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**Case Identifier:** d31ff344-de1f-5ccd-baba-5cc4c8726298
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-04-22
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 22.04.2013 C/6942/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-6942-2010_2013-04-22.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 24.04.2013. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/6942/2010 ACJC/498/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 22 AVRIL 2013 

Entre 

1) Monsieur A______, domicilié ______ (VD),  

2) Madame B______, domiciliée ______ (GE), appelants d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 10 septembre 2012, comparant tous les deux par Me Eric 

Hess, avocat, 3, rue De-Beaumont, 1206 Genève, en l'étude duquel ils font élection de 

domicile aux fins des présentes, 

 d'une part, 

 

et 

 

C______, représentée par D______ SA, ______ (GE), intimée, comparant par Me Serge 
Patek, avocat, 6, boulevard Helvétique, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection 

de domicile aux fins des présentes, 

 d'autre part. 

 

 

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C/6942/2010 

EN FAIT 

A. Par jugement du 10 septembre 2012, communiqué aux parties par plis du 
17 septembre 2012, le Tribunal des baux et loyers a constaté l'absence de légiti-

mation active de A______ (ch. 1), déclaré valable le congé notifié le 10 février 

2010 pour le 31 mars 2010 par la C______ à B______, pour le studio situé au 2
ème

 

étage de l'immeuble ______ (GE) (ch. 2), condamné B______ à évacuer 

immédiatement de sa personne, de ses biens et de toute autre personne faisant 

ménage commun avec elle, le studio précité (ch. 3) et débouté les parties de toutes 

autres conclusions (ch. 4). 

B. a) Par acte déposé au greffe de la Cour le 18 octobre 2012, A______ et B______ 
forment appel contre ce jugement, concluant principalement à la nullité et 

subsidiairement à l'annulation du congé donné le 10 février 2010. 

b) Dans son mémoire de réponse du 19 novembre 2012, C______ conclut à la 
confirmation du jugement entrepris. 

c) Les parties ont été informées par le greffe de la Cour de la mise en libération de 
la cause. 

C. Il résulte de la procédure les éléments pertinents suivants : 

a) Les parties sont liées par contrat de bail à loyer ayant débuté le 16 mai 2009, et 
dont la première échéance était fixée au 31 mai 2014, avec clause de renouvel-

lement tacite de 5 ans en 5 ans, portant sur un studio, no 1______, au _____
ème

 

étage de l'immeuble sis ______ (GE). 

b) Le loyer a été fixé à 9'000 fr. par année, charges non comprises. 

c) A______, père de B______, figure sur le contrat de bail en qualité de 
"codébiteur". Le bail précise par ailleurs : "par la signature du présent contrat, 

Monsieur A______ s'engage formellement et irrévocablement à en assumer les 

droits et obligations et devient codébiteur. Le logement sera uniquement occupé 

par Mademoiselle B______". 

d) Par courrier du 23 novembre 2009, adressé à A______ et à B______ 
séparément, la régie en charge de l'immeuble reprochait à la locataire de nuire à la 

tranquillité de l'immeuble, notamment en raison de nuisances sonores (musique, 

cris, etc.), d'un va-et-vient continuel de nombreuses personnes, dont certaines 

urineraient dans la cage d'escaliers. 

Dans ce même courrier, la régie rappelait que la concierge, Madame E______, lui 

avait à plusieurs reprises rappelé les règles de civilité et d'hygiène élémentaires 

pour le respect du voisinage, sans résultat à ce jour. 

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Enfin, la régie faisait état du fait qu'elle aurait été interpellée par des plaintes 

émanant de plusieurs locataires, et que la police aurait été amenée à intervenir à 

plusieurs reprises sur demandes des locataires plaignants. 

La régie terminait son courrier en indiquant que si aucune amélioration n'était 

constatée, il serait procédé à la résiliation du bail avec effet immédiat. 

e) Par courrier du 15 décembre 2009, B______ a réfuté les accusations faites à 
son endroit. 

Elle expliquait notamment qu'elle ne se trouvait pas chez elle, mais à ______ 

(VD), chez ses parents, en vue d'une prochaine intervention chirurgicale, la seule 

fois où la concierge lui a directement reproché de faire trop de bruit (en 

l'interpellant quelques jours plus tard). 

Elle indiquait au surplus avoir été prise en grippe par la concierge, qui n'avait pour 

seul objectif que de la faire expulser de l'immeuble, précisant que celle-ci avait 

notamment cessé de nettoyer devant sa porte et y déposait au contraire les saletés 

ramassées dans les différents étages de l'immeuble. 

f) Par courrier du 18 décembre 2009, la régie rappelait à la locataire que les plain-
tes n'émanaient pas de la concierge, mais de ses voisins. 

Elle informait en outre la locataire qu'elle avait reçu d'autres plaintes depuis lors, 

qu'elle transmettait à la bailleresse pour décision. 

g) Par courrier du 20 janvier 2010, la régie a renouvelé sa mise en demeure, indi-
quant avoir reçu de nouvelles plaintes à l'encontre de la locataire, et lui indiquait 

que si de nouvelles plaintes devaient encore lui parvenir, elle procéderait à la 

résiliation du contrat de bail moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin 

d'un mois, conformément à l'art. 257f al. 3 CO. 

La régie avait en effet reçu une pétition signée par plus de vingt voisins 

d'B______, reprochant à cette dernière d'être à l'origine de "hurlements, course[s] 

dans les escaliers, excréments dans les étages". 

h) Par avis officiel du 10 février 2010, adressés tant à B______ qu'à son père, 
A______, la bailleresse a résilié le contrat pour le 31 mars 2010, sur la base de 

l'art. 257f al. 3 CO. 

Elle a refusé de transmettre, hors procédure judiciaire, copie des plaintes sur 

lesquelles elle se fondait. 

i) Par requête du 15 mars 2010, B______ et A______ ont conclu à la nullité du 
congé, subsidiairement à son annulation, sollicitant l'ouverture d'enquêtes aux fins 

de connaître les fondements des plaintes déposées à leur encontre. 

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j) Lors de l'audience de conciliation du 3 septembre 2010, les parties ont signé un 
procès-verbal partiel de conciliation, à teneur duquel la bailleresse s'engageait à 

retirer le congé moyennant le respect d'un délai probatoire de six mois, pendant 

lequel il ne devrait pas y avoir de problèmes liés aux nuisances sonores, délai 

échéant fin février 2011. 

Le procès-verbal partiel de conciliation prévoyait en outre qu'en cas de problème, 

la bailleresse aviserait la Commission de conciliation en vue de reconvocation. 

k) Le 21 décembre 2010, la bailleresse a sollicité de la Commission de concilia-
tion en matière de baux et loyers la convocation d’une nouvelle audience, invo-

quant à cet égard des faits survenus le 16 octobre 2010, à savoir une altercation 

dans le logement de B______, ayant nécessité une intervention de la police. 

Il ressort cependant de l'instruction du dossier que cette altercation s'est déroulée 

dans l'appartement voisin de celui de B______, et que cette dernière n'était en rien 

impliquée dans ces événements. 

l) Au mois de janvier 2011, B______ a organisé une soirée d'anniversaire dans 
son appartement. Six à sept personnes étaient présentes à cette occasion. 

Entendues par le Tribunal, deux des intéressés ont indiqué que la soirée s'était 

déroulée sans débordement, et qu’il n'y avait pas eu de musique. B______ et ses 

invitées ont par ailleurs quitté l'appartement aux alentours de minuit, pour 

continuer la soirée ailleurs. Une affiche avait été posée dans l'ascenseur pour pré-

venir les voisins du fait que cette soirée serait tenue. 

m) En date du 11 janvier 2011, une nouvelle pétition, également signée par plus 
de vingt voisins de B______ est parvenue à la régie, indiquant que les nuisances 

objets de la première pétition n'avaient pas cessé. 

Les intéressés écrivaient ainsi : "Nous avons […] retrouvé, à plusieurs reprises, 

dans l'allée ainsi que dans les escaliers bon nombre de détritus tels que : bou-

teilles d’alcool, mégots de cigarettes frottés par terre, urine, Coca Cola et alcool 

versés sur le sol et d’autre déchets. De plus, nous sommes régulièrement victimes 

de nuisances sonores puisque des groupes de personnes se rencontrent dans son 

appartement, discutent et rient toute la nuit. Nous sommes plusieurs locataires à 

avoir vu Madame B______ et ses amis dans les escaliers en train de boire et 

fumer. […] Par cette pétition, nous espérons vivement que tous ces désagréments 

cessent enfin". 

n) Déclarée non conciliée le 9 février 2011, la cause a été portée par-devant le 
Tribunal des baux et loyers en date du 3 mars 2011. 

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o) Le Tribunal des baux et loyers a procédé à l'audition de témoins, dont il est res-
sorti les faits suivants : 

– L'isolation phonique n'est pas bonne, en ce sens que les bruits se pro-

pagent facilement d'un appartement à l'autre. 

– Trois des signataires des pétitions des 29 décembre 2009 et 11 janvier 

2011 ont confirmé le contenu de celles-ci. 

– Plusieurs des témoins ont confirmé que B______ provoquaient régu-

lièrement des nuisances sonores, en organisant notamment des fêtes, les 

ayant conduit à appeler la police à réitérées reprises. 

– L'une des anciennes habitantes a déclaré avoir déménagé pour plusieurs 

raisons, l'une d'entre elles étant les nuisances sonores provoquées 

plusieurs fois par semaine par B______, lesquelles l'empêchaient de 

vivre normalement faute de pouvoir dormir. 

p) Dans le jugement entrepris, le Tribunal des baux et loyers a considéré que 
A______ n'était pas intervenu en qualité de colocataire dans le contrat de bail, 

mais uniquement à titre de garant, de sorte que la légitimation active dans le cadre 

de la présente procédure devait lui être niée. 

Les premiers juges ont ensuite retenu que, bien qu'elle n'ait pas été responsable 

des événements qui avaient conduit la bailleresse à relancer la procédure suite à 

l'accord partiel intervenu en conciliation, la locataire avait néanmoins été à l'ori-

gine de nouvelles nuisances durant la période probatoire, lesquelles, comme celles 

ayant précédées le congé, justifiaient la résiliation de son contrat de bail confor-

mément à l’art. 257f al. 3 CO. 

En conséquence, le Tribunal des baux et loyers a validé le congé, et prononcé 

l'évacuation de B______. 

EN DROIT 

1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), sous réserve des exceptions prévues à 

l'art. 309 CPC. Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur 

litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 

CPC). 

Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 

(arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publié in SJ 1997 p. 493, 

consid. 1), de sorte que l'exigence de la valeur litigieuse trouve application in 

casu. 

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En l'espèce, vu le loyer annuel de 9'000 fr. et attendu que la valeur litigieuse se 

détermine en additionnant les loyers durant la période pendant laquelle le contrat 

subsisterait nécessairement si le congé n'était pas valable, en tenant compte du 

délai de protection de trois ans conféré par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 111 II 

384, 119 II 147), celle-ci est largement supérieure à 10'000 fr. 

En vertu de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 

l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision mo-

tivée ou de la notification postérieure de la motivation. 

Il peut être formé pour violation de la loi (art. 310 let. a CPC) ou constatation 

inexacte des faits (310 let. b CPC). 

Les autres conditions de recevabilité rappelées ci-dessus sont par ailleurs manifes-

tement réunies. 

Dès lors, l'appel est recevable. 

2. Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition 
complet, c'est-à-dire tant en fait qu’en droit. Elle n'est nullement liée par l'appré-

ciation des faits à laquelle s’est livré le juge de première instance (JEANDIN, in 

CPC, Code de procédure civile commenté, BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/ 

TAPPY, n  6 ad art. 310 CPC). 

3. 3.1. Comme l'a relevé le Tribunal des baux et loyers, l'appelant n'est partie au con-
trat de bail qu'à titre de "tiers-garant", sans avoir jamais eu l'intention d'occuper 

lui-même les locaux, ce dont la bailleresse étaient pleinement consciente. 

En principe, un tel engagement doit être interprété comme un cautionnement 

déguisé, nul faute de revêtir la forme authentique (art. 493 al. 2 CO), plutôt qu'un 

engagement solidaire (art. 143 al. 1 CO), tant il est vrai que l'on ne saurait 

admettre qu'avec retenue le choix des parties en faveur de ce dernier engagement, 

à savoir uniquement lorsque par suite de sa formation ou de ses activités, celui qui 

le prend est rompu aux contrats de sûreté et connaît le vocabulaire juridique suisse 

usité dans ce domaine, ou que l'accord des parties atteste que le garant connaissait 

réellement la portée de son engament et les motifs qui ont détourné les parties de 

conclure un cautionnement; l'engagement solidaire peut aussi être admis lorsque 

le garant a un intérêt direct et matériel dans l'affaire à conclure et que le créancier 

a connaissance de cet intérêt (ATF 4C.24/2007), ce qui n'est pas le cas lorsque le 

garant veut simplement aider des parents ou amis intimes (CPra Bail - 

BOHNET/DIETSCHY, art. 253 CO, n° 42). 

3.2. En l'espèce, aucune des parties n'a soulevé le fait que l'appelant ne serait pas 
codébiteur solidaire du loyer et le Tribunal des baux et loyers n'a nullement ins-

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truit la question de savoir si les conditions permettant d'admettre un engagement 

solidaire du tiers-garant au côté du locataire étaient ou non réunies. 

C'est dès lors à tort que le Tribunal des baux et loyers a nié la légitimation active 

de l'appelant. 

4. 4.1. En vertu de l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur peut résilier le bail de manière 
anticipée lorsque le maintien du contrat est devenu insupportable pour lui ou les 

personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation 

écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer 

d'égards envers les voisins. 

Pour être valable, le congé anticipé doit ainsi respecter des conditions formelles et 

matérielles cumulatives. 

Selon l'art. 257f al. 2 CO, le locataire est tenu d'avoir pour les personnes habitant 

la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. La violation du devoir de 

diligence peut consister, notamment, dans le non-respect des règles sur les heures 

de repos, dans un bruit excessif en dehors de ces heures ou dans le fait de salir les 

installations communes (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 79). 

Il sied cependant d'observer une certaine marge de tolérance qui dépend, entre 

autres, de l'environnement (quartier bruyant ou non), de la destination des locaux 

(à usage d'une famille nombreuse, par exemple), de la qualité de l'insonorisation 

ou des dispositions particulières du contrat (le bailleur a beaucoup insisté sur la 

tranquillité de l'immeuble). La mesure de cette tolérance s'apprécie en équité et 

selon les règles sur les droits de voisinage (art. 684 CC), les normes profession-

nelles et les dispositions du droit administratif relatives à la tranquillité publique 

et à la protection de l'environnement (LACHAT, op. cit., p. 79). 

La violation du devoir de diligence, comme le manque d'égards, doivent revêtir un 

certain degré de gravité puisque la poursuite du bail doit apparaître insupportable 

pour le bailleur ou les habitants de l'immeuble. Sur ce point, la durée des pertur-

bations reprochées au locataire, leur fréquence, leur intensité seront aussi à 

prendre en compte (LACHAT, op. cit., p. 679-680). 

Enfin, le bailleur doit avoir adressé au locataire un avertissement écrit, nonobstant 

lequel celui-ci aura persisté à contrevenir à son devoir de diligence (LACHAT, op. 

cit., p. 675). Le bailleur ne doit toutefois pas trop tarder à résilier le bail à l’issue 

du délai imparti au locataire, si ce dernier continue à enfreindre son devoir de dili-

gence (LACHAT, op. cit., p. 678). Il a ainsi été jugé que des délais de quatre mois 

et six jours (Cahiers du Bail 2002 p. 3 consid. 3b/dd : ATF non publié du 

26.11.2001), ou de cinq mois (Droit du Bail 2004 no 25 : ATF non publié du 

25.8.2003) étaient admissibles, à l'inverse d'un délai de dix-huit mois (Droit du 

Bail 2003 n° 8 : ATF non publié du 8.8.2001). 

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4.2. En l'espèce, les enquêtes ont permis d’établir, de manière incontestable, que 
l'appelante a enfreint son devoir de diligence de manière telle, en termes notam-

ment d'intensité, de durée et de fréquence, que le maintien du bail en est devenu 

insupportable pour ses voisins, au sens de la doctrine citées ci-dessus. 

Les conditions cumulatives de l'art. 257f al. 3 CO sont par ailleurs manifestement 

réunies en l'espèce, de sorte que c'est à bon droit que le Tribunal des baux et 

loyers a validé le congé extraordinaire notifié par l'intimée. 

4.3. Les appelants concluent au surplus, à titre subsidiaire, à l'annulation du 
congé. 

On ne discerne cependant pas dans leur argumentaire en quoi le congé serait an-

nulable, plutôt qu'inefficace. Il apparaît plutôt que les appelants confondent ces 

deux notions, et que cette conclusion n'a pas de portée propre. 

4.4. La Cour relèvera enfin que les appelants ne prennent aucune conclusion 
visant à faire constater qu'ils auraient respecté le délai d'épreuve prévu dans le 

procès-verbal de conciliation du 3 septembre 2010, quand bien même ils soutien-

nent cette thèse dans leur mémoire. 

Force est cependant de constater que tel n'est pas le cas, au vu notamment de la 

pétition du 11 janvier 2011, de sorte que la question de la recevabilité de cet 

argument peut demeurer ouverte. 

5. En continuant d'occuper l'appartement au-delà du 31 mars 2010, l'appelante a 
violé l'art. 267 al. 1 CO, lequel prévoit l'obligation de restituer la chose louée à la 

fin du bail. 

C'est dès lors à bon droit également que le Tribunal des baux et loyers l'a 

condamnée à évacuer immédiatement le studio litigieux de sa personne, de ses 

biens et de tout tiers dont elle répond. 

6. La procédure est gratuite, en ce sens qu'il n’est pas perçu de frais judiciaires ou de 
dépens (art. 22 al. 1 LaCC; art. 95 al. 1 CPC). 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par A______ et B______ contre le jugement 

JTBL/927/2012 rendu le 10 septembre 2012 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/6942/2010-5-B. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 

Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Pierre STASTNY et Monsieur Bertrand 

REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.