# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f7761cc7-6bb1-53cf-be48-97b7fbb3ccc9
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-04-27
**Language:** de
**Title:** Bestandesgarantie. Neubauähnliche Umgestaltung.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0073/2021
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2021-27.pdf

## Full Text

BRGE II Nr.0073 /2021 vom 27. April 2021 in BEZ 2021 Nr. 27 

Das  Baugrundstück  lag  in  der  Wohnzone  W2B  und  war  mit  einem 
Wohnhaus  überstellt.  Das  strittige  Bauvorhaben  sah  einen  Anbau  sowie 
insbesondere  die  unterirdische  Erweiterung  des  Gebäudes  vor.  Weiter  waren 
Anpassungen  an  den  Fassaden  sowie  an  den  Grundrissen  am  bestehenden 
Gebäude geplant.  

Baubehörde 

Das  bestehende  Gebäude  überstellte  unbestrittenermassen  die  Baulinie 
und unterschritt den Grenzabstand zum südlich angrenzenden Grundstück. Die 
bestehenden  Gebäude 
kommunale 
Besitzstandsgarantie und kam zum Schluss, dass die geplanten Umbauten und 
Erweiterungen  im  Rahmen  der  sogenannten  erweiterten  Besitzstandsgarantie 
im Sinne von § 357 sowie § 101 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) 
bewilligungsfähig seien.  

attestierte 

dem 

Die Rekurrierenden machten in erster Linie geltend, das Bauvorhaben sei 
als  Neubau  zu  qualifizieren,  da  das  Mass  der  geplanten  baulichen 
Anpassungen nicht mehr mit dem Investitionsschutz zu rechtfertigen sei. 

Aus den Erwägungen: 

8. Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die 
Bauvorschriften  widersprechen,  umgebaut,  erweitert  und,  sofern  sie  sich  für 
eine  zonengemässe  Nutzung  nicht  eignen,  anderen  Nutzungen  zugeführt 
werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen 
entgegenstehen. Für neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften 
bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.  

Die  mit  § 357  Abs. 1  PBG  gewährte  erweiterte  Besitzstandsgarantie 
schützt nicht nur durch Rechtsänderungen vorschriftswidrig gewordene Bauten 
und  Anlagen  in  ihrem  Bestand,  sondern  lässt  darüber  hinaus  auch  deren 
Umnutzung, Umbau und Erweiterung zu (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie 
für  vorschriftswidrige  Bauten  und  Anlagen  innerhalb  der  Bauzonen,  2003, 
S. 70 ff.). Seine Grenze findet dies in der neubauähnlichen Umgestaltung. Eine 
solche 
liegt  vor,  wenn  die  geplanten  baulichen  Massnahmen  einer 
Gesetzesumgehung  gleichkommen,  also  dann,  wenn  bei  objektivierter 
Betrachtungsweise  die  Berufung  auf  die  erweiterte  Besitzstandsgarantie  nicht 
mehr  darauf  abzielt,  bestehende  Investitionen  zu  schützen,  sondern  es 
ausschliesslich  oder  vorwiegend  darum  geht,  die  Anwendung  der  für  einen 
Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. 

Erweiterung 

Ob  eine  Gesetzesumgehung  vorliegt,  beurteilt  sich  nach  den  Umständen 
des Einzelfalls. Es ist zu prüfen, ob sich der Bauherrschaft durch die Änderung 
oder 
weitergehende 
Bestehenden 
Baumöglichkeiten  bieten,  als  dies  bei  der  Anwendung  der  Neubauvorschriften 
der  Fall  wäre.  Ins  Gewicht  fällt  sodann,  in  welchem  Umfang  das  Bestehende 
erhalten  werden  soll.  Je  mehr  dies  der  Fall  ist,  und  je  geringer  die  baulichen 
Eingriffe  im  Verhältnis  zum  verbleibenden  Bestand  sind,  desto  eher  verbietet 
sich  der  Schluss  auf  die  Umgehung  der  Neubauvorschriften  und  ist  davon 

wesentlich 

des 

 
 
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auszugehen, dass es dem Bauherrn um den Schutz und die Weiterentwicklung 
seiner  Investition  geht.  Umgekehrt  lassen  selbst  erhebliche  Änderungen 
zulasten  des  Bestehenden  den  Schluss  auf  eine  Gesetzesumgehung  in  der 
Regel  dann  nicht  zu,  wenn  die  Baumöglichkeiten  bei  diesem  Vorgehen  nur 
unwesentlich  grösser  sind  als  es  bei  einem  Neubau  der  Fall  wäre. 
Gleichermassen ist alsdann auch das Verhältnis von Bestand und Erweiterung 
zu  berücksichtigen.  Die  in  Rede  stehenden  Aspekte  sind  stets  gegeneinander 
abzuwägen.  Gegebenenfalls  sind  zur  Beantwortung  der  Frage,  ob  ein 
Bauvorhaben  objektiv  auf  eine  Umgehung  der  Neubauvorschriften  hinausläuft, 
auch  noch  weitere  Gesichtspunkte  in  die  Beurteilung  mit  einzubeziehen  (vgl. 
zum  Ganzen  VGr,  24. Oktober  2013,  VB.2013.00467,  E.  3.1,  VGr,  31. August 
2017, VB.2017.00057, E. 5.2.). 

Sind  bauliche  Massnahmen  als  neubauähnliche  Umgestaltung  zu 
qualifizieren,  werden  die  geplanten  Änderungen  zusammen  mit  den 
vorbestandenen  Gebäudeteilen  wie  eine  Neubaute,  d.h.  ausschliesslich  nach 
den Neubauvorschriften beurteilt, während § 357 Abs. 1 PBG keine Anwendung 
mehr  findet.  Die  bestehenden  Rechtsverstösse  haben  in  aller  Regel  eine 
Bauverweigerung zur Folge. 

Wie § 357 Abs. 1 PBG schützt auch § 101 PBG als sogenannte erweiterte 
Besitzstandsgarantie unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in 
ihrem  Bestand,  sondern  lässt  auch  darüber  hinausgehende  Umbauten  und 
Erweiterungen  zu,  ohne  dass  ihr  Umfang  ausdrücklich  beschränkt  würde.  Zur 
Frage,  wann  eine  neubauähnliche  Umgestaltung  die  Anwendung  von 
§ 101 Abs. 2 PBG  ausschliesst,  kann  daher  auf  die  entsprechende 
Rechtsprechung  zu  § 357  Abs. 1 PBG  zurückgegriffen  werden.  Die  hierzu  von 
Lehre und Rechtsprechung angestellten Überlegungen haben in gleicher Weise 
Gültigkeit  bei  der  Anwendung  von  § 101 PBG 
(VGr,  30. Mai  2012, 
VB.2011.00640, E. 3.2). 

9.1  Die  auf  dem  Baugrundstück  bestehende  Baute  wurde  im  Jahre  1906 
als  Teil  eines  Geschäftshauses  erstellt.  Im  Jahre  1933  wurde  der  zu  diesem 
Zeitpunkt noch verbliebene, nördliche Teil des Geschäftshauses umgebaut und 
zu  einem  Wohnhaus  umgenutzt.  (…)  Mit  Bewilligung  vom  17. August 2009 
erfolgten im Zusammenhang mit der Zusammenlegung der beiden Wohnungen 
weitere Änderungen (…). Die Bewilligung wurde gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG 
erteilt.  Im  Rahmen  einer  wärmedämmtechnischen  Sanierung  des  als  Terrasse 
genutzten  Flachdaches  wurden 
Jahre  2014  die  gemauerten 
im 
Terrassenbrüstungen  um  rund  45 cm  erhöht  bzw.  im  östlichen  Bereich  durch 
ein Glasgeländer ersetzt. (…) 

9.2  Mit  dem  strittigen  Projekt  soll  das  Gebäude  weiter  verändert  und 

vergrössert werden.  

Beginnend bei der Dachterrasse soll mit dem Bauvorhaben die bestehende 
Brüstung  teilweise  ersetzt  werden  und  ein  neuer  Dachausstieg  entstehen. 
Durch den geplanten nördlichen Anbau wird auch die Dachfläche nach Norden 
hin  erweitert.  Daneben  sind  neue  Ausstattungen  wie  ein  Jacuzzi,  eine 
Küchenzeile und Photovoltaikelemente geplant.  

 
 
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Im  Erdgeschoss  sollen  erneut  sämtliche  Innenwände  entfernt  und  neu 
positioniert  werden.  Das  Geschoss  soll  komplett  ausgehöhlt  werden  und  die 
innere  Erschliessung  wird  neu  durch  einen  Lift  und  ein  neues,  um  90° 
gedrehtes  Treppenhaus  erfolgen.  Westlich  des  Treppenhauses  ist  ein  die 
Geschosse  durchbrechendes  Atrium  vorgesehen.  In  der  Westfassade  sollen 
der  nördliche  Zugang  wie  auch  zwei  Fenster  geschlossen,  ein  Mauerelement 
ersetzt,  ein  weiteres  zur  Bildung  einer  grossen  Fensterfront  entfernt  werden. 
Die  Eingangstüre  wird  verbreitert  und  ein  bestehendes  Fenster  ersetzt  und 
verändert.  Die  Nordfassade  wird  im  westlichen  Bereich  für  ein  neues  Fenster 
geöffnet  und  im  Übrigen  zugunsten  eines  Anbaus  gegen  Norden  entfernt.  Die 
Ostfassade  wird  bis  auf  zwei  kleine  Fassadenelemente  ersetzt,  im  ganzen 
südlichen  Teil  durch  grossflächige  Fensterfronten  ausgetauscht  und  in  Bezug 
auf  die  Positionierung  des  Balkons  verändert.  Bei  der  Südfassade  sollen  die 
Fenster  erneuert  und  verändert  werden.  Zudem  wird  die  Aussentreppe  zur 
Dachterrasse zugunsten der neuen Innentreppe entfernt und entsprechend der 
Ausgang zu dieser aufgehoben. Insgesamt sollen von den rund 62 m bisheriger 
Fassade  im  Erdgeschoss  noch  ca. 21,50 m  (aufgeteilt  in  kurze  Abschnitte  von 
maximal 3,80 m Länge) bestehen bleiben. 

Das  Untergeschoss  soll  im  Norden  durch  einen  Veloraum  und  im  Süden 
durch  eine  1,90 m  breite  Erweiterung  zugunsten  eines  Gästezimmers  und 
Bades  sowie  im  Osten  zugunsten  eines  Zimmers  (2,04 m x 5,17 m)  erweitert 
werden.  Die  bestehende  Raumeinteilung  soll  gänzlich  entfernt  und  neu 
eingesetzt  werden.  Die  freigelegte  Ostfassade  wird  umfassend  erneuert  und 
sämtliche Fassadenöffnungen verändert oder neu vorgenommen. Von den rund 
62 m Fassade bleiben ca. 25,60 m bestehen. 

Letztlich  beinhaltet  das  Baugesuch  ein  zweites  Untergeschoss  mit 
Wellness-  und  Sportbereich  sowie  Pool  und  Keller-  und  Technikräumen, 
welches unter das bestehende Untergeschoss geschoben werden soll.  

Insgesamt  sollen  somit  vom  bestehenden  Gebäude  die  drei  horizontalen 
Boden-/Deckenplatten  (bis  auf  die  Durchbrüche  für  Lift,  Treppenhaus  und  das 
Atrium) und rund 47,10 m in einzelne Abschnitte aufgeteilte Fassadenelemente 
der  beiden  bestehenden  Geschosse  erhalten  bleiben.  Demgegenüber  werden 
rund  76,90 m  Fassadenlänge  abgebrochen  und  ersetzt,  bzw.  durch  Anbauten 
erweitert. Im Gebäudeinnern bleib kein einziges Element erhalten.  

Damit  bleibt  nicht  einmal  die  Grundkonstruktion  erhalten  und  wird  in  das 
neue  Gebäude  integriert.  Sämtliche  Fassadenöffnungen  werden  verändert  wie 
auch  die  Aussenstruktur.  Die  Umgestaltung  lässt  die  äussere  Gestaltung  des 
Altbaus  schon  für  sich  betrachtet  kaum  mehr  erkennen,  was  auf  eine 
neubauähnliche  Umgestaltung  hindeutet.  Hinzu  kommen  die  baulichen 
Erweiterungen nach Norden und Süden sowie eine ganzheitliche Untergrabung 
des Restbestandes zur Schaffung eines zweiten Untergeschosses. 

Bei  diesen  Gegebenheiten  hat  es  nicht  den  Anschein,  dass  trotz  grossen 
Neuinvestitionen ein nicht unwesentlicher Teil der bestehenden Substanz oder 
wertvolle Strukturen in ökonomisch und ökologisch sinnvoller Weise angepasst 
und  weiter  genutzt  werden  sollen,  zumal  der  Altbau  aus  dem  Jahre  1909 

 
 
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stammt. Vielmehr zielt das Projekt augenscheinlich darauf ab, die Stellung des 
Altbaus im Grenzabstands- und Baulinienbereich beizubehalten und zu diesem 
Zweck Teile davon in den Neubau zu integrieren. Darauf deutet auch hin, dass 
sich rund 72,5 % der verbleibenden Fassadenlänge (ca. 34,10 m) im Abstands- 
oder  im  Baulinienbereich  befinden,  wo  keine  neuen  Bauteile  erstellt  werden 
könnten. 

9.3  Was  das  auf  dem  Baugrundstück  gemäss  Zonenordnung  zulässige 
Bauvolumen  anbelangt,  wäre  dies  wohl  auch  mit  einem  gesetzeskonformen 
Neubau 
realisierbar,  wie  eine  summarische  Prüfung  der  durch  die 
Bauherrschaft eingereichten Vergleichsprojekte zeigt. (…) Wesentlich erscheint 
jedoch,  dass  diese  Volumenerweiterung  durch  die  Maximierung  der 
Untergeschosse  lediglich  zur  Vergrösserung  des  Wellnessbereichs  und  der 
Tiefgarage  führt,  während  der  Wohnbereich  in  den  beiden  überirdischen 
Geschossen  um  17,4 m2  kleiner  ausfallen  würde.  (…)  Zudem  ist  festzuhalten, 
dass  der  Wohnbereich  deutlich  schmaler  ausfallen  würde,  den  breitesten  Teil 
im südlichen, den Grenzabstand unterschreitenden Bereich einbüssen und die 
gebogene Linie  der Baulinie  übernehmen  müsste,  was  erhebliche Nachteile  in 
Bezug  auf  die  mögliche  Raumaufteilung  mit  sich  bringen  würde.  Insgesamt 
überwiegen  damit  die  Vorteile  der  Beibehaltung  der  Stellung  des  Altbaus  im 
Baulinien-  und  Grenzabstandsbereich 
in  Anbetracht  des 
Wohnbereichs,  sodass  die  Baumöglichkeiten 
trotz  der  zahlenmässigen 
Vergleiche  der  Varianten  erheblich  besser  erscheinen  als  bei  einem  Neubau. 
Unter  diesen  Umständen  lassen  die  sehr  umfassenden  Eingriffe  in  die 
bestehende Bausubstanz auf eine Gesetzesumgehung schliessen. (…) 

insbesondere 

9.4  Zusammengefasst  ist  deshalb  festzuhalten,  dass  das  Bauvorhaben 
auch  unter  Berücksichtigung  des  Ermessensspielraums  der  kommunalen 
Baubehörde  nicht  als  Umbau,  sondern  als  neubauähnliche  Umgestaltung  im 
Sinn von § 357 Abs. 1 PBG einzustufen ist.