# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 90c6ab0e-5cac-5fcf-a01c-c21bb20687d6
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-03-01
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 01.03.1999 12.1999.4
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1999-4_1999-03-01.html

## Full Text

Incarto n.

  12.99.00004

  	
  Lugano

  1° marzo 1999/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

   

  

 

 

sedente
per statuire nella causa a procedura sommaria per lo sfratto dei conduttori -inc. no. DI.98.00336
della Pretura del distretto di Bellinzona- promossa con istanza 11 novembre
1998 da

 

	
   

  	
  __________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________ 

  __________ 

  entrambi
  rappr. dall’avv. __________

   

  

con cui
l’attrice ha chiesto lo sfratto dei convenuti dagli immobili di cui alle part.
n. __________, __________e __________RFD di __________;

 

domanda
avversata dai convenuti, che in via preliminare hanno postulato la sospensione
della causa fino alla crescita in giudicato della causa di accertamento
DI.98.00353 e la concessione dell’assistenza giudiziaria e nel merito hanno
chiesto la reiezione dell’istanza, il tutto dopo aver accertato in via
principale che il contratto tra le parti era di affitto agricolo, che lo stesso
durava fino al 30 novembre 2006 e che le disdette intimate erano nulle, in
subordine che le disdette del contratto di affitto agricolo erano efficaci per
il 30 novembre 2006 e che il contratto era prorogato per 6 anni, e in via ancor
più subordinata che il contratto misto di locazione-comodato era prorogato fino
al 30 giugno 2004;

 

con
decisione 4 gennaio 1999 il Segretario assessore ha respinto la domanda di
sospensione della causa e la domanda di assistenza giudiziaria e nel contempo
ha decretato lo sfratto;

 

appellanti
i convenuti con atto di appello 11 gennaio 1999, cui è stato concesso l’effetto
sospensivo, con cui chiedono in via principale, previa concessione
dell’assistenza giudiziaria, l’annullamento del querelato giudizio e in
subordine la sua riforma come postulato in prima sede, il tutto con protesta di
spese e ripetibili di primo e secondo grado; 

 

mentre
l’attrice, con osservazioni 8 febbraio 1999, postula la reiezione del gravame,
protestando spese e ripetibili;

 

letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti

 

ritenuto

 

 

in fatto

 

                                  A.   In data 25 settembre
1997 (doc. A) la __________ si è
aggiudicata ai pubblici incanti le part. N. __________, __________ e
__________RFD di __________ di proprietà
di __________, adibite ad azienda agricola.

                                         Il 19 dicembre 1997 la
banca, mediante formulario ufficiale parzialmente modificato, ha significato ad
__________ ed alla moglie __________ la
disdetta del contratto di comodato, a suo dire instauratosi tra le parti dopo
l’aggiudicazione agli incanti, con effetto dal 31 gennaio 1998 (doc. E, F).

 

 

                                  B.   Con istanza 11
novembre 1998 la __________, preso atto che le particelle in questione non
erano state ancora riconsegnate, ha chiesto lo sfratto dei signori __________.

 

 

                                  C.   I convenuti si sono
opposti a tale iniziativa, postulando la reiezione dell’istanza di sfratto e
introducendo il 2 dicembre 1998 un’azione di accertamento (DI.98.00353): in
entrambe le procedure essi, previa concessione dell’assistenza giudiziaria ed
auspicando che la causa di sfratto fosse sospesa fino alla crescita in
giudicato dell’azione di accertamento, hanno chiesto che fosse accertato in via
principale che il contratto tra le parti era di affitto agricolo, che lo stesso
non era perciò ancora giunto a scadenza e che le disdette erano nulle o in
subordine, sempre premessa l’esistenza di un contratto di affitto agricolo, che
le stesse erano efficaci per il successivo termine di disdetta rispettivamente
che erano prorogate per 6 anni e in via ancor più subordinata che si trattava
di un contratto misto locazione-comodato e che lo stesso era prorogato per 6
anni. 

                                         Che nel caso di specie si
fosse in presenza di un contratto di affitto agricolo -come auspicato in via
principale e in via subordinata- era a loro dire provato dall’onerosità del
contratto stesso ed in particolare dal fatto che nel periodo contrattuale
all’attrice erano stati ceduti i sussidi dovuti per l’attività agricola
espletata nonché dal fatto che i convenuti avevano eseguito sugli immobili
tutta una serie di lavori di manutenzione eccedenti la misura stabilita dalla
legge. L’esistenza di un contratto misto locazione-comodato -ipotizzata in via
ancor più subordinata- si evinceva per contro dal fatto che l’attrice aveva
ritenuto di disdire il contratto di comodato secondo le formalità previste dal
contratto di locazione.

 

 

                                  D.   Con decisione 4
gennaio 1999 il Segretario assessore ha respinto la domanda di assistenza
giudiziaria e quella di sospensione della causa ed ha decretato lo sfratto.

                                         Il giudice di prime cure
ha innanzitutto osservato che con pronunciato di pari data nella causa
DI.98.00353 era stato accertato che il contratto tra le parti era di comodato.
Ora, atteso che lo stesso era stato regolarmente disdetto per il 31 gennaio
1998 e che i convenuti non avevano provveduto alla riconsegna degli immobili
comodati, l’istanza di sfratto era giustificata.

                                         La pretestuosità delle
procedure avviate e delle argomentazioni sollevate dai convenuti, oltre a non
giustificare la sospensione della presente causa, escludevano pure la
concessione a loro favore dell’assistenza giudiziaria.

 

 

                                  E.   Con appello 11
gennaio 1999, cui è stato concesso l’effetto sospensivo, i convenuti chiedono
in via principale, previa concessione dell’assistenza giudiziaria,
l’annullamento del querelato giudizio per carenza di motivazione e in subordine
la sua riforma come postulato in prima sede, il tutto riproponendo in maniera
letterale le argomentazioni già sviluppate davanti al Segretario assessore.

 

                                         Delle osservazioni 8
febbraio 1999 con cui l’attrice ha postulato la reiezione del gravame si dirà,
se necessario, nei successivi considerandi.

 

Considerando

 

 

in diritto

 

                                   1.   Gli appellanti
chiedono innanzitutto l’annullamento del giudizio di primo grado, asserendo che
il Segretario assessore non avrebbe minimamente motivato il decreto impugnato,
essendosi limitato a rimandare a quanto deciso nella causa parallela di
accertamento DI. 98.00353.

 

                                         La giurisprudenza è cauta
nell’ammettere la nullità del giudizio per difetto di motivazione.

                                         Questo è in particolare il
caso allorché il vizio è tale da pregiudicare alle parti e/o all’istanza
superiore la possibilità di verificare, discutere, impugnare o giudicare la
sentenza in questione con la necessaria cognizione di causa (Cocchi/ Trezzini,
CPC, N. 12 ad art. 285; Rep. 1985 p. 144; IICCA 23 marzo 1993 in
re S. AG/L. SA), ritenuto al contrario che soddisfa le esigenze del diritto ad
una decisione motivata la sentenza che, senza pronunciarsi su tutti gli
argomenti di parte, esponga, ancorché sommariamente, i motivi decisivi per il
giudizio (Cocchi/Trezzini, op. cit., N. 2 e 13 ad art. 285).

 

                                         Nel caso di specie, il
Segretario assessore ha chiaramente spiegato i motivi per cui ha ritenuto di
respingere la domanda di assistenza giudiziaria e quella di sospensione della
causa nonché, stante l’esistenza di un contratto di comodato regolarmente
disdetto, di ammettere l’istanza di sfratto.

                                         Egli, è vero, non ha
indicato in dettaglio i motivi per cui non riteneva che il contratto tra le
parti non costituisse un contratto di affitto agricolo oppure un contratto
misto locazione-comodato, ma in tale circostanza non si può ravvisare una
carenza di motivazione, in quanto egli nell’occasione ha fatto riferimento al
giudizio di pari data nella causa DI. 98.00353 -gli appellanti ammettono del
resto che tale incarto era stato in precedenza richiamato (appello p. 4)- ove
tali questioni erano state comunque esaminate. 

                                         Da tale modo di procedere
i convenuti non hanno in definitiva subito alcun pregiudizio, essendo
perfettamente in grado di comprendere i motivi in base ai quali il giudice
aveva statuito in quel modo, tanto è vero che anche in questa sede essi hanno
potuto contestare le conclusioni del giudice di prime cure, riproponendo la
tesi secondo cui il contratto tra le parti non fosse un comodato bensì un
contratto di affitto agricolo o un misto tra locazione e comodato: ciò
giustifica di respingere la censura.

 

 

                                   2.   Gli appellanti,
ripresentando le richieste già avanzate in prima istanza, chiedono
implicitamente anche in questa sede che la decisione sulla procedura di sfratto
venga sospesa fino alla crescita in giudicato della parallela causa di
accertamento DI.98.00353.

                                         La richiesta non può
essere accolta già per il fatto che la sospensione di una procedura sommaria in
materia di sfratto per attendere l’esito di una causa ordinaria sarebbe
contraria alla volontà del legislatore (Cocchi/Trezzini, op. cit., N. 4
ad art. 107 e N. 7 ad art. 506). 

                                         Nondimeno, per motivi di
opportunità, questa Camera, senza che ciò giustifichi un’eventuale sospensione
della causa di sfratto, ha deciso di statuire sulla presente vertenza solo dopo
l’evasione della causa parallela di accertamento DI.98.00353, pure appellata
(inc. 12.99.00010). Con giudizio odierno questa Camera ha confermato la
decisione del Segretario assessore in quel procedimento e nulla più osta alla
pronuncia sullo sfratto.

 

 

                                   3.   Nel merito, gli
appellanti chiedono -nel petitum principale e subordinato- che sia accertata
l’esistenza di un contratto di affitto agricolo e non di un comodato, ritenendo
che la concessione degli immobili non fosse avvenuta a titolo gratuito.

 

 

                                3.1   È manifestamente a
torto che essi affermano che la cessione a favore della attrice dei sussidi a
loro dovuti per l’utilizzazione a fini agricoli degli immobili costituirebbe la
retribuzione per l’uso degli stessi: la cessione, stipulata già il 1° aprile
1996 (doc. 10), era stata in effetti concordata a suo tempo per ridurre i
debiti ipotecari dei convenuti, allora proprietari, verso la banca attrice. Con
i pagamenti, avvenuti nel 1998 secondo quelle medesime modalità, i convenuti
non hanno perciò fatto altro che pagare parzialmente un loro debito, per il
quale l’attrice al momento dell’acquisto ai pubblici incanti aveva ottenuto un
attestato d’insufficienza di pegno di fr. 290’854.- (doc. G).

                                         Che i sussidi ceduti non
costituissero fitto è altresì provato dal fatto che se i convenuti fossero
rimasti proprietari degli immobili, in ogni caso tali importi sarebbero andati
alla banca.

 

 

                                3.2   Altrettanto a torto
essi ravvisano un carattere oneroso nella circostanza che essi avrebbero
effettuato una manutenzione eccedente quanto previsto dalla legge (Paquier-Boinay,
Le contrat de bail à ferme agricole, Losanna 1991, p. 128).

                                         Non è innanzitutto provato
-e i convenuti del resto non lo affermano- che l’attrice fosse a conoscenza
degli interventi di manutenzione che essi avevano effettuato negli immobili.

                                         A prescindere da ciò, non
è nemmeno provato -e anche in questo caso i convenuti nemmeno lo sostengono-
che l’effettuazione di tali interventi costituisse un obbligo contrattuale in
cambio della concessione in uso degli immobili (cfr. IICCA 28 ottobre
1994 in re R./D.): in tali circostanze si deve ritenere che, nella misura in
cui eccedono la normale manutenzione, gli interventi effettuati dai convenuti
devono esser loro risarciti dalla controparte in applicazione dell’art. 307
cpv. 2 CO, ritenuto però che ciò non muta il carattere non oneroso della messa
a disposizione della cosa.

 

 

                                         Non essendovi in concreto
la prova della pattuizione di un fitto, ne deve discendere l’inapplicabilità
delle disposizioni sull’affitto ed in particolare, stante l’esistenza di
un’azienda agricola, di quello agricolo (LAAgr, RS 221.213.2). 

                                         Ciò esclude innanzitutto
che il contratto sia ancora in essere e che esso giunga perciò a scadenza solo
il 30 novembre 2006. Le disdette inoltrate non devono sottostare (nemmeno per
analogia) all’art. 298 CO e non sono quindi nulle, pur contenendo indicazioni
errate per la loro contestazione; le stesse disdette non sono parimenti nulle
per il fatto che non rispetterebbero le disposizioni dell’art. 16 LAAgr, ciò
che semmai avrebbe imposto di riportarne la scadenza al prossimo termine di
disdetta, cioè al 30 novembre 2006. Nemmeno vi è infine lo spazio per
un’eventuale protrazione del contratto in virtù degli art. 26 e 27 LAAgr.

 

 

                                   4.   Gli appellanti -con
riferimento al petitum ancor più subordinato- chiedono inoltre che sia
accertato che il contratto tra le parti era un contratto innominato di natura
mista locazione-comodato, e ciò per il fatto che l’attrice in realtà avrebbe
voluto applicare al contratto di comodato le modalità di disdetta (formulario
ufficiale contenente le formalità per un’eventuale contestazione della disdetta
e per un’eventuale protrazione) previste dal contratto di locazione. La censura
è infondata.

                                         Dalla semplice
utilizzazione di quel formulario, modificato in considerazione del fatto che si
trattava di un comodato, non si può in effetti evincere, né i convenuti
potevano ritenerlo in base al principio della buona fede, che la comodante, in
deroga all’art. 309 CO, intendesse permettere alla controparte di far capo alle
norme della locazione -ed in particolare per quanto riguardava i termini di
disdetta e il diritto ad un’eventuale protrazione- per quanto atteneva alla
fine del contratto: poiché il formulario ufficiale, modificato, indicava in
realtà solo quale sarebbe dovuta essere la procedura -di fatto errata- per far
valere un’eventuale contestazione della disdetta e/o un’eventuale protrazione e
nient’altro, l’errore commesso dalla banca attrice non ha avuto alcuna
conseguenza e non ha comportato un peggioramento della posizione della
controparte, che in ogni caso non aveva né il diritto di contestare la
disdetta, né quello di chiedere una protrazione.

 

                                         Esclusa così l’esistenza
di un contratto misto locazione-comodato -per altro sconosciuto dalla dottrina
e dalla giurisprudenza- non è nemmeno possibile, non potendosi applicare gli art.
266b e 266c CO, che le disdette possano aver effetto per il giugno 1998 -la
questione invero non osterebbe all’accoglimento dell’istanza di sfratto,
inoltrata successivamente a tale data- e neppure è possibile concedere ai
convenuti una protrazione del contratto per 6 anni in applicazione dell’art.
272 CO.

 

 

                                   5.   È pertanto in
definitiva a ragione che il Segretario assessore ha concluso per l’esistenza di
un comodato, ciò che del resto è la regola nel caso in cui un immobile viene
lasciato ad un terzo a titolo gratuito per breve tempo o comunque
transitoriamente, in attesa di meglio regolare la situazione (Studer/Hofer,
Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg 1987, p. 38 e seg.; Paquier-Boinay,
op. cit., ibidem; AGVE 1992 p. 37 e 40).

 

                                         Per il resto, non avendo
gli appellanti censurato il fatto che il contratto di comodato sia stato
regolarmente disdetto con effetto dal 31 gennaio 1998 -essi, come già
accennato, hanno ritenuto, ma solo nell’ipotesi di contratto misto locazione-comodato,
che in applicazione degli art. 266b e 266c CO la disdetta potesse tutt’al più
decorrere dal giugno 1998, ciò che però non inficerebbe la validità della
domanda di sfratto, inoltrata successivamente a tale data- la questione, incontestata,
va ritenuta assodata. 

                                         Ciò permette senz’altro di
confermare la legittimità dello sfratto, come accertato nel querelato giudizio.

 

 

                                   6.   Ne discende la
reiezione del gravame, del tutto infondato.

                                         La tassa di giustizia, le
spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

 

                                         La domanda di assistenza
giudiziaria per la procedura di primo grado e per quella di appello deve a sua
volta essere respinta già in assenza del requisito del fumus boni iuris.

 

                                      

 

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello 11
gennaio 1999 __________ è respinto. 

 

                                   II.   La domanda di
assistenza giudiziaria 11 gennaio 1999 di __________ e __________ è respinta.

 

                                  III.   Le spese della
procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a) tassa di giustizia                                    fr.   
180.-

                                         b) spese                                                      fr.     
20.-

                                         Totale                                                           fr.   
200.-

 

                                         già anticipate dagli
appellanti, restano a loro carico con l’obbligo di rifondere in solido alla
parte appellata fr. 300.- per ripetibili.

 

 

 

 

 

 

                                 IV.   Intimazione a:      -   __________

                                         Comunicazione alla Pretura
del distretto di Bellinzona

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario