# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d9b33391-184d-5015-bb3e-88614b9b3b18
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-09-28
**Language:** de
**Title:** Quartierplan. Bemessung des Geldausgleichs für Mehr- und Minderzuteilung. Kriterium der Grösse der Mehr- oder Minderzuteilung.
**Docket/Reference:** BRKE II Nr. 0192/2006
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_II_0192_2006_854.pdf

## Full Text

BRKE II Nr. 0192/2006 vom 28. September 2006 in BEZ 2007 Nr. 13

5.1. Über den prozentualen Abzug hinausgehende Minderzuteilungen, die nicht 
durch  Realersatz  ausgeglichen  werden  können,  sind  in  Geld  auszugleichen  (§  145 
Abs. 1 PBG). Landminderzuteilungen in Abweichung  vom  Realersatzprinzip  werden 
grundsätzlich nicht als formelle Enteignung betrachtet, und die Höhe der Entschädi-
gung  wird  daher  nicht  einer  Expropriationsentschädigung  gleichgesetzt  (P.  Kleb, 
Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren, 2004, S. 88). 

Bei  der  Bemessung  der  Höhe  der  Entschädigung  ist  stets  vom  Verkehrswert 
auszugehen, welcher nach einer geeigneten Methode –- wenn möglich nach der sta-
tistischen  Methode  – zu  bestimmen  ist.  Preismindernd  wirkt  sich  auf  den  dergestalt 
ermittelten  Verkehrswert  aus,  dass  keine  Steuern  (Grundstückgewinnsteuer)  erho-
ben  werden.  Mit  einem  zusätzlichen  Abschlag  wird  dem  Umstand  Rechnung  getra-
gen,  dass  Änderungen  der  Parzellenflächen  bzw.  -grössen  zumeist  nicht  gewollt 
sind,  d.h.  im  Interesse  eines  zweckmässigen  Planungsresultats  unfreiwillig  erduldet 
werden müssen. All dies gilt jedoch nur dort, wo die Minderzuteilungen (bzw. Mehr-
zuteilungen)  gering  ausfallen.  Bei  gewichtigen  Landabtretungen  oder  Landantretun-
gen  liegt  eine  ausverkaufsähnliche  Situation  vor,  die  sich  preiserhöhend  auswirkt 
(Zum  Ganzen:  Kleb,  S.  88 - 90 und dortige Hinweise; ferner unter  anderen  der  von 
den Rekurrierenden zitierte VB.2001.00326, www.vgrzh.ch). Wenn nur ein einzelner 
oder  einige  wenige  Grundeigentümer  durch  grössere  Landabzüge  belastet  bzw. 
grössere  Mehrzuteilungen  begünstigt  sind,  kann  nämlich  nicht  mehr  von  üblichen 
Bereinigungsdifferenzen gesprochen werden, mit denen Grundeigentümer ohne wei-
teres rechnen müssen und die daher zum Vornherein unfreiwilligerweise in Kauf ge-
nommen werden müssen; je grösser eine Minderzuteilung (bzw. eine  Mehrzuteilung) 
ausfällt,  umso  mehr  nähert  sie  sich  dem  Tatbestand  der  Enteignung  (bzw.  im  Fall 
einer  Mehrzuteilung  der  Impropriation).  Es  wäre  mit  der  Eigentumsgarantie  (Art.  26 
BV) unvereinbar, wenn der Geldausgleich in solchen Fällen nur nach dem schemati-
schen Quartierplanansatz bemessen würde. 

5.2.1. Die Rekurrentin K hat eine Minderzuteilung von nur 6 m2 in Kauf zu neh-
men,  da  mit  der  Neukonzeption  des  Strassenendes  ein  teilweiser  Realersatz  durch 
die Zuteilung von aufzuhebendem  Strassenland  vorgenommen  wird.  Dieser  Realer-
satz liegt zwar im Baulinienbereich, ist aber voll ausnützbar (§ 259 PBG) und inso-
weit ein vollwertiger Baulandersatz. Die Minderzuteilung von 6 m2 ist sowohl absolut 
gesehen als auch im Verhältnis zur Baulandfläche der Neubestandsparzelle von 785 
m2 geringfügig  (ca.  0,75  Prozent).  Die  im  Quartierplan  festgesetzte  Ausgleichsent-

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schädigung von Fr. 500.-- pro m2 erscheint unter diesen Umständen noch als vertret-
bar.

5.2.3. (…) erheblich grösser fällt die Minderzuteilung für den Rekurrenten U aus. 
Mit  23  m2 beläuft  sie  sich  gemessen  am  Neuzuteilungsanspruch  von  381  m2 auf  6 
Prozent (…). Bei einem derart flächenkleinen Grundstück wirkt sich ein Flächenver-
lust  von  6  Prozent  sowohl  in  Bezug  auf  die  Arrondierung als  auch  hinsichtlich  des 
Ausnützungsverlustes (ca. 45 m3 Baumasse, Art. 13 Abs. 1 der Bau- und Zonenord-
nung,  BZO)  gravierend  aus;  die  Minderzuteilung  hat  enteignungsähnlichen  Charak-
ter.  Der  Rekurrent  hat  daher  Anspruch  darauf,  dass  ihm  die  Minderzuteilung  nicht 
bloss zum Quartierplanansatz, sondern zum Verkehrswert (abzüglich Grundstückge-
winnsteuer) entschädigt wird.