# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 53233c1f-925d-54c7-88f9-281a93e7d95a
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-28
**Language:** de
**Title:** Ausgestaltung von Dach- bzw. Attikageschossen. Bauvorhaben auf Landanlagegebiet. Ausnützbarkeit von Eisenbahngrundstücken. Lärmreflexionen von Eisenbahnlärm.
**Docket/Reference:** BRGE I Nrn. 0019-0023/2014
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_i_nrn._0019-0023-2014_vom_28._februar_2014.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
1. Abteilung 

G.-Nrn. 

BRGE I Nr. 

R1S.2012.05147, R1S.2012.05149, R1S.2013.05002, R1S.2013.05104 
und R1S.2013.05106  
0019/2014 bis 0023/2014 

Entscheid vom 28. Februar 2014 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Felix Hess, Baurichter Bruno Grossmann, Baurichter 
Walter Baumann, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

in Sachen 

Rekurrierende 

R1S.2012.05147 
1.  S. L. , [….]  
2.  D. R., [….]  

R1S.2012.05149 + R1S.2013.05106 
C. AG, [….]  

R1S.2013.05002 + R1S.2013.05104 
1. – 28. J. R. etc. [….] 

gegen 

Rekursgegnerinnen 

R1S.2012.05147, R1S.2012.05149, R1S.2013.05104 + R1S.2013.05106 
1.  Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich  
2.  Schweizerische Bundesbahnen SBB, Hochschulstrasse 6,  

3000 Bern 65  

R1S.2013.05002 
1.  Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich  
2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

3.  Schweizerische Bundesbahnen SBB, Hochschulstrasse 6,  

3000 Bern 65  

Mitbeteiligte 

R1S.2012.05147 
3.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
betreffend 

R1S.2012.05147 + R1S.2012.05149 
Bausektionsbeschluss Nr. BE 1742/12 vom 20. November 2012; Baubewil-
ligung für Geschäftshaus und Parkierungsanlage 

R1S.2013.05002 
Bausektionsbeschluss Nr. BE 1742/12 vom 20. November 2012 und Verfü-
gung der Baudirektion Kanton Zürich BVV 12-0848 vom 3. Juli 2012; Bau-
bewilligung  bzw.  gewässerschutzrechtliche  Bewilligung  für  Geschäftshaus 
und Parkierungsanlage,  

R1S.2013.05104 + R1S.2013.05106 
Bausektionsbeschluss BE Nr. 1438/13 vom 3. September 2013; Baubewil-
ligung  für  Geschäftshaus  und  Parkierungsanlage  (Abänderungspläne  zu 
BE 1742/12),  
_______________________________________________________ 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Beschluss  vom  20.  November  2012  erteilte  die  Bausektion  der  Stadt 

Zürich den Schweizerischen Bundesbahnen SBB die baurechtliche Bewilli-

gung für den Neubau eines Geschäftshauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 

RI5374 an der Bellerivestrasse 257, 259 und 261 in Zürich.  

Gleichzeitig  wurde  die  gewässerschutz-,  konzessions-  und  altlastenrechtli-

che  Bewilligung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  vom  3.  Juli  2012  für  das 

Bauvorhaben eröffnet.insgesant  

B. 

Gegen den baurechtlichen Entscheid erhoben S. L.  und D. R. (nachfolgend 

Rekurrentschaft  1)  mit  gemeinsamer  Eingabe  vom  21. Dezember  2012 

fristgerecht  Rekurs  beim  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und  bean-

tragten,  die  Baubewilligung  sei  zur  Überarbeitung  an  die  Vorinstanz  zu-

rückzuweisen.  Eventualiter  sei  die  Baubewilligung  aufzuheben  und  zur 

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Den Rekurrentinnen sei 

eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. 

Mit  Eingabe  vom  27. Dezember  2012  erhob  auch  die  C.  AG  (nachfolgend 

Rekurrentin  2),  fristgerecht  Rekurs  gegen  den  baurechtlichen  Entscheid 
beim  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und  beantragte  die  Aufhebung 

des Entscheides, eventualiter dessen Ergänzung mit verschiedenen Aufla-

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gen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekurs-

gegnerschaft. 

Sowohl gegen den baurechtlichen Entscheid als auch gegen die konzessi-
onsrechtliche  Bewilligung  der  Baudirektion  erhoben  [….]  zahlreiche  Nach-
barn  (nachfolgend  Rekurrentschaft  3)  mit  gemeinsamer  Eingabe  vom 

27. Dezember  2012  fristgerecht  Rekurs  beim  Baurekursgericht  des  Kan-

tons  Zürich  und  beantragten  die  Aufhebung  der  Entscheide  unter  Kosten- 

und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerschaft. 

C. 

Mit Verfügungen vom 8. bzw. 9. Januar 2013 wurden die Rekurseingänge 

unter 

den  Geschäfts-Nrn.  R1S.2012.05147 

(Rekurrentschaft 1), 

R1S.2012.05149 (Rekurrentin 2) und R1S.2013.05002 (Rekurrentschaft 3) 
vorgemerkt  und  die  Vernehmlassungsverfahren  eröffnet.  Im  Verfahren  G.-

Nr.  R1S.2012.05147  wurde  die  Baudirektion  als  Mitbeteiligte  in  das  Re-

kursverfahren beigeladen. 

D. 

Mit  Eingaben  vom  25.  und  26.  Februar  2013  beantragte  die  Baudirektion 

die Abweisung der Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R1S.2012.05147 und 

R1S.2013.05002. 

E. 

Am 18. März 2013 wurden alle drei Verfahren auf Antrag der privaten Re-

kursgegnerin  einstweilen  sistiert,  um  den  Entscheid  der  Baubehörde  über 

ein  Wiedererwägungsgesuch  betreffend  die  verkehrsmässige  Erschlies-

sung abzuwarten. Die Frist zur Erstattung der noch ausstehenden Rekurs-

antworten wurde abgenommen. 

F. 

Mit Beschluss vom 3. September 2013 trat die Bausektion Stadt Zürich auf 

das Wiedererwägungsgesuch der privaten Rekursgegnerin ein und bewillig-

te  Abänderungspläne  zu  dem  mit  Bauentscheid  vom  20.  November  2012 

bewilligten  Neubau.  In  der  Folge  wurden  die  drei  Verfahren  auf  Ersuchen 
der  privaten  Rekursgegnerin  mit  Verfügungen  vom  19.  September  2013 

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fortgesetzt und der Baubehörde sowie der privaten Rekursgegnerin wurde 

eine neue Vernehmlassungsfrist angesetzt. 

G. 

Gegen  die  Abänderungsbewilligung  vom  3.  September  2013  erhoben  die 

Rekurrentschaften  2  und  3  mit  Eingaben  vom  10.  bzw.  11.  Oktober  2013 

ebenfalls Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantrag-

ten die  Aufhebung  des  Entscheides  unter Kosten- und  Entschädigungsfol-

gen zu Lasten der Rekursgegnerschaft. 

H. 

Mit Verfügungen vom 15. Oktober 2013 wurden die neuen Rekurseingänge 

den  Geschäfts-Nrn.  R1S.2013.05106 

und 
unter 
R1S.2013.05104  (Rekurrentschaft 3)  vorgemerkt  und  die  Vernehmlas-

(Rekurrentin 2) 

sungsverfahren eröffnet.  

I. 

Mit  Eingaben  vom  21.  Oktober  2013  und  19.  November  2013  beantragte 

die  Baubehörde  die  Abweisung  sämtlicher  Rekurse.  Die  private  Rekurs-

gegnerin  beantragte  mit  Eingaben  vom  11.  November  2013  ebenfalls  die 

Abweisung der Rekurse unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten 

der jeweiligen Rekurrentschaften. 

J. 

Mit Repliken vom 3. und 12. Dezember 2013 hielten die Rekurrentschaften 

an  ihren  Anträgen  fest,  desgleichen  die  Baubehörde  und  die  private  Re-

kursgegnerin mit ihren Dupliken vom 7., 8. bzw. 15. Januar 2014. Die Bau-

direktion verzichtete stillschweigend auf eine Duplik. 

K. 

Am 24. Januar 2014 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes in den 

Rekursverfahren  der  Rekurrentschaften  2  und  3  im  Beisein  der  jeweiligen 

Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

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L. 

Mit Eingabe vom 14. Februar 2014 machte die Rekurrentin 2 weitere Aus-

führungen zur Signalisationsplanung. 

M. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die  Rekurse  beziehen  sich  auf  dasselbe  Bauvorhaben.  Die  Verfahren 

G.-Nrn. 

R1S.2012.05147, 

R1S.2012.05149, 

R1S.2013.05002, 

R1S.2013.05104  und  R1S.2013.05106  sind  daher  aus  prozessökonomi-

schen Gründen zu vereinigen. 

2. 

Die  Rekurrentinnen  der  Rekurrentschaft  1  verfügen  über  Stockwerkeigen-
tum, welche einzig durch die Seefeldstrasse [….] getrennt ist. Sie rügen mit 
ihrem Rekurs die unzureichende Abklärung der Lärmauswirkungen auf ihre 

Liegenschaft bzw. eine unzureichende vorsorgliche Begrenzung der Lärm-

emissionen. 

Die Rekurrentin 2 ist Dienstbarkeits- und Baurechtsberechtigte einer unmit-
telbar  an  das  Baugrundstück  angrenzenden  [….]  Parzelle.  Sie  rügt  mit  ih-
rem Rekurs u.a. die Beeinträchtigung der verkehrsmässigen Erschliessung 

ihrer gewerblichen Anlage, die Überschreitung der zulässigen Ausnützung, 

die Verletzung von Gestaltungsvorschriften und übermässige Lärmimmissi-

onen. 

Die Rekurrierenden der Rekurrentschaft 3 sind Eigentümer bzw. Mieter von 
Wohnhäusern oder Wohnungen [….]. Diese Grundstücke sind grösstenteils 
einzig durch die Seefeldstrasse von der westlich davon gelegenen Baupar-

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zelle getrennt oder befinden sich an Hanglage unmittelbar dahinter. Gerügt 

werden  u.a.  unzulässige  Dimensionen  des  Neubaus,  die  Verletzung  von 

Gestaltungsvorschriften,  die  Überschreitung  der  zulässigen  Ausnützung 

sowie übermässige Lärmimmissionen. 

Aufgrund  der  engen  räumlichen  Beziehung  und  der  vorgebrachten  Rügen 

sind  die  drei  Rekurrentschaften  zur  Rekurserhebung  im  Sinne  von  § 338a 

Abs. 1  des  Planungs-  und  Baugesetzes  (PBG)  legitimiert.  Da  die  übrigen 

Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Rekurse einzutre-

ten. 

3. 
Das  Baugrundstück  Kat.-Nr.  RI5374  im  Halte  von  16'442  m2  liegt  in  der 
Wohnzone  W3  (Wohnanteil  0 %,  ES III)  gemäss  Bau-  und  Zonenordnung 

der  Stadt  Zürich  (BZO).  Es  ist  zur  Hauptsache  überstellt  mit  den  Gebäu-

lichkeiten und Perronanlagen des SBB-Bahnhofs Tiefenbrunnen, Strecken- 

und  Abstellgeleisen.  Das  geplante  Vorhaben  kommt  auf  Konzessionsland 

(aufgefülltes Seegebiet) zu stehen. Auf dem südwestlichen Grundstücksteil 

soll  anstelle  des  bestehenden  Park+Ride-Parkplatzes  und  der  zur  Auto-

waschanlage  der  Rekurrentin  2  gehörigen  Staubsaugeranlage  ein  Ge-

schäftshaus  mit  Büros,  Gastronomie  und  Verkaufsflächen  erstellt  werden. 

Die Tiefgarage umfasst 94 Autoabstellplätze. 

4.1. 

Die Rekurrentschaften 2 und 3 halten die Ausgestaltung des fassadenbün-

digen Dachgeschosses im nördlichen Drittel des Gebäudes für unzulässig. 

Als  massgebliche  Fassadenlänge  zur  Bestimmung  der  erlaubten  Länge, 

auf  der  Attikageschosse  bündig  mit  der  Fassade  gebaut  werden  dürfen 

(sogenannte  Drittelsregel  gemäss  §  292  PBG),  sei  fälschlicherweise  die 

sich über die gesamte Gebäudelänge von ca. 135 m erstreckende Fassade 

angenommen worden. Massgebend sei indes nur die Fassade des mit dem 

Dachgeschoss  versehenen  nördlichen  Gebäudeabschnitts,  denn  der  süd-

lich daran anschliessende Einschnitt in der Dachkontur des Gebäudes be-

wirke  eine  gestalterische  Abtrennung  des  nördlichen  Gebäudeteils.  Unbe-
sehen davon sei der nördliche Kopfbau mit dem überhohen Attikageschoss 
derart dominant, dass er als viergeschossiges Gebäudevolumen erscheine. 

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4.2. 

Die Baubehörde entgegnet, es handle sich um ein einziges, langgestreck-

tes und seitlich nicht gegliedertes Gebäude mit baulich-architektonisch ein-

heitlichen  Fassaden. Zugunsten  einer volumetrischen  Differenzierung  wer-

de  auf  einer  Länge  von  81,1  m  auf  ein  Attikageschoss  verzichtet  und  auf 

einer Länge  von  14,9 m  davon  sogar auf  ein  Vollgeschoss.  Es  wäre  stos-

send,  wenn  dieser  Verzicht  dazu  führen  würde,  dass  im  Bereich  mit  dem 

Dachgeschoss  das  Profil  nur  auf  einer  Länge  von  13  m  (1/3  von  39,1 m) 

durchstossen werden dürfte. Das Attikageschoss werde als Dachgeschoss 
wahrgenommen,  weil  es  sich  –  die  offene  Terrassenkonstruktion  einge-
rechnet – nur über eine Länge von 39,1 m und nicht über die Gesamtlänge 
von 135,1 m erstrecke. 

4.3. 
Die  private  Rekursgegnerin  führt  aus,  im  Interesse  der  Einordnung  in  die 

Umgebung  sei  auf  ein  durchgängiges  Attikageschoss  verzichtet  worden. 

Das Gebäude trete aufgrund seiner geschlossenen Länge und seiner Ges-

taltung als ein einziger, höhenmässig teilweise gestaffelter Gebäudekörper 

in Erscheinung. Für die Bestimmung des zulässigen Drittels sei folglich auf 

die ganze Länge des Gebäudes abzustellen. 

4.3.1. 

Dachgeschosse (Attikageschosse) sind laut der Definition von § 275 Abs. 2 

PBG Gebäudeabschnitte, welche über der Schnittlinie Fassade/Dachfläche 
liegen.  Bei  Flachdächern  dürfen  sie  – vorbehältlich  § 292  lit. b  PBG – 
grundsätzlich  die  für  ein  entsprechendes  Schrägdach  zulässigen  Ebenen 

nicht durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittli-

nie  zwischen  der  tatsächlichen  Dachfläche  (des  obersten  Vollgeschosses) 

und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung 

mit § 292 PBG; in der Stadt Zürich gelten die besonderen Regelungen ge-

mäss  Art.  7a  BZO).  Demgemäss  müssen  Attikageschosse  mit  Ausnahme 

der nach § 292 PBG zulässigen Dachaufbauten ein Profil einhalten, das auf 

den fiktiven Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe ma-

ximal einen Meter über der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fas-

sade  und  der  Oberkante  des  fertigen  Fussbodens  des  Attikageschosses 
unter  45°  angelegt  wird.  Diese  Regel  greift  indessen  nur  gegenüber  der 
hypothetischen  Traufseite  des  betreffenden  Gebäudes  ein;  "giebelseitig" 
(stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss unter Schräg-

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dach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig sein. Auch ist es zuläs-
sig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d. h. an 

die  Gebäudeecken  der  betreffenden  Traufseiten,  zu  rücken,  sofern  das 

Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines 

Vollgeschosses vermittelt.  

Bauteile  (Dachaufbauten),  welche  traufseitig  die  erwähnte  Dachprofillinie 

durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, das heisst sie 

dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als 1/3 der betreffen-

den Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis 

zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, das 

heisst mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG 

im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung [ABV]). Der in § 292 PBG ver-

wendete  Begriff  der  "betreffenden  Fassadenlänge"  ist  nicht  ohne  weiteres 

im gleichen Sinn zu verstehen wie in den Bestimmungen über die Abstän-

de,  die  Gebäudelänge  und  die  Gebäudebreite  (vgl.  dazu  § 260  PBG  und 

§§ 23  ff.  ABV).  Als  massgebend  sind  vielmehr  diejenigen  Fassadenteile 

anzusehen,  die  als  zur  fraglichen  Dachfläche  zugehörig  erscheinen  bzw. 

mit dieser eine optische Einheit bilden. Hierbei kann die Fassade geradlinig 

verlaufen  oder  auch  kleinere  Rücksprünge  aufweisen.  Entscheidend  sind 
− mit Blick auf die ästhetische Motivation der Regelung − letztlich  die kon-
kreten Verhältnisse im Einzelfall.  

Bei der Bestimmung von § 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm, 

welche  bezweckt,  dass  Dach  und  Dachaufbauten  in  einem  abgerundeten 

harmonischen  Bild  als  ein  aufeinander  abgestimmtes  Ganzes  erscheinen. 

Insbesondere  sollen  überdimensionierte,  dem  Dachbereich  ein  Überge-

wicht  verleihende  Aufbauten  verhindert  werden.  Das  Verwaltungsgericht 

hat sich stets vom Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Vorschrift leiten las-

sen,  dass  die  Dachgeschosse  noch  als  solche  erkennbar  sind  und  nicht 

den  Eindruck  eines  Vollgeschosses  vermitteln 

(vgl.  zum  Ganzen 

VB.2011.00535  vom  21.03.2012,  E.  3.1.,  VB.2011.00539,  E.  3.1.,  in 

BEZ 2012  Nr.  19,  VB.2006.00150,  E.  3.2,  in  BEZ 2006  Nr.  43  =  RB  2006 

Nr. 69,  VB.2004.00481,  E.  3.1,  in  BEZ  2005  Nr.  22  und  VB.2003.00005 

vom 21.05.2003, E. 2a, jeweils mit weiteren Hinweisen). 

4.3.2. 

Das geplante, 135,1 m lange Gebäude gliedert sich in einen 81,1 m langen 
südlichen Abschnitt mit drei Vollgeschossen, einen 14,9 m langen Mittelteil 

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mit  zwei  Vollgeschossen  sowie  einen  39,1  m  langen  nördlichen  Abschnitt 

mit drei Vollgeschossen und dem fraglichen Attikageschoss. Die Längsfas-

saden der drei Gebäudeabschnitte weisen zwar eine einheitliche Flucht und 

Gestaltung auf. Der zweigeschossige Mittelteil bewirkt aber eine Zäsur, so 

dass die Längsfassade nicht mehr als eine einzige, durchgehende Fassade 

wahrgenommen wird.  Vielmehr erscheint das Gebäude als bestehend aus 

zwei Hauptkuben, verbunden mit einem niedrigeren Mittelteil. Auch ist das 

Dachprofil  eines  hypothetischen  Schrägdaches  beim  Mittelteil  nicht  gleich 

anzusetzen  wie  bei  den  Hauptkuben.  Dementsprechend  erscheinen  die 

Längsfassaden  als den  jeweiligen  Gebäudeabschnitten  zugehörig.  Daraus 

folgt,  dass  in  Bezug  auf  das  fragliche  Attikageschoss  für  die  Bestimmung 

des  Drittelsmasses  (§  292  PBG)  auf  die  Fassadenlänge  des  nördlichen 

Gebäudeabschnitts abzustellen ist (39,1 m). 

Nebst der Verletzung der Drittelsregel (§ 292 PBG) führt auch die kubische 

Ausgestaltung des Gebäudes dazu, dass das Dachgeschoss nicht mehr als 

solches  erkennbar  ist  und  der  nördliche  Gebäudeteil  als  übergeschossig 

erscheint.  Dieser  Eindruck  entsteht  insbesondere  dadurch,  dass  sich  das 

Attikageschoss  in  südlicher  Richtung  nicht  fortsetzt,  sondern  sich  auf  den 

fassadenbündigen Teil beschränkt, dass das Attikageschoss mit einer Hö-

he von 5,46 m markant höher ist als die darunter liegenden Vollgeschos-se 

des  ersten  und  zweiten  Obergeschosses  (3,5  m)  und  dass  das  Attikage-

schoss  nicht  nur mit  der  nördlichen  Stirnfassade  bündig  ist,  sondern  auch 

mit der Südfassade des dritten Obergeschosses jenes Gebäudeteils. 

Obgleich  die  kubische  Gestaltung  des  Gebäudes  insgesamt  und  einmal 

abgesehen  von  der  Vorschrift  von  §  292  PBG  durchaus  zu  überzeugen 

vermag  (s.  zu  den  gestalterischen  Anforderungen  die  nachfolgenden  Aus-

führungen  unter  Ziffer  9.2.),  lassen  die  Geschosszahlvorschriften  der 

betreffenden  Zone  und  die  gestalterischen  Anforderungen  an  Dachge-

schosse gemäss § 292 PBG solches nicht zu. 

4.3.3. 

Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können mittels Statu-

ierung  von  Nebenbestimmungen  in  der  Baubewilligung  geheilt  werden. 

Dies ist jedoch nur dann zulässig, wenn davon ausgegangen werden kann, 

dass die Mängel ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können 

(§ 321 Abs. 1 PBG). Ob ein Mangel ohne besondere Schwierigkeiten korri-
giert werden kann, entscheidet sich nach qualitativen und nicht nach quan-

R1S.2012.05147 

Seite 9 

 
 
titativen Gesichtspunkten. Insbesondere muss das Gewicht eines Mangels 

am  Umfang  des  Gesamtprojekts  gemessen  werden.  Mithin  kommt  dieses 

Vorgehen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter 

Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie 

nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VB.2010.0440 vom 

26.  Januar  2011,  E.  2.1;  VB.2005.00132,  E.  4.2,  in  BEZ  2006  Nr. 6; 

RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5).  

4.3.4. 

Vorliegend lässt sich nicht in konkreter Weise vorgeben, in welcher Weise 

das  Attikageschoss  abzuändern  sein  wird.  Es  stehen  dazu  verschiedene 

Wege  offen,  darunter  auch  solche,  die  nicht  mehr  untergeordneter  Natur 

wären,  namentlich  die  vollständige  Weglassung  des  Attikageschosses.  In 

jedem Fall wirkt sich die Mängelbehebung auf das äussere Erscheinungs-

bild des Bauvorhabens aus, was eine dahingehende Neubeurteilung durch 

die  Baubehörde  erforderlich  macht.  Da  somit  der  Mangel  nicht  mit  einer 

Nebenbestimmung  geheilt  werden  kann,  ist  der  Bauentscheid  in  Gutheis-

sung  der  Rekurse  in  den  Verfahren  G.-Nrn.  R1S.2012.05147  (Rekurrent-

schaft  1),  R1S.2012.05149  (Rekurrentin  2)  und  R1S.2013.05002  (Rekur-

rentschaft 3) aufzuheben.  

Hinsichtlich  der  im  koordinierten  Verfahren  ergangenen  Verfügung  der 

Baudirektion  Kanton  Zürich  vom  3.  Juli  2012  ist  das  Verfahren  G.-Nr. 

R1S.2013.05002 bei diesem Ausgang als gegenstandslos geworden abzu-

schreiben. 

Sodann sind bei diesem Ausgang auch die gegen die Abänderungsbewilli-

gung  vom  3.  September  2013  gerichteten  Rekurse  in  den  Verfahren 

G.-Nrn.  R1S.2013.05106 

(Rekurrentin 

2) 

und  R1S.2013.05104 

(Rekurrentschaft 3) als gegenstandslos geworden abzuschreiben. 

5. 

Nachdem  der  angefochtene  Bauentscheid  bereits  aus  oben  genannten 

Gründen  aufzuheben  ist,  sind  die  weiteren  Beanstandungen  grundsätzlich 

nicht  mehr  zu  prüfen.  Im  Hinblick  auf  ein  geändertes  Projekt  wird  im  Fol-

genden bemerkungsweise dennoch auf einzelne Rügen eingegangen. 

R1S.2012.05147 

Seite 10 

 
 
6.1. 

Der  Rekurs  der  Rekurrentschaft  3  wendet  sich  auch  gegen  die  konzessi-

onsrechtliche  Bewilligung  der  Baudirektion.  Diese  ist  notwendig,  da  das 

streitige  Projekt  auf  Konzessionsland  (aufgefülltes  und  im  19.  Jahrhundert 

an  die  SBB  abgetretenes  Seegebiet)  zu  stehen  kommen  soll.  Zum  Zeit-

punkt  der  Bewilligungserteilung  wurden  bauliche  Veränderungen  auf  Kon-

zessionsland  in  Anwendung  von  §  2  des  Wasserwirtschaftsgesetzes 

(WWG) bzw. von §§ 25 und 27 der Konzessionsverordnung (KonzV WWG) 

nach den Richtlinien gemäss Baudirektionsverfügung (BDV) Nr. 1598 vom 

7. Juli 1995 beurteilt. Diese sieht u.a. vor, dass Gebäude vom See her kei-

ne zusammenhängende Ansicht von mehr als 20 m Länge aufweisen dür-

fen.  Vorliegend  hat  die  Baudirektion  auf  die  Anwendung  dieser  Richtlinie 

verzichtet, da sich das Vorhaben ab Seeufer in der zweiten Bautiefe befin-

de  (s.  angefochtene  Baudirektionsverfügung,  E. A.5,  sowie  Rekursantwort 

der  Baudirektion  vom  14. Februar  2013,  act.  13,  R1S.2013.05002).  Nach 

Ansicht  der  Rekurrentschaft  3  ist  die  Richtlinie  zwingend  anzuwenden.  Es 

komme nicht darauf an, ob sich ein Bauvorhaben in der ersten oder in der 

zweiten Bautiefe befinde. Zudem stelle die vor dem Baugrundstück durch-

führende  Bellerivestrasse  und  die  am  Seeufer  gelegene  Parkanlage  keine 

"Bautiefe", sondern eine Freihaltezone dar. 

6.2. 

Seit  diesen  Vorbringen  hat  sich  mit  dem  Urteil  des  Bundesgerichtes  vom 

28. März  2013  (BGE  139  II  470)  eine  Änderung  der  Rechtslage  ergeben. 

Demgemäss  erstreckt  sich  die  im  Raumplanungsgesetz  (RPG)  verankerte 

Planungspflicht  der  Kantone  auf  ihr  gesamtes  Territorium  und  schliesst 

damit auch das im Privateigentum stehende Konzessionsland ein. Die Mit-

tel der Raumplanung sowie des Natur- und Heimatschutzes erlauben, den 

Seeuferschutz  in  umfassender Weise  wahrzunehmen.  Soweit  verbindliche 

Normen und nutzungsplanerische Festlegungen bestehen, welche die Nut-

zung  des  Seeuferbereichs  regeln  und  dabei  auch  das  Konzessionsland 

einschliessen,  sind  die  zuständigen  Behörden  beim  Entscheid  über  die 

Baukonzessionen  daran  gebunden.  Ihr  Ermessen  wird  in  diesem  Umfang 

eingeschränkt  und  sie  kann  nunmehr  jedenfalls  in  diesem  nutzungsplane-

risch oder spezialgesetzlich geordneten Bereich nicht mehr im Einzelfall frei 

entscheiden  (E.  3.2).  Somit  ist  die  Baudirektion  bei  der  Beurteilung  von 

Baukonzessionen auf Landanlagen grundsätzlich an die Normen des PBG 
und  der  BZO  gebunden.  Soweit  ihre  Richtlinien  davon  abweichen,  stellen 

R1S.2012.05147 

Seite 11 

 
 
sie  eine  Art  Spezialbauordnung  dar,  für  die  keine  gesetzliche  Grundlage 

besteht. An Bauvorhaben auf Landanlagen können nicht unter Verweis auf 

den  konzessionsrechtlichen  Bewilligungsvorbehalt  höhere  Anforderungen 

gestellt werden, als dies die gesetzlichen Bestimmungen und nutzungspla-

nerischen Festlegungen verlangen (vgl. E. 3.3. ff.). 

6.3. 

Bezug nehmend auf das erwähnte Urteil des Bundesgerichts bringt die Re-

kurrentschaft 3 mit  Replik  vom  12.  Dezember 2013  vor, nunmehr fehle es 

dem Baugrundstück an der planungsrechtlichen Baureife (§ 234 PBG). Auf 

dem Kantonsgebiet von Zürich seien 95 % des Seeanstosses Landanlage-

gebiet.  Die  kantonale  Praxis  habe  faktisch  gesetzesähnliche,  generelle 

Rechtswirkung für die Ufergestaltung am Zürichsee gehabt. Deshalb müsse 

das Vakuum, das mit dem Wegfall der Richtlinien und von § 25 in Verbin-
dung mit § 27 der KonzV WWG entstanden sei, aufgefüllt werden. Die be-

stehenden  Freihaltezonen  würden  für  den  angezeigten  planerischen  Um-

gang mit dem Seeufer nicht mehr genügen. 

6.4. 

Bauten und Anlagen dürfen nur auf Grundstücken erstellt werden, die bau-

reif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnis-

se  es  erfordern,  bereits  auf  den  Baubeginn  hin  gesichert ist  (§ 233  Abs. 1 

PBG).  Gemäss  § 234  PBG  gilt  ein  Grundstück  als  baureif,  wenn  es  er-

schlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlen-

de oder durch die Gemeindeexekutive beantragte planungsrechtliche Fest-

legung nachteilig beeinflusst wird. Diese Bestimmung bezweckt den Schutz 

fehlender  oder  in  Änderung  stehender  planungsrechtlicher  Festlegungen. 

Das  Erfordernis  der  planungsrechtlichen  Baureife  löst  eine  befristete  Bau-

sperre aus, wenn eine noch ausstehende Planung oder eine Planänderung 

durch  ein  Bauvorhaben  negativ  präjudiziert  würde.  Künftige  Planfestset-

zungen  entfalten  auf  diese  Weise  eine  negative  Vorwirkung.  Um  negativ 

präjudiziert  werden  zu  können,  muss  eine  in  Änderung  stehende  Planung 

allerdings  einen  bestimmten  Konkretisierungsgrad  erreicht  haben;  als  von 

der Gemeindeexekutive beantragt im Sinne von § 234 PBG und damit hin-

reichend  konkretisiert  gilt  eine  planerische  Festlegung  in  der  Regel  dann, 
wenn sie  zuhanden der öffentlichen Auflage gemäss § 7 PBG verabschie-
in  BEZ 1994  Nr. 3; 
det  worden 

ist  (BRKE IV  Nr. 166/1993,  E. 2e/f, 

www.baurekursgericht-zh.ch). Wird die Änderung einer planungsrechtlichen 

R1S.2012.05147 

Seite 12 

 
 
Festlegung  erst  während  eines  laufenden  Rechtsmittelverfahrens  betref-

fend  ein  bestimmtes  Bauvorhaben  beantragt,  so  hängt  die  Beachtung  der 

ins Auge gefassten planungsrechtlichen Festlegung nach ständiger Recht-

sprechung von einer Interessenabwägung im konkreten Einzelfall ab. Dabei 

ist das öffentliche Interesse, dass die künftige Planung nicht negativ präju-

diziert werde, gegen das private Interesse an der Verwirklichung des Bau-

vorhabens  abzuwägen  (BGE  118  Ia  510 ff.,  E.  4d/e;  VB.2004.00028  vom 

21.  April  2004,  E. 3.5;  VB.2000.00124  in  RB  2000  Nr.  97  =  BEZ 2000 

Nr. 38). 

6.5. 

Mit Kreisschreiben vom 20. Januar 2014 (s. www.are.zh.ch) lud die Baudi-

rektion  die  Gemeinden  aufgrund  der  geänderten  Rechtslage  ein,  die  pla-

nungsrechtlichen Festlegungen im Nahbereich des Zürichsees zu überprü-
fen. Insbesondere sei zu prüfen, ob mit dem Wegfall der kantonalen Richt-

linien im Bereich Landanlagen eine Regelungslücke entstanden sei, welche 

eine unerwünschte Bebauungsstruktur ermöglichen könne. In den kommu-

nalen  Nutzungsplanungen  und  Gestaltungsplänen  werde  teilweise  auf  die 

nicht  mehr  anwendbaren  Richtlinien  verwiesen  oder  es  werde  von  deren 

weiteren  Anwendung  ausgegangen.  Gegebenenfalls  sei  zur  Verhinderung 

negativer  Präjudizien  die  Festsetzung  einer  Planungszone  (§  346  PBG) 

angezeigt. 

Vorliegend  sind  die  Landflächen  westlich  des  Bauvorhabens,  d.h.  die 

Bellerivestrasse und die angrenzende Fläche bis zur Uferlinie des Sees der 

Freihaltezone  FC  (Sport-  und  Badeanlagen)  gemäss  BZO  zugewiesen. 

Damit trägt die kommunale Nutzungsordnung der Lage am See Rechnung. 

Hinter der Freihaltezone, im Abstand von ca. 46 bis 70 m zur Uferlinie (die 

"Bucht"  südlich  der  Parkanlage  ausgenommen),  schliesst  das  in  der  Bau-

zone gelegene Baugrundstück an. Sodann sind die Vorschriften zur Gestal-

tung und Bewirtschaftung des Gewässerraums gemäss Art. 41c Gewässer-

schutzverordnung  (GSchV)  zu  beachten.  Weder  wird  in  der  BZO  auf  die 

besagte  Richtlinie  verwiesen  noch  geht  die  kommunale  Baubehörde  von 

deren  weiteren  Anwendung  aus,  ist  doch  die  Baudirektion  selbst  der  Auf-

fassung, dass die Richtlinie ohnehin nicht anzuwenden sei. Dies zu Recht, 

denn  es  kann  nicht  von  einer  am  Zürichseeufer  gelegenen  Baute  gespro-

chen  werden.  Unter  diesen  Umständen  ist  nicht  davon  auszugehen,  dass 
die  für  das  Baugrundstück  geltenden  Zonenvorschriften  revisionsbedürftig 

R1S.2012.05147 

Seite 13 

 
 
sind.  Weder  ist  eine  fehlende  noch  gar  eine  in  Änderung  stehende  pla-

nungsrechtliche  Anordnung  festzustellen.  Die  planungsrechtliche  Baureife 

des Baugrundstückes steht demnach ausser Frage. 

7.1. 

Die  Rekurrentschaften  2  und  3  beanstanden  im  Weiteren  eine  fehlerhafte 

Berechnung  der  für  die  Ausnützungsziffer  massgeblichen  Grundfläche 

(§ 259  Abs. 1  PBG)  und  damit  eine  Überschreitung  der  erlaubten  Ausnüt-

zung. Es seien in unzulässiger Weise Teile des Eisenbahnareals einbezo-

gen worden. 

7.2.1. 

Gemäss  Art.  18  Abs.  1  des  Eisenbahngesetzes  (EBG)  dürfen  Bauten  und 
Anlagen, die ganz oder überwiegend dem Bau und Betrieb einer Eisenbahn 

dienen  (Eisenbahnanlagen),  nur  mit  einer  Plangenehmigung  erstellt  oder 

geändert werden. Solche Eisenbahnanlagen beruhen damit auf einer über-

geordneten  planerischen  Festlegung.  Sie  sind  durch  die  eisenbahnrechtli-

che Plangenehmigung dem Eisenbahnverkehr gewidmet und gehören des-

halb  nicht  zur  anrechenbaren  Fläche  im  Sinne  von  §  259  Abs. 1  PBG. 

Dementsprechend  sind  kommunale  Zonenpläne  von  vornherein  nur  inso-

weit  rechtswirksam,  als  davon  keine  Bahnanlagen  betroffen  sind.  Sie  sind 

deshalb  nur  auf  betriebsfremde  Nutzungen  des  Bahnareals  anwendbar 

(BGE 115 Ib 166 ff., E. 4).  Die bauliche Ausnützbarkeit von  Grundstücken 

mit Bahngeleisen für betriebsfremde Zwecke setzt zudem voraus, dass die 

fragliche Fläche klar über das hinaus geht, was für die Schieneninfrastruk-

tur notwendig ist, und dass bezüglich Ausdehnung und Form des fraglichen 

Grundstückteils  von  einer  mehr  als  nur  hypothetisch  für  betriebsfremde 

Zwecke  nutzbaren  Teilfläche  gesprochen  werden  kann.  Besteht  das 

Grundstück  neben  dem  eigentlichen  Bahntrassee  nur  noch  aus  einem 

schmalen  Streifen,  überwiegt  die  bahnbetriebliche  Zwecksetzung  (vgl. 

BRGE  II  Nrn.  0077  und  0078,  E.  5.3.4,  in  BEZ  2012  Nr.  12,  sowie 

VB.2012.00570  vom  21.  November  2012,  E.  5.3.4.,  mit  Hinweis  auf 

VB.2011.00301 vom 7. Dezember 2011, E. 3.4). 

7.2.2. 

Zu  prüfen  ist  zunächst  die  Ausnützbarkeit  des  schmalen  Streifens  entlang 
der östlichen Bauparzellengrenze zwischen dem Geleisefeld und der See-

R1S.2012.05147 

Seite 14 

 
 
feldstrasse.  Der  Abstand  zwischen  der  Mittellinie  des  östlichsten  Geleises 

und der Grundstücksgrenze beträgt hier teilweise nur ca. vier bis fünf Me-

ter.  Die  Baubehörde  geht  davon  aus,  dass  die  mehr  als  1,69  m  von  der 

Gleismittellinie  entfernte  Fläche  eingerechnet  werden  darf.  Dieses  Mass 

ergebe sich aus Art. 18 der Eisenbahnverordnung (EBV), welche das Licht-

raumprofil  regle,  und  bestimme  die  sogenannte  Grenzlinie  fester Anlagen. 

In  den  von  der  Grenzlinie  umschriebenen  Raum  dürften  keine  festen  Ge-

genstände hineinragen.  

Die  Betrachtungsweise  der  Baubehörde  ist  schon  deshalb  nicht  sachge-
recht, weil – wie sie selbst festhält – die Grenzlinie bei Normalspur nur bis 
auf  eine  Höhe  von  1,3  m  über  der  Schienenoberkante  einen  Abstand  von 

1,695 m  von  der  Gleismittellinie  aufzuweisen  hat,  darüber  aber  einen  sol-

chen von 1,9 m. Die Grenzlinie definiert den minimalen Querschnitt, der die 

Durchfahrt  der  Fahrzeuge  gewährleistet.  Beim  Lichtraumprofil  kommen 

aber noch zusätzlich erforderliche Sicherheitsräume hinzu. Das Lichtraum-

profil  ist  die  Umhüllende  des  für  die  Durchfahrt  von  Fahrzeugen  und  für 

weitere  bahnbetriebliche  Zwecke  freizuhaltenden  Raumes  (Fensterraum, 

Dienst- bzw. Schlupfweg; s. Art. 18 und Anhang 1 EBV sowie Ausführungs-

bestimmungen zur Eisenbahnverordnung [AB-EBV], Blätter 1 N und 6 N zu 

Art. 18, www.bav.admin.ch). Bei der Normalspur erstreckt sich dieser Raum 

seitlich bis 2,5 m ab Gleisachse (AB-EBV, Blätter N 11 ff. zu Art. 18). Die-

ser Bereich ist in funktioneller Hinsicht für den Bahnbetrieb notwendig und 

in  jedem  Fall  der  Eisenbahnanlage  und  dem  Plangenehmigungsverfahren 

vorbehalten. Sodann beträgt der seitliche Minimalabstand für Masten (und 

Bauten)  bei  Normalspur  3  m  ab  Gleismittellinie  (für  Masten  in  Bahnhöfen 

ausserhalb des Perronbereichs 2,18 m, s. AB-EBV, Blatt 15 N zu Art. 18). 

Soweit  ein  Grundstück  ausserhalb  des  Lichtraumprofils  mit  Masten  und 

dergleichen  überstellt  ist,  dient  es  grundsätzlich  ebenfalls  zumindest  über-

wiegend der Eisenbahn. 

Der fragliche Streifen des Baugrundstücks entlang der Seefeldstrasse liegt 

teils  innerhalb  des  Lichtraumprofils  und  ist  teilweise  darüber  hinaus  mit 

Masten  des  Fahrleitungstragwerks  überstellt.  Diese  Flächen  sind  dem  Ei-

senbahnverkehr gewidmet. Soweit jenseits davon noch ein schmaler Strei-

fen entlang der Strasse verbleibt, überwiegt die bahnbetriebliche Zweckset-

zung  ebenfalls.  Für  eine  betriebsfremde  Ausnützung  verbleibt  entlang  der 

Seefeldstrasse höchstens die Fläche in der nördlichsten Grundstücksecke, 
soweit sie ausserhalb des Minimalabstandsbereiches liegt, nicht mit Teilen 

R1S.2012.05147 

Seite 15 

 
 
der  Bahnanlage  überstellt  ist  und  eine  betriebsfremde  Nutzung  auch  tat-

sächlich möglich ist bzw. tatsächlich erfolgt, etwa als Parkplatz. 

An  dieser  Stelle  ist  festzuhalten,  dass  auch  entlang  der  westlichen  Seite 

des Geleisefeldes die massgebliche Grundfläche (§ 259 Abs. 1 PBG) unter 

Berücksichtigung des Lichtraumprofils und allfälliger Fahrleitungsmasten zu 

bestimmen ist. Auch hier wurde fälschlicherweise von der Grenzlinie fester 

Anlagen  im unteren Bereich  (seitlicher Abstand 1,69  m ab  Gleismittellinie) 

anstatt vom Lichtraumprofil ausgegangen. 

7.2.3. 

Weiter ist zu prüfen, inwieweit die Flächen im Bereich des Bahnhofsgebäu-

des, der Bus- und Tramhaltestelle und der Ladengeschäfte als massgebli-

che  Grundfläche  im  Sinne  von  §  259  Abs. 1  PBG  gelten  können.  Zur  Ei-

senbahnanlage  gehören  auch  die  mit  dem  Bau  und  dem  Betrieb  zusam-

menhängenden  Erschliessungsanlagen  (Art.  18  Abs. 6  EBG).  Die  Flächen 

um  das  Bahnhofsgebäude  herum,  die  zu  den  Eingängen  des  Gebäudes 

führen  (Trottoir  vor  der  Südwestfassade,  überdachter  Bereich  vor  der 

Nordwestfassade mit Abgang zur Unterführung) sowie der überdachte Be-

reich gegen die Geleise hin sind offensichtlich der Eisenbahnanlage zuzu-

rechnen.  Auch  ist  es  willkürlich,  im  Durchgang  zwischen  dem  Bahnhofge-

bäude und dem Nebengebäude mit Ladengeschäften (Stellwerk) bloss die 

über  der  Fussgängerunterführung  gelegenen  Flächen  von  der  massgebli-

chen Grundfläche auszunehmen. Sodann gelten Strassenbahnen ebenfalls 

als  Eisenbahnen  im  Sinne  des  Eisenbahngesetzes  und  unterstehen  dem 

entsprechenden  Plangenehmigungsverfahren.  Demzufolge  kann  auch  die 

Tramhaltestelle nicht als massgebliche Grundfläche herangezogen werden. 

Die  geringe  Ausdehnung  der  fraglichen  Flächen  lässt  kaum  Raum  für  be-

triebsfremde Nutzungen, weshalb sie zumindest überwiegend dem Betrieb 

der  Eisenbahn  bzw.  des  Trams  zuzurechnen  sind.  Im  Ergebnis  führt  dies 

dazu, dass der gesamte Bereich zwischen Tramwendeschlaufe bzw. Tram-

haltestelle und dem ersten Geleise des Bahnhofs sowie von der Tramhalte-

stelle in südwestlicher Richtung, mithin die Flächen um die beiden Gebäu-

de  herum  einschliesslich  einer  angemessenen  Verkehrsfläche  vor  dem 

südöstlichen  Anbau  des  Bahnhofsgebäudes  (Verbindungsweg  von  der 

Bushaltestelle  zum  Perron)  als  Eisenbahnanlage  im  Sinne  von  Art. 18 
Abs. 1 EBG zu gelten haben und für die massgebliche Grundfläche (§ 259 
Abs. 1 EBG) nicht herangezogen werden können.  

R1S.2012.05147 

Seite 16 

 
 
7.2.4. 

Nach  dem  Gesagten  erweist  sich  die  Ausnützungsberechnung  als  fehler-

haft, was zu einer Überschreitung der erlaubten Ausnützung führt. Die pri-

vate  Rekursgegnerin  erklärt  indes,  dass  sie  auf  benachbarten  Grundstü-

cken  (Kat.-Nrn.  RI5401  und  RI4978)  über  Ausnützungsreserven  verfüge, 

weshalb  der Wegfall  der  beanstandeten  Grundflächen  durch  eine  Ausnüt-

zungsübertragung  kompensiert  werden  könne.  Wie  es  sich  damit  verhält, 

kann an dieser Stelle offen bleiben. Immerhin ist anzufügen, dass das dazu 

eingereichte  Schema  (act.  19.3,  R1S.2012.05149)  gemäss  den  oben  aus-

geführten Grundsätzen zu korrigieren sein wird. Der Umstand, dass ein Teil 

der für den Ausnützungstransfer in Frage kommenden Flächen der Parzelle 

Kat.-Nr.  RI5401  jenseits  des  Geleisefeldes  gelegen  sind,  steht  entgegen 

der  Auffassung  der  Rekurrentin  2  einem  Ausnützungstransfer  nicht  entge-

gen.  Seit  der Revision  des  PBG  vom  1.  September 1991  wird  für Ausnüt-

zungsübertragungen  nicht  mehr  vorausgesetzt,  dass  die  interessierenden 

Flächen zusammenhängen müssen; damit wurde die zoneninterne Ausnüt-

zungsübertragung  zwischen  mehreren  Grundstücken  erleichtert.  Gemäss 

Rechtsprechung  ist  die  Ausnützungsübertragung  innerhalb  der  nämlichen 

Zone  über  ein  oder  mehrere  Drittgrundstücke  grundsätzlich  zulässig  und 

darf auch über (öffentliche) Strassen erfolgen (s. VB.2006.00322, E. 3.3, in 

BEZ 2007 Nr. 20, mit Hinweisen). 

8.1. 

Die  Rekurrentschaften  2  und  3  monieren  die  ungenügende  Rücksichtnah-

me des Bauvorhabens auf das benachbarte Bahnhofsgebäude Tiefenbrun-

nen als Schutzobjekt. Das Volumen des Neubaus bedränge das niedrigere 

Bahnhofsgebäude  massiv.  Dieses  bilde  den  Übergang  vom  Stadt-ende 

zum Land seeaufwärts und sei trotz seiner eher geringen Grösse präsent. 

Der Neubau werde den Blick auf das Bahnhofsgebäude verstellen.  

Die  Rekurrentin  2  vertritt  sodann  die  Auffassung,  es  sei  ein  Schutzent-

scheid  erforderlich.  Die  Betroffenheit  ergebe  sich  aus  der  unmittelbaren 

Nähe des Bahnhofs Tiefenbrunnen und seinem Bahnhofsplatz bzw. seiner 

Umgebung zum Bauvorhaben.  

8.2. 
Laut  Baubehörde  ist  das  1893  erstellte  Gebäude  als  Zeuge  zürcherischer 

Kleinbahnhof-Architektur im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhis-

R1S.2012.05147 

Seite 17 

 
 
torischen  Schutzobjekte  enthalten.  Das  Bauvorhaben  betrifft  augenschein-

lich keine Teile des Schutzobjektes, die erhaltenswert oder deren Änderung 

oder Ersetzung Gegenstand von Regelungen in einer Schutzverfügung sein 

könnten. Dies gilt namentlich auch für die Neugestaltung des heute mit ei-

nem Pavillon überstellten Vorplatzes. Eine besondere Bedeutung des Vor-

platzes  für  die  Zeugenschaft  des  Bahnhofsgebäudes  ist  nicht  ersichtlich 

und auch kaum denkbar. Dies gilt noch mehr für den weiter südlich gelege-

nen  Bauperimeter, der heute  als Parkplatz  genutzt  wird.  Dieser kann  aus-

serdem nicht als für die Wirkung des Bahnhofsgebäudes wesentliche Um-

gebung  (vgl.  § 203  Abs. 1  lit.  c  PBG)  qualifiziert  werden,  zumal  das  un-

scheinbare Bahnhofsgebäude zumindest in diese Richtung keine wesentli-

che siedlungsprägende Wirkung entfaltet. Die Baubehörde hatte somit kei-

ne  Veranlassung,  über  die  Schutzwürdigkeit  und  den  Schutzumfang  des 

Inventarobjekts zu entscheiden. 

Das  Bauvorhaben hat  auf  das  Schutzobjekt  in  gestalterischer Hinsicht  be-

sondere  Rücksicht  zu  nehmen  (§  238  Abs. 2  PBG).  Die  Baubehörde  führt 

dazu  aus,  der  Neubau  wahre  mit  37  m  einen  genügend  grossen  Abstand 

zum Bahnhofsgebäude, welches sich nicht durch eine besonders gute Ge-

staltung  auszeichne.  Der  Platz  zwischen  dem  Bahnhofsgebäude  und  dem 

Geschäftshaus  werde  durch  die  geplante  Neugestaltung  eindeutig  aufge-

wertet. Mit grosskronigen Bäumen werde eine Zäsur zwischen den beiden 

Gebäuden geschaffen (vgl. Umgebungsplan der Abänderungseingabe, da-

tiert 6. Mai 2013, act. 29.1., R1S.2013.05002). Dieser Auffassung kann oh-

ne Weiteres gefolgt werden.  

9.1. 

Die  Rekurrentschaft  3  bemängelt  sodann  die  Einordnung  des  Bauvorha-

bens in die weitere bauliche Umgebung (§ 238 Abs. 1 PBG). Kritikpunkt bil-

den  vorab  die  Volumetrie  und  die  Dimensionen  des  Neubaus,  indem  sich 

diese  nicht  am  Bebauungsmuster  des  Wohnquartiers  östlich  der  See-

feldstrasse orientieren würden. 

9.2. 

Das Bauvorhaben hat die Grundmasse nach der Regelbauweise einzuhal-

ten (Art. 13 Abs. 1 BZO). In der Zone W3 sind drei Vollgeschosse und ein 
anrechenbares  Dachgeschoss  zulässig.  Die  maximale  Gebäudehöhe  be-

R1S.2012.05147 

Seite 18 

 
 
trägt 11,5 m, die Gebäudelänge ist nicht beschränkt. Sodann haben Haupt-

gebäude  eine  Ausnützungsziffer  von  maximal  90 %  einzuhalten.  Diese 
Vorgaben  werden  –  vorbehältlich  der  Korrektur  der  fehlerhaften  Ausnüt-
zungsberechnung – eingehalten.  

Nach ständiger Rechtsprechung  darf von einem Bauherrn ein Verzicht auf 

die Realisierung eines grundsätzlich zulässigen Neubauvolumens aus Ein-

ordnungsgründen  nur  aus  besonders  triftigen  Gründen  verlangt  werden, 

wie eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum 

zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaft-

liche Empfindlichkeit. Weil die bundesgerichtliche Rechtsprechung das Le-

galitätsprinzip stark gewichtet, kann aber nur ein krasses Missverhältnis der 

Proportionen oder die Rücksicht auf ein Schutzobjekt im Einzelfall die Aus-

schöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten. Sind die Voraussetzun-

gen für einen Volumenverzicht nicht gegeben, so verlangt aber § 238 PBG 

gleichwohl,  dass  ein  Gebäude,  das  sich  durch  sein  Volumen  aus  seiner 

baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in geeigne-

ter Weise  Rechnung  trägt  (VGr, 19.  April 2002,  BEZ 2002  Nr. 18);  beson-

ders hohe Anforderungen sind dabei dann zu erfüllen, wenn gemäss § 238 

Abs.  2  PBG  auf  Objekte  des  Natur-  und  Heimatschutzes  Rücksicht  zu 

nehmen  ist  (vgl.  VB.2012.00310  vom  16.  Januar  2013,  E. 4.3,  und 

VB.2008.00552 vom 23. April 2009, E. 4.1, je mit weiteren Hinweisen, so-

wie RB 1990 Nr. 78).  

Die  Voraussetzungen  für  einen  Volumenverzicht,  namentlich  eine  Be-

schränkung  der Gebäudelänge  bzw.  die  Pflicht  zur  Aufteilung  des  Gebäu-

des in mehrere Volumen, sind vorliegend nicht gegeben. Die langgestreck-

te Form des Gebäudes ergibt sich aus der Form des Baufeldes. Die Längs-

achse des Neubaus verläuft parallel zu den Verkehrsachsen der Bahn auf 

der einen und der vierspurigen Strasse auf der anderen Seite. Die Stellung 

des Gebäudes und seine langgestreckte Form ergeben sich somit aus den 

baulichen Gegebenheiten der unmittelbaren Umgebung, die durch die Ver-

kehrsanlagen,  den Bahnhof  und die  Autowaschanlage  geprägt  sind.  Dem-

gegenüber liegt die vorderste Häuserzeile des Wohnquartiers mehr als 50 

m  vom  Neubau  entfernt,  getrennt  durch  die  Seefeldstrasse  und  das 

mehrspurige  Geleisefeld  der  Eisenbahn.  In  dieser  Situation  erscheint  der 

Neubau  klarerweise  nicht  als  dem  Wohnquartier  zugehörig,  weshalb  des-

sen Länge nicht als störender Gegensatz zur Massstäblichkeit der Bebau-
ung  des  Wohnquartiers  empfunden  wird.  Hinzu  kommt,  dass  in  der  Zone 

R1S.2012.05147 

Seite 19 

 
 
W3 östlich der Seefeldstrasse ein Wohnanteil von 90 % vorgeschrieben ist, 

während dieser Anteil auf dem Baugrundstück westlich der Seefeldstrasse 

0 % beträgt. Wenn also den beiden Gebieten verschiedene Nutzweisen zu-

geordnet  werden,  darf  dies  auch  in  einer  unterschiedlichen  Bebauungs-

struktur zum Ausdruck kommen, zumal ein Bauherr nicht gehalten ist, sich 

den  vorherrschenden  architektonischen  Ausdrucksformen  anzuschliessen. 

Betreffend  Rücksichtnahme  auf  das  Bahnhofsgebäude  als  Schutzobjekt 

kann  auf  die  Ausführungen  unter  Ziffer  8.2.  verwiesen  werden.  Somit  ist 

das Bauvorhaben hinsichtlich seiner Einordnung nicht zu beanstanden. 

10.1. 

Weiter  beanstanden  die  Rekurrentschaften  2  und  3  die  verkehrsmässige 

Erschliessung.  Die  grundstücksinterne  Verkehrssituation  werde  rund  um 

den  Knotenpunkt  "Seepolizei"  in  nicht  mehr  zu  bewältigender  Weise  ver-

dichtet,  weshalb  mit  einer  Behinderung  des  Waschanlagenbetriebs,  allge-

meinen  Verkehrsblockaden  und  einer  Gefährdung  der  Verkehrsteilnehmer 

zu rechnen sei. Die Fahrspur zwischen der Nordostfassade der Waschan-

lage und dem Geleise sei zu schmal.  

10.2.1. 

Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist unter anderem die 

genügende  Erschliessung  des  Baugrundstücks  (Art.  22  Abs. 2  lit. b  RPG; 

§§ 233  und  234  PBG).  Ein  Grundstück  ist  dann  erschlossen,  wenn  es  für 

die  darauf  vorgesehenen  Bauten  und  Anlagen  genügend  zugänglich  ist, 

wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können 

und  wenn  die  einwandfreie  Behandlung  von  Abwässern,  Abfallstoffen  und 

Altlasten  gewährleistet  ist  (§ 236  Abs. 1 PBG).  Was  die  genügende  Zu-

gänglichkeit  im  Besonderen  anbelangt,  so  erfordert  diese  in  tatsächlicher 

Hinsicht  eine  der  Art,  Lage  und  Zweckbestimmung  der  Bauten  oder  Anla-

gen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und 

der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten müssen für jedermann 

verkehrssicher  sein  (§ 237  Abs. 2  Satz 1  PBG).  Der  Regierungsrat  erliess 
hierzu  –  gestützt  auf  § 237  Abs. 2  Satz 2  PBG  –  Normalien  im  Sinne  von 
§ 360 PBG über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien [ZN]), 

welche die technischen Anforderungen an die verschiedenen Zugangsarten 

regeln.  Zu  beachten  sind  ferner  die  in  der  Verkehrssicherheitsverordnung 
(VSiV) geregelten technischen Anforderungen an Ausfahrten. Bei der Beur-

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Seite 20 

 
 
teilung der hinreichenden Erschliessung steht den Gemeinden ein von der 

Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu. 

10.2.2. 

Die  Bauherrschaft  hat  von  einem  bekanntermassen  sachkundigen  Ingeni-

eur-  und  Planungsunternehmen  ein  Verkehrskonzept  ausarbeiten  lassen 

(Austauschkonzept vom 21. August 2013, act. 29.5, R1S.2013.05002). Dar-

in  werden  die  Leistungsfähigkeit  und  die  Befahrbarkeit  der  arealinternen 

Verkehrserschliessung und der Ausfahrt in die Bellerivestrasse (neuer Ver-

kehrsknoten Seepolizei) eingehend untersucht. Die Befahrbarkeit mit Last-

wagen wurde anhand von Schleppkurven nachgewiesen. Die auf der West-

seite  des  Neubaus  vorgesehene  Anlieferung  ist  für  dreiachsige  LKW  bis 

10,1 m Länge ausgelegt. Diese Beschränkung steht der Bauherrschaft frei 

und erscheint nicht unzweckmässig. Dies gilt auch in Bezug auf die Kapazi-

täten der Anlieferungszone und den Umstand, dass ein in der Anlieferungs-

zone  des  Neubaus  abgestellter  LKW  die  Durchfahrt  eines  weiteren  LKW 

verunmöglicht.  Es  ist  der  Bauherrschaft  zuzubilligen,  dass  die  Anlieferung 

nicht  mit  Fahrzeugen  erfolgt,  für  die  die  baulichen  Gegebenheiten  nicht 

ausgelegt  sind.  Gemäss  Verkehrskonzept  ist  je  nach  der  Zahl  der  Nut-

zungseinheiten im Neubau mit 8 bis 16 Anlieferungen pro Tag zu rechnen, 

was machbar sei. Nötigenfalls – bei regelmässigem Rückstau – könne ein 
Zeitmanagement  eingeführt  werden.  Für  die  Anlieferung  des  Waschanla-

gebetriebes und der Bar ist vor deren Nordwestfassade ein Platz für Fahr-

zeuge bis ca. 7 Metern Länge vorgesehen. Vom Verkehrskonzept und den 

Plänen nicht erfasst wird die zusätzliche Möglichkeit, auch längere Lastwa-

gen  vor  der  Südwestfassade  der  Waschanlage  abzustellen.  Im  Verkehrs-

konzept wird sodann aufgezeigt, dass bei der bestehenden Zufahrt entlang 

der  Nordostfassade  der  Waschanlage  die  erforderlichen  Gleisabstände 

gewahrt und die Breite der Fahrspur ausreichend ist. Bezüglich der in den 

Zugangsnormalien (ZN) festgelegten Ausbaugrössen ist auf § 8 ZN hinzu-

weisen,  wonach  bei  Einbahnsystemen  wie  dem  vorliegenden  die  Ausbau-

grösse besonders festgelegt wird. 

Es ist nicht in Abrede zu stellen, dass die auf relativ engem Raum abzuwi-

ckelnden  Fahrzeugbewegungen  und  insbesondere  die  Ausfahrt  der  Auto-

waschstrasse  zu  einer relativ  komplexen  Situation führen, die  hohe  Anfor-
derungen  an  die  Verkehrsplanung  stellen.  Das  Verkehrskonzept  zeigt  je-
doch in plausibler Weise auf, dass mit den vorgesehenen Massnahmen ei-

ne zweckmässige, geordnete, auf den Takt der Waschstrasse abgestimmte 

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Seite 21 

 
 
und sichere Verkehrsabwicklung gewährleistet ist. Zu erwähnen sind insbe-

sondere  die  technischen  Einrichtungen  zur  Ausfahrtdosierung  wie  LKW-

Längenmessung, Ampeln, Schrankenanlage und Staudetektoren. Auch die 

sichere Führung des Langsamverkehrs (Fussgänger, Radfahrer) ist gelöst. 

Somit  ist  die  verkehrsmässige  Erschliessung  des  Neubauvorhabens  nicht 

zu beanstanden und mit dem Bauvorhaben bleibt die verkehrsmässige Er-

schliessung  des  benachbarten  Baurechtsgrundstücks  der  Waschanlage 

gewährleistet. 

11.1 

Die Rekurrentschaft 1 bringt zunächst vor, im angefochtenen Bauentscheid 

(E. I.j)  werde  ausgeführt,  dass  für  den  Bahnlärm  der  Immissionsgrenzwert 

(IGW)  an  den  gegenüber  dem  Neubau  gelegenen  Gebäuden  zwar  leicht 

erhöht, jedoch eingehalten werde. Es sei aber unklar, woher diese Behaup-

tung herrühre und wie stark die Zunahme des Lärms sei. Die Baubehörde 

habe  den  Sachverhalt  unvollständig  ermittelt.  Gemäss  dem  umweltrechtli-

chen  Vorsorgeprinzip  sei  der  Reflex-Lärm  gering  zu  halten,  insbesondere 

mit Blick auf den in Zukunft zu erwartenden Ausbau der Bahnstrecke. 

11.2.1. 

Luftverunreinigungen,  Lärm,  Erschütterungen  und  Strahlen  werden  beim 

Austritt aus Anlagen als Emissionen, am Ort ihres Einwirkens als Immissio-

nen  bezeichnet  (Art.  7  Abs. 2  Umweltschutzgesetz  [USG]).  Nach  Art. 11 

Abs. 1  des  Umweltschutzgesetzes  (USG)  werden  Luftverunreinigungen, 

Lärm,  Erschütterungen  und  Strahlen  durch  Massnahmen  bei  der  Quelle 

begrenzt  (Emissionsbegrenzungen).  Im  Rahmen  der  Vorsorge  sind  die 

Emissionen so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich mög-

lich  und  wirtschaftlich  tragbar  ist  (vorsorgliche  Emissionsbegrenzung; 

Abs. 2). Ortsfeste Anlagen dürfen nur errichtet werden, wenn die durch die-

se  Anlagen  allein  erzeugten  Lärmimmissionen  die  Planungswerte  in  der 

Umgebung nicht überschreiten (Art. 25 Abs. 1 USG). 

Wie  die  Rekursgegnerschaft  übereinstimmend  und  zutreffend  entgegnet, 

gilt  eine  Baute,  welche  Strassen-  oder  Eisenbahnlärm  reflektiert,  nicht  als 

lärmerzeugende Anlage, weil der fragliche Lärm von einer (anderen) Anla-

ge verursacht worden ist. Dem Inhaber der Baute erwachsen aus dem USG 
auch dann keine besonderen Pflichten, wenn die Reflexionen auf benach-

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barten  Grundstücken  zu  einer  Überschreitung  der  Grenzwerte  führen  (vgl. 

BGE  129  II  238,  E.  4.2,  sowie  Kommentar  zum  Umweltschutzgesetz,  Er-

gänzungsband zur 2. Auflage, Hrsg. Alain Griffel/Heribert Rausch, Ausgabe 

2011, Art. 7 Rz. 11). Eine andere Beurteilung ist am Platz, wo Reflexionen 

eine nachteilige Veränderung des Klangcharakters des reflektierten Schalls 

bewirken. So können z.B.  Fassaden, die mit bestimmten Wellblechprofilen 

verkleidet  sind,  den  reflektierten  Lärm  von  Schiessanlagen  oder  Strassen 

so verändern, dass ein hoher, als unangenehm empfundener Pfeifton ent-

steht. Denkbar sind auch besondere Situationen, in denen  der Direktschall 

bei einem Empfängerpunkt von einem Hindernis abgeschirmt wird und Re-

flexionen  zum  tragenden  Teil  einer  Geräuschsituation  werden.  In  diesen 

Fällen ist die reflektierende Baute die Urheberin des nachteilig veränderten 

Schalls  und  stellt  insoweit  eine  Lärm  erzeugende  Anlage  dar,  auf  welche 

die  Bestimmungen  über  die  Begrenzung  von  Emissionen  zur  Anwendung 

kommen.  Die  nachteilige  Beeinflussung  des  reflektierten  Lärms  ist  nach 

den  Grundsätzen  der  vorsorglichen  Emissionsbegrenzung  (Art.  11  Abs.  2 

USG) zu vermeiden, und wo der veränderte Klangcharakter infolge der er-

höhten  Störwirkung  des  Lärms  zu  einer  Überschreitung  massgeblicher 

Grenzwerte führt, sind auch die Belastungsgrenzen von Art. 11 Abs. 3 so-

wie Art. 25 Abs. 1 und 2 USG anwendbar. Was Eisenbahnlärm  im Beson-

deren angeht ist jedoch grundsätzlich davon auszugehen, dass die Reflexi-

onen gegenüber dem direkten Fahrgeräusch von wesentlich geringerer Be-

deutung  sind  und  vernachlässigt  werden  können  (vgl.  Wolf,  Kommentar 

zum  Umweltschutzgesetz,  2.  Aufl.,  Hrsg.  Vereinigung 

für  Umwelt-

recht/Helen  Keller,  Zürich  1998  ff.,  Art.  25  Rz.  38,  sowie  Beschwerdeent-

scheid  der  REKO/INUM  vom  26.  April  2006  [A-2004-117]  in  VPB 2007 

Nr. 2007.5, S. 150, bestätigt mit BGr 1A.116/2006 vom 8. November 2006, 

E. 6.2).  

11.2.2. 

Quelle  des  vorliegend  in  Frage  stehenden  Reflexionslärms  ist  die  Eisen-

bahn und nicht der geplante Neubau. Besondere Verhältnisse, die zu einer 

nachteiligen Veränderung des Schalls führen oder die die Reflexionen ge-

genüber  dem  Direktschall  hervortreten  liessen,  liegen  nicht  vor.  Der  Ab-

stand zwischen dem Neubau und der rekurrentischen Liegenschaft beträgt 

ca.  55 m.  Gemäss  Expertenbericht  über  die  Lärmauswirkungen  des  Bau-

vorhabens  wird  bei  der  rekurrentischen  Liegenschaft  infolge  der  Reflexio-
nen mit einer Zunahme der Bahnlärmimmissionen um 1 bis 2 dB gerechnet 

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(s. Lärmbeurteilung Basler & Hofmann in act. 19.4, R1S.2012.05149). Eine 

derart geringfügige Veränderung liegt an der Grenze der Wahrnehmbarkeit. 

Das  umweltrechtliche  Vorsorgeprinzip  sowie  die  lärmrechtlichen  Vorschrif-

ten und Belastungsgrenzwerte kommen somit nicht zur Anwendung. Daran 

ändert entgegen der Auffassung der Rekurrentschaft 1 auch nichts, dass es 

sich  bei  der  Bauherrschaft  und  Eigentümerin  des  Baugrundstücks  um  die 

SBB  handelt  und  das  Bauvorhaben  auf  ein  Bahngrundstück  zu  liegen 

kommt.  Insbesondere führt dies  nicht  dazu, dass  in  Bezug  auf  die  lärmer-

zeugende  Eisenbahnanlage  von  der  Änderung  einer  ortsfesten  Anlage  im 

Sinne  von  Art.  8  Lärmschutz-Verordnung  (LSV)  auszugehen  wäre.  Das 

Bauvorhaben steht in baulicher und funktioneller Hinsicht losgelöst von der 

Eisenbahnanlage  und  dem  Bahnbetrieb,  weshalb  es  für  sich  und  nicht  in 

einer  ganzheitlichen  Betrachtungsweise  zusammen  mit  dem  gesamten 

Bahnbetrieb  auf  dem  Baugrundstück  zu  beurteilen  ist.  Somit  ist  das  Bau-

vorhaben in diesem Punkt nicht zu beanstanden. 

[….] 

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