# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f269a36d-ec17-58bb-add4-d2160231f5bb
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-05-18
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 18.05.2022 110 2021 132
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2021-132_2022-05-18.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
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www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2021/132

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 18. Mai 2022

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer

vertreten durch Herrn Fürsprecher D.________

und

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen, Bauverwaltung, Schönriedstrasse 8, 
3792 Saanen

Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen vom 25. Juni 2021 
(Baugesuch Nr. 2020-133; Anbau Unterstand zur Lagerung von Brennholz etc.) und die Verfügung 
des Amts für Gemeinden und Raumordnung (AGR) vom 24. Februar 2021 
(G.-Nr. 2020.DIJ.6948).

I. Sachverhalt

1. Die Gemeinde Saanen hat im Sommer 2013 festgestellt, dass am Gebäude des 
Beschwerdeführers auf dem Grundstück Saanen Gbbl.-Nr. G.________ an der 
H.________strasse 15, 3778 Schönried,1 ohne Baubewilligung u.a. eine Garage/Unterstand 
angebaut worden war.2 Die Parzelle Nr. G.________ liegt in der Landwirtschaftszone. Im 
daraufhin eröffneten baupolizeilichen Verfahren fanden nebst anderen Abklärungen auch zwei 
Augenscheine vor Ort, einmal unter Teilnahme des AGR statt. Am 5. November 2015 erliess die 
Gemeinde Saanen eine Wiederherstellungsverfügung und verlangte vom Beschwerdeführer 
insbesondere, «…den Anbau der Garage/Unterstand nördlich am Wohnhaus, H.________strasse 
15, auf Sannen Gbbl. Nr. G.________ und evtl. zum Teil auch auf Saanen Gbbl. Nr. A.________ 
zu entfernen»3. 

1 Im Folgenden Parzelle Nr. G.________.
2 Vgl. Vorakten, blaues Papiermäppchen, pag. 7 ff.
3 Vgl. die Wiederherstellungsverfügung vom 5. November 2015, Vorakten, blaues Papiermäppchen, pag. 33.

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Daraufhin reichte der Beschwerdeführer am 2. Dezember 2015 ein nachträgliches Baugesuch für 
den «Einbau eines Lagerraums für Pellets sowie für den Einbau eines Lagerraums für Holz» ein. 
Dieses wurde nach einer ersten formellen Überprüfung durch die Gemeinde Saanen zur 
Überarbeitung an den Beschwerdeführer zurückgeschickt. Am 20. Juni 2016 traf bei der 
Gemeinde das überarbeitete Baugesuch ein. Danach versuchte der Beschwerdeführer, die 
offenen Mängel seines Baugesuchs vom 20. Juni 2016 zu beseitigen (v.a. fehlendes 
Näherbaurecht für die Garage/Unterstand zum Nachbargrundstück). In der Folge zog der 
Beschwerdeführer sein Baugesuch zurück, damit das Unterfangen in die verschiedenen, 
voneinander unabhängigen, Bauvorhaben unterteilt werden konnte. Mit Abschreibungsverfügung 
vom 28. Juli 2021 [recte: 2020] schrieb die Gemeinde Saanen das Baugesuch Nr. 2015-160 ab.4 

Der Beschwerdeführer reichte sodann innert der ihm von der Gemeinde Saanen mit Schreiben 
vom 18. Juni 2020 bis Ende August 2020 gesetzten Frist am 27. August 2020 (Eingang bei der 
Gemeinde Saanen jeweils 3. September 2020) zwei Baugesuche ein. Einerseits ersuchte der 
Beschwerdeführer um nachträgliche Bewilligung für den «Einbau eines Lagerraums für Pellets». 
Mit Verfügung vom 25. Juni 2021 bewilligte die Gemeinde Saanen gestützt auf die Verfügung des 
AGR vom 18. März 2021 dieses Vorhaben.5 Diese Baubewilligung des Lagerraums für Pellets 
erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Andererseits ersuchte der Beschwerdeführer um 
nachträgliche Bewilligung für den «Anbau Unterstand/Lagerraum für Brennholz, Sportgeräte, 
Werkzeug, Gartengeräte». Mit Verfügung vom 24. Februar 2021 verweigerte das AGR sowohl 
eine Bewilligung des Vorhabens nach Art. 16a RPG6 (Zonenkonformität) als auch eine 
Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG. Gestützt auf die negative Verfügung des AGR erteilte 
die Gemeinde Saanen mit Verfügung vom 25. Juni 2021 dem Bauvorhaben des 
Beschwerdeführers den Bauabschlag. Gleichzeitig verfügte sie die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands wie folgt: 

«Spätestens 3 Monate nach Rechtskraft dieses Bauabschlags ist der rechtmässige Zustand herzustellen. 
Es sind folgende Massnahmen durchzuführen:

- Demontage Anbau Unterstand zur Lagerung von Brennholz, Sport- und Gartengeräte und Werkzeug

auf Saanen GBB Nr. G.________, H.________strasse 15, 3778 Schönried 

- Der Vollzug dieser Massnahme ist der Baubewilligungsbehörde unaufgefordert zu melden. Die 

Wiederherstellung wird in Androhung der Ersatzvornahme (Art. 47 BauG7) verfügt. 

Hinweise: […]»

2. Gegen diese Verfügung vom 25. Juni 2021 im Verfahren Saanen Nr. 20020-133 reichte der 
Beschwerdeführer am 28. Juli 2021 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons 
Bern (BVD) ein. Er stellt folgende Rechtsbegehren:

«1. Der Gesamtentscheid vom 25. Juni 2021 betreffend Bauabschlag und Wiederherstellungsanordnung 
sei vollumfänglich aufzuheben.

2. Die vom Beschwerdegegner, Herrn B.________, eingereichte Einsprache vom 31. Oktober 2020 sei 
abzuweisen.

3. Es sei der Bauherrschaft betreffend das Bauvorhaben auf der Parzelle Saanen Gbbl.-Nr. G.________ 
die Baubewilligung zu erteilen.

- unter Kosten und Entschädigungsfolge –»

4 Vgl. zum Ganzen die (unpaginierten) Baugesuchsunterlagen des Verfahrens Saanen Nr. 2015-160.
5 Vgl. zum Ganzen die (unpaginierten) Baugesuchsunterlagen des Verfahrens Saanen Nr. 2020-132.
6 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
7 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

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3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet,8 führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Gemeinde Saanen beantragt mit 
Stellungnahme vom 10. August 2021 die Abweisung der Beschwerde und verweist auf ihren 
Bauentscheid und die Verfügung des AGR vom 24. Februar 2021. Mit Stellungnahme vom 6. 
September 2021 stellt das AGR den Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Der im 
vorinstanzlichen Baubewilligungsverfahren als Einsprecher Beteiligte Herr B.________, 
H.________strasse 9, 3778 Schönried, liess sich nicht vernehmen. Mit Eingabe vom 26. Oktober 
2021 reichte die Gemeinde Saanen aufforderungsgemäss weitere Akten betreffend der 
Liegenschaft H.________strasse 15, 3778 Schönried, ein (Baugesuchsakten Nr. 2015-160 sowie 
Nr. 2020-132). Das AGR reichte auf entsprechende Aufforderung des Rechtsamts keine weiteren 
Akten betreffend der Liegenschaft H.________strasse 15, 3778 Schönried, ein.

4. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Bauabschlag, der aufgrund eines nachträglichen Baugesuchs ergangen 
ist, zusammen mit der gleichzeitig erlassenen Wiederherstellungsverfügung nach Art. 46 BauG. 
Die Verfügung der Gemeinde Saanen vom 25. Juni 2021 ist ein Gesamtentscheid im Sinne von 
Art. 9 Abs. 1 KoG9, die Verfügung des AGR eine weitere Verfügung im Sinne von Art. 9 Abs. 2 
Bst. b KoG. Beide sind gestützt auf Art. 11 Abs. 1 KoG in Verbindung mit Art. 5 Abs. 1 KoG mit 
Beschwerde nach Art. 40 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung bei der BVD anfechtbar. 
Diese ist somit zur Beurteilung der Beschwerde zuständig. 

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. 
Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer ist als Adressat des Bauabschlags sowie der 
baupolizeilichen Verfügung durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und daher zur 
Beschwerdeführung legitimiert (Art. 40 Abs. 2 BauG und Art. 65 Abs. 1 VRPG10). Auf die form- 
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. Der Parteivertreter des 
Beschwerdeführers ist gehörig bevollmächtigt und damit zur Vertretung seiner Mandantschaft 
legitimiert.

c) Der Einsprecher im vorinstanzlichen Verfahren, Herr B.________, hat sich auf 
entsprechende Aufforderung des Rechtsamts im Beschwerdeverfahren nicht vernehmen lassen 
und dementsprechend auf eine Beteiligung am Beschwerdeverfahren verzichtet. Seine 
Einsprache vom 31. Oktober 202011 gilt als zurückgezogen. Damit erübrigt sich das 
Rechtsbegehren Nr. 2 des Beschwerdeführers. Seine Beschwerde ist in diesem Umfang ohne 
separate Kostenausscheidung als gegenstandslos vom Geschäftsverzeichnis abzuschreiben.

8 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
9 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
10 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
11 Vgl. Vorakten, pag. 13.

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2. Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG

a) Vorliegend umstritten ist die negative Verfügung des AGR vom 24. Februar 2021, mit 
welcher dem Bauvorhaben «Anbau Unterstand/Lagerraum für Brennholz, Sportgeräte, Werkzeug, 
Gartengeräte» keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG erteilte wurde. Unbestritten ist 
zwischen den Parteien, dass kein zonenkonformes Bauvorhaben gemäss Art. 16a RPG vorliegt 
und dass keiner der Ausnahmetatbestände von Art. 24, 24a, Art. 24b oder Art. 24d RPG zum 
Tragen kommt.12 Die Parteien sind sich demgegenüber einig, dass mit dem Wohnhaus eine 
altrechtliche Baute vorliegt und damit im Resultat für den Anbau Art. 24c RPG grundsätzlich 
Anwendung findet. Die Schilderungen der Beteiligten zum massgeblichen Sachverhalts gehen 
jedoch auseinander. Sie bringen hierzu Folgendes vor:

Nach dem Beschwerdeführer bestehe das Wohnhaus in seinen Grundmauern seit ca. dem Jahr 
1880, allenfalls sogar seit dem Jahr 1800. Bis zu den 1940-er Jahren seien diverse Erweiterungen 
vom Grossvater des Beschwerdeführers am ursprünglichen Wohnhaus vorgenommen worden. 
Seither sei keine weitere Erweiterung mehr dazugekommen. Die damaligen Grundmauern 
entsprächen somit denjenigen des heutigen Wohnhauses. 1991 sei das Wohnhaus abparzelliert 
worden und es habe ein Umbau stattgefunden, wobei in erster Linie die Innenräume betroffen 
gewesen seien. 1996 habe der Beschwerdeführer den damals bestehenden Schopf abgebrochen, 
da er verfault gewesen sei und habe erneuert werden müssen. Zusammen mit seinem Bruder 
[dem vorinstanzlichen Einsprecher] habe er den heute bestehenden Schopf gebaut, dessen 
Dimension seit dem Jahr 1996 unverändert geblieben sei. Im Jahr 2013 habe die Betonmauer, 
welche dem Bergdruck zum Opfer gefallen sei, erneuert werden müssen. Gleichzeitig sei damals 
der Betonboden eingelegt worden. 

Das AGR bestreitet die vom Beschwerdeführer aufgeführte «Baugeschichte» auf der Parzelle 
Nr. G.________. Die Wohnliegenschaft sei entgegen den aufgeführten Vorbringen nach dem 
1. Juli 1972 – nämlich in den Jahren 1990-1995 – erstellt worden. Das AGR beruft sich dabei auf 
das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister (GWR). Das Wohnhaus sei aber gemäss 
den getätigten Nachforschungen im Luftbildarchiv der swisstopo (ehemals Landestopographie) 
als Ersatz eines mindestens seit 1965 bestehenden Gebäudes erstellt worden. Es sei demnach 
von einem damals rechtmässig bestehenden Wohnhaus auszugehen. Art. 24c RPG sei 
grundsätzlich anwendbar. 

Es ist Sache der Bauherrschaft, vollständige und widerspruchsfreie Angaben und Pläne 
einzureichen.13 Dies gilt auch für den Beleg eines allenfalls besitzstandgeschützten Vorzustandes. 
Der Beschwerdeführer holte für den, wie von ihm geltend gemacht, im Jahr 1996 abgerissenen 
und wiederaufgebauten Anbau (Schopf), damals keine Baubewilligung ein. Es sind auch keine 
anderweitigen Belege für den Abbruch und Wiederaufbau aktenkundig. Die vom 
Beschwerdeführer eingereichten Satellitenbilder und Fotos der Liegenschaft vermögen hierzu 
nichts zu belegen.14 Es ist vorliegend somit unklar, ob der Anbau (Schopf) im Jahr 1996 
rechtmässig als Ersatzbau für einen rechtmässig vorbestehenden Anbau oder Schopf erstellt 
wurde. Mangels Einholung einer Baubewilligung für den damaligen Abbruch und Wiederaufbau 
im Jahr 1996 kann auch nicht festgestellt werden, dass der Anbau als Schopf einmal 
landwirtschaftlich begründet gewesen sei, wie der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde vom 

12 Vgl. Beschwerde S. 9, vgl. die Verfügung des AGR vom 24. Februar 2021.
13 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 
N. 9b/a/ff.
14 Vgl. Beschwerdebeilagen 4-6 und 10.

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28. Juli 2021 ebenfalls andeutet.15 Ohne Baubewilligung wurde auch keine Zonenkonformität und 
damit auch keine landwirtschaftliche Notwendigkeit festgestellt. Mit anderen Worten kann dem 
Vorbringen des Beschwerdeführers, es läge ein 1996 rechtmässig erstellter Anbau vor, welcher 
in seinem Bestand geschützt sei und seinerseits gestützt auf Art. 24c RPG erneuert, teilweise 
geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden könne, nicht gefolgt werden. 
Unabhängig der genauen Entstehungsgeschichte des Wohnhauses und seinen Anbauten auf der 
Parzelle Nr. G.________ ist jedoch einhergehend mit den Parteien die Anwendung von Art. 24c 
RPG bezogen auf das Wohnhaus und dessen Erweiterung mit dem Anbau zu bejahen. Die 
unterschiedlichen Schilderungen vom Beschwerdeführer und vom AGR spielen hierfür keine Rolle 
und weitere Abklärungen hierzu, insbesondere die vom Beschwerdeführer anbegehrte 
Parteibefragung, können unterbleiben. Die Parteibefragung wird folglich als Beweisantrag 
abgewiesen.

b) Nachträgliche Baugesuche sind gemäss der geltenden Rechtsprechung grundsätzlich nach 
dem zur Zeit der (unbewilligte) Ausführung des Bauvorhabens anwendbarem Recht zu 
beurteilen.16 Diese, der Grundregel des intertemporalen Rechts – wonach die erstinstanzlich 
entscheidende Behörde das zur Zeit ihres Entscheids geltende Recht anwendet – 
widersprechende Praxis wirft zahlreiche praktische Probleme auf (z.B. fehlende Dokumentation 
des Ausgangszustands bei geänderten Bauten; […]).17 

c) Das AGR stützt sich für die Ablehnung der Ausnahmebewilligung für den Anbau auf 
Art. 24c Abs. 4 RPG, wonach Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild ausserhalb des 
bestehenden Gebäudevolumens enge Grenzen gesetzt seien. Es wendet damit das seit dem 1. 
November 2012 geltende Recht an, mithin geht es implizit davon aus, der streitbetroffene Anbau 
zum Wohnhaus sei nachher erstellt worden. Der Beschwerdeführer seinerseits bringt jedoch vor, 
der Anbau bzw. ein Schopf/Unterstand habe bereits vorher bestanden und sei nach dem Abbruch 
und Wiederaufbau im Jahr 1996 nicht mehr vergrössert worden. 

Das AGR und die Gemeinde Saanen haben – soweit ersichtlich – keine eingehenderen 
Feststellungen zum genauen Zeitpunkt der unbewilligten baulichen Veränderungen getroffen. 
Gemäss ihnen sei der fragliche Anbau «vor einiger Zeit» erstellt worden.18 Beide sind dennoch 
stillschweigend von der Anwendbarkeit des ab 1. November 2012 geltenden Rechts 
ausgegangen. Dem ist zu folgen. 

Die Behauptung des Beschwerdeführers, der ursprünglich bestehende Schopf sei 1996 
abgerissen und wiederaufgebaut worden und seither unverändert geblieben, lässt sich nicht 
überprüfen (vgl. Erwägung 2a). Aus den Akten geht aber hervor, dass der streitbetroffene Anbau 
im Spätsommer 2013 und damit nach der vom AGR angewandten Bestimmung in Art. 24c Abs. 4 
RPG in einem Masse saniert wurde, welcher einem Neubau gleichkommt. So erneuerte der 
Beschwerdeführer die gesamte Begrenzung des Anbaus (nördliche Seite) komplett, indem die 
Mauer zum Hang entfernt und am selben Standort eine neue Mauer erstellt wurde.19 Zudem wurde 
die Mauer gegen den Hangdruck mit Blocksteine im Hang stabilisiert und sodann mit Humus 
hinterfüllt. Gleichzeitig verlegte der Beschwerdeführer einen Betonboden inkl. Armierungseisen 

15 Vgl. Beschwerde vom 28. Juli 2021, Seite 7 oben.
16 Vgl. BGer 1C_480/2019 vom 16. Juli 2020, E. 3.2.
17 Vgl. BGer 1C_22/2019 vom 6. April 2020, E. 8.1.
18 Vgl. die angefochtene Verfügung der Gemeinde Saanen, Seite 3; vgl. die Verfügung des AGR vom 24. Februar 
2021, Seite 1 und die Stellungnahme des AGR vom 6. September 2021, Seite 2.
19 Vgl. Schreiben des Beschwerdeführers, eingegangen bei der Gemeinde Saanen am 4. September 2013, Vorakten, 
blaues Mäppchen, pag. 11.

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neu in den Unterstand.20 Die ehemalige rudimentäre Bauweise ohne Fundament wurde damit 
durch eine massiv hinterfüllte Mauer mit Blocksteinen als Abfederung des Hangdruckes und einem 
Betonboden mit Armierungseisen ersetzt. Weiter geht aus den Akten hervor, dass der Anbau auch 
als Autounterstand genutzt wird.21 Die Gemeinde Sannen bezeichnet in der 
Wiederherstellungsverfügung vom 5. November 2015 den Anbau denn auch als 
«Garage/Unterstand». Die genaue Nutzung des Anbaus ist vorliegend unklar und kann nicht 
abschliessend beurteilt werden. Fakt ist demgegenüber, dass der Beschwerdeführer nicht um die 
Bewilligung eines Autounterstandes ersuchte (vgl. Sachverhalt Ziffer 1). Es kann damit nicht von 
einer einfachen Sanierung im ursprünglichen Umfang des vorbestehenden Anbaus gesprochen 
werden. Vielmehr scheint die alte Mauer des Anbaus am Ende ihrer natürlichen Lebensdauer 
angekommen gewesen zu sein. Insgesamt ist von einem neubauähnlichen Umbau im Jahr 2013 
auszugehen. Für die Beurteilung des fraglichen Anbaus in seiner heutigen Erscheinung ist damit 
Art. 24c RPG in seiner seit dem 1. November 2012 gültigen Fassung anzuwenden, wovon nebst 
dem AGR implizit auch der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde vom 28. Juli 2021 ausgeht. 

d) Nach Art. 24c Abs. 4 RPG müssen Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild für eine 
zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, 
die Einpassung in die Landschaft zu verbessern. Der Beschwerdeführer bringt in seiner 
Beschwerde vor, die Wohnliegenschaft verfüge über viel zu wenig Nebenräume, sodass die 
geringe Vergrösserung des Anbaus als einer Selbstverständlichkeit und auch einer absoluten 
Notwendigkeit entspreche. Sinngemäss stützt er sich damit auf die Notwendigkeit des Anbaus für 
eine zeitgemässe Wohnnutzung im Sinne von Art. 24c Abs. 4 RPG.

Das AGR führt hierzu aus, der fragliche Anbau sei im Volumen zumindest erweitert worden und 
werde jetzt im nachträglichen Baugesuchsverfahren überprüft. Das vorliegende Bauvorhaben 
sprenge den engen gesetzlichen Rahmen von Art. 24c Abs. 4 RPG. Es liege keiner der drei 
Spezialfälle – zeitgemässes Wohnen, energetische Sanierung oder ästhetische Verbesserung – 
vor, welche ausnahmsweise eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden Volumens zuliessen. 
Durch die Volumenerweiterung für das Pelletlager [Baubewilligungsverfahren Saanen Nr. 2020-
132] sei im Übrigen der Grund der energetischen Sanierung bereits als «konsumiert» zu 
betrachten. Weiter begründe der Beschwerdeführer auch nicht, weshalb er jährlich vor Ort 4 m3 
Holz benötige, verfüge er doch über eine bewilligte Pelletheizung mit Pelletlagerraum.

Einhergehend mit den Vorinstanzen und der geltenden Rechtsprechung ist darauf hinzuweisen, 
dass seit dem 1. November 2012 höhere Anforderungen an die Erweiterung des sichtbaren 
Gebäudevolumens gelten.22 Ausnahmen nach Art. 24c RPG sind diesbezüglich strenger als unter 
dem bis zur Revision vom 1. November 2012 geltenden Recht zu handhaben. Die Notwendigkeit 
einer Erweiterung für das zeitgemässe Wohnen ist sodann von der Gesuchstellerin oder dem 
Gesuchsteller zu belegen.23 Inwiefern der fragliche Anbau bzw. dessen Erweiterung zu einem 
Unterstand mit Betonboden für eine zeitgemässe Wohnnutzung notwendig im Sinne von Art. 24c 
Abs. 4 RPG ist, vermag der Beschwerdeführer nicht zu begründen. Eine solche Notwendigkeit ist 
auch mit Blick auf das Vorbringen, die Liegenschaft verfüge über zu wenig Nebenräume, nicht 
gegeben. Diese Behauptung ist weder belegt noch aus den in den Akten sich befindlichen Plänen 
ersichtlich. Zudem verfügt der Beschwerdeführer über eine Pelletheizung mit Pelletlager, mithin 

20 Vgl. Angaben in der Beschwerde vom 28. Juli 2021 und entsprechende Fotos in den Vorakten, blaues Mäppchen, 
pag. 10 und 11.
21 Vgl. die baupolizeiliche Meldung von Herrn B.________vom 16. August 2013 inkl. Foto, Vorakten, blaues 
Mäppchen, pag. 7. Vgl. die weiteren Fotos in den Vorakten, blaues Mäppchen, pag. 10 und 13.
22 Vgl. mit weiteren Hinweisen, das Themenblatt a1 des AGR, abrufbar unter: 
https://www.bauen.dij.be.ch/de/start/bauenausserhalbderbauzonen/themen-zum-bauen-ausserhalb-der-bauzonen.html 
(zuletzt besucht am 28. April 2022).
23 Vgl. das Themenblatt a1 des AGR, Seite 3.

https://www.bauen.dij.be.ch/de/start/bauenausserhalbderbauzonen/themen-zum-bauen-ausserhalb-der-bauzonen.html

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ist die Lagerung der von ihm geltend gemachten 4 m3 Holz fürs Heizen im Sinne eines 
zeitgemässen Wohnens ohnehin nicht notwendig. Die beiden anderen in Art. 24c Abs. 4 RPG 
genannten Gründe werden vom Beschwerdeführer nicht geltend gemacht und liegen auch nicht 
vor. Für die energetische Sanierung verweist das AGR in seiner Stellungnahme vom 6. September 
2021 zu Recht auf das Bauvorhaben für die Pelletheizung mit Pelletlager, welches seinerseits eine 
Volumenerweiterung mit sich brachte und im nachträglichen Baubewilligungsverfahren bewilligt 
wurde.24 Dass die Volumenerweiterung vorliegend nicht darauf ausgerichtet ist, die Einpassung 
des Wohnhauses in die Landschaft zu verbessern, ergibt sich von selbst.

e) Nach dem Gesagten verweigerte das AGR die Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24c 
Abs. 4 RPG für vorliegendes Bauvorhaben zu Recht. Die weiteren Begründungen des 
Beschwerdeführers bezüglich der flächenmässigen Erweiterung sind demnach unbeachtlich und 
brauchen nicht weiter geprüft zu werden. Der verfügte Bauabschlag der Gemeinde Saanen ist 
nicht zu beanstanden. Die Beschwerde ist diesbezüglich unbegründet und daher abzuweisen.

3. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

a) Es steht damit fest, dass der strittige Anbau «Unterstand/Lagerraum für Brennholz, 
Sportgeräte, Werkzeug, Gartengeräte» sowohl formell rechtswidrig (fehlende Baubewilligung) als 
auch materiell rechtswidrig (fehlende Bewilligungsfähigkeit) ist. Die Gemeinde Saanen war daher 
gehalten, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen unter Androhung der 
Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Die Gemeinde Saanen verlangte mit 
Wiederherstellungsverfügung vom 25. Juni 2021 die «Demontage» des Anbaus innert drei 
Monaten ab Rechtskraft des Entscheids.

b) Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig 
sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. Der Beschwerdeführer bringt in seiner 
Beschwerde vom 28. Juli 2021 nichts Konkretes gegen die verfügte 
Wiederherstellungsmassnahme vor. Indem der Beschwerdeführer sich mehrfach auf den 
Vorzustand der Liegenschaft mit einem bereits bestehenden angebauten Schopf/Unterstand 
beruft, widerspricht er sinngemäss einem kompletten Rückbau.25

c) Ein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist im 
Allgemeinen gegeben, da das Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und 
an der konsequenten Verhinderung von Bauten, die der baurechtlichen Ordnung widersprechen, 
generell gross ist.26 Ausserhalb der Bauzone hat dieses Interesse aufgrund des Prinzips der 
Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet besonderes Gewicht.27 

Vorliegend streitbetroffene Liegenschaft befindet sich in der Landwirtschaftszone. Damit liegen 
erhebliche, gewichtige öffentliche Interessen an der von der Gemeinde Saanen verfügten 
Demontage des Anbaus zum Wohnhaus vor. Der Wiederherstellungsmassnahme 
entgegenstehende öffentliche Interessen sind nicht erkennbar. 

d) Bei gutem Glauben der Bauherrschaft kann die Wiederherstellung unterbleiben, wenn nicht 
gewichtige öffentliche oder private Interessen sie gebieten. Auf den guten Glauben kann sich nicht 
berufen, wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen von ihm oder ihr verlangt 

24 Vgl. das Verfahren Saanen Nr. 2020-132 und die dortige Verfügung des AGR vom 18. März 2021.
25 Vgl. auch mit weiteren Hinweisen das Schreiben des Beschwerdeführers an die Gemeinde Saanen vom 18. Juni 
2021, Vorakten, pag. 32.
26 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 9a.
27 Vgl. etwa BGE 1C_381/2020 vom 27. Juli 2021 E. 6.4.

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werden darf, nicht hat gutgläubig sein können. Wer bauen will, muss sich um die Zulässigkeit 
seines Tuns kümmern und sich bei den Behörden nach der Baubewilligungspflicht erkundigen.28 
Ist die Bauherrschaft bösgläubig (im baurechtlichen Sinne), so kann auf die Wiederherstellung nur 
verzichtet werden, wenn die Abweichung vom Erlaubten unbedeutend ist oder die 
Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt oder in anderer Weise unverhältnismässig 
wäre.29

Gemäss der Rechtsprechung darf vorausgesetzt werden, dass die grundsätzliche 
Bewilligungspflicht für Bauvorhaben allgemein bekannt ist. Dies gilt erst recht bei Bauvorhaben in 
der Landwirtschaftszone, wobei in diesem Fall auch das Wissen um die kantonale Zustimmung 
vorausgesetzt werden darf.30 Indem der Beschwerdeführer sein Bauvorhaben ohne vorgängiges 
Einholen einer Baubewilligung ausführte, gilt er im baurechtlichen Sinn bereits als bösgläubig. 
Zudem hat er auf Aufforderung der Gemeinde Saanen ein nachträgliches Baugesuch eingereicht, 
mithin schliesst er die Baubewilligungspflicht des Vorhabens zumindest nicht aus. Dass 
schliesslich der Vertrauensgrundsatz verletzt worden wäre, ist weder geltend gemacht noch 
erkennbar.

e) Eine Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das 
angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands 
nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum 
verfolgten Ziel steht.31 

Es ist nicht ersichtlich und lässt sich weder den Akten entnehmen noch anderweitig feststellen, 
dass das Wohnhaus auf der Parzelle Nr. G.________ über einen baubewilligten oder Besitzstand 
geschützten Anbau, Schopf oder Unterstand im Norden des Gebäudes verfügt bzw. verfügte (vgl. 
Erwägung 2a). Die Anordnung der Gemeinde zur «Demontage des Anbaus Unterstand zu 
Lagerung von Brennholz, Sport- und Gartengeräte und Werkzeug», d.h. den Anbau ohne 
Einschränkung auf einen allenfalls bestehenden Vorzustand zurückzubauen, ist damit einerseits 
geeignet, um den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Andererseits ist die 
Wiederherstellungsmassnahme auch erforderlich, da kein milderes Mittel – wie z.B. ein lediglich 
teilweiser Rückbau – festzustellen ist. Angesichts der erheblichen und gewichtigen öffentlichen 
Interessen und der baurechtlichen Bösgläubigkeit des Beschwerdeführers sind die angeordneten 
Massnahmen für diesen auch zumutbar. Wer keine Baubewilligung eingeholt hat, kann nicht auf 
den Schutz der von ihm getätigten Investitionen vertrauen. Dies gilt auch im Falle einer 
Rechtsänderung,32 welche mit der Revision des RPG per 1. November 2012 eintraf. 
Wirtschaftliche Interessen – also die Kosten des Rückbaus und verlorene Kosten der Investition 
– allein haben nach der Rechtsprechung ohnehin kaum je ausschlaggebendes Gewicht. Zu 
berücksichtigen ist vorliegend auch, dass der Beschwerdeführer von der rechtwidrigen Nutzung 
lange Zeit profitieren konnte.33 Die privaten Interessen an Beibehaltung der Investition- und 
Vermeidung der Demontagekosten vermögen somit die öffentlichen Interessen nicht zu 
überwiegen. 

28 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b.
29 BGE 132 II 21 E. 6.4; BGer 1C_344/2017 vom 17. April 2018, E. 5.2.3 und 5.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 
N. 9b/e.
30 Vgl. statt vieler, BGer 1C_179/2013, E. 5.3; vgl. auch Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b/a/bb; BGer 1C_709/2020 
vom 24. August 2021, E. 4.2.7.
31 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1.
32 Vgl. BGer 1C_22/2019 vom 6. April 2020, E. 8.1 mit Hinweisen.
33 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c/c.

BVD 110/2021/132 

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Die von der Gemeinde Saanen gesetzte Frist zur Wiederherstellung innert drei Monaten ab 
Rechtskraft erscheint ausreichend und ist nicht zu beanstanden. Damit erweist sich die 
angeordnete Wiederherstellung insgesamt als verhältnismässig und ist zu bestätigen.

4. Kosten

a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von CHF 1000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV34).

b) Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG). 

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht gegenstandslos geworden ist. Die 
Verfügung der Gemeinde Saanen vom 25. Juni 2021 und die Verfügung des AGR vom 
24. Februar 2021 werden bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 1000.– werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist. 

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn Fürsprecher D.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen, Bauverwaltung, eingeschrieben
- Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), per Kurier

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

34 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)

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Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in fünf Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.