# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 68fb412c-8b3a-5b02-aebb-521a73967d7c
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-09-02
**Language:** de
**Title:** Grundstückserwerb durch Personen im Ausland. Wohnnutzung oder Betriebsstätte. Qualifikation von Aktiengesellschaft als Person im Ausland.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0166/2011
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_I_0166_2011_406.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0166/2011 vom 2. September 2011 in BEZ 2012 Nr. 31 

(Bestätigt mit VB.2011.00629 vom 12. Januar 2012 (= BEZ 2012 Nr. 8.) 

3. Die Rekurrentin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in der Schweiz. Ihre
Aktien  gehören  zu  100  Prozent  der  R  SA  mit  Sitz  in  Luxemburg,  welche 
wiederum  zu  100  Prozent  im  Besitz  der  K  Ltd  mit  Sitz  in  Malta  ist.  Die  K  Ltd 
steht im Eigentum von drei Schweizern, welche jeweils 40,9 Prozent bzw. 18,2 
Prozent der Anteilscheine besitzen. Die Rekurrentin ist Eigentümerin des Hotel 
A  in  X.  Dieses  betrieb  sie  bis  Ende  Oktober  2004,  danach  wurde  der 
Hotelbetrieb mangels Rentabilität eingestellt. Weitergeführt wurde lediglich das 
benachbarte  Hotel  G.  Das  Hotelgebäude  soll  umgebaut  und  erweitert  werden 
und hernach als Fünf-Sterne-Hotel betrieben werden. Alternativ steht auch die 
Umnutzung  in  Eigentumswohnungen  zur  Diskussion.  Bis  diese  Massnahmen 
bewilligt  sind,  soll  in  dem  Gebäude  die  streitbetroffene  Zwischennutzung 
stattfinden. Die Rekurrentin hat das Hotel A an die T AG vermietet, welche die 
140 Hotelzimmer zu pauschal Fr. 400.-- pro Monat an Studenten vermietet.  

Die Vorinstanz stellt sich im angefochtenen Beschluss auf den Standpunkt, 
bei der Rekurrentin handle es sich um eine Person im Ausland, und durch die 
seinen 
Zwischennutzung 
was 
Betriebsstättencharakter, 
gemäss 
Bewilligungsgesetz  (BewG) 
führe.  Die  entsprechende  Bewilligung  wurde 
verweigert.  

rekurrentische  Grundstück 
zur 

Bewilligungspflicht 

verliere 

das 

4. Die  Rekurrentin  macht  zunächst  Ausführungen  zum  Sachverhalt.  Sie
habe  immer  noch  das  primäre  Ziel,  das  Hotel  A  in  ein  modernes  Luxushotel 
umzubauen  und  als  Hotel  wieder  zu  eröffnen.  Beim  Plan,  das  Hotel  A  in 
Eigentumswohnungen umzubauen, handle es sich um eine mögliche alternative 
Nutzung  des  Hotels,  die  aufgrund  der  wirtschaftlichen  Gegebenheiten  geprüft 
werden müsse. Dies sei insofern relevant, als die Vorinstanz die Abklärung der 
Bewilligungspflicht  massgeblich  darauf  abstütze,  dass  es 
für  dieses 
Bauvorhaben  zeitliche  Unwägbarkeiten 
im  Zusammenhang  mit  dem 
baurechtlichen Bewilligungsverfahren gebe und die Rekurrentin sich angesichts 
des  Umbaus  des  Hotels  in  Eigentumswohnungen  sowieso  neu  strukturieren 
müsse.  

- 2 - 

nicht 

hängt 

erheblich 

differieren.  Auch 

Ob  eine  Umstrukturierung  der  Beteiligungsverhältnisse  im  Falle  der 
Erstellung  von  Eigentumswohnungen  notwendig  wird,  kann  im  Moment  dahin 
gestellt  bleiben.  Für das  vorliegende  Rekursverfahren  ist  die  geplante  künftige 
Nutzung  des  ehemaligen  Hotel  A  nicht  relevant.  Die  Dauer  eines  allfälligen 
Baubewilligungsverfahrens  dürfte  ob  der  beiden  zur  Diskussion  stehenden 
Varianten 
allfällige 
Bewilligungspflicht  und  die  Bewilligungsfähigkeit  der  Zwischennutzung  nicht 
primär  von  deren  Dauer  oder  von  der  Schwierigkeit  bzw.  späteren 
Erforderlichkeit  von  künftigen  Umstrukturierungen  der  Rekurrentin  ab.  Der  re-
kurrentische  Verweis  auf  Art.  18a  Abs.  1 
lit.  c  der  Verordnung  zum 
Bewilligungsgesetz  (BewV)  vermag  daran  nichts  zu  ändern.  Gemäss  jener 
Bestimmung  verzichtet  das  Grundbuchamt  auf  die  Verweisung  des  Erwerbers 
an  die  Bewilligungsbehörde,  wenn  Landreserven  für  Betriebsstätten  erworben 
werden  sollen,  die  einen  Drittel  der  gesamten  Fläche  nicht  übersteigen. 
Abgesehen davon,  dass  das  Mass  von einem  Drittel der gesamten  Fläche  bei 
weitem  überschritten  wird,  handelt  es  sich  im  vorliegenden  Fall  nicht  um 
Landreserven  für  den  Ausbau  eines  Unternehmens,  vielmehr  steht  das  ganze 
Unternehmen seit einigen Jahren still, und nun ist über die Bewilligungspflicht/-
fähigkeit einer Zwischennutzung zu entscheiden.  

eine 

5.1  Zur  Begründung  ihres  Rekurses  bringt  die  Rekurrentin  zunächst  vor, 
sie sei keine Person im Ausland. Eine juristische Person mit tatsächlichem und 
in  der  Schweiz  gelte  nur  dann  als  eine  vom 
statutarischem  Sitz 
Bewilligungsgesetz erfasste Person im Ausland, wenn Personen im Ausland in 
der besagten juristischen Person (mit Sitz in der Schweiz) eine beherrschende 
Stellung  innehätten.  Die  Rekurrentin  werde  letztlich  zu  100  Prozent  von 
Schweizern  kontrolliert.  Es  stimme  zwar,  dass  die  beiden  ausländischen 
Gesellschaften  Personen  im  Ausland  gemäss  dem  Ingress  von  Art.  5  Abs.  1 
BewG  seien,  doch  hätten  diese  (trotz  des  100  Prozent  Aktienbesitzes  an  der 
liege  die 
Rekurrentin)  keine  beherrschende  Stellung 
Beherrschung  der  Rekurrentin  allein  bei  Schweizer  Staatsbürgern,  die  jeweils 
100  Prozent  der  Aktien  dieser  beiden  ausländischen  Gesellschaften  hielten. 
Das  Bewilligungsgesetz  wolle  verhindern,  dass  Schweizer  Grundstücke  durch 
Ausländer  auf  einer  gesellschaftsrechtlichen  Ebene  kontrolliert  würden  oder 
ausländisches  Kapital als  Equity  oder  als  ausländische  Finanzierung  involviert 
sei.  Die  Ansicht  der  Bewilligungsbehörde,  dass  das  Bewilligungsgesetz  allein 
formal auf den Sitz abstelle, sei verkürzt. 

inne,  sondern 

5.2 Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer 
Bewilligung  der  zuständigen  kantonalen  Behörde  (Art.  2  Abs.  1  BewG).  Dabei 
gelten  unter  anderem  juristische  Personen,  die  ihren  statutarischen  oder 
tatsächlichen  Sitz  im  Ausland  haben,  sowie  juristische  Personen,  die  ihren 
statutarischen  und  tatsächlichen  Sitz  in  der  Schweiz  haben  und  in  denen 
Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben, als Personen im 
Ausland  (Art.  5  Abs.  1  lit.  b  und  c  BewG).  Eine  Person  im  Ausland  hat  eine 
beherrschende Stellung inne, wenn sie auf Grund ihrer finanziellen Beteiligung, 
ihres  Stimmrechtes  oder  aus  anderen  Gründen  allein  oder  gemeinsam  mit 
im  Ausland  die  Verwaltung  oder  Geschäftsführung 
anderen  Personen 
entscheidend  beeinflussen  kann.  Die  Beherrschung  einer  juristischen  Person 
durch  Personen  im  Ausland  wird  unter  anderem  dann  von  Gesetzes  wegen 

 
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vermutet,  wenn  diese  mehr  als  einen  Drittel  des  Aktien,  Stamm-  oder 
Genossenschaftskapitals besitzen (Art. 6 Abs. 1 und 2 lit. a BewG). 

Die Rekurrentin hat ihren Sitz in der Schweiz. Da mehr als ein Drittel ihrer 
Aktien  indes  im  Besitz  der  R  SA,  einer  juristischen  Person  mit  Sitz  in 
Luxemburg,  sind,  besteht  die  gesetzliche  Vermutung  einer  ausländischen 
Beherrschung.  Dies  unabhängig  davon,  ob  die  R  SA  direkt  oder  indirekt  von 
einer  Person  im  Ausland  beherrscht  wird  oder  nicht.  Die  in  Art.  5  Abs.  1  lit.  b 
BewG aufgeführten Körperschaften gelten unabhängig von ihrer Beherrschung 
automatisch  als  Personen  im  Ausland,  wenn  sich  ihr  statutarischer  oder 
tatsächlicher Sitz im Ausland befindet (BGr, 15. Januar 2010, 2C_409/2009, E. 
3.4, www.bger.ch).  

Mit  der  Rekurrentin  ist  festzuhalten,  dass  Art.  6  Abs.  2  BewG  lediglich 
Vorgaben  macht,  wann  die  Beherrschung  einer  juristischen  Person  durch 
Personen  im  Ausland  zu  vermuten  ist.  Der  Beweis  des  Gegenteils  ist  somit 
möglich.  Vorstellbar  sind  etwa  Fälle  von  konzentriertem  schweizerischem 
Aktienbesitz,  dem  ein  weitgestreuter  Aktienbesitz  im  Ausland  gegenübersteht, 
welcher mehr als einen  Drittel des  Gesamtkapitals ausmacht.  Im vorliegenden 
Fall  hält  die  ausländische  Gesellschaft  sämtliche  Aktien  der  Rekurrentin  und 
kann  damit  deren  Geschicke  alleine  bestimmen.  Es  mag  zwar  zutreffen,  dass 
zurzeit alle Gesellschaftsanteile via eine andere Gesellschaft mit Sitz in einem 
dritten  Staat  ausschliesslich  durch  Schweizer  Staatsangehörige  gehalten 
werden;  dies  kann  sich  jedoch  ändern,  was  angesichts  der  Mehrzahl  der 
zwischengeschalteten  juristischen  Personen  und  deren  ausländischen  Sitze 
von hier aus schlecht bemerkt, geschweige denn kontrolliert werden kann. Die 
Qualifikation  sämtlicher  juristischer  Personen  mit  ausländischem  Sitz  als 
Personen  im  Ausland  und  damit  die  grundsätzliche  Bewilligungspflicht  des 
Grundstückserwerbs durch solche Gesellschaften hat nicht zuletzt zum Zweck, 
unbemerkte  Veränderungen  der  Beherrschungsverhältnisse  zu  verhindern. 
Insgesamt  läuft  somit  die  rekurrentische  Argumentation,  letztlich  liege  keine 
ausländische Beherrschung vor, ins Leere. 

Einstweilen  ist  somit  festzuhalten,  dass  es  sich  bei  der  Rekurrentin 
aufgrund  ihrer  ausländischen  Beherrschung  um  eine  Person  im  Ausland  im 
Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG handelt. 

6.1  Die  Rekurrentin  stellt  sich  im  Weiteren  auf  den  Standpunkt,  die 
Zwischennutzung  sei  sehr  wohl  als  Hotelnutzung  zu  qualifizieren.  Die 
Vorinstanz  habe  bei  der  Prüfung,  ob  die  Zwischennutzung  im  Rahmen  eines 
Hotelbetriebes  erfolge  und  diesfalls  bewilligungsfrei  sei,  einseitig  auf  die 
Hoteldienstleistungen  und  deren  direkten  Bezug  zur  Zimmervermietung 
abgestellt.  Sie  habe  zudem  nicht  berücksichtigt,  dass  die  Studenten 
in  Anspruch  nehmen  könnten.  Auch  die 
verschiedene  Dienstleistungen 
Einrichtung  und  Ausstattung  der  Studenten-Zimmer  lasse  sich  nicht  mit  dem 
Begriff  der  «Wohnung»  vereinbaren;  ohne  Küche 
(mit  Kühl-  und 
Kochmöglichkeiten)  sei  eine  selbständige  Lebensführung  nicht  möglich.  Die 
Vorinstanz  lasse  sodann  ausser  Acht,  dass  der  Begriff  des  Hotels  als 
Betriebsstätte grosszügig ausgelegt und weit gefasst werden müsse, zumal alle 
Grundstücke,  die  für  die  Ausübung  einer  wirtschaftlichen  Tätigkeit  genutzt 

 
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würden,  generell  als  Betriebsstättengrundstücke  qualifiziert  werden  könnten. 
Art.  3  BewV  statuiere  im  Übrigen  keine  Bewilligungspflicht  für  Wohnraum, 
welcher  zur  Hotelnutzung  gehöre.  Vor  diesem  Hintergrund  habe  die 
Bewilligungsbehörde den Begriff des Wohnraums nach Art. 3 BewG i.V.m. Art. 
2  Abs.  2  lit.  a  BewG  ohne  sachliche  Begründung  zu  eng  ausgelegt  sowie 
dessen  notwendige  Verbindung  zu  den  über  die  T  angebotenen 
Dienstleistungen und die baulichen Begebenheiten ohne Not gar nicht oder zu 
wenig berücksichtigt. 

nach 

6.2  Gemäss  Art.  2  BewG  bedürfen  Personen  im  Ausland  für  den  Erwerb 
von  Grundstücken  einer  Bewilligung  der  zuständigen  kantonalen  Behörde. 
Keiner  Bewilligung  bedarf  der  Erwerb  unter  anderem  dann,  wenn  das 
Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines 
anderen 
eines 
Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient. Für die Qualifikation einer 
Liegenschaft  als  Betriebsstättengrundstück  ist  einzig  der  Zweck  entscheidend 
(Amtliches Bulletin  der  Bundesversammlung,  April-Session 1997, NR,  S.  676). 
In  Art.  3  BewV  ist  geregelt,  dass  die  gewerbsmässige  Vermietung  von 
Wohnraum,  der  nicht  zu  einem  Hotel  oder Apparthotel  gehört,  nicht  unter  den 
Begriff der Betriebsstätte fällt.  

geführten  Gewerbes, 

kaufmännischer 

Art 

Das  frühere  Recht  setzte  voraus,  dass  der  Erwerber  den  Betrieb  auch 
leitete.  Der  Erwerber  musste  also  ein  eigenes 
tatsächlich  selbst 
Betriebsinteresse  haben  und  sich  als  Unternehmer  selbst  betätigen.  Diese 
Einschränkung  ist  fallengelassen  worden.  Allein  ausschlaggebend  ist,  ob  das 
Grundstück  der  Ausübung  einer  wirtschaftlichen  Tätigkeit  dient,  unabhängig 
davon,  wer  die  Betriebsstätte  führt  oder  wem  das  Unternehmen  gehört  (H.P. 
Geissmann/F.  Huber/Th.  Wetzel,  Grundstückerwerb  in  der  Schweiz  durch 
Personen im Ausland, 1998, Rz. 137). 

6.3  Sollte  sich  die  momentane  Zwischennutzung  nicht  als  Wohnnutzung 
herausstellen,  könnte  die  Rekurrentin  weiterhin  Eigentümerin  des  derart 
genutzten  Grundstücks  bleiben.  Im  umgekehrten  Fall  dürfte  der  Status  quo 
nicht  beibehalten  werden,  mit  anderen  Worten  müsste  entweder  die  Nutzung 
aufgegeben  werden  oder  aber  es  wären  die  Eigentumsverhältnisse 
anzupassen. 

Kennzeichnend für ein Hotel sind neben der Übernachtungsmöglichkeit ein 
Restaurationsservice,  eine  Réception,  Aufenthaltsmöglichkeiten 
sowie 
allgemein  zugängliche  Toiletten  im  Bereich  der  öffentlichen  Räume.  Der 
für  Ein-Stern-Hotels  als 
Verband  Hotellerie  Suisse  schreibt  sodann 
Minimalstandard  unter  anderem  einen  wöchentlichen  Bettwäschewechsel,  die 
tägliche  Zimmerreinigung,  den  täglichen  Handtuchwechsel  auf  Wunsch,  ein 
im  Betrieb,  ein  erweitertes  Frühstücksangebot  sowie 
Getränkeangebot 
mindestens ein Restaurant, dass an mindestens fünf Tagen pro Woche geöffnet 
ist,  vor.  Selbst  diese  Mindeststandards  werden  im  Hotel  A  nicht  erfüllt.  Dies 
deutet  stark  darauf  hin,  dass  es  sich  nicht  um  einen  Hotelbetrieb  handelt.  Es 
sind  aber  nicht  nur  die  fehlenden  Dienstleistungen,  die  nicht  auf  eine 
Hotelnutzung,  sondern  auf  eine  Wohnnutzung  hindeuten.  Zum  einen  sind  die 
Verträge,  welche  mit  den  Studenten  abgeschlossen  werden,  anders  als  in 

 
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Hotels  üblich  auf  eine  längere  Dauer  angelegt;  so  wird  zum  Beispiel  die 
monatliche Bezahlung vereinbart. Auch das zu leistende Entgelt  von Fr. 400.-- 
pro  Monat  erweist  sich  bei  genauer  Betrachtung  nicht  als  adäquater  Preis  für 
eine  Hotel-Übernachtung,  resultiert  doch  ein  Preis  von  lediglich  rund  Fr.  13.-- 
pro  Nacht.  Hotel-Dienstleistungen  können  darin  nicht  enthalten  sein.  Auch  im 
Vertrag  zwischen  der  Rekurrentin  und  der  die  Studentenunterkunft 
betreibenden T ist von «als Wohnungen zu vermietenden Zimmern» die Rede. 
Auch  der  Verweis  auf  Art.  262  des  Obligationenrechts  (OR),  in  welchem  die 
Bedingungen  der  Untermiete  von  Wohn-  und  Geschäftsräumen  geregelt 
werden, deutet stark darauf hin, dass sich die Vertragsparteien bewusst waren, 
dass es sich hier um die Vermietung bzw. Untervermietung von Wohnraum und 
nicht  um  eine  Hotelnutzung  handelt.  Insgesamt  weist  die  Zwischennutzung 
deutlich mehr Wesenszüge der Wohnnutzung als der Hotelnutzung auf. Fände 
sie  nicht  in  einem  ehemals  als  Hotel  genutzten  Gebäude  statt,  stünde  die 
Qualifikation der Nutzung wohl ausser Frage. 

7.  Gemäss  Art.  2  Abs.  3  BewG  können  beim  Erwerb  von  Grundstücken 
nach  Absatz 
durch 
Wohnanteilsvorschriften  vorgeschriebene  Wohnungen  oder  dafür  reservierte 
Flächen miterworben werden. 

(d.h.  Betriebsstättengrundstücke) 

lit. 

a 

2 

Das  streitbetroffene  Grundstück  liegt  in  der  Wohnzone  W2  mit  einem 
vorgeschriebenen  Mindestwohnanteil  von  90  Prozent.  Dennoch  kann  die 
zwischenzeitliche  Wohnnutzung  nicht  gestützt  auf  genannte  Bestimmung  als 
bewilligungsfrei anerkannt werden. Dies, weil auf dem Rekursgrundstück – wie 
vorstehend  festgestellt  –  keine  Betriebsstätte  mehr  besteht;  somit  handelt  es 
sich nicht mehr um ein Grundstück im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG. Ganz 
allgemein 
(bzw.  das  Halten)  von 
Wohngebäuden gestützt auf Art. 2 Abs. 3 BewG nur in Frage kommt, wenn das 
Grundstück  mehrheitlich  einer  Betriebsstätte  dient,  die  Wohnnutzung  also 
untergeordneter  Natur 
ist  das  Grundstück  nicht  als 
ist.  Ansonsten 
Betriebsstättengrundstück zu qualifizieren. 

festzustellen,  dass  der  Erwerb 

ist 

8. Zusammenfassend ist der Rekurs vollumfänglich abzuweisen.