# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ddc984c7-2ee8-52ec-8045-aa6248788a0f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-10-15
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 15.10.2020  VB.2019.00746
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2019-00746_2020-10-15.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2019.00746	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 15.10.2020
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Umbau einer bestehenden Villa (Schutzobjekt) und Erstellung dreier Neubauten: Beschwerdelegitimation der Gemeinde; Auslegung Schutzentscheid; Vereinbarkeit der Neubauten mit Schutzentscheid und § 238 Abs. 2 PBG.

Als eigenständige Kommission i.S.v. § 51 (GG) kommt der Baukommission Organeigenschaft zu (§ 5 Abs. 1 lit. c Ziff. 3 GG), weshalb sie befugt ist, selber über den Weiterzug zu entscheiden, wenn – wie hier – ihre Anordnung im Rechtsmittelverfahren aufgehoben oder abgeändert wurde. Aufgrund ihrer Eigenschaft als Baubewilligungsbehörde ist die Gemeinde als Trägerin hoheitlicher Gewalt berührt und zur Autonomiebeschwerde befugt (E.1). 
Die Unterschutzstellungsverfügung, in welcher der situative Wert sowie das gut erhaltene Äussere besonders hervorgehoben wurden, steht dem Bau von Haus 3 entgegen. Die Frage nach dem genauen Verlauf der Grenze zwischen dem nordöstlichen und dem südöstlichen Grundstücksbereich kann daher ungeklärt bleiben (E.4). Zudem werden die erhöhten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG durch das Bauprojekt klar nicht erfüllt. Die Baukommission hat dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert. Die Aufhebung der Baubewilligung durch die Vorinstanz überschreitet weder deren Kognition noch verletzt sie die Gemeindeautonomie (E.5).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						DENKMALPFLEGE
EINORDNUNG
GESTALTUNG
SCHUTZENTSCHEID

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 238 Abs. II PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2019.00746, VB.2019.00762

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 3. Dezember 2020

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin
Laura Diener.

 

 

 

In Sachen

 

 

Aus VB.2019.00746:

1.    Baukommission Rüschlikon, 

8803 Rüschlikon,  

vertreten durch RA A,

 

Aus VB.2019.00762:

2.       
B, vertreten durch lic. iur. C, 

Beschwerdeführende,

 

gegen

 

1.    E, 

 

2.    F, 

3.    G, 

 

4.    H, 

 

5.    I, 

 

6.    J, 

 

7.    K, 

 

8.    L, 

 

alle vertreten durch RA D, 

Beschwerdegegnerschaft

 

 

und

 

 

Aus VB.2019.00746:

B, 

vertreten durch lic.
iur. C, 

 

Aus VB.2019.00762:

Baukommission
Rüschlikon, 

vertreten durch RA
A,

Mitbeteiligte,  

 

 

betreffend
Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Die Baukommission Rüschlikon erteilte B mit Beschluss vom
13. Dezember 2018 die Baubewilligung für den Umbau der bestehenden Villa
(Schutzobjekt) Assek.-Nr. 01 sowie für den Neubau eines Einfamilien- und
zwei Zweifamilienhäusern mit gemeinsamer Unterniveaugarage auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 02 am M-Weg 03 in Rüschlikon.

II.  

E und F, G und H, I, J sowie L und K rekurrierten gegen
diesen Entscheid mit gemeinsamer Eingabe vom 7. Februar 2019 beim
Baurekursgericht. Letzteres führte am 4. Juni 2019 einen
Abteilungsaugenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 15. Oktober
2019 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut und hob den Beschluss der Baukommission
Rüschlikon vom 13. Dezember 2018 auf. Die
Kosten des Rekursverfahrens auferlegte es je zur Hälfte der Baukommission und
der Bauherrin.

III.  

A. Gegen
diesen Entscheid erhob die Baukommission Rüschlikon am 14. November 2019
Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen Rekursentscheid
aufzuheben und ihren Beschluss vom 13. Dezember 2018 zu bestätigen, alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolge für das vorliegende sowie das
vorinstanzliche Verfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft (Verfahren
VB.2019.00746).

Das Baurekursgericht beantragte am 18. Dezember 2019 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 10. Januar 2020 beantragten E und F,
G und H, I, J sowie L und K, die Beschwerde abzuweisen und ihnen eine
angemessene Umtriebsentschädigung (zzgl. MWSt.) zulasten der Beschwerdeführerin
zuzusprechen. Die Baukommission Rüschlikon replizierte am 27. Januar 2020
unter Festhalten an den gestellten Anträgen. Mit Eingabe vom 4. Februar
2020 beantragte B die Gutheissung der Beschwerde. 

B. B erhob
am 20. November 2019 gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 15. Oktober
2019 ebenfalls Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, diesen
aufzuheben und den Beschluss der Baukommission Rüschlikon vom 13. Dezember
2018 zu bestätigen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Beschwerdegegnerschaft (Verfahren VB.2019.00762). 

Die Baukommission Rüschlikon beantragte in ihrer
Beschwerdeantwort vom 10. Dezember 2019, die Beschwerde gutzuheissen sowie
die Verfahren VB.2019.00746 und VB.2019.00762 zu vereinigen. Das
Baurekursgericht beantragte am 18. Dezember 2019
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. E und F, G und H,
I, J sowie L und K beantragten mit Beschwerdeantwort vom 10. Januar 2020,
die Beschwerde abzuweisen und ihnen eine angemessene Umtriebsentschädigung
(zzgl. MWSt.) zulasten der Beschwerdeführerin zuzusprechen.

C. Mit
Präsidialverfügung vom 14. Januar 2020 wurden die Verfahren VB.2019.00746
und VB.2019.00762 vereinigt. E und F, G und H, I, J sowie L und K duplizierten
am 6. März 2020 und beantragten, die Beschwerden abzuweisen, soweit darauf
einzutreten ist und wiederholten im Übrigen die gestellten Anträge. Am 1. April
2020 reichte B mit unveränderten Anträgen eine Stellungnahme ein. Die
Baukommission Rüschlikon nahm am 16. April 2020 und 11. Mai 2020
unter Festhalten an den gestellten Anträgen Stellung. Ebenso gleichentags E und
F, G und H, I, J sowie L und K. Am 25. Mai 2020 verzichteten Letztere auf
erneute Stellungnahme. B reichte am 27. Mai 2020 eine letzte Stellungnahme
ein.

Die
nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten
im Verfahren VB.2019.00746.

Die
Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2 Die
Bauherrin ist als Adressatin des
abschlägigen Rekursentscheids zur Beschwerde ohne Weiteres und
unbestrittenermassen legitimiert (§ 49 in Verbindung mit § 21
Abs. 1 VRG sowie § 338 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG]).

1.3 Die Baukommission Rüschlikon rügt eine Verletzung der
Gemeindeautonomie. Als eigenständige Kommission i.S.v. § 51 des
Gemeindegesetzes (GG) vom 20. April 2015 (vgl. Art. 40
Gemeindeordnung Rüschlikon) kommt ihr Organeigenschaft zu (§ 5 Abs. 1
lit. c Ziff. 3 GG), weshalb sie befugt ist, selber über den Weiterzug
zu entscheiden, wenn – wie hier – ihre Anordnung im Rechtsmittelverfahren
aufgehoben oder abgeändert wurde (Mischa Morgenbesser/Lorenzo
Marazotta in: Tobias Jaag/Markus Rüssli/Vittorio Jenni [Hrsg.], Kommentar zum
Zürcher Gemeindegesetz, Zürich etc. 2017, § 172 N. 3). Aufgrund
ihrer Eigenschaft als Baubewilligungsbehörde ist die Gemeinde als Trägerin
hoheitlicher Gewalt berührt und zur Autonomiebeschwerde befugt (§ 49
i.V.m. § 21 Abs. 2 lit. b VRG; BGE 145 I 52,
E. 3; Martin Bertschi in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A. Zürich/Basel/Genf 2014 [Kommentar VRG], § 21,
N. 118 bei Fn. 407). Ob die
beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt
wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der
Beschwerde (VGr, 12. Mai 2016, VB.2016.00052, VB.2016.00055, E. 2 mit
weiteren Hinweisen; BGr, 4. September 2017, 1C_161/2017, E. 1).

Da die übrigen
Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.

2.
 

2.1 Die
Bauparzelle mit einer Grundfläche von 1'997 m2 liegt gemäss
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon vom 28. September 1993 (BZO)
in der Wohnzone W2B. Das Baugrundstück liegt im Gabelungsbereich des M-Wegs.
Ein Ast des M-Wegs führt entlang der südlichen Parzellengrenze (südlicher M-Weg).
Der zweite Ast (M-Weg) umschliesst das Baugrundstück im Osten und Norden und
ist als Sackgasse ausgestaltet, wobei der Weg auf der Höhe der westlichen
Bauparzellengrenze endet. Im Übrigen ist das Baugrundstück von überbauten
Parzellen umgeben. Es verläuft von Westen nach Osten abfallend und ist mit
einer denkmalgeschützten Villa überbaut, welche etwa mittig zur westlichen
Grundstücksgrenze situiert ist und einen Abstand von rund 20 m zur östlichen
Parzellengrenze aufweist.

2.2 Im
südlichen Grundstücksbereich befindet sich zudem eine seit 1978 formell
geschützte Blutbuche. Die Grundeigentümerin hatte am 7. April 2017 beim
Gemeinderat ein Provokationsbegehren im Sinn von § 213 Abs. 1 PBG zur
Überprüfung der Schutzwürdigkeit der im kommunalen Inventar der Denkmal- und
Heimatschutzobjekte verzeichneten Villa gestellt. Nach Einholung eines
Gutachtens stellte der Gemeinderat die Baute am 7. Februar 2018 unter
Schutz und legte den Schutzumfang des Gebäudeäusseren und -inneren sowie dessen
Umgebung fest. Bezüglich Letzterer verbot er unter anderem die Erstellung von
oberirdischen Bauten im südöstlichen Grundstücksbereich. Demgegenüber liess er
im nördlichen und nordöstlichen Grundstücksbereich eine Bebauung im Rahmen der
BZO ausdrücklich zu. 

2.3 Die
Bauherrin plant, die bestehende Villa im Innern und in bescheidenem Masse an
der Fassade umzubauen. Die Zufahrt zur Tiefgarage, welche unterirdisch bis an
den Altbau heranreichen soll, erfolgt an der östlichen Baugrundstücksgrenze
über den M-Weg. Im nordöstlichen Gartenbereich sind zudem drei neue Baukörper
geplant. Das Haus 1 soll nördlich der Villa in einem Abstand von 5,50 m
zu dieser zu stehen kommen und im Grundriss einem liegenden Rechteck gleichen.
Das Haus 2 ist dem Haus 1 vorgelagert, befindet sich in einem Abstand
von 5,79 m östlich von diesem und ist wie Ersteres mit einem rechteckigen
Grundriss geplant, wobei dieses als stehendes Rechteck in Erscheinung tritt.
Beide Bauten sind gegen den See hin dreigeschossig und sollen je zwei Wohnungen
beherbergen. Das Haus 3 soll noch etwas weiter östlich als das Haus 2
zu stehen kommen, weist in südlicher Richtung einen Abstand von 4 m zu
diesem auf und ist in einem Abstand von 8,70 m teilweise vor dem Altbau platziert.
Dieser Neubau weist praktisch einen quadratischen Grundriss auf, soll der
Unterbringung einer Wohneinheit dienen und gegen Osten mit zwei Geschossen in Erscheinung
treten.

3.
 

3.1 Das
Baurekursgericht prüfte, ob die geplanten Bauten in jenem Bereich des
Umschwungs geplant sind, in welchem oberirdische Bauten gemäss Unterschutzstellungsbeschluss
zulässig sind. In diesem Zusammenhang stellte es sich die Frage, wo die Grenze
zwischen dem nördlichen beziehungsweise nordöstlichen und dem südöstlichen
Grundstücksbereich verläuft. Dazu legte es den Beschluss des Gemeinderats unter
Bezugnahme auf das Gutachten aus und gelangte zum Schluss, dass das geplante
Haus 3 gegen den Unterschutzstellungsbeschluss verstosse. Sodann stellte
das Baurekursgericht bezüglich des gesamten Projekts einen Einordnungsmangel
fest.

3.2 Die
beschwerdeführende Baukommission rügt die Verletzung ihrer Gemeindeautonomie in
zweifacher Hinsicht. Sowohl im Zusammenhang mit der Unterschutzstellung der
bestehenden Villa als auch bei der Beurteilung der Einordnung des vorliegenden
strittigen Bauprojekts stünde ihr eine erhebliche Entscheidungsfreiheit zu.
Zunächst habe die Vorinstanz ihren bereits rechtskräftigen und nicht
auslegungsbedürftigen Schutzentscheid (neu) ausgelegt und sei von dessen
Bestimmungen abgewichen. Sodann habe die Vorinstanz ihre eigene
Einordnungsbeurteilung an Stelle der kommunalen Beurteilung gestellt und dabei
in ihr pflichtgemäss ausgeübtes Ermessen eingegriffen.

3.3 Die
Bauherrin wendet sich in ihrer Beschwerde ebenfalls gegen die
baurekursgerichtliche Auslegung und Anwendung des Schutzentscheids. Sie macht
geltend, die Interpretation der Vorinstanz sei mit dem Wortlaut und dem Sinn
nicht vereinbar. Das Haus 3 befinde sich im überbaubaren Bereich und zudem
sei die besondere Rücksichtnahme nach § 238 Abs. 2 PBG durch das
Bauprojekt gewährleistet. Es habe in beiden Punkten kein Anlass bestanden, in
das Ermessen der Gemeinde einzugreifen und das Baurekursgericht habe sich mit
deren Entscheidgründen auch nicht sorgfältig auseinandergesetzt.

4.
 

4.1 Vorab ist festzuhalten, dass das Baugrundstück sowie
die darauf bestehende Villa Gegenstand einer denkmalpflegerischen Verfügung
ist. Da im Baubewilligungsverfahren abzuklären ist, ob einem Bauvorhaben keine
öffentlich-rechtlichen Bestimmungen, namentlich keine solchen aus dem
Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, entgegenstehen (VGr, 8. Juni 2017,
VB.2016.00552, E. 6.2), hatte die Baukommission im Zuge des Bewilligungsverfahrens
zu prüfen, inwiefern das projektierte Vorhaben den
Unterschutzstellungsbeschluss respektiert und die dort skizzierten
denkmalpflegerischen Vorgaben beachtet. Mit diesem Vorgehen wird nicht die
Frage der Rechtmässigkeit dieses (rechtskräftigen) Beschlusses zum
Verfahrensgegenstand erhoben; vielmehr ist mittels Auslegung zu ermitteln,
welcher Sinn diesem beizumessen ist, was unter Gesichtspunkten des
Denkmalschutzes im Hinblick auf die Erteilung einer Baubewilligung von
massgebender Bedeutung ist.

4.2 Inhalt und Tragweite einer Verfügung
ergeben sich in erster Linie aus dem Dispositiv (BGer, 6. Juni 2006,
1A.42/2006, E. 2.3, auch zum Folgenden). Ist das Verfügungsdispositiv
unklar, unvollständig, zweideutig oder widersprüchlich, so muss die
Unsicherheit durch Auslegung behoben werden. Zu diesem Zweck kann auf die
Begründung der Verfügung zurückgegriffen werden (BGE 110 V 222). Soweit der
Wille der verfügenden Behörde zum Ausdruck kommt, ist er bei der Auslegung
zu berücksichtigen (Fritz Gygi,
Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 129, auch zum Folgenden). Eine Verfügung
ist nach dem Vertrauensgrundsatz so auszulegen, wie sie der Empfänger aufgrund
aller Umstände, die ihm im Zeitpunkt der Eröffnung bekannt waren oder hätten
bekannt sein müssen, in guten Treuen verstehen durfte und musste (BGE 115 II
415 E. 3a mit Hinweisen). Da die Verfügung mit dem Gesetz in Einklang
stehen soll, muss bei der Auslegung mitbeachtet werden, welche Lösung mit dem Gesetz übereinstimmt (BGer, 6. Juni
2006, 1A.42/2006, E. 2.3). Eine Verfügung wird daher einerseits aufgrund
eines gesetzlichen Massstabs und dessen Auslegungsmethoden ausgelegt,
andererseits nach den Auslegungsgrundsätzen zu den privatrechtlichen Willenserklärungen
(Lukas Brühwiler-Frésey, Verfügung, Vertrag und andere verwaltungsrechtliche
Handlungssysteme, Bern 1984, Rz. 136).

4.3 Das Baurekursgericht
erwog zusammengefasst, dem Unterschutzstellungsbeschluss lasse sich nichts
Konkretisierendes bezüglich dem überbaubaren Bereich entnehmen, ein solcher sei
nicht etwa planlich ausgeschieden worden. Der Schutzentscheid decke sich
grösstenteils mit der Empfehlung des Gutachters, weshalb zwecks Auslegung auf
das Gutachten zurückzugreifen sei. Letzterem zufolge sei der neu hinzugekaufte
Grundstücksteil für eine Überbauung geeignet. Dieser hinzugekaufte
Grundstücksteil solle mithin überbaut werden können. Dass mit dem
Unterschutzstellungsbeschluss ein anderer Bereich gemeint sein sollte, sei
nicht anzunehmen, da keine dahingehenden Erwägungen oder planliche Nachweise
vorlägen. Werde der Grundstücksverlauf vor der Parzellenerweiterung mit dem
strittigen Neubauvorhaben verglichen, erhelle, dass das Haus 3 – indem
dessen Flucht auf der Nordfassade des Kernbaus stehe – fast gänzlich ausserhalb
des zugekauften Grundstücksteils geplant sei und damit zu einem grossen Teil
innerhalb jenes Bereichs liege, welcher mit einem Bauverbot für Hochbauten
belegt sei.

4.4 Nach dem
Dafürhalten der Baukommission wurde die Überbaubarkeit nicht auf den
zugekauften Teil des Grundstücks beschränkt, andernfalls dies im
Schutzentscheid so festgehalten worden wäre. Aus dessen Wortlaut, wonach der
südöstliche Teil des Grundstücks nicht mit zusätzlichen oberirdischen Gebäuden
ergänzt werden dürfe, ergebe sich, dass die übrigen Bereiche überbaut werden
dürften. Die ausdrückliche Nennung des nördlichen und nordöstlichen Bereichs
verdeutliche den genauen Standort für eine mögliche Überbauung.

Weiter führte sie aus, dass die Bauherrschaft das Bauprojekt
bereits parallel zum Unterschutzstellungsverfahren ausgearbeitet habe. Wäre die
Gemeinde nicht davon ausgegangen, dass der fragliche Bereich überbaubar bleibe,
hätte sie der Bauherrschaft mitgeteilt, dass das Haus 3 nicht zulässig
sei. Sie habe mehrere Vorprojektvarianten als nicht bewilligungsfähig
beurteilt. Schliesslich sei die Volumenstudie denn auch Beilage zum
Unterschutzstellungsantrag an den Gemeinderat gewesen, was die Absicht des
Schutzentscheids belege.

Zur Bekräftigung ihrer Absicht verweist die Baukommission auf
eine Skizze vom 20. Juli 2017, welche im Unterschutzstellungsverfahren
erstellt worden sei. In dieser wurde in Grün ein «möglicher Bereich für
Ergänzungsbauten» markiert, welcher sich in einem Abstand von 6 m über den
gesamten nördlichen und nordöstlichen Grundstücksbereich bis zur südlichen
Fassadenflucht der Anbaute erstreckt. Dabei wurde die der Villa vorgelagerte
Teilfläche des grünen Bereichs schraffiert und mit dem Vermerk «reduzierte
Gesamthöhe» versehen. 

4.5 Für die
Klärung der denkmalpflegerischen Fragen hatte die Gemeinde ein Fachgutachten
eingeholt (§ 7 Abs. 1 VRG). Diesem ist zu entnehmen, der Garten sei
konzeptionell zu erhalten, wobei Auslichtungen und Neubepflanzungen möglich
seien. Östlich vor dem Haus solle eine Wiesenfläche frei bleiben. Da die
Gartenanlage 1917 gegen Norden erweitert worden sei, sei es denkbar, diesen
nördlichen und nordöstlichen Grundstücksbereich im Rahmen der Bau- und
Zonenordnung zu bebauen. Dabei müsse Rücksicht auf das Schutzobjekt genommen
werden, um – speziell bei der Dachform – eine Konkurrenzierung zu vermeiden.

Im Gutachten wird hinsichtlich
des Gartens weiter ausgeführt, dieser sei in zwei Phasen entstanden. Die
Rotbuche dürfe dabei aus dem ursprünglichen Garten stammen. Die heutige
Gartenanlage sei im Wesentlichen beim Umbau von 1917 entstanden. [...] Sie
umgebe das Haus auf drei Seiten und bestehe aus verschiedenen Zonen: Einem
Sitzplatz im Süden, Wiesland im Osten und Norden sowie einem heute verwilderten
Teil im Nordwesten mit einer filigranen Eisenpergola. Vorbemerkungsweise wurde ferner
festgehalten, dass eine sorgfältige historische Analyse der Gartenanlage von
einem Spezialisten vorgenommen werden müsste.

4.5.1
Der Gemeinderat erwog in seinem Unterschutzstellungsbeschluss, er teile die
Aussagen des Gutachters grösstenteils. Bezüglich des Gartens sei er der
Meinung, dass der südöstliche Teilbereich des Grundstücks nicht mit
zusätzlichen oberirdischen Gebäuden ergänzt werden dürfe. Im nördlichen und
nordöstlichen Grundstücksbereich sei eine Bebauung im Rahmen der Bau- und
Zonenordnung hingegen zulässig. Dabei müsse jedoch Rücksicht auf das
Schutzobjekt genommen werden (§ 238 Abs. 2 PBG), um – speziell bei
der Dachform – eine Konkurrenzierung zu vermeiden. 

In Dispositiv-Ziff. 1 der Unterschutzstellungsverfügung
hielt der Gemeinderat betreffend Umgebung dann Folgendes fest: «Konzeptionell
sollte der Garten erhalten bleiben (Auslichtungen und Neubepflanzungen sind
möglich). Der südöstliche Teilbereich des Grundstücks darf nicht mit
zusätzlichen oberirdischen Gebäuden ergänzt werden. Im nördlichen und
nordöstlichen Grundstücksbereich ist eine Bebauung im Rahmen der Bau- und
Zonenordnung zulässig. Dabei muss aber Rücksicht auf das Schutzobjekt genommen
werden, um – speziell bei der Dachform – eine Konkurrenzierung zu vermeiden».

4.5.2
Wo genau die Grenze zwischen dem «nordöstlichen» (überbaubaren) und dem
«südöstlichen» (nicht bebaubaren) Bereich des Gartens liegt, ergibt sich
entgegen der Gemeinde aus dem Wortlaut des Unterschutzstellungsbeschlusses
nicht. Ein Plan wie die von der Baukommission erwähnte Skizze liegt diesem
nicht bei. Demzufolge hat das Baurekursgericht den
Unterschutzstellungsbeschluss zu Recht als auslegungsbedürftig betrachtet. Da
sich der Schutzentscheid in seinem Wortlaut stark an das Gutachten anlehnt und
der Gemeinderat darin erwogen hat, die Ansicht des Gutachters im Wesentlichen
zu teilen, war es naheliegend, zur Konkretisierung auf das Gutachten
abzustellen, zumal ein solches vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges
von Behörden eingeholtes Gutachten nach der Rechtsprechung einen erhöhten
Beweiswert geniesst, weshalb nicht ohne triftige Gründe davon abgewichen werden
darf (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3; BGE 136 II
539 E. 3.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 146 und 147;
Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht,
2. A., Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775). Solche Gründe sind hier
nicht ersichtlich.

4.5.3
Die in der Beschwerdeschrift abgedruckte Skizze vom 20. Juli 2017,
welche im Rahmen des Unterschutzstellungsverfahrens erstellt worden sei, bildet
lediglich einen Zwischenstand ab; es kommt ihr keine Verbindlichkeit zu. Ebenso
wenig vermag die Baukommission etwas aus dem parallelen Verlauf von
Unterschutzstellungs- und Baubewilligungsverfahren abzuleiten. Erstens waren
dafür je unterschiedliche Behörden zuständig und zweitens wurde auch kein
projektbezogener Schutzentscheid getroffen. Folglich ist keine gegenseitige
Abstimmung angezeigt, sondern hat das Bauprojekt den denkmalschutzrechtlichen
Vorgaben zu entsprechen (vgl. E. 4.1). Wenn sich das Baurekursgericht auf
das Gutachten stützte und dementsprechend bloss die Erweiterung des Gartens als
überbaubar bezeichnete, ist dies daher nicht zu beanstanden. 

Die genannte Erweiterung hatte
eine Verschiebung der nördlichen Grundstücksgrenze um ungefähr 19 m gegen
Norden zur Folge und betrifft den nördlichen sowie den nordöstlichen
Grundstücksbereich. Dass dieser Grundstücksteil überbaubar ist, sind sich die
Parteien einig. Strittig ist dies hingegen bezüglich desjenigen Bereichs, in
welchem Haus 3 zu liegen käme und der darüber hinausgeht. Wo genau der
nordöstliche, gemäss Unterschutzstellungsverfügung neben dem nördlichen
ebenfalls überbaubare Grundstücksteil endet, erschliesst sich daraus entgegen
der Gemeinde nicht. Darin ist – wie gesehen – lediglich der nördliche und der
nordöstliche Grundstücksteil als überbaubar bezeichnet und der südöstliche mit
einem Bauverbot belegt worden. Anders als dem Gutachten, wonach östlich vor dem
Schutzobjekt eine Wiesenfläche frei bleiben soll, ist der
Unterschutzstellungsverfügung zu diesem Bereich nichts Ausdrückliches zu
entnehmen. Diesen, der bestehenden Villa unmittelbar vorgelagerten
Grundstücksteil, welcher direkt gegen Osten zeigt, noch als nordöstlich zu
bezeichnen, ist jedenfalls nicht naheliegend. 

4.6 Das
Baurekursgericht hat in seinem Entscheid weiter erwogen, das Haus 3
widerspreche an seinem geplanten Standort dem Unterschutzstellungsbeschluss.
Der besagte Neubau sei derart geplant, dass er zwar auf der nördlichen Flucht
des Altbaus stehe, jedoch dessen nördliche Erweiterung verdecke. Dass dieser
relativ tief gehalten sei, ändere daran nichts. Angesichts dessen, dass der
Kernbau mitsamt seinen Anbauten als siedlungshistorisch wertvoll erachtet
werde, sei davon auszugehen, dass auch nur eine partielle Verdeckung der
Ostfassade mit dem Schutzentscheid unvereinbar sei. Daraus folge, dass
lediglich jener Gartenbereich, welcher nördlich der Villa liege, einer
Neuüberbauung zugänglich sei, wobei das Haus 3 ausserhalb dieses Bereichs
liege.

4.7 Die Gemeinde
hält dem entgegen, das Haus 3 beanspruche den zur Bebauung zugelassenen
Bereich auf der Ostseite der Villa nur ganz marginal. Dieses liege bewusst auf
der Linie deren nördlichen Fassadenflucht und sei dadurch nicht direkt der
Ostfassade vorgelagert und komme versetzt mit einem Abstand von knapp 9 m
vor dieser zu liegen. Zudem werde mit der eingeschossigen Bauweise besondere
Rücksicht auf das Schutzobjekt genommen. Zusätzlich falle das Terrain gegen den
M-Weg ab. Die Sicht vom Zürichsee werde daher nicht verstellt und die
Hauptfassade der geschützten Baute bliebe weiterhin sichtbar.

4.8 Diese
Ausführungen der Gemeinde vermögen die überzeugenden Erwägungen der Vorinstanz
nicht infrage zu stellen. Zur bestehenden Villa hatte sie in ihrer
Unterschutzstellungsverfügung ausgeführt, es sei offensichtlich, dass das Haus
ein wichtiger baukünstlerischer Zeuge sei. Die Villa gehöre stilistisch zum
Heimatstil. Die Anbauten und Erweiterungen aus dem Jahr 1917 seien
behutsam vorgenommen worden und würden mit dem Kernbau verschmelzen. Das
heutige Erscheinungsbild bestehe demnach seit 1917 und sei gut erhalten; es
seien seither am Äusseren keine nennenswerten Veränderungen vorgenommen worden.
Weiter sei die Baute auch situativ bedeutsam. Als freistehende Villa mit
grossem Umschwung (ursprünglich als Landhaus bezeichnet) sei sie gerade von der
Oststeite (Seeseite) her als freistehendes Einzelobjekt siedlungshistorisch
beutend. In diese Richtung orientiere sich auch die Hauptfassade.

Zwar trifft es zu, dass das Haus Nr. 3 lediglich
einstöckig geplant ist. Doch fällt das Grundstück in jenem Bereich, in welchem
das Haus 3 dem Schutzobjekt vorgelagert wäre, lediglich um 1,57 m ab,
wohingegen allein die Fassadenhöhe 3,45 m betragen würde. Auch wenn das
Grundstück noch weiter abfällt, würde der Bau von Haus 3 dazu führen, dass
die Hauptfassade des Schutzobjekts im nordöstlichen Bereich je nach Standort
mehr oder weniger verdeckt würde. Dass die Sicht vom See her durch bestehende
Bäume und Büsche eingeschränkt ist, ändert daran entgegen der privaten
Beschwerdeführerin nichts. Ferner ist daran zu erinnern, dass der Garten, auch
wenn er teilweise überbaut werden darf, gesamthaft konzeptionell unter Schutz
gestellt wurde und östlich vor der Villa – zumindest gemäss Gutachten – eine
Wiesenfläche frei bleiben soll.

4.9
Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Unterschutzstellungsverfügung, in
welcher der situative Wert sowie das gut erhaltene Äussere besonders
hervorgehoben wurden, dem Bau von Haus 3 entgegensteht. Die Frage nach dem
genauen Verlauf der Grenze zwischen dem nordöstlichen und dem südöstlichen
Grundstücksbereich kann daher ungeklärt bleiben. Damit bleibt zu prüfen, ob das
Baurekursgericht bei seiner Beurteilung des Bauprojekts auf seine Vereinbarkeit
mit der kantonalen Ästhetikvorschrift unzulässigerweise in das Ermessen der
Gemeinde eingegriffen hat.

5.
 

5.1 Gemäss
§ 238 Abs. 2 PBG ist bei der Gestaltung von Bauten, Anlagen und
Umschwung auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu
nehmen. Sie sind für sich und in ihrem Zusammenhang
mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren
einzelnen Teilen so zu gestalten, dass nicht nur eine befriedigende,
sondern eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute
oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung
und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten
sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Ob mit einem Bauvorhaben
eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit
nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr 8. Mai 2014,
VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).

5.1.1
Gestützt auf § 238 PBG kann nach ständiger Rechtsprechung in
Ausnahmefällen ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück
zulässigen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur
baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei
Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe
erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine
besondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte
landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet
das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwendung einer Ästhetik- bzw.
Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass generell – etwa für ein ganzes
Quartier – die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Nur ein krasses
Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann
die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten (zum Ganzen: VGr, 7. Mai
2015, VB.2014.00627, E. 4.1; 23. Januar 2014, VB.2013.00589,
E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370 E. 5;
RB 1990 Nr. 78).

5.1.2
Aufgrund der offenen Formulierung von
§ 238 PBG verfügt die kommunale
Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu
konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018,
VB.2018.00059, E. 5.2). Das Baurekursgericht darf nicht bereits von der
kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine
abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der
Anwendung von § 238 PBG ihren durch
die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum
überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid
sachlich nicht mehr vertretbar, und damit willkürlich ist. Da die kommunale
Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und
Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch
das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das
übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52, E. 3.6).

5.1.3
Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der
Vorinstanz lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der
Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe
als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Insofern kann das
Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine
Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,
E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2).

5.2 In den
Erwägungen der Baubewilligung zu den Schutzobjekten zitierte die Baukommission
das Dispositiv der Unterschutzstellungsverfügung und hielt fest, die verfügten
Schutzziele beider Objekte würden durch das Bauvorhaben nicht beeinträchtigt.
Natur- und heimatschutzrechtliche Massnahmen im Zusammenhang mit dem
vorliegenden Projekt würden sich daher erübrigen.

5.2.1
Zur Gestaltung, Einordnung und Dachform führte sie aus, das Baugrundstück
werde durch drei in die Topographie eingebettete, feingliedrige Flachdachbauten
von 75 bis 95 m2 Grundfläche ergänzt. Bei den präzise
angeordneten Bauten werde auf das Attika- bzw. Voll- und Attikageschoss
verzichtet, um eine Konkurrenzierung mit der geschützten Villa und Buche zu
vermeiden. Die Neubauten seien geschickt angeordnet, sodass die Schutzobjekte
nicht negativ beeinträchtigt würden. Im Gegenteil entstehe ein gelungenes
ortsbauliches Ensemble und eine gute Gesamterscheinung. Die drei Baukörper
würden sich durch eine moderne und zeitgenössische Architektursprache
auszeichnen; es entstehe ein elegantes und homogenes Gesamterscheinungsbild. 

5.2.2
Die Flachdächer seien für sich zurückhaltend gestaltet, würden sich gut in
die bestehende Dachlandschaft einordnen und eine gute Gesamtwirkung im Sinn von
Art. 20 Abs. 2 BZO erzielen. Die visuelle Erscheinung der
Dachgestaltung sei vorgängig aufzuzeigen. Die Aussenwände sollten in einer
vorfabrizierten Holzbauweise erstellt werden und es sollen schwenk- und
schiebbare Faltscherenläden zum Einsatz gelangen. Eine detaillierte Farb- und
Materialwahl liege noch nicht vor. Der Begrünung der nicht begehbaren
Flachdachbereiche (Art. 20 Abs. 3 BZO) solle ein besonderes Augenmerk
geschenkt werden. Sodann bestehe ein erhebliches Interesse an der Erhaltung
intakter Vorgärten. Entsprechende Massahmen seien im Rahmen der Umgebungsgestaltung
aufzuzeigen. 

5.3 Das
Baurekursgericht erwog nach Durchführung eines Augenscheins und gestützt auf
die Akten, das Schutzobjekt mit einem Grundriss von rund 170 m2
sei dem Heimatstil verpflichtet und trete dreigeschossig sowie mit einem unter
einem imposanten Walmdach gelegenen Dachgeschoss in Erscheinung. Die
Grundflächen der Neubauten würden von rund 76 m2 (Haus 3)
bis zu 95 m2 (Haus 1) reichen. Sie seien drei- bzw.
zweigeschossig wahrnehmbar und je mit einem Flachdach überdacht. Die modern gestalteten
Bauten wiesen untereinander einen Gebäudeabstand von 4 m bis 5,79 m
auf. Das Haus 1 rücke sodann bis auf 5,5 m an den Altbau heran. 

5.3.1
Die Neubauten würden sich durch die gewählte moderne Architektursprache mit
ihren grossflächigen Fenstern deutlich vom Schutzobjekt abheben und die
unterschiedlichen Baujahre erlebbar machen. Das Schutzobjekt als solches bliebe
somit grundsätzlich erkennbar. Dennoch sei dem Bauvorhaben eine gute Einordnung
im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG abzusprechen. Zwar verzichte das Projekt
auf grundsätzlich realisierbare Geschosse und nähme sich damit bis zu einem
gewissen Grad zurück. Sämtliche Kuben seien sodann deutlich schmaler und
weniger hoch als das Schutzobjekt. Der Augenschein habe jedoch gezeigt, dass
trotz dieser Rücksichtnahme eine eigentliche Massierung von Baukörpern auf
relativ kleinem Raum erfolgen solle. Die Bauten seien wegen ihrer geringen
Abstände untereinander in diesen Grundstücksabschnitt eingepfercht. 

5.3.2
Hinzu komme, dass die Villa, weil die Neubauten bis zu 5,5 m an diese
heranreichen, von Norden aus betrachtet gleichsam eingezwängt wirke und trotz
der geringen Volumina der Neubauten von diesen optisch erdrückt zu werden
scheine. Sie wirke aus dieser Perspektive in die Grundstücksecke
zurückgedrängt. Es seien angesichts des grossen denkmalschützerischen Werts des
Schutzobjekts grössere Gebäudeabstände zu diesem vonnöten. Eine gebührende
Rücksichtnahme könne dem Projekt nicht mehr attestiert werden. Dass die
Baukommission die detaillierte Farb- und Materialwahl einem nachgeordneten
Bewilligungsverfahren vorbehalten hat, beanstandete das Baurekursgericht
hingegen nicht. Die Einheit des Baubewilligungsverfahrens stehe nicht entgegen.
Es gehe dabei um Aspekte des Bauvorhabens, die entsprechend dem üblichen
Bauverlauf am besten einem späteren Bewilligungsverfahren vorbehalten blieben.

5.3.3
Unter Hinweis auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (VGr, 20. März
2014, VB.2013.00629) führte es ferner bezüglich Dachform aus, es sei gemäss
Art. 20 Abs. 1 und 2 BZO in einem ersten Schritt zu klären, ob die
Verhältnisse ein ausnahmsweises Abweichen von der Regeldachform des Steildachs
gebieten würden und in einem zweiten Schritt, ob die geplante Dachform gut
gestaltet sei und sich gut einordne. Da gemäss Unterschutzstellungsbeschluss
explizit hinsichtlich der Dachform eine Konkurrenzierung mit dem Altbau
vermieden werden müsse, sei nicht zu beanstanden, wenn die Baukommission einen
Ausnahmetatbestand annähme. Weiter gebiete die Rücksichtnahme auf das
Schutzobjekt geradezu eine zurückhaltende Dachform, welche mit einem Flachdach
am besten erreicht werden könne. 

5.4 Diese
zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts sind nicht zu beanstanden, es
kann vollumfänglich darauf verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit
§ 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die höhenversetzte Positionierung
im abfallenden Terrain und die reduzierten Volumina der Baukörper vermögen
entgegen der Gemeinde optisch nicht den Effekt zu erzielen, dass die Villa als
freistehendes Einzelobjekt wahrgenommen würde. Im Gegenteil würde Letztere
durch die Neubauten nicht nur von der Seeseite betrachtet (vgl. oben
E. 5.3.1), sondern insbesondere von Norden, vom M-Weg her verdeckt und
durch die nahe Positionierung bedrängt wirken. Das Erscheinungsbild des
bestehenden Gebäudes kann dadurch mitnichten erhalten werden. 

Die Wahl der flachen Dachform – welche sich unstreitig als
die beste erwies – vermag diesen Mangel nicht wettzumachen. Dasselbe gilt für
die gestaffelten und das Zulässige nicht ausschöpfenden Volumina der Bauten.
Dass mit dem dadurch bezweckten volumenmässigen Übergang zum Schutzobjekt
darauf besondere Rücksicht genommen würde, erschliesst sich dem Betrachter
nicht. Schliesslich verfängt auch das pauschale Argument der Gemeinde, die
Beurteilung der Vorinstanz würde zu einer faktischen Unüberbaubarkeit des
Grundstücks führen nicht. Die erforderliche Rücksicht auf das Schutzobjekt und
die landschaftliche Empfindlichkeit verbietet zwar die Ausschöpfung des
zulässigen Bauvolumens und das krasse Missverhältnis der Proportionen erfordert
eine weitere Volumenreduktion des Bauprojekts, dies führt indes nicht zur
Unüberbaubarkeit des Grundstücks.

5.5 Nach dem Gesagten werden die erhöhten Anforderungen
von § 238 Abs. 2 PBG durch das Bauprojekt klar nicht erfüllt. Die
Baukommission hat dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung in
Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert. Die Aufhebung der Baubewilligung durch die Vorinstanz
überschritt weder deren Kognition noch verletzte sie die Gemeindeautonomie.

Soweit die Bauherrin dem Baurekursgericht bezüglich einiger
ihrer Vorbringen vorwirft, nicht darauf eingegangen zu sein, ist festzuhalten,
dass sich die Vorinstanz als
Rechtsmittelbehörde nicht mit jedem Einwand befassen musste und sich auf die
für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken durfte (Alain Griffel,
Kommentar VRG, § 8 N. 33). 

Zusammenfassend
erwiesen sich die Rügen der Beschwerdeführenden als unbehelflich und der
Rekursentscheid als rechtmässig. Damit ist die Beschwerde abzuweisen.

6.
 

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführerinnen 1
(aus Verfahren VB.2019.00746) und 2 (aus Verfahren VB.2019.00762) je zur Hälfte
aufzuerlegen (§ 70 i.V.m. § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Hingegen sind sie zu
einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerschaft zu
verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.         7'000.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.            255.--   Zustellkosten,

Fr.         7'255.--    Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den
Beschwerdeführerinnen 1 (aus Verfahren VB.2019.00746) und 2 (aus Verfahren
VB.2019.00762) je zur Hälfte auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerinnen 1 (aus Verfahren
VB.2019.00746) und 2 (aus Verfahren VB.2019.00762) werden zu gleichen Teilen
verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden
Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …