# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3f32382b-cdc2-5126-9574-f981af8e2f37
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-03
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 03.09.2020  VB.2020.00111
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2020-00111_2020-09-03.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2020.00111	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 03.09.2020
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Besonderes Gebäude, teilweise Baubewilligung.

Erfüllt ein Gebäude aufgrund seines Ausbaus die in § 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume oder unterschreitet es diese nur unwesentlich, stellt er von vorherein kein Besonderes Gebäude dar. Trifft dies nicht zu, ist im Sinn einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand den wohnhygienischen Anforderungen genügt (E. 3.2.1). Besondere Gebäude dürfen an Hauptgebäude angebaut werden. Voraussetzung ist auch hier, dass die Verbindung oder die Nähe zu einem Hauptgebäude zusammen mit der Beschaffenheit des Gebäudes (Grösse, Befensterung, Isolation, Heizung und dergleichen) nicht dazu führt, dass in einer als Besonderes Gebäude deklarierten Baute Räume entstehen, die bei objektiver Betrachtungsweise zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind. Daher liegt kein Besonderes Gebäude mehr vor, wenn dessen Ausstattung eine solche Nutzung während des grösseren Teils des Jahres erlaubt oder die Lage eines darin enthaltenen Raums eine dauernde Nutzung erleichtert, weil durch eine direkte Verbindung zum Hauptgebäude mit seinem Einbezug in die Wohn- oder Arbeitsnutzung gerechnet werden muss. Um als Besonderes Gebäude zu gelten, müssen Bestandteile des Hauptgebäudes in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude abgrenzbar sein. Deshalb ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung zwischen Hauptgebäuden auf der einen und An- und Nebenbauten auf der anderen Seite entwickelte Rechtsprechung eine gewisse konstruktive und architektonische Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes zu verlangen (E. 3.2.2). Dem geplanten Anbau fehlt es an einer konstruktiven und architektonischen Selbständigkeit. Sodann fehlt es dem geplanten nördlichen Anbau zwar an einer genügenden Wärmeisolation und einer Heizung, die grossflächig verglasten Wände lassen jedoch eine grosszügige Belichtung und eine Nutzung zum dauernden Aufenthalt, während eines grossen Teils des Jahres zu (E. 3.3). Da sich das Bauprojekt als teilbar erweist, hat die Vorinstanz auch die Rügen in Bezug auf die weiteren Umbauten zu prüfen (E. 4).

Teilweise Gutheissung und Rückweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ANBAU
ARCHITEKTONISCHE SELBSTÄNDIGKEIT
BESONDERE GEBÄUDE
DAUERNDER AUFENTHALT
TEILBARKEIT
TEILWEISE BEWILLIGUNG
WINTERGARTEN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 49 Abs. III PBG
§ 273 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2020.00111

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 3. September 2020

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichter
Peter Sprenger, Gerichtsschreiberin
Nicole Bürgin.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.1  A, 

1.2  B, 

 

beide vertreten durch RA C, 

Beschwerdeführende,

 

gegen

 

D, vertreten durch RA E, 

Beschwerdegegnerin,

 

und

 

Baubehörde Zollikon, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich
ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 8. Juli 2019 erteilte die
Baubehörde der Gemeinde Zollikon A und B die baurechtliche Bewilligung für den
Umbau ihres Einfamilienhauses mit einem Ausbau des Dachgeschosses sowie
Anbauten im Unter- und Erdgeschoss an der F-Strasse 01, Kat.-Nr. 02,
in Zollikon. 

II.  

Hiergegen gelangte D mit Rekurs vom 4. September 2019
an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der angefochtenen
Bewilligung. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 21. Januar
2020 gut und hob den Beschluss der Baubehörde Zollikon vom 8. Juli 2019
auf.

III.  

Dagegen erhoben A und B am 24. Februar 2020
Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, es sei der Entscheid des
Baurekursgerichts aufzuheben und die Bewilligung der Baubehörde Zollikon vom 8. Juli
2019 zu bestätigen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

Das Baurekursgericht beantragte am 3. März 2020 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 9. April
2020 beantragte D die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Die Beschwerdeführenden hielten am 18. Mai 2020 an
ihren Anträgen fest. Die Duplik der Beschwerdegegnerin erfolgte am 15. Juni
2020. Die Beschwerdeführenden triplizierten am 29. Juni 2020. Die
Beschwerdegegnerin liess sich daraufhin am 13. Juli 2020 erneut vernehmen.
Am 24. Juli 2020 verzichteten die Beschwerdeführenden auf eine weitere
Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

2.
 

Das streitbetroffene
Grundstück befindet sich in der Wohnzone 1.60, es ist nebst einer Garagenbaute
und einem Gartenhaus mit dem Einfamilienhaus Vers.-Nr. 03 überstellt. Das
strittige Bauvorhaben stellt ein Alternativprojekt zu dem im Verfahren
VB.2019.00723 geplanten Umbau des Einfamilienhauses dar. Es beinhaltet im
Wesentlichen die Erweiterung des Untergeschosses mit Kellerräumen, einen
eingeschossigen Anbau an der Nord- und Ostfassade, einen kleineren Anbau an der
Südfassade, eine Dachaufbaute, einen unterirdischen Anschluss an die bestehende
Einstellgarage sowie die Neugestaltung des Sitzplatzbereichs an der Südost- und
Südwestfassade.

3.
 

3.1 Zwischen
den Parteien ist strittig, ob es sich beim Anbau an der Nordfassade um ein
Besonderes Gebäude handelt, welches einen geringeren Wegabstand einzuhalten
hat. 

3.2
 

3.2.1
Als Besondere Gebäude gelten laut § 273 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) Bauten, die nicht für den dauernden Aufenthalt
von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern
5 m, nicht übersteigt. Für solche Bauten kann in der Bau- und Zonenordnung
von den kantonalen Mindestabständen abgewichen oder der Grenzbau erleichtert
werden (§ 49 Abs. 3 PBG). Die Gemeinde Zollikon verweist für den hier
infrage stehenden Wegabstand auf die kantonalrechtlichen Mindestanforderungen,
weshalb ein Abstand von 3,5 m einzuhalten ist (Art. 31 BZO Zollikon i. V. m. § 265 Abs. 1 PBG).

Für die Qualifikation einer
Baute als Besonderes Gebäude ist seine fehlende objektive Eignung zum dauernden
Aufenthalt von Personen ausschlaggebend und nicht die von der Bauherrschaft
beabsichtigte bzw. in den Plänen ausgewiesene Nutzung (VGr, 18. Dezember
2019, VB.2019.00524, E. 5.2). Erfüllt ein Gebäude aufgrund seines Ausbaus
die in § 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an Wohn-, Schlaf- und
Arbeitsräume oder unterschreitet er diese nur unwesentlich, stellt er von
vorherein kein Besonderes Gebäude dar. Trifft dies nicht zu, ist im Sinn einer
Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand den
wohnhygienischen Anforderungen genügt (VGr, 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.1).

3.2.2
Entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG geht die Rechtsprechung
davon aus, dass Besondere Gebäude, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts
anderes bestimmt, an Hauptgebäude angebaut werden dürfen. Voraussetzung ist
auch hier, dass die Verbindung oder die Nähe zu einem Hauptgebäude zusammen mit
der Beschaffenheit des Gebäudes (Grösse, Befensterung, Isolation, Heizung und
dergleichen) nicht dazu führt, dass in einer als Besonderes Gebäude
deklarierten Baute Räume entstehen, die bei objektiver Betrachtungsweise zum
dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind (VGr, 20. März 2014,
VB.2013.00623, E. 3.1 mit Hinweisen). Daher liegt kein Besonderes Gebäude
mehr vor, wenn seine Ausstattung eine solche Nutzung während des grösseren
Teils des Jahres erlaubt (vgl. BEZ 1988 Nr. 26 E. 3b) oder die Lage
eines darin enthaltenen Raumes eine dauernde Nutzung erleichtert, weil durch
eine direkte Verbindung zum Hauptgebäude mit seinem Einbezug in die Wohn- oder
Arbeitsnutzung gerechnet werden muss (VGr, 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.1).

Allerdings dürfen blosse
Bestandteile von Hauptgebäuden, auch wenn sie sich für den dauernden Aufenthalt
von Menschen nicht eignen, nicht willkürlich zu Besonderen Gebäuden erklärt
werden. Um als Besondere Gebäude zu gelten, müssen sie in ihrer äusseren Erscheinung
und in ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude abgrenzbar sein. Deshalb
ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung zwischen Hauptgebäuden auf der einen und
An- und Nebenbauten auf der anderen Seite entwickelte Rechtsprechung eine
gewisse konstruktive und architektonische Selbständigkeit des Besonderen
Gebäudes zu verlangen (VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648, E. 4.3 mit
Hinweisen). In der Regel ergibt sich diese bereits aufgrund der gegenüber
Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1110).

3.3 Der neu
geplante Anbau an der Nordfassade ist mit seinen 2,85 m Höhe deutlich
tiefer als der Hauptbau und mit der geplanten Verglasung unterscheidet er sich
auch hinsichtlich der Materialisierung deutlich vom bisherigen bestehenden
Hauptgebäude. Allerdings ist nebst dem geplanten Anbau an der Nordfassade auch
eine Erweiterung des Hauptgebäudes an der Ostfassade geplant. Diese ist
ebenfalls verglast und weist nur eine Höhe von 2,85 m auf. Diese
Erweiterung geht fliessend in den nördlichen Anbau über, auch wenn sie
innenseitig durch eine Wand von diesem getrennt ist. Dieser nahtlose Übergang
sorgt dafür, dass es dem nördlichen Anbau an einer konstruktiven und
architektonischen Selbständigkeit fehlt. Im Weiteren stellt der nördliche Anbau
auch einen wesentlichen Eingang zum Hauptgebäude dar, wie die
Beschwerdeführenden auch in einer Vernehmlassung im Verfahren VB.2019.00723 zum
nördlichen Hauseingang ausführen. Zwar kann das Gebäude auch über die Garage
sowie den südlichen Eingang bei der Küche betreten werden, insbesondere wenn
jedoch das Haus mit einem Kinderwagen betreten oder verlassen wird, ist der
nördliche Hauszugang mit dem geplanten Kinderwagenabstellraum der naheliegenste
Eingang. Der Anbau ist vom Haus aus direkt zugänglich. Sodann fehlt es dem
geplanten nördlichen Anbau zwar an einer genügenden Wärmeisolation und einer
Heizung, die grosszügig verglasten Wände lassen jedoch eine grosszügige Belichtung
und eine Nutzung zum dauernden Aufenthalt, während eines grossen Teils des
Jahres zu (vgl. BEZ 1988 Nr. 26). Demgemäss ist der nördliche Anbau nicht
als Besonderes Gebäude zu klassifizieren und verletzt dieser daher die
Abstandsvorschriften.

3.4 Inhaltliche
oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1
PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender
Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist
Ausfluss des verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches
verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen,
wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten
Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen
darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der
Baubewilligung ist als gewichtig einzustufen. Solange die Mängel
untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend
konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können, steht der Grundsatz der
Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen
wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer
Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.1
mit Hinweisen).

Der vorliegende Mangel ist nicht dergestalt, dass er ohne
besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben
werden könnten. Insbesondere sind verschiedene Möglichkeiten denkbar, wie der
Mangel behoben werden kann. Als Folge der abschlägigen Beurteilung des Nordanbaus
als Besonderes Gebäude wird das Projekt unter Umständen grundlegend
überarbeiten werden müssen. Dabei ist es nicht Sache der Rechtsmittelinstanzen,
planerische Überlegungen anzustellen, um beurteilen zu können, auf welche Weise
die Mängelbehebung zu erfolgen hat, um die gesetzlichen Anforderungen zu
erfüllen (VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.4 mit weiteren
Hinweisen). Die erforderlichen Veränderungen sind damit nicht ohne besondere
Schwierigkeiten im Sinn von Art. 321 Abs. 1 PBG zu bewerkstelligen.
Nebenbestimmungen sind für solche Mängelkorrekturen nicht geeignet.

4.
 

4.1 Das
Baurekursgericht unterliess es, nachdem es die Qualität des nördlichen Anbaus
als Besonderes Gebäude verneinte, die weiteren Aspekte des Bauprojekts zu
beurteilen. Dies wird von den Beschwerdeführenden gerügt, sie vertreten die
Ansicht, die weiteren Teile des Baugesuchs hätten gesondert beurteilt und
bewilligt werden dürfen.

4.2 Nach dem
Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich dieser zu
sämtlichen Punkten aussprechen, welche für die Bewilligungsfähigkeit eines
Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Dieser Grundsatz gilt jedoch
nicht ausnahmslos. Eine Abspaltung von Einzelfragen zur Prüfung in einem
späteren Verfahren ist zulässig, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind,
triftige Gründe für eine nachträgliche Behandlung sprechen und der
gesetzmässige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann (VGr, 28. November
2013, VB.2013.00253, E. 6.1.1 mit weiteren Hinweisen; RB 1989 Nr. 83
= BEZ 1989 Nr. 14; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich
1991, Rz. 431 und 465). Solche Entscheide über rechtliche oder technische
Teilaspekte einer Baute erlauben jedoch nicht, dass Bauten oder Überbauungen,
die eine bauliche Einheit bilden, nur teilweise bewilligt werden (BGr, 13. Oktober
2015, 1C_350/2014, E. 2.5 mit Hinweis auf Mäder, a. a. O., S. 226 und auch zum Folgenden). Aufgrund der Bindung
der Baubehörde an die Begehren des Bauherrn (Dispositionsprinzip) kann die
teilweise Bewilligung eines Baugesuchs nur zulässig sein, wenn der bewilligte
Teil ohne Veränderung des Bauprojekts vom nicht bewilligten Teil klar getrennt
werden kann. Dies setzt voraus, dass der bewilligte Teil des Baubegehrens
unabhängig vom nicht bewilligten Teil beurteilt werden kann (VGr, 8. Juni
2017, VB.2017.00004, E. 4.3.1).

4.3 Das
Bauprojekt sieht verschiedene einzelne Umbau und Erweiterungsbauten vor. So
soll das Untergeschoss um eine Verbindung zwischen Garage und Hauptgebäude
sowie einen Wasch- und Lagerraum und einen zweiten Keller erweitert werden.
Diese Umbauten können klar vom nördlichen und östlichen Anbau abgegrenzt
werden. Die Verweigerung des Anbaus bewirkt keine Projektänderung für die
anderen Teile. Gleiches gilt für die Anbauten an der Südfassade, sowie die
Raumveränderungen im ersten Obergeschoss sowie für den Umbau des Dachgeschosses
entfalten diese alle keine Wirkung auf die Nord- bzw. Ostfassade und umgekehrt.
Einzig fraglich bleibt, ob die östliche Wohnraumerweiterung, welche an den
Nordanbau angrenzt unabhängig von diesem beurteilt werden kann. Zusammengefasst
hat es die Vorinstanz jedoch unzulässigerweise unterlassen, das Bauprojekt auf
dessen Teilbarkeit zu überprüfen und damit einhergehend auch die weiteren Rügen
der Rekurrentin. Demgemäss ist die Sache zur weiteren Prüfung des Rekurses an
die Vorinstanz zurückzuweisen. In Bezug auf die Qualität des nördlichen Anbaus
als besonderes Gebäude ist die Beschwerde abzuweisen.

5.
 

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden
je zu einem Viertel und der privaten Beschwerdegegnerin zur Hälfte aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht
ihnen aufgrund des mangelnden überwiegenden Obsiegens keine Parteientschädigung
zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

6.
 

Soweit der vorliegende Entscheid einen Zwischenentscheid
im Sinn von 93 Abs. 1 lit. a und b des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni
2005 (BGG) darstellt, kann dieser bloss unter den darin erwähnten
einschränkenden Bedingungen angefochten werden.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom
21. Januar 2020 wird im Sinn der Erwägungen aufgehoben und die Sache zum
Neuentscheid zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    230.--     Zustellkosten,

Fr. 3'230.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu einem Viertel und der privaten
Beschwerdegegnerin zur Hälfte auferlegt.

4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …