# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 32b743ad-21ee-5bb6-99c6-f4a53539b9a0
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-02-17
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 3. Kammer 17.02.2006 A 2005 76
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_003_A-2005-76_2006-02-17.pdf

## Full Text

A 05 76
3. Kammer 

URTEIL
vom 17. Februar 2006

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Grundstückgewinnsteuer

1. Die vier Geschwister … waren Miteigentümer am Grundstück Nr. 638 in der 

Gemeinde …. Im Jahre 2004 wollte … seinen Anteil veräussern. Zu diesem 

Zweck wurde das Grundstück Nr. 638 folgendermassen aufgeteilt: einerseits 

in das neue Grundstück Nr. 870 und anderseits in das Restgrundstück Nr. 

638, welches flächenmässig gerade der Miteigentumsquote von … entspricht. 

In der Folge erhielt … das Restgrundstück Nr. 638 zu Alleineigentum 

zugewiesen. Die übrigen Geschwister … partizipieren im Umfang ihrer 

ursprünglichen Anteile - allerdings mit angepassten Quoten - als 

Miteigentümer am neuen Grundstück Nr. 870. Mit Verfügungen vom 17. März 

2005 veranlagte die Steuerverwaltung zu Lasten von … eine 

Grundstückgewinnsteuer von Fr. 5‘509.-- und zu Lasten von … eine solche 

von je Fr. 3'166.--. Die von den Steuerpflichtigen dagegen erhobene 

Einsprache wies die kantonale Steuerverwaltung mit Entscheid vom 29. 

August 2005 ab.

2. Dagegen erhoben … am 29. September 2005 Rekurs an das 

Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Einspracheentscheid 

und die ihm zugrunde liegenden Veranlagungsverfügungen aufzuheben. Die 

Rekurrenten machen zusammengefasst geltend, durch die partielle 

Realteilung habe sich wirtschaftlich und rechtlich nichts verändert. 

Insbesondere sei kein Grundstückgewinn realisiert worden. Eine 

Grundstückgewinnsteuer könne aber erst dann erhoben werden, wenn der 

latente Gewinn realisiert worden sei. Aus dem angefochtenen Entscheid gehe 

nicht hervor, wie die Vorinstanz den Gewinn berechnet habe, worin eine 

Verletzung des rechtlichen Gehöres liege. 

3. Die Steuerverwaltung Graubünden beantragte in ihrer Vernehmlassung die 

Abweisung des Rekurses. Zur Begründung wiederholte sie im Wesentlichen 

die schon im angefochtenen Entscheid angeführten Argumente.  Sie habe in 

den Veranlagungsverfügungen aufgezeigt, wie der Gewinn berechnet worden 

sei.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der 

Kantone und Gemeinden (StHG) verpflichtet die Kantone, sämtliche Gewinne, 

die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens oder 

eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks sowie von Anteilen daran, 

ergeben, zu besteuern (Art. 12 Abs. 1). Damit müssen die Kantone zwingend 

die Veräusserung von im Miteigentum oder Gesamteigentum stehenden 

Anteilen der Grundstückgewinnsteuer unterwerfen (vgl. Zwahlen in: 

Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1 Art. 12 StHG N 26). Von 

dieser verpflichtenden Besteuerung können nur solche Gewinne 

ausgenommen werden, bei denen der Harmonisierungsgesetzgeber in einer 

abschliessenden Aufzählung einen Steueraufschub vorsieht (Erbgang, 

Erbvorbezug, Schenkung, Begründung oder Aufhebung der ehelichen 

Gütergemeinschaft, bestimmte Arten von Landumlegungen, 

Ersatzbeschaffung von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder 

Eigenheimen; Art.12 Abs. 3 StHG). Dementsprechend wird die Steuerpflicht 

nach Art. 42 Abs. 1 des kantonalen Steuergesetzes (StG) durch jede 
Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück 

übertragen wird. Steuerbar ist der Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 

StG bzw. Art. 12 Abs. 2 StHG. 

2. Damit aus einem Grundstückwertzuwachs ein Gewinn entsteht, muss dieser 

Wertzuwachs durch einen Vorgang realisiert werden. Unter Realisierung ist 
im Regelfall die Verkörperung des Wertzuwachses in einem neuen 

Vermögensobjekt zu verstehen (vgl. Höhn/Waldburger, Steuerrecht, Band I, 

9. A., § 22 N 19). Hauptfall der Realisierung ist die Veräusserung des 

Grundstücks gegen Entgelt. Daneben gibt es aber auch noch andere Formen. 

Da das Gesetz grundsätzlich jeden Eigentumswechsel als 

grundstückgewinnsteuerpflichtig betrachtet, wird die Gewinnrealisierung auch 

ausgelöst durch Tausch, Realteilung, Auflösung von Gesamthandschaften, 
Enteignung, Sacheinlage in eine Kapitalgesellschaft oder gemischte 

Schenkung (vgl. Höhn/Waldburger, a.a.O., § 22 N 21 mit Hinweisen auf Lehre 

und Rechtsprechung).

