# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d7fc94cb-ac27-5163-aa64-ddd55f02a355
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-07-14
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 14.07.2000 11.1997.201
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-1997-201_2000-07-14.html

## Full Text

Incarto n.:

  11.1997.00201

  	
  Lugano

  14 luglio
  2000/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La prima
  Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

   

  
	
   

   

   

   

   

   

   

  
	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo, presidente, 

  G. A. Bernasconi e Giani

  
						

 

	
  segretario:

  	
  Ambrosini, vicecancelliere

  

 

 

sedente per statuire nella causa __.__.______
(proprietà per piani: rettifica di quote di valore) della Pretura del Distretto
di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 

4 giugno 1986 da

 

	
   

  	
  __________, __________, __________ __________ ed
  __________ __________, __________ (__________)

  __________ __________,
  __________ (__________)

  __________ __________,
  __________ (__________)

  __________ __________,
  __________ (__________)

  __________ __________,
  __________

  __________ __________, già in __________, ora eredità giacente

  __________ e __________ __________, __________ (__________)

  __________ __________ __________, __________ (_)

  __________ __________,
  __________ (_) 

  __________ __________,
  __________ (_)

  __________ __________ e __________ __________, __________ (_)

  __________ __________ e __________ __________, __________ (__________)

  __________ e __________ __________, __________ -__________

  __________ __________, __________ e __________
  __________, __________ (__________), e

  __________ __________,
  __________

  (patrocinati dall'avv. __________ __________,
  __________)

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________ __________,
  __________ -__________

  (patrocinato dall'avv. __________ __________,
  __________);

   

  

esaminati gli atti,

 

posti i seguenti 

 

punti
di questione:     1.   Se dev'essere accolto
l'appello del 1° dicembre 1997 presentato da __________ __________ contro la
sentenza emessa il 7 novembre 1997 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione
3;

                                      

                                         2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.

 

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   Con atto pubblico dell'8 novembre 1976 __________ __________ ha
costituito, prima dell'edificazione, 19 proprietà per piani (n. __________a
__________) sulla particella __________RFD di __________ in base a un piano di
riparto preparato l'8 ottobre 1976 dallo studio d'ingegneria __________
__________. La proprietà per piani n. __________ è stata poi acquistata da
__________, __________, __________ __________ ed __________ __________, la n.
__________ da __________ __________, la n. __________ da __________ __________,
la n. __________da __________ __________, la n. __________ e la n. __________da
__________ __________ -__________, la n. __________da __________ e __________
__________, la n. __________ da __________ __________ __________, la n.
__________da __________ e __________ __________, la n. __________da __________
__________ e __________ __________, la n. __________e la n. __________da
__________ __________ e __________ __________, la n. __________da __________ e __________
__________, la n. __________e la n. __________da __________ __________, la n.
__________da __________ __________, __________ e __________ __________, la n.
__________da __________ __________ e la n. __________da __________ __________ e
__________ __________ (1/14), __________ a __________ e
__________ __________ (1/14), __________ __________ (2/14),
__________ e __________ __________ (1/14), __________
__________ (1/14), __________ __________ (2/14),
__________ __________ __________ (1/14), __________
__________, __________ e __________ __________ (1/14).
__________ __________ ha conservato per sé la proprietà per piani n.
__________, come pure una quota di 4/14 della proprietà
per piani n. __________.

 

                                   B.  Il 4
giugno 1986, a costruzione ultimata, __________, __________, __________
__________ ed __________ __________, __________ __________, __________
__________, __________ __________, __________ __________, __________ e
__________ __________, __________ __________ __________, __________ e __________
__________, __________ __________ e __________ __________, __________
__________ e __________ __________, __________ e __________ __________,
__________ __________, __________ __________, __________, __________ __________
e __________ __________ hanno convenuto __________ __________ davanti al
Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere l'approvazione di un
nuovo piano di riparto e di un piano d'assegnazione delle parti comuni
allestiti il 13 settembre 1985 dallo studio d'ingegneria __________ __________,
come pure di una tabella dei millesimi del 25 settembre 1985, di un piano
costitutivo di servitù di posteggio del 13 giugno 1986 e di un nuovo § 4 del
regolamento della proprietà per piani. Gli attori hanno chiesto inoltre che
fosse ordinato all'ufficiale del registro fondiario di cancellare la menzione
di proprietà per piani prima della costruzione, di “annotare” il nuovo § 4 del
regolamento e di iscrivere le servitù di posteggio o quanto meno, in via
subordinata, di designare un notaio incaricato di procedere in tal senso o di
ingiungere al convenuto di sottoscrivere ogni documento necessario alle
predette operazioni. Nella sua risposta del 31 agosto 1987 __________
__________ si è opposto alla petizione, ha eccepito l'incompetenza per territorio
del giudice adito, ha contestato la legittimazione delle parti e ha postulato
la disgiunzione dell'azione proposta da __________ __________. Nel successivo
scambio di allegati le parti hanno mantenuto le rispettive posizioni. 

 

                                  C.   Esperita
l'istruttoria, nel loro memoriale conclusivo del 18 aprile 1997 __________,
__________ e __________ __________ __________, __________ __________,
__________ __________, __________ __________, __________ __________, __________
e __________ __________, __________ __________ __________, __________ e
__________ __________, __________ __________ e __________ __________,
__________ __________ e __________ __________, __________ e __________
__________, __________ __________, __________ __________, __________, __________
__________ e __________ __________ hanno rinunciato a chiedere l'approvazione
dei piani e le iscrizioni inerenti alle servitù di posteggio, come pure a
postulare la sottoscrizione dei documenti da parte del convenuto. __________
__________ non ha formulato conclusioni. Nel suo allegato del 23 aprile 1997
__________ __________ ha ribadito il suo punto di vista. Le parti hanno rinunciato
al dibattimento finale. 

 

                                  D.   Con
sentenza del 7 novembre 1997 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione,
ha approvato il nuovo piano di riparto, il piano di assegnazione delle parti
comuni, la tabella dei millesimi e il nuovo testo del regolamento, ordinando
all'ufficiale del registro fondiario di procedere all'iscrizione definitiva
della proprietà per piani sulla base dei piani approvati, di cancellare la
menzione di proprietà per piani prima della costruzione, come pure di menzionare
il nuovo regolamento a registro fondiario. Le spese, con una tassa di giustizia
di fr. 3000.–, sono state poste per un quarto a carico degli attori e per il
resto a carico del convenuto, tenuto a rifondere alle controparti fr. 5000.–
complessivi per ripetibili ridotte.

 

                                  E.   Contro
la sentenza appena citata __________ __________ è insorto con un appello del 1°
dicembre 1997 nel quale chiede che la petizione sia respinta e che il giudizio
impugnato sia riformato di conseguenza. Nelle loro osservazioni del 19 gennaio
1998 __________, __________ e __________ __________ __________, __________
__________, __________ __________, __________ __________, __________
__________, __________ e __________ __________, __________ __________
__________, __________ e __________ __________, __________ __________ e
__________ __________, __________ __________ e __________ __________,
__________ e __________ __________, __________ __________, __________
__________a, __________, __________ __________ e __________ __________
propongono di respingere l'appello e di confermare la sentenza del Pretore.
__________ __________ non ha presentato osservazioni.

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   Il Pretore ha ritenuto il valore litigioso “indeterminato”
(ordinanza del 29 settembre 1986). Ora, un'azione intesa alla modifica delle
quote di una proprietà per piani persegue, almeno indirettamente, uno scopo
economico. Ha quindi per principio natura pecuniaria, eventuali difficoltà di
calcolo o di stima nulla mutando a tale indole (cfr. DTF 108 II 78 consid. 1a e
1b con riferimenti). D'altro lato la determinazione del valore è essenziale per
verificare l'appellabilità della sentenza impugnata (art. 15 CPC), oltre che
per fissare oneri processuali e ripetibili. Mancando indicazioni al riguardo,
gli atti andrebbero pertanto ritornati al primo giudice affinché fissi il
valore della contestazione (art. 13 CPC). Se si pensa però che nelle cause
concernenti beni immobili il valore litigioso è determinato dalla domanda (art.
9 cpv. 1 CPC) e che nella fattispecie la petizione tende – fra l'altro – alla
soppressione di una proprietà per piani (la n. __________) gravata da oneri
ipotecari per oltre un milione e mezzo di franchi (doc. M3 e Q19), il valore
litigioso appare manifestamente superiore a fr. 8000.–. Sotto questo profilo
l'appello si dimostra quindi ricevibile.

 

                                   2.   L'attore __________ __________ è deceduto in pendenza di causa e
i suoi eredi hanno rinunciato all'eredità. Al momento della morte, egli non era
già più titolare della proprietà per piani n. __________ né della quota di 2/14
della proprietà per piani n. __________ (Foglio ufficiale n. __________ del
__________ __________ __________, pag. __________; n. __________del __________
__________ __________, pag. __________). Il processo essendo continuato fra le
parti in causa (art. 110 cpv. 1 CPC), al defunto è subentrata per legge – dopo
la rinuncia di tutti gli aventi diritto alla successione – l'eredità giacente.
Poco importa che l'amministrazione dell'eredità giacente non si interessi della
lite. Un'azione intesa a ottenere la rettifica di quote di valore della
proprietà per piani (art. 712e CC) ha effetto costitutivo verso tutti i
condomini (DTF 112 II 311 consid. 3; Meier-Hayoz/Rey
in: Berner Kommentar, 1988, n. 55 ad art. 712e CC). Gli attori formano
perciò un litisconsorzio necessario (Vogel,
Grundriss des Zivilprozessrechts, 5a edizione, § 5 n. 54). In
concreto l'amministrazione dell'eredità giacente non ha mai dichiarato di voler
desistere dalla lite. E siccome nel quadro di un litisconsorzio necessario i
litisconsorti diligenti rappresentano i litisconsorti inattivi (art. 46 CPC),
nella fattispecie la parte attrice sussiste nel suo intero. Ciò posto, gli atti
processuali da essa compiuti sono validi e nulla osta all'esame dell'appello
nel merito.

 

                                   3.   L'appellante contesta preliminarmente la competenza per territorio
del giudice adito, sostenendo che la causa – di natura obbligatoria – doveva
essere intentata al suo domicilio. L'eccezione è infondata. L'azione promossa
contro l'appellante verte, tra l'altro, sulla rettifica di quote di valore
della proprietà per piani (art. 712e cpv. 2 seconda frase CC) ed è
ammissibile, in linea di principio, anche per modificare quote di valore
stabilite prima della costruzione (Steinauer
in: RVJ 1991 pag. 305 in alto). Contrariamente all'opinione
dell'appellante, tuttavia, una simile domanda di rettifica si fonda su
un'obbligazione reale (Meier-Hayoz/Rey,
op. cit., n. 26 ad art. 712e CC; Bösch in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB II,
Basilea 1998, n. 6 ad art. 712e CC), sicché il convenuto non può
prevalersi dell'art. 30 Cost. (art. 59 vCost.; cfr. DTF 105 Ia 25 consid. 1c; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 85 ad
art. 712l CC). Ne discende che a giusto titolo la petizione è stata
inoltrata davanti al giudice del luogo di situazione del fondo (art. 18 cpv. 1
CPC).

 

                                   4.   L'appellante
ribadisce l'eccezione relativa alla carenza di legittimazione, adducendo in
particolare che la petizione doveva essere diretta anche contro i creditori
garantiti da pegni immobiliari, i quali sono direttamente interessati da ogni
cambiamento delle quote di valore. L'argomentazione non manca di pertinenza.
L'art. 712e cpv. 2 prima frase CC prevede in effetti che la modificazione
delle quote di valore richiede per la sua validità il consenso di tutti gli
interessati diretti. Onde la necessità – secondo giurisprudenza – di
coinvolgere, come attori o convenuti, tutti i comproprietari cui l'accoglimento
dell'azione di rettifica giusta l'art. 712e cpv. 2 seconda frase CC
recherebbe pregiudizio (DTF 112 II 311 consid. 3). L'esistenza di un
litisconsorzio necessario essendo un requisito di merito, che va esaminato
d'ufficio in ogni stadio di causa (Cocchi/Trezzini,
CPC massimato e commentato, Lugano 2000, n. 1 ad art. 41), ci si
potrebbe domandare se il principio posto dalla giurisprudenza per i
comproprietari non si applichi anche ai titolari di diritti reali limitati
suscettibili di essere lesi direttamente da una modifica delle quote di valore.
Ciò sembrerebbe il caso, ove si pensi che taluni autori ritengono indispensabile
l'accordo di tali titolari affinché i condomini possano modificare
consensualmente le quote (Meier-Hayoz/Rey,
op. cit., n. 46 ad art. 712e CC; Weber, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, Zurigo 1979, pag.
165 in basso e pag. 166 in alto).

 

                                         Dai piani
di cui gli attori chiedono l'approvazione si evince che nella fattispecie dovrebbero
essere ridotte le quote di quattro unità: la n. __________, la n. __________,
la n. __________e la n. __________, gravate da oneri ipotecari per complessivi
fr. 1 030 000.– (doc. A1, M3, Q5, Q6, Q11 e Q14). Gli attori postulano finanche
la soppressione di una proprietà per piani, la n. __________ (da trasformare in
parte comune: act. VII, 1° foglio), sulla quale sono iscritti diritti di
pegno per oltre un milione e mezzo di franchi (doc. M3 e Q19). L'accoglimento
della petizione potrebbe quindi comportare svantaggi per taluni creditori pignoratizi,
ciò che non è seriamente contestato neppure dagli appellati, i quali
riconoscono anzi che di ciò il convenuto “risponderà personalmente”
(osservazioni all'appello, ad 5.3 in fine). V'è seriamente da interrogarsi, di
conseguenza, se gli attori potessero procedere contro il solo comproprietario
che non accetta la rettifica delle quote, senza coinvolgere i titolari dei
diritti di pegno sulle quote stesse. Sia come sia, l'interrogativo può rimanere
indeciso. Come si vedrà oltre, invero, l'appello deve essere accolto già per
altri motivi. La questione può dunque continuare a rimanere aperta.

 

                                   5.   L'appellante
lamenta un'errata applicazione dell'art. 712e cpv. 2 CC, il Pretore non
avendo tenuto in debita considerazione i criteri posti a fondamento del calcolo
delle quote di valore. Al riguardo il primo giudice si è limitato a rilevare
che “tra i piani prodotti all'UR al momento della costituzione della PPP e la
situazione definitiva al termine della costruzione vi è una notevole differenza”
(sentenza impugnata, pag. 6 in alto) e che le quote di comproprietà non
corrispondono più a quelle iscritte a registro fondiario (pag. 3 nel mezzo).
Occorre esaminare se, quanto meno nel risultato, simile motivazione resista
alla critica.

 

                                         a)  Dottrina
e giurisprudenza sono unanimi nel ritenere che i comproprietari possono
determinare liberamente il valore delle loro quote, le quali non devono necessariamente
corrispondere al riparto della proprietà nello spazio (DTF 116 II 59 consid.
5a, 103 II 110 consid. 3a; Meier-Hayoz/Rey,
op. cit., n. 19 ad art. 712e CC; Bösch, op. cit., n. 4 ad art. 712e CC; 

                                              I
CCA, sentenza del 14 settembre 1990 nella causa I. contro F., consid. 2). Accanto
a fattori oggettivi come la superficie o la volumetria possono entrare in linea
di conto, perciò, anche fattori soggettivi come la situazione e la destinazione
degli appartamenti, le vie d'accesso, la vista e le immissioni (DTF 116 II 61
consid. 5c; Bösch, op. cit., n. 4
ad art. 712e CC; Steinauer, Les
droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 318 n. 1153a). L'ampliamento di
un'unità, ad esempio, giustifica una rettifica della quota corrispondente solo
nella misura in cui la superficie o la volumetria siano stati considerati nel
calcolo iniziale (Meier-Hayoz/Rey, op.
cit., n. 28 ad art. 712e CC). Ne segue che per ammettere una rettifica
delle quote di valore è necessario conoscere i criteri che hanno condotto alla
determinazione delle quote nell'atto costitutivo (DTF 116 II 62 consid. 6a con
riferimenti; ZBGR 77/1996 pag. 379 nel mezzo).

 

                                         b)  In
concreto gli attori riconoscono bensì che “i criteri per accertare le quote di
valore possono essere molteplici e di natura sia quantitativa, sia qualitativa”
(osservazioni all'appello, ad 7 pag. 10 in basso), ma non spendono una parola
sul metodo adottato in concreto per fissare le quote in origine e invano si
cercherebbe nel fascicolo processuale un qualsiasi riferimento al riguardo.
Dalla testimonianza del geometra revisore si desume soltanto che per i piani
allestiti nel 1984 – non iscritti a registro fondiario – il calcolo dei
millesimi è stato compiuto “sulla base della superficie degli appartamenti compresi
i muri perimetrali, delle terrazze valutate a un mezzo, tenendo conto anche
della superficie dei giardini, del bosco, delle cantine, dei posteggi, della
terrazza a tetto e della sauna grottino” (act. VII: verbale del 15
novembre 1989, 2° foglio in alto). Nei piani del 1985, di cui gli attori
postulano l'approvazione, non sono considerati invece i muri portanti e si applicano
criteri di calcolo apparentemente diversi – almeno in parte – rispetto a quelli
del 1984 (verbale citato, 2° foglio a metà; cfr. anche la delucidazione scritta
del geometra revisore, del 12 luglio 1993). Resta il fatto che nulla si sa di
preciso e di ragionevolmente affidabile sui criteri presi in considerazione
nella determinazione iniziale delle quote. Se ne conclude che le domande
tendenti all'approvazione e all'iscrizione a registro fondiario del nuovo piano
di riparto e della nuova tabella dei millesimi risultano infondate già per i
motivi esposti, senza che sia necessario esaminare oltre le condizioni cui
l'art. 712e cpv. 2 CC subordina la rettifica di quote di valore.

 

                                   6.   Non
sono destinate a miglior sorte neppure le richieste degli attori intese a far approvare
il piano di assegnazione delle parti comuni e il nuovo regolamento della
proprietà per piani. Tali domande non rientrano infatti nel campo
d'applicazione dell'art. 712e cpv. 2 seconda frase CC, che conferisce
un'azione diretta ai comproprietari – come si è visto – solo per procedere alla
rettifica di quote di valore (Bösch, op.
cit., n. 6 ad art. 712e CC). Gli attori avrebbero quindi dovuto
sottoporre previamente le loro richieste all'assemblea dei comproprietari (v.
doc. B, pag. 15 in basso, § 25 e 26) e, dandosi il caso, contestare la
risoluzione assembleare mediante l'azione prevista dagli art. 712m cpv.
2 e 75 CC. Tali presupposti fanno totalmente difetto in concreto. Anche su
questo punto l'appello si dimostra quindi provvisto di buon diritto e il giudizio
impugnato dev'essere riformato di conseguenza.

 

                                   7.   Gli
oneri processuali sono posti a carico degli appellati in solido (art. 148 cpv.
1 CC), tenuti a rifondere alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà,
un'equa indennità per ripetibili. A tale principio sfugge nondimeno __________
__________r, che non ha formulato osservazioni all'appello e non può dunque essere
considerata soccombente in questa sede (Rep. 1997 pag. 137 consid. 4). L'esito
dell'attuale giudizio impone di riformare anche il dispositivo sulle spese e le
ripetibili di primo grado, che vanno addebitate agli attori, soccombenti,
sempre con vincolo di solidarietà.

 

Per questi motivi,

 

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

 

 

pronuncia:               I.   L'appello
è accolto e la sentenza impugnata è così riformata:

                                         

                                         1. La
petizione è respinta.

                                         2. La
tassa di giustizia di fr. 3000.– e le spese sono poste a carico degli attori in
solido, che rifonderanno al convenuto, sempre con vincolo di solidarietà, fr.
10 000.– per ripetibili.

 

                                   II.   Gli
oneri processuali, consistenti in:

                                         a)
tassa di giustizia      fr. 1500.–

                                         b)
spese                         fr.     50.–

                                                                                fr.
1550.–

                                         da
anticipare dall'appellante, sono posti a carico di __________, __________ e
__________ __________ __________, __________ __________, __________ __________,
__________ __________, __________ __________, __________ e __________
__________, __________ __________ __________, __________ e __________
__________, __________ __________ e __________ __________, __________
__________ e __________ __________, __________ e __________ __________,
__________ __________, __________ e __________ __________, __________
__________ e dell'eredità giacente fu __________ __________ in solido, i quali
rifonderanno a __________ __________, sempre con vincolo di solidarietà, fr.
4000.– per ripetibili di appello.

 

                                  III.   Intimazione:

                                         – avv.
__________ __________, __________;

                                         – avv.
__________ __________, __________

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente                                                        Il
segretario