# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4a6f801f-1c22-500f-a60d-f8553fea6d85
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-09-21
**Language:** de
**Title:** Aargau Regierungsrat 21.09.2005 AGVE_2005_120
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_RR_001_AGVE-2005-120_2005-09-21.pdf

## Full Text

560 Verwaltungsbehörden 2005 

120 Besitzstandsgarantie. 
- Anwendung der Regeln der Besitzstandsgarantie bei Vorliegen eines 

Beseitigungsrevers (Erw. 2 und 3). 
- Änderung einer landwirtschaftliche Wohnbaute zwecks landwirt-

schaftsfremder Wohnnutzung (Erw. 4). 

Aus dem Entscheid des Regierungsrates vom 21. September 2005 i. S. EG 
S. und L. W. gegen den Entscheid des Baudepartements/Gemeinderats F. 

Aus den Erwägungen: 

1. Strittig ist vorliegend einzig, ob die Beschwerdeführerin an 
der nordöstlichen, gegen den Wald gerichteten Seite des Wohnhau-
ses, das Dach anheben, eine Lukarne einbauen sowie einen Treppen-
anbau an der Aussenseite erstellen darf. Mit diesen Massnahmen soll 
ermöglicht werden, dass im zurzeit 9 ½ Zimmer umfassenden Wohn-
haus zwei voneinander getrennte Wohneinheiten entstehen, welche 
von zwei der insgesamt 6 Erben bewohnt werden können. (…) 

2. Das Raumplanungsgesetz regelt die Besitzstandsgarantie in 
den Art. 24c ("Bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen ausser-
halb der Bauzonen") und 24d ("Kantonalrechtliche Ausnahmen für 
Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen"). Vorliegend gelangt 
Art. 24d RPG zur Anwendung, da das Wohnhaus nicht, wie Art. 24c 
RPG erfordert, durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder 
Plänen zonenwidrig geworden ist, sondern durch Aufgabe der land-
wirtschaftlichen Nutzung durch den bzw. die Eigentümer (vgl. 
Art. 41 RPV sowie RRB Art. Nr. …). 

Gemäss Art. 24d Abs. 1 RPG kann das kantonale Recht in land-
wirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, 
landwirtschaftsfremde Wohnnutzung zulassen. Der kantonale Ge-
setzgeber hat in § 69 Abs. 1 BauG festgelegt, dass in landwirtschaft-
lichen Wohnbauten im Rahmen des Bundesrechts landwirtschafts-
fremde Wohnnutzungen bewilligt werden. 

Die Koordinationsstelle Baugesuche hat in ihrer Verfügung vom 
12. November 2004 ausgeführt, die Regeln der Besitzgarantie ge-

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langten infolge des bestehenden Beseitigungsrevers nicht zur An-
wendung. Im Sinne der Verhältnismässigkeit könnten die Massnah-
men zur Förderung einer zeitgemässen Wohnhygiene (Terrasse, neue 
Raumaufteilung, Dachfenster, Badeeinbau) indessen toleriert wer-
den. Einem allfälligen Begehren um Löschung des Beseitigungsre-
vers könne nicht zugestimmt werden. Da der Revers Bestandteil der 
Baubewilligung aus dem Jahre 1974 sei, könne dessen Aufhebung 
nur im Rahmen eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens erfol-
gen. Nachdem das Grundstück ausserhalb der Bauzonen liege, sei die 
kantonale Zustimmung notwendig. Diese könne indessen nicht erteilt 
werden. Die Beschwerdeführerin hält dieser Rechtsauffassung die 
Nichtigkeit des Revers entgegen; im Übrigen sei der Gemeinderat für 
dessen Aufhebung zuständig, da er diesen allein auch verfügt habe. 

Es ist daher zu prüfen, ob der Beseitigungsrevers der Anwen-
dung der Besitzstandsgarantie entgegensteht. 

3. a) Vorab ist festzuhalten, dass aufgrund des Wortlauts von 
Art. 24d Abs. 1 RPG jedenfalls nicht abgeleitet werden kann, dass 
ein Beseitungsrevers dessen Anwendbarkeit verhindern würde. Vor-
aussetzung für die kantonale Besitzstandsgarantie für ehemalige 
landwirtschaftliche Wohnbauten ist allein die "erhaltene Bausub-
stanz", deren Schutz Sinn und Zweck der Bestimmung ist.  

Im vorliegenden Fall liegt in tatsächlicher Hinsicht mit einem 
9 ½ Zimmer-Wohnhaus unbestrittenermassen eine erhaltenswürdige 
Bausubstanz vor. Der Beseitigungsrevers könnte eine Anwendung 
der Bestimmung daher nur verhindern, wenn angenommen würde, 
mit dem Revers sei die Erhaltenswürdigkeit der Bausubstanz in 
rechtlicher Hinsicht in Frage zu stellen. Diese Rechtsfrage kann hier 
offengelassen werden, da die nachfolgenden Ausführungen zeigen, 
dass der Revers ohnehin beseitigbar ist. 

b) Gemäss Ziffer 15 der Baubewilligung des Gemeinderates F. 
vom 29. Juli 1974 gilt der "im Anhang an diese Baubewilligung zu 
unterzeichnende Revers" als integrierender Bestandteil derselben. Er 
wurde in der Folge am 30. Juli 1974 zwischen der Einwohnerge-
meinde F., vertreten durch den Gemeinderat, und S. W. "abgeschlos-
sen" und am 12. August 1974 im Grundbuch B. angemerkt. Darin 
verpflichtete sich S. W., das Wohnhaus mit 3 Garagen, Remise, Stal-

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lungen und Silo nur für landwirtschaftliche und gemüsebauliche 
Zwecke zu verwenden. Der Gemeinderat seinerseits erklärte, von sei-
nem Widerrufsrecht nur dann Gebrauch zu machen, wenn die auf 
Parzelle Nr. 133 stehenden Bauten für andere als landwirtschaftliche 
oder gemüsebauliche Zwecke verwendet würden.  

Nachdem die landwirtschaftliche Nutzung unbestrittenermassen 
vor rund 9 Jahren aufgegeben worden ist, tritt das Widerrufsrecht des 
Gemeinderates gemäss dem Revers in Kraft. Die Regeln der Besitz-
standsgarantie zur Anwendung gelangen zu lassen, wenn die Bauten 
zu beseitigen sind, macht keinen Sinn. Der Gemeinderat hat nun aber 
erklärt, dass er den Beseitigungsrevers nicht durchsetzen, sondern 
aufheben wolle; nachdem die Liegenschaft ausserhalb Baugebiet 
liege, sei er indessen dafür nicht allein zuständig.  

c) Der Revers ist zwar Teil der Baubewilligung von 1974, aber 
damit ist noch nicht entschieden, ob dessen Aufhebung tatsächlich 
eine Änderung der Baubewilligung erfordert. Angesichts der Vorge-
schichte könnte nämlich ohne weiteres davon ausgegangen werden, 
dass der Revers aufgrund einer zwischen der Gemeinde F. und S. W. 
abgeschlossenen, umfassenden zivil- und öffentlichrechtlich wirken-
den Vereinbarung zustande gekommen ist, welche den Landerwerb 
der Gemeinde und die Umsiedlung des Betriebes umfasste. Wäre der 
Revers folglich vertraglich entstanden, käme der anschliessend erteil-
ten Baubewilligung diesbezüglich keine konstitutive Wirkung mehr 
zu und die Vertragsparteien bzw. deren Rechtsnachfolger wäre ohne 
weiteres befugt, wiederum durch gemeinsamen Vertrag die verein-
barte Pflicht zu beenden.  

Wie dem auch sei: Es ist jedenfalls aufgrund der diesbezüglich 
massgeblichen Bestimmung von § 59 BauG nicht erkennbar, weshalb 
für die Aufhebung des Revers ein erneutes Baubewilligungsverfah-
ren durchzuführen ist. Es stellt sich lediglich die Frage, ob der Kan-
ton einer allfälligen Löschung zuzustimmen hat. Auch dies ist zu ver-
neinen, nachdem der Revers nicht aufgrund einer Forderung im Rah-
men der kantonalen Zustimmung zum Baugesuch im Jahre 1974 be-
gründet worden ist. Damals wie heute brauchte es zum Bauvorhaben 
zwar eine kantonale Zustimmung; wenn nun diese damals aber ohne 
irgendwelche Nebenbestimmungen erteilt worden ist, ist nicht 

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ersichtlich, wieso es nun heute für eine Aufhebung einer gemeinde-
rätlichen Nebenbestimmung das Einverständnis des Kantons brau-
chen sollte. Hinzu kommt weiter, dass seitens des Baudepartements 
wie auch des Gemeinderats F. Einigkeit darüber besteht, dass die 
Durchsetzung des Beseitigungsrevers unverhältnismässig wäre und 
keine öffentlichen Interessen bzw. Gründe dargelegt wurden, wieso 
der Revers noch notwendig sei. Im Gegenteil behindert der Beseiti-
gungsrevers sogar die Finanzierung der gewässerschutzrechtlich not-
wendigen Sanierung der Liegenschaft. Es liegt damit auch im öffent-
lichen Interesse, den Revers zu beseitigen und damit die in Aussicht 
stehende Investition zu erleichtern.  

d) Demgemäss ist festzuhalten, dass der Gemeinderat F. für die 
Löschung des Beseitigungsrevers keine kantonale Zustimmung 
braucht und ihn von sich aus löschen lassen kann. Nachdem es seine 
Sache ist, diesen aufzuheben, kann offen bleiben, ob der Revers 
nichtig und ob die Voraussetzungen des Widerrufs bzw. der Widerer-
wägung gemäss den §§ 25 ff. VRPG zur Anwendung gelangen.  

4. a) Da davon auszugehen ist, dass der Revers durch den Ge-
meinderat F. beseitigt werden wird, ist erstellt, dass es sich vorlie-
gend grundsätzlich um eine nach raumplanungsrechtlichen Gesichts-
punkten erhaltenswerte Bausubstanz handelt. Es ist daher zu prüfen, 
ob beim vorliegenden Bauprojekt die übrigen fünf Voraussetzungen 
vorliegen, die nach Art. 24d Abs. 3 lit. a – e RPG notwendig sind, da-
mit eine Bewilligung nach Abs. 1 erteilt werden darf.  

Die Nutzung als Wohnhaus im Zusammenhang mit der Führung 
eines Landwirtschaftsbetriebes (Gemüseanbau) ist vor 9 Jahren 
definitiv aufgegeben worden: Ein Teil des Kulturlandes ist an Bauern 
im Dorf verpachtet, die Scheune sowie ein Teil des Weidlandes um 
das Gebäude herum werden von einer Drittperson für Pferdehaltung 
genutzt; die Beschwerdeführerin unterhält den grossen Obst- und Ge-
müsegarten; auch steht ausser Frage, dass das Haus zur Wohn-
nutzung weiterhin geeignet ist und diese Nutzung keine Ersatzbauten 
zur Folge hat. Ebenso wenig wird die landwirtschaftliche Bewirt-
schaftung des umliegenden Grundstücks gefährdet. Mithin ist un-
bestritten, dass die Voraussetzungen von Art. 24d Abs. 3 lit. a und d 
RPG erfüllt sind.  

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Im Weiteren ist infolge der geplanten landwirtschaftsfremden 
Wohnnutzung eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Er-
schliessung notwendig, wird doch das Wohnhaus auf Kosten der Be-
schwerdeführerin an die Kanalisation angeschlossen; weitere Er-
schliessungserweiterungen – insbesondere beispielsweise eine Ver-
breiterung der lediglich einspurig befahrbaren Zufahrt – sind zu 
Recht nicht geplant. Es ist also festzuhalten, dass auch die Voraus-
setzung von Art. 24d Abs. 3 lit. c RPG erfüllt ist (vgl. zu Ganzen 
auch Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umwelt-
recht, 3. Aufl., Zürich 1999, N 751, 753 und 754, mit Hinweis auf 
BBl 1996 III 544).  

b) aa) Mithin stellt sich also nur noch die Frage, ob durch die 
anbegehrten Umbauten die äussere Erscheinung und die bauliche 
Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben und der land-
wirtschaftsfremden Wohnnutzung keine überwiegenden Interessen 
entgegenstehen (Art. 24d Abs. 3 lit. b und e RPG). Weiter ist in die-
sem Zusammenhang Art. 42a Abs. 1 RPV beachtlich, nach dem im 
Rahmen von Art. 24d Abs. 1 und 3 RPG Erweiterungen zulässig 
sind, welche für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich sind.  

bb) Wie unter Ziffer 1 vorstehend erwähnt, soll auf der rück-
wärtigen Seite des Hauses, direkt im Bereich des bereits bestehenden 
Eingangs im Erdgeschoss, eine nicht eingewandete Aussentreppe er-
stellt werden. Dabei soll das Dach in diesem Bereich, d.h. auf einer 
Länge von knapp 2.5 m, um rund 1.2 m verlängert werden. Ebenfalls 
auf der rückwärtigen Wohnseite ist der Einbau eines zusätzlichen Ba-
des im Obergeschoss geplant. Da die Kniestockhöhe hier lediglich 65 
cm beträgt, soll das Dach um 15° angehoben werden. Dies führt zu 
einer Kniestockhöhe von 1.2 m (gleich wie auf der Hauptwohnseite). 
Ferner ist hier der Einbau einer Lukarne geplant. Dabei soll die 
bisherige Bruttogeschossfläche von 206.4 m2 bei einer leicht verän-
derten Raumeinteilung um netto lediglich 1.5 m2 erhöht werden.  

Von der Vorinstanz toleriert sind – zusätzlich zum bereits beste-
henden Balkon entlang der Hauptwohnseite – eine Terrasse im Ober-
geschoss (2 m x 2.7 m), sowohl im Erd- als auch im Obergeschoss 
eine neue Raumaufteilung und das bereits eher behelfsmässig 
eingebaute Bad.  

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Ziel aller Umbauten ist es, die Nutzung des bisherigen 9 ½ Zim-
mer-Hauses so zu gestalten, dass zwei voneinander getrennte Wohn-
einheiten entstehen. Diese Aufteilung an sich wird von der Vorin-
stanz nicht als problematisch angesehen.  

cc) Gemäss den Erläuterungen vom 22. August 2003 des Bun-
desamtes für Raumentwicklung zu Art. 42a RPV ist für eine zeit-
gemässe Wohnnutzung eine Erweiterung nur dann unumgänglich, 
wenn und soweit der aktuelle Zustand der Wohnbaute deren Vermie-
tung oder Verkauf nicht zulassen würde und die Voraussetzungen für 
ein zeitgemässes Wohnen nicht durch bauliche Vorkehren innerhalb 
des bestehenden Gebäudevolumens geschaffen werden können. So-
dann hat das Bundesgericht in einem jüngsten Entscheid (1A.290/ 
2004 vom 7. April 2005) ausgeführt, dass nicht die individuellen 
Wohnbedürfnisse massgebend seien, sondern dass ein genereller 
Massstab anzulegen sei: "Massgeblich ist, ob die Platzverhältnisse 
derart beengt sind, dass die Hauptbaute den allgemeinen Ansprüchen 
an eine Wohnbaute nicht genügt und deshalb auch nicht zu Wohn-
zwecken vermietet oder verkauft werden könnte".  

dd) Vorliegend beträgt die anrechenbare Bruttogeschossfläche 
gut 200 m2. Dass bei diesen grosszügigen Verhältnissen zwei Bade-
zimmer zu einer zeitgemässen Wohnnutzung gehören, kann nicht 
ernsthaft in Abrede gestellt werden. Das bereits heute bestehende 
Bad im Erdgeschoss sowie die eine Toilette im Untergeschoss 
vermögen diesen Ansprüchen nicht zu genügen.  

Die vorhandenen Raumverhältnisse liessen zwar ohne weiteres 
den Einbau eines Bades innerhalb der bestehenden Kubatur zu. 
Vorliegend ist nun aber in Betracht zu ziehen, dass es sich beim 
Obergeschoss nicht um ein eigentliches vollwertiges Geschoss, son-
dern um den Dachausbau handelt, der infolge einer Kniestockhöhe 
von 1.2 m auf der Hauptwohnseite bzw. 65 cm auf der anderen Seite 
zu beengenden Verhältnissen führt und so nur eine eingeschränkte 
Wohnnutzung zulässt. Weiter kommt hinzu, dass nach Ansicht der 
Vorinstanz grundsätzlich eine Aufteilung in zwei separate Wohnein-
heiten zulässig ist. Unter diesem Aspekt macht denn auch insbeson-
dere die tolerierte Terrasse im Obergeschoss Sinn, nachdem bereits 
entlang der Hauptwohnseite im Erdgeschoss ein Balkon besteht. Be-

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trachtet man die Sachlage unter diesem, von der Vorinstanz 
akzeptierten Aspekt, so ist ein Badeinbau im Obergeschoss unum-
gänglich, gehört doch mindestens eine Nasszelle zwingend zu einer 
zeitgemässen Wohneinheit. Dass das bereits bestehende, indessen 
nicht bewilligte Bad mit einer Kniestockhöhe von 65 cm sowie einer 
nur minimal zu öffnenden Türe den Ansprüchen an eine zeitgemässe 
Wohnnutzung nicht zu genügen vermag, steht ausser Frage. 
Aufgrund der unter dem Dach herrschenden äusserst einengenden 
Wohnverhältnisse und unter Berücksichtigung des übrigen vorhande-
nen Raumes, erscheint der von der Beschwerdeführerin verlangte 
Badeineinbau unter Anhebung des Daches um 15° sowie der Einbau 
einer Lukarne gerechtfertigt. Eine andere Lösung innerhalb der 
bestehenden Kubatur ist nicht realistisch.  

Dasselbe gilt für die beantragte Aussentreppe. Nachdem die 
Vorinstanz die Realisierung von zwei voneinander getrennten Wohn-
einheiten zulässt, verlangt eine zeitgemässe Wohnnutzung auch ge-
trennte Zugänge. Wie das Baudepartement anlässlich des Augen-
scheins einräumte, ist die Erstellung eines getrennten Zugangs inner-
halb des bestehenden Gebäudevolumens nur unter grossen Ein-
schränkungen des Wohnkomforts im Erdgeschoss möglich, da der 
Zugang zu einzelnen Zimmern nur über ein Drittzimmer möglich 
wäre. Die Schaffung von "gefangenen" Zimmern kann kaum als Ver-
wirklichung einer zeitgemässen Wohnnutzung bezeichnet werden. 
Hinzu kommt weiter, dass mit der Erstellung einer nicht eingewande-
ten Treppe keine Erweiterung der Bruttogeschossfläche erfolgt (vgl. 
dazu RRB Art. Nr. …, nachdem ein überdeckter Erschliessungsweg 
nicht anzurechnen ist) und infolge der fehlenden Einwandung auch 
nicht von einer eigentlichen Erweiterung der Kubatur gesprochen 
werden kann (vgl. dazu RRB Art. Nr. …).  

Mithin ist also festzuhalten, dass der beantragte Badeinbau im 
Obergeschoss wie auch die Aussentreppe den Anforderungen von 
Art. 42a RPV genügen.  

ee) Die äussere Erscheinung und bauliche Grundstruktur, d.h. 
die statisch wichtigen Teile eines Gebäudes, werden durch den nicht 
eingewandeten und daher lichten Treppenaufgang sowie die Dachan-
hebung um 15°, inkl. die Lukarne, nicht wesentlich verändert. Wie 

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insbesondere den eingereichten Plänen vom 6. Juni 2004 zu entneh-
men ist, handelt es sich um optisch eher geringfügig wahrnehmbare 
Neuerungen. Laut den Materialien zu Art. 24d RPG darf man dem 
Gebäude die neue Nutzung ansehen. So sind etwa kleinere bauliche 
Anpassungen solange zulässig, als dass der typische Charakter des 
Gebäudes erhalten bleibt (vgl. dazu BBl 1996 III 544). Dies ist 
vorliegend zweifellos der Fall. Hinzu kommt, dass die Änderungen 
auf der rückwärtigen, an den Wald angrenzenden Seite des Hauses 
vorgenommen werden und daher ohnehin nur für Besucherinnen und 
Besucher überhaupt einsehbar sind (vgl. dazu im Übrigen auch Wal-
ter Haller/Peter Karlen, a.a.O., N 752). Mithin ist festzuhalten, dass 
auch Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG durch das Bauvorhaben erfüllt ist. 

In der abschliessenden Interessenabwägung gemäss lit. e von 
Art. 24d Abs. 3 RPG ist zu prüfen, ob der beabsichtigten Nutzung 
keine öffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen. Grosse 
Bedeutung haben in diesem Zusammenhang die Aspekte des Land-
schaftsschutzes (vgl. dazu Walter Haller/Peter Karlen, a.a.O., N 755). 
Vorliegend sind keine derartigen entgegenstehenden Interessen er-
sichtlich; es werden vom Baudepartement auch keine vorgebracht. 
Weiter ist insbesondere von Bedeutung, dass die geplante Erweite-
rung im Einklang mit den Zielen des Raumplanungsgesetzes steht, 
wird doch durch die Modernisierung der erhaltenswürdigen Bausub-
stanz kein zusätzlicher Boden beansprucht; durch die intensivere 
Nutzbarkeit des bereits umbauten Raums wird diese natürliche Le-
bensgrundlage geschützt und die Landschaft geschont (vgl. Art. 1 
Abs. 2 lit. a und Art. 3 Abs. 2 RPG). 

c) Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die von der 
Beschwerdeführerin beantragte Aussentreppe sowie die Dachanhe-
bung mit Lukarne zu bewilligen sind. Voraussetzung dafür ist aber, 
dass der auf der Parzelle 133 lastende Beseitigungsrevers im Grund-
buch gelöscht wird. Erst dann darf der Gemeinderat F. eine Baube-
willigung für die genannten Umbauten unter den üblichen Bedin-
gungen und Auflagen erteilen. In dem Sinne ist die Beschwerde gut-
zuheissen und sind die Verfügung der Koordinationsstelle Baugesu-
che vom 12. November 2004 sowie der Entscheid des Gemeinderates 
F. vom 22. Novemer 2004 aufzuheben.  

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121 Repressives Immissionsschutzverfahren bei einem bestehenden Kulturbe-
trieb. 
- Verfahrensbeteiligung im repressiven Immissionsschutzverfahren 

(Erw. 4). 
- Frage der Baubewilligungspflicht, wenn sich Art und Zahl der Kul-

turveranstaltungen im Verlaufe der Zeit ändern. Verwirkung des 
Rechts auf Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsver-
fahrens infolge langjähriger behördlicher Duldung (Erw. 5). 

- Einschränkungen des Kulturbetriebes zur Vermeidung übermässiger 
Immissionen im Sinne eines angemessenen Ausgleiches zwischen dem 
öffentlichen Interesse an einem attraktiven Kulturangebot und dem 
Ruhebedürfnis der Anwohnerschaft (Erw. 6). 

- Behandlung einer altrechtlichen, ursprünglich nicht oder nur gering-
fügig Lärm verursachenden, nun aber lärmigen Anlage als neue 
ortsfeste Anlage im Sinne von Art. 25 USG und Art. 7 LSV, die ein 
Immissionsniveau einzuhalten hat, bei welchem nach richterlicher 
Beurteilung höchstens geringfügige Störungen auftreten. Gewährung 
von Erleichterungen wegen überwiegendem öffentlichem Interesse 
an der Anlage (Erw. 6b). 

- Gewährung von Erleichterungen gemäss Art. 4 der Schall- und La-
serverordnung zur Vermeidung einer übermässigen Einschränkung 
des Kulturbetriebes (Erw. 6c). 

Aus dem Entscheid des Regierungsrates vom 17. August 2005 i.S. 
Genossenschaft O. und Kulturverein O. gegen Stadtrat X. 

Aus den Erwägungen: 

4. Verfahren 
a) Es stellt sich im vorliegenden Verfahren die Frage, ob nebst 

den beiden Anzeigern F. und T. allenfalls auch noch weiteren betrof-
fenen Anwohnerinnen und Anwohnern schon bereits durch den 
Stadtrat X. hätte Gelegenheit eingeräumt werden müssen, sich am 
bisherigen Verfahren zu beteiligen, nicht zuletzt, um den Entscheid 
des Stadtrats für alle Betroffenen verbindlich werden zu lassen. Dies