# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e2601321-4bfd-5376-8d84-fc4ed0a1d314
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-05-05
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 05.05.2015 110 2014 118
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2014-118_2015-05-05.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2014/118 Bern, 5. Mai 2015

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1

Frau B.________
Beschwerdeführerin 2

alle vertreten durch Herrn Fürsprecher C.________

und

Herrn D.________
Beschwerdegegner

vertreten durch Frau Fürsprecherin E.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wilderswil, Bauverwaltung, Kirchgasse 31, 
3812 Wilderswil

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wilderswil vom 
18. September 2014 (4.301.01728/06; Neubau MFH sowie Teilabbruch und Umnutzung 
bestehender Schopf)

2

I. Sachverhalt

1. Der Beschwerdegegner und dessen Ehefrau, Frau G.________, sind gemäss 

Grundstück-Informationssystem des Kantons Bern (GRUDIS) Miteigentümer der beiden 

Parzellen Wilderswil Gbbl. Nrn. H.________ und I.________. Auf dem erstgenannten, 

grösseren Grundstück befindet sich ein Wohnhaus, ein Schopf sowie eine Gartenanlage. 

Das zweitgenannte, kleinere Grundstück ist unbebaut und grenzt im Süden an das 

grössere Grundstück. Im Zonennutzungsplan der Gemeinde Wilderswil sind diese beiden 

Parzellen der Kernzone zugewiesen. 

Der Beschwerdegegner reichte am 19. Dezember 2013 bei der Gemeinde Wilderswil ein 

Baugesuch ein: zum einen für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen 

sowie den Teilabbruch und die Umnutzung eines Schopfs in Abstellräume für die neuen 

Wohnungen auf der Parzelle Wilderswil Gbbl. Nr. H.________ und zum anderen für das 

Erstellen von vier Parkplätzen auf der Parzelle Wilderswil Gbbl. Nr. I.________. Gegen das 

Bauvorhaben erhoben unter andern die Beschwerdeführenden Einsprache. Mit 

Bauentscheid vom 18. September 2014 erteilte die Gemeinde für das Bauvorhaben die 

Baubewilligung. 

2. Gegen diesen Entscheid führen die Beschwerdeführenden mit Eingabe vom 

15. Oktober 2014 bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) 

Beschwerde. Sie beantragen die Aufhebung des Bauentscheids vom 18. September 2014 

und die Erteilung des Bauabschlags. Sie machen geltend, die Parteibezeichnung sei falsch 

und das geplante Mehrfamilienhaus halte den Abstand zum Grundstück und zum Gebäude 

der Beschwerdeführenden nicht ein.

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet,1 führte den 

Schriftenwechsel durch und holte bei der Vorinstanz die Akten ein. Sowohl der 

Beschwerdegegner in seiner Stellungnahme vom 10. November 2014 als auch die 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191). 

3

Gemeinde in ihrer Stellungnahme vom 12. November 2014 beantragen sinngemäss die 

Abweisung der Beschwerde vom15. Oktober 2014. 

Mit Verfügung vom 23. Dezember 2014 hielt das Rechtsamt fest, aufgrund einer ersten 

summarischen Einschätzung sei es fraglich, ob das geplante Projekt über eine genügend 

grosse anrechenbare Aufenthalts- und Kinderspielplatzfläche verfüge. Es scheine zudem 

fraglich, ob der südseitige Gebäudeabstand zwischen dem geplanten Mehrfamilienhaus 

und dem ebenfalls auf der Parzelle Wilderswil Gbbl. Nr. H.________ gelegenen Gebäude 

Nr.  15 eingehalten sei. Das Rechtsamt gab den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, zu den 

beiden erwähnten Punkten Stellung zu nehmen. 

Die Gemeinde reichte am 3. Februar 2015 eine Stellungnahme ein und hielt unter anderem 

fest, dass das Bauvorhaben gemäss den Baugesuchsunterlagen eine genügend grosse 

Kinderspielplatzfläche aufweise. Ausserdem sei in Anwendung der mittleren Abstandslinie 

der Gebäudeabstand gegenüber dem Gebäude Nr.  XX eingehalten. In seiner 

Stellungnahme vom 18. Februar 2015 führte der Beschwerdegegner unter anderem aus, 

dass das Bauvorhaben die erforderliche Kinderspielplatzfläche einhalte. Aufgrund der 

schwierigen Grundstückverhältnisse würde sich vorliegend zudem gestützt auf Art. 45 

Abs. 3 BauV2 eine Herabsetzung der Mindestfläche des Kinderspielplatzes rechtfertigen. In 

Bezug auf die Einhaltung des Gebäudeabstandes weist der Beschwerdegegner darauf hin, 

dass das projektierte Gebäude einen unregelmässigen Grundriss habe. Es entspreche der 

Praxis, bei solchen Gebäuden den Abstand von der mittleren Abstandslinie aus zu 

messen. Die Beschwerdeführenden vertreten in ihrer Stellungnahme vom 23. Februar 

2015 die Ansicht, dass das Bauvorhaben weder über eine genügend grosse 

Kinderspielplatzfläche verfüge noch den Gebäudeabstand zu Gebäude Nr. XX einhalte. 

4. Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

2 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).

4

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 

Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 

der Beschwerde zuständig. 

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 

Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die 

Beschwerdeführenden haben sich als Einsprecher im Baubewilligungsverfahren beteiligt 

und sind durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert. Die Beschwerdelegitimation 

setzt weiter voraus, dass der Beschwerdeführer durch den vorinstanzlichen Entscheid 

besonders berührt ist (Art. 40 Abs. 5 BauG i.V.m. Art. 65 Abs. 1 Bst. b VRPG4). Die 

Beschwerdeführenden sind Miteigentümer des Grundstücks Wilderswil Gbbl. 

Nr. K.________, das im Nordwesten unmittelbar an das Baugrundstück grenzt, und 

insofern in ihren Interessen betroffen.

c) Die Beschwerdeführenden haben ihre Beschwerde form- und fristgerecht bei der 

BVE eingereicht. Auf die Beschwerde ist einzutreten. 

2. Parteibezeichnung

a) Die Beschwerdeführenden rügen, der angefochtene Bauentscheid trage eine falsche 

Parteibezeichnung. Die Ehefrau des Beschwerdegegners, Frau G.________, sei 

Miteigentümerin des Baugrundstücks. Sie habe dem Beschwerdegegner die Vollmacht 

erteilt, dass er auch in ihrem Namen die notwendigen Dokumente betreffend das 

Baugesuch unterschreiben dürfe und ausdrücklich erklärt, sie würden auf dem 

Baugrundstück gemeinsam verschiedene Bauprojekte planen. Die Ehefrau des 

Beschwerdegegners sei deshalb ebenfalls als Baugesuchstellerin zu betrachten und der 

Bauentscheid hätte ihr ebenfalls eröffnet werden müssen.

3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721). 
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).

5

b) Aus den Akten ergibt sich, dass das Baugesuch (Formular 1.0) vom 

Beschwerdegegner in seiner Eigenschaft als Baugesuchsteller (Bauherr) und 

Grundeigentümer, von der Ehefrau des Beschwerdegegners in ihrer Eigenschaft als 

Grundeigentümerin sowie vom Projektverfassenden unterschrieben worden ist.5 Gemäss 

dem vorliegenden Baugesuch gilt somit lediglich der Beschwerdegegner als 

Baugesuchsteller, die Ehefrau des Beschwerdegegners ist hingegen nicht 

Baugesuchstellerin. 

c) Bauentscheide sind dem Baugesuchsteller bzw. der Baugesuchstellerin, den 

verbleibenden Einsprechern, den beteiligten kantonalen Amtsstellen sowie der Gemeinde 

zu eröffnen (Art. 39 Abs. 2 BauG, Art. 37 Abs. 1 BewD6). Das Gesetz schreibt hingegen 

nicht vor, dass der Bauentscheid den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern 

eröffnet werden muss. Da die Ehefrau des Beschwerdegegners nicht Baugesuchstellerin 

ist, musste die Gemeinde ihr den Bauentscheid auch nicht eröffnen. Die erhobene Rüge 

erweist sich somit als unbegründet und die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.

3. Gebäudeabstand im Nordwesten

a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, der Neubau auf dem Grundstück 

Wilderswil Gbbl. Nr. H.________ müsse zu ihrem Grundstück Wilderswil Gbbl. 

Nr. K.________ den grossen Grenzabstand von 8 m einhalten. Da das geplante 

Mehrfamilienhaus zu nahe an der Grundstückgrenze stehe, sei auch der Abstand zum 

Gebäude der Beschwerdeführenden verletzt. Die Gemeinde führt aus, dass das 

Bauvorhaben gegenüber dem Grundstück der Beschwerdeführenden den geforderten 

Grenzabstand von 3 m respektiere. In Anwendung von Art. 2 Abs. 3 GBR7 sei zudem auch 

der Gebäudeabstand zwischen dem Gebäude der Beschwerdeführenden und dem 

geplanten Mehrfamilienhaus eingehalten. 

5 Baugesuch, Vorakten Gemeinde, p. 17.
6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
7 Baureglement der Einwohnergemeinde Wilderswil, durch die Gemeindeversammlung beschlossen am 
15. September 2008. 

6

b) Das Baugrundstück mit dem geplanten Mehrfamilienhaus grenzt im Nordwesten 

unmittelbar an das Grundstück der Beschwerdeführenden. Beide Parzellen liegen in der 

Kernzone. Gemäss Art. 2 Abs. 1 GBR ist in dieser Zone ein grosser Grenzabstand von 8 m 

und ein kleiner Grenzabstand von 3 m einzuhalten. Der kleine Grenzabstand gilt für die 

Schmalseite und die beschattete Längsseite eines Gebäudes. Er bezeichnet die kürzeste 

waagrechte Entfernung der Fassade (Umfassungswand) von der Grundstückgrenze 

(Art. 21 Abs. 2 GBR). Beim geplanten Mehrfamilienhaus befinden sich die kleinen 

Grenzabstände an dessen Nord-, West- und Ostseite. Gegenüber dem Grundstück der 

Beschwerdeführenden muss der Neubau somit den kleinen Grenzabstand von 3 m 

einhalten. Auf dem Plan Situation/Erdgeschoss vom 9. Juli 2014 ist ersichtlich, dass das 

umstrittene Mehrfamilienhaus im Nordwesten gegenüber der Parzelle der 

Beschwerdeführenden einen Grenzabstand von 3 m aufweist und damit den 

vorgeschriebenen kleinen Grenzabstand einhält.

c) Neben dem Grenzabstand muss das geplante Mehrfamilienhaus weiter den Abstand 

zu dem auf der Parzelle der Beschwerdeführenden gelegenen Gebäude einhalten. Der 

Gebäudeabstand zweier Bauten muss wenigstens der Summe der dazwischen liegenden 

für sie vorgeschriebenen Grenzabstände entsprechen. Die Vorinstanz und die 

Beschwerdeführenden gehen übereinstimmend von diesem Grundsatz aus.8 Auch Art. 2 

Abs. 3 GBR knüpft an diese Definition des Gebäudeabstandes an. Allerdings enthält das 

GBR selber keine Regelung zum Gebäudeabstand. Es ist somit Art. 13 Abs. 1 

Normalbaureglement (NBRD9) als ergänzendes Recht anzuwenden (Art. 1 Abs. 2 NBRD), 

der den Gebäudeabstand im von der Gemeinde benutzten Sinne definiert: 

„Der Abstand zweier Gebäude muss wenigstens der Summe der beiden dazwischenliegenden 

Grenzabstände entsprechen. Bei Gebäuden auf demselben Grundstück wird er berechnet, wie 

wenn eine Grenze zwischen ihnen läge.“ 

Das auf der Parzelle der Beschwerdeführenden gelegene Gebäude hält südseitig 

gegenüber dem Baugrundstück einen Grenzabstand von 4 m ein.10 Das geplante 

Mehrfamilienhaus weist gegen Norden, wie aufgezeigt, einen kleinen Grenzabstand von 3 

8 Vgl. Bauentscheid vom 18. September 2014, S. 6; Beschwerde vom 15. Oktober 2014, S. 4.
9 Dekret vom 10. Februar 1970 über das Normalbaureglement (NBRD; BSG 723.13). 
10 Vgl. dazu auch den Situationsplan (1/500) vom 1. November 2012. 

7

m auf. Die Summe der zwischen den Gebäuden liegenden Grenzabstände beträgt somit 

7 m. 

Nach geltendem Recht müsste das Gebäude der Beschwerdeführenden im Süden, an der 

besonnten Längsseite des Gebäudes, den grossen Grenzabstand von 8 m einhalten 

(Art. 21 Abs. 3 GBR). Beim Gebäude der Beschwerdeführenden handelt es sich allerdings 

um eine altrechtliche Baute. Wie die Gemeinde zutreffend festhält, findet deshalb im 

vorliegenden Fall zur Ermittlung des Gebäudeabstandes zwischen dem Gebäude der 

Beschwerdeführenden und dem geplanten Mehrfamilienhaus Art. 2 Abs. 3 GBR 

Anwendung. Gemäss dieser Vorschrift reduziert sich der Gebäudeabstand bei 

altrechtlichen zu nahe an die Grenze gebauten Gebäuden um das Mass des fehlenden 

Abstandes. Die Gemeinde und die Beschwerdeführenden gehen übereinstimmend davon 

aus, dass das Gebäude auf dem Grundstück Wilderswil Gbbl. Nr. K.________ beim Bau 

die damaligen Grenzabstandsvorschriften eingehalten hat. Der Gebäudeabstand gemäss 

geltendem Recht, ausmachend 11 m (8 m grosser Grenzabstand zuzüglich 4 m kleiner 

Grenzabstand), reduziert sich im vorliegenden Fall daher um das fehlende Mass und damit 

um 4 m (8 m grosser Grenzabstand abzüglich 4 m). Es muss somit zwischen dem 

geplanten Mehrfamilienhaus und dem Gebäude der Beschwerdeführenden ein 

Gebäudeabstand von 7 m eingehalten werden. Das ist vorliegend der Fall. 

d) Das geplante Mehrfamilienhaus hält somit die Abstände zum Grundstück und zum 

Gebäude der Beschwerdeführenden ein. Dies ist auf den Plänen erkennbar,11 weshalb auf 

die Durchführung eines Augenscheins verzichtet werden kann. Entgegen den 

Ausführungen der Beschwerdeführenden musste die Gemeinde daher dem 

Beschwerdegegner auch keine Ausnahmebewilligung erteilen. Die Beschwerde erweist 

sich somit auch in diesem Punkt als unbegründet und ist abzuweisen.

4. Gebäudeabstand im Süden

11 Vgl. den Plan Situation/Erdgeschoss vom 9. Juli 2014 und den Situationsplan (1/500) vom 1. November 
2012. 

8

a) Die Beschwerdeführenden rügen zwar explizit, der grosse Grenzabstand nach Art. 2 

GBR sei nicht eingehalten12. Ihre Begründung bezieht sich aber auf die Einhaltung des 

Grenzabstands im Nordwesten des geplanten Mehrfamilienhauses. Da das Baureglement 

der Gemeinde Wilderswil keine Bruttogeschossfläche oder Ausnützungsziffer vorschreibt, 

wird das Mass der zulässigen baulichen Nutzung über die baupolizeilichen Masse 

(Gebäudehöhe und -länge, Geschosszahl, Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften) 

festgelegt. Vorliegend ist die Einhaltung der vorgeschriebenen Abstände daher gestützt auf 

Art. 40 Abs. 3 BauG von Amtes wegen zu prüfen.

b) Wie dargelegt (vgl. E. 3.b), muss das geplante Mehrfamilienhaus einen grossen 

Grenzabstand von 8 m und einen kleinen Grenzabstand von 3 m einhalten. Der grosse 

Grenzabstand gilt dabei für die besonnte Längsseite des Gebäudes (Art. 21 Abs. 3 GBR). 

Beim geplanten Mehrfamilienhaus ist diese unbestrittenermassen auf der Südseite. Auf der 

Südseite des geplanten Mehrfamilienhauses grenzt nicht ein anderes Grundstück an, 

sondern es besteht auf dem gleichen Grundstück bereits das Gebäude Nr. XX. Auf der 

Südseite ist somit nicht der Grenzabstand, sondern der Gebäudeabstand massgebend.

c) Der Abstand zweier Gebäude muss wenigstens der Summe der beiden 

dazwischenliegenden Grenzabstände entsprechen. Bei Gebäuden auf demselben 

Grundstück wird er berechnet, wie wenn eine Grenze zwischen ihnen läge (vgl. E. 3.c).

Das geplante Mehrfamilienhaus muss im Süden wie gezeigt den grossen Grenzabstand 

von 8 m einhalten. Das auf der gleichen Parzelle liegende bestehende Gebäude Nr. XX 

muss auf seiner Nordseite den kleinen Grenzabstand von 3 m einhalten. Die Summe der 

zwischen den Gebäuden liegenden Grenzabstände beträgt somit 11 m. Auch die 

Vorinstanz ist davon ausgegangen, dass ein Gebäudeabstand von 11 m einzuhalten ist. 

d) Der grosse Grenzabstand wird rechtwinklig zur besonnten Längsseite gemessen 

(Art. 21 Abs. 3 GBR). Der kleine Grenzabstand bezeichnet die zulässige kürzeste 

waagrechte Entfernung der Fassade von der Grundstückgrenze (Art. 21 Abs. 2 GBR). Auf 

dem Plan Situation/Erdgeschoss vom 9. Juli 2014 sind der grosse Grenzabstand des 

geplanten Mehrfamilienhauses auf der Südseite und der Grenzabstand im Norden des 

bestehenden Gebäudes Nr. XX eingezeichnet. Der vorgeschriebene Gebäudeabstand 

12 Ziff. 8 der Beschwerde vom 15. Oktober 2014.

9

wäre eingehalten, wenn sich die beiden Abstandslinien nicht überschneiden. Das ist aber 

nicht der Fall. Im östlichen Bereich ist der Gebäudeabstand nicht eingehalten. Im Plan 

Situation/Erdgeschoss vom 9. Juli 2014 ist die sowohl vom grossen Grenzabstand des 

geplanten Mehrfamilienhauses als auch vom kleinen Grenzabstand des bestehenden 

Gebäudes Nr.  XX beanspruchte Fläche gestrichelt markiert. Wird der Gebäudeabstand mit 

der in Art. 13 NBRD und Art. 21 GBR vorgeschriebenen Messweise ermittelt, ist er somit 

nicht eingehalten. 

e) Die Gemeinde führt aus, dass der grosse Grenzabstand des geplanten Mehrfamilien-

hauses im Süden in Anwendung der mittleren Abstandslinie gemessen worden sei. Unter 

Berücksichtigung dieser Messweise sei der Gebäudeabstand gegenüber dem bestehenden 

Gebäude Nr.  XX eingehalten. Da die Anwendung der mittleren Abstandslinie in den alten 

Gemeindebaureglementen explizit vorgesehen war, habe die Baukommission an der 

Sitzung vom 16. Juni 2014 beschlossen, dass die mittlere Abstandslinie bei gestaffelten 

Gebäuden auch weiterhin anzuwenden sei. Der Beschwerdegegner weist unter anderem 

auf den unregelmässigen Grundriss des projektierten Mehrfamilienhauses hin. Die mittlere 

Abstandslinie trage dem Umstand Rechnung, dass bei den Grundrissrücksprüngen der 

Grenz- und Gebäudeabstand eingehalten sei. Sie sei ein gerechtes Mittel, um der 

architektonischen Form eines Gebäudes mit einem unregelmässigen Grundriss gerecht zu 

werden. 

Die Messweise mit einer mittleren Abstandslinie ist im geltenden Baureglement nicht 

vorgesehen und verstösst klar gegen die nach Art. 13 Abs. 1 NBRD und Art. 21 GBR 

vorgeschriebene Messweise. Die Tatsache, dass die Berechnung mit der mittleren 

Abstandslinie in den alten Baureglementen der Gemeinde, welche heute nicht mehr in 

Kraft sind, noch ausdrücklich vorgesehen war, spricht im Übrigen eher dafür, dass diese 

Messweise bewusst abgeschafft wurde. Das wiederum entspricht auch der Entwicklung, 

wie sie die BMBV13 längerfristig vorgibt: Die Gemeinden haben ihre Vorschriften bis 2020 

der BMBV anzupassen14 und die BMBV lässt die Messweise mit einer mittleren 

Abstandslinie nicht zu15. 

13 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3).
14 Vgl. Art. 34 Abs. 1 BMBV.
15 Vgl. Art. 23 BMBV.

10

Nicht nachvollziehbar ist schliesslich das vom Beschwerdegegner vorgebrachte Argument, 

die Messweise mit der mittleren Abstandslinie sei ein gerechtes Mittel, um der 

architektonischen Form eines Gebäudes mit einem unregelmässigen Grundriss gerecht zu 

werden. Denn vorliegend werden mit der von der Gemeinde angewendeten Messweise gar 

nicht die Abstände von Gebäuderück- und Gebäudevorsprüngen kompensiert, sondern es 

wird die Nichteinhaltung des Gebäudeabstandes im östlichen Teil mit einem grösseren 

Gebäudeabstand im westlichen Teil kompensiert. 

f) Der Beschwerdegegner bringt vor, ihm sei von der Gemeinde und vom 

Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli zugesichert worden, dass die mittlere 

Abstandslinie im Fall des vorliegenden Bauvorhabens Anwendung finde. Sinngemäss 

macht er somit eine Verletzung des Vertrauensschutzgrundsatzes geltend. 

Der verfassungsmässige Grundsatz von Treu und Glauben gemäss Art. 9 BV16 und Art. 11 

Abs. 2 KV17 verleiht in der Form des Vertrauensschutzes einen Anspruch auf Schutz des 

berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen. Nicht jede Auskunft von Behörden 

vermag aber eine Vertrauensposition zu schaffen. Kumulativ sind folgende 

Voraussetzungen erforderlich: Die behördlichen Auskünfte oder Zusicherungen müssen 

sich auf eine konkrete, die betreffende Person berührende Angelegenheit beziehen und 

von der zuständigen Stelle vorbehaltlos erteilt worden sein. Weiter ist erforderlich, dass die 

Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne weiteres erkennbar war und sich die Rechts- und 

Sachlage seit der Auskunftserteilung nicht geändert hat. Neben dem behördlichen 

Verhalten als Vertrauensgrundlage setzt Vertrauensschutz weiter voraus, dass gestützt auf 

dieses Vertrauen Dispositionen getätigt wurden, die ohne Nachteil nicht wieder rückgängig 

gemacht werden können. Selbst wenn alle Voraussetzungen des Vertrauensschutzes 

erfüllt sind, bleibt die Interessenabwägung zwischen dem Schutz des berechtigten 

Vertrauens und dem Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts im 

Einzelfall vorbehalten.18 

16 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101).
17 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1).
18 Vgl. dazu BVR 2013 S. 85 E. 6.1; Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2014, 
§  22 Ziff. 15 f.

11

Das Baubewilligungsverfahren wird mit der Einreichung des Baugesuchs eingeleitet, was 

vorliegend am 19. Dezember 2013 geschah. Gemäss dem angefochtenen Bauentscheid 

hat der Beschwerdegegner im Herbst 2013 eine Voranfrage zum Bauprojekt eingereicht, 

welche von der Baukommission der Gemeinde behandelt worden ist. Die Voranfrage hat 

die Bedeutung eines Ersuchens um Rechtsauskunft über die Bewilligungsfähigkeit eines 

Bauvorhabens. Die Auskunft bindet die Behörde nach Lehre und Rechtsprechung in einem 

nachfolgenden Verfahren nicht; sie vermag keine Vertrauensdisposition zu schaffen.19 

In den Akten finden sich keine Unterlagen betreffend die Voranfrage des 

Beschwerdegegners. Der Inhalt der Voranfrage ist daher unbekannt. Ebenso wenig 

enthalten die Akten Schriftstücke, welche eine allfällige Korrespondenz zwischen dem 

Beschwerdegegner und der Gemeinde bzw. dem Regierungsstatthalteramt Interlaken-

Oberhasli betreffend die Voranfrage dokumentieren. Entsprechende Dokumente, die 

aufzeigen, dass dem Beschwerdegegner die Anwendung der mittleren Abstandslinie für die 

Ermittlung des grossen Grenzabstandes durch die Behörden vorbehaltslos zugesichert 

wurde, werden auch vom Beschwerdegegner weder vorgelegt noch genannt. Weitere 

Hinweise, aus denen auf eine derartige vorbehaltslose Zusicherung seitens der Behörden 

geschlossen werden könnte, sind ebenso wenig ersichtlich. Ein Verstoss gegen Treu und 

Glauben ist somit im vorliegenden Fall zu verneinen.

g) Der Beschwerdegegner stellt im Beschwerdeverfahren ein Ausnahmegesuch zum 

Unterschreiten des Gebäudeabstands gegenüber dem Gebäude Nr. XX. 

Im Beschwerdeverfahren vor der BVE eingereichte nachträgliche Ausnahmegesuche 

werden mit dem Beschwerdeentscheid beurteilt (Art. 44 Abs. 2 BewD). Laut Art. 26 BauG 

können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt werden, wenn besondere 

Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden. 

Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen nachbarlichen Interessen verletzen, es sei 

denn, die Beeinträchtigung könne durch Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. 

Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein. 

19 VGE 22263 vom 10.4.2006 E. 5.2; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 
4. Aufl., Band I, Bern 2013, Vorbemerkungen zu den Art. 32-44 N. 5.

12

Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der 

Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend 

erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den 

Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den 

geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den 

Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter 

Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen 

der bauwilligen Personen ergeben, eine Ausnahme begründen. Rein finanzielle Interessen, 

der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber 

keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und 

Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die 

Bauwilligen zur Folge hätte.

Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund keine absolute Grösse ist. 

Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt von drei Komponenten ab: 

vom Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der 

abgewichen werden soll, und von Art und Mass der verlangten Abweichung.20 

Der Beschwerdegegner weist auf den unregelmässigen Grundriss des projektierten 

Gebäudes hin. Er macht unter anderem geltend, die Anwendung der mittleren 

Abstandslinie würde dem Umstand Rechnung tragen, dass bei den Grundrissrücksprüngen 

der Grenz- und Gebäudeabstand eingehalten werde. Die mittlere Abstandslinie sei somit 

ein gerechtes Mittel, um der architektonischen Form eines Gebäudes mit einem 

unregelmässigen Grundriss gerecht zu werden. Der mittels mittlerer Abstandslinie 

ermittelte Gebäudeabstand führe im Übrigen zu keiner Beeinträchtigung der Bewohner des 

Gebäudes Nr.  XX. 

Wie dargelegt (E. 4.e), wird vorliegend mit der Messweise der mittleren Abstandslinie gar 

nicht der Abstand bei vor- und rückspringenden Gebäudeteilen kompensiert. Es ist daher 

nicht ersichtlich, inwiefern der unregelmässige Grundriss des geplanten Gebäudes ein 

besonderer Grund darstellen soll. Auch sonst ist kein besonderer Grund ersichtlich, der 

eine Ausnahme rechtfertigen könnte. Insbesondere weist das Grundstück keine besondere 

Form auf und es ist auch reglementskonform ohne weiteres überbaubar. Die 

20 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 4. 

13

Voraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahmebewilligung sind somit vorliegend 

nicht erfüllt.

h) Der Beschwerdegegner weist schliesslich darauf hin, dass der Gebäudeabstand bei 

Gebäuden auf demselben Grundstück berechnet wird, wie wenn eine Grenze zwischen 

ihnen läge. Beim Gebäude Nr.  XX handle es sich um ein altrechtliches Gebäude, so dass 

sich in Anwendung von Art. 2 Abs. 3 GBR der Gebäudeabstand um das Mass des 

fehlenden Abstandes reduziere.

Gemäss Art. 2 Abs. 3 GBR reduziert sich der Gebäudeabstand von altrechtlichen zu nahe 

an die Grenze gebauten Gebäuden um das Mass des fehlenden Abstandes. Von Art. 2 

Abs. 3 GBR erfasst werden demnach altrechtliche Bauten, die heute zu nahe an der 

Grenze zu einem anderen Grundstück stehen. Diese Vorschrift kann hingegen nicht für die 

Ermittlung des Gebäudeabstandes zwischen einem Altbau und einem Neubau, die sich auf 

der gleichen Parzelle befinden, herangezogen werden. Ebenso wenig wäre es zulässig, 

den reglementarischen Gebäudeabstand zwischen einem Altbau und einem Neubau auf 

dem gleichen Grundstück dadurch zu reduzieren, dass der Altbau bis auf einen 

altrechtlichen (zu kleinen) Grenzabstand abparzelliert wird.21

5. Kinderspielplatz und Aufenthaltsbereich 

a) Die Verfahrensbeteiligten hatten Gelegenheit, sich im Rahmen des 

Beschwerdeverfahrens zur Frage zu äussern, ob das geplante Projekt über eine genügend 

grosse anrechenbare Aufenthalts- und Kinderspielplatzfläche verfügt. 

Die Gemeinde und der Beschwerdegegner weisen darauf hin, dass gemäss dem 

bewilligten Plan „Situation/Erdgeschoss“ vom 9. Juli 2014 die Bruttogeschossfläche der 

Familienwohnungen 311.1 m2 betrage. Für den Kinderspielplatz sei eine Fläche von 48.2 

m2 ausgeschieden. Die vorgeschriebene minimale Kinderspielplatzfläche von 46.7 m2 ( 15 

% von 311.1 m2) sei somit eingehalten. Im Übrigen sei aufgrund der vorliegend schwierigen 

Grundstückverhältnisse an die Ausgestaltung der Aufenthalts- und Spielflächen nicht allzu 

grosse Anforderungen zu stellen. Im Weiteren macht der Beschwerdegegner geltend, dass 

21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 9 mit Hinweisen. 

14

die „Empfehlungen für die Projektierung und Gestaltung von benutzerfreundlichen 

Aussenräumen von Wohnüberbauungen“ lediglich hinweisenden Charakter hätten und 

nicht geschriebenes Recht darstellten. Nach diesen Empfehlungen müssten Spiel- und 

Aufenthaltsbereiche „in der Regel“ eine minimale nutzbare Breite von 5 m aufweisen, was 

bedeute, dass davon abgewichen werden könne. Bezüglich des nach den Empfehlungen 

erforderlichen 3-Meter-Streifens gegenüber Hauptfassaden von Wohnbauten bringt der 

Beschwerdegegner vor, dass die Fassaden im Norden und Westen des geplanten 

Mehrfamilienhauses nicht als Hauptfassaden gelten würden. 

Die Beschwerdeführenden weisen in ihrer Stellungnahme darauf hin, dass vorliegend die 

Spielbereiche nicht die vorgeschriebene minimale nutzbare Breite von 5 m einhielten. Der 

zum Schutz der Intim- und Privatsphäre vorgeschriebene Abstand zur Hausfassade werde 

ebenfalls verletzt. 

b) Beim Bau von Mehrfamilienhäusern hat die Bauherrschaft im Freien 

Aufenthaltsbereiche für die Bewohner, insbesondere Kinderspielplätze, zu schaffen 

(Art.  15 Abs. 1 BauG). Unter Mehrfamilienhäuser sind Wohnhäuser mit mehr als zwei 

Familienwohnungen zu verstehen. Als Familienwohnungen gelten Wohnungen mit 

wenigstens drei Zimmern (Art. 43 Abs. 3 BauV). 

Das geplante Mehrfamilienhaus enthält drei 3-Zimmerwohnungen und muss somit 

Aufenthaltsbereiche im Freien und Kinderspielfläche nach den genannten Bestimmungen 

ausweisen. 

c) Die Fläche der Kinderspielplätze hat wenigstens 15 Prozent der Hauptnutz- und 

Konstruktionsflächen der Familienwohnungen zu entsprechen (Art. 45 Abs. 1 BauV). 

Gemäss dem „Nachweis Kinder- und Aufenthaltsfläche‟ auf dem Plan 

„Situation/Erdgeschoss“ vom 9. Juli 2014 beträgt die Bruttogeschossfläche der 

Familienwohnungen 311.1 m2. Die Fläche der Kinderspielplätze muss daher mindestens 

46.7 m2 aufweisen. Gemäss Plan „Situation/Erdgeschoss“ vom 9. Juli 2014 sind 48.2 m2 

als Kinderspielfläche ausgeschieden.

d) Ein Spielplatz soll einen gewissen Freiraum und eine attraktive Spielumgebung 

bieten. Er ist daher so anzulegen, dass mögliche Nutzungskonflikte vermieden oder 

15

zumindest minimiert werden und die Privatsphäre der Wohnungen gewahrt bleibt.22 Aus 

diesem Grund müssen Spiel- und Aufenthaltsbereiche grundsätzlich eine minimale 

nutzbare Breite aufweisen. Die Arbeitshilfe für die Ortsplanung Nr. 92.2 Empfehlungen für 

die Projektierung und Gestaltung von benutzerfreundlichen Aussenräumen von 

Wohnüberbauungen (AHOP)23 empfiehlt eine minimale nutzbare Breite von 5 m. 

Schmalere Bereiche können aus funktionellen Gründen in der Regel nicht angerechnet 

werden. Gegenüber Hauptfassaden von Wohnbauten kann gemäss der AHOP ein Streifen 

von 3 m grundsätzlich nicht angerechnet werden, da er zur Wahrung der Privatsphäre 

unerlässlich ist. Dieser Abstand kann bei speziellen Fällen angemessen reduziert 

(Hochparterre) oder erhöht (private Gartensitzplätze) werden24. 

Die geplanten Kinderspielflächen weisen im Norden und Westen des geplanten 

Mehrfamilienhauses lediglich eine maximale Breite von 3 m auf. Zudem rechnet der 

Beschwerdegegner zur Kinderspielfläche auch die Flächen unmittelbar vor der Nord- und 

Westfassade des Mehrfamilienhauses an. Gemäss dem Plan „Situation/Erdgeschoss“ vom 

9. Juli 2014 liegen die Kinderspielflächen somit direkt vor einem Zimmer und dem Raum 

Dusche/WC, wodurch die Privatsphäre der Bewohner beeinträchtigt wird. Grosse Teile der 

ausgeschiedenen Kinderspielflächen können daher in Anwendung der AHOP nicht als 

solche angerechnet werden. Das überzeugt vorliegend: Die als Spielfläche bezeichnete 

Fläche kann von ihrer Dimension und ihrer Nähe zur Hauptfassade ihren Zweck nicht 

erfüllen. Das Bauvorhaben verfügt somit nicht über eine genügend grosse anrechenbare 

Kinderspielplatzfläche.

e) Für Aufenthaltsbereiche der übrigen Bewohner sind 5 % der Hauptnutz- und 

Konstruktionsflächen (ehemals Bruttogeschossfläche) aller Wohnungen, pro 

Mehrfamilienhaus mindestens aber 20 m2, vorzusehen (Art. 45 Abs. 2 BauV). Als 

Aufenthaltsfläche werden gemäss dem Plan „Situation/Erdgeschoss“ vom 9. Juli 2014 

lediglich 19.4 m2 ausgeschieden. Die geplanten Aufenthaltsflächen haben im Osten des 

Mehrfamilienhauses eine maximale Breite von höchstens 2 m und schliessen unmittelbar 

an die Ostfassade an. Dort befinden sich ebenfalls Wohnräume, weshalb die Privatsphäre 

22 AHOP Nr. 92.2 (vgl. Fn. 23), S. 15.
23 Arbeitshilfe für die Ortsplanung (AHOP) Nr. 92.2 Empfehlungen für die Projektierung und Gestaltung von 
benutzerfreundlichen Aussenräumen von Wohnüberbauungen, (nachfolgend AHOP Nr. 92.2), einsehbar unter 
<http://www.jgk.be.ch/jgk/de/index/baubewilligungen/baubewilligungen/Musterdokumente.html>.
24 AHOP Nr. 92.2, S. 19.

16

der Bewohner durch die Nichteinhaltung des 3-Meter-Streifens tangiert wird. Die Vorgaben 

gemäss den Empfehlungen in der AHOP Nr. 92.2 sind daher auch in Bezug auf die 

Aufenthaltsfläche nicht eingehalten. Der Aufenthaltsbereich kann vorliegend aufgrund 

seiner Dimension und Lage seinen Zweck nicht erfüllen. Das geplante Bauvorhaben 

verfügt somit nicht über einen genügend grossen anrechenbaren Aufenthaltsbereich im 

Freien. 

f) Im vorliegenden Fall liegen auch keine schwierigen Grundstückverhältnisse oder 

besondere Umstände vor, die es rechtfertigten würden, die Aufenthalts- und 

Kinderspielplatzfläche herabzusetzen (Art. 45 Abs. 3 BauV). Die Grundstückverhältnisse 

lassen sich den Plänen entnehmen, weshalb sich ein Augenschein erübrigt.

g) Der Beschwerdegegner räumt ein, dass streng rechtlich genommen Art.  15 Abs. 1 

BauG i.V.m. Art. 43 Abs. 3 BauV Anwendung findet, da vorliegend drei 3-Zimmerwohnun-

gen geplant sind. Er ist aber der Meinung, dass die Vorschrift von Art. 43 Abs. 3 BauV 

heute überholt sei. Die geplanten Wohnungen seien im Grundriss eher klein und von daher 

nicht unbedingt für Familien geeignet. 

Das geltende Recht ist unabhängig von der rechtspolitischen Einschätzung des 

Beschwerdegegners anwendbar. Im Übrigen sieht auch die Vernehmlassungsvorlage25 zur 

laufenden Baugesetzrevision weiterhin eine Pflicht zum Erstellen von Aufenthaltsbereichen 

und Kinderspielplätzen vor, wobei in der Vernehmlassungsvorlage neu vorgesehen ist, 

dass Aufenthaltsbereiche unabhängig von der Grösse der Wohnungen erstellt werden 

müssen.26 

h) Der Beschwerdegegner stellt im Beschwerdeverfahren ein Ausnahmegesuch zur 

Unterschreitung der Mindestfläche für Spiel- und Aufenthaltsbereiche. Vorliegend ist kein 

Grund ersichtlich, der eine Ausnahme rechtfertigen könnte. Insbesondere weist das 

Grundstück keine besondere Form auf und es ist auch reglementskonform überbaubar. Die 

Voraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahme sind somit vorliegend nicht erfüllt. 

25 Die Unterlagen der Vernehmlassung zur Teilrevision der Baugesetzgebung sind einsehbar unter: 
http://www.be.ch/portal/de/behoerden/regierungsrat.html, Rubriken „Regierungsrat‟, 
„Regierungsratsbeschlüsse‟, „Vernehmlassungen‟, „Kantonale Vernehmlassungen‟.
26 Vgl. Art. 15 Vernehmlassungsentwurf zur Teilrevision des Baugesetzes.

http://www.be.ch/portal/de/behoerden/regierungsrat.html

17

6. Zusammenfassung und Kosten

a) Die Beschwerdeführenden rügen die Parteibezeichnung sei falsch und der Grenz- 

und Gebäudeabstand im Nordwesten des geplanten Mehrfamilienhauses gegenüber ihrem 

eigenen Haus sei nicht eingehalten. Mit diesen Rügen dringen sie nicht durch (E. 2/3). Das 

geplante Mehrfamilienhaus hält auf der Südseite den vorgeschriebenen Gebäudeabstand 

zum auf der gleichen Parzelle gelegenen vorbestehenden Gebäude Nr.  XX nicht ein (E. 

4). Zudem weist es keine genügend grosse anrechenbare Aufenthalts- und 

Kinderspielplatzfläche auf (E. 5). Das Bauvorhaben weist diesbezüglich erhebliche Mängel 

auf, und es wird in Anwendung von Art. 40 Abs. 3 BauG von Amtes wegen der 

Bauabschlag erteilt. Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegt keine Partei.

b) Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten bestehen aus einer Pauschalgebühr 

(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine 

Pauschalgebühr von Fr. 200.00 bis Fr. 4'000.00 erhoben (Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 

GebV27). In Anwendung dieser Bestimmungen wird die Pauschale auf Fr. 1'800.00 

festgelegt. Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden 

Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere 

Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigen, keine Verfahrenskosten zu 

erheben. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens werden die Verfahrenskosten den 

Beschwerdeführenden und dem Beschwerdegegner je zur Hälfte auferlegt. 

c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 

nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 

oder die Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen 

als gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens 

werden die Parteikosten wettgeschlagen. Das heisst, jede Partei trägt ihre eigenen 

Parteikosten.

d) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren hat in jedem 

Fall der Gesuchsteller zu tragen (Art. 52 Abs. 1 BewD). Die amtlichen Kosten belaufen sich 

gemäss Ziff. IV/9 des Bauentscheids der Gemeinde Wilderswil vom 18. September 2014 

27 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).

18

auf Fr. 3'530.00. Gemäss der Kostenzusammenstellung in den Vorakten28 sind in diesen 

Kosten Fr. 30.00 für das Anzeigen des Baubeginns enthalten. Beim vorliegenden Ausgang 

des Verfahrens entfallen diese Kosten. Die Kosten für das erstinstanzliche 

Baubewilligungsverfahren reduzieren sich somit auf Fr. 3'500.00. Dieser Betrag bleibt dem 

Beschwerdegegner zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die 

Gemeinde Wilderswil zuständig.

III. Entscheid

1. Der Bauentscheid der Gemeinde Wilderswil vom 18. September 2014 wird von 

Amtes wegen aufgehoben. Dem Baugesuch vom 19. Dezember 2013 wird der 

Bauabschlag erteilt. 

2. a) Die Verfahrenskosten werden auf insgesamt Fr. 1'800.00 festgelegt. Den 

Beschwerdeführenden werden Fr. 900.00 auferlegt. Der Beschwerdeführer 1 und die 

Beschwerdeführerin 2 haften für die ihnen auferlegten Verfahrenskosten solidarisch 

für den gesamten Betrag. Dem Beschwerdegegner werden Verfahrenskosten von 

Fr. 900.00 auferlegt. Eine Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 

Rechtskraft erwachsen ist.

b) Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 3'500.00 

werden dem Beschwerdegegner auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die 

Gemeinde Wilderswil zuständig.

3. Jede Partei trägt ihre Parteikosten selber. 

IV. Eröffnung

- Herrn Fürsprecher C.________, eingeschrieben

28 Vgl. Vorakten Gemeinde, p. 92.

19

- Frau Fürsprecherin E.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wilderswil, Bauverwaltung, eingeschrieben

- Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, zur Kenntnis

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

B. Egger-Jenzer,

Regierungspräsidentin

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 

allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 4 Exemplaren einzureichen ist, muss 

einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 

Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 

beizulegen.