# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b333d81a-ac33-55f3-8b55-a5ad5ec75e5c
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-12-09
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 09.12.2004 R 2004 54
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2004-54_2004-12-09.pdf

## Full Text

R 04 54
4. Kammer 

URTEIL

vom 9. Dezember 2004

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Quartierplan

1. a) Das teils bereits überbaute teils noch unüberbaute Baugebiet „…“ befindet 

sich in der Gemeinde … unterhalb der Kantonsstrasse. Laut gültigem 

Zonenplan ist es der Wohnzone (W08) zugewiesen und mit einer 

Quartierplanpflicht belegt. Während die im Norden, Osten und Süden 

situierten Grundstücke (Parz. 955, 966, 958, 959, 960, 963, 964, 969, 970, 

971, 1635 und mitten drin Parz. 1643) alle schon mit Mehrfamilienhäusern 

überbaut sind und unmittelbar über die Strassenparzelle Nr. 965 mit der darob 

verlaufenden Kantonsstrasse erschlossen sind, sind die im Westen 

gelegenen Grundstücke (ursprünglich Parz. 4502 [neu abparzelliert Parz. 

4620-4624, 4628, 4502] sowie Parz. 967) noch überwiegend unüberbaut und 

nur indirekt (via privater Garagenzufahrt im Grenzbereich der Parz. 1643 und 

[neu] Parz. 4624) erschlossen.

b) In den Jahren 1999/2000 strengten die Eigentümer der westlich situierten 

Baugrundstücke ein privates Quartierplanverfahren zur Erschliessung und 

Überbauung derselben an. In diesem Sachzusammenhang wurden mehrere 

Abklärungen und Planvorgaben durch ein privates Architektur- sowie ein 

privates Ingenieurbüro getroffen und später in Rechnung gestellt. In der Folge 

zeigte sich, dass einzig ein amtliches Quartierplanverfahren die gewünschte 

Klarheit und Rechtssicherheit bringen könnte. Im März 2001 leitete die 

Gemeinde das betreffende amtliche Quartierplanverfahren ein, wobei die 

Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft [StWEG] „…“ (Eigentümerin Parz. 958) 

ebenfalls zum Beizugsgebiet zählte.

c) Im September 2002 fand erstmals eine öffentliche Orientierung der 

betroffenen Grundeigentümer durch die Gemeinde mit anschliessender 

Fragestunde statt. Im März 2003 lag ein erster Entwurf des Quartierplans 

(bestehend aus: QP-Vorschriften mit Anhang 1-7, Bestandesplan, 

Neuzuteilungsplan und zwei Erschliessungsplänen jeweils im Massstab 

1:500) vor. Im April 2003 erhielten alle Eigentümer die QP-Unterlagen und die 

Gelegenheit sich zu äussern, worauf noch einige Änderungen gemacht 

wurden. Die öffentliche Auflage der so überarbeiteten Planvorgaben (inkl. 

Erläuterungsbericht über die vollzogenen Anpassungen) erfolgte in der Zeit 

vom 15.12.2003 bis 05.01.2004. Die dagegen erhobenen Einsprachen 

wurden von der Gemeinde mit Einsprache-/Genehmigungsentscheid vom 

19.05.2004 abgewiesen und der revidierte QP-„…“ damit bestätigt. 

2. Dagegen erhob die StWEG … bzw. ihr Verwalter am 24.06.2004 Rekurs beim 

Verwaltungsgericht mit den Anträgen um kostenfällige Aufhebung des 

angefochtenen Einsprache- und Genehmigungsentscheids und Abänderung 

des QP-… samt QP-Vorschriften in dem Sinne, dass auf eine Sanierung der 

heutigen Strassenparz. 965 zu verzichten sei und die Kostenposition „künftige 

Sanierung öffentliche Erschliessungsstrasse“ ersatzlos aus dem 

Kostenverteiler zu streichen sei [Begehren Ziff. 1.1]; dass die StWEG … 

(Parz. 958) aus dem Kostenverteiler „Sanierung Einfahrt Kantonsstrasse“ zu 

entlassen und jenes Grundstück bei der Einfahrt zur Kantonsstrasse 

ausschliesslich (nur) mit den anteilsmässigen Verfahrenskosten zu belasten 

sei [Begehren Ziff. 1.2]; dass ihr (Parz. 958) wegen des erlittenen 

Minderwertes (Verkleinerung Holzschopf) eine Entschädigung von Fr. 6'000.-- 

zu bezahlen sei [Begehren Ziff. 1.3]. Eventuell sei die ganze Quartierplanung 

… zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen [Begehren Ziff. 2.]. 

Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass sich die 

Vorinstanz hinsichtlich der Kostenposition „künftige Sanierung öffentliche 

Erschliessungsstrasse“ widersprüchlich verhalte, da sie bisher stets betont 

habe, dass sich der …weg (Strassenparz. 965) in einem guten Zustand 

befände und vorläufig keine Reparaturarbeiten nötig wären. Trotzdem seien 

nun – im Hinblick auf die Übernahme durch die öffentliche Hand quasi auf 

Vorrat – enorm hohe Sanierungskosten veranschlagt worden, wovon 70% 

durch die privaten Anstösser bezahlt werden sollten. Ein solches Vorgehen 

sei nicht statthaft und müsse entsprechend korrigiert werden. Hinzu komme, 

dass die Parz. 958 das einzige Grundstück im Plangebiet sei, das 

verkehrsmässig nicht über den …weg, sondern direkt über die 

Kantonsstrasse erschlossen sei. Ursprünglich sei daher auch nie die Rede 

davon gewesen, dass sie ebenfalls etwas an die Sanierungskosten der für sie 

unnötigen Wegeinfahrt bezahlen müsste. Im Dezember 2003 sei dann 

plötzlich die Kehrtwende gekommen, was nicht verständlich sei, da die 

Parkplätze auf Parz. 958 allein und ausschliesslich ab der Kantonsstrasse 

zugänglich seien. Würde man anders entscheiden, würde dies zu einer klaren 

Doppelbelastung der Parz. 958 führen, da sie auf ihrer Parzelle schon 

erhebliche bauliche Massnahmen bzw. Nutzungseinschränkungen im 

Zusammenhang mit der Baubewilligung für die Parz. 964 (1999/2000) in Kauf 

genommen habe, wofür ihr im Gegenzug ein Garagen-Benützungsrecht 

eingeräumt worden sei. Einer anteilsmässigen Belastung der Parz. 958 mit 

den entstandenen Verfahrenskosten werde aber zugestimmt. Wie oben 

dargetan, sei der Nutzwert der Parz. 958 durch die zugestandenen 

Baumassnahmen (Verkleinerung Holzschopf; Verlust Gebrauch der eigenen 

Hausgarage - Ersatzgarage mehrere 100 m entfernt und besonders im Winter 

viel mühsamere Verwendung) stark gesunken. Der daraus resultierende 

Minderwert der Parz. 958 werde von den Fachleuten auf mindestens Fr. 

6'000.-- geschätzt. In dieser Höhe stehe der StWEG … daher noch eine 

separate Entschädigung zu, die als Zusatzposition in den Kostenverteiler 

aufzunehmen sei.

3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde kostenfällige Abweisung 

des Rekurses. Zur Begründung brachte sie vor, dass der …weg 

(Strassenparz. 965) unbestritten die Basiserschliessung für das 

Beizugsgebiet darstelle und es daher sachgerecht sei, im amtlichen QP-

Verfahren nicht nur die Eigentumsverhältnisse (Übertragung an Gemeinde), 

sondern zugleich auch noch das ganze Nutzungs- und Finanzierungsregime 

über diese Anlage für die Zukunft zu regeln. In diesem Sinne sei die kritisierte 

Privatinteressenz bzw. der Kostenverteiler einzig für spätere 

Sanierungsmassnahmen an jener Quartierstrasse verbindlich festgelegt 

worden. Zur Entschädigung der ersatzweise zur Verfügung gestellten 

Garagenbox auf Parz. 964 führte die Vorinstanz grundsätzlich aus, dass 

frühere Auslagen im Zusammenhang mit dem unvollendeten (privaten) QP-

Verfahren bzw. der Baubewilligung für die Realisierung des MFH … 

(1999/2000) nur insoweit akzeptiert werden könnten, als sie ohnehin im 

amtlichen QP-Verfahren angefallen wären. In diesem Sinne sei eine 

Entschädigung von Fr. 25'000.-- für den Wegfall des Garagenplatzes auf Parz. 

958 (zufolge Radiuserweiterung Einfahrt zur Kantonsstrasse) bereits 

zugesichert worden. Eine höhere Entschädigung (zusätzlich Fr. 6'000.--) wäre 

indes nicht mehr zu rechtfertigen, da das private Geschäft zwischen den 

betreffenden Eigentümern der Parz. 958 und den bauwilligen Eigentümern der 

Parz. 964 ursächlich nichts mit dem amtlichen QP-Verfahren (seit März 2001) 

zu tun habe und daher jene Vereinbarungen hier absolut irrelevant seien. 

Soweit die StWEG … eine vollständige Entlassung aus dem Kostenverteiler 

(wegen kompletter Erschliessung über die Kantonstrasse) beantragt habe, sei 

verkannt worden, dass es für die Beurteilung des einen Beitrag 

rechtfertigenden Sondervorteils nicht entscheidend auf die vom 

Grundeigentümer effektiv gewählte Erschliessungsart ankomme, sondern 

einzig darauf, ob die betreffende Parzelle auch über die Quartierstrasse 

erschlossen werden könnte, also auf die blosse Möglichkeit, einen 

Sondervorteil zu realisieren. Dass dies bei Parz. 958 klar der Fall sei, ergebe 

sich bereits aus dem Bestandesplan, wonach sie als vorderste Parzelle bei 

der Quartiereinfahrt sowohl direkt an die Kantonsstrasse (von oben) als auch 

direkt an den Rüfeweg (seitlich und von unten) anstosse. Aus den erwähnten 

Gründen erweise sich der Rekurs damit in allen Punkten als unbegründet und 

sei darum – ohne Rückweisung an die Vorinstanz und somit ohne weiteren 

unnötigen Zeitverlust – vollständig abzuweisen.

4. Mit Brief vom 6. September 2004 teilte der Anwalt der Eigentümer (Erben) der 

noch unüberbauten Parz. 967 und 4502 (in ursprünglicher Form) dem Gericht 

mit, dass er erst nach Kenntnis der Erwägungen des angerufenen Gerichts in 

der Lage sei, die Rechte seiner Mandanten wahrzunehmen. 

5. Anlässlich eines zweiten Schriftenwechsels wurde den Parteien nochmals die 

Gelegenheit geboten, sich zur Sache zu äussern, wovon unterschiedlich 

Gebrauch gemacht wurde. Für das Gericht ergaben sich daraus keine neuen 

Erkenntnisse. 

6. Am 9. Dezember 2004 führte die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts einen 

Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Rekurrenten zwei 

StWEG-Vertreter sowie deren Anwalt … anwesend waren. Seitens der 

Gemeinde waren ein Vorstandsmitglied, der Ortsplaner, ein 

Baukommissionsmitglied sowie ihr Anwalt … zugegen. Allen Anwesenden 

wurde im Verlaufe der Begehung die Möglichkeit gegeben, sich auch 

mündlich nochmals zur ganzen Angelegenheit zu äussern, wovon unter 

Hinweis auf die räumlichen, verkehrstechnischen und baulichen 

Gegebenheiten auf der Strassenparz. 965 im Einfahrtsbereich zur Parz. 958 

[…] von mehreren Personen rege Gebrauch gemacht wurde. Seitens des 

Gerichts wurden noch fünf Farbfotos (im Format A4) des im Einzelfall 

besonders verkehrsneuralgischen Knotenpunkts im Ein- und Ausfahrtsbericht 

zur Kantonsstrasse, des wegfallenden Abstellplatzes auf Parz. 958 und des 

Strassenzustands der Parz. 965 erstellt und dem Protokoll des Augenscheins 

beigeheftet.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Nach Art. 38 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; 

BR 801.100) bezweckt die Quartierplanung, bei Bedarf ein Teilgebiet der 

Gemeinde im Rahmen der Grundordnung zu erschliessen und seine 

Überbauung zu gestalten (Abs. 1). Die Gemeinden bestimmen durch Gesetz, 

wie die Quartierplanung und die Erschliessung anzuordnen, durchzuführen 

und zu finanzieren sind und legen die bezüglichen Rechte und Pflichten fest 

(Abs. 2). Im Einzelfall ist die besagte Gemeinde der Obliegenheit zur 

Regelung der Quartierplanung auf ihrem Gemeindegebiet in Art. 73 ff. des 

kommunalen Baugesetzes (BG) nachgekommen. Betreffend 

Quartierplanverfahren wurden - nebst dem förmlichen Einleitungsbeschluss 

(Art. 85 ff. BG) – insbesondere die Planungskosten (Art. 89 BG) wie folgt 

geregelt: 

Die Kosten der Quartierplanung einschliesslich der Kosten einer allfälligen 
Baulandumlegung oder Grenzbereinigung mit den zugehörigen 
Vermessungs- und Vermarkungskosten sowie der Aufwand der Gemeinde für 
die Prüfung des Quartierplanes gehen vollumfänglich zu Lasten der 
Quartierplanbeteiligten (Abs. 1).
Die Planungskosten sind nach dem Vorteilsprinzip auf die Grundeigentümer 
zu verteilen. Planungskosten, die bloss einzelne Grundeigentümer betreffen, 
sind allein diesen zu belasten (Abs. 2).

b) Zunächst ist strittig, ob der Kostenverteiler (im Verhältnis 30% öffentliche 

Interessenz zu 70% Privatinteressenz) betreffend künftige Sanierung der 

vorhersehbar ins Eigentum der Gemeinde übergehenden Quartierstrasse 

(neu Öffentliche Erschliessungstrasse „Parz. 965“) laut Anhang 2 [4/5] der 

Quartierplanvorschriften [QPV] haltbar ist. Von den budgetierten 

Gesamtkosten über Fr. 117'000.-- sollten danach Fr. 81'900.-- (je zur Hälfte 

zulasten der unüberbauten/überbauten Parzellen im Plangebiet) auf die 

privaten Strassenanlieger verteilt werden, wobei der Beitragsanteil der bereits 

mit einem MFH überbauten Parz. 958 (StWEG …) auf Fr. 2’335.-- beziffert 

wurde. Wie sich anlässlich des Augenscheins zeigte, macht eine frühzeitige 

Sanierungsregelung für die Strassenparz. 965 indes durchaus Sinn, nachdem 

unbestritten ist, dass das gesamte Erschliessungskonzept ausschliesslich 

über jenen Strassenstrang erfolgt und daher absehbar mit einer intensiveren 

Nutzung dieses wichtigen Zufahrt-/Verbindungsstücks für alle privaten 

Anwohner zu rechnen ist, was alters- und abnützungsbedingt unerlässlich in 

Zukunft zu entsprechenden Sanierungskosten führen muss. Ohne einen 

einwandfreien Unterhalt bzw. eine längerfristig garantierte Instandhaltung der 

Parz. 965 würde es aber allen privaten Anstössern auf Dauer an einer 

genügend sicheren Erschliessung im Sinne von Art. 19 RPG fehlen, womit 

augenfällig ist, dass die vorausschauende Kostenregelung im Anhang 2 [4/5] 

vernünftig war und im Ergebnis sehr wohl für alle privaten Eigentümer als 

nützlich und im Hinblick auf eine dauerhaft garantierte Hauszufahrt als 

vorteilhaft gewertet werden kann. Der kritisierte Kostenverteiler gibt insofern 

zu keinen Korrekturen Anlass, womit sich der Rekurs diesbezüglich 

[Begehren Ziff. 1.1] als unbegründet erweist.

c) Zum Antrag auf vollständige Entlassung der Parz. 958 aus dem 

Kostenverteiler „Sanierung Einfahrt Kantonsstrasse“ laut Anhang 2 [3/5] der 

QPV gilt es vorab klarzustellen, dass die dort erwähnte Kostenaufteilung unter 

den Privateigentümer im Verhältnis 50:50 (zwischen den bereits überbauten 

und den noch unüberbauten Parzellen) einzig bezweckt, die beim Vollzug des 

Planverfahrens anfallenden Kosten möglichst gerecht zwischen diesen 

beiden Kategorien von Privateigentümern zu ermitteln und auf sie zu 

überwälzen. Es handelt sich dabei – gleich wie bei Perimeterbeiträgen - 

charakteristisch um Vorzugslasten, die einerseits nach den Planungskosten 

für das realisierte Gesamtwerk und anderseits nach Massgabe des 

wirtschaftlichen Vorteils der davon speziell profitierenden Eigentümer 

erhoben werden. Die individuelle Geldleistung jedes Einzelnen sollte also zur 

Deckung der Gesamtkosten beitragen und dem eigenen Nutzen aus dem 

Gesamtwerk entsprechen. Der Sondervorteil muss dabei (zumindest 

theoretisch) wirtschaftlich verwertbar und in der Realität praktisch erkennbar 

sein. Nicht entscheidend ist dagegen, ob der einzelne Grundeigentümer den 

ihm erwachsenen Sondervorteil auch wirklich nutzt. Es genügt vielmehr 

schon, wenn er jederzeit die Möglichkeit hätte, den direkt aus dem amtlichen 

Planverfahren hervorgehenden Nutzen zu realisieren. Der anrechenbare 

Sondervorteil ist also unabhängig davon, ob der Eigentümer auch effektiv 

davon Gebrauch macht (PVG 1998 Nr. 63, 1986 Nr. 53). Umgekehrt ist 

ebenso klar, dass die Erhebung derartiger Beiträge nach schematischen 

Massstäben zulässig ist (PVG 1994 Nr. 39), solange keine unsinnigen, 

sachlich absolut nicht mehr vertretbaren bzw. keine willkürlichen 

Unterscheidungen getroffen werden (BGE 106 Ia 241). Im Einzelfall ist dazu 

genügend erstellt, dass selbst die Parz. 958, die unmittelbar bereits durch die 

Kantonsstrasse [von oben] erschlossen ist, durch die Sanierung der 

quartiereigenen Parz. 965 einen Sondernutzen erhält, da sie so über eine 

doppelte Erschliessung inklusive verbessertem Ausbaustandard verfügt und 

sie so auf teure Kunstbauten ab der Kantonsstrasse für eine vernünftige 

Zweiterschliessung von unten via Parz. 965 (zur Erschliessung des im Süd-

Westen noch ungenutzten Grundstückteils) verzichten kann. Mit ihrem 

Argument, dass die bei der Quartiereinfahrt gelegene Parz. 958 (ungünstige 

Dreiecksform in Hanglage) schon von oben über die Kantonsstrasse vollauf 

erschlossen sei und daher mangels verwertbaren Nutzens 

konsequenterweise aus dem Kostenverteilschlüssel zu entlassen sei 

[Begehren Ziff. 1.2], dringt die Rekurrentin in der Sache selbst daher 

klarerweise nicht durch.

d) Zu prüfen bleibt damit aber noch, ob die verlangte Minderwertabgeltung von 

Fr. 6'000.-- infolge Schopfverkleinerung bzw. diverser baulicher Massnahmen 

auf Parz. 958 (Entschädigung Sonderopfer) tatsächlich eine separate 

Berücksichtigung im Kostenversteilschlüssel gerechtfertigt hätte. Dies trifft 

vorliegend nicht zu. Unerlässliche Voraussetzung für die Aufnahme in einen 

solchen Verteilschlüssel ist nämlich immer, dass die aufgelaufenen Kosten 

unmittelbar im betreffenden QP-Verfahren entstanden sind bzw. ohne dessen 

Durchführung nicht angefallen wären. Gerade an dieser Voraussetzung fehlt 

es im konkreten Fall, da die gewünschte Sonderentschädigung für Parz. 958 

(Reduktion Holzschopf; Verlust eigener Hausgarage; im Gegenzug dafür aber 

eine neue Garagenbox mit der Einstellmöglichkeit für zwei Autos gestaffelt 

hintereinander auf Parz. 964 erhalten) ausschliesslich auf einen früheren 

Dienstbarkeitsvertrag unter Privaten bzw. der Erfüllung von Bauauflagen im 

Zusammenhang mit dem Bauvorhaben auf Parz. 964 zurückzuführen ist. Die 

damals (Frühling 2000) gegenseitig vereinbarten Sachleistungen waren für 

das erst später im März 2001 eingeleitete amtliche QP-Verfahren aber 

aktenkundig nicht kausal bzw. absolut zwingend erforderlich. Eine 

Minderwertabgeltung der Parz. 958 für die zuvor freiwillig und nur aus 

Partikulärinteressen erbrachten Gegenleistungen muss darum vorab ausser 

Betracht fallen, womit der Rekurs auch in diesem Punkt [Begehren Ziff. 1.3] 

unbegründet ist.

e) Schliesslich ist dem Begehren auf Rückweisung und Neubeurteilung des 

gesamten Planprojekts [Begehren Ziff. 2] ebenfalls kein Erfolg beschieden, da 

weder formelle noch materielle Mängel bei der Erarbeitung und Planung des 

schon seit 1999/2000 anhängig gemachten Verfahrens für eine möglichst 

seriös und sinnvoll koordinierte Überbauung des QP-Gebiets … erkennbar 

sind, die ein derartiges Vorgehen nach so langer Planungs- und 

Realisationsphase zu rechtfertigen vermöchten.

2. a) Zusammengefasst ergibt sich, dass der angefochtene Entscheid in jeder 

Beziehung rechtens und vertretbar ist, was zur umfassenden Bestätigung 

desselben und demnach im Resultat zur Abweisung des Rekurses führt. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 

75 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) vollständig und 

allein der Rekurrentin (StWEG …; Parz. 958) aufzuerlegen. Sie hat die 

Vorinstanz, die sich durch einen freiberuflich tätigen Anwalt vertreten liess, 

überdies aussergerichtlich angemessen zu entschädigen.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 216.--

zusammen Fr. 3'216.--

gehen zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft … (Eigentümerin der 

Parz. 958) und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die 

Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die StWE-Gemeinschaft … hat die Gemeinde … zudem aussergerichtlich mit 

Fr. 1'000.-- (inkl. MwSt) zu entschädigen.