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**Case Identifier:** a4c1b7ba-fdbc-5605-9ab3-58ace6adb49e
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-07-09
**Language:** de
**Title:** Ergänzende Vermögenssteuer 2020
**Docket/Reference:** ST.2023.208
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/2-st.2023.208.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 ST.2023.208 

Entscheid 

9. Juli 2024 

Mitwirkend: 

Einzelrichter Christian Griesser und Gerichtsschreiber Gilles Vogt 

In Sachen 

A ,    

vertreten durch RA lic.iur. et oec. B,  

Rekurrentin,  

gegen 

K a n t o n   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt, Konsum,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Rekursgegner,  

betreffend 

ergänzende Vermögenssteuer 2020 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. C (nachfolgend Vater), Jahrgang 19XX, war Eigentümer des landwirtschaft-

lichen  Heimwesens  …str.  37  in  D  im  Kanton  Zürich.  Laut  Rekursschrift  führte  er  den 

landwirtschaftlichen  Betrieb  vorerst  haupt-  und später  nebenberuflich.  Mitte  2004  ver-

kaufte er die Grundstücke Kat.-Nr. … (Wohnhaus [Vers.-Nr. …], Wohnhaus mit Scheune 

[Vers.-Nr.  ..],  Schopf  [Vers.-Nr.  …]  und  Hühnerhaus)  sowie  Wiese  und  Acker;  427.96 

Aren), Kat.-Nr. … (Wiese und Acker; 233.41 Aren), Kat.-Nr. … (Wald; 64.45 Aren) und 

Kat.-Nr. …  (Wiese;  16.62  Aren)  an  die  Töchter  A  (nachfolgend  die  Pflichtige)  und  E 

(nachfolgend Miteigentümerin). Im Kaufvertrag wurde unter anderem ein Wohnrecht zu-

gunsten des Vaters und seiner Ehefrau an der 3-Zimmerwohnung im Parterre des Wohn-

hauses (Vers.-Nr. …), ein Gewinnanteilsrecht zugunsten des Vaters und ein Vorkaufs-

recht von F (nachfolgend Schwester) festgehalten. 

Die Pflichtige gab in ihren Steuererklärungen fortan sowohl die anteiligen jähr-

lichen  Pachterträge  von  Fr. 2'437.50  (G:  Fr. 950.-,  H:  Fr. 1'450.-  und  I:  Fr. 37.50)  als 

auch  einen  Eigenmietwertanteil  von  Fr.  6'400.-  bzw.  ab  der  Steuerperiode  2013  von 

Fr. 9'150.- an. Vermögensseitig deklarierte sie in den Steuererklärungen 2004 bis 2018 

einen  landwirtschaftlichen  Ertragswert  von  Fr. 56'000.-  und  in  den  Steuererklärungen 

2019 und 2020 einen solchen von Fr. 53'000.-. Die Pflichtige ist als selbständig erwer-

bende J tätig. 

Am 15. Februar 2022 liess der Steuerkommissär der Pflichtigen einen Einschät-

zungsvorschlag für die ergänzende Vermögenssteuer 2020 zukommen. Dieser hielt ein 

steuerbares Vermögen laut §§ 41 – 44 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) von 

Fr. 9'540'000.- zum Steuersatz von 1‰ fest. 

Am 14. März 2022 liess die Pflichtige eine Stellungnahme per E-Mail abgeben, 

woraufhin  der  Steuerkommissär  am  selben  Tag  ebenfalls  per  E-Mail  reagierte.  Die 

Pflichtige  äusserte  sich  am  21.  März  2022  in  einer  ausführlichen  Stellungnahme,  die 

diverse Beilagen umfasste. Am 18. November 2022 versandte das kantonale Steueramt 

einen weiteren Vorschlag betreffend die ergänzende Vermögenssteuer. Nunmehr wurde 

ein ergänzend steuerbares Vermögen von Fr. 6'520'000.- vorgeschlagen. Die Pflichtige 

nahm  dazu  am  15.  Dezember  2022  Stellung.  Mit  Schreiben  vom  19. Dezember  2022 

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reagierte  der  Steuerkommissär  darauf  und  erhob  den  Vorschlag  vom  18.  Novem-

ber 2022 am 23. Januar 2023 zum Entscheid. 

B. Die dagegen erhobene Einsprache vom 21. Februar 2023 wies das kanto-

nale Steueramt am 28. September 2023 ab.  

C. Am 25. Oktober 2023 erhob die Pflichtige gegen den Einspracheentscheid 

Rekurs  und  beantragte  zur  Hauptsache,  die  ergänzende  Vermögenssteuer  sei  aufzu-

schieben,  eventualiter  sei  der  Einspracheentscheid  aufzuheben.  Zudem  verlangte  sie 

die Zusprechung einer Parteientschädigung.  

Das  kantonale  Steueramt  schloss  in  der  Rekursantwort  vom  27.  Novem-

ber 2023 auf Abweisung des Rechtsmittels. 

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird – soweit rechtserheblich – in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 

1. a) Der  Vermögenssteuer  unterliegt  das  gesamte  Reinvermögen  (Art. 13 

Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone 

und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 [StHG] resp. § 38 Abs. 1 des Steuergesetzes 

vom 8. Juni 1997 [StG]). Als Steuerperiode gilt das Kalenderjahr (Art. 15 Abs. 1 StHG 

resp.  § 49  Abs.  2  StG).  Das  steuerbare  Vermögen  bemisst  sich  nach  dem  Stand  am 

Ende der Steuerperiode (d.h. am 31. Dezember) oder der Steuerpflicht (Art. 17 Abs. 1 

StHG resp. § 51 Abs. 1 StG). Das Vermögen wird zum Verkehrswert bewertet (§ 39 Abs. 

1 StG). Als Verkehrswert gilt der objektive Marktwert eines Vermögensobjekts. Dieser 

entspricht 

dem  Preis, 

der 

bei 

einer  Veräusserung 

im 

gewöhnlichen  

Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener Käufer bzw. 

ein  fernstehender  Dritter  unter  normalen  Umständen  zu  zahlen  bereit  wäre.  Der 

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Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist nicht eine mathematisch exakt bestimmbare 

Grösse,  sondern  in  der  Regel  ein  Schätz-  oder  Vergleichswert  (VGr,  11. März  2020, 

SB.2018.00132, m.w.H.). 

b) Demgegenüber werden land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke 

mit  Einschluss  der  erforderlichen  Gebäude  nicht  zum  Verkehrswert,  sondern  zum  

Ertragswert besteuert (§ 14 Abs. 2 StHG; § 40 StG). Der Ertragswert liegt in der Regel 

wesentlich unter  dem  Verkehrswert.  Der Grund für  die Privilegierung liegt  darin,  dass 

derartige Grundstücke Grundlage einer Erwerbstätigkeit bilden und ihr Wert demzufolge 

primär durch den entsprechenden Ertrag bestimmt wird. Wegen des regelmässig erheb-

lichen  Missverhältnisses  zwischen  Ertragswert  und  Verkehrswert  würde  bei  einer  Be-

wertung  zum  Verkehrswert  eine  konfiskatorische  Besteuerung  und  damit  eine  Verlet-

zung der Eigentumsgarantie von Art. 26 BV drohen (Teuscher/Lobsiger, in: Kommentar 

zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten 

Steuern der Kantone und Gemeinde, 4. A., 2022, Art. 14 N 36 StHG). 

c) Die Privilegierung der Ertragswertbesteuerung entfällt, wenn das Grundstück 

veräussert oder der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entfremdet wird. Wegen des 

Gebots der rechtsgleichen Behandlung wird in diesen Fällen dem Eigentümer eine er-

gänzende Vermögenssteuer auferlegt (§ 41 StG). Diese wird entsprechend der Besit-

zesdauer, jedoch höchstens für zwanzig Jahre erhoben (§ 43 Abs. 1 Satz 1 StG i.V.m. 

