# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f98f55fd-eb58-5c87-9ff1-3cf19f526e7d
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 21.09.2015  VB.2014.00480
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2014-00480_2015-09-21.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2014.00480	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 21.09.2015
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Quartierplan

	
Überprüfung eines amtlichen Quartierplans: Umfang der dem Baurekursgericht dabei zustehenden Kognition und Interessenabwägung.

Die Beschwerdeführerin ist zur Beschwerde berechtigt, da sie gemäss Rechtsprechung den treuhänderisch angestrebten Interessenausgleich zwischen den beteiligten Quartierplangenossen auf dem Rechtsmittelweg verteidigen darf und ihre Planungsautonomie durch den angefochtenen Entscheid betroffen ist (E. 1.2.2). Der angefochtene Entscheid kann sowohl als End- als auch als Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 Abs. 1 BGG qualifiziert werden. Eine Anfechtung dieses Entscheids vor Verwaltungsgericht ist jedenfalls zulässig (E. 1.3.3). Soweit die Eventualanträge, die die Beschwerdegegnerin 2 bereits im Rekursverfahren vorgebracht hatte, den Streitgegenstand tangieren, hat die Vorinstanz diese im Rahmen der nachfolgend anzuordnenden Rückweisung der Sache und neuerlichen Entscheidfindung nochmals zu beurteilen (E. 1.4.2). Den Gemeinden kommt im Quartierplanrecht grundsätzlich Planungsautonomie zu. Bei der Überprüfung des kommunalen Planungsentscheids durch das Baurekursgericht muss insbesondere berücksichtigt werden, dass der erstinstanzlichen Behörde verschiedene Planungsvarianten zur Auswahl stehen können. Die Vorinstanz darf von der gewählten Lösung nur abweichen, wenn die von ihr ausgewählte Lösung aus überzeugenden Gründen tatsächlich als besser erscheint (E. 2.4). Wurden mit dem Rekursentscheid kommunale Nutzungsplanungen aufgehoben, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Kognition auch zu prüfen, ob die Rekursinstanz in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtete (E. 2.5). Anforderungen an eine rechtsgenügende Erschliessung des Quartierplangebiets (E. 4). Die gegebenen Umstände zeigen auf, weshalb die Quartierplanbehörde eine andere als die im Technischen Bericht vorgeschlagene Planung zu finden versuchte. Dabei handelte sie nicht willkürlich bzw. ihr Ermessen missbrauchend (E. 5.2). Es besteht ein öffentliches Interesse an einer verkehrlichen Entflechtung auf dem streitbetroffenen Weg, das mit der vom Gemeinderat festgesetzten Erschliessungslösung gewahrt würde. Die Wichtigkeit dieses öffentlichen Interesses ist aufgrund des beschränkten Fahrzeugaufkommens auf dem besagten Weg indessen zu relativieren (E. 6.4). Kosten- und Flächenvergleich der erst- und vorinstanzlichen Quartierplanvarianten (E. 6.5.1–4). Der vom  Gemeinderat festgesetzte Quartierplan würde jedenfalls einen schweren Eingriff in das Eigentum des Beschwerdegegners 2 bedeuten (E. 6.5.5). Bei der vorinstanzlichen Erschliessungslösung ergeben sich Sicherheitsbedenken. Zu deren Einschätzung sind Fachkenntnisse vonnöten. Es bedarf folglich eines Sachverständigengutachtens (E. 6.6.2). Unter diesen Umständen erweist sich der rechtserhebliche Sachverhalt als nur ungenügend abgeklärt. Folglich ist der vorinstanzliche Entscheid teilweise aufzuheben und die Sache ist an die Vorinstanz zu neuer Entscheidung auf der Grundlage des von ihr einzuholenden Gutachtens zurückzuweisen (E. 6.7). Nach der neueren Rechtsprechung gilt eine Rückweisung an die Vorinstanz mit offenem Prozessausgang – wie vorliegend – in Bezug auf die Kosten- und Entschädigungsregelung als Obsiegen der rechtsmittelführenden Partei – und zwar unabhängig davon, welche Anträge diese gestellt hat (E. 7.1).

Teilweise Gutheissung der Beschwerde.
 

			 	
				Stichworte:
	
						ANSCHLUSSBESCHWERDE
EIGENTUMSGARANTIE
ERMESSEN
ERSCHLIESSUNG
FUSSGÄNGERSCHUTZ
GUTACHTEN
INTERESSENAUSGLEICH
KOGNITION
KOGNITIONSBEFUGNIS
KOGNITIONSBESCHRÄNKUNG
PLANUNGSAUTONOMIE
QUARTIERPLAN
RÜCKWEISUNGSENTSCHEID
SACHVERSTÄNDIGENGUTACHTEN
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
STRASSENMÄSSIGE ERSCHLIESSUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
VERKEHRLICHE ENTFLECHTUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 5 Abs. III BV
§ 2 lit. c PBG
§ 128 Abs. I PBG
§ 236 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 237 Abs. II PBG
Art. 19 Abs. I RPG
§ 64 Abs. I VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2014.00480

 

Urteil

 

 

der 3. Kammer

 

 

vom 21. September 2015

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Gerichtsschreiberin Anja Tschirky.

 

 

In Sachen

 

Gemeinde R, vertreten durch den
Gemeinderat R, dieser vertreten durch RA C,

Beschwerdeführerin,

gegen

 

1.    A,
vertreten durch RA D,

2.     B, vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerschaft,

und

 

1.1  F,

1.2  G,

2.1  H,

2.2  I,

Mitbeteiligte,

 

betreffend Quartierplan,

hat sich ergeben: 

I.  

A. Mit
Entscheid VB.2005.00263 vom 2. November 2005 hob das Verwaltungsgericht
die vom Gemeinderat R (nachfolgend Gemeinderat) erteilte baurechtliche Bewilligung
für den Abbruch der Wohnliegenschaft und den Neubau eines Einfamilienhauses mit
Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, J 02, in R zufolge
Fehlens einer genügenden strassenmässigen Erschliessung auf. Dieser Entscheid
wurde vom Bundesgericht am 11. April 2006 bestätigt (vgl. 1P.827/2005).

B. Nachdem
eine Verbesserung der Erschliessungsverhältnisse auf privater Ebene nicht
zustande gekommen war, leitete der Gemeinderat auf Ersuchen von I und H, Eigentümer
des Grundstücks Kat.-Nr. 01, am 12. Januar 2010 ein amtliches
Quartierplanverfahren ein. Die dagegen bzw. gegen den Entscheid der
Baudirektion erhobenen Rechtsmittel wurden abgewiesen (Verfügung der
Baudirektion vom 7. September 2010; Entscheid VB.2010.00571 des Verwaltungsgerichts
vom 9. Dezember 2010). Mit Verfügung Nr. ARE/95/2011 vom 5. Juli
2011 genehmigte die Baudirektion die Einleitung des Quartierplanverfahrens. 

C. Am 22. Oktober
2013 setzte der Gemeinderat den Quartierplan "J" fest. Dieser Beschluss
wurde den beteiligten Grundeigentümern schriftlich mitgeteilt und am
1. November 2013 im kantonalen Amtsblatt veröffentlicht. 

II.  

A. Dagegen
reichte A, Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 03, K-Strasse 04, in
R am 22. November 2013 Rekurs beim Baurekursgericht ein und stellte
folgende Anträge:

" 1.         Die angefochtene Verfügung bzw. der
gemäss Disp.-Ziff. 1 festgesetzte Quartierplan sei insoweit aufzuheben,

a)     
als die
Dienstbarkeit 06, Fahrwegrecht zugunsten von Kat.-Nr. 03, zulasten
Kat.-Nr. 05, aufgehoben und durch ein auf Ende 2029 befristetes Fuss- und
Fahrwegrecht ersetzt wurde, und die Dienstbarkeit 06 sei unbefristet fortbestehen
zu lassen,

eventualiter
sei ergänzend obligatorisch wirkend im Sinn der Formulierung gemäss Ziff. 8.2.4
des Technischen Berichts vom 4. Oktober 2013, S. 34, ein Anspruch zu
deren Löschung bei Neuüberbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 vorzusehen,

subeventualiter
sei die Dienstbarkeit gemäss Ziff. 8.2.4 des Technischen Berichts vom 4. Oktober
2013, S. 34, bis Ende 2064 zu befristen,

b)      
als den Eigentümern
des Grundstücks Kat.-Nr. 05 für die Aufhebung der Dienstbarkeit 06 keine
Entschädigungspflicht auferlegt wurde, und die Eigentümer des Grundstücks
Kat.-Nr. 05 seien zu verpflichten, der jeweiligen Eigentümerin des
Grundstücks Kat.-Nr. 07 [recte 03] für die allfällig (spätere) Aufhebung
der Dienstbarkeit 06 eine Entschädigung in der Höhe des durch die Löschung der
Dienstbarkeit entstehenden Wertzuwachses ihres Grundstücks auszurichten,

eventualiter
seien die Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 05 zu verpflichten, die
Kosten für die ersatzweise Einräumung eines neuen Fuss- und Fahrwegrechts zugunsten
des Grundstücks Kat.-Nr. 03, zulasten der Grundstücke Kat.-Nr. 08 und
09, anstelle der jeweiligen Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 03 zu
entschädigen.

2.         Eventualiter:    Die angefochtene Verfügung
bzw. der gemäss Disp.-Ziff. 1 festgesetzte Quartierplan sei bezüglich
Erschliessung der Grundstücke Kat.-Nrn 03, 11 und 05 aufzuheben, und die
Rekursgegnerin sei zu verpflichten, diese Grundstücke sowie Kat.-Nr. 10 gemäss
Variante 1 laut Ziff. 4.1.6 des Technischen Berichts vom 4. Oktober
2013, Seite 22, zu erschliessen.

3.         Subeventualiter: Die angefochtene Verfügung
bzw. der gemäss Disp.-Ziff. 1 festgesetzte Quartierplan sei aufzuheben,
und die Rekursgegnerin sei zu verpflichten, die Grundstücke im
Quartierplanperimeter gemäss Variante 3 laut Ziff. 4.1.6 des Technischen
Berichts vom 4. Oktober 2013, Seite 22, zu erschliessen.

4.         Subsubeventualiter: Die angefochtene
Verfügung bzw. der gemäss Disp.-Ziff. 1 festgesetzte Quartierplan sei
dahingehend anzupassen, dass die Dienstbarkeit gemäss Ziff. 8.2.4 des
Technischen Berichts vom 4. Oktober 2013, S. 34, ab Rechtskraft des
Quartierplans auf 15 Jahre zu befristen (Rechtskraft plus 15 Jahre)
sei.

5.         In prozessualer Hinsicht stellen wir den
Antrag, es sei ein 

Augenschein durchzuführen.

6.         Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Rekursgegnerin."

In der Folge legte das Baurekursgericht das Verfahren
G.-Nr. R3.2013.00157 an. 

B. Am 2. Dezember
2013 rekurrierte B, Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 11, Strasse J 9,
in R gegen den Festsetzungsbeschluss vom 22. Oktober 2013 beim Baurekursgericht
und beantragte Folgendes:

" 1.         Der angefochtene Beschluss sei
aufzuheben;

2.                
die Prozessunterlagen
seien an die Vorinstanz zurückzuweisen mit der Auflage, den Quartierplan mit
der im 1. Entwurf favorisierten Erschliessungsvariante 1 (mit oder
ohne Verlegung des östlichen Teils des L-Wegs an die Südgrenze des 

Perimeters) neu festzusetzen;

3.                 
bei Abweisung der
Rechtsbegehren Nrn. 1. und 2. sei der angefochtene Entscheid bezüglich der
Verlegung der Verfahrenskosten aufzuheben;

4.                 
es sei ein Augenschein
durchzuführen;

5.                
unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerschaft."

Das Baurekursgericht eröffnete
das Verfahren G.-Nr. R3.2013.00159. 

C. In
seinen Beschwerdeantworten vom 3. Februar 2015 beantragte der Gemeinerat,
die Rekurse seien abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten
von A und B.

D. Am
2. Juli 2014 vereinigte das Baurekursgericht die Rekursverfahren G.-Nrn. R3.2013.00157
und R3.2013.00159 (Disp.-Ziff. I), hiess die Rekurse teilweise gut und
wies diese im Übrigen ab, soweit darauf eingetreten wurde (Disp.-Ziff. II
Abs. 1). Demgemäss wurde der Beschluss des Gemeinderats vom 22. Oktober
2013 mit Bezug auf die für das Grundstück Kat.-Nr. 11 vorgesehene
strassenmässige Erschliessung aufgehoben. Der Gemeinderat wurde eingeladen, den
Quartierplan diesbezüglich im Sinn der Erwägungsziffern 6.8 f. zu
überarbeiten und neu festzusetzen (Disp.-Ziff. II Abs. 2). Aufgehoben
wurde auch das mit dem angefochtenen Beschluss je zu Gunsten und zu Lasten der
Grundstücke Kat.-Nrn. 11 und 01 statuierte, im Grundbuch einzutragende
Grenzbaurecht für Besondere Gebäude (Disp.-Ziff. II Abs. 3). Mit
Bezug auf die (mittelfristige) strassenmässige Erschliessung des Grundstücks
Kat.-Nr. 03 wurde der Gemeinderat zur Überarbeitung des Quartierplans im
Sinn der Erwägungsziffern 7.4 f. eingeladen (Disp.-Ziff. II Abs. 4).
Überdies eingeladen wurde der Gemeinderat, die durch die Eigentümer des Grundstücks
Kat.-Nr. 05 für die Ablösung der Dienstbarkeit 06 zu leistende Entschädigung
festzusetzen und die für deren Fälligkeit notwendigen Anordnungen zu treffen
(Disp.-Ziff. II Abs. 5). Die Kosten des Verfahrens wurden zu je 1/4 A
und B sowie zu 1/2 dem Gemeinderat R zu Lasten der Quartierplanrechnung auferlegt
(Disp.-Ziff. III). Umtriebsentschädigungen wurden keine zugesprochen
(Disp.-Ziff. IV).

III.  

A. Dagegen
erhob die Gemeinde R am 1. September 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht.
Sie beantragte, die Beschwerde sei gutzuheissen und der angefochtene Rekursentscheid
der Vorinstanz vom 2. Juli 2014 sei insoweit aufzuheben, als die
Beschwerdeführerin – in Abweichung von ihrem Festsetzungsbeschluss vom 22. Oktober
2013 – hinsichtlich der strassenseitigen Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 11
zur Überarbeitung und Neufestsetzung des Quartierplans J verpflichtet werde
(Disp.-Ziff. II Abs. 1–4); alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners 2.

B. Auf
entsprechende Einladung hin stellte die Baudirektion am 13. Januar 2015
den Genehmigungsentscheid zu, worin sie den vom Gemeinderat am 22. Oktober
2013 festgesetzten Quartierplan "J" im Sinn der Erwägungen genehmigte.
Die Gemeinde R wurde eingeladen, die Quartierplanakten gemäss dem Ausgang der
Rechtsmittelentscheide anzupassen und allenfalls neu festzusetzen. 

C. Mit
Präsidialverfügung vom 23. Januar 2015 setzte das Verwaltungsgericht den
am Verfahren Beteiligten Frist zur Einreichung der Beschwerdeantwort, der
freigestellten Vernehmlassung bzw. der Mitbeantwortung. Das Baurekursgericht
beantragte am 17. Februar 2015 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Mit Eingabe vom 22. Februar 2015 unterstützten H und I die
Beschwerde der Gemeinde vollumfänglich. B reichte nach gewährten Fristerstreckungen
am 17. März 2015, hierorts eingegangen am 21. April 2015, die
Beschwerdeantwort ein, worin er folgende Anträge stellte:

" 1.         Die Beschwerde sei abzuweisen, sofern
darauf einzutreten ist;

2.         eventualiter seien die Prozessakten an die
Vorinstanz zurückzuweisen mit der Auflage, alle Rekursanträge in Berücksichtigung
sämtlicher entscheidrelevanter Rügen neu zu beurteilen;

3.         subeventualiter seien die Prozessakten jedenfalls
zur Beurteilung des Rekursantrags Nr. 3 an die Vorinstanz zurückzuweisen;

4.         unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zugunsten
des Beschwerdegegners Nr. 2."

Nach gewährter Fristerstreckung
liess A dem Verwaltungsgericht am 20. April 2015 die Beschwerdeantwort mit
folgenden Anträgen zukommen:

" 1.         Die Beschwerde sei abzuweisen, soweit
darauf einzutreten ist.

Eventualiter, falls die Beschwerde gutgeheissen werden
sollte:

2.         Die Verfügung vom 22. Oktober 2013 der
Beschwerdeführerin bzw. der gemäss Disp.-Ziff. 1 jener Verfügung
festgesetzte Quartierplan sei insoweit anzupassen,

            -    als die Dienstbarkeit 06, Fahrwegrecht
zugunsten von Kat.-Nr. 03, zulasten Kat.-Nr. 05, aufgehoben und durch
ein auf Ende 2029 befristetes Fuss- und Fahrwegrecht ersetzt wurde, und die
Dienstbarkeit 06 sei unbefristet fortbestehen zu lassen,

            -    eventualiter sei ergänzend obligatorisch
wirkend im Sinn der Formulierung gemäss Ziff. 8.2.4 des Technischen Berichts
vom 4. Oktober 2013, S. 34, ein Anspruch zu deren Löschung bei
Neuüberbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 vorzusehen und die geplante
Neuzufahrt gemäss Quartierplan über die Grundstücke Kat.-Nrn. 08 und 09
sei auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 entlang dem Grundstück Kat.-Nr. 08
bis zur heutigen Garage zu verlängern,

            -    subeventualiter sei die Dienstbarkeit gemäss
Ziff. 8.2.4 des Technischen Berichts vom 4. Oktober 2013, S. 34,
bis Ende 2064 zu befristen.

3.         Eventualiter: Der gemäss Disp.-Ziff. 1
der Verfügung der Beschwerdeführerin vom 22. Oktober 2013 festgesetzte Quartierplan
sei bezüglich Erschliessung der Grundstücke Kat.-Nrn. 03, 11 und 05
aufzuheben, und die Beschwerdeführerin sei zu verpflichten, diese Grundstücke
sowie Kat.-Nr. 10 gemäss Variante 1 laut Ziff. 4.1.6 des Technischen
Berichts vom 4. Oktober 2013, Seite 22, zu erschliessen.

4.         Subeventualiter: Der gemäss Disp.-Ziff. 1
der Verfügung der Beschwerdeführerin vom 22. Oktober 2013 festgesetzte Quartierplan
sei aufzuheben, und die Beschwerdeführerin sei zu verpflichten, die Grundstücke
im Quartierplanperimeter gemäss Variante 3 laut Ziff. 4.1.6 des
Technischen Berichts vom 4. Oktober 2013, Seite 22, zu erschliessen.

5.         Subsubeventualiter: Der gemäss Disp.-Ziff. 1
der Verfügung der Beschwerdeführerin vom 22. Oktober 2013 festgesetzte
Quartierplan sei dahingehend anzupassen, dass die Dienstbarkeit gemäss Ziff. 8.2.4
des Technischen Berichts vom 4. Oktober 2013, S. 34, ab Rechtskraft
des Quartierplans auf 15 Jahre zu befristen (Rechtskraft plus 15 Jahre)
sei.

6.         Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Beschwerdeführerin."

Die
Gemeinde R hielt am 1. Juni 2015 an ihren
Anträgen fest, nachdem ihr eine Fristerstreckung gewährt worden war. B
verzichtete am 12. Juni 2015 auf eine
freigestellte Stellungnahme. A liess sich am 15. Juni
2015 vernehmen und ergänzte diese am 14. Juli
2015.

erwägt:

1.  

1.1
Die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts
zur Beurteilung der vorliegenden Angelegenheit ergibt sich
aus § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG).

1.2
Die Beschwerdegegnerschaft verneint bzw. bezweifelt die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführerin.
Insbesondere wird negiert, dass Letztere mit der Beschwerdeerhebung einen treuhänderisch angestrebten Interessenausgleich zwischen den
beteiligten Quartierplangenossen bezweckte.

1.2.1
Aufgrund von § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b
VRG sind Gemeinden zur Beschwerde berechtigt, wenn sie eine Verletzung ihrer
Gemeindeautonomie geltend machen können. Dies ist nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts in Quartierplanverfahren insbesondere in Bezug auf
entsprechende Entscheide des Baurekursgerichts grundsätzlich der Fall (VGr,
24. Oktober 2002, VB.2001.00313, E. 1b). Im Quartierplanverfahren
sind die Gemeinden überdies berechtigt, den Interessenausgleich der Grundeigentümer
gleichsam treuhänderisch auf dem Rechtsmittelweg zu verteidigen, selbst wenn
sie weder in ihrer planerischen Autonomie noch in eigenen vermögensrechtlichen
Interessen betroffen sind, und somit auch, wenn nur die Auslegung kantonalen
Rechts streitig ist (RB 1991 Nr. 7; VGr, 2. Dezember 2004,
VB.2004.00423, E. 1.2.1 (vgl. VGr, 10. Mai 2012, VB.2011.00052 und
VB.2011.00782, E. 1.3; RB 1991 Nr. 7; Martin Bertschi in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich
[VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 128). 

1.2.2
Durch den angefochtenen Entscheid ist die Planungsautonomie der
Beschwerdeführerin betroffen, zumal mit der darin angeordneten Überarbeitung
der strassenmässigen Erschliessung der Grundstücke Kat.-Nrn. 11 und 03 die
Neufestsetzung des vom Gemeinderat festgesetzten Quartierplans "J"
verlangt wird. Die Beschwerdeführerin ist im Übrigen auch aufgrund des von der
Rechtsprechung geprägten treuhänderisch angestrebten Interessenausgleichs
zwischen den beteiligten Quartierplangenossen ohne Weiteres zur Beschwerde
berechtigt: Entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdegegnerin 1 ist bei der
Frage der Beschwerdelegitimation nicht zu erforschen, ob der Gemeinderat im
festgesetzten Quartierplan die Interessen tatsächlich ausgewogen
berücksichtigte oder nicht. Diese Prüfung ist vielmehr im materiell-rechtlichen
Teil des Urteils vorzunehmen (vgl. E. 6).

1.3
Nachfolgend zu beurteilen
ist sodann, ob der angefochtene Entscheid, der jedenfalls als
Rückweisungsentscheid zu qualifizieren ist, ein zulässiges Anfechtungsobjekt darstellt.

1.3.1
Gemäss § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 1 VRG
sind Entscheide anfechtbar, die das Verfahren abschliessen. Ein
Rückweisungsentscheid gilt demgegenüber grundsätzlich als Zwischenentscheid,
der nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes
vom 17. Juni 2005 (BGG) angefochten werden kann (BGE 133 V 477
E. 4.2). Eine Beschwerde ist danach zulässig, wenn der Zwischenentscheid
einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken könnte (lit. a) oder
wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und
damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b). Verbleibt jedoch
der unteren Instanz, an die die Sache zurückgewiesen wurde, kein Entscheidungsspielraum
und dient die Rückweisung nur noch der Umsetzung des von der oberen Instanz
Angeordneten, handelt es sich um einen Endentscheid (BGE 135 V 141
E. 1.1; 134 II 124 E. 1.3). Davon ist nicht auszugehen, wenn die
untere Behörde ergänzende Sachverhaltsabklärungen vorzunehmen hat, wobei daran
nichts ändert, wenn die rückweisende Behörde bestimmte Fragen verbindlich
beantwortet hat (BGr, 27. März 2009, 2C_258/2008, E. 3.3; VGr,
27. Juni 2012, SB.2010.00149, E. 1.1; Bertschi, § 19a N. 65).

1.3.2
Das Baurekursgericht hob den Festsetzungsbeschluss teilweise auf und lud
den Gemeinderat ein, den Quartierplan im Sinn der Erwägungen zu überarbeiten
und neu festzusetzen. Insbesondere verlangte es die Überarbeitung der
vorgesehenen strassenmässigen Erschliessung für das Grundstück Kat.-Nr. 11.
Dieses sollte neuerdings über den zu verbreiternden L-Weg erschlossen werden:
Um als (Fahr-)Verkehrserschliessung für das Grundstück Kat.-Nr. 11 des
Beschwerdegegners 2 dienen zu können, müsse der L-Weg auf eine den
Zugangsnormalien genügende Breite von 3,6 m ausgebaut werden. Ausserdem
favorisierte die Vorinstanz die Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 03
der Beschwerdegegnerin 1 ebenfalls über den zu verbreiternden L-Weg, dies
allenfalls mit Kehrplatz auf dem besagten Grundstück. Das Interesse der
Beschwerdegegnerin 1 am Fortbestand der Dienstbarkeit 06 zog die Vorinstanz
sodann in Zweifel, was die Beschwerdeführerin jedoch erst bei der notwendigen
Überarbeitung des Quartierplans in Erfahrung bringen könne und entsprechend
reagieren müsse. Dabei zeigte das Baurekursgericht in seinem Entscheid auf, wie
die Reaktionen der Beschwerdeführerin aussehen sollten: Aufhebung der
Dienstbarkeit 06 bei Zustimmung der Beschwerdegegnerin 1 betreffend
Realisierung einer Ersatzzufahrt für ihr Grundstück via den L-Weg; bei
Nichtzustimmung der Beschwerdegegnerin 1 Realisierung einer Ersatzzufahrt
spätestens für das Jahr 2030; bei Neuüberbauung ihres Grundstücks zu einem
früheren Zeitpunkt Erschliessung über das neu begründete Fuss- und Fahrwegrecht
zulasten der Parzellen Kat.-Nrn. 08/09. 

1.3.3
Mit diesen Erwägungen bleibt es zweifelhaft, ob der Beschwerdeführerin mit
dem angefochtenen Entscheid ein Entscheidungsspielraum bei der Überarbeitung
der umstrittenen Erschliessungen belassen wurde und das Baurekursgericht damit
nur bestimmte Fragen verbindlich regelte oder ob ihr einzig die Umsetzung des von
der Vorinstanz Angeordneten verbleibt. Die Beschwerdeführerin geht von
Letzterem aus, sodass der vorinstanzliche Entscheid als Endentscheid zu
qualifizieren wäre (vgl. oben E. 1.3.1). Jedenfalls müsste die verlangte
Überarbeitung unter Einbezug der betroffenen Quartierplangenossen erfolgen und
könnte angesichts der bei einer Vollüberbauung bis zu 32 zu erschliessenden Wohneinheiten
nur mit grossem Aufwand vollzogen werden. Damit wären ergänzende Sachverhaltsabklärungen
nötig, sodass beim Entscheid vom 2. Juli 2014 von einem Zwischenentscheid
auszugehen wäre. Die Gutheissung der Beschwerde würde einen bedeutenden Aufwand
an Zeit und Kosten vermeiden helfen. Zudem könnte ein nicht
wiedergutzumachender Nachteil darin gesehen werden, dass die Beschwerdeführerin
durch den Rückweisungsentscheid gezwungen wäre, entgegen ihrer Auffassung eine
neue Anordnung zu erlassen, um alsdann ihren eigenen Entscheid anzufechten
(vgl. auch BGE 133 II 409 E. 1.2; VGr, 10. Mai 2012,
VB.2011.00052 und VB.2011.00782, E. 1.2 Abs. 3). Somit kann der angefochtene Entscheid mit guten Gründen auch als anfechtbarer
Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 Abs. 1 BGG qualifiziert werden.
Sowohl bei Annahme eines End- als auch eines Zwischenentscheids ist die Anfechtung
des Entscheids des Baurekursgerichts vom 2. Juli 2014 vor Verwaltungsgericht
jedenfalls zulässig.

