# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6d90e05e-7f5b-5b07-b62d-819267bfd181
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-02
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 02.04.2024 120 2023 53
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2023-53_2024-04-02.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 120/2023/53

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 2. April 2024

in der Beschwerdesache zwischen

Frau C.________
Beschwerdeführerin

vertreten durch Herrn D.________

und

Herrn E.________
Beschwerdegegner 1

Frau F.________
Beschwerdegegnerin 2

Frau G.________
Beschwerdegegnerin 3

alle per Adresse Frau G.________

sowie

Baupolizeibehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, Industriestrasse 2, Postfach 145, 3602 
Thun

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Stadt Thun vom 27. Juli 2023 (Umnutzung 
Gemeinschaftsraum / Disponibel zu Wohnraum)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführerin ist Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft I.________weg 
8. Sie ist Eigentümerin einer Wohnung im zweiten Obergeschoss sowie eines als Gemeinschafts-
raum resp. Disponibel bezeichneten Raumes im Untergeschoss der Liegenschaft I.________weg 
8. Mit baupolizeilicher Anzeige vom 7. Juli 2022 machten die übrigen Stockwerkeigentümerinnen 
und Stockwerkeigentümer der Liegenschaft I.________weg 8 in Thun geltend, der im Unterge-
schoss des Mehrfamilienhauses vorhandene Disponibelraum mit der Parzellennummer Thun 1 

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Grundbuchblatt Nr. J.________ werde entgegen der Baubewilligung von der Beschwerdeführerin 
nicht als Gemeinschaftsraum, sondern als Wohnraum genutzt.

2. Nach Eingang der baupolizeilichen Anzeige vom 7. Juli 2022 gewährte die Vorinstanz der 
Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 27. Juli 2022 die Gelegenheit zur Stellungnahme zum 
Vorwurf der Nutzungsänderung ohne resp. in Überschreitung einer Baubewilligung bezüglich des 
Disponibelraums im Keller des Mehrfamilienhauses am I.________weg 8. Mit Schreiben vom 
26. August 2022 teilte die Tochter der Beschwerdeführerin, welche im 2. OG am I.________weg 8 
wohnt, der Vorinstanz Folgendes mit:

«Hiermit teilen wir Ihnen (recte: mit), dass der besagte Disponibelraum nicht als Wohnraum benutzt wird, 
denn Mama wohnt jetzt auch bei uns!»

Das Schreiben wurde von der Beschwerdeführerin und deren Tochter unterzeichnet.

Mit E-Mail vom 5. September 2022 teilte die Einwohnerkontrolle der Stadt Thun der Vorinstanz 
mit, dass die Beschwerdeführerin wie auch ihre Tochter in der gleichen Wohnung im 2. OG rechts 
am I.________weg 8 gemeldet seien. Aufgrund der Angaben der Tochter der Beschwerdeführerin 
sowie der Einwohnerkontrolle der Stadt Thun erliess die Vorinstanz die verfahrensabschliessende 
Verfügung vom 7. Oktober 2022, in welcher sie die widerrechtliche Wohnnutzung des fraglichen 
Raums im Untergeschoss als aufgehoben und somit den rechtmässigen Zustand als wiederher-
gestellt erachtete. Die Vorinstanz hielt weiter fest, mit der Baubewilligung für den Neubau des 
Mehrfamilienhauses am I.________weg 8 sei der hier betroffene Raum als «Gemeinschaftsraum» 
baubewilligt und auf dem abgestempelten «Ausführungsplan für Baustelle» als «Disponibelraum» 
betitelt worden. Sie verfügte, der rechtmässige Zustand gelte mit dem Umzug der Beschwerde-
führerin zur Tochter im 2. OG als wiederhergestellt. Weiter verfügte sie, der entsprechende Raum 
dürfe nicht zum Wohnen genutzt werden, wobei anderweitige Nutzungen frühzeitig auf ihre Bau-
bewilligungspflicht und Baubewilligungsfähigkeit beim Bauinspektorat Thun prüfen zu lassen sei. 

3. Mit E-Mail vom 23. Oktober 2022 teilte die Beschwerdegegnerin 3 der Vorinstanz mit, der 
Disponibelraum werde nach wie vor als Wohnraum benutzt. Sie berichtete von Beobachtungen, 
wonach abends der Lift vom 2. OG in den Keller gefahren und zuerst auf Seite der Nasszone Licht 
zu sehen gewesen sei, danach seien die drei Lamellenstoren heruntergekurbelt worden. Der Lift 
sei danach nicht wieder nach oben gefahren. Sie fügte der E-Mail Fotos der entsprechenden Fens-
ter ohne und mit Licht bei.

4. Die Vorinstanz informierte die Beschwerdegegnerin 3 per E-Mail darüber, dass intern das 
weitere Vorgehen geprüft werde1 und beantragte mit Schreiben vom 3. November 20222 beim Re-
gierungsstatthalteramt Thun die Betretungsermächtigung gemäss Art. 45 Abs. 3 BauG3 für den 
Disponibelraum im Untergeschoss am I.________weg 8. Nach Erteilung der beantragten Ermäch-
tigung4 nahm die Vorinstanz am frühen Morgen des 8. November 2022 einen Augenschein vor Ort 
vor, bei dem sie feststellte, dass der Raum im Untergeschoss tatsächlich zu Wohnzwecken be-
nutzt wurde. 

Gleichentags teilte die Vorinstanz der Beschwerdegegnerin 3 per E-Mail5 mit, dass die Beschwer-
degegnerschaft am nächsten Tag eine Verfügung bezüglich des weiteren Vorgehens erhalten wür-

1 vgl. Vorakten, pag. 000039
2 vgl. Vorakten, pag. 000031
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
4 vgl. Vorakten, pag. 000028
5 vgl. Vorakten, pag. 000016

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den. Mit E-Mail vom 9. November 20226 teilte die Beschwerdegegnerin 3 der Vorinstanz mit, sie 
habe gegen die Verfügung vom 7. Oktober 2022 bereits am 8. November 2022 und somit vor 
Kenntnis der weiteren Sachverhaltsabklärung eine Beschwerde versandt.

5. Mit Entscheid vom 27. Februar 2023 hiess die BVD die Beschwerde vom 8. November 2022 
teilweise gut und hob insbesondere Ziffer 1 der Verfügung vom 7. Oktober 2022 auf, wonach die 
widerrechtliche Wohnnutzung des Disponibelraumes mit dem Umzug der Beschwerdeführerin zur 
Tochter im 2. Obergeschoss aufgehoben sei und der rechtmässige Zustand als wiederhergestellt 
gelte. Zudem wurde die Ziffer bezüglich des Abschlusses des Verfahrens sowie die Ziffer zu den 
Kostenfolgen aufgehoben. Die Sache wurde zur Fortsetzung des baupolizeilichen Verfahrens an 
die Vorinstanz zurückgewiesen.

6. Die Vorinstanz nahm das Baupolizeiverfahren wieder auf, stellte den Parteien die Fotodo-
kumentation und die Aktennotiz zum Augenschein vom 8. November 2023 zu und forderte die 
Beschwerdeführerin auf, die momentane Nutzung des fraglichen Raums zu erläutern. Die Be-
schwerdeführerin reichte eine Stellungnahme mit Fotodokumentation ein und bestritt, den Raum 
zu bewohnen. Mit Verfügung vom 16. Mai 2023 kündigte die Vorinstanz an, am 30. Mai 2023 einen 
Augenschein durchzuführen. Die Aktennotiz und die Fotodokumentation wurden den Parteien zu-
gestellt, die Beschwerdeführerin nahm dazu Stellung und die Parteien erhielten Gelegenheit, 
Schlussbemerkungen einzureichen. 

7. Mit Verfügung vom 27. Juli 2023 entschied die Vorinstanz wie folgt:

«1. Gestützt auf die vorgenannten Erwägungen werden folgende Massnahmen zur Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes angeordnet:
a) Die sanitären Anlagen, namentlich die Duschinstallation, das WC und das Lavabo im Nebenraum 

zum Disponibel Thun 1 (Thun) Gbbl.-Nrn. J.________ sind bis am 30. September 2023 zu entfer-
nen, wo nötig innert gleicher Frist fachmännisch zu plombieren und der Abfluss der Dusche zu 
schliessen.

b) Der Wasseranschluss des Spülbeckens im Disponibel Thun 1 (Thun) Gbbl.-Nrn. J.________ ist bis 
am 30. September 2023 zu entfernen und innert gleicher Frist fachmännisch zu plombieren.

2. Bis am 13. Oktober 2023 ist dem Bauinspektorat der Stadt Thun eine Vollzugsbestätigung für die Mass-
nahmen gemäss Ziff. 1 einzureichen. Eine Kontrolle vor Ort bleibt vorbehalten.

3. Die Verfahrenskosten werden wie folgt festgelegt und der Verhaltensstörerin auferlegt:
Grundgebühr Verfügungen Fr. 100.00
Gebühr Baupolizeiverfahren ab 27. Juli 2022 Fr. 2560.00
(Aufwand im Zeittarif)
Total Gebühren Fr. 2660.00

Die Rechnungsstellung erfolgt nach Rechtskraft der vorliegenden Verfügung mit separater Post.

4. Werden die Massnahmen gemäss Ziffer 1 innert der gesetzten Frist nicht vollständig umgesetzt, wird 
die Baupolizeibehörde zur Ersatzvornahme schreiten und die angeordneten Massnahmen auf Kosten 
der Eigentümerin durch Dritte ausführen lassen.

(…)»

6 vgl. Vorakten, pag. 000006

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8. Gegen diese Verfügung reichte die Beschwerdeführerin am 29. August 2023 Beschwerde 
bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie stellte folgende Rechtsbe-
gehren:

«Die angefochtene Wiederherstellungsverfügung sei aufzuheben und das baupolizeiliche Verfahren gegen 
die Beschwerdeführerin sei einzustellen.

Eventualbegehren:
Die angefochtene Wiederherstellungsverfügung sei aufzuheben und es sei für den strittigen Raum (Thun 1 
(Thun)-Gbbl. Nr. J.________) ein Benützungsverbot als Wohnraum und/oder Büro-/Gewerberaum zu verfü-
gen und im Grundbuch anzumerken.

Subeventualbegehren:
Die angefochtene Wiederherstellungsverfügung sei aufzuheben und das Verfahren sei im Sinne der Erwä-
gungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.»

9. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet7, holte bei der Vorinstanz 
die Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Vorinstanz beantragte in ihrer Stel-
lungnahme vom 2. Oktober 2023 die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung der Wie-
derherstellungsverfügung vom 27. Juli 2023. Der Beschwerdegegner 1, die Beschwerdegegne-
rin 2 und die Beschwerdegegnerin 3 (nachfolgend Beschwerdegegnerschaft) beantragen in ihrer 
Beschwerdeantwort vom 2. Oktober 2023 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe 
vom 20. November 2023 reichte die Beschwerdegegnerschaft Kopien von Anzeigen der Be-
schwerdegegnerin 3 sowie eines weiteren Stockwerkeigentümers gegen die Beschwerdeführerin 
wegen Nachtruhestörung sowie Nötigung zu den Akten.

10. Die Parteien erhielten mit Verfügung vom 5. Januar 2024 Gelegenheit, Schlussbemerkun-
gen einzureichen. Mit gleicher Verfügung teilte das Rechtsamt mit, dass die BVD im Falle einer 
Bestätigung der Wiederherstellungsverfügung der Vorinstanz beabsichtige, diese allenfalls mit ei-
nem Benützungsverbot (Verbot Wohnnutzung und gewerbliche Nutzung) zu ergänzen.

11. Mit Eingabe vom 9. Januar 2024 verwies die Vorinstanz auf ihre Stellungnahme vom 2. Ok-
tober 2023 sowie die Vorakten und verzichtete auf weitergehende Schlussbemerkungen. Die Be-
schwerdeführerin bringt in ihren Schlussbemerkungen vom 26. Januar 2024 vor, es entstehe auf-
grund der Verfügung vom 5. Januar 2024 der Verdacht, dass der Entscheid bereits vor Erhalt und 
Studium der Schlussbemerkungen gefällt worden sei, was unzulässig sei. Die Beschwerdeführerin 
bestätigte ihre Beschwerdeschrift vom 29. August 2023 und die darin gestellten Rechtsbegehren.

12. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

7 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)

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II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG8 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG in-
nert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Die Beschwer-
deführerin ist als Adressatin durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Be-
schwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Rechtliches Gehör

a) Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Begründungsdichte in der Wiederherstellungsverfü-
gung vom 27. Juli 2023 in Bezug auf die Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung sei ungenü-
gend und die Überlegungen der Vorinstanz würden sich nicht schlüssig erkennen lassen. Die mög-
lichen milderen Massnahmen, die Geeignetheit sowie die Zumutbarkeit der Wiederherstellung 
handle die Vorinstanz lapidar in knapp drei Zeilen ab, womit die Verhältnismässigkeit nicht rechts-
genüglich begründet sei. Der Vertrauensgrundsatz und das öffentliche Interesse würden mit kei-
nem Wort näher begründet.

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG9 gibt den Parteien das Recht, 
sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, 
mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise 
entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern.

Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der Betroffenen 
sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre 
Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG10). Die Begründung muss so abgefasst sein, 
dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz 
die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich 
ihr Entscheid stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; 
es genügt, wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.11

Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des rechtlichen 
Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine Gehörs-
verletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe Kognition hat 
wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst. 
Eine Heilung kommt in erster Linie bei nicht besonders schwerwiegenden Gehörsverletzungen in 
Frage. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist aber auch bei schwerwiegenden 
Gehörsverletzungen eine Heilung nicht ausgeschlossen, wenn und soweit die Rückweisung zu 
einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem 
Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinba-
ren wären.12 Die Heilung des rechtlichen Gehörs ist allenfalls bei der Kostenverlegung zu berück-
sichtigen.13

8 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
9 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
10 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
11 BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N. 7
12 BGE 142 II 218 E. 2.8.1; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 9 bis 11
13 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 21 und 39

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c) In ihrer Wiederherstellungsverfügung vom 27. Juli 2023 äussert sich die Vorinstanz kurz 
zum öffentlichen Interesse und zur Verhältnismässigkeit des verfügten Rückbaus der sanitären 
Anlagen und des Wasseranschlusses im Küchenbereich. Sie äussert sich zudem kurz dazu, dass 
keine gleichermassen geeigneten milderen Massnahmen ersichtlich seien und die verfügte Mass-
nahme auch zumutbar sei. Sie äussert sich zwar knapp, bezieht aber zu den wesentlichen Punk-
ten Stellung und es ist ersichtlich, aus welchen Gründen sie die Wiederherstellungsmassnahmen 
als verhältnismässig einstuft. Wie die vorliegend zu behandelnde Beschwerde zeigt, war es der 
anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerin denn auch ohne weiteres möglich, die Verfügung 
sachgerecht anzufechten. Der Anspruch auf rechtliches Gehör der Beschwerdeführerin ist nicht 
verletzt.

3. Protokoll

a) Die Beschwerdeführerin bringt vor, der in den frühen Morgenstunden vom 8. Novem-
ber 2022 durchgeführte Augenschein in Begleitung der Polizei sei in Anbetracht des Alters und 
der gesundheitlichen Situation der Beschwerdeführerin unverhältnismässig und damit widerrecht-
lich gewesen. Sie beantragt, das Protokoll der Betretung vom 8. November 2022 aus den Akten 
zu weisen.

b) Die Behörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Sie bestimmen Art und Um-
fang der Ermittlungen, ohne an die Beweisanträge der Parteien gebunden zu sein (Art. 18 Abs. 1 
und 2 VRPG). Es ist somit Sache der Behörden, den rechtserheblichen Sachverhalt von Amtes 
wegen vollständig und richtig abzuklären.14 Den Parteien bleibt es unbenommen, Beweisanträge 
zu stellen. Die Behörde ist jedoch nicht daran gebunden, sondern sie kann und muss den Sach-
verhalt in eigener Verantwortung feststellen und die sachdienlichen Beweismittel auch ohne ent-
sprechendes Begehren beiziehen.15 Bei der Erhebung und Abnahme von Beweisen steht der 
Behörde ein weiter Ermessensspielraum zu. Diesen hat sie nach pflichtgemässem Ermessen aus-
zufüllen.

Gemäss Art. 29 Abs. 1 BV16 hat jede Person in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen 
Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung. Dieser damit verankerte Grundsatz der Verfah-
rensgerechtigkeit ist insbesondere auch für die Frage der Verwertbarkeit unrechtmässig erlangter 
Beweise massgebend. Widerrechtlich erlangte Beweismittel dürfen grundsätzlich nicht verwertet 
werden. Dieses Verwertungsverbot gilt jedoch nicht absolut; wo im Vergleich überwiegende Inter-
essen an der Durchsetzung des öffentlichen Rechts vorliegen, kann ausnahmsweise auch ein 
rechtswidrig erlangter Beweis verwendet werden.17

c) Die Baupolizeibehörde hat nach Ermächtigung18 durch das Regierungsstatthalteramt 
gemäss Art. 45 Abs. 3 BauG am 8. November 2022 in den frühen Morgenstunden einen unan-
gekündigten Augenschein in Beisein zweier Polizeibeamter durchgeführt. Um zu überprüfen, ob 
ein Raum zum Wohnen genützt wird, ist ein angekündigter Augenschein in der Regel untauglich, 
da den betroffenen Personen damit die Möglichkeit geboten wird, Gegenstände und Möbel aus 
dem Raum zu entfernen und die Nacht anderswo zu verbringen. Fotos oder Aussagen der Ei-
gentümer-innen und Eigentümer haben nicht die gleiche Aussagekraft. Auch ein Augenschein 
tagsüber lässt keine Überprüfung zu, ob der Raum als Schlafmöglichkeit genutzt wird oder nicht. 
Bei einem unangekündigten Augenschein ist die Anwesenheit der Polizei nicht unüblich und der 

14 Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 18 N. 1
15 Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 18 N. 24
16 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) 
17 BGer 8C_7/2020 vom 3. November 2020, E. 3.2.2
18 Vorakten, pag. 000028

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Beizug der Polizeibeamten wurde zudem von der Vorinstanz entsprechend begründet.19 Die Be-
weiserhebung mittels Augenschein vom 8. November 2022 weist keine Mängel auf und der An-
trag, das Augenscheinprotokoll sei aus den Akten zu weisen, wird abgewiesen. 

4. Formelle und materielle Rechtswidrigkeit

a) Die Beschwerdeführerin führt aus, ein Gemeinschafts-/Disponibelraum dürfe als Raum zur 
Ausübung von Hobbies, als Kinoraum/Fernsehzimmer oder auch als Fitnessraum benützt werden. 
Weiter sei auch die Lagerung erlaubt. Der Raum dürfe über eine Heizung verfügen. In neueren 
Baureglementen verschiedener Gemeinden seien die Gemeinschaftsräume als dem Wohnen 
gleichgestellt. Dies zeige, dass eine wohnähnliche Nutzung in Gemeinschaftsräumen durchaus 
zulässig sei. Während der gesamten Verfahrensdauer sei der Ausbauzustand bzw. dessen Lega-
lität nicht angezweifelt oder bemängelt worden. Der aktuelle Ausbauzustand mit abgetrennter 
Nasszelle sowie Anschlussmöglichkeit für die Küche sei zudem baubewilligungsfrei umsetzbar. 
Der Ausbauzustand widerspreche somit den baubewilligten Plänen von 2003 nicht und könne als 
legal und öffentlich-rechtlich bewilligt beurteilt werden. Strittig sei somit die Nutzung des Gemein-
schafts-/Disponibelraums. Der Beschwerdeführerin sei mittlerweile bewusst, dass eine Wohnnut-
zung des Raums ausgeschlossen sei. Jedoch dürfe der Raum für die Ausübung stiller bzw. allge-
meinverträglicher Hobbies genutzt werden. Die Beschwerdeführerin dürfe dort Fernsehen, Zeitung 
lesen, Fotoalben ansehen, Stricken, Musik hören, Bekannte/Familie empfangen, Malen sowie 
sporadisch Kaffee-Kränzchen halten. Das schwere Bettgestell hätten die betagte Beschwerdefüh-
rerin und ihre Tochter ohne weitere Hilfe nicht aus dem Raum schaffen können. Durch das Ent-
fernen der Matratze sei jedoch bereits nachgewiesen worden, dass die Beschwerdeführerin ihre 
Nächte und damit ihren Lebensmittelpunkt nicht im Gemeinschafts-/Disponibelraum verbringe. 
Seit Mitte August 2023 sei das Bettgestell überdies nicht mehr im Raum, womit es dort keine 
Übernachtungsmöglichkeit mehr gebe. Die Beschwerdeführerin schlafe in der von ihrer Tochter 
bewohnten Wohnung im Obergeschoss.

Der aktuelle Ausbauzustand, die aktuelle Einrichtung und die skizzierte Nutzung des Gemein-
schafts-/Disponibelraums ohne Übernachten und lebensmittelpunktähnlichem Aufenthalt sei legal 
und bewilligt. Der verfügte Rückbau sei damit nicht zulässig. Das Kochen und (sich) Waschen sei 
in einem Gemeinschafts-/Disponibelraum zulässig und auch das Verhindern dieser Tätigkeiten 
würde die Nutzungsmöglichkeiten des Raums zum Wohnen nicht ausschliessen. Die Wohnnut-
zung sei durch die Entfernung der Matratze und nun des Bettgestells ausgeschlossen.

b) Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden 
(Art. 22 Abs. 1 RPG20). Mit der Ausführung von Bauvorhaben, die eine Baubewilligung benötigen, 
darf erst begonnen werden, wenn sie rechtskräftig bewilligt sind oder der Baubeginn vorzeitig 
gestattet worden ist (Art. 1a Abs. 3 BauG, Art. 2 Abs. 1 BewD). Die Baupolizeibehörde hat dafür 
zu sorgen, dass im Bauwesen die gesetzliche Ordnung eingehalten wird. Erhält sie Kenntnis von 
unbewilligten Bauten und Nutzungen, hat sie von Amtes wegen einzuschreiten und ein Wieder-
herstellungsverfahren durchzuführen. Sie hat mindestens zu prüfen, ob ein unrechtmässiger Zu-
stand besteht und ob die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu verfügen ist.21 Die 
Wiederherstellungsverfügung setzt voraus, dass ein unrechtmässiger Zustand besteht. Dies ist 
beispielsweise der Fall, wenn eine Bauherrschaft ein baubewilligungspflichtiges Vorhaben ausge-
führt hat, ohne im Besitz einer Baubewilligung dafür zu sein (Art. 45 Abs. 2 und Art. 46 Abs. 1 
BauG).

19 Vorakten, pag. 000031 f.
20 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)
21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 2

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Die Baubewilligungspflicht soll es der Behörde ermöglichen, das Bauprojekt in Bezug auf die 
räumlichen Folgen vor der Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen Nut-
zungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen.22 Massstab dafür ist 
die Frage, ob mit der Realisierung des Vorhabens im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf 
der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit 
oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht.23 Die Baubewilligungspflicht hat eine 
präventive Funktion; sie soll vorsorglich verhindern, dass die massgebenden Vorschriften verletzt 
werden. Sie muss daher greifen, bevor feststeht, dass dies der Fall ist.24 Baubewilligungspflichtig 
sind alle künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Bauten, Anlagen und Einrichtungen 
(Bauvorhaben), die in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Nutzungs-
ordnung zu beeinflussen, indem sie zum Beispiel den Raum äusserlich erheblich verändern, die 
Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen (Art. 1a Abs. 1 BauG). Baubewilligungs-
pflichtig sind auch die Zweckänderung und der Abbruch von Bauten, Anlagen und Einrichtungen 
sowie wesentliche Terrainveränderungen (Art. 1a Abs. 2 BauG).

c) Die Liegenschaft I.________weg 8 wurde mit Gesamtbauentscheid vom 7. Februar 2003 
bewilligt. Aus den baubewilligten Plänen geht hervor, dass der vorliegend in Frage stehende Raum 
als Gemeinschaftsraum (Pläne «Grundriss Untergeschoss 1:100» sowie «Schnitte A + B») resp. 
als Disponibel 1 (Ausführungsplan «Grundriss Untergeschoss 1:50/1:10») bezeichnet wurde. Auf 
den Plänen ist ebenfalls ersichtlich, dass links neben der Eingangstür zum Gemeinschafts-/
Disponibelraum ein Lavabo vorgesehen und bewilligt wurde. Bewilligt sind auch die drei Fenster. 

Auf den Plänen sind hingegen weder eine Nasszelle, noch ein Anschluss für Kücheneinrichtungen 
vorgesehen und somit auch nicht bewilligt. Damit steht auch fest, dass die Wohnnutzung des 
Gemeinschafts-/Disponibelraums nicht bewilligt ist. Bis zum Zeitpunkt der baupolizeilichen An-
zeige durch die Beschwerdeführenden hat das Bauinspektorat Thun keine Kenntnis über eine 
Büronutzung gehabt und daher auch nichts dagegen unternommen. Gemäss Ausführungen der 
Vorinstanz stimmte der Ausbauzustand anlässlich der Schlussabnahme vom 13. Oktober 2004 
mit den bewilligten Projekt- und Ausführungsplänen überein und es sei keine Wohnnutzung er-
kennbar gewesen. Der Raum wurde anschliessend umgebaut und über längere Zeit als Büro ver-
mietet. Es liegt ein formell rechtswidriger Zustand vor. 

Zwar verfügt der Raum über bewilligte Fenster, er befindet sich jedoch unter dem fertigen Terrain 
in ebenem Gelände, weshalb er gestützt auf Art. 66 Abs. 2 BauV nicht zur Wohnnutzung zugelas-
sen ist. 

Der Gemeinschafts-/Disponibelraum ist folglich aus wohnhygenischen Gründen nicht zur Wohn-
nutzung zugelassen. Als Wohnräume im Sinne von Art. 67 BauV gelten alle dauernd zum Aufent-
halt von Menschen bestimmten Zimmer, wie Wohn- und Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer 
oder Zimmer für häusliche Arbeiten (Art. 63 Abs. 1 BauV). Diese Räume müssen in verschiedener 
Hinsicht den wohnhygienischen Anforderungen genügen (Belichtung und Belüftung, Heizung, Iso-
lation, minimale Raumgrössen, vgl. Art. 64 ff. BauV). Der Raum verfügt im aktuellen Ausbauzu-
stand über ein abschliessbares Badezimmer mit Dusche, WC und Lavabo. Auch verfügt der Raum 
über eine Anschlussmöglichkeit für eine Küche, womit die Möglichkeit besteht, längere Zeit dort 
zu verbringen. Die konkrete Nutzung von Gemeinschaftsräumen resp. Disponibelräumen ist nicht 
explizit gesetzlich geregelt. Sie sind jedoch nicht zum dauerhaften Aufenthalt vorgesehen. Sie 
werden in der Regel als Hobbyräume genutzt, beispielsweise zum Üben eines Instruments oder 

22 BGE 139 ll 134 E. 5.2; BVR 2015 S. 541 E. 3.1; vgl. auch BVR 2019 S. 550 (VGE 2017/220 vom 6. August 2019) 
nicht publ. E. 3.3
23 BGE 139 II 134 E. 5.2
24 BVR 2015 S. 541 E. 3.3 mit Hinweisen

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zum Absolvieren von Fitnessübungen. Die von der Beschwerdeführerin vorgesehene Nutzung des 
Raumes zum Fernsehen, Zeitung lesen, Fotoalben ansehen, Stricken, Musik hören, Bekannte/Fa-
milie empfangen, Malen und Kaffee-Kränzchen abhalten, deutet auf eine dauerhafte Nutzung als 
«Wohnzimmer» hin. Auch wenn die Beschwerdeführerin den Raum nicht mehr zum Übernachten 
benutzt, geht die vorgesehene und bewilligte Nutzung über die für einen Gemeinschaftsraum 
zulässige Nutzung hinaus.

5. Guter Glaube / Vertrauensschutz

a) Die Beschwerdeführerin bringt vor, sie habe den Disponibelraum am 18. März 2008 gemein-
sam mit der Wohnung im 2. Obergeschoss gekauft, wobei der Raum in der Verkaufsdokumenta-
tion als «Büro, Hobby, Fitnessraum etc., beheizt, mit Dusche, WC, Lavabo» bezeichnet gewesen 
sei. Der Raum sei bereits damals und bis Ende März 2022 während 17 Jahren als Büroräumlich-
keit vermietet gewesen, ohne Widerspruch der Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentü-
mer. Beim Kauf sei der Raum bereits mit einer abgetrennten Nasszelle (WC/Dusche/Lavabo), 
Lamellenstoren, Türklingel/Signalanlage, beheizt und gedämmt, Fensterfläche von 10% der Bo-
denfläche sowie mit Anschlüssen (Grundleitungsanschluss/Warm- und Kaltwasseranschlüsse für 
eine Kücheninstallation mit Waschbecken) ausgestattet gewesen. Der langjährige Mieter 
bestätige, dass seit seinem Einzug im Jahre 2005 keine baulichen Massnahmen am Disponibel-
raum vorgenommen worden seien. Dieser sei im Rahmen eines Augenscheins im vorliegenden 
Verfahren als Zeuge zu befragen. Auch ein beigezogener Architekt bestätige, dass die Bodenhei-
zung im Unterlagsboden eingelegt und der Heizverteilkasten in der Wanddämmung eingelassen 
sei, was bei korrekter und vollständiger Bauabnahme nicht habe später erstellt werden können. 
Wäre die Nasszelle erst unmittelbar nach der Schlussabnahme eingebaut worden, hätte gegenü-
ber den bewilligten Plänen ein versetzter Grundleitungsanschluss sowie eine in die Decke einge-
lassene Lüftung eindeutig auf die Bauabsicht hindeuten müssen. Dies lasse den Schluss zu, dass 
der Disponibelraum bei der Schlusskontrolle vom 13. Oktober 2004 im heutigen Zustand ausge-
baut bzw. sichtlich vorbereitet gewesen und so abgenommen worden sei. Die Beschwerdeführerin 
sei somit gutgläubig und habe davon ausgehen dürfen, dass der Ausbauzustand als legal und 
bewilligt beurteilt werde. Auch die Baubewilligungspläne würden zeigen, dass der Disponibelraum 
vollständig gedämmt sowie ausgestattet mit einem Lavabo und einer Fensterfläche von 10 % der 
Bodenfläche bewilligt worden sei.

Zwar sei für den strittigen Raum keine Wohnnutzung bewilligt worden. Für die Beschwerdeführerin 
sei aufgrund der jahrelangen gewerblichen Nutzung und aufgrund des Kaufpreises von rund 
CHF 100'000.00 nicht ohne Weiteres erkennbar gewesen, dass der Raum nicht als vorüberge-
hendes Studio zum gelegentlichen Verweilen und vielleicht sporadischem Schlafen zu Nachtstun-
den genutzt werden dürfe. Mittlerweile sei ihr jedoch bewusst, dass der Raum nicht als Wohnraum 
und zum Übernachten genutzt werden dürfe. Seit Herbst 2022 nutze die Beschwerdeführerin den 
Raum auch nicht mehr als Übernachtungsgelegenheit und zum Verbringen des Lebensmittelpunk-
tes.

b) Formell rechtswidrige Bauten, welche nicht nachträglich bewilligt werden können, müssen 
grundsätzlich beseitigt werden.25 Bei gutem Glauben der Bauherrschaft kann die Wiederherstel-
lung unterbleiben, wenn nicht gewichtige öffentliche oder private (nachbarliche) Interessen sie 
gebieten. Guter Glaube ist anzunehmen, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit 
und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung berechtigt. Auf den guten Glauben kann 
sich nicht berufen, wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen verlangt werden 
darf, nicht hat gutgläubig sein können. Grundsätzlich wird vorausgesetzt, dass die Bewilligungs-

25 BGE 136 II 359 E. 6 S. 364; BGer 1C_332/2020 vom 22. April 2021 E. 7.1

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pflicht für Bauvorhaben bekannt ist und dass sich, wer bauen und nutzen will, um die Zulässigkeit 
erkundigen muss. Weiter muss sich die Bauherrschaft das Wissen(müssen) beigezogener Fach-
personen wie beispielsweise Architekten und dasjenige ihrer Rechtsvorgänger anrechnen lassen. 
Käufer können sich keine bessere Rechtsposition erwerben, als die Verkäuferschaft innehatte. 
Sie können demnach nichts aus dem (rechtswidrigen) Verhalten des Verkäufers für sich ableiten 
und sich nicht auf gutgläubigen Erwerb berufen. Bauarbeiten, welche nicht aus der Baubewilligung 
und den genehmigten Plänen hervorgehen, gelten grundsätzlich als nicht bewilligt. Die Beweislast 
für das Vorhandensein einer Baubewilligung liegt bei der Bauherrschaft.26 

c) Vorliegend ist unbestritten, dass die Wohnnutzung des Gemeinschafts-/Disponibelraums 
nicht bewilligt ist und auch nicht bewilligungsfähig ist. 

Die Beschwerdeführerin hat am 28. Februar 2022 bei der Stadt Thun ein Baugesuch27 für den 
Einbau einer Küche und für die Wohnnutzung des Disponibelraums eingereicht. Das Bauinspek-
torat der Stadt Thun teilte der Tochter der Beschwerdeführerin, welche als Projektverfasserin auf-
trat, mit, das Bauvorhaben sei nicht baubewilligungsfähig, da im ebenen Gelände die Fussböden 
der Wohnräume nicht unter dem fertigen Terrain liegen dürfen. Zudem könne auch keine Aus-
nahme in Aussicht gestellt werden. Mit Mitteilung vom 4. März 2022 gab das Bauinspektorat der 
Beschwerdeführerin Gelegenheit zur Anpassung des Baugesuchs, andernfalls gelte das Bauge-
such als zurückgezogen28. Die Tochter der Beschwerdeführerin zog mit E-Mail vom 
12. März 202229 das Baugesuch zurück, worauf das Bauinspektorat am 31. März 2022 das Bau-
gesuch für die Umnutzung des Büros zu einer Studiowohnung vom Geschäftsverzeichnis ab-
schrieb. Anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 4. April 2022 stellte die Be-
schwerdeführerin den Antrag zur temporären Umnutzung des Disponibelraums. Die Tochter der 
Beschwerdeführerin erklärte, sie habe einen Juristen für die Abklärung mit den zuständigen 
Behörden hinzugezogen. Daraufhin beschloss die Stockwerkeigentümerversammlung, die Bewil-
ligung der zuständigen Baubehörde der Stadt Thun abzuwarten, bevor über den Antrag der Um-
nutzung abgestimmt werde.30 Gemäss baupolizeilicher Anzeige der übrigen Stockwerkeigentüme-
rinnen und Stockwerkeigentümern vom 7. Juli 2022 habe die Beschwerdeführerin den Disponibel-
raum per 1. Juli 2022 bezogen und habe ihn als Wohnraum genutzt.

Spätestens ab der Mitteilung des Bauinspektorats Thun vom 4. März 2022 war der Beschwerde-
führerin bewusst, dass der Gemeinschafts-/Disponibelraum nicht zur Wohnnutzung zugelassen 
war. Nichtsdestotrotz hat die Beschwerdeführerin den Raum im Sommer 2022 zur Wohnnutzung 
bezogen – und die Stockwerkeigentümergemeinschaft offenbar nicht über das bereits anhängig 
gemachte und zurückgezogene Baugesuch informiert. Das baupolizeiliche Verfahren und sogar 
ein unangekündigter Augenschein haben die Beschwerdeführerin nicht dazu bewegt, die ihr be-
kannte unrechtmässige Nutzung des Gemeinschafts-/Disponibelraums aufzugeben. 

Der Raum wurde vom vormaligen Stockwerkeigentümer offensichtlich ohne Bewilligung in einen 
Wohn- und Arbeitsraum umgebaut. Eine Zeugenbefragung des ursprünglichen Mieters zum Aus-
bauzustand ändert daran nichts, der entsprechende Antrag der Beschwerdeführerin wird abge-
wiesen. Die Beschwerdeführerin hätte sich beim Kauf der Stockwerkeinheit entsprechend infor-
mieren müssen, zu welcher Nutzung diese bewilligt wurde. Dies gilt umso mehr, als das Benut-
zungs- und Verwaltungsreglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft die Benutzung der in 
Sonderrecht oder Sondernutzung stehenden Teile regelt und in 9 a/bb die Disponibelräume als 
zur Ausübung von im Untergeschoss zonenkonformen Tätigkeiten oder als Lagerraum deklariert.

26 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 9b
27 Vorakten, pag. 000060 ff.
28 Vorakten, pag. 000070
29 Vorakten, pag. 000071
30 Vorakten, pag. 000130

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Die Beschwerdeführerin kann sich damit nicht auf den guten Glauben berufen. Daran ändert auch 
der für den Disponibelraum bezahlte Kaufpreis von rund CHF 100'000.00 nichts. Die Käuferin oder 
den Käufer einer Liegenschaft trifft die Pflicht, sich über die zulässigen Nutzungsmöglichkeiten zu 
informieren. Auch dass der Raum bereits vor dem Kauf durch die Beschwerdeführerin zu gewerb-
lichen Zwecken genutzt wurde, entlastet sie nicht von dieser Pflicht. 

6. Öffentliches Interesse und Verhältnismässigkeit

a) Die Beschwerdeführerin bringt vor, das Erlassen eines Benützungsverbots mit anschlies-
sender Anmerkung im Grundbuch würde vorliegend ausreichen und wäre im Sinne der Verhält-
nismässigkeit. Der von der Vorinstanz erwähnte unverhältnismässige Aufwand zur Überprüfung 
resp. Kontrolle der Durchsetzbarkeit erhelle im Lichte der bisherigen Geschehnisse nicht, da die 
restliche Stockwerkeigentümergemeinschaft diese Kontrolle bisher wahrgenommen habe und all-
fällige Auffälligkeiten und Widerrechtlichkeiten jeweils dem Bauinspektorat gemeldet hätten. Der 
Rückbau der Nasszelle und der Küchenanschlüsse, welche in einem Gemeinschafts-/Disponibel-
raum zulässig seien, würde zu direkten (Demontagearbeiten) und auch zu indirekten Kosten 
(getätigte und bezahlte Arbeiten sowie im Kaufpreis berücksichtigte Installationen) führen. Der 
Raum würde zudem auch einen massiven Wertverlust erfahren. Diese Kosten würden in keinem 
Verhältnis zur stichprobenartigen Kontrolle/Überprüfung der tatsächlichen Nutzung stehen. Im 
Sommer/Herbst 2022 habe aufgrund einer familiären Notsituation tatsächlich unabsichtlich eine 
kurzzeitig widerrechtliche Nutzung des Gemeinschafts-/Disponibelraums stattgefunden. Im No-
vember 2022 habe die Tochter der Beschwerdeführerin dieser in der Wohnung im Obergeschoss 
das Galeriezimmer zum Schlafen eingerichtet. Dieses habe anlässlich des Augenscheins vom 
30. Mai 2023 auch besichtigt werden können. Das Galeriezimmer gelte als Estrich, weshalb die 
Vorinstanz ein weiteres Verfahren gegen die Beschwerdeführerin eröffnet habe. Sie habe einen 
Architekten beigezogen und setze alles daran, damit das Galeriezimmer legal als Wohnraum ge-
nutzt werden könne und damit rechtsgenüglich bewiesen werden könne, dass der Gemeinschafts-
/Disponibelraum nicht mehr zum Wohnen gebraucht werde.

b) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung 
ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet, 
so setzt die Baupolizeibehörde eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG31). Die Wiederherstel-
lungsverfügung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den Ver-
trauensgrundsatz nicht verletzen. Eine Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn 
sie geeignet ist, das angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des recht-
mässigen Zustands nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen 
Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.32

Es ist zu beachten, dass an sich zulässige, aber einer rechtswidrigen Nutzung zugeführte Räume 
durch wirksame bauliche Massnahmen für diese Nutzung unbrauchbar zu machen sind. Ein reines 
Benützungsverbot genügt in aller Regel nicht, da ein solches auf Dauer meist nur mit unverhält-
nismässigem Verwaltungsaufwand kontrollier- und durchsetzbar wäre. Gemäss verwaltungsge-
richtlicher Praxis sind daher womöglich immer objektive Tatsachen zu schaffen, welche die rechts-
widrige Nutzung verunmöglichen oder jedenfalls erheblich erschweren. Zur Verhinderung oder 
zumindest Erschwerung einer widerrechtlichen Wohnnutzung, d.h. zum Unbewohnbarmachen von 

31 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
32 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 9; 
BVR 2013 S. 85 E. 5.1

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Räumen, fallen namentlich das Entfernen der Kücheneinrichtung oder der Badezimmerinstallatio-
nen oder von Installationen und Einrichtungen in Betracht.33 

Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann unverhältnismässig sein, wenn die Ab-
weichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen 
Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm aus-
geübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht gewichtigen 
öffentlichen Interessen widerspricht.34 Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch 
ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die 
Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der 
baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands er-
höhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder 
nur in verringertem Masse berücksichtigen.35

An der Durchsetzung des materiellen Baurechts und an der konsequenten Verhinderung von Bau-
ten, die den materiellen Bauvorschriften widersprechen, besteht, selbst wenn es sich nicht um 
Bauten ausserhalb der Bauzone handelt, ein generelles öffentliches Interesse. Entscheidend sind 
unter anderem auch präjudizielle Aspekte. Es soll nicht der Eindruck vermittelt werden, dass ein-
fach vollendete Tatsachen geschaffen werden können und die Wiederherstellung unterbleiben 
kann, wenn sich die Nachbarn nicht daran stören bzw. sich nicht vehement dagegen wehren.36 

c) Um die zukünftige widerrechtliche Nutzung des Gemeinschafts-/Disponibelraums zu unter-
binden, verfügt die Vorinstanz in ihrer Wiederherstellungsverfügung vom 27. Juli 2023 Folgendes:

«Ein reines Benützungsverbot würde im vorliegenden Fall nicht ausreichen, um auf Dauer sicherzustellen, 
dass der Gemeinschafts- respektive Disponibelraum nicht als Wohnraum genutzt wird.

Damit der Gemeinschafts- respektive Disponibelraum im Untergeschoss nicht als Studiowohnung oder als 
Satellitenwohnraum zu einer Wohnung im Gebäude I.________weg 8 genutzt werden kann, müssen die 
Möglichkeiten zum Kochen oder Waschen unterbunden werden. Die sanitären Anlagen, namentlich die Du-
schinstallation, das WC und das Lavabo sind zu entfernen, wo nötig fachmännisch zu plombieren und der 
Abfluss der Dusche zu verschliessen. Zudem ist der Wasseranschluss im Küchenbereich zu entfernen und 
fachmännisch zu plombieren.

Es bestehen im vorliegenden Fall keine milderen Massnahmen, welche gleichsam geeignet sind, die Wohn-
nutzung wirksam zu unterbinden. Zudem sind die Massnahmen zumutbar, zumal der Raum nach wie vor 
als Abstell- oder Hobbyraum genutzt werden kann.»

Diese Einschätzung der Vorinstanz überzeugt. Die Beschwerdeführerin hat bereits vor ihrem Ein-
zug in den Gemeinschafts-/Disponibelraum beim Bauinspektorat Thun am 28. Februar 2022 und 
damit mehrere Monate vor dem tatsächlichen Bezug des Disponibelraums als Aufenthalts- und 
Schlafraum im Sommer 2022 ein Baugesuch für die Umnutzung eingereicht. Dieses wurde zurück-
gezogen, da das Bauinspektorat keine Bewilligung und auch keine Ausnahmebewilligung in Aus-
sicht stellen konnte. Der Beschwerdeführerin war somit spätestens mit der Mitteilung des Bauin-
spektorats vom 4. März 2022 bewusst, dass der Gemeinschafts-/Disponibelraum nicht als Wohn-
raum genutzt werden darf. Trotzdem hat die Beschwerdeführerin den Raum ab Juli 2022 zur 
Wohnnutzung bezogen. Anlässlich des Augenscheins vom 8. November 2022 wurde die Be-

33 vgl. zum Ganzen: VGE 2017/11 vom 30. Juni 2017, E. 5.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 10 mit weiteren Hinwei-
sen
34 BGE 132 II 21 E. 6 mit Hinweis
35 BGE 132 II 21 E. 6.4 mit Hinweis
36 BGer 1C_209/2023 vom 16. November 2023 E. 3.2.3

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schwerdeführerin im Gemeinschafts-/Disponibelraum aus dem Schlaf gerissen, was beweist, dass 
sie den Raum zu Wohnzwecken genutzt hat. Auch die anlässlich des Augenscheins gemachten 
Fotos zeigen, dass sich im Raum Kleidung, Fotos und persönliche Gegenstände der Beschwer-
deführerin befanden. Im Raum befanden sich neben dem Bett auch ein Tisch, Schränke und Re-
gale, ein Fernseher, zwei Sessel sowie eine Mikrowelle, ein Wasserkocher und diverse Lebens-
mittel. Der Raum wurde offensichtlich als Studiowohnung genutzt. Am 30. Mai 2023 führte die 
Vorinstanz nach der Fortsetzung des baupolizeilichen Verfahrens erneut einen – diesmal an-
gekündigten – Augenschein im Gemeinschafts-/Disponibelraum durch. Der einzige Unterschied 
zum Augenschein vom 8. November 2022 war, dass die Matratze hinter dem Bett aufgestellt 
wurde und das Bettgestell als Ablagefläche für einen Koffer, Kleidung, Schuhe und weitere Ge-
genstände genutzt wurde. Auf den Fotos ist ersichtlich, dass sich die persönlichen Gegenstände 
wie Kleidung, Fotos, Unterlagen, Bücher und Toilettenartikel immer noch im Gemeinschafts-/Dis-
ponibelraum befanden. Anlässlich des Augenscheins vom 30. Mai 2023 wurde auch die Schlaf-
gelegenheit der Beschwerdeführerin im Galeriegeschoss der Wohnung im 2. Stock besichtigt. Auf 
den Fotos des Galeriegeschosses ist ersichtlich, dass sich dort praktisch keine persönlichen Ge-
genstände der Beschwerdeführerin befinden.

Die von der Beschwerdeführerin als ausreichend betrachtete Entfernung der Matratze vom Bett-
gestell verhindert eine Wohnnutzung des Raums keinesfalls. Diese könnte jederzeit wieder auf 
das Bett gelegt und benutzt werden. Auch kann von der Baupolizeibehörde nicht verlangt werden, 
dass sie regelmässige Kontrollgänge vornimmt, um eine allfällige widerrechtliche Nutzung festzu-
stellen. Mit der Entfernung der sanitären Anlagen im Badezimmer des Gemeinschafts-/Disponi-
belraums wird ein längerer und dauerhafter Aufenthalt erschwert. Auch die Entfernung der An-
schlüsse für eine Kücheneinrichtung erfüllt diesen Zweck. Die angeordneten Massnahmen sind 
somit geeignet, um die konforme Nutzung des Raums durchzusetzen. Dass die Beschwerdefüh-
rerin trotz Kenntnis der nicht bewilligten Wohnnutzung über mehrere Monate im Gemeinschafts-/ 
Disponibelraum ihre Tage und auch ihre Nächte verbrachte, zeigt, dass die mildere Massnahme 
eines einfachen Benützungsverbots nicht ausreicht. Die Entfernung der entsprechenden Einrich-
tungen ist folglich auch erforderlich. Da die Beschwerdeführerin offensichtlich bereits wusste, dass 
die Wohnnutzung gemäss den bewilligten Plänen nicht möglich ist – ansonsten hätte sie kein 
Baugesuch eingereicht – und sie die Pflicht trifft, sich vor dem Kauf einer Liegenschaft über deren 
Nutzungsmöglichkeiten resp. -beschränkungen zu informieren, ist der Rückbau der entsprechen-
den Einrichtungen auch unter Anbetracht der direkten wie auch indirekten Kosten zumutbar. Wie 
die Vorinstanz in ihrer Wiederherstellungsverfügung zutreffend ausführt, ist das öffentliche Inter-
esse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands generell gegeben, um die Durchset-
zung der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmung und die konsequente Verhinderung von der 
baurechtlichen Ordnung widersprechenden Bauten gross ist. Dies ist auch vorliegend der Fall.

Bewilligt wurde mit Bauentscheid vom 7. Februar 2003 ein Gemeinschaftsraum mit einer Brutto-
geschossfläche von 43.56 m2 und einer Fensterfläche von 4.41 m2. Nicht bewilligt wurde das ak-
tuell vorhandene, abgetrennte Badezimmer mit Dusche und WC. Bewilligt wurde einzig ein Lavabo 
neben der Eingangstüre. Das Vorhandensein eines Lavabos in einem Gemeinschafts-/Disponi-
belraum schliesst die rechtmässige Nutzung des Raumes nicht aus. In einem Hobby- oder Bas-
telraum ist das Vorhandensein eines Wasseranschlusses nicht unüblich. Die Entfernung des ur-
sprünglich bewilligten Lavabos ist für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands vorlie-
gend vorerst nicht notwendig. Die Ziffern 1 a) und b) der Wiederherstellungsverfügung vom 
27. Juli 2023 werden entsprechend angepasst. Sollte die Baupolizeibehörde zukünftig wieder eine 
widerrechtliche Nutzung des Gemeinschafts-/Disponibelraumes feststellen, könnte diese aber 
auch die Entfernung des ursprünglichen Wasseranschlusses prüfen.

Um auch eine zukünftige widerrechtliche Nutzung durch allfällige neue Eigentümerinnen und Ei-
gentümer des Gemeinschafts-/Disponibelraumes zu verhindern, wird zudem ein Benützungsver-

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bot zu gewerblichen und zu Wohnzwecken verhängt. Dieses Benützungsverbot ist im Grundbuch 
einzutragen. Das Rechtsamt der BVD hat die Absicht, im Falle der Bestätigung der Wiederherstel-
lungsverfügung der Vorinstanz zusätzlich ein Benützungsverbot zu erlassen – im Sinne der Ge-
währung des rechtlichen Gehörs – angekündigt. Damit wurde kein Entscheid vorweggenommen 
und die Schlussbemerkungen der Beschwerdeführerin wurden berücksichtigt.

Die Wiederherstellungsfrist und die Frist zur Einreichung einer Vollzugsbestätigung sind während 
des Beschwerdeverfahrens abgelaufen. Praxisgemäss sind daher neue Fristen anzusetzen. Die 
von der Gemeinde angesetzte Frist von rund zwei Monaten bzw. zweieinhalb Monaten wird nicht 
bestritten und erscheint als verhältnismässig.

7. Zusammenfassung, Kosten

a) Gemessen an den Rechtsbegehren unterliegt die Beschwerdeführerin bei diesem Verfah-
rensausgang zwar nur teilweise. Sie dringt jedoch mit ihrem Hauptanliegen der Aufhebung der 
Wiederherstellungsverfügung nicht durch. Die Wiederherstellungsverfügung wird nur in einem 
marginalen Punkt zu Gunsten der Beschwerdeführerin angepasst, indem von der Entfernung des 
bewilligten Lavabos abgesehen wird. Die Wiederherstellungsverfügung wird in Bezug auf das ver-
fügte Benützungsverbot aber auch verschärft. Es rechtfertigt sich unter den gegebenen Umstän-
den nicht, für die teilweise Gutheissung der Beschwerde Kosten auszuscheiden. Die Beschwer-
deführerin gilt damit für die Kostenverteilung als vollständig unterliegend. Sie hat die Verfahrens-
kosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von 
CHF 2200.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV37).

b) Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird insofern gutgeheissen, als Ziffer 1 Buchstabe a der Wiederherstel-
lungsverfügung der Stadt Thun vom 27. Juli 2023 wie folgt angepasst wird:

«Die sanitären Anlagen, namentlich die Duschinstallation, und das WC und das Lavabo im 
Nebenraum zum Disponibel Thun 1 (Thun) Gbbl.-Nrn. J.________ (…)»

Soweit weitergehend wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gemäss Ziffer 1 Buchstaben a 
und b der Wiederherstellungsverfügung der Stadt Thun vom 27. Juli 2023 wird neu ange-
setzt auf den 14. Juni 2024. Die Frist zur Einreichung einer Vollzugsbestätigung gemäss 
Ziffer 2 der Wiederherstellungsverfügung der Stadt Thun vom 27. Juli 2023 wird neu ange-
setzt auf den 28. Juni 2024.

3. Im Übrigen wird die Wiederherstellungsverfügung der Stadt Thun vom 27. Juli 2023 mit fol-
genden Ergänzungen bestätigt:

Die Nutzung des als Gemeinschaftsraum bewilligten Raumes Thun 1 (Thun) Gbbl.-Nrn. 
J.________ zu gewerblichen Zwecken und zu Wohnzwecken wird verboten (Benützungs-

37 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)

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verbot). Dieses Benützungsverbot ist im Grundbuch anzumerken. Eine Kopie der Grund-
buchanmeldung für diese Anmerkung ist der Stadt Thun bis 28. Juni 2024 zuzustellen.

4. Die Verfahrenskosten von CHF 2200.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung auf-
erlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft er-
wachsen ist.

5. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn D.________, eingeschrieben
- Frau G.________, eingeschrieben
- Baupolizeibehörde der Stadt Thun, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.