# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 73fea1a8-0cd5-54b7-bc9a-ec70733b7a62
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-08-17
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 17.08.2020 120 2020 8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2020-8_2020-08-17.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3011 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
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www.bvd.be.ch/ra

BVD 120/2020/8

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 17. August 2020

Das Verwaltungsgericht ist auf die Beschwerde nicht eingetreten (VGE 2020/357 vom 
23.10.2020).

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________

und

Baupolizeibehörde der Gemeinde Orpund, Gemeindeverwaltung, Gottstattstrasse 12, 
Postfach 171, 2552 Orpund

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Orpund vom 23. Januar 2020 
(Baugesuch Nr. 744-11/16 A; Anbau Lager / Garage, Sanierung Fassade und neues Pultdach)

I. Sachverhalt

1. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Liegenschaft Orpund Grundbuchblatt 
Nr. G.________. Die Parzelle liegt in der Mischzone Kern. Darauf befinden sich die Gebäude Nrn. 
A.________, B.________ und E.________. Das Gebäude B.________ steht an der Grenze zu 
den Nachbarliegenschaften Orpund Grundbuchblatt Nrn. I.________ und K.________. Das 
Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne erteilte dem Beschwerdeführer am 30. September 2016 die 
Gesamtbewilligung für den Teilabbruch des Gebäudes Nr. B.________, den Abbruch des 
Gebäudes Nr. E.________ sowie den Neubau einer Werkhalle (neues Gebäude Nr. E.________). 
Am 8. Dezember 2018 reichte der Beschwerdeführer bei der Gemeinde ein 
Projektänderungsgesuch ein für den Anbau eines Lagers bzw. einer Garage an die Westfassade 
der neuen Werkhalle (Gebäude Nr. E.________) sowie für die Sanierung der Fassade und das 
Erstellen eines neuen Pultdachs statt des bestehenden Satteldachs beim Gebäude 
Nr. B.________. Gegen den geplanten Anbau erhoben die Eigentümerin und der Eigentümer der 
Nachbarparzelle Nr. I.________ Einsprache. Sie machten unter anderem geltend, sie hätten im 
Zusammenhang mit dem Neubau der Werkhalle auf die Einhaltung des Grenzabstands von 5 m 
bestanden. Sie äusserten die Befürchtung, der Beschwerdeführer wolle seinen ursprünglichen 
Plan, das Gebäude bis an die Grenze zu errichten, nun etappenweise umsetzen. Mit Bauentscheid 

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vom 23. Februar 2018 erteilte die Gemeinde Orpund die Baubewilligung. Diese wurde 
unangefochten rechtskräftig. Aufgrund einer Meldung des Eigentümers der Nachbarparzelle 
Nr. I.________, stellte die Gemeinde fest, dass der Beschwerdeführer in Überschreitung der 
Baubewilligung beim Anbau einen Dachvorsprung von 1.50 m erstellt hatte. Sie verlangte deshalb 
ein nachträgliches Baugesuch. Am 24. April 2018 reichte der Beschwerdeführer bei der Gemeinde 
ein entsprechendes Projektänderungsgesuch ein. Diese umfasste die Erstellung eines Vordachs 
beim Anbau an die Westfassade der Halle (Gebäude Nr. E.________). Dagegen erhoben die 
Eigentümerin und der Eigentümer der Nachbarparzelle Nr. I.________ wiederum Einsprache. Sie 
machten insbesondere geltend, der Bau stehe nun fast auf der Grundstücksgrenze. Mit 
Bauentscheid vom 26. Juni 2018 erteilte die Gemeinde Orpund die Baubewilligung. Diese wurde 
unangefochten rechtskräftig.

2. Ende November 2019 teilte der Eigentümer der Nachbarparzelle Nr. I.________ der 
Gemeinde mit, dass der Beschwerdeführer am Gebäude Nr. B.________ nicht bewilligte Arbeiten 
ausführe. Dieses werde komplett neu aufgebaut, statt saniert. Die Bauverwaltung führte daraufhin 
am 10. Dezember 2019 eine Kontrolle vor Ort durch und stellte fest, dass vom ehemaligen 
Gebäude Nr. B.________ nur noch ein Teil der Westfassade sichtbar war, dass die bestehende 
Tragstruktur nicht mehr existierte und das ein neues Gebäude mit Bodenplatte, neuem Tragwerk 
und neuen Fassaden aufgebaut wurde. Da die ausgeführten Arbeiten nicht der Baubewilligung 
vom 23. Februar 2018 entsprachen, erliess die Gemeinde am 11. Dezember 2019 eine 
Baueinstellungsverfügung betreffend das Gebäude Nr. B.________. Zudem gab sie dem 
Beschwerdeführer mit Schreiben vom 11. Dezember 2019 Gelegenheit zur Stellungnahme. Im 
Auftrag des Beschwerdeführers teilte ein Architekt am 9. Januar 2020 u.a. mit, die alte 
Tragstruktur sei in einem kritischen Zustand gewesen und habe zwangsläufig durch eine neue 
Tragkonstruktion ersetzt werden müssen. Eine Betonbodenplatte sei schon vorher vorhanden 
gewesen. Um die Stabilität des Gebäudes zu gewährleisten sei eine neue, massivere 
Betonbodenplatte erstellt worden. Durch den schlechten Zustand des alten Gebäudes hätten 
grössere Sanierungsmassnahmen durchgeführt werden müssen als vorgesehen. Die 
Gebäudehöhe zur Nachbarparzelle Nr. I.________ sei eingehalten. Lediglich die Dachhöhe 
(Pultdach) auf der Ostseite sei etwas erhöht, um die erforderliche Dachneigung zu verbessern. 
Mit Verfügung vom 23. Januar 2020 forderte die Gemeinde Orpund den Beschwerdeführer auf, 
das erstellte Gebäude Nr. B.________ bis zum 31. März 2020 auf die Bodenplatte komplett 
zurückzubauen. Gleichzeitig wurde auf die Möglichkeit eines nachträglichen Baugesuchs 
hingewiesen und für den Fall der Nichtbefolgung die Ersatzvornahme angedroht. Der 
Beschwerdeführer verzichtete auf die Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs.

3. Gegen die Wiederherstellungsverfügung reichte der Beschwerdeführer am 24. Februar 
2020 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Er beantragte, 
die angefochtene Wiederherstellungsverfügung sei aufzuheben. Eventuell sei ihm die 
nachträgliche Baubewilligung für das erstellte Gebäude zu erteilen. Zur Begründung macht er 
insbesondere geltend, das Pultdach sei bewilligt worden, weshalb seine Entfernung nicht verlangt 
werden könne. Die Wiederherstellungsverfügung sei deshalb bezüglich des Daches aufzuheben. 
Die Dimensionen des Gebäudes Nr. B.________ seien nicht verändert worden. Die bewilligten 
Pläne würden keine Angaben zu Länge und Breite des Gebäudes enthalten. Das ausgeführte 
Projekt entspreche den genehmigten Plänen und sei somit rechtmässig. Auch die bewilligte 
Gebäudehöhe sei eingehalten. Im Zuge der Sanierungsarbeiten sei festgestellt worden, dass die 
alte Tragstruktur marode sei und die statischen Anforderungen nicht mehr erfülle. Aus diesem 
Grund hätten die alten Holzbalken durch neue ersetzt werden müssen. Dieser Ersatz sei nicht 
baubewilligungspflichtig. Auch bezüglich der Sanierung der Fassade habe festgestellt werden 
müssen, dass die erteilte Bewilligung keine detaillierten Rückschlüsse auf die Fassadengestaltung 
zulasse. Das Gebäude habe zuvor eine Eternitfassade aufgewiesen, die sanierungsbedürftig 
gewesen sei. Aus diesem Grund sei für die Sanierung ein Baugesuch eingereicht worden. Die 

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Baubewilligung sei grundsätzlich erteilt worden. Die Ostfassade weise nun in beiden Stockwerken 
Fenster auf. Dies stelle eine Veränderung im Vergleich zur früheren Situation dar, als die 
Eternitfassade lediglich ein Garagentor enthalten habe, das nach der Sanierung weggefallen sei. 
Auch in diesem Zusammenhang sei festzustellen, dass die Gemeinde die Baubewilligung zur 
Sanierung der Fassade erteilt habe. Weder aus der Baueingabe noch der Baubewilligung und den 
dazugehörigen Bauplänen würden nähere Details zur genauen Gestaltung der sanierten Fassade 
hervorgehen. Die sanierte Fassade müsse als innerhalb der erteilten Baubewilligung liegend 
qualifiziert werden. Der Beschwerdeführer verfüge somit über eine rechtskräftige Baubewilligung 
für sämtliche ausgeführte Bauarbeiten. Damit entfalle jegliche Grundlage für eine 
Wiederherstellungsverfügung. Sollte die Beschwerdeinstanz wider Erwarten der Auffassung sein, 
dass eine Überschreitung der Baubewilligung vorliege, so sei dem Beschwerdeführer eine 
Nachfrist zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuches für allfällige Überschreitungen 
anzusetzen. 

4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. In ihrer Beschwerdevernehmlassung vom 19. 
März 2020 beantragte die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung führt sie 
insbesondere aus, das erstellte Dach entspreche in seiner Form zwar der Bewilligung, jedoch 
komme es auf einen unbewilligten Neubau zu liegen und nicht auf das ursprüngliche Gebäude. 
Ein Neubau, wie er nun erstellt worden sei, hätte aufgrund der Unterschreitung des 
Grenzabstandes gegenüber den Parzellen Nrn. K.________ und I.________ nicht bewilligt 
werden können, zumal einer der Grundeigentümer ein Näherbaurecht immer ausgeschlossen 
habe. Für den Bau der an sich bewilligungsfreien Bodenplatte habe das gesamte ursprüngliche 
Gebäude abgerissen werden müssen, was baubewilligungspflichtig sei. Ursprünglich habe das 
Gebäude als Fassadenaufbau eine Balkenkonstruktion mit Mauerwerkausfüllung und 
Holzverschalung aufgewiesen. Alle Fassadenteile sein entfernt und neu aufgebaut worden. Von 
einer Sanierung der Fassade könne somit nicht gesprochen werden. Ein nachträgliches 
Baugesuch könne kaum bewilligt werden, da der Grenzabstand unterschritten werde und ein 
Näherbaurecht nicht in Aussicht stehe. Durch den Abbruch und Neubau entfalle die 
Besitzstandsgarantie. Die Bauausführung entspreche einem Neubau und nicht einer Sanierung. 
Die Wiederherstellungsmassnahmen lägen sowohl im öffentlichen als auch im nachbarlichen 
Interesse und seien nicht unverhältnismässig.

5. Das Rechtsamt holte bei der Gemeinde Fotos der Baukontrolle ein. Zudem gab es dem 
Eigentümer der Nachbarparzelle Nr. I.________, der die baupolizeiliche Anzeige erhoben hatte, 
Gelegenheit, sich am Beschwerdeverfahren als Partei zu beteiligen. Dieser verzichtete 
stillschweigend darauf. Daraufhin gab das Rechtsamt dem Beschwerdegegner auf dessen Antrag 
hin Gelegenheit, zur Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde Stellung zu nehmen. Zudem 
holte es bei der Gemeinde die bewilligten Pläne zur Baubewilligung vom 23. Februar 2018 ein und 
gab den Beteiligten anschliessend Gelegenheit, allfällige Stellungnahmen einzureichen. Von 
dieser Möglichkeit machten sie keinen Gebrauch. Auf die Rechtsschriften und die übrigen Akten 
wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)

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a) Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG2 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 
BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Der 
Beschwerdeführer ist als Adressat durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur 
Beschwerde legitimiert. 

b) Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist eingereicht worden (Art. 49 Abs. 1 und 
BauG i.V.m. Art. 41 Abs. 2 VRPG). Sie enthält einen Antrag und eine Begründung (Art. 32 Abs. 2 
VRPG). Die BVD tritt deshalb auf die Beschwerde ein.

2. Formelle Rechtswidrigkeit

a) Der Beschwerdeführer macht in erster Linie geltend, er verfüge über eine rechtskräftige 
Baubewilligung für die ausgeführten Bauarbeiten. Damit entfalle jegliche Grundlage für eine 
Wiederherstellungsverfügung. Die Baubewilligung sei zwar zu wenig detailliert ausgefallen und 
die Gemeinde habe es unterlassen, Detailpläne zu verlangen. Dieses Versäumnis der 
Baubewilligungsbehörde dürfe nicht zum Nachteil des Beschwerdeführers gereichen. Dieser habe 
im Vertrauen auf die Baubewilligung die geplanten Bauarbeiten in guten Treuen ausgeführt und 
dabei keine offensichtliche Überschreitung der Baubewilligung begangen. Allfällige Unklarheiten 
aufgrund fehlender Detailpläne seien zugunsten des Baugesuchstellers auszulegen. Dies habe 
zur Folge, dass keine nachgewiesene Überschreitung der Baubewilligung vorliege und damit 
keine Grundlage für eine Wiederherstellungsverfügung. Diese sei deshalb aufzuheben.

b) Das Baubewilligungsverfahren hat den Zweck, ein Bauprojekt im Interesse der Öffentlichkeit 
und der Nachbarschaft vor seiner Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen 
Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen (vgl. Art. 2 BauG).3 
Das Baugesuch hat das Bauvorhaben in allen für die Beurteilung wesentlichen Punkten zu 
beschreiben.4 Es ist das amtliche Formular zu verwenden (Art. 10 Abs. 2 BewD5) und es sind dem 
Baugesuch der Situationsplan, die Projektpläne und die allenfalls erforderlichen weiteren 
Unterlagen beizulegen (Art. 10 Abs. 3 BewD). Zudem sind unter anderem die Hauptdimensionen 
der Bauten und Anlagen, ihre Konstruktionsart, die wichtigsten Baumaterialien, Art und Farbe der 
Fassaden und der Bedachung zu bezeichnen (Art. 11 Abs. 1 Bst. d BewD). Bei Änderungen wie 
An-, Um- und Erweiterungsbauten muss aus den Plänen hervorgehen, welche Gebäudeteile 
bestehen bleiben, welche abgebrochen und welche neu erstellt werden sollen (Art. 14 Abs. 4 
BewD). Die Baubewilligungsbehörde bezeichnet die Pläne, auf die sich der Bauentscheid bezieht 
(Art. 35 Abs. 4 BewD). Nur was aus den Plänen mit hinreichender Klarheit hervorgeht, kann von 
der Behörde bewilligt und rechtskräftig werden. Schematische Darstellungen genügen nicht. Es 
ist Sache der Bauherrschaft, vollständige und widerspruchsfreie Pläne einzureichen. Im Fall von 
unklaren oder missverständlichen Bauplänen trägt sie die Folgen und kann später (z.B. im 
Wiederherstellungsverfahren) nichts zu ihren Gunsten ableiten.6 Grundsätzlich gilt, dass 
Bauarbeiten, die nicht aus der Baubewilligung und den genehmigten Plänen hervorgehen, nicht 

