# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 82a5b33f-1ebe-5339-8301-27628e348b30
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-05
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft 05.04.2022 420 22 13 (420 2022 13)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_005_420-22-13_2022-04-05.pdf

## Full Text

Entscheid der Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs  
Basel-Landschaft vom 5. April 2022 (420 22 13) 
____________________________________________________________________ 
 
 
Schuldbetreibung und Konkurs 
 
Prosekutionsfrist bei Retention von fälligem und künftigem Mietzins (E. 2.2); Vorausset-
zung der unmittelbaren Gefährdungssituation zur Geltendmachung des Retentionsrechts 
für den künftigen Halbjahreszins (E. 3.1); Retention von fest mit dem Boden verbundenen 
Maschinen grundsätzlich möglich (E. 3.2 f.) 
 
 
 
Besetzung  Präsidentin Christine Baltzer-Bader, Richter Philippe Spitz (Ref.),  

Richterin Barbara Jermann Richterich; Aktuar i.V. Nicolas Lehmann 
  

 

Parteien  A.____ AG,  
Beschwerdeführerin 

  gegen 

  Betreibungsamt Basel-Landschaft,  
Eichenweg 12, 4410 Liestal,  
Beschwerdegegner 

   

Gegenstand  Betreibungsrechtliche Beschwerde / Retentionsverzeichnis 
Nr. xxxxx  

 
 
 
A. Mit Schreiben vom 14. Dezember 2021 wandte sich die B.____ AG (nachfolgend: Betrei-
bungsgläubigerin) als Vermieterin mehrerer Geschäftsräume im Industriepark X.____ (Werk 
Y.____) an das Betreibungsamt Basel-Landschaft (nachfolgend: Betreibungsamt) mit dem  
Ersuchen, zwecks Sicherung der fälligen Mietzinse vom 1. Juni 2021 bis 30. November 2021 
von CHF 167'586.48 sowie der laufenden Mietzinse vom 1. Dezember 2021 bis 31. Mai 2022 
von CHF 166'246.86 gegen die A.____ AG in ihren Mieträumlichkeiten die Retention vorzu-
nehmen. Die Aufnahme des Retentionsverzeichnisses durch das Betreibungsamt erfolgte am 
21. Dezember 2021. Daraufhin wurde am 3. Januar 2022 die Retentionsurkunde ausgestellt 
und der A.____ AG am 7. Januar 2022 zugestellt. Das Retentionsverzeichnis beinhaltet eine 

 

 
 
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Einheit zur Nanofiltration bzw. zur Umkehrosmose des Herstellers OSMO, einen Vakuumdamp-
fer des Herstellers Flavourtech sowie eine Kristallisation bzw. einen Filtertrockner des Herstel-
lers Rosenmund. Der Schätzwert der retinierten Gegenstände beläuft sich auf CHF 336'000.00. 

B. Gegen dieses Retentionsverzeichnis von 3. Januar 2022 erhob die A.____ AG (nachfol-
gend: Beschwerdeführerin) mit Eingabe vom 14. Januar 2022 Beschwerde bei der Aufsichtsbe-
hörde für Schuldbetreibung- und Konkurs (nachfolgend: Aufsichtsbehörde) mit folgenden  
Anträgen: 

«a) Das Begehren auf Errichtung eines Retentionsverzeichnisses ist infolge Bezahlung der 
ausstehenden Mietzinsjahlungen (recte: Mietzinszahlungen) hinfällig und infolgedessen 
abzulehnen (vgl. Begründung Ziff. 5.1). 

  b) Eventualantrag: Sollte das Begehren auf Errichtung eines Retentionsverzeichnisses nicht 
vollumfänglich abgelehnt werden, ist die Höhe der durch Belegung mit Retention zu  
sichernden Forderung auf die noch ausstehenden Mietzinsforderungen für November 
2021 und damit auf CHF 27'707.87 zu reduzieren (vgl. Begründung Ziff. 5.2). 

  c) Subeventualantrag: Sollte das Begehren auf Errichtung eines Retentionsverzeichnisses 
nicht auf die noch ausstehende Mietzinsforderung von November 2021 reduziert werden, 
so ist der maximal mit Retention abzusichernde Betrag auf die Mietzinszahlungen für  
November und Dezember 2021 und damit auf CHF 55'145.74 zu reduzieren (vgl. Begrün-
dung Ziff. 5.3). 

  d) Die im Retentionsverzeichnis erfassten Maschinen:  

 - Einheit zur Nanofiltration/Umkehrosmose, Hersteller OSMO, Artikel-Nr. xxxxx, Baujahr 
2014 

 - Vakuumverdampfer, Hersteller Flavourtech, Artikel-Nr. yyyyy, Baujahr 2014 

 - Kristallisation/Filtertrockner, Hersteller Rosenmund, Artikel-Nr. zzzzz, Baujahr 1991 

 sind nicht als bewegliche Sachen zu qualifizieren und dürfen damit nicht mit Retention 
belegt werden. Diese Gegenstände sind aus dem Retentionsverzeichnis zu entfernen.  

  e) Eventualantrag: gelten die im Retention (recte: Retentionsverzeichnis) erfassten Maschi-
nen wider Erwarten doch als bewegliche Sachen im Sinne des Gesetzes, so sind sie als 
Kompetenzstücke zu qualifizieren und aus dem Verzeichnis zu entfernen.». 

Zur Begründung führte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen aus, die fällige Mietzinsforde-
rung betrage aufgrund einer bereits an das Betreibungsamt geleisteten Zahlung statt 
CHF 167'586.48 lediglich CHF 27'707.87, weshalb sich das Retentionsverzeichnis im Wert auf 
diesen Betrag zu beschränken habe. Zudem bestehe im Hinblick auf den laufenden Halbjahres-
zins keine besondere Gefahr, welche deren Absicherung durch Retention rechtfertigen würde. 
Die in das Retentionsverzeichnis aufgenommenen Maschinen seien sodann nicht als bewegli-
che Sachen im Sinne von Art. 286 Abs. 1 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des 
Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht, OR, SR 220) i.V.m. 
Art. 713 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210) zu qualifizieren, zumal diese 
zur fix installierten Produktionsanlage gehören würden, welche mit vielen Rohrleitungen verbaut 

 

 
 
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sei. Die gesamte Anlage sei aus sicherheitstechnischen Gründen fest im Boden verankert und 
fix damit verbunden. Darüber hinaus seien die retinierten Gerätschaften wesentliche und unbe-
dingt notwendige Kernstücke des Produktionsprozesses, womit diese als Kompetenzstücke im 
Sinne von Art. 268 Abs. 3 OR i.V.m. Art. 92 Abs. 1 Ziff. 3 des Bundesgesetzes über Schuldbe-
treibung und Konkurs (SchKG, SR 281.1) zu qualifizieren und damit aus dem Retentionsver-
zeichnis zu entfernen seien. 

C. Mit Verfügung vom 18. Januar 2022 unterbreitete die Aufsichtsbehörde die Beschwerde 
vom 14. Januar 2022 dem Betreibungsamt sowie der Betreibungsgläubigerin zur Stellungnah-
me. Das Betreibungsamt wurde zudem gebeten, der Aufsichtsbehörde die relevanten Verfah-
rensakten in Kopie einzureichen. 

D. Die Betreibungsgläubigerin führte in ihrem Schreiben vom 27. Januar 2021 (recte: 2022) 
aus, sie habe in der vorliegend zu beurteilenden Angelegenheit keine Betreibung auf Pfandver-
wertung eingeleitet, womit die Beschwerde gegen die Aufnahme des Retentionsverzeichnisses 
– soweit überhaupt darauf einzutreten wäre – als gegenstandslos zu betrachten sei. 

E. Das Betreibungsamt begehrte mit Stellungnahme vom 31. Januar 2022, es sei auf die 
Beschwerde nur teilweise einzutreten und soweit darauf eingetreten werde, sei sie abzuweisen. 
Zur Begründung führte das Betreibungsamt zusammenfassend an, dass die Retentionssiche-
rung in Bezug auf die verfallenen Mietzinsraten mangels Prosequierung aufgehoben werde, 
womit diesbezüglich die Bestreitung des Retentionsrechts hinfällig geworden sei. Darüber hin-
aus verkenne die Beschwerdeführerin, dass das Retentionsrecht auch die laufenden Mietforde-
rungen eines Halbjahres beinhalte. Der im Retentionsbegehren geltend gemachte und von der 
Beschwerdeführerin geschuldete Gesamtbetrag habe sich im Zeitpunkt der Aufnahme des  
Retentionsverzeichnisses auf rund CHF 334'000.00 belaufen, womit die Retention der drei  
Maschinen mit einem Schätzwert von je CHF 112'000.00 nicht zu beanstanden sei. In Bezug 
auf die im Zusammenhang mit der Retention künftiger Mietzinse erforderliche Gefährdung des 
Retentionsrechts mache die Betreibungsgläubigerin den Zahlungsverzug der Beschwerdeführe-
rin geltend, was angesichts der gegen letztere hängigen Betreibungsverfahren in beträchtlicher 
Höhe nachvollziehbar und glaubhaft gemacht gewesen sei. Sodann handle es sich bei den mit 
Retention belegten Maschinen entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin um bewegli-
che Sachen im Sinne von Art. 713 ZGB, zumal diese zwar offenbar am Boden befestigt seien, 
dennoch aber fortgeschafft werden könnten. Schliesslich scheitere die Geltendmachung eines 
allfälligen Kompetenzcharakters der Maschinen bereits daran, dass dieses Recht den natürli-
chen Personen vorbehalten sei. Im Ergebnis bleibe damit die Retentionssicherung für die künf-
tigen Mietzinsraten bestehen. 

F. Mit Verfügung der Aufsichtsbehörde vom 1. Februar 2022 wurde die Vernehmlassung des 
Betreibungsamtes vom 31. Januar 2022 sowie die Vernehmlassung der Betreibungsgläubigerin 
vom 27. Januar 2021 (recte: 2022) unter den Verfahrensbeteiligten ausgetauscht bzw. an die 
Beschwerdeführerin zur Kenntnisnahme und freiwilligen Replik zugestellt. Der Schriftenwechsel 
wurde geschlossen und die Akten bei der Aufsichtsbehörde in Zirkulation gesetzt. 

 

 

 
 
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Erwägungen 

1. Mit Ausnahme der Fälle, in denen das SchKG den Weg der gerichtlichen Klage vor-
schreibt, kann gemäss Art. 17 SchKG gegen jede Verfügung eines Betreibungs- oder eines 
Konkursamtes bei der Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs wegen Gesetzes-
verletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden. Die sachliche Zuständigkeit 
der Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts Basel-Landschaft zur Behand-
lung der Angelegenheit als Aufsichtsbehörde ergibt sich aus § 6 Abs. 3 lit. a des Einführungs-
gesetzes zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (EG SchKG, SGS 233). Wird 
eine Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit geltend gemacht, so muss die Beschwerde 
gemäss Art. 17 Abs. 2 SchKG grundsätzlich innert zehn Tagen seit dem Zeitpunkt, in welchem 
die Beschwerdeführerin von der Verfügung Kenntnis erhalten hat, angebracht werden. Zur Be-
schwerde legitimiert ist, wer durch die angefochtene Verfügung eines Zwangsvollstreckungsor-
gans in seinen rechtlichen oder zumindest tatsächlichen Interessen betroffen und dadurch  
beschwert ist und deshalb ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Abänderung 
der Verfügung hat (BGE 129 III 595 E. 3). Das betreibungsrechtliche Beschwerdeverfahren vor 
der Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs richtet sich gemäss § 11 EG SchKG 
nach dem Verwaltungsverfahrensgesetz Basel-Landschaft vom 13. Juni 1988 (VwVG, 
SGS 175), soweit das Bundesrecht keine Regelung vorsieht. § 15 Abs. 1 VwVG verlangt, dass 
die Eingaben der Parteien ein klar umschriebenes Begehren, die Angabe der Tatsachen und 
Beweismittel, eine Begründung sowie die Unterschrift der Parteien oder ihres Vertreters enthal-
ten müssen. Der Beschwerdeantrag muss entweder auf Aufhebung bzw. Änderung der ange-
fochtenen Verfügung oder auf Vornahme einer betreibungsrechtlichen Massnahme gerichtet 
sein (Art. 21 SchKG). Der Antrag kann sich auch durch Auslegung der Eingabe, namentlich 
deren Begründung ergeben. Als Beschwerdegründe können Gesetzesverletzung, Unangemes-
senheit, Rechtsverzögerung sowie Rechtsverweigerung geltend gemacht werden. In jedem Fall 
können lediglich Verfahrensfehler gerügt werden. Über materiellrechtliche Fragen wird im  
Beschwerdeverfahren nicht entschieden. Die Beschwerde muss mindestens summarisch be-
gründet werden. Die Beschwerdeführerin hat mithin kurz darzulegen, gegen welche Rechtssät-
ze der angefochtene Entscheid verstösst. Zur Begründung einer Beschwerde gehört somit, 
dass sich die Beschwerdeführerin mit dem angefochtenen Entscheid inhaltlich auseinander-
setzt. Im Fall von Laienbeschwerden sind diese Anforderungen weniger streng zu handhaben 
(vgl. BGE 116 II 745 E. 2b). 

2.1 Die Beschwerdeführerin ficht mit ihrer Eingabe vom 14. Januar 2022 das Retentionsver-
zeichnis vom 3. Januar 2022 an, welches als Verfügung des Betreibungsamtes einer  
Beschwerde nach Art. 17 Abs. 1 SchKG zugänglich ist. Gemäss der Sendungsverfolgung der 
Schweizerischen Post wurde die angefochtene Verfügung der Beschwerdeführerin am 
7. Januar 2022 zugestellt. Das Ende der zehntägigen Beschwerdefrist fiel damit auf den 
17. Januar 2022. Mit der Eingabe vom 14. Januar 2022, welche an demselben Tag der Schwei-
zerischen Post übergeben wurde, ist die Beschwerdefrist gewahrt. Das Recht zur Beschwerde-
führung kommt denjenigen Personen zu, welche durch die in Frage stehende Retention in ihren 
Rechten betroffen sind und dadurch ein eigenes aktuelles Interesse an der Abänderung der 

 

 
 
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Retention haben. Vorliegend macht die Beschwerdeführerin die fehlerhafte Errichtung des Re-
tentionsverzeichnisses geltend. Sie ist in Bezug auf die Höhe der retinierten Forderungen sowie 
die allfällig nicht retinierbaren Gegenstände grundsätzlich zur Beschwerdeführung berechtigt, 
so dass auf die Beschwerde unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägung 2.2 einzutreten ist. 

2.2 Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerde vom 14. Januar 2022 unter anderem 
geltend, die Errichtung des Retentionsverzeichnisses sei infolge Bezahlung der ausstehenden 
Mietzinsforderungen hinfällig und infolgedessen abzulehnen. Eventualiter sei die Höhe der 
durch Belegung mit Retention zu sichernde Forderung auf die noch ausstehende Mietzinsforde-
rung für November 2021 zu reduzieren. In Bezug auf diese beiden Anträge ist dem Vorbringen 
des Betreibungsamtes zuzustimmen, wonach die Wirkungen des Retentionsverzeichnisses in 
Bezug auf die bei Einreichung des Retentionsbegehrens fälligen Mietzinse vom 1. Juni 2021 bis 
30. November 2021 mangels Prosequierung der Retention durch die Betreibungsgläubigerin 
innerhalb von zehn Tagen seit Zustellung der Retentionsurkunde dahinfallen. Diesbezüglich ist 
auch auf das Schreiben der Betreibungsgläubigerin vom 27. Januar 2021 (recte: 2022) verwie-
sen, wonach die vorliegend zu beurteilende Angelegenheit mangels Betreibung auf Pfandver-
wertung als gegenstandslos zu betrachten sei. Die Vermieterin hat binnen zehn Tagen nach 
Erhalt des Retentionsverzeichnisses beim zuständigen Betreibungsamt am Ort der gelegenen 
Sache das Betreibungsbegehren auf Pfandverwertung gegen die säumige Mieterin zu stellen 
(Art. 283 Abs. 3 SchKG; ANDREAS WIEDE, Basler Kommentar SchKG, 3. Aufl. 2021, Art. 283 
N 74). Diese Frist von zehn Tagen ist selbst dann einzuhalten, wenn zusätzlich zum verfallenen 
Mietzins auch für künftigen Mietzins retiniert worden ist. Allerdings muss in dieser Konstellation 
lediglich der bereits fällige Mietzins prosequiert werden. Leistet die Vermieterin der Aufforde-
rung zur Prosequierung binnen Frist keine Folge, so fällt die Retentionssicherung für die verfal-
lenen Mietzinsraten ohne Weiteres dahin, d. h. die Retentionsurkunde wird in diesem Umfang 
gegenstandlos (BGE 105 III 85 E. 2; WIEDE, a.a.O., Art. 283 N 91 f.). Insofern ist kein aktuelles 
rechtliches oder zumindest tatsächliches Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführerin an der 
Aufhebung bzw. Reduktion des Retentionsverzeichnisses auf die noch ausstehende Mietzins-
forderung für November 2021 ersichtlich. Die Prosekutionsfrist für den künftigen Mietzins be-
ginnt hingegen erst am Fälligkeitstag der letzten Mietzinsrate zu laufen (WIEDE, a.a.O., Art. 283 
N 74). Für die künftigen Mietzinse fällt die Retentionssicherung damit erst zehn Tage nach Fäl-
ligkeit der letzten künftigen Rate des laufenden Halbjahres dahin (WIEDE, a.a.O., Art. 283 N 77). 
Materieller Streitgegenstand im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist demnach einzig das Re-
tentionsverzeichnis in Bezug auf die künftigen Mietzinsforderungen und es ist nur insoweit auf 
die Beschwerde einzutreten. 

3.1 Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerde vom 14. Januar 2022 in Bezug auf 
die laufenden Mietzinse zunächst geltend, es bestehe vorliegend keine besondere Gefahr, wel-
che die Absicherung dieser Forderung durch Belegung mit Retention rechtfertigen würde. Als 
produzierendes chemie-technisches Unternehmen sei die Beschwerdeführerin auf die mit  
Retention belegten Maschinen unbedingt angewiesen. Diese seien zudem fest installiert, womit 
sie nicht ohne beachtliche Logistik und Aufwand fortgeschafft werden könnten. Nach Angaben 
der Beschwerdeführerin würde deren Abbau Wochen in Anspruch nehmen. 

 

 
 
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Bei der Geltendmachung des Retentionsrechts zur Sicherung des künftigen Halbjahreszinses 
hat die Vermieterin eine konkrete und unmittelbare Gefährdung des Retentionsrechts durch die 
Mieterin glaubhaft zu machen (BGE 129 III 395 E. 3.4). Eine derartige Bedrohung des Retenti-
onsrechts besteht etwa in jenen Fällen, in denen der Wegzug der Mieterin oder die Wegschaf-
fung der haftenden Gegenstände droht (BGE 129 III 395 E. 3.4). Darüber hinaus kann die  
Voraussetzung der unmittelbaren Gefährdungssituation nach einer im Schrifttum geäusserten 
Auffassung aber auch dann bejaht werden, wenn die Mieterpartei mit fälligen Mietzinszahlun-
gen zurückliegt und die daran anschliessenden laufenden Mietzinse ebenfalls ausstehen 
(PETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, Zürcher Kommentar OR, 5. Aufl. 2020, Art. 266–268b N 78; 
WIEDE, a.a.O., Art. 283 N 54). Dies wird einerseits mit der dogmatischen Überlegung begründet, 
wonach eine Trennung von Forderung und akzessorischem Retentionsrecht keine gesetzliche 
Grundlage habe, weshalb auch die Gefährdung der Forderung an sich für die Geltendmachung 
des Retentionsrechts für künftige Mietzinse genüge. Andererseits sprächen auch praktische 
Überlegungen für dieses Ergebnis, weil ansonsten im Einzelfall mit Bezug auf verfügbares Ver-
wertungssubstrat eine Ungleichbehandlung von Vermietern entstehe, je nachdem ob über die 
Mieterin der Konkurs eröffnet wird – womit stets auch für laufenden Mietzins bis zu sechs Mo-
natsmieten seit Konkurseröffnung eine retentionsgesicherte Konkursforderung bestehe – oder 
nicht (WIEDE, a.a.O., Art. 283 N 54a). Dieser Auffassung ist zu folgen. Wie bereits ausgeführt, 
ist gegenüber dem Betreibungsamt eine Gefährdung des Retentionsrechts lediglich glaubhaft 
zu machen. Demzufolge hat das Betreibungsamt dem Gesuch um Aufnahme eines Retentions-
verzeichnisses für künftigen Mietzins stattzugeben, wenn das Eintreten der von der Betrei-
bungsgläubigerin vorgebrachten Behauptungen wahrscheinlicher ist als deren Nichteintreten. 
Ein Beweis dafür muss dem Betreibungsamt aber nicht vorliegen und darf auch nicht verlangt 
werden (WIEDE, a.a.O., Art. 283 N 54b). Im Begehren um Aufnahme eines Retentionsverzeich-
nisses vom 14. Dezember 2021 führt die Betreibungsgläubigerin als Grund für ihr Begehren auf, 
dass sich die Mieterin in schwerem Zahlungsverzug befinde und ihr zudem der Konkurs drohe. 
Die Betreibungsgläubigerin macht damit zwar weder einen drohenden Wegzug der Mieterin 
noch die Gefahr der Wegschaffung der retinierten Gegenstände geltend, sie bringt aber einen 
erheblichen Zahlungsverzug der Beschwerdeführerin vor. Diesbezüglich ist den Ausführungen 
des Betreibungsamtes zu folgen, wonach das Begehren um Aufnahme des Retentionsver-
zeichnisses aufgrund der gegen die Beschwerdeführerin hängigen Betreibungsverfahren in be-
trächtlicher Höhe nachvollziehbar und das Bedürfnis der Retinierung von Gegenständen 
zwecks Sicherung der künftigen offenen Mietforderungen glaubhaft gemacht ist. In diesem Zu-
sammenhang sind insbesondere die im Zeitpunkt der Gesuchseinreichung und der Aufnahme 
des Retentionsverzeichnisses offenen Betreibungsforderungen gegenüber der Betreibungs-
gläubigerin von CHF 133'326.84 für 28 fällige Rechnungen im Zeitraum von Juni 2021 bis Sep-
tember 2021 in der Betreibung Nr. yyyyy sowie von CHF 25'947.88 für zehn fällige Rechnungen 
im Zeitraum vom 21. September 2021 bis 22. Oktober 2021 in der Betreibung Nr. zzzzz zu  
erwähnen, die einen erheblichen Zahlungsverzug der Beschwerdeführerin aufzeigen. Infolge-
dessen ist das Betreibungsamt zu Recht von einer wahrscheinlichen Gefährdung künftiger 
Mietzinse ausgegangen. Die Vermieterin hat ein Retentionsrecht für die laufenden Mietzinse 
vom 1. Dezember 2021 bis 31. Mai 2022 von CHF 166'246.86. Die Beschwerde erweist sich 
damit in diesem Punkt als unbegründet, weshalb sie diesbezüglich abzuweisen ist. 

 

 
 
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3.2 Des Weiteren führt die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift vom 14. Januar 
2022 an, die in das Retentionsverzeichnis aufgenommenen Maschinen seien nicht als bewegli-
che Sachen im Sinne von Art. 268 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 713 ZGB zu qualifizieren, womit sie 
aus dem Retentionsverzeichnis zu entfernen seien. 

Die Vermieterin von Geschäftsräumen hat für einen verfallenden Jahreszins und den laufenden 
Halbjahreszins ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen, die sich in den vermieteten 
Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören (Art. 268 Abs. 1 OR). Als 
bewegliche Sachen im Sinne dieser Bestimmung gelten sämtliche beweglichen körperlichen 
Sachen im sachenrechtlichen Sinne (Art. 713 ZGB), d. h. Sachen, die ohne wesentliche Sub-
stanzveränderung von einem Ort zu einem andern verbracht werden können (IVO SCHWANDER, 
Basler Kommentar ZGB, 6. Aufl. 2019, Art. 713 N 3). Es genügt dabei, wenn die Gegenstände 
entsprechend ihrer Grösse oder ihrem Gewicht nur mit erheblichem Aufwand bewegt werden 
können (SCHWANDER, a.a.O., Art. 713 N 4). Daraus erhellt, dass das Retentionsrecht nament-
lich auch an Maschinen möglich ist (vgl. BGE 120 III 52 E. 8a). In diesem Zusammenhang ist 
zudem festzuhalten, dass Maschinen grundsätzlich auch nicht zu den Bestandteilen eines Ge-
bäudes bzw. eines Grundstücks gehören, zumal ihre Entfernung die Funktionsfähigkeit sowie 
die Identität der Hauptsache, d. h. der Geschäftsräume, in der Regel nicht beeinträchtigt. Dies 
könnte allenfalls einzig in jenen Fällen denkbar sein, in denen das Gebäude gewissermassen 
besonders für diese Maschinen konstruiert wurde und sein einziger Verwendungszweck darin 
besteht, die entsprechende Maschine zu beherbergen (STEPHAN WOLF/WOLFGANG WIEGAND, 
Basler Kommentar ZGB, 6. Aufl. 2019, Art. 642 N 16). Vorliegend umfasst das Retentionsver-
zeichnis vom 3. Januar 2022 eine Einheit zur Nanofiltration bzw. zur Umkehrosmose, einen 
Vakuumdampfer sowie eine Kristallisation bzw. einen Filtertrockner. Entsprechend den Ausfüh-
rungen der Beschwerdeführerin sind diese Maschinen zwar aus sicherheitstechnischen Grün-
den fest im Boden verankert und fix damit verbunden. Indem die Beschwerdeführerin aber aus-
führt, die Maschinen könnten nicht ohne beachtliche Logistik und Aufwand fortgeschafft werden, 
zeigt sie selber auf, dass sie als bewegliche Sachen anzusehen sind. Sodann ist auch nicht 
nachgewiesen, dass die besagten Maschinen Bestandteil des Grundstücks wären. Dagegen 
spräche ohnehin, dass in diesem Fall die Maschinen in das Eigentum der Vermieterin fallen 
würden. Letzterer dürfte allerdings kein Interesse an derart hochspezialisierten Gerätschaften 
zukommen. Die Beschwerde ist damit auch bezüglich dieses Vorbringens der Beschwerdefüh-
rerin abzuweisen. 

3.3 Schliesslich bringt die Beschwerdeführerin vor, die retinierten Maschinen seien wesentli-
che und unbedingt notwendige Kernstücke der Produktion, weshalb sie als Kompetenzstücke 
im Sinne von Art. 268 Abs. 3 OR i.V.m. Art. 92 Abs. 1 Ziff. 3 SchKG aus dem Retentionsver-
zeichnis zu entfernen seien. 

Das Retentionsrecht ist gemäss Art. 268 Abs. 3 OR ausgeschlossen an Sachen, die durch die 
Gläubiger der Mieterin nicht gepfändet werden könnten. Darunter fallen insbesondere die Kom-
petenzstücke im Sinne von Art. 92 Abs. 1 Ziff. 3 SchKG. Dieser Bestimmung zufolge sind Werk-
zeuge, Gerätschaften, Instrumente und Bücher unpfändbar, soweit sie für den Schuldner und 
seine Familie zur Ausübung des Berufs notwendig sind. Das diesbezügliche Vorbringen der 
Beschwerdeführerin scheitert allerdings bereits daran, dass der Anspruch auf Ausscheidung 

 

 
 
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von Kompetenzstücken ausschliesslich den natürlichen Personen zusteht. Die juristischen Per-
sonen haben keinen Kompetenzanspruch (BGer 5A_783/2015 vom 15. Januar 2016 E. 3.3.2; 
GEORGES VONDER MÜHLL, Basler Kommentar SchKG, 3. Aufl. 2021, Art. 92 N 57). Demzufolge 
ist die Beschwerde auch hinsichtlich dieses Antrags abzuweisen. 

4. Aus den Erwägungen hiervor erhellt, dass die Voraussetzungen zur Retention der künf-
tigen Mietzinsforderung vom 1. Dezember 2021 bis 31. Mai 2022 gegeben und die Retention im 
Umfang von CHF 166'246.86 zulässig ist, womit die Beschwerde abzuweisen ist, soweit über-
haupt darauf eingetreten wird. Auf die Frage einer allfälligen Entfernung von Maschinen aus  
der Retentionshaft aufgrund der Reduktion der retentionsgesicherten Forderung von 
CHF 333'833.34 auf CHF 166'246.86 ist mangels eines entsprechenden Antrags der Be-
schwerdeführerin an dieser Stelle nicht weiter einzugehen. 

5. Für das Beschwerdeverfahren werden gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG keine 
Kosten erhoben. 

 
 
Demnach wird erkannt: 

://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 

 2. Es werden keine Kosten erhoben. 

Jede Partei trägt ihre eigenen Parteikosten selbst. 

Präsidentin 
 
 
Christine Baltzer-Bader 

Aktuar i.V. 
 
 
Nicolas Lehmann