# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3030bacc-e912-5fc5-bfca-bd183f807ff4
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-04-15
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 15.04.2015 R 2014 62
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2014-62_2015-04-15.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 14 62

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
RichterIn Moser, Audétat 

Aktuar Gross

URTEIL
vom 15. April 2015

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____, 
StWEG B._____, und 
Stockwerkeigentümer der Parzelle 2247
nämlich:
- C._____,
- D._____, und
- E._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Sascha M. Duff, 

Beschwerdeführer
gegen 

Gemeinde X._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger, 

Beschwerdegegnerin 1
und

F._____ GmbH, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marc E. Wieser,

Beschwerdegegnerin 2

betreffend Baueinsprache

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1. Am 18. Juli 2012 bewilligte der Gemeindevorstand X._____ der F._____ 

GmbH aufgrund ihres Baugesuches vom 22. Februar 2012 den Abbruch 

des Gebäudes Assek.-Nr. 62 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses 

G._____ Süd mit Arztpraxis und Tiefgarage auf Parzellen 2451 und 2578. 

Unter Ziff. 3.13 dieses Bau- und Einspracheentscheides wurde festgehal-

ten, es finde ein BGF-Transfer vom bestehenden Gebäude G._____ Nr. 

63, im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss von 60.8 m² statt. Dazu 

wurde unter Ziff. 3.14 der Baubewilligung von 2012 der Bereich 1 (Keller-

teile von 32.5 m² BGF gemäss Plan und 28 m² gemäss Ziffer 3.14 der 

Baubewilligung), der Bereich 2 (Kellerteil von 18 m² BGF gemäss Plan 

und 19.2 m² gemäss Ziffer 3.14 der Baubewilligung) und der Bereich 3 

(Raum Sanitär Verteilung von 8 m² BGF gemäss Plan und 6.8 m² gemäss 

Ziffer 3.14 der Baubewilligung) im EG und der Bereich 4 (Kellerteil von 8 

m² BGF gemäss Plan und 6.8 m² gemäss Ziffer 3.14 der Baubewilligung) 

im 1. OG (massgebend total gemäss Plan 60.8 m² und gemäss Ziffer 3.14 

der Baubewilligung) derart mit einem Zweckänderungsverbot belegt, dass 

eine – bisher mögliche – Nutzung als Wohnraum untersagt sei. Damit re-

sultiere eine totale Ausnützung auf Parzellen 2451 und 2578 von 1‘229.06 

m² und eine neue BGF-Reserve von 27.94 m² (ohne den Ausbau des 

Café H._____, auf welches damals verzichtet wurde). Dieser Entscheid 

erwuchs in Rechtskraft. Die Nutzungsbeschränkung wurde am 27. Sep-

tember 2012 auf entsprechendes Gesuch des Gemeindevorstandes auf 

Parzellen 2451 und 2578 in X._____ im Grundbuch angemerkt.

2. Am 24. Juli/2. August 2013 wurde der F._____ GmbH von der Gemeinde 

X._____ die Bewilligung ihres Baugesuches vom 18. Juni 2013 für den 

Ausbau des Café H._____ im Umfang von 26 m² BGF erteilt, so dass 

gemäss Ausnützungsberechnung in der betreffenden Baubewilligung eine 

totale Ausnutzung von 1‘229.06 m² BGF und eine neue BGF-Reserve von 

1.94 m² resultierte. Es wurde festgehalten, dass der Bau- und Einspra-

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cheentscheid des Gemeinderates von X._____ vom 18. Juli 2012 integrie-

renden Bestandteil dieser Bewilligung bilde.

3. Parzelle 2451 im Halte von 171 m² Landfläche und Parzelle 2578 im Halte 

von 1‘086 m² Landfläche wurden mit der ehemaligen, von der F._____ 

GmbH zwischenzeitlich erworbenen und vom Gemeinderat am 11. Sep-

tember 2013 in die Dorfkernzone umgezonten (vom Departement am 19. 

November 2013 genehmigt) Strassenparzelle 2475 im Halte von 183 m² 

Landfläche inzwischen zur neuen Parzelle 2578 im Halte von insgesamt 

1‘439 m² Land respektive (bei einer Ausnützungsziffer von 1) 1‘439 m² 

BGF vereinigt.

4. Am 18. März 2014 stellte die F._____ GmbH das Gesuch um Aufsto-

ckung des Dachgeschosses des Mehrfamilienhauses G._____ Süd, um 

diverse Anpassungen mit Bezug auf die Fassaden und um interne Abän-

derungen des bereits rechtskräftig bewilligten und sich in der Baurealisie-

rung befindlichen Projekts auf der neuen Parzelle 2578 vorzunehmen.

5. Dagegen erhoben unter anderem A._____, Eigentümer von Parzellen 

2473 und 2474, die STWEG B._____ “Eigentümerin“ von Parzelle 2247 

und (umstritten) die Stockwerkeigentümer von Parzelle 2247, C._____, 

D._____ und E._____ Einsprache und beantragten, das Nachtragsgesuch 

"Aufstockung Mehrfamilienhaus G._____ Süd" sei abzuweisen.

6. Am 4. April 2014 berichtete die Bauberaterin der Gemeinde, sie habe das 

Änderungsgesuch in gestalterischer Hinsicht vor Ort geprüft und sie neh-

me wie folgt dazu Stellung:

Der geplante Neubau befinde sich in der Dorfkernzone ausserhalb des 

Erhaltungsbereiches. Er stehe in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs und 

Bahnhofplatzes. Die umliegenden Gebäude wiesen sehr unterschiedliche 

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Grössen und Höhen auf. Oberhalb der Via I._____ sei keine homogene 

Siedlungsstruktur zu erkennen.

Durch die zusätzliche Erhöhung des Gebäudes distanziere sich das Bau-

volumen von den direkt angrenzenden Nachbargebäuden und nehme Be-

zug zum Coop-Gebäude sowie den neu entstehenden Gebäuden in 

K._____. Da oberhalb der Via I._____ die Siedlungsstruktur nicht von ho-

her Qualität sei und keiner Regel folge, sei sie der Meinung, dass in die-

sem Bereich eine verdichtete Bauweise angestrebt werden könne. Damit 

werde auch das nördlich des Bahnhofs liegende Areal als neues Bahn-

hofzentrum akzentuiert. Sie empfehle daher, das Änderungsgesuch zu 

bewilligen.

7. In ihrer Vernehmlassung vom 15. April 2014 beantragte die F._____ 

GmbH die Abweisung der Einsprache, soweit darauf eingetreten werden 

könne.

8. In ihrer Replik vom 25. April 2014 hielten die Einsprecher – auch nach 

Kenntnis des Berichtes der Bauberaterin – an ihrer Einsprache fest.

9. Am 18. März, mitgeteilt am 26. Mai 2014, wies der Gemeindevorstand die 

Einsprachen von A._____ und der STWEG B._____ (C._____, D._____ 

und E._____; die vorgenannten Stockwerkeigentümer wurden im Ent-

scheid nicht erwähnt) ab und bewilligte das Baugesuch vom 18. März 

2014 betreffend die Aufstockung und Fassadenänderung unter Auflagen.

In der Umgebung des Bauplatzes wiesen die Gebäude sehr unterschied-

liche Grössen und Höhen auf. Eine homogene Siedlungsstruktur fehle 

und gerade in den letzten Jahren habe die Baubehörde in der Dorfkern-

zone in Nachachtung der Pflicht zur verdichteten Bauweise dafür gesorgt, 

dass mit dem verfügbaren Boden haushälterisch umgegangen werde. Sie 

habe für eine verdichtete Bauweise gesorgt, wo immer die Bauherrschaf-

ten hierfür Hand geboten hätten. In der Nähe befänden sich Gebäude von 

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gleicher Höhe und Kubatur. Das Projekt akzentuierte zudem das 

X._____er Bahnhofareal. Die baugesetzliche Maximalhöhe von 16 m sei 

eingehalten, ebenfalls die vorgeschriebene Dachneigung. Die Grenz- und 

Gebäudeabstände seien Bestandteil des ersten Baubewilligungsverfah-

rens gewesen und seien dort überprüft worden. Im Hinblick auf den zu-

sätzlichen Balkon an der Hauptfassade gewähre die Gemeinde ein 

Grenzbaurecht- und Grenzüberbaurecht. Die Ausnützungsvorschriften 

seien eingehalten. Nach Realisierung der Aufstockung verfüge das 

Grundstück noch über eine BGF-Reserve von 3.16 m².

Die total zulässige BGF auf der neuen Parzelle 2578 betrage 1‘439 m² 

(AZ = 1). Der BGF-Transfer vom bestehenden Gebäude G._____ Nr. 63A 

im EG und 1. OG bewirke 60.8 m² BGF (Anm.: somit total zur Verfügung: 

1‘499.8 m² BGF). Der Neubau G._____ Süd inkl. Aufstockung konsumiere 

647.64 m² BGF (das Gebäude Nr. 63A G._____ 823 m², die Erweiterung 

des Café H._____ 26 m²). Es resultiere demnach neu eine Ausnutzung 

von 1‘496.64 m² und eine Reserve von 3.16 m².

10. Dagegen erhoben A._____, die STWEG B._____ und die Stockwerk-

eigentümer auf Parzelle 2247 C._____, D._____ und E._____ (Be-

schwerdeführer) Beschwerde und beantragten die Aufhebung des Bau- 

und Einspracheentscheides vom 30. April/21. Mai 2014. Das Nachtrags-

gesuch vom 28. (recte: 18.) März 2014 der F._____ GmbH sei abzuwei-

sen.

Die Beschwerdeführer seien Eigentümer von Parzellen 2247, 2473 und 

2474 in X._____. Diese grenzten an die Bauparzelle 2578.

Die Bauherrschaft verfüge neu über 1‘439 m² BGF. Die bereits genutzte 

Fläche des Gebäudes Nr. 63A habe 823 m² betragen, der Neubau 

G._____ Süd konsumiere 647.64 m² BGF (Anm.: Die Erweiterung des 

Café H._____ konsumiert zusätzlich 26 m² BGF). Die bisherige Nutzung 

und der Neubau konsumierten somit 1‘496.64 m². Dies liege über der ma-

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ximal zulässigen BGF von 1‘439 m² und sei somit grundsätzlich unzuläs-

sig.

Die geplante Ausnutzung werde somit um 57.64 m² BGF überstiegen 

(1‘496.64 m² – 1‘439 m²). Dies habe man mit einem quasi internen Nut-

zungstransport von 60.8 m² korrigiert. Die betreffenden Räume seien mit 

einer Nutzungsbeschränkung belegt worden.

Dies habe dazu geführt, dass zur maximal zulässigen BGF von 1‘439 m² 

neu die 60.8 m² hinzu kämen, was eine neue, total verfügbare BGF von 

1‘499.8 m² ergeben habe. Wenn jetzt 1‘496.64 m² BGF konsumiert wür-

den, werde die grundsätzlich zulässige BGF von 1‘439 m² überstiegen. Es 

ergebe sich eine AZ von 1.04. Damit sei die maximale AZ gemäss kom-

munalem Zonenschema von 1 überschritten. Dies sei unzulässig.

Der BGF-Transport von 60.8 m² BGF innerhalb der Parzelle 2578 habe 

keine gesetzliche Grundlage. Art. 62 Abs. 1 BG sehe lediglich eine Nut-

zungsverlegung zwischen angrenzenden Parzellen vor, nicht aber inner-

halb ein und derselben Parzelle. Auch auf kantonaler Ebene bestehe 

dafür keine gesetzliche Grundlage. Diese gesetzliche Grundlage bedürfte 

im Übrigen bestimmter Voraussetzungen. Es müsste klar sein, welche 

Räumlichkeiten in welchem Umfang in welchen Stockwerken und infolge 

welcher Nutzungsart beschränkt werden dürften, um die Wohnfläche an 

anderer Stelle nutzen zu können. Ansonsten bestünde die Gefahr, dass 

durch beliebige Nutzungsbeschränkungen des Eigentümers dieser seine 

Wohnfläche undefiniert zu variieren vermöge.

Dass die Bauherrin hier willkürlich Wohnfläche mit einer Nutzungsbe-

schränkung habe belegen können und die dadurch frei werdende Wohn-

fläche anderweitig, hier für die Aufstockung, habe nutzbar machen kön-

nen, sei für die Beschwerdeführer nicht nachvollziehbar. Der Transfer sei 

nicht zulässig, wodurch die maximal zulässige BGF um 57.64 m² über-

schritten werde.

Die Ästhetikvorschriften seien verletzt. Das neu zu erstellende Gebäude 

schaffe bezüglich Höhe eine neue Trennlinie zwischen niedrigen und 

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höheren Bauten im Gebiet. Bisher habe diese Trennlinie im Coop-

Gebäude bestanden.

Es sei unverständlich, dass sich das neu zu erstellende Gebäude von den 

Gebäuden der Beschwerdeführer distanziere und Bezug zum weiter ent-

fernten Coop-Gebäude und weiteren, noch zu erstellenden Gebäuden, 

herstellen solle. Sinnvoller wäre es, den Bezug zu den direkten Nachbar-

gebäuden der Beschwerdeführer zu suchen. Somit bilde der Neubau ins-

besondere durch die Aufstockung einen Störfaktor im Kontext zu den an-

grenzenden Nachbarn. Das Baugesuch entspreche infolge Aufstockung 

dem Eingliederungsgebot von Art. 73 Abs. 1 KRG nicht. 

11. Am 11. August 2014 beantragte die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 1) 

die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Nur A._____ und die STWEG B._____ hätten im vorinstanzlichen Verfah-

ren Einsprache erhoben. Somit seien die einzelnen Stockwerkeigentümer 

zur Beschwerdeerhebung nicht legitimiert. 

Die STWEG habe keinen Prozessführungsbeschluss eingereicht.

Der Transfer von 60.8 m² sei schon im Bau- und Einspracheentscheid 

vom 18. Juli 2012 verfügt worden und rechtskräftig. Er könne somit nicht 

mehr in Frage gestellt werden.

Es sei unbestritten, dass vom Neubau G._____ Süd 647.64 m² BGF kon-

sumiert würden. Ebenso wenig sei die BGF-Reserve von 3.16 m² strittig. 

Somit sei die AZ nicht überschritten.

Der interne AZ Transfer sei möglich. Auf einer Parzelle dürfe mehr als ein 

Gebäude erstellt werden. Dies geht auch aus Art. 58 Abs. 3 und Art. 61 

Abs. 1 BG hervor. Gemäss Art. 61 Abs. 1 BG hätten die Gebäude in ihrer 

Gesamtheit die AZ einzuhalten.

Art. 73 Abs. 1 KRG sei nicht verletzt.

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12. Am 12. September 2014 beantragte die F._____ GmbH (Beschwerde-

gegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten 

werden könne.

Der Prozessführungsbeschluss der STWEG liege nicht vor.

Der BGF-Transfer von 60.8 m² vom bestehenden Gebäude könne nicht 

mehr beanstandet werden.

Die erst jetzt im Beschwerdeverfahren erfolgte ausführliche Begründung 

der Überschreitung der höchstzulässigen BGF sei eine unzulässige Er-

weiterung des Rechtsbegehrens. 

Aufgrund der damals im Eigentum der F._____ GmbH stehenden Parzel-

len 2451 und 2578 hätten 1‘257 m² BGF zur Verfügung gestanden. Sie 

habe jedoch noch Parzelle 2475 erwerben können, weswegen neu 1‘439 

m² auch als BGF zur Verfügung stünden. Dies sei unbestritten.

Die Beschwerdeführer sagten, die gesamte konsumierte BGF betrage 

1496.64 m². Dies wäre zutreffend, wenn man sämtliche Flächen berück-

sichtigte. Rechtskräftig habe man aber schon 60.8 m² BGF intern transfe-

riert. Die Gemeinde habe diese Fläche irrtümlich als BGF-Transfer be-

zeichnet. Dies sei früher allenfalls vertretbar gewesen, weil dort noch zwei 

Parzellen bestanden hätten, heute bestehe nur noch eine Parzelle, womit 

gar kein Transfer hätte mehr stattfinden müssen. Jetzt würden 1‘435.84 

m² konsumiert, was bei der höchstzulässigen BGF von 1‘439 m² zu einer 

Reserve von 3.16 m² führe. Die Nutzungsbeschränkung betreffend das 

bisherige Gebäude sei im Grundbuch angemerkt worden.

Die Rügen der mangelnden Ästhetik seien nicht stichhaltig.

13. In ihrer Replik hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest.

In der Einsprache seien die Beschwerdeführer neben A._____ wie folgt 

erwähnt gewesen: "Der STWEG B._____, X._____, Stockwerkeigentümer 

der Parzelle Nr. 2247, nämlich (…)". In der Beschwerde vom 26. Juni 

2014 seien dann zwischen den Worten X._____ und Stockwerkeigentü-

mer die beiden Wörter "und der" eingefügt worden. Dies, weil sich in der 

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Einsprache ein offensichtlicher redaktioneller Fehler eingeschlichen ge-

habt habe, nachdem dort diese beiden Worte ("und der") versehentlich 

vergessen worden seien. Aufgrund der Auflistung der einzelnen Stock-

werkeigentümer mit Namen sei aber ohne Weiteres davon auszugehen, 

dass sich diese Eigentümer am Einspracheverfahren beteiligt hätten.

Bezüglich des BGF-Transfers liege keine res iudicata vor. 2012 sei es um 

einen Transport zwischen Parzellen 2451 und 2578 gegangen. Dafür ge-

be es eine gesetzliche Grundlage, weshalb damals auch keine Einspra-

che erhoben worden sei. Zudem sei damals die fragliche BGF zwar 

transportiert, aber nicht genutzt worden, weswegen damals auch ein ent-

sprechendes Anfechtungsinteresse gefehlt hätte.

Jetzt seien Parzellen 2451, 2578 und 2475 zur neuen Parzelle 2578 ver-

einigt. Erst aufgrund dieser Vereinigung sei das neue Dachgeschoss 

möglich geworden und auch nur unter Beizug des genannten BGF-

Transfers. Weil die Parzellenvereinigung erfolgt sei, handle es sich aber 

nicht mehr um einen Transport zwischen zwei oder mehreren Parzellen, 

sondern um eine neu freigewordene Wohnfläche innerhalb einer Parzelle 

und zwei verschiedenen Gebäuden.

Neben der fehlenden gesetzlichen Grundlage sei auch nicht nachvoll-

ziehbar, wie die Bereiche 1 und 2 im Haus G._____ Nr. 63A, welche mit 

einer Nutzungsbeschränkung belegt werden sollten, eingeteilt und abge-

grenzt seien. Zudem sei es durchaus möglich, dass hier eine Gesetzes-

umgehung vorliege. Der gesetzliche Ausnahmekatalog gemäss Art. 61 

Abs. 6 BG sei nämlich abschliessend und erlaube keine Aufweichung die-

ser Räume mittels Nutzungsbeschränkungen. Die Nutzungsbeschränkun-

gen für die Räume 1-4 als Keller und Sanitärverteilung seien somit nicht 

zulässig, weswegen diese Fläche der BGF zuzurechnen sei und die 

überbaubare BGF somit nicht erweitert werden dürfe.

Somit sei die AZ überschritten.

Zur Ästhetik werde noch ausgeführt, dass rings um das Bauprojekt alle 

Häuser maximal drei Stockwerke aufwiesen, ausgenommen das Coop-

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Gebäude auf Parzelle 1884. Es sei deshalb nicht einzusehen, weswegen 

der Neubau das Gebäude Nr. 63A G._____ um ein ganzes Stockwerk 

überragen solle. Dies ergebe ein uneinheitliches Quartierbild. Zudem sei 

die Strasse Via I._____ im Bereich des Bauprojekts ansteigend, womit 

der Neubau auch das aussergewöhnlich hohe Coop-Gebäude etwa um 

ein ganzes Stockwerk überragen werde. Dieser Umstand sei in der Stel-

lungnahme der Bauberaterin vom 4. April 2014 klar zum Ausdruck ge-

kommen.

14. In ihrer Duplik vom 29. Oktober 2014 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an 

ihren Anträgen fest. Nach wie vor fehle der Prozessführungsbeschluss 

der STWEG.

Weiter wurde die bereits in der Vernehmlassung vorgebrachte Darstellung 

vertieft.

15. Am 13. November 2014 hielt auch die Beschwerdegegnerin 2 duplicando 

an ihren Anträgen fest.

Die in der Vernehmlassung enthaltenen Argumente wurden dabei noch-

mals bekräftigt.

16. Am 27. November 2014 reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdegeg-

nerin 2 seine Honorarnote über Fr. 5‘706.60 (Honoraransatz: Fr. 270.--/h) 

ein.

17. Nach Abschluss des Schriftenwechsels reichte auch der Rechtsvertreter 

der Beschwerdeführer am 15. Dezember 2014 seine Honorarnote über 

Fr. 6‘561.-- (Honoraransatz: Fr. 270.--/h) ein.

Hinsichtlich des Prozessführungsbeschlusses wurde aufgeführt, D._____ 

und E._____ hätten ihre Vollmacht  zur Prozessführung erteilt. Somit lä-

gen die Einverständniserklärung zweier Eigentümer und folglich der 

Mehrheit der Gemeinschaft vor.

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18. Dazu nahm die Beschwerdegegnerin 1 am 17. Dezember 2014 Stellung 

und bezweifelte die Legitimation der STWEG. Zudem bemängelte sie, 

dass seitens der Beschwerdeführer keine Honorarvereinbarung einge-

reicht worden sei und somit nur eine Entschädigung von Fr. 240.--/h in 

Frage komme (Art. 4 Abs. 1 HV). 

19. Am 7. Januar 2014 (recte: 2015) wiesen die Beschwerdeführer dies 

zurück.

20. Am 19. Februar 2015 zogen die STWEG B._____ und C._____ ihre Be-

schwerden zurück. Die Beschwerdeführer erklärten, dass das Beschwer-

deverfahren im Namen von A._____, D._____ und E._____ weitergeführt 

werde.

21. Am 26. März 2015 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Au-

genschein durch, an welchem von Seiten der Beschwerdeführer deren 

Rechtsvertreter anwesend war. Die Beschwerdegegnerin 1 war durch ihre 

Bauberaterin, den Bauamtsleiter sowie ihren Rechtsvertreter zugegen. 

Seitens der Beschwerdegegnerin 2 war der Geschäftsführer und Betriebs-

inhaber samt Ehefrau persönlich in Begleitung seines Rechtsvertreters 

präsent. Allen Anwesenden wurde dabei an drei verschiedenen Standor-

ten die Möglichkeit geboten, sich auch noch mündlich vor Ort zur Sache – 

insbesondere zu den bereits bestehenden Wohn- und Geschäftsbauten in 

der Dorfkernzone (Bauästhetik) sowie den örtlichen Erschliessungsver-

hältnissen - zu äussern. Zu Beginn des gerichtlichen Augenscheins ver-

teilte die kommunale Bauberaterin zudem an alle Anwesenden den aktu-

ellen Zonenplan der Gemeinde im Massstab 1:2500 sowie den Generel-

len Gesamtgestaltungsplan im Massstab 1:1000 (Vor- und Rückseite auf 

A5-Papier farbig bedruckt), wobei der Standort des umstrittenen Baupro-

jekts (bzw. der tatsächlich schon fertig erstellten Dachaufbaute) jeweils 

mit einem roten Punkt in den beiden Plänen vermerkt worden war. Davon 

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nahmen die Anwesenden Kenntnis. Von Seiten des Gerichts wurden 

überdies noch insgesamt 30 Fotos – inklusive drei Panoramafotos des 

bestehenden Orts- und Landschaftsbilds aus einer Luftdistanz von ca. ei-

nem Kilometer zum Bauprojekt in der Dorfkernzone – erstellt und dem 

Protokoll des gerichtlichen Augenscheins vom 26. März 2015 beigefügt.

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im 

Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingetreten.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Bau- und Einspracheentscheid vom 30. 

April/21. Mai 2014 der Beschwerdegegnerin 1 betreffend Nachtragsgesuch 

vom 18. März 2014 (Aufstockung Dachgeschoss und Anpassung der Fassade 

des neu erstellten Gebäudes Nr. 63A „G._____“ auf Parzelle 2578 [Südwe-

stecke]) durch die Beschwerdegegnerin 2, wogegen sich die Beschwerdefüh-

rer (Eigentümer der im Norden unmittelbar angrenzenden Parzellen 2247, 

2473 und 2474; allesamt ebenfalls bereits mit Gebäuden und Stockwerkein-

heiten überbaut) ohne Erfolg zur Wehr setzten. Strittig und zu klären ist dabei, 

ob die Bewilligung des angefochtenen Nachtragsgesuches um Gebäudeauf-

stockung in der Dorfkernzone mit den baupolizeilichen Nutzungs-, Höhen-, 

Gestaltungs- und Zonenvorschriften vereinbar ist oder ob umgekehrt die da-

gegen erhobenen Einwände der Beschwerdeführer berechtigt sind und dem-

nach ihre Einsprachen eigentlich hätten gutgeheissen bzw. das angefochtene 

Nachtragsgesuch hätte abgelehnt werden müssen. Bevor aber auf diese ma-

teriell-rechtlichen Fragen eingegangen werden kann, stellen sich zunächst 

noch zwei formell-rechtliche Fragen (Anfechtungslegitimation sowie Kosten-

verteilung infolge partiellen Beschwerderückzugs), die es vorab zu klären gilt.

2. a) Gemäss Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 

370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Ent-

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scheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder 

Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Weiter 

bestimmt Art. 51 Abs. 2 VRG, dass die Parteien ihre Rechtsbegehren, die sie 

im vorinstanzlichen Verfahren – also im Einspracheverfahren der Gemeinde – 

gestellt haben, nicht ausdehnen können (Ausdehnungs-/Erweiterungsverbot; 

inkl. Einhaltung Instanzenzug). Im Übrigen schreibt Art. 20 VRG, der analog 

auch für das Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt, generell vor: 
1Fällt im Laufe des Verfahrens das rechtserhebliche Interesse am Erlass 
eines Entscheids in der Sache weg, insbesondere aufgrund des Rück-
zugs der Begehren […], schreibt die Behörde das Verfahren als erledigt 
ab.
2Die Behörde entscheidet […] über die Zuteilung der […] Kosten, […].
3Der Rückzug [...] wird in die Abschreibungsverfügung aufgenommen und 
erlangt damit die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids. 

b) Vorliegend ist aufgrund des Schreibens vom 19. Februar 2015 (vgl. Ziff. 

19 im Sachverhalt) aktenkundig erstellt, dass die StWEG B._____ sowie 

C._____ ihre Beschwerde zurückgezogen haben. Insoweit kann diese 

daher teilweise abgeschrieben werden (Art. 20 Abs. 1 VRG). An den Kos-

ten sind die beiden Beschwerdeführer indessen trotzdem voll zu beteili-

gen (Art. 20 Abs. 2 VRG), weil der Rückzug der Beschwerde erst nach 

Abschluss des Schriftenwechsels und damit klarerweise zu spät für eine 

Kostenbefreiung erfolgte (vgl. Ziff. 17 und Ziff. 20 im Sachverhalt).

c) Die Argumentation der Beschwerdeführer, auch die beteiligten Stockwerk-

eigentümer hätten gegen das Baugesuch Einsprache erhoben, ist nicht 

überzeugend. Bei Lichte betrachtet haben damals lediglich die StWEG 

B._____ und A._____ Einsprache erhoben. Somit haben die Beschwerde-

führer D._____ und E._____ den gesetzlich vorgeschriebenen Instanzen-

zug aber nicht vollständig und korrekt ausgeschöpft, was verfahrensrecht-

lich zur Konsequenz hat, dass diese beiden Beschwerdeführer ebenfalls 

nicht zur Beschwerdeerhebung legitimiert sein können. Dies hat auch be-

reits die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Bau- und Einspra-

cheentscheid vom 30. April/21. Mai 2014 erkannt, hat sie doch die Ein-

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sprachen von A._____ und der StWEG B._____, nicht aber die einzelner 

Stockwerkeigentümer, abgewiesen (vgl. dazu S. 2 Ziff. 1; und auch Ver-

nehmlassung vom 12. September 2014 der Beschwerdegegnerin 2, S. 2 

Ziff. 3 bzw. Ziff. 12 im Sachverhalt). Aus dem Gesagten folgt, dass als 

Beschwerdeführer einzig noch A._____ verbleibt, zumal die in seinem Ei-

gentum stehenden Parzellen 2473 und 2474 im Norden direkt an die 

Bauparzelle 2578 angrenzen, er von der Aufstockung des Mehrfamilien-

hauses Nr. 63A „G._____“ auf Parzelle 2578 tatsächlich betroffen sein 

könnte und er den gesetzlich vorgeschriebenen Instanzenzug (sowohl Be-

teiligung am Einsprache- als auch am Beschwerdeverfahren ohne un-

zulässige Erweiterung des Rechtsbegehrens erfolgt) korrekt durchlaufen 

hat. Der Genannte ist daher zweifellos zur Beschwerdeerhebung gestützt 

auf Art. 50 VRG und Art. 51 Abs. 2 VRG legitimiert, was bedeutet, dass 

auf die erhobene Beschwerde vom 26. Juni 2014 vollumfänglich einzutre-

ten ist (vgl. dazu Ziff. 10 im Sachverhalt) und das streitberufene Verwal-

tungsgericht somit auch noch die sich materiell-rechtlich stellenden Fra-

gen zu behandeln hat.

3. a) In materiell-rechtlicher Hinsicht gilt es zunächst auf die massgebenden 

Bestimmungen im kommunalen Baugesetz (BG) und im Raumplanungs-

gesetz für den Kanton Graubünden (KRG: BR 801.100) hinzuweisen, die 

wie folgt lauten:

Art. 26 BG Architektur/Siedlung/Landschaft [S. 11]/ Identisch Art. 73 KRG
1Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so 
zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Land-
schaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. 

Art. 27 BG Dächer [S. 12]
1Bei der Dachgestaltung ist auf die ortsüblichen Formen, Farben und Ma-
terialien Bezug zu nehmen.
2Zulässig sind grundsätzlich nur Satteldächer […].

Art. 49 BG Dorfkernzone [S.20]

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1Die Dorfkernzone ist für Wohnzwecke sowie für Dienstleistungs- und 
Produktionsbetriebe bestimmt. […]
2Siedlungsstruktur, Bauweise und der Charakter des Engadiner Dorfes 
soll erhalten und ergänzt werden. […]

Art. 58 BG Zonenschema [S.23] 
 

1Die Bauweise und das Mass der Nutzung in den Bauzonen richten sich 
nach dem Zonenschema und den zugehörigen Begriffsbestimmungen.

Zonenschema [S.25]
         Bauweise        AZ    Firsthöhe Gebäudelänge (je max.)

DZ Dorfkernzone Geschlossen   1.0        16 m             18 m
                              Offen/halboffen

   Art. 62 BG Nutzungsübertragung und Parzellierung [S. 27] 

1Die Baubehörde kann Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden 
oder bloss durch Strassen, Bäche oder Bahnen getrennten Grundstücken 
innerhalb der gleichen Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender Ver-
trag zwischen den betroffenen Grundeigentümern vorliegt. Vorbehalten 
bleiben weitergehende Nutzungsverlegungen nach den Anordnungen des 
Generellen Gestaltungsplanes.
2Bei Abparzellierungen müssen die abgetrennten Flächen für sich allein 
zonengemäss überbaut werden können. Die neuen Parzellen dürfen nur 
soweit überbaut werden, als die Ausnützungsziffer über die ganze ur-
sprüngliche Parzelle eingehalten wird.
3Die Baubehörde führt eine Kontrolle über die Ausnützung der Grundstü-
cke. Nutzungsübertragungen sind im Grundbuch anzumerken. 

Im Lichte dieser gesetzlichen Vorgaben gilt es im konkreten Fall zu prü-

fen, ob die Einwände der Beschwerdeführer betreffend Bauparzellenüber-

nutzung und betreffend gestalterisch mit dem bestehenden Orts- und 

Landschaftsbild nicht mehr vereinbare Bauweise (Kritik: Aufstockung des 

Gebäudes Nr. 63A G._____ um Dachgeschoss samt Anpassung Haus-

fassade habe erheblich störende Auswirkungen auf Bauvolumen und 

Bauästhetik) zu Recht abgelehnt wurden.

b) Die Beschwerdeführer sind hier der Ansicht, dass der Nutzungstransfer 

von 60.8 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) von damals Parzelle 2541 auf 

damals Parzelle 2578 zwar zulässig gewesen sei, dies heute aber nicht 

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mehr sei. Diese Argumentation ist abstrus. Wurde der Nutzungstransfer 

unter zwei beteiligten Parzellen rechtmässig und rechtskräftig durchge-

führt, woran vorliegend auch die Beschwerdeführer nicht zweifeln, ist er 

nach der Vereinigung dieser Parzellen selbstverständlich immer noch gül-

tig, soweit dies überhaupt notwendig ist; zudem wäre heute ein Nutzungs-

transfer auf bloss einer beteiligten Parzelle mit zwei Gebäuden gar nicht 

(mehr) nötig gewesen. Ein Bauherr kann nämlich auf seiner Bauparzelle 

die BGF, selbstverständlich im Rahmen der Bauvorschriften, verteilen wie 

er will. Dazu braucht es keine gesetzliche Grundlage. Im konkreten Fall 

sprechen keine Bauvorschriften gegen die vorgeschriebene Art der Aus-

nützungsverlegung, was selbst von den Beschwerdeführern nicht behaup-

tet wurde. Sie behaupten zwar sinngemäss, der Nutzungstransfer führe 

zu einer zu grossen Konzentration der Nutzung, indem die maximal 

zulässige Ausnützung (AZ) von 1.0 um 0.04 überschritten werde. Diese 

minimale Überschreitung schadet aber nicht; sie ist zudem rechtmässig 

und rechtskräftig getätigt worden und infolge der Parzellenvereinigung 

diesbezüglich ohnehin bedeutungslos geworden, da infolge der Parzel-

lenvereinigung (alle drei ehemaligen Parzellen wurden in der neuen Par-

zelle 2578 vereinigt) die AZ von 1.0 über das Ganze gesehen sowieso 

wieder eingehalten wird. Auf die Argumente betreffend Nutzungstransfer 

und dadurch herbeigeführter Bauparzellenübernutzung kann infolgedes-

sen überhaupt nicht mehr eingetreten werden. Dieser Beschwerdepunkt 

ist deshalb vorliegend auch nicht weiter materiell-rechtlich zu beurteilen. 

Eine Verletzung von Art. 62 BG fällt damit ebenfalls zum vornherein aus-

ser Betracht.

c) Unbestritten könnte die Beschwerdegegnerin 2 demgegenüber versucht 

sein, die nicht BGF-pflichtigen Raumteile weiterhin als Wohnung zu nut-

zen. Es ist aber nicht vom gesetzesuntreuen Bürger und Bauherrn auszu-

gehen. Ausserdem ist es die Sache der kommunalen Baupolizei, allfällige 

Missbräuche aufzudecken und zu eliminieren. Hinzu kommt, dass hier die 

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vorgängig stipulierte Anmerkung der entsprechenden Nutzungsbeschrän-

kung im Grundbuch klare Verhältnisse schafft.

d) Zur Frage der Ästhetik der angefochtenen Dachgeschossaufstockung in 

der fraglichen Dorfkernzone bzw. ihrer (guten) Einfügung ins gewachsene 

Orts- und Landschaftsbild hat der gerichtliche Augenschein vom 26. März 

2015 ergeben, dass keine Rede von einer überdimensioniert geschaffen-

en Dachaufbaute am betreffenden Standort entlang der Bahnhofstrasse 

sein kann. Vielmehr befinden sich in nächster Umgebung vergleichbar 

grosse – wenn nicht sogar nicht grössere und voluminösere – Gebäude in 

der hier massgebenden Dorfkernzone (vgl. dazu Gerichtsfotos am Stand-

ort 1: Bild 1 rechts mit vierstöckigem Wohnhaus und unterliegendem 

Coop-Ladengeschäft im Parterre [auf Parzelle 1884]; Bild 6 mit Frontan-

sicht desselben; Bild 2 und Bild 9 mit mehrstöckigem, gegenüberliegen-

den Wohnhaus [auf Parzelle 2936]; am Standort 2: Bild 1 mit grossvolu-

migem und hohem Herrschaftshaus [Parzellen 2137/2138] entlang der al-

ten Hauptstrasse; Bild 4 strittige Dachstockaufbaute mit Giebel-/Sattel-

dach auf Parzelle 2578 in Südwestecke; am Standort 3: Bild 1 rechts bzw. 

Bilder 3 und 4 mit zwei vierstöckigen Wohnbauten [auf Parzelle 1884] mit 

Holzbalkonen; Bild 5 grossvolumiger und mehrstöckiger Stallkubus [auf 

Parzelle 2899]; Bild 7 neues vierstöckiges Wohngebäude mit verwickelten 

Fensterrähmen [auf Parzelle 2491 - Dorferweiterungszone], Bild 8 moder-

nes vierstöckiges Wohnhaus mit vorgehängtem Beton-/Glaserker im drit-

ten Stock [im Norden von Parzelle 2246]; am Standort 4: Panoramablick 

auf Dorfkern ab der Umfahrungsstrasse im Süden, aus ca. 1 Kilometer 

Entfernung, Bilder 1-3). Entgegen der Sachdarstellung der Beschwerde-

führer vermag der bereits ausgeführte Dachstockaufbau keine unverhält-

nismässig hohe oder besonders störende Gesamtwirkung zu erzielen, 

welche mit den bestehenden Gebäuden vor Ort als unvereinbar bezeich-

net werden könnte; zumal unwidersprochen auch die maximal zulässige 

Firsthöhe von 16 m laut Zonenschema eingehalten ist. Hinzu kommt, 

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dass die maximal zulässige Ausnützungsziffer (AZ) von 1.0 klar für eine 

hohe Bebauungskonzentration bzw. eine künftig verdichtete Bauweise 

entlang des neuen Hauptstrassenkörpers zum Bahnhof und zur Umfah-

rungsstrasse im Süden spricht, was die schon fertiggestellte Dachsto-

ckaufbaute auf Parzelle 2578 ebenfalls als vernünftig und zeitgemäss er-

scheinen lässt. Sofern sich entlang dieses Strassenzuges derzeit noch äl-

tere Einfamilienhäuser befinden, vermögen die Beschwerdeführer daraus 

nichts für ihren Standpunkt herzuleiten, weil der haushälterische Umgang 

mit Bauland – insbesondere in Dorfkernzonen ohne Einschränkungen be-

züglich der Bauweise [geschlossen; offen/halboffen] – ein raumplanerisch 

wichtiges und zentrales Gebot darstellt. In einer Gesamtschau ist das Ge-

richt daher zur Überzeugung gelangt, dass von einer orts- oder land-

schaftsbildlich „unverträglichen“ Dachstockaufbaute in der Südwestecke 

auf Parzelle 2578 bestimmt nicht gesprochen werden kann, vermag sich 

das zusätzlich erstellte Stockwerk inkl. farblich einwandfreier Fassaden-

anpassung doch harmonisch und störungsfrei ins bestehende Orts- und 

Landschaftsbild einzufügen. Die gesetzlichen Gestaltungs- und Nutzungs-

vorschriften gemäss Art. 26 BG (bzw. Art. 73 KRG), Art. 27 BG und Art. 

49 BG können deshalb vorliegend allesamt als erfüllt qualifiziert werden.

e) Zusammengefasst ergibt sich, dass der angefochtene Bau- und Einspra-

cheentscheid vom 30. April/21. Mai 2014 rechtens ist, was zur Abweisung 

der Beschwerde führt (vgl. vorne E.3b-d), soweit darauf einzutreten ist 

(E.2c) und sie infolge Abschreibung nicht gegenstandslos geworden ist 

(E.2b).   

4. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG anteilsmässig zu gleichen Teilen allen fünf Beschwer-

deführern (A._____, StWEG B._____; Stockwerkeigentümer C._____, 

D._____, E._____) – unter solidarischer Haftung für das Ganze – aufzuer-

legen.

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 b) Aussergerichtlich haben die fünf Beschwerdeführer die obsiegende, an-

waltlich vertretene Beschwerdegegnerin 2 nach Art. 78 Abs. 1 VRG an-

gemessen zu entschädigen, wobei dafür auf die dazu eingereichte Hono-

rarnote des Anwalts vom 27. November 2014 über Fr. 5‘706.60 abgestellt 

wird (vgl. dazu Ziff. 16 im Sachverhalt) und diese (zuzüglich des Arbeits-

/Zeitaufwandes für den gerichtlichen Augenschein vom 26. März 2015) 

pauschal auf insgesamt Fr. 6‘000.-- (inkl. 8% MWST und 3% Barausla-

gen) festgelegt wird. Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegne-

rin 2 also jeweils mit Fr. 1‘200.--, unter solidarischer Haftung für den Ge-

samtbetrag (Fr. 6‘000.--), zu entschädigen. Eine Parteientschädigung 

steht der  Beschwerdegegnerin 1 nach Art. 78 Abs. 1 VRG indessen nicht 

zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist und sie 

infolge Abschreibung nicht gegenstandslos geworden ist. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 428.--

zusammen Fr. 4'428.--

gehen anteilsmässig - unter solidarischer Haftung für das Ganze - zulasten 

von A._____ (1/5), der StWEG B._____ (1/5) sowie den Stockwerkei-

gentümern C._____ (1/5), D._____ (1/5), E._____ (1/5), und sind innert 30 

Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kan-

tons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

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3. A._____, die StWEG B._____ sowie die Stockwerkeigentümer C._____, 

D._____, E._____ haben – solidarisch für das Ganze haftend - die 

F._____ GmbH aussergerichtlich mit je Fr. 1'200.--, insgesamt Fr. 6'000.-- 

(inkl. MWST), zu entschädigen.  

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]