# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b0cfbcee-63c8-5c43-a3f6-607eb77125b8
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-10-30
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 30.10.2008 A/2020/2008
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_007_A-2020-2008_2008-10-30.pdf

## Full Text

REPUBLIQUE ET 

 

CANTON DE GENEVE 

 

POUVOIR JUDICIAIRE 
 

 

DCSO/465/08 

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 

17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 

surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 

en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 

Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 

complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 

de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 

une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 

de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 

 

DÉCISION 

DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 

SIÉGEANT EN SECTION 

DU JEUDI 30 OCTOBRE 2008 

Causes jointes A/2034/2008 et A/2020/2008, demandes de nouvelle expertise formées 

respectivement le 3 juin 2008 par le Crédit Suisse et le 8 juin 2008 par Mme B______. 

 

Décision communiquée à : 

- Mme B______ 

 

- Crédit Suisse 

Credit Risk Management  
Affaires spéciales, CKWR10 
Case postale 5722 
1002 Lausanne 
 

- M. B______ 

 

- G______ SA 

 

 - 2 - 

 

- Confédération suisse, c/o Etat de Genève, administration fiscale cantonale (IFD) 

Rue du Stand 26 
Case postale 3937 
1211 Genève 3 
 

- Etat de Genève, administration fiscale cantonale  

Rue du Stand 26 
Case postale 3937 
1211 Genève 3 
 

- Office des poursuites 

 

 - 3 - 

 

E N   F A I T  

A. Dans le cadre des poursuites ordinaires par voie de saisie n
os

 06 xxxx89 R, 06 

xxxx90 P, 06 xxxx91 N, 06 xxxx92 M, 06 xxxx47 T et 07 xxxx65 L, formant la 

série n° 06 xxxx89 R, requises par l'Etat de Genève, administration fiscale 

cantonale, la Confédération suisse et G______ SA à l'encontre de M. B______, 

l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a exécuté une saisie immobilière 

portant sur la part de copropriété (1/2) de la parcelle n° ______ (______-1), dont 

dépend la parcelle n° ______ pour un quart, sise ______, chemin Y______, 

commune de Cologny. Requis de procéder à sa réalisation, l'Office a, par 

décisions du 29 mai 2008, estimé la part du poursuivi sur le bien immobilier en 

question à 2'400'000 fr., soit le montant retenu par M. G______, architecte 

mandaté par ses soins (1/2 de 4'800'000 fr.). 

B. Par requêtes formées respectivement le 3 et le 8 juin 2008, le Crédit Suisse, 

créancier gagiste (cause A/2034/2008), et Mme B______, copropriétaire pour 

moitié de l'immeuble (cause A/2020/2008), ont adressé à la Commission de céans 

une demande de nouvelle expertise. 

 Par ordonnance du 20 juin 2008, la Commission de céans a imparti aux requérants 

un délai de dix jours à compter de sa notification pour effectuer une avance de 

frais de 3'000 fr. et a désigné, en qualité d'expert, M. Z______. 

 Cette avance a été versée dans le délai imparti et l'expert a présenté son rapport 29 

septembre 2008 avec une note d'honoraires de 3'000 fr.  

 M. Z______ a estimé la valeur vénale du bien immobilier considéré à 8'200'000 

fr., soit à 4'100'000 fr. la part de copropriété de M. B______. 

 Invités à se déterminer, l'Office a répondu qu'il s'en rapportait à l'appréciation de 

la Commission de céans, le Crédit suisse, l'Etat de Genève et la Confédération 

suisse ont déclaré ne pas avoir d'observations à formuler. Mme B______ et M. 

B______ n'ont pas donné suite. 

   

E N   D R O I T  

1. Dans la procédure ordinaire par voie de saisie, l'office procède à deux estimations 

de l'immeuble, soit lors de l'exécution de la saisie (art. 97 LP et 9 al. 1 ORFI) et 

avant de procéder aux enchères (art 140 al. 3 LP et 44 ORFI), estimations qui 

peuvent être contestées à chaque fois (ATF 122 III 338, JdT 1998 II 171 ; ATF 

non publiés 7B.163/2005 du 19 décembre 2005 consid. 1 et 7B.79/2004 du 10 mai 

2004 consid. 3).  

 

 - 4 - 

 Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en 

s'adressant à la Commission de céans dans le délai de dix jours de l'art. 17 al. 2 LP 

et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des 

experts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (arrêts non publiés 7B.79/2004 précité 

consid. 3.2 et 7B.126/2003 du 31 juillet 2003). 

 En tant que, respectivement, créancier gagiste et tiers propriétaire, les requérants 

ont qualité pour solliciter une nouvelle expertise.  

 Leurs demandes sont donc recevables. 

2. Conformément à l'art. 70 LPA, applicable par renvoi de l'art. 13 al. 5 LaLP, les 

causes A/2034/2008 et A/2020/2008 seront jointes en une même procédure sous 

cause A/2020/2008.  

3. La valeur d'estimation d'un bien immobilier doit être fixée en fonction du produit 

prévisible de sa vente aux enchères forcée (Nicolas de Gottrau, in CR-LP, ad 

art. 97 n° 6 et 8).  

Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances 

spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de 

même que, sur demande de nouvelle expertise, la Commission de céans, s'en 

remettent en principe à l'avis des experts, qui doit cependant être dûment motivé. 

En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que 

l'autre, la Commission de céans ne peut trancher pour un moyen terme entre les 

deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent 

toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances 

pertinentes, car la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à 

réaliser relève alors pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 

consid. 1 et 2b, JdT 1996 II 199).  

L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci 

devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne 

révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de celles-ci ; elle donne 

tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable. C'est 

pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer 

la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour 

estimer la valeur vénale présumée d'une immeuble (ATF 134 III 42 consid. 4 ; 

ATF 120 III 79 consid. 3, JdT 1996 II 1999 ; arrêts non publiés 5A_450/2008 et 

5A_451/2008, consid. 3.1, du 18 septembre 2008 ; Pierre-Robert Gilliéron, 

Commentaire, ad art. 97 n° 16 ; Bénédict Foëx, in SchKG II, ad art. 97 n° 2). 

La Commission de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu’elle s’écarte, le 

cas échéant, des considérations retenues par les experts, de même qu’indiquer les 

motifs pour lesquels elle retiendrait l’avis de l’un plutôt que de l’autre en cas 

d’estimations divergentes des experts. 

 

 - 5 - 

4.a. En l'espèce, le premier expert a admis une valeur intrinsèque de 7'500'000 fr., 

retenant les montants de 2'000 fr/m2 pour la parcelle n° ______ (3'468'000 fr.),   

1'000 fr./m2 pour la parcelle n° ______ (215'000 fr.), 1'650 fr./m3 pour la villa 

(3'300'000 fr.), 500 fr./m3 pour le logement de fonction et le garage (315'000 fr.) 

et 200'000 fr. pour les aménagements extérieurs. Il a toutefois considéré que, 

s'agissant de l'estimation d'une seule part de copropriété, la valeur vénale de celle-

ci devait être égale à la valeur de rendement, qu'il a fixée à 4'800'000 fr., divisée 

par deux soit, 2'400'000 fr.  

 Le second expert, a admis une valeur intrinsèque de 8'200'00 fr. (montant 

arrondi), soit pour chacun des deux copropriétaires 4'100'000 fr. retenant les 

montants de 3'000 fr./m2 pour la parcelle principale (5'202'000 fr.), 1'500 fr./m2 

pour la parcelle dépendante (322'500 fr.), 1'000 fr./m3 pour la villa (2'058'000 fr.), 

600 fr./m3 pour l'habitation du personnel (405'000 fr.), 500 fr./m3 pour le garage 

(75'000 fr.) et a déduit 10 % (253'000 fr.) au titre de vétusté et travaux à terminer 

pour tenir compte de la remise en état des chambres du personnel. Pour les 

aménagement extérieurs, il a retenu 400'000 fr., déduction faite de l'estimation des 

travaux à terminer (50'000 fr.). 

 Les deux experts ont noté que la parcelle en question, sise sur le coteau de 

Cologny, face au lac, se trouve dans une zone résidentielle très recherchée et que 

la construction, suite aux travaux de transformations entrepris, est devenue une 

luxueuse villa de maître.   

4.b. La Commission de céans retient que l'observation de M. Z______ au sujet du 

rapport du premier expert, selon laquelle il s'agit de toute évidence d'une propriété 

qui n'est pas destinée à la location et qu'une valeur de rendement, qui concerne 

une estimation en général calculée par le département des finances du canton de 

Genève, n'a que peu d'importance et n'est donc pas déterminante, est pertinente. 

 S'agissant de la valeur intrinsèque, les deux expertises divergent principalement 

sur le prix de la parcelle principale d'une surface de 1'734 m2. Le premier expert a 

retenu une valeur de 2000 fr./m2, tout en relevant que, de par sa situation, ce bien 

pourrait être négocié à une valeur bien supérieure à sa valeur intrinsèque. Le 

second expert a relevé que le prix d'achat d'un tel terrain était difficile à estimer. Il 

a fait état d'une publication dans la FAO du ______ 2008 relative à la vente d'une 

propriété sise au chemin Z______ dans la même commune - avec une vue plus 

large sur le lac mais plus proche des nuisances de la circulation sur le quai de 

Cologny - au prix de 13'600'000 fr., soit, environ, 4'000 fr./m2 pour le terrain et 

950 fr./m3 pour la villa et a conclu qu'une valeur de 3'000 fr./m2 pour le terrain 

considéré devait être admise en raison de la rareté du site, du calme constaté vu la 

faible circulation de véhicules à moteur, de la proximité du village de Cologny et 

ses équipements scolaires et commerciaux, et de celle du lac et du Golf de 

Genève. Dit expert a ainsi fait implicitement référence à la méthode comparative 

pour fixer ce prix. A ce sujet, la Commission de céans relèvera que, selon la liste 

 

 - 6 - 

des prix indicatifs 2008 pour les terrains en zone villa (5) publiée sur le site 

internet www.expert-immo.ch sur mandat de l'UBS avec la collaboration de 

courtiers de la place et basée notamment sur l'analyse de transactions récentes, la 

valeur retenue pour les parcelles de "Cologny-Lac" oscille entre 2'200 fr. et   

3'300 fr. par m2. 

 S'agissant de l'estimation de la villa, la valeur retenue par le second expert est 

inférieure à celle fixée par l'expert mandaté par l'Office (1'000 fr./1'650 fr.). Celui-

là a toutefois relevé que des travaux restaient à terminer, à savoir l'étanchéité de la 

partie inférieure (façade est, à l'angle sud) et la peinture des avants toits, et que de 

nombreuses pièces de taille étaient entreposées et attendaient d'être mises en 

place. 

 Enfin, les experts divergent sur la valeur des aménagements extérieurs. Le premier 

l'a estimée à 200'000 fr., sans toutefois donner d'explications ; le second l'a fixée à 

400'000 fr., exposant notamment que la parcelle était entièrement clôturée par une 

barrière en fer forgé, fermée par des lames métalliques prolongeant l'intimité des 

lieux et empêchant les regards indiscrets de l'extérieur et que les terrasses et 

l'entrée de la villa étaient revêtues de plaques de marbre. Outre l'estimation de la 

clôture et des plantations sur quelque 1'300 m2 (295'000 fr.), dit expert a 

également tenu compte des installations de sécurité extérieures (détecteurs, 

télévision et interphone ; 100'000 fr.) et du système de canalisations et d'arrosage 

(55'000 fr.) et a déduit 50'000 fr. au titre de travaux à terminer. 

4.c. La Commission de céans considère en conséquence que la valeur intrinsèque fixée 

par l'expert qu'elle a mandaté se fonde sur des critères pertinents. Les montants 

que celui-ci a retenus pour le prix du terrain et de la construction paraissent plus 

réalistes, compte tenu de la conjoncture immobilière et des caractéristiques de 

l'immeuble.  

 En conséquence, conformément à cette seconde estimation, à laquelle elle se 

réfère intégralement s'agissant d'un domaine spécifique et technique (ATF 120 III 

79 précité), la Commission de céans fixera la valeur vénale de la part de 

copropriété pour moitié de l'immeuble dont il est question à 4'100'000 fr.  

5. Le second expert a fixé ses honoraires à 3'000 fr. Ce montant paraît conforme aux 

tarifs usuellement pratiqués dans la branche. Sa note d'honoraires, qui est égale à 

l'avance de frais versée par les requérants, peut donc être approuvée. 

 

*  *  *  *  *  

 

 - 7 - 

 

P A R   C E S   M O T I F S ,  

L A   C O M M I S S I O N   D E   S U R V E I L L A N C E    

S I É G E A N T   E N   S E C T I O N   :  

Préalablement : 

Joint les causes A/2034/2008 et A/2020/2008 en une même procédure sous cause 

A/2020/2008. 

A la forme : 

Déclare recevables les demandes de nouvelles expertises formées les 3 et 8 juin 2008 

par, respectivement, le Crédit suisse et Mme B______ dans le cadre des poursuites  

ordinaires par voie de saisie n
os

 06 xxxx89 R, 06 xxxx90 P, 06 xxxx91 N,  06 xxxx92 

M, 06 xxxx47 T et 07 xxxx65 L, formant la série n° 06 xxxx89 R et dirigées contre M. 

B______. 

Au fond : 

1. Fixe la valeur d'estimation de la part de copropriété (1/2) de la parcelle n° ______ 

(______-1), dont dépend la parcelle n° ______ pour un quart, sise ______, chemin 

Y______, commune de Cologny à 4'100'000 fr. 

2. Fixe à 3'000 fr. les frais de l'expertise effectuée par M. Z______. 

3. Invite le Service financier du Palais de justice à verser à M. Z______ la somme de 

3'000 fr.  

 

Siégeant : Mme Ariane WEYENETH, présidente ; M. Didier BROSSET et Mme 
Valérie CARERA, juges assesseur(e)s.  

 

Au nom de la Commission de surveillance : 

 

Véronique PISCETTA             Ariane WEYENETH  

         Greffière :                     Présidente : 

 

 

La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 

recommandé aux autres parties par la greffière le