# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 71d1a639-4c1b-55c2-881a-719aa33cb2cd
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-06-12
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 12.06.2019 15.2019.8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_15-2019-8_2019-06-12.html

## Full Text

Incarto n.

  15.2019.8

  	
  Lugano

  12 giugno 2019

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
  quale autorità di vigilanza

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Jaques,
  presidente

  Walser
  e Grisanti

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Cassina

  

 

 

statuendo sul ricorso 21 gennaio 2019 di

 

	
   

  	
   RI
  1 

  (patrocinato
  dall’  PA 1 )

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

l’operato dell’Ufficio di esecuzione di Mendrisio,
o meglio contro le condizioni d’asta depositate l’11 gennaio 2019 nell’esecuzione
n. __________ promossa contro il ricorrente dalla

 

	
   

  	
  PI
  1 

   

  

 

ritenuto

 

in fatto:                   A.   Sulla
scorta del precetto esecutivo n. __________
in via di realizzazione del pegno
immobiliare emesso il 6 aprile 2017 dall’Ufficio di esecuzione (UE) di Lugano,
la PI 1 ha escusso RI 1 (e, quale terzo comproprietario, il padre PI 3,
deceduto il 9 agosto 2018) per l’incasso di un credito garantito da tre
cartelle ipotecarie al portatore gravanti dal 1° al 3° grado la particella n. __________
RFD di __________. Già in precedenza, ossia il 14 febbraio 2017, ma
successivamente all’e­­missione delle cartelle ipotecarie (nel 1996, 1998 e
1999), il fondo era stato costituito in proprietà per piani (PPP) di tre unità di
469/1000 (n. __________0), 360/1000 (n. __________1) e 171/1000 (n. __________2), a quel momento di
proprietà dell’escusso (per 24/32) e del padre (per 1/4), e in seguito a una donazione del 27 luglio
2018 oggi di comproprietà di RI 1 per 34/40 e ognuno per 2/40 della nipote __________, del fratello __________
e della sorella __________).

 

                                  B.   Con
avviso d’incanto unico pubblicato sul Foglio ufficiale cantona­le del __________
__________ __________ l’UE di Mendrisio ha fissato al __________ __________ __________ il termine per le insinuazioni degli oneri
fondiari, dall’__________ __________ __________ il deposito delle
condizioni d’asta e dell’elenco oneri e al __________ __________ __________ l’incanto
della particella gravata da pegno.

 

                                  C.   Il
17 ottobre 2018 lo Stato del Cantone Ticino ha insinuato i suoi crediti per imposte
cantonali dal 2010 al 2019 indicandoli garantiti da ipoteche legali gravanti il
fondo di __________. Il 7 gennaio esso ha proceduto a rettificare la sua
insinuazione, notificando i medesimi importi, sempre provvisori, ma suddivisi
tra le singole tre unità in base ai millesimi, ovvero:

                                         –   complessivi
fr. 10'857.20 oltre a fr. 1'037.– per gli interessi al 19 febbraio
2019 garantiti dalla PPP n. __________0,

                                        –   complessivi
fr. 8'272.– oltre a fr. 794.40 per gli interessi al 19 febbraio 2019 garantiti
dalla PPP n. __________1,

                                         –   complessivi
fr. 3'945.20 oltre a fr. 377.70 per gli interessi al 19 febbraio 2019
garantiti dalla PPP n. __________2.

 

                                  D.   Il
18 ottobre 2018 la PI 1 ha insinuato un credito di complessivi fr. 1'642'313.08,
garantito da tre cartelle ipotecarie di fr. 400'000.– (1° grado), fr. 600'000.–
(2° grado) e fr. 500'000.– (3° grado) gravanti il fondo base, e ha
chiesto, richiamando l’art. 107 RFF (Regolamento del Tribunale federale concernente la
rea­lizzazione forzata di fondi [RS 281.42]), la realizzazione delle sin­gole
quote di proprietà per piani secondo la seguente successione: 1. PPP __________1,
2. PPP __________2 e 3. PPP __________0.

 

                                  E.   Il
22 ottobre 2018 il Comune di Lugano ha insinuato, per il periodo dal 2010 al
2019, le imposte comunali sul reddito e sulla sostanza di complessivi fr. 17'595.90,
oltre a fr. 1'740.05 per gli interessi, e le imposte immobiliari di complessivi
fr. 6'643.35 oltre a fr. 688.55 per gli interessi, indicando quale
oggetto del pegno il “mappale
__________ RFD di __________, PPP ____________________1, __________2”.

 

                                  F.   Il
25 ottobre 2018 PI 2, possessore delle cartelle ipotecarie di 4° e 5° grado
gravanti la nota particella, ha insinuato un credito di complessivi fr. 281'527.–.

 

                                  G.   L’11
gennaio 2019 l’UE ha allestito gli elenchi oneri riferiti alle tre menzionate quote
di proprietà per piani. Alla voce “ipoteche legali” ha iscritto a favore del
Comune di __________ e dello Stato del Cantone Ticino crediti per complessivi fr. 23'053.35
nell’elenco oneri riferito alla PPP __________0, per complessivi fr. 18'667.–
in quello riferito alla PPP __________1 e per complessivi fr. 8'883.20 in
quello riferito alla PPP __________2. In tutti e tre gli elenchi oneri l’Ufficio
ha iscritto alla voce “ipoteche convenzionali” un credito di complessivi fr. 1'647'313.08
a favore della PI 1 e un credito di complessivi fr. 281'527.– a favore di PI
2.

 

                                         Sempre
l’11 gennaio 2019 l’UE ha depositato anche le condizioni d’asta, fissando un
piede d’asta di fr. 35'000.– per la PPP __________0, di fr. 100'000.–
per la PPP n. __________1 e di fr. 90'000.– per la PPP n. __________2.

 

                                  H.   Con
ricorso del 21 gennaio 2019 RI 1 chiede che le condizioni d’asta riferite alla
realizzazione delle tre PPP vengano annullate. In via subordinata il ricorrente
postula che nelle stesse venga indicata la richiesta della creditrice
procedente di procedere alla vendita separata delle singole PPP secondo un ordine
prestabilito (PPP __________1, __________2 e __________0) e di sospendere l’in­­canto
non appena il ricavo ottenuto basterà a coprire il credito effettivo notificato
dalla creditrice procedente. Inoltre il ricorrente postula che il piede d’asta
venga determinato in base all’ammon­­tare delle ipoteche legali a favore del
Comune di Lugano e dello Stato del Cantone Ticino definitivamente ammesse nei
rispettivi elenchi oneri.

 

                                    I.   Il
30 gennaio 2019 il presidente della Camera ha concesso effetto sospensivo al
ricorso.

 

                                  L.   Con
osservazioni del 15 febbraio 2019 PI 2 conclude per la reiezione del ricorso
postulando altresì che le tre PPP vengano vendute in blocco. Pure l’UE chiede
che il ricorso sia respinto. La banca procedente si è invece determinata sul
ricorso.

 

 

Considerato

 

in diritto:                 1.   Interposto
all’autorità di vigilanza entro 10 giorni dal deposito degli atti impugnati avvenuto
l’11 gennaio 2019, il ricorso è in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF).

 

                                   2.   Il
ricorrente si duole che nei tre elenchi oneri riferiti alle singole quote di
PPP sia la procedente sia PI 2 sono iscritti per il credito complessivo
notificato, con la conseguenza che agli occhi degli astanti i crediti appaiono
essere tre volte quelli che sono in realtà. A suo parere, come richiesto dalla
procedente e come previsto all’art. 107 cpv. 1 RFF, dovranno essere vendute
unicamente le PPP sufficienti a soddisfare la banca e i crediti garantiti da
pegno poziore, dovendo l’UE sospendere l’incanto non appena il ricavo ottenuto
dalla prima o dalla seconda asta dovesse bastare a tale scopo. Vanno quindi
modificate le condizioni d’asta, in cui non si fa alcun cenno a tale
circostanza né s’indi­ca l’ordine in cui le tre PPP devono essere vendute.

 

                                         Il
ricorrente ricorda inoltre che il piede d’asta è determinato dal­l’ammontare
dei crediti garantiti da pegno precedenti a quello del creditore procedente. In
concreto i crediti precedenti a quelli della Banca sono quelli insinuati dallo
Stato del Cantone Ticino e dal Comune di __________, che ammontano a circa fr. 23'053.– per la
PPP n. __________, fr. 18'667.– per la PPP n. __________ e fr. 8'883.–
per la PPP n. __________, motivo per cui il piede d’asta delle singole unità,
secondo lui, dev’essere corrispondentemente ridotto.

 

                                   3.   Da
parte sua, PI 2 argomenta che in concreto l’art. 107 RFF non è applicabile in
quanto il suo credito e quello della procedente non sono garantiti da più
fondi, ma unicamente dal fondo base, sul quale sono poi state costituite le
PPP. Per questo motivo è secondo lui esclusa la vendita delle PPP singolarmente,
ma le stesse devono essere vendute in blocco.

 

                                   4.   Orbene,
va dato atto a PI 2 che l’art. 107 cpv. 1 RFF è inapplicabile nella
fattispecie, in quanto le cartelle ipotecarie in possesso della creditrice
procedente, la PI 1, non gra­vano diversi fondi appartenenti allo stesso
proprietario, ma gravano unicamente il fondo base e non le tre quote di PPP (libere
da oneri ipotecari).

 

                                   5.   Ora,
se la realizzazione viene ordinata a dipendenza di un’ese­­cuzione in via di
realizzazione del pegno richiesta da un creditore il cui pegno grava l’intero
fondo costituito in PPP, dovrà essere venduto il fondo intero (art. 106a
cpv. 1 RFF) e non le singole quote di PPP. È la logica conseguenza della
possibilità di gravare con diritti di pegno (previo accordo di tutti i
comproprietari nel­l’ipotesi ve ne sia più di uno) anche il fondo base, e non
solo le PPP (sentenza della CEF 15.1995.26 del 7 aprile 1995 consid. 2 con
riferimenti). In tal caso l’aggiudicatario acquisisce l’intero fondo unitamente
a tutte le quote di comproprietà per piani, con la conseguenza che i
proprietari delle PPP perdono la loro quota di comproprietà (caso di estinzione
assoluta: Wermelinger, La propriété
par étages, 3a ed. 2015, n. 13 ad art. 712f CC; Stein­auer, Les droits réels, vol. I, 5a
ed. 2012, n. 1177a; Meier-Ha­yoz/Rey
in: Berner Kommentar IV/1/5, 1988, n. 61 ad art. 712f; Wolfgang Hohl,
Anleitung für die Betreibungsrechtliche Zwangs­vollstreckung von Grundstücken, 1978, pag. 84; Judith Meier-Gander, Die Zwangsverwertung von
Stockwerkeigentum, BlSchK 1980, pag. 5 ad D/1). Un’eventuale eccedenza va
ripartita tra i comproprietari in proporzione al valore di stima della loro
quota (art. 106a cpv. 3 RFF). Motivo per cui anche a loro dev’essere
notificato un esemplare del precetto esecutivo, affinché possano difendere i
propri diritti nella procedura di realizzazione (art. 153 cpv. 2 lett. a LEF;
DTF 67 III 109; Wermelinger, op.
cit., n. 111 ad art. 712f; Bernheim/Känzig, n. 10 e 31 ad art. 153
LEF; Gillié­ron, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n.
22 ad art. 153 LEF).

 

                                         Nel
caso specifico, il precetto esecutivo è stato notificato a RI 1 e al padre di
lui (nel frattempo deceduto), anche perché la banca procedente non aveva
indicato nella domanda d’esecuzione che il fondo era stato costituito in PPP.
Dato che i due destinatari erano allora gli unici (comproprietari) delle tre
unità, la notifica era ad ogni modo corretta. Mentre gli attuali comproprietari
non devono essere coinvolti nella procedura di realizzazione perché hanno
acquistato la loro quota, mediante donazione del 27 luglio 2018, dopo l’annotazione
nel registro fondiario della restrizione della facoltà di disporre a favore del­l’escutente
(art. 100 cpv. 1 RFF), iscritta il 1° marzo 2018 (per errore sulle PPP anziché
sul fondo base).

 

                                   6.   Nel
caso di specie, come si evince dall’estratto del registro fondiario, nessuna
delle quote di PPP costituite il 14 febbraio 2017 sulla particella n. __________
RFD di __________ risulta essere gravata da diritti di pegno convenzionali.
Tutte le cartelle ipotecarie, sia della procedente che di PI 2, sono infatti
iscritte sul fondo base.

 

                                6.1   Ne
consegue che dev’essere posto all’asta l’intero fondo e non le singole quote di
PPP, come del resto già indicato sul precetto esecutivo e nell’avviso d’incanto
pubblicato sul FUC del __________ __________ __________. Sono irrilevanti al
riguardo sia la richiesta di vendita delle PPP formulate dalla procedente e da PI
2, sia l’eventua­­lità di conseguire un ricavo maggiore dalla vendita separata
delle singole PPP che non dalla vendita del fondo base. In linea di massima non
si può derogare al modo di realizzazione stabilito dalla legge, se non con l’esplicito
accordo di tutti gli interessati (debitore, creditori e comproprietari) qualora,
inoltre, vi sia chiarezza sulle conseguenze della soluzione scelta a livello di
registro fondiario, in particolare per quanto attiene al mantenimento dei pegni
sul fondo base o alla loro cancellazione con o senza riporto sulle quote non
realizzate.

 

                                6.2   Visto
che un simile accordo non risulta esistere nel caso in esame, gli elenchi oneri
e le condizioni d’asta depositate l’__________ __________ __________ devono
essere annullati. Fatto salvo il successivo raggiungimento di una soluzione
diversa unanimemente accettata da tutti gli interessati, l’UE dovrà quindi
allestire un nuovo e unico elenco oneri, che riporterà la designazione del
fondo base e delle tre PPP, ognuna con l’indicazione del rispettivo valore di stima, e distinguerà, in una sezione “A”, gli
oneri che gravano l’in­tero fondo, da quelli che gravano le singole
quote in sezioni (“B”, C” e “D”) separate (art. 73c e 106a cpv. 2 RFF;
per un esempio pratico: Eduard Brand,
Die betreibungsrechtliche Zwangsver­wertung
von Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren, 2008, pagg. 252-254).

 

                                  a)   Già
si è detto che tutte le cartelle ipotecarie gravano il fondo base (sopra
consid. 6).

 

                                  b)   Anche
le ipoteche legali a garanzia dei crediti fiscali sorti prima della
costituzione del fondo in PPP, ovvero prima
del 14 febbraio 2017, vertono necessariamente sull’intero fondo, mentre
quelle successive gravano le singole quote.
In virtù del principio della specialità, infatti, è determinante la base
imponibile (Peter Stähli, Das Steuergrundpfandrecht, 2006, n. 4.55 e 4.58), ossia per i tipi d’imposte
insinuate nel caso concreto: il reddito o il valore del fondo fino al 14
febbraio 2017; il reddito o il valore delle singole quote per il periodo
successivo.

 

                                aa)   Le
imposte (o la relativa quota pro rata
temporis) sorte dopo il 14 febbraio 2017 dovranno pertanto essere
iscritte come garantite dalle relative PPP.

 

                                bb)   È
invero discusso se il privilegio che l’art. 836 CC permette ai Cantoni di
accordare alle ipoteche legali per crediti di diritto pubblico (per il Ticino:
art. 252 cpv. 2 LT) deroghi alla regola (dedotta dall’art. 648 cpv. 3 CC) per
cui i titolari di pegni gravanti il fondo base sono disinteressati prima dei titolari di pegni gravanti le quote
(esplicitato all’art. 106a cpv. 3 RFF). Perlomeno per le ipoteche
legali dirette una risposta positiva pare
imporsi (Stähli, op. cit., n.
4.238-4.329 con rinvii), fermo restando che tale privilegio pare doversi
limitare alla quota del provento della realizzazione dell’intero fondo
corrispondente al valore della singola PPP oggetto dell’imposta garantita dall’ipoteca
legale, giacché gli altri comproprietari non ne rispondono. Trattandosi di una
questione che riguarda la fase (successiva) del riparto, non è necessario
approfondirla in questa sede.

 

                                   7.   L’UE
dovrà anche allestire e depositare nuove condizioni d’asta, riferite alla sola particella
n. __________ RFD di __________. A questo proposito va ricordato a futura
memoria che il prezzo minimo di aggiudicazione (“piede d’asta”) da
indicare al punto n. 1 comprende solo l’importo dei crediti garantiti da pegno
gravante il fondo base poziori a quelli del creditore procedente (art. 126 cpv.
1 LEF, per il rinvio degli art. 156 cpv. 1 LEF, e art. 53 cpv. 1, 102 e 105
cpv. 1 RFF), con i relativi interessi, e non le spese di realizzazione e di ripartizione (sentenza della CEF 15.2015.87 del 19 gennaio 2016
consid. 3 e i rinvii), tra cui figura in particolare la tassa sull’utile
immobiliare (TUI) (Circolare della
CEF n. 23/2003 del 25 novembre 2003 sul trattamento nell’esecuzione
forzata delle imposte sugli utili immobiliari). Dal punto di
vista pratico, a dipendenza dei casi, potrebbe invero essere opportuno
aggiungere spese di realizzazione e di ripartizione al piede d’asta ed esigerne
il pagamento a contanti da parte dell’aggiudicatario (art. 46 cpv. 1 RFF), ma solo
qualora esse possano essere stimate nel modo più preciso possibile (sentenza della CEF 15.2015.87 già citata), ciò
che non è il caso in riferimento alla determinazione dell’ammontare della tassa
sull’utile immobiliare, non potendosi prevedere l’esito della vendita ai
pubblici incanti (e quindi l’importo della TUI). L’UE ne terrà conto al momento
di allestire le nuove condizioni d’asta.

 

                                   8.   Non
si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a
cpv. 1 primo periodo LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).

 

Per questi motivi,

 

pronuncia:              1.   Il ricorso
è parzialmente accolto nel senso che gli elenchi oneri e le condizioni d’asta riferiti
alle PPP n. __________, __________ e __________ RFD di __________ sono
annullati, ed è fatto ordine all’UE di allestire un unico elenco oneri e delle
uniche condizioni d’asta riferite alla sola particella n. __________ RFD di __________.

 

                                   2.   Non
si prelevano spese né si assegnano indennità.

 

                                   3.   Notificazione
a:

	
   

  	
  –     

      ;

  –   ;

  – PI 2, __________.

   

  

                                         Comunicazione
all’Ufficio d’esecuzione di Mendrisio.

 

 

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello

Il presidente                                                          Il
vicecancelliere

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna
14, entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro cinque giorni
dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata
nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.