# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 28f7553a-6d44-5829-be98-e715b7252339
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-01-26
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 26.01.2012  VB.2011.00639
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2011-00639_2012-01-26.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2011.00639	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 26.01.2012
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 24.09.2012 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Abgaberecht ohne Steuern
	Betreff: 

	Wasseranschlussgebühren

	
Wasseranschlussgebühren: Zulässiger Widerruf einer materiell unrichtigen Verfügung?

Rechtliche Grundlagen betreffend Wasseranschlussgebühren; Streitgegenstand (E. 2.1). Unter Berücksichtigung des Vertrauensgrundsatzes beinhaltet der angefochtene Gebührenbeschluss den teilweisen Widerruf der Gebührenverfügung der Baukommission (E. 2.2). Voraussetzungen des Widerrufs von materiell unrichtigen Verfügungen (E. 3.1). Beim Institut des Widerrufs öffentlich-rechtlicher Verfügungen anerkennen Lehre und Rechtsprechung nicht nur, dass ein solcher jederzeit möglich ist, sondern sie haben auch bereits die allgemeinen Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines solchen Widerrufs entwickelt, ohne dass es dabei eines Rückgriffs auf die gesetzliche Regelung eines verwandten Tatbestands - wie § 160 StG - bedürfte (E. 3.2). Das eklatante Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung begründet im Hinblick auf die rechtsgleiche Handhabung kommunaler Gebührenregelungen ein beachtliches öffentliches Interesse an einer rechtskonformen Gebührenauflage (E. 5.1). Die Beschwerdeführerin kann sich auf das Vertrauen ihrer Rechtsvorgängerin berufen, soweit diese ihrerseits das behördlich begründete Vertrauen in die mit der Beschwerdeführerin geschlossenen privatrechtlichen Verträge hat einfliessen lassen und gestützt darauf bereits Dispositionen getroffen hat (E. 5.2). Der Bauherrschaft selber kann zwar keine Verantwortung für den Veranlagungsfehler der Behörde überbunden werden. Aufgrund des vorangehenden Verfahrens bestand indessen auch kein besonderer Anlass, auf die Richtigkeit der Veranlagung uneingeschränkt zu vertrauen (E. 5.3). Keine entscheidende Rolle für die vorzunehmende Interessenabwägung spielt der Umstand, dass die fehlerhafte Veranlagung durch die unzuständige Baukommission vorgenommen wurde (E. 5.4). Der Veranlagungsfehler war ohne Konsultation der einschlägigen gesetzlichen Bestimmung - auch für professionelle Bauherrschaften - keineswegs offensichtlich, da die Wasseranschlussgebühren in den Zürcher Gemeinden sehr unterschiedlich ausfallen können (E. 5.5). Fraglich ist, wer heute im Genuss des durch die ungenügende Gebührenauflage entstandenen wirtschaftlichen Vorteils steht (E. 5.6). Die gegebenen Umstände lassen den Widerruf der fehlerhaften Verfügung bzw. die Neuveranlagung als rechtens erscheinen (E. 5.7). Verzicht auf Zusprechung einer Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin aus Billigkeitsgründen (E. 6).

Abweisung der Beschwerde.

			 	
				Stichworte:
	
						ANSCHLUSSGEBÜHR
VERANLAGUNGSFEHLER
VERTRAUENSGRUNDSATZ
VERTRAUENSSCHUTZ
WASSERANSCHLUSSGEBÜHR
WIDERRUF

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 160 Abs. II StG
§ 29 WasserwirtschaftsG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2011.00639 

 

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 26. Januar 2012

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea 

Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtsschreiberin
Anja Tschirky.

 

 

In Sachen

 

 

Gesellschaft J, vertreten durch RA A,

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

Gemeinde B, vertreten durch den Gemeinderat,

dieser vertreten durch
RA C,

Beschwerdegegnerin,

 

 

betreffend
Wasseranschlussgebühren,

hat
sich ergeben: 

I.  

A.
Mit Beschluss vom 23. Februar 2006 erteilte die
Baukommission B der D AG die baurechtliche Bewilligung für den Neubau
von acht Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 der
E S.A. in F. Nach Verkauf des Grundstücks an die G GmbH und die
H AG, welche sich zur Einfachen Gesellschaft I zusammengeschlossen hatten,
erteilte die Baukommission B am 30. August 2006 eine
Wasseranschlussbewilligung und setzte verschiedene Abgaben fest. Die
Wasseranschlussgebühren wurden dabei mit einer Gebühr von je Fr. 2'000.-
für acht Hauptgebäude und Fr. 3'500.- für einen Kunden, d. h.
auf insgesamt Fr. 19'500.- zuzüglich Mehrwertsteuer veranschlagt. 

Die beiden Gesellschafter veräusserten das
Grundstück am 11. Dezember 2006 an die Gesellschaft J und schlossen
gleichzeitig einen Totalunternehmervertrag mit dieser über die Errichtung von
acht Mehrfamilienhäusern mit Einstellgarage.

B.
Mit Verfügung vom 30. Juli 2009 ersetzte der
Gemeinderat B die Verfügung der Baukommission vom 30. August 2006 und
auferlegte der G GmbH und der H AG neu Wasseranschlussgebühren von
Fr. 184'000.- zuzüglich Mehrwertsteuer (total Fr. 188'416.-), dies
unter Einbezug einer Grundgebühr von je Fr. 2'000.- für acht Hauptgebäude
und je Fr. 3'500.- für nunmehr 48 Kunden. Gegen diese Verfügung
erhoben die G GmbH und die H AG erfolglos Rekurs beim Bezirksrat K.
Eine gegen den Rekursentscheid gerichtete Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht
jedoch am 11. Februar 2010 gut, da die G GmbH und die H AG im
Zeitpunkt der Fälligkeit der Gebühren nicht mehr Grundeigentümer waren. 

C.
Mit Beschluss vom 27. Oktober 2010 setzte der Gemeinderat B die
Wasseranschlussgebühr inklusive Mehrwertsteuer auf Fr. 188'416.-
fest und auferlegte diese unter Abzug der bereits bezahlten Gebühren von
Fr. 19'968.- der Gesellschaft J.

II.
 

Hiergegen erhob die Gesellschaft J am
30. November 2010 Rekurs beim Bezirksrat K und beantrage die Aufhebung des
angefochtenen Beschlusses. Der Bezirksrat wies das Rechtsmittel am
7. September 2011 ab, auferlegte die Verfahrenskosten der Gesellschaft J
und verpflichtete diese, der Gemeinde B eine Parteientschädigung von
Fr. 1'800.- zu bezahlen.

III.
 

Die Gesellschaft J erhob dagegen am
6. Oktober 2011 Beschwerde mit dem Antrag, der Rekursentscheid sowie der
Beschluss der Gemeinde seien aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Gemeinde B.

Der Bezirksrat K übermittelte die Akten am
14. November 2011 und verzichtete unter Verweis auf seinen Entscheid auf
eine Vernehmlassung. Die Gemeinde B beantwortete die Beschwerde am
10. November 2011 und beantragte deren Abweisung, unter Kosten und
Entschädigungsfolge zulasten der Gesellschaft J. In ihren weiteren
Eingaben vom 23. November 2011, 22. Dezember 2011 und 16. Januar
2012 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. 

 

Die Kammer erwägt:

 

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde
zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten.

Der Streitwert inklusive Mehrwertsteuer beträgt
Fr. 168'448.- und fällt in die Zuständigkeit der Kammer (§ 38
Abs. 1 in Verbindung mit § 38b Abs. 1 lit. c VRG).

2.
 

2.1 Gemäss
Art. 51 des Reglements über die Abgabe von Wasser durch die Gemeindewasserversorgung
vom 27. Juni 2005 (Wasserreglement, WR) wird für den Anschluss an die
Wasserversorgung und die Mitbenützung der bestehenden Wasserversorgungsanlagen
eine einmalige Anschlussgebühr erhoben (Abs. 1). Die Anschlussgebühr
besteht aus einer Grundgebühr pro Hauptgebäude und einer Gebühr pro Kunde
(Abs. 2), wobei als Kunden räumliche und wirtschaftliche Einheiten wie
Wohnungen, Gewerbe, Dienstleistungsbetriebe etc. gelten (Abs. 3). Gemäss
Art. 56 Abs. 1 WR schuldet die einmaligen Gebühren, wer im Zeitpunkt
der Fälligkeit Eigentümer bzw. Baurechtsberechtigter der angeschlossenen
Liegenschaft ist. Überdies schulden alle Nacherwerber die im Zeitpunkt des Liegenschaftenerwerbs
noch ausstehenden Gebühren. 

Die vorliegend strittige Gebühr wurde im Entscheid der
Baukommission vom 30. August 2006 ausgehend von nur einem Kunden falsch
berechnet, während sie im angefochtenen Entscheid ausgehend von 48
Wohneinheiten und dementsprechend von 48 Kunden gestützt auf Art. 51 WR unbestrittenermassen
richtig berechnet ist. Umstritten ist jedoch, ob die fehlerhafte
Gebührenberechnung nunmehr zulasten der neuen Grundeigentümerin korrigiert
werden darf.

2.2 Die
Vorinstanz ging von einem Widerruf des ursprünglichen Gebührenentscheids vom
30. August 2006 aus. Dagegen macht die Beschwerdeführerin vorab geltend,
der ursprüngliche Gebührenentscheid der Baukommission sei im angefochtenen
Entscheid des Gemeinderats gar nicht widerrufen worden, denn ein solcher
Widerruf hätte im Dispositiv des Beschlusses ausdrücklich angeordnet werden
müssen.

Dem angefochtenen Beschluss ist nach dem
Vertrauensgrundsatz derjenige Sinn und Inhalt zu geben, welcher ihm ein
vernünftiger Verfügungsadressat aufgrund der Umstände in guten Treuen beilegen
darf und muss (BGE 115 II 415 E. 3a mit Hinweisen; René Rhinow/Beat
Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungs­band,
Basel/Frankfurt a. M.
1990, Nr. 74 B V a; Beatrice Weber-Dürler, Vertrauensschutz
im öffentlichen Recht, Basel/Frankfurt a. M. 1983, S. 40 f.). Der Beschluss
stellt in seinen Erwägungen fest, dass der Beschluss betreffend die
Wasseranschlussgebühren vom 30. August 2006 von der hierfür nicht
zuständigen Baukommission getroffen wurde und nur einen anstatt
48 Kundeneinheiten berechnete. Demensprechend erfolgte die neue Gebührenfestsetzung
aufgrund von 48 Kundeneinheiten à Fr. 3'500.-,
wobei der Beschwerdeführerin die bereits aufgrund der ursprünglichen
Festsetzung geleistete Zahlung über Fr. 19'968.-
angerechnet wurde. Bei dieser Ausgangslage kann kein Zweifel daran bestehen,
dass die berichtigte Gebührenfestsetzung im neuen Beschluss des Gemeinderates
die ursprüngliche fehlerhafte Festsetzung der Wasseranschlussgebühren der
Baukommission ersetzen sollte. Darin liegt sinngemäss ein Widerruf der in Disp.-Ziff. 3
des ursprünglichen Beschlusses der Baukommission erfolgten Auflage von
Wasseranschlussgebühren. Die weiteren Inhalte des Beschlusses der Baukommission
vom 30. August 2006 wie etwa die Wasseranschlussbewilligung oder die
festgesetzten Erschliessungsbeiträge und Bauwassergebühren sind von dem
neuerlichen Beschluss jedoch nicht berührt. Kann demnach der angefochtene
Beschluss vernünftigerweise nur in diesem Sinn verstanden werden, so schadet es
entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht, dass der Begriff "Widerruf"
selber weder in den Erwägungen noch im Dispositiv des Entscheids verwendet
wurde und auch eine konkrete Bezugnahme zur widerrufenen Disp.-Ziff. 3 des
Beschlusses der Baukommission vom 30. August 2006 fehlt.

Demgemäss beinhaltet der angefochtene Gebührenbeschluss
den teilweisen Widerruf der Gebührenverfügung der Baukommission vom
30. August 2006. Soweit die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang die
Verletzung des rechtlichen Gehörs rügt und beanstandet, dass sie erst im
Rekursentscheid darüber informiert worden sei, dass ein Widerruf vorliege,
dessen Umfang nach wie vor nicht definiert sei, ist ihr Einwand unbegründet. 

3.
 

3.1 Regelt das
Gesetz die Voraussetzungen des Widerrufs nicht ausdrücklich, kann nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine materiell unrichtige Verfügung unter bestimmten
Voraussetzungen widerrufen werden. Hierzu sind das Interesse an der richtigen
Durchsetzung des objektiven Rechts und dasjenige an der Wahrung der Rechtssicherheit
bzw. am Vertrauensschutz gegeneinander abzuwägen. In der Regel geht das
Postulat der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes dem Interesse an der
Durchsetzung des objektiven Rechts dann vor, wenn durch die
Verwaltungsverfügung ein subjektives Recht begründet worden oder die Verfügung
in einem Verfahren ergangen ist, in dem die sich gegenüberstehenden Interessen
allseitig zu prüfen und gegeneinander abzuwägen waren, oder wenn der Private
von einer ihm durch die Verfügung eingeräumten Befugnis bereits Gebrauch
gemacht hat. Diese Regel gilt allerdings nicht absolut; auch in diesen drei
Fällen kann ein Widerruf infrage kommen, wenn er durch ein besonders
gewichtiges öffentliches Interesse geboten ist (vgl. zum Ganzen BGE 121 II
273 E. 1a/aa, 119 Ia 305 E. 4c, mit Hinweisen).

3.2 Die
Beschwerdeführerin will einen Widerruf vorliegend nur unter den Voraussetzungen
der Nachsteuer gemäss § 160 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG)
gelten lassen. Sie ist der Meinung, diese Bestimmung sei analog heranzuziehen,
da das kantonale Recht den Widerruf fehlerhafter Verfügungen betreffend
Wasseranschlussgebühren nicht regle. Nach zwei neueren Entscheiden des
Bundesgerichts gälten neben den Steuerveranlagungen auch Gebührenverfügungen
als grundsätzlich unwiderruflich. 

Nach § 160 Abs. 2 StG kann keine Nachsteuer
erhoben werden, wenn der Steuerpflichtige Einkommen, Vermögen, Reingewinn oder
Eigenkapital in seiner Steuererklärung vollständig und genau angegeben hat und
die Steuerbehörden die Bewertung anerkannt haben. Diese Bestimmung bildet
Bestandteil einer detaillierten Regelung des steuerrechtlichen
Einschätzungsverfahrens, welches eine spezifische Erklärung des
Steuerpflichtigen über alle steuerrelevanten Faktoren voraussetzt. Ob sie sich
daher generell eignet, um beim Widerruf von anderen Verfügungen über
öffentlich-rechtliche Abgaben herangezogen zu werden, ist fraglich. In seiner
bisherigen Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht jedenfalls den Widerruf
von Anschlussgebühren stets nur unter den allgemeinen Widerrufsvoraussetzungen
geprüft, ohne dabei auf die steuerrechtliche Regelung der Nachsteuer
zurückzugreifen (VGr, 15. Juli 2010, VB.2010.00201; VGr, 27. Februar
2007, VB.2006.00514). Die Frage braucht aber nicht weiter vertieft zu werden,
denn § 160 StG bringt letztlich nur zum Ausdruck, was bereits nach den
allgemeinen Regeln des zulässigen Widerrufs gilt. Auch in den beiden von der
Beschwerdeführerin in ihrer Replik angeführten Bundesgerichtsentscheiden hat
das Bundesgericht keineswegs analog auf steuerrechtliche Bestimmungen
zurückgegriffen, sondern nur die jeweiligen Verfahren mit dem steuerrechtlichen
Veranlagungsverfahren verglichen. Es kam sowohl im Fall von Erschliessungsbeiträgen
als auch im Fall von Kanalisationsanschlussgebühren zum Schluss, die
massgeblichen Faktoren seien in einem dem Steuerveranlagungsverfahren
vergleichbaren Verfahren ermittelt und geprüft worden (BGr, 22. August
2011, 2C_452/2010; BGr, 20. September 2011, 2C__765/2011), weshalb die
rechtskräftigen Abgabenverfügungen unabänderlich seien. 

Der Umstand, dass das Verwaltungsgericht bei der
Verjährung von öffentlich-rechtlichen Abgaben teilweise auf die
steuerrechtlichen Verjährungsfristen zurückgegriffen hat (VGr,
13. November 2003, VB.2003.00273 in RB 2003 Nr. 38; VGr,
26. August 2004, VB.2004.00162/13 E. 4), verlangt ebenfalls nicht
zwingend nach einer analogen Anwendung von § 160 StG in Fällen
ungenügender Gebührenveranlagungen. Da nach einem allgemeinen Rechtsgrundsatz
alle öffentlich-rechtlichen Forderungen auch ohne spezielle gesetzliche
Regelung verjähren, ist zur Bestimmung der konkreten Verjährungsfrist im
Einzelfall zwangsläufig eine gesetzliche Regelung über die Verjährung eines
verwandten Anspruchs heranzuziehen (BGE 112 Ia 60 E. 5). Beim Institut des
Widerrufs öffentlich-rechtlicher Verfügungen hingegen anerkennen Lehre und
Rechtsprechung nicht nur, dass ein solcher jederzeit möglich ist, sondern sie
haben auch bereits die allgemeinen Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines
solchen Widerrufs entwickelt, ohne dass es dabei eines Rückgriffs auf die
gesetzliche Regelung eines verwandten Tatbestandes bedürfte (vgl. E. 3.1).

4.
 

Der Bezirksrat ging in seinem Entscheid davon aus, der
Rechnungsfehler in der ursprünglichen Verfügung sei für die damaligen
Verfügungsadressatinnen, welche beide fachkundige juristische Personen seien,
die gewerbsmässig Bauvorhaben realisieren und Immobilien kaufen und verkaufen
würden, erkennbar gewesen. Von Immobilien – und Bauunternehmungen werde
erwartet, dass sie die kommunalen Verordnungen und Gebührentarife kennen oder
kennen sollten. Der ungewöhnlich niedrige Gebührenbetrag mit einer Abweichung
um das Achtundvierzigfache hätte auffallen müssen, zumal die Anschlussgebühren
für Wasser und Abwasser in allen Zürcher Gemeinden in einer ähnlichen
Grössenordnung lägen. Die Kosten der Anschlussgebühren hätten bereits bei der
Projektierung und Budgetierung des Bauvorhabens in die Kalkulation einbezogen
werden und sich im Kaufpreis niederschlagen müssen. Die Beschwerdeführerin
selber habe keine Kenntnis der fehlerhaften Verfügung gehabt und könne sich
daher von vornherein nicht auf diese Vertrauensgrundlage abstützen. Wenn sie
die Liegenschaft gutgläubig erworben habe, so schliesse dies die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands durch die Gemeinde nicht aus. Die
Beschwerdeführerin habe sich gestützt auf die abgeschlossenen Verträge mit den
Verkäuferinnen und Totalunternehmerinnen auseinanderzusetzen. 

5.
 

5.1 Mit dem
Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung ist dem Grundstück der Beschwerdeführerin
im Zeitpunkt des Anschlusses ein wirtschaftlicher Vorteil erwachsen, welcher
gegenüber der Gemeinde bisher nur in einem Umfang von weniger als 11 % abgegolten
wurde (Fr. 19'500.- von Fr. 184'000.-),
und der fortbesteht. Dieses eklatante Ungleichgewicht zwischen Leistung und
Gegenleistung begründet im Hinblick auf die rechtsgleiche Handhabung kommunaler
Gebührenregelungen vorab ein beachtliches öffentliches Interesse an einer
rechtskonformen Gebührenauflage. Dieses Interesse gilt es abzuwägen gegenüber
der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz.

5.2 Die Beschwerdeführerin
ist Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Verfügungsadressatinnen und kann sich
daher nicht darauf berufen, die Beschwerdegegnerin habe durch die fehlerhafte
Verfügung bei ihr selber Vertrauen begründet. Indessen hindert diese Rechtsposition
sie nicht daran, sich auf das Vertrauen ihrer Rechtsvorgängerin zu berufen,
soweit diese ihrerseits das behördlich begründete Vertrauen in die mit der
Beschwerdeführerin geschlossenen privatrechtlichen Verträge hat einfliessen
lassen und diese – gestützt darauf – bereits Dispositionen getroffen
hat. 

5.3 Der Grund
für den Veranlagungsfehler lässt sich aus den Akten im Einzelnen nicht
eruieren. Die Bauherrschaft hatte am 15. August 2006 ein
Anschlussgesuchsformular unterzeichnet, welches jedoch im vorliegenden
Verfahren nicht beigebracht werden konnte. Das Formular selber, welches in
einer späteren Ausgabe vom 9. August 2010 bei den Akten liegt, erfasste
offenbar nur allgemeine Angaben zum Bauprojekt sowie den Hinweis auf die
beizulegenden Projektpläne. Nicht speziell erhoben wurde darin aber die Anzahl
der Hauptgebäude oder die Anzahl der Wohnungen bzw. Kunden, welche Angaben es
den Verfügungsadressaten erst erlaubt hätten, von ihren Gesuchsangaben auf die
zu veranlagende Gebühr zu schliessen. 

Aufgrund dieser Umstände kann der Bauherrschaft selber
demnach zwar keine Verantwortung für den nachfolgenden Fehler der Behörde
überbunden werden. Jedoch bestand aufgrund des der Gebührenverfügung
vorangehenden Verfahrens auch kein besonderer Anlass, auf die Richtigkeit der
Veranlagung uneingeschränkt zu vertrauen. Das Gesuchsformular unterscheidet
sich in seiner für die Gebührenerhebung unspezifischen Form massgebend von
einem Steuererklärungsformular, welches das gesamte steuerbare Einkommen und
Vermögen anhand zahlreicher Unterpositionen minutiös erfasst und damit einen
direkten Schluss auf die zu erwartende Steuer zulässt. Wären die für die
Festsetzung der Wasseranschlussgebühren massgebenden Daten im vorliegenden Fall
in vergleichbarer Weise förmlich erhoben worden, so hätte der korrekte Hinweis
der Bauherrschaft auf die tatsächliche Anzahl der erstellten Wohnungen (=
Kunden) den nachfolgenden Berechnungsfehler der Behörde aller Voraussicht nach
gerade verhindert. 

5.4 Für die
vorzunehmende Interessenabwägung keine entscheidende Rolle spielt der Umstand,
dass die fehlerhafte Veranlagung durch die unzuständige Baukommission vorgenommen
wurde. Die Beschwerdegegnerin selber leitet aus dieser Unzuständigkeit auch
nicht etwa die Nichtigkeit der fehlerhaften Gebührenverfügung als Ganzes ab, sondern
lässt die gleichzeitig und ebenfalls von der unzuständigen Behörde
festgesetzten Erschliessungsbeiträge und Bauwassergebühren bestehen.

5.5 Dass die
Wasseranschlussgebühren zu tief veranlagt wurden, wäre von den damaligen
Verfügungsadressatinnen bei Konsultation von Art. 51 WR und angesichts
dessen klaren Wortlauts tatsächlich leicht erkennbar gewesen. Indessen war der
Fehler ohne Konsultation dieser Grundlage – auch für professionelle
Bauherrschaften – keineswegs offensichtlich. Entgegen der Annahme der
Vorinstanz können die Wasseranschlussgebühren in den Zürcher Gemeinden sehr
unterschiedlich ausfallen. Sie mögen zwar dann ähnliche Grössenordnungen
aufweisen, wenn die Gemeinden in ihren Reglementen etwa allein auf den
Gebäudeversicherungswert abstellen. Jedoch stellt das kantonale Recht den
Gemeinden gerade frei, ob sie die Kosten für den Bau und die Benützung der
öffentlichen Wasserversorgungsanlagen über Erschliessungsbeiträge, Anschluss-
und Benützungsgebühren oder nur über Anschluss- und Benützungsgebühren oder
sogar ausschliesslich nur über Benützungsgebühren erheben wollen (vgl.
§ 29 Wasserwirt­schaftsgesetz vom 2. Juni 1991, WWG). Die kantonale
Baudirektion und das Gemeindeamt raten den Gemeinden mit rückläufiger
Neubautätigkeit in ihrer Wegleitung zum finanziellen Führungssystem der Wasserver-
und Abwasserentsorgung sogar dazu, auf Anschlussgebühren in Zukunft ganz zu
verzichten und den Betrieb und Unterhalt ihrer Wasserversorgungsanlagen ganz
über die Benutzungsgebühren zu finanzieren (www.awel.zh.ch/internet/baudirek­tion/awel/
de/home.html unter Thema Wassergebühr). 

In der Anschluss­bewil­ligung vom 30. August 2006 sind
zudem nicht nur Wasseranschlussgebühren, sondern auch Erschliessungsbeiträge
und die Bauwasserbezugsgebühren festgesetzt worden, woraus immerhin ein
Gesamtbetrag von Fr. 100'218.35 resultierte. 

5.6 Es ist
fraglich, wer heute tatsächlich im Genuss des durch die ungenügende Gebührenauflage
entstandenen wirtschaftlichen Vorteils steht, ob die beiden Verfügungsadressatinnen,
die Beschwerdeführerin oder gar die Mieter der gebauten Wohnungen. Der nach der
Wasseranschlussbewilligung vom 30. August 2006 am 11. Dezember 2006
vereinbarte pauschale Werkpreis berücksichtigte unter der Position BKP 512 für
den Wasser-, den Kanalisations-, den Elektro- und den Medienanschluss insgesamt
Fr. 484'000.- inklusive Mehrwertsteuer. Welcher
Anteil davon auf die Wasseranschlussgebühren fiel, ist allerdings nicht
ersichtlich. Es bleibt daher unklar, ob der Werkpreis auf die tatsächlich veranlagten
oder auf geschätzte höhere Wasseranschlussgebühren abstellte. Wie die Beschwerdeführerin
selber ihre Mietzinse berechnet hat, ob allein aufgrund der Anlagekosten, bestehend
aus Grundstückskaufpreis und pauschalem Werkpreis, oder ob anhand der erzielbaren
Marktmiete, lässt sich den Akten nicht entnehmen. 

5.7 Zusammenfassend
ist festzustellen, dass die ursprünglichen Verfügungsadressaten weder
uneingeschränkt auf die fehlerhafte Veranlagung vertrauen durften (E. 5.3)
noch dass der Veranlagungsfehler für sie offensichtlich war (E. 5.5). Dass
sie dieses beschränkt begründete Vertrauen tatsächlich mittels Vertrag an die
Beschwerdeführerin weitergegeben hätten und dass diese den ihr allenfalls
übertragenen wirtschaftlichen Vorteil aus dem Veranlagungsfehler bereits
unwiderbringlich entäussert hätte, ist jedoch nicht nachgewiesen (E. 5.2
und 5.6). Angesichts des eingangs festgestellten gewichtigen öffentlichen
Interesses an einer rechtskonformen Gebührenveranlagung (E. 5.1) lassen
die gegebenen Umstände den Widerruf der fehlerhaften Verfügung bzw. die
Neuveranlagung als rechtens erscheinen. Dies führt zur Abweisung der
Beschwerde.

6.
 

Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens hat die
Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens zu tragen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Prozessentschädigung steht
ihr als unterliegender Partei nicht zu (§ 17 VRG). Als kleinerem
Gemeinwesen stünde allerdings der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin
eine solche zu (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, Zürich 1999, § 17
N. 19). Aus Gründen der Billigkeit ist aber auf eine entsprechende
Verpflichtung zulasten der Beschwerdeführerin zu verzichten, da die vorliegende
Streitigkeit insgesamt durch einen Fehler der Beschwerdegegnerin veranlasst
wurde (vgl. E. 5.3). 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    120.--     Zustellkosten,

Fr. 7'120.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14 einzureichen.

6.    Mitteilung
an…