# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 37ec895c-1760-5c00-a14a-acf0da31bf9f
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-07
**Language:** de
**Title:** Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes mit Bezug auf drei Lüftungsaufbauten auf einem im Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung verzeichneten Schulhaus
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0290/2021
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_ii_nr._0290_2021_vom_7._dezember_2021_lueftungsaufbauten_monobloecke.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2021.00042 
0290/2021     

Entscheid vom 7. Dezember 2021     

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Peter Rütimann, Ersatzrichterin Marlen Patt, Baurichter 
Adrian Bergmann, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch     

in Sachen 

Rekurrenten 

1.  P. H., […]  
2.  L. G., […] 

beide vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegner 

1.  Gemeinderat X, […] 

vertreten durch […] 

2.  Gemeinde X, […] 

vertreten durch Gemeinderat X, […] 

betreffend 

[…]  Verweigerung  der  nachträglichen  Baubewilligung  und  Wiederherstel-
lungsbefehl für drei Lüftungsaufbauten (Monoblöcken), Schulhaus R. […] 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 26. Januar 2021 verweigerte der Gemeinderat X der Ge-

meinde X die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für drei Lüftungsauf-

bauten  auf  dem  Schulhaus  R.  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr. 1  an  der  S.-

Strasse in X und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustan-

des bis spätestens Ende 2035 an. Sodann ordnete der Gemeinderat an, dass 

bis  Ende  2034  ein  Baugesuch  für  neue  Monoblöcke  und  deren  Standorte 

oder für ein anderes Lüftungssystem einzureichen ist. 

B. 
Hiergegen  erhoben  P.  H.  sowie  L.  G.  mit  gemeinsamer  Eingabe  vom 

10. März 2021 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zü-

rich und beantragten die Aufhebung der Sätze 2 und 3 von Dispositiv-Ziffer 2 

des angefochtenen Beschlusses und die Statuierung der Pflicht zur soforti-

gen Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. 

C. 

Mit Verfügung vom 12. März 2021 wurde vom Rekurseingang Vormerk ge-

nommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Mit  Verfügung  vom  30. März  2021  wurde  das  Verfahren  auf  einvernehmli-

chen Antrag der Parteien hin sistiert. 

E. 

Mit Eingabe vom 16. Juli 2021 verlangte die Vorinstanz die Fortsetzung des 

Verfahrens und reichte gleichzeitig ihre Vernehmlassung ein mit dem Antrag 

auf Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- 

und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekurrierenden. 

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Seite 2 

 
 
F. 

Mit Verfügung vom 23. Juli 2021 wurde das Verfahren antragsgemäss fort-

gesetzt. Die Rekursgegnerin 2 verzichtete in der Folge stillschweigend auf 

die Erstattung einer Vernehmlassung. 

G. 

Auf Begehren der Rekurrierenden wurde ein zweiter Schriftenwechsel durch-

geführt. Die Replik datiert vom 9. September 2021; die Duplik der Vorinstanz 

vom 28. September 2021. Seitens der privaten Rekursgegnerin ging keine 

Duplik ein. Mit Datum 12. September 2021 (recte wohl 12. November 2021, 

hierorts eingegangen am 15. November 2021) erfolgte eine weitere Stellung-

nahme der Rekurrenten. 

H. 

Am  1. November  2021  führte  eine  Delegation  der  2. Abteilung  des  Baure-

kursgerichts in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal 

durch. 

I. 

Auf die Vorbringen der Parteien sowie auf die anlässlich des Lokaltermins 

gemachten Feststellungen wird, soweit für die Entscheidbegründung erfor-

derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurrierenden sind Eigentümer von Parzellen im Nahbereich des streit-

betroffenen Grundstücks (Kat.-Nrn. 2 sowie 3) mit direktem Sichtkontakt zu 

den  streitbetroffenen  Lüftungsaufbauten  und  verfügen  damit  über  die  vom 

Gesetz geforderte beachtenswerte, nahe Beziehung zum Streitgegenstand. 

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Seite 3 

 
 
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs 

einzutreten (§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).  

2. 

Das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 1 liegt gemäss der geltenden Bau- 

und Zonenordnung der Gemeinde X in der Zone für öffentliche Bauten. Auf 

dem Grundstück befinden sich die Schulhausanlagen B. und R.. Das Schul-

haus R. ist im Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung ver-

zeichnet.  

Streitgegenstand  im  vorliegenden  Verfahren  bilden  drei  auf  den  Flachdä-

chern der drei Treppenhaus-Verbindungstrakte des Schulhauses R. aufge-

baute Lüftungsaufbauten, welche in den Akten als "Monoblöcke" bezeichnet 

werden.  

Den dem Gericht vorliegenden Akten, insbesondere dem angefochtenen Be-

schluss, lässt sich folgende Vorgeschichte des Rechtsstreits entnehmen: Am 

3. September  2012  habe  die  Baubehörde  Sanierungsmassnahmen  am 

Schulhaus  R.  bewilligt.  Das  Sanierungsprojekt  habe  auch  technische  Auf-

bauten für eine  neue Lüftung  vorgesehen. Mit  Beschluss  vom  8. Juli  2013 

sei sodann eine Projektänderung, welche eine Lageverschiebung und Ver-

grösserung  der  Lüftungsaufbauten  vorgesehen  habe,  bewilligt  worden.  Im 

Rahmen  der  Baukontrolle  habe  die  Behörde  festgestellt,  dass  auf  dem 

Schulhausdach drei Lüftungsaufbauten montiert worden seien, welche we-

sentlich grösser als die bewilligten gewesen seien. Die Bauherrschaft sei da-

her  verpflichtet  worden,  umgehend  ein  Abänderungsgesuch  einzureichen. 

Das Schulhaus R. sei zu diesem Zeitpunkt im überkommunalen Inventar ver-

zeichnet gewesen, weshalb die Gesuchsunterlagen der Baudirektion zur Be-
urteilung/Bewilligung zugestellt worden seien. Gemäss den in diesem Punkt 

unbestrittenen Ausführungen der Rekurrierenden sei seitens der Baudirek-

tion am 30. Juni 2014 ein Hindernisbrief an die Bauherrschaft verfasst wor-

den,  weil  den  (bereits  aufgebauten)  massiv  grösseren  Lüftungsaufbauten 

aus denkmalpflegerischen Gründen Hindernisse entgegenstünden, die sich 

nicht mit Auflagen oder Bedingungen beheben liessen. 

Am 17. Oktober 2016 habe der Gemeinderat bei der Baudirektion ein Provo-

kationsbegehren nach § 213 PBG gestellt. Gestützt auf das Gutachten der 

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Seite 4 

 
 
kantonalen Denkmalpflegekommission habe die Baudirektion mit Verfügung 

vom 4. Juli 2017 auf die Unterschutzstellung des Schulhauses R. verzichtet. 

In der entsprechenden Verfügung sei der Gemeinderat eingeladen worden, 

das Schulhaus R. ins kommunale Denkmalschutzinventar aufzunehmen. Die 

Baukommission  sei  in  der  Folge  zum  Schluss  gekommen,  dass  eine  Auf-

nahme ins kommunale Inventar nicht zwingend angezeigt sei und der Ge-

meinderat habe deshalb mit Beschluss vom 1. Oktober 2019 auf eine Inven-

tarisation verzichtet. Im Rahmen des gegen diesen Beschluss durchgeführ-

ten  Rechtsmittelverfahrens  habe  das  Baurekursgericht  den  Beschluss  des 

Gemeinderates  aufgehoben.  Mit  Gemeinderatsbeschluss  vom  7. Januar 

2021  sei  das  Schulhaus  R.  ins  kommunale  Denkmalpflegeinventar  aufge-

nommen worden. 

Mit dem nun angefochtenen Beschluss hat der Gemeinderat die noch hän-

gige zweite Projektänderung im Zusammenhang mit den vergrösserten Lüf-

tungsaufbauten  verweigert  und  die  Wiederherstellung  des  rechtmässigen 

Zustandes  bis  spätestens Ende  2035  angeordnet  sowie  verlangt, dass bis 

Ende 2034 ein Baugesuch für neue Monoblöcke und deren Standorte oder 

für ein anderes Lüftungssystem einzureichen sei. 

Zur Begründung führte die Vorinstanz im angefochtenen Beschluss aus, es 

handle sich bei den Lüftungsaufbauten um technische Aufbauten. Technik-

aufbauten in Form von grossen Lüftungsaggregaten seien bezüglich Gestal-

tung/Einordnung per se regelmässig nicht unproblematisch. Auf der anderen 

Seite könne, insbesondere bei energetischen Sanierungen, auf Technikauf-

bauten  oft  nicht  verzichtet  werden.  Auch  auf  Schutzobjekten  seien  solche 

Elemente  grundsätzlich  hinzunehmen,  wenn  sie  optimiert  (Grösse,  Lage, 

Formen, Farbe/Material, Kaschierung) gestaltet seien. Die streitbetroffenen 

Lüftungsaufbauten seien allerdings weder für sich selber als Einheit gestaltet 
noch versuchten sie einen nachvollziehbaren Bezug zum Schulhaus herzu-

stellen.  Es  handle  sich  vielmehr  um einigermassen  lieblos  und uninspiriert 

auf  dem  Dach  platzierte  Technikelemente.  Eine  optimierte  Gestaltung  sei 

nicht erkennbar. Eine nachträgliche Bewilligung für die drei Monoblöcke sei 

daher zu verweigern. Eine Heilung der Mängel sowie eine Ausnahmebewilli-

gung seien nicht denkbar.  

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Seite 5 

 
 
Da keine nachträgliche Bewilligung erteilt  werden könne, sei grundsätzlich 

der  rechtmässige  Zustand  wiederherzustellen.  Im  Rahmen  der  Verhältnis-

mässigkeit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sei indes zu 

beachten,  dass  das  gesamte  Lüftungssystem  des  Schulgebäudes  auf  die 

drei  Lüftungsaufbauten  haustechnisch  zwingend  angewiesen  sei.  Die  Lüf-

tungsaufbauten müssten demzufolge an einer anderen Stelle aufgestellt wer-

den. Eine Verlegung in den Keller, was gemäss der von der Bauherrschaft 

beigezogenen I. GmbH mit voluminösen Lüftungskanälen vom Keller auf das 

Dach verbunden wäre und womit die Einordnung somit nicht wesentlich ver-

bessert  würde,  könne  gerade  auch  in  Anbetracht  der  damit  verbundenen 

Kosten von mindestens Fr. 450'000.--nicht mehr verhältnismässig qualifiziert 

werden;  dies  zumindest  nicht  bis  die  Lebensdauer  der  Lüftungsaufbauten 

von 20-25 Jahren annährend erreicht sei. Auf den Rückbau der Lüftungsauf-

bauten könne deshalb bis längstens Ende 2035 verzichtet werden.  

Die Vorinstanz stützte sich bei ihrer Beurteilung insbesondere auf die Beur-

teilung der I. GmbH, welche dokumentiert ist mit einem protokollierten Tele-

fonat vom 15. September 2020 und entsprechenden Plänen und Messungen 

(act. 14.2.1., 14.2.2 sowie 14.3) sowie mit einer im Rahmen der Vernehm-

lassung  nachträglich  schriftlichen  Erfassung  der  bisherigen  Überlegungen 

(act. 14.5.1) vom 19. Juli 2021.  

Dem Bericht vom 19. Juli 2021 kann zusammengefasst folgendes entnom-

men werden: 

lm Januar/Februar 2012 seien Luftmessungen in den Schulzimmern durch-

geführt worden. ln verschiedenen Schulzimmern seien Datenlogger platziert 

worden, um die aktuelle Situation vor dem Umbau während des Unterrichts 

zu erfassen. Die Messungen seien im normalen Schulbetrieb durchgeführt 
worden. Für das Lüftungsverhalten seien keine Vorgaben gemacht worden. 

Somit könne davon ausgegangen werden, dass die Messungen repräsenta-

tiv seien und den normalen Schulbetrieb mit dem alltäglichen Lüftungsver-

halten  abbildeten.  Die  Messungen  hätten  ergeben,  dass  insbesondere  die 

CO2-Belastungen in den Schulzimmern mit einem Wert während des Schul-

betriebs von beinahe konstant > 1500 ppm mit teilweise langen Phasen von 

sogar  um 2000 ppm  bis  teilweise  mehr als  2500 ppm  sehr  hoch  gewesen 
seien. Da über Nacht nicht gelüftet werde, sinke die Belastung bis am Mor-

gen nur langsam. Im Tagesbetrieb seien die Fensterlüftungen während der 

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Pausen ersichtlich. Es zeige sich jedoch, dass diese bei weitem nicht aus-

reichten,  um  die  CO2-Belastung  auf  einem  vertretbaren  Niveau  zu  halten. 

Gemäss BAG lasse bei CO2-Belastungen > 1'000 ppm die Konzentrations-

fähigkeit nach und die Behaglichkeit sinke. Bei noch höheren Werten gelte 

die Luftqualität als mässig (1'000-1'400 ppm), schlecht (1'400-2000 ppm) o-

der inakzeptabel (> 2000 ppm). Es hätten also unbedingt Lösungen für eine 

bessere Luftqualität in den dortigen Schulräumen gesucht werden müssen. 

Ursprünglich sei geplant gewesen, mit der Schulhaussanierung das Miner-

gie-Label zu erreichen. Um das Label zu erhalten, sei eine Lüftungsanlage 

unabdingbar. Erst im Rahmen der Ausführung habe am 9. Mai 2013 definitiv 

beschlossen werden müssen, auf die besagte Zertifizierung zu  verzichten. 

Das Erreichen des Labels sei technisch gar nicht resp. nicht mit verhältnis-

mässigem Aufwand zu erreichen gewesen (insbesondere wegen der Däm-

mung  Zivilschutzanlage).  Fassaden  und  Fenster  seien  jedoch  gemäss  Mi-

nergie-Standard ausgeführt worden. Die Messungen der Luftqualität im nor-

malen Schulbetrieb im Januar/Februar 2012 hätten gezeigt, dass mit einer 

manuellen Fensterlüftung eine gute Raumluftqualität nicht gewährleistet sei. 

Es funktioniere folglich höchstens eine automatisierte Fensterlüftung, wovon 

allgemein auch das BAG ausgehe (siehe BAG-Themenblatt E: Mögliche Lüf-

tungssysteme). Die Fensteröffnungen müssten dafür motorisiert werden. Die 

Steuerung der Öffnung erfolge über eine CO2-Messung oder allenfalls Zeit-

schaltung. Offene Fenster hätten gerade bei Schulhäusern jedoch folgende 

beachtliche Nachteile: 

-  Schallschutz nicht gewährleistet (insbesondere bei Primarschulhaus mit 

spielenden Kindern auf Pausenplätzen und in der Umgebung); 

- 

- 

keine Wärmerückgewinnung, grosser Energieverlust im Winter; 

die Fenster müssten über lange Zeit offen stehen, was im Winter bei Mi-
nustemperaturen für schnell frierende Personen schwer zu ertragen sei. 
Bei hohen Temperaturen im Sommer wiederum würden sich die Zimmer 
stark aufheizen mit den bekannten negativen Auswirkungen auf die Lern- 
und Konzentrationsfähigkeit sowie das Wohlbefinden; 

- 

keine Filtration der einströmenden Luft. 

Aus diesen Gründen sei weiterhin an einer mechanischen Lüftung festgehal-

ten  worden,  obwohl  die  Minergie-Zertifizierung  nicht  weiterverfolgt  worden 

sei. 

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Es seien folgende Standorte für die Platzierung der Lüftungsmonoblocks ge-

prüft worden: 

- 

Lüftungszentrale im UG (Zivilschutzanlage) 

-  Dachaufstellung 

Variante Zivilschutzanlage: 

Die  Lüftungsanlagen  wären  in  der  nicht  mehr  aktiven  Zivilschutzanlage 

(UG1) installiert worden. Eine Erschliessung der Zimmer hätte idealerweise 

über neue Steigzonen pro Trakt, welche von Lüftungsleitungen an der Kel-

lerdecke erschlossen werden, erfolgen müssen. Die Kellerdecken (Doppel-

decken) seien nun allerdings mit Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallatio-

nen vollgepfercht. Für Lüftungsleitungen habe es keinen Platz mehr. Die ge-

samten Haustechnikleitungen anderweitig zu platzieren sei technisch, wenn 
überhaupt, nur äusserst schwierig realisierbar; die Kosten dafür sehr hoch. 

Die Decken weiter herunterzuhängen oder die Lüftungsleitungen unterhalb 

der Decke oder entlang der Seitenwände zu platzieren, sei wegen dann man-

gelnden Raumhöhen und -breiten nicht möglich. Es verbleibe somit die Er-

schliessung  der  Schulzimmer  von  oben,  über  das  Dach  des  Schulhauses. 

Für die Zu- und Fortluft hätten vom Luftschutzraum über einen Innenhof bis 

auf das Schulhausdach und von hier über das Dach zu den einzelnen Trak-

ten Lüftungsleitungen verlegt werden müssen. Neben dem Schulhausdach 

wäre auch ein Innenhof inkl. der dortigen Fassade beeinträchtig worden. 

Variante Dachaufstellung: 

Bei  dieser  (heute  realisierten)  Variante  sei  der  Aufbau  eines  Lüftungsmo-

noblocks pro Schultrakt geplant. Die Erschliessung der Schulzimmer erfolge 

ebenfalls  über neue  Steigzonen  und  werden  von  oben direkt pro Trakt  er-
schlossen.  Die  Aussen-  und  Fortluft  könne direkt  im  Aussenbereich  gelöst 

werden. Somit seien keine Lüftungsleitungen entlang der Fassade durch den 

Innenhof notwendig und die Kosten bei dieser Variante erheblich geringer. 

Aus folgenden Gründen sei entschieden worden, die Dachaufstellung zu re-

alisieren: 

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Seite 8 

 
 
 
 
- 

Leitungsführung auf Dachfläche bei beiden Varianten erforderlich; 

-  Platzbedarf im Gebäude, geringer Platz in Zivilschutzanlage könne als 

Lager resp. Archiv genutzt werden; 

- 

- 

- 

Innenhof werde nicht mit Leitungen und Frischluftfassung verstellt. Auch 
müssten  an  der  Fassade  keine  Leitungen  (Schächte)  angebracht wer-
den; 

technische Komplexität geringer; 

Lösung mit Dachaufstellung sei von Kantonaler Denkmalpflege ebenfalls 
favorisiert worden; 

-  Kosten geringer. 

Die  Messungen  nach  dem  Umbau  zeigten,  dass  nur  während  sehr  kurzer 

Zeit (Peaks) die CO2-Belastungen in den Bereich der schlechten Luftqualität 

(< 1400 ppm) stiegen. Diese Anstiege seien durch normalen Betrieb nicht zu 

erklären.  Man  gehe  davon  aus,  dass  hier  in  nächster  Nähe  hohe 
CO2-Emissionen aufgetreten seien. Dies könnte zum Beispiel durch direktes 

Anhauchen des  Sensors  erfolgen.  Durch  diese  Messkampagne  könne  der 

effiziente Betrieb der installierten Anlage bestätigt werden. 

Nachträgliche Umplatzierung der Lüftungsgeräte/Lösungsvarianten: 

Die Lüftungsgeräte könnten, wie bereits in der Projektphase geprüft, in die 

Zivilschutzanlage  gezügelt  werden.  Da  der  Anschluss  über  das  Unterge-

schoss  technisch  kaum  oder  nur  mit  extrem  hohem  Aufwand  möglich  sei, 

müsste ein Kanal für Zu- und Abluft erstellt werden, der durch einen Innenhof 

und die dortige Fassade auf das Dach führe. Die einzelnen Steigzonen für 

die Schultrakte müssten auf dem Dach dann mit einem neuen Kanalsystem 

miteinander verbunden werden. Diese Installationen wären für alle sichtbar. 

Die neuen Dachaufbauten zusammen würden flächenmässig mehr Dachflä-

che belegen als die heutigen Lüftungsaggregate. Einzig die Höhe könnte re-
duziert werden. 

Eine "Hofvariante", also mit Aufstellen der Lüftungsgeräte in den beiden In-

nenhöfen  (anstatt  in  der  Zivilschutzanlage),  sei  aus  denkmalpflegerischen 

und nutzungstechnischen (Innenhöfe werden als Pausen- und Aufenthalts-

flächen genutzt) Überlegungen nicht erwünscht. Zudem verblieben bei dieser 

Variante im Innenhof, an der Fassade und auf dem Dach dieselben Lüftungs-
leitungen wie bei der Aufstellung in der Zivilschutzanlage. Ein Ersatz der Lüf-

tungsanlage  durch  einzelne  Fassadengeräte  (1 Gerät  pro  Schulzimmer) 

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Seite 9 

 
 
könne nicht realisiert werden, da die Fassade und insbesondere die Fens-

teraufteilung  denkmalpflegerisch  schützenswerte  Elemente  darstellen  wür-

den.  Eine  "Armada"  von  Aussenlüftungsgeräten  sei  aus  denkmalpflegeri-

scher  Sicht  schlechter  als  die  bestehenden Lüftungen  auf  dem  Dach. Wie 

bereits vorne unter Ausgangslage beschrieben, hätten manuelle oder auto-

matisierte Fensterlüftungen grosse Nachteile und wären für die Benutzer des 

Schulhauses die ungünstigste aller Varianten. 

3. 

Die Rekurrierenden machen demgegenüber geltend, der Bauherrin sei vor-

zuhalten, dass die unbewilligte Bauausführung nicht gutgläubig erfolgt sei, 

sei doch die kantonale Denkmalpflege von Anfang an in das Bewilligungs-

verfahren involviert gewesen. Darüber, dass für die einschneidende Vergrös-

serung der Anlage die Genehmigung der Baudirektion erforderlich gewesen 

wäre, hätten sowohl bei der Bauherrin als auch bei den von ihr beauftragten 

Projektierenden kein Zweifel bestehen können. Nach verschiedenen erfolg-

losen Versuchen, die Akzeptanz der Anlage zu erreichen, habe sich der Ge-

meinderat mit dem vorliegend angefochtenen Beschluss nunmehr der Beur-

teilung der Baudirektion vorbehaltlos angeschlossen. Die Lüftungsaufbauten 

könnten auch nachträglich nicht bewilligt werden und der Rechtsverstoss sei 

so klar, dass auch ein Verzicht auf eine Wiederherstellung des rechtmässi-

gen Zustandes nicht in Frage kommen könne. Die Vorinstanz habe die Be-

willigung verweigert und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustan-

des angeordnet.  

In  einem  gewissen  Widerspruch  zu  diesem  zweifellos  richtigen  Entscheid 

setze die Vorinstanz jedoch der Bauherrin eine an der Lebensdauer der An-

lage orientierte Frist und verzichte damit im Ergebnis tatsächlich auf die Wie-
derherstellung  der  streitigen  Anlage.  Die  Vorinstanz  sehe  indessen  offen-

sichtlich im formellen Aufschub der Rückbauverpflichtung keinen materiellen 

Verzicht auf Wiederherstellung und statuiere deshalb zwar eine Wiederher-

stellungspflicht, wolle jedoch den Vollzug aus Gründen der Verhältnismäs-

sigkeit um weitere 15 Jahre aussetzen. Wolle eine Behörde unter Berufung 

auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz von der Durchsetzung des Rechts 

ganz oder teilweise absehen, müsse sie für die Entscheidfindung nicht nur 

eine  methodisch  korrekte  Interessenabwägung  vornehmen,  sondern  diese 

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Seite 10 

 
 
im Entscheid auch eingehend und nachvollziehbar begründen. Dies sei vor-

liegend nicht der Fall.  

Zunächst sei davon auszugehen, dass die strittige Anlage nicht verbessert 

werden  könne  und  dürfe,  sondern  zurückgebaut  werden  müsse.  Das  be-

deute, dass sozusagen ex ovo alle Interessen in die Abwägung einbezogen 

werden müssen, die für eine neue Lösung relevant seien, dies einschliesslich 

der Interessen, die für einen Verzicht auf eine technische Lüftung (insbeson-

dere in den heutigen Ausmassen) sprächen. Die Vorinstanz erwähne als re-

levante Interessen diejenigen an einer LüftungsanIage (die aus Sicherheits-

gründen für die Frischluftzufuhr unverzichtbar sei) und an einer Minimierung 

der Kostenfolgen einer Wiederherstellung. In diesem Zusammenhang nicht 

einbezogen worden sei das Interesse an einer klimaverträglichen, energie- 

und kostensparenden Lüftung. Das Interesse am Schutz des Baudenkmals 

setzte die Vorinstanz unausgesprochen voraus, insbesondere das Interesse 

an der Vermeidung einer Verunstaltung. Weitergehend spezifiziere sie aber 

das  Interesse  an  der  Wahrung  des  Denkmalschutzes  nicht  und  ignoriere 

dadurch, dass am Schutz des Baudenkmals nicht nur ein historisches Inte-

resse bestehe. Anzuerkennen und zu bedenken sei vielmehr auch ein staats-

politisches Interesse (Achtung der Rechtsordnung, insbesondere durch die 

öffentliche Hand; Respekt gegenüber der betroffenen Bevölkerung) und ein 

bildungspolitisches  Interesse  (Verunstaltung  ausgerechnet  eines  Primar-

schulhauses  für  eine  Zeitspanne,  in  der  mehrere  Generationen  darin  zur 

Schule gingen).  

Die Vorinstanz gewichte das Interesse an einer technischen Lüftungsanlage 

gestützt  auf  eine  Apriori-Annahme,  dass  nur  eine  solche  Anlage  in  Frage 

komme,  weil  die  Fenster  aus  Sicherheitsgründen  nicht  geöffnet  werden 

könnten.  Unter  dem  Aspekt  der  Verhältnismässigkeit  zu  erwägen  wäre  je-
doch gewesen, ob das normale, energieschonende und echte Frischluftzu-

fuhr gewährende Lüften nicht auch anderweitig ermöglicht werden könnte. 

Es werde nicht aufgezeigt, dass sich beispielsweise gläserne Blenden in den 

Fensterbrüstungen,  zurückhaltend  bzw.  gestalterisch  passende  Streben  in 

den Fensterbrüstungen oder Öffnungssperren mit dem Schutzobjekt vertra-

gen würden. Solche Lösungen wären verträglicher und damit verhältnismäs-

siger als eine Lüftungsanlage. Ob in Zukunft technisch oder natürlich gelüftet 

werden solle und könne, hätte auf alle Fälle geprüft werden müssen.  

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Seite 11 

 
 
Sodann  gewichte  die  Vorinstanz  weiter  das  finanzielle  Interesse  am  Auf-

schub in unzulässigem Mass: Zum einen sei der Vorinstanz entgegenzuhal-

ten, dass grundsätzlich die rein finanziellen Interessen dem Denkmalschutz-

interesse nicht vorgingen. Das gelte im vorliegenden Fall insbesondere auch, 

weil  die  befürchteten  Kostenfolgen  nicht  vom  Denkmalschutz  herrührten, 

sondern vom Umstand, dass die Bauherrin die Anlage auf eigenes Risiko, 

nämlich  bewusst  ohne  Bewilligung  erstellt  habe.  Die  befürchteten  Kosten 

würden sodann ohnehin anfallen. Die Vorinstanz wolle sie lediglich amorti-

sieren. Dabei lasse sie ungewichtet, dass die Anlage bereits seit 7 Jahren in 

Betrieb  und  demnach  zu  einem  Drittel  bereits  amortisiert  sei.  Es  komme 

hinzu, dass die Höhe der Kosten auf einer Schätzung des projektierenden 

Ingenieurbüros beruhen  würde,  das möglicherweise  an  der  Verantwortung 

für den rechtswidrigen Aufbau der Anlage mittrage und zum andern auf der 

Annahme, dass das bestehende "Monster" durch ein anderes ersetzt werden 

müsse. Die Kosten von geschätzten Fr. 450'000.-- würden aber nicht anfal-

len, wenn eine klimaverträglichere und energiebedarfsgerechtere Lösung als 

Ersatz gewählt werde. 

Nicht gewogen habe die Vorinstanz die staatspolitischen und die bildungs-

politischen  Interessen.  Ihnen  komme  indessen  zweifellos  entscheidendes 

Gewicht  zu:  Der  angefochtene  Beschluss  ignoriere  diese  Interessen  völlig 

und unterlasse damit die gebotene Gewichtung der relevanten Interessen. 

Unberücksichtigt  bleibe  so,  dass  der  Öffentlichkeit  im  Allgemeinen,  aber 

auch der unmittelbar betroffenen Nachbarschaft für die Dauer von 20 Jahren 

diese eigenmächtig realisierte Bausünde und Verschandelung des Baudenk-

mals zugemutet werde, ebenso wie die Tatsache, dass sich die Gemeinde 

aus rein finanziellem Interesse von der Beachtung des Rechts dispensiere. 

Demgegenüber lasse die Vorinstanz unerwähnt und ungewichtet, dass die 

Nachbarn den angerichteten Schaden finanziell mitbüssen müssten. Der Re-
kurrent 1 habe Mietpreisreduktionen hinnehmen müssen und auch im Mehr-

familienhaus S.-Strasse habe die Eigentümerin dauerhaft eine substantielle 

Mietpreissenkung zu gewähren. Den Rekurrenten sei nicht bekannt, ob es 

noch weitere Fälle gebe, ausgeschlossen sei dies jedenfalls nicht.  

Da aufgezeigt worden sei, dass die Lüftungsanlage als technische Lösung 

keineswegs zwingend sei, stehe es der Baubehörde auch nicht zu, von der 

Bauherrin ein Baugesuch für eine spezifisch vorgeschriebene technische Lö-

sung ("drei Monoblöcke") oder eine andere Lüftungsanlage zu verlangen und 

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Seite 12 

 
 
dies schon gar nicht auf einen Zeitpunkt in 14 Jahren. Aus der Anordnung im 

dritten Satz von Dispositiv-Ziffer 2 des angefochtenen Beschlusses könnte, 

aber dürfe nicht herausgelesen werden, dass ein Rückbau der nicht bewilli-

gungsfähigen drei Monoblöcke unter dem Vorbehalt des gleichzeitigen Er-

satzes mit einer wiederum technischen Lösung nötig sei. Die Anordnung sei 

deshalb  nicht  zulässig.  Sie  stehe  der  Findung  eines  optimalen  verhältnis-

mässigen Umgangs mit dem Schutzobjekt im Weg. 

4. 

Festzuhalten ist vorab, dass die Vorinstanz die nachträgliche Bewilligung für 

die  drei  Lüftungsaufbauten  verweigert  und  einen  gänzlichen  Rückbauver-

zicht derselben zwar grundsätzlich als unverhältnismässig qualifiziert hat. Im 

Rahmen der weiteren Abwägung der Interessen kam sie indes zum Schluss, 

dass  ein  sofortiger  Rückbau  nicht  verhältnismässig  wäre,  sondern  ange-

sichts der Lebensdauer der Anlage von 20 bis 25 Jahren, bei guter Wartung 

allenfalls  bis  30  Jahren,  und  unter  Berücksichtigung,  dass  die  Anlage  im 

Jahre 2014 in Betrieb genommen wurde, ein solcher erst auf Ende 2035 an-

zuordnen sei. 

Strittig ist damit vorliegend einzig, ob die von der Vorinstanz statuierte Frist 

zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes verhältnismässig ist o-

der nicht. Zur Prüfung dieser Frage sind die verschiedenen Interessen ge-

geneinander abzuwägen. Das heisst, dass ein vernünftiges Verhältnis zwi-

schen  dem  angestrebten  Ziel  und  dem  mit  der  Massnahme  verbundenen 

Eingriff in die Rechtsstellung der betroffenen Person bestehen muss. Staat-

liche Massnahmen müssen durch ein öffentliches Interesse, welches das pri-

vate überwiegt, gerechtfertigt sein, andernfalls sie für den Betroffenen unzu-

mutbar sind. Für die Interessenabwägung massgeblich ist einerseits die Be-
deutung der mit einer staatlichen Massnahme verfolgten öffentlichen Interes-

sen und andererseits das Gewicht der im Spiele stehenden privaten Interes-

sen. Eine Massnahme, die tief greifende Auswirkungen auf die Rechtsstel-

lung des betreffenden Rechtssubjektes hat, jedoch bloss von geringem öf-

fentlichen Interesse ist, ist somit als unzulässig einzustufen (vgl. zum Gan-

zen  Ulrich  Häfelin/Georg  Müller/Felix  Uhlmann,  Allgemeines  Verwaltungs-

recht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020 Rz. 514 ff.). 

R2.2021.00042 

Seite 13 

 
 
5.1. 

Zusammen mit  der  Vorinstanz  kann festgehalten  werden, dass  sich  ange-

sichts der möglichen Lebensdauer der Anlage von 20 bis 25 Jahren, bei auf-

wendiger  Wartung  allenfalls  bis  30 Jahre,  womit  aufgrund  der  Inbetrieb-

nahme der Anlage im Jahre 2014, das frühest anzunehmende Ende der Le-

bensdauer  im  Jahre  2034  läge,  zwar  von  einem  weitgehenden  aber  nicht 

einem gänzlichen Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-

standes gesprochen werden kann. Die Vorinstanz stellt mit der angesetzten 

Frist sicher, dass die Anlage maximal für die minimale Lebensdauer beste-

hen  bleiben  darf und hernach  ein  Baugesuch für  einen  Ersatz  unterbreitet 

werden  muss.  Eine  Fristerstreckung für  einen  ansonsten  grundsätzlich  als 

verhältnismässig qualifizierten Rückbau ist im Rahmen der Verhältnismäs-

sigkeitsabklärungen durchaus zulässig und auch nicht unüblich.  

Zur  Klärung  der  Verhältnismässigkeit  der  angeordneten  Massnahmen  hat 

die  Vorinstanz  unter  anderem  die  fachkundige  I. GmbH  mit  einer  entspre-

chenden Beurteilung u.a. zur Kostenschätzung für die Beseitigung der Mo-

noblöcke und deren baulichen Ersatz beauftragt. Der diesbezügliche Bericht 

erscheint schlüssig und nachvollziehbar.  

Zu  berücksichtigen  ist  somit  insbesondere  der  Umstand,  dass  das  Schul-

haus R. energetisch  saniert  wurde  –  so  wurden  Fassaden  und  Fenster  im 

Minergiestandard erstellt und es wurde in diesem Zusammenhang eine kon-

trollierte  Lüftungsanlage  verbaut.  Das  in  der  Vergangenheit  durchgeführte 

normale  Lüften  schaffte  massiv  ungenügende Werte  bezüglich  der  Raum-

luftqualität.  Der  CO2-Pegel  war  gemäss  den  im  Bericht  aufgeführten  Mes-

sungen regelmässig überschritten, weshalb die Schule sich im Bereich der 

Lüftung für eine mechanische Lüftung entschied, obwohl die Minergiezertifi-

zierung nicht weiterverfolgt wurde. Auch wenn das öffentliche Interesse am 
ungeschmälerten Erhalt des Inventarobjektes sicherlich als hoch zu qualifi-

zieren ist, steht diesem Interesse das ebenfalls stark zu gewichtende öffent-

liche Interesse an einem ungestörten Schulbetrieb gegenüber, dass wie vor-

stehend  ausgeführt,  auf  eine  kontrollierte  Lüftungsanlage  angewiesen  ist. 

Die  von  den  Rekurrierenden  vorgeschlagene  Alternative  des  normalen 

Stosslüftens kommt daher nicht in Betracht.  

Die  möglichen  Alternativen  zur  bestehenden  Lüftungsanlage,  welche  eine 

Verschiebung der Lüftungsaufbauten in den Zivilschutzkeller oder in einen 

R2.2021.00042 

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Innenhof  vorsehen,  bieten  sodann  in  optischer  und  denkmalpflegerischer 

Hinsicht keineswegs eine Verbesserung der bestehenden Situation, da die 

Verlegung in den Keller mit der Erstellung von massiven Lüftungsrohren ent-

lang der Fassaden auf das Dach der Liegenschaft verbunden wäre, was dem 

äusseren Erscheinungsbild des Inventarobjekts keine massgebliche Verbes-

serung bringt und die Aufstellung der Anlage in einem Innenhof aus denk-

malpflegerischer  Sicht  noch  problematischer  wäre,  da  gerade  die  Aufent-

haltsbereiche im Freien ein wesentliches Qualitätsmerkmal des Inven-tarob-

jekts darstellen und die verglasten Innenhöfe für Transparenz und Belichtung 

im Gebäudeinnern sorgen. 

Im Weiteren wäre die Verschiebung der Anlage mit hohen Kosten verbun-

den.  Die  im  Bericht  der  I.  GmbH  genannten  Kosten  von  Fr. 450'000.--  er-

scheinen gemäss der im Bericht enthaltenen detaillierten Aufstellung schlüs-

sig und nachvollziehbar. Gerade in Anbetracht des Umstandes, dass die Ver-

schiebung der Anlage in denkmalpflegerischer Hinsicht keinen grossen Nut-

zen bringt, sind diese Kosten durchaus relevant. Im Rahmen der finanziellen 

Interessenabwägung  zu  berücksichtigen  sind  sodann  nicht  nur  die  Kosten 

für die Verschiebung der Anlage, sondern auch die bereits getätigten Inves-

titionskosten in die bestehende Anlage. Die Rekurrierenden lassen dies un-

berücksichtigt, wenn sie ausführen, die Kosten für die Entfernung der Anlage 

würden ohnehin anfallen, ob dies nun jetzt oder in 15 Jahren der Fall sei. In 

15 Jahren haben sich die Investitionskosten zumindest weitgehend amorti-

siert. Das finanzielle Interesse der Bauherrschaft ist damit für die Interessen-

abwägung im Rahmen der Prüfung der Verhältnismässigkeit der Wiederher-

stellung des rechtmässigen Zustandes keineswegs unerheblich.  

Demgegenüber bestehen die privaten Interessen der Rekurrierenden vor al-

lem im störenden Anblick bzw. in der ungestörten Aussicht auf den See und 
in den angeblich schlechteren Vermietungsmöglichkeiten. Anlässlich des Au-

genscheins  zeigte  sich  deutlich,  dass  die  Rekurrierenden  die  Anlage  zwar 

sehen,  dass  die  Lüftungsaufbauten  aber  aufgrund  der  doch  erheblichen 

Sichtdistanz  nicht  derart  massiv  in  Erscheinung  treten,  dass  die  Aussicht 

nachhaltig gestört würde. Dass aus diesem Grund, die Vermietung schwierig 

war bzw. der Mietzins gesenkt werden musste, ist für das Gericht nicht wirk-

lich nachvollziehbar und wurde auch nicht belegt. In diesem Zusammenhang 

ist auch zu berücksichtigen, dass grundsätzlich eine Bewilligung für drei Lüf-

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Seite 15 

 
 
tungsaufbauten auf dem Dach des Schulhauses vorliegt, die bewilligten Lüf-

tungsaufbauten zwar wesentlich kleiner projektiert waren, diese aber gleich-

wohl von den rekurrentischen Liegenschaften aus sichtbar wären. Ein Schul-

betrieb bringt sodann auch sonst eine Vielzahl von Immissionen mit sich, die 

allenfalls zu einer schlechteren Vermietbarkeit führen könnten. Selbst wenn 

aber tatsächlich der blosse Anblick der Lüftungselemente ursächlich für die 

schlechteren Vermietungsmöglichkeiten sein sollte, hat dieses private Inte-

resse hinter dem gewichtigeren öffentlichen Interesse an einem ungestörten 

Schulbetrieb und dem doch erheblichen finanziellen Interesse der Bauherr-

schaft zurückzutreten. 

Die von der Vorinstanz angesetzte Frist für die Wiederherstellung des recht-

mässigen Zustandes erscheint aufgrund dieser Überlegungen als durchaus 

vertretbar und damit verhältnismässig. Somit ist der Rekurs in diesem Punkt 

abzuweisen. 

5.2. 

Bezüglich  der  im  Dispositiv  statuierten  Auflage  an  die  Bauherrschaft  bis 

Ende  Juni  2034  ein  Baugesuch  für  neue  Lüftungsaufbauten  und  deren 

Standorte  oder  für  ein  gänzlich  anderes  Lüftungssystem  einzureichen,  ist 

festzuhalten, dass nicht erkennbar ist, wie die Rekurrierenden durch diese 

Auflage beschwert sein sollten. Dies zumal offen bleibt, wie die Lüftung künf-

tig  gelöst  wird  und  ob  dazu  erneut  Dachaufbauten  nötig  sein  werden.  Die 

Auflage kann im Zusammenhang mit dem Beseitigungsbefehl auch nicht da-

hingehend verstanden werden, dass die Bauherrschaft zu einem Ersatz der 

Monoblöcke,  mithin  zu  einer  anderen  mechanischen  Lüftung  verpflichtet 

wird. Es steht der Bauherrschaft frei, auf eine solche zu verzichten. Die Auf-

lage betrifft einzig die Bauherrschaft und soll den zeitgerechten Vollzug der 

Wiederherstellung  des  rechtmässigen  Zustands  sicherstellen.  Eine  Aufhe-
bung dieser Auflage würde den Rekurrierenden keinen Nutzen bringen. Man-

gels Betroffenheit (§ 338a Satz 1 PBG) ist deshalb in diesem Punkt auf den 

Rekurs nicht einzutreten.  

R2.2021.00042 

Seite 16 

 
 
 
 
6.1. 

Somit ist der Rekurs abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den solidarisch haftenden Re-

kurrierenden je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflege-

gesetzes [VRG]). 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein 

grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3. 

Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 3'000.-- festzusetzen. 

6.2. 

Die  Vorinstanz  beantragt  die  Zusprechung  einer  Umtriebsentschädigung 

(§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien (oder wie hier 

Private und ein Gemeinwesen, welches als Bauherrin wie eine Privatperson 

auftritt)  mit  gegensätzlichen  Begehren  gegenüber,  so  wird  die  kommunale 

Baubehörde  im  Falle des  Unterliegens  in der  Regel  nicht  entschädigungs-

pflichtig (§ 17 Abs. 3 VRG). Umgekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch 

ein entsprechender Entschädigungsanspruch. Gründe, von dieser Regel ab-

zuweichen, sind vorliegend nicht gegeben. Demnach ist der Vorinstanz keine 

Umtriebsentschädigung zuzusprechen. 

Die  von  den  Rekurrierenden  beantragte  Umtriebsentschädigung  fällt  auf-

grund des Verfahrensausgangs zum vornherein ausser Betracht. 

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