# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6ff4c930-258a-5323-a165-eac1d32a5ed9
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-05-23
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 23.05.2019 B 2018/202
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2018-202_2019-05-23.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2018/202

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 23.05.2019

Entscheiddatum: 23.05.2019

Entscheid Verwaltungsgericht, 23.05.2019
Bewilligung von Grundeigentum durch Personen im Ausland; Art. 5 Abs. 1 
lit. a, Art. 25 Abs. 1bis BewG. Der Beschwerdeführer beabsichtigte allenfalls 
im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages, seinen Wohnsitz in die 
Schweiz zu verlege. Er war allerdings nicht bereit, die Konsequenzen einer 
klaren Entscheidung zur Wohnsitznahme in der Schweiz – namentlich die 
Steuerfolgen in Deutschland – zu tragen. Die Begründung eines Wohnsitzes 
verlangt aber nach einer deutlichen Entscheidung, da die Absicht dauernden 
Verbleibens – und nicht die Absicht, den Lebensmittelpunkt in die Schweiz 
zu verlegen – gefordert wird (Verwaltungsgericht, B 2018/202). 

Entscheid vom 23. Mai 2019 

Besetzung

Vizepräsident Zürn; Präsident Eugster, Verwaltungsrichterin Reiter, Verwaltungsrichter 

Zogg und Steiner; Gerichtsschreiber Scherrer

 

Verfahrensbeteiligte

K.__,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt M.A. HSG Patrik Mauchle, Stach Rechtsanwälte AG, 

Poststrasse 17, Postfach 1944, 9001 St. Gallen,

gegen

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Regierung des Kantons St. Gallen, Regierungsgebäude, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Bundesamt für Justiz, Eidgenössisches Amt für Grundbuch- und Bodenrecht, 

Bundesrain 20, 3003 Bern,

Beschwerdebeteiligter,

Gegenstand

Bewilligungspflicht zum Erwerb von Grundeigentum durch Personen im Ausland

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A. Mit Grundbucheintrag vom 5. September 2007 erwarb K.__, deutscher 

Staatsangehöriger, das Grundstück Nr. 00__, A.__-strasse 01__ (heute: B.__-strasse 

02__), in X.__, mit einer Fläche von etwas mehr als 4'000 Quadratmetern zu 

Alleineigentum. Der Abschluss des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags vom 12. April 

2007 erfolgte mit dem Vorbehalt, dass K.__ dem Grundbuchamt bis spätestens 31. Juli 

2007 eine Wohnsitzbescheinigung und die Aufenthaltsbewilligung EG (heute: EU)/EFTA 

vorlege (act. 8/1a/3). Für den Unterlassungsfall wurde vereinbart, dass die Verkäuferin 

berechtigt sei, entschädigungslos und ohne Rückzahlung der geleisteten Anzahlung 

(CHF 50'000) vom Vertrag zurückzutreten.

Am 18. April 2017 teilte das Grundbuchamt X.__ dem Grundbuchinspektorat des 

Kantons St. Gallen mit, K.__ habe laut einem rechtskräftigen Entscheid der 

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen vom 23. August 2016 betreffend 

"Steuerpflicht ab 15. Juni 2007" seinen Lebensmittelpunkt zum Zeitpunkt des 

Grundstückerwerbs gar nicht in der Schweiz gehabt (act. 8/8a/23). Im genannten 

Entscheid hatte die Verwaltungsrekurskommission in Gutheissung des von K.__ 

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erhobenen Rechtsmittels festgehalten, es sei nicht dargetan, dass dieser seinen 

steuerlichen Wohnsitz in den Jahren 2007-2009 im Kanton St. Gallen gehabt habe 

(act. 8/8a/24).

B. Mit Verfügung vom 25. April 2017 ordnete das Grundbuchinspektorat eine 

Grundbuchsperre zulasten des Grundstücks Nr. 00__ in X.__ an (act. 8/8a/15). Dies 

wurde K.__ zuerst eingeschrieben und, da das Einschreiben mit dem Vermerk "nicht 

abgeholt" retourniert worden war, dann am 8. Mai 2017 noch per A-Post an seine 

Meldeadresse B.__-strasse 02__, X.__, mitgeteilt, unter Ansetzung einer Frist zur 

Stellungnahme bis 26. Mai 2017 (act. 8/8a/10). Am 7. Juni 2017 erhielt auch die 

Verkäuferin des Grundstücks Gelegenheit, im Verfahren zur nachträglichen Feststellung 

der Bewilligungspflicht Stellung zu nehmen (vgl. act. 8/8a/8). Mit Verfügung vom 

23. Juni 2017 stellte das Grundbuchinspektorat fest, der Erwerb des Grundstücks 

unterliege der Bewilligungspflicht und verweigerte nachträglich die Bewilligung. Es 

ordnete zudem den Weiterbestand der Grundbuchsperre an (act. 8/1a/2). Dagegen 

erhob K.__ am 21. Juli 2017 Beschwerde bei der Regierung des Kantons St. Gallen 

(act. 8/1). Am 14. August 2018 wies die Regierung die Beschwerde ab.

C. K.__ (Beschwerdeführer) erhob gegen den am 21. August 2018 versandten 

Entscheid der Regierung (Vorinstanz) mit Eingabe vom 4. September 2018 Beschwerde 

beim Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen und beantragte die Aufhebung des 

angefochtenen Entscheids sowie der Verfügung des Grundbuchinspektorats vom 

23. Juni 2017 und der Grundbuchsperre für das Grundstück.

Mit Vernehmlassung vom 25. September 2018 beantragte die Vorinstanz die 

Abweisung der Beschwerde und verwies zur Begründung auf den angefochtenen 

Entscheid. Mit Eingabe vom 11. Oktober 2018 verzichtete das Bundesamt für Justiz auf 

eine Stellungnahme. Der Beschwerdeführer, dem am 12. Oktober 2018 Gelegenheit zur 

Akteneinsicht und Einreichung einer Stellungnahme gegeben wurde, teilte am 

22. Oktober 2018 mit, er sei mittlerweile anwaltlich vertreten. Der Rechtsvertreter 

reichte innert angesetzter Frist am 30. November 2018 eine Stellungnahme ein.

Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen des 

Beschwerdeführers zur Begründung seiner Anträge sowie die Akten wird, soweit 

wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59  Abs. 1 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Da 

Anfechtungsgegenstand ein Entscheid der Regierung ist, entscheidet das 

Verwaltungsgericht in Fünferbesetzung (Art. 18 Abs. 3 lit. b Ziff. 2 des 

Gerichtsgesetzes, sGS 941.1). Nicht eingetreten werden kann auf die Beschwerde, 

soweit beantragt wird, es seien die Verfügung des Amts für Gemeinden, 

Grundbuchinspektorat, vom 23. Juni 2017 sowie die am 25. April 2017 verfügte 

Grundbuchsperre aufzuheben. Diese beiden Verfügungen wurden durch den 

angefochtenen Entscheid der Vorinstanz ersetzt, gelten aber inhaltlich als 

mitangefochten (Devolutiveffekt; vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4; BGer 1C_166/2013 vom 

27. Juni 2013 E. 1.1). Die übrigen Eintretensvoraussetzungen sind erfüllt: Als Adressat 

des angefochtenen Entscheids ist der im Beschwerdeverfahren vor der Regierung 

unterlegene Beschwerdeführer zur Ergreifung der Beschwerde berechtigt (Art. 64 in 

Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP; Art. 20 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes über den 

Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, SR 211.412.41, BewG). Die 

Beschwerde gegen den am 21. August 2018 versandten vorinstanzlichen Entscheid 

wurde mit Eingabe vom 4. September 2018 rechtzeitig erhoben und erfüllt formal und 

inhaltlich die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und 

Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist deshalb unter dem genannten Vorbehalt 

einzutreten.

2. Da die für den Entscheid wesentlichen Tatsachen der schriftlichen Darstellung 

zugänglich sind und sowohl der Beschwerdeführer in der Beschwerdeeingabe vom 

4. September 2018 als auch sein Rechtsvertreter in der Stellungnahme vom 

30. November 2018 von dieser Möglichkeit ausführlich Gebrauch machten, erübrigt 

sich der persönliche Termin zur mündlichen Darlegung des Ablaufs und der 

Hintergründe, um den der Beschwerdeführer in der Eingabe vom 4. September 2018 

ersuchte (vgl. BGer 2C_765/2014 vom 31. März 2015 E. 3.1).

bis

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3. Gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen und bedurften auch zum massgeblichen 

Zeitpunkt Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der 

zuständigen kantonalen Behörde. Ob der Erwerb eines Grundstücks 

bewilligungspflichtig ist beziehungsweise bewilligt werden kann, ist nach der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung grundsätzlich aufgrund der Verhältnisse im 

Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft zu beurteilen, mithin im Zeitpunkt der 

Anmeldung des Grundbucheintrags (vgl. BGer 2A.22/2000 vom 22. Mai 2000 E. 3a mit 

Hinweisen auf BGE 106 Ib 11 E. 3a und 107 Ib 12 E. 2). Die Prüfung erfolgt 

grundsätzlich von Amtes wegen, doch unterliegt der Erwerber eines Grundstücks einer 

Auskunfts- und Mitwirkungspflicht; die Behörde kann zu seinen Ungunsten 

entscheiden, wenn er die notwendige und zumutbare Mitwirkung verweigert (Art. 22 

BewG; BGer 2C_54/2013 vom 23. März 2013 E. 3.1 mit Hinweis auf 2C_1021/2011 

vom 18. April 2012 E. 4.2 und 2C_118/2009 vom 15. September 2009 E. 4.2).

Dass vorliegend der Erwerb eines Grundstückes zur Debatte steht, ist unbestritten. 

Umstritten ist hingegen, ob es sich beim Beschwerdeführer im massgeblichen 

Zeitpunkt um eine Person im Ausland im Sinne von Art. 2 BewG handelte. Als Personen 

im Ausland gelten gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG namentlich Staatsangehörige der 

Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft (heute: Union) oder der Europäischen 

Freihandelsassoziation, die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in 

der Schweiz haben. E contrario gelten sie nicht als Personen im Ausland, wenn sie 

nach den Regeln des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210, ZGB) in der Schweiz 

Wohnsitz haben (vgl. Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken 

durch Personen im Ausland; SR 211.412.411, BewV). Die Rechtmässigkeit des 

Wohnsitzes setzt zudem eine gültige Kurzaufenthalts-, Aufenthalts- oder 

Niederlassungsbewilligung EU/EFTA zur Wohnsitznahme voraus (Art. 2 Abs. 2 BewV). 

Diese bereits am 1. Juni 2002 in Kraft getretenen Bestimmungen wurden eingefügt, um 

das Bewilligungsgesetz der im Freizügigkeitsabkommen vorgesehenen Regelung 

anzupassen, insbesondere an Art. 7 lit. f FZA und Art. 25 Anhang I FZA sowie an die 

gleichzeitig erfolgten Änderungen des Übereinkommens zur Errichtung der EFTA. 

Abs. 1 von Art. 25 Anhang I FZA sieht vor, dass der Staatsangehörige einer 

Vertragspartei, der ein Aufenthaltsrecht hat und seinen Hauptwohnsitz im 

Aufnahmestaat nimmt, hinsichtlich des Erwerbs von Immobilien die gleichen Rechte 

wie ein Inländer hat. Er kann unabhängig von der Dauer seiner Beschäftigung jederzeit 

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nach den geltenden innerstaatlichen Regeln seinen Hauptwohnsitz im Aufnahmestaat 

nehmen. Das Verlassen des Aufnahmestaates löst keine Veräusserungspflicht aus. Der 

Begriff des Hauptwohnsitzes im Sinn dieser Bestimmung ist ein autonomer Begriff, der 

nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung im Wesentlichen dem Wohnsitzbegriff 

im Sinn von Art. 23 ZGB entspricht. E contrario begründet Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG für 

Staatsangehörige der Europäischen Union oder der EFTA eine allgemeine Ausnahme 

von der Bewilligungspflicht, sobald diese über einen rechtmässigen und tatsächlichen 

Wohnsitz in der Schweiz verfügen. Sie gelten dann nicht mehr als Personen im Ausland 

und fallen folglich nicht mehr unter den Geltungsbereich des Bewilligungsgesetzes; sie 

können somit beliebig, wie Schweizer Staatsangehörige, Grundeigentum erwerben (vgl. 

BGE 136 II 405 = Pra 100/2011 Nr. 14 E. 4.2).

Der Wohnsitz einer Person befindet sich am Ort, wo sie sich mit der Absicht dauernden 

Verbleibens aufhält (Art. 23 Abs. 1 ZGB). Für die Begründung des Wohnsitzes müssen 

somit zwei Merkmale erfüllt sein: ein objektives äusseres, der Aufenthalt, sowie ein 

subjektives inneres, die Absicht dauernden Verbleibens. Nach der Rechtsprechung 

kommt es nicht auf den inneren Willen, sondern darauf an, welche Absicht objektiv 

erkennbar ist (BGE 137 II 122 mit Hinweis auf BGE 136 II 405 E. 4.3). Eine Person hat 

ihren Lebensmittelpunkt dort, wo sich ihre Lebensinteressen nach den konkreten 

Umständen objektiv betrachtet konzentrieren (BGE 137 III 593 mit Hinweis auf BGE 

136 II 405 E. 4.3). Bei der Ermittlung dieses Orts ist zu prüfen, wo die betreffende 

Person ihren persönlichen und beruflichen Lebensmittelpunkt hat beziehungsweise im 

massgebenden Zeitpunkt hatte (BGE 136 II 405 E. 4.3). Dabei lässt sich gemeinhin kein 

strikter Beweis erbringen, sodass eine Abwägung aufgrund von Indizien erforderlich ist. 

Dies bedingt eine sorgfältige Berücksichtigung und Gewichtung sämtlicher Berufs-, 

Familien- und Lebensumstände. Auf die bloss geäusserten Wünsche der betreffenden 

Person oder die gefühlsmässige Bevorzugung eines Ortes kommt es nicht an, ist der 

Wohnsitz doch insofern nicht frei wählbar (BGE 132 I 29 E. 4.1). Eine 

ausländerrechtliche Aufenthaltsbewilligung und eine Bestätigung der Gemeinde über 

die erfolgte Anmeldung genügen für sich allein noch nicht. Anhaltspunkt für einen 

tatsächlichen Wohnsitz ist der gemeinsame Haushalt mit dem Ehegatten oder 

Lebenspartner und den minderjährigen Kindern. Weitere Anhaltspunkte sind 

beispielsweise das Arbeitsverhältnis, die Immatrikulation eines Fahrzeugs, die volle 

Steuerpflicht oder die regelmässige Mitwirkung in einem Verein in der Schweiz (vgl. 

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Bundesamt für Justiz, Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 

Merkblatt, Bern 1. Juli 2009, Stand 8. Januar 2019, www.bj.admin.ch Wirtschaft/

Grundstückerwerb durch Personen im Ausland; BGE 136 II 405 E. 4.3 mit Hinweisen).

4.

4.1. Der Beschwerdeführer macht in der Beschwerdeeingabe vom 4. September 2018 

geltend, er sei nach Trennung und Scheidung im Jahr 2006 – in der Stellungnahme 

vom 30. November 2018 ist vom Herbst 2005 die Rede – zu seiner neuen 

Lebensgefährtin zunächst ins gemeinsame Haus nach F.__ gezogen mit der Absicht, 

den Lebensmittelpunkt in der Schweiz zu haben. Im Zeitpunkt der Beantragung der 

Aufenthaltsbewilligung sowie des Grundstückkaufs habe er seinen Wohnsitz in der 

Schweiz, das heisst die Absicht hier dauernd zu verbleiben, gehabt. Im März 2007 

habe er die Q.__ International AG – heute Q.__ Schweiz AG – mit Sitz in D.__ 

gegründet, um von hier aus neue internationale Märkte zu erschliessen. Er habe 

Millionen investiert, um seine Neubau- und Renovationspläne zu verwirklichen. Der 

deutsche Fiskus habe ihn gezwungen, Ende 2007 wieder einen alleinigen Wohnsitz in 

Deutschland in Betracht zu ziehen. Er sehe nicht, welche Sorgfaltspflicht er im 

Zeitpunkt des Grundstückkaufs im September 2007 gegenüber dem Grundbuchamt 

verletzt haben sollte, wenn er dannzumal doch die feste Absicht gehabt habe, sich 

dauernd in der Schweiz aufzuhalten.

4.2. In tatsächlicher Hinsicht ist bezüglich des Aufenthalts des Beschwerdeführers im 

Zeitpunkt des Grundstückserwerbes davon auszugehen, dass er sich in der fraglichen 

Zeit aus persönlichen und beruflichen Gründen – auch – in der Schweiz, namentlich in 

F.__ aufgehalten hat. Einerseits pflegte er die persönliche Beziehung zu seiner neuen 

Lebensgefährtin, anderseits war er als Geschäftsführer – und nicht wie in der 

Stellungnahme vom 30. November 2018 ausgeführt als Verwaltungsratspräsident – mit 

Einzelunterschrift der in D.__ domizilierten Q.__ International Ltd. (Q.__ International 

AG, heute: Q.__ Schweiz AG) im Handelsregister eingetragen (Internetinformation aus 

dem kantonalen Handelsregister). Wie oft sich der Beschwerdeführer in dieser Zeit aus 

persönlichen und beruflichen Gründen in der Schweiz aufhielt, bleibt indessen – trotz 

seiner weitreichenden Mitwirkungspflicht – unklar (vgl. demgegenüber die detaillierten 

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Aufstellungen zu den Aufenthaltsorten des Beschwerdeführers in den Jahren 

2009-2016, act. 8/8a/18).

Im Verfahren zur Bestimmung der Steuerpflicht in den Jahren 2007-2009 mass er den 

beruflichen und insbesondere den persönlichen Beziehungen in der Schweiz jedenfalls 

nicht eine wohnsitzbegründende Intensität zu. Die Darstellung der zeitlichen 

Verhältnisse ist daher denn auch uneinheitlich: Im steuerrechtlichen Verfahren liess er 

noch ausführen, er habe Anfang des Jahres 2007 die Scheidung beantragt und die Ehe 

sei am 31. Oktober 2008 "rechtswirksam" geschieden worden (Schreiben der P.__ 

GmbH & Co. KG vom 15. Juli 2017, act. 8/1a/4). Im vorliegenden Verfahren wiederum 

macht er geltend, er sei nach Trennung und Scheidung 2006 – beziehungsweise 

bereits im Herbst 2005 – zu seiner neuen Lebensgefährtin in die Schweiz gezogen. In 

der Aufenthaltsbewilligung EU/EFTA wird als Zeitpunkt der Einreise der 15. Juni 2007 

genannt. Auch die Unterzeichnung des Mietvertrags für Büroräumlichkeiten und 

Gästewohnung durch die Q.__ International Ltd. (Q.__ International AG) im Dezember 

2008 lässt keine Rückschlüsse auf die Häufigkeit der tatsächlichen Aufenthalte des 

Beschwerdeführers in der Schweiz im Zeitpunkt des Grundstückerwerbs (5. September 

2007) zu.

4.3. Die Absicht, dauernd in der Schweiz zu verbleiben, bestand im Zeitpunkt des 

Grundstückerwerbs im September 2007 – wie sich aus den divergierenden 

Ausführungen des Beschwerdeführers ergibt – jedenfalls nicht vorbehaltlos. 

Insbesondere waren die persönlichen und geschäftlichen Beziehungen in der Schweiz 

für die Wohnsitznahme nicht von ausschlaggebender Bedeutung, sondern standen 

vielmehr unter dem Vorbehalt der mit dem Wegzug aus Deutschland verbundenen – 

erheblichen – Steuerfolgen.

Der Beschwerdeführer führt in der Beschwerdeeingabe aus, der deutsche Fiskus habe 

ihn aufgrund der dortigen Wegzugsbesteuerung faktisch gezwungen, Ende 2007 

wieder einen alleinigen Wohnsitz in Deutschland in Betracht zu ziehen. Diese 

Darstellung scheint zumindest in zeitlicher Hinsicht insofern nicht als korrekt, als aus 

den Akten unschwer hervorgeht, dass der Beschwerdeführer bereits im April 2007 

Abklärungen zu den Steuerfolgen der Verlegung von Dienstleistungen seines 

Unternehmens ins steuergünstige Ausland treffen liess (act. 3). Gemäss dem Schreiben 

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der P.__ GmbH & Co. KG vom 15. Juli 2017 hatte der Beschwerdeführer im Jahr 2007 

die Absicht, seine Lebensinteressen in die Schweiz zu verlagern (act. 8/1a/4). Dass der 

Beschwerdeführer im Zeitpunkt des Kaufs des Grundstückes in X.__ lediglich die 

Absicht hatte, den Lebensmittelpunkt in die Schweiz zu verlagern, mithin nicht von 

einem in jenem Zeitpunkt bereits in die Schweiz verlagerten Lebensmittelpunkt 

auszugehen ist, ergibt sich auch aus einem Schreiben des damaligen Steuerberaters 

des Beschwerdeführers vom 24. April 2007, in welchem ebenfalls von der Absicht die 

Rede war, den Lebensmittelpunkt in die Schweiz zu verlagern (vgl. act. 3). Zu einer 

solchen Verlagerung, die zu einer Wegzugsbesteuerung in Deutschland geführt hätte 

und die der Beschwerdeführer vermeiden wollte, ist es in der Folge allerdings nicht 

gekommen.

Am 15. Juli 2007 beabsichtigte der Beschwerdeführer zwar weiterhin die 

Internationalisierung der Q.__ Gruppe und den Marktaufbau in der Schweiz durch ihn 

selbst und er wollte sich auch aus dem Tagesgeschäft in Deutschland zurückziehen 

(act. 8/1a/4). Aber bei diesen geschäftlichen Vorhaben handelte es sich damals 

lediglich um Absichten, die sich zum relevanten Zeitpunkt – am 5. September 2007 – 

ebenfalls noch nicht ausreichend in objektiv für Dritte erkennbaren Umständen 

manifestierten. Wenn die Q.__ International Ltd. (Q.__ International AG) im Dezember 

2008 einen Mietvertrag für Büroräumlichkeiten mit einer Gästewohnung in der Schweiz 

unterzeichnete, so ist dazu zu sagen, dass dies mehr als ein Jahr nach dem 

bewilligungsrechtlich massgebenden Stichtag, dem 5. September 2007, der Fall war. 

Wie bereits ausgeführt, lässt diese Vertragsunterzeichnung auch noch keine Schlüsse 

zur Häufigkeit und Dauer des Aufenthalts des Beschwerdeführers am Sitz der 

Gesellschaft zu und insbesondere auch nicht auf die im September 2007 nach aussen 

erkennbare und ausreichend manifestierte Absicht, sich hier dauernd aufzuhalten. 

Erstellt ist zudem, dass der Beschwerdeführer sein Fahrzeug nicht freiwillig in der 

Schweiz verzollt hat (act. 8/1a/5).

Soweit die Ausstellung der Aufenthaltsbewilligung EG/EFTA im Juni 2007 ein Indiz ist 

für die Absicht, dauernd in der Schweiz zu verbleiben, steht sie – was sich aus dem 

Datum der Einreise (15. Juni 2007) und den Angaben des Beschwerdeführers im 

Verfahren zur Feststellung der unbeschränkten Steuerpflicht in der Schweiz ergibt – in 

erster Linie im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrags am 12. April 2007 

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und den für die Eintragung im Grundbuch und damit für den Erwerb des Grundstückes 

in X.__ bis spätestens 31. Juli 2007 zu erbringenden Nachweisen, damit der 

Grundbucheintrag am 5. September 2007 erfolgen konnte, und insbesondere nicht mit 

den persönlichen Beziehungen in der Schweiz (vgl. act. 8/8a/24/Ia).

4.4. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Beschwerdeführer zwar allenfalls im 

Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags über das Grundstück in X.__ im April 

2007 im Sinn gehabt haben mag, seinen Wohnsitz in die Schweiz zu verlegen. Er war 

allerdings nicht bereit, die Konsequenzen einer klaren Entscheidung zur 

Wohnsitznahme in der Schweiz – namentlich die Steuerfolgen in Deutschland – zu 

tragen. Die Begründung eines Wohnsitzes verlangt aber nach einer deutlichen 

Entscheidung, da die Absicht dauernden Verbleibens – und nicht die Absicht, den 

Lebensmittelpunkt in die Schweiz zu verlegen – gefordert wird. Auch der 

Beschwerdeführer ging nicht von einer Wohnsitzbegründung in der Schweiz aus, 

bestritt er doch die der Wohnsitzbegründung typischerweise folgende Steuerpflicht 

(BGE 132 I 29 E. 4.1, 125 I 54 E. 2) einsprache- und rechtsmittelweise. Er brachte dabei 

vor, dass er im Kanton St. Gallen zwar allenfalls arbeitstätig sei und auch eine 

Immobilie besitze, aber nicht dort ansässig sei. Die Aufenthaltsbewilligung habe er (nur) 

benötigt, um das Grundstück in der Gemeinde X.__ zu erwerben (act. 8/8a/24/Ia). Die 

von ihm im vorliegenden Verfahren behauptete freundschaftliche Beziehung zu seiner 

damaligen Lebensgefährtin erachtete er damit offensichtlich nicht als relevant genug, 

um eine "Ansässigkeit" daran zu knüpfen, obschon andere Punkte (Arbeitstätigkeit, 

Immobilie) seines Erachtens für eine solche sprachen, auch wenn er dies aktuell anders 

interpretiert (act. 1 S. 3). Die Anmeldung in E.__ sowie Besuche bei seiner damaligen 

Lebensgefährtin – der genaue Umfang wurde vom Beschwerdeführer, wie bereits 

erwähnt, trotz seiner weitreichenden Mitwirkungspflicht weder behauptet noch gar 

belegt – und die Gründung einer AG in der Schweiz reichen unter den vorliegenden 

Umständen daher nicht aus, dass die Verlegung des Wohnsitzes im Sinn von Art. 23 

ZGB im September 2007 von Deutschland in die Schweiz ausreichend dargetan ist. Es 

ist deshalb davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer seinen Wohnsitz im 

relevanten Zeitpunkt nicht in der Schweiz hatte.

An dieser Beurteilung ändert auch die eingereichte Erklärung des damaligen 

Gemeindepräsidenten von X.__ nichts, da dieser keine objektiv erkennbaren Umstände 

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bezeichnet, die zum relevanten Zeitpunkt auf eine Wohnsitzbegründung im dargelegten 

Sinne deuten (vgl. act. 8/12a/2). Er gibt darin lediglich darüber Auskunft, was nach 

seinem Dafürhalten die inneren Absichten des Beschwerdeführers waren. Der 

Entscheid der Verwaltungsrekurskommission betreffend "Steuerpflicht ab 15. Juni 

2007" stellt einen von mehreren Anhaltspunkten dar, der gegen einen tatsächlichen 

Wohnsitz im massgeblichen Zeitpunkt spricht. Auch die Aufenthaltsbewilligung EG/

EFTA, über welche der Beschwerdeführer im Zeitpunkt des Grundstückerwerbs 

verfügte, vermag diesen nicht zu begründen. Dies bereits daher, weil ihr nur 

deklaratorische Bedeutung zukommt, das heisst, dass sie nur das Anwesenheitsrecht 

des Ausländers im Aufnahmestaat attestiert (BGE 136 II 329 E. 2.2). Das in Art. 2 Abs. 2 

BewV enthaltene Erfordernis, wonach die Rechtmässigkeit des Wohnsitzes eine 

Kurzaufenthalts-, Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung EG/EFTA voraussetzt, 

kann folglich nur als formelle Bedingung verstanden werden, um den im Bereich des 

Grundstückerwerbs durch Ausländer zuständigen Behörden die Feststellung des 

Bestehens eines Aufenthaltsrechts in der Schweiz zu erleichtern (vgl. BGE 136 II 405 = 

Pra 100/2011 Nr. 14 E. 4.4).

5. Die Bewilligungspflicht wird gemäss Art. 25 Abs. 1  BewG von Amtes wegen 

nachträglich festgestellt, wenn der Erwerber einer zuständigen Behörde, dem 

Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die 

Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben 

gemacht hat. Es genügt für die Feststellung der Bewilligungspflicht in einem 

nachträglichen Verfahren, dass ein bewilligungspflichtiges Rechtsgeschäft ohne 

vorgängigen Entscheid der Bewilligungsbehörde in das Grundbuch oder das 

Handelsregister eingetragen worden ist, weil der Grundbuchverwalter oder der 

Handelsregisterführer aufgrund von vorsätzlich oder fahrlässig gemachten unrichtigen 

oder unvollständigen Angaben des Erwerbers von einem nichtbewilligungspflichtigen 

Rechtsgeschäft ausgegangen ist (vgl. BGer 2C_1021/2011 vom 18. April 2012 E. 3 mit 

Hinweisen; 2C_2041/2016 vom 28. September 2017 E. 5.1 mit Hinweisen). Der 

Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass mit dieser Regelung die Verweisung des 

Erwerbers von Grundbuchverwalter oder Handelsregisterführer an die 

Bewilligungsbehörde nur noch ausnahmsweise erfolgen werde (vgl. Botschaft über 

besondere konjunkturpolitische Massnahmen zur Substanzerhaltung der öffentlichen 

Infrastruktur und zur Förderung privater Investitionen im Energiebereich 

bis

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[Investitionsprogramm] sowie zur Erleichterung ausländischer Investitionen vom 

26. März 1997, in: BBl 1997 II S. 1221 ff., S. 1264 f.). Wird nun aber nachträglich 

festgestellt, dass der ausländische Erwerber im fraglichen Zeitpunkt seinen Wohnsitz 

nicht vom Ausland in die Schweiz verlegt hatte, erweisen sich die Angaben, die er dem 

Grundbuchverwalter gegenüber im Hinblick auf die Eintragung des Rechtsgeschäfts ins 

Grundbuch machte – und die sich konkret auf das Vorlegen der Aufenthaltsbewilligung 

EG/EFTA und die Bestätigung, tatsächlich in der Schweiz Wohnsitz zu haben, 

beschränkten – als unvollständig. Dabei genügt es – wie dargelegt – nach der 

dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung, dass die unrichtigen oder 

unvollständigen Angaben fahrlässig gemacht wurden; Vorsatz ist – entgegen der 

Auffassung des Beschwerdeführers – nicht erforderlich.

6. Fehlte es dem Beschwerdeführer an einem relevanten Wohnsitz in der Schweiz, so 

ordnete das Grundbuchinspektorat materiell zurecht eine Grundbuchsperre als 

vorsorgliche Massnahme an und es eröffnete als Bewilligungsbehörde ebenfalls 

zurecht ein Verfahren zur nachträglichen Bewilligungspflicht. Dies zumal auch der 

Beschwerdeführer angesichts der Grösse und der schliesslich realisierten Überbauung 

zu Recht nicht geltend macht, der Erwerb habe entsprechend Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG 

keiner Bewilligung bedurft, weil das Grundstück als ständige Betriebsstätte der Q.__ 

International Ltd. und ihrer Nachfolgefirmen diene (vgl. dazu Botschaft, a.a.O., S. 1262). 

Auch unter diesem Aspekt wurde die Bewilligung in der Folge zurecht verweigert. 

Sodann macht der Beschwerdeführer zu Recht auch nicht geltend, der Erwerb wäre zu 

bewilligen gewesen, weil ihm das Grundstück als Zweitwohnung an einem Ort, zu dem 

er aussergewöhnlich enge, schutzwürdige Beziehungen unterhalte, gedient habe (Art. 9 

Abs. 1 lit. c BewG in Verbindung mit Art. 1 des Einführungsgesetzes zum BewG, sGS 

914.1, EG-BewG).

7. In formeller Hinsicht stellt sich noch die Frage, ob es im Zusammenhang mit der 

Zustellung der Verfügung vom 25. April 2017 sowie des Schreibens betreffend 

Gewährung des rechtlichen Gehörs zu einer Verletzung des rechtlichen Gehörs 

gekommen ist, sowie bejahendenfalls, welche Folgen eine allfällige Gehörsverletzung 

vorliegend hätte.

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7.1. Der Beschwerdeführer behauptet in diesem Zusammenhang, die Zustellung sei 

nicht an seinen Wohnsitz erfolgt. Sein von ihm im steuerrechtlichen Verfahren vor der 

Verwaltungsrekurskommission betrauter, damaliger Vertreter sei weder Jurist noch 

Rechtsanwalt, weshalb es nicht angehe, ihm dessen Wissen zuzurechnen. Er selbst 

habe jedenfalls nicht wissen können, dass ihm ein solches Verfahren drohe. Die 

Verfügungen vom 23. Juni 2017 sowie die Verfügung betreffend die Grundbuchsperre 

seien ihm nicht rechtmässig zugestellt worden. Das Grundbuchinspektorat hätte ihm 

diese Verfügungen nicht einfach nach X.__ zustellen dürfen, da es aufgrund des 

Entscheides der Verwaltungsrekurskommission genau gewusst habe, dass er zu 

diesem Zeitpunkt Wohnsitz in Deutschland gehabt habe. Dies gelte umso mehr, 

nachdem die ihm per Einschreiben zugestellte erste Verfügung betreffend 

Grundbuchsperre nicht abgeholt worden sei. Wenn schon, hätte man die Verfügungen 

an seinen damaligen Vertreter zustellen müssen, was aber nicht erfolgt sei. Daher seien 

diese Verfügungen als unwirksam zu betrachten. Die Annahme der sogenannten 

Zustellfiktion rechtfertige sich erst dann, wenn jemand an einem Verfahren beteiligt sei, 

die Zustellung eines behördlichen Akts mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit erwartet 

werden müsse und derjenige auf Basis des Grundsatzes von Treu und Glauben 

verpflichtet sei, dafür zu sorgen, dass ihm behördliche Akten zugestellt werden 

könnten. Die Zustellfiktion gelte im Übrigen auch während eines laufenden Verfahrens 

nur, wenn die Verfahrensbeteiligten mit der Zustellung eines behördlichen Entscheids 

oder einer Verfügung mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit rechnen müssten. Unter 

diesen Voraussetzungen werde vom Betroffenen verlangt, dass er seine Abwesenheit 

der Behörde zumindest bekanntgebe oder aber einen Stellvertreter damit betraue, die 

allenfalls nötigen Handlungen vorzunehmen. Diese Obliegenheit könne dem 

Betroffenen jedoch zeitlich nicht unbeschränkt zugemutet werden. Bei der Anwendung 

der Zustellfiktion sei daher die Verfahrensdauer zu berücksichtigen. Der Zeitraum, 

während dem die Zustellfiktion unbeschränkt aufrechterhalten werden könne, ohne 

dass verfahrensbezogene Handlungen erfolgten, dürfe in der Regel ein Jahr nicht 

überschreiten. Das Verfahren vor der Verwaltungsrekurskommission habe die 

Steuerpflicht des Beschwerdeführers beleuchtet. Einen Hinweis auf sich daraus 

ergebende Folgen hinsichtlich des Vollzugs des BewG etc. sei dem Entscheid der 

Verwaltungsrekurskommission nicht zu entnehmen und als juristischer Laie habe der 

Beschwerdeführer mit dieser Konsequenz auch nicht rechnen müssen. Die Verfügung 

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vom 25. April 2017 sei demzufolge als nichtig zu betrachten; er habe keine Möglichkeit 

gehabt, eine Stellungnahme abzugeben oder Akteneinsicht zu verlangen. Ihm sei das 

rechtliche Gehör verweigert worden. Angesichts der schwerwiegenden Rechtsfolgen 

und der klaren Verletzung des rechtlichen Gehörs sei von der Nichtigkeit der Verfügung 

auszugehen.

7.2. Eine Verfügung ist nichtig, wenn der ihr anhaftende Mangel besonders schwer und 

offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist; zudem darf die Rechtssicherheit 

dadurch nicht ernsthaft gefährdet werden (vgl. BGE 137 I 273). Schwerwiegende 

Verfahrensfehler können einen Nichtigkeitsgrund bilden. Die Verweigerung des 

rechtlichen Gehörs zieht indes nicht ohne Weiteres die Nichtigkeit der Verfügung nach 

sich (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, Rz. 1116). 

Als nichtig erachtet wurde aber z.B. ein Vaterschaftsurteil, das erging, ohne dass der 

Beklagte vom Prozess Kenntnis erhalten hätte und ohne dass die Voraussetzungen für 

ein Säumnisurteil erfüllt gewesen wären (BGE 129 I 361). Wird ein Entscheid den 

Parteien nicht eröffnet, entfaltet er keine Rechtswirkungen. Der Mangel kann aber 

durch die nachträgliche Eröffnung geheilt werden (BGE 133 I 201, 129 I 361). Gleich zu 

beurteilen ist der Fall, in dem eine Verfügung einer Person oder Organisation zugestellt 

wird, die nicht befugt ist, die Verfügung in Empfang zu nehmen (BGE 110 V 145).

Der Wohnort des Beschwerdeführers zum Zeitpunkt der Zustellung der massgeblichen 

Verfügungen beziehungsweise der Post, das heisst im Frühling 2017, war im Rahmen 

des vorliegenden Verfahrens auch vor den Vorinstanzen nie Streitgegenstand und 

bildete auch nicht Gegenstand des Entscheids der Verwaltungsrekurskommission. Es 

ist vielmehr so, dass selbst im Rubrum des Entscheids der 

Verwaltungsrekurskommission als Adresse des Beschwerdeführers diejenige in X.__ 

aufgeführt war (act. 8/8a/24). Deshalb kann der verfügenden Behörde grundsätzlich 

nicht vorgeworfen werden, wenn sie Verfügungen und andere Post in diesem Zeitpunkt 

an jene Adresse zustellte, die vom Beschwerdeführer selbst als Wohnort bezeichnet 

wurde (das heisst die Meldeadresse in X.__). Von diesem Grundsatz abgewichen 

werden muss immer dann, wenn ein Adressat behördlicher Post und Verfügungen 

ausdrücklich eine andere Adresse als Zustelladresse bezeichnet, wie es beispielsweise 

im vorliegenden Beschwerdeverfahren der Fall ist (siehe act. 1). Dazu kam es indes im 

Verfahren vor dem Grundbuchinspektorat nicht. Dies bereits daher, weil der 

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Beschwerdeführer eigenen Angaben zufolge keine Kenntnis vom Verfahren hatte und 

demnach auch keine andere Zustelladresse bezeichnen konnte. Indes können die vom 

Grundbuchinspektorat gewählte Zustelladresse und damit auch das Zustellverfahren 

(eingeschriebene Post und nachfolgende A-Post) vom Beschwerdeführer nicht 

erfolgreich bemängelt werden. Die Frage der Zustellfiktion stellt sich nämlich nur, wenn 

ein Beschwerdeführer den Erhalt der Verfügungen beziehungsweise von Post generell 

bestreitet. Dies daher, weil die Eröffnung einer Verfügung eine empfangsbedürftige, 

nicht aber eine annahmebedürftige Rechtshandlung ist. Das bedeutet, dass sie ihre 

Rechtswirkungen vom Zeitpunkt der ordnungsgemässen Zustellung an entfaltet (vgl. 

BGer 9C_282/2014 vom 25. März 2015 E. 3.2). Ob die betroffene Person vom Inhalt der 

Verfügung Kenntnis nimmt oder nicht, hat keinen Einfluss (BGE 119 V 89 mit weiteren 

Hinweisen). Die Zustellung der Verfügung und weiteren Post per A-Post bestreitet der 

Beschwerdeführer allerdings nicht (act. 1; act. 14; act. 8/1). Er bringt einzig vor, dass er 

das Einschreiben infolge seiner Auslandsabwesenheit nicht habe innert Frist abholen 

können. Damit bestreitet er den Zugang der A-Post nicht, weshalb die Verfügung als 

eröffnet gelten muss und darf und zwar im üblichen Zeitrahmen, in dem A-Post 

üblicherweise zugestellt wird. Ausführungen zur Zustellfiktion erübrigen sich aus 

diesem Grund. Auch von einer rechtlich relevanten Verletzung des rechtlichen Gehörs 

kann aus diesem Grund nicht ausgegangen werden.

8. Der Beschwerdeführer bringt sinngemäss noch vor, das Grundbuchinspektorat sei 

unter Verletzung des Datenschutzes beziehungsweise im Rahmen einer unzulässigen 

Amtshilfe an den Entscheid der Verwaltungsrekurskommission gelangt (act. 14). Der 

Entscheid der Verwaltungsrekurskommission sei dem Beschwerdeführer bereits am 

1. September 2016 eröffnet, die Grundbuchsperre erst acht Monate später errichtet 

worden. Die lange Dauer bis zum Aktivwerden der Behörden lasse Zweifel an der 

Rechtmässigkeit des Vorgehens der involvierten Behörden aufkommen. Indes kann der 

Beschwerdeführer aus diesen Vorbringen nichts zugunsten seiner Anliegen ableiten. 

Mit den diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz zu dieser Thematik setzt sich der 

Rechtsvertreter des Beschwerdeführers nicht auseinander; insbesondere spezifiziert er 

nicht, welche Mängel in den Erwägungen der Vorinstanz zu erkennen sein sollten. Es 

kann deshalb – anstelle von Wiederholungen – auf die zutreffenden Ausführungen der 

Vorinstanz (E. 11 des angefochtenen Entscheides) verwiesen werden.

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9. Die Beschwerde ist aus den obgenannten Überlegungen abzuweisen. Ob der 

Beschwerdeführer – wie er mit dem Hinweis, er sei "heute aufgrund der langen 

Aufenthalts-, Arbeits- und Wohndauer in X.__ sogar noch stärker an die Schweiz 

gebunden" geltend macht – mittlerweile Wohnsitz in der Schweiz hat, ist nicht 

Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens, in welchem lediglich zu prüfen 

war, ob der Beschwerdeführer im Zeitpunkt der Eintragung des Kaufvertrags vom 

12. April 2007 ins Grundbuch die Voraussetzungen für die Annahme einer Verlegung 

seines Wohnsitzes in die Schweiz erfüllte. Insbesondere ist nicht zu klären, ob und in 

welcher Weise sich gegebenenfalls veränderte Verhältnisse auf die Umsetzung der 

Feststellung der Nichtigkeit der Handänderung vom 5. September 2007 auswirken.

10. (…).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 3‘000 bezahlt der 

Beschwerdeführer unter Verrechnung seines Kostenvorschusses in gleicher Höhe.

3. Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

 

 

Der Abteilungspräsident                                Der Gerichtsschreiber

Zürn                                                               Scherrer

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 23.05.2019
	Bewilligung von Grundeigentum durch Personen im Ausland; Art. 5 Abs. 1 lit. a, Art. 25 Abs. 1bis BewG. Der Beschwerdeführer beabsichtigte allenfalls im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages, seinen Wohnsitz in die Schweiz zu verlege. Er war allerdings nicht bereit, die Konsequenzen einer klaren Entscheidung zur Wohnsitznahme in der Schweiz – namentlich die Steuerfolgen in Deutschland – zu tragen. Die Begründung eines Wohnsitzes verlangt aber nach einer deutlichen Entscheidung, da die Absicht dauernden Verbleibens – und nicht die Absicht, den Lebensmittelpunkt in die Schweiz zu verlegen – gefordert wird (Verwaltungsgericht, B 2018/202). 

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