# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ca19d732-bcd1-5f24-93f1-182ab8ff50cb
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-31
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 31.08.2023  VB.2022.00389
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2022-00389_2023-08-31.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2022.00389	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 31.08.2023
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Neubauvorhaben (zwei MFH): Einzuhaltende Abstände. Praxisänderung.

Gemäss § 265 Abs. 1 PBG haben die Neubauten mangels Baulinie einen Wegabstand von 3,5 m zum öffentlichen Flurweg einzuhalten. Dieser Abstand wird vorliegend gewahrt. Der Strassen- oder wie vorliegend der Wegabstand nach § 265 Abs. 1 PBG geht gegenüber den zu den Nachbargrundstücken grundsätzlich einzuhaltenden Grenzabständen vor und tritt generell an deren Stelle (E. 3.3). Nach der bisherigen (in der Literatur kritisierten) Praxis des VGr war über eine öffentliche Wegparzelle von bis zu 3 m Breite hinaus ein Grenzabstand zu den gegenüberliegenden Parzellen einzuhalten (E. 3.4). Diese Praxis vermag aus verschiedenen Gründen tatsächlich nicht zu überzeugen und es ist nicht weiter daran festzuhalten (E. 3.5). Der Wegabstand von 3,5 m, welchen das Neubauvorhaben – wie in E. 3.5.6 ausgeführt – gegenüber dem Flurweg einzuhalten hat, ist eine die Verkehrsbaulinie "ersetzende Baubegrenzungslinie" im Sinn von § 272 PBG, weshalb kein Gebäudeabstand zu messen ist (E. 3.6). Die Rügen betreffend mangelnder Baureife (Erschliessung) erweist sich als unbegründet: Wenn eine Baubewilligung – wie vorliegend – mit der Bedingung versehen wird, wonach die Baubewilligung erst mit der Sicherstellung der strassenmässigen Erschliessung rechtswirksam wird, ist dies auch aus Sicht des Bundesrechts hinreichend. Schliesslich ist nicht ersichtlich, was der Realisierung des Strassenprojekts und damit der rechtsgenügenden Erschliessung des Bauvorhabens in nicht behebbarer Weise im Wege stehen könnte (E. 4).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUREIFE
ERSCHLIESSUNG
GEBÄUDEABSTAND
GRENZABSTAND
NEBENBESTIMMUNG
ÖFFENTLICHER WEG
PRAXISÄNDERUNG
WEGABSTAND

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 233 Abs. I PBG
§ 265 Abs. I PBG
§ 272 PBG
§ 321 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 1
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2022.00389

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 31. August 2023

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

 

 

 

A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.    C AG, 

 

2.    Planungs- und Baukommission Richterswil, 

Beschwerdegegnerinnen, 

 

 

betreffend
Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 7. Juli 2021 erteilte die Planungs-
und Baukommission Richterswil der C AG die baurechtliche Bewilligung für
den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01
und 02 am D-Weg 011 und 012 in Richterswil. Gleichzeitig wurde die im koordinierten
Verfahren ergangene forstrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons
Zürich vom 11. Juni 2021 eröffnet.

II.  

A gelangte dagegen mit Rekursschrift vom 12. August 2021
an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der kommunalen
Baubewilligung. Mit Entscheid vom 24. Mai 2022 wies das Baurekursgericht
den Rekurs ab.

III.  

Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 27. Juni 2022 an
das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Rekursentscheids und
der kommunalen Baubewilligung; eventualiter die Aufhebung des Rekursentscheids
unter Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an das Baurekursgericht.

Die C AG schloss auf Abweisung der Beschwerde und
verlangte eine Parteientschädigung; ebenso, und ohne weitere Bemerkungen, das
Baurekursgericht. Die Planungs- und Baukommission Richterswil verzichtete
stillschweigend auf Vernehmlassung. A hielt replikweise an seinen Anträgen
fest.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die
Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Der Beschwerdeführer, der im
Verfahren vor der Vorinstanz vollständig unterlag, ist als Eigentümer des
unmittelbar östlich an die Bauparzelle Kat.-Nr. 01 angrenzenden
Grundstücks Kat.-Nr. 03 gemäss § 338a des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) beschwerdelegitimiert. Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2. 

Die Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen in der Wohnzone W2/30
gemäss Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil (BZO).
Geplant ist der Neubau von zwei zusammengebauten Mehrfamilienhäusern. Der
Neubau soll über den westlich der Baugrundstücke gelegenen D-Weg (Grundstück
Kat.-Nr. 04) in die E-Strasse erschlossen werden. Der D-Weg soll hierfür
auf eine Breite von 3,6 m ausgebaut werden. 

Südlich der Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01
und 02 verläuft zunächst eine rund 1,5 m breite Wegparzelle (Grundstück Kat.-Nr. 05).
Südlich dieser Wegparzelle wiederum liegen die mit den Gebäuden E-Strasse 06
und 07 überbauten, ebenfalls in der Wohnzone W2 gelegenen
Liegenschaften Kat.-Nrn. 08, 09 und 010.

3.
 

3.1 Streitgegenstand
bilden zunächst die vom Neubauvorhaben in Richtung Süden einzuhaltenden
Abstände. Umstritten ist insbesondere, ob über die Wegparzelle Kat.-Nr. 05
hinaus ein Grenzabstand zu den gegenüberliegenden Parzellen Kat.-Nrn. 08, 09
und 010 sowie ein Gebäudeabstand, allenfalls samt Mehrlängenzuschlägen, zu den
Gebäuden E-Strasse 06 und 07 auf diesen Parzellen einzuhalten ist.

3.2 Fehlen
Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für öffentliche
Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben oberirdische Gebäude
einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen und von 3,5 m
gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen
Abstände vorschreibt (§ 265 Abs. 1 PBG). Der Abstand von 3,5 m
gilt nur gegenüber öffentlichen Wegen. Von nicht öffentlichen Wegen ist
vorbehältlich anderslautender kommunaler Vorschriften kein Abstand im Sinn von § 265
Abs. 1 PBG einzuhalten (VGr, 3. Juni 1982, VB 82/1981 =
BEZ 1982 Nr. 20). Die BZO Richterswil schreibt keine vorliegend
einschlägigen anderen Strassen- oder Wegabstände vor.

Beim unmittelbar südlich an die Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01
und 02 angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 05 handelt es sich gemäss den
zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz um einen im subjektiv-dinglichen
Gesamteigentum verschiedener Anstösser stehenden Flurweg im Sinn von § 108
Abs. 1 lit. b des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September 1979
(LG). Flurwege dienen grundsätzlich der Erschliessung land- und
forstwirtschaftlicher Grundstücke und stehen gemäss § 111 Abs. 1 LG
von Gesetzes wegen allen Fussgängern zur Benützung offen. Bereits infolge
dieses offenen Benutzerkreises sind Flurwege als öffentliche Wege im Sinn von § 265
Abs. 1 PBG zu qualifizieren (VGr, 8. April 2021, VB.2020.00667, E. 4.2 f.;
4. April 2012, VB.2011.00687, E. 3.3). Dass der Flurweg gemäss den –
erstmals in der Beschwerdeschrift und damit ohnehin verspätet vorgetragenen –
Ausführungen des Beschwerdeführers derzeit nicht als solcher ausgebaut bzw.
erkennbar sei, ändert an seiner Qualifizierung als öffentlichem Weg im Sinn von
§ 265 Abs. 1 PBG nichts, zumal der Beschwerdeführer diese gar nicht
bestreitet. Eine förmliche Aufhebung des Flurwegs im Sinn von § 115 LG,
welche überhaupt erst Anlass für die Aufgabe seiner Qualifizierung als
öffentlicher Weg geben könnte, wurde zudem nicht behauptet und ist auch nicht
bekannt.

3.3 Gemäss § 265
Abs. 1 PBG haben die Neubauten daher einen Wegabstand von 3,5 m zum
öffentlichen Flurweg Kat.-Nr. 05 einzuhalten, wie dies die Beschwerdegegnerin 2
in der Baubewilligung vom 7. Juli 2021 korrekt subsumierte. Dieser Abstand
wird vorliegend gewahrt. Der Strassen- oder wie vorliegend der Wegabstand nach § 265
Abs. 1 PBG geht gegenüber den zu den Nachbargrundstücken grundsätzlich
einzuhaltenden Grenzabständen vor und tritt generell an deren Stelle (VGr, 17. Juni
1998, VB.1998.00037 = RB 1998 Nr. 116; VGr, 27. März 2013,
VB.2012.00810, E. 4.2).

3.4 Gemäss einer mit Entscheid
VB.2001.00092 vom 5. September 2001 (in BEZ 2001 Nr. 48 =
RB 2001 Nr. 73) begründeten und mit Entscheid VB.2005.00017 vom 1. Juni
2005 (in BEZ 2006 Nr. 7 = RB 2005 Nr. 72) präzisierten
Rechtsprechung wird über den öffentlichen Weg hinweg die Einhaltung des vollen
Grenzabstands zum jenseits des Weges gegenüberliegenden Grundstück verlangt.
Zur Begründung dieser Praxis wird in den erwähnten Entscheiden angeführt, dass
gemäss der vor der Revision des PBG vom 1. September 1991 geltenden,
ursprünglichen Fassung von § 265 Abs. 1 PBG Gebäude gegenüber
Strassen und Wegen ohne Baulinien den gleichen Abstand einzuhalten hatten wie
von Nachbargrundstücken, mindestens jedoch 6 m gegenüber Strassen und
Plätzen sowie 3,5 m gegenüber Wegen. Seit der Revision vom 1. September
1991 gelte nur noch der kantonale Mindestabstand, soweit die Gemeinde keine
andere Regelung treffe. Damit habe der Gesetzgeber im Interesse der von ihm mit
der Gesetzesrevision unter anderem angestrebten baulichen Verdichtung dem
Umstand Rechnung tragen wollen, dass in aller Regel die Abstände zwischen den
Gebäuden unangemessen gross würden, wenn zur Strassenbreite noch die
beidseitigen ordentlichen Grenzabstände hinzukämen. Diese Überlegungen träfen
allerdings nur bei Strassen und Wegen zu, die aufgrund einer Zufahrtsfunktion
eine minimale Breite von 3 m aufwiesen. Bereits bei Fusswegen mit einer
minimalen Breite von 2 m könnten sich aber Gebäudeabstände ergeben, die
weit geringer seien, als sie sich durch die ordentlichen Grenzabstände bei zwei
direkt aneinandergrenzenden Grundstücken ergäben. Diese Problematik werde
zusätzlich dadurch verschärft, dass dort, wo der Strassen- und Wegabstand nach § 265
Abs. 1 PBG gelte, auch keine Mehrlängenzuschläge zu beachten seien und ein
auf diese Seite hin orientierter oder frei wählbarer grosser Grenzabstand
entfalle. Weise ein Weg lediglich eine Breite von 1 m auf, so könne dies
zu Gebäudeabständen von knapp 8 m führen, während der bauordnungsgemässe
Gebäudeabstand das Doppelte oder mehr betrage. Es leuchte auch nicht ein,
weshalb gegenüber einem vermarkten privaten Weg der in der Regel grössere
kommunale Grenzabstand, gegenüber öffentlichen Wegen jedoch nur der regelmässig
geringere Abstand von 3,5 m einzuhalten sei. Um diesen sich besonders bei
schmalen Wegen ergebenden gesetzgeberischen Ungereimtheiten Rechnung zu tragen,
dränge es sich auf, nicht nur bei privaten Wegen, sondern auch über öffentliche
Wege hinweg die Einhaltung des Grenzabstands zum gegenüberliegenden Grundstück
zu verlangen, sofern der Weg nicht durch Baulinien gesichert sei. § 272
PBG stehe einer solchen Betrachtungsweise nicht im Weg. Den
Verdichtungsbestrebungen bleibe Rechnung getragen, weil der sich auf Grund der
Grenzabstände ergebende Gebäudeabstand nicht um die Breite des öffentlichen
Wegs vergrössert werde. Der eingeforderte Grenzabstand gelte – so die
Präzisierung in VB.2005.00017 vom 1. Juni 2005 (in BEZ 2006 Nr. 7
= RB 2005 Nr. 72) – jedenfalls bei Wegen, die schmaler als 3 m
seien, denn es sei auch der Grundsatz der Rechtsgleichheit zu beachten. Grundstücke,
welche auf der dem Baugrundstück gegenüberliegenden Seite eines Weges lägen,
sollten nämlich nicht bessergestellt werden, als wenn der Weg die
"übliche" Breite von 3 m aufweise und der Abstand eines Neubaus
zum gegenüberliegenden Grundstück demgemäss 6,5 m betrage (3,5 m
Wegabstand und 3 m Wegbreite). Über einen nicht durch Baulinien
gesicherten, öffentlichen Weg zum gegenüberliegenden Grundstück sei daher der
Grenzabstand, höchstens aber ein solcher von 6,5 m, einzuhalten.

3.5
 

3.5.1
Die mit dem Entscheid VB.2001.00092 vom 5. September 2001 (in
BEZ 2001 Nr. 48 = RB 2001 Nr. 73) initiierte und mit dem
Entscheid VB.2005.00017 vom 1. Juni 2005 (in BEZ 2006 Nr. 7 =
RB 2005 Nr. 72) präzisierte Rechtsprechung wurde in der Literatur
kritisiert (namentlich Felix Huber, Grenzabstand von Gebäuden gegenüber der
jenseits des Weges liegenden Parzelle, in PBG aktuell, 1/2002, S. 34 ff.;
weiter BEZ 2005 Nr. 43 sowie Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,
S. 1058). Bei erneuter Überlegung erscheint diese Kritik berechtigt. Die
Praxis, über öffentliche Wegparzellen hinweg (auch) die Einhaltung eines
Grenzabstands zum gegenüberliegenden Grundstück zu verlangen, vermag, wie
gerade der vorliegende Fall zeigt, aus verschiedenen, in der Literatur im
Einzelnen dargelegten Gründen tatsächlich nicht zu überzeugen.

3.5.2
Ausgangspunkt jeder Gesetzesauslegung bildet der Wortlaut einer Bestimmung.
Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss
nach seiner wahren Tragweite gesucht werden, dies unter Berücksichtigung aller
Auslegungselemente, namentlich von Sinn und Zweck sowie der dem Text
zugrundeliegenden Wertung. Wichtig ist ebenfalls der Sinn, der einer Norm im
Kontext zukommt. Vom klaren, das heisst eindeutigen und unmissverständlichen
Wortlaut darf nur ausnahmsweise abgewichen werden, nämlich, wenn triftige
Gründe dafür vorliegen, dass der Wortlaut nicht den wahren Sinn der Bestimmung
wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte der
Bestimmung, aus ihrem Sinn und Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen
Vorschriften ergeben (BGE 142 V 129 E. 5.2.1; 140 II 129 E. 3.2).

3.5.3
Der Wortlaut der hier massgeblichen Gesetzesbestimmung ist klar. Von einem
öffentlichen Weg ist unter den weiteren Voraussetzungen von § 265 Abs. 1
PBG ein Abstand von 3,5 m einzuhalten. Dem Gesetzeswortlaut lässt sich
nirgends entnehmen, dass darüber hinaus ein – weiterer oder allenfalls gar den
Wegabstand gemäss § 265 Abs. 1 PBG ersetzender (vgl. hierzu auch
nachfolgend E. 3.5.5) – anderer Abstand zu einem gegenüberliegenden
Grundstück gemessen werden soll, noch dazu, dass dies dann doch nur bis zu
einem Maximalmass von 6,5 m gelten soll. Hätte der Gesetzgeber auch eine
Messung zum entfernteren Grundstück gewollt, dann müsste dies konsequenterweise
zur Einhaltung des vollen Grenzabstands zu diesem Grundstück führen
(zutreffend BEZ 2005 Nr. 43 E. 8). Damit aber würde § 265 PBG
bei öffentlichen Wegen gänzlich ausgehebelt.

3.5.4
Die Begründung, weshalb die (begrenzte) Messung eines Grenzabstands zum
gegenüberliegenden Grundstück notwendig sei, liegt im Vorhandensein
gesetzgeberischer Ungereimtheiten, die sich bei (besonders) schmalen
öffentlichen Wegen ergäben, die nicht durch Baulinien gesichert werden. Dabei
handle es sich um allenfalls weit geringere Gebäudeabstände als im Falle des
direkten Aneinandergrenzens von zwei Baugrundstücken; noch dazu verschärft
durch die Nichtanwendung von Mehrlängenzuschlägen und grossen Grundabständen im
Falle der Geltung eines "blossen" Wegabstands (vgl. vorstehend E. 3.4).
Indes spricht allein der Umstand, dass diese Rechtsfolge eintreten kann,
nicht dafür, dass es dem Willen des Gesetzgebers eher entspräche, eine
(baurechtsdogmatisch eher ungewöhnliche) Abstandsmessung zu einem
gegenüberliegenden Grundstück zu verlangen, als die Rechtsfolge in der
kantonalrechtlichen Grundkonzeption hinzunehmen und die – falls überhaupt
gewünscht – "Korrektur" der Auswirkungen dieser Regelung den Gemeinden
zu überlassen. Diesen ist es nämlich gänzlich unbenommen, die Wegabstände
selbst und damit namentlich ein grösseres Mass als nur 3,5 m zu definieren
(§ 265 Abs. 1 PBG am Ende) oder Baulinien festzusetzen, um der
Bestimmung von § 265 Abs. 1 PBG von vornherein den Anwendungsbereich
zu entziehen (§ 264 Abs. 1 PBG in Verbindung mit § 265 Abs. 1
PBG einleitend). Die in der Literatur exemplarisch erwähnte spezifische
"Korrektur" der kantonalrechtlichen Rechtsfolge (vgl. Huber, S. 38)
durch eine explizite kommunale Bestimmung etwa in der BZO der Gemeinde Elgg
(vgl. heute Art. 54 Abs. 3 BZO Elgg: "Gegenüber der Strassen-
bzw. Weggrenze der gegenüberliegenden Grundstücke ist mindestens der gleiche
Abstand wie von Nachbargrundstücken einzuhalten") hat denn auch in die BZO
weiterer Gemeinden Eingang gefunden (etwa Art. 69 Abs. 3 BZO der
Gemeinde Elsau oder Art. 26 Abs. 2 BZO der Gemeinde Schlatt). Das
kantonal-baurechtliche Regelungsgefüge ist daher im Bedarfsfalle durch den
Erlass von Ausführungsvorschriften durch die hierfür zuständigen Gemeinden im
Rahmen ihrer Regelungskompetenz durchaus austarierbar, was auch der gesetzlich
vorgesehenen Konzeption entspricht (§ 2 lit. c PBG). Nebst dem
Umstand, dass einem richterlichen Eingreifen mit der zutreffenden Auffassung in
BEZ 2005 Nr. 43 E. 8 letztlich eine gesetzliche Grundlage fehlt,
erscheint es auch aus diesem Grund nicht weiter opportun.

3.5.5
Schliesslich wurde nicht restlos klar, ob die bisherige Praxis den zum
gegenüberliegenden Grundstück einzuhaltenden Grenzabstand, wie die Vorinstanz
annahm, "anstelle" des Wegabstands gemessen haben wollte, oder
zusätzlich. Im ersteren Fall könnte dies mit der zutreffenden Auffassung des
Beschwerdegegners 1 dazu führen, dass der (eigentlich einzuhaltende)
Wegabstand von 3,5 m unterschritten werden dürfte, wenn der erforderliche
Grenzabstand zum gegenüberliegenden Grundstück abzüglich der Wegbreite weniger
als 6,5 m beträgt. Dies würde wiederum auf die faktische Nichtanwendung
oder zumindest Unterschreitung von § 265 Abs. 1 PBG bei öffentlichen
Wegen hinauslaufen, was unzulässig erscheint. Soll hingegen der Grenzabstand
zum gegenüberliegenden Grundstück zusätzlich zum Wegabstand berechnet
werden, würde letztlich eine neue Kategorie von Gebäuden geschaffen, bei denen
zwei grundverschiedene Arten von Abstandsmessungen erforderlich wären.

3.5.6
An der mit VB.2001.00092 vom 5. September 2001 (in BEZ 2001 Nr. 48
= RB 2001 Nr. 73) begründeten und mit VB.2005.00017 vom 1. Juni
2005 (in BEZ 2006 Nr. 7 = RB 2005 Nr. 72) präzisierten
Rechtsprechung ist nicht weiter festzuhalten. Demzufolge bleibt es vorliegend
bei der gesetzlichen Konzeption, wonach gemäss § 265 Abs.  1PBG zum
Flurweg Kat.-Nr. 05 (allein) der Wegabstand von – mangels anderslautender
kommunaler Vorschriften – 3,5 m einzuhalten ist.

3.6
 

3.6.1
Gemäss § 272 PBG wird über den durch Verkehrsbaulinien oder sie
ersetzenden Baubegrenzungslinien gesicherten Raum kein Gebäudeabstand gemessen,
ausser wenn eine Neubaute über die betreffende Linie hinausgestellt wird.
Baubegrenzungslinien sind ein Ersatz für Baulinien, die anstelle von
Verkehrsbaulinien den Abstand von Gebäuden gegenüber Strassen, Plätzen und
öffentlichen Wegen bestimmen (Peter Müller, Begriffsbrevier zum Planungs- und
Baugesetz, 1976, S. 15). Der Wegabstand von 3,5 m, welchen das Neubauvorhaben
– wie in E. 3.5.6 ausgeführt – gegenüber dem Flurweg Kat.-Nr. 05
einzuhalten hat, ist eine die Verkehrsbaulinie "ersetzende
Baubegrenzungslinie" im Sinn von § 272 PBG (vgl. betreffend die
identische Formulierung in § 270 Abs. 2 PBG VGr, 23. Mai 2007,
VB.2007.00049, E. 4.2). Das Neubauvorhaben wird nicht über den Wegabstand
von 3,5 m zur Parzelle Kat.-Nr. 05 hinausgestellt, sondern wahrt
diesen unbestrittenermassen. Dementsprechend ist kein Gebäudeabstand zu messen
(§ 272 PBG). Die Rüge der Verletzung des Gebäudeabstandes erweist sich demnach
als unbegründet.

3.6.2
Nur bemerkungsweise wäre die hier umstrittene Frage nach der
Erforderlichkeit der Einhaltung eines Gebäudeabstandes bei der Beibehaltung der
bisherigen Praxis betreffend Grenzabstandsmessung nur unter gleichzeitiger
Schaffung neuer Ungereimtheiten zu beantworten gewesen. Zwar fand sich in
VB.2001.00092 vom 5. September 2001 (in BEZ 2001 Nr. 48 =
RB 2001 Nr. 73) der Hinweis, dass § 272 PBG der
Betrachtungsweise (gemeint: einen Grenzabstand über die nicht durch Baulinien
gesicherte öffentliche Wegparzelle hinweg zum gegenüberliegenden Grundstück zu
messen) "nicht im Weg" stehe (und § 272 PBG damit vorliegend
wohl grundsätzlich zu beachten gewesen wäre). Gemäss der bisherigen Praxis wäre
§ 272 PBG im vorliegenden Fall wohl anzuwenden, weil das Neubauvorhaben im
Bereich der massgeblichen Fassade – aus dem Katasterplan gemessen – über den
Flurweg hinweg ohnehin einen Grenzabstand von 6,5 m zu den südlich des
Flurwegs anschliessenden Grundstücken einhält und somit – wie bei den
Grenzabständen – an sich keine richterlich zu behebenden Ungereimtheiten (mehr)
zu erkennen gewesen wären. Insofern wäre die Rüge der Verletzung des
Gebäudeabstandes wohl auch bei Beibehaltung der bisherigen Praxis abzuweisen
gewesen. Die mit VB.2005.00017 vom 1. Juni 2005 (in BEZ 2006 Nr. 7
= RB 2005 Nr. 72) präzisierte Praxis betreffend ein Maximalmass von
6,5 m (an zu messendem Grenzabstand) hätte daher konsequenterweise auch
auf die Frage der Erforderlichkeit der Messung eines Gebäudeabstands
durchschlagen und diese Frage gemäss der zutreffenden Auffassung der Vorinstanz
vorliegend wohl verneint werden müssen. Eine gesetzliche Grundlage betreffend
eine solche Unterscheidung bei der Frage, ob § 272 PBG anzuwenden gewesen
wäre (nämlich nur bei einem Grenzabstand über die Wegparzelle hinweg von
mindestens 6,5 m), hätte selbstredend nicht weniger gefehlt als für die
gemäss bisheriger Praxis verlangte Messung eines Grenzabstands über die
Wegparzelle hinweg bis zu 6,5 m.

4.
 

4.1 Der
Beschwerdeführer rügt im Weiteren mangelnde Baureife in Form einer mangelhaften
Erschliessung des Bauprojekts. Der rechtsgenügende Ausbau des D-Wegs sei nicht,
wie in der Baubewilligung verlangt, nebenbestimmungsweise im Sinn von § 321
PBG (erst) auf den Baubeginn hin zulässig; noch dazu in Kombination mit der
ebenfalls nicht nebenbestimmungsweise zu bewerkstelligenden, gemäss den im
Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vorliegenden Plänen nicht rechtsgenügenden
Grundstückszufahrt. Die Beschwerdegegnerin 2 habe insoweit entgegen § 321
PBG eine unzulässige Baubewilligung auf Vorrat erteilt. Die Vorinstanz
ihrerseits sei in eine Rechtsverweigerung bzw. Gehörsverletzung verfallen,
indem sie die (bereits) in der Rekursschrift vom 12. August 2021
vorgetragenen Rügen zufolge angeblich mangelnder Substanziierung gar nicht
geprüft habe.

4.2 Bauten und Anlagen dürfen nur auf
Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die
Fertigstellung, oder, wo es die Verhältnisse erfordern, bereits auf den
Baubeginn hin gesichert ist (§ 233 Abs. 1 PBG). Letzteres ist etwa
dann der Fall, wenn ein Strassenausbau für die verkehrssichere Abwicklung des
Bauverkehrs, des Fussgängerverkehrs und der Anwohnerzufahrten erforderlich ist
(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 708 f.).

4.3 Können
inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen
Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen
Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen (§ 321
Abs. 1 PBG). Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können mithin lediglich
untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321
Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche
Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern.
Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht,
wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel
zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen
Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheit des
Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen
Sachverhalts sichergestellt werden soll. Das bundesrechtliche
Koordinationsgebot von Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung
vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem
einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft wird (BGr, 12. April
2019, 1C_266/2018, E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen). Solange die Mängel
untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend
konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können, steht der Grundsatz der
Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen
wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer
Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Januar 2018, VB.2017.00830, E. 5.1,
VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112
= BEZ 1984 Nr. 5; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 437). Nicht ohne
besondere Schwierigkeiten behoben werden können gewichtige baurechtliche Mängel
wie beispielsweise die gebotene Verlegung der Einfahrtsrampe einer
Unterniveaugarage (vgl. VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00268, E. 6.2 f.),
die Realisierung einer fehlenden ausreichenden Erschliessung des Baugrundstücks
(BGr, 17. November 2009, 1C_192/2009, E. 2.4) oder gar die Korrektur
einer Überschreitung der Gebäudehöhe, welche sogar zum Verzicht auf ein
Geschoss führen könnte (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.2).
In diesen Fällen ist ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie
der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und
gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht.
Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für
sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene
Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche
konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel
zur Folge haben wird (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589 E. 4.2).
Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser
Betracht. Hinsichtlich des Eintritts einer Bedingung ist eine gewisse
Realisierungswahrscheinlichkeit erforderlich, ansonsten handelt es sich um eine
verpönte "Baubewilligung auf Vorrat" (Alain Griffel, Raumplanungs-
und Baurecht in a nutshell, 3. A., Zürich 2017, S. 217).

4.4 Wie der
Beschwerdeführer korrekt vorbringt und die Beschwerdegegnerin 2 ebenfalls
erkannt hat, stellt der D-Weg in seinem heutigen Ausbauzustand keine
hinreichende Erschliessung dar; er muss auf eine minimale Breite von 3,6 m
ausgebaut werden. Die für diesen Ausbau und die Benutzung des D-Wegs
notwendigen Dienstbarkeiten liegen vor. Die Beschwerdegegnerin 2 hat im Sinn
der "schärferen" Variante gemäss § 233 Abs. 1 PBG die
Erstellung des D-Wegs ausdrücklich schon auf den Baubeginn hin verlangt. Dies
angesichts der örtlichen Verhältnisse offenkundig im Hinblick darauf, dass die
Baustellenerschliessung nur über den (fertig gestellten) D-Weg stattfinden
kann. Mit der zutreffenden Auffassung der Vorinstanz, auf welche in Anwendung
von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG verwiesen werden
kann, hat der Beschwerdeführer rechtzeitig keinerlei Argumente vorgebracht, weshalb
das Strassenprojekt D-Weg nicht ohne Schwierigkeiten – namentlich etwa zufolge
verkehrssicherheitstechnisch absehbar nicht behebbarer Hemmnisse – realisierbar
sein sollte. Solcherlei substanziierten Einwände wären erforderlich gewesen, um
die Annahme der nebenbestimmungsweisen Umsetzbarkeit der Erschliessung und
damit das Bauvorhaben als solches in Frage zu stellen. Auch bei einer
Betrachtung von Amtes wegen ist nicht ersichtlich, was der Realisierung des
Strassenprojekts und damit der rechtsgenügenden Erschliessung des Bauvorhabens
in nicht behebbarer Weise im Wege stehen könnte. Der Vorwurf der Rechtsverweigerung
im Sinn einer Gehörsverletzung an die Vorinstanz geht fehl.

4.5 Die
Erwägungen der Vorinstanz ergänzend ist festzuhalten, dass auch keine
Verletzung der in der Rekursschrift erwähnten Bestimmung von Art. 19 Abs. 1
des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) vorliegt. Demgemäss ist
Land unter anderem dann erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung
hinreichende Zufahrt besteht. Wenn eine Baubewilligung – wie vorliegend – mit
der Bedingung versehen wird, wonach die Baubewilligung erst mit der
Sicherstellung der strassenmässigen Erschliessung rechtswirksam wird, ist dies
auch aus Sicht des Bundesrechts durchaus hinreichend (BGr, 27. September
2011, 1C_271/2011, E. 2.5).

4.6 Das unter E. 4.4
vorstehend Ausgeführte gilt, wiederum unter Verweis auf die zutreffenden
Erwägungen der Vorinstanz, ebenso bezüglich der Grundstückszufahrt vom
Baugrundstück in den D-Weg. Insbesondere wurde innert Frist nicht ansatzweise
dargetan, was konkret dazu führen könnte, dass die Zufahrt zum
grosszügigen Garagenvorplatz respektive zu den Garagen grundsätzlich anders
konzipiert oder gar verlegt werden müsste, sodass der Rahmen der
nebenbestimmungsweisen Heilbarkeit (§ 321 PBG) gesprengt werden könnte.
Mitunter ist auch diese Rüge unbegründet.

5.
 

Nach dem Ausgeführten erweist sich die Beschwerde als
unbegründet und ist abzuweisen.

6.

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Hingegen ist er zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin für das
Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 3 VRG). 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    180.--     Zustellkosten,

Fr. 4'180.--     Total der Kosten.

3.    Die
Kosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine
Parteientschädigung von Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen
nach Rechtskraft dieses Urteils. 

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.