# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4dc14148-09d6-5499-8c24-1f38a1f6d95f
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-12
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 12.12.2017 100 2017 203
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2017-203_2017-12-12.pdf

## Full Text

100 17 203
Gemeinde: F.________ 
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 3.1.2018 PKA/CLE/cbi

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 12. Dezember 2017

Es wirken mit: Präsident Kästli, die Fachrichter Gysin und Steiner sowie Leumann als Gerichts-

schreiber

In der Rekurssache 

von

A.________

vertreten durch 

B.________ AG

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach 8334, 3001 Bern

betreffend die Grundstückgewinnsteuer 2015

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hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. A.________ (Rekurrent) verkaufte mit Vertrag vom 9. März 2015 das Grundstück 
F.________ Gbbl. Nr. 1________ (fortan: Vertragsobjekt) zu einem Preis von CHF 2'100'000.-- 

(Grundbucheintrag vom 30.3.2015). Mit Veranlagungsverfügung vom 22. Juni 2016 setzte die 

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Grundstückgewinnsteuer (Steuerverwaltung), 

den steuerbaren Grundstückgewinn auf CHF 793'400.-- fest. Daraus resultierten Kantons- und 

Gemeindesteuern von insgesamt CHF 298'332.40 (Akten Vorinstanz, pag. 1-5).

B. Dagegen erhob der Rekurrent, vertreten durch die B.________ AG (Vertreterin), am 
21. Juli 2016 Einsprache und beantragte namentlich, es seien zusätzliche Anlagekosten vom 

Verkaufserlös abzuziehen und der höchstmögliche Besitzesdauerabzug von 70 % zu gewähren 

(pag. 25-27). Mit Entscheid vom 11. April 2017 hiess die Steuerverwaltung die Einsprache teil-

weise gut und bestimmte den steuerbaren Grundstückgewinn auf CHF 790'700.-- und den dar-

aus resultierenden Steuerbetrag auf CHF 297'272.10 (pag. 18-24). Dabei ging die Steuerver-

waltung unverändert von einer Haltedauer von 17 Jahren aus (massgeblicher Erwerb im Jahr 

1997) und beliess demnach den Besitzesdauerabzug bei 34 %. 

C. Mit Eingabe vom 11. Mai 2017 hat die Vertreterin im Namen und Auftrag des Rekurrenten 
gegen den Einspracheentscheid Rekurs bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern 

(Steuerrekurskommission) erhoben. Sie beantragt, den Einspracheentscheid aufzuheben und 

die Grundstückgewinnsteuer mit einem Besitzesdauerabzug von 70 % zu veranlagen. Zur Be-

gründung wird ausgeführt, dass der Rekurrent das Vertragsobjekt im Jahr 1997 unentgeltlich 

übernommen habe, weshalb von einer massgeblichen Haltedauer von mehr als 35 Jahren, und 

damit vom höchstmöglichen Besitzesdauerabzug, auszugehen sei. 

D. Die Steuerverwaltung hat sich am 15. Juni 2017 vernehmen lassen und die kostenpflichti-
ge Abweisung des Rekurses beantragt. Sie beurteilt den im Jahr 1997 erfolgten Erwerb des 

Vertragsobjekts als entgeltlich und hält dementsprechend an der Haltedauer von 17 Jahren fest.

E. Mit Schreiben vom 13. Juli 2017 hat die Vertreterin zur Vernehmlassung der Steuerver-
waltung Stellung genommen und an ihrem Standpunkt festgehalten. 

F. Auf die detaillierten Ausführungen der Parteien in den genannten Rechtschriften wird, 
soweit für den Entscheid von Bedeutung, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

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Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die Grundstückgewinnsteuer kön-
nen bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich 

zuständig. Der Rekurrent ist im vorinstanzlichen Verfahren mit seinen Anträgen nicht durchge-

drungen. Er ist daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 86 

und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; BSG 

155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten.

Die vorliegende Streitsache wird von der Steuerrekurskommission in Dreierbesetzung beurteilt, 

da der Streitwert über CHF 10'000.-- liegt (Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 

11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 

BSG 161.1]).

2. Strittig ist die Höhe des aus dem Verkauf des Vertragsobjekts im Jahr 2015 resultierenden 
steuerbaren Grundstückgewinns. Dieser entspricht dem Unterschied zwischen dem Erlös und 

den Anlagekosten (Erwerbspreis zuzüglich Aufwendungen), reduziert um einen allfälligen Besit-

zesdauerabzug oder eine Verlustanrechnung (Art. 137 Abs. 1 und 2 StG). Während im Einspra-

cheverfahren auch die Höhe der anrechenbaren Aufwendungen zu beurteilen war, ist vor der 

Steuerrekurskommission nur noch die Höhe des Besitzesdauerabzugs umstritten.

2.1 Hatte die steuerpflichtige Person das veräusserte Grundstück während mindestens fünf 
Jahren zu Eigentum, so ermässigt sich der Grundstückgewinn um je zwei Prozent für jedes 

ganze Jahr seit dem Erwerb, höchstens aber um 70 Prozent (Art. 144 Abs. 1 StG). Sofern das 

Grundstück unter Steueraufschub erworben worden ist, wird der Abzug von der letzten besteu-

erten Veräusserung oder entgeltlichen Handänderung ohne Gewinn an berechnet (Art. 144 

Abs. 2 StG).

2.2 Vorliegend ist unbestritten, dass der Rekurrent das Vertragsobjekt am 30. Mai 1997 
(Grundbucheintrag) erworben hat. Im Folgenden ist zu prüfen, ob diese Handänderung unter 

Steueraufschub erfolgt ist. Trifft dies nicht zu, würde die für den Besitzesdauerabzug massge-

bliche Haltedauer 17 Jahre betragen und der Rekurs wäre abzuweisen. Sollte die Steuerrekurs-

kommission zum gegenteiligen Schluss kommen, und die Handänderung von 1997 als unter 

Steueraufschub erfolgt einschätzen, müsste für die Berechnung des Besitzesdauerabzugs auf 

die letzte vorangehende entgeltliche Handänderung abgestellt werden. 

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2.3 Nach aktuellem Recht wird die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer u.a. bei unentgelt-
lichen Handänderungen aufgeschoben, worunter Eigentumswechsel durch Schenkung, Erb-

gang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis) oder Erbvorbezug zu verstehen sind (Art. 131 Abs. 1 

StG). Art. 131 Abs. 3 StG regelt zudem, unter welchen Voraussetzungen ein Erbvorbezug trotz 

Gegenleistungen der übernehmenden Person noch als unentgeltlich gilt – so u.a. dann, wenn 

die Gegenleistung in der Übernahme der aufhaftenden Grundpfandforderungen besteht. Ob der 

Rekurrent das Vertragsobjekt im Jahr 1997 unter Steueraufschub erworben hat, beurteilt sich 

indes nach der damals geltenden Rechtslage (VGE 100.2014.206U vom 5.12.2016, E. 3.1). 

Anders als im seit 2001 geltenden Steuergesetz war im Gesetz über die direkten Staats- und 

Gemeindesteuern vom 29. Oktober 1944 (im Folgenden aStG) der Erwerb eines Grundstücks 

durch Erbgang oder Schenkung weder als Ausnahme von der Steuerpflicht in Art. 80 noch als 

Aufschubtatbestand in Art. 80a aStG explizit aufgeführt (siehe Markus Langenegger, Handbuch 

zur bernischen Vermögensgewinnsteuer, 1999, Art. 80 und Art. 80a aStG). Dies bedeutet je-

doch nicht, dass solche Handänderungen früher der Grundstückgewinnsteuer unterworfen ge-

wesen wären. Vielmehr führte das aStG in Art. 80 nur jene Ausnahmetatbestände auf, die ent-

geltliche Bestandteile aufwiesen und demnach grundsätzlich als (steuerbare) Veräusserung zu 

betrachten waren, namentlich den Erbvorbezug mit Übernahme der darauf lastenden Hypothe-

ken durch den Erwerber (Art. 80 Bst. c aStG). Erbgang und Schenkung galten ohnehin als un-

entgeltliche Handänderungen (Markus Langenegger, Handbuch, a.a.O., N. 10 zu Art. 80 aStG), 

was auch von der Steuerverwaltung so beurteilt wird (Ziff. 6.1 der Vernehmlassung).

3. Der Rekurrent erwarb das Vertragsobjekt im Jahr 1997 unter folgenden Umständen: 
C.________, Pflege- bzw. Stiefvater des Rekurrenten, verstarb am 9. Januar 1997 im Alter von 

90 Jahren. Einzige Erbinnen von C.________ waren seine Schwestern D.________ und 

E.________ (damals 92- und 89-jährig). Zum Nachlass von C.________ gehörte u.a. ein Mitei-

gentumsanteil von 3/5 am Vertragsobjekt. Die beiden Schwestern waren bereits zuvor Eigentü-

merinnen je eines Miteigentumsanteils von 1/5 des Vertragsobjekts. Am 15. Mai 1997, rund vier 

Monate nach dem Tod von C.________, wurde zwischen D.________, E.________ sowie dem 

Rekurrenten ein öffentlich beurkundeter Vertrag abgeschlossen (pag. 50-59). Dieser ist als 

Schenkungsvertrag ("contrat de donation") bezeichnet und enthält namentlich folgende Be-

stimmungen: 

3.1 D.________ und E.________ übertragen schenkungshalber ("cèdent à titre de donation") 
sämtliche Vermögenswerte auf den Rekurrenten, die sie von C.________ geerbt haben. Dabei 

handelt es sich im Einzelnen um Wertschriften, Bank- und Postcheckguthaben von insgesamt 

CHF 3'576'508.55, weitere bewegliche Vermögenswerte von CHF 207'677.45 sowie mehrere 

Grundstücke und Anteile an Grundstücken (darunter der Miteigentumsanteil von 3/5 am Ver-

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tragsobjekt) mit einem amtlichen Wert von insgesamt CHF 1'276'160.-- (Art. 2 des Vertrags, 

pag. 54 und 55). 

3.2 Sowohl D.________ als auch E.________ übertragen weitere unbewegliche Vermögens-
werte auf den Rekurrenten, die nicht aus dem Nachlass von C.________ stammen, darunter je 

einen Miteigentumsanteil von 1/5 am Vertragsobjekt. Die amtlichen Werte dieser Vermögens-

werte belaufen sich auf zusammen CHF 526'274.-- und CHF 480'484.-- (Art. 2 des Vertrags, 

pag. 55). 

3.3 Der Rekurrent gewährt D.________ und E.________ ein kostenloses und dauerndes 
Wohnrecht an der damals von ihnen bewohnten Wohnung im Vertragsobjekt (Art. 3 des Ver-

trags, pag. 57). Ausserdem verpflichtet er sich, die auf dem Nachlass von C.________ anfal-

lenden Erbschaftssteuern (deren Höhe zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht be-

kannt ist) zu begleichen. Schliesslich übernimmt er auch sämtliche Nachlassschulden, die sich 

auf insgesamt CHF 640'356.65 belaufen (Art. 4 des Vertrags, pag. 57 und 58). 

4. Für die mit erwähntem Schenkungsvertrag vom 15. Mai 1997 abgetretenen Liegenschaf-
ten in der Gemeinde F.________ wurden D.________ und E.________ mit Veranlagungsverfü-

gungen vom 4. November 1998 auf einen steuerbaren Grundstückgewinn von CHF Null veran-

lagt ("Gain immobilier imposable Fr. zéro", pag. 71-76). Gemäss zutreffender Darstellung der 

Steuerverwaltung ist mit diesen Veranlagungsverfügungen kein Steueraufschub gewährt, son-

dern eine entgeltliche Handänderung ohne Gewinn festgestellt worden (vgl. Markus Langeneg-

ger in: Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 2, Artikel 126 bis 293, 2011, N. 4 zu 

Art. 144 StG). Allerdings waren die steuerpflichtigen Geschwister D.________ und E.________ 

durch die damalige Veranlagung auf einen Grundstückgewinn von CHF Null nicht beschwert 

und konnten die Veranlagung – und damit den verweigerten Steueraufschub – nicht mittels Ein-

sprache anfechten, worauf in der Rechtsmittelbelehrung ausdrücklich hingewiesen wurde 

(pag. 73 und 76). Diesbezüglich unterscheidet sich der hier zu beurteilende Sachverhalt von 

demjenigen, der dem nicht publizierten Entscheid der Steuerrekurskommission 

RKE 100.2008.8749 vom 20. Oktober 2008 zugrunde lag: Dort wurde anlässlich einer als 

Schenkung bezeichneten Handänderung ein geringfügiger positiver Grundstückgewinn veran-

lagt. Weil der Veräusserer auf eine Anfechtung verzichtet hatte, erwuchs die Veranlagung in 

Rechtskraft. Die Erwerberin musste beim Weiterverkauf den beim Erwerb (möglicherweise zu 

Unrecht) nicht gewährten Steueraufschub gegen sich gelten lassen, ungeachtet der Tatsache, 

dass sie selber zur Anfechtung des veranlagten Grundstückgewinns nicht legitimiert gewesen 

war. Im Gegensatz dazu ist im vorliegenden Fall die Frage, ob der Eigentumsübergang an den 

Rekurrenten unter Steueraufschub erfolgt ist, durch die Veranlagungsverfügungen vom 4. No-

vember 1998 nicht rechtskräftig beantwortet worden. Sie ist im Folgenden zu klären.

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5. Zunächst ist in Übereinstimmung mit der Steuerverwaltung festzuhalten, dass der Rekur-
rent weder gesetzlicher noch eingesetzter Erbe der Geschwister D.________ und E._______ ist 

und dass demzufolge die Sonderbestimmungen für Erbvorbezüge nach Art. 131 Abs. 3 StG 

bzw. Art. 80 Bst. c aStG nicht zur Anwendung kommen (siehe E. 2.3 hiervor). Dementspre-

chend kann vorliegend einzig dann von einer unentgeltlichen Handänderung gesprochen wer-

den, wenn eine sogenannt reine Schenkung vorliegt. Dazu darf der Rekurrent keine Gegenleis-

tung erbracht haben (Markus Langenegger, Praxiskommentar, a.a.O., N. 5 zu Art. 131 StG). 

Nach Ansicht der Steuerverwaltung hat der Rekurrent beim Erwerb des Vertragsobjekts den 

Geschwistern D.________ und E._______ eine Gegenleistung ausgerichtet und daher keine 

reine, sondern eine sogenannt gemischte Schenkung erhalten. Als gemischte Schenkung gilt 

ein entgeltliches Rechtsgeschäft, bei dem ein offensichtliches Missverhältnis zwischen Leistung 

und Gegenleistung besteht (Art. 8 Abs. 2 des Gesetzes vom 23. November 1999 über die Erb-

schafts- und Schenkungssteuer, [ESchG; BSG 662.1]). Gemischte Schenkungen führen bei der 

Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer dazu, dass die gesamte Handänderung als entgelt-

lich beurteilt wird (Markus Langenegger, Praxiskommentar, a.a.O., N. 3 zu Art. 130 StG).

5.1 Zu Recht bringt die Steuerverwaltung nicht vor, dass die Gegenleistung des Rekurrenten 
darin bestanden habe, dass er den Schenkerinnen ein Wohnrecht eingeräumt hat. Bereits nach 

der im Jahr 1997 angewandten Praxis wurde die Gewährung eines Nutzniessungs- oder Wohn-

rechts zugunsten der abtretenden Person nicht als Gegenleistung des Empfängers verstanden. 

Vielmehr wurde (und wird noch heute) in solchen Fällen angenommen, dass die Schenkung 

nicht sämtliche Rechte am Grundstück umfasst hat (Markus Langenegger, Handbuch, a.a.O., 

N. 19 zu Art. 80 aStG; derselbe, Praxiskommentar, N. 5 zu Art. 131 StG).

5.2 Nach Auffassung der Steuerverwaltung bestand die Gegenleistung des Rekurrenten hin-
gegen darin, dass er sich zur Begleichung der Nachlassschulden von C.________ verpflichtet 

hatte. Tatsächlich findet sich in Art. 4 des Schenkungsvertrags vom 15. Mai 1997 eine entspre-

chende Klausel. Im Vertrag werden die Nachlassschulden auf CHF 640'356.65 beziffert. Zudem 

verpflichtete sich der Rekurrent auch zur Bezahlung der auf dem Nachlass anfallenden Erb-

schaftssteuern (siehe E. 3.3 hiervor). Inwiefern diese übernommenen Schulden eine Gegenleis-

tung des Rekurrenten für die ihm übertragenen Grundstücke darstellen, ist indes nicht ersicht-

lich: Dem Rekurrenten wurden von den Geschwistern D.________ und E._______ nebst den 

Liegenschaften auch bewegliche Vermögenswerte in namhafter Höhe übertragen, darunter 

mehr als CHF 3.5 Mio. in Form von leicht liquidierbaren Bankguthaben und Wertschriften. Diese 

flüssigen Mittel reichten bei weitem aus, um die Nachlassschulden und Erbschaftssteuern zu 

tilgen. Der Rekurrent musste dazu weder auf eigene Mittel zurückgreifen noch einen Teil der 

ihm übertragenen Immobilien veräussern oder belasten. Im Ergebnis erhielt der Rekurrent 

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gleich viel, wie wenn die Geschwister D.________ und E._______ zunächst die Nachlassschul-

den und Erbschaftssteuern beglichen und dem Rekurrenten das verbleibende bewegliche Ver-

mögen zusammen mit den Liegenschaften übertragen hätten. Damit steht fest, dass der Rekur-

rent den Geschwistern D.________ und E._______ als Gegenleistung für die ihm übertragenen 

Immobilien keine finanziellen Zuwendungen ausgerichtet hat. Eine geringfügige Gegenleistung 

stellt allenfalls die administrative Regelung der Nachlassschulden und -steuern durch den Re-

kurrenten dar. Das bei einem Grundstückerwerb entrichtete Entgelt kann auch aus anderen als 

Geldleistungen bestehen (Markus Langenegger, Praxiskommentar, a.a.O., N. 2 zu Art. 130 

StG). Im vorliegenden Fall erscheint der durch den Rekurrenten zu leistende Aufwand ange-

sichts der Höhe des ihm übertragenen Vermögens als derart vernachlässigbar, dass er an der 

Reinheit der Schenkung nichts zu ändern vermag. Im Ergebnis ist der am 30. Mai 1997 im 

Grundbuch eingetragene Erwerb des Vertragsobjekts durch den Rekurrenten daher als unent-

geltliche Handänderung, und damit als unter Steueraufschub erfolgt, zu qualifizieren. 

6. Dementsprechend errechnet sich die Besitzesdauer gemäss Art. 144 Abs. 2 StG seit der 
letzten (vorangehenden) besteuerten Veräusserung oder entgeltlichen Handänderung ohne 

Gewinn berechnet. Laut Schenkungsvertrag vom 15. Mai 1997 ging das Vertragsobjekt in meh-

reren Etappen ins Eigentum der Familie C.________ über; die letzte vermerkte entgeltliche 

Handänderung datiert vom 7. Juli 1964 (pag. 51). In Übereinstimmung mit der Steuerverwaltung 

(Ziff. 5.2 der Vernehmlassung) ist von diesem Datum auszugehen. Damit beträgt die beim Ver-

kauf vom 30. März 2015 massgebliche Haltedauer 50 Jahre. Der Rekurs ist demzufolge gutzu-

heissen und der steuerbare Grundstückgewinn unter Berücksichtigung des höchstmöglichen 

Besitzesdauerabzugs von 70 % zu veranlagen.

7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Rekurrent keine Verfahrenskosten zu tragen 
(Art. 200 Abs. 1 StG). 

Weil der Rekurrent im vorliegenden Verfahren vertreten ist ihm notwendige und verhältnis-

mässig hohe Kosten entstanden sind, wird ihm eine Parteikostenentschädigung zugespro-

chen (Art. 200 Abs. 4 StG). Diese wird gemäss dem vorgesehenen Rahmentarif (Art. 11 der 

Verordnung über die Bemessung des Parteikostenersatzes [PKV; BSG 168.811]) festge-

setzt. Der Zeitaufwand gemäss der eingereichten Kostennote für den Anwalt ist mit 

44 Stunden überhöht und wird auf 32 Stunden herabgesetzt, was für die geleisteten Auf-

wendungen ausreichend ist. Der Parteikostenersatz wird, basierend auf einen Aufwand von 

32 Stunden zu CHF 250.-- (Anwalt) und 4 Stunden zu CHF 180.-- (Treuhandexpertin) , auf 

CHF 8'720.--, inklusive Auslagen und 8 % Mehrwertsteuer ausmachend total CHF 9'397.60, 

festgesetzt. 

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Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Rekurs wird gutgeheissen. Der Grundstückgewinn aus dem Verkauf des Grundstücks 

F.________ Gbbl. Nr. 1________ ist unter Berücksichtigung eines Besitzesdauerabzugs 

von 70 % festzusetzen. Die Akten werden zur Neuveranlagung im Sinn der Erwägungen 

an die Steuerverwaltung zurückgesandt. 

2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. 

3. Dem Rekurrenten wird eine Parteikostenentschädigung von CHF 9'397.60 (inkl. 8 % 

Mehrwertsteuer) zugesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Aus-
fertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von 
einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und un-

terzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechts-
begehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

5. Zu eröffnen an:

▪ B.________ AG zuhanden von A.________

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern

▪ Gemeinde F.________ 

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Der Präsident Der Gerichtsschreiber

Kästli Leumann