# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eb9abda1-4e99-52a9-bafc-1a6f888f8c16
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-10-27
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 27.10.1998 80.1998.194
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1998-194_1998-10-27.html

## Full Text

Incarto n.

  80.98.00194

  	
  Lugano

  27 ottobre 1998

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  
						

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi

  

 

statuendo
sul ricorso del 10 agosto 1998

 

in
materia di:                 IC/IFD 97/98

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________, __________ __________, 
  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   __________
__________ __________ è proprietario di un appartamento in condominio a
__________ dal valore di stima ufficiale di fr. 339'475.-. Nella dichiarazione
d’imposta IC/IFD 1997/98 egli ha indicato un valore locativo della propria
abitazione primaria di fr. 19'200.- (pari al 5% del valore di stima). L’
Ufficio di tassazione ha per contro rivalutato il valore locativo a fr.
23'400.-, poiché gli appartamenti situati nel complesso immobiliare __________
__________ sarebbero lussuosi, con uno standing superiore alla norma e situati
sulla pregiata sponda del Ceresio. Inoltre il contribuente lo avrebbe pagato
ben al di là del valore di stima e, meglio, fr. 750'000.- (cfr. decisione su
reclamo del 13 luglio 1998).

 

 

                                   2.   Con
il presente, tempestivo ricorso __________ __________ contesta la rivalutazione
effettuata dall’UT. Rileva innanzi tutto come il prezzo di mercato degli
appartamenti si sia considerevolmente ridimensionato non essendo stati
raggiunti in occasione di vendite all’asta nel novembre del 1996 prezzi
superiori a fr. 600'000.- e più recentemente di soli fr. 500'000.-. Contesta
inoltre le qualifiche che l’UT ha attribuito all’appartamento: non solo non
disporrebbe di darsena, ma sarebbe improprio parlare di sponda pregiata del Ceresio.
Fa infine presente che è tuttora pendente un ricorso contro il valore di stima
e che il Presidente del tribunale delle espropriazioni ha fissato il sopralluogo
per il 20 agosto 1998.

 

 

                                   3.   All’udienza
del 16 settembre 1998 le parti si sono confermate nelle rispettive posizioni.
La Camera ha inoltre chiesto al Tribunale delle espropriazioni della
giurisdizione sottocenerina di tramettergli copia della sentenza che avrebbe
emesso in materia di estimo.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Giusta
l'art. 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD l'uso da parte del
proprietario del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale
reddito della sostanza immobiliare: ad esso viene attribuito un valore
locativo. Anche l'uso di quote di comproprietà, erette in PPP (art. 712 seg.
CC) e considerate fondi secondo l'art. 655 CC, soggiace quindi all'imposta
conformemente alle citate norme fiscali.

 

                                         4.2

                                         La
legge non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione
il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria.
Secondo la giurisprudenza il valore locativo deve corrispondere alla pigione
che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente.
Altrimenti detto: il valore locativo deve corrispondere alla mercede che,
secondo le condizioni di mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando
lo stesso immobile ad un terzo. In altre parole, il valore locativo deve
corrispondere, in linea di principio,  al valore oggettivo di mercato.

 

                                         4.3

                                         Il
Tribunale federale ha per altro confermato che il valore locativo deve
corrispondere “al canone che si potrebbe esigere equamente da un locatario
desideroso di assicurarsi il godimento di un oggetto del genere - tenendo conto
in modo adeguato delle particolarità della costruzione e delle sue
installazioni, in quanto esse rispondano ai bisogni normali di un utente di
condizioni economiche e sociali analoghe a quelle del proprietario” (ASA
15 p. 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25; Rusconi, L’imposition de la valeur
locative, Losanna 1988, p. 98). Che il valore locativo così stabilito
corrisponda o meno ad una rimunerazione normale del capitale investito nel
fondo non è essenziale (DTF 66 I 80), e il proprietario è tenuto a
lasciarsi fiscalmente imputare il corrispettivo del reddito in natura così
percepito, non l'interesse normale del valore in capitale dell' oggetto (DTF
69 I 24; STF del 12 novembre 1975 in re A. S. p. 4 s.).

 

                                         4.4.

                                         L'art.
20 cpv. 2 LT precisa inoltre che il valore locativo è stabilito tenendo conto
della promozione e dell'accesso alla proprietà e della previdenza personale.
Tale precisazione è stata voluta dal Legislatore cantonale per consentire di
stabilire il valore locativo mediante parametri schematici prudenziali. Per
l'imposta cantonale esso corrisponde quindi, di regola, a una percentuale del
valore di stima dell'immobile, che varia a dipendenza dell'anno di costruzione
dell'immobile. Quando però questo metodo porta a dei risultati in contrasto con
il principio secondo cui il valore deve corrispondere a quello reperibile sul
mercato, è consentito far capo a valutazioni individualizzate (cfr. Circolare
n. __________ del 15 gennaio 1995 concernente il valore locativo della
Divisione cantonale delle contribuzioni, cifra 2.2.1)  

 

                                         4.5.

                                         Per
ragioni di praticità e di praticabilità del diritto, il valore locativo di
abitazioni unifamiliari verrà stabilito, di massima, come accennato sopra,
applicando al valore di stima ufficiale dell'immobile il tasso del 5%, se la
stima è entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale
a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25%
se la stima risale al 1° gennaio 1985 o è anteriore a tale data (Istruzioni
1995-96 per la compilazione della dichiarazione d'imposta). Tale modo di
procedere non è, in linea di principio, contrario al principio dell'uguaglianza
di trattamento (CDT n. 424 dell'11 novembre 1986 in re M.B.; CDT n. 498 del 12
dicembre 1986 in re C.S.).

 

                                         4.6.

                                         Il
suddetto metodo di calcolo deve trovare applicazione, in linea di principio,
anche nel caso di appartamenti in condominio. I recenti adeguamenti delle stime
ufficiali hanno infatti consentito sostanzialmente di eliminare quelle
incongruenze e quelle disparità di trattamento che si potevano lamentare in
passato nella determinazione del valore locativo degli appartamenti in PPP
rispetto a quello di abitazioni monofamigliari. La valutazione individualizzata
del valore locativo degli appartamenti in PPP si giustifica unicamente laddove
le vecchie stime ufficiali appaiono manifestamente inadeguate e danno luogo non
solo a disparità di trattamento tra proprietari immobiliari di tipi di
abitazione diversi, ma anche a valori assai distanti da quelli di mercato (CDT
n. 202 del 14 dicembre 1995 in re H. F.-W.).

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Nel
presente caso l'UT ha attribuito all’appartamento in PPP del ricorrente, che
consta di tre locali e mezzo, un valore locativo di fr. 23'400.-, (pari a un
canone di locazione mensile di fr. 1'950.-).

                                         Questo
valore è stato stabilito dall’Autorità fiscale sulla scorta di un calcolo
comparativo che comprende tutti gli appartamenti del condominio. 

                                         Il
ricorrente considera eccessivo il canone di locazione valutato dall’UT,
ritenendolo del tutto irreale non appena si consideri che al canone di
locazione si devono aggiungere spese condominiali per ca. fr. 600.- mensili.

                                         È
bene chiarire a priori che le spese condominiali non concorrono nella
determinazione del valore locativo, trattandosi di destinazione di reddito per
il mantenimento del contribuente e della sua famiglia (art. lett. a LT). Esse costituiscono
semmai un indizio di lusso e di elevato tenore di vita.

 

                                         5.2.

                                         Il
Tribunale delle espropriazioni della giurisdizione sottocenerina ha avuto modo
di occuparsi recentemente del condominio in cui è situato l’appartamento del
ricorrente nell’ambito di un ricorso presentato dall’amministrazione del
condominio contro il valore ufficiale di stima.

                                         Nella
sentenza del 28 settembre 1998, si legge:

                                         Tenuto
conto di quanto emerso al sopralluogo e accertato che il fabbricato é ubicato
in una delle zone più pregiate del Comune, la costruzione di qualità superiore
con finiture estremamente curate, il Tribunale respinge il ricorso in quanto la
valutazione attribuita dall'UCS é ossequiosa dei canoni di estimo stabilite
della Lst. ed il valore del complesso immobiliare é oltremodo prudenziale e non
supera sicuramente "il valore reale e reperibile" sancito dall'art. 5
Lst. In particolare é condiviso il valore a reddito medio calcolato
dall’autorità inferiore e pari a fr. 200.- il mq, se si considera che il reddito
accertato dell'unico appartamento in affitto (no. 8) ammonta a ca. fr. 272.- il
mq. La stima del sub. g) giardino è pure ossequiosa dei canoni di estimo e
prudenziale e va quindi confermata in quanto tale e per confronti.

                                         Dalla
suddetta motivazione si evince che il valore di reddito al mq degli
appartamenti è stato prudenzialmente stabilito in fr. 200.-, pari al 75% circa
dell’unico canone locativo effettivo.

                                         Questa
Camera non ha motivo di scostarsi da detta valutazione, che, ancorché
sostanzialmente assertiva, emana da un’autorità giudiziaria indipendente il cui
collegio, presieduto da un giudice togato, è completato da due giudici laici
qualificati con formazione d’architetto.

 

                                         5.3.

                                         Questa
Camera ha inoltre accertato d’ufficio, interpellando il geometra ing.
__________, che l’appartamento n. __________, di proprietà del ricorrente, ha
una superficie utile netta di mq 103.

                                         Il
valore locativo dell’appartamento del ricorrente va quindi stabilito, secondo
questa Camera, in conformità a quanto stabilito dal Tribunale delle
espropriazioni, in fr. 20'600.- annui.

 

                                         5.4.

                                         Di
nessun rilievo, a questo proposito, l’offerta apparsa su un quotidiano,
prodotta dal ricorrente. Una singola valutazione soggettiva, in cui si vantano
le qualità dell’oggetto offerto e che per giunta si riferisce ad un altro
immobile, è per sua natura inidonea a scalfire la valutazione di un’autorità
giudiziaria indipendente, quale è il Tribunale delle espropriazioni.

 

 

                                   6.   Dato
l’esito del ricorso favorevole al ricorrente in misura subtotale si fa
astrazione dal prelevare spese e tassa di giustizia.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD
e 231 LT 1994

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è parzialmente
accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 13 luglio 1998 è riformata nel senso
che il valore locativo è ridotto da fr. 23'400.- a fr. 20'600.-.

                                         §§  Gli atti
del procedimento sono pertanto retrocessi all’UT per l’emissione di nuovi
conteggi.

 

                                   2.   Non
si prelevano né tassa di giustizia né spese.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Per
l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

                                         Per
l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art.
146 LIFD).

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il Presidente:                                                           Il
Segretario: