# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6c7652b4-feed-5b31-9bf8-3736c40bdaaa
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-05-27
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 27.05.2008 R 2007 107
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2007-107_2008-05-27.pdf

## Full Text

R 07 107 und 113

4. Kammer 

URTEIL
vom 27. Mai 2008

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. Am 6. Juni 2007 genehmigte die Regierung die Teilrevision des Baugesetzes, 

den Generellen Gestaltungsplan … (GGP) sowie den Generellen 

Erschliessungsplan … (GEP) der Gemeinde … betreffend eine Anpassung 

von Art. 4 Abs. 1 BG (Hofstattrecht) und Art. 33 BG (Erhaltungszone, 

Möglichkeit des Wiederaufbaus nach freiwilligem Abbruch). 

Die Regierung führte im Genehmigungsbeschluss aus, dass 

Wiederaufbauten nach freiwilligem Abbruch in Erhaltungszonen mit  

Rücksicht auf die in Art. 31 Abs. 1 KRG normierte Zweckbestimmung äusserst 

restriktiv zuzulassen seien. Für entsprechende Bewilligungen sei neben der 

Erfüllung der Grundbedingungen von Art. 31 Abs. 3 Ziff. 1-3 KRG zumindest 

auch vorauszusetzen, dass ein Abbruch und Wiederaufbau im Hinblick auf die 

Ausführung der beabsichtigten Erneuerungs- und Umbauarbeiten als 

unumgänglich erscheine, wobei der Bauherr zu diesem Zweck den Nachweis 

zu erbringen habe, dass schonendere Erneuerungs- oder Umbauvarianten 

mit unverhältnismässigem finanziellem oder technischem Aufwand 

verbunden wären. Ausnahmsweise zulässige Abbruch- und 

Wiederaufbauprojekte hätten sich innerhalb des vorbestandenen Volumens 

zu bewegen, wobei untergeordnete Anbauten zwecks Erhaltung der 

historischen Bausubstanz im Sinne von Art. 31 Abs. 2 letzter Satz KRG nicht 

gestattet seien. Ausnahmsweise zulässige Abbruch- und 

Wiederaufbauprojekte unterlägen der Gestaltungsberatungspflicht. 

In den Erwägungen wies die Regierung auch darauf hin, dass zwar bei einem 

allfälligen Wiederaufbau nicht eine komplette Kopie mit historischen 

Materialen erstellt werden müsse. Es seien Abweichungen im cm-Bereich zur 

Erreichung klarer Gebäudefluchten oder an die Verwendung ähnlicher 

Materialien gedacht. Indessen sei klar, dass bei einem Wiederaufbau 30%-

ige Vergrösserungen analog Art. 42 Abs. 3 RPV nicht zulässig seien. Die 

baulichen Massnahmen in den Erhaltungszonen seien viel eingeschränkter 

als für Bauten ausserhalb der Bauzonen gemäss Art. 42 RPV. Entsprechend 

seien auch die Begriffe „im Wesentlichen“ (in Art. 31 Abs. 3 Ziff. 2 KRG) und 

„in den wesentlichen Zügen“ (in Art. 42 Abs. 1 RPV) völlig unterschiedlich 

auszulegen. Gleichentags wies die Regierung eine gegen die Teilrevision der 

Ortsplanung, Erhaltungszone … erhobene Beschwerde von … und … ab, 

soweit sie darauf eintrat. 

Am 12. September 2007 stellte … bei der Gemeinde … ein Gesuch um 

Abbruch eines Stalls und Neubau eines Einfamilienhauses in der 

Erhaltungszone … auf Parzelle 206. Dagegen erhoben mit separaten 

Eingaben … und … Einsprache, mit welchen sie u.a. eine unzulässige 

Volumenvergrösserung rügten. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 23. 

Oktober 2007 erteilte der Gemeindevorstand die Baubewilligung und wies die 

Einsprachen ab, soweit er darauf eintrat. Am 10. Oktober habe die 

Bauherrschaft revidierte Baupläne eingereicht. Die unterirdischen 

Bauvorhaben erfolgten jetzt nur noch bis zur Grenze der Erhaltungszone und 

unterirdisch werde nur noch ein Raum mit der Bezeichnung Jägerstübli 

geplant. Die Firsthöhe sei um 39 cm verringert worden. Mit der reduzierten 

Firsthöhe entspreche die Ersatzbaute beim oberirdischen, für den 

Baubescheid relevanten Volumen der ursprünglichen Baute. Es seien keine 

Luftschächte zur Grenze Parzelle 2007 geplant. Das Erstellen von Fenstern 

an der Südfassade sei verhältnismässig, weil es sich hier nicht mehr um einen 

Stall, sondern um ein Wohnhaus handle. Die Stellung der Ersatzbaute 

entspreche dem Standort des bisherigen Stalls. Näherbaurechte Privater 

seien privatrechtlich zu regeln und bildeten nicht Gegenstand des 

Baubescheids. 

2. Dagegen erhob … (R 07 107) am 5. November 2007 Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht, mit welcher er die Aufhebung des angefochtenen 

Entscheides und die Verweigerung der Baubewilligung beantragte. Der 

Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehöres. In 

materieller Hinsicht stellt er sich auf den Standpunkt, dass das umstrittene 

Bauvorhaben gleich mehrfach gegen Art. 31 KRG verstosse.

3. Am 23. November 2007 erhob auch … Beschwerde (R 07 113) und 

beantragte die Aufhebung des Bau- und Einspracheentscheides und die 

Abweisung des Baugesuchs. Er bringt im Wesentlichen die gleichen 

Argumente vor wie der Beschwerdeführer 1.

4. In ihren Vernehmlassungen beantragte die Gemeinde die Abweisung der 

Beschwerden. Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt worden und das 

Bauvorhaben sei mit Art 31 KRG vereinbar.

5. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 

fest, ohne wesentliche neue Argumente vorzubringen.

6. Am 26. Mai 2008 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort 

und Stelle durch, an welchem die Beschwerdeführer mit ihren Anwälten, 

Vertreter der Gemeinde mit ihrem Anwalt sowie der Vater des Bauherrn 

teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand 

der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu 

äussern.

Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den 

Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Da beide Beschwerden dasselbe Bauvorhaben betreffen, sind die Verfahren 

gestützt auf Art 6 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) zu 

vereinigen.

2. Die Beschwerdeführer beanstanden in formeller Hinsicht die Verletzung des 

rechtlichen Gehöres durch die Gemeinde. Dieser Vorwurf braucht indessen 

nicht geprüft zu werden, da sich der angefochtene Entscheid ohnehin als 

materiell rechtswidrig erweist, wie im Folgenden darzulegen ist. 

3. a) Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, die erteilte Baubewilligung 

verstosse gegen Art. 31 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 

Graubünden (KRG). Diese Bestimmung hat folgenden Wortlaut:

"Erhaltungszonen dienen der Erhaltung von landschaftlich und 

kulturgeschichtlich wertvollen Kleinsiedlungen. Bauten und Anlagen sind in 

ihrem ursprünglichen Charakter und in ihrer Substanz zu erhalten. Die 

Umgebung ist im landschaftstypischen Zustand zu belassen. Neubauten sind 

nicht zulässig. Alle Bauvorhaben unterliegen der Gestaltungsberatung. 

Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. 

Gebäude, die im Zeitpunkt der Baueingabe noch bestimmungsgemäss 

nutzbar und im Zonenplan oder im Generellen Gestaltungsplan weder als 

integral geschützt noch als landwirtschaftlich notwendig bezeichnet sind, 

dürfen innerhalb des bestehenden Volumens umgebaut und in ihrer Nutzung 

geändert werden. Die bauliche Grundstruktur, die äussere Erscheinung sowie 

der ursprüngliche Charakter des Gebäudes sind in den wesentlichen Zügen 

zu wahren. Störende frühere Eingriffe sind zu beseitigen. Untergeordnete 

Anbauten können im Interesse der Erhaltung historischer Bausubstanz 

bewilligt werden.

Der Wiederaufbau nach Zerstörung ist gestattet. Die Gemeinden können im 

Baugesetz auch den Wiederaufbau nach Abbruch für zulässig erklären. 

Baubewilligungen für Wiederaufbauten dürfen nur erteilt werden, wenn

1. die bisherige Baute noch bestimmungsgemäss nutzbar war;

2. die Ersatzbaute in Bezug auf Lage, Grösse, Form, Stellung, Gestaltung, 

Konstruktion und Material der ursprünglichen Baute im Wesentlichen 

entspricht;

3. das Gesuch für den Wiederaufbau innerhalb von drei Jahren nach der 

Zerstörung oder zusammen mit dem Abbruchgesuch eingereicht wird."

Von der in Art 31 Abs. 3 KRG eingeräumten Befugnis, den Wiederaufbau nach 

Abbruch zu gestatten, hat die Gemeinde in Art. 33 ihres revidierten 

Baugesetzes Gebrauch gemacht. Materiell sind die Vorschriften des 

kantonalen Rechtes jedoch unmittelbar anwendbar und zwingend, können 

also von den Gemeinden nicht gelockert werden. 

b) Gemäss den bewilligten Plänen soll unter dem bisher nicht unterkellerten Stall 

ein Untergeschoss erstellt werden, das aus einem "Jägerstübli" von 12.29 m2, 

einem Badezimmer von 7.5 m2, einem Technik bzw. Waschraum, einem 

Keller sowie einem Abstellraum besteht. Damit wird die im Altbau bestehende 

Bruttogeschossfläche von ca. 77 m2 um ca. 54.6 m2 auf etwa 131 m2 erweitert, 

was einer Vergrösserung der Fläche um rund 70 % entspricht. Damit einher 

geht eine dementsprechende Vergrösserung des Gebäudevolumens. 

Während die Gemeinde und die Bauherrschaft der Auffassung sind, die 

Vergrösserung des Gebäudevolumens sei zulässig, weil die Erweiterung nur 

unterirdisch erfolge, sind die Beschwerdeführer der Auffassung, darauf 

komme es nicht an. Dieser Auffassung ist zuzustimmen, wie nachfolgend 

auszuführen ist.

c) Nach dem bereits erwähnten Art. 31 Abs. 2 KRG dürfen Gebäude, die im 

Zeitpunkt der Baueingabe noch bestimmungsgemäss nutzbar und im 

Zonenplan oder im Generellen Gestaltungsplan weder als integral geschützt 

noch als landwirtschaftlich notwendig bezeichnet sind, innerhalb des 

bestehenden Volumens umgebaut und in ihrer Nutzung geändert werden. Der 

Wortlaut dieser Bestimmung unterscheidet nicht zwischen ober- und 

unterirdischem Gebäudevolumen, sondern stellt auf die gesamte 

Gebäudekubatur ab. Die von der Bauherrschaft angestrebte 

Volumenerweiterung erweist sich daher schon nach dem klaren Wortlaut der 

anwendbaren Bestimmung her als unzulässig. Wie die Beschwerdeführer 

zudem zu Recht geltend machen, lehnt sich die Umschreibung der 

Erhaltungszone in Art. 31 KRG inhaltlich an die früher geltende Regelung von 

Art. 27a KRG und Art. 14 der Raumplanungsverordnung für den Kanton 

Graubünden (KRVO) sowie die gestützt darauf entwickelte Praxis an (vgl. 

Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 311). 

Art. 27a des alten KRG wurde vom Verwaltungsgericht in ständiger 

Rechtsprechung dahingehend ausgelegt, dass auch Veränderungen des 

Gebäudevolumens, welche nach aussen nicht sichtbar werden, unzulässig 

seien. In der Erhaltungszone sollten ausschliesslich die bestehende und nicht 

eine neu konzipierte und neu strukturierte Bausubstanz erhalten werden. 

Diese Rechtsprechung wurde vom Bundesgericht geprüft und für sachgerecht 

und dem Sinn und Zweck des Gesetzes entsprechend beurteilt. Zum Sinn und 

Zweck der Bestimmung hielt das Bundesgericht in einem Entscheid vom 7. 

April 1997 (1A.350/1996 sowie 1P.586/1996) auf S. 8, E. 3a was folgt fest:

"Dieser liegt in der Erhaltung bestehender Bausubstanz und keineswegs 

(allein) in der Erhaltung des Ortsbildes (vgl. die Hinweise in BGE 118 la 446 

E. 2c S. 452 und E. 4 S. 454 f.). In diesem Urteil wird dargelegt, und die 

Gemeinde wiederholt es in ihrer Vernehmlassung an das Bundesgericht im 

heutigen Verfahren, dass den zu diesem Zweck ermöglichten Umnutzungen 

in baulicher Hinsicht enge Grenzen gesetzt sind. Abgesehen davon, dass 

diese Auffassung sich auf den Wortlaut sowohl von Art. 42 BauG als auch von 

Art. 27a Abs. 2 KRG (Zweckänderungen sind zulässig innerhalb der 

bestehenden Bausubstanz) stützen lässt, erweist sie sich auch als 

sachgerecht: Würden nach aussen nicht sichtbare Volumenerweiterungen 

zugelassen, so würde dies substanzielle Vergrösserungen des umbauten 

Raumes, die Einrichtung von zuvor nicht vorhandenen Nebenräumen im 

Untergeschoss und insgesamt eine unerwünschte Intensivierung der Nutzung 

ermöglichen."

Diese Überlegungen des Bundesgerichtes beanspruchen auch unter der 

Herrschaft des neuen Rechtes Gültigkeit. Dieses hat materiell bezüglich des 

Gebotes der Beibehaltung des bestehenden Gebäudevolumens keinerlei 

Neuerungen gebracht. Insbesondere stünde die Erweiterung der 

Gebäudekubatur nach wie vor im Gegensatz zu den sich schon aus dem 

Gesetz ergebenden Zielsetzungen der Erhaltungszonen. Dies gilt umsomehr, 

wenn es - wie vorliegend - gar nicht um die Erhaltung historischer 

Bausubstanz, sondern um einen Wiederaufbau nach Abbruch geht, handelt 

es sich doch bei dieser vom Gesetz eingeräumten Möglichkeit um ein 

Entgegenkommen des Gesetzgebers an die Grundeigentümer, die eigentlich 

im Gegensatz zu den Zielsetzungen der Erhaltungszonen steht. Die oben 

umschriebenen Erweiterungen des Gebäudevolumens erweisen sich daher 

als klar unzulässig. Die Beschwerden sind infolgedessen gutzuheissen und 

der angefochtene Entscheid ist aufzuheben. Die weiteren umstrittenen Punkte 

des Bauvorhabens sind bei diesem Ausgang nicht mehr zu beurteilen. 

4. Werden die Beschwerden gutgeheissen, gehen die Verfahrenskosten je zur 

Hälfte zulasten der Gemeinde und der Bauherrschaft.

Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 

verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 

notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Gemeinde und die Bauherrschaft haben 

daher die Beschwerdeführer aussergerichtlich zu entschädigen. Der mit den 

eingereichten Honorarnoten geltend gemachten Beträge von Fr. 4'760.-- bzw. 

Fr. 4'630.90 erscheinen als ausgewiesen. Zusätzlich ist noch 

ermessensweise eine Entschädigung für die Teilnahme am Augenschein 

festzusetzen. Daraus resultiert eine Gesamtentschädigung von je Fr. 5'200.-- 

an die Beschwerdeführer, die von den Gegenparteien je zur Hälfte zu tragen 

ist.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerden werden gutgeheissen und der angefochtene Bau- und 

Einspracheentscheid wird aufgehoben.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 284.--

zusammen Fr. 2'284.--

gehen je zur Hälfte zulasten von … und der Gemeinde … und sind innert 30 

Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 

Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. … und die Gemeinde … entschädigen … und … je zur Hälfte aussergerichtlich 

mit je Fr. 5'200.-- (inkl. MWST).