3. a) Vorliegend geht es um eine (partielle) Realteilung von Miteigentum. Bei der 

Realteilung, der körperlichen Aufteilung eines Grundstücks, welches sich im 

gemeinschaftlichen Eigentum (Mit- oder Gesamteigentum) befindet, in 

mehrere neue Grundstücke, welche den bisherigen Miteigentums- oder 

Gesamteigentumsanteilen wert- und flächenmässig entsprechen (Art. 651 

ZGB), wird ähnlich dem Tausch die Grundstückgewinnsteuer ausgelöst. Auch 

wenn jeder der bisherigen Mit- oder Gesamteigentümer nach der Teilung 

wert- und flächenmässig gleich viel wie zuvor besitzt und ihm kein Geld 

zufliesst, erfolgt aus steuersystematischen Gründen eine steuerliche 

Abrechnung im Umfang der "Fremdquote". Eine Veräusserung wird also nur 

im Umfange der "Fremdquote" angenommen, nicht dagegen hinsichtlich der 

"Eigenquote", also des bisherigen Anteils des Veräusserers. Diesbezüglich 

findet auch eine Unterbrechung der Besitzdauer statt (AGVE 1998, 252; gleich 

die Zürcher Praxis, vgl. Richner/Frei/ Kaufmann, Kommentar zum 

harmonisierten Zürcher Steuergesetz, § 216 N 49 mit Hinweisen; StE 1993 B 

42.21 Nr. 7; Klöti-Weber/Siegrist/Weber, Kommentar zum Aargauer 

Steuergesetz, 2.A, § 96 N 17). Letzteres folgt auch aus dem StHG, da die 

Ausnahmen für den Steueraufschub dort abschliessend geregelt sind (vgl. 

Zwahlen, a.a.O., Art. 12 N 61; ZBGR 85 [2004] S. 79). Die Erhebung der 

Grundstückgewinnsteuer bei Realteilungen ergibt sich daher auch als 

zwingende Folge des StHG. 

b) Diese Grundsätze können am folgenden, dem Aargauer Kommentar (§ 96 N 

19) entnommenen Beispiel erläutert werden: 

A und B sind Miteigentümer eines 2000 m2 grossen Gründstückes je zur 

Hälfte. Durch Parzellierung wird das Grundstück in zwei neue Grundstücke zu 

je 1000 m2 aufgeteilt. Wert- und flächenmässig besitzen sowohl A und B gleich 

viel wie vor der Parzellierung. Sowohl zivilrechtlich als auch wirtschaftlich liegt 

im Umfang der sog. "Fremdquote" eine steuerbare Veräusserung vor. A war 

vor der Parzellierung am neuen Grundstück des B zur Hälfte beteiligt und 

umgekehrt B zur Hälfte am neuen Grundstück des A. Die Realteilung bewirkt 

- wie erwähnt - keinen Steueraufschub. A und B haben den Mehrwert auf je 

500 m2 als Grundstückgewinn zu versteuern. Insofern ist der Mehrwert nach 

herrschender Lehr und Rechtsprechung als realisierter Gewinn zu betrachten.

c) Genauso ist die Vorinstanz auch im vorliegenden Fall vorgegangen. Sie hat 

die an den Alleineigentum erhaltenden Bruder der Rekurrenten veräusserte 

Fremdquote besteuert. Dies ging aus dem Beiblatt zur 

Veranlagungsverfügung - wenn auch nicht mit überragender Deutlichkeit - 

auch hervor, wurde doch dort auf die Berechnung der anteiligen Fremdquoten 

hingewiesen. Dadurch konnte die Berechnung nachvollzogen werden. So 

besassen zwei Brüder vor der Teilung der Parzelle je einen 

Miteigentumsanteil von 458/2633. Dieser Anteil am Gesamtgrundstück bildete 

die Fremdquote am neuen Grundstück im Alleineigentum des anderen 

Bruders von 1058 m2. In Quadratmetern ausgedrückt beträgt diese Quote 184 

m2, also jene Fläche, für deren Mehrwert die Besteuerung erfolgte. Die 

Steuerverwaltung hat demnach das Steuerobjekt richtig ermittelt. Wenn zum 

Nachvollzug der vorinstanzlichen Besteuerung auch die obige Berechnung 

angestellt werden muss, kann doch die Begründung in den 

Veranlagungsverfügungen als knapp genügend bezeichnet werden, ging 

doch daraus hervor, für welchen Anteil die Steuer erhoben wurde. Insoweit 

wurde auch der Anspruch auf das rechtliche Gehör nicht verweigert. Der 

Rekurs ist infolgedessen abzuweisen. 

4. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten unter solidarischer 

Haftbarkeit zulasten der Rekurrenten.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 126.--

zusammen Fr. 1'626.--

gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von … und sind innert 30 Tagen 

seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.