# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c49f8ab2-4689-5214-ad84-46223e40afdc
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** ZMP_2025_Nr_11
**Docket/Reference:** ZMP_2025_Nr_11
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2025_Nr_11.pdf

## Full Text

ZMP 2025 Nr. 11 

Art. 266a OR; Art. 266o OR; Art. 271 OR; Art. 272 OR. Kündigung durch einen 

Bevollmächtigten wegen Eigenbedarfs. Ernsthaftigkeit desselben. Keine Er-

streckung ohne nachgewiesene Härte. 

Zwar genügt die nachträgliche Erteilung einer Vollmacht für eine gültige Kündigung 

nicht. Eine zur Zeit der Kündigung bereits bestehende Vollmacht kann indessen 

durchaus nachträglich beigebracht werden. 

Der Umstand, dass der Vermieter vor seiner Eigenbedarfskündigung ein Baupro-

jekt geprüft und wieder verworfen sowie eine Untervermietung der nicht mehr von 

den Mietern selber bewohnten Mietsache wegen der beabsichtigten Eigennutzung 

abgelehnt  hat,  macht  die  Kündigung  nicht  zur  missbräuchlichen.  Ebenso  wenig 

reicht dafür aus, dass der Vermieter die Kündigung erst auf Verlangen begründet 

hat. 

Für eine Erstreckung genügt es zwar, dass einen von mehreren Mietern eine Härte 

trifft.  Benützen  aber  alle  das  Objekt  nicht  mehr  selber  und  melden  sie  sich  erst 

nach erfolgter Kündigung an der Adresse der Mietsache an, ist die Klage abzuwei-

sen. 

Aus  dem  Urteil  des  Mietgerichts  Zürich  MJ240024-L  vom  11.  Dezember  2024 

(rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: C. Schenk, Gasche, H. Schenk; Gerichtsschrei-

ber Tobler): 

«(…) 

1.   Sachverhalt 

I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1.1.   Die Parteien schlossen am 4. Juni 2013 einen unbefristeten Mietvertrag über 

die  3.5-Zimmer-Wohnung  Nr. 401  im  4. Obergeschoss  links  in  der  Liegenschaft 

des Beklagten an der N.-strasse x in Zürich ab. Der Mietvertrag ist unter Einhal-

tung einer dreimonatigen Kündigungsfrist im Voraus jeweils kündbar auf Ende je-

den Monats ausser Dezember. Der Bruttomietzins beträgt aktuell Fr. 2'252.–. Der 

Kläger 2 war gemäss Auskunftserteilung des Personenmeldeamts vom 6. Oktober 

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2023 seit 17. Oktober 2018 an der O.-strasse y in Zürich bei A. wohnhaft. Die Klä-

gerin  1  bewohnt  die  streitgegenständliche  Wohnung  seit  September  2022  nicht 

mehr. 

1.2.   Mit Nachrichten vom 7. bis 13. September 2022 wandte sich der Kläger 2 an 

den Beklagten und ersuchte um Erlaubnis, das Mietobjekt möbliert und befristet 

für ein Jahr unterzuvermieten. Der Kläger 2 schaltete zudem ein Inserat auf Flat-

fox,  in  dem  die  Wohnung  für  einen  Mietpreis  von  Fr. 3'100.–  inkl.  Nebenkosten 

inseriert  wurde.  Der  Beklagte  erwiderte  auf  die  Anfrage,  dass  die  vom  Kläger 2 

angedachte Möbelpauschale zuerst besprochen werden müsse bzw. dass er sich 

wünsche, die Wohnung selbst zu bewohnen. 

1.3.   Am 3. März 2023 wurde im Amtsblatt des Kantons Zürich ein Bauprojekt über 

die Liegenschaft des Beklagten an der N.-strasse x in x Zürich publiziert. Dieses 

Projekt umfasste die Erhöhung des Dachgeschosses und den Umbau eines Mehr-

familienhauses sowie eine Balkonvergrösserung hofseitig. Als Bauherr wurde der 

Beklagte genannt. Die Kläger wandten sich deshalb mit Schreiben vom 18. Sep-

tember 2023 an den Beklagten und informierten diesen, dass die Klägerin 1 nicht 

mehr in der Wohnung wohne, sondern diese nunmehr vom Kläger 2 allein bewohnt 

werde. Die Kläger kündigten zudem an, dass die Klägerin 1 die Wohnung ohnehin 

nicht mehr beanspruche und der Kläger 2 für die Dauer eines Umbaus bei seinem 

neuen  Lebensgefährten  unterkommen  könne.  Die  Kläger  legten  entsprechende 

Bestätigungen der neuen Lebensgefährten bei. Das Bauprojekt wurde inzwischen 

fallengelassen und die Aussteckungen entfernt. 

1.4.   Mit amtlichen Formular vom 16. Oktober 2023 kündigte der Vertreter des Be-

klagten, Rechtsanwalt B., den Klägern das Mietverhältnis auf den 31. Januar 2024. 

Eine Begründung wurde dabei nicht angegeben. Dieses Formular wurde auch an 

die von den Klägern neu angegebenen Adressen gesendet. Die Kündigung konnte 

am 18. bzw. 23. bzw. 25. Oktober 2023 zugestellt werden. 

1.5.   Mit Schreiben vom 14. November 2023 verlangten die Kläger einerseits die 

Begründung der Kündigung nach Art. 271 Abs. 2 OR und andererseits die Zustel-

lung der Vollmacht von Rechtsanwalt B. Mit Schreiben vom 20. November 2023 

stellte dieser den Klägern seine Vollmacht zu und begründete die Kündigung mit 

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der  «Wahrung  der  Eigentümerrechte  des  Vermieters  (insbesondere  Eigennut-

zung)».  

2.   Prozessgeschichte 

2.1.   Mit  Schlichtungsgesuch  vom  15. November  2023  (Datum  Poststempel) 

machten die Kläger vorliegendes Verfahren bei der Schlichtungsbehörde für Miet-

und  Pachtsachen  des  Bezirks  Zürich  anhängig.  Anlässlich  der  Schlichtungsver-

handlung vom 15. März 2024 konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt 

werden. Mit Beschluss gleichen Datums wurde den Klägern deshalb die Klagebe-

willigung erteilt; welche ihnen am 18. März 2024 zugestellt wurde.  

2.2.   Mit  Eingabe  vom 2. Mai 2024  (elektronische  Eingabe) samt  Vollmacht und 

Klagebewilligung  gelangten  die  Kläger  fristgerecht  mit  den  eingangs  erwähnten 

Rechtsbegehren an das hiesige Gericht (act. 1-6). Mit Zirkulationsbeschluss vom 

16. Mai  2024  wurde  ihnen  Frist  zur  Leistung  eines  Kostenvorschusses  von 

Fr. 5'510.– angesetzt; welchen diese fristgerecht leisteten. Daraufhin wurde dem 

Beklagten mit Präsidialverfügung vom 29. Mai 2024 Frist angesetzt, um schriftlich 

zur Klage Stellung zu nehmen; diese wurde von dem Beklagten fristgerecht ein-

gereicht. 

2.3.   Die Parteien wurden am 15. Juli 2024 zur Hauptverhandlung auf den 6. No-

vember  2024,  um  13.30 Uhr,  vorgeladen;  wobei  der  Klägerin 1  das  persönliche 

Erscheinen erlassen wurde. Anlässlich der Hauptverhandlung erstatteten die Par-

teien ihre Parteivorträge. Das vorliegende Verfahren ist spruchreif. 

1.   Zuständigkeit und Verfahrensart 

II. Prozessuales 

Das Mietgericht des Bezirks Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vor-

liegenden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, da es sich um eine Streitig-

keit aus einem Mietverhältnis für in Zürich gelegene Wohnräume handelt. Die mie-

tende Partei kann dabei nicht im Voraus oder durch Einlassung auf den Gerichts-

stand am Ort der gelegenen Sache verzichten (§ 21 Abs. 1 lit. a GOG; Art. 33 und 

35 Abs. 1 lit. b ZPO). Die vom Kläger erwähnte Gerichtsstandvereinbarung am Ort 

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der  gemieteten  Sache  ist  somit  deckungsgleich  mit  dem  gesetzlichen  Gerichts-

stand. Ansonsten hätten die Kläger ohnehin nicht im Vorhinein auf diesen verzich-

ten können. Da die Streitsache den Kündigungsschutz zum Gegenstand hat, ist 

nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO unabhängig des Streitwertes das vereinfachte Ver-

fahren anwendbar.  

2.   Kündigungsanfechtung 

Nach Art. 273 Abs. 1 OR muss eine Partei, die eine Kündigung anfechten will, das 

Begehren innerhalb von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der Schlich-

tungsbehörde einreichen. Selbiges gilt auch für die Erstreckung (Art. 273 Abs. 2 

lit. a OR). Der Kläger 2 hat die Kündigung am 18. Oktober 2023, die Klägerin 1 am 

23. Oktober 2024 erhalten. Da die Kläger das Schlichtungsgesuch am 15. Novem-

ber 2023 (Datum Poststempel) einreichten, wurde die 30-tägige Frist zur Kündi-

gungsanfechtung gewahrt.  

3.   Soziale Untersuchungsmaxime 

Im  vereinfachten  Verfahren  gilt  der  beschränkte  (soziale)  Untersuchungsgrund-

satz. In Verfahren über Streitigkeiten betreffend Kündigungsschutz bei Miete von 

Wohn- oder Geschäftsräumen stellt das Gericht den Sachverhalt von Amtes we-

gen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Es beschränkt sich 

allerdings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung 

mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche substanti-

iert vorzutragen und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht durch Be-

lehrungen und Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken, dass der relevante 

Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 

13 E. 3.2; BSK ZPO-MAZAN, 3. Aufl., 2017, Art. 247 N 4). 

1.   Standpunkt der Kläger 

III. Parteistandpunkte 

1.1.   Die  Kläger  bringen  im  Wesentlichen  vor,  die  Kündigung  vom  16. Oktober 

2023 sei nichtig oder ungültig. Nichtig sei die Kündigung im Besonderen,  da der 

Kündigung keine Vollmacht des kündigenden Rechtsanwalts B. beigelegen sei. Da 

die Kündigung lediglich Rechtsanwalt B. als Absender genannt habe, sei es für die 

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Kläger  nicht  ersichtlich  gewesen,  ob  der  Kündigende  als  ermächtigter  Vertreter 

gehandelt  habe.  Dadurch  könnten  die  Kläger  die  Kündigung  als  solche  eines 

Nichtberechtigten auffassen, welche  ex tunc wirkungslos sei. Die Vollmacht von 

Rechtsanwalt B. sei erst auf Verlangen der Kläger am 20. November 2023 nach-

gereicht worden. Der Mangel könne jedoch nicht durch die nachträgliche Bekannt-

gabe des Vertretungsverhältnisses geheilt werden. Das Herausverlangen der Voll-

macht sei zudem, entgegen den Ausführungen des Beklagten, gerechtfertigt ge-

wesen, da der Kläger 2 gegenüber Rechtsanwalt B. im Vorhinein auch nicht als 

Rechtsanwalt bzw. als Vertreter der Klägerin 1 aufgetreten sei. Vielmehr habe er 

privat gehandelt.  

1.2.   Missbräuchlich sei die Kündigung insbesondere, da der vom Beklagten ge-

nannte Grund des Eigenbedarfes offensichtlich vorgeschoben sei. So sei bereits 

der Umstand, dass der Beklagte in der Kündigung vom 16. Oktober 2023 keinen 

Grund angegeben habe, unerklärlich, und müsse den Schluss zulassen, dass ein 

allfälliger Eigenbedarf im Kündigungszeitpunkt nicht vorgelegen habe. Ferner sei 

der im Schreiben vom 20. November 2023 angegebene Grund der «Wahrung der 

Eigentümerrechte» mit dem Klammerzusatz «insbesondere Eigennutzung» vage 

gewesen. Da die Begründung dem Grundsatz der Wahrheit folgen müsse, sei un-

klar, weshalb der Beklagte den Kündigungsgrund nur vage umschrieben habe.  

1.3.   In Wahrheit habe der Beklagte Bauarbeiten am Mietobjekt durchführen wol-

len, um dieses anschliessend zu einem höheren Preis vermieten zu können. Dies 

zeige sich infolge des am 3. März 2023 durch das Amt für Baubewilligungen der 

Stadt Zürich publizierte Bauprojekt, bei welchem geplant gewesen sei, das Dach-

geschoss zu erhöhen, das Mehrfamilienhaus umzubauen sowie den Balkon hof-

seitig zu vergrössern. Im Rahmen dieses Bauprojektes sei auch eine geringfügige 

bzw.  sanfte  Sanierung  des  Mietobjektes  der  Kläger  geplant  gewesen.  Der  Be-

klagte  habe  dies  dem  Kläger 2  auch  so  im  Jahr 2022  telefonisch  kommuniziert. 

Die Kläger hätten dem Beklagten mit Schreiben vom 18. September 2023 darauf-

hin jedoch angezeigt, dass sie während der Bauzeit in anderen Objekten unter-

kommen  könnten  und  ihr  Mietverhältnis  somit  das  Bauprojekt  nicht  verzögere. 

Dadurch  wäre  eine  Sanierungskündigung  nach  bundesgerichtlicher  Rechtspre-

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chung  missbräuchlich  gewesen.  Eine  Missbräuchlichkeit  dränge  sich  insbeson-

dere durch den zeitlichen Ablauf auf. So sei die Kündigung aufgrund des Eigenbe-

darfs am 16. Oktober 2023 unmittelbar nach der Anzeige am 18. September 2023 

erfolgt. Das deute wesentlich daraufhin, dass die Kündigung mit dem Bauprojekt 

in Verbindung gestanden habe.  

1.4.   Der Beklagte bringe im Weiteren selbst vor, dass das Bauprojekt im Zeitpunkt 

der Kündigung noch nicht genügend ausgereift bzw. ausgearbeitet gewesen sei. 

Eine Sanierungskündigung sei somit missbräuchlich. Die Ausführungen des Be-

klagten  hinsichtlich  des  Bauprojektes  ergäben  zudem  keinen  Sinn,  da  niemand 

testweise Fr. 30'000.– bis Fr. 40'000.– für ein Projekt ausgeben sowie einen lan-

gen Bewilligungsprozess durchführen würde. Als der Beklagte bemerkt habe, dass 

sich die Kläger informiert hätten, habe er das Projekt abgebrochen und mit dem 

Eigenbedarf einen  weiteren  Kündigungsgrund  vorgeschoben. Letztendlich  seien 

sowohl das Bauprojekt als auch der Eigenbedarf vorgeschoben, da die wahre In-

tention des Beklagten sei, mehr Mietzins zu verlangen, ohne etwas gross an der 

Wohnung zu machen. Die Aussteckungen seien in der Zwischenzeit wieder ent-

fernt  worden,  was  klarerweise  auf  ein  Fallenlassen  des  Bauprojektes  hindeute, 

dadurch bestehe auch kein Anlass mehr, das Mietverhältnis mit den Klägern zu 

kündigen.  

1.5.   Die  Argumentation des  Beklagten, dass  er zusammen  mit  seiner Freundin 

aufgrund der zukünftigen Arbeitsstelle in der Stadt Zürich, in die Wohnung einzie-

hen wolle, sei ferner nicht schlüssig. So ergebe es keinen Sinn, dass die Freundin 

des Beklagten erst am 2. August 2023 in Q. zugezogen sei und der Beklagte mit 

dieser bereits zwei Monate später wieder umziehen wolle. Da die Wohnung des 

Beklagten bei seiner Mutter in Q. zudem sehr gross sei, könne es auch nicht stim-

men, dass die Wohnung zu eng geworden sei.  

1.6.   Der  Beklagte  habe  gegenüber  dem  Kläger 2  sodann  auch  im  Septem-

ber 2022  einen  möglichen  Eigenbedarf  angesprochen.  So  sei  der  Beklagte  auf 

Wohnungssuche in der Stadt Zürich gewesen, habe aber vermeiden wollen, dass 

ein Mieter aufgrund seines Eigenbedarfes ausziehen müsste. Seither seien meh-

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rere Mieter an der Adresse ausgezogen und der Beklagte hätte hierdurch die Mög-

lichkeit gehabt, ohne Kündigung von anderen Mietern in eine andere Wohnung in 

der  Liegenschaft  einzuziehen.  Insbesondere  habe  es  sogleich  gegenüber  der 

Wohnung der Kläger eine Wohnung gegeben, die frei geworden wäre. 

1.7.   Selbst wenn die Kündigung gültig wäre,  sei das Mietverhältnis maximal zu 

erstrecken, da die Kläger seit elf Jahren in der Wohnung wohnten und dabei den 

Mietzins immer pünktlich bezahlt hätten. Insbesondere der im Mietobjekt verblie-

bene Kläger 2 arbeite im Kreis 2 und habe eine neue Beziehung, die ebenfalls im 

Kreis 3 wohne. Er sei dadurch in dieser Umgebung stark verwurzelt und müsse 

durch  seine  Arbeit  im Bereich  Gewaltschutz regelmässig  ausrücken.  Zudem  sei 

der  Kläger 2  momentan  in  einem  laufenden  Einbürgerungsprozess  und  könne 

nicht aus der Stadt  Zürich  wegziehen.  Der Kläger 2  sei zwar bemüht  eine neue 

Wohnung zu suchen, bekanntlich sei es aber schwer, in der Stadt Zürich ein ver-

gleichbares Mietobjekt zu finden. Auch wenn die Klägerin 1 nicht mehr im Mietob-

jekt wohne, plane diese zeitnah wieder mit ihrem Sohn in die klägerische Wohnung 

einzuziehen, da dieser die Aufnahmeprüfung für das Gymnasium ablege. 

1.8.   Die Interessen des Beklagten seien demgegenüber deutlich geringer zu wer-

ten. So sei der Eigenbedarf ohnehin bloss vorgeschoben. Es sei für den Beklagten 

nicht sinnvoll, vor Baustart in das Mietobjekt einzuziehen. Der Baustart liege dabei 

noch in ferner Zukunft. Selbst wenn der geltend gemachte Eigenbedarf zutreffen 

sollte, so gehe aus der Schilderung der Lebenssituation des Beklagten nicht her-

vor, weshalb er auf eine sofortige Nutzung angewiesen sei. Insbesondere habe er 

eine Wohnung. Der Kläger 2 müsste stattdessen bei Freunden oder Familie Zu-

flucht suchen.  

1.9.   Zuletzt stimme die Behauptung des Beklagten nicht, dass der Kläger 2 die 

Wohnung nicht mehr bewohne. So habe der Kläger 2 verhindern wollen, dass auf-

grund des defekten  Briefkastens  die  Post  nicht  habe  zugestellt  werden  können. 

Der Kläger 2 habe sich lediglich unregelmässig bei einem Freund bzw. Lebens-

partner aufgehalten und dort zur Untermiete gelebt. Der Kläger 2 habe beim Be-

klagten  zwar  angefragt,  ob  er  die  Wohnung  für  ein  Jahr  untervermieten  könne. 

Dieser habe  dem  Vorhaben auch  grundsätzlich  zugestimmt,  sei aber betreffend 

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Höhe des Aufschlages für die Möbel skeptisch gewesen.  Die Kläger hätten des-

halb  ein  Inserat  aufgeschaltet,  wobei  sie  allerdings  keine  Untermieter  gefunden 

hätten. Somit sei die Untervermietung nicht zustande gekommen und der Kläger 2 

bewohne die Wohnung nach einem Leerstand von einem Jahr wieder selbst.  

2.   Standpunkt des Beklagten 

2.1.   Der  Beklagte  bringt  im  Wesentlichen  vor, die  Kündigung  sei  weder  nichtig 

noch ungültig. Zudem stehe den Klägern auch keine Erstreckung des Mietverhält-

nisses zu. 

2.2.   Betreffend Nichtigkeit bringt der Beklagte vor, es sei bedauerlich, wenn Kol-

legen zu derartigen Argumenten greifen müssten. Der Kläger 2 sei praktizierender 

Rechtsanwalt und im Register eingetragen. Er sei gegenüber dem Beklagten mit 

Schreiben vom 18. September 2023 als Anwalt aufgetreten. Dabei sei davon aus-

zugehen, dass er auch als Vertreter der Klägerin 1 gehandelt habe. Der Kläger 2 

habe daraufhin dennoch standeswidrig die Vollmacht des Vertreters des Beklagten 

herausverlangt. Diese sei den Klägern sodann mit Schreiben vom 20. November 

2023 zugestellt worden. 

2.3.   Die schriftliche Kündigungsbegründung vom 20. November 2023 entspreche 

zudem der Wahrheit und sei nicht vorgeschoben. So habe der Beklagte in Über-

einstimmung mit den gesetzlichen Vorgaben die Kündigung auf Verlangen klar be-

gründet. Der Versuch der Kläger, die Kündigung aufgrund der nachträglichen Be-

gründung sowie der angeblich vagen Formulierung als unwahr erscheinen zu las-

sen, sei nicht korrekt. 

2.4.   Der Beklagte habe einen ausgewiesenen Eigenbedarf an der Mietwohnung. 

Dies zeige sich bereits aufgrund seiner Lebenssituation. So sei der Beklagte aktu-

ell 33 Jahre alt und lebe bis zum heutigen Tag  – hauptsächlich aufgrund seines 

inzwischen abgeschlossenen Studiums der Tiermedizin – bei seiner Mutter in Q. 

Nun wolle er aber mit seiner Partnerin, welche 32 Jahre alt sei, zusammen ziehen. 

Diese Wohnsitznahme in der eigenen Liegenschaft biete sich aufgrund der beruf-

lichen Situation des Beklagten an. Insbesondere sei der Beklagte momentan bis 

zum Sommer 2025 bei der Tierklinik R. angestellt und pendle jeden Tag zwischen 

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Q. und seinem Arbeitsort. Danach habe er jedoch eine Anstellung am Tierspital 

Zürich  in  Aussicht.  Seine  Partnerin  arbeite  zudem  von  zuhause  aus.  So  sei  es 

verständlich, dass der Beklagte seinen Lebensmittelpunkt in die Stadt Zürich ver-

legen wolle. Es sei auch nicht merkwürdig, dass die Freundin des Beklagten ihre 

Wohnung in der Stadt Zürich gekündigt habe und nun wieder zurückziehen wolle. 

So  sei  die  ehemalige  Wohnung  seiner  Freundin  lediglich  40 m2  gross  gewesen 

und habe sich im 5. Obergeschoss ohne Lift befunden. Da der Beklagte einerseits 

aufgrund  seines  Fussleidens  Mühe  habe  Treppen  zu  steigen  und  die  Wohnung 

andererseits für den Beklagten, seine Freundin sowie den 32 kg schweren belgi-

schen Schäferhund zu klein sei, sei sie für den Beklagten nicht in Frage gekom-

men. Die Grösse der Wohnung bei der Mutter spiele dabei keine Rolle. Insgesamt 

sei es deshalb mehr als legitim, dass der Beklagte und seine Freundin Mitte 30 

einen eigenen Hausstand gründen und nicht mehr bei der Mutter bzw. Schwieger-

mutter leben wollten.  

2.5.   Der Beklagte habe zudem auch nicht die Möglichkeit gehabt, in eine andere 

Wohnung in seiner Liegenschaft zu ziehen. So gebe es zwar eine andere Woh-

nung im gleichen Stock, diese sei jedoch eine möblierte Wirte-Wohnung und für 

den Inhaber des Restaurants unten im Haus vorgesehen. Diese Wohnung zu über-

nehmen, sei für den Beklagten deshalb keine Option gewesen. 

2.6.   Der Beklagte bestreite ferner auch nicht, ein Baugesuch eingereicht zu ha-

ben, welches mit Datum vom 3. März 2023 öffentlich aufgelegt worden sei. Dieses 

sei eingereicht worden, da der Beklagte damals aufgrund einer Undichte von einer 

Sanierungsbedürftigkeit des Daches ausgegangen sei. Dabei habe er die Option 

geprüft, die Sanierung sogleich mit einer Aufstockung sowie einer Balkonvergrös-

serung zu verbinden. Dies hätte allerdings wesentlich mehr Kosten verursacht. Der 

Beklagte habe deshalb zuerst Rechtssicherheit bezüglich der Machbarkeit dieses 

Projekt gewollt und habe deswegen ein Gesuch eingereicht. Die Architekturarbei-

ten hätten ihn Fr. 30'000.– bis Fr. 40'000.– gekostet. Das Projekt sei nun aber in 

weite Ferne gerückt, da das Dach sich im Nachhinein nicht als akut sanierungsbe-

dürftig herausgestellt habe. Stand heute sei ein Baubeginn noch nicht vorherseh-

bar, da u.a. die Finanzierung noch nicht stehe. Somit habe zum Kündigungszeit-

punkt noch kein hinreichend ausgereiftes Bauprojekt bestanden. Ferner sei auch 

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nicht klar, ob überhaupt ein Auszug einzelner Mieter bei einem künftigen Umbau 

notwendig sei. Zusammenfassend bestehe keine Verbindung zwischen dem Bau-

projekt und der Kündigung. 

2.7.   Betreffend Erstreckung des Mietverhältnisses bringt der Beklagte vor, es sei 

bestritten, dass die Wohnungskündigung eine Härte für die Kläger zur Folge hätte. 

Diese Härte müsste jedoch für beide Kläger vorliegen, damit überhaupt eine Er-

streckung in Betracht gezogen werden könnte. Insbesondere könne kein Härtefall 

vorliegen, da beide Kläger im Kündigungszeitpunkt nicht mehr im Mietobjekt wohn-

ten. So hätten die Kläger mit Schreiben vom 18. September 2023 selbst bestätigt, 

dass die Klägerin 1 das Mietobjekt verlassen habe und beide Kläger neue Lebens-

gefährten hätten. Der Kläger 2 habe im genannten Schreiben auch um Zustellung 

der Briefpost an seine Geschäftsadresse gebeten und dies mit dem defekten Brief-

kasten begründet. Er habe dabei allerdings verschwiegen, dass der wahre Grund 

für die Umleitung in seinem Umzug zu seinem neuen Lebensgefährten an die O.-

strasse y in Zürich liege. So sei der Kläger 2 gemäss Auskunftserteilung des Per-

sonenmeldeamtes der Stadt Zürich vom 6. Oktober 2023 bereits seit dem 17. Ok-

tober  2018  an  der  O.-strasse  y  bei  A.  gemeldet  sowie  an  dieser  Adresse  auch 

angeschrieben  gewesen.  Währenddessen  würden  die  bei  der  Wohnung  ange-

brachten Türschilder die Untermiete bestätigen, so sei zumindest am 6. Oktober 

2023 die Wohnung mit aufgeklebten Papierstücken mit  «[Kl. 1]/[Kl. 2]/D./E.» be-

schriftet gewesen. Dabei habe es sich offensichtlich um einen oder mehrere Un-

termieter gehandelt, welche dem Beklagten nie gemeldet worden seien. Der Brief-

kasten sei zudem defekt gewesen, da er nicht mehr entleert worden sei und die 

Post somit auf das Schloss gedrückt habe. Zusätzlich habe der Beklagte im Jahr 

2023 auch ein Inserat auf der Internetseite «Flatfox» entdeckt, in welchem die Klä-

ger die Wohnung mutmasslich zu einem Preis von Fr. 2'700.– inseriert hätten. Die-

ser Preis liege Fr. 510.– und somit 30 % über dem Mietzins, welchen die Kläger 

für  die  Mietwohnung  bezahlen  würden.  Insgesamt  sei  dadurch  klar,  dass  das 

wahre Motiv des Klägers 2 sei, Einkünfte durch die rechtswidrige Untervermietung 

zu  erwirtschaften.  Die  konfuse  Darstellung  diene  lediglich  dazu,  das  Gericht  zu 

verwirren. Wohl aus rein prozesstaktischen Gründen habe sich der Kläger 2 nach 

der  Schlichtungsverhandlung  wieder  an  der  Adresse  des  streitgegenständigen 

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Mietobjektes angemeldet. Der genaue Zeitpunkt dieser Wiederanmeldung sei dem 

Beklagten  allerdings  nicht  bekannt.  So  seien  auch  die  Schilder  der  Untermieter 

wieder entfernt worden.  

2.8.   Zudem  habe  der  Beklagte  auch  weder  schriftlich  noch  mündlich  seine  Zu-

stimmung für die Untervermietung erteilt. So habe der Kläger 2 auch kein konkre-

tes Geschäft vorgelegt, welches der Beklagte hätte bewilligen können. Es könne 

den Klägern auch nicht geglaubt werden, dass die Wohnung nicht habe unterver-

mietet  werden  können.  So  bestehe  einerseits  notorisch  eine  Wohnungsnot  und 

andererseits sei die Wohnung zwar befristet gewesen, das Inserat habe allerdings 

eine Möglichkeit zur Verlängerung vorgesehen. 

2.9.   Die Kläger suchten sodann auch keine Wohnung in der Stadt Zürich. So leb-

ten beide bereits bei ihren jeweiligen neuen Partnern. Die Ausführungen der Klä-

ger, dass die Klägerin 1 wieder in die Wohnung ziehen werde, ergäben auch kei-

nen Sinn. So würde sich dabei die Frage stellen, wohin der Kläger 2 ziehen würde, 

zumal die beiden kein Paar mehr seien. Es sei davon auszugehen, dass der Klä-

ger 2 nach wie vor bei seinem neuen Lebensgefährten – den er selbst so benannt 

habe – wohne. Insgesamt bestehe für beide Kläger keine Intention, in die Woh-

nung zurückzukehren. Auch wenn der Kläger 2 tatsächlich noch in der Wohnung 

leben würde, so hätte er kein Problem als Anwalt eine neue Wohnung zu finden. 

In  der  Stadt  Zürich  sei  man  zudem  mit  dem  öffentlichen  Verkehr  in  kurzer  Zeit 

überall. Es werde auch nicht erkenntlich, weshalb es für den Kläger 2 schlimmer 

sei bei Freunden unterzukommen, wenn auch der Beklagte bei seiner Mutter leben 

müsste, falls der Kläger 2 in der Wohnung verbleiben würde. Sodann reichten die 

Kläger  auch  keinerlei  Suchbemühungen  ein,  was  besonders  fragwürdig  sei.  So 

würden Kläger, die ein Bedarf an einer Wohnung hätten, alles tun, um die Härte 

aufzuzeigen. Dies lasse nur den Schluss zu, dass die Kläger kein Interesse hätten, 

die Wohnung je wieder zu bewohnen. 

2.10.   Demgegenüber bestehe auf Seiten des Beklagten ein ernsthafter, aktueller 

und dringender Eigenbedarf. Es sei ihm und seiner  Lebenspartnerin nicht zuzu-

muten, auf die Benutzung seiner eigenen Wohnung verzichten zu müssen. 

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3.   Anmerkung 

Auf die Ausführungen der Parteien wird im Folgenden nur soweit eingegangen, als 

diese für den Entscheid von Belang sind. Dies gilt namentlich auch für Argumente, 

die in der vorstehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind. 

 
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IV. Materielles 

1.   Nichtigkeit der Kündigung 

1.1.   In formeller Hinsicht ist der Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis mit amt-

lich genehmigtem Formular zu kündigen (Art. 266l Abs. 2 OR). Der Vermieter kann 

sich bei der Abgabe der Kündigung durch eine Verwaltung, einen Rechtsbeistand 

oder eine beliebige Person vertreten lassen, welche die Kündigung in ihrem Na-

men  ausspricht  (Mietrecht  für  die  Praxis  [MPra]-OESCHGER,  10. Aufl.,  2022, 

S. 760). Damit eine mittels eines Stellvertreters ausgesprochene Kündigung ihre 

Wirkung entfaltet, ist es nicht nötig, dass die Vertretungsbefugnis aus der Kündi-

gungsmitteilung selbst hervorgeht; in Übereinstimmung mit Art. 32 Abs. 2 OR ge-

nügt es, dass der Mieter aufgrund der Umstände darauf schliessen konnte, dass 

ein Vertretungsverhältnis bestand (Art. 32 Abs. 2 OR; BGer Urteil 4C.17/2004 vom 

2. Juni  2004,  E. 5.3.1;  vgl.  auch  ZK-HIGI,  4. Aufl.,  1995,  Vor  Art. 266-266o  OR 

N 71; Mietrecht für die Praxis [MPra]-OESCHGER, a.a.O., S. 774). Wenn Zweifel an 

der Vertretungsbefugnis bestehen, so muss man sich nach Erhalt der ausgespro-

chenen  Kündigung  erkundigen  (BGer  Urteil  4C.17/2004  vom  2. Juni  2004, 

E. 5.3.2.3). Es ist zudem nicht vorgesehen, dass Vollmachten mit den Kündigun-

gen zugestellt oder sofort nachgereicht werden müssen (ZMP 2014 Nr. 5 E. 4.2).  

Nichtig  ist  eine  Kündigung,  welche  von  einer  nicht  bevollmächtigten  Vertretung 

ausgeht (Mietrecht für die Praxis [MPra]-OESCHGER, a.a.O., S. 773 f.). Eine nach-

trägliche  Genehmigung  ist  nicht  zulässig,  denn  dies  würde  zur  Zulassung  einer 

Bedingung führen, deren Eintritt nicht allein im Machtbereich des Empfängers liegt 

(BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., 2020, Art. 266o N 4; WEBER, Der gemeinsame Miet-

vertrag, Diss., 1993, S. 174). 

1.2.   Die  Kündigung  vom  16.  Oktober  2023  erfolgte  frist-  und  formgerecht.  Das 

Argument  der  Kläger, die  Kündigung  sei  unwirksam,  weil  sie  vom  Vertreter  des 

Beklagten ausgesprochen worden sei und für die Kläger das Vertretungsverhältnis 

nicht erkennbar gewesen sei, ist unbehelflich. So ist auf den Kündigungen – ent-

gegen der Behauptung der Kläger – nicht lediglich Rechtsanwalt B. aufgeführt. Auf 

dem Kündigungsformular ist der Beklagte als Vermieter erwähnt sowie Rechtsan-

walt  B.  als  Absender  aufgeführt.  Dass  Rechtsanwalt  B.  als  Rechtsvertreter  des 

- 14 - 

Beklagten die Kündigung ausgesprochen hat, erscheint bereits aus diesem Um-

stand als klar. Dabei ist – entgegen der Vorbringen der Parteien – unbeachtlich, 

ob der Kläger 2 gegenüber dem Beklagten als Privatperson oder als Rechtsanwalt 

bzw. als Rechtsvertreter der beiden Kläger aufgetreten ist. Somit erschliesst sich 

dem Gericht nicht, weshalb die Kläger ohne konkreten Anlass an der Vertretungs-

befugnis zweifelten. Spätestens mit Schreiben von Rechtsanwalt B. vom 20. No-

vember 2023 und der beigelegten Vollmacht des Beklagten vom 10. Oktober 2023 

konnten diese angeblichen Zweifel aus dem Weg geräumt werden. Dabei stellt die 

nachträgliche Herausgabe der Vollmacht keine nachträgliche Genehmigung des 

Vertretungsverhältnisses dar, sondern soll lediglich die bereits im Kündigungszeit-

punkt  bestandene  Vertretungsbefugnis  belegen.  Da  Rechtsanwalt  B.  zum  Zeit-

punkt der Kündigung gestützt auf die Vollmacht vom 10. Oktober 2023 zur Vertre-

tung des Beklagten ermächtigt war, das Vertretungsverhältnis aus den Angaben 

im  Formular  erkennbar  war  und  bei  der  Kündigung  keine  Vollmacht  beiliegen 

muss, hat Rechtsanwalt B. somit in Übereinstimmung mit Art. 32 Abs. 1 und 2 OR 

die  Kündigung  wirksam  für  den  Beklagten  ausgesprochen.  Eine  Nichtigkeit  der 

Kündigung ist nicht ersichtlich. 

2.   Missbräuchlichkeit der Kündigung 

2.1.   Unbefristete  Mietverträge  können  von  beiden  Parteien  unter  Wahrung  der 

vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine gekün-

digt  werden  (Art. 266a  Abs. 1  OR).  Für  eine  gültige  Kündigung  bedarf  es  dabei 

auch  im  Lichte  von  Art.  271  OR  keines  spezifischen  Grundes  (BGE  142 III 91 

E. 3.2.1).  Die  geltende  Kündigungsfreiheit  wird  einzig  durch  den  Grundsatz  von 

Treu und Glauben eingeschränkt (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstoss gegen Treu 

und  Glauben  liegt  vor,  wenn  die  Kündigung  ohne  objektives,  ernsthaftes  und 

schützenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in ei-

nem  erheblichen  Missverhältnis  zueinander  stehen.  Zu  beachten  sind  zunächst 

die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickel-

ten  Kriterien.  Es  ist  zu  fragen,  ob  auch  ein  vernünftiger  und  korrekter  Vertrags-

partner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). 

Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Der Ka-

talog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz eher 

- 15 - 

von  positiven  Loyalitätskriterien  und  vom  Sozialschutzgedanken  ausgeht,  denn 

vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich 

sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem Verbot 

(offensichtlichen) Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden 

sind, wobei Offensichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird (ZK-

HIGI/BÜHLMANN,  5. Aufl.,  2020,  Art. 271  OR  N 56).  Anfechtbar  sind  daher  neben 

nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck wider-

sprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Nicht jedes 

Interessensmissverhältnis genügt allerdings für eine Ungültigerklärung einer Kün-

digung. Wann ein Interessenungleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung führt, 

ist im Einzelfall zu entscheiden, aber jedenfalls nicht leichthin anzunehmen. Die 

Interessenabwägung  beim  Kündigungsschutz  im  engeren  Sinn  hat  eine  andere 

Qualität als jene bei der Erstreckung (Kündigungsschutz im weiteren Sinn). In letz-

terem Fall führt eine durch die Kündigung ausgelöste Härte des Mieters stets zu 

einer Erstreckung des Mietverhältnisses, soweit das Interesse des Vermieters an 

der Auflösung die Härte nicht überwiegt. Beim Kündigungsschutz im engeren Sinn 

genügt dagegen nur ein erhebliches Interessengefälle zum Nachteil des Mieters 

für eine Aufhebung der Kündigung (vgl. BGE 125 III 231 E. 4b; BGE 135 III 112 E. 

4; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer Urteil 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017 E. 4.1 und 

4.2 [nur im Internet publ. Teil von BGE 143 III 344]; BGer 4A_131/2008 Urteil vom 

25. Juni 2008; BGer  Urteil 4A 518/2010 vom 6. Dezember 2010 E. 2.4.2).  Nach 

der Konzeption des Gesetzes bleibt es grundsätzlich bei der Kündigungsfreiheit 

(entsprechend kennt das Gesetz auch keinen Katalog gültiger Kündigungsgründe) 

und es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die kündigende Partei eigene Inte-

ressen über diejenigen der gekündigten Partei stellt, solange jenes Interesse auch 

tatsächlich  vorhanden  ist  (CHK-HULLIGER/HEINRICH,  3. Aufl.,  2016,  Art. 271-271a 

OR N 3 f.; Mietrecht für die Praxis [MPra]-THANEI, 10. Aufl., 2022, S. 886).  

Zur Kategorie zulässiger Kündigungen gehört diejenige, die der Vermieter damit 

begründet, er wolle die Mietsache für sich oder nahe Verwandte oder Verschwä-

gerte verwenden. Ist ein solcher Eigenbedarf dringend, vermag er nach Art. 271a 

Abs. 3 lit. a OR selbst eine Sperrfrist zu durchbrechen. Wie allerdings beispiels-

weise  das  Urteil  des  Bundesgerichts  4A_297/2010  vom  6. Oktober  2010  zeigt, 

- 16 - 

kann als relevanter Eigenbedarf nicht jeder Wunsch nach einer Eigennutzung be-

trachtet  werden:  Nicht  schützenswert  ist  eine  unvernünftige  Eigennutzungsab-

sicht,  die  einem  erheblich  überwiegenden  Interesse  der  Mieterseite  am  Fortbe-

stand  des  Mietverhältnisses  gegenübersteht.  Eine  Kündigung  ist  sodann  miss-

bräuchlich, wenn sich der geltend gemachte Eigenbedarf als blosser Vorwand er-

weist (BGer Urteil 4A_241/2010 vom 10. August 2010, mp 4/10 S. 280 ff.). Umge-

kehrt hält der ernsthafte Wunsch des Vermieters nach einem Wohnsitzwechsel in 

aller Regel auch vor einer erheblichen Härte seitens des Mieters stand, soweit nur 

die Gültigkeit der Kündigung infrage steht.  

Massgeblich  sind  die  Verhältnisse  im  Zeitpunkt  der  Kündigung  (BGE  142  III  91 

E. 3.2.1; BGer Urteil 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022 E. 3.1.3; KUKO OR-BLU-

MER,  2. Aufl.,  Art. 271/271a  N 16).  Laut  Bundesgericht  obliegt  es  grundsätzlich 

dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Vorausset-

zungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzu-

tun,  dass  die  Kündigung  ohne  schützenswerten  oder  gar  aus  einem  verpönten 

Grund erfolgte; der Kündigende ist jedoch zur Mitwirkung verpflichtet und hat die 

Kündigung  auf  Ersuchen  hin  zu  begründen  (vgl.  Art. 271  Abs. 2  OR  und  Art. 8 

ZGB; BGE 138 III 59 E. 2.1). Da es sich beim Grundsatz von Treu und Glauben 

um einen Rechtsbegriff handelt, sind diejenigen Tatsachen zu beweisen, die auf 

einen  Verstoss  gegen  diesen  Grundsatz  schliessen 

lassen  (BGer  Urteil 

4A_345/2007  vom  8. Januar 2008 E. 2.4.3).  Eine  ausbleibende  oder fehlerhafte 

Begründung kann als Indiz dafür gelten, dass die Kündigung ohne schützenswer-

tes Interesse ausgesprochen wurde (BGE 143 III 344 E. 3.4). Umstände, die sich 

erst nach dem Kündigungszeitpunkt zutragen, können eine ursprünglich zulässige 

Kündigung nicht im Nachhinein zu einer missbräuchlichen machen. Diese können 

immerhin Rückschlüsse auf die Situation im Kündigungszeitpunkt geben (BGE 138 

III 59 E. 2.1; BGE 132 III 737 E. 3.4.2; BGer Urteil 4A_127/2017 vom 25. Oktober 

2017 E. 3.2; BGer Urteil 4A_142/2017 vom 3. August 2017 E. 4.1). Auch nachträg-

lich weggefallene Kündigungsgründe vermögen daher grundsätzlich nichts an der 

Gültigkeit  der  Kündigung  zu  ändern  (BGE  138  III  59  E. 2.1;  BGer  Urteil 

4A_454/2012  vom  10. Oktober  2012  E. 2.5;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  a.a.O.,  Art. 271 

OR N 153; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, 5. Aufl., 2022, Art. 271 OR N 75; BSK OR I-

WEBER, 7. Aufl., 2020, Art. 271-271a N 33a). 

- 17 - 

Die  kündigende  Partei  ist  an  die  von  ihr  gegebene  Begründung  der  Kündigung 

grundsätzlich  gebunden  (BGer  4A_342/2007  Urteil  vom  2.  November  2007  E. 

2.2.1)  und  muss  den  Kündigungsgrund  zumindest  glaubhaft  machen  (BGer 

4A_518/2010 Urteil vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1).  

2.2.   Der  Beklagte  begründete  die  Kündigung  vom  16.  Oktober  2023  mit  der 

«Wahrung der Eigentümerrechte des Vermieters (insbesondere Eigennutzung)». 

Wie nachfolgend auszuführen ist, gelang es den Klägern nicht, konkrete Zweifel 

an der Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs zu wecken, geschweige denn zu bewei-

sen, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist. 

So belegen die Kläger durch den eingereichten Nachrichtenverlauf vom Septem-

ber 2022 selbst, dass der Beklagte seit längerem das Bedürfnis hat, das streitge-

genständliche Mietobjekt selbst zu bewohnen und in die Stadt Zürich zu ziehen. 

Zudem konnte der Beklagte überzeugend vorbringen, dass er eine neue Stelle in 

der Stadt Zürich in Aussicht habe und mit seiner Freundin den Lebensmittelpunkt 

nach  wie  vor  dorthin  verlegen  will.  Auch  ist  nachvollziehbar,  dass  das  Paar  mit 

Mitte 30 nicht mehr bei der Mutter bzw. Schwiegermutter leben will und einen ei-

genen Hausstand gründen möchte.  

Nicht  gefolgt  werden  kann  dem  Argument  der Kläger,  dass  bereits die  fehlende 

Begründung auf dem Kündigungsformular bzw. die vage Begründung im Schrei-

ben  vom  20. November  2023  auf  die  Unwahrheit  des  Eigenbedarfs  schliessen 

lasse. So muss der Beklagte nach Art. 271 Abs. 2 OR die Kündigung erst auf Ver-

langen  begründen  und  muss  dabei  nicht  ins  Detail  gehen.  Auch  die  Umstände, 

dass die Freundin des Beklagten erst kürzlich bei ihm und seiner Mutter eingezo-

gen ist sowie dass das Haus der Mutter genügend gross ist, lassen keine Zweifel 

an der Darstellung des Beklagten aufkommen. So behauptete der Beklagte – ent-

gegen den Andeutungen der Kläger – auch nie, dass ihm die Wohnung bei seiner 

Mutter zu klein gewesen sei. Er bestätigt vielmehr selbst, dass das Haus in Q., in 

dem er aktuell mit seiner Mutter und seiner Freundin wohne, sehr gross sei. Auch 

konnte der Beklagte überzeugend darlegen, dass die ehemalige Wohnung seiner 

Freundin aufgrund ihrer Grösse von 40 m2 sowie aufgrund der Lage im 5. Oberge-

schoss ohne Lift als neuer Lebensmittelpunkt nicht in Frage gekommen ist. Dass 

- 18 - 

die Freundin des Beklagten deshalb als vorübergehende Lösung zum Beklagten 

ins  Haus  seiner  Mutter  einzog,  um  mit  ihm  zusammen  wohnen  zu  können,  er-

scheint nachvollziehbar. Es ist auch fraglich, wie der Beklagte, anders als durch 

Offerieren der Befragung der massgebenden Personen, seinen inneren Willen be-

legen  soll.  Vielmehr erfüllte  er seine  Mitwirkungspflicht  durch  seine  ausführliche 

Darlegung in der Parteibefragung und machte den Kündigungsgrund damit glaub-

haft.  

Der Beklagte erläuterte, dass er zuerst keinem langjährigen Mieter habe kündigen 

wollen, was sich auch aus dem Nachrichtenverlauf vom September 2022 ergibt. 

Als er dann aber bemerkt habe, dass die Kläger ihre Wohnung gar nicht bewohn-

ten, habe er die Gelegenheit nutzen und selbst in die Wohnung einziehen wollen. 

Auch kann hierdurch die zeitliche Nähe zum Schreiben der Kläger vom 18. Sep-

tember 2023 erklärt werden, worin diese selbst vorbrachten, dass sie andere Un-

terkunftsmöglichkeiten  besässen  bzw.  –  im  Falle  der  Klägerin 1  –  die  Wohnung 

nicht mehr bewohnten. Aufgrund dieses Schreibens, in welchem die Kläger auch 

den defekten Briefkasten monierten, nahm der Beklagte am 6. Oktober 2023 einen 

Augenschein  vom  Briefkasten  des  streitgegenständlichen  Mietobjekts  und  ent-

deckte dabei, dass am Briefkasten diverse andere Namen beschriftet waren. So-

dann ergab sich aus der Auskunftserteilung des Personenmeldeamtes der Stadt 

Zürich vom 6. Oktober 2023, dass der Kläger 2 bereits seit dem 17. Oktober 2018 

an der O.-strasse y bei A. gemeldet sowie an dieser Adresse angeschrieben war. 

Vor diesem Hintergrund kündigte der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung 

am  16. Oktober  2023,  welche  zu  diesem  Zeitpunkt  unbestrittenermassen  unbe-

wohnt war. Eine Treuwidrigkeit ist in diesem Vorgehen nicht zu erkennen, vielmehr 

ist es als Ausdruck schonender Rechtsausübung zu werten. 

Die Kläger brachten vor, der Beklagte habe bereits im September 2022 einen mög-

lichen Eigenbedarf gegenüber dem Kläger 2 angesprochen. Seither seien mehrere 

Mieter aus der Liegenschaft des Beklagten ausgezogen und der Beklagte  hätte 

mehrfach die Möglichkeit gehabt, eine Wohnung zu übernehmen, ohne einem Mie-

ter kündigen zu müssen. Dass er dies jedoch nie getan habe, zeige, dass der Be-

klagte gar kein Interesse an der Übernahme einer Wohnung in der Stadt Zürich 

habe und der Eigenbedarf bloss vorgeschoben sei. Die beweisbelasteten Kläger 

- 19 - 

offerierten  jedoch  –  abseits  der  Parteibefragung  des  Klägers 2  –  keine  Zeugen 

oder Belege für die Mieter in der Liegenschaft des Beklagten, die ihre Wohnung 

angeblich  seit  September  2022  verlassen  haben  sollen.  Dies  wäre  den  Klägern 

aber zuzumuten gewesen, da zumindest der Kläger 2 gemäss eigener Aussage in 

der Umgebung stark verwurzelt sei. Die einzige freigewordene Wohnung, welche 

von  den  Klägern  konkret  vorgebracht  wurde,  ist  die  Wohnung  auf  demselben 

Stock. Bezüglich dieser konnte der Beklagte jedoch überzeugend darlegen, dass 

diese möblierte Wohnung für den Inhaber des Restaurants unten im Haus gedacht 

ist und deshalb für den Beklagten nicht in Frage kam. 

Das ursprüngliche Argument der Kläger, dass der Beklagte eigentlich eine Sanie-

rungskündigung  aufgrund  des geplanten Bauprojekts  habe  aussprechen  wollen, 

diese jedoch nicht zulässig gewesen wäre, weil die Kläger eine Zusicherung für 

einen  temporären  Auszug  aus  dem  Mietobjekt  abgegeben  hätten,  und  der  Be-

klagte sodann stattdessen einen Eigenbedarf als Kündigungsgrund vorgeschoben 

habe, erscheint reichlich konstruiert. Es ist auch nicht glaubwürdig, dass das von 

den  Klägern  angesprochene Bauprojekt  des  Beklagten  der  wahre Grund  für  die 

Kündigung darstellt. Der Beklagte führte anlässlich der Hauptverhandlung aus, das 

er aufgrund des undichten Daches habe abklären wollen, welche Möglichkeiten es 

in baulicher Hinsicht gebe, abgesehen von einer reinen Dachsanierung. Da sich 

herausgestellt habe, dass eine Dachaufstockung zwar möglich sei, aber sehr teuer 

würde, sei das Bauprojekt wieder in die Ferne gerückt. Zudem tangiere das am 3. 

März 2023 publizierte Bauprojekt hauptsächlich das Geschoss oberhalb des Mie-

tobjekts. Es ist somit entsprechend den Ausführungen des Beklagten kein Zusam-

menhang  zwischen  dem  Bauprojekt  und  der  Kündigung  ersichtlich.  Die  Ausfüh-

rungen des Beklagten, dass das Bauprojekt inzwischen wieder fallengelassen wor-

den sei, werden von den Klägern bestätigt. Es besteht kein Anlass, an der Darstel-

lung  des  Beklagten,  wonach  das  Bauprojekt  versuchsweise  als  Alternative  zur 

Dachsanierung eingereicht wurde, zu zweifeln. Die Kläger brachten sodann – in 

Abweichung von ihrer ursprünglichen Position – vor, dass auch das Sanierungs-

projekt nur vorgeschoben sei,  und der wahre Grund in einer Ertragsoptimierung 

liege. Sie brachten diesbezüglich vor, dass das Projekt abgebrochen worden sei, 

als man bemerkt habe, dass sich die Kläger informiert hätten. In Wahrheit habe 

- 20 - 

der Beklagte die Wohnung zu einem höheren Mietzins vermieten wollen, ohne et-

was  gross  an  der Wohnung  zu machen. Beweise  für  diese  unsubstantiierte  Be-

hauptung erbrachten die Kläger keine. Somit muss sie als blosse Schutzbehaup-

tung  gewertet  werden,  nachdem  die  ursprüngliche  Argumentation,  wonach  das 

Bauprojekt der wahre Grund der Kündigung sei, nicht mehr aufging, weil das Bau-

projekt vom Beklagten nicht weiterverfolgt wurde. 

Anders formuliert argumentieren die Kläger letztlich Folgendes: Der Beklagte soll 

die feste Intention gehabt haben, eine geringfügige Renovation am klägerischen 

Mietobjekt durchzuführen, um aus diesem eine höhere Rendite zu erwirtschaften. 

Als er das Schreiben der Kläger, in welchem diese ihren Auszug während der Re-

novation offerierten, las, soll er das Bauprojekt fallengelassen und den Eigenbe-

darf vorgeschoben haben. Dies ergibt aus mehreren Gründen keinen Sinn. So ist 

gemäss Aussage der Kläger das Bauprojekt zu teuer, um es lediglich versuchs-

weise durchzuführen. Genau dieses Bauprojekt soll dann aber aufgrund eines ein-

zigen Schreibens sofort fallengelassen worden sein. Auch ist in der klägerischen 

Argumentation unklar, inwiefern die Renovation überhaupt zu einem höheren Miet-

zins geführt hätte, wenn sie selbst vorbringen, dass nichts Wesentliches am Objekt 

geändert worden wäre. Es ist daher auch nicht davon auszugehen, dass der Be-

klagte aufgrund einer Ertragsoptimierung gekündigt hat. 

3.   Fazit bezüglich Gültigkeit der Kündigung 

Zusammenfassend  ist  festzuhalten,  dass  der  vom  Beklagten  geltend  gemachte 

Kündigungsgrund des Eigenbedarfs  sich als tatsächliches, konkretes und schüt-

zenswertes Interesse erweist und nicht bloss vorgeschoben ist. So konnte der Be-

klagte glaubhaft darlegen, dass er mit seiner Lebenspartnerin in den eigenen vier 

Wänden (ohne die Mutter bzw. Schwiegermutter) einen eigenen Hausstand grün-

den möchte. Er hegte diesen Wunsch der Eigennutzung nachweislich schon län-

ger, realisierte ihn in schonender Rechtsausübung jedoch erst, als er feststellte, 

dass  die  Kläger  die  streitgegenständliche  Wohnung  seit  längerem  nicht  mehr 

selbst  bewohnten  und  somit  nicht  benötigten.  Die  konstruierte  und  teils  wider-

sprüchliche  Argumentation  der  Kläger,  dass  der  Eigenbedarf  nur  vorgeschoben 

sei, und der Beklagte eigentlich wegen eines Bauprojekts bzw. zur Ertragsoptimie-

- 21 - 

rung gekündigt habe, verfängt hingegen nicht. Weitere Gründe, weshalb die Kün-

digung vom 16. Oktober 2023 missbräuchlich sein soll, sind weder ersichtlich noch 

wurden solche geltend gemacht. Die Kündigung ist somit als nicht missbräuchlich 

zu betrachten und daher als gültig zu qualifizieren. Das Rechtsbegehren Ziffer 1 

ist somit abzuweisen. 

4.   Erstreckung 

4.1. Nach  Art. 272  Abs. 1  und  Art. 272b  Abs. 1  OR  kann  der  Mieter  die  Erstre-

ckung des Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens vier Jahre verlangen, 

wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge 

hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Im Rah-

men der Höchstdauer der Erstreckung für Wohnräume kann das Gericht eine oder 

zwei Erstreckungen gewähren. 

Das Gericht entscheidet über das Erstreckungsbegehren nach Ermessen (Art. 4 

ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände, namentlich des Vertragsinhal-

tes und der Umstände des Vertragsschlusses, der Dauer des Mietverhältnisses, 

der persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und de-

ren  Verhalten  sowie  der  Verhältnisse  auf  dem  örtlichen  Markt  für  Wohnräume 

(Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 

E.  4b).  Die  üblicherweise  mit  einem  Umzug  verbundenen  Unannehmlichkeiten 

stellen für gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil 

sie  durch  eine  Erstreckung  nicht  abgewendet,  sondern  lediglich  hinausgezögert 

werden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Mil-

derung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist (BGE 136 III 190 E. 6, BGE 135 

III 121 E. 2, BGE 125 III 226 E. 4b; BGE 105 II 197 E. 3a; BGE 102 II 254 S. 254; 

s. auch BGE 116 II 446 E. 3b; BGer 4A_452/2010 Urteil vom 22. November 2010). 

Bei mehreren Mietern genügen Härtegründe in der Person eines Mieters (ZK-HIGI, 

4. Aufl., 1996, Art. 272 N 93; WEBER, Der gemeinsame Mietvertrag, Diss., 1993, 

S. 192).  Die  Erstreckung  hat  nicht  den  Zweck,  den  Mieter  möglichst  lange  von 

günstigen Konditionen profitieren zu lassen (BGE 105 II 197). Dieser muss des-

halb im Normalfall diejenigen Suchbemühungen unternehmen, die man vernünf-

tigerweise  von  ihm  erwarten  kann,  um  die  Folgen  der  Kündigung  abzuwenden, 

und zwar trotz des Wortlauts von Art. 272 Abs. 3 OR grundsätzlich auch, wenn er 

- 22 - 

eine erste Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt (s. BGE 125 III 226 E. 4c; 

vgl. zum früheren Recht BGE 110 II 249 E. 4, BGE 116 II 448). Die Verhältnisse 

auf dem örtlichen Markt für Wohnräume können sehr zuverlässig gestützt auf die 

vom Mieter konkret nachgewiesenen Suchbemühungen und deren Resultat beur-

teilt werden, so dass diese letztlich ein Beweismittel für das Ausmass der Härte 

sind, die den Mieter infolge der Kündigung trifft. Anerkannt ist dabei, dass der Mie-

ter sich für eine Ersterstreckung nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf 

(BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI, a.a.O., Art. 272 OR N 102). 

Der Mieter ist bereits aufgrund der Schadenminderungspflicht angehalten, alles zu 

unternehmen, um die Härte abzuwenden. Zudem trägt er auch die Beweispflicht 

für die Härte (BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., 2020, Art. 272 N 13). Als Vermieterinte-

ressen, die gegen die Härte abzuwägen sind, fällt in erster Linie der Kündigungs-

grund ins Gewicht. 

4.2.   Die Kläger führten aus, die Klägerin 1 wohne nicht mehr im Mietobjekt und 

sei  zu  ihrem  neuen  Lebensgefährten  nach  R.  gezogen.  Es  scheine  jedoch  als 

wahrscheinlich, dass die Klägerin zeitnah mit dem Sohn, der die Aufnahmeprüfung 

für das Gymnasium ablegen werde, in die Wohnung zurückziehen werde. Es ist 

nicht ersichtlich, inwiefern diese Ausführungen eine Härte der Klägerin 1 aufzeigen 

könnten. Die Kläger brachten sodann auch vor, es reiche, wenn lediglich der Klä-

ger 2 ein schutzwürdiges Interesse an der Erstreckung bzw. einen Härtefall nach-

weisen könne. Die Kläger bestätigen somit selbst, dass bezüglich der Klägerin 1 

keine Härte vorliegt.  

Entgegen der Ansicht des Beklagten, reichen bei einem gemeinsamen Mietvertrag 

die Härtegründe eines Mieters für die Erstreckung des Mietverhältnisses aus. Wie 

nachfolgend  zu  zeigen  sein  wird,  kann  jedoch  auch  der  Kläger 2  keine  Härte-

gründe nachweisen. 

Es entsteht der Eindruck, dass dem Gericht im vorliegenden Verfahren seitens der 

Kläger wesentliche Elemente nicht offengelegt werden. So besteht der Verdacht, 

dass die Kläger – insbesondere der Kläger 2 – das Mietobjekt ohne Zustimmung 

des Beklagten untervermieteten. Indizien dafür sind insbesondere die vom Beklag-

- 23 - 

ten eingereichte Fotografie der bei der streitgegenständigen Wohnung am Brief-

kasten  angeschriebenen  Personen  und  das  –  von  den  Klägern  unbestrittene  – 

Wohnungsinserat,  wobei  das  Mietobjekt  zu einem  Mietzins  von  Fr. 3'100.–  (und 

somit ungefähr Fr. 850.– über dem von den Klägern bezahlten Bruttomietzins von 

Fr. 2'252.– ) ausgeschrieben wurde. Die Aussage des Klägers, dass seine Sekre-

tärin voreilig die Namensschilder am Briefkasten angebracht haben soll, es aber 

nicht  zur  Untermiete  gekommen  sei,  erscheint  schlichtweg  unglaubwürdig.  Der 

Eindruck wird zudem dadurch verstärkt, dass der Kläger 2 sich bezüglich seiner 

Lebenssituation  in  widersprüchliche  Ausführungen  verstrickt.  So  bringt  er  im 

Schreiben vom 18. September 2023 selbst vor, dass er einen neuen «Lebensge-

fährten»  habe.  Dieser  neue  Lebensgefährte  bestätigt  in  demselben  Schreiben, 

dass der Kläger 2 «bereits während der Vergangenheit zur Untermiete gewohnt 

hat» und auch während der Renovation bei ihm leben könnte. Trotzdem führen die 

Kläger  im  Schreiben  aus,  dass  der  Kläger 2  momentan  die  Wohnung  allein  be-

wohne. Dies steht im offenen Widerspruch zu der unbestrittenen Auskunft des Per-

sonenmeldeamtes der Stadt Zürich, wonach der Kläger 2 zur Zeit des Schreibens 

vom 18. September 2023 bei A. an der O.-strasse y gemeldet war, sowie zur Aus-

sage  des  Klägers 2,  wonach  er die  Wohnung  erst  wieder  am  21.  Oktober 2023 

bezogen hat und die Wohnung zuvor ein Jahr unbewohnt gewesen sei. Im Rah-

men der Hauptverhandlung führte der Kläger 2 dann aber aus, dass A. lediglich 

«ein normaler Freund» sei, bei dem er «teilweise unregelmässig» untergekommen 

sei. In der Befragung bestätigte der Kläger 2 jedoch, dass er in der Zeit, als er bei 

A. gemeldet war, auch dort gewohnt habe. Dies wirft – wie der Beklagte zu recht 

vorbringt – Fragen auf. Inzwischen soll der Kläger 2 nach eigener Darstellung al-

lerdings wieder in der streitgegenständigen Wohnung leben. Nicht nachvollziehbar 

sind die Ausführungen des Klägers 2, als er auf die Rückkehr ins Mietobjekt ange-

sprochen wurde. Auffällig ist dabei insbesondere die zeitliche Nähe der Rückkehr 

ins Mietobjekt am 21. Oktober 2023 zum Empfang der Kündigung am 18. Oktober 

2023. Es scheint so, als versuche der Kläger 2 den Sachverhalt so darzustellen, 

dass sich sein Umzug zufälligerweise mit dem Empfang der Kündigung überschnit-

ten hat. Überzeugender ist dabei die Ansicht des Beklagten, dass der Kläger 2 sich 

aus taktischen Überlegungen nach Erhalt der Kündigung an die streitgegenständ-

liche Adresse zurückgemeldet hat. Insgesamt spricht somit vieles dafür, dass die 

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Kläger das Mietobjekt nicht mehr tatsächlich bewohnen und es stattdessen unter-

vermieteten, was klar gegen eine Erstreckung sprechen würde, da die Kläger dies-

falls nicht auf die Wohnung angewiesen wären. Letztlich kann jedoch offen gelas-

sen werden, ob der Kläger tatsächlich am 21. Oktober 2023 wieder in die streitge-

genständliche Wohnung  zurückgezogen  ist und  ob  die  Wohnung untervermietet 

wurde bzw. wird, da der Kläger 2 ohnehin keine substantiierten Härtegründe nach-

weisen konnte. 

So  machten  die  Kläger  hinsichtlich  ihres  Erstreckungsbegehrens  geltend,  dass 

durch die lange Mietdauer von über elf Jahren im Quartier ein Freundeskreis auf-

gebaut worden sei und dadurch eine  Ortsverbundenheit bestehe. Die Nähe des 

Mietobjekts zu seinem Büro im Kreis 2 sei für den Kläger 2 zudem zentral. Zudem 

habe er eine neue Beziehung die ebenfalls im Kreis 3 wohne. Weiter befinde sich 

der Kläger 2 im Einbürgerungsprozess, weshalb ein Wegzug aus der Stadt nicht 

möglich sei. Es sei äusserst schwierig eine vergleichbare Wohnung zu einem ähn-

lichen Mietpreis in der Stadt Zürich zu finden, weshalb der Kläger 2 dringend mehr 

Zeit brauche, um eine neue Wohnung zu finden. Diese Behauptungen der Kläger 

sind allesamt unsubstantiiert. Sie offerierten keinerlei Beweise zu diesen Ausfüh-

rungen, welche vom Beklagten bestritten wurden. Zudem ist nicht ersichtlich, wes-

halb die Arbeit in einem abweichenden Kreis  – der Kläger 2 arbeitet im Kreis 2, 

wobei sich die Wohnung im Kreis 3 befindet – eine Härte darstellen sollte. Wie der 

Beklagte  korrekt  ausführt,  sind  die  verschiedenen  Quartiere  in  der  Stadt  ohne 

Probleme mit dem öffentlichen Verkehr gut erreichbar. Die pauschale Behauptung, 

dass es in der Stadt Zürich schwierig sei, eine Wohnung zu finden, reicht für eine 

Gutheissung des Begehrens auf maximale Erstreckung nicht aus. Vielmehr hätte 

der Kläger 2 mit konkreten Suchbemühungen aufzeigen müssen, dass er vergeb-

lich eine Ersatzwohnung gesucht hat. Jedoch führte der Kläger 2 weder aus, wel-

che  Suchbemühungen  unternommen  wurden,  noch  wurden  dazu  Belege  einge-

reicht. Auch auf Hinweis anlässlich der Hauptverhandlung, dass ohne substanti-

ierte Behauptungen auch keine Parteibefragung erfolgen werde, wurden die Aus-

führungen zu den Suchbemühungen nicht konkretisiert. Ein Härtefall, der eine Er-

streckung rechtfertigen würde,  konnte folglich nicht nachgewiesen werden. Eine 

Interessenabwägung mit den Vermieterinteressen erübrigt sich daher. 

- 25 - 

5.   Fazit bezüglich Erstreckung 

Mangels Härtegründe seitens beider Kläger ist das Eventualbegehren in Ziffer 2 

auf maximale Erstreckung des Mietverhältnisses abzuweisen. 

V. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

1.   Grundlage für die  Festsetzung der Gerichtsgebühren im Zivilprozess bildet 

der Streitwert (§ 2 lit. a GebV OG; Art. 96 ZPO). Dieser wird durch das Rechtsbe-

gehren bestimmt. Zinsen werden dabei nicht hinzugerechnet (Art. 91 Abs. 1 ZPO). 

Die Kosten- und Entschädigungsfolgen sind nach Obsiegen und Unterliegen der 

Parteien im Prozess festzusetzen (Art. 106 ZPO). 

2.   Zum Streitwert äusserten sich die Kläger nicht. Da sie im Hauptpunkt aller-

dings die Feststellung der Nichtigkeit bzw. Ungültigkeit der Kündigung vom 16. Ok-

tober 2023 per 31. Januar 2024 verlangen, berechnet sich der Streitwert praxisge-

mäss aufgrund des Mietzinses während der Dauer bis zum nächsten ordentlichen 

Kündigungstermin zuzüglich der dreijährigen Sperrfrist, die im Falle eines Obsie-

gens  der  Kläger  ausgelöst  würde.  Massgeblich  ist  für  die  Berechnung  der  Zeit-

punkt  der  Einreichung  der  Klage  beim  Mietgericht  (BGE  144  III  346  E. 1.2,  mit 

Verweis auf ZMP 2017 Nr. 11; vgl. auch ZMP 2019 Nr. 6). Ausgehend vom Zeit-

punkt  der  Klageeinreichung  beim  Gericht  liegt  der  nächste  vertragliche  Kündi-

gungstermin Ende August 2024. Zuzüglich der dreijährigen Sperrfrist beläuft sich 

der Streitwert daher auf 39 Monatsmietzinse. Bei einem monatlichen Bruttomiet-

zins von Fr. 2'252.– resultiert somit ein Streitwert in der Höhe von Fr. 87'828.– (39 

x Fr. 2'252.–). 

3.   Die Gerichtsgebühr und die Parteientschädigung bemessen sich nach einem 

ordentlichen Ansatz. Da die Klage den Kündigungsschutz sowie eine wiederkeh-

rende Leistung betrifft, sind sowohl die Gerichtsgebühr als auch die Parteientschä-

digung um einen Drittel zu ermässigen. Somit ist die Gerichtsgebühr beim genann-

ten  Streitwert  auf  Fr. 5'510.–  bzw.  die  Parteientschädigung  auf  Fr. 7'330.–  (inkl. 

MwSt.) festzusetzen (§ 4 i.V.m. § 7 GebV OG; § 4 i.V.m. § 4 Abs. 3 AnwGebV).  

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4.   Die  Kläger unterliegen  mit  ihren  Forderungen  vollständig.  Sie haben  somit 

nach Art. 106 Abs. 1 ZPO die gesamten Gerichtskosten zu tragen sowie dem Be-

klagten eine Parteientschädigung zu entrichten. 

(…)» 

Zürcher  Mietrechtspraxis  (ZMP):  Entscheidungen  des  Mietgerichtes  und  der  Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang. 

Herausgegeben 
8036  Zürich 
©  Mietgericht  des  Bezirkes  Zürich,  Redaktion:  MLaw  C.  Schenk,  Leitende  Gerichtsschreiberin; 
Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident 

des  Bezirkes  Zürich,  Postfach, 

vom  Mietgericht