# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d4975fc5-fcd9-51d6-b8c9-1ce2c2108ecf
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-05-25
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 25.05.1998 12.1998.74
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1998-74_1998-05-25.html

## Full Text

Incarto n.

  12.98.00074

  	
  Lugano

  25 maggio 1998/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

   

  

 

 

sedente
per statuire nella causa a procedura sommaria per lo sfratto dei conduttori - inc. no. SF.98.00024
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 5 - promossa con istanza 16
gennaio 1998 da

 

	
   

  	
  __________ 

  entrambi
  rappr. __________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________ 

   

  

 

che
il Pretore, con decreto 5 marzo 1998, ha accolto ordinando al convenuto di
mettere a libera disposizione degli istanti l’appartamento di 2 locali al I.
piano, interno 111, nello stabile sito in __________ a __________

 

appellante
il convenuto, con atto d’appello 23 marzo 1998, cui è stato concesso l’effetto
sospensivo, con il quale chiede la reiezione dell’istanza di sfratto,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre
l’arch. __________ con osservazioni 27 aprile 1998 ha postulato la reiezione
del gravame con protesta di spese e ripetibili;

 

letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

 

 

ritenuto

 

 

in
fatto

 

                                         che il Pretore,
accogliendo con il giudizio qui impugnato l’istanza 16 gennaio 1998 di
__________, ha decretato lo sfratto dell’avv. __________ dall’appartamento di 2
locali, che quest’ultimo conduceva in locazione al __________ piano, interno
__________nello stabile sito in Via __________ a __________ 

                                         che il giudice di prime
cure ha innanzitutto appurato che il contratto di locazione tra le parti era
stato disdetto per mora e che in seguito gli istanti avevano tuttavia
comunicato al convenuto la loro disponibilità a sospendere momentaneamente lo
sfratto a condizione del puntuale pagamento delle pigioni future, maggiorate di
un importo di fr. 150.- mensili, a valere quale rientro per gli arretrati:
preso atto che il convenuto non aveva però dato seguito all’accordo
transattivo, egli ha concluso che la disdetta era senz’altro divenuta
effettiva, ciò che giustificava lo sfratto;

 

                                         che con l’appello che qui
ci occupa, avversato dalla controparte, il convenuto ha postulato la reiezione
dell’istanza con argomentazioni, che in quanto rilevanti, verranno riprese nei
prossimi considerandi;

 

considerando

 

 

in diritto

 

                                         che, contrariamente a
quanto ritenuto dal primo giudice, nel caso di specie non vi sono le premesse
per decretare lo sfratto;

 

                                         che è ben vero che la
disdetta è stata inoltrata (il 7 ottobre 1997, doc. H) dopo che in precedenza,
e meglio con raccomandata 6 agosto 1997 (doc. D), il convenuto era stato
diffidato a pagare le pigioni arretrate entro 30 giorni con l’avvertimento che
in assenza di pagamento nel termine il contratto sarebbe stato disdetto;

 

                                         che è però altrettanto
vero che quella comminatoria risulta ampiamente superata dal fatto che il 18
agosto 1997 (doc. E), entro il termine assegnato di 30 giorni, gli istanti
hanno nuovamente proceduto a sollecitare il pagamento di quei medesimi importi
arretrati senza far riferimento in quell’occasione all’eventualità di una
possibile disdetta per mora;

 

                                         che, agendo in tal modo,
gli istanti hanno in effetti indotto il convenuto a ritenere in buona fede che
essi avessero rinunciato alla comminatoria di cui all’art. 257d CO, optando
invece per un semplice richiamo;

 

                                         che la disdetta (doc. H),
significata al convenuto senza che gli sia stato nuovamente intimato di pagare
gli arretrati entro un congruo termine con la minaccia di un’eventuale disdetta
in caso di inosservanza dello stesso, è decisamente prematura (Higi,
Commentario zurighese, N. 47 ad art. 257d CO) e pertanto -come è stato
recentemente precisato da dottrina e giurisprudenza (Higi, op. cit.,
ibidem; DTF 121 III 156)- inefficace (IICCA 11 marzo 1996 in re
S. SA/T.C., 17 febbraio 1997 in re F.C./R. SA);

 

                                         che, stante l’esistenza di
una disdetta inefficace, il fatto che il convenuto non abbia preventivamente
ritenuto di contestarla davanti all’ufficio di conciliazione è irrilevante (DTF
121 III 156; ICCTF 23 ottobre 1995 in re B. SA/O. e G.);

 

                                         che in definitiva, poiché
una disdetta inefficace non è sanabile e non ha effetto nei confronti di
nessuno, il giudice dello sfratto deve verificare, pregiudizialmente e
d’ufficio, la sua eventuale esistenza (sentenze IICCA citate; Higi,
Mietvertragskündigung - nichtig, ungültig oder gültig und anfechtbar? in SJZ
1995 p. 227);

 

                                         che, appurata ai
considerandi precedenti l’esistenza in casu di una disdetta prematura e quindi
inefficace, non può che discenderne la reiezione dell’istanza di sfratto;

 

                                         che a dipendenza
dell’accoglimento dell’appello, la parte soccombente deve sopportare gli oneri
processuali e il pagamento delle ripetibili di entrambe le sedi (art. 148 CPC);

 

 

 

 

 

 

 

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 CPC e la TG

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello 23 marzo
1998 dell’avv. __________ è accolto.

                                         Di conseguenza il decreto
5 marzo 1998 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 5 è così riformato:

 

                                         1.     L’istanza di sfratto 16 gennaio 1998 è
respinta.

                                         2.     La
tassa e le spese di complessivi fr. 100.-, da anticipare in solido dagli
istanti, restano a loro carico, con l’obbligo pure solidale di rifondere al
convenuto fr. 100.- a titolo di ripetibili.

                                      

 

                                   II.   Le spese della
procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a) tassa di giustizia        fr.   
80.-

                                         b) spese                         
 fr.    20.- 

                                         Totale                              
fr.  100.-

 

                                         da anticiparsi
dall’appellante, sono poste a carico della parte appellata, che rifonderà alla
controparte fr. 100.- per ripetibili di appello.

 

 

                                  III.   Intimazione a:      __________

                                         Comunicazione alla Pretura
del distretto di Lugano, Sezione 5

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario