# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d1ac7c0b-2a97-582b-b231-af080e56a0d4
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-03-11
**Language:** de
**Title:** Neubau Migros. Kreuzplatz Zürich.
**Docket/Reference:** BRGE I Nrn. 0047-0048/2016
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_i_nrn._0047_und_0048-2016_vom_11._maerz_2016.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
1. Abteilung 

G.-Nrn. 
BRGE I Nrn. 

R1S.2015.05122 und R1S.2015.05123 
0047/2016 und 0048/2016 

Entscheid vom 11. März 2016 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Bruno  Grossmann,  Baurichter Jürg  Trachsel,  Baurich-
ter Ulrich Weiss, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch     

in Sachen 

Rekurrierende 

R1S.2015.05122 
S. und N. T., [….]  

R1S.2015.05123 
Genossenschaft Migros Zürich, [….]  

gegen 

Rekursgegnerinnen 

R1S.2015.05122 
1.  Bausektion der Stadt Zürich, [….] 
2.  Genossenschaft Migros Zürich, [….]  

R1S.2015.05123 
1.  Bausektion der Stadt Zürich, [….]  

Mitbeteiligte 

R1S.2015.05123 
2.  S. und N. T., [….] 

betreffend 

Bausektionsbeschluss  Nr.  1272/15  vom  18.  August  2015;  Baubewilligung 
für  Geschäftshaus  Migros  Kreuzplatz,  Kat.-Nrn.  RI4630,  RI342,  RI343, 
RI344,  RI345,  RI4445,  RI4629,  RI4792,  RI4383  und  HO3759,  Kreuz-
platz 20, Ottenweg und Wagnergasse, Zürich 7  - Hottingen und Zürich 8  - 
Mühlebach 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 18. August 2015 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich 
der  Genossenschaft  Migros  Zürich  die  baurechtliche  Bewilligung  – unter 
Auflagen –  für  den  Neubau  des  Geschäftshauses  Migros  Kreuzplatz  auf 
den Grundstücken Kat.-Nrn. RI4630, RI342, RI343, RI344, RI345, RI4629, 
RI4792 und RI4383 in Zürich − Mühlebach sowie HO3759 in Zürich-Hottin-
gen.  In  Dispositiv-Ziffer  II.1.e  des  Beschlusses  wurde  mit  Bezug  auf  die 

Fassadengestaltung folgende Auflage statuiert: 

" Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft bzw.  verfügungsberechtigte Grund-
eigentümerschaft dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägung 
lit. E.f) abgeänderte Pläne, versehen mit dem Genehmigungsvermerk des 
Amts für Städtebau, Architektur, einzureichen und bewilligen zu lassen" 

B. 

Gegen diesen Entscheid erhoben  S. und N. T. (nachfolgend rekurrierende 

Nachbarn) mit Eingabe vom 23. Septem-ber 2015 fristgerecht Rekurs beim 

Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten: 

" 1.  Der Rekurs sei gutzuheissen. 

  2.  Der  angefochtene  Bauentscheid  1272/15  vom  18.  August  2015  sei 
aufzuheben und die baurechtliche Bewilligung für das streitbetroffene 
Vorhaben sei zu verweigern.  

  3.  Eventualiter sei der angefochtene Bauentscheid 1272/15 vom 18. Au-
gust  2015  aufzuheben  und  das  Baugesuch  der  Rekursgegnerin  zur 
Neubeurteilung  im  Sinne  der  Erwägungen  an  die  Vorinstanz  zurück-
zuweisen. 

  4.  Es sei ein Augenschein durchzuführen. 

  5.  Dem  Rekurs  sei  vollumfängliche  aufschiebende  Wirkung  zu  gewäh-

ren. 

  6.  Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekurs-

gegnerin." 

Auch die Genossenschaft Migros Zürich (nachfolgend Bauherrin) erhob mit 

Eingabe vom 23. September 2015 fristgerecht Rekurs und beantragte, Dis-

positivziffer II.1.e) sei aufzuheben, insofern als mit dieser Auflage verlangt 

werde,  dem  Amt  für  Baubewilligungen  im  Sinne  der Erwägung  lit.  E.f)  ab-

geänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen; alles unter Kosten- 
und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanz. 

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C. 

Mit  Verfügungen  vom  25.  September  2015  wurden  die  Rekurseingänge 

unter  den  Geschäfts-Nrn.  R1S.2015.05122  und  R1S.2015.05123  vorge-

merkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Mit  Eingaben  vom  10.  November  2015  beantragte  die  Vorinstanz  die  Ab-

weisung der Rekurse. 

Die  Bauherrin  beantragte  mit  Eingabe  vom  5.  November  2015  im  Rekurs 

der Nachbarn ebenfalls die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzu-

treten  sei,  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulasten  der  rekurrie-

renden Nachbarn. 

E. 

Die Repliken datieren vom 3. Dezember 2015, die Dupliken der Vorinstanz 

vom 6. Januar 2015. Die Bauherrschaft verzichtete stillschweigend auf eine 

Duplik im Rekurs der Nachbarn. 

F. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  9.  Dezember  2015  wurden  die  rekurrierenden 

Nachbarn im Bauherrenrekurs als Mitbeteiligte aufgenommen und zur Ver-

nehmlassung  eingeladen.  Ihre  diesbezügliche  Stellungnahme  datiert  vom 

7. Januar 2016. 

G. 

Am 26. Januar 2016 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes im Bei-

sein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

H. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

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Seite 3 

 
 
Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben. Die Verfahren sind 

daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen. 

2. 

Die  zusammen  ein  Viereck  bildenden  Baugrundstücke  (Kat.-Nrn.  RI4630, 

RI342 - RI345, RI4445 und RI4629) liegen in der fünfgeschossigen Wohn-

zone  W5  gemäss  Bau-  und  Zonenordnung  der  Stadt  Zürich  (BZO).  Sie 

stossen im Nordosten an die Kreuzbühlstrasse, im Südosten an den Otten-

weg und im Südwesten an die Wagnergasse. Das im Nordwesten angren-
zende  Grundstück  ist  mit  einem  fünfgeschossigen  Gebäude  überbaut,  an 

welches das Neubauvorhaben angebaut werden soll. 

Geplant  ist,  die  bestehenden  Gebäude  Assek.-Nrn.  27300176,  27300758, 

27300974 und 27300762 abzureissen und ein neues fünfgeschossiges Ge-

bäude  zu  errichten,  welches  sich  über  alle  obgenannten  Grundstücke  er-

streckt.  In  diesem  ist  das  neue  Migros  Lebensmittelgeschäft,  ein  Fitness-

center, Räumlichkeiten für Physiotherapie sowie Büros vorgesehen. Zudem 

ist eine Tiefgarage mit 26 Abstellplätzen geplant. Für die Realisierung des 

neuen  Gebäudes  muss  ein  Durchgangsweg  von  der Kreuzbühlstrasse  zur 

Wagnergasse aufgehoben werden. 

3. 

Die  rekurrierenden  Nachbarn  sind  Stockwerkeigentümer  der  Liegenschaft 

XY, welche getrennt durch die Kreuzbühlstrasse nördlich der Baugrundstü-

cke  situiert  ist.  Angesichts  der  engen  nachbarlichen  Beziehung  und  der 

vorgebrachten  Rügen  (mangelnde  Einordnung,  ungenügende  Erschlies-

sung  etc.)  sind  die  rekurrierenden  Nachbarn  zur  Rekursergreifung  ohne 

Weiteres legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). 

Von  vornherein  unbestritten  ist  die  Rechtsmittellegitimation  der  Bauherr-
schaft. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Re-
kurse einzutreten.  

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Seite 4 

 
 
Bauherrenrekurs G.-Nr. R1S.2015.05123 

4.1. 

Im  angefochtenen  Beschluss  vom  18.  August  2015  statuierte  die  Vorin-

stanz  mit  Bezug  auf  die  Fassadengestaltung  die  Auflage,  dass  die  Bau-

herrschaft  bzw.  verfügungsberechtigte  Grundeigentümerschaft  vor  Baube-

ginn  dem  Amt  für  Baubewilligungen  im  Sinne  der  Erwägung  lit.  E.f) abge-

änderte  Pläne,  versehen  mit  dem  Genehmigungsvermerk  des  Amts  für 

Städtebau, Architektur, einzureichen und bewilligen zu lassen habe. In der 

dazugehörigen Erwägung hält die Baubehörde fest, dass die umliegenden 

Bauten  ein  heterogenes  Bild  unterschiedlicher  Stilepochen  vermitteln  wür-

den.  Neben  intakten  geschlossenen  Blockrandbebauungen,  die  aus  der 

Jahrhundertwende stammen würden, gäbe es auch Vertreter der typischen 

40er und  50er  Jahre  Architektur.  Der  Neubau  schliesse  nun  mit  einem  ei-

genen  prägenden  Ausdruck  an  die  bestehenden  Bauten  an.  Gegliedert 

werde die Fassade in eine Arkade, die die bestehende entlang des Kreuz-

platzes bis zum Ottenweg weiterführe. Die Obergeschosse würden markan-

te  vertikale  "Säulen"-Elemente  erhalten,  ähnlich  einer  Kolossalanordnung, 

die die Fassaden strukturieren und die Horizontale der Fensterbänder bre-

chen würden. Aufgrund der exponierten Lage am Kreuzplatz solle die Fas-

sade  einen  repräsentativen  Charakter  aufweisen  und  einen  Bezug  zum 

Stadtraum  herstellen.  Die  stark  geschlossene  Fassade  des  1. Oberge-

schosses vermöge diesen Anforderungen nicht gerecht zu werden und sei 

hinsichtlich des Öffnungsverhaltens zu überarbeiten.  

Auch die Fassade zum Ottenweg und zur Wagnergasse wirke insbesondre 

im Bereich des Erdgeschosses sehr geschlossen. Mit zusätzlichen Öffnun-

gen (Aufenthaltsbereich/Verkauf) sei auch hier der Bezug zum öffentlichen 

Raum zu stärken.  

4.2. 

Die  Bauherrschaft  macht  geltend,  dass  sich  die  von  der  Vorinstanz  bean-

standete  Fassade  als  horizontale  Bänder  aus  Ortsbeton  zeige,  die  durch 

vertikal  vorgesetzte  Strukturbetonelemente  rhythmisch  überlagert  würden. 

Dazwischen würden die Fensteröffnungen angeordnet, die, wo es die Nut-
zung zulasse, mit Metallfenstern oder aber mit Natursteinplatten ausgefüllt 
würden.  Die  im  Erdgeschoss  und  1. Obergeschoss  ersuchte  Verkaufsnut-

zung für Güter des täglichen Bedarfs bedürfe der Möblierung, um das Wa-

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renangebot den Kunden zugänglich zu machen. Die erforderlichen Waren-

auslagen müssten zur effizienten Bedienung auch entlang der Aussenwän-

de und damit an die Fensterfronten gestellt werden. Im Bereich dieser Ver-

kaufsnutzung  müssten  die  Fensteröffnungen  nutzungstechnisch  bedingt 

verdunkelt  und  vor  der  Aussensicht  verschlossen  werden,  weil  die  an  die 

Fenster  gestellten  Waren  vor  Temperaturschwankungen  und  weiteren 

Lichteinflüssen  geschützt  werden  müssten.  Die  stabile  Klimatisierung  der 

Verkaufsräume müsste möglichst energieeffizient gesteuert werden, was im 

Falle  von  direkter  Sonneneinstrahlung  nicht  gewährleistet  werden  könnte. 

Andere Arten ständiger Lichtschutzmassnahmen zum Schutz der Produkte 

würden  zudem  die  geforderte  Offenheit  zum  Kreuzplatz  oder zu  den  rück-

wärtigen Strassen hin ebenfalls nicht erreichen. Innenliegende Verblendun-

gen seien aus bauphysikalischen Gründen ausgeschlossen und die Fassa-

de  würde  in  ihrer  Erscheinung  von  einem  Verzicht  auf  Verdunklungs-/Be-

schattungsanlagen nicht profitieren, weil die Hinteransicht der Warenausla-

gen die Ansicht dominieren würde.  

Die  Vorinstanz  begnüge  sich  in  ihrer  bauverweigernden  Auflage  damit, 

Forderungen  zu  erheben,  wie  die  Fassade  zu  gestalten  wäre,  ohne  dabei 

Rechenschaft darüber abzugeben, worauf sich diese Forderungen stützten. 

§ 238 Abs. 1 PBG bilde keine Grundlage für Forderungen, die über die zu 

erreichende  befriedigende  Gesamtwirkung  hinausgehen  würde.  Dem  Be-

schluss fehle eine genügende Begründung, dass es an der befriedigenden 

Gesamtwirkung gebreche. Die Vorinstanz verzichte zudem darauf, zu erklä-

ren,  inwiefern  in  Beachtung  ihrer  Forderungen  im  Erd-  und  1. Oberge-

schoss überhaupt noch eine Ladennutzung für die Versorgung der Kunden 

mit Gütern des täglichen Bedarfs möglich sein solle.  

Schliesslich  müsste  die  Auflage  auch  als  unverhältnismässig  qualifiziert 

werden. Die mit der Forderung der Öffnung einhergehenden energetischen 

und  versorgungspolitischen  Nachteile  seien  durch  die  subjektive  Würdi-

gung, mit mehr Öffnungen eine "repräsentativere, mehr Bezug zum öffentli-

chen Raum" schaffende Fassade zu erhalten, nicht zu rechtfertigen. 

4.3. 

Die Vorinstanz hält dem entgegen, dass sie sich eingehend mit der Gestal-
tung und Einordnung des Neubaus befasst habe, was in den Erwägungen 
des  Bauentscheids  gut  zum  Ausdruck  komme.  Das  Projekt  sei  durchaus 

positiv  gewürdigt  worden.  Lediglich  mit  Bezug  auf  das  Öffnungsverhalten 

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der Fassaden sei Kritik geübt worden. Um der Bauherrin für die Projektän-

derungen einen genügend grossen Gestaltungsspielraum zu belassen, ha-

be  die  Baubehörde  darauf  verzichtet,  im  Detail  Vorgaben  zum  Öffnungs-

verhalten zu machen.  

Die Gebäude um den Kreuzplatz würden den Stadtraum mit unterschiedli-

chen  Architekturstilen  prägen.  Sie  würden  wohlproportionierte  Fassaden 

mit regelmässig angeordneten Fenstern aufweisen. Das Öffnungsverhalten 

sei  ausgewogen  und  die  Fassaden  würden  einen  repräsentativen  Bezug 

zum  Platz  herstellen.  Mit  seiner  differenzierten  Fassadengestaltung  ordne 

sich der Neubau grundsätzlich gut in die bauliche Umgebung ein. Markant 

wirkende vertikale Betonsäulen würden die Fassaden gliedern und struktu-

rieren.  Das  komplett  geschlossene  und  ca.  5 m  hohe  erste  Obergeschoss 

werde jedoch der stadträumlichen Situation nicht gerecht. Die Fassade wir-

ke hier zu abweisend und bezugslos. Als Gebäude an einem wichtigen und 

belebten Platz sei eine repräsentative Präsenz zwingend.  

Der gestalterischen Würdigung der Fassaden im Erdgeschoss bzw. ersten 

Untergeschoss auf den Seiten Ottenweg und Wagnergasse gehe wiederum 

die Lesung des Ortes voraus. Die Zollikerstrasse münde dort in den Kreuz-

platz.  Der  Ottenweg  gehe  von  der  Zollikerstrasse  hangabwärts  weg.  Im 

Kreuzungsbereich bilde sich aufgrund des Baulinienverlaufs ein platzähnli-

cher  Trottoirbereich.  Die  Erdgeschosse  der  bestehenden  Liegenschaften 

seien mit Ladenlokalen belebt. Trotz der über die Gebäudeecke in den Ot-

tenweg  geführten  Arkade  bleibe  das  Erdgeschoss  dahinter  geschlossen, 

was als unbefriedigend eingestuft werde. 

4.4. 

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und  in  ihrem  Zusammenhang  mit  der  baulichen  und  landschaftlichen  Um-

gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für 

Materialien und Farben. 

Diese  Vorschrift  enthält  eine  Grundanforderung  an  Bauten,  Anlagen  und 

Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in 

sich  als  auch  der  Einordnung  in  die  bauliche  und  landschaftliche  Umge-

bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestal-
tung")  hinaus  nicht  nur  die  Gestaltungselemente  wie  beispielsweise  die 

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Seite 7 

 
 
Dach-  oder  die  Fassadengestaltung,  sondern  auch  ortsbauliche  Aspekte 

wie  etwa  die  Stellung  der  Baukörper,  soweit  jene  nicht  durch  speziellere 

Bauvorschriften  geregelt  sind.  Die  Frage,  ob  eine  befriedigende  Gesamt-

wirkung  erreicht  wird,  ist  gestützt  auf  objektive,  nachvollziehbare  Kriterien 

zu  beantworten.  Blosses  Empfinden  rechtfertigt  keinen  Eingriff  in  das  Ei-

gentum. 

Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be-

sondere  Rücksicht  zu  nehmen.  In  der  Nachbarschaft  von  Schutzobjekten 

bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-

gende  Gesamtwirkung  zu  verlangen.  Was  als  Objekt  des  Natur-  und  Hei-

matschutzes  zu  betrachten  ist,  ergibt  sich  aus  der  Aufzählung  in  § 203 

Abs. 1  PBG.  Eine  förmliche  Unterschutzstellung  wird  für  die  Anwendung 

von § 238 Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich 

die  Schutzwürdigkeit  aus  der  Aufnahme  des  Objektes  in  ein  Inventar  im 

Sinne von § 203 Abs. 2 PBG ergibt. 

4.5. 

Das Baurekursgericht ist bei der Anwendung von Bestimmungen des kan-

tonalen  Rechts  grundsätzlich  nicht  nur  berechtigt,  sondern  auch  verpflich-

tet, seine gesetzliche Überprüfungsbefugnis (§ 20 Abs. 1 des Verwaltungs-

rechtspflegegesetzes [VRG]) auszuschöpfen. Soweit solche Bestimmungen 

den Gemeinden als Ausfluss der Gemeindeautonomie einen gewissen Be-

urteilungsspielraum  belassen,  ist  indes  zwischen  der  Gemeindeautonomie 

einerseits und dem verfassungsmässigen Anspruch auf Ausschöpfung der 

Überprüfungsbefugnis  anderseits  im  Sinne  eines  Ausgleichs  praktische 

Konkordanz herzustellen. In erster Linie obliegt es der örtlichen Baubewilli-

gungsbehörde, die in der Norm verwendeten offenen Formulierungen orts-

bezogen zu konkretisieren. Die Rekursinstanz hat die im konkreten Fall an-

geführten Entscheidgründe gebührend zu berücksichtigen und sich mit den 

Kriterien  auseinanderzusetzen,  welche  von  der  Baubehörde  im  Rahmen 

der  ortsbezogenen  Konkretisierung  der  Vorschrift  entwickelt  worden  sind. 

Es  steht  dem  Baurekursgericht  nicht  zu,  die  sich  stellenden  Fragen  so  zu 

beurteilen,  wie  dies  eine  rechtsanwendende  erstinstanzliche  Behörde  tun 

würde.  Abgesehen  von  der  insoweit  gebotenen  Rücksichtnahme  auf  die 

Gemeindeautonomie  rechtfertigt  sich  keine  weitergehende  Einschränkung 

der  grundsätzlich  vollen  Kognition  des  Baurekursgerichts  (VB.2013.00468 
in  BEZ  2014  Nr.  3;  VB.2014.00232  und  VB.2014.00248  vom  27.  März 

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Seite 8 

 
 
2015, E. 4.3.1 und dort zitierte Entscheide). Stets vorauszusetzen ist, dass 

die  Baubewilligungsbehörde  besagte  Konkretisierung  rechtzeitig,  d.h.  spä-

testens  mit  der  Rekursantwort,  vorgenommen  hat  (VB.2012.00365  vom 

21. November 2012). 

Ob  eine  Bestimmung  des  kantonalen  Rechts  den  Gemeinden  einen  auto-

nomen Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln 

(Marco  Donatsch,  in:  Kommentar  VRG,  3.  Aufl.,  Zürich/Basel/Genf  2014, 

§ 20  Rz.  62).  Nach  ständiger  Praxis  der  kantonalen  Instanzen  betrifft  dies 

insbesondere § 238 PBG, ferner aber auch etwa § 71 PBG betreffend die 

bauliche  Gestaltung  und  Einordnung  von  Arealüberbauungen,  §  237  PBG 

betreffend  die  Beurteilung  der  Verkehrssicherheit  einer  Zufahrt  und  §  357 

Abs. 1  PBG  betreffend  die  Beurteilung  zulässiger  Änderungen  an  vor-

schriftswidrigen Bauten (Donatsch, § 20 Rz. 72). 

4.6. 
Dem  Plan  Ansichten  Nord-Ost  −  Kreuzplatz  (act. 11.7.6 
R1S.2015.05122)  ist  zu  entnehmen,  dass  die  Fensteröffnungen  im  ersten 

in  G.-Nr. 

Obergeschoss mit Natursteinplatten überdeckt werden sollen. An der Süd-

ost-  und  der  Südwestfassade  soll  zudem  das  Erdgeschoss  geschlossen 

ausgestaltet  werden  und  keine  Fenster  aufweisen  (vgl.  act. 11.7.3.  und 

act. 11.7.4 in G.-Nr. R1S.2015.05122).  

Die von der Bauherrin mit Bezug auf die statuierte Auflage gerügte Verlet-

zung der Begründungspflicht ist nicht auszumachen. Die Begründung einer 

Anordnung erscheint als angemessen, wenn sie so abgefasst ist, dass sich 

der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft zu geben 

und allenfalls ein Rechtsmittel zu ergreifen vermag. Dies ist vorliegend er-

füllt.  Ein  allfälliger  Mangel  wäre  zudem  spätestens  mit  der  Rekursantwort 

geheilt worden, begründet doch die Vorinstanz ihre Position darin noch de-

taillierter  und  hatte  die  Bauherrschaft  im  Rahmen  der  Replik  Gelegenheit 

zur Stellungnahme.  

Mit  Bezug  auf  die  verlangte  Öffnung  der  Fenster  im  1.  Obergeschoss  der 

Nordostfassade stützt sich die Beurteilung der Vorinstanz auf objektive und 

nachvollziehbare  Kriterien.  Beim  Kreuzplatz  handelt  es  sich  um  einen  re-

präsentativen und stadtbekannten Platz, welcher von Bauten unterschiedli-

cher Stilepochen umgeben ist. Bei allen Gebäuden ist eine Lochfassade mit 
regelmässiger  Befensterung  vorhanden.  Durch  die  Verschalung  der  Fens-

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Seite 9 

 
 
ter des 1. Obergeschosses des Neubaus wirkt dieser geschlossen und ab-

weisend. Es entsteht kein Bezug zum öffentlichen Raum, obwohl sich das 

Vorhaben an prominentester Lage befindet und von fast jedem Standort auf 

dem Kreuzplatz einsehbar ist. Es ist deshalb nachvollziehbar, dass die Vor-

instanz  verlangt,  das  Geschäft  solle für die Bevölkerung  auch  von  aussen 

erlebbar werden.  

Es mag zwar zutreffen, dass sich direkte Lichteinstrahlung negativ auf Le-

bensmittel auswirkt. Dem ist jedoch entgegenzuhalten, dass es sich bei der 

betreffenden  Fassade  um  die  Nordostfassade  handelt  und  somit  keine 
− oder  nur  wenige  Stunden  am  Tag  –  direkte  Sonneneinstrahlung  zu  be-
fürchten  ist.  Dass  Lebensmittelgeschäfte  ohne  Weiteres  auch  befenstert 

sein  können,  beweisen  Geschäfte,  wie  z.B.  das  Lebensmittelgeschäft  der 

Bauherrin  "Migros-City".  Technisch  dürfte  es  somit  ohne  weiteres  möglich 

sein,  die  Fenster  von  der  äusseren  Verkleidung  zu  befreien  und  die  Le-

bensmittel  dennoch  vor  Lichteinwirkungen  zu  schützen.  Die  verlangte 

Massnahme ist somit durchaus verhältnismässig.  

Was die Öffnung des Erdgeschosses entlang der Südost- und Südwestfas-

sade anbelangt, ist mit der Bauherrin festzuhalten, dass nicht ersichtlich ist, 

weshalb  dort  der  Bezug  zum  öffentlichen  Raum  gestärkt  werden  müsste. 

Beim Ottenweg und bei der Wagnergasse handelt es sich nicht um reprä-

sentative  Bereiche,  sondern  vielmehr  um  Durchgangsstrassen  ohne  be-

sonderen Charme. Die von der Vorinstanz geäusserte Kritik an diesen Fas-

saden ist somit nicht nachvollziehbar. Kommt hinzu, dass die Sonneinstrah-

lung  an  diesen  Fassaden  am  stärksten  ist.  Der  Schutz  der  Lebensmittel 

würde  sich  hier  bei  offenen  Fassaden  schwierig  gestalten.  Die  Forderung 

nach zusätzlichen Fassadenöffnungen zum Ottenweg und zur Wagnergas-

se erweist sich damit als unhaltbar.  

4.7. 

Insgesamt lässt sich festhalten, dass der Bauherrenrekurs teilweise gutzu-

heissen  ist.  Demgemäss  ist  Dispositivziffer II.1.e) des  Beschluss  der  Bau-

sektion  der  Stadt  Zürich  vom  18. August  2015  aufzuheben,  soweit  sie  die 

geforderte  Öffnung  der  Fassade  zum  Ottenweg  und  zur  Wagnergasse  im 

Bereich des Erdgeschosses betrifft. Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen. 

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Seite 10 

 
 
Nachbarrekurs G.-Nr. R1S.2015.05122 

5.1. 

Die  rekurrierenden  Nachbarn  machen  geltend,  dass  es  sich  bei  dem  ge-

planten Gebäude um einen sehr massiven Baukörper handle, dessen Ges-

taltung an Zweckbauten der 1970er-Jahre erinnere. Die Fassade sei stark 

geschlossen und wirke wie eine "abweisende Barrikade" gegen den öffent-

lichen  Raum.  Diese  Barrikadenwirkung  ergebe  sich  einerseits  aus  der  er-

wähnten geschlossenen Struktur, und werde andererseits durch die Materi-

alisierung noch verstärkt. Besonders störend sei, dass die Säulenelemente 

in den oberen Stockwerken nicht in derselben Achse verlaufen wie die Be-

tongänge,  und  dass  diese  die  Säulenelemente  zudem  markant  unterbre-

chen  würden.  Die  Säulen  würden  damit  in  den  Betonelementen  "ver-

schwinden";  es  sei  damit  namentlich  in  den  unteren  Geschossen  keine 

Struktur  ablesbar  und  das  Gebäude  wirke  insgesamt  sehr  unruhig.  Hin-

sichtlich der Gestaltung sei weiter störend und aus architektonischer Sicht 

nicht nachvollziehbar, dass die Säulen im Attikageschoss "in den Luftraum 

ragen";  dies  wirke  sehr  unruhig  und  ergebe  aus  architektonischer  Sicht 

auch keinen Sinn.  

Durch  die  gemäss  der  Auflage  entsprechende  Überarbeitung  der  Pläne 

werde  sich  eine  erheblich  geänderte  Fassadenansicht  ergeben.  Obwohl 

damit  eine  umfassende  Überarbeitung  des  Bauvorhabens  notwendig  sei, 

habe  es  die  Vorinstanz  als  genügend  erachtet,  die  Änderung  der  Fassa-

dengestaltung lediglich als Bedingung bzw. als Auflage im Bauentscheid zu 

formulieren. Damit werde das rechtliche Gehör der Betroffenen verletzt und 

das ordentliche Bewilligungsverfahren werde umgangen.  

Ganz besonders störend und architektonisch schlecht gelungen, seien aus 

Sicht  der  rekurrierenden  Nachbarn  auch  der  Abschluss  der  Brandschutz-

mauer  und  die  Dachaufbaute  bei  den  Lüftungsanlagen.  Die  Brandschutz-

mauer auf Seite des Ottenweges sei vom öffentlichen Raum aus gut wahr-

nehmbar.  Sie  bilde  einen  harten  und  "unfertigen"  Abschluss  der  Fassade 

und  es  gelinge  in  keiner  Weise,  diese  Struktur  aufzubrechen.  Dies  gelte 

ebenso für den entsprechenden Abschluss auf der Höhe der obersten zwei 

Stockwerke  in  Richtung  Kreuzplatz,  wo  dem  Betrachter  eine  grosse  un-

strukturierte Betonfläche störend ins Auge steche, welche kein ersichtliches 
Konzept aufweise.  

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Seite 11 

 
 
Die Dachaufbaute bei der Lüftungsanlage weise eine Höhe von 1.85 m auf. 

Sie  sei  insbesondere  von  den  gegenüberliegenden  Liegenschaften  und 

ganz  besonders  auch  vom  Grundstück  der  rekurrierenden  Nachbarn  sehr 

gut erkennbar; sie verstelle die Aussicht und wirke ästhetisch störend. Die 

fragliche  Dachaufbaute  bringe  Unruhe  in  die  Dachlandschaft  und  werde 

nicht in die Architektur des Gebäudes integriert. 

Schliesslich  sei anzumerken,  dass §  238 Abs.  2  PBG  zur Anwendung  ge-

lange, da insbesondere das unmittelbar an das Baugrundstück angrenzen-

de Gebäude der Evangelischen Schule an der Kreuzstrasse 72 und 68 so-

wie auch die über der Strasse liegende Tramwartestelle beim Kreuzplatz 11 

im Inventar denkmalpflegerisch schützenswerter Gebäude vermerkt seien.  

5.2. 

Die Vorinstanz hält dem entgegen, dass  sowohl das Gebäude Forchstras-

se 2, das sehr präsent am Platz stehe, als auch das Gebäude in der Ver-

längerung des Neubaus an den Fassaden massiv wirkende steinerne Mate-

rialien  in  Form  von  Platten  aufweisen  würden.  In  diesem  Kontext  sei  eine 

Ausführung  in  hochwertigem  Beton  nachvollziehbar.  Dieser  werde  durch 

verschiedene  Oberflächenbehandlungen  und  Farbzusätze  veredelt.  Die 

vorgesehenen Farben seien gut aufeinander abgestimmt, so dass nicht von 

einem  kalt  wirkenden  Beton  gesprochen  werden  könne.  Die  säulenartigen 

Elemente  würden  nicht  weit  über  die  Fassadenebene  hervorstehen.  sie 

würden  als  "Fensterfries"  verstanden  und  würden  helfen,  die  Fenster  zu 

verorten und die lange Fassade zu gliedern. Die Fassade solle primär den 

Charakter  als  Lochfassade  behalten.  Die  oberen  frei  stehenden  Stützen 

würden ins Attika überleiten, das ein anderes Öffnungsverhalten aufweise.  

Auch von der Zollikerstrasse her sei der Neubau gut wahrnehmbar. Er rea-

giere  zum  Ottenweg,  indem  sich  sein  Volumen  abstufe  und  sich  so  im 

Massstab den umliegenden Gebäuden angleiche. Dieser Versatz bilde den 

ruhigen Abschluss der oberen Geschosse auf einer Höhe von ca. 14 m und 

fasse zudem das von der Strasse zurückversetzte Attika ein. Die geschlos-

senen  Fassadenflächen  würden  hier  beruhigend  wirken.  Die  intarsienarti-

gen  Felder  auf  der  Seite  Ottenweg  würden  die  geschlossene  Fläche  glie-

dern und würden diese geschickt in Beziehung zur darunterliegenden Fas-
sade  bringen.  Der  hohe  Dachrand  kaschiere  die  Technikaufbauten  zu  ei-
nem grossen Teil.  

R1S.2015.05122 

Seite 12 

 
 
Das  unmittelbar angrenzende  Gebäude  der ehemaligen  Frauenfachschule 

sei denkmalpflegerisch wertvoll. Es sei besondere Rücksicht im Sinne von 

§ 238 Abs. 2 PBG zu nehmen. Das Gebäude sei anfangs der 1950er-Jahre 

erbaut worden und sei ein Vertreter der Nachkriegsarchitektur. Es weise ei-

ne für diese Zeit typische Architektur auf. Massivität und schlichte Eleganz 

würden  das  Gebäude  auszeichnen.  Es  bilde  einen  Gebäudekopf  an  der 

Kreuzung Kreuzstrasse/Kreuzbühlstrasse, wo sich auch der Eingang befin-

de und setze sich mit einer leicht geknickten Fassade zum Kreuzplatz fort. 

Der  Neubau  greife  diese  Kurve  auf  und  vervollständige  die  Hauszeile  bis 

zum  Übergang  in  die  Zollikerstrasse,  wo  er  mit  einem  Höhenversatz  zum 

Massstab der kleinteiligen niedrigen Häuser reagiere.  

5.3. 

Die  Bauherrin  macht  geltend,  dass  das  neue  Gebäude  als  bedeutende 
Platzbaute die Verstädterung des Kreuzplatzes vervollständige. Seine Front 

werde zur prägenden Platzfassade, die sich räumlich kontinuierlich verhal-

te,  aber  mit  der  Materialwahl  und  den  Kolonnaden  Eigenständigkeit  bean-

spruche.  Das  Vorhaben  zeige  im  Vertikalaufbau  die  in  der  Nachbarschaft 

vertretenen  klassischen  Elemente:  Arkaden  im  Erdgeschoss,  Mezzaninge-

schoss,  Normalgeschoss  und  Dachgeschoss.  Der  Kontrast  von  geglieder-

ten,  strukturierten  Fassadenteilen  mit  geschlossenen  Fassadenteilen  wie-

derhole  die  Sprache  der  platzbildenden  Bauten.  Auch  die  qualitativ  hoch-

wertige  Materialisierung  verweise  in  einer  Palette  von  Ausprägungen  der 

Materialien Beton und Kunststein auf Bauten in der Umgebung. Mit der seit-

lichen,  zweigeschossigen  Abstufung  vermittle  es  zwischen  Blockrand  und 

den rückwärtigen kleinteiligen Bebauungen.  

5.4. 

Betreffend die allgemeinen Ausführungen zur Einordnung kann auf die Er-

wägungen Ziff. 4.5. und 4.6. dieses Entscheides verwiesen werden.  

5.5. 

Die  rekurrierenden  Nachbarn  machen  zunächst  geltend,  dass  die  Überar-

beitung der Fassaden nicht nebenbestimmungsweise hätte geheilt werden 

dürfen. 

Nach dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich 

dieser  zu  sämtlichen  Punkten  aussprechen,  die  für  die  Bewilligungsfähig-

R1S.2015.05122 

Seite 13 

 
 
keit  eines  Projekts  von  ausschlaggebender  Bedeutung  sind.  Eine  Abspal-

tung von Einzelfragen zur Prüfung in einem späteren Verfahren ist zulässig, 

wenn  sie  von  untergeordneter  Bedeutung  sind,  triftige  Gründe  für  eine 

nachträgliche  Behandlung  sprechen  und  der  gesetzmässige  Zustand  auf 

jeden  Fall  erreicht  werden  kann  (VB.2009.00390  vom  7. Oktober  2009, 

E. 3.2.2;  VB.2005.00370  vom  5.  Mai  2006,  E. 4.2;  RB  1989  Nr. 83  =  BEZ 

1989 Nr. 14; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, 

Rz. 465). 

Die Baubewilligung hält fest, inwiefern die Fassaden abzuändern sind. Die 

Auflage betrifft zudem nur einen kleinen Teil des Neubauvorhabens, näm-

lich die nordöstliche Fassade im Bereich des 1. Obergeschosses sowie die 

südöstliche und südwestliche Fassade im Bereich des Erdgeschosses. Die 

Bewilligungsbehörden haben die wesentlichen Faktoren berücksichtigt und 

sind zum Schluss gelangt, dass der gesetzmässige Zustand auf jeden Fall 

erreicht werden könne. Die Baubewilligungsbehörden haben entsprechend 

§ 321 Abs. 1 PBG zur Behebung dieser untergeordneten Mängel die Nach-

reichung entsprechend korrigierter Pläne verlangt. Durch den Vorbehalt der 

nachträglichen  Bewilligung  ist  hinreichend  sichergestellt,  dass  gegen  eine 

den  Anforderungen  nicht  genügende  Fassadengestaltung  eingeschritten 

werden kann. Sodann sind gemäss § 316 Abs. 2 PBG auch diese nachträg-

lichen  Bewilligungen  den  rechtsmittelbefugten  Nachbarn  zu  eröffnen,  so-

dass ihnen aus der nachträglichen Bewilligung keine Nachteile erwachsen. 

Damit erweist sich der Einwand als unbegründet.  

5.6. 

Vorab  ist  festzuhalten,  dass  das  Bauvorhaben  die  für  die  Wohnzone  W5 

zulässige  Baumasse  (bzw.  die  für  diese  geltenden  Baubegrenzungsvor-

schriften) unbestrittenermassen einhält. Eine "Korrektur" des an sich mögli-

chen  Volumens  aus  ästhetischen  Gründen  kommt  vorliegend  nicht  in  Fra-

ge, da hierfür im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen In-

teressenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich sein müssen, et-

wa  die  besondere  Qualität  der  bestehenden  Überbauung,  eine  weitherum 

zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaft-

liche Empfindlichkeit. Diese (alternativen) Voraussetzungen sind hier indes 

nicht erfüllt. 

Die  Baugrundstücke  liegen  – wie  bereits  ausgeführt –  am  Kreuzplatz. Wie 
anlässlich  des  Lokaltermins  festgestellt  werden  konnte,  ist  der  Kreuzplatz 

R1S.2015.05122 

Seite 14 

 
 
umgeben  von  Gebäuden  aus  verschiedenen  zeitlichen  Epochen.  Es  kann 

von einem durchwegs heterogenen Umfeld gesprochen werden. Das Neu-

bauvorhaben greift die Strukturelemente der umgebenden Gebäude auf. So 

ist  ebenfalls  eine  Lochfassade  geplant,  und  es  wird  mit  Säulenelementen 

gearbeitet.  Die  rekurrierenden  Nachbarn  stören  sich  insbesondere  daran, 

dass  die  Säulen  nicht  in  einer  Achse  verlaufen  und  im  Attikageschoss  in 

den  Luftraum  ragen.  Hierzu  ist  mit  der  Vorinstanz  festzustellen,  dass  die 

Betonsäulen das Gebäude strukturieren. Sie brechen die doch grossflächi-

ge  Fassade  des  Gebäudes  und  verleihen  ihr  eine  gewisse  Leichtigkeit. 

Ausserdem wird dadurch, dass die Säulen nicht auf einer Achse verlaufen, 

die  Fassade  optisch  in  Sockelgeschoss,  Attikageschoss  und  die  übrigen 

Geschosse  gegliedert.  Dass  die  Säulen  im  Attikageschoss  leicht  in  den 

Luftraum  ragen,  mag  vielleicht  architektonisch  keinen  Sinn  ergeben,  stellt 

jedoch ein weiteres künstlerisches Element der Neubaute dar, welches ihr 

wiederum  eine  gewisse  Leichtigkeit  verschafft,  wird  doch  dadurch  der 

Übergang von Gebäude zum Himmel fliessend. Die von den rekurrierenden 

Nachbarn  geltend  gemachte  Unruhe  der  Fassade  ist  somit  nicht  nachvoll-

ziehbar.  Es  bleibt  anzumerken,  dass  die  gerügte  Barrikadenwirkung  der 
Fassade  zum  Kreuzplatz  auch  von  der  Vorinstanz  erkannt  –  und  von  der 
Rekursinstanz  bestätigt  –  wurde,  weshalb  sie  die  Auflage  statuiert  hat,  es 
seien  die  Fenster  im  1. Obergeschoss  zu  öffnen.  Dies  wird  die  Fassade 

noch weiter auflockern.  

Was die Betonflächen an der Fassade in Richtung Kreuzplatz anbelangen, 

kann  festgehalten  werden,  dass  diese  einen  ruhigen  und  unaufgeregten 

Abschluss des Gebäudes nach Osten und Westen bilden und somit klar ei-

nem Konzept folgen.  

5.7. 

Die  rekurrierenden  Nachbarn  wenden  sich  insbesondere  auch  gegen  die 

Dachaufbaute bei der Lüftungsanlage. 

Bauästhetische Anforderungen gelten grundsätzlich auch mit Bezug auf die 

Gestaltung  und  Einordnung  von  Ausstattungen  und  technischen  Ausrüs-

tungen  aller  Art  (§§  3  f.  der  Allgemeinen  Bauverordnung  [ABV]),  sei  es, 

dass  sie  freistehen,  sei  es,  dass  sie  an  oder  auf  einem  Gebäude  ange-
bracht  werden.  Die  diesbezügliche  Prüfung  ist  jedoch  stets  unter  Berück-
sichtigung  der technisch-funktionellen  Notwendigkeit  der betreffenden  Ele-

mente  und  der  diese  Elemente  gegebenenfalls  gebietenden  bzw.  näher 

R1S.2015.05122 

Seite 15 

 
 
umschreibenden  Vorschriften  (etwa  umweltschutzrechtliche  Normen)  vor-

zunehmen. Das Erscheinungsbild und die konkrete Anbringung von techni-

schen  Anlagen  ist  nämlich  weitgehend  durch  ihre  Funktion  vorgegeben. 

Dimensionierungen  und  konkrete  Installationsorte  von  notwendigen  Anla-

gen dürfen nicht aus rein gestalterisch oder einordnungsmässig motivierten 

Gründen  verweigert  werden,  wenn  gestalterisch  womöglich  bessere  Lö-
sungen  aus  technisch-funktionellen  bzw.  rechtlichen Gründen nicht  –  oder 
zumindest  nicht  mit  vernünftigem  Aufwand –  realisierbar  sind.  Diesfalls 
kann  nur  verlangt  werden,  die  bezüglich  Ort,  Dimensionierung  und  Be-

schaffenheit  feststehende  Anlage  in  gestalterischen  Details  (insbesondere 

in  Bezug  auf  die  Farbgebung  und  eine  mögliche  Kaschierung)  soweit  wie 

möglich zu optimieren. 

Der Argumentation der rekurrierenden Nachbarn kann nicht gefolgt werden. 

So betrifft die Technikfläche lediglich einen vergleichsweise kleinen Teil der 

Dachfläche. Die Technikaufbauten werden auf diesen Bereich konzentriert, 

so dass die restliche Dachfläche frei bleiben kann und sogar begrünt wird. 

Inwiefern diese Dachaufbaute Unruhe in die Dachlandschaft bringen solle, 

ist nicht ersichtlich, existieren solche doch auch auf den umliegenden Bau-

ten  (vgl.  act.  1  S.  9,  10  und  13).  Auch  diese  gestalterische  Kritik  erweist 

sich damit als unbegründet.  

5.8. 

Eine Beeinträchtigung des benachbarten potentiellen Schutzobjekts "Frau-

enfachschule" (Kreuzbühlstrasse 42, Kreuzplatz 22,Kreuzstrasse 72) durch 

die  geplante  Baute  ist  schliesslich  nicht  auszumachen.  Beim  inventarisier-

ten Objekt von kommunaler Bedeutung handelt es sich selbst um ein mäch-

tiges  Gebäude  mit  einer  rund  45 m  langen  Nordostfassade  (vgl.  act. 1 

S. 11;  s.  auch  die  entsprechende  Katasterplanauskunft  im  GIS-Browser). 

Das  Neubauvorhaben,  welches  an  das  Schutzobjekt  angebaut  wird,  über-

ragt dieses nicht wesentlich. Es setzt sich auch optisch davon ab, ohne das 

Schutzobjekt  optisch  zu  erdrücken.  Kommt  hinzu,  dass  hauptsächlich  die 

Nordwestfassade  an  der  Kreuzstrasse  72  als  potentiell  schutzwürdig  gilt. 

Das  Neubauvorhaben  kann  bereits  aus  geografischen  Gründen  nicht  mit 

dieser Fassade in Verbindung gebracht werden.  

Auch die vis-à-vis über die Kreuzbühlstrasse gelegene, im kommunalen In-
ventar  aufgeführte  "Tramwartehalle"  (Kreuzplatz 11)  wird  durch  das  Neu-

bauvorhaben nicht tangiert. Die Tramwartehalle liegt exponiert in der Mitte 

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Seite 16 

 
 
des  Kreuzplatzes,  welcher  allseits  von  hohen  Gebäuden  umgeben  ist. 

Weshalb nun gerade das Neubauvorhaben mit der Tramwartehalle konkur-

renzieren soll, ist nicht nachvollziehbar.  

5.9. 

Soweit  die  rekurrierenden  Nachbarn  die  ungenügende  Gestaltung  der 

Brandschutzmauer auf Seite des Ottenweges rügen, ist festzuhalten, dass 

diese von ihrer Liegenschaft nicht einsehbar ist. Ein diesbezüglicher allfälli-

ger Mangel wäre ohne Weiteres mit einer Nebenbestimmung zu heilen. Die 

Erlangung  des  angestrebten  Nutzens  durch  die  rekurrierenden  Nachbarn 

fällt somit ausser Betracht, weshalb auf den Rekurs in diesem Punkt nicht 

einzutreten ist.  

5.10. 

Unter diesen Umständen kann eine ungenügende Einordnung und Gestal-

tung,  die  als  baurechtswidrig  einzustufen  wäre,  nicht  erkannt  werden.  Die 

Rügen  erweisen  sich  somit  als  unbegründet.  Der  Rekurs  ist  in  diesem 

Punkt abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 

6.1. 

Weiter  machen  die  rekurrierenden  Nachbarn  geltend,  dass  die  Vorinstanz 

hinsichtlich der Parkplätze in ihren Erwägungen zum Bauentscheid festhal-

ten würde, dass die anrechenbaren Geschossflächen des Bauareals insge-

samt maximal 26 Abstellplätze für Autos erlauben würden. Dies bedeute im 

Vergleich  zur  jetzigen  Situation  gar  eine  Reduzierung  der  Parkplätze.  Es 

sei  offensichtlich,  dass  diese  Einschätzung  nicht  realistisch  sei  und  ent-

sprechend  korrigiert  werden  müsse.  Die  Vergrösserung  der  Flächen  führe 

zu  einem  massiven  Suchverkehr,  welcher  die  Verkehrssituation  weiter  er-

schwere  und  zusätzliche  Immissionen  mit  sich  bringen  würde  und  im  Er-

gebnis nicht im öffentlichen Interesse liegen könne. Namentlich sehe Art. 4 

Abs. 2  der  Verordnung  über  private  Fahrzeugabstellplätze  (Parkplatzver-

ordnung  [PPV]  vor,  dass  sich  der  Normalbedarf  für  Autoabstellplätze  für 

spezielle  Nutzungen  von  Fall  zu  Fall  berechne.  Das  Fitnesscentrum  stelle 

eine  spezielle  Nutzung  im  Sinne dieser Bestimmung  dar, und es greife  zu 
kurz und trage dem zu erwartenden Besucheraufkommen nicht Rechnung, 
wenn hierfür lediglich pauschal ein Bedarf von maximal 4.5 Parkplätzen be-

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Seite 17 

 
 
rechnet werde, zuzüglich zu den weiteren Verkaufs- und Dienstleistungsflä-

chen, welche sich insgesamt als ungenügend erwiesen. 

6.2. 

Gemäss Art. 1 lit. a PPV regelt diese Verordnung die Zahl der minimal er-

forderlichen  und  der  maximal  zulässigen  privaten  Abstellplätze  für  Perso-

nenwagen.  Die  Zahl  der  Abstellplätze  hängt  ab  von  der  Ausnützung  und 

der  Nutzweise  des  Grundstücks  (Normalbedarf),  dem  Grad  seiner  Er-

schliessung  durch  den  öffentlichen  Verkehr,  der  Zentralität  der  Lage  und 

der  Strassenkapazität  (Erschliessungsqualität),  der  Einhaltung  der  Belas-

tungsgrenzwerte der Luftreinhalteverordnung (LRV) sowie den Anforderun-

gen  an  den  Ortsbildschutz.  Die  Zahl  der  zulässigen  Anzahl  Fahrzeugab-

stellplätze ist nach Art. 4 und 5 PPV zu bestimmen. Gemäss Art. 4 Abs. 2 

PPV berechnet sich der Normalbedarf für spezielle Nutzungen von Fall zu 
Fall  nach  den  Grundsätzen  dieser  Verordnung  unter  Anwendung  der  Pra-

xis-Richtwerte. Als spezielle Nutzungen bezeichnet die Verordnung in einer 

nicht  abschliessenden  Liste  Spitäler,  Alterswohnungen,  Altersheime,  Bil-

dungsstätten, Hotels, Sportanlagen, Fabrikations- und Lagerräume.  

6.3. 

Gemäss dem angefochtenen Beschluss liegt das Bauvorhaben im Redukti-

onsgebiet B und löst die Pflicht zur Schaffung von minimal 14 und maximal 

26 Fahrzeugabstellplätzen  aus.  Geplant  ist  die  Erstellung  von  26 Fahr-

zeugabstellplätzen. Die rekurrierenden Nachbarn machen nicht geltend, die 

Berechnung  sei falsch,  sondern  sind  vielmehr  der  Auffassung,  dass  Art. 4 

Abs. 2 PPV hätte berücksichtigt werden müssen.  

Der  Begriff  "spezielle  Nutzung"  oder  "Sportanlage"  ist  ein  unbestimmter 

Rechtsbegriff. Bei Art. 4 PPV handelt es sich um kompetenzgemäss erlas-

senes  kommunales  Recht  (§ 49  Abs. 2  lit. b  PBG),  dessen  Anwendung  in 

erster  Linie  der kommunalen  Bewilligungsbehörde  obliegt  (VB.2012.00860 

vom  29. Mai 2013,  E. 4.5 mit  Hinweisen). Stellen  sich  bei der Anwendung 

solchen Rechts Auslegungsfragen, ist deren Beantwortung durch die Bau-

behörde  der  Gemeinde  dann  zu  schützen,  wenn  sie  als  vertretbar  er-

scheint.  Solche  Entscheide  dürfen  daher  von  den  Rechtsmittelinstanzen 

nur  mit  Zurückhaltung  überprüft  werden 

(VB.2013.00117 

vom 

12. Juni 2013,  E. 3.4  mit  weiteren  Hinweisen;  Marco  Donatsch,  in:  Alain 
Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. A., Zürich etc. 2014, § 20 N. 59 f.). 

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Seite 18 

 
 
Die  Vorinstanz  geht  vorliegend  davon  aus,  dass  es  sich  beim  geplanten 

− und  mittels  öffentlichen  Verkehrsmitteln  sehr  gut  erschlossenen  –  Fit-
nesscenter  nicht  um  eine  "spezielle  Nutzung"  oder  Sportanlage  im  Sinne 

von  Art.  4  Abs.  2  PPV  handelt.  Diese  Auslegung  erscheint  vertretbar.  So 

werden  damit  wohl  hauptsächlich  öffentliche  Sportanlagen,  wie  z.B. 

Sihlhölzli  und  Buchlern  gemeint,  welche  bei  bestimmten  Anlässen  erhebli-

chen Mehrverkehr auslösen. Durch die Erstellung der 26 Abstellplätze hält 

das  Bauvorhaben  die  zürcherische  Parkplatzverordnung  ein,  weshalb  der 

Rekurs in diesem Punkt abzuweisen ist.  

7.1. 

Die  rekurrierenden  Nachbarn  bringen  zudem  vor,  dass  der  Bauentscheid 

weiter vorsehe, dass die vom ganzen Quartier benutzte Durchgangstreppe 

zur Wagnerstrasse aufgehoben werde. Sie seien der Ansicht, dass mit der 

Aufhebung  dieser  Durchgangstreppe  den  öffentlichen  Interessen  nicht  ge-

nügend Rechnung getragen worden sei. Die Überlegungen der Vorinstanz, 

welche zu diesem Ergebnis der Interessenabwägung geführt hätten, seien 

denn  auch  aus  dem  Bauentscheid  in  keiner  Weise  ersichtlich,  was  eine 

weitere Verletzung des rechtlichen Gehörs darstelle.  

7.2. 

Die  von  den  rekurrierenden  Nachbarn  angesprochene  Durchgangstreppe 

liegt  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  RI342.  Laut  Grundbuchauszug  gehört 

dieses Grundstück zu je 1/6 den Grundstücken Kat.-Nrn. RI343, RI344 und 

RI345 sowie zu 3/6 dem Grundstück Kat.-Nr. RI4630. Diese Liegenschaften 

stehen alle im Eigentum der Bauherrin. Es handelt sich somit um einen pri-

vaten  Fussgängerweg  im  Eigentum  der  Bauherrschaft,  der  in  keinem 

Richtplan  als Fussweg  eingetragen  ist.  Der Bauherrschaft  ist es  somit  un-

benommen,  diesen  Fussweg  aufzuheben  und  das  Grundstück  zu  über-

bauen. Dem von den rekurrierenden Nachbarn geltend gemachten öffentli-

chen  Interesse  an  der  Beibehaltung  des  Weges  mangelt  es  an  einer  ge-

setzlichen  Grundlage.  Eine  Verletzung  des  rechtlichen  Gehörs  kann  somit 

nicht vorliegen. Der Rekurs ist auch in diesem Punkt abzuweisen. 

R1S.2015.05122 

Seite 19 

 
 
8.1. 

Schliesslich machen die rekurrierenden Nachbarn geltend, dass die Zufahrt 

und  die  Anlieferung  im  Bauentscheid  nur  ungenügend  gelöst  worden  und 

dass die entsprechenden Fragen durch die Vorinstanz im Bauentscheid zu 

wenig  geprüft  worden  seien.  Der  bereits  chronisch  verstopfte  Ottenweg 

werde  noch  zusätzlich  belastet,  und es  sei schliesslich  ein  Verkehrschaos 

zu  erwarten.  Insbesondere  erweise  sich  auch  das  rückwärtige  Rangieren 

für  die  Zufahrt  mit  Lastkraftwagen  (LKW)  als  gefährlich  und  ungeeignet. 

Auch sei unklar, wie die Signalisation für die Leitung der LKW, welche mehr 

als 8 m Länge einerseits bzw. weniger als 8 m Länge andererseits aufwei-

sen  würden,  überhaupt  aussehen  könnte.  Die  Erschliessung  erweise  sich 

damit insgesamt als ungenügend. 

Soweit schliesslich die genauere Ausführung des Strassenprojektes vorlie-

gend offen bleiben würde und erst aufgrund einer Bedingung bzw. Auflage 

im Bauentscheid mit dem Tiefbauamt geklärt werden müsse, stelle dies er-

neut  eine  Verletzung  des  rechtlichen  Gehörs  dar,  welche  nicht  hingenom-

men werden könne: Das erwähnte Strassenprojekt und insbesondere auch 

die Aufhebung des Einbahnverkehrs in der Wagnerstrasse seien zwingend 

als  separate  Projekte  auszuschreiben  und  könnten  nicht  im  vorliegenden 

Bauvorhaben "unbekannterweise" mitgenehmigt werden.  

Anlässlich  des  Augenscheins  brachten  die  rekurrierenden  Nachbarn  so-

dann vor, dass das Rückwärtsfahren seit dem 1. Januar 2016 verboten sei, 

weshalb die rückwärtige Anlieferung durch die LKW nicht möglich sei.  

8.2. 

Die Vorinstanz hält fest, dass sich die Wagnergasse in einer verkehrsberu-

higten  Tempo-30-Zone  befinde.  Gemäss  den  Vorgaben  der  Verkehrssi-

cherheitsverordnung  seien  Rückwärtsfahrmanöver  grundsätzlich  zulässig. 

Die Fahrzeugbewegungen seien in dem bei den Akten liegenden Verkehrs-

konzept  schlüssig  nachgewiesen.  Die  Verkehrserschliessung  und  die  vor-

gesehenen Anpassungen der Erschliessungsanlagen würden im erwähnten 

Bericht der IBV Hüsler AG und in dem von der Bausektion bewilligten Situa-

tionsplan dargestellt.  

Die Wagnerstrasse  und  der  Ottenweg  würden  im  Eigentum  der  Stadt  ste-

hen.  Die  Anpassungen  im  Strassenbereich seien  von  untergeordneter Be-
deutung.  Auf  ein  separates  Verfahren  mit  Einsprachemöglichkeit  im  Sinne 

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Seite 20 

 
 
des  Strassengesetzes  könne  daher  verzichtet  werden.  Es  spreche  – auch 
unter  koordinationsrechtlichen  Gesichtspunkten –  nichts  dagegen,  die  not-
wendigen Anpassungen im Baubewilligungsverfahren im Grundsatz zu be-

willigen  und  die  konkrete  Ausführung  der  Tiefbauarbeiten  vom  Vorsteher 

des  Tiefbau-  und  Entsorgungsdepartement  genehmigen  zu  lassen.  Der  in 

Erwägung  lit. C.a  erwähnte  Vertrag  zwischen  der  Bauherrschaft  und  der 

Stadt  Zürich,  vertreten  durch  das  Tiefbauamt,  sei  am  25.  November  2014 

öffentlich  beurkundet  und  mit  Verfügung  des  Vorstehers  des  Tiefbau-  und 

Entsorgungsdepartements am 20. Februar 2015 genehmigt worden.  

Die  Annahme  der  rekurrierenden  Nachbarn,  dass  die  Aufhebung  der  Ein-

bahnstrasse gemäss Strassenverkehrsgesetz verfügt und publiziert werden 

müsste, treffe zu. Gegen die entsprechende Verfügung des Vorstehers des 

Polizeidepartements könne zu gegebener Zeit Einsprache erhoben werden. 

Die Baubewilligung werde aber auch Bestand haben, wenn die Einbahnre-

gelung wider Erwarten nicht aufgehoben würde.  

8.3. 

Die  Bauherrin  bringt  diesbezüglich  vor,  dass  die  rekurrierenden  Nachbarn 

nicht  darlegen  würden,  inwiefern  sie  durch  die  Anpassungen an  der Wag-

nergasse  bezogen  auf  den  Erschliessungsbedarf  des  Baugrundstücks  be-

rührt  und  in  schutzwürdigen  Interessen  betroffen  seien.  Nach  Ansicht  der 

Bauherrin  würden  sie  durch  die  Anpassungen  an  der  Wagnergasse  wie 

auch den dort bereits heute abgewickelten Verkehr nicht beeinträchtigt und 

seien somit auch nicht zur Anfechtung legitimiert. 

Für die Warenanlieferung müssten die LKW nicht rückwärts rangieren. Sie 

würden  rückwärts  aus  der  Wagnergasse  in  die  Anlieferung  und  vorwärts 

über die Wagnergasse wegfahren.  

Bei den Anpassungen an der Wagnergasse als Erschliessungsstrasse des 

Bauvorhabens  handle  es  sich  nicht  um  ein  Strassenprojekt,  weshalb  sie 

keiner separaten Ausschreibung bedürften.  

8.4. 

Die Bauherrin bestreitet die diesbezügliche Legitimation der rekurrierenden 
Nachbarn. 

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Seite 21 

 
 
Hierzu  ist  jedoch  festzuhalten,  dass  Rekurrierende  sämtliche  Rechtsnor-

men  anrufen  können,  die  im  Ergebnis  zumindest  zur  teilweisen  Gutheis-

sung des Rechtmittels und damit zur (teilweisen) Erlangung des angestreb-

ten Nutzens führen können.  

Würde die Rekursinstanz vorliegend zum Ergebnis gelangen, dass sich die 

Erschliessung als ungenügend erwiese, wäre der Rekurs gutzuheissen und 

die Baubewilligung aufzuheben. Die rekurrierenden Nachbarn würden somit 

ohne  Weiteres  ihren  angestrebten  Nutzen  erlangen.  Sie  sind  somit  ohne 

Weiteres zur Geltendmachung der mangelnden Erschliessung legitimiert.  

8.5. 

Das  Bauvorhaben  soll  wie  bis  anhin  über  den  Ottenweg  und  die  Wagner-

gasse erschlossen werden. Neu soll jedoch die Ausfahrt für die Personen-

kraftwagen (PKW) ausschliesslich über die Wagnergasse erfolgen. Grosse 

LKW müssen über die Wagnergasse nach Westen via Kleinstrasse wegfah-

ren. Hierfür sind bauliche Anpassungen der Wagnergasse notwendig.  

Die Verbreiterung der Wagnergasse sowie die Erstellung eines Trottoirs in 

diesem  Bereich  durch  die  Bauherrin  erweist  sich  als  zulässig.  Es  ist  zwar 

grundsätzlich richtig, dass der (Aus-)Bau von Verkehrsanlagen im Rahmen 

der Durchführung  eines  Strassenprojektes nach  dem  Strassengesetz  oder 

dem  im  Planungs-  und  Baugesetz  geregelten  Quartierplanverfahren  (vgl. 

§ 6  StrassG)  zu  erfolgen  hat.  Bei  einem  Strassenbau  im  Quartierplanver-

fahren  haben  die  einzelnen  Quartierplangenossen  (in  erster  Linie  nach 

Massgabe des Interesses an der entsprechenden Anlage) das nötige Land 

abzutreten  und  den  Strassenbau  zu  finanzieren  (§§  138  und  146  PBG). 

Wird an einer Quartierstrasse ein Trottoir erstellt, das auch als Teil des öf-

fentlichen  Fusswegnetzes  dient,  übernehmen  die  Gemeinden  im  Quartier-

plan  regelmässig  entsprechende  Beiträge.  Demgegenüber  sind  im  Ver-

kehrsplan  aufgeführte  Gemeindestrassen  von  den  politischen  Gemeinden 

zu erstellen oder auszubauen. Die Projekte werden vom Gemeinderat fest-

gesetzt  (§  15  Abs. 2  Satz 1  StrassG).  Die  Gemeinde  trägt  die  Kosten  des 

Baus und des Landerwerbs. Von den Anstössern werden regelmässig Trot-

toirbeiträge eingefordert (§ 62 lit. d ff. StrassG). Vorliegend hätte der Aus-

bau der Wagnergasse grundsätzlich im Rahmen eines kommunalen Stras-
senprojektes durch die Stadt Zürich zu erfolgen.  

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Die Realisierung eines für erforderlich erachteten Ausbaus von Gemeinde- 

und Quartierstrassen durch und auf Kosten der Anstösser im Rahmen der 

jeweiligen Überbauung ihrer Grundstücke wird von verschiedenen Gemein-

den praktiziert und mag im Einzelfall als praktisch erscheinen, basiert aber 

in  der  Tat  nicht  auf  einer  gesetzlichen  Grundlage.  Die  vorstehend  aufge-
zeigte Regelung des Strassenbaus ist  – arealinterne private Strassen vor-
behalten –  abschliessend.  Dessen ungeachtet  gilt  es  hier aber zu  berück-
sichtigen, dass die Bauherrschaft mit der betreffenden Auflage vorbehaltlos 

einverstanden  ist  und  dass  die  Strassenverbreiterung  nicht  etwa  zusam-

menhangslos eine isolierte Parzelle betrifft, sondern den ganzen  nordöstli-

chen Bereich der Wagnergasse. Der Ausbau erfolgt in enger Zusammenar-

beit mit dem Tiefbauamt der Stadt Zürich. Die Bauherrin übernimmt sämtli-

che  Kosten  des  Projektes,  weshalb  vorliegend  auf  ein  Verfahren  gemäss 

Strassengesetz verzichtet werden kann. 

Die genaue Ausführung des Strassenprojektes ist sodann auch nicht offen 

und unklar,  wie  dies  die  rekurrierenden  Nachbarn  geltend machen  wollen. 

Das  Vorhaben  wird  in  Erwägung  lit.  C.a  des  angefochtenen  Beschlusses 

umschrieben  und  ergibt  sich  auch  klar  aus  dem  Situationsplan  vom 

30. September 2014 (act. 11.7.1.), welcher während der Planauflage aufge-

legen  ist.  Es  ist  somit  nicht  ersichtlich,  inwiefern  sich  die  rekurrierenden 

Nachbarn  nicht  hätten  ausführlich  dazu  äussern  können.  Eine  Verletzung 

des rechtlichen Gehörs liegt folglich nicht vor.  

Was  die  Aufhebung  des  Einbahnverkehrs  im  östlichen  Bereich  der  Wag-

nergasse  anbelangt,  ist  mit  der  Vorinstanz  festzuhalten,  dass  das  Stras-

senverkehrsrecht massgebend ist, namentlich das Strassenverkehrsgesetz 

(SVG) und die Signalisationsverordnung (SSV) des Bundes sowie die kan-

tonale Signalisationsverordnung (KSigV; vgl. Art. 107 Abs. 7 SSV und § 20 

KSigV).  Es  ist  das  diesbezügliche  Verfahren  anzuwenden.  Die  Erschlies-

sung ist jedoch auch genügend, wenn die Einbahnregelung nicht aufgeho-

ben werden sollte. So müssen die PKW bei der Ausfahrt aus der Tiefgara-

ge der Bauherrin bereits heute die Wagnergasse Richtung Kleinstrasse be-

nützen.  

8.6. 
Die  Anlieferung  soll  – wie  bereits  ausgeführt  –  ab der Wagnergasse  erfol-
gen,  welche  in  einer  Tempo-30-Zone  liegt,  und  hat  rückwärts  zu  erfolgen. 

Die LKW biegen vom Ottenweg her kommend in die Wagnergasse ein, fol-

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Seite 23 

 
 
gen der Wagnergasse um die Linkskurve und fahren dann rückwärts in die 

Anlieferung  hinein.  Hierbei  haben  sie  bis  zur  Einfahrt  auf  privatem  Grund 
− je nach Länge des LKW – eine Strecke von maximal 20 m rückwärts zu-
rückzulegen (vgl. Anhang 2 zu act. 11.4). Gemäss Art. 17 Abs. 3 der Ver-

kehrsregelverordnung  (VRV),  welcher  seit  1.  Januar  2016  in  Kraft  ist,  ist 

das Rückwärtsfahren über längere Strecken nur zulässig, wenn das Weiter-

fahren  oder  Wenden  nicht  möglich  ist.  Diese  Bestimmung  ist  vorliegend 

nicht anwendbar, handelt es sich doch bei max. 20 m nicht um eine längere 

Strecke.  Ausserdem  müssen  die  LKW  rückwärtsfahren,  um  in  den  Gü-

terumschlagbereich  zu  gelangen,  was  mit  rückwärtigem  Parkieren  vergli-

chen  werden  kann.  Dies  fällt  nicht  in  den  Anwendungsbereich  von 

Art. 17 Abs. 3 VRV. 

Die  Einfahrt  in  die  Anbaute  bedingt  zwar  ein  Rückwärtsmanöver  über das 

zu  erstellende  2 m  breite  Trottoir.  Die  Verhältnisse  vor  Ort  sind  jedoch 

überschaubar.  So  handelt  es  sich  bei  der  Wagnergasse  um  eine  Tempo-

30-Strasse, welche schmal ausgestaltet ist und keinen erheblichen Verkehr 

aufweist.  Die  Wagnergasse  dient  zwar  als  Schulweg  für  die  Schüler  der 

Modeco.  Diese  müssen  jedoch  ein  Mindestalter  von  15  Jahren  aufweisen 

(http://www.modeco.ch/de/modisch-gestalterisches-

berufsvorbereitungsjahr.html; Aufruf am 15. Februar 2016). In diesem Alter 

ist man sich der Gefahren des Verkehrs bewusst. Von einem erhöhten Si-

cherheitsrisiko für Schüler kann somit nicht gesprochen werden, zumal die 

Wagnergasse ansonsten von Fussgängern nicht stark frequentiert ist. 

8.7. 

Inwiefern das Bauvorhaben zu einem Verkehrschaos führen solle, ist nicht 

ersichtlich. Die Anlieferungen mit LKW werden zwar von gegenwärtig 8 auf 

11 am Tag erhöht, was sich jedoch kaum merklich auf den Verkehr um den 

Kreuzplatz auswirken wird. Die Anzahl Parkplätze für Besucher und Kund-

schaft wird sogar leicht reduziert. Der Ottenweg hat sich sodann anlässlich 

des  Augenscheins  auch  nicht  als  chronisch  verstopft  erwiesen  (vgl.  act. 1 

S. 15-17).  Es  ist  zwar  durchaus  denkbar,  dass  der  Ottenweg  als  direkte 

Verbindung zur Mühlebachstrasse in Stosszeiten stärker befahren ist, eine 

gravierende Verschlechterung der Situation durch das Neubauvorhaben ist 

jedoch nicht erkennbar.  

R1S.2015.05122 

Seite 24 

 
 
8.8. 

Der Rekurs ist daher auch in diesem Punkt abzuweisen. 

9.1. 

Aus  den  dargelegten  Gründen  ist  der  Bauherrenrekurs  im  Verfahren  G.-

Nr. R1S.2015.05123  teilweise  gutzuheissen.  Gemäss  Art.  13  Abs.  2  VRG 

tragen  mehrere  am  Verfahren  Beteiligte  die  Kosten  in  der  Regel  entspre-

chend  ihrem  Unterliegen.  Dementsprechend  sind  die  für  dieses  Geschäft 

anfallenden Verfahrenskosten der Bauherrin und der Vorinstanz je zur Hälf-

te aufzuerlegen.  

9.2. 

Der  Nachbarrekurs  im  Verfahren  G.-Nr.  R1S.2015.05122  ist  abzuweisen, 
soweit darauf einzutreten ist. Nach § 13 VRG sind die entsprechenden Ver-

fahrenskosten den rekurrierenden Nachbarn aufzuerlegen.  

[….] 

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