# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2ba0bc0c-94ff-599f-a276-417185910e67
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2013 / 778
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_FindInfo/VD_TC_002_HC---2013---778_nodate.html

## Full Text

TRIBUNAL
CANTONAL

	
 

 

 

 

PT10.042275-131134

616 

 

 

cour
d’appel CIVILE

_____________________________

Arrêt du
25 novembre 2013

_______________________

Présidence
de               M.             
Colombini,
président

Juges             
:              Mme             
Favrod et M. Piotet, juge suppléant 

Greffière             
:              Mme             
Robyr

 

 

*****

 

 

Art.
736 al. 1 et 2 CC; 83 et 308 CPC

 

 

             
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par U.________,
à Bussigny-près-Lausanne, demandeur, contre le jugement rendu le 25 mai 2012 par le Tribunal
civil de l'arrondissement de la Côte dans la cause divisant la partie appelante d’avec
M.________SA,
à Genève, défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :

             
En fait :

 

 

A.             
Par jugement du 25 mai 2012, dont les motifs ont été envoyés aux parties pour notification
le 29 avril 2013, le Tribunal civil de l'arrondissement de la Côte a rejeté la demande formée
le 16 décembre 2010 par U.________ contre M.________SA (I), fixé les frais et émoluments
du tribunal à 3'575 fr. pour le demandeur U.________ et à 3'500 fr. pour la défenderesse
M.________SA (II) et dit que le demandeur doit payer à la défenderesse la somme de 3'500 fr.
à titre de dépens (III).

 

             
En droit, les premiers juges ont constaté que la défenderesse n'avait aucun moyen d'accéder
au périmètre situé au sud de sa parcelle et, par conséquent, aux voies de chemin
de fer, si ce n'est en passant par l'intérieur du bâtiment, par les locaux actuellement occupés
par H.________Sàrl. Ils ont considéré que le but de la servitude était de permettre
au fonds dominant d'avoir un accès direct au rail depuis la route et que, dès lors, même
si les locataires actuels n'utilisaient pas la livraison par rail, cela ne signifiait pas qu'ils ne le
feraient pas à l'avenir ou que de futurs locataires n'en feraient pas usage. L'intérêt
à l'exercice de la servitude pourrait renaître en cas de changement de locataire, de modification
de l'affectation des locaux ou si les deux locataires actuels ne devaient plus s'entendre à l'avenir.
Par ailleurs, les premiers juges ont relevé que c'est l'intérêt du propriétaire du
fonds dominant qui devait être pris en considération et non celui d'un ou des locataires. S'agissant
de la libération totale ou partielle requise subsidiairement, ils ont estimé que la servitude
n'empêchait pas une utilisation rationnelle du fonds servant, que le demandeur avait fait l'acquisition
de la parcelle en toute connaissance de cause et qu'aucun fait postérieur à l'inscription du
droit de passage n'avait aggravé la charge imposée au fonds servant. 

 

 

B.             
Par acte du 29 mai 2013, U.________ a interjeté
appel contre ce jugement en concluant, avec suite de frais et dépens de première et deuxième
instance, principalement à sa réforme en ce sens qu'est ordonnée la radiation au Registre
foncier de la servitude [...] grevant la parcelle n° [...], de la commune de Bussigny-près-Lausanne
lui appartenant, en faveur de la parcelle n° [...] appartenant à M.________SA. Subsidiairement,
l'appelant a conclu à la libération de la servitude précitée contre une indemnité
dont le montant sera fixé à dire de justice et, plus subsidiairement encore, à l'annulation
du jugement et au renvoi de la cause au tribunal de première instance. L'appelant a requis à
titre de mesures d'instruction une inspection locale des parcelles nos [...] et [...], la production
des nouveaux contrats de bail conclus entre M.________SA et P.________SA d'une part, entre M.________SA
et H.________Sàrl d'autre part, en mains de la N.________SA, ainsi que la production de l'acte constitutif
de la servitude [...] en mains du Registre foncier de Morges. L'appelant a produit à l'appui de
son écriture un bordereau de pièces. 

 

             
Le 16 septembre 2013, M.________SA et H.________SA ont déposé un mémoire réponse
et requis qu'il soit pris acte que H.________SA est devenue copropriétaire pour moitié, en
date du 19 avril 2013, de la parcelle n° [...], de la Commune de Bussigny-près-Lausanne, sise
[...], qu'il soit constaté que dite société est donc partie au litige et que toute décision
rendue dans le présent litige lui est également imposée. Sur le fond, les intimées
ont conclu, avec suite de frais et dépens, principalement au rejet de l'appel, subsidiairement,
en cas de libération de la servitude, à ce que l'appelant soit condamné à leur verser,
à titre d'indemnité au sens de l'art. 736 al. 2 CC, la somme de 50'000 fr., plus subsidiairement
enfin, au renvoi de la cause au tribunal de première instance. Très subsidiairement, les intimées
ont conclu à ce qu'elles soient appelées à prouver par toute voie de droit utile les faits
allégués dans leur écriture. Elles ont également produit à l'appui de leur mémoire
un bordereau de pièces. 

 

 

C.             
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier et les pièces nouvelles produites valablement en deuxième instance (cf.
ch. 2.e):

 

1.             
U.________ a acquis, le 20 août 2004, la
parcelle n° [...], de la commune de Bussigny-près-Lausanne, sise [...]. Ce bien-fonds, d’une
surface totale de 858 m2, comprend notamment un bâtiment industriel de 509 m2. 

 

             
Le 8 juin 2010, M.________SA est devenue propriétaire de la parcelle n° [...], de la commune
de Bussigny-près-Lausanne, sise [...], d’une surface totale de 3'449 m2 et composée en
particulier d’un bâtiment industriel de 1'735 m2.

 

             
Les parcelles n° [...] et [...] de la commune de Bussigny-près-Lausanne sont contiguës.
Elles sont inscrites auprès du Registre foncier de l’office de Morges.

 

2.             
Le 28 décembre 1994, une servitude de passage à pied et pour véhicules n° [...],
ayant pour fonds servant la parcelle n° [...] et pour fonds dominant la parcelle n° [...] de
la commune de Bussigny-près-Lausanne, a été inscrite au Registre foncier sous référence
[...].

 

             
Selon l’extrait d’acte/état de réinscription du Registre foncier, "cette servitude
s’exerce selon le tracé figuré en jaune sur le plan ci-annexé. Elle permet au propriétaire
du fonds dominant le passage sur la zone grevée à pied et avec des véhicules d’un
poids maximum de trois tonnes et demie. Les frais d’entretien, de réfection et de rénovation
du passage seront supportés à parts égales par les propriétaires des fonds dominant
et servant". Le plan dont il est question est partiellement reproduit ci-dessous, étant précisé
que le "tracé figuré en jaune" est reproduit au moyen de croix et que la rampe de
chargement ferroviaire est indiquée par des cercles.

 

3.             
a)              
Sur sa parcelle, U.________ exploite en raison
individuelle un atelier mécanique et de transports. Il loue le premier étage de son bâtiment
à un salon de massage.

 

             
b)               L’immeuble
de M.________SA est pour sa part occupé par deux sociétés, à savoir H.________Sàrl
et P.________SA, qui étaient déjà locataires avant que M.________SA ne fasse l’acquisition
de la parcelle.

 

             
H.________Sàrl, dont le but est le commerce et la distribution de tout produit, notamment de matériel
électrique et de produits alimentaires, y loue depuis le 1er septembre
2005 un entrepôt de 600 m2 environ, principalement à l’usage de stockage de matériel
technique, ainsi que des bureaux d’une surface de l’ordre de 40 m2.

 

             
P.________SA est une entreprise d’achat, de vente, d’importation et d’exportation d’échafaudages,
d’équipements et de matériel s’y rapportant, ainsi que de toutes pièces détachées,
accessoires et autres produits connexes ou similaires. Elle loue un entrepôt d’environ 1'100
m2 ainsi que des bureaux d’environ 100 m2 sur le bien-fonds de M.________SA, dans le but d’y
stocker du matériel d’échafaudages, depuis le 1er
décembre 2008.

 

             
H.________Sàrl occupe les locaux adjacents à la servitude de passage alors que P.________SA
dispose des locaux attenants au quai de chargement et de déchargement routier. Les deux sociétés
bénéficient d’un accès au quai de chargement et de déchargement routier, d’un
accès à la ligne de chemin de fer qui permet des chargements et déchargements par rail,
ainsi que d’un débouché sur la [...]. H.________Sàrl jouit enfin d’une sortie,
au sud, qui donne en direction de grands conteneurs à mazout. Selon les baux, "l'accès
par wagon de chemin de fer est possible par l'arrière de la halle. (…) L'accès au quai
de chargement ou de déchargement côté Lausanne est possible. Dans la mesure du possible,
le chargement de marchandises se fait sur le devant du bâtiment par la porte attribuée au locataire".

 

4.             
Par courrier du 22 janvier 2010, ayant pour objet
« Travaux d’aménagement, remise en état et mise en conformité des locaux
commerciaux sis [...] à 1030 Bussigny », P.________SA a informé la gérance W.________SA
du fait qu’il devenait indispensable, tant pour la conformité et la sécurité des
locaux que pour la bonne image de sa société, qu’une mise en conformité et une réglementation
claire et précise du droit de passage entre ses locaux et ceux d’U.________ intervienne. P.________SA
a ajouté que le passage lui était absolument inaccessible car il était encombré par
le matériel entreposé par U.________, et a sollicité de la gérance qu’elle
règle ce problème directement avec l’intéressé, qui ne voulait pas entrer en
discussion avec elle.

 

             
Par courrier du 8 juillet 2010, la N.________SA a écrit ce qui suit à U.________ :

 

             
«Nous vous informons que
nous assumons désormais la gérance de la parcelle n° [...] sise [...] à Bussigny
pour le compte de M.________SA, nouveau propriétaire.

 

             
Lors d’une visite des lieux, en compagnie des deux locataires, il a été constaté
que le couloir séparant les bâtiments nos 50 & 54, faisant l’objet d’une servitude
de passage en notre faveur, est complètement encombré par divers objets et matériaux.

 

             
Etant donné que nos locataires souhaitent utiliser ce droit de passage pour y faire transiter des
marchandises, nous vous prions de vous conformer aux dispositions de la servitude en libérant intégralement
la zone concernée de même que l’accès depuis la route d’ici au 23
juillet 2010. (…)».

 

             
U.________
a organisé une rencontre sur place le 1er
septembre 2010 en présence du représentant de M.________SA. Il est notamment ressorti de cet
entretien que ni H.________Sàrl ni P.________SA n’étaient intéressées à
utiliser la servitude de passage en question.

 

             
Le conseil d'U.________ a retranscrit le déroulement de la séance dans une correspondance adressée
à la N.________SA le 7 septembre 2010. Il y a notamment fait valoir que la servitude n’avait
jamais été utilisée et qu’il était même question, avec l’accord
de l’ancien propriétaire bénéficiaire, de la faire radier. Il a conclu à ce
qui suit :

 

             
«Au vu de ce qui précède,
mon client peine à saisir les raisons pour lesquelles M.________SA revendique ce droit de passage,
alors qu’il n’a jamais été utilisé et que les sociétés locataires,
qui jouissent d’accès amplement suffisants et surtout plus commodes pour exercer leurs activités,
ne sont pas intéressées par l’exercice d’un droit de passage. Elles n’ont
d’ailleurs jamais revendiqué un tel accès par le passé et ne le revendiquent pas
pour l’avenir.

 

             
Je constate dès lors que la servitude en question est dépourvue d’utilité et que
Monsieur U.________ se réserve le droit de requérir sa radiation pour cette raison.

 

             
Par ailleurs, au vu du peu de place que mon client dispose pour déployer son activité commerciale,
cette servitude, à supposer qu’on lui reconnaisse quelque utilité que ce soit, serait
disproportionnée.

 

             
Enfin, je me pose la question de savoir si la revendication de votre cliente ne serait pas abusive au
sens de l’art. 2 CC, eu égard aux déclarations de Monsieur T.________, desquelles il
ressort que M.________SA n’a aucun intérêt à entreprendre la démarche qu’elle
a initiée auprès de mon client. Si l’on est effectivement pas entré (sic)
dans les locaux loués par P.________SA lors de notre rencontre sur place, il n’en demeure
pas moins qu’en regardant au travers de la fenêtre il apparaît très clairement que
P.________SA jouit d’un espace considérable pour entreposer, dans les locaux qu’elle
loue, les stocks considérables de marchandises. (…) »

 

             
Le 22 septembre 2010, M.________SA, représentée
par la N.________SA, a informé le conseil d'U.________ qu’une radiation de servitude ne saurait
être envisagée, le critère de l’utilité de cette dernière ne pouvant être
apprécié sur la base des seules déclarations des locataires actuels, lesquels peuvent
changer au fil du temps.

 

             
Par lettre du 12 décembre 2011, P.________SA a en particulier fait part des constatations suivantes
à la N.________SA:

 

             
« En effet, nous
avons constaté, que pour accéder à la cour arrière du dépôt loué,
il était indispensable d’utiliser le passage se trouvant en mitoyen entre [...], vous appartenant
et [...] appartenant à « U.________».

 

             
Ce passage étant encombré par du matériel appartenant à M. U.________, il est impossible
en l’état d’y accéder. De plus un socle en béton a été créé,
ce qui compliquera l’accès même en enlevant tout le matériel stocké.

 

             
Notre bail, comprenant l’utilisation de la cour arrière et respectivement la servitude de
passage indiquée, il est évident qu’en cas d’impossibilité d’utilisation
de celle-ci, ce premier devra être modifié en notre faveur. (…) »

5.             
Par demande du 16 décembre 2010, U.________
a requis, avec suite de frais et dépens, principalement la radiation au Registre foncier de la servitude
[...] grevant la parcelle numéro [...], de la Commune de Bussigny-près-Lausanne lui appartenant
et, subsidiairement, la libération totale de cette servitude

 

             
Par mémoire réponse du 11 mars 2011, M.________SA a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions ou, si la libération de la servitude devait être ordonnée, à
ce que U.________ soit condamné à lui verser à titre d’indemnité au sens de
l’art. 736 al. 2 CC la somme de 50'000 francs.

 

             
Par déterminations du 3 mai 2011, le demandeur a persisté dans sa demande et conclu au rejet
des conclusions de la réponse.

 

             
L'audience de jugement s'est déroulée sur place en présence du demandeur personnellement,
assisté de son conseil, ainsi que de Z.________, administrateur avec signature individuelle de la
défenderesse. Il a été procédé à l’inspection locale du site. Un
témoin, T.________, associé de H.________Sàrl, a en outre été interrogé
simultanément à l’inspection locale, d’entente avec les parties. 

 

             
Lors de l’inspection locale, le demandeur a notamment déclaré que le bâtiment de
la parcelle n° [...] et la servitude se rejoignaient à l’endroit où passait l’ancienne
voie de chemins de fer. Une barrière, qui ne laissait alors qu’un passage d’une largeur
d’un mètre cinquante, avait à l’époque été installée par les
CFF. Il aurait lui-même ôté cette barrière et refait l’angle du bâtiment.
Le témoin T.________ a indiqué qu’il n’avait pas connaissance qu’une barrière
existait à cet endroit par le passé. Selon lui, la voie ferrée continuait son chemin avant
la construction du bâtiment. 

 

             
U.________ a par ailleurs expliqué que, sur conseil d’un ingénieur, il avait consolidé
le périmètre concerné par la servitude litigieuse, ce dernier n’étant supporté
que par une dalle de béton d’environ 25 centimètres d’épaisseur, ce qui n’est
pas contesté par la partie défenderesse. Il a ainsi installé une rampe, d’une hauteur
d’environ 62 centimètres, à l’entrée du passage, côté rue. Il a
précisé que cette dernière pouvait supporter un poids de 900 kilos. Il a indiqué
qu’il avait procédé à cette installation peu de temps après qu’il soit
devenu propriétaire, en 2004 ou 2005. En outre, il a pu être constaté que le demandeur
avait également consolidé le plafond de la pièce se situant sous la servitude, afin de
soutenir cette dernière.

 

             
Il a été constaté que le demandeur avait entreposé beaucoup de matériel lui
appartenant sur le passage de la servitude, de sorte qu’il n’était pas aisé d’y
circuler correctement, même à pied. T.________ a déclaré que sa société
n’avait jamais pu techniquement utiliser le droit de passage, vu la quantité de matériel
stocké. Toutefois, il a aussi relevé qu’il n’avait pas vraiment l’utilité
de cette servitude, vu notamment la nature de l’activité de H.________Sàrl. Il a expliqué
que sa société avait en effet l’habitude de décharger sa marchandise par le quai
de chargement routier se situant de l’autre côté du bâtiment, à côté
des locaux de P.________SA, tout son matériel arrivant par camion. Il a ajouté qu’il
arrivait parfois à quelques clients de charger de la marchandise devant, soit côté route,
mais qu’aucun déchargement ne se faisait à cet endroit.

 

             
La Cour a enfin pu relever qu’un échafaudage appartenant à P.________SA était entreposé
sur le périmètre situé au sud de la servitude, à côté des locaux de H.________Sàrl.
A ce propos, la défenderesse a indiqué que ses deux locataires s’entendaient très
bien et que ce n’était par conséquent pas un problème pour H.________Sàrl de
laisser passer P.________SA par ses locaux pour transporter du matériel et le stocker derrière
le bâtiment.

 

             
Le témoin T.________ a encore indiqué qu’il n’avait jamais vu personne utiliser
la servitude de passage querellée.

 

 

D.             
Le 19 avril 2013, H.________SA est devenue copropriétaire
pour une demie de la parcelle n° [...], de la Commune de Bussigny-près-Lausanne. 

 

 

             
En droit
:

 

 

1.             
a)             
Le dispositif du jugement attaqué a été communiqué aux parties le 29 avril 2013,
de sorte que les voies de droit sont régies par le CPC (Code de procédure civile suisse du
19 décembre 2008, RS 272), entré en vigueur le 1er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC; ATF 137
III 130, JT 2011 II 228; Tappy, in CPC commenté, Bâle 2011, nn. 5 ss ad art. 405 CPC). En revanche,
dès lors que la demande a été déposée en 2010, c'est l'ancien droit de procédure
qui régit la procédure de première instance (art. 404 al. 1 CPC), notamment le CPC-VD
(Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966, aujourd'hui abrogé).

 

             
b)             
L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let.
a CPC), dans les causes patrimoniales pour autant que la valeur litigieuse dépasse 10'000 fr. (art.
308 al. 2 CPC).

 

             
              En l'espèce, l'appelant
a conclu à la radiation de la servitude et, subsidiairement, à sa libération. Les intimés
ont conclu, en cas de libération de la servitude, à ce que l'appelant soit condamné à
leur verser à titre d'indemnité au sens de l'art. 736 al. 2 CC la somme de 50'000 francs. La
valeur litigieuse est donc supérieure à 10'000 francs. 

 

             
              Formé en temps utile
(art. 311 al. 1 CPC) par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est
recevable à la forme. 

 

             
c)             
H.________SA a procédé en deuxième
instance aux côtés de M.________SA en faisant valoir qu'elle est devenue copropriétaire
pour moitié de la parcelle n° [...], de la Commune de Bussigny-près-Lausanne en date du
19 avril 2013, soit postérieurement au jugement contesté rendu le 25 mai 2012. Elle a
produit à l'appui de son écriture l'extrait du Registre foncier l'attestant. 

 

             
              La partie qui acquiert
en cours d'instance l'objet du litige peut se substituer à la partie au procès sans l'accord
de la partie adverse et en répondant de l'ensemble des frais (art. 83 al. 1, 2 et 4 CPC). Cette
disposition s'applique également en procédure d'appel (Jeandin, CPC commenté, Bâle
2011, n. 12 ad art. 83 CPC). Par ailleurs, dans le cas particulier où seule une partie de l'objet
est aliéné, l'acquéreur entre au procès aux côtés de la partie originaire
et non plus en la remplaçant (Jeandin, op. cit., n. 11 ad art. 83 CPC).

 

             
              En l'espèce, H.________SA
est devenue copropriétaire du fonds dominant, de sorte qu'elle a bien qualité pour répondre
de l'appel aux côtés de M.________SA. Les intimées ont conclu au rejet des conclusions
de l'appel et, pour le cas où la libération devait être admise, au paiement d'une indemnité
de 50'000 francs. Ces conclusions correspondent à celles prises par la défenderesse M.________SA
en première instance et sont donc recevables. 

 

 

2.             
a)             
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III 134).
Elle peut revoir librement la constatation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (Tappy, op. cit., JT 2010 III 135).

 

             
b)             
L'instance d'appel peut administrer les preuves
(art. 316 al. 3 CPC), notamment lorsqu'elle estime opportun de renouveler l'administration d'une preuve
ou d'administrer une preuve alors que l'instance inférieure s'y était refusée, de procéder
à l'administration d'une preuve nouvelle ou d'instruire à raison de conclusions ou de faits
nouveaux (Jeandin, op. cit., n. 5 ad art. 316 CPC). L'art. 316 al. 3 CPC ne confère pas à l'appelant
un droit à la réouverture de la procédure probatoire et à l'administration des preuves.
L'instance d'appel peut rejeter la requête de réouverture de la procédure probatoire et
d'administration d'un moyen de preuve déterminé si l'appelant n'a pas suffisamment motivé
sa critique de la constatation de fait retenue par la décision attaquée. Elle peut également
refuser une mesure probatoire en procédant à une appréciation anticipée des preuves,
lorsqu'elle estime que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue ou ne pourrait
en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve déjà administrés par le tribunal
de première instance, à savoir lorsqu'il ne serait pas de nature à modifier le résultat
des preuves qu'elle tient pour acquis (ATF 138 III 374; ATF 131 III 222 c. 4.3; ATF 129 III 18 c. 2.6).
Si l’instance d’appel doit procéder à l’administration d’une preuve
nouvelle ou instruire à raison de faits nouveaux, son pouvoir sera limité par les restrictions
de l’art. 317 CPC (Jeandin, op. cit., n. 9 ad art. 316 CPC) qui prévoit que les faits et moyens
de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne
pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie qui
s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives
(Tappy, op. cit., JT 2010 III pp. 136-137). 

 

             
c)             
En l'espèce, les faits établis par les
premiers juges font l'objet de critiques de la part de l'appelant, qui entend qu'une instruction complémentaire
ait lieu sur plusieurs points. 

 

             
              aa)
L'appelant produit de nouvelles photographies et requiert qu'il soit procédé à une nouvelle
inspection locale par la cour de céans. Il fait valoir que l'inspection effectuée par les premiers
juges aurait été trop sommaire et n'aurait pas porté sur son atelier mécanique, ce
qui aurait permis de constater l'aggravation de la charge imposée au fonds servant. 

 

             
              La cour de céans
dispose toutefois d'un exposé circonstancié de la situation dans le jugement entrepris et des
photographies déjà versées au dossier, auxquelles l'appelant renvoie d'ailleurs lui-même
pour appuyer son allégation. De nouvelles photographies – dont la production ne répond
pas aux exigences de l'art. 317 CPC – et une nouvelle inspection locale n'apparaissent dès
lors pas justifiées et ne sont au demeurant pas pertinentes en droit. Comme il sera exposé
plus après, il n'est pas contesté que l'embarras de l'assiette de la servitude par les affaires
de l'appelant procède d'un accroissement de son activité et d'un manque de place. Cet élément
de fait, qui ressort du jugement attaqué, n'est toutefois pas à même de démontrer
qu'il y ait lieu à rachat de la servitude selon l'art. 736 al. 2 CC (Code civil suisse du 10 décembre
1907, RS 210). De ce point de vue, la preuve requise n'est pas décisive. 

 

             
             
bb) L'appelant requiert également la production
des baux à loyer des locataires de l'immeuble dominant et de l'acte constitutif de la servitude.
Ces réquisitions portent toutefois sur des éléments de fait qui étaient déjà
disponibles en première instance et ne relèvent par conséquent pas du cadre limitatif
de l'art. 317 CPC. Au demeurant, le régime actuel des baux n'est pas déterminant pour la preuve
à charge de l'appelant. 

 

             
              cc)
Les pièces nouvelles nos 104 et 105 produites
par les intimées sont recevables dès lors qu'elles concernent l'acquisition par H.________SA
d'une part de copropriété sur la parcelle n° [...], de la Commune de Bussigny-près-Lausanne
en date du 19 avril 2013, soit postérieurement au jugement querellé. 

 

             
              Il est en revanche douteux
que la pièce n° 108 réponde aux conditions de l'art. 317 CPC. Cette question peut toutefois
demeurer indécise au vu des développements figurant ci-dessous sur l'intérêt des
locataires à l'usage de la servitude. 

 

             
La recevabilité des pièces nouvelles nos 109 et 110 n'a quant à elle pas besoin d'être
examinée dès lors que ces documents ont trait au régime locatif du fonds dominant et ne
sont pas utiles à la connaissance de la cause (cf. § bb) ci-dessus). 

 

 

3.             
L'appelant conclut à la radiation de la servitude
de passage ayant pour fonds servant la parcelle dont il est propriétaire. 

 

             
a)
              A teneur de l'art. 736
al. 1 CC, le propriétaire grevé peut exiger la radiation d'une servitude qui a perdu toute
utilité pour le fonds dominant.

 

             
              Valablement constituée,
la servitude s'éteint par le seul effet de la loi – et même avant la survenance de toute
écriture – par la perte de tout intérêt de son bénéficiaire à l'exercer,
actuellement, ou à court et encore moyen terme (ATF 130 III 393, JT 2004 I 175; ATF 89 II 370, JT
1964 I 529; TF 5A_412/2009 du 27 octobre 2009, in Revue du notariat et du registre foncier [RNRF] 2011,
n. 25 p. 196). L'art. 736 CC permet ainsi de faire constater que la servitude est éteinte. L'intérêt
à considérer est celui du propriétaire du fonds. Celui-ci doit n'avoir plus d'intérêt
raisonnable au maintien de la servitude, cet intérêt s'appréciant selon des critères
objectifs (ATF 130 III 554 c. 2, JT 2004 I 245; Steinauer, Les droits réels, Tome Il, 4e éd.,
Berne 2012, n° 2267 p. 384). En principe, l'intérêt du fonds dominant doit avoir entièrement
disparu de manière manifeste et durable dans un avenir prévisible (ATF 130 III 393, JT 2004
I 175; ATF 89 II 370, JT 1964 I 529; TF 5A_412/2009 du 27 octobre 2009 in RNRF 2011 précité).

 

             
              Il incombe à la partie
qui entend se libérer de la servitude ou faire constater son extinction de prouver les faits pertinents
pour faire aboutir son action (art. 8 CC; TF du 2 août 2007, in Revue suisse de procédure civile
[RSPC] 2008, n. 547 p. 23, SJ 2008 I 125; TF 5A_412/2009 du 27 octobre 2009 in RNRF 2011 précité).
Ainsi, dans ce domaine, la preuve de la perte de toute utilité est une preuve négative à
la charge du requérant (CACI 12 juin 2012/272 c.5b; CREC I 16 mars 2011/125 c. 5). S'il y parvient,
le propriétaire du fonds servant peut obtenir la suppression de la servitude sans avoir à payer
d'indemnité (Steinauer, op. cit., n. 2271 p. 386). 

 

             
b)             
L'intérêt déterminant de l'art.
736 al. 1 CC est celui qui a justifié la constitution de la servitude (ATF 121 III 52, JT 1998 I
159; ATF 107 II 331, JT 1982 I 118; ATF 91 II 190, JT 1966 I 255). Dans le cas d'espèce, les premiers
juges ont retenu que le but de la servitude était de permettre au fonds dominant d'avoir un accès
direct aux voies de chemin de fer situées au sud depuis la route, au nord. 

 

             
              L'appelant conteste cette
appréciation. Toutefois, dans sa demande, il a expressément fait valoir que "le but de
la servitude querellée était de permettre au propriétaire du fonds bénéficiaire
de passer sur la zone grevée à pied et avec des véhicules d'un poids maximum de trois
tonnes et demi afin d'avoir, depuis la rue de l'industrie, un accès au quai de chargement situé
au sud du bâtiment" (p. 6, lettre b). Il ne saurait dès lors soutenir en deuxième
instance le contraire sans violer le principe de la bonne foi.

 

             
c)             
L'appelant conteste que les intimées aient
un intérêt au maintien de la servitude. Il reproche d'abord aux premiers juges d'avoir pris
en compte l'intérêt des locataires, actuels ou futurs, et fait valoir que seul l'intérêt
du propriétaire du fonds dominant doit être examiné. 

 

             
Il convient de rappeler que le passage à pied et pour véhicules est une servitude foncière,
soit un droit réel limité, opposable à tous, et qui se définit comme la charge imposée
sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble, obligeant en l'occurrence le propriétaire du fonds
servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant le passage par la servitude
de personnes ou de véhicules (Steinauer, op. cit., nn. 2194 ss, pp. 403 ss). Les facultés conférées
par la servitude ne doivent pouvoir être exercées que par l'ayant-droit, c'est-à-dire
par le propriétaire actuel du fonds dominant. La servitude doit toutefois couvrir l'ensemble des
besoins du fonds dominant et ainsi profiter aussi à ceux qui acquièrent des droits sur ce fonds,
qu'ils soient locataires, usufruitiers ou autres (Steineur, op. cit., n. 2282 p. 443). 

 

             
La distinction opérée par l'appelant entre propriétaire et locataires est donc sans fondement.
Le propriétaire qui loue le bâtiment, ou une partie des locaux sis sur son fonds, est en droit
de faire bénéficier ses locataires de la servitude inscrite en sa faveur. Le fait que cette
possibilité soit inscrite dans le bail ou non ne permet pas non plus d'en déduire que le propriétaire
renonce à la servitude inscrite. Le droit de passage inscrit au registre foncier profite au fonds
et les locataires sont en droit d'utiliser le droit de passage inscrit même si le bail ne leur en
donne pas expressément le droit. 

 

             
On notera par ailleurs que le fait de prendre en compte l'intérêt des locataires sert également
l'intérêt du propriétaire: en effet, l'existence de la servitude peut favoriser la location
à des personnes qui auraient besoin d'un accès aux voies de chemin de fer. Dès lors, il
est dans l'intérêt du propriétaire de maintenir cette servitude. 

 

             
d)             
L'appelant nie en outre l'intérêt des
intimées en faisant valoir que les locataires n'ont jamais utilisé le droit de passage en cause.

 

             
La non-utilisation de la servitude n'est pas à même d'établir la disparition durable de
tout intérêt à l'exercice de ce droit (TF du 20 novembre 2007, in RNRF 2009, n. 7 p. 52;
D. Piotet, Traité de droit privé Suisse [TDPS], Les droits réels limités en général,
les servitudes et les charges foncières, Vol. V/II, 2ème
éd., Bâle 2012, n. 271, p. 91). Cela peut d'autant moins être le cas en l'espèce
que l'inutilisation du droit de passage est à mettre en partie en lien avec des obstacles physiques
dont l'enlèvement incombe au propriétaire grevé, qui se prévaut précisément
du non-usage. L'inutilité de la servitude ne saurait être déduite des actes qui lui sont
contraires et qui sont imputables à l'exploitation du fonds grevé.

 

             
Par ailleurs, contrairement aux allégations de l'appelant, le fait que les deux preneurs à
bail du fonds dominant aient trouvé d'autres solutions que l'utilisation du droit de passage par
un arrangement amiable entre eux n'enlève rien à l'intérêt de la servitude. Cet arrangement
n'est pas ancré durablement dans le temps et procède du mécanisme de location actuelle
sur le fonds dominant, dont le caractère permanent n'est pas établi sur ce point. Comme l'ont
relevé à juste titre les premiers juges, le fait que les locataires actuels n'utilisent pas
la livraison par rail et le droit de passage ne signifie pas qu'ils n'auront jamais besoin de le faire
ou que de futurs locataires n'en auraient pas l'usage. L'accord amiable qui permet à P.________SA
de traverser les locaux de H.________Sàrl pour accéder au périmètre sud de la parcelle
ne sera en outre peut-être plus possible en cas de changement de locataire, de modification de l'affectation
des locaux ou de simple mésentente. Il en résulte que l'intérêt à l'exercice
de la servitude n'est pas durablement éteint. 

 

             
Au demeurant, comme l'ont également relevé les premiers juges, la locataire P.________SA s'est
plainte de ne pouvoir utiliser le droit de passage litigieux dans ses courriers des 22 janvier 2010 et
12 décembre 2011. Elle a d'abord requis, "tant pour la conformité et la sécurité
des locaux que pour la bonne image de sa société, qu’une mise en conformité et une
réglementation claire et précise du droit de passage entre ses locaux et ceux d’U.________
intervienne", précisant que le passage lui était absolument inaccessible car encombré
par le matériel de l'appelant. Elle a ensuite fait valoir que, pour accéder à la cour
arrière du dépôt loué, il était indispensable d'utiliser le passage en question,
ce qui était impossible en l'état au vu de l'encombrement constaté. 

 

             
e)             
L'appelant soutient également que les locataires
ont déjà un accès direct à la voie ferrée, ce qui rend inutile le maintien de
la servitude. 

 

             
              Les premiers juges ont
retenu, à la suite de l'inspection locale, qu'un déchargement par rail derrière les locaux
de P.________SA n'était pas possible, le quai étant trop étroit à cet endroit. L'appelant
conteste cette constatation en produisant des photos qui sont toutefois irrecevables en deuxième
instance (cf. § 2 c.aa. ci-dessus). Il se prévaut également des contrats de bail conclus
entre l'intimée M.________SA et les locataires P.________SA et H.________Sàrl, qui prévoient
que l'accès par wagon de chemin de fer est possible par l'arrière de la halle. 

 

             
A supposer même que ces dernières pièces établissent la possibilité d'effectuer
des déchargements par rail derrière les locaux de P.________SA, ce qui serait de toute manière
malaisé vu l'étroitesse du quai constatée par les premiers juges, une telle possibilité
n'enlèverait pas son utilité à la servitude. En effet, selon la jurisprudence, le fait
de disposer d'une nouvelle voie d'accès commode ne permet pas de conclure à l'extinction d'un
accès de servitude supplémentaire préexistant (ATF 130 III 554 c. 3.2, JT 2004 I 245).
Une extinction du droit de passage n'est possible que lorsque la servitude avait un caractère de
droit de passage nécessaire au sens de l'art. 694 al. 1 CC (TF 5A_412/2009 du 27 octobre 2009, in
RNRF 2011 précité). Conformément à cette dernière disposition, le droit de passage
nécessaire est créé moyennant une pleine indemnité. En revanche, lorsqu'il ne s'agit
pas d'une servitude constituée sur la base de l'art. 694 al. 1 CC, il y a lieu d'examiner dans chaque
cas si la route publique réalise entièrement l'objectif que visait l'ancien droit de passage
ou – en d'autres termes – si l'ancien accès privé n'est pas plus avantageux que
le nouvel accès public. Le point décisif est alors de savoir si la servitude a perdu toute
utilité pour le fonds dominant dans le cas concret, respectivement si le propriétaire qui en
est l'ayant-droit a encore un intérêt raisonnable à la servitude. Le sort de la procédure
de dépend pas du seul fait que les biens-fonds sont reliés au réseau des voies publiques,
mais du point de savoir si le titulaire de la servitude a perdu de ce fait un intérêt raisonnable
à l'exercice du droit de passage comme il a été convenu concrètement (ATF 130 III
554 c. 3.3, JT 2004 I 245). La radiation ne doit dès lors être ordonnée que si le propriétaire
du fonds dominant n'a plus d'intérêt raisonnable au maintien de la servitude (CACI 12 juin
2012/272).

 

             
Dans le cas d’espèce, la servitude n'est pas inscrite en tant que droit de passage nécessaire
au Registre foncier. La servitude a été créée dans le but de permettre l'accès
aux voies de chemin de fer sises au sud de la parcelle sans qu’aucune indemnité ne soit versée
en contrepartie. Comme on l'a vu ci-dessus, la servitude de passage – même non utilisée
actuellement au vu de l'accord amiable entre les locataires – n'a pas perdu tout intérêt
raisonnable pour le fonds dominant. 

 

             
              Par ailleurs, le but de
la servitude, en vertu de son inscription, ne paraît pas limité au seul accès au rail,
puisque cette servitude permet au propriétaire du fonds dominant le passage sans limitations sur
la zone grevée, à pied et avec des véhicules d'un poids maximum de trois tonnes et demie.
Il n'est ainsi pas établi (cf. art. 8 CC), comme le fait valoir l'appelant, que l'exercice de la
servitude demandé par les intimés ne correspondrait pas à ce cadre d'origine, très
large, prévu lors de sa constitution. L'intérêt à l'exercice de la servitude et son
origine servent à l'application de l'art. 736 CC (TF 5C.126/2004 du 21 octobre 2004 publié
in RNRF 2005 p. 307; D. Piotet, op. cit., n. 274 p. 91 et réf.). En l'espèce, ce point de fait
n'est pas établi et ne peut plus l'être en deuxième instance (cf. art. 317 CPC). Il eût
appartenu à l'appelant de prouver ses allégations sur ce point en première instance. 

 

             
Dès lors, le moyen tiré de l’action constatatoire de l'art. 736 al. 1 CC doit être
rejeté. 

 

 

4.             
L'appelant conclut subsidiairement à la libération
de la servitude litigieuse, en faisant valoir que la charge imposée par le droit de passage a augmenté
au fil du temps. Il explique que son activité s'est développée et qu'il est contraint
de stocker son matériel sur l'assiette de la servitude faute de place suffisante dans son atelier.
Il reproche ainsi aux premiers juges de ne pas avoir retenu que le droit de passage empêchait une
utilisation rationnelle du fonds servant. 

 

             
a)             
A teneur de l'art. 736 al. 2 CC, le propriétaire
grevé peut obtenir la libération totale ou partielle d'une servitude qui ne conserve qu'une
utilité réduite, hors de proportion avec les charges imposées au fonds servant. Cette
libération se fait contre indemnisation du propriétaire du fonds dominant. 

 

             
              La disproportion de la
charge de la servitude avec l'intérêt du bénéficiaire doit apparaître au fil
du temps. L'art. 736 al. 2 CC ne peut servir à corriger une disproportion initiale entre la charge
pour le fonds servant et l'intérêt pour le fonds dominant (CREC I 1er
décembre 2010/633; Steinauer, op. cit., n. 2274 p. 386). Lorsque l'intérêt de la servitude
ne diminue pas, mais que c'est la charge qu'elle représente pour le propriétaire grevé
qui augmente avec le temps, il y a matière à suppression contre indemnité à la double
condition restrictive que le propriétaire grevé ne soit pas à l'origine de cet accroissement
et qu'il n'y ait plus aucune utilisation raisonnable de l'immeuble grevé possible (ATF 107 II 331,
JT 1982 I 118; ATF 91 II 190, JT 1966 I 255; D. Piotet, op. cit., n. 289 s. p. 94 s. et réf. citées).

 

             
b)             
En l'espèce, l'intérêt du bénéficiaire
est constant (cf. supra c. 3). Au demeurant, comme rappelé ci-dessus, une diminution de l'intérêt
du fonds dominant ne peut résulter de l'impossibilité – ou de la difficulté –
d'exercer le droit en raison des entraves placées par le propriétaire du fonds servant, et
ce quel que soit le cadre juridique de la servitude. Par ailleurs, la double condition requise pour l'application
de l'art. 736 al. 2 CC dans un tel cas n'est pas remplie par l'appelant. D’une part,
une utilisation rationnelle du fonds servant demeure possible. D'autre part, l'appelant a acheté
l'immeuble en toute connaissance de cause et l'encombrement de l'assiette de la servitude lui est imputable.
Si son activité s'étend au point que son atelier ne lui permet plus de stocker son matériel,
l'appelant doit en tirer les conclusions et trouver d'autres solutions que celle d'entraver l'usage de
la servitude existant lors de l'acquisition du fonds servant. 

 

             
              Il n'y a donc pas non
plus lieu à libération de la servitude au sens de l'art. 736 al. 2 CC.

 

 

5.             
L'appelant conteste la mise à sa charge de
dépens, par 3'500 fr., et invoque à cet égard une violation de l'art. 95 al. 3 CPC. 

 

             
La procédure ayant été initiée avant le 1er
janvier 2011, le sort des dépens de première instance reste régi par l'ancien droit (art.
404 al. 1 CPC), soit par les art. 92 ss CPC-VD. A teneur des art. 91 let. a et 92 al. 1 CPC-VD, les dépens,
qui comprennent les frais et les émoluments de l'office payés par la partie, sont alloués
à la partie qui a obtenu l'adjudication de ses conclusions. Dans le cas d'espèce, les dépens
alloués par les premiers juges à la défenderesse M.________SA correspondent au remboursement
de ses frais de justice, ce qui est conforme aux dispositions précitées, la défenderesse
ayant obtenu gain de cause. 

 

             
L'appel est donc mal fondé sur ce point également.

 

 

6.
              En
définitive, l'appel doit être rejeté et le jugement confirmé.

 

             
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'500 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[Tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils, RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de
l’appelant qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).

 

             
Les intimées n'ayant pas procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel,
il n'y a pas lieu à allocation de dépens de deuxième instance. 

 

 

Par
ces motifs,

la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,

statuant
à huis clos,

prononce
:

 

             
I.             
L’appel est rejeté.

 

             
II.             
Le jugement est confirmé.

 

             
III.             
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'500 fr. (mille cinq cents
francs), sont mis à la charge de l'appelant U.________.

 

             
IV.             
Il n'est pas alloué de dépens de deuxième instance.

 

             
V.             
L'arrêt motivé est exécutoire.

 

Le
président :               La greffière
:

 

 

 

 

Du
26 novembre 2013

 

             
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.

 

             
La greffière :

 

 

Du

 

             
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :

 

‑             
Me Frank Tièche (pour U.________),

‑             
M.________SA.

 

             
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de supérieure à 30'000 francs.

 

             
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).

 

             
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :

 

‑             
Tribunal civil de l'arrondissement de La Côte.

 

             
La greffière :