# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ee02327a-a233-5e97-8db0-0c035ee2374f
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-02-03
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de droit public 03.02.2023 CDP.2022.167 (INT.2023.113)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_012_CDP-2022-167_2023-02-03.html

## Full Text

A.                           
Feu A.________, décédé le 1er mars
2016, était propriétaire du bien-fonds no [1111] du cadastre de Z.________ dont
l’estimation cadastrale s’élevait à 525'000 francs. A son décès, sa succession
a été partagée entre son épouse, X.________, pour une demie, et leurs deux
fils, chacun pour un quart. Par acte notarié du 23 novembre 2021, ceux-ci ont
vendu cet immeuble au prix de 470'000 francs.

Au mois de mars 2022, X.________ a déposé une demande de prestations
complémentaires, en y annexant l’acte notarié précité. Par décision du 23 mars
2022, la Caisse cantonale neuchâteloise de compensation (ci-après : CCNC) a
rejeté cette demande pour le motif que les revenus de la prénommée excédaient
ses dépenses. Dans son calcul, la CCNC a retenu un dessaisissement de fortune
de 492’500 francs, soit la différence entre le prix auquel le bien-fonds no [1111]
du cadastre de Z.________ (CHF 470’000) avait été vendu et la valeur
vénale de celui-ci (CHF 962’500), correspondant à la valeur moyenne entre
l’estimation cadastrale (CHF 525'000) et l’assurance immobilière (CHF
1'400’000). Saisie d’une opposition à ce prononcé, la CCNC l’a partiellement
admise par prononcé du 19 mai 2022 en ce sens que, tenant compte du fait que X.________
n’était pas l’unique héritière de la succession de feu son époux, elle a fixé
le dessaisissement de fortune à 369'372 francs, ce qui excluait toujours un droit
à une prestation complémentaire.

B.                           
X.________ interjette recours devant la Cour de
droit public du Tribunal cantonal contre cette décision sur opposition en
concluant, sous suite de frais et dépens – sous réserve des règles de
l’assistance judiciaire qu’elle sollicite –, à son annulation et, partant, à ce
qu’il soit dit qu’elle a droit à des prestations complémentaires dès le mois de
février 2022. En résumé, elle reproche à la CCNC de s’être écartée du prix de
vente sans avoir instruit le dossier attendu qu’elle a refusé, sans aucune
explication, de donner suite à sa demande d’expertise visant à déterminer la
valeur vénale de l’immeuble en question, violant ainsi son droit d’être
entendue. Elle ajoute que l’immeuble a été vendu à un tiers, ce qui exclut toute
vente à un prix de faveur, que la méthode appliquée par l’intimée est erronée
et ne correspond nullement à la valeur vénale réelle du bien immobilier et au
marché immobilier du village de Z.________, que cet immeuble était en vente
depuis 2019 au prix de 500'000 francs et que l’offre la plus élevée reçue est
celle à laquelle la maison a été vendue.

C.                           
Sans formuler d’observations, la CCNC conclut
au rejet du recours.

C O N S I D E R A N T

en droit

1.                           
Interjeté dans les formes et délai légaux, le
recours est recevable.

2.                           
La question de savoir si la CCNC a violé le
droit d’être entendu de la recourante – qui englobe tous les
droits qui doivent être attribués à une partie pour qu'elle puisse faire valoir
efficacement son point de vue dans une procédure (ATF 132 II 485 cons. 3.2), en particulier celui de produire des
preuves ou d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves (ATF 135 II 286 cons. 5.1) – peut demeurer
ouverte, la décision devant quoi qu'il en soit être annulée pour les motifs qui
suivent.

3.                           
Selon l’article 4 al. 1 let. a LPC, les
personnes qui ont leur domicile et leur résidence habituelle en Suisse ont
droit à des prestations complémentaires, notamment dès lors qu’elles perçoivent
une rente de vieillesse de l’assurance-vieillesse et survivants. L’article 9
al. 1 LPC précise que le montant de la prestation complémentaire annuelle correspond
à la part des dépenses reconnues (art. 10 LPC) qui excède les revenus déterminants
(art. 11 LPC). Selon l’article 11a al. 2
LPC, les revenus, parts de fortune et droits légaux ou contractuels
auxquels l’ayant droit a renoncé sans obligation légale et sans
contre-prestation adéquate sont pris en compte dans les revenus déterminants
comme s’il n’y avait pas renoncé. Cette nouvelle disposition, entrée en vigueur
le 1er janvier 2021, à la suite de la réforme des PC,
concrétise la jurisprudence développée de longue date par le Tribunal fédéral
en matière de dessaisissement (cf. ATF 140 V 267
cons. 2.2, 134 I
65 cons. 3.2 ; arrêt du TF du 17.07.2020
[9C_504/2019] cons. 2.2). Selon l’article 17a
al. 4 OPC-AVS/AI, lorsque des immeubles ne servent pas d’habitation au
requérant ou à une personne comprise dans le calcul de la prestation
complémentaire, ils seront pris en compte à la valeur vénale. Aux termes de
l’alinéa 5, en cas de dessaisissement d'un immeuble, à titre onéreux ou
gratuit, la valeur vénale est déterminante pour savoir s'il y a renonciation à
des parts de fortune au sens de l'article 11 al. 1 let. g LPC (recte 11a LPC).
La valeur vénale n'est pas applicable si, légalement, il existe un droit
d'acquérir l'immeuble à une valeur inférieure. Selon l’article 17b let a OPC-AVS/AI, il y a dessaisissement de
fortune lorsqu’une personne aliène des parts de fortune sans obligation légale
et que la contre-prestation n’atteint pas au moins 90 % de la valeur de la
prestation. En vertu de l’article 17c OPC-AVS/AI, le montant du dessaisissement en
cas d’aliénation correspond à la différence entre la valeur de la prestation et
la valeur de la contre-prestation.

4.                           
En l’espèce, pour déterminer la valeur vénale du bien-fonds [1111]
du cadastre de Z.________ que la recourante et ses fils ont vendu, par acte
notarié du 23 novembre 2021, au prix de 470'000 francs, la CCNC a fait
application des Directives concernant les prestations complémentaires à l’AVS
et à l’AI (DPC état au 01.01.2022), selon lesquelles « si la valeur actuelle (valeur du marché) d’un immeuble n’est pas connue,
on peut se fonder sur la valeur moyenne entre la valeur selon la législation
sur l’impôt cantonal direct et la valeur d’assurance immobilière, pour autant
que la valeur ainsi obtenue ne soit pas manifestement erronée » (ch. 3444.04). Elle a ainsi retenu, à titre de valeur vénale,
le montant de 962'500 francs correspondant à la moyenne entre l’estimation
cadastrale du bien-fonds [1111] (CHF 525'000) et le montant de l’assurance
immobilière du bâtiment sis sur cette parcelle (CHF 1'400'000) et, par voie de
conséquence, un dessaisissement de fortune de 369’372 francs représentant le
droit de succession de la recourante (3/4) sur la différence (CHF 492'500)
entre la valeur vénale retenue par la CCNC (CHF 962'500) et la valeur à
laquelle le bien-fonds a été vendu (CHF 470’000). Si la Cour de droit public
n’a pas qualifié cette méthode d’inadmissible lorsqu’elle a chargé la CCNC de
mettre en place une pratique uniforme pour déterminer la valeur vénale d’un
immeuble (arrêt du 24.01.2014 [CDP.2011.225]
cons. 6 et les références citées), elle a néanmoins récemment précisé qu’en cas
de vente de l’immeuble en cause, il ne pouvait quoi qu’il en soit pas être fait
abstraction du prix de vente effectif, ce d’autant plus lorsque la vente est
intervenue dans le cadre d’une transaction normale (arrêt de la Cour de droit
public du 07.07 2022 [CDP.2022.19]
destiné à la publication au RJN 2022). Or, dans le cas présent, à aucun moment
l’intimée n’a procédé à un examen des circonstances ayant entouré la vente de
l’immeuble [1111] du cadastre de Z.________ ni motivé les raisons qui l’auraient
conduite à considérer, implicitement, que la recourante (et ses fils) auraient
aliéné leur immeuble sans contre-prestation adéquate. A cet égard, on relève
qu’il n’est pas prétendu que les vendeurs auraient un lien de parenté avec
l’acquéresse, ni qu’ils auraient eu une volonté de libéralité vis-à-vis de
celle-ci. La CCNC ne pouvait donc pas s’écarter du prix de vente effectif sans
avoir au moins fait procéder à une estimation de la valeur vénale par le biais
d’une expertise mise en œuvre par les services fiscaux (arrêt de la CDP du
03.12.2018 [CDP.2018.190]
cons. 4b). Elle pouvait d’autant moins s’affranchir de cette instruction que
l’application dans le cas d’espèce de la méthode consistant à faire intervenir
dans la détermination de la valeur vénale la valeur de l’assurance immobilière
(CHF 1’400'000) d’un bâtiment construit en 1900, soit sa valeur de
reconstruction à neuf, a été considérée comme problématique par la
jurisprudence (arrêt du TA du 27.09.2007 [2007.72] ; RJN 1994, p. 208 cons.
4b).

Il convient par conséquent d’admettre le recours, d’annuler la décision
attaquée et de renvoyer la cause à l’intimée qui, si elle nourrit objectivement
des doutes sur le fait que le prix de vente consenti corresponde à la valeur
vénale réelle de l’immeuble en cause compte tenu notamment de son état de
vétusté et de sa situation géographique, fera procéder à son estimation par un
service officiel, avant de statuer à nouveau sur le droit de la recourante à
des prestations complémentaires.

5.                           
Il est statué sans frais, la loi spéciale ne
prévoyant pas la perception de frais judiciaires (art. 61 let. fbis LPGA). La
recourante qui obtient gain de cause a droit à l'allocation de dépens, dont le
montant est déterminé sans égard à la valeur litigieuse d'après l'importance et
la complexité du litige (art. 61 let. g LPGA). Dans son mémoire d’honoraires du
11 août 2022, son mandataire fait valoir une activité de 12 heures et 3 minutes,
qui paraît correspondre à ce que le mandat exigeait. Au tarif horaire pratiqué
par celui-ci de l’ordre de 265 francs, il en résulte des honoraires s’élevant à
3'193.25 francs (et non pas CHF 1'989.25), des débours à raison de 10 %
des honoraires (CHF 319.30 ; art. 63 LTFrais
par renvoi de l’art. 67 LTFrais)
et de la TVA au taux de 7,7 %
(CHF 270.45) ; l'indemnité de dépens sera ainsi fixée à 3'783 francs, tout
compris.

L’allocation de dépens rend sans objet la demande d’assistance
judiciaire.

Par ces motifs,

la Cour de droit public

1.    Admet le recours et annule la décision sur opposition de la CCNC du 19
mai 2022.

2.    Renvoie la cause à l'intimée pour nouvelle décision au sens des
considérants.

3.    Statue sans frais.

4.    Alloue à la recourante une indemnité de dépens de 3’783 francs à charge
de la CCNC.

5.    Dit que la requête d'assistance judiciaire est sans objet.

Neuchâtel,
le 3 février 2023