# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a9324cbf-8b29-5262-afff-6ccfa78c67c1
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-05
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 05.03.2024 R 2023 37
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2023-37_2024-03-05.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 23 37

5. Kammer 

Vorsitz Parolini

RichterIn Brun und Audétat

Aktuarin Hemmi

URTEIL

vom 5. März 2024

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

Bundesamt für Raumentwicklung (ARE), 

Beschwerdeführer

gegen

A._____, 

Beschwerdegegner 1

und

Gemeinde B._____, 

Beschwerdegegnerin

- 2 -

sowie

Amt für Raumentwicklung Graubünden, 

Beschwerdegegner 2

betreffend Baugesuch (BAB)

- 3 -

I. Sachverhalt:

1. A._____ ist hauptberuflicher Landwirt und Eigentümer einer 

Maiensässhütte auf der Parzelle 346, Assek-Nr. 111C-A, im Gebiet 

"C._____" auf rund 1600 m.ü.M. Die Hütte befindet sich in der 

Landwirtschaftszone und in nächster Nähe zur Feriensiedlung "D._____" 

mit 26 Einzelhäusern bzw. zu den Skiliften E._____. Die Anfang des 

letzten Jahrhunderts errichtete und ca. 30 m2 grosse Maiensässhütte 

besteht aus einer "Kocheinrichtung" bzw. einer offenen Feuerstelle, einer 

separaten Schlafstube und einem unterirdischen Käsekeller. In 

unmittelbarer Nähe befindet sich der ebenfalls A._____ gehörende 

Doppelstall mit Vieh- und Heustallteil.

2. Das Amt für Raumentwicklung Graubünden (nachfolgend: ARE GR) 

erteilte A._____ am 18. Juni 2021 eine BAB-Bewilligung für die 

Umnutzung der landwirtschaftlichen Temporärwohnbaute und des Stalles 

zu nichtlandwirtschaftlichen Zwecken ohne bauliche Massnahmen.

3. Am 25. Mai 2022 reichte A._____ bei der Gemeinde B._____ ein 

Baugesuch für die Erneuerung (Renovation) und Erweiterung (Anbau) der 

Maiensässhütte ein. Betreffend Beschrieb und Begründung des 

Bauvorhabens führte er darin aus, zurzeit sei das Gebäude nicht 

bewohnbar. Die Bausubstanz sei in einem einigermassen guten Zustand. 

An einigen Stellen sei das Dach jedoch nicht mehr dicht. Der Keller sei in 

einem guten Zustand und die Bruchsteinmauern seien einigermassen 

erhalten, müssten aber teilweise durch Beton erneuert werden. Geplant 

seien nebst der Sanierung der bestehenden Fundamente das 

Auswechseln von einzelnen morschen Strickbalken, die Erneuerung der 

Dachkonstruktion und die Vergrösserung der bestehenden Wohnfläche 

um 30 %. Ausserdem seien ein Wasseranschluss bzw. sanitäre 

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Einrichtungen (Küche, Bad/Dusche, Wasser-Klosett), ein Anschluss an die 

Gemeindekanalisation und weitere Anschlüsse vorgesehen.

4. Nachdem die Gemeinde B._____ das Baugesuch am 21. Juni 2022 mit 

Antrag auf Erteilung der BAB-Bewilligung dem ARE GR überwiesen hatte, 

wurde es vom 1. Juli 2022 bis zum 20. Juli 2022 öffentlich aufgelegt. 

5. In der Folge nahmen verschiedene kantonale Ämter sowie 

Umweltschutzorganisationen zum Bauvorhaben Stellung. 

6. Am 13. Dezember 2022 fand ein Augenschein vor Ort statt. 

7. Am 13. März 2023 erteilte das ARE GR A._____ die nachgesuchte BAB-

Bewilligung unter Auflagen, insbesondere einem Zweckänderungsverbot 

(keine Nutzung als Dauerwohnbaute). Gleichzeitig wurde die am 18. Juni 

2021 erteilte BAB-Bewilligung für Zweckänderungen ohne bauliche 

Massnahmen widerrufen und die Gemeinde angewiesen, das verfügte 

Zweckänderungsverbot nach Eintritt der Rechtskraft im Grundbuch 

anmerken zu lassen. 

8. Mit Entscheid vom 30. März 2023 erteilte die Gemeinde B._____ A._____ 

die Baubewilligung für das Bauvorhaben, die sie zusammen mit der BAB-

Bewilligung als integrierter Bestandteil eröffnete.

9. Nachdem das Bundesamt für Raumentwicklung (nachfolgend: ARE Bund) 

am 4. April 2023 die Gemeinde B._____ um Eröffnung von Entscheiden, 

insbesondere Bewilligungen, im Zusammenhang mit dem vorliegenden 

BAB-Verfahren ersucht hatte, liess Letztere dem ARE Bund in der Folge 

die entsprechenden Unterlagen inkl. Baubewilligung zukommen. 

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10. Am 11. Mai 2023 erhob das ARE Bund (nachfolgend: Beschwerdeführer) 

Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und 

beantragte, die Baubewilligung der Gemeinde B._____ vom 30. März 

2023 sowie die BAB-Bewilligung des ARE GR vom 13. März 2023 seien 

aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung sei zu verweigern. 

Zudem sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. 

Begründend brachte der Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, 

vorliegend sei von einem nichtlandwirtschaftlichen Bauvorhaben 

auszugehen, weshalb dessen Bewilligungsfähigkeit zu Recht nach 

Art. 24c RPG geprüft worden sei. Zudem könne das Gebäude im 

gegenwärtigen Zustand kaum mehr als gebrauchstüchtige Wohnbaute 

angesehen werden. Auch werde bestritten, dass die quantitativen 

Obergrenzen nach Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV eingehalten seien. Sodann 

seien die Umbaukosten im Baugesuch auf CHF 250'000.-- geschätzt 

worden, womit sie ein Mehrfaches des Werts der Maiensässhütte 

ausmachen dürften. Da die bewilligten baulichen Veränderungen zu einem 

Wohnstandard führten, der dermassen von jenem von 1972 abweiche, sei 

die Wesensgleichheit schon deswegen nicht eingehalten. Erst recht gelte 

dies in Verbindung mit den vorgesehenen Erweiterungen. Auch die 

Volumenvergrösserung stelle ein Kriterium dar, das für sich allein wohl 

bereits zu einer Verweigerung der Bewilligung hätte führen müssen, und 

jedenfalls in Kombination mit den anderen Kriterien die Wesensgleichheit 

verletze. Wenn man bedenke, wie archaisch die (bloss vermutete) 

ursprüngliche Wohnnutzung gewesen sei, werde klar, dass die Grenzen 

des Zulässigen offensichtlich überschritten würden. Durch die 

Realisierung des Bauvorhabens würde der Charakter als 

Temporärwohnbaute offensichtlich verloren gehen, weshalb ein Verstoss 

gegen Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV vorliege. Ausserdem seien als 

gravierendste Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild der Anbau 

und die Dachanhebung anzusehen. In Bezug auf diese Vorhaben könnten 

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keine Rechtfertigungsgründe angerufen werden, weshalb auch Art. 24c 

Abs. 4 RPG verletzt sei. Insgesamt würden die bewilligten Änderungen in 

mehrfacher Hinsicht gegen Bundesrecht verstossen.

11. A._____ (nachfolgend: Beschwerdegegner 1) beantragte in seiner 

Vernehmlassung vom 22. Juni 2023 (Poststempel), die nachgesuchte 

Baubewilligung sei zu erteilen. Zudem sei ein Augenschein durchzuführen. 

Begründend führte er im Wesentlichen aus, die Beurteilung des WWF und 

von Pro Natura vom August 2022 entspreche nicht den Tatsachen, 

weshalb sie zum Augenschein einzuladen seien. Die frühere Vornutzung 

könne ebenfalls am Augenschein festgestellt werden. Ausserdem betrage 

die Volumenvergrösserung der Hütte nicht mehr als 30 %. Auch 

entspreche das eingereichte Baugesuch der heutigen Praxis von Kanton 

und Gemeinde. Ohne Erneuerungs- und Unterhaltsarbeiten werde die 

Maiensässhütte zerfallen. Letztere diene während der Heuernte sowie im 

Frühling und Herbst sehr wohl der Landwirtschaft.

12. In seiner Vernehmlassung vom 5. Juli 2023 beantragte das ARE GR 

(nachfolgend: Beschwerdegegner 2) die Abweisung der Beschwerde. 

Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, die vorliegende Hütte 

erfülle die in der Rechtsprechung entwickelten Kriterien für die Annahme 

einer bestimmungsgemässen Nutzbarkeit. Insgesamt hinterlasse das 

Gebäude in den Grundzügen einen soliden, intakten Eindruck. Ausserdem 

seien die messbaren Grenzen der Erweiterung nach Art. 42 Abs. 3 lit. a 

und b RPV eingehalten. Sodann weiche das geplante Bauprojekt 

bezüglich Gebäudeform, Stil und Gestaltung nicht wesentlich vom 

bestehenden Gebäude ab. Mit dem vorliegenden Bauvorhaben entstehe 

nicht "etwas ganz anderes". Vielmehr werde im Rahmen der geplanten 

Umbauarbeiten die bestehende und handwerklich sorgfältige Bauweise 

fortgeführt. Es erfolge zwar eine (im Rahmen der vorgegebenen 

messbaren Grenzen liegende) Flächen- und Volumenvergrösserung, was 

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allerdings nicht a priori unstatthaft sei. Art. 24c Abs. 4 RPG lasse eine 

solche zu, sofern sie für eine zeitgemässe Wohnnutzung nötig sei. Es solle 

lediglich die Doppelnutzung der Schlafstube entsprechend den auch im 

Temporärwohnbereich geltenden zeitgemässen Raumansprüchen 

entflochten werden. Die Schlafnutzung solle in einen neuen Anbau verlegt 

werden, wobei Letzterer sich der Hauptbaute unterordne und deren 

Fluchten sowie die ortstypische Strickholzstruktur und Bauweise 

übernehme. Die heute sichtbare Baute werde auch nach dem Umbau in 

ihrem bestehenden traditionellen Gepräge wahrgenommen. Es gingen 

weder der Charakter noch die Identität der Baute verloren. Ferner bewege 

sich die Nutzungsart nach dem Umbau im Rahmen der vorbestehenden 

Nutzungsart. Die Baute werde nach dem Umbau wie früher von der 

Familie im Sinne einer Mischnutzung genutzt. Dass damit eine 

Komfortsteigerung einhergehe, werde nicht bestritten. Weshalb eine 

solche unzulässig sein sollte, erschliesse sich nicht. Zusammenfassend 

habe das Bauvorhaben aufgrund der geforderten Gesamtbetrachtung und 

unter Ausschöpfung des den Vollzugsbehörden zustehenden 

Beurteilungs- und Ermessensspielraums eine unter dem Aspekt von 

Art. 24c RPG bewilligungsfähige Änderung zum Gegenstand.

13. Nachdem sich die Gemeinde B._____ (nachfolgend: 

Beschwerdegegnerin) innert angesetzter Frist nicht hatte vernehmen 

lassen, wurde sie am 13. Juli 2023 vom Gericht gebeten, sämtliche 

Vorakten einzureichen. 

14. Am 25. August 2023 (Poststempel) replizierte der Beschwerdeführer bei 

unveränderten Rechtsbegehren und nahm zu den Vernehmlassungen der 

Beschwerdegegner 1 und 2 Stellung.

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15. Der Beschwerdegegner 1 beantragte in seiner Duplik vom 7. September 

2023 (Poststempel) die Abweisung der Beschwerde und vertiefte seinen 

Standpunkt.

16. Der Beschwerdegegner 2 duplizierte am 27. September 2023 mit 

unveränderten Rechtsbegehren und nahm zur Replik des 

Beschwerdeführers Stellung.

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in ihren 

Rechtsschriften sowie die weiteren Akten wird, sofern erforderlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 

diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder 

nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der 

angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin betreffend 

Baubewilligung vom 30. März 2023, zu welcher auch die BAB-Bewilligung 

des Beschwerdegegners 2 vom 13. März 2023 als integrierter Bestandteil 

der kommunalen Bewilligung gehört (vgl. Akten des Beschwerdeführers 

[Bf-act.] 1, Ziff. 17, S. 3), ist weder endgültig noch kann er bei einer 

anderen Instanz angefochten werden. Die Beurteilung der vorliegenden 

Beschwerde fällt somit in die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts. 

1.2. Gemäss Art. 111 Abs. 2 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 

(Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) können Bundesbehörden, die 

zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt sind, die Rechtsmittel 

des kantonalen Rechts ergreifen und sich vor jeder kantonalen Instanz am 

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Verfahren beteiligen, wenn sie dies beantragen. Nach Art. 48 Abs. 4 der 

Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) ist der Beschwerdeführer im 

Bereich der Raumplanung zur Beschwerde nach den allgemeinen 

Bestimmungen über die Bundesrechtspflege berechtigt (vgl. Art. 89 Abs. 2 

lit. a BGG). Damit ist Letzterer unbestrittenermassen zur Erhebung der 

vorliegenden Beschwerde legitimiert.

1.3. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (vgl. 

Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 f. VRG; Bf-act. 4) ist demnach einzutreten. 

2.1. Der Antrag des Beschwerdeführers, der Beschwerde die aufschiebende 

Wirkung zu erteilen, wird mit dem vorliegenden Entscheid in der Sache 

obsolet. 

2.2. In beweisrechtlicher Hinsicht beantragen die Beschwerdegegner 1 und 2 

die Durchführung eines Augenscheins. Dieser Beweisantrag ist 

abzulehnen, weil sich der Charakter der bestehenden Baute sowie das 

geplante Bauvorhaben mit hinreichender Klarheit aus den vorliegenden 

Akten ergeben und nicht ersichtlich ist, inwiefern die Abnahme weiterer 

Beweise zusätzliche entscheidwesentliche Erkenntnisse liefern könnte 

(vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung statt vieler: BGE 144 II 427 

E.3.1.3). 

3. Streitgegenstand bildet die Frage, ob die Beschwerdegegnerin bzw. der 

Beschwerdegegner 2 das Baugesuch des Beschwerdegegners 1 zu Recht 

bewilligt hat oder nicht. 

4. Nach Art. 33 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 

(Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) sehen die Kantone mindestens ein 

Rechtsmittel vor gegen Verfügungen und Nutzungspläne, die sich auf das 

RPG sowie seine kantonalen und eidgenössischen 

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Ausführungsbestimmungen stützen, wobei die volle Überprüfung durch 

wenigstens eine Beschwerdebehörde zu gewährleisten ist (Art. 33 Abs. 3 

lit. b RPG). Aufgrund dieser bundesrechtlichen Vorgaben verfügt das 

Verwaltungsgericht in der vorliegenden Streitsache grundsätzlich über 

eine umfassende Kognition, die nicht auf die Rechts- und 

Sachverhaltskontrolle nach Art. 51 Abs. 1 VRG beschränkt ist, sondern 

eine Angemessenheitskontrolle mitumfasst (vgl. BGE 146 II 367 E.3.2.1, 

145 I 52 E.3.6 und 118 Ib 26 E.4b; Urteile des Bundesgerichts 

1C_325/2021 vom 25. Oktober 2021 E.7.1, 1C_494/2018 vom 13. Juni 

2019 E.2.2 und 1C_682/2017 vom 11. September 2018 E.6.1 f.; Urteile 

des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 21 16 vom 

3. Mai 2022 E.3.4 und R 19 52 vom 14. Oktober 2021 E.4.6). Allerdings 

auferlegen sich die kantonalen Gerichte, wenn sie nach Art. 33 Abs. 3 lit. b 

RPG die Angemessenheit des angefochtenen Entscheids prüfen, 

Zurückhaltung, um die Gemeindeautonomie gemäss Art. 50 Abs. 1 der 

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) 

zu respektieren (vgl. BGE 145 I 52 E.3.6; Urteil des Bundesgerichts 

1C_97/2014 vom 9. Februar 2015 E.3.3). 

5.1. Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher 

Bewilligung errichtet oder geändert werden. Voraussetzung einer solchen 

Bewilligung ist namentlich, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der 

Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 

RPG). Gemäss Art. 16a Abs. 1 RPG sind Bauten und Anlagen in der 

Landwirtschaftszone zonenkonform, die zur landwirtschaftlichen 

Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. 

5.2. Der BAB-Bewilligung des Beschwerdegegners 2 vom 13. März 2023 ist zu 

entnehmen, dass das Bauvorhaben des Beschwerdegegners 1 gemäss 

eigenen Aussagen anlässlich des Augenscheins vom Dezember 2022 der 

Familie ermöglichen solle, ab und zu die Wochenenden und Ferien auf 

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dem Maiensäss in Dorfnähe zu verbringen. Letztlich diene das Maiensäss 

wie früher der Bewirtschafterfamilie A._____ für den Aufenthalt bei der 

Heuernte im Sommer. Zusätzlich halte sich die Bewirtschafterfamilie auch 

an Schlechtwettertagen im Maiensäss auf, an denen das Vieh im 

danebenstehenden Doppelstall untergebracht werden müsse. Somit 

unterliege die Temporärwohnbaute einer Mischnutzung und werde 

einerseits zu landwirtschaftlichen und anderseits zu 

nichtlandwirtschaftlichen Wohnzwecken genutzt (vgl. Bf-act. 2, Ziff. 3.4, 

S. 4). 

5.3. Im vorliegenden Fall steht die vom Beschwerdegegner 2 angenommene 

teilweise landwirtschaftliche Nutzung der Maiensässhütte im Widerspruch 

zu den Ausführungen des Amts für Landwirtschaft und Geoinformation 

(ALG) Graubünden in seiner Stellungnahme vom 27. Juni 2022, wonach 

es sich bei der Parzelle 346 um ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück 

und beim Bauvorhaben um ein nichtlandwirtschaftliches Projekt handle 

(vgl. Akten des Beschwerdegegners 2 [Bg2-act.] 13). Zudem war auch in 

der Stellungnahme des Amts für Natur und Umwelt (ANU) Graubünden 

vom 20. Juli 2022 von der beabsichtigten Sanierung und Erweiterung 

eines nicht mehr landwirtschaftlich genutzten Gebäudes die Rede (vgl. 

Bg2-act. 15). Ausserdem führte der Vertreter des Beschwerdegegners 1 

anlässlich des im Dezember 2022 durchgeführten Augenscheins aus, 

heutzutage werde auf dem Maiensäss geheut und das Heu zu Ballen 

verarbeitet; das Gebäude werde nicht mehr genutzt (vgl. Bg2-act. 18, 

S. 2). Auch erteilte der Beschwerdegegner 2 dem Beschwerdegegner 1 

auf entsprechendes Gesuch hin am 18. Juni 2021 gestützt auf Art. 24a 

RPG eine BAB-Bewilligung für die Umnutzung der Temporärwohnbaute 

sowie des Stalles zu nichtlandwirtschaftlichen Zwecken ohne bauliche 

Massnahmen (vgl. Bg2-act. 24). Vor diesem Hintergrund ist eine 

landwirtschaftliche bzw. teilweise landwirtschaftliche Nutzung der 

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Maiensässhütte nicht glaubhaft dargetan. Andernfalls würde das Innere 

der Hütte auf den aktenkundigen Fotoaufnahmen auch nicht so 

unaufgeräumt aussehen (vgl. Bg2-act. 11 und die den edierten Akten 

beigelegten Fotoaufnahmen). Somit ist die Erteilung einer Bewilligung 

nach Art. 16a Abs. 1 RPG nicht möglich. Die Bewilligungsfähigkeit des 

umstrittenen Bauvorhabens ist vielmehr mit Blick auf Art. 24c RPG und die 

dazugehörigen Verordnungsbestimmungen zu prüfen.

6. Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare 

Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr 

zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Solche 

Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde 

erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut 

werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind 

(Art. 24c Abs. 2 RPG). Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten 

sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert 

worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des 

Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erlässt 

Vorschriften, um negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu 

vermeiden (Art. 24c Abs. 3 RPG). Veränderungen am äusseren 

Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine 

energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die 

Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4 RPG). In 

jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der 

Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG).

Der Bundesrat hat in Art. 41 f. RPV die im Sinne von Art. 24c RPG 

zulässigen Änderungen weiter konkretisiert. Art. 24c RPG ist anwendbar 

auf Bauten und Anlagen, die rechtmässig erstellt oder geändert worden 

sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets 

im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten und Anlagen; 

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Art. 41 Abs. 1 RPV). Er ist nicht anwendbar auf allein stehende, 

unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen (Art. 41 Abs. 2 RPV). 

Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn 

die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den 

wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art 

sind zulässig (Art. 42 Abs. 1 RPV). Massgeblicher Vergleichszustand für 

die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder 

Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 

Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen 

gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen 

(Art. 42 Abs. 3 Satz 1 RPV). In jedem Fall gelten folgende Regeln (Art. 42 

Abs. 3 Satz 2 RPV): Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf 

die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 % erweitert 

werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung 

innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt (lit. a). Unter den 

Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG kann eine Erweiterung 

ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte 

Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren 

Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von 

anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 

30 % noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des 

bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (lit. b). 

Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung 

ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen (lit. c). 

Art. 43a RPV enthält gemeinsame Voraussetzungen, welche bei 

sämtlichen Ausnahmen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone 

einzuhalten sind. So dürfen Bewilligungen nach diesem Abschnitt nur 

erteilt werden, wenn: die Baute für den bisherigen zonenkonformen oder 

standortgebundenen Zweck nicht mehr benötigt wird oder sichergestellt 

wird, dass sie zu diesem Zweck erhalten bleibt (lit. a); die neue Nutzung 

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keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist (lit. b); höchstens 

eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig 

ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der 

bewilligten Nutzung anfallen, auf die Eigentümerin oder den Eigentümer 

überwälzt werden (lit. c); die landwirtschaftliche Bewirtschaftung der 

umliegenden Grundstücke nicht gefährdet ist (lit. d) und keine 

überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. e).

7. Zunächst ist auf Folgendes hinzuweisen: Soll eine nach Art. 24a RPG 

umgenutzte Baute gestützt auf Art. 24c RPG baulich verändert werden, so 

fällt die Bewilligungsvoraussetzung des Einleitungssatzes von Art. 24a 

Abs. 1 RPG (keine baulichen Massnahmen) dahin, weshalb gestützt auf 

Art. 24a Abs. 2 RPG die Umnutzungsbewilligung – wie im konkreten Fall 

geschehen (vgl. Bf-act. 2, Ziff. 2, S. 7; siehe auch dortige S. 12) – zu 

widerrufen ist. Die Bewilligungsfähigkeit des vorliegenden Bauvorhabens 

ist somit so zu beurteilen, wie wenn nie eine Zweckänderung 

stattgefunden hätte (vgl. Erläuterungen zur RPV und Empfehlungen für 

den Vollzug des ARE Bund, Teil V: Bewilligungen nach Art. 24c RPG: 

Änderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen, Ziff. 5.3.1, 

S. 16). 

8.1. Der Anwendungsbereich von Art. 24c RPG ist auf Bauten und Anlagen 

beschränkt, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das 

betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des 

Bundesrechts wurde (Art. 41 Abs. 1 RPV). Stichtag ist in der Regel der 

1. Juli 1972, d.h. das Datum des Inkrafttretens des Bundesgesetzes vom 

8. Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung 

(aGSchG; AS 1972 950), mit dem erstmals strikt zwischen Bau- und 

Nichtbaugebiet unterschieden wurde (vgl. BGE 129 II 396 E.4.2.1; Urteil 

des Bundesgerichts 1C_434/2022 vom 25. August 2023 E.4.1.2). Seit der 

Teilrevision des RPG 2011 fallen unter Art. 24c RPG auch vor dem 1. Juli 

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1972 erstellte oder geänderte (altrechtliche) landwirtschaftliche 

Wohnbauten (vgl. Art. 24c Abs. 3 RPG; MUGGLI, in: 

AEMISEGGER/MOOR/RUCH/ TSCHANNEN [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: 

Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich 2017, Art. 24c Rz. 18); das gilt 

auch für bloss temporär genutzte Bauten (vgl. MUGGLI, a.a.O., Art. 24c 

Rz. 18). Unter den Parteien ist unbestritten, dass es sich bei der 

vorliegenden Maiensässhütte des Beschwerdegegners 1 um eine 

rechtmässig erstellte, altrechtliche landwirtschaftliche Wohnbaute im 

Sinne von Art. 24c RPG handelt. 

8.2.1. Zudem muss die Baute noch bestimmungsgemäss nutzbar sein (Art. 24c 

Abs. 1 RPG). Diese Voraussetzung ist gemäss bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung dann erfüllt, wenn der Eigentümer oder die Eigentümerin 

durch einen angemessenen Unterhalt das fortbestehende Interesse an der 

Weiternutzung dokumentiert hat. Dies äussert sich darin, dass die Baute 

gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebstüchtig ist und die 

tragenden Konstruktionen mehrheitlich intakt sind (vgl. BGE 147 II 465 

E.4.2.2; Urteile des Bundesgerichts 1C_204/2019 vom 8. April 2020 E.2.2, 

1C_617/2019 vom 27. Mai 2020 E.5.1, 1C_325/2018 vom 15. März 2019 

E.6.2 und 1C_356/2010 vom 21. Februar 2011 E.2.3; MUGGLI, a.a.O., 

Art. 24c Rz. 16). Verfallene, unbrauchbar gewordene und abbruchreife 

Bauten, deren Lebensdauer abgelaufen ist (sog. Ruinen), sind nicht 

bestimmungsgemäss nutzbar im Sinne der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung und geniessen deshalb keinen Besitzstandsschutz (vgl. 

BGE 147 II 465 E.4.2.2; Urteile des Bundesgerichts 1C_617/2019 vom 

27. Mai 2020 E.5.1, 1C_207/2015 vom 9. September 2015 E.4.1 und 

1C_356/2010 vom 21. Februar 2011 E.2.4; MUGGLI, a.a.O., Art. 24c 

Rz. 16). 

8.2.2. Während der Beschwerdeführer die streitgegenständliche Maiensässhütte 

mit Verweis auf BGE 147 II 465 als eine im gegenwärtigen Zustand kaum 

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mehr gebrauchstüchtige Wohnbaute bezeichnet, sind der 

Beschwerdegegner 2 und sinngemäss auch der Beschwerdegegner 1 der 

Auffassung, dass die Hütte die im Rahmen der Rechtsprechung 

entwickelten Kriterien für die Bejahung einer bestimmungsgemässen 

Nutzbarkeit erfülle. 

Zwar hielt der Beschwerdegegner 1 im Baugesuch vom 25. Mai 2022 fest, 

dass das Gebäude zurzeit nicht bewohnbar sei (vgl. Bg2-act. 1). 

Abgesehen davon, dass es nicht abwegig erscheint anzunehmen, dass 

diese Ausführungen mit Blick auf den heutigen Wohnstandard gemacht 

wurden (vgl. Bg2-act. 18, S. 3), darf nach Ansicht des angerufenen 

Gerichts allerdings "Bewohnbarkeit" nicht mit "Benutzbarkeit" 

gleichgesetzt werden. Aus dem Augenscheinprotokoll vom 14. Dezember 

2022 geht hervor, dass das Dach der Maiensässhütte im Jahr 1987 

erneuert wurde und Fundamente bzw. intakte Wände bestehen; die 

Stützmauer ist stellenweise leicht baufällig, aber insgesamt in einem guten 

Zustand (vgl. Bg2-act. 18, S. 3 und S. 5). In ähnlicher Weise hält denn 

auch der Beschwerdegegner 2 fest, dass die tragenden Konstruktionen, 

der Fussboden und das im Jahr 1987 renovierte Dach intakt seien. Die 

Grundmauer sei stellenweise leicht baufällig, weise aber insgesamt einen 

guten Zustand auf. Gleiches gelte bezüglich des grösstenteils gut 

erhaltenen Kellergemäuers mit wenigen baufälligen Ecken. Gesamthaft 

betrachtet hinterlasse das Gebäude einen soliden Eindruck (vgl. Bf-act. 2, 

Ziff. 3.2.1, S. 9, und Vernehmlassung vom 5. Juli 2023, S. 11). Diese 

Ausführungen können anhand der bei den Akten liegenden 

Fotoaufnahmen nachvollzogen werden (vgl. Bg2-act. 11 und 18 sowie die 

den edierten Akten beigelegten Fotoaufnahmen). Auch räumt der 

Beschwerdeführer selber ein, dass die hier zu beurteilende 

Maiensässbaute im Vergleich zu der in BGE 147 II 465 beurteilten 

Stallscheune in einem besseren Zustand sei (vgl. Beschwerde vom 

- 17 -

11. Mai 2023, S. 5). Da somit die Dachkonstruktion relativ neu ist, die 

Gebäudestabilität nicht in Frage gestellt wird und ein Fussboden 

vorhanden ist, ist die Benutzbarkeit der Baute als sehr einfache 

Maiensässhütte zu bejahen; bewohnbar wird sie schliesslich, sofern sie 

aufgeräumt und eingerichtet wird. Demzufolge kommt die 

streitgegenständliche Baute für eine Ausnahmebewilligung gemäss 

Art. 24c RPG in Frage.

9.1. Im Weiteren ist auf den Umfang der erweiterten Besitzstandsgarantie 

einzugehen:

Rechtmässig bestehende Bauten, die nicht mehr zonenkonform genutzt 

werden, dürfen aufgrund der Eigentumsgarantie (vgl. Art. 26 BV) 

unterhalten werden. Da der blosse Unterhalt keiner Baubewilligung bedarf, 

stellt sich auch die Frage der Rechtsgrundlage für eine Bewilligung des 

Unterhalts an besitzstandsgeschützten Bauten nicht. Mit der Erneuerung 

nach Art. 24c Abs. 2 RPG ist der über den normalen Unterhalt 

hinausgehende aperiodische, "grosse" Unterhalt gemeint, der eine Baute 

auf einen zeitgemässen Stand hebt. Die Erneuerung dient damit nicht wie 

der periodische Unterhalt der blossen, durch die Eigentumsgarantie 

abgedeckten Werterhaltung, sondern wird wirtschaftlich gesehen 

regelmässig eine Wertvermehrung bedeuten. Die besagte Bestimmung 

gestattet die Erneuerung im Sinne einer erweiterten Besitzstandsgarantie 

(vgl. MUGGLI, a.a.O., Art. 24c Rz. 22 f.).

Die teilweise Änderung und die massvolle Erweiterung sind soweit 

zulässig, als die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer vom 

Bauwilligen beeinflussbaren Umgebung in den wesentlichen Zügen 

gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Zu vergleichen sind die Merkmale 

einer Baute oder Anlage im Moment der Zuweisung zum Nichtbaugebiet 

mit jenem, der mit dem Baugesuch angestrebt wird (Art. 42 Abs. 2 RPV; 

- 18 -

siehe zum Vergleichszeitpunkt vorstehend E.8.1). Ob die Identität der 

Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung 

der gesamten Umstände zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3 Satz 1 RPV). Nach 

der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist für die Zulässigkeit von 

Änderungen bzw. Erweiterungen nach Art. 24c RPG i.V.m. Art. 42 RPV 

darauf abzustellen, ob die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von 

untergeordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute muss 

hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung 

gewahrt werden und es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen 

auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden. 

Die Identität einer Baute wird in massgeblicher Weise durch die 

Umgebung mitgeprägt. Gefordert ist nicht völlige Gleichheit von Alt und 

Neu; die Identität bezieht sich auf die "wesentlichen Züge", also die aus 

raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. Ob die so 

verstandene Identität noch gewahrt wird, beurteilt sich unter Würdigung 

aller raumrelevanten Gesichtspunkte in ihrem Zusammenwirken. In die 

Gesamtbeurteilung einzubeziehen sind namentlich das äussere 

Erscheinungsbild, die Nutzungsart und das Nutzungsmass, die Anzahl 

Wohneinheiten, die Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbestimmung 

sowie die Auswirkungen auf die Raumordnung und die Umwelt. Bei der 

Beurteilung des äusseren Erscheinungsbildes ist entscheidend, ob das 

geplante Bauprojekt bezüglich Gebäudeform, Stil und Gestaltung 

wesentlich vom bestehenden Gebäude abweicht. Fehlt es an der Identität, 

liegt eine vollständige Änderung vor und die Erteilung einer 

Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG fällt ausser Betracht. Auch wenn 

einer der Tatbestände von Art. 24c Abs. 4 RPG (zeitgemässe 

Wohnnutzung, energetische Sanierung, bessere Einpassung in die 

Landschaft) erfüllt ist, befreit dies im Grundsatz nicht vom Erfordernis der 

Wesensgleichheit (vgl. zum Ganzen: Urteile des Bundesgerichts 

- 19 -

1C_434/2022 vom 25. August 2023 E.4.1.1 und 1C_518/2021 vom 

12. Juni 2023 E.3.3; siehe auch MUGGLI, a.a.O, Art. 24c Rz. 27 f.)

In Art. 42 Abs. 3 lit. a und b RPV sind feste quantitative Obergrenzen 

verankert, bei deren Überschreitung die Identität der Baute in jedem Fall 

als nicht mehr gewahrt gilt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_518/2021 

vom 12. Juni 2023 E.3.2): Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens 

darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 % 

erweitert werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als 

Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt (Art. 42 

Abs. 3 lit. a RPV). Sodann sind Erweiterungen ausserhalb des 

bestehenden Gebäudes nur zulässig, sofern die Änderung des äusseren 

Erscheinungsbildes im Rahmen von Art. 24c Abs. 4 RPG bleibt, sie also 

für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung 

nötig oder darauf ausgerichtet ist, die Einpassung in die Landschaft zu 

verbessern; ist dies der Fall, darf die Erweiterung sowohl bei der 

anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bei der Gesamtfläche 

(Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-

Nebenfläche) 30 % und 100 m2 nicht übersteigen; die Erweiterungen 

innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur zur Hälfte 

angerechnet (Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV; vgl. MUGGLI, a.a.O., Art. 24c 

Rz. 32). "Nötig" ist angesichts des Trennungsgrundsatzes restriktiv 

auszulegen (vgl. MUGGLI, a.a.O., Art. 24c Rz. 36). Ferner dürfen bauliche 

Veränderungen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss 

zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen (Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV). 

9.2. In tatsächlicher Hinsicht können die bestehende Baute und das geplante 

Bauprojekt im Wesentlichen wie folgt beschrieben werden:

Die aus zwei Kammern bestehende streitgegenständliche Maiensässhütte 

umfasst etwa 30 m2. Darin befindet sich eine offene Feuerstelle, eine 

- 20 -

separate Schlafstube sowie ein unterirdischer Keller. Ausserdem weist die 

Hütte eine Fronttür sowie sechs Fensterluken auf (vgl. Bf-act. 2, Ziff. 1.1, 

S. 2, Bg2-act. 11 sowie 18, S. 2 und S. 7 ff., die den edierten Akten 

beigelegten Fotoaufnahmen).

Das geplante Vorhaben sieht einen seitlichen Anbau von 9.17 m2 auf der 

südwestlichen Längsseite der bestehenden Maiensässhütte vor. Dadurch 

soll die Doppelnutzung der ursprünglichen Schlafstube aufgehoben und 

die Schlafnutzung in einen separaten Raum (Zimmer) verlegt werden. 

Zudem ist eine Anhebung des Daches um ca. 62 cm für den Einbau eines 

Galeriebodens vorgesehen. Auch sollen neun vergrösserte Fenster inkl. 

Fensterläden angebracht werden und die Eingangstür soll von der 

nordwestlichen Stirnseite auf die südwestliche Längsseite der 

bestehenden Maiensässhütte versetzt werden. Daneben ist der Einbau 

einer Küche und eines Bades mit WC/Dusche sowie der Anschluss ans 

elektrische Stromnetz und an die Wasser- und Abwasserversorgung 

vorgesehen. Ausserdem ist eine Dämmung der Aussenwände (im Inneren 

des Gebäudes) mit einer 15 cm dicken Isolationsschicht geplant (vgl. Bg2-

act. 1 und 7 ff. sowie Bf-act. 2 Ziff. 3.1 f. S. 3 f.). 

9.3.1. Vorliegend würde das umstrittene Bauvorhaben in umfangmässiger 

Hinsicht sowie äusserlich deutlich in Erscheinung treten: Während die 

bestehende Maiensässhütte eine rechteckige Gebäudeform aufweist, 

würde mit dem geplanten seitlichen Anbau von 9.17 m2 neu eine "L-Form" 

entstehen. Diese Erweiterung und Modifikation der Kubatur bzw. 

Gebäudeform wäre eine wesentliche Veränderung in Bezug auf die 

ursprüngliche äussere Erscheinung als rechteckige zweiräumige Hütte 

(vgl. Bg2-act. 10 und 11; siehe hinsichtlich Raumanordnungen: 

GIOVANOLI, Alpschermen und Maiensässe in Graubünden, 3. Aufl. 2021, 

S. 77 f.). Dass sich dieser vorgesehene seitliche Anbau der Hauptbaute 

unterordnen und die Fluchten des Hauptgebäudes übernehmen würde, 

- 21 -

wie der Beschwerdegegner 2 vorbringt, ist zudem nicht ersichtlich. 

Vielmehr würde der Anbau mit dem sich durch ihn ergebenden "L-

förmigen" Bau und seiner Grösse ein neues, gut sichtbares sowie die 

ursprüngliche Gebäudeform stark veränderndes Element darstellen. 

Hinzu kommt, dass durch die Realisierung des Bauprojekts eine 

Anhebung des Daches um etwa 62 cm für den Einbau einer Galerie mit 

einer maximalen Höhe von 1.53 m bei einer bestehenden Raumhöhe von 

2.55 m (Dachauflage) bzw. 2.55 m (First) erfolgen würde (vgl. Bg2-act. 9), 

was im Verhältnis zur bestehenden Gebäudehöhe eine wesentliche 

Abweichung wäre. Ausserdem würden die ursprünglichen sechs 

Fensterluken durch neun grossflächigere Fenster samt Fensterläden 

ersetzt und die bestehende Fronttüre würde von der nordwestlichen 

Stirnseite an die südwestliche Längsseite der gegenwärtigen 

Maiensässhütte versetzt (vgl. Bg2-act. 7, 10 und 11). Auch würde sich der 

durch die Realisierung des Bauvorhabens entstehende Vorplatz vor der 

neu an der südwestlichen Fassade angebrachten Eingangstür als 

Sitzplatz des Ferienhauses eignen. Immerhin zeigt die 3D-Abbildung in 

den vom Beschwerdegegner 1 edierten Akten – in Abweichung von 

derjenigen in Bg2-act. 10 – eine Verlängerung des Daches mit einer 

Stützsäule, womit der fragliche Vor- bzw. Sitzplatz überdacht wäre. 

9.3.2. Nach dem Gesagten ist dem Beschwerdeführer darin zuzustimmen, dass 

das in der Landwirtschaftszone geplante Bauprojekt – namentlich der 

seitliche Anbau sowie die Dachanhebung – hinsichtlich Umfang und 

äusserer Erscheinung stark vom bestehenden Gebäude abweicht. Die 

geforderte Gesamtbetrachtung führt zum Ergebnis, dass mit dem 

umstrittenen Bauvorhaben die Wesensgleichheit der Baute nicht gewahrt 

bliebe. Der gegenteilige Schluss des Beschwerdegegners 2 steht im 

Widerspruch zu Art. 42 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 Satz 1 RPV i.V.m. 

Art. 24c Abs. 1-3 RPG. Weil es vorliegend an der für eine 

- 22 -

Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG erforderlichen 

Wesensgleichheit zwischen bestehendem Gebäude und geplantem 

Bauprojekt fehlt, ist die Beschwerde bereits aus diesem Grund 

gutzuheissen, weshalb auf die weiteren Rügen des Beschwerdeführers 

grundsätzlich nicht mehr einzugehen ist. Nichts anderes würde aber 

gelten, wenn die Wesensgleichheit zu bejahen wäre:

9.4. Bezüglich der Frage, ob in diesem Fall einer der Tatbestände von Art. 24c 

Abs. 4 RPG erfüllt wäre, gilt Folgendes: Nach Auffassung des 

streitberufenen Gerichts sind die im konkreten Fall bewilligten 

Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild – namentlich der 

vorgesehene "L-förmige" Bau und die geplante Dachanhebung – nicht 

notwendig für eine zeitgemässe Wohnnutzung. Diese beiden Vorhaben 

gehen über das objektiv Erforderliche hinaus. Ebenso wenig sind die 

besagten Veränderungen für eine energetische Sanierung oder eine 

Verbesserung der Einpassung ins Landschaftsbild notwendig, was denn 

auch von der beschwerdegegnerischen Seite nicht geltend gemacht wird. 

Derselben Auffassung war offenbar auch die angefragte, damals 

zuständige Fachperson des Beschwerdegegners 2 im Rahmen ihrer 

ursprünglichen Einschätzung zu zwei Vorprojekten der F._____ AG mit 

rechteckigen Grundrissen. So führte diese in ihrer E-Mail vom 9. Februar 

2022 an die besagte Holzbauunternehmung insbesondere aus, […] 

grundsätzlich sei die Struktur zu erhalten und diese zu 

erneuern/modernisieren und im vorliegenden Fall höchstens minimal zu 

erweitern. Es werde dringendst empfohlen, den Grundriss im Sinne beider 

Varianten weiterzuentwickeln, wobei die aufgezeichnete Erweiterung in 

Variante 1 in Bezug auf das äussere Erscheinungsbild etwas zu gross 

erscheine; die Variante 2 hingegen schneide diesbezüglich besser ab. […] 

Das Erhöhen der Baute verändere die äussere Erscheinung immens und 

sei schwierig zu bewerkstelligen/bewilligen. Gemäss Skizze liege die 

- 23 -

Differenz bei +0.75 m. Eine Erhöhung um rund die Hälfte (also max. +0.40 

m) liege eher im Bereich der Bewilligungspraxis (vgl. edierte Akten des 

Beschwerdegegners 2). Selbst wenn also die Wesensgleichheit gegeben 

wäre, wäre vorliegend keiner der Tatbestände von Art. 24c Abs. 4 RPG 

erfüllt. 

9.5. Im Weiteren ist der Vollständigkeit halber darauf hinzuweisen, dass selbst 

wenn auch dies der Fall wäre, das in Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV festgelegte 

Erweiterungsmass vorliegend nicht eingehalten wäre: Die anrechenbare 

BGF (ohne Keller) beträgt 30.70 m2 (4.12 m x 7.45 m, vgl. Bg2-act. 7); die 

BGF des vorgesehenen Anbaus ausserhalb des bestehenden Gebäudes 

beträgt 9.17 m2 (3.50 m x 2.62 m, vgl. Bg2-act. 7); 30 % von 30.70 m2 BGF 

ergeben 9.21 m2. In der BAB-Bewilligung des Beschwerdegegners 2 vom 

13. März 2023 wird von der vorgesehenen BGF-Erweiterung von 9.17 m2 

die vorgesehene Innenisolation im bestehenden Gebäude (2.76 m2) 

abgezogen (vgl. Bf-act. 2, Ziff. 3.2.2, S. 9). Diesbezüglich ist darauf 

hinzuweisen, dass zur BGF die Summe aller Geschossflächen 

einschliesslich der Innen- und Aussenmauern bis zu einer Wandstärke von 

30 cm gehört (vgl. Anleitung des ARE GR zur Berechnung der 

Geschossflächen bei Bauten ausserhalb der Bauzonen vom Oktober 

2014; siehe auch Erläuterungen zur RPV und Empfehlungen für den 

Vollzug des ARE Bund, Teil V: Bewilligungen nach Art. 24c RPG: 

Änderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen, Anhang 1, 

S. 21). Vorliegend beträgt die Wandstärke inkl. geplante Isolation 27 cm 

(vgl. Bg2-act. 7), weshalb fraglich ist, ob ein solcher Abzug überhaupt 

gerechtfertigt ist. Selbst wenn aber ein Abzug für die Innenisolation zu 

berücksichtigen wäre, ist es üblich und sachgerecht, unter dem Titel 

"Abbruch BGF Innen" bzw. "Durch Abbruch beseitigte aBGF" nur die 

Hälfte anzurechnen (= 1.38 m2) (vgl. [Excel-]Tabelle des ARE GR zur 

Berechnung nach Art. 42 Abs. 3 RPV, abrufbar unter: https:// 

- 24 -

www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/bab/Seit

en/bab_formulare.aspx, Berechnung Bruttogeschossflächen, Spalte A, 

Zeile 24, zuletzt abgerufen am 5. März 2024; siehe auch die in ähnlicher 

Weise ausgestaltete [Excel-]Tabelle, insbesondere Fussnote 2, sowie die 

Erläuterungen zur RPV und Empfehlungen für den Vollzug des ARE Bund, 

Teil V: Bewilligungen nach Art. 24c RPG: Änderungen an zonenwidrig 

gewordenen Bauten und Anlagen, Anhang 2, Berechnungsblätter, ab 

S. 22, jeweils Fussnote 2). Unter entsprechender Berücksichtigung der 

Innenisolation machen 30 % der bestehenden BGF von 30.70 m2 – wie 

dargelegt – 9.21 m2 aus, womit der umstrittene Anbau mit einer BGF von 

7.79 m2 (9.17 m2 - 1.38 m2) noch innerhalb der 30 % liegt. Ferner wird in 

der besagten BAB-Bewilligung des Beschwerdegegners 2 der Keller mit 

einer massgeblichen BNF von 16.77 m2 angegeben, die mit der Galerie im 

anrechenbaren Ausmass von 7.64 m2 um 45.61 % erweitert wird (vgl. Bf-

act. 2, Ziff. 3.2.2, S. 9; siehe auch Bg2-act. 6 und 8). Die Berechnung 

bezüglich der Gesamtfläche sieht damit wie folgt aus: Bei einer 

vorbestehenden Gesamtfläche von 47.47 m2 (30.70 m2 BGF + 16.77 m2 

BNF) und einer Erweiterung von insgesamt 15.43 m2 (7.79 m2 BGF 

[Anbau] + 7.64 m2 BNF [Galerie; diese Erweiterung ist ganz anzurechnen, 

vgl. Anleitung des ARE GR zur Berechnung der Geschossflächen bei 

Bauten ausserhalb der Bauzonen vom Oktober 2014 und Erläuterungen 

zur RPV und Empfehlungen für den Vollzug des ARE Bund, Teil V: 

Bewilligungen nach Art. 24c RPG: Änderungen an zonenwidrig 

gewordenen Bauten und Anlagen, Anhang 2, S. 33, Bsp. 3b]) ergibt sich, 

dass die gesamte Erweiterung in Bezug auf die Gesamtfläche die feste 

quantitative Obergrenze von 30 % überschreitet ([15.43 m2 : 47.47 m2] x 

100 = 32.5 %), womit die vorliegende Erweiterung ausserhalb des Masses 

gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV liegt. Auch bei Bejahung der 

Wesensgleichheit im Sinne von Art. 42 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 Satz 1 

RPV sowie dem Vorliegen einer der Tatbestände von Art. 24c Abs. 4 RPG 

- 25 -

wäre nach dem Gesagten die Identität der Baute in jedem Fall als nicht 

mehr gewahrt anzusehen (vgl. vorstehend E.9.1, S. 18 oben). Somit 

erübrigt es sich, auf die Rüge des Beschwerdegegners 2, wonach sich 

Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV insofern als gesetzeswidrig erweise, als dadurch 

Veränderungen (wie z.B. auch Erweiterungen) im Zusammenhang mit der 

Umnutzung einer landwirtschaftlichen in eine nichtlandwirtschaftliche 

Temporärwohnbaute a priori verboten würden, näher einzugehen.

10. Soweit der Beschwerdegegner 1 schliesslich geltend machen will, dass 

seine Maiensässhütte nur mit dem umstrittenen Bauprojekt erhalten 

werden könne, kann ihm nicht gefolgt werden. Denn nach Ansicht des 

angerufenen Gerichts könnten schon allein geeignete Unterhaltsarbeiten 

den Zerfall aufhalten und die Hütte z.B. für die Heuernte im Sommer 

nutzbar machen (vgl. hierzu vorstehend E.9.1, S. 16). 

11. Im Ergebnis ist die Beschwerde gutzuheissen und die angefochtene 

Baubewilligung der Beschwerdegegnerin vom 30. März 2023 inkl. BAB-

Bewilligung des Beschwerdegegners 2 vom 13. März 2023 als integrierter 

Bestandteil der kommunalen Baubewilligung aufzuheben.

12.1. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 

Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die 

Kosten zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts 

anderes entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten 

bestehen aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und 

Mitteilungen des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). 

Die Staatsgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--, sie richtet sich nach 

dem Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse 

und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 

Abs. 2 VRG). Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die 

Staatsgebühr im Sinne von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.-- 

- 26 -

festgesetzt. Sie wird zusammen mit den Kanzleiauslagen dem Ausgang 

des Verfahrens entsprechend je zu einem Drittel und unter solidarischer 

Haftbarkeit (Art. 72 Abs. 2 und Art. 73 Abs. 2 VRG) den 

Beschwerdegegnern 1 und 2 sowie der Beschwerdegegnerin auferlegt. 

12.2. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 

betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung 

zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen 

(Art. 78 Abs. 2 VRG). Vorliegend besteht kein Anlass, davon 

abzuweichen, weshalb dem Beschwerdeführer keine aussergerichtliche 

Entschädigung zuzusprechen ist.

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Baubewilligung der Gemeinde 

B._____ vom 30. März 2023 inkl. BAB-Bewilligung des Amts für 

Raumentwicklung Graubünden vom 13. März 2023 als integrierter 

Bestandteil der kommunalen Baubewilligung wird aufgehoben. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 584.--

zusammen CHF 3'584.--

gehen je zu einem Drittel und unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von 

A._____, der Gemeinde B._____ und des Amts für Raumentwicklung 

Graubünden.

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

- 27 -

5. [Mitteilungen]