# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7c03ab68-4b0f-5e9f-9286-8488d74dcabd
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-03-10
**Language:** de
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Steuergerichtshof 10.03.2015 604 2013 83
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_010_604-2013-83_2015-03-10.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

604 2013 83
604 2013 84

Urteil vom 10. März 2015

Steuergerichtshof

Besetzung Präsident: Marc Sugnaux
Richter: Anne-Sophie Peyraud, Hugo Casanova
Gerichtsschreiberin: Elisabeth Rime Rappo

Parteien A.________ AG, Beschwerdeführerin     

gegen

KANTONALE STEUERVERWALTUNG, Vorinstanz     

Gegenstand Gewinn- und Kapitalsteuer der juristischen Personen; Abschreibungen auf 
Liegenschaften

Beschwerde vom 13. September 2013 gegen den Einspracheentscheid 
vom 9. September 2013; direkte Bundessteuer und Kantonssteuer 2012

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Sachverhalt

A. Die Beschwerdeführerin mit Sitz in B.________ betreibt Handel mit Waren aller Art, Kauf, 
Verkauf und Verwaltung von Immobilien, Marketingberatung sowie Durchführung und Organisation 
von Reisen (Nebenzweck gemäss Statuten). Gemäss Erklärung des Verwaltungsrats untersteht 
die Gesellschaft keiner ordentlichen Revision und verzichtet auf eine eingeschränkte Revision.

Mit Kaufvertrag vom 28. Juli 2011 erwarb die Beschwerdeführerin eine Liegenschaft in 
C.________ (Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen, Route D.________) zum Preis von 
2'475'000 Franken. Darauf wurden für die Zeit vom 8. Juli 2011 (Beginn der Steuerpflicht) bis Ende 
2012 Abschreibungen in der Höhe von 223'462 Franken verbucht. Davon rechnete die 
Steuerbehörde einen Betrag von 66'500 Franken als geschäftsmässig nicht begründet auf. Die 
entsprechende Veranlagung für die Steuerperiode vom 8. Juli 2011 bis 31. Dezember 2012 wurde 
am 21. Juni 2013 eröffnet. Auf der Verfügung wurde präzisiert: "Abschreibung zugelassen: Kauf 
Kosten CHF 83'462.00 + 1.5% von CHF 2'475'000.00 für 2010 und 1.5% von CHF 2'437'875.00 für 
2011." (vgl. auch den Anhang zur Veranlagung).

B. Am 1. Juli 2013 erhob die Beschwerdeführerin gegen diese Aufrechnung von 
66'500 Franken Einsprache. Sie machte geltend, sie sei gemäss Obligationenrecht verpflichtet, die 
Aktiven nicht über den Verkehrswerten auszuweisen. Gemäss der eingereichten Schätzung 
betrage der Verkehrswert der zur Diskussion stehenden Liegenschaft 2'300'000 Franken. 
Ergänzend fügte die Beschwerdeführerin bei: "Wir sind uns bewusst, dass wir die Liegenschaft zu 
einem zu hohen Preis erworben haben. Da die Lage auf dem Liegenschaftsmarkt zurzeit jedoch 
schlecht ist, werden wir trotzdem eine für uns zufriedenstellende Rendite erzielen können. Ab 
Geschäftsjahr 2013 werden wir selbstverständlich die zulässigen Abschreibungssätze anwenden."

Diese Einsprache wurde mit Entscheid vom 9. September 2013 abgewiesen. Zur Begründung 
führte die Kantonale Steuerverwaltung insbesondere aus, die zulässigen Abschreibungen seien 
gemäss Merkblatt A 1995 der Eidgenössischen Steuerverwaltung berechnet worden. Demnach 
könnten Wohnhäuser inkl. Land jährlich mit 1.5% vom Buchwert abgeschrieben werden. Die 
Berechnung der zulässigen Abschreibungen sei im Detail auf der Veranlagungsanzeige aufgeführt. 
Diese berücksichtige eine vollständige Abschreibung der Transaktionskosten sowie die ordentliche 
Abschreibung auf der Liegenschaft von 1.5% pro Jahr. Im vorliegenden Fall sei der tatsächliche 
Verkaufspreis gemäss Kaufvertrag aussagekräftiger als die Verkehrswertschatzung. Nach den 
zugelassenen Abschreibungen belaufe sich der Buchwert per 31. Dezember 2012 auf einen 
Betrag von 2'401'500 Franken, was unter dem Kaufpreis liege. Die Liegenschaft sei somit nicht 
überbewertet.

C. Mit Eingabe vom 10. September 2013 reichte die Beschwerdeführerin beim Kantonsgericht 
gegen diesen Einspracheentscheid Beschwerde ein mit der gleichen Argumentation wie in ihrer 
früheren Einspracheschrift.

Der mit Verfügung vom 18. September 2013 festgesetzte Kostenvorschuss von 1'000 Franken 
wurde fristgemäss bezahlt.

In ihrer Beschwerdeantwort vom 23. bzw. 24. Oktober 2013 schliesst die Kantonale 
Steuerverwaltung auf Abweisung. Sie legt insbesondere noch dar, die Bestimmung eines 

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angemessenen Abschreibungssystems hänge von Schätzungen ab und sei daher mit 
Unsicherheiten behaftet, die nur mit grossem Aufwand für die Steuerpflichtigen und die 
Steuerbehörden beseitigt werden könnten. Aufgrund dieser Erkenntnis habe die Eidgenössische 
Steuerverwaltung (EStV) im "Merkblatt A 1995 – Geschäftliche Betriebe" für die wichtigsten Arten 
des abnutzbaren Anlagevermögens Richtlinien über die anzuwendenden Abschreibungssätze 
erlassen. Für Wohnhäuser betrage der Normalabschreibungssatz 1,5% (auf Gebäude und Land 
zusammen). Bei Einhaltung der Normalsätze werde die geschäftsmässige Begründetheit vermutet; 
dem Steuerpflichtigen stehe jedoch der Nachweis eines höheren Abschreibungsbedarfs im 
Einzelfall offen. Im vorliegenden Fall seien bei der Veranlagung 2012 der Beschwerdeführerin 
folgende Abschreibungen zugelassen worden:

100% der Transaktionskosten CHF  83'462

1.5% auf Buchwert nach Abzug Transaktionskosten (für 2011) CHF  37'125

1.5% auf Buchwert nach Abzug obiger Abschreibungen (für 2012) CHF  36'568
-----------------

Total CHF 157'155
==========

Die Differenz von (gerundet) 66'500 Franken zu den verbuchten Abschreibungen von 
223'462 Franken sei bei der Berechnung des steuerbaren Gewinnes aufgerechnet und beim 
steuerbaren Kapital als versteuerte stille Reserve hinzugerechnet worden. Ausserordentliche 
Abschreibungen auf beweglichem Sachanlagevermögen seien nur vorzunehmen, wenn ein 
zusätzlicher, das durch die periodischen Abschreibungen berücksichtigte Normalmass 
übersteigender Abschreibungsbedarf bestehe. Dieser könne sich aus einer kürzeren 
Nutzungsdauer oder einem tieferen Verkehrswert des einzelnen Anlagegutes ergeben, der als 
Folge unvorhersehbarer technischer Fortschritte, Fehldispositionen oder gefallener 
Wiederbeschaffungspreise eingetreten sei. Bei ausserordentlichen Abschreibungen auf 
Liegenschaften sei zwischen dem Wert des Gebäudes und dem Wert von Grund und Boden zu 
unterscheiden. Während für den Wert des Gebäudes das bereits Erwähnte gelte, setzten 
Abschreibungen auf dem Grund und Boden den Nachweis eines tieferen Verkehrswertes voraus. 
Dieser könne z.B. von einem Absinken der Bodenpreise oder aber von besonderen 
raumplanerischen Massnahmen herrühren. Die Schätzung des Verkehrswertes in der Höhe von 
2'300'000 Franken, welche von der Beschwerdeführerin für ihre über den Normalsatz gehende 
Abschreibung angerufen werde, sei per 8. Juni 2011, also noch vor dem Kauf der Liegenschaft 
erstellt worden. Eine Verkehrswertschätzung sei jedoch immer mit Unsicherheiten behaftet. 
Abweichungen von 10% würden als normal betrachtet. Der Verkehrswert eines Gutes entspreche 
letztlich dem effektiv hierfür vereinbarten Preis zwischen unabhängigen Dritten und dieser habe im 
vorliegenden Fall im Zeitpunkt des Kaufes durch die Beschwerdeführerin 2'475'000 Franken 
betragen. Es werde nicht begründet geltend gemacht, dass seit dem Kauf der Liegenschaft 
Ereignisse eingetreten seien, welche einen das Normalmass übersteigenden Abschreibungsbedarf 
rechtfertigen würden.

Die Beschwerdeführerin machte von der ihr eingeräumten Möglichkeit, Gegenbemerkungen 
einzureichen, keinen Gebrauch.

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Erwägungen

I. Direkte Bundessteuer (604 2013 83)

1. a) Gemäss Art. 58 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die 
direkte Bundessteuer (DBG; SR 642.11) bildet der Saldo der Erfolgsrechnung unter 
Berücksichtigung des Saldovortrages des Vorjahres den Ausgangspunkt für die Bestimmung des 
steuerbaren Reingewinns. Laut lit. b der Bestimmung sind insbesondere auch alle vor Berechnung 
des Saldos der Erfolgsrechnung ausgeschiedenen Teile des Geschäftsergebnisses, die nicht zur 
Deckung von geschäftsmässig begründetem Aufwand verwendet werden, wie namentlich die 
geschäftsmässig nicht begründeten Abschreibungen und Rückstellungen, unter dem steuerbaren 
Reingewinn zu erfassen.

b) Wer verpflichtet ist, seine Firma in das Handelsregister eintragen zu lassen, ist gehalten, 
diejenigen Bücher ordnungsgemäss zu führen, die nach Art und Umfang seines Geschäftes nötig 
sind, um die Vermögenslage des Geschäftes und die mit dem Geschäftsbetrieb 
zusammenhängenden Schuld- und Forderungsverhältnisse sowie die Ergebnisse der einzelnen 
Geschäftsjahre festzustellen (Art. 957 des Schweizerischen Obligationenrechts, OR; SR 220). Die 
zu beachtenden Vorschriften ergeben sich insbesondere aus Art. 957 ff. OR (in der vorliegend 
noch anwendbaren alten Fassung) sowie allfälligen Sonderbestimmungen des Aktienrechts (vgl. 
Art. 662 ff. OR). Auf Schluss des Geschäftsjahres ist ein Inventar, eine Betriebsrechnung und eine 
Bilanz zu erstellen (Art. 958 Abs. 1 OR; für die Aktiengesellschaft: siehe Art. 662a OR). Die 
handelsrechtlich erforderlichen Bücher bilden die Grundlage für die steuerliche Gewinnermittlung. 
Die schweizerische Steuerpraxis knüpft dabei an die handelsrechtliche Bilanz an, welche auch 
steuerrechtlich verbindlich ist (Prinzip der Massgeblichkeit der Handelsbilanz für die Steuerbilanz), 
wenn bei deren Errichtung nicht gegen zwingende Bestimmungen des Handelsrechts verstossen 
wurde und sofern nicht spezielle steuerrechtliche Vorschriften der Gewinnermittlung zu beachten 
sind. Während die handelsrechtlichen Buchungs- und Bewertungsgrundsätze Höchstwerte 
festlegen und die Betriebswirtschaftslehre nach den "richtigen" Werten sucht, zielt das Steuerrecht 
auf die Erfassung des periodengerechten Gewinnes und fixiert dementsprechend 
Bewertungsuntergrenzen. Daraus ergibt sich, dass die zur Steuerveranlagung eingereichte 
Handelsbilanz von der Steuerbehörde unter zwei Gesichtspunkten überprüft und gegebenenfalls 
korrigiert werden muss: Sie ist zu berichtigen, wenn einzelne Wertansätze die nach Handelsrecht 
zulässigen Höchstwerte (offenkundig) übersteigen, aber auch, wenn die bilanzierten Werte die 
steuerrechtlich zulässige Wertgrenze unterschreiten (BGer in StE 2002 B 72.13.1 Nr. 3 Erw. 2b 
und d; VGer FR in FZR 2001, 396 Erw. 2; VGer ZH in ZStP 2002, 331 Erw. 3a sowie die dort 
zitierten Urteile und Autoren).

c) Schon das allgemeine Buchführungsrecht hält fest, dass in der Bilanz alle Aktiven 
höchstens nach dem Wert anzusetzen sind, der ihnen im Zeitpunkt, auf welchen die Bilanz 
errichtet wird, für das Geschäft zukommt (Art. 960 Abs. 2 OR). Im Aktienrecht wird das allgemeine 
– in Art. 662a Abs. 2 Ziff. 3 OR ausdrücklich erwähnte – Vorsichtsprinzip durch das 
Imparitätsprinzip ergänzt und präzisiert. Danach dürfen Gewinne nur dann ausgewiesen werden, 
wenn sie effektiv realisiert worden sind (Realisationsprinzip), während umgekehrt Verluste 
bilanzmässig zu berücksichtigen sind, sobald sie befürchtet werden müssen, auch vor ihrer 
Realisierung. Unter dem Gesichtspunkt des Kapitalschutzes ist diese einseitige Ausrichtung 

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unproblematisch, ja erwünscht, stellt sie doch sicher, dass im Zweifel keine Gewinne ausgewiesen 
(und allenfalls ausgeschüttet) werden, die in Wirklichkeit gar nicht erzielt worden sind. Demzufolge 
steht den Gläubigern niemals weniger, allenfalls aber mehr als das ausgewiesene Haftungssubtrat 
zur Verfügung. Mit diesen Grundsätzen verbunden ist das so genannte Anschaffungs- oder 
Kostenwertprinzip, das insbesondere auch hinsichtlich der Bilanzierung von Anlagevermögen im 
Allgemeinen (Art. 665 OR) sowie Beteiligungen (Art. 665a OR) und Wertschriften (Art. 667 OR) 
Geltung beansprucht: Die Bewertung hat nach den historischen Kosten zu erfolgen. Während rein 
buchmässige Verminderungen des Wertes (Abschreibungen und Wertberichtigungen) erlaubt und 
notwendig sind, sind rein buchmässige Zuschreibungen mit ganz wenigen Ausnahmen 
(insbesondere Art. 670 OR) verboten (BGer in StE 2002 B 72.13.1 Nr. 3 Erw. 2c mit zahlreichen 
Hinweisen).

Der von der allgemeinen Regel von Art. 960 Abs. 2 OR (subjektiver Geschäftswert) abweichende 
Art. 665 OR schreibt ausdrücklich vor, dass das Anlagevermögen höchstens zu den Anschaffungs- 
oder den Herstellungskosten "unter Abzug der notwendigen Abschreibungen" (vgl. dazu Art. 669 
OR) zu bewerten ist. Diese Präzisierung ist mit dem Niederstwertprinzip in Verbindung zu bringen, 
welches sich seinerseits aus dem Imparitätsprinzip ergibt. Das Niederstwertprinzip besagt, dass 
der tiefere Betrag aus Anschaffungswert und aktuellem Wert anzusetzen ist (R. BENZ, 
Handelsrechtliche und steuerrechtliche Grundsätze ordnungsmässiger Bilanzierung, Diss. ZH 
2000, 115). Das bedeutet, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mittels 
Abschreibungen dann entsprechend herabzusetzen sind, wenn der Marktwert unter diesen Kosten 
liegt (M. NEUHAUS / BEAT INAUEN in Honsell / Vogt / Watter, Kommentar zum Schweizerischen 
Privatrecht, Obligationenrecht II, 4. Aufl., Basel 2012, N 10 ff. zu Art. 665).

2. a) Der Wert eines Aktivpostens in der Bilanz kann mittels Abschreibungen oder 
Wertberichtigungen herabgesetzt werden (vgl. dazu auch das Bundesgerichtsurteil 2C_142/2012 
vom 12. Dezember 2013). In beiden Fällen wird die Verbuchung erfolgswirksam über die Gewinn- 
und Verlustrechnung vorgenommen, wodurch der ausgewiesene Gewinn entsprechend 
herabgesetzt wird.

Mit der Abschreibung wird der massgebende Buchwert eines Vermögensobjekts herabgesetzt, um 
eingetretenen Wertverminderungen Rechnung zu tragen. Es wird angenommen, die Entwertung 
sei bis zum Bilanzstichtag tatsächlich eingetreten. Dementsprechend hat die Abschreibung 
definitiven Charakter. Demgegenüber wird mit der Wertberichtigung vorübergehenden 
Wertveränderungen auf Anlage- oder Umlaufvermögen Rechnung getragen. Insofern wird in den 
Passiven ein Korrekturposten vorübergehender Natur gebildet, welcher wieder aufgelöst werden 
kann bzw. muss, wenn er nicht mehr gerechtfertigt ist. Die Terminologie ist allerdings uneinheitlich. 
So werden Wertberichtigungen oft auch als Rückstellungen bezeichnet, nicht zuletzt durch den 
Gesetzgeber selber, wenn etwa die mit Aktiven des Umlaufvermögens verbundenen Verlustrisiken 
erfasst werden (vgl. Art. 29 Abs. 1 lit. b und 63 Abs. 1 lit. b DBG). Die echte Rückstellung bezieht 
sich jedoch nicht auf ein Aktivum. Sie besteht vielmehr in der Bildung eines Passivpostens (zu 
Lasten der Erfolgsrechnung), mit dem im Rechnungsjahr entstandenen Verbindlichkeiten oder 
unmittelbar drohenden Verlustrisiken, die in ihrem Bestand oder ihrer Höhe nach noch nicht genau 
feststehen, Rechnung getragen wird. Wie die Wertberichtigung ist die Rückstellung im engeren 
Sinne provisorischer Natur (siehe im Einzelnen insbesondere E. BLUMENSTEIN / P. LOCHER, System 
des Steuerrechts, 6. Aufl., Bern 2002, S. 254 ff.; M. REICH / M. ZÜGER in Zweifel / Athanas, 
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, 2. Aufl., Basel 2008, N 4 zu Art. 29; P. 
LOCHER, Kommentar zum DBG, I. Teil, Therwil / Basel 2001, N 2 f. zu Art. 28, N 12 und 25 zu Art. 

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29; VGer FR in FZR 2001, 396 Erw. 3 sowie die dort erwähnten Autoren und Entscheide; vgl. auch 
FZR 2002, 190 Erw. 7a sowie FZR 2003, 161).

b) Steuerrechtlich werden Abschreibungen als zulässig anerkannt, sofern sie 
geschäftsmässig begründet und buchmässig oder, wenn eine kaufmännische Buchhaltung fehlt, in 
besonderen Abschreibungstabellen ausgewiesen sind (Art. 28 Abs. 1 und 62 Abs. 1 DBG). In der 
Regel werden die Abschreibungen nach dem tatsächlichen Wert der einzelnen Vermögensteile 
oder nach ihrer voraussichtlichen Gebrauchsdauer angemessen verteilt (Abs. 2 der erwähnten 
Bestimmungen).

Zu unterscheiden ist zwischen ordentlichen und ausserordentlichen Abschreibungen. Erstere 
betreffen Vermögensgegenstände, die ihrer Beschaffenheit oder Zweckbestimmung nach einer 
fortschreitenden Abnutzung oder Entwertung unterliegen. Ausgangspunkt der ordentlichen 
Abschreibung ist der Anschaffungs- oder Herstellungskostenwert der Vermögensgegenstände, 
Endwert ist grundsätzlich der Restwert des Materials. Die ordentlichen Abschreibungen werden 
durch Festsetzung bestimmter Quoten regelmässig auf die Nutzungsdauer des Vermögensstücks 
verteilt. Gegenstand der ausserordentlichen Abschreibungen ist in erster Linie das keiner 
Abnutzung unterliegende, ausnahmsweise aber auch das übrige Geschäftsvermögen. 
Wertverminderungen, die ausserordentliche Abschreibungen bedingen, sind aussergewöhnliche, 
geschäftsplanwidrige Erscheinungen. Sie bestehen vor allem in einem Sinken der Marktpreise, in 
nicht voraussehbaren Schadenereignissen, in einer unerwartet hohen Abnutzung von 
Betriebsanlagen, in Verlusten auf Beteiligungen, Darlehen und Guthaben, in einem 
ausserordentlichen Rückgang der Rentabilität von Betriebsanlagen oder des ganzen Betriebes. 
Die (in der Steuerpraxis mit einer gewissen Zurückhaltung gehandhabte) ausserordentliche 
Abschreibung bemisst sich nach dem Unterschiedsbetrag zwischen dem bisherigen steuerlich 
massgebenden Buchwert und dem niedrigeren wirklichen Wert der Vermögensgegenstände. 
Weitergehende Abschreibungen dürfen auf dem nicht der Abnutzung unterliegenden 
Geschäftsvermögen nicht anerkannt werden. Geschäftsmässig nicht begründet und daher 
steuerlich nicht zulässig sind beispielsweise ausserordentliche Abschreibungen für 
Wertverminderungen, die infolge verdeckter Gewinnentnahmen eingetreten sind. Im Übrigen ist 
eine ausserordentliche Abschreibung grundsätzlich jederzeit und damit auch noch nachträglich 
möglich, wenn sich ergibt, dass der tatsächliche Wert eines Gutes unter dem Buchwert liegt 
(BLUMENSTEIN / LOCHER, 254 ff. mit zahlreichen Hinweisen; vgl. auch BGer in StE 2000 B 23.43.2 
Nr. 8).

Bezüglich der Abschreibungen auf Liegenschaften stellt sich die Situation verschieden dar, je nach 
dem ob diese überbaut sind oder nicht. Unüberbauter Grund und Boden unterliegt normalerweise 
keiner Wertverminderung durch Abnutzung, so dass kein Raum für ordentliche Abschreibungen 
besteht. Hingegen können ausserordentliche Wertverminderungen eintreten. Sinkt der 
Verkehrswert eines Grundstücks unter den Buchwert – z.B. wegen einer Auszonung, eines 
Naturereignisses oder eines unerwarteten Konjunkturrückganges – so darf und soll diesem 
Umstand durch eine ausserordentliche Abschreibung Rechnung getragen werden. Das kann auch 
der Fall sein, wenn der Steuerpflichtige das Grundstück erst vor kurzem erworben hat. Gebäude 
unterliegen demgegenüber einer altersbedingten Wertverminderung, die grundsätzlich über 
ordentliche Abschreibungen in der Erfolgsrechnung berücksichtigt werden darf, und zwar 
unabhängig davon, ob die Liegenschaft zum Anlage- oder zum Umlaufvermögen gehört. Nach der 
Steuerpraxis werden bei überbauten Grundstücken das Land und das Gebäude separat 
behandelt. Daraus folgt insbesondere, dass eine allfällige Wertsteigerung des Bodens, auf dem die 

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Baute steht, nicht mit der Wertabnahme bzw. Entwertung des Gebäudes verrechnet werden darf 
(BGer in StE 2000 B 23.43.2 Nr. 8; VGer AG in StE 1992 B 23.43.2; VGer FR in FZR 2001, 396 
Erw. 4; zu den Abschreibungen auf Liegenschaften siehe auch das Bundesgerichtsurteil 
2C_50/2011 vom 16. Mai 2011).

c) Die Wertberichtigungen fallen, soweit sie Umlaufvermögen betreffen, unter Art. 29 Abs. 
1 lit. b und 63 Abs. 1 lit. b DBG. Betreffen sie Anlagevermögen, so sind sie gemäss lit. c dieser 
Bestimmungen zulässig (vgl. LOCHER, N 25 zu Art. 29). Sie müssen (wie die Abschreibungen) 
ebenfalls geschäftsmässig begründet sein (Art. 27 Abs. 1 und 2 lit a sowie 58 Abs. lit. b DBG). 
Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der Vermögensgegenstand am Bilanzstichtag eine 
tatsächliche, aber voraussichtlich bloss temporäre Wertverminderung erlitten hat. In Frage kommt 
jedoch auch eine Rückstellung i.e.S. für ein unmittelbar drohende Verlustgefahr. Fällt die 
geschäftsmässige Begründetheit einer Wertberichtigung oder Rückstellung dahin, ist diese über 
die Erfolgsrechnung wiederum aufzulösen. Ein blosser, allgemeiner Hinweis auf den Preiszerfall, 
der auf dem Liegenschaftsmarkt eingetreten ist, vermag eine Wertberichtigung noch nicht zu 
rechtfertigen. Wertberichtigungen, die lediglich der allgemeinen Sicherung des 
Geschäftsvermögens dienen, sind wirtschaftlich und steuerrechtlich Reservestellungen und mithin 
nicht geschäftsmässig begründet (BLUMENSTEIN / LOCHER, 257; LOCHER, N 25 und 31 ff. zu Art. 29 
DBG; VGer FR in FZR 2001, 396 Erw. 5, ; vgl. auch FZR 2002, 190 Erw. 7a).

d) Tatsachen, die eine Abschreibung, eine Wertberichtigung oder Rückstellung als 
geschäftsmassig begründet erscheinen lassen, sind steuermindernder Natur und somit vom 
Steuerpflichtigen darzutun und nachzuweisen (siehe z.B. Steuerrekurskommission ZH in StE B 
72.14.2 1990 Nr. 10 Erw. 2b und 1994 Nr. 16 Erw. 1c; vgl. auch REICH / ZÜGER, N 14 zu Art. 29 
DBG sowie die dort erwähnten Urteile).

Bei Einhaltung der Normalsätze gemäss den Richtlinien, welche gestützt auf Erfahrungswerte und 
aus Praktikabilitätsgründen von der Eidgenössischen Steuerverwaltung erlassen wurden, wird 
allerdings die geschäftsmässige Begründetheit ohne Weiteres vermutet (vgl. REICH / ZÜGER, N 25 
zu Art. 28 DBG).

3. Die Vorinstanz hat im vorliegenden Fall die zulässigen Abschreibungen gemäss dem 
einschlägigen "Merkblatt A 1995 – Geschäftliche Betriebe" der Eidgenössischen Steuerverwaltung 
berechnet. Danach können Wohnhäuser inkl. Land jährlich mit 1.5% vom Buchwert abgeschrieben 
werden. Die entsprechende Berechnung ist an sich unbestritten.

Demgegenüber rechtfertigt die Beschwerdeführerin die von ihr verbuchten höheren 
Abschreibungen und deren angeblich handelsrechtliche Notwendigkeit mit dem Verkehrswert 
gemäss der Schätzung, welche von ihrem Vertreter in Auftrag gegeben worden ist. Sie macht 
geltend, der steuerliche Buchwert übersteige den handelsrechtlich zulässigen Höchstwert, sodass 
er auf den Verkehrswert abgeschrieben werden müsse. Damit allein vermag sie jedoch nicht 
durchzudringen.

Massgebend ist, ob die Beschwerdeführerin den ihr obliegenden Beweis dafür erbracht hat, dass 
der tatsächliche Wert der Liegenschaft, welche Gegenstand der umstrittenen Abschreibungen 
bildet, definitiv oder zumindest genügend dauerhaft unter den Verkehrswert gefallen ist, welcher 
der angefochtenen Veranlagung zugrunde liegt. Dabei ist festzuhalten, dass die ins Recht gelegte 
Bewertung der E.________ AG am 10. Juni 2011 (Stichtag 2 Tage früher) als 
"Standortbestimmung für Kaufentscheid" erstellt worden ist. Wie die Vorinstanz zu Recht betont, ist 

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eine solche Verkehrswertschätzung mit einer gewissen Unsicherheit behaftet. Sie kann also 
keinesfalls einen zwingend verbindlichen Wert darstellen. Vielmehr ist grundsätzlich davon 
auszugehen, dass der kurz danach auf dem freien Markt vereinbarte Kaufpreis der Liegenschaft 
deren Verkehrswert besser wiedergibt. Dies gilt umso mehr, als die Differenz zwischen dem – 
ausdrücklich bloss aufgrund einer "Kurzbesichtigung" geschätzten – Wert von 2'300'000 Franken 
und dem effektiven Kaufpreis von 2'475'000 Franken durchaus im Rahmen der Bandbreite liegt, 
welche einer solchen Schätzung naturgemäss anhaftet. Zudem hat die Beschwerdeführerin auch 
nicht substanziert darzulegen versucht, aus welchen Gründen der leicht höhere Kaufpreis für die 
vollvermietete Liegenschaft (mit einem Realwert von 2'700'000 Franken und einem Ertragswert 
von 2'340'000 Franken gemäss der Schätzung) nicht dem Marktwert entsprechen soll und weshalb 
sie gegebenenfalls trotzdem in das Geschäft eingewilligt hat. Ebenso wenig ist dargetan, inwiefern 
zwischen Juli 2011 und Ende 2012 ein dermassen grosser Preiszerfall eingetreten sein könnte, 
dass sich eine ausserordentliche Abschreibung aufdrängen würde. 

Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen.

4. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die Kosten in Anwendung von Art. 144 
Abs. 1 DBG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen.

Die Höhe der Verfahrenskosten wird durch das kantonale Recht bestimmt (Art. 144 Abs. 5 DBG). 
Das heisst, dass insbesondere der Tarif vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Ent-
schädigungen in der Verwaltungsjustiz (Tarif VJ) zur Anwendung gelangt (vgl. Art 146 f. VRG so-
wie Art. 4 Abs. 3 des Ausführungsbeschluss vom 5. Januar 1995 über die direkte Bundessteuer; 
SGF 634.1.11).

Im vorliegenden Fall erscheint es angemessen, die Gerichtsgebühr auf 500 Franken festzusetzen.

II. Kantonssteuer (604 2013 84)

5. Entsprechende Grundsätze gelten ebenfalls auf kantonaler Ebene (siehe insbesondere Art. 
100 Abs. 1 lit. a und b, 29 Abs. 1 und 2, 104 Abs. 1 und 2 des Gesetzes vom 6. Juni 2000 über die 
direkten Kantonssteuern [DStG; SGF 631.1] sowie Art. 24 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes vom 
14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden 
[StHG; SR 642.14]).

Angesichts der übereinstimmenden Regelungen ist somit im vorliegenden Fall der Rekurs betref-
fend die Kantonssteuer gleich zu beurteilen wie jener betreffend die direkte Bundessteuer.

6. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die Kosten der Beschwerdeführerin 
aufzuerlegen (Art. 131 Abs. 1 VRG). Dabei gelangt der Tarif vom 17. Dezember 1991 der Verfah-
renskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz zur Anwendung (vgl. Art 146 f. VRG).

Im vorliegenden Fall erscheint es angemessen, die Gerichtsgebühr auf 500 Franken festzusetzen. 

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Der Steuergerichtshof erkennt:

I. Direkte Bundessteuer (604 2013 83)

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten (Gebühr: 500 Franken) werden der Beschwerdeführerin auferlegt. Diese 
Gerichtsgebühr wird mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

II. Kantonssteuer (604 2013 84)

3. Der Rekurs wird abgewiesen.

4. Die Kosten (Gebühr: 500 Franken) werden der Beschwerdeführerin auferlegt. Diese Ge-
richtsgebühr wird mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

III. Zustellung

Der vorliegende Entscheid kann sowohl bezüglich der veranlagten direkten Bundessteuern als 
auch der Kantonssteuern gemäss Art. 146 DBG bzw. 73 StHG und 82 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) innert 30 Tagen seit Eröffnung mit einer 
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, Lausanne, angefoch-
ten werden.

Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten ist innert 30 Tagen die Einsprache an die 
Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird 
(Art. 148 VRG).

Freiburg, 10. März 2015/hca

Präsident Gerichtsschreiberin