# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 13241736-2b8c-5d0f-9b7a-148d4ea0429c
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-01-22
**Language:** de
**Title:** Zonenkonformität. Wohnanteilsvorschriften. Ausnahmebewilligung für deren Unterschreitung. Kultuszwecken bzw. Versammlungen einer religiösen Gemeinschaft dienende Räume.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0025/2016
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_I_0025_2016_367.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0025/2016 vom 22. Januar 2016 in BEZ 2016 Nr. 11 

2. Das Baugrundstück Kat.-Nr. WD110 liegt in der Quartiererhaltungszone 
Q I, Empfindlichkeitsstufe III, gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich. 
Das  bestehende  Gebäude  soll  gegen  das  rekurrentische  Grundstück  hin  mit 
einem  dreigeschossigen  Anbau  erweitert  werden,  dessen  Dach  der  Wohnung 
im  3.  Obergeschoss  als  Terrasse  dienen  soll.  Anstelle  des  Restaurants  im 
Erdgeschoss  soll  ein  jüdischer  Gebetssaal  und  anstelle  einer  Wohnung  im  1. 
Obergeschoss ein weiterer Gebetssaal und ein Esssaal eingerichtet werden. Im 
Kellergeschoss  ist  ein  Bad  (Mikwe)  geplant  und  das  Dachgeschoss  soll  zu 
Wohnräumen  ausgebaut  werden.  Weitere  Umbauten  betreffen  den  Einbau 
eines  Lifts  und  Grundrissänderungen  der  Wohnungen  im  2.  und  3.  Oberge-
schoss. 

3.1  Der  Rekurrent  macht  zunächst  geltend,  mit  dem  Bauvorhaben  werde 
der  minimale  Wohnanteil  von  80  Prozent  unterschritten.  Die  dafür  erteilte 
Ausnahmebewilligung sei nicht rechtmässig. Im Umstand, dass die Räume zur 
Pflege  der  religiösen  Gemeinschaft  dienen  sollen,  würden  keine  besonderen 
Verhältnisse  im  Sinne  von  §  220  Abs.  1  PBG  liegen.  Dies  könne  bei  jedem 
beliebigen  Grundstück  geltend  gemacht  werden.  Hinzu  komme,  dass  die 
Wohnanteilsunterschreitung  auch  durch  eine  Wohnanteilsübertragung  von 
einem  Nachbargrundstück  ausgeglichen  werden  könne,  was  auflageweise 
verlangt  werden  könne.  Sodann  werde  er  (der  Rekurrent)  durch  die  massive 
Wohnanteilsunterschreitung  unzumutbar  benachteiligt,  weil  sich  die  dadurch 
ermöglichte Nutzung gerade deutlich störender auf die Umgebung auswirke als 
führe  zu  einem  erhöhten 
eine  gewöhnliche  Wohnnutzung.  Der  Anbau 
Personenverkehr unmittelbar vor seiner Liegenschaft. Die Gebetsräume würden 
Platz  für  mehr  als  60  Personen  bieten,  weshalb  mit  einer  erheblichen 
Lärmmehrbelastung zu rechnen sei. Zu den gemeinsamen Gebetszeiten dürfte 
eine grosse Anzahl Personen gleichzeitig beim Eingang eintreffen, der sich im 
neuen  Anbau  und  damit  unmittelbar  an  der  Grenze  zum  rekurrentischen 
Grundstück befinde. Schon der bestehende Betrieb der Synagoge habe in der 
Vergangenheit  zu  Lärmklagen  der  Mieter  des  Rekurrenten  geführt,  weil 
Besucher  beim  Verlassen  der  Synagoge  oft  Lärm  verursachen  würden. 
Insbesondere sei störend, dass sich die  Gläubigen nach dem Gottesdienst auf 
der Strasse vor dem Ausgang sammeln und sich lautstark unterhalten würden. 
(…) 

3.4.1 Gemäss § 220 PBG ist von Bauvorschriften im Einzelfall zu befreien, 
wenn  besondere  Verhältnisse  vorliegen,  bei  denen  die  Durchsetzung  der 
Vorschriften  unverhältnismässig  erscheint  (Abs.  1).  Ausnahmebewilligungen 
dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie 
befreien,  und  auch  sonst  keine  öffentlichen  Interessen  verletzen,  es  sei  denn, 
es  würde  die  Erfüllung  einer  dem  Gemeinwesen  gesetzlich  obliegenden 
Aufgabe  verunmöglicht  oder  übermässig  erschwert  (Abs.  2).  Ein  Nachbar  darf 
durch  Ausnahmebewilligungen  von  Vorschriften,  die  auch  ihn  schützen,  nicht 
unzumutbar benachteiligt  werden; Ausnahmebewilligungen dürfen jedoch nicht 
von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht werden (Abs. 3). 

 
 
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Die  Erteilung  eines  Dispenses  setzt  das  Vorliegen  «besonderer 
Verhältnisse»  voraus.  Darunter  sind  Situationen  zu  verstehen,  die  wesentlich 
von  den  tatsächlichen  Verhältnissen  abweichen,  welche  der  Gesetzgeber  im 
Auge  gehabt  hat.  Es  handelt  sich  um  Sachverhalte,  die  der  Gesetzgeber  bei 
richtiger Voraussicht anders normiert hätte, sodass ihnen die Allgemeinordnung 
nicht  mehr  gerecht  zu  werden  vermag.  Besondere  Verhältnisse  können 
namentlich in der Topographie, Form oder Lage des Baugrundstückes liegen. 

Lassen  sich  die  Überlegungen,  die 

für  die  Begründung  einer 
Ausnahmebewilligung angeführt werden, für eine Vielzahl von Fällen anstellen, 
so  besteht  keine  Ausnahmesituation.  Entsprechende  Dispense  zielen  auf  eine 
Änderung  der  gesetzlichen  Ordnung  ab  und  sind  daher  unzulässig.  Keinen 
Ausnahmegrund  bildet 
in  der  Regel  der  Umstand,  dass  die  aus  der 
Allgemeinordnung  folgende  Ablehnung  der  Baubewilligung  für  den  Gesuch-
steller  Härten,  Unbilligkeiten  oder  auch  nur  Unzulänglichkeiten  mit  sich  bringt. 
Persönliche  Verhältnisse  und  Anliegen  vermögen 
regelmässig  keine 
Dispenssituation  zu  begründen.  Schliesslich  darf  selbst  beim  Vorliegen 
besonderer  Verhältnisse  keine  Ausnahmebewilligung  erteilt  werden,  wenn 
negative Dispensvoraussetzungen (Abs. 2 und 3) erfüllt sind. 

Was  unter  besonderen  Verhältnissen  und  unter  den  negativen  Dispens-
voraussetzungen  zu  verstehen  ist,  regelt  das  kantonale  Recht  abschliessend, 
weshalb  vorinstanzliche  Entscheide  in  diesen  Punkten  von  der  Rekursinstanz 
frei  überprüft  werden  können.  Durch  welche  Abweichungen  vom  Gesetz  einer 
Ausnahmesituation  Rechnung  zu 
ist,  stellt  demgegenüber  einen 
tragen 
Ermessensentscheid der Gemeinde dar. 

3.4.2 Vorab ist festzuhalten, dass ein (teilweise) Kultuszwecken oder einer 
religiösen  Gemeinschaft  als  Versammlungslokal  dienendes  Gebäude  wie  das 
in  der  die 
vorliegend  streitbetroffene 
Wohnnutzung  im  Vordergrund  steht,  grundsätzlich  zulässig  ist.  Die  Zonen-
konformität ist gegeben, weil die fragliche Nutzung dem Wohnen im Sinne der 
kantonalen Bestimmung von § 52 Abs. 1 PBG zugerechnet werden kann (VGr, 
31.  Januar  2002,  VB.2001.00277,  E.  4).  Nicht  eingehalten  ist  dagegen  der  im 
kommunalen Zonenplan vorgeschriebene Wohnanteil von 80 Prozent. 

in  der  Quartiererhaltungszone, 

Wie  der  geltende  Zonenplan  zeigt,  wurden  kirchliche  Grundstücke  in  der 
Regel  den  Wohnzonen  zugewiesen  und  wurde  der  Wohnanteil  für  die 
betreffenden Parzellen mit 0 Prozent festgesetzt. Diese Behandlung wurde den 
seit  jeher  kirchlich  genutzten  Liegenschaften  der  in  Zürich  seit  langem 
verankerten  und  weit  verbreiteten  Religionsgemeinschaften,  das  heisst  insbe-
sondere den Kultusstätten der so genannten Landeskirchen (§ 1 Kirchengesetz 
[KiG])  zuteil.  Stätten  kleinerer  Religionsgemeinschaften  oder  von  solchen, 
welche  erst  durch  die  Migrationsbewegungen  der neueren  Zeit  hierzulande  zu 
grösserer  Bedeutung  gelangten,  sind  planerisch  nicht  in  der  gleichen  Weise 
erfasst.  Insofern  liegen  besondere  Verhältnisse  vor  und  ist  die  Erteilung  von 
Ausnahmebewilligungen  aus  Gründen  der  Rechtsgleichheit  (Art.  8  Abs.  2  der 
Bundesverfassung [BV]) und der Glaubens- und Gewissensfreiheit (Art. 15 BV) 
geboten. Die besonderen Verhältnisse ergeben sich im vorliegenden Fall auch 
daraus,  dass  die  Besucher  der  streitbetroffenen  Gebetsräume  aus  allgemein 

 
 
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bekannten  Gründen  auf  einen  Standort  in  Gehdistanz  zu  ihrem  Wohnort 
angewiesen sind. 

Durch Wohnanteilsvorschriften soll die Verödung der Innenstadt bekämpft 
sowie die Durchmischung von Arbeits- und Wohnplätzen und die Erhaltung von 
günstigem  Wohnraum  gefördert  werden 
(VGr,  18.  November  2009, 
VB.2009.00324,  E.  5.5).  Diesen  öffentlichen  Interessen  laufen  die  hier  zu 
beurteilenden  Gebetsträume  offenkundig  nicht  zuwider.  Im  Gegenteil  unter-
stützen  sie  deren  Verwirklichung,  indem  die  vorgesehene  Nutzung  dem 
Zonenzweck  des  Wohnens  dient  und  die  Attraktivität  des  Quartiers  für  die 
ansässige  jüdische  Bevölkerung  steigert.  Die  Ausnahmebewilligung  verstösst 
daher  nicht  gegen  Sinn  und  Zweck  der  Wohnanteilsvorschriften.  Auch  ein 
Verstoss gegen andere öffentliche Interessen ist nicht ersichtlich. 

Ein Nachbar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch 
ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden (§ 220 Abs. 3 PBG). Weil 
der Wohnanteilsvorschrift keine nachbarschützende Funktion zukommt und die 
vorliegend  fragliche  Nutzung  –  wie  erwähnt  –  in  der  Quartiererhaltungszone 
ist,  entfällt  die  Prüfung  der  Zumutbarkeit  als 
grundsätzlich  zulässig 
Voraussetzung für die Erteilung der Ausnahmebewilligung. Insbesondere ist an 
dieser  Stelle  die  Zumutbarkeit  der  vom  Rekurrenten  beanstandeten  Lärm-
immissionen nicht zu beurteilen. 

Wenn  für  eine  Vielzahl  vergleichbarer  Fälle  stets  eine  Ausnahme-
bewilligung  gemäss  §  220  Abs.  1  PBG  erteilt  wird,  stellt  sich  die  Frage  nach 
einer  faktischen  Missachtung  der  gesetzlichen  Ordnung.  Der  Bedarf  an 
zusätzlichen  Lokalen  für  kleinere  Religionsgemeinschaften,  namentlich  die 
jüdische, ist indes naturgemäss eher gering. Somit ist in Zukunft wohl nicht mit 
einer  Vielzahl  von  Ausnahmebewilligungen  zu  rechnen.  Sollte  sich  jedoch 
herausstellen,  dass  inskünftig  dennoch  in  erheblichem  Ausmass  Ausnahme-
bewilligungen für Betlokale und ähnliche Einrichtungen erforderlich werden, so 
hätte  eine  Änderung  über  die  planungsrechtlichen  Institute  –  im  vorliegenden 
Fall  eine  Anpassung  der  BZO  –  zu  erfolgen  (VB.2011.00531,  E.  4.2.  =  BEZ 
2012 Nr. 20, und die entsprechend erlassene Bestimmung von Art. 40 Abs. 4bis 
BZO  Zürich,  wonach  zugunsten  von  Kinderbetreuungseinrichtungen  sowie  für 
Kindergärten unabhängig von der geltenden Wohnanteilspflicht der Wohnanteil 
unbeschränkt herabgesetzt werden darf). 

Im Ergebnis erweist sich die Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung 
des Wohnanteils im vorliegenden Fall als gerechtfertigt. Die rein hypothetische 
Möglichkeit einer Wohnanteilsübertragung, bei der keine Ausnahmebewilligung 
mehr nötig wäre, ändert daran nichts. (…) 

4. Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen.