# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 05c903ec-1428-51be-8a13-71784bd58603
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-05-08
**Language:** de
**Title:** Natur- und Heimatschutz. Baugesuch als Provokationsbegehren. Bauverweigerung als Inventareröffnung. Erstreckbarkeit der Frist von § 209 Abs. 3 PBG. Planungszone.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0072/2012
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_II_0072_2012_826.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0072/2012 vom 8. Mai 2012 in BEZ 2012 Nr. 39 

1. Der vorliegende Streitfall basiert auf den nachgenannten Gegebenheiten

und Vorkommnissen: 

a) Streitbetroffen ist das an der G-Strasse 26 in X befindliche Grundstück
Kat. Nr. 4413. Diese Parzelle bzw. das auf dieser befindliche Wohnhaus bilden 
Teil  einer  im  kommunalen  Inventar  der  Natur-  und  Heimatschutzobjekte 
verzeichneten,  sich  aus  den  Gebäuden  G-Strasse  6  26  zusammensetzenden 
ehemaligen Arbeiterwohnsiedlung. Der Schutzzweck besteht in der «Erhaltung 
der  Struktur  und  der  Einheit»  der  Siedlung.  Gemäss  dem  Inventarblatt  zu 
(…)  als  wesentliche 
erhalten  sind  auch  die  «umzäunten  Gärten 
Gestaltungsmerkmale».  Nach  der  geltenden  Bau-  und  Zonenordnung  (BZO) 
gehört das Rekursgrundstück der Kernzone B an. 

b) Die fragliche Arbeiterwohnsiedlung liegt überdies in einem Ortsbild von
überkommunaler  Bedeutung.  Bauvorhaben  innerhalb  von  diesem  bedürfen 
daher der Beurteilung durch eine kantonale Behörde. Diese Beurteilung hat ab 
1. November  2011  anstelle  der  bisher  zuständigen  Baudirektion  durch  deren
Amt für Raumentwicklung (ARE) zu erfolgen (§ 7 der Bauverfahrensverordnung 
[BVV] und Ziff. 1.4.1.4 des Anhangs der BVV). 

c) Der Rekurrent beabsichtigt, im südöstlichen Teil seiner Parzelle eine als
«Werkstatt/Lager»  zu  nutzende  eingeschossige  Flachdachbaute  mit  einem 
Grundriss von 6 m x 6,3 m zu errichten.  

Um  eine  diesbezügliche  Bewilligung  hatte  er bereits  mit  Eingabe vom  12. 
September  2007  ersucht.  Mit  Verfügung  vom  11.  Dezember  2007  erteilte  die 
Baudirektion 
in  Bezug  auf  den 
Ortsbildschutz». Eröffnet wurde die Baudirektionsverfügung zusammen mit dem 
Beschluss  der  Baukommission  X  vom  22.  Januar  2008,  mit  welchem  die 
örtliche Baubehörde die Baubewilligung verweigerte. 

für  dieses  Vorhaben  die  «Bewilligung 

d) Hiergegen gelangte der Rekurrent mit Rekurseingabe vom 28. Februar
2008 an die damalige Baurekurskommission II. Mit dem Entscheid BRKE II Nr. 
0016/2009 vom 27. Januar 2009 wurde der Rekurs – soweit hier von Interesse 

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– teilweise gutgeheissen und wurden der Beschluss der Baukommission X (und 
die Verfügung der Baudirektion) aufgehoben.  

Die  Rekursinstanz  gelangte  im  damaligen  Entscheid  zum  Schluss,  dass 
die  kommunale  Baubehörde  aufgrund  der  von  ihr angeführten  Gründe  für den 
abschlägigen  Bauentscheid  faktisch  den 
Inventarblatt  umschriebenen 
Schutzzielen  zum  Durchbruch  verholfen  und  damit  einen  nicht  in  ihre 
Kompetenz  fallenden  Schutzentscheid  gefällt  habe.  Über  Schutzmassnahmen 
für  Objekte  von  kommunaler  Bedeutung  habe  die  Exekutive  (konkret  der 
Stadtrat X) zu befinden. 

im 

In  den  Erwägungen,  auf  die  im  Dispositiv  jenes  Entscheides  verwiesen 
wird, hielt die Rekursinstanz fest, dass die Gemeinde vorgängig einer erneuten 
Beschlussfassung über das Baugesuch einen Schutzentscheid zu treffen haben 
werde,  sei  es,  dass  sie  Schutzmassnahmen  anordnet  oder  aber  auf  solche 
ganz oder teilweise verzichtet. (…) 

f)  Mit  Eingaben  vom  31.  August  2010  und  24.  Januar  2011  ersuchte  der 
Rekurrent  die  örtliche  Baubehörde  unter  Hinweis  auf  das  zwischenzeitliche 
Ausbleiben  einer  Schutzanordnung  darum,  nunmehr  über  das  im  Jahr  2007 
gestellte Baugesuch zu befinden.  

Inventarblatt  ein  wesentliches  Gestaltungsmerkmal  der 

2.1  Mit  dem  vorliegend  angefochtenen  Beschluss  verweigerte  die 
Baukommission  X  eine  Bewilligung 
für  das  vom  Rekurrenten  geplante 
Bauvorhaben  erneut.  Sie  verwies  darauf,  dass  die  umzäunten  Gärten  gemäss 
dem 
fraglichen 
Arbeitersiedlung seien. Es sei ihr (der Baukommission) ein wichtiges Anliegen, 
dass  diese  Siedlung  in  der  bestehenden  Substanz  und  Umgebungsgestaltung 
erhalten  bleibe.  Damit  dem  Schutzzweck  nachgekommen  werden  könne,  sei 
auf eine Bewilligung für das strittige Bauvorhaben zu verzichten.  

2.2  Der  Rekurrent  wendet  hiergegen  ein,  dass  sich  die  Vorinstanz  bei 
ihrem  Entscheid  unzulässigerweise  über  den  vorgängigen  Rekursentscheid 
BRKE  II  Nr.  0016/2009  vom  27.  Januar  2009  hinweggesetzt  habe.  Die 
Rekursinstanz habe dort klar festgehalten, dass einer erneuten Beurteilung des 
Bauvorhabens  ein  Entscheid  des  diesbezüglich  zuständigen  Stadtrates  über 
allfällige Schutzmassnahmen oder den Verzicht auf solche voranzugehen habe. 
Schon  aus  diesem  Grund  sei der angefochtene  Beschluss  aufzuheben.  Heute 
sei  eine  Schutzmassnahme  indessen  gar  nicht  mehr  möglich.  Mit  dem 
abschlägigen  Bauentscheid  vom  22.  Januar  2008  sei  ihm  (dem  Rekurrenten) 
die Aufnahme seines Grundstücks in das Inventar mitgeteilt worden und sei das 
einjährige  Veränderungsverbot  gemäss  §  209  Abs.  2  des  Planungs-  und 
Baugesetzes  (PBG)  ausgelöst  worden.  Dieses  falle  dahin,  wenn  nicht  innert 
Jahresfrist  seit  der  schriftlichen  Mitteilung  eine  dauernde  Anordnung  getroffen 
werde (§ 209 Abs. 3 PBG), was in casu nicht erfolgt sei. (…) 

3.1  (…)  Nicht  beizupflichten  ist  der  Vorinstanz  darin,  dass  in  casu  kein 
durch  den  Rekurrenten  gestelltes  Provokationsbegehren  vorliege.  Zwar  sind 
solche  Begehren  nach  §  213  Abs.  2  PBG  schriftlich  beim  Gemeinderat 
einzureichen, während das Baugesuch im September des Jahres 2007 bei der 

 
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Baukommission eingereicht  wurde. Indessen  muss  die  in  Heimatschutzsachen 
zuständige  Behörde,  wenn  ihr  (behördenintern)  ein  Baugesuch  unterbreitet 
wird, welches ein inventarisiertes Objekt gefährdet, hierauf in geeigneter Weise 
reagieren.  Dies  erfolgt  einerseits  dadurch,  dass  die  zuständige  Behörde 
gestützt  auf  §  209  Abs.  2  PBG  durch  die  schriftliche  Mitteilung  des 
Inventareintrags ein einstweiliges Veränderungsverbot verfügt (vgl. VB 92/0040 
E.  1.b  =  BEZ  1993  Nr.  6).  Andererseits  muss  dem  einstweiligen 
Veränderungsverbot  ein  definitiver  (positiver  oder  negativer)  Schutzentscheid 
folgen,  andernfalls  das  einstweilige  Veränderungsverbot  grundlos  und  damit 
unverhältnismässig  wäre.  Hierbei  ist  zum  Schutz  des  Grundeigentümers  die 
Frist  von  §  213  Abs.  3  PBG  zu  beachten.  Mit  andern  Worten  kommt  es  nicht 
darauf  an,  ob  Baubewilligungs-  und  Unterschutzstellungsbehörde  identisch 
sind.  Auch  vorliegend  kam  dem  Baugesuch  somit  die  Rechtswirkung  eines 
Provokationsbegehrens  im  Sinne  von  §  213  PBG  zu.  Hier  nicht  weiter 
nachzugehen  ist  im  Übrigen  der  Frage,  ob  bei  der  Einreichung  eines 
Baugesuches,  das  ein 
inventarisiertes  Objekt  gefährdet,  dem  Bauherrn 
Gelegenheit  zu  geben  ist,  Schutzmassnahmen  durch  den  Rückzug  des 
Baugesuches abzuwenden.  

Entgegen  der  von  der  Vorinstanz  vertretenen  Auffassung  ist  davon 
auszugehen, dass eine Inventareröffnung vorliegend stattgefunden hat. Die mit 
Beschluss  vom  22.  Januar  2008  erfolgte  Bewilligungsverweigerung  wurde 
ausdrücklich  damit  begründet,  dass  das  rekurrentische  Gebäude  als  Teil  der 
Arbeiterwohnsiedlung  G-Strasse  6-26  im  Inventar  der  schutzwürdigen  Objekte 
von  kommunaler  Bedeutung  enthalten  sei  und  das  Garagengebäude  wegen 
des  dort  vermerkten  Schutzzwecks  nicht  bewilligungsfähig  sei.  Mit  der 
dergestalt  begründeten  Bauverweigerung  war  das  Inventar  eröffnet  und 
bestand  ein  vorläufiges  Veränderungsverbot  (§  209  Abs.  2  PBG).  Hierbei 
unerheblich  ist,  da  vom  Gesetz  nicht  verlangt,  dass  die  –  in  Form  einer 
Bauverweigerungsbegründung  ergangene  –  Mitteilung  nicht  von  der  für 
Schutzmassnahmen zuständigen Behörde, nämlich dem Stadtrat, sondern von 
der Baukommission ausging.  

3.2  Eine  andere  Frage  ist,  ab  welchem  Zeitpunkt  die  einjährige  Frist 
gemäss § 209 Abs. 3 PBG, mit deren Ablauf das Veränderungsverbot dahinfällt, 
sofern  nicht  eine  dauernde  Anordnung  getroffen  wird,  zu  laufen  begann.  Auf 
den  Zeitpunkt  der  Eröffnung  des  als  «schriftliche  Mitteilung»  im  Sinne  der 
genannten Norm zu qualifizierenden Beschlusses aus dem Jahr 2008 kann es, 
da dieser vom Rekurrenten angefochten wurde, nicht ankommen. Es wäre der 
Gemeinde  nicht  zuzumuten  gewesen,  bereits  während  der  Dauer  des 
Rechtsmittelverfahrens und der mit dieser verbundenen Ungewissheit über die 
Rechtslage tätig zu werden. Es ist davon auszugehen, dass der Fristenlauf mit 
der  Rechtskraft  des  Rekursentscheides  vom  27.  Januar  2009  begann.  Diese 
im  Wesentlichen 
trat  mit  der  Rechtskraft  des  den  Rekursentscheid 
bestätigenden  Verwaltungsgerichtsentscheides  VB.2009.00104  vom  6.  Mai 
2009  ein.  Dieser  am  22.  Mai  2009  versandte  Entscheid  blieb  unangefochten 
und wurde mithin ca. Ende Juni 2009 rechtskräftig. Zu diesem Zeitpunkt begann 
die Jahresfrist gemäss § 209 Abs. 3 PBG. Obwohl die genannte Norm anders 
als § 213 Abs. 3 PBG eine Erstreckungsmöglichkeit um ein Jahr nicht vorsieht, 

 
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dürfte  diese  Möglichkeit  auch  bei  §  209  Abs.  3  PBG  anzunehmen  sein  (vgl. 
BRKE I Nr. 206/1998 vom 13. November 1998, E. 3.4 = BEZ 1999 Nr. 5).  

Da  zudem  dem  Baugesuch  die  Wirkung  eines  Provokationsbegehrens 
zukam,  hatte  die  zuständige  Behörde  wie  dargetan  innert  der  höchstens 
zweijährigen Frist von  § 213 Abs. 3 PBG einen definitiven Schutzentscheid zu 
fällen;  dies  mit  Verwirkungsfolge.  Dass  die  Behörde  hierzu  verpflichtet  war, 
ergibt  sich  auch  daraus,  dass  andernfalls  der  Bauverweigerungsgrund  der  − 
grundsätzlich  nur  behördenverbindlichen  −  Inventarisierung  auf  unbestimmte 
Zeit  hinaus  aufrechterhalten  werden  könnte,  was  offenkundig  unzulässig  wäre 
(vgl.  §  320  PBG).  Eine  mit  der  Inventarisierung  begründete  Bauverweigerung 
verschafft dem Baugesuchsteller ohne weiteres das Recht auf einen längstens 
innert  zwei  Jahren  gefällten  definitiven  Schutzentscheid,  mit  dem 
Schutzmassnahmen getroffen werden oder aber auf solche verzichtet wird; dies 
länger  dauernden  einstweiligen 
flankiert  von  einem 
Veränderungsverbot.  Eine  dauernde  Anordnung  hätte  daher  vorliegend  innert 
maximal  zwei  Jahren  getroffen  werden  müssen.  Diese  Frist  ist  längstens 
abgelaufen.  Das  Recht  zur  Anordnung  von  Schutzmassnahmen  in  Form  einer 
Verordnung oder einer Verfügung ist somit, jedenfalls was den Umschwung des 
rekurrentischen Grundstücks betrifft, heute verwirkt.  

jedenfalls  nicht 

3.3  Zugeschnitten  sind  die  Regelungen  von  §  209  PBG  –  einstweiliges 
Veränderungsverbot  –  und  §  213  Abs.  3  PBG  –  Verwirkung  des 
Unterschutzstellungsanspruches  –  vorab  auf 
individuell  konkrete,  ein 
bestimmtes  Objekt  betreffende  Schutzmassnahmen.  Ob  die  in  diesen  Normen 
statuierten  Fristen,  was  –  soweit  erkennbar  –  von  den  Rechtsmittelbehörden 
bislang  noch  nicht  zu  entscheiden  war,  auch  dann  gelten,  wenn  der  Schutz 
durch  eine  planerische  Massnahme  (§  205  lit.  a  PBG)  erfolgen  soll,  ist 
zumindest fraglich. Eine Frist von maximal zwei Jahren dürfte für eine Änderung 
der  Nutzungsplanung,  über  welche  die  Gemeindelegislative  zu  befinden  hat, 
häufig  oder  gar  zumeist  nicht  ausreichen.  Eine  erst  in  Aussicht  stehende 
planerische Schutzmassnahme, insbesondere eine Änderung des Zonenplans, 
kann  einem  Bauvorhaben  erst  dann  entgegengehalten  werden,  wenn  eine  im 
Sinne von § 234 PBG «durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche 
Festlegung»  vorliegt.  Das  zweckmässige  Vorgehen  dürfte  in  Fällen,  wo  der 
Schutz  durch  planerische  Massnahmen  erfolgen  soll,  darin  liegen,  dass  die 
Gemeinde  bei  der  diesbezüglich  zuständigen  Baudirektion  die  Festsetzung 
einer Planungszone beantragt (§ 346 PBG).  

3.4 In der Rekursantwort wird denn auch erwähnt, dass sich die Gemeinde 
veranlasst sehen könnte, nötigenfalls nachträglich noch einen derartigen Antrag 
auf Erlass einer Planungszone zu stellen. Hierzu ist bereits heute festzuhalten, 
dass  die  Planungszone  zwar  weiteren  Bauvorhaben,  jedoch  aus Gründen  von 
Treu und Glauben demjenigen des Rekurrenten nicht entgegengehalten werden 
könnte. Eine derartige Massnahme zur Verhinderung eines Bauvorhabens, mit 
dessen  Realisierung  die  Gemeinde  den  Rekurrenten  nunmehr  seit  über  vier 
Jahren  ohne  zureichende  Gründe  hinhält,  wäre  als  rechtsmissbräuchlich  zu 
bezeichnen.  Es  liegen  gewisse  Parallelen  zum  Sachverhalt  vor,  den  das 
Verwaltungsgericht im Entscheid VB 37/1985 (in RB 1985 Nr. 106 = BEZ 1986 
Nr.  1)  zu  beurteilen  hatte.  Damals  versuchte  der  Gemeindegesetzgeber,  einer 

 
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durch die örtliche Baubehörde erteilten Baubewilligung nachträglich  – während 
des  Rechtsmittelverfahrens  –  durch  eine  Änderung  der  Nutzungsplanung  die 
Grundlage  zu  entziehen.  Dies  wurde  vom  Verwaltungsgericht  als  unzulässig 
qualifiziert.  

Zusammenfassend  ist  festzuhalten,  dass  der  angefochtene  Beschluss  in 

Gutheissung des Rekurses aufzuheben ist.