# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6aaee9ce-16b2-5e40-b720-1d9258abe492
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-12
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 12.12.2023 R 2023 7
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2023-7_2023-12-12.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 23 6 und R 23 7

5. Kammer 

Vorsitz Brun

RichterIn Audétat und Pedretti

Aktuar Ott

URTEIL

vom 12. Dezember 2023

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

StWEG A._____, Haus N._____, 

und

C._____ und C.A._____,  

D._____, 

E._____, 

F._____ und F.A._____, 

G._____, 

alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, 

Beschwerdeführer 1 (Verfahren R 23 6)

sowie

StWEG A._____, Haus H._____, 

- 2 -

und

I._____, 

J._____,  

K._____, 

L._____, 

alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, 

Beschwerdeführer 2 (Verfahren R 23 7)

gegen

Gemeinde M._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, 

Beschwerdegegnerin

betreffend Baubewilligungen

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I. Sachverhalt:

1. Im Jahre 2016 bewilligte der Gemeindevorstand M._____ sowohl beim 

Haus N._____ (Verfahren R 23 6; Parzelle 1393) als auch beim Haus 

H._____ (Verfahren R 23 7; Parzelle 1392) im Rahmen einer 

Projektänderung unter Auflagen einen unbeheizten Wintergarten. 

Auflageweise wurde jeweils verfügt, dass die Fensterfront nur in 

Einfachverglasung ausgeführt werden dürfe. Zudem sei unter anderem 

der unbeheizte Wintergarten beim Grundbuchamt als Nebennutzfläche 

anzumerken. Dies damit die Wintergartenflächen nicht der Hauptnutz- 

bzw. der anrechenbaren Geschossfläche zugeordnet werden mussten.

2. Entgegen der Auflagen wurde bei den erwähnten Wintergärten – nach 

Angaben der Beschwerdeführer aus bauphysikalischen Gründen – eine 

Zweifachverglasung eingebaut und der Raum zur Vermeidung von 

Kondenswasser- und Schimmelbildung mit einer Innendämmung 

versehen.

3. Anlässlich einer Bauabnahmekontrolle im Jahre 2018 wurde bei beiden 

Wintergärten insbesondere die im Widerspruch zur jeweils verfügten 

Auflage stehende Zweifachverglasung festgestellt. In der Folge forderte 

die Gemeinde die Bauherrschaften auf, sich zu den verschiedenen 

Abweichungen von der Baubewilligung, namentlich auch den 

Wintergärten, zu äussern. In der Stellungnahme vom 19. September 2018 

hielt der Architekt bzw. Planverfasser der Häuser N._____ und H._____ 

(Parzellen 1393 und 1392) zu Haus B (Parzelle 1392) fest, der 

Wintergarten sei mit einer Isolierverglasung ausgeführt worden, damit der 

Raum ganzjährig bauphysikalisch einwandfrei funktioniere. Die 

Aussenwände und die Decke sowie der Boden seien gedämmt, so dass 

keine Tauwasserbildung in diesem im Erdbereich befindlichen 

Gebäudeteil entstehen könne. Somit sei Schimmel und Feuchte 

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ausgeschlossen. Damit der Wärmedämmperimeter auch im 

Glas/Fensterteil bauphysikalisch entsprechend funktioniere, sei die 

Verglasung nach Rücksprache mit einem Bauphysiker in der vorliegenden 

Ausführung erfolgt. Eine Einfachverglasung hätte mit Sicherheit 

Bauschäden nach sich gezogen. Der Wintergarten nutze die Passive 

Sonnenenergie und sei in der vorliegenden Ausführung eine gute 

"Wärmefalle" für die angrenzenden Wohnräume, was ganz im Sinne des 

Energiegesetzes sei. Den kantonalen Vorschriften liessen sich keine 

Vorschriften über die Verglasung von Wintergärten entnehmen und es 

bestünden auch keine Vorschriften betreffend die Dämmung von nicht AZ-

pflichtigen Räumen. Für die (Ansicht der) Fassade sei kein "Schaden" 

entstanden, da eine Isolierverglasung im Vergleich zu einer 

Einfachverglasung keinen massgeblichen Unterschied bewirke.

4. Im Rahmen der später seitens der Gemeinde M._____ verlangten 

nachträglichen (Projektänderungs-)Baugesuche (Bauprojekt Nr. 22/22 

[Parzellen 1393 und 1394; Haus N._____; Verfahren R 23 6] und 

Nr. 21/22 [Parzelle 1392; Haus H._____; Verfahren R 23 7]) entschied der 

Gemeindevorstand der Gemeinde M._____ als Baubehörde jeweils am 

14. Dezember 2022, dass nur gewisse Punkte aus den revidierten Plänen 

bzw. dem Baugesuch (nachträglich) bewilligt werden könnten. 

Insbesondere nicht bewilligt wurden im Erdgeschoss der jeweiligen 

Bauten die mit Dreifachverglasung (recte Zweifachverglasung) isolierten, 

als Wintergarten benannten Bereiche mit Flächen im Umfang von 21 m2 

(Parzelle 1393) bzw. 15 m2 (Parzelle 1392) als Wohnraum. Die 

Nichtbewilligung wurde im Ergebnis damit begründet, dass diese Flächen 

der Wintergärten in der erstellten Ausführung – nebst weiteren 

anrechenbaren Flächen – der wohnlichen Hauptnutzung zuzurechnen 

seien, wofür aber die erforderliche Nutzungsbefugnis infolge der 

höchstzulässigen anrechenbaren Geschossfläche bzw. HNF fehle.

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5. Gegen die Baubewilligungsentscheide vom 14. Dezember 2022 erhoben 

am 30. Januar 2023 mit separaten Eingaben die StWEG A._____, Haus 

N._____ und die an der Parzelle 1393 berechtigten Stockwerkeigentümer 

C._____ und C.A._____ (Stockwerkeigentumseinheit [StWE-Nr.] 51086), 

D._____ und E._____ (StWE-Nr. 51087), F._____ und F.A._____ (StWE-

Nr. 51088), G._____ (StWE-Nr. 51089); alle nachfolgend 

Beschwerdeführer 1 genannt) sowie die StWEG A._____, Haus H._____ 

und die an der Parzelle 1392 berechtigten Stockwerkeigentümer I._____ 

(StWE-Nr. 51075), J._____ (StWE-Nr. 51076), K._____ (StWE-

Nr. 51077), L._____ (StWE-Nr. 51078); alle nachfolgend 

Beschwerdeführer 2 genannt) Beschwerde. Sie verlangten jeweils die 

Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die Rückweisung der 

Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz. Dies unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge, letztere zuzüglich 7.7 % MWST, für die 

Beschwerdeverfahren zu Lasten der Gemeinde M._____.

6. Die Gemeinde M._____ beantragte in ihrer beide Verfahren betreffenden 

Vernehmlassung vom 9. März 2023 die Abweisung der Beschwerden 

unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge. In 

Verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte sie die Vereinigung der 

Verfahren R 23 6 und R 23 7. Eventualiter, sei das Verfahren R 23 7 zu 

sistieren, bis das Verwaltungsgerichtsurteil im Verfahren R 23 6 

rechtskräftig sei.

7. Die Beschwerdeführer replizierten am 4. Mai 2023 mit unveränderten 

Rechtsbegehren.

8. Die Beschwerdegegnerin duplizierte am 12. Juni 2023 ebenfalls mit 

unveränderten Rechtsbegehren.

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9. Mit Eingabe vom 23. Juni 2023 reichte der Rechtsvertreter der 

Beschwerdeführer aufforderungsgemäss die Honorarnote ein und 

äusserte sich punktuell noch zur beschwerdegegnerischen Duplik.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die 

angefochtenen Entscheide vom 14. Dezember 2022 sowie die weiteren 

Akten, wird, sofern erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen 

eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Vorliegend sind zwei Entscheide des Gemeindevorstandes M._____ als 

Baubehörde im Sinne von Art. 85 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für 

den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) sowie Art. 6 des 

kommunalen Baugesetzes (BG) angefochten. Darin wurden die 

nachträglich eingereichten Projektänderungsgesuche betreffend die 

Parzellen 1392 und 1393/1394 teilweise abgewiesen. Dabei handelt es 

sich um Entscheide einer Gemeinde welche nicht bei einer anderen 

Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder 

eidgenössischem Recht endgültig sind (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100] und 

Art. 119 Abs. 1 BG). Beide Entscheide schliessen das vorinstanzliche 

Verfahren ab und wurden namentlich auch nicht unter aufschiebenden 

Bedingungen erlassen (vgl. BGE 149 II 170 E.1.6 ff.; Urteil des 

Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 21 108 vom 

3. Oktober 2023 E.1 und 9), bzw. sie enthalten auch keinen anderen 

Anhaltspunkt für einen blossen Zwischenentscheid im Sinne von Art. 49 

Abs. 4 VRG. Somit ist das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 

örtlich und sachlich zuständig und die Anfechtung der beiden Entscheide 

im jetzigen Zeitpunkt zulässig.

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1.2. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer erhob die beiden Beschwerden 

vom 30. Januar 2023 jeweils explizit sowohl im Namen der beiden 

Stockwerkeigentümergemeinschaften als auch der jeweiligen an den 

Parzellen 1392 und 1393 berechtigten Stockwerkeigentümer. Dies weil 

unklar sei, ob in den Bauentscheiden zu Recht die jeweiligen 

Stockwerkeigentümergemeinschaften als Bauherrschaften aufgeführt 

worden seien. Denn die von der Bewilligung betroffenen Gebäudeteile 

seien im Wesentlichen zu Sonderrecht zugewiesen. Weiter sei fraglich, ob 

die Baubewilligungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft haben 

eröffnet werden können. Bauherrschaft und Grundeigentümer seien die 

einzelnen Stockwerkeigentümer. Dazu ist zu bemerken, dass gemäss 

Mitteilungsdispositiv die angefochtenen Entscheide vom 14. Dezember 

2022 sowohl der jeweiligen Stockwerkeigentümerverwaltung als auch den 

einzelnen Stockwerkeigentümern mitgeteilt wurden (Akten der 

Beschwerdeführer im Verfahren R 23 6 [R 23 6 Bf-act.] 1 und Akten der 

Beschwerdeführer im Verfahren R 23 7 [R 23 7 Bf-act.] 1, jeweils S. 2). 

Betrifft ein Bauvorhaben gemeinschaftliche Bestandteile im Sinne von 

Art. 712b Abs. 2 und 3 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; 

SR 210), ist dazu unter Vorbehalt gewöhnlicher Verwaltungshandlungen 

im Sinne von Art. 647a Abs. 1 ZGB und dringlicher Massnahmen im Sinne 

von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB ein zustimmender Beschluss der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft (mit dem nötigen Quorum) erforderlich 

(Urteil des Bundesgerichts 1C_432/2021 vom 27. Juli 2022 E.3.1.3 m.H.a. 

BGE 147 III 553 E.5.2). Fehlt eine solche Zustimmung für Änderungen an 

gemeinschaftlichen Teilen, darf die Baubehörde nach der Rechtsprechung 

davon ausgehen, dass eine Baugesuchstellerin zivilrechtlich offensichtlich 

nicht bauberechtigt ist (Urteile des Bundesgerichts 1C_432/2021 vom 

27. Juli 2022 E.3.1.3 und 1C_116/2013 vom 11. Oktober 2013 E.5.2; 

PVG 1982 Nr. 23). Die fraglichen Verglasungen der Wintergärten auf den 

Parzellen 1392 und 1393 befinden sich zwar einerseits sichtbar in den 

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Fassaden bzw. im Bereich der Balkone der beiden Gebäude (vgl. zur 

Tangierung von gemeinschaftlichen Bauteilen bei baulichen Massnahmen 

im Zusammenhang mit Balkonen: Luzerner Gerichts- und 

Verwaltungsentscheide [LGVE] 2019 IV Nr. 8 E.2.3.3). Andererseits hängt 

das Erscheinungsbild der Baute hinsichtlich der Materialisierung dieser 

Fensterfront (Einfach- oder Zweifachglas) tendenziell nicht erheblich 

davon ab. Die Qualifikation als gemeinschaftliche Bestandteile ist aber 

auch nicht auf den ersten Blick eindeutig oder offensichtlich (vgl. VGU 

R 11 3 vom 17. Mai 2011 E.2). Einer Stockwerkeigentümergemeinschaft 

kommt zwar keine eigene Rechtspersönlichkeit zu, sie ist aber im Rahmen 

ihrer (gemeinschaftlichen) Verwaltungstätigkeit immerhin (beschränkt) 

prozessfähig. Die Berechtigung der Gemeinschaft zum Auftreten in 

eigenem Namen wird in der Lehre unter anderem für 

raumplanungsrechtliche Verfahren in gewissen Konstellation bejaht (siehe 

BGE 142 III 551 E.2.2 f.; Urteile des Bundesgerichts 1C_500/2018 vom 

5. August 2019 E.1, 1C_234/2012 vom 29. August 2012 E.2.1 und 

1C_126/2008 vom 17. November 2008 E.1; WERMERLINGER, Das 

Stockwerkeigentum, SVIT-Kommentar [nachfolgend SVIT-Komm], 

3. Aufl., Zürich/Genf 2023, Art. 712l Rz. 160 ff., 174, 193 und 214 sowie 

Art. 712t Rz. 72 f., 103 und 108; WERMELINGER, Das Stockwerkeigentum, 

Art. 712a-712t ZGB, Zürcher Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht 

[nachfolgend ZK-Stockwerkeigentum], 2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2019, 

Art. 712l Rz. 124 ff. sowie Art. 712t Rz. 45; BÖSCH, in: 

HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar zum ZGB, Zivilrecht II 

[nachfolgend BSK ZGB II], 5. Aufl., Basel 2015, Art. 712l Rz. 7 ff.). Wird 

(nur) im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft, vertreten durch 

ihre Verwaltung und allenfalls wiedervertreten durch einen mandatierten 

Rechtsvertreter, ein verwaltungsgerichtliches Verfahren in einer 

raumplanungsrechtlichen Angelegenheit eingeleitet, setzte dies gemäss 

Art. 712t Abs. 2 ZGB an sich eine spezifische 

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Prozessführungsermächtigung bzw. einen solchen Beschluss durch die 

Stockwerkeigentümergemeinschaft voraus (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

1C_202/2020 vom 17. Februar 2021 E.1 m.H.a BGE 114 II 310 E.2 und 

5A_913/2012 vom 24. September 2013 E.5.2.1 f.; Urteile des 

Bundesgerichts 1C_307/2012 vom 15. November 2012 E.1.4, 

1C_126/2008 vom 17. November 2008 E.1 und 1P.237/2001 vom 12. Juli 

2001 E.2a f.; PVG 2007 Nr. 36; Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] 

R 22 10 vom 7. Juni 2022 E.1.2, R 16 41 vom 15. November 2016 E.1b 

und R 15 40 vom 12. November 2015 E.1b f.; LGVE 2005 II Nr. 45; 

WERMELINGER, SVIT-Kommentar, Art. 712t Rz. 74 ff., WERMELINGER, ZK-

Stockwerkeigentum, Art. 712l Rz. 131 ff. sowie Art. 712t Rz. 45 f. und 54 

ff.; BÖSCH, in: HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], BSK ZGB II, Art. 712l Rz. 13 

und Art. 712t Rz. 6). Vorliegend ist festzustellen, dass nach Angaben des 

Rechtsvertreters der Beschwerdeführer sämtliche Stockwerkeigentümer 

der betroffenen Parzellen 1392 und 1393 ihn mittels auf Januar/Februar 

2023 datierenden Vollmachten für das vorliegende Verfahren mandatiert 

haben (siehe R 23 6 Bf-act. V1 ff. und R 23 7 Bf-act. V1 ff.). Die primär 

fraglichen Wintergärten auf den Parzellen 1392 und 1393 gehören 

aufgrund ihrer Lage jeweils im EG und gemäss den 

beschwerdeführerischen Angaben zu den Stockwerkeigentumseinheiten 

51075 (Parzelle 1392) und 51086 (Parzelle 1393). Die Vollmachten der 

(damaligen) Stockwerkeigentümer der Parzelle 1392 liegen vollständig 

vor (R 23 7 Bf-act. V1 ff.) und betreffend die Parzelle 1393 jedenfalls 

diejenigen der Stockwerkeigentumseinheit 51086 (R 23 7 Bf-act. V1). 

Insoweit ist davon auszugehen, dass sich die jeweiligen Mitglieder der 

beiden Stockwerkeigentümergemeinschaften gemeinschaftlich für die 

Anfechtung der Entscheide entschieden haben. Namentlich die 

(damaligen) Stockwerkeigentümer, denen die Bereiche der Wintergärten 

zugeordnet sind, haben in Bezug auf deren Nutzung ein persönliches und 

die Stockwerkeigentümergemeinschaften hinsichtlich der – infolge 

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bautechnischen bzw. bauphysikalischen Gegebenheiten – behaupteten 

erforderlichen Wärmedämmung zur Vermeidung von potenziellen 

Schäden auch an (potenziellen) gemeinschaftlichen Bestandteilen der 

Liegenschaften ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder 

Änderung der angefochtenen Entscheide (Art. 50 VRG). Damit sind die 

erhobenen Rügen in jedem Fall materiell zu prüfen (vgl. Urteile des 

Bundesgerichts 1C_202/2020 vom 17. Februar 2021 E.1 und 1P.237/2001 

vom 12. Juli 2001 E.2a f.).

1.3. Die Beschwerden wurden ausserdem frist- und formgerecht eingereicht 

(Art. 38 f. und 52 VRG). Somit ist auf diese einzutreten.

1.4. Die Verfahren R 23 6 und R 23 7 wurden am 25. April 2023 vereinigt, 

womit diese mit vorliegendem Urteil in der ordentlichen Besetzung gemäss 

Art. 43 Abs. 1 VRG gemeinsam erledigt werden.

2. Aufgrund der Rechtsbegehren und den Ausführungen in den 

Beschwerden vom 30. Januar 2023 ist vorliegend strittig, ob die 

Beschwerdegegnerin die Flächen der im EG gelegenen Wintergärten auf 

den Parzellen 1392 und 1393 namentlich infolge einer auflagewidrigen 

Ausführung der Fensterfronten in Zweifachverglasung zu Recht als 

anrechenbare Geschossfläche beurteilt und somit die nachträglichen 

Baugesuche teilweise nicht bewilligt hat.

2.1. Die Beschwerdeführer machen in ihren Beschwerden vom 30. Januar 

2023 und der Replik vom 4. Mai 2023 im Wesentlichen geltend, die 

Ausführungsvariante der Zweifachverglasung sei während der Erstellung 

gewählt worden, um das bauphysikalisch problemlose Funktionieren des 

Raumes zu gewährleisten. Zur Verhinderung von Tauwasserbildung seien 

die Wände einfach gedämmt worden. Diese Wände wie auch die Fenster 

wiesen aber einen U-Wert auf, der für einen beheizten Raum gemäss 

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Energiegesetz ungenügend sei. Die Wintergärten lägen ausserhalb des 

Dämmperimeters und der Energiebezugsfläche gemäss 

Energienachweis. Zudem sei die Türe vom Wintergarten zum Wohnraum 

als Klimatüre (Aussentüre) ausgeführt. Die Dämmung sei insbesondere 

nötig, um Schimmel und Feuchte in diesem unterirdisch gelegenen 

Gebäudeteil ausschliessen zu können. Die Ausführung in einer 

Zweifachverglasung, was heute nicht der Norm für Verglasungen von 

Wohnräumen entspreche (seit mehr als 10 Jahren gelte die 

Dreifachverglasung als Standard und sie müsse seit dem neuen 

Energiegesetz zwingend eingebaut werden), sei nach Rücksprache und 

mit Empfehlung des Bauphysikers erfolgt. Die Problematik bestehe darin, 

dass ein Wintergarten mit einer Einfachverglasung insbesondere, wenn er 

über einen direkten Zugang von einem Wohnraum verfüge, beim Öffnen 

der Türe infolge der warmen Luft – welche eine hohe (absolute) 

Luftfeuchtigkeit aufweise – sofort beschlagen würde, was zu 

Feuchtigkeitsproblemen bei den Fenstern führen würde. Dies könne nur 

mit einem höheren U-Wert, das heisst mindestens einer 

Zweifachverglasung verhindert werden. Bei einem Wohngebäude seien 

nicht beheizte Räume unabhängig von der Art der Verglasung nicht zur 

anrechenbaren Geschossfläche (aGF) zu zählen, da sich die 

Nutzungsmöglichkeiten nur an sonnigen Tagen wesentlich von einer 

Nutzung eines Balkons unterscheiden. Die Frage der Verglasung habe 

darauf nur insofern einen Einfluss, als dass bei einem besseren U-Wert 

der Zweifachverglasung ein unmittelbares Beschlagen der Fenster beim 

Öffnen des Zuganges aus dem Wohnraum verhindert werde. In diesem 

Sinne sei die unterschiedliche Qualifizierung eines Wintergartens mit 

Zweifachverglasung und eines solchen mit Einfachverglasung sachlich 

nicht gerechtfertigt und auch nicht nachvollziehbar. Die 

Zweifachverglasung führe nicht zu klimatischen Bedingungen, die eine 

eigentliche Wohnnutzung ermöglichen würden. Ohne eine Heizung sei 

- 12 -

dies nicht möglich. Gemäss Messungen des Bauphysikers B._____ vom 

Dezember 2022/Januar 2023 sei der Wintergarten nicht beheizt und der 

Temperaturverlauf folge auch mit der Zweifachverglasung im 

Wesentlichen der Aussentemperatur. In der Messperiode habe die 

durchschnittliche Temperatur 7°C betragen bei einer durchschnittlichen 

Aussentemperatur von knapp 6.4°C. Die Höchsttemperatur im 

Wintergarten habe 10.7°C betragen, die Höchsttemperatur im 

Aussenbereich 12.9°C. Dies zeige, dass auch mit der Zweifachverglasung 

kein wesentlicher Heizeffekt feststellbar sei. Ohne eine Beheizung sei 

somit eine Wohnnutzung auch mit der Zweifachverglasung 

ausgeschlossen. Auch mit einer Zweifachverglasung wären zudem die im 

Zeitpunkt der Erstellung des Gebäudes gesetzlich vorgeschriebenen 

Werte nicht erreicht worden. Eine Bewilligung für einen beheizten 

Wohnraum hätte gar nicht erteilt werden dürfen. Schliesslich könne auch 

mit einer Einfachverglasung eine Umgehung des Verbotes der Nutzung zu 

Wohnzwecken nicht ausgeschlossen werden. Mit einem entsprechenden 

Heizaufwand könne auch ein mit einer Einfachverglasung versehener 

Raum auf eine für eine Wohnnutzung nötige Temperatur gebracht werden. 

Der Kontrollaufwand sei zudem gleich gross, ob Isolierverglasungen 

verboten werden oder nicht, da die Beheizung trotzdem möglich sei. Die 

Auflage der Einfachverglasung sei kein taugliches Mittel, um die 

unerlaubte Beheizung und die Nutzung zu Wohnzwecken zu verhindern. 

2.2. Gemäss der Beschwerdegegnerin sind Flächen eher der Wohnnutzung 

als der Nebennutzung zuzuweisen, wo aufgrund der Zugänglichkeit von 

den Wohnräumen aus und mittels geringem Aufwand geheizt werden 

könne, etwa mittels eines Elektro- oder Gasofens. Für die Zuordnung sei 

aber nicht allein auf das Kriterium der Heizbarkeit abzustellen. So sei 

einem typischen Wintergarten eigen, dass die Mehrheit der Aussenwände 

bzw. Aussenhülle und das Dach aus Glas und zwar aus unisoliertem Glas 

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bestünden. Werde eine Fläche mehrheitlich von Mauerwerk umfasst, 

weise gegen aussen nur Isolierglas auf und werde über die Wohnung 

erschlossen, sei sie funktionell der Wohnnutzung zuzuweisen bzw. bilde 

sie eine Wohnraumerweiterung. Keine Rolle spiele, dass ein nicht 

isoliertes Glas beim Öffnen der Wohnungstüre und bestimmten 

Temperaturverhältnissen beschlage. Durch ein einfaches Mittel, wie sie 

Wintergärten eigen seien, etwa durch das Öffnen eines Fensters, dürfte 

das Beschlagen weitgehend vermieden werden. Bei mit Isolierglas 

versehenen Balkonen oder Wohnräumen vorgelagerten Gebäudeteilen 

sei die Erweiterung des dahinterliegenden Wohnraumes naheliegender 

als bei vorgelagerten Gebäudeteilen, die nur teilweise verglast oder nur 

mit einem einfachen Glasfenster von der Aussenwelt abgegrenzt seien. 

Darin unterscheide sich ein nicht von Isolationsfenstern ummantelter 

Balkon von einem Balkon, der eben mit Isolierglas von der Aussenwelt 

geschützt sei. Die Baubehörde habe in ihrer Praxis zu Art. 16 BG deshalb 

Wintergärten dann nicht zur aGF gezählt, wenn die Fläche einerseits 

unbeheizt und andererseits nicht durch Isolierglas von der Aussenwelt, 

sprich Aussentemperatur, abgeschirmt sei. Werde ein Wintergarten mit 

einfachem Glas ummantelt, sei eine wohnliche Nutzung über das ganze 

Jahr praktisch ausgeschlossen. Eine unzulässige Erweiterung des 

Wohnraumes bzw. der Wohnflächen werde damit praktisch unterbunden. 

Ganz abgesehen davon wäre es der Baubehörde gar nicht möglich, eine 

Nutzung der Wintergärten über das Jahr zu prüfen. Wolle die 

Bauherrschaft Wintergärten nicht der Hauptnutzfläche (HNF) angerechnet 

haben, werde einer Umgehung der Vorschriften über die zulässige 

Ausnützung mit dem Verbot von Isolierglas wirkungsvoll entgegengewirkt. 

Dieser Praxis habe die Baubehörde mit Auflagen in der Baubewilligung 

von 2016 nachgelebt. Die Bauherrschaft habe damals diese Auflage nicht 

angefochten, in der Folge aber abweichend von der erteilten 

Baubewilligung und in Missachtung der Auflage das Werk erstellt. 

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Duplicando führt die Beschwerdegegnerin namentlich noch an, dass 

unabhängig davon, ob es sich um Hobbyräume, verglaste Balkone, 

Wintergärten und dergleichen handle, diese Flächen aufgrund der 

baulichen Ausführung regelmässig der HNF zugeordnet würden. Gerade 

bei sogenannten Wintergärten stelle die Gemeinde regelmässig darauf ab, 

ob Isolierglas verwendet werde. Nicht beachtlich sei, ob sich diese Fläche 

ausserhalb der isolierten Gebäudehülle gemäss heute geltender 

Energiegesetzgebung befinde. Eigne sich die Fläche objektiv, eben mit 

Isolierglas versehen, einfach begehbar etc. für eine wohnliche Nutzung, 

schlage die Gemeinde die Fläche der HNF zu. Unbeachtlich sei die 

Angabe der Bauherrschaft in den Baugesuchunterlagen. Sei objektiv 

erstellt, dass die Fläche wohnlich genutzt werden könne, sei sie 

anzurechnen. Gerade mit Blick auf die Zweitwohnungsgesetzgebung bzw. 

die Flächenermittlung altrechtlicher Wohnungen und die Zulässigkeit von 

Flächenerweiterungen sei es für die Gemeinde wichtig, nicht allein auf 

Behauptungen und Bezeichnungen der Bauherrschaften, sondern auf 

objektive Kriterien abzustellen. Nebst der Verglasung bildeten objektive 

Kriterien die Zugänglichkeit der Fläche, der funktionale Anschluss an das 

Wohnzimmer, der Bodenbelag, die Einfachheit, den Raum beheizen zu 

können und dergleichen. Im vorliegenden Fall sprächen nicht nur die 

Verwendung von Isolierglas, sondern auch die einfache Begehbarkeit, die 

funktionale Einbindung an das Wohnzimmer und die Einbindung in die 

gemauerten Fassadenbestandteile für den Einbezug in die HNF.

2.3. Die Beschwerdeführer bemerkten in ihrer (gemeinsamen) Eingabe vom 

23. Juni 2023 dazu, dass die Beschwerdegegnerin die heute bestehenden 

Räume einzig mit der Auflage einer Einfachverglasung bewilligt habe. 

Weitere Auflagen im Sinne der erwähnten objektiven Kriterien seien nicht 

verfügt worden. Es sei nicht sachgerecht an einer Einfachverglasung 

festzuhalten, weil eine Wohnnutzung auch mit der ausgeführten 

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Zweifachverglasung im Winter nur unter den gleichen eingeschränkten 

Bedingungen möglich sei, womit dieses Kriterium als sachfremd zu 

qualifizieren sei.

2.4. Art. 15 f. BG legen als Zonenvorschriften bzw. Regelbauweise und zur 

Begrenzung des Masses der Nutzung gestützt auf Art. 24 f. KRG in der 

fraglichen Wohnzone 2 (W2) insbesondere eine Geschossflächenziffer 

(GFZ) von 0.4 als Nutzungsziffer fest. Der Begriff der GFZ ist eine 

Nutzungsziffer, welche in der Interkantonalen Vereinbarung über die 

Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) vom 22. September 2005 im 

Anhang 1 unter Ziffer 8.2 wie folgt definiert wird: Die GFZ (gemäss IVHB) 

ist das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen (GF) zur 

anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF). Dabei besteht die Summe 

aller Geschossflächen aus den Hauptnutzflächen (HNF), den 

Nebennutzflächen (NNF), den Verkehrsflächen (VF), den 

Konstruktionsflächen (KF) und den Funktionsflächen (FF) im Sinne der 

SIA-Norm 416 (2003) "Flächen und Volumen von Gebäuden" (vgl. IVHB-

Erläuterung vom 3. September 2013, S. 19). Nicht angerechnet werden 

bloss Flächen, deren lichte Höhe unter einem vom Gesetzgeber 

vorgegebenen Mindestmass liegen. Der Kanton Graubünden trat der IVHB 

mit Regierungsbeschluss RB-Nr. 593 vom 23. Mai 2006 per 26. November 

2010 bei (VGU R 21 47 vom 13. September 2022 E.4.2). Gemäss Art. 2 

Abs. 2 IVHB darf die (kantonale) Gesetzgebung nicht durch Baubegriffe 

und Messweisen ergänzt werden, welche den vereinheitlichten 

Regelungsgegenständen widersprechen. Art. 16 Abs. 1 BG definiert die 

GFZ demgegenüber als Verhältnis der Summe der anrechenbaren 

Geschossflächen (aGF) der Gebäude und der aGSF. Als aGF gilt unter 

Vorbehalt von Art. 16 Abs. 4 ff. BG die Summe der HNF, VF und KF in 

Hauptbauten. Damit definierte die Beschwerdegegnerin in ihrem BG, 

welches am 25. August 2009 von der Gemeindeversammlung 

- 16 -

beschlossen und am 4. Mai 2010 von der Regierung des Kantons 

Graubünden genehmigt wurde (Prot.-Nr. 402/2010), eine von der 

Definition in der IVHB abweichende GFZ. Art. 36 Abs. 1 der 

Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; 

BR 801.110) bestimmt in der ab dem 1. Oktober 2011 in Kraft stehenden 

Fassung, dass die Gemeinden ihre Baugesetze der IVHB anzupassen 

haben. Die Anpassungen sind sinngemäss innert der Frist von Art. 107 

Abs. 1 KRG vorzunehmen. Bis zur Anpassung richten sich die Begriffe und 

Messweisen nach den geltenden kommunalen Baugesetzen. Mit 

Regierungsbeschluss vom 1. Juni 2021 (RB 517/2021) wurde für alle 

säumigen Gemeinden eine generelle Fristverlängerung für die 

Anpassungen der kommunalen Baugesetze an die IVHB statuiert, damit 

diese im Rahmen der ohnehin laufenden RPG1-bedingten 

Ortsplanungsrevisionen integriert werden können. Vom T.1._____ bis 

T.2._____ fand die öffentliche Mitwirkungsauflage für die Gesamtrevision 

der Nutzungsplanung M._____ statt (siehe 

https://www.kantonsamtsblatt.gr.ch/...). Angesichts der laufenden 

Ortsplanungsrevision (inkl. Baugesetz) sowie auch der Lehrmeinung von 

GRIFFEL gilt somit für die Gemeinde M._____ weiterhin die Definition der 

GFZ gemäss Art. 16 Abs. 1 ff. BG (siehe zum Ganzen: VGU R 22 104 vom 

22. August 2023 E.3 ff.; GRIFFEL, Harmonisierung der Baubegriffe – ein 

Schlag ins Wasser, in AJP 10/2018 S. 1222 ff.). Insofern geht es bei der 

vorliegenden Fragestellung im Wesentlichen um die Anwendung von 

kommunalem Recht, wo der Beschwerdegegnerin 

rechtsprechungsgemäss ein geschützter Beurteilungsspielraum zukommt 

(vgl. BGE 128 I 3 E.2b und 118 IA 446 E.3c; Urteile des Bundesgerichts 

1C_172/2020 vom 24. März 2021 und 1C_173/2020 vom 24. März 2021, 

jeweils E.3.3 sowie 1C_163/2015 vom 10. November 2015 E.3.1; VGU 

R 22 10 vom 7. Juni 2022 E.2.2). Auch wenn sich die Überprüfung von 

kommunalen Entscheiden – jedenfalls im Anwendungsbereich von Art. 33 

- 17 -

Abs. 3 lit. b RPG (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts 1C_682/2017 vom 

11. September 2018 E.6.2 und VGU R 22 10 vom 7. Juni 2022 E.2.3) – 

durch die (einzige) kantonale Rechtsmittelinstanz nicht auf eine blosse 

Willkürprüfung beschränken darf (BGE 146 II 367 E.3.1.4 und 3.2.1 sowie 

145 I 52 E.3.6; vgl. auch Urteile des Bundesgerichts 1C_105/2023 vom 

13. November 2023 E.2.1, 1C_287/2021 vom 25. Juli 2022 E.9.2 und 

1C_325/2021 vom 25. Oktober 2021 E.7.1), so ist doch hervorzuheben, 

dass sie sich – im Lichte von Art. 50 Abs. 1 BV – eine gewisse 

Zurückhaltung bei der (Angemessenheits-)Überprüfung eines 

angefochtenen Entscheids aufzuerlegen hat. Andererseits darf die 

Rechtsmittelbehörde auch nicht erst dann tätig werden, wenn die 

vorinstanzliche Beurteilung unhaltbar bzw. willkürlich ist. So hat die 

kantonale Rechtsmittelbehörde auch kommunale Entscheide, die in einem 

Sachbereich mit (relativ) erheblichem kommunalem 

Beurteilungsspielraum gefällt wurden, daraufhin zu überprüfen, ob sie 

übergeordnete, vom Kanton zu wahrende Interessen, angemessen 

berücksichtigen, die Entscheide gegen übergeordnetes Recht verstossen, 

in Entscheiden betreffend die Auslegung eines unbestimmten 

Rechtsbegriffes grundlos von Grundsätzen abgewichen wird, welche 

Rechtsprechung und Lehre zur Auslegung dieser Begriffe entwickelt 

haben, sich die Gemeinde von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung 

fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der 

Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt (vgl. BGE 145 I 52 

E.3.6; Urteile des Bundesgerichts 1C_48/2022 vom 29. März 2023 E.4.4, 

1C_647/2021 vom 15. September 2022 E.3.5, 1C_571/2020, 

1C_573/2020 vom 2. Juni 2022 E.6.3 f., 1C_128/2019, 1C_134/2019 vom 

25. August 2020 E.5.2 f., nicht publ. in BGE 147 II 125; VGU R 23 13 vom 

1. November 2023 E.6.3, R 22 30 vom 29. März 2023 E.3.4 und R 22 10 

vom 7. Juni 2022 E.2.5).

- 18 -

2.5. Gemäss den Ausführungen der Beschwerdegegnerin lässt sie 

praxisgemäss die Qualifikation von Wintergärten als NNF zu bzw. 

verzichtet auf deren Anrechnung an die aGF, wenn diese insbesondere 

unbeheizt und nur mittels Einfachverglasung von der Aussenwelt bzw. 

Aussentemperatur abgeschirmt sind. Damit sei die wohnliche Nutzung 

über das ganze Jahr praktisch ausgeschlossen und eine unzulässige 

Erweiterung des Wohnraumes bzw. der Wohnflächen werde damit 

praktisch unterbunden. Dieser Praxis sei im Jahr 2016 nachgelebt worden, 

als in die damaligen Baubewilligungen entsprechende Auflagen 

aufgenommen worden seien. Diese Auflagen seien von den 

Beschwerdeführern damals nicht angefochten worden. Damit sei dem 

Zweck und Sinn von Art. 16 BG nachgelebt worden, bzw. habe sie den ihr 

aufgrund ihrer Autonomie in der Auslegung ihres Rechts zustehenden 

Ermessenspielraum keinesfalls überschritten oder missbräuchlich 

angewandt. Die Beschwerdeführer erachten hingegen im Wesentlichen 

das Abgrenzungskriterium einer Einfachverglasung für die Frage der 

Anrechnung an die maximal zulässige Nutzungsziffer (GFZ) als nicht 

sachgerecht. Dafür berufen sie sich in erster Linie auf das Ergebnis einer 

in Auftrag gegebenen Messung des Innen-/Aussenklimas des 

Bauphysikers B._____ vom Dezember 2022/Januar 2023 (R 23 6 Bf-act. 7 

und R 23 7 Bf-act. 7) sowie dessen Stellungnahme zur Verglasung des 

Wintergartens vom 19. April 2023 (R 23 6 Bf-act. 8 und R 23 7 Bf-act. 8), 

wonach die mittlere Temperatur sowie die relative und absolute 

Luftfeuchtigkeit im Wintergarten parallel mit den Parametern des 

Aussenklimas verlaufe. Daraus folgerte der Bauphysiker, dass der 

Wintergarten im EG der Liegenschaft O._____ 11 bzw. auf der 

Parzelle 1392 im Messzeitraum vom 20. Dezember 2022 bis 8. Januar 

2023 nicht aktiv beheizt worden sei (Verfahren R 23 7). Konkrete 

Aussagen betreffend die das Verfahren R 23 6 betreffende Parzelle 1393 

finden sich darin hingegen nicht. In der Stellungnahme vom 19. April 2023 

- 19 -

betreffend eine Anfrage eines Stockwerkeigentümers der Liegenschaft auf 

der Parzelle 1392 stellte der Bauphysiker einen Vergleich der 

Wärmedurchgangskoeffizenten UGlas und UFrame bzw. UWindow der im 

Wintergarten auf der Parzelle 1392 vermutungsweise eingesetzten 

Zweifachverglasung und den Anforderungen des Energiegesetzes des 

Kantons Graubünden (BEG, BR 820.200) bzw. der Energieverordnung 

des Kantons Graubünden (BEV; BR 820.210) im Jahr 2016 an 

(1. Projektänderung [vgl. R 23 7 Bf-act. 1 S. 3]). Daraus folgerte der 

Experte, dass nach dem im Jahre 2016 gültigen BEG bzw. der BEV 

Fenster gegen Aussenklima einen U-Wert von Uw <= 1.3 W/m2K erreichen 

mussten, was mit der erstellten Wintergartenfensterkonstruktion und 

einem Uw(indow)-Wert von bestenfalls 1.4 W/m2K nicht erreicht werde. Dies 

zeige eindeutig auf, dass dieser Wintergarten als unbeheizter Raum 

geplant bzw. auch ausgeführt worden sei. Sollte der Wintergarten von 

einem unbeheizten Raum in einen beheizten Raum umgenutzt werden, 

müsste dies gemäss Energiegesetz als Umnutzung angesehen und die 

heute gültigen Anforderungen des BEG bzw. der BEV eingehalten werden. 

Das aktuelle BEG bzw. die BEV würden für Fenster/Verglasungen ein U-

Wert von Uw <= 1.0 W/m2K fordern, was aber nur mit neu einzubauenden 

Dreifachverglasungen einzuhalten wäre. Ausgehend von einem Uw-Wert 

von ca. 5.2 W/m2K für die in der Auflage der Baubewilligung vorgesehene 

Einfachverglasung fiele die innere Oberflächentemperatur schon bei 

Aussentemperaturen von Ta < 5°C unter die Taupunkttemperatur, was auf 

der Innenseite der Verglasung zu Kondensatbildung führe. Dieser Effekt 

könnte nur mit einer ständigen Durchlüftung verhindert werden, was aber 

die Nutzung des Wintergartens, je nach Jahreszeit, stark einschränken 

bzw. verunmöglichen würde. Weiter wurde vom Bauphysiker kritisiert, 

dass mit der Einfachverglasung des Wintergartens der Vorteil der 

Gewinnung von passiver Sonnenenergie und die durch dessen 

Erwärmung bewirkte Reduktion des Energieverbrauches zur Beheizung 

- 20 -

der angrenzenden, beheizten Bereiche verloren ginge. Dazu ist zu 

bemerken, dass angesichts der von den beiden Wintergärten im EG 

abgedeckten Fassadenflächen über eine Länge von maximal 3.5 m (vgl. 

R 23 6 Bf-act. 4 und R 23 7 Bf-act. 4) im Vergleich zur gesamten 

Fassadenfläche der Gebäude mit einem Umfang von über 50 m über 

mehrere Etagen eine verbesserte Dämmung der Fassade wohl erheblich 

mehr Energieersparnis bewirken dürfte als die potenzielle, infolge der 

Zweifachverglasung bewirkte Nutzbarmachung passiver Sonnenenergie 

in den der Fassaden vorgelagerten Wintergärten. 

2.6. Auch wenn sich vorliegend die Definition der Geschossflächenziffer nach 

Art. 16 BG und nicht unmittelbar nach der Definition in Ziffer 8.2 des 

Anhangs 1 der IVHB richtet, ist doch auf die Erläuterung zur IVHB vom 

3. September 2013 hinzuweisen. Darin werden unter Hinweis auf SIA 416 

(2003) als NNF namentlich Waschküchen, Schutzräume, Abstellräume 

und Fahrzeugeinstellräume genannt (IVHB-Erläuterung zu Ziff. 2.2, S. 3; 

vgl. auch Musterbaugesetz [MBauG] 2020, Anhang 1, S. 23, [abrufbar 

unter: https://www.bvr.ch/dokumente]). Im Zusammenhang mit der 

Definition einer (nur NNF enthaltenden) Anbaute, wird die Möglichkeit 

einer entsprechenden Privilegierung eines Wintergartens tendenziell 

verneint, weil diese wohl – wie auch ein Hobbyraum oder allgemein auch 

VF – keine NNF darstellten (IVHB-Erläuterung zu Ziff. 2.3, S. 4). Im 

Gegensatz zur GFZ im Sinne der IVHB, welche gemäss der vorstehenden 

Erwägung 2.4 die Summe aller Geschossflächen, bestehend aus – die 

eine vom Gesetzgeber festzulegenden lichten Höhe übersteigenden – 

HNF, NNF, VF, KF und FF im Sinne der SIA-Norm 416 (2003) 

berücksichtigt, wird für die Berechnung der GFZ im Sinne von Art. 16 BG 

namentlich die NNF generell nicht berücksichtigt. Mit solchen relativ 

weitgehenden Ausnahmen bei der Summierung von GF bzw. deren 

Ausserachtlassen bei der Bestimmung der aGF weist die GFZ gemäss 

- 21 -

Art. 16 BG vergleichbare baupolizeiliche Problemstellungen auf, wie sie in 

der IVBH-Erläuterung zur Ziffer 8.2 im Zusammenhang mit dem 

vorgesehenen Ersatz der Ausnützungsziffer (AZ) angesprochen werden 

und auch der vorliegende Fall exemplarisch zeigt. Im Rahmen der 

hängigen Revision der Grundordnung wird diese Problematik in der 

Gemeinde M._____ insoweit entschärft, als die Gemeinde infolge von 

Art. 37 Abs. 1 und 2 KRVO nur noch Nutzungsziffern gemäss IVHB oder 

alternativ die AZ gemäss kantonaler Definition in Art. 37a KRVO vorsehen 

darf. Nach Art. 22 und Art. 23 Abs. 1 des Entwurfs des BG vom T.1._____ 

gemäss Mitwirkungsauflage vom […] sieht die Gemeinde M._____ 

zukünftig die AZ gemäss kantonaler Definition in Art. 37a KRVO als 

Nutzungsziffer vor, welche neben HNF auch NNF – mit Ausnahme von 

Fahrzeugeinstellräumen, Schutzräumen, Kehrrichträumen, 

Gartenhäuschen für Gartengeräte und dergleichen, Holzschöpfe und 

Kleintierställe –, VF und KF zur aGF zählt, soweit sie Räume oder 

Raumteile betreffen, die mehr als 1.6 m über das massgebende oder tiefer 

gelegte Terrain hinausragen. Betreffend den Begriff des – verglasten 

Balkonen und Veranden gleichgestellten – Wintergartens im Sinne von 

§ 10 Abs. 1 lit. d der dazumal gültigen Planungs- und Bauverordnung des 

Kantons Luzern (SRL 736) hielt das Verwaltungsgericht des Kantons 

Luzern unter anderem fest, dass dieser nicht als blosse 

Wohnraumerweiterung wahrgenommen werden dürfe und 

dementsprechend hinreichend vom Wohnbereich abgegrenzt sein müsse 

(Urteil des Bundesgerichts 1C_572/2012 vom 17. Juli 2013 E.3.1 ff.). 

Insofern ist der von den Beschwerdeführern gezogene Schluss 

keineswegs zwingend, wonach infolge der Definition der HNF (Teil der 

Nutzfläche [NF], welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des 

Gebäudes i.e.S. dient; vgl. MBauG 2020 Anhang 1, S. 23 sowie den 

Erläuterungsbericht zur Teilrevision der KRVO zur Umsetzung der IVHB, 

S. 6 in: Beschluss der Regierung zur Teilrevision der KRVO zwecks 

- 22 -

Umsetzung der IVHB vom 13. September 2011, Prot. Nr. 856) und NNF 

(Teil der NF, welcher die HNF zur NF ergänzt, wobei sie je nach 

Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes zu definieren ist; vgl. 

ebenfalls MBauG 2020 Anhang 1, S. 23) bei Wohngebäuden die 

unbeheizten Räume – unabhängig von der Art ihrer Verglasung – nicht als 

aGF zu beurteilen seien und sich die Nutzungsmöglichkeiten nicht 

wesentlich von denjenigen eines Balkons unterschieden. Wenn die 

Gemeinde nun unter der geltenden Definition der GFZ bzw. aGF zur 

Absicherung der Nichtanrechnung von gewissen Flächen an die aGF bzw. 

der damit einhergehenden Verneinung der Qualität von HNF und der 

Verhinderung oder zumindest Erschwerung von missbräuchlichen 

Verhaltensweisen für (überdachte) Wintergärten als Auflage 

praxisgemäss eine Einfachverglasung in ihren Baubewilligungen verlangt, 

ist dies durchaus nachvollziehbar und es ist auch kein Verstoss gegen 

übergeordnetes Recht erkennbar. Die Beschwerdegegnerin nannte – 

neben der Art der Verglasung – duplicando noch ergänzend weitere 

sachliche, nachvollziehbare Anhaltspunkte, die für den Einbezug solcher 

Flächen in die HNF sprächen, wie etwa die Zugänglichkeit der Flächen 

von den (Wohn-)Räumen aus, die Bodenbeläge oder der Aufwand für eine 

allfällige (unbewilligte) Beheizung. Die kommunale Praxis steht auch nicht 

in Widerspruch zur verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, wonach die 

Anrechnung bzw. die Nichtanrechnung vornehmlich unter 

Berücksichtigung der objektiven Eignung der Räume für die 

(zonenkonforme) Hauptnutzung und nicht nach der von der Bauherrschaft 

angegebenen bzw. beabsichtigen Nutzung zu beurteilen ist (Urteile des 

Bundesgerichts 1C_126/2016 vom 30. August 2016 E.2.1 und 

1C_130/2012 vom 9. August 2012 E.3.2 ff.; VGU R 15 25 vom E.2a ff. und 

R 11 18 vom 15. November 2011 E.2a).

- 23 -

2.7. Soweit die Beschwerdeführer die Auflage bzw. das Festhalten der 

Gemeinde an einer Einfachverglasung bei den beiden fraglichen 

Wintergärten für deren Nichtanrechnung an die aGF bzw. Qualifikation als 

NNF als nicht sachgerecht beanstanden, weil der Temperaturverlauf im 

Wintergarten gemäss den Messungen vom Dezember 2022/Januar 2023 

auch mit Zweifachverglasung im Wesentlichen der Aussentemperatur 

folge, ist folgendes zu bemerken. Gemäss Grundrissplänen (R 23 6 Bf-

act. 4 und R 23 7 Bf-act. 4) verfügen die Wintergärten über Fensterfronten, 

die geöffnet werden können. Die Messprotokolle der Datenlogger zeigen 

den Verlauf der Temperatur und der relativen Luftfeuchtigkeit im 

Wintergarten auf der Parzelle 1392 sowie des Aussenklimas im 

Schattenbereich für den Zeitraum vom 20. Dezember 2022 bis 8. Januar 

2023. Zwar differiert die mittlere Temperatur im Wintergarten von 7°C 

tatsächlich nicht erheblich von derjenigen des Aussenklimas von 6.4°C 

und auch die minimale und maximale Temperatur im Wintergarten 

differiert mit relativ parallelem Verlauf nur wenige Grad Celsius von den 

gemessenen Aussentemperaturen im Schattenbereich (R 23 6 Bf-act. 7 

und R 23 7 Bf-act. 7). Insofern kann die Aussage des Experten 

nachvollzogen werden, wonach während der Messperiode der 

Wintergarten (wohl) unbeheizt war. Die Relevanz dieser Feststellung für 

die vorliegende Fragestellung ist aber gering, hängt doch die 

Anrechenbarkeit der fraglichen Geschossflächen nicht – wie vorstehend 

dargelegt – von einer nachgewiesenen Beheizung der in den Plänen als 

Wintergärten deklarierten Flächen ab. Zudem sind auch die weiteren 

Messparameter bzw. -umstände nicht dokumentiert. So ist beispielsweise 

nicht ausgewiesen und konnte vom Experten vermutlich auch nicht rund 

um die Uhr kontrolliert werden, ob die Fensterfront im Wintergarten im 

Zeitpunkt der Messungen jeweils offen oder geschlossen war. 

Andererseits ergibt sich bereits aus der Stellungnahme des beauftragten 

Bauphysikers vom 19. April 2023 (R 23 6 Bf-act. 8 und R 23 7 Bf-act. 8), 

- 24 -

dass sich die Uw-Werte von Fenstern mit Zweifach- und Einfachverglasung 

erheblich unterscheiden (Uw mit Zweifachglas [bei UGlas von 1.1 bis 1.6 

W/m2K, UFrame von 1.3 bis 1.7 und einem PSI [ΨGlas] für den 

Glasrandverbund von 0.06 W/mK]: ca. 1.4 W/m2K - 1.75 W/m2K; Uw mit 

Einfachglas: ca. 5.2 W/m2K; vgl. auch Konferenz Kantonaler 

Energiefachstellen [EnFK], Merkblatt Fenster, S. 9 sowie das zugehörige 

Berechnungstool, abrufbar unter: https://www.endk.ch/de/fachleute-

1/hilfsmittel). Bei derart erheblichen Differenzen des 

Wärmedurchgangskoeffizienten für das gesamte Fenster bzw. des 

hauptsächlich massgebenden Fensterglases erscheint die Gefahr und der 

Anreiz für eine von der Baubehörde kaum zu kontrollierende schleichende 

Umnutzung der Flächen in den beiden Wintergärten doch deutlich erhöht 

und die entsprechende Erschwerung mittels Auflage zum Einbau von 

wesentlich schlechter isolierendem Glas – entgegen der Ansicht der 

Beschwerdeführer – durchaus sachgerecht. Denn je schlechter der 

Wärmedurchgangskoeffizient der Fensterflächen, desto grösser wäre die 

benötigte Heizenergie, um eine deutliche Erhöhung und Beibehaltung der 

Innentemperatur im Wintergarten zu erreichen. Sei dies durch eine 

separate Wärmequelle oder durch das "Mitheizen" über die 

Verbindungstüren zu den angrenzenden Zimmern (vgl. R 23 6 Bf-act. 4 

und R 23 7 Bf-act. 4). Aufgrund der damit verbundenen deutlich höheren 

Kosten für die Erwärmung und Erhaltung der Temperatur in den 

Wintergärten im Vergleich zu Zweifachglas, erscheint es somit auch klar 

weniger attraktiv in den kalten Jahreszeiten diese Flächen – in 

Abweichung der Baubewilligung – ähnlich wie HNF-Flächen zu nutzen. 

Der Umstand, dass eine solche von der Bewilligung abweichende Nutzung 

von Flächen nie vollständig ausgeschlossen werden kann, lässt das 

Festhalten der Beschwerdegegnerin an einer Einfachverglasung für die 

Nichtanrechnung der Flächen noch nicht als ungeeignet oder nicht 

erforderlich erscheinen.

- 25 -

2.8. Soweit die Beschwerdeführer den Bedarf für den Einsatz einer 

Zweifachverglasung mit der Verhinderung von Feuchtigkeitsschäden 

begründen, vermag auch dies nichts am Ergebnis zu ändern. Zum einen 

musste ihnen angesichts der unmissverständlichen Auflagen, wonach die 

Fensterfronten bei den Wintergärten nur in Einfachverglasung ausgeführt 

werden dürften und die unbeheizten Wintergärten beim Grundbuchamt als 

Nebennutzfläche anzumerken seien (siehe betreffend die Parzelle 1393 

die lit. a und b in der Bewilligung vom 25. November 2016 [R 23 6 Bf-

act. 2]), klar sein, dass der Einsatz einer Einfachverglasung für den 

Fortbestand der bewilligten Berechnung der Geschossflächenziffer für die 

Beschwerdegegnerin von zentraler Bedeutung war. Trotzdem haben die 

Beschwerdeführer von der ihr zustehenden Beschwerdemöglichkeit zur 

Anfechtung dieser Auflage, namentlich mit der Begründung einer 

bauphysikalischen Unmöglichkeit zu deren Umsetzung, keinen Gebrauch 

gemacht. Insofern wurden sie durch die angefochtenen Entscheide der 

Beschwerdegegnerin jedenfalls nicht überrascht, als diese die 

entsprechenden Abweichungen bei der Bauausführung vom bewilligten 

Bauvorhaben feststellte und nachträglich abschlägig beurteilte. 

Ausserdem ergibt sich auch aus der Stellungnahme des Bauphysikers 

vom 19. April 2023, dass der Effekt einer (dauerhaften) Kondensatbildung 

an der Innenseite der Verglasung und somit Feuchtigkeitsprobleme auch 

mit einer ausreichenden Durchlüftung verhindert werden können. 

Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer wird damit auch die 

bestimmungsgemässe Nutzbarkeit eines Wintergartens, nicht derart 

eingeschränkt oder aufgehoben, dass die Qualifikation dieser Flächen als 

(in Art. 16 BG nicht explizit begrenzten) NNF bzw. als nichtanrechenbare 

Geschossfläche nicht mehr sachgerecht erschiene. Vielmehr sind 

gewisse, namentlich aus den klimatischen Verhältnissen resultierende 

Einschränkungen bei der Nutzbarkeit dieser Flächen dem Umstand 

geschuldet, dass sie bei der Bestimmung der aGF privilegiert und 

- 26 -

unberücksichtigt geblieben sind. Dass bei Wintergärten, die von der 

Anrechnung an die aGF ausgenommen sind, nicht dieselben 

Nutzungsmöglichkeiten wie bei an die aGF anrechenbaren Flächen 

erwartet werden können, liegt auf der Hand. Die vorliegend gedeckten und 

vollständig mit Mauerwerk und Glas umschlossenen Wintergärten der 

Beschwerdeführenden bieten jedoch im Vergleich zu offenen Balkonen 

oder Terrassen zumindest in der Übergangszeit, regnerischen oder 

windigen Verhältnissen weiterhin einen deutlichen Mehrwert.

2.9. Damit ist im Ergebnis nicht zu beanstanden, wenn die 

Beschwerdegegnerin die Flächen der Wintergärten im Erdgeschoss der 

Parzellen 1392 und 1393 im Umfang von 21 m2 bzw. 15 m2 aufgrund der 

abweichend von den erteilten Baubewilligungen mit Zweifachverglasung 

erstellten Fensterfronten der aGF im Sinne von Art. 16 BG zugerechnet 

hat. Nach den von den Beschwerdeführenden in den 

Baubewilligungsverfahren 21/22 und 22/22 nicht substantiiert bestrittenen 

Berechnungen betreffend die Einhaltung der höchstzulässigen aGF von je 

552 m2 für die Parzellen 1392 und 1393 resultiert bereits aus den Flächen 

der beiden Wintergärten eine Überschreitung der höchstzulässigen aGF 

und somit auch der GFZ. Die Beschwerdegegnerin hat daher in den 

angefochtenen Entscheiden vom 14. Dezember 2022 namentlich die 

nachträgliche Bewilligung für diese Abweichungen zu Recht nicht erteilt 

(R 23 6 Bf-act. 1 und R 23 7 Bf-act. 1, jeweils S. 2 f.). Gegen die in den 

angefochtenen Entscheiden vom 14. Dezember 2022 ebenfalls nicht 

nachträglich bewilligte Neuerstellung bzw. Anrechnung von Wohnraum in 

den oberen Stockwerken der Bauten auf den Parzellen 1392 und 1393 

erheben die Beschwerdeführenden keine konkreten Rügen, womit es 

damit sein Bewenden hat (vgl. Art. 38 Abs. 1 VRG). Über die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes gemäss Art. 94 KRG 

und Art. 61 Abs. 3 KRVO sowie eine allfällige Busse gestützt auf Art. 95 

- 27 -

KRG wird die Beschwerdegegnerin in einem separaten Verfahren zu 

befinden haben.

3.1. Die Beschwerden in den Verfahren R 23 6 und R 23 7 erweisen sich somit 

als unbegründet und sind abzuweisen. Bei diesem Ausgang der Verfahren 

gehen die Gerichtskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr und den 

Kanzleiauslagen (Art. 75 Abs. 1 lit. a und b VRG), gestützt auf Art. 72 

Abs. 2 sowie Art. 73 Abs. 1 und 2 VRG zu gleichen Teilen und unter 

solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführenden. Die 

Staatsgebühr wird in Anwendung von Art. 75 Abs. 2 VRG und in 

Anbetracht des Verfahrensaufwandes auf insgesamt CHF 2'000.-- 

festgesetzt.

3.2. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 

betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel 

keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein 

Anlass, weshalb der obsiegenden Beschwerdegegnerin keine 

Parteientschädigung zusteht.

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerden in den Verfahren R 23 6 und R 23 7 werden 

abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 948.--

zusammen CHF 2'948.--

- 28 -

gehen zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zulasten der 

StWEG A._____, Haus N._____, C._____ und C.A._____, D._____ und 

E._____, F._____ und F.A._____, G._____ sowie der StWEG A._____, 

Haus H._____, I._____, J._____, K._____, L._____.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]