# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2f01e9e5-e530-5eeb-9f16-bf8dd0f39fd0
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-23
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 23.04.2024 100 2023 441
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2023-441_2024-04-23.pdf

## Full Text

100 23 441
Gemeinde: C.________
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 25.4.2024 RNA/NWE/aae

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 23. April 2024

Es wirken mit: die hauptamtliche Richterin Nanzer, die Fachrichter Fankhauser und Maleta so-
wie Werren als Gerichtsschreiberin 

In der Rekurssache 

von

A.________

vertreten durch 

B.________, D.________ AG

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

betreffend die Grundstückgewinnsteuer 2022

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hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Mit öffentlicher Urkunde vom 18. November 2022, betitelt als "Kaufvertrag", übertrug 
A.________ (Rekurrentin) ihr Eigentum an der Liegenschaft C.________ Gbbl. Nr. ________ 

ihrem Sohn (nachfolgend auch Übernehmer). Die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abtei-

lung Grundstückgewinnsteuer (Steuerverwaltung), veranlagte am 25. Juli 2023 die Steuerforde-

rung aus Grundstückgewinn für die Rekurrentin mit CHF 36'585.-- (Akten der Steuerverwaltung, 

pag. 3). Bei der Berechnung ging sie von einem Erlös in der Höhe von CHF 283'000.-- und von 

Anlagekosten im Betrag von CHF 70'114.-- aus, was einen Rohgewinn von CHF 212'886.-- er-

gab. Hiervon wurde noch der Besitzdauerabzug im Umfang von CHF 89'412.-- (21 Jahre Be-

sitzdauer, 42 % Abzug), was einen steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 123'474.-- (gerun-

det CHF 123'400.--) ergab.

B. Hiergegen hat die Rekurrentin, vertreten durch Rechtsanwalt und Notar B.________ (Ver-
treter), am 9. August 2023 Einsprache bei der Steuerverwaltung erhoben. Der Vertreter bean-

tragte die Vornahme einer neuen Veranlagung. Es sei die Unentgeltlichkeit der Handänderung 

festzustellen und folglich ein allfälliger Grundstückgewinn aufzuschieben. Zur Begründung 

bringt er zusammengefasst vor, dass von Beginn weg eine gemischte Schenkung beabsichtigt 

gewesen sei. Es sei nie ein Kaufpreis für die Liegenschaft bezahlt worden. Der im Vertrag auf-

geführte Kaufpreis sei lediglich eingesetzt worden, um den Verkehrswert der Liegenschaft auf-

zuzeigen, damit der Übernehmer anschliessend bei einer Bank Fremdkapital zur Finanzierung 

der Renovation habe aufnehmen können. Der Kaufpreis sei mit einem Schuldüberbund ver-

rechnet und der Restbetrag als Schenkung ausgewiesen worden. Entgegen dem Titel "Kaufver-

trag" der öffentlichen Urkunde sei gemäss beurkundeter und übereinstimmender Willenser-

klärung der Parteien offenkundig kein entgeltliches Rechtsgeschäft, sondern ein Schenkungs-

vertrag mit Schuldüberbund (gemischte Schenkung) vereinbart worden. Zudem seien ein Erb-

vorbezug bzw. eine Schenkung nur dann unentgeltlich, wenn die Leistung der übernehmenden 

Person ausschliesslich in der Übernahme von Grundpfandforderungen zu Gunsten Dritter be-

stehe. Vorliegend sei der Sohn der Rekurrentin der Übernehmer. Er sei gleichzeitig ihr gesetzli-

cher und ausgleichungspflichtiger Erbe. Aus der öffentlichen Urkunde gehe hervor, dass dieser 

ausschliesslich die Grundpfandschulden der Rekurrentin übernehme, ansonsten aber keine 

zusätzlichen Leistungen oder Verpflichtungen zu ihren Gunsten eingegangen sei. Damit sei 

offenkundig erstellt, dass es sich bei dem der Steuerveranlagung zu Grunde liegenden Rechts-

geschäft um eine unentgeltliche Handänderung handle und der Grundstückgewinn vollständig 

aufgeschoben werden müsse.

C. Mit Einspracheentscheid vom 3. Oktober 2023 wies die Steuerverwaltung die Einsprache 
– unter Verweis auf die Veranlagungsverfügung vom 25. Juli 2023 – vollumfänglich ab. Sie 

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ergänzte ihre Begründung mit dem Hinweis auf die Rechtsprechung betreffend gemischte 

Schenkungen, wonach die Aufteilung solcher Rechtsgeschäfte in einen entgeltlichen und einen 

unentgeltlichen Teil abgelehnt werde. Entsprechend sei der vereinbarte Vertrag mit einem 

Kaufpreis von CHF 283'000.-- einheitlich als entgeltliches Rechtsgeschäft zu beurteilen.

D. Der Vertreter hat hiergegen im Namen der Rekurrentin am 27. Oktober 2023 Rekurs bei 
der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (Steuerrekurskommission) erhoben. Er bean-

tragt die Aufhebung des Einspracheentscheids der Steuerverwaltung vom 3. Oktober 2023 auf-

grund des Vorliegens einer unentgeltlichen Handänderung und dem damit verbundenen Steu-

eraufschub eines allfälligen Grundstückgewinns. Entsprechend sei die Steuerveranlagung neu 

auf CHF Null festzulegen. Seinen Antrag begründet er zusammengefasst damit, dass die vor-

liegende Handänderung in Anbetracht der herrschenden Lehre und Rechtsprechung zweifellos 

unentgeltlicher Natur sei. Die gesetzliche Grenze für eine Schenkung an einen gesetzlichen 

Erben, welche dem Erbvorbezug gleichgestellt sei, werde nicht überschritten. Demzufolge müs-

se das Rechtsgeschäft einen vollumfänglichen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer zur Fol-

ge haben.

E. Die Steuerverwaltung hat sich am 7. Dezember 2023 vernehmen lassen. Sie beantragt 
die kostenpflichtige Abweisung des Rekurses. Zur Begründung bringt sie vor, dass sich die Re-

kurrentin bzw. deren Vertreter selbst widerspreche, wenn er einerseits vorbringt, es sei ein 

Schenkungsvertrag mit Schuldüberbund abgeschlossen worden. Andererseits sei aber ein 

Kaufvertrag mit einem Teilerlass des Kaufpreises beurkundet worden. Ferner weiche die effek-

tiv gewählte Rechtsschrift vom Wortlaut und vom Inhalt her deutlich von einem Schenkungsver-

trag mit Schuldüberbund ab. So werde abweichend davon ein Kaufpreis mit Zahlungsmoda-

litäten definiert und Hinweise auf Bestimmungen des Kaufvertrags im OR gemacht. Ferner sei 

auch die Definition einer Schenkungssumme ungewöhnlich, zumal ein Grundstück und nicht ein 

bestimmter Geldbetrag verschenkt werde. Folglich hätten die Vertragsparteien sich bewusst für 

einen Kaufvertrag entschieden, um gegenüber der Bank einen Kaufpreis ausweisen zu können. 

Darüber hinaus sei durch Ziffer II/2 des Kaufvertrags ein Kaufpreis von CHF 283'000.-- festge-

setzt worden, wodurch der Rekurrentin zunächst eine Forderung in entsprechender Höhe zuge-

standen worden sei. Darin liege die Entgeltlichkeit des Rechtsgeschäfts begründet. Die in 

Ziffer II/3 vereinbarte Zahlungsmodalität (Erlass bzw. Schenkung) sei nach ständiger Recht-

sprechung zur Erlösbestimmung irrelevant. Schliesslich dürfe der Argumentation des Vertreters 

auch im Hinblick auf das Kongruenzprinzip nicht gefolgt werden. Denn ein Steueraufschub hätte 

zur Folge, dass der Erwerber im Zeitpunkt eines dereinstigen Weiterverkaufs der Liegenschaft 

als Erwerbspreis nur den amtlichen Wert im Zeitpunkt der Übertragung oder die wohl noch tiefe-

ren effektiven Anlagekosten des Rechtsvorgängers geltend machen dürfte. 

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F. Am 28. Dezember 2023 hat der Vertreter zur Vernehmlassung der Steuerverwaltung Stel-
lung genommen. 

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit entscheidrelevant, im Rahmen der nach-

folgenden Erwägungen eingegangen.

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die Grundstückgewinnsteuer kön-
nen bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich 

zuständig. Die Rekurrentin ist im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen nicht durchge-

drungen. Sie ist daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 86 

und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten.

Die vorliegende Streitsache wird von der Steuerrekurskommission in Dreierbesetzung beurteilt, 

da der Streitwert über CHF 10'000.-- liegt (Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 

11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 

BSG 161.1]).

2. Vorliegend ist strittig, ob die mit Einspracheentscheid der Steuerverwaltung vom 3. Okto-
ber 2023 veranlagte Grundstückgewinnsteuer in der Höhe von CHF 36'585.-- aufgeschoben 

werden kann oder nicht. Hierzu muss in einem ersten Schritt geprüft werden, wie das mit öffent-

licher Urkunde vom 18. November 2022 abgeschlossene Rechtsgeschäft zu qualifizieren ist. In 

einem zweiten Schritt muss schliesslich geprüft werden, ob dieses Rechtsgeschäft entgeltlich 

oder unentgeltlich ist bzw. ob die Gewinnsteuer aufgeschoben werden kann oder nicht.

3. Die Steuerverwaltung argumentiert, es handle sich vorliegend sowohl nach Wortlaut als 
auch nach dem Inhalt der öffentlichen Urkunde um einen Kaufvertrag, auch wenn die Rekurren-

tin dem Erwerber bzw. Übernehmer einen Teil des Kaufpreises erlasse. Der Vertrag weiche 

wörtlich und inhaltlich von einem Schenkungsvertrag mit Schuldüberbund ab. So würden bei-

spielsweise ein Kaufpreis sowie Zahlungsmodalitäten vereinbart. Im Weiteren würde auch auf 

Bestimmungen betreffend Kaufvertrag im Schweizerischen Obligationenrecht (OR; SR 220) 

verwiesen. Schliesslich sei die Bezifferung der Schenkungssumme ungewöhnlich, zumal ein 

Grundstück und nicht ein bestimmter Geldbetrag verschenkt werde. Damit hätten die 

Vertragsparteien bewusst einen Kaufvertrag abgeschlossen, zumal sie gegenüber der Bank 

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einen Kaufpreis hätten ausweisen wollen. Der Vertreter bringt vor, nicht die Vertragsterminolo-

gie, sondern der effektive, materiellrechtliche Inhalt des Vertrags sei steuerrechtlich massge-

bend (falsa demonstratio non nocet). Dies gelte selbst bei der öffentlichen Beurkundung, bei 

welcher es zu den Berufspflichten des Notars gehöre, den wirklichen Willen der Parteien festzu-

stellen. Es sei von Anbeginn die Absicht der Parteien gewesen, dass der Sohn die Liegenschaft 

im Sinn einer gemischten Schenkung zu den anhaftenden Grundpfandforderungen übernehme, 

darüber hinaus aber keinen Kaufpreis bezahle. Entsprechend bestehe das vorliegende Rechts-

geschäft lediglich aus einer Schenkung sowie der Übernahme der aufhaftenden Grundpfand-

forderungen, welche nach Art. 131 Abs. 3 Bst. a StG keine Besteuerung auslöse.

4. Die Vertragsauslegung richtet sich in erster Linie nach dem empirisch festzustellenden 
übereinstimmenden wirklichen Willen der Vertragspartner (Art. 18 Abs. 1 OR; empirische oder 

subjektive Vertragsauslegung). Art. 18 Abs. 1 OR behandelt Fälle, bei denen eine Diskrepanz 

zwischen dem Wortlaut der Erklärung und dem wirklichen Willen der Vertragsparteien vorliegt. 

Diese Nichtübereinstimmung von Willen und Erklärungen wird grundsätzlich für unbeachtlich 

gehalten, wenn und soweit der wirkliche Wille der Parteien übereinstimmt. Dieser im Rechtss-

prichwort "falsa demonstratio non nocet" zusammengefasste Grundsatz gilt an sich für alle Fäl-

le, in denen es zu einer derartigen Diskrepanz von Wille und Erklärung kommt (Wolfgang Wie-

gand in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl., 2020, N. 13 f. und N. 18 ff. zu Art. 18 

OR). Wer den vom objektiven Verständnis – insbesondere vom Wortlaut – abweichenden ("un-

richtigen"), aber übereinstimmenden Willen der Parteien behauptet, hat ihn zu beweisen (Wolf-

gang Wiegand, a.a.O., N. 49 zu Art. 18 OR).

4.1 Die Auslegung hat demgemäss mit dem Wortlaut des Vertrags zu beginnen. Der zu beur-
teilende Vertrag ist als "Kaufvertrag" betitelt und hat die Übertragung des Grundstücks 

C.________ Gbbl. Nr. ________ von der Rekurrentin an ihren Sohn zum Inhalt (pag. 53-66). 

Dies war auch gemäss dem Vertreter die grundsätzliche Absicht der Parteien, jedoch sei das 

Rechtsgeschäft nicht als Kauf, sondern als gemischte Schenkung zu verstehen.

4.2 Gegenstand des öffentlich beurkundeten Rechtsgeschäfts ist gemäss Ziffer II/1 des Ver-
trags der Verkauf des besagten Grundstücks von der Rekurrentin an ihren Sohn (pag. 59). Fer-

ner wurden der diesbezügliche Kaufpreis (Ziffer II/2; pag. 59) und die Zahlungsmodalitäten (Zif-

fer II/3; pag. 59) vereinbart. Dabei wurde beschlossen, dass der Übernehmer einerseits den 

Betrag zur Ablösung der bestehenden Hypothekarverbindlichkeit auf das entsprechende Lie-

genschaftskonto der Rekurrentin überweist. Andererseits wurde ein Restkaufpreis von 

CHF 133'000.-- aufgeführt, den die Rekurrentin ihrem Sohn im Sinn einer Schenkung erlasse 

(pag. 60). Dabei handelt es sich entgegen dem Vorbringen des Vertreters nicht um ein 

Rechtsgeschäft "uno actu", im Gegenteil, es handelt sich um zwei separate Rechtsgeschäfte. 

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Die Rekurrentin erwirbt in einem ersten Schritt aufgrund des Kaufvertrags – zumindest für eine 

logische Sekunde – die Kaufpreisforderung (erstes Rechtsgeschäft), welche sie im Anschluss 

mittels Schenkung ihrem Sohn wieder erlässt (zweites Rechtsgeschäft). Zudem wird – wie die 

Steuerverwaltung richtig angemerkt hat – in den weiteren Vertragsbestimmungen des Vertrags 

(Ziffer III) auf die obligationenrechtlichen Normen betreffend Kaufvertrag verwiesen. Es ist der 

Steuerverwaltung zuzustimmen, dass diese Elemente in einem Vertrag für eine gemischte 

Schenkung so nicht deklariert würden. Somit ist erstellt, dass es sich vorliegend um einen Kauf-

vertrag handelt, der den gemeinsamen, übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien umge-

setzt hat. Es bleibt anzumerken, dass die öffentliche Urkunde für die bezeugten Tatsachen den 

vollen Beweis erbringt, solange nicht die Unrichtigkeit ihres Inhalts nachgewiesen ist (Art. 9 des 

Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]). Die Unrichtigkeit des Kaufvertrags wird 

vorliegend weder vorgebracht noch nachgewiesen, weshalb dieser wie beurkundet als richtig zu 

qualifizieren ist.

5. Der vom Vertreter beantragte Aufschub der Grundstückgewinnsteuer wird bei (unentgeltli-
chen) Eigentumswechseln durch Schenkung (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis) oder Erbvor-

bezug gewährt (vgl. Art. 131 Abs. 1 StG). Wie sich in E. 4.2 hiervor gezeigt hat, handelt es sich 

bei dem öffentlich beurkundeten Rechtsgeschäft um einen Kaufvertrag. Ebenfalls ist in der öf-

fentlichen Urkunde mit keinem Wort ein Erbvorbezug erwähnt. Auch in der Deklaration und Ver-

anlagung der Handänderungsteuer wird als Geschäftsgegenstand "Kaufvertrag" ausgewiesen 

(pag. 68). Demzufolge ist auch kein Steueraufschub nach Art. 131 StG möglich.

6. Abschliessend gilt es festzuhalten, dass zivilrechtlich das gewünschte Resultat – vorlie-
gend die Eigentumsübergabe des Grundstücks in C.________ von der Rekurrentin an ihren 

Sohn – auf unterschiedliche Arten möglich ist. Je nach Wahl der Eigentumsübertragung zeitigen 

diese unterschiedliche steuerrechtliche Folgen. Die Aufklärung hierüber obliegt dem Notar, der 

die Verurkundung vornimmt. Dass die gewählte Vertragskonstruktion gegenüber einer anderen 

möglichen Vertragsformulierung ungewollte Steuerfolgen hat, ändert daran nichts. Vielmehr ist 

aus Gründen der Rechtssicherheit geboten, dass der Kaufpreis der Liegenschaft nicht abwei-

chend von der Verurkundung beliebig umgedeutet werden kann. Aufgrund der vorangehenden 

Ausführungen ist der Rekurs abzuweisen.

7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Rekurrentin kostenpflichtig. Sie hat die ge-
samten Verfahrenskosten zu tragen, einschliesslich allfälliger Auslagen für Gutachten oder an-

dere externe Kosten (Art. 200 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 1, 2, 53, 58 und 59 des Dekrets vom 

24. März 2010 betreffend die Verfahrenskosten und die Verwaltungsgebühren der 

Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [Verfahrenskostendekret, VKD; BSG 161.12]). 

Die Kosten für das Verfahren vor der Steuerrekurskommission, bestimmt auf eine Pauschalge-

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bühr von CHF 1'800.--, werden der Rekurrentin zur Bezahlung auferlegt und mit dem geleiste-

ten Kostenvorschuss verrechnet. 

Da die Rekurrentin im vorliegenden Fall unterliegt, werden keine Parteikosten gesprochen 

(Art. 200 Abs. 4 StG).

Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Rekurs betreffend die Grundstückgewinnsteuer 2022 wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 1'800.--, werden der 

Rekurrentin zur Bezahlung auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Aus-
fertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von 
einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und un-

terzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechts-
begehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

5. Zu eröffnen an:

▪ B.________ zuhanden von A.________

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern 

▪ Einwohnergemeinde C.________

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Die Richterin Die Gerichtsschreiberin

Nanzer Werren