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**Case Identifier:** 18d30a99-5316-5b5c-9421-695b41d1f579
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-10-17
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 17.10.2016 C/1129/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-1129-2015_2016-10-17.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19 octobre 2016. 

 
 

R É P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENÈVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/1129/2015 ACJC/1356/2016 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 17 OCTOBRE 2016 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______, (GE), appelant et intimé sur appel joint d'un 
jugement rendu le 21 octobre 2015 par le Tribunal des baux et loyers, représenté par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 
laquelle il fait élection de domicile, 

et 

Madame B______ et Madame C______, domiciliées ______, Genève, intimées et 
appelantes sur appel joint, comparant toutes deux en personne. 

 

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C/1129/2015 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/1134/2015 du 21 octobre 2015, expédié pour notification aux 
parties le 28 octobre 2015, le Tribunal des baux et loyers, après avoir joint les 
causes C/1129/2015, C/3147/2015 et C/6883/2015 sous le numéro de cause 
C/1129/2015 (ch. 1 du dispositif) et dit que le bail liant les parties pouvait 
valablement être résilié pour chaque fin de trimestre de l'année civile (ch. 2), a 
déclaré valable le congé notifié à A______ le 23 décembre 2014 pour le 31 mars 
2015 pour l'appartement de 4 pièces au 6ème étage de l'immeuble sis __, rue 
D______ au E______ (ch. 3), a accordé à A______ une prolongation du bail d'un 
an, échéant, le 31 mars 2016 (ch. 4), a autorisé A______ à résilier le bail de 
l'appartement en tout temps avant cette date, moyennant un préavis de 15 jours 
pour le 15 ou la fin d'un mois (ch. 5), a débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 6) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 7). 

 En substance, le Tribunal, a retenu que le congé avait été donné en raison du 
besoin urgent des bailleresses de pouvoir utiliser elles-mêmes le logement, et que 
la résiliation était valable. En ce qui concerne la prolongation de bail, le Tribunal 
a considéré, d'une part, que le locataire, informé d'une probable résiliation du bail 
depuis août 2009, n'avait pas effectué tous les efforts que l'on pouvait attendre de 
lui pour trouver un autre logement et que, d'autre part, il existait une disproportion 
économique évidente entre les parties, la situation des bailleresses étant nettement 
plus défavorable que celle du locataire. 

 Les premiers juges ont enfin retenu que les conclusions en évacuation des 
bailleresses étaient irrecevables, dès lors qu'une prolongation de bail était 
accordée au locataire jusqu'au 31 mars 2016 et que le locataire n'avait pas indiqué 
par avance ne pas vouloir quitter l'appartement à cette date.  

B. a. Par acte déposé le 30 novembre 2015 au greffe de la Cour de justice, A______ 
(ci-après également : le locataire) forme appel contre ce jugement. Il conclut, 
principalement, à l'annulation des chiffres 2, 3 et 4 du dispositif du jugement, à 
l'annulation du congé qui lui a été notifié le 23 décembre 2014 pour le 31 mars 
2015 et au déboutement des bailleresses de toutes autres ou contraires 
conclusions. Subsidiairement, il requiert à ce que les effets du congé soient 
repoussés au 31 avril 2015 et à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans, 
échéant au 30 avril 2019. 

 b. Dans leur réponse et appel joint du 8 décembre 2015, B______ et C______ 
(ci-après également : les bailleresses) concluent, principalement, à la confirmation 
des chiffres 1, 2, 3, 6 et 7 du jugement, à l'annulation des chiffres 4 et 5 dudit 
jugement, à la condamnation de l'appelant au paiement de 1'690 fr. plus 470 fr. 
par mois complet ou entamé dès le 1er avril 2015 et jusqu'à son départ du 
logement occupé ou jusqu'au prononcé du présent arrêt si ce dernier est prononcé 
avant son départ, à la condamnation de l'appelant à évacuer le logement concerné 

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dès la fin du mois en cours lors du prononcé du présent arrêt, à l'exécution forcée 
immédiate de celui-ci, sous la menace de la peine prévue à l'article 292 CP et au 
déboutement de l'appelant de toutes ses conclusions. 

 c. Par courrier du 8 janvier 2016, les intimées ont informé la Cour que l'appelant 
ne payait le loyer que sporadiquement et qu'elles avaient dû le menacer de 
résiliation du bail avec effet immédiat à deux reprises. 

 d. Dans sa réponse sur appel joint du 25 janvier 2016, l'appelant conclut, 
principalement, à l'irrecevabilité de l'appel joint s'agissant de la question de 
l'évacuation et de l'exécution de celle-ci, faute de motivation, et, subsidiairement, 
au déboutement des intimées de leurs conclusions sur ce point. Il conclut 
également au déboutement des intimées de leurs conclusions en paiement d'une 
indemnité pour occupation illicite des locaux majorée de 470 fr. Pour le surplus, 
l'appelant a repris les conclusions de son appel du 30 novembre 2015. 

 e. Par courrier du 29 janvier 2016, les intimées ont informé la Cour que l'appelant 
peinait toujours à payer son loyer et qu'elles avaient encore une fois dû le menacer 
de résiliation du bail avec effet immédiat. 

 f. Les intimées ayant renoncé à faire usage de leur droit de réplique, les parties ont 
été avisées le 17 février 2016 de ce que la cause était gardée à juger. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

 a. A______ est locataire, depuis le 1er mai 2003, d'un appartement de quatre 
pièces au 6ème étage de l'immeuble sis __, rue D______ au E______ (GE), 
copropriété de B______ et de sa fille C______. 

 b. Le loyer mensuel, charges non comprises, a été fixé initialement à l'690 fr. 

 c. Le 10 juillet 2007, B______ s'est mariée avec E______, lequel est père d'un 
enfant né d'une précédente union. Ce dernier vit pour le moment en Tunisie avec 
sa grand-mère, mais les démarches pour que l'enfant rejoigne son père à Genève 
sont en cours. 

 d. B______ est au bénéfice d'une rente AI de 2'331 fr. par mois. 

 e. Par courrier du 19 août 2009 adressé à A______, B______ a informé ce dernier 
qu'elle aurait peut-être besoin de récupérer son logement en raison d'un conflit 
avec son ex-mari, mais qu'elle respecterait le congé légal de trois mois. 

 f. Par avis de résiliation du 17 juin 2011, B______ et C______ ont résilié le 
contrat de bail de A______ pour le 30 septembre 2011. 

 g. Par un deuxième avis de résiliation du 12 avril 2012, les bailleresses ont résilié 
le contrat de bail de A______ pour le 31 juillet 2012. 

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 h. Contestés, les congés ont tous deux été déclarés nuls. Le premier par un 
jugement du Tribunal des baux et loyers du 11 décembre 2013, confirmé par un 
arrêt de la Cour de Justice du 17 décembre 2014; et le deuxième par l'arrêt de la 
Cour précité. 

 i. Aucun recours n'ayant été déposé auprès du Tribunal fédéral contre l'arrêt du 
17 décembre 2014, celui-ci est entré en force et est exécutoire. 

 j. En juillet 2012, B______ s'est vue contrainte d'aller vivre chez sa fille C______, 
dans la mesure où elle était dans l'impossibilité de retourner dans son logement, 
soit l'ancien domicile conjugal avec son ex-mari. 

 k. Toutefois, le bail de C______ venait à échéance le 30 juin 2015, raison pour 
laquelle les bailleresses ont à nouveau résilié le contrat de bail de A______ le 
23 décembre 2014 pour le 31 mars 2015. 

 l. Le congé a été contesté en temps utile devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, portant le numéro de cause C/1129/2015. 

 m. Par un nouvel avis de résiliation du 7 février 2015, les bailleresses ont à 
nouveau résilié le bail du locataire pour le 30 juin 2015, "au cas où la précédente 
[résiliation] ne serait pas valable". 

 n. Ce deuxième congé a également été contesté en temps utile devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers, portant le numéro de 
cause C/3147/2015. 

 o. Non conciliées le 23 février 2015, les affaires ont été portées au Tribunal le 
24 mars 2015. Le locataire a principalement conclu à l'annulation des congés. 
Subsidiairement, il a conclu à ce que les effets des congés soient repoussés au 
30 avril 2015, respectivement au 30 avril 2016, ainsi qu'à une prolongation de bail 
de quatre ans, échéant le 30 avril 2019, respectivement le 30 avril 2020. 

 p. Dans leur réponse du 23 avril 2015, les bailleresses ont conclu à la validation 
des congés. Sur demande reconventionnelle, elles ont conclu à l'évacuation du 
locataire avec exécution directe du jugement d'évacuation, sous la menace prévue 
par l'article 292 CP. Elles ont également conclu à la condamnation du locataire à 
une indemnité pour occupation illicite de l'690 fr. par mois, plus 470 fr. par mois 
de dommages intérêts, dès le 1er avril 2015, jusqu'à son départ. 

 q. Dans sa réponse à la demande reconventionnelle du 21 mai 2015, A______ a 
fait valoir que l'indemnité de 470 fr. par mois réclamée par les bailleresses était 
illogique, dans la mesure où ces dernières se retrouveraient en une moins bonne 
situation économique en récupérant leur logement. En effet, les bailleresses 
bénéficiaient d'un revenu locatif de l'690 fr. et payaient un loyer de 470 fr. Si ces 
dernières récupéraient leur logement, elles n'auraient certes plus de loyer à payer, 
mais ne bénéficieraient plus non plus d'un revenu locatif. 

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 r. En parallèle, après l'échec de la conciliation à l'audience du 18 mai 2015, les 
bailleresses ont déposé une requête en évacuation en date du 5 juin 2015, portant 
le numéro C/6883/2015. Elles ont préalablement conclu à la jonction de la cause 
avec les causes C/1129/2015 et C/3147/2015. Principalement, elles ont conclu à 
l'évacuation directe du locataire avec exécution directe du jugement d'évacuation, 
sous menace de la peine prévue à l'article 292 CP, ainsi qu'à la condamnation de 
A______ à une indemnité pour occupation illicite de l'690 fr. par mois et de 
470 fr. de dommages et intérêts. 

 s. Dans sa réponse du 9 juillet 2015, A______ s'en est remis à justice quant à la 
jonction des causes. Préalablement, il a conclu à l'irrecevabilité des conclusions en 
paiement des bailleresses pour cause de litispendance et principalement au 
déboutement de toutes les conclusions des bailleresses. 

 A l'appui de sa réponse, le locataire a relevé qu'aucune évacuation ne pouvait être 
ordonnée avant que la cause ait été définitivement tranchée et que le bail ait 
éventuellement pris fin, prolongation comprise. Pour le surplus, A______ s'est 
entièrement référé à ses écritures dans les causes C/1129/2015 et C/3147/2015. 

 t. Lors de l'audience de débats du 2 octobre 2015 du Tribunal, B______ a déposé 
un chargé de pièces complémentaires contenant des articles de presse faisant état 
des autorisations de démolition accordées par les autorités concernant l'immeuble 
dans lequel sa fille C______ louait un appartement, et où elles vivaient toutes les 
deux, ainsi qu'un procès-verbal de conciliation du 22 septembre 2015 entre 
C______ et sa bailleresse, prenant acte de l'accord d'un départ sous deux mois dès 
la délivrance de l'autorisation de démolir l'immeuble. 

 Le conseil du locataire a répondu qu'il n'existait à ce jour ni demande, ni 
autorisation de démolition selon le site Internet de l'Etat de Genève. 

 B______ a déclaré avoir convenu avec le locataire que le bail pouvait être résilié 
la première fois le 31 décembre 2003, puis pour chaque trimestre suivant. A la fin 
de son mariage, elle habitait au 11ème étage de l'immeuble sis __, rue D______, 
alors que son ex-mari vivait déjà avec sa femme actuelle à la Servette. Lors de son 
divorce en 2003, le Tribunal ne s'était pas prononcé sur l'attribution du domicile 
conjugal, soit l'appartement au 11ème étage, car les ex-époux avaient d'ores et déjà 
deux adresses distinctes. En juillet 2008, alors qu'elle était en vacances et qu'elle 
avait confié les clés à son ex-mari, celui-ci en avait profité pour réinvestir le 
logement et changer tous les cylindres, de sorte qu'elle avait été "expulsée" de son 
logement. Depuis lors, elle était en procédure pour sa réintégration dans 
l'appartement : le Tribunal de première instance avait rejeté sa requête et un 
recours était pendant contre cette décision à la Cour de justice. Dans un premier 
temps, elle et sa famille étaient allés vivre chez sa mère et, à la suite du décès de 
cette dernière, chez son père à F______, tout en précisant que son mari avait 
trouvé pour lui-même une chambre dans le même quartier. A la suite de la 

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libération d'un petit appartement dans l'immeuble où vivait son père, sa fille avait 
postulé et obtenu l'appartement. Elles y avaient toutes deux emménagé, son mari 
restant locataire de la chambre précitée en raison de la petite taille de 
l'appartement. Sa fille occupait la chambre et une partie du salon pour étudier, 
elle-même dormant le soir sur un matelas. Il s'agissait bien de cet appartement qui 
allait être démoli. Si elle devait obtenir gain de cause à la Cour de justice 
concernant l'appartement au 11ème étage, elle aurait tout de même besoin de 
l'appartement litigieux car il lui faudrait deux appartements : un pour sa fille et 
son fiancé et l'autre pour son mari et elle. Dans l'hypothèse où la Cour devait 
confirmer le jugement, ils emménageraient tous dans le logement litigieux 

 A______ a déclaré être retraité depuis 2005 et disposer d'un revenu mensuel 
d'environ 6'000 fr. Il a indiqué s'être inscrit dans une régie afin de trouver un autre 
logement de quatre pièces, car il vivait avec son fils de 29 ans qui avait repris des 
études en cours du soir. Son budget maximum pour un nouveau logement était de 
1'800 fr. et il souhaitait rester dans la Commune de Vernier. Il a confirmé avoir 
bien reçu le courrier de B______ du 19 août 2009 l'informant de la procédure en 
cours avec son ex-mari et du risque de résiliation du bail pour besoins personnels. 
Il avait depuis lors consulté les journaux et visité un appartement dont le loyer 
était trop cher. 

 A l'issue de l'audience, les parties ont persisté dans leurs conclusions et la cause a 
été gardée à juger. 

D. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la 
solution du litige. 

EN DROIT 

1. 1.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997, in SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

 Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 
CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 
procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ, in Procédure civile suisse, Les 
grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, in Basler 
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, SPÜHLER/TENCHIO/INFANGER 
[ed], 2010, n. 8 ad art. 308 CPC). 

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 L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une 
somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son 
appréciation. 

 Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 136 III 196 consid. 1.1; 137 III 389 consid. 4). 

 En l'espèce, le loyer annuel, charges comprises, s'élève à 20'280 fr. La procédure 
cantonale s'achèvera avec l'arrêt que prononcera la Chambre de céans. En prenant 
en compte la période de trois ans après cet arrêt, la valeur litigieuse est largement 
supérieure à 10'000 fr. 

 La voie de l'appel est ainsi ouverte. 

 1.2. L'appel du 7 mai 2013 a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite 
par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

 1.3. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 

 1.4. L'appel joint a été formé dans la réponse et dans le délai prescrit. Il est ainsi 
recevable (art. 313 al. 1 CPC). En tant que les intimées concluent à l'évacuation, 
avec mesures d'exécution directes de celle-ci, de l'appelant et la condamnation de 
ce dernier au paiement d'indemnités, elles sollicitent également l'annulation du 
ch. 6 du dispositif du jugement, en sus de celles relatives aux ch. 4 et 5. 

2. 2.1. Selon la jurisprudence, l'appelant doit démontrer le caractère erroné de la 
motivation de la décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment 
explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une 
désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du 
dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

 L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la 
décision attaquée, et il ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués de 
fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais doit s'efforcer 
d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été 
tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en 
reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son 
raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux moyens qui avaient 

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déjà été présentés en première instance, avant la reddition de la décision attaquée 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3), ou si elle ne 
contient que des critiques toutes générales de la décision attaquée ou encore si elle 
ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait 
pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut entrer en 
matière (arrêts du Tribunal fédéral 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 
consid. 3.1; 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3; 5A_438/2012 du 27 août 
2012 consid. 2.2). 

 Dans les causes soumises à la procédure simplifiée, applicable en l'espèce en vertu 
de l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la motivation de l'appel peut être brève et succincte, 
un simple renvoi aux actes de procédure antérieurs n'est toutefois pas suffisant. 
(Message CPC, FF 2006 6841, p. 6980; HOHL, Procédure civile, T. II, 2010, 
n. 2408). Le fait que le juge d'appel applique le droit d'office (art. 57 CPC) ne 
supprime pas pour autant l'exigence de motivation consacrée à l'art. 311 CPC, 
quand bien même le litige relève de la procédure simplifiée régie par la maxime 
inquisitoire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_463/2014 du 23 janvier 2015 consid. 1). 

 La motivation est une condition de recevabilité de l'appel prévue par la loi, qui 
doit être examinée d'office. Si elle fait défaut, le Tribunal cantonal supérieur 
n'entre pas en matière sur l'appel (arrêts du Tribunal fédéral 4A_290/2014 du 1er 
septembre 2014 consid. 3.1; 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2; 
4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 3, in SJ 2012 I 232). 

 L'autorité de seconde instance peut impartir un délai à l'appelant pour rectifier des 
vices de forme tels que l'absence de signature (art. 132 al. 1 CPC); il ne saurait 
toutefois être remédié à un défaut de motivation par ce biais, un tel vice n'étant 
pas d'ordre purement formel et affectant l'appel de façon irréparable (ATF 137 III 
617 consid. 6.4, in SJ 2012 I 373; arrêt du Tribunal fédéral 5A_438/2012 du 
27 août 2012 consid. 2.4; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, 2011, 
n. 5 ad art. 311 CPC). 

 2.2. En l'espèce, l'appelant soutient que le congé litigieux, indépendamment de la 
question de savoir s'il tombe sous le coup de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO, aurait 
de toute manière dû être annulé, en raison du fait qu'il serait contraire aux règles 
de la bonne foi. Il n'indique toutefois en rien en quoi le Tribunal aurait erré à ce 
sujet et pour quel motif le congé devrait être considéré comme contraire aux 
règles de la bonne foi. Ce grief, insuffisamment motivé, ne sera pas examiné. 

 2.3. De leur côté, dans leur appel joint, les intimées concluent à l'annulation des 
chiffres 4 et 5 du dispositif du jugement entrepris, soit de l'octroi d'une unique 
prolongation d'un an du bail et de l'autorisation faite à l'appelant de résilier le bail 
de l'appartement en tout temps avant l'échéance de la prolongation moyennant un 
préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois. Elles concluent également à ce 
que l'appelant soit condamné à évacuer son logement dès la fin du mois au cours 

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duquel le présent arrêt sera rendu ainsi qu'à l'exécution immédiate du jugement 
d'évacuation. 

 Ces conclusions ne sont toutefois pas motivées. Elles ne sont d'ailleurs pas 
reprises dans le développement de l'appel joint. Elles seront ainsi déclarées 
irrecevables. 

3. 3.1. Aux termes de l'art. 271 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux 
règles de la bonne foi. 

 La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la 
bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), 
tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière 
(ATF 120 II 31; arrêt du Tribunal fédéral 4C.170/2004 du 27 août 2004 
consid. 2.1). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un 
droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion 
grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude 
contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas 
nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit 
"manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105; arrêt du Tribunal fédéral 
4C.170/2004 du 27 août 2004 consid. 2.1); LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 
2008, p. 733). 

 Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt 
du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce 
qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au 
défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive 
(ATF 136 III 190 consid. 2; 132 III 737 consid. 3.4.2; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 3.1 et 4A_322/2007 du 12 novembre 
2007 consid. 6; ACJC/1292/2008 du 3 novembre 2008; LACHAT, in Commentaire 
Romand du code des obligations I, n. 6 ad art. 271).  

 Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, 
sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le 
motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 
consid. 4a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2 
et 4C.411/2006 du 9 février 2007 consid. 2.1). 

 En particulier, le congé est annulable s'il est donné par le bailleur dans les trois 
ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure 
judiciaire au sujet du bail et si le bailleur a succombé dans une large mesure 
(art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO). 

 3.2. Dans un premier grief, l'appelant reproche au Tribunal d'avoir admis, en 
application de l'art. 271a al. 3 let. a CO, que le motif de protection tiré de 

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l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO n'était pas applicable, dès lors qu'il fallait admettre 
que les intimées avaient un besoin urgent d'utiliser elles-mêmes l'appartement. 

 De leur côté, dans le cadre de leur appel joint, les intimées soutiennent que les 
conditions de réalisation de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO ne sont pas réalisées 
dès lors que les avis de résiliation de bail des 18 juin 2011 et 12 avril 2012 ont été 
déclarés nuls par le Tribunal, puis par la Cour par arrêt du 17 décembre 2014. 
Selon elles, ces résiliations n'ont ainsi jamais eu d'existence juridique et les délais 
de protection invoqués par l'appelant ne s'appliquent pas. L'appelant, dans sa 
réponse sur appel joint, ne s'est pas exprimé à ce sujet. 

 3.3. L'interdiction temporaire de résilier le bail ne s'applique pas si la nullité ou 
l'inefficacité d'un précédent congé a été prononcée pour des motifs formels 
(LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 750; BURKHALTER/MARTINEZ-
FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 42 ad art. 271a CO; HIGI, 
ZÜRCHER Kommentar, n. 262 ad art. 271a; arrêt du Tribunal fédéral 4C.432/2006 
du 5 mai 2007= MRA 3/07, p. 85). 

 Ainsi, au moment de la résiliation du bail litigieuse, intervenue postérieurement à 
l'arrêt de la Cour ayant constaté la nullité des précédents congés, l'appelant ne 
pouvait pas se prévaloir du motif d'annulabilité du congé tiré de l'art. 271a al. 1 
let. e ch. 1 CO. 

 Par ailleurs, même si l'on devait admettre que le congé était annulable en 
application de cette dernière disposition, il faudrait admettre, avec le Tribunal, que 
les intimées avaient démontré avoir un besoin urgent d'occuper le logement en 
cause au sens de l'art. 271a al. 3 let. a CO. En effet, il a été établi que le logement 
actuel des intimées sera démoli et que C______, titulaire du bail, a d'ores et déjà 
bénéficié de deux prolongations de bail de durée déterminée. Celle-ci a d'ailleurs 
convenu d'un départ dans les deux mois dès la réception de l'autorisation de 
démolir avec sa bailleresse. Par ailleurs, des photographies démontrent le 
commencement des travaux et confirment l'urgence dans laquelle les intimées se 
trouvent à récupérer le logement litigieux, dont elles sont propriétaires. 

 Le besoin des intimées est ainsi sérieux, concret, actuel et urgent. 

 3.4. Au vu de ce qui précède, la validité du congé notifié le 23 décembre 2014 
pour le 31 mars 2015 sera confirmée. 

4. L'appelant soutient qu'en application de l'art. 266a al. 2 CO, les effets du congé, 
donné pour le 31 mars 2015, auraient dû être repoussés au 30 avril 2015, soit la 
prochaine échéance trimestrielle du bail, celui-ci ayant débuté le 1er mai 2003. Les 
intimées alléguent, de leur côté, que les échéances trimestrielles du bail sont le 
31 mars, le 30 juin, 30 septembre et le 31 décembre de chaque année. 

 4.1. En vertu de l'art. 266c CO, une partie peut résilier le bail d'une habitation en 
observant un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l'usage local ou, à 
défaut d'un tel usage, pour la fin de trimestre de bail. 

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 Dès lors qu'à Genève, il n'existe aucun usage local (arrêt du Tribunal fédéral du 
12 août 2005 in CdB 2007, p. 125; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, 
p. 650), le congé pouvait être donné pour la fin d'un trimestre de bail. Par fin d'un 
trimestre de bail, il faut entendre la fin d'un trimestre à compter depuis le début du 
bail (ATF 131 III 556 consid 3.3). 

 4.2. En l'espèce, le bail ayant débuté le 1er mai, la première échéance trimestrielle 
utile du bail au moment où le congé a été donné, soit le 23 décembre 2014, était le 
30 avril 2015. 

 Ce grief sera donc admis et les effets du congé repoussés au 30 avril 2015, en 
application de l'art. 266a al. 2 CO. 

5. L'appelant reproche par ailleurs au Tribunal d'avoir fait une appréciation 
inéquitable des critères énumérés par l'art. 272 al. 2 CO en lui octroyant une 
unique prolongation de bail d'une année.  

 5.1. Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la 
prolongation d'un bail d'habitation pour une durée de quatre ans au maximum 
lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les 
intérêts du bailleur ne le justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut 
accorder une ou deux prolongations. 

 Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y 
a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder 
à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, 
consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de 
remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas 
particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle, familiale et 
financière des parties, leur comportement, de même que la situation sur le marché 
locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 135 III 121 consid. 2; ACJC/44/2012 du 
16 janvier 2012 consid. 3.1). 

 L'octroi d'une prolongation suppose également, selon une jurisprudence constante, 
que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui 
pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il 
sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois 
moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 
consid. 1; ACJC/218/1992 du 31 août 1992 A. SA c/SI X.). 

 5.2. Dans le cas d'espèce, la Cour retiendra, avec le Tribunal, que l'appelant 
occupe l'appartement concerné depuis plus de douze ans et qu'il réside avec son 
fils de 29 ans, lequel a repris des études. Toutefois, il convient également de tenir 
compte du fait que l'appelant était au courant d'une probable résiliation de son bail 
depuis le mois d'août 2009, soit depuis plus de six ans. Mis à part quelques 
recherches dans les journaux, l'inscription dans une régie et la visite d'un seul 

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appartement, l'on ne peut pas considérer que l'appelant ait effectué tous les efforts 
que l'on pouvait attendre de lui, à tout le moins depuis la résiliation de 2011, pour 
trouver un logement de remplacement. 

 Il y a également lieu de retenir la disproportion économique entre les parties, les 
intimées se trouvant dans une situation incontestablement plus difficile que 
l'appelant. En effet, B______ ne perçoit qu'une rente AI de 2'331 fr. par mois et 
C______ ne perçoit pas de salaire, car elle est étudiante. De son côté, l'appelant 
touche un revenu d'environ 6'000 fr. par mois et vit seul avec son fils. Ce dernier, 
âgé de 29 ans, suit des cours du soir, ce qui lui laisse toute latitude pour exercer 
une activité lucrative. 

 Compte tenu de l'ensemble des circonstances qui précèdent, la pesée des intérêts 
permet de retenir qu'une unique prolongation d'une année est conforme à l'art. 272 
CO. 

 5.3. Au vu des considérants qui précèdent, le jugement entrepris sera confirmé sur 
ce point, la fin de la prolongation étant repoussée au 30 avril 2016 dès lors que les 
effets de la résiliation du bail ont été reportés au 30 avril 2015. 

6. Les intimées, dans leur appel joint, réclament enfin le paiement d'indemnités pour 
occupation illicite des locaux à compter de la fin du bail ou, subsidiairement, dès 
la fin de la prolongation de bail. Elles prétendent, à ce titre, au paiement de la 
somme de 1'690 fr. par mois, soit le montant du loyer, ainsi que d'un supplément 
de 470 fr. par mois correspondant aux frais effectifs de leur logement actuel. 

 6.1. Selon l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais 
accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf 
convention ou usage local contraires. Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du 
bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme 
au contrat. La restitution n'intervient, au sens de l'art. 267 al. 1 CO, que lorsque le 
locataire a, d'une part, restitué les clés et, d'autre part, enlevé les objets qui s'y 
trouvent et n'appartiennent pas au bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 
4D_128/2010 du 1er mars 2011 consid. 2.3; 4C.224/1997 du 17 février 1998 
consid. 3b; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, n. 7.1 p. 815). Si le locataire 
ne restitue pas les locaux à la fin du bail, il doit au bailleur une indemnité pour 
occupation illicite déterminée selon le loyer convenu. L'absence de restitution 
constitue la violation d'une obligation contractuelle (celle résultant de l'art. 267 
al. 1 CO) et donne lieu à des dommages-intérêts en application de l'art. 97 CO. 
Pour éviter que le locataire qui se maintient sans droit dans les locaux soit mieux 
traité que si le bail durait encore, la jurisprudence constante, inspirée du droit 
allemand, a admis que l'indemnité devait correspondre au loyer convenu, sans que 
le bailleur n'ait à prouver qu'il aurait pu relouer immédiatement les locaux pour un 
loyer identique (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1 p. 261 et les arrêts cités). 

 6.2. En vertu des principes rappelés ci-dessus, l'appelant sera tenu à verser une 
indemnité pour occupation illicite des locaux de 1'690 fr. par mois dès le 1er mai 

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2016. En revanche, les intimées seront déboutées de leurs prétentions en paiement 
d'un montant supplémentaire de 470 fr. par mois pour couvrir les frais effectifs de 
leur logement actuel. En effet, cette dépense ne constitue pas un dommage 
découlant de la violation des obligations contractuelles de l'appelant, au sens de 
l'art. 97 CO dès lors qu'elles réglaient d'ores et déjà un loyer avant la résiliation du 
bail. 

 6.3. Le chiffre 6 du dispositif du jugement entrepris sera en conséquence 
confirmé.  

7. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 30 novembre 2015 par A______ contre les chiffres 
2 à 4 du dispositif du jugement JTBL/1134/2015 rendu le 21 octobre 2015 par le 
Tribunal des baux et loyers dans la cause C/1129/2015-1 OSB. 

Déclare irrecevable l'appel joint formé le 8 décembre 2015 par B______ et C______ 
contre les chiffres 4 et 5 du dispositif dudit jugement. 

Le déclare recevable en tant qu'il est formé contre le chiffre 6 dudit dispositif relatif au 
paiement d'indemnités. 

Au fond : 

Annule les chiffres 3 et 4 du dispositif de ce jugement. 

Cela fait et statuant à nouveau : 

Déclare valable le congé notifié à A______ le 23 décembre 2014 pour le 31 mars 2015 
s'agissant de l'appartement de 4 pièces au 6ème étage de l'immeuble sis __, rue 
D______ au E______. 

Accorde à A______ une unique prolongation de bail d'un an, échéant le 30 avril 2016. 

Confirme le jugement pour le surplus. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Thierry STICHER et Monsieur Mark 
MULLER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

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Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

(cf. consid. 1.1.).