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**Case Identifier:** e7f16a6f-61df-5cba-b402-290170903bcd
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-10-15
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 15.10.2018 C/10283/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10283-2017_2018-10-15.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 16.10.2018. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/10283/2017 ACJC/1396/2018 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 15 OCTOBRE 2018 

 

Entre 

Madame A______, Madame B______ et Madame C______, domiciliées ______, 
Brésil, recourantes contre un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 

19 décembre 2017, comparant toutes trois par Me Marco ROSSI, avocat, 2, quai 

Gustave-Ador, 1207 Genève, en l'étude duquel elles font élection de domicile, 

et 

PPE D______, sise ______, intimée, comparant par Me Jacques BERTA, avocat,  
1, place Longemalle, 1204 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile. 

 

 

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C/10283/2017 

EN FAIT 

A. Par jugement du 19 décembre 2017, expédié pour notification aux parties le 
3 janvier 2018, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré 

valable le congé notifié le 6 avril 2017 pour le 31 août 2017 par la PPE D______ 

à A______, B______ et C______ pour la chambre située au rez-de-chaussée de 

l’immeuble sis 1______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a dit qu’aucune 
prolongation de bail n’était accordée (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 

 En substance, les premiers juges ont retenu que le motif invoqué à l’appui du 
congé n’était qu’un prétexte, mais que le véritable motif qui s’était dégagé de 
l’instruction du dossier, soit le souhait de la bailleresse de louer la chambre 
litigieuse à un tiers qui en aurait l’utilité, était digne de protection. Considérant 
par ailleurs que les locataires, domiciliés au Brésil, n’avaient plus utilisé ladite 
chambre depuis plusieurs années, le Tribunal leur a refusé toute prolongation de 

bail. 

B. a. Par acte expédié le 7 février 2018 au greffe de la Cour de justice, A______, 
B______ et C______ (ci-après : les locataires ou les recourantes) forment "appel" 

contre ce jugement qu'elles ont reçu le 8 janvier 2018 et dont elles sollicitent 

l'annulation. Elles concluent, principalement, à l’annulation du congé et, 
subsidiairement, à l’octroi d’une première prolongation de bail d’une année à 
compter du prononcé de l'arrêt, sous réserve d’une demande de deuxième 
prolongation. 

 Les recourantes produisent une pièce nouvelle, soit un courrier qu’elles ont rédigé 
le 6 février 2018, apparemment à l’attention de la bailleresse, faisant état de leurs 
intentions pour l’avenir. 

 b. Dans sa réponse du 5 mars 2018, PPE D______ (ci-après : la bailleresse ou 
l'intimée) conclut à la confirmation du jugement entrepris. Elle sollicite également 

que la pièce nouvelle de ses parties adverses soit écartée. 

 c. Les recourantes ont répliqué en date du 27 mars 2018 et l’intimée a dupliqué le 
30 avril 2018. 

 d. Les parties ont été avisées le 2 mai 2018 de ce que la cause était gardée à juger. 

C. a. A______, B______ et C______ sont propriétaires d’un appartement de quatre 
pièces au rez-de-chaussée de l’immeuble sis 1______ à Genève, dont elles ont 
hérité au décès de leur époux, respectivement père, E______, décédé en 2012 au 

Brésil. 

L’immeuble est détenu par la PPE D______ (ci-après : PPE). 

Les lots de la PPE sont chacun constitués d’un appartement, d’une chambre dans 
les combles et d’une cave au sous-sol. 

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b. Feu E______ était locataire d’une chambrette située au rez-de-chaussée du 
même immeuble, dont le bail est passé aux locataires lors de son décès. 

Le loyer de la chambrette, charges comprises, a été fixé en dernier lieu à 100 fr. 

par mois. 

c. En avril 2015, un rat est sorti des canalisations de l’appartement d’une habitante 
de l’immeuble, F______, situé au 3ème étage. 

d. Lors de l’assemblée générale de la PPE du 30 avril 2015, il a été signalé la 
présence de rats dans l’appartement de F______. Une entreprise est intervenue, 
sauf dans l’appartement des locataires qui était apparemment inhabité depuis 
plusieurs années, d’où une forte présomption de la provenance des rats depuis ce 
logement. La régie a demandé à A______ de lui faire parvenir les clés de 

l’appartement, ce que cette dernière a fait, en les envoyant en express depuis le 
Brésil. 

e. Dès la réception des clés, l’entreprise G______ est intervenue dans 
l’appartement des locataires. Il a été constaté que des rats avaient fait leur nid dans 
les toilettes de l’appartement, les canalisations étant sèches, faute d’utilisation. 

La facture de cette intervention (définition de nuisibles, traitement par la pose 

d’appâts, récupération et évacuation des rats) a été transmise aux locataires, qui 
s’en sont acquittées. 

f. Lors de l’assemblée générale ordinaire de la PPE du 2 mai 2016, il a été précisé 
que la présence de rats dans l’appartement des locataires soulevait la 
problématique des locaux laissés vacants. Il était impératif que chaque lot soit 

occupé et que les propriétaires mandatent des tiers pour vérifier régulièrement leur 

logement, quant à d’éventuels nuisibles et fuites d’eau. 

S’en est suivie une discussion sur la reprise de l’ancien local de concierge, soit la 
chambrette louée par les locataires. A cette occasion, les copropriétaires ont 

accepté la proposition de louer ladite chambrette à un étudiant ou autre locataire, 

moyennant un loyer mensuel d’environ 1'000 fr., ce qui nécessitait d’effectuer des 
travaux, dont le coût était estimé entre 25'000 fr. et 30'000 fr., pour refaire le sol, 

les murs, l’installation électrique et les sanitaires. L’amortissement du studio, en 
fonction du type de rénovation et du loyer envisagé, pourrait se faire sur trois ans. 

Les copropriétaires ont donc accepté la résiliation du bail des locataires, à 

l’échéance duquel les travaux pourraient être entrepris et un nouveau bail pourrait 
être signé. 

Par avis officiel de résiliation du 6 avril 2017, la bailleresse a résilié le contrat de 

bail de la chambrette pour le 31 août 2017, selon décision prise lors de 

l’assemblée générale ordinaire du 2 mai 2016. 

g. Par requête déposée le 9 mai 2017 par-devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l’audience du 23 juin 
2017 et portée le 25 juillet 2017 devant le Tribunal des baux et loyers, les 

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locataires ont conclu, principalement, à l’annulation du congé et, subsidiairement, 
à l’octroi d’une prolongation de bail de quatre ans. 

A l’appui de leurs conclusions, les locataires ont notamment allégué que feu 
E______ louait depuis une vingtaine d’années la chambrette, afin de pouvoir 
disposer d’un total de trois chambres à coucher. Il n’avait pas été démontré que la 
présence de rats était due au prétendu mauvais entretien de la chambrette. Par 

ailleurs, les travaux envisagés dans celle-ci étaient impossibles, étant donné la 

surface exigüe et l’absence d’installations permettant de créer une salle de bains et 
une cuisine. De plus, le loyer que souhaitait pratiquer la PPE après travaux était 

clairement abusif, au regard du loyer actuel. Elles avaient toujours été des 

locataires exemplaires n’ayant jamais causé de problèmes de voisinage et ayant 
toujours payé le loyer régulièrement. Elles avaient comme projet de venir 

s’installer définitivement à Genève, projet qui serait compromis si elles perdaient 
la chambrette, l’appartement dont elles étaient propriétaires au même étage ne 
comportant que deux chambres. 

h. Par mémoire-réponse du 6 septembre 2017, la bailleresse a conclu à la validité 
du congé et s’est opposée à toute prolongation de bail. 

A l’appui de ses conclusions, elle a allégué que la chambrette était initialement la 
loge du concierge, munie d’un WC et d’un évier. Les locataires disposaient déjà 
de trois chambres, sans la chambrette supplémentaire, puisque leur appartement 

au rez-de-chaussée comportait deux chambres à coucher et que chaque lot PPE 

comprenait également une chambre de bonne dans les combles. Feu E______ 

résidait déjà la plus grande partie de l’année au Brésil avant son décès. Dès 
réception des clés de l’appartement, la régie s’était rendue dans les locaux avec 
l’entreprise de dératisation et avait constaté que les rats avaient fait leur nid dans 
les toilettes de l’appartement, les canalisations étant sèches faute d’utilisation. Les 
clés de la chambrette n’ayant pas été transmises, la régie n’avait pas pu vérifier 
l’état de celle-ci et l’éventuelle présence de rats. 

i. Lors de l’audience du 3 octobre 2017, les locataires, soit pour elles leur conseil, 
ont persisté dans leurs conclusions. Celui-ci a indiqué que ses mandantes étaient 

domiciliées au Brésil, mais venaient à Genève, entre autres, pour les fêtes de fin 

d’année. Elles pourraient donc être entendues par le Tribunal à la fin de l’année, si 
nécessaire. A sa connaissance, elles revenaient plusieurs fois par année. Elles 

nourrissaient en outre le projet de revenir vivre à Genève le jour où B______ et 

C______, actuellement mineures, débuteraient leurs études universitaires. Il a 

précisé que ses mandantes étaient disposées à payer un loyer plus élevé pour la 

chambrette, à condition que celui-ci demeure raisonnable. La problématique des 

rats datait de 2015 et ne concernait pas l’objet loué. Enfin, ses mandantes avaient 
toujours fourni les clés lorsque celles-ci leur avaient été demandées. 

Le conseil de la bailleresse, pour sa part, a déclaré qu’il ne s’agissait pas d’un 
problème de loyer, mais d’un réel problème d’entretien. Les rats avaient 

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effectivement été trouvés dans l’appartement des locataires et non pas dans la 
chambrette, mais s’ils avaient pu faire leur nid dans les toilettes du logement, cela 
prouvait bien que celui-ci, et à fortiori la chambrette, étaient inoccupés depuis 

longtemps, ce qui soulevait un véritable problème quant à son entretien, 

notamment les canalisations et l’aération. Il était très problématique de ne pas y 
avoir accès, entre autres pour les contrôles d’électricité. L’idée de louer à un 
étudiant avait bien été soulevée lors de l’assemblée générale, mais il ne s’agissait 
pas de la problématique principale. En effet, la chambrette était inoccupée depuis 

des années. Le fait que les locataires venaient plusieurs fois par année à Genève 

était contesté, de même que l’utilité d’une troisième chambre, dans la mesure où 
une chambre de bonne située dans les combles, avec salle de bains commune, était 

déjà comprise dans le lot PPE. 

L’administrateur de la PPE a déclaré qu’il était question de relouer la chambre 
depuis 2009 déjà, car l’ensemble des copropriétaires habitant l’immeuble voyaient 
les stores de cette chambrette constamment fermés et souhaitaient faire revivre 

cette pièce pour des questions de sécurité et pour pouvoir avoir un regard sur ce 

local commun. Des chiffres avaient été avancés, mais l’idée était d’investir pour 
remettre la chambrette en état et la faire vivre. Il se rendait en tout cas une fois par 

semaine dans l’immeuble, mais n’avait jamais vu les stores de la chambrette 
relevés. L’appartement propriété des locataires disposait d’un jardin privatif. Il 
fallait régulièrement relancer celles-ci pour que son entretien soit assuré, ce qui 

était fait une fois par année par une entreprise. Lors de la problématique des rats, 

les clés de la chambrette n’avaient pas été réclamées, car les rats se trouvaient 
dans l’appartement.  

j. Par ordonnance du 5 octobre 2017, le Tribunal a ordonné l’audition de trois 
témoins et a imparti aux locataires un délai au 23 octobre 2017 pour produire la 

preuve (billets d’avion) de leurs séjours à Genève sur les cinq dernières années. 

k. Lors de l’audience du 21 novembre 2017, le conseil des locataires a déclaré ne 
pas avoir reçu de la part de ses mandantes les pièces sollicitées par le Tribunal 

dans son ordonnance du 5 octobre 2017. 

Le Tribunal a par ailleurs entendu en qualité de témoins trois habitants de 

l’immeuble, soit F______, H______ et I______. 

F______, logeant au 3
ème

 étage depuis 1979, a déclaré avoir bien connu feu 

E______ et sa fille aînée, issue d’une précédente union. Selon ses souvenirs, 
A______ n’avait jamais habité de manière permanente dans l’appartement. Elle 
était venue uniquement pour les vacances, avec ses filles jumelles qui n’avaient à 
sa connaissance jamais été scolarisées à Genève. Du vivant de feu E______, la 

famille venait une fois par année en vacances, généralement en juillet et août. A la 

fin des années 1980, feu E______ lui avait confié les clés tant de l’appartement 
que de la chambrette, car il voyageait beaucoup au Brésil. Elle s’y rendait de 
temps en temps pour tirer la chasse d’eau et faire couler l’eau pour que les 

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canalisations ne sèchent pas, ainsi que pour relever le compteur situé dans la 

chambrette. Selon ses souvenirs, la chambrette était en fait une cuisine avec des 

toilettes. Il y avait une table et des chaises et de la nourriture dans les armoires. 

Sauf erreur, il n’y avait pas de lit. En juillet 2013, elle avait vu A______ et lui 
avait rendu les clés car elle avait dû se charger de la dératisation de son 

appartement fin 2012, début 2013, et ne souhaitait plus s’en occuper. De mémoire, 
elle n’avait depuis plus vu personne dans l’appartement de la famille E______. 
Elle se souvenait bien de la problématique des rats survenue en 2013. Elle avait à 

l’époque trouvé des excréments de rats dans le cabinet de toilettes de 
l’appartement des locataires. Il était possible qu’un deuxième épisode ait eu lieu 
par la suite. Après réflexion, elle se souvenait avoir vu un rat remonter et nager 

dans ses propres toilettes. Lors de l’assemblée générale, la question de la 
chambrette avait été soulevée par H______. Il disait que c’était dommage que 
cette chambre soit inoccupée et qu’il vaudrait mieux la louer à quelqu’un d’autre. 

H______, habitant au 5
ème

 étage de l’immeuble depuis 1980, a déclaré avoir 
connu A______ lorsqu’elle était étudiante à Genève. Avant le décès de feu 
E______, il voyait la famille quelques semaines tous les deux ans, pour les 

vacances. Les jumelles n’avaient jamais été scolarisées dans le quartier. Suite au 
décès de feu E______, il avait vu la famille une fois en 2013. Il ne les avait plus 

revus par la suite. Il n’avait vu les stores de la chambrette relevés qu’à une seule 
reprise. Depuis lors, tant les stores de l’appartement que ceux de la chambrette 
étaient restés baissés. Depuis 2010, il avait soutenu l’idée d’installer une 
infirmière dans la chambrette pour les besoins des résidants vieillissants. Il était 

également d’accord d’y loger un étudiant. Ce local était inoccupé, alors qu’il y 
avait pénurie de logements. A l’époque, la chambrette avait été louée à feu 
E______, qui voulait la transformer en bibliothèque, ce qu’il n’avait jamais fait, 
de sorte que depuis le décès de l’ancien concierge, ce local n’avait plus jamais été 
utilisé. Il n’avait pas été surpris de découvrir des rats, puisque les canalisations 
n’étaient pas utilisées. Il était donc inéluctable que des nuisibles s’installent. Pour 
lui, la décision de résilier le bail avait été prise dès le décès de feu E______. 

L’épisode des rats était venu s’ajouter, mais il n’était pas en soi l’élément 
déclencheur pour résilier ce bail. Les rats provenaient du sous-sol. Il y avait des 

rats dans tous les sous-sols de la ville. Il avait lui-même eu la visite d’un rat il y a 
de cela dix ou vingt ans. L’idée de louer ce local à une infirmière était une idée 
personnelle qu’il avait défendue vu l’âge avancé de certains copropriétaires. Par 
contre, l’idée de réaménager la chambrette pour la relouer avait été acceptée, sauf 
erreur, par tout le monde. 

I______, logeant au 5
ème

 étage de l’immeuble depuis 2016, mais ayant grandi dans 
l’immeuble jusqu’à ses vingt-deux ans, soit jusqu’en 2003, a déclaré avoir connu 
dans sa jeunesse feu E______ et se rappeler d’une femme et des jumelles qui 
venaient environ trois fois par année pour les vacances. Il n’avait jamais revu la 
famille depuis qu’il avait réintégré l’appartement familial en 2016. Il n’avait vu 

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personne d’autre dans l’appartement de la famille E______. Il avait été discuté, 
lors d’une assemblée générale, de résilier le bail de la chambrette et de la relouer 
afin qu’elle soit habitée, car elle était inutilisée depuis des années. A son sens, il 
fallait en faire un lieu vivant. Il pensait que c’était également l’avis général. C’est 
en tout cas ce qu’il avait ressenti lors de cette assemblée générale. Il y avait 
également eu des problématiques de rats. 

A l’issue de l’audience, le conseil des locataires a sollicité l'audition de A______, 
sur quoi le Tribunal a fixé une audience de comparution personnelle des parties au 

12 décembre 2017. A cette occasion, les locataires ne se sont pas présentées, leur 

conseil expliquant qu’elles n’avaient pas pu venir en Suisse, les deux filles, sauf 
erreur adolescentes, n’étant pas encore en vacances. 

l. Lors de l’audience du 12 décembre 2017, les parties ont plaidé et persisté dans 
leurs conclusions, suite à quoi le Tribunal a gardé la cause à juger. 

m. Sur la base de l'instruction menée, les premiers juges ont retenu que le motif 
invoqué à l’appui du congé, soit le défaut d’entretien de la chambrette, n’était 
qu’un prétexte, le véritable motif étant la volonté de la bailleresse de louer cette 
chambrette à quelqu’un qui en aurait l'utilité, dans la mesure où elle était depuis 
de longues années laissée à l’abandon. 

Ils ont par ailleurs constaté que la reprise de la chambrette par la PPE 

n’empêcherait pas les locataires de réaliser leur projet de retour à Genève, puisque 
chaque lot PPE comprenait, notamment, une chambre dans les combles, de sorte 

que les locataires étaient propriétaires d’un lot comprenant au total trois chambres. 

Les premiers juges n’ont ainsi pas considéré que le motif du congé était d’ordre 
économique, soit la volonté de relouer la chambrette à un tiers, pour un loyer plus 

élevé. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_447/2013 du 20 novembre 2013 consid. 1 et 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = 

SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 

litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 

jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 

effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 

art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 

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de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 

l'art. 271a al. 1 let. e CO (137 III 389 consid. 1.1; ATF 136 III 19 consid. 1.1; 

arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 

4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 

consid. 1.1). 

1.2 En l'espèce, au vu du loyer annuel modique de la chambre (1'200 fr.), la valeur 
litigieuse est largement inférieure à 10'000 fr. 

 C’est dès lors la voie du recours qui est ouverte contre le jugement entrepris 
(art. 319 let. a et 309 let. a CPC). 

 1.3 Le recours, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance de recours dans 
les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 321 

al. 1 CPC).  

 1.4 Déposé dans le délai et la forme prescrits, l'acte du 7 février 2018 est 
recevable en tant que recours, bien qu’il ait été intitulé erronément «appel». 

 1.5 Dans le cadre du recours, les conclusions, les allégations de faits et les preuves 
nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC). 

 Dès lors, la pièce produite par les recourantes pour la première fois devant la Cour 
est irrecevable, comme les faits qu'elle vise, en particulier ceux relatifs au début 

des études universitaires de deux des recourantes. 

2. La Cour ne peut revoir les faits retenus par le Tribunal que si ceux-ci sont 
manifestement inexacts, à savoir s'ils ont été établis de manière arbitraire (art. 320 

let. b CPC). 

 Elucider le motif d'un congé relève de la constatation des faits (ATF 136 III 190 

consid. 2). 

 En l’espèce, les parties ne se plaignent pas d’arbitraire dans l'établissement des 
faits par le Tribunal, de sorte que les faits retenus par les premiers juges sont 

définitivement établis. Les recourantes en particulier, bien que défendues par un 

avocat, ne reprochent pas au Tribunal d’avoir procédé à une constatation 
manifestement inexacte des faits. 

 En toute hypothèse, il est ressorti des enquêtes, de même que des pièces produites, 

que certes l’intention de la bailleresse était d’augmenter le loyer de la chambrette 
lors de la relocation, mais que l’objectif initial était que celle-ci soit occupée de 
manière régulière. Il apparaît ainsi que le motif originel du congé était 

effectivement le souhait de redonner vie à la chambrette, l’intention d’obtenir un 
loyer plus élevé du prochain locataire ne venant qu’au second plan. 

 Dans un premier moyen, les recourantes soutiennent que le motif du congé est de 
nature économique, le souhait que la chambrette ne demeure pas inoccupée étant 

un prétexte, tout comme le premier motif invoqué, soit le manque d’entretien de 
celle-ci. 

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 Dans la mesure où cette allégation ne correspond pas aux faits constatés 

souverainement par le Tribunal, comme il a été vu précédemment, ce moyen est 

mal fondé. 

3. Les recourantes font grief au Tribunal de ne pas avoir pris en considération le fait 
qu’elles allaient revenir à Genève et auraient donc besoin non seulement de 
l’appartement dont elles sont propriétaires, mais également de la chambrette 
jouxtant celui-ci. Le souhait de la bailleresse de redonner vie à la chambrette sera 

ainsi prochainement réalisé, si bien que le congé est contraire aux règles de la 

bonne foi. 

 3.1 En vertu de l’art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient 
aux règles de la bonne foi. Cette disposition est en matière d’annulation des 
congés la règle générale, qui peut trouver application, selon les circonstances, 

lorsque aucune des conditions d’application de l’art. 271a CO n’est réunie, ce qui 
est le cas en l’espèce. 

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la protection accordée par l’art. 271 
al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de 

l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu’une distinction 
rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31 consid. 4a et 120 II 

105 consid. 3). 

Les cas typiques d’abus de droit (absence d’intérêt à l’exercice d’un droit, 
utilisation d’une institution juridique contrairement à son but, disproportion 
grossière des intérêts en présence, exercice d’un droit sans ménagement, attitude 
contradictoire) justifient l’annulation du congé; à cet égard, il n’est toutefois pas 
nécessaire que l’attitude de l’auteur du congé puisse être qualifiée d’abus de droit 
«manifeste» au sens de l’art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3). 

Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s’il ne répond à aucun intérêt 
objectif sérieux, et digne de protection (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1). Est abusif 

le congé purement chicanier dont le motif n’est manifestement qu’un prétexte  
(ATF 143 III 344 consid. 5.3.1; ATF 120 II 31 consid. 4a). La résiliation du bail 

peut être annulée si le motif sur lequel elle repose se révèle incompatible avec les 

règles de la bonne foi qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation 

contractuelle existante (ATF 120 II 105 consid. 3a et 120 II 31 consid. 4a). 

La partie qui demande l’annulation du congé doit rendre à tout le moins 
vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_472/2007 du 11 mars 2008, consid. 2.1, 4C.433/2006 du 5 avril 2007, 

consid. 4.1.2 et ATF 120 II 105, consid. 3c), alors que la partie qui a résilié le bail 

a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant 

tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué 

par elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2007 du 11 mars 2008, consid. 2.1). Il 

n’appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à 
renverser le fardeau de la preuve (ACJC/334/2002 du 18 mars 2002 consid. 5; 

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BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d’habitation et de 
locaux commerciaux, thèse Genève 1991, n. 202). Il appartient au locataire qui 

conteste un congé estimé abusif de prouver l’abus à satisfaction de droit. Faute de 
preuve, le congé est valable (USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 10 

ad art. 271 CO). 

Le but de la loi est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations 

abusives; un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du simple fait que 

l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur 

à ce qu'il prenne fin (arrêt du Tribunal fédéral 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 

consid. 3.1), mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des 

intérêts en présence (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 735 s.). 

L'art. 271 al. 1 CO vise singulièrement toute résiliation qui dénote une attitude 

déloyale résultant d'une disproportion évidente entre les intérêts réciproques du 

bailleur et du locataire (ATF 132 III 737 consid. 3.4.2; 120 II 31 consid. 4a; HIGI, 

Commentaire zurichois, 4e éd. 1996, n° 78 ss ad art. 271 CO). 

La motivation doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En 

particulier, les motifs doivent être vrais (HIGI, op. cit., n° 114-121 ad 

art. 271 CO). 

 Si le bailleur donne des motifs mensongers et que le juge s’en aperçoit, le congé 
doit en règle générale être annulé (LACHAT, op. cit., p. 732), sous réserve du fait 

que le véritable motif de résiliation, qui seul entre en considération, soit légitime 

(arrêt du Tribunal fédéral 4C.85/2006 du 29 juillet 2006 consid. 2.1.1). Encore 

faut-il naturellement que ce véritable motif, tu par le bailleur, ne demeure pas 

inconnu (LACHAT, op. cit., p. 732). 

 Enfin, pour juger de la validité de la résiliation, il faut se placer au moment où 

celle-ci a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1, 138 III 59 consid. 2.1). 

 3.2 En l’espèce, au moment de la notification du congé, la bailleresse n’avait pas 
connaissance du fait que les recourantes envisageaient, à terme, de réintégrer la 

chambrette, laquelle était vacante depuis de nombreuses années. Contrairement à 

ce qui prévalait du vivant du mari, respectivement père des recourantes, où la 

famille revenait en tous cas une fois par année à Genève pour les vacances, la 

chambrette n’avait plus du tout été utilisée au cours des cinq dernières années. 

 Par ailleurs, bien qu’invitée à apporter des preuves de leur intention de revenir 
durablement à Genève, les recourantes n’ont produit aucun document, se limitant 
à affirmer, par la voie de leur conseil, que telle était leur volonté. On ignore même 

l’âge exact et le parcours scolaire des deux recourantes vraisemblablement 
mineures, qui, selon les dires de leur conseil, entendraient commencer 

l’Université à Genève, motivant le souhait de la famille de venir habiter à Genève 
à ce moment-là. 

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C/10283/2017 

 De son côté, la bailleresse souhaite essentiellement redonner vie à la chambrette, 

inoccupée depuis en tous cas cinq ans. Ce motif apparaît digne de protection et 

doit être distingué d’un cas où le locataire n’occuperait que de temps en temps 
l’objet litigieux, en utilisant par exemple celui-ci comme pied-à-terre ou en 
l’occupant à temps partiel, occupation qui ne serait alors pas critiquable 
(cf. ATF 136 III 186 consid. 3.1 et 3.2). 

 Au vu de ce qui précède, c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que 
le congé n’était pas contraire aux règles de la bonne foi et l’a validé. Le jugement 
sera donc confirmé sur ce point. 

4. Les recourantes font grief au Tribunal de ne leur avoir octroyé aucune 
prolongation de bail, exposant qu’elles auraient dû se voir accorder le temps 
nécessaire, une fois de retour à Genève, pour trouver un autre logement 

correspondant à leur besoin. Devant la Cour, elles sollicitent une première 

prolongation de bail d'une année à compter du prononcé de l'arrêt. 

4.1 Aux termes de l’art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation 
de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences 

pénibles, sans que les intérêts du bailleur le justifient. 

 L’al. 2 de cette disposition prévoit que, dans la pesée des intérêts, l’autorité 
compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et 

le contenu du contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, 

familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin 

que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes 
les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin (let. d), la situation sur le marché local 
du logement et des locaux commerciaux (let. e). 

 S’agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise 
que les suites de la résiliation d’un contrat de bail et du changement de locaux ne 
constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l’art. 272 CO, 
car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, 

mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation 

fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet 

d’espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu’un déménagement 
ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 

consid. 3a). 

L’octroi d’une prolongation suppose, selon une jurisprudence constante, que le 
locataire ait entrepris ce que l’on pouvait raisonnablement attendre de lui pour 
remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu’il sollicite une 
première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à 

ce stade qu’à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 consid. 1; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_545/2013 du 28 novembre 2013 consid. 4.1). 

4.2 En l’espèce, comme il a été vu précédemment, les recourantes n’ont pas 
démontré la réalité de leur intention de venir, à terme, s’établir à Genève. Il 

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semble toutefois que ce besoin ne se réalisera que dans quelques années. Il est par 

ailleurs établi que les locataires n’ont, au cours des cinq dernières années, pas 
utilisé la chambrette litigieuse. 

De son côté, la bailleresse pourrait rapidement mettre en œuvre son projet de 
relouer la chambrette à un tiers. 

Au vu de ce qui précède, l’appréciation des premiers juges selon laquelle aucune 
prolongation de bail ne se justifie, est conforme à la jurisprudence rappelée  

ci-dessus. 

Dès lors, le jugement entrepris sera intégralement confirmé. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

 

* * * * * 

  

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable le recours interjeté le 7 février 2018 par A______, B______ et 

C______ contre le jugement JTBL/1172/2017 rendu le 19 décembre 2017 par le 

Tribunal des baux et loyers dans la cause C/10283/2017. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ et 

Madame Eleanor McGREGOR, juges; Monsieur Pierre STASTNY et Monsieur Serge 

PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les 

autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et  

90 ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la 

notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que 

si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer 

les deux recours dans un seul mémoire. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.