# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a71126f0-6e01-5577-b12c-671ba9fa44d2
**Source:** Schaffhausen (SH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-16
**Language:** de
**Title:** Schaffhausen Obergericht 16.02.2021 (publiziert) 66/2005/2°
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SH_OG/SH_OG_001_66-2005-2-_2021-02-16.pdf

## Full Text

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Art. 113 Abs. 1 lit. b StG; Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG. Steueraufschub bei 

Ersatzbeschaffung einer Wohnliegenschaft (OGE 66/2005/2 vom 2. Sep-

tember 2005) 

 

Keine Veröffentlichung im Amtsbericht. 

 

 Im Rahmen der vom 1. Januar 2001 bis 31. Dezember 2003 geltenden 

Regelung besteht ein Anspruch auf Aufschub der Grundstückgewinnsteuer für 

diejenigen Investitionen auf der Ersatzliegenschaft, die innerhalb der ein-

jährigen Ersatzbeschaffungsfrist vor der Veräusserung der bisherigen Wohn-

liegenschaft getätigt wurden. 

 

 Die Eheleute W. erwarben am 30. Mai 2002 mehrere Stockwerkeinhei-

ten, die am 31. Oktober 2003 bezugsbereit sein sollten. Am 28. November 

2003 veräusserte W. die bisherige Wohnliegenschaft. Die Eheleute W. be-

antragten in der Folge den Aufschub der Grundstückgewinnbesteuerung zu-

folge Ersatzbeschaffung. Die Steuerbehörden lehnten den Steueraufschub je-

doch ab und veranlagten die Grundstückgewinnsteuer. Das Obergericht hiess 

einen Rekurs der Eheleute W. gegen den entsprechenden Einspracheentscheid 

teilweise gut. 

 

Aus den Erwägungen: 

 

 4.–  Gemäss der vom 1. Januar 2001 bis 31. Dezember 2003 geltenden 

Fassung von Art. 113 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die direkten Steuern vom 

20. März 2000 (StG, SHR 641.100) wird die Grundstückgewinnsteuer auf 

Begehren der steuerpflichtigen Person aufgeschoben, soweit der dabei erzielte 

Erlös innert einem Jahr vor oder innert dreier Jahre nach der Veräusserung 

zur Beschaffung einer gleich genutzten Liegenschaft verwendet wird, bei 

Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegen-

schaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung). Demgegenüber betrug vor 

dem 1. Januar 2001 die Frist für die Ersatzbeschaffung drei Jahre vor bzw. 

nach der Veräusserung; gleiches gilt wiederum ab 1. Januar 2004. 

 a)  Die vom 1. Januar 2001 bis 31. Dezember 2003 geltende Regelung 

steht im Einklang mit Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Har-

monisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. De-

zember 1990 (StHG, SR 642.14), gemäss welchem die Besteuerung auf-

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geschoben wird bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstge-

nutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit 

der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau 

einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. Was 

unter einer angemessenen Frist zu verstehen ist, wird nicht näher definiert. 

Die Kantone haben somit einen breiten Ermessensspielraum, den sie ausfüllen 

können.  

 b)  Unbestritten ist, dass das Grundstück ... am 28. November 2003 ver-

äussert wurde. Die Rekurrenten hätten somit, um den Aufschub der Besteu-

erung verlangen zu können, die Ersatzliegenschaft frühestens am 28. Novem-

ber 2002 beschaffen dürfen. Die Steuerkommission stellt sich auf den Stand-

punkt, dass für die Beurteilung der Frage, ob die Ersatzbeschaffungsfrist ein-

gehalten wurde, vorliegend auf den Grundbucheintrag abzustellen sei. Beim 

Bau auf bereits den Rekurrenten gehörendem Land wäre zwar auf den Baube-

ginn abzustellen, jedoch läge dieser auch mehr als ein Jahr zurück. Die ein-

jährige Frist für die Ersatzbeschaffung sei somit in jedem Fall klar überschrit-

ten. Der beantragte Steueraufschub könne nicht gewährt werden. Dieses Er-

gebnis befriedigt indes nicht: 

 Die vom 1. Januar 2001 bis 31. Dezember 2003 geltende Fassung von 

Art. 113 Abs. 1 lit. b StG mit einer relativ kurzen Frist für die Vorausbeschaf-

fung wurde entsprechenden Regelungen anderer Kantone, insbesondere Aar-

gau und Luzern, nachgebildet. So beträgt gemäss § 98 Abs. 1 des Steuerge-

setzes des Kantons Aargau die Ersatzbeschaffungsfrist ebenfalls ein Jahr vor 

oder drei Jahre nach der Veräusserung. Der Kanton Aargau geht hierbei pra-

xisgemäss jedoch von einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise aus und be-

jaht zumindest dann, wenn auf einer bereits früher erworbenen Landparzelle 

gebaut wird, für diejenigen Investitionen, die innerhalb der Ersatzbeschaf-

fungsfrist getätigt werden, einen Anspruch auf Steueraufschub (vgl. die Ent-

scheide des Steuerrekursgerichts des Kantons Aargau vom 2. Oktober 2003 

sowie vom 12. Februar 1998 i.S. O.W. bzw. W.B.). Ist aber die Regelung mit 

verkürzter Frist – wie dargelegt – von Kantonen übernommen worden, welche 

von einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise ausgehen, rechtfertigt es sich – 

jedenfalls für die Zeit der Geltung dieser Regelung – auch für den Kanton 

Schaffhausen, von einer entsprechenden Betrachtungsweise auszugehen, zu-

mal andernfalls der gesetzgeberische Zweck, typische Ersatzbeschaffungen zu 

privilegieren, im Fall der Vorausbeschaffung in Frage gestellt und in vielen 

Fällen sogar praktisch verunmöglich würde.  

 Die Rekurrenten haben zwar nicht auf einer bereits ihnen gehörenden 

Landparzelle gebaut, sondern kauften Stockwerkeigentum in einer noch zu 

erstellenden Baute. Hierauf kann es jedoch nicht ankommen. Wirtschaftlich 

betrachtet ist in beiden Fällen eine Ersatzbeschaffung gewollt, weshalb es sich 

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nicht rechtfertigt, diese unterschiedlich zu behandeln. Demnach ist auch im 

vorliegenden Fall für die Frage, ob die Ersatzbeschaffungsfrist eingehalten 

wurde, auf den Zeitpunkt der Vornahme der einzelnen baulichen Massnah-

men abzustellen. Der Umstand, dass der Grundbucheintrag für die Berech-

nung der Besitzesdauer massgebend ist (Art. 119 Abs. 1 und 4 StG), spielt 

keine Rolle, zumal der Lauf dieser ganz unterschiedlichen Fristen durchaus 

verschieden geregelt werden kann und wohl auch beim Bauen auf eigenen 

Grund differenziert werden muss. Im übrigen trifft es zwar zu, dass diejenigen 

Baukosten, die während der Ersatzbeschaffungsfrist angefallen sind, nicht 

immer einfach ausgeschieden werden können. In den meisten Fällen kann je-

doch auf Arbeitsrapporte und Rechnungen abgestellt werden. Im übrigen sind 

die jeweiligen Kostenanteile zu schätzen.  

 Auf den Zeitpunkt der Zahlungsraten des Kaufpreises allein kann es 

demgegenüber – entgegen der Auffassung der Rekurrenten – nicht ankom-

men, könnten doch diese von den Vertragsparteien entsprechend vorteilhaft 

vereinbart werden. Ebenso wenig kann auf den Bezug der Wohnung ab-

gestellt werden.  

 c)  Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass im Rahmen der vom 1. 

Januar 2001 bis 31. Dezember 2003 geltenden Regelung ein Anspruch auf 

Steueraufschub für diejenigen Investitionen besteht, die innerhalb der Ersatz-

beschaffungsfrist getätigt wurden.  

 Der Rekurs erweist sich demnach als teilweise begründet. Damit ist der 

Einspracheentscheid ... aufzuheben und die Sache zur Ausscheidung der Bau-

kosten an die Steuerkommission zurückzuweisen. ...