# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 71addbec-8c3f-5bd7-b515-626f78fe1e76
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-02-18
**Language:** de
**Title:** Staats- und Gemeindesteuern 2015
**Docket/Reference:** ST.2018.265
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/2-st.2018.265-1588759160.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 ST.2018.265 

Entscheid 

18. Februar 2020 

Mitwirkend: 

Einzelrichter Christian Mäder und Gerichtsschreiberin Cécile Schmidlin 

1.  A,    
2.  B,    

vertreten durch RA Dr.iur. C,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrenten,  

S t a a t   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Stadt Zürich,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Rekursgegner,  

betreffend 

Staats- und Gemeindesteuern 2015 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. A (nachstehend der Pflichtige, zusammen mit seiner Ehefrau B die Pflichti-

gen) ist Aktionär der D AG. In seiner Steuererklärung für das Steuerjahr 2015 deklarier-

te  er  ein  steuerbares  Einkommen  von  Fr.  146'074.-  sowie  ein  steuerbares  Vermögen 

von Fr. 1'259'322.- (Staats- und Gemeindesteuern). Dabei deklarierte er seine Beteili-

gung von 102 Aktien an der D AG zum Wert von Fr. 816'000.- (Fr. 8'000.- pro Aktie).  

Mit  Einschätzungsentscheid  vom  2.  Oktober  2017  korrigierte  der  Steuerkom-

missär unter anderem den Vermögenssteuerwert dieser Aktien auf total Fr. 1'621'800.- 

(Fr. 15'900.- pro Aktie) und schätzte die Pflichtigen mit einem steuerbaren Einkommen 

von Fr. 171'000.- sowie einem steuerbaren Vermögen von Fr. 2'063'000.- (Staat- und 

Gemeindesteuern)  ein.  Die  Korrektur  erfolgte  gestützt  auf  die  Bewertung  der  Aktien 

durch die Steuerverwaltung des Sitzkantons der D AG. 

B. Der Pflichtige erhob am 1. November 2017 Einsprache gegen diesen Ein-

schätzungsentscheid  und  beantragte  die  Bewertung  der  genannten  Aktien  gemäss 

Steuererklärung.  

Am  18.  April  2018  wurde  dem  Pflichtigen  ein  Einschätzungsvorschlag  unter-

breitet, wobei der Steuerkommissär an seiner Einschätzung vom 2. Oktober 2017 fest-

hielt.  Am  11.  Juli  2018  fand  eine  Besprechung  im  kantonalen  Steueramt  statt,  ohne 

dass eine Einigung erzielt werden konnte. 

Mit Entscheid vom 19. November 2018 wies das kantonale Steueramt die Ein-

sprache ab. 

C.  Mit  Rekurs  vom  13.  Dezember  2018  beantragte  der  Pflichtige  die  Bewer-

tung der Aktien der D AG per 31. Dezember 2014 mit Fr. 8'000.- pro Aktie.  

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Das kantonale Steueramt beantragte mit Rekursantwort vom 31. Januar 2019 

Abweisung des Rekurses. Mit Replik vom 22. März 2019 hielt der Pflichtige an seinen 

Anträgen fest. Das kantonale Steueramt verzichtete auf eine Duplik.  

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit rechtserheblich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 

1.  Strittig  ist  die  für  den  Vermögenssteuerwert  massgebliche  Bewertung  der 

Aktien der D AG mit ausserkantonalem Sitz per 31. Dezember 2015.  

a)  Das  steuerbare  Vermögen  bemisst  sich  nach  dem  Stand  am  Ende  der 

Steuerperiode  (§  51  Abs.  1  des  Steuergesetzes  vom  8.  Juni  1997  [StG]).  Gemäss 

Art. 13 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung 

der  direkten  Steuern  der  Kantone  und  Gemeinden  (StHG)  unterliegt  der  Vermögens-

steuer  das gesamte  Reinvermögen.  Dabei  wird das  Vermögen  zum  Verkehrswert  be-

wertet  (§  39  Abs. 1  StG).  Das  Vermögen  –  und  damit  insbesondere  auch  das  Wert-

schriftenvermögen  –  wird  zum  Verkehrswert  bewertet  (§  39  Abs.  1  StG  sowie  § 39 

Abs. 2 StG e contrario). Massgeblich für die Bestimmung des Verkehrswerts ist dabei 

eine  "technisch-"  bzw.  "rechtlich-objektive"  und  nicht  eine  "subjektiv-wirtschaftliche" 

Betrachtungsweise (RB 1998 Nr. 140, 1989 Nr. 26).  

b)  Der  Verkehrswert  nichtkotierter  Wertpapiere  –  um  solche  handelt  es  sich 

bei den Aktien der D AG – ist gemäss Ziff. B.I.2. der Weisung der Finanzdirektion über 

die  Bewertung  von  Wertpapieren  und  Guthaben  für  die  Vermögenssteuer  vom 

12. November  2010  (ZStB  Nr. 22/201)  nach  der  Wegleitung  der  Schweizerischen 

Steuerkonferenz  zur  Bewertung  von Wertpapieren  ohne  Kurswert für  die Vermögens-

steuer (Kreisschreiben Nr. 28 vom 28. August 2008; www.steuerkonferenz.ch, nachfol-

gend Wegleitung) zu ermitteln. Davon ist nach der Rechtsprechung nur dann abzuwei-

chen,  wenn  eine  bessere  Erkenntnis  des  Verkehrswerts  dies  gebietet  (VGr,  17. Juni 

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1998,  StE 1999  B  52.41  Nr. 2;  im  Ergebnis  ebenso  BGr,  8. Oktober  1996,  StE 1997 

B 22.2 Nr. 13). 

Die Berechnung des Verkehrswerts von nichtkotierten Wertpapieren erfolgt in 

der  Regel  durch  den  Sitzkanton  der  zu  bewertenden  Gesellschaft  (Rz  3 Wegleitung). 

Die Einschätzungsbehörde ist nicht zwingend an die Bewertung der Aktien durch den 

Sitzkanton  gebunden.  Vermag  sie  jedoch  keinen  triftigen  Grund  für  eine  Abweichung 

erkennen,  kann  sie  sich  auf  die  ausserkantonale  Bewertung  abstützen  (Rz  3 Weglei-

tung).  

Gemäss Rz 2 Abs. 4 der Wegleitung entspricht der Verkehrswert von nichtko-

tierten Wertpapieren,  für  die  keine  Kursnotierungen  bekannt  sind,  dem  inneren  Wert. 

Durch die Verwendung des Begriffs "innerer Wert" wird zum Ausdruck gebracht, dass 

die Bewertung nicht von aussen über den Markt vorgenommen wird, sondern dass der 

Wert  der  Wertpapiere  ihrem  anteiligen  Wert  am  Unternehmen  entspricht  (Klöti-

Weber/Siegrist/Weber,  Kommentar  zum  Aargauer  Steuergesetz,  4.  A.,  2015,  §  2015, 

§ 50 N 10). Er wird nach den Bewertungsregeln der Wegleitung in der Regel als Fort-

führungswert berechnet. Bei der Bewertung stehen Ertrags- und Substanzwert des Un-

ternehmens im Vordergrund.  

c) Die D AG wurde in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts gegründet. 2004 

stellte sie die ursprüngliche Produktion ein und betreibt seither ein eigenes  Kraftwerk. 

Unter  anderem  erwirbt,  erstellt,  verwaltet  und  verwertet  sie  Grundstücke  und  Liegen-

schaften und vertreibt und verkauft E-Produkte. Vor der Statutenänderung am ... 2004 

erfasste  der  Gesellschaftszweck  der  D  AG  den  ursprünglichen  Betrieb  und  der  damit 

zusammenhängenden  Nebenbetriebe  sowie  Kauf,  Verkauf,  Produktion  und  Vertrieb 

von G-Produkten jeglicher Art sowie Erwerb, Verwaltung, Verwertung und Übertragung 

von Handelsmarken und technischen Kenntnissen.  

Der  Unternehmenswert  von  Handels-,  Industrie-  und  Dienstleistungsgesell-

schaften  ergibt  sich  gemäss  Rz  34 Wegleitung  aus  der  zweimaligen  Gewichtung  des 

Ertragswerts  und  der  einmaligen  Berücksichtigung  des  Substanzwerts  zu  Fortfüh-

rungswerten. Da zum Zeitpunkt der Veranlagung der Titelinhaber die Jahresrechnung 

der zu bewertenden Gesellschaft meistens noch ausstehend ist, wird in der Regel der 

Vorjahresabschluss  der  Gesellschaft  zur  Bestimmung  herangezogen,  sofern  die  Ge-

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sellschaft im Geschäftsjahr der Veranlagungsperiode keine wesentlichen Veränderun-

gen erfahren hat (Rz 4 Wegleitung). Der Ertragswert basiert entweder auf der doppel-

ten  Gewichtung  der  Jahresrechnung  "n"  und  der  einfachen  Gewichtung  der  Jahres-

rechnung  "n-1"  (Modell  1)  oder  der  je  einfachen  Gewichtung  der  Jahresrechnungen 

"n", "n-1" und "n-2" (Modell 2; Rz 7 und 8 Wegleitung). Für Immobilien-Gesellschaften 

hingegen gilt als Unternehmenswert der Substanzwert (Rz 42 ff. Wegleitung). 

d)  Diese  Bewertungsmethoden  gelten  nach  ständiger  Praxis  des  Bundesge-

richts als zuverlässig zur Bestimmung des Verkehrswerts, da in ihr die Überlegungen, 

die  für  die  Preisbildung  bei  den  nicht  an  der  Börse  kotierten  Aktien  im  Allgemeinen 

massgebend  sind,  zum  Ausdruck  kommen  (BGr,  18.  September  2013,  2C_309/2013 

und 2C_310/2013, www.bger.ch).  

Die  Wegleitung  beruht  auf  der  Überlegung,  dass  der  Verkehrswert  der  nicht 

regelmässig gehandelten Aktien  – gleich wie  der  in  den offiziellen  Börsennotierungen 

zum Ausdruck kommende Verkehrswert kotierter Aktien – erfahrungsgemäss vom bis-

herigen und zu erwartenden Ertrag in Form von Dividenden und anderen Gewinnantei-

len sowie von der Ertragsintensität der Gesellschaft abhängt und durch weitere Fakto-

ren  der  Gesellschaft  (Vermögen,  Liquidität,  Stabilität  etc.)  beeinflusst  wird  (BGr, 

4. November  1987  =  StE  1988  B  72.13.22  Nr.  10).  Die  Wegleitung  beschränkt  sich 

beim Ertrag auf die Berücksichtigung der bisher erzielten Gewinne und lässt zukünftige 

Ertragsaussichten  ausser  Acht,  was  zulässig 

ist  (StRK 

I,  25.  Januar  2007, 

1 ST.2006.296 sowie Irene Blumenstein, in: ASA 44, 346 ff., insb. 348). Immerhin ist – 

wie  in  den  vorgängigen  Wegleitungen  –  gleichwohl  vorgesehen,  dass  ausserordentli-

che, am Stichtag bereits ersichtliche zukünftige Verhältnisse angemessen berücksich-

tigt werden können (Rz 8 Abs. 3 Wegleitung).  

Die  Bewertung  aufgrund  der  Wegleitung  streitet  für  die  zutreffende  Vermu-

tung, sie gebe den Verkehrswert richtig wieder, sodass der vom Fiskus für diesen Wert 

zu leistende Nachweis als erbracht gilt und es am Steuerpflichtigen liegt, den Gegen-

beweis anzutreten. 

e) Hat demgegenüber für nichtkotierte Titel eine massgebliche Handänderung 

unter  unabhängigen  Dritten  stattgefunden,  so  gilt  nach  Rz  2  Abs.  5  Wegleitung  als 

Verkehrswert der entsprechende Kaufpreis.  

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Die Wegleitung will damit in den Fällen, in welchen ein Verkehrswert der nicht 

kotierten und nicht gehandelten Wertpapiere zu bilden ist, auf diesen am freien Markt 

erzielten  Preis  abstellen.  Voraussetzung  für  die  Berücksichtigung  dieser  Preisbildung 

ist  allerdings,  dass  tatsächlich  ein  Marktpreis  gebildet  wird  und  nicht  andere,  im  Ver-

hältnis zwischen den Parteien des Kaufgeschäfts liegende Umstände die freie Preisbil-

dung  beeinflussen  oder  verzerren.  Nur  unter  diesen  Voraussetzungen  liegt  eine  im 

Sinn der Wegleitung beachtliche Handänderung unter unabhängigen Dritten vor (VGr, 

14.  Mai  2008,  SB.2007.00097,  E. 2.4).  Handänderungen  zwischen  Aktionären  gelten 

als  nicht  unter  unabhängigen  Dritten  erfolgt.  Dies  gilt  insbesondere  dann,  wenn  die 

Preisbildung nicht transparent und nicht nach einer wirtschaftlich anerkannten Methode 

zustande gekommen ist (Rz 2 des von der Schweizerischen Steuerkonferenz zur Weg-

leitung verfassten Kommentars [Ausgabe 2015; www.steuerkonferenz.ch, nachfolgend 

Kommentar]).  

f)  Der Wert  (erzielter  Kaufpreis;  Ziff.  1e)  wird solange berücksichtigt,  als sich 

die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft nicht wesentlich verändert hat. 

Massgebliche  Indizien  für  die  Beurteilung  einer  Veränderung  der  wirtschaftli-

chen Lage einer Unternehmung bilden gemäss Kommentar insbesondere die Faktoren 

Gewinn,  Umsatz  Eigenkapital  und  Beteiligungsverhältnisse.  Als  wesentlich  gilt  in  der 

Regel  eine  Umsatzveränderung  von  20%,  eine  nicht  aus  dem  ordentlichen  Gewinn 

stammende Kapitalveränderung von 10% bzw. eine Veränderung der Beteiligungsver-

hältnisse  im  Umfang  von  10%.  Ist  eines  dieser  Kriterien  erfüllt,  ist  die  Bewertung  im 

Sinn von Ziff. 5 der Wegleitung neu zu bestimmen (Rz 2 Kommentar, S. 4). Eine Um-

satzsteigerung  von  8%  bei  gleichzeitiger  Steigerung  des  Reingewinns  um  107%  be-

deutet  eine  wesentliche  Veränderung  (Rz  2  Kommentar,  S. 6,  unter  Verweisung  auf 

VGr GR [A 12 28] vom 23.10.2012). 

2. Am .. Februar und .. April 2005 lud die D AG ihre Aktionäre ein, Aktien zum 

Preis  von  Fr.  6'000.-  zurückzukaufen.  In  der  Folge  kam  es  zwischen  März  und  Juli 

2005  zu  298  Rückkäufen.  Der  Transaktion  ist  gemäss  Pflichtigen  vorausgegangen, 

dass  viele  Aktionäre  nach  der  Einstellung  der  ursprünglichen  Produktion  ihre  Aktien 

verkaufen wollten. Die D AG sei als Käuferin im Bestreben eingesprungen, für alle ver-

kaufswilligen Aktionäre eine gleiche Chance einzuräumen. Die erworbenen Aktien hät-

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ten  von  der  D  AG  zwischen  Oktober 2005  und  März  2006  zum  Preis  von  Fr.  6'000.-

/Aktie wieder bei Aktionären platziert werden können. 

a) Als erstes ist zu prüfen, ob eine massgebliche Handänderung unter unab-

hängigen Dritten stattgefunden hat.  

Gemäss  Kommentar  wird  der  Begriff  "massgeblich"  im  Steuerrecht  nicht  ein-

heitlich verwendet. Der Sinn und Zweck dieses Begriffs in der Wegleitung bestehe da-

rin zu unterstreichen, dass ein erzielter Handänderungspreis nur dann zu berücksichti-

gen  sei,  wenn  sich  daraus  ein  vertretbarer,  plausibler  Verkehrswert  herleiten  lasse. 

