# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** df387f58-bd5a-59a4-bedd-d332d9d2a52d
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-04-09
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.04.2003 12.2002.208
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2002-208_2003-04-09.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2002.208

  	
  Lugano

  9 aprile 2003/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente,

  Chiesa e Epiney-Colombo

  

 

	
  segretaria:

  	
  Zanetti, vicecancelliera

  

 

 

sedente per statuire nella procedura speciale per lo
sfratto dei conduttori 

-inc. n. DI.2002.266 della Pretura della giurisdizione
di Locarno-Campagna- promossa con istanza 10 ottobre 2002 da

 

	
   

  	
  __________ 

  __________ 

   entrambi patr. dallo studio legale __________ 

   

  
	
   

  	
  Contro

  

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr. dall'avv.
  __________ 

   

  

che il Pretore ha accolto, con decreto 3 dicembre 2002, ordinando al
convenuto di mettere immediatamente a libera disposizione degli istanti la villa
situata sui fondi part. n. __________, __________ e __________ RFD di
__________;

 

appellante il convenuto con atto di appello 6 dicembre 2002, con cui
chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza di
sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre gli istanti, con osservazioni 20 gennaio 2003, postulano la
reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;

 

richiamato il decreto 11 dicembre 2002 con cui il Presidente di
questa Camera ha concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto;

 

letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

 

in fatto:                 A.      Con
contratto 10 novembre 1997 __________ e __________ concedevano in locazione
alla __________ la villa sita sui mappali n. __________, __________ e
__________ RFD di __________, a far tempo dal 1. febbraio 1998 e fino al 31
dicembre 2004, con facoltà di prolungare la locazione per un ulteriore anno; la
pigione annuale ammontava a fr. 40'500.--, corrispondenti a 

                                          fr. 3'375.-- mensili, pagabili entro il primo giorno di ogni mese.
L’ente locato sarebbe stato adibito a uffici, con un appartamento di servizio,
occupati da __________ (doc. B, C).

                                          Nel
frattempo, la __________ veniva trasformata in una società a garanzia limitata,
la __________; quale socio gerente veniva nominato __________. Il 21 marzo 2002
la predetta società veniva sciolta e messa in liquidazione (doc. F).

 

 

                                B.      Il
1. ottobre 2002 __________ e __________ da un lato, i liquidatori della
__________ in liquidazione dall’altro, sottoscrivevano un accordo per mezzo del
quale stabilivano di rescindere il contratto con effetto 30 settembre 2002
(doc. C).

                                          __________
ha continuato ad abitare la villa di proprietà di __________ e __________,
adducendo che in realtà il contratto di locazione 10 novembre 1997 sarebbe
venuto in essere con lui personalmente e non con la __________, così che il
contratto continuerebbe a sussistere, non essendogli opponibile l’accordo
raggiunto il 1. ottobre 2002 (doc. C).

                                          __________
e __________ si oppongono alla tesi di __________ in quanto il contratto
sarebbe stato concluso unicamente con la __________ e sulla scorta dell’accordo
sottoscritto il 1. ottobre 2002 la locazione sarebbe giunta al termine,
giustificando così la richiesta di sfratto.

 

 

                                C.      Con
decisione 3 dicembre 2002 il Pretore ha decretato lo sfratto immediato del
convenuto dall'ente locato rilevando che il contratto di locazione relativo
alla villa sita sui mappali n. __________, __________ e __________ RFD di
__________ era venuto in essere tra __________ e __________ e la __________
(doc. B), mentre tra questa società e __________ era sorto un rapporto di
sublocazione. Essendo cessato il rapporto di locazione principale, tramite
l’accordo validamente sottoscritto dai liquidatori della __________ in
liquidazione (doc. C), anche il rapporto di sublocazione esistente tra la
società e __________ sarebbe giunto al termine. Il Pretore respingeva tutti i
mezzi di prova indicati dalla parte convenuta poiché a suo parere irrilevanti
ai fini del giudizio.

 

 

                                D.      Con
appello 6 dicembre 2002, corredato di una richiesta di effetto sospensivo, il
convenuto ha chiesto l'annullamento del decreto di sfratto, poiché
innanzitutto, __________ avrebbe da sempre occupato personalmente l’immobile,
adibito a casa d’abitazione, anche se in effetti, “per ragioni personali” egli
avrebbe chiesto di indicare nel contratto la __________ quale conduttrice
apparente; d’altronde, egli avrebbe da sempre versato il canone di locazione. 

                                          A
mente dell’appellante, il contratto sottoscritto il 10 novembre 1997 tra la
__________ e i locatori sarebbe simulato e quindi, valido a tutti gli effetti
sarebbe il contratto dissimulato, ossia quello concluso alle medesime
condizioni con lo stesso __________; inoltre, il 30 aprile 2002, l’appellante
avrebbe avvisato i locatori che egli avrebbe continuato il rapporto di
locazione a titolo personale, sostituendosi così alla società: a mente
dell’appellante, la controparte non avrebbe contestato tale scritto e pertanto
sarebbe tacitamente avvenuto il suo subingresso nel contratto (in tal modo,
l’appellante disporrebbe di un valido titolo per occupare i locali; doc. 6). 

                                          L’appellante
ritiene altresì che il Pretore avrebbe deciso in modo arbitrario in quanto
avrebbe ritenuto che i pagamenti effettuati direttamente dall’appellante non
rappresentavano una prova dell’esistenza del rapporto contrattuale tra le parti
e infine, ordinando lo sfratto immediato dall’immobile, il Pretore avrebbe
deciso ultra petita partium.

                                          Delle
osservazioni formulate dalla controparte si dirà, per quanto necessario, nei
successivi considerandi della decisione.

 

 

considerato

 

in diritto:               1.      Dagli
atti di causa, e più precisamente dal contratto di locazione sottoscritto in
data 10 novembre 1997 (doc. B; tra l’altro annotato a Registro Fondiario di
Locarno in data __________; v. doc. C), si rileva che le parti interessate dal
contratto di locazione che aveva come oggetto una villa su tre piani ubicata
sulle part. n. __________, __________ e __________ RFD di __________ erano da
un lato, in veste di locatori, __________ e __________, rappresentati dalla
__________, succursale di __________ e dall’altro, la __________ di __________,
quale conduttrice, rappresentata da __________. Dal contratto di locazione si
rileva che l’ente locato doveva essere adibito a uffici, con un appartamento di
servizio (doc. B, pto, 1). 

                                          Dalla documentazione antecedente la conclusione del contratto di
locazione si evince inoltre che __________ ha sempre agito quale rappresentante
della __________ e mai a proprio nome e per proprio conto (doc. 2: “Herrn
__________, handelnd für __________ ”, aggiunto a mano, come la dichiarazione
di accordo e la firma per procura; v. anche doc. 3 e doc. C).

 

 

                                2.      In
data 30 aprile 2002, l’appellante proponeva alla __________ di assumere
personalmente, a far tempo dall’anno 2001, il contratto concluso con la
__________ e di versare le relative pigioni (v. doc. 6, in grassetto:
“Mietvertrag mit der Firma Interwega, abgeschlossen am 10.11.1997”; “aufgrund
der bekannten Problematik, musste ich im Innenverhältnis seit 2001 den obigen
Mietvertrag und somit auch die Mietzahlungen selbst übernehmen”), a
dimostrazione che tra __________ e __________ e __________ non esisteva un
rapporto di locazione diretto. 

                                          Del
resto con scritto 21 giugno 2002, dopo un incontro avvenuto in loco il 17
giugno 2002, i locatori ribadivano che il contratto di affitto relativo alla
villa di __________ era venuto in essere unicamente con la __________ e che in
nessun modo essi accettavano __________ quale subentrante tacito nel rapporto
di locazione (doc. 8).

 

 

                                3.      Alla
luce della documentazione versata agli atti non vi è motivo alcuno per ritenere
che l’appellante fosse parte del contratto di locazione, ritenuto che lo stesso
__________ ha più volte ammesso che il contratto era stato sottoscritto dalla
società __________ e non da lui stesso “per motivi personali suoi” (v.
risposta, comparsa scritta presentata all’udienza del 20.11.2002, pto. 2, pag.
1). Di conseguenza, decade pure l’affermazione dell’appellante, secondo il
quale il contratto concluso tra __________ e __________ e la __________ (doc.
B) sarebbe simulato, e quindi nullo, mentre valido sarebbe il negozio
dissimulato venuto in essere alle stesse condizioni con __________: questa tesi,
rimasta del tutto incomprovata da parte dell’appellante, alla luce delle
circostanze si rivela del tutto infondata.

                                          L’inesistenza
di un rapporto contrattuale diretto tra __________ e __________ e __________ è
ugualmente dimostrata dall’ammissione in prima istanza dello stesso appellante
(v. risposta, comparsa scritta presentata all’udienza del 20.11.2002, pto. 4,
pag. 2), nel senso tra la società __________ e __________ è venuto in essere un
contratto di sublocazione per atti concludenti.

 

 

                                4.      Si
deve quindi concludere per l’esistenza di un contratto di sublocazione che
segue però la medesima sorte del contratto di locazione principale e non ha una
ragione di essere propria disgiunta dal rapporto principale (art. 273b CO; Rep. 1996, pag. 246). Di conseguenza,
come già stabilito da questa Camera, in presenza di un rapporto di sublocazione
e cessata la locazione principale, il locatore principale ha la facoltà di
introdurre l’istanza di sfratto contro il subconduttore (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 22 ad
art. 506 CPC; Rep. 1996,
pag. 246; Cocchi, Autorità
competenti, aspetti procedurali e sfratto, in: Diritto della locazione,
giurisprudenza recente e tendenze dottrinali, tomo CFPG n. 23, Lugano 2000,
pag. 101 ss.).

 

 

                                5.      Pertanto,
l’accordo venuto in essere in data 1. ottobre 2002 tra la __________ in
liquidazione e __________ e __________, che prevedeva la resiliazione
anticipata del contratto per il 30 ottobre 2002, è senz’altro valido (doc. C) e
di conseguenza, unitamente alla locazione principale, è cessato il rapporto di
sublocazione venuto in essere per atti concludenti tra la società e __________,
il quale non risulta quindi più legittimato ad occupare la villa sita sui fondi
n. __________, __________ e __________ RFD di __________. 

 

 

                                6.      Infine,
la parte appellante sostiene che il Pretore, intimando lo sfratto immediato di
__________ dall’ente locato avrebbe giudicato ultra petita partium, in quanto
la controparte avrebbe postulato che lo sfratto dovesse avvenire nel termine di
cinque giorni. Questa censura non può essere accolta poiché il termine fissato
dal primo giudice per l’abbandono dell’ente locato – rispettivamente, come in
casu, la decisione di non concedere alcun termine – ha natura meramente
ordinatoria e quindi non può formare oggetto di impugnativa (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 9 ad
art. 508 CPC; II CCA 13.9.2001 in re G.G./C.A. SA). 

                                          A
prescindere da quanto precede, l’ordine di sfratto immediato appare consono
alla situazione di fatto poiché con decreto 11 dicembre 2002 all’appello di __________
è stato concesso l’effetto sospensivo ex art. 508 cpv. 2 CPC e quindi
l’appellante non ha dovuto lasciare l’immobile per una durata di ulteriori
quattro mesi (ossia dalla data di presentazione dell’ap-pello e fino alla
presente decisione). In questo lasso di tempo l’appellante ha avuto la
possibilità di prendere provvedimenti nel caso la vertenza fosse stata risolta
in modo a lui sfavorevole. Di conseguenza non si rilevano ragioni elementari di
umanità tali da concedere un ulteriore termine per lasciare la abitazione.
Inoltre, sulla scorta del principio di celerità che regge le procedure in
materia di sfratto (art. 506 ss. CPC), si impone che all’appellante non venga
assegnato un ulteriore termine e quindi che lo sfratto sia ordinato senza
ulteriori dilazioni. Alla luce di quanto esposto, trova senz’altro conferma la
decisione del Pretore di respingere i mezzi di prova indicati dalla parte
convenuta poiché irrilevanti ai fini del giudizio.

 

 

                                7.      L'appello
deve essere quindi respinto poiché del tutto infondato. La tassa di giustizia,
le spese e le ripetibili seguono la soccombenza.

 

 

 

Per
i quali motivi, visti 

gli
art. 148 e 506 ss. CPC e la TG 

 

 

pronuncia:           1.      L'appello 6
dicembre 2002 di __________ è respinto.

 

                               2.      Le
spese della procedura di appello, consistenti in:

                                      

                                         a) tassa
di giustizia                                               fr. 150.--

                                         b) spese                                                                 fr.  
50.--

                                         Totale                                                                      fr.
200.--

 

                                         da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere
alla controparte fr. 400.-- per ripetibili.

 

                               3.      Intimazione:

	
   

  	
  - __________

   

  

                                         Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                           La
segretaria