# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d5c9cfa7-2b45-57d7-bf5e-72ab851f6ee5
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 20.11.2023 MH230001-L
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MH230001-L_2023-11-20.pdf

## Full Text

ZMP 2023 Nr. 13 

Art. 1 und 18 OR; Art. 75 OR; Art. 115 OR Art. 310 OR. Vertragsschluss bzw. 

-auslegung: Nachträglicher Einbezug der Geschäftsführerin der mietenden 

GmbH in den Mietvertrag? Widerruf einer Stundung «bis auf weiteres». 

Sowohl die Ermittlung eines etwaigen tatsächlichen übereinstimmenden Verständ-

nisses der Parteien als auch die objektivierte Auslegung ihres Verhaltens bei den 

Verhandlungen erfordert eine Würdigung aller Umstände. Nachträglicher Einbe-

zug der (neuen) Geschäftsführerin einer GmbH in den Mietvertrag als Mitmieterin 

verneint. 

Auch bei der Auslegung einer Stundungsvereinbarung gelten die gleichen Regeln. 

Eine Stundung «bis auf weiteres» kann und darf von der Schuldnerin im Zweifel 

nicht so verstanden werden, dass die Stundung nur einvernehmlich beendet wer-

den kann, denn die gegenteilige Annahme liefe im Ergebnis auf eine Schenkungs-

absicht des Gläubigers hinaus. Die Stundung auf unbestimmte Dauer liegt viel-

mehr näher bei der Gebrauchsleihe zu unbestimmtem Gebrauch und kann daher 

ohne gegenteilige Indizien vom Gläubiger jederzeit einseitig beendet werden, z.B. 

durch eine Leistungsklage. 

Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MH230001-L vom 20. November 2023 

(nicht rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Renz, Heinemann; Gerichtsschrei-

ber Marques): 

«(…) 

Anlässlich der Hauptverhandlung modifizierte Rechtsbegehren: 
  

«Es seien die Beklagten unter solidarischer Haftung zu verpflichten, 
dem Kläger die nachfolgenden Beträge zu bezahlen: 

a. Fr. 151'796.45 zuzüglich Zins zu 5% ab 16. August 2021 (mittle-
rer Verfall) 

b. Fr. 1'450.75 zuzüglich Zins zu 5% ab 1. Januar 2020 

c. Fr. 1'102.45 zuzüglich Zins zu 5% ab 1. Januar 2021 

c. Fr. 1'279.80 zuzüglich Zins zu 5% ab 1. Januar 2022. 

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich 7.7 % MwSt.) 
zu Lasten der Beklagten.» 

- 2 - 

 

Erwägungen: 

I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1. Sachverhalt 

Mit Mietvertrag für Geschäftsräume vom 5. April / 12. April / 13. April 2016 per 

1. Januar 2016 und vom 21. Juni 2018 per 1. Februar 2018 sowie mit Mietvertrag 

für Wohnräume vom 1. August / 7. August 2017 per 1. August 2017, vom 21. Juni 

2018 per 1. März 2018, vom 1. August / 7. August 2017 per 1. August 2017, vom 

1. August / 7. August 2017 per 1. August 2017, vom 21. Juni 2018 per 1. März 

2018 sowie vom 1. August / 7. August 2017 per 1. August 2017 vermietete der 

Kläger acht Mieträume in der Liegenschaft N.-strasse Y in 8004 Zürich. Bei diesen 

Verträgen handelt es sich jeweils um ein vom Hauseigentümerverband oder von 

mietrecht.ch herausgegebenes Formular mit nachträglichen handschriftlichen Er-

gänzungen. 

Die Mietobjekte wurden jeweils zumindest und unbestrittenermassen durch die Be-

klagte 2, die A. GmbH, gemietet. Die Beklagte 1 übernahm im Dezember 2017 die 

A. GmbH von B. und wurde an dessen Stelle Gesellschafterin und Geschäftsfüh-

rerin mit Einzelunterschriftsberechtigung. Unbestritten ist, dass B. selbst nie Miet-

partei war (mangels anderweitiger Ausführungen; …).  

Nachfolgend werden die Unterschiede der eingereichten Mietverträge aufgezeigt, 

wobei pro Mietvertrag jeweils ein Exemplar durch den Kläger und eines von den 

Beklagten eingereicht wurde. Diese Verträge unterscheiden sich zwar nicht im 

Grundformular oder in den Ergänzungen in Maschinenschrift, jedoch bezüglich der 

handschriftlichen Ergänzungen: 

Mietobjekt: Erdgeschoss (Erotik-Studio-Zimmer 5x): Bruttomietzins Fr. 6'500.–  

vom 5. / 12. / 13. April 2016 

Version des Klägers Version der Beklagten 

Unter der Rubrik «Mieter» wurde der 

Name von B. zwischen der Firma  der Be-

Es wurde nichts handschriftlich ergänzt. 

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klagten 2 und der Adressangabe durchge-

strichen und darunter handschriftlich der 

Name, die Privatadresse sowie die private 

Telefonnummer der Beklagten 1 eingetra-

gen. 

Eine Notfallnummer wurde nachgetragen. 

Die neue Adresse der Beklagten 2 wurde 

nachgetragen. 

Der Vertrag wurde am 13.4.2016 durch B. 

unterzeichnet mit dem davorliegenden 

Vermerk «in Vertr.» sowie durch die Be-

klagte 1. 

Der Vertrag wurde am 12.4.2016 durch B. 

unterzeichnet. 

Mietobjekt: 1. UG Keller Büro (Lager): Bruttomietzins Fr. 1'550.– 

vom 21. Juni 2018 

Version des Klägers Version der Beklagten 

Unter der Rubrik «Mieter» wurde der Name von B. zwischen Firma und Adresse der 

Beklagten 2 durchgestrichen und darunter handschriftlich der Name, die Privatadresse 

sowie die private Telefonnummer der Beklagten 1 eingetragen. 

Bei der bereits bestehenden Telefonnummer wurde der Vermerk «Notfallnummer» an-

gebracht. 

Die Verträge wurden durch die Beklagte 1 unterzeichnet. 

Mietobjekt: 3 ½ - Zimmer Wohnung, 1. OG: Bruttomietzins Fr. 3'000.– 

vom 1. / 7. August 2017 

Version des Klägers Version der Beklagten 

Unter der Rubrik «Mieterin/Mieter» wurde 

die Adresse der Beklagten 2 durchgestri-

chen und die neue Geschäftsadresse hin-

zugefügt. 

Es wurde nichts handschriftlich ergänzt 

oder durchstrichen.  

- 4 - 

Die Rubrik «Name d. Ehegatten/in» sowie 

«Mitmieter/innen» wurde durchgestrichen 

und daneben handschriftlich der Name, 

die Privatadresse sowie die private Tele-

fonnummer der Beklagten 1 eingetragen. 

Bei der bereits bestehenden Telefonnummer wurde der Vermerk «Notfallnummer» an-

gebracht. 

Unter «Besondere Vereinbarungen» wurden handschriftliche Ergänzungen ange-

bracht. Dabei wird jeweils von «die Mieterin» im Singular gesprochen. 

Die Verträge wurden durch B. unterzeichnet. 

Mietobjekt: 1 - Zimmer Wohnung 4. OG (Nr. 2 + 3): Bruttomietzins Fr. 1'650.– 

vom 21. Juni 2018 

Version des Klägers Version der Beklagten 

Unter der Rubrik «Mieterin/Mieter» wurde die bisherige Adresse durchgestrichen und 

die neue Geschäftsadresse hinzugefügt. 

Die Rubrik «Name d. Ehegatten/in» sowie 

«Mitmieter/innen» wurde durchgestrichen 

und daneben handschriftlich der Name, 

die Privatadresse sowie die private Tele-

fonnummer der Beklagten 1 eingetragen. 

Es wurde handschriftlich der Name, die 

Privatadresse sowie die private Telefon-

nummer der Beklagten 1 eingetragen und 

nichts durchgestrichen. 

Bei der bereits bestehenden Telefonnummer wurde der Vermerk «Notfallnummer» an-

gebracht. 

Die Verträge wurden durch die Beklagte 1 unterzeichnet. 

 

Mietobjekte: 

3 ½ - Zimmer Wohnung, 3. OG: Bruttomietzins Fr. 2'850.–, 

1 - Zimmer Wohnung, 4. OG (Zimmer 4): Bruttomietzins Fr. 900.– sowie 

1 - Zimmer Wohnung, 4. OG (Zimmer 5): Bruttomietzins Fr. 1'000.– 

jeweils vom 1. / 7. August 2017 

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Version des Klägers Version der Beklagten 

Unter der Rubrik «Mieterin/Mieter» wurde 

die Adresse der Beklagten 2 durchgestri-

chen und die neue Geschäftsadresse hin-

zugefügt. 

Keine handschriftlichen Ergänzungen. 

Die Rubrik «Name d. Ehegatten/in» sowie 

«Mitmieter/innen» wurde durchgestrichen 

und daneben handschriftlich der Name, 

die Privatadresse sowie die private Tele-

fonnummer der Beklagten 1 eingetragen. 

Bei der bereits bestehenden Telefonnum-

mer wurde der Vermerk «Notfallnummer» 

angebracht. 

Unter «Besondere Vereinbarungen» wurden handschriftliche Ergänzungen ange-

bracht. Dabei wird jeweils von «die Mieterin» im Singular gesprochen. 

Die Verträge wurden durch B. unterzeichnet. 

 

Mietobjekt: 3 ½ - Zimmer Wohnung, 2. OG: Bruttomietzins Fr. 3'000.– 

vom 21. Juni 2018 

Version des Klägers Version der Beklagten 

Unter der Rubrik «Mieterin/Mieter» wurde die bisherige Adresse durchgestrichen und 

die neue Geschäftsadresse hinzugefügt. 

Die Rubrik «Name d. Ehegatten/in» sowie 

«Mitmieter/innen» wurde durchgestrichen 

und daneben handschriftlich der Name, 

die Privatadresse sowie die private Tele-

fonnummer der Beklagten 1 eingetragen. 

Es wurde handschriftlich der Name, die 

Privatadresse sowie die private Telefon-

nummer der Beklagten 1 eingetragen und 

nichts durchgestrichen. 

Bei der bereits bestehenden Telefonnummer wurde der Vermerk «Notfallnummer» an-

gebracht. 

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Die Verträge wurden durch die Beklagte 1 unterzeichnet. 

Die Mietzinse ergeben ein monatliches Total von Fr. 20'450.–. Unbestritten ist, 

dass sich die Parteien ab Juli 2018 mündlich auf einen Rabatt von Fr. 50.– ver-

ständigten, sodass eine monatliche Mietzinsschuld von Fr. 20'400.– resultierte. In 

den Parteivorträgen führten beide Seiten aus – und sie bestätigten es auf Nach-

frage des Gerichts explizit – dass sie zwar zu unterschiedlichen Zeiten verschie-

dene Mietvertragsformulare ausgefüllt bzw. abgeändert und unterzeichnet haben, 

dass sie aber alle Abreden als Teil eines einheitlichen Mietverhältnisses angese-

hen haben, so dass die gerichtliche Entscheidung nicht auf eine unterschiedliche 

Behandlung der einzelnen Abreden hinauslaufen darf (Art. 58 Abs. 1 ZPO).  

Im Zeitraum zwischen Januar 2020 bis April 2023 wurden insgesamt Fr. 816'000.– 

an Mietzinsen fällig, wobei bloss Fr. 665'203.51 und somit Fr. 151'796.46 zu wenig 

bezahlt wurden. Ebenso wurden die aussehenden Stromkosten vom Jahr 2019, 

2020 und 2021 in der Höhe von Fr. 1'450.75, Fr. 1'102.45 und Fr. 1'279.80 nicht 

beglichen. 

2. Prozessgeschichte 

Mit Eingabe vom 14. Juni 2022 (elektronisch) machte der Kläger ein Verfahren bei 

der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich betreffend Forderung anhängig. An-

lässlich der Schlichtungsverhandlung vom 17. November 2022 konnte zwischen 

den Parteien keine Einigung erzielt werden, weshalb die Schlichtungsbehörde 

dem Kläger mit gleichentags ergangenem Beschluss die Klagebewilligung erteilte. 

Am 6. Januar 2023 (elektronisch) reichte der Kläger fristgerecht die vorliegende 

Klage samt Beilagen sowie die ihnen am 24. November 2023 zugestellte Klage-

bewilligung vom 17. November 2022 ein. Mit Zirkulationsbeschluss vom 12. Januar 

2023 wurden die Doppel der Klage und Beilagen den Beklagten zugestellt und 

dem Kläger Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 9'780.– angesetzt, 

welcher innert Frist geleistet wurde. Zudem wurde die Prozessleitung an den Miet-

gerichtspräsidenten delegiert. Den Beklagten wurde darauf mit Präsidialverfügung 

vom 23. Januar 2023 Frist für die schriftliche Klageantwort angesetzt. Nach mehr-

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maliger Erstreckung reichten die Beklagten ihre schriftliche Klageantwort und Bei-

lagen am 11. April 2023 (elektronisch) vor Ablauf der ihnen gewährten Nachfrist 

ein. Nachdem dem Kläger mit Präsidialverfügung vom 12. April 2023 die Klageant-

wort samt Beilagen zugestellt worden war, wurden die Parteien am 24. Mai 2023 

zur Hauptverhandlung auf den 13. Juli 2023 vorgeladen. Mit Schreiben vom 5. Juli 

2023 (elektronisch) teilte der Vertreter der Beklagten mit, dass er deren Interessen 

nicht mehr vertrete und folglich nicht an der Hauptverhandlung teilnehmen werde. 

Mit Schreiben vom 12. Juli 2023 (elektronisch) reichte der neue Vertreter der Be-

klagten die Mandatsanzeige ein und stellte zugleich ein Gesuch um Verschiebung 

der Hauptverhandlung vom 13. Juli 2023, welches gleichentags bewilligt wurde. 

Sodann wurden die Parteien am 24. Juli 2023 zur Hauptverhandlung auf den 

21. September 2023 vorgeladen. Anlässlich der Hauptverhandlung erstatteten die 

Parteien ihre ersten Parteivorträge. Das Verfahren erweist sich als spruchreif, was 

den Parteien auch formell eröffnet wurde (Art. 236 Abs. 1 ZPO). 

II. Prozessuales 

1. Zuständigkeit und Verfahrensart 

Das Mietgericht des Bezirks Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vor-

liegenden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine 

Streitigkeit aus einem Mietverhältnis für in Zürich gelegene Geschäftsräume mit 

einem Streitwert von mehr als Fr. 30'000.– (§ 21 GOG i.V.m. § 26 GOG; Art. 33 

ZPO und Art. 35 ZPO). Anwendbar ist das ordentliche Verfahren (Art. 219 ff. ZPO). 

2. Klageerweiterung 

Die Klägerin erweiterte ihr Rechtsbegehren anlässlich der Hauptverhandlung vom 

21. September 2023 um Fr. 29'796.45, wobei diese einerseits aus weiteren aus-

stehenden Mietzinsen stammen sollen und andererseits aus einem Betrag, der 

anscheinend im Hinblick auf ein provisorisches Rechtsöffnungsverfahren am Be-

zirksgericht Uster vorerst nicht geltend gemacht worden war. 

Gemäss Art. 230 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 219 ZPO ist eine Klageänderung an der 

Hauptverhandlung zulässig, sofern die Voraussetzungen von Art. 227 Abs. 1 ZPO 

erfüllt sind und die Änderung zudem auf neuen Tatsachen oder Beweismitteln be-

ruht. Hat weder ein zweiter Schriftenwechsel noch eine Instruktionsverhandlung 

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stattgefunden, so können in den ersten Parteivorträgen in der Hauptverhandlung 

unbeschränkt neue Tatsachen und Beweismittel vorgebracht werden (KUKO ZPO-

NAEGELI/MAYHALL, Art. 230 N 5). Gemäss Art. 227 Abs. 1 lit. a ZPO ist eine Klage-

änderung zulässig, wenn der geänderte oder neue Anspruch nach der gleichen 

Verfahrensart zu beurteilen ist und mit dem bisherigen Anspruch in einem sachli-

chen Zusammenhang steht. 

Vorliegend wurde die Klageerweiterung während des ersten Parteivortrags an der 

Hauptverhandlung vorgebracht, ohne dass zuvor ein zweiter Schriftenwechsel 

stattgefunden hat. Sowohl im ursprünglichen wie auch im erweiterten Rechtsbe-

gehren liegt der Streitwert über Fr. 30'000.–, womit gemäss Art. 219 ZPO i.V.m. 

Art. 243 Abs. 1 und 2 ZPO das ordentliche Verfahren anwendbar ist. Die Ansprü-

che stehen zudem unzweifelhaft in einem sachlichen Zusammenhang, zumal sie 

Mietzinse aus dem gleichen Mietverhältnis darstellen. Die Klageänderung ist daher 

zulässig. Dass das Bundesgericht in seiner neueren Rechtsprechung für neue Tat-

sachen die Abhaltung separater Vorträge vor den ersten Parteivorträgen favorisiert 

(BGE 147 III 475), ändert nichts daran, dass die abweichende frühere Praxis wie 

hier im Einvernehmen mit den Parteien weitergeführt werden kann (vgl. zu den 

Gestaltungsmöglichkeiten der Parteien etwa Art. 233 ZPO; zur bereits verabschie-

deten ZPO-Revision, welche die zit. Rechtsprechung korrigieren wird vgl. Art. 229 

Abs. 1 nZPO: «Hat weder ein zweiter Schriftenwechsel noch eine Instruktionsver-

handlung stattgefunden, so können neue Tatsachen und Beweismittel in der 

Hauptverhandlung im ersten Parteivortrag nach Artikel 228 Absatz 1 unbeschränkt 

vorgebracht werden.» [https://www.fedlex.admin.ch/eli/fga/2023/786/de, aufgeru-

fen am 8.11. 2023; Hervorhebung durch das Gericht]). 

III. Parteistandpunkte 

Die Vorbringen in der schriftlichen Klageantwort decken sich nicht in allen Teilen 

mit denjenigen der mündlichen Vorbringen der Beklagten anlässlich der Hauptver-

handlung vom 21. September 2023. Dies ist darauf zurückzuführen, dass zwi-

schenzeitlich ein Rechtsvertreter- und somit auch einen Strategiewechsel stattge-

funden hat. Soweit die Beklagten ihren ursprünglichen Standpunkt explizit nicht 

mehr vertreten haben, ist dies nicht nur zulässig (zur analogen Situation der Be-

schränkung der Klage vgl. Art. 227 Abs. 3 ZPO), sondern für das Gericht als Folge 

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der Dispositionsmaxime nach Art. 58 Abs. 1 ZPO bindend. Die nachstehende Zu-

sammenfassung bezieht sich daher nur auf den auch zuletzt noch vertretenen 

Standpunkt der Beklagten. 

1. Kläger 

Der Kläger stellt sich auf den Standpunkt, dass die verschiedenen Mietverträge 

über Objekte an der N.-strasse - in 8004 Zürich vorerst allesamt zwischen dem 

Kläger einerseits und der Beklagten 2 andererseits bestanden hätten. Nach einem 

Gespräch am 21. Juni 2018 zwischen dem Kläger, seinem Sohn und Verwalter C. 

sowie der Beklagten 1 und deren Lebens- und Geschäftspartner hätten die Par-

teien die Weiterführung der Mietverhältnisse diskutiert. Der Kläger und sein Sohn 

hätten eine weitere Mieterin gewünscht, und die Beklagte 1 sei damit einverstan-

den gewesen. Man habe sich dann darauf geeinigt, die alten Mietverträge hand-

schriftlich zu ergänzen und je ein Exemplar dem Kläger und eines den Beklagten 

auszuhändigen. Dabei seien aber nicht alle Mietverträge in gleicher Weise ergänzt 

worden, weder auf Seiten des Klägers noch auf Seiten der Beklagten. Die hand-

schriftlichen Ergänzungen seien teils vom Sohn des Klägers und teilweise von der 

Beklagten 1 geschrieben worden, sodass diese zur Mitmieterin in allen Verträgen 

geworden sei.  

Unerfindlich sei, weshalb die Beklagte 1 bestreite, Mitmieterin zu sein, obwohl sie 

die handschriftlich ergänzten Verträge selber unterzeichnet und zuletzt auch ein-

gereicht habe. Dass sie behaupte, ihre Daten seien bloss im Sinne einer Ansprech-

person in die bestehenden Formulare eingefügt worden, widerspreche dem Um-

stand, dass sie in den Verträgen unter der Rubrik «Mitmieterin» aufgeführt sei. 

Hätte man die Beklagte 1, wie von ihr behauptet, nur als Kontaktperson mit Not-

fallnummer auf die Verträge hinzugefügt, so hätte man dies einerseits nur auf ei-

nem Exemplar festhalten müssen und nicht auf jedem Vertrag und andererseits 

hätte sie sich diese Anmerkungen zu ihrer Person nicht selbst auf ihren Exempla-

ren der Verträge nachtragen müssen.  

Weiter sei es fraglich, weshalb die Beklagte 1 zusammen mit der Beklagten 2 die 

durch den Kläger ausgesprochenen Kündigungen am hiesigen Gericht angefoch-

ten habe [Geschäfts-Nr. MJ230002-L], wenn sie sich auf den Standpunkt stelle, 

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dass sie selbst nicht Mieterin sei. Wäre sie keine Mieterin gewesen, so hätte sie 

folglich auch kein Interesse an einer Anfechtung der Kündigung gehabt. 

Weiter macht er geltend, dass die monatlich anfallenden Mietzinsen Fr. 20'450.– 

pro Monat betragen hätten und mündlich ein Rabatt von Fr. 50.– gewährt worden 

sei. Seit dem 1. Januar 2020 bis April 2023 seien so insgesamt Fr. 816'000.– an 

Mietzinsen fällig geworden, wobei die Beklagten nur Fr. 665'203.51 bezahlt hätten 

und deshalb ein Fehlbetrag von Fr. 151'796.46 bestehe. Diesbezüglich bestreitet 

er das Vorbringen der Beklagten, dass es Absprachen betreffend Stundung der 

Mietzinse gegeben haben soll, und selbst wenn solche bestanden hätten, so seien 

diese mit der Klageeinleitung aufgehoben worden. 

2. Beklagte 1 und 2 

Die Beklagten bestreiten, dass die Beklagte 1 jemals Mietpartei geworden sei. Da-

her fehle ihre Passivlegitimation. Die Mietverträge seien schon zu Beginn nur mit 

der Beklagten 2 abgeschlossen worden. Dies ergebe sich klar aus den durch die 

Beklagten eingereichten Vertragsexemplaren. Darin sei lediglich die Beklagte 2 je-

weils mit Namen, Adresse und Telefonnummer in der Rubrik «Mieterin/Mieter» als 

Mietpartei erfasst. Diese Einträge sowie alle restlichen Angaben zu den Vertrags-

parteien und dem Mietobjekt seien in Maschinenschrift festgehalten. Es stimme 

zwar, dass die Beklagte 1 in einzelnen Verträgen mit Namen, Adresse und Tele-

fonnummer handschriftlich nachgeführt sei, dies sei aber hauptsächlich vermieter-

seitig geschehen, da der Vermieter über die Koordinaten einer Ansprechperson, 

in diesem Falle diejenigen der Vertreterin und Geschäftsführerin der Beklagten 2, 

habe verfügen wollen, nachdem die Beklagte 1 die Gesellschaft vom ehemaligen 

Gesellschafter und Geschäftsführer B. übernommen habe. Diese nachträglichen 

handschriftlichen Ergänzungen mit dem Namen und der Privatadresse der Beklag-

ten 1 seien zwar jeweils im vorgedruckten Feld eingefügt worden, welches mit 

«Mitmieter/in» gekennzeichnet sei. Das Wort «Mitmieter/in» sei jedoch auf allen 

Verträgen, welche durch den Kläger eingereicht worden seien, durchgestrichen. 

Dies zeige eindeutig, dass die Parteien den Eindruck hätten vermeiden wollen, 

dass die Beklagte 1 zusätzlich Mitmieterin werde. Eine Ausnahme stelle lediglich 

der Vertrag in act. 3/5 dar, auf welchem das Wort «Mitmieter/in» nicht durchgestri-

chen sei. Die Beklagte 1 habe diesen Vertrag aber gar nicht unterzeichnet. 

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Zu den Ausführungen des Klägers fügten sie an, dass es nie zu einem Gespräch 

zwischen dem Kläger und den beiden Beklagten gekommen sei, in welchem sich 

der Kläger und dessen Sohn C. eine weitere Mieterin gewünscht hätten, ge-

schweige denn, dass die Beklagte 1 damit einverstanden gewesen sei. Es habe 

dazu auch keinen Grund gegeben, denn vor 2018 seien keinerlei Rückstände oder 

sonstige Probleme geltend gemacht worden. Es treffe auch nicht zu, dass nur die 

alten Mietverträge handschriftlich ergänzt worden seien. Selbst ein Teil der vom 

Kläger eingereichten Verträge seien neu aufgesetzt worden, namentlich [die von 

ihm eingereichten Exemplare 2, 4 und 6]. Es werde zwar nicht mehr bestritten, 

dass die Kontaktdaten der Beklagten 1 teilweise handschriftlich ergänzt worden 

und dass diese Ergänzungen einvernehmlich gewesen seien. Damit habe aber in 

keiner wie auch immer gearteten Form zum Ausdruck gebracht werden sollen, 

dass die Beklagte 1 als Privatperson zur Mitmieterin oder Solidarhafterin werde. 

Sämtliche Verträge seien durch die Beklagte 1 jeweils nur einmal und zwar für die 

Beklagte 2 unterzeichnet worden. Wenn beide Beklagten hätten verpflichtet wer-

den sollen, dann wäre zu erwarten gewesen, dass die Beklagte 1 oder der ent-

sprechende Vertreter der Beklagten 2 einmal für die Gesellschaft und einmal für 

die Beklagte 1 als Privatperson unterzeichnet hätte. Dies sei bei keinem einzigen 

Vertrag der Fall.  

Im Unterschied zur Klageantwort anerkannten die Beklagten anlässlich der Haupt-

verhandlung vom 21. September 2023, dass es zu unregelmässigen Mietzinszah-

lungen gekommen sei und die Stromkosten der Jahre 2019 bis 2021 nicht begli-

chen wurden. Bei mündlichen Absprachen seien diese aber gestundet worden, 

weshalb sie jeweils nur in dem Umfang fällig geworden seien, in welchem sie be-

zahlt worden seien, denn der Kläger habe den Zahlungsschwierigkeiten der Be-

klagten 2 während der Corona-Pandemie und ab Anfang 2022 Rechnung tragen 

wollen. Man habe, wenn auch nicht in beweisbarer Form, abgemacht, dass die 

Beklagte 2 so viel bezahlen könne, wie es ihre aktuelle wirtschaftliche Lage gerade 

erlaubt habe. Im Ergebnis sei von einer Stundung auszugehen, so dass die ent-

sprechenden Beträge nicht fällig und damit nicht einklagbar seien. Es liege des-

halb an den Parteien, die Folgen dieser Stundung zu regeln. 

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Auf die Ausführungen der Parteien wird nachfolgend nur soweit eingegangen, wie 

dies für den Entscheid erforderlich ist. Dies gilt besonders für Punkte, die in der 

vorstehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind. 

IV. Materielles 

1. Vertragsinhalt  

Die Frage der bestrittenen Passivlegitimation der Beklagten 1 stellt eine materiell-

rechtliche Anspruchsvoraussetzung dar (BGer 4A_1/2014 vom 26.03.2014 

E. 3.2). 

Im schweizerischen Vertragsrecht gilt nach Art. 1 und 18 OR bei Fragen des Kon-

senses oder der Auslegung der Grundsatz des Primats des subjektiv übereinstim-

mend Gewollten vor dem objektiv Erklärten, subjektiv aber unterschiedlich Ver-

standenen. Im Konsens- wie im Auslegungsstreit hat das Sachgericht daher zu 

prüfen, ob die Parteien sich tatsächlich übereinstimmend geäussert, verstanden 

und in diesem Verständnis geeinigt haben. Ist dies für den Vertragsschluss als 

solchen zu bejahen, liegt ein tatsächlicher Konsens vor. Haben die Parteien sich 

in den Vertragsverhandlungen zwar übereinstimmend verstanden, aber nicht ge-

einigt, besteht ein offener Dissens und damit kein Vertragsschluss. Haben sie sich 

übereinstimmend geäussert, aber abweichend verstanden, liegt ein versteckter 

Dissens vor, welcher zum Vertragsschluss führt, wenn eine der Parteien nach dem 

Vertrauensgrundsatz in ihrem Verständnis der gegnerischen Willensäusserung zu 

schützen und damit die andere auf ihrer Äusserung in deren objektivem Sinn zu 

behaften ist. Bleibt ein übereinstimmender wirklicher Parteiwille im Sinne von 

Art. 18 Abs. 1 OR unbewiesen, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwil-

lens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, 

wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen 

verstanden werden durften und mussten. Führt diese objektivierte Betrachtungs-

weise zur Annahme übereinstimmender Willensäusserungen, liegt ein normativer 

Konsens vor (BGE 123 III 35 E. 2.b). Bei der Bewertung des Verhaltens der Par-

teien hat das Gericht zu berücksichtigen, was sachgerecht ist, weil nicht anzuneh-

men ist, dass die Parteien eine unangemessene Lösung gewollt haben (BGE 132 

III 24 E. 4; BGE 131 III 606 E. 4.1 = Pra 2006 Nr. 80; BGE 122 III 420 E. 3a). Nach 

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der sogenannten Unklarheitsregel sind mehrdeutige Wendungen in vorformulier-

ten Vertragsbedingungen im Zweifel zu Lasten jener Partei auszulegen, welche 

sie verfasst hat (BGE 124 III 155 E. 1.b m.w.H.). Wird eine Übereinstimmung des 

inneren Willens der Parteien festgestellt, so ist dieser tatsächliche Konsens mass-

gebend und es braucht nicht nach dem allfälligen Vorliegen und Inhalt eines nor-

mativen Konsenses gesucht zu werden. Nur wenn ein natürlicher Konsens fehlt 

oder unbewiesen bleibt, gelangt das Vertrauensprinzip zur Anwendung (Urteil des 

Bundesgerichts 4C.374/2001 vom 6. September 2002 E. 2.1). Die Behauptungs- 

und Beweislast für Bestand und Inhalt eines vom normativen Auslegungsergebnis 

abweichenden subjektiven Vertragswillens trägt indessen jene Partei, welche aus 

diesem Willen zu ihren Gunsten eine Rechtsfolge ableitet (BGE 121 III 118 

E. 4.b.aa). Im Prozess um das Zustandekommen eines Vertrags oder auch um 

dessen Auslegung bedeutet dies, dass das Gericht sich vorab zu fragen hat, ob 

sich aus den unbestrittenen Willensäusserungen der Parteien ein normativer Kon-

sens ergibt. Ist die Frage zu bejahen, hat es die Parteien zum Beweis für Um-

stände zuzulassen, die auf einen abweichenden wirklichen Willen sprechen oder 

die die vorläufige Bewertung des normativen Konsenses in einem anderen Licht 

erscheinen lassen.  

Sowohl bei der Ermittlung des wirklichen Willens der Parteien als auch bei der 

Frage nach einem normativen Konsens sind die Umstände mit zu berücksichtigen, 

die den Parteien bei Vertragsschluss bekannt oder erkennbar waren. Massgeblich 

ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, weshalb nachträgliches Parteiverhal-

ten grundsätzlich nicht von Bedeutung ist. Immerhin lassen später eintretende Um-

stände besonders bei Dauerschuldverhältnissen bisweilen erkennen, wie die Par-

teien den Vertrag seinerzeit gemeint bzw. ihre Erklärungen tatsächlich verstanden 

hatten. Mit entsprechenden Schlüssen ist jedenfalls Zurückhaltung geboten, denn 

wenn schon eine Vertragsänderung durch blosses Vertragsgebaren nicht leichthin 

angenommen werden darf, verbietet es sich umso mehr, für den historischen Kon-

sens zwischen den Parteien allzu viel aus diesem Gebaren abzuleiten. Dies gilt 

ganz besonders, wenn schon Streit über eine bestimmte Frage besteht. 

Auch bei der Vertragsauslegung hat das Gericht vom Wortlaut der Parteierklärun-

gen auszugehen, aber die Umstände in seine Überlegungen einzubeziehen. 

- 14 - 

Selbst auf den (vermeintlich) klaren Wortlaut eines Vertrags darf nicht unbesehen 

abgestellt werden. Aus Art. 18 OR folgt, dass ein klarer Wortlaut für die Auslegung 

nicht unbedingt entscheidend und eine reine Wortauslegung verboten ist. Selbst 

wenn eine Vertragsbestimmung auf den ersten Blick klar erscheint, kann sich aus 

den anderen Vertragsbestimmungen, aus dem von den Parteien verfolgten Zweck 

und aus weiteren Umständen ergeben, dass der Wortlaut der strittigen Bestim-

mung nicht genau den Sinn der Vereinbarung unter den Parteien wiedergibt. Bei 

der Auslegung nach dem Wortlaut kommt dem Sinngehalt des Wortes, den ihm 

der allgemeine Sprachgebrauch zulegt, entscheidende Bedeutung zu. Auch das 

systematische Element ist zu berücksichtigen. Ein einzelner Ausdruck ist im Zu-

sammenhang, in dem er steht, als Teil eines Ganzen aufzufassen; sein Sinngehalt 

wird häufig bestimmt durch die Stellung, die er in diesem Ganzen einnimmt. Auch 

wenn der Wortlaut für sich allein nicht als entscheidend anzusehen ist, kommt ihm 

doch im Verhältnis zu den ergänzenden Mitteln der Vorrang zu: Immer dann, wenn 

die übrigen Auslegungsmittel, insbesondere der Vertragszweck, nicht sicher einen 

anderen Schluss erlauben, hat es beim Wortlaut sein Bewenden (Urteil des Bun-

desgerichts 5C.87/2002 vom 24. Oktober 2002 E. 2.2 ff.; zum Ganzen ausführlich: 

Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 12. Januar 2018 [Verfahrens-

Nr.: NG170012-O E. 5.3.1]). 

Wie erwähnt stellt sich der Kläger auf den Standpunkt, dass sowohl die Beklagte 1 

als auch die Beklagte 2 durch die nachträglichen Vertragsanpassungen Mietpar-

teien waren, was durch die Beklagten bestritten wird. Betreffend normativen Kon-

sens über den Kreis der an den Mietverträgen beteiligten Personen ist vorab von 

den unbestrittenen Willensäusserungen der Parteien auszugehen, insbesondere 

von den Vertragstexten. Für einen abweichenden übereinstimmenden wirklichen 

Willen der Parteien oder aber für Elemente, die das Ergebnis der normativen Aus-

legung verändern, ist wie erwähnt diejenige Partei behauptungs- und beweisbe-

lastet, die daraus Rechtsfolgen ableitet.  

Es ist unbestritten, dass zumindest zwischen dem Kläger und der Beklagten 2 acht 

separat verurkundete, aber ein einheitliches Ganzes bildende Mietverträge zu-

stande gekommen sind. Klar und unbestritten ist weiter, dass B. bei den Verträgen, 

die noch in der Zeit abgeschlossen wurden, als dieser alleiniger Gesellschafter 

- 15 - 

und Geschäftsführer der Beklagten 2 war (mithin vor dem 20. Dezember 2017, vgl. 

den Auszug aus dem Handelsregister in …) nie selber Mietpartei war, sondern 

einzig als Organ der Beklagten 2 auftrat. Die Übernahme der Stammanteile und 

der Geschäftsführerinnenfunktion allein vermochte keine Änderung der damals 

schon bestehenden Verträge zu bewirken, insbesondere keine Erstreckung der 

Vertragswirkungen auf die Beklagte 1 als natürliche Person. Sowohl bei der Prü-

fung eines tatsächlichen als auch eines normativen Konsenses könnte eine Ver-

tragsänderung bzw. -erweiterung nur dann angenommen werden, wenn es dafür 

hinreichend deutliche Erklärungen geben würde. Dies ist nicht der Fall. 

Bezüglich der Mietverträge auf der Basis von Formularen des Hauseigentümer-

verbandes ist erkennbar, dass die Vorlage im Vergleich zum Formular von miet-

recht.ch keine Rubrik «Mitmieter/in» enthält. Weiter ist in allen Exemplaren der 

Verträge von mietrecht.ch, welche vom Kläger eingereicht wurden, mit der Aus-

nahme von [Exemplar Nr. 5 des Klägers], die Rubrik «Mitmieter/in» und «Name d. 

Ehegatten/in» durchgestrichen. Damit wurde aber klar zum Ausdruck gebracht, 

dass die Beklagte 1 nicht Partei der Mietverträge werden sollte. Soweit in einem 

Teil der Verträge B. durchgestrichen und durch die Beklagte 1 ersetzt wurde, kann 

und konnte allein daraus aus Sicht aller Beteiligten offensichtlich nicht abgeleitet 

werden, dass die Beklagte 1 in eine Rolle schlüpfen sollte, die B. zuvor nicht inne-

hatte.  

Richtig ist zwar, dass es nicht nötig gewesen wäre, den Namen der neuen Gesell-

schafterin und Geschäftsführerin der Beklagten 2 in den Vertragsdokumenten 

nachzutragen, wenn es nur darum gegangen wäre, eine Kontakt- oder Notfallad-

resse für den Kläger zu schaffen. Laien wissen jedoch oft nicht um die rechtliche 

Selbständigkeit juristischer Personen, so dass die Beteiligten des vorliegenden 

Falles den Nachtrag der neuen Gesellschafterin und Geschäftsführerin auch irr-

tümlich als erforderlich betrachtet haben können. In diese Richtung zeigt klar die 

Tatsache, dass bei fast allen Vertragsdokumenten, in welche ihr Name eingefügt 

wurde, der für einen Vertragserweiterungswillen essentielle Ausdruck «Mitmie-

ter/in» durchgestrichen wurde, soweit er im Formular vorgedruckt war (…; in [Ant-

wortbeilage 1 und 3], welche [den Klagebeilagen 3 und 5] entsprechen, ist der 

Name der Beklagten 1 in den von den Beklagten eingereichten Dokumenten nicht 

- 16 - 

eingetragen, die Beklagte 1 hat aber alle diese Dokumente auch gar nicht unter-

schrieben; [Antwortbeilage 2] suggeriert zwar bezüglich der Wohnung im 2. OG 

eine Mitmieterinnen-Position der Beklagten 2, allerdings just im Widerspruch zur 

vom Kläger eingereichten Version in [Klagebeilage 4]; nicht enthalten ist der Aus-

druck «Mitmieterin» in den Klagebeilagen 1, und 2 sowie in den Antwortbeilagen 

4 und 5).  

Gerade weil beide Parteien auch im vorliegenden Verfahren die Verträge über die 

verschiedenen Objekte übereinstimmend als einheitlich betrachten, gab es über-

dies durchaus gute Gründe, die handschriftlichen Ergänzungen auch dann auf al-

len bestehenden Vertragsformularen anzubringen, wenn damit nur die neuen Be-

herrschungsverhältnisse bei der Beklagten 2 klargestellt werden sollten. Denn nur 

so liess sich der Anschein vermeiden, es handle sich bei den acht Verträgen mög-

licherweise nicht um ein einheitliches Ganzes. Der Einwand des Klägers sticht da-

her auch aus diesem Grund nicht. 

Wie erwähnt ist gemäss dem Handelsregisterauszug die Beklagte 1 seit Dezember 

2017 Gesellschafterin und Geschäftsführerin der Beklagten 2 und löste damit B. 

ab. Es fällt auf, dass die drei Verträge vom 21. Juni 2018 und somit nach Über-

nahme der Beklagten 2, alle durch die Beklagte 1 unterzeichnet wurden, wogegen 

die Verträge vor der Übernahme der Beklagten 2 durch die Beklagte 1 (Vertrag 

vom 5./12./13. April 2016, sowie die vier Verträge vom 1. / 7. August 2017) alle-

samt – mit der Ausnahme von [Klagebeilage 1], wo B. und wohl zu einem wesent-

lich späteren Zeitpunkt auch die Beklagte 1 unterzeichnete – nur durch den bishe-

rigen Gesellschafter und Einzelunterschriftsberechtigten B. unterzeichnet wurden. 

Es kann kein Zufall sein, dass die Beklagte 1 lediglich in denjenigen Verträgen 

selbst unterzeichnete, in denen sie als Gesellschafterin und Geschäftsführerin für 

die Beklagte 2 aufgetreten ist und in all denjenigen Verträgen, welche schon zuvor 

abgeschlossen wurden, mit Ausnahme von einem, nie selbst unterzeichnete. 

Unsubstantiiert ist die Behauptung des Klägers, er habe vor oder bei der Modifika-

tion der Vertragsexemplare den Einbezug der Beklagten 1 als Mitmieterin «ge-

wünscht» und die Beklagte 1 sei «damit einverstanden» gewesen. Er erläutert 

nicht, wann er solches wem mit welchen Worten gesagt haben will und wie genau 

die Beklagte 1 darauf reagiert haben soll. Spezifische Beweisofferten zu dieser 

- 17 - 

Behauptung liegen nicht vor, denn im entsprechenden Absatz finden sich neben 

der Behauptung weitere, damit nicht direkt zusammenhängende Themen. Zudem: 

Wenn sich ein derartiger Austausch ereignet hätte, wäre zu erwarten, dass dies in 

der Korrespondenz der Beteiligten, und sei es nur in einer E-Mail, einen Nieder-

schlag gefunden hätte vor der Anpassung der Vertragsdokumente. Solches macht 

der Kläger nicht geltend. Ein Motiv zuzustimmen, hatte die Beklagte ebenfalls 

nicht, selbst wenn es schon damals begründete Zweifel an der Zahlungsfähigkeit 

der Beklagten 2 gegeben hätte, denn der Kläger hatte rechtlich keine Möglichkeit, 

die Beklagte 1 zum Vertragseintritt zu zwingen, und die Änderung der Beherr-

schungsverhältnisse änderte nichts an der weiteren Wirksamkeit des Mietverhält-

nisses mit der Beklagten 2. Einer Kündigungsdrohung des Klägers hätte die Be-

klagte 2 gelassen entgegensehen können, denn eine Kündigung wegen vager Be-

fürchtungen betreffend Solvenz der Beklagten 2 wäre mit Art. 271 OR nicht zu ver-

einbaren gewesen. Dass Zahlungsschwierigkeiten schon vor der Covid-Krise be-

standen, macht auch der Kläger nicht geltend. 

Auch aus der gemeinsam eingereichten Kündigungsschutzklage der Beklagten 

kann der Kläger entgegen seiner Auffassung nichts für sich ableiten, denn die Be-

klagten haben in jenem Verfahren klargemacht, dass der Einbezug der Beklag-

ten 1 nur sicherheitshalber erfolge, d.h. für den Fall, dass sich der Standpunkt des 

Klägers wider Erwarten als richtig erweisen sollte (Proz. MJ230002-L, act. 1). 

In einer Gesamtabwägung zur Eruierung des tatsächlichen wie des normativen 

Konsenses kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte 2 je 

Mieterin des vorliegenden Vertragskomplexes geworden ist. 

Infolgedessen ist die Forderungsklage abzuweisen, soweit sie sich gegen die Be-

klagte 1 richtet. 

2. Ausstehende Mietzinse und Stromkosten 

Eine Forderung wird fällig, wenn der Gläubiger die geschuldete Leistung verlangen 

kann und der Schuldner erfüllen muss (BGer 4A_325/2010 vom 01.10.2010 

E. 4.2). Nach Art. 75 OR können die Parteien die Fälligkeit und die Erfüllbarkeit 

jeder Verbindlichkeit selbst bestimmen und folglich die bereits eingetretene Fällig-

keit in Form eines Stundungsvertrags für eine gewisse Dauer hinausschieben oder 

- 18 - 

aufheben, sodass der Eintritt des Schuldnerverzugs und dessen Rechtsfolgen zu-

nächst verhindert werden (SCHALLER, Einwendungen und Einreden im schweizeri-

schen Schuldrecht, Zürich / St. Gallen 2010, Rz. 359 f.; BGE 65 II 232; BGE 69 II 

298 E. 1; BGE 94 II 101 E. 2; vgl. Art. 81 SchKG). Wird die Stundung mit einer 

fixen Dauer vereinbart oder von einer Bedingung abhängig gemacht, so kann 

diese Forderung vorläufig nicht eingeklagt werden (CR CO I-HOHL, Art. 75 OR N 

10). Ist die Stundung hingegen nicht befristet oder an eine Bedingung geknüpft, so 

erlischt sie, wenn sie widerrufen wird. Daneben können die Parteien auch ein pac-

tum de non petendo vereinbaren, wobei der Gläubiger nur auf die vorläufige Gel-

tendmachung der schon fälligen Forderung verzichtet, ohne dass dies die weiteren 

Rechtsfolgen der Fälligkeit tangiert (SCHALLER, Rz. 371 ff.; BSK OR I-SCHROETER, 

Art. 75 OR N 17). Der Gläubiger hat die Fälligkeit der Forderung im Streitfall zu 

beweisen. Die Stundung als rechtshindernde Tatsache ist dagegen vom Schuldner 

zu beweisen (BSK OR I-SCHROETER, Art. 75 OR N 21). Zwar existiert ein Entscheid 

des Obergerichts des Kantons Thurgau (als Rechtsöffnungsgericht), wonach eine 

Stundung «bis auf weiteres» im Zweifel nicht frei durch den Gläubiger widerruflich 

sein soll, so dass der Gläubiger einen einvernehmlichen Widerruf darzulegen habe 

(RBOG 2008 Nr. 18, https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2008-nr-18 [8.11.23]). 

Dem ist zu widersprechen: Da nach der klaren Vorschrift von Art. 75 OR Forde-

rungen im Zweifel sofort fällig werden, kann die objektivierte Auslegung einer Klau-

sel der genannten Art offensichtlich nicht zum Ergebnis führen, der Gläubiger habe 

sich bezüglich der nicht genau bestimmten Stundungsdauer der Willkür des 

Schuldners ausliefern wollen, denn dies liefe im Ergebnis auf eine Schenkung hin-

aus. Für eine Stundungsabrede ist aber gerade typisch, dass es an einer Schen-

kungsabsicht (animus donandi) fehlt. Eine Stundung «bis auf weiteres» liegt viel-

mehr näher bei einer Gebrauchsleihe, wo ebenfalls keine Schenkungsabsicht vor-

liegt (jedenfalls keine bezüglich des Eigentums an der geliehenen Sache) und bei 

welcher Art. 310 OR ohne gegenteilige Abrede folgerichtig ein jederzeitiges Been-

digungsrecht des Verleihers vorsieht. 

Die vorliegend von den Beklagten ins Feld geführte Stundungsabrede entspringt 

einer Interpretation von nicht näher bezeichneten Gesprächen, welche die Par-

teien im Kontext der Corona-Massnahmen geführt haben sollen. Die Beklagten 

liessen dazu ausführen, der Beklagten 2 sei zu zwei Zeitpunkten zugesagt worden, 

- 19 - 

dass sie jeweils so viel bezahlen könne, wie es ihre aktuelle wirtschaftliche Lage 

erlaube. Man habe auch von konkreten Beträgen gesprochen, weshalb man in der 

Aufstellung des Klägers sehe, dass zwischen Juni 2022 und Dezember 2022 je-

weils rund Fr. 14'000.– bezahlt worden seien. Man habe das Mietverhältnis auf-

rechterhalten wollen, und der Restbetrag der Mietzinse sei zu bezahlen gewesen, 

wenn es die wirtschaftliche Lage der Beklagten 2 wieder erlauben würde. Juris-

tisch sei dies «wohl» als Stundung zu betrachten. Wie es mit den gestundeten 

Forderungen weitergehe, sei nicht mehr geregelt worden, da gegenüber der Be-

klagten 2 die Kündigung ausgesprochen worden sei und sich deren wirtschaftliche 

Lage somit nicht mehr habe verbessern können. Es sei auch keine Kommunikation 

mehr möglich gewesen. 

Damit ist eine Stundungsabrede nicht gehörig substantiiert, denn es bleibt – gleich 

wie bei der Darstellung des Klägers zur Passivlegitimation der Beklagten 1 – offen, 

wer was wann wem gesagt haben soll. Die Beklagten stützen sich auch nicht auf 

Belege oder taugliche Beweisofferten. Einzig der Kläger reichte mit [seinem zwei-

ten Vortrag als Beilage] die Stellungnahme der Beklagten im Verfahren um 

Rechtsschutz in klaren Fällen ein, wobei auf drei handschriftlichen Notizen von 

einer «Covid Vereinbarung 2020 = 19'000» die Rede ist (letzte drei Seiten). Aber 

auch wenn es zu einer Stundung ohne Befristung derselben gekommen wäre, 

wäre diese spätestens mit der Klageeinreichung (bzw. der Zustellung der Klage an 

die Gegenseite) durch den Kläger / Gläubiger widerrufen worden und die Forde-

rung wäre im heutigen Zeitpunkt jedenfalls wieder fällig (SCHALLER, a.a.O. Rz. 

361). Dass es andere Gründe gibt, welche zu einer gerichtlichen Vertragsmodifi-

kation führen könnten (clausula rebus sic stantibus), machen die Beklagten nicht 

geltend. 

Die Beklagte 2 ist folglich mit der Bezahlung von Mietzinsen im Zeitraum vom 

1. Januar 2020 bis am 1. April 2023 in der Gesamthöhe von Fr. 151'796.45 sowie 

mit den Stromkosten im Jahr 2019, 2020 und 2021 in der Höhe von Fr. 1'450.75, 

Fr. 1'102.45 und Fr. 1'279.80 in Verzug. Diese Beträge sind dem Kläger zuzuspre-

chen.  

- 20 - 

Die Berechnung des mittleren Verfalls der Mietzinse durch die Klägerin wurde 

durch die Beklagten nicht bestritten, sodass der Verzugszins gemäss dem vom 

Kläger dargelegten mittleren Verfall per 16. August 2021 zuzusprechen ist.  

Der Verfall betreffend Stromkostenabrechnungen bestimmt sich nach deren un-

mittelbaren Fälligkeit am 1. Januar 2020, 1. Januar 2021 und 1. Januar 2022. 

V. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

1. Grundlage für die Festsetzung der Gerichtsgebühren im Zivilprozess bildet 

der Streitwert (§ 2 lit. a GebV OG; Art. 96 ZPO). Dieser wird durch das Rechtsbe-

gehren bestimmt. Zinsen werden nicht hinzugerechnet (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Die 

Kosten- und Entschädigungsfolgen sind nach Obsiegen und Unterliegen der Par-

teien im Prozess festzusetzen, wobei davon vom Gericht nach Ermessen abgewi-

chen werden kann. Sind mehrere Personen als Hauptparteien beteiligt, so be-

stimmt das Gericht ihren Anteil an den Prozesskosten und kann auf eine solidari-

sche Haftung erkennen (Art. 106 und 107 ZPO). Eine Solidarhaftung wird bei ein-

fachen Streitgenossenschaften abgelehnt, wenn die Streitgenossen nicht aus 

freien Stücken gemeinsam prozessieren (Art. 71 ZPO; KUKO ZPO-SCHMID/JENT-

SØRENSEN, Art. 106 ZPO N 5). Der Anspruch auf die Parteientschädigung entsteht 

mit der Erarbeitung der Begründung oder Beantwortung der Klage und deckt 

ebenso den Aufwand für die Teilnahme an der Hauptverhandlung (§ 11 Anw-

GebV). 

Der Kläger unterliegt betreffend Forderung gegenüber der Beklagten 1 aufgrund 

fehlender Passivlegitimation, obsiegt hingegen gegenüber der Beklagten 2 vollum-

fänglich. Aus der Optik des Streitwerts sind beide Punkte zwar gleichwertig. Da die 

Beklagte 2 aber grundsätzlich anerkannt hat, dass eine Forderung in der einge-

klagten Höhe besteht, hatte sich das Gericht hauptsächlich mit der Frage der Pas-

sivlegitimation der Beklagten 1 zu beschäftigen, weshalb dem unterschiedlichen 

Aufwand des Gerichts betreffend der einzelnen Themengebiete dadurch Rech-

nung zu tragen ist, das 2/3 der Gerichtsgebühr dem Verfahren gegen die Be-

klagte 1 und 1/3 demjenigen gegen die Beklagte 2 zugeordnet werden. Bei einem 

modifizierten Streitwert von Fr. 155'629.45 beträgt die ordentliche Gerichtsgebühr 

Fr. 10'980.–. Eine Erhöhung oder Ermässigung rechtfertigt sich nicht. Damit hat 

- 21 - 

der Kläger 2/3 dieses Betrages zu tragen (Fr. 7'320.–) und die Beklagte 2 den 

Restbetrag.  

2. Betreffend Parteientschädigung ist einerseits der Kläger zu verpflichten, der 

ohne Grundlage eingeklagten Beklagten 1 eine angemessene Parteientschädi-

gung zu bezahlen. Andererseits hat die Beklagte 2 dem Kläger aufgrund ihres Un-

terliegens in der Sache eine Entschädigung zu entrichten. Die Parteientschädi-

gung bemisst sich mangels besonderer Umstände ebenfalls nach dem ordentli-

chen Ansatz gemäss Verordnung über die Anwaltsgebühren und beläuft sich beim 

genannten Streitwert auf Fr. 15'330.– inkl. MwSt. 

Die Parteientschädigung ist analog zu den Gerichtskosten zu verteilen. Von der 

gesamten ordentlichen Parteientschädigung sind 2/3 der Klage gegen die Be-

klagte 1 zuzuordnen, d.h. Fr. 10'220.– und der Restbetrag derjenigen gegen die 

Beklagte 2.  

Die Beklagten 1 und 2 bilden eine einfache Streitgenossenschaft und prozessieren 

im vorliegenden Verfahren nicht aus freien Stücken gemeinsam, weshalb sie für 

die auferlegten Parteientschädigungen und Gerichtsgebühren nicht solidarisch 

haften. 

(…)» 

 
 

Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-

hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2023, 33. Jahrgang. 

 

Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich 

© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, Leitende Gerichtsschreiberin; 

Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident