# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1d307d52-2055-5883-9653-df1dda812b51
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-03-09
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.03.1998 FO.1995.0014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_FO-1995-0014_1998-03-09.html

## Full Text

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt

du 9 mars 1998

sur le recours interjeté par Aïcha BEY
BRAHIM, représentée par Me Cornelia Seeger Tappy, avocate à Lausanne

contre

la décision de la Commission foncière,
section II, du 19 mai 1995 (autorisation d'acquérir un immeuble à Gingins).

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition de la section: M. E. Brandt,
président; M. D. Malherbe et M. E. Rodieux, assesseurs. Greffière: F. Coppe.

Vu les faits suivants:

A.                     Mustapha Amara a acquis
la parcelle no 230 du cadastre de la commune de Gingins, d'une surface totale
de 5'482 m2, dont 5'181 m2 en nature de places-jardins, portant une habitation
avec garage (bâtiment ECA no 466) en date du 9 juillet 1976.

                        Mustapha Amara,
célibataire et sans descendance, est décédé le 9 septembre 1989; il avait
rédigé un testament le 4 mai 1987, qui a été homologué par le Juge de Paix du
cercle de Gingins à Gingins le 21 septembre 1989.

                        L'attestation
d'héritier délivrée le 4 novembre 1991 par le Juge de Paix du cercle de Gingins
précise ce qui suit:

"(...). Mustapha Amara, fils de Mohamed
ben Ali Amara et de Aïcha bent Mohamed Amara née Foukroun, célibataire, né le
27 mai 1928, de nationalité algérienne, de son vivant domicilié à 1261 Gingins,
y décédé le 9 septembre 1989,

              a laissé comme seuls héritiers   

              Héritiers institués:         

              ses deux neveux, fils d'Amehd Bey Brahim et de Zaïa Bey Brahim
soeur du défunt, tous deux nés le 5 mars 1963 et originaires de Vuibroye VD,
célibataires, et domiciliés à 1261 Gingins, En Arpey:       

              1. Karim Bey Brahim     

              2. Samy Bey Brahim     

              propriété commune, chacun pour une demie.

              Exécuteur testamentaire:
aucun

              Droit d'usufruit: usufruit
testamentaire sur la totalité des biens en faveur de la soeur du défunt: Zaïa
Bey Brahim, fille de Mohamed ben Ali Amara, veuve d'Ahmed Bey Brahim, née le 26
novembre 1918, de nationalité algérienne, domicilié à 1261 Gingins, En Arpey.
(...)."

                        Aïcha Bey Brahim et
Samy Bey Brahim ont passé une convention de cession d'une part héréditaire avec
effet réel en date du 10 mars 1995 en ces termes:

"A-          Origine des droits
successoraux:

1.            Samy Bey Brahim est héritier
institué, ensemble avec son frère Karim, de           feu Mustapha Amara,
décédé le 9 septembre 1989 à Gingins, Vaud.

              Voici le texte du testament:

              "Ceci est mon testament

              Le soussigné Amara Mustapha, né
le 27 mai 1928 à Alger, de nationalité            algérienne, majeur titulaire
d'un permis de séjour B.

              J'institue comme légataires de
ses biens mobiliers et immobiliers (villa) mes       neveux Karim et Samy Bey
Brahim naturalisés suisse le 5 décembre 1986           dans le canton de Vaud
(CH).

              Je demande l'usufruit des meubles
et immeubles à ma soeur (leur mère)            Mme vve Bey Brahim née Zaïa
Amara le 26.11.1918 à Alger, sa vie durant         et lui lègue mes comptes
bancaires et CCP.

              Je déclare en outre révoquer par
le présent testament tous dispositions à            cause de mort y
antérieures.

              Fait et écrit entièrement de ma
main à Gingins (Suisse) le 4 mai 1987.

                                                                         Signé
Amara Mustapha

              Homologation au dos

              Homologué par le Juge de Paix du
cercle de Gingins à Gingins le 21       septembre 1989.

              Signature".

2.            Selon l'attestation d'héritiers
de la Justice de Paix du cercle de Gingins en          date du 4 novembre 1991,
le défunt a laissé comme seuls héritiers institués:

              ses deux neveux, fils d'Ahmed Bey
Brahim et de Zaïa Bey Brahim soeur du         défunt, tous deux nés le 5 mars
1963 et originaires de Vuibroye VD,           célibataires, et domiciliés à
1261 Gingins, En Arpey:

              1. Karim Bey Brahim

              2. Samy Bey Brahim

              propriété commune, chacun pour
une demie.

3.            La mère, usufruitière, est décédée
le 21 août 1993 à Gingins.

4.            Aucune division et fixation de
parts n'est intervenue entre les héritiers      institués jusqu'à ce jour. De
ce fait, l'hoirie est toujours inscrite au Registre          Foncier.

              Les deux frères sont à la fois
légataires et héritiers légaux et soumis par             conséquent au statut
de la succession.

5.            En cédant sa part héréditaire à
sa soeur Madame Aïcha Benkritly,          moyennant le présent acte sous seing
privé, Monsieur Samy Bey Brahim    renonce aux avantages testamentaires qui lui
ont été conférés par               testament susindiqué et déclare se soumettre
à la succession légale,     conformément à la jurisprudence.

              La cession de cette part est
imprescriptible aussi longtemps qu'aucun    partage n'est intervenu entre les
cohéritiers.

B-           Objet de la cession:

              La cession comprend la part
héréditaire susmentionnée du cédant Monsieur        Samy Bey Brahim, se
rapportant à la villa "En Arpey", parcelle no 230, Plan        7 de
Gingins, inscrite au Registre Foncier à Nyon.

              Surface:                       bâtiment:                        
301 m2

                                                 place
et jardin:              5'181 m2

              Surface totale:                                                 5'482
m2.

C-(...) - F-(...)

G-           Compensation:

              Monsieur Samy Bey Brahim, cédant,
a consenti, avec l'accord du cohéritier,        à la cession de sa part
héréditaire à sa soeur, en compensation des         avances et paiements de
frais que sa soeur lui a accordés depuis 1989 et    qu'il a reconnu moyennant
reconnaissance de dette du 10 mars 1995, pour          la somme de 390'000.-.

              Le prix de la cession est par
conséquent payé par compensation.

H-           Forme de cet acte:

              Cette cession est soumise à la
forme écrite (art. 635 al. 1 CCS).

I-            Continuation de l'hoirie:

              Monsieur Samy Bey Brahim étant le
cohéritier sortant, la communauté des          héritiers sera dorénavant
composée de Monsieur Karim Bey Brahim et        Madame Aïcha Benkritly.

              Loi Friedrich

              Vu ce qui précède, les parties
sont les héritiers légaux du défunt, Mustapha        Amara, et le cessionnaire
n'est pas soumis à la Loi Fédérale sur l'acquisition    d'immeuble par des
personnes à l'étranger (FAIE du 16 décembre 1983, art.           7 litt. a -
ATF 108 1982 IB p. 425 et suivantes).

              Déclaration de non
assujettissement est demandée, le cas échéant, à    l'autorité compétente
vaudoise.

              (...)

              Réquisition à Monsieur Le
Préposé du Registre Foncier à Nyon:

              Vu ce qui précède, Monsieur Le
Préposé du Registre Foncier à Nyon est             requis:

              - à prendre acte de la cession
par le cohéritier  Monsieur Samy Bey Brahim         à sa soeur, Madame Aïcha
Benkritly, de sa part héréditaire portant sur la          parcelle no 230, Plan
7 de Gingins, villa "En Arpey" inscrite au Registre          Foncier
à Nyon. Le cessionnaire a la propriété commune avec son frère   Karim Bey
Brahim.

              - à inscrire la cession d'une
part à Madame Aïcha Benkritly, née Bey       Brahim.

              Fait à Gingins, le 10 mars
1995."

B.                    Le 10 mai 1995, Aïcha
Bey Brahim a déposé auprès de la Commission foncière, section II (ci-après: la
commission) une requête de constatation de non assujettissement au régime de
l'autorisation selon l'art. 7 a LFAIE pour l'acquisition d'une part d'une
demie, en propriété commune, de la parcelle no 230 de Gingins, selon la
convention de cession d'une part héréditaire avec effet réel du 10 mars 1995;
subsidiairement, elle a demandé l'autorisation d'acquérir cette part, en se
basant sur le cas de rigueur au sens de l'art. 8 al. 3 LFAIE, Samy Bey Brahim
se trouvant dans une situation de détresse financière.

C.                    Dans sa séance du 19 mai
1995, la commission a rejeté cette demande. La qualité d'héritier potentiel
n'entraînait le non assujettissement que pour autant que l'acquéreur soit
effectivement héritier testamentaire, ce qui n'était pas le cas en l'espèce;
seul le transfert direct du défunt à l'héritier légal, potentiel ou réel,
pouvait bénéficier de l'exception au régime de l'autorisation. La commission a
en outre rejeté la demande subsidiaire, la requérante n'ayant pas établi que le
propriétaire était dans la situation visée par l'art. 8 al. 3 LFAIE; ce point
n'avait cependant pas besoin d'être instruit car la commune de Gingins ne
faisait de toute manière pas partie de la liste des lieux de logements de
vacances.

D.                    Le 10 juillet 1995,
Aïcha Bey Brahim a recouru contre cette décision auprès du Tribunal
administratif par l'intermédiaire de Me Seeger Tappy. Depuis le décès de son
oncle, elle payait la totalité des charges de la maison de Gingins, y compris
les impôts; elle s'apprêtait en outre à payer une dette fiscale de 42'407,25
francs, due par la succession de Mustapha Amara et que ses frères n'étaient pas
en mesure d'assumer. La recourante soutenait financièrement sa famille depuis
plusieurs années, en particulier son frère Samy; elle lui avait en effet versé
de 1989 à 1994 la somme totale de 390'000 francs et il avait signé une
reconnaissance de dette de ce montant le 10 mars 1995. Samy Bey Brahim avait
décidé de rembourser sa soeur en lui cédant sa part dans la succession de son
oncle, n'ayant pas d'autre moyen pour la désintéresser. L'immeuble de Gingins
était difficilement divisible sans frais et dommages si bien que cette part en
mains communes ne pouvait pas être rachetée par un tiers étranger à la famille,
mais dans la famille, seule la recourante avait les moyens de reprendre cette
part; elle resterait en outre en copropriété indivise et en communauté
d'héritiers avec son frère Karim (de nationalité suisse). La recourante fait
valoir sa qualité d'héritière légale au sens de l'art. 458 al. 1 et 3 du CCS,
le testament instituant ses deux frères comme héritiers ne la privant pas de sa
qualité d'héritière légale potentielle. Pour l'art. 7 let. a LFAIE, c'est cette
qualité d'héritier légal, même potentiel, qui était déterminante; cette qualité
n'entraînait pas seulement le non assujettissement lorsque l'acquéreur était
effectivement héritier testamentaire, mais également lorsqu'un héritier légal
non réservataire était exclu de la succession par testament mais amené à réintégrer,
dans le cadre de la dévolution successorale, en devenant cessionnaire de la
part successorale d'un héritier institué. En outre, la cession d'une part
héréditaire en faveur d'un autre héritier légal s'inscrivait dans le cadre
d'une dévolution successorale. L'acte de cession étant formellement valable, il
constituait un droit successif à un cohéritier au sens de l'art. 635 al. 1 CCS
et s'inscrivait dans le cadre d'une dévolution successorale. La cessionnaire
devait ainsi être exemptée du régime de l'autorisation, en application de
l'art. 7 let. a LFAIE.

                        La commission s'est
déterminée sur le recours le 17 juillet 1995 en concluant à son rejet.

E.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience sur place le 26 octobre 1995 en présence de la
recourante personnellement, assistée de Me Seeger Tappy. Le Tribunal a procédé
à une visite des lieux. La recourante a confirmé ses conclusions.

Considérant en droit:

1.                     La loi fédérale du 16
décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
(LFAIE), entrée en vigueur le 1er janvier 1985, a pour but de limiter
l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger afin de prévenir
l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1 LFAIE). L'acquisition d'immeubles
par des personnes à l'étranger est ainsi subordonnée à une autorisation de
l'autorité cantonale compétente (art. 2 LFAIE); l'autorisation n'est accordée
que pour les motifs prévus dans la loi (art. 3 al. 1 LFAIE).

2.                     La recourante estime
qu'elle a la qualité d'héritière potentielle de Mustapha Amara et qu'elle n'est
en conséquence pas assujettie au régime de l'autorisation pour l'acquisition de
la parcelle no 230 de Gingins.

                        a) L'art. 7 LFAIE
dispose que ne sont pas assujettis au régime de l'autorisation notamment les
héritiers légaux, au sens du droit suisse, dans la dévolution d'une succession
(let. a). Le décès du de cujus ouvre la succession; c'est alors que tous les
éléments transmissibles du patrimoine du de cujus passent à l'héritier ou aux
héritiers, sous réserve de l'usufruit légal éventuel; ce passage des biens aux
successeurs universels est la dévolution (Paul Piotet, Précis de droit
successoral, p. 100).

                        b) Selon la
jurisprudence fédérale rendue en application de l'Arrêté fédéral sur
l'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à l'étranger du 23 mars
1961 (AFAIE), l'exception au régime de l'autorisation en faveur des héritiers
légaux doit être interprétée en ce sens que l'acquisition d'un immeuble en
Suisse par une personne domiciliée à l'étranger n'est pas soumise à autorisation
lorsqu'elle est faite par un héritier légal, même potentiel, dans la dévolution
légale ou testamentaire d'une succession; par héritiers légaux dans la
dévolution d'une succession, il faut donc entendre les héritiers désignés par
les art. 457 ss CC, même potentiels; un héritier légal peut acquérir alors même
que dans une succession ab intestat, il serait exclu par un ascendant qui le
précéderait dans l'ordre légal de succession (ATF 108 Ib 425). Selon l'art. 457
CC, les héritiers les plus proches sont les descendants (al. 1) ; les enfants
succèdent par tête (al. 2); les enfants prédécédés sont représentés par leurs
descendants, qui succèdent par souche à tous les degrés (al. 3). L'art. 458 CC
dispose que les héritiers du défunt qui n'a pas laissé de postérité sont le
père et la mère (al. 1); ils succèdent par tête (al. 2); le père et la mère
prédécédés sont représentés par leurs descendants qui succèdent par souche à
tous les degrés (al. 3); à défaut d'héritiers dans l'une des lignes, toute la
succession est dévolue aux héritiers de l'autre (al. 3). Par ailleurs, la
succession est dite testamentaire si la dévolution est déterminée, pour tout ou
partie, par la volonté de l'auteur.

                        c) En l'espèce, on est
dans un cas de dévolution testamentaire. La jurisprudence fédérale a jugé que
la qualité d'héritier légal potentiel suffisait pour bénéficier de l'exception
au régime de l'autorisation selon l'art. 7 LFAIE (ATF 108 Ib 425); dans ce cas,
le requérant avait reçu l'immeuble en qualité de légataire; or, dans la
succession ab intestat, il aurait été exclu par un ascendant qui le précédait
dans l'ordre légal de succession, mais selon les art. 457 ss CC, il avait tout
de même la qualité d'héritier légal potentiel. Par ailleurs, le texte de l'art.
7 LFAIE précise que l'exception à l'assujettissement vaut dans le cadre de la
dévolution d'une succession. L'exception vise donc les cas dans lesquels le
requérant a la qualité d'héritier potentiel dans le cadre de la dévolution
d'une succession. Or, dans le cas présent, le de cujus a désigné par testament
ses neveux, les frères Bey Brahim comme héritiers, à l'exclusion de leur soeur,
la recourante. On est donc dans une situation de dévolution successorale, dont
les légataires sont exclusivement les frères Bey Brahim; la recourante était
exclue de la dévolution et en conséquence, elle n'a pas qualité d'héritière,
pas même potentielle. Elle ne peut donc pas bénéficier de l'exception à
l'assujettissement prévue par l'art. 7 let. a LFAIE.

3.                     La question de savoir
si Samy Bey Brahim peut céder sa part héréditaire sur la parcelle no 230 de
Gingins à la recourante est liée à la question examinée au considérant 2
ci-dessus.

                        a) Lorsqu'il y a
plusieurs héritiers, ceux-ci acquièrent la titularité commune des droits et
obligations du défunt. Une première phase, qualifiée de liquidation, consiste
dans le règlement des dettes du défunt ou de la succession et le recouvrement
des créances, voire dans la poursuite des procès engagés par le de cujus.
L'accès à la titularité individuelle de chaque héritier s'opère au travers de
la phase subséquente qui est celle du partage. Durant la période qui sépare
l'ouverture de la succession du partage, les héritiers forment une
communauté héréditaire ou hoirie, dont eux seuls font partie. Tant que la succession
n'est pas partagée, les droits et les obligations du de cujus restent indivis
(art. 602 al. 1 CC). Les biens de la communauté héréditaire constituent un
patrimoine particulier, juridiquement distinct du patrimoine de chaque
héritier. Il s'agit d'une propriété en main commune (voir Jean Guinand et
Martin Stettler, Droit civil II, Successions, no 450-452, p. 199-200).

                        b) L'art. 635 al. 1 CC
dispose que la forme écrite est nécessaire pour les cessions de droits
successifs entre cohéritiers. Les héritiers peuvent céder la part héréditaire
qui leur est échue. Si la cession est faite au profit d'un cohéritier, le
cédant aliène simplement son droit à une part; la doctrine dominante considère
qu'il perd alors sa qualité d'héritier et qu'il sort ainsi de la communauté
héréditaire (voir Jean Guinand et Martin Stettler, op. cit., no 457-458,
p. 202). Selon la jurisprudence, on se trouve en présence d'une cession de
droits successifs entre cohéritiers lorsqu'un héritier légal, institué pour
l'universalité de la succession, renonce à cet avantage envers les autres en
prévoyant par convention que chacun participera à la succession pour sa part
légale (ATF 101 II 222 = Jt 1976 I 141). Si la cession est faite au profit d'un
tiers, ce dernier n'acquiert pas la qualité d'héritier et ne devient pas membre
de la communauté héréditaire; il n'acquiert qu'un droit personnel contre le
cédant; celui-ci devra lui remettre les biens qui lui seront attribués dans le
partage (ATF 101 II 47 = Jt 1976 I 157); le cessionnaire ne peut donc
intervenir dans le partage, car il n'existe aucun rapport juridique entre
celui-là et les cohéritiers du cédant (ATF 85 II 603 = Jt 1960 I 517). Les
héritiers choisissent librement le temps et le mode de partage. Le temps du
partage n'étant pas fixé par la loi, les héritiers peuvent tout aussi bien
procéder à un partage immédiat que demeurer dans l'indivision (voir Jean
Guinand et Martin Stettler, op. cit., no 463-464, p. 204).

                        c)  En l'espèce, il
ressort des pièces du dossier, notamment de l'attestation d'héritiers du 4
novembre 1991 ainsi que de l'extrait du registre foncier concernant la parcelle
no 230 que la succession n'est pas partagée, les héritiers étant restés en
hoirie. La recourante n'ayant pas la qualité d'héritière potentielle, la situation
est assimilable à une cession faite au profit d'un tiers. La recourante est
ainsi soumise au régime de l'autorisation selon l'art. 2 LFAIE.

5.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision
attaquée confirmée. Conformément à l'art. 55 LJPA, il convient de mettre à la
charge de la recourante un émolument de justice de 2'000 francs.

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.                      Le recours est
rejeté.

II.                     La décision du
19 mai 1995 de la Commission foncière, section II, est maintenue.

III.                     Un émolument
de justice de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de la recourante
Aïcha Bey Brahim.

Lausanne, le 9 mars 1998/fc

Le président:                                                                                             La
greffière:

                                                                                                                  

Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint

Le présent arrêt peut faire l'objet, dans
les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au
Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi
fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)