# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7c3de284-4d4c-5f72-9847-4e6b3ca1ceb9
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-07-31
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 31.07.2013 80.2012.185
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2012-185_2013-07-31.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2012.185

  	
  Lugano

  31 luglio
  2013

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea Pedroli, presidente,

  Stefano Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario

  	
  Antonio Saredo-Parodi

  

 

 

	
  parti

  	
  RI 1 

  rappr. da: RA 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS 1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso del 24 agosto 2012 contro la decisione del 26
  luglio 2012 in materia di imposta sugli utili immobiliari.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   L’azionariato
della __________ SA, fino al 20 febbraio 2008, era così composto: 

                                         RI 1                                                  35%

                                         __________
                                 33% 

                                         __________
SA                            32% 

                                         Con una
prima alienazione del 49% delle azioni, avvenuta il 20 febbraio 2008
l’azionariato veniva così modificato: 

                                         RI 1                                                  15%

                                         __________                                  19%

                                         __________
SA                            17% 

                                         __________
SA                            49% 

                                         In data
28 maggio 2010, sottoscrivendo un contratto di compravendita di azioni, la __________
SA diventava azionista unica della __________ SA. 

 

 

                                  B.   Notificando
alla RI 1 la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari, con decisione del
27 giugno 2011, l'RS 1 (UTPG) commisurava l’utile imponibile della prima alienazione
risalente al 20 febbraio 2008 in fr. 896’770.- e l'imposta dovuta in fr.
242'127.90, mentre per la vendita del 28 maggio 2010 l'utile imponibile era commisurato in fr. 663'455.- e l'imposta dovuta in fr. 172'498.30. 

 

 

                                  C.   La,
rappresentata dalla RA 1, impugnando le suddette decisioni con reclamo del 13
luglio 2011, contestava che la cessione della prima quota di partecipazione
fosse soggetta all’imposta sugli utili immobiliari. Sottolineava che le azioni erano
state cedute in due negozi giuridici ben distinti e tra loro lontani nel tempo:
la prima cessione era avvenuta il 20 febbraio 2008, fino a concorrenza del 49%
delle azioni, mentre la seconda era avvenuta il 28 maggio 2010, per il
rimanente 51% delle azioni. A riguardo della prima alienazione, secondo la
reclamante, non essendo stata ceduta la maggioranza del pacchetto azionario
della __________ SA, non si sarebbero verificati i presupposti di legge per
imporre la suddetta compravendita di azioni. Per quanto concerne la cessione
del secondo pacchetto azionario, l'insorgente interponeva un reclamo definito
cautelativo, con il solo scopo di permetterle di verificare i conteggi inviati
dall'autorità fiscale con i dati in suo possesso. 

 

 

                                  D.   L'autorità
di tassazione, con decisione del 26 luglio 2012, respingeva il reclamo,
modificando l’ammontare dell'imposta dovuta per il primo trasferimento di
azioni in fr. 233'160.20. L'Ufficio di tassazione adduceva in merito le
seguenti motivazioni: 

                                         Con
riferimento alla sentenza della CdT n. 80.2001.00107 del 14.9.2001, si evince
che la cessione di un pacchetto di azioni minoritarie è assoggettata alla TUI
solo quando più azionisti di minoranza cedono di comune accordo le proprie
quote (con il risultato che si verifica un trasferimento della maggioranza
delle azioni) oppure quando la partecipazione minoritaria consente un'utilizzazione
di determinati locali assimilabile alla proprietà per piani. 

                                         Non
basta, come citato nel Complemento al commentario "L'imposizione degli
utili immobiliari" (Soldini/Pedroli pag. 68), "... a sfuggire
all'imposta sugli utili immobiliari vendere in due momenti successivi due quote
minoritarie, che insieme costituiscono la maggioranza del capitale." 

                                         Nel
nostro caso, l'acquirente è entrato in possesso della totalità delle azioni
della società immobiliare mediante due trasferimenti, ma unicamente con la
seconda cessione, avvenuta nel 2010, è divenuto detentore della maggioranza
delle azioni. Da rilevare che l'imponibilità del trasferimento progressivo di
una partecipazione maggioritaria è prevista anche dalla giurisprudenza di quei
Cantoni che ammettono l'assoggettamento delle sole cessioni di quote di
maggioranza, Inoltre, alla luce della sistematica della legge e dell'esistenza
dell'art. 124 cpv. 2 lett. f LT, che prevede l'imposizione dei negozi a catena,
si può a maggior ragione giungere alla conclusione che delle cessioni successive
di pacchetti di azioni minoritarie, che costituiscono nel complesso la maggioranza
del capitale, devono essere assoggettate al pagamento della TUI. 

                                         La
giurisprudenza ha difatti progressivamente ampliato la nozione di alienazione
economica ed in particolare dei cosiddetti negozi a catena. Anche se la
disposizione legale menziona espressamente i diritti, occorre precisare che
l'elemento essenziale di questi negozi risiede anche nel fatto che il potere di
disporre economico è ceduto in più volte e prima del trasferimento dal punto di
vista del diritto civile. 

                                         In
merito all'aliquota applicata, dato che le cessioni successive di pacchetti
azionari sono trasferimenti economici che vanno considerate come un negozio
unico devono essere imposte con la stessa aliquota (periodo dal 21.1.2005 al
28.5.2010), 

                                         L'aliquota
è pertanto quella applicabile per un periodo di 5 anni 4 mesi e 7 giorni, 26%.

 

 

                                  E.   Con tempestivo ricorso alla Camera
di diritto tributario, la RI 1, rappresentata dalla RA 1, contesta nuovamente
l’imposizione della cessione del 49% delle azioni della __________ SA. Sottolinea
che l'acquisizione nel 2008 del 49% delle azioni della __________ SA, è
avvenuta da parte della __________ SA e non della __________ SA. L’acquisto da
parte della __________ SA mirava a tutelare al meglio i propri diritti di
azionista di maggioranza di __________ SA, la quale era connessa alla __________
SA da un contratto di locazione avente come oggetto degli spazi in alcuni
capannoni industriali di proprietà di quest'ultima. 

                                         La ricorrente
sostiene che nel caso concreto sarebbe totalmente assente la volontà iniziale
di cedere, in due o più momenti distinti, la maggioranza del pacchetto azionario
della società. Inoltre vi sarebbero motivazioni economiche differenti tra la prima
e la seconda alienazione: la prima era basata su un contratto di compravendita
azionaria mentre le seconda rientrerebbe in un progetto di risanamento della __________
SA, in cui il consiglio di amministrazione della __________ SA si rese
disponibile ad acquistare le restanti azioni della __________ alb SA, purché il
ricavato venisse da essa reinvestito nel finanziamento di __________ SA. L’insorgente
ritiene che non si possa procedere all'imposizione della prima vendita, come vorrebbe
l'Ufficio di tassazione, poiché ciò costituirebbe una violazione del principio
della non imponibilità della cessione di pacchetti azionari minoritari. A ciò
aggiunge che un'imposizione potrebbe unicamente fondarsi su elementi di elusione
fiscale, che nella fattispecie sono indubbiamente da escludere per le
argomentazioni sopraindicate. 

 

 

                                  F.   Nelle
proprie osservazioni l'Ufficio di tassazione ritiene che il ricorso sia da
respingere. A tale riguardo precisa nuovamente che nella sentenza di questa
Camera del 14 settembre 2001 (incarto n. 80.2001.00107) viene stabilito che non
sarebbe sufficiente, per sfuggire all'imposta, vendere in due momenti
successivi due quote minoritarie che insieme costituiscono la maggioranza del
capitale. L'autorità di tassazione sottolinea che l'imponibilità del
trasferimento progressivo di una partecipazione maggioritaria è pure prevista
dalla giurisprudenza di quei Cantoni che ammettono l'assoggettamento delle sole
cessioni di quote di maggioranza. L'autorità fiscale sostiene inoltre che
l'acquirente, irrilevante se prima come __________ SA e poi come __________
sarebbe entrato in possesso della totalità delle azioni della società immobiliare
mediante due trasferimenti, in cui coloro che hanno venduto le azioni nella
seconda operazione, sono le stesse persone che detenevano le quote della prima
operazione e pertanto si è proceduto ad un trasferimento graduale della proprietà.
Inoltre per quanto concerne il risanamento di __________ SA, l'autorità di
tassazione specifica che, proprio alla luce delle difficoltà finanziarie di
quest'ultima e delle necessità di reperire ulteriori mezzi finanziari da parte
degli azionisti "storici", è evidente che le due operazioni non
possano essere analizzate distintamente ma debbano essere esaminate come
un'unica operazione.

 

 

                                  G.   All’udienza
dell’11 marzo 2013, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni. 

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT). 

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle
imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito
bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

 

                                         1.2. 

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti
anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del
trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data
(art. 129 cpv. 2 LT).

 

                                         1.3.

                                         Un
risultato economicamente corrispondente a quello dell'alienazione civilistica
di immobili si può conseguire mediante il trasferimento di azioni o quote di una
società per azioni o di una cooperativa proprietaria di un immobile. In un
simile caso, non vi è infatti alcun trasferimento dell'immobile dal punto di
vista del diritto civile, tale da dare luogo ad un'imposizione dell'utile immobiliare.
In tutti i cantoni si è tuttavia instaurata una prassi che assimila la
compravendita di quote di una società immobiliare all'alienazione della
proprietà fondiaria (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 101). 

La legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei
Comuni (LAID) si limita a prevedere l'imposizione del "trasferimento di
partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata,
sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso"
(art. 12 cpv. 2 lett. d LAID). 

Il legislatore cantonale ha ripreso la norma relativa all'imposizione delle
alienazioni di quote sociali dall'abrogato art. 2 cpv. 2 lett. a LIMVI.
Per l'art. 124 cpv. 2 lett. h LT sono dunque imponibili “le alienazioni
di azioni o di quote di società immobiliari o di altre società, se nel
patrimonio hanno un valore preponderante i fondi e le partecipazioni a società
immobiliari”.

 

                                         1.4.

                                         In
una sentenza del 2001 (CDT
n. 80.2001.00107 del 14 settembre 2001, in RtiD I-2002 n. 8t), questa Camera ha
proceduto all’interpretazione dell'art. 124 cpv. 2 lett. h LT,
per stabilire se, per il diritto cantonale, l'imposizione degli utili
conseguiti con la cessione di azioni di società immobiliari soggiaccia in ogni
caso all'imposta sugli utili immobiliari o se l'imposizione sia limitata alle
ipotesi in cui l'alienazione ha per oggetto pacchetti di maggioranza. 

                                         La
Camera di diritto tributario ha così stabilito che non è soggetta all'imposta
sugli utili immobiliari la cessione di una partecipazione del 49% al capitale
di una società anonima immobiliare. Mediante il trasferimento della
partecipazione non vi è infatti l'alienazione del “potere di disporre” del
fondo, dal punto di vista economico. La cessione di una partecipazione
minoritaria sottostà all'imposta sugli utili immobiliari solo quando più
azionisti di minoranza cedono di comune accordo le proprie quote (con il risultato
che si verifica un trasferimento della maggioranza delle azioni) oppure quando
la partecipazione minoritaria consente  un'utilizzazione di determinati locali
assimilabile alla proprietà per piani.

 

                                   2.   2.1.

                                         Nel caso
in esame, i tre azionisti della __________ SA hanno ceduto, di comune accordo,
dapprima una partecipazione complessiva del 49%, poi, poco più di due anni
dopo, il rimanente 51%. Acquirente era, nel primo caso, la __________ SA e, nel
secondo la __________ SA. Mentre l’autorità di tassazione ritiene che debba
essere imposta la cessione della totalità delle azioni della __________ SA,
anche se si è verificata a due riprese, la ricorrente ritiene per contro che
l’operazione debba essere esaminata distinguendo le due compravendite e che la
prima debba essere esentata dall’imposta sugli utili immobiliari, in quanto mera
cessione di una quota minoritaria.

 

                                         2.2.

                                         Come ha
già rilevato l’autorità di tassazione, nelle sue osservazioni al ricorso, la
sentenza del 2001 con cui questa Camera ha stabilito che la legge vigente non
consente di assoggettare all’imposta la cessione di quote minoritarie ha anche
segnalato il rischio di un’incentivazione dell’elusione fiscale, legato all’interpretazione
restrittiva dell’art. 124 cpv. 2 lett. h LT. Ha allora osservato che non
dovrebbe essere sufficiente, per sfuggire all'imposta, vendere in due momenti
successivi due quote minoritarie, che insieme costituiscono la maggioranza del
capitale. Ha poi aggiunto che l’imponibilità del trasferimento progressivo di
una partecipazione maggioritaria è prevista anche dalla giurisprudenza di quei
cantoni che ammettono l'assoggettamento delle sole cessioni di quote di
maggioranza (RtiD I-2002 n. 8t consid. 10.3, con riferimento a Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zurigo 1999, §
216, n. 98, p. 1345).

 

                                         2.3.

                                         Proprio
perché sarebbe fin troppo facile sottrarsi all’imposizione frazionando il trasferimento
delle quote sociali, la prassi delle autorità fiscali dei cantoni che, come il Canton
Ticino, impongono solo la cessione delle partecipazioni maggioritarie considerano
come un’unica operazione i trasferimenti successivi fra le stesse parti. Infatti,
l’alienazione dilazionata di una quota maggioritaria allo stesso acquirente
deve essere considerata come una cessione del potere di disporre dell’immobile,
dal punto di vista economico (Ochsner,
Die Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 117). 

                                         Per esempio, nel Canton
Friburgo viene considerata imponibile la cessione della maggioranza delle quote
sociali, anche se viene realizzata da parte di uno o più soci non in una sola
volta bensì sull’arco di tre anni (Rumo,
Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo
1993, p. 122); per le autorità fiscali del Canton Basilea Campagna vengono
sommate fra loro diverse alienazioni di quote di partecipazione alla stessa
società immobiliare entro cinque anni (Christen,
Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landschaft, Liestal 1998, p. 112);
la prassi del fisco lucernese consiste invece nel considerare imponibile la
vendita di diverse quote minoritarie entro un tempo “relativamente breve” (“innert
relativ kurzer Zeit”; Luzerner Steuerbuch, vol. 3, § 3 cifra 2, n. 10). Per
le autorità zurighesi, nel caso di un trasferimento frazionato di una quota di
maggioranza, l’alienazione imponibile si verifica nel momento in cui il
venditore trasferisce al compratore quella quota che comporta che l’alienante
abbia complessivamente trasferito la maggioranza (Richner/Frei/Kaufmann/Meu-ter, Kommentar zum harmonisierten
Zürcher Steuergesetz, 2a ediz., Zurigo 2006, § 216, n. 107, p. 1548).

 

                                         2.4.

                                         Che si debbano considerare
unitariamente le successive cessioni di quote che intervengono fra le stesse
parti appare del resto coerente con il principio stesso dell’imposizione
dell’alienazione di una società immobiliare. La fattispecie imponibile è infatti
un’alienazione economica: cedendo le quote di partecipazione in una società
immobiliare, il cedente consegue di fatto un utile immobiliare. In questa prospettiva,
la disposizione che prevede l’assoggettamento di tali negozi si configura come
una norma antielusiva; per evitare cioè che mediante la vendita di quote di
partecipazione venga aggirata l’imposizione degli utili immobiliari, se ne
prevede l’assimilazione. 

                                         È allora inevitabile che
la disposizione venga applicata in modo tale da far rientrare nel suo campo di
applicazione ogni fattispecie in cui si verifica il trasferimento economico di
un immobile tramite cessione di quote sociali. Non può così essere considerato
determinante il fatto che l’alienazione della partecipazione maggioritaria intervenga
con un solo negozio o con diversi negozi successivi fra le stesse parti.  

 

                                         2.5.

                                         Venendo all’esame del caso
concreto, i due trasferimenti sono avvenuti a poco più di due anni di distanza
l’uno dall’altro: il 20 febbraio 2008 (quota del 49%) e il 28
maggio 2010 (quota del 51%). Il tempo intercorso fra i due negozi è tale da
indurre a considerarli come un’unica operazione che ha comportato, il 28 maggio
2010, la cessione della totalità delle azioni della ____________________ dai
precedenti azionisti (RI 1 ,__________ e __________ SA) alla __________ SA. 

                                         Le ragioni addotte dalla
ricorrente, e che a suo avviso dimostrerebbero che al momento della prima
vendita non vi era ancora l’intenzione di cedere la maggioranza delle azioni,
sono irrilevanti. Come si è già ricordato, si tratta solo di verificare se
economicamente si sia verificata la cessione del potere di disporre
dell’immobile, senza considerare i motivi che possono aver determinato la
suddivisione dell’operazione in due momenti. Da questo punto di vista, è
indubbio che il 28 maggio 2010 vi sia stato il passaggio del potere di disporre
ed è altrettanto chiaro che ciò è avvenuto tramite il trasferimento non del 51%
delle azioni della __________ SA bensì con la cessione della totalità delle
stesse.

                                         Del resto, seguendo il
ragionamento della ricorrente, che vorrebbe che ogni cessione di quote fosse
considerata singolarmente, si dovrebbe concludere che non vi sarebbe stato
alcun negozio imponibile se le parti avessero compravenduto a distanza di due anni
due quote esattamente del 50% ciascuna.

 

                                         2.6. 

                                         L’insorgente obietta
infine che non vi sarebbe identità fra l’acquirente della prima e quello della
seconda quota. Il primo pacchetto del 49% è infatti stato ceduto alla __________
SA ed il secondo del 51% alla __________ SA.

                                         Ora, anche volendo
ignorare il fatto che le società sono sorelle, ciò che è determinante è il
fatto che nel 2010, come risulta dal bilancio __________ SA, le azioni sono
passate tutte nelle mani di quest’ultima, che è dunque divenuta la proprietaria
economica degli immobili della __________ SA. 

  

 

                                   3.   Il ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese
processuali sono a carico della ricorrente, soccombente. 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.  8’000.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.    100.–

                                         per un
totale di                                                       fr. 8’100.–

                                         sono a
carico della ricorrente.

 

                                   3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

 

                                   4.   Intimazione
a: 

	
   

  	
  -; 

  -; 

  -. 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per
conoscenza:

                                         - municipio
di.

 

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: