# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d16c9c0e-905e-5e36-8b4c-86b5dc8e2e4b
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-07
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 07.11.2022 III 2022 79
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2022-79_2022-11-07.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2022 79

Entscheid vom 7. November 2022 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________,

gegen

1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 
8832 Wollerau,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. D.________,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________,

5. F.________,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. G.________,
Beschwerdegegner,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. A.________ (nachstehend: Bauherrschaft) sind je hälftige Miteigentümer 
des Grundstücks KTN __01 (699 m2), H.________-strasse __, Wollerau. Das 
Grundstück liegt in der Wohnzone 3 Geschosse (W3). An dieses Baugrundstück 
grenzt im Nord- und Südwesten das Grundstück KTN __02 an (5'123 m2; im Ei-
gentum der jeweiligen Eigentümer der Stockwerkeigentumseinheiten 
I.________). F.________ gehört die Stockwerkeigentumseinheit J.________. 
D.________ hat die Stockwerkeigentumseinheit K.________ am 29. Juli 2021 
von L.________ erworben. 

B. Mit Gesuch vom 30. Oktober 2020 (sowie mit Änderungen vom 21.12.2020, 
22.12.2020, 4.1.2021 und 27.1.2021) ersuchte die Bauherrschaft den Gemeinde-
rat Wollerau um die Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses 
sowie den Bau für ein Mehrfamilienhaus (MFH) mit vier Wohnungen auf 
KTN __01. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. __ vom _______ 2020 
(S. ____) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhoben neben zwei wei-
teren Einsprechern F.________ und L.________ je separat Einsprache mit dem 
Antrag auf Verweigerung der Baubewilligung. An der Einsprache hielten sie auch 
nach Kenntnisnahme der Änderungen fest. 

C. Mit Gesamtentscheid (Baugesuch B2020-1386) vom 30. März 2021 erteilte 
das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung im 
Sinne der Erwägungen und unter Auflagen und Nebenbestimmungen (Disp.-
Ziff. 1). Die Einsprachen wurden aus kantonaler Sicht abgewiesen (Disp.-Ziff. 2). 

Unter Eröffnung dieses Gesamtentscheides entschied der Gemeinderat Wollerau 
mit Beschluss (GRB) Nr. 2021.161 vom 10. Mai 2021 wie folgt über das Bau-
gesuch: 

1. Der Abbruch der bestehenden Baute wird mit Auflagen [betr. Prüfung auf 
gesundheitsgefährdende Stoffe] bewilligt. (…).

2. Das Bauvorhaben wird mit Auflagen bewilligt. (…).

3.-6. (integrierende Bestandteile der Baubewilligung).

7.-9. (Abweisung der Einsprachen). 

10.-21. (weitere Auflagen; Baufreigabe; Baubeginn; Gebühren; Geltungsdauer; 
Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

D.1 Gegen diese Baubewilligung erhob L.________ mit Eingabe vom 2. Juni 
2021 Beschwerde beim Regierungsrat mit dem Antrag, die Baubewilligung sei 
aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (Verfahren I 
[VB 111/2021]). 

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D.2 Mit Eingabe vom 7. Juni 2021 erhob auch F.________ Beschwerde beim 
Regierungsrat des Kantons Schwyz mit dem sinngemäss gleichen Antrag (Ver-
fahren II [VB 115/2021]). 

E. Am 28. Februar 2022 informierte der Rechtsvertreter von L.________ das 
Sicherheitsdepartement auf Hinweis der Sachbearbeiterin des Rechts- und Be-
schwerdedienstes des Sicherheitsdepartements (VB 111/2021-act. V/7 f.) über 
einen Parteiwechsel infolge Verkaufs der Stockwerkeigentumseinheit durch sei-
nen Mandanten an D.________, welche als Rechtsnachfolgerin das gleiche 
schutzwürdige Interesse an der Überprüfung der Rechtmässigkeit der Baubewil-
ligung habe (VB 111/2021-act. I/04). 

F. Mit Beschluss (RRB) Nr. 369/2022 vom 26. April 2022 entschied der Regie-
rungsrat wie folgt über die Beschwerden: 

1. Die Beschwerden in den Verfahren I und II werden gutgeheissen. Der 
angefochtene Gesamtentscheid der Vorinstanz 2 [ARE] vom 30. März 2021 
und die angefochtene Baubewilligung Nr. 2021.161 der Vorinstanz 1 
[Gemeinderat] vom 10. Mai 2021 werden aufgehoben. 

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von insgesamt 
Fr. 2000.-- werden je zur Hälfte (Fr. 1000.--) der Gemeinde Wollerau und den 
Beschwerdegegnern auferlegt. (…). 

3. Der Beschwerdeführerin I wird eine Parteientschädigung von Fr. 1000.-- und 
dem Beschwerdeführer II eine solche von Fr. 1200.-- zugesprochen. Diese 
Parteientschädigungen müssen ebenfalls je zur Hälfte (Fr. 500.-- bzw. 
Fr. 600.--) von der Gemeinde Wollerau und den Beschwerdegegnern 
getragen werden. 

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

G. Gegen diesen RRB Nr. 369/2022 (Versand am 3.5.2022) erhebt die Bau-
herrschaft mit Eingabe vom 23. Mai 2022 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristge-
recht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgen-
den Anträgen: 

1. Der Beschluss Nr. 369/2022 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 
26. April 2022 sei aufzuheben.

2. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zu 7.7 % zugunsten der 
Beschwerdeführer. 

H. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 30. Mai 
2022, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer ab-
zuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. 

Das ARE beantragt - unter anderem unter Bezugnahme auf einen Mitwirkungs-
bericht der kantonalen Denkmalpflege vom 9. Juni 2022 - vernehmlassend am 

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13. Juni 2022 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der 
Beschwerdeführer. 

Der Gemeinderat Wollerau beantragt mit Eingabe vom 14. Juni 2022 die Gut-
heissung der Beschwerde. 

Der Beschwerdegegner Ziff. 4 und die Beschwerdegegnerin Ziff. 5 beantragen 
mit Vernehmlassungen vom 24. Juni 2022 bzw. 6. Juli 2022 ebenfalls die Abwei-
sung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Be-
schwerdeführer. 

I. Mit Replik vom 29. Juli 2022 halten die Beschwerdeführer an ihren Anträ-
gen gemäss der Beschwerde vom 23. Mai 2022 fest. Hierzu duplizieren der Be-
schwerdegegner Ziff. 4 am 11. August 2022 und die Beschwerdegegnerin Ziff. 5 
am 7. Oktober 2022. Die Beschwerdeführer haben sich hierzu innert Frist 
(31.10.2022) nicht vernehmen lassen. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Das Baugrundstück misst rund 24 m x 29 m (mit Südost-Nordwest-Aus-
richtung der Längsseite). Es grenzt an die nordöstlich verlaufende H.________-
strasse, an welche die Bahnlinie anschliesst. Das bestehende Gebäude misst 
rund 12 m (Südost-/Nordwest-Ausrichtung) auf rund 11 m (Südwest/Nordost-
Ausrichtung) und steht mit seiner Längsseite leicht schräg zur H.________-
strasse. Zur ursprünglichen Baubewilligung des 1922 erbauten bestehenden 
Hauses bestehen keine Unterlagen (vgl. mitangefochtener GRB S. 2 Erw. 1.1). 
1982 wurde die Verglasung des Balkons an der Nordseite bewilligt, gefolgt von 
Bewilligungen für den Einbau einer 2-Zimmerwohnung im Dachgeschoss, zwei 
Parkplätze, eine Balkonverglasung im Parterre, eine Sitzplatzüberdachung und 
eine Fertiggarage auf dem bestehenden Parkplatz. 

Das geplante Mehrfamilienhaus (MFH) weist eine Grundfläche von knapp 11 m 
auf knapp 20 m auf und verläuft (mit seiner Längsseite) parallel zur H.________-
strasse (vgl. Pläne Nr. 1 Situation 1:500 sowie Nr. 2 Grundrisse, 1:100, beide 
vom 17.12.2020). Es umfasst ein Erdgeschoss (EG) mit sechs Autoeinstellplät-
zen sowie einem Besucherparkplatz, Kellerräumen und Veloraum, ein 1. Oberge-
schoss (OG) mit einer 3 ½- und einer 2 ½-Zimmerwohnung sowie ein 2. OG mit 
einer 2 ½-Zimmerwohnung und einer 4 ½-Zimmerwohnung (Maisonette, welche 
auch das Attikageschoss [AG] umfasst). Auf der östlichen Dachfläche ist eine 
Photovoltaikanlage bestehend aus gestaffelt in drei 2-er Gruppen angeordneten 
Kollektoren geplant. 

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1.2 Der Regierungsrat hat die beiden Verwaltungsbeschwerden vereinigt 
(Erw. 1) und die Voraussetzungen für den Parteiwechsel von L.________ zur 
Beschwerdegegnerin bejaht (Erw. 2.1 f.). Die Beschwerden hat er im Wesentli-
chen mit folgender Begründung gutgeheissen: 

Die Vorinstanzen und die Bauherrschaft hätten zur Ermittlung der Gebäude- (und 
First-)Höhe zu Unrecht auf das ursprünglich gewachsene Terrain (im Plan Nr. 05 
Schnitte & Fassaden, 1:100, vom 17.12.2020, braun eingezeichnet) statt das im 
Rahmen des bestehenden Gebäudes gestaltete Terrain (blau eingezeichnet) ab-
gestellt (Erw. 3.1 ff.). Der Strassenabstand werde (gleichwohl) gewahrt (Erw. 4). 

Einigkeit bestehe, dass die in der W3 geltende maximale Gebäudehöhe von 
10 m und Firsthöhe von 13 m an allen Fassaden eingehalten werde (Erw. 5.1). 
Da auf das heute bestehende Terrain als massgebendes Terrain abzustellen sei, 
werde der Grenzabstand an der Südostfassade unter Berücksichtigung der mit 
20 cm abstandsrelevanten Balkone um 74.8 cm unterschritten. Bereits deshalb 
hätte das MFH nicht bewilligt werden dürfen (Erw. 5.3). An der Nordwestfassade 
werde der Grenzabstand unter Berücksichtigung der mit 30 cm abstandsrelevan-
ten Balkone um 33.8 cm unterschritten (Erw. 5.4). 

Das EG rage bei sämtlichen Fassaden um mehr als 2 m (aus den Plänen von 
Hand gemessen) über das massgebende gestaltete Terrain hinaus, könne daher 
nicht als unterirdische Baute angesehen werden und habe die ordentlichen 
Grenzabstände zu wahren. Dies sei Richtung Südosten, Südwesten und Nord-
westen nicht der Fall (Erw. 5.5.2).

Die kantonale Denkmalpflege habe am 17. Juni 2021 ausgeführt, zur Schutzwür-
digkeit des Hauses müsse das Gebäude besichtigt werden. Am 23. Dezember 
2021 habe sie mitgeteilt, dass das Haus nicht zur Aufnahme ins Kantonale 
Schutzinventar (KSI) vorgeschlagen werde. Aufgrund dieser Angaben könne die 
Schutzwürdigkeit nicht abschliessend beurteilt werden. Wenn in einer Einsprache 
gegen ein voraussichtlich überarbeitetes, redimensioniertes Baugesuch der An-
trag auf Unterschutzstellung bzw. auf Durchführung eines solchen Verfahrens 
gestellt werde, werde sich die kantonale Denkmalpflege in ihrem Fachbericht zu 
Handen des ARE zur Erforderlichkeit eines Unterschutzstellungsverfahrens äus-
sern müssen (Erw. 6.4). 

2.1.1  Im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren sind grundsätzlich nur 
Rechtsverhältnisse zu überprüfen bzw. zu beurteilen, zu denen die zuständige 
Verwaltungsbehörde vorgängig verbindlich – in Form einer Verfügung – Stellung 
genommen hat. Insoweit bestimmt die Verfügung den beschwerdeweise weiter-
ziehbaren Anfechtungsgegenstand. Umgekehrt fehlt es an einem Anfechtungs-

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gegenstand und somit an einer Sachurteilsvoraussetzung, wenn und insoweit 
keine Verfügung ergangen ist (siehe BGE 125 V 414 Erw. 1a mit Verweis auf 
BGE 119 IB 36 Erw. 1b, 118 V 313 Erw. 3b, 110 V 51 Erw. 3b, je mit Hinweisen; 
vgl. auch BGE 123 V 324 Erw. 6c). Diesbezüglich wird in der kantonalen Recht-
sprechung festgehalten, dass nach konstanter Praxis der Umfang der Tätigkeit 
des Verwaltungsgerichts als Beschwerdeinstanz durch den Anfechtungsgegen-
stand abgegrenzt wird. Es kann nur das Gegenstand des Beschwerdeverfahrens 
sein, was auch Gegenstand der zugrunde liegenden Verfügung war bzw. nach 
richtiger Gesetzesauslegung hätte sein müssen. Gegenstände, über welche die 
erste Instanz bzw. die Vorinstanz zu Recht (noch) nicht entschieden hat, fallen 
nicht in den Kompetenzbereich des Verwaltungsgerichts als Beschwerdeinstanz 
(vgl. statt vieler VGE III 2017 113 vom 24.11.2017; VGE III 2012 129 vom 
19.12.2012 Erw. 2.3.1; EGV-SZ 1979, S. 122; siehe auch Bertschi, in: Kommen-
tar VRG, Vorbem. zu §§ 19-28a, Rz. 44-49; Kölz/Häner/Bertschi, Verwaltungs-
verfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich 2013, 
Rz. 685ff.). Zu erinnern ist, dass es sich bei Verfügungen gemäss § 6 Abs. 1 des 
Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 um 
hoheitliche, individuelle und einseitige Anordnungen einer Behörde handelt, mit 
welchen unter anderem a) Rechte und Pflichten bestimmter Personen begründet, 
abgeändert oder aufgehoben werden oder b) das Bestehen, Nichtbestehen oder 
der Inhalt von Rechten und Pflichten festgestellt wird.

2.1.2  Nach konstanter Praxis erwächst grundsätzlich nur das im Dispositiv eines 
Entscheides Festgehaltene in Rechtskraft. Erwägungen sind hingegen nur ver-
bindlich und anfechtbar, wenn im Dispositiv ausdrücklich darauf verwiesen wird 
(vgl. BGE 140 I 114 Erw. 2.4.2 = StE 2014 A24.43.2 Nr. 4; VGE III 2013 185 vom 
18.12.2013 Erw. 1.4 mit Verweis auf das Urteil BGer 1P.348/2003 vom 4.11.2003 
Erw. 2.2; Griffel, in: Kommentar VRG, § 28 N 7). Der formellen und materiellen 
Rechtskraft einer Verfügung zugänglich ist zwar die Entscheidformel (das Dispo-
sitiv), nicht aber die Sachverhaltsfeststellungen oder die Erwägungen zur Rechts-
lage (die Motive). Aus diesem Grund kann nur das Dispositiv Bindungswirkung 
entfalten (Urteil BGer 8C_821/2012 vom 3.7.2013 Erw. 3.2; BGE 121 III 474 
Erw. 4a; 115 II 187 Erw. 3b), sodass auch nur das Dispositiv anfechtbar ist 
(Urteile BGer 2C_1174/2012 vom 16.8.2013 Erw. 3.3.2, in: ASA 82 S. 146; 
2C_423/2012 vom 9.12.2012 Erw. 1.2; 9C_58/2012 vom 8.6.2012 Erw. 4.2, nicht 
publ. in: BGE 138 V 298; BGE 120 V 233 Erw. 1a). 

2.1.3  Der Regierungsrat hat die angefochtene Baubewilligung vom 10. Mai 2021 
sowie den Gesamtentscheid des ARE vom 30. März 2021 vorbehaltlos aufgeho-
ben. Unter Bezugnahme auf die Rügen der Beschwerdeführer des Verwaltungs-

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beschwerdeverfahrens betreffend die Schutzwürdigkeit des abzubrechenden 
Gebäudes und in der Annahme, dass die Bauherrschaft ein neues Baugesuch 
einreichen wird, hat er sich auch zum Vorgehen bei der Unterschutzstellung ei-
nes Gebäudes geäussert. Im Sinne einer Anweisung hat er zusammenfassend 
gefolgert (angefochtener RRB Erw. 6.4 i.f.), dass "sich die kantonale Denkmal-
pflege in ihrem Fachbericht zu Handen der Vorinstanz 2 zur Erforderlichkeit eines 
Unterschutzstellungsverfahrens äussern" müsse, "wenn in einer Einsprache der 
Antrag auf Unterschutzstellung (bzw. auf die Durchführung eines solchen Verfah-
rens) gestellt" werde (vgl. auch Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege 
vom 9.6.2022 z.H. ARE). 

2.1.4  Es ist zum einen festzuhalten, dass weder in der aufgehobenen Baubewil-
ligung noch im angefochtenen RRB über die Schutzwürdigkeit in einer für die 
Bauherrschaft verbindlichen Weise entschieden wurde. Auch wenn eine entspre-
chende Abklärung mit entsprechender Bejahung oder Verneinung der Schutz-
würdigkeit, im Sinne einer Verfügung, im Rahmen des Baubewilligungsverfah-
rens gemäss dem angefochtenen RRB hätte vorgenommen werden sollen, ist 
dies angesichts der unbesehen dieser Frage aufgehobenen Baubewilligung mit 
Bezug auf den Streitgegenstand bedeutungslos. Auch der vom Regierungsrat  
als erforderlich erachteten Durchführung eines Unterschutzstellungsverfahrens 
kommt kein Verfügungscharakter zu. Falls hierin eine Art Feststellung erblickt 
werden könnte, wäre diese mangels Subsidiarität des Feststellungsbegehrens 
zum Leistungsbegehren (bei allenfalls unterlassener Durchführung eines Unter-
schutzstellungsverfahrens in einem nächsten Baubewilligungsverfahren oder bei 
einer Bejahung/Verneinung der Schutzwürdigkeit) nicht anfechtbar.

Zum andern hat die regierungsrätliche Anweisung zur Durchführung einer Unter-
schutzstellung zu Recht auch keinen Eingang ins Dispositiv des angefochtenen 
RRB gefunden bzw. - anders als bei einer Rückweisung - nicht finden können, da 
die Baubewilligung integral aufgehoben wurde. 

2.1.5  Auf Rügen betreffend die Schutzwürdigkeit des Hauses und damit zu-
sammenhängenden Verfahrensfragen kann im vorliegenden Verfahren folglich 
nicht eingetreten werden. 

2.2 Die Beschwerdeführer rügen eine Unrechtmässigkeit des Parteiwechsels 
(Beschwerde S. 3 ff. Ziff. 4 ff.). Replizierend (S. 7) führen sie aus, sie seien es 
gewesen, die das Sicherheitsdepartement am 15. Dezember 2021 auf den Ver-
kauf der Stockwerkeigentumseinheit aufmerksam gemacht hätten. 

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2.2.1  Die Beschwerdeführer bestreiten weder die gesetzlich vorgesehene Mög-
lichkeit des Parteiwechsels (§ 13 VRP i.V.m. Art. 83 Abs. 1 der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung [Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272] vom 19.12.2008) noch 
die Zulässigkeit des jederzeitigen Parteiwechsels bis zum Urteilszeitpunkt. Eben-
so anerkennen sie, dass der Parteiwechsel noch vor dem Urteilszeitpunkt erfolg-
te und ihnen mitgeteilt wurde. Sie sehen jedoch in der Mitteilung des Parteiwech-
sels erst am 28. Februar 2022 und einer Veräusserung der Stockwerkeigentums-
einheit bereits am 29. Juli 2021 ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Be-
schwerdegegnerin. Die Verfahrensparteien hätten ein Recht darauf, zu jedem 
Zeitpunkt des Verfahrens zu wissen, wer den Prozess auf der Gegenseite führe. 
Dieses Recht sei nicht gewährleistet gewesen, zumal L.________ noch Einga-
ben ans Gericht nach dem Parteiwechsel, also bei fehlender Aktivlegitimation, 
gemacht habe. Der Regierungsrat hätte daher das Verfahren VB 111/2021 folg-
lich mit einer Abweisung der Beschwerde abschliessen müssen. 

2.2.2  Ein Parteiwechsel kann unbestrittenermassen bis zum Urteilszeitpunkt er-
folgen. Ausgeschlossen ist jedoch in jedem Fall die Wiederholung von Prozess-
handlungen. Die eintretende Partei nimmt den Prozess in der Lage auf, in wel-
cher sich dieser im Moment des Parteiwechsels befindet. Bisherige Prozess-
handlungen und damit auch Versäumnisse der ausscheidenden Partei behalten 
somit ihre Wirkung, und die eintretende Partei kann diese nicht rückgängig ma-
chen (BSK ZPO-Graber, Art. 83 N 20 u. 23). Damit wird einer allenfalls aus pro-
zesstaktischen Überlegungen erst verzögerten Meldung eines Parteiwechsels, 
was allenfalls als Rechtsmissbrauch zu qualifizieren wäre, ein Riegel geschoben. 

2.2.3  Vorliegend deutet nichts darauf hin, dass L.________ und D.________ ih-
ren Rechtsvertreter und/oder die Beschwerdeinstanz gezielt erst mit einiger Ver-
zögerung über den Handwechsel am Stockwerkeigentum informiert hätten. Viel-
mehr erfuhr der Rechtsvertreter seinerseits erst durch die vorinstanzliche Sach-
bearbeiterin, die hierüber ihrerseits von den Beschwerdeführern informiert wor-
den war, vom Handwechsel und hat sich hierauf auch selber um die entspre-
chenden Bestätigungen gekümmert (vgl. vorstehend Ingress lit. E). Der Rechts- 
und Beschwerdedienst hat hernach seinerseits am 3. März 2022 die übrigen Ver-
fahrensbeteiligten über den Parteiwechsel informiert (RR-act. V/09 u. 10). Hierauf 
haben die Beschwerdeführer ihrerseits nicht weiter reagiert. Der angefochtene 
RRB erging erst knapp zwei Monate später. Ebensowenig hat die neu ins Verfah-
ren eingetretene Beschwerdeführerin (vorliegende Beschwerdegegnerin) in der 
Zwischenzeit irgendwelche Prozesshandlungen vorgenommen. Ein rechtsmiss-
bräuchliches Verhalten ist nicht erkennbar. Die Beschwerdeführer haben auch 
keinen Rechtsnachteil erlitten. Wenn die Beschwerdeführer einen entsprechen-

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den Rechtsmangel erst im verwaltungsgerichtlichen Verfahren geltend machen, 
müssen sie sich ihrerseits ein widersprüchliches Verhalten (venire contra factum 
proprium) vorwerfen lassen (vgl. auch Vernehmlassung des Beschwerdegegners 
S. 3 Ziff. II.4). 

2.2.4  Nach einer Lehrmeinung besteht eine Möglichkeit, das Verfahren trotz 
Veräusserung des Streitobjekts ohne Parteiwechsel zu Ende zu führen, darin, 
dass die veräussernde Partei als Prozessstandschafter mit dem Einverständnis 
der erwerbenden Partei den Prozess zu Ende führt (vgl. Morf, in: Gehri/Jent-
Sørensen/Sarbach, ZPO Kommentar, 2. Aufl., 2015, Art. 83 N 7). Insofern ist der 
Beschwerdegegnerin (Vernehmlassung S. 3 Ziff. II.2) beizupflichten, dass für die 
Zeit bis zur Mitteilung des Parteiwechsels von einem stillschweigenden Einver-
ständnis der Erwerberin mit der vorläufigen Weiterführung des Verfahrens durch 
ihren Rechtsvorgänger einverstanden war. Insofern müsste auch die noch na-
mens von L.________ eingereichte Eingabe vom 26. November 2021 als von der 
Beschwerdegegnerin genehmigt betrachtet werden. Anlass, diese Eingabe aus 
dem Recht zu weisen (vgl. Replik der Beschwerdeführer S. 7), besteht nicht. Sie 
so oder anders zu berücksichtigen ergibt sich grundsätzlich aus dem Untersu-
chungsgrundsatz. Allerdings ist auch nicht ersichtlich, dass dieser Eingabe eine 
Entscheidrelevanz zukam.  

3.1.1  Die Beschwerdeführer machen eine falsche Definition des ausgemittelten 
gewachsenen Bodens geltend (Beschwerde S. 7 ff. Rz. 10 ff.). Der Regierungsrat 
führe aus, beim Bau des heutigen Wohnhauses sei das Terrain in der Höhe von 
rund 3.50 m abgetragen worden; die Abweichung des gestalteten Terrains zum 
natürlichen Terrain sei damit nicht offensichtlich. Diese Argumentation sei 
schlechterdings nicht nachvollziehbar. Die Abgrabungen seien erheblich. Der 
Plan Nr. 5 (Schnitte & Fassaden) zeige, dass die Abgrabungen teils sogar knapp 
4.0 m betragen hätten. Insbesondere hangseitig sei die Abweichung offensicht-
lich. Die stufenweise Gestaltung des Terrains ändere hieran nichts. Sodann finde 
die Feststellung, dass sich die bestehende Liegenschaft nicht in einer Senke be-
finde, in den Planunterlagen keine Stütze. Nicht zu beanstanden seien die ge-
meinderätlichen Ausführungen in der Baubewilligung (S. 5), dass das bestehen-
de Terrain auf dem Baugrundstück künstlich tiefer liege als das Terrain der um-
liegenden Grundstücke, mithin dem benachbarten Geländeverlauf nicht ange-
passt sei, weshalb einzig das ursprüngliche Terrain massgeblich sein könne. Die 
das Baugrundstück einrahmenden Liegenschaften auf den Grundstücken 
KTN __02 und KTN __03 seien allesamt im Zeitraum zwischen 1994 und 1996 
erstellt worden, wobei immer das ursprüngliche Terrain in Anschlag gebracht 
worden sei. Es sei nicht haltbar, einzig beim Baugrundstück vom bestehenden 

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Terrain auszugehen. Es komme hinzu, dass die privaten Beschwerdegegner, 
welche oberhalb des Baugrundstücks wohnten, selbst bei einem Abstellen auf 
das bestehende Terrain keinen tatsächlichen Vorteil erlangten. Die maximale 
Gebäudehöhe sei auch dann eingehalten, wenn vom bestehenden Terrain aus 
gemessen werde. Die Grenzabstandsverletzungen seien sodann marginal. Die 
nachbarlichen Interessen würden mit dem bestehenden Terrain nicht besser ge-
wahrt als mit dem ursprünglichen Terrain. Dies sei insofern relevant, als den Kri-
terien des baurechtlichen Zusammenhangs, in welchem ein gewachsenes Ter-
rain Verwendung finde, sowie der Zweckbestimmung einer anzuwendenden 
Bauvorschrift erhöhtes Gewicht beizumessen sei (Beschwerde S. 9 Rz. 13 mit 
Hinweis auf EGV-SZ 2005 S. 177). 

3.1.2  Der Beschwerdegegner führt vernehmlassend (S. 5 Rz. 10 ff.) aus, es sei 
offensichtlich, dass 1922 Abgrabungen gemacht worden seien, um das gegen 
Süden ansteigende Gelände dem Verlauf der nördlichen H.________-strasse 
anzupassen. Ob eine offensichtliche Abweichung des gestalteten vom ursprüng-
lichen Gelände vorliege, könne offenblieben. Immerhin sei festzuhalten, dass 
sich der ursprüngliche Terrainverlauf nicht mehr zuverlässig ermitteln lasse; es 
gebe offensichtlich keine planliche Quellen mehr. Nachdem seit 100 Jahren ein 
Wohnhaus auf der Bauparzelle stehe, sei es völlig absurd zu behaupten, ein Ab-
stellen auf eine seit 100 Jahren bestehende Situation führe nun plötzlich zu ei-
nem baupolizeilich unhaltbaren Ergebnis, wenn auf das gestaltete Terrain abge-
stellt werde. 

Diese Auffassung teilt auch die Beschwerdegegnerin (Vernehmlassung S. 4 f. 
Ziff. 4). Sie erachtet es ebenfalls als schlüssig, dass die Abweichung des gestal-
teten vom ursprünglichen Terrainverlauf nicht offensichtlich sei. 

3.2.1  Der Begriff des "gewachsenen Bodens" findet seine baurechtliche Bedeu-
tung im Zusammenhang mit der Ermittlung der Gebäudehöhe sowie damit ver-
bunden des Grenzabstandes. Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittel-
ten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade 
mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses 
(§ 60 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 
14.5.1987). Der Grenzabstand - als kürzeste Verbindung zwischen Grenze und 
Fassade (vgl. § 59 Abs. 1 PBG) - beträgt gemäss § 60 Abs. 1 PBG für Bauten bis 
und mit 30 m Gebäudehöhe 50 % der Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m. 

Einen Mindestabstand von 50 % der Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m, sieht 
auch Art. 37 Abs. 2 Satz 1 des kommunalen Baureglements der Gemeinde Wol-
lerau (BauR) vom 7.3.2010/28.2.2016 vor. In der W3-Zone gilt ein grosser Grenz-

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abstand von 100 % der Gebäudehöhe, jedoch mindestens 8.0 m, sowie ein klei-
ner Grenzabstand von 60 % der Gebäudehöhe, jedoch mindestens 4.0 m. Die 
maximalen Gebäude- und Firsthöhen sind auf 10 m bzw. 13 m festgelegt (Art. 71 
Abs. 1 BauR). 

3.2.2  Der Begriff des "ausgemittelten gewachsenen Bodens" ist im Gesetz nicht 
näher umschrieben; es handelt sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der 
auslegungsbedürftig ist. Klar ist, dass grundsätzlich pro Fassade eine Gebäu-
dehöhe zu ermitteln, mithin pro Fassade jeweils das gewachsene Terrain aus-
zumitteln ist. 

Gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts verliert die Frage der Eru-
ierbarkeit sowie der Angepasstheit einer Aufschüttung oder Abgrabung an das 
umgebende Gelände mit fortschreitender Zeitdauer an Bedeutung; vorbehalten 
bleibt, dass die Abweichung des geschaffenen (bestehenden) Terrains als "ge-
wachsenes Terrain" vom ursprünglichen Geländeverlauf nicht offensichtlich ist 
und ein Abstellen auf das geschaffene Terrain nicht zu einem baupolizeilich un-
haltbaren Ergebnis führt (vgl. EGV-SZ 2005 B 8.9; VGE III 2015 114 vom 
18.2.2016). Das Bundesgericht hat eine gegen diesen VGE III 2015 114 er-
hobene Beschwerde abgewiesen (Urteil BGer 1C_157/2016 vom 6.9.2016 
Erw. 3.4.1 ff.). Dabei hat es unter anderem zum einen erwogen, die fragliche 
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts erscheine durchaus als nachvollzieh-
bar und entbehre nicht einer gewissen Logik. Zum andern komme der Inter-
kantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe IVHB vom 
22. September 2005, welche auch Bestimmungen zum gewachsenen Terrain 
enthält, keine positive Vorwirkung zu (Erw. 3.4.4). Mit Bezug auf den konkret zu 
beurteilenden Fall führte das Bundesgericht aus (Erw. 3.4.5), dem Beschwerde-
führer wäre beizupflichten, dass es stossend wäre, wenn die Bauherrschaft das 
Grundstück relativ kurze Zeit vor Baubeginn aufgeschüttet hätte, um damit zu ei-
ner besseren Nutzung zu gelangen. In diesem Falle könnte es willkürlich sein, 
die Aufschüttung bei der Ermittlung des Geländeverlaufs zu berücksichtigen. Die 
Aufschüttungen seien jedoch vor mehr als 30 Jahren vorgenommen worden, als 
vom heutigen Bauprojekt noch keine Rede gewesen sei. Unter diesen Umstän-
den sei nicht ersichtlich, dass die von der Vorinstanz verfolgte Interpretation des 
einschlägigen kantonalen und kommunalen Rechts dem Sinn der entsprechen-
den Bestimmungen völlig widerspräche. Die Auslegung führe auch nicht zu ei-
nem baupolizeilich unhaltbaren Ergebnis, selbst wenn sie mit baulichen Mehr-
höhen verbunden sei. Darin liege keine erhebliche Beeinträchtigung der Nach-
barschaft. 

12

3.2.3  Ein unhaltbares Ergebnis ist nicht leichthin anzunehmen. Im Vordergrund 
steht die Erkenntnis, dass nach einem gewissen Zeitablauf der tatsächliche Ter-
rainverlauf und das rechtlich massgebende gewachsene Terrain nicht mehr aus-
einanderklaffen sollten. Als baupolizeilich unhaltbar müssten gemäss der darge-
legten Rechtsprechung vor allem solche Bauvorhaben bezeichnet werden, die 
wegen des Abstellens auf das - vor Jahren - gestaltete Terrain die nachbarlichen 
Interessen massiv beeinträchtigen würden (vgl. dazu auch VGE III 2007 57 vom 
29.8.2007; VGE III 2007 156 vom 30.10.2007 Erw. 4.2; VGE III 2009 215 vom 
24.2.2010 Erw. 3.4.1 ff.). Ein Gleiches hätte auch zu gelten, wenn infolge des 
Abstellens auf das gestaltete Terrain das Orts- und Landschaftsbild in erhebli-
chem Masse beeinträchtigt wäre (vgl. zum Ganzen VGE III 2017 105 vom 
24.10.2017 Erw. 5.2 und Erw. 6.2 m.H.a. EGV-SZ 2005 B 8.9 Erw. 4.1).

3.2.4  Im Rahmen der zweiten von drei Etappen der Teilrevision des PGB war 
vorgesehen, die IVHB ins kantonale Recht zu überführen. Der IVHB war der Kan-
ton Schwyz mit Beschluss des Regierungsrates vom 10. Juli 2012 (unter Vorbe-
halt betreffend die Ausnützungsziffer statt "Geschossflächenziffer") beigetreten. 
Die diesbezügliche kantonale Gesetzesgrundlage bildet(e) § 52 Abs. 3 PBG. 
Gemäss dieser Bestimmung definiert der Regierungsrat "die Baubegriffe, Mess-
weisen und Verfahrensabläufe. Er kann harmonisierte Baubegriffe übernehmen 
und ist ermächtigt, entsprechenden interkantonalen Vereinbarungen beizutreten".

An seiner Sitzung vom 30. März 2022 beschloss der Kantonsrat nach einer in-
tensiven Diskussion indes den Austritt aus dem Konkordat (vgl. Protokoll der 
Kantonsratssitzung vom 30.3.2022 S. 849 bis 860). Hierfür wurde § 52 Abs. 3 
PBG revidiert. Gemäss der revidierten Fassung definiert der Regierungsrat "die 
Baubegriffe, Messweisen und Verfahrensabläufe, die für alle Gemeinden ver-
bindlich sind. Er kann harmonisierte Baubegriffe übernehmen". 

Es besteht mithin so oder anders kein Anlass, von der vorerwähnten (kantona-
len) Rechtsprechung abzuweichen, zumal diese Rechtsprechung auch vom Bun-
desgericht nicht in Frage gestellt wurde. Die beiden Kriterien, welche kumulativ 
gegeben sein müssen, damit das geschaffene (bestehende) Terrain nicht als 
"gewachsenes Terrain" gelten kann, finden ihre Berechtigung gerade in der Tat-
sache, dass es heutzutage die technischen Möglichkeiten (wie auch die Archivie-
rung/Digitalisierung der Planunterlagen) erlauben, frühere Terrainverläufe auch 
für erheblich längere Zeiträume als bloss eine Richtdauer von zehn Jahren zu re-
konstruieren. 

3.3 Der Gemeinderat hat in der mitangefochtenen Baubewilligung zum mass-
gebenden Terrain folgende Erwägungen getroffen (S. 5):

13

(…). Auf KTN __01 wurde das Terrain auf den Zustand des heute bestehenden 
Niveaus abgegraben. Dies lässt sich mit dem Verlauf des Terrains entlang der 
östlichen, westlichen und südlichen Grenzen feststellen. Es ist entweder auf das 
bestehend gestaltete Terrain oder aber auf das gewachsene Terrain abzustellen. 
Das bestehende Terrain liegt künstlich tiefer als das Terrain der umgebenden 
Grundstücke. Ein Abstellen auf das bestehende Terrain ist demnach nicht 
angezeigt. Gestützt auf die kantonale Praxis drängt sich ein Abweichen vom 
aktuell gestalteten Terrain dort auf, wo kumulativ die Abweichung gegenüber dem 
eruierbaren ursprünglichen Geländeverlauf zu baupolizeilich unhaltbaren 
Ergebnissen führt. Als baupolizeilich unhaltbar gelten vor allem solche, die wegen 
des Abstellens auf das vor Jahren gestaltete Terrain die nachbarlichen Interessen 
massiv beeinträchtigen würden. Dies ist vorliegend nicht der Fall, da auf dem 
Baugrundstück lediglich auf die gleiche Terrainbasis abgestellt wird, wie dies für 
die umliegenden Liegenschaften auch der Fall ist. Da zur bestehenden Baute auf 
KTN __01 keine Unterlagen vorhanden sind, kann der ursprüngliche Terrainverlauf 
nicht anhand von alten Bauakten rekonstruiert werden. Ebenfalls fehlt es an 
Höhenkurvenplänen, welche den Terrainverlauf vor der Überbauung von 
KTN __01 aufzeigen. Das Terrain ist demnach aufgrund der Anhaltspunkte auf den 
benachbarten Grundstücken zu interpolieren. Daraus folgt die in den 
Planunterlagen eingezeichnete Terrainlinie «ursprüngliches gewachsenes 
Terrain». Die ebenfalls eingetragene Terrainlinie «gewachsenes Terrain» (blau) 
kann nicht das gewachsene Terrain sein. Es handelt sich vielmehr um das aktuell 
bestehende und somit gestaltete Terrain, auf welches nicht abzustellen ist, weil 
dadurch baupolizeilich unhaltbare Verhältnisse unter den betroffenen 
Grundstücken entstehen. Das von der Bauherrschaft angenommene Terrain, in 
den Baugesuchsakten mit «ursprünglich gewachsenes Terrain» beschrieben, ist 
deshalb nicht zu beanstanden. (…). 

Vernehmlassend legt der Gemeinderat (ergänzend) dar, das gewachsene Ter-
rain lasse sich anhand des Vergleichs mit dem (aktenkundig gemachten) Gestal-
tungsplan M.________" vom 20. September 1989 ermitteln. Im Gestaltungsplan 
seien für die Definition der verbindlichen Bauhöhen Schnitte durch das un-
überbaute Terrain gelegt worden. Im Bereich der Südgrenze von KTN __01 zu 
KTN __02 weise das gewachsene Terrain eine Höhe von rund 413.50 m auf. An 
der Grenze zur H.________-strasse werde eine Höhe von rund 408.60 m dekla-
riert. Aus den Baugesuchunterlagen für das südöstlich angrenzende Baugrunds-
tück KTN __03 erhalte man im Bereich der nordseitigen Grenze eine Terrainhöhe 
von 408.65 m und an der südlichen Grenze eine Terrainhöhe von rund 413.75 m. 
Es lasse sich daher ohne weiteres feststellen, dass der als gewachsenes Terrain 
auf den Nachbargrundstücken festgehaltene Terrainverlauf eine parallel verlau-
fende Hangneigung ergebe. Es sei nicht nachvollziehbar, dass der Regierungsrat 
im gegenüber den Nachbargrundstücken um rund 3.50 m abgegrabenen Terrain 
keinen baurechtlich relevanten Nachteil für eine Neubebauung auf KTN __01 er-
kenne. 

14

3.4.1 Abstellend auf den Plan Nr. 5 (Schnitte & Fassaden) ist von einem maxima-
len Niveauunterschied zwischen gestaltetem Terrain und (mutmasslichem) ge-
wachsenen Terrain von maximal rund 3.5 m auszugehen. Diese maximale Diffe-
renz lokalisiert sich hangwärts ausserhalb der Grundfläche des geplanten MFH. 
Wenn das Sicherheitsdepartement in seiner Vernehmlassung (S. 2 Ziff. 4) von 
einer Differenz von "nicht mehr als 2 m" im Bereich des geplanten MFH spricht, 
kann hierin kein Widerspruch erkannt werden, wie dies die Beschwerdeführer re-
plizierend (S. 6 Ziff. 9) geltend machen. Auch diese Angabe lässt sich anhand 
des Planes Nr. 5 verifizieren. 

Weiter hat der Regierungsrat die Topographie der Bauparzelle sowie der ansch-
liessenden Grundstücke, wie sie sich den Planunterlagen sowie dem kantonalen 
WebGIS entnehmen lässt, zutreffend beschrieben (angefochtener RRB 
Erw. 3.6). Die Bauparzelle befindet sich auf einer Höhe von 409 m.ü.M. (Nordost-
rand/H.________-strasse) und erstreckt sich auf eine Höhe von 412 m.ü.M. 
(Südwestrand/Grenze zu KTN __02). Dem WebGIS lässt sich zudem entneh-
men, dass das nordwestlich des Baugrundstückes auf KTN __02 bestehende 
Gebäude (Haus 1 des Gestaltungsplanes Hafen West) geringfügig tiefer liegt als 
das bestehende Wohnhaus auf der Bauparzelle. Ebenso liegt der Nordostteil des 
südöstlich an die Bauparzelle anschliessenden Grundstückes KTN __03 minim 
tiefer als die Bauparzelle (beide im Gegensatz zu KTN __01 minim unter der 
Höhenlinie 409 m.ü.M.). Von einer Senkenlage der Bauparzelle (im Vergleich zu 
den anliegenden Grundstücken wie zur H.________-strasse) kann folglich nicht 
gesprochen werden. Kein anderes Bild vermittelt Google Street View. Bei-
zupflichten ist dem Regierungsrat auch, dass stufenweise Gestaltungen des Ter-
rains an Hanglagen nicht unüblich sind; regelmässig sind entsprechend gewisse 
Hangabtragungen zwecks Realisierung einer Baute unumgänglich. Zeugnis hier-
für legt gerade auch der Gestaltungsplan M.________" bzw. die gestützt hierauf 
realisierte Überbauung Inselblick (Plan-Nr. 55-11/2 vom 5.12.1991) ab.

Bei der Grenze zu KTN __02 lässt sich aus dem Plan Nr. 5 ein Niveauunter-
schied von rund 2 m zwischen gestaltetem Terrain (411.61 m.ü.M.) und gewach-
senem Terrain (413.69 m.ü.M.) aus den Plänen ablesen. In der für die Messung 
der Gebäudehöhe massgebenden Fassadenmitte beträgt der Niveauunterschied 
an der Nordwestfassade rund 1.0 m und an der Südostfassade rund 1.30 m. In 
diesem Umfang hat der Regierungsrat die Gebäudehöhen entsprechend auch 
korrigiert (angefochtener RRB Erw. 5.3 f.).

Insgesamt kann die Beurteilung des Regierungsrates, die Abweichung des ge-
stalteten vom gewachsenen (natürlichen) Terrain sei nicht offensichtlich, nicht als 
rechtsfehlerhaft bezeichnet werden. Dem unbefangenen Beobachter erschlies-

15

sen sich die für die Realisierung der bestehenden Baute von rund 100 Jahren er-
forderlichen/getätigten Abtragungen/Erdbewegungen und somit die allfällige Dif-
ferenz zwischen dem aktuell bestehenden und dem ursprünglichen Terrainver-
lauf kaum bzw. nicht.

3.4.2  Allein aus der Tatsache, dass das bestehende Terrain "künstlich" tiefer 
liegt als das Terrain der umliegenden Grundstücke - was sich indessen wie dar-
gelegt nicht bestätigen lässt -, lässt sich entgegen der vom Gemeinderat ver-
nehmlassend geäusserten Auffassung ein Abstellen auf ein ursprüngliches Ter-
rain nicht als angezeigt ableiten. In methodischer Hinsicht zeigen die Ausführun-
gen des Gemeinderates, dass sich der ursprüngliche Terrainverlauf nur durch In-
terpolationen herleiten und nicht mehr mit hinreichender/rechtsgenüglicher Exakt-
heit (namentlich mangels originaler Baupläne der bestehenden Baute) eruieren 
lässt. Dies wäre allerdings auch irrelevant, weil kumulativ zum Erfordernis der Of-
fensichtlichkeit der Abweichung des gestalteten vom ursprünglichen ("gewachse-
nen") Terrainverlauf, was als Kriterium rechtsprechungsgemäss mit fortschrei-
tender Zeitdauer an Bedeutung verliert, ein baupolizeilich unhaltbares Ergebnis 
treten muss, wenn auf das gestaltete Terrain abgestellt wird. Dies ist nachste-
hend zu prüfen.

3.5.1  Das Baupolizeirecht beinhaltet die Abwehr von (Natur-)Gefahren und den 
Schutz der Polizeigüter (Leben, Gesundheit, öffentliche Sicherheit). Es wird defi-
niert durch die Vorschriften, welche die allgemeinen Anforderungen an Bauten 
umschreiben. Darunter fallen auch die Bestimmungen über ausreichende Ab-
stände sowie Höhenmasse. Dabei geht es bei den baupolizeilichen Aspekten 
zum einen um die Sicherheit der Bauwerke in Bezug auf ihre Konstruktion, 
Schutz vor Hochwasser, Brandschutz (Sommerhalder Forestier, in: Baumann et 
al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 52 N 1). Zum 
andern betrifft das Baupolizeirecht den Gesundheitsschutz und die Wohnhygie-
ne. Zu nennen sind hier die Anforderungen an die Raum-, Wohnungs- und Fens-
tergrössen, Besonnung, Belichtung, Belüftung, Wärmedämmung und Schall-
schutz (Sommerhalder Forestier, a.a.O., § 52 N 57 ff.). 

3.5.2  Der Gemeinderat hält in der Baubewilligung in axiomatischer Weise fest, 
auf das aktuell bestehende und somit gestaltete Terrain sei nicht abzustellen, 
weil dadurch baupolizeilich unhaltbare Verhältnisse unter den betroffenen Grund-
stücken entstünden. Inwiefern baupolizeilich unhaltbare Verhältnisse entstehen 
(könnten) und worin sich diese gegebenenfalls artikulieren, lässt der Gemeinde-
rat - auch in seiner Vernehmlassung - unbegründet. 

16

Ebenso lassen die Beschwerdeführer unbegründet, inwiefern für sie ein baupoli-
zeilich untragbarer Zustand eintreten würde, wenn auf das gestaltete (bestehen-
de) Terrain abgestellt wird. Anders zu entscheiden hiesse im Endeffekt, dass der 
bestehende Zustand bzw. das bestehende Gebäude seit seiner Errichtung einen 
baupolizeilich unhaltbaren Zustand begründet hätte (vgl. auch Vernehmlassung 
des Beschwerdegegners S. 6 Ziff. 13). 

Allein die allfällige Einschränkung der baulichen Möglichkeiten (Replik S. 7 oben) 
und baurechtliche Nachteile (vgl. vorstehend Erw. 3.3 i.f.) stellen keine baupoli-
zeilich unhaltbaren Verhältnisse dar. Die baulichen Möglichkeiten werden stets 
durch die gesetzlichen und tatsächlichen Rahmenbedingungen begrenzt. Zu den 
tatsächlichen Rahmenbedingungen gehört auch die Topographie. Diese ent-
spricht vorliegend tatsächlich wie in Auslegung von und gemessen am unbe-
stimmten Rechtsbegriff des "gewachsenen Bodens" gemäss § 60 Abs. 2 PBG 
dem aktuellen (gestalteten) Zustand. Die Beschwerdeführer machen auch - zu 
Recht - keine Verletzung der Eigentumsfreiheit (Art. 26 BV) geltend, die sich im 
Bereich des Planungs- und Baurechts in der Baufreiheit konkretisiert. Die Bau-
freiheit und damit auch das Recht zur Erweiterung einer Baute bestehen nur 
innerhalb der Vorschriften, die der Gesetzgeber über die Nutzung des 
Grundeigentums erlassen hat (Urteile BGer 1A.110/2001 vom 4.10.2001 Erw. 8.1 
= ZBl 203/2002 S. 615; 1P.512/2001 vom 5.3.2002 Erw. 2.3; 1C_330/2012 vom 
22.4.2013 Erw. 6).

Nicht erforderlich ist, dass die Nachbarn/Beschwerdegegner einen Vorteil erzie-
len müssen (Replik S. 7 oben). Wie der Beschwerdegegner zutreffend geltend 
macht (Duplik S. 4 f. Ziff. 10), haben das Gebäudevolumen und allenfalls zu wah-
rende grössere Grenzabstände hingegen durchaus erkennbare Konsequenzen 
für die Bewohner des südlich der Bauparzelle gelegenen Gebäudes. 

3.5.3 Insgesamt gelingt es weder dem Gemeinderat noch den Beschwerdefüh-
rern rechtsgenügliche Argumente beizubringen, dass bei einem Abstellen auf das 
bestehende (gestaltete) Terrain nachbarliche Interessen massiv beeinträchtigt 
werden. Ebensowenig resultiert hieraus eine massive Beeinträchtigung baupoli-
zeilicher Interessen der Beschwerdeführer als Bauherrschaft. Eine Beeinträchti-
gung des Orts- und Landschaftsbildes bei einem Abstellen auf das gestaltete 
Terrain wird, soweit ersichtlich, nicht geltend gemacht und ist auch nicht erkenn-
bar. 

Der Regierungsrat hat somit zu Recht entgegen dem Gemeinderat das wohl seit 
rund 100 Jahren bestehende (gestaltete) Terrain als den im Sinne von § 60 
Abs. 2 PBG gewachsenen Boden qualifiziert. 

17

3.6 Die vom Regierungsrat auf der Basis der Massgeblichkeit des bestehenden 
(gestalteten) Terrains vorgenommene Ermittlung der Grenzabstände wie auch 
die Qualifizierung des EG als Vollgeschoss wird von den Beschwerdeführern 
nicht (konkret) gerügt. Sie beklagen in diesem Zusammenhang nur die einge-
schränkte Möglichkeit einer Überbauung der Parzelle bzw. die Notwendigkeit ei-
ner Redimensionierung. 

Die regierungsrätliche Ermittlung der Grenzabstände mit dem Ergebnis einer - 
unbesehen der Qualifizierung des EG als Vollgeschoss - Grenzabstandsunter-
schreitung in Richtung Südosten (um 54.8 cm bzw. 74.8 cm bei den im Umfang 
von 1.50 m abstandsprivilegierten Balkonen von 1.70 m Ausladung) sowie in 
Richtung Nordwesten von 3.8 cm (bzw. 33.8 cm bei den im Umfang von 1.50 m 
abstandsprivilegierten Balkonen von 1.80 m Ausladung) hält einer gerichtlichen 
Überprüfung denn auch stand. Dies gilt erst recht unter Berücksichtigung des EG 
als Vollgeschoss, womit die Grenzabstandsunterschreitungen mit 4.093 m (Sü-
dosten), 3.38 m (Südwesten [grosser Grenzabstand]) und Nordwesten (0.10 m) 
erheblich sind. Es kann diesbezüglich vollumfänglich auf die betreffenden und zu 
bestätigenden Erwägungen des angefochtenen RRB verwiesen werden (Erw. 
5.3 ff.). 

3.7 Im Sinne der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde somit abzu-
weisen, soweit darauf eingetreten werden kann. 

4.1 Die Kosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) für dieses 
verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren werden dem Verfahrensausgang 
entsprechend (vgl. § 72 Abs. 1 VRP) sowie nach Massgabe der Vorgaben der 
Gebührenordnung für die Verwaltung und die Rechtspflege im Kantons Schwyz 
(GebO; SRSZ 173.111) vom 20. Januar 1975 (insbesondere §§ 3 und § 25 
Ziff. 29) auf Fr. 2'500.-- festgesetzt und je zur Hälfte (je Fr. 1'250.--) den Be-
schwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit sowie der Gemeinde auferlegt. 

4.2 Die beanwaltete Beschwerdegegnerin und der beanwaltete Beschwerde-
gegner haben - ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend (vgl. § 74 
Abs. 1 VRP) - Anspruch auf eine Parteientschädigung zu Lasten der unterliegen-
den Beschwerdeführer (unter solidarischer Haftbarkeit) sowie der Gemeinde. 
Diese Parteientschädigung wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für 
Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentli-
cherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 ei-
nen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungs-
kriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf je 
Fr. 1'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgelegt. Hiervon entfallen entspre-

18

chend je Fr. 750.-- auf die Beschwerdeführer (unter solidarischer Haftbarkeit) und 
die Gemeinde. 

19

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden je zur 
Hälfte (je Fr. 1'250.--) den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbar-
keit) sowie der Gemeinde Wollerau auferlegt. 

Die Beschwerdeführer haben am 27. Mai 2022 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- geleistet, womit ihnen Fr. 1'250.-- aus der Gerichtskasse 
zurückzuerstatten sind. 

Die Gemeinde Wollerau hat ihr Betreffnis von Fr. 1'250.-- innert 30 Tagen 
seit Zustellung des Entscheids auf das Postkonto IBAN CH10 0900 0000 
6002 2238 6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen. 

3. Die Beschwerdeführer - unter solidarischer Haftbarkeit - sowie die Gemein-
de Wollerau haben der beanwalteten Beschwerdegegnerin Ziff. 4 und dem 
beanwalteten Beschwerdegegner Ziff. 5 eine Parteientschädigung von je 
Fr. 750.--, total je also Fr. 1'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt), zu entrich-
ten. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R)
- den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners (2/R)
- den Gemeinderat Wollerau (R)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
- und das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB). 

Schwyz, 7. November 2022

20

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 10. November 2022