§ 14 Abs. 2 StHG). Das steuerbare Vermögen berechnet sich nach der Differenz zwi-

schen dem Mittel der Ertragswerte und dem Mittel der tatsächlichen Verkehrswerte des 

Grundstücks je am Anfang und am Ende der massgebenden Besitzesdauer. Die ergän-

zende Vermögenssteuer wird bezogen zum Steuersatz von 1 Promille und zum Steuer-

fuss, der im Jahr der Veräusserung oder der Beendigung der land- oder forstwirtschaft-

lichen Nutzung Geltung hatte (§ 43 StG). 

d) In erster Linie bildet die vollständige oder teilweise Veräusserung eines bis 

anhin zum Ertragswert besteuerten Grundstücks einen Steuertatbestand. Dieser gleich-

gestellt  ist  eine  Zweckentfremdung.  Eine  solche  ist  dann  gegeben,  wenn  der  

Eigentümer die landwirtschaftliche Nutzung dauernd oder wenigstens für eine gewisse 

Zeit  entgeltlich  preisgibt  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  Kommentar  zum  Zürcher 

Steuergesetz, 4. A., 2021, § 41 N 4 und 8 StG). 

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e) Eine  Zweckentfremdung  liegt  vor,  wenn  der  Eigentümer  des  Grundstücks 

dessen landwirtschaftliche Nutzung entgeltlich aufgibt. Dies kann vollständig oder teil-

weise erfolgen. Zu den Hauptfällen zählt die Überbauung des Grundstücks für nichtland-

wirtschaftliche Zwecke oder der Umbau landwirtschaftlicher Gebäude in nicht mehr sol-

chen Zwecken dienende Wohnungen oder Garagen (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 

41  N  8  StG).  Sofern  der  Eigentümer  lediglich  das  Land  verpachtet,  nicht  jedoch  das 

bäuerliche Wohnhaus, welches er weiterhin selbst bewohnt, ist im Hinblick auf § 41 StG 

entscheidend, ob die Nutzung der Betriebsteile dauernd getrennt ist. Wird das Pachtob-

jekt nicht weiter vom Bauernhaus aus bewirtschaftet, so wurde Letzteres durch den Tren-

nungsvorgang der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen. Das Bauernhaus (oder Teile 

davon) dient folglich nicht länger dem privilegierten landwirtschaftlichen Zweck. Ob eine 

Zweckentfremdung stattgefunden hat, bestimmt sich nach dem nach aussen in Erschei-

nung  getretenen,  objektivierten  Willen  des  Grundeigentümers  (Richner/Frei/Kauf-

mann/Rohner, § 41 N 10 f. StG, auch zum Folgenden). 

f)  Erscheint  infolge  dauernder  Verpachtung  oder  Veräusserung  des  Landes  

eine  spätere  Wiederaufnahme  des  Landwirtschaftsbetriebs  als  ausgeschlossen,  dann 

ist  auf  der  dem  Eigentümer  verbleibenden  Wohnbaute  eine  ergänzende  Vermögens-

steuer  zu  erheben.  Dagegen  unterbleibt  –  jedenfalls  vorläufig  –  eine  Besteuerung  im 

Sinn von § 41 StG, sofern ernsthaft damit zu rechnen ist, dass der Eigentümer oder ein 

Dritter das Wohngebäude in mehr oder weniger naher Zukunft durch Wiederaufnahme 

des  ganzen  Landwirtschaftsbetriebs  erneut  land-  oder  forstwirtschaftlichen  Zwecken 

dienstbar  macht  oder  diese Möglichkeit  zumindest  nicht  auszuschliessen  ist  (Richner/ 

Frei/Kaufmann/Rohner, § 41 N 10 StG). 

g) Häufig wird dabei im Rahmen des ordentlichen Einschätzungsverfahrens ein 

Revers abgeschlossen. Darin stimmt der Eigentümer zu, dass das Grundstück weiterhin 

zum Ertragswert besteuert wird und die ergänzende Vermögensbesteuerung bis zu einer 

späteren Veräusserung oder Zweckentfremdung aufgeschoben wird. 

h) Die  Besteuerung  der  ergänzenden  Vermögenssteuer  knüpft  an  eine  Ver-

äusserung  oder  eine  Zweckentfremdung  bisher  zum  Ertragswert  bewerteter,  landwirt-

schaftlich  genutzter  Liegenschaften  an.  Da  es  sich  dabei  um  steuerbegründende  

Tatsachen  handelt,  trägt  die  Steuerbehörde  für  deren  Verwirklichung  die  Beweislast  

(StE 1993 B 64.3 Nr.1).  

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Sofern Steuerpflichtige geltend machen, dass eine nach aussen in Erscheinung 

getretene  Zweckentfremdung  nur  vorübergehender  Natur  ist,  da  sie  in  naher  Zukunft 

durch Wiederaufnahme des Landwirtschaftsbetriebes beseitigt wird, obliegt es den Steu-

erpflichtigen, das Vorliegen dieses Ausnahmetatbestandes nachzuweisen. 

2. a) Die Pflichtige beantragt primär einen Steueraufschub. Die Eigentumsüber-

tragung im Jahr 2004 vom Vater auf die Pflichtige und die Miteigentümerin sei als ge-

mischte  Schenkung  i.  S.  v.  §  42  lit.  a  StG  zu  qualifizieren,  weshalb  ein  vollständiger 

Steueraufschub eintrete. In den Genuss des Steueraufschubs seien seinerzeit sie und 

die Miteigentümerin gelangt. Dieser Aufschub gelte, solange wie die Liegenschaft von 

ihr  und  der  Miteigentümerin  bewohnt  werde  und  die landwirtschaftlichen  Grundstücke 

einerseits verpachtet und andererseits zur Selbstversorgung genutzt würden. 

b) Das kantonale Steueramt weist in seiner Rekursantwort darauf hin, dass eine 

dauernde Zweckentfremdung – im Gegensatz zu einer Handänderung – ausnahmslos 

eine  ergänzende  Vermögensbesteuerung  auslöse.  Das  Steuergesetz  sehe  bei  einer 

Zweckentfremdung keinen Aufschub der Steuer vor. 

c) Die privilegierte Vermögensbesteuerung von land- und forstwirtschaftlich ge-

nutzten Grundstücken wird nur auf Zusehen hin gewährt. Der Steuertatbestand der er-

gänzenden  Vermögenssteuer  bildet  insbesondere  die  Veräusserung  eines  bis  anhin 

zum Ertragswert besteuerten Grundstücks. Der Begriff der Veräusserung ist mit demje-

nigen der Handänderung im Grundstückgewinnsteuerrecht gleichzusetzen. Im Falle ei-

ner Veräusserung eines bislang zum Ertragswert besteuerten Grundstücks ist der Ver-

äusserer steuerpflichtig (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 41 N 4 StG i.V.m § 216 N 4 

und § 217 N 2).  

Hinsichtlich der Übertragung der Grundstücke mit den Kat.-Nrn. …, …, … und 

…  vom  Vater  an  die  Pflichtige  und  die  Miteigentümerin  ist  dem  Vater  (Steuersubjekt) 

aufgrund der gemischten Schenkung bzw. des gemischten Erbvorbezugs und unter Be-

rücksichtigung  von  §  42  lit.  a  StG  ein  Steueraufschub  zu  gewähren.  Die  privilegierte 

Handänderung wird sodann wie nicht geschehen betrachtet. Die Pflichtige und die Mit-

eigentümerin treten somit in die Fussstapfen des Vaters und übernehmen die während 

dessen Besitzesdauer auf dem Grundstück lastende latente Steuerlast. Im Zeitpunkt der 

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nächsten steuerbaren Handänderung ist die ergänzende Vermögenssteuer sowohl für 

die Besitzesdauer des Vaters als auch für die eigene Besitzesdauer zu versteuern (vgl. 

Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 42 N 4 und § 216 N 154 StG). Der Zeitraum der Be-

steuerung erstreckt sich jedoch maximal auf die letzten 20 Jahre (§ 43 Abs. 1 StG). 

Die  Pflichtige  verkennt,  dass  der  Aufschub  dem  Vater  und  nicht  ihr  bzw.  der 

Miteigentümerin gewährt wurde. Ab ihrem Eigentumsantritt führt jede Veräusserung (so-

fern nicht wiederum ein Steueraufschubtatbestand vorliegt) oder Zweckentfremdung zu 

einer ergänzenden Vermögenssteuer, denn auch den neuen Eigentümerinnen wird die 

privilegierte Ertragswertbesteuerung nur auf Zusehen hin gewährt.  

Wie vom kantonalen Steueramt in seiner Rekursantwort dargelegt, wird die er-

gänzende Vermögenssteuer ausschliesslich in den in § 42 StG genannten Fällen einer 

Veräusserung aufgeschoben. Da die Pflichtige und die Miteigentümerin vorliegend kei-

nes der vom Vater übernommenen Grundstücke veräusserten, ist folglich der Hauptan-

trag abzuweisen. Die Frage eines Ausschubs stellt sich erst im Zeitpunkt einer Veräusse-

rung. 

Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Steueraufschub dem Vater und 

nicht der Pflichtigen zu gewähren war, weshalb der Hauptantrag – mangels Veräusse-

rung – abzuweisen ist. 

3. Eventualiter ist das Vorliegen einer dauernden Zweckentfremdung strittig. 

a) Die Pflichtige macht diesbezüglich geltend, dass sie und die Miteigentümerin 

einen  Teil  der  Landparzellen  selbstbewirtschaften  würden.  Anlässlich  der  Eigentums-

übertragung  im  Jahr  2004  sei  bereits  angedacht  gewesen,  dass  die  Grosskinder  der 

Schwester  dereinst  den  landwirtschaftlichen  Betrieb  übernehmen  würden.  Ergänzend 

wird darauf hingewiesen, dass die Pflichtige und die Miteigentümerin bereit seien, einen 

entsprechenden Revers zu unterzeichnen. 

b) Das  kantonale  Steueramt  führt  in  seiner  Rekursantwort  bzw.  seinem  Ein-

spracheentscheid  aus,  dass  die  Pflichtige  und  die  Miteigentümerin  seit  längerem  die 

Landparzellen – nicht aber das selbstbewohnte Bauernhaus – verpachten würden. Die 

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Pflichtige  und  die  Miteigentümerin  hätten  seit  der  Übernahme  der  Liegenschaft  keine 

selbständige  Erwerbstätigkeit  als  Landwirtinnen  deklariert.  Die  Landparzellen  würden 

nicht mehr vom Bauernhaus aus bewirtschaftet. Letzteres diene somit nicht mehr dem 

privilegierten  landwirtschaftlichen  Zweck.  Die  neu  geltend  gemachte  geringfügige 

Selbstbewirtschaftung eines Teils der Wiesenflächen ab Anfang 2025 würde an der Be-

urteilung  nichts  ändern.  Aufgrund  des  fortgeschrittenen  Alters  der  Pflichtigen  und  der 

Miteigentümerin sei nicht mit einer ernsthaften und mehr oder weniger zeitnahen Wie-

deraufnahme der landwirtschaftlichen Tätigkeit zu rechnen. 

c) aa) Laut  den  beigezogenen  Steuererklärungen  der  Pflichtigen  realisierte 

diese  und  die  Miteigentümerin  zusammen  jährliche  Pachteinahmen  von  Fr. 4'875.- 

(G: Fr. 1'900.-, H: Fr. 2'900.- und I: Fr. 75.-). Details zu den Pachtverhältnissen (insbe-

sondere die Pachtobjekte) gehen aus den Steuererklärungen nicht hervor. 

bb) Im Einspracheverfahren reichte die Pflichtige eine Vereinbarung zwischen 

ihr,  der Miteigentümerin und dem  Pächter  G  ein.  Demnach  pachtet  dieser  bisher  ver-

schiedene Teilflächen von insgesamt 302 Aren der Parzelle Kat.-Nr. …. Ab Januar 2025 

wird die Pachtfläche und der Pachtzins reduziert. G pachtet nachher lediglich noch die 

beiden Ackerflächen von insgesamt 165 Aren, währenddem die Pflichtige und die Mitei-

gentümerin neu 137 Aren selbstbewirtschaften wollen.  

Über die Nutzung der Parzellen Kat.-Nrn. …, … und … sind keine Informationen 

aktenkundig. Zudem wurden die entsprechenden Pachtverträge nicht eingereicht. Folg-

lich kann nicht eruiert werden, in welchem Umfang die geltend gemachte Selbstbewirt-

schaftung theoretisch möglich ist. Das Vorbringen der Pflichtigen, dass die Ertragswert-

bewertung  keine  selbständige  Erwerbstätigkeit  voraussetze,  sondern  bereits  eine 

landwirtschaftliche  Nebenerwerbstätigkeit  ausreiche,  ist  zutreffend  (Richner/Frei/Kauf-

mann/Rohner, § 40 N 9, auch zum Folgenden). Selbst bei einer landwirtschaftlichen Ne-

benerwerbstätigkeit bzw. landwirtschaftlichen Liebhaberei ist jedoch ein gewisses Min-

destmass an Intensität und Professionalität erforderlich. 

Es erscheint wenig plausibel, dass die 67-jährige Pflichtige, die als selbständig 

erwerbende J tätig ist und die einiges ältere Miteigentümerin, sich fortan einer landwirt-

schaftlichen Nebenerwerbstätigkeit widmen möchten, die den erwähnten Anforderungen 

Rechnung  trägt.  Dafür  spricht  auch,  dass  in  Ziffer  15  des  Kaufvertrags  festgehalten 

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wurde, dass die Käuferinnen die Kaufobjekte nicht selber bewirtschaften werden. Nicht 

zuletzt  deshalb ist  auch nicht  auszuschliessen,  dass der  Pächter G  zu  einer  Gefällig-

keitsvereinbarung  überredet  wurde,  um  die  Ertragswertbewertung  zu  retten.  Es  kann 

deshalb  nicht  mit  Sicherheit  angenommen  werden,  dass  die  involvierten  Parteien  tat-

sächlich die Absicht haben, diese Vereinbarung zu erfüllen. Die Hintergründe dieser Ver-

einbarung  bleiben  letztlich  verborgen  und  sie  wirft  mehr  Fragen  auf,  als  dass  sie  zur 

Klarheit beiträgt. 

d) Rekursweise wird dargelegt, dass die Grosskinder der Schwester, d.h. die Ur-

grosskinder des Vaters dereinst den landwirtschaftlichen Betrieb übernehmen würden. 

aa) Die Pflichtige hat diesbezüglich weder eine substanziierte Sachdarstellung 

abgegeben noch ein Nachweis dafür erbracht. So ist weder das Alter noch die berufliche 

Ausbildung (wenn den überhaupt eine solche bereits begonnen oder gar abgeschlossen 

wurde) der erwähnten Grosskinder bekannt, weshalb bereits vorweg nicht beurteilt wer-

den kann, wie realistisch eine Hofübernahme überhaupt ist. Kommt hinzu, dass die Re-

kurrentin darauf verzichtet hat die Personalien der Grosskinder anzugeben. Streng ge-

nommen  ist  somit  nicht  einmal  die  Existenz  dieser  Grosskinder  ohne  weiteres 

überprüfbar. Das Steuerrekursgericht sieht sich demnach nicht veranlasst, dieses sehr 

pauschal gehaltene Argument einer detaillierten Abklärung zu unterziehen.  

bb) Entfällt  die  privilegierte  Ertragswertbesteuerung  so  wird  dem  Eigentümer 

eine ergänzende Vermögenssteuer auferlegt (§ 41 StG). Zumal diese entsprechend der 

Besitzesdauer, jedoch höchstens für zwanzig Jahre erhoben wird kann die Steuerfolge 

erheblich sein (§ 43 Abs. 1 Satz 1 StG i.V.m. § 14 Abs. 2 StHG). Folglich ist es gerecht-

fertigt, dass eine kurzfristige, temporäre Zweckentfremdung – im Gegensatz zur dauern-

den Zweckentfremdung – keine ergänzende Vermögensbesteuerung auslöst. 

In  der  Rechtsprechung  und  Literatur  wird  die  Auffassung  vertreten,  dass  ein 

Landwirt,  der  aus  gesundheitlichen  oder  altersbedingten  Gründen  unter  alleiniger  

Zurückbehaltung des Wohngebäudes bis zur Übernahme des Hofs durch einen Nach-

kommen lediglich die Scheune, den Stall und das Land verpachtet, das Wohngebäude 

noch nicht dauerhaft der landwirtschaftlichen Nutzung entzieht (RB 1984 Nr. 44 = StE 

1985 B 52.22 Nr. 2; VGr, 21. Mai 2003, SB.2002.00105, E 2.a; VGr, 6. Dezember 2023, 

SB.2023.00071,  E. 2.2.1;  Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  §  41  N  9  f.  StG;  August 

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Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 

3. Band,  Bern  1969  §  36  N  2).  Folglich  kann  die  ergänzende  Vermögenssteuer  trotz 

Zweckentfremdung noch nicht erhoben werden. Allerdings wird in der erwähnten Recht-

sprechung und Literatur die zeitliche Abgrenzung zwischen einer dauernden bzw. ledig-

lich temporären Zweckentfremdung nicht erläutert. 

Von einer zeitnahen potentiellen Wiederaufnahme des Landwirtschaftsbetriebs 

auszugehen ist, wenn der Sohn des verstorbenen oder gesundheitlich angeschlagenen 

Betriebsleiters aufgrund seines jugendlichen Alters den Betrieb noch nicht übernehmen 

kann  (Hans  Ulrich  Meuter,  Ertragswertbewertung  und  ergänzende  Vermögenssteuer, 

ZStP 1995, S. 11 f.). Im zu beurteilenden Fall wird geltend gemacht, die Urgrosskinder 

des Vaters würden den landwirtschaftlichen Betrieb dereinst wieder aufnehmen. Damit 

wird  der  Rahmen  einer  kurzfristigen,  temporären  Zweckentfremdung  eindeutig  ge-

sprengt. Das Überspringen von zwei Generationen kann nicht als Wiederaufnahme in 

mehr oder weniger naher Zukunft qualifiziert werden.  

cc) Die dargestellte zukünftige Hofübernahme durch die Urgrosskinder des Va-

ters ist zudem nicht glaubhaft. Laut dem Kaufvertrag wurde nicht nur ein Wohnrecht und 

ein  Gewinnanteilsrecht  zugunsten  des  Vaters  und  dessen  Ehefrau,  sondern  auch  ein 

Vorkaufsrecht der Schwester für einen Zeitraum von 25 Jahren vereinbart. Dieses Vor-

kaufsrecht wirkt noch bis Mitte 2029. Die Schwester kann das Vorkaufsrecht somit nur 

noch eine begrenzte Zeit und nur im Fall einer Veräusserung durchsetzen. 

Wäre tatsächlich eine Hofübernahme durch die Grosskinder der Schwester an-

gestrebt  worden,  wäre  vielmehr  zu  erwarten  gewesen,  dass  die  Grundstücke  der 

Schwester – allenfalls unter Einräumung eines Wohnrechts für den Vater, seine Ehefrau, 

die Pflichtige und die Miteigentümerin – zugesprochen worden wären.  

e) Zusammenfassend ist festzustellen, dass die landwirtschaftlichen Grundstü-

cke nicht weiter vom Bauernhaus aus bewirtschaftet werden. Letzteres wurde durch den 

Trennungsvorgang der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen, sodass eine Zweckent-

fremdung vorliegt. Ein Nachweis der Selbstbewirtschaftung durch die Pflichtige und die 

Miteigentümerin  ist  mindestens  fraglich.  Die  Vereinbarung  mit  dem  Pächter  G  belegt, 

selbst wenn sie wie dargestellt gelebt wird, nicht, dass eine landwirtschaftliche Tätigkeit 

mit  der  erforderlichen  Intensität  und  Professionalität  ausgeübt  wird.  Zudem  ist  die 

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geltend gemachte potentielle zukünftige Hofübernahme durch die Urgrosskinder des Va-

ters,  d.h.  das  Überspringen  von  zwei  Generationen  keineswegs  als  nur  temporäre 

Zweckentfremdung zu qualifizieren. 

Vorliegend ist anzunehmen, dass die Zweckentfremdung bereits länger zurück-

liegt. Sollte die Pflichtige eventualiter einwenden, der Anspruch auf Erhebung der ergän-

zenden  Vermögenssteuer  sei  inzwischen  verwirkt,  ist  zu  berücksichtigen,  dass  die 

Pflichtige seit 2004 stets den landwirtschaftlichen Ertragswert deklarierte. Wer durch die 

Deklaration des landwirtschaftlichen Ertragswerts eine vorteilhafte Besteuerung erwirkt 

hat, kann nicht mit Erfolg einwenden, die Zweckentfremdung sei schon früher eingetre-

ten, wenn sich die zum Ertragswert vorgenommenen Veranlagungen im Rahmen einer 

vertretbaren  Auffassung  gehalten  und  daher  gesetzmässig  gewesen  sind.  Die eigene 

Deklaration stellt einen Teil des nach aussen in Erscheinung getretenen objektivierten 

Willens dar, wonach (noch) keine Zweckentfremdung stattgefunden hat. Steuerpflichtige 

verstossen gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wenn sie einerseits den land-

wirtschaftlichen Ertragswert deklarieren und sich andererseits auf die Verwirkungsein-

rede berufen (VGr, 6. Dezember 2023, SB.2023.00071). 

4. Nicht strittig ist hingegen die konkrete Höhe der festgelegten ergänzenden 

Vermögenssteuer.  Die  Pflichtige  hat  im  Einschätzungsverfahren  eine  Reduktion  des 

Steuerbetrags erzielt. Die festgesetzte ergänzende Vermögenssteuer ist ohne weiteres 

nachvollziehbar und mit dem Steuergesetz vereinbar. Infolgedessen kann diesbezüglich 

auf Weiterungen verzichtet werden. 

5. Aufgrund des Gesagten ist der Rekurs abzuweisen und sind die Kosten des 

vorliegenden Verfahrens der Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Eine Partei-

entschädigung  ist  ihr  ausgangsgemäss  nicht  zuzusprechen  (§  152  StG  i.V.m.  § 17 

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959).  

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Demgemäss erkennt der Einzelrichter: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

[…] 

2 ST.2023.208