# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3bacfdce-31a1-51ad-9b91-3cb833680f48
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-03-12
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 12.03.2014 6-SV.2013.1
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_001_6-SV-2013-1_2014-03-12.pdf

## Full Text

398 Spezialverwaltungsgericht 2014 

 

B. Gebäudeversicherungsrecht 

81 Legitimation 

Nach dem Verkauf einer brandgeschädigten Liegenschaft ist der Verkäu-

fer nicht mehr legitimiert, bezüglich des abgestossenen Grundstücks bei 

der Gebäudeversicherung Anträge zu stellen. 

Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Kausalabga-

ben und Enteignungen, vom 12. März 2014 in Sachen T. AG gegen AGV  

(6-SV.2013.1). 

Sachverhalt 

Die T. AG verkaufte am 20. Juni 2011 ihr Grundstück in E. mit 
den von einem Brand geschädigten Bauten. Am 25. Juni 2012 bean-
tragte sie bei der AGV eine Verlängerung der Wiederaufbaufrist so-
wie eine Nutzungsänderung für die von der Käuferin geplanten 
Ersatzbauten. 

Aus den Erwägungen 

4.1. 
(… [Ausführungen zum Gebäudeversicherungsobligatorium 

und zum automatischen Versicherungsübergang bei einem Hand-
wechsel]) 

4.2. 
Tritt ein Schadenfall ein, ist die Eigentümerin oder der Eigentü-

mer im Zeitpunkt des Schadenereignisses entschädigungsberechtigt – 
unter Berücksichtigung der Interessen der Grundpfandgläubiger 
(§ 28 Abs. 1 GebVG; § 16 Abs. 1 GebVV). 

(…) 

2014 Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen 399 

 

Der Entschädigungsanspruch gliedert sich in zwei Teile, die 
Entschädigung des Zeitwerts und die Entschädigung der Neuwert-
differenz. Wird ein vollständig zerstörtes Gebäude nicht wiederauf-
gebaut, wird der Zeitwert entschädigt. Bei einem teilweise zerstörten 
Gebäude wird in diesem Fall der auf den nicht wiederhergestellten 
Teil entfallende Zeitwert vergütet (§ 26 Abs. 1 GebVG). Auf diesen 
Teil des Versicherungsanspruchs besteht ein unbedingter Anspruch.  

Wird das beschädigte Gebäude wiederhergestellt, wird der Ver-
sicherungswert (Neuwert) entschädigt (vgl. § 24 Abs. 1 und 2 
GebVG in Verbindung mit § 15 Abs. 1 GebVG). Zusätzlich zum 
Zeitwert wird also die Neuwertdifferenz ersetzt. Diese Entschädi-
gung steht jedoch unter dem Vorbehalt, dass das vollständig oder teil-
weise zerstörte Gebäude innert dreier Jahre am selben Ort und mit 
gleichartiger Nutzung wiederhergestellt wird (§ 26 Abs. 1 und 2 
GebVG). Dieser Teil des Anspruchs ist also mehrfach auflösend be-
dingt. Es liegt am Versicherungsnehmer, die Bedingungen zeitge-
recht zu erfüllen und damit den Anspruch definitiv zu erwerben. Bei 
Nicht- oder nicht zeitgerechter Erfüllung geht der Anspruch unter. 

4.3. 
Für alle drei Bedingungen sieht das Gesetz Abweichungen vor. 

Aus wichtigen Gründen kann die Versicherung die Frist erstrecken. 
Als wichtige Gründe gelten objektive Hinderungsgründe wie z.B. die 
Dauer öffentlich-rechtlicher Verfahren (§ 23 GebVV). Die Versiche-
rung kann zudem den Aufbau an einem anderen Standort oder mit ei-
ner anderen Nutzung genehmigen, wenn besondere Verhältnisse es 
rechtfertigen (§ 26 Abs. 3 GebVG). "Besondere Verhältnisse liegen 
namentlich dann vor, wenn der Aufbau oder die bisherige Nutzung 
am alten Ort aus öffentlich-rechtlichen Gründen unzulässig sind" 
(§ 14 GebVV).  

Alle drei Ausnahmen setzen demnach eine Bewilligung durch 
die AGV voraus, welche Gültigkeitsvoraussetzung für die Abwei-
chung ist. 

4.4. 
Umstritten ist, ob die Eigentümerin im Zeitpunkt des Schadens 

nach dem Verkauf der Liegenschaft noch ein Gesuch um Nutzungs-

400 Spezialverwaltungsgericht 2014 

 

änderung stellen kann. Die Antwort darauf ist durch Geset-
zesauslegung zu ermitteln. 

4.5. 
(…) 
Die klassischen Auslegungsmethoden führen zu keiner eindeuti-

gen Antwort auf die Legitimationsfrage. 
4.6. 
Rein sachlogisch ist eine Ausnahmebewilligung einzuholen, be-

vor die Ausnahme in Anspruch genommen wird. Ein Frister-
streckungsgesuch ist vor Ablauf der Frist zu stellen, das Nutzungs-
änderungsgesuch vor dem Bau eines anders genutzten Gebäudes, das 
Standortverschiebungsgesuch vor dem Aufbau an einem anderen Ort. 
In den beiden letzten Fällen ist dieses Gesuch zudem vor einer 
allfälligen Veräusserung der "Trägerparzelle" zu stellen. 

Der Anspruch auf die Neuwertdifferenz bleibt zwischen Scha-
denseintritt und Erfüllung der Bedingungen gemäss § 26 GebVG in 
der Schwebe. Das Gesetz sieht – anders als beim Versicherungs-
schutz – keinen automatischen Übergang des Versicherungsan-
spruchs auf einen allfälligen Rechtsnachfolger vor. Der Versiche-
rungsnehmer hat im Schadenfall verschiedene Handlungsmöglich-
keiten: Er kann wiederaufbauen, d.h. die Bedingungen erfüllen, und 
dadurch den Anspruch auf die Neuwertdifferenz einlösen. Das gilt 
auch, wenn er mit vorgängiger Bewilligung etwas Abweichendes 
baut. Er kann sodann auf den Wiederaufbau und damit auf die 
Neuwertdifferenz verzichten. Weiter kann er die Schadensliegen-
schaft veräussern und den Versicherungsanspruch an den Käufer 
abtreten. Der Preis wird sich nach dem Zustand der Brandruine und 
der zu erwartenden Versicherungsleistung bestimmen. (…). In 
diesem Fall – Verkauf mit Übertragung des Versicherungsanspruchs 
– ist die Leistung von Zeitwert plus Neuwertdifferenz gerechtfertigt, 
weil die Wiederaufbaubedingungen erfüllt und das Ziel, den 
Gebäudebestand zu erhalten und Spekulationsgewinne zu vermeiden, 
gewahrt wird. Das Eigentum am Gebäude und der Ersatzanspruch 
bleiben zusammen. Verzichtet der Verkäufer aber auf die Übertra-
gung des Entschädigungsanspruchs, steht ihm nur der Zeitwert zu, 
weil er die Wiederaufbaubedingungen nicht mehr erfüllen kann. 

2014 Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen 401 

 

Etwas anderes würde nur gelten, wenn die Transaktion von Anfang 
an auf einen Ersatzbau an einem neuen Standort ausgerichtet war, 
was aber voraussetzt, dass vorgängig bei der AGV eine Ausnah-
mebewilligung für eine Standortverschiebung eingeholt wurde. Ohne 
diese besteht aus Sicht von Gesetz und Versicherung keine ausrei-
chende Gewähr, dass die eng gehaltenen Voraussetzungen für die 
Leistung der Neuwertdifferenz eingehalten werden. Auch für eine ge-
plante Umnutzung muss die Zustimmung der AGV vorliegen, bevor 
der entsprechende Anspruch auf einen Käufer übertragen werden 
kann. Nach dem Verkauf ist der Verkäufer nicht mehr legitimiert, be-
züglich des abgestossenen Grundstücks Anträge zu stellen – ins-
besondere auch dann, wenn er den Versicherungsanspruch übertragen 
hat. 

Ein nachträgliches Umnutzungsgesuch missachtet sowohl die 
erwähnte Sachlogik des Verfahrensablaufs als auch die Bedeutung 
der Bewilligung und die materiell hohen Hürden für eine Abwei-
chung von der regulären Wiederherstellung.  

Der Neuwertdifferenz-Anteil ist keine reine Summenversiche-
rung, dessen Verwendung im Belieben des Versicherungsnehmers 
steht. Dieser kann deshalb auch nicht mit den Refinanzierungs-
bedürfnissen einer beliebigen Ersatzimmobilie argumentieren. Hätte 
der Gesetzgeber diese Möglichkeit öffnen wollen, hätte er keine 
Neuwertdifferenz mit besonderen Voraussetzungen zu definieren 
brauchen.  

4.7. 
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Anspruch auf die 

Neuwertdifferenz während der "Schwebephase" untrennbar mit dem 
Eigentum am beschädigten Gebäude verbunden ist, ausser die AGV 
hat dem Anspruchsberechtigten eine Ausnahmebewilligung erteilt. 
Entsprechend kann der Neuwertdifferenzanspruch – anders als der 
unbedingte Anspruch auf Ersatz des Zeitwerts – nicht beliebig 
übertragen werden. Der Gesetzgeber hat offensichtlich gewollt, dass 
der Neuwertdifferenz-Anteil der Versicherungsleistung verfällt, wenn 
das Geld nicht für eine eng definierte Wiederherstellung eingesetzt 
wird. Er fällt der Versicherung bzw. der Gesamtheit der Versicherten 
zu. Abweichungen von diesem Grundsatz sind nur in Ausnahmefäl-

402 Spezialverwaltungsgericht 2014 

 

len vorgesehen, wobei der AGV mit den vorgeschriebenen Bewilli-
gungen ein entscheidendes Mitwirkungsrecht zukommt. Dem Ver-
sicherungsnehmer muss bewusst sein, dass er den Anspruch auf 
Neuwertdifferenz verliert, wenn er die Vorgaben nicht einhält.  

All diese Überlegungen müssen bei einem Teilschaden (…) in 
noch höherem Mass gelten als bei einem Totalschaden, weil hier ein 
weiterverwertbarer Anteil am alten Standort von vornherein gegeben 
ist. So gesehen müssen allfällige Nutzungsänderungs- oder Standort-
verschiebungsgründe umso gewichtiger sein (...).  

4.8. 
Die T. AG hat das Grundstück in E. mit den beschädigten Bau-

ten abgestossen, bevor sie eine Umnutzungsbewilligung von der 
AGV in Händen hielt. Aus den dargelegten Gründen kann sie die Be-
willigung nach dem Verkauf der Liegenschaft nicht mehr einholen. 

 

 

 

Anwaltskommission 

2014 Anwaltsrecht 405 

 

I. Anwaltsrecht 

 

82 Art. 12 lit. c BGFA  

Interessenkollision. Ein verbotener Interessenkonflikt liegt dann vor, 

wenn eine Anwältin die Wahrung von Interessen einer Klientin übernom-

men und dabei Entscheidungen zu treffen hat, mit denen sie sich poten-

tiell in Konflikt zu eigenen oder anderen ihr zur Wahrung übertragenen 

Interessen begibt. 

Entscheid der Anwaltskommission vom 27. Mai 2014 (AVV.2013.46). 

Aus den Erwägungen 

[…] 
2. 
2.1. 
Der beanzeigten Anwältin wird vorgeworfen, sie habe die Be-

rufsregel von Art. 12 lit. c BGFA verletzt, indem sie im Rahmen 
eines Strafverfahrens wegen sexuellen Handlungen die Tochter E des 
Anzeigers sowie die Mutter von E, V, in einem Verfahren betreffend 
Abänderung des Scheidungsurteils vertrete. Der Anzeiger führt aus, 
dass die beanzeigte Anwältin nicht beide Interessen vertreten könne.  

2.2. 
Art. 12 lit. c BGFA auferlegt dem Anwalt kraft öffentlichen 

Rechts eine besondere Treuepflicht. Er hat jeden Konflikt zwischen 
den Interessen seiner Klientschaft und den Personen, mit denen er 
geschäftlich oder privat in Beziehungen steht, zu meiden (Walter 
Fellmann in: Walter Fellmann/Gaudenz G. Zindel [Hrsg.], Kommen-
tar zum Anwaltsgesetz, 2. Auflage, Zürich 2011, N 84 zu Art. 12 [zit. 
Name, BGFA-Kommentar]). Nach Auffassung des Bundesgerichts 
liegt allerdings nur dann eine unzulässige Interessenkollision vor, 
wenn ein konkreter Interessenkonflikt besteht. Die blosse abstrakte