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**Case Identifier:** 12873c3a-408f-5246-9dc6-6f6cb401e759
**Source:** Bundesverwaltungsgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2017-12-19
**Language:** it
**Title:** Bundesverwaltungsgericht 19.12.2017 A-6947/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BVGer/CH_BVGE_001_A-6947-2015_2017-12-19.pdf

## Full Text

B u n d e s v e rw a l t u ng s g e r i ch t  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i f  f éd é r a l  

T r i b u n a l e  am m in i s t r a t i vo  f e d e r a l e  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i v  fe d e r a l  

 
 
    
 

 

 

  

 

 Corte I 

A-6947/2015 

 

 

  S e n t e n z a  d e l  1 9  d i c e m b r e  2 0 1 7  

Composizione 

 
Giudici Claudia Pasqualetto Péquignot (presidente del 

collegio), Jürg Steiger, Maurizio Greppi,  

cancelliera Sara Pifferi. 
 

 
 

Parti 

 
Ufficio federale delle strade USTRA,  

3003 Bern,   

rappresentato dalla Repubblica e Cantone Ticino, 

Dipartimento del territorio, Via Franco Zorzi 13,  

casella postale 2170, 6501 Bellinzona,  

ricorrente,  

 
 

 
contro 

 

 
A._______,  

rappresentata da B._______ 

controparte,  

 

Commissione federale di stima 13° Circondario  

(Ticino e Grigioni), 

c/o avv. Filippo Gianoni, presidente,  

Via Visconti 5, casella postale 1018, 6501 Bellinzona,   

autorità inferiore.  

 
 

 
 

Oggetto 

 
Procedura di espropriazione per la sistemazione dello 

svincolo della A2 di Mendrisio. 

 

A-6947/2015 

Pagina 2 

A.  

Con decisione 11 marzo 2005, il Dipartimento federale dell’ambiente, dei 

trasporti, dell’energia e della comunicazione (di seguito: DATEC) – su 

richiesta dell’allora Amministrazione immobiliare e delle strade nazionali 

del Cantone Ticino – ha deciso l’istituzione di una zona riservata concer-

nente fra le tante le particelle n. ***1, ***2 e ***3 del Registro fondiario 

definitivo (RFD) del Comune di X._______ (Sezione Y._______) ubicate in 

località « La Tana », con lo scopo di salvaguardare la disponibilità dell’area 

per l’organizzazione dello svincolo di Mendrisio ai sensi dell’art. 14 della 

legge federale dell’8 marzo 1960 sulle strade nazionali (LSN, RS 725.11). 

Detta misura è stata confermata dal Consiglio federale con decisione 

21 dicembre 2005, previa consultazione dei proprietari interessati.  

B.  

In data 11 luglio 2008 l’Ufficio federale delle strade (di seguito: USTRA) ha 

inoltrato al DATEC la richiesta d’approvazione dei piani per la 

riorganizzazione dello svincolo autostradale di Mendrisio sulla A2 di 

Mendrisio, dal km 6.167 al km 10.32 (corsia Sud-Nord), dal km 8.220 al 

km 6.167. Dal 19 agosto 2008 aI 19 settembre 2008 il progetto è stato 

sottoposto all’inchiesta pubblica mediante pubblicazione presso i Comuni 

toccati (a quel tempo: Mendrisio, Rancate e Ligornetto) e nel Foglio 

Ufficiale del Cantone Ticino (FU 67/2008). 

C.  

La realizzazione del predetto progetto comporta l’espropriazione in via 

definitiva o temporanea di vari fondi, tra cui in particolare quella delle due 

particelle n. ***4 e ***3 del Registro fondiario definitivo (di seguito: RFD) del 

Comune di X._______ (Sezione Y._______), di proprietà della A.______ 

(di seguito: espropriata), come segue: 

particella n. ***4 
(di 390 m2) 

 occupazione temporanea di 390 m2, nonché diritto di 
attraversamento con condotta sotterranea GAS AIL 
di 30 ml; 

particella n. ***3 
(di 2'604 m2) 

 espropriazione definitiva totale di 2'604 m2; 

 

D.  

Con decisione 31 ottobre 2011, il DATEC ha evaso le opposizioni al 

progetto ai sensi dei considerandi e le domande ai sensi degli artt. 7-10 

della legge federale del 20 giugno 1930 sulla espropriazione (LEspr, 

RS 711) e approvato i piani del progetto esecutivo. Nove opposizioni sono 

state trasmesse per evasione delle pretese espropriative alla Commissione 

federale di stima del 13° Circondario (Ticino e Grigioni; di seguito: CFS). 

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Pagina 3 

La predetta decisione è poi stata confermata su ricorso dal Tribunale 

amministrativo federale con sentenza A-6547/2011 del 22 ottobre 2013. 

E.  

Con decisione 17 agosto 2012, il Presidente della CFS ha aperto la 

procedura di stima per l’acquisizione dei diritti necessari alla realizzazione 

delle opere e ha composto il collegio giudicante. 

F.  

L’anticipata immissione in possesso è stata concessa, salvo un’eccezione, 

da tutti gli espropriati. Per i casi nei quali non sono stati raggiunti accordi, 

la CFS ha effettuato le udienze di conciliazione il 2 maggio 2013 e i 

sopralluoghi il 12 febbraio 2014. Alle parti è stata concessa la facoltà di 

presentare memorie conclusive scritte. 

G.  

Durante l’udienza di conciliazione tenutasi il 2 maggio 2013, le parti si sono 

accordate per l’espropriazione totale definitiva della particella n. ***4 RFD 

del Comune di X._______ (Sezione Y._______) per il prezzo di 

3 franchi/m2, per un totale di 1'170 franchi. Per la particella n. ***3 RFD del 

Comune di X._______ (Sezione Y._______), l’USTRA – in qualità di 

espropriante – ha proposto un’indennità di 20 franchi/m2. L’espropriata ha 

invece ribadito la richiesta di almeno 220 franchi/m2. 

H.  

Con decisione 25 settembre 2015, la CFS ha riconosciuto all’espropriata 

un’indennità per espropriazione definitiva parziale della particella n. ***3 

RFD del Comune di X._______ (Sezione Y._______), considerando detto 

fondo, ubicato nel comparto « La Tana », come inserito al dies aestimandi 

fissato al 2 maggio 2013 nella zona industriale « Ia » e dunque edificabile, 

prendendo in considerazione un indennizzo di 350 franchi/m2, corrispon-

dente alla media ponderata per quattro anni/otto anni dei prezzi di vendita 

dei terreni industriali-artigianali in situazione analoga. In sostanza, dopo 

aver rilevato che detto fondo era inserito nel piano regolatore (di seguito: 

PR) del 1983 nella zona industriale « Ia », la CFS ha infatti ritenuto che la 

successiva non approvazione della zona industriale nel PR del 2002/2003 

e l’istituzione della zona riservata per strade nazionali in corrispondenza 

del comparto « La Tana » sarebbero entrambe riconducibili all’esistenza 

del progetto di riorganizzazione dello svincolo autostradale di Mendrisio. In 

altri termini dette misure pianificatorie sarebbero state adottate in relazione 

all’opera dell’espropriante, sicché ai fini dell’estimo, occorrerebbe prescin-

dere dagli effetti anticipati negativi dell’opera dell’espropriante. Visto 

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Pagina 4 

l’accordo in essere tra le parti, essa le ha poi riconosciuto un’indennità per 

espropriazione definitiva totale della particella n. ***4 RFD del Comune di 

X._______ (Sezione Y._______) pari a 1'170 franchi, oltre accessori. Essa 

le ha altresì riconosciuto un’indennità di comparsa pari a 1'500 franchi. In 

definitiva, la CFS ha dunque riconosciuto all’espropriata: 

 1'170 franchi a titolo di indennità per l’espropriazione definitiva totale della 

particella n. ***4 RFD del Comune di X._______ (Sezione Y._______), oltre 

interessi del 2.25% dal 1° ottobre 2012 al 2 settembre 2013, del 2% dal 

3 settembre 2013 al 1° giugno 2015 e del 1.75% dal 2 giugno 2015 in poi; 

 911'400 franchi a titolo di indennità per l’espropriazione definitiva totale della 

particella n. ***3 RFD del Comune di X._______ (Sezione Y._______), oltre 

interessi del 2.25% dal 1° ottobre 2012 al 2 settembre 2013, del 2% dal 

3 settembre 2013 al 1° giugno 2015 e del 1.75% dal 2 giugno 2015 in poi; 

 1'500 franchi a titolo d’indennità di comparsa. 

I.  

Avverso la predetta decisione, l’USTRA (di seguito: ricorrente) – 

rappresentato dalla Repubblica e Cantone Ticino, Sezione amministrativa 

immobiliare – ha presentato ricorso il 28 ottobre 2015 dinanzi al Tribunale 

amministrativo federale, impugnando unicamente il punto n. 1-IV del 

dispositivo. In sunto, il ricorrente ritiene che sarebbe a torto che al dies 

aestimandi la CFS avrebbe ritenuto come edificabile la particella n. ***3 del 

Comune di X._______ (Sezione Y._______), che di fatto non lo sarebbe 

mai stato. Contestando la validità del PR del 1983 che attribuiva il comparto 

« La Tana » – di cui fa parte la particella n. ***3 – alla zona industriale in 

quanto mai stato conforme alla legislazione federale in materia di 

pianificazione del territorio, egli sottolinea che la stessa sarebbe decaduta 

nel 1988 per effetto dell’art. 35 cpv. 1 lett. b della legge federale del 

22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (LPT, RS 700) e poiché da 

allora sarebbe stato possibile edificare solo il territorio già largamente 

edificato in base all’art. 36 cpv. 3 LPT, rispettivamente sarebbe decaduta 

con l’approvazione nel 1986 del collegamento Mendrisio-Stabio (A394). A 

seguito della revisione del PR del 2002/2003 e dell’istituzione della zona di 

riserva nel 2005, ora decaduta, il comparto « La Tana » non sarebbe mai 

stato nuovamente attribuito alla zona industriale. Attualmente vigerebbe un 

vuoto pianificatorio, sicché il comparto « La Tana » non sarebbe tutt’ora 

oggetto di pianificazione. Per questi motivi, il ricorrente ha postulato la 

riforma del punto n. 1-IV del dispositivo della decisione impugnata, con 

riconoscimento all’espropriata solo delle seguenti indennità: 

 1'170 franchi a titolo di indennità per l’espropriazione definitiva totale della 

particella n. ***4 RFD del Comune di X._______ (Sezione Y._______), oltre 

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interessi del 2.25% dal 1° ottobre 2012 al 2 settembre 2013, del 2% dal 

3 settembre 2013 al 1° giugno 2015 e del 1.75% dal 2 giugno 2015 in poi; 

 al valore non esorbitante LDFR sino ad un massimo di 20 franchi/m2 a titolo di 

indennità per espropriazione definitiva della particella n. ***3 RFD di 

X._______, oltre interessi del 2.25% dal 1° ottobre 2012 al 2 settembre 2013 

e del 2% dal 3 settembre 2013 al 1 °giugno 2015 e del 1.75% dal 2 giugno 

2015 in poi; 

 1'500 franchi a titolo d’indennità di comparsa. 

J.  

Con scritto 5 novembre 2015, la CFS (di seguito: autorità inferiore) ha 

trasmesso l’incarto e rinunciato a presentare osservazioni, riconfermandosi 

nella propria decisione. 

K.  

Con risposta 21 dicembre 2015, l’espropriata (di seguito: controparte), ha 

in sostanza postulato il rigetto del ricorso, prendendo posizione sulle 

censure sollevate dal ricorrente. 

L.  

Ulteriori fatti e argomentazioni verranno ripresi, per quanto necessario, nei 

considerandi in diritto del presente giudizio. 

 

Diritto: 

1.  

1.1 Il Tribunale amministrativo federale è competente per decidere il 

presente gravame giusta gli artt. 1 e 31 segg. LTAF, in relazione con 

l’art. 77 cpv. 1 LEspr. Giusta l’art. 77 cpv. 2 LEspr, fatte salve disposizioni 

contrarie contenute nella LEspr stessa, alla procedura di ricorso davanti al 

Tribunale amministrativo federale si applica la LTAF e quindi, in base al 

rinvio di cui all’art. 37 LTAF, la PA. 

1.2 Pacifica è la legittimazione ricorsuale del ricorrente. Essendo l’espro-

priante e il destinatario della decisione 25 settembre 2015 della CFS qui 

impugnata, che gli impone di versare alla controparte un indennizzo 

superiore a quanto da esso proposto, il ricorrente risulta infatti direttamente 

toccato e ha pertanto un interesse a che la stessa venga annullata 

(cfr. art. 78 cpv. 1 LEspr; art. 48 cpv. 1 PA). Detta decisione è poi stata 

impugnata con atto tempestivo (cfr. art. 22 segg. PA, art. 50 PA), nel 

rispetto delle esigenze di forma e di contenuto previste dalla legge 

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(cfr. art. 52 PA). Il ricorso è dunque ricevibile in ordine e deve essere 

esaminato nel merito. 

2.  

2.1 Con ricorso al Tribunale amministrativo federale possono essere 

invocati la violazione del diritto federale, l’accertamento inesatto o incom-

pleto di fatti giuridicamente rilevanti nonché l’inadeguatezza (cfr. art. 49 PA; 

cfr. MOSER/BEUSCH/KNEUBÜHLER, Prozessieren vor dem Bundesver-

waltungsgericht, 2a ed. 2013, n. 2.149). 

2.2 Lo scrivente Tribunale non è vincolato né dai motivi addotti (cfr. art. 62 

cpv. 4 PA) né dalle considerazioni giuridiche della decisione impugnata, né 

dalle argomentazioni delle parti (cfr. DTAF 2007/41 consid. 2; 

MOOR/POLTIER, Droit administratif, vol. II, 3a ed. 2011, no. 2.2.6.5, 

pag. 300). I principi della massima inquisitoria e dell’applicazione d’ufficio 

del diritto sono tuttavia limitati: l’autorità competente procede difatti sponta-

neamente a constatazioni complementari o esamina altri punti di diritto solo 

se dalle censure sollevate o dagli atti risultino indizi in tal senso (cfr. DTF 

122 V 157 consid. 1a; 121 V 204 consid. 6c; DTAF 2007/27 consid. 3.3).  

2.3 Nella giurisprudenza e nella dottrina è ammesso che l’autorità giudizia-

ria di ricorso – anche se dispone di un potere di cognizione completo – 

eserciti il suo potere d’apprezzamento con riserbo qualora si tratti di 

questioni legate strettamente a delle circostanze di fatto o a questioni 

tecniche (cfr. DTAF 2008/23 consid. 3.3). Quando si devono giudicare 

questioni tecniche speciali per le quali l’autorità di prima istanza dispone di 

conoscenze specifiche, l’autorità di ricorso non si discosterà pertanto 

senza validi motivi dall’apprezzamento di chi l’ha preceduta (cfr. DTF 133 

II 5 consid. 3; 131 II 680 consid. 2.3.2; sentenze del TAF A-6961/2015 del 

27 settembre 2017 consid. 2.3; A-7836/2008 del 21 dicembre 2011 

consid. 3; cfr. MOSER/BEUSCH/KNEUBÜHLER, op. cit., n. 2.154 segg.).  

3.  

In concreto, il ricorrente – qui parte espropriante – contesta unicamente il 

calcolo dell’indennità concessa dall’autorità inferiore alla controparte – qui 

parte espropriata – per l’espropriazione formale definitiva della particella 

n. ***3 RFD del Comune di X._______ (sezione Y._______). In sostanza, il 

ricorrente ritiene che sarebbe a torto che l’autorità inferiore avrebbe 

considerato il comparto « La Tana», ove è ubicata la particella n. ***3, al 

dies aestimandi fissato al 2 maggio 2013 (data dell’udienza di conciliazione 

dinanzi alla CFS) come inserita nella zona industriale/edificabile. 

http://links.weblaw.ch/BVGE-2008/23
http://links.weblaw.ch/DTF-133-II-35
http://links.weblaw.ch/DTF-131-II-680

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In tale evenienza, dopo un breve richiamo dei principi qui applicabili 

(cfr. consid. 3.1 del presente giudizio), si tratterà dunque di determinare se 

il metodo di calcolo adottato dall’autorità inferiore è corretto, ossia se al 

dies aestimandi, tenuto conto delle peculiarità del caso e delle norme 

applicabili, essa poteva considerare il comparto « La Tana» – e di riflesso 

anche la particella n. ***3 – come inserito nella zona industriale/artigianale 

del PR del Comune di Rancate (cfr. consid. 3.2 del presente giudizio).  

3.1  

3.1.1 Giusta l’art. 16 LEspr, l’espropriazione non può aver luogo che verso 

piena indennità. Nell’esame del patrimonio dell’espropriato, l’indennità non 

deve condurre né ad un impoverimento né ad un arricchimento. Essa deve 

collocare l’espropriato in una situazione economicamente equivalente a 

quella di cui avrebbe beneficiato senza l’espropriazione (cfr. DTF 95 I 453 

consid. 2; 93 I 554 consid. 3; [tra le tante] sentenza del TAF A-6961/2015 

del 27 settembre 2017 consid. 3.1.1 con rinvii; HESS/WEIBEL, Das 

Enteignungsrecht des Bundes, vol. I, 1986, n. 4 ad art. 16 LEspr; PIERRE 

MOOR, Droit administratif, vol. III, 1992, pag. 413).  

3.1.2 Giusta l’art. 19 LEspr, nel fissare l’indennità devono essere tenuti in 

conto tutti i pregiudizi subiti dall’espropriato per effetto dell'estinzione o 

della limitazione dei suoi diritti. L’indennità comprende quindi (lett. a) 

l’intero valore venale del diritto espropriato; (lett. b) inoltre, nel caso di 

espropriazione parziale di un fondo o di più fondi economicamente 

connessi, l’importo di cui il valore venale della frazione residua viene ad 

essere diminuito; (lett. c) l’ammontare di tutti gli altri pregiudizi subiti 

dall’espropriato, in quanto essi possano essere previsti, nel corso ordinario 

delle cose, come una conseguenza dell’espropriazione. 

3.1.3 Il diritto all’indennizzo presuppone tuttavia un pregiudizio per il quale 

sussiste un nesso di causalità naturale e adeguata con la soppressione, la 

modifica, il trasferimento del diritto espropriato (cfr. MOOR, op. cit., 

pag. 415; ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, op. cit., n. 1137; EGGS, op. cit., 

n. 649 e segg.). Secondo il corso ordinario delle cose e dell’esperienza 

generale della vita, l’espropriazione deve essere propria a produrre un 

effetto del genere di quello che si è realizzato. Il mancato reddito è 

indennizzato soltanto nella misura in cui, senza l’espropriazione, lo stesso 

si sarebbe realizzato con certezza, o almeno con alta verosimiglianza. Una 

semplice probabilità o aspettativa, fondata su delle considerazioni 

congiunturali o economiche, o su delle previsioni future senza fondamenti 

precisi, non basta (cfr. ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, op. cit., n. 1138). In 

assenza di detto nesso di causalità, per l’espropriato non sussiste pertanto 

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alcun diritto all’indennizzo (cfr. [tra le tante] sentenza del TAF A-6961/2015 

del 27 settembre 2017 consid. 3.1.5 con rinvii).  

3.1.4 Ai fini del calcolo dell’indennità espropriativa, giusta l’art. 19bis cpv. 1 

LEspr, la data determinante (dies aestimandi) è quella dell’udienza di 

conciliazione. Detta data fissa le circostanze di fatto e di diritto sulla base 

delle quali la stima deve fondarsi. Essa concerne i tre elementi del pregiu-

dizio elencati all’art. 19 lett. a, b e c LEspr (cfr. DTF 134 II 152 consid. 11.2; 

121 II 350 consid. 5d; sentenza del TAF A-6674/2014 del 7 dicembre 2015 

consid. 6.4; ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, op. cit., n. 1167). La data deter-

minante fa stato non solo per stabilire la situazione di fatto del fondo 

espropriato, ma anche per determinarne lo statuto giuridico. A codesto 

principio va tuttavia fatta eccezione, se risulta che il regime pianificatorio, il 

cui fondo soggiace, costituisce di per sé un effetto anticipato – poco importa 

se favorevole o sfavorevole – dell’impresa dell’espropriante medesimo, 

effetto da cui deve farsi astrazione in virtù dell’art. 20 cpv. 3 LEspr (cfr. DTF 

134 II 49 consid. 12; 129 II 470 consid. 5; 119 Ib 366 consid. 3a con rinvii; 

sentenze del TAF A-6961/2015 del 27 settembre 2017 consid. 3.1.6; A-

1586/2013 del 23 luglio 2014 consid. 5.4).  

Questi effetti anticipati, favorevoli o sfavorevoli, possono incidere sui prezzi 

dei terreni, senza modifiche del loro regime giuridico o tradursi in una modi-

fica temporanea o definitiva dello statuto giuridico dei fondi da espropriare 

come nel caso della creazione di zone riservate per le strade nazionali 

oppure comportare una modifica delle misure di pianificazione adottate o 

da adottare da parte di altre autorità di pianificazione come nel caso di 

modifica del perimetro di una zona edificabile comunale per tenere conto 

della preventiva costruzione di un’autostrada. Se le misure preparatorie di 

pianificazione si traducono già in un’espropriazione materiale, il proprie-

tario può e deve fare valere le proprie pretese per tale titolo davanti all’auto-

rità competente, senza attendere la successiva apertura della procedura di 

espropriazione. All’infuori di detta ipotesi, deve farsi astrazione degli effetti 

anticipati dell’opera dell’espropriante e ci si deve chiedere, secondo il corso 

normale delle cose, a quale azzonamento la pianificazione comunale 

avrebbe proceduto in assenza di tale opera (cfr. DTF 114 Ib 321 consid. 5a 

con rinvii; HESS/WEISS, op. cit., n. 8 segg. ad art. 20 LEspr). 

3.1.5  

3.1.5.1 Per costante giurisprudenza, per stabilire il valore venale di un 

terreno deve prevalere il metodo statistico-comparativo. Esso si fonda sul 

confronto dei prezzi pagati per beni simili e in analoga situazione poco 

prima del dies aestimandi (cfr. DTF 122 I 168 consid. 3a; sentenze del TF 

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1E.14/2006 del 6 agosto 2007 consid. 4.1; 1A.159/2001 del 16 aprile 2002 

consid. 3.1). In base a questo metodo, all’espropriato viene riconosciuto 

l’importo che avrebbe oggettivamente potuto conseguire vendendo la 

particella espropriata sul libero mercato a un qualsiasi potenziale 

acquirente (cfr. DTF 122 II 246 consid. 4; 122 II 337 consid. 5a; 115 Ib 408 

consid. 2c; 114 Ib 286 consid. 7; sentenza del TF 1A.28/2005 del 29 luglio 

2005 consid. 2.2, in: RtiD 2006 I; sentenze del TAF A-6674/2014 del 7 di-

cembre 2015 consid. 6.5.1; A-7495/2007 del 19 maggio 2009 consid. 3.1).  

3.1.5.2 L’applicazione del metodo statistico-comparativo non presuppone 

che i fondi considerati siano identici riguardo a situazione, dimensione, 

qualità, grado di urbanizzazione e possibilità di sfruttamento. Occorre solo 

che essi siano paragonabili. Di eventuali differenze (caratteristiche positive 

o negative) delle particelle può essere infatti tenuto conto anche mediante 

adeguamenti dei prezzi. Nella misura in cui presentino caratteristiche simili, 

nemmeno occorre che le particelle siano ubicate nello stesso quartiere 

(cfr. DTF 122 I 168 consid. 3a; 122 II 246 consid. 4; sentenza del TF 

1A.28/2005 del 29 luglio 2005 consid. 2.2 seg.; sentenze del TAF A-

6674/2014 del 7 dicembre 2015 consid. 6.5.2; A-7495/2007 del 19 maggio 

2009 consid. 3.2 con rinvii; ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, op. cit., n. 1170 

segg.). Dal profilo temporale è quindi di per sé possibile considerare anche 

negozi giuridici precedenti l’anno della data determinante (dies aestimandi) 

o che concernono fondi in situazioni e dalle caratteristiche paragonabili ma 

ubicati in comparti territoriali più distanti o eventualmente in Comuni vicini 

(cfr. sentenza del TF 1E.14/2006 del 6 agosto 2007 consid. 4.2 con rinvii). 

Anche la disponibilità limitata di contrattazioni quale termine di paragone 

non basta infine a giustificarne una mancata applicazione. A condizione 

che siano esaminati accuratamente e non risulti che circostanze insolite 

abbiano influito sulla conclusione di un contratto, anche singoli confronti 

possono permettere conclusioni sul livello generale dei prezzi ed essere 

quindi presi in considerazione per fissare l’indennità (cfr. DTF 122 I 168 

consid. 3a; sentenza del TF 1A.28/2005 del 29 luglio 2005 consid. 2.3; 

sentenze del TAF A-6674/2014 del 7 dicembre 2015 consid. 6.5.2; A-

7495/2007 del 19 maggio 2009 consid. 3.2 con rinvii; ZEN-RUFFINEN/GUY-

ECABERT, op. cit., n. 1170 segg.).  

3.1.5.3 Nella stima del valore venale devessi tenere equo conto altresì 

della possibilità di un miglior uso del fondo (art. 20 cpv. 1 LEspr), sempre 

che siano, alla data determinante, realmente attuabili o perlomeno 

imminenti (cfr. DTF 134 II 49 consid. 13.3; 129 II 470 consid. 6.1). Per 

contro, semplici offerte, prezzi discussi durante le trattative o stabiliti da 

persone toccate dall’espropriazione e che per essa reclamano un’indennità 

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Pagina 10 

non costituiscono un valido termine di paragone ai fini della fissazione del 

risarcimento (cfr. DTF 122 I 168 consid. 3c; sentenza del TAF A-7495/2007 

del 19 maggio 2009 consid. 5.2). Lo stesso vale altresì per i valori estremi 

opposti, che si trovano ben al di sopra o al di sotto della media, gli stessi 

potendo potenzialmente falsare il calcolo del valore medio applicabile ad 

un determinato fondo. Detti valori, pur non potendo essere del tutto esclusi 

a priori, vanno apprezzati con particolare riguardo (cfr. sentenza del TAF 

A-6674/2014 del 7 dicembre 2015 consid. 6.5.3; HESS/WEIBEL, op. cit. 

n. 87 ad art. 19 LEspr).  

3.2  

3.2.1 Nella decisione impugnata, l’autorità inferiore ha ritenuto che al dies 

aestimandi fissato al 2 maggio 2013 il comparto « La Tana » andava 

considerato come inserito nella zona industriale « Ia » e dunque edificabile. 

Più nel dettaglio, dopo aver rilevato che il comparto « La Tana » – di cui 

fanno parte le particelle n. ***1, ***2 e ***3 RFD del Comune di X._______ 

(Sezione Y._______) – era inserito nel PR del 1983 nella zona industriale 

« Ia », l’autorità inferiore ha infatti ritenuto che la successiva non 

approvazione della zona industriale nel PR del 2002/2003 e l’istituzione 

della zona riservata per strade nazionali in corrispondenza del comparto 

« La Tana » nel 2005 sarebbero entrambe riconducibili all’esistenza del 

progetto di riorganizzazione dello svincolo autostradale di Mendrisio. Per 

tale motivo, essa ha ritenuto che le predette misure pianificatorie – ovvero 

la non approvazione della zona industriale e l’istituzione di una zona di 

riserva LSN – sarebbero state adottate in relazione al progetto di svincolo 

autostradale di Mendrisio voluto dal ricorrente, ossia dell’espropriante. In 

tali circostanze, ai fini dell’estimo essa ha sancito che nel determinare la 

natura del fondo al dies aestimandi, andava fatta astrazione degli effetti 

anticipati negativi dell’opera dell’espropriante ai sensi dell’art. 20 cpv. 3 

LEspr (cfr. decisione impugnata, pagg. 13-15).  

Di avviso contrario, il ricorrente ritiene che sarebbe a torto che al dies 

aestimandi l’autorità inferiore avrebbe ritenuto come edificabile il comparto 

« La Tana » che di fatto non lo sarebbe mai stato. In sostanza, contestando 

la validità del PR del 1983 che attribuiva il comparto « La Tana » alla zona 

industriale in quanto mai stato conforme alla legislazione federale in 

materia di pianificazione del territorio, il ricorrente sottolinea che la stessa 

sarebbe decaduta nel 1988 per effetto dell’art. 35 cpv. 1 lett. b LPT, e 

poiché da allora sarebbe stato possibile edificare solo il territorio già 

largamente edificato in base all’art. 36 cpv. 3 LPT, rispettivamente sarebbe 

decaduta con l’approvazione nel 1986 del collegamento Mendrisio-Stabio 

(A394). A seguito della revisione del PR del 2002/2003 e dell’istituzione 

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della zona di riserva nel 2005, ora decaduta, il comparto « La Tana » non 

sarebbe mai stato nuovamente attribuito alla zona industriale. Attualmente 

vigerebbe un vuoto pianificatorio, sicché il comparto « La Tana » non 

sarebbe tutt’ora oggetto di pianificazione. Alla controparte – qui parte 

espropriata – andrebbe pertanto riconosciuto soltanto l’usuale indennizzo 

per i fondi agricoli e boschivi pari a 10 franchi/m2 (cfr. ricorso 28 ottobre 

2015, pag. 2 segg.). 

3.2.2 Al riguardo lo scrivente Tribunale rileva quanto segue. Per poter 

determinare la natura pianificatoria del comparto « La Tana » al dies 

aestimandi, si impone un esame dello sviluppo pianificatorio del PR del 

Comune di Rancate. Qui di seguito, il Tribunale ricostruirà pertanto la 

fattispecie alla base dell’attuale situazione pianificatoria di detto comparto. 

3.2.2.1 Con risoluzione n. 6903 del 21 dicembre 1983, il Consiglio di Stato 

del Cantone Ticino (di seguito: CdS) ha approvato il PR (di seguito: PR 

1983) dell’allora Comune di Rancate ed ha fra l’altro inserito il comparto 

« La Tana » nella zona industriale J2, nel quale fanno parte le particelle 

n. ***1, n. ***2 e n. ***3 RFD del Comune di X._______ (Sezione 

Y._______).  

3.2.2.2 Il 15 febbraio 2000, il Consiglio comunale di Rancate ha adottato la 

revisione generale del PR, confermando per il comparto « La Tana » 

l’azzonamento previsto dal PR 1983, ossia zona industriale « la ». 

3.2.2.3 Con risoluzione n. 3405 del 9 luglio 2002, il CdS, riservandosi 

ulteriore decisione definitiva sentiti i proprietari interessati (particelle n. ***1, 

***2 e ***3 RFD dell’allora Comune di Y._______), ha comunicato la sua 

intenzione di non approvare la zona industriale « la » in località « La 

Tana », in quanto « […] il nuovo tracciato concernente il raccordo tra 

l’autostrada N2 e la strada di collegamento principale A 394 in località La 

Tana […] , non riportato sul Piano, comporta delle ripercussioni sul 

comparto classificato come tale. In effetti la zona industriale viene tagliata 

in due dalla nuova sistemazione viaria, motivo per cui il Consiglio di Stato, 

essendo cambiate le condizioni di base che avevano portato alla 

definizione di questo azzonamento, ritiene indispensabile un nuovo 

approfondimento relativo al comparto […] ».  

Con risoluzione n. 1902 del 6 maggio 2003, il CdS, dopo aver sentito i 

proprietari interessati, ha confermato il proprio diniego all’azzonamento 

proposto – ossia la non approvazione dell’istituzione della zona industriale 

« la » in località « La Tana » – per i motivi già indicati nella sua precedente 

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Pagina 12 

risoluzione e facendo riferimento anche al progetto di riorganizzazione 

dello svincolo autostradale di Mendrisio. Nel contempo, il CdS ha ordinato 

all’allora Comune di Rancate l’elaborazione e l’adozione di una variante di 

PR per una miglior definizione del comparto. Così facendo, il CdS ha 

approvato parzialmente il nuovo PR del Comune di Rancate e negato 

l’approvazione di alcune parti dello stesso, tra cui l’attribuzione del 

comparto « La Tana » alla zona industriale. La predetta risoluzione 

governativa è stata confermata dal TRAM con sentenza 90.2003.69 del 

13 agosto 2006 e successivamente dal Tribunale federale con sentenza 

1P.549/2006 del 26 settembre 2006.  

Orbene, l’approvazione parziale delle disposizioni di un piano regolatore 

ha quale conseguenza che le parti approvate entrano in vigore; tuttavia la 

vecchia regolamentazione non si applica alle parti del piano che non sono 

state ammesse. Infatti, il rifiuto d’approvare certe parti di un piano 

regolatore comporta il rinvio all’autorità inferiore affinché quest’ultima 

modifichi il piano ai sensi dei considerandi (cfr. sentenza del TAF A-

1802/2013 del 6 novembre 2013 consid. 5.4; RUCH, VLP-ASPAN, n. 47 ad 

art. 26 LPT). Nel caso in rassegna, come visto, il CdS ha di fatto rinviato 

gli atti al Comune di Rancate al fine di rielaborare e ridefinire la 

destinazione pianificatoria del comparto « La Tana », tenuto conto del 

futuro sviluppo dello svincolo di Mendrisio. Nella misura in cui il precedente 

PR non risulta più applicabile, in attesa dell’elaborazione della nuova 

variante di PR da parte del Comune di Rancate e della sua successiva 

approvazione da parte del CdS, il comparto « La Tana » va considerato 

come « non azzonato », ovvero come non attribuito ad una specifica zona 

del PR. Come sottolineato dallo stesso Tribunale federale, ciò non significa 

tuttavia che negando l’approvazione del PR nel 2003 una sua attribuzione 

alla zona industriale e/o edificabile sia stata definitivamente preclusa dal 

CdS, un suo inserimento rimanendo di per sé possibile nel seguito della 

procedura sulla base di un esame più approfondito della fattispecie 

(cfr. sentenza del TF 1P.549/2006 del 26 settembre 2006, pag. 10). 

3.2.2.4 Con decisione 11 marzo 2005, il DATEC ha istituito una zona 

riservata per le strade nazionali ai sensi degli artt. 14-18 LSN sul territorio 

dei allora Comuni di Rancate e Mendrisio, in corrispondenza del comparto 

« La Tana », in vista della riorganizzazione dello svincolo di Mendrisio, di 

una durata di validità di 5 anni.  

3.2.2.5 L’11 luglio 2008 l’USTRA ha inoltrato al DATEC la richiesta 

d’approvazione dei piani per la riorganizzazione dello svincolo autostradale 

di Mendrisio sulla A2 di Mendrisio. Con decisione 31 ottobre 2011, il 

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DATEC ha evaso le opposizioni al progetto e approvato i piani del progetto 

esecutivo, trasmettendo le domande di espropriazione alla CFS. Detta 

decisione è poi stata confermata dallo scrivente Tribunale con sentenza A-

6547/2011 del 22 ottobre 2013. 

3.2.2.6 Al dies aestimandi del 2 maggio 2013, la zona di riserva per le 

strade nazionali istituita dal DATEC con decisione 11 marzo 2005, di una 

durata di 5 anni, risulta essere già decaduta. A conoscenza del Tribunale, 

il Comune di Rancate non sembrerebbe avere a tutt’oggi elaborato una 

variante di PR per il comparto « La Tana » sulla base di ulteriori approfon-

dimenti, conformemente a quanto prescritto dal CdS con risoluzione 

n. 1902 del 6 maggio 2003, in particolare tenendo conto del progetto dello 

svincolo autostradale di Mendrisio (cfr. consid. 3.2.2.3 del presente 

giudizio).  

3.2.3 Visto quanto precede, tutto conduce il Tribunale a ritenere che al dies 

aestimandi per il comparto « La Tana » sussisteva un vuoto pianificatorio, 

lo stesso non essendo stato attribuito – e neppure tutt’ora – espressamente 

ad una zona specifica del PR del Comune di Rancate. Sennonché 

dall’analisi degli atti pianificatori non si può negare il fatto che l’attuale 

situazione pianificatoria vigente per il comparto « La Tana » è legata 

strettamente alla sussistenza del progetto di svincolo autostradale di 

Mendrisio, così come risultante dalle due risoluzioni n. 3450 del 9 luglio 

2002 e n. 1902 del 6 maggio 2003 del CdS e dalla decisione dell’11 marzo 

2005 del DATEC istituente la zona di riserva delle strade nazionali. In 

nessuno di detti atti viene infatti mai sancito o affermato che il PR 1983 o 

la proposta di PR 2002 fossero contrari alla vigente LPT per quanto attiene 

al comparto « La Tana », e più precisamente in contrasto con l’art. 15 LPT 

istituente un freno al sovradimensionamento delle zone edificabili, così 

come invece sostenuto dal ricorrente (cfr. ricorso 28 ottobre 2015, pag. 3 

segg.). Ciò puntualizzato, come visto, se è vero che le due predette 

risoluzioni del CdS hanno negato l’attribuzione del comparto « La Tana » 

alla zona industriale tenuto conto di un ipotetico sviluppo futuro dello 

svincolo autostradale di Mendrisio, vero è anche che le stesse non hanno 

tuttavia precluso una sua ipotetica attribuzione futura alla predetta zona 

(cfr. consid. 3.2.2.3 del presente giudizio). La zona di riserva delle strade 

nazionali è peraltro stata istituita proprio per preservare lo sviluppo futuro 

dello svincolo e non allo scopo di conformarsi con l’art. 15 LPT 

(cfr. consid. 3.2.2.4 del presente giudizio). 

3.2.4 In tali circostanze, si deve ritenere che è a giusta ragione che 

l’autorità inferiore ha ritenuto un caso di applicazione dell’art. 20 cpv. 3 

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Pagina 14 

LEspr, imputando la situazione pianificatoria al dies aestimandi all’opera 

dell’espropriante (cfr. consid. 3.1.4 del presente giudizio). Dovendo 

prescindere dagli effetti negativi della pianificazione, si deve infatti ritenere 

che al dies aestimandi il comparto « La Tana » – è di riflesso anche le 

particelle n. ***1, ***2 e ***3 RFD del Comune di X._______ (Sezione 

Y._______) – era inserito in zona industriale, quindi edificatoria, così come 

giustamente constatato dall’autorità inferiore. Le censure del ricorrente al 

riguardo vanno pertanto qui integralmente respinte. 

3.2.5 In tale contesto, l’applicazione del metodo statistico-comparativo e la 

presa in considerazione oggettiva della media ponderata di 350 franchi/m2 

dei prezzi medi di vendita dei fondi a carattere industriale/artigianale 

durante il periodo di 4 anni/8 anni precedente il dies aestimandi da parte 

dell’autorità inferiore per la determinazione dell’indennità per espropria-

zione definitiva della particella n. ***3 RFD del Comune di X._______ 

(Sezione Y._______) appaiono qui corrette alla luce della giurisprudenza 

pertinente (cfr. DTF 122 II 337 consid. 5, sentenza del TF 1A.28/2005 del 

29 luglio 2005 consid. 2.3; sentenza del TAF A-1482/2013 del 2 giugno 

2014 consid. 4.3.2 con rinvii; parimenti considd. 3.1.5.1-3.1.5.3 del 

presente giudizio). In assenza di esplicite contestazioni degli altri elementi 

del calcolo da parte del ricorrente e della controparte, il Tribunale non 

intravvede pertanto alcun valido motivo per discostarsene (cfr. consid. 2.3 

del presente giudizio). Il calcolo dell’indennità di espropriazione in oggetto 

va pertanto qui confermato integralmente. 

4.  

In conclusione, alla luce di tutto quanto suesposto, la decisione presa nei 

confronti del ricorrente – segnatamente il metodo di calcolo delle indennità 

concesse alla controparte – non è contraria al diritto applicabile, non può 

inoltre essere considerata arbitraria, né frutto di un abuso del potere di 

apprezzamento dell’autorità inferiore e neppure – per quanto verificabile 

anche in quest’ottica – inadeguata. La stessa va dunque qui integralmente 

confermata e il ricorso del ricorrente respinto. 

5.  

Nel contesto della presente vertenza, la questione delle spese e delle 

ripetibili è regolata dagli artt. 114 segg. LEspr (cfr. [tra le tante] sentenza 

del TAF A-6674/2014 del 7 dicembre 2015 consid. 9 con i numerosi rinvii). 

Giusta l’art. 116 cpv. 1 LEspr, le spese e le ripetibili sono di regola poste a 

carico dell’espropriante. Se le conclusioni dell’espropriato vengono 

respinte totalmente, si può procedere ad una diversa ripartizione. In ogni 

caso, le spese provocate inutilmente sono addossate a chi le ha cagionate. 

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Nella fattispecie, le spese processuali, fissate a 1'500 franchi sono poste a 

carico del ricorrente (qui parte espropriante).  

Ciò indicato, non vi sono tuttavia i presupposti per la concessione di 

un’indennità di ripetibili alla controparte, la stessa non avendo né dovuto 

sostenere spese di patrocinio, né richiesto un indennizzo in tale senso. 

 
Per questi motivi, il Tribunale amministrativo federale 
pronuncia: 

1.  

Il ricorso è respinto. 

2.  

Le spese processuali pari a 1'500 franchi sono poste a carico del ricorrente. 

Alla crescita in giudicato del presente giudizio, tale importo verrà 

interamente dedotto dall’anticipo spese di 1'500 franchi versato a suo 

tempo dal ricorrente. 

3.  

Non vengono assegnate indennità per spese ripetibili. 

4.  

Comunicazione a: 

– ricorrente (atto giudiziario)  

– controparte (atto giudiziario) 

– autorità inferiore (n. di rif. ***; atto giudiziario) 

 

 

I rimedi giuridici sono menzionati alla pagina seguente. 

 

 

Il presidente del collegio: La cancelliera: 

Claudia Pasqualetto Péquignot Sara Pifferi 

 

  

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Rimedi giuridici: 

Contro la presente decisione può essere interposto ricorso in materia di 

diritto pubblico al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro un termine di 

30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 e segg., 90 e segg. e 100 LTF). Gli 

atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le 

conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati. La 

decisione impugnata e – se in possesso della parte ricorrente – i documenti 

indicati come mezzi di prova devono essere allegati (art. 42 LTF). 

Data di spedizione: