# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3bf990ae-cef4-56b1-ae64-01bff500ec0e
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-09-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 14.09.2011  VB.2011.00370
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2011-00370_2011-09-14.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2011.00370	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 14.09.2011
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung / Natur- und Landschaftschutz

	
Baubewilligung / Natur und Landschaftsschutz: Bewilligung für zwei Doppeleinfamilienhäuser.

Das Bauvorhaben tangiert Teile einer zu einem inventarisierten Landschaftsschutzobjekt gehörenden Magerwiese. Die kommunalen Behörden und die Vorinstanz kamen zum Schluss, auf einen förmlichen Schutzentscheid könne verzichtet werden, da eine Beeinträchtigung des inventarisierten Objekts von vornherein ausgeschlossen werden könne.

Aufgrund des Inventareintrags besteht die Vermutung, die betroffene Magerwiese sei schutzwürdig (E. 2.2). Die Einschätzungen der Vorinstanzen erweisen sich als nicht nachvollziehbar. Sie beruhen bezüglich der Ausdehnung des betroffenen Bereichs des inventarisierten Objekts auf aktenwidrigen Annahmen und kommen im Ergebnis einer Änderung des Schutzumfangs gleich. Dafür ist jedoch ein förmlicher Schutzentscheid erforderlich (E. 2.4).

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERSATZMASSNAHMEN
INVENTAR
INVENTARENTLASSUNG
LANDSCHAFTSSCHUTZ
MAGERWIESE
NACHBARLEGITIMATION
NATUR- UND LANDSCHAFTSSCHUTZ
SCHUTZENTSCHEID
SCHUTZUMFANG
SCHUTZWÜRDIGKEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 203 Abs. II PBG
§ 205 PBG
§ 207I PBG
§ 211 Abs. II PBG
§ 338a Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2011.00370

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 14. September 2011

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber
Markus Lanter.

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführer, 

 

gegen

 

1.    C, vertreten durch RA D, 

 

2.    Gemeinderat Kilchberg, 

 

3.    Baukommission Kilchberg,

 

2 und 3 vertreten
durch RA E, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung
/ Natur- und Landschaftsschutz,

hat sich ergeben: 

I.  

A.
Mit Beschluss vom 8. März 2010 erteilte die Baukommission
Kilchberg C die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von zwei
Doppeleinfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02,
03, 04 und 05 in Kilchberg.

B. Dagegen
rekurrierten A sowie zwei weitere Nachbarn (G und H) an die Baurekurskommission
II (seit 1. Januar 2011: Baurekursgericht).

II.  

A. Mit
Beschluss vom 13. Juli 2010 genehmigte der Gemeinderat Kilchberg die zur
Bewilligung eingereichten Projektänderungen in landschaftsschutzrechtlicher Hinsicht
in Bezug auf die inventarisierte Wiesenböschung im Bereich des Grundstücks
Kat.-Nr. 01 und 06 (neu Kat.-Nr. 07) an der F-Strasse 02, 03, 04 und 05
in Kilchberg. 

B. Mit
Beschluss vom 20. September 2010 erteilte die Baukommission Kilchberg die
baurechtliche Bewilligung für einzelne Projektänderungen der am 8. März
2010 bewilligten Überbauung. 

C.
Gegen beide Beschlüsse erhob A am 26. Oktober
2010 wiederum Rekurs an die Baurekurskommission II.

III.  

Mit Entscheid vom 17. Mai 2011 vereinigte das
Baurekursgericht die erwähnten Verfahren und wies die Rekurse ab, soweit sie
nicht zufolge Projektänderung gegenstandslos geworden waren.

IV.  

Mit Eingabe vom 9. Juni 2011 erhob A
gegen diesen Entscheid Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte,
dieser sowie der Beschluss des Gemeinderats Kilchberg vom 13. Juli 2010
und die Beschlüsse der Baukommission Kilchberg vom 8. März 2010 und vom 20. September
2010 seien aufzuheben. Die Baukommission Kilchberg sei einzuladen, einen
Schutzentscheid des Gemeinderats Kilchberg betreffend die Wiesenböschung Natur-
und Landschaftsschutzobjekt Inv.-Nr. 08 einzuholen und hernach das
Bauvorhaben F-Strasse 02/03/04/05 (Basisbaugesuch und Abänderungsbaugesuch)
erneut zu beurteilen. Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens seien
der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen und diese sei zur Leistung einer
angemessenen Parteientschädigung zu verpflichten.

Das Baurekursgericht schloss am 30. Juni
2011 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. C beantragte am 22. Juli
2011, die Beschwerde sei unter Kostenfolgen zulasten des Beschwerdeführers
abzuweisen und dieser sei zu verpflichten, eine angemessene
Umtriebsentschädigung zu bezahlen. Der Gemeinderat und die Baukommission
Kilchberg beantragten am 2. August 2011, die Beschwerde sei abzuweisen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Zum Rekurs
und zur Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) berechtigt, wer durch die angefochtene
Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder
Änderung hat. Die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ist gegeben, wenn für ihn
einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück
besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder
die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen)
Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit
zu beseitigen vermag (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21
N. 21 und 34 ff.). Dabei muss das vorgebrachte Interesse nicht unter
den Schutzzweck einer als verletzt gerügten Rechtsnorm fallen. 

Die
Legitimationsvoraussetzungen sind nicht schon dann erfüllt, wenn irgendwelche
negativen Folgen des Bauvorhabens möglich und erkennbar sind. Ein
schutzwürdiges Anfechtungsinteresse hat der Einsprecher nur dann, wenn die
Auswirkungen auf seine Liegenschaft nach Art und Intensität so beschaffen sind,
dass sie auch bei objektivierter Betrachtungsweise als Nachteil empfunden
werden müssen; eine besondere (subjektive) Empfindlichkeit des Betroffenen
verdient keinen Rechtsschutz (VGr, 17. November 2010, VB.2010.00184,
E. 1.1 mit Hinweisen). 

1.2 Die enge
nachbarliche Raumbeziehung ist vorliegend unbestritten. Der Beschwerdeführer
ist durch das Bauprojekt auf dem Nachbargrundstück offenkundig mehr als ein beliebiger
Dritter betroffen und deshalb gemäss § 338a Abs. 1 PBG zur Anfechtung
befugt. Er ist deshalb zu allen Rügen berechtigt, die im Ergebnis zur Aufhebung
der angefochtenen Bewilligung führen können. Dazu gehört insbesondere auch der
Einwand, dass die Bewilligung nicht erteilt werden dürfe, bevor geklärt sei, ob
und inwieweit das Inventarobjekt unter Schutz zu stellen ist (VGr, 19. August
2005, VB.2005.00242, E. 2 mit Hinweisen).

1.3 Der
private Beschwerdegegner macht geltend, die Argumente des Beschwerdeführers
würden nicht zur Aufhebung der Baubewilligung führen. Die fragliche
Wiesenfläche werde in keinem erheblichen Ausmass tangiert. Details könnten
durch eine Nebenbestimmung bereinigt werden. 

Dies trifft nicht zu. Ob die
Vorinstanzen vorliegend zu Recht davon ausgingen, eine Beeinträchtigung des
inventarisierten Landschaftsschutzobjekts könne von vornherein ausgeschlossen
werden, bildet Gegenstand der materiellen Beurteilung. Ergibt diese, dass eine
Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden kann, so mangelt es an einem vorab
von der Gemeinde zu treffenden Schutzentscheid. Dabei handelt es sich nicht um
einen untergeordneten Mangel, welcher mit einer Nebenbestimmung behoben werden
könnte. Vielmehr wäre die Baubewilligung aufzuheben.

Auf den vom privaten Beschwerdegegner angerufenen
Entscheid der Baurekurskommission I vom 5. April 2002 (BEZ 2002
Nr. 41) kann nicht abgestellt werden. Die diesem zugrunde liegende
Rechtsauffassung wurde vom Verwaltungsgericht als mit dessen Rechtsprechung
nicht vereinbar bezeichnet (VGr, 2. September 2002, VB.2002.00172,
E. 1b).

1.4 Der
Beschwerdeführer ist nach dem Gesagten zur Erhebung der Beschwerde gegen den
Entscheid der Vorinstanz, mit welchem seine Rekurse abgewiesen wurden, legitimiert.
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.

2.
 

Der Beschwerdeführer macht
geltend, die Baubewilligung hätte ohne einen vorgängigen Entscheid des Gemeinderats
über Schutzmassnahmen oder eine Inventarentlassung nicht erteilt werden dürfen.
Da innerhalb des Inventarperimeters gebaut
werden solle, könne nicht behauptet werden, eine Gefährdung des durch den Inventarplan räumlich genau definierten
Inventarobjekts sei ausgeschlossen.

2.1 Gemäss § 203 Abs. 2 PBG erstellen die
für Schutzmassnahmen zuständigen Behörden Inventare. Diese sollen eine
Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden Schutzobjekte ermöglichen. Die
Erstellung der Inventare bzw. die Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch)
keinen Schutz (VGr, 19. August 2005, VB.2005.00242, E. 4.1 mit
Hinweisen). Soll ein inventarisiertes Objekt dauernd geschützt werden, bedarf
es der Umsetzung in verbindliche Schutzmassnahmen. 

Das Inventar
begründet die Vermutung der Schutzwürdigkeit der verzeichneten Objekte und die
zuständige Behörde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung auseinander zu
setzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darüber, ob eine
dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid entweder
in einer definitiven Unterschutzstellung, womit die durch das Inventar
begründete Vermutung in eine definitive Schutzmassnahme umgesetzt wird, oder in
einer Entlassung aus dem Inventar bestehen (RB 1990 Nr. 13; VGr, 19. Mai
2010, VB.2009.00662, E. 3.3). Der dauernde Schutz von Objekten des Natur-
und Heimatschutzes erfolgt kraft § 205 PBG durch Massnahmen des
Planungsrechts (lit. a), durch Verordnung (lit. b), Verfügung (lit. c)
oder Vertrag (lit. d). Laut § 207 Abs. 1 PBG verhindern
Schutzmassnahmen Beeinträchtigungen der Schutzobjekte, stellen deren Pflege und
Unterhalt sicher und ordnen nötigenfalls die Restaurierung an; ihr Umfang ist
jeweils örtlich und sachlich genau zu umschreiben.

Gefährdet ein Bauprojekt ein inventarisiertes Objekt, so
hat das Gemeinwesen vorab einen Schutzentscheid zu treffen, das heisst Schutzmassnahmen
anzuordnen oder ganz oder teilweise darauf zu verzichten. Nur wenn eine Gefährdung
eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben von vornherein
ausgeschlossen werden kann, besteht für das Gemeinwesen keine Veranlassung,
über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang des Inventarobjekts zu
entscheiden (VGr, 19. August 2005, VB.2005.00242, E. 4.1 mit Hinweisen).

Zuständig für den Erlass von Schutzmassnahmen für Objekte
von kommunaler Bedeutung ist nach § 211 Abs. 2 PBG der Gemeinderat (Exekutive).
Die Baubehörden sind somit nicht befugt, im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens
vorfrageweise einen materiellen Schutzentscheid zu treffen. Kann eine
Beeinträchtigung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben nicht
ausgeschlossen werden, so ist entweder das Baubewilligungsverfahren zu
sistieren, bis der Schutzentscheid des Gemeinderats vorliegt, oder aber die
beiden Verfahren sind koordiniert zu entscheiden (VGr, 19. August 2005,
VB.2005.00242, E. 4.1 mit Hinweisen).

2.2 Zwar steht
den kommunalen Behörden bei der Frage, ob ein Bauvorhaben ein Schutzobjekt zu
beeinträchtigen vermag oder nicht, ein gewisses Beurteilungsermessen zu (VGr,
19. August 2005, VB.2005.00242, E. 4.2), dieses ist mit jenem bei der
Beurteilung der Schutzwürdigkeit hingegen nicht gleichzusetzen, besteht doch
wegen des Inventareintrags die Vermutung der Schutzwürdigkeit, mit welcher sich
die Behörden gerade nicht auseinandersetzen wollen. Der entsprechenden Erwägung
der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.2 in fine) kann daher nicht
vorbehaltlos zugestimmt werden. Der Spielraum der Gemeinde wird vorliegend
durch die im PBG begründete Regelung, wie mit inventarisierten Objekten zu
verfahren ist (vgl. E. 2.1), beschränkt. 

2.3 Festzuhalten ist
zunächst, dass der Beschluss des Gemeinderats Kilchberg vom 13. Juli 2010
keinen koordiniert mit dem Bauentscheid ergangenen Schutzentscheid darstellt.
Insbesondere wurde damit nicht entschieden, ob und wie das Baugrundstück
bezüglich Grüngürtel unter Schutz steht und inwiefern dieser in Abwägung der im
Spiel stehenden Interessen beeinträchtigt werden darf (durch die Häuser selber,
durch direkte Zugänge zum Perron, durch Mauern, durch Aufschüttung, durch
Bauarbeiten usw.) bzw. wieder herzustellen ist oder welche Ersatzmassnahmen erforderlich
sind. Vielmehr haben die Beschwerdegegner 2 und 3 im Ergebnis festgestellt,
sie müssten sich mit der Vermutung der Schutzwürdigkeit nicht
auseinandersetzen, weil eine Beeinträchtigung des
inventarisierten Landschaftsschutzobjekts von vornherein ausgeschlossen werden könne.

Die Vorinstanz schützte diese
Beurteilung. Es sei nur ein sehr schmaler Streifen des Baugrundstücks selbst
vom Inventar erfasst. Sodann stelle die entlang der östlichen Grenze des
Baugrundstücks im inventarisierten Bereich geplante Mauer keine das potenzielle
Schutzobjekt bedrohende bauliche Massnahme dar. Die Mauer diene nicht nur der
Sicherung des steil abfallenden Geländes, sie halte vielmehr Flora und Fauna
von der technisierten Umwelt fern und schaffe damit eine klar definierte (gar
notwendige) Abgrenzung zum Bahnareal. Auch stelle sie optisch eine Fortsetzung
der im Norden und im Süden bergseits der Bahnlinie bereits bestehenden Mauern
dar. Eine Gefährdung des inventarisierten Grünstreifens erfolge auch nicht
durch die geplanten direkten Zugänge zum Bahnperron. Im abgeänderten Projekt
sei die Öffnung zum Bahnareal auf das Minimalste reduziert worden: Neu dürften
nur noch zwei je 1,2 m breite Direktzugänge zum 2. Untergeschoss der
Gebäude erstellt werden. Darüber hinaus müsse gemäss angefochtenem Beschluss
vom 20. September 2010 für die beanspruchte Wiesenfläche ein
gleichwertiger Ersatz im östlichen Gartenbereich angelegt werden. Die
vorgesehene Ersatzwiese übersteige flächenmässig bei Weitem die Fläche des
beanspruchten potenziellen Schutzobjekts; damit werde das in der Erhaltung des
vielfältigen Vegetationsmosaiks und des Lebensraums als solches bestehende
Schutzziel nicht infrage gestellt (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.4).

2.4 Diesen
vorinstanzlichen Erwägungen kann nicht gefolgt werden.

2.4.1
Zunächst ist nicht nachvollziehbar, worauf die Vorinstanz ihre Feststellung
stützt, es sei nur ein schmaler Streifen (0,5 m) des Baugrundstücks
betroffen. Dies ist offensichtlich aktenwidrig, erstreckt sich das
Baugrundstück doch bis an den Rand des SBB-Perrons. Die entsprechenden
Ausführungen des Beschwerdeführers (Beschwerdeschrift, Rz. 9.2) werden von
der Beschwerdegegnerschaft denn auch nicht substanziiert bestritten. Es ist
nicht etwa allein auf das ehemalige Grundstück Kat.-Nr. 01 abzustellen.
Bereits das Stammbaugesuch betraf das Grundstück "Kat.-Nr. 01 in
Mutation", welches mit dem neuen Grundstück Kat.-Nr. 07 identisch
ist.

Aufgrund des Inventareintrags
erstreckt sich die vermutete Schutzwürdigkeit auf das gesamte inventarisierte Objekt.
Soweit die Vorinstanz davon ausgeht, wenn nur ein schmaler Streifen des
Baugrundstücks betroffen sei, könne eine Beeinträchtigung des Schutzobjekts von
vornherein ausgeschlossen werden, legt sie damit im Ergebnis den Schutzumfang anders
fest, als er nach dem Inventareintrag vermutungsweise besteht. Dafür wäre
jedoch ein Schutzentscheid erforderlich.

2.4.2 Ebenfalls nicht nachvollziehbar ist, weshalb
die Vorinstanz davon ausgeht, die vorgesehene Ersatzwiese übersteige
flächenmässig bei Weitem die Fläche des beanspruchten potenziellen
Schutzobjekts. Aus dem massgeblichen Schemaplan ergibt sich ohne Weiteres, dass
die Flächen praktisch identisch sind. Die "neue Fläche des Landschaftsschutzobjekts"
soll 240,8 m2 aufweisen, während die aktuelle Fläche
239,2 m2 beträgt. Etwas anderes wurde auch von den Parteien
nicht geltend gemacht.

2.4.3
Wenn die Vorinstanz sodann ausführt, das
in der Erhaltung des vielfältigen Vegetationsmosaiks und des Lebensraums als
solches bestehende Schutzziel werde nicht infrage gestellt (Entscheid der
Vorinstanz, E. 7.4), ist zunächst festzuhalten, dass Schutzobjekt und
Schutzziel nicht gleichbedeutend sind. Das Schutzobjekt, dessen Beeinträchtigung
ausgeschlossen sein soll, ist planlich klar definiert. Werden diesbezüglich
Eingriffe zugelassen, welche mittels Ersatzflächen kompensiert werden sollen,
kommt dies einer Änderung des vermutungsweise bestehenden Schutzumfangs gleich.
Dies muss jedoch im Rahmen eines Schutzentscheids geschehen. Aus dem Entscheid
des Verwaltungsgerichts vom 12. Juli 2007, VB.2007.00126, auf den sich die
Beschwerdegegnerschaft beruft, ergibt sich nichts anderes. Dieser betraf einen
Fall, in welchem die Inventarentlassung durch die kommunalen Behörden zu
beurteilen war. Ein solcher Entscheid erfolgte im vorliegenden Fall aber gerade
nicht.

Im Übrigen haben weder die Gemeindebehörden noch die
Vorinstanz begründet, warum die Ersatzflächen sicherstellen sollen, dass das
Schutzziel nicht infrage gestellt wird. Der Entscheid der Vorinstanz basiert
diesbezüglich – wie erwähnt (E. 2.4.2) – auf der falschen Annahme, die
Wiesenfläche werde erheblich vergrössert. Angesichts der Form der neuen Fläche
ist zudem keineswegs zweifelsfrei klar, dass die neue Wiese im Vergleich zur bestehenden
Situation gleichwertig wäre. So besteht die Ersatzfläche zum Teil aus schmalen,
entlang der nördlichen und südlichen Grundstücksgrenze verlaufenden Streifen
(rund 0,5 m im Süden, rund 2 m im Norden). Ob der Wiese unter diesen
Umständen weiterhin der – aufgrund des Inventareintrags vermutete – Wert als
artenreicher grosser Lebensraum mit seltenen Arten und als wichtiges
Vernetzungselement zukommt, auf welchen die Beschwerdegegner 2 und 3
hinweisen (Beschwerdeantwort, S. 4), erscheint zumindest fraglich und
hätte daher nicht ungeprüft bleiben dürfen.

Im Ergebnis haben die Gemeindebehörden nach dem Gesagten
nicht geprüft, ob das inventarisierte Objekt beeinträchtigt werden könnte.
Vielmehr nahmen sie eine summarische Beurteilung der Schutzwürdigkeit desselben
vor und stellten fest, dass einer allfälligen Schutzwürdigkeit durch die
angeordnete Ersatzmassnahme hinreichend Rechnung getragen werde. Dies ist nicht
zulässig. Die Reduktion des Schutzumfangs und Anordnung einer Ersatzmassnahme
muss im Rahmen eines Schutzentscheids erfolgen (VGr, 19. August 2005,
VB.2005.00242, E. 4.2). 

2.4.4
Bezüglich der entlang der Grundstücksgrenze (Perronrand) verlaufenden
geplanten Stützmauer ist darauf hinzuweisen, dass diese eine Höhe von
ca. 1,8 m erreichen soll. Warum die damit einhergehende flachere
Gestaltung der Magerwiese im Sinn des Schutzes derselben sein soll, wie dies
die private Beschwerdegegnerschaft behauptet, ist nicht ersichtlich, zumal es
sich beim inventarisierten Objekt um eine Böschung handelt. Hinzu kommt, dass
die Fläche der Wiese bei einer flacheren Gestaltung verkleinert wird. Der Zweck
der Mauer spielt bei der Beurteilung, ob eine Beeinträchtigung des potenziellen
Schutzobjekts von vornherein ausgeschlossen sei, im Übrigen keine Rolle.

2.4.5
Warum die geplanten direkten Zugänge zum Bahnperron keine Gefährdung des inventarisierten
Grünstreifens darstellen sollen, wurde von der Vorinstanz sodann nicht begründet.
Allein der Umstand, dass ein erstes Projekt weitergehend in den
inventarisierten Bereich eingegriffen hätte, taugt dazu jedenfalls nicht.

2.4.6
Von der Vorinstanz gar nicht thematisiert werden die vorgesehenen
Lärmschutzwände. Diese erreichen zusammen immerhin eine Länge von über
31,5 m (der Schemaplan Umgebung vom 3. August 2010 stimmt diesbezüglich
nicht mit den gleich datierten Abänderungsplänen überein), erstrecken sich also
über rund zwei Drittel der Länge des Baugrundstücks. Warum diese ungefähr in
der Mitte zwischen Perronrand und Baukörpern verlaufenden Mauern "die
Wiesenfläche in keiner Weise" stören sollen, wie dies die private
Beschwerdegegnerschaft behauptet, ist nicht ersichtlich.

2.5 Die
private Beschwerdegegnerschaft führt aus, im fraglichen Bereich könne vom Objektbeschrieb
kaum mehr etwas erkannt werden. Von einem "intakten Inventarobjekt"
könne schon gar keine Rede mehr sein.

Damit wird implizit
geltend gemacht, die Magerwiese sei im fraglichen Bereich nicht schutzwürdig.
Einen solchen Entscheid hat der Gemeinderat Kilchberg jedoch gerade nicht für
notwendig erachtet und entsprechend auch nicht die entsprechenden Abklärungen getroffen.
Vielmehr ist aufgrund des Inventareintrags bis zu einem anderslautenden Schutzentscheid
zu vermuten, dass die Beurteilung gemäss Inventareintrag, wonach es sich um ein
sehr wertvolles Objekt handle, auch für den fraglichen Teil des Inventarobjekts
zutreffend ist.

Zudem kann die private
Beschwerdegegnerschaft aus der Ausdehnung und der Erscheinung der Wiesenfläche
vor der Liegenschaft Kat.-Nr. 09 nichts zu ihren Gunsten ableiten. Dieser
Teil der Magerwiese ist vorliegend nicht von Belang. Eine allfällige Feststellung
der fehlenden Schutzwürdigkeit müsste im dafür vorgesehenen Verfahren erfolgen.
Gleiches gilt für die behauptete übermässige Bewirtschaftung des Wiesenbords
vor der Liegenschaft des Beschwerdeführers (Kat.-Nr. 10).

2.6 Es ist
nach dem Gesagten nicht nachvollziehbar, dass die Vorinstanz mit den Beschwerdegegnern 2
und 3 davon ausging, eine Beeinträchtigung der inventarisierten Magerwiese
sei von vornherein auszuschliessen. Diese Einschätzung stimmt auch nicht mit dem
Auszug aus dem Protokoll des Gemeinderats vom 13. Juli 2010 überein, aus
welchem sich unter dem Titel "Stellungnahme des Hochbauamts" der
Hinweis entnehmen lässt, es sei ein Entscheid des Gemeinderats einzuholen, da
"eine Beeinträchtigung der inventarisierten Wiese durch das Bauvorhaben im
vorliegenden Fall nicht ausgeschlossen werden" könne. 

Vorliegend ist somit von einer Beeinträchtigung der
inventarisierten Magerwiese auszugehen. Ein förmlicher Schutzentscheid ist
daher unverzichtbar. Wie die Vorinstanz zutreffend dargelegt hat (Entscheid der
Vorinstanz, E. 7.2), dürfte ein solcher nicht einmal in einem Zweifelsfall
unterbleiben.

3.
 

3.1 Die
Beschwerde erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Demgemäss sind
Disp.-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 17. Mai 2011,
der Beschluss des Gemeinderats Kilchberg vom 13. Juli 2010 sowie die
Beschlüsse der Baukommission Kilchberg vom 8. März 2010 und vom 20. September
2010 aufzuheben, und die Sache ist zu neuem Entscheid im Sinn der Erwägungen an
die Baukommission Kilchberg zurückzuweisen. Diese wird einen Schutzentscheid
des Gemeinderats betreffend die Wiesenböschung Natur- und
Landschaftsschutzobjekt Inv.-Nr. 08 im Bereich des Baugrundstücks einzuholen haben,
oder die beiden Verfahren sind koordiniert zu entscheiden.

3.2 Ausgangsgemäss
sind die Kosten dieses Verfahrens zu einem Drittel dem privaten Beschwerdegegner
und je zu einem Drittel den Beschwerdegegnern 2 und 3 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2
Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Der private
Beschwerdegegner ist überdies zu einer angemessenen Umtriebsentschädigung an
den Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3
VRG). Für das Beschwerdeverfahren erweist sich eine Entschädigung von Fr. 1'000.-
als angemessen.

3.3 Die vom
Beschwerdeführer geleistete Kaution von Fr. 10'000.- ist diesem zurückzubezahlen.

3.4 Die
Kostenverteilung der Vorinstanz ist entsprechend dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens
anzupassen. Dabei ist jedoch nur jener Teil der Kosten neu zu verlegen, welcher
auf den Beschwerdeführer entfiel. Da G und H nicht Beschwerde erhoben, ist auf
die ihnen auferlegten Kosten nicht zurückzukommen. Nicht neu zu verlegen sind
auch die Kosten, welche infolge Abschreibung wegen Projektänderungen dem
privaten Beschwerdegegner auferlegt worden waren. Die Kosten des
Rekursverfahrens sind demnach zu 5/20 dem privaten Beschwerdegegner, zu je 3/20
den Beschwerdegegnern 2 und 3 und – unverändert – zu je 9/40, unter
solidarischer Haftung für 9/20, G und H aufzuerlegen.

3.5 Nach den
gleichen Grundsätzen sind die von der Vorinstanz zugesprochenen Umtriebsentschädigungen
anzupassen. Die vorinstanzliche Regelung ist nur soweit aufzuheben, als sie die
am vorliegenden Beschwerdeverfahren Beteiligten betrifft. Der Beschwerdegegner
1 ist zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung
von Fr. 1'500.- zu bezahlen.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Disp.-Ziffer II des
Entscheids des Baurekursgerichts vom 17. Mai 2011, der Beschluss des
Gemeinderats Kilchberg vom 13. Juli 2010 sowie die Beschlüsse der Baukommission
Kilchberg vom 8. März 2010 und 20. September 2010 werden aufgehoben.

       Die Sache wird zu neuem Entscheid im Sinn der Erwägungen an
die Baukommission Kilchberg zurückgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellkosten,

Fr. 8'150.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden zu je einem Drittel den Beschwerdegegnern 1–3 auferlegt.

       Die
vom Beschwerdeführer geleistete Kaution von Fr. 10'000.- wird
zurückbezahlt.

4.    Disp.-Ziffer
III des Rekursentscheids vom 17. Mai 2011 wird hinsichtlich der Verteilung
der Verfahrenskosten dahingehend abgeändert, dass die Rekurskosten von
Fr. 8'980.- zu je 9/40 G und H, unter solidarischer Haftung für 9/20,
sowie zu 5/20 dem Beschwerdegegner 1 und zu je 3/20 den Beschwerdegegnern 2 und
3 auferlegt werden. 

       Disp.-Ziffer IV des Rekursentscheids wird
dahingehend abgeändert, dass die Verpflichtung des Beschwerdeführers, dem
Beschwerdegegner 1 eine Umtriebsentschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen,
aufgehoben wird.

5.    Der
Beschwerdegegner 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs-
und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.-
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

7.    Mitteilung an…