# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c706ed40-7d5e-5cb4-b7ae-b6d836bde820
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-02-12
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 12.02.1999 80.1998.313
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1998-313_1999-02-12.html

## Full Text

Incarto n.

  80.98.00313

  	
  Lugano

  12 febbraio 1999

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli, vicecancelliere

  

 

statuendo
sul ricorso del 17 dicembre 1998

 

in
materia di:                 imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________ e __________ __________,
  __________ __________ __________,  

  rappr.
  da: St. fiduciario __________ e __________ __________, __________
  __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Con atto pubblico
del 28 marzo 1997, iscritto a Registro fondiario il successivo 25 aprile, il
signor __________ __________ e la __________ __________ di __________
__________ alienavano alla __________ __________ __________ di __________ la
part. n. __________ di __________, al prezzo di fr. 282’000.

                                         Nella dichiarazione per
l’imposta sugli utili immobiliari, gli alienanti facevano valere, fra i costi
di investimento, una provvigione di fr. 18’000, pagata al signor __________
__________ quale onorario per la mediazione.

                                         Notificando ai
contribuenti la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliare, con decisione
del 26 agosto 1998, l'Ufficio di tassazione di __________ riduceva in particolare
a fr. 14’100 la provvigione ammessa in detrazione, spiegando di avere considerato
“inusuale” il versamento a tale titolo di un importo superiore al 5% del valore
di alienazione.

 

 

                                   2.   I contribuenti impugnavano
la suddetta decisione con reclamo del 26 agosto 1998, nel quale chiedevano la
deduzione quale costo di investimento dell’intera provvigione pagata al
mediatore, argomentando che la vendita non avrebbe potuto verificarsi senza
tale spesa.

                                         Con decisione del 26
novembre 1998, l'Ufficio di tassazione respingeva il gravame, fondandosi in
particolare sulle seguenti argomentazioni:

                                         «Sono considerate usuali
provvigioni fino ad un massimo del 5% del valore di alienazione sulla base
delle tariffe e della normativa emanata dall’Associazione svizzera dei
fiduciari immobiliari (SVIT), la quale non prevede nessun aumento in funzione
dell’ubicazione, della congiuntura o della durata del mandato; come al
contrario ritenuto dai contribuenti nel loro reclamo».

 

 

                                   3.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ e la
__________ __________ postulano nuovamente il riconoscimento in deduzione
dall’utile dell’intera provvigione pagata al sig. __________.

                                         A loro avviso non spetta
all’autorità fiscale bensì al mercato stesso di giudicare quale provvigione sia
“usuale”.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).

                                         Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta ge-nerale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in
consi-derazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta,
il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         4.2.

                                         L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alie-nazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

                                      

 

                                   5.   Secondo l'art. 134
cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i costi di
acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le
provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore. 

 

                                         5.1.

                                         La computabilità
dell’onorario per prestazioni di mediazione era prevista, nel quadro
dell’abrogata imposta sul maggior valore immobiliare, dall’art. 9 cpv. 3 LIMVI,
secondo il quale erano deducibili le provvigioni usuali versate a un
contribuente assoggettato alla sovranità fiscale svizzera. Tale disposizione
era stata introdotta nella legge solo con una novella legislativa, entrata in
vigore l'8 marzo 1991, con la quale il legislatore ticinese aveva, da un lato,
voluto riconoscere la deduzione analitica di un costo di vendita diventato
ormai usuale e, dall'altro, evitare gli abusi, ponendo, come si legge nel
Rapporto 11 gennaio 1991 della Commissione della Legislazione, «le necessarie
cautele atte a prevenire e a sventare facili elusioni della legge e evasioni
fiscali che potrebbero facilmente realizzarsi sia notificando provvigioni per
importi eccedenti quelli usuali, sia indicando come beneficiari persone
sottratte alla verifica dell'autorità fiscale svizzera» (CDT n. 64 del
30 marzo 1992 in re F.L.).

 

                                         5.2.

                                         La possibilità di prendere
in considerazione tali costi presuppone l'esistenza di un contratto di
mediazione ex art. 412 ss. CO (Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar
zum Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 255; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn-
und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 253; Richner/Frei/Weber/Brütsch,
Zürcher Steuergesetz - Kurzkommentar, 2a ediz., Zurigo 1997, p.
1003; Soldini/Pedroli, op. cit., p. 255; inoltre, RF 47/1992 p.
230; di diversa opinione Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, Kommentar
zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 757); occorre cioè che la provvigione
sia stata pagata dall’alienante ad un terzo, perché quest’ultimo gli ha
indicato l’occasione per concludere un contratto o ha agito da intermediario
fra compratore e venditore. Il mediatore non è dunque né un semplice consulente
né un rappresentante (Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., p. 256 s.;
Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, op. cit., p. 757), anche se spesso è
difficile distinguerlo da quest’ultimo. La principale differenza è data dal
fatto che il conferimento di una procura è un negozio giuridico unilaterale,
mentre la mediazione è un contratto; inoltre, il mediatore non riceve
l'incarico di concludere direttamente il contratto in nome e per conto del committente,
ma quest'ultimo lo stipulerà in prima persona oppure ne incaricherà un altro
rappresentante. Sono, in particolare, esclusi dall'ambito di applicazione della
norma tutti i casi di rappresentanza legale, come per esempio, quello del padre
che agisce per conto del figlio oppure del tutore (Soldini/Pedroli, op.
cit., p. 255, con riferimento a Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., p.
257). 

 

 

                                   6.   Nella fattispecie,
l'autorità fiscale ha negato la deduzione della provvigione pagata dai
ricorrenti all’architetto __________ __________, ritenendo che non sia “usuale”
il pagamento di onorari per l’opera di mediatori per un ammontare che supera il
5% del valore di alienazione.

 

                                         6.1.

                                         Come detto, la legge
precisa, infatti, che le provvigioni devono essere usuali. Con
tale puntualizzazione si vuole evitare che si chieda di computare quali
provvigioni quelle che effettivamente sono partecipazioni all'utile, ottenendo
in tal modo un'elusione dell'imposta (Soldini, Le provvigioni di vendita
secondo la LIMVI, in RTT 1987, p. 657 s.). Infatti, una quota di utile
immobiliare che viene ceduta ad un terzo, volontariamente o in base ad un
obbligo assunto contrattualmente, non può considerarsi come una spesa
deducibile neppure se viene rivestita da provvigione (Guhl, Die
Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 240). 

                                         Negli altri cantoni, per
valutare se la provvigione versata in un caso concreto sia usuale, ci si
riferisce per lo più alla tariffa della locale Associazione svizzera dei fiduciari
immobiliari (SVIT), ma le differenze fra un cantone e l'altro sono notevoli. In
nessun caso, comunque, vengono considerate usuali delle provvigioni che
eccedono il 5% del prezzo (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 255).

                                         Nel Canton Zurigo, per
esempio, è considerata “usuale” una provvigione del 2% più IVA, che può essere
elevata al 3% nel caso di oggetti di difficile vendita (Richner/Frei/Weber/Brütsch,
op. cit., p. 1008). Il Tribunale amministrativo del Canton Giura, da parte sua,
ha confermato una decisione dell’autorità fiscale, con cui un compenso per il
mediatore era stato ammesso solo nella misura di fr. 28’800 (pari al 2,4% del
valore di alienazione di fr. 1’200’000), mentre il contribuente aveva fatto
valere una provvigione di fr. 100’000 (RF 52/1997 p. 103). Sempre richiamandosi
alle tariffe della SVIT, il Tribunale amministrativo del Canton Berna ha
ridotto una provvigione dal 5,7% al 3% (RF 47/1992 p. 222). 

 

                                         6.2.

                                         Le «Normative e tariffe»
emanate dall’Associazione Svizzera dei Fiduciari Immobiliari Sezione Ticino
commisurano le provvigioni per i mediatori nel 5% del prezzo, con un minimo di
fr. 5’000, per la vendita sia di case con o senza terreno sia di singoli appartamenti
in condominio (punti 2.2.1. e 2.2.2. della tariffa) sia di terreni da
costruzione (punto 2.2.7.). Le percentuali sono inferiori per la vendita, per
esempio, di appartamenti in condominio nel caso di un immobile con mandato in
esclusiva (4%), di immobili locativi (3% fino a fr. 3’000’000, poi 2,5%), di
immobili o insediamenti alberghieri, turistici, commerciali e industriali (4%
fino a fr. 3’000’000, poi 3%). Sono superiori solo per il collocamento di
attività commerciali, alberghiere, turistiche, industriali, compreso ev.
inventario e avviamento (10%) e per gli arredamenti (10%).

                                         Non può pertanto essere
censurata la decisione con cui l’autorità di tassazione ha considerato
“inusuale” una provvigione di fr. 18’000 per la vendita al prezzo di fr.
282’000 di un terreno a Quartino. Tale importo rappresenta infatti quasi il
6.4% del valore di alienazione.

                                         D’altronde, i ricorrenti
non hanno dimostrato di avere incontrato particolari difficoltà nel reperire
degli acquirenti per il loro terreno né hanno spiegato – neppure in seguito
allo scritto indirizzato loro da questa Camera durante l’istruzione del ricorso
– su quali basi sia stata calcolata una provvigione di tali proporzioni.

                                         Le generiche
considerazioni in merito al fatto che non spetterebbe all’autorità fiscale il
compito di giudicare quale provvigione si debba considerare “usuale” e sulla
difficile situazione economica attuale non bastano certo a giustificare un’eccezione
al principio descritto.

                                         Come detto, del resto, il
requisito del carattere “usuale” della provvigione, voluto dal legislatore, non
è certo stato inserito per capriccio, ma trova la sua giustificazione nella
preoccupazione di evitare elusioni fiscali.

 

 

                                   7.   Il ricorso è
conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico
dei ricorrenti, soccombenti.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il
ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    300.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    380.–

                                         sono a carico dei ricorrenti in ragione di metà ciascuno.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il
presidente:                                                       Il
segretario: