# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5a9bb274-2fff-5851-a6d9-24f80118b2e4
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-05-06
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2010.17
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2010_17_dw.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2010.17 

Entscheid 

6. Mai 2013 

Mitwirkend: 

Abteilungsvizepräsidentin Micheline Roth, Steuerrichter Christian Mäder, Steuerrichter 
Marcus Thalmann und Gerichtsschreiberin Barbara Collet 

A   A G ,    

vertreten durch B AG,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

S t a d t   C ,    

vertreten durch den Finanzausschuss, 

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. Am …. … 2008 veräusserte die A AG (nachfolgend die Pflichtige) die Ge-

werbeliegenschaft  Kat.Nr. …  an  der  …strasse  2 in  der  Gemeinde  C  an  die  D  AG  mit 

Sitz  in  E,  zu  einem  Preis  von  Fr. 77'500'000.-.  Mit  Veranlagungsentscheid  vom 

19. Februar  2009  auferlegte  der  Finanzausschuss  der  Stadt  C  der  Pflichtigen  eine 

Grundstückgewinnsteuer  von  Fr. 1'366'480.-  bei  einem  steuerpflichtigen  Gewinn  von 

Fr. 6'858'900.-.  Der  Gewinnberechnung  wurde  dabei  ein  Verkehrswert  vor  20  Jahren 

von Fr. 65'400'000.- zu Grunde gelegt. 

B. In ihrer Einsprache vom 25. März 2009 liess die Pflichtige beantragen, den 

Verkehrswert  vor  20  Jahren  mit  Fr. 75'202'000.-  zu  berücksichtigen,  eventualiter  mit 

Fr. 78'356'000.-,  womit  sich  eine  Grundstückgewinnsteuer  von  Fr. 0.-  ergebe.  Unter 

Zugrundelegung  der  im  Jahr  1988  erzielten  Mieterträge  setzte  der  Finanzausschuss 

mit  Einspracheentscheid  vom  11. Februar  2010  den  Verkehrswert  vor  20  Jahren  auf 

Fr. 60'380'000.-  herab  und  erhöhte  damit  die  Grundstückgewinnsteuer  auf 

Fr. 2'370'480.-. 

C. Mit Rekurs vom 18. März 2010 liess die Pflichtige beantragen, die Grund-

stückgewinnsteuer  sei  auf  Fr. 83'000.-  herabzusetzen,  ausgehend  von  einem  Ver-

kehrswert vor 20 Jahren in Höhe von Fr. 71'820'000.-. Eventualiter sei die Grundstück-

gewinnsteuer  unter  Zugrundelegung  eines  Verkehrswerts  vor  20  Jahren  von 

Fr. 76'668'928.- mit Fr. 0.- zu veranlagen. Zudem sei der Pflichtigen die bereits zu viel 

entrichtete oder noch zu entrichtende Grundstückgewinnsteuer zuzüglich des anwend-

baren Guthabenzinses zurückzuerstatten. Des Weiteren beantragte sie eine Parteient-

schädigung. 

In  seiner  Rekursantwort  vom  21. Mai  2010  beantragte  der  Finanzausschuss 

der Stadt C, den Rekurs unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen. 

D.  Mit  Verfügung vom  9. Juni  2010  ordnete  die Referentin  des  Steuerrekurs-

gerichts  ein  Gutachten  über  den  Verkehrswert  der  Liegenschaft  vor  20  Jahren  an. 

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Gleichzeitig schlug sie den Parteien vor, F, dipl. Arch. ETH, mit der Erstellung des Gut-

achtens  zu  beauftragen.  Die von  der  Pflichtigen erhobenen Einwendungen  gegen  die 

Fachkenntnisse  des  vorgeschlagenen  Experten  sowie  der  Antrag,  die  Expertenfrage 

dahingehend zu ergänzen, dass der Experte eine bestimmte Bewertungsmethode so-

wie  die  Akten  der  Pflichtigen  zu  berücksichtigen  habe,  wurde  mit  Verfügung  vom 

12. Juli 2010 abgewiesen und F wurde als Experte mit der Erstellung des Gutachtens 

betraut. 

Am ... Januar 2011 fand im Beisein der Parteien und des Experten F ein Au-

genschein vor Ort mit einer anschliessenden Referentenaudienz statt. 

Nachdem die Pflichtige mit Eingabe vom 23. Februar 2011 weitere Unterlagen 

eingereicht hatte, erstattete der Experte am …. März 2011 sein Gutachten und schätz-

te den Verkehrswert von Kat.Nr. …, …strasse 2, C, per ... … 1988 auf Fr. 63'900'000.-. 

Während die Rekursgegnerin keine Stellungnahme zum Gutachten einreichte, 

liess  die  Pflichtige  mit  Eingabe  vom  13. Mai  2011  verschiedene  Einwendungen  vor-

bringen, insbesondere betreffend die Höhe der Rückstellungen, die der Experte bei der 

Berechnung des Verkehrswerts nach der DCF-Methode angenommen hatte. 

Mit  Verfügung  vom  17. Mai  2011  wurde  ein  Nachtragsgutachten  angeordnet. 

Daraufhin liess die Pflichtige am 9. August 2011 dem Experten weitere Unterlagen zu-

kommen. Am 13. September 2011 erstellte der Experte das Nachtragsgutachten 1 und 

schätzte den Verkehrswert des streitbetroffenen Grundstücks auf Fr. 71'280'000.-. wo-

bei er neu hinsichtlich der beiden Hauptmieter G und H Abzahlungsraten von Darlehen 

der Pflichtigen als Mietertrag berücksichtigte. Hiergegen wurden allein von der Rekurs-

gegnerin Einwendungen erhoben. Sie beanstandete insbesondere, dass die Rückzah-

lungen  der  Werkpreisdarlehen  durch  die  damaligen  Mieter  der  Liegenschaft  keinen 

Mietertrag  darstellen  würden  und  somit  nicht  als  Liegenschaftsertrag  zu  berücksichti-

gen seien. Mit Verfügung vom 15. Mai 2012 legte die Referentin ihre Rechtsauffassung 

dar  und  ordnete  ein  weiteres  Nachtragsgutachten  an,  welches  der  Experte  am 

…. Juli 2012  erstattete.  Nunmehr  legte  der  Experte  den  Verkehrswert  per  ... …  1988 

wiederum auf Fr. 63'900'000.- fest (nachfolgend Nachtragsgutachten 2). 

In  ihrer  Stellungnahme  vom  24. September  2012  stellte  die  Pflichtige  insbe-

sondere  in  Frage,  ob  die  Abteilungsvizepräsidentin  und  Referentin  Micheline  Roth  in 

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den  Ausstand  zu  treten  habe,  da  von  ihr  in  der  Verfügung  vom  15. Mai  2012  eine 

Rechtsauffassung mit Bezug auf die vom Experten zu beantwortende Frage dargelegt 

worden sei. Ferner habe sie dem Experten auch ihre Rechtsauffassung mit Bezug auf 

den Grundsatz "Kauf bricht Miete" mitgeteilt. Es sei deshalb auch die Unbefangenheit 

des  Experten  anzuzweifeln,  da  dieser  durch  die  Anordnung  der  Referentin  in  seiner 

Schätzungstätigkeit  eingeschränkt  worden  sei.  Die  Grundstückgewinnsteuer  sei  auf-

grund des ersten Nachtragsgutachtens zu veranlagen, eventualiter sei ein Obergutach-

ten einzuholen. Die Rekursgegnerin erhob keine Einwendungen gegen das Nachtrags-

gutachten 2. 

Auf die weiteren Parteivorbringen wird – soweit rechtserheblich – in den nach-

folgenden Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.   a)  Nach  dem  in  Art. 9  der  Schweizerischen  Bundesverfassung  vom 

18. April 1999 festgelegten Grundsatz von Treu und Glauben hat der Bürger unter be-

stimmten  Voraussetzungen  Anspruch  auf  den  Schutz  seines  berechtigten  Vertrauens 

in  die  Richtigkeit  und  Vollständigkeit  behördlicher  Auskünfte  und  Zusicherungen,  wo-

durch das Prinzip der gesetzmässigen Verwaltung durchbrochen wird. Die Bindung an 

eine falsche Auskunft setzt dabei unter anderem voraus, dass diese von der zuständi-

gen Behörde erteilt wurde oder dass der Bürger die Behörde aus zureichenden Grün-

den als zuständig betrachten durfte, dass die Auskunft sich auf einen genau umschrie-

benen Sachverhalt bezog und vorbehaltlos erteilt wurde und dass ihre Unrichtigkeit für 

den Fragesteller nicht ohne weiteres erkennbar war. Erforderlich ist im Weiteren, dass 

der Adressat der Auskunft gestützt hierauf unwiderrufliche Dispositionen getroffen hat, 

die 

ihm 

im  Fall  einer  gesetzmässigen  Entscheidung  zum  Nachteil  gereichen  

(VGr, 21. Mai 2003, SB.2003.00010 = ZStP 2004, 230; RB 1987 Nr. 51). 

b) Die Pflichtige beantragt, entsprechend dem Schreiben des Steueramts der 

Stadt C vom 4. Juni 2008 betreffend Sicherstellung, nur eine Grundstückgewinnsteuer 

in  Höhe  von  Fr. 400'000.-  zu  veranlagen.  Die  Zuständigkeit  zur  Veranlagung  der 

Grundsteuern  liegt  jedoch  ausschliesslich  beim  Gemeinderat  oder  einer  von  ihm  ge-

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wählten,  unter  dem  Vorsitz  eines  seiner  Mitglieder  amtenden  Kommission  (§ 210 

Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]). Dies war vorliegend dem Schrei-

ben  des  Stadtsteueramts  vom  4. Juni  2008  auch  zu  entnehmen,  denn  es  wurde  mit 

Bezug auf die Höhe der noch zu veranlagenden Grundstückgewinnsteuer ausdrücklich 

auf den Entscheid des Finanzausschusses der Stadt C hingewiesen. 

Damit war für die im Übrigen rechtskundig vertretene Pflichtige klar erkennbar, 

dass es sich allein um eine Schätzung des Sicherstellungsbetrags der Grundstückge-

winnsteuer  handelte,  und  zwar  durch  den  für  die  Veranlagung  der  Grundstückge-

winnsteuer nicht zuständigen Steuersekretär bzw. Leiter des Steueramts C. Die Pflich-

tige kann deshalb aus diesem Schreiben nichts zu ihren Gunsten ableiten. 

2. Auf  den  Antrag,  die  "zu  viel  entrichtete  oder  noch  zu  entrichtende  Grund-

stückgewinnsteuer sei zuzüglich des anwendbaren Guthabenzinses seit dem rechtlich 

massgebenden  Datum  zurückzuerstatten",  ist  nicht  einzutreten.  Denn  hierbei  handelt 

es  sich  um  eine  Angelegenheit  des  Steuerbezugs,  welche  in  die  Zuständigkeit  des 

Gemeindesteueramts  – und nicht  der kommunalen  Grundsteuerbehörde – fällt  (§ 210 

Abs. 2  StG  in  Verbindung  mit  § 206  und  172  StG;  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 

Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3. A.,  2013,  § 209  N 20  und  § 210  N 6;  

ZStP  2008,  329).  Dem  Steuerrekursgericht  kommt  hinsichtlich  dieser  Materie  keine 

Entscheidungskompetenz zu. 

3. a)  Wer  beim  Vollzug  des  Steuergesetzes  in  einer  Sache  zu  entscheiden 

oder an einer Verfügung oder Entscheidung in massgeblicher Stellung mitzuwirken hat, 

ist verpflichtet, in Ausstand zu treten, wenn er an der Sache ein persönliches Interesse 

hat (§ 119 Abs. 1 lit. a StG); mit einer Partei in gerader Linie oder in der Seitenlinie bis 

zum  dritten  Grad  verwandt  oder  verschwägert  oder  durch  Ehe,  Verlobung  oder  Kin-

desannahme verbunden ist (lit. b); Vertreter einer Partei ist oder für eine Partei in der 

gleichen Sache tätig war (lit. c) oder aus andern Gründen in der Sache befangen sein 

könnte (lit. d).  

b)  Befangenheit  ist  gemäss  bundesgerichtlicher  Rechtsprechung  dann  anzu-

nehmen, wenn Umstände vorliegen, die geeignet sind, Misstrauen in die Unparteilich-

keit eines Richters zu wecken. Solche Umstände können entweder das Verhältnis des 

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Richters  zu  den  Verfahrensbeteiligten  betreffen  (Freundschaft,  Feindschaft  etc.)  oder 

bestimmte institutionell-verfahrensmässige Aspekte (insbesondere sog. Vorbefassung, 

d.h. wenn der Richter bereits in einem früheren die gleichen Parteien betreffenden Ver-

fahren  oder  auch  nur  Verfahrensabschnitt  tätig  geworden  ist;  vgl.  zum  an  sich  wert-

neutralen  Begriff  der  Vorbefassung:  Gerold  Steinmann,  St.  Galler  Kommentar  BV, 

