# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 014cef87-07d1-5bbf-a10d-dcad47e784cd
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-03-29
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.03.1995 FO.1993.0020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_FO-1993-0020_1995-03-29.html

## Full Text

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

A R R E T

du 29 mars 1995

sur le recours interjeté par HABITATIONS
POUR TOUS (VAUD) SA, représentée par l'avocat Robert Piaget, rue Etraz 4, à
1002 Lausanne

contre

la décision rendue le 16 juillet 1993 par la Commission
foncière, section II (fixation d'un émolument)

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition de la section: M. J. Giroud ,
président; M. Ph. Maillard et M. E. de Braun, assesseurs.

Vu les faits suivants:

A.                     La société Habitations
pour tous SA (ci-après HPT), dont le siège est à Pully, a pour but de
promouvoir l'accession à la propriété immobilière privée. Dans un arrêt du 12
mai 1989, le Tribunal fédéral l'a qualifiée de société immobilière "stricto
sensu", toute acquisition de ses parts étant assujettie au régime de
l'autorisation institué par la loi fédérale sur l'acquisition d'immeuble par
des personnes à l'étranger (LFAIE).

                        Le 8 septembre 1987,
HPT a requis de la Commission foncière, section II, qu'elle constate qu'elle
n'était pas elle-même assujettie au régime de l'autorisation pour acquérir un
immeuble sis à Lausanne au prix de 2'100'000 francs. Par décision du 23 octobre
1987, cette autorité a fait droit à cette requête au motif que son auteur
échappait à une influence étrangère dominante et a mis à sa charge un émolument
de 2'000 francs. 

                        Le 25 avril 1990, HPT
est devenue HPT holding avec comme but notamment l'acquisition de participation
à des entreprises. Selon son organisation, elle domine la société Habitations
pour tous SA (Vaud), ci-après désignée HPT Vaud. Le capital-actions d'HPT
holding s'élève à 22'500'000 francs tandis que celui d'HPT Vaud s'élève à
100'000 francs. HPT Vaud a pour but la promotion de l'accession à la propriété
privée, limitée au canton de Vaud.

                        Par lettre du 18 août
1992 à la direction du cadastre, HPT holding a demandé que le conservateur du
registre foncier de Lausanne soit invité à se contenter, pour enregistrer
l'achat d'un garage d'une valeur de 12'000 francs, d'une attestation notariale
selon laquelle l'acquéreur n'était pas dominé par des personnes à l'étranger;
cette question était selon elle d'importance en prévision d'autres
acquisitions.

                        Par lettre du 12
octobre 1992, le chef de la division registre foncier a répondu en substance
qu'une déclaration notariale ne permettait d'éviter de soumettre la question de
l'assujettissement à la Commission foncière II que dans les cas où tous les
actionnaires ou bailleurs de fonds de la société désireuse d'acheter un
immeuble étaient suisses.

                        Par lettre du 21
octobre 1992 au Service du cadastre, HPT holding a fait valoir que, si un
notaire pouvait valablement attester que tous les actionnaires ou bailleurs de
fonds étaient suisses, il devait également avoir la faculté d'attester que
telle société n'était pas dominée par des personnes à l'étranger.

                        Par requête du 26
avril 1993 à la Commission foncière II, HPT Vaud a conclu à ce qu'elle soit
libérée du régime de l'autorisation pour l'acquisition du garage susmentionné
pour un prix de 12'000 francs. Elle exposait qu'elle n'était pas dominée par
des personnes à l'étranger.

                        Par décision du 16
juillet 1993, considérant au vu des pièces produites qu'HPT holding n'était pas
dominée par des personnes à l'étranger, la Commission foncière II a prononcé
qu'HPT Vaud n'était pas assujettie à autorisation. L'un des considérants de la
décision précisait que celle-ci valait "aussi bien pour l'acquisition
de la parcelle en cause ici que pour toute autre acquisition future".
Toutefois, une charge était imposée à l'intéressée, l'obligeant à requérir une
nouvelle décision de constatation "avant chaque modification de la
situation qui pourrait justifier l'assujettissement". Un émolument de
10'000 francs, débours en plus, était mis à la charge d'HPT Vaud, au motif
qu'il s'agissait d'une décision de principe et qu'HPT Vaud devait acquérir
ultérieurement d'autres immeubles plus importants.

                        HPT Vaud a recouru
contre cette décision en date du 9 septembre 1993 en concluant à ce que
l'émolument soit réduit à 100 francs. Ses moyens ainsi que les déterminations
de l'autorité intimée seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérant en droit:

1.                     La recourante soutient
tout d'abord qu'elle n'a pas à assumer le coût de l'intervention de la
Commission foncière II, dès lors que le conservateur du registre foncier aurait
pu et dû se contenter, pour exclure que l'acquisition soit soumise à
autorisation, de la déclaration notariale produite au sujet de l'absence de
domination étrangère.

                        En réalité,
l'obligation de saisir la Commission foncière II peut être imposée par le
conservateur selon son appréciation (art. 18 al. 1er LFAIE;
Mühlebach/Geissmann, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland, n. 3 ad art. 18). Celui-ci ne saurait
en particulier être tenu d'admettre à tout coup le non-assujettissement en
présence d'une déclaration notariale, même s'il peut arriver qu'un tel document
présente une force probante suffisante (Perrig, L'acquisition d'immeubles en
Suisse par des personnes à l'étranger, thèse, 1990, p. 89). De toute manière,
plutôt que de saisir la Commission foncière II, la recourante aurait pu laisser
le conservateur rendre une décision écartant sa réquisition et interjeter un
recours (art. 18 al. 3 LFAIE); en s'en abstenant, elle a admis que la Commission
foncière II était habilitée à statuer.

2.                     La recourante fait
encore valoir qu'une décision de non-assujettissement ayant déjà été rendue en
sa faveur en 1987 pour un émolument de 2'000 francs, son renouvellement ne
justifiait qu'un émolument minimum.

                        Une décision
antérieure à celle qui est attaquée se serait imposée à l'autorité intimée si
elle ne datait pas de plus d'une année et si, dans l'intervalle, la structure
financière de la recourante ne s'était pas modifiée (RNRS 1985, p. 188, cité in
Mühlebach/Geissmann, op. cit., p. 294). Or, outre l'écoulement du temps,
l'autorité intimée a exposé de façon convaincante que la création d'HPT holding
et la modification de son capital social avaient impliqué de réexaminer la
situation de la recourante, au vu de nouvelles pièces, ce qui ne permettait pas
de s'en tenir à un émolument minimum.

3.                     La recourante invoque
en outre le fait que l'achat en cause ne porte que sur un garage d'un prix de
12'000 francs, la valeur d'acquisitions futures, rendues improbables par la
conjoncture économique, n'ayant pas à être prise en considération pour fixer
l'émolument.

                        Il est vrai que la
requête de non-assujettissement présentée par HPT Vaud à la Commission foncière
II ne visait que l'achat dudit garage, alors que par la décision attaquée une
libération générale a été octroyée, sous réserve d'une modification de la
situation de la recourante. Celle-ci ne saurait toutefois prétendre qu'elle n'a
aucun intérêt à voir ainsi étendue la portée du non-assujettissement, même si
elle n'a effectué depuis lors aucune acquisition immobilière; elle pourra en
effet en profiter aussi longtemps que sa situation ne sera pas modifiée au
point de justifier l'assujettissement. Il faut donc admettre que l'autorité
intimée pouvait tenir compte en l'espèce également de l'intérêt futur de la
recourante à l'utilisation de la décision attaquée (ATF 120 Ia 171; Moor, Droit
administratif, vol. III, p. 370).

4.                     La recourante expose
enfin que, institué par une modification de l'art. 22 LVAIE datant de 1991, le
maximum de l'émolument fixé à 10'000 francs devrait être réservé à des affaires
importantes en raison de leur complexité et des valeurs en jeu.

                        A cela, l'autorité
intimée rétorque que la requête présentée par HPT Vaud fait partie de celles
qui sont pour elle le plus difficile à traiter, que le capital-actions de HPT
holding est élevé, que les comptes de la Commission foncière II pour l'année
1992 ont fait apparaître un déficit de plus de 24'000 francs, enfin qu'en 1993,
celle-ci a fixé des émoluments au maximum de 10'000 francs dans cinq autres
affaires d'importance semblable.

                        L'émolument en cause
doit respecter les principes de la couverture des frais et de l'équivalence
(ATF 120 Ia 171 et les renvois). On peut se demander en l'espèce si, tenant
compte d'un déficit de l'ordre de 24'000 francs subi en 1992, l'autorité
intimée est parvenue à équilibrer ses comptes en 1993. Cette question peut de
toute manière demeurer indécise, le principe de l'équivalence n'ayant pas été
respecté, alors qu'il doit l'être pour lui-même (Auer, Sonderabgaben, 1980, p.
40; Buffat, Les taxes liées à la propriété foncière, en particulier dans le
canton de Vaud, thèse, 1989, p. 82, note 3). En effet, une disproportion
manifeste apparaît entre le montant de l'émolument litigieux et la valeur
objective de la prestation de l'administration.

                        Ainsi, si la décision
à rendre impliquait un examen soigneux des pièces relatives à la composition du
capital social de la recourante, cela n'entraînait certainement pas le
déploiement d'une activité qui aurait justifié, pour un mandataire privé, une
rémunération s'élevant à 10'000 francs. Quant à l'intérêt de la recourante à la
prestation en cause, s'il dépasse certes le cadre de la transaction envisagée,
il ne saurait fonder à lui seul un choix du maximum de l'émolument. Enfin, si
le capital-social de HPT holding est élevé, on ne saurait en tirer une
conséquence directe sur la situation financière de la recourante, dont le
capital-social correspond au minimum légal et dont l'activité est limitée au canton
de Vaud. Il s'avère ainsi que l'autorité intimée a excédé la marge
d'appréciation dont elle disposait selon l'art. 22 LVAIE. Pour tenir compte de
la complexité des faits à examiner ainsi que de la portée de la décision
attaquée, il se justifie de réduire à 3'000 francs le montant de l'émolument en
cause. La décision attaquée sera réformée en ce sens.

                        Obtenant gain de cause
sur le principe de ses conclusions, la recourante a droit à des dépens, dont il
convient de fixer le montant à 1'500 francs, qui lui seront versés par
l'intermédiaire de la Commission foncière II.

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.                      Le recours est
admis.

II.                     La décision
rendue le 16 juillet 1993 par la Commission foncière II est réformée en ce sens
que l'émolument mis à la charge de la société Habitations pour tous (Vaud) SA
est réduit à 3'000 francs (trois mille francs).

III.                     Le présent
arrêt est rendu sans frais, des dépens, par 1'500 francs (mille cinq cents
francs), étant alloués à Habitations pour tous (Vaud) SA à la charge de l'Etat.

Lausanne, le 29 mars 1995

Au nom du Tribunal administratif :

Le
président :

 

 

 

 

 

 

 

 

Le présent arrêt est notifié à :

- la Commission Foncière, section II

- Me Robert Piaget, avocat, pour HPT (Vaud) SA

- Département fédéral de justice et police, Office
fédéral de la justice, 3003 Berne

- Département AIC

 

Le présent arrêt peut faire l'objet, dans
les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au
Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi
fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)