2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
3 BGE 139 ll 134 E. 5.2; BVR 2015 S. 541 E. 3.1; vgl. auch BVR 2019 S. 550 (VGE 2017/220 vom 6.8.2019) nicht publ. 
E. 3.3
4 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 34/34a 
N. 4
5 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 34/34a N. 
19a, mit weiteren Hinweisen

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bewilligt worden sind. Der Bauherrschaft fällt die Pflicht zu, diese Vermutung zu widerlegen. Die 
Beweislast, dass eine Baubewilligung vorliegt, liegt somit bei der Bauherrschaft (vgl. Art. 8 ZGB7).8 

c) Den Vorakten lässt sich entnehmen, dass der Beschwerdeführer für seine (zum Teil 
nachträglichen) Projektänderungsgesuche jeweils das ursprüngliche Baugesuchsformular 
verwendete, die Umschreibung der Projektänderung mit roter Farbe (Gesuch vom 8. Dezember 
2017) bzw. mit blauer Farbe (Gesuch vom 24. April 2018) eintrug, das Gesuch handschriftlich neu 
datierte und unterzeichnete. Die übrigen Angaben wurden nicht angepasst. Auch bei den Plänen 
verwendete er Kopien vorheriger Baueingabepläne und zeichnete die Änderungen mit roter Farbe 
ein. Was die Fassadensanierung und den Ersatz des Satteldachs durch ein Pultdach beim 
Gebäude Nr. B.________ betrifft, sind die Projektpläne rudimentär. Im Plan "Grundriss 
Erdgeschoss" ist das fragliche Gebäude zwar rot umrandet, aber als bestehend bezeichnet. Eine 
Erweiterung im Bereich des Grundrisses bzw. der Gebäudelänge und -breite ist somit nicht 
bewilligt. Im Plan "Schnitt, Ostfassade, Westfassade" fehlt ein Schnitt durch das Gebäude Nr. 
B.________. Der auf dem Plan vorhandene Schnitt betriff die Werkhalle (Gebäude Nr. 
E.________). Auf der im Plan "Schnitt, Ostfassade, Westfassade" enthaltenen Fassadenpläne 
sind lediglich die Umrisse des Gebäudes Nr. B.________ dargestellt, wobei jeweils lediglich eine 
rote waagrechte und eine rote senkrechte Linie eingezeichnet sind. Auf dem Plan der Ostfassade 
ist die senkrechte Linie auf der linken Seite des Gebäudes eingezeichnet und mit 5.50 m vermasst. 
Auf dem Plan der Westfassade ist die senkrechte Linie auf der rechten Seite des Gebäudes 
eingezeichnet und mit 5.00 m vermasst. Die waagrechte Linie ist nicht vermasst. Das 
ursprüngliche Gebäude Nr. B.________ ist im Plan "Schnitt, Ostfassade, Westfassade" überhaupt 
nicht eingezeichnet. Den Plänen lässt sich somit nicht hinreichend klar entnehmen, welche 
Gebäudeteile bestehen bleiben, welche abgebrochen und welche neu erstellt werden sollen (vgl. 
dazu Art. 14 Abs. 4 BewD). Es lässt sich ihnen auch weder die ursprüngliche noch die geplante 
Fassadengestaltung auf der West- und der Ostseite entnehmen. Es wird insbesondere nicht 
dargestellt, wie die West- und Ostfassaden im Hinblick auf den Ersatz des Satteldachs durch das 
Pultdach ergänzt werden sollen. Obwohl der Ersatz des Satteldachs durch ein Pultdach auch 
Auswirkungen auf die Nord- und Südfassaden haben dürften, fehlen entsprechende Pläne 
gänzlich. Änderungen an diesen beiden Fassaden, die über eine blosse Fassadensanierung 
hinausgehen, sind somit nicht bewilligt. 

Zwar wurde mit dem Bauentscheid vom 23. Februar 2018 das Pultdach im Grundsatz bewilligt. 
Aufgrund der rudimentären Pläne umfasst die Bewilligung allerdings neben der 
Fassadensanierung höchstens die wegen des Pultdachs erforderlichen Ergänzungen der 
Fassaden mit dem bisherigen Material, so wie es der Beschwerdeführer an der Westfassade 
gemacht hat. Was die Fassadensanierung betrifft, ist Folgendes festzuhalten: Gemäss Angaben 
der Gemeinde wies das Gebäude Nr. 2017a als Fassadenaufbau eine Balkenkonstruktion mit 
Mauerwerkausfüllung und Holzverschalung auf. Mit der Bewilligung einer Fassadensanierung 
wurde bloss das Wiederinstandsetzen der bestehenden Aussenhaut des Gebäudes 
Nr. B.________ bewilligt, das heisst der Ersatz der Holzverschalung durch eine neue 
Holzverschalung, maximal deren Ersatz durch die im Baugesuch genannten Paneele in den 
Farben weiss und hellgrau. Eine äussere Umgestaltung wie beispielsweise das Einbauen oder 
Aufheben von Fenstern und Türen bzw. Toren ist demgegenüber ebenso wenig von der 
Bewilligung erfasst, wie das vollständige Entfernen sämtlicher Bauteile der Nord-, Süd- und 
Ostfassaden und deren vollständiger Neuaufbau. Alle Arbeiten, die über die Bewilligung 
hinausgehen, wie zum Beispiel der vollständige Ersatz der Tragkonstruktion, der Bodenplatte oder 

7 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210)
8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 9b 
Bst. c, mit weiteren Hinweisen; vgl. auch Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, 
Art. 18 N. 6

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ganzer Aussenwände sind von der Bewilligung somit nicht erfasst. Das Gleiche gilt für die 
vorgenommene grundlegende Änderung der Fassadengestaltung auf der Nord- oder Ostseite. 

d) Aufgrund der Akten, insbesondere den Feststellungen und Fotos der Gemeinde anlässlich 
der Baukontrolle vom 10. Dezember 2019, den Angaben des Architekten des Beschwerdeführers 
im Schreiben vom 9. Januar 2020, den Ausführungen in den Rechtsschriften des 
Beschwerdeführers sowie den Fotoaufnahmen der Trägerbalken (Beschwerdebeilage 7) ist 
offensichtlich, dass der Beschwerdeführer in Überschreitung der Baubewilligung das Gebäude 
Nr. B.________ abgesehen von der Westfassade praktisch vollständig abgebrochen und 
wiederaufgebaut hat. Der Beschwerdeführer räumt selber ein, dass die bewilligten Pläne 
lückenhaft bezüglich der Gebäudemasse sind und keine Rückschlüsse zur Fassadengestaltung 
zulassen. Aus diesem Umstand kann er allerdings nichts zu seinen Gunsten ableiten. Wie in Bst. 
b ausgeführt, ist er für die rudimentären Baugesuchsunterlagen verantwortlich. Anders als der 
Beschwerdeführer meint, kann sich die grundsätzliche Bewilligung der Gemeinde für das Pultdach 
und die Fassadensanierung nicht auf den weitgehenden Abbruch und Wiederaufbau des 
Gebäudes und die neue Fassadengestaltung beziehen. Das Gebäude Nr. B.________ ist somit 
in der heutigen Form von der Gemeinde nie bewilligt worden. Insoweit liegt eine Überschreitung 
der Baubewilligung und damit ein formell rechtswidriger Zustand vor. Damit sind die 
Voraussetzungen für den Erlass einer Wiederherstellungsverfügung grundsätzlich erfüllt. Ob auch 
die Gebäudehöhe und die Gebäudebreite überschritten sind, kann unter diesen Umständen 
offengelassen werden.

3. Materielle Baurechtswidrigkeit

a) Der Beschwerdeführer stellt das Eventualbegehren, es sei ihm die nachträgliche 
Baubewilligung für das erstellte Gebäude Nr. B.________ zu erteilen. Falls die 
Beschwerdeinstanz zum Schluss gelange, es liege eine Überschreitung der Baubewilligung vor, 
sei ihm eine Nachfrist zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs anzusetzen. Da seiner 
Auffassung nach keine Überschreitung der Baubewilligung vorliege, könne er innerhalb der 
Rechtsmittelfrist kein konkretes nachträgliches Baugesuch stellen, da unklar sei, welche Bauteile 
allenfalls nicht rechtmässig sein sollen. Da der Bau noch nicht vollendet sei, sollten kleine 
Abweichungen auch im Verfahren der Projektänderung angepasst werden können. 

Die Gemeinde weist darauf hin, dass es im Fall eines nachträglichen Baugesuches schwierig sein 
werde, dieses bewilligen zu können. Der Grenzabstande werde unter anderem Gegenüber der 
Parzelle Nr. I.________ unterschritten. Ein Näherbaurecht werde nicht in Aussicht gestellt. Durch 
den Abbruch und Neubau entfalle auch die Besitzstandsgarantie des ursprünglichen Gebäudes 
mit dem Grenzanbaurecht. Dies sei Thema bei der Baueingabe gewesen. Mit der 
Fassadensanierung hätte die Besitzstandsgarantie gewahrt bleiben können.

b) Hat die Baupolizeibehörde wie hier gestützt auf Art. 46 Abs. 2 BauG eine 
Wiederherstellungsverfügung erlassen, kann die Bauherrschaft grundsätzlich ein nachträgliches 
Baugesuch einreichen und die Wiederherstellungsverfügung damit aufschieben (Art. 46 Abs. 2 
Bst. b Satz 1 BauG). Auf diese Möglichkeit ist in der Wiederherstellungsverfügung ausdrücklich 
hinzuweisen, sofern ein nachträgliches Baugesuch nicht von vornherein ausgeschlossen ist oder 
eine Baubewilligung nicht offensichtlich ausser Frage steht. Wurde der Hinweis unterlassen, muss 
in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren die Möglichkeit zur Einreichung eines nachträglichen 
Gesuchs eingeräumt werden.9 Ein rechtzeitig eingereichtes Baugesuch hat zur Folge, dass die 

9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 15 
Bst. d

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Wiederherstellungsverfügung aufgeschoben wird. Im nachträglichen Baubewilligungsverfahren ist 
zu prüfen, ob und inwieweit ein ohne oder in Überschreitung einer Baubewilligung ausgeführtes 
Bauvorhaben den massgebenden öffentlichen Bauvorschriften entspricht und bewilligt werden 
kann. Auf entsprechenden Antrag hin ist auch zu prüfen, ob das Ausgeführte überhaupt 
baubewilligungspflichtig ist.10 Versäumt es die Bauherrschaft, innert der Frist von Art. 46 Abs. 2 
Bst. b BauG ein nachträgliches Baugesuch einzureichen, so ist der Anspruch auf materielle 
Prüfung der Baurechtskonformität grundsätzlich verwirkt. Das Verfahren mit dem automatischen 
Aufschub der Wiederherstellungsverfügung gilt nur in erster Instanz. Wird das Gesuch verspätet 
oder erst in einem späteren Stadium des Wiederherstellungsverfahrens eingereicht und ist es 
weder aussichtslos noch rechtsmissbräuchlich, so ist es trotz Verspätung zu berücksichtigen: 
Entweder hat die Behörde das Wiederherstellungs- oder Beschwerdeverfahren einzustellen, bis 
über das Gesuch entschieden ist, oder sie hat die Bewilligungsfähigkeit wenigstens summarisch 
zu prüfen, ob die im Streit liegende Baute, Anlage oder Nutzung materiell rechtswidrig ist, da es 
unverhältnismässig wäre, eine an sich bewilligungsfähige Baute oder Anlage bloss wegen Fehlens 
der förmlichen Baubewilligung beseitigen zu lassen.11

c) Obwohl die Gemeinde in der Wiederherstellungsverfügung ausdrücklich auf die Möglichkeit 
aufmerksam machte, dass innerhalb der Rechtsmittelfrist ein nachträgliches Baugesuch 
eingereicht werden könne, machte der Beschwerdeführer davon keinen Gebrauch. Er hat auch im 
Laufe des Baubeschwerdeverfahrens kein nachträgliches Baugesuch eingereicht. Mangels 
Baugesuch kann auf seinen Eventualantrag, es sei die nachträgliche Baubewilligung für das 
erstellte Gebäude Nr. B.________ zu erteilen, nicht eingetreten werden. Soweit der 
Beschwerdeführer geltend macht, er habe innerhalb der Rechtsmittelfrist kein konkretes 
nachträgliches Baugesuch stellen können, da unklar sei, welche Bauteile allenfalls nicht 
rechtmässig sein sollen, kann ihm nicht gefolgt werden. Zum einen hat die Gemeinde bereits in 
der Baueinstellungsverfügung und im Schreiben vom 11. Dezember 2019 ausgeführt, worin die 
Überschreitung der Baubewilligung lag. Zum anderen räumte der Architekt des 
Beschwerdeführers in seinem Schreiben vom 9. Januar 2020 ein, dass aufgrund des schlechten 
Zustands des alten, baufälligen Gebäudes grössere Sanierungsmassnahmen durchgeführt 
werden mussten, als ursprünglich vorgesehen. Er nannte insbesondere den Ersatz der alten 
Tragkonstruktion durch eine neue und den Ersatz der Betonbodenplatte durch eine neue, 
massivere ausdrücklich. Er räumte auch ein, dass die Dachhöhe auf der Ostseite etwas erhöht 
erstellt worden sei, um die erforderliche Dachneigung zu verbessern, und er stellte nötigenfalls 
die Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs in Aussicht. Es ist deshalb nicht 
nachvollziehbar, warum der Beschwerdeführer nicht in der Lage gewesen sein soll, rechtzeitig ein 
nachträgliches Baugesuch einzureichen, zumal die Überschreitung der Baubewilligung 
offenkundig war.

d) Das Gebäude Nr. B.________ steht an der Grenze zu den Nachbarparzellen. Es hält diesen 
gegenüber keinen Grenzabstand ein (vgl. dazu Art. 212 Abs. 1 GBR12). Zumindest gegenüber 
dem Gebäude auf dem Grundstück Nr. I.________ ist auch der Gebäudeabstand unterschritten 
(vgl. A144 GBR). Soweit es sich beim Gebäude Nr. B.________ um eine bewilligte Baute handelt, 
ist sie in ihrem Bestand geschützt und darf unterhalten, zeitgemäss erneuert und, soweit dadurch 
ihre Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, auch umgebaut oder erweitert werden (Art. 3 Abs. 1 und 
2 BauG). Diese Besitzstandsgarantie erlaubt neben der umfassenden Renovation auch eine 
Anpassung an moderne Komfortansprüche, nicht aber Eingriffe in die Substanz oder die 
Grundstruktur einer Baute.13 Nicht unter die Besitzstandsgarantie fällt demgegenüber die 

10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 14
11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 N. 15a
12 Baureglement der Gemeinde Orpund vom 23. November 2011(GBR)
13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 3 N. 3

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neubauähnliche Umgestaltung oder der Abbruch und Wiederaufbau eines Gebäudes. Denn die 
Norm bezweckt den Schutz der ursprünglichen, unter altem Recht getätigten baulichen Investition 
und kommt dort nicht zum Tragen, wo diese bereits vernichtet worden ist. Wer Veränderungen in 
einem Umfang vornimmt, der einem Neubau gleichkommt, hat zugleich die erforderlichen 
Anpassungen an das geltende Recht vorzunehmen.14 Ein unter der Besitzstandsgarantie 
unzulässiger Abbruch und Wiederraufbau kann nach der Rechtsprechung des 
Verwaltungsgerichts auch vorliegen, wenn nur bestimmte Teile eines Gebäudes abgebrochen 
werden.15 

Der Beschwerdeführer räumt selber ein, dass im Zuge der Sanierungsarbeiten festgestellt wurde, 
dass die alte Tragstruktur, die aus Holzbalken bestand, marode war und die statischen 
Anforderungen an eine Tragstruktur nicht mehr erfüllte. Aus diesem Grund wurden die alten 
Holzbalken durch neue ersetzt. Ob der Ersatz der der alten Trägerbalken durch neue Holzbalken 
notwendig war, um das Gebäude zu sanieren, spielt mit Blick auf die Besitzstandsgarantie keine 
Rolle. Ersetzt wurden nicht bloss einzelne schadhafte Teile, sondern die komplette Tragstruktur. 
Der Beschwerdeführer räumt auch ein, dass lediglich die Westfassade (abgesehen von den zwei 
durch das bewilligte Pultdach bedingten Winkeldreiecke) unverändert blieb und die restlichen 
Fassaden nahezu vollständig ersetzt werden mussten. Ebenso wurde die Betonbodenplatte durch 
eine neue, massivere Bodenplatte ersetzt. Die ursprünglich für die Errichtung des Gebäudes 
getätigten Investitionen wurden damit praktisch vollständig zunichtegemacht, weshalb die 
Besitzstandsgarantie nicht mehr zum Tragen kommt. Der Neubau hat geltendes Recht zu 
respektieren und insbesondere den Grenz- und Gebäudeabstand einzuhalten. Dies ist vorliegend 
unbestritten nicht der Fall. Besondere Verhältnisse, die eine Ausnahme nach Art. 26 BauG von 
den Abstandsvorschriften rechtfertigen würden, sind keine ersichtlich. Da die Eigentümerin und 
der Eigentümer der betroffenen Nachbarparzelle gegen die Bauvorhaben des Beschwerdeführers 
an ihrer Grenze opponiert haben und der Nachbar gegenüber der Gemeinde zudem ein 
Nährbaurecht verneint hat,16 ist nicht zu erwarten, dass der Beschwerdeführer die für den 
Wiederaufbau des Gebäudes Nr. B.________ an der Grenze erforderliche schriftliche 
Vereinbarung über die einzuhaltenden Abstände abschliessen kann. Im Übrigen würde ein 
Näherbaurecht nicht ausreichen, da gemäss A144 GBR auch der Gebäudeabstand eingehalten 
werden müsste, was nicht der Fall ist. Das Bauvorhaben könnte demnach nicht bewilligt werden. 
Das gilt unabhängig davon, ob das Vorhaben in einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren 
oder im Rahmen des Wiederherstellungsverfahrens lediglich summarisch auf seine 
Bewilligungsfähigkeit hin überprüft wird, weil kein nachträgliches Baugesuch gestellt worden ist. 
Die Baute ist somit auch materiell rechtswidrig. Ein nachträgliches Baugesuch könnte deshalb 
nicht bewilligt werden. Unter diesen Umständen macht es keinen Sinn, dem Beschwerdeführer im 
Beschwerdeverfahren erneut Gelegenheit zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuches zu 
geben. Ohne nachbarliche Zustimmung zum Näherbau steht der Ausgang des nachträglichen 
Baubewilligungsverfahrens von vornherein fest, weshalb dessen Durchlaufen aus 
prozessökonomischen Gründen nicht zu rechtfertigen ist.17 

4. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

a) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Bewilligung basiere auf nicht sehr detaillierten 
Bauplänen. Er habe im Vertrauen auf die erteilte Baubewilligung in guten Treuen gebaut. Es würde 
den Vertrauensgrundsatz massiv verletzen, wenn nun aufgrund dieser Fakten eine 

14 BVR 2009 S. 514 E. 3.3; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., 
Bern 2020, Art. 3 N. 3a
15 VGE 2017/2020 vom 6. August 2019 E. 5.2, mit weiteren Hinweisen
16 Vgl. Protokoll der Baukommission Orpund vom 15. Januar 2020
17 Vgl. dazu BVR 2007 S. 164 E. 4.1

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Wiederherstellungsverfügung erlassen werde. Sofern überhaupt Abweichungen von der 
Bewilligung vorlägen, wären diese nur geringfügig. Ein kompletter Abriss des Gebäudes Nr. 
B.________ bis auf die Bodenplatte müsse deshalb als völlig unverhältnismässig qualifiziert 
werden. Hinzu komme, dass weder nachbarliche noch öffentliche Interessen berührt seien. Viel 
mehr stelle das sanierte Gebäude eine Bereicherung dar, da es weitaus ästhetischer sei als das 
Gebäude vor der Sanierung. Von einer Wiederherstellung sei deshalb abzusehen.

b) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung 
ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet, 
so setzt die Baupolizeibehörde eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG).18 Die 
Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und 
darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. Eine Wiederherstellungsmassnahme ist 
verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als 
zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person 
in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.19 

c) Nach ständiger Rechtsprechung kann sich auf Vertrauensschutz nur berufen, wer unter 
Anwendung der zumutbaren Sorgfalt annehmen durfte, die Bauausführung bzw. ausgeübte 
Nutzung sei rechtmässig und stehe mit der Baubewilligung in Einklang.20 Es ist, wie bereits 
erwähnt, Sache der Bauerschaft, vollständige und widerspruchsfreie Angaben und Pläne 
einzureichen. Aus unvollständigen oder missverständlichen Plänen kann sie später nichts zu ihren 
Gunsten ableiten.21 Vielmehr darf erwartet werden, dass sich die Bauherrschaft bei der 
zuständigen Behörde erkundigt, ob eine nicht eindeutig bewilligte bauliche Massnahme oder 
Nutzung zulässig ist. Als erkennbar wurde, dass aufgrund des schlechten Zustands des alten 
Gebäudes grössere Sanierungsmassnahmen erforderlich waren als ursprünglich vorgesehen, 
hätte der Beschwerdeführer bei der Gemeinde nachfragen müssen, ob der vollständige Ersatz der 
Tragstruktur und der Bodenplatte sowie der praktisch vollständige Ersatz der Wände noch von der 
Bewilligung gedeckt sei. Da er dies unterlassen hat, gilt der Beschwerdeführer nicht als gutgläubig 
im baurechtlichen Sinn.

d) Schliesslich erweist sich der angeordnete vollständige Rückbau des Gebäudes Nr. 
B.________ auch als verhältnismässig: Die Anordnung ist offensichtlich geeignet und auch 
erforderlich, um den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Mildere Massnahmen sind nicht 
erkennbar und werden vom Beschwerdeführer auch nicht vorgebracht. Das öffentliche Interesse 
am Rückbau ist gegeben, da der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und der 
konsequenten Verhinderung von Bauten und Anlagen, die der baurechtlichen Ordnung 
widersprechen, grosses Gewicht beizumessen ist.22 Es besteht zudem ein erhebliches privates 
Interesse der Nachbarn an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, da der Grenz- 
und Gebäudeabstand massiv verletzt wird. Angesichts der nicht geringfügigen Abweichung vom 
Erlaubten und der Bösgläubigkeit des Beschwerdeführers steht der Rückbau auch in einem 
vernünftigen Verhältnis zum Ziel, den rechtswidrigen Zustand zu beenden. 

18 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
19 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 N. 9; 
BVR 2013 S. 85 E. 5.1
20 BGE 136 II 359 E. 7.1; BGer 1C_171/2017 vom 3.10.2017 E. 4.1; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum 
Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 9b Bst. a/aa
21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 9b 
Bst. a/ff
22 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 46 N. 9a

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e) Zusammenfassend ergibt sich, dass die angeordnete Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands im öffentlichen Interessen liegt, verhältnismässig ist und den Vertrauensgrundsatz nicht 
verletzt. Die Wiederherstellungsfrist ist während des Beschwerdeverfahrens Verfahrens 
abgelaufen. Praxisgemäss ist daher eine neue Frist anzusetzen. Die von der Gemeinde 
angesetzte Frist von rund zwei Monaten wird nicht bestritten und erscheint als verhältnismässig.

5. Zusammenfassung und Kosten

a) Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet. Die Beschwerdeführer 
beantragen die Durchführung eines Augenscheins. Der Antrag ist abzulehnen. Aus den Akten, 
insbesondere den darin enthaltenen Fotos und den Plänen, ergibt sich der Sachverhalt mit 
hinreichender Klarheit.

b) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für 
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben 
werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'000.00 (Art. 103 
Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV23). Als unterliegende Partei hat der Beschwerdeführer 
die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). 

c) Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die Frist zur 
Wiederherstellung gemäss Ziffer 1 der Verfügung der Gemeinde Orpund vom 23. Januar 
2020 wird neu auf 31. Oktober 2020 angesetzt. Im Übrigen wird die Verfügung der 
Gemeinde Orpund vom 23. Januar 2020 bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.00 werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben
- Baupolizeibehörde der Gemeinde Orpund, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

23 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)

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11/12

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

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12/12

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.