Das bedeute nichts anderes, als dass ein Handänderungspreis einzelfallbezogen beur-

teilt  werden  müsse.  Aus  diesem  Grunde  werde  auch  bewusst  darauf  verzichtet,  den 

Begriff "massgeblich" prozentual zu quantifizieren. Im Sinne einer Faustregel könne in 

quantitativer Hinsicht aber davon ausgegangen werden, dass ein Transaktionsvolumen 

von 10% p.a. als massgeblich betrachtet werden könne. 

Vorliegend  haben  im  Jahr  2005  298  von  1500  Aktien  die  Hand  gewechselt, 

dies entspricht einem Anteil von knapp 20%. Es handelt sich somit um eine massgebli-

che Handänderung. 

Hingegen  war  Erwerber  bei  dieser  Handänderung  das  Unternehmen  selber, 

weshalb entgegen der Ansicht der Pflichtigen nicht von einer Transaktion unter unab-

hängigen  Dritten  ausgegangen  werden kann,  steht  doch  die  Gesellschaft  ihren  Aktio-

nären  nahe.  Dass  es  sich  –  wie  die  Pflichtigen  rekursweise  ausführen  –  bei  den  ver-

kaufenden  Aktionären  um  voneinander  wirtschaftlich  unabhängige  Personen  handelt, 

wird nicht bestritten. Entscheidend ist indessen, ob sich die Handänderungen unter un-

abhängigen, d.h. aussenstehenden Dritten abgespielt haben, wobei auf das Verhältnis 

zwischen Verkäufer- und Käuferschaft und nicht auf dasjenige zwischen verschiedenen 

Verkäufern  angesprochen  wird.  Der  Kaufpreis  muss  mit  anderen  Worten  einem  Dritt-

vergleich  unter  unbeteiligten  Personen  und  normalen  Verhältnissen  standhalten.  Bei 

diesem  Drittvergleich  wird  auf  den  Verkehrswert  abgestellt,  worunter  im  Steuerrecht 

der Wert zu verstehen ist, der einem Vermögensgegenstand bei der Veräusserung im 

gewöhnlichen  Geschäftsverkehr  beigemessen  wird  (VGr  Luzern,  24.  Januar  2008,  A 

06 281, E. 3c). 

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b) Da keine Handänderung unter unabhängigen Dritten stattgefunden hat, ist 

im Folgenden zu prüfen, ob die Preisbildung dennoch transparent und nach einer wirt-

schaftlich anerkannten Methode zustande gekommen ist. 

Betreffend  Preisbildung  führt  der  Pflichtige  aus,  dass  der  Preis  aufgrund  der 

Jahresrechnungen  2003  und  2004  und  der  (unsicheren)  Aussichten  für  die  kommen-

den Jahre sowie der Bewertung durch das kantonale Steueramt bestimmt worden sei. 

Die  verkaufswilligen  Aktionäre  hätten  diesen  als  angemessen  beurteilt.  Auch  bei  der 

Wiederplatzierung der Aktien unter den verbleibenden Aktionären sei dieser Preis ak-

zeptiert worden. Der Pflichtige erklärt bezüglich der Geschäftsjahre 2003 und 2004, die 

AG  habe  2003  nach  mehreren  Jahren  ungenügenden  Geschäftsgangs  einen  Verlust 

von  Fr. 287'683.-  ausgewiesen.  Im  Jahr  2004  habe  ein  Gewinn  von  Fr. 391'296.30 

resultiert, jedoch im Wesentlichen aufgrund der Auflösung von stillen Reserven. 

Tatsächlich wurde die Aktie der D AG mehrmals von kantonalen Steuerämtern 

bewertet. Bevor den Aktionären im Februar und April 2005 der Kauf der Aktien angebo-

ten  und  dieselben  von  Oktober  2005  bis  März  2006  wieder  an  Aktionäre  veräussert 

worden  waren,  bewertete  das  kantonale  Steueramt  des  Sitzkantons  die  Aktie  am 

... November 2004 per 31. Dezember 2003 für die Vermögenssteuer mit einem kanto-

nalen Nettosteuerwert von Fr. 4'160.- (brutto Fr. 6'400.-), dies gestützt auf die "Weglei-

tung  zur  Bewertung  von  Wertpapieren  ohne  Kurswert  für  die  Vermögenssteuer"  der 

ESTV, von 1995. Entgegen den Ausführungen des Pflichtigen stützte es sich dabei auf 

die Geschäftsjähre 2002 und 2003 und gewichtete den Ertragswert zweifach und den 

Substanzwert  einmal.  Die  Liegenschaften  als  (unversteuerte)  stille  Reserven  wurden 

dabei  mit  Fr. 23'130'000.-  berücksichtigt  (Wertobergrenze  Fr. 36'182'000.-  abzüglich 

Buchwert Fr. 13'052'000.-).  

Erst  nach  den  betreffenden  Handänderungen  2005  bewertete  auch  das  kan-

tonale  Steueramt  Kanton  Zürich  am  ...  Januar  2006  die  Aktie  im  Zusammenhang  mit 

der Bewertung der Aktien I Holding AG in einem Veranlagungsvorschlag mit Fr. 6'000.-

. Am ... April 2008 und ... Juni 2009 bewertete dasselbe Steueramt die Aktie wiederum 

im Zusammenhang mit der Bewertung der Aktien I Holding AG per 31. Dezember 2006 

sowie 31.  Dezember  2007  mit  Fr.  6'000.-.  Mit  Einschätzungsvorschlag  vom  26.  Okto-

ber  2012  beurteilte  es  die  betreffende  Aktie  mit  Fr. 11'270.-,  senkte  deren Wert  nach 

Einsprache durch den Pflichtigen schliesslich aber auf Fr. 6'000.-. Am 4. Februar 2013 

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teilte  das  kantonale  Steueramt  Zürich  der  I  Holding  AG  mit,  dass  die  D  AG  Aktie  per 

31.  Dezember  2010  mit  Fr. 6'000.-  und  per  31.  Dezember  2011  und  31.  Dezember 

2012 mit Fr. 8'000.- bewertet werde.  

Für  die  Bestimmung  des  Kaufs-  bzw.  Verkaufspreises  von  Fr.  6'000.-  wurde 

somit  unter  anderem  auf  die  Bewertung  des  kantonalen  Steueramts  des  Sitzkantons 

der D AG abgestellt. Dieses stützte sich auf den Substanz- (einfache Gewichtung) so-

wie Ertragswert (zweifache Gewichtung; siehe auch Rz. 7 f. Wegleitung) sowie die Bi-

lanzen  und  Erfolgsrechnungen  2002  und  2003  der  D  AG.  Dieser  Preis  wurde  nach 

Handänderung  auch  durch mehrere  Beurteilungen  des  kantonalen  Steueramts  Zürich 

bestätigt. Demnach kann geschlossen werden, dass der Preis von Fr. 6'000.- transpa-

rent  und nach einer  wirtschaftlich  anerkannten Methode  zustande gekommen  ist.  Ob-

wohl also nicht von einem offenen und freien Markt gesprochen werden kann, hält der 

Preis einem Fremdvergleich unter aussenstehenden Dritten stand.  

c)  Weiter  erforderlich  ist  die  zeitliche  Nähe  der  Handänderung  zum  Bewer-

tungsstichtag.  

aa)  Der  Pflichtige  führt  diesbezüglich  aus,  die  massgeblichen  Handänderun-

gen hätten von März bis Juli 2005 und Oktober 2005 bis März 2006 stattgefunden. Das 

erste  Einschätzungsverfahren  datiere  von  Ende  2005.  Vom  31.  Dezember  2005  bis 

31. Dezember 2011, also während sechs Jahren, sei die Aktie der D AG zu Fr. 6'000.- 

anerkannt  worden.  Der  Zeitpunkt  der  Handänderung  und  der  Bewertungsstichtag  in 

Bezug auf das Jahr 2005 seien nah beieinander und die zeitliche Nähe somit erstellt.  

bb)  Das  Bundesgericht  hat  erkannt,  dass  ein  rund  sieben  Monate  nach  dem 

Stichtag  unterbreitetes  Übernahmeangebot  für  die  Bestimmung  des  Verkehrswerts 

herangezogen werden darf. Voraussetzung bilde lediglich, dass sich der Wert der Un-

ternehmung  im  Zeitraum  zwischen  dem  Bewertungsstichtag  und  der  Unterbreitung 

des  Übernahmeangebots  nicht  massgeblich  verändert  habe  (BGr,  22. Mai  2003, 

2A.590/2002,  E. 3.1).  In  einem  jüngeren  Entscheid  erachtete  es  sodann  einen  fünf 

Monate  nach  dem  Stichtag  erzielten  Verkaufspreis  als  massgebend,  um  den  Vermö-

genssteuerwert verlässlich wiederzugeben (BGr, 15. April 2010, 2C_504/2009). 

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Die Wegleitung  schreibt für  die Berücksichtigung einer  massgeblichen Hand-

änderung  keine  Höchstfrist  vor,  welche  zwischen  dem  Bewertungsstichtag  und  dem 

Verkaufsdatum  liegen  darf.  Ziff. 2  Abs. 5  der  Wegleitung  spricht  nur  von  einer  nicht 

veränderten  wirtschaftlichen  Lage,  welche  zur  Berücksichtigung  der  Handänderung 

vorausgesetzt  wird.  Über  den  Zeitpunkt  der  Handänderung  schweigt  sich  die Weglei-

tung  aus.  Auch  das  Bundesgericht  statuierte  in  den  erwähnten  Entscheiden  keine 

Höchstfrist. Gemäss Entscheid des Verwaltungsgerichts Zürich vom 21. Februar 2018 

(SB.2017.00116;  vorinstanzlich  StRG,  28. August  2017,  2  ST.2015.208)  darf  daraus 

jedoch  nicht  der  Schluss  gezogen  werden,  dass  diese  Frist  beliebig  lang  sein  dürfe. 

Denn  bei  einer  längeren  Zeitdauer  kann  angenommen  werden,  dass  sich  die  wirt-

schaftliche Lage einer Unternehmung und das wirtschaftliche Umfeld in der Regel sehr 

wohl  massgeblich  ändern.  Im  Allgemeinen  erweist  sich  nur  eine  zeitnahe  Handände-

rung als aussagekräftig im Hinblick auf die Schätzung eines Verkehrswerts einer Betei-

ligung. Es kann von den Steuerbehörden nicht erwartet werden, dass sie eine Untersu-

chung über eine geänderte wirtschaftliche Lage der Unternehmung führen, wenn eine 

beliebig  lange  Zeitdauer  zwischen  dem  Bewertungsstichtag  und  dem  Verkaufsdatum 

liegt. Da die Wegleitung keine Höchstfrist definiert, liegt eine Regelungslücke vor.  

Je  länger  die  Handänderung  an  einer  Unternehmensbeteiligung  und  der  für 

die  Vermögenssteuer  massgebliche  Stichtag  auseinanderliegen,  desto  mehr  vermin-

dert  sich  die  Bedeutung  der  Vergleichshandänderung  für  die  Wertbestimmung.  Liegt 

eine  lange  Zeitdauer  zwischen  der  Handänderung  und  dem  massgeblichen  Stichtag, 

darf der bei der Handänderung erzielte Preis nur dann berücksichtigt werden, wenn der 

Preis  tatsächlich den Wert repräsentiert  und wenn  sich während  dieser  Zeitdauer  der 

Wert  nicht  änderte.  Dies  festzustellen,  ist  ohne  umfangreiche  Untersuchungen  nicht 

möglich.  

Im  schnelllebigen  Wirtschaftsleben  sind  die  Unternehmenswerte  grossen 

Schwankungen unterworfen. Angemessen erscheint eine Frist von einem Jahr, welche 

zwischen der Handänderung an der Unternehmensbeteiligung und dem Stichtag für die 

Vermögenssteuer  liegen  darf.  Handänderungen,  welche  ausserhalb  der  Frist  liegen, 

sind generell und ohne Prüfung des Einzelfalls von der Berücksichtigung auszuschlies-

sen.  Eine  solche  schematisierte  Lösung  rechtfertigt  sich  nicht  zuletzt  bei  der  Vermö-

genssteuer, wo die Belastung ohnehin nicht sehr stark ins Gewicht fällt. 

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Das  Verwaltungsgericht  bestätigte  im  genannten  Entscheid,  dass  eine  erst 

fünfzehn  Monate  nach  dem  Bewertungsstichtag  erfolgte  Handänderung  klarerweise 

ausserhalb der Folgeperiode liege und für die Bewertung mangels Zeitnähe grundsätz-

lich nicht von Relevanz sei (E. 3.1.3.). Dabei sei zur Frage der Zeitnähe irrelevant, ob 

der Transaktionspreis vor oder nach dem Stichtag erzielt worden sei.  

cc) Vorliegend fand die von den Pflichtigen geltend gemachte Handänderung 

im Jahr 2005 statt. Es liegen knapp zehn Jahre zwischen der Handänderung und dem 

massgebenden Stichtag des 31. Dezember 2015, womit die Frist von einem Jahr kla-

rerweise überschritten ist.  

d) Da keine nahe liegende Handänderung stattgefunden hat, könnte eine Prü-

fung  der  (wesentlichen)  Veränderung  der  wirtschaftlichen  Lage  der  Gesellschaft  von 

Handänderung bis Stichtag von vornherein unterbleiben. Der Vollständigkeit halber sei 

Folgendes dazu anzuführen: 

Die Faktoren Gewinn, Umsatz und Kapital haben sich in den Jahren 2006 bis 

2014 wie folgt verändert: 

Gewinn* 

Umsatz* 

908 

2'838 

332 (- 63 %) 

1'782 (- 37 %) 

747 (- 18 %)  

3'255 (+ 15%) 

Kapital* 

9'409 

9'291 (- 1 %) 

8'989 (- 4 %) 

856 (- 6 %) 

3'491 (+ 23 %) 

9'245 (- 2 %) 

913 (+ 1 %) 

2'877 (+ 1 %) 

1'067(+ 18 %) 

2'384 (- 16 %) 

1'033 (+ 14 %)  

2'503 (- 12 %) 

1'051 (+16 %) 

3417 (+ 20 %) 

9'409 (0 %)  

9'576 (+ 2 %) 

9'709 (+ 3 %) 

9'861(+ 5 %) 

1'055 (+ 16 %) 

2'668 (- 6%) 

10'016 (+ 6 %)  

Jahr 

2006 

2007 

2008 

2009 

2010 

2011 

2012 

2013 

2014 

* In Fr. 1'000.- 

Die  Pflichtigen  führen  aus,  dass  sich  die  Beteiligungsverhältnisse  seit  der 

Handänderung nicht geändert hätten. Sie folgern aus dieser Übersicht, dass sich auch 

die  wirtschaftliche  Lage  der  D  AG  in  den  Jahren  bis  Ende  2014  nicht  entscheidend 

2 ST.2018.265 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 12 - 

verändert habe. Angesichts der Umsatzsteigerungen in den Jahren 2009 und 2010 sei 

die Bewertung im Sinne der Wegleitung in Abstimmung zwischen der I Holding AG und 

dem  kantonalen  Steueramt  Zürich  neu  bestimmt  worden.  Es  gelte  per  31.  Dezember 

2011 und 2012 ein Wert von Fr. 8'000.- pro Aktie. Das kantonale Steueramt Zürich ha-

be sich am 16. Dezember 2013 mit dieser Bewertung einverstanden erklärt.  

Die  massgeblichen  Indizien  für  die  Beurteilung  einer  Veränderung  der  wirt-

schaftlichen Lage einer Unternehmung wurden unter E. 1f) dargestellt. Die D AG erziel-

te nach  dem  Umsatzeinbruch  2007  (37%)  2009 eine  Umsatzsteigerung von  23%  und 

2013  eine  solche  von  20%,  was  beides  als  wesentliche  Veränderung  der  wirtschaftli-

chen Lage gilt. Es trifft zu, dass in den betreffenden Jahren keine wesentliche Kapital-

veränderung  stattfand.  Tatsächlich  wurde  die  Aktie  nach  den  Umsatzsteigerungen 

2009 (23%) und 2010 (1%) in Abstimmung zwischen der I Holding AG und dem kanto-

nalen Steueramt Zürich von Fr. 6'000.- per 31. Dezember 2011 auf Fr. 8'000.- erhöht. 

Wie  letztere  Bewertung  zustande  kam,  ist  aus  den  eingereichten  Unterlagen  jedoch 

nicht ersichtlich. Wenn also das kantonale Steueramt gestützt auf diese Eckdaten der 

Aktiengesellschaft  eine  wesentliche  Veränderung  der  wirtschaftlichen  Lage  im  Sinne 

der  Wegleitung  bejaht  und  dementsprechend  eine  Bewertung  der  Aktien  per  31.  De-

zember 2011 abgelehnt hat, ist dies in nicht zu beanstanden.  

e)  Folglich  kann  nicht  auf  den  von  Fr.  6'000.-  (2005,  2006)  auf  Fr.  8'000.- 

(2011, 2012) angepassten Verkaufspreis abgestellt werden.  

3. Die Pflichtigen rügen, es könne nicht nachvollzogen werden, dass Sachver-

halt und rechtliche Beurteilungen, die in der Vergangenheit vom kantonalen Steueramt 

anerkannt worden seien, nun nicht mehr gelten sollten. Dieses bringt hiergegen in sei-

ner Rekursantwort vor, beim Wert von Fr. 8'000.- pro Aktie handle es sich um eine im 

gegenseitigen Einvernehmen vorgenommene Schätzung per 31. Dezember 2012 ohne 

präjudizielle Wirkung für die Folgejahre.  

Tatsächlich können  die Pflichtigen  aus  der Tatsache,  dass  die Steuerverwal-

tung  bislang  einen  Aktienwert  von  Fr.  6'000.-  bzw.  danach  Fr.  8'000.-  akzeptiert  hat, 

nichts  ableiten.  Die  in  einer  früheren  Steuerperiode  getroffenen  Taxationen  entfalten 

grundsätzlich  keine  Rechtskraft  für  spätere  Einschätzungen.  Vielmehr  kann  die  Steu-

2 ST.2018.265 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 13 - 

erbehörde  im  Rahmen  jeder  Neueinschätzung  sowohl  die  tatsächliche  als  auch  die 

rechtliche  Ausgangslage  vollumfänglich  überprüfen  und  abweichend  würdigen.  In 

Rechtskraft erwächst jeweils nur die einzelne Einschätzung, die als befristeter Verwal-

tungsakt  ausschliesslich  für  die  betreffende  Steuerperiode  Rechtswirkungen  entfaltet. 

Die  späteren  Veranlagungen  sind  daher  jederzeit  einer  erneuten  umfassenden  Über-

prüfung zugänglich (vgl. StE 2003 B 72.14.2 Nr. 31, E. 4.2.). 

4.  a)  Fehlt  es  an  einer  massgeblichen  Handänderung  unter  unabhängigen 

Dritten, ist die Bewertung der Aktien der Pflichtigen grundsätzlich gestützt auf die Weg-

leitung  vorzunehmen.  Einzig  zu  prüfen  ist,  ob  im  Sinn  der  Rechtsprechung  triftige 

Gründe vorliegen, von dieser formelmässig erstellten Bewertung abzuweichen, da sich 

auf andere Weise eine bessere Erkenntnis zum Verkehrswert ergeben könnte. Wie be-

reits erwähnt, erfolgt die Berechnung des Verkehrswerts von nichtkotierten Wertpapie-

ren in der Regel durch den Sitzkanton der zu bewertenden Gesellschaft. Die Einschät-

zungsbehörde  ist  nicht  zwingend  an  die  Bewertung  der  Aktien  durch  den  Sitzkanton 

gebunden. Vermag sie jedoch keinen triftigen Grund für eine Abweichung zu erkennen, 

kann sie sich auf die ausserkantonale Bewertung abstützen (Rz 3 Wegleitung). 

b)  Das  kantonale  Steueramt  Zürich  stützte  sich  bei  der  Ermittlung  der  Wert-

schriften auf die Bewertung des Sitzkantons der D AG per 31. Dezember 2014, welche 

die Aktie mit Fr. 15'900.- bewertete.  

c)  aa)  Die  Pflichtigen  bringen  zur  Begründung  ihres  Rekurses  vor,  dass  das 

Steueramt des Sitzkantons der D AG bei der Bewertung der Aktien auf Immobilienwer-

te  abstelle,  die  zwar  stille  Reserven  berücksichtigten,  dabei  aber  erhebliche  Risiken 

ausser Acht liessen. Denn der Sitzkanton und die Sitzgemeinde Gemeinde J beabsich-

tigten seit rund 15 Jahren, die der ursprünglichen Produktion dienenden Altbauten aus 

dem 19. Jahrhundert unter Denkmalschutz zu stellen. Die betroffenen Bauten könnten 

dann nicht mehr kommerziell genutzt werden, da die bautechnische Substanz ungenü-

gend sei. Im Bestreben, Anhaltspunkte dafür zu finden, was eine solche Unterschutz-

stellung  finanziell  bedeuten  würde,  hätten  die  D  AG  und  der  Sitzkanton  2017  eine 

Hausanalyse in Auftrag gegeben,  in welcher  Umnutzungsszenarien erarbeitet  worden 

seien.  Im  Ergebnis  entstehe  bei  einer  Unterschutzstellung  ein  finanziell  ungedecktes 

Risiko von Fr. 21.4 Mio.. Die Höhe der stillen Reserven von Fr. 17'348'410.- werde be-

2 ST.2018.265 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 14 - 

stritten, aus dem finanziellen Risiko ergebe sich vielmehr, dass überhaupt keine stillen 

Reserven beständen.  

bb)  Das  kantonale  Steueramt  hält  dem  entgegen,  gemäss  Art.  6  Abs.  2  der 

Gesetzgebung  des  Sitzkantons  über  die  Grundstückschätzung  aus  dem  Jahr  2000 

könne  der  Eigentümer  eine  Neubeurteilung  der  Immobilienschatzung  verlangen  oder 

diese beanstanden. Inwieweit die Pflichtigen oder die D AG dies getan hätten, sei den 

Akten  nicht  zu  entnehmen.  Gemäss  Auskunft  des  Steueramts  des  Sitzkantons  seien 

alle  der  Bewertung  per  31.  Dezember 2014  zugrundeliegenden  Liegenschaftsbewer-

tungen rechtskräftig. 

cc) Gemäss Art. 6 Abs. 2 des einschlägigen Gesetzes ist nur die jeweilige Ei-

gentümerin legitimiert, eine Neubeurteilung der Schätzung zu verlangen, im vorliegen-

den Fall somit die D AG. Keine Neubeurteilung können hingegen die Aktionäre der AG 

verlangen. Auch gegen die Bewertung der Wertpapiere konnten die Pflichtigen im Sitz-

kanton keine  Einsprache  erheben.  Einspracheberechtigt  sind  im  Sitzkanton  nur  Aktio-

näre der D AG, die dort definitiv veranlagt werden. 

Einem  Aktionär  muss  es  offenstehen,  die  betreffende  Aktienbewertung  samt 

deren Bestandteilen in Frage zu stellen. Wie bereits aufgeführt, ist die Einschätzungs-

behörde  nicht  an  die  Bewertung  des  Sitzkantons  gebunden  und  kann  aus  triftigen 

Gründen davon abweichen.  

d) Fraglich ist somit, ob die stillen Reserven bei der Wertpapierbewertung hät-

ten  berücksichtigt  werden  dürfen.  Dafür  ist  zu  untersuchen,  ob  das  möglicherweise 

drohende (jedoch 2015 noch nicht eingetretene) Risiko der Unterschutzstellung in den 

Immobilienschatzungen des Sitzkantons (angemessen) berücksichtigt wurde. 

aa)  Seit  der  Statutenänderung  vom  März  2004  handelt  es sich  bei  der  D  AG 

um eine Immobilien-Gesellschaft, bei welcher der Substanzwert als Unternehmenswert 

gilt  (Rz  42  ff.  Wegleitung  und  Kommentar).  Grundlage  für  die  Bestimmung  des  Sub-

stanzwertes ist die Jahresrechnung (Rz 11 Wegleitung).  

Das Steueramt des Sitzkantons ermittelte per 31. Dezember 2014 einen Brut-

tosteuerwert von Fr. 16'500.-/Aktie. Die Bewertung erfolgte gestützt auf die Wegleitung. 

2 ST.2018.265 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 15 - 

Dabei  ging  es  von  einem  Unternehmenswert  (Substanzwert)  von  Fr. 24'762'828.50 

aus, dies unter anderem gestützt auf eine amtliche Schatzung von unversteuerten stil-

len  Reserven 

(Immobilien) 

in  Höhe  von  Fr.  17'348'410.- 

(Wertobergrenze 

Fr. 31'144'600.-  abzüglich  Buchwert  13'796'190.-),  wobei  für  die  latenten  Steuern  ein 

Abzug von 15 % vorgenommen wurde (– Fr. 2'602'261.50; vgl. hierzu Rz 43 Kommen-

tar). 

bb) Das kantonale Steueramt moniert, es gehe aus den Unterlagen der Pflich-

tigen  in  keiner  Weise  hervor,  welche  Liegenschaftsbewertungen  des  Steueramts  des 

Sitzkantons sie in welchem Umfang anzweifelten. Es sei nicht Aufgabe des kantonalen 

Steueramts  Zürich,  die Bewertung  von  ausserkantonalen  Liegenschaften zu hinterfra-

gen. 

Die Pflichtigen führen in ihrer freigestellten Stellungnahme vom 22. März 2019 

dazu aus, die Wertpapier-Bewertungen durch das Steueramt des Sitzkantons bezögen 

sich  auf  das  Gesamtvermögen  der  D  AG  Immobilien.  Eine  Auseinandersetzung  mit 

einzelnen Positionen sei deshalb für sie gar nicht möglich. Allgemein führen sie zu den 

jeweiligen Grundstücken dann doch aus: Betreffend die Fabrikliegenschaften habe sich 

das denkmalschützerische Risiko 2019 realisiert, sie enthielten daher keine stillen Re-

serven. Zudem sei die Annahme weltfremd, dass eine Wertminderung erst mit der for-

mellen Unterschutzstellung und nicht schon zuvor eintrete. Der Wert der Wohnliegen-

schaften und der diesbezüglichen stillen Reserven habe sich – wenn überhaupt – nur 

wenig verändert. Über das massgebende Aktivum an unbebautem Bauland von 29'070 

m2  auf  der  Parzellen-Nr.  ...  sei  2008  ein  Kaufrechtsvertrag  abgeschlossen  worden. 

Während neun Jahren habe der Interessent eine Überbauung geplant, die immer wie-

der  auf  den  Widerspruch  der  Behörden  gestossen  sei,  weshalb  das  Vorhaben  abge-

brochen  worden  sei.  Seit  2018  arbeite  ein  neuer  Interessent  an  einer  Überbauung, 

aber auch diese Planung stosse auf Hindernisse. Das Bauland bzw. der Boden sei un-

ter den heutigen Umständen nicht verkäuflich, da die Behörden die Einzonung in Frage 

stellten  und  für  die  Erschliessung  hohe  finanzielle  Forderungen  geltend  machten.  Es 

bestünden diesbezüglich keine stillen Reserven. 

cc) Wie ihrem Immobilienverzeichnis zu entnehmen ist, ist die D AG Eigentü-

merin mehrerer Liegenschaften sowie von Bauland und Wald. Dazu zählen die Fabrik-

liegenschaft  für  die  ursprüngliche  Produktion  ("H")  auf  der  Parzellen-Nr.  ...  mit  einer 

2 ST.2018.265 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 16 - 

Grundstückfläche von 27'580 m2. Weiter gehören der D AG 87 Wohnungen, davon be-

finden sich deren fünf in der  usprünglichen Produktionsstätte (Parzellen-Nr. ...), sowie 

20  Garagen.  Daneben  befinden  sich  34'911m2  Bauland  (Parzellen-Nr.  ...  und  ...), 

80'530 m2 Boden sowie 221'811 m2 Wald und Gewässer im Eigentum der D AG.  

Nach Gesagtem bestreiten die Pflichtigen, dass auf den Grundstücken Nrn. ..., 

...  (Bauland)  und  ...  (Fabrik-liegenschaften  und  ursprüngliche  Produktionsstätte)  stille 

Reserven bestehen. Das Grundstück Nr. ... wurde in den Jahren 2000, 2006 und 2014 

neu bewertet. Das Grundstück Nr. ... wurde in den Jahren 2004, 2014 und (vorliegen-

des Verfahren nicht betreffend) 2016 neu bewertet. Die Neubewertungen sind allesamt 

rechtskräftig.  Die  Unterlagen  der  amtlichen  Schätzungen  sind  weder  der  Bewertung 

der Wertpapiere beigelegt noch in den vorliegenden Akten vorhanden; insofern ist eine 

Aufschlüsselung  der  stillen  Reserven  auf  die  Werte  der  einzelnen  Grundstücke  tat-

sächlich nicht möglich. Es kann daher auch nicht eruiert werden, ob die drohende Un-

terschutzstellung Niederschlag in den Immobilienbewertungen gefunden hat. 

dd) Gemäss  dem Inventar  schützenswerter  Industriebauten  von  Januar 2002 

(genehmigt  vom  Bundesrat  am  15. Januar  2003)  ist  die  Schutzwürdigkeit  der  alten 

Produktionsstätte  zu  überprüfen,  da  diese  bestritten  wird.  Gemäss  Inventar  Kulturgü-

terschutz  2014/2015  der  Gemeinde  J  besteht  eine  Schutzempfehlung.  Am  4.  April 

2018  stand  die  alte  Produktionsstätte  jedoch  noch  nicht  unter  Schutz).  Eine  Unter-

schutzstellung  per  2019  –  wie  sie  die  Pflichtigen  behaupten  –  ist  gemäss  Unterlagen 

nicht  ersichtlich.  Im  Gegenteil  kann  einem  Vernehmlassungsbericht  des  Baudeparte-

ments zu einer Richtplan-Anpassung im Sitzkanton der D AG entnommen werden: 

"[…] Mittels einer Arealentwicklung, die in Kooperation mit der Grundeigentümerin er-

folgen soll,  ist eine raumplanerisch sinnvolle  Entwicklung anzustreben.  Eine entspre-

chende  Vereinbarung  zwischen  der  Gemeinde  und  der  Grundeigentümerin  liegt  vor. 

Der  Gemeinderat  J  beantragt  deshalb,  die  alte  Produktionsstätte  der  D  AG  aus  der 

Liste der zu prüfenden schützenswerten Industrie-Bauten zu streichen. Unter den ge-

gebenen Umständen ist die Höhergewichtung als Wirtschaftsstandort gegenüber dem 

Erhalt der historischen Industrieanlage gerechtfertigt. Die alte Produktionsstäte der D 

AG wird aus der Liste der zu prüfenden schützenswerten Industriebauten gestrichen." 

2 ST.2018.265 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 17 - 

Der  Richtplan-Anpassung  2019  (Genehmigungsentwurf,  S.  ...)  kann  zu 

"Schützenswerte Industriebauten" entnommen werden:  

"Die alte Produktionsstätte der D AG sei im Richtplan als zu prüfende schützenswerte 

Industriebaute bezeichnet.  Das Areal, dessen  Schutzwürdigkeit grundsätzlich als ge-

geben erachtet wird, soll für die Ansiedlung der M AG genutzt werden. Die Regierung 

gewichtet die wirtschaftlichen Interessen in diesem Fall höher als das Interesse an der 

Erhaltung eines Industriedenkmals. Das Objekt wird daher aus dem Richtplan entlas-

sen." 

Zwar  muss  die  kantonale  Richtplan-Anpassung  erst  noch  vom  Bund  geneh-

migt werden, doch lässt die aus diesem Bericht bzw. Entwurf ersichtliche Haltung  des 

Sitzkantons der D AG und der Standort-Gemeinde J zumindest darauf schliessen, dass 

eine Unterschutzstellung der alten Produktionsstätte 2019/2020 nicht mehr angestrebt 

wird.  

ee) aaa) Hinsichtlich des Baulands gilt Folgendes (Grundstück-Nr. ... und ...): 

Die  Pflichtigen  unterliegen  einer  Mitwirkungspflicht  in  Form  einer  Begründungs-  bzw. 

Substantiierungspflicht, so dass  sie die ihre  Rügen stützenden Tatsachen  darzulegen 

und  allenfalls  Beweismittel  einzureichen  haben  (Plüss,  in  Alain  Griffel  (Hrsg.),  Kom-

mentar  zum  Verwaltungsrechtspflegegesetz  des  Kantons  Zürich,  3.  A.,  2014,  § 7  N 

33). Wie bereits aufgeführt, streitet die Bewertung aufgrund der Wegleitung für die zu-

treffende Vermutung, sie gebe den Verkehrswert richtig wieder, sodass der vom Fiskus 

für  diesen  Wert  zu  leistende  Nachweis  als  erbracht  gilt  und  es  am  Steuerpflichtigen 

liegt, den Gegenbeweis anzutreten. Die Pflichtigen sind somit beweisbelastet.  

bbb) Vor dem Steuerrekursgericht gilt der Grundsatz der freien Beweiswürdi-

gung.  Dieser  besagt,  dass  allein die Überzeugung  der  entscheidenden Instanz  mass-

gebend dafür ist, ob eine bestimmte Tatsache aufgrund des bestehenden Beweismate-

rials als eingetreten zu betrachten ist oder nicht (Plüss, § 7 N 136). Das Steuerrekurs-

gericht  entscheidet  frei  über  die  Zulassung  eines  Beweismittels  und  seines  Beweis-

werts.  Erscheint  ein  Sachverhalt  als  umfassend  ermittelt,  obgleich  nicht  alle  Möglich-

keiten  der  Beweisführung  ausgeschöpft  wurden,  und  versprechen  zusätzliche  Abklä-

rungen keine wesentlichen neuen Erkenntnisse, so rechtfertigt es sich, auf weitere Un-

tersuchungen zu verzichten. Deshalb kann die Behörde, wenn sie die Beweiserhebung 

als unnötig oder ein konkretes Beweismittel als nicht tauglich erachtet, in Vorwegnah-

2 ST.2018.265 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 18 - 

me  des  Beweisergebnisses  von  der  Beweisführung  absehen.  Die  Parteien  sind  zwar 

aufgrund ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör befugt, Beweisanträge zu stellen. Die 

Entscheidinstanz kann  solche  Beweisanträge jedoch  ohne  Verletzung  des  rechtlichen 

Gehörs ablehnen und das Beweisverfahren schliessen, wenn sie aufgrund bereits ab-

genommener  Beweise  ihre  Meinung  gebildet  hat  und  ohne  Willkür  in  vorweggenom-

mener  Beweiswürdigung  annehmen  kann,  dass  ihre  Überzeugung  durch  weitere  Be-

weiserhebungen nicht geändert würde (Plüss, § 7 N 8). 

ccc)  Die  Pflichtigen  behaupten  ohne  nähere  Substantiierung,  dass  das  Bau-

land  faktisch  unverkäuflich  sei,  da  die  Gemeinde  die  Einzonung  in  Frage  stelle.  Zum 

Beweis der faktischen Unverkäuflichkeit des betreffenden Baulands bzw. der angeblich 

im  Streit stehenden  Einzonung bieten die Pflichtigen  lediglich die Zeugnisse des  Ver-

waltungsrats  der  D  AG  an.  Da  diese  Eigentümerin  des  genannten  Grundstücks  ist, 

stammen  die  Tatsachenbehauptungen  bezüglich  Unverkäuflichkeit  und  Einzonung 

wohl in erster Linie von ihr selbst. Aus diesem Grund und da die Interessen von Pflich-

tigen  und  D  AG  gleichgelagert  sind,  erscheint  die  Zeugeneinvernahme  des  Verwal-

tungsrats der D AG als untauglich, um die vorgebrachten Tatsachen zu beweisen. Auf 

die Einvernahme  der  angebotenen  Zeugen kann  im  Sinne einer  antizipierten  Beweis-

würdigung deshalb verzichtet werden. Abgesehen davon reichen die Pflichtigen keiner-

lei  Unterlagen  ein,  welche  den  behaupteten  Sachverhalt  auch  nur  ansatzweise unter-

mauern  würde.  Weiter  ist  darauf  hinzuweisen,  dass  für  die  Bestimmung  eines  Ver-

kehrswerts  stets  eine  "technisch-"  bzw.  "rechtlich-objektive"  und  nicht  eine  "subjektiv-

wirtschaftliche"  Betrachtungsweise  massgebend  ist  (vgl.  E.  1a).  Einzelfallbezogene 

Hindernisse in Bauvorhaben sind dabei Teil einer subjektiven-wirtschaftlichen Betrach-

tungsweise und führen grundsätzlich nicht zu generellen Werteinbussen auf dem Bau-

land.  

Folglich ist davon auszugehen, dass auf den Grundstücken Nrn. ... und ... stil-

le Reserven bestehen und die Immobilienwerte wie auch die Aktienwerte diesbezüglich 

korrekt ermittelt wurden.  

ff)  Betreffend  das  unter  drohendem  Denkmalschutz  stehende  Grundstück 

Nr. ...  ist  zu prüfen,  ob aus  der  von  den Pflichtigen  eingereichten  Hausanalyse etwas 

zu ihren Gunsten abgeleitet werden kann. 

2 ST.2018.265 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 19 - 

Die  eingereichte  Hausanalyse  thematisiert gemäss  Beschrieb  die wirtschaftli-

chen  Konsequenzen  einer  Unterschutzstellung  der  ursprünglichen  Produktionsstätte 

der  D  AG.  Es  seien  Varianten  für  eine  Umnutzung  der  Altbauten  in  verschiedenen 

Szenarien  untersucht  und  berechnet  worden.  Dabei  bevorzuge der Gemeinderat J  im 

Hinblick auf die kommunale Richtplanung das Szenario einer Umnutzung als Gewerbe- 

und  Büroliegenschaft.  Die  Investitionskosten  für  dieses  Szenario,  welches  das  güns-

tigste sei, belaufen sich auf Fr. 38.4 Mio. (dies inkl. der MwSt., Bauherrenkosten, Ver-

marktung, Bauherrenrisiko, sinnvolle Etappierung, exkl. Mieterausbau). Im Auftrag von 

der D AG sei vom Architekturbüro geschätzt worden, was ein Neubau als Lagergebäu-

de an gleicher Stelle und mit gleicher Nutzfläche, was das präferierte Szenario der AG 

darstelle,  kosten  würde.  Diese  Kosten  beliefen  sich  auf  Fr. 16.9  Mio.  Im  Anhang  des 

Schreibens findet sich eine Zusammenstellung der Kosten in beiden Varianten.  

Betreffend  eingereichte  Hausanalyse  ist  anzumerken,  dass  diese  wenig  aus-

führlich  ist  und  darin  lediglich  die  Umnutzung  für  den  Fall  der  Unterschutzstellung 

(rudimentär) skizziert wird. Ausführungen oder Belege, warum von dem (angeblich von 

der  Gemeinde  bevorzugten)  Szenario  der  Umnutzung  in  Gewerbe-  und  Büroliegen-

schaften ausgegangen wird, sind nicht vorhanden. Auch der von der D AG präferierte 

Abriss und Neubau der ursprünglichen Produktionsstätte wird in keiner Weise erläutert. 

In welchem Umfang eine Unterschutzstellung überhaupt bestehe, wurde ebenfalls nicht 

dargetan.  Ebenso  wenig  wird  auf  andere  Aspekte  einer  Unterdenkmalschutzstellung 

eingegangen. 

Die  Hausanalyse  ist  jedoch  vor  allem  aus  folgendem  Grund  vorliegend  nicht 

aussagekräftig:  Die  Analyse  ist  darauf  ausgerichtet,  die  Sachlage  darzustellen,  wenn 

die  ursprüngliche  Produktionsstätte  der  D  AG  unter  Schutz  steht.  Vorliegend  interes-

siert  jedoch,  ob  und  inwiefern  die  drohende  Unterschutzstellung  bereits  im  Steuerjahr 

2015  (bzw.  per  31.  Dezember  2014)  eine  Werteinbusse  zur  Folge  hatte.  So  wurden 

andere  Szenarien  überhaupt  nicht  dargestellt  –  etwa  der  Verkauf  der  ursprünglichen 

Produktionsstätte  der  D  AG  an  Drittinvestoren.  Gerade  letzteres  hätte  den  Wert  der 

ursprünglichen Produktionsstätte der D AG auf dem Markt im Zeitpunkt der drohenden 

Unterschutzstellung widergespiegelt.  

Die  Pflichtigen  können  daher  aus  der  Hausanalyse  nichts  zu  ihren  Gunsten 

ableiten. 

2 ST.2018.265 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 20 - 

gg) Zu prüfen ist weiter, ob die Wegleitung oder der Kommentar sowie die ge-

setzlichen  Grundlagen  zur  Durchführung  der  Grundstückschätzungen  im  Sitzkanton 

Informationen  zur  Bewertung  einer  Liegenschaft  unter  (drohendem)  Denkmalschutz 

enthalten. 

Der  Kommentar  gibt  betreffend  Sachanlagen  vor,  betriebliche  unüberbaute 

und  überbaute  Grundstücke  seien  zur  amtlichen  Schatzung  einzustellen,  jedoch  min-

destens  zum  Buchwert.  Aufgrund  der  handelsrechtlichen  Höchstvorschriften  liegt  der 

Buchwert in der Regel tiefer als der Verkehrswert. Sollte ausnahmsweise die kantonale 

Liegenschaftenbewertung  zu  einem  unter  dem  Buchwert  liegenden  Wert  führen,  gilt 

dennoch  der  Buchwert  als  Mindestwert;  d.h.  es  gibt  keine  negative  stille  Reserve 

(Rz 19 Kommentar).  

Der Verordnung über die Durchführung der Grundstückschätzung im Sitzkan-

ton ist zu entnehmen, dass die Verhältnisse im Zeitpunkt der Grundstückschätzung für 

die  Schätzung  massgebend  sind  (Art.  7).  Es  werden  als  Steuerwerte  der  Miet-  und 

Verkehrswert  des  Grundstücks  ermittelt.  Bei  landwirtschaftlichen  Grundstücken  wird 

zusätzlich der landwirtschaftliche Ertragswert bestimmt (Art. 8 Abs. 1 lit. a). Die Schät-

zungswerte werden nach den allgemein anerkannten, von den massgeblichen Berufs-

organisationen empfohlenen Schätzungsregeln ermittelt (Art. 9 Abs. 1). Der Fachdienst 

für Grundstückschätzung erlässt ergänzende Richtlinien und Weisungen (Abs. 2). 

Gemäss  dem  von  der  Schweizerischen  Vereinigung kantonaler Grundstücks-

bewertungsexperten  herausgegebenen  Schweizerischen  Schätzerhandbuch,  2019,  ist 

eine Bewertung stets eine Momentaufnahme, welche die per Stichtag gültigen, eventu-

ell  rasch  wieder  wechselnden  Daten  und  Grundlagen  beleuchtet  und  festhält  (S.  33). 

Die Unterschutzstellung von Liegenschaften kann für die Eigentümerschaft erhebliche 

Einschränkungen  in  Bezug  auf  die  zukünftige  Liegenschaftsgestaltung  bedeuten. 

Rückbau,  Umbau,  Sanierungen  und Renovationen können damit  allenfalls  verunmög-

licht, erschwert oder massgeblich verteuert werden. Mögliche öffentliche Beiträge ver-

mögen in der Regel nur einen kleinen Teil dieser Kosten zu decken. Es ist daher immer 

zu prüfen, ob ein Objekt unter Schutz steht und wenn ja, was genau dieser Schutz um-

fasst (S. 43).  

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Nach dem Gesagten ist unbestritten, dass der Denkmalschutz Einfluss auf die 

Bewertung  eines  Grundstückes  hat.  Auf  die  Frage,  ob  dies  bereits  für  drohende 

Schutzmassnahmen zutrifft, finden sich in den genannten Unterlagen keine konkreten 

Antworten. Hingegen kann dem Schätzerhandbuch entnommen werden, dass die Be-

wertung  eines  Grundstücks  auf  dem  Moment  beruht.  Voraussetzung  für  die  Berück-

sichtigung einer bloss drohenden Unterschutzstellung in der Gründstückbewertung wä-

re  somit,  dass  diese  im  Zeitpunkt  der  Bewertung  derart  konkretisiert  ist,  dass  sie 

Grundlage von  Berechnungen  sein kann.  Dies würde voraussetzen,  dass  das Grund-

stück in naher Zukunft mit grosser Wahrscheinlichkeit unter Schutz gestellt wird und es 

müsste bereits absehbar sein, in welchem Umfang diese Unterschutzstellung bestehen 

würde.  Bezüglich  des  Schutzumfangs  ist  nämlich  festzuhalten,  dass  die  (finanziellen) 

Auswirkungen einer Unterschutzstellung massgeblich divergieren können, je nachdem 

welche  Schutzauflagen  für  das  betroffene  Objekt  bestehen.  Würde  man  die  Ansicht 

vertreten,  dass  allein  die  blosse  Möglichkeit  einer  Unterschutzstellung  ohne  jeglichen 

Konkretisierungsgrad  in der  Grundstückbewertung  Niederschlag finden muss,  so  wür-

de  dies einem  pauschalen  Abschlag gleichkommen,  welcher  gemäss  bundesgerichtli-

cher Rechtsprechung unzulässig ist (BGE 128 I 240, E. 3.2.4.).  

Vorliegend  bestehen  ausser  einer  Schutzempfehlung  der  Gemeinde  J  sowie 

einem  im  Steuerjahr  mittlerweile  13-jährigen  kantonalen  Auftrag  zur  Überprüfung  der 

Schutzwürdigkeit  des  Grundstücks,  keine  Hinweise  auf  eine  Unterschutzstellung.  In 

welchem Umfang eine Schutzwürdigkeit vorliegen soll, wird weder im Inventar der Ge-

meinde  noch  in  demjenigen  des  Kantons  dargelegt.  Gestützt  auf  die  Richtplan-

Anpassung ... hat sich das Risiko bisher auch nicht verwirklicht. Folglich war im Steuer-

jahr  2015  eine  Unterschutzstellung  zwar  durchaus  möglich,  jedoch  in  keiner  Weise 

konkretisiert.  In  dem  Sinne  fehlen  konkrete  Anhaltspunkte,  um  Abschläge  bei  der 

Grundstückbewertung vorzunehmen.  

e)  Der  von  dem  Steueramt  des  Sitzkantons  ermittelte  Steuerwert  von 

Fr. 15'900.-/Aktie  entspricht  den  Bewertungsregeln  gemäss  der  Wegleitung  und  er-

weist sich unter diesem Aspekt als korrekt. Wie dargetan ist ein Grund zur Abweichung 

von  der  Bewertung  des  Steueramts  des  Sitzkantons  nicht  ersichtlich.  Demzufolge  ist 

festzustellen,  dass  das kantonale  Steueramt  Zürich den durch  den  Sitzkanton festge-

setzten Wert der Aktien der D AG zu Recht in die Veranlagung übernommen hat.  

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5. Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses. Damit verbleibt es

bei der Bewertung von Fr. 15'900.- pro Aktie per Ende 2015. 

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens den unterliegenden Pflichti-

gen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG).  

Demgemäss erkennt der Einzelrichter: 

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

[…] 

2 ST.2018.265