# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 96e4ff70-1aad-5c7c-9886-faf8a369ee99
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-09-04
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 04.09.2014 U 2014 24
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_U-2014-24_2014-09-04.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

U 14 24

4. Kammer 

bestehend aus

Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Stecher 

und Präsident Meisser, Aktuarin Bernhard

URTEIL
vom 4. September 2014

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. André Hafner, 

Beschwerdeführer
gegen 

Amt für Schätzungswesen Graubünden, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Fadri Ramming, 

Beschwerdegegner

betreffend amtliche Schätzung

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1. A._____ ist Eigentümer eines selbst genutzten Einfamilienhauses auf 

Parzelle Nr. 1901 in X._____. Im Nachgang einer Gesamt-Renovation 

einschliesslich eines An- und Umbaus mit Kosten von Fr. 402'000.-- nahm 

der Kantonale Schätzungsbezirk 3 (nachfolgend: Schätzungsbezirk 3), 

handelnd durch die Schätzungskommission, auf Gesuch von A._____ hin 

eine Grundstückschätzung vor. Am 7. Februar 2012 wurde A._____ der 

Mietwert von Fr. 20'400.-- eröffnet. Die übrigen Werte beliefen sich auf 

einen Neuwert von Fr. 764'000.--, einen Zeitwert von Fr. 688'000.--, einen 

Ertragswert von Fr. 324'000.-- und einen Verkehrswert von Fr. 715'000.--. 

Nach durchgeführtem Rechtsmittelverfahren vor dem Amt für 

Schätzungswesen des Kantons Graubünden (nachfolgend: Amt für 

Schätzungswesen), welches die Beschwerde am 9. Juli 2012 teilweise 

gutgeheissen hatte, gelangte A._____ an das Verwaltungsgericht. Er 

beantragte, der Schätzungsbezirk 3 sei in Abweichung von Dispositiv 

Ziff. 3 des Beschwerdeentscheids anzuweisen, der angeordneten 

Neuberechnung des Mietwerts als Wertersatz nicht Fr. 177.-- pro m2 

Nutzfläche zugrunde zu legen, sondern diesen Wert entsprechend seiner 

Begründung herabzusetzen. Das Verwaltungsgericht hiess die 

Beschwerde am 6. November 2012 gut und hob den Entscheid des Amts 

für Schätzungswesen auf (U 12 86). In den Urteilserwägungen wurde 

festgehalten, der Mietwertansatz sei durch den Schätzungsbezirk 3 auch 

unter Zugrundelegung selbst genutzter, in der näheren regionalen 

Umgebung liegender Vergleichsobjekte neu festzulegen. Dagegen erhob 

das Amt für Schätzungswesen am 11. Dezember 2012 Beschwerde beim 

Bundesgericht mit den Anträgen, das angefochtene Urteil sei aufzuheben 

und der Beschwerdeentscheid vom 9. Juli 2012 sei in Bezug auf den für 

den Mietwert festgelegten Wertansatz von Fr. 177.-- pro m2 Nutzfläche zu 

bestätigen; eventualiter sei die Sache an das Verwaltungsgericht 

zurückzuweisen zur Neubeurteilung im Sinne der bundesgerichtlichen 

Erwägungen. Das Bundesgericht wies die Beschwerde mit Urteil vom 

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20. Juni 2013 ab (2C_1236/2012). Das Bundesgericht hielt fest: 

"Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz die massgeblichen 

kantonalen Bestimmungen zur Ermittlung des Mietwerts, insbesondere 

Art. 7 Abs. 1 des Gesetzes über die amtlichen Schätzungen (SchG; 

BR 850.100) und Art. 22 Abs. 2 des Steuergesetzes für den Kanton 

Graubünden (StG; BR 720.000), nicht willkürlich angewendet hat. Die 

Aufhebung von Dispositiv Ziff. 3 des Beschwerdeentscheides vom 9. Juli 

2012 in Verbindung mit der Anweisung, die Schätzung unter zusätzlicher 

Berücksichtigung näher gelegener, selbst genutzter Vergleichsobjekte 

und unter Ausschluss der beiden Liegenschaften in X._____ erneut 

vorzunehmen, ist somit rechtens."

2. Am 4. Oktober 2013 eröffnete der Schätzungsbezirk 3 die neue 

Schätzung und gab folgende Werte bekannt: Neuwert Fr. 764'400.--, 

Zeitwert Fr. 688'000.--, Mietwert Fr. 23'040.--, Ertragswert Fr. 311'400.-- 

und Verkehrswert Fr. 715'000.--. Die dagegen durch A._____ erhobene 

Beschwerde wurde durch das Amt für Schätzungswesen mit Entscheid 

vom 6. März 2014 abgewiesen. Dabei wurden Kosten in der Höhe von 

Fr. 1'083.30 erhoben.

3. Dagegen erhob A._____ am 4. April 2014 Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht mit den Anträgen auf Erhöhung des Eigenmietwertes 

um lediglich maximal ein Drittel, d.h. um Fr. 3'800.-- auf Fr. 15'200.--, 

Gewährung vollumfänglicher Akteneinsicht und aussergerichtliche 

Entschädigung für seine Rechtsvertretung. Es gehe um die Fortführung 

eines alten Schätzungsverfahrens, weshalb ein Bezug auf frühere 

Vorbringen und Feststellungen zulässig sowie eine völlige Neubeurteilung 

nicht erforderlich seien. Das seit Beginn des Verfahrens verweigerte 

Akteneinsichtsrecht bestehe heute noch. Ohne Kenntnis der 

Eigenmietwerte der direkt vergleichbaren selbst genutzten 

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Nachbarliegenschaften sei für ihn auch heute nicht möglich, die 

Behauptungen des kantonalen Amtes im angefochtenen 

Beschwerdeentscheid vom 6. März 2014 zu überprüfen. Die Vorinstanz 

führe auch nicht aus, inwiefern schutzwürdige Interessen gemäss Art. 8 

Abs. 2 SchG tatsächlich vorliegen würden, insbesondere bezogen auf 

eine anonymisierte, aber auf die drei unmittelbaren 

Nachbarliegenschaften beschränkte Akteneinsicht. Aus der dem 

Beschwerdeentscheid beigelegten Tabelle gehe klar hervor, dass die dort 

aufgeführten "Marktmieten" auch für gleich grosse oder gar grössere 

Liegenschaften deutlich unter dem festgesetzten Eigenmietwert für das 

Beschwerdeobjekt von Fr. 1'920.-- pro Monat liegen würden. Um die 

massive Erhöhung der angepassten Mietwerte zu begründen, berufe sich 

das Amt für Schätzungswesen auf "Punktedifferenzen", deren 

Bestimmung aber nicht beiliege. In der entsprechenden Tabelle vom 

15. März 2012 des Schätzungsbezirks 3 sei die fragliche Fussnote aber 

noch vorhanden und zähle folgende Kriterien samt deren 

Bewertungsrahmen für diese Punkte auf: Wohnlage +/- 4 Punkte, 

Besonnung +/- 10 Punkte, Verkehrslage +/- 18 Punkte, Immissionen +/- 

10 Punkte, Bauweise +/- 3 Punkte, Wärme- und Lärmisolation +/- 

15 Punkte, Garage/Parkplatz/Veloraum +/- 6 Punkte, Küche und Bad +/- 

6 Punkte, Wohnwert/Platzverhältnisse +/- 12 Punkte, Zusatznutzungen +/- 

6 Punkte. Die einzuschätzende Liegenschaft sei mit Bezug auf Wohnlage, 

Besonnung, Verkehrslage und Immissionen mit den beiden unmittelbaren 

Nachbarliegenschaften absolut identisch. Im Gegensatz mindestens zu 

einer davon weise sie keine Garage auf. Der Ausbau von Küche und Bad 

sei durchschnittlich und die Wohnfläche sei geringer als bei fast allen 

anderen aufgeführten Liegenschaften. Auch bei der Wärmeisolation seien 

mit den übrigen, in den 80er und 90er Jahren renovierten Liegenschaften, 

zwar ohne Akteneinsicht, keine Unterschiede auszumachen. Es sei 

demnach nicht nachvollziehbar, wie die Vorinstanz zu Differenzen von 19 

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und mehr Punkten gelangen könne. Die Vorgaben von Verwaltungs- und 

Bundesgericht, auch die Eigenmietwerte von selbst genutzten 

vergleichbaren Nachbarliegenschaften zum Vergleich heranzuziehen, sei 

damit in krasser Weise verletzt worden. Schliesslich seien die fallenden 

Hypothekarzinsen und die schlechte öffentliche und private 

Verkehrserschliessung seiner Liegenschaft erneut unberücksichtigt 

geblieben.

4. In seiner Vernehmlassung vom 25. April 2014 beantragte das Amt für 

Schätzungswesen die Abweisung der Beschwerde. Die meisten der 

beigelegten Vergleichsunterlagen seien nur zuhanden des Gerichts 

abgegeben worden, da gemäss Art. 8 Abs. 3 SchG strenge 

Anforderungen an das Akteneinsichtsrecht der Verfahrensbeteiligten zu 

stellen seien. Andernfalls könnte ein Eigentümer im Einzelfall über den 

Rechtsmittelweg zu konkreten Informationen über Nachbarliegenschaften 

und auch andere Liegenschaften gelangen. Zur Begründung werde 

zunächst auf den angefochtenen Beschwerdeentscheid verwiesen. In 

seiner Beschwerde fokussiere der Beschwerdeführer plötzlich auf die 

selbstgenutzten Objekte in der Nachbarschaft. Dies entspreche weder 

den vom Amt für Schätzungswesen zu beachtenden gesetzlichen 

Vorgaben (Art. 7 Abs. 1 SchG) noch den Erwägungen des 

Bundesgerichts. Weder das Verwaltungs- noch das Bundesgericht hätten 

verlangt, dass die neue Schätzung – wohl unter Ausklammerung von zwei 

Objekten mit altem Baujahr und unter Einbezug selbstgenutzter Objekte 

in der Nähe des vorliegenden Schätzungsobjektes – zwingend zu einem 

tieferen Mietwert führen müsse. Die Gerichte hätten nämlich nur eine 

Anpassung in der Zusammensetzung der beizuziehenden 

Vergleichsobjekte sowie gestützt darauf eine Neuberechnung verlangt. 

Nun habe die gemäss den gerichtlichen Vorgaben vorgenommene 

Neuberechnung die Werte der ersten Schätzung bestätigt. Eine mutwillige 

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nachträgliche Konstruktion von Schätzungswerten – wie der 

Beschwerdeführer behaupte und was sogar strafrechtlich schwer wiege – 

könne den Schätzern und dem Amt für Schätzungswesen nicht 

vorgeworfen werden. Dem Beschwerdeführer seien zu jedem Stadium 

entsprechende Vergleichstabellen mit anonymisierten Daten sämtlicher 

14 Vergleichsobjekte für die vorgenommenen Bewertungen ausgehändigt 

worden, so dass auch die Begründungspflicht – anders als der 

Beschwerdeführer behaupte – hinreichend erfüllt worden sei. Den nur 

zuhanden des Gerichts beigelegten nicht anonymisierten Tabellen sowie 

den beiliegenden Bewertungsblättern der selbstgenutzten 

Vergleichsobjekte in der Nachbarschaft und in der näheren Umgebung 

könne entnommen werden, dass die aufgeführten Punktierungen in 

unveränderter Weise zum Vergleich für die vorliegend angefochtene 

Schätzung beigezogen worden seien, womit der keineswegs leicht 

wiegende Vorwurf der Manipulation entkräftet sei. Zuhanden des 

Beschwerdeführers werde auch eine anonymisierte Version der gleichen 

Tabelle sowie eine Tabelle "Korrekturfaktoren für Mietwertberechnung" 

aus dem Schweizerischen Schätzerhandbuch beigelegt, welche belege, 

dass die vorliegend kritisierte Punktierung anhand von fachlich 

anerkannten Kriterien und Korrekturbandbreiten vorgenommen worden 

sei.

5. In seiner Replik vom 11. Mai 2014 bestätigte der Beschwerdeführer seine 

Anträge und Begründungen. Insbesondere erstaune es, dass das Amt für 

Schätzungswesen trotz der aufgezeigten teilweise massiven Differenzen 

in den jeweils angegebenen Einschätzungskriterien und deren Bewertung 

aus dem Jahre 2012 und derjenigen aus dem Jahre 2014 zu den genau 

gleichen Punktewerten komme, obschon die Einschätzungen der 

aufgeführten Vergleichsliegenschaften allesamt aus den Jahren vor 2012 

stammten. Es sei jedenfalls schwer nachvollziehbar, dass der Mietwert 

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seiner Liegenschaft 20 – 30 % höher eingeschätzt worden sei als die 

unangepassten Mietwerte von drei anderen Liegenschaften, obschon 

diese je eine ca. 10 % grössere Nutzfläche aufwiesen. Namentlich sei 

nicht nachvollziehbar, welche "wesentlichen Elemente" der Haustechnik 

in den Vergleichsliegenschaften fehlten, so dass diese mit je -6 Punkten, 

während seine Liegenschaft mit +3 Punkten bewertet werde. Ähnliche 

Diskrepanzen würden sich bezüglich Bad/WC, Balkone und Wohnfläche 

ergeben. Ein Vergleich der rechtskräftig festgelegten unangepassten 

Eigenmietwerte der Vergleichsliegenschaften, den die Vorinstanz in ihrem 

Beschwerdeentscheid in Erwägung 3.5 ausdrücklich abgelehnt habe, sei 

unabdingbar für die Beantwortung der Frage, ob der 

Gleichbehandlungsgrundsatz beachtet worden sei oder nicht. Zudem 

ignoriere das Amt für Schätzungswesen konsequent, dass die 

Hypothekarzinsen seit den Jahren 2008 und 2009 massiv gesunken 

seien, woraus ein Anspruch allfälliger Mieter auf Herabsetzung der 

Mietzinse um 10.5 % resultiere. Vorliegend sei der bisherige 

Eigenmietwert erst am 13. Januar 2009, nach 15 Jahren, von Fr. 12'000.-- 

auf Fr. 11'400.-- herabgesetzt worden, und zwar nach den 

Einschätzungen der Nachbarliegenschaften. Die Erhöhung der 

Nettowohnfläche von 101.8 m2 auf 130 m2, das heisse um 27.6 %, könne 

auf jeden Fall nicht eine Erhöhung des Eigenmietwertes um 110 % 

rechtfertigen. Dies sei umso weniger angebracht, als keine 

Veränderungen des Ausbaustandards der Liegenschaft durchgeführt 

worden seien.

6. In seiner Duplik vom 28. Mai 2014 führte das Amt für Schätzungswesen 

unter anderem unter Verweis auf PVG 1995 Nr. 51 aus, die 

Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts sei bei 

Schätzungsergebnissen im Grundsatz ähnlich eingeschränkt wie 

gegenüber Entscheiden in Ermessenfragen. Während bei den Kriterien 

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Wohnlage, Besonnung, Verkehrslage und Immissionen bei den 

unmittelbaren Nachbarliegenschaften die Situation tatsächlich identisch 

sei wie beim Objekt des Beschwerdeführers, sei bei letzterem in den 

letzten Jahren eine Investition von Fr. 402'000.-- getätigt worden, welche 

zu einem beinahe neuwertigen Gebäudezustand geführt habe. Die 

Wertminderung des Neuwertes von 10% sei nicht beanstandet worden. 

Die Gebäudehülle entspreche dem heutigen Stand der Technik. Deshalb 

sei das Beschwerdeobjekt bezüglich Zeitwert und Gebäudehülle nicht mit 

seinem ursprünglichen Zustand vergleichbar. Der Unterschied bezüglich 

Garage liege bei der Nachbarliegenschaft darin, dass diese dort wie 

üblich separat geschätzt und deshalb nicht beim Hauptobjekt aufgeführt 

und bei dessen Wert auch nicht berücksichtigt worden sei. Mit Bezug auf 

die Gewichtungskriterien treffe es zu, dass diese in der Fussnote der 

Tabelle 2012 noch anders aufgeführt worden seien. Das 

Beschwerdeobjekt und die beigezogenen Vergleichsobjekte seien 

einheitlich nach dem System des Schweizerischen Schätzerhandbuches 

(Ausgabe 2000) punktiert worden. Die Korrekturfaktoren für die 

Mietwertberechnung mit zehn Kriterien von je +9/-9 Punkten seien im 

Schätzerhandbuch Ausgabe 2000, Tabelle 18, und Ausgabe 2012, 

Tabelle 1.11 identisch. Zu den Hypothekarzinsen habe das Amt für 

Schätzungswesen in Erwägung 3.6 des angefochtenen Entscheides 

ausdrücklich Stellung genommen. Die Mietwertschätzung und 

Herabsetzung im Jahr 2009 habe vor der Sanierung des Gebäudes 

stattgefunden, bilde somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens 

und könne, selbst wenn jener Wert zu tief festgelegt worden wäre, nicht 

einen Anspruch des Beschwerdeführers auf einen heute zu tiefen 

Mietwert begründen. Die Erhöhung der Nutzfläche sowie die getätigten 

Investitionen würden auf jeden Fall den Mietwert bedeutend erhöhen.

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Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie auf den 

angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden 

Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet der 

Beschwerdeentscheid des Amtes für Schätzungswesen vom 6. März 

2014. Gemäss Art. 13 Abs. 2 des Gesetzes über die amtlichen 

Schätzungen (SchG; BR 850.100) kann ein Entscheid des Amtes für 

Schätzungswesen innert 30 Tagen seit Mitteilung beim 

Verwaltungsgericht angefochten werden. Auf die vorliegend frist- und 

formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. Streitig und 

zu prüfen ist die Frage, ob der Schätzungsbezirk 3 den Mietwert des 

Beschwerdeobjektes zu Recht auf Fr. 23'040.-- festgesetzt hat und ob 

dem Beschwerdeführer im Laufe des in Frage stehenden Verfahrens zu 

Recht nicht vollumfängliche Akteneinsicht gewährt worden ist.

2. Zunächst ist die Frage nach der vollumfänglichen Akteneinsicht zu prüfen. 

Gemäss Art. 8 Abs. 3 SchG dürfen Dritten Einsicht in Akten und 

Auskünfte erteilt werden, wenn sie ein berechtigtes Interesse glaubhaft 

machen können. Vorliegend hat der Beschwerdeführer sein berechtigtes 

Interesse im Rahmen der Anfechtungen der Schätzungswerte seiner 

eigenen Liegenschaft sicher nicht nur glaubhaft gemacht, sondern auch 

nachgewiesen. Nach Abs. 2 derselben Bestimmung steht aber den 

Adressaten der Schätzung das Recht zur Einsichtnahme in die 

Schätzungsakten nur insofern zu, als keine wichtigen öffentlichen oder 

schutzwürdigen privaten Interessen entgegenstehen. Demnach steht dem 

Beschwerdeführer sicher keine direkte Einsicht in die vergleichbaren 

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beanstandeten Werte der Nachbar- und auch nicht der weiter weg 

liegenden Liegenschaften zu, aber es sind ihm – um sein rechtliches 

Gehör zu beachten – anonymisierte und für ihn kontrollierbare 

Vergleichswerte, in der Regel in Form einer entsprechenden 

Tabellenübersicht, auszuhändigen. Grundsätzlich ist dies vorliegend mit 

den zwei der angefochtenen Neuschätzung beigelegten anonymisierten 

Tabellen einerseits von 4 Nachbarobjekten und andererseits von 9 

geschätzten Mieten bzw. Marktmieten geschehen. Dass einer 

Aushändigung der ganzen Schätzungen von Nachbarobjekten oder auch 

nur von einzelnen konkreten Objektangaben derselben privaten 

Interessen der betroffenen Eigentümer entgegenstehen, ist offensichtlich, 

da damit unnötig private Aspekte wie Kaufpreis, Investitionswerte, 

allfällige sich daraus ergebende Steuerwerte usw. ohne Not offengelegt 

würden. Die der angefochtenen Neuschätzung beigelegten 

anonymisierten Tabellen stimmen mit den detaillierten Akten, die der 

Beschwerdegegner im Rahmen des vorliegenden Verfahrens lediglich 

zuhanden des Gerichts einreichte, überein. Der Beschwerdeführer konnte 

die Grundwerte folglich auch den anonymisierten Tabellen entnehmen. 

Dem Grundsatz der Gewährung des rechtlichen Gehörs ist somit 

genügend Beachtung geschenkt worden und eine behauptete Verletzung 

desselben liegt nicht vor.

3. a) Es ist sodann auf die Frage des vom Schätzungsbezirk 3 festgesetzten 

Mietwert einzugehen. Dabei stellt sich primär die Frage nach der 

Kognition des Verwaltungsgerichts. Wie der Beschwerdegegner richtig 

feststellte, ist die Kognitionsbefugnis des Verwaltungsgerichts bei der 

Überprüfung von Schätzungsergebnissen im Grundsatz ähnlich 

eingeschränkt wie gegenüber Entscheiden in Ermessensfragen. Das 

heisst, das Verwaltungsgericht schreitet nur dann ein, wenn die 

Schätzungsbehörden die im Schätzungsreglement statuierten Kriterien 

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und Grundsätze krass verletzt haben oder wenn die Schätzung trotz 

Anwendung des Reglements als wirklichkeitsfremd oder offensichtlich 

unbillig erscheint (vgl. PVG 1995 Nr. 51, wobei neu Art. 51 des Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100] zur Anwendung 

gelangt wonach – wie bisher in Art. 53 des Gesetzes über die 

Verwaltungsgerichtsbarkeit [VGG; alt BR 370.100] geregelt – gemäss 

Abs. 1 lit. a Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder 

Missbrauch des Ermessens und gemäss Abs. 1 lit. b die unrichtige oder 

unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt 

werden können.).

b) In Bezug auf den umstrittenen Mietwert gilt es festzuhalten, dass Art. 22 

Abs. 2 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; 

BR 720.000) als Mietwert von Gebäuden und Gebäudeteilen den Betrag 

bestimmt, den der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte bei einer 

Drittvermietung erzielen würde. Hier steht nicht die Besteuerung selber 

zur Diskussion, sondern die Höhe des Mietwerts selbst. Dieser ist gemäss 

Art. 22 Abs. 2 StG auf Grund des marktüblichen Mietzinses zu berechnen; 

im Einklang damit steht Art. 7 Abs. 1 SchG, wonach sich die 

Schätzungswerte am Markt zu orientieren haben (vgl. das Urteil des 

Bundesgerichts 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 E.3.2). Gemäss Art. 4 

Abs. 1 der Verordnung über die amtlichen Schätzungen (SchV; 

BR 850.110) sind für die Vergleichbarkeit von Immobilien in erster Linie 

die dort erwähnten Merkmale (Lage, Grösse, Bauart, Alter, Zustand, 

Ausbaustandard, Immissionen, Erschliessung etc.) massgebend, wobei 

gemäss dem Urteil des Verwaltungsgerichts U 12 86 vom 6. November 

2012 und dem dazu ergangenen Urteil des Bundesgerichts 

2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 einerseits vergleichbare Objekte im 

Raum X._____ und andererseits auch näher gelegene im gleichen Sinn 

vergleichbare Objekte zu berücksichtigen sind. Der Schätzungsbezirk 3 

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hat nun, wie ausdrücklich in den erwähnten Urteilen ausgeführt, die für 

einen Vergleich als ungeeignet bezeichneten zwei Objekte in X._____, 

welche aus den Jahren 1667 und 1725 stammten, weggelassen. 

Überdies hat er gemäss separater Tabelle vier Nachbarobjekte neu 

berücksichtigt. Schliesslich hat er gemäss einer zweiten Tabelle neun 

weitere Einfamilienhäuser berücksichtigt, welche zum grössten Teil 

selbstgenutzt werden. Damit ist er grundsätzlich den Vorgaben gemäss 

den Urteilen von Verwaltungs- und Bundesgericht nachgekommen. Dass 

die Weglassung der zwei ganz alten Gebäude keine grosse Änderung 

ergeben hat, ergibt sich aus der Tatsache, dass der eine Wert klar über 

dem früheren Schnitt von Fr. 177.--/m2 (Fr. 208.70/m2), der andere etwas 

darunter (Fr. 168.60 /m2) lag. Eine Vorgabe zu tieferen Werten als die 

vormalige Schätzung ergeben hat, haben denn auch, wie das Amt für 

Schätzungswesen zu Recht ausführt, weder das Verwaltungs- noch das 

Bundesgericht gemacht. Höhere Gesamtwerte ergeben sich auch aus der 

Tatsache, dass nun beim restaurierten Bau 130 m2 Nutzfläche zu 

berücksichtigen waren, anstatt wie beim vorhergehenden Gebäude nur 

101.8 m2. Wenn nun die m2-Werte der angefochtenen Schätzung von 

Fr. 177.--/m2 mit jenen der 2 Vergleichstabellen – unter Berücksichtigung 

von nach Punkten angepassten m2-Werten – von Fr. 191.--/m2 bzw. sogar 

Fr. 242.--/m2 verglichen werden, dann liegt der angefochtene Wert 7 % 

bzw. sogar 27 % darunter. Von diesen Werten her drängt sich somit keine 

Korrektur auf. Der Beschwerdeführer beanstandet weiter die Punktierung 

an sich als willkürlich, da bei seinem Objekt nur plus-Punkte und bei allen 

Vergleichsobjekten vorab minus-Werte berücksichtigt worden seien. Es 

trifft aber auch zu, dass nur beim Objekt des Beschwerdeführers im Jahr 

2011 eine weitgehende Renovation gemäss seinen eigenen Angaben im 

Gesamtwert von Fr. 402'000.-- vorgenommen worden ist. Schliesslich 

zeigen die in den zwei erwähnten Vergleichstabellen aufgeführten Werte, 

dass die immer noch tief liegenden Hypothekarzinsen offenbar nicht eine 

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direkte Auswirkung auf die Objektmieten haben, auch wenn das Gesetz 

zumindest bei dauernd bewohnten Einfamilienhäusern und Wohnungen 

einen Anspruch auf Mietzinsreduktion gewährt. In Berücksichtigung all 

dieser Umstände und des der Vorinstanz zustehenden Ermessens ist die 

amtliche Schätzung bezüglich des Eigenmietwerts zu bestätigen. Dies 

führt zur Abweisung der Beschwerde.

4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Eine 

Parteientschädigung steht dem obsiegenden Amt für Schätzungswesen, 

welches im amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat, nicht zu (Art. 78 Abs. 2 

VRG).

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 284.--

zusammen Fr. 1'784.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 

Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]

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Dagegen Beschwerde ans Bundesgericht noch hängig.