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**Case Identifier:** c73e545a-77cc-56f4-9f62-c560b4d94bbc
**Source:** Bundesgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2026-01-15
**Language:** de
**Title:** 5A_422/2024 15.01.2026
**Docket/Reference:** 5A_422/2024
**URL:** https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F15-01-2026-5A_422-2024&print=yes&zoom=

## Full Text

Bundesgericht
Tribunal fdral
Tribunale federale
Tribunal federal
5A_422/2024
Urteil vom 15. Januar 2026
II. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Bovey, Prsident,
Bundesrichter Herrmann, Hartmann,
Bundesrichterin De Rossa, Bundesrichter Josi,
Gerichtsschreiber Mckli.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jean-Daniel Schmid,
Beschwerdefhrer,
gegen
B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Theo Kuny,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Sondernutzungsrecht an einem Balkon,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz, 1. Zivilkammer, vom 28. Mai 2024 (ZK1 2023 1).
Sachverhalt:
A.
An der Liegenschaft "C.________" besteht Stockwerkeigentum. Der Beschwerdefhrer ist Eigentmer einer Stockwerkeinheit (Sonderrecht an den Brorumlichkeiten A2 im 1. OG Nordost und einem Archivraum im UG). Die Beschwerdegegnerin ist eine Immobilienfirma und Eigentmerin der angrenzenden Stockwerkeinheit (Sonderrecht an den Brorumlichkeiten A3 im 1. OG Sdwest und einem Archivraum im UG).
Entlang der Stockwerkeinheit A3 verluft ein Balkon, welcher an der "Stirnseite" in seiner Breite von 1,55 m an die Stockwerkeinheit A2 grenzt. Im Aufteilungsplan, welcher vor der Erstellung des Gebudes verfasst wurde und der Grndungsurkunde vom 13. Januar 1988 beigefgt war, ist die Stockwerkeinheit A2 in blau eingefrbt, der Balkon blau umrandet und die Stockwerkeinheit A3 in ocker eingefrbt. Art. 3 Abs. 1 des im Grundbuch angemerkten Stockwerkeigentmerreglementes hlt fest, soweit die Aufteilungsplne Balkone, Terrassen und Waschkchen zu den Stockwerken miteinbezgen, komme den betreffenden Eigentmern das dauernde Recht zur ausschliesslichen Benutzung zu.
Der Balkon wurde von der Lage und Dimension her genau so gebaut, wie er im Aufteilungsplan eingezeichnet ist. Indes ist er in der baulichen Realisierung von der Einheit A3 ber eine Tre begehbar und auf der "Stirnseite" von der Einheit A2 aus lediglich durch ein Fenster erreichbar, welches sich an derjenige Stelle befindet, an welcher im Aufteilungsplan eine Tr eingezeichnet ist.
B.
Mit Klage vom 15. August 2017 beantragte der Beschwerdefhrer, es sei der Beschwerdegegnerin zu verbieten, ohne seine Zustimmung Dritten die Nutzung des im Aufteilungsplan blau umrandeten Balkons zu ermglichen oder diesen selbst zu nutzen.
Mit Urteil vom 25. November 2022 wies das Bezirksgericht March die Klage ab und mit Urteil vom 28. Mai 2024 wies das Kantonsgericht Schwyz die hiergegen erhobene Berufung ab.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 1. Juli 2024 verlangt der Beschwerdefhrer die Aufhebung des kantonsgerichtlichen Urteils und ein Verbot an die Beschwerdegegnerin, ohne seine Zustimmung Dritten die Nutzung des im Aufteilungsplan blau umrandeten Balkons zu ermglichen oder diesen selbst zu nutzen. Mit Vernehmlassung vom 6. September 2024 schliesst die Beschwerdegegnerin auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Erwgungen:
1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid im Zusammenhang mit einem Sondernutzungsrecht an einem Balkon mit Fr. 30'000.-- bersteigendem Streitwert; die Beschwerde in Zivilsachen ist zulssig (Art. 72 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1 lit. b, Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG ).
Die Beschwerde hat eine Begrndung zu enthalten, in welcher in gedrngter Form dargelegt wird, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG), was eine sachbezogene Auseinandersetzung mit dessen Erwgungen erfordert (BGE 140 III 115 E. 2; 142 III 364 E. 2.4).
2.
Das Bezirksgericht hat die Legitimation des Beschwerdefhrers, sich auf sein Eigentumsrecht zu berufen, in Bezug auf das Sondernutzungsrecht verneint; die Mglichkeit einer Besitzesschutzklage hat es bejaht, diese aber als verjhrt betrachtet. Dennoch hat es sich zur Sache geussert und erwogen, es sei blich, zwischen einer Stockwerkeinheit und den dazugehrigen Sondernutzungsflchen eine Einheit herzustellen, indem die Sonderrechtsrume in einer bestimmten Farbe flchig bemalt und die Sondernutzungsflchen in der gleichen Farbe umrandet wrden. Der Aufteilungsplan sei bis heute nicht abgendert worden und es knne daraus geschlossen werden, dass der Balkon an sich als Sondernutzungsflche der Stockwerkeinheit A2 zugewiesen worden sei. Gleichzeitig sei es Tatsache, dass der Balkon nur ber die Stockwerkeinheit A3 durch eine Tr zugnglich und damit normal begehbar sei. Diese bauliche Realisierung erscheine insofern als sachlogisch, als der Balkon um die Stockwerkeinheit A3 herum verlaufe und diese somit vom Balkon aus auch einsichtig sei; nur auf der "Stirnseite" in seiner Breite grenze der Balkon an die Einheit A2. Das Sondernutzungsrecht sei zwar kein dingliches, sondern ein obligatorisches Recht. Indes komme es durch seine Aufnahme in das Reglement der Stockwerkeigentmer den dinglichen Rechten nahe, weil es auch gegenber den Rechtsnachfolgern Wirkung entfalte, und entsprechend liege eine analoge Anwendung des vom Bundesgericht entwickelten Grundsatzes der "natrlichen Publizitt" nahe. Dem stehe auch nicht entgegen, dass nicht der ffentliche Glaube des Grundbuches, sondern die verstrkte Wirkung des Reglementes im Zentrum stehe, denn dieses sei in Verbindung mit dem Aufteilungsplan ein vergleichbares Publizittsmittel gegenber den Stockwerkeigentmern. Ebenso wenig stehe dem entgegen, dass der Aufteilungsplan an sich nicht unklar sei, denn es gebe in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur natrlichen Publizitt auch Flle, in denen ein ausfhrlicher Grundbucheintrag vorgelegen habe oder der genaue Verlauf einer Dienstbarkeit aus dem Plan ersichtlich gewesen sei. Vorliegend htten die Rechtsvorgnger und habe auch der Beschwerdefhrer, welcher vorher whrend sieben Monaten Mieter der Stockwerkeinheit A2 gewesen sei, von der baulichen Situation Kenntnis gehabt und sich mithin den tatschlichen Verhltnissen unterworfen bzw. ihnen zugestimmt und insofern auf das Sondernutzungsrecht verzichtet. Vor diesem Hintergrund erachtete das Bezirksgericht die Klage des Beschwerdefhrers berdies auch als rechtsmissbruchlich, zumal er die Stockwerkeinheit gemss Kaufvertrag "wie gesehen" bernommen und auch erklrt habe, womit er dem Vorrang der tatschlichen Verhltnisse zugestimmt habe, whrend es einen Rechtsmissbrauch seitens der Beschwerdegegnerin verneinte.
Im Unterschied zum Bezirksgericht hat das Kantonsgericht unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung die Mglichkeit des Beschwerdefhrers, sich als Stockwerkeigentmer in Bezug auf Sondernutzungsflchen gegen andere Stockwerkeigentmer mit einer Eigentumsfreiheitsklage zur Wehr zu setzen, bejaht. Zur Sache hat es festgehalten, dass zwischen den Parteien die Zuweisung des Balkons zur Einheit A2 gemss Aufteilungsplan aufgrund der blauen Umrandung ebenso wenig bestritten sei wie die Tatsache, dass der Plan nie abgendert wurde. In rechtlicher Hinsicht hat das Kantonsgericht erwogen, ein Dritterwerber knne sich in Bezug auf den Grundbucheintrag auf seinen guten Glauben berufen. Dieser Schutz knne allerdings durch die sich aus einem usserlich sichtbaren physischen Zustand ergebende "natrliche Publizitt" vereitelt werden. Der Grundsatz der "natrlichen Publizitt" sei nicht auf Dienstbarkeiten beschrnkt, sondern auch vorliegend anzuwenden, weil eine Gesetzeslcke bejaht werden msse. Der Beschwerdefhrer lege nicht dar, inwiefern eine vom Dienstbarkeitsrecht abweichende Interessenlage bestehe. Durch den Kauf der Stockwerkeinheit A2 sei ihm qua Reglement, welches im Grundbuch angemerkt sei, automatisch auch das Sondernutzungsrecht am Balkon zugekommen. Dass jedoch der Balkon von der Einheit A2 aus mangels einer Tr nicht in der blichen Weise betreten werden knne, trete gegen aussen sichtbar in Erscheinung. Umso mehr rechtfertige sich vor diesem Hintergrund die Anwendung des Grundsatzes der "natrlichen Publizitt", als der Beschwerdefhrer vorher whrend sieben Monaten Mieter dieser Einheit und die bauliche Ausgestaltung ihm folglich bekannt gewesen sei.
3.
Der Beschwerdefhrer wirft der Vorinstanz in erster Linie eine Bundesrechtsverletzung im Zusammenhang mit der Anwendung des Grundsatzes der "natrlichen Publizitt" vor. Er macht geltend, dieser Grundsatz finde einzig auf Dienstbarkeiten Anwendung. Entgegen der Vorinstanz gebe es keine Regelungslcke und auch keine Rechtsgrundlage fr eine "natrliche Publizitt" bei Sondernutzungsrechten, denn das Gesetz habe die Konstellation, in welcher der Aufteilungsplan nicht mit den tatschlichen Verhltnissen bereinstimme, dahingehend geregelt, dass dem Aufteilungsplan der Vorrang zukomme. Im brigen erfordere die Ausbung des Sondernutzungsrechts im Unterschied zur Dienstbarkeit auch keine Vorrichtung und wenn schon wre der Balkon selbst beziehungsweise der Balkonuntergrund die Vorrichtung. Wenn die Vorinstanz in der Tre eine Vorrichtung zur Ausbung erblicken wolle, verkenne sie, dass diese einzig mit dem Zugang zum Balkon zu tun habe. Ohnehin knne die Rechtsfigur der "natrlichen Publizitt" nur dann zur Anwendung gelangen, wenn die infrage stehende Vorrichtung nachtrglich angepasst worden sei und sich daraus eine Differenz zwischen Plan und tatschlicher Situation ergebe, was vorliegend nicht der Fall sei, denn die Baute bzw. der Balkon sei nachtrglich nie verndert worden. Im brigen habe er einzig das Stockwerkeigentum, nicht aber das Sondernutzungsrecht rechtsgeschftlich erworben; dieses ergebe sich direkt aus dem Stockwerkeigentmerreglement und insofern stelle sich die Frage eines gut- oder bsglubigen Erwerbes nicht. Schliesslich sei der Grundsatz der "natrlichen Publizitt" auch insoweit verfehlt, als das Reglement der Stockwerkeigentmer gerade nicht mit der Publizittswirkung des Grundbuches vergleichbar sei bzw. es sich nicht um ein Publizittsinstrument handle.
Die Beschwerdegegnerin verweist in erster Linie auf die Ausfhrungen im angefochtenen Entscheid und macht geltend, zu Recht habe das Kantonsgericht eine Gesetzeslcke angenommen, welche es im Sinn des Grundsatzes der "natrlichen Publizitt" zu fllen gelte. Der Beschwerdefhrer habe keine Zugangstr, sondern nur ein Fenster, und folglich bringe ihm der Balkon nichts. Abgesehen davon sei ihm die Situation beim Erwerb der Stockwerkeinheit bekannt gewesen, weil er diese vorher gemietet habe. Indes habe er den Kaufvertrag vorbehaltlos unterzeichnet und die Sache "wie gesehen" erworben, obwohl es seine Sache gewesen wre, die nicht am ffentlichen Glauben des Grundbuches teilnehmenden Stockwerkplne auf ihre bereinstimmung mit den tatschlichen Verhltnissen zu berprfen. Er verhalte sich krass rechtsmissbruchlich, wenn er nunmehr den Balkon fr sich beanspruchen wolle und gegen sie eine Unterlassungsklage eingereicht habe.
4.
Das Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstck, der dem Miteigentmer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebudes - ausgestaltet als Wohnungen oder in sich abgeschlossene Einheiten von Rumen mit eigenem Zugang (Art. 712b Abs. 1 ZGB) - ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Smtliche Teile, die nicht gewillkrt zu Sonderrecht ausgeschieden oder gemss Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB von Gesetzes wegen nicht sonderrechtsfhig sind, verbleiben als sog. gemeinschaftliche Teile (statt vieler: WERMELINGER, Zrcher Kommentar zum Stockwerkeigentum, 2. Aufl. 2019, N. 114 zu Art. 712b ZGB).
An solchen Teilen bzw. an gemeinschaftlichen Flchen wie typischerweise Parkpltzen, Gartensitzpltzen, Terrassen etc. kann ein sog. Sondernutzungsrecht - in der Terminologie von Art. 712g Abs. 4 ZGB ein "beschrnktes Nutzungsrecht" - begrndet werden, mit welchem eine exklusive Nutzung des betreffenden Teils bzw. der betreffenden Flche zugewiesen wird (BGE 127 III 145 E. 3a; 141 III 357 E. 3.2; Urteil 5A_966/2022 vom 7. Februar 2024 E. 5; WERMELINGER, a.a.O., N. 179 der Vorbemerkungen; MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar zum Stockwerkeigentum, 1988, N. 44 zu Art. 712g ZGB; WIRZ, Das Sondernutzungsrecht im Stockwerkeigentum - inhaltliche Unterschiede zum Sonderrecht, in: recht 2015, S. 32 ff.; PFFFLI/OSWALD, Reglementarisches Sondernutzungsrecht beim Stockwerkeigentum, in: Anwaltsrevue 2016, S. 482). In der Regel wird ein solches Sondernutzungsrecht nicht einer bestimmten Person, sondern einer bestimmten Stockwerkeinheit und damit dem jeweiligen Stockwerkeigentmer zugewiesen (Urteil 5C.39/2006 vom 7. April 2006 E. 2.1 WERMELINGER, a.a.O., N. 181 der Vorbemerkungen; PFFFLI/OSWALD, a.a.O., S. 482). Rechtsgrundlage bildet meist das Stockwerkeigentmerreglement (WERMELINGER, a.a.O., N. 180 der Vorbemerkungen; WIRZ, a.a.O., S. 35; PFFFLI/OSWALD, a.a.O., S. 482; zu den weiteren Begrndungsmglichkeiten durch Dienstbarkeit oder Vertrag vgl. WERMELINGER, a.a.O., N. 188 f. der Vorbemerkungen; indes keine Mglichkeit der formlosen Begrndung eines Sondernutzungsrechtes durch blosse Duldung, vgl. BGE 127 III 506 E. 3).
Das Sondernutzungsrecht ist obligatorischer, nicht dinglicher Natur (BGE 122 III 145 E. 4b; MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 46 zu Art. 712g ZGB; LSCHER, Voraussetzungen und Schranken der Angleichung von schlichtem Miteigentum an Stockwerkeigentum hinsichtlich Nutzung, Verwaltung und Innenausbau des gemeinschaftlichen Gebudes, in: ZBGR 1999, S. 79). Allerdings ist es in verschiedener Hinsicht einem dinglichen Recht angenhert: Die anderen Stockwerkeigentmer mssen sich das Reglement entgegenhalten lassen, auch wenn sie bei dessen Erlass bzw. bei der reglementarischen Begrndung des Sondernutzungsrechtes nicht beteiligt waren (LSCHER, a.a.O., S. 79) und die Beeintrchtigung des Sondernutzungsrechtes durch andere Stockwerkeigentmer stellt fr den Berechtigten eine Verletzung seines Miteigentums dar, welches zu entsprechenden Rechtsbehelfen berechtigt (Urteile 5A_44/2011 vom 27. Juli 2011 E. 5.1.2; 5A_11/2015 vom 13. Mai 2015 E. 2.4.2; LSCHER, a.a.O., S. 79; PICCININ, La proprit par tages en procs, Diss. Freiburg 2015, Rz. 150). Sodann nimmt das Sondernutzungsrecht realobligatorische Zge an, insoweit es mit einer bestimmten Stockwerkeinheit verknpft ist (BGE 122 III 145 E. 4b). Schliesslich gilt das Sondernutzungsrecht als "wohlerworben" (Urteil 5A_474/2017 vom 8. Mrz 2018 E. 3.1.3; WERMELINGER, a.a.O., N. 171 zu Art. 712g ZGB; PICCININ, a.a.O., Rz. 117; PFFFLI/OSWALD, a.a.O., S. 482) und fr seine nderung oder Aufhebung ist die Zustimmung des direkt betroffenen Stockwerkeigentmers erforderlich (Art. 712g Abs. 4 ZGB).
Die rumliche Ausscheidung des Sondernutzungsrechtes kann ausschliesslich in Worten geschehen; meist erfolgt sie aber im Aufteilungsplan. Dieser bildet Teil des Begrndungsaktes und beschreibt im Sinn eines Hilfsmittels die Stockwerkeinheiten, indem er zeichnerisch die Abgrenzung der zu Sonderrecht ausgeschiedenen Rume von den gemeinschaftlichen Teilen darstellt (Art. 712e Abs. 1 ZGB und Art. 68 f. GBV; WERMELINGER, a.a.O., N. 94 f. zu Art. 712d ZGB; SCHMID MEYER, Erwerb von Stockwerkeigentum ab Plan, Diss. Luzern 2015, Rz. 46 und 48). Hufig werden die Sonderrechte in unterschiedlichen Farben flchig ausgefllt und die Sondernutzungsrechte in der Farbe des Sonderrechtes bzw. der Stockwerkeinheit, welcher sie zugewiesen sind, umrandet; auf diese Weise ist die Zuordnung auch vorliegend geschehen. Obwohl dem Grundbuchamt bei der Eintragung des Stockwerkeigentums in Bezug auf die Sonderrechte ein entsprechender Plan beizubringen ist (Art. 68 Abs. 2 und Art. 69 Abs. 1 GBV ), hat der Aufteilungsplan keine dingliche Wirkung und er nimmt auch nicht am ffentlichen Glauben des Grundbuches teil (WERMELINGER, a.a.O., N. 104 zu Art. 712d ZGB; PFFFLI/OSWALD, a.a.O., S. 481; SCHMID MEYER, a.a.O., Rz. 50). Umso weniger geniesst ein Sondernutzungsrecht, welches wie gesagt obligatorischer Natur ist und normalerweise auf dem Stockwerkeigentmerreglement beruht, in seinem Bestand und in seinem Umfang ffentlichen Glauben.
5.
Vorliegend geht es um das Sondernutzungsrecht an einem Balkon und spezifisch um die aufgeworfene Frage, ob die Figur der "natrlichen Publizitt" in diesem Kontext zur Anwendung gelangen soll.
5.1. Balkone werden in der Regel zu Sonderrecht ausgeschieden; die Praxis ist indes nicht einheitlich und in einigen Kantonen ist eine Zuweisung der betreffenden Flchen zu Sondernutzungsrecht blich (dazu WERMELINGER, a.a.O., N. 180 der Vorbemerkungen und N. 112 zu Art. 712b ZGB). Wie es sich im Kanton Schwyz verhlt, kann offen bleiben: Im Aufteilungsplan fr das 1. Obergeschoss (S. 20 des Begrndungsaktes) erscheint der fragliche Balkon als Sondernutzungsflche und auch aus Ziff. 3 des Reglements (S. 26 des Begrndungsaktes) geht klar hervor, dass vorliegend an den Balkonen ein Sondernutzungsrecht begrndet wurde. Dies ist auch in beiden kantonalen Entscheiden so festgestellt und die Parteien gehen ebenfalls bereinstimmend von einem Sondernutzungsrecht am Balkon aus. Darauf ist im Folgenden nicht weiter einzugehen. Zu untersuchen ist vielmehr die Figur der "natrlichen Publizitt" und deren Transponierung auf ein Sondernutzungsrecht an einem Balkon, denn dies bildet den Kern der kantonalen Entscheide und der Beschwerde an das Bundesgericht.
5.2. Im Zusammenhang mit einer Dienstbarkeit stellte das Bundesgericht erstmals im Urteil 5C.71/2006 vom 19. Juli 2006 sinngemss auf die "natrliche Publizitt" ab, allerdings noch ohne diese beim Namen zu nennen. Explizit unter dem Namen "natrliche Publizitt" abgehandelt und angewandt wurde die Figur in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung erstmals in BGE 137 III 145 und BGE 137 III 153. Ihr Wesen besteht darin, dass ein nach aussen sichtbar in Erscheinung tretender tatschlicher physischer Zustand den guten Glauben eines spteren Erwerbers des herrschenden Grundstcks in einen allgemein gehaltenen Grundbucheintrag - z.B. eine bloss mit dem Stichwort "Wegrecht" beschriebene Dienstbarkeit - unter bestimmten Voraussetzungen zerstren kann (BGE 137 III 145 E. 3.3.3; 137 III 153 E. 4.1.3; Urteile 5A_361/2017 vom 1. Mrz 2018 E. 3.3; 5A_873/2018 vom 19. Mrz 2020 E. 5.6). Die "natrliche Publizitt" stellt m.a.W. eine Ausnahme vom Grundsatz dar, wonach der gute Glaube in das Grundbuch zu schtzen ist (Art. 973 ZGB), und sie kommt dort zum Tragen, wo die Lage und/oder der Umfang eines im Grundbuch aufgenommenen Rechtes sich nicht stringent aus dem Eintrag, jedoch aus baulichen Vorrichtungen ergibt, welche nach aussen sichtbar in Erscheinung treten und welche sich ein spterer Erwerber des Grundstcks unter bestimmten Bedingungen entgegenhalten lassen muss.
Von vornherein ist die Figur deshalb beispielsweise nicht anwendbar bei einer sich auf das gesamte belastete Grundstck erstreckenden dienstbarkeitsrechtlichen Hhenbeschrnkung von Pflanzen auf 5 m (vgl. Urteil 5A_898/2015 vom 11. Juli 2016 E. 3.3, nicht publ. in: BGE 142 III 551). In der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird die "natrliche Publizitt" fast ausschliesslich im Zusammenhang mit Wegrechten diskutiert, im ersten Urteil wie gesagt noch nicht explizit unter diesem Namen (Urteil 5C.71/2006 vom 19. Juli 2006 E. 2.3: Grundbucheintrag "servitude de passage vhicule, larg. 3 m", wobei durch das Vordach einer spter errichteten Baute die Breite von 3 m teilweise eingeschrnkt und nicht mehr mit Lastwagen passierbar war, was der sptere Erwerber des berechtigten Grundstcks nicht gutglubig ignorieren konnte; BGE 137 III 145 E. 3.3.3 und 4.3: Grundbucheintrag "Fuss- und Fahrwegrecht mit allen Fahrzeugen", wobei der Weg als bauliche Anlage zur Ausbung des Rechts durch eine asphaltierte Strasse mit einem Rand aus Pflastersteinen nach aussen wahrnehmbar festgelegt war; BGE 137 III 153 E. 4.2.3 und 4.3: Grundbucheintrag "Wegrecht", wobei ein Tunnel als bauliche Vorrichtung die Lage vorgab, so dass auch hier der physische Zustand den guten Glauben des spteren Erwerbers des berechtigten Grundstcks in das Grundbuch zu zerstren vermochte; Urteil 5A_117/2013 vom 9. Juli 2013 E. 4.2.1: Grundbucheintrag "servitude de passage pied et en voiture", wobei eine Mauer und eine asphaltierte Rampe als bauliche Anlagen gegen aussen sichtbar die Lage des Wegrechtes vorgaben; Urteil 5A_856/2014 vom 26. Januar 2015 E. 3.4: Grundbucheintrag "servitude de passage chars", wobei eine Mauer und eine Thuja-Hecke, welche eine Kurve bildeten, eine mit Motorfahrzeugen schwer passierbare und als solche gegen aussen sichtbare Situation ergaben; Urteil 5A_361/2017 vom 1. Mrz 2018 E. 3.4.2: Grundbucheintrag "Fahrwegrecht", wobei sich dessen Lage hinreichend ergab und deshalb 40- bis 60-jhrige nach aussen wahrnehmbare Pflanzungen dem Wegrecht nicht entgegenstanden, weil sich auf dem ursprnglichen Wiesland der Weg mhelos htte einrichten lassen und die Eigentmer des belasteten Grundstcks, welche sich auf eine natrliche Publizitt beriefen, nicht dienstbarkeitshindernde Pflanzungen htten vornehmen drfen, sondern vielmehr verpflichtet gewesen wren, alles vorzukehren, was fr die Einrichtung und Benutzung des Wegrechts ntig ist; 5A_873/2018 vom 19. Mrz 2020 E. 5.6: Grundbucheintrag mit Umschreibung der Lage des Wegrechts, wobei dessen Verlauf auch nicht strittig war und der Berechtigte seine Dienstbarkeit mhelos htte ausben knnen, jedoch der Eigentmer des belasteten Grundstckes Bume gepflanzt und ein zur Ausbung nicht notwendiges Muerchen angebracht hatte, so dass er sich nicht auf eine natrliche Publizitt berufen konnte; 5A_472/2021 vom 29. Mrz 2022 E. 4.2: Grundbucheintrag "Zugangs- und Zufahrtsrecht von 3 m Breite", wobei das Heranziehen der Figur der natrlichen Publizitt mangels baulicher Anlagen zur Bestimmung des Inhalts und Umfangs der Dienstbarkeit willkrlich war).
In einem Einzelfall stellte das Bundesgericht auch im Zusammenhang mit einer Trennmauer zwischen zwei Grundstcken, welche auf dem digitalisierten Katasterplan von 1998 anders eingezeichnet war als auf dem ursprnglichen Plan von 1905, auf die "natrliche Publizitt" ab (Urteil 5A_431/2011 vom 2. November 2011 E. 4.2). Dass es sich ausserhalb des Dienstbarkeitsbereiches um eine auf solche absolute Ausnahmekonstellationen beschrnkte Ausnahme handeln muss, welche nicht verallgemeinerungsfhig ist, ergibt sich bereits aus Art. 668 Abs. 2 ZGB, wonach bei einem Widerspruch zwischen den bestehenden Grundbuchplnen und den Abgrenzungen die Richtigkeit der Grundbuchplne zu vermuten ist. Jedoch ist auch im Bereich der Dienstbarkeiten bei der Anwendung der Figur der "natrlichen Publizitt" Zurckhaltung geboten, weil sie nicht nur einen Eingriff in den ffentlichen Glauben des Grundbuches und das Publizittsprinzip gemss Art. 973 ZGB bedeutet, sondern letztlich auch die Stufenordnung nach Art. 738 ZGB bei der Auslegung einer Dienstbarkeit (dazu jngst BGE 151 III 269 E. 2.1) unterlaufen kann.
5.3. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung, insbesondere BGE 137 III 145 und BGE 137 III 153, ist in der Lehre kontrovers aufgenommen worden, wobei sich diese einig ist, dass die Figur der "natrlichen Publizitt" im Dienstbarkeitsrecht jedenfalls nur mit Zurckhaltung ins Spiel gebracht werden darf (fr grundstzliche Ausfhrungen vgl. FOX, La publicit naturelle (du registre foncier), in: Erbrecht und Grundbuch, 2021, S. 223 ff.; EBERHARD, Gerichtliche Ablsung einer Dienstbarkeit und die Rechtsfigur der "natrlichen Publizitt", in: dRSK, publ. am 24. Juni 2020; EBERHARD, Die Rechtsfigur der "natrlichen Publizitt", in: SJZ 2021, S. 128 ff.; WERMELINGER, Die natrliche Publizitt: Kein Allerheilmittel, in: BN 2024, S. 297 ff.; EGGEL/WANG, Ursprnge und Gestalt der "natrlichen Publizitt" in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, in: recht 2025, S. 4 ff.; als weitere Publikationen siehe sodann MOOSER, Des servitudes - une revue d'arrts rcents, in: ZBGR 2007, S. 429; PFFFLI/BYLAND, Aktuelles aus dem Bundesgericht: Der gute Glaube des Grundbuchs und dessen Auswirkungen auf die Auslegung eines Wegrechts, in: Jusletter vom 27. Juni 2011, Rz. 28 ff.; SCHMID/BEELER-SUTA, Die Auslegung von Wegrechten: ffentlicher Glaube des Grundbuches und "natrliche Publizitt" baulicher Anlagen, in: BR 2011, S. 194 f.; KOLLER, Wegrechte - Auslegung, Ergnzung und verwandte Fragen, in: Die Dienstbarkeiten und das neue Schuldbriefrecht, 2012, S. 199 ff.; SCHMID, Bemerkungen der Redaktion, in: ZBGR 2012, S. 262; HRLIMANN-KAUP, Die sachenrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2011, in: ZBJV 2013, S. 362 f.; HRLIMANN-KAUP, Die nderung von Dienstbarkeiten - ausgewhlte Fragen, in: BN 2013, S. 133 f.; SCHMID-TSCHIRREN, Aspekte des sachenrechtlichen Publizittsprinzips, in: Mlanges en l'honneur de Paul-Henri Steinauer, 2013, S. 615 ff.; BYLAND/KFFER, Natrliche Publizitt contra Grundbucheintrag, in: BN 2014, S. 235 ff.; SUTER, Ausgewhlte Rechtsprobleme bei Dienstbarkeiten, insbesondere im Grundbuchverkehr, 2015, S. 73 ff.; PFFFLI/SANTSCHI KALLAY, Das Grundbuch und seine Rechtswirkung, in: Anwaltsrevue 2017, S. 163; SCHMID-TSCHIRREN/PFFFLI, Einzelfragen zum Sachenrecht und Grundbuch, in: BN 2019, S. 10 f.; HRLIMANN-KAUP, Die sachenrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2020, in: ZBJV 2021, S. 522 ff.; KOLLER, Das Prinzip der natrlichen Publizitt und die Stufenordnung von Art. 738 ZGB, in: ZBGR 2022, S. 1 ff.).
5.4. Auf die erwhnte Literatur ist an dieser Stelle nicht nher einzugehen, denn vorliegend geht es um die Zuweisung eines Sondernutzungsrechtes, welches nach dem in E. 4 Gesagten gerade nicht von der Publizitt des Grundbuches erfasst ist. Von daher stellt sich die Frage nach einer Ausnahme vom Schutz des guten Glaubens in das Grundbuch nicht und die Kernerwgung im angefochtenen Entscheid, die natrliche Publizitt gehe der Registerpublizitt vor, weil der Beschwerdefhrer die Situation beim Erwerb der Wohnung A2 gekannt habe, zielt an der Sache vorbei. Ob trotz dieses strukturellen Unterschiedes der Grundgedanke der "natrlichen Publizitt" dennoch in gewissen Konstellationen mutatis mutandis auf das Sondernutzungsrecht bertragen werden knnte, kann offen bleiben, weil es bei der vorliegend zu entscheidenden Frage um einen Sachverhalt geht, welcher keinerlei Analogie zu den in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung beurteilten (Dienstbarkeits-) Situationen aufweist: Es geht vorliegend nicht um die nhere Bestimmung eines nach Lage und Flche unbestimmten Rechts. Der Aufteilungsplan fr das 1. Obergeschoss ist weder unklar oder auslegungsbedrftig noch weicht die effektive bauliche Realisierung des Balkons vom Aufteilungsplan ab; ebenso wenig wurde der Balkon spter baulich verndert.
Im angefochtenen Urteil ist denn auch explizit festgehalten, dass der Balkon in seiner Lage und Grsse genau so wie auf dem Aufteilungsplan realisiert wurde. Wenn das Kantonsgericht in Widerspruch dazu gleichzeitig festhlt, der Balkon stimme vorliegend nicht mit dem Aufteilungsplan berein, so bezieht es sich mit dieser Aussage einzig auf den Zugang, indem es bei seinen berlegungen massgebend darauf abstellt, dass der Balkon einzig von der Einheit A3 her durch eine Tr (normal) begehbar sei. Indes steht die Tre als solche nicht im Sondernutzungsrecht und ist Ausgangspunkt fr die vorliegend zu beurteilende Unterlassungsklage auch nicht die Frage des Zugangs zur Sondernutzungsflche. Angel- und Drehpunkt fr die Frage, ob der Beschwerdefhrer Inhaber des Sondernutzungsrechts und somit zur Unterlassungsklage gegenber der Beschwerdegegnerin berechtigt ist, bildet vielmehr die Frage nach dessen Begrndung bzw. Zuweisung und nach dem heutigen Bestand des Rechts.
Die Zuweisung des Sondernutzungsrechts am Balkon zur Stockwerkeinheit A2 erfolgte durch den Begrndungsakt, indem das Reglement, welches Teil des Begrndungsaktes bildete und auch fr Rechtsnachfolger verbindlich ist (Art. 649a Abs. 1 ZGB), in Ziff. 3 hinsichtlich der Sondernutzungsrechte an den Balkonen auf den Aufteilungsplan verweist, welcher ebenfalls Teil des Begrndungsaktes bildete, und in diesem der vorliegend interessierende Balkon in der gleichen Farbe umrandet ist wie die Stockwerkeinheit A2 eingefrbt ist (dazu lit. b und E. 4). Mit anderen Worten wurde durch den Begrndungsakt und nicht durch das Anbringen der Balkontr die Flche ausgeschieden und das Sondernutzungsrecht daran zugewiesen. Die Tr ermglicht einzig die tatschliche Benutzung der im Begrndungsakt der Stockwerkeinheit A2 zugewiesenen Flche. Ebenso wenig vermag die konkrete Lage der Zugangstr das Sondernutzungsrecht am Balkon aufzuheben oder gar der Stockwerkeinheit A3 zuzuweisen. Hierfr wre vielmehr wiederum ein Gemeinschaftsakt erforderlich, konkret ein Stockwerkeigentmerbeschluss, wobei fr die Aufhebung von Sondernutzungsrechten wie gesagt Art. 712g Abs. 4 ZGB zu beachten ist. Was im brigen den konkreten Zugang zum Balkon von der Wohnung A2 her anbelangt, kann eine Tr baulich ohne Weiteres auch nachtrglich so realisiert werden, wie sie auf dem Aufteilungsplan eingetragen ist, indem die Mauer vom bestehenden Fenster der Einheit A2 bis zum Boden ausgeschnitten wird, so dass eine Tr montiert werden kann.
6.
Die weiteren Fragen und Auseinandersetzungen in der Beschwerde und der Beschwerdeantwort sind nach dem Gesagten gegenstandslos bzw. zielen an der Sache vorbei. Namentlich sind die gegenseitigen Vorwrfe der Bsglubigkeit sowie die Frage der diesbezglichen Beweislastverteilung irrelevant (der Beschwerdefhrer macht geltend, D.________, welcher ihm die Wohnung A2 verkauft habe, sei Organ und seinerzeitiger Inhaber der E.________ AG gewesen, welche das Gebude erstellt und Stockwerkeigentum begrndet habe; dieser habe schliesslich den Balkonzugang baulich anders ausgestaltet als ursprnglich vorgesehen, dies aber im Aufteilungsplan nicht angepasst. Demgegenber macht die Beschwerdegegnerin geltend, es lasse sich heute nicht mehr eruieren, wie die Fehlplanung bzw. der Irrtum entstanden sei, aber D.________ sei damals an der baulichen Ausgestaltung nur untergeordnet beteiligt gewesen, whrend der Beschwerdefhrer die Stockwerkeinheit A2 vor dem Kauf gemietet, somit die bauliche Ausgestaltung gekannt und die Einheit gemss Ziff. 2 des Kaufvertrages "wie gesehen" gekauft habe).
Nicht zu folgen ist in diesem Kontext insbesondere auch dem Vorwurf in der Beschwerdeantwort, der Beschwerdefhrer verhalte sich rechtsmissbruchlich und sein Handeln stelle ein "venire contra factum proprium" dar: Der Beschwerdefhrer hat nichts (Entgegengesetztes) getan und im Zusammenhang mit Nutzungsrechten begrndet ein blosses Zuwarten mit der Rechtsausbung und das sptere Einreichen einer Abwehrklage grundstzlich noch keinen Rechtsmissbrauch (BGE 127 III 506 E. 4a). Ein solcher lsst sich vorliegend auch nicht aus dem vorangegangenen Mietverhltnis ableiten, umso weniger als im Rahmen des obligatorischen Verhltnisses unabhngig vom Umfang der durch das Sachenrecht bestimmten Einheit auch bloss Teile davon vermietet werden knnen, beispielsweise einzelne Zimmer einer Wohnung oder die Wohnung ohne dazugehrende Garage oder Terrasse.
Ferner kann die Beschwerdegegnerin nichts aus der "natrlichen Lage" des Balkons ableiten, welcher um ihre Einheit A3 herumfhre, zumal der Balkon auch an die Einheit A2 des Beschwerdefhrers grenzt, von dort momentan ber ein Fenster erreichbar ist und baulich ohne Weiteres (wie ursprnglich vorgesehen und im Aufteilungsplan eingezeichnet) durch eine Tr zugnglich gemacht werden kann, so dass der Beschwerdefhrer in jeder Hinsicht auch ein legitimes Interesse an einer Rechtsausbung hat. Abgesehen davon ist die Zugangstr nach dem in E. 5.4 Gesagten ohnehin weder fr die Begrndung noch fr den Bestand des Sondernutzungsrechts von Belang, weshalb die Beschwerdegegnerin insgesamt nichts fr ihren Standpunkt herleiten kann.
Schliesslich ist der Verweis der Beschwerdegegnerin auf den Kaufvertrag, gemss welchem die Stockwerkeinheit A2 vom Beschwerdefhrer "wie gesehen" gekauft worden sei, nicht zielfhrend, weil das Sondernutzungsrecht nicht auf dem Kaufvertrag und mithin nicht auf dem Verkufer-Kufer-Verhltnis, sondern wie gesagt auf der Gemeinschaftsordnung und somit auf dem Verhltnis unter den Stockwerkeigentmern grndet, vorliegend auf dem Reglement in Verbindung mit dem Aufteilungsplan als Teile des Begrndungsaktes, welche im Verlauf der Zeit nie abgendert wurden, so dass der fragliche Balkon seit je der Wohnung A2 zur Sondernutzung zugewiesen war und es auch heute ist.
7.
Nach dem Gesagten ist in Gutheissung der Beschwerde das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz vom 28. Mai 2024 aufzuheben und der Beschwerdegegnerin zu verbieten, ohne Zustimmung des Beschwerdefhrers Dritten die Nutzung des im Aufteilungsplan zum 1. Obergeschoss der Stockwerkeigentmergemeinschaft des Grundstckes C.________, blau umrandeten Balkons an der Ost-/Sdostseite zu ermglichen oder den Balkon selbst zu nutzen.
8.
Bei diesem Verfahrensausgang ist die Beschwerdegegnerin kosten- und entschdigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG ). Die Kostenfestsetzung fr die kantonalen Verfahren entsprechend dem neuen Ausgang des Verfahrens ist dem Kantonsgericht zu bermachen (Art. 68 Abs. 5 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
In Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz vom 28. Mai 2024 aufgehoben und der Beschwerdegegnerin verboten, ohne Zustimmung des Beschwerdefhrers Dritten die Nutzung des im Aufteilungsplan zum 1. Obergeschoss der Stockwerkeigentmergemeinschaft des Grundstckes C.________, blau umrandeten Balkons an der Ost-/Sdostseite zu ermglichen oder den Balkon selbst zu nutzen, unter Androhung der Straffolgen von Art. 292 StGB an die Organe der Beschwerdegegnerin im Widerhandlungsfall.
Art. 292 StGB lautet wie folgt: "Wer der von einer zustndigen Behrde oder einem zustndigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfgung nicht Folge leistet, wird mit Busse bestraft."
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdefhrer fr das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschdigen.
4.
Die Neufestsetzung der Kosten fr die kantonalen Verfahren wird dem Kantonsgericht Schwyz bertragen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Schwyz, 1. Zivilkammer, mitgeteilt.
Lausanne, 15. Januar 2026
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Prsident: Bovey
Der Gerichtsschreiber: Mckli