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**Case Identifier:** f71481d1-5bf8-537f-98b4-bf89cc15a900
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-08-26
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 26.08.2014 A/3106/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-3106-2012_2014-08-26.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/3106/2012-ICC ATA/670/2014  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 26 août 2014 

2
ème

 section 

   dans la cause 

 

Monsieur A______ 

représenté par Me Julien Blanc, avocat  

contre 

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 

7 octobre 2013 (JTAPI/1119/2013) 

- 2/12 - 

A/3106/2012 

EN FAIT 

1)  Conformément à la Feuille d’avis officielle de la République et canton de 
Genève (ci-après : FAO) no 7 du 27 janvier 2012, Monsieur A______, domicilié 
dans le canton de Vaud, a été propriétaire des bâtiments locatifs sis au 1______ et 
2______, boulevard B______ du 30 novembre 1992 au 22 décembre 2011. 

2) a. Dans sa déclaration fiscale 2010, M. A______ a déclaré une fortune brute 
immobilière de CHF 27'470'601.-.  

  Conformément à l’annexe supplémentaire relative aux immeubles locatifs 
ou loués, l’état locatif de l’immeuble du 1______, boulevard B______ devait être 
fixé à CHF 351'834.-, portant sa valeur fiscale à CHF 7'239'383.- après 
application du taux de capitalisation de 4.86 %. Quant à l’immeuble du 
2______, boulevard B______, son état locatif devait être fixé à CHF 309'044.-, de 
sorte qu’après application du taux de capitalisation de 6.29 %, sa valeur fiscale 
était de CHF 4'913'259.-. 

 b. M. A______ a joint différents documents à sa déclaration fiscale. 

  Dans une attestation du 14 novembre 2011, C______ SA (ci-après : 
C______ SA) confirmait que la valeur de marché des immeubles des 1______ et 
2______, boulevard B______ était actuellement réduite. Ces derniers étaient 
construits sur des anciennes fortifications, de sorte qu’ils subissaient des 
tassements différentiels, ce qui expliquait l’existence de nombreuses fissures, tant 
au niveau des façades que sur les murs intérieurs. Depuis 2005, C______ SA avait 
constaté une augmentation différentielle des tassements et avait préconisé une 
série de contrôles géométriques et de sondages des fondations, afin de définir la 
solution adaptée pour remédier à l’instabilité, étant précisé que des travaux de 
reprise en sous-œuvre seraient nécessaires. 

  Dans une note concernant les immeubles des 1______ et 2______, 
boulevard B______, M. A______ demandait à ce que leur valeur fiscale soit fixée 
en prenant en compte la diminution de leur valeur de marché estimée à 30 % en 
raison des graves problèmes de structure décrits par C______ SA. Il avait tenu 
compte de cette décote en remplissant sa déclaration fiscale, ne reportant l’état 
locatif des deux immeubles qu’à concurrence de 70 %. 

3)  Par bordereau de taxation du 24 mai 2012, l’administration fiscale cantonale 
(ci-après : l’AFC) a fixé à hauteur de CHF 790'089.90 les impôts cantonaux et 
communaux dus par M. A______ pour l’année fiscale 2010. 

 

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  Selon l’avis de taxation, sa fortune brute immobilière s’élevait à 
CHF 32'678'884.-. Conformément à l’avis de taxation immobilier, l’état locatif de 
l’immeuble du 1______, boulevard B______, se montait à CHF 502'620.-, de 
sorte qu’après application du taux de capitalisation de 4.86 %, sa valeur fiscale 
correspondait à CHF 10'341'975.-. L’état locatif de l’immeuble du 2______, 
boulevard B______, était de CHF 441'492.-, portant sa valeur fiscale à 
CHF 7'018'951.- après application du taux de capitalisation de 6.29 %. 

4) a. Par courrier du 22 juin 2012, M. A______ a élevé une réclamation à 
l’encontre de ce bordereau, demandant que l’estimation de la valeur en capital de 
l’immeuble du 1______, boulevard B______ soit portée de CHF 10'341'975.- à 
CHF 7'239'383.- et que celle de l’immeuble du 2______ du même boulevard soit 
portée de CHF 7'018'951.- à CHF 4'913'259.-, de telle sorte que le montant de sa 
fortune immobilière soit ramenée de CHF 32'678'884.- à CHF 27'470'601.- et que 
sa fortune imposable soit réduite dans la même proportion. 

  Selon un rapport préalable, devant déboucher sur une étude détaillée, rendu 
au printemps 2012 et comprenant un projet de rapport de C______ SA, un rapport 
de Géotechnique appliquée D______ SA (ci-après : D______ SA), un rapport de 
E______ & Cie SA (ci-après : E______ SA), ainsi que deux relevés d’huissier 
décrivant l’état des fissures, les immeubles, qui n’étaient pas stabilisés et devaient 
être contrôlés, avaient subi des tassements de l’ordre d’une dizaine de centimètres. 
Des travaux de stabilisation devraient être entrepris avec une reprise en sous-
œuvre, les mandataires ne donnant cependant aucune garantie quant au résultat de 
ces mesures. Si ces dernières ne devaient pas être couronnées de succès, une 
amorce de rupture pourrait mettre en danger les immeubles. Ces désordres avaient 
considérablement réduit la valeur intrinsèque des bâtiments, conduisant à une 
réduction d’au minimum 30% de leur valeur vénale. 

 b. À l’appui de sa réclamation, M. A______ a versé à la procédure différentes 
photos de fissures et a indiqué qu’il tenait à disposition de l’AFC la totalité des 
documents relatifs à l’affaire, en particulier l’étude préalable du printemps 2012. 

5)  Par décision sur réclamation du 23 août 2012, l’AFC a décidé du maintien 
de la taxation de M. A______. 

  La valeur des immeubles locatifs était calculée en capitalisant l'état locatif 
annuel aux taux fixés chaque année par le Conseil d'État, sur proposition d'une 
commission d'experts, composée paritairement de représentants de 
l'administration fiscale et de personnes spécialement qualifiées en matière de 
propriétés immobilières et désignées par le département des finances. Dans la 
mesure où la valeur des immeubles ne résultait pas d’une estimation, la 
disposition permettant au contribuable de faire procéder à de nouvelles 
estimations si des changements importants dans la valeur des immeubles le 
justifiaient ne s’appliquait pas. 

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6)  Par acte du 21 septembre 2012, M. A______ a recouru auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre cette décision, réitérant 
les conclusions qu’il avait prises sur réclamation. 

  Il a en substance repris et précisé l’argumentation développée 
précédemment. 

  La fortune était au plus estimée à sa valeur vénale. Il n’était pas adéquat de 
tenir compte uniquement de la valeur de rendement lorsque des éléments objectifs 
montraient que la valeur vénale était largement inférieure. Le droit cantonal posait 
simplement la présomption que la valeur de rendement des immeubles locatifs 
était identique à la valeur vénale, laquelle tombait lorsque le contribuable 
apportait la preuve d’une valeur vénale différente. La valeur des deux immeubles 
était diminuée d’au moins 30 % en raison des désordres dus aux tassements 
dûment constatés. 

7)  Par réponse du 22 janvier 2013, l’AFC a conclu au rejet du recours. 

  La jurisprudence avait confirmé que l’évaluation des immeubles locatifs sis 
dans le canton de Genève sur la base du critère de capitalisation de l’état annuel, 
au taux fixé par une commission d’experts, était conforme aux exigences du droit 
fédéral. Le principe de la capitalisation de l’état locatif renvoyait à la valeur de 
rendement, tandis que la prise en compte, pour déterminer le taux de 
capitalisation, des transactions constatées sur le marché ou, pour les immeubles de 
logements, de leur âge, relevait plutôt de la valeur vénale. 

  Même à admettre que le contribuable pouvait faire procéder à de nouvelles 
estimations, M. A______ s’était fondé sur la seule attestation de C______ SA 
pour modifier unilatéralement la valeur fiscale de ses biens immobiliers, laquelle 
ne valait en aucun cas expertise et n’avait aucune valeur probante, ne suffisant pas 
à elle seule à démontrer l’existence de changements importants. 

8)  Par réplique du 7 février 2013, M. A______ a persisté dans l’intégralité de 
ses conclusions et a demandé l’ouverture d’enquêtes, notamment un ordre 
d’expertise, si les pièces versées à la procédure ne devaient pas suffire pour 
justifier des valeurs vénales des immeubles. 

  Des travaux étaient nécessaires sans même qu’un retour à la stabilité des 
immeubles puisse être garanti. Si les immeubles devaient être évacués et démolis, 
leur valeur vénale serait réduite de 60 %. Si l’AFC avait des doutes sur la moins-
value, elle aurait dû demander la production de l’ensemble du dossier technique, 
qu’il avait offert de transmettre, de sorte qu’en ne le faisant pas, elle avait violé 
son droit d’être entendu. 

  Il ne contestait pas le taux de capitalisation, mais le fait que la valeur de 
capitalisation effectuée d’une manière abstraite ne tenait pas compte des graves 

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mouvements de terrain, lesquels empêchaient de fixer la valeur des immeubles en 
fonction de transactions réalisées sur immeubles « sains ». 

9)  Par courrier du 19 février 2013, l’AFC a persisté intégralement dans ses 
conclusions. 

10)  Par jugement du 7 octobre 2013, le TAPI a rejeté le recours. 

  Les immeubles sis aux 1______ et 2______, boulevard B______ étaient des 
immeubles locatifs, de sorte qu’ils devaient être évalués en capitalisant leur état 
locatif. Ni ces derniers, ni les taux de capitalisation n’étaient contestés. Les 
immeubles ne faisaient par parties des autres immeubles devant être évalués par 
des commissions d’experts et pouvant être ré-estimés sur demande du 
contribuable en cas de changements importants dans leur valeur. 

  Les études de C______ SA, D______ SA et E______ SA étaient des 
expertises privées, qui ne pouvaient être prises en considération, de sorte que le 
grief de violation du droit d’être entendu était sans objet. 

11)  Par acte du 18 novembre 2013, M. A______ a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
ce jugement, concluant principalement à son annulation, à la fixation de la valeur 
fiscale de l’immeuble du 1______, boulevard B______ à CHF 7'239'383.- et de 
celle de l’immeuble du no 2______ du même boulevard à CHF 4'913'259.-, à la 
réduction de sa fortune imposable en conséquence ainsi qu’à la condamnation de 
l’État de Genève en tous les frais judiciaires et dépens, et subsidiairement à un 
ordre d’expertise pour déterminer la valeur vénale des deux immeubles. 

  Il a repris et précisé l’argumentation développée précédemment. 

  Il ne contestait pas le taux de capitalisation fixé par le Conseil d’État pour 
l’année 2010. 

  En retenant que la disposition prévoyant le calcul de la valeur des 
immeubles locatifs par capitalisation de l’état locatif annuel instaurait une 
présomption irréfragable, le TAPI avait violé les droits fédéral et cantonal. La 
valeur de rendement ne pouvait être prise en compte que de manière appropriée et 
ne pouvait justifier n’importe quel écart avec la valeur vénale. Tant le législateur 
fédéral que le législateur cantonal avaient voulu que la valeur des immeubles 
locatifs ne s’éloignent pas de manière insoutenable de la valeur vénale. 

   

  Compte tenu des éléments apportés par M. A______, si elle n’acceptait pas 
les valeurs vénales proposées par ce dernier, l’AFC aurait dû faire procéder à une 
nouvelle expertise. Elle ne l’avait pas fait, ni n’avait apporté le moindre élément 

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démontrant l’absence de moins-value importante due aux défauts, de sorte qu’elle 
avait versé dans l’arbitraire. 

12)  Par courrier du 28 novembre 2013, le TAPI a transmis son dossier à la 
chambre administrative, sans formuler d’observations. 

13)  Par réponse du 31 janvier 2014, l’AFC a conclu au rejet du recours. 

  Elle a repris son argumentation développée précédemment, la précisant sur 
un point. 

  Le jurisprudence fédérale avait admis une seule exception au principe de 
l’évaluation des immeubles locatifs par capitalisation, dans le cas d’un 
contribuable qui avait acquis une part de copropriété d’un immeuble au cours de 
l’année fiscale, le valeur fiscale devant alors être fixée sur le base du prix d’achat 
obtenu dans un marché libre. Le cas d’espèce ne correspondait pas à cette 
exception. 

14)  Par réplique du 7 mars 2014, M. A______ a persisté dans l’intégralité de ses 
conclusions et a proposé à la chambre administrative de dire à titre préjudiciel s’il 
était possible, dans des cas particuliers, de déroger au principe de l’évaluation de 
la valeur fiscale des immeuble locatifs par capitalisation de l’état locatif, et dans 
l’affirmative, soit d’admettre la valeur déclarée, soit de renvoyer la cause à 
l’autorité pour détermination de la valeur fiscale. 

  La réponse de l’AFC n’abordait pas le problème de fond et se bornait à 
répéter que la méthode d’évaluation genevoise était conforme aux exigences 
légales, point qui n’était pas contesté. Dans le cas particulier, l’AFC devait 
admettre une valeur vénale inférieure à la valeur obtenue par capitalisation. 

15)  Sur quoi, la cause a été gardée à juger.   

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 49 al. 1 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - 
LPFisc - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2)  Le litige porte sur la conformité à la loi de la décision sur réclamation de 
l’AFC confirmant son bordereau de taxation du 24 mai 2012 pour la période 
fiscale 2010, lequel retient CHF 10'341'975.- et CHF 7'018'951.- comme valeurs 

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fiscales des immeubles sis respectivement aux 1______ et 2______, boulevard 
B______ pour le calcul des impôts cantonaux et communaux, soit en particulier 
l’impôt sur la fortune et l’impôt immobilier complémentaire. 

3)  Le recourant ne conteste pas les états locatifs retenus, ni les taux de 
capitalisation appliqués, mais soutient que l’AFC aurait dû accepter une 
diminution de 30% de la valeur fiscale de chacun des deux immeubles, la valeur 
vénale de ces derniers étant diminuée du fait des conséquences des tassements 
différentiels.  

4) a. La loi sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes 
du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14) désigne les impôts directs que les 
cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation 
cantonale les établit (art. 1 al. 1 LHID). 

  L'art. 2 al. 1 let. a et d LHID prévoit que les cantons doivent prélever un 
impôt sur la fortune des personnes physiques ainsi qu'un impôt sur les gains 
immobiliers. Il ne donne aucune indication quant aux impôts fonciers au sens 
strict. Ainsi, tandis que l’impôt sur la fortune est soumis à la LHID, l’impôt 
immobilier complémentaire ne fait pas partie du droit harmonisé et relève du droit 
cantonal (arrêt du Tribunal fédéral 2C_734/2008 du 29 janvier 2009 consid. 1.1 et 
les références citées ; ATA/593/2013 du 29 juillet 2014 consid. 4). 

 b. La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement 
peut être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). 

 c. La jurisprudence a précisé que la LHID ne prescrit pas au législateur 
cantonal une méthode d'évaluation précise pour établir la valeur déterminante 
selon l'art. 14 al. 1 LHID. Les cantons disposent donc en la matière d'une marge 
de manœuvre importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi 
bien dans le choix de la méthode de calcul applicable que pour déterminer - 
compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1 2ème phrase LHID - dans 
quelle mesure le rendement doit être pris en considération dans l'estimation. À 
l'exception des immeubles affectés à l'agriculture ou à la sylviculture 
(art. 14 al. 2 LHID), l'évaluation ne saurait se faire à l'aune du seul critère du 
rendement, sans prise en compte de la valeur vénale du bien considéré. Par 
ailleurs, la valeur de rendement ne peut, le cas échéant, être prise en considération 
que de manière appropriée. Elle ne saurait justifier n'importe quel écart avec la 
valeur vénale. Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d'évaluation 
tendant de manière générale à une sur- ou sous-estimation des immeubles, par 
exemple en instituant un abattement automatique de leur valeur vénale pour en 
déterminer la valeur fiscale, ou en fondant l'imposition sur un pour-cent de la 
valeur vénale (ATF 134 II 207 consid. 3.6 p. 214 ; 131 I 291 consid. 3.2.2 
p. 307 s. ; 128 I 240 consid. 3.2.3 et 3.2.4 p. 249 s. ; 124 I 145 consid. 6b et 6c 
p. 159 s. ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_442/2012 du 14 décembre 2012 

http://intrapj/perl/decis/2C_734/2008
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http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=2C_316%2F2010&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-I-145%3Afr&number_of_ranks=0#page145
http://intrapj/perl/decis/2C_442/2012

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consid. 4.1 ; 2C_316/2010 du 29 juillet 2010 consid. 3.1 ; 2C_820/2008 du 
23 avril 2009 consid. 3.1). 

5) a. L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette après 
déductions sociales (art. 46 de la loi sur l’imposition des personnes physiques du 
27 septembre 2009 - LIPP - D 3 08). Les immeubles sont notamment soumis à 
l’impôt sur la fortune (art. 47 let. a LIPP). La fortune est estimée, en général, à la 
valeur vénale (art. 49 al. 2 LIPP). 

  L’impôt immobilier complémentaire est perçu, sous réserves d’exceptions, 
sur la valeur de tous les immeubles (art. 76 al. 1 de la loi générale sur les 
contributions publiques du 9 novembre 1987 - LCP - D 3 05). Il est perçu sur la 
valeur des immeubles, telle qu'elle résulte des estimations faites conformément à 
l'article 50 LIPP (art. 76 al. 2 LCP). 

 b. L'art. 50 al. 1 LIPP établit les principes d’évaluation des immeubles situés 
dans le canton. La valeur des immeubles locatifs est calculée en capitalisant l'état 
locatif annuel - soit la somme des loyers obtenus des locaux loués et des loyers 
qui pourraient être obtenus de ceux susceptibles d'être loués, y compris ceux 
occupés par le propriétaire et sa famille - aux taux fixés chaque année par le 
Conseil d'État, sur proposition d'une commission d'experts, composée 
paritairement de représentants de l'administration fiscale et de personnes 
spécialement qualifiées en matière de propriétés immobilières et désignées par le 
département (art. 50 al. 1 let a LIPP).  

  Les taux de capitalisation servant à calculer la valeur fiscale des immeubles 
locatifs sont fixés sur la base des transactions constatées sur le marché immobilier 
entre le 1er janvier de l’année précédant l’année fiscale et le 30 juin de l’année 
fiscale (art. 25 al. 1 du règlement d’application de la loi sur l’imposition des 
personnes physiques du 13 janvier 2010 - RIPP - D 3 08.01). Pour l'année fiscale 
2010, les taux de capitalisation des immeubles locatifs sont de 6,29 % pour les 
immeubles de logements dont l'âge est égal ou supérieur à 20 ans au 31 décembre 
ou à la fin de l'assujettissement et de 4,86 % pour les immeubles commerciaux et 
autres immeubles locatifs situés dans les zones d'affectation du sol 1 et 2 
(art. 25 al. 3 let. b et d RIPP, dans sa teneur au 23 novembre 2010). 

6) a. Selon la jurisprudence, l'évaluation des immeubles locatifs sis dans le 
canton de Genève sur la base du critère de capitalisation de l'état locatif annuel au 
taux fixé par une commission d'experts est conforme aux exigences posées par 
l'art. 14 LHID. Le principe de la capitalisation de l'état locatif renvoie à la valeur 
de rendement, tandis que la prise en considération, pour déterminer le taux de 
capitalisation applicable, des transactions constatées sur le marché ou, pour les 
immeubles de logements, de l'âge de ces derniers, se réfère à des critères qui 
relèvent plus particulièrement de la valeur vénale. Le taux de capitalisation des 
immeubles locatifs est ainsi calculé, non pas de manière abstraite, mais en 

http://intrapj/perl/decis/2C_820/2008

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fonction des transactions réalisées durant une période donnée (ATF 134 II 207 
consid. 3.8 p. 215 s. ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_442/2012 du 14 décembre 
2012 consid. 4.4 ; 2C_316/2010 du 29 juillet 2010 consid. 3.3 ; 2C_820/2008 du 
23 avril 2009 consid. 3.3 et 5.2 ; ATA/482/2014 du 24 juin 2014 consid. 3b ; 
ATA/273/2012 du 8 mai 2012 consid. 5 ; ATA/198/2012 du 3 avril 2012 
consid. 9 ; ATA/821/2010 du 23 novembre 2010 consid. 4). 

  b. Ce système ne trouve toutefois application que pour fixer la valeur fiscale 
d'un immeuble qui n'a pas fait l'objet d'une vente récente. En effet, en raison du 
principe de droits fédéral et cantonal selon lequel la fortune est estimée à la valeur 
vénale - soit la valeur attribuée à un objet sur le marché des échanges 
économiques, lors d'un achat ou d'une vente dans des conditions normales -, 
lorsque la valeur vénale d'un élément de fortune est donnée par le résultat d'une 
transaction ayant eu lieu sur le marché libre, elle devient la valeur fiscale (arrêts 
du Tribunal fédéral 2C_442/2012 du 14 décembre 2012 
consid. 4.4 ; 2C_316/2010 du 29 juillet 2010 consid. 3.3 ; ATA/482/2014 du 
24 juin 2014 consid. 3b). 

 c. En revanche, à la différence d’une vente effectivement réalisée, une 
expertise - même effectuée par un cabinet de conseils immobiliers renommé - ne 
peut aboutir qu'à une estimation, laquelle comporte inévitablement des éléments 
d'appréciation. Dans ces circonstances, lorsque le prix établi par l’expertise 
diverge de la valeur fiscale, on ne saurait en déduire d'emblée que cette dernière 
est arbitraire (arrêts du Tribunal fédéral 2C_442/2012 14 décembre 2012 
consid. 5.4 ; 2C_820/2008 du 23 avril 2009 consid. 6.3 ; ATA/482/2014 du 
24 juin 2014 consid. 3b et 4). 

7)  En l’espèce, les immeubles des 1______ et 2______, boulevard B______ 
ont été acquis par le recourant en 1992, de sorte qu’il n’existe pas de vente récente 
établissant leur valeur vénale. Par ailleurs, en l’absence de vente effectivement 
réalisée, l’attestation de C______ SA produite - laquelle, du reste, se contente 
d’attester que la valeur de marché des immeubles est réduite et date de la fin de 
l’année 2011 - ne permet aucunement d’établir leur valeur vénale. Au demeurant, 
même l’expertise de C______ SA elle-même, de même que celles de D______ SA 
et E______ SA, si elles avaient été produites, n’auraient suffi à établir la valeur 
vénale des immeubles du recourant. En effet,  non seulement ces expertises - dont 
la qualité et le sérieux ne sont pas mis en question - sont par nature des 
estimations mais, en outre, elles ne tendent pas à établir la valeur vénale ou le prix 
de vente des deux immeubles du recourant, puisqu’elles portent uniquement sur 
les tassements, leurs conséquences et les démarches à entreprendre pour y 
remédier. Le recourant n’entend donc pas même proposer une valeur résultant 
d’estimations d’experts mais prétend plutôt établir lui-même la valeur de ses biens 
immobiliers, l’affirmant réduite de 30 %. Au surplus, la chambre administrative 
constate que des expertises dont les résultats préalables datent du printemps 2012 

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ne permettent en tout état de cause en aucun cas d’établir la situation prévalant en 
2010. 

  Au vu de ce qui précède, l’estimation personnelle du recourant sur la base 
des expertises ne portant pas sur la valeur de ses immeubles ne permet 
aucunement d’établir la valeur vénale des immeubles, de sorte qu’il convient de 
s'en tenir à la méthode de calcul préconisée par le législateur et basée sur la 
capitalisation du rendement locatif aux taux définis par la législation selon une 
méthode considérée comme compatible avec le droit fédéral.  

  Le grief sera en conséquence rejeté. 

8)  Le recourant soutient subsidiairement que l’AFC aurait dû faire procéder à 
une nouvelle expertise si elle n’acceptait pas les valeurs vénales proposées par lui. 

 a. Selon l’art. 52 al. 1 LIPP, qui constitue à lui seul la partie a de cet article, 
intitulée « immeubles locatifs », l'évaluation des immeubles locatifs est faite par le 
contribuable lui-même, dans sa déclaration d’impôt. 

  La partie b de l’art. 52 LPP, porte le titre « immeubles estimés » et comporte 
les al. 2 à 5. L'évaluation des autres immeubles est faite par des commissions 
d'experts et vaut pour une période de dix ans appelée période décennale (art. 52 
al. 2 LIPP). Le Conseil d'État, comme le contribuable, ont, en tout temps, la 
faculté de faire procéder à de nouvelles estimations si des changements importants 
dans la valeur des immeubles le justifient (art. 52 al. 5 LIPP). 

  Selon la jurisprudence, le contribuable n'a pas la faculté de substituer sa 
propre appréciation à celle de l'administration ou de la commission d'experts. Il 
doit au contraire, s’il considère que la valeur de son bien immobilier est mal 
estimée, former une demande de nouvelle estimation. Il est tenu de motiver sa 
requête et d'indiquer en quoi consistent les changements survenus dans la valeur 
de sa propriété (ATA/87/2014 du 12 février 2014 consid. 6c ; ATA/422/2008 du 
26 août 2008 ; RDAF 2000 II p. 280). 

 b. Tant le texte de la loi et la systématique de l’art. 52 LIPP que la formulation 
de la jurisprudence indiquent donc que l’art. 52 al. 5 LIPP n’est applicable que 
pour les immeubles estimés, soit, conformément à l’art. 52 al. 2 LIPP, les 
immeubles autres que les immeubles locatifs. 

 c. Au demeurant, selon la jurisprudence, pour avoir une incidence sur l'impôt 
d'une année déterminée, la demande d'expertise de l’art. 52 al. 5 LIPP doit avoir 
été formée avant la date déterminante pour la situation du contribuable et la 
fixation de la matière imposable, en l’occurrence le 31 décembre de ladite année 
(ATA/87/2014 du 12 février 2014 consid. 6c ; ATA/422/2008 du 26 août 2008 ; 
RDAF 2000 II p. 280). Le Tribunal fédéral a expressément reconnu cette 

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jurisprudence comme admissible (arrêt du Tribunal fédéral 2C_734/2008 
consid. 5.2). 

 d. En l’espèce, la demande a été formée au plus tôt par le biais de la 
déclaration d’impôt du recourant pour l’année fiscale 2010, soit après le 
31 décembre 2010, et concerne un immeuble locatif. 

  La demande est donc irrecevable du fait de son objet et au surplus tardive, 
de sorte que l’AFC n’était pas tenue de faire procéder à une expertise. Le grief 
sera rejeté. 

9)  Dans ces circonstances, la décision sur réclamation de l’AFC confirmant le 
bordereau de taxation du 24 mai 2012 est conforme au droit et le recours contre le 
jugement du TAPI sera rejeté. 

10)  Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge du 
recourant (art. 87 al. 1 LPA). Aucune indemnité de procédure ne lui sera allouée 
(art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 18 novembre 2013 par Monsieur A______ 
contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 7 octobre 2013 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met à la charge de Monsieur A______ un émolument de CHF 1'000.- ; 

dit qu’il ne lui est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF – RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 

http://intrapj/perl/decis/2C_734/2008
http://intrapj/perl/JmpLex/RS%20173.110

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conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

communique le présent arrêt à Me Julien Blanc, avocat du recourant, à l'administration 
fiscale cantonale, ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, M. Dumartheray, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 

 le président siégeant : 
 
 

Ph. Thélin 
 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :