# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b4520e7b-a2a5-57c3-ac00-914c55e1fe6b
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-05-30
**Language:** de
**Title:** Grundstückserwerb durch Personen im Ausland. Abklärungspflicht der Bewilligungsbehörde bzw. Mitwirkungspflicht des Grundstückserwerbers.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0063/2014
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_I_0063_2014_380.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0063/2014 vom 30. Mai 2014 in BEZ 2016 Nr. 9 

(Bestätigt mit VB.2014.00406 vom 15. Januar 2015; dieser bestätigt mit  
BGr 2C_219/2015 vom 20. November 2015) 

3.  Die  rekurrentische  L.  AG  möchte  eine  Stockwerkeigentumseinheit  im 
Mehrfamilienhaus  an  der  W.-Strasse  7  in  X  erwerben.  Auf  Aufforderung  des 
Grundbuchverwalters hin beantragte sie bei der Vorinstanz die Feststellung der 
Nichtbewilligungspflicht im Sinne des Bewilligungsgesetzes. Diese Feststellung 
wurde  mit  dem  angefochtenen  Beschluss  wegen  Verletzung  der 
Mitwirkungspflicht verweigert.  

Die Vorinstanz führt dabei zur Begründung aus, dass laut Revisionsbericht 
2012 93,41 Prozent der Aktiven der Rekurrentin im Betrag von Fr. 184'511'001.-
-  verpfändet  seien.  Die  Rekurrentin  habe  mitteilen  lassen,  dass  sie  diese 
Verpfändung nicht offenlege. Dabei habe sich ergeben, dass auch ein Teil der 
Aktien  verpfändet  sei.  Das  Verpfänden  von  Aktiven  und  von  Aktien  in  bedeu-
tendem  Umfang  an  Personen  im  Ausland  stelle  wegen  des  Abhängigkeits-
für  die 
verhältnisses  zwischen  Schuldner  und  Pfandgläubiger  einen 
Bewilligungspflicht  relevanten  Sachverhalt  dar.  Auch  die  langfristigen  Ver-
bindlichkeiten  in  der  Höhe  von  Fr.  126'017'840.--,  welche  91,4  Prozent  des 
gesamten  Fremdkapitals  ausmachten,  könnten  für  die  Bewilligungspflicht  von 
Bedeutung sein (Art. 6 Abs. 2 BewG). 

4.  Die  Rekurrentin  bringt  zur  Begründung  des  Rekurses  vor,  sie  sei  nicht 
bereit,  die  Detaillierung  der  Gläubigerpositionen  offenzulegen  und  damit  einer 
«fishing  expedition»  Hand  zu  bieten.  Sie  habe  stattdessen  eine  notarielle 
Bescheinigung  eingereicht.  Mit  dieser  öffentlichen  Urkunde  bescheinige  der 
unterzeichnete  Notar  gestützt  auf  diverse,  namentlich  aufgeführte  Dokumente 
sowie aufgrund seiner persönlichen Kenntnis der Verhältnisse, dass bei der L. 
AG keine beherrschende Beteiligung durch Personen im Ausland im Sinne der 
Vorschriften  über  den  Erwerb  von  Grundstücken  durch  Personen  im  Ausland 
bestehe.  Alle  drei  Verwaltungsräte  der  Rekurrentin  hätten  zudem  schriftlich 
bestätigt,  dass  die  Rekurrentin  die  streitbetroffene  Wohnung  auf  eigene 
Rechnung  erworben  habe,  dass  keine  Person  im  Ausland  sie  rechtlich  oder 
wirtschaftlich beherrsche, dass keine Aktiven der Gesellschaft  an Personen im 
Ausland verpfändet worden seien und dass daher die Grundstücksübertragung 
nicht  bewilligungspflichtig  sei.  Die  Rekurrentin  stelle  richtig,  dass  nicht  eigene 
Aktien  verpfändet  worden  seien,  sondern  solche  anderer  Gesellschaften.  Die 
Verpfändung  von  Aktiven  bringe  den  Pfandgläubiger  keinesfalls  in  eine 
Stellung,  in  welcher  er  Einfluss  auf  den  Schuldner  nehmen  könne;  eine 
Beherrschung der Rekurrentin durch Pfandgläubiger sei daher ausgeschlossen. 
Es  erübrige  sich  daher,  weiter  auf  das  Ausmass  der  Verpfändung  und  die 
konkrete  Identität  der durch  und  durch  schweizerischen  Pfandgläubiger  einzu-
gehen. Die Rekurrentin möchte im Weiteren festgehalten haben, dass sie über 
eine ordentliche, ausgeglichene Bilanz verfüge. Der effektive Fremdkapitalanteil 
inklusive  kurzfristiger  Verbindlichkeiten  betrage  64,47  Prozent  der  gesamten 
Passiven und liege damit über der Schwelle von Art. 6 Abs. 2 lit. b BewG. Dies 
stelle  jedoch  bewilligungsrechtlich  kein  Problem  dar,  da  dieses  Fremdkapital 

 
 
 
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nicht  von  Personen  im  Ausland  zur  Verfügung  gestellt  werde.  Diesbezüglich 
erbringe gemäss Art. 18 Abs. 2 BewV die eingereichte notarielle Bescheinigung 
vollen Beweis. Zweck einer derartigen öffentlichen Urkunde stelle insbesondere 
auch der Schutz von Geschäftsgeheimnissen der betroffenen Partei dar. Zudem 
liege  entgegen  den  Vorbringen  der  Vorinstanz  nicht  die  Beurkundung  einer 
Rechtsfrage vor, es sei lediglich über die für die Beurteilung einer Rechtsfrage 
wesentliche Tatsache eine Feststellung getroffen worden. Dass dabei auch die 
persönlichen  Kenntnisse  der  Verhältnisse  eingeflossen  seien,  entspreche  der 
Musterurkundensammlung  des  Verbandes  bernischer  Notare.  Schliesslich 
wehrt  sich  die  Rekurrentin  gegen  den  impliziten  Vorwurf  der  Falschbe-
urkundung  durch  den  Notar;  es  gebe  keinerlei  Hinweise  auf  eine  Interessen-
kollision. 

5.1  Gemäss  Art.  22  BewG  stellen  die  Bewilligungsbehörde  und  die 
kantonale  Beschwerdeinstanz  den  Sachverhalt  von  Amtes  wegen  fest.  Sie 
stellen  nur  auf  Vorbringen  ab,  die  sie  geprüft  und  über  die  sie  nötigenfalls 
Beweis erhoben haben (Abs. 1). Abs. 2 der Bestimmung besagt sodann, dass 
die  Bewilligungsbehörde,  die  kantonale  Beschwerdeinstanz,  die  eidge-
nössischen  Gerichte  und,  ausserhalb  eines  Verfahrens  dieser  Behörden,  die 
beschwerdeberechtigte  kantonale  Behörde  und  das  Bundesamt  für  Justiz 
Auskunft über alle Tatsachen verlangen können, die für die Bewilligungspflicht 
oder die Bewilligung von Bedeutung sind. Auskunftspflichtig ist, wer von Amtes 
wegen,  berufsmässig,  vertraglich,  als  Organ  einer  juristischen  Person  oder 
Gesellschaft  ohne  juristische  Persönlichkeit  oder  eines  Anlagefonds  durch 
Finanzierung oder auf andere Weise an der Vorbereitung, dem Abschluss oder 
dem  Vollzug  eines  Rechtsgeschäftes  über  den  Erwerb  mitwirkt;  er  hat  auf 
Verlangen auch Einsicht in die Geschäftsbücher, Korrespondenzen oder Belege 
zu  gewähren  und  sie  herauszugeben  (Abs.  3).  Und  schliesslich  kann  die 
Behörde nach Art. 22 Abs. 4 BewG zu Ungunsten des Erwerbers entscheiden, 
wenn  ein  Auskunftspflichtiger  die  notwendige  und  zumutbare  Mitwirkung 
verweigert. 

Zunächst ist der Vorinstanz darin beizupflichten, dass vorliegend nicht die 
Bezeugung einer Tatsache öffentlich beurkundet wurde, sondern der Notar mit 
der  Aussage,  es  liege  keine  ausländische  Beherrschung  vor,  eine  rechtliche 
Würdigung  vorgenommen  hat.  Diese  ist  jedoch  der  Bewilligungsbehörde  und 
der nachfolgenden Rechtsmittelinstanz vorbehalten. 

Das Bundesgericht hat bereits mit Entscheid BGE 113 Ib 289, E. 4 a und b, 
in einem gleich gelagerten Fall entschieden, dass sich die Bewilligungsbehörde 
bzw.  die  kantonale  Rekursinstanz  nicht  mit  der  notariellen  Feststellung,  eine 
juristische Person sei nicht ausländisch beherrscht und unterstehe daher nicht 
dem  Bewilligungsgesetz,  begnügen  darf.  Vielmehr 
ist  es  an  der 
Bewilligungsbehörde  selbst  abzuklären,  ob  ein  bewilligungspflichtiger  Vorgang 
vorliegt.  Die  dazu  notwendigen  Sachverhaltsermittlungen  variieren  nach 
Ausgangslage  und  Verdachtsmomenten.  Wenn  wie  im  vorliegenden  Fall  eine 
Gesellschaft zu fast 2/3 fremdfinanziert ist und zudem annähernd die gesamten 
Aktiven  verpfändet  wurden,  besteht  Klärungsbedarf  bezüglich  potenzieller 
Einflussnahme  von  allfälligen  ausländischen Investoren.  Dabei spielt  entgegen 
den  rekurrentischen  Vorbringen  die  Relation  zwischen  rekurrentischer  Bilanz-

 
 
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summe und Kaufpreis keine entscheidende Rolle. Die Vorinstanz hat demnach 
zu Recht Einblick in die Bücher der Rekurrentin verlangt.  

Es  kommt  hinzu,  dass  die  in  der  streitbetroffenen  öffentlichen  Urkunde 
enthaltene  Umschreibung  der  eingesehenen  Dokumente  («umfangreiche,  bei 
der Lorze AG eingeforderte und eingegangene Dokumente») sehr vage ist. Für 
Bewilligungs-  und  Rechtsmittelbehörden  ist  so  nicht  nachvollziehbar  gestützt 
auf welche Grundlagen der Notar zu seinem Schluss gekommen ist. Im Übrigen 
ist so auch eine Verifikation unmöglich. 

5.2 Gemäss Art. 18 Abs. 2 BewV erbringen öffentliche Urkunden für durch 
sie  bezeugte  Tatsachen  vollen  Beweis,  wenn  die  Urkundsperson  darin 
bescheinigt,  sich  über  die  Tatsachen  aus  eigener Wahrnehmung  vergewissert 
zu haben, und wenn keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Tatsachen 
nicht zutreffen (Art. 9 ZGB). 

Die  erhöhte  Glaubwürdigkeit  der  öffentlichen  Urkunde  beschränkt  sich  in 
diesem Zusammenhang auf die wesentlichen Vertragselemente und eventuelle 
zusätzliche  Vereinbarungen,  die  relevant  sind,  um  den  Geschäftswillen  der 
Parteien zu bestimmen. Auch wenn sie in einer öffentlichen Urkunde enthalten 
ist, profitiert eine notarielle Erklärung, die sich nicht auf den Parteiwillen bezieht, 
sondern  andere  Tatsachen  betrifft,  nicht  von  der  erhöhten  Glaubwürdigkeit. 
Auch dies lässt sich dem Bundesgerichtsentscheid BGE 113 Ib 289, E. 4. C (mit 
weiteren Hinweisen), unmissverständlich entnehmen. 

Die im vorliegenden Fall ins Recht gelegte Urkunde befasst sich einzig mit 
der Unterstellung der Rekurrentin unter das Bewilligungsgesetz, und ihr kommt 
daher keine erhöhte Beweiskraft zu. 

Die  Rekurrentin  verweist  mehrfach  darauf,  dass  die  streitbetroffene 
öffentliche  Urkunde  den  Vorgaben  der  Musterurkundensammlung  des  Ver-
bandes  bernischer  Notare  entspreche,  und  derartige  Bestätigungen  dort 
geradezu  beispielhaft  erwähnt  seien.  Dazu  ist  einzig  zu  sagen,  dass  es  sich 
beim Verband bernischer Notare um einen privatrechtlichen Verein handelt, der 
wohl  Hilfsmittel  für  seine  Mitglieder  zur  Verfügung  stellen  kann.  Diese  sind 
jedoch  für  gerichtliche  Instanzen  in  keiner  Weise  verbindlich  und  daher  unbe-
achtlich.  

Auch Art. 18 Abs.  2  BewV  bewahrt  die  Rekurrentin  somit  nicht  davor, bei 

den notwendigen Sachverhaltsabklärungen der Vorinstanz mitzuwirken. 

6.  Gemäss  Art.  22  Abs.  4  BewG  kann  die  Behörde  zu  Ungunsten  des 
Erwerbers  entscheiden,  wenn  ein  Auskunftspflichtiger  die  notwendige  und 
zumutbare Mitwirkung verweigert.  

Es  war  der  Rekurrentin  durchaus  zuzumuten,  der  Vorinstanz  die  für  eine 
korrekte Beurteilung der sich stellenden Rechtsfragen notwendigen Unterlagen 
zur  Verfügung  zu  stellen.  Da  sie  dies  nicht  getan  hat,  hat  die  Vorinstanz  das 
Gesuch um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht im Sinne des Bewilligungs-
gesetzes zu Recht abgewiesen. Demnach ist auch der Rekurs abzuweisen.