# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1e3f7bf6-3090-5ace-9574-485f9bc8c6ca
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-06-28
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 28.06.2000 11.1998.156
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-1998-156_2000-06-28.html

## Full Text

Incarto n.

  11.1998.00156

  	
  Lugano

  28 giugno
  2000/ld

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La prima
  Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo, presidente, 

  G. A. Bernasconi e Giani

  

 

	
  segretaria:

  	
   Bottinelli Raveglia, vicecancelliera

  

 

 

sedente per statuire nella causa
__________.__________.__________ (contestazione di delibera assembleare e
revoca dell'amministratore) della Pretura del Distretto di Locarno Campagna
promossa con istanza del 28 novembre 1996 da

 

 

	
   

  	
  __________ __________,
  __________

  (patrocinato dall'avv. __________ __________,
  __________)

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  Comunione dei comproprietari della particella n. __________,
  __________

  (patrocinata dall'avv. __________ __________,
  __________);

   

  

 

esaminati gli atti,

 

posti i seguenti

 

punti
di questione:     1.   Se dev'essere accolto
l'appello del 25 settembre 1998 presentato da __________ __________ contro la
sentenza emessa il 14 settembre 1998 dal Pretore della giurisdizione di Locarno
Campagna;

 

                                         2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.

 

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   __________ __________ ha acquistato il 15 marzo 1989 la proprietà per
piani n. __________, pari a 402/1000 della particella n.
__________ RFD di __________ (via __________ __________) con diritto esclusivo
sull'appartamento n. 2, situato al primo piano di una casa bifamiliare.
__________ __________ possiede la sottostante proprietà per piani n.
__________, pari a 598/1000, con diritto esclusivo sull'appartamento
n. 1. Il marito di __________ __________, __________ __________, è
l'amministratore del condominio.

 

                                  B.   Dal
1994 i comproprietari sono in conflitto per l'impianto di riscaldamento.
__________ __________ si lamenta di non poter regolare in modo autonomo la
temperatura del proprio appartamento, a suo dire troppo bassa durante
l'inverno, sicché nel maggio del 1995 ha proposto a __________ __________ di
sdoppiare il sistema, preventivando un costo di fr. 19 700.– a carico della
comproprietà. L'amministratore ha risposto nel luglio successivo che sarebbe
bastato installare valvole termostatiche sui singoli radiatori. Non essendo
giunti a un accordo, i due hanno incaricato l'ing. __________ __________ di
__________ perché verificasse la situazione e formulasse suggerimenti. In un
referto dell'8 maggio 1996 il professionista ha descritto le due possibilità
già evocate: la prima, consistente nella posa di detentori di regolazione e di
valvole termostatiche su ogni radiatore (costo presumibile fr. 2343.–), la
seconda, intesa alla “formazione di un nuovo gruppo” di riscaldamento per
l'appartamento al primo piano (costo presumibile fr. 6059.85, più le spese di
muratore e di elettricista).

 

                                  C.   Il
29 ottobre 1996 si è tenuta un'assemblea dei comproprietari al cui ordine del
giorno figuravano due oggetti proposti da __________ __________: l'esecuzione
della seconda variante di risanamento prospettata dall'ing. __________
__________ e la revoca dell'amministratore. __________ __________ ha dichiarato
di aderire alla prima variante descritta dal professionista, con riparto dei
costi fra i comproprietari in proporzione delle rispettive quote di valore, ma
non alla seconda, e di opporsi inoltre alla revoca dell'amministratore. Messe
ai voti, entrambe le proposte di __________ __________ sono state respinte.

 

                                  D.   Il
28 novembre 1996 __________ __________ ha convenuto la comunione dei
comproprietari davanti al Pretore di Locarno Campagna per ottenere che fossero
annullate le due predette decisioni assembleari, che fosse ordinata
l'esecuzione della seconda variante di risanamento menzionata dell'ing.
__________ __________ e che l'amministrazione del condominio fosse affidata a
un terzo. All'udienza del 19 giugno 1997 la comunione dei comproprietari si è
opposta all'istanza, ribadendo la propria adesione alla prima variante di
risanamento. Esperita l'istruttoria, nei rispettivi memoriali conclusivi le
parti hanno confermato le loro domande, rinunciando al dibattimento finale. Con
sentenza del 14 settembre 1998 il Pretore ha respinto l'istanza. Le spese, con
una tassa di giustizia di fr. 500.–, sono state poste a carico di __________
__________, tenuto a rifondere alla comunione dei comproprietari fr. 1500.– per
ripetibili.

 

                                  E.   Insorto
contro la sentenza citata con un appello del 25 settembre 1998, __________
__________ chiede che la sua istanza sia accolta, che le due deliberazioni assembleari
siano annullate, che sia ordinata l'esecuzione della seconda variante di risanamento
indicata dall'ing. __________ __________ e che l'amministratore del condominio
sia sostituito. Nelle sue osservazioni del 29 ottobre 1998 la comunione dei
comproprietari propone di respingere l'appello e di confermare la sentenza impugnata.
L'11 gennaio 2000 __________ __________ ha prodotto davanti a questa Camera
nuovi documenti, che non sono stati oggetto di intimazione.

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   L'art.
321 cpv. 1 lett. b CPC vieta di addurre nuovi fatti o mezzi di prova in
appello. In materia di proprietà per piani il diritto federale non impone una
disciplina diversa, né per le contestazioni di delibere assembleari (art. 712m
cpv. 2 CC) né per la revoca dell'amministratore (art. 712r cpv. 2 CC).
Quanto agli art. 88, 89, 191 e 192 CPC invocati dall'istante, essi non
riguardano la procedura di appello, bensì quella di primo grado, mentre l'art.
322 CPC non consente l'assunzione d'ufficio di nuovi documenti da parte di
questa Camera (ciò che del resto nemmeno l'art. 88 CPC consentirebbe al
Pretore). Gli atti esibiti dall'appellante per la prima volta in seconda sede
non sono dunque ricevibili.

 

                                   2.   Giusta
l'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC, cui rinvia l'art. 712g cpv. 1 CC, ogni
proprietario può chiedere e – se occorre – far ordinare dal giudice
l'esecuzione degli atti d'amministrazione necessari a conservare il valore
della cosa e a mantenerla idonea all'uso. Può adire il giudice il
comproprietario la cui domanda è stata respinta dagli altri comproprietari (Brunner/Wichtermann in: Kommentar zum
Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, Basilea 1998, n. 54 ad art. 647; Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 

                                         5ª edizione,
n. 64 ad art. 647 CC). Trattandosi di opere edili, rientrano nell'amministrazione
necessaria i lavori cui si riferisce l'art. 647c CC (Brunner/Wichtermann, op. cit., n. 51 ad
art. 647 CC; Meier-Hayoz , op.
cit., n. 55 ad art. 647 CC). Ogni comproprietario può quindi chiedere al
giudice di far attuare gli interventi in questione se la maggioranza dei
comproprietari li rifiuta (Brunner/Wichtermann,
op. cit., n. 13 ad art. 647c CC; Meier-Hayoz,
op. cit., n. 64 ad art. 647 e n. 26 ad art. 647c CC).

 

                                   3.   Premesso
che __________ __________ è rimasto parte in causa anche dopo avere donato la
sua proprietà per piani alla moglie nel settembre 1997, il Pretore ha ritenuto
che, per quanto non avesse mai invocato norme sulla garanzia per difetti, egli
può senz'altro chiedere l'esecuzione di lavori necessari. In effetti – ha
ricordato il primo giudice – se i lavori edili alle parti comuni sono
indispensabili e se la maggioranza dei comproprietari li rifiuta, ogni
comproprietario ne può chiedere l'attuazione al giudice. Ciò posto, il Pretore
ha esaminato la prima variante di risanamento prospettata dall'ing. __________
__________, giungendo alla conclusione che essa è sufficiente per ottenere la
temperatura desiderata nei locali di tutt'e due gli appartamenti. Inoltre – ha
soggiunto il primo giudice – l'appellante può accedere al locale tecnico e
“intervenire direttamente e liberamente sulla regolazione dell'impianto di
riscaldamento generale” (sentenza, pag. 10 nel mezzo). Quanto alla seconda
variante, essa comporta la formazione di un nuovo gruppo di riscaldamento per
l'appartamento al primo piano e configura perciò una miglioria, non un semplice
intervento necessario. Donde la reiezione dell'istanza su questo punto.

 

                                   4.   L'appellante
sostiene anzitutto che, contrariamente all'opinione del Pretore, la seconda
variante di risanamento non è tanto incisiva da implicare la creazione di due
impianti di riscaldamento separati. Per di più la prima variante, oltre che
antiecologica, sarebbe inefficace, poiché l'unico termostato di regolazione
rimarrebbe situato – come oggi – nell'appartamento a pianterreno, di modo che
solo l'altro comproprietario ne potrebbe disporre a piacimento. La seconda
variante inoltre ha un prezzo accettabile, tra fr. 8000.– e fr. 9000.– tutto
compreso (doc. SS), ed è l'unica che permetta la gestione autonoma della
temperatura nell'appartamento al primo piano (memoriale, punti 1 a 6).

 

                                   5.   Per
quanto attiene ai lavori formanti oggetto della variante controversa, a torto
l'interessato rimprovera al Pretore di averne sopravvalutato l'entità. Dal
referto tecnico allestito l'8 maggio 1996 dall'ing. __________ __________, cui
entrambe le parti si richiamano, si evince chiaramente che la variante
litigiosa comporta la “forma-zione di [un] nuovo gruppo [al] 1° piano” raccordato
alla centrale termica comune (doc. GG, foglio 2, con riferimento ai doc. DD e
FF). Tale intervento comprende la posa di un regolatore calorico proprio, di
una pompa di circolazione, di saracinesche, termometri, rubinetti di scarico e
condotte di allacciamento. Analogo accertamento si desume da un'offerta 24
marzo 1997 che l'appellante ha chiesto alla ditta __________ __________
__________ di __________ (“formazione di un gruppo separato di riscaldamento
per l'appartamento al 1° piano”: doc. SS, pag. 1 in fondo). Lo stesso istante
aveva affermato davanti al Pretore, del resto, che “la seconda variante dello
studio dell'ingegnere __________ prevede la logica separazione dei gruppi di riscaldamento”
(conclusioni, pag. 7). A parte ciò, giovi rammentare che decisivi dal profilo
giuridico non sono tanto l'entità e il costo delle opere ora in discussione,
quanto sapere se in concreto si tratti di lavori necessari (art. 647c CC) – la
cui esecuzione possa essere pretesa da un comproprietario e ordinata dal
giudice – o di lavori meramente utili (art. 647d CC).

 

                                   6.   Per
quel che è della prima variante, intanto, nulla induce a ritenere ch'essa sia
inefficace o antiecologica. Anzi, il professionista incaricato dalle parti ha
rilevato (doc. FF, primo foglio):

                                         La posa di detentori di regolaggio e di
valvole termostatiche può garantire la temperatura desiderata per ogni singolo
locale. Infatti è possibile regolare la temperatura di ogni locale con valvole
termostatiche. Durante i periodi d'assenza in inverno si possono regolare le
valvole sulla posizione antigelo e quindi ridurre la temperatura dei locali.

                                         Questa
soluzione ha lo svantaggio di non poter a distanza (per esempio tramite
telefono) inserire l'impianto quando si decide di occupare l'appartamento.

                                         Per quanto
riguarda il conteggio calorico, con questa proposta si possono applicare dei
contatore di calore individuali su ogni radiatore.

 

                                         Anche
secondo la predetta offerta che l'appellante ha chiesto di propria iniziativa
alla ditta __________ __________ __________ la posa di detentori di regolazione
e di valvole termostatiche sui radiatori è definita come “minimo intervento,
onde poter garantire una temperatura ambiente accettabile al 1° piano” (doc.
SS, terzo foglio).

 

                                         L'appellante
ribadisce che tale soluzione “provoca un dispendio di energia inconciliabile
con le norme legali vigenti in materia, e questo perché l'impianto funziona in
tal caso a regimi decisamente superiori al necessario, con un conseguente dispendio
e consumo di gasolio supplementare” (appello, pag. 5 nel mezzo). Se non che,
una tesi del genere non trova alcun conforto agli atti, né l'appellante indica
quali “norme legali” osterebbero alla posa di detentori di regolazione e di
valvole termostatiche sui radiatori. Privo di ogni riscontro probatorio,
l'asserto manca perciò di consistenza.

 

                                   7.   Obietta
l'appellante che, “nonostante l'applicazione dei detentori di regolaggio e delle
valvole termostatiche, il termostato-regola-tore nell'appartamento al
pianterreno rimane l'elemento determinante, che comanda l'intero gioco del
riscaldamento. (…) Se questo termostato-regolatore viene spento, si possono
applicare tutte le valvole termostatiche che si vogliono, ma non si otterrà
alcun calore” (memoriale, pag. 5 in basso). E tale dispositivo – soggiunge
l'istante – non si trova nel locale del riscaldamento, bensì nell'abitazione
dell'altro condomino, alla mercé di quest'ultimo, sicché al riguardo il Pretore
è incorso in un “errore fondamentale” (memoriale, pag. 6).

 

                                   8.   Che
il regolatore principale dell'impianto non si trovi nel vano tecnico al
pianterreno (sentenza impugnata, pag. 10 in alto), bensì nell'abitazione
dell'altra comproprietaria è vero (deposizione __________ __________: act. II,
8° foglio), a prescindere dal fatto che nel condominio in questione pure il
vano tecnico della centrale calorica è conferito – a ragione o a torto – in uso
esclusivo ad __________ __________ (sentenza, pag. 10 a metà; doc. RR, pag. 2
in alto). Ciò non significa tuttavia che costei sia abilitata a manipolare il
dispositivo come meglio crede. L'impianto di riscaldamento è una parte comune
(art. 712b cpv. 2 n. 3 CC) e la responsabilità della sua corretta
impostazione incombe, come ogni atto di gestione corrente, all'amministratore
(art. 712s cpv. 1 CC). Nella misura in cui asserisce – con riferimento
al doc. RR (pag. 3) – che la facoltà “di poter autonomamente gestire la propria
temperatura è da ritenere un elemento oggettivamente necessario” della
comproprietà giusta l'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC, l'appellante confonde radiatori
individuali e l'impianto comune. Ogni comproprietario ha il diritto di regolare
secondo criteri soggettivi i termosifoni del proprio alloggio. L'impianto comune,
per contro, deve essere impostato secondo criteri oggettivi, in modo che sia
garantita a ogni appartamento una temperatura sufficiente (e, appunto, una
ragionevole possibilità di regolazione individuale). Se ogni condomino potesse
modificare a piacimento la taratura generale dell'impianto, il sistema
risulterebbe ingovernabile. Il problema non è pertanto di sapere, nella fattispecie,
dove sia e dove debba eventualmente essere dislocato il regolatore. Tale
questione si porrà solo nell'ipotesi in cui l'altra comproprietaria dovesse
manipolare il dispositivo, alterando la messa a punto dell'impianto eseguita
dal personale tecnico dopo che saranno stati montati i detentori di regolazione
e le valvole termostatiche.

 

                                   9.   A
ragione il Pretore rileva per converso che la seconda variante di risanamento
proposta dall'ing. __________ __________ trascende i limiti di un'opera
meramente necessaria. Certo, sotto il profilo della funzionalità tale
intervento sarebbe “una soluzione migliore tecnicamente” (doc. FF, primo foglio
in basso), giacché ogni comproprietario potrebbe regolare il proprio “gruppo”
calorico indipendentemente dall'altro e finanche inserirlo a distanza, per
telefono. L'investimento potrebbe anche apparire opportuno (soprattutto per
l'istante), vista la differenza di spesa relativamente contenuta. Non si tratta
però di lavori indispensabili, bensì utili (nel senso dell'art. 647d
cpv. 1 CC), diretti a migliorare il rendimento o l'idoneità all'uso della cosa,
la cui attuazione non può essere imposta a un comproprietario. Su questo primo
punto la sentenza del Pretore, nonostante l'erronea considerazione secondo cui
un proprietario sarebbe abilitato a “intervenire direttamente e liberamente
sulla regolazione dell'impianto di riscaldamento generale” (sentenza, pag. 10 a
metà), merita quindi conferma nel suo risultato.

 

                                10.   Giusta l'art. 712r cpv. 1 CC l'assemblea dei comproprietari
può revocare in ogni tempo l'amministratore, riservata l'azione di risarcimento.
La revoca è decisa dalla maggioranza dei comproprietari (Bösch in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, op. cit., n. 3 ad art. 712r CC;
Meier-Hayoz, op. cit., n. 8 ad
art. 712r CC). Se,
nonostante un grave motivo, l'assemblea dei comproprietari rifiuta di rimuovere
l'amministratore, ogni comproprietario può, entro un mese, domandarne la revoca
al giudice (art. 712r cpv. 2 CC).

 

                                11.   Il
Pretore ha respinto l'istanza di revoca ritenendo che in concreto
l'amministratore si è limitato a condividere l'opposizione della moglie, la
quale contesta a giusto titolo – come comproprietaria – l'obbligo di eseguire
siccome necessaria la seconda variante prospettata dall'ing. __________
__________. Per il resto l'operato dell'amministratore non ha mai dato adito a
contestazioni. Se egli a un certo punto ha disattivato il riscaldamento al
piano superiore, intervenendo sul regolatore generale dell'impianto, ciò è
avvenuto – ha proseguito il Pretore – perché dal novembre del 1995 l'istante
non rimborsa più le spese di riscaldamento anticipate dall'amministratore.
Questi ha agito pertanto “nell'interesse della comproprietà, limitando al minimo
il consumo del gasolio nell'appartamento del signor __________ ”.

 

                                12.   L'appellante
assevera che nella fattispecie i rapporti con l'amministratore sono irrimediabilmente
turbati, che egli viene trattato alla stregua di un semplice inquilino e che
solo un amministratore “neutro” può curare ormai l'esecuzione dei lavori necessari.
Così argomentando, tuttavia, l'interessato non fa che ripetere testualmente
quanto esposto nel memoriale conclusivo davanti al Pretore (pag. 11 e 12),
senza confrontarsi minimamente con la motivazione della sentenza impugnata. Ciò
è inammissibile. Un appello deve contenere esso medesimo le motivazioni a sostegno
delle domande (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Invano si cercherebbe poi di
sapere concretamente, nel caso in esame, perché i considerandi del Pretore
sulla revoca dell'amministratore violerebbero il diritto. Per di più, una
destituzione dell'amministratore come misura preventiva, volta a parare
eventuali divergenze che potrebbero sorgere in futuro (durante l'esecuzione dei
lavori necessari), sarebbe manifestamente illecita. Nella misura in cui è
ricevibile, anche su questo secondo punto l'appello è destinato pertanto
all'insuccesso.

                                         

                                13.   Gli
oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà
inoltre alla convenuta, che ha formulato osservazioni valendosi di un legale,
un'equa indennità per ripetibili.

 

Per questi motivi,

 

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

 

 

pronuncia:              1.   Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto e la
sentenza impugnata è confermata.

 

                                   2.   Gli oneri
processuali, consistenti in:

                                         a)
tassa di giustizia      fr. 250.–

                                         b)
spese                         fr.   50.–

                                                                                fr.
300.–

                                         sono
posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 800.– per
ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione:

                                         – avv.
__________ __________, __________;

                                         – avv.
__________ __________, __________.

                                         Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.

 

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

La presidente                                                        La
segretaria