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**Case Identifier:** 39cd3b44-d4f5-5a74-85dc-5c84c1648103
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-11-26
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 26.11.2018 B 2017/118
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2017-118_2018-11-26.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2017/118

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 05.02.2020

Entscheiddatum: 26.11.2018

Entscheid Verwaltungsgericht, 26.11.2018
Baurecht, Art. 24c RPG, Art. 42 RPV. Im Zusammenhang mit Art. 24c RPG 
besteht kein Raum für die Anwendung des Vertrauensgrundsatzes, wenn es 
um die Frage der Zulässigkeit der Erneuerung, der teilweisen Änderung, der 
massvollen Erweiterung oder des Wiederaufbaus einer ausserhalb der 
Bauzone liegenden Baute oder Anlage geht. Bauten und Anlagen ausserhalb 
der Bauzone sind entweder legal oder illegal erstellt worden. Eine dritte 
Kategorie besteht gemäss Bundesgericht nicht. Bei illegal erstellten Bauten 
ist in erster Linie zu prüfen, ob die Rechtswidrigkeit bloss formeller oder 
auch materieller Natur ist. Hierzu ist grundsätzlich ein nachträgliches 
Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Kann eine nachträgliche 
Bewilligung nicht erteilt werden, dürfen solche demnach nicht rechtmässig 
erstellten Bauten und Anlagen nur soweit unterhalten werden, als die 
Unterhaltsarbeiten nicht bewilligungspflichtig sind. Die Angelegenheit ist an 
die Politische Gemeinde zurückzuweisen zur Prüfung unter dem Aspekt, 
dass das Baugrundstück seit 1. Januar 1988 und nicht erst seit 22. 
Dezember 1998 in einer Nichtbauzone liegt. Seit 1. Januar 1988 durften 
bewilligungspflichtige Änderungen an bestehenden Bauten nicht mehr 
gestützt auf die kommunale Schutzverordnung, sondern nur noch nach 
Massgabe von Art. 24 RPG bewilligt werden (Verwaltungsgericht, B 
2017/118). Auf eine gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde trat das 
Bundesgericht mit Urteil vom 17. Januar 2019 nicht ein (Verfahren 
1C_21/2019).

Entscheid vom 26. November 2018

Besetzung

Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterinnen Zindel und Reiter; Gerichtsschreiber 

Scherrer

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Verfahrensbeteiligte

A.__ und B.__,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Christoph Bürgi, Blumenbergplatz 1, 9000 St. 

Gallen,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

K.__,

Beschwerdegegner,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Rony Kolb, Diepoldsauer-strasse 24, Postfach 

217, 9443 Widnau,

sowie

Politische Gemeinde X.__, vertreten durch denGemeinderat,

Beschwerdebeteiligte,

Gegenstand

Baubewilligung und Einspracheentscheid

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

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A.

a. K.__ ist Eigentümer des Grundstücks Nr. 00__, Grundbuch X.__. Dieses weist eine 

Fläche von 415 m  auf und liegt zwischen dem F.__-Fluss und der M.__-strasse. Nach 

dem kommunalen Zonenplan der Gemeinde X.__ ist das Grundstück seit 1998 rund zur 

Hälfte dem übrigen Gemeindegebiet (üG) und zur anderen Hälfte der Grünzone 

Freihaltung (GF), somit Nichtbauzonen zugeteilt. Am 6. März 1973 genehmigte das 

Baudepartement den Schutzzonenplan F.__-Fluss vom 20. Oktober 1970. Dieser wurde 

mit Erlass der heute geltenden Schutzverordnung (vom Baudepartement am 

29. Dezember 1998 genehmigt) aufgehoben und durch letztere ersetzt (Art. 30 lit. a der 

Schutzverordnung der Gemeinde X.__, act. 13/10/19 sowie www. … .ch). Das 

Grundstück liegt im kommunalen Baumschutzgebiet und gemäss kantonalem 

Richtplan in einem Lebensraum-Schongebiet bedrohter Arten. Gemäss Gefahrenkarte/

Wassergefahren liegt das Grundstück zum weit überwiegenden Teil und das 

bestehende Gebäude vollständig im Bereich mittlerer Gefährdung. Das Grundstück ist 

seit dem Jahr 1964 mit einem Ferienhaus (Vers.-Nr. 01__) überbaut. Am 27. September 

1984 bewilligte der Gemeinderat X.__ die Einwandung des Sitzplatzes, am 9. August 

1988 die Aufstockung des Ferienhauses um ein Dachgeschoss und am 21. Dezember 

1992 den Anbau eines Geräteraums (act. 13/5/42-43, 60-64, 71-75; 

www.geoportal.ch).

b. K.__ reichte am 7. April 2016 ein Baugesuch zur energetischen Sanierung des 

Ferienhauses ein. Zeitgleich mit der energetischen Sanierung soll der heute fehlende 

Witterungsschutz der Tragkonstruktion gewährleistet werden. Gemäss 

Baugesuchsunterlagen soll das Gebäude mit einer Aussendämmung mit hinterlüfteter 

Holzverschalung versehen, eine Solaranlage auf der westlichen Dachhälfte installiert, 

die Fenster erneuert und anstelle der vorhandenen Elektrospeicherheizung ein 

Pelletofen mit integriertem Speicher eingebaut werden. Ferner werden auf der 

Südwestseite des Gebäudes zusätzlich zu den bestehenden zwei Parkplätzen zwei 

neue Parkplätze erstellt. Auf dem Vorplatz wird das Gelände aufgeschüttet und eine 

Gartenmauer errichtet. Im Nachgang zum Baubewilligungsverfahren reichte der 

Bauherr korrigierte Pläne ein, auf welchen neu am südwestlichen Rand der 

Parkierungsfläche ein Stellriemen geplant ist, welcher zur Verringerung der Breite der 

Parkierungsfläche um 10 cm führt (act. 13/5/6-20).

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c. Das Baugesuch lag vom 26. April bis 10. Mai 2016 öffentlich auf. Die dagegen 

eingegangene Einsprache von A.__ und B.__, Eigentümer des südlich angrenzenden 

Grundstücks Nr. 02__ (act. 13/5/35 und 38), wies der Gemeinderat mit Entscheid vom 

8. August 2016 ab. Gleichzeitig bewilligte er das Bauvorhaben unter Auflagen und mit 

Zustimmung vom 17. Juni 2016 des kantonalen Amtes für Raumplanung und 

Geoinformation (AREG) (act. 13/5/1, 2, 4). Den dagegen von A.__ und B.__ erhobenen 

Rekurs wies das Baudepartement (Vorinstanz) mit Entscheid vom 23. Mai 2017 unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge ab (act. 2).

B.

a. Gegen den am 24. Mai 2017 versandten Entscheid der Vorinstanz erhob 

Rechtsanwalt Dr. Christoph Bürgi für A.__ und B.__ (Beschwerdeführer) mit Eingabe 

12. Juni 2017 und Ergänzung vom 14. Juli 2017 Beschwerde bei Verwaltungsgericht 

mit dem Antrag, der Rekursentscheid und damit die Baubewilligung seien aufzuheben, 

eventuell sei der Fall an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge (act. 1 und 7).

b. Die Vorinstanz verwies mit Vernehmlassung vom 17. August 2017 auf den 

angefochtenen Entscheid und beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen (act. 12). 

Die Politische Gemeinde X.__ (Beschwerdebeteiligte) liess sich am 28. September 2017 

vernehmen und beantragte die Abweisung der Beschwerde (act. 22). Mit – nach 

antragsgemäss gewährter Fristerstreckung eingereichter – Eingabe vom 2. Oktober 

2017 beantragte Rechtsanwalt Rony Kolb für K.__ (Beschwerdegegner) unter Kosten- 

und Entschädigungsfolge Nichteintreten auf die Beschwerde, eventualiter deren 

Abweisung. Ferner verlangte er, das Verfahren sei zufolge Dringlichkeit wegen des 

Alters des Beschwerdegegners zeitlich vorzuziehen und unverzüglich bzw. so schnell 

wie möglich zu entscheiden (act. 23).

c. Die Beschwerdeführer nahmen mit Eingabe vom 7. November 2017 Stellung zu den 

Vernehmlassungen und reichten zusätzliche Beweismittel ein (act. 27 und 28). Der 

Beschwerdegegner äusserte sich dazu am 23. November 2017. Der Rechtsvertreter 

der Beschwerdeführer reichte am 27. November 2017 eine Kostennote ein (act. 33).

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d. Auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheides und die Vorbringen der 

weiteren Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge sowie die Akten wird – 

soweit wesentlich – in den Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

1.1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59  Abs. 1 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Die 

Beschwerdeführer, deren Begehren mit dem angefochtenen Rekursentscheid 

abgewiesen wurden, sind zur Beschwerdeerhebung befugt (Art. 64 in Verbindung mit 

Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde wurde mit Eingabe vom 12. Juni 2017 rechtzeitig 

erhoben und erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 14. Juli 2017 in formeller und 

inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 

Abs. 1 VRP und Art. 48 VRP). Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten. 

Gemäss ständiger Rechtsprechung nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit 

damit die Aufhebung der Baubewilligung vom 8. August 2016 verlangt wird, da an 

Stelle der Baubewilligung der Rekursentscheid getreten ist und die Baubewilligung mit 

diesem als mitangefochten gilt ("Devolutiveffekt", BGE 134 II 142 E. 1.4; BGer 

1C_546/2017 vom 26. Januar 2018 E. 1.2).

1.2. Der Beschwerdegegner beantragt Nichteintreten auf die Beschwerde wegen der – 

seiner Ansicht nach – eklatanten Verletzung der gesetzlichen Fristenbestimmungen, 

wobei er nicht bestreitet, dass die Beschwerde mit Eingabe vom 12. Juni 2017 

rechtzeitig erhoben worden ist, und auch nicht geltend macht, die Beschwerde sei 

offensichtlich unzulässig (Art. 39 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 VRP), enthalte keine hinreichende 

Begründung (Ziff. 2) oder sei querulatorisch oder rechtsmissbräuchlich (Ziff. 3). 

Entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners handelt es sich bei der Ansetzung 

einer Nachfrist zur Ergänzung der rechtsgültig erhobenen Beschwerde – wofür eine 

Beschwerdeerklärung nach ständiger Praxis ausreicht (vgl. Cavelti/Vögeli, 

Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 911) – nicht um die 

Erstreckung einer gesetzlichen Frist. Sodann hat der Beschwerdegegner gegen die ihm 

zur Kenntnis gebrachte Erstreckung der Nachfrist am 4. Juli 2017 keine Einwendungen 

bis

bis

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erhoben (act. 6). Die Erstreckung bis 14. Juli 2017 bewegte sich schliesslich im 

Rahmen des bei der Abwicklung der verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren 

üblichen Ausmasses. Der gegenüber den Beschwerdeführern erhobene Vorwurf der 

eklatanten Fristverletzung oder rechtsmissbräuchlichen Verzögerungsabsicht erweist 

sich damit als unbegründet.

Ferner beantragt der Beschwerdegegner das zeitliche Vorziehen der Beschwerdesache 

beziehungsweise deren dringliche Behandlung mit dem Hinweis auf sein Alter. Gemäss 

Art. 30 Abs. 1 lit. d und Art. 33 Abs. 2 VRP kann der Abteilungspräsident eine 

Beschwerde dringlich erklären. Eine solche Dringlicherklärung war nicht geboten, 

zumal es sich um eine Bausache – und nicht etwa um eine Angelegenheit, deren 

rechtliche Regelung wie etwa eine Schulzuteilung keinen Aufschub erträgt – handelt 

und dem Beschwerdegegner – wie aus der Begründung seiner Anträge erhellt – die 

Nutzung des Ferienhauses vor wie nach der energetischen Sanierung gleichermassen 

möglich ist. Eine Verletzung des Beschleunigungsgebots macht der 

Beschwerdegegner schliesslich – zu Recht – nicht geltend.

1.3. Der Beschwerdegegner bestreitet die Legitimation der Beschwerdeführer, soweit 

diese sich auf öffentliche Interessen berufen. Nach Art. 64 VRP in Verbindung mit 

Art. 45 Abs. 1 VRP ist zur Beschwerde berechtigt, wer an der Änderung oder 

Aufhebung der Verfügung oder des Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse 

dartut. Aus Art. 111 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 

(Bundesgerichtsgesetz, SR 173.110, BGG) ergibt sich, dass die Legitimation im 

kantonalen Verfahren mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in 

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht gewährleistet sein muss. 

Verlangt ist nebst der formellen Beschwer (welche gegeben ist; vgl. E. 1.1), dass die 

Beschwerdeführer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügen und 

einen praktischen Nutzen aus der Ablehnung oder Änderung des angefochtenen 

Entscheids ziehen. Ist die Beziehungsnähe gegeben, was auf die Beschwerdeführer als 

Nachbarn fraglos zutrifft, braucht das Anfechtungsinteresse entgegen der Ansicht des 

Beschwerdegegners nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch die von den 

Beschwerdeführern als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird (Beusch/Moser/

Kneubühler, Ausgewählte prozessrechtliche Fragen im Verfahren vor dem 

Bundesverwaltungsgericht, ZBl 2008 S. 15 f.). Nachbarn im baurechtlichen Sinn 

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können mithin im Rahmen der nach Art. 95 ff. BGG zulässigen Rügen und somit auch 

vor Verwaltungsgericht die Überprüfung eines Bauvorhabens im Lichte all jener 

Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinn auf ihre Stellung 

auswirken, dass ihnen im Fall des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (VerwGE 

B 2013/153 vom 24. März 2015 E. 2.1, www.gerichte.sg.ch; BGE 137 II 30 E. 2.2.3 und 

E. 2.3 S. 33 f.; BGer 1C_139/2017 vom 6. Februar 2018 E. 1.7 mit Hinweisen). Damit 

können sich die Beschwerdeführer entgegen der Ansicht des Beschwerdegegners 

auch auf öffentliche Interessen berufen. Denn würden sie mit einer der Rügen 

durchdringen, könnte das Bauvorhaben – mit den damit verbundenen möglichen 

Auswirkungen auf die Beschwerdeführer und deren Grundstück aufgrund der 

Ausführung der Bauarbeiten, verringerter Grenz- und Gebäudeabstände und 

möglicherweise intensiverer Nutzung – nicht wie geplant realisiert werden.

2. Nach Ansicht der Beschwerdeführer ist die Baubewilligung bereits aus formellen 

Gründen aufzuheben, weil sich bei den Akten der Beschwerdebeteiligten mehrere 

Pläne befänden, welche erst nach der Bewilligungserteilung erstellt und eingereicht 

worden seien. Die Beschwerdebeteiligte hält dem entgegen, es seien drei Pläne 

(Grundriss EG, Nordfassade, Südfassade) am 30. August 2016 bei ihr eingegangen. Die 

einzige Differenz dieser Pläne zu den aufgelegten Plänen bestehe in der (neu) 

planlichen Abbildung eines zusätzlichen Stellriemens von 10 cm Höhe auf der 

Westseite des Baugrundstücks mit der Folge, dass sich die beiden bewilligten 

Parkplätze in der Breite von je 2.60 m auf je 2.55 m reduzieren, mithin weder eine 

andere Lage noch eine Vergrösserung erfahren würden (act. 22 sowie act. 13/5/12, 13, 

15-18). Davon, dass die Baubewilligung wegen dieser marginalen Änderung 

aufzuheben wäre oder das Verfahren nach Art. 81 ff. VRP von der Vorinstanz 

wiederaufzunehmen wäre, kann keine Rede sein.

3. Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, das bestehende Gebäude werde entgegen 

den Angaben in den Baugesuchsunterlagen und der Baubewilligung nicht energetisch 

saniert, sondern faktisch neu gebaut. Dies führen sie – nebst den Baukosten von 

CHF 350'000 – auf die ihrer Ansicht nach divergierenden masslichen Angaben zurück. 

Im Brandschutznachweis wird die Dämmstärke der Wände mit 200-250 mm 

angegeben. Die Aussenwände weisen demnach eine Stärke von insgesamt 277-327 

mm auf (act. 13/5/5). Der Architekt führt demgegenüber in der schriftlichen Erläuterung 

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=01.01.2018&to_date=02.08.2018&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=%22bge+137+II+30%22%2Br%FCge&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F137-II-30%3Ade&number_of_ranks=0#page30

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des Bauvorhabens nur die Masse auf, welche gegen aussen in Erscheinung treten 

(zusätzliche 70 mm, gemessen ab Aussenkante der bestehenden Tragkonstruktion; 

act. 13/5/10), somit die äussere Gebäudeabmessung erweitern (act. 13/5/10). Die neue 

Innendämmung ist in den Baugesuchsplänen weder vermasst, noch im 

Erläuterungsschreiben angegeben. Diese Massangaben lassen sich nicht mit 

denjenigen im Brandschutznachweis vergleichen. Es wäre unverhältnismässig, eine 

Baubewilligung aufzuheben, wenn – wie vorliegend – die Prüfung des Bauvorhabens 

auf Übereinstimmung mit dem massgebenden Recht trotz allfälliger Mängel in den 

Baugesuchsunterlagen möglich ist (BGer 1C_663/2015 vom 5. April 2016 E. 2.3). Nach 

Ansicht der Vorinstanz, welche diese nebst den Akten anhand des Augenscheins 

erhärten konnte, sowie des AREG führen die baulichen Massnahmen nicht zu 

wesentlichen Eingriffen in die tragende Konstruktion, zumal das Dach mit Lukarnen, die 

Böden und die Geschossdecke erhalten bleiben (act. 2 E. 4.3, act. 13/5/4). Dieser 

Ansicht ist – trotz der erheblichen Baukosten – zuzustimmen; aus den Akten kann nicht 

auf einen faktischen Neubau geschlossen werden. Der vollständige Abbruch und 

Wiederaufbau eines bestandesgeschützten Gebäudes ist im Übrigen unter Umständen 

rechtlich zulässig (vgl. dazu E. 4).

4.

4.1. Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, das Gebäude geniesse keinen 

Bestandesschutz, weil die Beschwerdebeteiligte zwar zwischen 1984 und 1992 

verschiedene Bewilligungen erteilt habe, diese aber nicht sämtliche vorgenommenen 

Bauarbeiten und Anpassungen des Gebäudes abdecken würden. Zudem seien 

verschiedene Vorschriften verletzt worden. Die Einwandung des Sitzplatzes verletze 

den Gewässerabstand. Ferner fehle die erforderliche kantonale Zustimmung, was die 

Nichtigkeit der Bewilligungen zur Folge habe. Auch die Unterschreitung des Grenz- und 

Gebäudeabstands sei missachtet worden. Mit der Bewilligung der Aufstockung um das 

Dachgeschoss sei die Ausnützungsziffer bereits ohne Einbezug der Fläche des 

umwandeten Sitzplatzes überschritten worden. Die Dachaufstockung sei nicht wie 

bewilligt ausgeführt worden, die Dachgauben seien anders gestaltet und es sei erneut 

ein gedeckter Sitzplatz geschaffen worden. Zu einem späteren Zeitpunkt seien ohne 

Bewilligung vorstehende Zierbalken erstellt worden. Der Abbruch der ehemaligen 

Aussenwand zwischen Wohnraum und Sitzplatz und dessen Integration in den 

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Hauptraum sei nie bewilligt worden, der verglaste Sitzplatz habe nie über eine Heizung 

verfügt und sei deshalb zu Unrecht zur vorbestehenden Fläche gezählt worden. Der 

1992 bewilligte Anbau des Geräteraums sei grösser als bewilligt erstellt worden. Er 

unterschreite sowohl den ordentlichen als auch den für Anbauten geltenden 

Grenzabstand. Dennoch solle unzulässigerweise das bestehende Dach abgebrochen 

und der Anbau auf 1.80 m erhöht werden. Die Erhöhung der Anbaute habe mit der 

energetischen Sanierung nichts zu tun. Das Gebäude weise heute keine Heizung auf, 

die eine ganzjährige Nutzung erlaube, der bestehende Elektrospeicherofen verhindere 

im Winter lediglich das Gefrieren der Leitungen. Die installierte Gasheizung mit im 

Freien aufgebauten Gasflaschen habe der Beschwerdegegner auf Intervention der 

Beschwerdeführer im Herbst 2015 ausser Betrieb nehmen müssen. Der in den 

Baugesuchsunterlagen als bestehend ausgewiesene Kiesplatz sei nie bewilligt worden. 

Gemäss Orthofoto aus dem Jahr 2004 hätten sich vor dem Gebäude noch zwei grosse 

Bäume befunden, diese seien entfernt und der Platz ohne Bewilligung aufgeschüttet 

und eingekiest worden. Überdies liege das Grundstück in einem Baumschutzgebiet 

und sei das Fällen von Bäumen mit einem Stammumfang von mehr als 50 cm 

bewilligungspflichtig. Die Dusche sei nie bewilligt worden; bewilligt worden sei 

ursprünglich nur ein WC. Mit der nun geplanten Solarthermie-Anlage mit Speicherboiler 

werde eine deutliche Komfortsteigerung angestrebt. 2014 sei eine erneute 

Sitzplatzerweiterung zur Seeseite, im Gewässerabstand liegend, vorgenommen 

worden. Das Haus sei derzeit nicht dazu geeignet, ganzjährig bewohnt zu werden, mit 

dem Einbau des Pelletofens und des Solarthermie-Panels auf dem Dach werde dies 

aber der Fall sein.

4.2. Nach Art. 24c des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700, RPG) sind 

bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone, die nicht 

mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche 

Bauten können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, 

massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt 

worden sind (Abs. 2). Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als 

massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in 

den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind 

zulässig (Art. 42 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung, SR 700.1, RPV). Massgeblicher 

Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die 

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Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Abs. 2). 

Abs. 3 von Art. 42 RPV macht zur Beurteilung der Wahrung der Identität u.a. 

flächenmässige Vorgaben und bestimmt in lit. c, dass bauliche Veränderungen keine 

wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten 

ermöglichen dürfen. Das Anbringen einer Aussenisolation gilt nach Art. 42 Abs. 3 lit. a 

RPV als Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens.

4.3. Vorab ist die Frage zu klären, ob das Ferienhaus – mindestens soweit heute 

bestehend – rechtmässig erstellt wurde beziehungsweise welcher Zustand des 

Ferienhauses Besitzstandsgarantie im Sinn von Art. 24c RPG geniesst. 

Grundvoraussetzung der Besitzstandsgarantie ist, dass die fragliche Baute 

rechtmässig erstellt oder geändert worden ist, bevor das betreffende Grundstück 

Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (Art. 41 Abs. 1 

RPV). Während die Vorinstanz mit dem AREG davon ausgeht, das Grundstück sei am 

22. Dezember 1998 dem Nichtbaugebiet zugewiesen worden (act. 2 E.4 2 und E. 4.4.5, 

act. 13/10), vertreten die Beschwerdeführer die Auffassung, in Gemeinden, welche bis 

am 31. Dezember 1987 nicht über eine den Anforderungen des RPG entsprechende 

Nutzungsplanung verfügten, habe ab 1. Januar 1988 nur noch das weitgehend 

überbaute Gebiet als Bauzone gegolten. Ausserhalb dieses Gebietes würden Bauten 

nur Besitzstandsschutz geniessen, soweit eine Bewilligung nach Art. 24 ff. RPG mit 

kantonaler Zustimmung vorliege. Andernfalls seien die Bauten formell und materiell 

rechtswidrig.

4.4. Unter Art. 24c RPG fallen Bauten, die vor der Einführung der Trennung der 

Bauzonen von den Nichtbauzonen in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht 

erstellt worden sind. Als massgebender Stichtag dieser Trennung gilt gemäss ständiger 

Rechtsprechung das Inkrafttreten des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes am 

1. Juli 1972 (BGE 129 II 396 E. 4.2.1; BGer 1C_312/2016 vom 3. April 2017 E. 2.1 mit 

Hinweis auf BGer 1C_488/2010 vom 8. September 2011 E. 2.3, in: ZBl 113/2012 

S. 271). Unter Art. 24c RPG fallen ferner Bauten, die nach dem 1. Juli 1972 in einer 

Bauzone errichtet wurden, welche später als Folge einer Zonenplanänderung einer 

Nichtbauzone zugewiesen wurde oder welche infolge Fristablaufs von Art. 35 Abs. 1 

lit. b RPG von Gesetzes wegen nach Art. 36 Abs. 3 RPG seit 1. Januar 1988 zur 

Nichtbauzone zu rechnen sind. Überdies geniessen Bauten den Besitzstandsschutz 

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von Art. 24c RPG, wenn sie zwischen dem 1. Juli 1972 und dem Inkrafttreten des RPG 

am 1. Januar 1980 zwar nicht in einer Bauzone, aber in einem Gebiet errichtet wurden, 

das innerhalb eines gewässerschutzkonformen Generellen Kanalisationsprojekts (GKP) 

lag (Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: 

Bauen ausserhalb der Bauzone, Bern 2017, Rz. 17 zu Art. 24c RPG; Hänni, Planungs-, 

Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 205 ff. sowie FN 644; 

Bundesamt für Raumentwicklung, Erläuterungen zur RPV und Empfehlungen für den 

Vollzug [200072001], Teil V. Bewilligungen nach Artikel 24c RPG, Änderungen an 

zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen, S. 5, FN 3, www.are.admin.ch/are/de/

home/raumentwicklung-und-raumplanung/raumplanungsrecht/bauen-ausserhalb-der-

bauzonen/erlaeuterungen-zur-rpv-und-empfehlungen-fuer-den-vollzug--2000-2.html). 

Obiges muss analog für Bauten gelten, die vor dem 1. Juli 1972 rechtmässig erstellt 

und in der Übergangsphase bis 31. Dezember 1987 – in einer altrechtlichen Bauzone 

liegend – baulich rechtmässig erweitert wurden.

4.5. Seit dem 1. Januar 1988 haben altrechtliche, nicht bundesrechtskonforme 

Nutzungspläne ihre bundesrechtliche Wirkung verloren und es kommt Art. 36 Abs. 3 

RPG direkt zur Anwendung. Seither gilt, solange keine bundesrechtskonformen 

Bauzonen bestehen und das kantonale Recht nichts anderes vorsieht, nur noch das 

weitgehend überbaute Gebiet als Bauzone. Ob eine den Anforderungen des 

Bundesrechts genügende Bauzone vorliegt oder nicht, ist nicht parzellen- oder 

quartierweise zu beurteilen, sondern anhand der damaligen Nutzungsplanung der 

Gemeinde insgesamt. Diese muss als Ganzes den Anforderungen des RPG genügt 

haben (Art. 35 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 in Verbindung mit Art. 36 Abs. 3 RPG; BGE 118 

Ib 38 E. 4; BGE 122 II 326 E. 5; Hänni, a.a.O., S. 151, FN 354 und S. 205; Ruch, a.a.O., 

Rz. 30 zu Art. 36 RPG). Der Begriff des weitgehend überbauten Gebiets wurde von der 

Rechtsprechung gleich wie derjenige in Art. 15 RPG in dessen Fassung vor dem 1. Mai 

2014 ausgelegt und in beiden Fällen eng verstanden (Ruch, a.a.O., Rz. 33). Das 

weitgehend überbaute Gebiet umfasst im Wesentlichen den geschlossenen 

Siedlungsbereich mit eigentlichen Baulücken. Ob ein Grundstück im weitgehend 

überbauten Gebiet liegt, beurteilt sich gebietsbezogen, parzellenübergreifend, anhand 

der gesamten bestehenden Siedlungsstruktur. Überbautes Gebiet in diesem Sinn liegt 

nur vor, soweit die bereits vorhandene Überbauung Siedlungscharakter aufweist; 

ausschlaggebend dafür sind das Ausmass, in dem sich Art und Nutzung der Bauten 

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von der Bewirtschaftung des Umlandes gelöst haben, eine geschlossene Überbauung 

darstellen, erschlossen und miteinander oder den übrigen Bauzonen verbunden sind 

und eine öffentliche Infrastruktur besteht. Dies ist in der Regel zu verneinen für 

periphere Gebiete, selbst wenn dort schon eine gewisse Bautätigkeit eingesetzt hat 

(BGer 1C_252/2012 vom 12. März 2013 E. 6.1 mit weiteren Hinweisen; Riva, in: 

Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., Rz. 183 zu Art. 5 RPG). Bauten und 

Anlagen, die in einer altrechtlichen Bauzone liegen und nicht in Gebieten, die im Sinn 

von Art. 36 Abs. 3 RPG als weitgehend überbaut gelten, können somit nur unter den 

Voraussetzungen von Art. 24 ff. RPG bewilligt werden (Waldmann/Hänni, Stämpflis 

Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Rz. 8 zu Art. 35).

4.6. Vor der Zonenplanänderung vom 22. Dezember 1998 galt in Bezug auf das 

Grundstück des Beschwerdegegners, soweit aus den Akten ersichtlich, in 

raumplanerischer Hinsicht ausschliesslich der vom Baudepartement am 6. März 1973 

genehmigte Schutzzonenplan F.__-Fluss vom 6. März 1973 mit den zugehörigen 

besonderen Vorschriften (besV, act. 8/13a sowie act. 13/10/1 und 8). Bei den Akten 

befinden sich verschiedene Versionen der besonderen Vorschriften zu diesem 

Schutzzonenplan: Die Beschwerdeführer liessen eine offenbar noch auf die Rechtslage 

vor Erlass des ersten kantonalen Baugesetzes gestützte Fassung einreichen (act. 8/13a 

mit Erlassdatum), während in den Vorakten des AREG eine auf Art. 99 des damaligen 

kantonalen Baugesetzes (sGS 731.1; aBauG) gestützte Version vorhanden ist 

(act. 13/10/1 und 8 ohne Erlassdatum). Erstere bestimmt in Art. 4/Zonenvorschriften/

Zonierung, das vom Schutzzonenplan erfasste Gebiet gelte als übriges 

Gemeindegebiet (Abs. 1). Nach Abs. 2 war die Gemeinde nicht verpflichtet, im 

Schutzzonenplangebiet die Erschliessung selbst vorzunehmen oder Kosten an die 

Erschliessung zu leisten. Letztere Fassung der besonderen Vorschriften zum 

Schutzzonenplan weist in Art. 4 nur diesen, mit Abs. 2 der erstgenannten Fassung 

identischen Wortlaut auf; Abs. 1 fehlt. Im Übrigen stimmen die beiden Versionen soweit 

hier interessierend überein. Demnach bezweckte der Schutzzonenplan den Schutz des 

Mündungsgebietes des F. Flusses vor unkontrollierter Überbauung und die Erhaltung 

der Seeufer und Riedgebiete mit ihrem ursprünglichen Pflanzen- und Tierbestand 

(Art. 1 besV). Der Schutzzonenplan ersetzte im von ihm umfassten Gebiet den 

Zonenplan der Gemeinde X.__ vom 5. März 1963 (Art. 3 Abs. 2 besV). Das Grundstück 

des Beschwerdegegners – fernab des Siedlungsgebiets zwischen der an den F.__-

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Fluss angrenzenden Grünzone und der Landwirtschaftszone gelegen – befand sich 

gemäss Schutzzonenplan in der Zone D. Dort waren eingeschossige Wohnbauten mit 

einer maximalen Ausnützung von 0.1 gestattet (Art. 14 Abs. 1 besV). Art. 14 Abs. 2 

besV regelte zudem die zulässigen Gebäudeabmessungen sowie den Grenzabstand. 

Diese Schutzverordnung wurde mit Erlass des Zonenplans und der neuen 

Schutzverordnung am 22. Dezember 1998 aufgehoben und das Gebiet dem übrigen 

Gemeindegebiet sowie der Freihaltezone, beides Nichtbauzonen, zugewiesen. Wie sich 

bereits aus dem Regelungszweck (Art. 1 besV) ergibt, handelte es sich bei dieser 

Schutzzone – wie dies auch bei den Schutzzonen nach Art. 17 RPG der Fall ist, soweit 

diese nicht eine Bauzone überlagern (Jeannerat/Moor, in: Aemisegger/Moor/Ruch/ 

Tschannen [Hrsg.], a.a.O., Rz. 9 zu Art. 17 RPG) – nicht um eine den Anforderungen 

des RPG genügende Bauzone. Seit Ablauf der in Art. 35 Abs. 1 lit. b RPG festgelegten 

Frist von acht Jahren seit Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes ist der Perimeter 

der Schutzverordnung somit zur Nichtbauzone zu zählen. Referenzzeitpunkt für die 

Anwendung von Art. 24c RPG ist somit der rechtmässige Bestand am 1. Januar 1988 

und nicht derjenige am 22. Dezember 1998.

4.7. In Bezug auf die von den Beschwerdeführern bereits vor Vorinstanz angeführten 

Rügen, wonach nicht alle Erweiterungen des Gebäudes bewilligt worden seien, erwog 

die Vorinstanz, der bauliche Zustand sei den Beschwerdeführern seit sehr vielen 

Jahren bekannt und sie hätten nach dem Grundsatz von Treu und Glauben längst 

Einsprache erheben müssen, sofern die damaligen Bewilligungsverfahren tatsächlich 

formell mangelhaft gewesen sein sollten. Es widerspreche dem Grundsatz von Treu 

und Glauben, erst im Jahr 2016 – im Rahmen der geplanten energetischen Sanierung 

des Ferienhauses – die formelle und materielle Rechtmässigkeit der damals erteilten 

Bewilligungen in Frage zu stellen. Die Rügen seien verspätet und die in den Jahren 

1984 bis 1992 erteilten Baubewilligungen in formelle Rechtskraft erwachsen (act. 2 

E. 4.1.3). Im Zusammenhang mit Art. 24c RPG besteht kein Raum für die Anwendung 

des Vertrauensgrundsatzes, wenn es um die Frage der Zulässigkeit der Erneuerung, 

der teilweisen Änderung, der massvollen Erweiterung oder des Wiederaufbaus einer 

ausserhalb der Bauzone liegenden Baute oder Anlage geht. Bauten und Anlagen 

ausserhalb der Bauzone sind entweder legal oder illegal erstellt worden. Eine dritte 

Kategorie besteht gemäss Bundesgericht nicht. Bei illegal erstellten Bauten ist in erster 

Linie zu prüfen, ob die Rechtswidrigkeit bloss formeller oder auch materieller Natur ist. 

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Hierzu ist grundsätzlich ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen 

(BGer 1A.17/2004 vom 19. Mai 2004 E. 2.2.5). Kann eine nachträgliche Bewilligung 

nicht erteilt werden, dürfen solche demnach nicht rechtmässig erstellten Bauten und 

Anlagen nur soweit unterhalten werden, als die Unterhaltsarbeiten nicht 

bewilligungspflichtig sind (Waldmann/Hänni, a.a.O., Rz. 4 zu Art. 24c RPG; BGer 

1C_514/2011 vom 6. Juni 2012 E. 5.4). Gilt vorliegend nicht der 22. Dezember 1998 als 

Referenzzeitpunkt, sondern der 1. Januar 1988, geniessen alle baulichen 

Veränderungen des Gebäudes sowie von dessen Umgebung, die ohne oder – ab 

1. Januar 1988 – nur mit Bewilligung der Beschwerdebeteiligten, ohne kantonale 

Zustimmung, vorgenommen wurden, keinen Bestandesschutz, es sei denn, sie können 

nachträglich bewilligt werden. Soweit bauliche Änderungen des heute bestehenden 

Gebäudes einschliesslich dessen Umgebung auch nachträglich nicht bewilligt werden 

können, gelangt Art. 24c RPG somit unabhängig davon nicht zur Anwendung, ob die 

Beschwerdeführer den baurechtswidrigen Zustand schon früher hätten rügen können 

oder nicht.

4.8. Bei dieser Sach- und Rechtslage ist der angefochtene Entscheid aufzuheben und 

die Sache an die Beschwerdebeteiligte zurückzuweisen (Cavelti/Vögeli, a.a.O., 

Rz. 1029). Diese hat den Sachverhalt neu unter dem Aspekt zu prüfen, dass das 

Baugrundstück seit dem 1. Januar 1988 und nicht erst seit 22. Dezember 1998 in einer 

Nichtbauzone liegt. Seit 1. Januar 1988 durften bewilligungspflichtige Änderungen an 

bestehenden Bauten nicht mehr gestützt auf die kommunale Schutzverordnung, 

sondern nur noch nach Massgabe von Art. 24 f. RPG bewilligt werden. Bei der 

Neuprüfung hat die Beschwerdebeteiligte zu berücksichtigen, dass rechtswidrig 

errichtete oder geänderte Bauten ausserhalb der Bauzone keinen Bestandesschutz im 

Sinn von Art. 24c RPG geniessen und nur unterhalten werden können, soweit dies mit 

bewilligungsfrei zulässigen Massnahmen geschieht (BGer 1C_514/2011 vom 6. Juni 

2012 E. 5.4). Soweit die nach dem 1. Januar 1988 ohne kantonale Zustimmung 

vorgenommenen Änderungen (insbesondere Dachaufstockung, Anbau Geräteraum) 

nachträglich bewilligt werden können, ist überdies zu beachten, dass von der 

Möglichkeit, zonenwidrige Bauten teilweise zu ändern, nur einmal Gebrauch gemacht 

werden darf (BGE 127 II 215 E. 3.a).

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4.9. Auch die Frage der Identität der Baute beurteilt sich neu nach dem 

Referenzzeitpunkt am 1. Januar 1988. Dazu ergibt sich Folgendes: Nach Art. 42 Abs. 1 

RPV gilt eine Änderung als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die 

Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt 

bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. Nach der Rechtsprechung des 

Bundesgerichts wird die Identität einer Baute unter Umständen dann nicht mehr 

gewahrt, wenn mit dem Bauvorhaben eine Nutzungsintensivierung beispielsweise von 

einem Sommerhaus in ein ganzjährig bewohnbares Einfamilienhaus einhergeht, wobei 

das Bundesgericht eine solche Nutzungsintensivierung für sich allein betrachtet nicht 

als vorn vornherein unzulässig erachtet. Vielmehr müssen weitere Umstände vorliegen, 

welche dazu führen, dass die Identität bzw. Wesensgleichheit der Baute nicht mehr in 

den wesentlichen Zügen gewahrt wird (BGer 1C_312./2016 vom 3. April 2017 E. 4.2 f.). 

Vorliegend soll ein Holzhaus, welches praktisch keine Wärmedämmung und keinen 

Witterungsschutz aufweist, mit einer aussen- sowie einer innenliegenden Dämmung 

und einem Witterungsschutz versehen werden. Über die aussenliegende Dämmung soll 

neu eine vertikale Holzlattung (bestehend: horizontale Lattung des Dachgeschosses 

und des eingewandeten Sitzplatzes; verputzte Ausfachungen zwischen der 

Holzkonstruktion im übrigen Teil des Erdgeschosses; act. 13/18 sowie 13/5/10) mit ca. 

25 mm Stärke und eine Holzschalung mit ebenfalls 25 mm Stärke als Witterungsschutz 

montiert werden. Auch das Dach wird innen- und aussenseitig nachgedämmt 

(act. 13/5/10). Überdies werden die Fensteröffnungen neu gestaltet (act. 13/5/18) und 

im Obergeschoss ein Fenster zu einer Fenstertüre erweitert (act. 13/5/19). Hinzu 

kommen die Änderungen an der Umgebung. All diese Änderungen führen dazu, dass 

das ursprünglich einfache, unbeheizte Sommerhaus neu beheizt und ganzjährig 

bewohnt werden kann. Ob das Bauvorhaben unter diesen Umständen die Identität 

wahrt, hängt massgeblich davon ab, ob die nach dem Referenzzeitpunkt errichtete 

Aufstockung des Ferienhauses um ein Dachgeschoss sowie der Anbau eines 

Geräteraums und allfällige weitere Änderungen des Gebäudes und der Umgebung im 

Lichte von Art. 24 ff. RPG rechtmässig bewilligt wurden oder nicht beziehungsweise 

nachträglich bewilligt werden können.

4.10. Soweit die Beschwerdeführer in Bezug auf den Grenz- und Gebäudeabstand 

rügen, das Anbringen einer Aussenisolation lasse sich nicht mehr unter Art. 77  Abs. 1 

BauG subsumieren, ist ihnen nicht zu folgen. Mit der Vorinstanz (act. 2 E. 5) ist 

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festzuhalten, dass die zusätzliche Unterschreitung des Grenz- und Gebäudeabstands 

durch das innen- und aussenseitige Anbringen einer Isolation keine wesentliche 

Verstärkung der Rechtswidrigkeit herbeiführt. 

4.11. Soweit die Beschwerdeführer die Verletzung des Gewässerabstands durch die 

Einwandung des Sitzplatzes beanstanden, ist auf den Amtsbericht des kantonalen 

Tiefbauamtes vom 20. Januar 2017 (Beilage zu act. 13/12) zu verweisen. Das heute 

bestehende Gebäude befindet sich demnach vollständig ausserhalb des 25 m-

Abstandes des im Zeitpunkt des Amtsberichts anwendbaren und bis 30. September 

2017 in Kraft gewesenen Art. 59 Abs. 1 aBauG. Ob auch der (gemäss 

Übergangsbestimmungen allerdings nur noch bis 31. Dezember 2018 anwendbare) 

übergangsrechtlich geltende Abstand von 20 m (vgl. Übergangsbestimmungen zur 

Änderung vom 4. Mai 2011 der Gewässerschutzverordnung, SR 814.201, GSchV) 

eingehalten ist, ist dem Amtsbericht nicht zu entnehmen. Im Rahmen der 

Neubeurteilung ist auch diese Frage zu klären. Dabei ist allerdings darauf hinzuweisen, 

dass Art. 41c GSchV im Anwendungsbereich von Art. 24c RPG keine eigenständige 

Bedeutung zukommt (BGer 1C_345/2014 vom 17. Juni 2015 E. 4.1.3 zu Art. 41c Abs. 2 

GSchV in der alten, inzwischen aufgehobenen Fassung).

5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens – der angefochtene Entscheid ist aufzuheben 

und die Angelegenheit mit ergebnisoffenem Ausgang zur neuen Beurteilung an die 

Beschwerdebeteiligte zurückzuweisen – sind sowohl die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens als auch diejenigen des Rekursverfahrens (CHF 4'000) dem 

Beschwerdegegner aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP; VerwGE B 2017/76 vom 

16. August 2018 E. 5). Eine Entscheidgebühr von CHF 3'500 für das 

Beschwerdeverfahren ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, 

sGS 941.12). Den Beschwerdeführern ist der im Beschwerdeverfahren geleistete 

Kostenvorschuss von CHF 3'500 zurückzuerstatten. Die Vorinstanz ist anzuweisen, den 

Beschwerdeführern den von ihnen im Rekursverfahren geleisteten Kostenvorschuss 

von CHF 1'000 zurückzuerstatten.

5.1. Die Beschwerdeführer, welche das Rekursverfahren selbständig führten, haben 

Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung im Beschwerdeverfahren (Art. 98 

Abs. 1, Art. 98 und Art. 98  VRP, letzterer in Verbindung mit Art. 106 Abs. 1 und bis ter

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Art. 107 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung, SR 272). In der 

Verwaltungsrechtspflege beträgt das Honorar pauschal CHF 1'000 bis 12'0000 vor 

Verwaltungsgericht, Verwaltungsrekurskommission und Versicherungsgericht (Art. 22 

Abs. 1 lit. a und b der Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten, 

sGS 963.75, HonO). Innerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens wird das 

Grundhonorar nach den besonderen Umständen, namentlich nach Art und Umfang der 

Bemühungen, der Schwierigkeit des Falles und den wirtschaftlichen Verhältnissen der 

Beteiligten bemessen (Art. 19 HonO). Nach der Praxis müssen Gericht und 

Verwaltungsbehörden eingehend begründen, wenn sie die Honorarpauschalen 

unterschreiten oder wenn sie sich über die Vorbringen, mit denen ein 

ausserordentlicher Aufwand geltend gemacht wird, hinwegsetzen. Ansonsten müssen 

die Gründe für Kürzungen der Kostennote nur summarisch dargelegt werden, und der 

Vertreter braucht nicht vorgängig angehört zu werden (R. Hirt, Die Regelung der Kosten 

nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen SZ/St. Gallen 2004, 

S. 208). Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer beantragt gemäss Kostennote (act. 

33) für das Beschwerdeverfahren ein Pauschalhonorar von CHF 11'500, zuzüglich 4% 

Barauslagen und 8% Mehrwertsteuer, insgesamt CHF 12'916.80. Einen konkreten 

Nachweis über den getätigten Aufwand, namentlich einen Zeitaufschrieb, hat der 

Rechtsvertreter nicht ins Recht gelegt. Der Aufwand, der den Ansatz für das 

Pauschalhonorar von CHF 12'000 bis auf CHF 500 ausschöpft, ist daher nicht konkret 

nachvollziehbar und wäre im Übrigen lediglich eines der für die Festlegung der 

pauschalen Entschädigung massgebenden Kriterien (vgl. VerwGE B 2010/19 vom 1. 

Juli 2010 E. 2.4; B 2014/214 vom 27. November 2015 E. 4.2.1). Eine ausseramtliche 

Entschädigung in der Höhe von CHF 6'000 (einschliesslich des vom Rechtsvertreter 

geltend gemachten Zuschlags für den Beizug erst im Verfahren vor Verwaltungsgericht) 

erscheint vorliegend angemessen. Hinzu kommen Barauslagen von CHF 240 (vier 

Prozent von CHF 6'000, Art. 28  Abs. 1 HonO) und – die anwaltlichen Leistungen 

wurden im Wesentlichen vor dem 1. Januar 2018 erbracht – acht Prozent 

Mehrwertsteuer (Art. 29 HonO; Ziff. 2.1 der MWST-Info 19 zur Steuersatzänderung per 

1. Januar 2018, www.estv.admin.ch).

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

bis

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1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. Der angefochtene 

Entscheid wird aufgehoben und die Sache zu neuem Entscheid im Sinn der 

Erwägungen an die Beschwerdebeteiligte zurückgewiesen.

2. Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 3'500 sowie die 

amtlichen Kosten den Rekursverfahrens von CHF 4'000, insgesamt CHF 7'500, bezahlt 

der Beschwerdegegner. Den Beschwerdeführern wird der von ihnen im 

Beschwerdeverfahren geleistete Kostenvorschuss von CHF 3'500 zurückerstattet. Die 

Vorinstanz wird angewiesen, den Beschwerdeführern den von ihnen im 

Rekursverfahren geleisteten Kostenvorschuss von CHF 1'000 zurückzuerstatten.

3. Der Beschwerdegegner entschädigt die Beschwerdeführer für das 

Beschwerdeverfahren mit CHF 6'240 zuzüglich acht Prozent Mehrwertsteuer.

Der Abteilungspräsident                    Der Gerichtsschreiber

Zürn                                                   Scherrer

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 26.11.2018
	Baurecht, Art. 24c RPG, Art. 42 RPV. Im Zusammenhang mit Art. 24c RPG besteht kein Raum für die Anwendung des Vertrauensgrundsatzes, wenn es um die Frage der Zulässigkeit der Erneuerung, der teilweisen Änderung, der massvollen Erweiterung oder des Wiederaufbaus einer ausserhalb der Bauzone liegenden Baute oder Anlage geht. Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone sind entweder legal oder illegal erstellt worden. Eine dritte Kategorie besteht gemäss Bundesgericht nicht. Bei illegal erstellten Bauten ist in erster Linie zu prüfen, ob die Rechtswidrigkeit bloss formeller oder auch materieller Natur ist. Hierzu ist grundsätzlich ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Kann eine nachträgliche Bewilligung nicht erteilt werden, dürfen solche demnach nicht rechtmässig erstellten Bauten und Anlagen nur soweit unterhalten werden, als die Unterhaltsarbeiten nicht bewilligungspflichtig sind. Die Angelegenheit ist an die Politische Gemeinde zurückzuweisen zur Prüfung unter dem Aspekt, dass das Baugrundstück seit 1. Januar 1988 und nicht erst seit 22. Dezember 1998 in einer Nichtbauzone liegt. Seit 1. Januar 1988 durften bewilligungspflichtige Änderungen an bestehenden Bauten nicht mehr gestützt auf die kommunale Schutzverordnung, sondern nur noch nach Massgabe von Art. 24 RPG bewilligt werden (Verwaltungsgericht, B 2017/118). Auf eine gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde trat das Bundesgericht mit Urteil vom 17. Januar 2019 nicht ein (Verfahren 1C_21/2019).

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