# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ca6c1333-fdab-5379-8cba-4529d2831020
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 20.06.2018 BRGE III Nrn. 0073-0074/2018
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-III-Nrn--0073-0_2018-06-20.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

3. Abteilung 

 

 

 
 
G.-Nr. R3.2018.00018 und R3.2018.00028 
BRGE III Nr. 0073/2018 und 0074/2018 
 

 

 

  Entscheid vom 20. Juni 2018 
 

 

 

Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichter Kaspar Plüss, Baurichter Ro-
land Fraefel, Gerichtsschreiber Alain Thiébaud     

 

 

 

in Sachen Rekurrierende 

R3.2018.00018 

L. N., [….]  

R3.2018.00028 

D. und G. P., [….] 

 

gegen Rekursgegnerschaft 

1. Stadtrat Dübendorf, Usterstrasse 2, 8600 Dübendorf  
2. Baudirektion Kanton Zürich, Postfach, 8090 Zürich  

Mitbeteiligte 

R3.2018.00018 

3. G. H., [….]  
4. F. C., [….]  
5. B. Immobilien AG, [….] 

 

R3.2018.00028 

3. G. H., […]  
4. F. C., [….] 

 
betreffend Gemeinderatsbeschluss Nr. 17-377 vom 26. Oktober 2017; Einleitung des 

Quartierplans Nr. 45, "Geviert Bahnhof Süd", Dübendorf; Genehmigungs-
verfügung ARE Nr. 1618/17 der Baudirektion vom 24. Januar 2018 
_______________________________________________________ 

 

 

R3.2018.00018 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss Nr. 17-377 vom 26. Oktober 2017 leitete der Stadtrat Düben-

dorf das Verfahren für den amtlichen Quartierplan Nr. 45 "Geviert Bahnhof 

Süd" ein. Mit Genehmigungsverfügung Nr. 1618/17 vom 24. Januar 2018 

genehmigte die Baudirektion des Kantons Zürich die Verfahrenseinleitung. 

B. 

Gegen diese Entscheide erhob L. N. mit Eingabe vom 13. Februar 2018 

rechtzeitig Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte deren Aufhe-

bung sowie ein Verbot zur Durchführung eines Quartierplanverfahrens. 

Eventualiter sei der Quartierplanperimeter so zu verkleinern, dass die Lie-

genschaft Kat.-Nr. 01 [..] des Rekurrenten nicht mehr davon erfasst werde; 

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanzen 

(Verfahren G.-Nr. R3.2018.00018). 

Gegen den Beschluss des Stadtrats Dübendorf vom 26. Oktober 2017 er-

hoben D. und G. P. mit rechtzeitiger Eingabe vom 5. März 2017 ebenfalls 

Rekurs und beantragten die Aufhebung des Beschlusses und einen Ver-

zicht auf die geplante Durchführung des Quartierplanverfahrens. Eventuali-

ter sei das Quartierplangebiet um die unmittelbar angrenzende Parzelle 

Kat.-Nr. 02 [..] zu erweitern; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 

zulasten der Vorinstanzen (Verfahren G.-Nr. R3.2018.00028). 

C. 

Mit Präsidialverfügungen vom 14. Februar 2018 und vom 6. März 2018 

wurden die Rekurseingänge vorgemerkt und die Vernehmlassungsverfah-

ren eröffnet. Der Stadtrat Dübendorf wurde eingeladen, den Quartierplan-

genossen vom Eingang der Rekurse Kenntnis zu geben und ihnen die Ge-

legenheit einzuräumen, die Rekurse einzusehen und sich dazu zu äussern. 

D. 

Mit Stellungnahmen vom 15. März 2018 (G.-Nr. R3.2018.00018) und vom 

28. März 2018 (G.-Nr. R3.2018.00028) beantragte der Stadtrat Dübendorf 

 

 

R3.2018.00018 Seite 3 

die vollumfängliche Abweisung der Rekurse, soweit darauf einzutreten sei; 

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. 

Die Baudirektion beantragte mit Eingaben vom 13. März 2018 (G.-

Nr. R3.2018.00018) und vom 4. April 2018 (G.-Nr. R3.2018.00028) die voll-

umfängliche Abweisung der Rekurse, soweit darauf einzutreten sei; unter 

Kostenfolgen zulasten der Rekurrierenden. 

E. 

Mit Schreiben je vom 8. April 2018 äusserten sich die Eigentümer der Par-

zelle Kat.-Nr. 03 [..] und (prospektiven) Quartierplangenossen G. H. und F. 

C. zu den angefochtenen Entscheiden und zu den Rekursen. 

F. 

Mit Replik vom 12. April 2018 hielt Rekurrent L. N. an seinen Rekursanträ-

gen fest und beantragte zusätzlich die akzessorische Überprüfung des 

kommunalen Teilrichtplans für das Bahnhofgebiet von 1996. Die Rekurrie-

renden D. und G. P. replizierten mit Datum vom 30. April 2018 mit unver-

änderten Anträgen. Die Vorinstanzen liessen sich innert der in der Folge 

angesetzten Frist zur Duplik nicht weiter vernehmen.  

G. 

Im Verfahren G.-Nr. R3.2018.00018 äusserte sich sodann mit Schreiben 

vom 11. April 2018 die Eigentümerin der Parzellen Kat.-Nrn. 04 [..] und 05 

[..] und (prospektive) Quartierplangenossin B. Immobilien AG zu den ange-

fochtenen Entscheiden. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Beide Rekurse lauten auf Aufhebung des Beschlusses des Stadtrats Dü-

bendorf vom 26. Oktober 2017 betreffend Einleitung des Verfahrens für den 

amtlichen Quartierplan Nr. 45 "Geviert Bahnhof Süd" und betreffen damit 

auch die Genehmigungsverfügung Nr. 1618/17 der Baudirektion vom 

 

 

R3.2018.00018 Seite 4 

24. Januar 2018. Wegen des unmittelbaren Sachzusammenhangs sind die 

Rekursverfahren G.-Nrn. R3.2018.00018 und R3.2018.00028 zu vereini-

gen. 

2. 

Der Rekurrent L. N. ist Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 01 [..]. Die Rekur-

rierenden D. und G. P. sind Eigentümer der Parzellen Kat.-Nrn. 06 [..] 

und 07 [..]. Die genannten Parzellen befinden sich im Quartierplanperime-

ter. Die Rekurrierenden sind mithin als Quartierplangenossen betroffen und 

zur Rekurserhebung ohne weiteres legitimiert (§ 338a des Planungs- und 

Baugesetzes [PBG]). 

3.1. 

Das Quartierplangebiet Nr. 45 "Geviert Bahnhof Süd" befindet sich südlich 

der Bahnhof- und Gleisanlagen der SBB und wird östlich durch die Bahn-

hofstrasse, südwestlich durch die Neuhofstrasse und westlich durch die 

Verkehrsanlagen der Überlandstrasse begrenzt. Das Gebiet ist in etwa tra-

pezförmig mit Seitenlängen von ca. 180 m (gegen die Bahnhof- und Gleis-

anlagen der SBB), ca. 80 m (zur Bahnhofstrasse), ca. 160 m (zur Neuhof-

strasse) und ca. 30 m (zur Überlandstrasse). Es umfasst sowohl überbaute 

als auch unüberbaute Parzellen. Eigentümer der Parzellen sind zum einen 

Private und andererseits die Stadt Dübendorf. Die Parzelle des Rekurren-

ten L. N. (Kat.-Nr. 01 [..]) liegt in zweiter Bautiefe in der nordöstlichen Ecke 

des Trapezes und grenzt teilweise an die Parzelle Kat.-Nr. 02 [..] (Bahnhof- 

und Gleisanlagen der SBB). Sie ist mit einem Zweifamilienhaus überstellt. 

Die Parzellen der Rekurrierenden D. und G. P. (Kat.-Nrn. 06 [..] und 07 [..]) 

bilden die südöstliche Ecke des Trapezes und grenzen an die Bahnhof- 

sowie die Neuhofstrasse. Auch diese beiden Grundstücke sind überbaut. 

3.2. 

Das Quartierplangebiet ist zu einem Teil der Zentrumszone Z1 Bahnhofge-

biet und zum anderen Teil der Zentrumszone Z2 Obere Bahnhofstras-

se/Adlerstrasse zugewiesen. Art. 16 der Bau- und Zonenordnung der Stadt 

Dübendorf (BZO) definiert die Zentrumszonen Z1 und Z2 als Zonen für 

Dienstleistungen, Gewerbe und Wohnen. Entsprechend sind in den Zent-

rumszonen Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen, Läden sowie mässig stö-

 

 

R3.2018.00018 Seite 5 

rendes Gewerbe zulässig (Art. 17 BZO). Der minimale Wohnanteil beträgt 

in der Zentrumszone Z1 60 % (südlich der Bahnlinie) und in der Zentrums-

zone Z2 30 %. Der kommunale Teilrichtplan für das Bahnhofgebiet vom 

18. März 1996 sieht im Quartierplangebiet die Realisierung einer definitiven 

Bus-Station und eines südlichen Bahnhofplatzes vor.  

4.1. 

Im Jahr 2014 wurde von der Stadt Dübendorf die Testplanung "Wangen-

strasse – Bahnhof Plus" abgeschlossen. Aus der Planung resultierte der 

Schluss, dass die künftigen Anforderungen an den Bahnhof Dübendorf ein-

zig mit einem neuen Bushof abgedeckt werden könnten. Gemäss Synthe-

sebericht soll der Bushof auf der Südseite des Bahnhofs direkt an den Glei-

sen und seitlich an die Bahnhofstrasse angegliedert werden, unter Absen-

kung des Niveaus des Bushofs sowie des Bahnhofvorplatzes auf die Ebene 

der Personenunterführung. Aus der nachfolgenden Variantenstudie wurde 

der Schluss gezogen, dass die Variante 3a mit Platzabsenkung und einem 

schmalen Bushof (Sägezahnanordnung) aus städtebaulicher Gesamtsicht 

die meisten Vorteile biete. 

4.2. 

Mit einer Kombination aus dem einzuleitenden Quartierplanverfahren, der 

Anpassung bzw. Neufestsetzung von Verkehrsbaulinien und der Ausarbei-

tung eines öffentlichen Gestaltungsplans bzw. einer Änderung der BZO soll 

der Raum für einen neuen Bushof angrenzend an das Bahnhofsareal gesi-

chert, die Baureife der den neuen Bushof umgebenden Grundstücke be-

wirkt und die Festlegung der geeigneten Bau- und Nutzungsbestimmungen 

erwirkt werden. 

4.3. 

Der vorgesehene Bushof soll von der Bahnhofstrasse entlang der Parzelle 

Kat.-Nrn. 02 [..] (Bahnhof- und Gleisanlagen der SBB) über die Grundstü-

cke Kat.-Nrn. 09 [..], 11 [..], 01 [..], 03 [..] bis ungefähr zur Höhe des Lage-

fixpunktes Nr. 3606 führen. Von dort aus soll der Bushof über die Grund-

stücke Kat.-Nrn. 03 [..] und 10 [..] über eine neue Strasse an die Neuhof-

strasse angeschlossen werden. Die Lage des Bushofs hat die starke Bean-

spruchung bzw. die praktisch vollständige Umnutzung der Parzellen Kat.-

Nrn. 11 [..] und 01 [..] (letztere im Eigentum des Rekurrenten L. N.) zur Fol-

 

 

R3.2018.00018 Seite 6 

ge; die Grundstücke Kat.-Nrn. 03 [..] und 10 [..] werden zerschnitten (siehe 

den Kartenausschnitt gemäss Objektblatt Nr. 1.10 zum Gesamtverkehrs-

konzept [act. 6.2 im Verfahren G.-Nr. R3.2018.00018]). 

5.1. 

Der Rekurrent L. N. macht zusammenfassend geltend, die Stadt Dübendorf 

wolle mit dem strittigen Quartierplan zum einen das nicht in ihrem Eigentum 

stehende Land für einen Bushof beschaffen und zum anderen die beste-

henden, nicht in ihrem Eigentum stehenden Häuser im Perimeter beseiti-

gen, um einer Neuüberbauung mit "zentrums- und zonengerechtem Cha-

rakter" Platz zu machen. Der geplante Bushof und in geringerem Umfang 

die geplante Neuüberbauung des Gebiets würden die ganze Fläche der 

Parzelle Kat.-Nr. 01 [..] beanspruchen. Das Wohnhaus und die Garage des 

Rekurrenten würden abgerissen und das Land (faktisch) enteignet. Die 

Stadt Dübendorf wolle auch weitere Gebäude im Perimeter beseitigen (jene 

auf Kat.-Nrn. 05 [..], 06 [..] und 07 [..]), um der Neuüberbauung Platz zu 

machen. Der strittige Quartierplan verfolge hauptsächlich quartierplanfrem-

de Ziele. Der beabsichtigte Zweck verstosse gegen § 123 PBG (Ermögli-

chung einer der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechenden 

Nutzung), § 126 PBG (angemessene Überbauung aller Grundstücke) und 

§ 138 PBG (Landabzug für gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüs-

tungen von höchstens 25 %). § 127 Abs. 2 PBG (Einschränkung der Besei-

tigung von Gebäuden oder Gebäudeteilen) stehe dem strittigen Quartier-

plan ebenfalls ausdrücklich entgegen. Das Zweifamilienhaus und die Ne-

bengebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 [..] würden den Grundstückswert 

entscheidend mitbestimmen. Der beabsichtigte Entzug der Liegenschaft 

stelle einen schweren Eingriff in die verfassungsrechtliche Eigentumsgaran-

tie dar, für welchen eine gesetzliche Grundlage fehle. Die Beanspruchung 

der Parzelle Kat.-Nr. 01 [..] sei für die Realisierung des Bushofs nicht nötig. 

Dieser könne 30-40 m weiter westlich auf der unüberbauten Wiese erstellt 

werden. Planungsvarianten im Sinne von § 127 Abs. 2 PBG habe die Stadt 

Dübendorf nie aufgezeigt. Der Abbruch ihrer intakten Wohn- und Gewerbe-

häuser könne den betroffenen Eigentümern mit einem Quartierplan nicht 

aufgezwungen werden. Der Bushof sei angesichts seiner Auswirkungen auf 

Raum und Umwelt schliesslich auch planungspflichtig im Sinne des Raum-

planungsgesetzes (RPG). Die Parzelle Kat.-Nr. 03 [..] könne auf einfache 

Weise über die ebenfalls noch unüberbaute Parzelle Kat.-Nr. 10 [..] der 

 

 

R3.2018.00018 Seite 7 

Stadt Dübendorf erschlossen werden. Hierzu brauche es lediglich die Zu-

stimmung der Stadt Dübendorf zu Fahrweg- und Leitungsbaurechten. Die 

Stadt Dübendorf mache zu Recht nicht geltend, die Parzellen Kat.-Nrn. 03 

[..] und 10 [..] würden keine geeignete Form für eine zonenkonforme Be-

bauung aufweisen. Beim geplanten Bushof handle es sich um eine Anlage 

der Groberschliessung. Ein öffentliches Interesse am Bushof begründe kei-

nen gültigen Zweck für die Durchführung eines Quartierplanverfahrens. Die 

formelle Enteignung der Liegenschaft des Rekurrenten könne auch mittels 

Festlegung einer Verkehrsbaulinie nicht vorgenommen werden. Die beste-

hende Überbauung der Grundstücke im Quartierplanperimeter stehe im 

Einklang mit den Vorschriften der Zentrumszonen Z1 und Z2, zumal die 

Ausnützung in diesen Zonen gemäss Art. 16 BZO nur 60 % bzw. 110 % be-

trage. Die Stadt Dübendorf bezwecke mit dem Instrument des Quartier-

plans faktisch eine Gebietssanierung in einem überbauten Ortsteil (§ 186 

PBG). Die entsprechenden Voraussetzungen für eine Gebietssanierung 

seien indes nicht erfüllt. Der angerufene Teilrichtplan für das Bahnhofgebiet 

aus dem Jahr 1996 sei veraltet und verletze die Eigentumsrechte des Re-

kurrenten. Er sei daher akzessorisch zu überprüfen. 

Die Rekurrierenden D. und G. P. machen geltend, sämtliche privaten 

Grundstücke im Perimeter, abgesehen von der Parzelle Kat.-Nr. 03 [..], sei-

en vollständig erschlossen und überbaut. Die Erstellung des von der Stadt 

Dübendorf geplanten Bushofes bedürfe keines Quartierplans. Dieser stelle 

das falsche und unzulässige Mittel zur Realisierung des Projekts dar. Es 

gehe nicht darum, Grundstücke im Interesse der privaten Grundeigentümer 

überbaubar zu machen bzw. diese zu erschliessen; der strittige Quartier-

plan bezwecke einzig die Erstellung des von der Stadt Dübendorf geplan-

ten Bushofs auf Kosten der Grundeigentümer im Beizugsgebiet. Der Bus-

hof diene nicht in erster Linie den angrenzenden Grundeigentümern, son-

dern der Allgemeinheit. Das Instrument des Quartierplans werde damit 

zweckentfremdet, um die hohen Kosten für die Planung und Realisierung 

des Bushofs auf die angrenzenden Grundeigentümer zu überwälzen. Letz-

teren erwachse aus dem Quartierplan kein Vorteil. Das Grundstück Kat.-

Nr. 03 [..] sei bereits heute über die Bettlistrasse erschlossen, sodass es 

keines Quartierplanverfahrens bedürfe. Selbst wenn eine zusätzliche Er-

schliessung über die Neuhofstrasse als notwendig erachtet würde, könne 

die Parzelle Kat.-Nr. 03 [..] über die im Eigentum der Stadt Dübendorf ste-

hende Parzelle Kat.-Nr. 10 [..] erschlossen werden. Beim zu erstellenden 

Bushof handle es sich um eine Groberschliessungsanlage, was auch von 

 

 

R3.2018.00018 Seite 8 

der Baudirektion im Grundsatz eingestanden werde. Es sei nicht Sache der 

privaten Grundeigentümer, für die Kosten der Groberschliessung aufzu-

kommen, nur weil ihre Grundstücke zufällig in unmittelbarer Nachbarschaft 

zum geplanten Bushof liegen. Die Grundeigentümer im Quartierplanperime-

ter würden von der öffentlichen Verkehrsanlage nicht mehr als Dritte profi-

tieren. Insgesamt bleibe unklar, welche Feinerschliessungsanlagen sowie 

Ausrüstungen und Ausstattungen des Quartierplans die Vorinstanzen vor 

Augen hätten. Es gebe keine Anlagen der Quartiererschliessung zu erstel-

len. Es gebe denn auch kein Projekt eines privaten Grundeigentümers im 

Quartierplanperimeter, welches eine Anpassung der Grundstücksflächen 

oder der Erschliessung erfordere. 

5.2. 

Die Stadt Dübendorf führt zum Rekurs des Rekurrenten L. N. an, die Pla-

nungsbehörde habe bei ihren Entscheiden nebst den privaten Interessen 

einzelner Grundeigentümer auch die privaten Interessen der übrigen 

Grundeigentümer und die öffentlichen Interessen der Allgemeinheit zu be-

achten. Die Parzelle Kat.-Nr. 03 [..] verfüge über keine Zufahrt im Sinne von 

§ 237 PBG. Eine verkehrssichere Zufahrt lasse sich ohne Neuregelung der 

Eigentumsverhältnisse im Beizugsgebiet nicht realisieren. Die Parzelle 

Kat.-Nr. 03 [..] sei daher nicht baureif, obwohl sie eine Fläche von 3'264 m2 

aufweise und direkt neben dem Bahnhof Dübendorf liege. Es liege im über-

geordneten öffentlichen Interesse, das an derart zentraler Lage vorhandene 

Siedlungsentwicklungspotenzial zu nutzen. Den Behörden komme hierbei 

eine Planungspflicht zu. Der Quartierplan sei das geeignete Instrument, um 

die planungs- und baurechtliche Ordnung zu schaffen. Als öffentliches Inte-

resse falle weiter in Betracht, dass angrenzend an den Bahnhof für die wei-

tere Entwicklung des öffentlichen Verkehrs ein Bushof zu erstellen sei. Im 

Teilrichtplan für das Bahnhofgebiet sei bereits seit 1997 ein Bushof als Ver-

kehrsdrehscheibe mit Umsteigefunktion vorgesehen. Diese planerische Ab-

sicht sei in der Testplanung Wangenstrasse – Bahnhof Plus bestätigt wor-

den. Parallel zur Sicherung der Flächen für den Bushof sei die Festlegung 

von Verkehrsbaulinien auf Basis des Teilrichtplans für das Bahnhofgebiet 

vorgesehen. Dies sei jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfah-

rens. Freilich mache es keinen Sinn, mit der Festlegung von Baulinien den 

Bushof zu sichern, ohne die Erschliessung und die neue Bebaubarkeit der 

verbleibenden Flächen mit einem Quartierplan zu regeln und sicherzustel-

len. Bis auf das Grundstück Kat.-Nr. 07 [..] seien heute alle Grundstücke im 

 

 

R3.2018.00018 Seite 9 

Beizugsgebiet unternutzt. Zudem seien zahlreiche Grundstücke aufgrund 

der ungeeigneten Grundstücksform kaum oder nur sehr schwer mit einer 

zentrumsgerechten Überbauung bebaubar. Der Quartierplan bezwecke da-

her auch, die heute fehlende zentrumsgerechte Überbauung zu verändern 

und eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nut-

zung zu ermöglichen. 

Dass die Einleitung des Quartierplans dazu diene, das Grundstück des Re-

kurrenten zu erwerben, treffe nicht zu. Hingegen sei zutreffend, dass die 

Stadt Dübendorf beabsichtige, im Bereich des Grundstücks des Rekurren-

ten einen Bushof zu realisieren. Dies sei seit längerer Zeit öffentlich zu-

gänglich dokumentiert. Ob eine Beseitigung von Gebäuden oder Gebäude-

teilen oder ein Abtausch erfolgen soll, werde sich erst im Lauf des Pla-

nungsprozesses erweisen. Dafür müsse das Quartierplanverfahren zuerst 

eingeleitet werden können. Im Rahmen des Quartierplanverfahrens werde 

eine gütliche Einigung angestrebt. Falls dies nicht möglich sein sollte, habe 

der Rekurrent Anspruch auf eine Neuzuteilung und allfällige Entschädigung 

von anrechenbaren Minderwerten. Parallel zum Quartierplanverfahren sei 

ein Gestaltungsplanverfahren und eine Revision der Nutzungsplanung vor-

gesehen, verbunden mit einer entsprechenden Aufzonung. Damit würden 

allfällige Minderwerte durch Landabtretung durch die abzusehende Erhö-

hung der Ausnützung mehr als ausgeglichen. Es werde versucht, Enteig-

nungen zu vermeiden. Falls keine gütliche Einigung möglich sein sollte, 

würden sich allfällige Enteignungen auf eine Baulinie stützen. Hierfür be-

stehe eine gesetzliche Grundlage in § 110 PBG. Der Quartierplan verfolge 

somit auch keine quartierplanfremden Ziele. Die Planungspflicht werde 

nicht verletzt, zumal es sich beim Bushof um eine auf den Teilrichtplan für 

das Bahnhofgebiet abgestützte Anlage der Groberschliessung handle. Das 

Grundstück des Rekurrenten sei bereits heute, aber umso mehr künftig bei 

der beabsichtigten Aufzonung, nicht hinreichend erschlossen und überbau-

bar. Die aktuell offenbar nicht vorhandenen Bauabsichten würden keine 

Rolle spielen. Es sei auf die tatsächlichen bau- und planungsrechtlichen 

Möglichkeiten abzustellen. 

Die Stadt Dübendorf führt zum Rekurs der Rekurrierenden D. und G. P. an, 

es falle ins Gewicht, dass beispielsweise die Parzelle Kat.-Nr. 03 [..] über 

keine den Anforderungen entsprechende Zufahrt verfüge. Mit einer Er-

schliessung über die Parzelle Kat.-Nr. 10 [..] könne zwar die Frage der Er-

schliessung der Parzelle Kat.-Nr. 03 [..] gelöst werden, nicht aber die Prob-

 

 

R3.2018.00018 Seite 10 

leme mit den ungeeigneten Grundstücksformen und der deshalb nicht ge-

gebenen zentrumsgerechten Überbaubarkeit. Es liege im übergeordneten 

öffentlichen Interesse, das an zentraler Lage vorhandene Siedlungsent-

wicklungspotenzial zu nutzen und die Parzelle überbaubar zu machen. Die 

heutige Parzellierung lasse keine der planungs- und baurechtlichen Ord-

nung entsprechende Nutzung zu. Hierzu sei der Quartierplan das geeignete 

Instrument. Auch die Erstellung des Bushofs angrenzend an den Bahnhof 

falle als öffentliches Interesse in Betracht. Das diesbezügliche Verfahren 

sei mit dem Quartierplanverfahren zeitlich zu koordinieren. Es mache kei-

nen Sinn, mit der Festlegung von Baulinien Bauland für den Bushof zu si-

chern, ohne die Erschliessung und die neue Bebaubarkeit der verbleiben-

den Flächen mit einem Quartierplan zu regeln und sicherzustellen. Mit der 

Abgrenzung des Quartierplangebiets werde den gesetzlichen Vorgaben 

entsprochen. Es spiele keine Rolle, dass die beiden Grundstücke der Re-

kurrierenden bereits erschlossen und überbaut seien. Dass das Quartier-

plangebiet vollumfänglich erschlossen und überbaut sei, treffe nicht zu. Es 

sei nicht die Absicht, mit dem Quartierplan die Kosten für den Bushof von 

der öffentlichen Hand auf die privaten Grundeigentümer abzuwälzen. Die 

Kosten für die Erfüllung der öffentlichen Aufgaben (Zonenplanänderung, 

Baulinienfestlegung Bushof, Planung und Realisierung Bushof) seien 

selbstverständlich von der öffentlichen Hand zu tragen und würden geson-

dert von den Quartierplankosten abgerechnet. Sodann würden die im Quar-

tierplanverfahren zu leistenden Abtretungen von Land für Erschliessungs-

anlagen sowie die Kosten für deren Erstellung stets nach Massgabe des 

jeweiligen Nutzens vorgenommen. 

5.3. 

Die Baudirektion verweist auf ihre eingeschränkte Prüfbefugnis, welche vor 

allem die Übereinstimmung mit der übergeordneten Planung betreffe. Die 

Bedingungen zur Einleitung eines Quartierplanverfahrens seien erfüllt. 

Strassentechnisch noch nicht erschlossen sei insbesondere die Parzelle 

Kat.-Nr. 03 [..]. Eine Direkterschliessung ab der Überlandstrasse (Staats-

strasse, Hauptverkehrsstrasse) sei nicht möglich. Eine Weisung zur aus 

Sicht der Verkehrssicherheit gebotenen rückwärtigen Erschliessung sei in 

der mitangefochten Genehmigungsverfügung enthalten. Mit der Schaffung 

von Planungsrecht zur Realisierung eines Bushofs entstehe auch die Not-

wendigkeit einer Anpassung der Feinerschliessungsanlagen. Durch die 

Ausscheidung eines weitläufigen Quartierplanperimeters werde den zu-

 

 

R3.2018.00018 Seite 11 

ständigen Behörden ein planerischer Spielraum eingeräumt, sodass die im 

Beizugsgebiet gelegenen Parzellen allenfalls mit anderen als den vorge-

schlagenen Massnahmen erschlossen werden könnten. Gemäss der Ge-

nehmigungspraxis der Baudirektion könne das Beizugsgebiet im Zweifels-

fall eher gross gewählt werden. Zwar stelle der Bushof auch nach Meinung 

der Baudirektion ein Element der Groberschliessung dar. Eine Abstimmung 

der im Stadtratsbeschluss vom 26. Oktober 2017 aufgezeigten Planungen 

mit den notwendigen Feinerschliessungsanlagen sowie Ausrüstungen und 

Ausstattungen des Quartierplans als Hilfsinstrument der Nutzungsplanung 

sei indes zweckmässig und geradezu geboten.  

5.4. 

Die mitbeteiligten G. H. und F. C. erachten das koordinierte Vorgehen der 

Stadt Dübendorf mit paralleler Durchführung der weiteren nötigen Verfah-

ren als zielführend. Nur mittels Festsetzung von Baulinien, einer Anpas-

sung der BZO und der zusätzlichen Festsetzung eines Gestaltungsplans 

könnten die Bau- und Nutzungsmöglichkeiten der privaten Eigentümer ge-

zielt auf die künftige Situation im Quartierplanperimeter abgestimmt wer-

den. Der kooperativ unter Einbezug aller Beteiligten und Betroffenen ge-

führte Entwicklungsprozess werde begrüsst. Wenn nicht die Stadt Düben-

dorf das Quartierplanverfahren von Amtes wegen eingeleitet hätte, hätten 

sie als Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 03 [..] von sich aus um Einleitung 

eines Quartierplanverfahrens ersucht. 

Die mitbeteiligte B. Immobilien AG verweist darauf, dass sie als Eigentüme-

rin der Parzellen Kat.-Nrn. 04 [..] und 05 [..] ein grosses Interesse habe, auf 

ihren Grundstücken qualitativ hochwertige Neubauten zu realisieren. 

6.1. 

Gemäss § 147 PBG wird das Quartierplanverfahren auf Gesuch eines 

Grundeigentümers oder, wo die bauliche Entwicklung und der Erschlies-

sungsplan es als wünschbar erscheinen lassen, durch den Gemeinderat 

von Amtes wegen eingeleitet. Dabei ist darüber zu befinden, ob die Vo-

raussetzungen für die Durchführung eines amtlichen Quartierplanverfah-

rens erfüllt sind. Insbesondere ist unter anderem die Quartierplanbedürftig-

keit, die Zulässigkeit des Verfahrens und die Zweckmässigkeit der Gebiets-

abgrenzung zu prüfen (§ 23 der Quartierplanverordnung [QPV]). Mit einem 

 

 

R3.2018.00018 Seite 12 

Rekurs gegen den Einleitungsbeschluss kann gemäss § 148 Abs. 2 PBG 

nur geltend gemacht werden, dass die Voraussetzungen zur Durchführung 

des Verfahrens fehlten oder – vorliegend nicht relevant – gegeben seien. 

Einwendungen dieser Art können in einem späteren Verfahrensstadium 

nicht mehr erhoben werden (zum Ganzen Christoph Fritzsche/Peter 

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 

2011, Bd. 1, S. 178). 

6.2. 

Wichtigstes Kriterium für die Zulässigkeit der Verfahrenseinleitung stellt die 

Notwendigkeit der Verfahrensdurchführung an sich dar (Quartierplanbedürf-

tigkeit). Das Verfahren soll gemäss § 123 Abs. 1 PBG eine der planungs- 

und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung ermöglichen. Erfüllt 

das fragliche Gebiet diese den eigentlichen Quartierplanzweck darstellen-

den Voraussetzungen bereits, so ist die Verfahrensdurchführung nicht 

sinnvoll. In solchen Fällen fehlt dem Gebiet aus quartierplanerischer Sicht 

nicht mehr die gemäss § 233 PBG für die Erteilung von baurechtlichen Be-

willigungen Voraussetzung bildende Baureife der Grundstücke. Die Durch-

führung eines amtlichen Quartierplanverfahrens ist ferner nur dann zuläs-

sig, wenn ihr nicht kantonales oder kommunales Recht, insbesondere nicht 

übergeordnete oder auch kommunale planungsrechtliche Festlegungen 

entgegenstehen. Noch fehlende oder in Änderung stehende Festlegungen 

dürfen nicht nachteilig beeinflusst werden (zum Ganzen BRKE I 

Nr. 0008/1983 in BEZ 1984 Nr. 13). 

Wegen fehlender Quartierplanbedürftigkeit abzulehnen sind Einleitungsge-

suche für Gebiete, welche auch nach Abschluss des Verfahrens in abseh-

barer Zeit keiner baulichen Nutzung zugeführt werden können, wie zum 

Beispiel Waldareale, oder bei welchen eine in absehbarer Zeit nicht zu be-

seitigende Unmöglichkeit der Grob- oder Basiserschliessung besteht. Wenn 

die Erschliessung und die Parzellenformen für eine Überbauung des Quar-

tierplangebiets genügend sind, jedoch ein Quartierplanverfahren aus-

schliesslich privaten Interessen dient, ohne dass damit auch ein öffentli-

ches Interesse verbunden wäre (etwa im öffentlichen Interesse erwünschte 

Verbesserung der Erschliessung, Beseitigung eines polizei- oder planwidri-

gen Zustands), ist die Einleitung des Quartierplanverfahrens ebenso abzu-

lehnen (VB.2010.00571 vom 9. Dezember 2010, E. 4.2.1; VB.2009.00350 

vom 17. Dezember 2009, E. 2.2). 

 

 

R3.2018.00018 Seite 13 

Auf die Durchführung eines Quartierplanverfahrens kann verzichtet werden, 

wenn die Schaffung überbaubarer und erschlossener Grundstücke nicht 

zwingend einen Quartierplan erfordert. So kann zum Beispiel die Erstellung 

einer Erschliessungsstrasse ausserhalb des Quartierplanverfahrens erfol-

gen, wenn die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse einfach liegen 

und keine planungsrechtlichen Auswirkungen auf eine weitere Umgebung 

zu erwarten sind (BGE 117 Ia 412, E. 2c).  

6.3. 

Zu unterscheiden ist im Wesentlichen zwischen der dem Gemeinwesen ob-

liegenden Groberschliessung und der Feinerschliessung. Der Quartierplan 

dient vorab der Feinerschliessung, zumal er nach § 123 Abs. 1 PBG wie 

erwähnt im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ord-

nung entsprechende Nutzung ermöglicht und die dafür nötigen Festlegun-

gen enthält. Die Erstellungskosten für die im Quartierplan festgesetzten 

(Fein-)Erschliessungsanlagen sind gemäss § 146 PBG wie jene der ge-

meinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen von den Quartierplan-

genossen zu tragen. Die Quartierplangenossen können beim Bau von  

Groberschliessungsanlagen (im Sinne von § 93 PBG) auch dafür einstwei-

len oder gar endgültig kostenpflichtig werden. Die Abgrenzung zwischen 

Grob- und Feinerschliessung richtet sich dabei nach den entsprechenden 

Gesamtplänen, Gesetzesbestimmungen oder Werkreglementen (zum Gan-

zen VB 98/1987 in BEZ 1988 Nr. 15). 

Nach den allgemeinen Grundsätzen ist ein Grundstück erschlossen, wenn 

es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich 

ist, diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können 

und eine einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Alt-

lasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG; Art. 19 Abs. 1 RPG). Genügen-

de Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und 

Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die 

Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 

PBG). Die Feinerschliessung umfasst mithin den Anschluss der einzelnen 

Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen (Quartier-

strassen und Hauptstränge der Leitungen). Die Groberschliessung dient 

der Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der 

Erschliessungsanlagen, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Ab-

 

 

R3.2018.00018 Seite 14 

wasserleitungen. Bei den Strassen erfüllen vor allem die Sammelstrassen 

die Funktion der Groberschliessung (Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 1, S. 152). 

6.4. 

Nach Massgabe der älteren verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung 

ergibt sich aus den einschlägigen Vorschriften (§ 125 Abs. 1 PBG; § 138 

Abs. 2 lit. b PBG) des Quartierplanrechts, dass der Planperimeter auch öf-

fentliche Strassen erfassen darf und im Verfahren ein Abzug für den Bau 

oder Ausbau solcher Strassen zulässig ist, auch wenn es sich dabei nicht 

um quartierplanerische Erschliessungsanlagen handelt. Dies hat zur Folge, 

dass das Gemeinwesen das hierfür notwendige Land nicht auf dem Enteig-

nungsweg erwerben muss. Trotz der grundsätzlichen Zulässigkeit von 

Landabzügen ist bei der Einleitung des Quartierplans stets die Zweckset-

zung von § 123 PBG zu beachten. Ein Quartierplanverfahren darf nicht al-

lein deshalb eingeleitet werden, um das für die Erstellung einer öffentlichen 

Strasse ohne quartierplaninterne Erschliessungsfunktion notwendige Land 

zu sichern. Der Quartierplan hat im erfassten Gebiet auch immer eine im 

Sinn von § 123 PBG der planungs- und baurechtlichen Ordnung entspre-

chende Nutzung zu ermöglichen (VB 74/1980 vom 25. November 1980, 

E. 5b [= RB 1980 Nr. 104]). 

Aus der neueren verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ergibt sich 

nichts Anderes. Gemäss § 128 Abs. 2 PBG sind Erschliessungen und ge-

meinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen so festzulegen, dass sie 

bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen. Darin liegt 

zwar kein Verbot, dass gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch über 

das blosse Genügen hinausgehen dürften. Allerdings muss in Anlehnung 

an § 126 Abs. 3 PBG ein Bedürfnis für die ausgeschiedenen Flächen zu-

gunsten gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen. Damit werden solche 

Flächen grundsätzlich auf das notwendige Mass beschränkt. Dies erscheint 

schon deshalb als gerechtfertigt, weil die Quartierplangenossen in erhebli-

chem Umfang für die geplanten Anlagen aufzukommen haben. So kann 

sich aus einem Quartierplan – beispielsweise – weder ein Bedürfnis für ei-

ne Parkanlage (von rund 3'600 m2) noch für eine ausgebaute Allee (von 

rund 1'700 m2) ergeben. Bei der Erstellung von Erschliessungsanlagen hat 

sich die Quartierplanbehörde zwar nicht zwingend auf das Minimum, wel-

ches für eine hinreichende Erschliessung erforderlich ist, zu beschränken. 

Erforderlich ist jedoch, dass die fragliche Erschliessungsanlage gewisse 

 

 

R3.2018.00018 Seite 15 

Vorteile und Erleichterungen für die Quartierbewohner bewirkt und insofern 

einem weiter gefassten Erschliessungszweck zugeordnet werden kann. Da-

raus kann nicht abgeleitet werden, es könnten gemeinschaftliche Ausstat-

tungen jeden Ausmasses grundsätzlich unabhängig vom Erschliessungs-

zweck im Quartierplan als solche vorgesehen werden (zum Ganzen 

VB.2008.00271 vom 30. Juni 2009, E. 4.4.1, ebenfalls die Gemeinde Dü-

bendorf betreffend). 

6.5. 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist es mit der Eigentumsga-

rantie vereinbar, wenn bei einer Landumlegung für Anlagen, die dem Um-

legungsgebiet dienen, Landabzüge gemacht werden. Zum Wesen einer 

Umlegung gehört – beispielsweise – die Erstellung von Erschliessungs-

strassen und der damit erforderliche Landabzug. Im Flächenabzug für der-

artige Zwecke liegt keine Enteignung, weil er eine vorzugslastähnliche Ge-

genleistung der Grundeigentümer für die ihnen aus der Ausführung der 

Umlegung zukommenden Vorteile darstellt. Anders verhält es sich mit Be-

zug auf Anlagen, die nicht in erster Linie den Interessen der an der Land-

umlegung beteiligten Eigentümer dienen. Diesen können für solche Zwe-

cke, zum Beispiel zu einer allgemeinen Sanierung des Verkehrs, keine 

Sonderopfer auferlegt werden. Es mag sogar fraglich erscheinen, ob für 

den im Interesse eines weiteren Publikums liegenden Bau von Erschlies-

sungsanlagen in einem Umlegungsverfahren überhaupt Landabzüge vor-

genommen werden dürfen. Jedenfalls kann nicht der Weg der Landumle-

gung gewählt werden, um dem Gemeinwesen kostenlos Land zu beschaf-

fen für öffentliche Anlagen, die nicht vorwiegend im Interesse der Eigentü-

mer umgelegter Parzellen liegen (BGE 100 Ia 223, E. 3c).  

7.1. 

Die Einleitung des Quartierplans "Geviert Bahnhof Süd" ist planungsrechtli-

che Folge der Testplanung Wangenstrasse – Bahnhof Plus und der zur La-

ge des Bushofs durchgeführten Variantenstudien. Nach den Erwägungen 

im angefochtenen Beschluss vom 26. Oktober 2017 verfolgt der Quartier-

plan zudem das Ziel, im den Bushof umgebenden Bereich ("Geviert Bahn-

hof Süd") mit einer neuen Bebauung einen neuen städtebaulichen Akzent 

zu setzen. Dabei steht faktisch ausser Frage, dass bezüglich der innerhalb 

des Quartierplanperimeters gelegenen Grundstücke und der darauf vor-

 

 

R3.2018.00018 Seite 16 

handenen Bebauung umfassende Veränderungen angestrebt werden. Der 

Synthesebericht zur Testplanung Wangenerstrasse – Bahnhof Plus spricht 

von einer moderaten Verdichtung des Bahnhofgebiets im engeren Bereich 

des Bushofs mit einer vier- bis fünfgeschossigen Bebauung mit einzelnen 

Hochpunkten von maximal 25 m Höhe, wobei die genaue Setzung der Vo-

lumen in einem zu späterem Zeitpunkt durchzuführenden Konkurrenzver-

fahren (Studienauftrag, Wettbewerb) präzisiert werden soll.  

7.2. 

Nach dem Gesagten geht es vorliegend offenkundig nicht darum, die be-

stehenden Parzellen – unter Vornahme von Landumlegungen und gewisser 

Landabzüge zwecks Realisierung der Erschliessungsanlagen – einer bes-

seren Überbaubarkeit zuzuführen. Dass die Parzellen im Quartierplanperi-

meter zumindest für die aktuelle Nutzung genügend erschlossen sind, steht 

ausser Frage. Einzig die noch unüberbaute Parzelle Kat.-Nr. 03 [..] verfügt 

nicht über eine genügende Zufahrt, zumal die Bettlistrasse auf der Parzelle 

Kat.-Nr. 02 [..] endet. Die Erschliessung der Parzelle Kat.-Nr. 03 [..] wäre 

indes über die im zivilrechtlichen Eigentum der Stadt Dübendorf befindliche 

Parzelle Kat.-Nr. 10 [..] ohne weiteres möglich. Die Durchführung des hier 

geplanten Quartierplanverfahrens ist nicht erforderlich, zumal vorliegend 

gerade nicht bezweckt wird, die Parzelle Kat.-Nr. 03 [..] zu erschliessen. 

Auch die Parzelle Kat.-Nr. 03 [..] soll gemäss Plandarstellungen zu guten 

Teilen für den geplanten Bushof in Anspruch genommen werden. Ein Be-

dürfnis zum Ausbau der Feinerschliessung im Quartierplanperimeter ist 

nicht ersichtlich. 

Dass bei der Beurteilung der Erschliessungssituation der Parzellen im 

Quartierplanperimeter bereits auf die Möglichkeiten einer künftigen besse-

ren Nutzung abzustellen wäre, trifft nicht zu. Besteht kein funktionaler Zu-

sammenhang zwischen mehreren Bauvorhaben, so können diese unter 

dem Blickwinkel von § 237 Abs. 1 PBG nicht als Einheit betrachtet werden. 

Die hinreichende Erschliessung gehört zu den "Grundanforderungen an 

Bauten und Anlagen" und ist deshalb jeweils mit Bezug auf die einzelne 

Baute oder Anlage zu prüfen. Dass im entsprechenden Gebiet nach den 

geltenden Bauvorschriften zusätzliche Flächen realisiert werden können, ist 

nicht relevant. Die grundsätzliche Verpflichtung zum Ausbau der Erschlies-

sungs- und Versorgungsanlagen gilt gemäss § 236 Abs. 2 PBG nur dort, 

wo entsprechende, grundeigentümerverbindliche Pläne (wie insbesondere 

 

 

R3.2018.00018 Seite 17 

Quartierpläne) bestehen (VB.2007.00136 vom 7. November 2011, E. 2.4; 

Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 575). Berücksichtigung finden können vor-

liegend daher weder eine nach Massgabe der aktuellen Zonierung beste-

hende Unternutzung noch die Nutzungsmöglichkeiten, welche sich nach ei-

ner allfälligen Aufzonung des Gebiets um den Bushof ergäben. Aus dem 

streitgegenständlichen, gegen den Willen der rekurrierenden Grundeigen-

tümer eingeleiteten (prospektiven) Quartierplan kann selbstredend keine 

weitergehende Erschliessungspflicht abgeleitet werden. 

Die Durchführung eines Quartierplanverfahrens erscheint mit Blick auf die 

Erschliessung der Parzellen im Quartierplangebiet im Ergebnis nicht als 

notwendig. 

7.3. 

Der vorgesehene Bushof ist im kommunalen Teilrichtplan verzeichnet und 

als Anlage der Groberschliessung zu qualifizieren. Als solche dient er nicht 

vordringlich der Erschliessung des Quartierplangebiets. Der Bushof soll die 

weitere Entwicklung des kommunalen und regionalen öffentlichen Nahver-

kehrs ermöglichen, zumal er als Verkehrsdrehscheibe mit Umsteigefunktion 

konzipiert ist. Die Realisierung liegt damit im öffentlichen Interesse eines 

breiten potentiellen Nutzerkreises. Diese öffentlichen Interessen sind vor-

liegend privaten Interessen eines einzelnen Grundeigentümers im Quar-

tierplanperimeter (mithin: der Stadt Dübendorf) gleichzusetzen. Ein quar-

tierplantypisches öffentliches Interesse an einer Verbesserung der Er-

schliessung des Quartierplangebiets oder der Beseitigung eines polizei- 

oder planwidrigen Zustands im Quartierplangebiet ist hingegen nicht er-

sichtlich. 

Die mit einem Quartierplan verbundenen Belastungen der Eigentümer sind 

nur gerechtfertigt, wenn der Plan nicht nur öffentlichen Interessen, sondern 

zugleich auch privaten Interessen der betroffenen Grundeigentümer dient. 

Der Quartierplan ermöglicht eine im öffentlichen Interesse liegende, geord-

nete Überbauung. Gleichzeitig verschafft er dem Grundeigentümer eine Er-

schliessung und ermöglicht so die Überbauung des Grundstücks und damit 

die Erzielung eines Mehrwerts. Dass ein solches privates Interesse tatsäch-

lich vorliegt, ist Voraussetzung für die mit dem Einbezug eines Grundstücks 

in den Quartierplan verbundenen Belastungen (BGr 1P.721/1999 vom 

14. März 2000, E. 3a, mit Hinweis auf BGE 100 Ia 223, E. 3c). Den rekur-

rierenden privaten Grundeigentümern – vorab den Rekurrierenden D. und 

 

 

R3.2018.00018 Seite 18 

G. P. als Eigentümer der Parzellen Kat.-Nrn. 06 [..] und 07 [..] – ist die Be-

lastung bzw. die Auferlegung von Kostentragungspflichten für den Bau von 

Groberschliessungsanlagen, die einem sehr breiten Nutzerkreis dienen, 

nicht zuzumuten. Es verhält sich mit der Zwecksetzung von § 123 Abs. 1 

PBG nicht konform, die rekurrierenden Grundeigentümer in ein Quartier-

planverfahren einzubeziehen, welches offensichtlich vordringlich der Erstel-

lung einer Anlage des öffentlichen Verkehrs dient. Eine angemessene Ge-

wichtung der privaten Interessen der Grundeigentümer erscheint bei dieser 

Sachlage nicht als gegeben. Daran ändert nichts, dass die Stadt Dübendorf 

auf den zufolge Aufzonungen möglicherweise entstehenden Mehrwert ver-

weist und sich nach den Ausführungen im vorliegenden Verfahren zur Tra-

gung der Kosten für die Planung und Erstellung des Busbahnhofs bereit er-

klärt. Massgeblich ist nicht eine wertmässige, sondern eine sich an der 

Zweckmässigkeit der Erschliessungsanlagen und der Überbauungsordnung 

orientierende Betrachtung. 

7.4. 

Der Landbedarf für den vorgesehenen Bushof ist erheblich. Gemäss Kar-

tenausschnitt im Objektblatt Nr. 1.10 zum Gesamtverkehrskonzept (act. 6.2 

im Verfahren G.-Nr. R3.2018.00018) soll dieser inklusive Zufahrten ca. 

25 % der Grundfläche des gesamten Quartierplangebiets beanspruchen. 

Der im Rahmen eines Quartierplanverfahrens auch ohne formelles Enteig-

nungsverfahren zulässige Landabzug ist zwar nicht strikt auf quartierplane-

rische Erschliessungsanlagen beschränkt. Dennoch widerspricht die aus 

dem Landbedarf für den Bushof folgende massive Verkleinerung der 

Grundstücksflächen der privaten Grundeigentümer der Zielsetzung von 

§ 123 Abs. 1 PBG. Dies unabhängig davon, ob ein Bushof nach den für die 

Zentrumszone Z1 Bahnhofgebiet und die Zentrumszone Z2 Obere Bahn-

hofstrasse/Adlerstrasse geltenden Nutzungsvorschriften noch als zonen-

konform gelten könnte. Angesichts des breiten Nutzerkreises wäre bei einer 

Realisierung des Bushofs angesichts der Verfügungsmacht der Stadt Dü-

bendorf von einer Widmung zum Gemeingebrauch auszugehen. Hierfür 

genügt auch ein konkludentes Verhalten (VB.2000.00025 vom 10. Mai 

2000, Leitsatz und E. 4b cc; VB 88/0067 in RB 1988 Nr. 64 [Leitsatz] = BEZ 

1989 Nr. 2 [voller Text]). Ein Flächenanteil von einem Viertel für öffentliche 

Verkehrsanlagen erscheint übermässig, zumal es sich beim vorgesehenen 

Bushof nicht um eine gemeinschaftliche Anlage im Sinne von § 126 Abs. 3 

PBG handelt (vgl. VB.2008.00271 vom 30. Juni 2009, E. 4.4.1). Die Sum-

 

 

R3.2018.00018 Seite 19 

me aller Abzüge würde das gemäss § 138 Abs. 3 PBG zulässige Maximum 

an Abzügen von 25 % übersteigen. Dabei fiele zusätzlich ins Gewicht, dass 

Teile des Quartierplangebiets bereits überbaut sind. Mit den rekurrierenden 

Grundeigentümern – vorab dem zufolge des beabsichtigen Quartierplanver-

fahrens faktisch von einer Enteignung betroffenen Rekurrenten L. N. als Ei-

gentümer der Parzelle Kat.-Nr. 01 [..] – ist davon auszugehen, dass das 

Quartierplanverfahren nicht allein zur Sicherung des für die Erstellung des 

Bushofs notwendigen Landes eingeleitet werden darf. Die Betroffenen ha-

ben Anspruch auf Beurteilung im Rahmen eines formellen Enteignungsver-

fahrens nach Massgabe des Gesetzes über die Abtretung von Privatrech-

ten (AbtrG). Letzteres umso mehr, als die Beseitigung massgeblicher Ge-

bäude oder Gebäudeteile im Rahmen eines Quartierplanverfahrens ohne 

Zustimmung des Eigentümers nur ausnahmsweise zulässig ist (§ 127 

Abs. 2 PBG).  

An diesem Ergebnis ändert nichts, dass die Stadt Dübendorf mit den Par-

zellen Kat.-Nrn. 08 [..], 09 [..] und 10 [..] bereits über Grundstücke im Quar-

tierplangebiet verfügt, für welche nach den Vorschriften des Quartierplan-

rechts ein Zuteilungsanspruch zwecks Ausführung eines öffentlichen Werks 

bestünde (§ 144 Abs. 1 PBG). Die Interessenlage bezüglich Einleitung des 

Quartierplanverfahrens verändert dies nicht. Die Betroffenheit der privaten 

Grundeigentümer ist dieselbe. Eine zwangsweise faktische Enteignung und 

Entschädigung der Eigentümer überbauter Grundstücke durch Zuteilung 

unüberbauter Parzellen ausserhalb des Quartierplangebiets (§ 144 Abs. 3 

PBG) erscheint ohne gleichzeitige Gewährleistung des dafür vorgesehenen 

rechtsstaatlichen Verfahrens unter dem Gesichtswinkel der Eigentumsga-

rantie (Art. 26 der Bundesverfassung [BV]) ausgeschlossen. 

7.5. 

Nicht weiter beachtlich ist der Hinweis der Stadt Dübendorf auf die Mög-

lichkeit zur Festsetzung von Verkehrsbaulinien zwecks Sicherung des für 

die Erstellung des Bushofs notwendigen Landes. Zwar steht nach § 110 

PBG in Verbindung mit § 96 Abs. 2 lit. a PBG dem strassenbaupflichtigen 

Gemeinwesen mit der Rechtskraft von Verkehrsbaulinien im Rahmen ihrer 

Zweckbestimmung das Enteignungsrecht zu. Die Bestimmungen besagen 

aber einzig, dass am Strassenbau innerhalb der bereits zu diesem Zweck 

ausgeschiedenen Baulinien von vornherein ein öffentliches Interesse zu un-

terstellen ist, das allfällige entgegenstehende private Interessen überwiegt. 

 

 

R3.2018.00018 Seite 20 

Die grundsätzliche Abwägung zwischen dem Interesse am Strassenbau 

und den dafür zu enteignenden Grundeigentümern findet im Verfahren be-

treffend die Festsetzung der Baulinien statt (VB.2004.00489 in RB 2005 

Nr. 57). Wurden mit Bezug auf das konkrete Projekt – wie vorliegend – 

nicht bereits Baulinien festgesetzt, führt dies dazu, dass die Betroffenen 

sämtliche Rügen gegen das Projekt vorbringen können, insbesondere auch 

die enteignungsrechtlichen Einwendungen (VB.2008.00540 vom 4. Juni 

2009, E. 3.2). 

7.6. 

Die Einleitung eines Quartierplanverfahrens erweist sich aufgrund man-

gelnder Quartierplanbedürftigkeit des Quartierplangebiets Nr. 45 "Geviert 

Bahnhof Süd" und der ungenügenden Berücksichtigung der Interessen der 

betroffenen privaten Grundeigentümer zusammengefasst als unzulässig. 

7.7. 

Welches Verfahren zwecks Realisierung des vorgesehenen Bushofs konk-

ret angestrengt wird, liegt in der Disposition der Stadt Dübendorf. Fest 

steht, dass den betroffenen privaten Grundeigentümern dabei – im Gegen-

satz zu einem Vorgehen mittels Landabzugs in einem Quartierplanverfah-

ren – die enteignungsrechtlichen Einwendungen offen stehen müssten. Die 

von der Stadt Dübendorf angestrebte Gesamterneuerung weiter Teile des 

Quartierplanperimeters unter Anwendung der Vorschriften des Quartier-

planverfahrens, der Festsetzung eines öffentlichen Gestaltungsplans und 

einer Anpassung der Bestimmungen der BZO entspricht inhaltlich am ehes-

ten den Zielsetzungen einer Gebietssanierung im Sinne der §§ 186 ff. PBG 

(vgl. § 189 PBG, § 191 PBG). Ob die für die Durchführung einer Gebiets-

sanierung erforderlichen Voraussetzungen vorliegend gegeben wären, 

scheint indes, was bemerkungshalber beizufügen ist, höchst fraglich. 

8. 

Der Stadtratsbeschluss vom 26. Oktober 2017 und die Genehmigungsver-

fügung der Baudirektion vom 24. Januar 2018 sind demnach in Gutheis-

sung der Rekurse aufzuheben. 

9. 

 

 

R3.2018.00018 Seite 21 

Bei diesem Verfahrensausgang ist auf die weiteren Anträge der Rekurrie-

renden (etwa betreffend eine akzessorische Überprüfung des Teilrichtplans 

aus dem Jahr 1996) nicht weiter einzugehen.  

[….]