# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a5963463-0f91-5977-a5d7-d647bb8fc58d
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-09-28
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2021.7
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-gr.2021.7.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 GR.2021.7 

Entscheid 

28. September 2021 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Walter Balsiger, Steuerrichterin Barbara Collet, Steuerrichterin 
Christina Hefti und Gerichtsschreiberin Verena Bieri 

A   A G ,    

vertreten durch B,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

S t a d t   C ,    

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  Die  A  AG  (nachfolgend  die  Pflichtige)  bezweckt  die  Entwicklung  und  die 

Realisierung  von  Immobilienprojekten  einschliesslich  deren  Verkauf.  Am …  2012  ver-

legte sie ihren Geschäftssitz von C (ZH) nach D (VD). In dieser Zeit hatte sie zwei Im-

mobilienprojekte am Laufen, nämlich das weit fortgeschrittene Projekt "E" in C und das 

Projekt "F" in G (VD).  

Das  erstgenannte  Projekt  abschliessend  veräusserte  sie  in  der  Zeit  vom 

... März 2013 bis ... September 2013 1000/1000 Miteigentum (Stockwerkeigentum) am 

Grundstück Kat.-Nr. …, …10-16, zum Preis von Fr. 89'927'207.- an diverse Erwerber. 

In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer vom 6. Mai 2014 deklarierte sie 

einen Grundstückgewinn von Fr. 15'377'910.-. Zu diesem Ergebnis gelangte sie, indem 

sie  vom  erwähnten  Erlös  den  Erwerbspreis  für  die  Grundstücke  von  Fr.  17'535'000.-, 

Anlagekosten  von  Fr. 54'452'614.-  sowie  Verlustvorträge  von  Fr. 2'561'683.-  zum  Ab-

zug brachte. Bemerkungsweise fügte sie an, als Liegenschaftenhändlerin zu qualifizie-

ren,  weshalb  auch  noch  die  Grundstückgewinnsteuer  und  die  direkte  Bundessteuer 

vom steuerbaren Grundstückgewinn abzuziehen seien. 

Nach  zwischenzeitlichen  Abklärungen  zum  Thema  Verlustverrechnung  beim 

kantonalen  Steueramt  teilte  das  Steueramt  der  Stadt  C  der  Pflichtigen  mit  Schreiben 

vom 17. Oktober 2019 u.a. mit, dass es sich bei den deklarierten Verlusten um inner-

kantonale,  zürcherische  Betriebsverluste  handle,  welche  bei  der  Grundstückgewinn-

steuer im hier relevanten Zeitpunkt vor dem 1. Januar 2019 nicht anzurechnen seien.  

Die  Pflichtige  liess  dazu  mit  Antwortschreiben  vom  12.  November  2019  ent-

gegnen,  dass  gemäss  Verbot  der  Doppelbesteuerung  sowie  der  bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung  zur  Vermeidung  von  Ausscheidungsverlusten  Betriebsverluste  im  in-

terkantonalen Verhältnis verrechenbar seien. Für interkantonale bzw. ausserkantonale 

Unternehmen bestehe deshalb die  Möglichkeit einer Verrechnung von Betriebsverlus-

ten mit der Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Wertzuwachsgewinnen. Das Bun-

desgericht habe dabei im Entscheid 2C_689/2010 festgehalten, dass ein interkantona-

les  Unternehmen  auch  die  im  Kanton  Zürich  erlittenen  Betriebsverluste  an  die  in 

zürcherischen  Gemeinden  erzielten  Grundstückgewinne  anrechnen könne.  Sie  selber 

qualifiziere  als  interkantonales  Unternehmen,  welches  im  Zeitpunkt  der  streitbetroffe-

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nen  Handänderungen  im  Kanton  Zürich  ihren  Sitz  in  D  (VD)  gehabt  habe.    Den  Ver-

lustvortrag  von  Fr.  2'561'683.-  könne  sie  im  Umfang  von  Fr.  1'285'119.-  mit  dem  der 

Gewinnsteuer  unterliegenden  Betriebsgewinn  verrechnen.  Mithin  verbleibe  ein  Be-

triebsverlust von Fr. 1'276'564.-, welcher bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbar 

sei.  Ob  es  sich  bei  letzterem  um  einen  im  Kanton  Zürich  erlittenen  Betriebsverlust 

handle, sei unerheblich, da sie nach dem Gesagten als interkantonales Unternehmen 

auch die im Kanton Zürich erlittenen Betriebsverluste an die in zürcherischen Gemein-

den  erzielten  Grundstückgewinne  anrechnen  könne.  Sollte  die  Verlustverrechnung 

nicht  genehmigt  werden,  seien  mindestens  noch  über  die  Erfolgsrechnung  gebuchte 

Management-Fees  im  Umfang  von  Fr. 169'687.35  bei  der  Grundstückgewinnsteuer 

steuermindernd zu akzeptieren.  

Mit Veranlagungsbeschluss vom 19. November 2019 errechnete die Kommis-

sion für Grundsteuern der Stadt C aus den Handänderungen in C einen steuerpflichti-

gen  Grundstückgewinn  von  Fr.  12'637'893.-    und  auferlegte  der  Pflichtigen  eine  ent-

sprechende  Grundstückgewinnsteuer  von  Fr.  4'166'450.-.  Der  Berechnung  liess  sich 

entnehmen,  dass  die  liegenschaftenbezogenen  Steuern  als  Aufwand  berücksichtig 

wurden; der Verlustvortrag und die Management-Fees blieben indes unberücksichtigt.  

B. Hiergegen liess die Pflichtige am 16. Dezember 2019 Einsprache erheben 

und beantragen, die Verlustverrechnung sowie die zusätzlichen Kosten gemäss ihrem 

Schreiben  vom  12.  November  2019  (=  die  Management-Fees)  zu  gewähren.  Für  die 

Begründung der Einsprache liess sie auf dasselbe Schreiben verweisen.  

Mit Beschluss vom 2. März 2021 hiess die Kommission für Grundsteuern der 

Stadt  C  die  Einsprache  teilweise  gut  und  reduzierte  die  Grundstückgewinnsteuer  ge-

ringfügig  auf  Fr.  4'121'085.-.  Gutgeheissen  wurde  dabei  der  Eventualantrag  auf  steu-

ermindernde  Berücksichtigung  der  Managemente-Fees;  nicht  stattgegeben  wurde  in-

des dem Hauptantrag betreffend die Verlustverrechnung.  

C.  Mit  Rekurs  vom  6.  April  2021  lässt  die  Pflichtige  ihren  Antrag auf  Gewäh-

rung der Verlustverrechnung dem Steuerrekursgericht unterbreiten; dabei beziffert sie 

den  nach  Verrechnung  mit  dem  Betriebsgewinn  verbleibenden  und  damit  bei  der 

Grundstückgewinnsteuer  anzurechnenden  Verlust  nunmehr  auf  Fr.  1'162'143.-.  Even-

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tualiter  wird  sodann  beantragt,  den  genannten  Verlust  wenigstens  im  Umfang  von 

44.46% (= Fr. 516'689.-) anzurechnen. Schliesslich wird um Zusprechung einer Partei-

entschädigung ersucht.  

Ihren Hauptantrag lässt die Pflichtige wiederum damit begründen, als interkan-

tonales  Unternehmen  die  Möglichkeit  der  Verrechnung  von  Betriebsverlusten  mit  der 

Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Wertzuwachsgewinnen zu haben, wobei dies 

gemäss Bundesgericht entgegen der vorinstanzlichen Auffassung auch innerkantonale 

Verluste  miteinschliesse.  Dass  die  fraglichen  Verluste  aus  Jahren  stammten,  in  wel-

chen sich ihr Sitz noch im Kanton Zürich befunden habe, sei unerheblich. Dem Even-

tualantrag lässt sie sodann zugrunde legen, dass sie schon in den Jahren, in welchen 

die streitbetroffenen Verluste entstanden sind, ein interkantonales Unternehmen gewe-

sen sei; dies aufgrund des zu dieser Zeit bereits laufenden Projekts "F" in G (VD). Teile 

man den Verlust nach den Verkehrswerten per Ende 2012 der beiden damals laufen-

den  Projekte  in  den  Kantonen  Zürich  und  Waadt  auf,  entfalle  auf  letzteren  ein  Anteil 

von  44.46%,  womit  sich  der  anrechenbare  ausserkantonale  Verlust  auf  Fr.  516'689.- 

beziffern lasse.  

Die Vorinstanz schloss mit Stellungnahme vom 4. Mai 2021 auf Rekursabwei-

sung. Hierzu liess sich die Pflichtige mit Eingabe vom 26. Mai 2021 erneut vernehmen 

und an ihren Anträgen festhalten. Die Vorinstanz verzichtete auf eine weitere Stellung-

nahme.  

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. a) Unbestritten ist, dass die Pflichtige als juristische Person vor dem Hinter-

grund  ihres  Geschäftszwecks  und  ihrer  betrieblichen  Tätigkeiten  als  Liegenschaften-

händlerin qualifiziert. Im Zusammenhang mit der Grundstückgewinnsteuer, welche die 

Stadt C auf dem per 2013 erzielten Gewinn aus dem Projekt "E" erhebt, kann sie des-

halb besondere Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Berücksichtigung 

bei der Gewinnsteuer verzichtet (vgl. § 221 Abs. 1 und 2 Steuergesetzes vom 8. Juni 

1997 [StG]; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. 

A., 2021, § 221 N 119 ff. StG). Zu den letzteren Aufwendungen gehören insbesondere 

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auch  die  Grundstückgewinnsteuer  selbst  sowie  der  auf  das  veräusserte  Grundstück 

entfallende  Anteil  der  direkten  Bundessteuer  (Richner/Frei/Kaufmann/  Rohner,  § 221 

N 140 StG).  

Vor diesem Hintergrund hat die Vorinstanz im Rahmen der streitigen Veranla-

gung diverse von der Pflichtigen beantragte Aufwendungen im Sinn von § 221 Abs. 2 

StG  berücksichtigt  (insbesondere  auch  die  vorerwähnten  Steuern)  und  ermittelte  der-

gestalt einen Gesamtgewinn aus den dem Projekt  "E" entstammenden Handänderun-

gen von Fr. 12'523'472.- (vgl. Einspracheentscheid). Dieser Betrag ist ebenfalls unbe-

stritten. 

b) Der vorliegende Streit dreht sich allein um die Frage, ob die Pflichtige vom 

Grundstückgewinn  noch Geschäftsverluste  aus Vorjahren in  Abzug  bringen kann.  Die 

Pflichtige  lässt  dafürhalten,  dass  im  hier  vorliegenden  interkantonalen  Verhältnis  mit 

Blick auf das Verbot der Doppelbesteuerung und die Rechtsprechung zur Vermeidung 

von  Ausscheidungsverlusten  die  Verlustverrechnung  zuzulassen  sei.  Demgegenüber 

geht die Vorinstanz davon aus, dass es sich beim hier in Frage stehenden Verlust um 

einen  innerkantonalen  Verlust  handle,  auf  welchen  die  angerufene  Rechtsprechung 

nicht anwendbar sei. Letzteres lässt die Pflichtige in Abrede stellen, was sie zunächst 

stets damit begründete, dass gemäss dieser Rechtsprechung in interkantonalen Kons-

tellationen auch innerkantonale Verluste abziehbar seien. Im vorliegenden Rekursver-

fahren stellt sie zudem in Abrede, dass der fragliche Verlust überhaupt ausschliesslich 

innerkantonaler Natur sei.  

2.  a)  Im  Kanton  Zürich  wird  die  Grundstückgewinnsteuer  durch  die  Gemein-

den von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder 

Anteilen  von  solchen  ergeben  (§§  205  und  216  Abs. 1  StG).  Nach  der  gesetzlichen 

Regelung werden alle Gewinne – mit Ausnahme der hier nicht betroffenen wieder ein-

gebrachten  Abschreibungen  –  aus  der  Veräusserung  von  Grundstücken  der  als  Ob-

jektsteuer ausgestalteten Grundstückgewinnsteuer unterworfen, und zwar unabhängig 

davon, ob das veräusserte Grundstück zum Privat- oder Geschäftsvermögen des Ver-

äusserers  gehört  (sog.  monistisches  System;  vgl.  hierzu  Richner/Frei/Kaufmann/ 

Rohner, VB zu §§ 216–226a N 5 StG).  

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b)  Verluste  auf  Grundstücken  des  Geschäftsvermögens  und  übrige  Ge-

schäftsverluste konnten im Kanton Zürich bis Ende 2018 mangels gesetzlicher Grund-

lage  nicht  mit  den  der  Grundstückgewinnsteuer  unterworfenen  Gewinnen  auf  Ge-

schäftsgrundstücken verrechnet werden (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 224 N 24ff. 

StG). Nachdem das Bundesgericht in den letzten Jahren bei interkantonalen Sachver-

halten gestützt auf das Verbot der Doppelbesteuerung eine solche Verlustverrechnung 

stufenweise mehr und mehr zuliess (vgl. nachfolgend lit. c), entschied sich der Zürcher 

Gesetzgeber,  die  Möglichkeit  der  Verlustverrechnung  ins  Steuergesetz  aufzunehmen, 

um  dergestalt  die  Gleichbehandlung  von  innerkantonalen  und  interkantonalen  Sach-

verhalten  zu  gewährleisten.  Die  nun  seit  dem  1.  Januar  2019  in  Kraft  stehende  Be-

stimmung von § 224a StG lautet: Schliesst das Geschäftsjahr, in dem ein Grundstück-

gewinn auf einem zum Geschäftsvermögen gehörenden Grundstück erzielt wurde, mit 

einem Verlust ab, der bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer in der massgebenden 

Steuerperiode nicht verrechnet werden kann, so kann dieser vom steuerbaren Grund-

stückgewinn abgezogen werden. Bis Ende 2018 liess der Kanton Zürich in innerkanto-

nalen Konstellationen die Verlustverrechnung jedoch nicht zu, was das Bundesgericht 

als zulässig erachtete (vgl. nachfolgend lit. c). 

Festzuhalten ist an dieser Stelle damit zunächst, dass sich die Pflichtige nicht 

auf die neue Bestimmung von § 224a StG berufen kann, weil diese nur auf Sachverhal-

te anwendbar ist, welche nach dem 1. Januar 2019 stattgefunden haben.  

Fraglich ist indes, ob hier ein interkantonaler Sachverhalt bzw. eine Konstella-

tion vorliegt, in welcher nach Massgabe der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine 

Verlustverrechnung  (trotz  fehlender  Grundlage  in  der  kantonalen  Gesetzgebung)  ge-

stützt auf das Verbot der Doppelbesteuerung möglich ist.  

c)  Gemäss  Art. 3  der  Bundesverfassung  vom  18. April  1999  (BV)  sind  die 

Kantone  souverän,  soweit  ihre  Souveränität  nicht  durch  die  Bundesverfassung  be-

schränkt ist. Die in Art. 47 Abs. 2 BV verankerte Finanzautonomie umschliesst nament-

lich  die  Befugnis  zur  Steuererhebung  und  zur  Bestimmung  von  Art  und  Umfang  der 

kantonalen  Abgaben  in  den  Schranken  von  Art. 129  und  Art. 134  BV  (vgl.  BGE  133  I 

206 E. 5 mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Die Kantone sind gestützt auf die Bun-

desverfassung  grundsätzlich  frei,  ihre  Steuerordnungen  zu  gestalten;  sie  sind  aber 

verpflichtet,  das  übergeordnete  Bundesrecht  –  im  Bereich  der  direkten  Steuern  von 

Einkommen  und  Vermögen  namentlich  das  Bundesgesetz  vom  14. Dezember  1990 

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über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG)  – 

zu beachten (vgl. VGr, 12. Februar 2014, SB.2013.00126, E. 2.2.1, auch zum Folgen-

den). 

Nach  Art. 12  Abs. 1  und  4  StHG  sind  die  Kantone  nicht  verpflichtet,  auf  

Gewinnen  des  Geschäftsvermögens  eine  Grundstückgewinnsteuer  zu  erheben.  Es 

steht  ihnen  damit  frei,  ob  sie  die  Kapitalgewinne  auf  Liegenschaften  des  Geschäfts-

vermögens  nach  dem  dualistischen  System  mit  der  allgemeinen  Einkommens-  oder 

Gewinnsteuer  erfassen  wollen  oder  ob  sie  diese  nach  dem  monistischen  System  wie 

bei  privaten  Grundstückgewinnen  der  besonderen  Grundstückgewinnsteuer  unterwer-

fen.  In  Kantonen,  die  dem  monistischen  System  folgen  und  damit  auch geschäftliche 

Gewinne  der  Grundstückgewinnsteuer  unterstellen,  war  eine  Verlustverrechnung  im 

Allgemeinen nicht vorgesehen. Die bis Ende 2018 geltende zürcherische Regelung ist 

daher  harmonisierungsrechtlich nicht  zu  beanstanden,  soweit  ein rein innerkantonaler 

Sachverhalt  zu  beurteilen  ist  (BGr,  7. Oktober  2011,  2C_747/2010,  E. 5  und  6, 

BGE 139 II 373 E. 3.5). 

d)  Liegt  hingegen  ein  interkantonaler  Sachverhalt  vor,  sind  die  Regeln  der 

interkantonalen Steuerausscheidung zu beachten.  

Aus  dem  Verbot  der  interkantonalen  Doppelbesteuerung  gemäss  Art. 127 

Abs. 3 BV folgt, dass ein Steuerpflichtiger, der in mehreren Kantonen steuerpflichtig ist, 

nicht  mehr  als  sein gesamtes  Reineinkommen  bzw.  seinen  gesamten  Reingewinn  zu 

versteuern  hat  (BGE  107  Ia  41  E.  1a).  Diese  Regel  hatte  gemäss  jahrzehntelanger 

Rechtsprechung  des  Bundesgerichts  aber  vor  dem  Grundsatz  zurückzutreten,  dass 

das Grundeigentum ausschliesslich und in vollem Umfang dem Liegenschaftenkanton 

zur Besteuerung vorbehalten blieb. Der Liegenschaftenkanton musste deshalb Verlus-

te, die in anderen Kantonen angefallen waren, nicht übernehmen. Diese Praxis führte 

in  zahlreichen  Fällen  zu  sogenannten  "Ausscheidungsverlusten".  Der  Steuerpflichtige 

musste  im  Liegenschaftskanton  (Spezialsteuerdomizil)  ein  Einkommen  versteuern, 

welches das gesamte Reineinkommen überstieg; im Extremfall versteuerte eine Unter-

nehmung  am  Spezialsteuerdomizil  einen  Reingewinn,  obwohl  die  Gesamtunterneh-

mung schweizweit betrachtet Verluste erlitten hatte. 

Seit  dem  Jahr  2004  änderte  das  Bundesgericht  seine  Rechtsprechung  zur 

Nichtberücksichtigung  von  interkantonalen  Ausscheidungsverlusten  stufenweise.  Mit 

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Entscheid  vom  19.  November  2004  erkannte  es  bezüglich  einer  Betriebsliegenschaft 

einer  Liegenschaftenhändlerin  und  Generalunternehmerin  in  einem  Betriebsstättekan-

ton, dass der Liegenschaftenkanton zwar den Wertzuwachs (= Differenz zwischen Er-

lös  und  Anlagekosten)  ausschliesslich  besteuern  dürfe,  doch  sei  der  Liegenschaften-

kanton  verpflichtet,  den Verlustüberschuss,  den die  Unternehmung im  Sitzkanton  und 

weiteren  Kantonen  mit  Betriebsstätten  erlitten  habe,  mit  dem  Grundstückgewinn  zu 

verrechnen (BGE 131 I 249). Am 18. April 2005 wandte das Bundesgericht diese neue 

Regel  zur  Vermeidung  von  Ausscheidungsverlusten  auch  auf  Liegenschaften  im  Pri-

vatvermögen an und wies den Liegenschaftenkanton an, den Gewinnungskostenüber-

schuss  aus  einer  im  Privatvermögen  gehaltenen  Liegenschaft  am  Hauptsteuerdomizil 

zu  übernehmen  (BGE  131  I  285).  Am  8.  Mai  2006  verpflichtete  das  Bundesgericht 

schliesslich den Liegenschaftenkanton, in welchem ein Handelsunternehmen eine rei-

ne  Kapitalanlageliegenschaft  (ohne  Betriebsstätte)  besass,  den  Betriebsverlust  am 

ausserkantonalen Hauptsitz mit dem Liegenschaftenertrag im Liegenschaftenkanton zu 

verrechnen (BGE 132 I 220).  

Diese  neuere  bundesgerichtliche  Rechtsprechung  geht  letztlich  davon  aus, 

dass  im  interkantonalen  Verhältnis  Ausscheidungsverluste  möglichst  zu  vermeiden 

sind. Dabei kommt es im interkantonalen Verhältnis nicht darauf an, ob Kapitalgewinne 

auf  Liegenschaften  des Geschäftsvermögens  nach  dem  dualistischen  System  mit  der 

allgemeinen Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst werden oder ob sie nach dem im 

Kanton  Zürich  geltenden  monistischen  System  einer  besonderen  Grundstückgewinn-

steuer  unterliegen  (BGE  131 Ia 249 E.  6.5  S.  262).  Die Schweizerische  Steuerkonfe-

renz (SSK) hat die dargelegte neuere bundesgerichtliche Praxis in das Kreisschreiben 

"Die  Vermeidung  von  Ausscheidungsverlusten"  überführt  (SSK  Kreisschreiben  Nr. 27 

vom 15. März 2007).  

3. a) Die Pflichtige lässt ihre allgemeine Gewinnsituation im Jahr 2013 im Re-

kurs wie folgt darstellen: 

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Handelsrechtlicher Gewinn  

Der Grundstückgewinnsteuer unterliegender 
Gewinn gemäss Einsprachebeschluss 

Betriebsgewinn 

Verlustvortrag 
= Betriebsverlust aus den Vorjahren;  
vgl. Steuererklärung 2013 

Verbleibender Verlustvortrag 
(anzurechnen an die Grundstückgewinne) 

           (Fr.) 

13'923'012.- 

- 12'523'472.- 

1'399'540.- 

-2'561'683.- 

1'162'143.- 

Auf diese Aufstellung Bezug nehmend lässt sie alsdann Folgendes ausführen:  

Sie sei ein interkantonales Unternehmen und habe im Zeitpunkt der Veräusse-

rungen der Stockwerkeigentumseinheiten im Kanton Zürich (2013) ihren Sitz im Kanton 

Waadt  gehabt.  Verluste  seien  im  interkantonalen  Verhältnis  in  erster  Linie  allgemein 

immer  am  Hauptsteuerdomizil,  zweitens  mit  Gewinnen  in  Betriebsstättekantonen  und 

erst  zuletzt  in  reinen  Liegenschaftenkantonen  zu  verrechnen.  Entsprechend  sei  in  ih-

rem  Fall  der  Verlustvortrag  von  Fr.  2'561'683.-  zunächst  mit  dem  Betriebsgewinn  von 

Fr. 1'399'540.-  zu  verrechnen;  der  verbleibende  Verlustvortrag  von  Fr.  1'162'143.-  sei 

anschliessend  an  die  Grundstückgewinne  im  Kanton  Zürich  anzurechnen,  weil  keine 

Gewinne in Betriebsstättekantonen existierten. 

b)  Bei  dieser  Begründung  geht  die  Pflichtige  stillschweigend  davon  aus,  der 

besagte  Verlustvortrag  von  Fr.  2'561'683.-  sei  mit  dem  per  2013  gegebenen  ausser-

kantonalen Hauptsteuerdomizil in D (VD) verhaftet. Dass dem nicht so ist, zeigt indes 

die  gewinnseitige  Steuerausscheidung,  welche  sie  den  in  den  Kantonen  Zürich  und 

Waadt eingereichten Steuererklärungen 2013 beigelegt hat: 

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Diese Aufstellung zeigt zunächst mit aller Deutlichkeit, dass die Pflichtige nach 

der Sitzverlegung per Ende 2012 nach D (VD) im neuen Sitzkanton noch keine ernst-

hafte  Betriebsaktivität  entwickelt  hat.  Der  dort  bei  fehlenden  Einnahmen  verbuchte 

Aufwand  beinhaltet  zur  Hauptsache  Finanzaufwand.  Im  Kanton  Waadt  resultiert  des-

halb  per  2013  ein  Geschäftsverlust  von  Fr.  181'271.-,  derweil  im  Kanton  Zürich  bei 

Einnahmen von über Fr. 90 Mio. ein Gewinn von Fr. 14'104'284.- ausgewiesen wird.  

aa)  Im  Rahmen  der  interkantonalen  Steuerausscheidung  hat  die  Pflichtige  in 

dieser  Ausgangslage  den  Aufwandüberschuss  im  Kanton  Waadt  von  Fr.  181'271.-  in 

einem ersten Schritt richtigerweise auf den Kanton Zürich umgelegt bzw. mit dem dort 

erzielten Gesamtgewinn von Fr. 14'104'284.- verrechnet. Damit steht aber bereits fest, 

dass im Kanton Waadt kein Ausscheidungsverlust verbleibt (Ergebnis = Fr. 0.-). Weiter 

zeigt  sich,  dass  die  Verrechnung  des  ausserkantonalen  Aufwandüberschusses  von 

Fr. 181'271.- im Kanton Zürich im Rahmen der Gewinnsteuer erfolgen kann und muss, 

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nachdem hier bei einem Wertzuwachsgewinn von Fr. 12'523'472.- ein Betriebsgewinn 

von Fr. 1'399'540.- verbleibt. 

bb)  Ausscheidungsrechtlich  zu  verteilen  bleiben  damit  noch  die  Verluste  von 

Fr. 2'561'683.-, welche die Pflichtige im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit vor 2013 (in-

nerhalb  der  siebenjährigen  Verlustverrechnungsperiode;  vgl.  § 70  Abs.  1  StG)  erzielt 

hat.  In  der  vorstehenden  Steuerausscheidung  hat  die  Pflichtige  selbst  diese  Verluste 

dem Kanton Zürich zugewiesen. Dies zurecht, hatte sie doch in den Vorjahren nicht nur 

ihren  Sitz  im  Kanton  Zürich,  sondern  haben  hier  auch  ihre  (aufwandverursachenden) 

betrieblichen Aktivitäten stattgefunden. Dass die Vorjahresverluste in diesem Sinn dem 

Kanton  Zürich  zuzuweisen  sind,  wo  sie  aufgrund  betrieblicher  Aktivitäten  entstanden 

sind,  hat  die Pflichtige (im  Einklang mit  der  eigenen Steuerausscheidung)  bis  und mit 

Einspracheverfahren nie bestritten; die beantragte Verlustverrechnung begründete sie 

allein damit, dass in interkantonalen Konstellationen auch innerkantonale Verluste ver-

rechenbar seien (dazu nachfolgend E. 4).  

cc)  Im  Rekurs  bringt  sie  nun  vor,  dass  der  in  Frage  stehende  Verlustvortrag 

anteilsmässig als ausserkantonal zu qualifizieren sei; dies vor dem Hintergrund des in 

den Vorjahren im Kanton Waadt bereits angelaufenen Projekts "F". Aus der alleinigen 

Tatsache,  dass  die  Pflichtige  im  Rahmen  ihrer  hiesigen geschäftlichen Aktivitäten  ne-

ben dem Projekt "E" in der Stadt C auch das weniger weit fortgeschrittene Projekt "F" 

in  G  (VD)  in  Bearbeitung  hatte,  folgt  jedoch  keineswegs,  dass  sie  an  letzterem  Ort 

auch  über  eine  Betriebsstätte  (=  Räumlichkeiten  und  Personal  und  entsprechender 

Betriebsaufwand)  verfügte.  Entsprechend  hat  sie  in  den  Vorjahren  im  Rahmen  der 

Steuerauscheidung im Zusammenhang mit dem Liegenschaftenprojekt in G dem Kan-

ton Waadt jeweils lediglich kapitalseitig einen Anteil (Landreserven, Projekte in Arbeit) 

zugewiesen; gewinnseitig nahm sie keine Steuerausscheidung vor bzw. deklarierte sie 

die Verluste stets im Kanton Zürich (vgl. Beilage zur Steuererklärung 2011 und 2012). 

Will  die  Pflichtige  bei  der  hiesigen  Grundstückgewinnsteuer  ausserkantonale  Verluste 

in  Abzug  bringen,  müsste  sie  diese  mit  entsprechenden  vergangenheitsbezogenen 

Geschäftsunterlagen  und  Steuerabschlüssen  bzw.  Steuerausscheidungen  eindeutig 

nachweisen, was nach dem Gesagten nicht möglich ist, weil alle diesbezüglichen Un-

terlagen (im Einklang mit der Argumentation der Pflichtigen bis und mit Einsprachever-

fahren) das Gegenteil belegen. Mit dem blossen Hinweis auf das schon in den Vorjah-

ren  angelaufene  Projekt  in  G  kann  der  im  Kanton  Zürich  entstandene  und  stets  hier 

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deklarierte  Verlust  nicht  nachträglich  anteilsmässig  in  einen  ausserkantonalen  Verlust 

umgewandelt werden. 

dd) Nach alledem bleibt es folglich dabei, dass in der Gewinnsteuerausschei-

dung 2013 der Vorjahresverlust von Fr. 2'561'683.- dem Kanton Zürich zuzuweisen ist. 

Nach Verrechnung mit dem hiesigen Betriebsgewinn von Fr. 1'399'540.- verbleibt damit 

einzig im Kanton Zürich ein (betrieblicher, innerkantonaler) Verlust von Fr. 1'162'143.-, 

hinsichtlich  welchem  die  Verrechnung  mit  dem  2013  erzielten  Grundstückgewinn  bei 

der monistisch ausgestalteten Grundstückgewinnsteuer mangels gesetzlicher Grundla-

ge (zu jener Zeit) nicht möglich ist. 

4. a) Zu prüfen bleibt damit noch das Hauptargument der Pflichtigen, welches 

dahingeht,  dass  ein  interkantonales  Unternehmen  gestützt  auf  die  bundesgerichtliche 

Doppelbesteuerungs-Rechtsprechung  auch  innerkantonale  Betriebsverluste  an  die 

zürcherische  Grundstückgewinnsteuer  anrechnen  könne.  Sie  beruft  sich  dabei  insbe-

sondere auf den Bundesgerichtsentscheid 2C_689/2010 vom 4. April 2011, welcher in 

E.  4.4  im  drittletzten  Satz  festhalte,  dass  ein  interkantonales  Unternehmen  mit  Sitz 

ausserhalb  des  Kantons  Zürich  auch  die  im  Kanton  Zürich  erlittenen  Betriebsverluste 

an die in zürcherischen Gemeinden erzielten Grundstückgewinne anrechnen könne. 

b) Wie  bereits  erwähnt,  hat  das  Bundesgericht  seine  jahrzehntelange  Recht-

sprechung  betreffend  die  Nichtberücksichtigung  von  interkantonalen  Ausscheidungs-

verlusten  in  Liegenschaftenkantonen  ab  2004  stufenweise  geändert.  Dies  erfolgte  im 

Rahmen  der  Beurteilung  von  speziellen  Einzelfallkonstellationen,  was  in  der  Praxis 

Unsicherheit betreffend die allgemeine Tragweite dieser Entscheide  zurückliess. Letz-

teres hatte zur Folge, dass die SSK im erwähnten Kreisscheiben Nr. 27 in Würdigung 

der neuen bundesgerichtlichen Rechtsprechung Regeln über die Vermeidung von Aus-

scheidungsverlusten aufstellte und andererseits das Bundesgericht selbst seine Recht-

sprechung ständig weiterentwickelte und auch präzisierte.  

Was  vor  diesem  Hintergrund  den  von  der  Pflichtigen  angeführten  Entscheid 

aus dem Jahr 2011 anbelangt, ist festzuhalten, dass der zitierte Satz tatsächlich darin 

enthalten  ist.  Allerdings  geht  aus  diesem  Entscheid  der  genaue  interkantonale  Sach-

verhalt nicht klar hervor; dass eine Situation zu beurteilen war, in welcher wie im vor-

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liegenden  Fall  letztlich  keinerlei  ausserkantonale  Ausscheidungsverluste  verblieben 

sind, ist nicht erstellt.  

Hinzu  kommt,  dass  sich  das  Bundesgericht  vor  der  besagten  Aussage  wie 

folgt auf das SSK Kreisschreiben Nr. 27 stützte: In Ziff. 3.1.4 halte das Kreisschreiben 

fest,  dass  bei  natürlichen  Personen  in  den  Liegenschaftskantonen  die  (Geschäfts-) 

Verluste mit Grundstückgewinnen des Geschäftsvermögens verrechnet würden, unab-

hängig  davon,  ob  diese  Gewinne  mit  der  Einkommens-  oder  mit  der  Grundstückge-

winnsteuer  erfasst  würden.  Weiter  folgere  das  Kreisschreiben  in  Ziff.  3.2.1  und 

Ziff. 3.2.4 zurecht, dass Verluste von (wie hier) juristischen Personen in erster Linie mit 

im gleichen Kanton steuerbaren Gewinnen/Erträgen zu verrechnen seien, wobei diese 

Verlustübernahme  definitiv  sei.  Wie  sich  aus  diesen  ausscheidungsrechtlichen  Er-

kenntnissen  im  Kreisschreiben  schlussfolgern  lassen  soll,  dass  in  Konstellationen  wie 

der  vorliegenden  (in  welchen  nach  der  interkantonalen  Steuerausscheidung  lediglich 

im  Liegenschaftenkanton  Zürich  ein  Betriebsverlust  einerseits  und  ein  Wertzuwachs-

gewinn  andrerseits  verbleibt)  in  Kantonen  mit  monistischem  System  trotz  fehlender 

gesetzlichen  Grundlage  eine  innerkantonale  Verlustverrechnung  über  die  verschiede-

nen Steuerarten hinweg zulässig sein muss, ist unerfindlich. Die hier im Streit liegende 

Endkonstellation nach der interkantonalen Ausscheidung (betriebliche Vorjahresverlus-

te  und Wertzuwachsgewinn  im  Kanton  Zürich)  beschlägt  letztlich  nicht mehr  einen  in-

terkantonalen  Sachverhalt,  weshalb  das  Bundesgericht  auch  keine  entsprechenden 

Regeln im Rahmen des Doppelbesteuerungsverbots von Art. 127 Abs. 3 BV aufstellen 

kann.  

Mit  der  Vorinstanz  ist  schliesslich  festzuhalten,  dass  der  von  der  Pflichtigen 

angeführte  (nach  dem  Gesagten  unklare)  Bundesgerichtsentscheid  überholt  ist  und 

das Bundesgericht seine Praxis mit Blick auf innerkantonale Verrechnungsmöglichkei-

ten  präzisiert  hat.  Im  Entscheid  2C_747/2010 vom  7.  Oktober  2011  hielt  es  zunächst 

fest, dass es in seiner neueren Rechtsprechung zum Verbot der interkantonalen Dop-

pelbesteuerung gemäss Art. 127 Abs. 3 BV die Praxis zu den Ausscheidungsverlusten 

geändert  und  in  mehreren  Urteilen  stufenweise  die  Kantone  mit  Liegenschaften  ver-

pflichte habe, solche Verluste anzurechnen. Diese neue Rechtsprechung habe sich in 

der Folge auch auf die kantonale Steuergesetzgebung ausgewirkt, indem die meisten 

Kantone mit monistischem System der Grundstückgewinnbesteuerung in ihren Steuer-

gesetzen  die  Verrechnung  von  Grundstückgewinnen  mit  Geschäftsverlusten  nun  ein-

geführt  hätten.  Die  neue  Rechtsprechung  beziehe  sich  aber  nur  auf  die  Besteuerung 

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im  interkantonalen  Verhältnis;  es  könne  aus  dieser  nicht  abgeleitet  werden,  dass  die 

Verlustverrechnung  im  monistischen  System  von  Bundesrechts  wegen  zugelassen 

werden müsse. Der Kanton sei zwar frei, in Weiterentwicklung seines Steuerrechts mit 

Blick auf die interkantonal geltenden Grundsätze in sein monistisches System die Mög-

lichkeit der Verrechnung von Grundstückgewinnen mit Geschäftsverlusten einzuführen, 

verpflichtet sei er dazu jedoch nicht. Die zürcherische Regelung, welche eine Verrech-

nung  des  Geschäftsverlusts  mit  einem  Grundstückgewinn  nicht  vorsehe,  sei  daher 

harmonisierungsrechtlich nicht zu beanstanden, soweit ein innerkantonaler Sachverhalt 

zu beurteilen sei.  

Weil letzterem Bundesgerichtsentscheid eine rein innerkantonale Konstellation 

zugrunde  lag  (Domizil  mit  Betriebsverlust  im  Kanton  Zürich,  Liegenschaft  mit Wertzu-

wachsgewinn im Kanton Zürich), lässt sich diesem für die hier grundsätzlich vorliegen-

de interkantonale Konstellation nichts direkt abgewinnen; indirekt aber schon: Weil es 

in  der  vorliegenden  Konstellation  trotz  interkantonalem  Ausgangssachverhalt  letztlich 

allein noch um die innerkantonale Verrechnung von betrieblichen (Vorjahres-)Verlusten 

und Wertzuwachsgewinnen geht, muss es auch insoweit bei der Autonomie der monis-

tisch veranlagenden  Kantone bleiben.  Tatsächlich kam  denn  auch  das Bundesgericht 

im  Entscheid  vom  1.  Mai  2013  in  einer  interkantonalen  Konstellation,  welche  mit  der 

hier vorliegenden vergleichbar ist, zu diesem Resultat (BGE 139 II 373 E. 3.5 und 4.3). 

In diesem Entscheid stellte das Bundesgericht unmissverständlich klar, dass sich seine 

Rechtsprechung  ausdrücklich  auf  "Ausscheidungsverluste"  beziehe.  Ein  Ausschei-

dungsverlust  liegt  hier  aber  nach  dem  bereits  Gesagten  gar  nicht  vor  (vgl.  E.  3/b/cc 

vorstehend).  Nach  der  Zuweisung  der  betrieblichen  Verluste  in  den  Kanton  Zürich  ist 

hier letztlich ein innerkantonaler Sachverhalt zu beurteilen, bei welchem die bundesge-

richtlichen  Vorgaben  zur  Vermeidung  von  Ausscheidungsverlusten  entgegen  der  Auf-

fassung  der  Pflichtigen  nicht  greifen  (so  auch  StRG,  14.  November  2017, 

2 GR.2016.30, E. 5e, bestätigt durch VGr, 18. Dezember 2019, SB.2017.00152 E. 4.3, 

sowie im Grundsatz durch BGr, 6. Oktober 2020, 2C_164/2020, E. 3.1). 

5.  Nach  alledem  ist  der  Rekurs  abzuweisen.  Ausgangsgemäss  sind  die  Ver-

fahrenskosten der unterliegenden Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Sodann 

hat diese keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 152 Abs. 2 StG i.V.m. § 17 

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). 

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Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen.  

[…] 

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