# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8c855817-3c45-554b-8fa9-8312b996c63c
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-19
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 19.02.2014 WBE.2013.324
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2013-324_2014-02-19.pdf

## Full Text

2014 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 149 

 

V. Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 

 

25 Baubewilligung; Parkplatzerstellungspflicht 

Die altrechtliche Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage, welche entge-

gen § 62 Abs. 1 aBauG ohne Sicherstellung der dauernden Verfügbarkeit 

der Parkplätze erfolgte, genügt der Parkfelderstellungspflicht nach § 55 

Abs. 1 BauG nicht. 

Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 19. Februar 2014 in Sa-

chen A. gegen Departement Bau, Verkehr und Umwelt und Stadtrat B. 

(WBE.2013.324). 

Aus den Erwägungen 

2. 
2.1. 
Bei Erstellung und eingreifender Umgestaltung, Erweiterung 

oder Zweckänderung von Bauten und Anlagen sind genügend 
Parkfelder für die Fahrzeuge der Benutzer und Besucher sowie die 
erforderlichen Verkehrsflächen für den Zubringerdienst zu schaffen. 
Die Parkfelder müssen auf privatem Grund in nützlicher Distanz zur 
Liegenschaft, der sie zu dienen haben, liegen und dauernd als solche 
benutzt werden können (§ 55 Abs. 1 BauG). Die Parkierungs- und 
Verkehrsflächen müssen so ausgelegt sein, dass die Fahrzeuge der 
Benutzer und Besucher aufgenommen und die Anlieferung bewältigt 
werden können. Dabei sind die Grösse der Bauten, die Art ihrer Be-
nutzung, die Erschliessung durch öffentliche Verkehrsmittel und die 
Möglichkeiten, andere Parkierungsflächen zu benutzen, zu berück-
sichtigen (§ 56 Abs. 1 BauG). Nach der Rechtsprechung des Verwal-
tungsgerichts ist von einer Umgestaltung, welche die Parkfelderstel-
lungspflicht auslöst, auszugehen, wenn eine eigentliche Veränderung 
des Baukörpers vorliegt. Blosser Unterhalt und zeitgemässe Erneue-

150 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2014 

 

rung im Sinne von § 68 lit. a BauG (Besitzstandsgarantie) machen 
noch keine relevante Umgestaltung aus (vgl. dazu AGVE 1997, 
S. 317 ff.; 1982, S. 265; 1980, S. 249). Ausschlaggebend ist somit 
nicht das Bedarfskriterium, sondern das Ausmass der baulichen 
Massnahmen (AGVE 1997, S. 319; vgl. auch CHRISTIAN HÄUPTLI, 
in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 55 
N 28). 

2.2. 
Die Beschwerdeführerin beanstandet die ihr obliegende Pflicht 

zur Erstellung von sechs Parkfeldern zu Recht nicht. Unbestritten ist 
sodann, dass vier Parkfelder auf der Parzelle 532 vorhanden sind, 
bzw. erstellt werden und die zwei weiteren Parkfelder entweder auf 
privatem Grund (§ 55 Abs. 1 BauG) geschaffen oder nachgewiesen 
werden müssen. 

Streitig ist, ob die Beschwerdeführerin den Nachweis für die 
zwei fehlenden Parkfelder aufgrund von Ersatzleistungen im Zusam-
menhang mit der Baubewilligung vom 15. Februar 1971 erbringen 
kann oder Parkflächen im Parkhaus C. sie von der Ersatzabgabe be-
freien. 

3. 
3.1. 
In der Baubewilligung vom 15. Februar 1971 wurde die dama-

lige Eigentümerin und Bauherrschaft, die Erbengemeinschaft D. ver-
pflichtet, für den Umbau der Liegenschaft Restaurant E., Parzelle 
532, 12 Parkplätze auf eigenem Grund und Boden sicherzustellen 
oder, soweit die Sicherstellung auf eigenem Grund und Boden nicht 
möglich war, sich bei einer geeigneten Parkierungsanlage einzumie-
ten. 

Nach Darstellung der Beschwerdeführerin wurde diese Parkfel-
derstellungspflicht von der Erbengemeinschaft D. erfüllt, indem sie 
im Jahre 1981 40 Aktien der Parkhaus C. AG erwarb. 

3.2. 
Die Parkplatzerstellungspflicht in der Baubewilligung vom 

15. Februar 1971 stützte sich auf die kommunale Bauordnung. § 43 
Abs. 2 der Bauordnung der Gemeinde B. vom 23. Juni 1960, vom 
Grossen Rat genehmigt am 27. Juni 1961, lautete: 

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"Ist die Erstellung von privaten Abstellplätzen nicht möglich, kann der 

Grundeigentümer oder Betriebsinhaber durch den Gemeinderat zur Leistung 

angemessener Beiträge an den Bau öffentlicher Abstellplätze, die der betref-

fenden Liegenschaft dienen, verpflichtet werden." 

Der Grundeigentümer konnte somit seine Pflicht zum Bau von 
Parkfeldern auf privatem Grund unter bestimmten Voraussetzungen 
durch eine finanzielle Beteiligung am Bau öffentlicher Parkfelder er-
füllen. Diese Ersatzlösung entsprach einer der vier Möglichkeiten, 
die das am 1. Mai 1972 in Kraft gesetzte aBauG (in Kraft bis 
31. März 1994) vorsah. 

Gemäss § 60 Abs. 1 Satz 1 aBauG waren die Baueigentümer 
verpflichtet bei der Neuerstellung von Bauten auf privatem Grund, 
d.h. in der Regel auf dem Baugrundstück, genügend Abstellplätze für 
die Fahrzeuge der Benützer und Besucher zu schaffen. Stattdessen 
konnte der Pflichtige die erforderlichen Abstellplätze im Sinne einer 
Ersatzlösung auch auf einem andern Grundstück bereitstellen oder 
sich an einer Gemeinschaftsanlage oder an der Finanzierung öffentli-
cher Abstellplätze beteiligen (§ 62 Abs. 1 Satz 1 aBauG). Die Ablö-
sung der Pflicht zur Erstellung von Abstellplätzen durch die Pflicht 
zur Zahlung einer Ablösesumme oder der finanziellen Beteiligung an 
einer Gemeinschaftsanlage sicherte dem Baueigentümer eine gewisse 
Anzahl reservierter Parkfelder, entsprechend der Zahl der Plätze, die 
er nach § 60 Abs. 1 bzw. Abs. 3 aBauG auf eigenem oder benachbar-
tem Boden zu erstellen verpflichtet gewesen wäre. Voraussetzung 
war, dass die Parkfelder in nützlicher Distanz zur Liegenschaft, der 
sie dienten, lagen und ihre dauernde Verfügbarkeit zugunsten der Be-
nützer und Besucher der fraglichen Liegenschaft sichergestellt war 
(§ 62 Abs. 1 Satz 2 aBauG; vgl. ERICH ZIMMERLIN, Baugesetz des 
Kantons Aargau, Kommentar, 2. Aufl., Aarau 1985, §§ 60-63 N 13 
mit Hinweisen). Die Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage war 
als Vorzugslast ausgestaltet und erforderte zur Erfüllung der bauge-
setzlichen Ablösepflicht eine dingliche Sicherung der räumlich abge-
grenzten Parkfelder (vgl. dazu AGVE 1977, S. 202; WALTER 
MÜLLER, Die öffentliche Strasse und ihre Benutzung nach aargaui-
schem Verwaltungsrecht, Zürich 1973, S. 158; ZIMMERLIN, a.a.O., 
zu §§ 60-63 N 13). Eine bloss obligatorische Sicherung der Berechti-

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gung galt nicht als zureichende Erfüllung der Ablösepflicht (vgl. 
AGVE 1983, S. 100, Erw. 5a). Die dingliche Sicherung der 
Zweckbestimmung von Abstellplätzen und die Pflicht zur Beteili-
gung an gemeinsamen oder öffentlichen Abstellplätzen waren im 
Grundbuch anzumerken (§ 222 Abs. 2 lit. d aBauG). 

Das aBauG verlangte grundsätzlich die reale Erfüllung der 
Parkfelderstellungspflicht. Anzumerken ist, dass schon in der Praxis 
unter dem alten Baugesetz Regelungen der Ablöseverpflichtung be-
standen, welche dem System der Ersatzabgabe nahe kamen. In 
AGVE 1987, S. 252 erwähnt das Verwaltungsgericht in diesem Zu-
sammenhang auch die Regelung der Parkhaus C. AG. 

3.3. 
Im Unterschied zum alten Baugesetz normiert § 58 BauG die 

Pflicht der Bauherrschaft, die keine Parkfelder erstellen oder 
nachweisen kann, zur Leistung einer Ersatzabgabe. Dies bedeutet 
einen Systemwechsel: Während sich der betroffene Grundeigentümer 
altrechtlich durch eine Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage 
oder mittels Finanzierung öffentlicher Abstellplätze eine entspre-
chende Anzahl reservierter Parkfelder sicherte und ihm damit ein 
wirtschaftlicher Sondervorteil erwuchs, hat er neurechtlich mit der 
(regelmässig tieferen) Ersatzabgabe lediglich einen Ausgleich dafür 
zu schaffen, dass er im Unterschied zu anderen Grundeigentümern 
seiner Pflicht zur Erstellung von Parkfeldern nicht realiter genügen 
muss (vgl. AGVE 2002, S. 123). Die Erhebung der Abgabe hängt 
bloss davon ab, ob die Abstellplätze gebaut werden oder nicht (vgl. 
HÄUPTLI, a.a.O., § 58 N 2, 5; Botschaft des Regierungsrats des Kan-
tons Aargau an den Grossen Rat vom 21. Mai 1990, 5397, S. 31). 

Übergangsrechtlich wurde gemäss § 169 Abs. 4 BauG eine nach 
bisherigem Recht festgelegte Pflicht, sich an der Finanzierung künf-
tig zu erstellender Gemeinschaftsanlagen oder öffentlicher Abstell-
plätze zu beteiligen, in eine Ersatzabgabe umgewandelt. Betei-
ligungspflichten, die vor mehr als 25 Jahren rechtskräftig festgesetzt 
worden sind, galten als erloschen. Nach der Rechtsprechung des Ver-
waltungsgerichts bezieht sich diese Übergangsbestimmung auf alt-
rechtliche Beteiligungspflichten, die der Pflichtige durch Leistung 
des von ihm geforderten Beitrags erfüllt bzw. sichergestellt hatte, 

2014 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 153 

 

ohne im Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen Baugesetzes den Ge-
genwert – in Form der Parkfeld-Benützungsrechte – erhalten zu ha-
ben, weil die betreffende Gemeinschaftsanlage bzw. die betreffenden 
öffentlichen Parkfelder noch nicht erstellt waren. In derartigen Fällen 
sollte dem Schwebezustand durch Umwandlung der Beteiligungs-
pflicht in eine Ersatzabgabe gemäss § 58 BauG ein Ende gesetzt wer-
den (vgl. AGVE 2002, S. 119; VGE III/53 vom 10. Mai 2001 
[WBE.2000.91], Erw. II/2b). 

3.4. 
3.4.1.-3.4.2. (…) 
3.5. 
Die Ablösungspflicht in der Baubewilligung wurde 1971 und 

damit vor dem Inkrafttreten des ersten kantonalen Baugesetzes 
begründet. Die Ablösungspflicht aus der Baubewilligung vom 
15. Februar 1971 wurde nach Darstellung der Beschwerdeführerin 
im Jahre 1981 vollzogen. Damals galt für Ersatzlösungen § 62 
aBauG mit der Verpflichtung, dass die in einem öffentlichen Park-
haus sichergestellten Abstellplätze dinglich, d.h. durch Anmerkung 
im Grundbuch oder mittels Dienstbarkeitsverträgen in ihrer Zweck-
bestimmung sichergestellt werden mussten. Die Rechtsvorgängerin 
der Beschwerdeführerin erwarb 40 Aktien, entsprechend der Ablö-
sungspflicht für 10 Parkplätze. Ein Benützungsrecht an einzelnen 
Parkflächen im Parkhaus wurde nicht begründet. Der Erwerb der Ak-
tien genügte demnach und mangels dinglicher Sicherstellung den 
Voraussetzungen gemäss § 62 aBauG für die Erfüllung der Park-
felderstellungspflicht nach kantonalem Recht nicht. Es liegen auch 
keine Mietverträge für Parkfelder vor, welche gemäss Auflage in der 
Baubewilligung vom 15. Februar 1971 als Ersatzlösung vorgesehen 
waren. Ob und inwieweit die ursprüngliche Regelung in der Bauord-
nung der Stadt B. (siehe vorne Erw. 3.2) zwingend eine reale Erfül-
lung verlangte und die Ablösung der Pflicht zur Erstellung als Vor-
zugslast ausgestaltet waren, kann vorliegend offengelassen werden 
(siehe dazu auch hinten Erw. 4). Das Baugesetz 1971 enthielt für alt-
rechtlich begründete Ersatzlösungen keine Übergangsregelung. (…) 

 
 

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3.6. 
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass beim Inkrafttreten von 

§§ 58 ff. BauG am 1. April 1994 für die Liegenschaft Parzelle 532 
keine Pflichten der Eigentümer oder Bauherrschaften zur Erstellung 
von Parkfeldern oder deren Ablösung offen waren. Übergangsrechtli-
che Sachverhalte im Zusammenhang mit Parkfelderstellungspflich-
ten gemäss §§ 58 ff. BauG stellen sich keine. (…) 

4. 
4.1. 
Gemäss § 55 Abs. 1 Satz 2 BauG müssen die Parkfelder auf pri-

vatem Grund in nützlicher Distanz zur Liegenschaft, der sie zu die-
nen haben, liegen und dauernd als solche benutzt werden können. 
Nach § 57 Abs. 1 BauG müssen die Parkfelder ihrer Zweckbestim-
mung erhalten bleiben. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungs-
gerichts müssen auf Drittgrundstücken Pflichtparkplätze dinglich, 
d.h. insbesondere durch Errichtung einer Grunddienstbarkeit oder 
eines Baurechts gesichert sein (AGVE 2013, S. 183; 2002, S. 244). 
Eine bloss obligatorische Sicherung, wie z.B. die kündbare Miete, 
genügt demgegenüber nicht (AGVE 2013, S. 183; VGE III/59 vom 
30. Oktober 2012 [WBE.2011.400], S. 19; ZIMMERLIN, a.a.O., 
§§ 60-63 N 13). 

4.2. 
Der Nachweis der rechtlichen Sicherstellung der dauernden und 

ausschliesslichen Verfügbarkeit der Parkfelder auf andern Grundstü-
cken ist von der Frage der Sachverhaltsermittlung zu unterscheiden 
(VGE III/59 vom 30. Oktober 2012 [WBE.2011.400], S. 19 f.). Den 
Nachweis hat der Baugesuchsteller im Baugesuch zu erbringen. Im 
Ergebnis ist dem Stadtrat daher nicht vorzuwerfen, die Beschwer-
deführerin könne den Nachweis der Sicherstellung nicht führen, da 
vermutungsweise vorhandene ältere Protokolle des Stadtrats fehlten 
bzw. dieser sich nicht darum bemühte. Die Protokolle des Stadtrats 
können, unabhängig von deren Datum, nicht zum Nachweis einer 
dinglichen Berechtigung dienen, dafür sind entsprechende Eintra-
gungen im Grundbuch erforderlich (siehe vorne Erw. 3.2 und 4.1). 
Die Baubewilligungsbehörde hat die Grundbuchauszüge beigezogen 
und ist damit ihrer Pflicht zur Erhebung des rechtserheblichen Sach-

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verhalts unter Beachtung der (relevanten) Vorbringen der Parteien 
nachgekommen. Ältere Protokolle oder die Baugesuchakten aus dem 
Jahre 1971, welche vor Inkrafttreten des (neuen) Baugesetzes datie-
ren, sind zur Beurteilung der Parkplatzsituation und der Ersatzabgabe 
für aktuelle Neu- beziehungsweise Umbauvorhaben der Beschwerde-
führerin nicht massgebend. Die entsprechenden Beweisanträge der 
Beschwerdeführerin sind daher mangels Relevanz abzuweisen. 

Nach der Änderung der Rechtslage, insbesondere mit der Ab-
schaffung der altrechtlichen Ersatzlösungen (Beteiligung an einer 
Gemeinschaftsanlage oder Finanzierung öffentlicher Abstellplätze; 
siehe vorne Erw. 3.3), und im Zusammenhang mit der (neuen) 
Baubewilligung vom 17. Dezember 2012 ist auch nicht ersichtlich, 
was die Beschwerdeführerin aus entsprechenden Dokumenten ablei-
ten möchte. 

4.3. 
Das Eigentum an den Aktien der Parkhaus C. AG erbringt den 

Nachweis der dauernden und ausschliesslichen Verfügbarkeit von 
konkreten Parkfeldern (§§ 55 ff. BauG) nicht. Der Aktienbesitz und 
auch die reglementarischen Rechte der Beschwerdeführerin als 
Aktionärin der Parkhaus C. AG belegen keine dinglich gesicherten 
Benützungsrechte an einzelnen Parkflächen zugunsten der Beschwer-
deführerin oder der Parzelle 532. Von den im Reglement vorgesehe-
nen Möglichkeiten eines ausschliesslichen obligatorischen oder 
dinglichen Nutzungsrechts an Parkfeldern hat die Beschwerdeführe-
rin keinen Gebrauch gemacht. Es kann daher offengelassen werden, 
ob eine dieser Möglichkeiten den Anforderungen an die Sicherstel-
lung gemäss BauG genügen kann. 

Die Vorinstanzen haben daher zu Recht festgestellt, dass zwei 
der sechs notwendigen Parkfelder nicht auf der Parzelle 532 erstellt 
werden und für die fehlenden Parkfelder auch die erforderliche 
Sicherstellung auf privatem Grund fehlt. 

5. 
5.1. (…) 
5.2. 
Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, sie sei nicht er-

satzpflichtig, weil ihre Rechtsvorgängerin bereits Ersatzabgaben für 

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Parkplätze der Parzelle 532 geleistet hat, verkennt sie die Rechtsna-
tur und die Grundlagen der Ersatzabgabe. Mit der Ersatzabgabe wird 
nur – aber immerhin – die Realerfüllung (hier die Erstellung eigener 
Parkfelder) von Pflichten im Zusammenhang mit einem Bauvorha-
ben abgelöst; es werden keine (virtuellen) Parkflächen zulasten der 
Öffentlichkeit erworben. Die Leistung einer Ersatzabgabe verschafft 
dem Grundeigentümer und seinen Rechtsnachfolgern keine Rechts-
position, die sie für die Zukunft von Ersatzabgaben befreien könnte. 
Der Umstand, dass in einer öffentlichen Gemeinschaftsanlage Park-
felder existieren und die Ablösung der Pflicht mittels Erwerb von 
Aktien der Parkhaus C. AG seinerzeit (1978 und 1981) als genügen-
der Ersatz qualifiziert wurde, fällt für die Beurteilung nicht in Be-
tracht. 

Eine Besitzstandsgarantie gemäss § 68 BauG besteht nur bei 
Bauten und Anlagen. Ein Bestandsschutz käme daher nur bestehen-
den privaten Parkierungsanlagen, die rechtmässig (baubewilligungs-
konform) erstellt wurden, zu. Solche Parkflächen mit dinglicher Be-
rechtigung werden nicht behauptet. Die unbestrittene Parkfelderstel-
lungspflicht für das vorliegende Bauvorhaben löst auch die neurecht-
liche Ablösungspflicht mittels Ersatzabgaben aus. 

An dieser Pflicht vermag auch der Vermerk im Aktienregister 
und auf den Aktienzertifikaten nichts zu ändern. Richtig ist, dass mit 
dem Stempelaufdruck die mehrmalige Verwendung der Aktien zur 
Abgeltung von Ablösepflichten verhindert werden soll. Der Wortlaut 
schliesst die Verwendung dieser Aktien zur Abgeltung von Ablöse-
pflichten generell aus, also auch für Ersatzabgaben. Jedenfalls mit 
Inkrafttreten von §§ 58 ff. BauG und § 63 der Bau- und Nutzungs-
ordnung hat der Vermerk seine Bedeutung gewandelt. Er dient allen-
falls als Ausweis für die Erfüllung altrechtlicher Ablösepflichten. 
Hinzu kommt, dass die Parkhaus C. AG eine private Unternehmung 
ist, auch wenn die Stadt B. eine substantielle Beteiligung hat. Aus 
dieser privatrechtlichen Ordnung können keine bestandesgeschützten 
Ansprüche gegen den Staat abgeleitet werden. 

 

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26 Plakatierung 

Ersatz bestehender Plakatstellen: Ermessensspielraum der Gemeinde bei 

der Auslegung eines kommunalen Bewilligungsverbots 

Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 10. März 2014 in Sachen 

A. AG gegen Departement Bau, Verkehr und Umwelt sowie Gemeinderat B. 

(WBE.2013.66) und in Sachen Gemeinderat B. gegen A. AG und Departement 

Bau, Verkehr und Umwelt sowie Gemeinderat B. (WBE.2013.76). 

Aus den Erwägungen 

1.2. 
§ 46 BNO lautet: 
"(Abs. 1 u. 2). 
3
 Es werden grundsätzlich keine neuen Plakatstellen auf öffentlichen und 

privaten Grundstücken mehr bewilligt, ausgenommen sind Reklamen mit Ortsbezug. 

Der Ersatz bestehender Plakatwände ist gestattet. 

(Abs. 4)" 

1.3. (…) 
2. (…) 
3. 
3.1. (…) 
3.2. 
3.2.1. 
Entgegen der Vorinstanz wird die Auslegung des Gemeinderats 

von § 46 Abs. 3 Satz 2 BNO, den "Ersatz bestehender Plakatwände" 
nur am exakt vorbestehenden Ort zu bewilligen, durchaus vom Wort-
laut des Gesetzes abgedeckt. Der Normtext selbst äussert sich nicht 
ausdrücklich zur örtlichen Dimension des Ersatzes, weshalb er Raum 
sowohl für restriktive als auch für weitere (wohl selbst von einem 
örtlichen Bezug losgelöste) Interpretationen bereithält. Auch kann 
der einschränkenden gemeinderätlichen Auslegung des "Ersatzes" im 
Normengefüge durchaus Sinn abgewonnen werden. So lässt sich das 
in § 46 Abs. 3 BNO verankerte System (Verbot neuer Plakatwände 
ohne Ortsbezug; Gestattung von Ersatzplakatstellen; konzeptbasierte