# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e7a3d285-583e-5b2b-ad9a-c3b681dcebdf
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-07-20
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 20.07.2010 12.2009.178
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2009-178_2010-07-20.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2009.178

  	
  Lugano

  20 luglio
  2010/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo, presidente,

  Walser e Lardelli

  

 

	
  segretaria:

  	
  Meyer, vicecancelliera

  

 

 

sedente per statuire nella causa inc. n. LA.2000.00021
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con petizione (recte:
istanza) 9 marzo 2000 da

 

	
   

  	
   AO 1  

  rappr. dall’  RA
  1  

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
   AP 1  

   AP 2  

   AP 3  

  tutte rappr. dall’ 
  RA 2  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

in
materia di risarcimento danni e indebito arricchimento (locazione e affitti),
nella quale il Pretore, con sentenza 11 settembre 2009, accogliendo le
richieste di AO 1 ha condannato AP 1, AP 2 e AP 3 al pagamento di fr. 60'000.-
oltre interessi e spese esecutive, rigettando in via definitiva limitatamente a
suddetto importo l’opposizione interposta ai PE no. __________, __________ e __________;

 

appellanti
le convenute, le quali, con appello 25 settembre 2009, chiedono che in riforma
del primo giudizio venga in via principale annullata la decisione impugnata e
respinta l’istanza 9 marzo 2000, e in via subordinata rinviato l’incarto al
Pretore competente per materia;

 

mentre __________,
con osservazioni 29 ottobre 2009, postula la reiezione del gravame.

Letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti.

 

Ritenuto

 

in fatto:

 

                                  A.   AO 1 ha condotto in locazione il fondo n. __________ RFD di __________ di
comproprietà di AP 1, AP 2 e AP 3 in seguito allo scioglimento della comunione
ereditaria fu __________ (doc. A). Il contratto di locazione del 1965 era stato
sottoscritto da __________ e dai nonni di AO 1 (doc. B). La pigione,
inizialmente fissata in fr. 1'200.- annui, è poi stata adeguata in
fr. 2'400.- annui. Sull’intero fondo AO 1 esercitava l’attività di
campeggio (doc. H), già iniziata dalla di lui madre. Dopo una prima disdetta del
contratto, nulla siccome non comunicata con il formulario ufficiale, le
locatrici hanno notificato ad AO 1 in data 14 dicembre 1995 una seconda
disdetta del contratto di locazione (doc. E). Con istanza 12 gennaio 1996
il conduttore ha adito l’Ufficio di conciliazione competente postulando
l’accertamento della nullità della disdetta 14 dicembre 1995 e chiedendo una
protrazione della locazione. Con decisione 14 marzo 1996 l’Ufficio di
conciliazione ha accertato la validità della suddetta disdetta, modificandone
però la scadenza e concedendo una protrazione unica e definitiva fino al 30
settembre 1997, in applicazione delle norme per le locazioni di carattere
commerciale (doc. F). Su istanza del conduttore, Il Pretore del Distretto
di Lugano, sezione 4, con sentenza 3 gennaio 1997, ritenuto il carattere
commerciale dei locali in questione, ha dichiarato nulla la disdetta 14
dicembre 1995 (doc. F1). Su appello delle controparti, con giudizio 22 luglio
1997 la Seconda Camera civile del Tribunale d’appello, accertato che il
contratto di locazione non aveva carattere commerciale, bensì natura abitativa,
ha ritenuto valida la disdetta 14 dicembre 1995 con effetto all’11 novembre
1996, negando qualsiasi protrazione della locazione (doc. F2). Infine, con
sentenza 13 gennaio 1998 il Tribunale federale ha respinto il ricorso di
diritto pubblico presentato dal conduttore (doc. 2).

 

                                  B.   Con
scritto 9 marzo 1998 __________ ha chiesto a AP 1, AP 2 e AP 3 il pagamento di
fr. 78'876.- a titolo di lavori di miglioria effettuati e di valore di
avviamento (goodwill) del campeggio (doc. O). Le ex locatrici con scritto 8
maggio 1998 non sono entrate nel merito della richiesta (doc. Q), ragione per
cui AO 1, dopo aver ribadito le sue pretese con scritto 13 maggio 1998 (doc. R),
ha escusso AP 1, AP 2 e AP 3 per il pagamento di fr. 78'876.- oltre
interessi al 5% dal 9 marzo 1998 con PE nr. __________, __________ e __________
dell’UE di Lugano, spiccati il 28 gennaio 1999 (doc. S, S1 e S2). Nel
frattempo, in data 21 aprile 1998 AO 1 ha riconsegnato l’ente locato
(doc. F3).

 

                                  C.   Con
petizione (recte: istanza) 9 marzo 2000, preventivamente sottoposta
all’Ufficio di conciliazione competente che ha dichiarato la vertenza non
conciliata (doc. A2), AO 1 ha postulato la condanna di AP 1, AP 2 e AP 3 al
pagamento di fr. 78'876.- oltre interessi al 5% dal 1° aprile 1998 e spese
esecutive, nonché il rigetto dell’opposizione ai summenzionati PE. Egli ha
sostenuto che tale somma corrisponderebbe alle spese sostenute per l’esecuzione
di diversi lavori nell’ente locato, in particolare la costruzione di
infrastrutture necessarie all’esercizio del campeggio (fr. 18'876.-), nonché al
valore di avviamento (“goodwill”) dell’attività stessa (fr. 60'000.-). Di
conseguenza le ex locatrici sarebbero tenute al versamento del suddetto importo
a titolo di risarcimento danni e indebito arricchimento, considerato che esse
avrebbero ripreso la gestione del campeggio senza corrispondere alcunché per le
infrastrutture esistenti e per la clientela acquisita, violando così il
principio della buona fede. All’udienza di discussione 8 maggio 2000 

                                         AP 1, AP 2 e AP 3 hanno innanzitutto sollevato l’eccezione di prescrizione
e chiesto di limitare l’udienza all’esame di tale eccezione. Con decisione 12
gennaio 2001 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, ha respinto la citata eccezione, che su appello delle convenute è stata parzialmente accolta con
sentenza 17 agosto 2001 da questa Camera, relativamente alla pretesa di di fr.
18'876.-, mentre è stata respinta per il credito di fr. 60'000.-.

 

                                  D.   All’udienza
19 novembre 2001 AO 1 si è riconfermato nella sua istanza riducendo la pretesa
all’importo di fr. 60'000.-. AP 1, AP 2 e AP 3 si sono integralmente opposte alla
domanda. Esse hanno sostenuto in particolare che il campeggio sarebbe stato
chiuso per oltre un anno dalla data della riconsegna, visto lo stato desolante
delle infrastrutture e la necessità di svolgere diversi lavori (doc. 5, 7 e 8),
ragione per cui non vi sarebbe alcuna continuità commerciale e i presunti rapporti
durevoli stabiliti dall’istante con diversi campeggiatori sarebbero stati interrotti.
Le convenute hanno inoltre evidenziato che il diritto della locazione non prevedrebbe
alcuna indennità di avviamento (“goodwill”), poiché di natura immateriale. Soltanto
la creazione di un maggior valore relativo alla creazione di opere materiali,
quali manufatti e infrastrutture darebbe diritto a risarcimento. Hanno infine osservato
che l’istante avrebbe ricavato un utile annuo soltanto grazie all’esigua
pigione pagata e pertanto un indennizzo non sarebbe ad ogni modo giustificato. Con
la replica, la duplica e in sede di conclusioni scritte, dopo rinuncia al
dibattimento finale, le parti si sono riconfermate nelle proprie antitetiche
allegazioni e domande.

 

                                  E.   Con
sentenza 11 settembre 2009 il Pretore __________, statuendo in sostituzione del
Pretore viciniore, __________, ai sensi degli art. 35 LOG e art. 11 Reg. delle
Preture, ha parzialmente accolto l’istanza 9 marzo 2000 del conduttore per
quanto concerne la sua pretesa relativa al risarcimento del valore di avviamento
(“goodwill”) di fr. 60'000.-. In sostanza il Pretore ha sposato la tesi
dell’istante secondo cui le locatrici avrebbero ripreso la gestione del
campeggio senza corrispondere alcunché per la clientela acquisita,
arricchendosi così indebitamente e ledendo il principio della buona fede.

 

                                  F.   Con
appello 25 settembre 2009 le convenute hanno chiesto la riforma del giudizio pretorile
nel senso di respingere la domanda di risarcimento danni e indebito
arricchimento del conduttore. In via subordinata (recte: preliminare) le
appellanti chiedono l’annullamento della sentenza pretorile poiché non sarebbe
stata applicata la procedura ordinaria e la sentenza sarebbe stata emanata da
un giudice incompetente per materia. Esse sollevano poi nuovamente l’eccezione
di prescrizione anche della pretesa di fr. 60'000.-. A loro dire, pendente
causa non vi sarebbero stati atti interruttivi della prescrizione nel 2004,
nonché tra il 13 maggio 2005 e il 18 ottobre 2006, ragione per cui tale pretesa
sarebbe prescritta. Nelle motivazioni le appellanti rilevano che per quanto
concerne il valore di avviamento, il Pretore avrebbe attribuito al termine
“goodwill” un altro significato rispetto a quello addotto dall’istante,
adottando motivazioni giuridiche su fatti non sostenuti in istanza. Infine
rimproverano al Pretore di aver accertato in modo erroneo i presupposti dell’indebito
arricchimento.

 

                                  G.   Delle
osservazioni del conduttore al gravame, del quale è chiesta la reiezione con
protesta di spese e ripetibili, si dirà, se necessario, nei successivi
considerandi.

 

 

 

e considerato

 

in diritto:

 

                                   1.   Le appellanti chiedono in via subordinata (recte:
preliminare) l’annullamento della sentenza di prima istanza poiché non sarebbe
stata applicata la procedura ordinaria e la sentenza sarebbe stata emanata da
un giudice incompetente per materia.

 

                                1.1   Secondo la costante
giurisprudenza del Tribunale federale, per cause riguardanti controversie in
materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto si
intendono tutte le vertenze attinenti al diritto di locazione, alle quali sono
applicabili le norme di procedura di cui agli art. 404 e segg. CPC. La nozione
di “controversia in materia di locazione” dev’essere intesa e interpretata in
modo ampio (sentenza inedita del Tribunale federale 4C.405/2006 del 1° giugno
2007; DTF 120 II 112; II CCA 12.2009.35 del 20 aprile 2009; CCC 16.2008.41 del
26 maggio 2008, pubb. in RtiD I-2009, 11c, pag. 604). Nel caso concreto, tra
le parti è sorta una controversia nell’ambito di un contratto di locazione di
locali d’abitazione concernente un fondo sul quale il conduttore esercitava un’attività
di campeggio. Egli ha domandato a titolo di risarcimento danni e indebito
arricchimento che gli venga corrisposto il valore di avviamento della
summenzionata attività svolta nell’ente locato. A giusta ragione dunque è stata
applicata la procedura di locazione e affitto ai sensi degli art. 404 e segg.
CPC, e non la procedura ordinaria.

 

                                1.2   Secondo
l’art. 35 lett. b LOG in combinazione con l’art. 11 lett. d Regolamento delle
Preture, in caso di impedimento legale del Pretore di Lugano della sezione 4,
la causa è devoluta al Pretore viciniore della sezione 6. Nella presente
fattispecie, la sentenza di primo grado è stata redatta dal Segretario assessore
della Pretura di Lugano, sezione 4, e sottoscritta dal Pretore della sezione 6
quale Pretore viciniore, poiché ai sensi dell’art. 35 LOG sussisteva un motivo
di impedimento legale del Pretore della sezione 4. Tale circostanza è stata
comunicata alle parti mediante vari documenti, in particolare la citazione al
dibattimento finale da parte del Pretore della sezione 6 datata 26 febbraio
2009, il rinvio di tale udienza in data 12 marzo 2009 e l’ordinanza del 21
aprile 2009 con il quale il Pretore viciniore ha ordinato l’annullamento del
dibattimento finale su richiesta delle parti e assegnato un termine per
presentare le conclusioni scritte (cfr. Documenti X “corrispondenza e
citazioni”). Le convenute non hanno sollevato obiezione alcuna né sostengono
che l’impedimento legale fosse inesistente. Non possono quindi più, in virtù
del principio della buona fede processuale, prevalersi di tale argomento in
sede di appello. 

 

                                   2.   Le
appellanti ripropongono in questa sede l’eccezione di prescrizione della pretesa
di fr. 60'000.- relativa al risarcimento dell’avviamento dell’attività di
campeggio. Per quanto concerne la prescrizione della summenzionata pretesa
prima dell’inoltro dell’istanza 9 marzo 2000 la questione è già stata decisa
dapprima dal Pretore con sentenza 12 gennaio 2001 e in seguito da questa Camera
con giudizio 17 agosto 2001, passato in giudicato. Non vi è quindi più motivo
di ritornare sul tema. In questa sede si tratta di verificare se la
prescrizione della pretesa oggetto di esame è intervenuta mentre la causa era pendente
presso la Pretura di Lugano. Va preliminarmente osservato che in sede di
appello non si può tener conto dei documenti prodotti dalla parte appellata con
le osservazioni all’appello (in particolare il doc. Z che non è agli
atti), stante il chiaro divieto di produrre in appello nuovi fatti, prove ed
eccezioni previsto dall’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC. Le appellanti sostengono
che non vi sarebbero stati atti interruttivi nel 2004, nonché tra il 13 maggio
2005 e il 18 ottobre 2006. La parte appellata rileva invece con le osservazioni
di aver interrotto la prescrizione anche durante quei periodi e che l’eccezione
di prescrizione sollevata in appello sarebbe comunque tardiva. A giusta
ragione. Secondo dottrina e giurisprudenza, benché la prescrizione derivi dal
diritto materiale, la relativa eccezione deve essere sollevata secondo le forme
e negli stadi processuali previsti dalla procedura cantonale (DTF 4C.211/2004
del 7 settembre 2004; DTF 123 III 213; Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, appendice, n. 136 ad art. 80). Di principio le eccezioni devono
essere addotte dalle parti con gli allegati di causa in procedura ordinaria
oppure durante l’udienza di discussione in procedura di locazione e affitti
(art. 78 prima frase e 406 cpv. 1 CPC). Giusta l’art. 80 cpv. 2 CPC la
prescrizione può però essere fatta valere anche posteriormente, purché si sia
compiuta in corso di causa. In questo caso deve essere proposta con domanda
prima di ogni altro atto di causa. Più precisamente, quando la prescrizione
viene sollevata in corso di causa, va trattata come domanda processuale giusta
l’art. 92 CPC, alla quale deve seguire la discussione, l’eventuale istruttoria
quo alla prescrizione e infine la sentenza (Cocchi/Trezzini, CPC-TI,
appendice, n. 136 ad art. 80). Nel caso in esame, l’istante ha
inviato duranti i periodi critici indicati dalle appellanti varie lettere di
sollecito alla Pretura di Lugano atte ad interrompere la prescrizione, più
precisamente in data 27 maggio 2004, 25 ottobre 2004 e 28 luglio 2006 (cfr. documenti
X, “corrispondenza e citazioni”). Vi sono inoltre stati in tali periodi numerosi
atti istruttori e giudiziari (quali per esempio l’interrogatorio formale delle
locatrici in data 4 maggio 2005, la perizia giudiziaria del novembre 2007 e la
delucidazione della perizia del gennaio 2008, nonché le conclusioni scritte
datate 3/4 giugno 2009), senza che le appellanti abbiano mai sollevato
l’intervenuta prescrizione in corso di causa. Nel caso concreto bisogna dunque
concludere che durante il 2004 la prescrizione è stata validamente interrotta,
mentre per quanto concerne il periodo dal 13 maggio 2005 al 18 ottobre 2006 l’eccezione
di prescrizione sollevata in sede di appello è ad ogni modo tardiva poiché non
è stata invocata in tempo utile durante il processo di prima istanza secondo le
regole della procedura cantonale. 

 

                                   3.   Nel
merito della pretesa concernente il valore di avviamento, le appellanti
lamentano che il Pretore avrebbe attribuito al termine “goodwill” un
altro significato rispetto all’istante, adottando motivazioni giuridiche su
fatti non sostenuti dallo stesso. Il rimprovero è infondato. Il Pretore ha
infatti basato la sua decisione sugli stessi motivi di fatto adotti
dall’istante. Il primo giudice qualifica il “goodwill” quale valore
economico che, per colui che subentra in un esercizio, consiste nella speranza
e possibilità di guadagnare grazie alla clientela esistente e dare così una
base alla propria attività. Nel caso concreto egli ritiene che il “goodwill”
sia il valore dei rapporti commerciali durevoli stabiliti con diversi
campeggiatori, che assicurano entrate regolari di anno in anno (sentenza 11
settembre 2009, inc. LA.2000.21, consid. 5, pag. 3). L’istante attribuisce al
termine “goodwill” esattamente lo stesso significato (istanza 9 marzo
2000, pag. 10 in fondo).

 

                                   4.   Nell’ambito
della questione sul valore di avviamento (“goodwill”), le appellanti
rimproverano poi al Pretore di aver erroneamente accertato i presupposti
dell’indebito arricchimento. Esse non si sarebbero arricchite con la clientela
creata nel corso degli anni dall’istante. Il campeggio sarebbe stato
riconsegnato in uno stato pietoso, ragione per cui il campeggio avrebbe dovuto
restare chiuso per un anno per effettuare lavori di sistemazione (doc. 5, 7 e
8). Il maggior utile deriverebbe dalla locazione a condizioni di mercato e il
nuovo canone di fr. 1'500.- mensili sarebbe adeguato al valore del fondo
locato. Non vi sarebbe alcuna prova che i nuovi clienti dopo la riapertura
fossero già stati clienti dell’istante. Non vi sarebbe stata alcuna indebita
sottrazione di clientela. Al contrario, al momento della riconsegna le
appellanti avrebbero chiesto al conduttore di rimuovere tutte le roulotte (doc.
N). Per questi motivi i presupposti dell’indebito arricchimento non sarebbero
dati. In questa sede occorre dunque esaminare la legittimità della pretesa
concernente il risarcimento di fr. 60'000.- per avviamento commerciale, la cui
base legale è costituita dagli art. 62 e segg. CO, e non dal diritto di
locazione, la pretesa non avendo natura contrattuale, come già stabilito da
questa Camera con sentenza 17 agosto 2001. 

 

                                   5.   Secondo
l’art. 62 CO chi senza legittima causa si trova arricchito a danno dell’altrui
patrimonio, è tenuto a restituire l’arricchimento. I presupposti per
l’applicazione di questa norma si concretizzano nell’arricchimento di un
soggetto, nell’impoverimento altrui e nell’assenza di una giusta causa.
L’arricchimento si descrive come un vantaggio economicamente valutabile dovuto
ad un incremento patrimoniale oppure ad un mancato impoverimento.
L’impoverimento altrui, invece, consiste in un pregiudizio economico derivante
da una lesione degli interessi protetti dall’ordinamento. Tra impoverimento ed
arricchimento deve sussistere un nesso di stretta correlazione, definibile come
causalità diretta. Per cui è da escludere la possibilità di proporre un’azione
giudiziale nei confronti del soggetto che ha conseguito un vantaggio
patrimoniale per tramite di una terza persona. Ultima componente essenziale
dell’indebito arricchimento è costituito dalla mancanza di una giusta causa,
ossia una causa che lo giustifichi. La restituzione è prevista, in particolare,
nei casi in cui l’arricchimento è avvenuto senza causa, per una causa non
avveratasi o che ha cessato di esistere (II CCA 12.2007.183 del 20 aprile 2009,
consid. 4; Gauch/Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht AT, 2008, n. 1470 e segg.).

 

                                   6.   Occorre
dunque verificare se nel caso concreto sussista un arricchimento delle ex locatrici,
un impoverimento dell’ex conduttore, un nesso di stretta correlazione tra
arricchimento e impoverimento, nonché l’assenza di una giusta causa. L’onere
della prova circa all’esistenza dei suddetti presupposti incombe conformemente
alle regole dell’art. 8 CCS alla parte istante, la quale ha basato la sua
pretesa sull’indebito arricchimento (Gauch/Schluep,
op. cit., n. 1478b).

 

                                6.1   Il Pretore,
dopo aver correttamente stabilito che il valore di avviamento (“goodwill”)
è il valore economico che, per colui che subentra in un esercizio, consiste
nella speranza e possibilità di guadagnare grazie alla clientela esistente e
dare così una base alla propria attività (DTF 119 II 222; II CCA 12.2000.153
del 5 gennaio 2001, consid. 4), ha ritenuto che nel caso in esame le convenute
si sarebbero indebitamente arricchite del valore della clientela acquisita dal
conduttore nel corso degli anni, incrementando le loro entrate in maniera
importante. A torto. Nel caso concreto l’istante non ha difatti ossequiato il
suo onere probatorio e comprovato che la clientela da lui creata nel corso
degli anni è rimasta, anche solo parzialmente, la stessa dopo la riapertura del
campeggio nell’estate 1999. Dagli atti istruttori emerge chiaramente che dopo
l’accertamento della validità della disdetta del contratto di locazione
(doc. F2 e doc. 2) e prima della riconsegna dell’ente locato da parte del
conduttore in data 21 aprile 1998 (cfr. verbale di riconsegna, doc. F3 e
doc. 5), le locatrici hanno chiesto a più riprese al conduttore di sgomberare
e far rimuovere ai suoi clienti tutte le roulotte che ancora si trovavano sul
fondo (doc. M, N; doc. 3; cfr. anche doc. P, P1; verbale di interrogatorio
formale 4 maggio 2005 della convenuta AP 2, risposta alla domanda n. 1, pag. 4).
Il 28 ottobre 1998 l’Ufficio dei permessi e dei passaporti ha poi appurato che
tutte le roulotte erano state allontanate (fascicolo richiamato VIII: “Richiamo
incarto da Ufficio permessi e passaporti”). Non soccorrono all’istante le
testimonianze di __________ (verbale di udienza 28 ottobre 2002 pag. 3 e doc.
T), __________ (verbale di udienza 20 gennaio 2003 pag. 1 e doc. T4), __________
(verbale di udienza 20 gennaio 2003 pag. 2 e doc. T1), __________ (verbale
di udienza 20 febbraio 2003 pag. 1 e doc. T3) e __________ (verbale di udienza
20 febbraio 2003 pag. 1 e doc. T2). Dalle stesse emerge infatti soltanto che
durante l’estate 1999 il campeggio era di nuovo funzionante, che vi sostavano
delle roulotte e che i turisti erano per lo più di lingua tedesca. Nessuno dei
testimoni è però stato in grado di confermare se le roulotte posteggiate sul
campeggio fossero le stesse di prima o se i turisti presenti fossero già stati
clienti dell’istante prima che egli riconsegnasse l’ente locato alle locatrici.
Dal verbale di sopralluogo 25 luglio 1996 (inc. LA.96.00059 e LA.96.00060, pag.
2, agli atti quale doc. J), emerge poi che già nel 1996 lo stato generale della
costruzione oggetto di esame era di avanzata usura. In particolare erano state
constatate screpolature, cavillature e scrostamenti ovunque. Dal verbale di
riconsegna doc. F3 e doc. 5, nonché dalle foto doc. 7 risulta inoltre che nell’aprile
1998 le piastrelle delle pareti e della doccia in bagno erano rovinate, il
locale boiler era parzialmente allagato, le porte del WC erano parzialmente
rovinate, che vi erano tubi arrugginiti e incrostati, muri con tinteggiatura
scrostata, locali con muffa e macchie di umidità sui muri e soffitti. Il 28
ottobre 1998 il responsabile dell’Ufficio dei permessi e dei passaporti ha
constatato che le infrastrutture necessitavano di un’accurata manutenzione, per
non dire una completa ricostruzione (fascicolo richiamato VIII: “Richiamo
incarto da Ufficio permessi e passaporti”). Le appellanti hanno fatto eseguire
lavori di sistemazione sul fondo, investendo un importo pari a
fr. 93'805.- (importo documentato dalle fatture pagate e dai relativi
bollettini di lavoro, doc. 8-8w). Tali lavori si sono svolti per la maggior
parte nel periodo tra maggio 1998 e luglio 1999 (doc. 8-8w). Le appellanti
sostengono che il campeggio sarebbe rimasto chiuso per un anno proprio per
poter effettuare questi lavori di sistemazione, ciò che contesta l’istante. Al
proposito si rileva che poco importa il motivo per cui il campeggio è rimasto
chiuso, poiché se anche la struttura fosse rimasta in funzione, l’istante non
ha comunque portato qualsivoglia prova in merito alla continuità nella
clientela che la frequentava. Quando l’istante ha riconsegnato il fondo adibito
a campeggio nell’aprile 1998, le locatrici hanno esplicitamente rinunciato alla
clientela del conduttore e chiesto che tutte le roulotte venissero rimosse. Non
vi è agli atti nessuna prova che esse abbiano ricontattato questi clienti al
momento della riapertura nel 1999 o in qualsiasi altro momento. Alla luce delle
convergenti risultanze istruttorie, si deve dunque concludere che le convenute non
si sono arricchite appropriandosi la clientela dell’istante e non hanno di
conseguenza tratto alcun vantaggio economicamente valutabile dovuto a un
incremento patrimoniale ai sensi dell’art. 62 CO. Non essendo dato alcun
arricchimento da parte delle appellanti, non occorre chinarsi sulle altre
premesse della summenzionata norma.

 

                                6.2   Per quanto
concerne l’aumento del canone mensile e il maggior utile conseguito dalle convenute
dopo la riapertura del campeggio nel 1999, si rileva che, se - come giustamente
ha rilevato il Pretore - il goodwill viene calcolato indipendentemente
dal guadagno del nuovo gestore del campeggio (sentenza 11 settembre 2009, pag. 4 in fondo), ciò deve valere a maggior ragione per l’utile conseguito dal proprietario dell’immobile
che non esercita alcuna attività sul fondo. Il goodwill consiste nella
speranza e possibilità di guadagnare grazie alla clientela esistente e dare
così una base alla propria attività. In altre parole è il prezzo che il nuovo
gestore dell’attività è disposto a pagare per un valore immateriale. A
differenza del caso in cui il conduttore fa un investimento nella cosa locata, eseguendo
dei lavori di costruzione o installando nuove infrastrutture o apparecchiature,
per cui può chiedere al locatore il risarcimento per l’aumento di valore
prodottosi (art. 260a CO), nel caso di risarcimento per goodwill
non ci si trova confrontati con un investimento nell’ente locato stesso, bensì
con un investimento in un’attività svolta con le proprie forze nell’ambito
dell’ente locato. Si tratta di un investimento immateriale. Un risarcimento per
avviamento di un’attività presuppone dunque perlomeno che il gestore precedente
trasmetta al suo successore questo valore immateriale, ossia la possibilità che
clientela precedente rimanga fedele anche dopo il cambio di gestione. Nel caso
concreto l’istante non ha però minimamente comprovato di aver trasmesso la
propria clientela alle convenute né tantomeno al nuovo conduttore del campeggio.
Anzi, le convenute hanno espressamente rinunciato alla clientela dell’istante
quando gli hanno chiesto di rimuovere tutte le roulotte presenti sul terreno. Di
conseguenza la pretesa concernente il risarcimento di fr. 60'000.- per
avviamento commerciale va respinta e l’appello accolto.

 

                                   7.   Alla
luce di quanto precede, e in accoglimento dell’appello, l’istanza 9 marzo 2000
deve dunque essere respinta. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di
entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC) e sono quindi
integralmente a carico dell’istante. Gli oneri processuali sono calcolati su un
valore di fr. 60'000.-.

 

 

 

 

Per i quali motivi

 

visto, per le spese, l’art. 148 CPC, la LTG e il
Regolamento sulle ripetibili,

 

 

dichiara e pronuncia:

 

 

                                    I.   L’appello 25 settembre 2009 di AP 1, AP 2 e AP 3 è accolto. Di
conseguenza la sentenza 11 settembre 2009 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 4, è così riformata:

 

                                         1. L’istanza è respinta.

                                         2.
La tassa di giustizia di fr. 1'000.- e le spese di fr. 2'200.- (comprese le
spese peritali e le spese di cui all’ordinanza 11 aprile 2007) sono a carico della
parte istante, la quale rifonderà alle convenute complessivi fr. 2'000.-
per ripetibili.

 

 

 

 

 

                                   II.   Gli
oneri processuali del presente giudizio, consistenti in:

                                         a) tassa
di giustizia      fr. 1'000.-

                                         b) spese                         fr.  
100.-

                                         totale                              fr.
1'100.-

 

                                         già anticipate
dalle appellanti, sono poste a carico della parte appellata, la quale verserà alle
controparti complessivi fr. 1'000.- per ripetibili d’appello.

 

III.    Intimazione a:

      -
RA 1, __________                                             - RA 2, __________

 

      Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente                                                        La
segretaria

 

 

 

Rimedi
giuridici 

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore
litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al
Tribunale federale, 1000 Losanna 14 , entro 30 giorni dalla notificazione del
testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).