# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d06dbb01-f3ba-52e9-8a2b-023c7cb83a5e
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-18
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 18.02.2025 110 2024 154
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2024-154_2025-02-18.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

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3013 Bern
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www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2024/154

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 18. Februar 2025

in der Beschwerdesache zwischen

C.________
Beschwerdeführerin

und

D.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Langnau i.E., Bauverwaltung, Alleestrasse 8,
Postfach 566, 3550 Langnau im Emmental

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Langnau vom 18. Oktober 
2024 (Baugesuch Nr.: 2024-0038 / 2024-10130; Aufstockung, Neubau Dachstock, Erhöhung)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 3. Juni 2024 (Posteingang) bei der Gemeinde Langnau 
im Emmental ein Baugesuch ein für die Aufstockung des alten Zeughauses um ein Stockwerk 
sowie die Erhöhung des Anbaus bis ins dritte Obergeschoss auf Parzelle Langnau im Emmental 
Grundbuchblatt Nr. G.________. Die Parzelle liegt, soweit für das Bauprojekt relevant, grössten-
teils in der Arbeitszone 2. Der südwestliche Teil der Parzelle, auf dem der Anbau zu stehen kommt, 
befindet sich gemäss geltender baurechtlicher Grundordnung noch in einer Zone für öffentliche 
Nutzung (ZöN), soll aber im Rahmen der laufenden Ortsplanungsrevision ebenfalls in die Arbeits-
zone 2 umgezont werden. Gegen das Bauvorhaben erhob unter anderen die Beschwerdeführerin 
Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 18. Oktober 2024 erteilte die Gemeinde Langnau im Em-
mental die Baubewilligung.

2. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 23. Oktober 2024 (Postaufgabe 
12. November 2024) Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) 
ein. Sie beantragt, das Bauvorhaben sei gemäss dem Projekt auszuführen, dass am 31. Oktober 
2022 rechtskräftig und ohne Einwände bewilligt worden sei. Sie macht insbesondere geltend, die 

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Aufstockung des Gebäudes innerhalb der Arbeitszone 2 werde nicht beanstandet. Hingegen 
werde der Anbau mit dem viergeschossigen Liftturm, der in der ZöN liege, angefochten.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet,1 führte den Schriftenwech-
sel durch und holte die Vorakten ein. Zudem gab es der Beschwerdeführerin Gelegenheit, sich zu 
ihrer Beschwerdelegitimation zu äussern. In ihrer Stellungnahme vom 26. November 2024 bean-
tragte die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde, sofern darauf eingetreten werde. In ihrer 
Eingabe vom 26. November 2024 nahm die Beschwerdeführerin zu ihrer Einsprachelegitimation 
Stellung. In ihrer Beschwerdeantwort vom 17. Dezember 2024 beantragte die Beschwerdegegne-
rin, auf die Beschwerde sei mangels Beschwerdelegitimation nicht einzutreten. Die Parteien er-
hielten Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen. Davon machten die Beschwerdeführerin 
am 6. Januar 2025 und die Beschwerdegegnerin am 15. Januar 2025 Gebrauch. Die Gemeinde 
teilte am 15. Januar 2025 mit, sie habe keine Schlussbemerkungen anzubringen. Auf die Rechts-
schriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Erwägungen einge-
gangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er 
– unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. 

b) Die Beschwerde ist innert der Rechtsmittelfrist eingereicht worden (Art. 40 Abs. 1 BauG). 
Sie enthält einen Antrag und eine Begründung (Art. 32 Abs. 2 VRPG). Die Frist- und Formvor-
schriften sind somit eingehalten.

c) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 
Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin hat im vorinstanzlichen Verfahren Einsprache erhoben. 
Ihre Einsprachelegitimation war unbestritten. Sie hat somit am vorinstanzlichen Verfahren teilge-
nommen, ihren Begehren wurde jedoch nicht entsprochen. Sie ist folglich durch den angefochte-
nen Bauentscheid formell beschwert.4 Um zur Beschwerde legitimiert zu sein, muss die Beschwer-
deführerin durch die angefochtene Verfügung auch materiell beschwert sein. Nach Art. 40 Abs. 2 
BauG in Verbindung mit Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG sind zur Beschwerde Personen befugt, die 
durch das Bauvorhaben unmittelbar in ihren eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen sind. 
Diese Interessen können rechtlicher oder tatsächlicher Natur sein. Es braucht aber eine beson-
dere Betroffenheit, eine besonders nahe Beziehung zur Streitsache. Es ist erforderlich, dass die 
Einsprecherinnen und Einsprecher persönlich vom Bauvorhaben in höherem Mass als die Allge-

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
4 Michael Pflüger, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 65 N. 9 

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meinheit berührt werden.5 Diese Voraussetzungen sollen die Popularbeschwerde ausschliessen. 
Die Rechtsmittelbehörde hat von Amtes wegen zu prüfen, ob die Beschwerdelegitimation gegeben 
ist. Die besondere, beachtenswerte Beziehungsnähe ist aber grundsätzlich von den Beschwerde-
führenden selbst darzulegen und nachzuweisen. Es ist deshalb nachfolgend zu prüfen, ob die 
Beschwerdeführerin beschwerdelegitimiert ist.

2. Beschwerdelegitimation

a) Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Stellungnahme zur Beschwerdelegitimation geltend, 
sie sei Besitzerin des Mehrfamilienhauses H.________strasse 1.________ (Parzelle Nr. 
I.________). Dieses grenze direkt an die Parzelle Nr. J.________, die sich in einer ZöN befinde. 
Der Blick aller Wohnungen nach Süden gehe über die ZöN zum nahegelegenen Wald (Parzelle 
Nr. A.________). In der ZöN sei der umstrittene Liftschacht von 12.97 Meter Höhe entsprechend 
einem viergeschossigen Bauwerk projektiert. Hierdurch werde die Wohnqualität der Bewohner 
des Mehrfamilienhauses eingeschränkt. In ihren Schlussbemerkungen ergänzt sie, die Parzelle 
Nr. J.________ bestehe praktisch nur aus öffentlichen Parkplätzen und erfülle deshalb die Vor-
aussetzungen eines Verkehrsträgers. Zudem solle der Liftturm auf dieser Parzelle entstehen. 

b) Nach Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG sind nur Personen zur Einsprache befugt, die durch das 
Bauvorhaben unmittelbar in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen sind. Das Rechtsschut-
zinteresse ist gegeben, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation der Einsprecherinnen und 
Einsprecher durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann. Es braucht aber eine 
besonders nahe Beziehung zur Streitsache, d. h. es ist erforderlich, dass die Einsprecherinnen 
und Einsprecher persönlich vom Bauvorhaben in höherem Masse als beliebige Dritte oder die 
Allgemeinheit berührt werden. Die Betroffenheit muss direkt (unmittelbar) sein und eine gewisse 
beachtenswerte Intensität erreichen. Darin liegt die Abgrenzung zur unzulässigen Populareinspra-
che bzw. Popularbeschwerde.6 In einer besonders nahen Beziehung zur Streitsache stehen na-
turgemäss die Nachbarinnen und Nachbarn des Baugrundstücks. Ihre Einsprachebefugnis ist in 
der Regel nicht problematisch. Unter Nachbarinnen und Nachbarn versteht die Praxis vorab die 
Eigentümerinnen und Eigentümer von Nachbargrundstücken. In der Regel wird auch die Einspra-
chebefugnis von Mieterinnen und Mietern oder Pächterinnen und Pächtern von Nachbarleigen-
sachten anerkannt. Als Nachbargrundstücke gelten in der Regel anstossende Grundstücke sowie 
solche, die bloss durch einen Verkehrsträger vom Baugrundstück getrennt sind. Darüber hinaus 
reicht die Nachbarschaft aber soweit wie die allfälligen nachteiligen Auswirkungen des Bauvorha-
bens. Es braucht aber immer eine minimale Intensität der Betroffenheit; blosse Quartierzugehö-
rigkeit genügt nicht. Die mögliche Störung muss mit grosser Wahrscheinlichkeit deutlich wahr-
nehmbar sein und objektiv betrachtet als Nachteil empfunden werden. Das gilt insbesondere auch 
bei Beeinträchtigungen ideeller Interessen wie beispielsweise dem Aussichtsentzug. Es besteht 
nicht schon bei jeder baulichen Veränderung im Blickfeld oder in der Umgebung eines Grunds-
tücks eine besondere Betroffenheit.7 Die Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei 
Bauprojekten insbesondere in räumlicher Beziehung gegeben sein. Das Bundesgericht anerkennt 
die Legitimation von Nachbarinnen und Nachbarn bis zu einem Abstand von 100 Metern in der 
Regel ohne weitere Abklärungen; bei grösseren Distanzen muss eine Beeinträchtigung aufgrund 
der konkreten Gegebenheiten glaubhaft gemacht werden. Direkte Sichtverbindung oder minimale 
Beeinträchtigung der Aussicht genügen für sich allein aber nicht; die Beeinträchtigung muss ein 

5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 35-35c 
N. 16
6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 35-35c 
N. 16, mit Hinweisen auf die Rechtsprechung
7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 35-35c 
N. 17, mit Hinweisen auf die Rechtsprechung

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gewisses Gewicht haben. Rein ideelle Beeinträchtigungen wie beispielsweise die Aussicht müs-
sen in der Regel wesentlich stärker störend sein als Immissionen, da nicht jede Veränderung im 
Blickfeld von Nachbarinnen und Nachbarn für die Beschwerdebefugnis genügen kann.8

c) Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Liegenschaft Langnau im Emmental Grund-
buchblatt Nr. I.________. Das Grundstück grenzt nicht direkt an das Baugrundstück (Langnau im 
Emmental Grundbuchblatt Nr. G.________), sondern an das Grundstück Langnau im Emmental 
Grundbuchblatt Nr. J.________; dieses grenzt an das Baugrundstück. Anders als die Beschwer-
deführerin meint, ist das Bauvorhaben vollumfänglich auf dem Grundstück Langnau im Emmental 
Grundbuchblatt Nr. G.________ geplant. Dies ergibt sich insbesondere aus dem bewilligten Si-
tuationsplan, der auf der amtlichen Vermessung beruht und dessen Richtigkeit und Aktualität vom 
Nachführungsgeometer bestätigt worden ist. Daran vermag der Auszug aus dem Zonenplan der 
Gemeinde, den die Beschwerdeführerin als Beilage zu ihren Schlussbemerkungen eingereicht 
hat, nichts zu ändern. Der Zonenplan zeigt nicht die aktuelle, sondern die im Zeitpunkt seiner 
Erstellung vorhandene Parzellierung. Der Umstand, dass das Grundstück Nr. J.________, das 
sich in der ZöN befindet, grösstenteils als öffentlicher Parkplatz genutzt wird, macht es nicht zum 
Verkehrsträger im Sinn des Baurechts. Damit sind viel mehr Verkehrswege wie Strassen und 
Schienen gemeint. Die Liegenschaft der Beschwerdeführerin wird somit auch nicht bloss durch 
einen Verkehrsträger vom Baugrundstück getrennt. Die Beschwerdeführerin gilt daher nicht als 
direkte Nachbarin des Baugrundstücks. Die beiden Grundstücke sind mehr als 100 Meter vonein-
ander entfernt. Der umstrittene Anbau verlängert das bestehende, über 50 Meter lange Gebäude 
nur um 2.85 Meter. Er beeinträchtigt die Aussicht des mehr als 100 Meter entfernten Mehrfamili-
enhauses der Beschwerdeführerin nur geringfügig. Eine solch untergeordnete Veränderung stellt 
keine genügende Beeinträchtigung dar, die die Einsprache- und Beschwerdebefugnis der Be-
schwerdeführerin zu begründen vermöchte. Auf die Beschwerde kann daher mangels Beschwer-
delegitimation nicht eingetreten werden. 

3. Kosten

a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat daher die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschal-
gebühr von CHF 800.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV9).

b) Die Beschwerdeführerin hat zudem der Beschwerdegegnerin die Parteikosten zu ersetzen 
(Art. 108 Abs. 3 VRPG).  Die Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdegegnerin gibt zu 
keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdeführerin hat somit der Beschwerdegegnerin die Par-
teikosten von CHF 1451.15 zu ersetzen.

8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 35-35c 
N. 17a, mit Hinweisen auf die Rechtsprechung
9 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)

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III. Entscheid

1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 800.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung auf-
erlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft er-
wachsen ist.

3. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin die Parteikosten im Betrag von 
CHF 1451.15 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 

IV. Eröffnung

- C.________, eingeschrieben
- Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Langnau i.E., Bauverwaltung, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.