# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fc6af247-24e7-5b5d-b6d8-c387ca702bc3
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-08-16
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 16.08.2018 110 2018 58
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2018-58_2018-08-16.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2018/58 Bern, 16. August 2018

in der Beschwerdesache zwischen

Anwohnergemeinschaft F.________weg, bestehend aus:

Frau A.________
Beschwerdeführerin 1

Herrn B.________
Beschwerdeführer 2

Herrn C.________
Beschwerdeführer 3

Herrn D.________
Beschwerdeführer 4

alle per Adresse Herrn B.________

und

Herrn E.________
Beschwerdegegner

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lengnau, Bau- und Werkabteilung, 
Dorfplatz 1, 2543 Lengnau BE

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lengnau BE vom 
16. März 2018 (Baubewilligung Nr. 2017/4463; Umbau MFH, Erstellung Carport für 3 PW)

RA Nr. 110/2018/58 2

I. Sachverhalt

1. Der Beschwerdegegner reichte am 16. August 2017 bei der Gemeinde Lengnau BE 

ein Baugesuch ein für den Teilabbruch eines bestehenden Gebäudes und die Aufstockung 

mit Umbau zu einem Dreifamilien-Wohnhaus sowie die Erstellung eines Carports für drei 

Personenwagen auf Parzelle Lengnau BE Grundbuchblatt Nr. G.________. Die Parzelle 

liegt in der Zone W2 (Wohnzone 2-geschossig). Gegen das Bauvorhaben erhoben 

mehrere zu einer "Anwohnergemeinschaft F.________weg" zusammengeschlossene 

Anwohner, darunter die Beschwerdeführenden 1-4, Einsprache. Am 2. März 2018 

(Eingangsstempel der Gemeinde) reichte der Beschwerdegegner revidierte Pläne ein1.

Mit Bauentscheid vom 16. März 2018 erteilte die Gemeinde Lengnau BE dem 

Bauvorhaben mit der Projektänderung vom 2. März 2018 die Baubewilligung. Die 

Einsprache wies sie ab.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden 1-4 am 13. April 2018 Beschwerde bei 

der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen die 

Aufhebung des Bauentscheids vom 16. März 2018 und sinngemäss die Erteilung des 

Bauabschlags.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, holte die Vorakten 

ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde schliesst mit Stellungnahme 

vom 1. Juni 2018 auf Abweisung der Beschwerde und Bestätigung der Baubewilligung. Der 

Beschwerdegegner beantragt mit Beschwerdeantwort vom 4. Mai 2018 ebenfalls die 

Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung der Baubewilligung. Mit Verfügung vom 

18. Juni 2018 gewährte das Rechtsamt den Beschwerdeführenden das rechtliche Gehör zu 

der im erstinstanzlichen Verfahren erfolgten Projektänderung vom 2. März 2018, da dies 

gemäss den Vorakten noch nicht erfolgt war. Die Beschwerdeführenden haben dazu keine 

Stellungnahme eingereicht.

1 Plan "AG = Attikageschoss" im Mst. 1:100, Plan "Ost- & Westfassade" im Mst. 1:100 sowie Plan "Süd- & 
Nordfassade" im Mst. 1:100
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)

RA Nr. 110/2018/58 3

II. Erwägungen

1. Eintreten

Bauentscheide können nach Art. 40 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 

Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 

der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die 

Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige 

Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache 

abgewiesen wurde, sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid formell und als 

Nachbarn auch materiell beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die 

form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Zuständigkeit

a) Nach Ansicht der Beschwerdeführenden wurden die Baukosten im Baugesuch 

unzutreffend angegeben. Für das Bauvorhaben sei mit Baukosten von mehr als einer 

Million Franken zu rechnen. Gemäss Art. 9 Abs. 2 BewD4 sei daher nicht die Gemeinde, 

sondern das Regierungsstatthalteramt zum Entscheid über das Baugesuch zuständig.

b) Die Beschwerdeführenden haben diese Rüge bereits in ihrer Einsprache 

vorgebracht.5 Die Gemeinde hat die bestrittene Zuständigkeit im angefochtenen 

Bauentscheid behandelt und ihre Zuständigkeit bejaht. Zur Begründung hält sie fest, die 

Baukosten würden auf dem Baugesuchsformular mit Fr. 950'000.– angegeben. Auf das 

Argument, dies entspreche nicht den tatsächlich zu erwartenden Baukosten, geht sie nicht 

ein.

Gemäss Art. 9 Abs. 2 BewD entfällt die Baubewilligungskompetenz der kleinen Gemeinden 

und die Regierungsstatthalterin oder der Regierungsstatthalter ist zuständig, wenn die 

Baukosten eine Million Franken übersteigen. Es liegt in der Natur der Sache, dass die 

genauen Baukosten erst nach Vollendung der Baute abschliessend festgestellt werden 

3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
4 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
5 Vorakten, pag. 23

RA Nr. 110/2018/58 4

können. Bei noch nicht vollendeten Bauvorhaben richtet sich die Zuständigkeit nach den zu 

erwartenden Baukosten. Dafür ist die Angabe der Baukosten im Baugesuchsformular 

heranzuziehen. Bestehen Zweifel an deren Richtigkeit, so müssen weitere Abklärungen 

getroffen werden; die Behörde kann insbesondere die Vorlage der Kostenvoranschläge 

verlangen (Art. 11 Abs. 1 Bst. e BewD).

Das Bauvorhaben umfasst den Abbruch eines Geschosses, den Neubau von zwei 

Geschossen à rund 120 m2 und eines Geschosses mit knapp 50 m2 Fläche, den Umbau 

des Kellergeschosses sowie die Erstellung eines Carports für 3 Personenwagen mit 60 m2 

Fläche. Gemäss Baugesuch entsprechen die angegebenen Baukosten einem Betrag von 

Fr. 550.– pro Kubikmeter. Der Bauherr hat mit seiner Beschwerdeantwort einen 

Baukostenplan eingereicht.6 Darin werden die für die verschiedenen Bauarbeiten 

erwarteten Kosten aufgelistet. Gesamthaft betrachtet erscheinen die angegebenen 

Baukosten zwar als eher bescheiden berechnet, jedoch nicht als unglaubwürdig. Es 

bestehen jedenfalls keine Hinweise, dass mit zusätzlichen Baukosten von Fr. 50'000.– oder 

mehr gerechnet werden müsste. Demnach ist von Baukosten in Höhe von Fr. 950'000.– 

auszugehen; die Gemeinde hat ihre Zuständigkeit zu Recht bejaht.

3. Rechtliches Gehör

a) Die Beschwerdeführenden kritisieren, dass im angefochtenen Entscheid zu den in 

der Einsprache vorgebrachten Argumenten nur oberflächlich oder teils gar nicht Stellung 

bezogen werde. So gehe die Gemeinde im angefochtenen Entscheid nicht darauf ein, dass 

die Beschwerdeführenden in ihrer Einsprache die Höhe der angegebenen Baukosten in 

Zweifel gezogen habe. Auch die Argumente hinsichtlich der Ästhetik und der 

ungenügenden Erschliessung mit dem bestehenden Zufahrtsweg habe die Gemeinde im 

angefochtenen Entscheid nicht behandelt.

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der in 

ihrer Rechtsstellung Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus 

ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b 

VRPG7). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung 

6 Beilage 5 zur Beschwerdeantwort
7 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

RA Nr. 110/2018/58 5

sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt 

werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. 

Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, 

wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.8

Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des 

rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen 

Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die 

Rechtsmittelinstanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und der 

beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst. Bei besonders 

schwerwiegenden Gehörsverletzungen schliesst die Rechtsprechung jedoch eine Heilung 

grundsätzlich aus.9 Die Heilung des rechtlichen Gehörs ist allenfalls bei der 

Kostenverlegung zu berücksichtigen.10

c) Der angefochtene Entscheid stellt klar, dass die Angabe der Baukosten im 

Baugesuch als massgeblich für die Zuständigkeit erachtet wird. Auf das Argument der 

Beschwerdeführenden, dass die angegebenen Kosten nicht mit den tatsächlich zu 

erwartenden Baukosten übereinstimmen, wird nicht näher eingegangen. Ob der 

Begründungspflicht damit Genüge getan wird, erscheint zumindest zweifelhaft. Zu den 

Vorbringen der Beschwerdeführenden betreffend Ästhetik und Erschliessung äussert sich 

der Entscheid überhaupt nicht. Diesbezüglich ist die Begründungspflicht verletzt.

Die Beschwerdeführenden konnten die entsprechenden Rügen im vorliegenden 

Beschwerdeverfahren noch einmal vorbringen, und die BVE überprüft diese mit freier 

Kognition. Damit kann die Verletzung des Gehörsanspruchs der Beschwerdeführenden 

geheilt werden.

4. Baugesuchsunterlagen

a) Die Beschwerdeführenden machen sinngemäss geltend, die Pläne zum Baugesuch 

erfüllten die Anforderungen von Art. 12-15 BewD nicht.

8 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 5
9 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 N. 16
10 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 108 N. 9

RA Nr. 110/2018/58 6

b) Das Baugesuch muss das Bauvorhaben in allen für die Beurteilung wesentlichen 

Punkten beschreiben. Die Lage, Einordnung, Gestaltung und Konstruktion sind durch 

Situationsplan und Projektpläne darzustellen.11 Art. 12 ff. BewD regeln im Einzelnen, 

welche Pläne erforderlich sind und welche Angaben die einzelnen Pläne jeweils enthalten 

müssen.

Erforderlich sind demnach ein Situationsplan sowie Projektpläne, welche die Grundrisse 

sämtlicher Geschosse, die zum Verständnis des Bauvorhabens nötigen Schnitte sowie 

sämtliche Fassadenansichten darstellen. Zudem muss ein Umgebungsgestaltungsplan 

eingereicht werden, wenn dies nach Art. 14 Abs. 1 Bst d BewD verlangt oder in den 

Gemeindebauvorschriften vorgeschrieben wird.

c) Der Situationsplan (Mst. 1:500) und die Projektpläne (jeweils im Mst. 1:100) mit 

Grundrissen und Fassadenansichten liegen vor. Ebenfalls vorhanden ist ein "Schnitt" im 

Mst. 1:100, dessen Verlauf von Ost nach West im Plan "AG = Attikageschoss" eingetragen 

ist.12 Zwar enthalten die Pläne nicht sämtliche Angaben, die nach Art. 12 ff. BewD 

erforderlich sind, und die fehlenden Legenden erschweren deren Lesbarkeit. Eine 

Feststellung der für die Beurteilung des Bauvorhabens wesentlichen Masse und 

Gegebenheiten ist aber möglich. Gewisse fehlende Angaben können anderweitig erhoben 

werden; so kann die baurechtliche Grundordnung zur Feststellung der massgebende 

Nutzungszone (Art. 13 Abs. 1 Bst. b BewD) beigezogen werden. Die Höhe von oberkant 

Erdgeschossboden bleibt unverändert, so dass der Fixpunkt (Art. 14 Abs. 1 Bst. b BewD) 

verzichtbar erscheint. Für die anderen Geschosse reicht die Angabe der Geschosshöhen. 

Da die Pläne vermasst sind, können Abstände zur Grenze und zu anderen Gebäuden 

gemessen werden. Schliesslich genügt für das Verständnis des Bauvorhabens ein Schnitt 

in Richtung Ost – West, da sich die Bewilligungsbehörde daraus zusammen mit den 

Grundrissen und Fassadenansichten ein genügendes Bild machen kann.

Die Pläne "AG = Attikageschoss", "Süd- & Nord Fassade" sowie "Ost- und West Fassade" 

wurden allerdings im Rahmen einer Projektänderung vom 2. März 2018 eingereicht. 

Aufgrund der Vorakten ist davon auszugehen, dass diese Pläne den 

11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 34 
N. 4
12 Beide Pläne mit Genehmigungsstempel der Gemeinde Lengnau vom 16. März 2018

RA Nr. 110/2018/58 7

Beschwerdeführenden im erstinstanzlichen Verfahren nicht bekannt gegeben wurden. 

Damit wurde ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Im Beschwerdeverfahren 

erhielten die Beschwerdeführenden von den Projektänderungsplänen Kenntnis und 

Gelegenheit zur Stellungnahme. Damit wurde die Gehörsverletzung geheilt.

d) Die Beschwerdeführenden rügen das Fehlen eines Schattendiagramms. Bezüglich 

Schattenwurf gibt es jedoch nur für Hochhäuser Vorschriften (Art. 22 Abs. 3 BauV13). Beim 

Bauvorhaben handelt es sich nicht um ein Hochhaus im Sinne dieser Bestimmung. Es ist 

daher unabhängig vom Schattenwurf bewilligungsfähig, sofern die vorgeschriebenen 

Gebäudemasse eingehalten werden. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die 

Gemeinde auf Einforderung eines Schattendiagramms verzichtet hat.

e) Das Baureglement der Gemeinde Lengnau (GBR)14 regelt in Art. 416 Abs. 1, wie die 

privaten Aussenräume und die Umgebung zu gestalten sind. Die Gestaltungsvorschriften 

betreffen insbesondere öffentlich erlebbare Einfriedungen, Vorgärten, Vorplätze und 

Hauszugänge. Damit Bauvorhaben auf Übereinstimmung mit diesen Vorschriften geprüft 

werden können, ist gemäss Art. 416 Abs. 2 GBR mit dem Baugesuch ein 

Aussengestaltungsplan oder eine andere geeignete Darstellung der Aussenräume und 

deren wesentlichen Gestaltungselemente einzureichen. Eine solche Darstellung fehlt in 

den Planbeilagen zum Baugesuch.

5. Verfahren

a) Im Baugesuch15 wird das Bauvorhaben umschrieben als "Teil Abbruch und 

Aufstockung mit Umbau in ein 3-Familienwohnhaus (12.10 x 10.65) vom best. 

Betriebsgebäude; Carport neu für 3 PW (6.00 x 10.00)". In der amtlichen Publikation16 

wurde als Bauvorhaben "Umbau Mehrfamilienhaus, Erstellung Carport für 3 

Personenwagen" angegeben. Nach Ansicht der Beschwerdeführenden ist diese Publikation 

irreführend.

13 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
14 Baureglement der Gemeinde Lengnau vom August 2011, genehmigt vom Amt für Gemeinden und 
Raumordnung (AGR) am 11. Mai 2012
15 Vorakten, pag. 1
16 Vorakten, pag. 22

RA Nr. 110/2018/58 8

b) Mit der Baupublikation (Art. 35 Abs. 1 BauG) sollen Einspracheberechtigte über ein 

Bauvorhaben informiert und zur Wahrung ihrer Rechte befähigt werden. Die Publikation 

muss daher aussagekräftig sein, insbesondere in Bezug auf die Grösse des Vorhabens 

und allenfalls beanspruchte Ausnahmen. Fehlt in der Publikation ein wesentliches Element, 

sind die Betroffenen in ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Bei der 

Umschreibung wird jedoch kein hoher Detaillierungsgrad verlangt; gemäss Art. 26 Abs. 3 

Bst. b BewD genügt eine allgemeine Umschreibung des Bauvorhabens. An die 

Formulierung dürfen daher keine überspannten Anforderungen gestellt werden.17

c) Vorliegend geht aus der Publikation hervor, dass aus der beabsichtigten Bautätigkeit 

auf einem bereits bebauten Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit Carport für drei 

Personenwagen hervorgehen soll. Als allgemeine Umschreibung des Bauvorhabens 

genügt dies. Anhand des Publikationstexts konnten Dritte abschätzen, ob sie durch das 

Bauvorhaben betroffen sein könnten. Eine nähere Umschreibung des bestehenden 

Gebäudes in der Baupublikation war dazu nicht notwendig. Die Baupublikation enthielt 

vorschriftsgemäss einen Hinweis auf die Auflage der Gesuchsakten, die 

Einsprachemöglichkeit und deren Modalitäten18. Dies ermöglichte den 

Einspracheberechtigten die Wahrung ihrer Interessen.

Nach Ansicht der Beschwerdeführenden hätte die Baupublikation den Hinweis auf eine 

beanspruchte Ausnahme von den Gestaltungsvorschriften für das Attikageschoss 

enthalten müssen. Nach den Vorakten hat jedoch der Beschwerdegegner kein 

entsprechendes Ausnahmegesuch gestellt. Mit dem angefochtenen Entscheid wurde auch 

keine Ausnahme gewährt. Die Publikation ist in dieser Hinsicht nicht zu beanstanden. Ob 

das Bauvorhaben die massgebenden Nutzungsvorschriften einhält, wird unter Ziffer 6 

geprüft.

d) Die Beschwerdeführenden kritisieren, dass keine Einspracheverhandlung 

durchgeführt wurde. Art. 34 Abs. 1 BewD sieht vor, dass die Baubewilligungsbehörde eine 

Einigungsverhandlung durchführen kann, sofern die Beteiligten nicht darauf verzichten. 

Demnach haben die Beteiligten keinen Anspruch auf die Durchführung einer 

Einigungsverhandlung, sondern diese steht im Ermessen der Baubewilligungsbehörde. Der 

17 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N. 8a
18 Art. 26 Abs. 3 Bst. f BewD

RA Nr. 110/2018/58 9

Verzicht auf die Einigungsverhandlung kann vorab dann sinnvoll sein, wenn die Aussicht 

auf eine Einigung äusserst gering ist. Die Gemeinde führt in ihrer Stellungnahme vom 1. 

Juni 2018 aus, dass aus ihrer Sicht keine Aussicht auf eine Einigung bestand. Dass sie auf 

eine Einigungsverhandlung verzichtete, ist folglich nicht zu beanstanden.

6. Verletzung der Nutzungsvorschriften

a) Die Beschwerdeführenden rügen, das Bauvorhaben verletze die kommunalen 

Nutzungsvorschriften. Nach diesen sei nicht zulässig, dass das Treppenhaus zum 

Attikageschoss auf der Schmalseite des Gebäudes bis an die Fassadenflucht der unteren 

Geschosse reiche.

b) Gemäss Art. 212 Abs. 1 und Abs. 4 Bst. h GBR darf in der Wohnzone 2 zusätzlich zu 

zwei Vollgeschossen ein Attikageschoss gebaut werden. Dieses darf maximal 3,5 m hoch 

sein und muss um 2,5 m von der Fassade zurückversetzt sein. An einer Stelle pro 

Längsfassade darf es im Umfang von maximal 40 % der Fassadenlänge an die 

Gebäudeflucht gestellt werden. Art. 212 Abs. 4 Bst. h GBR bestimmt weiter:
"Gegenüber der Gebäudeflucht der Schmalseite ist ein Abstand von mindestens 2.5 m 

einzuhalten".

In Anhang A138 zum GBR findet sich eine grafische Darstellung zu den Vorschriften über 

das Attikageschoss. In dieser sind an den beiden Längsfassaden Abschnitte, bei denen 

das Attikageschoss an die Gebäudeflucht reicht, eingezeichnet. Diese sind nicht länger als 

40 % der Fassadenlänge und befinden sich im mittleren Bereich der Längsfassaden. An 

den Schmalseiten ragen sie nicht in den eingezeichneten Abstand von 2,5 m zur 

Gebäudeflucht.

c) Eingeschossige Anbauten und vorspringende Gebäudeteile wie Balkone werden an 

die Gebäudelänge nicht angerechnet (Anhang A123 und Anhang A131 Abs. 1 GBR). Somit 

sind vorliegend die 12,10 m lange Nordwest- und Südostfassade als Längsseiten zu 

betrachten und die 10,66 m lange Südwest- und Nordostfassade als Schmalseiten. Nach 

den Plänen reicht das Attikageschoss an der Nordwestfassade (Längsseite) auf einer 

Länge von 3,13 m bis an die Gebäudeflucht, ebenso an der Südwestfassade (Schmalseite) 

auf einer Länge von 4,63 m.

Die Gemeinde vertritt im angefochtenen Entscheid die Ansicht, das Treppenhaus auf dem 

Attikageschoss dürfe auf die Fassadenflucht des unteren Geschosses gestellt werden und 

RA Nr. 110/2018/58 10

die Bauherrschaft dürfe wählen, an welcher Stelle sie dieses anbringen wolle. Die 

Vorschrift über den Rücksprung des Attikageschosses gelte für das Treppenhaus nicht. 

Diese Auslegung lässt sich jedoch mit dem klaren Wortlaut von Art. 212 Abs. 4 Bst. h GBR 

nicht vereinbaren. Dieser sieht für die Schmalseite einen Mindestabstand von 2,5 m vor. Es 

besteht kein Vorbehalt, dass der an der Längsfassade zulässige Abschnitt ohne 

Rücksprung (bis zu 40 % der Längsfassade) an die Gebäudeflucht der Schmalseite 

reichen darf. Auch die Grafik in Anhang A138 zum GBR gibt darauf keinen Hinweis.

In anderen Gemeindebaureglementen finden sich teils Regelungen, wonach 

Treppenhäuser zum Attikageschoss von den Vorschriften betreffend Rücksprung des 

Attikageschosses von der Gebäudeflucht ausgenommen sind, d.h. bis an die Flucht der 

darunterliegenden Fassade reichen dürfen.19 Das GBR der Gemeinde Lengnau enthält 

aber keine solche Ausnahmeregelung für Treppenhäuser. Es gilt daher auch für diese die 

allgemeine Regel, wonach das Attikageschoss an einer Stelle pro Längsfassade im 

Umfang von maximal 40 % der Fassadenlänge an die Gebäudeflucht gestellt werden darf 

und gegenüber der Gebäudeflucht der Schmalseite ein Abstand von mindestens 2,5 m 

einzuhalten ist. Diese Regelung bietet genügend Spielraum für eine sinnvolle 

Erschliessung von Attikageschossen. Eine Auslegung, wonach ein Treppenhaus im 

Attikageschoss bis an die Gebäudeflucht der Schmalseite reichen darf, ist daher nicht 

haltbar.

e) Der Beschwerdegegner hat kein Gesuch um Bewilligung einer Ausnahme von den 

Vorschriften betreffend Gebäuderücksprung im Attikageschoss gestellt. Es sind auch keine 

besonderen Verhältnisse ersichtlich, die eine entsprechende Ausnahme rechtfertigen 

könnten. Das Bauvorhaben verletzt somit die Vorschriften über das zulässige 

Nutzungsmass. Es ist daher nicht bewilligungsfähig. Die Beschwerde ist gutzuheissen und 

es ist der Bauabschlag zu erteilen.

Die weiteren Einwände der Beschwerdeführenden gegen das Bauvorhaben, wonach die 

Erschliessung über dem bestehenden Zufahrtsweg ungenügend sei und mit dem 

Bauvorhaben keine gute ästhetische Gesamtwirkung entstehe, müssen daher nicht geprüft 

19 Vgl. Baureglement der Einwohnergemeinde Zollikofen vom 2. Dezember 2001, vom AGR genehmigt am 
28. Juni 2002, Art. 70 Abs. 2; Baureglement der Gemeinden Ostermundigen vom 26. Oktober 1993, vom AGR 
genehmigt am 17. März 1995, Art. 51 Abs. 2 (mit Änderung gemäss Verfügung des AGR vom 8. August 2011); 
Baureglement der Gemeinde Köniz vom 7. März 1993, vom AGR genehmigt am 21. Dezember 1993, Art. 91 
Abs. 3

RA Nr. 110/2018/58 11

werden. Ebenso erübrigt sich eine Prüfung der Rüge, die Gemeinde habe die 

Rechtsverwahrung der Beschwerdeführenden nicht gehörig vermerkt.

RA Nr. 110/2018/58 12

7. Kosten

a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdegegner. Er hat die 

Verfahrenskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese 

werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. 

Art. 19 Abs. 1 GebV20). Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 VRPG).

b) Der Beschwerdegegner trägt zudem die amtlichen Kosten des erstinstanzlichen 

Verfahrens in Höhe von Fr. 2'786.60 (Art. 52 Abs. 1 BewD).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Bauentscheid der Gemeinde Lengnau (BE) 

vom 16. März 2018 wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 16. August 2017 mit 

Projektänderung vom 2. März 2018 wird der Bauabschlag erteilt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.– werden dem Beschwerdegegner zur Bezahlung 

auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 

Rechtskraft erwachsen ist.

Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 2'786.60 werden 

dem Beschwerdegegner zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist 

die Gemeinde zuständig.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

20 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

RA Nr. 110/2018/58 13

IV. Eröffnung

- Anwohnergemeinschaft F.________, per Adresse Herrn B.________

- Herrn E.________

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lengnau, Bau- und Werkabteilung

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungspräsident