# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3e2a0d9c-cc71-5ac9-8587-c02b733d9bd9
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-03-29
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.03.2006 FI.2005.0216
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_FI-2005-0216_2006-03-29.html

## Full Text

CANTON DE VAUD

  TRIBUNAL
  ADMINISTRATIF

  
	
   

  	
  Arrêt du 29 mars 2006 

  
	
  Composition

  	
  M. Robert
  Zimmermann, président;  Mme Lydia Masmejan
  et

  M. Dino Venezia, assesseurs. M. Patrick Gigante, greffier

  

 

	
  recourant

  	
   

  	
  A.________, à 1********, 

  

   

	
  autorité intimée

  	
   

  	
  Administration cantonale des impôts,
  à Lausanne 

  

   

 

	
  Objet

  	
  Impôt sur les gains immobiliers  
  

  
	
   

  	
  Recours A.________ c/ décision sur réclamation de
  l'Administration cantonale des impôts du 7 octobre 2005

  

 

Vu les faits suivants

A.                               
A.________ a acquis le 2 octobre 1997 la parcelle No
2******** du cadastre communal de 3********, sise chemin 4********, au prix de
610'000 francs ; il a revendu celle-ci le 15 juin 2005, au prix de
1'140'000 francs. 

B.                              
Le 10 juin 2005, A.________ a rempli sa déclaration pour
l’imposition du gain immobilier en annonçant un montant imposable de 139'786
francs calculé de la façon suivante :

	
  prix de
  vente

  	
  1'140’000

  
	
  ./.
  estimation fiscale révision générale 1995

  	
  -    944’000

  
	
  ./.
  commission de courtage

  	
  -      30’000

  
	
  ./.
  impenses

  	
  -      26’214

  
	
  gain
  immobilier imposable

  	
  139’786

  

Par décision de taxation
définitive du 16 juin 2005, l’Office d’impôt de Lausanne-district a arrêté le
gain imposable de la façon suivante :

	
  prix de
  vente

  	
  1'140’000

  
	
  ./. prix
  d’acquisition

  	
  -    610’000

  
	
  ./.
  commission de courtage

  	
  -      30’000

  
	
  ./.
  impenses

  	
  -        9’374

  
	
  ./. frais
  d’achat forfaitaires

  	
  -      27’450

  
	
  gain
  immobilier imposable

  	
  463’176

  

Au taux de 16%, ce gain immobilier imposable de
463'176 francs génère un impôt de 74'108 fr.15.

Par décision du 7 octobre 2005, l’Administration
cantonale des impôts (ci-après : ACI) a rejeté la réclamation de
A.________ et a confirmé la décision de taxation attaquée.

C.                              
A.________ a déféré la décision sur réclamation de l’ACI
au Tribunal administratif, concluant à son annulation.

L’ACI conclut au rejet du recours et à la
confirmation de la décision attaquée.

  

Considérant en droit

1.                               
Le litige porte exclusivement sur la détermination de
l’assiette du gain immobilier. Le recourant revendique l’application, dans le
cas d’espèce, de l’art. 265 de la loi du 4 juillet 2000 sur les impôts directs
cantonaux (ci-après : LI), en vigueur depuis le 1er janvier
2001, à teneur duquel :

  «          Lorsque l'acquisition d'un immeuble est
intervenue plus de cinq ans avant l'aliénation, le contribuable peut invoquer,
comme prix d'acquisition, l'estimation fiscale des révisions générales de 1993,
1995 et 1997. Dans ce cas, l'impôt est perçu aux taux de l'article 51, alinéa 3
de la loi du 26 novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux ».

a) Si l’on prend cette disposition dans son sens
littéral, son champ d’application paraît s’étendre, comme le recourant le
soutient, à tous les contribuables qui, propriétaires depuis cinq ans, aliènent
leur bien immobilier. Or, l’étude des travaux préparatoires et la systématique
de la LI démontrent que cette interprétation littérale ne peut être suivie.

aa) En principe, le gain immobilier
imposable est constitué de la différence entre le produit de l'aliénation et le
prix d'acquisition augmenté des dépenses d'investissement (cf. Jean-Marc
Rivier, Droit fiscal suisse, L'imposition du revenu et de la fortune, 2ème
éd., Lausanne 1998, p. 496, Bernhard Zwahlen, in Kommentar zum Schweizerischen
Steuerrecht I/1, Basel/Genève/München, 2. Auflage 2002, ad art. 12 LHID, n°
43). La base d'imposition ainsi déterminée s'applique à un immeuble demeuré le
même entre son acquisition et son aliénation, quant à sa contenance et ses
qualités juridiques (« Kongruenzprinzip »; cf., outre,
Zwahlen, n° 45, Peter Locher, Das Objekt des bernischen Grundstückgewinnsteuer,
Diss. Bern 1976, p. 67). 

L'art. 42 de l'ancienne loi du 26
novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (aLI), en vigueur jusqu’au 31
décembre 2000, concrétisait ce principe. L'art. 44 al. 2 aLI permettait cependant
au contribuable d'invoquer comme prix d’acquisition, lorsque celle-ci était
intervenue plus de cinq ans avant l’aliénation, l’estimation fiscale de son
immeuble cinq ans avant l’aliénation (art. 44 al. 2 aLI). Cette disposition,
introduite par la novelle du 28 novembre 1962, prévoyait initialement que le
propriétaire puisse invoquer, comme prix d’acquisition, l’estimation fiscale de
son immeuble vingt ans avant l’aliénation, lorsque l’acquisition était
intervenue plus de vingt ans avant l’aliénation. Le législateur, au cours des
débats, a finalement opté pour un délai de cinq ans, de manière à éviter des
manœuvres de dernière heure et des révisions in extremis ; ce délai a en
outre pour conséquence d’éviter au contribuable de reconstituer la totalité des
factures relatives aux impenses invoquées en déduction du prix de vente (v. amendement
Alfred Michaud et réponse du Conseiller d’Etat Pierre Graber, in BGC automne
1962, p. 248 et ss, spéc. 395-399). Il a pour conséquence d’annihiler la
plus-value constituée entre la vingtième et la cinquième années de possession
ayant précédé la vente, ce qui a conduit le législateur à arrêter un taux
d’imposition uniforme, le taux applicable à la réalisation des immeubles
agricoles ayant toutefois été réduit (ibid., pp. 398-399 ; v. en outre,
Félix Paschoud, L’impôt sur les gains immobiliers en droit vaudois, thèse
Lausanne, 1981, p. 71-72).

Le contribuable avait ainsi le choix
entre ces deux possibilités (v. arrêts FI 1995.0029 du 13 novembre 1996, cons.
3c; FI 1994.0073 du 18 octobre 1994, cons. 2). Dans un arrêt ancien (RDAF 1980
p. 126 cons. 4), la Commission cantonale de recours avait jugé que le dies a
quo dudit délai était celui de la signature de l’acte de vente (transfert
économique) et non celui de l’inscription du transfert au Registre foncier. 

bb) Dans la nouvelle loi, l'art.
67 LI a remplacé l’art. 44 aLI ; cette disposition détermine le prix
d'acquisition à prendre en considération. Il s'agit en premier lieu du prix
qu'avait payé l'aliénateur (al. 1). Cependant, le contribuable peut invoquer en
lieu et place, lorsque l'acquisition remonte à plus de dix ans, l'estimation
fiscale en vigueur dix ans auparavant (al. 2). L’objectif poursuivi par le
législateur est d’éviter les conséquences engendrées par l’art. 44 aLI, du fait
de la disparité des estimations fiscales, critiquée depuis 1973. A cela
s’ajoute qu’il lui est paru inenvisageable d’adopter un système de taux
dégressifs, tenant compte automatiquement de la durée de possession de
l’immeuble, et simultanément maintenir durablement la possibilité de faire
valoir l’estimation fiscale cinq ans avant la vente. Cela étant, le législateur
n’a pas renoncé à la possibilité de faire valoir l’estimation fiscale comme
substitut du prix d’acquisition ; il a toutefois entendu limiter son rôle
pour les anciennes opérations, lorsque l’acquisition remonte à plus de dix ans.
(v. BGC mai 2000, p. 723 et ss, spéc. 804-805). Cela a pour conséquence, pour
les cas de longues durées de possession, que le propriétaire pourra faire
valoir à la fois un taux d’imposition bas (taux dégressifs) et une estimation
fiscale dix ans avant la vente, ce qui réduit la matière imposable de manière
significative (ibid., p. 805).

cc) Il est toutefois apparu, lors de la procédure en
consultation du projet de LI, qu’une partie importante des milieux concernés
souhaitait le maintien de la disposition permettant au contribuable de faire
valoir l’estimation fiscale cinq avant la vente. Le législateur a donc adopté,
sur proposition du Conseil d’Etat, une disposition transitoire, savoir l’art.
265 LI. Par cette mesure, le législateur a entendu ne pas pénaliser les
propriétaires ayant vu l’estimation fiscale de leur immeuble augmenter de façon
significative lors des révisions générales de 1993 et 1995 (1997 pour les
immeubles agricoles), et qui escomptaient de ce fait une substantielle baisse
de l’impôt sur les gains immobiliers dès les années 1998 à 2000 (v. BGC mai 2000,
p. 806-807). 

Il était toutefois entendu que cette disposition
transitoire, limitée dans le temps, deviendrait sans objet dès 2003, pour les
estimations fiscales de 1993 (immeubles locatifs), dès 2005 pour les
estimations fiscales de 1995 (PPE, villas) et dès 2007 pour les immeubles
agricoles. A ces dates en effet, l’art. 265 est sans objet puisque les propriétaires
pourront invoquer l’art. 67 al. 2 LI (ibid., p. 807).

Cette disposition a par ailleurs pour conséquence
que le taux d’imposition ne sera pas dégressif, mais fixé conformément à l’art.
51 al. 3 aLI (soit 18% et 12%). 

b) De ce qui précède, on retient que l’art. 265 LI
vise une situation très particulière, dérogeant au système consacré par l’art.
67 LI. Comme toute dérogation à l’imposition ordinaire, cette disposition à
caractère exceptionnel doit être interprétée de manière restrictive (cf. ATF
2P.19/2005 du 11 novembre 2005, consid. 6.3 et les références citées ; ATF
110 Ib 313, consid. 1 in fine ; v. en outre Peter Locher,
Legalitätsprinzip im Steuerrecht, in Archives de droit fiscal 60, p. 1 et ss,
not. 13 à 15, références citées). 

2.                               
 Le recourant invoque en
déduction du prix de vente de son immeuble de 3********, l’estimation fiscale
entrée en vigueur suite à la révision générale de 1995 (944'000 francs), en lieu et place du prix d’acquisition de l’immeuble en 1997
(610'000 francs). Le recourant n’est, certes, devenu
propriétaire de cet immeuble qu’en 1997, alors que l’estimation fiscale de 1995
était déjà entrée en force. C’est toutefois à tort que l’autorité intimée lui
objecte le fait qu’il n’était pas propriétaire de l’immeuble à ce moment-là ; cela
revient en effet à introduire une exigence supplémentaire non consacrée par le
texte de loi. 

Il reste que la vente est, dans le cas
d’espèce, intervenue plus de dix ans après la révision générale déterminante.
Or, comme on l’a vu ci-dessus, la disposition transitoire invoquée par le
recourant est sans objet, dès lors que, pour une vente intervenue en juin 2005,
soit postérieurement au 1er janvier 2005, l’estimation fiscale dix
ans auparavant se confond avec celle de la révision générale au 1er
janvier 1995. Dans ces conditions, c’est à bon droit que la possibilité
d’invoquer l’art. 265 LI en lieu et place de la règle ordinaire prescrite à
l’art. 67 LI a été refusée au recourant. 

3.                               
Les considérants qui précèdent
conduisent par conséquent le tribunal à rejeter le recours et à confirmer, par
substitution de motifs, la décision attaquée. Le recourant succombant, un
émolument d’arrêt sera mis à sa charge.

 

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.                                  
Le recours est rejeté.

II.                                
La décision sur réclamation de l'Administration cantonale
des impôts du 7 octobre 2005 est confirmée.

III.                               
Un émolument d’arrêt de 3'500 (trois mille cinq cents)
francs est mis à la charge de A.________.

Lausanne, le 29 mars 2006 

 

Le président:                                                                                             Le
greffier:

                                                                                                                  

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint

Dans la mesure où il a trait à l’application de la LHID,
le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification,
d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce
conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS
173.110)