# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cb70cc1b-9ed2-596a-adc1-a880d5de4e9a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-08
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 08.06.2017  VB.2016.00552
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2016-00552_2017-06-08.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2016.00552	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 08.06.2017
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Neubau eines Wohngebäudes: Einordnung; Schattenwurf; Überprüfung einer Pflanzendienstbarkeit im Baubewilligungsverfahren

Allein gestützt auf § 238 PBG kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens nur aufgrund ausserordentlicher Umstände durchgesetzt werden. Sind die Voraussetzungen dafür nicht gegeben, so wird verlangt, dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung trägt. Diese Rechtsprechung gilt unabhängig davon, ob aufgrund der Rüge mangelhafter Einordnung eine (auflageweise) Reduktion des Gebäudevolumens oder eine Verweigerung der Baubewilligung (weil die auflageweise Behebung nicht möglich ist) beantragt wird (E. 4.2). Eine rechtsverletzende Beurteilung der Einordnung liegt nicht vor (E. 4.5). Gebäude, welche die Abstandsvorschriften und weiteren Baubegrenzungsnormen einhalten, können durch Lichtentzug oder Schattenwurf zum vornherein nicht dergestalt auf Nachbargrundstücke einwirken, dass ihre Erstellung gestützt auf die allgemeinen Immissionsbestimmungen verhindert werden könnte (E. 5.2). Privatrechtliche Institute sind im Baubewilligungsverfahren nur dann zu prüfen, wenn sie baupolizeilich relevant sind. Die Pflanzendienstbarkeit ist vorliegend nicht baurechtlich relevant, weil die Erteilung der Baubewilligung nicht von Ersatzpflanzungen abhängig ist (E. 6). 
Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ÄSTHETIKVORSCHRIFT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUMSCHUTZ
BAUMSCHUTZGEBIET
DIENSTBARKEIT
EINORDNUNG
ERSATZPFLANZUNG
FARB- UND MATERIALKONZEPT
GEBÄUDEVOLUMEN
KOGNITION
NEUE TATSACHENBEHAUPTUNG
PARTEIGUTACHTEN
PFLANZEN
SCHATTENWURF
VOLUMEN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 26 BV
§ 226 Abs. I PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 52 Abs. II VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 4
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2016.00552

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 8. Juni 2017

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Alexandra Altherr Müller.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

 

gegen

 

 

1.    C AG, vertreten durch RA D,

 

2.    Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 24. November 2015
erteilte die Bausektion der Stadt Zürich der C AG eine Baubewilligung für
zwei Mehrfamilienhäuser auf den Grundstücken Kat.-Nr. 01 und 02 an der E-Strasse
03, 04 und 05 in I.

II.
 

Dagegen rekurrierte A sowie drei weitere
Nachbarn an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit Entscheid vom 12. August
2016 vereinigte das Baurekursgericht die vier Rechtsmittel und wies sie ab,
soweit darauf eingetreten wurde und sie nicht als durch Projektänderung
gegenstandslos geworden abgeschrieben wurden. 

III.
 

Am 15. September 2016 liess A
Beschwerde beim Verwaltungsgericht führen und folgende Anträge stellen:

"1.   Der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. August
2016 (und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 [recte 2] vom
24. November 2015) sei aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern.

2.  Eventualiter sei der angefochtene Entscheid vom 12. August
2016 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen. 

3.  Subeventualiter sei der angefochtene Entscheid vom 12. August
2016 (und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 [rechte 2] vom
24. November 2015) teilweise aufzuheben und anzuordnen, dass eine hellere
und lichtreflektierende Hausfarbe gewählt und grau und dunkle Farben vermieden
werden.

4.  Subsubeventualiter sei der angefochtene Entscheid vom 12. August
2016 (und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 [recte 2] vom
24. November 2015) teilweise aufzuheben und anzuordnen, dass von der
Pflanzung hochwachsender Bäume und Nadelgehölze im Ost-West-Korridor auf der
Nordseite abgesehen, hingegen die bestehende schlanke Föhre als Solitär
belassen wird.

5.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) auch betreffend
das Verfahren vor Baurekursgericht."

Die C AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 6. Oktober
2016 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten
sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten As. Das Baurekursgericht
liess sich am 17./18. Oktober 2016 ebenfalls mit dem Schluss auf Abweisung
der Beschwerde vernehmen. Die Bausektion der Stadt Zürich stellte am 19. Oktober
2016 den Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Am 9. November 2016 machte A
eine weitere Eingabe. Am 28. November 2016 nahm die C AG dazu
Stellung; A äusserte sich wiederum daraufhin mit Eingabe vom 5. Januar
2017. Schliesslich machte die C AG am 16. Januar 2017 eine Eingabe. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das Verwaltungsgericht
ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2 Der
Beschwerdeführer ist Eigentümer des unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden
Grundstücks Kat.-Nr. 06 (E-Strasse 07). Soweit er im Rekursverfahren
unterlegen ist, ist er daher ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (vgl.
§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG; Martin Bertschi in:
Alain Griffel (Hrsg.), Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21
N. 29+53 ff.). Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist
einzutreten.

2.
 

Auf den Parzellen Kat.-Nr. 01 und 02 in I sollen zwei
Wohngebäude mit Garagenbaute abgebrochen werden. Die Parzellen liegen gemäss
Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der
dreigeschossigen Wohnzone W3. Die Baugrundstücke sollen zu einem Grundstück
zusammengeführt und darauf ein Gebäudekomplex aus zwei Kuben erstellt werden.
Die Kuben sind derart zueinander versetzt, dass sie sich jeweils auf einem
Drittel der entsprechenden Fassade berühren und im nordöstlichen bzw.
südwestlichen Teil des zusammenzulegenden Baugrundstücks zu liegen kommen. Die
Baute weist zudem einen vertikalen Versatz auf, wobei der hangseitige,
südwestlich gelegene Kubus den talseitigen, nordöstlich gelegenen optisch
überragt. 

3.
 

3.1 Der
Beschwerdeführer macht zunächst geltend, das Bauvorhaben verstosse gegen
§ 238 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG). Nach dieser Bestimmung sind Bauten,
Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese
Anforderung gilt auch für Materialien und Farben (Abs. 1). Weiter ist auf
Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen
(Abs. 2). 

In diesem Zusammenhang bringt der Beschwerdeführer im
Wesentlichen vor, die Vorinstanz habe es unterlassen, die Einordnung nach § 238
PBG umfassend und auf den konkreten Fall bezogen zu prüfen. Hingegen habe sie
massgebend darauf abgestellt, ob triftige Gründe für eine Reduktion des
Gebäudevolumens vorliegen würden. Es treffe zwar zu, dass eine Behörde nach
herrschender Lehre und Rechtsprechung durch die Anwendung der
Gestaltungsbestimmungen die zonengemässen Baumöglichkeiten nicht generell
reduzieren dürfe. Dies bedeute jedoch nicht, dass es im konkreten Einzelfall
nicht möglich sein solle, ein Bauprojekt wegen mangelhafter Einordnung zu
untersagen. Indem die Vorinstanz für die Interessenabwägung nur "besonders
triftige Gründe" berücksichtigt habe, habe sie die Interessenabwägung
unzureichend und rechtsfehlerhaft vorgenommen und den Sachverhalt unrichtig
festgestellt. Das streitbetroffene Bauprojekt sei voluminös und hebe sich von
seiner Umgebung ab. Es treffe zwar zu, dass sich in der Umgebung auch andere
grössere Bauvolumina finden liessen, indessen seien diese (viel) besser
gestaltet. Die Gliederung in zwei Kuben ziehe das Gesamtvolumen diagonal
erheblich sowohl in die Länge wie auch in die Breite, wie es sonst nirgends im
Quartier angetroffen werden könne. 

3.2 Zur
Beurteilung der ortsbaulichen Eingliederung und Gesamtwirkung reicht der
Beschwerdeführer sodann erstmals ein Gutachten ein. 

3.2.1
Gemäss diesem werde die im ortsbaulichen Kontext massgebliche
Bebauungsstruktur weitgehend durch die Parzellarstruktur bestimmt; das nähere
Umfeld des Wohnquartiers weise überwiegend linear angeordnete Einzelbauten im
Sinn von solitären Stadtvillen auf. Häufig werde mit dem Typus der Stadtvilla
im Park in bestehenden Wohnquartieren mit grosszügigen Freiräumen eine
angemessene Verdichtung unter Wahrung von Quartierstruktur und ausgeprägter Durchgrünung
erreicht. Auch das Neubau-Projekt wähle den quartierüblichen Typus des
Solitärs, setze diesen jedoch in einer untypischen und quartierfremden Weise
ein. Dadurch, dass die Einzelbauten über Eck zusammengebaut seien, würde die
Quartierüblichkeit sowohl in Bezug auf den Gebäudetypus als auch hinsichtlich
der (linearen) Anordnung durchbrochen. Die einzelnen Baukörper seien im
Quartier, welches den Charakter mit grösseren Punktbauten weitgehend erhalten
habe, grundsätzlich denkbar. Mit dem Zusammenbau entstehe jedoch ein
quartierfremdes Bauvolumen, das den Rahmen der umgebenden Baukuben deutlich
sprenge. Die beiden als Einzelbauten ortsuntypischen Villen würden schliesslich
de facto für die Wirkung im Park vor allem die Grünräume der Nachbarliegenschaften
beanspruchen. 

3.2.2
Parteigutachten bzw. Gutachten, die von Parteien eingereicht werden, kommt nach
ständiger Rechtsprechung nur die beschränkte Aussagekraft von Parteivorbringen
zu (VGr, 22. Oktober 2015, VB.2015.00343, E. 6.3). Expertisen,
die von einer Partei eingeholt und in das Verfahren als Beweismittel
eingebracht werden, darf der Beweiswert aber nicht schon aus dem Grund
abgesprochen werden, weil sie von einer Partei stammen (BGE 137 II 266
E. 3.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 148; VGr, 9.
Februar 2017, VB.2016.00600, E. 3.2). Werden sie jedoch erst im Beschwerdeverfahren
eingereicht, unterstehen sie als Tatsachenbehauptungen der Einschränkung von
§ 52 Abs. 2 VRG, wonach Noven nur so weit zulässig sind, als es durch
die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (VGr, 22. Februar 2012,
VB.2011.00672, E. 4.2). Der Beschwerdeführer beanstandete indes schon im
Rekursverfahren die mangelnde Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG,
weshalb es sich nicht um eine neue Tatsachenbehauptung handelt. 

3.3 Neu ist hingegen
die Tatsachenbehauptung, das Bauprojekt nehme keine besondere Rücksicht auf das
inventarisierte Gebäude und den Garagenvorbau auf der Nachbarparzelle Nr. 10
sowie auf die Moränenwälle F, weshalb § 238 Abs. 2 PBG verletzt sei.
Da es sich um eine nach § 52 Abs. 2 VRG unzulässige neue
Tatsachenbehauptung handelt, bräuchte darauf nicht näher eingegangen zu werden.
Ohnehin erfüllt jedoch das Bauvorhaben auch die Vorgaben von § 238 Abs. 2
PBG, wie nachfolgend ersichtlich wird. 

4.
 

4.1 Ob das
Bauvorhaben die Voraussetzungen von § 238 PBG erfüllt, beurteilt sich nach
seiner Grösse, architektonischen Ausgestaltung und Beziehung, namentlich aus
seiner Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Bei dieser Beurteilung ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 21. Januar 2016,
VB.2015.00290, E. 5.1; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 652).

Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG
verfügt die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den
ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der
Begründung ihres Entscheids berücksichtigt die Baubehörde die für die
Beurteilung relevante bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen
sie die Einordnung misst. Das Baurekursgericht seinerseits ist in seiner
Angemessenheitskontrolle bloss insofern eingeschränkt, als es die Einordnung
des Bauvorhabens nicht völlig frei und unbesehen des angefochtenen
Bauentscheids würdigen darf. Vielmehr muss es diesen Entscheid unter
gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe überprüfen. Dabei hat es sich
mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie von der lokalen Baubehörde im
Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt
wurden. Eine weiter gehende Einschränkung der baurekursgerichtlichen
Prüfungsbefugnis besteht demgegenüber nicht. Beim Baurekursgericht handelt es
sich um ein Fachgericht, welches aufgrund seiner Zusammensetzung ohne Weiteres
in der Lage ist, die Gestaltung eines Bauvorhabens fachmännisch zu beurteilen;
die für die Beurteilung der Gesamtwirkung erforderlichen Ortskenntnisse können
sich seine Mitglieder mittels eines Augenscheins beschaffen. Das
Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf
Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich
Ermessensmissbrauch, -überschreitung und -unter­schreitung hin überprüfen
(§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen
VGr, 19. November 2015, VB.2015.532, E. 3.3 – 6. November 2014,
VB.2014.00206, E. 4.3 – 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,
E. 4.2 f.). 

4.2 Dem
Beschwerdeführer ist insofern Recht zu geben, als Bauten nicht nur die
geltenden Baunormen einzuhalten haben, sondern auch allfällige strengere
ästhetische Schutzvorschriften (vgl. BGE 115 Ia 370 E. 5; BGr, 15. April
2005, 1P.709/2004, E. 2.3, beides auch zum Folgenden). Denn
Ästhetikvorschriften haben eine eigenständige Bedeutung. Sie sind nicht
vorneweg eingehalten, sofern die Bauvorschriften respektiert sind, da sich die
Schutzbereiche der Ästhetik- bzw. der Bauvorschriften nicht zwingend decken.
Die Anwendung einer Ästhetikklausel kann daher im Einzelfall zu einer Reduktion
des nach der Zonenordnung zulässigen Bauens führen (nicht aber zu einer
generellen Reduktion, was jedoch vorliegend ohnehin nicht infrage steht). 

Wie die Vorinstanz jedoch zu Recht erwogen hat, kann nach
ständiger Rechtsprechung allein gestützt auf § 238 PBG – auch im Einzelfall
– ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück
zulässigen Volumens nur aufgrund ausserordentlicher Umstände durchgesetzt
werden. Infolge des in Art. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni
1979 (RPG) verankerten Grundsatzes der haushälterischen Bodennutzung besteht
ein öffentliches Interesse daran, dass der Grundeigentümer die ihm von der
Rechtsordnung zugestandenen Baumöglichkeiten tatsächlich ausschöpft. Im
Widerspruch zu diesem privaten wie raumplanerischen Interesse an einer
konzentrierten Bodennutzung kann das Einordnungsgebot eine zurückhaltende
Bauweise nahelegen. Hierfür sind jedoch besonders triftige Gründe erforderlich,
wie eine überdurchschnittliche Qualität der bestehenden Überbauung, eine
weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte
landschaftliche Empfindlichkeit (zum Ganzen RB 1990 Nr. 78; VGr,
28. März 2007, VB.2007.00036, E. 3.3 und 5. Dezember 2013, VB.2013.00598
E. 9.2; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 660). Sind diese Voraussetzungen nicht
gegeben, so verlangt § 238 PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich
durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem
Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung trägt. Nebst einer besonders
sorgfältigen Gestaltung fallen Massnahmen wie beispielsweise eine auf die
bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen Bauvolumens in Betracht
(VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18). 

Diese Rechtsprechung gilt unabhängig davon, ob aufgrund der
Rüge mangelhafter Einordnung eine (auflageweise) Reduktion des Gebäudevolumens
oder eine Verweigerung der Baubewilligung (weil die auflageweise Behebung nicht
möglich ist) beantragt wird. Da der Beschwerdeführer geltend macht, das
Bauvorhaben sei zu voluminös bzw. überdimensioniert und ordne sich deshalb
nicht ein, hat die Vorinstanz zu Recht geprüft, ob triftige Gründe für eine
Reduktion des Gebäudevolumens vorliegen. Darüber hinaus hat sie jedoch auch
ganz grundsätzlich geprüft, ob sich das Bauvorhaben befriedigend einordnen
lässt und hat dies bejaht. 

4.3 Dem
Bauentscheid lässt sich entnehmen, dass sich der Baukörper durch seine
Verformung auf dem Grundstück verankere. Die additive Setzung von zwei
versetzten Körpern, die sich wieder zu einem Körper verschmelzen, könne sich in
der Körnigkeit den Anforderungen entsprechend befriedigend in den Kontext
einfügen. Die Fassadengestaltung übernehme den Ausdruck der umliegenden Bauten
und stehe in einem ausgewogenen Verhältnis zwischen geschlossenen und offenen
Teilen der Fassade. Eine horizontale wie auch vertikale Gliederung strukturiere
den Baukörper. Zudem nehme der Baukörper südseitig Rücksicht auf den
bestehenden Baumbestand. Die gestalterischen Anforderungen von § 238 PBG
seien somit erfüllt. Die Fassade bestehe aus einem grobkörnigen grauen Putz, die
Fensterbänke wie auch der Dachrand würden in einem grauen Aluminium
materialisiert und den Farbton der Fassade übernehmen. Die Fenster würden in
einem bronzenen Farbton ausgeführt; die Staketengeländer in einem dunkelbraunen
Ton. Die Fallarm-Markisen könnten sich in einem violetten Farbton, aber auch in
einem ans Materialisierungskonzept angepassten bronzenen Ton befriedigend
einfügen. Gesamthaft gesehen erzeuge die im eingereichten Konzept vorgesehene
Materialisierung ein stimmiges Projekt. 

Im Rekursverfahren führte die Beschwerdegegnerin 2
zudem an, dass sich das Bauvorhaben im durchgrünten Stadtgebiet I befinde,
welches von unterschiedlich grossen Punktbauten geprägt werde. In der
Nachbarschaft seien das Wohnhaus E-Strasse 11, das Gewerbegebäude E-Strasse 08/G-Strasse 09
und die vier- bis fünfgeschossige Wohnüberbauung H als grössere
Bauvolumina zu nennen. In diesem baulichen Umfeld wirke die Dimensionierung
nicht störend. Mit der Gliederung in zwei versetzt aneinandergebaute und dem
Terrainverlauf folgende, abgestufte Kuben werde das Gesamtvolumen
heruntergebrochen und passe sich der Masstäblichkeit der Umgebung an. Damit
nehme das Bauvorhaben auch die gebotene Rücksicht auf das benachbarte
Inventarobjekt E-Strasse 11. Das bauliche Umfeld des Projekts sei von
Gebäuden mit muralem Ausdruck geprägt. Die geplante Fassadengestaltung
übernehme dieses Merkmal und weise dabei ein ausgewogenes Verhältnis von
geschlossenen und offenen Fassadenteilen auf. Der Baukörper werde durch eine
horizontale und auch vertikale Gliederung strukturiert. Bei den Gebäuden in der
Umgebung des Bauvorhabens würden erdige Farbtöne vorherrschen. Die beim
streitigen Projekt vorgesehene graue Farbgebung für das Gebäudeäussere sei
zurückhaltend und füge sich deshalb gut in die Tonalität der Fassaden in der
Nachbarschaft ein. Beispielsweise verfüge auch das in der Nähe gelegene Gebäude
E-Strasse 12 über eine graue Fassadengestaltung und wirke deswegen nicht
fremd. Das Farb- und Materialkonzept sei sorgfältig ausgearbeitet und stimmig. 

4.4 Das
Baurekursgericht setzt sich in seinem Entscheid eingehend mit den Ausführungen
der Baubehörde sowie den hiergegen vorgebrachten Rügen des Beschwerdeführers
auseinander und gelangt nach Durchführung eines Augenscheins zum Schluss, dass
die gestalterischen Anforderungen von § 238 Abs. 1 und 2 PBG erfüllt
seien. Indem das Bauvolumen von unten nach oben gestuft werde und die beiden
Baukörper auch horizontal versetzt seien, verfüge es nicht über eine wuchtige
Erscheinung. In der bestehenden baulichen Umgebung seien auch grössere
Bauvolumina anzutreffen. Trotz seines Volumens trete das Bauvorhaben durch den
zweifachen Versatz bedingt nicht dominierend oder störend in Erscheinung. Die
nähere bauliche Umgebung zeichne sich zudem nicht durch eine besondere Qualität
aus. Auch könne nicht von einer weitherum zurückhaltend ausgeschöpften
Ausnützung oder von einer qualifizierten landschaftlichen Empfindlichkeit
gesprochen werden. Auch bezüglich der Farbgebung sei nichts ersichtlich, das
gegen eine rechtsgenügende Einordnung und Gestaltung sprechen würde. Die
geplante Baute ordne sich ohne Weiteres in der Umgebung, in welcher die Farben
Weiss, Beige und Grau dominierten, ein. 

4.5 Entgegen
der Rüge des Beschwerdeführers hat das Baurekursgericht die Einordnung nach
allen massgeblichen Kriterien und auf den konkreten Fall bezogen geprüft. Eine
rechtsfehlerhafte Interessenabwägung oder eine unrichtige
Sachverhaltsfeststellung liegen nicht vor. Die Würdigung der Einordnung des
Bauprojekts ist nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. 

Das Bauvorhaben, welches in zwei Baukörper gegliedert ist,
übernimmt bezüglich Körnigkeit den Massstab der umliegenden Gebäude. Die
Baukörper heben sich nicht durch ihr Volumen aus der baulichen Umgebung heraus.
Dass alle anderen sich in der Umgebung befindenden voluminösen Bauten besser
gestaltet worden sind, ist nicht ersichtlich. Die Baukörper treten nicht
dominierend oder störend in Erscheinung. Sie lassen zudem zum Inventarobjekt an
der E-Strasse 11 einen hinreichenden Abstand, welcher stark begrünt ist.
Das Bauvorhaben beeinträchtigt damit nicht die Wahrnehmung des Inventarobjekts.
Es ist zudem dem Geländeverlauf folgend abgestuft und nimmt damit auch die
gebotene Rücksicht auf die Moränenwelle F. Das ins Recht gelegte
Gutachten, welchem nur die beschränkte Aussagekraft eines Parteivorbringens
zukommt, vermag die Würdigung der Einordnung durch die Beschwerdegegnerin 2
und die Vorinstanz nicht zu entkräften. Wie aus verschiedenen Bildern
ersichtlich ist, überwiegen in der Umgebung des Bauvorhabens zwar die
Solitärbauten, dennoch gibt es – wie die Beschwerdegegnerin 2 zu Recht
vorbringt – diverse zusammengebaute oder abgewinkelte Gebäude. Ein
Bebauungsmuster, zu welchem das Bauvorhaben in Widerspruch steht, ist nicht
ersichtlich. In Bezug auf die Gestaltung der Umgebung bzw. des Vorgartengebiets
ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 2 der Bauherrschaft im
Bauentscheid einige Auflagen machte, um insbesondere dem Charakter des stark
durchgrünten Quartiers Rechnung zu tragen. Auch bezüglich der Farbgebung ist
nicht ersichtlich, dass sich das Bauprojekt nicht rechtsgenügend einordnen
liesse. Für die Frage der befriedigenden Einordnung ist schliesslich nicht
wesentlich, ob ein anderes Bauvorhaben realisiert werden könnte, welches die
Nachbarn weniger beeinträchtigen würde. Der Beschwerdeführer vermag nicht
darzulegen, dass die Beurteilung der Einordnung nach § 238 Abs. 1 und
2 PBG durch das Baurekursgericht als Fachgericht rechtsverletzend ist. Entsprechend
gibt es auch keinen Anlass, dem Beschwerdegegner 2 vorzuschreiben, eine
hellere und lichtreflektierende Hausfarbe zu wählen. 

5.
 

5.1 Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung der Eigentumsgarantie gemäss
Art. 26 BV wegen übermässiger Beschattung seines Grundstücks durch die
projektierten Gebäude und reicht dazu neu auch ein Privatgutachten ein. 

5.2 Nach
§ 284 Abs. 4 PBG in Verbindung mit § 30 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) darf die Nachbarschaft nicht
wesentlich durch Schattenwurf beeinträchtigt werden. Diese Bestimmungen
beziehen sich nach ihrem klaren Wortlaut lediglich auf den Spezialfall der
Hochhäuser. Unter den Begriff des Hochhauses fallen gemäss § 282 PBG
Gebäude, die höher als 25 m sind. Das projektierte Bauvorhaben
überschreitet an keiner Stelle die Grenze von 25 m und ist folglich nicht
als Hochhaus zu qualifizieren. 

Bei allen anderen Gebäuden bestimmen die Abstandsvorschriften und weiteren Baubegrenzungsnormen
abschliessend, welche Auswirkungen durch Lichtentzug und Schattenwurf
auf ein Nachbargrundstück zulässig sind. Für die Anwendung der allgemeinen
Immissionsschutzbestimmung von § 226 Abs. 1 PBG, wonach jedermann
verpflichtet ist, bei der Eigentums- und Besitzausübung alle zumutbaren
baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die
Umgebung möglichst gering zu halten, bleibt kein Raum (VGr, 19. August
2005, VB.2005.00321, E. 2.2; VGr, 2. Juni 2010, VB.2010.00001,
E. 6.2). Gebäude, welche die Abstandsvorschriften und die weiteren
Baubegrenzungsnormen einhalten, können daher durch Lichtentzug oder Schattenwurf
zum vornherein nicht dergestalt auf Nachbargrundstücke einwirken, dass ihre
Erstellung gestützt auf § 226 PBG verhindert werden könnte (RB 1990
Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 1990 Nr. 28). Der Schattenwurf und die
geltend gemachte Wertverminderung sind daher hinzunehmen.

6.
 

6.1 Der
Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, dass es auf dem Baugrundstück ein
Servitut gebe, keine hochwachsenden Bäume zu pflanzen. Dieses Servitut habe
teils grundbuchlichen Niederschlag gefunden. Ausser den "bestehenden
Obstbäumen" dürften auf dem Grundstück nur Sträucher gepflanzt werden. Die
von der Bausektion angeordneten Ersatzpflanzungen seien deshalb gar nicht
möglich. 

6.2 Im
Baubewilligungsverfahren wird abgeklärt, ob einem Bauvorhaben keine
öffentlich-rechtlichen Bestimmungen, namentlich keine solchen aus dem
Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, entgegenstehen. Demgegenüber obliegt die
Überprüfung auf Übereinstimmung mit privatrechtlichen Vorschriften oder
Vereinbarungen den Privaten, denen im Streitfall das zivilgerichtliche
Verfahren zur Verfügung steht (§ 1 VRG; § 317 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]; VGr,
30. September 2014, VB.2014.00314, E. 2.2, nicht auf
www.vgrzh.ch veröffentlicht). Privatrechtliche Institute sind im
Baubewilligungsverfahren nur dann zu prüfen, wenn sie baupolizeilich relevant
sind, wie zum Beispiel die (privatrechtliche) Sicherung der dauernden und
jederzeitigen Benützung einer Zufahrt oder die Parzellanordnung (VGr, 11. Januar
2006, VB.2005.00464, E. 3.2). Die Pflanzendienstbarkeit ist vorliegend
jedoch nicht baupolizeilich relevant: Im Unterschied etwa zu einem Wegrecht
hängt vorliegend die Überbauung (bzw. deren Einordnung) nicht vom Bestand oder
Nichtbestand der Dienstbarkeit ab. Der Beseitigung der drei Birken wurde stattgegeben,
weil diese Bäume aufgrund schlechter Vitalität und Bruchgefahr als nicht bzw.
nur bedingt erhaltenswürdig eingestuft wurden. Eine langfristige Entwicklung
dieser Bäume in Zusammenhang mit dem Bauvorhaben sei deshalb unrealistisch. Die
Beseitigung der Föhre werde erlaubt, weil aufgrund der geplanten Gebäudesetzung
der markante Baumbestand im Süden der Parzelle erhalten werden könne. Hingegen
wurde die Bewilligung zur Beseitigung der vier Bäume nicht an Ersatzpflanzungen
gebunden. Der Bauentscheid hält zwar fest, dass solche vorgesehen sind, macht
die Erteilung der Baubewilligung bzw. den Entscheid über die befriedigende
Einordnung jedoch nicht davon abhängig. Entsprechend ist eine Überprüfung der
fraglichen Dienstbarkeit durch das Verwaltungsgericht nicht angezeigt.  

7.
 

Die Beschwerde ist nach dem Gesagten vollumfänglich
abzuweisen. 

8.
 

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm nicht
zu. Er ist zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine
angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als
angemessen erscheint eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.-
(Mehrwertsteuer eingeschlossen). Demgegenüber ist der lokalen Baubehörde in der
vorliegenden Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien
gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung zuzusprechen (vgl.
Plüss, § 17 N. 100).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde wird
abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 13'000.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.    480.--     Zustellkosten,

Fr. 13'480.--    Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine
Parteientschädigung von Fr. 5'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an
…