# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ae68abb0-ecd2-5897-8973-dd8aac289727
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-12-01
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 01.12.2014 110 2014 95
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2014-95_2014-12-01.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION

RA Nr. 110/2014/95 Bern, 1. Dezember 2014

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1

Frau B.________
Beschwerdeführerin 2

Herrn C.________
Beschwerdeführer 3

Frau D.________
Beschwerdeführerin 4

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________

und

Herrn F.________
Beschwerdegegner

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt G.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, Bundesgasse 38, Postfach 
2731, 3001 Bern

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern vom 17. Juli 2014 
(2012-0085; Gebäudeerweiterung)

I. Sachverhalt

2

1. Der Beschwerdegegner reichte am 23. Februar 2012 bei der Stadt Bern ein 

Baugesuch ein für eine Gebäudeerweiterung an der West- und Nordfassade des 

bestehenden Hauses, für den Einbau einer Liftanlage, für eine Lukarne an der 

Nordfassade und für einen unterirdischen Fitnessraum mit Schwimmbad auf Parzelle Bern 

Grundbuchblatt Nr. H.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone und in der Bauklasse 

2 mit offener Bauweise. Das Gebäude ist im Bauinventar der Stadt Bern als 

erhaltenswertes Objekt eingetragen (Inventar Altenberg-Rabbental) und befindet sich im 

Aaretalschutzgebiet. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen die 

Beschwerdeführenden Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 17. Juli 2014 erteilte die 

Stadt Bern die Baubewilligung.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 18. August 2014 Beschwerde bei 

der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen die 

Aufhebung des Gesamtentscheides vom 17. Juli 2014 und die Erteilung des 

Bauabschlags. Dabei machten sie insbesondere geltend, die Vorinstanz habe ihr Anspruch 

auf rechtliches Gehör verletzt, der Entscheid sei ungenügend begründet, es seien zu 

Unrecht mehrere Ausnahmebewilligungen erteilt worden und das Vorhaben stelle eine 

unzulässige Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes dar.

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 

Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Im Rahmen der Beschwerdeantwort 

vom 17. September 2014 reichte der Beschwerdegegner eine Projektänderung ein. Er 

beantragt, die Projektänderung gemäss den beigelegten Plänen vom 4. September 2014 

sei durch die Beschwerdeinstanz zu genehmigen und die ordentliche Baubewilligung vom 

17. Juli 2014 sei im Rahmen dieser Projektänderung zu bestätigen. Soweit weitergehend 

sei die Baubeschwerde vom 18. August 2014 vollumfänglich abzuweisen. Die Stadt 

beantragt in ihrer Stellungnahme vom 18. September 2014, die Projektänderung sei durch 

die Beschwerdeinstanz zu prüfen. Entspreche das Vorhaben den gesetzlichen Vorgaben 

sei diese zu genehmigen und die Verfügung vom 7. Juli 2014 mit der Projektänderung zu 

bestätigen. Soweit weitergehend sei die Beschwerde abzuweisen.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).

3

4. Mit Verfügung vom 30. September 2014 stellte das Rechtsamt fest, dass der 

Beschwerdegegner mit seiner Beschwerdeantwort eine Projektänderung eingereicht hat 

und dass diese als Projektänderung im Sinne von Art. 43 BewD2 behandelt wird. Die neuen 

Pläne wurden den Beteiligten zugestellt und diese erhielten Gelegenheit, sich zur 

Projektänderung zu äussern.

5. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –

unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 

angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 

vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 

können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 

der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 

den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 

Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 

(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren 

Einsprache abgewiesen wurde, sind Eigentümer oder Nutzniesser der benachbarten 

Parzellen Bern Grundbuchblatt Nrn. 1197, 1262 und 2843 (Schänzlistrasse 9). Sie sind 

durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung 

legitimiert. Die Beschwerde ist innert der Rechtsmittelfrist eingereicht worden (Art. 40 Abs. 

1 BauG) und enthält einen Antrag und eine Begründung (Art. 32 Abs. 2 VRPG5). Auf die 

form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist damit einzutreten.

2 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).
5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).

4

2. Projektänderung

a) Mit Beschwerdeantwort vom 17. September 2014 reichte der Beschwerdegegner 

beim Rechtsamt eine Projektänderung ein. Mit dieser wurden nordseitig auf die 

Umgestaltung des Eingangsbereichs, auf den Balkon im Obergeschoss und auf die beiden 

Dachflächenfenster verzichtet sowie die Dachlukarne umgestaltet. Der Lift im Innern des 

Hauses wurde umplatziert und neu auch das zweite Untergeschoss mit dem Lift 

erschlossen (inkl. neuem Erschliessungsgang im zweiten Untergeschoss vom Lift zum 

Technikraum). Weiter wurde der westseitige Anbau für die Küche und den Essbereich im 

Erdgeschoss sowie die darüber liegende Terrasse im Obergeschoss in der Länge um 0.8 

m reduziert. Zudem weist der westseitige Bauteil mit Schwimmbad/Fitnessraum im ersten 

Untergeschoss und Technikraum im zweiten Untergeschoss ab fertigem Terrain bis 

Oberkant fertiger Boden Technikraum gemessen neu eine Tiefe von 7.97 m statt wie bisher 

von 6.65 m auf. Schliesslich wurde die durchlaufende südseitige Fensterfront im ersten 

Untergeschoss dieses Bauteils (Bereich des Hallenbades) auf zwei Fenster mit einer Breite 

von jeweils 2.2 m reduziert. Massgebend sind die Pläne „Projektänderung“, 

Eingangsstempel Rechtsamt BVE vom 18. September 2014 (Beilagen 7 und 8 zur 

Beschwerdeantwort vom 17. September 2014).

b) Laut Art. 43 BewD kann der Baugesuchsteller während der Hängigkeit eines 

Baubewilligungsverfahrens oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der BVE 

eine Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren 
eingeleitet werden muss. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die 

Gemeinde, die Gegenpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören.

Das Projekt bleibt in den Grundzügen gleich. Deshalb nahm das Rechtsamt das 

Projektänderungsgesuch als Projektänderung im Sinne von Art. 43 Abs. 1 BewD an die 

Hand. Die Projektänderung vom 18. September 2014 beinhaltet zwar einige Änderungen. 

Diese sind jedoch entweder eher geringfügiger Natur oder betreffen das Innere des 

Gebäudes. Was die aussen sichtbaren Veränderungen betrifft, so wird das von der 

Vorinstanz bewilligte Vorhaben zudem reduziert. Damit sind mit der Projektänderung keine 

öffentlichen oder wesentlichen nachbarlichen Interessen zusätzlich betroffen, weshalb auf 

die Anhörung Dritter und auf eine Publikation verzichtet werden konnte.

5

c) Das Projektänderungsgesuch ersetzt das ursprüngliche Baugesuch. Gegenstand des 

Beschwerdeverfahrens ist somit nur das geänderte Projekt gemäss den Plänen 

„Projektänderung“ mit Eingangsstempel des Rechtsamts der BVE vom 18. September 

2014. Ob das von der Vorinstanz beurteilte Projekt bewilligungsfähig gewesen wäre, ist 

nicht mehr zu prüfen. 

3. Gebäudelänge und -tiefe, unterirdische Baute

a) Gemäss Art. 46 BO6 beträgt die zulässige Gebäudelänge in der Wohnzone 

Bauklasse 2 mit offener Bauweise 15 m. Mit der Projektänderung vom 18. September 2014 

hat der Beschwerdegegner die Länge des Gebäudes im Bereich des Erdgeschosses und 

des Obergeschosses um 0.8 m auf 15 m reduziert. Es ist unbestritten, dass damit das 

Bauvorhaben im Bereich dieser Geschosse die zulässige Gebäudelänge einhalten würde. 

Umstritten ist allerdings, ob der westseitige Bauteil mit Schwimmbad/Fitnessraum im ersten 

Untergeschoss und Technikraum im zweiten Untergeschoss an die Gebäudelänge 

anzurechnen ist oder nicht.

b) Die Beschwerdeführenden bringen in der Beschwerde vor, aufgrund des ersten 

Untergeschosses, welches teilweise oberirdisch liege, werde die zulässige Gebäudelänge 

um rund 13 m überschritten. Das erste Untergeschoss sei zudem als bewohnter Hauptbau 

zu qualifizieren, würden doch Hallenbäder und Fitnessräume mit Gartenhallen für das 

Wohnen nutzbare Geschosse darstellen.

Der Beschwerdegegner ist der Ansicht, dass mit der Reduktion des westlichen 

Erweiterungsbaus im Erd- und Obergeschoss von 3 m auf 2.2 m eine Ausnahme für die 

Überschreitung der Gebäudelänge entfalle. Eine oberirdische Baute sei vorliegend nicht 

gegeben. Beim ersten Untergeschoss handle es sich sehr wohl um unbewohnte 

Gebäudeteile, sei doch dieses nicht dem dauernden Aufenthalt gewidmet. Die 

Ausführungen der Beschwerdeführenden zur Gebäudelänge würden nicht zutreffen. 

Bereits heute werde der oberste Teil des Grundstücks mittels einer Stützmauer gefestigt. 

Die bestehende Stützmauer werde abgebrochen und durch die Tragkonstruktion des 

6 Bauordnung der Stadt Bern vom 24. September 2006, genehmigt durch das AGR am 28. Dezember 2006.

6

unterirdischen Baus ersetzt. Dadurch werde letztlich keine zusätzliche Fassade oder 

Mauer geschaffen. Mit den geplanten Änderungen werde nicht mehr aus dem Erdreich 

herausragen als bisher. Bei der neuen Stützmauer würden lediglich zwei kleine 

Fensteröffnungen angebracht.

Die Stadt Bern hat sich zum Standpunkt der Beschwerdeführenden, wonach der 

westseitige Bauteil mit Schwimmbad/Fitnessraum an die Gebäudelänge anzurechnen ist, 

nicht explizit geäussert. Sie führt in ihrer Stellungnahme vom 22. Oktober 2014 einzig aus, 

mit der Projektänderung entfalle die Notwendigkeit einer Ausnahme für die Überschreitung 

der Gebäudelänge. Daraus lässt sich immerhin schliessen, dass sie den Standpunkt der 

Beschwerdeführenden für falsch hält.  

c) Nach Art. 48 Abs. 1 BO ist die Gebäudelänge die Distanz zwischen den beiden 

Aussenseiten der Querfassaden ohne (a) Anlagen oder Bauteile, die den 

reglementarischen Grenz- bzw. Strassenabstand oder Baulinien überragen dürfen, (b) 

unbewohnte An- und Nebenbauten, (c) Parterrebauten nach Artikel 54 und (d) unbeheizte 

Wintergärten nach Artikel 55. 

Der Bauteil mit Schwimmbad/Fitnessraum im ersten Untergeschoss und Technikraum im 

zweiten Untergeschoss ist direkt mit dem eigentlichen Gebäude verbunden; es handelt sich 

mit anderen Worten um ein einziges, zusammenhängendes Bauwerk. Der Bauteil ist damit 

nur dann nicht an die Gebäudelänge anzurechnen, wenn eine der nach Art. 48 Abs. 1 

Bst. a bis d BO aufgeführten Ausnahmen zur Anwendung gelangt. 

Die Qualifikation des Bauteils mit Schwimmbad/Fitnessraum im ersten Untergeschoss und 

Technikraum im zweiten Untergeschoss als Parterrebaute oder unbeheizten Wintergarten 

fällt von vornherein ausser Betracht. Mit den geplanten Dimensionen (rund 15 x 21 m, 

Grundfläche von ca. 300 m2), welche diejenigen des eigentlichen Hauses überschreiten, 

kann auch nicht von einem An- oder Nebenbau gesprochen werden. Dazu kommt, dass 

der Bereich des Schwimmbades und des Fitnessraumes dem längeren Aufenthalt von 

Menschen dient und damit – wie dies etwa auch für einen Bastelraum, eine Gartenhalle 

oder einen gedeckten Sitzplatz der Fall ist7 – als bewohnt zu gelten hat. Näher zu prüfen ist 

daher einzig, ob es sich um einen Bauteil handelt, der den reglementarischen Grenz- bzw. 

7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 12 
N. 10.

7

Strassenabstand oder Baulinien überragen darf (Bst. a von Art 48 Abs. 1 BO). Nach Art. 37 

Abs. 4 BO dürfen unterirdische Bauten an die Grenze gebaut werden, sofern eine 

angemessene Bepflanzung des überdeckten Areals möglich ist. Der Bauteil mit 

Schwimmbad/Fitnessraum im ersten Untergeschoss und Technikraum im zweiten 

Untergeschoss ist damit nur dann nicht an die Gebäudelänge anzurechnen, wenn es sich 

um eine unterirdische Baute handelt. 

d) Wann eine Baute als unterirdisch zu qualifizieren ist, wird in der BO nicht näher 

geregelt. Als unterirdisch gilt nach dem allgemeinen Sprachgebrauch, was unter dem 

Erdboden liegt.8 Nach dem Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern gelten Bauten, 

Bauteile und Anlagen, die vollständig vom Erdreich überdeckt sind, als unterirdisch. Die 

dadurch allenfalls entstehende Terrainveränderung darf den gewachsenen Boden nirgends 

um mehr als 1.2 m überragen.9 Verwiesen wird bei dieser Kommentarstelle auf einen 

älteren Entscheid des Regierungsrats, nach welchem unbewohnte An- und Nebenbauten 

dann als unterirdisch zu betrachten sind, wenn sie mit Ausnahme einer allfälligen Aus- und 

Einfahrt keine sichtbaren Fassadenflächen aufweisen und sich dem Nachbar wie eine 

höchstens 1.2 m hohe Aufschüttung darbieten.10 Als Auslegungshilfe kann auch die 

BMBV11 dienen, wenn auch die BO der Stadt Bern den Bestimmungen dieser Verordnung 

noch nicht angepasst wurde und diese daher vorliegend nicht zur Anwendung gelangt. 

Nach Art. 5 der BMBV sind unterirdische Bauten Gebäude, die mit Ausnahme der 

Erschliessung sowie der Geländer und Brüstungen vollständig unter dem massgebenden 

Terrain liegen.

e) Vorliegend tritt der geplante, westliche Bauteil im Bereich des ersten 

Untergeschosses (Hallenbad/Fitnessraum) auf der Südseite in der ganzen Länge 

oberirdisch in Erscheinung. Zwar war in diesem Bereich schon vorher eine Stützmauer 

vorhanden. Im Unterschied zum geplanten Vorhaben befand sich dahinter jedoch keine 

Nutzung. Mit dem geplanten Bauteil handelt es sich daher nicht mehr um eine Stützmauer. 

Vielmehr entsteht – entgegen der Ansicht des Beschwerdegegners – aufgrund der 

dahinterliegenden Nutzung eine neue Fassade bzw. eine Verlängerung der Südfassade 

des Hauptgebäudes. Diese Fassade ist sichtbar und der Bauteil wird entsprechend nicht 

8 Vgl. beispielsweise Duden, Deutsches Universalwörterbuch, 1996.
9 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 8c.
10 Entscheid des Regierungsrats vom 1. Juni 1977, in BVR 1977 S. 466 f.
11 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3).

8

vollständig vom Erdreich überdeckt. Im Unterschied zu einer allfälligen Erschliessung, 

welche bei einer unterirdischen Baute als einziges Element erkennbar und damit 

oberirdisch sein darf, tritt die Südfassade des vorliegenden Bauteils zudem auf der ganzen 

Länge als sichtbares Element in Erscheinung. Irrelevant ist dabei die Grösse der Fenster 

im Bereich des Hallenbades, welche vom Beschwerdegegner im Rahmen der 

Projektänderung noch reduziert wurde. Diese spielt nur bei der Definition des 

Untergeschosses nach Art. 29 BO eine Rolle (Art. 29 Abs. 4 BO). Die Unterscheidung 

Vollgeschoss/Untergeschoss hat jedoch nichts mit der hier zu beurteilenden Frage der 

unterirdischen/oberirdischen Baute zu tun. 

Da die südliche Fassade des geplanten, westseitigen Bauteils sichtbar ist und damit nicht 

vollständig unter dem massgebenden Terrain liegt, kann dieser Bauteil nicht als 

unterirdisch im Sinne von Art. 37 Abs. 4 BO gelten. Entsprechend handelt es sich nicht um 

einen Bauteil nach Art. 48 Abs. 1 Bst. a BO, der den reglementarischen Grenz- bzw. 

Strassenabstand oder Baulinien überragen darf, weshalb er an die Gebäudelänge 

anzurechnen ist. Damit steht fest, dass die zulässige Gebäudelänge von 15 m um rund 

12.8 m überschritten wird und das Bauvorhaben – entgegen der Ansicht der 

Beschwerdegegnerin und der Vor-instanz – nach wie vor einer Ausnahmebewilligung zur 

Überschreitung der Gebäudelänge bedarf.  

f) Die zulässige Gebäudetiefe beträgt nach Art. 46 BO in der vorliegend betroffenen 

Wohnzone 10 m. Die Ausnahmen von der Anrechenbarkeit an die Gebäudetiefe (Art. 49 

Abs. 1 Bst a - d) sind identisch mit denjenigen bei der Gebäudelänge (Art. 48 Abs. 1 Bst. 

a - d). Auch hinsichtlich der Gebäudetiefe sind diese Ausnahmen nicht erfüllt: es kann auf 

das bei der Gebäudelänge Gesagte verwiesen werden (E. 3c - 3e). Da es sich nicht um 

eine unterirdische Baute handelt, ist der westseitige Bauteil auch an die Gebäudetiefe 

anzurechnen, so dass das Bauprojekt die zulässige Gebäudetiefe um gut 10 m 

überschreitet. 

Selbst wenn man den westseitigen Bauteil – entgegen dem Ausgeführten – als unterirdisch 

einstufen würde und dieser damit bei der Gebäudelänge- und tiefe nicht zu berücksichtigen 

wäre, würde das Bauvorhaben die zulässige Gebäudetiefe überschreiten. So wird das 

Haupthaus selber auf der Südseite um zwei Meter erweitert (im relevanten Plan12 als 

12 Plan "Bauprojekt, 2. und 1. Untergeschoss, Schnitt A-A", Projektänderung, Eingangsstempel Rechtsamt BVE 
vom 18. September 2014.

9

"Wintergarten" bezeichnet). Zwar bestand dort schon vorher ein kleiner Anbau (im 

Grundrissplan bestehend13 als "Gartenhalle" bezeichnet), der nun geplante Wintergarten ist 

jedoch deutlich grösser und zieht sich über die ganze Länge des Haupthauses. Trotz 

seiner Bezeichnung als "Wintergarten" soll diese Erweiterung beheizt werden, wie sich dies 

aus dem vom Beschwerdegegner eingereichten energietechnischen Massnahmenplan 

ergibt.14 Dieser Anbau ist zudem durch zwei offene Zugänge mit den Räumen des 

Haupthauses verbunden. Der "Wintergarten" hat daher – wie der Bereich des 

Schwimmbades/Fitnessraums (vgl. E. 4c und die dort erwähnten Beispiele) – als bewohnt 

zu gelten. Da auch kein anderer Ausnahmetatbestand nach Art. 49 Abs. 1 BO erfüllt ist, 

muss diese südliche Erweiterung an die Gebäudetiefe angerechnet werden. Diese 

Meinung wird – wenn auch mit etwas anderer Begründung – ebenfalls von der Stadt Bern 

vertreten15. Selbst bei dieser Konstellation würde das Bauvorhaben damit die zulässige 

Gebäudetiefe um rund 5 m überschreiten und könnte nur mittels Ausnahme nach Art. 26 

BauG bewilligt werden.

g) Da es sich beim westseitigen Bauteil nicht um eine unterirdische Baute handelt, 

werden zusätzlich auch der Grenz- und Gebäudeabstand verletzt (Art. 33 und 34 i.V.m. Art 

46 BO) und der durch eine Baulinie festgelegte Strassenabstand unterschritten (Art. 38/39 

BO). Auch hierfür wären somit Ausnahmebewilligungen notwendig.  

4. Geschosszahl

a) Die Beschwerdeführenden bringen in ihrer Beschwerde vor, das Gebäude verfüge 

heute über drei Vollgeschosse (Erd-, Ober- und Dachgeschoss) und ein Untergeschoss. 

Die Länge der Öffnungen für Fenster und Türen im ersten Untergeschoss betrage durch 

das Bauvorhaben mehr als einen Drittel, so dass das Untergeschoss gestützt auf Art. 29 

Abs. 4 BO ebenfalls zu einem Vollgeschoss werde. Die Anzahl Vollgeschosse vergrössere 

sich damit von drei auf vier. Die hierfür notwendige Ausnahme sei von der Vorinstanz zu 

Unrecht erteilt worden.

13 Vorakten pag. 415.
14 Vgl. den mit dem energietechnischen Massnahmennachweis eingereichten Plan, Vorakten pag. 60.
15 Entscheid S. 3, Stellungnahme vom 22. Oktober 2014. Die Stadt Bern ist der Ansicht, diese Erweiterung um 
den Wintergarten gelte als unbewohnt, es handle sich jedoch nicht um einen An- oder Nebenbau, da die 
zulässige Höhe von An- und Nebenbauten von 3 m überschritten werde. Als unbewohnter Hauptbau sei er an 
die Gebäudetiefe anzurechnen. 

10

Der Beschwerdegegner hielt in der Beschwerdeantwort dagegen, nach seiner Auffassung 

habe das erste Untergeschoss bereits beim bewilligten Projekt nicht als Vollgeschoss 

gegolten. Um den Beschwerdeführern keine Gelegenheit zu bieten, das Bauvorhaben 

weiterhin zu verzögern, werde im Rahmen der Projektänderung die Fensterfront derart 

abgeändert, dass die Öffnungen nicht mehr als einen Drittel betragen würden. Dadurch 

bestehe mit Sicherheit kein weiteres Vollgeschoss und die Rechtswidrigkeit werde auch 

nicht verstärkt. Die bisherige Geschosszahl bleibe in jedem Fall bestehen. Die bereits 

heute bestehenden drei Vollgeschosse seien infolge Besitzstandsgarantie auch weiterhin 

zulässig. 

Die Stadt kam im vorinstanzlichen Entscheid zum Schluss, die Geschosszahl sei 

gegenüber der heutigen Situation nicht erhöht worden. Es werde lediglich aufgrund der 

geplanten Dimension des südseitigen Anbaus ("Wintergarten") die Rechtswidrigkeit der 

Geschosszahl verstärkt. Entsprechend erachtete die Stadt eine Ausnahme nach Art. 26 

BauG als notwendig; die Ausnahmebewilligung erteilte die Stadt im Rahmen des 

vorinstanzlichen Entscheids. In der Stellungnahme vom 22. Oktober 2014 revidierte die 

Stadt ihre Ansicht: Sie kam zum Schluss, dass tatsächlich keine Überschreitung der 

zulässigen Geschosszahl bestehe. Durch den südseitigen Anbau werde das bestehende 

Untergeschoss baurechtlich zu einem Erdgeschoss, auch die bestehenden Vollgeschosse 

(Erd- und Obergeschoss) würden dadurch zum ersten und zweiten Obergeschoss. Der 

geplante Anbau sei im Erdgeschoss vorgesehen und befinde sich innerhalb der zulässigen 

Geschosszahl. Da keine Erweiterungen im zweiten Obergeschoss (drittes Vollgeschoss) 

stattfänden, werde die Rechtswidrigkeit nicht verstärkt und daher die zulässige 

Geschosszahl eingehalten. Das Bauvorhaben benötige daher keine Ausnahme für die 

Überschreitung der zulässigen Anzahl Vollgeschosse.

b) Das Vorhaben liegt in der Wohnzone Bauklasse 2, in welcher gemäss Art. 46 BO 

zwei Vollgeschosse zugelassen sind. Vorab ist zu klären, über wie viele Vollgeschosse das 

Haus im jetzigen Zustand verfügte und wie viele Vollgeschosse nach dem geplanten 

Umbauvorhaben bestehen werden. 

Nach Art. 28 Abs. 2 BO sind Vollgeschosse alle oberirdischen, für das Wohnen oder 

Arbeiten nutzbaren Geschosse, die keine Unter-, Dach- oder Attikageschosse sind. Ein 

Untergeschoss überragt gemäss Art. 29 Abs. 1 BO das gewachsene oder tiefer gelegte 

11

Terrain im Mittel aller Fassaden bis oberkant Erdgeschossboden gemessen um höchstens 

1.20 m. Die Länge von Öffnungen für Fenster und Türen im Untergeschoss darf nicht mehr 

als einen Drittel der betreffenden Fassade betragen (Art. 29 Abs. 4 BO). Das 

Dachgeschoss ist das Geschoss über dem obersten Vollgeschoss. Bei geneigten Dächern 

gilt ein Dachgeschoss als Vollgeschoss, wenn die Kniewand höher als 1.20 m ist (Art. 30 

Abs. 1 und 2 BO).

Im bestehenden Zustand verfügt das vorliegende Haus über drei Vollgeschosse. Neben 

den in den Plänen des bestehenden Zustands16 als Erdgeschoss und Obergeschoss 

bezeichneten Stockwerken hat auch das Untergeschoss als Vollgeschoss zu gelten. Aus 

dem Plan "Fassaden, bestehend" ergibt sich in eindeutiger Weise, dass dieses Geschoss 

das Terrain im Mittel aller Fassaden bis oberkant Erdgeschossboden gemessen um mehr 

als 1.20 m überragt. Das Dachgeschoss dagegen ist kein Vollgeschoss, da dessen 

Kniewand weniger als 1.20 m beträgt. An der Anzahl Vollgeschosse ändert sich mit dem zu 

beurteilenden Umbauvorhaben nichts; als Vollgeschosse gelten weiterhin das (nun deutlich 

erweiterte) Untergeschoss sowie das Erd- und Obergeschoss. 

c) Damit steht fest, dass die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse bereits im 

bestehenden Zustand überschritten wird, diese jedoch mit dem umstrittenen 

Umbauvorhaben nicht noch zusätzlich erhöht wird. Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 26 

BauG für die Überschreitung der Anzahl Vollgeschosse ist jedoch trotzdem erforderlich, 

wenn durch die mit dem Vorhaben geplanten Umbauten und Erweiterungen die 

Rechtswidrigkeit verstärkt wird. Dies ist dann der Fall, wenn das öffentliche und 

nachbarliche Interesse, das durch die verletzte Norm geschützt werden soll, durch den 

Umbau oder die Erweiterung noch stärker beeinträchtigt wird als bisher, wenn also die 

Auswirkungen des Vorhabens zu einer Verschlechterung des bereits rechtswidrigen 

Zustandes führen würden.17 

Das öffentliche und nachbarliche Interesse, welches durch die Vorschrift der 

Geschosszahlbeschränkung geschützt werden soll, besteht auch in einer 

Nutzungsbeschränkung und damit der Begrenzung der von jeder Baute ausgehenden 

Immissionen. So wurde die Aufstockung eines zu viele Vollgeschosse aufweisenden 

Flachdachbaus mit einem Dachgeschoss (welches nicht als Vollgeschoss galt) ebenso als 

16 Vorakten pag. 415 f. 
17 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 4.

12

Verstärkung der Rechtswidrigkeit beurteilt wie die Umnutzung eines Kellergeschosses zu 

Wohnzwecken in einem zu viele Vollgeschosse aufweisenden Haus.18 Gleich verhält es 

sich hier. Das als Vollgeschoss zählende erste Untergeschoss, welches das Terrain zu 

grossen Teilen überragt, wird mit dem umstrittenen Bauvorhaben um den westseitigen 

Bauteil mit Schwimmbad und Fitnessraum sowie den südseitigen "Wintergarten" und damit 

insgesamt um eine Fläche von mehr als 300 m2 erweitert. Es handelt sich dabei um 

Räume, die – wie erwähnt – als bewohnt zu gelten haben. Mit dieser Erweiterung wird die 

Nutzung auf der Parzelle des Beschwerdegegners massiv erhöht, was der mit der 

Begrenzung der Geschosszahl bezweckten Nutzungsbeschränkung widerspricht. Damit 

werden die Interessen der Nachbarschaft mit dem umstrittenen Bauvorhaben zusätzlich 

beeinträchtigt und die auf die Geschosszahl bezogene Rechtswidrigkeit des bestehenden 

Gebäudes wird verstärkt. Aufgrund der massiven Nutzungserhöhung ist daher trotz 

gleichbleibender Anzahl Vollgeschosse eine Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG für 

die Überschreitung der Anzahl Vollgeschosse notwendig.

5. Ausnahmebewilligungen nach Art. 26 BauG

a) Insgesamt bedarf das umstrittene Bauvorhaben damit mehrerer 

Ausnahmebewilligungen. Für die Überschreitung der Gebäudelänge, der Gebäudetiefe und 

der Anzahl Vollgeschosse hat die Stadt im vorinstanzlichen Entscheid die 

Ausnahmebewilligungen erteilt. Die Beschwerdeführenden bestreiten, dass die 

Voraussetzungen nach Art. 26 BauG für die Erteilung dieser Ausnahmebewilligungen erfüllt 

sind. Dazu kommt, dass mit dem Bauvorhaben auch der Grenz- und Gebäudeabstand 

sowie der durch eine Baulinie festgelegte Strassenabstand verletzt werden und auch 

bezüglich dieser Verletzungen des kommunalen Rechts eine Ausnahmebewilligung nach 

Art. 26 BauG notwendig ist. 

b) Laut Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt 

werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen 

Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen 

nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch 

18 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 4a mit weiteren Hinweisen.

13

Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ 

erfüllt sein.

Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der 

Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend 

erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den 

Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den 

geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den 

Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter 

Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen 

der bauwilligen Personen ergeben, eine Ausnahme begründen. Rein finanzielle Interessen, 

der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber 

keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und 

Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die 

Bauwilligen zur Folge hätte.

Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund keine absolute Grösse ist. 

Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt von drei Komponenten ab: 

vom Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der 

abgewichen werden soll, und von Art und Mass der verlangten Abweichung.19

c) Die Stadt Bern erteilte im vorinstanzlichen Entscheid die Ausnahmebewilligungen für 

die Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge und -tiefe und der zulässigen Anzahl 

Vollgeschosse. Da damals einerseits noch das Vorhaben vor der Projektänderung 

massgebend war und die Stadt andererseits den westseitigen Anbau als unterirdisch 

qualifizierte, ging sie von einer anderen Ausgangslage aus: Die Überschreitung der 

Gebäudelänge betraf nach Ansicht der Vorinstanz nur die westseitige Erweiterung des 

Küchen- und Essbereichs im Erdgeschoss, welche mit der Projektänderung auf das 

zulässige Mass reduziert wurde. Bei Überschreitung der Gebäudetiefe berücksichtigte sie 

den westseitigen Bauteil ebenfalls nicht und ging bloss von einer Überschreitung im 

Bereich des Hauses durch die südseitige Erweiterung ("Wintergarten") aus. Die 

Ausnahmebewilligungen begründete sie im Entscheid (S. 3) wie folgt: Bezüglich der 

Überschreitung der Gebäudelänge führte sie aus, eine zulässige Erweiterung würde 

19 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 4

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schmaler als das Bauvorhaben ausfallen und die Proportionen des Gebäudes unglücklich 

verändern. Insbesondere würde dabei die typologische Vergleichbarkeit zu diesem 

erhaltenswerten Inventarobjekt verloren gehen. Bei der Erweiterung, welche zur 

Überschreitung der Gebäudetiefe führt, werde ebenfalls auf die Proportionen Rücksicht 

genommen. Sowohl bei der Gebäudelänge als auch bei der Gebäudetiefe hielt die Stadt 

fest, aus denkmalpflegerischer und architektonischer Sicht stütze die Denkmalpflege das 

Bauvorhaben. Hinsichtlich der Überschreitung der zulässigen Vollgeschosse führte sie 

ebenfalls aus, die ästhetische Gesamtwirkung durch die Erweiterung bzw. Freilegung des 

Untergeschosses sei durch die Denkmalpflege ästhetisch geprüft und gutgeheissen 

worden. Negative Auswirkungen bzw. eine Beeinträchtigung der Nachbarschaft könnten 

nicht festgestellt werden.

d) Inwiefern eine blosse Erweiterung der Gebäudelänge des Haupthauses im 

zulässigen Mass die Proportionen des Gebäudes unglücklich verändern würde, ist nicht 

nachvollziehbar. Es ist vielmehr festzustellen, dass die Gebäudelänge des Haupthauses im 

Rahmen der Projektänderung reduziert wurde und dass die städtische Denkmalpflege das 

Projekt mit der Anpassung aus denkmalpflegerischer Sicht als verbessert einstuft (vgl. 

Stellungnahme der Stadt Bern vom 22. Oktober 2014). Sowieso vermag ein solcher 

Vergleich mit einem aus ästhetischer oder denkmalpflegerischer Sicht angeblich noch 

schlechteren Vorhaben keine besonderen Verhältnisse im Sinne von Art. 26 BauG zu 

begründen. Auch der blosse Umstand, dass die Denkmalpflege dem Vorhaben zustimmt, 

kann keine Ausnahme rechtfertigen. Selbst wenn mit dem Vorhaben eine ästhetisch 

bessere Lösung erreicht würde, kann dies nur dann als Ausnahmegrund dienen, wenn 

ohne die Ausnahme keine befriedigende Gestaltung erreicht werden kann20. Dies wird zu 

Recht von keiner Seite behauptet. Der blosse Umstand, dass es sich um ein 

erhaltenswertes Haus handelt, rechtfertigt ebenfalls noch keine Sonderbehandlung. Mit der 

gewünschten Mehrlänge und  -tiefe soll primär die nutzbare Fläche erweitert werden, um 

eine optimale Nutzung zu erreichen und den Komfortansprüchen gerecht zu werden. Ein 

Anspruch auf eine optimale Nutzung besteht aber grundsätzlich nicht, bzw. nur im Rahmen 

der reglementarischen Vorschriften. Der blosse Wunsch nach optimaler Nutzung oder einer 

Ideallösung können ebenso wenig als "besondere Verhältnisse“ im Sinne von Art. 26 BauG 

beigezogen werden wie der "erhöhte Flächenbedarf der repräsentativen Wohnräume" 

(Ausnahmegesuch Beschwerdegegner21) oder andere Komfortansprüche (Hallenbad, 

20 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 5
21 Vorakten pag. 68.

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Fitnessraum). Weitere Ausnahmegründe sind weder ersichtlich noch dargetan. Insgesamt 

sind keine speziellen, vom Normalfall abweichenden Umstände bzw. objektiven 

Besonderheiten (wie z.B. die Lage und Form der Parzelle, Beschaffenheit des Baugrundes, 

Art des Bauvorhabens, technische Besonderheiten der Nutzung22) zu erblicken, welche die 

Überschreitung der Gebäudelänge und -breite sowie der zulässigen Anzahl Vollgeschosse 

rechtfertigen könnte. Von einem besonders gelagerten Einzelfall oder von "besonderen 

Verhältnissen“ kann entsprechend nicht gesprochen werden. Gleiches lässt sich auch für 

die notwendigen Ausnahmen hinsichtlich der Überschreitung des Grenz- und 

Gebäudeabstands sowie des durch eine Baulinie festgelegten Strassenabstands sagen. 

e) Zu beachten ist vorliegend schliesslich, dass das Mass der Abweichungen – vorab 

aufgrund der Anrechenbarkeit des westseitigen Bauteils – massiv ist und sehr viel weiter 

geht als von der Vorinstanz angenommen. 

f) Insgesamt liegen also keine besonderen Verhältnisse im Sinne von Art. 26 BauG vor, 

welche die zahlreichen Überschreitungen des kommunalen Rechts rechtfertigen könnten. 

Das Vorliegen besonderer Verhältnisse ist unverzichtbare Grundlage für die Gewährung 

einer Ausnahme im Sinne von Art. 26 BauG. Die beiden anderen Voraussetzungen (keine 

Beeinträchtigung öffentlicher Interessen, keine Verletzung wesentlicher nachbarlicher 

Interessen) müssen daher nicht mehr geprüft werden.23 

6. Zusammenfassung und Kosten

a) Zusammenfassend weicht das umstrittene Bauvorhaben auch nach Einreichung der 

Projektänderung im Beschwerdeverfahren in mehrfacher Sicht vom kommunalen Recht ab. 

Die Voraussetzungen für die Erteilung der notwendigen Ausnahmebewilligungen nach 

Art. 26 BauG sind nicht erfüllt. Damit ist die Beschwerde gutzuheissen. Der vorinstanzliche 

Entscheid ist aufzuheben und dem Vorhaben ist der Bauabschlag zu erteilen.   

Bei diesem Ausgang erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführenden 

einzugehen. Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten schliesslich anhand der 

zur Verfügung stehenden Akten und Pläne genügend überprüft bzw. festgestellt werden. 

Auf die weiteren, von den Parteien beantragten Beweismittel (Beschwerdeführende: 

22 Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 26/27 N. 5a.
23 Daniel Gallina, Die Ausnahme bestätigt die Regel, in KPG-Bulletin 2002 S. 52.

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Augenschein, Gutachten OLK; Beschwerdegegner: Stellungnahme Denkmalpflege, 

Augenschein) kann daher verzichtet werden, da von diesen Beweismitteln keine neuen 

relevanten Erkenntnisse zu erwarten waren.

b) Im Rahmen der Stellungnahme vom 12. November 2014 wiesen die 

Beschwerdeführenden darauf hin, dass der Beschwerdegegner trotz fehlender Rechtskraft 

des angefochtenen Entscheids die sechs bestehenden Hochstämmerbäume in der 

Zwischenzeit widerrechtlicherweise gefällt habe. Der Beschwerdegegner bestreitet dies mit 

Schreiben vom 19. November 2014. Es ist Sache der Stadt Bern als zuständige 

Baupolizeibehörde, einem allfälligen Vergehen nachzugehen und – falls erforderlich – die 

notwendigen Schritte einzuleiten.   

c) Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für 

besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren 

erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache 

wird eine Pauschalgebühr von Fr. 200.00 bis Fr. 4'000.00 je Beschwerde erhoben (Art. 19 

Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV24). Die Pauschale wird insgesamt festgelegt auf 

Fr. 2’000.00.

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der 

Beschwerdegegner, weshalb ihm die Verfahrenskosten von Fr. 2’000.00 aufzuerlegen sind 

(Art. 108 Abs. 1 VRPG).

d) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von 

Fr. 11'876.25 hat in jedem Fall der Beschwerdegegner als Baugesuchsteller zu tragen 

(Art. 52 Abs. 1 BewD).

e) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 

nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 

oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 

gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). 

24 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).

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Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden 

Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Kostennote des Anwalts der Beschwerdeführenden 

beläuft sich auf Fr. 9'167.05 (Honorar Fr. 8'038.00, Auslagen Fr. 450.00, Mehrwertsteuer 

Fr. 679.05). 

Nach Art. 11 Abs. 1 PKV25 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen 

Beschwerdeverfahren Fr. 400.00 bis Fr. 11'800.00 pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs 

bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie 

der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 

KAG26). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als knapp durchschnittlich zu 

werten, da die Beschwerdeführenden nach der Beschwerde noch zur Projektänderung 

Stellung nehmen mussten; ein Beweisverfahren wurde jedoch nicht durchgeführt. 

Angesichts der Baukosten gemäss Baugesuch von rund Fr. 2’000'000.00 und den 

umstrittenen Rechtsfragen sind die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des 

Prozesses insgesamt als durchschnittlich einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von 

Fr. 6'000.00 als angemessen. Der Beschwerdegegner hat somit den 

Beschwerdeführenden Parteikosten im Umfang von Fr. 6'966.00 (Honorar Fr. 6'000.00, 

Auslagen Fr. 450.00, Mehrwertsteuer Fr. 516.00) zu ersetzen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid der Stadt Bern vom 

17. Juli 2014 wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 23. Februar 2012 mit 

Projektänderung vom 18. September 2014 wird der Bauabschlag erteilt.

2. a) Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.00 werden dem Beschwerdegegner zur 

Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 

in Rechtskraft erwachsen ist.

25 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung; 
PKV; BSG 168.811).
26 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)

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b) Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 11'876.25 

werden dem Beschwerdegegner zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser 

Kosten ist die Stadt Bern zuständig.

3. Der Beschwerdegegner hat den Beschwerdeführenden die Parteikosten im Betrag 

von Fr. 6'966.00 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben

- Herrn Rechtsanwalt G.________, als Gerichtsurkunde

- Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, als Gerichtsurkunde

- Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland, zur Kenntnis

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

B. Egger-Jenzer,

Regierungspräsidentin

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