1.4 Bezüglich
der von den Parteien gestellten Anträge ist Folgendes klarzustellen:

1.4.1
Die Beschwerde richtet sich nicht nur gegen die von der Vorinstanz erkannte
Überarbeitung der strassenmässigen Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 11,
sondern umfasst mit der beantragten Aufhebung von Disp.-Ziff. II Abs. 4
auch die Überarbeitung der (mittelfristigen) strassenmässigen Erschliessung des
Grundstücks Kat.-Nr. 03. Die Beschwerdeführerin begründet Letzteres damit,
dass bei einem antragsgemässen Entscheid des Verwaltungsgerichts den
vorinstanzlichen Überlegungen ebenso das argumentative Fundament entzogen
würde, womit Disp.-Ziff. II Abs. 4 des angefochtenen Rekursentscheids
gleichermassen antragsgemäss aufzuheben sei. 

1.4.2
Wie die Beschwerdeführerin zutreffend ausführen lässt, kennt das
zürcherische Verwaltungsverfahrensrecht keine Anschlussbeschwerde, sodass in der Beschwerdeantwort keine Anträge gestellt werden
können, die über den durch die Beschwerdeschrift abgesteckten Rahmen
hinausgehen (Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 17 und § 23 N. 10). Die Beschwerdegegnerin 1 bringt in ihrer
Beschwerdeantwort im Rahmen des Rekursverfahrens vorgebrachte Begehren als
Eventualanträge vor, die vom Verwaltungsgericht nur zu beurteilen seien, falls
ihr Hauptantrag abgewiesen und die Beschwerde gutgeheissen würde (vgl. vorn
III.C.). Diese Begehren wurden von der Vorinstanz bereits ausdrücklich oder
implizit behandelt. Soweit sie den Streitgegenstand – die Aufhebung von
Disp.-Ziff. II Abs. 1–4 des vorinstanzlichen Entscheids vom 2. Juli
2014 – tangieren, hat die Vorinstanz diese im Rahmen der nachfolgend
anzuordnenden Rückweisung der Sache und neuerlichen Entscheidfindung (vgl.
E. 6.7) nochmals zu beurteilen. Ansonsten erübrigt sich eine Prüfung
derselben; die Beschwerdegegnerin 1 hätte im Fall der Abweichung von ihren
Rekursanträgen vielmehr ein Rechtsmittel gegen den vorinstanzlichen Entscheid ergreifen
müssen, was sie jedoch unterliess. Gleiches gilt für den Antrag Nr. 3 des
Beschwerdegegners 2: Entgegen dessen Vorbringen im Rekursentscheid wurde
dieser Antrag sehr wohl behandelt. Der diesbezüglich ergangene
Nichteintretensentscheid wurde jedoch nicht angefochten, weshalb dieser
vorliegend nicht Streitgegenstand bildet. 

1.4.3
Der Eventualantrag Nr. 2 Spiegelstrich 2
der Beschwerdegegnerin 1 enthält schliesslich eine Ergänzung zum
vorinstanzlich gestellten Begehren. Nach § 52 Abs. 1 in Verbindung
mit § 20a Abs. 1 VRG können im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren
jedoch grundsätzlich keine neuen Sachbegehren gestellt werden. Wird mehr oder
anderes als ursprünglich verlangt, bedeutet dies eine unzulässige Änderung des
Streitgegenstands; auf solche Anträge wäre daher nicht einzutreten (VGr,
1. Dezember 2010, VB.2010.00324, E. 2.1; RB 1983 Nr. 5;
Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a; Marco Donatsch, Kommentar VRG,
§ 20a N. 9 f. und § 52 N. 11). 

Soweit entscheidrelevant wird
auf die Parteivorbringen im Folgenden eingegangen.

2.
 

2.1
Es stellt sich zunächst die Frage, ob und
inwieweit die Beschwerdeführerin bei der Festlegung eines Quartierplans über
Autonomie verfügt und mit welcher Kognition die Vorinstanz deren Beurteilung zu
überprüfen hatte.

2.2 Vorliegend
zu beurteilen sind Anordnungen des Quartierplanrechts, das als kantonales Recht
gilt (vgl. §§ 123 ff. Planungs- und Baugesetz vom 7. September
1975 [PBG]). Nach Massgabe von § 2 lit. c PBG kommt
den Gemeinden bzw. der kommunalen Planungsbehörde bei
der Nutzungsplanung Autonomie im Sinn von Art. 50 Abs. 1 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) zu (BGE 119 Ia
285 E. 4b; Tobias Jaag, in: Isabelle Häner/Markus Rüssli/Evi Schwarzenbach
[Hrsg.], Kommentar zur Zürcher Kantonsverfassung, Zürich etc. 2007,
Art. 85 N. 11; vgl. auch BGr, 6. Januar 2015,
1C_130/2014, E. 2.2). Dies gilt auch für den
amtlichen Quartierplan – ein Instrument der
Sondernutzungsplanung –, der im erfassten Gebiet eine der
planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung ermöglicht und die dafür nötigen Anordnungen enthält (§ 123 Abs. 1 PBG).
Die Einleitung des amtlichen Quartierplanverfahrens erfolgt – wie auch
vorliegend geschehen – auf Gesuch eines Grundeigentümers oder, wo die bauliche
Entwicklung und der Erschliessungsplan es als wünschbar erscheinen lassen,
durch den Gemeinderat von Amtes wegen (§ 147 PBG). Letzterer stellt den
amtlichen Quartierplan auf. Die Beteiligten haben das Recht, Anträge und
Einwendungen vorzubringen; die weiteren Verfahrensschritte hängen jedoch nicht
von Mehrheitsbeschlüssen der Beteiligten ab. Die Beschlüsse fasst vielmehr die
Quartierplanbehörde, wogegen den Beteiligten ein Rekursrecht zusteht (vgl. Fritzsche/Bösch/RA C, S. 175).
Die Behörde muss gleichwohl bedacht sein, die Interessen der betroffenen Grundeigentümer abzuwägen, möglichst auszugleichen und mit den öffentlichen Interessen in Einklang zu bringen (VGr, 8. Februar 2012, VB.2011.00104, E. 3.2, mit
Hinweisen; 15. September 2005, VB.2005.00030, E. 3.1).

2.3 Bei kommunalen Nutzungsplänen – so auch Quartierplänen – überprüft das Baurekursgericht
alle Mängel, insbesondere auch die Zweckmässigkeit und Angemessenheit der planerischen
Anordnungen (§ 20 Abs. 1 VRG, insbesondere § 20 Abs. 1 lit. c VRG).
Folglich kommt ihm von Gesetzes wegen umfassende Kognition zu, womit Art. 33
Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die
Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) Nachachtung verschafft wird, der eine
volle Überprüfung von Nutzungsplänen durch mindestens eine Beschwerdebehörde
verlangt. Eine derartige Überprüfung schliesst nicht aus, dass sich die Rechtsmittelinstanz
Zurückhaltung auferlegt, soweit über die Zweckmässigkeit kommunaler
Planungsmassnahmen zu befinden ist (Art. 2 Abs. 3 RPG). Gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung darf die Rechtsmittelbehörde damit nicht unter mehreren
verfügbaren und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine zweckmässige Würdigung
der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der kommunale Entscheid auf
einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die
Rekursinstanz zu respektieren (BGr, 22. April 2015, 1C_428/2014, E. 2.2;
6. Januar 2015, 1C_130/2014, E. 2.2; vgl. auch BGr, 5. Mai 2014,
1C_629/2013, E. 7.1). Indessen ist ein Einschreiten der Rekursinstanz
nicht erst dann verlangt, wenn die Würdigung der Gemeinde schlechthin unhaltbar
oder willkürlich ist; es genügt, wenn sich diese als unangemessen oder
rechtswidrig erweist (BGr, 22. April 2015, 1C_428/2014, E. 2.2; 26. September
2005, 1P.270/2005, E. 2.2; 28. Oktober 2003, 1P.464/2003, E. 3.2;
23. Dezember 2002, 1P.465/2002, E. 3.2). Insofern ist die
Gemeindeautonomie durch übergeordnetes Recht, einschliesslich der Grundsätze
und Ziele der Raumplanung, eingeschränkt, und die Gemeinde hat ihrem Planungsentscheid
eine nachvollziehbare Würdigung der massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls
sowie eine vertretbare Interessenabwägung zugrunde zu legen (BGE 116 Ia 221
E. 2.c; 22. April 2015, 1C_428/2014, E. 2.2). 

2.4 Die
umschriebene Überprüfungsbefugnis des Baurekursgerichts steht nicht im Widerspruch
zur mit Urteil VB.2013.00468 des Verwaltungsgerichts vom 17. Dezember 2013
geänderten Praxis betreffend die baurekursgerichtliche Kognition in Fragen der
Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PGB, die auch bei planerischen
Anordnungen zu berücksichtigen ist (vgl. VGr, 10. Juli 2014,
VB.2013.00320/00321/00828VB.2014.00101, E. 3). Vielmehr wird diese
Rechtsprechung vorliegend dahingehend präzisiert, dass der vorinstanzliche
Prüfungsrahmen abgesteckt wird: Das Baurekursgericht hat den angefochtenen
Entscheid nach wie vor unter gebührender Berücksichtigung der Erwägungen bzw.
Entscheidgründe der ortskundigen Planungsbehörde zu prüfen (vgl. VGr,
27. März 2015, VB.2014.00232/00248, E. 4.3.1; 17. Dezember 2013,
VB.2013.00468, E. 4.2.4; 10. Juli 2014,
VB.2013.00320/00321/00828/VB.2014.00101, E. 3). Es bleibt ihm jedoch
versagt, anstelle der kommunalen planerischen Anordnung eine gleichermassen
vertretbare Lösung zu setzen. Damit wird zwischen der Gemeindeautonomie und dem
verfassungsmässigen Anspruch auf Ausschöpfung der Überprüfungsbefugnis im Sinn
eines möglichst schonenden Ausgleichs der verschiedenen Verfassungs- und
Grundrechtsinteressen praktische Konkordanz hergestellt, wobei auch dem
Interesse an einem effektiven Rechtsschutz Beachtung geschenkt wird (Art. 77
Abs. 1 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 [KV]; vgl. VGr, 4. Dezember
2014, VB.2014.00124, E. 4.3; 10. Juli 2014,
VB.2013.00320/00321/00828/VB.2014.00101, E. 3; 17. Dezember 2013,
VB.2013.00468, E. 4.2.4, unter anderem mit Hinweis auf Benjamin Schindler,
Die Gemeindeautonomie als Hindernis für einen wirksamen Rechtsschutz, in:
Markus Rüssli/Julia Hänni/Reto Häggi Furrer [Hrsg.], Staats- und
Verwaltungsrecht auf vier Ebenen, Festschrift für Tobias Jaag, Zürich etc.
2012, S. 145 ff.). 

Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass den Gemeinden im Quartierplanrecht grundsätzlich
Planungsautonomie zukommt. Bei der vorinstanzlichen
Überprüfung des kommunalen Planungsentscheids muss insbesondere
berücksichtigt werden, dass der erstinstanzlichen Behörde verschiedene Planungsvarianten zur
Auswahl stehen können. Die Vorinstanz darf von der
gewählten Lösung nur abweichen, wenn die von ihr ausgewählte Lösung aus überzeugenden
Gründen tatsächlich als besser erscheint.

2.5 Nach Massgabe von § 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit
§ 20 Abs. 1 lit. a und b VRG nimmt das Verwaltungsgericht eine
Rechtskontrolle vor und überprüft dabei, ob die
Rekursinstanz die Würdigung durch die kommunale Behörde zu Recht für vertretbar
bzw. nicht vertretbar halten durfte. Wurden mit dem
Rekursentscheid kommunale Nutzungsplanungen aufgehoben, hat das Verwaltungsgericht
im Rahmen der ihm zustehenden Kogni­tion auch zu prüfen, ob die Rekursinstanz
in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtete. Dagegen ist es nicht Aufgabe des
Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltungs- und
Einordnungsfragen oder eine Angemessenheitsprüfung
vorzunehmen (vgl. § 50 Abs. 2 VRG). 

2.6 Nicht zu
beanstanden ist, dass die Vorinstanz eine Abwägung der Interessen vornahm, die
durch den vom Gemeinderat festgesetzten Quartierplan tangiert sind, sofern
dadurch nicht in Überschreitung der ihm in der Sache zustehenden Kognition die
Gemeindeautonomie verletzt wurde (vgl. BGE 139 I 169 E. 6.1; VGr, 4. Dezember
2014, VB.2014.00124, E. 4.2). Unter Berücksichtigung des genannten
Gesichtspunkts ist jedoch nachfolgend insbesondere zu prüfen, ob der
angefochtene Rekursentscheid aufgrund der den Quartierplan revidierenden
Anordnungen unter Beachtung der vorgängig präzisierten Überprüfungspflicht und
-befugnis des Baurekursgerichts im Ergebnis einer vom Verwaltungsgericht zu
berücksichtigenden Ermessensüberschreitung der Vorinstanz gleichkommt (vgl.
VGr, 4. Dezember 2014, VB.2014.00124, E. 4.2). Sollte die Vorinstanz
nach dieser Prüfung ihre eigene vertretbare Lösung an die Stelle der ebenfalls zu
vertretbaren Würdigung der kommunalen Baubehörde gesetzt und damit den vorliegend
beschriebenen Prüfungsrahmen überschritten haben, so hätte sie
unzulässigerweise in den Beurteilungsspielraum der Gemeinde eingegriffen und
deren Planungsautonomie verletzt. Die Beschwerde würde sich damit in diesem
Punkt als begründet erweisen; ein Eingehen auf weitere Rügen würde sich
erübrigen.

3.
 

Der
alte Bestand des Gebiets des streitbetroffenen Quartierplans "J"
lässt sich planerisch wie folgt beschreiben: Im Norden grenzt es an die
Waldparzellen Kat.-Nrn. 12 und 13 sowie an den M-Bach (im Zonenplan der
Beschwerdeführerin als "N-Bach" bezeichnet), im Osten an die K-Strasse,
im Süden an das in der Reservezone liegende Grundstück Kat.-Nr. 14 und an den L-Weg sowie im Westen an die überkommunale
Landwirtschaftszone gemäss §§ 36 PBG. Der
überwiegende Teil des Quartierplangebiets liegt in der Wohnzone W2/1.6; nur die
an der K-Strasse gelegenen Grundstücke sind der Kernzone B (KB)
zugewiesen.

4.  

4.1 Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets müssen durch den
Quartierplan erschlossen werden. Erschliessungsanlagen sind so festzulegen,
dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen. Das gilt
auch für schon überbaute, jedoch unzureichend erschlossene Grundstücke im Quartierplangebiet
(§ 128 Abs. 1 und 2 PBG; BGE 106 Ia 94 E. 3b; VGr, 27. März
2013, VB.2010.00420, E. 3.1). 

4.2 Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es für die darauf vorgesehenen
Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser
und Energie versorgt werden können und wenn die einwandfreie Behandlung von
Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (§ 236
Abs. 1 PBG; Art. 19 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom
22. Juni 1979 [RPG]). Erschliessungen sind so festzulegen, dass sie bei
vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke den Anforderungen von § 237 Abs. 1 und Abs. 2 PBG genügen (RB 1998 Nr. 100; Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/ RA C, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 187). Genügende Zugänglichkeit im
Sinn von § 237 Abs. 1 Satz 1 PBG bedingt in tatsächlicher
Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen
entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der
Benützer. Gemäss § 237 Abs. 2 PBG sollen Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein. Der
Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien (Normalien über die
Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 [Zugangsnormalien]). 

4.3 Die strittigen Bestimmungen des Quartierplans bzw. der
vorinstanzlichen Änderungen desselben sind als Eingriff in
die Eigentumsgarantie nur zulässig, wenn sie auf einer ausreichenden
gesetzlichen Grundlage beruhen, durch ein öffentliches Interesse oder den
Schutz der Grundrechte Dritter gerechtfertigt und zudem verhältnismässig sind
(Art. 36 Abs. 1–3 der Bundesverfassung vom
18. April 1999).

5.
 

5.1 Die Vorinstanz deklarierte es als
auffällig, dass im Zug der Aufstellung des Quartierplans – im Vergleich zur
schliesslich festgesetzten Planung – eine Verwendung des L-Wegs als Erschliessungsanlage
für den Fahrverkehr nicht ausgeschlossen worden sei, was die
Beschwerdegegnerschaft in ihren Eingaben wieder aufgreift. Es fragt sich
deshalb zunächst, ob sich der Gemeinderat während des Quartierplanverfahrens
widersprüchlich verhalten hat und bei der Festsetzung des strittigen
Quartierplans schliesslich gegen Treu und Glauben im Sinn von Art. 5 Abs. 3
BV verstiess bzw. das ihm zustehende Ermessen missbräuchlich ausübte.

5.2 Im Technischen Bericht sind nachvollziehbare Gründe enthalten,
weshalb insbesondere die Erschliessungsvarianten 2 und 4, die den L-Weg
teilweise als Erschliessungsanlage für den Fahrverkehr bestimmen, nicht gewählt
wurden. Denn beide Varianten sehen eine Zufahrt auf der Grenze zwischen den
Grundstücke Kat.-Nrn. 10 und 05 vor. Bereits der
1. Entwurf des Quartierplans enthielt eine solche Zufahrt (als Zufahrtsweg B bezeichnet), die bei der ersten Grundeigentümerversammlung von den Mitbeteiligten 1 als Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 05 kritisiert wurde. Ebenso lehnten offenbar auch die Eigentümer
der Grundstücke Kat.-Nrn. 10 und 08 diese
Erschliessungslösung ab. Selbst die Beschwerdegegnerin 1 regte nach der ersten Grundeigentümerversammlung an, den
Zufahrtsweg B zu redimensionieren und an der Lage
des bisherigen Fahrwegs anzuordnen oder den Bau dieses Zufahrtwegs
aufzuschieben, bis ein Bauvorhaben auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 11 oder 03 eingereicht werde. Dies begründete sie damit, dass mit
der geplanten Lösung der Garten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 zerstört würde. Tatsächlich hätte eine
solche Erschliessung aufgrund des Flächenbedarfs auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 05 eine übermässige
Beeinträchtigung dieser Parzelle bedeutet, was denn
auch die Vorinstanz erkannte. Mit Verwerfung einer Zufahrt auf der Grenze
zwischen den Grundstücken Kat.-Nrn. 10 und 05 kam schliesslich auch die Erschliessungsvariante 1 nicht mehr infrage. Diese Umstände zeigen auf, weshalb
die Quartierplanbehörde eine andere als die im Technischen Bericht vom 2. Dezember 2011 vorgeschlagene Planung zu finden versuchte.
Dabei handelte sie nicht willkürlich bzw. ihr Ermessen missbrauchend. Im
Übrigen ist auf den Entscheid der Vorinstanz vom 23. Oktober 2013 zu
verweisen, worin sie insbesondere Folgendes festhielt: "Das Quartierplanverfahren bildet einen komplexen Vorgang
unter Mitwirkung der betroffenen Grundeigentümer, der sich im Widerstreit von
Eigentümer- und Allgemeininteressen abspielt und in stufenweisem Fortschreiten
nach der besten Lösung sucht. Dabei müssen, dem Wesen dieses Prozesses
entsprechend, einmal erdachte planerische Ideen, Lösungsvarianten und Konzepte
immer wieder infrage gestellt werden, sei es wegen besserer Erkenntnisse,
veränderter Verhältnisse oder zufolge von
korrigierendem Eingreifen der Rechtsmittelbehörden. […] Soweit sich daher der
[Beschwerdegegner 2] an der vorgenommenen Ausarbeitung verschiedener
Erschliessungsvarianten und an deren Änderungen stösst, erweist sich der Rekurs
als unbegründet.".

5.3
Der Beschwerdegegner 2 bringt vor, dass die Rechtmässigkeit der
Zufahrt zur Parzelle Kat.-Nr. 01 über den L-Weg in dem drittverbindlichen
Vorentscheid vom 9. April 2009 ausdrücklich bestätigt wurde. Dem ist zu
entgegnen, dass die Behörden an die Feststellungen im
Vorentscheid des Gemeinderats vom 7. April 2009 (Versand am 9. April
2009) und damit an die darin beschriebene Erschliessung drei
Jahre nach Erlass dieses Entscheids nicht mehr gebunden sind. Die erwähnte Zeitspanne von drei Jahren war bei Festsetzung des
Quartierplans durch den Gemeinderat verstrichen. Bei Vorliegen von Revisions-
oder ausreichenden Widerrufsgründen, beispielsweise wenn erhebliche neue
Tatsachen auftreten (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich etc. 2010, Rz. 1039; § 86a lit. b VRG), sind die im Vorentscheid behandelten Fragen im Übrigen
ebenfalls nicht verbindlich (BEZ 1994 Nr. 14; Fritzsche/Bösch/RA C, S. 382). 

6.  

6.1
Die Beschwerdeführerin macht unter Hinweis auf § 50 Abs. 1
in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG geltend, die
vorinstanzliche Erschliessungslösung verletze Bundesrecht sowie kantonales
Recht und beruhe auf einer unrichtigen sowie ungenügenden Feststellung des
relevanten Sachverhalts. Während die Voraussetzungen von Art. 36 Abs. 1 und Abs. 2 BV zur mit der
Festlegung des Quartierplans erfolgten Grundrechtseinschränkung
– die erforderliche gesetzliche Grundlage sowie das öffentliche Interesse daran
– als gegeben erachtet werden
(vgl. E. 4.1 und 4.3), sind die
strassenmässige Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 11 des
Beschwerdegegners 2 und damit auch eine mögliche Verbreiterung des L-Wegs
als Zufahrt zum Grundstück Kat.-Nr. 03 der Beschwerdegegnerin 1
strittig. Die Variante des Gemeinderats sah die Einräumung eines Fuss- und
Fahrwegrechts zu Gunsten des Beschwerdegegners 2 auf der Nordseite des
Grundstücks Kat.-Nr. 01 mit entsprechendem Bau einer Zufahrt vor; gemäss
angefochtenem Entscheid vom 2. Juli 2014 soll die strassenmässige
Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 11 nunmehr über den
normalienkonform auszubauenden L-Weg führen. Die unterschiedliche
planerische Festsetzung der Vorinstanz erfolgte aufgrund
einer im Vergleich zum Gemeinderat anderen Gewichtung der Interessen als
Teil der Verhältnismässigkeitsprüfung. Es gilt daher nachfolgend, die vorinstanzlich erfolgte
Interessenabwägung bzw. die schliesslich angeordnete
Erschliessungslösung zu beurteilen. 

6.2 Zur
Klarstellung ist zunächst festzuhalten, dass entgegen dem Dafürhalten des Beschwerdegegners 1
die in der Baubewilligung vom 11. Mai 2004 vorgesehene strassenmässige
Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 nicht zu berücksichtigen ist:
Das Verwaltungsgericht befand, dass dieses Baugrundstück strassenmässig nicht
hinreichend erschlossen sei, und hob die besagte Bewilligung auf (vgl. VGr, 2. November
2005, VB.2005.00263, E. 4.2 und Disp.-Ziff. 1), was in der Folge vom
Bundesgericht bestätigt wurde (BGr, 11. April 2006, 1P.827/2005, E. 5.3
und 7). Auch ging es bei der im Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 2. November
2005 erörterten Erschliessungslösung (vgl. VGr, 2. November 2005, VB.2005.00263, E. 4.1.2 und 4.2)
nicht um die eigentliche Festlegung von Erschliessungsmassnahmen, sondern um
die Frage, ob das streitbetroffene Baugrundstück bereits hinreichend erschlossen
und seine Baureife somit gegeben sei. Darauf wurde bereits im Entscheid
VB.2010.00571 des Verwaltungsgerichts vom 9. Dezember 2010 hingewiesen,
worin die Beschwerde des Beschwerdegegners 2 gegen die Einleitung des
Quartierplanverfahrens behandelt wurde (siehe VGr, 9. Dezember 2010,
VB.2010.00571, E. 4.3). 

Des Weiteren hätte
die im Entscheid VB.2005.00263 vom 2. November 2005 beschriebene
Erschliessung keine Bindungswirkung für spätere Entscheide,
zumal sich eine solche Wirkung grundsätzlich nur auf das Dispositiv bezieht
(vgl. VGr, 3. November 2010, VB.2010.00424, E. 3.3 mit weiteren Hinweisen). Das Dispositiv des Entscheids
vom 2. November 2005 spricht sich indessen nicht konkret
über umzusetzende Erschliessungsmassnahmen aus. Da lediglich vorfrageweise in den Erwägungen erläutert wurde,
wie das Grundstück des Beschwerdegegners 2 strassenmässig
erschlossen werden könnte, hat dieser Entscheid
diesbezüglich keine bindende Kraft. Der darin bemängelte
Fussgängerschutz wäre somit grundsätzlich auch mittels Strassenraumgestaltung –
wie beispielsweise die vorliegend umstrittene Trennung von Fahr- und
Fussverkehr auf dem L-Weg – sicherzustellen. 

Dem
Vorbringen der Beschwerdegegnerin 1, es widerspreche dem Rechtsgleichheitsgebot, wenn der Familie O ein Fahrwegrecht
beim Fussweg D eingeräumt würde, um ihre Zufahrt
zu den Parkplätzen sicherzustellen, ist grundsätzlich zu entgegnen, dass dem
Grundsatz der Rechtsgleichheit im Planungsrecht nur abgeschwächte Bedeutung
zukommt (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, BD.
I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 121 ff.). Wie noch aufzuzeigen sein
wird, sind die von der Beschwerdegegnerin 1
erwähnten Sachverhalte im Übrigen nicht vergleichbar, zumal beim L-Weg – im
Vergleich zur Strasse J – von der Beschwerdeführerin eine verkehrliche
Entflechtung angestrebt wird (vgl. E. 6.4).

6.3 Bei
baulicher Verdichtung würden mit dem jedenfalls vorgesehenen
nördlichen, längeren Ast der Strasse J geringfügig mehr als
30 Wohneinheiten, das heisst 32 Wohneinheiten, erschlossen
werden. Damit ist ein normalienkonformer Fussgängerschutz
notwendig (siehe Anhang der Zugangsnormalien), der mit
dem zur Verfügung stehenden L-Weg und mit zusätzlichen
Verkehrsberuhigungsmassnahmen prima vista grundsätzlich umgesetzt werden könnte. Dass der Fussgängerschutz entlang der K-Strasse
nicht weiter verfolgt wurde, wird in nachvollziehbarer Weise mit der dort
bestehenden Kernzone begründet. Entsprechende Massnahmen wären ohnehin nicht im
Rahmen des Quartierplans festzusetzen, sondern im
Rahmen eines Strassenprojekts anzuordnen, da es sich um eine
nutzungsorientierte Sammelstrasse und damit um eine Anlage der
Groberschliessung handelt. Unangefochten und damit nicht zu überprüfen ist, ob
der im Quartierplan vorgesehene Ausbau der Strasse J insgesamt den
Anforderungen der Zugangsnormalien und damit einem genügenden
Fussgängerschutz entspricht.

6.4
Die Beschwerdeführerin erachtet die erwähnte
verkehrliche Entflechtung des L-Wegs als einen der
Grundpfeiler des streitbetroffenen Quartierplans, was von der Vorinstanz zu
stark relativiert werde. Tatsächlich ist die Entflechtung von Fahrverkehr auf dem
L-Weg als im Quartierplan voraussichtlich zu regelnde Massnahme bzw.
Grundsatz/Ziel des Erschliessungskonzepts definiert. Ein Bedürfnis, im
Quartierplangebiet zusätzliche vom Fahrverkehr befreite
Fusswege zur Verkürzung der Verbindungen zu den öffentlichen
Verkehrsmitteln und Versorgungseinrichtungen auszuscheiden, wird von der Praxis
grundsätzlich anerkannt (VGr, 24. Januar 2001,
VB.2000.00366, E. 2.a], RB 1983 Nr. 86, 1980
Nr. 108, 1976 Nr. 102; Fritzsche/Bösch/RA C,
S. 580). Vorliegend bestehen denn auch Gründe,
den L-Weg vom motorisierten Verkehr zu befreien und als Fussweg zu erhalten. So
ist dieser Weg im kommunalen Verkehrsrichtplan "Fuss-, Rad- und
Reitweg" als Fuss- und Wanderweg eingetragen. Auch können ihn Kinder
benützen, um zum Schulhaus P zu gelangen, und er dient als Verbindung zur
Bushaltestelle Q und somit zum öffentlichen Verkehr (vgl. www.gis.zh.ch).
Anlässlich des vorinstanzlich durchgeführten Lokaltermins wurde denn auch
festgestellt, dass Fussgänger diesen Weg tatsächlich benützen würden. Damit
besteht ein öffentliches Interesse an der verkehrlichen Entflechtung des L-Wegs, das mit der vom Gemeinderat festgesetzten
Erschliessungslösung gewahrt würde. Dem steht auch nicht entgegen, dass es der
Beschwerdegegnerin 1 aufgrund des befristeten Fuss- und Fahrwegrechts bis
Ende 2029 erlaubt ist, den L-Weg als Zufahrt zu ihrem Grundstück Kat.-Nr. 03 zu gebrauchen: Aufgrund der Befristung der besagten
Dienstbarkeit würde das im Quartierplan definierte Ziel, den L-Weg vom
Fahrverkehr zu entflechten, auf längere Sicht
betrachtet jedenfalls erreicht. 

Die
Wichtigkeit des öffentlichen Interesses an der verkehrlichen Entflechtung des L-Wegs
muss indessen relativiert werden: Wie vorinstanzlich festgehalten, wäre mit der
im Entscheid vom 2. Juli 2014 präferierten Lösung
– selbst bei einer künftigen Verdichtung, die aber nicht erheblich
ausfallen dürfte  – bloss mit einem beschränkten
Fahrzeugaufkommen auf dem
besagten Weg zu rechnen, was die Fussgängersicherheit nicht übermässig
einschränken dürfte. Mit dem normalienkonformen Ausbau der besagten
Verkehrsfläche könnte im Übrigen eine Gefährdung der
Fussgänger weiter reduziert werden.

6.5 Im Rahmen
der vorzunehmenden Interessenabwägung sind des Weiteren die Vor- und Nachteile
der erst- und vorinstanzlichen Quartierplanvarianten für die betroffenen Grundeigentümer
zu bezeichnen und gegeneinander abzuwägen. Zunächst bietet sich ein Kosten- und Flächenvergleich der besagten Erschliessungen an.

6.5.1
Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass die von der Vorinstanz angeordnete
Verkehrslösung gemäss ersten Abklärungen des beauftragten
Quartierplaningenieurs voraussichtlich zu ungefähr Fr. 100'000.- höheren Erschliessungskosten
führen würde. Auch wenn dieser Betrag nicht belegt ist, was die
Beschwerdegegnerschaft bemängelt, ist es offensichtlich, dass die Umsetzung der
vorinstanzlich aufgezeigten Erschliessung für die Quartierplangenossen
im Vergleich zur im Quartierplan vorgesehenen Lösung Mehrkosten verursachen
würde, zumal die Baukosten für die Zufahrt über das Grundstück Kat.-Nr. 01
gemäss der Variante des Gemeinderats vom Beschwerdegegner 2 alleine zu tragen
wären. Überdies würde der L-Weg gemäss dem Technischen Bericht nicht normalienkonform
ausgebaut, sondern nur auf 2 m verbreitert und als
Groberschliessungsanlage von der Beschwerdeführerin abgegolten werden. Das Amt
für Raumentwicklung als Fachbehörde geht davon aus, dass die verursachten
Kosten im Rahmen einer Verbreiterung schätzungsweise nicht geringer ausfallen
als bei der erstinstanzlich vorgesehenen Privatzufahrt. Ungeachtet des
Kostenverteilschlüssels wäre die vom Gemeinderat festgesetzte Erschliessung absolut
gesehen insgesamt teurer (vgl. auch E. 6.5.5).

6.5.2
Bei der vorinstanzlich präferierten Variante müsste die Fahrbahn des L-Wegs
auf 3,6 m verbreitert werden, und zwar auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01
und 11. Allenfalls wäre der L-Weg bis zum Grundstück Kat.-Nr. 03 zu
verbreitern. Wie bereits erwähnt, müsste überdies ein Kehrplatz für
Personenwagen erstellt werden (vgl. E. 1.3.2). Der dabei entstehende
Verlust an Fläche, der von der Beschwerdeführerin mit 80 m2
beziffert wurde, würde damit geringer ausfallen als bei einer Erschliessung
gemäss dem vom Gemeinderat festgesetzten streitbetroffenen Quartierplan.
Letzterer sieht neben der Verbreiterung des L-Wegs auf 2 m aufgrund der
neuen Zufahrt zum Grundstück Kat.-Nr. 11 nördlich des Grundstücks Kat.-Nr. 01
eine zu versiegelnde Fläche von rund 96 m2 vor. 

6.5.3
Die Vorinstanz bezeichnete es als planerisch wenig zweckmässig, dass das
Grundstück Kat.-Nr. 16 gemäss dem Quartierplan "J" im Ergebnis
auf drei Seiten von Verkehrsanlagen umgeben sei. Eine solche Erschliessungssituation
ist indessen nicht per se ausgeschlossen (VGr, 10. Juli 2003,
VB.2003.000092, E. 4.d). Das Amt für Raumentwicklung als Fachbehörde
beurteilte die gewählte Erschliessung entlang der Nordgrenze von Kat.-Nr. 01
als für die betroffenen bzw. umliegenden Grundstücke nicht zu einschneidend.
Der Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 16 wandte sich denn auch gar nicht
gegen diese Erschliessungslösung und legte kein Rechtsmittel dagegen ein. 

6.5.4
Zwar besteht auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 bereits ein Fuss- und Fahrwegrecht
zugunsten des Grundstücks Kat.-Nr. 11 des Beschwerdegegners 2 im
Umfang von 1 m neben dem L-Weg. Unabhängig davon, ob das für die
Strassenverbreiterung benötigte Land abparzelliert oder das Fuss- und Fahrwegrecht
17 einfach ausgedehnt würde, hätte die Umsetzung der vorinstanzlichen Erschliessungslösung
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 der Mitbeteiligten 2 jedenfalls die
Versiegelung von attraktivem Bauland mit Südausrichtung und Seesicht zur Folge,
zumal das Grundstück Kat.-Nr. 14 auf der gegenüberliegenden Strassenseite
in der Reservezone liegt und grundsätzlich keine Quartierplananlagen ausserhalb
der Bauzone erstellt werden dürfen (BGE 118 Ib 497; VGr,
15. September 2005, VB.2005.00030, E. 4c.). Überdies wäre bei einem
Neubau auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 ein Abstand zum L-Weg von mindestens
3,5 m einzuhalten (vgl. § 265 Abs. 1 PBG; VGr, 2. November
2005, VB.2005.00263, E. 4.2; 1. Juni 2005, VB.2005.00017, E. 3.2).
Durch die Quartierplanfestsetzung des Gemeinderats erscheinen die Mitbeteiligten 2
damit baulich weniger stark belastet zu sein als durch die vorinstanzlich
angeordnete Erschliessung, was sie denn auch erwähnen. 

6.5.5
Der Einbezug des Grundstücks des Beschwerdegegners 2 ins
Quartierplanverfahren erfolgt nicht, weil dieses nicht hinreichend erschlossen
wäre, sondern weil es im betreffenden Gebiet – wie besehen – auch einer
genügenden Erschliessung für die Fussgänger bedarf (vgl. BGr, Urteil vom 7. April
2010, 1C_412/2009, E. 2.3.1). Für den Beschwerdegegner 2 erweist sich
bei der vom Gemeinderat vorgesehenen Lösung als stark nachteilig, dass am südlichen
Ende der Strasse J ein Absperrpfosten platziert wäre. Dies würde es ihm künftig
verwehren, seine bisherige Garagenzufahrt und damit auch sein bestehendes Garagengebäude
zu benützen. Neben den Garagenneubaukosten, die ihm mindestens anteilsmässig
als Mitglied der Quartierplangenossenschaft anfallen würden, hätte er mit der
gleichzeitig vorgesehenen rückwärtigen Erschliessung seiner Liegenschaft des
Weiteren eine Entschädigung in Höhe von Fr. 19'710.- für das zugunsten
seines Grundstücks Kat.-Nr. 11 eingeräumte Fuss- und Fahrwegrecht zu bezahlen.
Überdies müsste er noch unbezifferte Baukosten der neuen Zufahrtsstrasse tragen.
Die Vorinstanz hielt es für zweifelhaft, ob dies dem Beschwerdegegner 2
zugemutet werden könne. Unter diesen Umständen würde die genannte Festsetzung
jedenfalls einen schweren Eingriff in das Eigentum des Beschwerdegegners 2
bedeuten. Dieser Grundrechtseingriff könnte nicht in genügender Weise mit dem
vorgängig festgestellten öffentlichen Interesse an der verkehrlichen Entflechtung
des L-Wegs gerechtfertigt werden (vgl. insbesondere E. 6.4 Abs. 2). 

6.6
Es fragt sich jedoch, ob es allenfalls weitere Gründe gibt, die
dagegen sprechen würden, dass der Beschwerdegegner 2 seine bisherige Zufahrt weiterhin benützen soll.

6.6.1
Der Beschwerdegegner 2 macht insbesondere geltend, dass sich die im
Quartierplan vorgesehene Zufahrt über den Servitutsweg auf dem nördlichen Teil
der Parzelle Kat.-Nr. 11 mit einem Mass von 2,4 m als untauglich
erweise, da die Verkehrssicherheitsverordnung [vom 15. Juni 1983, VSiV]
mindestens 4 m verlange. Zu beachten ist, dass bei Zufahrtswegen gemäss § 6
Abs. 2 lit. b und lit. c VSiV Abweichungen von den technischen
Anforderungen an Ausfahrten und insbesondere von einem Einlenkerradius von 4
m (vgl. Anhang der VSiV, 1. Technische Anforderungen für Ausfahrten)
zulässig sind, sofern besondere ortsbauliche Verhältnisse oder die Topografie
dies erfordern (lit. b) oder allgemein, wenn Gründe des Natur- und
Heimatschutzes oder andere öffentliche Interessen überwiegen (lit. c). Es
erweist sich indessen als sinnvoll, wenn das – wie nachfolgend noch aufzuzeigen
ist (E. 6.6 f.) – von der Vorinstanz in Auftrag zu gebende
Sachverständigengutachten die Tauglichkeit der besagten Zufahrt ebenfalls untersucht.

6.6.2
Bei der vorinstanzlichen Erschliessungslösung ergeben sich Sicherheitsbedenken,
die eine genügende Erschliessung im Sinn von Art. 19 RPG fraglich
erscheinen lassen: So weist gemäss Beschwerdeschrift der besagte Strassenabschnitt
samt Einlenker in den L-Weg eine Längsneigung von bis zu 23 % auf. Das Amt
für Raumentwicklung wies darauf hin, dass der Einmündungsbereich der Strasse J
in den L-Weg eher unübersichtlich bleibend und aus topographischen Gründen
schwierig realisierbar wäre. Im Unterschied zum Vorentscheid des Gemeinderats
vom 7. April 2009, bei dem noch kein sachkundiges Ingenieurbüro zugezogen
worden war, beurteilen die Quartierplanverfasser den dortigen Strassenausbau –
ungeachtet der Richtlinien des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute
(VSS), bei deren Anwendung der Quartierplanbehörde ein erheblicher
Ermessensspielraum zukommt (RA E, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen
Quartierplanverfahren, Zürich etc. 2004, S. 155 f.) – aufgrund des
steilen Strassenstücks ebenfalls als schwierig. Die in den Akten befindlichen
Fotos vermögen die dortige Situation nicht wirklich zu klären. Eine
Besichtigung vor Ort und damit die Durchführung eines Augenscheins im Sinn von
§ 7 Abs. 1 VRG – wie von der Beschwerdeführerin beantragt – erweist
sich aber vor allem deswegen nicht als zur Klärung der Verhältnisse geeignet,
weil für die Einschätzung der Verkehrssicherheitslage Fachkenntnisse vonnöten
sind. Es bedarf folglich eines Gutachtens, das von einem unabhängigen
Sachverständigen verfasst ist (vgl. § 7 Abs. 1 VRG). Ein solches
liegt bislang nicht vor. 

6.7 Unter
diesen Umständen erweist sich der rechtserhebliche Sachverhalt
als nur ungenügend abgeklärt. Die Abs. 1–4 von Disp.-Ziff. II,
Disp.-Ziff. III sowie Disp.-Ziff. IV des angefochtenen Entscheids vom 2. Juli 2014 sind folglich aufzuheben. Kraft § 63
Abs. 1 VRG ist das Verwaltungsgericht befugt,
reformatorisch zu entscheiden, falls es den vorinstanzlichen Entscheid
aufhebt. Es steht ihm nach § 64
Abs. 1 VRG aber auch frei, die Angelegenheit zu
neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen, insbesondere wenn mit der
angefochtenen Anordnung auf die Sache nicht eingetreten oder der Sachverhalt
ungenügend festgestellt worden ist. Wie besehen ist Letzteres vorliegend gegeben, weshalb unter Anwendung von § 64
Abs. 1 VRG die Sache zu neuer Entscheidung an die
Vorinstanz zurückzuweisen ist. Dieser wird
aufgetragen, auf der Grundlage des von ihr einzuholenden Gutachtens betreffend
die Verkehrssicherheitslage im Einmündungsbereich der Strasse J in den L-Weg
sowie betreffend die Tauglichkeit der im Quartierplan vorgesehenen Zufahrt über
den Servitutsweg auf dem nördlichen Teil der Parzelle Kat.-Nr. 11 zu
urteilen. Sie wird überdies die Kosten- und Entschädigungsfolgen des ersten Rekursverfahrens
im zu treffenden Entscheid neu zu verlegen haben. 

6.8 Dies führt zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde. Mit vorliegendem Urteil bleibt ungeklärt,
ob die von der Vorinstanz vertretenen Lösung sich
tatsächlich als besser erweist als die im Quartierplan festgesetzte
Erschliessung (vgl. E. 2.3 f.). Würden sich die obgenannten Sicherheitsbedenken bei Vorliegen
des noch einzuholenden Sachverständigengutachtens nicht bestätigen, so wäre jedenfalls
der im angefochtenen Entscheid vom 2. Juli 2014 beschriebenen Erschliessung der Vorzug zu geben; dies,
zumal damit die Eigentumsgarantie des Beschwerdegegners 2 gewahrt werden könnte (vgl. E. 6.5.5), die Bodenversiegelung
geringfügiger ausfallen würde als beim vom Gemeinderat festgesetzten Quartierplan (vgl. E. 6.5.2)
und gleichwohl der Fussgängerschutz in genügendem Mass gewährleistet
wäre (vgl. E. 6.4). 

7.  

7.1
Nach der neueren Rechtsprechung gilt eine Rückweisung
an die Vorinstanz mit offenem Prozessausgang in Bezug auf die Kosten- und
Entschädigungsregelung als Obsiegen der rechtsmittelführenden Partei – und zwar
unabhängig davon, welche Anträge diese gestellt hat (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 und
3.3; VGr, 2. Oktober 2014, VB.2014.00246, E. 6; 28. August 2014, VB.2014.00106, E. 2.3). Die festgestellte ungenügende Sachverhaltsermittlung
ist der Vorinstanz nicht nach dem Verursacherprinzip im Sinn von § 13 Abs. 2
VRG kostenmässig anzulasten, zumal die Bedenken hinsichtlich der
Verkehrssicherheit aufgrund der topographischen Verhältnisse von den
Beteiligten erst im Rahmen des Beschwerdeverfahrens vorgebracht wurden (vgl.
Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 13 N. 59). Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind folglich der Beschwerdegegnerin 1 und dem
Beschwerdegegner 2 je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). 

7.2 Die Bearbeitung und Beantwortung von Rechtsmitteln wird zu den
angestammten amtlichen Aufgaben gezählt, wobei zu erwähnen ist, dass das
Gemeinwesen gegenüber den beteiligten Privaten einen Wissensvorsprung aufweist.
Eine Parteientschädigung zu dessen Gunsten ist zwar nicht von vornherein
auszuschliessen, erscheint jedoch nur dann als gerechtfertigt, wenn die Erhebung
oder Beantwortung des Rechtsmittels mit einem ausserordentlichen Aufwand
verbunden war (VGr, 26. Juni 2012, VB.2012.00201,
E. 7.3; RB 2008 Nr. 18, E. 2.3.1; Plüss, § 17 N. 51). Dies ist im vorliegenden
Fall ohne Weiteres zu bejahen. Infolgedessen sind die Beschwerdegegnerin 1
und der Beschwerdegegner 2 je zu verpflichten, der Beschwerdeführerin für
das Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu entrichten (§ 17
Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegnerschaft ist angesichts ihres Unterliegens keine
Parteientschädigung zuzusprechen. 

8.
 

Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen
Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als Zwischenentscheid
qualifiziert, der sich nur unter den bereits erwähnten Voraussetzungen von Art. 93
Abs. 1 BGG weiterziehen lässt. Wie bereits erwähnt, lässt sich ein
Rückweisungsentscheid dann als Endentscheid im Sinn von Art. 90 BGG
einstufen, wenn der unteren Instanz kein Beurteilungsspielraum mehr verbleibt
(vgl. E. 1.3.1).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. II Abs. 1–4,
Disp.-Ziff. III sowie Disp.-Ziff. IV des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 2. Juli 2014 werden aufgehoben, und die Sache wird
zur Vervollständigung des Sachverhalts und zu neuer Entscheidung im Sinn der
Erwägungen an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf 

Fr.  10'000.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.      510.--   Zustellkosten,

Fr.  10'510.--   Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin 1 und dem Beschwerdegegner 2
je zur Hälfte auferlegt.

4.    Die
Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 werden je
verpflichtet, der Beschwerdeführerin innert 30 Tagen nach Rechtskraft
dieses Urteils für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-, inkl. MwSt.)
zu bezahlen. 

5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung
an …