# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 307d8a17-1391-5114-badd-01dc72b8f255
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-09-22
**Language:** de
**Title:** Zwischennutzung (u.a. Wohnnutzung) in der Industriezone
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0156/2022
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_iv_nr._0156_2022_vom_22._sept._2022.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2022.00059 
0156/2022     

Entscheid vom 22. September 2022     

Mitwirkende 

Abteilungsvizepräsident Urs Hany, Ersatzrichter Kosmas Savary, Ersatz-
richter Daniel Dittli, Gerichtsschreiber Paul Wegmann     

in Sachen 

Rekurrentin 

A AG, […]  

vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Stadtrat X, […] 

Nr. 1 vertreten durch […] 

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

3.  B AG, […] 

Nr. 3 vertreten durch […] 

betreffend 

[…]  Bewilligung  bzw.  gewässerschutzrechtliche  Bewilligung  sowie  Bewilli-
gung im Perimeter belasteter Standorte für Zwischennutzung […] mit Klein-
wohnbauten, Gemeinschaftsgarten, Energielabor und Kulturplatz, […] 
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Beschluss  vom  15.  Februar  2022  erteilte  der  Stadtrat  X  der  B  AG  die 

Bewilligung für die Zwischennutzung […] mit Wohnen in Kleinwohnformen, 

Gemeinschaftsgarten, Gemeinschaftszentrum, Energielabor und Kulturplatz 

auf  den  Grundstücken  Kat.-Nrn.  1  und  2  an  der  C-Strasse  in  X.  Zugleich 

wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich BVV 21-3568 

vom 26. Januar 2022 eröffnet, mit welcher die wasserbaupolizeiliche und die 

gewässerschutzrechtliche Bewilligung erteilt und dem Bauvorhaben in abfall- 

und altlastenrechtlicher Hinsicht zugestimmt wurde. 

B. 

Mit Eingabe vom 23. März 2022 erhob die A AG fristgerecht Rekurs an das 

Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung der an-

gefochtenen Entscheide, eventualiter die Rückweisung des Verfahrens zur 

Neubeurteilung an die Vorinstanz, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 

(zzgl. MWST) zulasten der Rekursgegnerschaft. 

C. 

Mit Präsidialverfügung vom 28. März 2022 wurde vom Rekurseingang Vor-

merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Mit Vernehmlassung vom 22. April 2022 beantragte die Baudirektion (unter 

Verweis auf den Mitbericht des Amtes für Abfall, Wasser, Energie und Luft 

[AWEL] vom 20. April 2022) die Abweisung des Rekurses. Die Bauherrschaft 

stellte mit Eingabe vom 26. April 2022 den Antrag, der Rekurs sei abzuwei-

sen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 

zulasten der  Rekurrentin. Ausserdem  beantragte  sie,  dem  Rekurs die auf-

schiebende Wirkung zu entziehen. Der Stadtrat X beantragte mit Vernehm-

lassung vom 28. April 2022 die Abweisung des Rekurses, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zulasten der Rekurrentin. 

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Seite 2 

 
 
E. 

Nachdem sich mit Eingaben je vom 16. Mai 2022 sowohl die Rekurrentin als 

auch die kommunale Vorinstanz zum Antrag der Bauherrschaft auf Entzug 

der aufschiebenden Wirkung hatten vernehmen lassen, wurde der entspre-

chende Antrag mit Präsidialverfügung vom 19. Mai 2022 abgewiesen. 

F. 

Mit Replik vom 27. Mai 2022 und Duplik vom 17. Juni 2022 (unter Verweis 

auf den Mitbericht des AWEL vom 13. Juni 2022) hielten die Rekurrentin und 

die Baudirektion an ihren Anträgen fest. Der Stadtrat X und die Bauherrschaft 

verzichteten stillschweigend auf Einreichung einer Duplik. 

G. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung erfor-

derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die  beiden  aneinandergrenzenden,  derzeit  unüberbauten  Baugrundstücke 
mit einer Fläche von insgesamt 19'939 m2 sind als Teil des Industriegebiets 
C der Industriezone I gemäss BZO der Stadt X zugeschieden. Südwestlich 

der Bauparzellen liegt in einer Entfernung von minimal ca. 50 m das ebenfalls 

zur Industriezone gehörende rekurrentische Grundstück Kat.-Nr. 3, auf wel-

chem  sich  ein  Industriebetrieb  (Produktion  von  Walzasphalt)  befindet.  Im 

Norden schliessen an die Baugrundstücke zunächst ein Bahngeleise und da-

nach die C-Strasse an; im Süden grenzen die Baugrundstücke an einen als 

Hauptverbindung  klassierten  Veloweg,  jenseits  desselben  der  I-Bach  bzw. 

zunächst dessen Uferbereich liegen. Auf einem grossen Teil der Bauparzel-

len - nicht aber in deren südlichem Bereich - befindet sich gemäss dem Ka-

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taster der belasteten Standorte (KbS) ein als belastet und überwachungsbe-

dürftig eingestufter Ablagerungsstandort. Geplant ist, auf den Baugrundstü-

cken im Sinne einer - bis zum 31. Dezember 2025 bewilligten - Zwischennut-

zung  einen  Begegnungsort  mit  vielseitigen  Nutzungen  zu  schaffen,  wobei 

drei verschiedene Zonen vorgesehen sind: In der Zone "E" im westlichen und 

südöstlichen Bereich sind die Schaffung von 27 Stellplätzen für Tinyhouses 

zur Wohnnutzung sowie die Errichtung von 7 Gebäuden mit Kleinwohnfor-

men, die als Ausstellerbauten zur Wohnnutzung angeboten werden, geplant; 

in  der  im  östlichen  Parzellenteil  befindlichen  Zone  "F"  (Gemeinschaftsbe-

reich)  sollen  unter  anderem  ein  Gemeinschaftsgarten,  ein  Gemeinschafts-

raum ("G"), eine Mietküche, ein Zentrumsplatz, ein gedeckter Essplatz, eine 

Werkhalle, ein Werkraum und eine KITAjurte mit Spielplatz sowie in einem 

separaten Grundstücksteil ein Betonskatepark mit Pumptrack realisiert wer-

den; die im Nordosten gelegene Zone "H" umfasst eine Veranstaltungsfläche 

für vielseitige Events wie beispielsweise Märkte, Konzerte oder Zirkus. Ge-

mäss der angefochtenen Baubewilligung soll die geplante Wohnnutzung im 

Rahmen  eines  interdisziplinären  Forschungsprojekts  […]  wissenschaftlich 

untersucht werden (wobei dies gemäss der Baubewilligung die Grundvoraus-

setzung  dafür  bilden  soll,  dass  temporäres  Wohnen  im  Industriegebiet  C 

überhaupt stattfinden könne). Das ca. 50 Hektaren grosse Industrie- und Ge-

werbegebiet C soll gemäss den Plänen der Stadt X eine Transformation in 

einen gemischt genutzten Stadtteil erfahren, indem grössere Teile des Ge-

biets (unter Einschluss der beiden Bauparzellen, aber unter Ausschluss des 

rekurrentischen  Grundstücks)  in  eine  Zentrumszone  Z6  überführt  würden. 

Mit Beschluss vom 15. Februar 2022 hat der Stadtrat die entsprechende Teil-

revision der Bau- und Zonenordnung zuhanden der kantonalen Vorprüfung 

verabschiedet. 

2.1 

In  der  Rekursschrift  begründet  die  Rekurrentin  ihre  Legitimation  dahinge-

hend, das geplante Bauvorhaben sei weniger als 100 m von der rekurrenti-

schen Parzelle Kat.-Nr. 3 entfernt und die Baubewilligung verstosse gegen 

geltendes Recht, womit sowohl die hinreichend enge räumliche Beziehung 

als auch ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung der angefochtenen 

Bewilligung ausgewiesen seien. 

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Die Vorinstanz und die Bauherrschaft stellen die Legitimation der Rekurren-

tin  in  Frage.  Die  Vorinstanz  argumentiert,  als  Beschwer  werde  einzig  der 

Verstoss gegen geltendes Recht angeführt; da jedermann diesen Einwand 

erheben könne, sei dieser nicht geeignet, die besondere Betroffenheit zu be-

legen. Ebenso wenig genüge die Befürchtung der theoretischen Möglichkeit 

einer Lärm- oder Geruchsklage durch die Bewohnerinnen und Bewohner des 

Baugrundstücks,  da  eine  Immissionsklage  chancenlos  wäre.  Die  Bauherr-

schaft argumentiert entsprechend, wobei sie darauf hinweist, da die Bewoh-

nenden umfassend informiert würden, die Wohnsituation temporär und ein 

Wegzug jederzeit möglich sei, müsse davon ausgegangen werden, dass die 

Rekurrentin betreffend zukünftige Immissionsklagen eine bloss theoretische 

Sorge äussere. 

Dem hält die Rekurrentin in der Replik ergänzend entgegen, da ihr Industrie-

betrieb in einer reinen Industriezone liege, habe sie ein gewichtiges prakti-

sches  Interesse  daran,  dass  der  Zonenzweck  rechtskonform  eingehalten 

werde. Bei der Industrieproduktion würden erhebliche, auf den Bauparzellen 

deutlich  wahrnehmbare  Geruchs-  und  Lärmimmissionen  entstehen  (wobei 

Erstere  immer  wieder  einen Streitpunkt mit anderen  Nachbarn bilden  wür-

den), so dass die Rekurrentin nicht mit einem abstrakten, sondern mit einem 

tatsächlichen Risiko von Immissionsklagen konfrontiert sei, wobei das Vor-

gehen der Nachbarn den rekurrentischen Industriebetrieb und damit die wirt-

schaftliche Existenz der Rekurrentin erheblich gefährden könne. 

2.2 

Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene 

Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung 

oder Änderung hat (§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). 

Mit  dieser  Umschreibung  der  Legitimation  verlangt  das  Gesetz  zunächst, 
dass  der  Rekurrent  über  eine  hinreichend  enge  nachbarliche  Raumbezie-

hung zum Baugrundstück bzw. den dort vorgesehenen Bauten und Anlagen 

verfügt, kraft derer er stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit von 

der angefochtenen Anordnung betroffen ist. Das vom Gesetz alsdann ver-

langte  schutzwürdige  Interesse  (Anfechtungsinteresse)  setzt  voraus,  dass 

der Rekurrent mit der Gutheissung des Rechtsmittels einen Nutzen erlangt 

bzw. einen Nachteil abwendet. Das Interesse des Rekurrenten kann rechtli-

cher oder tatsächlicher Natur sein. Allerdings vermag nicht jeder noch so ge-

ringfügige Nachteil ein schutzwürdiges Interesse zu begründen (BRGE II Nr. 

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0124/2013  in  BEZ  2013  Nr.  46;  www.baurekursgericht-zh.ch).  Der  ange-

strebte  Nutzen muss stets ein eigener und die  Betroffenheit eine unmittel-

bare sein. Schliesslich ist zu verlangen, dass das Anfechtungsinteresse ak-

tuell ist. Sind die vorstehend genannten Voraussetzungen erfüllt, können alle 

Argumente angeführt und Rechtsnormen angerufen werden, die im Ergebnis 

zumindest zur teilweisen Gutheissung des Rechtmittels und damit zur (teil-

weisen) Erlangung des angestrebten Nutzens führen können. 

Das Vorliegen von Eintretensvoraussetzungen und damit auch der Rechts-

mittellegitimation ist grundsätzlich von Amtes wegen festzustellen. Dies ent-

bindet  den  Rekurrenten  jedoch  nicht  von  einer  genügend  substantiierten 

Darlegung seiner Legitimation. Die Anforderungen an die Darlegung hängen 

von den jeweiligen Umständen ab. Mit Bezug auf den Grad des Nachweises 

der  Legitimation  bzw.  der  sie  begründenden  Sachumstände  genügt  in  der 

Regel ein blosses Glaubhaftmachen (Martin Bertschi, in: Kommentar VRG, 

3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 21 Rz. 38 f.). Wenn und soweit die mate-

rielle Begründung des Rekurses Aufschluss über die Legitimation zu geben 

vermag, ist sie selbstredend in die Legitimationsbeurteilung mit einzubezie-

hen. Gleiches gilt für alle übrigen mit dem Eingang des Rekurses vorliegen-

den Akten. 

2.3 

Fehl geht zunächst der rekurrentische Hinweis, wonach die Rekursgegner-

schaft gar keine Rechtsbegehren betreffend Nichteintreten stellen würde, ist 

solches  doch  in  der  Vernehmlassung  der  Bauherrschaft  nachweislich  der 

Fall. Indessen ist die strittige Legitimation der Rekurrentin entgegen dem Da-

fürhalten  der  Rekursgegnerschaft  zu  bejahen,  wobei  dafür  wie  dargelegt 

auch auf die materiellen Ausführungen in der Rekursschrift abzustellen ist, 

so  dass  sich  der  bei  isolierter  Betrachtung  ungenügende  Hinweis  auf  den 
behaupteten Verstoss gegen geltendes Recht nicht zum Nachteil der Rekur-

rentin auszuwirken vermag. Zu berücksichtigen ist damit was folgt: Unprob-

lematisch  erscheint  aufgrund  der  Lage  der  jeweiligen,  lediglich  durch  den 

genannten Veloweg, den I-Bach (mit Uferbereich) und eine weitere unüber-

baute Verkehrsfläche getrennten Parzellen die - auch nicht substantiiert be-

strittene - nachbarliche Raumbeziehung. Hinsichtlich des schutzwürdigen In-

teressens  an  der  beantragten  Aufhebung  der  angefochtenen  Entscheide 

lässt sich bereits der Rekursschrift zum einen die - seitens der Rekursgeg-

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nerschaft in den Vernehmlassungen wie erwähnt gerade aufgegriffene - Be-

fürchtung  zukünftiger  Immissionsklagen  bei  Realisierung  der  geplanten 

Wohnnutzung entnehmen (vgl. auch E. 4.1.1). Die geltend gemachte Inten-

sivierung entsprechender potentieller Konflikte ist in der Rechtsprechung als 

legitimationsbegründender Umstand anerkannt, wobei die Frage, ob die Be-

anstandungen des fraglichen (rekurrentischen) Betriebs berechtigt sind oder 

nicht, für die Beurteilung der Rechtsmittellegitimation nicht entscheidend ist 

(VB.2013.00457,  E.  4.2,  in  BEZ  2014  Nr.  5).  Auch  vorliegend  kann  es  im 

Kontext der Prüfung der Legitimation - und im Gegensatz zur materiellen Be-

urteilung (vgl. E. 4.2.5) - nicht darauf ankommen, als wie hoch die Prozess-

chancen allfälliger Immissionsklagen und als wie wahrscheinlich überhaupt 

die Erhebung entsprechender Klagen einzuschätzen sind. Es genügt inso-

weit, dass mit der geplanten Wohnnutzung zumindest die Möglichkeit einer 

Intensivierung  entsprechender  nachbarschaftlicher  Konflikte  geschaffen 

wird, so dass der Rekurrentin schon insoweit ein schutzwürdiges Interesse 

an  der  beantragten  Aufhebung  der  angefochtenen  Entscheide  nicht  abzu-

sprechen ist. Hinzu kommt nun zum andern, dass die Rekurrentin im Rah-

men der materiellen Rekursbegründung insbesondere vorbringt, mit der strit-

tigen Zwischennutzung erfolge eine schleichende Veränderung des Zonen-

zwecks, die sich hinsichtlich der seitens der Stadt X intendierten - und von 

der  Rekurrentin  abgelehnten  -  Änderung  der  Nutzungsplanung  präjudizie-

rend auswirke  (vgl.  ebenfalls  E. 4.1.1).  Unabhängig  davon,  ob dieses  Vor-

bringen materiell begründet ist oder nicht (vgl. hierzu E. 4.2.1), ist damit je-

denfalls ein weiteres Interesse der Rekurrentin an der Verhinderung der an-

gefochtenen Zwischennutzung dargetan, was auf der Ebene der Eintretens-

voraussetzungen ausreichend erscheint, da andernfalls - mithin bei Beurtei-

lung der Begründetheit des Vorbringens betreffend Präjudizierung bereits im 

Rahmen der Legitimationsprüfung - die Behandlung der strittigen materiellen 

Fragen in unzulässiger Weise vorweggenommen würde. 

Damit ergibt sich zusammenfassend, dass die Legitimation der Rekurrentin 

zu bejahen und - aufgrund des Vorliegens auch der übrigen Prozessvoraus-

setzungen - auf den Rekurs einzutreten ist (wobei spezifische Eintretensfra-

gen  im  Kontext  einzelner  Rügen  im  Rahmen  der  jeweiligen  Ausführungen 

abgehandelt werden). 

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3. 

Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ver-

waltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Das Baurekursgericht hat unbesehen 

von  Parteianträgen  nur  dann  einen  Augenschein  durchzuführen,  wenn  die 

Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber noch 

unklar  sind.  Diese  Voraussetzung  ist  vorliegend  nicht  erfüllt,  so  dass  kein 

Augenschein durchzuführen war. Im Einzelnen ist zum einen auf die entspre-

chende Begründung bei Behandlung der rekurrentischen "Einordnungsrüge" 

zu verweisen (vgl. E. 5.2). Zum andern ist festzuhalten, dass sich ein Augen-

schein zwecks Feststellung der Lärm- und Geruchsimmissionen im Hinblick 

auf die Legitimationsfrage schon deshalb erübrigte, weil - wie ausgeführt - 

die Begründetheit entsprechender Klagen insoweit gar nicht in Betracht fällt, 

ganz abgesehen davon, dass sich eine materielle Beurteilung solcher Fra-

gen ohnehin an entsprechenden Gutachten zu orientieren hätte und im Üb-

rigen die fraglichen Immissionen auch nicht durchgehend wahrnehmbar wä-

ren  (so  dass  bei fehlender  Feststellbarkeit nicht  auf  ihre  Nichtexistenz  ge-

schlossen werden könnte); für die Bedeutung der Immissionen im Rahmen 

der  materiellen  Behandlung  des  Rekurses  gilt  Entsprechendes  (vgl. 

E. 4.2.5). 

4.1.1 

Die Rekurrentin führt aus, gemäss § 56 PBG und Art. 25 Abs. 1 BZO dürften 

in der Industriezone keine Wohnbauten bewilligt werden, zumal kein Fall von 

§  56  Abs.  4  PBG  vorliege.  Zonenwidrige  Wohnbauten  aus  wissenschaftli-

chen Gründen seien in den genannten Bestimmungen nicht vorgesehen, so 

dass für die Bewilligung keine gesetzliche Grundlage bestehe. Weiter argu-

mentiert die Rekurrentin, Industriebetriebe und stark störende Gewerbebe-

triebe seien auf Standorte in Industrie- und Gewerbezonen angewiesen, wo-
bei gerichtsnotorisch sei, dass reine Industriezonen immer mehr verschwin-

den würden. Es bestünden gewichtige Indizien dafür, dass mit der angefoch-

tenen Baubewilligung die streitbetroffene Industriezone schleichend und wi-

derrechtlich in eine Mischzone, in welcher insbesondere Wohnbauten zuläs-

sig  seien,  umgewandelt  werden  solle.  Neben  §  56  PBG  und  Art.  25  BZO 

verstosse der Stadtrat X damit auch gegen Art. 9 Abs. 1 des Raumplanungs-

gesetzes (RPG), da der behördenverbindliche kantonale Richtplan klar fest-

halte,  dass  bestehende  Industriegebiete  zu  erhalten  seien.  Im  Einzelnen 

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werden sodann die folgenden Indizien für eine "schleichende und widerrecht-

liche Zonenänderung" angeführt: Es seien zonenwidrig 7 Gebäude mit Klein-

wohnformen bewilligt worden, die als Ausstellerbauten zur Miete oder zum 

Kauf angeboten würden, wobei aufgrund der Kaufsmöglichkeit offensichtlich 

sei, dass die Gebäude nicht nur kurzfristig Bestand haben sollten; auch halte 

die Baubewilligung selbst fest, dass langfristig ein lebendiger Wohn-, Arbeits- 

und Aufenthaltsraum angestrebt werde; zudem seien weitere Infrastrukturen 

(wie die Kita) bewilligt worden, die eine dauerhafte Wohnnutzung erheblich 

erleichtern würden. Weiter falle auf, dass die Möglichkeit einer Verlängerung 

der  Bewilligung  im  Dispositiv  des  kommunalen  Beschlusses  nicht  ausge-

schlossen werde, wobei die Stadt gegenüber der Baudirektion eine Verlän-

gerung bestätigt habe und auch im Rubrum der Baubewilligung davon aus-

gegangen  werde,  dass  das  Projekt  vorerst  für  den  Zeitraum  von  2022  bis 

2027 befristet sei. Als weitere Indizien werden die Erteilung gewässerschutz-

rechtlicher Ausnahmebewilligungen einerseits (gemäss der Rekurrentin: un-

befristet) durch die Baudirektion, andererseits (gemäss der Rekurrentin: ver-

längerbar) durch die kommunale Vorinstanz genannt und zudem ausgeführt, 

die Baudirektion habe die Dekontamination und Sanierung der Bauparzellen 

bewilligt, womit aus umweltrechtlicher Sicht einem langfristigen Wohn-, Ar-

beits-  und  Aufenthaltsraum  auf  den  Bauparzellen  nichts  mehr  im  Wege 

stehe. Schliesslich weist die Rekurrentin darauf hin, im Entwicklungskonzept 

C (vgl. act. 17.3) bringe der Stadtrat klar zum Ausdruck, dass die streitbe-

troffene Industriezone in eine Mischzone umgewandelt werden solle. Diese 

sei vom Gesetzgeber aber bis heute nicht genehmigt worden (weshalb der 

vom  Stadtrat  mittels  einfacher  Baubewilligung  beschlossene  schleichende 

Übergang in eine Mischzone auch kompetenzwidrig sei und gegen die Ge-

meindeordnung verstosse). Mit Hilfe der angefochtenen Bewilligung möchte 

der  Stadtrat  unzulässige  Präjudizien  für  die  anstehende  Teiländerung  des 

Zonenplans schaffen, da bei rechtskräftiger Bewilligung argumentiert werden 
könnte, in der Industriezone seien schon Wohnbauten vorhanden, so dass 

diese problemlos in eine Mischzone umgewandelt werden könne. Die angeb-

lichen wissenschaftlichen Gründe dienten nur der Schaffung dieses Präjudi-

zes; die Wissenschaftlichkeit des Projekts werde dezidiert bestritten und sei 

nicht glaubhaft. 

4.1.2 

Der Stadtrat weist vernehmlassungsweise darauf hin, das Gebiet C sei pla-

nungsrechtlich  ein  Transformationsgebiet,  das  heute  in  der  Industriezone 

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Seite 9 

 
 
liege, das aber gemäss dem regionalen Richtplan K und der im Entwurf vor-

liegenden kommunalen Nutzungsplanung in ein Mischgebiet und die neu zu 

schaffende Zentrumszone Z6 überführt werden solle (wobei die Stadt X zu-

nächst  in  einem  partizipativen  Prozess  die  Vision  C  und  darauf  basierend 

das Entwicklungskonzept C erstellt habe; vgl. act. 17.2 und 17.3). Im kanto-

nalen Richtplan sei X/Y als Zentrumsgebiet von kantonaler Bedeutung fest-

gelegt, im regionalen Richtplan K sei das Gebiet C als Gebiet mit Nutzungs-

vorgaben unter den Mischgebieten aufgeführt, wobei es im Rahmen der Um-

schreibung von Zielsetzungen und Nutzungsvorgaben als Transformations-

gebiet bezeichnet werde. Das Transformationsgebiet C sei sodann in der - 

am 8. März 2022 zur kantonalen Vorprüfung verabschiedeten - Gesamtrevi-

sion der kommunalen Richtplanung enthalten. Mit der - am 15. Februar 2022 

zuhanden  der  kantonalen  Vorprüfung  verabschiedeten  -  Teilrevision  Nut-

zungsplanung 2022 sollten die Vision und das Entwicklungskonzept C in die 

Nutzungsplanung  überführt  werden.  Da  Transformationsprozesse  sehr  oft 

mit mehrjährigen Planungsphasen verbunden seien, während derer eine ver-

lässliche Projektierung auf den Grundstücken nicht möglich sei, was wiede-

rum Zwischennutzungen zur Folge habe, stelle sich für die Wissenschaft die 

Frage, wie solche Zwischennutzungen für den Transformationsprozess sinn-

voll  genutzt  werden  könnten,  wobei  die  vorliegend  vorgesehene  wissen-

schaftliche Begleitung des Zwischennutzungsprojekts entsprechenden Fra-

gen  nachgehen  werde.  Zu  konzedieren  sei,  dass  die  geplante  Form  der 

Wohnnutzung in der Industriezone nicht zonenkonform sei. Nach der im Ent-

scheid VB.2017.00661 vom 8. Februar 2018 wiedergegebenen Praxis des 

Zürcher  Verwaltungsgerichts  seien  aber  befristete  Baubewilligungen  unter 

bestimmten,  vorliegend  erfüllten  Voraussetzungen  erlaubt  und  sogar  sinn-

voll: So komme eine definitive Baubewilligung aus rechtlichen Gründen nicht 

in Frage, da Wohnungen in Industriezonen nur für betriebsnotwendige Zwe-

cke bewilligungsfähig seien. Es lägen die typischen Merkmale eines Provi-
soriums vor, da alle vorgesehenen Gebäulichkeiten und Anlagen auf Zeit ge-

baut  würden  und  schnell  auf-  und  wieder  abgebaut  werden  könnten.  Eine 

vorschriftsgemässe  Ausführung  oder  ein  rechtskonformer  Standort  seien 

nicht  möglich,  da  es  gerade der  Zweck  sei,  die Wechselwirkung  zwischen 

Wohnnutzung und konkreter gewerblicher Umgebung an diesem konkreten 

Standort  auszutesten  und  herauszufinden,  unter  welchen  Umständen  sich 

diese Wohnnutzung bewähren könne. Die Normverletzung könne angesichts 

des gewichtigen öffentlichen Interesses für eine beschränkte Zeit hingenom-

men werden, da dem nur beschränkt tangierten öffentlichen Interesse an der 

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Seite 10 

 
 
Wahrung der Wohnhygiene - das dem Wohnverbot in der Industriezone zu-

grunde  liege  -  das  weit  überwiegende  öffentliche  Interesse  an  einer  gelin-

genden Planung und erfolgreichen Transformation eines Gewerbegebiets in 

eine Zentrumszone gegenüberstehe und überdies auch der wissenschaftli-

che Erkenntnisgewinn für andere Projekte dieser Art von öffentlichem Inte-

resse sei. Schliesslich sei auch die Voraussetzung, wonach das Provisorium 

nur so lange bewilligt werden dürfe, als die Realisierung eines gesetzeskon-

formen Projekts entweder unmöglich oder für die Bauherrschaft unzumutbar 

sei, erfüllt, da die Bewilligung bis Ende 2025 dem Planungshorizont für die 

Umsetzung des kommunalen Gesetzgebungsprozesses für die neue Zonen-

ordnung und der Planung der dannzumal zonenkonformen Überbauung des 

Baugrundstücks entspreche. 

Die Bauherrschaft argumentiert entsprechend, wobei sie überdies spezifisch 

darauf hinweist, die Verpflichtung auf eine Siedlungsentwicklung nach Innen 

gemäss  Art.  1  Abs.  2  RPG  verlange  u.a.  ein  Aufbrechen  des  bisherigen 

raumplanerischen  Grundsatzes  der  funktionalen  Nutzungstrennung  zwi-

schen Wohn- und Industriezonen. An der Erforschung der Möglichkeiten, An-

forderungen für und  Grenzen  von  solchen  Mischnutzungen bestünden  ge-

wichtige  öffentliche  Interessen, dies  u.a.  deshalb,  weil  mit  Blick  auf  die  im 

Rahmen der laufenden PBG-Revision vorgesehene Ermöglichung von Zwi-

schennutzungen  Erkenntnisse  darüber  generiert  werden  könnten,  ob  und 

wie die künftig im PBG statuierten Möglichkeiten unter Wahrung der diversen 

Interessen  umgesetzt  werden  könnten,  welche  Anforderungen  zu  stellen 

seien  und  welche  Konsequenzen  resultieren  würden.  Derzeit  sei  es  nicht 

möglich, ein solches Forschungsprojekt unter Einhaltung der Zonenkonfor-

mität durchzuführen, weil sich diese beiden Nutzungsarten nach geltendem 

Recht gesamtschweizerisch ausschliessen würden. 

4.1.3 

In der Replik legt die Rekurrentin ergänzend dar, die kommunale Vorinstanz 

habe sich in der angefochtenen Bewilligung nie auf die vom Verwaltungsge-

richt des Kantons Zürich entwickelte Praxis betreffend Erteilung einer "Aus-

nahmebewilligung" berufen, weshalb sie eine solche Begründung auch nicht 

im laufenden Rekursverfahren nachschieben könne. Im Übrigen wären die 

entsprechenden Voraussetzungen auch nicht erfüllt: So könnte das Baupro-

jekt - mit den entsprechenden angeblichen Erkenntnisgewinnen - auf einer 

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Seite 11 

 
 
anderen  Bauparzelle,  etwa  schweizweit  in  anderen  Industriezonen,  umge-

setzt werden. Weiter erstrecke sich die Bewilligung nicht auf Fahrnisbauten. 

Schliesslich lägen keine überwiegenden öffentlichen und privaten Interessen 

vor, da dem Vorhaben vielmehr das öffentliche Interesse der Rechtssicher-

heit sowie die privaten Interessen der Rekurrentin entgegenstehen würden. 

"Ausnahmebewilligungen"  dienten  nicht  zur  Umgehung  der  bestehenden 

Gesetzeslage. 

4.2.1 

Unbestritten ist vorliegend, dass zumindest die geplante temporäre Wohn-

nutzung auf den Baugrundstücken nicht zonenkonform ist, da § 56 Abs. 4 

PBG eine solche in Industrie- und Gewerbezonen nur für standortgebundene 

Betriebsangehörige  erlaubt  (vgl.  auch  die  Umschreibung  von  Zonenzweck 

und Nutzweise in Art. 25 BZO). Allerdings steht dieser Umstand als solcher 

einer  befristeten  Bewilligung  bei  Erfüllung  der  entsprechenden  Vorausset-

zungen nicht von vornherein entgegen (vgl. hierzu im Einzelnen E. 4.2.2 ff.). 

Vorab zu prüfen ist jedoch der primäre rekurrentische Einwand, wonach mit 

der  vorgesehenen  Zwischennutzung  in  widerrechtlicher Weise eine  schlei-

chende  Veränderung  des  Zonenzwecks  einhergehe  bzw.  die  seitens  der 

Stadt  X  angestrebte  Transformation  des  Gebiets  C  in  unzulässiger  Weise 

präjudiziert werde. 

Ausgangspunkt bildet dabei die Feststellung, dass entsprechende Verände-

rungen (entgegen einer in der Rekursschrift vertretenen Auffassung, wonach 

eine  Transformation  des  Gebiets  überhaupt  bestritten  werde)  seitens  der 

Stadt X offenkundig intendiert sind (vgl. nur die Ausführungen im Beschluss 

des Stadtrats X, mit dem die Teilrevision der BZO zuhanden der kantonalen 

Vorprüfung verabschiedet wurde [act. 17.13] sowie den entsprechenden Er-

läuterungsbericht [act. 17.10]). Dies steht denn auch in Übereinstimmung mit 
den Vorgaben des regionalen Richtplans, welcher das Gebiet C als Misch-

gebiet von regionaler Bedeutung aufführt und es unter anderem mit den Hin-

weisen  versieht,  es  handle  sich  um  ein  Transformationsgebiet  und  es  sei 

eine urbane Mischnutzung zu prüfen (Regionaler Richtplan K, Richtplantext, 

S. 35 [Nr. 26] und 39). Dabei ist im vorliegenden Verfahren die Zulässigkeit 

einer entsprechenden, durch Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung 

umzusetzenden - und dannzumal mittels Anfechtung von Festsetzungs- und 

Genehmigungsentscheid gegebenenfalls einer Überprüfung zuzuführenden 

- Transformation nicht zu beurteilen, sondern lediglich zu klären, ob mit der 

R4.2022.00059 

Seite 12 

 
 
angefochtenen Baubewilligung für die strittige Zwischennutzung eine unzu-

lässige Präjudizierung der angestrebten Transformation erfolgt. Gleichwohl 

ist  mit  Blick  auf  ein  von  der  Rekurrentin  mehrfach  angeführtes  Argument, 

wonach der behauptete "schleichende Übergang" in eine Mischzone schon 

deshalb unzulässig sei, weil der kantonale Richtplan die Erhaltung bestehen-

der  Industriegebiete  vorschreibe,  schon  im  vorliegenden  Verfahren  festzu-

halten, dass sich die rekurrentische Lesart der entsprechenden Passage des 

kantonalen Richtplans als unhaltbar erweist. So wird zwar in der fraglichen - 

Teil des ohnehin auf der obersten Abstraktionsstufe anzusiedelnden Raum-

ordnungskonzepts bildenden - Ziffer 1.3.1 des Richtplantexts unter dem Titel 

"Stadtlandschaft  -  Dynamik  ermöglichen"  im  Rahmen  der  Auflistung  des 

Handlungsbedarfs unter anderem die Erhaltung von Gewerbe- und Indust-

riegebiet,  insbesondere  für  weniger  wertschöpfungsintensive  Betriebe,  er-

wähnt,  zugleich  jedoch  beispielsweise  die  Aktivierung  von  Potenzialen  in 

Umstrukturierungsgebieten  aufgeführt.  Das  seitens  der  Rekurrentin  vertre-

tene apodiktische Verbot einer nutzungsplanerischen Transformation beste-

hender Industriegebiete lässt sich dem kantonalen Richtplan mithin gerade 

nicht entnehmen, so dass auch die Rüge einer Verletzung von Art. 9 Abs. 1 

RPG (wonach Richtpläne für die Behörden verbindlich sind) ins Leere geht. 

Nichts anderes ergibt sich schliesslich aus dem seitens der Rekurrentin an-

gerufenen  Entscheid  des  Baurekursgerichts  BRGE  I  Nr. 0075/2019  vom 

24. Mai 2019 (www.baurekursgericht-zh.ch), da dieser zwar das öffentliche 

Interesse an einer Erhaltung bestehender Industrie- und Gewerbegebiete - 

im  Zusammenhang  mit  einer angefochtenen  BZO-Teilrevision  mit entspre-

chender Stossrichtung - bekräftigt (vgl. insb. E. 7 und 8), dabei jedoch eben-

falls nicht die Ausschliesslichkeit dieser Zielsetzung propagiert. 

Die seitens der Rekurrentin als Indizien für die behauptete schleichende Ver-

änderung des Zonenzwecks angeführten Umstände zielen zur Hauptsache 
darauf ab, die Kurzfristigkeit und die Befristung der monierten Wohnnutzung 

in  Frage  zu  stellen.  Diese  Argumentation  vermag  jedoch  aus  folgenden 

Gründen nicht zu verfangen: Was zunächst die Möglichkeit eines Kaufs der 

Ausstellerbauten  anbelangt,  so  geht  damit  kein  Kauf  von  Land  einher,  so 

dass eine allfällige Eigentümerstellung in Bezug auf die - gerade als Klein-

wohnformen für temporäre Aufstellung konzipierten - Ausstellerbauten keine 

dauerhafte Beziehung zum Baugrundstück impliziert. Entgegen der Rekur-

rentin wird sodann die in der Baubewilligung genannte Zielsetzung nicht als 

"langfristig"  qualifiziert,  wobei  im  Übrigen  ein  entsprechendes  Verständnis 

R4.2022.00059 

Seite 13 

 
 
hinsichtlich der Entwicklung des Areals gerade auf eine zukünftige Nutzung, 

nicht aber auf die vorliegend strittige Zwischennutzung bezogen wäre (vgl. 

zur Frage der Präjudizierung nachstehend). Ebenso wenig lassen die weite-

ren Infrastrukturen auf eine dauerhafte Wohnnutzung schliessen, da ihre Er-

richtung  im  Rahmen  einer  blossen  mehrjährigen  Zwischennutzung  ohne 

Weiteres  sinnvoll  erscheint  und  auch  von  ihrer  Ausgestaltung  (Jurte,  Zelt 

etc.) her der reversible Charakter nicht in Frage gestellt ist. Was den monier-

ten fehlenden Ausschluss einer Verlängerungsmöglichkeit anbelangt, so ist 

zunächst  festzuhalten,  dass  die  kommunale  Bewilligung  die  Zwischennut-

zung ausdrücklich nur bis zum 31. Dezember 2025 genehmigt (Dispositivzif-

fer  4).  Dabei  erklärt  sich  die  Diskrepanz  zum  Rubrum,  wo  von  einer  Zwi-

schennutzung für 5 Jahre (2022-2027) die Rede ist, daraus, dass Letzteres 

der Baueingabe entspricht, die Bewilligung aber, wie in den Erwägungen dar-

gelegt, gestützt auf die Stellungnahme der Verkehrsbetriebe Glattal (VBG) 

mit Blick auf räumliche und zeitliche Konflikte mit der geplanten Glattalbahn-

Verlängerung auf den 31. Dezember 2025 befristet wurde (vgl. act. 3 S. 10). 

In gleicher Weise lässt sich erklären, weshalb in der Gesamtverfügung (act. 

4 S. 3) noch von einem Zeitraum bis 2027 ausgegangen wurde. Im Übrigen 

lässt sich konstatieren, dass selbst bei - beispielsweise infolge Verzögerun-

gen des Glattalbahn-Ausbaus erfolgender - Verlängerung der Zwischennut-

zung bis ins Jahr 2027 der Charakter einer Zwischennutzung erhalten bliebe 

und die nachfolgend abzuhandelnde Frage der Präjudizierung sich nicht in 

anderer Weise präsentieren würde. Nichts abzuleiten vermag die Rekurren-

tin sodann aus der Erteilung einer gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebe-

willigung  und  einer  Ausnahmebewilligung  für  die  Unterschreitung  der  Ge-

wässerabstandslinie, ist doch beides gerade für die geplante Zwischennut-

zung erforderlich, wobei sich auch das Fehlen einer ausdrücklichen Befris-

tung im Rahmen der Gesamtverfügung als unproblematisch erweist, nach-

dem sich diese von vornherein nur auf das mit dem kommunalen Entscheid 
bewilligte Bauvorhaben bezieht und Letzterer wie erwähnt eine ausdrückli-

che Befristung enthält. Unbehelflich ist schliesslich auch der Verweis auf die 

angebliche Bewilligung von Dekontamination und Sanierung der Bauparzel-

len. Zum einen hält die Gesamtverfügung insoweit im Gegenteil fest, die Ver-

einbarkeit  mit  Art.  3  der  Altlastenverordnung  (AltlV)  sei  deshalb  sicherge-

stellt, weil durch das Bauvorhaben zukünftige altlastenrechtliche Massnah-

men weder verhindert noch wesentlich erschwert würden, wobei ausserdem 

das  Konzept  für  Aushub  und  Entsorgung,  welches  den  Umgang  mit  ver-

R4.2022.00059 

Seite 14 

 
 
schmutzten Bauabfällen beschreibt, genehmigt wird. Eine eigentliche Sanie-

rung der Bauparzellen erfolgt damit gerade nicht (vgl. das Konzept für Aus-

hub und Entsorgung der J AG vom 15. Oktober 2021 [act. 22.12], S. 8, wo-

nach es sich lediglich um eine Teildekontamination handelt). Zum andern ist 

letztlich  insbesondere  der  Umfang  der  anfallenden  und  entsorgten  ver-

schmutzten Bauabfälle nicht entscheidend, da die entsprechenden Arbeiten 

jedenfalls unmittelbar für die strittige Zwischennutzung erforderlich sind und 

insofern ebenfalls keine Rückschlüsse auf deren behauptete Dauerhaftigkeit 

zulassen.  Zusammenfassend  ergibt  sich  somit,  dass  sich  aus  den  seitens 

der Rekurrentin angeführten "Indizien" nicht der Schluss ziehen lässt, die be-

willigte Zwischennutzung führe schon insofern zu einer "schleichenden Zo-

nenänderung" als damit in Wirklichkeit langfristig eine der aktuellen Zonie-

rung widersprechende Wohnnutzung ermöglicht werde. 

Damit verbleibt als entscheidende Frage, ob sich die Zwischennutzung als 

widerrechtlich erweist, weil mit ihr in unzulässiger Weise eine Präjudizierung 

der  seitens  der  Stadt  X  intendierten  Transformation  des  Gebiets  bzw.  der 

entsprechenden  zukünftigen  nutzungsplanerischen  Festlegungen  einher-

geht. Zwar finden sich nun insbesondere in der Vernehmlassung der kom-

munalen Vorinstanz  (act.  16)  durchaus  Ausführungen,  wonach  es sich  als 

Glücksfall erweise, dass die beiden Grundstücke mitten im Transformations-

gebiet während einer Übergangszeit für das Austesten der neu vorgesehe-

nen  Nutzungsarten,  Wohnen  und  Freizeit,  zur  Verfügung  gestellt  worden 

seien (Rz. 7, 16), wonach der Vorteil der Testphase darin bestehe, dass man 

herausfinden  könne,  wie  sich  an  diesem  Ort  Wohnen,  Freizeit  und  Arbeit 

sinnvoll verbinden liessen, wobei die Erkenntnisse bei der definitiven Einfüh-

rung der Wohnnutzung zu beachten sein würden (Rz. 35) und wonach be-

zweckt  werde,  die  Wechselwirkung  zwischen Wohnnutzung  und  konkreter 

gewerblicher  Umgebung  an  diesem  konkreten  Standort  auszutesten  und 
herauszufinden, unter welchen Umständen sich diese Wohnnutzung bewäh-

ren könne (Rz. 48). Auch wird es in der Umschreibung des die Zwischennut-

zung begleitenden Forschungsprojekts als dessen übergeordnetes Ziel be-

zeichnet zu erforschen, wie Zwischennutzungen ausgestaltet sein müssen, 

damit  sie  zu  einer  effektiven  Umsetzung  städtischer  Transformationspro-

zesse  beitragen  (vgl.  das  Forschungskonzept  Vorprojektphase,  Stand  30. 

Juni  2021  [act.  22.7.1],  S.  5).  Die  damit  der  Zwischennutzung  zugeschrie-

bene Funktion, zum Gelingen der angestrebten Transformation beizutragen, 

R4.2022.00059 

Seite 15 

 
 
ist  nun  aber  eine  rein  tatsächliche,  indem  im  Falle  einer  zukünftigen  nut-

zungsplanerischen  Ermöglichung  anderer  Nutzungen  im  fraglichen  Gebiet 

für die konkrete Realisierung dieser neu geschaffenen Möglichkeiten gege-

benenfalls  auf  Erkenntnisse  aus  der  früheren  Zwischennutzung  zurückge-

griffen werden kann. In rechtlicher Hinsicht wirkt sich demgegenüber die Zwi-

schennutzung  auf  die  zukünftigen  raumplanungsrechtlichen  Entscheide 

nicht aus, ergehen diese doch in einem von der vorliegenden Bewilligungs-

erteilung  vollständig  losgelösten  nutzungsplanerischen  Verfahren,  in  wel-

chem für den Entscheid über die Rechtmässigkeit, Zweckmässigkeit und An-

gemessenheit  bestimmter  Umzonungen  unerheblich  ist,  ob  auf  einem  Teil 

der  entsprechenden  Flächen  vorgängig  bereits  entsprechende  Nutzungen 

ausdrücklich als zeitlich befristete Zwischennutzungen bewilligt worden sind 

oder nicht. Mit anderen Worten vermag zwar eine der zukünftigen Nutzung 

entsprechende  oder  nahestehende  Zwischennutzung  die  erfolgreiche  Um-

setzung  einer  später  beschlossenen  Revision  der  Nutzungsplanung  unter 

Umständen zu begünstigen, doch ist sie nicht in der Lage, den noch ausste-

henden nutzungsplanerischen Entscheid als solchen vorwegzunehmen. Ent-

sprechend  ist  eine  Zwischennutzung  denn  auch  ohne  weiteres  mit  einem 

Szenario kompatibel, in welchem die geplanten nutzungsplanerischen Ände-

rungen letztlich - beispielsweise aufgrund des erfolgreichen rechtlichen Wi-

derstands von Betroffenen - nicht in Kraft treten, führt ein solches Scheitern 

des intendierten Transformationsprozesses doch lediglich dazu, dass nach 

Beendigung der - per definitionem befristeten und reversiblen - Zwischennut-

zung die fraglichen Grundstücke wieder ausschliesslich einer zonenkonfor-

men Nutzung im Sinne der fortbestehenden ursprünglichen Zonierung zuzu-

führen sind. Dem Fehlen einer rechtlich relevanten Präjudizierung des Ent-

scheids über nutzungsplanerische Änderungen durch die strittige Zwischen-

nutzung lässt sich schliesslich auch nicht - im Sinne der rekurrentischen Ar-

gumentation  -  entgegenhalten,  zukünftig  könne  als  Argument  für  die  ge-
plante  BZO-Revision  auf  die  in  der  Industriezone  bereits  vorhandenen 

Wohnbauten verwiesen werden. Zunächst käme dem entsprechenden Argu-

ment von vornherein nur sehr geringe Bedeutung zu, da zum einen klar wäre, 

dass die Bewilligungsfähigkeit der fraglichen Wohnbauten als Zwischennut-

zungen nach anderen Kriterien (vgl. im Einzelnen E. 4.2.2 ff.) geprüft wurde 

als sie für die Beurteilung der Zulässigkeit von Umzonungen zur Anwendung 

gelangen.  Auch  ist  offenkundig,  dass  sich die  strittige  Zwischennutzung  in 

mehrfacher Hinsicht fundamental vom Zustand, wie er nach Umsetzung der 

geplanten  BZO-Revision  bestehen  würde,  unterscheidet,  indem  zunächst 

R4.2022.00059 

Seite 16 

 
 
von vornherein von der nur temporären Anwesenheit der Bewohner ausge-

gangen wird und indem sodann sowohl die bauliche Ausgestaltung als auch 

die flächenmässige Verteilung  von Wohnnutzungen  im  Gesamtgebiet  sehr 

stark differieren. Zu beachten ist überdies, dass die Evaluation der strittigen 

Zwischennutzung ergebnisoffen ist, mithin auch denkbar wäre, dass sich ihr 

im Gegenteil - bei im Übrigen spiegelbildlich eingeschränkter Relevanz - Ar-

gumente, die gegen die fragliche Einführung einer Mischzone sprechen wür-

den, entnehmen liessen. Aufgrund sowohl dieser Ambivalenz der zu gewin-

nenden  Erkenntnisse  als  auch  der  sehr  eingeschränkten  argumentativen 

Verwendbarkeit im Rahmen der zukünftigen Beurteilung der geplanten Teil-

revision der Nutzungsplanung ist auch unter diesem Titel keine rechtserheb-

liche Präjudizierung der angestrebten Transformation durch die strittige Zwi-

schennutzung auszumachen. Damit geht mit Letzterer entgegen der Rekur-

rentin  gerade  keine  schleichende  Veränderung  des  Zonenzwecks  einher, 

wobei entsprechend auch die Rüge einer Verletzung der kommunalen Kom-

petenzordnung ins Leere zielt. 

4.2.2 

Mit diesem Befund ist allerdings noch nichts zur (positiven) Bewilligungsfä-

higkeit der Zwischennutzung gesagt, soweit sich diese wie erwähnt als zo-

nenwidrig erweist. 

In diesem Zusammenhang ist vorab darauf hinzuweisen, dass im Rahmen 

einer laufenden Revision des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) 

unter anderem  die  Erleichterung  befristeter Zwischennutzungen Thema  ist 

(vgl. PBG-Revision "Justierungen PBG" - Vorentwurf mit erläuterndem Be-

richt,  abrufbar  unter  https://www.zh.ch/de/politik-staat/gesetze-beschlu-

esse/vernehmlassungen.html,  zuletzt  besucht  am  7.  September  2022).  Im 

genannten Bericht wird festgehalten, im PBG fehlten Vorschriften zur Bewil-
ligungsfähigkeit von befristeten Zwischennutzungen, die von der planungs-

rechtlich  vorgesehenen  Nutzung  abweichen  würden.  Befristete  Nutzungen 

könnten zwar grundsätzlich über das Instrument der Ausnahmebewilligung 

nach § 220 PBG legalisiert werden, doch seien häufig die Voraussetzungen 

für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht erfüllt, so dass dem Be-

dürfnis nach Zwischennutzungen nicht hinreichend Rechnung getragen wer-

den könne (a.a.O. S. 6 f.). Zur Diskussion gestellt werden daher zwei Vari-

anten einer Ergänzung des PBG, indem entweder der Katalog der Ausnah-

metatbestände in § 220 PBG um den Zusatz ergänzt  würde, wonach eine 

R4.2022.00059 

Seite 17 

 
 
Befreiung von Bauvorschriften auch bei befristeten Zwischennutzungen, die 

von  der  festgelegten  Nutzweise  abweichen,  möglich  sei  (Variante  1)  oder 

indem  die  Gemeinden  neu  in  253  PBG  (betreffend  Nutzweise)  ermächtigt 

würden,  entsprechende  Festlegungen  in  ihrer  Bau-  und  Zonenordnung  zu 

treffen (Variante 2). 

Anders als der referierte Ansatz hat vorliegend die kommunale Vorinstanz - 

entgegen  einer  von  der  Rekurrentin  teilweise  verwendeten  Terminologie  - 

gerade nicht (bzw. lediglich in anderem Zusammenhang; vgl. E. 6) eine Aus-

nahmebewilligung  erteilt,  sondern  sich  im  angefochtenen  Beschluss  aus-

schliesslich auf die Befristung der Bewilligung berufen und zugleich die für 

die Bewilligungsfähigkeit grundlegende Bedeutung der begleitenden wissen-

schaftlichen Untersuchung hervorgehoben. Im Rahmen der Vernehmlassun-

gen hat die Rekursgegnerschaft diesen Ansatz wie dargelegt dahingehend 

präzisiert,  dass  vorliegend  eine  befristete  Bewilligung  nach  Massgabe  der 

entsprechenden  verwaltungsgerichtlichen  Rechtsprechung  erteilt  worden 

sei. Dem spezifisch angerufenen Entscheid VB.2017.00661 vom 8. Februar 

2018 lässt sich insoweit Folgendes entnehmen: Die Erteilung von befristeten 

Baubewilligungen wird dann als sinnvoll erachtet, wenn eine definitive Bewil-

ligung eines Bauvorhabens aus rechtlichen Gründen nicht in Frage kommt 

und die typischen Merkmale eines Provisoriums - wie etwa Fahrnisbaute o-

der Ladenprovisorium - vorliegen. Der befristeten Zulassung rechtswidriger 

Bauten  sind  jedoch  enge  Grenzen  gesetzt.  Sie  dürfen  nur  erteilt  werden, 

wenn der Nachweis erbracht ist, dass eine vorschriftsgemässe Ausführung 

oder  ein  rechtskonformer  Standort  nicht  möglich  sind,  wobei  aber  an  den 

genannten Nachweis keine strengen Anforderungen zu stellen sind und ins-

gesamt aufgrund einer Güterabwägung zu entscheiden ist. Unbedingte Vo-

raussetzung für die befristete Bewilligung ist, dass eine baurechtskonforme 

Lösung nicht sofort gefunden werden kann, die Normverletzung aber ange-
sichts  des  gewichtigen  öffentlichen  oder  privaten  Interesses  für  eine  be-

schränkte Zeit hingenommen werden kann. Das Provisorium darf in jedem 

Fall nur so lange bewilligt werden, als die Realisierung eines gesetzeskon-

formen Projekts entweder unmöglich oder für die Bauherrschaft unzumutbar 

ist (vgl. zum Ganzen VB.2017.00661 vom 8. Februar 2018, E. 5.2; vgl. auch 

Christoph  Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas  Wipf/Daniel  Kunz,  Zürcher  Pla-

nungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 1, S. 441). Der genannte 

Entscheid bezieht sich auf einen "provisorischen Verbindungssteg" zwischen 

R4.2022.00059 

Seite 18 

 
 
zwei Wohngebäuden, für welchen eine unbefristete Bewilligung aus gestal-

terischen Gründen verweigert und daher die Erteilung einer befristeten Be-

willigung geprüft wurde. Zwar unterscheidet sich dieser Sachverhalt mass-

geblich  von  der  vorliegend  strittigen  Konstellation  einer  befristeten  Bewilli-

gung für nicht zonenkonforme Zwischennutzungen. Indessen sind zum einen 

die vorstehend referierten Voraussetzungen einer befristeten Bewilligung bei 

rechtlicher Unzulässigkeit einer unbefristeten Bewilligung vom Verwaltungs-

gericht in verallgemeinerungsfähiger Form umschrieben worden, wobei das 

Gericht zum andern auf seine frühere Rechtsprechung Bezug nahm, in wel-

cher gerade Konstellationen zur Beurteilung standen, in denen der massge-

bliche rechtliche Mangel die fehlende Zonenkonformität eines Bauvorhabens 

war (vgl. insbesondere VB.2011.00432 vom 23. November 2011 betreffend 

die befristete Bewilligung einer allenfalls nicht zonenkonformen Parkierungs-

anlage). Entsprechend erweist es sich als sachgerecht, auch für die vorlie-

gend strittige zonenwidrige Zwischennutzung die Zulässigkeit einer befriste-

ten Bewilligung unter Heranziehung der vorstehend umschriebenen Kriterien 

zu überprüfen. 

4.2.3 

Unbegründet ist dabei zunächst der rekurrentische Einwand, wonach es der 

kommunalen Vorinstanz verwehrt sei, erst im Rekursverfahren eine entspre-

chende Begründung ihres Entscheids nachzuschieben. Zum einen ist es pra-

xisgemäss  gerade  zulässig,  dass  die  jeweiligen  Vorinstanzen  im  Rahmen 

eines Rekursverfahrens die Begründung ihrer Entscheide vernehmlassungs-

weise  ergänzen  können.  Zum  andern  ist  die  fragliche  Argumentationslinie 

dem angefochtenen Beschluss wie aufgezeigt nicht völlig fremd, indem die-

ser  für  die  Bewilligungsfähigkeit  spezifisch  die  Befristung  und  ausserdem 

den - wie sich im Folgenden zeigen wird in der Tat entscheidenden - Um-

stand  der  wissenschaftlichen  Begleitung  der  Zwischennutzung  hervorhebt. 
Die  Einhaltung  der  genannten  Voraussetzungen  einer  befristeten  Bewilli-

gung ist daher materiell zu überprüfen. 

Als  unproblematisch  erweist  sich  dabei  entgegen  der  Rekurrentin  der  As-

pekt, wonach die typischen Merkmale eines Provisoriums vorliegen müssen. 

Die  Ausgestaltung  als  Fahrnisbauten  wird  in  diesem  Kontext  lediglich  bei-

spielhaft erwähnt, so dass die entsprechende sachenrechtliche Klassifizie-

rung vorliegend nicht entscheiderheblich ist. Zentral ist vielmehr, dass sich 

nicht nur die geplanten 27 Stellplätze für Tinyhouses (vgl. dazu insbesondere 

R4.2022.00059 

Seite 19 

 
 
die Visualisierung in act. 22.8 S. 11), sondern auch die 7 Ausstellerbauten 

mit Kleinwohnformen als typische Provisorien darstellen, die aufgrund ihrer 

Konstruktionsweise einfach auf- und abbaubar und überdies nach Auslaufen 

der befristeten Bewilligung nicht lediglich problemlos rückzubauen, sondern 

auch andernorts wiederverwendbar sind (vgl. neben den Visualisierungen in 

act.  22.8  S.  14  ff.  auch  die  jeweiligen  Pläne  gemäss  act. 22.17.2  und  act. 

22.26 bis 22.30). 

Was  sodann  die  Voraussetzung  anbelangt,  wonach  eine  definitive  Bewilli-

gung aus rechtlichen Gründen nicht in Frage komme und ein rechtskonfor-

mer Standort nicht möglich sei, so ist hierzu Folgendes festzuhalten: Soweit 

mit  der  strittigen  Zwischennutzung  und  dabei  namentlich  auch  dem  diese 

begleitenden  Forschungsprojekt  gerade  intendiert  ist,  Erfahrungen  betref-

fend  die Voraussetzungen,  die Ausgestaltung  und  die  Auswirkungen  einer 

Wohnnutzung in der Industriezone zu sammeln, ist einem solchen Vorhaben 

die Zonenwidrigkeit immanent. Zwar kann dabei im Lichte des vorliegend als 

massgeblich erachteten übergeordneten Erkenntnisinteressens (im Gegen-

satz zu einem spezifisch auf den Transformationsprozess des fraglichen Ge-

biets bezogenen Erkenntnisinteresse; vgl. zum Ganzen näher E. 4.2.4) ent-

gegen  der  Vernehmlassung  des  Stadtrates  nicht  gesagt  werden,  dass  die 

strittige  Zwischennutzung  ausschliesslich  an  diesem  konkreten  Standort 

möglich  sei.  Solange aber eine  ausdrückliche  (und  im  Übrigen  viel umfas-

sendere) Zulassung von Zwischennutzungen nicht - wie derzeit geplant (vgl. 

E. 4.2.2) - gesetzlich verankert ist, kann ein entsprechendes Forschungspro-

jekt jedenfalls im Kanton Zürich von vornherein nur an einem nicht rechts-

konformen Standort durchgeführt werden, so dass sich für jeden denkbaren 

Standort  die  gleiche  Problematik  ergibt,  wie  sie  vorliegend  zur  Diskussion 

steht. Entsprechend trifft es entgegen der Rekurrentin gerade nicht zu, dass 

das Vorhaben auch an einem anderen Standort - rechtskonform - realisiert 
werden könnte. Hinsichtlich der weiteren Voraussetzung, wonach eine Be-

willigung nur bis zur Realisierbarkeit eines gesetzeskonformen Projekts zu-

lässig sei, ergibt sich schliesslich, dass sich gerade aufgrund des Umstands, 

wonach die strittige Zwischennutzung - wie es häufig der Fall ist - in einem 

Transformationsgebiet  erfolgen  soll,  eine  zeitliche  Beschränkung  herleiten 

lässt: Denn während im Falle einer rechtskräftigen Änderung der Nutzungs-

planung  die  Zonenwidrigkeit  entfallen  würde,  wären  bei  rechtskräftigem 

Scheitern der entsprechenden Revision die Voraussetzungen für das vorlie-

gend massgebliche Forschungsprojekt, das sich unter anderem gerade mit 

R4.2022.00059 

Seite 20 

 
 
Fragen  des  Verhältnisses  von  Zwischennutzung  und  Transformationspro-

zess befasst, nicht mehr gegeben. 

Damit verbleibt als massgebliche Frage, ob die vorliegende Normverletzung 

zufolge Bewilligung einer zonenwidrigen Nutzung angesichts eines gewich-

tigen öffentlichen oder privaten Interesses für eine beschränkte Zeit hinge-

nommen werden kann, was im Folgenden (E. 4.2.4 und 4.2.5) zu prüfen ist. 

4.2.4 

Als  öffentliche  Interessen  an  der  strittigen  Zwischennutzung  liessen  sich 

grundsätzlich das Interesse an innerer Verdichtung bzw. an sinnvoller Nut-

zung einer bestehenden Brache sowie das insbesondere in der Vernehmlas-

sung des Stadtrates X hervorgehobene Interesse an der Gewinnung von Er-

kenntnissen  im  Hinblick  auf  die  geplante  Transformation  des  konkret  be-

troffenen Gebietes anführen (vgl. zu Letzterem bereits E. 4.2.1). Allerdings 

erscheint fraglich, ob die entsprechenden Interessen für sich allein genügen 

würden, um die Zulässigkeit einer befristeten Bewilligung im Sinne der ver-

waltungsgerichtlichen Rechtsprechung zu begründen, welche wie aufgezeigt 

davon ausgeht, entsprechenden Bewilligungen seien enge Grenzen gesetzt. 

Befristete  Zwischennutzungen  in  Gebieten,  in  denen  ein  Transformations-

prozess stattfindet bzw. intendiert ist, allein unter Verweis auf den Zweck zu-

zulassen,  Erkenntnisse  im  Hinblick  auf  die  erfolgreiche  Umsetzung  dieses 

konkreten Transformationsprozesses zu gewinnen, hätte jedoch nachgerade 

die generelle Zulässigkeit von Zwischennutzungen in Transformationsgebie-

ten zur Folge, da stets argumentiert werden könnte, es sollten die zukünftig 

zu ermöglichenden Nutzungen ausgetestet werden. Eine solche Ausweitung 

zonenwidriger Zwischennutzungen erschiene umso fragwürdiger, als damit 

für die in einem Transformationsprozess befindlichen Gebiete - als einem der 

wichtigsten Anwendungsfälle für Zwischennutzungen - de lege lata von ei-
nem Verständnis ausgegangen würde, das im Ergebnis der mit der referier-

ten PBG-Revision angestrebten Erleichterung von Zwischennutzungen ent-

spricht und diese gleichsam vorwegnimmt. 

Indessen enthält der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt ein charakteris-

tisches Element, welches diesen aus den zukünftig umfassend zuzulassen-

den Zwischennutzungen heraushebt und ein spezifisches und besonders ge-

wichtiges öffentliches Interesse am strittigen Vorhaben begründet. Es ist dies 

der bereits in der kommunalen Bewilligung hervorgehobene Umstand, dass 

R4.2022.00059 

Seite 21 

 
 
die  fragliche  Zwischennutzung  Gegenstand  eines  interdisziplinären  For-

schungsprojekts ist, welches im Sinne eines übergeordneten - und nicht auf 

die  Verwendbarkeit  im  Rahmen  des  konkreten  Transformationsprozesses 

beschränkten  -  Erkenntnisinteresses  der  Frage  nachgehen  will,  wie  Zwi-

schennutzungen  -  in  planerischer,  technischer  sowie  sozio-ökonomischer 

Hinsicht - ausgestaltet sein müssen, damit sie zu einer effektiven Umsetzung 

städtischer  Transformationsprozesse  beitragen  (wobei  bezüglich  des  Um-

stands, dass damit der Beitrag im Falle einer zukünftigen rechtlichen Festle-

gung der intendierten nutzungsplanerischen Änderungen angesprochen ist, 

ohne  dass  damit  bezüglich  der  Frage,  ob  diese  Festlegung  erfolgen  wird, 

eine rechtlich relevante Präjudizierung verbunden wäre, auf E. 4.2.1 verwie-

sen werden kann). Im Einzelnen lässt sich dem Forschungskonzept Vorpro-

jektphase (act. 22.7.1) sowie der Online Application bei der Schweizerischen 

Agentur für Innovationsförderung Innosuisse (act. 22.7.3) entnehmen, dass 

im  Rahmen  eines  Kooperationsprojekts  zwischen  der  Eidgenössischen 

Technischen Hochschule Zürich (ETHZ), der Hochschule Luzern (HSLU) so-

wie der Ostschweizer Fachhochschule (OST) anhand der vorliegend stritti-

gen Zwischennutzung erstens aus planungswissenschaftlicher Sicht unter-

sucht werden soll, warum Zwischennutzungen zur Steuerung von innerstäd-

tischen Transformationsprozessen in den letzten Jahren an strategischer Be-

deutung gewonnen haben, wobei ein neoinstitutioneller und akteurszentrier-

ter Forschungsansatz gewählt wird; zweitens erfolgt aus umwelttechnologi-

scher Perspektive eine Beschäftigung mit den energetischen Herausforde-

rungen  temporärer  Kleinwohnformen,  wobei  ergänzend  die  material-  und 

bautechnischen  Voraussetzungen  analysiert  werden;  untersucht  wird  drit-

tens  aus  einer  wohnsoziologischen  Perspektive,  wie  (Wohn-)Zwischennut-

zungen gestaltet sein müssen, damit soziale Integration, Interaktion und Ko-

häsion  sowie  die  individuellen  Wohnraumbedürfnisse  der  temporären  Be-

wohnerinnen  und  Bewohner  sichergestellt  sind  (vgl.  zu  den  bearbeiteten 
Problemstellungen, den verwendeten Methoden, dem Forschungsstand und 

den zu erwartenden Erkenntnisgewinnen im Einzelnen act. 22.7.3 S. 15 ff.). 

Entgegen den rekurrentischen Vorbringen lässt sich dieses Forschungspro-

jekt  sowohl  mit  Blick  auf  die  umschriebenen  Erkenntnisinteressen,  For-

schungsfragen und methodischen Ansätze als auch unter Berücksichtigung 

der involvierten Institutionen und Personen sowie der in Aussicht gestellten 

Veröffentlichung der jeweiligen Forschungsergebnisse nicht auf eine ledig-

R4.2022.00059 

Seite 22 

 
 
lich zum Zwecke der Realisierbarkeit der strittigen Zwischennutzung vorge-

schobene, letztlich aber eines wissenschaftlichen Gehalts entbehrende Ver-

lautbarung reduzieren. Im Gegenteil ist bei Realisierbarkeit des Forschungs-

projekts durchaus mit relevanten und teilweise (unter anderem aufgrund des 

interdisziplinären Ansatzes) neuartigen Erkenntnissen zu rechnen. Entspre-

chend verspricht sich denn auch der Kanton Zürich, Amt für Raumentwick-

lung (ARE), als Projektpartner neue Erkenntnisse, um als Gesetzgeber Zwi-

schennutzungen gezielter und effektiver steuern zu können, wobei entspre-

chende  Erkenntnisse  -  falls  politisch  gewünscht  -  zu  einem  späteren  Zeit-

punkt in die Revision des PBG einfliessen sollen (vgl. act. 22.7.3 S. 25 und 

30). Damit zeigt sich, dass gerade mit Blick auf die laufende PBG-Revision 

ein erhebliches Interesse am fraglichen Forschungsprojekt besteht, so dass 

nicht argumentiert werden kann, entsprechende Untersuchungen seien von 

vornherein erst im Nachgang zur fraglichen Revision - bei insoweit geklärter 

Rechtslage  -  vorzunehmen.  Im  Sinne  der  verwaltungsgerichtlichen  Recht-

sprechung ist daher ein gewichtiges öffentliches Interesse an der befristeten 

Bewilligung der strittigen Zwischennutzung - zwecks Ermöglichung des ent-

sprechenden Forschungsprojekts - zu bejahen. 

4.2.5 

Zu prüfen bleibt, ob dem genannten öffentlichen Interesse - das in einer In-

teressenabwägung  aufgrund  seines  Gewichts  gegenüber  der  mit  der  Zwi-

schennutzung  zufolge  Zonenwidrigkeit  einhergehenden  Rechtsverletzung 

überwiegt  -  umgekehrt  so  bedeutende  öffentliche  oder  private  Interessen 

entgegenstehen, dass sich unter Einbezug derselben die Erteilung der be-

fristeten Bewilligung dennoch als unzulässig erweist. 

Von vornherein unbehelflich ist dabei die Berufung der Rekurrentin auf die 

Rechtssicherheit, wird damit doch lediglich der Aspekt der mit dem Vorhaben 
einhergehenden Nichteinhaltung geltenden Rechts angesprochen, was nach 

dem  Gesagten  dem  primär  in  einer  Interessenabwägung  dem  öffentlichen 

Interesse  gegenüberzustellenden  Aspekt  entspricht,  jedoch  kein  zusätzli-

ches die fragliche Abwägung zu Ungunsten des geplanten Vorhabens ver-

schiebendes Interesse darstellt. Ein solches könnte demgegenüber darin ge-

sehen werden, dass mit der vorgesehenen Nutzung von derzeit rechtsgültig 

der Industriezone zugewiesenen Brachflächen der industriellen Nutzung ent-

sprechende Flächen vorübergehend entzogen werden. Dies erweist sich al-

R4.2022.00059 

Seite 23 

 
 
lerdings insofern als unproblematisch, als aufgrund der derzeit laufenden po-

litischen  und  rechtlichen  Bemühungen  einer  Umsetzung  der  geplanten 

Transformation (im Sinne einer entsprechenden BZO-Revision) Investitionen 

in eine der angestammten Zonierung entsprechende industrielle Nutzung auf 

den beiden unüberbauten und für eine Zuweisung zur Zentrumszone Z6 vor-

gesehenen Grundstücken zumindest faktisch nicht zu erwarten sind, soweit 

ein entsprechendes Bauvorhaben im Lichte von § 234 PBG (betreffend die 

planungsrechtliche Baureife) überhaupt als zulässig erachtet würde. Damit 

ist zugleich gesagt, dass sich die vorliegend strittige Zwischennutzung von 

einer Wohnnutzung  in  einer  beliebigen  Industriezone  nebst  der  referierten 

Einbettung  in  ein  entsprechendes  Forschungsprojekt  auch  dadurch  unter-

scheidet, dass im fraglichen Gebiet ein Transformationsprozess initiiert wor-

den ist, der derzeit weder im Sinne der definitiven Umsetzung noch im Sinne 

des  definitiven  Scheiterns  beendet  ist  (was  wie  dargelegt  wiederum  dem 

massgeblichen Erkenntnisinteresse korrespondiert), so dass die mit den an-

gefochtenen Bewilligungen als zulässig erklärte Zwischennutzung in mehr-

facher  Hinsicht  einschränkend  umschrieben ist  (Teil  eines  Forschungspro-

jekts; in einem Transformationsgebiet liegend) und damit auch mit Blick auf 

ihren allfälligen präjudiziellen Charakter keine Aushöhlung des Gebots, In-

dustrie-  und  Gewerbezonen  den  zonenkonformen  Nutzungen  vorzubehal-

ten, befürchten lässt. 

Es verbleiben die mit der Immissionssituation im fraglichen Industriegebiet 

verknüpften  Vorbehalte,  welche  sich  zum  einen  darauf  beziehen  könnten, 

dass das grundsätzliche Wohnverbot in Industriezonen unter anderem dem 

Schutz potentieller Bewohner vor übermässigen Immissionen dient, während 

zum andern im Sinne der Argumentation der Rekurrentin zu überlegen ist, 

ob mit der Wohnnutzung eine Steigerung von Konfliktpotenzialen in einem 

Ausmass einhergeht, welches sich auf den zonenkonformen rekurrentischen 
Industriebetrieb negativ auszuwirken vermag. In diesem Zusammenhang ist 

auf die (in der Rekursschrift zu Unrecht unter dem Titel der Einordnungsrüge 

[vgl.  dazu  E.  5]  vorgebrachte)  rekurrentische  Argumentation  hinzuweisen, 

wonach ihr Betrieb während der ganzen Woche in Tag- und Nachtarbeit pro-

duziere, wobei es zu regelmässigen Anfahrten von Lastkraftwagen sowie An-

lieferungen per Bahn komme, was jeweils mit sehr hohen Lärmimmissionen 

verbunden  sei.  Allfällige  Bewohner  der  Baugrundstücke  würden  sich  auf-

grund der Distanz von weniger als 100 m zum Industriebetrieb sicher gestört 

fühlen und wohl zivilrechtliche Rechtsmittel ergreifen. Weiter verursache der 

R4.2022.00059 

Seite 24 

 
 
Betrieb auch Geruchsimmissionen, welche im D- und C-Quartier in südwest-

licher Richtung des Betriebs negativ wahrgenommen würden. Auch gegen 

diese Geruchsimmissionen würden sich die zukünftigen Bewohner zivilrecht-

lich zur Wehr setzen. 

Was nun zunächst die wohnhygienische Situation der geplanten befristeten 

Wohnnutzung im Industriegebiet betrifft, so liegt hinsichtlich der Lärmimmis-

sionen ein Gutachten der M AG vom 22. April 2022 vor, welches zum Schluss 

kommt, dass die Immissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe III (die von 

den  Gutachtern  -  mit  Blick  auf  die Wohnnutzung  und  die  damit  insgesamt 

resultierende Mischnutzung - anstelle der Werte der an sich planerisch vor-

gegebenen Empfindlichkeitsstufe IV zur Anwendung gebracht wurden) um-

fassend eingehalten sind (vgl. act. 14.1). Hinsichtlich der Geruchsimmissio-

nen wurde sodann - im Rahmen des laufenden Transformationsprozesses - 

eine  Untersuchung  der  Geruchsstoffausbreitung  durch  die  Hochschule  für 

Technik  Rapperswil  eingeholt,  welche  zusammengefasst  zum  Schluss 

kommt,  dass  im  C-Quartier  übermässige  Geruchsimmissionen  am  Boden 

unwahrscheinlich seien, während auf einer Höhe von 25 bis 40 m die Ge-

ruchsstundenhäufigkeit bis zu einer Distanz von 300 m vom Asphaltmisch-

werk den Grenzwert von 5 % überschreite (act. 6.3 S. 2 f. sowie zum Peri-

meter S. 6). Davon ausgehend, dass die im Rahmen der strittigen Zwischen-

nutzung geplanten Bauten deutlich geringere Höhen ausweisen, ergibt sich 

zusammenfassend,  dass  weder  hinsichtlich  der  Lärm-  noch  der  Ge-

ruchsimmissionen wohnhygienisch problematische Verhältnisse zu erwarten 

sind, welche - im Sinne eines eigenständigen gegenläufigen Interesses - ei-

ner  befristeten  Bewilligung  der  Wohnnutzung  entgegengehalten  werden 

könnten. 

Ebenfalls unbegründet erscheint sodann die rekurrentische Befürchtung von 
Immissionsklagen,  die  sich  negativ  auf  ihren  Industriebetrieb  auswirken 

könnten.  Auch  wenn  grundsätzlich  mit  jeder  Wohnnutzung  im  Nahbereich 

des  Industriebetriebs eine Intensivierung  nachbarschaftlicher  Konflikte  ein-

hergehen kann (was sich denn auch hinsichtlich der Legitimation zur Rekurs-

erhebung als ausreichend erwiesen hat; vgl. E. 2.3), erweist sich die konkrete 

Gefahr der Anstrengung entsprechender zivilrechtlicher Verfahren aufgrund 

der  spezifischen Gegebenheiten  des  strittigen  Vorhabens  als äusserst  ge-

ring. Zu berücksichtigen ist insbesondere, dass die fraglichen Bewohner von 

vornherein lediglich temporär auf den Baugrundstücken leben würden, wobei 

R4.2022.00059 

Seite 25 

 
 
sie vorgängig über die örtlichen Verhältnisse umfassend informiert würden 

und  zudem  ein  Wegzug  jederzeit  möglich  wäre.  Unter  diesen  Umständen 

erscheint es äusserst unwahrscheinlich, dass entsprechende Anwohner be-

reit wären, die mit Immissionsklagen verbundenen zeitlichen und finanziellen 

Ressourcen zu investieren, umso mehr als sie dabei angesichts der vorste-

hend geschilderten materiellen Ausgangslage mit geringen Prozesschancen 

- und stattdessen einem entsprechenden zusätzlichen Kostenrisiko - rech-

nen müssten. Das mit der befristeten Zulassung einer Wohnnutzung zusätz-

lich (im Sinne von: zusätzlich zum nach Angaben der Rekurrentin teilweise 

in Bezug auf die vorhandenen zonenkonformen Wohnnutzungen bereits be-

stehenden) geschaffene Konfliktpotenzial ist demnach derart klein, dass dem 

entsprechenden  privaten  Interesse  der  Rekurrentin  an  einer  Verhinderung 

der Zwischennutzung nur geringes Gewicht zukommt. Ergänzend ist sodann 

darauf hinzuweisen, dass auch in diesem Zusammenhang kein Augenschein 

erforderlich war, da sich zum einen die Einschätzung des Risikos von Immis-

sionsklagen wie dargelegt teilweise auf andere Aspekte als das Ausmass der 

fraglichen Immissionen stützt und zum andern, soweit dennoch Letzteres in 

Betracht fällt, insoweit primär auf die entsprechenden Gutachten abzustellen 

ist, wobei überdies aufgrund der nicht dauerhaft, sondern sporadisch auftre-

tenden  Immissionen  die  Wahrnehmungen  anlässlich  eines  Augenscheins 

eine hohe Zufälligkeit aufgewiesen hätten (vgl. zu entsprechenden Überle-

gungen im Rahmen der Legitimationsprüfung bereits E. 3). 

Damit ergibt sich letztlich, dass dem - insbesondere mit Blick auf das damit 

verknüpfte Forschungsprojekt - gewichtigen öffentlichen Interesse an der be-

fristeten Bewilligung der strittigen Zwischennutzung ein lediglich marginales 

privates  Interesse  der  Rekurrentin  an  der  Verhinderung  potentieller  (aber 

wohl nur theoretisch zu befürchtender) Immissionsklagen entgegensteht, so 

dass insgesamt das öffentliche Interesse - welches sodann aufgrund seines 
Gewichts die für eine beschränkte Zeit bestehende Normverletzung als hin-

nehmbar erscheinen lässt - deutlich überwiegt.  

4.2.6 

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die angefochtene Zwischennutzung 

entgegen der Rekurrentin nicht zu einer unzulässigen "schleichenden Ände-

rung" des Zonenzwecks bzw. einer rechtserheblichen Präjudizierung der zu-

künftigen nutzungsplanerischen Festlegungen führt. Zugleich sind die in der 

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung statuierten Voraussetzungen der 

R4.2022.00059 

Seite 26 

 
 
Erteilung  einer  befristeten Bewilligung  wie  aufgezeigt  erfüllt.  Entsprechend 

ist es nicht zu beanstanden, wenn die geplante Zwischennutzung trotz teil-

weiser Zonenwidrigkeit befristet bewilligt worden ist. 

5.1 

Die Rekurrentin rügt einen Verstoss gegen § 238 Abs. 1 PBG. 

In der kommunalen Bewilligung wurde unter dem Titel der Einordnung und 

Gestaltung ausgeführt, die vorgängig beschriebenen drei Nutzungszonen mit 

ihren  verschiedenen  Bauten,  Anlagen  und  Ausstattungen  generierten  ein 

äusserst vielfältiges und interessantes Gesamtbild, welches zweifellos gut in 

die sonst eher unattraktive bauliche und landschaftliche Umgebung der In-

dustriezone passe. 

Gemäss der Rekurrentin handelt es sich hierbei um eine pauschale Begrün-

dung, weshalb die Begründungspflicht im Sinne von Art. 29 Abs. 2 der Bun-

desverfassung (BV) verletzt sei. In materieller Hinsicht hält die Rekurrentin 

sodann fest, die Einschätzung der Vorinstanz werde dezidiert bestritten. Der 

Einordnungsentscheid  verletze  übergeordnetes  Recht,  weil  die  Wohnnut-

zung zonenwidrig sei. Verletzt werde auch der Verhältnismässigkeitsgrund-

satz.  Gemäss  der  verwaltungsgerichtlichen  Rechtsprechung  seien  bei  der 

Prüfung der Verhältnismässigkeit die lokalen ästhetischen Interessen gegen-

über den privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der 

Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Vorliegend sprächen erhebliche 

private Interessen der Rekurrentin gegen die Errichtung der geplanten Bau-

ten (wobei in diesem Kontext die vorstehend in E. 4.2.5 referierten Ausfüh-

rungen zu den befürchteten Immissionsklagen erfolgen). Auch stünden dem 

Einordnungsentscheid erhebliche öffentliche Interessen entgegen, da er di-
verse  Rechtsnormen  verletze  und  der  Rechtssicherheit  entgegenlaufe.  Da 

mit  der  geplanten  Zwischennutzung  ein  Präjudiz  für  die  Etablierung  von 

Wohn-, Arbeits- und Aufenthaltsorten in der Industriezone geschaffen wer-

den solle, habe sich der Stadtrat bei seinem Einordnungsentscheid von un-

sachlichen und widerrechtlichen Erwägungen beeinflussen lassen. 

R4.2022.00059 

Seite 27 

 
 
5.2 

Die zwar knappe, aber nachvollziehbare und sachgerechte Begründung der 

vorinstanzlichen Beurteilung der Einordnung und Gestaltung, verletzt die Be-

gründungspflicht nicht, ist es doch den erstinstanzlich entscheidenden Be-

hörden bei als unproblematisch erachteten Bewilligungsvoraussetzungen er-

laubt, diese nicht vertieft zu begründen, während zugleich die Formulierung 

der  strittigen  Begründung  durchaus  eine  zielgerichtete  Anfechtung  erlaubt 

hätte. Dass dabei erhöhte Begründungsanforderungen gelten würden, weil 

die Vorinstanz von einer guten Einordnung ausgegangen sei, ist von vornhe-

rein unzutreffend, nachdem sich aufgrund dieser Einschätzung nichts an der 

alleinigen Anwendbarkeit von § 238 Abs. 1 PBG, welcher lediglich eine be-

friedigende Einordnung verlangt, ändert. 

Materiell bringt die Rekurrentin sodann unter dem Titel der Einordnung - ab-

gesehen von der blossen unsubstantiierten Bestreitung der vorinstanzlichen 

Einschätzung - gar keine Rügen vor, welche die Einordung und Gestaltung 

des strittigen Vorhabens betreffen. Zwar wird in der seitens der Rekurrentin 

angerufenen Rechtsprechung in der Tat im Kontext der Anwendung von Äs-

thetiknormen (konkret von § 71 Abs. 1 PBG betreffend Arealüberbauungen) 

ausgeführt,  die  kommunale  Behörde  habe  unter  anderem  das  Verhältnis-

mässigkeitsprinzip zu beachten, wobei bei der Prüfung der Verhältnismäs-

sigkeit die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den privaten und den 

überkommunalen  öffentlichen  Interessen  an  der  Errichtung  der  geplanten 

Baute abzuwägen seien (VB.2021.00256 vom 7. Oktober 2021, E. 4.2, mit 

weiteren  Hinweisen).  Indessen  ist diese  Rechtsprechung  so  zu  verstehen, 

dass im Falle einer negativen Einschätzung eines Bauvorhabens unter dem 

Aspekt der Einordnung und Gestaltung eine Bauverweigerung nicht unbese-

hen erfolgen kann, sondern die umschriebene Verhältnismässigkeitsprüfung 

durchzuführen ist. Wird aber ein Projekt hinsichtlich Einordnung und Gestal-
tung als bewilligungsfähig beurteilt, so hat selbstredend nicht im Rahmen des 

Entscheids über die Einordnung eine weitergehende Verhältnismässigkeits-

prüfung  zu  erfolgen,  die  gestützt  auf  der  Einordnungsthematik  gänzlich 

fremde  Überlegungen  letztlich  zu  einer  Bauverweigerung  spezifisch  unter 

dem  Titel  der  Einordnung  gelangt.  Entsprechend  geht  die  rekurrentische 

Rüge, soweit sie eine fehlerhafte Beurteilung der Einordnung behauptet, von 

vornherein fehl. Zu prüfen ist einzig, ob die angeführten Gründe (mithin die 

rekurrentische Befürchtung zukünftiger Immissionsklagen) der Bewilligungs-

fähigkeit entgegensteht - dies jedoch nicht unter dem Titel der Einordnung, 

R4.2022.00059 

Seite 28 

 
 
sondern im Kontext der Prüfung der Voraussetzungen einer befristeten Be-

willigung für nicht vollständig rechtskonforme Vorhaben, wie sie vorstehend 

in E. 4.2.5 - worauf vollumfänglich verwiesen werden kann - vorgenommen 

worden  ist.  Damit  entfällt  selbstredend auch  eine  -  bei  wirklich  die  Einord-

nung  betreffenden  Rügen  häufig  gegebene  -  Notwendigkeit  der  Durchfüh-

rung eines Augenscheins. 

6.1.1 

In der Baubewilligung wird festgehalten, entlang des I-Bachs bestehe eine 

Gewässerabstandslinie  gemäss  §  67  PBG,  welche  durch  das  vorliegende 

Projekt marginal, nämlich durch Teile des Wegnetzes, der Holzstege sowie 

die  -  im  südlichen Bereich  geplanten  -  100 Velo-Parkplätze,  unterschritten 

werde.  Dafür  könne  eine  befristete  Ausnahmebewilligung  gemäss  §  220 

PBG erteilt werden, da es sich um eine befristete Arealnutzung handle, sich 

bereits  eine  nationale  Veloroute  innerhalb  der  Gewässerabstandslinie  be-

finde  und  die  geplanten  Velo-Parkplätze  wesentlich  zur  bestmöglichen  Er-

schliessung  mit  Langsamverkehr  beitragen  würden,  wobei  beim  fraglichen 

Projekt Themen zur nachhaltigen Zwischennutzung urbaner Räume im Zent-

rum stehen würden. 

Mit der Gesamtverfügung der Baudirektion ist sodann eine gewässerschutz-

rechtliche Ausnahmebewilligung für die geplante Umgebungsgestaltung mit 

Veloabstellplätzen, Zugängen, Infosteelen, usw., die teilweise in den - über-

gangsrechtlichen - Uferstreifen des I-Bachs (beidseitiger Streifen von 11 m 

ab der Gerinnesohle) zu liegen kommt, erteilt worden. Zur Begründung wird 

ausgeführt,  sofern  keine  überwiegenden  Interessen  entgegenstünden,  sei 

gemäss Art. 41c Abs. 1 lit. a der Gewässerschutzverordnung (GSchV) eine 

Bewilligung zonenkonformer Bauten und Anlagen in dicht überbauten Gebie-
ten bewilligungsfähig. Diese Voraussetzungen seien vorliegend erfüllt. 

6.1.2 

Die Rekurrentin macht geltend, entgegen dem Stadtrat lägen keine beson-

deren Verhältnisse - als Voraussetzung einer Ausnahmebewilligung gemäss 

§ 220 PBG - vor. Es sei offensichtlich, dass das Projekt keinen wissenschaft-

lichen Charakter habe. Zudem könne das Projekt verlängert werden und sei 

daher  nicht  befristet. Auch  werde  der  Ausbau der  Erschliessung zu  einem 

R4.2022.00059 

Seite 29 

 
 
den "Gewässerschutzraum" belastenden erhöhten Verkehrsaufkommen füh-

ren. Es bestünden keine öffentlichen Interessen, die zur Erteilung der Aus-

nahmebewilligung  nach  §  220  PBG  berechtigen  würden;  vielmehr  diene 

diese der Umgehung von § 56 PBG und Art. 9 Abs. 1 RPG. Schliesslich habe 

die Ausnahmebewilligung eine nicht verhältnismässige Benachteiligung der 

Rekurrentin zur Folge, da diese aufgrund zu erwartender Immissionsklagen 

ihren Betrieb nicht mehr ungestört betreiben könne. 

Hinsichtlich der seitens der Baudirektion erteilten gewässerschutzrechtlichen 

Ausnahmebewilligung moniert die Rekurrentin, die Vorinstanz gehe zu Un-

recht von der Zonenkonformität der geplanten Wohnbauten aus. Auch seien 

keine überwiegenden öffentlichen Interessen vorhanden. Schliesslich habe 

die Baudirektion gar keine Interessenabwägung vorgenommen. 

6.1.3 

Der Stadtrat entgegnet vernehmlassungsweise, sollte das Gericht zur Auf-

fassung gelangen, dass der Holzsteg und die Veloparkplätze im Gewässer-

abstandsbereich nicht bewilligungsfähig seien, könne auf die Stege verzich-

tet werden und für die Veloabstellplätze finde sich auf dem Baugelände ein 

anderer Standort. Eine Aufhebung der Baubewilligung gehe damit nicht ein-

her, so dass der Rekurrentin kein Vorteil erwachse und sie daher zur fragli-

chen Rüge gar nicht legitimiert sei. Materiell wird ausgeführt, zum einen wür-

den die Anlagen mit Beendigung der Zwischennutzung wieder entfernt, zum 

andern sei es zwingend, dass Zugänge zum im Gewässerabstandsbereich 

liegenden  Veloweg  in  diesen  Abstandsbereich  hineinführten,  sodass  eine 

Ausnahmebewilligung jedenfalls für die Holzstege gerechtfertigt sei. 

Die Bauherrschaft erblickt die besonderen Verhältnisse, die eine Ausnahme 

von der Einhaltung der Gewässerabstandslinie rechtfertigen würden, darin, 
dass die Unterschreitung nur marginal und einzig für die Erschliessung und 

Adressierung der Siedlung erforderlich sei und zudem auf der dem I-Bach 

abgewandten Seite der Veloroute zu liegen komme. Soweit die Rekurrentin 

eine unzumutbare Benachteiligung behaupte, beziehe sie sich auf die Bewil-

ligung  der  Wohnnutzung,  welche  aber  nicht  als  Ausnahmebewilligung  ge-

mäss § 220 PBG erteilt worden sei. Hinsichtlich der Ausnahmebewilligung 

für die Beanspruchung des Uferstreifens weist die Bauherrschaft darauf hin, 

die  vorgesehen  Anlagen  dienten  nicht  nur  den  Wohnnutzungen,  sondern 

R4.2022.00059 

Seite 30 

 
 
auch zonenkonformen Anlagen und Nutzungen. Bei der kritisierten Interes-

senabwägung seien private Interessen Dritter nicht relevant. 

Die Baudirektion hält dafür, die im Uferstreifen des I-Bachs liegenden Teile 

des Bauvorhabens, bei denen es sich nicht um Wohnbauten handle, seien 

ohne  Weiteres  zonenkonform.  Aufgrund  der  Befristung  stehe  sodann  der 

Hochwasserschutz dem Projekt nicht entgegen. Aus den geplanten, an den 

bestehenden Veloweg angrenzenden Abstellplätzen und Verbindungswegen 

resultiere  weder  eine  Verschlechterung  der  Hochwassergefährdung  noch 

würden weitere gewässerbezogene Interessen tangiert. 

6.2.1 

Gemäss Art. 36a des Gewässerschutzgesetzes (GSchG) legen die Kantone 

den Gewässerraum fest. Im Gewässerraum dürfen nur standortgebundene, 

im  öffentlichen  Interesse  liegende  Anlagen  wie  Fuss-  und  Wanderwege, 

Flusskraftwerke  oder  Brücken  erstellt  werden  (Art.  41c  Abs.  1  Satz  1 

GSchV). Sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, kann die 

Behörde ausserdem die Erstellung zonenkonformer Anlagen in dicht über-

bauten Gebieten bewilligen (Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV). Solange die Fest-

legung nicht erfolgt ist, gelten gemäss Abs. 2 der Übergangsbestimmung zur 

Änderung vom 4. Mai 2011 die Vorschriften für Anlagen nach Art. 41c Abs. 

1 und 2 GSchV entlang von Gewässern im sogenannten Uferstreifen, wel-

cher bei Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle bis 12 m Breite (lit. a) einem 

beidseitigen Streifen mit einer Breite von je 8 m plus die Breite der bestehen-

den Gerinnesohle entspricht. 

6.2.2 

Gemäss § 67 PBG kann die Bau- und Zonenordnung gegenüber im Zonen-

plan eingetragenen Gewässern sogenannte Gewässerabstandslinien festle-
gen, die den kantonalrechtlichen Mindestabstand (gemäss § 21 des Wasser-

wirtschaftsgesetzes [WWG]) erhöhen. Soweit die Gewässerabstandslinie in 

ihrem Ausmass und/oder ihren Zielen über den Gewässerraum hinausgeht, 

kommt ihr weiterhin selbständige Bedeutung zu. Innerhalb einer Gewässer-

abstandslinie dürfen keine baulichen Massnahmen getroffen werden, welche 

mit deren Zielen in Widerspruch stehen. Ausnahmen für die Überstellung von 

Gewässerabstandslinien ausserhalb des Bereichs des Gewässerraums oder 

Uferstreifens richten sich ausschliesslich nach § 220 PBG (vgl. zum Ganzen 

R4.2022.00059 

Seite 31 

 
 
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., Bd. 2, S. 1024 f., welche im Übrigen zu-

treffend  darauf  hinweisen,  dass  im  Gegensatz  zur  in  einem  Entscheid  der 

Baurekurskommission vertretenen Haltung und in Übereinstimmung mit der 

späteren verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung § 220 PBG auch bezüg-

lich Gewässerabstandslinien - analog der Rechtslage bei Waldabstandsvor-

schriften - zur Anwendung gelangen kann). 

Gemäss § 220 PBG ist von Bauvorschriften im Einzelfall zu befreien, wenn 

besondere  Verhältnisse  vorliegen,  bei  denen  die  Durchsetzung  der  Vor-

schriften  unverhältnismässig  erscheint  (Abs.  1).  Ausnahmebewilligungen 

dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der 

sie befreien, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei 

denn, es würde die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegen-

den Aufgabe verunmöglicht oder übermässig erschwert (Abs. 2). Ein Nach-

bar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schüt-

zen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen dürfen 

jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht werden 

(Abs. 3). 

6.3.1 

Hinsichtlich der Frage, ob auf die rekurrentischen Rügen einer unzulässigen 

Erteilung der Ausnahmebewilligung (gemäss § 220 PBG) für Anlagen inner-

halb  der  Gewässerabstandslinie  sowie  der  Ausnahmebewilligung  (gemäss 

Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV) für Anlagen innerhalb des übergangsrechtlichen 

Uferstreifens  überhaupt  einzutreten  ist,  ergibt  sich  was  folgt:  Zwar  trifft  es 

grundsätzlich zu, dass auf Rügen, die lediglich eine für die anfechtende Per-

son unbedeutende Nebenbestimmung zur Folge hätten, nicht weiter einzu-

gehen ist. In seiner neusten Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht je-

doch festgehalten, ein anderer Umgang sei mit Rügen betreffend zentrale, 
insbesondere umweltrechtliche Bewilligungsvoraussetzungen angezeigt. Mit 

Blick auf den Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen, verstärkt 

durch die Rechtsweggarantie, sowie die erheblichen öffentlichen Interessen 

gehe es nicht an - unter Verweis darauf, dass ja eine Nebenstimmung ange-

ordnet werden könnte und gerade deshalb nicht angeordnet werden muss - 

über  den  rechtswidrigen  Zustand  hinwegzusehen  (VB.2021.00064  vom 

2. Dezember  2021,  E.  10.3.1).  Im  Lichte  dieser  Rechtsprechung  ist  davon 

auszugehen, dass vorliegend die Fragen der Zulässigkeit von Anlagen inner-

R4.2022.00059 

Seite 32 

 
 
halb der Gewässerabstandslinie bzw. des Uferstreifens materiell zu behan-

deln  und  gegebenenfalls  entsprechende  Auflagen  anzuordnen  sind,  auch 

wenn diese der Rekurrentin keinen Nutzen bringen. 

6.3.2 

Was  nun  zunächst  die  Lage  bestimmter  Anlagen  (im  Einzelnen:  den  vom 

bestehenden  Veloweg  wegführenden  südlichen  Hauptzugang  zum  Areal, 

drei  ebenfalls  vom  Veloweg  wegführende,  die  jeweiligen  Stellplätze  er-

schliessende Holzstege, die Fläche für 100 Velo-Abstellplätze sowie eine In-

fostele) im übergangsrechtlichen Uferstreifen anbelangt, so ist einerseits un-

bestritten, dass sich diese in dicht überbautem Gebiet befinden, und ande-

rerseits - entgegen der Rekurrentin - davon auszugehen, dass der Erstellung 

keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen, ist doch ohne 

weiteres plausibel, dass durch die - aufgrund der Verknüpfung mit der Bau-

bewilligung  -  befristete  Erstellung  dieser  Anlagen  die  mit  dem  Uferstreifen 

verbundenen Ziele (namentlich die Gewährleistung der natürlichen Funktio-

nen  des  Gewässers  und  des  Hochwasserschutzes)  nicht  -  bzw.  jedenfalls 

nicht stärker als aufgrund des bereits bestehenden Velowegs - beeinträchtigt 

werden.  Nicht  ohne Weiteres  klar  ist  demgegenüber  die  Zonenkonformität 

der  fraglichen  Anlagen.  Zwar  trifft  es  zu,  dass  es  sich  insoweit  nicht  um 

Wohnnutzungen handelt. Es gilt jedoch der Grundsatz, dass beispielsweise 

für Parkplätze die Beurteilung der Zonenkonformität grundsätzlich mit derje-

nigen der zugehörigen Baute oder Anlage verknüpft ist und keine selbstän-

dige  Beurteilung  erfolgt  (vgl.  VB.2011.00432  vom  23.  November  2011, 

E. 3.2), was in gleicher Weise auch für Erschliessungsflächen gelten dürfte. 

Insoweit könnten nun die drei Holzstege, die aufgrund ihrer Lage fast aus-

schliesslich  der  Erschliessung  der  Wohnnutzungen  dienen,  entgegen  der 

Baudirektion nicht als zonenkonform qualifiziert werden, was allerdings inso-

fern irrelevant ist, als die genannten drei Zugänge von der kommunalen Vo-
rinstanz aus Gründen der Verkehrssicherheit gar nicht bewilligt wurden (vgl. 

act. 3 S. 8 sowie Dispositivziffer 11.1). Die Haupterschliessung dient demge-

genüber zumindest auch dem Zugang (vom Veloweg her) zu den zentralen 

Nutzungen und damit namentlich auch dem Eventplatz. Aus diesem Grund 

kann sie als zonenkonform gelten, womit die gewässerschutzrechtliche Aus-

nahmebewilligung zu Recht erteilt worden ist (was sodann auch für die In-

fostele zutrifft). Ob gleiches auch für die Velo-Abstellplätze gelten würde, er-

scheint zumindest fraglich, nachdem im Situationsplan (act. 22.21) die frag-

lichen,  im  südlichen  Grundstücksteil  gelegenen  Abstellplätze  nicht  näher 

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spezifiziert, die im nördlichen Teil gelegenen aber als "Velo-PP für die Besu-

cher" bezeichnet werden, was - in Verbindung mit der räumlichen Anordnung 

der geplanten drei Zonen - eine primäre Nutzung der südlichen Abstellplätze 

durch die zukünftigen Bewohner nahelegt. Wie es sich damit verhält, kann 

aber letztlich offenbleiben, nachdem sich - wie sogleich aufzuzeigen ist - die 

Erstellung der fraglichen Abstellplätze schon aus anderen Gründen als un-

zulässig erweist. 

6.3.3 

Hinsichtlich  der  Anordnung  bestimmter  Teile  des  Bauvorhabens  innerhalb 

der Gewässerabstandslinie präsentiert sich die Lage nämlich wie folgt: Zwar 

sind entgegen der Rekurrentin keine einer Ausnahmebewilligung entgegen-

stehenden nachbarlichen Interessen ersichtlich, nachdem sich die - ohnehin 

sehr stark zu relativierenden (vgl. E. 4.2.5) - rekurrentischen Befürchtungen 

nicht  spezifisch  auf  die  innerhalb  der  Gewässerabstandslinie  gelegenen 

Teile beziehen. Was jedoch die Grundvoraussetzung der besonderen Ver-

hältnisse sowie den Aspekt, wonach nicht gegen Sinn und Zweck der Vor-

schrift, von der eine Ausnahme gewährt wird, verstossen werden darf, anbe-

langt,  ist  wie  folgt  zu differenzieren:  Die Erschliessungsfläche, mit  welcher 

vom bestehenden, innerhalb der Abstandslinie liegenden Veloweg eine Zu-

fahrt  zum Bauareal  ermöglicht  wird,  erfüllt die fraglichen  Voraussetzungen 

(was überdies auch für die Infostele zutreffen dürfte). Nicht vorhersehbar ge-

wesen sein dürfte für den Gesetzgeber insbesondere, dass auf dem fragli-

chen Areal im Zuge einer zukünftigen befristeten Zwischennutzung dereinst 

ein spezifisches Interesse an einer Verbindung mit der fraglichen Veloroute 

entstehen würde. Auch verstösst es nicht gegen Sinn und Zweck der Gewäs-

serabstandslinie,  wenn  vom  ohnehin  innerhalb  derselben  gelegenen  Velo-

weg eine befristet bewilligte Zufahrt zum Baugrundstück geschaffen wird, zu-

mal damit keine massgebliche zusätzliche Beeinträchtigung des Abstands-
bereichs einhergeht. Anders präsentiert sich die Lage jedoch für die geplan-

ten Velo-Abstellplätze. Es handelt sich - auch unter Berücksichtigung der Be-

fristung  -  um  eine  so weit  gehende  Beanspruchung  des  Abstandsbereichs 

(wobei überdies im Gegensatz zur Erschliessungsfläche die entsprechende 

Situierung  gerade  nicht  zwingend  ist),  dass  davon  ausgegangen  werden 

kann, dass mit der Festsetzung einer Gewässerabstandslinie solche Anla-

gen verhindert werden sollten (und insofern keine besondere, nicht vorher-

sehbare Konstellation vorliegt), jedenfalls aber mit der fraglichen Beanspru-

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Seite 34 

 
 
chung  gegen  Sinn und  Zweck  der  Abstandslinie  verstossen  wird.  Entspre-

chend erweist sich die Erteilung einer Ausnahmebewilligung (gemäss § 220 

PBG)  durch  die  kommunale  Vorinstanz  bezüglich  der  geplanten  Velo-Ab-

stellplätze  als  unrechtmässig.  Der  resultierende  Mangel  kann  jedoch  mit 

Blick auf die Dimensionen des Areals und die räumliche Verteilung der an-

deren Bauten und Anlagen ohne Weiteres (beispielsweise durch Anordnung 

auf der für das KODA Loft Micro Studio vorgesehenen Fläche; vgl. act. 22.23) 

auflageweise behoben werden (vgl. § 321 Abs. 1 PBG). Die kommunale Be-

willigung ist demnach mit der Auflage zu versehen, wonach dem Stadtrat X 

vor Baubeginn im Sinne dieser Erwägung abgeänderte Pläne einzureichen 

und bewilligen zu lassen sind. 

Ergänzend ist schliesslich auf folgende, von den Parteien nicht thematisierte 

Problematik  hinzuweisen.  Gemäss  der  Karte  "Öffentliche  Oberflächenge-

wässer,  Gewässerraum,  Wasserrechte  und  Hochwasserrückhaltebecken" 

im  Geoinformationssystem  des  Kantons  Zürich  (https://maps.zh.ch/;  GIS-

ZH) entspricht die Lage der Gewässerabstandslinie nicht der in den bewillig-

ten Plänen (vgl. insb. act. 22.21 und 22.23) ausgewiesenen, indem die Ge-

wässerabstandslinie  gemäss  GIS-ZH  ca.  3,4  m  weiter  innerhalb  der  Bau-

grundstücke  verläuft.  Sollte  sich  dies  bei  einer  von  der  kommunalen  Vo-

rinstanz - im Rahmen der Auflagenerfüllung - vorzunehmenden Überprüfung 

bestätigen, so hätte dies zur Folge, dass neben den genannten Anlagen so-

wohl  der  gesamte  parallel  zum  Veloweg  verlaufende  Steg  (welcher  insbe-

sondere die Erschliessung der zu den Stellplätzen führenden Stege gewähr-

leistet) als auch Teile der am weitesten südlich gelegenen Bauten und Stell-

plätze innerhalb der Abstandslinie zu liegen kämen. Entsprechend dem vor-

stehend  zu  den  Velo-Abstellplätzen  Ausgeführten  wäre  dies  nicht  zulässig 

(weshalb denn auch eine Rückweisung an die Vorinstanz zur Prüfung einer 

entsprechenden Ausnahmebewilligung als prozeduraler Leerlauf erschiene). 
Auch insoweit wäre allerdings eine auflageweise Mängelbehebung möglich, 

da zwar durch die Verschiebung Richtung Norden eine gewisse Anpassung 

der  exakten  räumlichen  Anordnung  aller  oder  jedenfalls  der  meisten  Stell-

plätze und Bauten resultieren dürfte, solches aber angesichts der Dimensio-

nen des Areals und des Ausmasses, in dem dieses durch die geplante Zwi-

schennutzung  beansprucht  wird,  problemlos  möglich  sein  wird.  Entspre-

chend ist die - in ihrer Formulierung identische - Auflage zusätzlich dahinge-

hend zu verstehen, dass im Rahmen der Auflagenerfüllung seitens der Vo-

rinstanz  die  Lage  der Gewässerabstandslinie  in  den  bewilligten  Plänen  zu 

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Seite 35 

 
 
verifizieren und - sofern sich die aufgezeigte Abweichung auch unter Zugrun-

delegung der entsprechenden kommunalen Planunterlagen bestätigen sollte 

- vor Baubeginn die Vorlage entsprechend angepasster Pläne, in denen der 

Abstandsbereich von den genannten Bauten und Anlagen freigehalten wird, 

einzufordern ist. 

7. 

Zusammengefasst ergibt  sich,  dass  der  Rekurs  teilweise  gutzuheissen  ist. 

Demgemäss ist der angefochtene Beschluss des Stadtrates X vom 15. Feb-

ruar 2022 mit folgender Auflage zu ergänzen: "Vor Baubeginn hat die Bau-

herrschaft dem Stadtrat X im Sinne der Erwägung 6.3.3 dieses Entscheids 

abgeänderte  Pläne  einzureichen  und  bewilligen  zu  lassen."  Im  Übrigen  ist 

der Rekurs abzuweisen, was auch für den Eventualantrag betreffend Rück-

weisung an die Vorinstanz gilt, da die entsprechende Argumentation - wo-

nach  im  Hinblick  auf  die  Schaffung  von  Veranstaltungsflächen  bereits  im 

Zeitpunkt  der  Baubewilligungserteilung  ein  detailliertes  Abfall-  und  Entsor-

gungskonzept vorliegen müsse - unzutreffend ist. 

8.1 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu 4/5 der A AG, zu 1/20 dem 

Stadtrat X und zu 3/20 der B AG aufzuerlegen (§ 13 VRG). 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf 

das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der 

Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu 

(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 

Rz. 25 ff.).  

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (vielfäl-
tige  Zwischennutzung  auf  20'000  m2  umfassendem  Areal),  des  getätigten 

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Seite 36 

 
 
Verfahrensaufwands  (doppelter  Schriftenwechsel,  Zwischenverfügung  be-

treffend Entzug der aufschiebenden Wirkung) sowie des Umfangs des vor-

liegenden  Urteils  ist  die  Gerichtsgebühr  auf  Fr. 7'000.--  festzusetzen  (BGr 

1C_566/2015  vom  18.  Februar  2016,  E.  2;  BGr  1C_244/2013  vom  4.  Juli 

2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012, E. 16, 

in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom 22. August 

2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014; www.baure-

kursgericht-zh.ch). 

8.2 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder 

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der B AG zulasten der A 

AG eine reduzierte Umtriebsentschädigung (im Umfang des Obsiegensüber-

schusses  von  3/5)  zuzusprechen.  Angemessen  erscheint  (ausgehend  von 

einem Grundbetrag von Fr. 1'700.--) ein Betrag von Fr. 1'000.--. Da die Um-

triebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines 

Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 

in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). 

Auch die kommunale Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebs-
entschädigung (§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien 

mit  gegensätzlichen  Begehren  gegenüber,  so  wird  die  Gemeinde  im  Falle 

des  Unterliegens  in  der  Regel  nicht  entschädigungspflichtig  (§ 17  Abs. 3 

VRG). Umgekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender 

Entschädigungsanspruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, sind vor-

liegend nicht gegeben. Demnach ist der Vorinstanz keine Umtriebsentschä-

digung zuzusprechen. 

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