# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1d1ae1a3-bcf6-571c-ac0f-4c8515d5be54
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-11-26
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 26.11.2025 III 2025 194
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2025-194_2025-11-26.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2025 194

Entscheid vom 26. November 2025 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
MLaw Marco Lacher, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________, 

gegen

1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 
6403 Küssnacht,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

3. C.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. D.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Rückbau Zimmeranbau; 2. Rechtsgang im 
Verfahren III 2023 20 vom 27.11.2024)

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Sachverhalt:

A. A.________ sind Eigentümer der Liegenschaft KTN __001. Die nordwestlich 
gelegene Liegenschaft KTN __003, ist im Eigentum von C.________.

Die Liegenschaft KTN __001 wurde 1952 mit einem Ferienhaus (Keller im Unter-
geschoss, drei Wohn-/Schlafräume, Küche, Dusche und WC sowie Abstellkammer 
im Erdgeschoss) überbaut. In den Folgejahren wurde es mehrfach umgebaut. So 
wurden 1975 namentlich der Zugang und der Innenausbau verändert, im Südwes-
ten eine halboffene Pergola mit Satteldach und Aussencheminée sowie mit Durch-
bruch ins Wohnzimmer erstellt und das Terrain neu gestaltet. 1977 erfolgte der 
Umbau des Ferienhauses in ein Wohnhaus, wozu namentlich im Erdgeschoss ein 
Zimmer im Nordwesten direkt bis an die Grenze zu KTN __003 angebaut wurde. 
Bei einer Baukontrolle wurde zudem festgestellt, dass das Dach über dem Zim-
meranbau zum einen gegen KTN __003 um 25 cm verlängert und zum andern um 
einen Vordachanbau von 2.20 m erweitert wurde und dass auch im Untergeschoss 
Arbeiten im Gange waren und ein Zimmer eingebaut wurde, was alles nachträglich 
bewilligt wurde (Küche, Heizungsraum, Öltank, Abstell- und Kellerräume im UG 
wurden 1952 nicht bewilligt, 1977 aber als bestehend bezeichnet, ohne dass hier-
für Bewilligungen vorlägen). 1997 wurde der Hausvorplatz umgestaltet. 2004 wur-
den im Meldeverfahren interne Umdispositionen im Unter- und Erdgeschoss be-
willigt, so namentlich auch ein Umbau des 1977 erstellten Zimmeranbaus im Nord-
westen. 2018 wurde schliesslich ein Anbau eines Balkons auf Stützmauern über 
die gesamte Breite der seeseitigen Fassadenfront bewilligt, ein neues Garagentor, 
eine Überdachung des bestehenden Treppenaufgangs sowie ein Sichtschutz.

B.1 Nach einer Meldung durch eine Drittperson führte das Bauamt Küssnacht 
am 7. Februar 2019 auf der Liegenschaft KTN __001 eine Besichtigung durch. 
Dabei wurde festgestellt, dass der Zimmeranbau im Nordwesten grösser als be-
willigt sowie die Pergola geschlossen und mit dem Wohnzimmer verbunden waren. 
A.________ wurden aufgefordert, hierzu Stellung zu nehmen und ein ordentliches 
Baugesuch für die beiden Bauten einzureichen, worauf die Bewilligungsfähigkeit 
geprüft werde. Am 6. November 2019 wurde ein nachträgliches Baugesuch einge-
reicht und, auf entsprechende Aufforderung durch den Bezirk hin, am 12. Dezem-
ber 2019 und 3. Januar 2020 in überarbeiteter Form erneut eingereicht. Am 17. 
Februar 2020 reichten C.________ Einsprache gegen das Baugesuch ein. 

Gegenstand des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens (2019-139 Bezirk 
Küssnacht resp. Kant.-Nr. B2020-0031) bildeten drei ohne Baubewilligung ausge-
führte Wohnraumerweiterungen: Die Zimmeranbauerweiterung im Erdgeschoss 
auf der Nordwestseite, die zusätzliche Verglasung der Pergola im Erdgeschoss 

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auf der Südwestseite Richtung ___see und das Entrée im Untergeschoss auf der 
Südwestseite.

B.2 Mit Gesamtentscheid vom 16. Juli 2020 verfügte das Amt für Raumentwick-
lung, die kantonale Baubewilligung werde verweigert und die Einsprache aus kan-
tonaler Sicht gutgeheissen, soweit darauf eingetreten werde.

B.3 Der Bezirksrat Küssnacht beschloss am 19. August 2020 (BRB Nr. 392):

1. In Gutheissung der von C.________, (…), eingereichten Einsprache wird die 
nachträgliche Baubewilligung sowohl für die 1.72 m lange Zimmeranbauerwei-
terung auf der Nordwestseite als auch für die zusätzliche Verglasung der Per-
gola auf der Südwestseite Richtung ___see auf Grundstück KTN __001, ver-
weigert, ebenso nachträgliche Ausnahmebewilligungen hierfür, während dem-
gegenüber die nachträgliche Baubewilligung für das Entrée auf der Südwest-
seite erteilt wird.

2. A.________ werden verpflichtet, die widerrechtlich erstellte 1.72 m lange Zim-
meranbauerweiterung auf der Nordwestseite (exklusive das Bestandesschutz 
geniessende Dach) sowie die auf der Südwestseite Richtung ___see zusätzlich 
angebrachte widerrechtliche Verglasung bei der Pergola abzubrechen und so-
mit diese Bauteile in den baubewilligten Zustand - Zimmeranbau gemäss Bau-
bewilligung vom 30. Juni 1977 und Pergola gemäss Baubewilligung vom 25. 
November 1975 - zurückzubauen. Für die Vollendung der Abbruch- und Rück-
bauarbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden 
Beschlusses gesetzt.

3. (Androhung Vollstreckungsmassnahmen)

4. (Eröffnung Gesamtentscheid Amt für Raumentwicklung)

5. (Baukontrolle)

6. Die Beschlussgebühren inklusive die Kosten der Einsprachebeurteilung im Ge-
samtbetrag von Fr. 2'580.00 werden A.________ auferlegt und sind gemäss 
der Rechnung im Anhang zu begleichen.

7./8. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)

C.1 Am 11. September 2020 erhoben A.________ Beschwerde beim Regie-
rungsrat gegen den Bezirksratsbeschluss Nr. 392 mit den Anträgen:

1. Die Verwaltungsbeschwerde sei gutzuheissen.

2. Der Beschluss des Bezirksrates Küssnacht vom 19. August 2020 (Geschäft 
Nr. 392) sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 
16. Juli 2020 (Baugesuch Nr. B2020- 0032 [recte: Baugesuch Nr. B2020-0031]) 
seien aufzuheben.

3. Eventuell seien der Beschluss des Bezirksrates Küssnacht vom 19. August 
2020 (Geschäft Nr. 392) sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raument-
wicklung vom 16. Juli 2020 (Baugesuch Nr. B2020-0032 [recte: Baugesuch 
Nr. B2020-0031]) bezüglich des verfügten Abbruchs der widerrechtlich erstell-

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ten, 1.72 m langen Zimmeranbauerweiterung auf der Nordwestseite (exkl. das 
Bestandesschutz geniessende Dach) aufzuheben.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanzen, eventuell 
zu Lasten der Beschwerdegegner.

Das Amt für Raumentwicklung und der Bezirksrat Küssnacht beantragten mit Ver-
nehmlassung vom 28. September 2020 resp. 21. Oktober 2020 die Abweisung der 
Beschwerde.

C.2 Mit RRB Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 (Versand 22.6.2021) vereinigte der 
Regierungsrat zwei Beschwerdeverfahren der Eigentümer KTN __001 und be-
schloss betreffend die Beschwerde gegen Bezirksratsbeschluss Nr. 392:

1. Die Beschwerde I wird abgewiesen. Vollständigkeitshalber wird jedoch die Dis-
positiv Ziffer 2 des Beschlusses Nr. 392 der Vorinstanz 1 vom 19. August 2020 
wie folgt ergänzt:  

"A.________ werden verpflichtet, die widerrechtlich erstellte 1.72 m lange Zim-
meranbauerweiterung auf der Nordwestseite (exklusive das Bestandesschutz 
geniessende Dach) sowie die auf der Südwestseite Richtung ___see zusätzlich 
angebrachte widerrechtliche Verglasung bei der Pergola abzubrechen und so-
mit diese Bauteile in den baubewilligten Zustand - Zimmeranbau gemäss Bau-
bewilligung vom 30. Juni 1977 und Pergola gemäss Baubewilligung vom 25. 
November 1975 - zurückzubauen. Anstelle der widerrechtlich angebrachten 
Verglasung kann auch die nordwestliche oder südwestliche Seitenwand 
der Pergola komplett entfernt werden. In diesem Fall sind die entspre-
chenden Rückbaupläne der Vorinstanz frühzeitig und noch vor dem Rück-
bau zu den Akten zu geben. Für die Vollendung der Abbruch- und Rückbau-
arbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden 
Beschlusses gesetzt."

2. (Beschluss betreffend die Beschwerde II)

3./4. (Die Verfahrenskosten; Parteientschädigung)

5./6./7. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung) 

D.1 Am 13. Juli 2021 liessen A.________ gegen den Regierungsratsbeschluss 
Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz 
fristgerecht Beschwerde einreichen mit den Anträgen:

1. Die Beschwerde sei gutzuheissen.

2. Der Beschluss Nr. 413/2021 des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 
15. Juni 2021 sei aufzuheben, und die Sache sei zur Neubeurteilung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner, in 
solidarischer Haftbarkeit.

D.2 Mit VGE III 2021 122 vom 18. Februar 2022 beschloss das Verwaltungsge-
richt:

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1. Die Beschwerde wird, soweit darauf eingetreten wird, teilweise gutgeheissen.

2. Dispositiv Ziff. 1 des angefochtenen RRB Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 wird 
aufgehoben. 

2.1 Die Sache betreffend die 1.72 m lange Zimmeranbauerweiterung auf der Nord-
westseite des Erdgeschosses wird an den Bezirk Küssnacht zurückgewiesen 
zur weiteren Sachverhaltsabklärung betreffend Bestand der unbewilligten Zim-
meranbauerweiterung und neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen.

2.2 Die Beschwerdeführer werden verpflichtet, die auf der Südwestseite Richtung 
___see zusätzlich angebrachte widerrechtliche Verglasung bei der Pergola ab-
zubrechen und somit diesen Bauteil in den baubewilligten Zustand gemäss 
Baubewilligung vom 25. November 1975 zurückzubauen. Anstelle der wider-
rechtlich angebrachten Verglasung kann auch die nordwestliche oder südwest-
liche Seitenwand der Pergola komplett entfernt werden oder die Wohnnutzung 
der Pergola durch gebäudeinterne bauliche Massnahmen auf einen Bestand 
innerhalb der Grenzabstände im Sinne der Erwägungen verbindlich und nach-
haltig begrenzt werden. In diesem Fall sind die entsprechenden Rückbaupläne 
der Vorinstanz frühzeitig und noch vor dem Rückbau zur Prüfung und Bewilli-
gung einzureichen. Für die Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird 
eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses 
gesetzt.

3. Auf die Beschwerde gegen Dispositiv Ziff. 2 des angefochtenen RRB 
Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 wird nicht eingetreten.

4./5. (Kosten- und Entschädigungsfolgen)

6./7. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)

E. Am 2. Juni 2022 setzte der Bezirk A.________ Frist an zur Einreichung all-
fälliger Beweismittel betreffend Erstellung der Zimmeranbauerweiterung sowie von 
Rückbauplänen betreffend Pergola. Gleichzeitig wurde an C.________ appelliert, 
bei der Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts betreffend Zimmeranbau-
erweiterung mitzuwirken (Vi-act. 1). Nach mehreren Schriftenwechseln beschloss 
der Bezirksrat mit BRB Nr. 571 vom 14. Dezember 2022:

1. A.________ werden im Sinne der Erwägungen verpflichtet, die rechtswidrig er-
stellte 1.72 m lange Zimmeranbauerweiterung (exklusive das Bestandesschutz 
geniessende Dach) abzubrechen und somit diesen Bauteil in den bewilligten 
Zustand gemäss Baubewilligung vom 30. Juni 1977 zurückzubauen. Für die 
Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Mo-
naten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt.

2. A.________ wird die Bewilligung für das von ihnen eingereichte Rückbauge-
such (Rückbaumassnahmen Pergola) auf der Grundlage der eingereichten 
Baueingabeplänen erteilt, vorbehältlich im Sinne der Erwägungen unter der 
Auflage, dass die bestehende rückwärtige Türe projektgemäss zwar abgebro-
chen werden kann, dieser Bereich dann jedoch entweder vollständig offen ge-
halten werden muss oder nur durch eine offene Gittertüre mit Vertikalstäben, 
Querstäben, Rautenstäben oder dergleichen ersetzt werden kann. Vor Ertei-
lung der Baufreigabe haben A.________ einen diesbezüglichen Detailplan zur 
konkreten Ausgestaltung einzureichen, welcher baubehördlich orientierungs-

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halber C.________ zu unterbreiten ist. Für die Vollendung der Abbruch- und 
Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorlie-
genden Beschlusses gesetzt. Alternativ dazu steht es A.________ unverändert 
auch frei, innert gleicher Frist die Pergola in den Zustand gemäss Baubewilli-
gung vom 25. November 1975 zurückzubauen oder innert gleicher Frist statt-
dessen die nordwestliche oder südwestliche Seitenwand der Pergola komplett 
zu entfernen, wobei in diesen beiden Fällen die entsprechenden Rückbaupläne 
frühzeitig und noch vor dem Rückbau zur Prüfung und Baufreigabeerteilung ein-
zureichen sind.

3. (Auflistung verbindliche Pläne)
4. (Vollstreckungsandrohung)
5. (Brandschutz)
6. (Eröffnung Schreiben Amt für Raumentwicklung)
7. (Auflagen Rückbaumassnahmen Pergola)
8. (Baukontrolle)
9. (Gebühren)
10. (Rechtsmittelbelehrung)
11. (Zustellung)

F. Gegen den BRB Nr. 571 vom 14. Dezember 2022 erhoben A.________ am 
16. Januar 2023 fristgerecht Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat mit den 
Anträgen:

1. Die Verwaltungsbeschwerde sei gutzuheissen.

2. Der Beschluss des Bezirksrates Küssnacht vom 14. Dezember 2022 (Geschäft 
Nr. 571) sei insoweit aufzuheben, als: 

2.1 der Rückbau der 1,72 m langen Zimmeranbauerweiterung (exkl. das Bestan-
desschutz geniessende Dach) in den bewilligten Zustand gemäss Baubewilli-
gung vom 30. Juni 1997 [recte: 1977] verfügt wurde;

2.2 die Baubewilligung für die Pergola mit der Auflage erteilt wurde, der Bereich der 
rückwärtigen Türe müsse entweder vollständig offengehalten oder aber durch 
eine offene Gittertüre mit Vertikalstäben, Querstreben, Routenstreben oder der-
gleichen ersetzt werden (Aufhebung der Auflage).

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner, 
eventualiter zulasten der Vorinstanz.

Mit RRB Nr. 61/2023 vom 31. Januar 2023 überwies der Regierungsrat die Be-
schwerde als Sprungbeschwerde im Sinne von § 52 VRP an das Verwaltungsge-
richt. 

G. Am 3. Februar 2023 verzichtete das Amt für Raumentwicklung (ARE) auf die 
Einreichung einer Vernehmlassung. Mit Vernehmlassung vom 22. Februar 2023 
beantragt der Bezirksrat Küssnacht die vollumfängliche Abweisung der Be-
schwerde unter Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. Die Beschwerde-
gegner beantragen am 31. März 2023 vernehmlassend ebenfalls, die Beschwerde 

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sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer voll-
umfänglich abzuweisen. 

Mit Replik vom 18. Juli 2023 halten die Beschwerdeführer an den Beschwerdean-
trägen vom 16. Januar 2023 fest. An ihren Anträgen halten unverändert auch der 
Bezirksrat mit Duplik vom 23. August 2023 und die Beschwerdegegner mit Duplik 
vom 11. Oktober 2023 fest. Am 5. Januar 2024 reichen die Beschwerdeführer je 
eine Triplik zur Duplik des Bezirksrates bzw. der Beschwerdegegner ein, wobei an 
den Beschwerdeanträgen festgehalten wurde. Am 24. Januar 2024 quadrupliziert 
der Bezirksrat. Hierzu nehmen die Beschwerdeführer am 14. März 2024 Stellung 
(Quintuplik).

H. Zur weiteren Klärung des Sachverhaltes hinsichtlich der nordwestlichen Zim-
mererweiterung unterbreitete das Gericht den Parteien am 10. April 2024 seine 
Absicht, E.________ als Auskunftsperson Fragen zur strittigen Erweiterung zu un-
terbreiten und die Beschwerdeführer wurden aufgefordert, Belege betreffend Hei-
zungsinstallationen der Pergola einzureichen. Die Beschwerdegegner äusserten 
sich am 25. April 2024 hierzu; die Beschwerdeführer mit Eingabe vom 1. Juli 2024. 
Am 5. Juli 2024 ersuchte das Gericht E.________ um Auskunft, welche diese am 
14. August 2024 erteilte. Hierzu nahmen einzig die Beschwerdegegner mit Ein-
gabe vom 9. September 2024 Stellung, wozu sich die Beschwerdeführer am 7. 
November 2024 äusserten.

I. Mit Entscheid VGE III 2023 20 vom 27. November 2024 wies das Gericht die 
Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerde-
führenden ab, wobei Dispositiv-Ziffer 1 wie folgt lautete: 

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. BRB Nr. 571 vom 
14. Dezember 2022 Dispositiv-Ziffer 1 wird bestätigt; Dispositiv-Ziffer 2 wird auf-
gehoben, so dass für die Beschwerdeführer weiterhin die Pflicht gemäss VGE III 
2021 122 vom 18. Februar 2022 Dispositiv-Ziffer 2.2 gilt.

BRB Nr. 571 Dispositiv-Ziffer 1 bezieht sich auf die Zimmererweiterung; Dispositiv-
Ziffer 2 auf die Pergola (vgl. oben Ingress Bst. E). Hinsichtlich Zimmererweiterung 
erwog das Gericht, es sei nicht rechtsgenüglich erstellt, dass diese mindestens 30 
Jahre Bestand gehabt habe, als sie im Februar 2019 bemerkt worden sei, weshalb 
der Anspruch auf Wiederherstellung nicht verwirkt sei. Zudem erkannte das Ge-
richt, die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sei ver-
hältnismässig (VGE III 2023 20 vom 27.11.2024 E. 2).

J. Gegen diesen Entscheid betreffend Zimmererweiterung erhoben die Be-
schwerdeführer beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angele-
genheiten mit den Anträgen, den angefochtenen Entscheid in Bezug auf die Ver-

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pflichtung zum Rückbau der 1.72 m langen Zimmeranbauerweiterung aufzuheben 
und die Sache im Sinne der Erwägungen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen, eventualiter die Beschwerde als subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde entgegenzunehmen (hinsichtlich Pergola blieb der Entscheid unange-
fochten).

Mit Urteil 1C_89/2025 vom 30. September 2025 hiess das Bundesgericht die Be-
schwerde gut. VGE III 2023 20 vom 27. November 2024 wurde, abgesehen von 
Ziff. 1 Satz 2 des Dispositivs, aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwägungen 
zur Ergänzung des Beweisverfahrens und neuem Entscheid an die Vorinstanz 
zurückgewiesen. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Das Bundesgericht führte mit Urteil 1C_89/2025 vom 30. September 2025 
u.a. aus:

2.2. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der 
Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bei baulichen Mass-
nahmen im Baugebiet grundsätzlich nach 30 Jahren (BGE 132 II 21 E. 6.3; 147 II 
309 E. 4 und 5). Die Verwirkungsfrist beginnt mit der Fertigstellung des rechtswidri-
gen Gebäudes oder Gebäudeteils zu laufen (BGE 136 II 359 E. 8.3; 107 Ia 121 E. 
3b). Jede am Gebäude vorgenommene wesentliche Veränderung und Erweiterung, 
die erneut einen rechtswidrigen Zustand schafft, löst eine neue Verwirkungsfrist aus 
(Urteil 1C_280/2022 vom 15. März 2024 E. 4.7.2). Als eine solche Veränderung und 
Erweiterung qualifizierte das Bundesgericht den Aus- und Umbau einer einfachen 
Holzhütte zu einem grösseren und komfortablen Ferienhaus (BGE 136 II 359 E. 8.3 
mit Hinweis). Eine wesentliche Erweiterung wurde bei der Vergrösserung eines bau-
rechtswidrigen Stegs um einen Drittel bejaht (Urteil 1C_280/2022 vom 15. März 
2024.E. 4.7.2). Dagegen nahm das Bundesgericht an, kleine bauliche Veränderun-
gen einer zonenwidrigen Wohnung lösten keine neue Verwirkungsfrist aus, wenn die 
Grösse, die Funktion und weitgehend auch die Raumeinteilung der Wohnung unver-
ändert blieben und die Veränderungen die Baurechtswidrigkeit der Wohnung nicht 
verstärkten (Urteil 1C_726/2013 vom 24. November 2014 E. 5; vgl. auch BERN-
HARD WALDMANN, in: Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, 2016, S. 596 Rz. 
6.47).  

[…]

2.5. Aus den Akten geht hervor, dass das Badezimmer nach der Verlängerung ne-
ben dem rechtmässig angebauten Kinderzimmer zusätzlich im Bereich dieses Zim-
mers verbreitert wurde. Die damit verbundene Änderung der gebäudeinternen 
Raumaufteilung erlaubte keine neuen Nutzungen und verstärkte die Rechtswidrig-
keit der gebäudeexternen Erweiterung nicht, weshalb bezüglich dieser Erweiterung 
der nachträgliche Umbau des Badezimmers bzw. seine Verbreiterung innerhalb des 
rechtmässig erstellten Gebäudes keine neue Verwirkungsfrist auslöste. 

[…]

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4.6. Die Vorinstanz erachtete zwar als möglich, dass der von E.________ ergänzte 
Plan des erweiterten Badezimmers mehr durch die undatierten Fotos dieses Zim-
mers als durch ihre Erinnerung an die Herbstferien 1987 beeinflusst worden sei. 
Damit schloss die Vorinstanz jedoch nicht aus, dass sich E.________ noch an diese 
Ferien und das damalige Badezimmer erinnern kann. Dies ist nicht zu beanstanden, 
zumal E.________ mit Jahrgang 1976 bis im Jahr 1982 im streitbetroffenen Haus 
wohnte und sie daher mit dem damaligen Badezimmer vertraut war. Dieses war 
gemäss den im Jahr 1975 bewilligten Plänen mit einem an der Seitenwand montier-
ten Doppellavabo und einer entlang der Rückwand eingebauten Badewanne bzw. 
Dusche ausgestattet. Sollte dieses Badezimmer im Jahr 1987 entsprechend dem 
Foto des erweiterten Badezimmers ausgebaut worden sein, wäre hinter dem Dop-
pellavabo entlang der rückversetzt verlängerten Seitenwand eine Badewanne und 
daneben an der verbreiterten Rückwand ein WC angebracht worden. Eine entspre-
chende Erweiterung und Neuausstattung des Badezimmers wäre E.________ wohl 
aufgefallen, sollte sie im Jahr 1987 Herbstferien im Haus auf der Bauparzelle ver-
bracht haben. Unter diesen besonderen Umständen kann nicht ausgeschlossen 
werden, dass sich E.________ auch heute noch daran erinnern kann, während die-
sen Ferien ein erweitertes und neu ausgestattetes Badezimmer benutzt zu haben. 
Daran vermag nichts zu ändern, dass die Fotografie des erweiterten Badezimmers 
undatiert ist. Unerheblich ist auch, dass darauf im bisherigen und im erweiterten Teil 
unterschiedliche Wandplatten erkennbar sind, zumal plausibel erscheint, dass bei 
der Erweiterung die Wandplatten im bisherigen Teil belassen und nur im erweiterten 
Teil neue und andere Platten angebracht wurden. Dies lässt jedoch - entgegen der 
Annahme der Vorinstanz - nicht auf einen möglichen Umbau des bisherigen Bade-
zimmers mit dem Einbau eines WCs schliessen, weil ein solches bei der Beibehal-
tung des Lavabos ohne Erweiterung nur an der Stelle der Badewanne/Dusche hätte 
installiert werden können, für die dann kein Platz mehr vorhanden gewesen wäre.  

Sodann schloss die Vorinstanz nicht aus, dass F.________ sich gemäss ihrer Dar-
stellung aufgrund einer familiären Freundschaft mit dem damaligen Eigentümer der 
Bauparzelle daran erinnern kann, dass er das Badezimmer im Jahr 1987 nach dem 
Tod seiner Ehefrau ausbaute bzw. erweiterte. Die Vorinstanz bezweifelte zwar, ob 
F.________ das Badezimmer später noch habe sehen können. Dies ist jedoch nicht 
beweisrelevant, weil der nachträgliche Umbau des Badezimmers keine neue Ver-
wirkungsfrist auslöste (vgl. E. 2.5 hiervor). 

Aus dem angefochtenen Entscheid ergibt sich auch nicht, dass die Vorinstanz den 
möglichen Zeugenaussagen von E.________ und F.________ aufgrund enger Ver-
wandtschaft oder Beziehungsnähe zu einer Partei von vornherein die Glaubhaftig-
keit absprach (vgl. dazu Urteile 7B_180/2024 vom 4. Oktober 2024 E. 1.3.1; 
5A_947/2020 vom 4. November 2022 E. 5.1.1-5.1.5; 8C_256/2020 vom 4. Septem-
ber 2020 E. 2.2; 6B_985/2008 vom 28. Januar 2009 E. 1.6.2; je mit Hinweisen). 
Daran vermag nichts zu ändern, dass die Beschwerdegegnerschaft in ihrer Be-
schwerdeantwort ohne nähere Begründung angibt, die schriftlichen Bestätigungen 
von E.________ und F.________ seien reine Gefälligkeitsschreiben, die auf 
Wunsch der Beschwerdeführenden verfasst worden seien. Unabhängig davon sind 
Zeuginnen und Zeugen bei ihrer Einvernahme generell über ihre Beziehungen zu 
den Parteien zu befragen, um beurteilen zu können, ob und gegebenenfalls in wel-
chem Mass sie am Ausgang des Verfahrens interessiert sind (vgl. BGE 147 IV 534 
E. 2.3.3; HAUSER, a.a.O., S. 314). 

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4.7. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz durchaus Zweifel daran he-
gen durfte, ob Aussagen der beantragten Zeuginnen den Beweis für den Umbau des 
Badezimmers im Jahr 1987 erbringen könnten. Allerdings ist die Erweiterung des 
Badezimmers für die Zeuginnen aufgrund der besonderen privaten Umstände offen-
bar mit besonderen Erinnerungen verknüpft. Angesichts dessen erscheint es als 
möglich, dass sie sich noch an das Jahr der Umbauarbeiten erinnern können. Die 
Vorinstanz hat dies denn auch nicht a priori ausgeschlossen; ebenso wenig hat sie 
die Glaubwürdigkeit der künftigen Zeuginnen wegen deren engen Beziehung zu den 
Beschwerdeführenden verneint. Die Vorinstanz hätte daher nicht ausschliessen dür-
fen, dass präzise und glaubhafte Aussagen der Zeuginnen ihre Überzeugung hin-
sichtlich des fehlenden Beweises des Zeitpunkts der interessierenden Bauarbeiten 
hätten ändern können. Sie hätte daher gestützt auf den Beweisführungsanspruch 
der Beschwerdeführenden auf die Befragung der Zeuginnen nicht verzichten dürfen.  

[…]

6.1. Gemäss den vorstehenden Erwägungen erweist sich die Rüge der Verletzung 
des aus dem rechtlichen Gehör abgeleiteten Beweisführungsanspruchs bezüglich 
der unterlassenen Zeugenbefragung von E.________ und F.________ als begrün-
det. Der angefochtene Entscheid ist daher in Gutheissung der Beschwerde, abge-
sehen von der nicht angefochtenen Ziff. 1 Satz 2 des Dispositivs, aufzuheben und 
die Sache ist zur Nachholung der Zeugenbefragung dieser Personen an die Vor-
instanz zurückzuweisen, wenn diese die Sache dazu nicht an den Bezirksrat Küss-
nacht überweist. Nach der Zeugenbefragung wird die Vorinstanz oder der Bezirksrat 
in der Sache erneut zu entscheiden haben. Auf die weiteren Rügen der Beschwer-
deführenden gegen den angefochtenen Entscheid braucht daher nicht eingegangen 
zu werden (vgl. BGE 140 III 450 E. 3.3; Urteil 1C_1/2015 vom 10. August 2015 E. 
2.3).  

In der Folge hob das Bundesgericht VGE III 2023 20 vom 27. November 2024 - 
mit Ausnahme von Dispositiv-Ziffer 1 Satz 2 - auf und es wies die Sache im Sinne 
der Erwägungen zur Ergänzung des Beweisverfahrens und neuem Entscheid an 
die Vorinstanz zurück.

2. Damit ist weiterhin die Frage strittig, zu prüfen und entscheiden, ob die Zim-
meranbauerweiterung im Erdgeschoss auf der Nordwestseite (vgl. VGE III 2023 
20 vom 27.11.2024 E. 1.1 und 2) mehr als 30 Jahre vor deren amtlichen Feststel-
lung im Jahr 2019 erstellt wurde, womit der Anspruch auf Wiederherstellung ver-
wirkt wäre, oder ob die Erweiterung innert den 30 Jahren gebaut wurde. Zur 
Klärung dieser strittigen Frage erachtet das Bundesgericht die Einvernahme der 
beiden Zeuginnen E.________ und F.________ als unverzichtbar. 

Die vorliegend strittige Frage bildete bereits im Verfahren VGE III 2021 122 Ge-
genstand, nachdem der Bezirksrat und der Regierungsrat die Zimmeranbauerwei-
terung auf jünger als 30-jährig datierten und den Rückbau anordneten. Damals 
erachtete das Gericht die Sache als noch nicht entscheidreif; es hob den ange-
fochtenen Beschluss auf und wies die Sache zur weiteren Sachverhaltsabklärung 

11

betreffend Bestand der unbewilligten Zimmeranbauerweiterung und neuem Ent-
scheid an den Bezirk Küssnacht zurück (vgl. oben Ingress Bst. D.2). 

Auch die in der Folge getätigte Sachverhaltsabklärung des Bezirks erwies sich als 
noch nicht genügend, so dass das Gericht seinerseits Beweismassnahmen durch-
führen musste. Eine Zeugeneinvernahme lehnte es aber ab, was gemäss nun vor-
liegendem Bundesgerichtsentscheid nicht rechtens war. 

Für die rechtsgenügliche Abklärung des Sachverhaltes ist indes weiterhin der Be-
zirk Küssnacht als Baubewilligungsbehörde zuständig. Es liegt primär in seiner Zu-
ständigkeit, den Sachverhalt im Baubewilligungsverfahren soweit abzuklären - und 
hierfür auch beantragte und notwendige Zeuginneneinvernahmen durchzuführen 
- bis ein Sachverhalt mit überwiegender Wahrscheinlichkeit feststeht (zum Beweis-
mass der überwiegenden Wahrscheinlichkeit vgl. Urteil BGer 1C_89/2025 vom 
30.9.2025 E. 3.4). Die Sache ist daher im Sinne der Erwägungen des Bundesge-
richtsentscheides zur Ergänzung des Beweisverfahrens und neuem Entscheid an 
die Vorinstanz zurückzuweisen.

Es steht der Baubewilligungsbehörde unbenommen, neben der vom Bundesge-
richt geforderten Einvernahme der beiden Zeuginnen weitere zweckdienliche Be-
weismassnahmen zu treffen, um mit überwiegender Wahrscheinlichkeit beurteilen 
zu können, ob die Zimmeranbauerweiterung jünger oder älter als 30 Jahre (bezo-
gen auf die Feststellung im Jahr 2019) ist.

3. Aufgehoben hat das Bundesgericht VGE III 2023 20 auch hinsichtlich Kos-
ten- und Entschädigungsauflage. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen sind auf 
Basis des vorliegenden Entscheides sowie des bereits in Teilrechtskraft erwach-
senen Teils von VGE III 2023 20 vom 27. November 2024 neu zu verlegen.

3.1 Mit VGE III 2023 20 vom 27. November 2024 hatte das Gericht die Be-
schwerde gegen den angefochtenen Bezirksratsbeschluss abgewiesen, jedoch 
dessen Dispositiv-Ziffer 2 aufgehoben. 

Hinsichtlich Pergola stellte es fest, dass das von den Beschwerdeführern einge-
reichte Rückbauprojekt weder als solches, noch mit der Auflage des Bezirksrates 
bewilligungsfähig sei, weshalb weiterhin die Pflicht gemäss VGE III 2021 122 vom 
18. Februar 2022 Dispositiv-Ziffer 2.2 gelte. Es wurde dies unter dem Gesichts-
punkt der Kosten- und Entschädigungsfolge als Unterliegen der Beschwerdefüh-
rer, welche die Bewilligung ohne Auflage beantragt hatten, beurteilt. Dieser Ent-
scheid trat unangefochten in Rechtskraft und ist bei vorliegender Kosten- und Ent-
schädigungsauflage so zu berücksichtigen (vgl. betreffend Bewilligungsverfahren 
Pergola auch den zwischenzeitlich ergangenen VGE III 2025 53 vom 27.10.2025).

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Hinsichtlich Zimmeranbauerweiterung erfolgt mit vorliegendem Entscheid eine 
Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur weiteren Abklärung und neuem Ent-
scheid. Unter dem Gesichtspunkt der Kosten- und Entschädigungsfolge wird eine 
Rückweisung (mit noch offenem Ausgang) einem Obsiegen gleichgestellt, unab-
hängig davon, ob die Rückweisung überhaupt beantragt, oder ob das entspre-
chende Begehren im Haupt- oder Eventualantrag gestellt wurde (vgl. BGE 137 V 
210 E. 7.1; VGE I 2019 75 vom 16.3.2020 E. 6.2, je mit Hinweisen). 

3.2 Die Verfahrenskosten von Fr. 2'500 (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und 
Barauslagen) sind diesem Verfahrensausgang entsprechend je hälftig zum einen 
den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit) und zum andern (d.h. je 
zu einem Viertel) der Vorinstanz Ziff. 1 sowie den Beschwerdegegnern (diesen 
unter solidarischer Haftbarkeit) aufzuerlegen (vgl. § 72 VRP).

3.3 Dem teilweisen Obsiegen resp. teilweisen Unterliegen entsprechend haben 
die anwaltschaftlich vertretenen Parteien Anspruch auf eine reduzierte Parteien-
tschädigung. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechts-
anwälte vom 27. Januar 1975 (SRSZ 280.411), welcher für das Honorar im Ver-
fahren vor Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- 
vorsieht, und unter Beachtung der in § 2 des Gebührentarifs enthaltenen Kriterien, 
in Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf je Fr. 1'250.-- (inkl. Barauslagen 
und MwSt) festgelegt und zwar für die Beschwerdeführer hälftig zu Lasten der Vor-
instanz Ziff. 1 und der Beschwerdegegner und für die Beschwerdegegner zu Las-
ten der Beschwerdeführer, wobei die gegenseitigen Ansprüche verrechnet wer-
den. Damit hat die Vorinstanz den Beschwerdeführern eine reduzierte Parteien-
tschädigung von Fr. 625.-- (inkl. MwSt) zu leisten, die Beschwerdeführer den Be-
schwerdegegnern eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 625.-- (inkl. MwSt).

3.4 Was die den Beschwerdeführern mit BRB Nr. 571 vom 14. Dezember 2022 
auferlegten Gebühren angelangt (vgl. dortige Dispositiv-Ziffer 9), so wurden diese 
vor Verwaltungsgericht nicht ausdrücklich angefochten (vgl. Ingress Bst. F). Ent-
sprechend dem Ausgang der Verfahren III 2023 20 (und III 2025 53; hinsichtlich 
Pergola) sowie des vorliegenden Verfahrens bilden die Baubewilligungsgebühren 
weiterhin Gegenstand des noch laufenden Baubewilligungsverfahrens.

3.5 Für das vorliegende Verfahren sind weder Kosten zu erheben noch eine Par-
teientschädigung zu leisten. 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde vom 16. Januar 2023 gegen BRB Nr. 571 vom 14. Dezem-
ber 2022 Dispositiv-Ziffer 1 wird insoweit gutgeheissen, als BRB Nr. 571 vom 
14. Dezember 2022 die Zimmeranbauerweiterung betreffend aufgehoben 
und die Sache zur weiteren Sachverhaltsabklärung, namentlich zur Ergän-
zung des Beweisverfahrens im Sinne der Erwägungen und neuem Entscheid 
an die Vorinstanz zurückgewiesen wird. 

2. Die Verfahrenskosten III 2023 20 von Fr. 2'500.-- werden zu Fr. 1'250.-- den 
Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit) sowie je zu Fr. 625.-- 
der Vorinstanz Ziff. 1 und den Beschwerdegegnern (unter solidarischer Haft-
barkeit) auferlegt. Die Beschwerdeführerenden haben am 8. Februar 2023 
einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- geleistet, so dass ihnen Fr. 1'250.-- 
aus der Gerichtskasse zurückerstattet werden. Die Vorinstanz Ziff. 1 und die 
Beschwerdegegner haben ihr Betreffnis innert 30 Tagen seit Zustellung des 
Entscheids auf das Postkonto IBAN CH10 0900 0000 6002 2238 6 des Ver-
waltungsgerichts zu überweisen.

3. Für das Verfahren III 2023 20 hat die Vorinstanz Ziff. 1 den Beschwerdefüh-
rern eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 625.-- (inkl. MwSt und Bar-
auslagen) zu leisten; die Beschwerdeführer den Beschwerdegegnern eine 
reduzierte Parteientschädigung von Fr. 625.-- (inkl. MwSt und Barauslagen).

4. Für das vorliegende Verfahren werden keine Kosten erhoben und keine Par-
teientschädigung gesprochen.

5. Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 42 ff., 
Art. 82 ff. sowie Art. 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 
(BGG; SR 173.110) vom 17. Juni 2005 innert 30 Tagen seit Zustellung Be-
schwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, erhoben werden.

6. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)
- die Rechtsvertreterin der Beschwerdegegner (2/R)
- den Bezirksrat Küssnacht (R)
- das Amt für Raumentwicklung (EB)
- und den Regierungsrat des Kantons Schwyz (z.K.).

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Schwyz, 26. November 2025

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; 
der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 15. Dezember 2025