# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d9fa875e-69cb-56fb-97f5-0c1c79cc8837
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-09-29
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 29.09.1998 80.1998.181
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1998-181_1998-09-29.html

## Full Text

Incarto n.

  80.98.00181

  	
  Lugano

  29 settembre 1998

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Stefano
  Bernasconi, vicepresidente, 

  Lorenzo Anastasi, Efrem Beretta (quest’ultimo in sostituzione del Presidente
  Alessandro Soldini, astenutosi)

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli, vicecancelliere

  

 

statuendo
sul ricorso del 27 luglio 1998

 

in
materia di:                 imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________, __________ __________, 
  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Con contratto del 12
luglio 1996, __________ __________ alienava __________ azioni della __________
__________ alla __________ __________ di __________ ai signori __________
__________, __________ __________ e __________ __________, in ragione di 1/3
ciascuno, al prezzo di fr. 150’000.–.

                                         L’Ufficio di tassazione di
Mendrisio notificava all’alienante la tassazione dell’imposta sugli utili
immobiliari relativa alla cessione in questione, commisurando il valore di
alienazione come segue:

                                         valore nominale                                                 fr.       600’000.––

                                         –
perdite riportate                                              fr.       205’698.75

                                         valore
a bilancio delle azioni                             fr.       394’301.25

 

 

 

 

                                         prezzo
di vendita azioni                                    fr.       600’000.––

                                         –
valore a bilancio delle azioni                          fr.       394’301.25

                                         riserva
occulta                                                   fr.       205’698.75

                                         +
valore contabile immobile a bilancio              fr.     2’545’174.––

                                         valore
attribuito all’immobile                              fr.     2’750’872.75

                                         1/4                                                                 =  fr.       687’718.––

 

                                         Dal valore di alienazione
così determinato l’autorità fiscale deduceva il valore di acquisto di fr.
625’000.– (1/4 del valore di acquisto di fr. 2’500’000.–) e commisurava
pertanto l’utile imponibile in fr. 62’718.– e l’imposta in fr. 17’561.05.

 

 

                                   2.   Con reclamo del 20
maggio 1997, il venditore contestava il calcolo fatto dall’autorità fiscale,
argomentando in sostanza di non avere conseguito alcun utile immobiliare.
Faceva inoltre presente che agli inquilini dello stabile appartenente alla
società era stato ridotto il canone di locazione per tener conto delle
difficoltà nell’andamento degli affari.

                                         L'Ufficio di tassazione
accoglieva parzialmente il reclamo con decisione del 30 giugno 1998, nella
quale aumentava il valore di investimento a fr. 2’575’610.–, per effetto del
riconoscimento degli investimenti di fr. 75’610.– fatti dopo l’acquisto.
Confermava per contro il calcolo del valore di alienazione, comprensivo delle
riserve occulte sull’immobile.

 

 

                                   3.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula, in
via principale, l’annullamento della tassazione impugnata e, in via
subordinata, la riduzione dell’utile, calcolando il valore di alienazione in
base al bilancio al 31 dicembre 1996. Contesta di avere conseguito un utile,
avendo rivenduto le azioni allo stesso prezzo pagato per acquistarle, e sostiene,
al contrario, di avere effettivamente riportato una perdita, avendo dovuto
pagare interessi passivi durante tutto il periodo del possesso. Quanto al
calcolo del valore di alienazione, adduce che, se l’autorità fiscale avesse
preso in considerazione i conti della società al 31 dicembre 1996 anziché al 31
dicembre 1995, il valore sarebbe stato inferiore. 

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT 1994).

                                         Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         4.2.

                                         L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994). 

                                         Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT 1994).

 

                                         4.3.

                                         Un risultato
economicamente corrispondente a quello dell'alienazione civilistica di immobili
si può conseguire mediante il trasferimento di azioni o quote di una società
per azioni o di una cooperativa proprietaria di un immobile. In un simile caso,
non vi è infatti alcun trasferimento dell'immobile dal punto di vista del
diritto civile, tale da dare luogo ad un'imposizione dell'utile immobiliare. In
tutti i cantoni si è tuttavia instaurata una prassi che assimila la
compravendita di quote di una società immobiliare all'alienazione della
proprietà fondiaria (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 101).

                                         La legge federale
sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) si
limita a prevedere l'imposizione del «trasferimento di partecipazioni a società
immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale
preveda l'assoggettamento in questo caso» (art. 12 cpv. 2 lett. d LAID).

                                         Il legislatore cantonale
ha ripreso la norma relativa all'imposizione delle alienazioni di quote sociali
dall’abrogato art. 2 cpv. 2 lett. a LIMVI. Per l’art. 124 cpv. 2 lett. h
LT sono dunque imponibili «le alienazioni di azioni o di quote di società
immobiliari o di altre società, se nel patrimonio hanno un valore preponderante
i fondi e le partecipazioni a società immobiliari». 

 

                                   5.   Il ricorrente
contesta il valore dell’alienazione, così come commisurato nella decisione
impugnata.

 

                                         5.1.

                                         L’art.
131 cpv. 1 LT dispone che il valore di alienazione è quello risultante
dall'atto notarile o dalla contrattazione.

                                         Nel valore di alienazione
rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente nei confronti
dell'alienante, purché siano in relazione causale con l'alienazione e debbano
pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di immobili
o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma tale
controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro;
tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è
il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la
concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di obblighi
dell'alienante, la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc. (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 209 e dottrina citata).

 

                                         5.2.

                                         La legge tributaria pone,
come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il riferimento
al valore risultante dall'atto notarile. All'atto pubblico la legge
attribuisce un'efficacia probatoria superiore (art. 9 CC). Il contribuente può
allora pretendere che per il calcolo dell'utile ci si fondi su tale valore;
tuttavia, l'autorità fiscale può provare che il prezzo indicato nel rogito non
corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento della proprietà
sull'immobile, per il fatto che sono state convenute o effettuate altre
prestazioni particolari. 

                                         Accanto al riferimento al
valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il riferimento al valore
risultante dalla contrattazione, per quei trasferimenti che non sono
effettuati mediante atto pubblico (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 210 e
dottrina citata).

 

                                         5.3. 

                                         Quale valore di
alienazione, nel caso di una cessione di azioni di una società immobiliare, ci
si riferisce al prezzo complessivo pagato per acquistare il pacchetto
azionario, a prescindere dal fatto che tale partecipazione sia stata acquisita in
una sola volta oppure in tempi diversi (Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar
zum Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 231; Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung,
Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 746; Weidmann/Grossmann/Zigerlig,
Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 4a ediz., Berna 1987,
p. 161). Tale prezzo comprende però anche i debiti sociali, vale a dire i
passivi esistenti al momento della vendita, in particolare le ipoteche. Il valore
di alienazione deve pertanto essere calcolato computando tutte le assunzioni di
debiti e il capitale di terzi (p. es. creditori, debiti garantiti da pegno,
ecc.); poi si devono dedurre i valori non immobiliari (p. es. cassa, titoli,
mutui degli azionisti, mobili). Il valore di alienazione dell'immobile è dunque
identico al prezzo di vendita delle azioni solo quando non vi è stata alcuna
assunzione di debiti, non è stato ricevuto alcun capitale di terzi e non
esistono valori non immobiliari (Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit.,
p. 231 s.; Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, op. cit., p. 739 e 747;
Weidmann/Grossmann/Zigerlig, op. cit., p. 161; Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 211 s.; Richner/Frei/Weber/Brütsch, Zürcher Steuergesetz -
Kurzkommentar, 2a ediz., Zurigo 1997, p. 1033).

 

                                         5.4.

                                         L’autorità di tassazione
ha correttamente proceduto a commisurare il valore di alienazione aggiungendo,
al valore contabile dell’immobile di cui la società è proprietaria, la riserva
occulta esistente sull’immobile. 

                                         Per calcolare la riserva
occulta ha dedotto dal prezzo pattuito dalle parti contraenti (fr. 600’000) il
valore a bilancio delle azioni. Quest’ultimo, a sua volta, è stato determinato
aggiungendo al valore nominale delle azioni le riserve risultanti dall’ultimo bilancio;
poiché però il bilancio al 31 dicembre 1995 presentava solo perdite, il valore
a bilancio delle azioni risulta negativo:

                                                             calcolo
del valore a bilancio delle azioni:

                                                             valore
nominale                             fr.   600’000.––

                                                             –
perdite riportate                          fr.   205’698.75

                                                             valore
a bilancio delle azioni         fr.   394’301.25

                                         Così
poi è stata calcolata la riserva occulta:

                                                             prezzo
di vendita azioni                fr.     600’000.––

                                                             –
valore a bilancio delle azioni      fr.     394’301.25

                                                             riserva
occulta                               fr.     205’698.75

                                         La
somma del valore contabile (fr. 2’545’174) e della riserva occulta (fr.
205’698.75) dà appunto il valore che le parti hanno attribuito all’immobile
(2’750’872.75).

 

                                         5.5.

                                         Allo stesso risultato si
perviene, d’altronde, anche seguendo il criterio di calcolo indicato in
precedenza, che consiste nell’aggiungere al prezzo pattuito dai contraenti i
passivi esistenti al momento della vendita e nel dedurne poi i valori non
immobiliari:

                                                             prezzo
azioni                                 fr.     600’000.––

                                                             +
capitale di terzi                           fr.  2’300’167.––

                                                             –
sostanza circolante                    fr.     149’294.25

                                                             valore
dell’immobile                       fr.  2’750’872.75

 

                                         5.5.

                                         Il calcolo su cui si fonda
la decisione impugnata è pertanto ineccepibile. 

                                         Non può quindi essere
condivisa l’argomentazione del ricorrente, secondo cui egli non avrebbe
conseguito alcun utile immobiliare per il solo fatto di avere rivenduto le
azioni allo stesso prezzo per cui le ha acquistate. Infatti, egli ha nondimeno
guadagnato nella misura in cui gli acquirenti si sono assunti il non
trascurabile debito gravante sull’immobile; l’assunzione dei debiti equivale
infatti economicamente ad una controprestazione per l’acquisto delle azioni.

                                         Né si può condividere la
sua pretesa di prendere in considerazione il bilancio alla fine dell’anno in
cui è avvenuta la cessione delle azioni, poiché esso si riferisce alla
situazione successiva al trasferimento stesso. L’unica soluzione praticabile,
per individuare l’entità del capitale di terzi e per quantificare i valori non
immobiliari, consiste infatti nell’adottare l’ultimo bilancio approvato.

 

 

                                   6.   Le argomentazioni
ricorsuali sollevano peraltro un ulteriore interrogativo.

                                         Come accennato, il
ricorrente sostiene, per la prima volta, di avere acquistato le azioni dal
padre, nel gennaio del 1991, al prezzo di fr. 150’000.–.

 

                                         6.1.

                                         Per l’art. 130 LT, il
valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza
di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri. Se l'ultimo
trasferimento imponibile è avvenuto prima dell'entrata in vigore della nuova
LT, fa stato, in virtù della disposizione transitoria contenuta nell'art. 316
LT, l'ultimo trasferimento imponibile imposto secondo la LIMVI. Già l’abrogata
LIMVI assoggettava all’imposta «l’alienazione di azioni o di quote sociali di
società immobiliari o di altre società nel patrimonio delle quali hanno un
valore preponderante i fondi o le partecipazioni a società immobiliari» (art. 2
cpv. 2 lett. a LIMVI); a tale riguardo, l’art. 18 LIMVI poneva a carico
delle parti contraenti e della società interessata l’obbligo di comunicare
all’Ufficio dei registri del luogo di situazione dei fondi ogni trasferimento
imponibile. 

 

                                         6.2.

                                         Nella fattispecie, la
__________ __________ alla __________ __________ ha acquistato l’immobile dalla
__________ __________ in data 14 gennaio 1991, esercitando un diritto di
compera costituito già nel 1985. Alla costituzione, nel 1985, sottoscrittori
delle azioni erano solo i signori __________ __________, __________ __________
e __________ __________, nelle seguenti proporzioni:

                                         __________ __________ __________
azioni

                                         __________
__________ __________ azioni

                                         __________
__________ __________ azioni

                                         totale                __________
azioni 

                                         Vi
è stato quindi un primo aumento di capitale il 26 settembre 1988, con emissione
di 180 azioni del valore di fr. 1’000 cadauna; le quote erano così ripartite:

                                                                aumento
capitale                  nuova situazione

                                         __________ __________ __________
azioni      __________ azioni

                                         __________
__________ __________ azioni      __________ azioni

                                         __________
__________ __________ azioni      __________ azioni

                                         totale                __________
azioni                  __________ azioni

                                         Il
successivo 4 dicembre 1991 la società ha proceduto ad un aumento del capitale,
passato da 300’000 a 600’000 franchi. Le azioni sono state sottoscritte nelle
seguenti proporzioni:

                                                                aumento
capitale                  nuova situazione

                                         __________ __________ __________
azioni      __________ azioni

                                         __________
__________ __________ azioni      __________ azioni

                                         __________
__________ __________ azioni      __________ azioni

                                         __________
__________ __________ azioni      __________ azioni

                                         totale                __________
azioni                  __________ azioni

                                         È
dunque evidente che, se il qui ricorrente ha venduto nel 1996 __________ azioni
ai signori __________, __________ e __________, egli dovrà averle
precedentemente acquistate dal padre o a titolo oneroso – nel quale caso
avrebbe dovuto fare la dichiarazione ex art. 18 LIMVI, anche se poi
avrebbe beneficiato del differimento previsto dall’art. 3 cpv. 1 lett. e
LIMVI – o a titolo gratuito – ed allora sarebbe stato obbligato a dichiarare la
liberalità all’Ufficio imposte di successione e donazione –. 

                                         Comunque siano andate le
cose, non può in alcun modo essere presa in considerazione l’affermazione
secondo cui avrebbe acquistato le azioni nel gennaio del 1991, per il semplice
fatto che il padre ha sottoscritto l’aumento di capitale solo nel successivo
mese di novembre.

                                         6.3.

                                         Ora, come detto al consid.
6.1., in linea di principio per l’art. 130 LT il valore di acquisto è quello
accertato dalla precedente tassazione. L’unica tassazione IMVI esistente nel
caso in esame è quella del 1991, che si riferisce al trasferimento
dell’immobile da __________ __________ alla Immobiliare __________ alla
__________ __________, al prezzo di fr. 2’500’000.–. Pertanto, l’autorità
fiscale si è riferita a questa tassazione, per stabilire il valore di
investimento e la durata del possesso.

                                         Si sono peraltro
illustrate le perplessità che solleva la dichiarazione del ricorrente, secondo
cui egli avrebbe acquistato le azioni dal padre nel gennaio 1991. D’altronde,
di trasferimenti economici dell’immobile, non dichiarati all’autorità fiscale,
sembrerebbero essercene stati addirittura due: il primo allorché il padre del
ricorrente, alla fine del 1991, è entrato nella società già proprietaria
dell’immobile, sottoscrivendo l’aumento di capitale; la seconda quando ha a sua
volta ceduto le azioni al figlio.

                                         Per il fatto che,
tuttavia, nessuno di questi trasferimenti ha dato luogo al prelievo
dell’imposta sul maggior valore (il secondo, d’altronde, avrebbe comunque
beneficiato del differimento dell’imposizione), e, del resto, la LIMVI prevedeva
un termine di perenzione dell’azione per contravvenzione di soli cinque anni
dal momento della conclusione del negozio imponibile (art. 37 cpv. 1 LIMVI),
l’autorità di tassazione non poteva fare altro che ignorarli. 

 

                                         6.4.

                                         È quindi assai probabile
che l’imposta dovuta dal ricorrente sarebbe stata inferiore qualora i
precedenti trasferimenti economici fossero stati dichiarati e imposti
regolarmente. Tuttavia, non si può non ravvisare malafede nella condotta del
ricorrente, che per la prima volta menziona l’avvenuta cessione di azioni fra
il padre e lui, pretendendo di trarne un beneficio fiscale, mentre né lui né il
padre e neppure la società stessa si erano premurati di fare le notifiche
obbligatorie quando si trattava di assoggettare ad imposta gli utili sorti con
i precedenti trasferimenti. 

 

 

                                   7.   Il ricorso è
pertanto respinto. La tassa di giustizia e le spese processuali sono a carico
del ricorrente, soccombente.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il
ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    800.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    880.–

                                         sono a carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario 

del
Tribunale d’appello

Il
Vicepresidente:                                                  Il Segretario: