# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d7bcf002-7e80-5082-9aea-8858176a4274
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-18
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 18.03.2025  VB.2023.00128
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2023-00128_2025-03-18.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2023.00128	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 18.03.2025
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Legitimation einer Kaufrechtsberechtigten; lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung; neue Gutachten.
Kann die Inhaberin eines Kaufrechts das betreffende Grundstück jederzeit an sich ziehen, ist sie zur Ergreifung eines Rechtsmittels legitimiert. Ist die zeitliche Komponente der Kaufrechtsausübung von Bedingungen abhängig, sind die konkreten Umstände zu betrachten (E. 4.5). Vorliegend setzt die Ausübung des für zehn Jahre eingeräumten Kaufrechts einerseits die bewilligte, aber noch nicht vollzogene Abparzellierung, andererseits eine rechtskräftige Baubewilligung für das abzuparzellierende Grundstück voraus. Gegen die Baubewilligung auf dem betreffenden Grundstück hat die Beschwerdegegnerin und Kaufrechtsinhaberin Rekurs erhoben, der – bei vollständigem Obsiegen – die Verwirklichung der Bedingung zum Zug des Kaufrechts innert vereinbarter Frist fraglich erscheinen liesse. Die Kaufrechtsberechtigte müsste aufgrund dieser Bedingung auf ein Rechtsmittel gegen das Bauvorhaben auf dem abzuparzellierenden Grundstück verzichten, was im Ergebnis inhaltlich einem vorgängigen Rechtsmittelverzicht gleichkäme, der in öffentlich-rechtlichen Rechtsmittelverfahren nicht zu berücksichtigen wäre (E. 4.6). Das Baurekursgericht ist daher zu Recht auf den Rekurs eingetreten (E. 4.7). Massgeblich für die lärmschutzrechtliche Beurteilung des Bauvorhabens ist Art. 22 USG als direkt anwendbares, zwingendes Umweltrecht des Bundes. Der Gestaltungsplan vermag Art. 31 Abs. 2 LSV nicht zu derogieren; die Erteilung einer lärmschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung ist damit nicht zum Vornherein ausgeschlossen. Die Vorschriften des Gestaltungsplans stammen aus Zeiten der Lüftungsfensterpraxis, wobei keine Anhaltspunkte bestehen, dass die im Verhältnis zu Art. 22 USG schärferen Lärmschutzvorschriften raumplanerisch – und nicht ausschliesslich umwelt- bzw. immissionsschutzrechtlich begründet sind (E. 5.4). Die Erteilung einer Baubewilligung aufgrund eines überwiegenden Interesses bei Überschreitung der Immissionsgrenzwerte, die auch nicht durch Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV eingehalten werden können, setzt eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall voraus (E. 6.2 f.). Eine Ausnahmebewilligung fällt jedenfalls dann ausser Betracht, wenn eine wesentliche Überschreitung der Immissionsgrenzwerte vorliegt, wovon auszugehen ist, wenn die Lärmwerte näher beim Alarmwert als beim Immissionsgrenzwert liegen (E. 6.5.1). Die Vorinstanz kam – gestützt auf die vorhandenen Emissionsdaten für Strassenlärm aus dem Jahr 2013 – zum Schluss, dass nicht ausgeschlossen werden könne, dass eine grosse Zahl von Wohnungen von einer wesentlichen Überschreitung der Immissionsgrenzwerte betroffen sei, weshalb eine Ausnahmebewilligung ausser Betracht falle. Mit den von der Bauherrin eingereichten aktualisierten Lärmgutachten sind an den Fenstern von elf Wohnungen nachts Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte um 4 dB(A) ausgewiesen. Damit sind die Immissionsgrenzwerte nicht derart stark überschritten, dass die Erteilung einer Ausnahmebewilligung von vornherein ausser Betracht fallen würde (E. 6.5 f.). Der auf dem Platz vorgesehene Pavillon überstellt rund 1/5 bzw. 1/6 der Fläche des im Gestaltungsplan vorgesehenen Platzes. Mit Blick auf die zentrale Setzung des Pavillons handelt es sich nicht mehr um eine flächenmässig dem Platz untergeordnete Baute (E. 7). 
Teilweise Gutheissung. Rückweisung an die Vorinstanz.

			 	
				Stichworte:
	
						ANSCHLUSSBESCHWERDE
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
GUTACHTEN
KAUFRECHT
KAUFRECHTSVERTRAG
LÄRMEMPFINDLICHKEITSSTUFE
LÄRMGUTACHTEN
LÄRMSCHUTZ
LEGITIMATION
LEGITIMATION DER GEMEINDE
LEGITIMATIONSVORAUSSETZUNGEN
RECHTSMITTELVERZICHT
VEREINIGUNG VON VERFAHREN
WESENTLICHE ÜBERSCHREITUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 82 BGG
Art. 93 Abs. I BGG
Art. 29 Abs. II BV
Art. 49 Abs. I BV
Art. 50 Abs. I BV
Art. 74 Abs. I BV
Art. 85 KV
Art. 31 Abs. I LSV
Art. 31 Abs. II LSV
Art. 36 Abs. II LSV
Art. 39 Abs. I LSV
Art. 43 LSV
§ 338a PBG
Art. 1 Abs. II lit. abis RPG
Art. 3 Abs. III lit. abis RPG
Art. 8a Abs. I lit. c RPG
Art. 15 USG
Art. 22 USG
Art. 22 Abs. I USG
Art. 22 Abs. II USG
Art. 24 USG
Art. 24 Abs. II USG
Art. 65 Abs. II USG
§ 13 Abs. II VRG
§ 17 Abs. II VRG
§ 17 Abs. II lit. a VRG
§ 21 Abs. I VRG
§ 21 Abs. II lit. a VRG
§ 21 Abs. II lit. b VRG
§ 49 VRG
§ 52 Abs. II VRG
§ 63 Abs. II VRG
§ 71 VRG
§ 125 lit. c ZPO

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2023.00128 

VB.2023.00130

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1.
Kammer

 

 

 

vom 18. März 2025

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz),
Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiber
Yann Aders.   

 

 

 

In Sachen

 

 

Aus
VB.2023.00128:

Stadt Dübendorf, 

vertreten durch RA Dr. A,

 

Aus VB.2023.00130

B AG, 

vertreten durch RA C,

Beschwerdeführerinnen,

 

 

gegen

 

 

D AG, 

vertreten durch lic. iur. E, 

Beschwerdegegnerin,

 

 

und

 

Aus
VB.2023.00128:

1.    B AG, 

vertreten durch RA C,

 

Aus VB.2023.00130:

2.    Stadtrat Dübendorf, 

vertreten durch RA Dr. A,

und/oder durch RA MLaw F, 

 

Aus VB.2023.00128 und VB.2023.00130:

3.    Baudirektion Kanton Zürich, 

 

4.    Gebäudeversicherung Kanton Zürich, 

Feuerpolizei, 

 

Mitbeteiligte, 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 13. April 2022 erteilte der Stadtrat Dübendorf der B AG
unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Hochhauses
und zweier Mehrfamilienhäuser mit Gewerbeflächen, einer Tiefgarage, eines Pavillons
und Veloabstellanlagen sowie einer Brücke über die I-Strasse zum Park auf dem
Grundstück Kat.-Nrn. 01 (neu Kat.-Nrn. 02 und 03) und 04, G-Strasse 05,
06, 07, 08 und 09 in Dübendorf. Gleichzeitig eröffnete er die im koordinierten
Verfahren ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 28. Januar
2022 betreffend Einbauten im Grundwasserträger, Lärmimmissionen und Einhaltung
der Lärmbelastungsgrenzwerte.

II.  

Dagegen erhob die D AG mit Eingabe vom 30. Mai
2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die
Aufhebung der Entscheide. Mit Entscheid vom 1. Februar 2023 hiess das
Baurekursgericht den Rekurs gut und hob den Beschluss des Stadtrats Dübendorf
vom 13. April 2022 sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion vom 28. Januar
2022 auf.

III.  

A. Die
Stadt Dübendorf gelangte gegen diesen Entscheid mit Beschwerde vom 6. März
2023 ans Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, den Entscheid
aufzuheben und die Baubewilligung sowie die Gesamtverfügung wiederherzustellen;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (VB.2023.00128). 

Die Gebäudeversicherung
Kanton Zürich verzichtete am 20. März 2023 auf eine Beschwerdeantwort. Das Baurekursgericht beantragte am 23. März
2023 ohne weitere Bemerkungen die
Abweisung der Beschwerde. Am 4. April 2023 beantragte die Baudirektion des
Kantons Zürich die Gutheissung der
Beschwerde. Die B AG
machte am 24. April 2023 eine Noveneingabe. Gleichentags reichte
die D AG Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Sodann sei festzustellen, dass der kommunale baurechtliche Entscheid auch wegen
unzureichender und gestaltungsplanwidriger Verkehrserschliessung hätte
aufgehoben werden müssen. Eventuell sei das Verfahren zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Ferner beantragte sie eine Parteientschädigung zzgl.
7,7 % MWST zulasten der Beschwerdeführerin. Am 12. Mai 2023 ging eine
weitere Stellungnahme der Baudirektion ein. 

Die Stadt
Dübendorf replizierte am 30. Mai 2023 und hielt an den gestellten Anträgen
fest. Die Gebäudeversicherung verzichtete am 8. Juni 2023 erneut
auf eine Stellungnahme. Die D AG duplizierte
am 12. Juli 2023 unter Festhalten an den gestellten Anträgen. Dazu nahm
die Baudirektion am 18. August 2023 Stellung. In ihrer Eingabe vom 25. September
2023 hielt die D AG weiterhin an den gestellten Anträgen fest. 

B. Am 6. März 2023 gelangte auch
die B AG ans Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, den
Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und den Beschluss des Stadtrats
sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion wiederherzustellen. Eventuell sei
die Baubewilligung mit zusätzlichen Nebenbestimmungen zu ergänzen; unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin
(VB.2023.00130).

Die Gebäudeversicherung
Kanton Zürich verzichtete am 20. März 2023 auf eine Beschwerdeantwort. Das Baurekursgericht beantragte am 23. März
2023 ohne weitere Bemerkungen die
Abweisung der Beschwerde. Am 5. April 2023 beantragte die Baudirektion des
Kantons Zürich die Gutheissung der
Beschwerde. Die B AG
machte am 24. April 2023 eine Noveneingabe. Gleichentags reichte
die D AG Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Sodann sei festzustellen, dass der kommunale baurechtliche Entscheid auch wegen
unzureichender und gestaltungsplanwidriger Verkehrserschliessung hätte
aufgehoben werden müssen. Eventuell sei das Verfahren zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Ferner beantragte sie eine Parteientschädigung zzgl.
7,7 % MWST zulasten der Beschwerdeführerin. Am 12. Mai 2023 ging eine
weitere Stellungnahme der Baudirektion ein. 

Die B AG
replizierte am 8. Juni 2023
unter Festhalten an den gestellten Anträgen. Mit Duplik vom 12. Juli 2023 hielt die D AG
ebenfalls an den gestellten Anträgen
fest. Dazu nahm die Baudirektion am 18. August 2023 Stellung. Die Triplik
der B AG vom 24. August 2023 erging mit weiterhin
unveränderten Anträgen und unter Beilage eines aktualisierten Lärmgutachtens. In ihrer Quadruplik vom 25. September
2023 hielt die D AG ebenfalls weiterhin an den gestellten Anträgen
fest. Weitere Stellungnahmen der B AG und der D AG erfolgten am 9. bzw.
30. Oktober 2023 sowie am 24. Januar 2025 mit unveränderten Anträgen.

Mit Präsidialverfügung vom 23. Mai 2024 wurde dem
Baurekursgericht Frist angesetzt, um dem Verwaltungsgericht die Akten des Rekursverfahrens
R2.2022.00122 einzureichen. Tags darauf reichte das Baurekursgericht die Akten
des Verfahrens R3.2022.00122 ein und erklärte gleichentags, im angefochtenen
Entscheid – und entsprechend in der Verfügung – sei die Verfahrensnummer falsch
zitiert worden. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das Verwaltungsgericht ist für die
Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. 

1.2 Gemäss § 49 in Verbindung mit
§ 21 Abs. 2 lit. a und b VRG ist eine Gemeinde rechtsmittellegitimiert, wenn sie durch
die Anordnung wie eine Privatperson berührt ist und ein schutzwürdiges
Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat oder wenn sie die Verletzung von Garantien rügt, die ihr die
Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. 

Die Stadt
Dübendorf (Beschwerdeführerin aus VB.2023.00128) rügt eine Verletzung der durch
Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und
Art. 85 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 [KV] garantierten
Gemeindeautonomie. Aufgrund ihrer Eigenschaft als Baubewilligungsbehörde ist
die Gemeinde als Trägerin hoheitlicher Gewalt berührt und zur
Autonomiebeschwerde befugt (VGr, 18. März 2021, VB.2020.00614,
E. 1.3; BGr, 23. Februar 2023, 1C_373/2022, E. 1.3). Ob
die beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht, ist hingegen keine Frage des Eintretens,
sondern der materiellen Beurteilung. Dasselbe gilt für die Frage, ob die Autonomie
im konkreten Fall tatsächlich verletzt wurde (BGE 146 I 36 E. 1.4). 

1.3 Die private Beschwerdeführerin aus
VB.2023.00130 ist als Eigentümerin des streitbetroffenen Baugrundstücks und
Adressatin der angefochtenen Baubewilligung, welche durch die Vorinstanz
aufgehoben wurde, legitimationsbegründend im Sinn von § 338a des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betroffen und ebenfalls zur
Beschwerdeerhebung berechtigt. Nachdem auch die weiteren
Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.

2.
 

Die Beschwerden
richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen
denselben Sachverhalt und werfen dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt
sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren VB.2023.00128 und
VB.2023.00130 zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125
lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch
Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

Die
nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten im
Verfahren VB.2023.00128.

3.
 

3.1 Das
streitbetroffene Baugrundstück mit der neuen Kat.-Nr. 02 (abparzelliert
von alt Kat.-Nr. 01) mit der Form eines Dreiecks und einer
Grundstücksfläche von 17'865 m2 liegt gemäss Bau- und
Zonenordnung der Stadt Dübendorf (BZO) sowohl in der Zentrumszone Z3a als
auch in der Freihaltezone und befindet sich überdies im Perimeter des privaten
Gestaltungsplans "J", welcher am 27. Februar 2016 in Kraft trat.

Im Westen und im Norden wird das Grundstück begrenzt durch
die I- bzw. die K-Strasse, im Süden durch die Glatt sowie im Südosten durch das
Trassee der Glattalbahn mit der Bahnhaltestelle J. Entsprechend seiner Lage ist
das Grundstück mit Strassenlärm belastet. Es ist der
Empfindlichkeitsstufe (ES) III gemäss Art. 15 des Umweltschutzgesetzes
vom 7. Oktober 1983 (USG) in Verbindung mit Art. 43 der
Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) zugewiesen.

3.2 Geplant
ist in der nordwestlichen Ecke der Parzelle der Neubau eines dreissigstöckigen
Hochhauses (Baufeld Hochhaus) sowie (auf den Baufeldern I-Strasse und K-Strasse)
die Realisierung zweier, parallel zu den Strassen ausgerichteter,
achtgeschossiger Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 408 Wohnungen und
8 Gewerbeflächen, einer Tiefgarage mit 269 Parkplätzen sowie eines eingeschossigen
Pavillons mit Gastrobetrieb (140 Sitzplätze) auf dem zentralen Platz
zwischen den Bauten und der Bahnhaltestelle. Die Erschliessung soll über die J-Strasse,
die östlich an das Baugrundstück anstösst, erfolgen. Ferner ist die Erstellung
einer Brücke über die I-Strasse zu einem öffentlich zugänglichen Park auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 04 geplant, welches sich vollumfänglich in der
Freihaltezone befindet.

4.
 

Zu beurteilen ist vorab, ob die Vorinstanz die
Legitimation der damaligen Rekurrentin und heutigen Beschwerdegegnerin
zulässigerweise auf ihre Eigenschaft als Kaufrechtsberechtigte an einer
abzuparzellierenden Fläche des Grundstücks Kat.-Nr. 01 stützte. 

4.1 Die
Beschwerdeführerin aus VB.2023.00130 (Bauherrschaft) macht in ihrer Beschwerde
hierzu geltend, das Baurekursgericht hätte auf den Rekurs der Beschwerdegegnerin
mangels Legitimation nicht eintreten dürfen. Sie begründet ihren Standpunkt
zusammengefasst damit, dass die Beschwerdegegnerin ihr Kaufrecht nicht
bedingungslos und nicht jederzeit bzw. nach Belieben ausüben könne, sondern nur
unter den kumulativen Voraussetzungen des Vollzugs der Abparzellierung und des Vorliegens
einer rechtskräftigen Baubewilligung. 

4.2 Die Vorinstanz
führte in ihrem Entscheid zur Legitimation aus, vorliegend sei die Ausübung des
Kaufrechts zwar von Bedingungen abhängig, welche zurzeit nicht erfüllt seien
und nicht in den Händen der Rekurrentin (heutige Beschwerdegegnerin) lägen. Die
private Rekursgegnerin (heutige private Beschwerdeführerin) wirke aber mit dem
Baubewilligungsgesuch auf die Erfüllung der Bedingungen hin. Der Eintritt der
Voraussetzungen für die Ausübung des Kaufrechts sei damit nicht völlig
unbestimmt, sondern in sachlicher und zeitlicher Hinsicht weit fortgeschritten.

4.3 Zum Rekurs (und zur Beschwerde) ist
berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat (§ 21
Abs. 1 VRG, § 338a Satz 1 PBG). Das Gesetz verlangt eine besondere,
beachtenswerte, nahe Beziehung zum Streitgegenstand, kraft derer die
Rekurrentin/Beschwerdeführerin stärker als beliebige Dritte oder die
Allgemeinheit von der angefochtenen Verfügung betroffen ist (VGr, 6. Februar
2020, VB.2019.00289, E. 5.1; 7. Februar 2019, VB.2018.00744,
E. 3.2). Das geltend gemachte Interesse an der Anfechtung eines baurechtlichen
Entscheids muss grundsätzlich aktuell sein (dazu Martin Bertschi, Kommentar
VRG, § 21 N. 24 f.).

4.4 Die Art der Berechtigung am Grundstück
muss geeignet sein, den Zusammenhang zwischen der Beeinträchtigung des Grundstücks
und der besonderen Betroffenheit des Anfechtenden herzustellen. So kommt dem
benachbarten Grundeigentümer einzig deshalb eine besondere Stellung zu, weil
infolge seiner umfassenden Sachherrschaft jeder Nachteil für das Grundstück
notwendigerweise seine Interessen berührt (vgl. Bertschi, § 21 N. 66;
René Wiederkehr/Stefan Eggenschwiler, Die allgemeine Beschwerdebefugnis
Dritter, Bern 2018, Rz. 21)

Neben
Eigentümern benachbarter Liegenschaften können auch Dritte wie Mieter, Pächter
und Nutzniessungsberechtigte unter bestimmten Voraussetzungen rechtsmittellegitimiert
sein (Bertschi, § 21 N. 66; VGr, 13. Juli 2023, VB.2020.00705, E. 3.2.2, je
auch zum Folgenden). Ferner können
auch Baurechtsinhaber die Legitimationsvoraussetzungen erfüllen. Ein
Vorkaufsrecht, dessen Ausübung ungewiss war, erfüllte etwa das Erfordernis des aktuellen
Rechtsschutzinteresses nicht (VGr, 19. Juni 2002, VB.2002.00049,
E. 3c = BEZ 2002 Nr. 48). Demgegenüber haben das
Verwaltungsgericht und darauf das Bundesgericht ein schützenswertes Interesse
eines Kaufberechtigten ohne weitere Erörterungen bejaht (VGr, 7. Oktober
2010, VB.2010.00250,
Prozessgeschichte II und E. 6.3.4 bzw. BGr, 14. April 2011,
1C_537/2010, E. 1).

4.5 Die
Beschwerdeführerin aus VB.2023.00130 stützt ihren Schluss auf Nichteintreten
hauptsächlich damit, dass die Beschwerdegegnerin ihr Kaufrecht nicht jederzeit
und nicht bedingungslos ausüben könne, was zu kurz greift: Die jederzeit
mögliche Ausübung des Kaufrechts als (zwingende) Anforderung an die
Legitimation lässt sich entgegen der Beschwerdeführerin aus VB.2023.00130 dem
Entscheid des Verwaltungsgerichts VB.2002.00049 vom 19. Juni 2002 (BEZ 2002 Nr. 48) nicht
entnehmen (insofern ebenso unzutreffend Laura Diener/Thomas Wipf in: Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher
Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 752).
Vielmehr war dort allein die Rechtsmittelbefugnis eines Vorkaufsberechtigten
strittig, dessen Recht, im Fall der Veräusserung einer Sache diese an sich zu
ziehen, in einem Nebensatz in Kontrast gesetzt wurde zum Kaufrecht, das dem
Berechtigten die Möglichkeit verschaffte, durch einseitige Erklärung eine Sache
– unter gewissen vereinbarten Voraussetzungen – zu erwerben (E. 3c
Abs. 4). Daher lassen sich aus dem Entscheid keine (einschränkenden)
Legitimationsvoraussetzungen von Kaufberechtigten herauslesen und ableiten.

In diesem Sinn sind auch die vorinstanzlichen Erwägungen
(oben E. 4.2) zu lesen: Wenn der Inhaber eines Kaufrechts das
Vertragsgrundstück jederzeit an sich ziehen kann, ist er (ohne Weiteres) zur
Ergreifung eines Rechtsmittels legitimiert. Sofern die Jederzeitigkeit der
Kaufrechtsausübung wie vorliegend von der Erfüllung von Bedingungen abhängig
ist, sind mit der Vorinstanz die konkreten Umstände zu betrachten.

4.6  

4.6.1
Gemäss Kaufvertrag vom 28. Januar 2020 räumt die erwerbende Partei
(Beschwerdeführerin aus VB.2023.00130) der veräussernden Partei (Beschwerdegegnerin
bzw. Rekurrentin im vorinstanzlichen Verfahren) als Kaufrechtsberechtigte für
die Dauer von zehn Jahren ein Kaufrecht an einer abzuparzellierenden Fläche von
ca. 6'810 m2, gelegen im östlichen Teil von GB-Blatt 010
gemäss Skizze, ein (= neu Kat.-Nr. 03). Das Kaufrecht kann von der
veräussernden Partei innert dreier Monate nach erfolgter Abparzellierung und
Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung zum Kaufpreis von
Fr. 37,5 Mio. ausgeübt werden.

4.6.2
Die Ausübung des Kaufrechts durch die Beschwerdegegnerin bedingt somit
einerseits eine Abparzellierung. Damit angesprochen ist die Unterteilung des Grundstücks
Kat.-Nr. 01 in die zwei neuen Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 03, welche
mit der Parzellierungsbewilligung vom 24. Juni 2021 genehmigt worden ist.
Der Vollzug der Mutation steht noch aus, ist aber vor Baubeginn des vorliegend
strittigen Projekts zu tätigen. 

Andererseits setzt die Ausübung des Kaufrechts das
Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung voraus, wobei der Kaufvertrag
das Baugrundstück nicht nennt. Das Baurekursgericht ging davon aus, dass damit
die Baubewilligung für die Überbauung des abzuparzellierenden Grundstücks
Kat.-Nr. 03 gemeint ist. In diese Richtung gehen auch die Ausführungen der
Beschwerdegegnerin; die Beschwerdeführerin bestreitet dies nicht. Jene
Baubewilligung wurde von der Beschwerdegegnerin ebenfalls angefochten; das
entsprechende Rekursverfahren (R3.2022.00122) ist aktuell beim Baurekursgericht
sistiert. 

4.6.3
Vorliegend ist die Ausübung des Kaufrechts
also möglich, sobald das Bauprojekt auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03
realisiert werden kann. Aus
den eingeholten vorinstanzlichen Akten im Rekursverfahren R3.2022.00122 ergibt
sich, dass der Vollzug der Mutation bei jenem Projekt ebenfalls Voraussetzung
für den Baustart ist (Dispositiv-Ziffer 1.1.17 in VB.2023.00130). Mithin
hat die Bauherrschaft zur Realisierung ihrer Projekte die Abparzellierung
vorzunehmen, womit sie zugleich eine Voraussetzung für die Ausübung des Kaufrechts
schafft.

4.6.4
Die Beschwerdegegnerin geht nun
aber wie erwähnt (auch) gegen die Bewilligung des Bauprojekts auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 03 vor und beantragt
im Rekursverfahren R3.2022.00122, die Baubewilligung aufzuheben, eventuell das
Verfahren zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Obsiegt sie vollständig, dann
würde die Erfüllung der Voraussetzung des Vorliegens einer rechtskräftigen
Baubewilligung innerhalb der vertraglich vereinbarten Zehnjahresfrist zur
Ausübung des Kaufrechts fraglich und damit verbunden auch die Grundlage für die
Rekurslegitimation der Beschwerdegegnerin im vorliegenden Verfahren. 

Somit müsste
die Kaufberechtigte am Grundstück Kat.-Nr. 03 aufgrund der genannten Bedingung auf
Rechtsmittel gegen das Bauvorhaben auf diesem Grundstück verzichten, um gegen
Bauvorhaben auf dem benachbarten Grundstück Kat.-Nr. 02
rechtsmittellegitimiert zu sein. Dies würde inhaltlich einem mit der Vereinbarung des Kaufrechts
erfolgten Rechtsmittelverzicht gleichkommen. Auch im öffentlichen
Verfahrensrecht kann zwar in Angelegenheiten, über welche die Parteien
rechtsgeschäftlich verfügen können, nach Erhalt einer begründeten Verfügung
während laufender Rechtsmittelfrist auf ein Rechtsmittel gültig verzichtet
werden, sofern dies in voller Sachkenntnis, frei und unbeeinflusst geschieht
und keine Willensmängel vorliegen (VGr, 11. Dezember 2019, VB.2019.00173,
E. 2.1 mit Hinweisen). Vorliegend erfolgte der faktisch erforderliche
Verzicht auf die Erhebung eines Rechtsmittels zur Wahrung der
Kaufrechtsausübung aber zu einem Zeitpunkt, als die Baubewilligung für das Grundstück
Kat.-Nr. 03 vom 13. April 2022 nicht vorlag, und damit ohne
Sachkenntnis, weshalb von einem vorgängigen Rechtsmittelverzicht auszugehen
wäre, der in öffentlich-rechtlichen Rechtsmittelverfahren nicht zu
berücksichtigen wäre (vgl. Diener/Wipf, S. 756 mit Hinweis auf
RB 1995 Nr. 6).

Insofern ist
die Beschwerdegegnerin vom strittigen Bauvorhaben besonders betroffen und hat –
entgegen der Bauherrschaft – ein
schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung der Baubewilligung (vgl. BGr, 17. Oktober
2024, 1C_256/2024, E. 1.1).

4.7 Gestützt
auf diese Erwägungen ist das Baurekursgericht somit zu Recht auf den Rekurs der
heutigen Beschwerdegegnerin eingetreten.

5.
 

Die beiden Beschwerdeführerinnen machen im Wesentlichen
geltend, das Baurekursgericht habe zu Unrecht die lärmrechtliche
Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV wegen wesentlicher
Überschreitungen des Immissionsgrenzwerts bei einer grossen Zahl der Wohnungen
für unzulässig erklärt.

5.1 Strittig
ist dabei zunächst die Frage der Anwendbarkeit der Gestaltungsplanvorschriften
zum Lärmschutz: 

Art. 16 Abs. 1 GP lautet: Für die Wohnnutzung
sind die Planungswerte (PW), für die übrigen Nutzungen die Immissionsgrenzwerte
(IGW) der Empfindlichkeitsstufe ES III einzuhalten. Art. 16
Abs. 3 Satz 1 GP bestimmt, dass in den Baufeldern I-Strasse und K-Strasse
keine Lüftungsfenster von lärmempfindlichen Wohnräumen direkt zur I-Strasse
und/oder K-Strasse angeordnet werden dürfen.

5.2 Im Bereich
des Immissionsschutzes hat der Bund von seiner umfassenden
Rechtsetzungskompetenz gemäss Art. 74 Abs. 1 der Bundesverfassung
(BV) Gebrauch gemacht. In diesem Bereich besteht daher grundsätzlich kein
Spielraum mehr für kantonales Recht. Art. 65 Abs. 2 USG verbietet
ausdrücklich den Erlass kantonaler Immissionsgrenzwerte, Alarmwerte oder
Planungswerte. Quantitative Immissionsbeschränkungen der Kantone sind damit
nicht mehr zulässig (BGr, 29. August 2019, 1C_555/2018, E. 4.2).

Doch wird dadurch selbständiges kantonales Recht, welches
den Schutz vor Immissionen bezweckt oder bewirkt, nicht generell unzulässig;
insbesondere können kantonale raumplanerische Massnahmen zur Begrenzung der
Umweltbelastung eingesetzt werden. Städtebauliche Nutzungsvorschriften behalten
ihren selbständigen Gehalt, soweit sie die Frage regeln, ob eine Baute oder
Anlage am vorgesehenen Ort erstellt und ihrer Zweckbestimmung übergeben werden
darf, und zwar auch dann, wenn die für den Charakter eines Quartiers
wesentlichen Nutzungsvorschriften mittelbar dem Schutz der
Nachbarn vor Übelständen verschiedenster Art dienen. So können etwa störende
Bauten und Betriebe, die mit dem Charakter einer Wohnzone unvereinbar sind,
durch kommunales oder kantonales Recht untersagt werden, auch wenn die
Lärmemissionen, zu denen sie führen, bundesrechtliche Schranken nicht
überschreiten. Entscheidend für die selbständige Bedeutung des kantonalen oder
kommunalen Rechts ist, ob die entsprechenden Bestimmungen raumplanerische Ziele
verfolgen, wie beispielsweise die Erhaltung der Eignung eines bestimmten
Gebiets zu Wohnzwecken, und nicht bloss den Sinn haben, den verschiedenen Zonen
die jeweiligen Empfindlichkeitsstufen zuzuordnen (VGr, 14. Juli 2004,
VB.2003.00087, E. 3.1 mit Hinweisen; vgl. BGr, 22. November 2013,
1C_569/2013, E. 4.2; 8. Februar 2022, 1C_552/2020, E. 3.2;
Lorenz Lehmann/Daniel Kunz in: Fritzsche
et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 1658 f.).

5.3 Art. 22 USG
stellt direkt anwendbares, zwingendes Bundesumweltrecht dar, das in jedem
Baubewilligungsverfahren zu beachten ist und entgegenstehendem kantonalem bzw.
kommunalem Recht vorgeht (Art. 49 Abs. 1 BV). Kommunale
Sondernutzungspläne können – und müssen sogar nach Art. 24 USG –
zusätzliche Anforderungen enthalten, um nach Möglichkeit die Einhaltung der
tieferen Planungswerte zu gewährleisten. Sind aber schon die
Immissionsgrenzwerte nicht eingehalten, so darf die Baubewilligung nach Art. 22
USG nicht erteilt werden, unabhängig davon, ob die Sondernutzungsvorschriften
eingehalten wurden und ob diese ihrerseits noch akzessorisch auf ihre
Bundesrechtskonformität überprüft werden können oder nicht (BGE 142 II 100
E. 2.3).

Wurde (wie hier) ein Sondernutzungsplan zur Sicherung der
Einhaltung der Planungswerte erlassen, befreit dies nicht vom Nachweis der
Einhaltung der Immissionsgrenzwerte im Baubewilligungsverfahren: Zwischen dem
Erlass des Sondernutzungsplans und der Erteilung der Baubewilligung liegt in
der Regel eine gewisse Zeitspanne, in der sich die Immissionssituation
verändert haben kann. Massgeblich für die Baubewilligung sind die in diesem
Zeitpunkt zu erwartenden Aussenlärmimmissionen (Art. 36 Abs. 2 LSV),
die von den im Gestaltungsplan ermittelten abweichen können. Zudem muss im
Baubewilligungsverfahren überprüft werden, ob die Immissionsgrenzwerte an allen
im Baugesuch vorgesehenen lärmempfindlichen Räumen auch tatsächlich eingehalten
werden, während es nach Art. 24 Abs. 2 USG genügt, wenn die
Planungswerte im "überwiegenden Teil" der Zone eingehalten werden
(vgl. BGE 142 II 100 E. 2.2).

5.4 Im Lichte
dieser Rechtsprechung ist zunächst festzuhalten, dass losgelöst von der Frage
der Anwendbarkeit von Art. 16 GP (bzw. dessen Rechts- und Bestandeskraft,
womit die Gemeinde argumentiert) Art. 22 USG als direkt anwendbares,
zwingendes Bundesumweltrecht beachtlich ist für die lärmschutzrechtliche
Beurteilung. Gleichermassen vermag Art. 16 Abs. 1 GP durch seine
Bezugnahme auf die Planungswerte für die Wohnnutzung nicht, Art. 31 Abs. 2
LSV (mit seiner Hinwendung zu den Immissionsgrenzwerten) zu derogieren und
mithin die Erteilung einer Ausnahmebewilligung zum Vornherein auszuschliessen,
wie das die Beschwerdegegnerin vertritt. 

Augenscheinlich ist, dass Art. 16 GP aus Zeiten der
Lüftungsfensterpraxis stammt. So sei diese Bestimmung nach Ansicht der
Bauherrschaft im Lichte der damals geltenden Lüftungsfensterpraxis zu lesen und
mache sie auch nur in diesem Zusammenhang Sinn. Dies ändert aber nichts daran,
dass das Bundesgericht mit BGE 142 II 100 die Lüftungsfensterpraxis für
unvereinbar mit Art. 22 USG erklärte, welcher – wie soeben gesehen – für
die vorzunehmende Prüfung des Bauprojekts auf Einhaltung des Lärmschutzes
massgeblich ist. Ferner sind in den vorliegenden Akten, insbesondere dem
Planungsbericht vom 26. August 2013 zum Gestaltungsplan oder den Schriften
der nun beschwerdeführenden Gemeinde, keine Anhaltspunkte aufzufinden, dass die
im Verhältnis zur Bundesregelung allenfalls schärferen Lärmschutzvorschriften
(so erblickt die Bauherrschaft in Art. 16 GP eine zusätzliche, strengere
Prüfung, während die Beschwerdegegnerin unter Verweis auf Art. 16
Abs. 1 GP die Einhaltung der Planungswerte an allen Fenstern fordert) in
den Gestaltungsplanbestimmungen raumplanerisch – und nicht ausschliesslich
umwelt- bzw. immissionsschutzrechtlich – begründet sind. 

5.5 Im
Folgenden ist daher zu prüfen, ob das streitige Bauvorhaben den Vorgaben von
Art. 22 USG entspricht. Wenn dies zu bejahen wäre und die
lärmschutzrechtlichen Bestimmungen des Gestaltungsplans einen selbständigen
raumplanungsrechtlichen Charakter aufweisen würden, müssten gegebenenfalls
darauf die Rügen zur Auslegung und Anwendung von Art. 16 GP behandelt
werden. 

6.
 

6.1 Die
Beschwerdeführerinnen aus beiden Verfahren machen geltend, das Baurekursgericht
habe sich hinsichtlich der massgeblichen Werte zu Unrecht über die
Feststellungen der kantonalen Fachstelle Lärmschutz (FALS) und des Lärmgutachters
hinweggesetzt und die Erkenntnisse dieser Fachpersonen durch eigene ersetzt,
wobei sie einer Fehlinterpretation bzw. einem Irrtum erlegen sei. Weiter
bringen sie vor, das Projekt sei vollständig lärmoptimiert und das
Baurekursgericht habe sich nicht mit den geplanten Lärmschutzmassnahmen
auseinandergesetzt und in rechtsverletzender Weise auf eine Interessenabwägung
verzichtet. 

6.2 Gemäss Art. 22 Abs. 1 USG
werden Baubewilligungen in
lärmbelasteten Gebieten für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von
Personen dienen, grundsätzlich nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht
überschritten werden. Die massgeblichen Immissionsgrenzwerte für Wohnen
finden sich in Anhang 3 Ziff. 2 LSV und werden in der Mitte der geöffneten Fenster aller
lärmempfindlichen Räume ermittelt (Art. 39 Abs. 1 LSV). Die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte
an dem am wenigsten exponierten "Lüftungsfenster" jedes Raums genügt
nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht (BGE 142 II 100
E. 4; 145 II 189 E. 8.1). Sind die Immissionsgrenzwerte
überschritten, so kann die Bewilligung Art. 22 Abs. 2 USG zufolge nur erteilt werden, sofern die
Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen
Schallschutzmassnahmen getroffen werden. Art. 31
Abs. 1 LSV präzisiert,
dass Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit lärmempfindlichen
Räumen nur bewilligt werden dürfen, wenn die Immissionsgrenzwerte durch die
Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes
oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm
abschirmen, eingehalten werden können. Können die Immissionsgrenzwerte durch
Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1
LSV nicht eingehalten werden,
so darf die Baubewilligung nur
erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse
besteht und die kantonale Behörde zustimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV).

6.3 Die Bejahung eines solchen überwiegenden
Interesses im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV setzt zwingend eine
umfassende Interessenabwägung im konkreten Einzelfall voraus. Bauvorhaben, die
im Sinn einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen (vgl. Art. 1
Abs. 2 lit. abis sowie Art. 8a Abs. 1
lit. c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG])
wünschenswert erscheinen, können nach der bundesgerichtlichen Praxis bewilligt
werden, wenn sich das Bauvorhaben in weitgehend überbautem Gebiet befindet, ein
akuter Bedarf an Wohnraum besteht, die Immissionsgrenzwerte
nicht wesentlich überschritten sind, deren Einhaltung nicht in
städtebaulich befriedigender Weise erreicht und ein angemessener Wohnkomfort
sichergestellt werden kann. Dem wichtigen Anliegen einer hochwertigen
Siedlungsentwicklung nach innen kann so auf dem Weg der Ausnahmebewilligung Rechnung
getragen werden, wenn die strikte Anwendung von Art. 22 USG unter
Würdigung aller Umstände des Einzelfalls unverhältnismässig wäre. Dabei sind
insbesondere die in der Zonenordnung vorgesehene Nutzung, das Ausmass der
Überschreitung der Immissionsgrenzwerte und die Möglichkeit, dem Gebiet
allenfalls eine höhere Empfindlichkeitsstufe zuzuordnen, zu berücksichtigen.
Auch raumplanerische Anliegen wie z. B. die Schliessung einer Baulücke, die
Verdichtung der Nutzung der Siedlungsfläche oder die Siedlungsentwicklung nach
innen unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität (vgl. Art. 1
Abs. 2 lit. abis und b sowie Art. 3 Abs. 3
lit. abis RPG) können in Betracht kommen (zum Ganzen: BGE 146
II 187 E. 4.1; 145 II 189 E. 8.1; 142 II 100 E. 4.6, je mit
Hinweisen).

6.4 Eine Ausnahmebewilligung gestützt auf
Art. 31 Abs. 2 LSV
fällt dabei nur in Betracht, wenn
erstellt ist, dass sämtliche verhältnismässigen baulichen und gestalterischen
Massnahmen gemäss Abs. 1 ausgeschöpft worden sind. Der Nachweis einer
hinreichenden Massnahmenprüfung obliegt dem Baugesuchsteller (BGer,
25. August 2020, 1C_244/2019, E. 3.4.4), wobei im Falle einer starken
Überschreitung der Immissionsgrenzwerte eine vertiefte Auseinandersetzung
erforderlich ist (BGer, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.2, auch zum
Folgenden). Im Rahmen der Interessenabwägung nach Abs. 2 sind zudem
weitergehende Schallschutzmassnahmen zu evaluieren, die zwar nicht die
Lärmimmissionen in der Mitte der geöffneten Fenster, jedoch die Lärmbelastung
im Gebäudeinnern reduzieren und sich damit positiv auf die Wohnhygiene
auswirken können (vgl. auch Christoph Jäger, Bauen im lärmbelasteten Gebiet,
Raum & Umwelt 2009 Nr. 4, S. 14).

6.5 Als Erstes ist zu prüfen, ob die
Immissionsgrenzwerte nicht wesentlich überschritten sind, ansonsten die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung von vornherein ausser Betracht fällt (vgl.
oben E. 6.3). 

6.5.1
Von einer wesentlichen, der
Erteilung einer Ausnahmebewilligung generell entgegenstehenden Überschreitung
wird tendenziell dann ausgegangen, wenn die Lärmwerte näher beim Alarmwert als
beim Immissionsgrenzwert liegen (VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00162,
E. 3.2.1 f. mit Hinweis). 

Eine
Ausnahmebewilligung trotz Überschreitung der Immissionsgrenzwerte um
6 dB(A) in der Nacht für ein Grundstück in der ES III wurde vom
Bundesgericht geschützt (BGE 145 II 189 E. 8). Allerdings handelte es
sich um eine Überschreitung an Fenstern mit einer Reinigungsöffnung, die sich
ansonsten nicht öffnen liessen. An öffenbaren Fenstern waren die
Immissionsgrenzwerte um maximal 5 dB(A) überschritten ([in BGE 145 II
189 nicht vollständig publiziert:] BGr, 24. April 2019, 1C_212/2018,
Sachverhalt lit. D). Nächtliche Überschreitungen von 7–8 dB(A) an
Wohnzimmern können demgegenüber gemäss Bundesgericht nicht mehr als
''geringfügig'' oder ''mässig'' bezeichnet werden (BGE 146 II 187
E. 4.5.3 sowie [in BGE 146 II 187 nicht vollständig publiziert:] BGr,
4. Dezember 2019, 1C_568/2018, Sachverhalt lit. B.b.).

Entsprechend
hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass es sich bei
Immissionsgrenzwert-Überschreitungen von bis zu 7 dB(A) (VGr,
27. Oktober 2021, VB.2021.00162, E. 3.2.2 f.), bis zu
8,2 dB(A) (VGr, 2. Dezember 2021, VB.2020.00463,
E. 5.4.2 f.) und bis zu 14 dB(A) (VGr, 27. Oktober 2021,
VB.2021.00164, E. 3.2.3) um wesentliche
Immissionsgrenzwert-Überschreitungen im Sinn der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung handelt (vgl. BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.5).
Demgegenüber qualifizierte das Verwaltungsgericht (nächtliche)
Immissionsgrenzwert-Überschreitungen bis 2,9 dB(A) (VGr, 16. Dezember 2021,
VB.2021.00157, E. 4.3.2) bzw. 3 dB(A)
(VGr, 23. März 2023,
VB.2022.00249, E. 5.2)
als nicht wesentlich.

6.5.2
Das streitbetroffene Grundstück
ist der Empfindlichkeitsstufe (ES) III zugeordnet. Da der Umstand der
bestehenden Lärmvorbelastung somit bereits bei der Zuordnung der
Empfindlichkeitsstufe berücksichtigt wurde, ist die Toleranz für Überschreitungen
des Immissionsgrenzwerts bei der Empfindlichkeitsstufe III im Vergleich zur
Empfindlichkeitsstufe II grundsätzlich geringer (BGr, 27. Juli 2023,
1C_1/2022, E. 5.1). Die massgebenden Immissionsgrenzwerte für den
Strassenverkehrslärm betragen gemäss Ziff. 2 Anhang 3 LSV 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in
der Nacht, die massgeblichen Alarmwerte 70 dB(A) am Tag und 65 dB(A)
in der Nacht. 

6.5.3
Gemäss Lärmgutachten vom 10. Juni
2021, auf welches sich auch die Vorinstanz stützte, belaufen sich die maximalen
Belastungen an den strassenseitigen Fassaden auf 68–69 dB(A) am Tag und 60–61 dB(A)
in der Nacht. Die massgebenden Immissionsgrenzwerte würden damit am Tag um 3–4 dB(A)
und in der Nacht um 5–6 dB(A) überschritten.

Basis für die Strassenlärmermittlung im Lärmgutachten vom 10. Juni 2021
bilden folgende Emissionsdaten aus dem Gestaltungsplan vom Juni 2013:

	
   

  	
  Lr,e (Tag) [dB(A)]

  	
  Lr,e (Nacht) [dB(A)]

  
	
  K-Strasse

  Emissionsabschnitt 38563

  	
  83,5

  	
  75,3

  
	
  I-Strasse

  Emissionsabschnitt 38583

  	
  82,3

  	
  73,6

  

Die Baudirektion erachtete die
Verwendung dieser Daten in ihrer Gesamtverfügung als korrekt. Das
Baurekursgericht erwog hierzu, die im GIS-ZH, Karte Strassenlärm, ausgewiesenen
aktuellen Schallleistungspegel seien erheblich höher als diejenigen, welche dem
Lärmgutachten zugrunde lägen:

	
   

  	
  Lr,e (Tag) [dB(A)]

  	
  Lr,e (Nacht) [dB(A)]

  
	
  K-Strasse

  Emissionsabschnitt 38563

  	
  85,0

  	
  76,7

  
	
  I-Strasse

  Emissionsabschnitt 38583

  	
  84,5

  	
  75,8

  

Weiter erwog das
Baurekursgericht, es sei falsch, für die Beurteilung auf Emissionen
abzustellen, die vor über neun Jahren für die Beurteilung des Gestaltungsplans
massgebend gewesen seien. Da auf Bauvorhaben die im Zeitpunkt der Bewilligung
geltenden Lärmvorschriften anzuwenden seien, wären selbstredend auch auf die in
diesem Zeitpunkt herrschenden tatsächlichen Lärmgegebenheiten abzustellen. 

Aufgrund der aktuellen, deutlich höheren Werte gemäss GIS-ZH
und der gerichtsnotorischen Zunahme des Verkehrs seit Erlass des Gestaltungplans
beständen daher ernsthafte Zweifel an den Erkenntnissen des Gutachtens. Es
könne nicht ausgeschlossen werden, dass eine "grosse Zahl von Wohnungen
von einer wesentlichen Überschreitung der Immissionsgrenzwerte betroffen"
sei. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung falle daher ausser Betracht.

6.5.4
Die Beschwerdeführerinnen
bringen dagegen vorab vor, das Baurekursgericht habe seinen Entscheid auf
eigene Sachverhaltsabklärungen abgestützt, ohne ihnen vorgängig Gelegenheit zur
Stellungnahme gegeben zu haben, womit es ihr rechtliches Gehör verletzt habe. 

Zum Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2
BV) gehört unter anderem das Recht der Betroffenen, an Beweiserhebungen
teilzunehmen oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Eine
Beschwerdeinstanz, welche beabsichtigt, ihren Entscheid auf neue Beweise zu
stützen, muss daher die Parteien darüber informieren und ihnen Gelegenheit zur
diesbezüglichen Stellungnahme einräumen. Über notorische Tatsachen muss
allerdings kein Beweis geführt werden. Allgemeinnotorische Tatsachen sind
allgemein bekannte bzw. der allgemeinen sicheren Wahrnehmung zugängliche
Tatsachen, selbst wenn die Behörde sie ermitteln muss. Als allgemeinnotorisch
können namentlich allgemein zugängliche elektronische Landkarten wie etwa
Google Maps bzw. die darin enthaltenen Informationen gelten (BGr, 21. August
2023, 1C_253/2022, E. 3.2; 12. Mai 2021, 1C_593/2020, E. 2.1).

Dasselbe gilt für die im Internet allgemein zugängliche
Karte zum Strassenlärm auf dem Geoportal des Kantons Zürich, auf die sich die Vorinstanz
gestützt hat und über die folglich kein Beweis geführt werden musste. Insofern
verletzte die Vorinstanz das rechtliche Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) der
Beschwerdeführerinnen nicht, wenn sie im angefochtenen Entscheid auf die
Strassenlärmkarte abstellte, ohne diese zu den Akten zu legen und die Beschwerdeführerinnen
diesbezüglich zur Stellungnahme einzuladen.

6.5.5
Die Bauherrin reichte mit ihrer
Beschwerde ein aktualisiertes Lärmgutachten vom 21. Februar 2023 ein,
welches die heutigen Strassenlärmemissionen (sowie das neue Berechnungsmodell
sonRoad18), auf welche sich bereits die Vorinstanz bezog, aufnimmt. Mit Eingabe
vom 24. August 2023 brachte sie eine weitere Aktualisierung des Lärmgutachtens
(datierend vom 21. August 2023), welches im Bereich des Baugrundstücks
eine neu signalisierte tiefere Geschwindigkeit auf der K-Strasse
berücksichtigte, ins Verfahren ein.

Entscheidet das Verwaltungsgericht – wie vorliegend – als
zweite gerichtliche Instanz, sind neue Tatsachenbehauptungen nur so weit
zulässig, als dies durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist
(§ 52 Abs. 2 VRG). Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Vorinstanz
einen Neuentscheid getroffen hat oder wenn sie die angefochtene Verfügung zwar
bestätigte, aber neu begründete bzw. auf neue Gesichtspunkte abstützte. Auch
berücksichtigt wird, in welcher Parteirolle die vor Verwaltungsgericht
beschwerdeführende Partei am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat (Marco
Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 22 ff.).

Im vorinstanzlichen Entscheid äusserte das
Baurekursgericht aufgrund der aktuellen, deutlich höheren Werte gemäss GIS-ZH
ernsthafte Zweifel an den Erkenntnissen des Lärmgutachtens. Es ist nach
verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung zulässig, dass die Bauherrin dieser
Kritik mit einem aktualisierten Gutachten begegnet (VGr, 11. Juli 2024,
VB.2023.00318, E. 3). Die aktualisierten Lärmgutachten können im
vorliegenden Verfahren – entgegen der Beschwerdegegnerin – daher berücksichtigt
werden.

6.5.6
Gemäss dem aktualisierten Lärmgutachten vom 21. Februar 2023 bilden folgende Emissionen
Grundlage für die Beurteilung:

	
   

  	
  Lr,e (Tag) [dB(A)]

  	
  Lr,e (Nacht) [dB(A)]

  
	
  K-Strasse

  Emissionsabschnitt 38563

  	
  85,0

  	
  76,7

  
	
  I-Strasse

  Emissionsabschnitt 38583

  	
  84,5

  	
  75,8

  

Diese Emissionsdaten stimmen mit
denjenigen überein, auf welche das Baurekursgericht abgestellt hat (vgl.
E. 6.5.3). Die Beurteilung führte zu maximalen Immissionsgrenzwert-Überschreitungen
von 2–3 dB(A) am Tag und 3–4 dB(A) in der Nacht. Die Beschwerdegegnerin
vermag diese mit ihren Ausführungen nicht infrage zu stellen; sie verwechselt
darin namentlich die Immissions- mit den Planungsgrenzwerten.

6.5.7
Per April 2023 ist sodann die signalisierte Geschwindigkeit im
massgeblichen Bereich der K-Strasse von 60 km/h auf 50 km/h reduziert
worden. Diese Änderung der Rechtslage ist im vorliegenden Verfahren zu
berücksichtigen, hätte es doch wenig Sinn, eine Baubewilligung aufzuheben, weil
sie dem alten Recht widerspricht, während sie nach neuem Recht auf erneutes
Gesuch hin zu erteilen wäre (vgl. BGE 150 II 444 E. 3.3.2; siehe auch
VGr, 20. April 2023, VB.2022.00546, E. 6.1).  

Gemäss den neuen Berechnungen der FALS reduzieren sich
durch die Geschwindigkeitsreduktion die Lärmemissionen im Bereich der K-Strasse
um 1,85 dB (von 85 dB auf 83,15 dB tagsüber und von 76,7 dB
auf 74,83 dB nachts). Nach Ansicht der Beschwerdegegnerin hat die
Temporeduktion aber keinen bzw. nur einen vernachlässigbaren Einfluss auf die
Überschreitung der Belastungsgrenzwerte. Dem ist zu widersprechen: Eine
Reduktion der Geschwindigkeit ist eine wirksame Massnahme, um Strassenlärm zu
vermindern (BGr, 7. Juli 2023, 1C_513/2022, E. 3.4.2 f.). Soweit
die Beschwerdegegnerin die vom FALS aufgestellten lärmmässigen Auswirkungen der
Herabsetzung der Höchstgeschwindigkeit anzweifelt, ist festzustellen, dass
diese gleichen Werte nun im GIS-ZH, Karte Strassenlärm (gültig seit 20. September
2024), ausgewiesen sind (Schallleistungspegel Tag: 83,2 dB(A); Schallleistungspegel
Nacht: 74,9 dB(A)). Die Bauherrin hat Anfang Juni 2023 ferner zwei vom
Lärmgutachter erstellte Screenshots der Emissionsberechnungen der K-Strasse im
Bereich des Baugrundstücks mit einer jeweiligen Höchstgeschwindigkeit von
60 km/h bzw. von 50 km/h zu den Akten gereicht, welche diese Werte
wiederholen. Die weitgehend pauschal und unsubstanziiert gebliebenen
Einwendungen der Beschwerdegegnerin an den wegen der Herabsetzung der
Höchstgeschwindigkeit reduzierten Emissionen des Strassenverkehrs dringen somit
nicht durch. 

6.5.8
Folglich kann auf diese Werte abgestellt werden, wie das der Lärmgutachter
in seiner zweiten Aktualisierung tat: Gestützt darauf ist von folgenden
nächtlichen IGW-Überschreitungen auszugehen:

- Hochhaus: Bei drei Wohnungen treten nachts an den
Fenstern zu Wohnraum/Küche Überschreitungen von 4 dB(A) auf. Die übrigen Überschreitungen an Fenstern von 47 Wohnungen liegen im
Bereich von 1 dB(A) (überwiegend) bis 3 dB(A);

- Block Süd: Bei acht Wohnungen ergeben sich nachts
Überschreitungen an den Fenstern zu Wohnraum/Küche um 4 dB(A). Die übrigen
Überschreitungen an Fenstern von 55 Wohnungen liegen im Bereich von 1 dB(A)
(überwiegend) bis 3 dB(A);

- Block Nord: Überschreitungen nachts an Fenstern von 40
Wohnungen um bis zu 2 dB(A);

Tagsüber ist von Überschreitungen um bis zu 3 dB(A)
zur I-Strasse hin und um bis zu 1 dB(A) zur K-Strasse auszugehen, wobei
das Gutachten die Anzahl der betroffenen Wohnungen nicht ausweist. Rund 250
Wohnungen beachten die Immissionsgrenzwerte.

6.6 Mit Blick auf diese neu eingebrachten
aktualisierten Lärmwerte, welche Überschreitungen nachts an Fenstern von elf
Wohnungen um 4 dB(A) ausweisen,
ist nicht davon auszugehen, dass eine grosse Zahl von Wohnungen von
einer wesentlichen Überschreitung der Immissionsgrenzwerte betroffen wäre.
Vielmehr sind die Immissionsgrenzwerte nicht derart stark überschritten, dass
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung von vornherein ausser Betracht fallen
würde. Da sich die Sach- und Rechtslage erst nach dem Rekursentscheid verändert
hat, konnte sich die Vorinstanz damit noch nicht ausreichend befassen. Dabei
wird das Baurekursgericht namentlich die lärmoptimierenden Massnahmen der
Bauherrschaft erstmalig umfassend zu beurteilen haben. Gegebenenfalls ist dabei
auch zu klären, inwiefern die am 27. September 2024 beschlossenen
Änderungen an Art. 22 und Art. 24 USG im vorliegenden Verfahren
bereits Wirkung entfalten (worauf die Bauherrschaft hinweist). 

Die von den Beschwerdeführerinnen vorgetragenen Rügen
erweisen sich somit in lärmschutzrechtlicher Hinsicht als teilweise begründet. 

7.
 

7.1 Nach
Aufhebung der lärmschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung (oben E. 6) ging
die Vorinstanz im Hinblick auf ein Folgeprojekt auf die weiteren Rügen ein. Die
Vorinstanz erklärte dabei den geplanten Pavillon auf dem zentralen Platz wegen
seiner Dimensionierung für unvereinbar mit dem Gestaltungsplan, was die
Gemeinde und die Bauherrschaft monieren. 

7.2 Der
Gestaltungsplan "J" schafft gemäss dem Zweckartikel namentlich die
Voraussetzungen für einen attraktiven Platz der Begegnung bei der
Bahnhaltestelle J (Art. 1 GP). Nach Art. 4 Abs. 5 GP dient der
allgemein zugängliche Platz mit der Haltestelle J der Begegnung. Er ist so zu
gestalten, dass die Haltestelle, die Hauszugänge und das Veloparking stufenfrei
erreichbar sind. Weiter hält Art. 5 Abs. 5 GP fest, dass das im
Situationsplan Mst: 1:1'000 bezeichnete Baufeld "allgemein zugänglicher
Platz" unterbaut werden kann. Eingeschossige Gebäude sind zulässig, wenn
sie die Begegnungsqualität des Platzes zweckmässig unterstützen. 

Im Planungsbericht (zu dessen Beizug anlässlich der
Auslegung des Gestaltungsplans siehe BGr, 25. April 2023, 1C_99/2022,
E. 3; Heinz Aemisegger/Samuel Kissling, in: Heinz Aemisegger et al.
[Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich etc. 2016, Vorbemerkungen
zur Nutzungsplanung N. 51) steht zu diesen Artikeln 4 und 5
geschrieben, dass der der Begegnung dienende, grosszügige, städtische Platz bis
auf Ausstattungselemente nicht überbaut werden dürfe (S. 22). 

7.3 Die Vorinstanz
erwog, dass angesichts des Situationsplans sowie des Wortlauts von Art. 5
Abs. 5 GP der Platz grundsätzlich frei von oberirdischen Bauten bleiben
solle, wobei eingeschossige Gebäude, welche die Begegnungsqualität unterstützten,
hierzu die Ausnahme bilden würden. Daraus sei zu folgern, dass die zulässigen
Bauten den Raum im Verhältnis zur Gesamtfläche des Platzes höchstens in einem
untergeordneten Masse beanspruchen dürften und deren Funktion dem Aufenthalt
auf dem Platz zu dienen habe. Die Gemeinde hält dem entgegen, dass die
Gestaltungsplanvorschriften die Ausmasse des Pavillons nicht begrenzen würden,
da infolge der Eingeschossigkeit der Baute der Platz zwangsläufig offen und
grosszügig bleibe. 

7.4 Diese
kommunale Argumentation verkennt, dass ein Platz gemäss allgemeinem
Wortgebrauch (Duden) eine grössere ebene Fläche (oder eine abgegrenzte,
grössere, freie Fläche für sportliche Zwecke oder Veranstaltungen) ist, was
sich schwerlich verträgt mit einer zentral darauf platzierten und flächenmässig
uneingeschränkten Baute. Mit zunehmender Grundfläche erlöschen die für einen
Platz konstitutiven Elemente wie eine gewisse Weitläufigkeit und Offenheit, und
dies auch bei Eingeschossigkeit einer Baute. Mit der Vorinstanz darf daher die
Grundfläche der Baute den Platz allein in untergeordneter Weise beanspruchen,
zumal der Platz bereits im Zweckartikel erwähnt ist und ihm insofern – anders
als dem Pavillon – hervorgehobene Bedeutung zukommt.  

Zu prüfen bleibt, ob der vorgesehene Pavillon sich an die
Vorgaben von Art. 5 Abs. 5 GP hält. Er weist eine Grundfläche von
rund 550 m2 – wovon die Gastronomie rund 300 m2
und der Gemeinschaftsraum rund 150 m2 einnimmt – aus. Die
Ausdehnung des Platzes ist demgegenüber strittig: Die Bauherrschaft misst dem
Platzbereich unter Anführung des Situationsplans 5'726 m2 zu.
Der Situationsplan weist mittels Schraffur dem "Baufeld allgemein
zugänglicher Platz / unterirdische Gebäude" auch die Haltestelle J sowie
die Gleise zu, was in Bezug auf die Platzausdehnung nicht gelten kann. Genauer
besehen umranden das Trassee der Glattalbahn sowie die Baufelder den Platz.
Somit ist von einem Platz mit rund 3'000 m2 Fläche auszugehen
(die Bauherrschaft misst bis zum Trassee einen Platz im Umfang von 3'220 m2).
Der Pavillon beansprucht somit rund 1/5 (so die Vorinstanz) bzw. knapp 1/6 der
Fläche des Platzes. Mit Blick auf die zentrale Setzung der Baute auf dem Platz
ist der Schluss der Vorinstanz, dass es sich hierbei nicht um eine
flächenmässig dem Platz untergeordnete Baute handelt, nachvollziehbar und
rechtmässig. Der Umstand, dass das im Pavillon vorgesehene Restaurant
öffentlich zugänglich ist (worauf die Bauherrschaft hinweist), führt nicht zu
einem anderen Schluss, da auch ein Pavillon mit möglicher Nutzung durch die
Allgemeinheit (was zur Unterstützung der Begegnungsqualität ohnehin unabdingbar
erscheint) mit Blick auf die nur eingeschränkte Zulässigkeit von Gebäuden nicht
unbegrenzt Platzfläche beanspruchen darf. 

7.5 Die Vorinstanz
liess offen, ob die Redimensionierung des Pavillons auflageweise getätigt
werden könne. Daher ist es vorliegend nicht am Verwaltungsgericht, erstmals zu
beurteilen, ob die für den nun eingetretenen Fall der Bestätigung der Vorinstanz
von Seiten Bauherrschaft eingereichten flächenreduzierten Varianten des Pavillons
die Mangelbehebung mittels Auflage erlauben würden.

8.
 

In ihren Schriften monieren die Beschwerdeführerinnen
schliesslich den vorinstanzlichen Entscheid in Bezug auf die Anrechenbarkeit
von Reduits, verlangen aber keine Prüfung durch das Verwaltungsgericht. Auf
diese Ausführungen ist daher nicht weiter einzugehen. 

9.
 

Die Beschwerdegegnerin beantragt in ihrer
Beschwerdeantwort die verwaltungsgerichtliche Klärung der verkehrsmässigen
Erschliessung, welche die Vorinstanz als rechtmässig erachtete. 

Gemäss § 63 Abs. 2 VRG wird die
Entscheidbefugnis des Verwaltungsgerichts durch die Rechtsbegehren der
beschwerdeführenden Partei beschränkt; deren Anträge – in Verbindung mit dem
angefochtenen Entscheid – bestimmen den Streitgegenstand vor
Verwaltungsgericht. Das Verwaltungsrechtspflegegesetz kennt das Institut der
Anschlussbeschwerde nicht; die Entscheidbefugnis liegt zwischen dem Antrag der
beschwerdeführenden Partei und dem angefochtenen Entscheid. Die Bindung an die
Parteibegehren der beschwerdeführenden Partei ist Ausdruck der das
Beschwerdeverfahren beherrschenden Dispositionsmaxime (VGr, 14. Juli 2022,
VB.2021.00454, E. 5.4; 26. August 2021, VB.2021.00177, E. 1.2;
Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 63 N. 21 ff.). Vor diesem
Hintergrund ist auf dieses Vorbringen nicht weiter einzugehen.

10.
 

10.1 Zusammenfassend
ist der vorinstanzliche Entscheid vom 1. Februar 2023 in
lärmschutzrechtlicher Hinsicht zu korrigieren, womit das Bauprojekt
diesbezüglich neu zu beurteilen ist (E. 6).

10.2 Gemäss
§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte
die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Nach dem
Verursacherprinzip (§ 13 Abs. 2 Satz 2 VRG) können die
Verfahrenskosten ausnahmsweise aber auch einer obsiegenden Partei teilweise
oder vollumfänglich auferlegt werden. Beispielsweise kann eine obsiegende
private Partei dann kostenpflichtig werden, wenn sie im Rechtsmittelverfahren
nur aufgrund von Beweisen obsiegt, die sie im vorinstanzlichen Verfahren ohne
ersichtlichen Grund und in Verletzung ihrer Mitwirkungspflicht nicht
vorgebracht hatte (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 13 N. 58
2. Lemma). Darüber hinaus hat die Entscheidbehörde Spielraum, um bei
besonderen Umständen die Prozesskosten nach Ermessen, das heisst nach
Billigkeitserwägungen, zu verlegen und die Belastung mit Prozesskosten und die
Auferlegung einer Parteientschädigung im Sinn von § 17 Abs. 2 VRG im
Sinn der Einzelfallgerechtigkeit zugunsten der unterlegenen bzw. zulasten der
obsiegenden Partei zu verschieben. Dies kann zum Beispiel dann angezeigt sein,
wenn eine Partei lediglich aufgrund von Noven unterliegt (Plüss, § 13 N. 63 f.).

Im vorliegenden Beschwerdeverfahren dringen die Beschwerdeführerinnen
einzig aufgrund des von der privaten Beschwerdeführerin im Verfahren
VB.2023.00130 ins Recht gelegten aktualisierten Lärmgutachtens mit ihren
Anträgen durch (E. 6.5.5 und E. 6.6). Ihr Obsiegen wäre ohne diese
Noveneingabe zumindest fraglich. In dieser Konstellation ist eine vollständige
Kostenauferlegung an die unterliegende private Beschwerdegegnerin nach dem
Unterliegerprinzip aus Billigkeitsgründen abzulehnen. In diesem Sinn sind die Gerichtskosten
zu 1/3 den Beschwerdeführerinnen (je 1/6) und zu 2/3 der Beschwerdegegnerin
aufzuerlegen. Die Beschwerdegegnerin ist zudem zu verpflichten, der privaten
Beschwerdeführerin eine, ebenfalls aus Billigkeitsgründen, reduzierte
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). 

Obsiegenden grösseren Gemeinwesen wird bloss ausnahmsweise
eine Parteientschädigung zugesprochen, wenn ausserordentliche Bemühungen nötig
waren, welche über das hinausgehen, wofür das betreffende Gemeinwesen
organisatorisch eingerichtet ist (Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 54).
Obgleich die beschwerdeführende Gemeinde eine anwaltliche Vertretung beizog und
sich die beschwerdegegnerischen Rechtsschriften umfangmässig nur noch knapp im
Rahmen des mit Blick auf den Streitgegenstand Angemessenen bewegen, ist ihr Aufwand
nicht als ausserordentlich zu qualifizieren. Entsprechend ist ihr eine
Entschädigung zu versagen.

11.
 

Zur Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden
Dispositivs ist Folgendes zu erläutern: Beim vorliegenden Urteil handelt es
sich um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als
Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von
Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005
(BGG) weiterziehen lässt (BGE 134 II 137 E. 1.3.2).
Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann mit Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff. BGG) anfechtbar,
wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können
(lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder
Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerdeverfahren VB.2023.00128 und
VB.2023.00130 werden vereinigt.

2.    Die Beschwerden werden teilweise
gutgeheissen und die Sache zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an das
Baurekursgericht zurückgewiesen.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 12'000.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr. 1'075.--     Zustellkosten,

Fr. 13'075.--    Total der Kosten.

4.    Die Gerichtskosten werden je zu 1/6 der
Beschwerdeführerin aus VB.2023.00128 und der Beschwerdeführerin aus
VB.2023.00130 sowie zu 2/3 der Beschwerdegegnerin auferlegt.

5.    Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet,
der privaten Beschwerdeführerin aus VB.2023.00130 eine Parteientschädigung von
Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen
ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

6.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.    Mitteilung
an:

a)    die Parteien und die Mitbeteiligte;

b)    das Baurekursgericht.