# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 891df2f3-b04d-5674-8a87-3edbb99ff7b8
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-22
**Language:** de
**Title:** Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 22.08.2023 MJ220026-L
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MJ220026-L_2023-08-22.pdf

## Full Text

ZMP 2023 Nr. 9 

Art. 271 Abs. 1 OR. Missbräuchliche Kündigung wegen angeblichen Eigen-

bedarfs. 

Ein Eigenbedarf stellt grundsätzlich ein legitimes Vermieterinteresse dar. Auch Ei-

genbedarfskündigungen müssen indessen einem ernsthaften und aktuellen Inte-

resse entsprechen und dürfen damit nicht auf Vorrat ausgesprochen werden. An 

dieser Voraussetzung fehlt es, wenn sich im Beweisverfahren herausstellt, dass 

der Grossvater mit der Enkelin, für die er angeblich gekündigt hat, vor der Kündi-

gung über den geplanten Schritt nicht gesprochen hat, dass entscheidende Punkte 

seiner Darstellung vor Gericht nicht den Tatsachen entsprachen und dass er kurz 

vor der Kündigung für dieselbe Enkelin eine andere Wohnung im gleichen Haus 

gekündigt hat, die diese dann aus fadenscheinigen Gründen nicht bezogen hat. 

Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ220026-L vom 22. August 2023 

(rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Renz, Schenk; Gerichtsschreiberin 

Nabholz): 

«(…) 

Erwägungen: 

I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1. Sachverhalt 

Mit Mietvertrag vom 23. Oktober 2007 mietete der Kläger von den Beklagten per 

1. Dezember 2007 eine 2-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss in der Liegen-

schaft N.-strasse x in Zürich-Wollishofen zu einem monatlichen Mietzins von 

Fr. 1'460.– (inkl. Nebenkosten). Die Parteien vereinbarten ausserdem, dass das 

Mietverhältnis jeweils auf Ende März, Juni und September unter Einhaltung einer 

dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden könne. 

Mit amtlichem Formular vom 13. September 2021 kündigten die Beklagten den 

Mietvertrag auf Ende März 2022. Im dazugehörigen Begleitschreiben führten sie 

aus, dass die Enkelin des Beklagten 2 … (nachfolgend die Enkelin), täglich einen 

- 2 - 

enormen Arbeitsweg bewältigen müsse, weshalb sie nach einer bezahlbaren Woh-

nungsmöglichkeit in der Nähe ihres Arbeitsplatzes suche.  

Wie aus der Klage vom 1. April 2022 hervorgeht und der Kläger anlässlich der 

Hauptverhandlung vom 8. Dezember 2022 bestätigte, verlangt er, dass die Kündi-

gung für ungültig erklärt und eventualiter das Mietverhältnis bis zum 31. März 2024 

erstreckt wird. Das anfänglich gestellte Begehren um Herabsetzung des Netto-

mietzinses im Erstreckungsfall zog der Kläger anlässlich der Hauptverhandlung 

vom 8. Dezember 2022 zurück. Die Beklagten beantragen, die Gültigkeit der Kün-

digung sei festzustellen und es sei maximal eine definitive Erstreckung von 6 Mo-

naten bis zum 30. September 2022 zu gewähren. 

2. Prozessgeschichte 

Mit Eingabe vom 1. Oktober 2021 (überbracht) machte der Kläger das vorliegende 

Verfahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhängig. Anlässlich 

der Schlichtungsverhandlung vom 25. Februar 2022 konnte zwischen den Parteien 

keine Einigung erzielt werden. Mit Beschluss gleichen Datums wurde dem Kläger 

die Klagebewilligung erteilt, welche ihm am 2. März 2022 zugestellt wurde. 

Mit Eingabe vom 1. April 2022 (Poststempel) reichte die Klägerin fristgerecht die 

vorliegende, unbegründete Klage mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren 

beim hiesigen Gericht ein. Mit Beschluss vom 7. April 2022 wurde den Beklagten 

das Doppel der Klage samt Beilagen zugestellt und dem Kläger Frist zur Leistung 

des Kostenvorschusses im Umfang von Fr. 4'490.– angesetzt. Zudem wurde die 

Prozessleitung an den Mietgerichtspräsidenten delegiert. Der Kostenvorschuss 

wurde innert Frist geleistet. Anschliessend wurden die Parteien am 4. Mai 2022 

zur Hauptverhandlung auf den 8. September 2022 vorgeladen. Anlässlich der 

Hauptverhandlung wurde das Verfahren einstweilen auf die prozessuale Frage der 

Gültigkeit der Klagebewilligung beschränkt. Mit Zirkulationsbeschluss vom 12. 

September 2022 bejahte das Gericht die Gültigkeit der Klagebewilligung und 

stellte die Vorladung zu einer weiteren Hauptverhandlung in Aussicht [vgl. dazu 

ZMP 2022 Nr. 8, Anm. d. Red.]. Am 21. September 2022 wurden die Parteien zur 

Hauptverhandlung am 8. Dezember 2022 vorgeladen. Anlässlich jener erstatteten 

die Parteien ihre Parteivorträge.  

- 3 - 

Am 10. Januar 2023 erging der Beweisbeschluss. Die darin von den Parteien ver-

langten Kostenvorschüsse für die Sicherstellung der Kosten der Beweiserhebung 

in Höhe von jeweils Fr. 50.– gingen innert Frist ein. Innert erstreckter Frist reichten 

die Beklagten das mit dem Beweisbeschluss verlangte ärztliche Attest betreffend 

Rückenleiden der Enkelin ein. Mit Schreiben vom 15. März 2023 zeigte Rechtsan-

wältin A. Thanei mit entsprechender Vollmacht an, dass sie die neue Vertreterin 

des Klägers sei. Hernach wurden die Parteien und die Enkelin als Zeugin zur Be-

weisverhandlung am 4. Mai 2023 vorgeladen, anlässlich welcher zunächst die 

Zeugeneinvernahme der Enkelin und anschliessend die persönliche Befragung 

des Beklagen 2 erfolgte. Wie im Mailverkehr vom 20. und 21. April 2023 und an-

lässlich der Beweisverhandlung vereinbart, wurde den Parteien mit Verfügung vom 

30. Mai 2023 das Protokoll zugestellt und ihnen gleichzeitig Frist angesetzt, um je 

einem schriftlichen Schlussvortrag zu erstatten). Die beiden Eingaben gingen am 

12. Juni 2023 (Poststempel) innert Frist ein. Mit Verfügung vom 14. Juni 2023 

wurde der Gegenpartei jeweils das Doppel des schriftlichen Schlussvortrags zu-

gestellt und das Verfahren für spruchreif erklärt. Die Urteilsberatung erfolgte auf 

dem Zirkularweg. 

II. Parteistandpunkte 

1. Kläger 

Der Kläger stellt sich auf den Standpunkt, es handle sich beim geltend gemachten 

Eigenbedarf um ein nicht den Tatsachen entsprechendes Motiv, weshalb die Kün-

digung missbräuchlich sei. Es beständen erhebliche Zweifel an dem von der Be-

klagten vorgebrachten Kündigungsgrund. Die Enkelin suche angeblich nach einer 

bezahlbaren Wohnmöglichkeit in der Nähe ihres Arbeitsplatzes, da sie täglich ei-

nen enormen Arbeitsweg bewältigen müsse. Die schnellste Route von [ihrem bis-

herigen Wohnort im Kanton Schwyz] nach Glattbrugg wäre bei Umfahrung der 

Stadt maximal 62.5 Kilometer lang. Von der vorliegend betroffenen Wohnung aus 

betrage der Arbeitsweg nach Glattbrugg zwar lediglich 15 Kilometer, da dieser 

Weg indes mitten durch Zürich führei, koste das zusätzlich erhebliche Zeit, wes-

halb von einer Wohnmöglichkeit in der Nähe des Arbeitsplatzes keine Rede sein 

könne.  

- 4 - 

Weiter sei einer weiteren Mieterin in derselben Liegenschaft im 3. Obergeschoss 

– B. – gekündigt worden, damit die Enkelin dort einziehen könne: Nachdem die 

Mieterin mitgeteilt habe, die Wohnung mit Möblierung und Zusatzleistung gerne 

untervermieten zu wollen, sei diese vom Beklagten 2 einen Tag später aufgefor-

dert worden, den Mietvertrag zu kündigen. Die Mieterin habe darauf eine Begrün-

dung oder einen Gegenvorschlag verlangt, wie die Untervermietung vonstattenge-

hen könnte. Ohne auf den Gegenvorschlag einzugehen und ohne sich mit der En-

kelin vorher abzusprechen, habe der Beklagte 2 mitgeteilt, dass diese sehr an der 

Wohnung interessiert sei und er habe gefragt, wann diese die Wohnung besichti-

gen könne. Darauf habe die Mieterin entgegnet, dass sie nicht kündigen möchte, 

worauf sie am folgenden Tag die Kündigung erhalten habe. In der Folge habe die 

Mieterin eine Begründung der Kündigung verlangt und anschliessend die Kündi-

gung bei der Schlichtungsbehörde angefochten. Da sie jedoch eine Ersatzwoh-

nung gefunden habe, habe sie die Klage zurückgezogen. Die Wohnung sei in der 

Folge nicht an die Enkelin vermietetet worden, obschon die Wohnung zum selben 

Zeitpunkt frei geworden wäre, wie wenn die Mieterin wie vom Beklagten 2 ge-

wünscht selbst gekündigt hätte. Es bestehe ein Widerspruch darin, dass von der 

Gegenseite argumentiert worden sei, der Eigenbedarf sei aufgrund des Todes des 

Vaters der Enkelin dringlicher geworden, wo doch die freie Wohnung im 3. Ober-

geschoss nicht genutzt worden sei. 

Das vermeintliche Interesse der Enkelin an einer Wohnung im 3. Obergeschoss 

erstaune auch insofern, als diese angeblich ein Rückenleiden habe, und dies in 

einer späteren Mitteilung an den Kläger als Begründung angegeben worden sei, 

weshalb sie die Wohnung des Klägers benötige. Ohnehin sei bei der Enkelin nur 

von einer eher leichten Skoliose auszugehen, welche sie im täglichen Leben kaum 

einschränke und deshalb nicht gegen den Bezug einer Wohnung im 3. Oberge-

schoss spreche. Andernfalls wäre sie wohl auch heute noch in Behandlung und 

müsste auf «Aerial Aerobic» verzichten, denn dieser Sport, den sie gemäss ihrer 

Aussage als Zeugin ausübe, beinhalte Übungen, bei denen der Rücken wesentlich 

mehr belastet werde als beim Tragen von Einkaufstüten. Es widerspreche sich 

überdies, weshalb dem Kläger am 13. September 2021 gekündigt worden sei, ob-

wohl die Wohnung im 3. Obergeschoss auf den 1. Oktober 2021 frei geworden sei. 

- 5 - 

Schon vor der Kündigung der Wohnung des Klägers sei jene Wohnung auf Ver-

mietungsplattformen angeboten worden. Als der Kläger gesehen habe, dass die 

Wohnung im 3. Obergeschoss frei werde, habe er gefragt, ob er umziehen könne. 

Der Beklagte 2 habe gemeint, dies sei zu kurzfristig und dass er den Wohnungs-

wechsel familienintern besprechen wolle. Später habe der Kläger erfahren, dass 

jener Mieterin ebenfalls aufgrund angeblichen Eigenbedarfs für die Enkelin gekün-

digt worden sei, weshalb er nicht mehr bereit gewesen sei dorthin umzuziehen. 

Auch verfange das Argument der Beklagten nicht, man habe sich für die Wohnung 

des Klägers entschieden, da diese günstiger als jene im 3. Obergeschoss und die 

Enkelin unmöglich die Miete der oberen Wohnung bezahlen könne. Die Mietzins-

höhe habe in Wahrheit keine Rolle gespielt.  

Dass der Mietzins des Klägers tiefer liege als bei den baugleichen anderen Woh-

nungen im Haus, sei den Beklagten schon lange ein Dorn im Auge gewesen: Es 

hätten einerseits Auseinandersetzungen wegen Mängelbeseitigungskosten statt-

gefunden, andererseits sei auch am 12. August 2020 eine Mietzinserhöhung unter 

Hinweis auf die übrigen baugleichen Wohnungen ohne Verwendung des amtlichen 

Formulars ausgesprochen worden. Nachdem der Kläger auf den Mangel hinge-

wiesen habe und auch auf den Umstand, dass ihm aufgrund des gefallenen Refe-

renzzinssatzes eigentlich eine Mietzinssenkung zustehe, sei die Sache vom Tisch 

gewesen. Mit einer Kündigung bzw. Neuvermietung hätten die Beklagten dieses 

Problem lösen wollen. Infolge der angezeigten Mietzinserhöhung könne durchaus 

– durch eine konkludente Vereinbarung – eine Sperrfrist entstanden sein. Ob die 

Schriftlichkeit, welche das Gesetz vorsehe, durch E-Mails belegt werden könnte, 

sei eine Rechtsfrage, welche vom Gericht beurteilt werden müsse. Daneben sei 

das Mietverhältnis am 3. Mai 2016 schon einmal gekündigt worden, nachdem der 

Kläger nur einen Viertel – statt die vergleichsweise vereinbarte Hälfte – von gewis-

sen Malerkosten bezahlt habe, da der Maler sechs statt drei Stunden an Arbeit 

verrechnet habe. Da die Kündigung während einer Sperrfrist ausgesprochen wor-

den sei, habe die Schlichtungsbehörde diese damals für ungültig erklärt. 

Trotz des regen Mieterwechsels in der betroffenen Liegenschaft und in derjenigen 

an der [benachbarten, ebenfalls den Beklagten gehörenden] N.-strasse z (…) habe 

- 6 - 

die Enkelin keine der freigeworden Wohnungen bezogen, und zwar obschon sogar 

eine andere Wohnung im Hochparterre verfügbar gewesen sei. 

[Ausführungen zum Eventualantrag auf Erstreckung] 

2. Beklagte 

Seitens der Beklagten wird ein Eigenbedarf für die Enkelin des Beklagten 2 geltend 

gemacht (…). Die Enkelin lebe derzeit mit ihrer Mutter in K. SZ, sei 21-jähirg und 

habe im August 2020 ihre Lehre als (…) in Glattbrugg abgeschlossen. Nun arbeite 

sie dort – und nicht in L. SZ – bei der T. AG als (…)-Spezialistin zu einem monat-

lichen Nettolohn von Fr. 4'309.90. Der am 21. August 2021 verstorbene Vater habe 

in derselben Firma gearbeitet und es habe bereits seit der Lehre eine Autofahrge-

meinschaft [zwischen ihm und seiner Tochter] von K. SZ nach Glattbrugg bestan-

den. Da die Mitfahrgelegenheit der Enkelin mit dem Tod ihres Vaters verloren ge-

gangen sei, habe sich diese nach Alternativen – wie den Zug – umschauen müs-

sen. Deshalb hätten sich die Beklagten entschlossen, ihr die hier interessierende 

Wohnung zur Verfügung zu stellen, was der einzige Anlass für die Kündigung des 

Mietverhältnisses mit dem Kläger gewesen sei. Die Enkelin habe im Zeitpunkt der 

Kündigung in die Wohnung des Klägers einziehen wollen und wolle dies [gemäss 

ihren Angaben als Zeugin] auch heute noch. 

Die Enkelin sei auf dem Weg zur Arbeit mit dem Zug und nicht mit dem Privatfahr-

zeug unterwegs. Mit dem Zug dauere der Hinweg von K. SZ nach Glattbrugg – wie 

auch der Rückweg – je nach Uhrzeit jeweils 65 bis 100 Minuten, wobei ein Fuss-

weg vom Wohnhaus zum Bahnhof in K. SZ von 20 Minuten hinzukomme. Der Ar-

beitsweg von der betroffenen Liegenschaft der Beklagten mit dem Tram dauere 

maximal 41 Minuten, mit dem Zug 24 bis 34 Minuten, wobei sich die Tram- und 

Zugstation direkt neben der Liegenschaft befänden. Bei einem Wohnsitzwechsel 

würde somit ein deutlich kürzerer Arbeitsweg entstehen, weshalb ein legitimes In-

teresse daran bestehe. Es herrsche darüber hinaus viel mehr Stau auf der Stecke 

von K. SZ nach Glattbrugg, als von der betroffenen Liegenschaft aus.  

Die Beklagten müssten als Vermieter grundsätzlich keine Rechenschaft darüber 

ablegen, weshalb genau die Wohnung des Klägers gekündigt worden sei, denn es 

- 7 - 

entspreche einem legitimen Interesse, der Enkelin irgendeine Wohnung in der ei-

genen Liegenschaft zur Verfügung zu stellen. Sie leide an Rückenschmerzen, 

weshalb ihr längeres Treppensteigen Schmerzen verursache. Weil die Liegen-

schaften N.-strasse x und z über keinen Lift verfügten und die Wohnung des Klä-

gers die unterste Wohnung sei – sie befinde sich im Hochparterre –, handle es 

sich somit um die geeignetste Wohnung. Gleichzeitig könne die Enkelin sich bloss 

diese Wohnung leisten, da sie die günstigste sei. Die anderen Objekte seien pro 

Monat Fr. 350.– teurer, weshalb die freigewordenen Wohnungen nicht in Frage 

gekommen seien, zumal sich diese nicht im Hochparterre befänden. Es gebe zwar 

eine zweite Wohnung im Hochparterre, diese sei indes ebenfalls zu teuer und zur-

zeit weder leer noch in gekündigtem Verhältnis. Die Beklagten hätten sich dazu 

entschlossen, keine Vorzugsmietzinse zu gewähren, zumal die Enkelin nur mit 

dem Beklagten 2 verwandt sei [der nur der Schwager des Beklagten 1 sei]. Sie 

müsste denselben Mietzins wie der jetzige Mieter bezahlen, wodurch im Verhältnis 

zu den bestehenden Mietzinseinnahmen kein Mietzinsverlust entstehe.  

Der Mieterin der Wohnung im 3. Obergeschoss sei gekündigt worden, da sie den 

Untermietzins gegenüber dem bestehenden Mietzins um Fr. 300.– habe erhöhen 

wollen. Dies sei ihr untersagt worden, worauf sie trotzdem zur Untermiete geschrit-

ten sei. Zudem habe diese auch keine konkrete Absicht gehabt, wieder in die Woh-

nung zurückzukehren, da sie eine neue Arbeitsstelle in Graubünden gefunden 

habe. Kündigungsgrund sei demnach nicht ein Eigenbedarf gewesen. Die Mieterin 

habe die Kündigung am Ende akzeptiert, da sie – vor dem Tod des Vaters der 

Enkelin – eine Ersatzwohnung gefunden habe. Zutreffend sei, dass der Beklagte 2 

der Meinung gewesen sei, jene Wohnung könnte für die Enkelin auch passen. 

Diese habe die Wohnung indes aufgrund der Mietzinshöhe und der Lage der Woh-

nung im 3. Obergeschoss – wegen ihrer Rückenschmerzen – nicht gewollt. Man 

habe dem Kläger diese Wohnung angeboten und ihm ein Anmeldeformular ge-

schickt, welches er allerdings nie ausgefüllt habe. Es stimme nicht, dass die Be-

klagten dem Kläger im Nachgang eine Vermietung verweigert hätten. Indes sei der 

Wohnungstausch nicht weiterverfolgt worden, da der Beklagte 2 die entspre-

chende E-Mail spontan geschrieben und erst danach realisiert habe, dass es der 

- 8 - 

Enkelin nach dem Tod ihres Vaters nicht möglich sein würde, bereits per 1. Okto-

ber 2021 auszuziehen. Anlässlich der erwähnten familieninternen Besprechung 

habe man festgehalten, dass sie noch einige Monate bei der Mutter bleiben sollte, 

bis diese wieder ins Leben gefunden habe. Anfangs habe allerdings tatsächlich 

die Absicht bestanden, dass die Enkelin rasch in die Wohnung des Klägers einzie-

hen würde. Inzwischen könne die Mutter wieder alleine leben, weshalb die Enkelin 

nun in der Lage sei, sofort in die Wohnung des Klägers einzuziehen. Deshalb habe 

man eine Erstreckung bis 30. September 2022 angeboten.  

Es werde bestritten, dass die Wohnung des Klägers ausgesucht worden sei, weil 

mit diesem in der Vergangenheit Meinungsdifferenzen bestanden hätten. Zutref-

fend sei, dass am 5. August 2015 eine Schlichtungsverhandlung aufgrund eines 

angeblichen Schimmelbefalls stattgefunden habe, anlässlich welcher ein Ver-

gleich zur hälftigen Übernahme von Malerkosten geschlossen worden sei. Nach-

dem der Kläger in der Folge nur die Hälfte seines Anteils habe bezahlen wollen, 

sei ihm gekündigt worden. Die Kündigung sei als missbräuchlich eingestuft wor-

den, da sie während der Sperrfrist ausgesprochen worden sei. Meinungsverschie-

denheiten hätte es überdies letztmals im Jahr 2020 gegeben, weshalb kein zeitli-

cher Konnex zur erst ein Jahr später ausgesprochenen Kündigung vorliege. Der 

Kläger habe sich damals in mehreren E-Mails auf den Standpunkt gestellt, es habe 

Schimmel im Badezimmer. Die Beklagten hätten aber danach nichts mehr von ihm 

gehört und im Januar 2022, als die Fenster ersetzt worden seien, sei bei der Be-

gehung der Wohnung kein Schimmel festgestellt worden. Daher sei davon auszu-

gehen, dass die Ursache in einem mangelhaften Lüftungsverhalten des Klägers 

gelegen habe, zumal es in keiner der übrigen Wohnungen jemals einen Schim-

melbefall gegeben habe. Richtig sei, dass man dem Kläger am 12. August 2020 

mitgeteilt habe, man sei der Auffassung, sein Mietzins sei sehr günstig. Der Kläger 

habe zwar verlangt, dass ihm die Mietzinserhöhung in einem amtlichen Formular 

mitgeteilt werde, habe aber nicht gesagt, dass dies nicht stimme [sc. dass sie in 

der Höhe nicht angebracht gewesen sei]. In der Folge habe man auf die Erhöhung 

einstweilen verzichtet, wodurch aber keine neue Sperrfrist entstanden sei. Die E-

Mail Korrespondenz stelle denn auch kein Schriftstück gemäss Lehre und Recht-

sprechung dar. Es fehle auch an der zeitlichen Kausalität zur Kündigung. Weiter 

- 9 - 

bestehe zwischen den Parteien keine subjektive Unverträglichkeit und die Beklag-

ten hätten mit dieser Kündigung nicht einen unliebsamen Mieter loswerden wollen. 

Es liege weder eine Rachekündigung noch eine Kündigung gegen Treu und Glau-

ben vor. Bestritten werde, dass mieterseits berechtigte Ansprüche aus dem Miet-

verhältnis geltend gemacht worden seien, die vermieterseits nicht entsprechend 

beachtet worden seien, sowie dass ein Kausalzusammenhang zwischen den be-

haupteten Ansprüchen und der Kündigung bestehe. Der Kündigungsgrund – der 

geltend gemachte Eigenbedarf für die Enkelin – sei stets offengelegt und bereits 

mit dem Begleitschreiben zur Kündigung dargelegt worden. 

[Ausführungen zum Eventualantrag auf Erstreckung] 

III. Prozessuales 

Das Mietgericht Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vorliegenden 

Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine Klage aus 

einem Mietverhältnis, dem ein im Bezirk Zürich gelegenes Mietobjekt zugrunde 

liegt und beträgt der Streitwert mehr als Fr. 30'000.– (Art. 33 ZPO; § 21 GOG in 

Verbindung mit § 26 GOG). Anwendbar ist das vereinfachte Verfahren (Art. 243 

Abs. 2 lit. c ZPO). 

In Kündigungsschutzverfahren bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen 

stellt das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO 

i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Es beschränkt sich allerdings darauf, bei der 

Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mitzuwirken. Grundsätz-

lich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel 

zu nennen, doch hat das Gericht durch Belehrungen und Befragungen der Par-

teien darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. er-

gänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2; BSK ZPO-MAZAN, 

3. Aufl., Art. 247 N 4). Dabei ist für das Ausmass der richterlichen Hilfe u.a. aus-

schlaggebend, wie kompliziert die Materie ist, wie weit die intellektuellen Fähigkei-

ten der betroffenen Partei reichen, ob diese anwaltlich vertreten oder rechtskundig 

ist und ob ein Machtgefälle zwischen den Parteien besteht (BGE 141 III 569 

E. 2.3.1; BSK ZPO-MAZAN, a.a.O., Art. 247 N 16 ff.; KUKO ZPO-FRAEFEL, 3. Aufl., 

Art. 247 N 10; BRUNNER/STEININGER, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl., Art. 247 N 12). 

- 10 - 

IV.Materielles 

1. Theorie zur ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs 

1.1. Unbefristete Mietverträge können von beiden Parteien unter Wahrung der 

vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine gekün-

digt werden (Art. 266a Abs. 1 OR). Für eine gültige Kündigung bedarf es dabei 

auch im Lichte von Art. 271 OR keines spezifischen Grundes (BGE 142 III 91 

E. 3.2.1). In formeller Hinsicht ist der Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis mit 

amtlich genehmigten Formular zu kündigen (Art. 266l Abs. 2 OR). Unbestrittener-

massen erfolgte die Kündigung des Mietverhältnisses vorliegend vertragskonform 

und erfüllte auch die gesetzlichen Formvorschriften. Nichtigkeitsgründe sind weder 

behauptet noch ersichtlich. 

Die geltende Kündigungsfreiheit wird einzig durch den Grundsatz von Treu und 

Glauben eingeschränkt (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstoss gegen Treu und Glau-

ben liegt vor, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswer-

tes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen 

Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allge-

meinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist 

zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen 

Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Art. 271a OR konkre-

tisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Der Katalog anfechtbarer 

Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher von positiven Loya-

litätskriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht, denn vom negativ gepräg-

ten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind selbstverständ-

lich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) 

Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei Offen-

sichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, 

Art. 271 OR N 56). Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen 

Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder scho-

nungsloser Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessensmissverhältnis genügt 

allerdings für eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Wann ein Interessenun-

gleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung führt, ist im Einzelfall zu entscheiden, 

- 11 - 

aber jedenfalls nicht leichthin anzunehmen. Die Interessenabwägung beim Kündi-

gungsschutz im engeren Sinn hat eine andere Qualität als jene bei der Erstreckung 

(Kündigungsschutz im weiteren Sinn). In letzterem Fall führt eine durch die Kündi-

gung ausgelöste Härte des Mieters stets zu einer Erstreckung des Mietverhältnis-

ses, soweit das Interesse des Vermieters an der Auflösung die Härte nicht über-

wiegt. Beim Kündigungsschutz im engeren Sinn genügt dagegen nur ein erhebli-

ches Interessengefälle zum Nachteil des Mieters für eine Aufhebung der Kündi-

gung (vgl. BGE 125 III 231 E. 4b; BGE 135 III 112 E. 4; BGE 140 III 496 E. 4.1; 

BGer 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017 E. 4.1 und 4.2 [nur im Internet publ. Teil von 

BGE 143 III 344]; BGer 4A_131/2008 vom 25. Juni 2008; BGer 4A 518/2010 vom 

6. Dezember 2010 E. 2.4.2). Nach der Konzeption des Gesetzes bleibt es grund-

sätzlich bei der Kündigungsfreiheit (entsprechend kennt das Gesetz auch keinen 

Katalog gültiger Kündigungsgründe) und es ist daher nicht zu beanstanden, wenn 

die kündigende Partei eigene Interessen über diejenigen der gekündigten Partei 

stellt, solange jenes Interesse nur auch tatsächlich vorhanden ist (CHK-HULLI-

GER/HEINRICH, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 271-271a OR N 3 f.; Mietrecht für die Pra-

xis (MPra)-THANEI, 10. Aufl., Zürich 2022, S. 886).  

1.2. Zur Kategorie zulässiger Kündigungen gehört diejenige, die der Vermieter 

damit begründet, er wolle die Mietsache für sich oder nahe Verwandte oder Ver-

schwägerte verwenden. Ist ein solcher Eigenbedarf dringend, vermag er nach Art. 

271a Abs. 3 lit. a OR selbst eine Sperrfrist zu durchbrechen. Wie allerdings bei-

spielsweise das Urteil des Bundesgerichts 4A_297/2010 vom 6. Oktober 2010 

zeigt, kann als relevanter Eigenbedarf nicht jeder Wunsch nach einer Eigennut-

zung betrachtet werden: Nicht schützenswert ist eine unvernünftige Eigennut-

zungsabsicht, die einem erheblich überwiegenden Interesse der Mieterseite am 

Fortbestand des Mietverhältnisses gegenübersteht. Eine Kündigung ist sodann 

missbräuchlich, wenn sich der geltend gemachte Eigenbedarf als blosser Vorwand 

erweist (Urteil des Bundesgerichts 4A_241/2010 vom 10. August 2010, mp 4/10 

S. 280 ff.). Umgekehrt hält der ernsthafte Wunsch des Vermieters nach einem 

- 12 - 

Wohnsitzwechsel in aller Regel auch vor einer erheblichen Härte seitens des Mie-

ters stand, soweit nur die Gültigkeit der Kündigung infrage steht.  

Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung (BGE 142 III 91 

E. 3.2.1; BGer 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022 E. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, 

2. Aufl., Art. 271/271a N 16). Laut Bundesgericht obliegt es grundsätzlich dem 

Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen 

für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun, dass 

die Kündigung ohne schützenswerten oder gar aus einem verpönten Grund er-

folgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und 

die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und Art. 8 

ZGB; BGE 138 III 59 E. 2.1). Da es sich beim Grundsatz von Treu und Glauben 

um einen Rechtsbegriff handelt, sind diejenigen Tatsachen zu beweisen, die auf 

einen Verstoss gegen diesen Grundsatz schliessen lassen (BGer 4A_345/2007 

vom 8. Januar 2008 E. 2.4.3). Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene 

Begründung der Kündigung grundsätzlich gebunden (BGer 4A_342/2007 vom 2. 

November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft 

machen (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1).  

2. Der vorliegende Fall 

2.1. Die Beklagten machen geltend, die Enkelin habe ein Interesse an einer Ver-

kürzung ihres Arbeitsweges. Die Enkelin lege den Arbeitsweg aktuell mit dem Zug 

zurück, was je nach Uhrzeit 85 bis 125 Minuten – inkl. Fussweg von 20 Minuten – 

dauere. Anlässlich der Zeugeneinvernahme gab die Enkelin indessen glaubhaft 

an, von ihrem jetzigen Wohnort aus mit dem eigenen Fahrzeug zur Arbeit zu fah-

ren. Dies sei – anders als von den Beklagten im vorliegenden Verfahren behauptet 

– auch schon zurzeit des Todes ihres Vaters (und damit der Kündigung des vor-

liegenden Mietverhältnisses) so gewesen. Mit dem Vater sei sie nur von August 

2017 bis Frühling 2018 zur Arbeit gefahren. Würde sie allerdings in Wollishofen 

wohnen, würde sie mit dem ÖV zur Arbeit gehen.  

Gemäss Angaben der Beklagten dauert der Arbeitsweg von Wollishofen aus mit 

dem Tram 41 Minuten und mit dem Zug – je nach Uhrzeit – zwischen 24 und 34 

Minuten. Dies deckt sich ungefähr mit dem, was auch eine Suchanfrage bei 

Google Maps ergibt: Von Wollishofen aus beträgt ein Arbeitsweg mit dem ÖV von 

- 13 - 

Tür zu Tür jeweils rund 30 Minuten. Der Arbeitsweg mit dem Auto vom jetzigen 

Wohnort [im Kanton Schwyz] aus beträgt gemäss Google Maps je nach Uhrzeit 

zwischen 50 Minuten und einer Stunde pro Weg. Damit beträgt die Zeitersparnis 

maximal eine Stunde täglich. Deshalb besteht durchaus ein legitimes Interesse an 

einem Wohnortwechsel aufgrund des Arbeitswegs. Es trifft zwar zu, dass wesent-

lich näher zum Arbeitsort – ausserhalb der Stadt – viel leichter bezahlbarer Wohn-

raum zu finden wäre, was allerdings der Geltendmachung des Eigenbedarfs nicht 

entgegensteht. Auch dass neben der vorliegenden Liegenschaft – ob nun im Jahr 

2025 oder 2027 – ein Bauprojekt der SBB geplant ist [wie beide Parteien angaben], 

spricht an sich nicht gegen das Interesse der Enkelin an der Wohnung, zumal zwi-

schen dem Kündigungstermin bzw. avisierten Einzugstermin per Ende März 2022 

und dem Baubeginn noch mindestens eindreiviertel Jahre geblieben wären.  

2.2. Weiter haben die Beklagten im Kündigungsbegleitschreiben dem Kläger ei-

nige Monate Erstreckung, darüber hinaus aber auch den vorzeitigen Auszug per 

sofort angeboten, also schon vor dem Kündigungstermin vom 31. März 2022. 

Wäre es den Beklagten mit dem Eigenbedarf für die Enkelin ernst gewesen, hätte 

dies unter Umständen einen Mietzinsausfall bewirkt, soweit es nicht zu einem un-

mittelbaren Mietantritt durch diese gekommen wäre. Erklärungsbedürftig ist vor 

diesem Hintergrund, welche Rolle der Tod des Vaters der Enkelin am 21. August 

2021 zum Zeitpunkt der Kündigung vom 13. September 2021 gespielt hat: Die Be-

klagten lassen ausführen, dass die Enkelin unter diesen Umständen ihre Mutter 

nicht von einem Tag auf den anderen alleine im Elternhaus habe zurücklassen 

wollen. Die Enkelin bestätigte dies bzw. erklärte, dass sie damals auch selbst bei 

der Mutter habe bleiben wollen. Gleichzeitig gab der Beklagte 2 anlässlich seiner 

Befragung an, gerade der Tod des Vaters der Enkelin habe ihn dazu bewogen, die 

Kündigung zu diesem Zeitpunkt auszusprechen, um dieser eine Perspektive zu 

geben. Zwischen dem Todesfall und der Kündigung lagen mehr als drei Wochen, 

sodass für alle Familienangehörigen, gerade auch für den Beklagten 2, sowohl 

Anlass als auch genügend Gelegenheit bestanden hätte, die Auswirkungen auf 

den anvisierten Wohnungswechsel der Enkelin zu besprechen. Dass dies erst 

nach der Kündigung geschehen sein soll (so der Beklagte 2), mutet merkwürdig 

an, gerade mit Blick auf den angeblich rasch zu behebenden langen Arbeitsweg, 

- 14 - 

zu welchem die Beklagten in den ersten Parteivorträgen die falsche Angabe ma-

chen liessen, die Enkelin habe diesen bis zum Tod ihres Vaters in dessen Auto 

bewältigt und sich danach nach Alternativen umschauen müssen wie den Zug (vgl. 

dazu hinten Ziff. 2.7). Immerhin scheint es auch nicht geradezu ausgeschlossen 

vor dem Hintergrund eines Schicksalsschlages, bei welchem profanere Dinge wie 

der Auszug der Enkelin von zuhause eher in den Hintergrund getreten sein dürften, 

dass die Beklagten ihren allenfalls schon zuvor gefassten Kündigungsplan umge-

setzt haben, ohne sich über die Konsequenzen des Todesfalls im Detail Gedanken 

zu machen. So oder anders war nicht damit zu rechnen, dass der Kläger ange-

sichts der schwierigen Situation auf dem Wohnungsmarkt vor dem Kündigungster-

min Ende März 2022 eine Wohnung finden würde, weshalb der Enkelin bis zum 

Auszug noch mehr als 6 Monate geblieben wären und von einem allfälligen Miet-

zinsausfall von geringer Dauer auszugehen gewesen wäre. Zudem konnten die 

Beklagten berechtigterweise davon ausgehen, dass, auch wenn die Enkelin nach 

diesem Ereignis nicht unmittelbar hätte ausziehen wollen, ein Umzug nach Zürich 

und in die Nähe ihres Arbeitsortes nach einer gewissen Zeit wieder im Raum ste-

hen und sie nicht langfristig bei ihrer Mutter würde bleiben wollen. Dennoch ist es 

seltsam, dass die Beklagten ein solches Angebot an den Kläger überhaupt mach-

ten. Kaum in Einklang zu bringen sind damit auch ihre Angaben betreffend die 

Tauschlösung, die man – zumindest vorerst – ablehnte, weil ein Umzug im selben 

Jahr für die Enkelin nicht möglich sei (vgl. unten Ziff. 2.5).  

2.3. Die Behauptung des Klägers, seit der Kündigung vom 13. September 2021 

seien mehrere Wohnungen der Beklagten an der N-strasse x und z frei geworden, 

ohne dass die Enkelin ein Interesse daran gezeigt hätte, ist unbestritten. Immerhin 

machen die Beklagten an sich zurecht geltend, ihnen stehe die Wahl der für die 

Enkelin zu verwendenden Wohnung frei, was im Übrigen auch der Kläger aner-

kennt. Der nachträgliche Wegfall des Kündigungsgrunds macht sodann eine Kün-

digung nicht zur missbräuchlichen, auch wenn sich das Festhalten an der Kündi-

gung ohne jedes Interesse u.U. als offensichtlich rechtsmissbräuchlich im Sinne 

von Art. 2 Abs. 2 ZGB erweisen könnte (dazu BGer 4A_142/2017 vom 3. August 

2017 E. 4.2). Es stellt sich die Frage, ob das Interesse an der Kündigung nach-

träglich weggefallenist, als sich herausstellte, dass die Enkelin nach dem Tod ihres 

- 15 - 

Vaters zuhause bleiben und nicht ausziehen wollte. Wie bereits oben ausgeführt, 

war jedoch nicht damit zu rechnen, dass der Kläger die Wohnung vor dem Kündi-

gungstermin Ende März 2022 verlassen und die Enkelin zu diesem Zeitpunkt nicht 

würde ausziehen wollen. In diesem Sinne erweist sich das Festhalten an der Kün-

digung auch nicht als offensichtlich rechtsmissbräuchlich.  

2.4. Was die genauen Gründe für die Kündigung des Mietverhältnisses mit B. im 

Zusammenhang mit der Wohnung im 3. Obergeschoss in derselben Liegenschaft 

waren, ist umstritten. Der Kläger behauptet schon hier einen vorgeschobenen Ei-

genbedarf, während die Beklagten als Grund eine widerrechtliche Untervermie-

tung angeben. Letzteres ergibt sich indessen aus der unbestrittenen E-Mail-Kor-

respondenz der Beteiligten gerade nicht und ist auch sonst weder dargetan noch 

durch taugliche Beweisofferten untermauert: Die Mieterin B. wollte untervermieten, 

der Beklagte 2 wehrte sich dagegen und forderte sie am 24. Juni 2021 zur Kündi-

gung auf. Als diese sich weigerte, kündigten die Beklagten am 25. Juni 2021 ohne 

Grundangabe. Unbestritten ist sodann die Behauptung des Klägers, dass auf 

Nachfrage B.s das Interesse der Enkelin an der Wohnung im 3. Obergeschoss 

angegeben wurde, wenn auch laut Aussage des Beklagten 2 in der Befragung 

nach Art. 56 bzw. 247 ZPO erst am 23. Juli 2021. Unbestritten ist allerdings auch 

die E-Mail des Beklagten 2 vom 24. Juni 2021 an B., in welcher er schon kurz nach 

der Aufforderung zur Kündigung des Mietvertrages – mithin vor der Kündigung 

durch die Beklagten – angab, die Enkelin sei an der Wohnung sehr interessiert.  

Anlässlich der Parteibefragung gab der Beklagte 2 zwar als Grund der Kündigung 

die Untervermietung und nicht das Interesse der Enkelin an: B. habe mitgeteilt, 

dass Sie nach Graubünden wegziehe, da sie dort eine neue Stelle antreten werde. 

Er habe angenommen, dass sie die Wohnung habe untervermieten wollen, damit 

sie hätte zurückkommen können, falls es ihr dort nicht gefallen hätte. Der Wegzug 

wäre somit nicht nur temporär gewesen. Der Mietzins, den sie habe verlangen 

wollen, sei zudem höher gewesen als jener, den die Beklagten von den eigenen 

Mietern in Wollishofen verlangten. Dass B. je einen Untermietvertrag geschlossen 

hätte, ist jedoch nicht einmal substantiiert behauptet. War tatsächlich die Unterver-

mietung der Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses mit B., wäre diese 

somit auf Vorrat ausgesprochen worden. Dasselbe wäre anzunehmen, wenn man 

- 16 - 

unterstellt, dass die Kündigung an B. aufgrund des Eigenbedarfs für die Enkelin 

ausgesprochen wurde, da auch nach der Darstellung der Beklagten vor der Kün-

digung offenbar keine ernsthafte Absprache mit der Enkelin erfolgt war, ob diese 

an der Wohnung im 3. Obergeschoss punkto Preis und Lage überhaupt interes-

siert war. Zwar kann der Kläger daraus unmittelbar nichts für sich ableiten. Das 

Vorgehen seitens der Beklagten bezüglich der Wohnung von B. weckt jedoch 

nachvollziehbare Bedenken auch bezüglich der vorliegenden Kündigung (vgl. un-

ten Ziff. 2.6). 

2.5. Andererseits verweisen die Beklagten für die schliesslich auf die Wohnung 

des Klägers gefallene Wahl auf den unterschiedlichen Mietzins zwischen dersel-

ben und ihren übrigen Wohnungen in den beiden Liegenschaften. Dabei fällt auf, 

dass sie in widersprüchlicher Weise geltend machen, sie lehnten Vermietungen zu 

Vorzugskonditionen generell ab, aber zugleich einräumen, dass die Enkelin sehr 

wohl Vorzugskonditionen erhalten solle, indem sie den gleichen – tiefen – Mietzins 

wie der Kläger bezahlen müsste. Der Wunsch, nicht gleichzeitig den vergleichs-

weise tiefen Mietzins im vorliegenden Mietverhältnis und in einem Mietverhältnis 

mit der Enkelin in Kauf zu nehmen, ist dabei an sich legitim. Nicht nachvollziehbar 

wäre vor diesem Hintergrund indessen die Ablehnung des Vorschlags des Klä-

gers, das vorliegende Mietobjekt gegen die Wohnung von B. zu tauschen, da dies 

die Preisfrage obsolet gemacht hätte.  

Die Beklagten behaupten, sie hätten die Wohnung im 3. Obergeschoss dem Klä-

ger angeboten und ihm ein Anmeldeformular geschickt, welches dieser nie ausge-

füllt habe. Die Darstellung entspricht so nicht dem unbestrittenen Mailverkehr zwi-

schen den Parteien: Nachdem der Kläger seiner Verwunderung darüber Ausdruck 

verliehen hatte, dass die Beklagten ihm die Wohnung gekündigt hätten, obwohl 

die Wohnung von B. im 3. Obergeschoss frei werde, und dabei auch sein Interesse 

an einem Wohnungstausch bekundet hatte, schrieb ihm der Beklagte 2 zwar zu-

nächst, der Kläger könne jene Wohnung übernehmen und sandte ihm mit E-Mail 

vom 22. September 2021 auch ein Anmeldeformular. Gleichzeitig stellte er eine 

Rückmeldung nach einer familieninternen Besprechung Anfang Oktober 2021 in 

Aussicht. Nachdem der Kläger aber die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde 

angefochten hatte, wollte der Beklagte 2 von seinem Angebot nichts mehr wissen, 

- 17 - 

und zwar obwohl ihm als Liegenschaftsverwalter klar gewesen sein muss, dass 

der Kläger ohne Anfechtung innert 30 Tagen seinen Anspruch auf Kündigungs-

schutz verlieren würde und deshalb zu diesem Schritt gezwungen war, wenn er 

nicht plötzlich ohne eine Lösung dastehen wollte, und obwohl die Beklagten ge-

rade wegen der Anfechtung allen Anlass dazu gehabt hätten, zu einer Tauschlö-

sung Hand zu bieten, wenn es ihnen bei der Kündigung wirklich darum gegangen 

wäre, die Wohnung des Klägers in absehbarer Zeit der Enkelin zur Verfügung stel-

len zu können, ohne Abstriche an den erzielten Mietzinsen im Haus machen zu 

müssen. Zweifel ruft auch die Bemerkung des Beklagten 2 in der E-Mail vom 22. 

September 2021 hervor, mit welcher eine Tauschlösung mit der Begründung aus-

geschlossen wurde, das gestrige Schreiben sei unüberlegt gewesen und eine so-

fortige Vermietung an die Enkelin «noch in diesem Jahr» sei ausgeschlossen: Dies 

nährt den Verdacht, der Kündigung habe nicht das angegebene Motiv zugrunde 

gelegen oder diese sei zumindest auf Vorrat ausgesprochen worden, denn noch 

in der Kündigung selber weckten die Beklagten mit ihrem Angebot des sofortigen 

vorzeitigen Auszugsrechts und dem Hinweis auf die beabsichtigte Verkürzung des 

Arbeitswegs der Enkelin den Eindruck, es eile mit dem Eigenbedarf. Wäre umge-

kehrt schon bei der Kündigung klar gewesen, dass die Enkelin nicht vor dem Kün-

digungstermin Ende März 2022 in die Wohnung einziehen wollte, hätten die Be-

klagten mit ihrem Angebot an den Kläger in Kauf genommen, dass die Wohnung 

des Klägers bis zum Bezug durch die Enkelin eine Zeitlang leer stehen würde, 

auch wenn ein vorzeitiger Auszug des Klägers wie gesagt unwahrscheinlich ge-

wesen wäre.  

Auf der anderen Seite hat aber auch der Kläger in der Parteibefragung nach Art. 56 

und 247 ZPO auf die Frage, warum es nicht zur Tauschlösung gekommen sei, 

erklärt, er habe nicht riskieren wollen, dass die Anfechtungsfrist ablaufe und des-

halb Klage eingereicht. Er habe nicht gewollt, dass man ihn aufs Glatteis führe. 

Dann habe er erfahren, dass beide Wohnungen wegen Eigenbedarfs gekündigt 

worden seien, und das könne nicht sein. Darum sei er nicht weiter zu einem Kom-

promiss bereit gewesen. Unklar bleibt indessen, ob der Kläger schon vor der Ab-

lehnung weiterer Gespräche über eine solche Lösung durch den Beklagten 2 seine 

- 18 - 

Meinung geändert hat. Insgesamt ist jedoch nicht erstellt, dass die Beklagten ei-

nem Tausch nicht zugestimmt hätten, weshalb ihnen dies nicht zur Last gelegt 

werden kann. 

2.6. Zu einer allfälligen Auslösung einer relevanten Sperrfrist gemäss Art. 271a 

Abs. 1 lit. e OR i.V.m. Art. 271a Abs. 2 OR durch die ohne amtliches Formular 

angezeigte Mietzinserhöhung äusserten sich die Parteien jeweils nur kurz. Der 

Kläger bestritt nicht, dass die Beklagten ohne weitere Diskussionen auf die Miet-

zinserhöhung verzichteten, nachdem er auf die Notwendigkeit des amtlichen For-

mulars hingewiesen hatte, was auch aus dem eingereichten E-Mailverkehr hervor-

geht. Es wird keine Sperrfrist ausgelöst, wenn der Vermieter eine unberechtigte 

Forderung erhebt, diese nach einem Protest des Mieters aber nicht durchsetzt, 

denn das Gesetz knüpft die Sperrfrist an eine Einigung und nicht schon an eine in 

der Schwebe gebliebene Differenz zwischen den Parteien (BGer 4A_525/2009 

vom 15. März 2010 E. 9.3; ZMP 2018 Nr. 11). Unabhängig davon, ob es sich vor-

liegend um eine unberechtigte Forderung handelte oder nicht, liessen die Vermie-

ter unbestrittenermassen umgehend von der Erhöhung ab, als der Mieter protes-

tierte. (…) 

2.7. Eine Kündigung ist mangels eines zureichenden Kündigungsgrundes wegen 

Verstosses gegen den Grundsatz von Treu und Glauben für missbräuchlich zu 

erklären, wenn die Begründung lückenhaft bleibt oder sich der vorgebrachte 

Grund als vorgeschoben erweist, und zwar selbst wenn sich der wahre Grund 

nicht feststellen lässt (vgl. statt vieler BGE 143 III 344 E. 5.3.1 und 5.3.4). Das-

selbe gilt, wenn sich die Begründung als wahrheitswidrig herausstellt (BGE 143 III 

344 E. 5.3.4; BGE 125 III 231 E. 4b; vgl. auch ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR 

N 115). 

Ursprünglich begründet wurde die Kündigung vom 13. September 2021 im dazu-

gehörigen Begleitschreiben mit einem Eigenbedarf für die Enkelin, da diese täglich 

einen enormen Arbeitsweg bewältigen müsse. In der Klageantwort und Duplik 

wurde sodann vorgebracht, seit dem Tod des Vaters der Enkelin am 21. August 

2021 sei deren Mitfahrgelegenheit verloren gegangen, weshalb diese sich nach 

Alternativen – wie den Zug – habe umschauen müssen. Die Beklagten hätten sich 

https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=mjtwkxzrgqzv62ljnfptgnbu

- 19 - 

daraufhin entschieden, der Enkelin eine Wohnung zur Verfügung zu stellen, was 

der Anlass für die Kündigung der Wohnung des Klägers gewesen sei. Der Eigen-

bedarf sei aufgrund des Todes des Vaters und der damit verloren gegangenen 

Mitfahrgelegenheit verschärft worden. Anlässlich der Zeugenbefragung führte die 

Enkelin selbst hingegen aus, sie besitze ein eigenes Auto, mit dem sie – seit sie 

die Autoprüfung bestanden habe und insbesondere auch zum Zeitpunkt des Todes 

ihres Vaters – ins Geschäft gefahren sei. Die Fahrgemeinschaft mit ihrem Vater 

habe lediglich zwischen August 2017 und Frühling 2018 bestanden, als ihr Vater 

noch am selben Ort wie sie gearbeitet habe. Nach dem Tod ihres Vaters habe sie 

nicht mehr ans Ausziehen gedacht. Sie könne sich nicht mehr erinnern, wann sie 

danach erstmals mit ihrem Grossvater über das Ausziehen geredet und was sie 

damals gesagt habe, aber sie könne sich vorstellen, dass sie ein paar Monate oder 

ein halbes Jahr zuerst einmal habe zuhause bleiben wollen. Es könne nicht sein, 

dass sie ihrem Grossvater gesagt habe, dass sie sofort ausziehen möchte.  

Als der Beklagte 2 anschliessend nach dem kündigungsauslösenden Moment ge-

fragt wurde, antwortete er, er habe der Enkelin einen Aufsteller machen und ihr 

eine Perspektive geben wollen, nachdem er gesehen habe, wie diese nach dem 

Tod ihres Vaters gelitten habe. Über die Kündigung habe er mit ihr vorher nie ge-

sprochen und er könne sich nicht genau erinnern, wann er schliesslich mit der 

Enkelin darüber gesprochen habe. Von der verlorenen Mitfahrgelegenheit war zu 

diesem Zeitpunkt keine Rede mehr. Festzuhalten ist darüber hinaus, dass bei der 

Kündigung von einem enormen Arbeitsweg, den die Enkelin bewältigen müsse, 

die Rede war, wobei die Beklagten auch noch anlässlich der Hauptverhandlung 

vom 8. Dezember 2022 behaupteten, die Enkelin gehe mit dem Zug zur Arbeit, 

wobei ein Weg 65 bis 100 Minuten dauere und jeweils ein Fussweg von 20 Minuten 

zum Wohnort hinzukomme. Tatsächlich beträgt der Arbeitsweg, welcher die Enke-

lin mit dem Auto bewältigen muss, zwischen 50 Minuten und einer Stunde pro Weg 

(vgl. oben Ziff. 2.1). Der Beklagte 2, welcher neben seiner Enkelin wohnt und mit 

ihr regelmässigen Kontakt pflegt, muss über diesen Umstand im Bilde gewesen 

sein. Auch hier wurden somit falsche Angaben gemacht, um den Auszug der En-

kelin zumindest dringender erscheinen zu lassen, als er tatsächlich war. Mehr 

noch: Die im Beweisverfahren erstmals vorgetragene Behauptung des Beklagten 

- 20 - 

2, er habe mit seinem Vorgehen der niedergeschlagenen Enkelin eine Freude ma-

chen wollen und deshalb gekündigt, ohne vorher mit ihr darüber zu sprechen, er-

weist sich als lebensfremd: Kein vernünftiger Vermieter entzieht dem Mieter eine 

Wohnung zur angeblichen Verwendung durch eine Drittperson, ohne dass er sich 

vorher vergewissert hat, dass das Interesse noch besteht und wie sich dieses ge-

nau gestaltet. Dass die Beklagten es nach den Angaben des Beklagten 2 doch 

getan haben, kann als Zugabe einer Kündigung auf Vorrat gewertet werden und 

nährt überdies den Verdacht, dass es in Wahrheit die durch mehrere Konflikte her-

vorgerufenen Ressentiments gegen den Kläger waren, die die Beklagten zur Kün-

digung veranlassten. 

Die Beklagten bzw. deren Rechtsanwalt erklärten zudem an der Hauptverhand-

lung vom 8. Dezember 2022, die Enkelin leide an einem schweren Rückenleiden 

und sie gehe deswegen ca. alle zwei Wochen in die Rückentherapie. Die Enkelin 

selbst gab dann indessen anlässlich ihrer Zeugeneinvernahme an, sich aufgrund 

ihres Rückens nicht in ärztlicher oder physiotherapeutischer Behandlung zu befin-

den und Sportarten auszuüben, die der Annahme einer ernstlichen Beeinträchti-

gung entgegenstehen [Verweis auf Dokumentationen schweizerischer und öster-

reichischer Gesundheitsbehörden zur Krankheit im Internet, Anm. d. Red.]. Bei 

näherem Hinsehen bestätigt auch das vorgelegte Arztzeugnis weder eine aktuelle 

Behandlung, noch ist eine Einschränkung mit der Bemerkung, die Wirbelsäule sei 

«weniger belastbar» auch nur annähernd plausibel dargetan (…; ein Gutachten 

wurde nicht offeriert). Zwar führte die Enkelin auch an, es habe jemand – wahr-

scheinlich während der Gerichtsverhandlung – ihre Grossmutter bezüglich ihres 

Gesundheitszustandes kontaktiert und diese habe im Stress irgendetwas gesagt. 

Trotzdem fällt auch hier auf, dass von den Beklagten offensichtlich falsche Anga-

ben gemacht wurden, ohne genauere Informationen eingeholt zu haben, um ihren 

Standpunkt, eine Wohnung im 3. Obergeschoss wäre für die Enkelin nicht in Frage 

gekommen, zu stärken. Und zwar obwohl sie sich auf die Verhandlung vorbereiten 

konnten und alle Zeit der Welt hatten, den angeblich für die Kündigung relevanten 

Gesundheitszustand der Enkelin zu erhellen. 

- 21 - 

Vorliegend stellten sich folglich verschiedene Angaben der Beklagten im Zusam-

menhang mit der Kündigung nicht nur als widersprüchlich, sondern sogar als of-

fensichtlich wahrheitswidrig heraus. Es fällt zudem auf, dass sich der Beklagte 2 

und seine Enkelin an massgebende Punkte – wie die Gespräche kurz vor der Kün-

digung an den Kläger – angeblich nicht erinnern können. Vor dem Hintergrund, 

dass der Vermieter die Kündigung auf Verlangen zu begründen hat und er dabei 

zur Wahrheit verpflichtet ist, und der Mieter im Falle einer Kündigung darauf ange-

wiesen ist, wahrheitsgetreue Angaben zu erhalten, ist bereits in wiederholten, of-

fensichtlich falschen Angaben zu den Kündigungsgründen durch den Vermieter 

ein Verstoss gegen Treu und Glauben zu sehen, sodass es analog zu einer lü-

ckenhaften Begründung an einem zureichenden Kündigungsgrund mangelt. Nach-

dem die Begründung auch noch im gerichtlichen Verfahren erfolgen kann (vgl. ZK-

HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 126), darf es zwar keine Rolle spielen, wann die 

Aussagen zur Begründung erfolgt sind. Wenn es indessen den Beklagten bei der 

Kündigung tatsächlich darum gegangen wäre, der Enkelin eine Wohnung zur Ver-

fügung zu stellen, ist nicht nachvollziehbar, wieso sich diese genötigt sahen, di-

verse unwahre Angaben zu machen. Daneben ist zu berücksichtigen, dass vorlie-

gend treuwidriges Verhalten auch darin zu sehen ist, dass schon bei der Kündi-

gung an B. ein entsprechender Hinweis auf das Interesse der Enkelin angebracht 

wurde, ohne dass diese einbezogen wurde (vgl. oben Ziff. 2.4). Hier wie da scheint 

der angebliche Eigenbedarf den Beklagten daher das probate Mittel gewesen zu 

sein, Konflikte mit Mietenden aus der Welt zu schaffen. 

3. Fazit  

Die Kündigung vom 13. September 2021 per 31. März 2022 erweist sich als miss-

bräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR und ist aufzuheben. Damit wird das 

Eventualbegehen des Klägers auf Erstreckung hinfällig, so dass nicht weiter da-

rauf einzugehen ist. 

V.Kosten- und Entschädigungsfolgen 

Die Kosten- und Entschädigungsfolgen werden nach Obsiegen und Unterliegen 

der Parteien im Prozess verteilt (Art. 106 ZPO) und bemessen sich anhand des 

Streitwerts der Klage (vgl. Verordnung des Obergerichts des Kantons Zürich über 

- 22 - 

die Gerichtsgebühren vom 8. September 2010, nachfolgend GebV OG, und Ver-

ordnung des Obergerichts des Kantons Zürich über die Anwaltsgebühren vom 

8. September 2010, nachfolgend AnwGebV; Art. 96 ZPO). Nach Art. 91 Abs. 1 

ZPO wird der Streitwert durch das Rechtsbegehren bestimmt. Massgeblicher Zeit-

punkt für die Bestimmung des Streitwerts ist der Zeitpunkt der Klageeinreichung 

(BGE 141 III 137 E. 2.2). In Anwendung von § 4 Abs. 1 und § 7 lit. a GebV beträgt 

die ordentliche Gerichtsgebühr bei einem Streitwert von Fr. 64'722.– Fr. 4'490.–. 

Aufgrund der zusätzlich durchgeführten Beweisverhandlung ist die Gerichtsgebühr 

indes auf Fr. 5'000.– zu erhöhen. Die ordentliche Parteientschädigung beläuft sich 

gemäss § 4 Abs. 1 und 3 AnwGebV auf Fr. 5'980.– (inkl. Mehrwertsteuer). Auch 

diese ist gemäss § 11 Abs. 2 AnwGebV aufgrund der Beweisverhandlung sowie 

der separaten Stellungnahmen auf Fr. 7'500.– zu erhöhen. Da die Beklagten voll-

umfänglich unterliegen, haben sie die Gerichtskosten zu tragen und dem Kläger 

eine Parteientschädigung zu leisten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). 

(…)» 

 
 

Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-

hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2023, 33. Jahrgang. 

 

Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich 

© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, Leitende Gerichtsschreiberin; 

Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident