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**Case Identifier:** 34bce1e7-2f12-5ff8-b9b1-1a094e2ad029
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-12-07
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 07.12.2018 100 2017 317
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2017-317_2018-12-07.pdf

## Full Text

100.2017.317U publiziert in BVR 2019 S. 151
KEP/TST/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 7. Dezember 2018

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiber Tschumi

A.________ GmbH
handelnd durch die statutarischen Organe 
vertreten durch Rechtsanwalt ...
Beschwerdeführerin

gegen

Einwohnergemeinde Spiez
Baubewilligungsbehörde, Sonnenfelsstrasse 4, 3700 Spiez
Beschwerdegegnerin

sowie

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern

betreffend generelle Baubewilligung für unterirdische Einstellhalle, Einfahrt 
und unterirdische Zufahrt zur Einstellhalle, Umgestaltung Lörtscherweg 
(Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 
vom 26. Oktober 2017; RA Nr. 110/2017/37)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.12.2018, Nr. 100.2017.317U, 
Seite 2

Sachverhalt:

A.

Die A.________ GmbH ________reichte am 17. März 2016 (mit 
Ergänzungen vom 19. und 20.5.2016) ein generelles Baugesuch ein für 
den Abbruch eines Einfamilienhauses, den Neubau eines Wohn- und 
Gewerbehauses sowie die Anpassung der Zufahrt auf Parzelle Spiez Gbbl. 
Nr. 1________ in der Mischzone Kern 2. Mit Bauentscheid vom 
24. Februar 2017 erteilte die EG Spiez den Bauabschlag.

B.

Gegen diesen Entscheid erhob die A.________ GmbH am 28. März 2017 
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons 
Bern (BVE). Gleichzeitig zog sie das generelle Baugesuch insoweit zurück, 
als dieses die Lage und den Zugang zum ursprünglich vorgesehenen 
Kinderspielplatz betraf. Mit Entscheid vom 26. Oktober 2017 stellte die BVE 
fest, dass das generelle Baubewilligungsverfahren und der Bauentscheid 
vom 24. Februar 2017, soweit den Kinderspielplatz betreffend, infolge des 
Teilrückzugs zum Teil gegenstandslos geworden seien. Im Übrigen wies 
sie die Beschwerde ab. Zur Begründung führte die BVE im Wesentlichen 
aus, dass die geplante unterirdische Einstellhalle den Strassenabstand 
unterschreite und das Bauvorhaben auf die Erschliessung der 
benachbarten Parzellen keine Rücksicht nehme.

C.

Dagegen hat die A.________ GmbH am 27. November 2017 Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Ent-
scheid sei aufzuheben, soweit nicht die teilweise Gegenstandlosigkeit des 
Baugesuchs festgestellt worden sei, und es sei ihr die generelle Baubewil-
ligung zu erteilen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.12.2018, Nr. 100.2017.317U, 
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Die EG Spiez hat keine Beschwerdeantwort eingereicht. Die BVE beantragt 
mit Vernehmlassung vom 14. Dezember 2017 die Abweisung der Be-
schwerde. 

Auf Ersuchen des Instruktionsrichters hat die Beratungsstelle für Unfallver-
hütung (bfu) am 14. März 2018 einen Fachbericht zur Verkehrssicherheit 
der strassenmässigen Erschliessung eingereicht (nachfolgend: Fachbericht 
bfu). Die A.________ GmbH und die EG Spiez haben von der Gelegenheit, 
sich zum Fachbericht bfu zu äussern, mit Eingaben vom 7. bzw. 18. Mai 
2018 Gebrauch gemacht. Die BVE hat auf eine Stellungnahme verzichtet.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig.

1.2 Mit dem angefochtenen Entscheid hat die BVE die Verweigerung 
der generellen Baubewilligung bestätigt. Ein Gesuch um die Erteilung einer 
generellen Baubewilligung kann nach Art. 32d Abs. 1 des Baugesetzes 
vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) bei grösseren Bauvorhaben oder bei 
unklarer Rechtslage gestellt werden. Mit dem Instrument der generellen 
Baubewilligung wird vorab über bestimmte Einzelfragen eines Bauprojekts 
für alle Beteiligten verbindlich entschieden. Das generelle Baubewilligungs-
verfahren wird wie ein ordentliches Baubewilligungsverfahren durchgeführt. 
Die rechtskräftige generelle Baubewilligung bildet die Grundlage für das 
von der Bauherrschaft auszuarbeitende Ausführungsprojekt, wobei mit den 
Bauarbeiten erst nach Bewilligung des Letzteren begonnen werden darf. 
Die bereits in der generellen Baubewilligung beurteilten Fragen können im 
nachfolgenden Bewilligungsverfahren für das Ausführungsprojekt weder 
von Amtes wegen noch von Einsprechenden noch von der Bauherrschaft 

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selber wieder aufgeworfen werden. Aus diesem Grund handelt es sich ge-
mäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts bei einem Entscheid 
über eine generelle Baubewilligung nicht um eine Zwischenverfügung, son-
dern um einen Teilentscheid, der ohne die zusätzlichen Voraussetzungen 
von Art. 61 Abs. 3 VRPG mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde anfechtbar 
ist (zum Ganzen BVR 2015 S. 27 E. 1.3.2 und 3.2 f.; Zaugg/Ludwig, Kom-
mentar zum bernischen BauG, Band I/II, 4. Aufl. 2013/2017, Art. 32-32d 
N. 7 ff.).

1.3 Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilge-
nommen, ist als Baugesuchstellerin durch den angefochtenen Entscheid 
besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhe-
bung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 BauG). Auf 
die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist daher einzutreten.

1.4 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

2.1 Wie in E. 1.2 dargelegt können zum Gegenstand eines generellen 
Baubewilligungsverfahrens Einzelfragen eines grösseren Bauvorhabens 
erhoben werden. Die gesetzliche Aufzählung dieser Einzelfragen in 
Art. 32d Abs. 2 BauG bezeichnet weder einen Mindestinhalt des generellen 
Baugesuchs, noch ist sie abschliessend (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d 
N. 8). Es ist der Bauherrschaft also weitgehend freigestellt, welche Punkte 
sie vorab im Rahmen des generellen Baugesuchs und welche sie erst mit 
dem Baugesuch für das Ausführungsprojekt beurteilt haben möchte. Da die 
generelle Baubewilligung für die mit ihr beurteilten Fragen verbindliche 
Rechtswirkungen entfaltet, muss aus Gründen der Rechtssicherheit von 
allem Anfang an Klarheit darüber bestehen, was Gegenstand des generel-
len Verfahrens sein soll. Die Bauherrschaft hat daher in der Baueingabe 
eindeutig zu erklären, worauf sich das generelle Baugesuch bezieht 
(Art. 42 Bst. b des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungs-

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verfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]; BVR 2015 S. 27 
E. 3.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 7).

2.2 Die Beschwerdeführerin plant ein grösseres Bauvorhaben im Sinn 
von Art. 32d Abs. 2 BauG. Damit ist sie befugt, um eine generelle Baube-
willigung zu ersuchen, wobei offenbleiben kann, ob zusätzlich in Bezug auf 
die sich stellenden Fragen von einer unklaren Rechtslage auszugehen ist 
(Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 6). Den Gegenstand des von ihr ein-
gereichten generellen Baugesuchs (Baugesuchsformulare vom 17. März 
2016, Vorakten Gemeinde [act. 3B] pag. 1 ff.; nachgereichte Pläne vom 
20. Mai 2016, unpag. Vorakten Gemeinde [act. 3B1]) hat die Beschwerde-
führerin in ihrem Schreiben vom 19. Mai 2016 an die EG Spiez wie folgt 
umschrieben (Vorakten Gemeinde [act. 3B] pag. 10): 

«Gegenstände des generellen Baugesuchs sind:

1. Lage der unterirdischen Einstellhalle

2. Einfahrt und unterirdische Zufahrt zur unterirdischen Einstellhalle

3. Umgestaltung Lörtscherweg ("Zufahrtskorrektur")

4. Lage (nicht: Grösse) und Zugang zum Kinderspielplatz»

2.3 Den letzten Punkt des ursprünglichen Baugesuchs (Lage und Zu-
gang zum Kinderspielplatz) hat die Beschwerdeführerin mit ihrer Be-
schwerde vom 28. März 2017 an die BVE wieder zurückgezogen (vorne 
Bst. B). Folglich beschränkt sich das hier zu beurteilende Baugesuch auf 
die Ziffern 1 bis 3. Hierbei handelt es sich um drei Aspekte des Bauvorha-
bens, die nicht voneinander abhängen und getrennt beurteilt werden kön-
nen. Nicht Gegenstand des generellen Baugesuchs bilden insbesondere 
die Lage und Gestaltung des oberirdischen Baukörpers. Dass der Grund-
riss des Erdgeschosses auf den eingereichten Plänen eingezeichnet ist, 
ändert daran nichts, da die Beschwerdeführerin den oberirdischen Baukör-
per gerade nicht als Gegenstand des generellen Baugesuchs bezeichnet 
hat.

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3.

Strittig ist zunächst, ob die geplante unterirdische Einstellhalle gegenüber 
dem im Privateigentum stehenden Lörtscherweg einen Strassenabstand 
einhalten muss.

3.1 Das Baureglement der EG Spiez vom 24. November 2013 (einseh-
bar unter: <www.spiez.ch>, Rubriken «Verwaltung/Downloadbereich») 
sieht keine Strassenabstände vor. Demzufolge richten sich die einzuhal-
tenden Strassenabstände nach dem Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; 
BSG 732.11). Im Unterschied zum per 1. Januar 2009 aufgehobenen 
Strassenbaugesetz sieht das neue SG nicht vor, dass bestimmte Katego-
rien von Bauten oder Anlagen (wie z.B. unterirdische Bauten) den Stras-
senabstand ohne Ausnahmebewilligung unterschreiten dürfen 
(Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 18). Die strassenbaurechtlichen 
Abstände gelten allerdings nur gegenüber öffentlichen Strassen. Keine 
Abstandsvorschriften bestehen für das Bauen an die nicht dem öffentlichen 
Verkehr gewidmeten Privatstrassen (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 17). 
Ob das Bauvorhaben einen Abstand gegenüber dem Lörtscherweg 
einhalten muss, hängt mithin davon ab, ob dieser im Rahmen des 
Gemeingebrauchs der Allgemeinheit zur Benützung offensteht, wovon die 
Vorinstanz ausging (angefochtener Entscheid E. 2g).

3.2

3.2.1 Die Begründung des Gemeingebrauchs und damit die Öffnung einer 
Strasse für die Allgemeinheit erfolgt mit der sogenannten Widmung (Öffent-
licherklärung) einer Strasse. Die Widmung beseitigt das Recht der Eigen-
tümerin oder des Eigentümers, den Gemeingebrauch zu beschränken oder 
aufzuheben und sichert damit die rechtliche Zweckbestimmung des Ter-
rains als Strasse (BVR 2011 S. 341 E 4.1, 2008 S. 332 E. 3.3). Nach heuti-
gem Rechtsverständnis können auch Strassen im Privateigentum dem 
Gemeingebrauch gewidmet sein. Im Rahmen des kantonalen Strassen-
rechts gelten solche «Privatstrassen im Gemeingebrauch» als öffentliche 
Strassen (Art. 9 SG; BVR 2011 S. 341 E. 4.1).

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3.2.2 Ist zu klären, ob eine Strasse in der Vergangenheit der Öffentlichkeit 
gewidmet worden ist, muss das zum Zeitpunkt des angeblichen Wid-
mungsvorgangs geltende Recht herangezogen werden. Das geltende SG 
sieht drei verschiedene Möglichkeiten vor, wie eine Privatstrasse der Öf-
fentlichkeit gewidmet werden kann (Art. 13 Abs. 3 Bst. a-c SG). Eine Wid-
mung ist erstens dann möglich, wenn die Grundeigentümerin oder der 
Grundeigentümer ihr zustimmt; die Widmung ist alsdann zu verfügen 
(Bst. a). Die Widmung ist zweitens möglich durch Errichtung einer «Weg-
dienstbarkeit zu Gunsten der Öffentlichkeit» (Bst. b), wobei eine Dienstbar-
keit nach Art. 781 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) 
gemeint ist. Schliesslich kann die Widmung auch dadurch erfolgen, dass 
die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer die Unterhaltspflicht an 
einer dem allgemeinen Verkehr offenen Strasse an die Gemeinde überträgt 
(Bst. c; zum Ganzen BVR 2011 S. 341 E. 4.2 und E. 4.2.4 f.).

3.3 Keine der Verfahrensbeteiligten macht geltend, dass die Beschwer-
deführerin oder deren Rechtsvorgänger einer Widmung des Lörtscherwegs 
ausdrücklich zugestimmt habe oder dass auf der Bauparzelle eine Weg-
dienstbarkeit zu Gunsten der Öffentlichkeit errichtet worden sei. Streitig ist 
im vorliegenden Fall einzig, ob die Beschwerdeführerin bzw. ihr Rechtsvor-
gänger einer Widmung des Lörtscherwegs durch Übertragung der Unter-
haltspflicht an die Gemeinde stillschweigend zugestimmt hat. Der nunmehr 
in Art. 13 Abs. 3 Bst. c SG vorgesehene Widmungstatbestand wurde im 
Jahr 1985 erstmals gesetzlich verankert (Neufassung von Art. 15 des da-
mals geltenden Gesetzes vom 2. Februar 1964 über Bau und Unterhalt der 
Strassen [Strassenbaugesetz, SBG; GS 1964 S. 6 ff.]; zur geschichtlichen 
Entwicklung der einzelnen Widmungstatbestände vgl. BVR 2011 S. 341 
E. 4.2.1 ff, insb. E. 4.2.4). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts bedarf 
es zur Widmung mittels Übertragung der Unterhaltspflicht nicht zwingend 
einer schriftlichen oder mündlichen Erklärung der betroffenen Grundeigen-
tümerinnen und Grundeigentümer. Einer Übertragung kann die Grundei-
gentümerschaft auch durch konkludentes Verhalten zustimmen (BVR 2011 
S. 341 E. 4.2.4, 2007 S. 413 E. 3.2, 1995 S. 505 E. 4b; André Werner Mo-
ser, Der öffentliche Grund und seine Benützung, Diss. Bern 2011, S. 40). 
Weil die Widmung zum Gemeingebrauch regelmässig eine Eigentumsbe-
schränkung darstellt und daher nicht leichthin angenommen werden darf, 

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muss allerdings in jedem einzelnen Fall genau untersucht werden, ob die 
konkrete Situation die Annahme einer Übertragung der Unterhaltspflicht 
und damit einer Zustimmung zur Widmung durch konkludentes Verhalten 
rechtfertigt (BVR 2007 S. 413 E. 3.2, 1995 S. 505 E. 4b). Zu beachten ist 
dabei, dass Stillschweigen nach Treu und Glauben nur dann als Zu-
stimmung gedeutet werden darf, wenn ein Widerspruch möglich und zu-
mutbar war (BGE 124 III 355 E. 5a). Die stillschweigende Zustimmung zur 
Widmung setzt daher voraus, dass die drohende Eigentumsbeschränkung 
für die Grundeigentümerschaft auch genügend erkennbar war. 

3.4 Nach der Praxis rechtfertigt das blosse Dulden der allgemeinen 
Strassenbenützung die Annahme einer Zustimmung noch nicht. Auf Zu-
stimmung zur Widmung muss in der Regel aber dann geschlossen werden, 
wenn die Gemeinde grössere, über den laufenden Unterhalt hinausge-
hende und auf längere Zeit angelegte bauliche Investitionen getätigt hat 
(z.B. Belagserneuerung, Einrichtung einer Wegbeleuchtung und dgl.), die 
von der Grundeigentümerschaft widerspruchslos hingenommen worden 
sind. Dieser Rechtsprechung liegt die Überlegung zugrunde, dass Grund-
eigentümerinnen und -eigentümer eine Vertrauensposition, die sie durch 
das vorbehaltlose Offenhalten der Privatstrasse für die Öffentlichkeit sowie 
das widerspruchslose Dulden von namhaften baulichen Investitionen durch 
die Gemeinde geschaffen haben, nicht wieder sollen einschränken oder 
aufheben können (BVR 2011 S. 341 E. 4.2.4, 2008 S. 332 E. 5.4, 2007 
S. 413 E. 3.2 mit weiteren Hinweisen). In einem früheren Urteil hat das 
Verwaltungsgericht erwogen, es sei zweifelhaft, ob allein das einmalige 
Anbringen eines Belags auf einer Strasse eine namhafte Investition dar-
stelle (BVR 2007 S. 413 E. 3.7). Als ausreichend anerkannt hat das Ver-
waltungsgericht aber ein mehrmaliges Teeren zusammen mit dem Errich-
ten der Strassenbeleuchtung und der Strassenentwässerung (VGE 20996 
vom 11.9.2001 E. 4b). 

3.5 Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Widmung einer Privatstrasse 
zum Gemeingebrauch durch konkludentes Verhalten setze gemäss dem 
Wortlaut von Art. 13 Abs. 3 Bst. c SG zusätzlich voraus, dass es sich um 
eine «dem allgemeinen Verkehr offene Strasse» handle, was für den Lört-
scherweg nicht zutreffe (Beschwerde Rz. 10). Wie es sich damit verhält, 

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kann hier dahingestellt bleiben. Denn entgegen der Auffassung der Vor-
instanz liegen ohnehin keine ausreichenden Anhaltspunkte vor, um von 
einer Widmung des Lörtscherwegs durch konkludentes Verhalten auszu-
gehen. Zwar ist unbestritten, dass die Gemeinde seit mehr als 20 Jahren 
auf dem Lörtscherweg Arbeiten des betrieblichen Unterhalts durchführt 
(nach Angaben der Gemeinde: Reinigung ein- bis zweimal pro Monat, 
Winterdienst, Leerung der Schlammsammler und Strasseneinlaufschächte, 
kleinere Flickarbeiten; vgl. Vorakten BVE pag. 58 f.). Grössere, über den 
laufenden Unterhalt hinausgehende und auf längere Zeit angelegte bauli-
che Investitionen, aus deren widerspruchslosen Duldung auf eine formlose 
Zustimmung zur Widmung geschlossen werden könnte, sind hingegen 
nicht erstellt. Anders als die Vorinstanz erwogen hat, kann namentlich aus 
der von der Gemeinde veranlassten Installation der beiden Beleuchtungs-
anlagen Nrn. … und … am Lörtscherweg keine formlose Widmung her-
geleitet werden. Es erscheint bereits fraglich, ob die Errichtung zweier 
Beleuchtungsanlagen überhaupt eine namhafte Investition im Sinn der 
Rechtsprechung zu Art. 13 Abs. 3 Bst. c SG darstellen kann (vgl. hiervor 
E. 3.3.3). Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass sich die beiden Be-
leuchtungsanlagen zwar in der Nähe der Bauparzelle befinden. Keine der 
beiden Anlagen steht aber auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin 
(Übersichtsplan Beleuchtung der Gemeinde Spiez vom 18.5.2015, Vorak-
ten BVE pag. 69 f.). Die Beleuchtungsanlage Nr. … bei der Einmündung in 
den Gartenweg wurde überdies bereits im Jahr 1980 errichtet (Inventarliste 
Beleuchtung der Gemeinde Spiez, Vorakten BVE pag. 71), d.h. noch vor 
der gesetzlichen Verankerung des Tatbestands der formlosen Widmung im 
Jahr 1985 (vorne E. 3.3). Die beiden Beleuchtungsanlagen sind zudem die 
einzigen öffentlichen Strassenbeleuchtungen am rund 240 m langen 
Lörtscherweg, weshalb nicht von einer durchgängigen Wegbeleuchtung 
gesprochen werden kann. Bei diesen Gegebenheiten war für den 
Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin nur schwer ersichtlich, dass ihm 
im Fall des Stillschweigens eine Eigentumsbeschränkung drohen könnte, 
zumal aufgrund der dargelegten sachverhaltlichen Konstellation unklar ist, 
ob der Rechtsvorgänger überhaupt erkennen konnte, dass die beiden Be-
leuchtungsanlagen auf Veranlassung der Gemeinde und nicht etwa auf 
Initiative der benachbarten privaten Grundeigentümer errichtet wurden. Es 
kann daher nicht gesagt werden, dass durch die angebliche Duldung der 

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Installation der beiden Beleuchtungsanlagen eine Vertrauensposition ge-
genüber der Gemeinde geschaffen wurde. Davon ging im vorinstanzlichen 
Verfahren auch die Gemeinde nicht aus, gab sie doch zu Protokoll, dass 
der Lörtscherweg weder durch Verfügung der Gemeinde noch durch Über-
tragung der Unterhaltspflicht dem Gemeingebrauch gewidmet worden sei 
(Stellungnahme der Gemeinde vom 19.6.2017, Vorakten BVE pag. 44). 
Gegen die Annahme einer formlosen Zustimmung zur Widmung spricht 
schliesslich auch der Umstand, dass der Rechtsvorgänger der Beschwer-
deführerin im Jahr 1997, also nach der Installation der zweiten Beleuch-
tungsanlage im Jahr 1990, ein gerichtliches Verbot gegen jegliches Befah-
ren mit Motorwagen durch nichtberechtigte Personen erwirkte (Stellung-
nahme der Gemeinde vom 2.8.2017, Vorakten BVE pag. 61) und in den 
Jahren 1991, 1997 sowie 1998 Wegdienstbarkeiten auf der Bauparzelle 
zugunsten der Parzellen Nrn. 2________, 3________ und 4________ im 
Grundbuch eintragen liess (Auszug zur Parzelle Spiez Gbbl. 
Nr. 1________ aus dem Grundstück-Informationssystem des Kantons Bern 
[GRUDIS] vom 15.1.2018, nachfolgend: GRUDIS-Auszug zur Bauparzelle).

3.6 Mangels hinreichender Anhaltspunkte für eine stillschweigende Zu-
stimmung zu einer Widmung handelt es sich beim hier interessierenden, 
auf der Bauparzelle gelegenen Abschnitt des Lörtscherwegs mithin um eine 
Privatstrasse, die nicht im Gemeingebrauch steht. Entsprechend muss die 
unterirdische Einstellhalle keinen Strassenabstand gegenüber dem Lört-
scherweg einhalten.

4.

Weiter ist streitig, ob das Bauvorhaben strassenmässig genügend er-
schlossen ist.

4.1 Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, 
dass das Baugrundstück spätestens zum Zeitpunkt der Fertigstellung des 
Baus oder der Anlage genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG, 
Art. 22 Abs. 2 Bst. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die 
Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]). Land ist erschlos-

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sen, wenn unter anderem eine für die betreffende Nutzung hinreichende 
Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Das Bundesrecht verlangt eine für die 
Benutzerinnen und Benutzer der Bauten und die Fahrzeuge der öffentli-
chen Dienste verkehrssichere, den zonengerechten Baumöglichkeiten an-
gepasste Erschliessung. Die Anforderungen im Einzelnen ergeben sich aus 
dem (selbständigen) kantonalen Recht (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 2 
mit Hinweisen u.a. auf BGE 136 III 130 E. 3.3.2; BGer 5A_931/2015 vom 
10.6.2016 E. 3.3.3, 1C_532/2010 vom 29.3.2011 E. 2.3.1; VGE 2013/320 
vom 27.11.2014 E. 3.3). Gemäss Art. 7 Abs. 2 Bst. a BauG setzt eine ge-
nügende Erschliessung voraus, dass die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe 
an Bauten und Anlagen heranführt und diese für Feuerwehr und Sanität gut 
erreichbar sind. Nach Art. 7 Abs. 3 BauG müssen die Erschliessungsanla-
gen zudem den Beanspruchungen gewachsen sein, die sich aus der Nut-
zung des Baugrundstücks und der weiteren Grundstücke ergeben können, 
denen sie nach der Planung zu dienen bestimmt sind.

4.2 Nach Auffassung der Vorinstanz ist die projektierte Baute selbst 
strassenmässig genügend erschlossen. Denn die Zufahrt zur geplanten 
Einstellhalle führe nicht über den Lörtscherweg, sondern solle unterirdisch 
über den Gartenweg erfolgen. Bei der Beurteilung der Erschliessungssitua-
tion sei jedoch nicht allein das umstrittene Bauvorhaben massgeblich, son-
dern es seien die gesamten nach der geltenden Planung im Erschlies-
sungsgebiet bestehenden Nutzungsmöglichkeiten miteinzubeziehen. Inso-
fern sei zu berücksichtigen, dass das Gebiet «Husmatte», welches durch 
den Lörtscherweg erschlossen sei, aufgrund der letzten Ortsplanungsrevi-
sion im Jahr 2013 ein beträchtliches Verdichtungspotential für weitere 
52 Wohnungen aufweise. Für die Nutzung dieses Verdichtungspotentials 
sei ein Ausbau des Lörtscherwegs erforderlich. Weil das Bauvorhaben die-
sen Ausbau erschweren, wenn nicht gar verunmöglichen würde, sei das 
Erfordernis der genügenden Erschliessung nicht erfüllt (angefochtener Ent-
scheid E. 3c). Die Beschwerdeführerin ist dagegen der Auffassung, dass es 
an der Gemeinde liege, die entsprechenden Schritte zur Verbesserung der 
Erschliessungssituation einzuleiten und als Reaktion auf das Baugesuch 
eine Planungszone zu erlassen, wenn die Gemeinde meine, die Erschlies-
sungssituation sei infolge der Ortsplanungsrevision ungenügend geworden 
(Beschwerde Rz. 25).

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4.3 Es stellt sich die Frage, ob eine Baubewilligung verweigert werden 
darf, weil das Bauprojekt die Erschliessung künftiger Bauvorhaben verun-
möglicht oder erschwert.

4.3.1 Das Bundesgericht gesteht den Kantonen bei der Beurteilung der 
Frage, ob eine bestehende Strasse als Erschliessung zu genügen ver-
möge, einen erheblichen Beurteilungsspielraum zu (BGE 121 I 65 E. 3a; 
BGer 1C_489/2017 vom 22.5.2018 E. 3.2). Massgeblich für die Beurteilung 
der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung seien aber grundsätz-
lich nicht allein die tatsächlich vorhandenen Wohneinheiten. Vielmehr habe 
sich die Zufahrt nach den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Fläche 
zu richten, die sie erschliessen soll, d.h. die zukünftigen Überbauungsmög-
lichkeiten auf den erschlossenen Grundstücken müssen mitberücksichtigt 
werden (BGer 1C_257/2011 vom 3.10.2011 E. 5.3). Es erweise sich aber 
als bundesrechtskonform, wenn sich die Behörden auf die konkrete und 
vorhersehbare Entwicklung in absehbarer Zeit abstützen und nicht alle 
nach den Bauvorschriften maximal zulässigen Baumöglichkeiten einbezie-
hen. Insbesondere müssten nach dem Gesagten bloss theoretische Aus-
nützungsreserven auf bereits überbauten Grundstücken, deren effektive 
Ausschöpfung einen Abbruch oder eine weitreichende Umgestaltung be-
stehender Gebäude erfordern würde, nicht zwingend berücksichtigt werden 
(BGer 1C_489/2017 vom 22.5.2018 E. 3.6 mit Hinweis auf Eloi Jeannerat, 
in Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 19 N. 29).

4.3.2 Mit Urteil VGE 17176 vom 20. Oktober 1986 hatte sich das Verwal-
tungsgericht noch dahingehend geäussert, dass das zu erwartende Ver-
kehrsaufkommen lediglich aufgrund konkreter Vorhaben zu beurteilen sei, 
weil die Behörden nicht anhand blosser Mutmassungen Bewilligungen er-
teilen oder verweigern könnten; dabei werde in späteren Bewilligungsver-
fahren für allfällige weitere Bauprojekte auch das Verkehrsaufkommen 
durch inzwischen bewilligte Vorhaben mitzuberücksichtigen sein (E. 3 des 
erwähnten Urteils). Mit Urteil VGE 19152 vom 19. Juli 1994 (BVR 1995 
S. 399) änderte das Verwaltungsgericht seine Rechtsprechung insoweit, 
als bei der Würdigung der Erschliessungssituation nicht mehr allein die 
bereits konkret absehbaren Bauvorhaben, sondern die nach den geltenden 
Zonenvorschriften gesamthaft mögliche Nutzung zu berücksichtigen sei. Es 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.12.2018, Nr. 100.2017.317U, 
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solle verhindert werden, dass der zu erwartende Mehrverkehr immer nur 
am einzelnen zur Bewilligung anstehenden Bauvorhaben gemessen werde 
mit der möglichen Folge, dass erst bei den letzten Bauten festgestellt 
werde, dass die Erschliessung für die ganze Überbauung nicht ausreiche, 
und dass ein nachträglicher Ausbau der Anlage kaum mehr oder nur mit 
grössten Schwierigkeiten zu verwirklichen sei (E. 2b des erwähnten Ur-
teils). An dieser Rechtsauffassung hielt das Verwaltungsgericht in der 
Folge fest (vgl. etwa VGE 21729 vom 12.1.2004 E. 4.3, 21291 vom 
17.5.2002 E. 5b/bb).

4.3.3 Folglich sind gemäss der neueren Rechtsprechung bei der Prüfung 
der Erschliessungssituation in einem Baubewilligungsverfahren grundsätz-
lich die gesamten (hypothetischen) im Rahmen der geltenden Zonenord-
nung bestehenden Überbauungsmöglichkeiten miteinzubeziehen, d.h. im 
vorliegenden Fall auch das Verdichtungspotential in der «Husmatte». Das 
Verwaltungsgericht tönte in der erwähnten Rechtsprechung jedoch auch 
an, dass ein Bauabschlag wegen mangelnder Erschliessbarkeit künftiger 
Bauten erst dann zulässig sein soll, wenn diese aufgrund des Bauvorha-
bens «kaum mehr oder nur mit grössten Schwierigkeiten» erschlossen 
werden können (vgl. E. 4.3.1 hiervor). Dass das zu beurteilende Bauprojekt 
für die Erschliessung künftiger Bauten eine bloss suboptimale Ausgangs-
lage schafft oder die Anzahl möglicher Erschliessungsvarianten ein-
schränkt, genügt demnach nicht für die Verweigerung der Baubewilligung. 

4.3.4 Nach Art. 108 Abs. 1 BauG projektiert und baut die Gemeinde die 
Erschliessungsanlagen, soweit dafür nicht besondere Erschliessungsträger 
bestehen oder die Erstellung durch Grundeigentümer vereinbart ist. Pla-
nung und Bau der Erschliessungsanlagen für die Bauzonen sind mithin 
vorab Aufgaben der Gemeinde und nicht der privaten Grundstückeigentü-
merschaft (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 3, Art. 108 N. 1; Christophe 
Cueni, Planung, Bau und Betrieb von öffentlichen Erschliessungsanlagen 
im Baugebiet und ihre Finanzierung, in KPG-Bulletin 2003 S. 82 ff., 84 f.). 
Diese Erschliessungspflicht erstreckt sich jedoch nur auf die Basis- und 
Detailerschliessung, nicht aber auf die Hauszufahrt und die Hausan-
schlüsse (vgl. Art. 107 Abs. 3 BauG; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 106/107 
N. 3). 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.12.2018, Nr. 100.2017.317U, 
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4.3.5 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist Land für öffentli-
che Erschliessungsanlagen in erster Linie mit planerischen Mitteln sicher-
zustellen (BGE 121 I 65 E. 4a). Wenn als Folge einer geänderten Nut-
zungsplanung Erschliessungsprobleme voraussehbar sind, sind die Ge-
meinden im Sinn der raumplanungsrechtlichen Koordination sodann ge-
halten, die öffentlichen Erschliessungsanlagen frühzeitig zu planen bzw. 
sicherzustellen. Grundsätzlich sollte die Erschliessung in solchen Fällen 
zumindest in den Grundzügen bereits beim Erlass der Planänderung gere-
gelt werden und nicht erst im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren 
(BGer 1C_328/2012 vom 31.1.2013 E. 3.1; Jeannerat, a.a.O., Art. 19 
N. 54). Bei Aufzonungen in bereits dicht überbautem Gebiet mit zahlreichen 
baulichen und unter Umständen auch rechtlichen Hindernissen wie im vor-
liegenden Fall drängt sich eine solche frühzeitige Erschliessungsplanung 
umso mehr auf, weil die Gemeinde damit sämtliche (noch) in Frage kom-
menden Erschliessungsvarianten möglichst bald eruieren und bewerten 
und eine raumplanerisch sinnvolle Erschliessung unter rechtsgleicher Be-
handlung aller Betroffener in bestmöglicher Weise sicherstellen kann.

4.3.6 Die Gemeinde führte in ihrer Stellungnahme vom 18. Mai 2018 aus, 
dass die mit der Ortsplanungsrevision neu geschaffenen Nutzungsmöglich-
keiten einen Ausbau des Lörtscherwegs erforderlich machten und dass sie 
mit Blick darauf die Erschliessung im Gebiet «Husmatte» demnächst an die 
Hand zu nehmen gedenke. Dazu sei der Erlass einer Überbauungsordnung 
vorgesehen (act. 13, S. 2 f.). Mit diesen Ausführungen anerkennt die Ge-
meinde nicht nur die Notwendigkeit einer Erschliessungsplanung, sondern 
auch, dass dieser Bedarf bereits zum Zeitpunkt der Ortsplanungsrevision 
im Jahr 2013 absehbar war. Damit steht fest, dass die Gemeinde ihrer 
Pflicht zur frühzeitigen Erschliessungsplanung nicht hinreichend nachge-
kommen ist. Dieser Verpflichtung kann sie sich nun aber nicht dadurch ent-
ziehen, dass sie Baubewilligungen allein unter Verweis auf eine ungenü-
gende Erschliessung für die künftige Nutzung des unüberbauten oder un-
ternutzten Baulands verweigert (BGer 1C_178/2014 vom 2.5.2016 E. 4.4; 
vgl. auch BGer 1C_667/2017 vom 18.6.2018 E. 2.4 am Ende). Einen Bau-
abschlag darf sie deshalb in Übereinstimmung mit der bisherigen Recht-
sprechung des Verwaltungsgerichts (vorne E. 4.3.2) nur dann erteilen, 
wenn die Erschliessung der betreffenden unüberbauten oder unternutzten 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.12.2018, Nr. 100.2017.317U, 
Seite 15

Grundstücke nahezu verunmöglicht oder zumindest stark erschwert wird, 
d.h. wenn die Interessen künftiger Bauwilliger an einem Bauabschlag für 
das anstehende Bauprojekt klar überwiegen.

4.4 Nach dem Gesagten ist zu prüfen, ob die Vorinstanz hinreichend 
dargelegt hat, dass künftige Bauten im Gebiet «Husmatte» aufgrund des 
umstrittenen Bauprojekts kaum mehr oder nur noch unter grössten Schwie-
rigkeiten erschlossen werden können.

4.4.1 Die örtliche Situation präsentiert sich wie folgt: Der Lörtscherweg 
liegt im Zentrum von Spiez und verbindet die Oberlandstrasse (Kantons-
strasse Nr. 6) mit dem Gartenweg. Im Westen führt der Lörtscherweg zu-
nächst rund 25 m im rechten Winkel von der Oberlandstrasse weg. Nach 
einer Rechtskurve verläuft der Lörtscherweg im Wesentlichen parallel zur 
Oberlandstrasse, bis er nach rund 240 m in den Gartenweg mündet. Auf 
der Höhe der Bauparzelle, d.h. rund 45 m vor der Einmündung in den Gar-
tenweg, zweigt vom Lörtscherweg einerseits in nördliche Richtung eine 
Stichstrasse ab («Stichstrasse Nord»), welche die Parzelle Nr. 4________ 
erschliesst, und anderseits führt in südliche Richtung ein rund 4 m breiter 
Verbindungsweg zurück zur Oberlandstrasse. Gemäss dem Fachbericht 
bfu ist der Hauptstrang des Lörtscherwegs für Zubringerinnen und Zubrin-
ger in beide Richtungen befahrbar und befindet sich in einer Tempo-30-
Zone (vgl. zum Ganzen <map.regiogis-beo.ch>, Themen «Basisdaten/ 
Kommunal/Amtliche Vermessung»; Fachbericht bfu S. 8 ff.). 

4.4.2 Aus diesen örtlichen Gegebenheiten ergibt sich ohne weiteres, dass 
der Lörtscherweg einem Grossteil der im Gebiet «Husmatte» gelegenen 
Grundstücke als Hauptzufahrt dient, wobei ihm im Wesentlichen die Funk-
tion einer Detailerschliessungsstrasse zukommt (Art. 106 Abs. 2 Bst. b 
BauG). Nach Angaben der Gemeinde erschliesst der Lörtscherweg insge-
samt elf Grundstücke. Sechs dieser Grundstücke diene der Lörtscherweg 
als primäre Zufahrt (Bauparzelle Nr. 1________ sowie Parzellen Nrn. …, 
…, …, … und 4________). Die anderen fünf Grundstücke würden dagegen 
in erster Linie über die Oberlandstrasse erschlossen, verfügten aber über 
insgesamt 39 Parkplätze, die nur über den Lörtscherweg zu erreichen 
seien (Parzellen Nrn. …, …, …, 2________ und …; zum Ganzen vgl. 
Zusammenstellung der Gemeinde, in Vorakten BVE pag. 73). 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.12.2018, Nr. 100.2017.317U, 
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4.4.3 Nach Art. 7 Abs. 2 der Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; 
BSG 721.1) setzt eine genügende Zufahrt grundsätzlich voraus, dass die 
Fahrbahnbreite bei Einbahnstrassen 3 m und bei Strassen mit Gegenver-
kehr 4,2 m nicht unterschreitet. Bei besonderen Verhältnissen im Sinn von 
Art. 6 Abs. 3 BauV kann die Fahrbahnbreite auch bei Strassen mit Gegen-
verkehr auf 3 m herabgesetzt werden (Art. 7 Abs. 3 BauV). Zu den beson-
deren Verhältnissen zählen nach Art. 6 Abs. 3 BauV namentlich ungünstige 
topografische Gegebenheiten, vorhandene bauliche Hindernisse, gebotene 
Verlangsamung des Verkehrs, zu erwartende geringe Verkehrsbelastung 
(Zufahrt zu nicht mehr als 20 Wohnungen oder verkehrsmässig gleichbe-
deutende Nutzung) und besondere Verkehrsbedürfnisse (VGE 2016/175 
vom 1.3.2017 E. 2.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 17). Diese Bestim-
mungen gelten indes nur für neue Erschliessungsanlagen. Bestehende 
Erschliessungsanlagen genügen für Bauvorhaben in einem weitgehend 
überbauten Gebiet oder ausserhalb der Bauzone bereits dann, wenn die 
insgesamt zu erwartende Mehrbelastung verhältnismässig gering ist und 
die Verkehrssicherheit und Brandbekämpfung gewährleistet sind (Art. 5 
Bst. a BauV). Die Verkehrssicherheit ist nicht mehr gewährleistet, wenn die 
Normen für neue Anlagen massiv unter- bzw. überschritten werden (VGE 
2012/208 vom 31.1.2013 E. 3.2, 21028 vom 11.6.2001 E. 4a). Für die Be-
urteilung der Verhältnismässigkeit der insgesamt zu erwartenden Mehrbe-
lastung ist entscheidend, ob der Mehrverkehr mit Blick auf die konkreten 
örtlichen und baulichen Verhältnisse (insb. bisherige Nutzung, Fahrbahn-
breite) gering ist (VGE 2011/206 vom 4.5.2012 E. 7.2; vgl. zum Ganzen 
auch Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 10).

4.4.4 Gemäss der Gemeinde ist der Lörtscherweg sehr eng. Er weise an 
gewissen Stellen eine Breite von unter 3 m auf. Ausserdem verfüge der 
Weg nicht über genügend Ausweichplätze, auch nicht über einen sicheren 
Fussweg. Für die aufgrund des Verdichtungspotentials insgesamt zu er-
wartende Mehrbelastung genüge die Erschliessung nicht und der Lört-
scherweg müsse entsprechend ausgebaut werden. Der Ausbau würde 
durch das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin aber weitestgehend ver-
unmöglicht (Stellungnahme der Gemeinde vom 2.8.2017, Vorakten BVE 
pag. 60). Diesen Ausführungen schloss sich die Vorinstanz im Wesentli-
chen an. Sie verwies dabei auf den von der Gemeinde eingereichten Plan 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.12.2018, Nr. 100.2017.317U, 
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«Erschliessung Mulde (Husmatte), Überprüfung Befahrbarkeit» (Vorakten 
BVE pag. 26 f.; nachfolgend: Plan «Erschliessung Mulde»), aus welchem 
entnommen werden könne, dass der Lörtscherweg im Bereich der Baupar-
zelle zwischen 2,7 bis 3,4 m breit sei (angefochtener Entscheid E. 3c). 

4.4.5 Die Beschwerdeführerin stellt sich dagegen auf den Standpunkt, 
dass der Lörtscherweg gemäss dem Plan «Erschliessung Mulde» 3 m breit 
sei. Die auf dem Plan angegebene Strassenbreite von weniger als 3 m sei 
offenbar darauf zurückzuführen, dass die Verfasser des Plans den Abstand 
vom Strassenrandabschluss auf der Bauparzelle bis zum früher noch vor-
handenen, heute aber zufolge von Belagserneuerungsarbeiten ausgebau-
ten Randsteinabschluss auf der Parzelle Nr. … gemessen hätten. Mit einer 
Breite von 3 m genüge der Lörtscherweg bereits heute den gesetzlichen 
Anforderungen an die Fahrbahnbreite, wenn er im Einbahnregime 
betrieben werde. Ausserdem könne der Lörtscherweg gemäss Art. 7 Abs. 3 
BauV unter Hinweis auf besondere Verhältnisse in der «Husmatte» sowie 
allenfalls durch das Einrichten von Ausweichstellen auch bei einer Fahr-
bahnbreite vom 3 m mit Gegenverkehr betrieben werden (Beschwerde 
Rz. 24).

4.4.6 Die Einwände der Beschwerdeführerin gegenüber den von der Ge-
meinde erwähnten Massangaben auf dem Plan «Erschliessung Mulde» 
erscheinen nicht unbegründet. Aus dem Plan geht nämlich nicht mit nötiger 
Klarheit hervor, dass diese Angaben die tatsächliche Breite des Lörtscher-
wegs in seinem aktuellen Zustand wiedergeben. Zweifel bestehen insbe-
sondere deshalb, weil offenbar nicht die gesamte Breite der im Plan darge-
stellten Strassenfläche gemessen wurde. Dies legen auch die Karten der 
amtlichen Vermessung nahe, wonach der Lörtscherweg an der fraglichen 
Stelle durchgängig rund 3 m breit sein soll (vgl. die Karten der Amtlichen 
Vermessung, einsehbar unter: <map.regiogis-beo.ch>, Themen «Basisda-
ten/Kommunal/Amtliche Vermessung»). Ob der Lörtschweg einzelne Stel-
len aufweist, welche weniger als 3 m breit sind, kann aber letztlich offen-
bleiben. Denn jedenfalls ist weder erkennbar noch legt die Gemeinde im 
Einzelnen dar, welche Hindernisse einer punktuellen (geringfügigen) Ver-
breiterung des Lörtscherwegs auf 3 m – sei es auf dem Baugrundstück 
selbst oder auf der gegenüberliegenden Strassenseite – im Weg stehen. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.12.2018, Nr. 100.2017.317U, 
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Zum einen ist der oberirdische Baukörper nicht Gegenstand des generellen 
Baugesuchs und im vorliegenden Baubewilligungsverfahren deshalb unbe-
achtlich. Zum anderen tangiert auch die geplante Zufahrtskorrektur eine 
allfällige Verbreiterung des Lörtscherwegs an den fraglichen Stellen nicht, 
soll sie doch unmittelbar beim Knoten Lörtscherweg/«Stichstrasse Nord» 
und nicht im Bereich der im Plan «Erschliessung Mulde» bezeichneten 
Engstellen realisiert werden (vgl. rot schraffierte Fläche im Baugesuchsplan 
«Grundriss Erdgeschoss» vom 20. Mai 2016, unpag. Vorakten Gemeinde 
[act. 3B1]).

4.5 Mit einer Strassenbreite von 3 m würde der Lörtscherweg den An-
forderungen sowohl für bestehende als auch für neue Erschliessungsanla-
gen grundsätzlich genügen (vorne E. 4.4.3). Da nach dem Gesagten aber 
nicht erstellt ist, dass das generelle Bauprojekt einen allenfalls notwendigen 
Ausbau der Strasse auf eine Breite von 3 m verunmöglichen oder zumin-
dest wesentlich erschweren würde, durfte die Vorinstanz die Baubewilli-
gung nicht mit Verweis auf die zu enge Strasse verweigern.

4.6 Darüber hinaus sind auch keine anderen Gründe ersichtlich, die für 
einen Bauabschlag aus Gründen der Verkehrssicherheit sprächen. Ge-
mäss dem Fachbericht bfu ist die Verkehrssicherheit auf dem Lörtscherweg 
zwar generell als kritisch zu beurteilen, weil an mehreren Stellen abge-
stellte Fahrzeuge, Bepflanzungen und Einfriedungen die Sichtverhältnisse 
einschränkten. Im Bereich des Knotens Lörtscherweg/«Stichstrasse Nord» 
sei die Sichtweite zudem aufgrund der beiden Aussenparkplätze (auf der 
Bauparzelle) und der Hecke (auf Parzelle Nr. 3________) auf der 
Westseite derzeit massiv eingeschränkt (zum Ganzen Fachbericht bfu 
S. 9 f. und 17 ff.). Sämtliche im Fachbericht vorgeschlagenen Massnahmen 
zur Verbesserung der Verkehrssicherheit sind jedoch auch nach 
Ausführung des Bauvorhabens noch durchführbar. Was die auf der 
Bauparzelle verorteten Mängel betrifft, wird es selbstredend an der 
Bauherrschaft liegen, diesen im Rahmen des Ausführungsprojekts 
Rechnung zu tragen. Sie wird den oberirdischen Baukörper namentlich so 
zu planen haben, dass die erforderlichen Sichtweiten auf der Westseite des 
Knotens Lörtscherweg/«Stichstrasse Nord» frei von Sichthindernissen 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.12.2018, Nr. 100.2017.317U, 
Seite 19

bleiben. Allenfalls müssen die auf dem Lörtscherweg gelegenen Parkplätze 
aufgehoben werden.

4.7 Weiter vertrat die Vorinstanz die Auffassung, die geplante Umge-
staltung des Lörtscherwegs führe dazu, dass die Zufahrt zur Parzelle 
Nr. 4________ für die Feuerwehr wenn überhaupt, nur noch eingeschränkt 
möglich wäre. Auch insofern könne das generelle Bauprojekt nicht als 
genügend erschlossen gelten (angefochtener Entscheid E. 3c). – Gemäss 
dem Fachbericht bfu ist die Zugänglichkeit zur Parzelle Nr. 4________ 
aufgrund der vielen Sichthindernisse und der Engstellen für die Feuerwehr 
in der Tat nicht ideal. Die bfu kam aber zum Schluss, dass zur 
Verbesserung der Zugänglichkeit für die Feuerwehr eine Verbreiterung des 
Lörtscherwegs im Bereich der Engstelle zwischen den Parzellen Nrn. 
2________/… und 3________ zu prüfen sei, damit die Einsatzfahrzeuge 
dort nach einem Löscheinsatz wenden und den Lörtscherweg vorwärts in 
Richtung Oberlandstrasse verlassen könnten. Das Bauvorhaben selbst 
habe aber auf die Erreichbarkeit der Parzelle Nr. 4________ für die 
Feuerwehr keinen negativen Einfluss (zum Ganzen Fachbericht bfu 
S. 15 f.). Vor diesem Hintergrund kann weder gesagt werden, dass das 
Bauvorhaben die Brandbekämpfung auf der Parzelle Nr. 4________ 
erschwere, noch dass es einer Verbesserung der Zugänglichkeit für die 
Löschfahrzeuge im Weg stehe. 

4.8 Zusammenfassend vermag die Gemeinde nicht darzutun, weshalb 
das generelle Bauprojekt die Erschliessung künftiger Bauvorhaben im Ge-
biet «Husmatte» verunmöglichen oder stark erschweren sollte. Daran än-
dert der Umstand nichts, dass die Erschliessungssituation beim Lörtscher-
weg derzeit nicht ideal ist, da die angezeigten Verbesserungsmassnahmen 
entweder auf anderen als der Bauparzelle zu realisieren sind oder durch 
das Bauvorhaben nicht erheblich erschwert werden. Der von der Vor-
instanz bestätigten Auffassung der Gemeinde kann somit nicht gefolgt wer-
den.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.12.2018, Nr. 100.2017.317U, 
Seite 20

5.

Schliesslich ist streitig, ob das Bauvorhaben gegenüber den im Lörtscher-
weg verlaufenden Abwasserleitungen einen Bauabstand einhalten muss. 

5.1 Gemäss Kanalisationskataster der EG Spiez verlaufen im Lörtscher-
weg zwei öffentliche Abwasserleitungen, die von Westen nach Osten über 
die Bauparzelle führen, wobei eine dieser Leitungen nicht mehr in Betrieb 
ist (Auszüge aus dem Kanalisationskataster der EG Spiez, in Vorakten 
BVE pag. 52, 68 und 80). Beide Kanalisationsleitungen stützen sich auf je 
eigene Durchleitungsdienstbarkeiten zugunsten der EG Spiez, die in den 
Jahren 1906 und 1911 im Grundbuch eingetragen wurden (GRUDIS-Aus-
zug zur Bauparzelle). Art. 10 Abs. 2 Satz 1 des Abwasserreglements der 
EG Spiez vom 24. Juni 2013 (nachfolgend: AR; einsehbar unter: 
<www.spiez.ch>, Rubriken «Verwaltung/Downloadbereich») verlangt, dass 
Bauten in der Regel einen Abstand von vier Metern gegenüber bestehen-
den und projektierten öffentlichen Leitungen einzuhalten haben. Dieselbe 
Bestimmung sieht vor, dass die Bauverwaltung im Einzelfall einen grösse-
ren Abstand vorschreiben kann, wenn die Sicherheit der Leitung dies erfor-
dert (Satz 2).

5.2 Nach Auffassung der Beschwerdeführerin findet die Abstandsvor-
schrift von Art. 10 Abs. 2 AR auf die Kanalisationsleitungen im Lörtscher-
weg keine Anwendung. Sie begründet dies damit, dass in der privatrechtli-
chen Durchleitungsdienstbarkeit keine Abstände vereinbart worden seien. 
Die Beschränkungen des belasteten Eigentums richteten sich bei privat-
rechtlich gesicherten Leitungen ausschliesslich nach dem Dienstbarkeits-
vertrag. Es sei nicht möglich, durch Gemeindeerlass verbindlich weiterge-
hende Vorschriften aufzustellen (Beschwerde Rz. 29). 

5.3 Die Kantone werden in ihren öffentlich-rechtlichen Befugnissen 
durch das Bundeszivilrecht nicht beschränkt (Art. 6 Abs. 1 ZGB). Eine glei-
che Materie kann indessen sowohl von Regeln des Bundeszivilrechts wie 
von solchen des kantonalen öffentlichen Rechts erfasst werden. Kantonale 
Regelungen sind in diesem Fall rechtsprechungsgemäss zulässig, wenn 
der Bundesgesetzgeber die Materie nicht abschliessend regelt, die kanto-
nale Regelung durch ein schutzwürdiges öffentliches Interesse begründet 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.12.2018, Nr. 100.2017.317U, 
Seite 21

ist und sie nicht gegen Sinn und Geist des Bundesrechts verstösst oder 
dessen Durchsetzung beeinträchtigt oder vereitelt. In diesem Rahmen kann 
jedoch das kantonale öffentliche Recht das Bundesprivatrecht nicht nur 
ergänzen, sondern auch in seiner Tragweite beeinflussen; Art. 6 ZGB aner-
kennt insofern eine expansive Kraft des kantonalen öffentlichen Rechts 
(statt vieler BGE 138 I 331 E. 8.4.3 mit weiteren Hinweisen; VGE 2017/147 
vom 7.6.2018 E. 6.3 [nicht rechtskräftig]). 

5.4 Inwiefern die umstrittene Abstandsregelung des kommunalen Ab-
wasserreglements gegen den Sinn und Geist des Bundesrechts verstossen 
oder dessen Durchsetzung beeinträchtigen oder vereiteln soll, ist nicht er-
sichtlich. Zwar bildet die Eigentumsordnung unbestrittenermassen ein 
grundlegendes Institut des Bundesprivatrechts. Dem Grundsatz nach ist 
indessen seit je anerkannt, dass die Konturen dieses Instituts nicht nur 
durch das Privatrecht, sondern ganz wesentlich auch durch das öffentliche 
Recht mitbestimmt werden. Schranken des Eigentums können sich daher 
auch aus dem kantonalen öffentlichen Recht ergeben, soweit die Kantone 
zum Erlass von Regeln zuständig sind, dabei die verfassungsmässigen 
Rechte der Bürgerinnen und Bürger achten und gegebenenfalls den weite-
ren spezifischen Schranken der expansiven Kraft des kantonalen öffentli-
chen Rechts Rechnung tragen (Thomas Koller, Berner Kommentar, 2012, 
Art. 6 ZGB N. 217). 

5.5 Das Bundesrecht schreibt den Kantonen vor, dass sie für die Erstel-
lung öffentlicher Kanalisationen zur Ableitung des Abwassers aus den 
Bauzonen sorgen müssen (Art. 10 Abs. 1 Bst. a des Bundesgesetzes vom 
24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer [Gewässerschutzgesetz, 
GSchG; SR 814.20]). Wenn die Gemeinde zum Schutz der öffentlichen 
Abwasserleitungen Abstandsvorschriften erlässt, ist darin keine Vereitelung 
des Bundesrechts zu erkennen. Vielmehr dienen die entsprechenden Vor-
schriften gerade dem Vollzug des Bundesrechts. Da das Erstellen der öf-
fentlichen Abwasseranlagen im Kanton Bern im Wesentlichen eine kom-
munale Aufgabe ist (Art. 6 Abs. 1 des Kantonalen Gewässerschutzgeset-
zes vom 11. November 1996 [KGSchG; BSG 821.0]), ist die Gemeinde für 
den Erlass der Abstandsvorschriften auch ohne weiteres zuständig. Dies 
gilt auch für Abstandsvorschriften, die öffentliche Kanalisationsleitungen auf 

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privatem Grund betreffen. Andernfalls wäre die Gemeinde nicht in der 
Lage, das Funktionieren der öffentlichen Abwasserinfrastruktur – woran 
offenkundig ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht – wirksam si-
cherzustellen.

5.6 Im Gegensatz zu den kommunalen Bestimmungen über den Be-
stand der öffentlichen Abwasserleitungen (Art. 10 Abs. 1 AR) und über die 
Kostentragung bei deren Verlegung (Art. 10 Abs. 5 AR) sieht die Abstands-
vorschrift von Art. 10 Abs. 2 AR keinen Vorbehalt abweichender vertragli-
cher Regelungen vor. Daraus folgt, dass die Abstandsvorschrift gemäss 
Art. 10 Abs. 2 AR selbst dann massgeblich wäre, wenn in einem Dienstbar-
keitsvertrag ausdrücklich kleinere Abstände vereinbart worden wären. Wie 
es sich damit mit Blick auf die hier interessierenden Dienstbarkeitsverträge 
verhält, kann demnach offenbleiben.

5.7 Folglich muss das Bauvorhaben den Abstand nach Art. 10 Abs. 2 
AR gegenüber der Abwasserleitung im Lörtscherweg einhalten. Daran än-
dert der Umstand nichts, dass die Abstandsvorschrift erst nach Errichtung 
der Durchleitungsdienstbarkeit in Kraft getreten ist, da weder eine unzuläs-
sige (echte) Rückwirkung noch ein Eingriff in wohlerworbene Rechte vor-
liegt (BGE 130 I 26 E. 8.1). Auch wenn aus den Baugesuchsplänen und 
dem Auszug aus dem Kanalisationskataster nicht hervorgeht, in welchem 
genauen Abstand zur Abwasserleitung die projektierte unterirdische Ein-
stellhalle errichtet werden soll, ist doch ersichtlich, dass sie den vorge-
schriebenen Abstand von 4 m zur Kanalisationsleitung im Lörtscherweg 
nicht einhält (vgl. insb. den Baugesuchsplan «Grundriss 1. Untergeschoss» 
vom 20.5.2016, Vorakten EG Spiez, act. 3B1). Eine Bewilligung zum Un-
terschreiten des Abstands (Art. 10 Abs. 3 AR) liegt nicht vor. Die Vorinstanz 
hat somit zu Recht befunden, dass die Baubewilligung für Ziffer 1 des ge-
nerellen Baugesuchs («Lage der unterirdischen Einstellhalle») nicht erteilt 
werden kann.

5.8 Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, sie habe gemäss 
Art. 693 ZGB bzw. Art. 10 Abs. 5 AR das Recht, die Abwasserleitung verle-
gen zu lassen, braucht darauf nicht weiter eingegangen zu werden. Eine 
Verlegung der Abwasserleitung bildet nicht Gegenstand des hier zu beur-
teilenden Baugesuchs (vorne E. 2.2).

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Seite 23

6.

6.1 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die geplante unterirdische 
Einstellhalle entgegen der Vorinstanz den Strassenabstand nicht verletzt 
und das Baugrundstück als hinreichend erschlossen gelten kann. Aller-
dings hält die Einstellhalle den kommunalen Bauabstand zu den im Lört-
scherweg verlegten öffentlichen Abwasserleitungen nicht ein. Damit ist die 
Beschwerde insofern begründet, als die Vorinstanz der Beschwerdeführerin 
die generelle Baubewilligung für die Ziffern 2 und 3 des Baugesuchs vom 
17. März 2016 mit Ergänzungen vom 19. und 20. Mai 2016 (betreffend die 
Gegenstände «Einfahrt und unterirdische Zufahrt zur Einstellhalle» und 
«Umgestaltung Lörtscherweg») ohne zureichende Gründe verweigert hat. 
Hingegen ist die Beschwerde unbegründet, soweit die Beschwerdeführerin 
die Erteilung der generellen Baubewilligung für die Ziffer 1 des Baugesuchs 
(«Lage der unterirdischen Einstellhalle») beantragt. Die Beschwerde ist 
damit teilweise gutzuheissen und der Beschwerdeführerin ist die generelle 
Baubewilligungen für die Ziffern 2 und 3 des Baugesuchs zu erteilen. Im 
Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

6.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist die Beschwerdeführerin 
insgesamt als zu zwei Dritteln obsiegend zu betrachten. Sie hat somit einen 
Drittel der Pauschalgebühr für das verwaltungsgerichtliche Verfahren zu 
tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Zu den Verfahrenskosten gehören neben 
der Pauschalgebühr auch die Kosten für den Fachbericht bfu (Art. 103 
Abs. 1 Satz 2 VRPG). Dieser befasst sich mit der Erschliessung und betrifft 
damit die Gesuchsgegenstände der Ziffern 2 und 3 des Baugesuchs. Da 
die Beschwerdeführerin in diesen Punkten obsiegt, sind ihr keine Kosten 
für den Fachbericht aufzuerlegen. Die Gemeinde hat zwar ursprünglich auf 
eine Beschwerdeantwort verzichtet (vorne Bst. C). Sie hat aber ausführlich 
zum Fachbericht bfu Stellung genommen und sich in ihrer Funktion als 
Planungs- bzw. Erschliessungsträgerin in das Verfahren eingebracht. Es 
rechtfertigt sich deshalb, die Gemeinde als Beschwerdegegnerin am Ver-
fahren zu beteiligen. Sie wird damit als unterliegende Partei kostenpflichtig 
und hätte grundsätzlich die übrigen Verfahrenskosten für das verwaltungs-
gerichtliche Verfahren zu tragen. Auf eine Erhebung dieser Kosten ist aller-
dings zu verzichten, da die Gemeinde nicht in ihren vermögenswerten Inte-

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ressen betroffen ist (Art. 108 Abs. 2 VRPG). Hingegen hat die Gemeinde 
der obsiegenden Beschwerdeführerin zwei Drittel der Parteikosten zu er-
setzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Dabei ist allerdings 
nach neuerer Praxis des Verwaltungsgerichts keine Mehrwertsteuer zu 
berücksichtigen, da die Beschwerdeführerin mehrwertsteuerpflichtig ist und 
ihr insoweit kein Aufwand angefallen ist (BVR 2015 S. 541 E. 8.2). Auf 
Seiten der Gemeinde sind keine ersatzfähigen Parteikosten angefallen 
(Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 4 VRPG).

6.3 Die Kosten für das Verfahren vor der BVE sind entsprechend dem 
Ausgang des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens neu zu verlegen. 
Dadurch werden die Beschwerdegegnerinnen und Beschwerdegegner des 
vorinstanzlichen Verfahrens, die sich am verwaltungsgerichtlichen Verfah-
ren nicht mehr beteiligt haben, kostenpflichtig (vgl. Ziff. 2 der Verfügung 
des Abteilungspräsidenten vom 8.1.2018 [act. 4]), weshalb das vorliegende 
Urteil auch ihnen zu eröffnen ist. Da von der Gemeinde auch für das Ver-
fahren vor der BVE keine Verfahrenskosten erhoben werden können, ha-
ben die Beschwerdegegnerinnen und Beschwerdegegner des vorinstanzli-
chen Verfahrens den Anteil der Gemeinde an den vorinstanzlichen Verfah-
renskosten zu übernehmen (Beschluss der erweiterten Abteilungskonfe-
renz vom 7.1.2014 und 24.3.2015).

6.4 Anders als das Verwaltungsgericht, welches den Entscheid über 
eine generelle Baubewilligung als Teilentscheid betrachtet (vorne E. 1.2), 
hat sich das Bundesgericht auf den Standpunkt gestellt, dass es sich um 
einen Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; 
SR 173.110) handle (BGE 135 II 30, in URP 2009 S. 138 E. 1.3.1, mit An-
merkungen; vgl. auch BVR 2015 S. 27 E. 1.3.1, mit Bemerkungen). Bei 
dieser Ausgangslage ist davon auszugehen, dass das Bundesgericht auf 
eine allfällige Beschwerde gegen den vorliegenden Entscheid nur unter den 
zusätzlichen Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG eintreten würde.

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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der angefochtene Ent-
scheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 
26. Oktober 2017 wird aufgehoben, soweit er die Ziffern 2 und 3 des 
Baugesuchs vom 17. März 2016 mit Ergänzungen vom 19. und 20. Mai 
2016 betrifft. Die generelle Baubewilligung für die Gesuchsgegenstände 
«Einfahrt und unterirdische Zufahrt zur Einstellhalle» und «Umgestaltung 
Lörtscherweg» wird erteilt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewie-
sen. 

2. a) Die Pauschalgebühr für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, 
bestimmt auf Fr. 3'000.--, wird der Beschwerdeführerin zu einem 
Drittel, ausmachend Fr. 1'000.--, auferlegt. Der verbleibende Teil der 
Pauschalgebühr sowie die Kosten von Fr. 5'000.-- für den Fachbe-
richt der bfu werden nicht erhoben.

b) Die Kosten des Verfahrens vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirek-
tion des Kantons Bern von Fr. 1'600.-- werden der Beschwerdeführe-
rin zu einem Drittel, ausmachend Fr. 533.35, und B.________, der 
Eigentümergemeinschaft Parzelle Nr. 2________ (bestehend aus 
C.________, D.________ und E.________) sowie F.________ zu je 
zwei Neunteln, ausmachend je Fr. 355.55, auferlegt.

3. a) Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin die Parteikos-
ten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
Fr. 6'400.-- (inkl. Auslagen), zu zwei Dritteln, ausmachend 
Fr. 4'266.65, zu ersetzen.

b) Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin die Parteikos-
ten für das Verfahren vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion 
des Kantons Bern, bestimmt auf Fr. 5'080.-- (inkl. Auslagen), zu ei-
nem Drittel, ausmachend Fr. 1'693.35, und B.________, die Eigen-
tümergemeinschaft Parzelle Nr. 2________ (bestehend aus 
C.________, D.________ und E.________) sowie F.________ zu je 
einem Neuntel, ausmachend je Fr. 564.45, zu ersetzen.

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4. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Beschwerdegegnerin
- B.________
- Eigentümergemeinschaft Parzelle Nr. 2________, bestehend aus:

1. C.________
2. D.________
3. E.________ 
alle per Adresse C.________

- F.________
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- dem Bundesamt für Umwelt

Der Abteilungspräsident: Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.