# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 92e419a6-6eea-5de3-ba01-14e0c3e5faff
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-09-27
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 27.09.2002 12.2002.8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2002-8_2002-09-27.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2002.00008

  	
  Lugano

  27 settembre
  2002/dp

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La
  seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

           

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente, 

  Chiesa e Rusca

  

 

	
  segretario:

  	
  Zanetti, vicecancelliera

  

 

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2001.00032
della Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord, promossa con istanza 12
febbraio 2001 da

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dall’avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dallo studio legale __________

   

  

 

con cui
l’istante ha chiesto in via principale l’annullamento della decisione 5
febbraio 2001 dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Mendrisio
che stabiliva la validità delle disdette intimate in data 27 dicembre 1999
dalla __________ alla __________ relative ai contratti di locazione per degli
immobili di carattere commerciale siti nel Comune di __________, adducendo che
le stesse erano da ritenere abusive e, in subordine, l’annullamento della
predetta decisione e la protrazione del contratto di locazione per ulteriori
cinque anni, ossia fino al 31 gennaio 2006, protestando spese e ripetibili;

 

domanda avversata dalla convenuta con risposta 2 maggio 2001;

 

istanza
che il Pretore, con decreto 20 dicembre 2001, ha stralciato dai ruoli, ponendo
le spese e la tassa di giustizia di fr. 2'000.-- in ragione di 2/3 a carico
dell’istante e obbligando quest’ultima a rifondere alla __________ l’importo di
fr. 6'000.-- a titolo di ripetibili;

 

appellante
l’istante che, con memoriale 7 gennaio 2002, chiede la riforma del querelato
giudizio, nel senso di caricare interamente alla convenuta le spese e la tassa
di giustizia di fr. 2'000.-- e condannare la __________ a rifondere alla
__________ 

fr. 12'000.-- a titolo di ripetibili, con protesta di spese e
ripetibili di seconda istanza;

 

mentre la
convenuta, con osservazioni 1. febbraio 2002, postula la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;

 

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti

 

 

ritenuto in fatto:

 

                                                  che in data 27 dicembre
1999 la __________ ha disdetto i contratti di locazione venuti in essere tra le
parti il 30 gennaio/7 marzo 1995 e il 24 dicembre 1996 (doc. A, B);

 

                                                  che la conduttrice
ha presentato all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Mendrisio
l’istanza di annullamento della disdetta, adducendo che la disdetta era da
ritenersi abusiva poiché avvenuta a seguito delle rivendicazioni fatte valere
dalla __________, in particolare viste le reiterate richieste di eliminare i
difetti riscontrati all’ente locato (doc. G, I - O); in subordine l’istante
postulava altresì una prima protrazione del rapporto di locazione per almeno
cinque anni ai sensi dell’art. 272 CO;

 

                                                  che con decisione
5 febbraio 2001, l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Mendrisio
ha stabilito che la __________ non aveva dimostrato sufficientemente l’abusività
e il carattere ritorsivo della disdetta;

 

                                                  che quindi, il 12
febbraio 2001 la __________ adira il Pretore riprendendo in sostanza le
motivazioni addotte in precedente sede; 

 

                                                  che il 21 giugno
2001, ossia quando la procedura di contestazione della disdetta era ancora in
corso, in applicazione dell’art. 259 b CO la __________ di __________
comunicava al locatore la rescissione unilaterale e con effetto immediato dei
contratti di locazione stipulati il 30 gennaio/7 marzo 1995 e 24 dicembre 1996
relativi al mappale n. __________ RFD di __________ in quanto, a mente della
stessa gli immobili presentavano difetti che pregiudicavano notevolmente
l’idoneità dell’immobile all’uso cui esso era destinato;

                                                  che la __________
non ha reagito a tale rescissione contrattuale, accettando la riconsegna
dell’ente locato da parte della __________;

 

                                                  che il 26 ottobre
2001 la __________ segnalava alla Pretura di Mendrisio-Nord la predetta
rescissione unilaterale del contratto, postulando lo stralcio del procedimento
in quanto lo stesso sarebbe divenuto privo di oggetto; l’istante postulava
altresì l’applicazione per analogia dell’art. 72 PCF per la decisione in merito
alla ripartizione di spese e ripetibili;

 

                                                  che con scritto 29
ottobre 2001 la locatrice confermava che la causa era divenuta priva di oggetto
a seguito della riconsegna dell’ente locato da parte della __________ e
pertanto non vi era più spazio per la valutazione della contestazione della
disdetta e della protrazione della locazione, contestando altresì
l’applicazione analogetica dell’art. 72 PCF per la decisione riguardo a spese e
ripetibili;

 

                                                  che con decreto 20
dicembre 2001 il Pretore della Giurisdizione di Mendrisio-Nord stralciava la
procedura dai ruoli ponendo le spese e la tassa di giustizia di fr. 2'000.-- a
carico della __________ in ragione di 1/3 e a carico della __________ in
ragione di 2/3, obbligando inoltre l’istante a rifondere alla controparte
l’importo di fr. 6'000.-- a titolo di ripetibili;

 

                                                  che il Pretore,
applicando per analogia l’art. 72 PCF e procedendo ad una valutazione sommaria
della fattispecie, ha motivato la propria decisione assumendo che la riconsegna
dei locali ai sensi dell’art. 259 b CO non appariva sprovvista di fondamento e
che anche la domanda di protrazione dei contratti di locazione avrebbe potuto
essere parzialmente accolta in misura di 3/5; invece, a mente del Pretore, la
domanda principale sarebbe stata respinta in quanto l’istante non aveva offerto
alcun mezzo di prova quo all’asserita abusività della disdetta;

 

                                                  che con appello 7
gennaio 2002, la __________ ha ribadito che la disdetta dei contratti di
locazione era abusiva e pertanto la parte convenuta era da ritenere integralmente
soccombente, con il conseguente accollo delle spese alla __________ e
l’assegnazione di una cifra pari a fr. 12'000.-- per ripetibili a favore
dell’appellante;

                                                  che delle
osservazioni 1. febbraio 2002 presentate dalla __________ si dirà, per quanto necessario,
nel seguito della decisione;

 

 

 

considerato in diritto:

 

                                                  che se una lite diventa priva di oggetto o di interesse giuridico
(art. 351 CPC), per la decisione in materia di spese e ripetibili si applica
per analogia l’art. 72 PCF (Rep.
1990, pag. 284; I CCA 22 febbraio 1993 in re B./B: e 27 settembre
1993 in re P./P.; II CCA 23 marzo 1994 in re I. SA e llcc./L. SA e llcc
e 24 ottobre 1996 in re BFC/V.O. e llcc.), norma in virtù della quale, quando
una lite diventa senza oggetto o priva d’interesse giuridico per le parti, il
tribunale, udite le parti ma senza ulteriore dibattimento dichiara il processo
terminato e statuisce, con motivazione sommaria, sulle spese, tenendo conto
dello stato delle cose prima del verificarsi del motivo che termina la lite. In
altre parole, si tratta perciò di valutare, sommariamente, quale possibilità di
buon esito avrebbe avuto in concreto la causa (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, n. 9 ss. ad art.
151 CPC e n. 4 ad art. 351 CPC; DTF
111 Ib 191);

 

                                                  che, come giustamente
rilevato dal Pretore, a seguito della avvenuta riconsegna dell’ente locato da
parte della __________ il procedimento relativo alla contestazione della
disdetta siccome abusiva è divenuto privo di oggetto;

 

                                                  che
dall’istruttoria è emerso che effettivamente l’ente locato presentava difetti
rilevanti, con presenza di importanti infiltrazioni di acqua (doc. G, I O) e
che perciò la __________ aveva accettato una riduzione della pigione per i mesi
da luglio ad ottobre 1996 da fr. 174'680.-- a fr. 100'000.-- (doc. L);

 

                                                  che a giusta
ragione il Pretore, come del resto già l’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Mendrisio, ha rilevato che l’istante non ha provato l’abusività
della disdetta in quanto non vi è traccia di documenti che facciano concludere
che la __________ abbia agito in modo abusivo e ritorsivo a seguito delle
rivendicazioni della __________ __________: in particolare non è stato provato
alcun nesso causale tra le rivendicazioni derivanti dal contratto di locazione
e la disdetta degli enti locati; si rileva inoltre che l’asserzione della
__________ secondo la quale la __________ avrebbe tentato inutilmente di
indurre la conduttrice ad acquistare il bene locato non è sorretta da riscontri
oggettivi e anche il fatto che la parte appellata avrebbe optato per la
disdetta ordinaria rinunciando a comminare la disdetta per mora non è
indicativo per stabilire l’abusività della disdetta (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 474 ss.; Svit-kommentar, 2. ed., Zurigo
1998, n. 38 ss. ad art. 271 CO e n. 4 ss. ad art. 271a CO);

 

                                                  che la domanda
formulata in subordine dalla __________ quo alla protrazione del rapporto
locativo per ulteriori 5 anni avrebbe potuto essere accolta in larga misura
(come stabilito dal Pretore, almeno in ragione di 3/5; Giger, Die Erstreckung des
Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), tesi Zurigo 1995, pag. 46 s.; Thanei, Die Erstreckung des
Mietverhältnisses, Zurigo 1990, pag. 29; Lachat,
Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 497 ss.);

 

                                                  che a giusta
ragione, valutando la situazione antecedente il motivo che ha posto fine alla
lite, e meglio giungendo sulla scorta delle risultanze alla conclusione che la
parte istante sarebbe risultata soccombente quo alla domanda principale e
parzialmente soccombente quo alla richiesta di protrazione della locazione, il
Pretore ha decretato di caricare sulla __________ 2/3 delle spese, nonché
l’importo di fr. 6'000.-- a favore della __________ quale indennità per
ripetibili;

 

                                                  che in base alle
risultanze di causa la decisione pretorile va integralmente confermata, mentre
l’appello deve essere respinto; le tasse e le spese
seguono la soccombenza.

 

 

 

 

Per i quali motivi

 

 

 

 

pronuncia:                      

 

                                           1.    L’appello 7
gennaio 2002 della __________ è respinto.

 

                                           2.    Le spese
della procedura di appello consistenti in:

                                                  a) tassa di
giustizia                                      fr.   450.--

                                                  b) spese                                                        fr.     50.--

                                                  totale                                                              fr.   500.--

 

                                                  sono poste a
carico dell’appellante, con l’obbligo di rifondere alla parte appellata la
somma di fr. 750.--.

 

 

                                           3.    Intimazione
a:  - __________

                                                  Comunicazione alla
Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord.

 

 

 

Per la seconda
Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                        
La segretaria