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**Case Identifier:** fa84f2c6-4d59-523f-b052-49e8610e5b11
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-01-11
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 11.01.2022 A/1643/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1643-2020_2022-01-11.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/1643/2020-ICC ATA/26/2022  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 11 janvier 2022 

4
ème

 section 

   dans la cause 

 

A______ SA 
représentée par Me Antoine Berthoud, avocat  

contre 

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 

22 mars 2021 (JTAPI/289/2021) 

 

- 2/17 - 

A/1643/2020 

EN FAIT 

1) a. A______ SA (ci-après : A______), société anonyme ayant son siège en 
B______, poursuit comme but statutaire l’acquisition, le commerce de tous 
produits manufacturés ou non, l’achat, la vente, la location et la gérance 
d’immeubles, l’exploitation de meublés et hôtels. 

 b. Elle est propriétaire de quatre immeubles à Genève sis, au ______, rue 
C______ (habitation et activité au rez-de-chaussée), ______ et ______bis de la 
même rue (résidences meublées), ainsi qu’au ______, rue D______ (habitation de 
plusieurs logements). 

2) a. Le 26 octobre 2015, A______ a rempli sa déclaration fiscale dans le canton 
du B______, déclarant des actifs à Genève à hauteur de CHF 8'371'243.- 
(immeubles). 

 b. Selon le bilan au 31 décembre 2014 annexé, elle était propriétaire des quatre 
immeubles à Genève, ainsi que de trois autres immeubles en B______ et un autre 
immeuble dans le canton de E______, à F______, pour un total d'actif immobilisé 
de CHF 10'501'235.-. Chacun de ses immeubles était grevé d'une hypothèque, le 
total de ses dettes hypothécaires, constituant ses dettes bancaires à long terme, 
s'élevant à CHF 5'906'926.70. Le bilan faisait par ailleurs état de dettes envers ses 
actionnaires, pour un total de CHF 2'185'607.74 et de dettes à court terme de CHF 
2'452'967.42, portant le total des fonds étrangers à CHF 10'545'501.-. Son compte 
de pertes et profits faisait état, dans les charges, d'intérêts sur les comptes des 
actionnaires et proches de CHF 103'607.43. 

3) a. Par bordereau du 20 mai 2016, l’administration fiscale cantonale  
(ci-après : AFC-GE) a fixé l’impôt cantonal et communal (ci-après : ICC) pour 
l'année 2014. 

  Dans le « capital propre dissimulé, intérêts non admis et intérêts insuffisants 
– taxation définitive », elle a retenu comme valeur déterminante pour l'impôt sur 
le bénéfice ou valeur vénale des immeubles de la contribuable la moyenne 
corrigée de CHF 17'564'996.-, l'endettement admis étant de 80 % de ce montant, 
soit CHF 14'051'997.-. Elle a en outre arrêté la valeur moyenne corrigée 
déterminante pour l'impôt sur le bénéfice pour les dettes envers les actionnaires, 
les associés et les personnes proches et la distribution de bénéfice en leur faveur à 
CHF 2'361'886.-. Pour la détermination des intérêts admis sur les dettes moyennes 
totales, elle a appliqué, sous la rubrique « Autres immeubles (loués) », un taux 
d’intérêt de 1,5 % sur ce montant et a ainsi admis des intérêts de CHF 35'428.-. La 
reprise pour intérêts excessifs s’élevait dès lors à CHF 67'140.-. 

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 b. Par décision du 20 octobre 2016, l’AFC-GE a rejeté la réclamation de 
A______, par laquelle elle demandait l'annulation de la reprise de CHF 67'140.-. 

 c. Par jugement du 30 juin 2017 (JTAPI/728/2017), le Tribunal administratif 
de première instance (ci-après : TAPI) a partiellement admis le recours interjeté 
par A______, par lequel elle concluait notamment à l'admission du taux d'intérêt 
de 3,75 % aux prêts consentis par ses actionnaires et proches. Il a annulé la 
décision attaquée et renvoyé le dossier à l’AFC-GE pour nouvelle décision de 
taxation au sens des considérants. 

  Dans le cadre de l’impôt sur le bénéfice, le taux admis sur les prêts ne se 
déterminait pas en fonction de l’activité de la société, mais de la part de ces prêts 
pouvant être économiquement assimilée au financement des immeubles détenus 
par la société. Tel était le cas si elle recourait à un financement de son actionnaire 
au lieu d’obtenir un prêt hypothécaire avec un taux moins élevé de la part d’un 
tiers. Dans une telle situation, la différence entre le taux d’intérêt qui serait payé à 
un tiers et le taux comptabilisé en faveur de l’actionnaire constituait une prestation 
appréciable en argent, qui devait être réintégrée dans le bénéfice de la société. 
Ainsi, dans le cadre de la détermination des intérêts admis sur les dettes moyennes 
totales, l’AFC-GE devait distinguer les crédits immobiliers, en prenant en compte 
les hypothèques déjà conclues sur les immeubles détenus par A______ et 
appliquer un taux de 1,5 % sur la tranche des crédits de l’actionnaire assimilés à la 
première hypothèque, 2,25 % sur le solde jusqu’à concurrence de maximum 70 % 
de la valeur vénale des immeubles et 3,75 % sur la partie restante des crédits qui 
devait être traitée comme des crédits d’exploitation. L’AFC-GE devait en outre 
s’assurer qu’il n’existait pas de capital propre dissimulé. 

 d. Par arrêt du 21 août 2018 (ATA/857/2018), contre lequel le recours auprès 
du Tribunal fédéral a été déclaré irrecevable (arrêt 2C_873/2018 du 11 juillet 
2019), la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) a rejeté le recours de A______ contre ce jugement. 

  Si A______ alléguait qu'un taux unique de 3,75 % devait être applicable aux 
prêts et créances de ses actionnaires ou proches, elle n'avait pas démontré s'être vu 
refuser par sa banque un crédit hypothécaire pour la reprise des prêts et crédits 
accordés par ses actionnaires pour financer des travaux hôteliers. Le TAPI n'avait 
pas erré en considérant qu'en matière d'impôt sur le bénéfice, le taux d'intérêt 
admis ne se déterminait pas en fonction de l'activité de la société, mais de la partie 
des prêts qui pouvait être économiquement assimilée au financement des 
immeubles détenus par la société.  

4)  Le 13 août 2019, A______ a invité l'AFC-GE à corriger ses taxations 
initiales en tenant compte de la nature réelle des prêts accordés à ses actionnaires, 
démontrée par les pièces déjà versées à la procédure, et à admettre un taux 
correspondant aux crédits d'exploitation. Elle persistait à offrir de prouver, si 

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l'AFC-GE devait considérer que ce fait n'était pas déjà établi, que les prêts avaient 
été accordés exclusivement pour financer des travaux hôteliers et que la reprise 
par un crédit hypothécaire avait été refusée. 

5) a. Le 4 octobre 2019, l'AFC-GE a expliqué avoir mis en œuvre le jugement du 
TAPI et l'arrêt de la chambre administrative notamment en attribuant les biens 
immobiliers à la catégorie des immeubles d'exploitation (occupés) plutôt que celle 
des autres immeubles (loués) et en déterminant les intérêts admis sur les dettes 
moyennes totales en fonction de la partie des prêts pouvant être économiquement 
assimilée au financement des immeubles de la société. En recourant à un 
financement de son actionnaire au lieu d'obtenir un prêt hypothécaire avec un taux 
moins élevé de la part d'un tiers, la différence entre le taux d'intérêt payé au tiers 
et le taux comptabilisé en faveur de l'actionnaire constituait une prestation 
appréciable en argent devant être réintégrée dans le bénéfice imposable. 
Considérant un taux d'endettement admis de 70 % des immeubles (et non plus 
80 %), les intérêts excessifs totaux avaient été diminués à CHF 55'562.- car 
A______ pouvait désormais bénéficier des taux d'intérêts applicables à la 
catégorie de l'industrie des arts et métiers, plutôt que ceux applicables à la 
catégorie de la construction de logement et de l'agriculture. 

 b. Dans le bordereau rectificatif de taxation définitive du même jour annexé, 
l'AFC-GE a fixé l'ICC dû par la contribuable pour l'année 2014. 

  Dans le « capital propre dissimulé, intérêts non admis et intérêts insuffisants 
– taxation définitive », pour la valeur déterminante pour l'impôt sur le bénéfice ou 
valeur vénale des immeubles de la contribuable, la moyenne corrigée était cette 
fois de CHF 19'849'257.-, l'endettement admis étant de 70 % de ce montant, soit 
CHF 13'894'480.-. La valeur moyenne corrigée déterminante pour l'impôt sur le 
bénéfice pour les dettes envers les actionnaires, les associés et les personnes 
proches et la distribution de bénéfice en leur faveur restait à CHF 2'361'886.-. 
Pour la détermination des intérêts admis sur les dettes moyennes totales, 
l'AFC-GE a appliqué un taux d’intérêt de 2 % sur ce montant et a ainsi admis des 
intérêts de CHF 47'238.-. La reprise pour intérêts excessifs s’élevait ainsi à 
CHF 55'562.-. 

6)  Le 6 novembre 2019, A______ a élevé réclamation contre ce bordereau 
rectificatif, demandant l'application du taux de 3,75 % à l'entier du prêt accordé 
par ses actionnaires. 

7)  Par décision du 11 mai 2019 (recte : 2020), l'AFC-GE a maintenu la 
taxation litigieuse. 

8) a. Par acte du 10 juin 2020, A______ a recouru auprès du TAPI contre cette 
décision, concluant à l'augmentation du taux d'intérêt applicable aux prêts de ses 
actionnaires et proches à 3,75 %. Elle a préalablement demandé la suspension de 

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la procédure jusqu'au prononcé de l'arrêt du Tribunal fédéral dans la cause 
2C_181/2020 et à l'autorisation au complètement de son recours après ledit 
prononcé. 

  Dans sa décision, l'AFC-GE n'avait pas tenu compte du changement de la 
jurisprudence du TAPI, n'obligeant pas une société à se financer prioritairement 
au moyen d'emprunts hypothécaires. Il était également démontré que les prêts 
avaient servi à financer des travaux de rénovation de biens immobiliers exploités 
dans le domaine de l'hôtellerie et de la parahôtellerie. Il ne pouvait être retenu 
fictivement un taux d'intérêt correspondant à des crédits hypothécaires lorsque 
l'octroi de ceux-ci avait été expressément refusé. Les prêts devaient être qualifiés 
de crédits d'exploitation et bénéficier d'une rémunération au taux de 3,75 %. 

 b. À l'appui de son recours, A______ a notamment versé à la procédure un 
tableau récapitulatif des intérêts ainsi que quatre courriers de G______ AG  
(ci-après : G______) du 15 octobre 2007 réduisant la limite des contrats-cadres 
hypothécaires des quatre immeubles de A______ à Genève de CHF 1'600'000.- à 
CHF 1'420'000.-, de CHF 1'800'000.- à CHF 1'600'000.-, de CHF 600'000.- à 
CHF 560'000.- et de CHF 1'100'000.- à CHF 1'020'000.- suite à la renonciation à 
la reprise de l'immeuble sis à F______. 

9)  Après suspension de l'instruction du 15 juillet au 19 octobre 2020, le 
30 octobre 2020, A______ a persisté dans ses conclusions, soulignant que l'état de 
fait était différent de celui ayant fait l'objet de l'arrêt du Tribunal fédéral 
2C_181/2020 du 10 août 2020. 

10)  Les 30 octobre et 25 novembre 2020, l'AFC-GE a maintenu la position 
exprimée dans sa décision sur réclamation. 

  L'arrêt du Tribunal fédéral 2C_181/2020 précité avait entièrement validé sa 
position et était en ligne avec la position déjà suivie par la chambre administrative 
dans son ATA/857/2019 (recte : ATA/857/2018) précité. A______ n'apportait 
aucun élément nouveau ou pièce pertinente qui justifierait de retenir une autre 
position. Le taux d'intérêt ne se déterminait pas en fonction de l'activité de la 
société, mais de la partie des prêts pouvant être économiquement assimilée au 
financement des immeubles détenus par la société. 

11) a. Le 17 décembre 2020, A______ a maintenu son recours et sollicité 
l'audition des collaborateurs de G______ qui étaient en charge du dossier pour 
confirmer ce qui ressortait des pièces produites. 

  L'ATA/857/2018 précité avait été qualifié d'incident par le Tribunal fédéral, 
de sorte qu'il ne liait pas le TAPI. Les nouvelles pièces produites démontraient 
que G______ avait refusé d'augmenter les prêts hypothécaires consentis à 
A______ pour permettre la reprise des crédits consentis par ses actionnaires. Dans 

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son arrêt, le Tribunal fédéral se référait uniquement à la capacité de la société 
d'obtenir ou non un crédit hypothécaire, sans prendre en considération l'affectation 
du crédit accordé. Le prêt de ses actionnaires avait exclusivement servi aux 
travaux hôteliers. 

 b. Elle a versé à la procédure deux courriels. Le premier, adressé par A______ 
à G______ le 13 juillet 2010, concernait l'augmentation des prêts hypothécaires et 
l'ouverture d'un compte courant. Il y était souligné le montant des remboursements 
prévisionnels des prêts des actionnaires, dont la composition était détaillée. Le 
second, envoyé par G______ à A______ le 10 mai 2011, confirmait notamment 
l'absence de souhait de ce dernier de développer ses engagements avec la société 
au-delà des crédits hypothécaires existants. 

12)  Le 13 janvier 2021, l'AFC-GE a persisté dans ses conclusions. 

  Les griefs avancés avaient en partie déjà été jugés par la chambre 
administrative. Les nouvelles pièces n'étaient pas de nature à modifier ses 
conclusions. G______ se bornait dans les courriels à indiquer ne pas souhaiter 
développer ses engagements au-delà des crédits hypothécaires existants, mais non 
pas que des crédits hypothécaires supplémentaires n'étaient pas possibles au motif 
de l'atteinte de la limite de crédit immobilier. Rien ne permettait d'affirmer qu'un 
autre tiers indépendant n'aurait pas accepté de financer la partie du crédit 
supplémentaire par le biais de nouveaux prêts hypothécaires. 

13) a. Le 27 janvier 2021, A______ a souligné que G______ avait exigé et obtenu 
une mainmise totale sur l'intégralité des immeubles qu'elle détenait et de leur 
rendement, de sorte qu'elle était dans l'incapacité d'obtenir un crédit hypothécaire 
supplémentaire auprès d'un autre établissement. 

 b. Elle a versé à la procédure les contrats-cadres de crédits hypothécaires 
de septembre 2007 pour ses quatre immeubles genevois et ses trois immeubles 
B______, de montants de CHF 1'600'000.-, CHF 1'800'000.-, CHF 1'100'000.-, 
CHF 600'000.-, CHF 170'000.-, CHF 150'000.- et CHF 200'000.- et prévoyant le 
transfert en propriété à titre de sûreté de droits de gages immobiliers de 
respectivement CHF 4'000'000.-, CHF 2'600'000.-, CHF 1'100'000.-, 
CHF 1'315'000.-, CHF 1'700'000.-, CHF 150'000.- et CHF 200'000.- ainsi que la 
cession en faveur de la banque de l'intégralité du produit locatif des quatre 
résidences hôtelières et trois appartements. 

14)  Par jugement du 22 mars 2021, notifié le 24 mars 2021, le TAPI a rejeté le 
recours. 

  A______ n'avait pas démontré qu'elle ne pouvait pas augmenter ses prêts 
bancaires et qu'elle avait dès lors été contrainte d'emprunter de l'argent à ses 
actionnaires. Rien n'indiquait que G______ avait refusé d'octroyer des crédits 

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hypothécaires supplémentaires au motif que la limite de crédit était atteinte. Dans 
les courriels produits, la banque s'était bornée à indiquer qu'elle ne souhaitait pas 
développer ses engagements avec A______ au-delà des crédits hypothécaires 
existants. A______ n'avait ni démontré ni rendu vraisemblable qu'une autre 
banque n'aurait pas accepté de financer la partie du crédit supplémentaire par le 
biais de nouveaux prêts hypothécaires. Si ses immeubles étaient gagés à hauteur 
de CHF 8'820'000.-, cela n'impliquait pas nécessairement qu'une autre banque 
aurait refusé d'accorder un crédit hypothécaire. La valeur vénale des immeubles 
s'élevait à CHF 17'564'996.- voire même à près de CHF 20'000'000.-, laissant une 
marge importante, supérieure à CHF 5'200'000.-, avant de parvenir à la limite du 
crédit immobilier. Une tierce partie aurait pu effectuer un prêt de CHF 2'500'000.-
, et donc supérieur aux créances des actionnaires et proches, en requérant la 
constitution de cédules de CHF 5'000'000.-. A______ n'avait produit aucune pièce 
attestant qu'une tierce personne avait refusé de lui accorder un tel prêt. 

15)  Par acte du 23 avril 2021, A______ a recouru auprès de la chambre 
administrative contre ce jugement, concluant à son annulation, à l'augmentation 
du taux d'intérêts applicable aux prêts de ses actionnaires et proches à 3,75 % et à 
l'allocation d'une équitable indemnité à titre de dépens. 

  Elle avait démontré qu'il ne lui avait pas été possible d'obtenir un prêt 
hypothécaire permettant la reprise des crédits qui lui avaient été accordés par ses 
actionnaires. Elle disposait de crédits auprès des deux plus grands établissements 
bancaires suisses et avait eu des relations avec deux banques cantonales. 
Lorsqu'elle avait négocié la reprise des crédits antérieurs par G______ en 2007, ce 
dernier avait sévèrement limité leur montant et en 2011, il avait refusé 
d'augmenter les crédits existants pour reprendre, à hauteur de CHF 1'850'000.- les 
prêts des actionnaires. Si cette réponse ne contenait aucune motivation, 
conformément aux usages bancaires, il était évident que c'était après avoir fait son 
évaluation de la valeur des objets mis en gage, de leur rendement et de l'activité de 
A______ que G______ avait refusé d'octroyer le crédit sollicité. S'ajoutait le fait 
notoire que l'activité de parahôtellerie était qualifiée de secteur à risque, voire à 
risque accru, par les établissements bancaires suisses, avec pour effet que des 
crédits hypothécaires ou d'exploitation n'étaient accordés que de manière 
extrêmement restrictive. Ce n'était pas par choix qu'elle n'avait pas pu profiter de 
taux d'intérêts plus favorables pour un prêt garanti par un gage hypothécaire. Il 
était notoire qu'aucun établissement bancaire tiers n'aurait accepté d'octroyer un 
crédit hypothécaire des rangs inférieurs tout en sachant que l'intégralité des 
revenus de l'immeuble était déjà acquise aux créanciers des rangs inférieurs. 
A______ n'était pas en mesure d'obtenir un crédit hypothécaire lui permettant de 
rembourser les prêts de ses actionnaires qui devaient dès lors, en raison de leur 
affectation, être qualifiés de crédits d'exploitation et bénéficier de la rémunération 
d'intérêts correspondante. 

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16)  L'AFC-GE a conclu au rejet du recours et s'est référée à ses écritures devant 
le TAPI, aucun argument nouveau susceptible d'influer sur le sort du litige n'étant 
avancé et aucune pièce nouvelle déterminante n'étant produite. 

17)  Le 1er juin 2021, A______ a sollicité l'audition de Monsieur Gaëtan 
H______, ancien employé de G______. 

18)  Le 8 juillet 2021, l'AFC-GE a persisté dans ses conclusions. 

19)  Le 25 août 2021 a eu lieu une audience de comparution personnelle et 
d'enquêtes. 

 a. Entendu à titre de témoin, M. H______ a indiqué avoir travaillé pour 
G______ de 2001 à 2015 environ. Il était l'interlocuteur de A______, mais ne 
s'occupait pas de la question de l'octroi ou de la reprise de crédits. Il s'occupait de 
la clientèle privée, et non des crédits hypothécaires ou des crédits aux entreprises. 
Il ne savait pas s'il y avait eu des directives particulières concernant les entreprises 
acquises dans l'hôtellerie. Il ne se souvenait pas des échanges de courriels figurant 
à la procédure. 

 b. Selon les représentants de A______, I______ SA (ci-après : I______) était 
son créancier pour deux biens immobiliers, dont un à F______ qui était totalement 
hypothéqué. Elle n'était donc pas intéressée. C'était sa banque de deuxième rang 
pour les crédits hypothécaires. La banque antérieure au G______ avait demandé la 
postposition des comptes courants actionnaires, mais il avait été négocié avec 
G______ pour que tel ne soit pas le cas car il y avait assez de marge. D'une 
manière générale, les banques étaient prêtes à augmenter les crédits hypothécaires 
pour faire des travaux d'entretien, mais pas pour rembourser les prêts, même s'ils 
avaient été accordés pour faire des travaux. La banque n'aurait pas eu de position 
différente en cas d'augmentation des cédules hypothécaires. D'autres 
établissements bancaires avaient été approchés par la suite, mais tous avaient 
refusé. 

20)  Le 24 septembre 2021, A______ a versé de nouvelles pièces à la procédure, 
parmi lesquelles un échange de courriels entre A______ et G______ des 31 août 
et 22 septembre 2021, dans lequel la banque indiquait qu'une augmentation des 
crédits hypothécaires afin d'effectuer des travaux sur les immeubles gagés pouvait 
être envisagée, mais que les augmentations hypothécaires pour les besoins privés 
n'étaient pas applicables. 

21)  Le 22 octobre 2021, l'AFC-GE a une nouvelle fois maintenu sa position. 

  Le nouvel échange de courriels produit était équivoque et ne constituait pas 
un élément nouveau suffisamment probant justifiant de revenir sur sa décision. 

22)  Le même jour, A______ a persisté dans son recours. 

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23)  Sur ce, la cause a été gardée à juger. 

 

  

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 2 let. e de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 7 al. 2 de la loi de 
procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17). 

2)  Le litige porte sur l’ICC 2014 de la recourante, qui conteste la reprise de 
CHF 55'562.- effectuée par l’AFC-GE au titre de distribution dissimulée de 
bénéfice. 

3) a. Les questions de droit matériel sont résolues en fonction du droit en vigueur 
lors des périodes fiscales litigieuses (ATA/191/2020 du 18 février 2020  
consid. 4b). 

 b. En l'espèce, le présent litige porte sur l'ICC 2014 de la recourante. La cause 
est ainsi régie par le droit en vigueur durant cette période fiscale. En particulier, 
l'art. 12 de la loi sur l’imposition des personnes morales du 23 septembre 1994 
(LIPM - D 3 15) ayant été modifié avec entrée en vigueur le 30 mars 2016, c'est 
l'ancienne version de cet article qui s'applique dans la présente affaire. 

4) a. L’impôt sur le bénéfice a pour objet le bénéfice net (art. 11 LIPM ; art. 24 
al. 1 de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des 
communes du 14 décembre 1990 - LHID - RS 642.14). Selon l’art. 12 
let. a LIPM, dans sa teneur avant le 30 mars 2016, constitue le bénéfice net 
imposable celui qui résulte du compte de pertes et profits augmenté de certains 
prélèvements énoncés aux art. 12 let. b à i LIPM, dans sa teneur avant le 30 mars 
2016, ainsi que des produits qui n’ont pas été comptabilisés dans le compte de 
résultat (art. 12 let. j LIPM, dans sa teneur avant le 30 mars 2016). Même rédigé 
différemment, l’art. 12 LIPM, dans sa teneur avant le 30 mars 2016, est de même 
portée que l’art. 58 al. 1 de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct du 
14 décembre 1990 (LIFD - RS 642.11 ; voir également art. 24 al. 1 let. a LHID ; 
ATA/857/2018 précité consid. 2c ; ATA/1487/2017 du 14 novembre 2017 
consid. 5 et les références citées). 

 b. Selon la jurisprudence, il y a distribution dissimulée de bénéfice constitutive 
de prestation appréciable en argent lorsque les quatre conditions cumulatives 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/191/2020
https://decis.justice.ge.ch/ata/show/1891355
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1487/2017

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suivantes sont remplies : 1) la société fait une prestation sans obtenir de  
contre-prestation correspondante ; 2) cette prestation est accordée à un actionnaire 
ou à une personne le ou la touchant de près ; 3) elle n'aurait pas été accordée dans 
de telles conditions à un tiers ; 4) la disproportion entre la prestation et la 
contre-prestation est manifeste, de telle sorte que les organes de la société auraient 
pu se rendre compte de l'avantage qu'ils accordaient (ATF 140 II 88 consid. 4.1 ; 
arrêt du Tribunal fédéral 2C_181/2020 précité consid. 5.2). Il convient ainsi 
d'examiner si la prestation aurait été accordée dans la même mesure à un tiers 
étranger à la société, soit si la transaction a respecté le principe de pleine 
concurrence (« dealing at arm's length » ; ATF 140 II 88 consid. 4.1 ; 138 II 57 
consid. 2.2).  

 c. Lorsqu'une société anonyme obtient un prêt de son actionnaire, ce prêt ne 
respecte pas le principe de pleine concurrence si le taux d'intérêt appliqué est 
supérieur au taux du marché. La prestation appréciable en argent se mesure alors 
par la différence entre le taux d'intérêt conforme au principe de pleine concurrence 
et le taux effectivement appliqué (arrêt du Tribunal fédéral 2C_181/2020 précité 
consid. 5.3).   

 d. Par ailleurs, lorsqu'elle en a la possibilité, une société qui emprunte de 
l'argent garantit normalement sa dette par le biais d'un gage, afin de profiter d'un 
taux d'intérêt plus favorable, sauf si elle a des raisons pour ne pas le faire. La 
société qui ne procède pas ainsi doit partant démontrer que la mise en gage 
d'immeubles dont elle est propriétaire ne représente pas une garantie suffisante 
pour obtenir un crédit immobilier à un taux d'intérêt plus avantageux que celui 
appliqué au prêt de son actionnaire (arrêt du Tribunal fédéral 2C_181/2020 précité 
consid. 5.6 ; ATA/979/2021 du 21 septembre 2021 consid. 10a). 

5) a. L'administration fédérale des contributions (ci-après : AFC-CH) édicte 
chaque année des directives sur les taux d'intérêt déterminants pour le calcul des 
prestations appréciables en argent, publiées sous la forme de lettres circulaires, 
destinées à simplifier la mise en œuvre du principe de pleine concurrence en 
relation avec les taux d'intérêt de prêts conclus en francs suisses entre des sociétés 
et leurs actionnaires ou associés (ou leurs proches ; ATF 140 II 88 consid. 5.1.2). 

 b. Le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion de préciser que, même si ces 
lettres-circulaires sont des directives internes à l'administration ne liant ni le 
contribuable, ni l'autorité de taxation, ni le Tribunal fédéral, elles tendent à une 
application uniforme et égale du droit, de sorte qu'elles ne sont écartées que si 
elles ne traduisent pas une concrétisation convaincante des dispositions légales 
applicables (ATF 140 II 88 consid. 5.1.2 et les arrêts cités). Sauf preuve du 
contraire ou circonstance particulière, les taux d'intérêt minimaux et maximaux y 
figurant sont ainsi réputés refléter ceux pratiqués en situation de pleine 
concurrence pour l'année en cause. S'agissant de la reprise d'intérêts, sont 

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http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/2C_181/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/979/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20II%2088
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20II%2088

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déterminants les taux pratiqués lors de la période fiscale considérée (arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_443/2017 du 15 janvier 2018 consid. 6.2). 

 c. La lettre-circulaire de l’AFC-CH sur le taux d’intérêt 2014 admis 
fiscalement sur les avances ou les prêts en francs suisses du 30 janvier 2014 
(ci-après : la lettre-circulaire) fixe des taux d’intérêt déterminants maximums en 
cas de prêts accordés à la société par les actionnaires ou associés ou leurs proches 
(ch. 2 de la lettre-circulaire). 

  En matière de crédits immobiliers (ch. 2.1 de la lettre-circulaire), sur un 
crédit immobilier égal à la première hypothèque, soit sur une première tranche 
correspondant aux deux tiers de la valeur vénale de l’immeuble, le taux d'intérêt 
maximum est de 1,5 % pour la construction et logements et l’agriculture et de 2 % 
pour l’industrie, les arts et métiers. Sur le solde, jusqu’à concurrence au maximum 
de 70 % de la valeur vénale des terrains à bâtir, des villas, des propriétés par 
étages, des maisons de vacances et des immeubles industriels et de 80 % au 
maximum de la valeur vénale des autres immeubles, il est de 2,25 % pour la 
construction de logements et l’agriculture et de 2,75 % pour l’industrie, les arts et 
métiers. 

  En matière de crédits d’exploitation (ch. 2.2 de la lettre-circulaire), il est de 
3,75 % dans le commerce et l’industrie et de 3,25 % pour les holdings et les 
sociétés de gérance de fortune. 

6) a. Selon la maxime inquisitoire, qui prévaut en particulier en droit public, 
l'autorité définit les faits pertinents et ne tient pour existants que ceux qui sont 
dûment prouvés ; cette maxime oblige notamment les autorités compétentes à 
prendre en considération d'office l'ensemble des pièces pertinentes qui ont été 
versées au dossier. Elle ne dispense pas pour autant les parties de collaborer à 
l'établissement des faits ; il incombe à celles-ci d'étayer leurs propres thèses, de 
renseigner le juge sur les faits de la cause et de lui indiquer les moyens de preuves 
disponibles, spécialement lorsqu'il s'agit d'élucider des faits qu'elles sont le mieux 
à même de connaître (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_649/2020 du 10 novembre 2020 consid. 6.4). 

  En matière fiscale, il appartient à l'autorité de démontrer l'existence 
d'éléments créant ou augmentant la charge fiscale, tandis que le contribuable doit 
supporter le fardeau de la preuve des éléments qui réduisent ou éteignent son 
obligation d'impôts. S'agissant de ces derniers, il appartient au contribuable non 
seulement de les alléguer, mais encore d'en apporter la preuve et de supporter les 
conséquences de l'échec de cette preuve, ces règles s'appliquant également à la 
procédure devant les autorités de recours (ATF 146 II 6 consid. 4.2 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_32/2020 du 8 juin 2020 consid. 3.5). 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/2C_443/2017
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20I%20285
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/2C_649/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/146%20II%206
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/2C_32/2020

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A/1643/2020 

 b. Par ailleurs, en droit fiscal, le principe de la libre appréciation de la preuve 
s'applique. L'autorité forme librement sa conviction en analysant la force probante 
des preuves administrées, en choisissant entre les preuves contradictoires ou les 
indices contraires qu'elle a recueillis. Cette liberté d'appréciation, qui doit 
s'exercer dans le cadre de la loi, n'est limitée que par l'interdiction de l'arbitraire. Il 
n'est pas indispensable que la conviction de l'autorité de taxation confine à une 
certitude absolue qui exclurait toute autre possibilité ; il suffit qu'elle découle de 
l'expérience de la vie et du bon sens et qu'elle soit basée sur des motifs objectifs 
(ATA/1239/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5b et les références citées). 

 c. Dans le domaine des prestations appréciables en argent, telles que des 
distributions dissimulées de bénéfice, le fardeau de la preuve se répartit comme 
suit : les autorités fiscales doivent apporter la preuve que la société a fourni une 
prestation et qu'elle n'a pas obtenu de contre-prestation ou une contre-prestation 
insuffisante ; si les preuves recueillies par l'autorité fiscale fournissent 
suffisamment d'indices révélant l'existence d'une telle disproportion, il appartient 
alors au contribuable d'établir l'exactitude de ses allégations contraires (arrêts du 
Tribunal fédéral 2C_207/2019 du 16 juillet 2019 consid. 4.2 ; 2C_1157/2016 du 
2 novembre 2017 consid. 4.2.3). Par ailleurs, une fois qu'un fait est tenu pour 
établi, la question du fardeau de la preuve ne se pose plus (ATF 137 III 226 
consid. 4.3). Les autorités doivent en effet pouvoir s'assurer que seules des raisons 
commerciales, et non les rapports personnels et économiques étroits entre la 
société et le bénéficiaire de la prestation, étaient déterminantes pour le choix de la 
prestation présentant un caractère insolite (arrêt du Tribunal fédéral 2C_18/2011 
du 31 mai 2011 consid. 5.2 et les références citées ; ATA/222/2019 du 
5 mars 2019 consid. 7). 

 d. Les taux d'intérêt déterminants fixés par l'AFC-CH ne constituent que des 
« safe harbour rules ». En conséquence, l'irrespect de ces taux ne crée qu'une 
présomption réfragable d'existence de prestation appréciable en argent, qui 
renverse toutefois le fardeau de la preuve en défaveur de la société contribuable, 
cette dernière devant démontrer que la prestation octroyée est néanmoins 
conforme au principe de pleine concurrence (ATF 140 II 88 consid. 7). 

 e. La détermination du taux d'intérêt d'un prêt conforme au principe de pleine 
concurrence dépend de multiples facteurs, dont, notamment, le montant et 
la durée du prêt, sa nature, son objet (crédit commercial, prêt à objet général, 
crédit immobilier, etc.), la garantie dont le prêt est assorti ou non et la surface 
financière de l'emprunteur (ATF 140 II 88 consid. 6.2). 

  S'agissant des taux d'intérêts de prêts entre sociétés et actionnaires ou leurs 
proches, le Tribunal fédéral a tendance à appliquer dans sa jurisprudence la 
méthode de la comparaison avec une transaction comparable pour déterminer le 
taux d'intérêt qui aurait été appliqué à un prêt entre tiers indépendants. Cette 
méthode est également celle qui est préconisée par l'Organisation de coopération 

https://decis.justice.ge.ch/ata/show/2842985
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/2C_207/2019
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/2C_1157/2016
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/137%20III%20226
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/2C_18/2011
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/222/2019
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20II%2088
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20II%2088

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et de développement économiques (ci-après : OCDE) lorsque la problématique du 
prix de transfert concerne un prêt d'argent, au motif qu'elle est aisée à mettre en 
œuvre dans ce contexte (ATF 140 II 88 consid. 6.1 et les références citées). Ladite 
méthode (également nommée méthode du prix comparable) consiste à procéder à 
une comparaison avec le prix appliqué entre tiers dans une transaction présentant 
les mêmes caractéristiques, soit en tenant compte de l'ensemble des circonstances 
déterminantes (ATF 140 II 88 consid. 4.2 et les références citées). Si les 
conditions économiques pertinentes diffèrent de celles de la transaction examinée, 
des ajustements doivent être effectués, afin de gommer les effets de ces 
différences (principes OCDE, n. 1.33 ss). On ne peut toutefois totalement exclure 
qu'une transaction comparable n'ait pas été conclue au prix du marché, dès lors 
que la formation du prix peut être influencée par plusieurs éléments, tels que les 
conditions du marché, les conditions contractuelles (par exemple, l'existence de 
prestations secondaires, la quantité de biens vendus, les conditions de paiement), 
la stratégie commerciale poursuivie par ce tiers acquéreur ou les fonctions 
économiques des parties. Il n'en demeure pas moins que le prix pratiqué dans une 
transaction comparable est présumé correspondre au prix du marché ; en cas de 
contestation, la preuve du contraire incombe à la société (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_1082/2013 du 14 janvier 2015 consid. 5.2 et les références citées). 

7)  En l'espèce, la recourante demande l'application du taux de 3,75 % au 
montant des prêts actionnaires et proches de CHF 2'361'886.-, qui lui n'est pas 
contesté. Ce taux correspond au taux prévu pour les crédits d'exploitation pour le 
commerce et l'industrie selon la lettre-circulaire.  

  Sur renvoi du TAPI, l'autorité intimée a appliqué le taux de 2 % à la somme 
de CHF 2'361'886.-, correspondant au taux applicable pour un crédit immobilier 
égal à la première hypothèque dans l'industrie et les arts et métiers, en lieu et place 
du taux de 1,5 % initialement appliqué, correspondant au taux applicable pour un 
crédit immobilier égal à la première hypothèque dans la construction de logements 
et l'agriculture, réduisant la reprise de CHF 67'140.- à CHF 55'562.-. Elle a 
considéré qu'en recourant au financement de ses actionnaires et proches au lieu 
d'obtenir un prêt hypothécaire avec un taux moins élevé de la part d'un tiers, la 
recourante avait versé une prestation appréciable en argent correspondant à la 
différence entre le taux d'intérêt payé à un tiers et le taux effectivement 
comptabilisé, laquelle devait être réintégrée dans le bénéfice imposable. 

  Le TAPI a considéré que la recourante n'avait pas démontré ses allégations 
selon lesquelles elle ne pouvait pas augmenter ses prêts bancaires et avait été 
contrainte d'emprunter de l'argent à ses actionnaires. Ce faisant, l'instance 
précédente a abouti à la même conclusion que celle de la chambre administrative 
dans son ATA/857/2018 précité, conclusion dont il convient d'examiner le 
bien-fondé en tenant compte de l'ensemble des éléments figurant actuellement au 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20II%2088
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20II%2088
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/2C_1082/2013

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A/1643/2020 

dossier, en particulier ceux fournis par la recourante dans la procédure contre la 
décision litigieuse. 

  Dans son acte de recours devant la chambre administrative, pour affirmer 
qu'elle aurait effectivement cherché vainement à refinancer par des crédits 
hypothécaires les crédits accordés par ses actionnaires, la recourante s'appuie sur 
les courriers de sa banque concernant la réduction des contrats-cadre de crédits 
hypothécaires sur chacun de ses immeubles sis à Genève – qu'elle avait déjà 
produits dans le cadre des procédures contre la décision de taxation initiale 
annulée par le TAPI –, sur deux courriels de juillet 2010 et mai 2011 avec sa 
banque – G______ ayant indiqué dans ce dernier ne pas souhaiter développer ses 
engagements avec la société au-delà des crédits hypothécaires existants –, sur le 
fait déclaré notoire que l'activité de parahôtellerie serait qualifiée de secteur à 
risque, voire à risque accru, par les établissements bancaires suisses – avec 
comme effet que des crédits bancaires ou d'exploitation ne seraient accordés que 
de manière extrêmement restrictive –, ainsi que sur le nantissement de toutes les 
cédules existantes et la cession de tous les loyers et autres produits de ses biens 
immobiliers – en raison desquels il serait notoire qu'aucun établissement tiers 
n'aurait accepté d'octroyer un crédit hypothécaire. 

  Or, la chambre administrative a déjà constaté que les courriers de réduction 
des contrats-cadre de crédits hypothécaires ne suffisaient pas à prouver les 
allégations de la recourante (ATA/857/2018 précité consid. 5).  

  Par ailleurs, le courriel de 2011 dénote que G______ ne souhaitait pas 
accorder de prêt hypothécaire supplémentaire, mais ne démontre pas que la 
recourante aurait effectué d'autres démarches auprès d'établissements tiers pour 
obtenir un prêt hypothécaire.  

  Sur ce point, la recourante a produit, durant la procédure devant l'instance 
précédente, les contrats-cadre de crédits hypothécaires conclus avec G______ en 
2007, lesquels font effectivement état du transfert à titre de propriété des droits de 
gage immobilier sur chacun des immeubles à titre de sûreté et d'une cession du 
produit actuel et futur de l'intégralité du produit locatif des résidences hôtelières et 
appartements. La recourante se fonde sur ces dispositions pour affirmer qu'il serait 
notoire qu'aucun établissement bancaire tiers n'aurait accepté d'octroyer un crédit 
hypothécaire de rang inférieur tout en sachant que l'intégralité des revenus de 
l'immeuble était déjà acquise aux créanciers de rang inférieur. D'une part, ce 
faisant, elle reconnaît implicitement qu'elle n'a fait aucune démarche auprès d'un 
autre établissement que G______. Si l'un des représentants de la recourante a 
d'ailleurs répondu par l'affirmative durant l'audience de comparution personnelle à 
la question de savoir si la recourante avait approché I______, indiquant que des 
documents concernant le refus d'I______ seraient produits, aucun document en ce 
sens n'a ensuite été versé à la procédure. D'autre part, les conclusions de la 
recourante se fondant sur ces dispositions des contrats-cadre de crédits 

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hypothécaires sont démenties par les déclarations de son représentant, lequel a 
indiqué qu'I______ était la banque de deuxième rang de cette dernière pour les 
crédits hypothécaires. Ceci démontre que, contrairement à son argumentation, des 
prêts hypothécaires ont été accordés après 2014 – année durant laquelle les 
comptes dénotent un seul prêt hypothécaire par immeuble – malgré la cession de 
l'intégralité du produit locatif prévu dans les contrats-cadre avec G______. 

  Or, en se fondant sur les contrats-cadre de crédits hypothécaires produits le 
27 janvier 2021 pour constater que les immeubles étaient gagés à hauteur de 
CHF 8'820'000.- – étant relevé que la valeur de ces gages a en outre été réduite en 
octobre 2007, de sorte qu'ils étaient plus bas en 2014, comme le dénote le bilan de 
la recourante annexé à sa déclaration fiscale –, et après avoir relevé que la valeur 
vénale de ces derniers s'élevait CHF 17'564'996.-, voire à près de 
CHF 20'000'000.-, conformément aux valeurs retenues dans les avis de taxation 
définitive pour le capital propre dissimulé, intérêts non admis et intérêts 
insuffisants en 2014, le TAPI a constaté qu'il restait encore une marge importante, 
supérieure à CHF 5'200'000.-, avant de parvenir à la limite de crédit immobilier, 
ce que confirme l'endettement admis de ces mêmes avis, de CHF 14'051'997.- et 
CHF 13'894'480.-. Or, la recourante n'a pas démontré en quoi ce raisonnement, 
conforme aux pièces figurant au dossier, serait critiquable, pas plus qu'elle n'a 
établi, ni même allégué, que, contrairement à ce qu'a retenu le TAPI, la limite de 
crédit aurait été atteinte.  

  Le courriel du G______ du 22 septembre 2021 versé à la procédure à la 
suite de l'audience devant la chambre administrative, dans lequel G______ 
indiquait pouvoir envisager une augmentation des crédits hypothécaires pour 
effectuer des travaux dans les immeubles gagés et soulignait que les 
augmentations hypothécaires pour besoins privés n'étaient pas applicables dans le 
dossier, ne permet pas d'aboutir à une conclusion différente. Il concerne en effet 
toujours uniquement G______. À cet égard, si le représentant de la recourante a 
indiqué lors de l'audience avoir depuis approché d'autres établissements et 
toujours essuyé des refus, aucune pièce prouvant cette allégation n'a été produite 
par la suite.  

  Quant à l'audition du témoin sollicité par la recourante, elle n'a apporté 
aucun élément nouveau, étant tout de même relevé que ce dernier, actif dans le 
domaine bancaire depuis au moins 2001, n'a pas pu confirmer qu'il y avait des 
directives particulières concernant les prêts aux entreprises acquises dans 
l'hôtellerie, ce qui contredit l'affirmation de la recourante selon laquelle l'octroi 
restrictif de crédits dans ce domaine était notoire. 

  Au vu de ce qui précède, la recourante n'a pas démontré qu'un tiers 
indépendant ne lui aurait pas accordé un prêt garanti par gage immobilier à un 
taux inférieur à celui appliqué aux prêts de ses actionnaires et proches. La 
confirmation par l'instance précédente du taux de 2 % appliqué par l'autorité 

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intimée est dès lors conforme au droit, de sorte que la reprise au titre d'intérêts 
excessifs et donc de prestation appréciable en argent de CHF 55'562.- doit être 
confirmée. 

  Dans ces circonstances, le recours, mal fondé, sera rejeté. 

8)  Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 2'000.-, comprenant les frais 
d'indemnisation du témoin de CHF 97.-, sera mis à la charge de la recourante 
(art. 87 al. 1 LPA) et il ne sera pas alloué d'indemnité de procédure (art. 87 
al. 2 LPA). 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 23 avril 2021 par A______ SA contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 22 mars 2021 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met un émolument de CHF 2'000.-, comprenant les frais d'indemnisation du témoin de 
CHF 97.-, à la charge de A______ SA ; 

dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; 

dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

communique le présent arrêt à Me Antoine Berthoud, avocat de la recourante, à 
l'administration fiscale cantonale ainsi qu'au Tribunal administratif de première 
instance. 

Siégeant : Mme Krauskopf, présidente, M. Verniory, Mme McGregor, juges. 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/JmpLex/RS%20173.110

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Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 
 

 la présidente siégeant : 
 
 

F. Krauskopf 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :