# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9d602723-cf75-5448-b8eb-caa026963b92
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-24
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 24.04.2025 PF250008
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_PF250008_2025-04-24.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: PF250008-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. E. Pahud 

sowie Gerichtsschreiberin MLaw L. Jauch

Beschluss vom 24. April 2025

in Sachen

A._____, 
Gesuchsgegner und Berufungskläger,

gegen

B._____ AG, 
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,

betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)

Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren 
des Bezirksgerichtes Uster vom 10. März 2025 (ER250008)

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Rechtsbegehren:
(act. 6/1 S. 1)

"1. Die Gegenpartei sei zu verurteilen, die 2 Zimmer-Wohnung im 
EG-Mitte (inkl. Kellerabteil) an der C._____-strasse ... in D._____ 
vollständig geräumt und einwandfrei gereinigt zu verlassen und 
die Schlüssel der gesuchstellenden Partei auszuhändigen, unter 
Strafandrohung von Art. 292 StGB.

 2. Die gesuchstellende Partei sei zu ermächtigen, die beantragte 
Ausweisung sofort nach Bescheinigung der Rechtskraft unter Bei-
zug des zuständigen Amtes vollstrecken zu lassen .

 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gegenpar-
tei."

Urteil des Einzelgerichts:
(act. 6/10 = act. 3 = act. 5 [Aktenexemplar])

1. Die Gesuchsgegner 1 und 2 werden verurteilt, die 2-Zimmerwohnung im 
Erdgeschoss mitte (inkl. Kellerabteil) an der C._____-strasse ... in D._____ 
zu räumen und der Gesuchstellerin vertragskonform geräumt und gereinigt, 
ordnungsgemäss zu übergeben, ansonsten die Zwangsvollstreckung im 
Sinne von Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO (Räumung) droht.

2. Das Stadtammannamt D._____ wird angewiesen, die Zwangsmassnahme 
der Räumung auf erstes Verlangen des Gesuchstellers zu vollstrecken, nöti-
genfalls unter Beizug der Polizei. Diese Anweisung hat Gültigkeit bis am 
10. August 2025. Die Kosten für die Vollstreckung sind von der Gesuchstel-
lerin vorzuschiessen, sie sind ihm aber von den Gesuchsgegnern unter soli-
darischer Haftung zu ersetzen.

3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 800.–.
4. Die Kosten werden den Gesuchsgegnern je hälftig auferlegt.
5. Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftung verurteilt, der Ge-

suchstellerin eine Umtriebsentschädigung in Höhe von Fr. 100.– zu bezah-
len. 

6. [Mitteilungssatz.]
7. [Rechtsmittelbelehrung.]

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Berufungsanträge des Berufungsklägers:
(act. 2 S. 1 f.)

"1. Der Ausweisungsentscheid vom 10. März 2025 sei aufzuheben.
 2. Es sei von Vollstreckungsmassnahmen abzusehen.
 3. Es sei dem Beschwerdeführer für die Monate Dezember 2019 

und Januar 2020 ein Betrag von CHF 1'464.00 zurückzubezahlen. 
 4. Eventualiter sei das Mietverhältnis weiterhin zu bestehen. 
 5. Alles unter Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegeg-

nerin."

Erwägungen:

1. Prozessgeschichte

1.1. Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über die 2-Zimmer-Woh-

nung im Erdgeschoss (Mitte; inkl. Kellerabteil) an der C._____-strasse ... in 

D._____. Mit Eingabe vom 24. Januar 2025 (Poststempel vom 6. Februar 2025; 

act. 6/1; samt Beilagen, act. 2/1–7) reichte die Gesuchstellerin und Berufungsbe-

klagte (fortan: Berufungsbeklagte) beim Einzelgericht des Bezirksgerichts Uster 

(fortan: Vorinstanz) ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 

ZPO ein, wobei sie die obgenannten Rechtsbegehren auf Ausweisung des Ge-

suchsgegners und Berufungsklägers (fortan: Berufungskläger) sowie dessen Ehe-

frau stellte (vgl. act. 6/1 S. 1). Dabei machte die Berufungsbeklagte geltend, das 

Mietverhältnis habe infolge einer Zahlungsverzugskündigung im Sinne von 

Art. 257d OR per 30. November 2024 geendet. Seither halte sich der Berufungs-

kläger unberechtigt in der Wohnung auf (vgl. act. 6/1 S. 1). 

1.2. Nach Durchführung des erstinstanzlichen Verfahrens hiess die Vorinstanz 

das Gesuch mit Urteil vom 10. März 2025 gut und wies das Stadtammannamt 

D._____ an, den Ausweisungsentscheid auf erstes Verlangen der Berufungsbe-

klagten zu vollstrecken (act. 6/10 = act. 3 = act. 5 [Aktenexemplar]; dem Beru-

fungskläger zugestellt am 17. März 2025, act. 6/12).

1.3. Dagegen erhob der Berufungskläger mit Eingabe vom 21. März 2025 

(ebenso Datum des Poststempels; act. 2; samt Beilagen, act. 3 und act. 4/1–3) in-

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nerhalb der 10-tägigen Berufungsfrist gemäss Art. 314 Abs. 1 ZPO (act. 6/12 

i.V.m. act. 2) das vorliegende Rechtsmittel (vgl. zur Qualifikation als Berufung 

E. 2.2). 

1.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen 

(act. 6/1–12). Auf weitere prozessleitende Schritte wurde verzichtet. Insbesondere 

erübrigt sich das Einholen einer Berufungsantwort, da sich die Berufung als offen-

sichtlich unzulässig erweist (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO; dazu E. 3). Das Verfahren 

ist spruchreif. 

2. Prozessuales

2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angele-

genheiten ist die Berufung zulässig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechter-

haltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a 

und Abs. 2 ZPO).

2.2. Vorliegend übersteigt der Streitwert Fr. 10'000.– (vgl. E. 4.2), weshalb die 

als "Beschwerde" eingereichte Rechtsmittelschrift des Berufungsklägers als Beru-

fung entgegenzunehmen ist. 

2.3. Das Berufungsverfahren richtet sich nach Art. 308 ff. ZPO. Die Berufung ist 

schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 

ZPO). An Berufungsschriften von juristischen Laien werden nur minimale Anforde-

rungen gestellt. Als Antrag genügt eine Formulierung, aus der sich mit gutem Wil-

len herauslesen lässt, wie die Berufungsinstanz entscheiden soll. Die Begründung 

ist ausreichend, wenn darin auch nur rudimentär zum Ausdruck kommt, an wel-

chen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb er in den ange-

fochtenen Punkten unrichtig sein soll (vgl. statt vieler OGer ZH LF240124 vom 

30. Dezember 2024 E. 2). Demgegenüber genügt selbst eine Laieneingabe der 

Begründungsanforderung nicht, wenn sie lediglich auf die vor der Vorinstanz vor-

getragenen Argumente verweist oder diese wiederholt, ohne sich mit dem ange-

fochtenen Entscheid auch nur ansatzweise auseinanderzusetzen (vgl. OGer ZH 

LC200008 vom 13. Oktober 2020 E. II/1.1; BGE 141 III 569 E. 2.3.3). Fehlt es an 

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einer hinreichenden Begründung, ist auf die Berufung nicht einzutreten (vgl. 

Art. 311 Abs. 1 ZPO).

3. Zur Berufung im Einzelnen

3.1. Die Berufungsschrift des Berufungsklägers enthält unter der Überschrift 

"Begründung" wenige kurze Ausführungen, nämlich, dass der Mietzins für den 

Monat September 2024 ordnungsgemäss bezahlt worden sei und keine Zahlungs-

rückstände bestünden sowie dass eine Ausweisung eine unzumutbare Härte dar-

stellen würde, da die Ehefrau des Berufungsklägers am tt.mm.2025 ein Kind ge-

boren habe (vgl. act. 2 S. 2). Bei diesen Vorbringen handelt es sich um Wiederho-

lungen bzw. Ergänzungen dessen, was der Berufungskläger bereits im erstin-

stanzlichen Verfahren geltend gemacht hat (vgl. act. 6/6). Mit den vorinstanzlichen 

Erwägungen setzt sich der Berufungskläger in keiner Weise auseinander, womit 

die Begründungsanforderung gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO nicht erfüllt ist. Das-

selbe gilt für das (Widerklage-)Begehren auf Rückzahlung von Fr. 1'464.– (vgl. 

act. 2 S. 2), welches der Berufungskläger im Berufungsverfahren erstmals stellt 

und mit keinem Wort begründet.

3.2. Wie bereits die Vorinstanz erwogen hat (act. 5 E. 3.9), ist es nachvollzieh-

bar, dass die Ausweisung den Berufungskläger und dessen Ehefrau besonders 

hart trifft, zumal die beiden nach eigenen Angaben erst vor Kurzem ein Kind be-

kommen haben. In Ergänzung zu den zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz 

ist anzumerken, dass eine Erstreckung des Mietverhältnisses von Gesetzes we-

gen ausgeschlossen ist, wenn dieses – wie vorliegend (vgl. 1.1) – wegen eines 

Zahlungsrückstands des Mieters gestützt auf Art. 257d OR gekündigt wurde 

(Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Allein schon aus diesem Grund könnte die familiäre 

Situation des Berufungsklägers bzw. die mit der Kündigung verbundene Härte 

selbst dann nicht berücksichtigt werden, wenn auf die Berufung eingetreten wer-

den könnte. 

3.3. Im Ergebnis ist auf die Berufung mangels einer hinreichenden Begründung 

nicht einzutreten. 

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4. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

4.1. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren ist in vermögensrechtli-

chen Streitigkeiten ausgehend vom Streitwert festzusetzen (§ 12 Abs. 1 und 

Abs. 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 GebV OG). Dieser bestimmt sich in einem summarischen 

Ausweisungsverfahren (Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO) 

nach folgenden Grundsätzen: Geht es nur um die Ausweisung aus Wohn- oder 

Geschäftsräumen, ist der Streitwert auf sechs Bruttomonatsmieten zu bemessen 

(vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Ist hingegen (vorfrageweise) auch die Gültigkeit 

der Kündigung bzw. der (Fort-)Bestand des Mietverhältnisses umstritten, ist bei 

der Streitwertbemessung die drohende dreijährige Kündigungssperrfrist gemäss 

Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksichtigen, gerechnet ab dem Datum des ange-

fochtenen Entscheids (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.2.2 f.; BGE 137 III 389 E. 1.1). 

Nach der Praxis der Kammer bestimmt sich der Streitwert in solchen Fällen nach 

dem Bruttomietzins bis zur nächstmöglichen ordentlichen Kündigungsmöglichkeit 

nach Ablauf der (hypothetischen) Sperrfrist (vgl. zum Ganzen OGer ZH LF220069 

vom 26. September 2022 E. I/1.2 m.w.H.; so wohl auch BGE 144 III 346 

E. 1.2.2.2 f. mit Verweis auf BGE 137 III 389 E. 1.1). 

4.2. Im vorinstanzlichen Verfahren machte der Berufungskläger geltend, er be-

zahle die Miete regelmässig (vgl. act. 6/6). Im Berufungsverfahren präzisierte er, 

er habe den Mietzins für September 2024 ordnungsgemäss bezahlt und es be-

stünden keine Zahlungsrückstände (vgl. act. 2 S. 2). Damit bestreitet der Beru-

fungskläger jedenfalls sinngemäss das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzun-

gen nach Art. 257d OR und entsprechend die Wirksamkeit der Kündigung (vgl. 

zur Unwirksamkeit einer Zahlungsverzugskündigung, welche die materiellen Vor-

aussetzungen von Art. 257d OR nicht erfüllt BGer 4A_611/2023 vom 22. Mai 

2024 E. 3.2; BGE 121 III 156 E. 1c). Folglich ist der Streitwert – in Abweichung 

von den vorinstanzlichen Erwägungen (act. 5 E. 5.1) – unter Berücksichtigung der 

drohenden dreijährigen Kündigungssperrfrist zu bestimmen. Das angefochtene 

Urteil datiert vom 10. März 2025, womit die (hypothetische) dreijährige Sperrfrist 

am 10. März 2028 enden würde. Die nächstmögliche vertragliche Kündigungs-

möglichkeit wäre per 30. Juni 2028 (act. 6/2/1 Ziff. 4). Der Bruttomietzins betrug 

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zuletzt Fr. 1'577.– (act. 2/6), was einen Streitwert von Fr. 61'503.– ergibt (= 

Fr. 1'577.– x 39 Monate). Die Grundgebühr beträgt somit Fr. 6'470.– (vgl. § 4 

Abs. 1 GebV OG). Unter Berücksichtigung des geringen Zeitaufwands, der gerin-

gen Schwierigkeit des Falls, der summarischen Natur des Verfahrens und des 

Streitgegenstands (Streitigkeit über wiederkehrende Leistungen) rechtfertigt es 

sich, die Grundgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 i.V.m. § 4 Abs. 2 und Abs. 3 

sowie § 8 Abs. 1 GebV OG erheblich zu reduzieren. Demgemäss ist die Ent-

scheidgebühr für das Berufungsverfahren auf Fr. 600.– festzusetzen und aus-

gangsgemäss dem Berufungskläger aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). 

4.3. Parteienschädigungen sind keine zuzusprechen; dem Berufungskläger 

nicht, weil er unterliegt, der Berufungsbeklagten nicht, weil ihr im Berufungsver-

fahren keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.

Es wird beschlossen:

1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 600.– festgesetzt und 

dem Berufungskläger auferlegt.

3. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen 

zugesprochen.

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei-

lage eines Doppels von act. 2, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangs-

schein.

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechts-

mittelfrist an die Vorinstanz zurück.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

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Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 61'503.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

i.V. Die Gerichtsschreiberin:

lic. iur. A. Götschi

versandt am:
25. April 2025