# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 26041fa8-61b7-55f4-a2cf-5e08660fa60b
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-09-14
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 14.09.2001 80.2001.106
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2001-106_2001-09-14.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2001.00106

  	
  Lugano

  14 settembre 2001

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 20 luglio 2001

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ __________, __________
  __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Il 23 novembre 1988, __________
__________ donava alle figlie __________ __________
e __________ __________ alcuni beni immobiliari, fra i quali il mapp. N. __________ del Comune di __________, che diveniva comproprietà delle
sorelle __________ e __________. Il donante costituiva a favore di
sé stesso e della moglie __________ un
usufrutto vita natural durante su tutti i beni donati. Inoltre, su un
appartamento del mapp. N. __________
veniva costituito un diritto di abitazione a favore del donante e della moglie.
Con lo stesso atto pubblico, veniva altresì prevista l'attribuzione in uso
esclusivo dell'appartamento al primo piano della stessa casa a __________ __________.

 

 

                                   2.   Con
atto pubblico del 9 aprile 2001, __________
__________ alienava alla sorella __________ __________
la propria quota di comproprietà di un mezzo del mapp. N. __________ del Comune di Coldr__________rio, al prezzo di fr. 250'000. Contestualmente
all'iscrizione del trapasso di proprietà, le parti chiedevano all'Ufficio dei
registri anche la cancellazione dei diritti di usufrutto e di abitazione,
essendo i beneficiari deceduti rispettivamente nel 1993 e nel 1998.

                                         Inoltrando
la dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari, in data __________ 2001, __________
__________ chiedeva il differimento
dell'imposizione, avendo reinvestito il ricavo nella costruzione di una casa
d'abitazione a __________.

                                         L'Ufficio
di tassazione di __________, con
decisione del 28 maggio 2001, notificava alla venditrice la tassazione
dell'imposta sugli utili immobiliari, relativa alla cessione del mapp. N. __________. L'utile immobiliare era
commisurato in fr. 202'564 e l'imposta in fr. 6'076.90.

 

 

                                   3.   La
contribuente impugnava la suddetta decisione con reclamo del 25 maggio 2001,
contestando il mancato differimento dell'imposizione dell'utile immobiliare.
Argomentava che la casa venduta era stata la sua abitazione primaria per ben 38
anni.  

                                         L'autorità
di tassazione respingeva il reclamo con decisione del 26 giugno 2001, con la
seguente motivazione: 

                                         Nella
decisione impugnata, l'autorità fiscale ha negato il differimento dell'imposizione
siccome la signora __________ non ha
venduto né un'abitazione monofamiliare né un appartamento in PPP. Ha alienato
invece la sua quota di comproprietà di ½ di una casa bifamiliare posseduta in
comproprietà con la sorella.

                                         Visto
quanto precede il reclamo è respinto e la tassazione di prima sede confermata.

 

 

                                   4.   Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________
ripropone la richiesta di poter beneficiare del differimento dell'imposizione.
A suo avviso, la legge non prevede una distinzione fra appartamento in
proprietà per piani ed appartamento in comproprietà, ragione per cui non
sarebbe ammissibile un diverso trattamento delle due fattispecie. 

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         5.2.

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).

 

 

                                   6.   Come
detto, in data 13 aprile 2001 (data dell'iscrizione), la ricorrente ha alienato
la quota di comproprietà di un mezzo del mapp. N. 525 alla sorella __________ __________,
al prezzo di fr. 250'000.-. Chiede di poter beneficiare del differimento
dell'imposizione, in applicazione dell'art. 125 lett. g LT, avendo
impiegato l'utile conseguito per finanziare l'acquisto del mapp. N. 1170 del
Comune di __________, sua nuova casa
d'abitazione.

                                         Nella
decisione impugnata, l'autorità di tassazione ha negato che possa essere
concesso il differimento dell'imposizione, non essendo stata alienata né una
casa monofamiliare né un appartamento in proprietà per piani. La vendita della
quota di comproprietà non rientrerebbe infatti fra i casi per cui è previsto il
differimento. 

 

                                         6.1.

                                         Per
l'art. 125 lett. g LT l'imposizione dell'utile immobiliare è differita
in caso di alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che
ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a
condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni
all'acquisto o alla costruzione, nel cantone, di un'abitazione sostitutiva
adibita al medesimo scopo.

                                         La citata
disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l'art. 12 cpv. 3
lett. a LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali
il reinvestimento deve essere effettuato.

                                         Il
legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di
esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari,
nell'intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il
contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l'abitazione per
ragioni professionali. Il Consiglio federale, nel Messaggio sull'armonizzazione,
sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per l'elevata imposta sui
guadagni immobiliari, non è possibile acquistare nel nuovo luogo di domicilio
un'abitazione sostitutiva di ugual valore e che l'assenza di una tale possibilità
di reinvestimento sostitutivo può nuocere alla mobilità professionale (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 131).

                                         La
dottrina è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come una
eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse
necessitata, nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio
della rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell'inesistenza di
una componente dell'utile, bensì nelle modalità di impiego di quest'ultimo (Ochsner, Die Besteuerung der
Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105
s.; Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer
des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die
Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p.
168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso di fare
un uso extra-fiscale dell'imposta sugli utili immobiliari (Mettler, op.
cit., p. 139; Rumo, op. cit., p. 170), cioè che abbia inteso promuovere,
con tale mezzo, la proprietà dell'abitazione o la mobilità della popolazione (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 132).

 

                                         6.2.

                                         Le
condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù
dell'art. 125 lett. g LT, sono le seguenti: 

                                         a)  l'acquisto
di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l'oggetto alienato e
quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione
personale;

                                         b)  l'uso
personale deve essere esclusivo e durevole: l'abitazione alienata e quella
acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei
seguenti casi eccezionali: 

                                               •   l'esistenza
di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per
vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non
invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita
per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l'incremento di valore;

                                               •   la
locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare
quando già al momento dell'inizio della locazione è nota la data della vendita,
sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è
ammessa una durata che supera l'anno, purché la durata dell'uso personale abbia
comunque ecceduto quella della locazione;

                                         c)   deve
trattarsi di "abitazione primaria": è dunque escluso il differimento
per le abitazioni secondarie e di vacanza;

                                         d)  limite
temporale di due anni fra la vendita e l'acquisto o la costruzione dell'abitazione
sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa addirittura precedere
la vendita 

                                         e)  il
reinvestimento deve avvenire "nel Cantone": tale limitazione, non
presente nella LAID, non costituisce una preclusione di principio, bensì una
riserva in attesa di più ampie garanzie sul piano della reciprocità
intercantonale (Soldini/Pedroli, op. cit., pp. 132-134 e p. 137). 

 

                                         6.3.

                                         6.3.1.

                                         Tanto la
legge cantonale quanto quella federale (art. 12 cpv. 3 lett. e LAID)
limitano il differimento dell'imposizione al caso dell'alienazione di un'abitazione
che assuma la forma della "casa monofamiliare" o dell'
"appartamento". Di solito, l'appartamento è costituito da una unità
in proprietà per piani (PPP), secondo gli articoli 712a ss. Codice
civile svizzero (CCS; RS 210). 

                                         Vi è
infatti una fondamentale differenza fra la comproprietà e la proprietà per
piani.

 

                                         6.3.2.

                                         La quota
del comproprietario non corrisponde a una porzione determinata
della cosa in comproprietà; al contrario, ognuno dei comproprietari ha un
diritto sulla totalità della cosa, ma che è limitato dall'esistenza del diritto
degli altri comproprietari; in tal senso, la quota è dunque solo
"ideale". In quanto entità non materiale, la quota di comproprietà
costituisce pertanto essa stessa un oggetto di proprietà individuale di cui il
titolare può disporre (Steinauer, Les droits réels, tomo I, 2a
ediz., Berna 1990, n. 1117, p. 305).

 

                                         6.3.3.

                                         Il
diritto del proprietario per piani si presenta invece come un
diritto di comproprietà sui generis, che comporta due elementi
indissolubilmente legati:

                                         -  una
quota di comproprietà sull'intero immobile;

                                         -  un
diritto esclusivo di godimento e di amministrazione su parti determinate dell'immobile
(Steinauer, op. cit., n. 1125, p. 307).

 

                                         6.3.4.

                                         Ne
consegue che, mentre il comproprietario è titolare di una semplice quota ideale
dell'intero immobile, il proprietario per piani ha invece un diritto esclusivo
di godimento e di amministrazione su parti determinate dell'immobile ed in
particolare su uno o più appartamenti. 

                                         È
quindi spiegata la ragione per cui la nozione di "appartamento" si
riconduce di solito alla proprietà per piani.

 

                                         6.3.5.

                                         L'art. 647 cpv. 1 CCS
ammette tuttavia che i comproprietari possano «convenire un regolamento per
l’uso e l’amministrazione, derogante alle disposizioni legali, e farlo
menzionare nel registro fondiario».

                                         Tale
regolamento può in particolar modo disciplinare l'utilizzazione della cosa. Può
prevedere una divisione dell'utilizzazione nello spazio (l'uno ha il godimento
del pianterreno, l'altro del primo piano), ma è anche possibile prevedere una
ripartizione dell'utilizzazione nel tempo (p. es. ciascuno dei dodici
comproprietari può utilizzare la cosa per un mese all'anno, come avviene nel
caso della "multiproprietà" o "time-sharing") (Steinauer,
op. cit., n. 1266a, p. 347; Simonius/Sutter, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht,
tomo I, Basilea/Francoforte 1995 , § 14, n. 43, p. 481). 

 

                                         6.4.

                                         Nel caso
in discussione, il contratto di donazione stipulato il 23 novembre 1988 fra __________ __________
e le figlie __________ e __________ conteneva le seguente clausola:

                                         Si precisa
che alla signora __________ __________ viene attribuito l'uso esclusivo
dell'appartamento al primo piano, già da lei attualmente occupato, della casa
che sorge sul mapp. Nr. __________ in __________.

                                         Alla
signora __________ __________ verrà attribuito l'uso esclusivo
dell'appartamento al piano terreno, attualmente occupato dai coniugi __________ e __________
__________, al momento che decadrà il
diritto di abitazione in favore dei genitori.

                                         Alla
signora __________ __________ viene pure attribuito l'uso
esclusivo del garage sub. B) mapp. Nr. __________,
mentre il ripostiglio che sorge dietro al garage (sempre sub. b) viene
attribuito in uso alle signore __________
__________ e __________ __________.

 

                                         Per
quanto dunque non sia stata costituita una proprietà per piani, l'atto di
donazione ha prodotto, fra le donatarie, effetti del tutto assimilabili,
attribuendo ad ognuna di esse il diritto di uso esclusivo su di un
appartamento. Del resto, proprio la circostanza che la ricorrente abbia venduto
la propria quota di comproprietà alla sorella, già comproprietaria dell'altra
metà, mostra la particolarità della fattispecie: solo in circostanze
particolari, che qui non ricorrono, una terza persona avrebbe acquistato la
quota della ricorrente, senza che fosse costituita una proprietà per piani. 

 

                                         6.5.

                                         Ne
consegue che, sebbene l'appartamento venduto non sia una quota di PPP, si
giustifica il riconoscimento del differimento dell'imposizione, tanto più che
la legge stessa fa un generico riferimento alla vendita di un
"appartamento", senza precisare che deve trattarsi di una proprietà
per piani. 

                                         Anche la
dottrina e la giurisprudenza di altri cantoni ammettono inoltre un'interpretazione
estensiva della fattispecie di differimento in esame, proprio in relazione al
presupposto costituito dalle caratteristiche che deve avere l'
"abitazione" (cfr. Zwahlen, in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar
zum Schweizerischen Steuerrecht, Basilea/Francoforte
1997, vol. I, tomo I, n. 72 all'art. 12 LAID, p. 201, che, fatto notare come la
versione francese neppure si menzioni la "casa monofamiliare" ma
parli semplicemente di "maison", afferma esplicitamente che: «die Normierung darf aber sicher nicht dazu führen, dass der Verkauf
eines Teils eines Zwei- oder Reihenfamilienhauses nicht unter den Steueraufschub
fallen darf, sofern die weiteren Voraussetzungen erfüllt werden»; inoltre: Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zurigo 1999, § 216, n. 289, p. 1391; StE 1998 B 42.38 n.
16).

                                         Le
rimanenti condizioni per la concessione del differimento ex art. 125
lett. g LT sono indiscutibilmente date.

 

 

                                   7.   Il
ricorso è conseguentemente accolto. Di conseguenza non si prelevano né tassa di
giustizia né spese processuali.

 

 

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

 

 

 

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 26 giugno 2001 è riformata nel senso
che è ammesso il differimento dell'imposizione dell'utile immobiliare per
reinvestimento nell'abitazione primaria.

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il presente
giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

 

 

                                      

 

                                         

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: