# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 339e20d0-0f2d-5222-a1bf-88293e3b8986
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-01-29
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 29.01.2002 BRKE II Nr. 0011/2002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRKE-II-Nr--0011-200_2002-01-29.pdf

## Full Text

BRKE II Nr. 11/2002 vom 29. Januar 2002 in BEZ 2002 Nr. 13

2. Der Rekurrent beabsichtigt die Erstellung eines Anbaus an das streitbetroffe-
ne Gebäude. Dieses wurde seinerzeit aufgrund eines zwischen dem Rechtsvorgän-
ger des Rekurrenten und der Eigentümerin des Grundstücks begründeten Baurechts 
errichtet.

Die Vorinstanz verweigerte die baurechtliche Bewilligung für den Dachaufgang 
und die begehbare Dachterrasse «mangels Zustimmung der Grundeigentümerin».

3. Die Baubewilligung ist die behördliche Feststellung, dass einem Bauvorha-
ben keine öffentlichrechtlichen Hindernisse namentlich aus dem Baupolizeirecht 
entgegenstehen (RB 1983 Nrn. 106 und 107 = BEZ 1983 Nr. 18, auch zum folgen-
den; BGE 103 Ib 209, 107 Ib 39). Demgemäss bestimmt § 320 Halbsatz 1 PBG: «Die 
Baubewilligung ist zu erteilen, wenn das Bauvorhaben den Vorschriften dieses Ge-
setzes und der ausführenden Verfügungen entspricht». Diese Feststellung hängt 
nicht von der Person des Baugesuchstellers, sondern von den sachlichen Merkma-
len des Bauvorhabens ab (vgl. Egger, Einführung in das zürcherische Baurecht, 
1970, S. 18). Die Baubewilligung wird wohl einer bestimmten Person, dem Bauherrn, 
erteilt, doch richtet sie sich nur auf das Unternehmen, das Bauvorhaben in seiner 
konkreten Gestalt und Ausführung. Für die Baubehörde ist in persönlicher Hinsicht 
allein wesentlich, dass ihr eine verantwortliche Person gegenübersteht. Der Begriff 
des Baugesuchstellers oder Bauherrn ist daher verwaltungsrechtlich sehr weit ge-
fasst.

Anderseits ist es der Baubehörde nicht zuzumuten, in anspruchsvoller und häu-
fig zeitraubender Mühewaltung Bauvorhaben zu prüfen, deren Verwirklichung zum 
vornherein am Widerstand alleinverfügungsberechtigter oder mitberechtigter Dritter 
scheitert. § 310 Abs. 3 PBG verlangt daher, dass der Baugesuchsteller, der nicht 
Grundeigentümer ist, seine Berechtigung zur Einreichung des Baugesuches nach-
zuweisen hat. § 5 lit. m der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) 
verdeutlicht diese Vorschrift dahingehend, dass der Baugesuchsteller, der nicht al-
leinverfügungsberechtigter Grundeigentümer ist, den schriftlichen Nachweis der Be-
rechtigung zur Einreichung des Baugesuches vorzulegen hat. Beide Bestimmungen 
sind reine Ordnungsvorschriften, die darauf abzielen, den Baubehörden unnötige 
Amtshandlungen zu ersparen. Da zudem der verfügungsberechtigte Grundeigentü-
mer ganz allgemein ein schützenswertes Interesse daran hat, dass sein Eigentum 
nicht in unrechtmässiger Weise beeinträchtigt wird, verfolgen diese Vorschriften 
auch den weiteren Zweck, dass die Behörden nicht wider besseres Wissen zu einem 
Verfahren Hand bieten, welches die Eigentumsgarantie Dritter zu verletzen geeignet 
ist (BEZ 1983 Nr. 18). Die Baubehörden haben sich freilich auf die Prüfung der Fra-

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ge zu beschränken, ob das Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter ver-
letzen könnte; es ist nicht Sache der Baubehörde, Eigentumsverhältnisse wie der 
Zivilrichter im einzelnen und endgültig aufzuklären. 

4. Gemäss Art. 675 Abs. 1 ZGB können Bauwerke und andere Vorrichtungen, 
die auf fremdem Boden eingegraben, aufgemauert oder sonstwie dauernd auf oder 
unter der Bodenfläche mit dem Grundstück verbunden sind, einen besonderen Ei-
gentümer haben, wenn ihr Bestand als Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen 
ist. Mit dem Institut des Baurechts soll die rechtliche Verknüpfung von Boden und 
Baute gelockert, das heisst die Durchbrechung des Akzessionsprinzips ermöglicht 
werden. Das Baurecht schafft ein vom Grundeigentum unabhängiges Verkehrsgut, 
das eines eigenen Schicksals fähig ist. Als Eigentümer der Baute steht der Baube-
rechtigte in den Rechten und Pflichten eines Grundeigentümers.

Dem dergestalt Baurechtsberechtigten ist grundsätzlich ein selbständiges 
Recht zur Stellung eines Baugesuches zuzugestehen, und es bedarf keiner zusätzli-
chen Zustimmung des Eigentümers des zur Überbauung vorgesehenen Grundstücks 
zum Bauvorhaben (vgl. P. Leutenegger, Das formelle Baurecht der Schweiz, 1974, 
S. 119; Ch. Fritzsche/P. Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2000, S. 459). Mit 
anderen Worten ist der Baurechtsnehmer «alleinverfügungsberechtigt» im Sinne von 
§ 310 Abs. 3 PBG, wird doch mit der Bestellung des Baurechts das Recht zur Über-
bauung des Baugrundstücks gerade eingeräumt. Soweit sich der Baurechtsnehmer 
nicht an vereinbarte Bestimmungen über Inhalt und Umfang des Baurechts hält, ste-
hen dem Grundeigentümer die Rechtsbehelfe nach Art. 641 Abs. 2 ZGB zu, und es 
ist nicht Sache der Baubehörde, im einzelnen abzuklären, ob der Eigentümer des 
Baugrundstückes durch das Bauvorhaben in unrechtmässiger Weise beeinträchtigt 
werden könnte. Nur bei ganz offenkundigen Verstössen ist ohne entsprechenden 
Berechtigungsnachweis auf eine Projektbeurteilung zu verzichten.

Dass hier solche den Inhalt und den Umfang der Dienstbarkeit verletzende Um-
stände vorliegen sollen, macht die Vorinstanz selber nicht geltend. Vielmehr hat sie 
allein wegen der fehlenden bzw. widerrufenen Zustimmung zu einem Teil des Bau-
projekts diesbezüglich keine Prüfung vorgenommen, welcher Umstand allein selbst-
verständlich noch keine Eigentumsverletzung indiziert. Ob die beabsichtigten bauli-
chen Massnahmen mit dem Inhalt des in Rede stehenden Baurechts vereinbart sei-
en oder nicht bzw. ob und inwieweit die ursprüngliche Zustimmung dazu vom Bau-
rechtsbelasteten überhaupt widerrufen werden konnte, sind Fragen des Zivilrechts; 
allfällige Streitigkeiten darüber wären vor den Zivilgerichten auszutragen.

5. Diese Erwägungen führen zur Gutheissung des Rekurses. Die Vorinstanz ist 
einzuladen, das Baugesuch auch bezüglich des Dachaufganges und der Nutzung 
der Dachterrasse materiell zu behandeln.