# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6a1d8ad4-1383-5630-a20e-b62404012bbd
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-17
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 17.06.2021 I/1-2020/141 und 142
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2020-141-und-142_2021-06-17.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/1-2020/141 und 142

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 10.09.2021

Entscheiddatum: 17.06.2021

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 17. Juni 2021
Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 15 VRP (sGS 951.1), Art. 134, Art. 135 Abs. 1, 
Art. 136 Abs. 1, Art. 137 Abs. 1 lit. f und Abs. 2 StG (sGS 811.1). Da weder der 
Rekurrent noch das Gericht in der Lage sind, anhand der Akten 
herauszufinden, welche Abzüge als wertvermehrende Aufwendungen 
zugelassen worden sind und welche nicht, fehlt es dem 
Einspracheentscheid an einer nachvollziehbaren Begründung. Zufolge 
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör wird die Angelegenheit zu 
weiteren Sachverhaltsabklärungen und neuem Einspracheentscheid an die 
Vorinstanz zurückgewiesen (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 
17. Juni 2021, I/1-2020/141, 142).

Präsident Urs Gmünder, Richter Markus Frei und Richterin Barbara Steinbacher, 

Gerichtsschreiberin Franziska Geser

X, Rekurrent 1,

und

Y, Rekurrent 2,

beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Matthias Gmünder, Bahnhofstrasse 7, 9630 

Wattwil,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

betreffend

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Grundstückgewinnsteuer (Ref.Nr. 188235)

 

Sachverhalt:

A.- X erwarb die 1'232 m  grosse Parzelle Z (bezeichnet als Wiese) mit öffentlicher 

Urkunde vom 8. Juni 1965 zu einem Erwerbspreis von Fr. 6'160.–. Das darauf erstellte 

Wohnhaus bewohnte er selbst. Am 8. Juli 1965 wurde für das Wohnhaus ein Neuwert 

von Fr. 81'500.–, ein Zeitwert von Fr. 81'500.– und ein Verkehrswert von Fr. 50'400.– 

amtlich geschätzt. Die Gebäudegrundfläche, der Garten und die Wiese wurden mit Fr. 

8'800.– bewertet. Im Verlauf der Jahre wurden auf dem Grundstück ein Schopf und ein 

Gartenhaus erstellt sowie diverse Investitionen und Unterhaltsarbeiten am Wohnhaus 

getätigt. Weitere amtliche Schätzungen erfolgten am 10. März 1976, 6. Mai 1987, 30. 

April 1997 und 2. Mai 2007. Am 17. Juni 2014 wurde die Liegenschaft mit einem 

Verkehrswert von Fr. 418'000.– geschätzt. X verkaufte die Liegenschaft Z, mit öffentlich 

beurkundetem Kaufvertrag vom 27. März 2019 zu einem Kaufpreis von Fr. 418'000.– an 

seinen Sohn Y. Gleichentags fand die Eigentumsübertragung statt.

B.- In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer vom 6. September 2019 

deklarierte X einen anrechenbaren Veräusserungserlös von Fr. 418'000.– und einen 

Erwerbspreis von Fr. 6'160.–. Als Nebenkosten gab er Fr. 1'045.– für die 

Handänderungssteuer und Fr. 1'029.– für die Beurkundung sowie die Eintragung im 

Grundbuch an. Als wertvermehrende Aufwendungen führte er die Erstellung des 

Wohnhauses im Jahr 1964 für Fr. 95'342.–, die Erstellung des Gartenhauses im Jahr 

1992 für Fr. 7'500.–, neue Fensterläden im Jahr 2011 für Fr. 9'652.– und Fr. 8'375.–, 

den Einbau des Badezimmers im Jahr 2002 für Fr. 54'787.–, den Einbau der Küche im 

Jahr 1999 für Fr. 29'721.–, das Garagentor im Jahr 2009 für Fr. 4'000.– und die 

Sonnenstoren im Jahr 1998 für Fr. 871.– auf. Insgesamt machte er wertvermehrende 

Aufwendungen in der Höhe von Fr. 210'248.– geltend. Nach Abzug des 

Erwerbspreises, der Nebenkosten sowie der wertvermehrenden Aufwendungen vom 

Veräusserungserlös resultierte ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 199'518.–. In 

der Veranlagungsverfügung vom 15. Januar 2020 reduzierte das Kantonale Steueramt 

den Erwerbspreis auf Fr. 5'490.– und die wertvermehrenden Aufwendungen auf 

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Fr. 126'812.–. Aus der angepassten Rechnung ergab sich ein steuerbarer 

Grundstückgewinn von Fr. 283'624.– und eine einfache Steuer von Fr. 26'058.–. 

Aufgrund der langen Haltedauer von 54 Jahren gewährte das Kantonale Steueramt X 

einen maximalen Rabatt von 40,5 % auf den Bruttosteuerbetrag von Fr. 87'294.– 

(Steuerfuss 335 %) und veranlagte ihn mit einer Grundstückgewinnsteuer im Betrag 

von Fr. 51'939.–.

C.- Gegen diese Veranlagungsverfügung erhoben X und Y am 12. Februar 2020 

Einsprache beim Kantonalen Steueramt. Sie stellten die Anträge, die 

Veranlagungsverfügung vom 15. Januar 2020 betreffend Grundstückgewinnsteuer sei 

vollumfänglich aufzuheben (Ziff. 1), der steuerbare Grundstückgewinn sei auf 

Fr. 57'884.– festzulegen und entsprechend eine Steuer von Fr. 6'866.– zu veranlagen 

(Ziff. 2), den Einsprechern sei ein Steueraufschub im Sinne von Art. 132 Abs. 1 lit. a des 

Steuergesetzes (sGS 811.1, abgekürzt: StG) zu gewähren, soweit die Veranlagung 

nicht gemäss Ziffer 2 erfolge (Ziff. 3), unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Mit 

Entscheid vom 1. Juli 2020 hiess das Kantonale Steueramt die Einsprache teilweise 

gut. Die Nebenkosten erhöhte es auf Fr. 13'074.–; angerechnet wurden die 

Handänderungskosten beim Erwerb, die Geometerkosten, die 

Kanalisationsanschlussgebühren und der Strassenperimeter. Wertvermehrende 

Aufwendungen akzeptierte es im Betrag von Fr. 137'812.–. Neu wurden im 

Wesentlichen die Kosten für die Erstellung des Schopfs in der Höhe von Fr. 11'000.– 

als wertvermehrender Aufwand anerkannt. Als steuerbarer Gewinn resultierte aus der 

angepassten Rechnung ein Betrag von Fr. 261'624.–, was einen Steuerbetrag von Fr. 

47'335.– ergab.

D.- Gegen den Einspracheentscheid vom 1. Juli 2020 erhoben X und Y am 10. Juli 

2020 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (VRK). Sie 

stellten folgendes Rechtsbegehren:

"1. Der Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 1. Juli 2020 betreffend 

Grundstückgewinnsteuer sei vollumfänglich aufzuheben.

2.  Der steuerbare Grundstückgewinn sei auf Fr. 56'908.00 festzulegen und 

entsprechend eine Steuer von Fr. 6'696.00 zu veranlagen.

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3.  Den Rekurrenten sei Steueraufschub im Sinne von Art. 132 Abs. 1 lit. a StG zu 

gewähren, soweit dies angesichts des amtlichen Verkehrswertes möglich ist.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolge."

Die Vorinstanz liess sich nach zweimaliger Fristerstreckung am 15. Oktober 2020 

vernehmen. Sie beantragte die Abweisung der Rekurse von Vater und Sohn, soweit 

darauf einzutreten sei. Eine weitere Eingabe der Rekurrenten datiert vom 18. November 

2020. Darin zogen sie den Antrag auf Steueraufschub zurück.

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die VRK ist zum 

Sachentscheid zuständig. Steuerpflichtig ist der Veräusserer (Art. 133 Abs. 1 des 

Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG). Diese gesetzliche Steuerpflicht kann nicht 

durch Parteivereinbarung übertragen werden. Verpflichtet sich der Erwerber vertraglich 

zur Übernahme der Steuer, so verbleibt die subjektive Steuerpflicht dennoch beim 

Veräusserer (vgl. Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, 

V. Teil N 9). Dementsprechend ist die Befugnis zur Rechtsmittelerhebung beim 

Rekurrenten 1 gegeben, nicht aber beim Rekurrenten 2. Der Rekurs vom 10. Juli 2020 

ist rechtzeitig eingereicht worden. Er erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die 

gesetzlichen Anforderungen (Art. 194 Abs.1 StG; Art. 41 lit. h Ziff. 1 des Gesetzes über 

die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs des 

Rekurrenten 1 ist einzutreten, auf denjenigen des Rekurrenten 2 mangels 

Rechtsmittellegitimation hingegen nicht.

2.- Der Antrag auf Steueraufschub wurde in der Replik zurückgezogen und ist damit 

gegenstandslos geworden, weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist.

3.- Strittig ist die Höhe des Grundstückgewinns des Steuerpflichtigen. Der 

Grundstückgewinn entspricht dem Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten 

(Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt (Art. 134 StG). Als Erlös gilt der 

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Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers (Art. 135 Abs. 1 StG). Als 

Erwerbspreis gilt der durch die Grundbuchbelege ausgewiesene Kaufpreis mit allen 

weiteren Leistungen des Erwerbers oder der tatsächlich bezahlte niedrigere Preis (Art. 

136 Abs. 1 StG). Als Nebenkosten sind Auslagen abziehbar, die unmittelbar mit dem 

Erwerb und der Veräusserung zusammenhängen und eigentliche Gewinnungskosten 

darstellen (Art. 137 Abs. 1 lit. f StG). Darunter fallen unter anderem 

Handänderungssteuern, Gebühren für die öffentliche Beurkundung, behördliche 

Bewilligung, Kosten für eine notwendig werdende Vermessung und Vermarkung, 

Planerstellung sowie Beratungskosten (Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., V. Teil N 101). 

Als wertvermehrende Aufwendungen gelten Auslagen, die eine dauerhafte 

Werterhöhung des Grundstücks bewirkt haben, wie Kosten für Planung, Bau und 

Verbesserung (Art. 137 Abs. 1 lit. a StG). Kosten, die bereits in der ordentlichen 

Steuerveranlagung als Unterhaltskosten abgezogen worden sind, können bei der 

Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer nicht nochmals geltend gemacht werden 

(Art. 137 Abs. 2 StG).

Die wesentlichen Differenzen zwischen den Ausführungen des Rekurrenten 1 und der 

Vorinstanz, die einen entscheidenden Einfluss auf die Höhe der 

Grundstückgewinnsteuer haben, liegen bei den wertvermehrenden Aufwendungen. Die 

Vorinstanz hat in der Veranlagungsverfügung vom 15. Januar 2020 von den 

beantragten Fr. 210'248.– insgesamt Fr. 126'812.– zum Abzug zugelassen. Aus der 

Verfügung gehen keine konkreten Ausführungen darüber hervor, welche 

Aufwendungen tatsächlich als wertvermehrend berücksichtigt wurden und welche 

nicht. Als Begründung für die Reduktion beschränkte sich die Vorinstanz auf die 

Bemerkung, dass Aufwendungen, die dem Unterhalt dienen würden oder bereits als 

effektiver Liegenschaftsunterhalt abgerechnet worden seien, nicht mehr berücksichtigt 

werden könnten (act. 11/3.1). Dies ergibt sich jedoch bereits aus dem Gesetz und hilft 

nicht weiter. Es liegen einige punktuelle Auszüge aus früheren ordentlichen 

Steuererklärungen vor, aus denen die in den Veranlagungen tatsächlich zum Abzug 

zugelassenen Unterhaltskosten jedoch nicht ersichtlich sind. Die entsprechenden 

Veranlagungen mit allfälligen weiteren Beilagen und Begründungen liegen nicht bei den 

Akten. Zudem gibt es Aufstellungen mit handschriftlichen Notizen, deren Herkunft und 

Bedeutung für die Veranlagung nicht nachvollziehbar sind (vgl. act. 11/3.3-3.7). Weder 

der Steuerpflichtige noch das Gericht sind somit in der Lage, anhand der Akten 

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herauszufinden, welche Abzüge im vorliegenden Verfahren als wertvermehrende 

Aufwendungen zugelassen worden sind und welche nicht. Ebenso unklar ist, welche 

Aufwendungen in früheren, ordentlichen Veranlagungen als Unterhaltskosten zum 

Abzug zugelassen wurden und somit nicht erneut abzugsfähig sind. Offenbar hatte der 

Steuerpflichtige bei der Vorinstanz Belege über die strittigen wertvermehrenden 

Aufwendungen eingereicht, die diesem ohne Abwarten der Rechtskraft der Verfügung 

wieder retourniert wurden. Eine Überprüfung durch das Gericht ist bei der gegebenen 

Aktenlage nicht möglich, was die Steuerbehörde zu verantworten hat. Auch aus der 

Begründung des Einspracheentscheids geht – ausser der Anrechnung der 

Erstellungskosten des Schopfs in der Höhe von Fr. 11'000.– – nicht hervor, was als 

wertvermehrende Aufwendungen angerechnet wurde. Ebenso wenig ergibt sich dies 

aus der Vernehmlassung vom 15. Oktober 2020.

Folglich ermangelt es dem Einspracheentscheid vom 1. Juli 2020, womit der Rekurrent 

1 aufgrund der Veräusserung des Grundstücks Z mit einer Grundstückgewinnsteuer 

von Fr. 47'335.– veranlagt wurde, an einer nachvollziehbaren Begründung, die dem 

Steuerpflichtigen im Rahmen seines Anspruchs auf rechtliches Gehör aber zusteht (Art. 

29 Abs. 2 BV, Art. 15 VRP; PK VRP/SG-Rizvi/Risi, Art.  15-17 N 19 ff.). Die 

Berechnungsgrundlagen müssen aus dem Entscheid selbst oder mindestens einer 

Beilage, auf die konkret verwiesen wird, hervorgehen. Die Begründung eines 

Einspracheentscheids ist so abzufassen, dass die Aufrechnungen aufgrund der Akten 

zweifelsfrei nachvollzogen werden können. Da eine solche Begründung fehlt, wurde der 

Anspruch des Steuerpflichtigen auf rechtliches Gehör verletzt. Zudem ist der 

Sachverhalt – wie der voranstehende Absatz aufzeigt – nicht aktenkundig erstellt. Es 

handelt sich dabei nicht nur um geringfügige Mängel, die sich vom Gericht mit einem 

verhältnismässigen Aufwand beheben liessen. Zudem entginge den Steuerpflichtigen 

eine Instanz, wenn das Gericht direkt einen reformatorischen Entscheid fällen würde. 

Dementsprechend ist der Einspracheentscheid vom 1. Juli 2020 aus formellen Gründen 

aufzuheben und die Angelegenheit gestützt auf Art. 56 Abs. 2 VRP zu weiteren 

Abklärungen und neuem Einspracheentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Es ist 

nicht Aufgabe des Gerichts, Belege beim Rekurrenten 1 zurückzuverlangen; 

insbesondere wäre dann nicht klar, ob der Vorinstanz bereits dieselben Unterlagen 

vorgelegen haben. Der neue Entscheid muss eine nachvollziehbare Begründung 

enthalten. Unter anderem wird die Vorinstanz zu berücksichtigen haben, dass ein 

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Neuwertvergleich jedenfalls nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist. Er dient in der 

Praxis der Überprüfung der vom Steuerpflichtigen glaubhaft gemachten Aufwendungen 

(SGE 1998 Nr. 14, StB 137 Nr. 2).

4.- a) Die amtlichen Kosten werden nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt (Art. 95 

Abs. 1 VRP). Auf den Rekurs des Rekurrenten 2 ist mangels Rechtsmittelbefugnis nicht 

einzutreten. Er unterliegt, weshalb er die amtlichen Kosten zu tragen hat. Eine Gebühr 

von Fr. 500.– erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, 

sGS 941.12).

b) Die Rückweisung einer Angelegenheit an die Vorinstanz zu neuer Entscheidung 

entspricht einem Obsiegen. Der Rekurrent 1 obsiegt demnach, weshalb die 

Verfahrenskosten seines Rekurses in der Höhe von Fr. 500.– zulasten des Staates 

gehen. Der Kostenvorschuss von Fr. 500.– ist ihm zurückzuerstatten.

5.- a) Der Rekurrent 2 hat zufolge Unterliegens keinen Anspruch auf eine 

Entschädigung seiner ausseramtlichen Kosten.

b) Der Rekurrent 1 hat aufgrund des Verfahrensausgangs Anspruch auf eine volle 

Entschädigung seiner ausseramtlichen Kosten (Art. 98  VRP), soweit diese aufgrund 

der Sach- oder Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 

VRP), was hier der Fall ist. Der Rechtsvertreter hat eine Kostennote über Fr. 8'512.60 

(Honorar

Fr. 7'600.–, Barauslagen Fr. 304.– und Mehrwertsteuer Fr. 608.60) eingereicht. Bei 

Verfahren vor der VRK beträgt das Honorar pauschal Fr. 1'500.– bis 15'000.– (Art. 22 

Abs. 1 lit. b der Honorarordnung, sGS 963.75, abgekürzt: HonO). In rechtlicher Hinsicht 

stellten sich keine schwierigen Rechtsfragen. Im Wesentlichen ging es um die 

Bestimmung der Höhe des Grundstückgewinns, welche aufgrund der teilweise viele 

Jahre zurückliegenden Veränderungen an der Liegenschaft mit wertvermehrendem 

Charakter durchaus aufwändig ist. Zu berücksichtigen ist indessen, dass sich der 

Rechtsvertreter die entsprechenden Unterlagen vom Klienten bringen lassen kann, was 

seinen Aufwand für die Sachverhaltsabklärung spürbar mindert. Dies gilt im 

vorliegenden Fall umso mehr, weil der Rekurrent gemäss den unwidersprochen 

gebliebenen Ausführungen in der Vernehmlassung ausserordentlich gut dokumentiert 

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gewesen sei. Namentlich habe er die geltend gemachten wertvermehrenden 

Aufwendungen bis ins Jahr 1965 belegmässig ausgewiesen (act. 10 Ziff. 4). Im 

Weiteren fällt auf, dass die Replik (18,25 Stunden) zu einem rund eineinhalbmal 

grösseren Aufwand geführt hat als der Rekurs (12,25 Stunden). Dies ist 

aussergewöhnlich und lässt sich nicht damit erklären, dass die Ausführungen in der 

vorinstanzlichen Vernehmlassung, welche im Wesentlichen Entgegnungen auf die 

Vorbringen im Rekurs darstellten, einen solchen Aufwand rechtfertigen würden. Eine 

Replik dient hauptsächlich dazu, auf neue Vorbringen in der Vernehmlassung 

antworten zu können. Das geltend gemachte Honorar von Fr. 7'600.– erscheint deshalb 

als zu hoch und ist auf Fr. 5'000.– zu reduzieren. Da nur der Rekurrent 1 Anspruch auf 

eine ausseramtliche Entschädigung hat und der Antrag auf Gewährung eines 

Steueraufschubs im Rekursverfahren zurückgezogen wurde, ist das Honorar nochmals 

herabzusetzen, und zwar auf Fr. 4'000.–. Mit diesem Honorar ist berücksichtigt, dass 

es nicht genügte, nur formelle Unzulänglichkeiten (fehlende vorinstanzliche 

Begründung in zentralen Punkten) zu beanstanden; vielmehr musste der 

Rechtsvertreter aufgrund der anwaltlichen Sorgfaltspflicht auch zum Materiellen 

Stellung nehmen. Der Rekurrent 1 ist somit für seine ausseramtlichen Kosten im Betrag 

von Fr. 4'480.30 (Honorar von Fr. 4'000.–, Barauslagen von Fr. 160.– [4 % von 

Fr. 4'000.–, Art. 28  Abs. 1 HonO] und Mehrwertsteuer von Fr. 320.30 [7,7 % von 

Fr. 4'160.–, Art. 29 HonO]) vom Staat (Kantonales Steueramt) zu entschädigen.

Entscheid:

1.   

Auf den Rekurs des Rekurrenten 2 wird nicht eingetreten.

2.   

Der Einspracheentscheid vom 1. Juli 2020 über die Grundstückgewinnsteuer für die 

Veräusserung des Grundstücks Z wird in Gutheissung des Rekurses des Rekurrenten 1 

aufgehoben und die Angelegenheit im Sinne der Erwägungen zu weiteren 

Sachverhaltsabklärungen und neuem Einspracheentscheid an die Vorinstanz 

zurückgewiesen.

bis

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3.   

Der Rekurrent 2 hat die amtlichen Kosten in der Höhe von Fr. 500.– (Entscheidgebühr) 

zu bezahlen, unter Verrechnung des Kostenvorschusses in gleicher Höhe.

4.   

Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens des Rekurrenten 1 trägt der Staat. Der 

Kostenvorschuss von Fr. 500.– wird dem Rekurrenten 1 zurückerstattet.

5.   

Der Staat (Kantonales Steueramt) hat den Rekurrenten 1 mit Fr. 4'480.30 zu 

entschädigen.

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		2025-07-19T02:42:53+0200
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