründung, dass es sich bei der geplanten Baute nicht 

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wie von jenem Gesetz vorausgesetzt um eine Erhaltung oder Erneuerung ei-
ner rechtmässig erstellten Baute oder Anlage handle. Die Rechtmässigkeit der 
Erstellung der vorbestehenden Baute ist unbestritten, ein Grund weshalb der 
Begriff der "Erneuerung" im kommunalen Baugesetz im Gegensatz zum 
KRG/GR derart extensiv verstanden werden dürfte, dass er einen solchen Er-
satzneubau umfassen könnte, ist nicht ersichtlich. 

Die Vorinstanz legt den Art. 62 Abs. 4 BauG zudem so aus, dass der innerhalb 
des bisherigen Gebäudekubus gelegene Teil der Baute ohne anrechenbare 
Bruttogeschossfläche erstellt werden könne. Demgegenüber legen auch die 
Ausführungsbestimmungen zum Baugesetz der Gemeinde X._____ vom 10. 
April 2002 in Art. 19 Abs. 1 zu Art. 62 Abs. 4 BauG für die Kernzone fest, dass 
bei "An- und Aufbauten bestehender Bauten" für die vorgesehene Erweiterung 
die benötigte Bruttogeschossfläche durch Ausnützungsziffer-Transport oder 
Zukauf sichergestellt werden muss. Die Auslegung der Vorinstanz ermöglicht 
es dem Eigentümer demgegenüber, den ausserhalb des bisherigen Gebäu-
dekubus gelegenen Teil der Baute mit jener Ausnützung zu erstellen, die das 
Baugesetz für die gesamte, unbebaute Fläche des Grundstücks vorsehen 
würde. Diese Gesetzesauslegung widerspricht offensichtlich dem Sinn und 
Zweck einer solchen Zonenvorschrift. 

4.5 Die Anwendung von Art. 9 Abs. 1 sowie Art. 62 Abs. 4 BauG auf das ge-
plante Bauprojekt erweist sich - zumal in der Kombination - als unhaltbar.

5.1 Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss 
die Begründung, sondern auch dessen Ergebnis unhaltbar ist. Es ist daher zu 
prüfen, ob die willkürliche Anwendung des Baugesetzes zu einem unhaltbaren 
Ergebnis führt. 

5.2 In ihrem Urteil vom 12. März 2019 kommt die Vorinstanz zum Schluss, 
dass nicht gesagt werden könne, das Ergebnis ihres Urteils vom 22. Juni 2017 
sei "höchst stossend" bzw. "aus jenem Urteil ergebe sich ein in höchstem 
Mass stossendes Ergebnis". Diesbezüglich sei nämlich darauf hinzuweisen, 
dass mit dem neuen zur Bewilligung eingereichten Bauprojekt mit einer Brut-
togeschossfläche inner- und ausserhalb des bisherigen Gebäudekubus von 
527.3 m2 sowie einer Nebenraumfläche von 166.37 m2 und Wintergärten von 
63.6 m2 die ursprüngliche Bruttogeschossfläche der bestehenden Altbaute 
von 528.5 m2 sowie Nebenraumfläche von 167.1 m2, ohne Wintergärten, nicht 
überschritten werde. Die Behauptung der Beschwerdeführer, aufgrund der 
Ausführungen des Verwaltungsgerichts wäre eine maximale Bruttogeschoss-
fläche von 863.5 m2 zulässig, sei "zwar rein theoretisch/mathematisch richtig", 
die tatsächlich projektierte und bewilligte Bruttogeschossfläche von 527.3 m2 
sowie Nebenraumfläche von 166.37 m2 und Wintergärten von 63.6 m2, davon 
anrechenbar 13.35 m2, führe jedoch im konkreten Fall nicht zu einem in höchs-
tem Mass stossenden Ergebnis. 

5.3 Die geplante Baute mag zwar die Bruttogeschossfläche der bisherigen 
nicht überschreiten, doch übersteigt bereits diese ihrerseits die heute an sich 
zonenkonforme Ausnützung deutlich. Mit Blick auf die Besitzstandsgarantie 

- 18 -

erscheint das für sich genommen nicht unzulässig. Die geplante, zwar schma-
lere, gleichzeitig aber gut doppelt so lange Bauweise weicht vom Baukörper 
der bisherigen Baute jedoch erheblich ab und verändert damit das Bild der 
Kernzone massgeblich. Gerade dies will der Kernzonenschutz verhindern. Im 
Übrigen beeinträchtigt das Projekt auch die Aussicht der Nachbarn und bringt 
für sie zusätzlichen Schattenwurf mit sich, was angesichts des geltenden Bau- 
und Zonenrechts als zonenfremd zu beurteilen ist. Demzufolge erweist sich 
das Ergebnis als unhaltbar, weshalb die vorinstanzlichen Entscheide aufzuhe-
ben sind.

2.3.1. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist das geplante Bauvorhaben 

auf Parzelle 3390 der Beschwerdegegnerin 2 aufgrund der Erwägungen im 

zitierten Bundesgerichtsurteil – wenn die Vorschrift in Art. 9 Abs. 1 BG "dür-

fen sie binnen fünf Jahren im bisherigen Umfange mit den alten Gebäude-

massen wieder hergestellt werden" restriktiv und wörtlich umgesetzt wird – 

so nicht realisierbar. Art. 62 Abs. 4 BG ist sowieso nicht anwendbar (vgl. 

vorn E.4.4.2). Was die Anwendbarkeit von Art. 9 Abs. 1 BG anbetrifft, ver-

langt das Bundesgericht zwar nicht die Identität, aber zumindest die weit-

gehende Vergleichbarkeit der Ersatzbaute mit der vorbestehenden Baute. 

Diese ist hier aber nicht gegeben. Die Ausnützung ist in Art. 9 Abs. 1 BG 

nicht erwähnt und somit der Besitzstandsgarantie nicht teilhaftig.

2.3.2. Die Grundrisse des geplanten Neubaus respektieren die Umrisse der Alt-

baute unterschiedlich (siehe Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] 2 [= 

Grundrissplan "grau schraffiert" bestehend; "rot umrandet" neu] sowie Ak-

ten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 2 [= Plan4 BGF-Nachweis Neu-

bau/Bestand mit Umriss bestehend "gelb koloriert", BGF Neubau "rot" und 

NRF Neubau "grün"). Im Untergeschoss (UG) liegt die geplante Neubaute 

praktisch vollständig innerhalb der Umrisse des bestehenden Gebäudes. 

Im Erdgeschoss (EG) und im ersten Obergeschoss (1. OG) der geplanten 

Neubaute ragt der neue Baukörper gegen Süden recht weit über den Um-

riss der bestehenden Baute hinaus. Im 2. OG der geplanten Neubaute 

macht der Umriss des bestehenden Gebäudes nur noch eine Fläche von 

höchstens einem Viertel des geplanten Gebäudes aus. Das Dachgeschoss 

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(DG) der geplanten Baute ragt vollständig aus dem bestehenden Gebäu-

dekubus hinaus. 

2.3.3. Zwar ist die Giebelrichtung des geplanten Neubaus wie beim Altbau paral-

lel zur E._____-strasse gelegt, indessen ist das neue Gebäude wesentlich 

grösser als der Altbau geplant worden. Es weist ein Geschoss mehr auf, 

hat statt drei Wohnungen vier Wohnungen, unter Weglassung des früheren 

Gewerbebetriebes (Bäckerei) und statt bisher zwei neu sechs Garagen-

plätze (im EG des Hauses integriert).

2.3.4. Im eingangs bereits zitierten Urteil 1_C 317/2019 vom 17. März, mitgeteilt 

am 14. Mai 2020, hält das Bundesgericht in E. 5.3 fest: Zwar überschreite 

die geplante Baute die BGF der bisherigen nicht, doch übersteige bereits 

diese ihrerseits die heute an sich zonenkonforme Ausnützung deutlich, was 

mit Blick auf die Besitzstandsgarantie für sich genommen nicht unzulässig 

sei. In jenem Fall weiche aber die geplante Bauweise vom Baukörper der 

bisherigen Baute wesentlich ab und verändere das Bild der Kernzone 

massgeblich. Genau das wolle der Kernzonenschutz verhindern.

2.3.5. Nach Auffassung des Gerichts liegt vorliegend ein ganz ähnlicher Fall vor. 

Die geplante Baute weist zwar mit ca. 486.5 m² BGF 21.6 m² BGF weniger 

auf als die bestehende Baute (508.1 m²), übersteigt aber die zonenkon-

forme Ausnützung von 366 m² BGF deutlich. Das höchstrichterliche Krite-

rium der Identität bzw. weitreichenden Vergleichbarkeit zwischen der ge-

planten Neu- und bestehenden Altbaute wurde jedoch nicht erfüllt.

2.3.6. Wie es sich mit den Pflichtparkplätzen verhält, braucht angesichts des Aus-

ganges dieses Prozesses nicht mehr geprüft zu werden.

- 20 -

3.1. Der Bau- und Einspracheentscheid vom 21. Februar/26. März 2019 ist nach 

dem Gesagten (E.2.3.1-2.3.5) nicht rechtens, was zu seiner Aufhebung 

und damit zur Gutheissung der Beschwerde vom 13. Mai 2019 führt. 

3.2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG je hälftig den beiden Beschwerdegegnerinnen aufzuer-

legen. Das Gericht erachtet dabei ermessensweise eine Staatsgebühr von 

Fr. 3'000.-- (zzgl. Kanzleiauslagen) für angemessen.

3.3. Aussergerichtlich haben die Beschwerdegegnerinnen den Beschwerdefüh-

rern gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG Ersatz für die durch den Rechtsstreit ver-

ursachten notwendigen Kosten zu leisten. Dafür ist grundsätzlich auf die 

Honorarnote des Anwalts der Beschwerdeführer vom 14. Mai 2020 in der 

Höhe von Fr. 4'322.55 (bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 14.05 Std. à 

Fr. 270.-- [Fr. 3'793.50] plus Auslagen/Kleinspesen [Fr. 220.--] zzgl. 7.7 % 

MWST [Fr. 309.05]) abzustellen. An dieser Honorarnote gibt es nichts aus-

zusetzen, auch weil in der Honorarvereinbarung vom 24. April 2019 – die 

zusammen mit der Anwaltsvollmacht eingereicht wurde – ein solcher Stun-

densatz (Fr. 270.--) abgemacht wurde. Die Beschwerdegegnerinnen haben 

die Beschwerdeführer somit anteilsmässig (je ½) mit total Fr. 4'322.55 (inkl. 

MWST) zu entschädigen. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird – soweit nicht vom Verwaltungsgericht am 17., mit-

geteilt am 18. Februar 2020 bereits abgeschrieben – gutgeheissen und der 

angefochtene Einspracheentscheid vom 21. Februar 2019 und die Baube-

willigung vom 26. März 2019 in Sachen Baugesuch Nr. 2019-0002 werden 

– soweit nicht vom Verwaltungsgericht am 17., mitgeteilt am 18. Februar 

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2020 bereits abgeschrieben – aufgehoben und das Baugesuch abgewie-

sen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 524.--

zusammen Fr. 3'524.--

gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ sowie der D._____ AG 

und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanz-

verwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Aussergerichtlich haben die Gemeinde X._____ und die D._____ AG je 

hälftig A._____, B._____ und C._____ mit insgesamt Fr. 4'322.55 (inkl. 

MWST) zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

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