# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 172d9d69-9ca6-503d-bd33-a4778b8c3ee5
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-08-23
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 23.08.2013 ZK1 2012 75
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_006_ZK1-2012-75_2013-08-23.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

Ref.: Chur, 23. August 2013 Schriftlich mitgeteilt am:
ZK1 12 75          27. August 2013

Urteil 
I. Zivilkammer

Vorsitz Brunner
RichterInnen Schlenker und Michael Dürst
Aktuarin Duff Walser

In der zivilrechtlichen Berufung

der Dr. X._____, Beklagte und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt 
lic. iur. Martin Suenderhauf, Gäuggelistrasse 16, 7002 Chur, 

gegen

das Urteil des Bezirksgerichts Surselva vom 22. August 2012, mitgeteilt am 25. 
September 2012, in Sachen der S t o c k w e r k e i g e n t ü m e r g e m e i n s c h a f t  
Y . _ _ _ _ _ , bestehend aus Dr. A._____, B._____, C._____, D._____ und 
E._____, F._____, und der E r b e n g e m e i n s c h a f t  G . _ _ _ _ _ , bestehend 
aus H._____, I._____, J._____, und K._____, Klägerin und Berufungsbeklagte, 
vertreten durch den Verwalter Dr. A._____, wiedervertreten durch Rechtsanwalt 
lic. iur. Peter Volkart, Vadianstrasse 44, 9001 St. Gallen, gegen die Beklagte und 
Berufungsklägerin,

betreffend Übertragung von Grundeigentum,

hat sich ergeben:

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I. Sachverhalt

A. Mit öffentlicher Urkunde vom 7. Dezember 1968 wurde an der Par-
zelle Nr._____, Plan_____, 785 m2, des Grundbuchs der Gemeinde O.1_____, 
unter Anmerkung des entsprechenden Reglements über die Benutzung und Ver-
waltung der Liegenschaft Stockwerkeigentum begründet. Das darauf erbaute 
Mehrfamilienhaus „Y._____“ umfasste ursprünglich sieben Wohneinheiten (1-
Zimmer- bis 6-Zimmerwohnungen, für welche sechs Garagenplätze und ein Aus-
sen-Parkplatz erstellt wurden. 

Gemäss Reglement (KB 24 Art. 1 Abs. 3) wurde das Stockwerkeigentum 
von Dr. L._____, C._____ (welcher gleichzeitig Architekt war) und Dr. M._____ 
begründet, welche zunächst auch das Eigentum an den Wohnungen übernahmen. 
Als Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft amtete von Beginn weg bis 
Ende 1994 Dr. M._____.

Letzterer erwarb mit Kaufvertrag vom 7. März 1975 (BB 16a) für den Preis 
von Fr. 2‘200.00 einen zwischen der Liegenschaft Nr._____ und der dortigen Zu-
fahrtsstrasse gelegenen Bodenstreifen von zirka 2-3 m Breite und ca. 25 m Länge, 
welcher in der Folge zu Besucherparkplätzen ausgebaut wurde (heutige Parzelle 
Nr._____). Über die Art und Weise des Erwerbs der Parzelle, welche im vorlie-
genden Prozess das Streitobjekt bildet, gehen die Auffassungen der Parteien aus-
einander. Die Kläger stellen sich auf den Standpunkt, der betreffende Bodenstrei-
fen sei von N._____ lediglich treuhänderisch für die Stockwerkeigentümergemein-
schaft erworben worden, wobei sich die Übertragung der Parkplatzparzelle in der 
Folge immer wieder verzögert habe. Der Anspruch der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft auf deren Übertragung zu Eigentum bestehe aber weiterhin. Die Witwe 
des verstorbenen N._____ und jetzt im Grundbuch als Eigentümerin der Kleinpar-
zelle Nr._____ eingetragene X._____ bestreitet dies; sie geht davon aus, die 
Parkplatzparzelle stehe in ihrem unbelasteten Eigentum.

B. Mit Verfügung vom 9. April 2010 ordnete der Kreispräsident Ilanz die 
Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung gemäss Art. 960 ZGB (Grundbuch-
sperre) betreffend die Parzelle Nr._____ an, nachdem er vorgängig am 12. März 
2010 auf Ersuchen der Klägerin bereits deren superprovisorische Anordnung ver-
fügt hatte. Gleichzeitig setzte der Kreispräsident der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft Y._____ Frist zur gerichtlichen Geltendmachung ihrer Ansprüche bis 
zum 9. Juli 2010 an. 

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C. Da zwischen den Parteien keine gütliche Einigung erzielt werden 
konnte, reichte die Stockwerkeigentümergemeinschaft Y._____ am 10. Mai 2010 
beim Kreispräsidenten Ilanz als Vermittler Klage auf Zusprechung, eventuell Über-
tragung des Eigentums am Grundstück Nr._____ ein.

Nach erfolglos verlaufener Sühneverhandlung vom 2. Juli 2010 bezog die 
Klägerin am 9. Juli 2010 den Leitschein. Mit Prozesseingabe vom 30. August 2010 
unterbreitete sie die Streitsache dem Bezirksgericht Surselva. Ihre Rechtsbegeh-
ren lauteten:

„1. Das Eigentum am Grundstück Parzelle Nr._____, Gemeinde 
O.1_____, sei der Klägerin zuzusprechen.

2. Eventualiter sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin das Eigen-
tum am Grundstück Parzelle Nr._____, Gemeinde O.1_____, zu über-
tragen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beklagten.“

D. Mit Prozessantwort vom 12. November 2010 liess X._____ was folgt 
beantragen:

„1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen, soweit auf diese eingetreten 
werden kann. 

2. Das Grundbuchamt Ilanz sei richterlich anzuweisen, nach Rechtskraft 
des Urteils die Vormerkung „Verfügungsbeschränkung zuf. Eigen-
tumsansprüche zG. StWEG X._____“ zu löschen.

3. Unter vermittleramtlicher, amtlicher und ausseramtlicher Kosten- und 
Entschädigungsfolge, zuzüglich Mehrwertsteuer nach dem jeweils gül-
tigen Mehrwertsteuersatz (derzeit 7.6%).“

Im weiteren Schriftenwechsel (Replik vom 10. Februar 2011, Duplik vom  
16. Mai 2011) bestätigten die Parteien ihre Rechtsbegehren.

E. Mit Entscheid vom 22. August 2012, mitgeteilt am 25. September 
2012, erkannte das Bezirksgericht Surselva:

„1. Die Klage wird gutgeheissen, das Eigentum an Grundstück Liegen-
schaft Nr._____ im Grundbuch der Gemeinde O.1_____ der Klägerin 
zugesprochen und das Grundbuchamt Ilanz angewiesen, die Klägerin 
im Grundbuch als Eigentümerin des Grundstückes Liegenschaft 
Nr._____, Grundbuch der Gemeinde O.1_____, einzutragen.

2. Die Kosten des Kreisamtes Ilanz von Fr. 300.00 für das Sühneverfah-
ren, die Kosten des kreisamtlichen Verfahrens zur Eintragung einer 
Verfügungsbeschränkung von Fr. 535.00 sowie diejenigen des Be-
zirksgerichts Surselva, bestehend aus:

Gerichtsgebühr Fr.    8‘070.00

Schreibgebühr Fr.    1‘680.00

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Barauslagen Fr.      250.00

total somit Fr. 10‘000.00

gehen zulasten der Beklagten.

Die Beklagte hat die Klägerin zudem ausseramtlich mit Fr. 26‘500.20 
zu entschädigen.

3. (Rechtsmittelbelehrungen).

4. (Mitteilung).

Zur Begründung wurde im Wesentlichen angeführt, das Verhalten der invol-
vierten Parteien lasse keinen anderen Schluss zu, als dass N._____ die Parzelle 
_____ zunächst als Geschäftsführer ohne Auftrag für die Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft erworben und in der Folge nach Genehmigung der Stockwerkei-
gentümergemeinschaft in deren Auftrag weiterhin in eigenem Namen für die Ge-
meinschaft als Treuhänder gehalten habe. Mit anderen Worten sei ein Treuhand-
verhältnis im Sinne von Art. 394 ff. OR begründet worden, auf dessen Grundlage 
die Klägerin gegenüber der Beklagten als Rechtsnachfolgerin von N._____ ge-
stützt auf Art. 400 OR Anspruch auf Übertragung des Eigentums am streitigen 
Grundstück habe. Dieser Ablieferungsanspruch sei entgegen der Behauptung der 
Beklagten keineswegs verjährt, weshalb die Klage gutzuheissen, das Eigentum an 
Parzelle Nr._____ der Klägerin zuzusprechen und das Grundbuchamt entspre-
chend anzuweisen sei, die Übertragung des Grundstücks im Grundbuch vorzu-
nehmen.

F. Dagegen liess X._____ mit Eingabe vom 2. November 2012 Beru-
fung an das Kantonsgericht von Graubünden einreichen mit folgenden Rechtsbe-
gehren:

„1. Ziff. 1 und 2 des Dispositivs des Entscheides des Bezirksgerichtes 
Surselva vom 22. August 2012, mitgeteilt am 25. September 2012, 
seien aufzuheben.

2.1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen, soweit auf diese eingetreten 
werden kann.

2.2. Eventualiter sei die Sache zu weiteren Beweiserhebungen und Neu-
beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Die Kosten des Kreisamtes Ilanz von Fr. 300.00 für das Sühneverfah-
ren, die Kosten des kreisamtlichen Verfahrens zur Eintragung einer 
Verfügungsbeschränkung von Fr. 535.00 sowie diejenigen des Be-
zirksgerichtes Surselva in Höhe von Fr. 10‘000.00 (Gerichtsgebühr Fr. 
8‘070.00, Schreibgebühr Fr. 1‘680.00, Barauslagen Fr. 250.00) seien 
der Klägerin/Berufungsbeklagten aufzuerlegen.

4. Die Klägerin/Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, der Beklag-
ten/Berufungsklägerin für die Aufwendungen des Vermittlungsverfah-

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rens und das vorinstanzliche Prozessverfahren eine ausseramtliche 
Entschädigung in Höhe von Fr. 24‘512.90 zu bezahlen.

5. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich 8% 
Mehrwertsteuer, zulasten der Klägerin/Berufungsbeklagten für das Be-
rufungsverfahren.“ 

G. Am 7. Dezember 2012 reichte die Stockwerkeigentümergemein-
schaft Y._____ ihre Berufungsantwort ein mit dem Antrag um kostenfällige Abwei-
sung der Berufung.

In der Folge wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt, wobei die 
Positionen der Parteien unverändert blieben.

Auf die Begründung der Anträge in den Rechtsschriften sowie die weiteren 
Ausführungen im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nach-
folgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. a) Der angefochtene Entscheid des Bezirksgerichts Surselva 
vom 22. August 2012 wurde dem Rechtsvertreter der Berufungsklägerin am 25. 
September 2012 mitgeteilt und damit nach dem Inkrafttreten der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung am 1. Januar 2011 eröffnet. Auf das vorliegende Verfahren 
findet demnach die Schweizerische Zivilprozessordnung Anwendung (Art. 405 
Abs. 1 ZPO). Allerdings gilt es bei der Überprüfung des angefochtenen Entscheids 
zu berücksichtigen, dass das bereits vor Inkrafttreten der Schweizerischen Zivil-
prozessordnung anhängig gemachte vorinstanzliche Verfahren noch unter der 
Herrschaft der alten Bündner Zivilprozessordnung durchgeführt wurde (Art. 404 
Abs. 1 ZPO). Soweit die Berufungsklägerin ein prozessual unrichtiges Vorgehen 
der Vorinstanz rügt, hat das Kantonsgericht daher zu überprüfen, ob die Vorschrif-
ten der Zivilprozessordung des Kantons Graubünden (ZPO GR) eingehalten wur-
den.

b) aa)  Beim angefochtenen Entscheid des Bezirksgerichts Surselva 
handelt es sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid im Sinne von Art. 308 
Abs. 1 lit. a ZPO, wobei die Parteien übereinstimmend davon ausgehen, dass der 
Streitwert im vorliegenden Verfahren über Fr. 10‘000.00 liegt (vgl. act. A.1 Ziff. 

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III.2.,S. 3; act. A.2 Ziff. II.3, S. 3), womit sich im Übrigen auch die von der Beru-
fungsklägerin im Bestreitungsfall beantragte Schätzung des streitigen Grundstücks 
erübrigt. Als Rechtsmittel gegen den angefochtenen Entscheid ist folglich die Be-
rufung gegeben (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts er-
gibt sich aus Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetztes zur Schweizerischen Zivilpro-
zessordnung (EGzZPO; BR 320.100). Innerhalb des Kantonsgerichts liegt die Zu-
ständigkeit für zivilrechtliche Berufungen auf dem Rechtsgebiet des Zivilgesetzbu-
ches bei der I. Zivilkammer (Art. 6 der Verordnung über die Organisation des Kan-
tonsgerichts [KGV; BR 173.100]). 

bb) Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung unter Beilage des angefoch-
tenen Entscheids innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids 
beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung 
schriftlich und begründet bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen. Überdies be-
stimmt Art. 131 ZPO, dass sowohl die Eingabe wie auch die Beilagen in je einem 
Exemplar für das Gericht und jede Gegenpartei einzureichen sind. 

Das Urteil des Bezirksgerichtes Surselva vom 22. August 2012, mitgeteilt 
am 25. September 2012, wurde X._____ am 3. Oktober 2012 zugestellt (vgl. Sen-
dungsverfolgung [act. B.2]). Die dagegen am 2. November 2012 eingereichte Be-
rufung erfolgte somit fristgerecht. Überdies entspricht die Berufung den gesetzli-
chen Formerfordernissen, so dass darauf eingetreten werden kann.

2. Die Berufungsklägerin bezweifelt die Gültigkeit der Prozessführungs-
befugnis der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft, welche per Zirku-
lationsbeschluss eingeholt wurde (vgl. KB 1). 

a) Dazu führt sie vorweg aus, im eingereichten Reglement (KB 24) sei 
in Art. 28 Abs. 2 wohl die Möglichkeit einer solchen Beschlussfassung vorgese-
hen, indessen sei nicht nachgewiesen, dass diese Bestimmung nicht geändert 
worden sei. Es sei daher das Original-Reglement vom Grundbuchamt Ilanz zur 
Edition zu verlangen.

Diesem Antrag ist nicht stattzugeben. Grundsätzlich haben die Parteien je-
ne Beweisurkunden einzureichen, welche sie in Händen halten oder welche sie 
sich leicht selbst beschaffen können. Erst wenn dies nicht oder nur unter er-
schwerten Bedingungen möglich ist, kann ein Editionsbegehren gestellt werden 
(vgl. Joëlle Lendenmann, in Gehri/Kramer, Kommentar zur Schweizerischen ZPO, 
Zürich 2010, N 5 zu Art. 177 ZPO). Die Klägerin hat das Reglement der Stock-

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werkeigentümergemeinschaft zu den Akten gegeben und ist somit grundsätzlich 
ihrer Beweispflicht nachgekommen. Die Beklagte bestreitet nun allerdings vorsorg-
lich die Gültigkeit beziehungsweise die Aktualität des eingelegten Reglements. 
Damit wird die Echtheit einer Urkunde im Sinne von Art. 167 ZPO GR angezwei-
felt. Eine Bestreitung ist gemäss dieser Gesetzesbestimmung allerdings nur ge-
rechtfertigt, wenn begründete Zweifel an der Echtheit bestehen (vgl. dazu auch 
Art. 178 ZPO sowie Joëlle Lendenmann, in Gehri/Kramer, a.a.O, N 1 zu Art. 178 
ZPO, wonach rein vorsorgliche, pauschale oder gar schikanöse Echtheitsbestrei-
tungen nicht genügen, sondern die Gegenpartei konkrete Umstände darzutun hat, 
die beim Gericht ernsthafte Zweifel an der Authentizität des Dokuments wecken). 
Derartige Bedenken sind indes vorliegend nicht angebracht. Gemäss dem einge-
reichten Grundbuchauszug (KB 22) ist im Grundbuch das Reglement der Stock-
werkeigentümergemeinschaft unter dem Datum vom 7. Dezember 1968 und unter 
der Beleg-Nr. 275-La angemerkt. Dieses Datum entspricht jenem der Stockwerk-
eigentumsbegründung, welche ebenfalls im Grundbuch als Erwerbstitel eingetra-
gen ist (Beleg-Nr. 274-La). Im Gegensatz zur Begründung des Stockwerkeigen-
tums, zu welcher unter dem Datum vom 15. Juli 2003 ein Nachtrag vermerkt ist, 
sind bei den Anmerkungen keine Änderungen des Reglements registriert. Es kann 
somit davon ausgegangen werden, dass das eingereichte Reglement jenem von 
1968 entspricht, welches immer noch gültig ist. Dies ist umso gerechtfertigter, als 
aus keinem der eingereichten Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen 
hervorgeht, dass eine Änderung des Reglements beschlossen worden wäre. Ist 
aber gemäss Reglement die Möglichkeit eines Zirkularbeschlusses gegeben und 
werden gegen die Beschlussfassung (zu Recht) keine weiteren Einwände vorge-
bracht, ist von einer gültigen Ermächtigung der Stockwerkeigentümergemeinschaft 
beziehungsweise des Verwalters zum gerichtlichen Vorgehen gegen die Beklagte 
auszugehen (Art. 712 t Abs. 2 ZGB). Zudem ist entgegen der Auffassung der Be-
rufungsklägerin in der vorliegenden gültigen Prozessführungsermächtigung auch 
ohne weiteres die Befugnis enthalten, für den Prozess einen Rechtsanwalt beizu-
ziehen. Der Verwalter kann, soweit er im Rahmen der Vertretungsmacht von Art. 
712t Abs. 2 ZGB handelt, einen Rechtsanwalt zur Verfahrensleitung im Namen der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft beauftragen. Da er damit eine Handlung der 
gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes (hier Art. 
712t Abs. 2) vollzieht, verfügt er für diese Beauftragung über die gesetzliche Voll-
macht nach Art. 712t Abs. 1 ZGB (vgl. Amédéo Wermelinger, Zürcher Kommentar 
zum ZGB, Das Stockwerkeigentum, Art. 712a-712t ZGB, 3. Aufl., Zürich 2010 Rz 
46 und 48 zu Art. 712t ZGB). Es bedarf daher keines zusätzlichen Zirkularbe-

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schlusses zur Bevollmächtigung des vom Verwalter zur Prozessführung beauftrag-
ten Rechtsanwaltes, womit  auch dieser Einwand der Berufungsklägerin fehl geht. 

b) In Zusammenhang mit ihrer Rüge betreffend die Gültigkeit des Pro-
zessführungsbeschlusses bringt die Berufungsklägerin weiter vor, es sei nicht 
nachgewiesen, dass der Stockwerkeigentümer G._____ verstorben sei und dass 
diesfalls die betroffene Erbengemeinschaft sich wie auf dem Zirkulationsformular 
angegeben zusammensetze. Es wäre vielmehr die Einreichung einer Erbschafts-
bescheinigung notwendig gewesen.

Auch dieser Einwand erweist sich indes einerseits als unrichtig und grenzt 
andererseits an überspitzten Formalismus. Gemäss gültigem Reglement der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft kann die Ermächtigung an den Verwalter zur 
Prozessführung – wie dargelegt (vgl. Erw. 2. a S. 7) – per Zirkularbeschluss erteilt 
werden. Letzteren hat die Klägerin ins Recht gelegt (vgl. KB 1), womit die Pro-
zessführungsbefugnis des Verwalters hinreichend belegt ist. Soweit die Gegenpar-
tei die im eingelegten Zirkularbeschluss festgehaltene Zusammensetzung der 
Stockwerkeigentümer und damit die Rechtsgültigkeit des Prozessführungsbe-
schlusses in Zweifel zieht, ist es folglich an ihr, konkrete Gründe dafür darzutun. 
Die Klägerin bringt jedoch nichts vor, was zu Zweifeln an der Zusammensetzung 
der im Formular des Zirkulationsbeschlusses aufgeführten Erbengemeinschaft 
G._____ Anlass gäbe. Vielmehr beschränkt sie sich auf eine bloss generelle Infra-
gestellung der Zusammensetzung der Erbengemeinschaft, ohne konkret darzutun, 
worin genau diese mangelhaft sein soll. Dabei bleibt festzuhalten, dass G._____ 
gemäss Grundbuchauszug (KB 23) Stockwerkeigentümer der Y._____ war und 
dies laut Aussagen seiner Ehefrau J._____ seit 1985 (vgl. Zeugenaussage act. 
IV./3 S. 2). Die Familien X._____ und G._____ besassen somit einige Jahre im 
selben Haus eine Ferienwohnung und N._____ war sogar ein Jagdkollege von 
G._____, während die Ehefrauen ein freundschaftliches Verhältnis verband (vgl. 
Zeugenaussage J._____ [act. IV./3 S. 2, 4). Mit Fug kann unter diesen Umständen 
davon ausgegangen werden, dass man über die gegenseitige Zusammensetzung 
der engeren Familie im Bilde war. Den Tod ihres Mannes bestätigte zudem 
J._____ als Zeugin (vgl. act. IV./3 S. 2, 4), an deren Einvernahme die Beklagte mit 
ihrem Anwalt teilgenommen hat. Dass G._____ verstorben war, ist mithin X._____ 
persönlich bekannt. Der entsprechende Einwand der Berufungsklägerin ist daher 
ebenfalls abzuweisen und die Gültigkeit der durch die Stockwerkeigentümerge-
meinschaft erteilten Prozessermächtigung zu bestätigen. 

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c) Schliesslich vermag auch die Kritik der Berufungsklägerin an der vor-
instanzlichen Zulassung der Zeugen J._____, A._____, C._____ und O._____ 
nicht zu überzeugen.

Während die Klägerin an der Hauptverhandlung vor Vorinstanz noch bean-
tragte, die Aussagen der einvernommenen Zeugen seien aus dem Recht zu wei-
sen, da ihnen als Stockwerkeigentümer zufolge Parteiidentität mit der klägerischen 
Gemeinschaft die Zeugnisfähigkeit abgehe, wird dieser Standpunkt in der Beru-
fungsschrift (act. A.1 S. 8 f.) insofern relativiert, als der Rechtsvertreter von 
X._____ festhält, die Zeugen hätten „zumindest nach den Vorgaben der ZPO CH“ 
nicht befragt werden dürfen. Implizit wird damit eingeräumt, dass die Einvernahme 
der Zeugen, welche zugleich Stockwerkeigentümer sind, nicht ausgeschlossen 
war. Dies mit gutem Grund. Die auf das vorinstanzliche Verfahren anwendbare 
Bestimmung von Art. 173 Abs. 1 ZPO GR (vgl. dazu Erw. 1. a S. 5) legte nämlich 
den Grundsatz fest, dass jedermann verpflichtet war, Zeugnis abzulegen, soweit 
das Gesetz nichts anderes bestimmt. Letzteres zielte auf die gesetzlich umschrie-
benen Zeugenausschluss- und Zeugnisverweigerungsgründe gemäss Art. 173 
Abs. 2 und Art. 174 ff. ZPO GR ab. Die im Gesetz aufgeführten Zeugnisverweige-
rungsgründe (Verwandtschaft, Schwägerschaft, Stief-, Adoptions- und ähnliche 
Pflegeverhältnisse, Ehegatten- respektive Konkubinatsverhältnis, Amts- und Be-
rufsgeheimnis, etc.) fallen allerdings vorliegend von vornherein ausser Betracht. 
Ebenso entfallen in casu die Zeugenausschlussgründe gemäss Art. 173 Abs. 2  
Ziff. 1-3 ZPO GR, so dass entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin kein 
Grund besteht, die Stockwerkeigentümer in einer Klage der Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft nicht zum Zeugnis zuzulassen. Allerdings hat das Gericht diese 
besondere Konstellation und insbesondere die praktisch gleichgelagerten Interes-
sen bei der Würdigung der Zeugenaussagen entsprechend zu berücksichtigen 
(Art. 186 Abs. 2 ZPO GR).

 3. In materieller Hinsicht wendet die Berufungsklägerin zunächst ein, 
dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft die strittige Parzelle gar nicht zu Ei-
gentum erwerben könne, da es ihr diesbezüglich an der Vermögensfähigkeit fehle. 

Nach dem Wortlaut von Art. 712l Abs. 1 ZGB kann die Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft unter ihrem eigenen Namen Vermögen erwerben, welches sich 
aus ihrer Verwaltungstätigkeit ergibt. Was die Vermögensfähigkeit der Gemein-
schaft anbelangt, lässt sich mithin bereits aus der Formulierung des Gesetzgebers 
ableiten, dass diese auf den Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung be-

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schränkt ist und dass das Vermögen der gemeinsamen Verwaltung dienen muss. 
Insofern handelt es sich beim Verwaltungsvermögen um ein zweckgebundenes 
Sondervermögen. Als Beispiel von Vermögensbestandteilen nennt die zitierte Ge-
setzesbestimmung dabei exemplarisch und ausdrücklich die Beitragsforderungen 
und die aus ihnen erzielten verfügbaren Mittel, wie den Erneuerungsfonds (vgl. 
Arthur Meier-Hayoz/Heinz Rey, in: Berner Kommentar ZGB, Bd IV/1/5, Das 
Stockwerkeigentum, Art. 712a-712t ZGB, Bern 1988, N 7, 10, 13, 15, 17 zu Art. 
712l ZGB; Amédéo Wermelinger, a.a.O., N 43 f. und N 47 zu Art. 712l mit Hinwei-
sen sowie Rene Bösch, in: Basler Kommentar zum ZGB II, 4. Aufl., Basel 2011, N 
3 ff. zu Art. 712l ZGB). Nach herrschender Lehre ist aber über die in Art. 712l Abs. 
1 ZGB genannten Vermögensobjekte hinaus unter anderem auch der Erwerb von 
Grundstücken durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft unter Umständen 
möglich, sofern dies als gemeinschaftliche Verwaltungstätigkeit im Sinne von Art. 
712l Abs. 1 ZGB eingestuft werden kann, das heisst also der Erwerb durch die 
Verwaltungstätigkeit geboten erscheint (vgl. René Bösch, a.a.O., N 6 zu Art. 712l 
ZGB; Arthur Meyer-Hayoz/Heinz Rey, a.a.O., N 19, 35 zu Art. 712l ZGB mit Hin-
weisen sowie Amédéo Wermelinger, a.a.O., N 53 zu Art. 712l ZGB mit Hinwei-
sen). Auszugehen ist dabei vom Begriff der Verwaltung als Gesamtheit aller Hand-
lungen tatsächlicher oder rechtlicher Natur, die dazu bestimmt sind, das betroffene 
Rechtsgut zu erhalten, zu mehren oder der seinem Zweck entsprechenden Ver-
wendung zuzuführen. Die Verwaltungsaktivität hat sich also auf die Interessen 
aller Stockwerkeigentümer, mithin auf das gemeinsame Interesse schlechthin 
auszurichten (vgl. Arthur Meyer-Hayoz/Heinz Rey, a.a.O., N 18 zu Art. 712l ZGB 
mit Hinweisen; René Bösch, a.a.O., N 4 zu Art. 712g ZGB). Die herrschende Leh-
re nennt verschiedene Beispiele, in denen die Möglichkeit des Erwerbs von Grun-
deigentum durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft bejaht werden kann, so 
unter anderem den Erwerb einer Hauswartwohnung, wenn das Stockwerkeigen-
tum eine erhebliche Zahl an Stockwerkanteilen aufweist und die Hauswartfunktion 
für die Gemeinschaft eine grosse Bedeutung hat (Arthur Meyer-Hayoz/Heinz Rey, 
a.a.O., N 36 zu Art. 712l ZGB; Urs Raschein, Die Rechtsausübung der Stock-
werkeigentümergemeinschaft mit besonderer Berücksichtigung von Gewährleis-
tungsansprüchen und des Sonderfalles Aparthotel, Diss., Zürich 1996, S. 58; 
Heinz Rey, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3. Aufl., Zürich 2009, N 251). 
Zwar bleibt hier einzuräumen, dass Wermelinger (vgl. Amédéo Wermelinger, 
a.a.O., N 54 ff. zu Art. 712l), auf den sich die Berufungsklägerin in ihrer diesbezüg-
lichen Argumentation hauptsächlich beruft, in der Frage des Erwerbs von Grun-
deigentum durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft einen restriktiveren 

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Standpunkt einnimmt und die Beispiele der herrschenden Lehre dementsprechend 
kritisch beleuchtet. So wendet er etwa in Bezug auf den Kauf einer Hauswartwoh-
nung durch die Gemeinschaft ein, diese könne bei der Begründung von Stock-
werkeigentum auch als gemeinschaftlicher Teil ausgeschieden werden. Der Er-
werb eines Stockwerkanteils könne also ohne weiteres vermieden werden, wenn 
die Planung und Begründung des Stockwerkeigentums die unterschiedlichen Be-
dürfnisse vorab umsichtig einbezogen habe. Auch Wermelinger geht indes aus-
drücklich davon aus, dass ein Erwerb von Grundstücken seitens der Stockwerkei-
gentümergemeinschaft nicht von vornherein und systematisch als unzulässig zu 
betrachten ist und schliesst dementsprechend trotz aller Zurückhaltung letztlich 
nicht aus, dass ein solcher Erwerb in Ausnahmefällen durch die Verwaltungstätig-
keit geboten sein kann (vgl. Amédéo Wermelinger, a.a.O., N 54 ff. zu Art. 712l). 

 Davon ist entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin denn auch im 
vorliegend zu beurteilenden Fall auszugehen. Die Liegenschaft Y._____ liegt im 
Dorfkern von O.1_____, wo hinsichtlich des Parkplatzangebotes bekanntermas-
sen ausserordentliche Knappheit herrscht. Die Notwendigkeit von Besucherpark-
plätzen in diesem Gebiet ist angesichts der bestehenden Parkplatznot gemeinhin 
bekannt und somit – wie im Übrigen auch von den befragten Stockwerkeigentü-
mern übereinstimmend bekräftigt (vgl. act. IV.1. S. 4; act. IV.2. S. 2, 4; act. IV.3 S. 
3; act. IV.4 S. 5) – auch in Bezug auf die Liegenschaft Y._____ respektive die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft klar zu bejahen. Die Stockwerkeigentümerge-
meinschaft ist – wie sich aus den zitierten Zeugenaussagen, der erlassenen 
Amtsverbotsverfügung sowie den Feststellungen der Vorinstanz anlässlich ihres 
Augenscheins ergibt – auf die Besucherparkplätze dringend angewiesen und nutzt 
diese seit Jahrzehnten für die Gesamtliegenschaft. Der Erwerb der strittigen Park-
platzparzelle durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft lag mithin offenkundig 
im Interesse aller Stockwerkeigentümer der Liegenschaft Y._____ und erweist 
sich daher entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin als durch die Verwal-
tungstätigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft geboten. Dies im Übrigen 
umso mehr, als hier zusätzlich eine besondere Situation gegeben ist, da das strei-
tige Grundstück erst mit der Strassenregulation und dem daraus resultierenden 
Landgewinn feil wurde (vgl. act. IV.2. S. 2; act. IV.4 S. 3, 7). Vor der Begründung 
des Stockwerkeigentums hätte man dieses Stück Land zur (Stamm-) parzelle ge-
schlagen und anschliessend auf diesem allgemeinen Teil Besucherparkplätze an-
gelegt. Dies war nach der Begründung des Stockwerkeigentums so nicht mehr 
möglich. Es kann daher jedenfalls im vorliegenden Fall auch nicht beanstandet 
werden, dass der Erwerb des Grundstücks durch die Stockwerkeigentümerge-

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meinschaft bei sorgfältiger Einbeziehung der verschiedenen Bedürfnisse anläss-
lich der Planung und Begründung des Stockwerkeigentums hätte vermieden wer-
den können. Da die Schaffung der Parkplätze nach dem Gesagten im allgemeinen 
Interesse lag, rechtfertigt sich daher der Grundstückkauf durch die Gemeinschaft 
als im Sinne einer Verwaltungstätigkeit ohne weiteres, womit die diesbezügliche 
Vermögensfähigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu bejahen ist.  

4. Die Berufungsklägerin bringt weiter vor, es fehle ein formeller Be-
schluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft, den fraglichen Bodenstreifen er-
werben zu wollen. Man könne höchstens davon ausgehen, dass die Stockwerkei-
gentümer (und nicht die Stockwerkeigentümergemeinschaft) N._____ den Auftrag 
zum Erwerb der Parzelle erteilt hätten. Der Klägerin mangle es somit an der Sach-
legitimation und die Konstruktion der Geschäftsführung ohne Auftrag verbiete sich 
ohne weiteres.

a) Dass kein formell traktandierter und vor dem betreffenden Kauf pro-
tokollierter Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft vorlag, ist unbestrit-
ten. Die Klägerin hat sowohl anlässlich ihrer Ausführungen vor Schranken wie 
auch in ihren Eingaben im vorliegenden Rechtsmittelverfahren ausdrücklich ein-
geräumt, dass kein formell rechtsgültiger Beschluss bestand (vgl. KB 26 S. 7 Ziff. 
15; act. A. 2 S. 4 Ziff. 3, S. 10 Ziff. 9). Die diesbezüglichen Ausführungen der Be-
rufungsbeklagten erweisen sich daher von vornherein als irrelevant, weshalb dar-
auf nicht weiter einzugehen ist. Entgegen der weiteren in diesem Zusammenhang 
erhobenen Kritik der Berufungsklägerin bleibt überdies festzustellen, dass die Klä-
gerin die entscheidrelevanten Tatsachen bereits in den Rechtsschriften vorge-
bracht hat. Indem sie sich vor Schranken auf den Standpunkt stellte, dass kein 
formell gültiger Beschluss vorlag, hat sie lediglich eine abweichende rechtliche 
Bewertung der Ereignisse vorgenommen, was nicht zu beanstanden ist. Ebenso 
ins Leere zielt aber damit auch ihr Vorwurf gegenüber der Vorinstanz, wonach 
letztere die Eventualmaxime nach Art. 82 ff. ZPO GR sowie Art. 117 Abs.1 ZPO 
GR verletzt habe, zumal der Entscheid der Vorinstanz wie die Sachdarstellung der 
Klägerin auf den durch die Beweiserhebung erstellten Sachverhalt abstützt. So-
weit die Berufungsklägerin ausserdem die erst vor Schranken vorgenommene 
Subsumtion unter die Geschäftsführung ohne Auftrag rügt, verkennt sie zudem, 
dass der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen (iura novit curia) gilt. 
Von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs kann im Übrigen entgegen der Be-
hauptung der Berufungsklägerin ebenfalls keine Rede sein, nachdem die Beklagte 
sowohl an den Beweisabnahmen als auch an der Hauptverhandlung teilgenom-

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men hat und sich zu allem äussern konnte. Die Vorinstanz durfte also auf den ge-
stützt auf die rechtzeitig beantragten Beweiserhebungen erstellten und unter den 
Parteien unstreitigen Sachverhalt abstellen, wonach kein formell rechtsgültiger 
Beschluss zum Erwerb der Liegenschaft für die Gemeinschaft bestand. 

Dabei bleibt festzustellen, dass das Fehlen eines formellen, protokollierten 
und damit rechtsgültigen Beschlusses der Gemeinschaft gemäss dem Zeugen 
C._____ ja gerade der Grund war, dass der Boden nicht direkt auf den Namen der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft erworben werden konnte (vgl. act. IV.2 S. 3, 
4). Der in Schriftform fehlende Beschluss, der die vom Grundbuchverwalter ver-
langten Unterschriften ersetzt hätte, bedeutet aber noch nicht, dass sich die dama-
ligen Stockwerkeigentümer nicht einig waren, den Bodenstreifen für die Stock-
werkeigentümergemeinschaft zu kaufen. C._____ war als Architekt der Y._____ 
zusammen mit Dr. L._____ und N._____ von Anfang an auch als Stockwerkei-
gentümer dabei und konnte als Zeuge genau und plausibel angeben, wie es zu 
diesem Bodenkauf kam, weshalb man den Kaufentscheid traf und warum das 
Grundstück nicht direkt auf den Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft 
erworben werden konnte. So führte der Zeuge im Einzelnen an, Auslöser für den 
Entscheid zum Parzellenkauf sei der Bedarf von zusätzlichen Parkplätzen gewe-
sen. Bei Erstellung der Liegenschaft habe nur eine ungenügende Zufahrt in das 
betreffende Gebiet bestanden. Die Gemeindeverwaltung habe daher ein Projekt 
für eine Strassenführung erarbeiten lassen. Gestützt auf den diesbezüglichen Si-
tuationsplan, welcher zwischen der Liegenschaftsparzelle und der Strassen-
führung einen 58 m2 grossen Bodenstreifen auswies, hätten es die Stockwerkei-
gentümer daher aufgrund der ungenügenden Parkplatzsituation als sinnvoll erach-
tet, auf diesem Landstreifen auf Kosten des Hauses Surselva Parkplätze zu erstel-
len. Die Eigentümer der Wohnungen hätten daher beschlossen, das betreffende 
Grundstück zu erwerben (vgl. Zeugenaussage Baumgartner [act. IV.2] S. 2). Da-
bei stellte C._____ wiederholt klar, dass alle seinerzeitigen Stockwerkeigentümer 
sich einstimmig dazu bereit erklärt und entschieden hätten, den fraglichen Boden-
streifen für die Stockwerkeigentümergemeinschaft zu kaufen und darauf Parkplät-
ze zu bauen (vgl. Zeugenaussage Baumgartner [act. IV.2] S. 2, 4, 5, 6), wobei der 
damalige Verwalter N._____ mit der Durchführung des Grundstückserwerbs be-
traut worden sei (vgl. Zeugenaussage Baumgartner [act. IV.2] S. 2, 4). Letzterer 
sei in der Folge – wie der Zeuge weiter erklärte – offenbar in der Meinung, dass 
der Erwerb auch ohne Unterschrift der übrigen Eigentümer getätigt werden könne, 
auf das Grundbuchamt gegangen, um das Kaufgeschäft für die Stockwerkei-
gentümergemeinschaft abzuwickeln. Der Grundbuchverwalter habe ihm allerdings 

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mitgeteilt, dass er dazu der Unterschrift aller sechs Stockwerkeigentümer oder 
aber einer Vollmacht bedürfe. Da er die Unterschriften der Stockwerkeigentümer 
nicht eingeholt hatte, habe sich N._____ kurzerhand entschlossen, die Parzelle 
zunächst auf seinen eigenen Namen zu erwerben, um sie nachträglich auf die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft zu übertragen (vgl. Zeugenaussage Baum-
gartner [act. IV.2] S. 3, 4, 7). 

Es ist zwar zutreffend, dass C._____ heute noch Stockwerkeigentümer der 
Y._____ ist und somit ein eigenes Interesse an der Gutheissung der Klage hat. 
Seine Aussagen sind deshalb besonders kritisch zu würdigen. Letztere erweisen 
sich aber nicht nur als in sich geschlossen und widerspruchsfrei. Vielmehr werden 
sie, wie im Folgenden zu zeigen sein wird, insbesondere auch vom übrigen Be-
weisergebnis vollumfänglich gestützt, so dass sie dem Gericht als glaubwürdig 
erscheinen und dementsprechend darauf abgestellt werden kann. Bereits die 
Ausgangslange spricht nämlich klar gegen den Standpunkt der Beklagten, wonach 
N._____ den Bodenstreifen für sich persönlich erstanden haben soll; wäre doch 
eine rein private Investition in eine Kleinparzelle, die nicht an ein eigenes Grunds-
tück grenzt und auf der nicht einmal ohne Beanspruchung weiteren Bodens der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft (vgl. Zeugenaussage Baumgartner [act. IV.2] 
S. 5) Parkplätze angelegt werden konnten, nur schwer verständlich. Sodann zei-
gen die weiteren Abläufe in den Folgejahren und auch das Verhalten des Käufers 
selbst, dass die Beteiligten davon ausgingen, die Parzelle _____ gehöre der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft. So ist in Übereinstimmung mit den Zeugen-
aussagen von C._____ (vgl. [act. IV.2] S. 3) aktenmässig erstellt, dass der Kauf-
preis für die streitige Parzelle in Höhe von Fr. 2‘200.00 (vgl. BB  16a) seitens der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft bezahlt worden ist. In der Liegenschaftsab-
rechnung 1977 ist unter den Ausgaben die Position „Bodenkauf  (durch Dr. Scher-
rer bezahlt) Fr. 2‘200.00“ aufgeführt. Gleichzeitig ergeht aus der betreffenden Ab-
rechnung, dass N._____ der Betrag von Fr. 2‘200.00 gutgeschrieben und mit sei-
nem Jahresbeitrag verrechnet wurde (KB 4 Ziff. 19; KB 15). Mit Blick auf die Über-
einstimmung des Kaufpreises mit dem intern zur Verrechnung gebrachten Betrag, 
die diesbezüglichen Angaben in den vom Käufer N._____ selbst erstellten Jahres-
rechnungen sowie das Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung vom 4. 
März 2006, aus dem ebenfalls zu entnehmen ist, dass N._____ der Kaufpreis für 
das Grundstück rückvergütet wurde (vgl. Editionsakten Klägerin act. 22 S. 3 Ziff. 
8), erscheint es mithin unzweifelhaft, dass der Erwerb der streitgegenständlichen 
Parzelle für die Klägerin erfolgte. Dies umso mehr, als die in der Liegenschaftsab-
rechnung 1975 aufgeführte Rechnung des Grundbuchamts Ilanz (Editionsakten 

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Klägerin Beilage 28, Position 15) für die Behauptung der Klägerin spricht, dass 
auch die Kosten für die Übertragung der Liegenschaft von ihr übernommen wur-
den. Dementsprechend wurden – wie aus der Zeugenaussage Baumgartner und 
dem Protokoll vom 4. März 2006 ersichtlich ist (vgl. Zeugenaussage Baumgartner 
[act IV.2] S. 2; Editionsakten Klägerin act. 22 S. 3 Ziff. 8 sowie KB 5; KB 6;) – die 
auf dem erworbenen Grundstück angelegten Parkplätze ebenfalls im Auftrag und 
auf Kosten der Stockwerkeigentümergemeinschaft erstellt. Darüber hinaus ergibt 
sich aus den Akten, dass das auf Parzelle _____ geltende Amtsverbot auf Antrag 
und zugunsten der Stockwerkeigentümergemeinschaft verfügt wurde, wobei letz-
tere gemäss Wortlaut um Erlass eines Amtsverbots „auf eigenem Boden“ ersuchte 
(vgl. KB 6, 7, 8, 9). Dabei ist mit Blick auf Position 18 in der Liegenschaftsabrech-
nung 1980 (vgl. Editionsbeilage 33) davon auszugehen, dass auch die Kosten 
dieser Verfügung – wie von der Klägerin behauptet und von der Gegenpartei in 
der Berufungsschrift unbestritten blieb – seitens der Stockwerkeigentümergemein-
schaft übernommen worden sind. Im Übrigen ist unstreitig und wird durch die vor-
instanzlichen Feststellungen anlässlich des Augenscheins vom 22. August 2012 
zusätzlich bestätigt, dass die auf dem fraglichen Bodenstreifen liegenden Besu-
cherparkplätze ständig und bis heute andauernd von der Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft genutzt werden (vgl. act. IV.3 S. 2). Auch die Parzellennutzung er-
folgt mithin im Gesamtinteresse der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Für den 
Standpunkt der Klägerschaft spricht sodann nicht zuletzt auch die Tatsache, dass 
der Käufer N._____ offensichtlich auf jegliche Ansprüche gegenüber der Stock-
werkeigentümergemeinschaft wie namentlich einer Nutzungsgebühr für die Park-
plätze verzichtet (vgl. act. IV.1 S. 5; act. IV.2 S. 5; act. IV.4 S. 6, 9; KB 10) und bei 
der Veräusserung seiner Stockwerkeinheit im Jahre 1986 die Parkplatzparzelle 
nicht mit verkauft hat (vgl. BB 29). Ein Weiterhalten des Parkplatzstreifens in Pri-
vateigentum hätte nämlich unter diesen Umständen schlichtweg keinen Sinn ge-
macht. Dabei fällt auf, dass die Frage nach der Übertragung des Eigentums an der 
Parzelle auch anlässlich des Ausscheidens von N._____ aus der Stockwerkei-
gentümergemeinschaft nie thematisiert wurde. Vielmehr gingen die als Zeugen 
befragten Stockwerkeigentümer offenbar allesamt stets davon aus, dass die Park-
platzparzelle zur Stockwerkeigentümergemeinschaft gehört (vgl. Zeugenaussagen 
act. IV.1 S. 2, 3; act. IV.2 S. 3; act. IV.3 S. 2, 3, 4; act. IV.4 S. 4). Kommt hinzu, 
dass im Protokoll der unter dem Vorsitz von N._____ durchgeführten Stockwerk-
eigentümerversammlung vom 1. April 1994 (Editionsakten KB 1) unter Varia lit. d 
ausdrücklich festgehalten wurde, letzterer werde die Überschreibung der Parzelle 
auf die Stockwerkeigentümergemeinschaft noch im Jahre 1994 veranlassen. Auch 

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diese protokollarisch bestätigte Erklärung des Käufers selbst gegenüber der 
Stockwerkeigentümerversammlung bekräftigt mithin die Behauptung der Kläger-
schaft, dass die streitgegenständliche Parzelle von N._____ zwar auf seinen Na-
men, aber für die Stockwerkeigentümergemeinschaft erworben worden ist. Dabei 
erweist sich der mit Bezug auf das genannte Protokoll seitens der Berufungskläge-
rin vorgebrachte Einwand betreffend die Behauptungslast nach Art. 82 Abs. 1 Ziff. 
3 ZPO GR als unbegründet. Die Klägerin hat den Sachverhalt, aus dem sie 
Rechtsfolgen für sich ableitet, nämlich die Behauptung, dass N._____ die Parzelle 
_____ für die Stockwerkeigentümergemeinschaft erworben habe, bereits in ihrer 
Prozesseingabe geltend gemacht. Wenn nun das von der Gegenseite edierte Pro-
tokoll diese Darstellung bestätigt, kann von neuen seitens der Vorinstanz zu Un-
recht berücksichtigten Tatsachenbehauptungen nicht die Rede sein. Zum Schluss, 
dass der Kauf für die Gemeinschaft erfolgte, gelangte im Übrigen nach Abklärun-
gen und Rücksprache mit A._____ (vgl. KB 12) auch der Zeuge P._____ (vgl. KB 
16), welcher sich mit Schreiben vom 4. Januar 2006 (KB 10) „als Willensvollstre-
cker von N._____ und Vertreter der Erbin Dr. X._____“ an den Verwalter A._____ 
wandte, nachdem er auf die Parzelle _____ im Nachlass von N._____ gestossen 
war. In seinem Schreiben vom 27. April 2006 (KB 16) brachte P._____ nämlich 
klar zum Ausdruck, dass die umstrittene Parzelle angesichts der von ihm gestützt 
auf die Unterlagen relevierten Sachlage auf die Stockwerkeigentümergemein-
schaft zu übertragen sei. Ob P._____ dabei lediglich als Willensvollstrecker oder 
als anwaltlicher Vertreter von A._____ handelte, spielt dabei keine Rolle. Gemäss 
seinen eigenen Angaben im Schreiben vom 24. Januar 2006 (vgl. KB 12) sowie 
seinen Ausführungen als Zeuge (vgl. act. IV.5 S. 3) steht nämlich fest, dass sich 
P._____ mit der Beklagten über die Angelegenheit ausgetauscht hat. Dabei geht 
aus dem Briefwechsel zwischen A._____ und P._____ respektive X._____ klar 
hervor, dass die Beklagte von ihrem „Vertreter“ über den Stand der Dinge auf dem 
Laufenden gehalten wurde, letzterer von der Stockwerkeigentümergemeinschaft 
Belege zu ihren Handen verlangte und die Beklagte dementsprechend Kenntnis 
von allen Verhandlungen und Korrespondenzen betreffend die streitige Angele-
genheit erhalten hat (vgl. KB 10; KB 12; KB 14; KB 16; KB 17). In Übereinstim-
mung dazu bestätigte P._____ denn auch anlässlich seiner Zeugenaussage (vgl. 
act. IV.5 S. 3), dass alle wesentlichen Schritte im Einvernehmen mit der Beklagten 
erfolgt seien. P._____, welcher nach eigenen Angaben als ehemaliger Bürokolle-
ge ihres Mannes in langjähriger bekanntschaftlicher Beziehung zur Beklagten 
stand (vgl. Zeugenaussage [act. IV] S. 1, 2), hatte also zweifelsohne eine Vertrau-
ensposition inne und handelte gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft 

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offensichtlich als Vertreter von X._____ (vgl. KB 10; KB 12; KB 16). Dabei stellte 
P._____ nach Einsicht in die von C._____ erhaltenen Unterlagen (vgl. KB 15) mit 
Schreiben vom 27. April 2006 (KB 16) an A._____ klar, dass Frau Dr. X._____ 
dankbar für die Klarstellung und befriedigt darüber sei, dass die Sache auf diese 
einvernehmliche Weise bereinigt werden konnte. Gleichzeitig forderte er A._____ 
– in Erwartung eines Vertragsentwurfs sowie einer Einladung zuhanden von 
X._____ zur Unterzeichnung der Übertragungsurkunde auf dem Grundbuchamt – 
dazu auf, die formelle Übertragung der Parzelle auf die Stockwerkeigentümerge-
meinschaft beim Grundbuchamt Ilanz vorbereiten zu lassen (vgl. KB 16 sowie 
Zeugenaussage Buob [act. IV.1] S. 3). Die dargelegten Umstände lassen mithin 
keinen anderen Schluss zu, als dass selbst die Beklagte zum damaligen Zeitpunkt 
(April 2006) offenbar der Auffassung der Klägerin war, dass die ParkplatzParzelle 
_____ in Wirklichkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft gehört und deren 
Anspruch somit anerkannte, was auch durch den in das Versammlungsprotokoll 
vom 8. März 2007 (Editionsakten Klägerin Beilage 23 S. 3 Ziff. 7) aufgenommenen 
Hinweis auf die in Bezug auf die Parklätze erzielte Einigung mit X._____ und die 
diesbezügliche grundbuchliche Erledigung bekräftigt wird. Demgemäss war 
X._____ – wie von ihr mit Schreiben vom 26. November 2009 auch gegenüber der 
Gemeindeverwaltung  bestätigt (BB 12) – zunächst bereit, das betreffende Grund-
stück der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu Eigentum zu übertragen (vgl. da-
zu auch Zeugenaussage Buob [act. IV.1.] S. 3). Erst nachträglich (vgl. BB 12 so-
wie Zeugenaussage Buob [act. IV.1.], S. 3) hat sie sich – offenbar aus irgendwel-
chen persönlichen Beweggründen (vgl. Zeugenaussage Buob [act. IV.1.], S. 3, 7; 
BB 8; BB 14; KB 17) – anders entschieden (vgl. auch Editionsakten Klägerin Bei-
lage 26 S. 2 Ziff. 5), wobei ihr diesbezüglicher Meinungsumschwung angesichts 
der gesamten Umstände schwer nachvollziehbar ist. 

Sämtliche dargelegten Umstände wie auch die Zeugenaussagen lassen 
mithin darauf schliessen, dass der Erwerb für die Klägerin, das heisst also für die 
Gemeinschaft und in der Absicht erfolgte, die Parzelle der Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft nachträglich zu Eigentum zu übertragen. Tatsächlich ist es in der 
Folge letztlich nicht zu dieser Übertragung gekommen. Vielmehr hat N._____ das 
Grundstück weiter für die Stockwerkeigentümerschaft gehalten, welche darauf 
Besucherparkplätze für die Liegenschaft Y._____ erstellen liess und die Parzelle 
auch entsprechend im gemeinschaftlichen Interesse nutzte. Dabei ergeben sich 
durchaus plausible Gründe, weshalb die Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht 
schon früher ernsthaft die Übertragung der Parkplatzparzelle angestrebt hat. Zum 
Einen gilt es nämlich zu berücksichtigen, dass durchwegs ein freundschaftliches 

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Verhältnis unter den Stockwerkeigentümern bestand, wobei letztere ihrem langjäh-
rigen Vorsitzenden und Mitbegründer N._____ ein entsprechend grosses Vertrau-
en entgegenbrachten. Dies offenbar denn auch zu Recht, zumal die Parkplatzpar-
zelle trotz fehlender Übertragung von der Gemeinschaft genau so verwendet wer-
den konnte, wie es vorgesehen war, ohne dass sich die Stockwerkeigentümerge-
meinschaft aufgrund dieser Situation mit irgendwelchen Komplikationen konfron-
tiert sah. Wie dargelegt, wurden nämlich seitens N._____ gegenüber der Stock-
werkeigentümergemeinschaft keinerlei Ansprüche (Nutzungsgebühren etc.) ge-
stellt. Unter diesen Umständen erscheint es mithin ohne weiteres nachvollziehbar, 
wenn die ausstehende Übertragung aus Sicht der Gemeinschaft offenbar lediglich 
den Stellenwert einer untergeordneten Angelegenheit einnahm und für alle eine 
eher nebensächliche Formsache darstellte, welche immer wieder hinausgescho-
ben wurde. 

In tatsächlicher Hinsicht ist also nach dem Gesagten in Übereinstimmung 
mit den Feststellungen der Vorinstanz davon auszugehen, dass N._____ die strei-
tige ParkplatzParzelle _____ zwar in seinem Namen, aber für die Stockwerkei-
gentümergemeinschaft erworben hat, um sie nachträglich der Gemeinschaft zu 
Eigentum zu übertragen, wobei die geplante Übertragung aber letztlich ausblieb. 
N._____ hielt in der Folge das Grundstück weiterhin in eigenem Namen für die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft, welche auf der Parzelle Besucherparkplätze 
erstellen liess und diese bis heute ständig entsprechend nutzt. 

b) Wie im Folgenden zu zeigen sein wird, ist schliesslich das vor-
instanzliche Urteil nicht nur hinsichtlich seiner Tatsachenfeststellungen zu bestäti-
gen. Vielmehr muss entgegen der Kritik der Berufungsklägerin, auch was die 
rechtliche Einordnung des vorstehend relevierten massgeblichen Sachverhalts 
anbelangt, der Auffassung der Vorinstanz und der Klägerin gefolgt werden, wo-
nach hinsichtlich des Grundstückkaufs zunächst vom Vorliegen einer Geschäfts-
führung ohne Auftrag im Sinne von Art. 419 ff. OR auszugehen ist. Dabei gilt es 
vorweg zu präzisieren, dass die Geschäftsführung ohne Auftrag nicht im Ab-
schluss des Kaufvertrags an sich bestand, sondern im Erwerb im Namen 
N._____s statt – wie ursprünglich vorgesehen – im Namen der Stockwerkei-
gentümergemeinschaft, um zu diesem Zeitpunkt überhaupt den Kauf der Parzelle 
tätigen zu können. Wie oben dargelegt, fehlte es ja unbestrittenermassen an den 
für den Erwerb durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft erforderlichen Unter-
schriften der Stockwerkeigentümer beziehungsweise an einem entsprechenden 
Beschlussprotokoll, womit N._____ mit dem Erwerb auf seinen Namen anstatt in 

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jenem der Stockwerkeigentümergemeinschaft für die Klägerin ein Geschäft be-
sorgt hat, ohne dazu von ihr beauftragt zu sein. Hinsichtlich des Kaufs auf eigenen 
Namen handelte N._____ also ohne rechtsgeschäftliche Handlungspflicht, wie es 
für die echte Geschäftsführung ohne Auftrag vorausgesetzt ist (vgl. Claire Hugue-
nin/Reto M. Jenny, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsver-
hältnisse, Teil 2, 2. Aufl., Zürich 2012, N 12 zu Art. 419 OR). Der Einwand der Be-
rufungsklägerin, es könne schon deshalb keine Geschäftsführung ohne Auftrag 
vorliegen, weil N._____ gemäss Sachverhaltsdarstellung der Gegenpartei von den 
Stockwerkeigentümern zum Erwerb der Parzelle beauftragt gewesen sei, entbehrt 
daher jeglicher Grundlage. Entscheidendes Kriterium für die echte Geschäfts-
führung ohne Auftrag ist der Wille, die Geschäfte nicht als eigene, sondern als sol-
che des Geschäftsherren zu führen, der sogenannte Fremdgeschäftswille (Josef 
Hofstetter, in: Schweizerisches Privatrecht VII/2, Basel 2000, S. 202 f. sowie 
Claire Huguenin, a.a.O., N 13 zu Art. 419 OR je mit Hinweisen). Diesbezüglich 
bleibt in tatsächlicher Hinsicht nochmals klarzustellen, dass dem Abschluss des 
Kaufvertrages die von sämtlichen Stockwerkeigentümern bekräftigte ursprüngliche 
Absicht zu Grunde lag, den Erwerb für die Gemeinschaft zu tätigen. Dies scheiter-
te allein aufgrund der fehlenden formellen Voraussetzungen, worauf N._____ sich 
entschied, das Grundstück in eigenem Namen für die Gemeinschaft zu erwerben 
und letzterer später zu übertragen, damit der Parzellenkauf überhaupt abgewickelt 
werden konnte. N._____ hat mithin die Parzelle sowohl wissentlich wie auch ge-
wollt nicht für sich persönlich, sondern für die Stockwerkeigentümergemeinschaft 
erworben, wobei nicht zuletzt auch die nachträgliche Vergütung des Kaufpreises 
und die Übernahme der Grundbuchkosten seitens der Gemeinschaft sowie die 
anschliessende dauerhafte Nutzung der Parzelle im gemeinschaftlichen Interesse 
als Besucherparkplatz bekräftigt, dass N._____ mit dem Kauf der Parzelle auf ei-
genen Namen ein fremdes Geschäft wahrnehmen wollte. Er wurde mithin willent-
lich und ohne rechtsgeschäftliche Verpflichtung im Interesse eines andern tätig, 
womit die Vorinstanz hinsichtlich des Grundstückerwerbs in eigenem Namen zu 
Recht auf eine Geschäftsführung ohne Auftrag geschlossen hat, welche die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft – wie von der Vorinstanz ebenfalls zutreffend 
erwogen – nachträglich genehmigt hat. 

Die Genehmigung ist entgegen dem Einwand der Berufungsklägerin form-
los möglich. Sie kann ausdrücklich wie auch durch konkludentes Handeln erfolgen 
(vgl. Claire Huguenin, a.a.O., N 2 f zu Art. 424 OR sowie Josef Hofstetter, in: 
Schweizerisches Privatrecht VII/6, Der Auftrag und die Geschäftsführung ohne 
Auftrag, Basel 2000, § 33 VII. Ziff. 5 b. S. 250). Vorliegend hat die Stockwerkei-

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gentümergemeinschaft N._____ nachträglich den Kaufpreis für das erworbene 
Grundstück vergütet wie auch die Kosten des Grundbuchamtes Ilanz für die Über-
tragung der Liegenschaft übernommen. Überdies hat sie die Kosten für die Erstel-
lung der Parkplätze auf der von N._____ im Interesse und für die Gemeinschaft 
erworbenen Parzelle sowie jene für die Amtsverbotsverfügung übernommen und 
das Grundstück schliesslich auch der mit dem von sämtlichen Stockwerkeigentü-
mern ursprünglich beabsichtigten Kauf im eigenen Namen vorgesehenen gemein-
schaftlichen Nutzung als Besucherparkplatz zugeführt. Hätte die Klägerin die Vor-
gehensweise von N._____ nicht gebilligt, so hätte sie wohl kaum die in Zusam-
menhang mit der Geschäftsbesorgung entstandenen Kosten übernommen und 
das von N._____ in eigenem Namen gekaufte Grundstück in der Folge wie eine 
Eigentümerin im gemeinschaftlichen Interesse genutzt, wie es auch für den beab-
sichtigten Kauf in ihrem Namen ursprünglich von Seiten aller Eigentümer gewollt 
war. So aber hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft konkludent dargetan, 
dass sie die Geschäftsführung durch N._____ billigt, womit darauf gemäss Art. 
424 OR ex tunc die Vorschriften des Auftragsrechts zur Anwendung gelangen (vgl. 
Claire Huguenin, a.a.O., N 5 zu Art. 424 OR) und der Geschäftsführer N._____ mit 
der Genehmigung gestützt auf die in Art. 400 OR statuierte Ablieferungspflicht zur 
Herausgabe der strittigen Parkplatzparzelle an die Klägerin verpflichtet wurde (vgl. 
Josef Hofstetter, in: Schweizerisches Privatrecht VII/6, a.a.O., S. 253 sowie Claire 
Huguenin, a.a.O., N 19 zu Art. 419 OR). 

c) Der von N._____ gekaufte Bodenstreifen wurde zwar nach dem Kauf 
nicht auf die Stockwerkeigentümergemeinschaft übertragen. Vielmehr hielt 
N._____ weiterhin über Jahre fiduziarisch das Eigentum an der Parzelle, welche 
aber im Interesse der Stockwerkeigentümergemeinschaft genutzt wurde. Die Vor-
instanz hat folglich angesichts dieser dauernden Nutzung der Parzelle durch die 
Stockwerkeigentümer als Besucherparkplatz für die Y._____ wie auch mit Blick 
auf das weitere oben dargelegte Verhalten von N._____ und den übrigen Stock-
werkeigentümern ebenfalls zu Recht darauf geschlossen, dass die Geschäftsbe-
sorgung durch N._____ im Zuge ihrer Genehmigung schliesslich zufolge Auftrags 
in ein Treuhandverhältnis überging. 

aa) Es gibt eine Vielzahl von Transaktionen und Rechtsverhältnissen, 
welche fiduziarischen Charakter haben. Dabei ist festzustellen, dass das Gesetz in 
seinen privatrechtlichen Bestimmungen weder den Begriff des fiduziarischen 
Rechtsgeschäfts definiert, noch überhaupt das Wort fiduziarisch (treuhänderisch) 
verwendet. Der Begriff ist vielmehr der Lehre, der Rechtsprechung und dem 

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Sprachgebrauch zu entnehmen. Danach besteht das Wesen der Treuhand 
grundsätzlich darin, dass der Treugeber (Fiduziant) dem Treuhänder (Fiduziar) 
Rechtsgüter anvertraut beziehungsweise zu Eigentum übergibt und sich der 
Treuhänder vertraglich verpflichtet, das Treugut gemäss der Vereinbarung mit 
dem Treugeber zu verwenden. Typisches Merkmal bildet dabei die Tatsache, dass 
der Treuhänder zwar Eigentümer des Treuguts wird, aber aufgrund der vertragli-
chen Vereinbarung letzteres nur in einem bestimmten Sinn verwenden darf. Der 
Treuhänder kann also mehr als er darf; es wird ihm eine volle, eigenrechtliche 
Machtstellung (sog. überschiessende Rechtsmacht) eingeräumt, wobei es für die 
Qualifikation als Treuhandgeschäft nicht von Bedeutung ist, ob der Treuhänder 
das Treugut unmittelbar vom Treugeber oder von einem Dritten erworben hat (vgl. 
zum Ganzen Josef Hofstetter, in: Schweizerisches Privatrecht VII/2, a.a.O., S. 28 
f.; Josef Hofstetter, in: Schweizerisches Privatrecht VII/6, a.a.O., S. 31 f.; Wolf-
gang Wiegand, in: Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, 5. Aufl., Basel 
2011, N 140 ff. zu Art. 18 OR; Rolf H. Weber, in: Basler Kommentar zum Obligati-
onenrecht I, 5. Aufl., Basel 2011, N 13 zu Art. 394 OR; Gehrer/Giger, in: Hand-
kommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse, Teil 2, a.a.O., N 12 
zu Art. 394 OR; Peter Jäggi/Peter Gauch, Zürcher Kommentar zum Schweizeri-
schen Zivilgesetzbuch, V. Band: Obligationenrecht, Teilband V 1b, 3. Aufl., Zürich 
1980, N 177 ff. zu Art. 18 OR). Die Treuhand besteht also im Grundsatz aus fidu-
ziarischem Verpflichtungsgeschäft (Treuhandvertrag/pactum fiduciae) und Verfü-
gungsgeschäft, wobei ersteres zwar Voraussetzung für das Verfügungsgeschäft 
bildet, letzteres aber nicht bei jedem solchen Geschäft vorkommt. Gegenstand des 
Treuhandvertrags bildet dabei ein dem Fiduziar erteilter Rechtshandlungsauftrag, 
ein Geschäft in eigenem Namen, aber im Interesse und für Rechnung des Auf-
traggebers auszuführen. Dabei geht der Fiduziar in der Regel nicht nur wie der 
normale Beauftragte vorübergehend Rechte und Pflichten für den Treugeber ein, 
sondern übt die übernommenen Rechte und Pflichten für eine gewisse Zeit aus. Er 
tritt als Rechts- und Pflichtenträger auf und kann auch in Verletzung des Grund-
verhältnisses Geschäfte tätigen. Dementsprechend ist der fiduziarische Rechts-
handlungsauftrag in der Regel sachlich umfassender und oft zeitlich länger als der 
Vollmachtsauftrag. Der so verstandene fiduziarische Vertrag ist also ein Auftrag, 
jedenfalls aber ein auftragsähnliches Verhältnis. Entsprechend handelt es sich bei 
den Treuhandverhältnissen beziehungsweise fiduziarischen Rechtsgeschäften 
nach heutiger Mehrheitsmeinung um einen Vertrags- oder Geschäftstyp, auf den 
zumindest teilweise die Regeln des Auftragsrechts anwendbar sind. Von Bedeu-
tung sind diesbezüglich insbesondere Art. 400 OR (Ablieferungspflicht), Art. 401 

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OR und Art. 404 OR. Eine Klärung in dieser Hinsicht hat namentlich der Entscheid 
des Bundesgerichts 99 II 1973  393 ff. (= Pra 1974 (63) S. 363 f., bestätigt in 115 II 
471; 112 III 95; 106 Ib 150) herbeigeführt, wo eine fiduziarische Abrede als Auftrag 
qualifiziert und die Anwendbarkeit von Art. 401 OR bejaht wurde. Vom Mandats-
recht her betrachtet geht es mithin um die Ermittlung jener treuhänderischen Ge-
schäfte, welchen Aufträge zugrundeliegen und die deshalb in den oben umschrie-
benen Anwendungsbereich des Auftragsrechts fallen (vgl. zum Ganzen Geh-
rer/Giger, a.a.O., N 12 zu Art. 394 OR; Rolf H. Weber, a.a.O., N 11 und 15 zu Art. 
394 OR je mit Hinweisen sowie N 5 zu Art. 396 OR; Josef Hofstetter, in: Schwei-
zerisches Privatrecht VII/6, a.a.O., § 2 IX. Ziff. 1 S. 31; Josef Hofstetter, in: 
Schweizerisches Privatrecht VII/2, a.a.O., § 2 VII. Ziff. 1 S. 27, je mit Hinweisen; 
Peter Jäggi/Peter Gauch, a.a.O., N 178-181 zu Art. 18 OR). 

Zwar war die Praxis bis in jüngste Zeit geneigt, fiduziarische Aufträge, na-
mentlich wenn sie mit der Übertragung des Eigentums an bedeutenden Vermö-
genswerten an den Beauftragten verbunden waren, als simuliert zu betrachten. 
Man argumentierte, die Übertragung von Vermögen an jemanden, der es auf Ver-
langen jederzeit wieder abliefern müsse, sei überhaupt keine wirkliche Übertra-
gung des Eigentumsrechts. Erst in BGE 77 II 93 wurde die Ablieferungspflicht des 
Fiduziars als „Auftragspflicht“ qualifiziert, wobei die Tendenz, fiduziarische Aufträ-
ge als simuliert zu betrachten, in der Praxis zu Recht nach und nach verschwun-
den ist. Gestattet nämlich das Gesetz die Ausführung eines Rechtsgeschäftsbe-
sorgungsauftrags sowohl in direkter wie in indirekter Stellvertretung des Auftrag-
gebers, so kann logischerweise nicht die Wahl des letzeren als ungültige Simulati-
on abgetan werden (vgl. Georg Gautschi, in Berner Kommentar zum Schweizeri-
schen Privatrecht, Band VI, 2. Abteilung, 4. Teilband, Der einfache Auftrag, Art. 
394-406 OR, Bern 1971, N 44a ff. zu Art. 395 OR mit Hinweisen). Extern gegenü-
ber Dritten kann der Fiduziar, wie dargelegt (vgl. Erw. 4.c.aa. S. 21), über ein 
Recht beziehungsweise eine Sache beliebig verfügen, es kommt ihm eine über-
schiessende Rechtsmacht zu. Können und Dürfen sind also nicht deckungsgleich. 
Dabei geht die herrschende Lehre davon aus, dass diese Rechtseinräumung, so-
weit sie von den Parteien mit allen Konsequenzen, die sich daran knüpfen, ernst 
gemeint ist, nicht als simuliert gelten kann. In der Tat besteht denn auch kein 
Grund, weshalb es den Parteien verwehrt sein sollte, in gültiger Weise ein Voll-
recht einzuräumen und gleichzeitig obligatorische Verpflichtungen zu begründen, 
welche die Art und Weise der Ausübung dieses Vollrechts näher umschreiben und 
beschränken. Dass die Rechtseinräumung „nur“ fiduziarisch erfolgt, bedeutet also 
nicht, dass sie notwendigerweise simuliert ist. Es sei denn, dass die Rechtsein-

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räumung an sich im Einzelfall von den Parteien gar nicht gewollt beziehungsweise 
das Verfügungsgeschäft zwischen Fiduziant und Fiduziar simuliert ist (vgl. Peter 
Jäggi/Peter Gauch, a.a.O., N 188 ff. zu Art. 18 OR; Ernst A. Kramer/Bruno 
Schmidlin, in: Berner Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Obligationen-
recht, Band VI, 1. Abteilung, 1. Teilband: Allgemeine Einleitung in das schweizeri-
sche Obligationenrecht und Kommentar zu Art. 1-18 OR, N 128 ff. zu Art. 18; Rolf 
H. Weber, a.a.O.,  N 13 zu Art. 394 OR, je mit Hinweisen). Fiduziarische Verträge 
darf man folglich nur dann als simulierte Rechtgeschäfte behandeln, wenn der aus 
den gesamten Umständen zu ermittelnde, wirkliche Wille der Parteien fehlte, das 
heisst also, wenn beispielsweise beim Verkauf eines Grundstücks nur der Eigen-
tumsübergang – um dieses den Gläubigern des Veräusserers zu entziehen – nicht 
aber der diesem Eigentumsübergang zugrundeliegende Kaufvertrag gewollt oder 
überhaupt vorhanden war (vgl. Theo Guhl/Alfred Koller/Anton K. Schnyder/Jean 
Nicolas Druey, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., Zürich 2000, N 28 
S. 134 mit Hinweisen). Verstehen aber die Parteien im Gegensatz dazu das abge-
schlossene Geschäft tatsächlich dahin, dass es seinem Inhalt entsprechend nicht 
nur gegenüber Dritten, sondern auch im Verhältnis unter ihnen selbst gelten soll, 
so ist vom Vorliegen eines nicht simulierten fiduziarischen Rechtsgeschäfts aus-
zugehen (vgl. Wolfgang Wiegand, a.a.O., N 143 zu Art. 18 OR).

bb) Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin kommt der Auftrag 
formfrei zustande. Dies gilt gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung (BGE 81 
II 227) selbst für einen Auftrag zum Abschluss eines formbedürftigen Rechtsge-
schäfts wie dem Kauf einer Liegenschaft. Der Auftrag kann durch ausdrückliche 
Willenseinigung, durch konkludente Willensbetätigung (wozu als Untergruppe 
auch stillschweigende Willenserklärungen gehören) oder durch nachträgliche Ge-
nehmigung abgeschlossen werden  (vgl. Claire Huguenin, a.a.O., N 1 zu Art. 395 
OR mit Hinweisen). 

Im konkreten Fall lag ein Auftrag sämtlicher Stockwerkeigentümer zum Kauf 
der Liegenschaft für die Gemeinschaft vor, welcher allerdings wegen fehlender 
Unterschriften der Stockwerkeigentümer respektive mangels Beschlussprotokoll 
nicht getätigt werden konnte, weshalb sich N._____ kurzerhand entschied, das 
Grundstück als Geschäftsführer ohne Auftrag zunächst auf seinen Namen zu er-
werben, um es später auf die Gemeinschaft zu übertragen. Nach dem Kauf blieb 
die beabsichtigte Übertragung des Grundstücks auf die Gemeinschaft aus und 
N._____ behielt in der Folge weiterhin dauerhaft das Eigentum an der Parzelle. 
Dabei gingen allerdings – wie bereits dargelegt – alle Stockwerkeigentümer ein-

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schliesslich des Verwalters selbst stets davon aus, dass die streitige Parzelle zur 
Stockwerkeigentümergemeinschaft gehört. Dementsprechend wurden darauf nach 
Vergütung des Kaufpreises an N._____ und Übernahme der Kosten für die Über-
tragung der Liegenschaft denn auch Besucherparkplätze für die Y._____ im Na-
men und auf Kosten der Stockwerkeigentümergemeinschaft erstellt, welche in der 
Folge auch ständig im gemeinschaftlichen Interesse und damit so genutzt wurden, 
wie es für den Fall des ursprünglich beabsichtigten Erwerbs im Namen der Ge-
meinschaft vorgesehen und gemäss tatsächlichen Feststellungen von sämtlichen 
Eigentümern gewollt war. Auch für das auf dem Parkplatzgrundstück geltende 
Amtsverbot wurde seitens der Stockwerkeigentümergemeinschaft in eigenem 
Namen Gesuch um Erlass „auf eigenem Boden“ gestellt, wobei die dafür vom 
Kreisamt Ilanz erhobenen Kosten ebenfalls die Stockwerkeigentümergemeinschaft 
übernommen hat. Angesichts dieser klar auf eine gemeinschaftliche Nutzung bei 
treuhänderischer Eigentümerstellung von N._____ ausgerichteten Willensbetäti-
gungen und Genehmigungshandlungen agierte also N._____, indem er das 
Grundstück nach dem Kauf und der Vergütung des Kaufpreises weiterhin in sei-
nem Eigentum hielt und damit eine volle, eigenrechtliche Machtstellung inne hatte, 
letzteres aber der Gemeinschaft zur gemeinschaftlichen Nutzung in ihrem Interes-
se und auf ihre Rechnung zur Verfügung stellte, mit Genehmigung und damit im 
durch konkludentes Handeln erteilten Auftrag der Stockwerkeigentümergemein-
schaft als deren Treuhänder. Mit anderen Worten führte N._____ auf der Grundla-
ge eines fiduziarischen Auftrags der Gemeinschaft ein Geschäft in eigenem Na-
men unter Ausübung voller Rechtsmacht, aber im Interesse und auf Kosten der 
Auftraggeberin aus. Es lag somit – wie von der Vorinstanz richtig erwogen – ab 
dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung auf N._____ ein vom Verwaltungsman-
dat unabhängiges Treuhandverhältnis im Sinne des Auftragsrechts nach Art. 394 
ff. OR vor, welches mit protokollierter Erklärung des Verwalters anlässlich der 
Stockwerkeigentümerversammlung vom 1. April 1994, wonach er die Überschrei-
bung der Parkplätze noch im selben Jahr veranlassen werde, nochmals bestätigt 
wurde. Aus dem betreffenden Protokoll beziehungsweise der darin anlässlich der 
Stockwerkeigentümerversammlung aufgenommenen Feststellung, dass N._____, 
welcher immer noch als Eigentümer der Aussenparkplätze eingetragen sei, die 
Überschreibung der Parzelle veranlassen werde, unter Einbezug der bei den Ak-
ten liegenden Versammlungsprotokolle aus den Jahren 2006-2010 (vgl. Editions-
akten Klägerin act 22 S. 3 Ziff. 8; act. 23 S. 3 Ziff. 7; act. 24 S. 2 Ziff. 7; act. 25 S. 
3 Ziff. 8; act. 26 S. 2 Ziff. 5) wird nämlich klar ersichtlich, dass sich sämtliche 
Stockwerkeigentümer für die Genehmigung der Geschäftsbesorgung durch 

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N._____ ausgesprochen haben und die Beklagte den Anspruch der Gemeinschaft 
zunächst anerkannt hat. Im Übrigen muss spätestens der Zirkularbeschluss zur 
Prozessführung als formell gültige Genehmigung der Übertragung aufgefasst wer-
den. Die Einwendungen der Berufungsklägerin unter Hinweis auf die konstitutive 
Wirkung der Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlung erweisen sich da-
her ebenfalls als unbegründet. Dabei ergeben sich nach dem oben Gesagten (vgl. 
Erw. 4.a. S. 17 f.) durchaus rationelle Gründe, weshalb die Übertragung des 
Grundstücks nicht bereits früher angegangen wurde und auch nach der Stock-
werkeigentümerversammlung vom 1. April 1994 weiterhin ausblieb. Auch dieser 
Einwand vermag daher entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin nichts an 
der Qualifikation des vorliegenden Rechtsverhältnisses als fiduziarischer Auftrag 
zu ändern, welcher im Übrigen auch nicht als simuliert zu betrachten ist. Davon, 
dass der von N._____ abgeschlossene Kaufvertrag über die streitige Parzelle 
_____ von den Parteien nicht gewollt war, kann nämlich vorliegend nicht die Rede 
sein. Der von N._____ getätigte Kauf des Grundstücks auf eigenen Namen wurde, 
wie dargelegt, seitens der Gemeinschaft nachträglich genehmigt, womit der 
Parteiwille hinsichtlich des dem Eigentumsübergang zugrundeliegende Verfü-
gungsgeschäfts klar zu bejahen ist. Überdies ist angesichts der Genehmigung des 
Kaufes ebenso wenig zu bezweifeln, dass auch die damit einhergehende Recht-
seinräumung (voller Rechtserwerb als Eigentümer) von den Parteien ernst ge-
meint war und sowohl gegenüber Dritten wie auch unter den Parteien selbst gelten 
sollte, ansonsten die Stockwerkeigentümergemeinschaft N._____ wohl kaum den 
Kaufpreis vergütet hätte beziehungsweise letzterer gemäss seiner Erklärung an 
der Stockwerkeigentümerversammlung vom 1. April 1994 von einer Verpflichtung 
seinerseits zur Überschreibung der Parkplätze auf die Gemeinschaft ausgegangen 
wäre. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft hat also dem damaligen Verwalter 
mit der Genehmigung seiner Vorgehensweise in gültiger Weise das Vollrecht als 
Eigentümer am Grundstück eingeräumt, wobei angesichts der nachfolgend dauer-
haften einvernehmlichen Nutzung der Parzelle durch sämtliche Stockwerkei-
gentümer einschliesslich N._____ nicht etwa in dessen Privatinteresse als Ei-
gentümer, sondern im Interesse der Stockwerkeigentümergemeinschaft auch die 
damit einhergehenden obligatorischen Verpflichtungen respektive Einschränkun-
gen in der Ausübung als vom Parteiwillen umfasst zu betrachten sind. Es liegt da-
her klarerweise keine Simulation, sondern ein rechtsgültiges Treuhandverhältnis 
im Sinne von Art. 394 OR vor, aufgrund dessen die Vorinstanz der Klägerin ge-
stützt auf das gemäss zitierter Lehre und Rechtsprechung darauf anwendbare 
Auftragsrecht zu Recht einen aus Art. 400 OR (Ablieferungspflicht) hergeleiteten 

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obligatorischen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an der streitigen Parzel-
le _____ zuerkannt hat. 

Wie von der Vorinstanz sodann ebenfalls zutreffend erwogen, handelt es 
sich beim Anspruch auf Ablieferung im Sinne von Art. 400 OR um ein aktiv und 
passiv vererbliches Vermögensrecht. Es bildet mithin Bestandteil der Universal-
sukzession und geht in demjenigen Status, in welchem es sich beim Tode des 
Auftraggebers oder Beauftragten befand, als Erbschaftsaktivum oder Erbschafts-
passivum auf die Erben des Verstorbenen über (vgl. Georg Gautschi, a.a.O., N 2.b 
zu Art. 405 OR; Carole Gehrer/Gion Giger, a.a.O., N  4 zu Art. 405 OR; Rolf H. 
Weber, a.a.O. N. 4 zu Art. 405 OR). Die N._____ gestützt auf das zwischen ihm 
und der Stockwerkeigentümergemeinschaft begründete Treuhandverhältnis tref-
fende Ablieferungspflicht bezüglich der ParkplatzParzelle _____ ging folglich mit 
dessen Tod kraft Universalsukzession auf dessen Ehefrau über, womit die Kläge-
rin letzerer gegenüber Anspruch auf Übertragung des Eigentums am betreffenden 
Grundstück hat. 

d)  Daran vermag auch die seitens der Berufungsklägerin erhobene 
Einrede der Verjährung nichts zu ändern. 

Die Vorinstanz hat richtig festgehalten, dass der Ablieferungsanspruch aus 
Mandat der zehnjährigen Verjährungsfrist gemäss Art. 127 OR untersteht (vgl. 
Josef Hofstetter, in: Schweizerisches Privatrecht VII/6, a.a.O., § 9 Ziff. III.1.a S. 
146; Rolf H. Weber, a.a.O., N 24 zu Art. 400 OR; BGE 81 II 365 f. Erw. 3), welche 
beim Treuhandverhältnis im Sinne von Art. 394 OR, wie es im konkreten Fall vor-
liegt, nicht etwa bereits mit der Übergabe des Treuguts an den Beauftragten zu 
laufen beginnt, sondern erst mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses. So-
lange das Vertragsverhältnis andauert und der Beauftragte verpflichtet ist, das 
anvertraute Treugut gemäss der vertraglichen Vereinbarung zu verwenden, ist die 
Ablieferungspflicht noch nicht fällig, da die Erfüllung der erwähnten Pflichten und 
die Herausgabe des Treuguts, welches ja gerade Gegenstand jener Pflichten bil-
det, sich gegenseitig ausschliessen (vgl. Rolf H. Weber, a.a.O., N 24 zu Art. 400 
OR; Carole Gehrer/Gion Giger, a.a.O., N 15 zu Art. 400 OR; Josef Hofstetter, in 
Schweizerisches Privatrecht VI/2, a.a.O., N 20b zu Art. 400 OR, je mit Hinweisen; 
BGE 91 II 451 Erw. 5. b; bestätigt in BGE 133 III 37 Erw. 3 mit Hinweisen). 

Entgegen der Behauptung der Berufungsklägerin begann folglich die Ver-
jährungsfrist im konkreten Fall eben gerade nicht schon mit dem Erwerb der Par-
zelle durch N._____ zu laufen. Vielmehr ist festzustellen, dass das fiduziarische 

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Rechtsverhältnis zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und N._____ 
über den ganzen Zeitraum, während dem das Grundstück auf den Namen von 
N._____ eingetragen war, andauerte, also entgegen der weiteren Beanstandung 
der Beklagten auch über den Zeitpunkt des Ausscheidens von N._____ aus der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft hinaus. Im vorliegenden Fall waren sich näm-
lich – wie dargelegt (vgl. Erw. 4.a S. 13 ff.; Erw. 4c.bb. S. 23 unten f. und S. 25) – 
alle einig, dass das Parkplatzgrundstück zur Stockwerkeigentümergemeinschaft 
gehört und folglich die Ablieferungspflicht von N._____ ihr gegenüber stets be-
stand, aber aus plausiblen Gründen immer wieder hinausgezögert wurde. Ob das 
Treuhandverhältnis auch über den Tod von N._____ im Dezember 2004 hinaus 
dauerte, kann dabei in Übereinstimmung zur Vorinstanz offen gelassen werden, 
zumal die Verjährung selbst unter Annahme der Vertragsbeendigung durch das 
Ableben von N._____ und damit einhergehendem Beginn des Fristenlaufs von 
zehn Jahren noch nicht eingetreten ist. Der entsprechende Einwand der Beru-
fungsklägerin erweist sich daher als haltlos.

5. Ebenfalls unbegründet sind schliesslich die Einwände der Beru-
fungsklägerin gegen die Formulierung der klägerischen Rechtsbegehren. 

Für den Inhalt der Rechtsbegehren ist der Wille der Parteien massgebend, 
wie er sich aus den Rechtsschriften ergibt (PKG 1988 Nr. 4 Erw. 1b S. 20, mit 
Hinweis auf PKG 1964 Nr. 1). Allenfalls unklare Rechtsbegehren sind nach Treu 
und Glauben auszulegen, wobei nicht nur auf den Wortlaut des Begehrens, son-
dern auch auf die Klagebegründung abzustellen ist (vgl. Christoph Leuenberger, 
in: Thomas Sutter-Somm/Franz Hasenböhler/Christoph Leuenberger, Kommentar 
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. Aufl., Zürich 2013, N 38 zu Art. 221 
ZPO mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall kann es aufgrund der Klagebegehren 
und der Ausführungen in den Rechtsschriften sowie dem gesamten Verhalten der 
Klägerin im Verlaufe des Prozesse keinem Zweifel unterliegen, dass die Klägerin 
die Zusprechung des Eigentums an Parzelle _____ an sie einschliesslich entspre-
chender Anweisung des Vollzugs im Grundbuch wünscht (Gestaltungsurteil), was 
die Vorinstanz ohne weiteres richtig interpretiert hat und was gestützt auf das zu-
grundeliegende fiduziarische Rechtsgeschäft, welches die Pflicht zur Ablieferung 
des Grundstücks und damit zur Eigentumsübertragung begründet, auch zulässig 
ist. Für den Fall des Erwerbs von Grundeigentum hat das Gesetz eine Regelung 
getroffen, welche die Klage auf Verurteilung zur Abgabe einer Willenserklärung 
(Leistungsklage) entbehren lässt. Nach Art. 665  Abs. 1 ZGB gibt der Erwerbs-
grund dem Erwerber gegen den Eigentümer einen persönlichen Anspruch des 

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Inhaltes, die gemäss Art. 963 Abs. 1 ZGB nötige Verfügung für den Eintrag des 
neuen Eigentümers zu treffen. Verweigert der Eigentümer diese Erklärung, so 
braucht der Erwerber nicht auf deren Abgabe zu klagen, wie es nach der allge-
meinen Regel zu erwarten wäre, sondern er kann unmittelbar den gerichtlichen 
Zuspruch des Eigentums durch Gestaltungsurteil verlangen (vgl. Max Kummer, 
Die Klage auf Verurteilung zur Abgabe einer Willenserklärung, in: ZSR 73 (1954) 
Ziff. 2b. S. 184 f.). Vorausgesetzt ist das Vorliegen eines sogenannten Rechts-
grundgeschäftes, welches die Pflicht zur Eigentumsübertragung begründet (vgl. 
Heinz Rey/Lorenz Strebel, in: Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 4. Aufl., 
Basel 2011, N 4 zu Art. 665 ZGB). Zwischen der Klägerin und N._____ bestand 
nach dem Gesagten ein fiduziarisches Auftragsverhältnis, aufgrund dessen die 
Beklagte als Rechtsnachfolgerin von N._____ hinsichtlich der Parzelle _____ die 
Pflicht zur Ablieferung trifft. Im fiduziarischen Auftrag ist die Ablieferungspflicht 
eine Rechtsübertragungspflicht. Der Fiduziar muss auf Verlangen jederzeit vom 
Auftraggeber anvertraute und von Dritten im Interesse des Auftraggebers erwor-
bene Rechte erstatten beziehungsweis abliefern. Liegenschaften sind grundbuch-
lich zu überschreiben (vgl. Georg Gautschi, a.a.O., N 24 b S. 40 f.  und N 12 c. S. 
28). Die Pflicht der Beklagten zur Übertragung des Grundeigentums an Parzelle 
_____ auf die Klägerin wurde folglich mit dem zugrundeliegenden fiduziarischen 
Rechtsverhältnis begründet, womit die seitens der Klägerin beantragte vor-
instanzliche Zusprechung des Eigentums am streitigen Grundstück unter Anwei-
sung des Vollzugs im Grundbuch zulässig und damit zu bestätigen ist.

6. Soweit die Berufungsklägerin zu guter Letzt auch die vorinstanzliche 
Kostenverteilung beanstandet, vermag sie mit ihren Vorbringen ebenso wenig 
durchzudringen.

Die Vorinstanz hat gestützt auf den Prozessausgang (Gutheissung der Kla-
ge) völlig zu Recht die gesamten Prozesskosten einschliesslich aussergerichtli-
cher Entschädigung der Beklagten überbunden. Entgegen der Argumentation der 
Berufungsklägerin besteht nämlich vorliegend kein Raum für die Anwendung von 
Art. 122 Abs. 1, 3. Satz ZPO GR, wonach von der normalen Kostenverteilung 
nach Obsiegen und Unterliegen abgewichen werden kann, wenn die unterliegende 
Partei sich in guten Treuen zur Prozessführung veranlasst sah. Ein solcher Fall 
liegt hier gerade nicht vor, weil die Beklagte trotz erdrückender Beweislage aus 
unklaren persönlichen Motiven heraus mit hohem Aufwand einen Prozess führte 
und sich nicht scheute, den erstinstanzlichen Entscheid auch noch mit Berufung 
ans Kantonsgericht weiterzuziehen. Insbesondere bestand kein Grund, bei der 

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gegebenen Ausgangslage auf die Anerkennung des Anspruchs der Klägerin (vgl. 
Korrespondenz und Zeugenaussagen P._____ [KB 10-12; KB 14-16; act. IV.5, 
insb. S. 3 und 4] sowie Editionsakten Klägerin Beilage 23 S. 3 Ziff. 7; KB 17; BB 
12 und Erw. 4.a S. 16f.) zurückzukommen und sich auf einen Zivilprozess einzu-
lassen. Die vorinstanzliche Kostenregelung ist daher ebenfalls zu bestätigen.

7. Im Ergebnis erweisen sich die Rügen der Berufungsklägerin folglich 
allesamt als unbegründet, womit die Berufung vollumfänglich abzuweisen ist. Bei 
diesem Ausgang gehen die Kosten des Berufungsverfahrens – bestehend aus den 
Gerichtskosten und der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO) – zu Lasten der 
Berufungsklägerin (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden auf Fr. 
8‘000.00 festgesetzt (vgl. Art. 9 der Verordnung über die Gerichtsgebühren in Zi-
vilverfahren [VGZ; BR 320.210]). Die Festsetzung der aussergerichtlichen Ent-
schädigung zugunsten der Berufungsbeklagten erfolgt mangels Einreichung einer 
Honorarnote nach richterlichem Ermessen. Angesichts der sich – schon vor der 
Vorinstanz – stellenden Sach- und Rechtsfragen sowie des damit verbundenen 
Aufwands erscheint eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 3‘000.00 (einsch-
liesslich Mehrwertsteuer und Spesen) als angemessen.

Seite  30 — 30

III. Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. a) Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 8‘000.00 gehen zu Lasten der 
Berufungsklägerin.

b) Die Berufungsklägerin hat die Berufungsbeklagte für das Berufungsverfah-
ren mit Fr. 3‘000.00 (einschliesslich Mehrwertsteuer und Spesen) ausserge-
richtlich zu entschädigen.

3. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 30'000 Franken betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundesge-
richtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist 
dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollstän-
digen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorge-
schriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegi-
timation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde 
gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

4. Mitteilung an: