# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e26b4da7-da68-5796-91f0-892dd449244d
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-06-03
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 03.06.2014 II/2-2013/6
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_II-2-2013-6_2014-06-03.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: II/2-2013/6

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Schätzungen, Landwirtschaft und Jagd

Publikationsdatum: 03.06.2014

Entscheiddatum: 03.06.2014

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 03.06.2014
Art. 34 Abs. 2, Art. 57 Abs. 1 StG (sGS 811.1),  Art. 1 und 4 GGS (sGS 814.1), 
Art. 8 lit. a VGS (sGS 814.11). Grundstückschätzung, Steuerwerte. Schätzung 
des Mietwertes und des Verkehrswertes eines Einfamilienhauses mit 
Einliegerwohnung und überdurchschnittlichem Umschwung (Urteil der 
Verwaltungsrekurskommission, Abteilung II/2, 3. Juni 2014, II/2-2013/6).

Präsident Thomas Vögeli, Fachrichter Reto Eleganti, Marcel Mosimann; 

Gerichtsschreiberin Susanne Schmid Etter

X, Rekurrentin,

vertreten durch lic.iur. Benno Lindegger, Rechtsanwalt, Wildeggstrasse 24, Postfach 

27, 9011 St. Gallen,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

betreffend

Schätzung der Grundstückwerte (Grundstück Nr. 1, A)

Sachverhalt:

A.- X ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 1 (Grundbuch A), in der politischen 

Gemeinde A, bestehend aus einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und drei 

Garagenplätzen Vers.-Nr. 2 und 2'040m  Grundstücksfläche. Das Grundstück war im 2

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Jahr 2003 mit einem Mietwert von Fr. 42'660.– und einem Verkehrswert von 

Fr. 1'170'000.– geschätzt worden. Im Rahmen einer Neubeurteilung wurde das 

Grundstück am 12. März 2013 mit einem Mietwert von Fr. 46'440.– und einem 

Verkehrswert von Fr. 1'610'000.– geschätzt. Das Gemeindesteueramt A eröffnete diese 

Werte für das kantonale Steueramt mit Verfügung vom 21. März 2013. Mit Entscheid 

vom 3. Juli 2013 wies das kantonale Steueramt die gegen den Miet- und Verkehrswert 

erhobene Einsprache der Eigentümerin ab.

B.- Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 4. September 2013 erhob X Rekurs bei der 

Verwaltungsrekurskommission mit den Anträgen, der Einspracheentscheid des 

kantonalen Steueramts vom 3. Juli 2013 sei aufzuheben und der Mietwert sei auf Fr. 

42'660.– und der Verkehrswert auf Fr. 1'350'000.– festzusetzen. Die Vorinstanz 

verzichtete auf eine Vernehmlassung.

Das Gericht führte am 3. Juni 2014 im Beisein der Rekurrentin, deren Vater und deren 

Rechtsvertreter sowie des Leiters des Fachdienstes für Grundstückschätzung als 

Vertreter der Vorinstanz einen Augenschein durch (vgl. entsprechendes Protokoll). Auf 

dessen Ergebnis sowie auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit 

erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind erfüllt (Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, 

sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, 

sGS 951.1, abgekürzt: VRP; Art. 20 Abs. 2 lit. a der Verordnung über die Organisation 

der Verwaltungsrekurskommission, sGS 941.113). Auf das Rechtsmittel ist einzutreten.

2.- a) Die Rekurrentin macht zur Hauptsache geltend, die Liegenschaft stehe einerseits 

in ihrem Eigengebrauch (Einliegerwohnung) und sei andrerseits innerhalb der Familie 

vermietet (Einfamilienhaus). Eine Vermietung des Einfamilienhauses mit zwei Garagen 

für Fr. 2'820.– pro Monat sei ausgeschlossen, da das Haus nicht individuell als solches 

genutzt werden könne. Der Zugang und der Garten müssten mit dem Bewohner der 

Einliegerwohnung geteilt werden. Zudem müsse wegen möglicher Immissionen 

innerhalb des Gebäudes Rücksicht genommen werden. Die Raumeinteilung liesse 

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lediglich die Nutzung durch zwei Personen zu. Die 40-jährige Ausstattung sei nicht 

mehr zeitgemäss und weise einen dringenden Sanierungsbedarf auf. Angemessen für 

das Einfamilienhaus inkl. zwei Garagen sei ein Mietwert von maximal Fr. 2'600.–. Die 

Einliegerwohnung ermögliche die Führung eines Einpersonenhaushalts. Die letzte 

Sanierung sei beinahe 20 Jahre her. Aufgrund der ländlichen Lage lasse sich die 

Wohnung schlecht vermieten. Inkl. einer Garage sei dafür ein Mietwert von Fr. 950.– 

einzusetzen. Eine Steigerung des Mietwerts seit der letzten Schätzung sei nicht 

nachvollziehbar.

Beim Landwert sei von Vergleichspreisen auszugehen. Es sei zu berücksichtigen, dass 

im Gebiet B eine massiv verdichtete Überbauung geplant sei und der Untergrund aus 

geologischer Sicht als schwierig gelte. Realistisch erscheine unter diesen Umständen 

ein Landwert von Fr. 450.–/m . Der Kapitalisierungssatz müsse mindestens 6.0% 

betragen. Die Betriebskosten seien mit 0.4% und die Unterhaltskosten mit 1.5% zu 

veranschlagen. Als Folge der Verschiebung sei das Gebäude ohne Sanierung 

einsturzgefährdet. Im Innenbereich bestehe zudem erheblicher Sanierungsbedarf, nicht 

zuletzt auch in energetischer Hinsicht. Das Mietzinsrisiko sei mit 0.4% und die 

Verwaltungskosten mit 0.2% zu bewerten.

b) Die Vorinstanz erwog, beim Einspracheobjekt handle es sich um ein grösseres 

Grundstück in der eingeschossigen Wohnzone (W1a) im Ortsteil B. Die gut 

erschlossene Liegenschaft befinde sich in einem kleineren, angenehmen und ruhigen 

Einfamilienhausquartier, grenze gegen Norden an die Landwirtschaftszone und verfüge 

über Fernsicht auf den Bodensee. Das Grundstück sei mit einem stattlichen, rund 40-

jährigen Einfamilienhaus bebaut. Darin befände sich neben drei Garagen und dem 

grosszügigen Einfamilienhaus mit einer Nutzfläche von 262m  eine Einliegerwohnung 

mit 76m  Nutzfläche. Das Gebäude verfüge über einen überdurchschnittlichen 

Ausbaustandard und präsentiere sich in einem ansprechenden Unterhaltszustand. Der 

durchschnittliche Mietpreisansatz vermieteter Einfamilienhäuser in der Gemeinde A 

liege bei Fr. 189.–/m  Nutzfläche. Die Überprüfung des Mietwertes des 

Einfamilienhauses der Rekurrentin habe gezeigt, dass dieser unter Berücksichtigung 

der gegebenen individuellen Verhältnisse mit Fr. 120.–/m  Nutzfläche bzw. Fr. 31'440.–/

Jahr dem örtlichen Mietpreisniveau entspreche. In diesem weit unter dem Durchschnitt 

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liegenden Ansatz sei insbesondere die übergrosse Nutzfläche angemessen 

berücksichtigt worden.

Beim Einspracheobjekt handle es sich um 1'200m  Gebäudegrundfläche und Hofraum, 

welche mit einem Ansatz von Fr. 700.–/m  einem mittleren Preis für Baulandverkäufe in 

der Gemeinde A, namentlich dem Gebiet B, entsprechen würde. Die restlichen 840m

seien als Mehrumschwung ausgeschieden und mit einem reduzierten Ansatz von Fr. 

300.– berechnet worden. Der Kapitalisierungssatz sei mit dem Kapitalzinssatz von 

3.0%, den Betriebskosten von 0.25%, den Unterhaltskosten von 0.75%, der 

Abschreibung von 1.0% und ohne Mietzinsrisiko und Verwaltungskosten angemessen.

3.- Als Steuerwerte werden bei der Grundstückschätzung gemäss Art. 8 lit. a der 

Verordnung über die Durchführung der Grundstückschätzung (sGS 814.11, abgekürzt: 

VGS) der Miet- und Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Gemäss Art. 1 und 4 des 

Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung (sGS 814.1, abgekürzt: 

GGS) in Verbindung mit Art. 34 Abs. 2 bzw. Art. 57 Abs. 1 StG entspricht der Mietwert 

bzw. der Verkehrswert dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder 

ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend vermietet bzw. 

veräussert werden.

a) Als Mietwert gilt der am Markt als nachhaltig erzielbar geschätzte Mietertrag der 

unmöblierten Liegenschaft. Der Bruttomietertrag entspricht dem marktüblichen Ertrag 

aus einem Grundstück ohne Einbezug der separat abgerechneten Nebenkosten. Bei 

nicht vermieteten oder durch den Eigentümer selbstgenutzten Grundstücken ist der 

Mietwert zu verwenden (vgl. Schätzerhandbuch 2012, Kap. IV Ziff. 4.1.1). Sofern nicht 

auf ausgewiesene Marktmieten abgestellt werden kann, sind die Mietwertansätze 

entsprechend dem örtlichen Mietpreisniveau von vergleichbaren vermieteten Objekten 

unter Berücksichtigung der wertbestimmenden Kriterien zum Zeitpunkt der Schätzung 

festzusetzen (Schätzerhandbuch 2012, Kap. IV Ziff. 4.1.2).

b) Die Vorinstanz ging für das Einfamilienhaus Vers.-Nr. 2 von einer Nutzfläche von 

262m  aus und hat den Mietwert dafür auf Fr. 31'440.– (Fr. 120.–/m ) geschätzt. Hinzu 

kommt der Mietwert für die Einliegerwohnung von Fr. 11'400.– (76m  à Fr. 150.–) und 

für die drei Garagen von Fr. 3'600.–. Die Nutzflächen werden von der Rekurrentin nicht 

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bestritten. Die Fläche des Hausteils mit 262m  ist im Verhältnis zur Anzahl Zimmer 

übermässig gross. Der Augenschein hat denn auch gezeigt, dass viel schlecht nutzbare 

Fläche vorhanden ist (Verkehrsflächen, Hallen, etc.). Für eine 6½ Zimmern 

normalerweise entsprechende Nutzfläche von etwa 162m  ist daher von einem Ansatz 

von 150.–/m  auszugehen. Die im Vergleich zum durchschnittlichen Mietansatz in A 

reduzierte Höhe entspricht dem aufgrund des Alters stark demodierten Zustand der 

Inneneinrichtungen. Für die Übergrosse von 100m  ist der Ansatz auf einen Drittel (Fr. 

50.–) zu reduzieren. Für das Einfamilienhaus resultiert somit ein Mietwert von Fr. 

29'300.–. Der Mietwert für die im Jahr 1994 renovierte Einliegerwohnung erscheint mit 

Fr. 11'400.– hingegen (76 m  à Fr. 150.–) als angemessen. Der angesichts der Lage in 

einem Einfamilienhaus erschwerten Vermietbarkeit ist mit dem reduzierten Ansatz von 

Fr. 150.–/m  hinreichend Rechnung getragen worden. Hinzu kommt der Mietwert für 

die drei Garagen von Fr. 3'600.–. Folglich ist für das gesamte Objekt von einem 

Mietwert von Fr. 44'300.– auszugehen.

4.- Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren 

Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Bei 

dessen Ermittlung stellen in der Regel Real- und Ertragswert die Haupteinflussfaktoren 

dar. Ihr Einfluss ist je nach Situation, wie sie am Stichtag auf dem Liegenschaftsmarkt 

vorherrscht, unterschiedlich hoch (Gewichtszahl; vgl. Schätzerhandbuch 2012, S. 12).

a) aa) Der Realwert des Grundstücks setzt sich zusammen aus dem Zeitwert 

(Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für 

Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert. Der Landwert 

entspricht bei allen Grundstücken dem Verkehrswert von unüberbautem Boden, 

welcher dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Verkaufspreis ohne Rücksicht 

auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse am Stichtag entspricht. Die 

Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren ist zu berücksichtigen. Zu beachten sind 

insbesondere die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften wie 

Grundstücksform, Beschaffenheit des Baugrundes, Hang- oder Flachlage, Altlasten, 

Naturgefahren, allfällig notwendige Spezialfundationen und teilweise Stützmauern, 

welche einen Mangel des Baugrundes bzw. des Grundstückes kompensieren müssen, 

die Eigenschaften in Bezug auf Lage, Aussicht, Umgebung, Quartiercharakter, Wohn- 

oder Geschäftslage, Einkaufsmöglichkeiten, Grösse und Bedeutung der Ortschaft usw., 

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die Nutzungsmöglichkeiten, die Zufahrtsverhältnisse, die notwendigen Aufwendungen 

für den Erwerb des Grundstücks und die Erschliessungskosten.

Für die Berechnung des Landwertes ist bei überbauten Grundstücken vorerst der 

Landbedarf für die vorhandenen Bauten festzustellen. Übersteigt die 

Grundstücksfläche den zonenkonformen Landbedarf, muss der Landwert der 

Mehrfläche, sei es Mehrumschwung oder Landreserve, hinzugerechnet werden. Als 

Mehrumschwung wird jene Mehrfläche betrachtet, welche nicht abgetrennt, überbaut 

oder anderweitig genutzt werden kann. Demgegenüber gilt die Mehrfläche als 

Landreserve, wenn sie ohne wesentliche Beeinträchtigung des überbauten Teils der 

Liegenschaft anderweitig verwendet oder sogar überbaut werden könnte. Bei 

Einfamilienhäusern ist ein Mehrumschwung nur sehr zurückhaltend auszuscheiden, da 

sich ein grösserer Landanteil in dieser Objektkategorie in der Regel grundsätzlich 

werterhöhend auswirkt (Leitfaden zur Grundstückschätzung des Fachdienstes der GVA 

für Grundstückschätzung vom 31. Dezember 2013, Ziff. 6.1.7).

In der Bewertungspraxis unterscheidet man zwischen dem absoluten (nach effektiv 

bezahltem Kaufpreis oder nach Vergleichspreisen) und dem relativen Landwert (nach 

Lageklassenmethode). Bei der Vergleichswertmethode erfolgt der Vergleich mit 

anderen gehandelten Grundstücken, für welche ähnliche Voraussetzungen gelten wie 

für das zu bewertende Grundstück. Bei diesem Preisvergleich sind die Abweichungen 

von den Vergleichsgrundstücken durch Zuschläge bzw. Abzüge beim zu bewertenden 

Grundstück zu berücksichtigen. Es betrifft dies Abweichungen in Bezug auf individuelle 

Vor- und Nachteile, Besonderheiten, Lage, Art und Mass der Nutzung, Grösse, 

Qualität, Erschliessungsgrad. Die Anwendung dieser Methode setzt eine 

entsprechende Datenbank über getätigte Landverkäufe voraus (vgl. zum Ganzen 

Schätzerhandbuch 2012, Kap. II Ziff. 3.1.1).

bb) Die von der Vorinstanz ermittelten Beträge für den Zeitwert des Gebäudes 

(Fr. 974'000.–) und der Umgebungskosten (Fr. 108'000.–) sowie für die 

Baunebenkosten (Fr. 87'000.–) erscheinen angemessen und werden von der 

Rekurrentin nicht bestritten. Beim Landwert hat die Vorinstanz die Grundstücksfläche 

nach Vergleichspreisen bewertet. Für die Gebäudegrundfläche samt Hofraum von 

1'200m  ist sie von einem Ansatz von Fr. 700.–/m  ausgegangen. Den 2 2

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Mehrumschwung von 840m  hat sie mit Fr. 300.–/m  bewertet. Dementsprechend 

ergab sich für das Stammgrundstück Nr. 1 bei einer Fläche von insgesamt 2'040m  ein 

Landwert von Fr. 1'092'000.– (durchschnittlich Fr. 535.–/m ). Der Durchschnittspreis 

pro m  bei Baulandverkäufen in der Gemeinde A liegt bei Fr. 604.– (9 Verkäufe in der 

Wohnzone, Zeitraum 30.05.2011 bis 06.06.2012). Dass der mittlere Preis für Bauland 

im Gebiet B Fr. 700.–/m  beträgt, wie im Einsprache-Entscheid geltend gemacht wird, 

ist in den Akten nirgends belegt. Es ist daher für die Gebäudegrundfläche (1'200m ) 

von einem Ansatz von Fr. 600.– auszugehen. Allerdings rechtfertigt sich jedoch auch 

kein tieferer Preis. Die geltend gemachte geplante Überbauung, die weiter hinten an 

der Zufahrtsstrasse erstellt werden soll, beeinträchtigt die Liegenschaft der Rekurrentin 

kaum. Für den Mehrumschwung (840m ) ist der Ansatz auf Fr. 300.– zu halbieren. Der 

Landwert beträgt folglich Fr. 972'000.–.

cc) Zusammenfassend ergibt sich für das Grundstück Nr. 1 mit dem Gebäude Vers.-Nr. 

2 ein Realwert von Fr. 2'161'000.– (Zeitwert des Gebäudes Fr. 974'000.– und der 

Umgebungskosten Fr. 108'000.–, Baunebenkosten Fr. 87'000.–, Landwert Fr. 

972'000.–).

b) aa) Der Ertragswert ergibt sich nach der gebräuchlichen Ertragskapitalisierung 

rechnerisch aus der Division des mit 100 multiplizierten jährlichen Mietwerts durch den 

Kapitalisierungssatz. Bei der Bruttokapitalisierung wird der Bruttomietwert mit einem 

vorher zu bestimmenden Kapitalisierungssatz kapitalisiert. Dieser setzt sich zusammen 

aus dem Basiszinssatz, der die Kapitalverzinsung deckt, sowie den Zuschlägen für die 

Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, 

Mietzinsrisiko und die Rückstellungen für grosszyklische Erneuerungen; vgl. 

Schätzerhandbuch 2012, Kap. II Ziff. 4.1 und 4.5).

Die Höhe des Kapitalisierungssatzes wird im Wesentlichen durch die Basiswerte für 

Kapital- und Bewirtschaftungskosten bestimmt. Der Zinssatz für die Kapitalkosten 

entspricht dem langfristigen mittleren Kapitalzinssatz. Dieser variiert je nach Objektart. 

Er wird unabhängig von den individuellen finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers 

angewendet. Der Basiszinssatz liegt bei 3.0% für Wohnbauten (Kreisschreiben 2013 

des Fachdienstes für Grundstückschätzung vom 31. Dezember 2012). Die 

Bewirtschaftungskosten sind diejenigen Kosten, welche durch die ordnungsgemässe 

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Bewirtschaftung eines Grundstücks entstehen und die dem Mieter nicht direkt 

überbunden werden können (Eigentümerlasten). Gemessen am Total des Mietwerts 

wird deren Höhe bei Einfamilienhäusern bestimmt durch die Betriebskosten (0.2 bis 

0.4%), die Instandhaltungskosten (0.6 bis 0.9%) sowie die Rückstellungen für 

grosszyklische Erneuerungen (0.2 bis 0.3%; vgl. zum Ganzen Schätzerhandbuch 2012, 

Kap. V Tabelle 1.16, wirtschaftliches Gebäudealter bis 50 Jahre, massive Bauart, gute 

Qualität und guter Ausbau). In begründeten Fällen können Zuschläge auch für 

Verwaltungskosten und Risiko auf Mietzinsausfall gemacht werden (total 0.5 bis 2.5%).

bb) Als Mietwert für das Grundstück Nr. 1 wurde inkl. Einliegerwohnung und Garage 

ein Betrag von Fr. 44'300.– ermittelt. Die Vorinstanz wandte einen Kapitalisierungssatz 

von 5.0% an (K 3.0%, B 0.25% U 0.75%, A 1.0%, R 0.0% und V 0.0%). Angesichts 

des Gebäudealters und -zustands erscheinen sowohl die Betriebskosten mit 0.25 als 

auch die ordentlichen Unterhaltskosten mit 0.75 als zu niedrig angesetzt. Sie sind 

beide um je 0.25 zu erhöhen. Der Nachholbedarf für die künftige altersbedingte 

Sanierung wurde mit dem Ansatz von 1.0 hingegen gebührend berücksichtigt. Eine 

Erhöhung der Bewertungen für das Mietzinsrisiko und die Verwaltungskosten erscheint 

angesichts der aktuellen Nutzung innerhalb der Familie ebenfalls nicht als angezeigt. Es 

ergibt sich somit ein Kapitalisierungssatz von 5.5%. Bei einem Mietwert von 

Fr. 44'300.– ergibt sich folglich für das Grundstück Nr. 1 ein Ertragswert von 

Fr. 805'000.–.

c) aa) Bei der gängigen Mischwertmethode wird der Verkehrswert eines Grundstücks 

als Mischwert von Real- und Ertragswert ausgelegt. Im Verhältnis der wirtschaftlichen 

Bedeutung werden Real- und Ertragswert unterschiedlich stark gewichtet. Das 

Verhältnis von Real- und Ertragswert wird über die Gewichtszahl (m) definiert. Ob im 

konkreten Einzelfall dem Realwert (RW) oder dem Ertragswert (EW) mehr Gewicht 

zukommt und – damit zusammenhängend – welcher Gewichtungsfaktor angewendet 

werden soll, hängt einerseits von der Objektart ab. Anderseits hängt sie direkt mit den 

am Stichtag herrschenden Verhältnissen auf dem Immobilienmarkt zusammen und 

kann stark durch konjunkturelle Schwankungen beeinflusst sein. Dabei können 

zusätzlich regional unterschiedliche Verhältnisse bestehen. Für die Wahl der 

Gewichtszahl sind Wirtschaftslage, allgemeines Marktverhalten, Grösse des Objekts, 

Lage und Vermietbarkeit zu berücksichtigen. Bei Einfamilienhäusern und 

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Stockwerkeigentumswohnungen liegt die Bandbreite der Gewichtszahl zwischen 0 und 

0.5 (vgl. Schätzerhandbuch 2012, Kap. II Ziff. 5.1 ff.).

bb) Die Vorinstanz verwendete für das Grundstück Nr. 1 als Gewichtungskoeffizienten 

m = 1.0, was ausserhalb der üblichen Bandbreite für Einfamilienhäuser liegt. Da im 

vorliegenden Fall das Haus eine Einliegerwohnung aufweist, rechtfertigt sich aber ein 

Koeffizient von 1.

Unter Anwendung der V-Formel (VW = [(m x EW) + RW] : [m + 1]) ergibt sich für das 

Grundstück Nr. 1 ein Verkehrswert von Fr. 1'483'000.– (Schätzerhandbuch 2012, Kap. 

II Ziff. 5.3).

d) Im Rahmen der Festlegung der Steuerwerte ist eine Aufteilung des Verkehrswertes 

auf Gebäude und Boden nicht mehr erforderlich, da es sich beim Verkehrswert der 

Gebäude um einen Versicherungswert handelt, der zudem nur im Versicherungsfall 

eröffnet wird (vgl. Art. 16  des Gesetzes über die Gebäudeversicherung, sGS 873.1).

5.- Zusammenfassend betragen der Mietwert des Grundstücks Nr. 1 neu Fr. 44'300.– 

und der Verkehrswert Fr. 1'483'000.–. Der Rekurs ist dementsprechend teilweise 

gutzuheissen und der angefochtene Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 3. Juli 

2013 aufzuheben.

6.- a) Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekurrentin 

zu zwei Fünfteln und dem Staat zu drei Fünfteln aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von Fr. 1'500.– erscheint angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss von Fr. 1'500.– ist bis 

zum Betrag von Fr. 600.– zu verrechnen und im Restbetrag von Fr. 900.– der 

Rekurrentin zurückzuerstatten.

b) Die ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen 

und Unterliegen auferlegt (Art. 98  VRP). In der Verwaltungsrechtspflege wird das 

Honorar nicht nach Streitwert oder Zeitaufwand, sondern pauschal bemessen. Vor der 

Verwaltungsrekurskommission beträgt das Honorar pauschal zwischen Fr. 1'000.– und 

Fr. 12'000.– (Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung für Rechtsanwälte und 

Rechtsagenten, sGS 963.75; abgekürzt: HonO). Innerhalb dieses Rahmens wird das 

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Honorar nach den besonderen Umständen, namentlich nach Art und Umfang der 

Bemühungen, Schwierigkeit des Falles und den wirtschaftlichen Verhältnissen der 

Beteiligten bemessen (Art. 19 HonO). Hinzu kommen die Barauslagen, entweder 

effektiv (Art. 28 HonO) oder pauschal (Art. 28  HonO) sowie die Mehrwertsteuer (Art. 

29 HonO). Der Rechtsvertreter hat keine Kostennote eingereicht. Angemessen 

erscheint ein Honorar von Fr. 2'500.– (inkl. Barauslagen, zuzüglich Mehrwertsteuer). 

Davon hat die Rekurrentin Anspruch auf eine Entschädigung von einem Fünftel (R. Hirt, 

Die Regelung der Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen/

St. Gallen 2004, S. 183). Der Staat hat folglich die Rekurrentin ausseramtlich mit 

Fr. 500.– zuzüglich Mehrwertsteuer zu entschädigen. 

Entscheid:

1.    Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen und der angefochtene 

Einspracheentscheid

       der Vorinstanz vom 3. Juli 2013 aufgehoben.

2.    Das Grundstück Nr. 1 (Grundbuch A) wird mit einem Mietwert von Fr. 44'300.– und

       einem Verkehrswert von Fr. 1'483'000.– geschätzt.

3.    Die Rekurrentin hat die amtlichen Kosten von Fr. 1'500.– zu zwei Fünfteln

       unter Verrechnung des Kostenvorschusses bis zum Betrag von Fr. 600.– zu 

bezahlen;

       drei Fünftel der Kosten trägt der Staat. Der restliche Kostenvorschuss von 

Fr. 900.– wird

       der Rekurrentin zurückerstattet.

4.    Der Staat (kantonales Steueramt) hat die Rekurrentin mit Fr. 540.– (inkl. 

Mehrwertsteuer)

       zu entschädigen.

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