# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ef550a31-e4a7-5cb4-bda4-ad7c9d946abb
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-10-19
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 4. Abteilung 19.10.2020 OG O4V-13-15
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_004_OG-O4V-13-15_2020-10-19.pdf

## Full Text

Beschwerdeführerin A. 

 

vertreten durch: RA AA. 

 

 

Vorinstanz Regierungsrat Appenzell Ausserrhoden, Regierungsgebäude, 

9100 Herisau 

 

 

Vorvorinstanz   Gemeinde B. 

 

vertreten durch: RA BB. 

 

 

Beschwerdegegner C. 

 

 

Gegenstand Nutzungsplanung (Teilzonenplan „D.“) 

Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Regierungsrates 

vom 19. März 2013  

 

 

  

Obergericht Appenzell Ausserrhoden  
4. Abteilung 

 

Die von der Beschwerdeführerin gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde an das 

Bundesgericht hat dieses mit Entscheiddatum vom 11. Oktober 2021 abgewiesen 

(1C_635/2020). 

Urteil vom 19. Oktober 2020 
 

Mitwirkende Obergerichtspräsident E. Zingg 

Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer  

Oberrichter E. Graf, P. Louis 

Obergerichtsschreiber D. Hofmann 

 

 

Verfahren Nr. O4V 13 15 

 

 

Sitzungsort Trogen 

 

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Rechtsbegehren 

 

a) der Beschwerdeführerin: 

Ziffer 1, 2, 4 und 5 des vorinstanzlichen Entscheids vom 19. März 2013 seien aufzuheben, 

unter Kosten- und Entschädigungsfolge.  

 

b) der Vorinstanz: 

 Die Beschwerde sei abzuweisen 

 

c) der Vorvorinstanz: 

 1. Die Beschwerde sei abzuweisen. 

 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin. 

 

 

 

Sachverhalt 

 

A. Die A. ist seit dem 5. April 1983 Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 0001 im Gebiet „D.“ in 

der Gemeinde B. (vgl. dazu den Kaufvertrag vom 5. April 1983, act. 15.3.17.21/8). Die rund 

23‘000 m2 grosse unüberbaute Parzelle war im Zonenplan von 1978 (act. 15.3.17.21/2) der 

Ein- und Zweifamilienhauszone zugewiesen. Am 6. April 1984 reichte die A. ein Baugesuch 

für den Bau eines Appenzellerhauses ein (act. 15.3.17.21/11). Nach der Annahme der Aus-

zonungsinitiative „D.“, welche das Ziel hatte, u.a. die Parzelle Nr. 0001 in die Zone „Übriges 

Gemeindegebiet“ zu überführen (act. 15.3.17.21/20), erliess der Gemeinderat B. am 4. 

Oktober 1985 u.a. auf der genannten Parzelle eine Bausperre (act. 15.3.17.21/87) und 

legte am 17. Oktober 1985 die Planänderung öffentlich auf (act. 15.3.17.21/24). Nach der 

Annahme durch die Stimmbürger wurde die Planänderung am 19. März 1991 vom Regie-

rungsrat des Kantons Appenzell Ausserrhoden genehmigt (act. 15.3.17.21/1). Diesen Be-

schluss hob das Bundesgericht mit Urteil vom 13. Mai 1992 auf (act. 2.98). Am 10. Februar 

1993 wurde der zweite Teilzonenplan „D.“ öffentlich aufgelegt, der vorsah, den südlichen 

Teil der Parzelle Nr. 0001 der Wohnzone zuzuweisen (act. 15.3.17.21/41). Der Regierungs-

rat hiess mit Beschluss vom 19. April 1994 (act. 15.3.17.21/42) einen dagegen gerichteten 

Rekurs von C., Eigentümer der benachbarten Parzellen Nrn. 0002, 0008, 0003 und 0004 

gut. Gleichzeitig wies er die Gemeinde B. an, einen Teilzonenplan zu erlassen, der das ge-

samte Gebiet „D.“ umfasse und die Parzelle Nr. 0001 der Landwirtschaftszone zuteile. Mit 

dem dritten Teilzonenplan „D.“ kam der Gemeinderat dieser Weisung nach, welcher jedoch 

am 25. September 1994 von den Stimmbürgern abgelehnt wurde (act. 15.3.17.21/38). 

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B. Mit Beschluss vom 24. April 1996 erliess der Gemeinderat B. den vierten Teilzonenplan 

„D.“ (act. 15.3.17.21/36), welcher die Parzellen Nrn. 0002, 0005, 0001 und 0006 der Land-

wirtschaftszone zuwies und am 26. November 1996 vom Regierungsrat genehmigt wurde. 

Das Verwaltungsgericht (heute: Obergericht) des Kantons Appenzell Ausserrhoden hiess 

eine dagegen gerichtete Beschwerde der A. mit Urteil vom 28. Januar 1998 (act. 

15.3.17/12) teilweise gut und hob den betreffenden Beschluss auf. Gleichzeitig wies es die 

Sache zur Durchführung des ordentlichen Planauflageverfahrens an den Gemeinderat B. 

zurück, damit dieser in Erfüllung seiner Planungspflicht die im Gebiet „D.“ bestehende Pla-

nungslücke schliesse. In den Erwägungen stellte es u.a. fest, dass die Parzellen Nrn. 0002, 

0005, 0001 und 0006 nicht zum weitgehend überbauten Gebiet gehören und dieses Gebiet 

seit dem 1. Januar 1988 von Bundesrechts wegen in einer Nichtbauzone liege. Dieses Ur-

teil erwuchs unangefochten in Rechtskraft.  

 

C. Am 8. Juli 1998 erliess der Gemeinderat den fünften Teilzonenplan „D.“ (act. 15.3.17/4), 

welcher wiederum die Zuweisung der Parzellen Nrn. 0002, 0005, 0001 und 0006 zur Land-

wirtschaftszone und zum landwirtschaftlichen Vorranggebiet nach alt.Art. 35 Abs. 5 EG zum 

RPG vorsieht. Dieser Teilzonenplan wurde am 7. Oktober 1998 öffentlich aufgelegt (act. 

15.3.17/6). Mit Eingabe vom 9. November 1998 (act. 15.13.17/16) liess die A., vertreten 

durch RA AA., beim Gemeinderat B. Einsprache gegen die Planauflage erheben mit dem 

Hauptbegehren, die Parzellen Nrn. 0002, 0005, 0001 und 0006 in der Ein- und Zweifamili-

enzone zu belassen. Mit Entscheid vom 17. März 1999 (act. 15.3.17/14) wies der Gemein-

derat die Einsprache ab.  

 

D. Dagegen liess die A., vertreten durch A., mit Eingabe vom 19. April 1999 (act. 15.3.1) Re-

kurs beim Regierungsrat erheben mit dem Hauptbegehren, die Parzellen Nrn. 0002, 0005, 

0001 und 0006 in der Ein- und Zweifamilienzone zu belassen. Auf eine Auszonung sei zu 

verzichten. Aufgrund von Einigungsverhandlungen wurde das Verfahren in der Folge form-

los sistiert. Am 1. Januar 2004 trat das neue kantonale Baugesetz (BauG, bGS 721.19) in 

Kraft, welches in Art. 49 vorsieht, dass über Rekurse gegen Nutzungspläne erst nach der 

Volksabstimmung, zusammen mit dem Beschluss über die Genehmigung, zu entscheiden 

ist. Mit Schreiben vom 1. März 2007 (act. 15.3.37) beantragte der Gemeinderat B. beim 

Regierungsrat, das faktisch sistierte Verfahren wieder aufzunehmen. Der Regierungsrat 

wies dieses Gesuch mit Verfügung vom 2. August 2007 (act.15.3.39) aufgrund der fehlen-

den Volksabstimmung ab, womit das Rekursverfahren weiterhin sistiert blieb.  

 

E. Mit Beschluss vom 18. November 2008 (act. 2.127) stellte der Regierungsrat in Bezug auf 

die Parzellen Nrn. 0008, 0009 und 0001 fest, dass die Papierversion des Kantonalen Richt-

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plans 2002 nicht mit dem vom Bundesrat genehmigten Originalplan übereinstimme. Die 

Fruchtfolgefläche umfasse auch einen westlichen Teil, welcher nach wie vor als Fruchtfol-

gefläche zu betrachten sei. Auf die gegen diesen Beschluss erhobene Beschwerde der A. 

vom 29. Dezember 2008 (act. 2.129) trat das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 26. August 

2009 (act. 2.126) nicht ein.  

 

F. Am 28. April 2009 genehmigte der Regierungsrat den kommunalen Richtplan (act. 2.110). 

Die Stimmbürger der Gemeinde B. stimmten der Teilzonenplanänderung „D.“ am 29. No-

vember 2009 zu (act. 15.3.40/2).  

 

G. Mit Entscheid vom 26. März 2013 (act. 2.132) wies der Regierungsrat den Rekurs der A. 

ab, soweit er darauf eintrat. Gleichzeitig genehmigte er den Teilzonenplan „D.“ und stellte 

fest, dass die mit dem Teilzonenplan erfolgte Ausscheidung „landwirtschaftliches Vorrang-

gebiet“ gegenstandslos sei, da das neue Baugesetz diese Zonierung nicht mehr kenne.   

 

H. Dagegen liess die A. (im Folgenden: Beschwerdeführerin), vertreten durch RA AA., mit Ein-

gabe vom 26. April 2013 (act. 1) Beschwerde beim Obergericht erheben, wobei sie die ein-

gangs erwähnten Rechtsbegehren stellte.  

 

I. Mit Eingabe vom 5. Juli 2013 (act. 14) nahm der Regierungsrat (im Folgenden: Vorinstanz) 

Stellung zur Beschwerde mit dem Antrag, diese abzuweisen. Nachdem das Verfahren auf-

grund einer Beschwerde der Beschwerdeführerin an das Bundesgericht betreffend Rechts-

verzögerung faktisch sistiert geblieben war, nahmen C., Grundeigentümer der Parzelle Nr. 

0002 (im Folgenden: Beschwerdegegner) mit Eingabe vom 10. Juni 2014 (act. 25) und die 

Einwohnergemeinde B. (im Folgenden: Vorvorinstanz), vertreten durch RA BB., mit Ein-

gabe vom 19. Juni 2014 (act. 26) und dem eingangs erwähntem Rechtsbegehren zur Be-

schwerde Stellung.  

 

J. Mit Eingabe vom 4. September 2014 (act. 40) liess die Beschwerdeführerin eine Replik 

einreichen. Darin beantragte sie u.a. den Ausstand sämtlicher Gerichtspersonen, die am 

Zwischenentscheid des Verwaltungsgerichts vom 28. Januar 1998 (act. 15.3.17/12) mitge-

wirkt hätten. Nachdem das Ausstandsbegehren vom Obergericht mit Beschluss vom 17. 

Dezember 2014 (act. 88/12) rechtskräftig abgewiesen worden war, liess die Vorvorinstanz 

mit Eingabe vom 3. September 2015 (act. 50) eine Duplik einreichen, wobei sie an ihren 

Anträgen festhielt.  

 

K. Am 29. September 2016 (act. 56) beschloss das Obergericht über die Eignung als Frucht-

folgefläche bzw. über die Ackerfähigkeit der Parzelle Nr. 0001 Beweis abzunehmen und 

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dafür ein Gutachten einzuholen. Im Weiteren wurden die Parteien darauf hingewiesen, 

dass das Gericht in Erwägung ziehe, die Streitsache in Anwendung der auf den 1. Mai 

2014 in Kraft gesetzten Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) und der 

Raumplanungsverodnung (RPV, SR 700.1) zu beurteilen. Mit Schreiben vom 10. November 

2016 (act. 60), 23. November 2016 (act. 64), 28. November 2016 (act. 66) und 8. Dezem-

ber 2016 (act. 68) liess sich die Beschwerdeführerin zum Beweisbeschluss vernehmen.  

 

L. Nachdem die Verfahrensakten aufgrund eines Beschwerdeverfahrens beim Bundesgericht 

(act. 86) betreffend Rechtsverzögerung zwischenzeitlich nicht zur Verfügung standen, ge-

währte die Gerichtsleitung den Verfahrensbeteiligten am 9. Februar 2018 (act. 89) die Ge-

legenheit, zu den neu beigezogenen Akten Stellung zu nehmen. Dazu liessen sich die Be-

schwerdeführerin mit Eingabe vom 26. Februar 2018 (act. 92), der Beschwerdegegner mit 

Eingabe vom 1. März 2018 (act. 95) sowie die Vorinstanz mit Eingabe vom 15. März 2018 

(act. 97) vernehmen.  

 

M. Mit Beschluss vom 4. Juli 2018 (act. 117) entschied das Obergericht in Abänderung von 

Ziff. 2.1 des Beschlusses vom 29. September 2016 anstelle des mittlerweile pensionierten 

vorgesehenen Gutachters dessen Nachfolger E. bei der F. mit der Begutachtung zu beauf-

tragen. Den Parteien wurde Gelegenheit gewährt, dazu bis zum 20. Juli 2018 Stellung zu 

nehmen. Dazu liess sich die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 11. Juli 2018 (act. 

118) und 19. Juli 2018 (act. 120) vernehmen u.a. mit dem Antrag, auf die Begutachtung zu 

verzichten. Zudem machte die Beschwerdeführerin, die Verletzung ihres Anspruchs auf ein 

nach Gesetz zusammengesetztes Gericht geltend, da der pensionierte Gerichtsschreiber 

G. an der Willensbildung des Spruchkörpers mitwirke. Mit Schreiben vom 31. Juli 2018 (act. 

123) liess sich die Beschwerdeführerin erneut vernehmen. Darauf folgten Stellungnahmen 

der Vorvorinstanz vom 16. August 2018 (act. 128) und des Beigeladenen vom 18. August 

2018 (act. 130), worauf die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 30. August 2018 (act. 

136) replizierte.  

 

N. Mit Beschluss vom 30. August 2018 und 6. September 2018 (act. 137) stellte das Oberge-

richt u.a. fest, dass die vierte Abteilung des Obergerichts unverändert in der bisherigen Zu-

sammensetzung für die Streitsache zuständig sei (Dispositiv-Ziff. 1). Im Weiteren wurde E. 

von der F. definitiv mit der Bodenbegutachtung der Parzelle Nr. 0001 beauftragt. Gegen 

diesen Beschluss liess die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 5. Oktober 2018 (act. 

149.2) Beschwerde beim Bundesgericht erheben.  

 

O. Nachdem die Felderhebung am 19. September 2018 stattgefunden hatte, stellte das 

Obergericht den Parteien mit Verfügung vom 2. November 2018 (act. 147) das Gutachten 

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der F. vom 29. Oktober 2018 (act. 146) zu und gab diesen Gelegenheit, dazu innert 20 Ta-

gen Stellung zu nehmen. Mit Eingaben vom 18. November 2018 (act. 152), 23. November 

2018 (act. 156) und 26. November 2018 (act. 157) nahmen der Beschwerdegegner, die 

Vorinstanz und die Beschwerdeführerin zum Gutachten Stellung.  

 

P. Mit Urteil vom 4. April 2019 (act. 164) hiess das Bundesgericht die gegen den Beschluss 

vom 30. August 2018 gerichtete Beschwerde der Beschwerdeführerin vom 5. Oktober 2018 

(act. 149.2) insoweit gut, als dass es dessen Ziff. 1 aufhob, da G. am Entscheid über seine 

Zugehörigkeit zum Spruchkörper mitgewirkt hatte. Die Sache wurde an das Obergericht zu-

rückgewiesen, um erneut darüber zu entscheiden, ob G. am Verfahren O4V 13 15 als Ge-

richtschreiber fungieren dürfe und, falls nein, ob die unter seiner Mitwirkung erlassenen Be-

schlüsse und Verfügungen seit 1. Oktober 2017 nichtig oder aufzuheben seien. 

 

Q. Nachdem die Beschwerdeführerin am 19. Juni 2019 gegen den Gerichtspräsidenten ein 

Ausstandsbegehren betreffend Zusammensetzung des Spruchkörpers eingereicht hatte, 

sistierte die Gerichtsleitung das vorliegende Verfahren bis zur Rechtskraft der Entscheide 

betreffend Ausstandsbegehren gegen Ernst Zingg (O4V 19 24) und betreffend Zusammen-

setzung des Spruchkörpers (O4V 19 13) mit Verfügung vom 29. August 2019 (act. 171).  

 

R. Mit Beschluss vom 27. September 2019 wies das Obergericht das Ausstandsbegehren 

gegen Ernst Zingg ab. Mit Beschluss vom 17. Januar 2020 stellte das Obergericht fest, 

dass G. im Verfahren O4V 13 15 als Gerichtsschreiber fungieren durfte. Nachdem diese 

Beschlüsse in Rechtskraft erwachsen waren, nahm die Gerichtsleitung das vorliegende 

Verfahren mit Verfügung vom 20. März 2020 (act. 174) wieder auf. Gleichzeitig gab sie den 

Verfahrensbeteiligten u.a. Gelegenheit, zu den Eingaben vom 18. November 2018 (act. 

152), 23. November 2018 (act. 156) und 26. November 2018 (act. 157) betreffend das Gut-

achten Stellung zu nehmen.  

 

S. Mit Eingabe vom 30. März 2020 (act. 175) ersuchte die Beschwerdeführerin um die 

Durchführung von Vergleichsverhandlungen, was von der Gerichtsleitung mit Verfügung 

vom 1. April 2020 (act. 176) abgelehnt wurde. Mit Schreiben vom 9. April 2020 (act. 177), 

16. April 2020 (act. 178) und 17. April 2020 (act. 179) nahmen der Beschwerdegegner, die 

Vorinstanz und die Beschwerdeführerin Stellung. 

 

T. Mit Verfügung vom 13. Juli 2020 (act. 183) zeigte die Gerichtsleitung den Verfahrens-

beteiligten an, dass die Nachführung 2015 des kantonalen Richtplans (act. 181 und 182) zu 

den Akten des vorliegenden Verfahrens genommen werde, wozu sich die Beschwerde-

führerin mit Schreiben vom 31. Juli 2020 (act. 188) vernehmen liess. 

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U. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 

näher eingegangen. 

 

 

 

Erwägungen 

 

1. Legitimation 

Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 

dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRPG, bGS 143.1) generell zur Behandlung von Beschwerden gegen verwaltungsinterne 

letztinstanzliche Verfügungen zuständig ist. Die Beschwerde wurde frist- und formgerecht 

eingereicht. Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin des angefochtenen Rekursent-

scheids formell beschwert. Als Eigentümerin der Parzelle Nr. 0001, welche im Planungspe-

rimeter liegt und welche durch den umstrittenen fünften Teilzonenplan „D.“ der Landwirt-

schaftszone zugeteilt werden soll, ist sie in schutzwürdigen eigenen tatsächlichen und 

rechtlichen Interessen besonders berührt und daher zur Beschwerde legitimiert (Art. 59 i. V. 

m. Art. 32 Abs. 1 VRPG).  

 

2. Streitgegenstand 

2.1 Mit Urteil vom 28. Januar 1998 (act. 15.3.17/12) hat das ehemalige Verwaltungsgericht und 

heutige Obergericht in Ziff. 4 festgestellt, dass der altrechtliche Zonenplan von 1978 den 

Anforderungen des am 1. Januar 1980 in Kraft getretenen Raumplanungsgesetzes nicht 

genüge, da dieser das Gebiet ausserhalb der Bauzone undifferenziert dem übrigen Ge-

meindegebiet zugewiesen habe. Zudem habe der altrechtliche Zonenplan auch hinsichtlich 

der Bauzonengrösse den Anforderungen von Art. 15 RPG nicht genügt. Dieser sei inkl. den 

Bewohnern ausserhalb der Bauzone auf eine Einwohnerzahl von insgesamt wenigstens 

5500 Einwohnern ausgerichtet gewesen (vgl. dazu auch S. 7 des Planungsbericht zur Re-

vision der Ortsplanung vom 21. Mai 1993, act. 15.3.17/49 und den Bericht zum Kantonalen 

Richtplan 1987, B20, act. 98.4). Die Gemeinde B. habe aber im Jahr 1994 lediglich 3‘908 

Einwohner aufgewiesen, womit die Bauzonen gemäss Zonenplan 1978 den Bedarf der 

Jahre 1979 – 1994 um wenigstens 1500 Einwohner überstiegen hätten. Deshalb müsse 

hinsichtlich der Parzellen Nrn. 0002, 0005, 0001 und 0006 von einer eigentlichen Pla-

nungslücke gesprochen werden. Innerhalb der festgestellten Planungslücke reduziere sich 

der Umfang der Bauzone auf das weitgehend überbaute Gebiet. Die Parzelle Nr. 0001 ge-

höre nicht zum weitgehenden überbauten Gebiet, womit diese seit dem 1. Januar 1988 von 

Bundesrechts wegen in einer Nichtbauzone liege. Der altrechtliche, den Anforderungen des 

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RPG nicht genügende Zonenplan von 1978 habe jedenfalls nach dem 1. Januar 1988 und 

mit Bezug auf die Umschreibung des Baugebiets seine Gültigkeit verloren. Zur Schliessung 

dieser Planungslücke hat das damalige Verwaltungsgericht und heutige Obergericht die 

Sache zur Durchführung des ordentlichen Planauflageverfahrens vorbehaltlos an die Vor-

vorinstanz zurückgewiesen (Ziff. 1 des Dispositivs). Dieses Urteil vom 28. Januar 1998 ist 

unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Die Erwägungen eines Rückweisungsentschei-

des binden sowohl die Vorinstanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, als auch die 

zurückweisende Rechtsmittelinstanz, falls sie erneut mit der Sache befasst wird (BGE 122 I 

250 E. 2).  

 

2.2 An der rechtskräftig festgestellten Planungslücke vermag die mehrfach vorgebrachte Rüge 

der Beschwerdeführerin, dass sich die Zahl 5‘500 im Richtplan 1987 nicht auf den Stand 

1978 sondern auf den Stand 1986 beziehe, nichts zu ändern, ist doch der Regierungsrat im 

Genehmigungsbeschluss vom 10. Januar 1978 (act. 15.3.17.65) gar von einer Bauzonen-

kapazität von 5800 Einwohnern ausgegangen und sind entgegen den Ausführungen der 

Beschwerdeführerin keine grossflächigen Neueinzonungen zwischen dem Jahr 1978 und 

dem Jahr 1986 in der Gemeinde B. aktenkundig. Diesbezüglich scheint die Beschwerdefüh-

rerin zudem übersehen zu haben, dass gemäss Art. 15 Abs. 1 lit. b aRPG im Jahr 1978 mit 

einem Horizont von 15 Jahren zu rechnen war und die Fläche der Wohn- und Mischzone 

der Gemeinde B. bei der Ortsplanrevision im Jahr 1993 um rund 24 ha reduziert wurde (vgl. 

dazu S. 12-13 und 26 des Planungsberichts zur Revision der Ortsplanung vom 21. Mai 

1993, act. 15.3.17/49). Für den Status der Parzelle Nr. 0001 als Nichtbaugebiet ist es daher 

unerheblich, dass in der Gemeinde B. nach der Ortsplanrevision 1993, - nachdem die Par-

zelle Nr. 0001 bereits nicht mehr als Bauland galt -, Ein- und Umzonungen vorgenommen 

wurden. Eine spätere Gesamtrevision der Ortsplanung in der Gemeinde B. ist im Weiteren 

entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht aktenkundig. Die Beschwerde-

führerin geht deshalb fehl in der Annahme, dass die Parzelle Nr. 0001 durch allfällige Neu-

einzonungen in der Gemeinde B. automatisch wieder zu Bauland wurde, zumal die Parzelle 

unverändert nicht im weitgehend überbauten Gebiet liegt und für eine RPG-konforme Zu-

teilung zur Bauzone von Bundesrechts wegen ein Planauflageverfahren erforderlich ist (Art. 

33 Abs. 1 RPG). Der damaligen Beurteilung des Verwaltungsgerichts steht im Übrigen auch 

E. 2.3 des Beschlusses des Obergerichts vom 17. Dezember 2014 (act. 88/12) nicht entge-

gen, hat doch das Obergericht darin lediglich festgehalten, dass es sich im Urteil vom 28. 

Januar 1998 in Bezug auf die (künftige) Zonenzuweisung der von der Planungslücke be-

troffenen Parzelle Nr. 0001 noch nicht festgelegt habe. Insofern sind weder formelle noch 

materielle Mängel ersichtlich, welche für das Obergericht Anlass gäben, das rechtskräftige 

Urteil vom 28. Januar 1998 bezüglich Feststellung der Planungslücke auf der Parzelle Nr. 

0001 in Frage zu stellen oder sich nicht mehr daran gebunden zu fühlen. Infolgedessen 

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steht nach wie vor fest, dass die Parzelle Nr. 0001 von Bundesrechts wegen seit dem 1. 

Januar 1988 in einer Nichtbauzone liegt (vgl. dazu auch BGE 118 Ib 38 E. 4; Urteil des 

Bundesgerichts 1P.580/1994 vom 3. Februar 1995 E. 6 in ZBl 97/1996 S. 272 ff.).  

 

2.3 Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet damit allein die Schliessung der erwähnten 

Planungslücke (vgl. dazu auch das Urteil des Bundesgerichts 1C_307/2017 vom 9. Januar 

2018 A.d und E. 3.5, act. 86), womit sich der Streitgegenstand im vorliegenden Verfahren 

auf die Frage beschränkt, ob die Parzelle Nr. 0001 im fünften Teilzonenplan „D.“ zu Recht 

der Landwirtschaftszone zugeteilt wurde. Das Obergericht hat nur innerhalb dieses Streit-

gegenstands das Recht von Amtes wegen anzuwenden und die Untersuchungsmaxime 

bezieht sich auf den Sachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde liegt 

(WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffentlichen Verfahrensrechts, 2020, Rz. 3025). Deshalb 

kann auf Rügen und Beweisanträge der Beschwerdeführerin in ihren oftmals weitschweifi-

gen und unaufgeforderten Rechtsschriften, die sich nicht direkt auf den vorliegenden Streit-

gegenstand beziehen, nicht eingetreten werden (BGE 133 II 35 E. 2). Dies betrifft insbe-

sondere sämtliche Ausführungen, welche darauf abzielen, den derzeitigen Status der Par-

zelle Nr. 0001 als Nichtbaugebiet in Frage zu stellen oder sich auf die vorhergehenden Pla-

nungsverfahren und den Zonenplan von 1978 beziehen, womit auch den diesbezüglichen 

Editionsbegehren nicht stattzugeben ist. Nicht eingetreten werden kann im Weiteren auf die 

Rüge, dass die Zonenzuteilung der Parzelle Nr. 0001 im Rahmen der Ortsplanrevision 

1993 hätte erfolgen müssen, da in Ziff. 3.2 der Vereinbarung vom 4. Februar 1993 (act. 

15.3.17/41) zwischen der bereits damals durch RA AA. vertretenen Beschwerdeführerin 

und der Gemeinde B. unmissverständlich festgehalten wurde, „dass der Gemeinderat be-

rechtigt sei, den Gesamtzonenplan ohne die Teilzonenänderung “D.“ vorzeitig und separat 

zur Abstimmung zu bringen, falls Einsprachen gegen diese Teilzonenplanänderung einge-

hen, welche aufgrund von Rekursen nicht abschliessend und rechtskräftig erledigt werden 

können“. Genau dieser Fall trat mit dem Rekurserhebung von C. ein (vgl. dazu den Re-

kursentscheid vom 19. April 1994; act. 15.3.17.21/42). Gegenstand des vorliegenden Be-

schwerdeverfahrens bildet auch nicht eine allfällige Entschädigungspflicht wegen materiel-

ler Enteignung oder/ und wegen Rechtsverzögerung, da vermögensrechtliche Streitigkeiten 

öffentlich-rechtlicher Natur im Klageverfahren zu beurteilen sind (Art. 57 Abs. 1 VRPG). In-

sofern kann auch der Vorinstanz in Bezug auf sämtliche diese Vorbringen der Beschwer-

deführerin keine unrichtige oder unvollständige Sachverhaltsfeststellung vorgeworfen wer-

den. Nicht eingetreten wird ferner auf die Rüge, dass die Beschlüsse, welche während der 

Periode vom 1. November 2017 - 31. Mai 2019 unter der Mitwirkung des pensionierten Ge-

richtsschreibers G. gefällt worden seien, nichtig seien, da das Obergericht diese Rüge mit 

Beschluss O4V 19 13 vom 17. Januar 2020 abschlägig beurteilt hat und dieser Beschluss 

unangefochten in Rechtskraft erwachsen ist.  

Seite 10 

 

2.4 Auf die Beschwerde wird somit nur insoweit eingetreten, als sich die Vorbringen der Be-

schwerdeführerin konkret mit dem von der Vorvorinstanz am 8. Juli 1998 erlassenen fünf-

ten Teilzonenplan „D.“ und dem angefochtenen Rekursentscheid sowie den im Beschwer-

deverfahren erhobenen Beweisbeschlüssen und beigezogenen Akten auseinandersetzen. 

 

3. Stellung des Beschwerdegegners 

 Die Beschwerdeführerin lässt verschiedentlich die Verfahrensbeteiligung des Beschwerde-

gegners C. rügen. Dieser war bereits im vorinstanzlichen Verfahren beteiligt und hat sich 

gegen die von der Beschwerdeführerin beantragte Einzonung ausgesprochen (act. 15.3.7 

und 23; vgl. zudem den bereits erwähnten Rekursentscheid des Regierungsrates vom 9. 

April 1994; act. 15.3.17.21/42). Somit hat ihm die Vorinstanz korrekterweise mit Schreiben 

vom 28. Juni 2013 (act. 13) nachträglich den angefochtenen Rekursentscheid eröffnet. Als 

Verfügungsadressat und Grundeigentümer der vom Teilzonenplan betroffenen Parzelle Nr. 

0002 mit dem Wohnhaus Assek. Nr. 0007 verfügt C. im Weiteren über ein schutzwürdiges 

Interesse an der Abweisung der Beschwerde und am Inkrafttreten des strittigen fünften 

Teilzonenplans „D.“. Damit ist der Einbezug von C. als Beschwerdegegner in das vorlie-

gende Beschwerdeverfahren ohne Weiteres gerechtfertigt.  

 

4. Kognition 

Die Kognition des Obergerichts ist gemäss Art. 56 Abs. 1 VRPG grundsätzlich auf Rechts-

verletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie un-

richtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts beschränkt. Eine Ermessens-

kontrolle ist dem Obergericht im Zusammenhang mit raumplanerischen Akten dagegen 

verwehrt (Art. 56 Abs. 2 VRPG). Gestützt auf Art. 3 der Raumplanungsverordnung (RPV, 

SR 700.1) nehmen die Behörden bei der Genehmigung von Nutzungsplänen eine umfas-

sende Interessenabwägung vor. Ob die Interessen vollständig erfasst sind, ist eine Rechts-

frage. Die relative Gewichtung der potentiell widerstreitenden Interessen ist jedoch weitge-

hend eine Ermessensfrage (Urteil des Bundesgerichts 1C_230/2017 vom 24. Mai 2018 E. 

5.1), womit die Kognition des Obergerichts diesbezüglich auf die Überprüfung einer fehler-

haften Ermessensausübung beschränkt ist. Ferner ist darauf hinzuweisen, dass die Pla-

nungs- und Baugesetze den plansetzenden und planverwirklichenden Behörden mehrheit-

lich weite und rechtlich kaum näher bestimmte Gestaltungsspielräume gewähren. Das der 

Gemeinde dabei zukommende umfassende Ermessen wird in erster Linie durch die bun-

desrechtlichen, insbesondere in Art. 3 RPG statuierten Planungsgrundsätze und die in den 

Art. 14 ff. RPG enthaltenen Vorschriften konkretisiert und begrenzt (PETER HÄNNI, Pla-

nungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl. 2016, S. 84 ff.).  

 

Seite 11 

5. Anwendbares Recht 

Am 1. Mai 2014 sind das revidierte Raumplanungsgesetz und die revidierte Raumpla-

nungsverordnung in Kraft getreten. Das Obergericht hat die Verfahrensbeteiligten mit 

rechtskräftigem Beschluss vom 29. September 2016 (act. 56) und der Verfügung vom 29. 

Juli 2020 (act. 185) darüber informiert, dass es in Erwägung ziehe, die Streitsache in An-

wendung der revidierten Gesetzes- und Verordnungsbestimmungen und des kantonalen 

Richtplans 2019 (Nachführung 2015) zu beurteilen. Die Beschwerdeführerin hat den Be-

schluss vom 29. September 2016 nicht angefochten und sich mit Schreiben vom 31. Juli 

2020 (act. 188) zum kantonalen Richtplan 2019 vernehmen lassen. Die weiteren Verfah-

rensbeteiligten haben sich nicht zur Anwendbarkeit der revidierten Bestimmungen geäus-

sert. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung besteht ein gewichtiges öffentliches In-

teresse daran, dass während der Übergangsfrist von Art. 52a RPV i.V.m. Art. 38a Abs. 2 

RPG für die Anpassung der kantonalen Richtpläne die rechtskräftigen Bauzonen der Kan-

tone nicht noch vergrössert werden, um die Anpassung der Richtpläne nicht negativ zu 

präjudizieren (Urteil des Bundesgerichts 1C_365/2015 vom 9. Dezember 2015 E. 4.3 und 

4.4). Im Verlaufe des vorliegenden Verfahrens (am 17. Oktober 2018) genehmigte der 

Bundesrat die Richtplannachführung 2015 (act. 182). Mit dem öffentlichen Interesse wäre 

es daher nicht vereinbar, wenn der kantonale Richtplan 2019 sowie die revidierten Bestim-

mungen des RPG und der RPV im vorliegenden Fall keine Berücksichtigung finden würden 

(Urteil des Bundesgerichts 1C_384/2016 vom 16. Januar 2018 E. 2.5). Demzufolge werden 

im Folgenden die neuen Bestimmungen und der kantonale Richtplan 2019 bei der Beurtei-

lung des strittigen fünften Teilzonenplans „D.“ hinzugezogen.  

 

6. Richtplan/Fruchtfolgefläche 

 Fruchtfolgeflächen sind Teil der für die Landwirtschaft geeigneten Gebiete; sie umfassen 

das ackerfähige Kulturland, vorab das Ackerland und die Kunstwiesen in Rotation sowie die 

ackerfähigen Naturwiesen, und werden mit Massnahmen der Raumplanung gesichert. Sie 

sind mit Blick auf die klimatischen Verhältnisse (Vegetationsdauer, Niederschläge), die Be-

schaffenheit des Bodens (Bearbeitbarkeit, Nährstoff- und Wasserhaushalt) und die Gelän-

deform (Hangneigung, Möglichkeit maschineller Bewirtschaftung) zu bestimmen; die Be-

dürfnisse des ökologischen Ausgleichs sind zu berücksichtigen. Ein Mindestumfang an 

Fruchtfolgeflächen wird benötigt, damit in Zeiten gestörter Zufuhr die ausreichende Versor-

gungsbasis des Landes im Sinne der Ernährungsplanung gewährleistet werden kann (Art. 

26 RPV). Die Kantone stellen im Zuge der Richtplanung (Art. 6–12 RPG) die Fruchtfolge-

flächen nach Artikel 26 Absätze 1 und 2 zusammen mit den übrigen für die Landwirtschaft 

geeigneten Gebieten fest. Dabei geben sie für jede Gemeinde kartografisch und in Zahlen 

Lage, Umfang und Qualität der Fruchtfolgeflächen an; sie zeigen, welche Fruchtfolgeflä-

chen in unerschlossenen Bauzonen oder in anderen nicht für die landwirtschaftliche Nut-

Seite 12 

zung bestimmten Zonen liegen (Art. 28 RPV). Gemäss Art. 29 RPV legt der Bund im Sach-

plan Fruchtfolgeflächen den Mindestumfang der Fruchtfolgeflächen und deren Aufteilung 

auf die Kantone fest. Die Kantone sorgen nach Art. 30 Abs. 1 RPV dafür, dass die Frucht-

folgeflächen den Landwirtschaftszonen zugeteilt werden; sie zeigen in ihren Richtplänen 

die dazu erforderlichen Massnahmen. Fruchtfolgeflächen dürfen nur eingezont werden, 

wenn: a. ein auch aus der Sicht des Kantons wichtiges Ziel ohne die Beanspruchung von 

Fruchtfolgeflächen nicht sinnvoll erreicht werden kann; und b. sichergestellt wird, dass die 

beanspruchten Flächen nach dem Stand der Erkenntnisse optimal genutzt werden (Art. 30 

Abs. 1bis RPV). Die Kantone stellen sicher, dass ihr Anteil am Mindestumfang der 

Fruchtfolgeflächen dauernd erhalten bleibt (Art. 30 Abs. 2 RPV).  

 

 Der kantonale Richtplan ist für Behörden verbindlich (Art. 9 Abs. 1 RPG). Er ist insbeson-

dere bei der Überarbeitung bestehender und der Erarbeitung neuer Gemeinderichtplanun-

gen, Nutzungs- sowie Sondernutzungspläne zu beachten (Art. 9 Abs. 2 BauG), womit er 

dergestalt in die grundeigentümerverbindlichen Nutzungsplanungen einfliesst. Gemäss 

Lehre und Rechtsprechung entfaltet der Richtplan als raumordnungspolitisches Führungs-

instrument weder rechtsverbindliche Wirkungen für Private noch berührt er deren Vertrau-

ensschutz- oder Rechtssicherheitsinteresse. Private sind daher regelmässig nicht berech-

tigt, den Richtplan anzufechten (Urteil des Bundesgerichts 1A.125/2005 vom 21. Septem-

ber 2005 E. 2.1). Es ist nur eine akzessorische Infragestellung des Richtplans im Rahmen 

eines Nutzungsplanverfahrens möglich (HETTICH/MATTHIS, in: Griffel/Liniger/Rausch/ 

Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, 2016, Rz. 1.16).   

 

6.1 Die Vorinstanz hält in Ziff. 9 und 10 des angefochtenen Entscheids fest, dass im kantonalen 

Richtplan 2002 rund 797 ha Fruchtfolgeflächen ausgewiesen seien, wovon rund 41 ha 

durch die Gemeinde B. sichergestellt würden. Diese Fruchtfolgeflächen seien im kantona-

len Richtplan 2002 als kantonales Interessengebiet Landwirtschaft festgelegt. Dazu gehöre 

auch ein grosser Teil der Parzelle Nr. 0001. Gemäss Stellungnahme der Baudirektion vom 

24. Januar 2000 (act. 15.3/8) verfüge der Kanton aufgrund der klimatischen Bedingungen 

generell über keine Fruchtfolgeflächen, die den Anforderungen des Bundes vollumfänglich 

genügten und mit Fruchtfolgeflächen im Mittelland vergleichbar seien. Dennoch seien zwin-

gend die bestgeeigneten Böden der Landwirtschaft zu sichern. Dabei müssten auch Böden 

mittlerer Qualität als Fruchtfolgeflächen ausgeschieden werden, um den vorgeschriebenen 

Mindestumfang zu erreichen. Die landwirtschaftliche Eignung der Parzelle Nr. 0001 sei be-

reits im Rahmen der Richtplanung 1987 umfassend beurteilt worden. Massgebende Krite-

rien für die Ausscheidung von Fruchtfolgeflächen seien Klimazone, Bodenqualität, 

Hangneigung, aktuelle Bodennutzung und Erträge gewesen (Grundlagenbericht Richtplan 

1987, Kapitel 5.3 Landwirtschaft, B. 43 ff.; act. 98.4). Die grundsätzlich in Frage kommen-

Seite 13 

den Gebiete seien auf ihre Ackerfähigkeit hin überprüft worden. Dabei seien vor allem auch 

die Gebietskenntnisse der Fachleute des Landwirtschaftssekretariats und der kommunalen 

Ackerbaustellenleiter herangezogen worden. Das fragliche Gebiet in der D. liege in der Kli-

mazone C 5-6, das Futterertragspotential sei günstig und liege bei zwischen 90 – 115 

Zentner Trockensubstanz pro Hektare, die Hangneigung liege unter 18 %. Das Gebiet ge-

höre damit ohne Zweifel zu den für die Landwirtschaft am besten geeigneten Böden im 

Kanton.  

 

6.2 Die Beschwerdeführerin rügt, dass die Vorinstanzen seit dem Jahr 1985 zu Unrecht trotz 

Bestreitung unterstellt hätten, die Parzelle Nr. 0001 sei eine Fruchtfolgefläche im Sinne des 

Bundesrechts. Im angefochtenen Entscheid werde im Planverfahren erstmals festgestellt, 

dass im Kanton Appenzell A.Rh. keine Fruchtfolgeflächen im Sinne des Bundesrechts be-

stünden und dementsprechend auch die Parzelle Nr. 0001 nicht als Fruchtfolgefläche gel-

ten könne. Sofern Eigentumsbeschränkungen zulasten der Parzelle Nr. 0001 aufgrund der 

Qualifikation Fruchtfolgefläche nach Bundesrecht behauptet würden, beantrage sie eine 

sachverständige neutrale Expertise über die Nichteignung der Parzelle Nr. 0001 als 

Fruchtfolgefläche. Der kommunale Richtplan 2009 deklariere nur den nördlichen Teil der 

Parzelle Nr. 0001 als Fruchtfolgefläche. Im Weiteren macht sie geltend, dass im gültigen, 

öffentlich bekannt gemachten Richtplan 2002 für die Parzelle Nr. 0001 keine Festlegung als 

Fruchtfolgefläche oder als kantonales Interessensgebiet Landwirtschaft bestehe. Am 18. 

November 2008 habe der Regierungsrat ohne Anhörung der Beschwerdeführerin und ohne 

Möglichkeit zur Akteneinsicht, eine Verfügung ausserhalb des Richtplanverfahrens erlas-

sen, wonach ein Fehler vorliege. In der Stellungnahme vom 17. April 2020 (act. 179) bringt 

sie vor, dass der Regierungsrat im Richtplan 1987 (act. 98.4) festgestellt habe, dass ge-

mäss eidgenössischer Klimaeignungskarte für das Gebiet H. keine positive FFF-Ertrags-

prognose aufgestellt werden könne. In der Stellungnahme vom 31. Juli 2020 (act. 188) be-

anstandet sie, dass der Regierungsrat bei der Erstellung des Richtplans 2019 keine Über-

prüfung von Fruchtfolgeflächen nach den massgebenden Kriterien vorgenommen habe. Er 

habe die Vorschriften über die Klimazone nicht angewandt. Die FFF-Signatur im Richtplan 

2019 verletze die bundesrechtlichen FFF-Kriterien. Der im FFF-Sachplan des Bundes für 

den Kanton geforderte Umfang der FFF-Flächen von 790 ha werde um 21 ha übertroffen, 

womit sich dementsprechend kein Grund für eine Auszonung der Parzelle Nr. 0001 ergebe.  

 

 Im Weiteren beanstandet sie in den Stellungnahmen vom 26. November 2018 (act. 157) 

und 17. April 2020 (act. 179) das Gutachten der F. vom 29. Oktober 2018 (act. 146) und 

hält fest, dass sich dieses nicht an den Vorgaben der Kartieranleitung betreffend Bodenbe-

wertung orientiere. Im Bericht würden Angaben über den Humusgehalt und die Fruchtbar-

keitsstufe fehlen. Die Fruchtbarkeitsstufen müssten begrenzenden Klimaeinheiten zuge-

Seite 14 

ordnet werden. Das limitierende Standortmerkmal „Klima“ werde als Parzellengrenze quer 

durch das Grundstück Nr. 0001 dargestellt, was unwissenschaftlich sei und der Kartieran-

leitung widerspreche. Die Wasserdurchlässigkeit sei gehemmt, was ebenfalls nicht berück-

sichtigt werde. Zudem fehle ein Hinweis, dass in den Fruchtbarkeitsstufen III und IV 

Fruchtfolgen nur mit wesentlichen Einschränkungen möglich seien. Die Klimaeignungskarte 

sei aufgrund des Massstabs 1:200‘000 nicht geeignet zur Beurteilung. Ein Grundstück, das 

von der Klimagrenze tangiert werde, erfülle bei sachlicher Beurteilung der Klimaverhält-

nisse insgesamt die Voraussetzungen nach der Vollzugshilfe nicht. Im Weiteren bestreitet 

sie die Bodenqualität, wozu sie eine Fotodokumentation (act. 207) erstellt hat. Schlussend-

lich lässt sie mehrmals geltend machen, dass das Obergericht zur Durchführung von Richt-

planverfahren betreffend die Parzelle Nr. 0001 sachlich unzuständig sei (act. 165, 172, 173, 

175, 179, 188).  

 

6.3 Aufgrund der unklaren Zonenzugehörigkeit wurde im Richtplan 1987 auf der Parzelle Nr. 

0001 vorerst eine Fruchtfolgefläche als Zwischenergebnis aufgeführt (Richtplankarte Über-

sicht Nr. 1, act. 98.4). Im Richtplan 2002, welcher am 1. Januar 2002 in Kraft gesetzt wor-

den war, gab es in Bezug auf die Fruchtfolgefläche auf der Parzelle Nr. 0001 eine Abwei-

chung zwischen der vom Regierungsrat erlassenen und vom Kantonsrat genehmigten (act. 

9.2; 15.2) und der vom Bundesrat genehmigten gedruckten Richtplankarte. Wie die Vo-

rinstanz in der rechtskräftigen Verfügung vom 18. November 2008 (act. 2.127) nachvoll-

ziehbar dargelegt hat, ist dies wohl darauf zurückzuführen, dass beim Druck der Pa-

pierauflage ein Fehler aufgetreten war. Dies lässt sich insbesondere auch daraus ableiten, 

dass weder in der Genehmigung des Bundesrats vom 7. Dezember 2001 noch im beige-

legten Prüfungsbericht (act. 27/3) irgendwelche Beanstandungen zur Fruchtfolgefläche auf 

der Parzelle Nr. 0001 ersichtlich sind und nicht davon auszugehen ist, dass der Bundesrat 

die betreffende Fläche auf der Parzelle Nr. 0001 einfach stillschweigend gestrichen hat. 

Daher lässt sich der Schluss ziehen, dass bereits im Richtplan 2002 auf einem Teil der 

Parzelle Nr. 0001 ein kantonales Interessensgebiet Landwirtschaft Fruchtfolgefläche fest-

gelegt war (vgl. dazu auch act. 9.2-3, 15.2). 

 

 Massgebend ist jedoch ohnehin der gültige kantonale Richtplan 2019, gemäss welchem der 

Kanton Appenzell Ausserrhoden eine Fläche von 797 ha Fruchtfolgefläche aufweist, wovon 

41 ha auf die Gemeinde B. fallen (act. 182 L.2, S. 80). Die Fruchtfolgeflächen werden im 

Richtplan als kantonales Interessengebiet Landwirtschaft festgesetzt (L.2, S. 81). In der 

Papierversion der Richtplankarte 2019 ist auf der Parzelle Nr. 0001 ein kantonales Interes-

sengebiet Landwirtschaft (Fruchtfolgefläche) ausgewiesen. Auch im geltenden kommuna-

len Richtplan vom 28. April 2009 (act. 2/110) wird ein Teil der Parzelle Nr. 0001 durch ein 

kantonales Interessengebiet (Fruchtfolgefläche) überlagert. Damit steht fest, dass die Par-

Seite 15 

zelle Nr. 0001 derzeit gemäss gültiger Richtplanung von einer Fruchtfolgefläche tangiert ist. 

Soweit die Beschwerdeführerin rügt, bei der Festlegung der Fruchtfolgefläche nicht ange-

hört worden zu sein, ist auf Art. 12 und 13 BauG und Art. 9 und 10 aEG zum RPG zu ver-

weisen, wonach beim Richtplanverfahren keine Anhörung der Grundeigentümer vorgese-

hen ist bzw. war. 

 

6.4 Das Obergericht hat mittels rechtskräftigem Beweisbeschluss vom 29. September 2016 

(act. 56) entschieden, über die Eignung als Fruchtfolgefläche bzw. über die Ackerfähigkeit 

der Parzelle Nr. 0001 Beweis abzunehmen und dafür ein Gutachten einzuholen. Bei den 

ausgeführten Untersuchungen wurden mittels Bagger drei Bodenprofile ausgegraben und 

beschrieben und der Bodenaufbau an 10 weiteren Standorten mit Hilfe von Pürckhauerboh-

rungen untersucht (S. 5 des Gutachtens; act. 146). Das Gutachten richtet sich nach den 

Kriterien gemäss dem Sachplan Fruchtfolgeflächen Vollzugshilfe 2006 (act. 61, S. 15). Im 

Gutachten wird festgestellt, dass der Perimeter gemäss Klimakarte mehrheitlich in der Kli-

mazone C5 liege und dann im Südosten in die Klimazone D5 übergehe (S. 6). Die Klima-

zone C5 entspreche der Höhenlage und dem Niederschlagshaushalt des Untersuchungs-

perimeters, während die Klimazone D5 eigentlich dem höher gelegenen Hügelzug inkl. 

dessen Nordflanke zugeordnet sei. Die quer durch die ebene Fläche verlaufende Grenze 

C5/D5 sei insofern begründet, als dadurch der Schattenwurf des bewaldeten Hügelzugs 

und die damit verbundene, kürzere Vegetationszeit berücksichtigt seien (S. 6-7). Im Weite-

ren wurde mittels Bodenproben die pflanzennutzbare Gründigkeit bestimmt (S. 9). Bei der 

Beurteilung kam der Gutachter zum Schluss, dass die Klimakarte gemäss der im Feld vor-

gefundenen Situation plausibel erscheine. Da der grösste Teil der Fläche offensichtlich das 

ganze Jahr besonnt sei, sei auch mit einer Vegetationsdauer von mehr als 180 Tagen zu 

rechnen. Dies entspreche der Klimazone C5. In der kleineren südöstlichen Teilfläche hin-

gegen sei der Schattenwurf durch den Hügel berücksichtigt und die Dauer der Vegetations-

periode betrage vermutlich weniger als 180 Tage. Auf dieser Teilfläche sei keine Fruchtfol-

gefläche möglich. Im Bereich von sämtlichen untersuchten Standorten betrage die 

Hangneigung deutlich weniger als 18%. An 9 von den insgesamt 13 Standorten werde die 

minimal erforderliche Pflanzennutzbare Gründigkeit (PNG) erreicht. Die durchgeführten 

Sondierungen hätten keine Hinweise auf Verdichtungen ergeben. Zudem bestehe kein 

Hinweis auf Schadstoffbelastung. Auch bei Abzug des in der Klimazone D5 liegenden Flä-

chenanteils sowie jenen der ziemlich flachgründigen Böden betrage die zusammenhän-

gende bewirtschaftbare Restfläche westlich der Strasse (hinter dem Ack) noch ca. 11‘500 

m2 (act. 146, S. 10-13, Anhang 1). 

 

6.5. Soweit die Beschwerdeführerin u.a. in der Eingabe vom 19. Juli 2018 (act. 120) die 

Tauglichkeit einer Begutachtung bestreiten lässt, handelt sie widersprüchlich, da sich noch 

Seite 16 

auf S. 18 der Beschwerdeeingabe eine sachverständige neutrale Expertise über die Nicht-

eignung der Parzelle Nr. 0001 als Fruchtfolgefläche beantragen liess. Im Weiteren gilt es 

darauf hinzuweisen, dass das Gutachten nach wissenschaftlichen Kriterien und insbeson-

dere nach S. 15 der Vollzugshilfe 2006 zum Sachplan Fruchtfolgeflächen (act. 61) erstellt 

wurde. Die vorgenommenen Bodenproben und der Verlauf der Klimazone aufgrund der Be-

sonnung sind im Gutachten schlüssig dargestellt. Zudem ergeben sich aus der Vollzugs- 

oder Kartierungshilfe (act. 174) keine Anhaltspunkte, dass ein Grundstück, das von einer 

Klimagrenze tangiert ist, die Voraussetzungen für eine Zuweisung zur Fruchtfolgefläche 

nicht erfüllt. Dies gilt umso mehr, als dass die Klimaeignungskarte (act. 103.1) mittlerweile 

bereits 44 jährig ist und die Klimaerwärmung eher für eine Verschiebung der Klimazone C5-

6 in höhere Lagen spricht. Daran vermag auch die von der Beschwerdeführerin einge-

reichte Fotodokumentation (act. 207) nichts zu ändern, zumal sie - soweit ersichtlich - nicht 

über das notwendige geologische und geophysische Fachwissen verfügt. Damit drängen 

sich für das Obergericht keine ernsthaften Zweifel auf, welche ergänzende Beweisauf-

nahme erfordern würden.  

 

6.6 Wie bereits oben erwähnt, haben die Kantone nach Art. 30 Abs. 2 RPV sicherzustellen, 

dass ihr Anteil am Mindestumfang der Fruchtfolgeflächen gemäss Sachplan des Bundes 

(Art. 29 RPV) dauernd erhalten bleibt. Der Sachplan Fruchtfolgeflächen von 1992 legt den 

Mindestumfang für Appenzell Ausserrhoden auf 790 ha fest (act. 62, S. 145). Der kantonale 

Richtplan 2019 weist der Gemeinde B. 44 ha Fruchtfolgefläche zu. Gemäss S. 15 des Prü-

fungsberichts des Bundesamtes für Raumentwicklung zum kantonalen Richtplan (act. 182) 

wird der im Sachplan geforderte Mindestumfang im Kanton Appenzell Ausserrhoden noch 

um 21 ha übertroffen. Es war bereits beim Richtplan 1987 bekannt, dass die ausgewiese-

nen Flächen im Kanton nur bedingt ackerfähig sind (vgl. dazu den Grundlagenbericht des 

kantonalen Richtplans 1987, B45, act. 98.4 und die Stellungnahme der Baudirektion [heute: 

Departement Bau und Volkswirtschaft vom 24. Januar 2000], act. 15.3/8). Somit ist nicht 

ohne Weiteres davon auszugehen, dass es im Kanton mehrere besser geeignete Frucht-

folgeflächen als diejenige auf der Parzelle Nr. 0001 gibt, welche sich auf rund 800 m. ü. M. 

befindet und im Bereich der festgelegten Fruchtfolgefläche eine geringe Hangneigung auf-

weist, was im Übrigen von der Beschwerdeführerin auch nicht bestritten wird. Aus dem 

Richtplan 2019 geht vielmehr hervor, dass im Kanton Appenzell Ausserrhoden zahlreiche 

Fruchtfolgeflächen in höheren und steileren Lagen ausgeschieden wurden, was nicht da-

rauf schliessen lässt, dass besser geeignete Fruchtfolgeflächen als diejenige auf der Par-

zelle Nr. 0001 im Kanton Appenzell Ausserrhoden vorhanden sind. In der Vollzugshilfe (act. 

61) wird denn auch auf S. 15 klar festgehalten, dass die Qualitätskriterien nicht dazu die-

nen, die durch die Kantone durchgeführte Ausscheidung für den Sachplan Fruchtfolgeflä-

chen oder die im Sachplan festgelegten kantonalen Mindestflächen in Frage zu stellen. 

Seite 17 

Demzufolge ist vorläufig in der Schwebe, ob künftig die im Richtplan festgelegte Fruchtfol-

gefläche auf der Parzelle Nr. 0001 im Sinne des Gutachtens verkleinert werden kann, da es 

dafür einer Gesamtüberprüfung der Fruchtfolgeflächen im Kanton bedarf. Diese Frage kann 

und braucht jedoch nicht in diesem Beschwerdeverfahren geklärt werden, zumal der Be-

schwerdeführerin darin zuzustimmen ist, dass für Änderungen des Richtplans nicht das 

Obergericht, sondern der Regierungsrat zuständig ist (Art. 13 Abs. 2 BauG) und die 

Fruchtfolgefläche nicht das einzige Kriterium der Zuweisung der Parzelle Nr. 0001 zur 

Landwirtschaftszone bildet (vgl. dazu unten Ziff. 8). An dieser Stelle genügt es demnach 

festzuhalten, dass die Parzelle Nr. 0001 gemäss gültigem kantonalem Richtplan bzw. min-

destens im Umfang der im Gutachten festgestellten Fläche von einer Fruchtfolgefläche tan-

giert wird.  

 

7. Interessenabwägung 

7.1 Die Vorinstanz kommt im angefochtenen Entscheid in den Ziff. 5 und 6 zum Schluss, dass 

mit dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 28. Januar 1998 sämtliche vorausgegangene 

Planungsentscheide hinfällig geworden seien. Der Gemeinderat habe damit im Auflage- 

und Einspracheverfahren zu Unrecht auf die Ausschöpfung seiner Planungsautonomie ver-

zichtet. Wie dem Edikt zur Abstimmung vom 29. November 2009 (act. 15.3.40/1) zu ent-

nehmen sei, habe der Gemeinderat allerdings in der Folge eine umfassende raumplaneri-

sche Interessenabwägung nachgeholt. Die Beschwerdeführerin habe nach der Volksab-

stimmung und der Wiederaufnahme des Rekursverfahrens ausreichende Gelegenheit ge-

habt, ihren Rekurs zu ergänzen und zu den neuen planungsrechtlichen Argumenten des 

Gemeinderats Stellung zu nehmen.  

 

7.2 Die Beschwerdeführerin hält dagegen fest, dass entgegen der Sachdarstellung im 

angefochtenen Entscheid der Gemeinderat keine Interessenabwägung vorgenommen 

habe. Er habe vielmehr denselben Teilzonenplan vom 24. April 1996, der mit Urteil des 

Verwaltungsgerichts vom 28. Januar 1998 aufgehoben worden sei, ausserhalb des bevor-

stehenden ordentlichen Ortsplanungsverfahrens ohne Interessensabwägung erneut erlas-

sen. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz könne die Interessenabwägung nicht im Verfah-

ren der Volksabstimmung (neun Jahre nach Erlass der Planänderung) stattfinden, an wel-

cher die Grundeigentümerin überhaupt nicht beteiligt gewesen sei. Aus den Informationen 

des Gemeinderats sei auch ohne weiteres zu erkennen, dass die Interessen und Informati-

onen der betroffenen Grundeigentümerin keinerlei Berücksichtigung gefunden hätten. Die 

Interessenabwägung müsse vom Gemeinderat vor seinem Planänderungsentscheid sach-

kundig und nach objektiven Kriterien vorgenommen und gegenüber den betroffenen 

Grundeigentümern eröffnet werden. Bezüglich des von der Vorinstanz teilweise genehmig-

ten Teilzonenplans vom 19. März 2013 habe überhaupt nie eine Interessenabwägung statt-

Seite 18 

gefunden. In diesem Zusammenhang rügt sie auch, im vorinstanzlichen Genehmigungs-

verfahren habe sich ergeben, dass dem „Landwirtschaftlichen Vorranggebiet“ die gesetzli-

che Grundlage fehle. Dementsprechend habe sich die auf kommunaler Stufe durchzufüh-

rende Interessenabwägung wesentlich geändert. Die Vorinstanz könne die Interessenab-

wägung nicht ersatzweise für die Gemeinde nachträglich unter den neuen Voraussetzun-

gen (kein „Landwirtschaftliches Vorranggebiet“) durchführen. Deshalb müsse die Streitsa-

che zu neuer Interessenabwägung an die Vorvorinstanz zurückgewiesen werden. Durch die 

Nichtgenehmigung des landwirtschaftlichen Vorranggebiets habe die Vorinstanz dem An-

trag der Beschwerdeführerin entsprochen. Damit wäre der Rekurs teilweise zu schützen 

gewesen.  

 

7.3 Die Vorvorinstanz hält dagegen in der Stellungnahme vom 19. Juni 2014 (act. 26) fest, 

dass der Gemeinde anlässlich der Planauflage im Jahr 1998 angesichts der Vorgeschichte 

eine solche Interessabwägung verständlicherweise nicht mehr erforderlich erschienen 

habe: Baudepartement und Regierungsrat hätten bereits zuvor im Rahmen von verschie-

denen früheren Entscheiden eine solche Interessenabwägung materiell abschliessend vor-

genommen. Im Verlaufe des Verfahrens und spätestens im Hinblick auf die Abstimmung 

der kommunalen Stimmberechtigten sei eine solche Interessenabwägung auf alle Fälle in 

aller erforderlichen Tiefe nachgeholt worden. Ein allfälliger Mangel wäre damit im Verfah-

rensverlauf vollumfänglich geheilt worden. Dass bei den Stimmberechtigten zudem die 

Meinung vorgeherrscht habe, man müsse die Parzelle Nr. 0001 als landwirtschaftliches 

Vorranggebiet der Landwirtschaftszone zuweisen, sei eine durch nichts belegte Behaup-

tung. 

 

7.4 Es ist mit der Beschwerdeführerin zwar darin übereinzugehen, dass die Vorvorinstanz als 

Planungsbehörde im Einspracheentscheid vom 17. März 1999 (act. 15.3.17/14) keine Inte-

ressenabwägung vorgenommen hat. Wie sowohl die Vorinstanz als auch die Vorvorinstanz 

jedoch zutreffend ausführen, hat die Vorvorinstanz die Interessenabwägung während des 

Rekursverfahrens in der Abstimmungspublikation vom 29. November 2009 (act. 15.3.40/1) 

nachgeholt. Auf S. 9 der Abstimmungspublikation hat die Vorvorinstanz die Interessen an 

einer Zuweisung der Parzelle Nr. 0001 zur Landwirtschaftszone den Interessen an einer 

Zuweisung zu einer Bauzone gegenübergestellt. Mit Schreiben vom 3. Februar 2010 (act. 

15.3.41) hat die Vorinstanz der Beschwerdeführerin (und dem Beschwerdegegner) u.a. 

diese Publikation zugestellt, worauf die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 5. Mai 2010 

(act. 15.3.46) und 9. September 2010 (act. 15.3.58) Stellung nehmen liess. Der Vor-

vorinstanz ist daher darin zu folgen, dass damit eine allfällige Verletzung des rechtlichen 

Gehörs im Rekursverfahren vollumfänglich geheilt wurde, zumal die Vorinstanz im Rekurs-

verfahren über freie Kognition verfügte (vgl. dazu z.B. BGE 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 

Seite 19 

2.3.2). Im Weiteren ergeben sich keine Anhaltspunkte, dass sich die Interessensabwägung 

der Vorvorinstanz durch das nachträgliche Wegfallen des „landwirtschaftlichen Vorrangge-

biets“ geändert hätte, zumal sie dies in der Stellungnahme vom 19. Juni 2014 (act. 25) klar 

widerlegt hat. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführern ist zudem nicht ersichtlich, 

dass die Abstimmung vom 29. November 2009 beim Wegfall des „landwirtschaftlichen Vor-

ranggebiets“ anders ausgefallen wäre, was im Übrigen auf dem Weg der Stimmrechtsbe-

schwerde zu rügen gewesen wäre (vgl. dazu Art. 62 des Gesetzes über die politischen 

Rechte, bGS 131.12) und daher ebenfalls nicht Gegenstand dieses Beschwerdeverfahrens 

bilden kann. Ferner ist bezüglich des Wegfallens des „landwirtschaftlichen Vorranggebiets“ 

kein Obsiegen der Beschwerdeführerin im Rekursverfahren ersichtlich (vgl. diesbezüglich 

die Rekursanträge auf S. 2 der Rekursschrift; act. 15.3.1). Mit der revidierten Fassung von 

Art. 15 RPG wurde die Schaffung neuer Bauzonen im Übrigen an diverse neue Bedingun-

gen geknüpft und die Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden für Neueinzonungen 

stark eingeschränkt, wogegen der für die Zuweisung zur Landwirtschaftszone weiterhin 

massgebende Art. 16 RPG durch die Gesetzesrevision keine Änderungen erfahren hat (vgl. 

dazu unten Ziff. 8.5). Dies spricht umso mehr für eine Zuweisung der Parzelle Nr. 0001 zur 

Landwirtschaftszone, womit eine erneute Interessensabwägung der Vorvorinstanz zu kei-

nem anderen Ergebnis führen würde. Eine Rückweisung an die Vorvorinstanz wäre daher 

verfahrensökonomisch unsinnig und auch nicht mit Ziff. 6 des Urteils des Bundesgerichts 

1C_307/2017 vom 9. Januar 2018 (act. 86) vereinbar, wonach es Aufgabe des Oberge-

richts ist, das hängige Verfahren aufgrund der Verletzung des Beschleunigungsverbots 

möglichst rasch abzuschliessen. 

 

8. Gewichtung der Interessen 

 Gemäss Art. 16 Abs. 1 RPG dienen Landwirtschaftszonen der langfristigen Sicherung der 

Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder 

dem ökologischen Ausgleich und sollen entsprechend ihren verschiedenen Funktionen von 

Überbauungen weitgehend freigehalten werden. Sie umfassen Land, das sich für die land-

wirtschaftliche Bewirtschaftung oder den produzierende Gartenbau eignet und zur Erfüllung 

der verschiedenen Aufgaben der Landwirtschaft benötigt wird (lit. a); oder im Gesamtinte-

resse landwirtschaftlich bewirtschaftet werden soll (lit. b). Soweit möglich werden grössere 

zusammenhängende Flächen ausgeschieden (Abs. 2).  

 

 Nach Art. 15 Abs. 1 RPG sind Bauzonen so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen 

Bedarf für 15 Jahre entsprechen. Lage und Grösse der Bauzonen sind über die Gemeinde-

grenze hinaus abzustimmen; dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu 

befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft 

zu schonen (Abs. 3). Land kann neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn es sich für 

Seite 20 

die Überbauung eignet (lit. a); es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inne-

ren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jah-

ren benötigt, erschlossen und überbaut wird (lit. b); Kulturland damit nicht zerstückelt wird 

(lit. c); seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist (lit. d); und damit die Vorgaben des 

Richtplans umgesetzt werden (lit. e). Gemäss Art. 8a Abs. 1 lit. a RPG legt der Richtplan im 

Bereich Siedlung u.a. fest, wie gross die Siedlungsfläche insgesamt sein soll, wie sie im 

Kanton verteilt sein soll und wie ihre Erweiterung regional abgestimmt wird. 

 

8.1 Die Vorinstanz kommt in Ziff. 6 des angefochtenen Entscheids zum Schluss, dass der Ge-

meinderat nach sorgfältiger Beurteilung der planungsrechtlichen Grundlagen einstimmig zur 

Auffassung gelangt sei, dass planerische Argumente zwingend dafür sprächen, das Pla-

nungsgebiet in der D. der Landwirtschaftszone zuzuweisen. So bestehe kein Zweifel, dass 

die fragliche Fläche zur landwirtschaftlichen Nutzung ausgesprochen gut geeignet sei. Ins-

besondere lasse sich in der H. keine vergleichbare grosse Fläche finden, die so gut be-

sonnt und flach sei wie die Parzelle Nr. 0001. Die Landschaftsterrasse „D.“ sei zudem von 

weit her einsehbar und müsse als landschaftlich empfindliche Lage bezeichnet werden. In 

der sonst schon stark besiedelten D. dränge sich deshalb der Schutz der ursprünglichen 

Landschaft vor Überbauung auf. Dem Edikt sei weiter zu entnehmen, dass der Gemeinde-

rat die Eignung zur Besiedlung als schlecht beurteile. Insbesondere seien die zentralörtli-

chen Leistungen des Dorfes und der D. weit entfernt gelegen. Eine sinnvolle Erschliessung 

mit öffentlichem Verkehr sei nicht gewährleistet. Die vom Teilzonenplan betroffenen Par-

zellen könnten auch nicht als bereits mehrheitlich überbaut betrachtet werden. Und 

schliesslich sei zu beachten, dass der kantonale Richtplan das Gebiet als Fruchtfolgefläche 

ausweise und der Gemeinderichtplan eine Zuweisung zur Landwirtschaftszone vorsehe. 

Die Vorinstanz führt weiter aus, selbst wenn ein Bedarf in der Gemeinde B. an Wohnzonen 

ausgewiesen sei, lasse sich daraus noch kein Anspruch auf eine Zuweisung zur Ein- und 

Zweifamilienhauszone ableiten.  

 

8.2 Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, dass sich die Eignung der Parzelle Nr. 0001 

für Graswirtschaft und Milchproduktion nicht von der derjenigen des grössten Teils des 

Landwirtschaftsgebiets des Kantons und der Gemeinde B. unterscheide. Die Tatsache, 

dass wegen der Topografie der Maschinen- und Düngereinsatz allenfalls noch intensiver 

möglich sei, sei keine Auszeichnung von Relevanz für die Interessenabwägung. Die 

maschinelle Intensivnützung und Düngung widerspreche den Zielsetzungen einer ökolo-

gisch orientierten Landwirtschaft. Im kantonalen Baugesetz komme der Begriff „Kantonale 

Interessengebiete Landwirtschaft“ nicht vor, womit daraus keine kantonalrechtlichen Ei-

gentumsbeschränkungen abgeleitet werden könnten. Dass die 2 ha grosse Parzelle Nr. 

0001 bei landwirtschaftlicher Nutzung erhebliche Direktzahlungen des Bundes generieren 

Seite 21 

würde, sei nicht bestritten, aber kein tragfähiges Argument für die Zuweisung von Bauland 

zur Landwirtschaftszone. Hingegen eigne sich die Parzelle Nr. 0001 zur Überbauung, um-

fasse Parzellen, die bereits mit Wohngebäuden überbaut seien, sei erschlossen und werde 

voraussichtlich in den nächsten 15 Jahren benötigt, da in H. kein Bauland mehr zur Verfü-

gung stehe. Die Richtplanung 2009 der Gemeinde setze für H. keine Redimensionierungs-

ziele, sondern sehe Neueinzonungen vor. Die Parzelle Nr. 0001 sei nur durch die I. vom 

bestehenden und in den letzten Jahren vergrösserten Siedlungsteil getrennt. Die Parzelle 

Nr. 0001 und die bestehende Siedlung südlich der I. stellten zusammen eine geschlossene 

Überbauung dar, die optimal durch die I. erschlossen werde. Die Auffassung der Vorinstan-

zen, die Parzelle Nr. 0001 zähle nicht zum weitgehend überbauten Gebiet, treffe nicht zu. 

Der Richtplan 2009 stelle fest, dass eine innere Verdichtung in H. unrealistisch und un-

zweckmässig sei. Dass die Parzelle Nr. 0001 topografisch gegenüber dem übrigen, nach 

Norden geeigneten Gelände in H. eher flach sei, sei ein Vorzug, der wegen der Besonnung 

und der Wohnhygiene grosses Gewicht für die Wohnnutzung habe. Die Vorinstanzen hät-

ten eine unrichtige Interessenabwägung vorgenommen.  

 

8.3 Der Beschwerdegegner macht dagegen in der Stellungnahme vom 10. Juni 2014 (act. 25) 

geltend, es sei mehrfach festgestellt worden, dass es sich beim fraglichen Gebiet um tief-

gründigen, humusreichen, fruchtbaren, gut besonnten, ertragreichen und gut zu bewirt-

schaftenden Boden handle, der aufgrund seiner Lage und Beschaffenheit zu den besten 

Böden im Kanton gehöre. Seine Familie könne die hohe Ertragskraft des Bodens aus eige-

ner Erfahrung bestätigen.  

 

8.4 Die Vorvorinstanz bringt in der Stellungnahme vom 19. Juni 2014 (act. 26) vor, dass der 

Eignung zur Überbauung und den ökonomischen Interessen der Beschwerdeführerin eine 

gute Eignung zur landwirtschaftliche Nutzung, eine periphere Lage am Siedlungsrand, das 

Fehlen einer angemessenen Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr, grosse Distan-

zen zu zentralörtlicher Infrastruktur und nicht zuletzt eine landschaftlich empfindliche Lage 

gegenüberstehe. Deshalb seien die Interessen für eine Zuweisung zur Landwirtschaftszone 

höher gewichtet worden.  

 

8.5 Der Auffassung der Vorinstanzen kann darin gefolgt werden, dass sich die Parzelle Nr. 

0001 bezüglich Lage, Besonnung, Topografie, Beschaffenheit und landschaftlich empfindli-

cher Lage im Sinne von Art. 16 RPG für die Zuweisung zur Landwirtschaftszone und die 

landwirtschaftliche Bearbeitung gut eignet. Die Parzelle Nr. 0001 ist unbestrittenermassen 

einer extensiven landwirtschaftlichen Nutzung zugänglich, was nach der bundesgerichtli-

chen Rechtsprechung für die Zuweisung zu einer Landwirtschaftszone genügt (BGE 113 Ia 

32 E. 3ee). Eine Zuweisung zur Landwirtschaftszone erscheint zudem im vorliegenden Fall 

Seite 22 

aufgrund der im Richtplan ausgewiesenen Fruchtfolgefläche als gerechtfertigt bzw. im 

Sinne von Art. 30 Abs. 1 RPV gar als zwingend, da Einzonungen von Fruchtfolgeflächen in 

die Bauzone nur unter den restriktiven Voraussetzungen von Art. 30 Abs. 1bis RPV zulässig 

sind (Urteil des Bundesgerichts 1C_546/2018 E. 5.2), welche keine vorliegen. Die agrarpo-

litischen Bedenken der Beschwerdeführerin bilden dagegen kein massgebendes planungs-

rechtliches Kriterium, welches einer Zuweisung der Parzelle Nr. 0001 zur Landwirtschafts-

zone entgegensteht. Wie bereits erwähnt, ergeben sich zudem keine Anhaltspunkte, dass 

sich die Interessensabwägung der Vorvorinstanz durch das Wegfallen des „landwirtschaftli-

chen Vorranggebiets“ geändert hat, (vgl. dazu Ziff. 6 der Stellungnahme der Vorvorinstanz 

vom 19. Juni 2014 (act. 25). Einer Zuweisung zur Landwirtschaftszone steht damit der Um-

stand nicht entgegen, dass der strittige Teilzonenplan die Parzelle Nr. 0001 nebst der 

Landwirtschaftszone auch dem landwirtschaftlichen Vorranggebiet zuweist, welches das 

geltende Baugesetz nicht mehr kennt. 

 

 Den Vorinstanzen können auch keine Ermessensfehler vorgeworfen werden, wenn sie die 

Eignung der Parzelle Nr. 0001 zur Besiedlung aufgrund der peripheren Lage und mangels 

Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr als schlecht beurteilen. Gegen eine Einzonung 

spricht im Weiteren der Umstand, dass die streitige Parzelle Nr. 0001 nicht zum weitgehend 

überbauten Gebiet gehört (vgl. das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 28. Januar 1998 E. 

4a; act. 15.3.17/12), was einer Einzonung der Parzelle Nr. 0001 nach wie vor entgegen-

steht (AEMISEGGER/KISSLING, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskom-

mentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, N. 95 zu Art. 15 RPG). Dazu kommt, wie bereits an-

getönt, dass Einzonungen durch die revidierte Fassung von Art. 15 RPG an zusätzliche 

neue Bedingungen geknüpft worden sind: Einer Zuweisung der Parzelle Nr. 0001 zur 

Bauzone steht dabei der Umstand entgegen, dass im kantonalen Richtplan 2019 die Par-

zelle Nr. 0001 nicht dem Siedlungsgebiet zugeteilt wird (Art. 15 Abs. 4 lit. e i.V.m. Art. 8a 

Abs.1 RPG). Auch der Grundsatz der inneren Verdichtung spricht gegen eine Einzonung 

(Art. 15 Abs. 3 und 4 lit. b, 3 Abs. 3 lit. abis RPG). Im Weiteren ist Art. 15 Abs. 4 lit. c RPG 

hervorzuheben, wonach Kulturland nicht zerstückelt werden darf, d.h. es nicht mehr zuläs-

sig ist, Teile eines intakten Landwirtschaftsgebiets der Bauzone zuzuteilen. All dies sind ge-

wichtige Gründe, welche derzeit klar gegen eine Einzonung der Parzelle Nr. 0001 spre-

chen. Da die Voraussetzungen von Art. 15 Abs. 4 RPG kumulativ erfüllt sein müssen, erüb-

rigt es sich, zu prüfen, ob in der Gemeinde B. derzeit ein Bedarf für die Ausscheidung wei-

terer Bauzonen besteht, zumal das zuständige Departement neu unter Einbezug der be-

troffenen Gemeinden die regionale Abstimmung übernimmt und über die Verteilung der 

Einzonungsflächen entscheidet. Der Bedarfsnachweis wird in der anstehenden Revision 

der kommunalen Richt- und Ortsplanung zu erbringen sein (vgl. dazu kantonaler Richtplan 

Seite 23 

2019 Kap. S. 1 Punkt 3.3, S. 31; act. 181). Insofern erweist sich der kommunale Richtplan 

2009 (act. 2.110) diesbezüglich als überholt.  

 

8.6 Den im Vordergrund stehenden Interessen der Beschwerdeführerin an einer Zuweisung zur 

Bauzone stehen somit das gewichtige öffentliche Interesse der Bewahrung der Parzelle Nr. 

0001 als landwirtschaftliches Kulturland, die Voraussetzungen von Art. 15 Abs. 4 RPG so-

wie der kantonale Richtplan 2019 entgegen. Infolgedessen sind keine Anhaltspunkte er-

sichtlich, dass die Vorinstanzen das ihnen bei der Nutzungsplanung zustehende erhebliche 

Planungsermessen überschritten oder falsch ausgeübt hätten. 

 

9. Verletzung von Treu und Glauben/Rechtssicherheit/Rechtsbeständigkeit 

9.1 Die Beschwerdeführerin moniert zudem, dass der damalige Landammann und Baudirektor 

J. mit Schreiben vom 20. September 2006 (act. 2/106) mitgeteilt habe, dass eine Einzo-

nung der Parzelle Nr. 0001 nicht mehr mit dem Argument Fruchtfolgefläche verunmöglicht 

werden könne. Am 18. November 2008 habe der Regierungsrat demgegenüber ohne An-

hörung der Beschwerdeführerin und ohne Möglichkeit zur Akteneinsicht eine Verfügung 

ausserhalb des Richtplanverfahrens erlassen, wonach ein Fehler vorliege. Das Vorgehen 

der Planungsbehörden verletze den Anspruch der Beschwerdeführerin auf eine Behand-

lung nach Treu und Glauben. Zudem bringt sie vor, dass für die Frage der Planbeständig-

keit die Bauordnung 30.08.83 mitzuberücksichtigen sei. Der Auszonungsbeschluss 1985, 

der mit dem angefochtenen Entscheid genehmigt werde, verletze die bundesrechtlichen 

Grundsätze der Rechtssicherheit und Rechtsbeständigkeit von Plänen.  

 

9.2 Hierzu gilt es festzuhalten, dass das Schreiben des damaligen Baudirektors ausserhalb des 

hängigen Rekursverfahrens erfolgte. Zudem wurde es von einem Einzelmitglied des Regie-

rungsrates unterzeichnet und nicht vom Gesamtregierungsrat, welcher für die Genehmi-

gung von Zonenplänen zuständig ist (Art. 49 Abs. 2 BauG). Dazu hat sich nachträglich her-

ausgestellt, dass beim Druck der Papierversion des Richtplans 2002 ein Fehler aufgetreten 

ist (vgl. dazu oben Ziff. 6.3). Im Übrigen kommt aus dem Schreiben des damaligen Baudi-

rektors keineswegs zum Ausdruck, dass dieser damit eine vorbehaltlose Zusicherung der 

Genehmigungsfähigkeit einer Einzonung abgegeben hat. Das Schreiben des damaligen 

Baudirektors ist somit nicht geeignet, eine Einzonung der Parzelle Nr. 0001 gestützt auf 

den Vertrauensgrundsatz zu gebieten, zumal die Beschwerdeführerin keine Dispositionen 

gestützt auf dieses Schreiben getroffen hat (vgl. dazu das Urteil des Bundesgerichts 

1P.37/2003 von 12. September 2003 E. 4.4.4). Bei der Fruchtfolgefläche handelt es sich 

zudem wie oben in Ziff. 7 aufgezeigt nicht um das einzige Kriterium, welches die Zuweisung 

zur Landwirtschaftszone rechtfertigt. Wie die Vorvorinstanz in Ziff. 7 der Vernehmlassung 

vom 19. Juni 2014 (act. 26) im Weiteren zu Recht ausführt, musste der Beschwerdeführerin 

Seite 24 

aufgrund eigener fundierter Kenntnisse und sachkundiger rechtlicher Vertretung bewusst 

sein, dass die Vergleichsverhandlungen zur Zonenzugehörigkeit der Parzelle Nr. 0001 im-

mer unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Stimmberechtigten und des Gesamtregie-

rungsrates standen. Was die gerügte Verletzung der Rechtsbeständigkeit und Rechtssi-

cherheit bezüglich Planbeständigkeit der Bauordnung 1983 anbelangt (Ziff. 7 der 

Beschwerdeschrift) kann im Übrigen auf Ziff. 2 oben sowie die zutreffenden Erwägungen in 

Ziff. 14 des angefochtenen Entscheids verwiesen werden, mit welchen sich die Beschwer-

deführerin nicht substantiiert auseinandersetzt.  

 

10. Fazit 

 Im Ergebnis ist der strittige fünfte Teilzonenplan „D.“ somit mit keinem ersichtlichen Rechts-

mangel behaftet und die Interessenabwägung der Vorinstanzen nicht als rechtsfehlerhaft zu 

qualifizieren. Die Ausführungen der Beschwerdeführerin stossen daher ins Leere, soweit 

sie sich überhaupt mit dem Streitgegenstand auseinandersetzen. Die Beschwerde ist infol-

gedessen abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.  

 

11. Kosten 

In Anwendung von Art. 53 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 19 Abs. 3 VRPG sowie Art. 4a des 

Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen (GGV, bGS 233.2) wird für dieses mit 

zweifachem Schriftenwechsel, Beweisverfahren und umfangreichen Akten aufwändige 

Verfahren eine Entscheidgebühr von Fr. 5‘000.-- erhoben.  

 

Nebst der Entscheidgebühr hat die unterlegene Beschwerdeführerin nach Art. 19 Abs. 3 

VRPG in Verbindung mit Abs. 1 dieser Bestimmung auch die für das Gutachten aufgelau-

fenen Auslagen zu tragen. Der mit Rechnung vom 25. September 2018 für die Bagger-

schlitze (act. 143) vom Baugeschäft K. geltend gemachte Betrag von 654.50 sowie von der 

F. geltend gemachte Totalbetrag im Zusammenhang mit der Expertise von Fr. 10‘044.80 

inkl. 7.7% MWST (act. 155) sind ausgewiesen. Da der Gutachter zum Schluss gekommen 

ist, dass ein Teil der im Richtplan eingetragenen Fruchtfolgefläche nicht als Fruchtfläche 

geeignet sei, erscheint es jedoch gerechtfertigt, dass ein Drittel der Kosten des Beweisver-

fahrens auf die Staatskasse genommen wird. Der Beschwerdeführerin werden damit Ver-

fahrenskosten von gesamthaft Fr. 12‘132.90 (7‘132.90 und 5‘000) auferlegt und der Rest 

auf die Staatskasse genommen. Dabei ist ihr der Kostenvorschuss von Fr. 1‘200.-- anzu-

rechnen. Auf die Zusprechung einer Parteientschädigung besteht kein Anspruch (Art. 53 i. 

V. m. Art. 24 Abs. 1 VRPG e contrario und Art. 24 Abs. 3 lit. a VRPG).  

 

  

Seite 25 

Das Obergericht erkennt: 

 
 
1. Die Beschwerde der A. wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 
 
 
2. Die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von Fr. 5‘000.-- und Auslagen 

von Fr. 10‘699.30 (Fr. 10‘044.80 plus Fr. 654.50), total somit Fr. 15‘699.30, werden im 
Umfang von Fr.  12‘132.90 der Beschwerdeführerin auferlegt und im Restbetrag auf die 
Staatskasse genommen. Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1200.-- wird angerechnet. 

 
 
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 
 
 
4. Rechtsmittel: 
 Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 
(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 
BGG). 

 
 
5. Zustellung an die Beschwerdeführerin über deren Anwalt, den Beschwerdegegner, die 

Vorinstanz, die Vorvorinstanz über deren Anwalt, das Departement Bau und Volkswirt-
schaft, sowie nach Rechtskraft an die Gerichtskasse. 

 
 
 

Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtspräsident:  

 

 

lic. iur. Ernst Zingg 

Der Gerichtsschreiber:   

 

 

lic. iur. Daniel Hofmann 

 
 
 
versandt am: 22. Oktober 2020