# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5b28e54f-fe2d-5b0c-8c1b-e44576b50028
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-02
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre constitutionnelle 02.09.2015 A/831/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_015_A-831-2015_2015-09-02.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/831/2015-INIT ACST/17/2015  

COUR DE JUSTICE 

Chambre constitutionnelle  

Arrêt du 2 septembre 2015 

 

   dans la cause 

 

Monsieur A______ 
représenté par Mes Malek Adjadj et Steve Alder, avocats  

contre 

CONSEIL D’ÉTAT 

COMITÉ D’INITIATIVE « HALTE AUX MAGOUILLES IMMOBILIÈRES » 
 

 

_________ 

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 A/831/2015   

EN FAIT 

1. Monsieur A______, citoyen suisse, est domicilié à Bernex, dans le canton 
de Genève, où il exerce ses droits politiques. Il est copropriétaire avec son épouse, 
Madame A______, du logement que tous deux occupent personnellement, sis sur 
la parcelle 1______ de la commune de Bernex. Il est en outre propriétaire de trois 
lots de propriété par étages (ci-après : PPE), sis en zone de développement, dans 
deux immeubles de logements, à Satigny (GE), à savoir le lot 2______ de la 
parcelle 3______ et les lots 4______ et 2______ de la parcelle 5______ de la 
commune de Satigny. Il a remis à bail les trois appartements dont il est 
propriétaire dans l’immeuble édifié sur ces parcelles. Cet immeuble a été construit 
au bénéfice d’une autorisation de construire délivrée le 30 juin 2008. Sa 
construction a été achevée le 30 novembre 2010, et l’entrée moyenne des 
habitants dans cet immeuble est survenue entre octobre et novembre 2010.  

2.  Le 14 mars 2013, le Conseil d'État de la République et canton de Genève 
(ci-après : le Conseil d’État) a saisi le Grand Conseil d’un projet de loi modifiant 
la loi générale sur les zones de développement, du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35).  

  Pour l’essentiel, ce projet de loi (ci-après : PL 11141) prévoyait d’obliger 
les propriétaires de logements destinés à la vente situés en zone de développement  
à les occuper eux-mêmes, sauf justes motifs agréés par le département compétent 
(art. 5 al. 1 let. b LGZD), et il préconisait de ne pas permettre, en principe, 
l’aliénation de tels logements qui seraient loués durant la période de contrôle pour 
le motif qu’ils avaient été dès leur construction soumis au régime de la propriété 
par étages (art. 8A LGZD), soit pour l’un des motifs d’autoriser l’aliénation 
d’appartements destinés à la location prévu par l’art. 39 al. 4 let. a de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation, du 25 janvier 
1996 (LDTR - L 5 20). Il s’agissait de remédier à des pratiques auxquelles 
certains promoteurs-constructeurs et certains acquéreurs de logements PPE en 
zone de développement se livraient, à savoir la thésaurisation de tels appartements 
aux fins de revente avec une forte plus-value à l’issue de la période de contrôle.  

3.  Le 7 janvier 2014, la commission du logement a rendu son rapport sur le 
PL 11141 (ci-après : PL 11141-A).  

  Pour l’essentiel, la majorité de la commission acceptait l’obligation faite par 
le PL 11141 au propriétaire d’un logement destiné à la vente de l'habiter, mais elle 
proposait d’énumérer à titre exemplatif les justes motifs de déroger à cette 
obligation et de modifier l’art. 39 al. 4 let. a LDTR par une réserve du régime 
applicable à l’aliénation d’appartements destinés à la vente régi par le nouvel 
art. 8A LGZD.  

 Lors de sa séance du 23 janvier 2014, le Grand Conseil a renvoyé le 
PL 11141 à la commission du logement.  

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4.  Le 20 février 2014, la commission du logement a déposé un nouveau 
rapport sur le PL 11141 (ci-après : PL 11141-B).  

  Proposant l’abandon de l’obligation d’occuper les logements destinés à la 
vente que le PL 11141-A imposait aux acquéreurs de tels logements, la majorité 
de la commission prévoyait de limiter le droit d’aliéner de tels appartements « à 
une personne physique qui n’est pas déjà propriétaire d’un logement dans le 
canton » (ci-après : « primo-acquéreur »), sauf justes motifs énumérés à titre 
exemplatif, et de ne pas retenir l’art. 8A LGZD.  

5.  Le 14 mars 2014, le Grand Conseil a adopté le PL 11141-B, en l’amendant 
sur quelques points.  

  Aucun référendum n’ayant été lancé contre la L 11141, après sa publication 
dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : 
FAO) du 18 mars 2014, le Conseil d’État l’a promulguée par un arrêté du 30 avril 
2014, publié, avec la L 11141, dans la FAO du 2 mai 2014.  

6.  La L 11141 a fait l'objet de trois recours en matière de droit public au 
Tribunal fédéral (causes 1C_223/2014, 1C_225/2014 et 1C_289/2014).  

7. a. Le 19 mai 2014, un comité d’initiative « Halte aux magouilles 
immobilières » a lancé une initiative législative cantonale intitulée « Halte aux 
magouilles immobilières, OUI à la loi Longchamp ! » (ci-après : IN 156).  

  L’objectif du comité d’initiative était de faire modifier la LGZD et la LDTR 
dans le sens qu’avait proposé le PL 11141-A alors soutenu par la majorité de la 
commission du logement, comportant l’idée maîtresse – défendue par le conseiller 
d’État François LONGCHAMP, en charge du département s’occupant notamment 
du logement lors du dépôt du PL 11141, devenu le président du Conseil d’État élu 
pour la législature 2013-2018 – que l’acquéreur d’un logement destiné à la vente 
sis en zone de développement doive l’occuper personnellement.  

  Le lancement et le texte de l’IN 156 ont été publiés dans la FAO du 23 mai 
2014. L’échéance du délai de récolte des signatures était fixée au 23 septembre 
2014.  

 b. L’IN 156 comporte le bref exposé des motifs suivant : « Contre les 
accapareurs d’appartements et la spéculation en zone de développement, pour des 
logements en PPE accessibles à la classe moyenne. »  

  Son texte est le suivant :  

Article 1 La loi générale sur les zones de développement, du 29 juin 1957, 
est modifiée comme suit :  

Art. 5, al. 1, lettre b (nouvelle teneur)  
1 En exécution de l’article 2, alinéa 1, lettre b, la délivrance de l’autorisation 
de construire est subordonnée à la condition que :  

Logements destinés à la vente 

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b) les bâtiments d’habitation destinés à la vente, quel que soit le mode 
d’aliénation (notamment cession de droits de copropriété d’étages ou de 
partie d’étages, d’actions ou de parts sociales), répondent, par le nombre, le 
type et le prix des logements prévus, à un besoin prépondérant d’intérêt 
général ; les logements destinés à la vente doivent être occupés par leur 
propriétaire, sauf justes motifs agréés par le département. Sont notamment 
considérés comme justes motifs :  

1° des circonstances imprévisibles au moment de l’acquisition du logement, 
soit, notamment, le divorce des acquéreurs, le décès, la mutation temporaire 
dans un autre lieu de travail ou un état de santé ne permettant plus le 
maintien dans le logement ;  

2° le fait que le propriétaire du bien-fonds ait reçu le ou les appartements 
concernés en paiement du prix du terrain pour permettre la construction de 
logements prévus sur son bien-fonds ou une circonstance d’échange 
analogue ;  

3° une situation sur le marché du logement ne permettant pas de trouver un 
acquéreur au prix contrôlé et admis par l’État.  

Art. 8A Aliénation des logements destinés à la vente (nouveau) 

Si un logement destiné à la vente selon l’article 5, alinéa 1, lettre b, est loué 
pendant la période de contrôle instituée par l’article 5, alinéa 3, son 
aliénation ne peut en principe pas être autorisée en application de l’article 
39, alinéa 4, lettre a, de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation, du 25 janvier 1996.  

Art. 9 Mesures et sanctions (nouvelle teneur) 
1 Tout contrevenant aux dispositions légales et réglementaires ou aux 
conditions fixées pour le déclassement est passible d’une amende 
administrative n’excédant pas 20 % du prix de revient total de l’immeuble 
tel qu’il a été prévu par le plan financier.  
2 Au surplus, les mesures et sanctions prévues aux titres V et VI de la loi sur 
les constructions et les installations diverses, du 14 avril 1988, sont 
applicables par analogie.  

Art. 12 Dispositions transitoires, al. 4 et 5 (nouveaux)  
4 Les articles 5, alinéa 1, lettre b, et 8A sont applicables à compter du 
lendemain de sa promulgation dans la Feuille d’avis officielle aux 
logements destinés à la vente, situés dans des bâtiments dont la date d’entrée 
moyenne des habitants est postérieure au 1er janvier 2010 et n’ayant fait 
l’objet d’aucune acquisition.  
5 Les articles 5, alinéa 1, lettre b, et 8A sont applicables à compter du 
premier jour du mois suivant un délai de 3 ans après la publication de la 

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présente initiative dans la FAO aux logements situés dans des bâtiments 
dont la date d’entrée moyenne des habitants est postérieure au 1er janvier 
2010, ayant fait l’objet d’au moins une acquisition. Le délai peut être 
prolongé si le propriétaire a fait preuve de diligence pour libérer 
l’appartement de ses occupants mais se trouve encore en cours de procédure 
judiciaire ou dans le délai de protection institué à l’article 271a, alinéa 1, 
lettre e, du code des obligations, à la date fixée ci-avant.  
6 Les mesures et sanctions administratives selon l’article 9 ne sont 
applicables, en lien avec l’obligation d’occupation par les propriétaires selon 
l’article 5, alinéa 1, lettre b, qu’aux logements construits après la date fixée 
à l’alinéa 1. Le délai peut être prolongé si le propriétaire a fait preuve de 
diligence pour libérer l’appartement de ses occupants mais se trouve encore 
en cours de procédure judiciaire ou dans le délai de protection institué à 
l’article 271a, alinéa 1, lettre e, du code des obligations, à la date fixée à 
l’alinéa 1.  

Article 2 La loi sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de 
l’emploi), du 25 janvier 1996, est modifiée comme suit :  

Art. 39, al. 4, let. a (nouvelle teneur) Motifs d’autorisation 
4 Le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci :  

a) a été dès sa construction soumis au régime de la propriété par étages ou à 
une forme de propriété analogue, sous réserve du régime applicable à 
l’aliénation d’appartements destinés à la vente régi par l’article 8A de la loi 
générale sur les zones de développement.  

Article 3 Entrée en vigueur 

La présente loi entre en vigueur le lendemain de son approbation en votation 
populaire.  

 c. Par arrêté du 29 octobre 2014, publié dans la FAO du 31 octobre 2014, le 
Conseil d’État a constaté l’aboutissement de l’IN 156.  

8. a. En vue de l’examen par le Conseil d’État de la validité de l’IN 156, la 
chancellerie d’État, par courrier du 6 novembre 2014, a invité le comité 
d’initiative à lui faire part de sa détermination sur trois points, à savoir la 
conformité du titre de l’IN 156 au regard de la garantie des droits politiques en 
tant qu’il faisait référence à la « loi Longchamp », la mise en œuvre des termes 
« en principe » figurant à l’art. 8A LGZD proposé par l’IN 156 et leur conformité 
au droit supérieur, et le renvoi à « l’alinéa 1 » figurant à l’art. 12 al. 6 LGZD 
proposé par l’IN 156.  

 b. Le comité d’initiative a répondu à la chancellerie d’État par courrier du 
19 novembre 2014.  

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  Le titre de l’initiative ne posait pas de problème de clarté, l’appellation « loi 
Longchamp » étant celle attribuée publiquement et médiatiquement au PL 11141, 
émanant du conseiller d’État François LONGCHAMP, y compris dans sa version 
adoptée par la majorité de la commission du logement selon le rapport PL 11141-
A du 7 janvier 2014, ne différant du PL 11141 que sur des points de détail. Les 
termes « en principe » figurant à l’art. 8A LGZD signifiaient que des exceptions 
étaient envisageables si le propriétaire pouvait se prévaloir de justes motifs au 
sens de l’art. 5 al. 1 let. b LGZD, auquel cette disposition faisait d’ailleurs 
référence, en dépit de l’omission par inadvertance d’une incise le précisant 
explicitement. Dans les dispositions transitoires, il n’avait pas été possible, pour 
des raisons formelles, de reprendre telle quelle la date figurant quatre fois dans le 
PL 11141-A (à savoir la date « correspondant au premier jour du mois suivant un 
délai de 3 ans après l’adoption de la présente loi »). Tenant compte du fait que la 
loi serait adoptée par voie d’initiative, il avait été fait référence, à l’art. 12 al. 5 
LGZD, au « premier jour du mois suivant un délai de 3 ans après la publication de 
la présente initiative dans la FAO », une seule fois, pour éviter d’alourdir le texte, 
la mention de la « date fixée ci-avant » ayant ensuite été préférée à cet alinéa 5, 
puis, à l’alinéa 6, celle de la « date fixée à l’alinéa 1 », au lieu – du fait d’une 
erreur de plume, susceptible d’être rectifiée – de la « date fixée à l’alinéa 5 ».  

9.  Par un arrêt 1C_223/2014 du 15 janvier 2015 statuant sur les trois recours 
interjetés contre la L 11141, le Tribunal fédéral a admis les recours et a annulé la 
L 11141.  

  L’exigence du « primo-acquéreur » n’offrait aucune garantie quant aux 
motifs de l’acquisition, qui pouvaient relever de la spéculation, et elle ne 
garantissait aucunement que le logement considéré soit utilisé par son acquéreur. 
L’art. 5 al. 1 let. b LGZD enfreignait ainsi la règle d’aptitude. Cette disposition 
impliquait une restriction au droit d’acquérir un logement dans de nombreux cas 
sans nécessité ; elle faisait obstacle à l’acquisition d’un logement destiné à la 
vente, par exemple par des copropriétaires (notamment des époux) vivant séparés, 
des propriétaires en main commune (en particulier des héritiers) ou le propriétaire 
d’un logement ne correspondant pas à ses propres besoins. Des exceptions au 
principe du « primo-acquéreur » étaient prévues, à titre d’exemples, mais il était 
douteux que ceux-ci puissent être étendus à l’ensemble des cas problématiques ; 
rien dans les travaux préparatoires ne laissait entrevoir une application souple de 
la loi ; une interprétation conforme au droit supérieur n’apparaissait donc pas 
possible. L’interdiction d’acquérir prévue par la loi ne s’étendait pas aux 
propriétaires de biens sis en dehors du canton, qu’il s’agît d’un logement, d’autres 
types de biens voire d’immeubles entiers, et que l’intéressé résidât ou non dans le 
canton de Genève, et ce sans que cette inégalité de traitement ne soit justifiée. La 
L 11141 ne permettait ainsi pas clairement d’atteindre le but recherché, portait une 
atteinte disproportionnée au droit de propriété et violait le principe de l’égalité de 
traitement. Elle devait être annulée dans son intégralité, ce qui rendait sans objet 
les griefs relatifs aux art. 9 et 12 LGZD.  

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10. a. Par arrêté du 4 février 2015, publié dans la FAO du 6 février 2015, le 
Conseil d’État a déclaré l’IN 156 valide.  

 b. L’IN 156 était une initiative législative entièrement formulée.  

  Elle visait à ajouter aux conditions auxquelles pouvaient être aliénés les 
logements destinés à la vente l’obligation que ceux-ci soient occupés par leur 
propriétaire, sauf justes motifs agréés par le département, à exclure la possibilité 
pour le département d’autoriser les ventes de tels logements qui seraient loués 
pendant la période de contrôle, à supprimer certaines sanctions énumérées à 
l’art. 9 LGZD, en faveur d’un renvoi aux mesures et sanctions prévues par la loi 
sur les constructions et les installations diverses, 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), et à 
ajouter diverses dispositions transitoires tendant à mettre en œuvre ces 
modifications. Elle traitait ainsi d’un seul thème, à savoir des logements destinés à 
la vente soumis à la LGZD, en particulier de l’obligation faite à l’acquéreur 
d’occuper ledit logement et des restrictions des conditions de vente durant la 
période de contrôle, en coordonnant entre elles les dispositions topiques de la 
LGZD et de la LDTR. Elle respectait ainsi le principe de l’unité de la matière.  

  L’IN 156 prévoyait la modification de la LGZD et de la LDTR, soit de 
normes de même rang. Elle était conforme au principe de l’unité du genre.  

  L’appellation « loi Longchamp » était un nom sous lequel la thématique du 
PL 11141 avait été relayée par les médias durant les travaux parlementaires 
relatifs à ce projet de loi, en particulier la facilitation de l’accès de la classe 
moyenne à la propriété du logement par l’exigence que l’acquéreur occupe son 
logement sis en zone de développement. Dès lors que c’était l’idée défendue par 
l’IN 156, la référence que son titre faisait à la « loi Longchamp » n’était pas 
trompeuse, quand bien même le texte de l’IN 156 ne correspondait pas en tous 
points au PL 11141. Les quelques erreurs de légistique que comportait le texte de 
l’IN 156 n’induisaient pas en erreur sur le sens du texte législatif proposé par cette 
initiative ; elles seraient corrigées selon la procédure de rectification d’erreurs 
matérielles, avant la publication de l’initiative dans l’hypothèse où le Grand 
Conseil l’accepterait, ou avant la promulgation si l’initiative était acceptée par le 
corps électoral. La double référence erronée « à la date fixée à l’alinéa 1 » que 
faisait l’art. 12 al. 6 LGZD proposé par l’IN 156 constituait une erreur matérielle 
manifeste, ledit alinéa 1 ne comportant pas de date. Il convenait, en application de 
l’interprétation la plus favorable aux initiants et des règles d’interprétation 
usuelles des normes, de ne pas s’arrêter à la lettre du texte de l’IN 156 et de 
privilégier l’interprétation qui correspondait le mieux au sens et au but de 
l’initiative et conduisait à un résultat raisonnable, tout en étant le plus compatible 
avec le droit supérieur fédéral et cantonal. Ainsi que le comité d’initiative l’avait 
expliqué, c’était à la date fixée à l’alinéa 5 (et non 1) de l’art. 12 que l’alinéa 6 
faisait en réalité référence, à savoir au « premier jour du mois suivant un délai de 
3 ans après la publication de la présente initiative dans la FAO », référence qui 
s’inspirait, à l’instar globalement de l’IN 156, du PL 11141-A dans sa version 

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proposée le 7 janvier 2014 par la majorité de la commission du logement, qui, lui, 
mentionnait le « premier jour du mois suivant un délai de 3 ans après l’adoption 
de la présente loi ». L’art. 12 al. 6 LGZD proposé par l’IN 156 devait être lu et 
serait corrigé comme renvoyant à la date fixée à l’alinéa 5. L’IN 156 respectait le 
principe de clarté.  

 c. S’agissant de la conformité de l’IN 156 au droit supérieur, le droit public 
fédéral ne comportait pas de normes touchant à des questions du droit du 
logement qui primeraient les dispositions proposées, principalement à l’obligation 
imposée au propriétaire d’occuper le logement et à l’interdiction qui lui était faite 
de revendre ce logement si celui-ci avait été mis en location durant la période de 
contrôle. L’IN 156 contenait des règles de droit public, et non de droit privé ; les 
mesures qu’elle proposait n’avaient pas pour objectif d’intervenir dans les 
rapports directs entre les parties au contrat de vente ; ces mesures de droit public 
étaient motivées par un intérêt public pertinent et elles n’éludaient pas le droit 
civil ni n’en contredisaient le sens ou l’esprit, et le législateur fédéral n’avait pas 
entendu ne laisser aucune place pour du droit public cantonal dans la matière 
considérée. L’IN 156 ne posait pas de problème de compatibilité avec le droit 
fédéral.  

 d. En tant qu’elle proposait des mesures contraignantes en matière 
d’aliénation, l’IN 156 soulevait la question d’une éventuelle atteinte aux garanties 
constitutionnelles de la propriété et de la liberté économique, ainsi que du respect 
du principe de la proportionnalité.  

  L’obligation d’occuper le logement acquis en zone de développement, sauf 
justes motifs agréés par le département, causait certes une atteinte à la garantie de 
la propriété, mais elle ne touchait pas à l’essence de cette garantie, seul le mode 
d’utilisation de la propriété étant restreint par l’obligation faite au propriétaire 
d’occuper son appartement personnellement. Cette obligation reposait sur une 
base légale, et elle poursuivait un intérêt public, en tant qu’elle avait pour but 
d’éviter que les logements considérés ne soient acquis à des fins de spéculation 
immobilière ou d’investissement par des personnes n’entendant pas y résider. Elle 
était propre à contraindre de tels potentiels investisseurs à se retirer du marché de 
ces logements, donc propre à atteindre le résultat escompté de lutte contre la 
spéculation en zone de développement. Il n’y avait pas de mesure moins incisive 
permettant d’arriver au même résultat. Il était tenu compte des intérêts privés en 
balance par une exception à l’obligation d’occuper en cas de justes motifs, que 
l’art. 5 al. 1 let. b LGZD réservait, en les énumérant de manière exemplative, 
laissant au département une marge d’appréciation pour examiner les situations au 
cas par cas, dans le respect du principe de la proportionnalité. Cette disposition 
respectait ainsi le principe de la proportionnalité.  

  Selon l’art. 8A LGZD proposé par l’IN 156, les logements destinés à la 
vente qui seraient loués sans justes motifs pendant la période de contrôle 
devenaient des logements destinés à la location, soumis au régime de la LDTR, et 

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leur revente ultérieure ne pourrait intervenir qu’en application de l’art. 39 al. 2 ou 
3 LDTR. L’IN 156 restreignait les possibilités d’une catégorie de personnes 
physiques (celles ayant acquis un logement destiné à la vente en zone de 
développement et le louant) de revendre librement leur logement. Ladite mesure 
ne touchait pas à l’essence même de la garantie de la propriété, mais prévoyait une 
sanction de fraude à la loi ; elle ne limiterait l’aliénation de la propriété qu’à un 
nombre restreint de personnes, de plus dans la seule zone de développement. Elle 
prévenait que des logements destinés à la vente qui seraient loués dans des 
situations de justes motifs échappent à la LDTR à l’issue de la période de contrôle 
et puissent être vendus sans autre, et qu’ainsi les ventes de logements loués soient 
soumises à deux régimes différents. Revêtant un intérêt public important, les 
restrictions d’aliénation fixées à l’art. 8A LGZD étaient propres à atteindre 
l’intérêt public précité, puisqu’elles se coordonnaient avec le système instauré à 
l’art. 39 LDTR. Il n’y avait pas de mesure moins incisive permettant d’atteindre 
ce but. Il était suffisamment tenu compte des intérêts privés en présence, si – ainsi 
qu’il le fallait – on interprétait l’art. 8A LGZD dans le sens que si un logement 
destiné à la vente était loué pendant la période de contrôle, son aliénation ne 
pourrait pas être autorisée, mais que si le propriétaire pouvait faire état de justes 
motifs d’avoir loué son logement, il lui serait possible de revendre son logement 
aux conditions de l’art. 39 al.  4 let. a LDTR, les justes motifs en question pouvant 
être notamment ceux que visent l’art. 5 al. 1 let. b ch. 1° à 3° LGZD. L’art. 8A 
LGZD respectait ainsi le principe de la proportionnalité.  

 e. L’IN 156 comportait trois dispositions transitoires, dont il convenait 
d’examiner si elles déployaient des effets rétroactifs.  

  L’art. 12 LGZD proposé par l’IN 156 n’instituait pas, à son alinéa 4, un 
régime rétroactif, car si l’initiative était acceptée, elle n’aurait aucune 
conséquence juridique sur ce qui se serait déjà passé avant son entrée en vigueur. 
L’obligation d’occuper le logement et l’interdiction d’aliénation en cas de location 
durant la période de contrôle ne déploieraient leurs conséquences juridiques 
qu’après l’entrée en vigueur du texte et ne concerneraient que les bâtiments 
n’ayant fait l’objet d’aucune acquisition au lendemain de la promulgation dans la 
FAO. Les décisions déjà rendues par le département ne seraient pas touchées. Il 
n’y avait qu’une rétroactivité improprement dite, sans atteinte à des droits acquis, 
donc une rétroactivité admissible.  

  Le délai de trois ans que l’art. 12 LGZD proposé par l’IN 156 prévoyait à 
son alinéa 5 arriverait à échéance le 23 mai 2017, soit, compte tenu des délais 
impératifs applicables au traitement d’une initiative populaire, après que l’IN 156 
serait entrée en vigueur si elle était acceptée. Cette disposition transitoire ne 
pouvait donc avoir d’effet rétroactif.  

  Il en allait a fortiori de même, mutatis mutandis, de l’art. 12 al. 6 LGZD 
proposé par l’IN 156, qui renvoyait en réalité à la date visée à l’alinéa 5 (et non 1), 
si bien que les autorités chargées de l’application de cette disposition transitoire 

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devraient l’interpréter en ce sens que « Les mesures et sanctions administratives 
selon l’article 9 ne sont applicables, en lien avec l’obligation d’occupation par les 
propriétaires selon l’article 5, alinéa 1, lettre b, qu’aux logements dont l’entrée 
moyenne des habitants est postérieure au 1er janvier 2010. Les propriétaires de ces 
logements auront 3 ans pour se mettre en conformité avec la loi. Le délai peut être 
prolongé si le propriétaire a fait preuve de diligence pour libérer l’appartement de 
ses occupants mais se trouve encore en cours de procédure judiciaire ou dans le 
délai de protection institué à l’article 271a, alinéa 1, lettre e, du code des 
obligations après un délai de 3 ans après la publication de la présente initiative 
dans la FAO ». Le Grand Conseil pourrait procéder à une rectification matérielle 
de cette disposition.  

  L’IN 156 ne comportait pas de disposition transitoire de la modification 
qu’elle prévoyait de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR. La date d’entrée en vigueur de 
cette disposition devrait recevoir la même interprétation que celle de l’art. 8A 
LGZD proposé par l’IN 156.  

  La date d’entrée en vigueur du texte de l’IN 156 fixée par l’article 3 
souligné n’était pas compatible avec les règles relatives à la validation des 
opérations électorales et la promulgation des lois acceptées par le corps électoral 
« dans le plus bref délai après la validation des opérations électorales ». Cela 
n’avait toutefois in casu aucune incidence concrète sur la mise en œuvre de 
l’initiative, au vu des dispositions transitoires figurant à l’art. 12.  

  L’IN 156 ne posait ainsi pas de problème de rétroactivité.  

 f. Elle ne posait pas non plus de problème de compatibilité avec le droit 
constitutionnel cantonal. Les art. 34 et 35 de la Constitution de la République et 
canton de Genève, du 14 octobre 2012 (Cst-GE - A 2 00), ne conféraient pas une 
protection plus étendue à la garantie de la propriété et la liberté économique que 
celle résultant des art. 26 et 27 de la Constitution fédérale de la Confédération 
suisse, du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101). Des modifications aux lois genevoises 
régissant l’aménagement du territoire, dont notamment la LGZD, pouvaient être 
proposées par le biais d’une initiative populaire.  

 g. En cas d’acceptation de l’IN 156, les personnes désireuses d’acquérir un 
logement destiné à la vente sis en zone de développement devraient l’occuper, et 
si ce logement était loué, ces personnes se verraient en principe refuser une 
éventuelle revente durant la période de contrôle, sauf justes motifs. Ces mesures 
étaient réalisables. L’IN 156 respectait l’exigence d’exécutabilité.  

 h. Toutes les conditions de validité de l’initiative étaient ainsi remplies.  

 i. L’arrêté du Conseil d’État déclarant l’IN 156 valide était susceptible d’un 
recours à la chambre constitutionnelle de la Cour de justice dans un délai de 
30 jours dès sa notification.  

11.  Le même 4 février 2015, le Conseil d’État a saisi le Grand Conseil d’un 
rapport sur la prise en considération de l’IN 156.  

- 11/61 - 

 A/831/2015   

  L’IN 156 reprenait essentiellement le texte du PL 11141 que le Conseil 
d’État avait déposé le 14 mars 2013 dans le but d’expliciter l’idée que les 
appartements PPE en zone de développement devaient être mis en vente et en 
principe occupés par leurs propriétaires. Il s’agissait de mettre un terme aux 
pratiques certes pas illicites mais contraires à l’esprit de la loi et à la volonté du 
législateur, dès la modification de la LGZD du 25 février 1972, de lutter contre la 
spéculation immobilière et de permettre à la classe moyenne d’acheter un 
appartement pour y vivre, selon un dispositif similaire pour les bâtiments 
d’habitation destinés à la location ou à la vente. Des dérives avaient été 
constatées, rendues possibles par le fait que le texte de la LGZD définissait à qui 
les appartements étaient destinés mais ne contraignait pas les destinataires 
souhaités à les occuper. L’écart entre le prix de vente autorisé en zone de 
développement et le prix de vente du marché était tel que tant des promoteurs que 
des propriétaires s’étaient mis à conserver des appartements destinés à la vente 
situés en zone de développement, ne les avaient pas mis en vente mais les avaient 
loués, dans le but de les vendre ou revendre à l’issue de la période de contrôle et 
réaliser ainsi une plus-value importante. Parfois, plusieurs appartements PPE 
avaient été cédés aux mêmes personnes, qui les thésaurisaient à des fins 
d’investissement, les soustrayaient au marché, déjà très tendu, et en empêchaient 
ainsi l’acquisition et l’habitation par ceux à qui ils étaient destinés.  

  En cas de non-respect de l’obligation d’occuper proposée par l’art. 5 al. 1 
let. b LGZD selon le PL 11141 et désormais l’IN 156, une sanction était prévue, 
sous la forme d’une amende administrative, mais aussi une mesure, consistant à 
considérer un appartement PPE en zone de développement loué pendant la période 
de contrôle comme un appartement locatif dont la revente ne pouvait en principe 
pas être autorisée en application de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR (les autres cas de 
vente prévus par l’art. 39 LDTR restant ouverts).  

  Par son arrêt 1C_223/2014 du 15 janvier 2015, le Tribunal fédéral avait 
censuré la L 11141 sur des points sur lesquels celle-ci s’était écartée du PL 11141, 
en particulier le principe du « primo-acquéreur ». Mais il avait admis que 
l’objectif visant à lutter contre la spéculation ou la détention d’appartements à des 
fins d’investissement poursuivait un intérêt public et que le fait de réserver les 
appartements PPE en zone de développement à ceux qui entendaient y habiter 
constituait un moyen proportionné de l’atteindre.  

  Le Conseil d’État soutenait sans réserve l’IN 156, dès lors que celle-ci 
reprenait très largement le texte du PL 11141 ; il approuvait aussi ses dispositions 
transitoires, qui revenaient à une notion de rétroactivité improprement dite.  

12. a. Par acte du 9 mars 2015, Monsieur A______ (ci-après : le recourant) a 
recouru à la chambre constitutionnelle de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
constitutionnelle) contre l’arrêté du Conseil d’État du 4 février 2015 précité, en 
concluant à l’octroi de l’effet suspensif, à l’annulation de l’arrêté attaqué, à 

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 A/831/2015   

l’invalidation de l’IN 156 et à l’allocation d’une indemnité de procédure pour les 
frais indispensables causés par le recours.  

 b. L’IN 156 contrevenait aux droits politiques des citoyens, en tant qu’elle 
contenait à la fois une modification de la LGZD, qui serait soumise au référendum 
facultatif ordinaire, et une modification de la LDTR, qui serait soumise au 
référendum facultatif facilité. L’art. 85A al. 2 de la loi sur l’exercice des droits 
politiques, du 15 octobre 1982 (LEDP - A 5 05), s’opposait à ce que la loi 
qu’adopterait le Grand Conseil à la suite de l’IN 156 soit soumise in globo au vote 
du peuple. Une scission de la loi ne serait pas envisageable.  

 c. L’art. 5 al. 1 let. b LGZD prévu par l’IN 156 était doublement contraire à la 
force dérogatoire du droit fédéral, dès lors qu’il entraînait les deux conséquences 
de prohiber d’une part l’acquisition d’un appartement en zone de développement 
par toute autre entité qu’une personne physique (seule à même d’occuper 
personnellement le logement acquis), et d’autre part l’achat d’un tel logement à 
titre de résidence secondaire.  

  Ainsi, du fait de la condition d’occupation personnelle prévue par 
l’initiative, des États étrangers (pour leur mission diplomatique ou consulaire) et 
des organisations internationales ne pourraient acquérir à des fins officielles un 
logement PPE sis en zone de développement, en violation de la loi fédérale du 
22 juin 2007 sur les privilèges, les immunités et les facilités, ainsi que les aides 
financières accordés par la Suisse en tant qu’État hôte (LEH - RS 192.12).  

  De même, les ressortissants de l’Union européenne (ci-après : UE) ou de 
l’Association européenne de libre-échange (ci-après : AELE), qui auraient leur 
résidence principale dans leur pays d’origine, ne pourraient pas acquérir un 
logement en zone de développement à titre de résidence secondaire, contrairement 
à l’art. 7 let. j de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition 
d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE - RS 211.412.41) et à 
l’Accord du 21 juin 1999 entre la Confédération suisse, d’une part, et la 
Communauté européenne et ses États membres, d’autre part, sur la libre 
circulation des personnes [ALCP - RS 0.142.112.681]).  

 d. L’obligation que l’art. 5 al. 1 let. b LGZD imposait au propriétaire 
d’occuper personnellement son logement était contraire à la garantie de la 
propriété ainsi qu’à la liberté économique. Les trois règles constituant le principe 
de la proportionnalité n’étaient pas respectées.  

  La condition de l’occupation personnelle du logement par son propriétaire 
semblait être une mesure apte à lutter contre la spéculation immobilière en zone 
de développement. Elle n’était en revanche pas apte à atteindre le second intérêt 
public poursuivi, à savoir permettre à la classe moyenne d’accéder à la propriété. 
La revente d’un tel bien se trouvait en effet restreinte au seul marché, concernant 
une infime partie de la population, des acquéreurs souhaitant habiter les logements 
acquis ; tout marché locatif se trouvait exclu dans les lots de PPE, vu l’obligation 

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d’habiter effectivement le logement déjà durant toute la période de contrôle (sous 
peine d’intégration de l’appartement dans le système de contrôle institué par la 
LDTR et d’une amende administrative), mais aussi de manière durable sans 
restriction de temps après la période de contrôle (sous peine d’une amende 
administrative). Instituer un tel système excluait toute forme de valorisation du 
bien, même à terme, tout en maintenant le risque économique du propriétaire, 
avec l’effet de faire perdre tout intérêt à l’acquisition de son logement en zone de 
développement et donc de dissuader la classe moyenne d’accéder à la propriété.  

  Ladite obligation ne respectait pas non plus la règle de la nécessité. Les 
circonstances imprévisibles au moment de l’acquisition susceptibles, selon l’art. 5 
al. 1 let. b ch. 1 LGZD, de justifier une dérogation à cette obligation ne 
permettaient de prendre en compte que de manière très limitée les événements 
pouvant se produire dans la vie d’un propriétaire. Ne pouvaient ainsi se prévaloir 
d’un juste motif, faute de pouvoir faire état d’une circonstance imprévisible au 
moment de l’acquisition du logement, l’employé d’une société multinationale 
sachant qu’il serait très certainement muté provisoirement à l’étranger dans les dix 
prochaines années, vu que c’était la politique de son entreprise, ou la personne très 
âgée dont l’état de santé se dégraderait à tel point qu’elle ne pourrait plus 
demeurer dans son logement, ou le jeune père de famille en début de carrière 
voulant acquérir un, voire deux logements en zone de développement dans la 
prévision d’y loger un fils ou une fille une fois ceux-ci majeurs et de le(s) louer 
dans l’intervalle, sans aucun motif spéculatif. Le caractère exemplatif des justes 
motifs cités à ce ch. 1 ne permettait pas d’interpréter différemment la notion claire 
de « circonstances imprévisibles ». Des mesures moins incisives existaient pour 
atteindre les intérêts publics poursuivis. Dans les exemples cités ci-dessus, de 
même que dans le cas précités de l’État étranger ou de l’organisation 
internationale ou encore du travailleur frontalier, les intéressés ne se livraient pas 
à de la spéculation immobilière, pas plus d’ailleurs que des personnes morales 
telles que des caisses de prévoyance professionnelle voulant acquérir des 
immeubles entiers pour ensuite en louer les appartements à leurs pensionnés à des 
prix attractifs, ou encore des sociétés anonymes de type sociétés immobilières, 
dont les statuts créaient un lien strict entre les actionnaires-locataires et les lots de 
PPE.  

  L’obligation d’occuper personnellement le logement acquis ne respectait pas 
non plus l’exigence d’un rapport raisonnable entre les buts visés et les intérêts 
compromis. Il y avait disproportion à ne pas limiter dans le temps cette obligation, 
ainsi qu’à sanctionner sa violation par une amende administrative pouvant aller 
jusqu’à 20 % du prix de revient total de l’immeuble, couplée, en cas de mise en 
location pendant les dix ans de la période de contrôle, à une intégration de 
l’appartement dans la catégorie des logements destinés à la location et l’exclusion 
de la possibilité de le revendre.  

- 14/61 - 

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e. La combinaison du nouvel art. 8A LGZD et de la modification de l’art. 39 
al. 4 let. a LDTR impliquait que le propriétaire d’un logement en zone de 
développement qui le louerait pendant la période de contrôle ne pourrait le 
revendre que dans les cas visés par l’art. 39 al. 2 LDTR, soit dans des cas en 
pratique presque jamais réalisés, voire par l’art. 39 al. 3 LDTR en cas de revente 
au locataire.  

 À teneur des art. 178, 179 et 180 Cst-GE, la politique genevoise du 
logement reposait sur la combinaison de trois types de mesures, à savoir la 
production de logements bon marché, la politique d’acquisition foncière de l’État 
et le soutien à l’accès à la propriété. L’intérêt public en résultant était de produire 
suffisamment de logements bon marché et de logements à vendre, en garantissant 
un équilibre entre les différents types de logements, sociaux ou libres, et parmi ces 
derniers ceux en location et ceux en PPE, de façon différenciée selon la zone de 
base à laquelle la zone de développement se superposait. Dans cette perspective, 
des unités de logements conçues dès leur construction pour être des objets de 
propriété individuelle n’étaient pas visées par la protection de la LDTR, même si 
elles étaient louées entre leur construction sous le régime de la propriété par 
étages et leur vente, si bien que l’autorisation de les aliéner devait 
automatiquement être délivrée. Il n’y avait pas d’intérêt public à faire passer un 
logement destiné à la vente dans la catégorie des logements destinés à la location 
du fait qu’il serait loué temporairement. L’interdiction de vente résultant de la 
combinaison des art. 8A LGZD et 39 al. 4 let. a LDTR proposés par l’IN 156 en 
cas de location même temporaire remettait en cause tout le système imposé par la 
constitution genevoise d’équilibre entre les formes de nouveaux logements et le 
soutien à l’accession à la propriété.  

 La sanction très lourde d’interdire toute revente d’un appartement PPE sis 
en zone de développement qui serait loué même temporairement produisait l’effet 
contraire de soustraire un logement au marché, dès lors que, pour éviter cette 
sanction, le propriétaire qui ne pourrait l’occuper sans juste motif au sens de 
l’art. 5 al. 1 let. b LGZD préférerait le laisser vide, plutôt que de le louer, afin de 
pouvoir le revendre ultérieurement. Elle ne respectait pas la règle de l’aptitude.  

 Des mesures moins incisives permettaient d’atteindre le but visé de garantir 
que le propriétaire occupe son logement sauf justes motifs. L’art. 9 al. 1 LGZD 
prévoyait une amende administrative substantielle, et l’al. 2 que l’IN 156 
proposait d’introduire dans cette disposition permettait en outre au département 
compétent de prendre les mesures et sanctions prévues aux titres V et VI LCI, 
donc en particulier d’ordonner la remise en état des lieux. Cela était suffisant. À 
une interdiction d’acquisition ou de revente pouvaient être préférées une 
confiscation de la marge bénéficiaire du produit de la location, ou une 
prolongation de la période de contrôle des prix et des loyers à définir de façon à 
valoriser l’habitation par le propriétaire durant la période de contrôle par rapport à 
une location à un tiers. De telles mesures, moins incisives, seraient plus efficaces, 

- 15/61 - 

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en tant que le propriétaire n’aurait rien à gagner mais au contraire à perdre tant de 
louer son logement que de le laisser vide.  

 L’interdiction considérée de revente ne respectait pas non plus la règle de 
proportionnalité au sens étroit. En l’absence d’un renvoi plus explicite, les mots 
« en principe » figurant à l’art. 8A LGZD n’autorisaient pas à considérer que les 
justes motifs réservés à l’art. 5 al. 1 let. b LGZD l’étaient aussi pour déroger à 
ladite interdiction. Quoi qu’il en soit, lesdits justes motifs ne suffisaient pas à 
résoudre toutes les situations problématiques susceptibles de se présenter, pour les 
mêmes raisons que celles avancées à l’encontre de l’obligation d’occupation 
personnelle du logement. De nombreuses personnes seraient privées de la faculté 
de pouvoir acheter un appartement en zone de développement dès lors qu’elles 
seraient exposées au risque de ne plus jamais pouvoir le revendre, et elles seraient 
discriminées par rapport aux personnes non exposées à ce risque, soit aux 
personnes d’âge moyen ayant un emploi local dans la région genevoise. En toute 
hypothèse, la privation de la possibilité de revente impliquée par la disposition 
était excessive, étant précisé que la vente d’un appartement en dehors des cas 
visés par l’art. 39 al. 4 LDTR était extrêmement difficile, voire impossible.  

 f. Les dispositions transitoires que l’IN 156 introduirait à l’art. 12 al. 4 et 5 
LGZD ne prévoyaient pas une rétroactivité improprement dite, en principe 
admissible sous réserve des droits acquis, mais bien une rétroactivité proprement 
dite, sans que les conditions d’une telle rétroactivité ne soient remplies.  

  L’art. 12 al. 4 LGZD ne précisait pas – et rien ne permettait de préciser – la 
date à laquelle les bâtiments visés (soit ceux, situés en zone de développement, 
dont la date d’entrée moyenne des habitants était postérieure au 1er janvier 2010) 
ne devaient avoir fait l’objet d’aucune acquisition pour que les art. 5 al. 1 let. b et 
8A LGZD s’appliquent à compter du lendemain de leur promulgation dans la 
FAO. On ne savait pas si cette date était aussi le 1er janvier 2010, ou celle de 
l’entrée en vigueur de la loi, ou celle de la publication de l’IN 156 dans la FAO. 
Pour le cas où cette date serait le 1er janvier 2010, l’idée serait que le propriétaire 
de la parcelle sur laquelle l’immeuble avait été construit avait uniquement loué les 
appartements PPE qu’il y avait réalisés ; ledit propriétaire serait contraint de 
résilier les baux conclus et de vendre les appartements. De même, dans 
l’hypothèse où, dans de tels immeubles, des ventes seraient intervenues 
postérieurement au 1er janvier 2010 et où certains des acquéreurs de tels 
appartements auraient loué ces derniers, lesdits acquéreurs seraient soumis à 
l’obligation d’occuper personnellement leur logement dès le lendemain de l’entrée 
en vigueur de la loi. Cette dernière attachait ses effets à des faits entièrement 
révolus, à savoir à l’acquisition de tels appartements ; c’était de la rétroactivité 
proprement dite.  

  Dans les cas visés par l’art. 12 al. 5 LGZD, lesdites dispositions 
s’appliqueraient à compter d’un délai de trois ans ayant déjà commencé à courir 
avant que la loi ne soit entrée en vigueur. Vu la brièveté du délai imparti, les 

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propriétaires concernés étaient contraints d’entreprendre par anticipation les 
démarches en vue de se mettre en conformité avec la loi, sans savoir si 
l’obligation que celle-ci comportait existerait et entrerait un jour en vigueur. À un 
effet rétroactif proprement dit s’ajoutait un effet anticipé.  

  La rétroactivité prévue par ces deux dispositions transitoires n’était pas 
raisonnablement limitée dans le temps. L’obligation d’occupation personnelle 
pouvait s’appliquer à des appartements acquis en 2007 ou 2008, et la loi ne 
pouvait entrer en vigueur avant 2016 voire, plus raisonnablement, 2017 ; elle 
déploierait des effets à des faits remontant à plus de dix ans dans le cas du 
recourant. Pire, l’acquéreur d’un logement en 2007 dans un immeuble concerné et 
qui aurait loué son appartement dès janvier 2010 serait dans l’impossibilité de le 
revendre, même s’il décidait de résilier le bail de son locataire et d’intégrer son 
appartement, du seul fait que ce dernier avait été loué durant la période de 
contrôle.  

  Le choix du 1er janvier 2010 comme date de rétroactivité des dispositions 
considérées créait des inégalités choquantes, par exemple entre un propriétaire 
ayant acquis un logement le 1er décembre 2009 dans un immeuble dont la date 
moyenne d’entrée des habitants serait le 20 décembre 2009 (et qui ne serait pas 
contraint d’occuper personnellement son logement et pourrait le remettre à bail 
sans s’exposer à des sanctions), et un propriétaire en ayant acquis un en 2007 déjà, 
mais dans un immeuble dont la date moyenne d’entrée des habitants serait 
postérieure au 1er janvier 2010 (et qui serait tenu d’occuper personnellement son 
appartement, sous peine des sanctions prévues par les dispositions considérées).  

  La rétroactivité prévue par l’art. 12 al. 4 et 5 LGZD n’était pas justifiée par 
un intérêt public pertinent. Les initiants entendaient changer les règles du jeu non 
seulement pour le futur, mais aussi pour le passé, en réalité pour appréhender la 
promotion immobilière ayant défrayé la chronique, à savoir l’opération dite de la 
« Tulette », qui avait comporté, sans violation de la loi, l’acquisition en 2010-
2011 de 53 % de 149 appartements destinés à la vente par des acquéreurs en ayant 
acheté deux ou plus (11 d’entre eux en ayant acquis même cinq ou six), certains 
d’entre eux étant au surplus déjà propriétaires de plusieurs biens immobiliers dans 
le canton de Genève, notamment en zone de développement.  

  La rétroactivité prévue par ces deux dispositions transitoires portait atteinte 
à des droits acquis, dans la mesure où elle visait à revenir sur des autorisations de 
construire ayant permis de réaliser des logements en zone de développement et 
ayant comporté la fixation d’un loyer admissible auquel le propriétaire pouvait 
louer l’appartement durant la période de contrôle.  

13.  Par courrier du 26 mars 2015, le recourant a déclaré renoncer à sa 
conclusion préalable visant à l’octroi de l’effet suspensif, tout en se réservant la 
possibilité, suivant l’évolution d’un traitement qui se poursuivrait de l’IN 156, de 
déposer une nouvelle demande d’octroi de l’effet suspensif ou de mesures 
provisionnelles.  

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14. a. Par mémoire du 22 avril 2015, le Conseil d’État, soit pour lui la chancellerie 
d’État, a répondu au recours, en concluant à son rejet et à la condamnation du 
recourant aux frais de la procédure.  

 b. La chambre constitutionnelle n’avait pas à examiner au stade de la validité 
de l’initiative si le texte devait le moment venu et le cas échéant être soumis au 
référendum facultatif ordinaire ou au référendum facultatif facilité ; cette question 
ne faisait pas partie des conditions de validité d’une initiative. Le processus 
référendaire était différent du processus poursuivi par une initiative populaire, 
même si, en cas d’approbation par le Grand Conseil de l’IN 156, cette dernière 
deviendrait une loi ; c’est alors seulement que le Conseil d’État devrait se pencher 
sur la question d’une éventuelle scission de cette loi en vertu de l’art. 85A al. 2 
LEDP, ce qu’il ferait à l’aune des critères dégagés par la chambre 
constitutionnelle dans son arrêt ACST/1/2015 du 23 janvier 2015. L’impossibilité 
de scinder une loi avait pour effet la soumission de l’entier de la loi au régime 
référendaire facilité et non l’invalidité du texte ; cela devait valoir aussi pour une 
loi concrétisant l’IN 156. Le grief de violation des droits politiques était mal 
fondé.  

 c. L’IN 156 ne violait pas le principe de la force dérogatoire du droit fédéral.  

  L’art. 16 LEH ne donnait pas aux bénéficiaires institutionnels un droit à 
obtenir du département fédéral des affaires étrangères (ci-après : DFAE) une 
autorisation d’acquisition, ni préalablement des autorités cantonales compétentes 
une autorisation de construire si les conditions n’en étaient pas données. Il 
n’empêcherait pas les autorités cantonales compétentes de tenir compte de l’art. 5 
al. 1 let. b LGZD proposé par l’IN 156 si celle-ci était adoptée, en particulier de 
refuser les autorisations de construire en faveur de bénéficiaires institutionnels au 
sens de la LEH dès lors que la disposition précitée limitait l’acquisition de 
logements destinés à la vente aux personnes physiques. Les bénéficiaires 
institutionnels n’étaient empêchés d’acquérir un bien immobilier dans le canton de 
Genève que pour des logements destinés à la vente sis en zone de développement.  

  De même, la LFAIE ne donnait pas un droit inconditionnel à acquérir un 
bien immobilier si les conditions préalables à cette acquisition découlant du droit 
cantonal n’étaient pas remplies, le cas échéant celles de l’art. 5 al. 1 let. b LGZD 
proposé par l’IN 156. Admettre le contraire reviendrait d’ailleurs à créer une 
inégalité de traitement contraire au droit entre les personnes cherchant à acquérir 
un bien immobilier destiné à la vente situé en zone de développement sans 
l’intention d’y habiter et les ressortissants des États membres de l’UE ou de 
l’AELE.  

 d. L’art. 5 al. 1 let. b LGZD proposé par l’IN 156 n’était pas contraire à la 
garantie de la propriété et à la liberté économique, en particulier respectait le 
principe de la proportionnalité.  

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  L’actuel art. 5 al. 1 let. b LGZD engendrait des dysfonctionnements 
contraires au but et à l’esprit de la LGZD, mais possibles au regard du texte de la 
loi. Certains appartements situés en zone de développement étaient achetés à un 
prix modéré, puis loués durant la période de contrôle, puis revendus à l’issue de 
cette dernière au prix du marché, ce qui permettait de réaliser une importante plus-
value par rapport au prix d’acquisition. Des lots entiers de tels appartements 
étaient quelquefois vendus à des personnes pourtant déjà propriétaires dans le 
canton de Genève. Obliger l’acquéreur d’un logement destiné à la vente en zone 
de développement à l’occuper personnellement permettait d’empêcher de tels 
dysfonctionnements, en écartant du marché de tels logements les acquéreurs dont 
le profil ne correspondait pas à celui des personnes auxquelles les dispositions de 
la LGZD sur les logements destinés à la vente étaient vouées à s’appliquer. 
L’art. 5 al. 1 let. b LGZD proposé par l’IN 156 n’avait pas pour but de permettre 
la valorisation d’un appartement acquis en zone de développement. L’exclusion 
de tout marché locatif dans les lots PPE ne limiterait pas le cercle des potentiels 
acquéreurs à une infime partie de la population. Les potentiels acquéreurs 
cherchant à proposer des logements à la location demeuraient libres d’acquérir de 
tels logements aux conditions prévues par l’art. 5 al. 1 let. a LGZD.  

  Pour permettre la construction de logements correspondant à un besoin 
d’intérêt général en zone de développement, et en particulier permettre à la classe 
moyenne d’accéder à des logements PPE, il était nécessaire d’écarter de ce 
marché des acquéreurs qui n’entendaient d’emblée pas vivre dans ces logements. 
L’examen des exceptions devant être apportées à l’obligation d’occupation 
personnelle de tels appartements par leur propriétaire relevait de celui de la 
proportionnalité au sens étroit, impliquant une balance des intérêts en présence.  

  Les justes motifs pour lesquels le propriétaire des logements considérés 
pourraient ne pas y habiter devraient pouvoir être appréciés par les organes 
d’exécution de la loi, au bénéfice de leur pouvoir d’appréciation, plutôt que fixés 
dans la loi, compte tenu de la multitude des exceptions imprévisibles. Comme le 
PL 11141-A, l’IN 156 comportait une liste exemplative de justes motifs, dont 
l’esprit était de ne pas péjorer la situation de personnes dont les circonstances de 
vie se trouvaient subitement modifiées indépendamment de leur volonté. Ladite 
disposition laissait au département compétent un large pouvoir d’appréciation lui 
permettant d’appréhender les situations justifiant une exception à la loi, dans le 
respect du principe de la proportionnalité. Les exceptions prévues et leur caractère 
non exhaustif assuraient qu’il y ait un rapport raisonnable entre le but visé et les 
intérêts éventuellement compromis. L’examen de la validité d’une initiative 
populaire rédigée de toutes pièces ne s’apparentait pas à un contrôle abstrait d’un 
acte normatif ; il s’agissait uniquement de s’assurer que les citoyens ne seraient 
pas appelés à voter sur un objet qui, d’emblée, ne pourrait pas être finalement 
concrétisé conformément à la volonté exprimée. L’autorité de validation d’une 
telle initiative n’avait pas à se livrer à un examen définitif de constitutionnalité, ni 
à résoudre par avance tous les cas d’application qui pourraient se présenter ; la 

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protection des droits politiques devait être distinguée de celle des autres droits 
constitutionnels des citoyens.  

  Toutes les facettes du principe de la proportionnalité étaient ainsi respectées, 
si bien que l’art. 5 al. 1 let. b LGZD proposé par l’IN 156 était conforme au droit 
supérieur.  

 e. Les art. 8A LGZD et 39 al. 4 let. a LDTR proposés par l’IN 156 ne violaient 
pas la garantie de la propriété.  

  Ces dispositions visaient à préserver le parc locatif et à assurer la 
coordination entre la LGZD et la LDTR. Elles limitaient les possibilités de vente 
des appartements situés en zone de développement destinés à la vente qui seraient 
mis en location sans justes motifs durant la période de contrôle. D’après le 
système actuellement en vigueur, de tels logements, détournés de leur destination 
initiale, devaient être considérés comme des logements destinés à la location, 
soumis au régime de la LDTR. Des exceptions à l’obligation d’occuper étant 
prévues par l’initiative, qui ouvrait la voie à la location de tels appartements, il 
fallait éviter que ceux-ci, à l’échéance de la période de contrôle, échappent à la 
LDTR et soient vendus sans autre, et que soient ainsi instaurés deux régimes 
différents de ventes de logements loués. Les deux objectifs poursuivis répondaient 
à un intérêt public.  

  Le système prévu satisfaisait aux exigences du principe de la 
proportionnalité.  

  En empêchant un propriétaire de bénéficier d’une autorisation de vente d’un 
logement PPE sis en zone de développement mis en location sans justes motifs 
pour la raison que cet appartement avait été dès sa construction soumis au régime 
de la propriété par étages, la combinaison des deux dispositions considérées avait 
un effet dissuasif sur les investisseurs qui souhaiteraient louer leur bien durant la 
période de contrôle sans justes motifs, puis le revendre à l’issue de cette dernière 
avec une importante plus-value. La règle d’aptitude était ainsi respectée.  

  Celle de la nécessité l’était aussi, dès lors que les deux dispositions en 
question, dûment coordonnées, étaient nécessaires pour éviter que des logements 
destinés à la location – à considérer comme tels, dans le cas de logements destinés 
à l’origine à la vente mais loués sans justes motifs (situation qu’aucune 
disposition de la LGZD ou de la LDTR ne réglementait) – ne soient soumis à 
deux régimes différents au terme de la période de contrôle, à moins que, s’agissant 
des logements destinés à l’origine à la vente, leur mise en location soit intervenue 
pour de justes motifs. La combinaison des deux dispositions, limitant 
l’applicabilité de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR aux seuls cas de justes motifs de ne 
pas occuper personnellement les logements considérés, poursuivait ainsi le but de 
dissuader les investisseurs d’acquérir des logements dans lesquels ils 
n’entendaient pas habiter.  

- 20/61 - 

 A/831/2015   

  La règle de la proportionnalité au sens étroit était respectée en raison des 
exceptions à l’interdiction de vente prévues pour de justes motifs, réservées par 
les mots « en principe » figurant à l’art. 8A LGZD, et de la manière souple, déjà 
évoquée, dont le département appliquerait cette disposition.  

f. Les dispositions transitoires prévues à l’art. 12 al. 4 et 5 LGZD ne portaient 
pas atteinte à des droits acquis susceptibles de découler de la garantie de la 
propriété ou du principe de la bonne foi. Il n’existait pas de droit au maintien 
d’une certaine législation, à moins que – ce qui n’était pas le cas en l’espèce – les 
modifications considérées ne contredissent des assurances précédemment données 
par le législateur ou ne fussent décidées de façon imprévisible dans le dessein 
d’empêcher l’exécution d’un projet qui serait réalisable. Seul le mode d’utilisation 
de la propriété foncière était restreint ; il n’y avait pas d’atteinte à l’institution 
même de la propriété. L’exigence d’un régime transitoire pouvant s’imposer au 
regard du principe de la bonne foi était respectée. Les propriétaires des logements 
ayant fait l’objet au moins d’une acquisition pourraient s’adapter à la nouvelle 
réglementation. Les effets juridiques de l’IN 156 ne se déploieraient qu’aux 
échéances indiquées à l’art. 12 LGZD, dont le propriétaire pourrait au surplus 
requérir le report à certaines conditions.  

15.  Par mémoire du 13 mai 2015, le comité d’initiative a conclu au rejet du 
recours.  

  Le Conseil d’État avait parfaitement anticipé les griefs du recourant dans 
son arrêté validant l’IN 156. L’arrêt du Tribunal fédéral 1C_223/2014 précité 
permettait de considérer les propositions formulées par cette dernière comme 
valables. La mesure centrale de l’initiative, reprise de la « loi Longchamp », de 
soumettre au régime juridique de la LDTR les appartements nouvellement 
construits en PPE en zone de développement non occupés par leurs acquéreurs 
permettait d’atteindre l’objectif visé de favoriser l’accession de la classe moyenne 
à la propriété de son propre logement, sans porter atteinte à la liberté contractuelle 
ni créer d’inégalité de traitement entre les justiciables. L’effet rétroactif prévu par 
les dispositions transitoires, qui n’était qu’indirect, ne posait aucun problème. 
D’une part, l’autorité compétente pourrait accorder des prolongations des délais 
fixés, pour éviter toute situation qui porterait atteinte aux droits des justiciables, et 
ses décisions seraient sujettes à recours ; d’autre part, lesdites dispositions étaient 
rédigées de façon à permettre de les interpréter de manière conforme à la garantie 
des droits fondamentaux des justiciables et à la sécurité du droit.  

16. a. Par mémoire du 3 juin 2015, le recourant a formulé des observations sur les 
déterminations du Conseil d’État et du comité d’initiative. Il a persisté dans les 
conclusions de son recours.  

 b. L’art. 5 al. 1 let. b LGZD proposé par l’IN 156 violait l’art. 16 al. 3 LEH. La 
réserve que cette disposition-ci comportait en faveur des autorisations cantonales 
se rapportait soit à la police des constructions au sens large, soit à des 
problématiques de sécurité. La LEH était une transposition, en droit fédéral suisse, 

- 21/61 - 

 A/831/2015   

de la convention de Vienne sur les relations diplomatiques du 18 avril 1961 (RS 
0.191.01), dont l’art. 21 prévoyait que l’État hôte accordât aux bénéficiaires 
institutionnels des facilités d’acquisition des biens immobiliers sur son territoire. 
L’exigence d’occupation personnelle posée par l’IN 156 n’appartenait ni au 
corpus des règles de la police des constructions ni à celui de la sécurité, mais 
poursuivait un but de politique du logement, étranger à la réserve figurant à 
l’art. 16 al. 3 LEH. Subsidiairement, si cette exigence pouvait conditionner 
l’octroi d’une autorisation réservée par l’art. 16 al. 3 LEH, elle n’en serait pas 
moins contraire à cette disposition-ci, en tant que, par définition, un bénéficiaire 
institutionnel ne pourrait jamais habiter personnellement l’immeuble qu’il 
acquerrait, si bien que le DFAE, devant constater que les conditions de l’art. 16 
al. 3 LEH n’étaient pas remplies, ne pourrait jamais délivrer l’autorisation 
d’acquisition au bénéficiaire institutionnel.  

  L’art. 5 al. 1 let. b LGZD proposé par l’IN 156 ne respectait pas la 
répartition des compétences entre la Confédération, compétente pour autoriser 
l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, et les cantons, 
compétents pour délivrer les autorisations de construire, dès lors qu’il imposait 
une obligation d’occupation personnelle du logement qui faisait obstacle, si elle 
n’était pas remplie, à l’acquisition d’un immeuble par un frontalier comme 
résidence secondaire, et non à sa construction. Il prohibait une telle acquisition, 
qu’elle fût le fait d’individus résidant en Suisse ou de personnes résidant à 
l’étranger, ce qui posait problème au regard de l’art. 7 let. j LFAIE en tant que la 
question était du ressort de la Confédération.  

 c. L’art. 5 al. 1 let. b LGZD proposé par l’IN 156 violait la garantie de la 
propriété.  

  Il était apte à lutter contre la spéculation immobilière, mais pas à faciliter 
l’accession de la classe moyenne à la propriété du logement. Obliger l’acquéreur à 
occuper personnellement un tel logement n’incitait nullement à en acquérir un. 
Comme indiqué dans le recours, il existait des mesures moins incisives pour lutter 
contre la spéculation immobilière, et, en dépit de leur caractère exemplatif, les 
justes motifs prévus par l’initiative ne permettaient pas de tenir compte de 
situations dans lesquelles l’exigence d’occupation personnelle n’était pas justifiée.  

 d. Les arguments du Conseil d’État ne renversait pas le raisonnement contenu 
dans le recours s’agissant de la violation de la garantie de la propriété 
qu’engendraient les art. 8A LGZD et 39 al. 4 let. a LDTR proposés par l’IN 156.  

 e. L’IN 156 était contraire au principe de la non-rétroactivité. L’art. 12 al. 4 et 
5 LGZD qu’elle comportait rendait applicables de nouvelles règles à des situations 
de fait dont les effets s’étaient déjà entièrement produits. Il s’agissait de 
rétroactivité proprement dite, dont les conditions d’admissibilité exceptionnelle 
n’étaient pas remplies.  

- 22/61 - 

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17.  Le 5 juin 2015, le greffe de la chambre constitutionnelle a communiqué les 
observations du recourant au Conseil d’État et au comité d’initiative.  

18.  Sur ce, la cause a été gardée à juger.  

EN DROIT 

1. Selon l'art. 124 Cst-GE, la Cour constitutionnelle, à savoir la chambre 
constitutionnelle de la Cour de justice (art. 1 let. h ch. 3 1er tiret de la loi sur 
l'organisation judiciaire, du 26 septembre 2010 [LOJ - E 2 05]), a pour 
compétences de contrôler sur requête la conformité des normes cantonales au droit 
supérieur, de traiter les litiges relatifs à l'exercice des droits politiques en matière 
cantonale et communale, et de trancher les conflits de compétence entre autorités. 
À ces trois compétences, le législateur cantonal a ajouté celle de connaître des 
recours en matière de validité des initiatives populaires (art. 130B al. 1 let. c LOJ), 
compte tenu de l'étroite parenté de cette matière-ci, ressortissant désormais à la 
compétence décisionnaire du Conseil d'État (art. 60 al. 1 et art. 72 al. 1 Cst-GE), 
avec à la fois le contrôle abstrait des normes et le traitement des litiges relatifs à 
l'exercice des droits politiques (exposé des motifs du PL 11311, p. 12 s., MGC [en 
ligne], http://ge.ch/grandconseil/memorial/seances/010102/5/20).  

  La chambre de céans est donc compétente pour connaître du présent recours.  

2. a. Le législateur genevois a défini la qualité pour recourir devant la 
chambre constitutionnelle de la même manière que pour les recours devant les 
autres juridictions administratives, sans faire de distinction selon les actes 
attaqués. Concernant les personnes privées, physiques ou morales, voire les 
personnes morales de droit public agissant à l'égal de personnes morales de droit 
privé, elles ont qualité pour recourir devant la chambre constitutionnelle si elles 
sont touchées directement par une loi constitutionnelle, une loi, un règlement du 
Conseil d'État ou une décision et ont un intérêt personnel digne de protection à ce 
que l'acte attaqué soit annulé ou modifié (art. 60 al. 1 let. b de la loi sur la 
procédure administrative, du 12 septembre 1985 [LPA - E 5 10] ; ACST/1/2015 
du 23 janvier 2015 consid. 3).  

  Telle qu'elle a été interprétée par les juridictions genevoises (ACST/12/2015 
du 15 juin 2015 consid. 2 ; ACST/1/2015 précité consid. 3 ; ACST/2/2014 du 
17 novembre 2014 consid. 2 ; ATA/752/2014 du 23 septembre 2014), la qualité 
pour recourir prévue par l'art. 60 al. 1 let. b LPA s'avère substantiellement 
similaire à celle que le législateur fédéral a définie pour le recours en matière de 
droit public au Tribunal fédéral, même s’il l’a différenciée selon le type de recours 
(Pascal MAHON, Droit constitutionnel, 3ème éd., vol. I, 2014, n. 320 in fine, 
325 ss, 329 ss et 332 ; Arun BOLKENSTEYN, Le contrôle des normes, 
spécialement par les cours constitutionnelles cantonales, 2014, p. 68 ss). Cela 
s'explique par le fait que, selon l'art. 111 al. 1 de la loi sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), la qualité de partie à la procédure devant toute 

- 23/61 - 

 A/831/2015   

autorité cantonale précédant le Tribunal fédéral doit être reconnue à quiconque a 
qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral. Le droit cantonal ne peut pas 
définir la qualité de partie (en particulier la qualité pour recourir), notamment 
devant la chambre constitutionnelle, de manière plus restrictive que ne le fait 
l'art. 89 LTF (ATF 139 II 233 consid. 5.2.1 ; 138 II 162 consid. 2.1.1 ; 136 II 281 
consid. 2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_663/2012 du 9 octobre 2013 
consid. 6.5 ; ACST/1/2015 précité consid. 3a ; ACST/2/2014 précité consid. 2c).  

 b. Au regard de la LTF, le recours contre une décision relative à la validité 
d’une initiative populaire concerne le droit de vote des citoyens ainsi que les 
élections et votations populaires (art. 82 let. c LTF ; arrêts du Tribunal fédéral 
1C_33/2013 du 19 mai 2014 consid. 1 ; 1C_306/2012 du 25 février 2013 
consid. 1 ; 1C_261/2997 consid. 11, non publié in ATF 134 I 172 ; Bernard 
CORBOZ et al. [éd.], op. cit., n. 110 ss, 121, p. 859 ad art. 82 LTF ; Christoph 
HILLER, Die Stimmrechtsbeschwerde, 1990, p. 104 ss), si bien qu’est recevable à 
l’interjeter quiconque a le droit de vote dans l’affaire en cause (art. 89 al. 3 LTF), 
non seulement devant le Tribunal fédéral (art. 111 al. 1 LTF), mais aussi devant la 
chambre constitutionnelle.  

  En l’espèce, le recourant est titulaire des droits politiques dans le canton de 
Genève. Il a qualité pour recourir à ce titre.  

3. a. En mettant en œuvre l’art. 124 Cst-GE instituant la Cour constitutionnelle, 
le législateur genevois n’a pas précisé dans quel délai un recours doit être déposé 
contre la décision du Conseil d’État relatif à la validité d’une initiative. Il a 
ajouté – à l’art. 62 LPA, consacré aux délais de recours – une let. d stipulant que 
le délai de recours est de 30 jours « s’il s’agit d’une loi constitutionnelle, d’une loi 
ou d’un règlement du Conseil d’État ». Or, si le délai de recours est de 30 jours – 
et est au surplus suspendu durant les périodes visées par l'art. 63 al. 1 LPA – 
contre les décisions finales ou les décisions en matière de compétence ainsi que 
contre les actes normatifs (art. 62 al. 1 let. a et d LPA), il est de 6 jours, sans 
suspension durant lesdites périodes (art. 63 al. 2 let. a LPA), « en matière de 
votations et d'élections » (art. 62 al. 1 let. c LPA), expression se trouvant 
également à l’art. 130B al. 1 let. b LOJ.  

  Les recours en matière de votations et d’élections au sens de ces 
dispositions sont les recours ouverts « contre les violations de la procédure des 
opérations électorales indépendamment de l’existence d’une décision », au sens de 
l’art. 180 LEDP, à savoir contre tout acte destiné aux électeurs de nature à 
influencer la libre formation du droit de vote telle qu’elle est garantie par les 
art. 34 al. 2 Cst. et 44 Cst-GE. Sont ainsi attaquables, dans un délai de 6 jours, les 
mesures d’organisation d’élections ou votations, le matériel de vote en général, la 
brochure explicative, des circulaires et des tracts, la constatation du résultat 
d’élections ou de votations (ACST/10/2015 du 11 mai 2015 ; ACST/6/2015 du 
26 mars 2015 ; ACST/5/2015 du 4 mars 2015 ; jurisprudence antérieure de la 
chambre administrative, citée par ces arrêts), mais aussi le lancement d’un 

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 A/831/2015   

référendum en tant que le spécimen des listes destinées à recevoir les signatures 
(art. 86 al. 1 let. c LEDP) ne serait prétendument pas conforme aux prescriptions, 
notamment comporterait un intitulé ou un argumentaire contraire à la liberté de 
vote (arrêt du Tribunal administratif en la cause B. Annen et consorts du 18 mars 
1992 consid. 1, RDAF 1993 p. 45 ; arrêt du Tribunal administratif en la cause 
Payot et consorts du 7 mars 1988, ayant donné lieu à l’arrêt du Tribunal fédéral du 
2 décembre 1988, SJ 1989 p. 90). La validité de tels actes doit, si elle est 
contestée, pouvoir être contrôlée dans des temps relativement brefs, ce qui se 
traduit déjà par la fixation d’un bref délai de recours.  

  Cette exigence de célérité accrue ne se justifie pas pour tout recours 
soulevant le grief de violation des droits politiques ou dirigé contre toute décision 
comportant l’examen, entre autres questions, du respect de règles en lien avec les 
droits politiques, comme, précisément, la décision sur la validité d’une initiative. 
Même si une initiative est destinée – sous réserve qu’elle soit valide, mais aussi ne 
soit pas acceptée par le Grand Conseil – à faire l’objet d’un scrutin populaire, le 
contrôle de sa validité ne fait pas partie de la procédure des opérations électorales 
au sens de l’art. 180 LEDP (ATF 121 I 252 ; ATA/769/2011 du 20 décembre 
2011 ; ATA/331/2012 du 5 juin 2012 consid. 7 ; ATA/650/2010 du 21 septembre 
2010 consid. 4). Dans l’énumération des cas de recours à la chambre 
constitutionnelle, le législateur genevois a différencié les recours en matière de 
votations et d’élections des recours en matière de validité des initiatives 
populaires, en les citant respectivement aux let. b et c de l’art. 130B al. 1 LOJ. 
Pour ces derniers, il est manifestement et raisonnablement parti de l’idée que, 
comme pour les recours contre les actes normatifs, auxquels ils s’apparentent, et 
les décisions en général (art. 62 al. 1 let. a LPA), le délai de recours de 30 jours 
doit s’appliquer (exposé des motifs du PL 11311, p. 14, MGC [en ligne], 
http://ge.ch/grandconseil/memorial/seances/010102/5/20).  

  Il se justifie donc de retenir que le délai de recours contre la décision du 
Conseil d’État relatif à la validité d’une initiative est de 30 jours, ainsi que l’a 
d’ailleurs indiqué le Conseil d’État dans l’arrêté entrepris (cf. art. 62 al. 2 LPA).  

 b. En l’espèce, l’arrêté par lequel l’intimé a statué sur la validité de l’IN 156, 
rendu le 4 février 2015, a été publié dans la FAO du 6 février 2015. Le délai de 
recours a commencé à courir le lendemain de cette date-ci (art. 62 al. 3 LPA par 
analogie), à tout le moins à l’égard des tiers (sinon aussi du comité d’initiative, 
auquel elle doit avoir été notifiée spécifiquement). Il est arrivé à échéance le lundi 
9 mars 2015 (art. 17 al. 1 et 3 LPA), jour du dépôt du présent recours. Ce dernier a 
donc été interjeté en temps utile.  

 c. Satisfaisant pour le surplus aux exigences de forme et de contenu prescrites 
par les art. 64 al. 1 et 65 al. 1 et 2 LPA, le présent recours sera déclaré recevable. 
Il est amplement motivé, alors même que l’exigence d’un exposé détaillé des 
griefs du recourant prévu pour les recours contre un acte normatif (art. 65 al. 3 
LPA) ne l’est pas pour le recours en matière de validité des initiatives populaires.  

- 25/61 - 

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4. a À défaut de disposition spécifique à ce sujet, les règles générales de la LPA 
régissent le pouvoir d’examen de la chambre constitutionnelle, aussi sur recours 
en matière de validité des initiatives populaires. La chambre constitutionnelle 
applique donc le droit d’office, sans être liée par les motifs invoqués par les 
parties (art. 69 al. 1 phr. 2 LPA), dans la mesure où le recours est recevable.  

b. Le pouvoir d’examen de la chambre constitutionnelle n’est pas limité, dans 
l’examen des griefs relatifs à la conformité au droit de l’initiative, par une 
exigence de ne sanctionner le cas échéant qu’une non-conformité manifeste au 
droit, contrairement à ce que prévoyait la constitution genevoise abrogée dès le 
1er juin 2013 (art. 66 al. 3 de la Constitution de la République et canton de 
Genève, du 24 mai 1847 - aCst-GE ; Stéphane GRODECKI, op. cit., p. 353 ss). 
Le constituant a en effet entendu prévenir qu’un même texte ne soit pas invalidé 
au stade du contrôle de la validité de l’initiative le proposant, mais le soit ensuite, 
une fois celui-ci devenu loi du fait de l’adoption de l’initiative, dans le cadre d’un 
contrôle abstrait des normes (BOACG tome V, p. 2342 ; Michel HOTTELIER/ 
Thierry TANQUEREL, La constitution genevoise du 14 octobre 2012, SJ 
2014 II 341 ss, p. 373 ; Thierry TANQUEREL, Note sur l’ATF 132 I 282, RDAF 
2007 I 332 ss, 335, où l’auteur estime douteux qu’une telle situation soit 
« institutionnellement acceptable »).  

c. Contrairement à ce qu’avance le Conseil d’État dans sa réponse au recours, 
le contrôle de la conformité au droit d’une initiative rédigée de toutes pièces 
s’apparente à un contrôle abstrait des normes. Il ne s’agit pas de prévenir 
uniquement que les citoyens ne soient exposés à être appelés à voter sur un objet, 
qui, d’emblée, ne pourrait pas être finalement concrétisé conformément à la 
volonté exprimée. Une initiative populaire législative formulée se transforme en 
loi si elle est acceptée par le Grand Conseil ou en votation populaire (art. 61 et 53 
Cst-GE ; art. 122A et 122B de la loi portant règlement du Grand Conseil de la 
République et canton de Genève, du 13 septembre 1985 [LRGC – B 1 01] ; art. 94 
al. 2 et 3 LEDP ; art. 5 ss de la loi sur la forme, la publication et la promulgation 
des actes officiels, du 8 décembre 1956 [LFPP – B 2 05]), sans que son texte 
puisse être modifié (sous réserve de la correction d’erreurs matérielles de pure 
forme ou de peu d’importance mais manifeste [art. 216A LRGC]). Il n’y a pas lieu 
de prévoir deux intensités différentes du pouvoir d’examen de la chambre 
constitutionnelle, selon que celle-ci examine la conformité au droit respectivement 
de l’initiative formulée ou, subséquemment sur recours abstrait, de la loi adoptée.  

 Il s’agit donc d’appliquer au recours en matière de validité des initiatives 
populaires formulées pour l’essentiel les mêmes principes d’interprétation, 
pouvoir d’examen et pouvoir de décision qu’en matière de contrôle abstrait des 
normes. Il y a lieu de contrôler librement la conformité du texte considéré avec le 
droit supérieur, tout en s'imposant une certaine retenue et d’annuler les 
dispositions considérées seulement si elles ne se prêtent à aucune interprétation 
conforme au droit ou si, en raison des circonstances, leur teneur fait craindre avec 

- 26/61 - 

 A/831/2015   

une certaine vraisemblance qu’elles soient interprétées ou appliquées de façon 
contraire au droit supérieur. Pour en juger, il faut tenir compte notamment de la 
portée de l’atteinte aux droits en cause, de la possibilité d’obtenir ultérieurement, 
par un contrôle concret de la norme, une protection juridique suffisante et des 
circonstances dans lesquelles ladite norme serait appliquée, sans pour autant 
négliger les exigences qu’impose le principe de la légalité (ATF 140 I 2 
consid. 4 ; 137 I 327 consid. 4 ; 135 II 243 consid. 2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_668/2013 du 19 juin 2014 consid. 2.2 ; ACST/12/2015 précité consid. 5 ; 
ACST/7/2015 du 31 mars 2015 consid. 3b ; ACST/2/2014 précité consid. 5b).  

5. a. Pour contrôler la validité d’une initiative populaire, il est nécessaire d’abord 
d’en interpréter le texte, afin de dégager le sens des propositions qu’elle contient. 
Il y a lieu à cette fin d’utiliser les méthodes habituelles d’interprétation – littérale, 
historique, systématique et téléologique (ACST/2/2014 précité consid. 7e) –, ainsi 
que les règles de l’interprétation objective, de l’interprétation la plus favorable 
aux initiants (qu’exprime l’adage in dubio pro populo) et de l’interprétation 
conforme au droit supérieur (Stéphane GRODECKI, op. cit., p. 280 ss ; Bénédicte 
TORNAY, op. cit., p. 67 ss). L’importance d’une interprétation historique se 
trouve a priori réduite par la règle de l’interprétation objective, n’attribuant pas de 
caractère décisif à la volonté des initiants, en plus que des travaux préparatoires 
(au sens usuel d’un exposé des motifs du Conseil d’État et des débats au Grand 
Conseil) n’existent généralement pas. À ce dernier égard, l’IN 156 fait exception, 
dans la mesure où elle s’inscrit à l’évidence dans le contexte du PL 11141 et des 
débats auxquels celui-ci a donné lieu.  

b. En l’espèce, il s’impose d’autant plus de dégager préliminairement le sens 
de l’IN 156 que si son idée maîtresse est claire – à savoir que l’acquéreur d’un 
logement destiné à la vente sis en zone de développement doit l’occuper 
personnellement –, elle prévoit, pour la concrétiser, des conditions et 
conséquences pour les unes explicites, mais pour d’autres implicites, au point 
qu’elles ne sont pas toutes identifiées ni comprises de la même manière, déjà par 
les parties. La compréhension des propositions formulées par cette initiative passe 
par celle des lois dont celle-ci prévoit la modification, en particulier la LGZD.  

6. a. La LGZD fixe les conditions applicables à l'aménagement et à l'occupation 
rationnelle des zones de développement affectées à l'habitat, aux commerces et 
aux autres activités du secteur tertiaire, ainsi que les conditions auxquelles le 
Conseil d'État peut autoriser l'application des normes d'une telle zone (art. 1 
LGZD). En principe, la délivrance d’autorisations de construire selon les normes 
d’une zone de développement est subordonnée à l'adoption préalable d'un plan 
localisé de quartier, assorti d’un règlement (art. 2 al. 1 let. a LGZD), ainsi que de 
conditions particulières applicables au projet (art. 2 al. 1 let. b LGZD). Au nombre 
de ces conditions figurent – à teneur de l’art. 5 al. 1 LGZD, intitulé « Besoins 
d’intérêt général » – celles que, s’agissant des logements destinés respectivement 
à la location (let. a) et à la vente (let. b), les bâtiments d'habitation répondent à un 

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besoin prépondérant d'intérêt général, par le nombre, le type et respectivement les 
loyers ou prix des logements prévus. Les loyers et les prix des bâtiments destinés 
respectivement à la location ou à la vente sont soumis au contrôle de l'État 
pendant une durée de dix ans (art. 5 al. 3 LGZD).  

 b. Dès l’origine – en ayant d’abord eu d’autres intitulés (ROLG 1957 p. 237, 
1962 p. 38, 1978 p. 244) –, la LGZD a été conçue comme un instrument de lutte 
contre la pénurie de logements et la spéculation immobilière. Il a été considéré 
que le déclassement de parcelles résultant de l’application des normes d’une zone 
de développement, au lieu de celles de la zone primaire, produisait une plus-value 
devant aussi profiter à la collectivité publique, autrement dit en échange de 
laquelle le promoteur-constructeur et, partant, le propriétaire des parcelles 
devaient concéder des sacrifices, notamment « sous la forme de création de 
logements à des conditions raisonnables » (MCG 1957 II 1386, 1390). Les 
limitations de loyers, restreignant le rendement des opérations immobilières, 
devaient se répercuter sur les prix des terrains constructibles que les promoteurs-
constructeurs étaient disposés à payer et, partant, auxquels les propriétaires 
pouvaient les vendre (MGC 1962 IV 2508 s.).  

  La vente d’appartements a été appréhendée par la LGZD par une 
modification du 25 février 1972 (ROLG 1972 p. 110 ; cf. aussi ROLG 1970 
p. 106 et ATF 98 Ia 194), parce qu’elle représentait une échappatoire aux 
restrictions de loyers jusqu’alors seules prévues, « servait de palliatif dans les cas 
où le prix de la réalisation immobilière devenait excessif » (MGC 1971 I 370 ; 
MGC 1972 I 413). Elle contribuait à rouvrir les possibilités de réaliser des 
appartements de luxe sur des parcelles chèrement vendues par des « propriétaires 
de terrains gagnés par la fièvre spéculative » (MGC 1971 I 369), alors que 
l’objectif du législateur était, fondamentalement, de « favoriser la construction de 
logements (répondant) à un besoin d’intérêt public et en particulier la mise sur le 
marché de logements à caractère social » (MGC 1972 I 410), « en faveur d’une 
population aux ressources modestes, de la classe moyenne en particulier » (MGC 
1971 I 369). Pour enrayer cette évolution et éviter que la construction 
d’immeubles de luxe continue à drainer des capitaux, qui n’étaient ainsi pas 
consacrés au lancement d’opérations immobilières en faveur de la classe moyenne 
(MGC 1972 I 411), il fallait appliquer « à ce genre de construction (…) des 
restrictions identiques à celles prévues pour les immeubles locatifs » (MGC 1971 
I 370). Aussi a-t-il été prévu qu’en zone de développement, non seulement les 
bâtiments d’habitation locatifs mais aussi les « bâtiments d’habitation destinés à la 
vente, quel que soit le mode d’aliénation (notamment cession de droits de 
copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions ou de parts sociales) » 
répondent obligatoirement à un besoin prépondérant d’intérêt général et que les 
prix et loyers de ces bâtiments (mais aussi des logements s’y trouvant) soient 
soumis au contrôle de l’État durant une période de dix ans. C’est toujours ce que 
prévoit l’art. 5 LGZD dans sa teneur actuelle, remontant au 18 septembre 1987 
(ROLG 1987 p. 773 et 779 ss), étant précisé que, dans l’intervalle, le champ 

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d’application de la LGZD s’est étendu à des périmètres plus larges et à d’autres 
normes plus favorables que celles de la seule 3ème zone de construction, 
initialement seule visée (modification du 19 mai 1978 [ROLG 1978 p. 244]).  

 c. Ainsi, pour lutter contre la pénurie de logements et la spéculation 
immobilière (la favorisation de l’accès à la propriété n’ayant eu historiquement 
qu’une finalité secondaire, intrinsèquement liée à cette lutte), la LGZD restreint 
les droits des propriétaires originaires des terrains ainsi que des promoteurs-
constructeurs, des acquéreurs et des propriétaires de logements PPE en zone de 
développement. Jusqu’à sa version actuelle, elle ne s’est cependant pas opposée à 
ce que ces personnes réalisent des revenus, puis même de réels profits, tant par la 
mise en location que par la vente de tels appartements, revenus certes contrôlés 
pendant la période initiale de dix ans, mais ensuite soustraits aux restrictions 
concernant ces opérations et donc susceptibles de produire alors de substantiels 
profits.  

 d. Il a été constaté, ces dernières années, que des promoteurs-constructeurs ne 
mettaient pas en vente de tels logements PPE pourtant destinés à la vente, ou que 
des personnes acquéraient un tel appartement à des fins d’investissement, en 
profitant de la limitation de son prix durant la période de contrôle, sans l’occuper 
personnellement, ou encore que des personnes en acquéraient même plusieurs ; 
dans les trois cas, les appartements considérés étaient mis en location au loyer 
maximum fixé par l’État, et les propriétaires agissaient dans la perspective finale 
de revendre leur(s) appartement(s) au prix du marché, avec une forte plus-value, à 
l’échéance de la période de contrôle de dix ans (exposé des motifs du PL 11141, 
p. 3 et 6 s.).  

  C’est pour mettre fin à ces pratiques qu’à l’instar du PL 11141-A, auquel 
elle vise fondamentalement à redonner vie, l’IN 156 prévoit un dispositif, dont la 
clé de voûte est une obligation d’occupation personnelle imposée aux 
propriétaires de logements PPE situés en zone de développement. Cette obligation 
d’habiter se traduit dans le texte de l’IN 156 d’une part par l’insertion à l’art. 5 
al. 1 let. b LGZD du membre de phrase « les logements destinés à la vente doivent 
être occupés par leur propriétaire, sauf justes motifs agréés par le département » et 
l’énumération dans cette disposition, à titre exemplatif, de trois situations dans 
lesquelles il y a de justes motifs de déroger à cette obligation, et d’autre part par 
l’ajout d’un art. 8A LGZD stipulant que si « un logement destiné à la vente (…) 
est loué pendant la période de contrôle (…), son aliénation ne peut en principe pas 
être autorisée en application » de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR, lui-même complété 
par une « réserve du régime applicable à l’aliénation d’appartements destinés à la 
vente régi par » l’art. 8A LGZD.  

  La portée de cette obligation d’occupation personnelle et des conséquences 
de sa violation doit être précisée.  

7. a. L’art. 5 al. 1 let. b LGZD proposé par l’initiative ne limite pas explicitement 
dans le temps la durée de l’obligation d’habiter qu’il prescrit. Cependant, au ch. 7 

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de l’arrêté attaqué, le Conseil d’État indique que l’initiative traite en particulier de 
« l’obligation faite à l’acquéreur d’occuper ledit logement et des restrictions des 
conditions de vente durant la période de contrôle ». Dans le rapport de majorité de 
la commission du logement sur le PL 11141-A, il est mentionné que le conseiller 
d’État LONGCHAMP avait confirmé, en réponse à une question d’un 
commissaire, que « la période de dix ans serait applicable dans tous les cas » 
(PL 11141-A. p. 7). Dans son rapport au Grand Conseil sur la prise en 
considération de l’IN 156, le Conseil d’État a relevé que le « principe phare du 
projet de loi déposé par le Conseil d’État, et repris par l’IN 156 » était 
« l’obligation pour un propriétaire d’habiter son bien en zone de développement 
pendant la période de contrôle » (p. 5 dudit rapport). Il est vrai que dans sa 
réponse au recours, l’autorité intimée – comme d’ailleurs le comité d’initiative 
dans la sienne – n’a pas contesté la compréhension inverse que le recourant a de 
l’initiative sur ce point, à savoir que l’obligation d’habiter prévue par l’IN 156 
serait illimitée dans le temps, mais que sa sanction serait différenciée selon que 
l’inobservation de cette obligation interviendrait avant ou après l’échéance de la 
période de contrôle.  

  Reposant sur une interprétation littérale des art. 5 al. 1 let. b et 8A LGZD 
proposés par l’IN 156, qui comportent toutefois des références au contrôle des 
prix des logements prévu à l’art. 5 al. 3 LGZD, cette compréhension de l’initiative 
sur ce point contredit les propos précités du Conseil d’État. Elle ne s’harmonise 
pas avec le principe que les avantages d’un déclassement et d’une application des 
normes plus favorables d’une zone de développement doivent être contrebalancés 
par des restrictions qui, à l’égal de ces avantages, sont limitées dans le temps, 
comme l’exprime, au-delà de sa lettre, l’art. 5 al. 3 LGZD (ATF 99 Ia 604 
consid. 5a ; Pierre-Louis MANFRINI, Avis de droit relatif aux PL 11141 et 
11144, du 19 juillet 2013, p. 5 ss, annexé au PL 11141-A). L’interprétation 
historique, systématique et téléologique fournit ainsi un appui à la thèse selon 
laquelle l’obligation d’occuper prévue par l’initiative doit être comprise comme 
étant limitée à la durée de la période de contrôle. L’interprétation conforme au 
droit supérieur renforce cette thèse ; en effet, une pérennisation de cette obligation 
au-delà de l’échéance du contrôle des prix et des loyers serait manifestement 
excessive, tant par la contrainte qu’elle impliquerait d’habiter ou de vendre mais 
pas de louer, que par la négation qui lui serait immanente du droit d’acquérir et 
conserver un logement PPE aussi à d’autres fins que d’y habiter soi-même, y 
compris à des fins d’investissement. L’interprétation la plus favorable aux 
initiants achève de convaincre que le sens à donner à l’initiative est que 
l’obligation d’occuper qu’elle prescrit est limitée à la durée de la période de 
contrôle.  

 b. L’IN 156 ne précise pas que seules des personnes physiques peuvent 
occuper des logements PPE destinés à la vente. Les logements considérés, se 
trouvant dans des bâtiments d’habitation (art. 5 al. 1 let. b in initio LGZD), sont 
eux-mêmes destinés à l’habitation. L’obligation d’occuper ces appartements est 

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synonyme d’obligation de les habiter. Il est logique de considérer que seules des 
personnes physiques peuvent satisfaire à cette exigence. Dès lors que cette 
obligation est imposée aux propriétaires, les personnes morales sont exclues du 
cercle des propriétaires possibles de logements PPE en zone de développement, 
comme cela résulte d’ailleurs des explications et débats ayant entouré le PL 11141 
et le PL 11141-A, dont la déclaration suivante du Conseil d’État : « La 
formulation de cette obligation évite également l’acquisition pendant la période de 
contrôle par une personne morale » (PL 11141, p. 9 ; cf. aussi PL 11141-A, p. 14, 
15, 18, 28, 31, 32, 63, 64 ; MCG [en ligne] http://ge.ch/grandconseil/memorial/ 
seances/010106/31/19/).  

  Il sied néanmoins de relever que ne serait-ce que des impératifs de 
cohérence interne à l’art. 5 al. 1 let. b LGZD proposé par l’IN 156 amènent à 
nuancer la notion de propriétaires soumis à l’obligation d’habiter, dès lors que 
cette disposition évoque elle-même tout « mode d’aliénation (notamment cession 
de droits de copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions ou de parts 
sociales) » de logements PPE (cf. aussi art. 39 al. 4 let. a LDTR, parlant du régime 
de la PPE « ou une forme de propriété analogue »). L’art. 5 al. 1 let. b LGZD, 
repris sur ce point par l’IN 156, admet que d’autres régimes que celui de la PPE 
sont envisageables pour les logements destinés à la vente en zone de 
développement, en particulier tant la construction et l’achat de bâtiments 
d’habitation que l’acquisition de logements destinés à la vente par des sociétés 
immobilières d’actionnaires-locataires ou des sociétés coopératives, à la condition 
qu’y soient associés des systèmes d’actionnariat ou de sociétariat assurant que les 
logements considérés soient occupés personnellement par des actionnaires ou 
sociétaires des catégories qu’il s’agit de favoriser au regard des buts poursuivis. 
Dans de tels cas, les bénéficiaires ne sont pas propriétaires stricto sensu de leur 
logement, mais en ont un droit d’usage exclusif, une « propriété économique », 
qui leur permet d’occuper personnellement leur logement, à l’instar d’un 
propriétaire en nom.  

 c. L’IN 156 n’indique pas explicitement qu’une même personne ne saurait être 
propriétaire de plusieurs appartements PPE situés en zone de développement. La 
thésaurisation de plusieurs appartements représente toutefois l’une des trois 
formes de pratiques auxquelles l’IN 156 entend remédier, à l’instar du PL 11141. 
De plus, une même personne physique ne peut satisfaire à l’obligation 
d’occupation personnelle prévue par l’initiative en habitant simultanément à deux 
endroits différents. Il s’impose donc, dans l’interprétation à donner de l’IN 156, de 
retenir que cette dernière comporte cette limitation.  

 d. Quoique non explicite non plus, une interdiction de laisser les logements 
considérés vides se déduit également de l’obligation d’habiter ces derniers.  

 e. Le texte de l’initiative – comme d’ailleurs celui du PL 11141 – ne fait pas 
mention d’une obligation de domicile, mais d’une obligation d’occupation. En 
rapport avec cette obligation, les travaux préparatoires du PL 11141 parlent 

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systématiquement d’habiter dans l’appartement (exposé des motifs du PL 11141, 
p. 3, 7 et 9 ; PL 11411-A, p. 3, 4, 6, 7, 13, 15, 25, 26, 31, 32, 35, 41, 43, 45, 47, 
49, 55, 57, 61, 65, 66, 67, 85, 86, 90 et 92 ; PL 11141-B, p. 2, 3, 4, 7, 8, 9, 15, 17, 
18, 19 et 20), quelquefois d’y résider (exposé des motifs du PL 11141, p. 9 ; 
PL 11141-A, p. 56, 90, 91, 92, 96 et 101), mais pas d’en faire son domicile, sauf 
deux fois, dans les termes suivants, prêtés au conseiller d’État LONGCHAMP : 
« … si le propriétaire n’a pas son domicile fiscal qui correspond à l’adresse de cet 
appartement, (celui-ci) est réputé non occupé » ; « la loi oblige les propriétaires à 
être légalement domiciliés à cet appartement »  (PL 11141-A, p. 90 et 92). Cela 
correspond au principal cas de figure susceptible de se présenter et envisagé 
comme devant en principe être réalisé que le propriétaire d’un logement destiné à 
la vente sis en zone de développement y ait son domicile, défini en droit civil 
comme le lieu où la personne réside avec l’intention de s’y établir (art. 23 al. 1 
phr. 1 du Code civil suisse, du 10 décembre 1907 [CC - RS 210] ; ATF 136 II 405 
consid. 4.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 9C_34/2014 du 7 juillet 2015 consid. 2.2). 
L’IN 156 n’exclut cependant pas que, dans des situations particulières, le 
propriétaire d’un logement PPE situé en zone de développement l’occuperait 
effectivement et personnellement alors même que, juridiquement, il aurait son 
domicile ailleurs.  

8. a. S’agissant de la portée du nouvel art. 8A LGZD et de la modification de 
l’art. 39 al. 4 let. a LDTR proposés par l’IN 156, les initiants (réponse du comité 
d’initiative au recours, p. 3 ch. 5) et le Conseil d’État (arrêté attaqué, ch. 57 ; 
rapport sur la prise en considération de l’IN 156, p. 4) indiquent que l’initiative 
attache à la mise en location d’un logement PPE situé en zone de développement 
une double conséquence, à savoir l’assimilation d’un tel appartement PPE à un 
logement locatif au sens de la LDTR et l’exclusion du motif d’autorisation 
d’aliénation tenant au fait que ce logement « a été dès sa construction soumis au 
régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue » (art. 39 
al. 4 let. a LDTR). Elle prévient – ajoute le Conseil d’État (arrêté attaqué, ch. 60) 
– que des logements destinés à la vente qui seraient loués dans des situations de 
justes motifs échappent à la LDTR à l’issue de la période de contrôle et puissent 
être vendus sans autre, et qu’ainsi les ventes de logements loués soient soumises à 
deux régimes différents.  

 b. Il n’est pas nécessaire de trancher la question de savoir si, en l’état actuel du 
droit, un logement destiné à la vente situé en zone de développement qui est loué 
ne devient pas de ce fait un appartement à usage d’habitation offert en location, 
soumis à l’art. 39 LDTR. La LDTR s’applique aussi aux bâtiments construits au 
bénéfice des normes de l’une des quatre premières zones de construction en vertu 
de la LGZD, et comportant des locaux affectés à l’habitation, sous réserve des 
maisons individuelles ne comportant qu’un seul logement (art. 2 LDTR) ; des 
logements destinés à la vente situés en zone de développement peuvent être loués, 
tant pendant qu’après la période de contrôle ; or, l’aliénation d’un appartement 
loué soumis à la LDTR représente un changement d’affectation (art. 3 al. 3 let. c 

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LDTR) ; elle est soumise à autorisation, en application de l’art. 39 LDTR ; cette 
dernière disposition s’applique aux appartements destinés à la location (selon 
l’intitulé de la section 3 du chap. VII), c’est-à-dire – précise l’art. 39 al. 1 LDTR – 
aux appartements à usage d’habitation jusqu’alors offerts en location (les mots 
« jusqu’alors » faisant référence au moment de leur vente). Dans ce cas, l’IN 156 
ne créerait pas cette assimilation, mais, la constatant, elle ne ferait qu’écarter 
l’applicabilité du motif d’autorisation figurant à l’art. 39 al. 4 let. a LDTR. S’il 
fallait considérer que l’art. 8A LGZD proposé par l’IN 156 produirait cette 
assimilation, de façon constitutive – bien qu’il ne le dise pas explicitement –, il 
n’en resterait pas moins que la mesure essentielle (sinon alors la nouveauté 
exclusive) prévue par cette disposition serait l’inapplicabilité du motif 
d’autorisation figurant à l’art. 39 al. 4 let. a LDTR. Dans l’une et l’autre des deux 
interprétations, serait écartée la règle selon laquelle un appartement soumis dès sa 
construction au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue doit 
pouvoir retrouver en tout temps son affectation d’origine, comme objet de 
propriété individuelle, quand bien même il a été loué entre sa construction et sa 
vente (Emmanuelle GAIDE/ Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR, 2014, 
p. 417).  

 c. Cet effet ne se produirait que pour des logements destinés à la vente 
construits au bénéfice d’un déclassement et de l’application des normes plus 
favorables d’une zone de développement. Étant conçu comme la conséquence 
d’une location faite en violation de l’obligation d’occuper prescrite par l’art. 5 
al. 1 let. b LGZD, il n’interviendrait pas dans les cas de justes motifs de déroger à 
cette obligation ; ce sont ces justes motifs que réservent les mots « en principe » 
figurant à l’art. 8A, à lire en lien avec ledit art. 5 al. 1 let. b. De plus, il n’y aurait 
inapplicabilité de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR qu’en cas de mise en location durant 
la période de contrôle, et non si un tel logement était laissé vide, hypothèse dans 
laquelle une sanction, en particulier une amende administrative, pourrait entrer en 
ligne de compte à l’encontre d’un administré fautif, en application de l’art. 9 
LGZD, voire une expropriation temporaire de l’usage d’un tel appartement aux 
conditions et selon les modalités prévues par les art. 26 ss LDTR (cf. IN 27 
« Contre les logements vides et la spéculation », acceptée en votation populaire le 
27 septembre 1992 [ROLG 1992 p. 515 et 537 s.], et ATF 119 Ia 348, avalisant 
lesdites dispositions).  

 d. Cet art. 8A LGZD laisserait certes subsister des possibilités d’obtenir une 
autorisation d’aliénation en application de l’art. 39 al. 2, 3 et 4 let. b à d LDTR. Il 
n’en prévoirait pas moins en réalité une inaliénabilité quasi absolue, tant lesdites 
possibilités seraient limitées (Valérie DÉFAGO GAUDIN/ Emmanuelle GAIDE, 
La LDTR à Genève : impact pour les constructeurs, DC 2015 p. 65 ss, 67). En 
effet, en période de pénurie de logements, il ne peut être fait exception que très 
restricti