# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 77edfba8-7cd7-571c-b6ec-1a96958fe6c2
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-02-08
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 08.02.2012  VR.2010.00004
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VR-2010-00004_2012-02-08.html

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				Geschäftsnummer: 	VR.2010.00004	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 08.02.2012
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Enteignungsrecht
	Betreff: 

	Materielle Enteignung / Ersatz für nutzlos gewordene Planungskosten

	
Enteignungsrechtlicher Entschädigungsanspruch für nutzlos gewordene Planungkosten.
Wiederaufnahme des Verfahrens: Das Bundesgericht hatte die Beschwerde gegen das im ersten Rechtsgang ergangene verwaltungsgerichtliche Urteil (betreffend materielle Enteigung) zwar weitgehend abgewiesen, die Sache aber insoweit zur Neubeurteilung zurückgewiesen, als das Verwaltungsgericht einen Entschädigungsanspruch für nutzlos gewordene Planungskosten verneint hatte (E. 1).
Im vorliegenden Verfahren (bzw. im zweiten Rechtsgang) berücksichtigt das Verwaltungsgericht grundsätzlich nur die im Rahmen des ersten Rechtsgangs verfassten Parteieingaben. Argumente, die die Parteien erst im Rahmen des zweiten Rechtsgangs erstmals vorgebracht haben, gelten als verspätete Noven, soweit sie nicht Fragen betreffen, die das Verwaltungsgericht den Parteien zur Ergänzung des Sachverhalts gestellt hat (E. 2). 
Der Rechtsmittelführer macht entgangene Planungskosten von Fr. 580'000.- geltend, die sein Architekturbüro gemäss SIA-Honoraransätzen hätte verlangen können, wenn das geplante Projekt nicht wegen der Unterschutzstellung mehrerer Gebäude gescheitert wäre. Einer Entschädigungspflicht unterliegen allerdings nur 80 % dieser Planungskosten, da lediglich die nutzlos gewordenen Selbstkosten zu berücksichtigen sind und nicht auch der - im SIA-Honorar mitenthaltene - Gewinn (E. 3.4). Der Entschädigungsbetrag ist ferner wegen Selbstverschuldens um 40 % herabzusetzen: Der Rechtsmittelführer hat die Projektarbeiten bewusst auf das Risiko hin vorgenommen, dass sich der Vertragspartner aus anderen Gründen als wegen der nachträglich erfolgten Unterschutzstellung gegen den Vertragsschluss entscheiden könnte (E. 3.5). Die Entschädigungsforderung ist - ab Geltendmachung des Heimschlagbegehrens - zum jeweiligen Zinsfuss der Zürcher Kantonalbank zu verzinsen (E. 3.6). 
Teilweise Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						ENTSCHÄDIGUNG
GEWINNANTEIL
HAFTUNGSRECHT
HERABSETZUNG
HONORAR
MATERIELLE ENTEIGNUNG
NOVEN
PLANUNGSKOSTEN
PROJEKTIERUNGSKOSTEN
REDUKTION
SACHVERHALTSERGÄNZUNG
SELBSTKOSTEN
SELBSTVERSCHULDEN
SIA-NORMEN
ÜBRIGES ENTEIGNUNGSRECHT
UMZONUNG
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERTRAUEN
WIEDERAUFNAHME
ZINSEN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 11 AbtrG
Art. 9 BV
Art. 26 BV
§ 183bis Abs. III EG ZGB
§ 7 HaftungsG
Art. 44 Abs. I OR

					
	
	Publikationen:
	
						BEZ 2012/1 Nr. 7 S. 20-22

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VR.2010.00004

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 8. Februar 2012

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach
Tomschin, Ersatzrichter Martin Kayser, Gerichtsschreiber Kaspar Plüss.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch B, C-Treuhand,

Rekurrent,

 

 

gegen

 

 

Staat Zürich, vertreten durch die Baudirektion,

       diese vertreten durch RA D,

Rekursgegner,

 

 

betreffend
Heimschlag,

Wiederaufnahme von VR.2008.00001+2,

hat
sich ergeben: 

I.  

A. A erwarb am 26. Oktober 1982 verschiedene Grundstücke
im Bereich der ehemaligen Spinnerei I auf dem Gebiet der Gemeinden E und F,
darunter das in E gelegene Grundstück mit der heutigen Kat.- Nr. 01
(ursprünglich Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 10, vormals Kat.-Nr. 02)
mit den sechs Gebäuden Assek.-Nrn. 03, 04, 05, 09, 06 und 07. 

Auf eine Abbruchanzeige von A hin stellte die
Baudirektion des Kantons Zürich die sechs Gebäude der Fabrikanlage am
23. April 1985 vorsorglich unter Schutz (BD-Verfügung Nr. 470). Am
26. März 1986 wurden die Gebäude Vers.-Nrn. 04, 03 und 09 in näher bezeichnetem
Umfang definitiv unter Denkmalschutz gestellt (Schutzverfügung Nr. 08). Gegen
diese Verfügung erhob A Rekurs beim Regierungsrat, der das Verfahren am
18. März 1987 als durch Rückzug erledigt abschrieb. Davor hatte die
Baudirektion mit Verfügung vom 12. Januar 1987 die Unterschutzstellung des
Kohlemagazins (Assek.-Nr. 09) bereits aufgehoben. Nach einem Brand im
Spinnereihauptgebäude hob die Baudirektion ihre Schutzverfügung am 6. März
2002 unter gewissen Bedingungen auf, wogegen A beim Regierungsrat rekurrierte. 

B. Am 20. März 1996 erklärte A gestützt auf § 214
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) den Heimschlag
bezüglich der Gebäude Assek.-Nrn. 04 (Spinnereihauptgebäude,
Kistenlageranbau, Battagegebäude und Schlossereianbau), Assek.-Nrn. 03
(Baumwollmagazin) und Assek.-Nr. 09 (Kohlemagazin) samt deren überbauter
Landfläche. Vor Schätzungskommission verlangte A, es sei festzustellen, dass
die Schutzverfügung Nr. 08, eventuell bereits die vorsorgliche
Unterschutzstellung, eine materielle Enteignung bewirke, weshalb dem
Heimschlagsbegehren gegen eine Entschädigung von Fr. 48'209'562.20
zuzüglich Zins zu 5 % ab 1. Juli 2003 stattzugeben sei. Falls dem Heimschlagsbegehren
nicht stattgegeben werden sollte, sei dem Beklagten eine Entschädigung zufolge
materieller Enteignung, eventuell zufolge überlanger Bausperre, von mindestens
Fr. 40'541'172.80 zuzüglich Zins zu 5 % ab 1. Juli 2003
zuzusprechen. In dieser Entschädigung waren auch die Kosten verschiedener durch
die Unterschutzstellung verunmöglichter Projekte enthalten.

Die Schätzungskommission I stellte mit Entscheid vom
24. April 2008 fest, dass die Unterschutzstellung des Gebäudeensembles I
mit einer Fläche von ca. 26'277 m², heute Kat.-Nr. 10, durch den
Beschluss der Baudirektion vom 26. März 1986, Nr. 08, eine materielle
Enteignung bewirkt habe (Disp.-Ziff. 1) und A das Heimschlagsrecht für das
Grundstück Kat.-Nr. 10 im Ausmass von ca. 26'277 m² zustehe
(Disp.-Ziff. 2). Sie verpflichtete den Staat Zürich, A für das
heimgeschlagene Grundstück Kat.-Nr. 10 im Ausmass von ca. 26'277 m²
eine Entschädigung von Fr. 155.-/m² abzüglich Abbruchkosten von
Fr. 500'000.-, also total Fr. 3'572'935.-, zu entrichten (Disp.-Ziff. 3),
Nachmass vorbehalten (Disp.-Ziff. 4) und zuzüglich Zins ab 20. März
1996 zum jeweiligen Zinsfuss der Zürcher Kantonalbank für bestehende 1.
Hypotheken auf Wohnliegenschaften (Disp.-Ziff. 5). Projektierungskosten
für nicht realisierte Projekte sprach sie A keine zu. Die Kosten des Verfahrens
auferlegte sie der Klägerin; Prozessentschädigungen wurden keine zugesprochen.

II.  

Gegen diesen Entscheid erhoben sowohl der Staat Zürich
als auch A am 12. Juni 2008 Rekurs beim Verwaltungsgericht. 

Der Staat Zürich beantragte, der angefochtene Entscheid
sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass keine materielle Enteignung
vorliege; eventuell sei nur die in der Bauzone gelegene Fläche als massgeblich
zu bezeichnen und der Kläger bei einem Heimfall zu verpflichten, die
Sanierungskosten sicherzustellen. 

A beantragte, die Disp.-Ziffern 2, 3 und 5 des
angefochtenen Entscheids seien dahingehend abzuändern, dass die Entschädigung
für den Heimschlag auf Fr. 18'288'111.- festgesetzt und der Zins zu
4.35 % bereits ab dem 1. Dezember 1992 vergütet werde, zudem sei
Disp.-Ziff. 4 aufzuheben. Unabhängig von der Heimschlagsentschädigung sei
ihm ergänzend eine Entschädigung zufolge materieller Enteignung
(einschliesslich Entschädigung für Sonderopfer und überlange Bausperre)
zuzusprechen, wenn die Schutzverfügung vom 26. März 1986 im hängigen
Rechtsmittelverfahren standhalte Fr. 34'956'683.- plus 5 % Zins, wenn
sie nicht standhalte, Fr. 15'688'680.75 plus 5 % Zins. 

Das Verwaltungsgericht
entschied über beide Rekurse am 20. August 2009. Es hiess den Rekurs des
Kantons Zürich gut und wies denjenigen von A sowie dessen Heimschlagsbegehren
und Entschädigungsforderungen ab. Die Gerichtskosten von insgesamt
Fr. 50'060.- auferlegte es A, welcher dem Kanton Zürich zudem eine Parteientschädigung
von Fr. 10'000.- zu bezahlen hatte. 

III.  

Eine dagegen gerichtete Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten hiess das Bundesgericht mit Urteil
1C_487/2009 vom 10. August 2010 teilweise gut. Es erkannte, dass keine
materielle Enteignung und kein Anspruch auf Heimschlag der Schutzobjekte
vorliege, jedoch habe der Beschwerdeführer einen Entschädigungsanspruch für die
nutzlos gewordenen Projektierungskosten des 1984 zur Bewilligung eingereichten
Projekts G. Die Sache wurde zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen an das
Verwaltungsgericht zurückgewiesen. 

Das Verwaltungsgericht setzte den Parteien am
24. September 2010 Frist, um sich zu den Selbstkosten und allfälligen
Herabsetzungsgründen zu äussern und die dafür allenfalls notwendigen Beweise
vorzulegen bzw. zu bezeichnen. Vom 1. Oktober 2010 bis zum 25. Juli
2011 war das Verfahren auf Wunsch der Parteien sistiert. Der Staat Zürich beantragte
am 5. September 2011, dem Rekurrenten sei ein Architektenhonorar von
Fr. 115'230.65 zuzusprechen, welches mit einer Gegenforderung für
staatlich veranlasste Ersatzvornahmen zum Schutz der Spinnereigebäude von
Fr. 207'729.95 zu verrechnen sei. In seiner Eingabe vom 19. September
2011 beantragte A, die Entschädigung sei auf Fr. 580'000.- festzusetzen, der
Betrag sei ihm ab der vorsorglichen Unterschutzstellung im Jahr 1985 mit
5 % zu verzinsen, und es seien keine Abzüge vorzunehmen. Mit Stellungnahme
vom 24. Oktober 2011 erneuerte A diese Anträge, ersuchte um Abweisung der
Gegenforderung und verlangte die Einholung eines Fachgutachtens zur Ermittlung
der nutzlos gewordenen Planungskosten. In ihren weiteren Eingaben vom
3. und 22. November 2011, 30. Dezember 2011, 20. Januar und
3. Februar 2012 hielten beide Parteien an ihren Anträgen fest. 

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Das
Verwaltungsgericht ging in seinem Urteil vom 20. August 2009 davon aus,
dass der Rekurrent die Ungewissheit über die Schutzwürdigkeit der
Spinnereigebäude vor Bearbeitung des Projekts G hätte mit einem Provokationsbegehren
beseitigen können. Wenn er von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht habe,
so könne er sich den bis zur provisorischen Unterschutzstellung unnötigerweise
betriebenen Projektaufwand nicht entschädigen lassen. Das Bundesgericht
erkannte demgegenüber eine massgebliche Vertrauensgrundlage darin, dass das
fragliche Grundstück am 30. November 1981 mit Genehmigung des
Regierungsrats vom 3. Februar 1982 von der Landwirtschaftszone in die Industriezone
umgezont worden war. Gestützt darauf habe der Rekurrent in die Bewilligungsfähigkeit
eines zonenkonformen Projekts vertrauen dürfen. Auch der Kaufpreis von 3,3 Mio.
Franken habe keinen Rückschluss auf eine mögliche Unterschutzstellung
zugelassen. Es stehe ihm daher ein Entschädigungsanspruch für die vor der
Unterschutzstellung entstandenen Projektierungskosten zu. Dabei sei jedoch
fraglich, ob das aufgrund der honorarberechtigten Bausumme gemäss SIA auf
Fr. 580'000.- berechnete Honorar als entschädigungspflichtiger
Planungsaufwand zu qualifizieren sei. Der Kanton Zürich habe sich zur Höhe der
eingeklagten Summe nicht geäussert. Es obliege dem Verwaltungsgericht, die
Entschädigung für die bis zum Baustopp aufgelaufenen Planungskosten
festzusetzen.

1.2 Das
Verfahren ist aufgrund des bundesgerichtlichen Entscheids wiederaufzunehmen. Da
das Bundesgericht das gesamte Urteil des Verwaltungsgerichts aufgehoben hat,
ist über Heimschlag und Entschädigung erneut zu entscheiden. In der Sache
bleibt jedoch allein die Entschädigung für die Projektierungskosten des
Projekts G festzusetzen. 

2.
 

2.1 Im
Schätzungsverfahren brachten die Parteien zum Projekt G und insbesondere zur
Höhe der entschädigungspflichtigen Projektkosten Folgendes vor:

Gemäss der
Heimschlagserklärung des Rekurrenten vom 21. Dezember 2001 soll das fragliche
Projekt die Abklärungen für die Unterschutzstellung erst ausgelöst haben. Die
amerikanische Unternehmung G habe kein Verständnis für die Verzögerungen gehabt
und ein Projekt in H vorangetrieben, welches innert weniger Monate reüssiert
habe. Die Kosten des Projekts seien an ihm hängen geblieben. In seiner
Klageschrift bestritt der Rekursgegner Vorprojektkosten in ihrer Höhe und
behauptete, dass die G auf den Standort E aus rein wirtschaftlichen Gründen und
nicht aus Gründen des Denkmalschutzes verzichtet habe. In seiner Klageantwort
belegte der Rekurrent seine Projektarbeiten und bezifferte die angefallenen
Architekten- und Ingenieurhonorare ausgehend von honorarberechtigten Baukosten
von Fr. 23'540'000.- auf Fr. 580'000.-. In seiner Replik brachte der
Rekursgegner vor, der Rekurrent habe das Projekt auf eigenes Risiko im Sinn
einer Offerte ausgearbeitet. Da sich die Amerikaner nicht an den erheblichen
Vorleistungen beteiligt hätten, könne der Rekurrent nicht nachweisen, dass es
mit der G zu einem definitiven Vertragsabschluss gekommen wäre. Der Rekurrent
entgegnete darauf, es sei bekannt, dass Architekten oft Projekte ausarbeiten
würden, um einen Auftrag zu erhalten. Dies dürfe jedoch nicht von vornherein
als Fehlinvestition bezeichnet werden. Hier sei das widersprüchliche Verhalten
der Behörden ausschlaggebend.

Im Rekursverfahren wiederholte der Rekurrent seine
bisherigen Ausführungen im Wesentlichen, während der Rekursgegner nur die
Entschädigungspflicht als solche bestritt.

2.2 Das
Verwaltungsgericht hat seinen Entscheid grundsätzlich aufgrund der bereits
früher verfassten Rechtsschriften im Schätzungs- und Rekursverfahren zu fällen.
Um die Entschädigung festsetzen zu können, unterbreitete es den Parteien zwei
Fragen und forderte sie auf, allenfalls Beweismittel dazu vorzulegen oder zu
bezeichnen. Dieses Vorgehen diente der begrenzten Ergänzung des Sachverhalts
und der Beweiserhebung. Soweit die Parteien in ihren beidseitigen neuerlichen
Eingaben im wieder aufgenommenen Verfahren Ausführungen machen, welche über die
Fragen des Verwaltungsgerichts hinausgehen, sind diese als – infolge
Abschlusses des Schriftenwechsels in den vorangegangenen Verfahren – verspätete
tatsächliche Behauptungen nicht zu hören. 

Demnach muss vorliegend insbesondere nicht geprüft werden,
ob die für die G geplanten baulichen Massnahmen, wie der Rekurrent neu
behauptet, infolge des zusätzlichen Auftrags auf Umbau des alten Fabrikteils
und weiterer Kosten nicht nur Architekten- und Ingenieurhonorare von
Fr. 580'000.-, sondern insgesamt Kosten von Fr. 833'500.- ausgelöst
haben. Auf der anderen Seite sind auch die detaillierten Ausführungen des
Rekursgegners zur fehlenden Bewilligungsfähigkeit des Projekts, den honorarberechtigten
Baukosten, zum Schwierigkeitsgrad des Projekts, zum Honorargrundprozentsatz und
den erbrachten Leistungsanteilen verspätet, nachdem er die in der Klageantwort
belegten Planungsleistungen und die gestützt darauf angestellten
Honorarberechnungen im weiteren Schätzungs- und Rekursverfahren nicht in
Zweifel gezogen hat. Mit den betreffenden Ausführungen beantwortete der
Rekursgegner nicht die Frage nach Gründen für eine Herabsetzung der
Selbstkosten, sondern stellte deren Umfang an sich in Zweifel. Ebenfalls
verspätet ist die Verrechnungseinrede des Rekursgegners für
Entschädigungsforderungen infolge notwendiger Ersatzvornahmen aus den Jahren
1989 bis 1993. 

3.  

3.1
Der Anspruch auf Ersatz nutzlos gewordener Planungskosten basiert direkt
und ohne eigene gesetzliche Grundlage auf der Eigentumsgarantie (Art. 26
BV) sowie dem Vertrauensschutz (Art. 9 BV). Zu entschädigen sind demnach
diejenigen Aufwendungen, welche der Rekurrent im Vertrauen auf die
vorbehaltlose Einzonung seiner Grundstücke in die Industriezone für das nutzlos
gewordene Projekt G getätigt hat. 

3.2
Aufgrund der Parteidarstellungen im ersten Rechtsgang und der Akten kann
davon ausgegangen werden, dass der Rekurrent ein praktisch baueingabereifes
Projekt samt Modell für die G erstellt hat und hierfür nach der
SIA-Norm 102 Honorare über Fr. 580'000.- hätte verrechnen dürfen.
Vonseiten des Rekursgegners wurde alsdann anerkannt, dass dieser Projektaufwand
als Vorleistung für eine Offerte erbracht worden ist und demnach vonseiten der
amerikanischen Unternehmung nicht entschädigt wurde. 

3.3 Geschuldet
ist grundsätzlich der konkret für das Projekt G tatsächlich betriebene Aufwand
(Personal- und Sachaufwand) zuzüglich der Gemeinkosten des Architekturbüros des
Rekurrenten. Da dieser Aufwand im vorliegenden Verfahren nicht dargetan wurde
und angesichts des Zeitablaufs auch nicht mehr dargetan werden kann, hat das
Verwaltungsgericht den tatsächlichen Aufwand ausgehend von der behaupteten
SIA-Honorarsumme von Fr. 580'000.- zu schätzen. In Beachtung des
bundesgerichtlichen Entscheids vom 10. August 2010 ist zu ermitteln, in
welchem Umfang dieser Betrag entschädigungspflichtigen Projektaufwand
darstellt. 

3.4 Nach den
Vorstellungen des SIA sollen die SIA-Honorare nicht nur die Selbstkosten,
bestehend im Wesentlichen aus Personalaufwand und Gemeinkosten, decken, sondern
zudem ermöglichen, einen angemessenen Gewinn zu erzielen. Ein Entschädigungsanspruch
für nutzlos gewordene Planungen besteht im vorliegenden Fall nur für die
Selbstkosten, nicht aber für den Gewinnanteil, da der Rekurrent von vornherein
keinen eigentlichen Projektaufwand für den Gewinn betreiben musste. Zudem ist
zu berücksichtigen, dass die SIA-Honorarordnung nach der Rechtsprechung ohnehin
nicht als Ausdruck der Verkehrsübung gilt (vgl. Peter Gauch, Das
Architektenrecht, Freiburg 1995, N. 921 ff.). 

Da die Parteien keine
Ausführungen zum Gewinnanteil bzw. zum Selbstkostenanteil am SIA-Honorar von
Fr. 580'000.- für das fragliche Projekt machen, obliegt es dem Verwaltungsgericht,
diese Anteile zu schätzen. Auf die Einholung eines Gutachtens zu dieser Frage
kann verzichtet werden, da der Gewinnanteil im konkreten Fall ohnehin erheblich
von den Erwartungen der SIA-Vorgaben oder vom Üblichen abweichen kann. In
Berücksichtigung aller Umstände erscheint es angemessen, den Gewinnanteil auf
rund 20 % zu bemessen. 

3.5 Weiter ist
eine Herabsetzung des entschädigungspflichtigen Anspruchs für den Projektaufwand
entsprechend Art. 44 Abs. 1 OR angezeigt. Nach dieser Bestimmung kann
der Richter die Ersatzpflicht ermässigen oder gänzlich von ihr entbinden, wenn
der Geschädigte in die schädigende Handlung eingewilligt hat oder Umstände, für
die er einstehen muss, auf die Entstehung oder Verschlimmerung des Schadens
eingewirkt oder die Stellung des Ersatzpflichtigen sonst erschwert haben. Die
Bestimmung bringt einen allgemeinen haftungsrechtlichen Grundsatz zum Ausdruck,
der auch im öffentlichen Recht zumindest per Analogie Anwendung findet (BGE 122
V 185 E. 3b und BGE 130 III 182 E. 5.5.1; vgl. auch Art. 4 des
Bundesgesetzes vom 14. März 1958 über die Verantwortlichkeit des Bundes
sowie seiner Behördemitglieder und Beamten [Verantwortlichkeitsgesetz],
§ 7 des Haftungsgesetzes vom 14. September 1969 und § 11 des
Gesetzes vom 30. November 1879 betreffend die Abtretung von Privatrechten
[AbtrG]). 

Vorliegend hat der
Rekurrent die Projektarbeiten bewusst auf das konkrete Risiko hin vorgenommen,
dass sich die vertraglich nicht eingebundene amerikanische Unternehmung aus
irgendeinem anderen Grund als wegen der nachträglich erfolgten
Unterschutzstellung gegen den Vertragsschluss entscheiden könnte (vgl. dazu
4/23/II/53 S. 2). Das Selbstverschulden des Rekurrenten ist damit
vergleichbar mit dem Handeln auf eigene Gefahr desjenigen, der sich ohne
Schutzmassnahmen einer konkreten Unfallgefahr aussetzt (vgl. dazu Roland
Brehm, Berner Kommentar zum Obligationenrecht, Band I, 3. Auflage 2006, N. 15
zu Art. 44 OR). 

Dies rechtfertigt
eine Ermässigung der Ersatzpflicht um 40 %. 

3.6  Der
Rekurrent verlangt einen Zins von 5 % ab der vorsorglichen Schutzverfügung
vom 23. April 1985, dies gestützt auf nicht näher bezeichnetes
Bundesrecht. Da mit dem Ersatz der nutzlos gewordenen Projektkosten ein
Nachteil ausgeglichen werden soll, welcher Folge des beklagten
Eigentumseingriffs bildete, rechtfertigt es sich, Zins und Zinsenlauf aufgrund
des für die materielle Enteignungsentschädigung massgebenden § 183bis
Abs. 3 des zürcherischen Einführungsgesetzes vom 2. April 1911 zum
Schweizerischen Zivilgesetzbuch [EG zum ZGB]) zu bestimmen. Hiernach ist die
Entschädigung zum jeweiligen Zinsfuss der Zürcher Kantonalbank für bestehende
erste Hypotheken auf Wohnliegenschaften von dem Zeitpunkt an zu verzinsen, in
dem der Berechtigte sie geltend macht. Der Rekurrent hat erstmals in seinem
Heimschlagsbegehren vom 20. März 1996 die hier strittigen Planungskosten
beziffert und deren Entschädigung gefordert. Ab diesem Zeitpunkt ist der
Entschädigungsanspruch zu verzinsen. 

3.7 Demgemäss
steht dem Rekurrenten eine Entschädigung von 278'400.- (Fr. 580'000.- x
80 % x 60 %) zuzüglich Zins ab 20. März 1996 zu.

4.  

Mit dem vorliegenden Entscheid sind die Kosten für das
gesamte Rekursverfahren erneut festzusetzen. Sie wären entsprechend dem neuen
Verfahrensausgang auf beide Parteien zu verteilen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ausgehend von einem Streitwert von
über 53 Millionen Franken (ohne Zinsen) obsiegt der Rekurrent vorliegend jedoch
in einem so geringfügigen Mass von ca. 0.5 %, dass auf eine Kostenauflage
an den Rekursgegner verzichtet werden kann. Der Rekurrent ist zudem zu
verpflichten, dem Rekursgegner eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen
(§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    In
Aufhebung der Disp.-Ziffern 1 bis 5 des Entscheids der Schätzungskommission vom
24. April 2008 wird festgestellt, dass die Unterschutzstellung des
Gebäudeensembles I gemäss der Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom
26. März 1986 keine materielle Enteignung des Rekurrenten bewirkt hat.
Demgemäss wird das Heimschlagsbegehren des Rekurrenten abgewiesen. 

2.    In
teilweiser Gutheissung des Rekurses wird der Rekursgegner verpflichtet, dem Rekurrenten
eine Entschädigung für nutzlos gewordene Planungskosten von Fr. 278‘400.-
zu bezahlen. Die Entschädigung ist ab 20. März 1996 bis zur Auszahlung zum
jeweiligen Zinsfuss der Zürcher Kantonalbank für bestehende erste Hypotheken
auf Wohnliegenschaf­ten zu verzinsen. Weitere Entschädigungs­forderungen werden
abgewiesen.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 50'000.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.       400.--   Zustellkosten,

Fr. 50'400.--   Total der Kosten.

4.    Die
Gerichtskosten werden dem Rekurrenten auferlegt.

5.    Der
Rekurrent wird verpflichtet, dem Rekursgegner für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung
von Fr. 10'000.- zu bezahlen.

6.    Gegen
dieses Urteil kann – mit Ausnahme von Disp.-Ziffer 1 – Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.    Mitteilung
an…