# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9a6e9e5a-5fc5-5ce8-8782-bcc4b7fa56be
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-02
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Zivilkammern 02.08.2023 ZSU.2023.142
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_001_ZSU-2023-142_2023-08-02.pdf

## Full Text

Obergericht 

Zivilgericht, 4. Kammer 

 

ZSU.2023.142 / / nk       
(SZ.2023.60)  

Art. 111 

 

 

Entscheid vom 2. August 2023 
 

 

Besetzung  Oberrichter Richli, Präsident  

Oberrichter Egloff  

Oberrichterin Plüss  

Gerichtsschreiber Gasser          

 

 
   

Klägerin   A._____ AG,  

[…]   

 

 
   

Beklagter 1  B._____,  

[…]   

 

Beklagte 2  C._____,  

[…]   

 

 
 

Gegenstand  Mietausweisung 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Das Obergericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

1.1. 

Die A. AG als Vermieterin schloss am 11./17. Februar 2016 mit B. und C. 

als Mieter einen Mietvertrag über die 4 ½-Zimmerwohnung (2. OG) an der 

[Adresse] in [Ortschaft] zu einem monatlichen Mietzins von brutto 

Fr. 1'530.00 (inkl. Fr. 100.00 für einen Einstellplatz in der Tiefgarage und 

Fr. 120.00 Nebenkosten à conto).  

 

1.2. 

Die A. AG forderte B. mit Einschreiben vom 8. November 2022 zur 

Bezahlung der Mietzinse und Nebenkosten von insgesamt Fr. 15'932.20 

innert 30 Tagen auf und drohte ihm für den Fall der nicht fristgerechten 

Bezahlung die Kündigung des Mietverhältnisses an. 

 

1.3. 

Mit amtlichem Formular vom 16. Dezember 2022 wurde das Mietverhältnis 

wegen Zahlungsverzug per 31. Januar 2023 gekündigt. 

 

2. 

2.1. 

Die A. AG (Klägerin) beantragte mit Klage vom 3. Mai 2023 beim 

Bezirksgericht Zofingen die Ausweisung von B. und C. (Beklagte) aus den 

Mieträumlichkeiten im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen. 

 

2.2. 

Die Beklagten reichten innert Frist keine Stellungnahme ein. 

 

2.3. 

Der Präsident des Bezirksgerichts Zofingen entschied am 27. Juni 2023: 

 

" 1. 
Auf das Ausweisungsbegehren wird nicht eingetreten. 
 
2. 
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird der Gesuchstellerin auferlegt und 
mit deren Verfahrenskostenvorschuss in der gleichen Höhe verrechnet. 
 
3. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen." 
 

3. 

3.1. 

Gegen diesen ihr am 3. Juli 2023 zugestellten Entscheid erhob die Klägerin 

gleichentags beim Obergericht des Kantons Aargau Beschwerde und 

beantragte das Folgende: 

 

 - 3 - 

 

 

" Wir sind der Ansicht, dass wir gemäss Mietrecht und auch unter 
Berücksichtigung der vorgeschriebenen Fristen vorgegangen sind und 
erwarten daher, dass auf das Ausweisungsbegehren eingetreten wird." 
 

3.2. 

Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort wurde verzichtet. 

 

 

 
   

Das Obergericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Das zulässige Rechtsmittel gegen den angefochtenen Entscheid ist die 

Beschwerde, da der Streitwert weniger als Fr. 10'000.00 beträgt (Art. 308 

Abs. 2 i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO). 

 

Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die 

offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht 

werden (Art. 320 ZPO). Offensichtlich unrichtig bedeutet willkürlich (Urteil 

des Bundesgerichts 4A_149/2017 vom 28. September 2017 E. 2.2). Neue 

Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind 

ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO).  

 

2. 

2.1. 

Die Vorinstanz ist auf das im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren 

Fällen gestellte Mietausweisungsbegehren der Klägerin nicht eingetreten. 

Zur Begründung führte sie aus, dass das Schreiben betreffend die 

Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung dem Mieter und 

seinem Ehegatten separat zuzustellen sei, andernfalls die darauffolgende 

Kündigung nichtig sei. Die Erfüllung dieser Voraussetzung werde weder 

behauptet noch belegt. 

 

2.2. 

Die Klägerin macht im Wesentlichen geltend, dass sie am 8. November 

2022 eine eingeschriebene Zahlungsaufforderung mit Kündigungs-

androhung sowohl an B. wie auch an C. gesendet habe.  

 

2.3. 

2.3.1. 

Art. 257 Abs. 1 ZPO sieht vor, dass das Gericht Rechtsschutz im 

summarischen Verfahren gewährt, wenn zum einen der Sachverhalt 

unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und zum anderen die Rechtslage 

klar ist (lit. b). Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das 

Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Ein klarer Fall setzt 

demnach mitunter voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort 

beweisbar ist (Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO). Ein Sachverhalt ist dann sofort 

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beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen 

Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist – entsprechend 

Art. 254 Abs. 1 ZPO – in der Regel durch Urkunden zu erbringen.  

 

2.3.2. 

In den vorinstanzlichen Akten befindet sich ein Schreiben 

"Zahlungsaufforderung/Kündigungsandrohung (gemäss Art. 257d OR)" an 

B. (Beilage 3 zur Klage vom 3. Mai 2023), wohingegen ein solches an 

dessen Ehefrau C. fehlt. Für die Gültigkeit der Kündigung des 

Mietverhältnisses zwischen der Klägerin und den Ehegatten BC. hätte das 

Schreiben betreffend die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit 

Kündigungsandrohung an beide Ehegatten separat erfolgen müssen 

(Art. 266n OR), was im vorinstanzlichen Verfahren weder behauptet noch 

belegt wurde. Ausweislich der Akten steht somit nicht fest, dass die 

Kündigung des Mietverhältnisses vom 16. Dezember 2022 gültig erfolgte, 

was für eine Mietausweisung jedoch vorausgesetzt wäre. Nachdem die mit 

Beschwerde eingereichten Beilagen im Beschwerdeverfahren nicht zu 

berücksichtigen sind (vgl. E. 1 hiervor), liegt kein klarer Fall i.S.v. Art. 257 

Abs. 1 lit. a ZPO vor, womit die Vorinstanz zu Recht nicht auf die Klage 

eintrat. Im Ergebnis erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist 

abzuweisen.  

 

3. 

Die Klägerin hat ausgangsgemäss die obergerichtliche Entscheidgebühr zu 

bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und allfällige Parteikosten selbst zu tragen. 

Den Beklagten ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden. 

 

 

 
   

Das Obergericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde der Klägerin wird abgewiesen. 

 

2. 

Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 400.00 wird der Klägerin 

auferlegt. 

 

3. 

Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

 

  

 - 5 - 

 

 

 

   

Zustellung an: 

[…]    

  

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der 

schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die 

Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In 

vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der 

Streitwert in arbeits- und mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen 

übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechts-

frage von grundsätzlicher Bedeutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- 

und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 

Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen 

Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde 

nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher 

Bedeutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf 

die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den 

Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

   

Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)  

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der 

schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die 

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben 

werden, soweit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 

1, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen 

Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt. 

Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die 

Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 

BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch 

Verfassungsbeschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift 

einzureichen (Art. 119 Abs. 1 BGG). 

  

 - 6 - 

 

 

   

Aarau, 2. August 2023 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Zivilgericht, 4. Kammer 

Der Präsident:    Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

 

Richli     Gasser