# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5411d371-7870-5c1d-b6d2-2a8154c0cffa
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-09-17
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 17.09.1998 80.1998.178
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1998-178_1998-09-17.html

## Full Text

Incarto n.

  80.98.00178

  	
  Lugano

  17 settembre 1998

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi

  

 

statuendo
sul ricorso del 24 luglio 1998

 

in
materia di:                 IC/IFD 97/98

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  e __________ __________, __________
  __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   __________ e
__________ __________ sono proprietari di un rustico in territorio di
__________, per il quale nella tassazione IC/IFD 1995-96 era stato loro esposto
un valore locativo di fr.  2'600.- (7.25% del valore di stima).

                                         Fondandosi sulla nuova
stima, nella notifica di tassazione IC/IFD 1997-98 del 16 marzo 1998 l'UT ha
invece esposto ai contribuenti un valore locativo di fr. 7'800.-, poi ridotto a
fr. 7'000.- in sede di reclamo (cfr. decisione su reclamo del 13 luglio 1998).

 

 

                                   2.   Con il presente,
tempestivo ricorso i ricorrenti contestano nuovamente il valore locativo
esposto loro dall'UT e ne chiedono la riduzione a soli fr. 500.-.

                                         Per meglio chiarire la
situazione, il giudice ha dato incarico al perito di effettuare un sopralluogo
e di esprimersi sul reddito conseguibile mediante la locazione del rustico.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Giusta l'art. 20 cpv. 1
lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD l'uso da parte del proprietario del suo
immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza
immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo. Anche l'uso di quote
di comproprietà, erette in PPP (art. 712 seg. CC) e considerate fondi secondo l'art.
655 CC, soggiace quindi all'imposta conformemente alle citate norme fiscali.

 

                                         3.2

                                         La legge non indica
tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio
economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria. Secondo la
giurisprudenza il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente
dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto: il
valore locativo deve corrispondere alla mercede che, secondo le condizioni di
mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad un
terzo. In altre parole, il valore locativo deve corrispondere, in linea di
principio,  al valore oggettivo di mercato.

 

                                         3.3

                                         Il Tribunale federale ha
per altro confermato che il valore locativo deve corrispondere “al canone che
si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il godimento
di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle particolarità
della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse rispondano ai
bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali analoghe a
quelle del proprietario” (ASA 15 p. 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25; Rusconi,
L’imposition de la valeur locative, Losanna 1988, p. 98). Che il valore
locativo così stabilito corrisponda o meno ad una rimunerazione normale del
capitale investito nel fondo non è essenziale (DTF 66 I 80), e il
proprietario è tenuto a lasciarsi fiscalmente imputare il corrispettivo del
reddito in natura così percepito, non l'interesse normale del valore in
capitale dell' oggetto (DTF 69 I 24; STF del 12 novembre 1975 in
re A. S. p. 4 s.).

 

                                         3.4.

                                         Per ragioni di praticità e
di praticabilità del diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari
verrà stabilito, di massima, come accennato sopra, applicando al valore di
stima ufficiale dell'immobile il tasso del 5%, se la stima è entrata in vigore
dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra
il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1°
gennaio 1985 o è anteriore a tale data (Istruzioni 1995-96 per la compilazione
della dichiarazione d'imposta). Tale modo di procedere non è, in linea di
principio, contrario al principio dell'uguaglianza di trattamento (CDT
n. 424 dell'11 novembre 1986 in re M.B.; CDT n. 498 del 12 dicembre 1986
in re C.S.).

 

                                         3.5.

                                         Un'eccezione
all'imposizione del valore locativo può essere concessa solo per locali
oggettivamente inutilizzabili, o che rimangono vuoti per l'impossibilità di
trovare inquilini a causa di importanti svantaggi oggettivi dell'abitazione (Aa.Vv.,
Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, § 22 N 433 e 434, pag. 280). In altre
parole, solo impedimenti di natura oggettiva, ed inerenti all'immobile, possono,
se del caso, giustificare l'esenzione del valore locativo (CDT n. 4 dell'
11 febbraio 1992 in re L.P.; CDT n. 177/93 del 27 agosto 1993 in re H.
B.).

                                         Impedimenti di natura
soggettiva non consentono invece di fare astrazione dall'imposizione del valore
locativo.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         La perizia ordinata da
questa Camera ha consentito di chiarire la tipologia del rustico e le sue
effettive condizioni di abitabilità.

                                         Il rustico risulta essere
composto di due corpi distinti e separati tra di loro da una tettoia e dalla
scala d'accesso: in uno trovano posto la cucina, un gabinetto (fuori uso) e una
cameretta e nell'altro un tinello e una camera con servizi. La costruzione è in
pietra locale, le finiture sono semplici. I rustici sono addossati per due
terzi contro terra e presentano forti segni di umidità. Essendo slegati, non sono
idonei a essere adibiti, anche volendolo, ad abitazione primaria. Non dispongono
di un'area di svago neppure minima né di un posto macchina.

                                         Il perito sottolinea in
particolare che i rustici sono nell'impossibilità di avere una fossa biologica
e il relativo pozzo perdente in attesa di una improbabile rete fognaria e che
sono dotati unicamente di un piccolo pozzo che si esaurisce in poco tempo all'interno
di un ripostiglio a pianterreno. Essi possono quindi essere abitati solo per
brevi periodi nel ristretto periodo estivo, conseguendo un canone locatizio di
fr. 50.- / 70.- al giorno.

                                         Il perito rileva altresì
che il loro valore si stima non regge al confronto delle valutazioni delle
abitazioni primarie della zona.

                                         4.2.

                                         Queste considerazioni
consentono a questa Camera di ridurre considerevolmente il valore locativo
attribuito dall'UT ai rustici di Vogorno di proprietà dei ricorrenti.

                                         Tutto ben considerato
appare equo fissarlo in fr. 3'000.- all'anno, tenuto conto delle ridotte
possibilità di locazione nei mesi estivi, da giugno a settembre durante periodi
non continuativi.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il
ricorso è parzialmente accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 13 luglio 1998 è riformata a'sensi dei
considerandi e, meglio, secondo quanto stabilito al consid. 4.2.

                                         §§ Gli
atti sono pertanto retrocessi all' Ufficio di tassazione per l'emissione di
nuovi conteggi.

 

                                   2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

                                         Per l'IFD è ammesso il
ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

 

 

per
la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: