# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 562295af-42f5-5d2f-b17c-3d8b5b8a47c2
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-11-15
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 15.11.2001 80.2001.126
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2001-126_2001-11-15.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2001.00126

  	
  Lugano

  15 novembre 2001

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea Pedroli, vicecancelliere

  

 

statuendo sul ricorso del 26 agosto 2001

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  1. __________
  __________, __________
  __________,  

  2. __________
  __________, __________
  __________ -__________,  

  3. __________
  __________, __________
  __________,  

  tutti rappresentati da __________
  __________, __________ __________, 
  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                     -   che __________, __________
e __________ __________ erano comproprietari, nella misura rispettivamente di
________________________________________
e __________/__________, delle PPP __________,
__________ e __________, quote di comproprietà del fondo base n. __________ RFD di __________;

 

                                     -   che, con
atto pubblico del 18 agosto 1999, i comproprietari alienavano le suddette unità
condominiali alla __________ __________ __________
__________ di __________, al prezzo complessivo di fr. 950'000;

 

                                     -   che, non
avendo i venditori inoltrato la dichiarazione dell’imposta sugli utili immobiliari,
nonostante richiamo, diffida e multa disciplinare, l’Ufficio di tassazione di
Lugano-Campagna notificava loro, con decisione del 27 novembre 2000, la
tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile
in fr. 306'405 e l’imposta dovuta in fr. 39'832.65 per tutti e tre i
comproprietari;

 

                                     -   che i
contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 3 gennaio 2001,
lamentando genericamente l’omessa considerazione di “tutte le spese di manutenzione
e ristrutturazione effettuate nello stabile”;

 

                                     -   che
l’Ufficio di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 26 luglio
2001, argomentando che:

                                         Ø   le spese
di manutenzione non sono deducibili;

                                         Ø   non erano
state documentate spese di miglioria deducibili;

                                         Ø   il rappresentante
dei contribuenti non si era presentato all’audizione convocata dall’Ufficio per
la presentazione della documentazione dei costi di miglioria; 

                                         Ø   non è
ammessa la compensazione dell’utile con perdite subite alienando altri
immobili; 

 

                                     -   che, con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________, __________ e __________ __________
contestano il calcolo del valore di acquisto, che a loro avviso ammonta a fr.
582'120 e non 485'262, e chiedono la deduzione di spese di miglioria per complessivi
fr. 159'425;

 

                                     -   che, con
scritto del 14 settembre 2001, il presidente della Camera di diritto tributario
si è rivolto ai ricorrenti, inviando loro il dettaglio del calcolo del valore
di acquisto stabilito dall’autorità di tassazione e chiedendo di documentare le
spese di miglioria fatte valere, ed ha pure attribuito loro un termine per
ritirare il ricorso;

 

                                     -   che, dopo
una proroga del suddetto termine, in data 17 ottobre 2001, i ricorrenti hanno
nuovamente contestato il calcolo e addotto di essere in attesa delle fatture originali
degli artigiani che hanno effettuato i lavori di miglioria;

 

                                     -   che lo
Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è
rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili
o di parti di esso (art. 123 LT);

 

                                     -   che il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito, ma non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì
di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata;

 

                                     -   che, per
il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione
degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con
un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59);

 

                                     -   che
l’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e
il valore di investimento, il quale si compone a sua volta del valore di
acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT);

 

                                     -   che
tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti
anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del
trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data
(art. 129 cpv. 2 LT);

 

                                     -   che, nel
caso in esame, i ricorrenti contestano anzitutto il calcolo del valore di acquisto
degli immobili venduti;

 

                                     -   che la
ricostruzione del valore di acquisto è complicata dalla circostanza che non
solo gli alienanti sono tre comproprietari ma durante il possesso vi sono stati
due ulteriori eventi: nel 1993 un quarto comproprietario (____________________) ha venduto la sua quota
di un sesto agli altri tre comproprietari e nel 1996 è stata costituita la
proprietà per piani, con la conseguenza che l’immobile acquistato unitariamente
si è trasformato in diverse unità condominiali;

 

                                     -   che,
pertanto, le modalità di calcolo proposte dai ricorrenti non possono essere
condivise, proprio perché ignorano l’avvenuta cessione del 1993 da __________ __________
agli attuali ricorrenti;

 

                                     -   che,
quindi, come ha correttamente fatto l’autorità fiscale, il valore d’acquisto va
stabilito distinguendo i due diversi momenti di acquisizione delle unità di PPP
alienate: sapendo che i tre ricorrenti hanno acquistato la quota di 1/6 del
precedente comproprietario per fr. 333'333 nel 1993, il valore di acquisto dei
540 millesimi oggetto della compravendita qui in discussione ammonta a:

                                         

	
  333'333 x 540

  	
   

  	
   

  
	
  ––––––––––––

  	
  =

  	
  180’000

  
	
  1’000

  	
   

  	
   

  

 

                                     -   che il
valore di alienazione (fr. 950'000) va conseguentemente diviso ed alla parte
(3/18) acquisita nel 1993 va attribuito un valore di

 

	
  950’000 x 3

  	
   

  	
   

  
	
  ––––––––––––

  	
  =

  	
  158’333

  
	
  18

  	
   

  	
   

  

 

                                     -   che, di
conseguenza, sulla quota acquistata nel 1993, non è stato conseguito alcun
utile, poiché il valore di alienazione risulta inferiore al valore di acquisto;

 

                                     -   che
invece sui __________ acquistati nel 1990
l’utile è costituito dalla differenza fra i __________
del ricavo della vendita delle unità di PPP (fr. 791'667) e i __________ del valore di acquisto del 1990,
riportato a 540‰ (fr. 485'262);

 

                                     -   che,
oltre al valore di acquisto, i ricorrenti contestano la mancata deduzione dei
costi di miglioria indicati per la prima volta con il ricorso e delle spese
notarili per l’acquisto del mapp. N. __________;

 

                                     -   che, per
l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

                                         Ø   i costi di
acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le
provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

                                         Ø   i costi
che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione
e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

                                         Ø   le
indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore
del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e
oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto;

 

                                     -   che, per
quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la
loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo
alienato, cioè che abbiano apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di
fatto o di diritto;

 

                                     -   che è
peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento
di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato
all'aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente
all'importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e
dottrina ivi citata);

 

                                     -   che non
possono essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione
del reddito o dell'utile nell'ambito della tassazione ordinaria  (art. 134 cpv.
2 LT); 

 

                                     -   che, per
costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che,
senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano
l'uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993
p. 390); 

 

                                     -   che
quanto ai costi di acquisto e di miglioria fatti valere con il ricorso, va
ribadito quanto già fatto notare ai ricorrenti nello scritto del 14 settembre
2001:

                                         Ø   fattura
dell'Impresa __________: si tratta del
calcolo di “lavori non previsti dal contratto di appalto, per complessivi fr.
26'376, ma dell’appalto stesso non vi è alcuna traccia, con la conseguenza che
non è possibile stabilire il carattere dei lavori eseguiti, che devono
costituire opere di miglioria per poter essere dedotti;

                                         Ø   fattura
del notaio: trattandosi verosimilmente della fotocopia di un fax, risulta
semplicemente illeggibile;

                                         Ø   offerta __________: non è una fattura bensì un
preventivo;

                                         Ø   fattura __________: non è allegata, ma vi è solo la
fotocopia di un atto di fideiussione;

 

                                     -   che, come
detto, nonostante l’invito della Camera di diritto tributario a voler produrre
le prove dei costi in questione, i ricorrenti si sono limitati a chiedere il
riconoscimento dei costi da loro indicati;

 

                                     -   che,
considerato anche il fatto che la procedura di tassazione e la successiva fase
di reclamo si sono protratte complessivamente per circa due anni, non si può
che concludere che non è stata apportata alcuna prova delle spese di miglioria
e di acquisto che sarebbero state sostenute;

 

                                     -   che,
infatti, se anche si volesse considerare documentati i costi contenuti nella
fattura dell’Impresa __________, gli
stessi non potrebbero comunque essere ammessi in deduzione, trattandosi di
spese di manutenzione e non di miglioria (pittura); 

 

                                     -   che ne
consegue che il ricorso deve essere respinto anche su questo punto.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    500.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    580.–

                                         sono a
carico dei ricorrenti.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

                                         

 

 

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: