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**Case Identifier:** 04facd95-b80f-532c-82b7-f9d7edb30c62
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-29
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 1. Kammer 29.09.2015 U 2014 56
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_001_U-2014-56_2015-09-29.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

U 14 56

1. Kammer 

Vorsitz Audétat
Richter Racioppi, Stecher 

Aktuarin ad hoc Seres

URTEIL

vom 29. September 2015

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ und B._____ sowie C._____ ,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Romano Kunz, 

Beschwerdeführer

gegen 

Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden, 

Beschwerdegegner

betreffend Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

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1. Mit Kaufvertrag vom 17. Juni 1983 erwarb A._____, deutscher Staatsan-

gehöriger, in der Gemeinde X._____ das StWE-Grundstück Nr. S50559 

(85/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. 1008 430m2 Grundstückfläche, 

mit Sonderrecht an der 3½ Zimmerwohnung Nr. 3 61.6m2 Nettowohn-

fläche, Überbauung E._____, Haus D, samt Autoeinstellhalle). Der Er-

werb des StWE-Grundstücks Nr. S50559 als Ferienwohnung wurde 

A._____ gemäss aBewB bewilligt, u.a. mit den Auflagen, das Grundstück 

während mindestens drei Wochen pro Jahr zu Ferienzwecken selber zu 

nutzen und es nicht an Dauermieter zu vermieten. Diese Auflagen wurden 

im Grundbuch angemerkt.

2. A._____ kam mit seiner Familie überein, die Erbfolge an seinen Sohn 

C._____ in Bezug auf das StWE-Grundstück Nr. S50559 im Rahmen ei-

nes Vorempfangs und auf Rechnung künftiger Erbschaft vorweg zu re-

geln. Dabei sollte sich nach dem Willen der Beteiligten bezüglich der Nut-

zungszuständigkeit und –ordnung sowie hinsichtlich der steuerlichen 

Rechtslage – abgesehen vom Eigentumsübergang auf den Sohn – nichts 

ändern. Das Rechtsgeschäft sollte einzig eine erbrechtliche Anwartschaft 

begründen. Gemäss öffentlicher Urkunde vom 8. April 2014 soll das 

Grundstück schenkungsweise auf C._____, wohnhaft in Deutschland, 

übertragen werden, wobei dieser Erwerb gemäss BewG grundsätzlich 

bewilligungsfrei erfolgen kann. In derselben Urkunde ist vorgesehen, die 

lebenslängliche, unentgeltliche, unübertragbare und unvererbliche Nutz-

niessung in Form einer Personaldienstbarkeit zugunsten der Eheleute 

A._____ und B._____, ebenfalls wohnhaft in Deutschland, einzubehalten 

bzw. neu zu begründen. Das Rechtsgeschäft wurde mit Schreiben vom 8. 

April 2014 dem Grundbuchamt X._____ zur Eintragung angemeldet. 

3. In der Folge teilte das Grundbuchamt X._____ den am Rechtsgeschäft 

Beteiligten mit, gemäss Auskunft des Grundbuchinspektorats und Han-

delsregisters könne die Eigentumsübertragung und Nutzniessungserrich-

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tung im Grundbuch nicht eingetragen werden, weil die Übertragung des 

nackten Eigentums an C._____ (infolge der Einräumung der Nutznies-

sung zugunsten der Eheleute A._____ und B._____) unvereinbar sei mit 

der im Grundbuch angemerkten Auflage (Pflicht der Eigennutzung). Dar-

aufhin wandten sich die Parteien an das Grundbuchinspektorat und Han-

delsregister und ersuchten um eine Begründung für die Eintragungsver-

weigerung. Mit Email vom 28. April 2014 erläuterte das Grundbuchinspek-

torat und Handelsregister seine Praxis. 

4. Am 15. Mai 2014 stellten die Parteien beim Grundbuchamt X._____ ein 

Gesuch um Wiedererwägung (mit Kopie an das Grundbuchinspektorat 

und Handelsregister). Mit Verfügung vom 28. Mai 2014 verwies das 

Grundbuchamt X._____ die Beteiligten an die Bewilligungsbehörde 

(Grundbuchinspektorat und Handelsregister) zwecks Feststellung der 

Nichtbewilligungspflicht oder Erteilung der Erwerbsbewilligung, da eine 

Bewilligungspflicht gemäss BewG für das zur Eintragung angemeldete 

Rechtsgeschäft nicht auszuschliessen sei. Je nach Entscheid der Bewilli-

gungsbehörde werde dann das Rechtsgeschäft im Grundbuch vollzogen 

oder abgewiesen. 

5. Mit Gesuch vom 12. Juni 2014 gelangten A._____, B._____ und C._____ 

an das Grundbuchinspektorat und Handelsregister und beantragen, es sei 

festzustellen, dass es für den grundbuchlichen Vollzug des Schenkungs-

vertrages zwischen ihnen betreffend des StWE-Grundstücks Nr. S50559 

des Grundbuches X._____ keiner Bewilligung bedürfe. Mit Verfügung 

vom 20. Juni 2014 verweigerte das Grundbuchinspektorat und Handels-

register die beantragte Feststellung der Nichtbewilligungspflicht der 

Schenkung des StWE-Grundstücks Nr. S50559 von A._____ an seinen 

Sohn C._____ unter gleichzeitiger Einbehaltung bzw. Einräumung der 

Nutzniessung zugunsten der Eltern A._____ und B._____. Weiter wurde 

verfügt, dass die im Grundbuch angemerkten Auflagen ‚Pflicht zur Eigen-

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nutzung’ sowie ‚Verbot der Dauervermietung’ unverändert ihre Gültigkeit 

behielten und einzuhalten seien.

6. Gegen diese Verfügung erhoben A._____, B._____ und C._____ (nach-

folgend Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 12. August 2014 Beschwer-

de an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und stellten fol-

gende Rechtsbegehren:

„1. Die Verfügung Nr. 161/14 des Grundbuchinspektorates und Handelsregisters des 

Kantons Graubünden vom 20. Juni 2014, durch welche die Eintragung des Schen-

kungsvertrages zwischen den Parteien vom 8. April 2014 betreffend das StWE-

Grundstück Nr. S50559 in das Grundbuch von X._____ verweigert wird, sei aufzuhe-

ben, und es sei das Grundbuchamt X._____ anzuweisen, die beantragte Eintragung 

vorzunehmen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Graubünden.“

Begründend brachten die Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, es ge-

be keine Rechtsgrundlage für den erfolgten Eingriff in die Vertragsfreiheit 

und der Eingriff verletze die verfassungsrechtlichen Grundsätze der Ver-

hältnismässigkeit und des Willkürverbotes.

7. Mit Vernehmlassung vom 19. August 2014 beantragte das Grundbuchin-

spektorat und Handelsregister (nachfolgend Beschwerdegegner) die Ab-

weisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Es wurde im We-

sentlichen auf die Begründung in der angefochtenen Verfügung verwie-

sen, welche punktuell vertieft wurde. Den Antrag auf Nichteintreten stellte 

der Beschwerdegegner in Bezug auf den letzten Halbsatz im 1. Rechts-

begehren der Beschwerdeführer („...und es sei das Grundbuchamt 

X._____ anzuweisen, die beantragte Eintragung vorzunehmen.“). 

8. Die Beschwerdeführer replizierten mit Eingabe vom 28. August 2014. 

Dabei machten sie Ausführungen zum Antrag auf Nichteintreten des Be-

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schwerdegegners und vertieften die weiteren Punkte der materiellen Be-

gründung. 

9. Mit Schreiben vom 1. September 2014 verzichtete der Beschwerdegegner 

auf eine Duplik.

Auf die weiteren Ausführungen in der angefochtenen Verfügung und den 

Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwä-

gungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet die Verfügung vom 

20. Juni 2014 des Beschwerdegegners, mit welcher die beantragte Fest-

stellung der Nichtbewilligungspflicht der Schenkung des StWE-

Grundstücks Nr. S50559, Gemeinde X._____, von A._____, an seinen 

Sohn C._____, unter gleichzeitiger Einbehaltung bzw. Einräumung der 

Nutzniessung zugunsten der Eltern A._____ und B._____ verweigert 

wurde. 

b) Unter Berücksichtigung der Gerichtsferien gemäss Art. 39 Abs. 1 lit. b des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 31. August 2006 (VRG, 

BR 370.100) erfolgte die vorliegende Beschwerde vom 12. August 2014 

frist- und formgerecht gemäss Art. 38 und Art. 52 VRG. Weiter ist das 

Verwaltungsgericht Graubünden zuständig, die Beschwerde gegen die 

Verfügung des Beschwerdegegners zu beurteilen (vgl. Art. 15 des Ein-

führungsgesetzes zum Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den 

Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland EGzBewG, BR 

217.600 sowie Art. 49 Abs. 1 lit. b VRG). Als Verfügungsadressaten sind 

die Beschwerdeführer sodann zur Erhebung der vorliegenden Beschwer-

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de legitimiert (Art. 50 VRG). Es ist somit grundsätzlich – unter Vorbehalt 

der nachfolgenden Erwägung 2 – auf die Beschwerde einzutreten. 

2. a) Die Zulässigkeit des letzten Halbsatzes des 1. Rechtsbegehrens der Be-

schwerdeführer ist umstritten: 

„1. Die Verfügung Nr. 161/14 des Grundbuchinspektorates und Handelsregisters des 

Kantons Graubünden vom 20. Juni 2014, durch welche die Eintragung des Schen-

kungsvertrages zwischen den Parteien vom 8. April 2014 betreffend das StWE-

Grundstück Nr. S50559 in das Grundbuch von X._____ verweigert wird, sei aufzuhe-

ben, und es sei das Grundbuchamt X._____ anzuweisen, die beantragte Eintragung 

vorzunehmen.“

b) Der Beschwerdegegner macht in diesem Zusammenhang geltend, es lä-

ge keine Abweisungsverfügung des Grundbuchamtes vor, weshalb der 

beantragten Eintragung (Eigentumsübertragung und gleichzeitige Nutz-

niessungserrichtung) die weitere Prüfung gemäss Art. 87 Abs. 1 der 

Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 (GBV, SR 211.432.1) 

vorbehalten bleiben müsse.

c) Demgegenüber stellen sich die Beschwerdeführer auf den Standpunkt, 

der Grundbuchverwalter habe mit seiner Verfügung vom 28. Mai 2014 

(Beilage 7 Beschwerdeführer) die Eintragung des Schenkungsvertrages 

ausschliesslich vom Entscheid der Bewilligungsbehörde abhängig ge-

macht und wörtlich erklärt: „Je nach Entscheid der Bewilligungsbehörde 

wird das angemeldete Rechtsgeschäft im Grundbuch vollzogen oder ab-

gewiesen.“. Daraus sei der klare Schluss zu ziehen, dass der Grundbuch-

verwalter den Vertrag auf seine Eintragungsfähigkeit in allen übrigen Fra-

gen geprüft und als in Ordnung befunden habe. Weiter liege es im Inter-

esse der Gerichtsökonomie, dass die Bewilligungsbehörde, wenn sie im 

Schenkungsvertrag Mängel entdeckt zu haben glaubte, welche der Ein-

tragungsfähigkeit – abgesehen von der Bewilligungspflicht gemäss Bun-

desgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Aus-

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land (BewG, SR 211.412.41) – entgegenstünden, diese releviert hätte. 

Das habe sie aber nicht getan und es sei nicht erfindlich, was ausser der 

vorliegend zu prüfenden Rechtsfrage auch sonst noch gegen die Eintra-

gungsfähigkeit des Schenkungsvertrages spreche.

d) Vor dem Hintergrund, dass das Grundbuchamt X._____ bislang zu kei-

nem Zeitpunkt eine Abweisungsverfügung erlassen hat, kann – für den 

Fall der Gutheissung der vorliegenden Beschwerde – nicht direkt die be-

antragte Eintragung des Schenkungsvertrages in das Grundbuch X._____ 

angeordnet werden. Art. 87 Abs. 1 GBV, wonach das Grundbuchamt den 

Antrag abweist, wenn die Voraussetzungen für die Eintragung in das 

Hauptbuch nicht erfüllt sind, verlangt eine Eintragungsprüfung, welche 

vorliegend noch nicht abschliessend erfolgt ist. Die Interpretation der Be-

schwerdeführer bezüglich der Verfügung des Grundbuchamtes X._____ 

vom 28. Mai 2014 ist zwar nicht abwegig. Den Beschwerdeführern ent-

steht jedoch kein nennenswerter Nachteil, wenn im Falle einer Gutheis-

sung der vorliegenden Beschwerde eine abschliessende Prüfung der Ein-

tragung des Schenkungsvertrages durch das Grundbuchamt X._____ erst 

nach Bereinigung der vorliegend strittigen Rechtsfrage erfolgt. Zudem 

könnten sich durchaus auch intertemporale Fragen stellen, welche zu prü-

fen wären. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass auf den letzten Halbsatz 

des 1. Rechtsbegehrens der vorliegenden Beschwerde nicht einzutreten 

ist.

3. a) Gemäss öffentlich beurkundetem Vertrag vom 8. April 2014 (Beilage 3 

Beschwerdeführer) soll das StWE-Grundstück Nr. S50559 schenkungs-

weise auf C._____ (Sohn des Eigentümers A._____) übertragen werden. 

In derselben Urkunde ist vorgesehen, die lebenslängliche, unentgeltliche, 

unübertragbare und unvererbliche Nutzniessung in Form einer Personal-

dienstbarkeit zugunsten der Eltern des Beschenkten A._____ und 

B._____ einzubehalten bzw. neu zu begründen. Es ist unbestritten, dass 

sowohl die Schenkung als auch die Einräumung der Nutzniessung 

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grundsätzlich bewilligungsfrei erfolgen können (Art. 4 Abs. 1 lit. a und Art. 

7 lit. b BewG).

b) Der Streitpunkt liegt bei den Auflagen, die dem Schenker im Rahmen des 

Grundeigentumserwerbs seinerzeit auferlegt wurden. 

Der Erwerb des StWE-Grundstück Nr. S50559 zu Ferienzwecken im Jah-

re 1983 (Beilage 2 Beschwerdeführer) wurde A._____ bewilligt, wobei die 

Bewilligungserteilung, gestützt auf die damals geltenden Rechtsgrundla-

gen (Art. 8 Abs. 1 aBewB und Art. 17 Abs. 2 lit. a aVBewB), mit den Auf-

lagen verbunden wurde, das Grundstück während mindestens drei Wo-

chen pro Jahr zu Ferienzwecken selber zu nutzen und es nicht an Dau-

ermieter zu vermieten. Diese Auflagen sind im Grundbuch als Anmerkung 

mit den Stichworten ‚Pflicht zur Eigennutzung’ und ‚Verbot zur Dauerver-

mietung’ eingetragen und haben nach wie vor Gültigkeit: Gemäss Art. 14 

BewG wird die Bewilligung unter Bedingungen und Auflagen erteilt, die si-

cherstellen, dass das Grundstück zu dem vom Erwerber geltend gemach-

ten Zweck verwendet wird (Abs. 1), wobei diese Auflagen im Grundbuch 

anzumerken sind (Abs. 2). Art. 11 Abs. 2 der Verordnung über den Er-

werb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV, SR 

211.412.411) sieht u.a. vor, dass an die Bewilligung die folgenden im 

Grundbuch anzumerkenden Auflagen zu knüpfen sind: die Verpflichtung, 

das Grundstück dauernd zu dem Zwecke zu verwenden, für den der Er-

werb bewilligt wird, und für jede Änderung des Verwendungszweckes die 

Einwilligung der Bewilligungsbehörde einzuholen (lit. a) sowie bei Ferien-

wohnungen das Verbot, sie ganzjährig zu vermieten (lit. f). Die zwei in ca-

su verfügten Auflagen verfolgen einen einzigen Zweck, nämlich die Si-

cherstellung des ursprünglichen Erwerbszwecks, d.h. die Nutzung des 

StWE-Grundstück Nr. S50559 zu Ferienzwecken. Damit die Wohnung 

auch tatsächlich während drei Wochen zu Ferienzwecken genutzt werden 

kann, darf die Liegenschaft nicht gleichzeitig dauernd vermietet werden. 

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c) Der Beschwerdegegner führt in diesem Zusammenhang in der angefoch-

tenen Verfügung aus, die Rechte und Pflichten der Nutzniesser dürften 

auch bei der bewilligungsfreien Errichtung nicht mit jenen des Eigentü-

mers und des ursprünglich bewilligten Erwerbszwecks kollidieren. Die 

Einräumung einer umfassenden Nutzniessung verstosse gegen die an-

lässlich des ursprünglichen Grundstückerwerbs durch A._____ verfügten 

Auflagen der Nutzung zum persönlichen Ferienzweck während mindes-

tens drei Wochen pro Jahr sowie dem Verbot der dauernden Vermietung. 

Die im Grundbuch ohne Befristung angemerkten Auflagen blieben mit 

dem Grundstück solange verknüpft und verbindlich, wie es sich beim Ei-

gentümer um eine Person im Ausland im Sinne des BewG handle, insbe-

sondere auch dann, wenn der Erwerb bewilligungsfrei erfolge oder, wie 

vorliegend, mehrere per se grundsätzlich bewilligungsfreie Rechtsge-

schäfte miteinander oder nacheinander abgewickelt und Auflagen da-

durch verletzt würden. Gestützt auf Art. 9 Abs. 2 BewG habe der Kanton 

Graubünden in Art. 4 Abs. 1 EGzBewG bestimmt, dass einer natürlichen 

Person der Erwerb eines Grundstückes als Ferienwohnung bewilligt wer-

den könne. Nach Art. 8 BewV gelte als Erwerb einer Wohnung durch eine 

natürliche Person nur der unmittelbare Erwerb auf deren persönlichen 

Namen. Da der Eigentümer eines durch Nutzniessung belasteten Grunds-

tücks lediglich das nackte Eigentum innehabe, sei dieser nicht (mehr) in 

der Lage den einzigen Bewilligungsgrund des ursprünglichen Grunds-

tückserwerbs – nämlich jener des persönlichen Ferienzwecks – wahrzu-

nehmen bzw. den Erwerbszweck zu erfüllen. Somit verstosse die Einbe-

haltung und Einräumung der fraglichen Nutzniessung gegen die auf dem 

Grundstück angemerkten Auflagen, weshalb die beantragte Feststellung 

der Nichtbewilligungspflicht zu verweigern sei.

d) Die Beschwerdeführer machen demgegenüber in ihrer Beschwerde an 

das Verwaltungsgericht geltend, die Rechtsauffassung des Beschwerde-

gegners lasse sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn der zitier-

ten Bestimmungen (Art. 4 Abs. 1 EGzBewG i.V.m. Art. 9 Abs. 2 BewG 

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und Art. 8 BewV) ableiten. Gemäss Art. 4 EGzBewG könne der Erwerb 

(im Sinne von Art. 4 Abs. 1 BewG) im Rahmen des kantonalen Kontingen-

tes bewilligt werden, wenn das Grundstück einer natürlichen Person als 

Ferienwohnung diene. Gemäss Art. 8 BewV gelte als Erwerb einer Woh-

nung durch eine natürliche Person der unmittelbare Erwerb auf deren 

persönlichen Namen. Als ‚Erwerb eines Grundstückes’ im Sinne von Art. 

4 Abs. 1 BewG gelte der Erwerb des Eigentums, eines Baurechts, eines 

Wohnrechtes oder der Nutzniessung an einem Grundstück. Dies bestäti-

ge der Beschwerdegegner ausdrücklich auch bezogen auf die Nutznies-

sung. Und er füge zu Recht hinzu, im vorliegenden Fall sei für die Be-

gründung der Nutzniessung zugunsten des (das Eigentum auf den Sohn 

übertragenden) Vaters und dessen Ehefrau (Mutter des das Eigentum 

erwerbenden Sohnes) keine Bewilligung erforderlich, weil sie ebenfalls im 

bewilligungsfreien Bereich des Art. 7 lit. b BewG erfolge. Treffe dies zu, 

sei die Rechtsauffassung des Beschwerdegegners allein schon aus die-

sem Grunde unhaltbar. Wenn unter Erwerb im Sinne des einschlägigen 

Gesetzes auch der Erwerb der Nutzniessung zu verstehen sei und wenn 

dieser Erwerb – wie im vorliegenden Fall – bewilligungsfrei erfolgen kön-

ne, sei der Schenkungsvertrag, der nichts anderes vorsehe als eben die-

sen bewilligungsfreien Erwerb von Nutzniessung durch Vater und Mutter 

andererseits, im Grundbuch einzutragen. Denn dass die Begründung und 

der bewilligungsfreie Erwerb von Nutzniessung beim einen die Nutzung 

des Eigentums beim andern einschränke, sei als reine Reflexwirkung nur 

folgerichtig und liege in der Natur der Sache. Die im Grundbuch ange-

merkte Auflage der Eigennutzung und des Verbots der Fremdvermietung 

werde – entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners – durch die 

Begründung der Nutzniessung in keinster Weise verletzt. Sie müsse 

selbstverständlich von den Nutzungsberechtigten eingehalten werden 

(wie sie bisher über all die Jahre anstandslos eingehalten worden sei). 

Nirgendwo stehe geschrieben und keinesfalls entspreche es der ratio le-

gis, dass die Nutzung zwangsläufig durch den Eigentümer erfolgen müs-

se. Dies widerspreche der beschriebenen und vom Beschwerdegegner 

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bestätigten gesetzlichen Regelung, wonach unter dem Erwerb im Sinne 

des Gesetzes auch die Begründung einer Nutzniessung zu verstehen sei 

und wonach ein solcher Erwerb in casu bewilligungsfrei erfolgen könne. 

Ein bewilligungsfreier Erwerb der Nutzniessung durch die Eltern schliesse 

(weil das Grundstück nun einmal nur eine umfassende Nutzung ermögli-

che) die gleichzeitige Nutzung durch den Sohn aus. Die Einhaltung der 

angemerkten Auflage sei nunmehr Pflicht der Nutzniesser, welche die 

Nutzungsrechte aus ein und demselben Eigentum innehätten und ausüb-

ten. Die eine Nutzungsvorschrift enthaltende Auflage in der Anmerkung 

könne den Eigentümer, der gar kein Nutzungsrecht habe, nicht belasten. 

Das eine ergebe sich zwangslos aus dem anderen. Könne der Vater das 

uneingeschränkte Eigentum im Rahmen eines Vorempfanges auf Rech-

nung künftiger Erbschaft bewilligungsfrei auf den Sohn übertragen, so 

könne er auch nur das nackte Eigentum auf den Sohn übertragen und die 

Nutzniessung für sich behalten, so dass es nach wie vor bei seiner Nut-

zung bleibe (in maiore minus). An den Nutzungsverhältnissen ändere sich 

nichts, nur die Erbfolge sei vorweggenommen. Inwiefern dadurch das Ziel 

und der Sinn und Zweck des Bewilligungsgesetzes beeinträchtigt oder gar 

ausgehebelt würden, sei nicht auszumachen. Die Rechtsauffassung des 

Beschwerdegegners, wonach die Übertragung der blossen nudas propie-

tas auf den Sohn gegen den Wortlaut oder gegen die Intentionen des 

Bewilligungsgesetzes verstossen solle, sei rein axiomatisch und im übri-

gen durch nichts begründet. 

In ihrer Replik führen die Beschwerdeführer noch einmal aus, die Recht-

fertigung des Beschwerdegegners erfolge auf der Grundlage eines 

Axioms, d.h. einer durch nichts näher nachzuweisenden Regel. Dieses 

Axiom laute: Das BewG verbiete die Begründung von Nutzniessung und – 

eo ipso – die Begründung einer nuda propietas, da der Erwerb einer Feri-

enwohnung (nur) auf den persönlichen Namen zugelassen sei. Aus dem 

Wortlaut der einschlägigen gesetzlichen Vorschriften (Art. 9 Abs. 2 BewG, 

Art. 4 Abs. 1 EGzBewG, Art. 8 BewG) gehe nichts dergleichen hervor. 

Auch bei allerkühnster Interpretation gehe aus keiner dieser Bestimmun-

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gen hervor, dass es nicht angehe, dass der seinerzeitige Erwerber einer 

Ferienwohnung diese auf seinen Sohn übertrage unter Einbehaltung der 

Nutzniessung. Im Gegenteil, aus den einschlägigen Bestimmungen gehe 

vielmehr hervor, dass dem bewilligungsfreien Erwerb der Nutzniessung 

einerseits und des (nackten) Eigentums andererseits nichts entgegenste-

he. Der bewilligungsfreie Erwerb von Nutzniessung durch Vater  und der 

bewilligungsfreie Erwerb des Eigentums durch den Sohn seien gesetzes-

konform, weil das Grundstück nach wie vor Vater und Mutter (natürliche 

Personen) als Ferienwohnung diene. Dass der Erwerb von Nutzniessung 

als Reflexwirkung nacktes Eigentum entstehen lasse, bedürfe unter Juris-

ten keiner Erläuterung. Auch aus dem Sinn und Zweck des BewG könne 

die vom Beschwerdegegner vertretene Rechtsauffassung mitnichten her-

geleitet werden. Der Ausländer, der die Ferienwohnung vor 30 Jahren mit 

Bewilligung erworben und bisher unbeanstandet die mit der Bewilligung 

verbundene Auflage der Eigennutzung eingehalten habe, begründe im 

Sinne von Art. 4 lit. a BewG die Nutzniessung zu seinen Gunsten und 

übertrage schenkungsweise und gestützt auf Art. 7 lit. b BewG bewilli-

gungsfrei das Eigentum auf seinen Sohn, womit – vom erbrechtlichen 

Vorbezug abgesehen – faktisch alles gleich bleibe. Das Problem der 

Überfremdung gehöre dem faktischen Bereich an, es sei also nicht einzu-

sehen, wo das Problem liege.

e) Der Argumentation der Beschwerdeführer ist nicht zu folgen. Es geht im 

vorliegenden Fall nicht um den bewilligungsfreien Eigentumserwerb oder 

die bewilligungsfreie Einräumung von Nutzungsrechten gemäss Art. 4 

Abs. 1 lit. a und Art. 7 lit. b BewG. Vielmehr geht es um die Einhaltung 

von Auflagen, welche anlässlich des ursprünglichen Eigentumserwerbs 

durch A._____ verfügt wurden. Die im Grundbuch angemerkten Auflagen 

sind mit dem Grundstück verknüpft und auch heute noch ungeschmälert 

einzuhalten. Aufgrund von Art. 8 BewV gehen die Auflagen mit dem Ei-

gentumserwerb am StWE-Grundstück Nr. S50559 auf den neuen Ei-

gentümer C._____ über. Dieser hat als Eigentümer des Grundstückes die 

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Auflagen wie sein Rechtsvorgänger persönlich einzuhalten, weshalb ent-

gegen der Ansicht der Beschwerdeführer die vorgeschriebene Nutzung 

nicht durch die Nutzniessungsberechtigten erfolgen kann. Durch die 

gleichzeitige Einräumung der Nutzniessung an die Eltern wird die Einhal-

tung der Auflagen durch C._____ gerade verunmöglicht. C._____ hat als 

Eigentümer des durch Nutzniessung belasteten Grundstücks lediglich das 

nackte Eigentum inne und kann den Erwerbszweck, die persönliche Nut-

zung der Wohnung zu Ferienzwecken, nicht erfüllen. Die gleichzeitig mit 

dem Schenkungsvertrag vom 8. April 2014 vorgesehene Einbehaltung 

und Einräumung der Nutzniessung verstösst somit gegen die auf dem 

Grundstück angemerkten Auflagen.

4. a) Weiter führen die Beschwerdeführer aus, die Rechtsauffassung des Be-

schwerdegegners habe einen massiven Eingriff in die Vertragsfreiheit der 

Familie mit weitreichenden praktischen Auswirkungen zur Folge. A._____ 

wünsche sich eine Regelung, die an den bestehenden Befugnissen nichts 

ändere, sondern allein die Erbfolge in das Stockwerkeigentum für seinen 

Sohn vorwegnehme und sicherstelle. Im übrigen wolle er (mit seiner Ehe-

frau) allein über die Benutzung der Wohnung bestimmen. Diese so ge-

wollte und rechtlich machbare sowie sinnvolle Regelung werde nur durch 

die Begründung von Nutzniessung und nicht durch die Begründung eines 

Mit-Wohnrechts verwirklicht. Die Begründung von Mit-Wohnrecht habe 

nämlich zur Folge, dass a) A._____ nicht mehr (mit seiner Ehefrau) allein 

bestimmen könne, wer, wann und mit wem die StWE-Wohnung in 

X._____ benützen dürfe, weil er sich mit seinem Sohn abzustimmen ha-

be, der sogar eine Mitbenützungspflicht habe; dass b) A._____ nicht mehr 

ohne Absprache mit seinem Sohn die Wohnung periodisch an Dritte 

(Freunde und Bekannte) vermieten könne; dass c) die Parteien sich über 

bauliche Massnahmen und Unterhalt und deren Kostentragung abzu-

stimmen hätten, wo hingegen A._____ bislang allein darüber entschieden 

habe und dass d) die steuerliche Situation sich ganz unterschiedlich ge-

stalte: Bei Nutzniessung ändere nichts. Die Ehegatten hätten im Bund, 

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Kanton und Gemeinde die StWE-Wohnung genau wie bisher im Einkom-

men und im Vermögen zu versteuern. Der Sohn als blosser Eigentümer 

ohne Nutzungsrechte werde steuerlich nicht erfasst. Beim Wohnrecht 

hingegen trete der Sohn als Mit-Benutzer neu in die Steuerpflicht ein und 

habe, neben Vater und Mutter, für seinen Anteil vermögenssteuerrechtlich 

und einkommenssteuerrechtlich für alle drei Hoheiten zu deklarieren und 

zu versteuern. Es seien dies erhebliche Unterschiede zwischen der einen 

Regelung (Nutzniessung) und der anderen (Wohnrecht). Sei A._____ aus 

angeblich zwingenden gesetzlichen Gründen (die es freilich nicht gebe) in 

seiner Vertragsfreiheit so stark eingeschränkt, dass er (und seine Frau) 

keine Nutzniessung begründen bzw. einbehalten könnten, sondern für 

sich und ihren Sohn je ein Mit-Benutzungsrecht einräumen müssten, gehe 

ihre Absicht zunichte, die dahin ziele, zugunsten des Sohnes allein die 

Erbfolge zu regeln und im Übrigen alles beim alten zu belassen. Es müss-

ten schon gute, erklärbare und klare rechtliche Gründe sein, die eine der-

art massive Einschränkung der Vertragsfreiheit rechtfertigten. Diese gebe 

es jedoch nicht.

b) Der Beschwerdegegner bringt in seiner Vernehmlassung vor, die Ver-

tragsfreiheit sei naturgemäss durch verschiedene Gesetze, u.a. eben 

auch durch das vorliegende, den Rechtsverkehr mit Grundstücken für 

Ausländer beschränkende Gesetz begrenzt. Beschränkungen könnten 

sich dabei auch für die Abwicklung von einzelnen oder mehreren, per se 

bewilligungsfreien Rechtsgeschäften ergeben. So sei es beispielsweise 

nicht zulässig bzw. rechtsmissbräuchlich, mehrere bewilligungsfreie Ge-

schäfte aufeinander folgen zu lassen (der Beschwerdegegner verweist 

dazu auf das Merkblatt des Bundesamtes für Justiz zum Erwerb von 

Grundstücken durch Personen im Ausland vom 1. Juli 2009, Ziff. 8, S. 7). 

Ebenfalls könne ein an sich bewilligungsfreier Erwerb nicht zugelassen 

werden, wenn, wie im konkreten Fall, dadurch die Einhaltung von Aufla-

gen nicht mehr gewährleistet wäre, die für den jeweiligen ausländischen 

Grundeigentümer verbindlich seien. Eine Auflageverletzung hätte nämlich 

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letztlich zwingend den Widerruf der ursprünglichen Erwerbsbewilligung 

zur Folge (vgl. Art. 25 Abs. 1 BewG).

Schliesslich sei auch in Kenntnis der Unterschiede zwischen Nutznies-

sung und Wohnrecht nicht einzusehen, weshalb die Beschwerdeführer 

anstelle der Nutzniessung nicht ein Mit-Wohnrecht (Ferienwohnrecht) be-

gründeten, allenfalls verbunden mit der gewünschten besonderen Rege-

lung bezüglich Unterhalt und Kosten. Als weitere Variante würde sich im 

Übrigen auch die Zuweisung des Feriengrundstücks an den Sohn durch 

Erbvertrag oder in Form eines (Voraus-)Vermächtnisses anerbieten. Da-

mit könne das Ziel, den Sohn erst nach dem Ableben der Eltern über die 

Ferienwohnung bestimmen zu lassen, ebenfalls erreicht werden.

c) Den Ausführungen der Beschwerdeführer ist nicht zu folgen. Wie der Be-

schwerdegegner zutreffend feststellt, besteht eben gerade für gewisse 

Rechtsgeschäfte keine umfassende Vertragsfreiheit. Durch die gesetzli-

chen Vorgaben des BewG und die gestützt darauf verfügten und im 

Grundbuch angemerkten Auflagen wird die Vertragsfreiheit der Be-

schwerdeführer eingeschränkt. Die gesetzlichen Vorgaben des BewG und 

die verfügten Auflagen sind, wie in Erwägung 3 ausführlich erläutert, ein-

zuhalten. Da die gleichzeitig mit dem Schenkungsvertrag vom 8. April 

2014 vorgesehene Einbehaltung und Einräumung der Nutzniessung ge-

gen die auf dem Grundstück angemerkten Auflagen verstösst, wird die 

Vertragsfreiheit der Beschwerdeführer in zulässiger Weise eingeschränkt, 

wenn der Beschwerdegegner feststellt, dass die beantragte Feststellung 

der Nichtbewilligungspflicht zu verweigern sei. Zudem weist der Be-

schwerdegegner zu Recht darauf hin, dass den Beschwerdeführern alter-

native Regelungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen, um ihr Ziel zu er-

reichen. Es ist die Aufgabe der Beschwerdeführer die Vor- und Nachteile 

der verschiedenen Alternativen vor dem Hintergrund der gesetzlich be-

stehenden Beschränkungen abzuwägen und eine Lösung zu finden, wel-

che den im Grundbuch angemerkten Auflagen Rechnung trägt.

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5. a) Ferner rügen die Beschwerdeführer, die Rechtsauffassung des Be-

schwerdegegners verletze das Prinzip der Verhältnismässigkeit des staat-

lichen Eingriffs. Dieses Prinzip stelle einen im gesamten Verwaltungsrecht 

zu beachtenden Grundsatz dar, der für die Zulässigkeit eines Eingriffs 

dreierlei voraussetze (die Beschwerdeführer verweisen dazu auf BGE 131 

V 107 E. 3.4.1 und 129 V 267): Die Massnahme habe erstens das geeig-

nete Mittel zur Erreichung des angestrebten Zieles zu sein (Prinzip der 

Adäquanz). Hier laute die Frage konkret, ob das Verbot, innerhalb des 

Personenkreises bewilligungsfreien Grundstückerwerbs (mit Rücksicht 

auf die grundbuchlich angemerkte Auflage einer Pflicht zur Eigennutzung) 

für den Übertragenden die Nutzniessung einzubehalten und für den Be-

schenkten das nackte Eigentum zu erwerben, geeignet sei, die Überfrem-

dung des einheimischen Bodens zu verhindern (Art. 1 BewG). Dies sei 

nicht der Fall, denn die Ausdehnung der Überfremdung werde mit der 

Bewilligungspflicht verhindert; hier bewege man sich jedoch Kraft Art. 7 

BewG im bewilligungsfreien Raum. Zweitens dürfe der Eingriff nicht über 

das hinausgehen, was zur Errichtung des Zwecks erforderlich sei (Erfor-

dernis der Wahl des geringstmöglichen Eingriffs). Da im vorliegenden Fall 

der vom Beschwerdegegner verhängte Eingriff – wie gesehen – nicht ge-

eignet sei, dem legislatorischen Ziel der Verhinderung der Bodenüber-

fremdung zu dienen, sei der Eingriff per se unstatthaft, ob er nun gemil-

dert werden könne oder nicht. Drittens müsse zwischen Ziel und Mitteln 

ein vernünftiges Verhältnis bestehen (Ausgeglichenheit zwischen der Tie-

fe des Eingriffs und dessen Auswirkungen). Es könne auf das soeben 

Gesagte verwiesen werden: Da das BewG die Übertragung des Eigen-

tums auf den Sohn bewilligungsfrei zulasse, könne es auch nichts dage-

gen einwenden, wenn der bisherige Eigentümer nunmehr kraft Nutznies-

sung die Nutzungsrechte im Sinne der angemerkten Auflage auch weiter-

hin – wie bisher seit einunddreissig Jahren – anstandslos ausübe. Das 

vom Beschwerdegegner ausgesprochene Verbot stehe in einem völlig 

unvernünftigen Verhältnis zum legislatorischen Ziel, die Bodenüberfrem-

dung zu vermeiden. Kurzum würden durch den Schenkungsvertrag weder 

- 17 -

die rechtlichen noch die faktischen Verhältnisse in ihren Auswirkungen ei-

ne Veränderung erfahren, abgesehen vom bewilligungsfreien Erbvorbe-

zug, weshalb der staatliche Eingriff verfassungswidrig sei. 

b) Der Beschwerdegegner hält dem entgegen, dass es vorliegend nicht um 

die Verhältnismässigkeit eines staatlichen Eingriffs in das Privateigentum 

oder in die Vertragsfreiheit im Rahmen des behördlichen Ermessens ge-

he, sondern um den korrekten, gesetzeskonformen Vollzug eines Bun-

desgesetzes durch die zuständige kantonale Behörde. Dem ist nichts bei-

zufügen.

c) Nach Ansicht des Gerichts geht die Auffassung der Beschwerdeführer 

fehl. Wie bereits weiter oben (E.3e) festgestellt, machen die getroffenen 

Dispositionen der Beschwerdeführer die Einhaltung der verfügten Aufla-

gen der Nutzung zum persönlichen Ferienzweck während mindestens 

drei Wochen pro Jahr sowie dem Verbot der dauernden Vermietung un-

möglich. Vor dem Hintergrund einer klaren Rechtsverletzung wird die 

Verhältnismässigkeitsprüfung obsolet.

6. Zusammenfassend ergibt sich, dass die anlässlich des Erwerbs des 

StWE-Grundstücks Nr. S50559 zu Ferienzwecken verfügten Auflagen 

(Nutzung des Grundstücks während mindestens drei Wochen pro Jahr zu 

Ferienzwecken und keine Vermietung an Dauermieter) den jeweiligen 

Grundeigentümer persönlich verpflichten. Eine uneingeschränkte Nutz-

niessung zu Gunsten einer oder mehrerer anderer Personen verunmögli-

chen die Einhaltung dieser Auflagen. Es ist die Pflicht der zuständigen 

kantonalen Behörde, die Einhaltung solcher Auflagen sicherzustellen (vgl. 

Art. 11 Abs. 5 BewV). Dieser Pflicht ist der Beschwerdegegner im vorlie-

genden Fall nachgekommen, indem die nachgesuchte Feststellung der 

Nichtbewilligungspflicht der Schenkung des StWE-Grundstücks Nr. 

S50559 von A._____ an seinen Sohn C._____ unter gleichzeitiger Einbe-

haltung bzw. Einräumung der Nutzniessung zugunsten der Eltern 

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A._____ und B._____ mit Verfügung vom 20. Juni 2014 verweigert wurde. 

Die angefochtene Verfügung erweist sich folglich als rechtens, weshalb 

die dagegen erhobene Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf einge-

treten werden kann. Es liegt an den Beschwerdeführern einen Modus zur 

Erreichung der angestrebten Regelung der Erbfolge zu suchen, welcher 

eine Erfüllung der Auflagen zulässt. 

7. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens werden die Gerichtskos-

ten vollumfänglich den unterliegenden drei Beschwerdeführern auferlegt, 

wobei die Kosten von jedem unter solidarischer Haftung zu je einem Drit-

tel zu tragen sind (Art. 73 VRG). Dem obsiegenden Beschwerdegegner 

steht gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine aussergerichtliche Entschädigung 

zu, da dieser lediglich in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden 

kann.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 514.--

zusammen Fr. 2'514.--

gehen unter solidarischer Haftung zu je einem Drittel zulasten von 

A._____, B._____ und C._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 

Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

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4. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 3. Novem-

ber 2016 gutgeheissen (2C_1069/2015).