2. A., 2008, Art. 30 N 12). In beiden Fällen wird nicht verlangt, dass der Richter deswe-

gen tatsächlich befangen ist. Es genügt, wenn Umstände vorliegen, die den Anschein 

der Befangenheit zu begründen vermögen. Bei der Beurteilung des Anscheins der Be-

fangenheit und der Gewichtung solcher Umstände kann nicht auf das subjektive Emp-

finden  einer  Partei  abgestellt  werden;  das  Misstrauen  in  die  Unvoreingenommenheit 

muss  vielmehr  in  objektiver  Weise  als  begründet  erscheinen  (BGE  131  I  113;  BGr, 

23. Februar 2004 = Pra 2004 Nr. 74; BGE 126 I 68; BGr, 15. Mai 1992 = ZBl. 94, 84; 

BGr, 28. September 1990 = StR 1992, 494; BGE 116 Ia 28; BGr, 20. Oktober 1989 = 

ASA 59, 310; BGE 114 Ia 50, 114 Ia 278 und 97 I 91). 

c) Die Beurteilung allfälliger Verfahrensfehler oder anderer Fehler des mit der 

Entscheidfindung befassten Richters kann jedoch allein im entsprechenden Rechtsmit-

telverfahren  geltend  gemacht  werden.  Behauptete  Verfahrensfehler  sind  nämlich  von 

vorneherein nicht geeignet, einen Ausstand zu begründen, so dass in diesen Fällen auf 

ein entsprechendes Gesuch nicht einzutreten ist (RB 1999 Nr. 2). 

d) aa) In der Stellungnahme zum Nachtragsgutachten 2 wird von der Pflichti-

gen beantragt, über die Befangenheit der Abteilungsvizepräsidentin Micheline Roth zu 

entscheiden, da diese dem Experten F mit Verfügung vom 15. Mai 2012 und vor Erstel-

lung des Nachtragsgutachtens 2 ihre Rechtsauffassung mit Bezug auf einen wesentli-

chen Streitpunkt in der durch den Experten zu beurteilenden Frage mitgeteilt habe.  

bb)  Damit  werden  von  der  Pflichtigen  keine  Ausstandsgründe  mit  Bezug  auf 

die  persönlichen  Verhältnisse  der  Richterin  Micheline  Roth  zu  den  Parteien  geltend 

gemacht  bzw. wird nicht behauptet, dass sie ein persönliches Interesse am Verfahren 

habe oder als Vertreterin der Parteien in gleicher Sache tätig gewesen sei. Vorgewor-

fen wird der als Referentin im vorliegenden Verfahren zuständigen Richterin Micheline 

Roth einzig, dem Experten gegenüber ihre Rechtsauffassung mit Bezug auf Rechtsfra-

gen, die die Expertenfrage betreffen, mitgeteilt zu haben.  

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Richtig  ist,  dass mit  Verfügung  vom  15. Mai  2012  dargelegt  worden  ist, dass 

Darlehensrückzahlungen keine Mieterträge darstellten, was zur Folge habe, dass diese 

bei der Ertragswertermittlung einer Renditeliegenschaft nicht zur berücksichtigen seien. 

Ferner  wurde  dem  Experten  anlässlich  einer  Besprechung  zur  Erläuterung  dieser 

Rechtsauffassung  auf  seinen  Einwand  hin  mitgeteilt,  dass  zum  vorliegenden  Bewer-

tungsstichtag zwar noch der Grundsatz von "Kauf bricht Miete" entsprechend dem da-

maligen  OR  gegolten  habe.  Nach  der  Rechtsprechung  hätten  aber  mögliche  künftige 

Mietzinserhöhungen nur insoweit in eine Renditeberechnung einbezogen werden kön-

nen,  wenn  sie  innert  nützlicher  Frist  ohne  Gerichtsrisiko  hätten  durchgesetzt  werden 

können. Hierbei verwies die Vorsitzende auf den Kommentar zum harmonisierten Zür-

cher Steuergesetz: Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 205. 

Mit  Beanstandung  dieses  Vorgehens  werden  der  Richterin  Micheline  Roth 

Verfahrensfehler vorgeworfen, welche für sich allein nicht eine Befangenheit bedeuten. 

Solche Rügen sind allein im entsprechenden Rechtsmittelverfahren geltend zu machen 

(BGE 115 Ia 400 S. 404 mit weiteren Hinweisen; RB 1999 Nr. 2). Die Voraussetzungen 

für ein Ausstandsbegehren fehlen damit, weshalb auf das Begehren nicht einzutreten 

ist. 

cc) Des Weiteren wird die Unabhängigkeit bzw. Unbefangenheit des Experten 

F  gerügt,  da  dieser  unter  Beachtung  der  seitens  der  Referentin  geäusserten 

Rechtsauffassungen  die  Expertenfrage  nicht  uneingeschränkt  habe  beantworten  kön-

nen. 

Festzuhalten  ist  zunächst,  dass  der  Experte  F  seit  über  10  Jahren  für  das 

Steuerrekursgericht in dieser Funktion tätig ist. Seine Fachkunde darf daher als erstellt 

gelten. Auch das Verwaltungsgericht, von dem mehrere auf Expertisen von F beruhen-

de Entscheide des Steuerrekursgerichts beurteilt worden sind, hat dessen Kompetenz 

nie in Frage gestellt. 

Es  ist  Aufgabe  des  Experten,  sich  in  einem  Gutachten  unter  Heranziehung 

seiner Fachkenntnisse zu Sachfragen und Tatsachen mit Bezug auf die durch das Ge-

richt gestellte Expertenfrage zu äussern. Demgegenüber ist es Aufgabe des Gerichts, 

die  Rechtsfragen  zu  würdigen  und  daraus  Schlussfolgerungen  zu  ziehen  und  damit 

dem Experten unter Umständen auch Leitplanken zu setzen, innerhalb deren er seine 

Fachkenntnisse  anzuwenden  hat  (vgl.  Kölz/Bosshart/Röhl,  Kommentar  zum  Verwal-

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tungsrechtspflegegesetz  des  Kantons  Zürich,  2. A.,  1999,  § 7  N 22  ff.).  Zudem  hat 

auch der Experte bei der Beantwortung der Expertenfrage die Rechtsprechung zu be-

achten, dies zum Beispiel bei der Frage, wie der Verkehrswert vor 20 Jahren gemäss 

§ 220 Abs. 2 StG zu ermitteln ist (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 121 ff.). 

Allein aus dem Grund, dass der Experte die Rechtsauffassungen der Referen-

tin bei der Beantwortung der Expertenfrage übernommen hat, kann damit keine Befan-

genheit des Experten gesehen werden, so dass dieser Vorwurf ins Leere stösst. 

4. a) Zwischen den Parteien ist der Verkehrswert der Geschäftsliegenschaft "I" 

an der …strasse 2 in C per ... … 1988 strittig. Während die Rekursgegnerin von einem 

Verkehrswert vor 20 Jahren in Höhe von Fr. 60'380'000.- ausgeht beantragt die Pflich-

tige,  diesen  mit  Fr. 71'820'000.-,  eventualiter  mit  Fr. 76'668'928.-,  zu  berücksichtigen. 

Dabei sei entweder allein auf den Realwert abzustellen oder bei Berücksichtigung des 

Real- und Ertragswerts eine Gewichtung im Verhältnis 1:1 vorzunehmen. 

b)  In  seinem  Gutachten  vom  …. März  2011  ermittelte  der  Experte  nach  der 

Discounted  Cash  Flow  (DCF)-Methode  einen  Verkehrswert  per  …. …  1988  in  Höhe 

von Fr. 63'900'000.-. 

c) Die Pflichtige hielt dem Gutachten in ihrer Stellungnahme vom 13. Mai 2011 

entgegen,  die  Rückstellungen  für  die  spätere  Erneuerung  von  Mieterausbauten  seien 

deutlich  zu  reduzieren,  da  die  zwei  Hauptmieter  G  und  H  ihre  Ausbauten  selber  

(à fonds perdu) finanziert hätten. 

Der Experte wurde daraufhin mit Verfügung vom 17. Mai 2011 eingeladen, in 

einem Nachtragsgutachten zu den Einwendungen der Pflichtigen betreffend die Höhe 

der zu berücksichtigenden Rückstellungen Stellung zu nehmen. Nachdem der Experte 

verschiedene Nachträge  zum  Mietvertrag  mit  H sowie einen  Vertragsentwurf  des Ge-

neralunternehmervertrags mit der zweiten Hauptmieterin Mieterin G betreffend die Mie-

terausbauten erhalten hatte, schätzte er am …. September 2011 den Verkehrswert der 

Liegenschaft per Stichtag mit Fr. 71'280'000.-. Dabei ging er (neu) davon aus, dass die 

Darlehensrückzahlungen  betreffend  Mieterausbauten  zusätzlich  als  Liegenschaftser-

trag anzusehen seien. Mit Bezug auf die Rückstellungen hielt er an seiner Berechnung 

im  ersten  Gutachten  fest,  mit  der  Begründung,  dass  die  Ausbauten,  sollten  sie  er-

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tragswirksam  erhalten  bleiben,  grosszyklisch  zu  erneuern  seien.  Die  Bezifferung  der 

Rückstellungen  erfolgte  im  ursprünglichen  Gutachten  auf  der  Basis  der  Gebäudekos-

ten,  ohne  die  Kosten  der  Mieter  für  deren  Ausbauten.  Im  Nachtragsgutachten  2  hielt 

der  Experte  sodann  fest,  dass  nicht  die  Erträge  für  die  Rückstellungen  massgeblich 

seien,  sondern  die  tatsächliche  Bausubstanz  der  Bauten  und  Anlagen.  Daraus  ergibt 

sich  die  Unabhängigkeit  der  Beurteilung  der  Rückstellungen  von  der  finanziellen  Be-

trachtungsweise der Mieterausbauten. 

d) Die Rekursgegnerin führte in ihrer Stellungnahme zum Nachtragsgutachten 

aus, dass die Werkpreiszahlungen der Mieter H und G keinen Liegenschaftsertrag dar-

stellten,  der  bei  der  Berechnung  des  Ertragswert  der  Liegenschaft  zur  Ermittlung  des 

Verkehrswerts  vor  20  Jahren  zu  berücksichtigen  sei,  da  ein  allfälliger  Käufer  der  Lie-

genschaft  allein  Anspruch  auf  den  entsprechenden  Mietzins  gemäss  Mietvertrag  ge-

habt  habe.  Die  Forderungen  aus  den  Werkverträgen  hätten  allein  der  Pflichtigen  als 

Werkunternehmerin  zugestanden.  Demzufolge  seien  diese  Darlehensrückzahlungen 

auch nicht als Mietertrag in die DCF-Berechnung aufzunehmen. 

e) aa) Aus dem Mietvertrag der Pflichtigen mit G vom …. … 1986 ergibt sich, 

dass  der  Ausbau  des  Mietobjekts  in  einem  separaten Werkvertrag    für  Generalunter-

nehmer  (nachfolgend  Werkvertrag)  zwischen  der  Pflichtigen  und  G  geregelt  werden 

sollte. Ob von den Parteien ein entsprechender Werkvertrag unterzeichnet worden ist, 

bleibt grundsätzlich unklar. Eingereicht wurde von der Pflichtigen ein nicht unterzeich-

neter  Werkvertrag  vom  ... …  1986. Hingegen  ergibt  sich  aus  der  Schätzungsanzeige 

der Gebäudeversicherung vom …. … 1988, dass tatsächlich Mietereinbauten "gemäss 

separater Aufstellung" von G vorgenommen worden sind, wovon auszugehen ist.  

H vereinbarte mit der Pflichtigen ihrerseits einen Ausbau des Mietobjekts, wel-

cher  ebenfalls  durch die Pflichtige vorfinanziert und durch  H  innerhalb von  10  Jahren 

ratenweise zurückgezahlt werden sollte. Dieser Umstand findet ebenfalls Niederschlag 

in  der  Schätzungsanzeige  der  Gebäudeversicherung.  Der  Experte  legte  seiner  Be-

rechnung im ersten Nachtragsgutachten, welches den Geldfluss für die Mieterausbau-

ten  (noch)  berücksichtigte,  die  Beträge  gemäss  dieser  Gebäudeversicherungsschät-

zung  zugrunde.  Letztlich  können  aber  die  genauen  Zahlungsmodalitäten  der 

Mieterausbauten offen bleiben, wie unter nachstehender E. 5.b.bb. zu zeigen sein wird.  

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bb)  Bei  der  Bestimmung  des  Verkehrswerts  vor  20  Jahren  gemäss  § 220 

Abs. 2 StG ist die Frage, welche Leistungen des Mieters Liegenschaftsertrag und damit 

Mietertrag  darstellen  eine  Rechtsfrage.  Mit  verfahrensleitender  Verfügung  vom  

15. Mai  2012  legte  die  Vorsitzende  ihre  Rechtsauffassung  den  Parteien  und  dem  

Experten dar. Danach sei die Vorfinanzierung der durch G und H in Auftrag gegebenen 

Mieterausbauten  durch  die  Pflichtige  und  die  Gewährung  einer  Rückzahlung  dieser 

Darlehen  in  Raten  nicht  als  Liegenschaftsertrag  zu  werten,  so  dass  diese  Zahlungen 

bei  der  Verkehrswertberechnung  nicht  zu berücksichtigen  seien.  Entsprechend  wurde 

der  Experte  beauftragt,  unter  Beachtung  dieser  rechtlichen  Überlegungen,  den  Ver-

kehrswert der strittigen Liegenschaft per ... … 1988 zu ermitteln. 

5. a)  Unter  Beachtung  dieser  Rechtsauffassung  betreffend  Berechnung  des 

Ertragswerts  erstellte  der  Experte  am  ... Juli  2012  sein  2. Nachtragsgutachten  und 

schätzt den Verkehrswert vor 20 Jahren auf Fr. 63'900'000.-.  

b)  aa)  Während  die  Rekursgegnerin  keine  Stellungnahme  zum  2. Nach-

tragsgutachten einreichte, legte die Pflichtige ihre Auffassung dar, weshalb die Darle-

hensrückzahlungen als Ertrag in die DCF-Berechnung einzubeziehen seien. Auch die 

Pflichtige  ist  der  Ansicht,  dass  die  Werkpreis-/Darlehenszahlungen  keinen  Mietertrag 

darstellen, dennoch seien diese zu berücksichtigen, da es sich im Rahmen einer wirt-

schaftlichen Betrachtungsweise um Erträge bzw. Zahlungsströme aus der Liegenschaft 

handle. 

bb) Dieser Auffassung ist zu widersprechen. In erster Linie ist vorliegend näm-

lich zu beachten, dass die Pflichtige sowohl Eigentümerin bzw. Vermieterin der Liegen-

schaft  als  auch  Werkunternehmerin  ist.  Die  bei  der  Bewertung  einer  Ertragsliegen-

schaft zu berücksichtigenden Erträge sollen aber allein solche sein, die der Vermieterin 

zufliessen, weil sie die Liegenschaft dem Mieter zur Nutzung zur Verfügung stellt. Die 

Darlehensrückzahlungen  bilden  allein  einen  Ertrag  der  Pflichtigen  aus  ihrer  Tätigkeit 

als  Generalunternehmerin.  Aus  Vermietersicht  erweisen  sich  Mieterausbauten  grund-

sätzlich als finanziell neutral: der Mieter muss sie selber vornehmen (lassen) und auch 

selber  bezahlen.  Allerdings  muss  er  sie  beim  Auszug  (in  der  Regel)  nicht  rückgängig 

machen und ist der zu entrichtende Mietzins auf eine Rohbaumiete reduziert. Zur Ver-

deutlichung,  dass  vorliegend  keine  Pflicht  zum  Rückbau  bestand,  haben  die  Parteien 

den ausgebauten Zustand der Mietobjekte als ursprünglichen Zustand bezeichnet, da 

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dies  eine  Abweichung  zu  den  allgemeinen  Vertragsbedingungen  bedeutete.  Am  Um-

stand,  dass  allein  der  Mieter für  den Ausbau  aufzukommen  hatte,  ändert  dies jedoch 

nichts.  Die  Schlüsse,  die  der  Experte  aus  den  Mieterausbauten  für  die  10-Jahres-

Szenarien  gemäss  DCF-Methode  zog,  sind  aus  seinem  (ursprünglichen)  Gutachten 

ersichtlich. 

Mit  anderen  Worten  ist  festzuhalten,  dass  die  DCF-Methode  alle  Zahlungs-

flüsse berücksichtigt, die der Vermieterin aufgrund der Substanz der Liegenschaft zu-

fliessen,  nicht  aber  Zahlungsflüsse,  die  der  Vermieterin  aufgrund  einer  bei  ihr  liegen-

den (weiteren) Eigenschaft (Bauunternehmerin) zukommen. 

cc)  Soweit  die  Pflichtige  darauf  hinweist,  dass  "im  Grundstückgewinnsteuer-

recht  das  fundamentale  Kongruenzprinzip  gilt"  und  sich  Erlös  und  Anlagekosten  auf 

das  inhaltlich  und  umfänglich  gleiche  Grundstück  zu  beziehen  haben,  ist  sie  darauf 

hinzuweisen,  dass  gemäss  Kaufvertrag  der  Pflichtigen  mit  der  D  AG  vom  ... …  2008 

die verschiedenen Mieterausbauten nicht als Bestandteil des Verkaufsobjekts angese-

hen wurden und damit auch nicht im vereinbarten Verkaufspreis enthalten waren. Da-

her  können  gerade  nach  dem  Grundsatz  der  vergleichbaren  Verhältnisse,  nach  wel-

chem  sich  Anlagewert  und  Erlös  entsprechend  dem  Prinzip  der  gesonderten 

Gewinnermittlung  umfänglich  und  inhaltlich  auf  das  gleiche  Grundstück  zu  beziehen 

haben,  die  auf  Kosten  der  Mieter  erfolgten  Ausbauten  vorliegend  nicht  berücksichtigt 

werden 

(VGr,  26. August  2009,  SB.2009.00096,  www.vgrzh.ch;  Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter,  § 219  N 8  ff.  mit  weiteren  Hinweisen).  Somit  sind  die  Darlehens-

rückzahlungen von G und H an die Pflichtige für die Mieterausbauten auch unter die-

sem  Blickwinkel  nicht  bei  der  Ermittlung  des  Ertragswerts  zur  Bestimmung  des  Ver-

kehrswerts vor 20 Jahren zu berücksichtigen. 

dd)  Der  Experte  hält  in  seinem  zweiten  Nachtragsgutachten  fest,  dass  am 

vorliegenden  Stichtag  vom  ... …  1988  der  Grundsatz  "Kauf  bricht  Miete"  gemäss  da-

mals gültigem OR gegolten habe, lässt dieses Szenario jedoch zu Recht wieder ausser 

Acht, nachdem das reelle Risiko auf ein Gerichtsverfahren bestanden habe. Die  Miet-

verträge mit G und H waren für eine fixe Mietdauer abgeschlossen. Aus dem Mietver-

trag mit G geht sodann hervor, dass die Pflichtige als Vermieterin verpflichtet war, den 

Mietvertrag  im  Grundbuch  eintragen  zu  lassen  und  zwar  für  eine  Periode  bis  

... … 2001. Eine Vormerkung erfolgte entsprechend den Erkundigungen des Experten 

jedoch  nicht.  Nichts  desto  trotz  ist  davon  auszugehen,  dass  Inhalt  der  Vertragsver-

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handlungen mit einem neuen Käufer im Jahr 1988 auch immer die fixe Vertragsdauer 

der  Mietverträge  mit  den  beiden  Hauptmietern  beinhaltet  hätten  und  davon  auszuge-

hen  war,  dass  eine  sofortige  Mietzinserhöhung  durch  einen  neuen  Eigentümer  nicht 

ohne  Gerichtsrisiko  hätte  durch  gesetzt  werden  können  (vgl.  dazu  Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, § 220 N 205).  

c)  Nach  alledem  kann  auf  das  zweite  Nachtragsgutachten  vom  ...  Juli  2012 

abgestellt werden. Diese Erwägungen führen zur teilweisen Gutheissung des Rekurses 

und Neuberechnung der Grundstückgewinnsteuer: 

Verkehrswert vor 20 Jahren 

Fr. 

63'900'000.- 

Wertvermehrende Aufwendungen 1992/93/94 

4'719'236.- 

Mäklerprovisionen beim Verkauf 

Rechnung J 

Handänderungsabgaben beim Verkauf 

Anlagewert 

Verkaufspreis 

Steuerpflichtiger Grundstückgewinn 

Grundstückgewinnsteuer gem. § 225 StG 

50% Ermässigung (Besitz 20 Jahre) 

Reiner Steuerbetrag 

376'600.- 

6'563.- 

138'606.- 

69'141'005.- 

77'500'000.- 

8'358'995.- 

3'332'960.- 

1'666'480.- 

1'666'480.- 

6. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten zu 7/10 der Pflichtigen und 

zu 3/10 der Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Weil die Pflichtige über-

wiegend unterliegt, steht ihr die beantragte Parteientschädigung nicht zu. Hingegen hat 

die  Pflichtige  der  Rekursgegnerin  eine  reduzierte,  angemessene  Parteientschädigung 

zu  entrichten  (§ 152  StG  in  Verbindung  mit  § 17  Abs. 2  lit.  a  des  Verwaltungsrechts-

pflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). 

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Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der  Rekurs  gegen  den  Einspracheentscheid  des  Finanzausschusses  der  Stadt  C 

vom 11. Februar 2010 wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. 

Die  Grundstückgewinnsteuer  wird  von  Fr. 2'370'480.-  auf  Fr. 1'666'480.-  herabge-

setzt. 

[…] 

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