# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c3a2107e-133c-5949-a6fc-c75e0685d932
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-03-15
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.03.1995 FI.1994.0058
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_FI-1994-0058_1995-03-15.html

## Full Text

canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- A R R E T -

du 15 mars 1995

__________

sur le recours
interjeté par la A.________ S.A., à ********, représentée par Roger
Lugrin, expert-comptable diplômé, à Lausanne,

contre

 

la décision sur
réclamation rendue le 22 mars 1994 par la Commission cantonale des personnes
morales (bénéfice net soumis à l'impôt cantonal et communal pour la période
fiscale 1989-1990).

***********************************

 

Statuant à huis clos, 

le Tribunal administratif, composé de

MM.       E. Poltier, président

                O. Liechti, assesseur

                R. Bech, assesseur

Greffier : M. C. Parmelin, sbt

constate en fait   :

______________

A.                            Feu
A. B.________ était propriétaire de la parcelle n° 1******** du cadastre de la
Commune de C.________, au lieu-dit "********". Situé au bord du lac,
ce bien-fonds de 32'600 mètres carrés accueille une maison de maître de deux
étages sur rez construite en 1895, communément appelée "D.________",
et plusieurs dépendances au nombre desquelles figure la maison du jardinier
(ECA n° 2********), le solde étant en nature de place-jardin.

B.                            Dans
le cadre du partage de la succession de feu A. B.________, son épouse, B.
B.________, et ses quatre enfants, C. B.________, D. B.________, E. B.________
et F. B.________ ont divisé la parcelle n° 1******** en quatre lots, la
parcelle n° 3********, de 7'929 m2, supportant la maison du jardinier, étant
attribuée à D. B.________, la parcelle n° 4********, de 10'343 m2, à F.
B.________, les parcelles nos 5******** et 6********, de 4'621 m2, respectivement 4'770 m2, à C.
B.________, alors que B. B.________ est restée propriétaire du solde de la
parcelle n° 1********, à raison de 4'890 m2. La parcelle n° 1******** était
alors classée en zone de villas B, selon le plan des zones de la Commune de
C.________ alors en vigueur, laquelle autorisait la construction de villas sur
des parcelles de 3'000.-- mètres carrés au minimum, à raison d'une villa par
3'000 m2.

C.                            Par
actes du 4 septembre 1979, E.________ a conclu avec les héritiers concernés
plusieurs promesses de vente portant sur les parcelles nos 1********,
6******** et 3********. Le promettant-acquéreur se réservait la possibilité de
"désigner toute autre personne physique ou morale pour en ses lieu et
place se rendre acquéreur aux clauses et conditions de la présente promesse de
vente et d'achat".

                                Lors
de la séance finale, E.________ a expliqué que son intention première était de
transformer la maison du jardinier pour l'occuper avec sa famille, de louer le
D.________ à un tiers intéressé, puis de lotir et de vendre le solde de la
parcelle n° 3********. Lors des discussions engagées avec la banque en vue de
l'octroi des crédits nécessaires à l'achat définitif des diverses parcelles, la
nécessité s'est faite sentir de séparer les débiteurs de la parcelle n°
1********, destinée à la location, et de la parcelle n° 3********, que
E.________ entendait garder en propre. C'est dans cette optique que la
A.________ S.A. (ci-après, A.________ S.A.) a été constituée. Inscrite le 7
novembre 1979 au registre du commerce, elle a pour but l'achat, la vente, la
construction et l'exploitation d'immeubles et de tous droits immobiliers de
quelque nature que ce soit. Le capital-actions de Fr. 500'000.-- entièrement
libéré était détenu dans sa totalité par la F.________ S.A., à ********, dont
l'actionnaire unique est E.________.

D.                            Par
acte du 13 décembre 1979, B. B.________ a vendu à la A.________ S.A. la
parcelle n° 1******** pour la somme de Fr. 1'150'000.--. La recourante s'est
également portée acquéreur d'une surface de 3'335 m2 de la parcelle n°
6********, propriété de C. B.________, qu'elle a réunie à la parcelle n°
1********. Par acte du même jour, E.________ a acquis la parcelle voisine n°
3********, qu'il a divisée en trois lots de 3'000 m2 (parcelle n° 8********), respectivement
3'013 m2 (parcelle n° 7********) et 1'798 m2 (parcelle n° 3******** actuelle
comprenant le bâtiment ECA n° 2********), pour la somme de Fr. 620'000.-- et
une surface de 1'435 mètres carrés de la parcelle n° 6********, qu'il a réunie
au dernier lot de la parcelle n° 3********, pour la somme de Fr. 30'000.-. Afin
d'éviter l'édification d'une construction risquant de lui cacher la vue dont il
jouissait depuis la maison du jardinier, E.________ a obtenu de la A.________
S.A. qu'elle constitue à titre gratuit en faveur de la parcelle n° 3********
une servitude frappant d'une interdiction de bâtir la bande de terrain de 1'809
mètres carrés de la parcelle n° 1******** située entre le lac et la parcelle n°
3********; il s'est également ménagé un accès direct au lac par l'inscription
d'une servitude de passage à pied concédée à titre gratuit par la société
recourante en faveur de la parcelle n° 3********, puis la jouissance d'un
ponton par le biais d'une servitude d'usage pour bateaux.

E.                            Par
la suite, E.________ a vendu les parcelles nos 8******** et 7********
nouvellement constituées pour plus d'un million de francs. Il a également
entrepris d'importants travaux sur la maison du jardinier pour la rendre
habitable. A la suite de ces travaux, l'estimation fiscale de la parcelle n°
3******** a été portée à Fr. 763'000.--, la valeur vénale du bâtiment ECA n°
2******** étant augmentée du coût des transformations estimé à Fr. 520'000.--.

F.                            Par
acte du 22 janvier 1987, la A.________ S.A. a vendu à E.________ la surface de
1'809 m2 de la parcelle n° 1******** frappée de la servitude d'interdiction de
bâtir pour la somme de Fr. 130.-- le mètre carré et une surface complémentaire
de 140 m2 pour le prix de Fr. 150.-- le mètre carré. Ces surfaces ont été
réunies à la parcelle n° 3********. Le montant de la vente a été comptabilisé
directement en amortissement de l'immeuble et des terrains acquis en 1979 pour
le prix de Fr. 1'750'000.--. Les servitudes qui grevaient cette surface en
faveur de la parcelle n° 3******** ont été radiées au registre foncier le 30
janvier 1987. A la suite de cette opération, l'estimation fiscale de la
parcelle n° 3******** a été portée à Fr. 1'075'000.--, sa valeur vénale étant
augmentée du prix du terrain aliéné estimé à Fr. 320.-- le mètre carré pour une
valeur de rendement inchangée. L'estimation fiscale de la parcelle n° 1********
a été réduite de Fr. 2'880'000.-- à Fr. 2'752'000.--, compte tenu d'une valeur
vénale du terrain aliéné de Fr. 130.-- le mètre carré.

G.                            Roger
Lugrin s'est renseigné sur les conséquences fiscales d'un éventuel transfert
par la F.________ S.A. des actions de la A.________ S.A. à son actionnaire
unique E.________. L'Administration cantonale des impôts lui a répondu le 15
juillet 1987 qu'à cette occasion, elle fixerait la valeur de transfert des
actions à Fr. 1'500'000.-- sur la base d'une valeur de l'immeuble de Fr.
6'500'000.--. Elle l'informait également du fait que "la valeur fixée
pour le transfert le 22.1.1987 d'un terrain de 1949 m2 de la A.________ au
chapitre de M. E.________ ne sera pas admise par notre section des personnes
morales, le prix de sortie de ce terrain sera fixé à Fr. 450.- le m2, lors de
la taxation ordinaire de cette société pour 1987-1988 [recte
1989-1990]".

                                Il
n'est pas établi que E.________ ait finalement donné suite à cette opération.
Toujours est-il que les actions de la A.________ S.A. ont été transférées le
1er décembre 1988 à ******** qui les a cédées à son tour le 29 mai 1989 à
l'occupant actuel du D.________, ********. Ce dernier s'est enquis des
conséquences fiscales d'une liquidation de la A.________ S.A. et d'un éventuel
transfert de la parcelle n° 1******** au chapitre privé de l'actionnaire. Dans
sa réponse du 12 décembre 1989, l'Administration cantonale des impôts a
notamment précisé qu'elle fixerait le prix de sortie de l'immeuble à Fr.
5'760'000.--.

H.                            La
A.________ S.A. a déposé le 16 mai 1989 sa déclaration d'impôt 1989-1990;
celle-ci fait état d'un bénéfice net imposable égal à zéro et d'un capital
imposable de Fr. 500'000.--.

                                Par
décision du 4 octobre 1989, l'Administration cantonale des impôts a modifié la
déclaration d'impôt de la contribuable et a arrêté à Fr. 105'000.-- le bénéfice
net imposable de la A.________ S.A., le capital soumis à l'impôt cantonal et
communal étant porté à Fr. 1'538'000.--, selon le calcul suivant :

"                                                                                                 
1987                                   1988

Bénéfice net selon déclaration                                       
9'028.--                              

Perte selon déclaration                                                                                  ./.            
63'418.--

Bénéfice sur la vente de terrain à E.________

à fr. 450.-- le m2                                                   620'880.--                                            

Résultat taxation ordinaire                                              629'908.--             ./.            
63'418.--

Décompte des intérêts passifs non admis :

- intérêts débités à P.P.                                                    204'407.--                            232'449.--

- intérêts calculés selon les dettes admises

(2/3 de fr. 4'615'728.-, soit fr. 3'077'152.-       169'243.--             ./.            169'243.--

 à 5,5%)

- intérêts provenant d'actifs autres que                        
2'661.--                                              

 les immeubles

Totaux                                                                                   662'411.--             ./.                
212.--

Somme des deux années                                                                 
662'199.--

Moyenne annuelle                                                                               
331'099.--

Somme des pertes moyennes des 3 périodes

de calcul précédentes                                                                       
226'020.--

Bénéfice net imposable                                                                     
105'079.--

Capital imposable, 1/3 de la valeur comptable

de fr. 4'615'728.-- (l'estimation fiscale est

de fr. 2'752'000.-)                                                                  
1'538'576.--

                                Agissant
par l'intermédiaire de Roger Lugrin, la A.________ S.A. a recouru le 26 octobre
1989 contre cette décision en concluant à son annulation; ce recours, traité
comme une réclamation à la suite de l'entrée en vigueur de la LJPA et de la
modification simultanée de la LI, a été rejeté le 22 mars 1994 par la
Commission cantonale des personnes morales; cette dernière considère en
substance que le prix de vente ne correspond pas au prix du marché et qu'il
représente une prestation appréciable en argent versée à l'actionnaire que la
société n'aurait pas consentie à des tiers dans les mêmes circonstances. C'est
contre cette décision qu'est dirigé le présent recours au terme duquel la
A.________ S.A. conclut, avec dépens, à l'annulation de la décision attaquée et
à une taxation conforme à la déclaration d'impôt qu'elle a déposée en date du
16 mai 1989.

                                Le
19 novembre 1991, l'Administration cantonale des impôts a notifié à la
contribuable les bordereaux de contribution correspondants tant en matière
d'impôt cantonal et communal qu'en matière d'impôt fédéral direct, le bordereau
valant décision de taxation définitive pour cette dernière matière. Une
réclamation, dont la recevabilité est mise en cause par l'autorité fiscale, a
également été formée contre cette décision et sera traitée à réception du
présent arrêt.

I.                              On
relèvera encore qu'en date du 10 septembre 1991, E.________ a vendu à ********
la parcelle n° 3******** pour la somme de Fr. 3'000'000.--. A la suite de cette
vente, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
G.________ a porté la nouvelle estimation fiscale de la parcelle à Fr.
1'075'000.-- en tenant compte d'une valeur vénale du terrain nouvellement
acquis de Fr. 320.-- le m2. N'ayant pas déposé dans le délai prolongé imparti à
cet effet de déclaration pour l'impôt sur le gain immobilier dû à la suite de
cette vente, E.________ a fait l'objet, en date du 8 mai 1992, d'une taxation
d'office arrêtant à Fr. 2'076'000.-- le gain immobilier imposable. Une
réclamation a été déposée le 25 mai 1992 contre cette décision, dont on ignore
l'issue à ce jour. La Commission d'impôt du district de G.________ a notifié au
recourant en date du 4 juin 1992 un bordereau frappant ce gain au taux de 18 %,
avec le détail des éléments de la taxation d'office, qui a également été frappé
d'opposition.

J.                             La
Commission cantonale des personnes morales s'est déterminée le 26 mai 1994 en
concluant au rejet du recours. Les parties ont complété leurs arguments à la
faveur d'écritures déposées les 16 juin et 5 juillet 1994, dont le contenu sera
repris plus loin dans la mesure utile.

K.                            Sur
requête du Juge instructeur, le Registre foncier du district de G.________ a
produit en date du 25 juillet 1994 la liste d'une quinzaine de transactions
intervenues entre le 7 mars 1986 et le 7 novembre 1989 relatives à des parcelles
non bâties riveraines du lac ou à proximité immédiate de celui-ci sur le
territoire de la Commune de C.________; le terrain se négociait selon sa
situation et ses dimensions sur la base de prix au mètre carré variant entre
Fr. 92.-- pour une parcelle non riveraine de 808 m2 en zone de villas C
(requérant 2'000 m2 de terrain pour être constructible) aliénée en juillet 1988
et Fr. 679.-- pour une parcelle riveraine de 3'043 m2 en zone de villas B
vendue en novembre de la même année.

L.                             Le
Tribunal administratif a tenu audience à C.________ le 23 août 1994 en présence
de E.________, accompagné de Roger Lugrin et ******** qui représentaient la
société recourante, ainsi que d'un représentant de la Commission cantonale des
personnes morales. A cette occasion, la société recourante a précisé que le
recours tendait à remettre en cause la détermination du bénéfice imposable
soumis à l'impôt cantonal et communal pour la période fiscale 1989-1990 à
l'exclusion de celle du capital imposable.

M.                           Dans
le cadre d'un complément d'instruction, la A.________ S.A. a encore produit le
29 novembre 1994 un extrait de la police d'assurance complémentaire
"dégats d'eau" conclue le 1er février 1991 et couvrant l'ancienne
maison du jardinier sise sur la parcelle n° 3********. Elle a également versé
au dossier la police d'assurance de ce bâtiment en vigueur avant l'acquisition
de celle-ci, ainsi qu'une expertise immobilière de la parcelle n° 3********
établie le 16 novembre 1994 par l'architecte Pierre-Claude Thévenaz, à
Lausanne, arrêtant à Fr. 1'055'737.80 le montant consenti en 1982 dans la
transformation de la maison du jardinier et l'agrandissement du garage.

                                Considérant
que ces pièces n'apportaient aucun élément nouveau, l'Administration cantonale
des impôts a renoncé à se déterminer à leur sujet. Cette dernière a versé au
dossier le 14 décembre 1994 les pièces justificatives produites par la société
recourante à l'appui des montants portés au compte transformation dans ses
déclarations d'impôt 1983-1984 et 1987-1988.

Considère en droit :

_________________

1.                             Le
litige porte essentiellement sur la détermination du bénéfice réel qui a été
réalisé par la A.________ S.A. à l'occasion de la vente du 22 janvier 1987 et
qui doit être pris en considération dans le calcul du bénéfice net imposable de
la société pour la période fiscale 1989-1990. La société recourante estime que
l'on devrait tenir compte du montant effectivement convenu par les parties à
l'acte de vente, alors que l'autorité considère que ce dernier ne correspond
pas à la valeur réelle du bien aliéné, la différence entre la valeur marchande
de l'immeuble et le prix de vente payé par E.________ représentant une
prestation appréciable en argent faite à ce dernier qui doit être rajoutée au
bénéfice imposable de la société pour la période considérée.

2.                             a)
Le siège de la matière se trouve à l'art. 54 al. 1 lit. a et b de la loi du 26
novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (LI), dont la teneur est
identique à celle de l'art. 49 al. 1 lit. a et b de l'arrêté du Conseil fédéral
du 9 décembre 1940 concernant la perception d'un impôt fédéral direct (AIFD).
Selon cette disposition, le bénéfice imposable des sociétés anonymes se
détermine d'après le solde du compte de pertes et profits, y compris le solde
reporté de l'année précédente. A ce solde sont ajoutés tous les prélèvements
opérés avant le calcul de celui-ci, qui ne servent pas à couvrir des frais
généraux autorisés par l'usage commercial. Comptent notamment au nombre des
prélèvements qui s'ajoutent au solde du compte de pertes et profits, les
prestations appréciables en argent faites par la société, sans
contre-prestation, à ses actionnaires, aux membres de l'administration ou à
d'autres organes, ou encore à toute personne la ou les touchant de près et
qu'elle n'aurait pas faites dans les mêmes circonstances à des tiers non
participants (ATF 119 Ib 117; Archives 60, 558; ATF 107 Ib 325). Une société
anonyme fait une prestation imposable de ce genre lorsqu'elle cède à son
actionnaire ou à un établissement contrôlé par celui-ci des biens pour un prix
sensiblement inférieur à leur valeur vénale (Archives 49, 333 = RDAF 1981, p.
227 cité par C. Stockar, in Aperçu des droits de timbre et de l'impôt anticipé,
3è éd., p. 104). Le montant qui doit alors être pris en compte au titre du
bénéfice imposable est égal à la différence entre la valeur comptable et le
produit de réalisation calculé selon sa valeur vénale (ATF 76 I 211, JT 1951 I
216; ATF 79 I 363, JT 1954 I 505).

                                Selon
la jurisprudence du Tribunal fédéral et la doctrine dominante, trois conditions
doivent être réunies pour admettre l'existence d'une prestation appréciable en
argent imposable au titre de l'impôt ordinaire sur le revenu (ATF 113 Ib 24;
Archives 53, 57; Ernst Höhn, Steuerrecht, 7ème éd., § 28, note 10 et § 24 note
4; Jean-Marc Rivier, Droit fiscal suisse, Neuchâtel 1980, p. 224; Christian de
Mestral, La notion de prestation appréciable en argent en matière de droit de
timbre sur les coupons et d'impôt anticipé, thèse, 1966, p. 56 ss), à savoir :

- la société fait une
prestation sans recevoir une contre-prestation correspondante, de telle manière
que la prestation faite apparaît comme un prélèvement diminuant le résultat du
compte de pertes et profits;

- un actionnaire, une
personne ou une entreprise touchant de près la société bénéficie de cette
prestation qui n'aurait pas été accordée, ou du moins pas dans la même mesure,
à une personne étrangère à la société;

- la disproportion entre la
prestation accordée et celle qui est faite en retour était reconnaissable pour
les organes de la société.

                                En
revanche, il n'est pas nécessaire que le fait d'avantager l'actionnaire ait
pour but d'éluder l'impôt (Archives 25, 188 = ATF 82 I 290/291 = RDAF 1957,
252). La Commission cantonale de recours en matière d'impôt a repris cette
jurisprudence à son compte dans l'application de l'art. 54 lit. b LI (RDAF
1962, 61; RDAF 1963, 29; prononcé CCRI M. Co. SA, du 13 novembre 1984). Vu
l'identité des dispositions applicables sur le plan fédéral et sur le plan
cantonal, le Tribunal administratif ne voit, à l'instar d'autres cantons
d'ailleurs (pour un arrêt fribourgeois, voir StE 1993 B 72.13.22 N° 26), aucun
motif pertinent de s'écarter, sur le plan cantonal, de cette jurisprudence qui
tend à rétablir une taxation correcte et complète du contribuable.

                                aa)
La première question à résoudre est celle de l'existence d'une prestation
appréciable en argent faite par la société sans contre-prestation
correspondante de celui qui en bénéficie. Pour trancher cette question, il faut
fixer d'abord la valeur du terrain que la société a aliéné à E.________. A cet
égard, c'est la valeur vénale qui est déterminante, soit le produit qui aurait
pu être réalisé en vendant au jour dit l'objet à un tiers non apparenté (ATF 76
I 211 = JT 1951 I 216; ATF 79 I 363 = JT 1954 I 505; Archives 50, 300 = RDAF
1982, 262; ATF 107 Ib 331 consid. 3c; StE 1988 B 72.13.22 N° 10). Si le prix
effectivement payé ne s'écarte de la valeur réelle de l'immeuble que dans des
proportions insignifiantes, le fisc ne pourra alors présumer l'existence d'une
prestation imposable, le caractère reconnaissable étant alors difficile à
admettre en pareille hypothèse.

                                aaa)
Pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble, la jurisprudence du Tribunal
fédéral rendue en application de l'art. 49 al. 1 lit. b AIFD se réfère aux
critères établis par le Département fédéral des finances à l'art. 6 de
l'ordonnance du 31 juillet 1986 sur l'estimation des immeubles en matière
d'impôt fédéral direct (Archives 46, 116 = RDAF 1978, 96; Archives 50, 300 =
RDAF 1982, 262). Selon cette disposition, il faut considérer comme valeur
vénale d'un immeuble non agricole le prix moyen atteint au cours des
transactions faites, dans la même région, pendant les deux années précédant la
période de taxation, pour des immeubles comparables dans une situation
semblable, sans tenir compte de prix exceptionnels obtenus sous l'influence de
circonstances insolites (al. 1). Pour déterminer la valeur vénale des terrains
à bâtir, on tiendra compte des circonstances locales, des probabilités de
construction, des voies d'accès, de l'adduction d'eau, des canalisations, du
réseau électrique, etc (al. 2). La jurisprudence rendue en matière
d'expropriation utilise la même méthode pour calculer l'indemnité à payer en
cas d'expropriation d'un immeuble (ATF 106 Ib 228 consid. 3a = JT 1982 I 62;
ATF 113 Ib 41 consid. 2a = JT 1989 I 317; JAB 1994, p. 261 consid. 2b; Moor,
Droit administratif, vol. III, p. 417; Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes,
Berne 1986, vol. I, n° 80 ss ad art. 19 LExp, p. 263). Dans le domaine des
droits de timbre sur les coupons et de l'impôt anticipé, l'autorité compétente
a également recours à la méthode comparative pour déterminer la valeur
marchande des immeubles lorsque l'autorité soupçonne l'existence d'une prestation
appréciable en argent que la société aurait faite à ses actionnaires ou à des
personnes les touchant de près sans contre-prestation correspondante de
celui-ci (Christian de Mestral, op. cit., p. 67). La jurisprudence fédérale et
la doctrine sont d'accord pour appliquer la méthode comparative entre fonds
semblables pour dégager la valeur vénale d'un bien-fonds. Le tribunal a
d'autant moins de raison de s'écarter de cette méthode qu'elle est également
préconisée sur le plan cantonal par la législation applicable en matière
d'estimation fiscale des immeubles pour déterminer la valeur vénale des
immeubles, qu'ils soient bâtis ou non (sur l'ensemble de ces points, voir les
art. 2 al. 4 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des
immeubles, LEFI, 8, 21, 22 et 23 de son règlement d'application du 22 décembre
1936, REFI).

                                Pour
constituer une base d'estimation fiable, le recours à la méthode comparative
suppose l'existence de transactions récentes en nombre suffisant pour des
terrains comparables, c'est-à-dire présentant la même situation, la même
dimension, le même stade d'équipement et les mêmes possibilités de mise en
valeur que le terrain à estimer (ATF 114 Ib 295 consid. 7; ATF 115 Ib 410
consid. 2c; Tribunal administratif, arrêt EF 93/069, du 27 juin 1994). L'art. 9
REFI précise qu'en effectuant ces comparaisons, l'autorité ne tiendra pas
compte des cas où des vendeurs, tirant parti de circonstances particulières,
ont obtenu de certains acheteurs un prix manifestement trop élevé ou au contraire
ont cédé l'immeuble à un prix de faveur. Une liste des transactions intervenues
sur le territoire de la Commune de C.________ entre le 7 mars 1986 et le 7
novembre 1989 relatives à des parcelles non bâties, riveraines du lac ou qui
lui sont avoisinantes, a été versée au dossier. Il n'est pas contesté que les
surfaces transférées par la recourante, prises isolément, ne permettent pas la
construction d'une villa en raison de leur dimension et de l'interdiction de
bâtir qui caractérise la plus importante des deux. La recourante en déduit
qu'il faut prendre comme base de comparaison des parcelles inconstructibles
sises en zone de villas B, à l'instar de la parcelle n° 1******** dont sont
issues les surfaces concernées. Selon elle, la valeur vénale du terrain devrait
se rapprocher du prix de Fr. 92.-- consenti pour l'achat d'une surface de 808
m2 en zone de villas C. La recourante ne saurait toutefois être suivie sur ce
point.

                                bbb)
Dans l'estimation de la valeur vénale des surfaces considérées, on ne peut pas
ignorer le fait que le transfert du 22 janvier 1987 permettait leur réunion
avec la parcelle n° 3******** que E.________ possédait déjà en propre. Cette
acquisition a conféré à la parcelle n° 3******** une plus-value indéniable en
lui assurant un accès direct au lac sur toute son étendue en pleine propriété,
une extension de son jardin d'agrément et une protection accrue d'une série
d'arbres plantés en limite de propriété. L'enrichissement découlant pour
E.________ de l'achat de ces surfaces est donc nécessairement plus élevé que le
prix qu'un tiers aurait concédé dans les mêmes conditions pour acquérir ces
surfaces constituées en parcelles indépendantes; les experts immobiliers
relèvent d'ailleurs que le prix au mètre carré d'une parcelle ne présentant pas
les dimensions suffisantes pour être construite peut varier du simple au double
selon l'intérêt que représente l'achat d'une telle surface pour l'acquéreur
(Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, p. 146). La
référence au transfert opéré au prix de Fr. 92.-- le mètre carré pour une
parcelle de petite dimension n'est donc pas pertinente dans la mesure où
celle-ci n'a pas été acquise par un propriétaire voisin pour arrondir un
terrain qu'il possédait déjà. La comparaison doit au contraire se faire avec
des biens-fonds constructibles dans la même situation que la parcelle n°
3********.

                                La
jurisprudence rendue en matière d'estimation fiscale des immeubles, en
application de l'art. 20 LEFI, traite au demeurant les opérations de division
et réunion de biens-fonds restant en mains d'un même propriétaire de la même
manière que les transformations partielles. Lorsque, comme en l'espèce, la
division et réunion de biens-fonds ne change pas la nature de l'immeuble et
crée notamment de nouvelles possibilités d'affectation, seule la plus-value ou
la moins-value provoquée par l'éventuelle modification de surface des parcelles
concernées doit être prise en considération dans la nouvelle estimation
(prononcé CCEF M. Du., du 14 décembre 1990 et les références citées). C'est
d'ailleurs ainsi que la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de G.________ a procédé en ajoutant à l'estimation fiscale existante
la moitié de la valeur vénale des surfaces aliénées, estimée par elle à Fr.
320.-- le m2.

                                ccc)
L'autorité fiscale qui doit déterminer le bénéfice imposable d'une société
réalisé à l'occasion de la vente d'un immeuble faisant partie de sa fortune
commerciale n'est pas liée par l'estimation fiscale de la Commission
d'estimation fiscale des immeubles utilisée pour l'imposition sur la fortune
(art. 33 LI). Le Tribunal fédéral s'est clairement prononcé en ce sens en
jugeant que l'autorité cantonale n'était pas liée par la valeur d'estimation de
l'immeuble établie pour le calcul de l'impôt sur la fortune en application de
l'art. 9 de l'ordonnance (ATF 105 Ib 84). Dans ces conditions, l'autorité
fiscale pouvait s'écarter du prix de Fr. 320.-- le m2 arrêté par la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de G.________ pour déterminer la
valeur vénale des surfaces litigieuses. Il constitue toutefois un indice que le
prix arrêté par les parties à l'acte de vente du 22 janvier 1987 n'a pas été
reconnu comme équivalent au prix du marché de l'époque par cette autorité.

                                Un
premier examen des transactions figurant sur la liste transmise par le Registre
foncier du district de G.________ met en évidence l'absence de différence
fondamentale qui existe entre le prix du terrain situé en zone de villas B et
celui classé en zone de villas C. Il n'y a dès lors pas lieu d'écarter les
transactions opérées en zone de villas C des bases de comparaison comme le
demande la recourante. On constate également que les deux ventes portant sur
des parcelles riveraines du lac, soit celle du 27 mai 1987 relative à la
parcelle n° 9******** et celle du 8 novembre 1988 relative à la parcelle n°
4********, se sont négociées à des prix de Fr. 600.-- le m2, respectivement de
Fr. 680.-- le m2, qui sont d'environ un tiers supérieurs au prix moyen des
transactions opérées à la même période relatives à des parcelles non riveraines
dans la même zone. Cela démontre l'attractivité supplémentaire que présentent
les parcelles riveraines du lac par rapport aux autres parcelles constructibles
situées en retrait de celui-ci et l'influence insignifiante de l'interdiction
de bâtir, résultant du plan d'extension cantonal N° 10******** frappant les
rives du lac, sur leur valeur marchande (du même avis, voir Yves Bonnard,
Marchepied et passages publics au bord des lacs vaudois, thèse Lausanne 1990,
p. 114). On constate d'ailleurs d'une manière générale qu'un terrain classé en
zone inconstructible conserve une valeur certaine lorsqu'il sert de surface de
dégagement d'un bâtiment existant, ce qui est le cas en l'occurrence (Tribunal
administratif, arrêt EF 94/013, du 15 août 1994). L'estimation attaquée de Fr.
450.-- se situe à mi-chemin entre les prix pratiqués pour l'époque pour des
terrains à bâtir riverains et non riverains du lac; elle correspond en outre au
prix moyen du terrain immédiatement constructible à C.________ en zone
riveraine du lac pour la période considérée, si l'on fait abstraction de la
transaction négociée au prix de Fr. 92.-- qui ne répond pas à ce critère. On
relèvera également que E.________ a revendu la parcelle n° 3******** à un tiers
le 10 septembre 1991 pour la somme de Fr. 3'000'000.--. Si l'on déduit du total
de la vente un montant de Fr. 100'000.-- au titre de mobilier et la valeur des
bâtiments qui s'y trouvent selon la valeur d'assurance incendie à l'indice du jour,
la valeur du terrain au moment de la vente se situait à Fr. 320.-- environ
(même si l'on retenait les chiffres arrêtés par l'expertise privée produite
tardivement par la recourante, le prix au m2 du terrain atteindrait enc0re près
de Fr. 300.--). Compte tenu de la baisse des prix du terrain constructible
constatée sur le marché immobilier dès l'année 1989, un prix au mètre carré du
terrain constructible de Fr. 450.-- au 1er janvier 1987 apparaît correct.
L'estimation à laquelle parvient l'autorité intimée représente donc bien la
valeur marchande de l'immeuble lors de son aliénation. Dans la mesure où la
A.________ S.A. n'a reçu aucune contre-prestation de E.________ de nature à
compenser la différence entre le prix de vente fixé entre parties et la valeur
réelle des surfaces aliénées, les conditions permettant à l'autorité de
présumer l'existence d'une vente à un prix de faveur sont donc réunies.

                                bb)
Le jour de la vente, les actions de la société recourante étaient détenues dans
leur totalité par la F.________ S.A., dont l'administrateur unique n'était
autre que E.________. La vente a donc eu lieu en faveur d'une personne touchant
de près l'actionnaire de la recourante (sur ce point, voir de Mestral, op.
cit., p. 41 ss, spéc. p. 45-46 et les références citées). La seconde condition
posée à l'existence d'une prestation appréciable en argent imposable au titre
de l'impôt sur le revenu est donc réalisée. Il reste à examiner si c'est à
dessein que la société a voulu avantager son actionnaire unique E.________.

                                bc)
La jurisprudence admet que l'élément subjectif, soit la volonté d'avantager
l'actionnaire, est réalisé lorsque la disproportion entre la prestation et la
contre-prestation était reconnaissable pour les organes de la société de
manière que l'on puisse admettre que l'avantage accordé par la société l'a été
intentionnellement (ATF 82 I 292), une différence supérieure à 20 % entre le
prix convenu dans l'acte de vente et la valeur vénale computée permettant à
l'autorité d'estimation de s'écarter du prix retenu par les parties à l'acte
(arrêt EF 93/035, du 4 octobre 1994). Dans le cas particulier, E.________ et le
notaire Burnier ont justifié la valeur vénale des surfaces aliénées en se
référant à des prix applicables à des terrains inconstructibles, alors qu'elle
aurait dû être déterminée selon le prix d'un terrain constructible compte tenu
de leur réunion à la parcelle voisine, propriété de l'acquéreur. La recourante
admet d'ailleurs que le prix du terrain aurait été plus élevé si l'estimation
avait été faite en fonction de parcelles constructibles. Ainsi, la
disproportion entre la valeur du terrain arrêtée par les parties à l'acte de
vente et la valeur réelle de celui-ci résulte de la méthode d'estimation,
choisie consciemment par celles-ci; l'élément subjectif est ainsi assurément
réalisé.

                                c)
Vu ce qui précède, on doit admettre que la société a fait bénéficier E.________
d'un avantage qui ne s'expliquait que par sa position d'actionnaire dominant de
la F.________ S.A., elle-même actionnaire unique de la A.________ S.A. Partant,
c'est à bon droit que l'autorité intimée a considéré la différence entre le
prix de vente arrêté par les parties à l'acte de vente du 22 janvier 1987 et la
valeur marchande de l'immeuble comme une recette imposable de la recourante selon
l'art. 54 al. 1 lit. b LI. La décision attaquée doit dès lors être confirmée
dans son intégralité.

2.                             Le
considérant qui précède conduit ainsi au rejet du recours formé par la
A.________ S.A. Conformément à l'art. 55 LJPA, un émolument que le tribunal
arrête à Fr. 1'000.-- doit être mis à la charge de la recourante qui succombe.
Vu l'issue du recours, il ne sera pas alloué de dépens.

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e  :

I.                       Le recours est
rejeté.

II.                      La
décision sur réclamation rendue le 22 mars 1994 par la Commission cantonale des
personnes morales est maintenue.

III.                     Un
émolument de Fr. 1'000.-- (mille francs) est mis à la charge de la A.________
S.A.

IV.                    Il n'est pas alloué de
dépens.

 

Lausanne, le 15 mars 1995

Au nom du Tribunal administratif :

 

Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :

 

 

 

 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint