# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0c14f3bc-e220-56af-8fbc-91733f7f3a54
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-05-07
**Language:** de
**Title:** Anforderungen an Gebäude und Räume. Begriff der Gemeinschaftsunterkunft. Anforderungen an Appartements.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0064/2015
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_IV_0064_2015_648.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0064/2015 vom 7. Mai  2015 in BEZ 2015 Nr. 40 

Vorliegend  ging  es  um  zwei  in  Appartements  mit  Kochgelegenheiten 
aufgeteilte  Wohnungen;  beide  Wohnungen  je  mit  gemeinsamem  Bad/WC  und 
eine  der  Wohnungen  mit  einer  Wohnküche.  Die  Baubehörde  stufte  die 
Wohnungen  als  Gemeinschaftsunterkünfte  ein.  Dementsprechend  ordnete  sie 
an,  nach  Geschlechtern  getrennte  Waschgelegenheiten  und  Abortanlagen 
sowie  Aufenthaltsräume  einzurichten.  Zudem  seien  die  Kochgelegenheiten mit 
Wasser-/Abwasseranschlüssen und Entlüftungsanlagen (Entlüftung über Dach) 
zu  versehen.  Diese  Auflagen  wurden  von  den  Verfügungsadressaten 
angefochten.  

Aus den Erwägungen: 

1. Beim  (…)  Rekursobjekt  handelt  es  sich  um  ein  (…)  Mehrfamilienhaus

mit einem Erdgeschoss und zwei Obergeschossen. 

Von  den  insgesamt  sechs  Wohnungen  sind  zwei  zu  einem  nicht  näher 
bekannten Zeitpunkt baulich verändert worden. Bei der nördlichen Wohnung im 
2. Obergeschoss  wurde  eine  rund  11   betragende  Teilfläche  des  ehemaligen
Wohnzimmers  durch  eine  Trennwand  separiert  und  hierdurch  ein  zusätzliches 
Zimmer geschaffen. 

Bei  der  südlichen  Erdgeschosswohnung  wurde  das  ohne  Abtrennung  mit 
der Küche verbundene ehemalige Wohnzimmer unter Aufhebung der Küche in 
zwei  Zimmer  mit  einem  dazwischenliegenden,  auf  den  Gartensitzplatz 
führenden Korridor unterteilt.  

Nutzungsmässig  sind  beide Wohnungen  in  je  vier  abschliessbare,  eigene 
Einheiten  bildende  und  grundsätzlich  getrennt  vermietbare  (Appartement-
)Zimmer  aufgeteilt.  In  der  Erdgeschosswohnung  kommen  ein  gemeinsames 
Bad/WC  und  der  Korridor  dazu,  in  der  Wohnung  im  2.  Obergeschoss  ein 
gemeinsames Bad/WC, der Korridor und eine gemeinsame Wohnküche. (…) 

5.1  Der  Entscheid  im  vorliegenden  Verfahren  ist  weitgehend  davon 
abhängig,  ob  es  sich  bei  den  fraglichen  beiden  Wohnungen  in  der  heute 
gegebenen Ausgestaltung um Gemeinschaftsunterkünfte handle oder nicht. 

Was  hierunter  zu  verstehen  sei,  ist  gesetzlich  nicht  definiert.  Der  Begriff 
«Gemeinschaftsunterkünfte»  kommt  im  geltenden  Bundesrecht  wie  auch  im 
kantonalen Recht kaum vor. Kantonalrechtlich wird er in § 33a des Gemeinde-
gesetzes  (GG)  verwendet,  wonach  der  Gemeinde  die  Bewohner  von  Gemein-

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(im  Sinne 

für  Asylsuchende 

der 
schaftsunterkünften 
Registerharmonisierungsverordnung  des  Bundes  [RHV])  zu  melden  sind. 
Verwendet wird der Begriff überdies in § 56 Abs. 4 des Planungs- und Bauge-
setzes (PBG), wonach die Bau- und Zonenordnung in Industrie- und Gewerbe-
zonen  provisorische  Gemeinschaftsunterkünfte  für  vorübergehend  angestellte 
Personen  zulassen  kann.  Diese  Regelungen  geben  mit  Bezug  auf  die  be-
griffliche Inhaltsbestimmung nichts her. 

von  Art. 2 

Mit  Gemeinschaftsunterkünften  befasst  sich  schliesslich  auch  § 10  der 
Besonderen  Bauverordnung  I  (BBV  I).  Nach  Absatz  1  dieser  Norm  müssen 
derartige  Unterkünfte  neben  Schlafräumen  mit  einer  der  Belegung  ange-
messenen  Fläche  in  hinreichender  Zahl,  Grösse  und  Art  über  Folgendes  ver-
fügen: 

a.  Kochgelegenheiten mit Wasseranschluss, sofern keine Gemeinschafts-

verpflegung abgegeben wird, 

b.  nach Geschlechtern getrennte Waschgelegenheiten und Abortanlagen,  

c.  Aufenthaltsräume. 

Nach  § 10  Abs.  2  BBV 
Erleichterungen gestattet werden. 

I  können  bei  besonderen  Verhältnissen 

5.2  Namentlich  das  in  §  10  Abs.  1  BBV  I  genannte  Erfordernis,  wonach 
Schlafräume  mit  einer  der  Belegung  angemessenen  Fläche  vorhanden  sein 
müssen,  zeigt,  dass  der  Gesetz-  bzw.  Verordnungsgeber  bei  Gemeinschafts-
unterkünften, was auch dem umgangssprachlichen Verständnis dieses Begriffs 
entspricht,  von  einer  Beherbergungsform  ausgeht,  bei  welcher  sich  mehrere, 
in  persönlichen  Beziehungen  stehende  Personen  einen 
zumeist  nicht 
Schlafraum  (oder  mehrere  solche)  teilen.  Hieraus  erklären  sich  die  überdies 
statuierten  Erfordernisse,  wonach  Kochgelegenheiten  und  Aufenthaltsräume 
vorhanden sein müssen. In Letzteren können sich Personen aufhalten, ohne die 
Ruhe  der  übrigen  Bewohner  zu  stören.  Kochgelegenheiten  ermöglichen  die 
erforderliche  Verpflegung.  Die  mögliche  Belegung  durch  eine  (grössere)  Zahl 
von Personen beiderlei Geschlechts erklärt auch die Anordnung mit Bezug auf 
die Waschgelegenheiten und Abortanlagen. Diesbezüglich könnte jedoch, wenn 
eine  gemischtgeschlechtliche  Belegung  klar  ausgeschlossen  werden  kann, 
nach § 10 Abs. 2 BBV I eine Erleichterung gewährt werden.  

5.3  Mit  einer  in  diesem  Sinne  zu  verstehenden  Gemeinschaftsunterkunft 
haben  die  vorliegend  fraglichen  beiden  Wohnungen  ungeachtet  der  in  diesen 
erfolgten  Umbauten  und  der  Nutzungsverhältnisse  nichts  zu  tun.  Beide 
Wohnungen  werden  von  je  vier  Personen  bewohnt.  Allein  der  Umstand,  dass 
zwischen diesen allenfalls keine näheren persönlichen Beziehungen bestehen, 
führt  nicht  dazu,  dass  deswegen  von  einer  Gemeinschaftsunterkunft 
auszugehen  wäre.  Vielmehr  liegt  ein  in  bestimmter  Weise  geartetes,  teils 
gemeinsames  und  teils  separiertes  Wohnen  vor.  Dieses  mag  sich  von  einer 
«normalen»  Wohngemeinschaft,  bei  der  sich  bestimmte  Personen  gewollter-
massen  zum  gemeinsamen  Bezug  einer  Wohnung  entschliessen,  insofern 
unterscheiden, als es sich allenfalls um eine Zufallsgemeinschaft handelt. Dies 

 
 
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gilt  jedenfalls  dann,  wenn  die  von  der  Vorinstanz  erwähnte  Vermieterin  die 
Vermietung der einzelnen Zimmer ohne Rücksicht auf die Wünsche der übrigen 
Mieter vornehmen sollte. Ob und inwieweit dies zutrifft, ist nicht bekannt, jedoch 
auch  nicht  weiter  von  Bedeutung  und  mithin  nicht  näher  abzuklären.  Denn 
selbst  wenn  dem  so  wäre,  vermöchte  dieser  Umstand  die  von  der  Vorinstanz 
zur  Gewährleistung  der  Wohnhygiene  als  notwendig  erachteten  Massnahmen 
nicht zu rechtfertigen. Es ist vielmehr anhand der bestehenden Ausstattung der 
Wohnungen  zu  entscheiden,  ob  objektiv  betrachtet  von  baurechtlich  noch 
tolerablen hygienischen Verhältnissen ausgegangen werden kann. 

5.4  Als  vorab  nicht  haltbar  erweist  sich  die  Anordnung,  wonach  in  den 
fraglichen Wohnungen nach Geschlechtern getrennte Waschgelegenheiten und 
Abortanlagen  vorzusehen  seien.  Es  ist  aufgrund  der  Belegungsdichte  nicht 
erkennbar,  inwiefern  ein  solches  Erfordernis  bestehen  sollte.  Gleich  wie  bei 
einer  «normalen»,  im  Regelfall  gemischtgeschlechtlich  genutzten  Familien-
wohnung sind nach Geschlechtern getrennte Sanitärräume auch vorliegend als 
nicht notwendig anzusehen. In casu verhält es sich gemäss den Feststellungen 
anlässlich  des  Augenscheins  ohnehin  so,  dass  zumindest  die  Erdgeschoss-
wohnung ausschliesslich von Männern bewohnt wird. 

5.5 Nachdem nicht von Gemeinschaftsunterkünften auszugehen ist, bildet 
die von der Vorinstanz angeführte Bestimmung von § 10 Abs. 1 lit. c BBV I auch 
keine  gesetzliche  Grundlage  für  die  überdies  getroffene  Anordnung,  wonach 
Aufenthaltsräume vorzusehen seien. Bei der Wohnung im 2. Obergeschoss, wo 
ein  solcher  im  Gegensatz  zur  Erdgeschosswohnung  vorhanden  ist,  zielt  die 
Anordnung ohnehin ins Leere. 

Mit  Bezug  auf  die  Erdgeschosswohnung  liesse  sich  fragen,  ob  sich  die 
Anordnung  auf  die  Regelung  von  §  9  Abs.  1  BBV  I  stützen  lasse,  wonach 
Wohnungen  u.a.  über  «Wohn-  und  Schlafräume»  verfügen  müssen.  Nach 
Absatz  2  dieser  Norm  können  indessen  für  Appartements  und  Einzimmer-
wohnungen  unter  Berücksichtigung  der  Bedürfnisse  Erleichterungen  gewährt 
werden.  Von  einem  solchen  Fall  ist  hier  auszugehen.  Nachdem  sämtliche 
Bewohner  der  Erdgeschosswohnung  über  ein  ausschliesslich  von  ihnen 
genutztes  Zimmer  verfügen,  erscheint  ein  separater  (Wohn-)  Aufenthaltsraum 
als entbehrlich bzw. als nicht zwingend erforderlich. 

6.1 Anordnungen traf die Vorinstanz auch mit Bezug auf die von ihr festge-

stellten Kochgelegenheiten.  

Sie ordnete an, dass Kochgelegenheiten je mit einem Wasser-/Abwasser-
anschluss  auszurüsten  und  zudem  mit  einer  Entlüftungsanlage  zu  versehen 
seien. (…) 

6.2 Bei der Anordnung stützt sich die Vorinstanz wiederum auf § 10 Abs. 1 
BBV  I,  welche  Norm  jedoch,  da  nach  dem  Gesagten  keine  Gemeinschafts-
unterkünfte  vorliegen,  von  vornherein  nicht  anwendbar  ist.  Zumindest  bei  der 
Wohnung  im  2.  Obergeschoss  ist  eine  über  entsprechende  Anschlüsse  ver-
fügende Kochgelegenheit im Übrigen vorhanden. 

 
 
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Bei  der  Erdgeschosswohnung  lässt  sich  erneut  fragen,  ob  sich  die 
Anordnung  auf  die  bereits  erwähnte  Regelung  von  §  9  Abs.  1  BBV  I  stützen 
lasse.  Nach  dieser  müssen  Wohnungen  ausser  Wohn-  und  Schlafräumen 
«eigene  Räume  mit  den  üblichen  sanitären  Einrichtungen  enthalten;  Wohn-
küchen sind zulässig». 

Diese  Regelung  bezieht  sich,  selbst  wenn  unter  Räumen  mit  sanitären 
Einrichtungen  in  erster  Linie  Bad  und Toilette  verstanden  werden,  offenkundig 
auch auf Küchen. Nur unter dieser Prämisse ergibt die Einschränkung, wonach 
auch  Wohnküchen,  die  ohne  Abtrennung  mit  Wohnräumen  verbunden  sind  (§ 
306  PBG)  und  daher  keine  eigenen  Räume  bilden,  zulässig  sind,  überhaupt 
einen Sinn. 

Das  kantonale  Recht  geht  daher  davon  aus,  dass  eine  Wohnung  im 
Regelfall  über  eine  Küche  verfügen  muss.  Auch  diesbezüglich  kommt  jedoch 
die  - in  casu  als  anwendbar  anzusehende -  Einschränkung  von  § 9  Abs. 2 
BBV I zum Tragen, wonach für Appartements und Einzimmerwohnungen unter 
besonderer Berücksichtigung der Bedürfnisse Erleichterungen gewährt werden 
können.  Gestützt  hierauf  ist  daher  zu  akzeptieren,  dass  in  der  Erdgeschoss-
wohnung heute keine Küche mehr vorhanden ist.  

6.3.1  Die  Vorinstanz  ordnete  des  Weiteren  an,  dass  die  «Küchen  (…)  je 
mit einer Lüftungsanlage (Entlüftung über Dach) zu versehen» seien. Sie stützt 
sich  hierbei  auf  die  Regelung  von  §  306  PBG,  wonach  Küchen  ohne 
Abtrennung  mit  Wohnräumen  verbunden  sein  dürfen,  sofern  sie  den 
Erfordernissen eines wirksamen Brandschutzes entsprechen und mit einwand-
freien Lüftungsanlagen ausgerüstet sind. 

Zu  Recht  nicht  angesprochen  wird  von  der  Vorinstanz  hiermit  die 
bestehende  Küche  in  der  Wohnung  im  zweiten  Obergeschoss.  Diese  verfügt 
gemäss den Feststellungen anlässlich des Lokaltermins nebst den notwendigen 
Wasser- und Abwasseranschlüssen auch über eine Entlüftungsanlage. 

6.3.2 Mit der Anordnung  anvisiert sind vielmehr die in einzelnen Zimmern 
vorhandenen, auf Kleinkühlschränken aufgestellten Elektro-Kochplatten. Solche 
sind  indessen  nicht  als  Küchen  im  Sinne  von  §  306  PBG  zu  qualifizieren. 
Hierunter  können  vernünftigerweise  nur  fest  installierte  Kücheneinrichtungen 
verstanden  werden.  Nur  bei  solchen  erscheint  der  Einbau  einer  Entlüftung 
sinnvoll  (und  kann  bei  deren  Planung  die  Lokalisierung  der  Wasser-  und 
Abwasseranschlüsse  eindeutig  festgelegt  werden). Wäre  eine  Entlüftung  auch 
bei mobilen Elektro-Kochplatten als notwendig anzusehen, müsste dies, da der 
Standort  der  Geräte  beliebig  veränderbar  wäre,  konsequenterweise  dazu 
führen, dass der Verkauf bzw. der Einsatz solcher Geräte verboten wird. Solche 
können  indessen  legal  erworben  werden.  Es  widerspräche  daher  jeglicher 
Vernunft,  derartige  Geräte  den  für  (fest  installierte)  Küchen  geltenden  Vor-
schriften zu unterwerfen.  

Dies führt zur Aufhebung der hier in Frage stehenden Anordnungen.