# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3da877c1-0056-51df-8e92-de043d7e1a3f
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-06-04
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 04.06.1997 80.1996.177
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1996-177_1997-06-04.html

## Full Text

Incarto n.

  80.96.00177

  80.96.00188

  	
  Lugano

  4 giugno 1997

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d’appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi

  

 

statuendo
sul ricorso del 29 agosto 1996

 

in
materia di:                 imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  e __________ __________,

  rappr.
  da: avv. __________. __________, __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Con atto notarile
del 24 agosto 1995 __________ __________ acquistava dai coniugi __________ e
__________ __________ i mappali n. __________ e __________ RFP in territorio di
__________ al prezzo complessivo di fr. 450’000.--. 

                                         Il 3 gennaio 1996 il
notaio avv. __________ inoltrava per conto dell’alienante la dichiarazione per
l’imposta sugli utili immobiliari, indicando tra i costi di acquisto e di
vendita deducibili un importo di fr. 12’823,95, pari all’imposta sul maggior
valore immobiliare che i coniugi __________ avevano dovuto pagare all’acquisto
in qualità debitori solidali. L’utile imponibile ammontava quindi, secondo la
dichiarazione degli alienanti, a fr. 120’976,05.

                                         L’UT, invece, nella
tassazione del 28 gennaio 1996 non ammetteva la deduzione dell’imposta sul
maggior valore immobiliare pagata all’acquisto in via solidale e determinava
pertanto l’utile imponibile in fr. 133’800.

 

                                   2.   I coniugi __________
presentavano reclamo in tempo utile, chiedendo che dall’utile imponibile
venisse dedotta anche l’imposta sul maggior valore immobiliare pagata
all’acquisto in via solidale.

                                         Il reclamo veniva respinto
con decisione del 28 luglio 1997.

                                         Dei motivi del reclamo e
della relativa decisione verrà detto in seguito, per quanto necessario.

 

                                   3.   Con il presente,
tempestivo ricorso i coniugi __________ chiedono nuovamente che dall’utile
imponibile venga dedotta anche l’imposta sul maggior valore immobiliare pagata
all’acquisto in via solidale. Avvertono sostanzialmente che il debito
__________ è originato da un trasferimento immobiliare a titolo oneroso e che
la legge accollava ipso facto all’acquirente la responsabilità solidale.
Il valore di acquisto, proseguono i ricorrenti, è comprensivo di tutti i costi
correlati all’acquisizione della proprietà, compreso l’obbligo del pagamento di
un’imposta. Dal profilo economico, poi, l’investimento è una somma di costi,
indipendenti dalla causale, purché in relazione con l’elemento di sostanza.

                                         L’UT non si è determinato
sul ricorso.

 

                                   4.   Vigente la LIMVI,
l’acquirente poteva essere tenuto a pagare l’imposta sul maggior valore
immobiliare in tre diverse ipotesi:

                                         -  nella
prima, quando si assumeva contrattualmente l’imposta sul maggior valore
immobiliare dovuta per legge dall’alienante (cfr. art. 4 cpv. 1 LIMVI);

                                         -  nella
seconda, quando l’autorità di tassazione, considerando il prezzo indicato dalle
parti manifestamente inferiore al valore reale, lo stabiliva d’ufficio (cfr. art.
4 cpv. 2 LIMVI);

                                         -  nella
terza, in quanto solidalmente obbligato verso lo Stato, per legge, con
l’alienante per l’imposta dovuta da quest’ultimo (cfr. art. 4 cpv. 5 LIMVI).

 

                                         4.1.

                                         Preliminarmente è
opportuno chiedersi se la vecchia imposta sul maggior valore immobiliare e
l’attuale imposta sull’utile immobiliare a carico dell’alienante siano da
considerare un costo d’investimento, segnatamente un costo d’acquisto.

                                         La risposta della dottrina
è unanimemente negativa, poiché non si tratta di un’imposta sul trasferimento
come i tributi percepiti per le mutazioni di diritti nel Registro fondiario,
bensì di un’imposta sull’utile sorto a seguito del trasferimento (cfr. Soldini/Pedroli,
L’imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, p. 254, inoltre p. 252; con
riferimento a Richner, Die Grundstückgewinn- und die Handänderungssteuer
im Kanton Zürich, in ZStP 4/94, p. 254 s.; Reimann/Zuppinger/Schärrer,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, vol. IV, Berna 1966, p. 258 s.; Rumo,
Die Liegenschaftsgewinn- und Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993,
p. 252; Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo
1990, p. 171; Grossmann, Die Besteuerung der Gewinne auf Geschäfts-grundstücken,
Berna 1977, p. 320; Baur/Klöti-Weber/Koch/ Meier/Ursprung, Kommentar zum
Aargauer Steuergesetz, Muri-Berna 1991, p. 757).

                                         Si osservi che l’argomento
circa l’oggetto dell’imposta, rappresentato dall’utile e non dal trasferimento
in sé, coincide con quello adottato dalla giurisprudenza in materia di
espropriazione, per negare l’indennizzo della perdita patrimoniale subita dall’espropriato
obbligato a pagare l’imposta sull’utile immobiliare (cfr. Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 254 con riferimento a p. 243).

 

                                         4.2.

                                         Tornando ora al pagamento
dell’imposta sull’utile immobiliare da parte dell’acquirente, nella prima
ipotesi indicata sopra, la giurisprudenza di questa Camera (cfr., ad es., CDT
n. 419 del 29 dicembre 1989 in re A. SA), ha avuto modo di precisare che il 
prezzo di vendita determinante è quello che l’acquirente deve solvere quale
controprestazione del trasferimento della proprietà dell’immobile a suo favore.
I costi, che per legge o per contratto sono a carico del  venditore, quali ad esempio
l’imposta sul maggior valore immobiliare o una mercede di mediazione, rappresentano
tuttavia economicamente una parte del prezzo soluto dall’acquirente, quando
vengono assunti dall’acquirente. Il prezzo di vendita viene quindi maggiorato
di quelle prestazioni accessorie che sono per contratto sopportate
dall’acquirente al posto dell’alienante, che ne era originariamente gravato
(cfr., inoltre, STF del 21 giugno 1972 in re M. SA, consid. 4, p. 12,
con espresso riferimento all’assunzione dell’IMVI da parte del compratore;
inoltre Soldini/Pedroli, op. cit., p. 221 s.; Soldini, Le
provvigioni di vendita secondo la LIMVI, in RTT 1987 p. 659 con
riferimenti anche alla giurisprudenza della Corte di cassazione penale, segnatamente
a CCRP del 23 marzo 1981 in re X., consid. 3).

                                         Ne viene, nell’ipotesi in
discorso, che il valore del precedente acquisto risulta maggiorato dell’imposta
sul maggior valore immobiliare soluta dall’acquirente al posto dell’alienante
obbligato per legge. Essa viene quindi automaticamente inclusa nel valore
d’acquisto.

 

                                         4.3.

                                         Nemmeno nella seconda
ipotesi, l’imposta sul maggior valore immobiliare può essere considerata
spesa d’investimento computabile. Infatti l’imposta, pagata dall’acquirente a
seguito della rivalutazione d’ufficio del valore dell’alienazione da parte
dell’autorità fiscale, costituiva il tributo per la plusvalenza soltanto teorica
conseguita dall’acquirente che aveva concluso un affare vantaggioso sotto
prezzo o a un prezzo di favore (STF del 23 marzo 1981 in re W.B.; Rapporto
della Commissione d’esperti sul progetto di legge sugli utili immobiliari, del
30 marzo 1990, p. 28; Soldini/Pedroli, op. cit., p. 56, p. 69 n. e p.
213; inoltre, ad es., CDT n. 89 del 17 maggio 1991 in re H. M.; CDT
n. 354 del 31 dicembre 1991 in re S. SA; CDT n.134 del 23 giugno 1994 in
re E.).

                                         Anche in questo caso, non
diversamente dall’imposta sull’utile immobiliare che la legge accolla
all’alienante, si tratta di un tributo che è in stretta relazione non con il
trasferimento immobiliare, ma col vantaggio che ne è derivato all’acquirente.

                                         Anche in questo caso
l’oggetto dell’imposta è rappresentato dall’utile e non dal trasferimento.

                                         Se ne deve quindi
concludere, che anche l’imposta, che il venditore potrebbe aver pagato quale
acquirente in applicazione dell’art. 7 cpv. 2 LIMVI, non può essere computata
quale costo d’investimento.

 

                                         4.4.

                                         La risposta alla terza
ipotesi, che qui interessa, discende, a fortiori, da quanto detto in
precedenza.

                                         4.4.1.

                                         L’art. 4 cpv. 5 LIMVI
(abrogata dal 1° gennaio 1995) stabiliva il principio della responsabilità
solidale dell’acquirente per l’imposta sul maggior valore immobiliare dovuta
dall’acquirente, precisando altresì che allo Stato non possono essere opposti i
rapporti di ripartizione interna, né di carattere legale, né di carattere convenzionale
(cfr. RTT 1968 p. 123 s.; CDT n. 81 del 14 aprile 1986 in re C.C).
Tale norma, che costituiva una particolarità del diritto ticinese, segnatamente
dell’abrogata LIMVI (cfr. Ochsner, Die Besteuerung der Grundstückgewinne
in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 55), non era stata considerata contraria alla
costituzione federale (cfr. STF dell’11 aprile 1986 in re E. K. S., consid.
2).

                                         Lo Stato accollava così ex
lege una garanzia all’acquirente per il pagamento dell’imposta sul maggior
valore immobiliare dovuta dall’alienante.

 

                                         4.4.2.

                                         Se già la dottrina nega
unanimemente (cfr. consid. 4.1.) carattere di costo d’acquisto all’imposta sul
maggior valore immobiliare, risp. sull’utile immobiliare, poiché non è dovuta
per l’acquisto dell’immobile ma quale conseguenza del guadagno realizzato con
l’acquisto, a maggior ragione il carattere di costo d’acquisto deve essere
negato alla garanzia che l’acquirente è tenuto a prestare ex lege per il
pagamento di tale imposta.

                                         Non può certo essere
negato, dal profilo pratico, che quando il nuovo proprietario dovesse rivendere
l’immobile, egli sarà indotto a considerare che il suo guadagno è ridotto per
effetto della garanzia che ha dovuto pagare. Dal profilo giuridico, tuttavia,
non si può e non si deve tener conto di tale esborso, poiché esso non configura
un costo d’acquisto, come disposto dalla legge all’art. 134 cpv. 1 1a
frase LT 1994, bensì un costo che è conseguenza dell’acquisto e, meglio,
dell’utile con esso conseguito e, più precisamente ancora, del mancato
pagamento del tributo da parte del debitore.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT 1994

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   I ricorsi sono respinti.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    200.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    280.–

                                         sono a carico dei  ricorrenti in ragione di metà ciascuno.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: