# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dfa1d01e-63e5-59cc-88c0-c43ce1be172a
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.01.2021 III 2020 164
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2020-164_2021-01-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2020 164

Entscheid vom 27. Januar 2021 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien 1. A.________,

2. B.________,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch RAe MLaw C.________ und/oder MLaw 
D.________,

gegen

1. Bezirksrat Einsiedeln, Hauptstrasse 78, Postfach 161, 
8840 Einsiedeln,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 
1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Post-
fach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. E.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. F.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. E.________ ist Alleineigentümerin des Grundstückes KTN G.________ 
(1'889 m2), H.________ (oder I.________ [__]), J.________/Einsiedeln. Am 
31. Mai 2019 reichte E.________ beim Bezirk Einsiedeln das Baugesuch für die 
Erweiterung des bestehenden Wohnhauses um ein Kellergeschoss, die Vergrös-
serung des Balkons sowie die Neugestaltung der Umgebung mit Sitzplatz und 
Terrainveränderungen auf ihrem Grundstück ein. Das Baugesuch wurde im 
Amtsblatt Nr. __ vom ______ 2019 (S. ___) publiziert und öffentlich aufgelegt. 
Hiergegen erhoben neben anderen A.________ und B.________ (Miteigentümer 
zu zweit der südwestlich angrenzenden Liegenschaft KTN K.________ [849 m2]) 
am 21. Juni 2019 öffentlich-rechtliche Einsprache. Am 12. September 2019 reich-
te E.________ eine Projektänderung ein, welche den Einsprechern angezeigt 
wurde. 

Mit Gesamtentscheid vom 22. Oktober 2019 erteilte das Amt für Raumentwick-
lung (ARE) die kantonale Baubewilligung (Disp.-Ziff. 1). Die Einsprachen wurden 
abgewiesen (Disp.-Ziff. 2). Mit Beschluss (BRB) Nr. 2019.252 vom 13. November 
2019 wies der Bezirksrat Einsiedeln die Einsprachen ab (Disp.-Ziff. 1) und erteilte 
die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen (Disp.-Ziff. 2). Gleichzeitig 
eröffnete er den Gesamtentscheid des ARE.  

B. Gegen diese Baubewilligung erhoben A.________ und B.________ mit 
Eingabe vom 11. Dezember 2019 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons 
Schwyz mit den folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss Nr. 2019.252 der Vorinstanz 1 vom 13.11.2019 sei 
aufzuheben.

2.1 Die Angelegenheit sei an die Vorinstanz 1 zur Durchführung des 
gesetzmässigen Verfahrens zurückzuweisen.

2.2 Eventualiter sei das Baugesuch der Beschwerdegegnerin gemäss Publikation 
im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom ____2019, S. ___, für die 
Erweiterung des Wohnhauses um ein Kellergeschoss, die Vergrösserung des 
Balkons, die Neugestaltung der Umgebung mit Sitzplatz und die 
Terrainveränderungen, Grundstück KTN G.________, Grundbuch Einsiedeln, 
abzuweisen.

2.3 Subeventualiter sei die Baubewilligung mit der Auflage zu versehen, dass die 
Baufreigabe erst nach rechtskräftiger Baubewilligung der 
Baustellenerschliessung und Baustelleninstallation erfolgt. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin 
und der Vorinstanz 1 vor allen Instanzen. 

C. Mit Beschluss (RRB) Nr. 587/2020 vom 18. August 2020 wies der Regie-
rungsrat die Beschwerde ab (Disp.-Ziff. 1), auferlegte die Verfahrenskosten von 

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Fr. 1'500.-- den Beschwerdeführern (Disp.-Ziff. 2) und verpflichtete die Be-
schwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit, der Beschwerdegegnerin eine 
Parteientschädigung von Fr. 1'400.-- zu bezahlen (Disp.-Ziff. 3). 

D. Gegen diesen RRB Nr. 587/2020 vom 18. August 2020 (Versand am 
25.8.2020) erheben A.________ und B.________ mit Eingabe vom 15. Septem-
ber 2020 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen: 

1. Der Beschluss des Regierungsrats des Kantons Schwyz Nr. 587/2020 vom 
18.08.2020 sei aufzuheben.

2. Der Beschluss Nr. 2019.252 des Bezirksrates Einsiedeln vom 13.11.2019 sei 
aufzuheben.

3.1 Die Sache sei zur Durchführung des gesetzmässigen Verfahrens an die Vor-
instanz 1 [d.h. den Bezirksrat Einsiedeln], evt. an die Vorinstanz 3 [d.h. den 
Regierungsrat] zurückzuweisen.

3.2 Eventualiter sei das Baugesuch der Beschwerdegegnerin gemäss Publikation 
im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom ____2019, S. ___, für die 
Erweiterung des Wohnhauses um ein Kellergeschoss, die Vergrösserung des 
Balkons, die Neugestaltung der Umgebung mit Sitzplatz und die 
Terrainveränderungen, Grundstück KTN G.________, Grundbuch Einsiedeln, 
abzuweisen.

3.3 Subeventualiter sei die Baubewilligung mit der Auflage zu versehen, dass die 
Baufreigabe erst nach rechtskräftiger Baubewilligung der 
Baustellenerschliessung und Baustelleninstallation erfolgt. 

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin 
und der Vorinstanzen vor allen Instanzen. 

E. Das ARE beantragt vernehmlassend am 21. September 2020 die Abwei-
sung der Beschwerde aus kantonaler Sicht. Das Sicherheitsdepartement bean-
tragt am 28. September 2020 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge 
zulasten der Beschwerdeführerin, ebenso der Bezirksrat Einsiedeln mit Ver-
nehmlassung vom 1. Oktober 2020. Die Abweisung der Beschwerde, soweit dar-
auf einzutreten ist, beantragt die Beschwerdegegnerin mit Vernehmlassung vom 
17. November 2020. 

F. Mit Stellungnahme vom 10. Dezember 2020 halten die Beschwerdeführer 
an den Anträgen gemäss der Beschwerde vom 15. September 2020 fest, unter 
Beantragung der Ansetzung einer eintägigen Nachfrist, womit die Eingabe frist-
wahrend erfolge. Die Beschwerdegegnerin macht mit Schreiben vom 16. De-
zember 2020 geltend, die offenbar verspätet eingereichte Stellungnahme der Be-
schwerdeführer sei aus dem Recht zu weisen. Ansonsten werde auf eine weitere 
Stellungnahme verzichtet. 

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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Das Baugrundstück von insgesamt 1'889 m2 (vgl. auch Grundbuchauszug 
vom 7.11.2018) befindet sich gemäss Auszug aus dem ÖREB-Kataster (S. 3/6; 
vgl. WebGIS SZ) mit 1'494 m2 in der Wohnzone W1 und gleichzeitig innerhalb 
des Gestaltungsplan(GP)-Perimeters I.________ (vom Regierungsrat mit RRB 
Nr. 1169 vom 28.6.1976 genehmigt). Gemäss dem "Stammblatt Objekt mit Ge-
bäude- und Wohnungsfläche" vom 31.5.2019 (in: Baugesuchsmappe) liegen 
394 m2 ausserhalb der Bauzone und 1'493 m2 (total 1'887 m2, womit bei einer 
auch im Stammblatt genannten Gesamtfläche von 1'889 m2 zwei m2 "fehlen") in-
nerhalb der Bauzone (vgl. auch angefochtener RRB Erw. 7.2). Östlich an das 
Baugrundstück schliesst Wald an; 270 m2 des Baugrundstückes sind ebenfalls 
bestockter, geschlossener Wald. 

Das bestehende Gebäude geht (zusammen mit den drei Gebäuden auf 
KTN K.________, KTN L.________ und KTN M.________) auf ein Baukonzept 
aus dem Jahr 1964 zurück (N.________ Architekten) und ist somit über zehn 
Jahre älter als der GP samt Sonderbauvorschriften (SBV). Das Haus weist die 
Form eines Trapezes auf, dessen Basis (längere Grundseite) mit einer Länge 
von 13.24 m von Süd-Ost nach Nord-West verläuft; die beiden Schenkel messen 
je 11.84 m, die kürzere Grundseite misst 4.26 m. Das zweigeschossige (bzw. 1 
½-geschossige) Gebäude (Erdgeschoss mit Entrée/Wohnen/Essen/Büro und 
Obergeschoss mit zwei Zimmern und Estrich) ist nicht unterkellert, sondern steht 
vielmehr auf sechs Rundsäulen, womit zwischen dem Erdgeschoss und dem Ter-
rain ein Luftraum besteht. Dem Erdgeschoss vorgelagert ist an der Westfassade 
ein Balkon.

Die geplante Erweiterung betrifft ein Kellergeschoss, dem die drei bestehenden 
vorderen Säulen vorgelagert bleiben sollen. Dieses Kellergeschoss umfasst auf 
der Ostseite (bergseitig) einen Raum Heizen/Technik mit 11.13 m2 sowie einen 
Keller mit 4.51 m2 und westseitig (talseitig) einen Abstellraum von 43.39 m2. Der 
Zugang erfolgt zum einen durch eine Treppe vom Entrée im Erdgeschoss her; 
zum andern durch zwei teils verglaste Flügeltüren auf der Westseite, durch wel-
che der Abstellraum belichtet wird. 

Des Weiteren soll der Balkon, neu abgestützt auf zwei Säulen und überdacht, in 
seiner Tiefe um rund 1 m erweitert werden. Teils noch unter dem Balkon und 
dem Kellergeschoss vorgelagert ist ein Vorplatz geplant, der Richtung Westen 
leicht abfällt. An der Südfassade wird das Terrain im westlichen Bereich tiefer 

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gesetzt und im östlichen Bereich wird neu eine Treppe vom Niveau Kellerge-
schoss aufs Niveau Erdgeschoss gebaut, über welche man zum östlich gelege-
nen Entrée gelangt (vgl. Planunterlagen sowie Baubeschrieb vom 4.6.2019). 

1.2 Der Regierungsrat verneinte im angefochtenen Beschluss eine Vorbefas-
sung der Bau- und Umweltbehörde wie auch der dieser angehörenden Mitglieder 
des Bezirksrates im Sinne eines Ausstandsgrundes (Erw. 1.1.1 ff.). Die Be-
schwerdeführer hatten die diesbezügliche Rüge damit begründet, dass die Bau- 
und Umweltbehörde sowie das Büro Bauen des Bezirks die Bauherrschaft im 
Hinblick auf die Einreichung des Baugesuchs detailliert beraten hätten (Erw. 1). 
Über eine Besprechung des Bauvorhabens am 14. August 2019 im Nachgang 
zur Einsprache seien die Beschwerdeführer von der Beschwerdegegnerin bereits 
mit E-Mail vom 14. Juli 2019 informiert worden, hätten aber von sich aus auf eine 
Teilnahme verzichtet. Die Projektänderung vom 12. September 2019 sei den Be-
schwerdeführern angezeigt worden; hierzu hätten sie sich äussern können 
(Erw. 2). Auf einen Augenschein habe verzichtet werden können (Erw. 3). Der 
Gestaltungsplan "I.________" (nachstehend kurz: GP), vom Regierungsrat mit 
RRB Nr. 1169 vom 28. Juni 1976 genehmigt, mit Änderungen vom Regierungsrat 
genehmigt mit RRB Nr. 1723 vom 24. September 1979 und RRB Nr. 889 vom 
24. Mai 1983, basiere auf dem alten Baureglement (aBauR 1974) vom 31. Okto-
ber 1974, das trotz seiner Aufhebung weiterhin beachtet werden müsse. Soweit 
die Sonderbauvorschriften (SBV) keine anderslautenden Bestimmungen enthiel-
ten, d.h. betreffend die allgemeinen Bauvorschriften, sei hingegen grundsätzlich 
auf das geltende Recht, insbesondere das geltende Baureglement (BauR) vom 
9. Februar 2014 sowie das geltende Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 
400.100) vom 14. Mai 1987 abzustellen, sofern dadurch das Gesamtkonzept des 
GP nicht untergraben werde (Erw. 4.1 f.). Das um den neuen Keller erweiterte 
Gebäude verletzte die Geschosszahlvorschriften nicht (Erw. 5.1 f.). Es sei nicht 
zu beanstanden, dass die Bewilligungsbehörde die Einordnung des Bauvorha-
bens in die Umgebung und seine Gestaltung als den Anforderungen genügend 
beurteilt habe (Erw. 6.4). Mit dem zusätzlichen Kellergeschoss werde die gesam-
te zu Wohnzwecken nutzbare Wohnfläche 77.79 m2, die nicht zu Wohnzwecken 
nutzbare Fläche 73.46 m2 betragen, was einem Verhältnis von fast eins zu eins 
entspreche. Es bestehe angesichts der Grösse des Abstellraumes und seiner 
Belichtung zwar die Gefahr, dass er zu Wohnzwecken verwendet werde (als Gar-
tenhalle oder als Hobbyraum). Selbst wenn er in dieser Weise verwendet werde, 
bleibe die zulässige Ausnützung bei einer anrechenbaren Bruttogeschossfläche 
(aBGF) von 218.6 m2 (anrechenbare Landfläche von 1'093 m2, hiervon 1/5 [AZ 
von 0.2]) mit 121.18 m2 (77.79 m2 bisher + 43.39 m2 neuer Abstellraum) gewahrt 
(Erw. 7.1 ff. mit Verweis auf das Formular "Materielle Prüfung W1 des Büro Bau-

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en" vom 11.7.2019, in: Baumappe; der dort erwähnten, bei der anrechenbaren 
Grundstücksfläche nicht zu berücksichtigenden "Übrige Fläche" von 794.00 m2 
liegt ein als Grunddienstbarkeit grundbuchlich gesichertes Bauverbot für 794 m2 
gemäss Kaufvertrag vom 13.11.1975 zugrunde; vgl. Grundbuchauszug vom 
7.11.2018 [hier indes ohne Quantifizierung des Bauverbotes]). Insgesamt sei es 
nicht zu beanstanden, dass für die Unterschreitung des Waldabstandes eine 
Ausnahmebewilligung erteilt worden sei. Namentlich entstünden durch die Unter-
kellerung keine zusätzlichen negativen Auswirkungen auf den Wald (Erw. 8.5.2). 
Die Frage der Baustellenerschliessung sei von der Erschliessung im Sinne von 
§ 37 PBG klar zu trennen. Ein detailliertes Konzept müsse erst im Rahmen der 
nachgelagerten Baufreigabe eingereicht werden (Erw. 9). 

2. Die Beschwerdeführer haben ihre Stellungnahme vom 10. Dezember 2020 
verspätet eingereicht, wie die Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 16. De-
zember 2020 zu Recht rügt. 

Nach Fristablauf eingereichte Eingaben sind grundsätzlich aus dem Recht zu 
weisen, können aber zur Ermittlung des rechtserheblichen Sachverhalts berück-
sichtigt werden. Dies ergibt sich aus dem Untersuchungsgrundsatz (Griffel, in: 
Kommentar VRG, § 26 b N 26; Donatsch, ebenda, § 58 N 39; Daum, in: Kom-
mentar zum bernischen VRPG, Art. 43 N 3; Herzog, ebenda, Art. 91 N 4) wie 
auch aus dem vom Bundesgericht aus der Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) ab-
geleiteten Erfordernis, dass auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt des 
Entscheids abzustellen ist (Donatsch, ebenda, § 52 N 29). So gesehen erschei-
nen die Säumnisfolgen in der Verwaltungsrechtspflege im Vergleich zum Zivil-
prozess erheblich relativiert (Daum, a.a.O., Art. 42 N 1). 

Insoweit sich der verspätet eingereichten Stellungnahme der Beschwerdeführer 
vom 10. Dezember 2020 allenfalls rechtserhebliche Sachverhaltsaspekte ent-
nehmen lassen, kann sie trotz verspäteter Einreichung berücksichtigt werden. 

3.1 Die Beschwerdeführer halten zunächst an der Rüge der Befangenheit der 
Bewilligungsbehörde fest und machen in diesem Zusammenhang gleichzeitig ei-
ne (unrichtige und) unvollständige Sachverhaltsfeststellung geltend (Beschwerde 
S. 7 ff. Rz. 10 bis 33). Seitens der Baubewilligungsbehörde seien mutmasslich im 
Hinblick auf den Verkauf des Baugrundstückes an die Beschwerdegegnerin als 
heutige Eigentümerin Unterlagen erstellt worden, was auf eine fehlende Distanz 
zwischen Baubewilligungsbehörde und Beschwerdegegnerin hindeute. Gemäss 
der angefochtenen Baubewilligung hätten vor Einreichung des Baugesuchs meh-
rere Besprechungen stattgefunden. Es müsse davon ausgegangen werden, dass 
wesentliche projektbezogene Auskünfte erteilt worden seien. Die Protokolle die-

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ser Besprechungen lägen ihnen trotz entsprechender Anträge nicht vor. Aus den 
Unterlagen gingen Konktaktnahmen vom 3. September 2018 (Voranfrage), 
21. Februar 2019 (projektbezogene Ästhetikfragen mit konkreten Planunterlagen 
und Bilddokumentation mit positivem Abklärungsergebnis seitens des Büros 
Bauen, welche drei Monate später im Wesentlichen unverändert als Bauge-
suchsunterlagen eingereicht worden seien), Sitzung vom 15. April 2019 (im Bei-
sein der kantonalen Denkmalpflege und mit intensiver Beschäftigung mit Detail-
fragen) und 15. Mai 2019 (Einreichen von aufgrund der Empfehlungen überarbei-
teter Pläne) hervor; weiteres lasse sich einer Stellungnahme des Büro Bauens 
vom 24. Mai 2019 entnehmen. Zusammenfassend sei erstellt, dass vor Einrei-
chung des Baugesuchs faktisch eine vorgängige Beurteilung des Projekts vorge-
nommen worden sei, weshalb der Ausgang des Baubewilligungsverfahrens nicht 
mehr offen gewesen sei (Beschwerde S. 12 Rz. 27). Der Regierungsrat verken-
ne, dass auch ohne explizit verbindliche Zusagen eine Vorbefassung vorliege. 
Die Sache sei antragsgemäss zur Durchführung des gesetzmässigen Verfahrens 
an die Baubewilligungsbehörde zurückzuweisen (Beschwerde S. 12 f. Rz. 29 ff.). 

3.2 Gemäss § 84 Abs. 1 PBG berät die Gemeinde auf Anfrage den Gesuch-
steller unverbindlich über die Anforderungen an ein Projekt und das zu beach-
tende Verfahren. Zur Abklärung wichtiger Baufragen kann der Bewilligungs-
behörde das Gesuch um einen Vorentscheid unterbreitet werden. Der Vorent-
scheid ist hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich, gül-
tig und anfechtbar wie eine Baubewilligung (§ 84 Abs. 2 PBG). Für Dritte erlangt 
der Vorentscheid nur Verbindlichkeit, wenn das ordentliche Baubewilligungsver-
fahren nach §§ 78 ff. PBG durchgeführt worden ist, was der Gesuchsteller aus-
drücklich verlangen muss (§ 84 Abs. 3 PBG). Damit wird eine Stufenfolge von 
unverbindlicher Beratung über die Möglichkeit eines nur die Bewilligungsbehörde 
und die Bauherrschaft bindenden Vorentscheides sowie die Verbindlichkeit des 
Vorentscheids auch für Dritte normiert. Was nicht mittels eines Vorentscheids 
(rechtskräftig) geklärt wurde, kann grundsätzlich keine Bindungswirkung entfalten 
(vgl. EGV-SZ 2014 B 1.4 Erw. 2.3.1 mit Hinweisen auf Baumann, in: Baumann et 
al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 62 N 3 f.; 
Kistler/Müller, Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Aufl., Brugg 2002, § 62 BauG 
N 4). 

3.3.1 Das Planungs- und Baugesetz regelt den Ausstand ebensowenig wie das 
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege. Aufgrund des Verweises in § 4 VRP 
sind im Verwaltungs(beschwerde-)Verfahren (wie auch im 
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren) die Ausstandsbestimmungen 
des Justizgesetzes (JG; SRSZ 231.110) vom 18. November 2009 anwendbar. 

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Die Anwendbarkeit dieser Bestimmungen auf die Ausstandspflicht von 
Mitgliedern des Gemeinderates und des Gemeindeschreibers oder weiterer 
Behörden und Kommissionen sowie der Mitarbeiter der Gemeinde ergibt sich 
auch aufgrund des Verweises in § 73 des Gesetzes über die Organisation der 
Gemeinden und Bezirke (Gemeindeorganisationsgesetz, GOG; SRSZ 152.100) 
vom 25. Oktober 2017. 

§ 132 JG verweist auf die Ausstandsgründe gemäss der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (Zivilprozessordnung; ZPO) vom 19. Dezember 2008. 
Aufgrund der Vorbringen der Beschwerdeführer kommt vorliegend nur der 
Ausstandsgrund gemäss Art. 47 Abs. 1 lit. f ZPO in Betracht. Art. 47 Abs. 1 lit. f 
ZPO stellt eine Generalklausel dar, welche die fünf in Art. 47 Abs. 1 lit. a–e ZPO 
aufgelisteten Ausstandsgründe ergänzt und somit eine für den Einzelfall 
sachgerechte Beurteilung der Befangenheit der Gerichtsperson ermöglicht. Sie 
findet dabei stets Anwendung, wenn das Auftreten der Gerichtsperson bei 
objektiver Betrachtung den Anschein der Voreingenommenheit erweckt. Dabei ist 
nicht auf das subjektive Empfinden einer Partei abzustellen. Das Misstrauen in 
die Unvoreingenommenheit muss vielmehr aus objektiver Sicht begründet 
erscheinen (Bundesgerichtsurteil 5A_628/2015 vom 16.12.2015 Erw. 2 mit 
Verweis auf BGE 140 III 221 Erw. 4.1 S. 222 mit Hinweisen; vgl. auch 
Bundesgerichtsurteil 2C_674/2017 vom 14.8.2017 Erw. 2.2). 

3.3.2 Für nichtgerichtliche Behörden enthält Art. 29 Abs. 1 BV eine analoge 
Garantie. Die Rechtsprechung zur Unabhängigkeit und Unparteilichkeit von 
Gerichtsbehörden kann jedoch nicht ohne Weiteres auf erstinstanzliche 
Verwaltungsverfahren übertragen werden. Vielmehr müssen die Anforderungen 
an die Unparteilichkeit von Verwaltungs- und Exekutivbehörden unter 
Berücksichtigung ihrer gesetzlich vorgegebenen Funktion und Organisation 
ermittelt werden. Für verwaltungsinterne Verfahren gilt dabei nicht der gleich 
strenge Massstab wie gemäss Art. 30 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK für 
unabhängige richterliche Behörden (Bundesgerichtsurteil 2C_695/2014 vom 
16.1.2015 Erw. 4.2). 

Nach der Praxis des Bundesgerichts sind politische Behörden 
(Kantonsregierungen, Gemeindeexekutiven usw.) aufgrund ihres Amtes, anders 
als ein Gericht, nicht allein zur (neutralen) Rechtsanwendung oder 
Streitentscheidung berufen. Das Bundesgericht hat wiederholt entschieden, dass 
Behördenmitglieder nur dann in den Ausstand zu treten haben, wenn sie an der 
zu behandelnden Sache ein persönliches Interesse haben; nimmt ein 
Behördenmitglied jedoch öffentliche Interessen wahr, so besteht grundsätzlich 
keine Ausstandspflicht (Bundesgerichtsurteil 1P.48/2007 vom 11.6.2007 Erw. 4.1 

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mit Hinweisen auf ZBl 99/1998 S. 289 Erw. 3b und ZBl 103/2002 S. 36 Erw. 2a; 
BGE 107 Ia 135 Erw. 2b; BGE 125 I 119 Erw. 3b-e). Amtliche Mehrbefassung bei 
Exekutivbehörden kann mithin systembedingt sein; gerade systembedingte 
Unzulänglichkeiten haben zur Schaffung unabhängiger richterlicher Instanzen 
geführt (BGE 140 I 326 Erw. 5.2; BGE 137 II 431 Erw. 5.2; VGE III 2013 188 vom 
19.2.2014 Erw. 2.2.2). Die für den Anschein der Befangenheit sprechenden 
Umstände müssen jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der Funktion und 
der Organisation der betroffenen Verwaltungsbehörde gewichtet werden (BGE 
140 I 326 Erw. 5.2; BGE 125 I 119 Erw. 3d und 3f). 

3.3.3 Zur Frage der Voreingenommenheit von Baubehörden hat sich das 
Bundesgericht mit Urteil 1C_150/2009 vom 8. September 2009 geäussert. Das 
Bundesgericht hielt fest, Zweck der Voranfragen sei es, möglichst frühzeitig eine 
Stellungnahme der Behörde zu erhalten, die anschliessend auch für die Erteilung 
der Baubewilligung zuständig sei. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der 
Stadtrat (im konkreten Fall von Baden) bzw. die Baukommission, die auf 
Voranfrage eine Auskunft erteilt habe, im Baubewilligungsverfahren in den 
Ausstand treten müsste (Erw. 3.5.3). Allerdings (Erw. 3.5.4) müsse sichergestellt 
werden, dass das Voranfrageverfahren, das ohne Beteiligung legitimierter Dritter 
stattfinde, das Baubewilligungsverfahren nicht vorwegnehme und nicht den An-
schein erwecke, die zuständige Behörde werde ihre Beurteilung des Bauvorha-
bens im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren nicht mehr revidieren. Ob dies 
der Fall ist, hänge von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, namentlich 
von Art, Umfang und Bedeutung der aufgeworfenen baurechtlichen Fragen, dem 
Entscheidungsspielraum der Baubehörde und dem Projektierungsstadium: Bei 
der Beantwortung abstrakter Rechtsfragen in einem frühen Stadium der Projek-
tierung bestehe in aller Regel keine Gefahr der späteren Befangenheit; gleiches 
gelte bei Auskünften über baurechtliche Fragen, die gesetzlich determiniert seien 
und (bei einer späteren Anfechtung der Baubewilligung durch Dritte) von den 
Rechtsmittelbehörden frei überprüft werden könnten. Dagegen könne bei einer 
umfangreichen und detaillierten Prüfung konkreter, projektbezogener Fragen, 
namentlich im Autonomiebereich der Gemeinde, die Gefahr einer Vorbestim-
mung des Baubewilligungsverfahrens bestehen. In solchen Fällen müsse der 
Gesuchsteller ins Vorentscheidverfahren verwiesen werden, in welchem die 
Rechte betroffener Dritter gewährleistet seien. 

In vergleichbarer Weise hat das Bundesgericht im Fall "Vitznau" (BGE 140 I 326) 
unter anderem unter Bezugnahme auf den vorzitierten Entscheid erwogen, habe 
sich ein Privater mit der Verwaltung vor Einleitung des förmlichen Verfahrens 
über die wesentlichen Inhalte eines Vorhabens informell abgesprochen, werde 

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sich die Behörde beim anschliessenden Entscheid - wenn auch nicht rechtlich, so 
doch faktisch - in der Regel an die Absprache gebunden fühlen. In dieser 
Situation hätten die unbeteiligten Dritten (Einsprecher) berechtigten Anlass zu 
befürchten, dass die vorbefasste Behörde nicht mehr imstande sei, die Einwände 
gegenüber dem Vorhaben mit hinreichender Offenheit und Unabhängigkeit zu 
prüfen. Im Weiteren betonte das Bundesgericht, dass der Einsprache eine 
herausragende Bedeutung zur Gewährleistung des Gehörsanspruchs Dritter 
zukomme. Informelles Verwaltungshandeln im Vorfeld der öffentlichen 
Planauflage dürfe deshalb den Einspracheentscheid in keiner Weise 
vorwegnehmen. Andernfalls verlöre das bundesrechtlich vorgeschriebene 
Auflageverfahren (Art. 33 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
[Raumplanungsgesetz; RPG; SR 700] vom 22.6.1979) seine Bedeutung als 
Mittel für eine sachgerechte Entscheidfindung im Bau- und Planungsrecht (Erw. 
6.2). 

3.4 Im Bezirk Einsiedeln ist gemäss Art. 60 Abs. 1 des Baureglements des 
Bezirks Einsiedeln vom 9. Februar 2014 (vom Regierungsrat genehmigt mit RRB 
Nr. 458 vom 23.4.2014) der Bezirksrat Bewilligungsbehörde, wenn kommunale 
oder kantonale Ausnahmebewilligungen erforderlich sind, oder ein Einsprache- 
oder Beschwerdeverfahren anhängig ist. In allen übrigen Fällen ist die 
Baubehörde Bewilligungsbehörde. 

3.5.1 Aktenkundig ist ein Schreiben der O.________ GmbH vom 21. Februar 
2019 (Eingang bei der Abteilung Planen Bauen Umwelt Energie am 22.2.2019) 
zur "Ausgangslage" mit Darstellung des Ist-Zustandes und der geplanten bauli-
chen Massnahmen. Hieraus ergibt sich, dass eine Voranfrage der O.________ 
GmbH (P.________[Name]) am 3. September 2018 erfolgte und das Schreiben 
vom 21. Februar 2019 nach mehreren Besprechungen verfasst wurde. Soweit 
diese Voranfrage wie auch eine Ausnützungsberechnung (vgl. Beschwerde S. 7 
Rz. 12) mit Blick auf eine Käuferinformation erfolgte, ist dies durchaus verständ-
lich und nachvollziehbar, da die Käuferschaft einer (älteren) Liegenschaft regel-
mässig vor dem allfälligen Erwerb ungefähre Kenntnis der baulichen Möglichkei-
ten haben möchte. 

3.5.2 Gemäss einem Protokoll der Abteilung Planen Bauen Umwelt Energie, 
Kommission Planung und Gewässer, vom 12. März 2019 zu einer Sitzung vom 
gleichen Tag wurden Fragen der zulässigen Geschosszahl und zu den Vorgaben 
des GP betreffend Einordnung neuer Bauten und Anlagen thematisiert. Zweck 
dieser Besprechung war ein Mitbericht zu Handen der Bau- und Umweltbehörde. 

11

Damit wurden aus Sicht der Kommission Planung und Gewässer gewisse Leit-
planken für das Bauvorhaben gesetzt.

An der Sitzung der Bau- und Umweltbehörde vom 15. April 2019 (Protokoll-
Auszug vom 16.4.2019) wurde unter Einbezug des Mitberichts der Kommission 
Planung und Gewässer vom 12. März 2019 festgehalten, eine Unterkellerung sei 
grundsätzlich möglich, im Untergeschoss dürften nur Nebenräume erstellt wer-
den und die Fassade des Untergeschosses müsse hinter den Stützen errichtet 
werden; es erfolge eine Rückmeldung an die Bauherrschaft. Als Gast an dieser 
Sitzung wird auch die Denkmalpflegerin erwähnt. Es ist nicht ersichtlich, dass 
und/oder inwiefern eine denkmalpflegerische Beurteilung im konkreten Fall erfor-
derlich gewesen wäre. Die Tatsache, dass es sich um einen Protokoll-Auszug 
handelt, zeigt, dass noch weitere Traktanden, d.h. allenfalls auch andere Bauge-
suche, zu besprechen waren, welche möglicherweise denkmalpflegerische Fra-
gen betrafen, vorliegend aber nicht zur Diskussion stehen. 

An der Sichtbarkeit aller (drei) Säulen wurde am 24. Mai 2019 im Nachgang zu 
Planunterlagen vom 15. Mai 2019, gemäss welchen dies nicht vollständig ge-
währleistet wurde, festgehalten. Mit dem Baugesuch vom 29. Mai 2019 reichte 
die Bauherrschaft entsprechend angepasste Baupläne ein. 

3.5.3 Abgesehen davon, dass die dargelegten Beratungen seitens der Kommis-
sion Planung und Gewässer sowie der Bau- und Umweltbehörde, und nicht 
durch den Bezirksrat als Bewilligungsbehörde erfolgten, kann in diesem Vorge-
hen keine unzulässige Vorbefassung erkannt werden. Vorab ist hierbei mitzu-
berücksichtigen, dass es sich nicht um einen Neubau handelt, sondern um einen 
verhältnismässig bescheidenen Erweiterungsbau. Allein dies nimmt der Rüge der 
Beschwerdeführer, es sei auch über wesentliche Ästhetikfragen entschieden 
worden, ihre Schärfe. Zudem kann sich dies allenfalls auf die Vorgaben zur Ge-
währleistung der Sichtbarkeit der Stützen beziehen. Diese Vorgabe betrifft jedoch 
zum einen die Beibehaltung eines bestehenden Elementes, zum andern kann 
hieraus nicht abgeleitet werden, dass der Bezirksrat als Baubewilligungsbehörde 
im Rahmen eines Einspracheverfahrens in Würdigung der gesamten baulichen 
Situation im GP-Perimeter nicht zu einer anderen Beurteilung als eine Kommissi-
on/Kommissionen gelangen könnte. Wenn der Bezirksrat anderseits der Beurtei-
lung der Bau- und Umweltbehörde folgt (vgl. nachstehend Erw. 5.2.3), lässt sich 
hieraus nicht der Schluss auf eine einen Ausstand begründende Vorbefassung 
ziehen. 

3.5.4 Im Übrigen geht aus den Akten (Mail-Korrespondenz vom Okto-
ber/Dezember 2018 in: Baumappe des Bezirks, Dossier "Beschwerde 

12

VB 363/2019") hervor, dass die Beschwerdeführer, die ihrerseits offensichtlich 
auch bereits im Rahmen der von ihnen im Oktober 2018 erworbenen Liegen-
schaft KTN K.________ (vgl. Notiz der Abteilung Planen Bauen Umwelt Energie 
vom 17.10.2018 [Beilagenordner des Bezirksrats zur Vernehmlassung im regie-
rungsrätlichen Verfahren, Lasche 24]) bauliche Massnahmen planten ("Dachsa-
nierung sowie Einbau Schwedenofen mit Dachkamin", vgl. Baugesuch, publiziert 
im Abl Nr. 5 vom 1.2.2019), die Beschwerdegegnerin/Bauherrschaft und der Be-
zirk Einsiedeln ihre jeweiligen Bauvorhaben anfänglich zunächst teils unter ge-
genseitiger Information entwickelten und vorantrieben. 

3.6 Soweit die Beschwerdeführer Bezug nehmen auf VGE III 2018 68+69 vom 
21. Januar 2019, fehlt es an der Vergleichbarkeit. In jenem Fall war eine 
Ausstandfrage im Rahmen des Erlasses eines Gestaltungsplans durch den Ge-
meinderat nach vorangegangener (zweimaliger) Vorprüfung zu beurteilen, die 
überdies nicht im korrekten Verfahren vorgenommen worden war.

3.7 Im Übrigen sind Ausstandsgründe unverzüglich vorzubringen, d.h. sobald 
bekannt oder absehbar ist, dass eine möglicherweise befangene Person an der 
Behandlung der Angelegenheit mitwirkt (BGE 136 I 207 Erw. 3.4). Vorliegend 
fehlt es an der Unverzüglichkeit der Geltendmachung des Ausstandsgrundes, 
womit die diesbezügliche Rüge, selbst wenn ein Ausstandsgrund zu bejahen wä-
re, verspätet erfolgte. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht festhält (Vernehm-
lassung S. 3 Rz. 5), hätten die Beschwerdeführer bereits mit ihrer Einsprache-
Replik vom 25. September 2019 auf die vorerwähnten aktenkundigen Unterlagen 
hinweisen und einen Ausstand geltend machen können bzw. müssen. Es spricht 
nichts dagegen, dass sie, sofern ihnen die vorbestehenden Akten in jenem Zeit-
punkt allenfalls noch nicht vollumfänglich bekannt waren, Akteneinsicht anbegeh-
ren hätten können und dies ihnen auch gewährt worden wäre (vgl. nachstehend 
Erw. 4.2.1 f.). 

4.1 Die Beschwerdeführer machen weiter eine Verletzung des Akteneinsichts-
rechts (Beschwerde S. 14 ff. Rz. 34 ff.), von Parteirechten (Beschwerde S. 16 
Rz. 42 f.) sowie der Ablehnung von Beweisanträgen, konkret des Antrages auf 
Durchführung eines Augenscheines (Beschwerde S. 17 Rz. 44 ff.), geltend. 

4.2.1 Der Bezirksrat hat bereits mit seiner Vernehmlassung vom 13. Februar 
2020 im regierungsrätlichen Verfahren vorgebracht (S. 10 Ziff. 3.2), dass die Ak-
ten inklusive Vorakten auf der Bezirksverwaltung eingesehen werden konnten 
bzw. dort hätten eingesehen werden können. Wenn die Beschwerdeführer dies 
nicht getan haben, können sie den Vorinstanzen nicht im Nachhinein eine Verlet-
zung des rechtlichen Gehörs vorwerfen. Es ist notorisch, dass Baugesuchsunter-

13

lagen grundsätzlich vor Ort bei der Verwaltung einzusehen sind. Die Beschwer-
deführer nahmen in ihrer Replik vom 25. September 2019 (S. 5) im Einsprache-
verfahren zudem unter anderem Bezug auf den Protokollauszug der Bau- und 
Umweltbehörde zur Sitzung vom 15. April 2019 (vgl. vorstehend Erw. 3.1 und 
Erw. 3.5.2). In diesem Protokollauszug wird auch der Mitbericht der Kommission 
Planung und Gewässer (vom 12.3.2019, nicht vom 15.4.2019) erwähnt, womit 
die Beschwerdeführer von dessen Existenz jedenfalls Kenntnis haben mussten. 
Es bestehen denn auch keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die von den Be-
schwerdeführern konkret bezeichneten Akten (Beschwerde S. 14 Rz. 35) erst 
nachträglich ins Baugesuchsdossier eingefügt wurden und/oder deren Existenz 
ihnen nicht bereits im Einspracheverfahren bekannt war oder ohne weiteres hätte 
bekannt sein können. 

4.2.2 Selbst wenn eine Verletzung des rechtlichen Gehörs zu bejahen wäre, wä-
re dies im verwaltungsgerichtlichen Verfahren heilbar. Zum einen kann ange-
sichts der geringen Relevanz der fraglichen Dokumente (Auflistung in der Be-
schwerde S. 14 Rz. 35) für die Beurteilung nicht von einer besonders schweren 
Verletzung des rechtlichen Gehörs gesprochen werden. Zum andern können im 
verwaltungsgerichtlichen Verfahren neue Tatsachen und Beweismittel geltend 
gemacht werden (§ 57 VRP) und kommt dem Verwaltungsgericht hinsichtlich 
rechtlicher und tatsächlicher Fragen umfassende Kognition zu (vgl. § 55 Abs. 1 
VRP; Bundesgerichtsurteil 2C_699/2017 vom 12.10.2018 i.Sa. K. vs. Gemeinde-
rat Reichenburg Erw. 4.6). 

4.2.3 An der Geltendmachung der allfälligen Verletzung von Rechten am Verfah-
ren nicht beteiligter Dritter (Beschwerde S. 15 Rz. 37 und Rz. 38) haben die Be-
schwerdeführer kein schutzwürdiges Interesse. 

4.3.1 Die Beschwerdeführer sehen eine Verletzung ihrer Parteirechte darin, dass 
sie nur von der Beschwerdegegnerin über eine Besprechung auf dem Bauamt 
vom 14. August 2019 informiert worden sei. 

4.3.2 Nach Eingang der Einsprache vom 21. Juni 2019 informierte die Abteilung 
Planen Bauen Umwelt und Energie die Beschwerdegegnerin mit "Zwischenbe-
scheid/Rechtlichem Gehör" vom 8. Juli 2019, dass das Bauprojekt noch nicht 
bewilligungsfähig sei (mit Kopie an die Beschwerdeführer); die der Beschwerde-
gegnerin eingeräumte Frist wurde am 9. Juli 2019 bis 31. August 2019 erstreckt. 
Mit Mail vom 14. Juli 2019 teilte die Beschwerdegegnerin den Beschwerdefüh-
rern mit, sie habe mit dem Bauamt des Bezirks einen Termin auf den Mittwoch, 
14. August 2019, vereinbart. Hierauf antworteten die Beschwerdeführer der Be-
schwerdegegnerin mit E-Mail vom 16. Juli 2019, sie (d.h. die Beschwerdeführer) 

14

hätten der Beschwerdegegnerin vorgeschlagen, mit allen Beteiligten zusammen-
zusitzen. Inzwischen habe das Bauamt jedoch einen Zwischenbericht gemacht 
und zum Bauprojekt klar Stellung genommen. Ein Treffen auf dem Bauamt sei 
daher für sie (d.h. die Beschwerdeführer) zu diesem Zeitpunkt nicht nötig. Am 
21. Juli 2019 wies die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführer erneut auf die 
Besprechung auf dem Bauamt hin, am 12. August 2019 drückte sie ihr Bedauern 
darüber aus, dass die Beschwerdeführer nicht teilnehmen wollten und am 
13. August 2019 hielt sie fest, dass es genau darum gehe, alle zwölf Einsprache-
punkte mit dem Bauamt durchzugehen, um eine gemeinsame Lösung zu finden. 

4.3.3 Bei dieser Sachlage verstossen die Beschwerdeführer mit ihrer Rüge zum 
einen gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Die Thematik der Bespre-
chung auf dem Bauamt war klar. Durch ihren Verzicht auf die Teilnahme haben 
die Beschwerdeführer auf ihr (punktuelles) rechtliches Gehör verzichtet. Zum an-
dern argumentieren die Beschwerdeführer im konkreten Fall gleichzeitig über-
spitzt formalistisch, wenn sie sich auf den Standpunkt stellen, die Gewährung 
des rechtlichen Gehörs bedinge jedenfalls eine behördliche verfahrensleitende 
Anordnung. Überdies führt der Bezirksrat vernehmlassend im regierungsrätlichen 
Verfahren (S. 10 Ziff. 2.2) aus, dass die Beschwerdegegnerin als Ergebnis der 
Besprechung vom 14. August 2019 eine Projektänderung ausarbeitete und die 
neuen Unterlagen den Beschwerdeführern zur Stellungnahme zugestellt wurden 
(mit Schreiben der Abteilung Planen Bauen Umwelt Energie vom 17.9.2019, in: 
Beilagenordner des Bezirksrats zur Vernehmlassung im regierungsrätlichen Ver-
fahren, Lasche 21). Bereits dadurch wäre eine allfällige Gehörsverletzung, wel-
che jedoch wie gesagt zu verneinen ist, geheilt worden. 

4.4 Beim Augenschein handelt es sich um ein Beweismittel (§ 24 Abs. 1 lit. d 
VRP). Bei der Beurteilung der Frage, ob solche Beweismittel notwendig sind, 
kommt der entscheidenden Behörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu 
(vgl. statt vieler VGE III 2014 136 vom 30.3.2016 Erw. 7.2 m.H.a. Plüss, in: 
Kommentar VRG, § 7 Rz. 67 m.H.; VGE III 2007 111 vom 29.8.2007 Erw. 2; vgl. 
auch Bundesgerichtsurteil 1A.202/2003 vom 17.2.2004 Erw. 2 mit Hinweisen). 

Der Verzicht auf einen Augenschein stellt vorliegend keine Rechtsverletzung dar. 
Mit den Vorinstanzen kann gesagt werden, dass der für die Beurteilung des Bau-
gesuchs relevante Sachverhalt dank der aktenkundigen Unterlagen inklusive Fo-
todokumentation sowie der allgemein zugänglichen elektronischen Hilfsmittel hin-
reichend erstellt ist. Zur Frage der Hangsicherheit und Gesetzeslage (vgl. Antrag 
der Beschwerdeführer vom 16.10.2019 auf einen Augenschein) kann ein Augen-
schein nichts beitragen; die (bestehende) Architektur ist bekannt. An der fehlen-
den Notwendigkeit eines Augenscheines ändert sich auch nichts, wenn der Re-

15

gierungsrat von 21 statt 22 Wohnhäusern im GP-Perimeter oder von einer Aus-
richtung des geplanten Geschosses nur gegen Westen und nicht auch gegen 
Süden sowie gegen Norden spricht (vgl. Beschwerde S. 18 Rz. 50 ff.); gewisse 
Schematisierungen/Vereinfachungen auch in der Ausdrucksweise sind ange-
sichts der Tatsache, dass Gebäude in den seltensten Fällen exakte Nord-Süd- 
sowie Ost-West-Ausrichtungen (zur Ausrichtung des streitbetroffenen Gebäudes 
(vgl. vorstehend Erw. 1.1) aufweisen, zulässig. Die regierungsrätliche Feststel-
lung, zwei Häuser seien teilweise unterkellert, kann ebenfalls nicht als falsch be-
zeichnet werden (Beschwerde S. 19 Rz. 54) und bedingt keinen Augenschein, 
zumal sich auch hierzu Fotos in den Akten befinden. 

Betreffend einen allfälligen Augenschein im Einspracheverfahren kommt hinzu, 
dass Baubewilligungsbehörden in der Regel über erhöhte Ortskenntnisse verfü-
gen. Indessen hätte mit der Besprechung vom 14. August 2019 ohne erheblichen 
Mehraufwand durchaus auch ein (förmlicher) Augenschein verbunden werden 
können, womit gleichzeitig zwei möglichen absehbaren Rügen der Boden hätte 
entzogen werden können. 

5.1 Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung des Gestaltungsplanes (Be-
schwerde S. 18 ff. Rz. 47 ff.), konkret hinsichtlich der Einordnung (S. 18 ff. Rz. 49 
bis 68), der Geschosszahl (S. 28 ff. Rz. 69 bis 75) und der Ausnützung (S. 30 ff. 
Rz. 76 bis 85). 

5.2.1 Gemäss Art. 3 Abs. 1 SBV ist der passenden Einordnung neuer Bauten 
und Anlagen sowie Umbauten in die bauliche Umgebung und das Landschafts-
bild besondere Bedeutung beizumessen. Ungewöhnliche oder störende Farben 
und Formen sowie Flachdachbauten sind untersagt (Art. 3 Abs. 2 SBV). Die Fa-
rbgestaltung ist mit der Baubehörde abzusprechen (Art. 3 Abs. 3 SBV). 

5.2.2 Nach konstanter Rechtsprechung steht der kommunalen Bewilligungs-
behörde in Fragen der Ästhetik und des Ortsbildschutzes ein erheblicher Beurtei-
lungsspielraum zu (VGE III 2014 11 vom 22.5.2014 Erw. 4.4 mit Hinweisen auf 
VGE III 2012 186+191 vom 12.3.2013 Erw. 2.2; VGE III 2010 73 vom 18.8.2010 
Erw. 2.1 f.; VGE III 2007 38 vom 24.5.2007 Erw. 1.2; Bundesgerichtsurteile 
1A.11/2007 + 1P.23/2007 vom 16.5.2007 Erw. 4.5; 1C_358/2017 vom 5.9.2018 = 
BGE 145 I 52 Erw. 3.6). Die Überprüfung der mit dem Ortsbildschutz zusammen-
hängenden unbestimmten Rechtsbegriffe hat zurückhaltend zu erfolgen. Ein Ein-
greifen des Regierungsrates ist regelmässig nur dann gerechtfertigt, wenn die 
beanstandete Haltung der Baubewilligungsbehörde in Bezug auf die Einordnung 
schwerwiegende Mängel aufweist und sich deshalb nicht vertreten lässt (vgl. 
EGV-SZ 1994, Nr. 5 Erw. 4.2). Im erwähnten BGE 145 I 52 (Erw. 3.6 mit Hinwei-

16

sen) hat das Bundesgericht präzisiert, dass die Zurückhaltung bei der Überprü-
fung von Ermessensentscheiden zur Wahrung der Gemeindeautonomie nicht so 
weit gehen darf, dass sich Rechtsmittelbehörden auf eine Willkürprüfung be-
schränken, weil eine solche Beschränkung mit der Rechtsweggarantie gemäss 
Art. 29a BV und bei Anwendung von Vorschriften des RPG mit Art. 33 Abs. 3 
lit. b RPG nicht vereinbar wäre. 

Zu beachten ist im Weiteren, dass dem Verwaltungsgericht als zweite Beschwer-
deinstanz nurmehr eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle (vgl. § 55 Abs. 1 lit. a 
VRP), nicht aber eine Ermessenskontrolle (Angemessenheitskontrolle) zukommt. 
Bei der Anwendung von positiven wie negativen Ästhetikklauseln des kommuna-
len Rechts hat sich das Verwaltungsgericht als zweite kantonale Rechtsmittel-
instanz auf die Prüfung zu beschränken, ob die von der kommunalen Bewilli-
gungsbehörde vorgenommene und vom Regierungsrat (als erste Beschwerdein-
stanz mit umfassender Kognition) geschützte Würdigung des Bauvorhabens ver-
tretbar ist oder nicht (vgl. VGE III 2014 11 vom 22.5.2014 Erw. 4.4 mit Hinweisen 
auf VGE III 2013 110 vom 27.11.2013 Erw. 4.4; VGE 914/06 vom 19.12.2006 
Erw. 2.3 sowie VGE 1054/06 vom 30.11.2006 Erw. 3; BGE 145 I 52 Erw. 3.6 mit 
Hinweisen).

Diese richterliche Zurückhaltung bei der Überprüfung kommunaler Entscheide 
gestützt auf die Gemeindeautonomie steht in einem gewissen Spannungsver-
hältnis zur Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) sowie zur Pflicht der vollen Überprü-
fung von Entscheiden gestützt auf die Vorschrift von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG. 
Wie das Bundesgericht indes festgehalten hat, lässt die Rechtsweggarantie eine 
gewisse richterliche Zurückhaltung bei der Überprüfung unbestimmter Rechtsbe-
griffe zu; dies erlaubt den Gerichten, den entsprechenden Handlungsspielraum 
der unteren Instanzen und insbesondere der Gemeinden zu wahren. Die kanto-
nalen Gerichte haben sich demnach auch dann, wenn sie nach Art. 33 Abs. 3 lit. 
b RPG die Angemessenheit des angefochtenen Entscheids zu überprüfen ha-
ben, Zurückhaltung aufzuerlegen, um die Gemeindeautonomie gemäss Art. 50 
Abs. 1 BV zu respektieren. Dieser Spielraum wird gemäss der in BGE 145 I 52 
Erw. 3.6 präzisierten Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht nur überschrit-
ten, wenn der kommunale Entscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit 
willkürlich ist, sondern namentlich auch dann, wenn die Gemeinde sich von un-
sachlichen, dem Zweck der Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die 
Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt oder das 
übergeordnete Gesetzesrecht missachtet (vgl. Bundesgerichtsurteil 
1C_128/2019 + 1C_134/2019 vom 25.8.2020 Erw. 5.3 [zur Publikation vorgese-
hen]).

17

5.2.3 Der Bezirksrat hat in der Baubewilligung vorab den allgemeinen Gestal-
tungsgrundsatz von Art. 11 aBauR 1974 angeführt (S. 5 Ziff. 8). Demgemäss 
sind alle Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen hinsichtlich ihrer Ge-
samterscheinung, ihrer Einzelheiten, Proportionen und Baumaterialien so zu ge-
stalten, dass zusammen mit der bestehenden und vorauszusehenden Überbau-
ung eine gute Gesamtwirkung entsteht und die Schönheit oder erhaltenswerte 
Eigenart des Orts- und Landschaftsbildes gewahrt bleibt (Art. 11 Abs. 1 aBauR 
1974). Nach diesem Grundsatz könnten die geplanten Umbauten sowie die Ter-
rainveränderungen gutgeheissen werden, was bereits im Rahmen der Vorab-
klärung festgestellt worden sei. Entsprechende Auflagen seien seitens der Bau- 
und Umweltbehörde am 15. April 2019 gemacht worden (vgl. Baubewilligung S. 1 
Ziff. 3). Mit den Abweichungen vom ursprünglichen Bau und dessen Umgebung 
könne das Vorhaben unter Berücksichtigung des aktuellen technischen Standes 
von Baukonstruktionen (insbesondere bezüglich energetische Anforderungen) 
sowie geänderter Bedürfnisse der Bewohner nach wie vor als eine gute Gesamt-
erscheinung erhaltend beurteilt werden. Art. 3 Abs. 1 SBV werde ebenfalls 
Rechnung getragen (vgl. auch Baubewilligung S. 6 Ziff. 12). Auf die farbliche 
Einpassung, insbesondere des Kellergeschosses sei im Sinne von Art. 3 Abs. 3 
SBV grosser Wert zu legen. Das Terrain müsse übergangslos dem natürlichen 
Geländeverlauf angepasst werden. Es dürften keine Quadersteine verwendet 
werden; die Böschungen seien möglichst naturnah zu bepflanzen bzw. bewach-
sen zu lassen (Baubewilligung S. 5 Ziff. 9 f.). 

Den Beschwerdeführern ist insofern beizupflichten (Beschwerde S. 26 Rz. 63), 
dass die bezirksrätliche Beurteilung der Einordnung in der Baubewilligung knapp 
ausgefallen ist. In seiner Vernehmlassung vom 13. Februar 2020 im regierungs-
rätlichen Verfahren ging der Bezirksrat vergleichsweise einlässlicher auf die 
Thematik der Einordnung ein (S. 10 f. Ziff. 5.1 ff.). Er legte dar, dass von den 
rund 21 Häusern im GP-Gebiet ursprünglich nur deren fünf auf Pfeilern gebaut 
worden seien. Nach einem Murgang im Jahr 2005 seien bei den Häusern auf 
KTN M.________ (westlich ans Baugrundstück anschliessend) und 
KTN Q.________ (südlich, durch KTN L.________ vom Baugrundstück getrennt) 
baulich stabilisierende Massnahmen mit einer Teilunterkellerung in Massivbau-
weise im Rahmen von Sofortmassnahmen realisiert worden. Ansonsten handle 
es sich bei den Häusern im GP-Gebiet um architektonisch sehr unterschiedliche 
Häuser. Generell hätten die Häuser eine Anpassung zu Häusern mit einem Un-
tergeschoss in Massivbauweise erfahren. Das geplante Untergeschoss und die 
damit verbundenen Terrainanpassungen sowie die Sitzplatzgestaltung würden im 
Rahmen der Gesamtbetrachtung des GP-Gebietes als untergeordnet wahrge-
nommen und lösten die Einheitlichkeit des GP-Gebietes nicht auf. Die Überda-

18

chung des Balkons werde als leicht wahrgenommen und gliedere sich gut in die 
Umgebung und die bestehenden Bauten ein.

5.2.4 Der Regierungsrat hat keinen Anlass zur Beanstandung der bezirksrätli-
chen Beurteilung der Einordnung des Bauvorhabens gefunden (angefochtener 
RRB Erw. 6.3). Dieser Auffassung kann beigepflichtet werden. Der Regierungsrat 
hat zunächst richtigerweise festgehalten, dass die fünf Häuser auf 
KTN M.________ bis KTN L.________, KTN Q.________ und das Baugrunds-
tück KTN G.________ innerhalb des GP-Gebietes für sich eine Einheit bilden mit 
einheitlicher Architektur, gegen Westen steil abfallenden Satteldächern mit Lu-
karnen sowie auf Stelzen abgestützten "schwebenden" Wohngeschossen. Durch 
die Unterkellerung werde das Gebäude nicht mehr als schwebend in Erschei-
nung treten. Allerdings müssten die drei Stützen sichtbar bleiben. 

Diese Feststellungen des Regierungsrates zur Einbettung des Bauvorhabens wie 
auch der Gruppe der fünf Häuser ins GP-Gebiet lassen sich anhand der akten-
kundigen Fotos verifizieren. Dabei ist der Fokus bei der Beurteilung der Einord-
nung auf den gesamten GP-Perimeter und nicht bloss auf einen bestimmten 
Ausschnitt zu lenken; die SBV und deren positive Ästhetikklausel sehen keine 
Differenzierung der Einordnung innerhalb des GP-Perimeters und keine Priorisie-
rung einzelner architektonischer Elemente vor. Die architektonische Idee von 
(vier) Häusern auf Säulen geht aufs Jahr 1964 (R.________, 10.4.1964) zurück 
und hat keinen fassbaren Eingang in den GP samt SBV gefunden. Hinzu kommt, 
dass die Einsehbarkeit in den GP-Perimeter und die dortigen 21 Häuser saisonal 
unterschiedlich sein dürfte; architektonische Details dürften dem Betrachter ins-
besondere während der Vegetationszeit verborgen bleiben. Nur schwer bzw. aus 
der Nähe erkennbar und als architektonisches Stilmittel nur für die fünf betreffen-
den Gebäude prägend ist der durch die Stützenbauweise erzielte schwebende 
Charakter. Es kann jedenfalls nicht gesagt werden, infolge der geplanten Unter-
kellerung trete eine massgebliche Störung der Häusergruppe ein, auch wenn 
diese Unterkellerung zweifelsohne besser erkennbar ist als die Teilunterkellerun-
gen bei zwei umliegenden Häusern. 

Mit Recht kann auch von einem ansonsten eher heterogenen Erscheinungsbild 
der bestehenden Bebauungen im GP-Gebiet hinsichtlich Materialisierung und 
Dachform (inklusive Giebelrichtung), Dachvorsprünge und Balkone gesprochen 
werden (vgl. Bilderdokumentation Baueingabe, Aufnahme auf S. 1; Vernehmlas-
sung des Bezirksrates vom 1.10.2020 mit Fotos S. 4). Etliche Gebäude verfügen 
offensichtlich auch über ein sichtbares Sockelgeschoss, womit die vorgesehene 
Unterkellerung dem GP-Gebiet nicht fremd ist. Als hinreichend eingeordnet kann 
auch die Erweiterung des Balkons beurteilt werden. Mit dem Regierungsrat ist 

19

auch festzuhalten, dass die geplanten (und bewilligten) Abgrabungen wie auch 
Aufschüttungen moderat sind und keine nennenswerten Auswirkungen auf das 
Erscheinungsbild der Überbauung des GP-Gebietes haben. Die Rüge der unge-
nügenden Einordnung erweist sich somit als unbegründet. 

5.3.1 Gemäss Art. 4 Abs. 1 SBV gelten im GP-Gebiet die für die Landhauszone 
0,2 festgelegten Bestimmungen des aBauR 1974 (mit Nennung von Art. 39 und 
40 Abs. 2 lit. b aBauR 1974. Eine Erhöhung der Geschosszahl ist auch im Rah-
men eines Quartiergestaltungsplanes nicht zulässig (Art. 4 Abs. 2 SBV). In der 
Landhauszone L 0,2 sind 1.5 Geschosse und eine Ausnützungsziffer (AZ) von 
0.2 zulässig (Art. 39 aBauR 1974). Zur Ermittlung der massgebenden Bauhöhe 
wie der Geschosszahl werden Dachgeschosse, die zu mehr als 30 % der Aus-
senmassflächen des darunterliegenden Vollgeschosses ausgebaut sind und eine 
minimale durchschnittliche Höhe von 2.20 m besitzen, als Vollgeschoss gezählt 
(Art. 21 Abs. 4 aBauR 1974). Über die zulässige Geschosszahl hinaus darf in 
Hanglagen nur ein Untergeschoss in normaler Höhe in Erscheinung treten 
(Art. 21 Abs. 5 aBauR 1974). Diese Bestimmung wird im Anhang aBauR 1974 
(Skizze S. VIII) illustriert. 

Wenn die SBV nichts Abweichendes regeln, gelten gemäss Art. 5 SBV die Be-
stimmungen des jeweiligen Baureglementes des Bezirks Einsiedeln. 

5.3.2 Das Erdgeschoss und das Obergeschoss bleiben unverändert; insoweit 
wird die zulässige Geschosszahl also nach wie vor gewahrt. Es stellt sich somit 
die Frage, ob die Unterkellerung bei der Geschosszahl mitzuberücksichtigen ist. 

5.3.3 Mit seiner Vernehmlassung vom 13. Februar 2020 im regierungsrätlichen 
Verfahren (S. 12 Ziff. 6.2) verwies der Bezirksrat auf Art. 21 Abs. 5 aBauR 1974 
und führte weiter aus, Art. 4 Abs. 2 SBV sei so zu verstehen, dass eine zusätzli-
che Erhöhung der Geschosszahl zu Wohnzwecken nicht zulässig sein dürfe. Vor-
liegend gehe es jedoch um ein Untergeschoss zur Schaffung von Abstell- bzw. 
Kellerräumen sowie eines Technikraumes. Zudem erhöhe die Erstellung des ge-
planten Untergeschosses die Stabilität des Gebäudes gegen Hangmurenprozes-
se. 

Der Regierungsrat erwog (Erw. 5.2), ob Art. 21 Abs. 4 und 5 aBauR 1974 auf das 
geplante Bauvorhaben anwendbar seien, könne offenbleiben. Weder das kanto-
nale noch das (heute geltende) kommunale Baurecht sähen Vorschriften über die 
zulässige Geschosszahl vor. Die Nutzungsintensität und die Höhe der Baute 
werde im Bezirk Einsiedeln durch die Überbauungsziffer sowie die Gebäude- und 
Firsthöhen limitiert. Aus der Rüge, das (erweiterte) Gebäude verletze die Ge-

20

schosszahlvorschriften, weil das geplante Untergeschoss als Vollgeschoss gelte, 
könnten die Beschwerdeführer somit nichts zu ihren Gunsten ableiten.

5.3.4 Nach Auffassung der Beschwerdeführer widerspricht ein zusätzliches Kel-
lergeschoss diametral den SBV (Beschwerde S. 29 f. Rz. 75). 

5.3.5 Gemäss ständiger Praxis im Kanton Schwyz hat eine Änderung der Grund-
ordnung bzw. des Baureglements nicht automatisch die entsprechende Ände-
rung eines bestehenden GP sowie von dessen SBV zur Folge (vgl. VGE III 2019 
31 vom 25.7.2019 Erw. 2.3 mit Bezug auf RRB Nr. 24/2019 vom 22.1.2019 
Erw. 2.3; VGE III 2018 227 vom 24.4.2019 Erw. 1.4; III 2012 49 vom 24.7.2012 
Erw. 4.1). 

Wenn die SBV für das GP-Gebiet die für die Landhauszone 0,2 festgelegten Be-
stimmungen des aBauR 1974 für anwendbar erklären, drängt es sich grundsätz-
lich auf, auch die für die in Art. 39 aBauR 1974 definierten Grundmasse der 
Landhauszone im aBauR 1974 vorgesehenen Bemessungs- und Beurteilungskri-
terien - so hinsichtlich der Definition der AZ wie der Geschosse - heranzuziehen. 
Art. 21 Abs. 5 aBauR 1974, wenn somit von einem statischen Verweis auszuge-
hen ist, führt zu keinem von der regierungsrätlichen Beurteilung abweichenden 
Ergebnis. Die geplante Unterkellerung, d.h. das geplante Untergeschoss tritt un-
ter Anpassung des Terrains nicht in einer Höhe in Erscheinung, welche das nor-
male Mass an der fraglichen Hanglage übersteigt, wie die Planunterlagen ver-
deutlichen (vgl. Plan Nr. 11 Fassaden, Schnitte, 1:100, vom 29.8.2019 [rev.]). 
Der Hinweis der Beschwerdeführer auf ein Architekturkonzept, welches nicht 
Eingang in den GP und die dazugehörigen SBV gefunden hat, ist irrelevant (vgl. 
vorstehend Erw. 5.2.4; vgl. auch Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin S. 9 
Rz. 33). 

5.4.1 Zur AZ wird in der Baubewilligung nur bestätigt, sie werde eingehalten (S. 5 
Ziff. 4). 

5.4.2 Der Regierungsrat erwog (angefochtener RRB Erw. 7.3.1 ff.), die anre-
chenbare Landfläche gemäss Art. 17 aBauR 1974 betrage 1'093 m2 (vgl. Formu-
lar "Materielle Prüfung W1 des Büros Bauen vom 11.7.2019, in: Baumappe). Bei 
einer AZ von 0.2 dürfe die anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF) somit 
218.6 m2 betragen. 

Nicht angerechnet würden bei der aBGF gemäss Art. 17 Abs. 2 aBauR 1974 un-
ter anderem alle dem Wohnen und dem Gewerbe nicht dienenden oder hiefür 
nicht verwendbaren Flächen, wie z.B. zu Wohnungen gehörende Kellerräume 
sowie Waschküchen, Heiz-, Kohlen- und Tankräume. Für das bestehende 

21

Wohnhaus werde eine aBGF von 77.79 m2 ausgewiesen; die nicht anrechenbare 
BGF betrage im Erdgeschoss 1.44 m2 (Technikraum) und im Obergeschoss 
12.99 m2 (zusammen 14.43 m2). Das Neubauprojekt im Untergeschoss beinhalte 
einen Keller von 4.51 m2, einen Raum "Heizen/Technik" von 11.13 m2 sowie ei-
nen Abstellraum von 43.39 m2 (insgesamt 59.03 m2). Die gesamte nicht anre-
chenbare BGF belaufe sich so auf 73.46 m2. Die Verhältniszahl von aBGF zu 
nicht anrechenbarer BGF betrage somit nahezu eins zu eins. 

Die Räume "Keller" und "Heizen/Technik" wiesen keine Fenster auf. Aufgrund ih-
rer Grösse und Einrichtung (Technikanlagen) bestehe kaum die Gefahr der Be-
wohnbarkeit dieser Räume. Der Abstellraum mit 43.39 m2 sei hingegen sehr 
gross, zumal im Obergeschoss noch ein Estrich bestehe. Das neue Unterge-
schoss befinde sich zudem innerhalb des wärmegedämmten Bereichs und sei 
vom neu geplanten Sitzplatz aus direkt und auch von der (offenen) Küche im 
Erdgeschoss aus über eine Treppe zugänglich. Der Abstelltraum werde auch 
über zwei teils verglaste Flügeltüren belichtet. Die Gefahr, dass er zu Wohnzwe-
cken (z.B. als Gartenhalle oder als Hobbyraum) verwendet werde, sei nicht von 
der Hand zu weisen. Ob der Kellerraum zur aBGF hinzuzuzählen sei, könne je-
doch offengelassen werden, weil das Baugrundstück trotz allfälliger Anrechnung 
des Abstellraumes mit insgesamt 121.18 m2 (77.79 m2 + 43.39 m2) nicht über-
nutzt sei. 

5.4.3 Wie der Regierungsrat zutreffend dargelegt hat, gibt es keine verbindliche 
Verhältniszahl für die Beziehung zwischen nicht anrechenbarer und anrechenba-
rer BGF. Namentlich sind bei der Prüfung der Verwendbarkeit eines Raumes als 
Wohn- und Arbeitsraum die wohnhygienischen Bestimmungen beizuziehen (vgl. 
angefochtener RRB Erw. 7.3.1 mit Hinweis auf VGE III 2017 225 vom 15.5.2018 
Erw. 3.2.2 mit Hinweisen). Entscheidend für die Beurteilung der Anrechenbarkeit 
eines Raumes ist indes insbesondere dessen objektive Eignung für die Nutzung 
als Wohn- oder Arbeitsraum (vgl. VGE III 2017 225 vom 15.5.2018, ebenda mit 
Hinweisen; Bundesgerichtsurteil 1C_130/2012 vom 9.8.2012 Erw. 3.5). 

5.4.4 Die SBV äussern sich nicht zur Wohnhygiene/Belichtung von Räumen und 
verweisen hierfür weder explizit noch implizit auf das aBauR 1974. Es ist daher 
auf das geltende BauR abzustellen (vgl. Art. 5 SBV). Gemäss Art. 24 Abs. 1 
BauR müssen alle Wohn- und Arbeitsräume durch Fenster belichtet sein. Die 
Fensterfläche eines jeden solchen Raumes muss mindestens einen Zehntel der 
Bodenfläche betragen, mindestens aber 1 m2. Eine Ausnahme der natürlichen 
Belichtung ist bei ausreichender künstlicher Einrichtung für Küchen, Bad, WC 
und gewerbliche Räume gestattet. 

22

5.4.5 Das Auflageprojekt sah für das neue Keller- (bzw. Unter-)geschoss laut 
Baubeschrieb vom 4. Juni 2019 eine Holz/Glas-Front als westlichen Abschluss 
des Abstellraumes vor (vgl. auch Pläne Nrn. 10 und 11, Grundrisse bzw. 
Fassaden, je 1:100, beide vom 29.5.2019). Das bewilligte Bauprojekt sieht nun 
zwei Flügeltüren vor (vgl. Pläne Nrn. 10 und 11, Grundrisse bzw. Fassaden, je 
1:100, beide rev. 29.8.2019). Aus dem Fassadenplan lässt sich ablesen, dass die 
Flügeltüren je Fensterflächen von ca. 1.3 m auf 0.8 m entsprechend rund 1.04 m2 
bzw. bei vier Fenstern rund 4.16 m2. Dies entspricht knapp 9.6 % der 
Bodenfläche von 43.39 m2, womit die gesetzlichen Anforderungen an die 
Wohnhygiene und somit die Nutzbarkeit als Wohn- und Arbeitsraum (knapp) 
nicht erfüllt sind und es somit an der entsprechenden Eignung grundsätzlich fehlt.

Angesichts dieser fehlenden Eignung dürfen auch die subjektiven 
Nutzungsüberlegungen der Beschwerdegegnerin mitberücksichtigt werden, die 
glaubhaft darlegt, dass sie den Abstellraum für Gerätschaften wie 
Schneeschleuder, Hochdruckreiniger, Geräte und Werkzeuge für die 
Landschaftspflege, Sport- und Freizeitgeräte, Abfall- und Recycle-System u.ä. 
nutzen will, was auch eine Zugänglichkeit von aussen her unabdingbar mache 
(Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin S. 9 f. Rz. 37). Die 
Beschwerdegegnerin anerkennt damit gleichzeitig und vorbehaltlos, dass sie 
keine Wohnnutzung beabsichtigt. Entgegen dem angefochtenen Beschluss hat 
somit nicht offen zu bleiben, ob das Kellergeschoss zur aBGF zu zählen ist oder 
nicht. 

Was die ungünstige Verhältniszahl von aBGF zu nicht anrechenbarer BGF von 
nahezu eins zu eins anbelangt, ist im konkreten Fall zum einen 
mitzuberücksichtigen, dass das als Ferienhaus konzipierte Haus mit einer aBGF 
von 77.79 m2 für die mittlerweile ganzjährige Bewohnung eher klein dimensioniert 
ist, womit die Unterkellerung der gesamten Grundfläche entsprechend stärker ins 
Gewicht fällt; zum andern hätte selbst eine Halbierung der Kellerfläche nach wie 
vor eine Verhältniszahl von rund 1.5 (aBGF) zu 1 (nicht anrechenbare BGF) zur 
Folge, die sich stark von den Verhältniszahlen der vom Regierungsrat angeführ-
ten Entscheide abhebt (angefochtener RRB zweite Erw. 7.3.1: VGE III 2007 173 
vom 24.1.2008 Erw. 3.5.2: eins zu vier; VGE III 2010 104 vom 21.9.2010 
Erw. 5.4: eins zu zwei).

Allerdings ist nicht zu verkennen, dass bereits mit einer geringfügig grösseren 
Fensterfläche (0.24 m2) eine für eine Wohnnutzung hinreichende Belichtung des 
wärmegedämmten Kellergeschosses erreicht werden könnte. Im Rahmen der 
Baukontrolle wird die Baubewilligungsbehörde daher sicherzustellen haben, dass 
die Fensterfläche hinreichend klein dimensioniert bleibt. Allenfalls wird die 

23

Baubewilligungsbehörde auch eine entsprechende ergänzende Auflage zur 
Fenstergestaltung/Fensterart und -grösse in Betracht zu ziehen haben, um die 
Belichtung des Kellerraumes zusätzlich zu minimieren und dadurch einer 
späteren widerrechtlichen Wohnnutzung präventiv entgegen zu wirken. 

Soweit die Beschwerdeführer befürchten, dass auf dem Grundstück angesichts 
der fehlenden Ausschöpfung der AZ noch weitere Ausbauten bewilligt werden 
könnten (Beschwerde S. 31 Rz. 82), ist diese Befürchtung hypothetischer Art und 
hierauf im vorliegenden Verfahren nicht einzugehen. Allfällige weitere Ausbauten 
des vorliegend strittigen Gebäudes wie auch allfällige Um- und Ausbauten 
anderer Gebäude im GP-Gebiet bedürften erneut einer Überprüfung in einem 
Baubewilligungsverfahren. 

Auch die Argumentation der verletzten AZ erweist sich somit als unbegründet. 

6.1 Die Beschwerdeführer halten vor Verwaltungsgericht auch an ihrer Rüge 
der Verletzung des Waldabstandes fest. 

6.2.1 Der Regierungsrat hat die Bestimmungen zum Waldabstand und zu den 
Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Unterschreitung des Waldabstandes 
zutreffend dargelegt (angefochtener RRB Erw. 8.1 ff.: namentlich Art. 17 des 
Bundesgesetzes über den Wald [Waldgesetz, WaG; SR 921.0] vom 4.10.1991; 
§ 67 Abs. 1 PBG; § 35 Abs. 2 PBV betreffend Waldgrenze/Stockgrenze; § 73 
PBG [Voraussetzungen einer Ausnahmebewilligung]; § 76 Abs. 3 PBG 
[vorgängige Zustimmung des zuständigen Amtes]). Hierauf kann verwiesen 
werden. 

Der Regierungsrat hat auch festgehalten (Erw. 8.4), dass die 
Baubewilligungsbehörde die Berechtigung einer Ausnahmebewilligung anders 
als das Amt für Wald und Natur (AWN) nicht geprüft hat, und er hat diese 
Prüfung zu Recht kraft der ihm zustehenden vollumfänglichen Kognition selber 
vorgenommen. 

Im Weiteren hat der Regierungsrat im Wesentlichen ausgeführt, es sei 
unbestritten, dass das bestehende Wohnhaus und so auch das neu geplante 
Kellergeschoss lediglich einen Abstand von 5.5 m zum östlich angrenzenden 
Wald bzw. 7.5 m zur Stockgrenze einhielten (Erw. 8.3.1). Die 
Beschwerdegegnerin habe jedoch grundsätzlich das Recht, ihr Grundstück 
gemäss den Vorgaben des GP sowie den geltenden Bauvorschriften (inkl. 
Vorschriften zum Waldabstand) zonenkonform bzw. sinnvoll zu überbauen. Zum 
minimalen Inhalt eines Gestaltungsplanes gehörten unter anderem die 
Baubereiche, aus welchen die Lage, die maximale horizontale Ausdehnung 
sowie die internen und externen Abstände der künftigen Bauten ersichtlich seien. 

24

Diese Planelemente seien dem verbindlichen Planinhalt zuzuordnen. Der 
horizontale Baubereich für das 1964 bzw. vor Planerlass erstellte Gebäude 
befinde sich zu einem erheblichen Teil innerhalb der Waldabstandslinie sowie 
innerhalb des heute gemäss § 67 Abs. 1 PBG geltenden Waldabstandsbereichs 
von 15 m ab Waldgrenze. Bei Einhaltung des Waldabstandes wäre eine 
Überbauung des Grundstückes innerhalb des horizontalen Baubereiches gar 
nicht möglich, was für die Beschwerdegegnerin eine unzumutbare Härte (§ 73 
Abs. 1 lit. a PBG) bedeuten würde. Gemäss der integralen Naturgefahrenkarte 
liege der nordöstliche Teil des Baugrundstückes innerhalb des blauen 
Gefahrenbereichs. Dass das neu geplante Kellergeschoss positive Auswirkungen 
auf die Stabilität des auf Stelzen stehenden Gebäudes habe, sei zudem nicht von 
der Hand zu weisen. Es liege somit auch eine besondere Situation vor (§ 73 
Abs. 1 lit. b PBG) (angefochtener RRB Erw. 8.5.1). Der Ausnahmebewilligung 
stünden zudem weder öffentliche noch nachbarliche Interessen entgegen 
(Erw. 8.5.2). 

6.2.2 Den Ausführungen des Regierungsrates ist zuzustimmen. Es ist nicht zu 
verkennen, dass die Bauparzelle bei bestehendem rechtskräftigem und -gültigem 
GP nur kraft einer Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Waldabstandes 
sinnvoll überbaut werden kann. Zwar erfährt die BGF dank der Unterkellerung ei-
ne erhebliche Erweiterung. Die aBGF bleibt dennoch, wie dargelegt, nach wie vor 
unverändert. Insbesondere kann aber nicht gesagt werden, die Erweiterung ste-
he im Zeichen der Ermöglichung einer im Lichte von Ausnahmebewilligungen zur 
Waldabstandsunterschreitung verpönten Maximierung der Ausnützung (vgl. VGE 
III 2017 60 vom 28.8.2017 [betr. Einsiedeln] Erw. 2.3.2). Selbst bei einer Anrech-
nung des Abstellraumes von 43.39 m2 an die zulässige Ausnützung würde die 
maximal mögliche Ausnützung von 218.6 m2 mit insgesamt 121.18 m2 (77.79 m2 
+ 43.39 m2) nur zu rund 55 % erreicht. 

Vorliegend hat die geplante Unterkellerung aber vor allem keine horizontale Aus-
dehnung des bestehenden Gebäudes und somit keine zusätzliche Unterschrei-
tung des Waldabstandes zur Folge. Es ist dem AWN, dass zuständigkeitshalber 
einer Ausnahmebewilligung zugestimmt hat (vgl. § 47 Abs. 3 PBV), daher bei-
zupflichten, dass mit dem Bauvorhaben keine zusätzlichen Auswirkungen auf 
den angrenzenden Wald entstehen. Das gleiche Amt hat bei der Beurteilung der 
Naturgefahren auch ein Schutzdefizit für das in einem Bereich geringer und mitt-
lerer Gefährdung liegende Gebäude erkannt. Durch den Bau des massiven Kel-
lergeschosses kann gemäss der Beurteilung des AWN die Gesamtstabilität des 
Gebäudes deutlich verbessert werden. 

25

Der Regierungsrat hat somit zu Recht den Ausnahmegrund von § 73 Abs. 1 lit. b 
PBG bejaht, wonach kraft der Ausnahmebewilligung wegen der örtlichen Gege-
benheiten mit der Unterkellerung eine bessere Lösung des Schutzes vor Hang-
muren erzielt werden kann. Insofern liesse sich die Verweigerung einer Ausnah-
mebewilligung auch als unzumutbare Härte (betreffend Inkaufnahme von Natur-
gefahren) qualifizieren, während sich allein in der Verweigerung eines neuen Ab-
stellraumes eine solche unzumutbare Härte kaum erkennen lässt. 

6.2.3 Zwar bringen die Beschwerdeführer nicht ganz unberechtigt vor, es seien 
keine Alternativen "ohne negative Auswirkungen auf den Wald" geprüft worden 
(Beschwerde S. 33 Rz. 89). Indes besteht zum einen kein Anlass zu bezweifeln - 
und wird auch von den Beschwerdeführern nicht nachgewiesen -, dass die Ver-
neinung von (zusätzlichen) Auswirkungen des Bauvorhabens auf den Wald sei-
tens des fachkundigen AWN falsch ist. Zum andern aber sind bei zwei benach-
barten Gebäuden im Nachgang zu einem Murgang im Jahr 2005 zwecks Stabili-
sierung der Gebäude auch bereits (Teil-)Unterkellerungen vorgenommen worden 
(vgl. vorstehend Erw. 5.2.3). Dafür, dass mit einer gänzlichen Unterkellerung 
nicht ein (mindestens) ebenso gutes Resultat erzielt werden kann hinsichtlich der 
Stabilisierung, bestehen keine Hinweise. Es bestehen also bereits entsprechen-
de positive Erfahrungswerte, welche die Prüfung allfälliger Alternativen erübrig-
ten. 

7.1 Die Beschwerdeführer bleiben auch bei ihrer Rüge, die Baubewilligung 
müsste zwingend Nebenbestimmungen zur Baustellenerschliessung enthalten 
(Beschwerde S. 33 ff. Rz. 92 ff.). Die Grundstücke KTN M.________ und 
KTN K.________ lägen zwischen dem Baugrundstück und der I.________-
strasse. Ab der I.________-strasse erfolge die Erschliessung des Baugrunds-
tückes über einen kleinen Trampelpfad auf dem Grundstück der Beschwerdefüh-
rer. Sie würden die Zustimmung für eine Baustellenerschliessung über diesen 
Pfad nicht geben. Die Erschliessung müsse also über den nordwestlichen Teil 
des Baugrundstückes erfolgen und komme in den Waldabstand zu liegen mit der 
Folge einer erheblichen Beanspruchung von Wald, was durch die teils steile 
Hanglage verschärft werde. Es lasse sich daher nicht rechtfertigen, die Baustel-
lenerschliessung von der Baubewilligungspflicht in einem ordentlichen Baubewil-
ligungsverfahren zu entbinden. Eventualiter sei mittels Auflage zu verfügen, dass 
die Baufreigabe erst nach rechtskräftiger Baubewilligung der Baustellener-
schliessung erteilt werden dürfe.  

7.2.1 Das kantonale Recht sieht in § 75 Abs. 5 PBG vor, dass provisorische Bau-
ten, welche während der Ausführung von Bauten und Anlagen als Bauinstallation 
benötigt werden, ohne Baubewilligung erstellt werden dürfen. Gleich sieht bei-

26

spielsweise auch der Kanton Zug vor, dass Baustelleninstallationen von bewillig-
ten Bauten und Anlagen keiner zusätzlichen Baubewilligung bedürfen (vgl. 
Kommentar zum Zuger Planungs- und Baugesetz vom 26.11.1998, Ziff. 3.5.1 zu 
§ 44). 

Es kann auch bezüglich der Baustellenerschliessung auf die zutreffende und zu 
bestätigende Erwägung des Regierungsrates verwiesen werden (Erw. 9 mit Hin-
weis auf VGE III 2019 242 vom 18.6.2020 Erw. 2.9.3). Eine unzureichende Bau-
stellenerschliessung kann grundsätzlich nur dazu führen, dass die Baufreigabe 
einstweilen nicht erteilt werden kann, womit der Bauherr allenfalls das Risiko ein-
geht, dass die Baufreigabe oder die für die Baustellenerschliessung erforderliche 
Baubewilligung (als Voraussetzung für die Baufreigabe) nicht innerhalb der (ma-
ximal) dreijährigen Geltungsdauer der Baubewilligung erfolgt (§ 86 Abs. 1 PBG, 
vgl. § 44 PBV betreffend technische Bewilligungen und Baufreigabe) und die 
Baubewilligung somit verfällt (vgl. VGE III 2019 2 vom 25.9.2019 Erw. 3.2.4).

7.2.2 Infolge der unterschiedlichen Sachlage können die Beschwerdeführer aus 
dem VGE III 2018 95 vom 12. Februar 2019 nichts zu ihren Gunsten herleiten 
(vgl. zutreffend in der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin S. 12 f. 
Rz. 51 ff. [dort: Zufahrt über Landwirtschaftsgebiet, beträchtliche Erdbewegun-
gen, Baupiste von weit über 100 m, Hangneigung von bis zu 50 %, sehr lange 
Bauphase für das Doppeleinfamilienhaus; hier: Erschliessung innerhalb Bauzo-
ne, wenige Monate dauernde Bauphase für die Unterkellerung, andere geogra-
phische Verhältnisse]). Die Beschwerdegegnerin hat überdies skizziert, dass die 
Erschliessung der Baustelle voraussichtlich mittels eines Krans ab der 
I.________-strasse als temporäre Anlage erfolgen werde (Vernehmlassung S. 12 
Rz. 49). 

Des auch im Zusammenhang mit der Rüge betreffend die Baustellenerschlies-
sung beantragten Augenscheines bedarf es folglich nicht. Im Übrigen wird von 
den Beschwerdeführern, soweit ersichtlich, nicht bestritten, dass das Baugrunds-
tück zu Lasten des Grundstücks der Beschwerdeführer zumindest über ein 
grundbuchlich gesichertes Fusswegrecht verfügt (Vernehmlassung des Bezirks-
rates S. 5 Ziff. 6). 

Die Beschwerde erweist sich somit auch in diesem Punkt als unbegründet und ist 
somit insgesamt abzuweisen. 

8.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- sind dem Verfah-
rensausgang entsprechend den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbar-
keit aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). Entgegen der Auffassung der Beschwerde-

27

führer (vgl. Beschwerde S. 15 Rz. 41, S. 33 Rz. 91, S. 35 Rz. 103) besteht kein 
Anlass von der Kostenregelung abzuweichen. 

8.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben die Beschwerde-
führer der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung auszu-
richten (§ 74 Abs. 1 VRP). Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührenta-
rifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der or-
dentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 
einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemes-
sungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf 
insgesamt Fr. 1'800.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgesetzt.

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen (vgl. besonders Erw. 5.4.5) 
abgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von insgesamt Fr. 2'500.-- werden den Beschwerdeführern unter solidari-
scher Haftbarkeit auferlegt. Sie haben am 22. September 2020 einen Kos-
tenvorschuss in gleicher Höhe bezahlt, womit die Rechnung ausgeglichen 
ist.

3. Die Beschwerdeführer haben (unter solidarischer Haftbarkeit) der beanwal-
teten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von insgesamt 
Fr. 1'800.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an
- die Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R; unter Beilage der Ein-

gabe der Beschwerdegegnerin vom 16.12.2020)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R)
- den Bezirksrat Einsiedeln (R; unter Beilage der Eingabe der Beschwer-

degegnerin vom 16.12.2020)
- den Regierungsrat 

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- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB; unter 
Beilage der Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 16.12.2020)

- das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB; unter Beilage der Eingabe 
der Beschwerdegegnerin vom 16.12.2020)

- und das Bundesamt für Umwelt BAFU, 3003 Bern (A).

Schwyz, 27. Januar 2021

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

29

Versand: 2. Februar 2021