# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d9b58a43-3d56-5d2e-b068-a6feb9195594
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-07-01
**Language:** de
**Title:** Bern Obergericht Zivilkammern 01.07.2008 ZK 2007 589
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_ZivilStraf/BE_OG_001_ZK-2007-589_2008-07-01.pdf

## Full Text

APH-07 589, publiziert Januar 2009

Urteil der 2. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Bern,
unter Mitwirkung von Obergerichtssuppleant Studiger (Referent), Oberrichterin Apolloni Meier 
und Oberrichter Bührer sowie Kammerschreiberin Schmidt

vom 20. August 2008

in der Streitsache zwischen

A.B,
B.B,

Beklagte/Appellanten

A.C.,
B.C.,

Beklagte/Appellanten

alle vertreten durch Fürsprecher X.

und

D.,
vertreten durch Fürsprecher Y.

Klägerin/Appellatin

Regeste:
1) Art. 257b, Art. 257a und Art. 256b OR; Nebenkostenfähigkeit der Kehrichtgrundgebühr
2) Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen 
für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (Art. 257b Abs. 1 
OR). Die Stadt Bern hat seit dem 1. Mai 2007 ein neues Abfallreglement, wonach sich die 
Grundgebühr nach der Bruttogeschossfläche bemisst, welche je nach Nutzungsart mit einem 
Faktor multipliziert wird. Die Kehrichtgrundgebühr hängt mit dem Gebrauch der Sache 
zusammen, da die Bruttogeschossfläche darüber Auskunft gibt, wie viele Leute auf dieser 
Fläche wohnen, bzw. arbeiten Die Bruttogeschossfläche wird zudem mit einem 
Korrekturfaktor multipliziert, welcher aufgrund der jeweiligen Nutzungsart bemessen wird. 
Daher bejahte die Kammer die Nebenkostenfähigkeit der Kehrichtgrundgebühr.

Redaktionelle Vorbemerkungen:
Die Appellatin beantragte mit Klage vom 4. Juni 2007 die Feststellung, dass die mit amtlichen 
Formularen per 1. Mai 2007 mitgeteilte neue Nebenkostenposition „Kehrichtgrundgebühr“ 
wirksam bzw. nicht missbräuchlich ist. Die Gerichtspräsidentin hiess die Klage gut und stellte 

fest, dass die neue Nebenkostenposition „Kehrichtgrundgebühr“ wirksam, bzw. nicht 
missbräuchlich ist. Dagegen erklärten die Appellanten die vollumfängliche Appellation. Die 
Kammer bestätigte das Urteil der Vorinstanz.

Auszug aus den Erwägungen:

I. Prozessgeschichte

(…)

II. Rechtsmittel- und Prozessvoraussetzungen

1.  (…)

2.  (…)

3. (…)

III. Sachverhalt

(…)

IV. Rechtliches 

1. (…). (…). (…). 

2. (…)

3. (…)

4. Unbestritten ist, dass die Abfallgrundgebühr vor Mai 2007 durch das ewb (Energie, 
Wasser Bern) zusammen mit den Stromkosten direkt beim Mieter bezogen worden ist. 
Ab Mai 2007 wird die Kehrichtgrundgebühr neu beim Vermieter erhoben. Nicht 
bestritten ist ebenfalls, dass die Grundgebühr auf den Mieter überwälzt werden kann, 
fraglich ist vorliegend nur, ob dies im Rahmen einer Mietzinserhöhung (Kostenmiete) 
oder aber als neue Nebenkostenposition zu geschehen hat. Für den Mieter fallen somit 
keine neuen – wenngleich erhöhte – Kosten an.

5.  (…)

6. Allgemeines zu den Nebenkosten
Nach Art. 256b OR trägt der Vermieter die mit der Sache verbundenen Lasten und 
öffentlichen Abgaben.
Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, 
die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a OR).

Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen 
des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs- 
und Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich 
aus dem Gebrauch der Sache ergeben (Art. 257b Abs. 1 OR).

Bei Wohn- und Geschäftsräumen finden sich im Wesentlichen vier Arten, wie 
Nebenkosten in Rechnung gestellt werden:
 der Alles umfassende Mietzins;
 direkte Bezahlung an eine Drittpartei;
 Pauschale;
 Akontozahlungen (LACHAT/STOLL/BRUNNER, Schweizerischer Mieterinnen und Mieterverband, 

Mietrecht für die Praxis, 6. Auflage, Zürich 2005, S. 216, Kapitel 14, N. 2.1).

Der alles umfassende Mietzins findet in der Praxis fast nur bei mündlich abgeschlossenen 
Mietverträgen Anwendung, oder wenn ein Mietverhältnis ohne Verwendung vorformulierter 
allgemeiner Vertragsbedingungen eingegangen wird (LACHAT/STOLL/BRUNNER, a.a.O., S. 216, 
Kapitel 14, N. 2.2). Bei der Miete von Einfamilienhäusern wird häufig vereinbart, dass die 
Mieterschaft die Nebenkosten direkt an eine Drittpartei leistet, beispielsweise bestellt die 
Mieterschaft selber das Brennmaterial und bezahlt auch die Lieferfirma 
(LACHAT/STOLL/BRUNNER, a.a.O., S. 217, Kapitel 14, N. 2.3). Mit der Vereinbarung von 
Pauschalen wird die Entschädigung der Nebenkosten im Voraus ziffernmässig 
festgelegt und kann während der Vertragsdauer grundsätzlich nicht abgeändert werden. 
Mit der Zahlung der Pauschale sind sämtlichen Nebenkosten abgegolten 
(LACHAT/STOLL/BRUNNER, a.a.O., S. 217, Kapitel 14, N. 2.4).
In der Praxis ist das System der Akontozahlung sehr verbreitet. Die Mieterschaft bezahlt 
periodisch – in der Regel monatlich – einen vereinbarten Betrag im Voraus, der an die 
jährlichen Nebenkosten angerechnet wird. Am Ende der Abrechnungsperiode berechnet 
die Vermieterschaft die tatsächlich angefallenen Nebenkosten (LACHAT/STOLL/BRUNNER, 
a.a.O., S. 217, Kapitel 14, N. 2.5). Der effektiv geschuldete Betrag, den der Mieter schuldet, 
ergibt sich somit immer erst nach Vorliegen der jährlichen Nebenkostenabrechnung.

7. Nebenkostenfähigkeit der Kehrichtgrundgebühr
Nach Art. 256b OR trägt der Vermieter die mit der Sache verbundenen Lasten und 
öffentlichen Abgaben. Dabei handelt es sich um Verpflichtungen, die aus der Tatsche, 
dass die Sache existiert, entstanden sind oder entstehen, unbeschadet darum, ob es sich 
um eine Mietsache handelt oder nicht. Es sind somit Verpflichtungen aus dem „Haben“ 
der Sache und nicht Verpflichtungen, die aus dem Gebrauch der Sache folgen (HIGI, 
a.a.O., N. 40 zu Art. 256a-256b OR). 

Unter dem Begriff Lasten und Abgaben sind die öffentlich-rechtlichen Belastungen zu 
verstehen, die an das Eigentum an der Sache anknüpfen, wie Grundsteuern, 
Gebäudeversicherungsprämien, Wasser-, Abwasser-, Meteorwasser- und 
Kehrichtabfuhrgrundgebühren, dingliche Lasten des privaten und öffentlichen Rechts 
(Grund- und Vorzugslasten) und ähnliche Verpflichtungen „aus dem „Haben“ der 
Sache“ (WEBER, a.a.O., N. 1 zu Art. 256b OR, HIGI, a.a.O., N. 42 zu Art. 256a-256b OR).

Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die 
mit dem Gebrauch einer Sache zusammenhängen (Legaldefinition in Art. 257a Abs. 1 
OR). Diese Definition ist zwingend (HIGI, a.a.O., N. 3 zu Art. 257a-257b OR). Der Mieter 

muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders 
vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 OR).
Nicht zu Nebenkosten zu zählen sind die sogenannten Verbraucherkosten. Sie sind zwar 
ebenfalls vom Mieter zu tragen, sie sind aber nicht von der Leistungspflicht des 
Vermieters erfasst, sondern beruhen auf einer direkten Rechtsbeziehung zwischen dem 
Mieter und dem Erbringer der Leistung, beispielsweise Kehrichtsackgebühr, 
Telefongebühr, Rechnung für den Stromverbrauch in der Mietwohnung (WEBER, a.a.O., N 1 
zu Art. 257a OR).

Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen 
des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, 
Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus 
dem Gebrauch der Sache ergeben (Art. 257b Abs. 1 OR).
Art. 257b Abs. 1 OR macht gegenüber dem allgemeinen Wortlaut von Art. 257a OR zwei 
Präzisierungen für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, nämlich einerseits darf 
der Vermieter nur die tatsächlichen Aufwendungen auf den Mieter überwälzen und 
andererseits werden nebst den eigentlichen Betriebskosten auch Aufwendungen 
verstanden „für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache – sprich des 
Mietobjektes – ergeben“.
Die von der Stadt Bern neu beim Vermieter erhobene Abfallgrundgebühr ist unzweifelhaft 
eine Abgabe des öffentlichen Rechts.

Zu prüfen wird nachfolgend die Frage sein, ob sich diese Abgabe aus dem Gebrauch des 
Mietobjektes ergibt.
Es wird im Gesetz klargestellt, dass auch die öffentlichen Abgaben, welche nach Art. 
257b OR den Vermieter treffen, als Nebenkosten ausgeschieden werden dürfen, sofern 
sie mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (WEBER, a.a.O., N 3 zu Art. 257b OR. 
Als Beispiele nennt Weber, a.a.O., N. 3 zu Art. 257b OR, Wasser-, Abwasser- und 
Kehrichtabfuhrgrundgebühren).
Da der unmittelbare Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache fehlt, fallen 
demgegenüber z.B. Objektsteuern, Gebäudeversicherungsprämien, 
Erschliessungskosten, Vorzugslasten, Hypothekarzinsen, Strassenbeiträge und 
Anschlussgebühren nicht darunter (WEBER, a.a.O., N 3 zu Art. 257a und N. 3 zu Art. 257b OR).
Der scheinbare Widerspruch, der sich daraus ergibt, dass der Kommentator Weber 
einerseits ausführt, Kehrichtabfuhrgrundgebühren seien Abgaben, die vom Vermieter zu 
tragen sind (Art. 256b OR), aber andererseits der Meinung ist, sie könnten als 
Nebenkosten ausgeschieden werden, ergibt sich daraus, dass diese Abgaben 
grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind, sie aber aufgrund der Spezialbestimmung 
von Art. 257b Abs. 1 OR wegen ihrem Bezug zum Gebrauch des Mietobjekts trotzdem 
als Nebenkosten ausgeschieden werden können.

Bezüglich Nebenkostenfähigkeit von Meteorgebühren wird in der 3. Auflage des SVIT- 
Kommentars (SVIT-Kommentar Mietrecht III, 3. Auflage, Zürich 2008, N. 29 zu Art. 257-257b OR) 
ausgeführt, die Stadt Zürich erhebe für den Abfluss von verschmutztem und 
unverschmutztem Abwasser von Liegenschaften in die Kanalisation eine 
Abwassergebühr, welche sich aus einer Grundtaxe, berechnet nach der Nenngrösse des 
Wasserzählers und der bezogenen Wassermenge berechne; Letzteres sei klar eine 
Verbrauchsgebühr. Soweit derartige Abwassergebühren nur bei Grundeigentümern von 

bebauten (und ans Wassernetz angeschlossenen) Grundstücken erhoben würden, 
handle es sich insgesamt um eine Verpflichtung aus dem Gebrauch, d.h. der Nutzung 
des Grundstückes für Wohn- und Gewerbezwecke. Abwassergebühren könnten daher 
ohne Weiteres im Sinne von Art. 257a und 257b OR als Nebenkosten 
ausgeschieden werden. Die gleichen Grundsätze würden auch für Kehrichtgebühren 
gelten. HIGI (HIGI, a.a.O., N. 42 zu Art. 256a – 256b OR) vertrete demgegenüber die Meinung, 
mindestens die Grundgebühr falle unter den Begriff der nicht nebenkostenfähigen 
Abgabe. Diese Auffassung wäre aber nur dann richtig, wenn die Grundgebühren wie 
eine Steuer voraussetzungslos geschuldet seien, was im Einzelfall abzuklären sei. 
Gebühren seien an sich ein Entgelt für die Benützung einer öffentlichen Einrichtung, 
sie würden sowohl bei der Kehrichtabfuhr, als auch der Kanalisation auf dem 
Gebrauch der öffentlichen Dienstleistung beruhen (SVIT-Kommentar Mietrecht III, N. 29 zu 
Art. 257-257b OR).
Der Vergleich zwischen Abwasser- und Kehrichtentsorgung liegt nahe. In beiden Fällen, 
d.h. bei der Kehrichtabfuhr wie auch bei der Wasserentsorgung, erbringt das 
Gemeinwesen eine Dienstleistung, indem es eine Infrastruktur aufbaut, bereithält, betreibt 
und unterhält, wobei die Kehrichtabfuhrgebühr (Kehrichtsackgebühr) wie die 
verbrauchsabhängige Abwassergebühr eine Verbrauchsgebühr ist. In beiden Fällen wird 
die Möglichkeit bereitgestellt, die Infrastruktur zu benutzen, wobei auch Kosten anfallen, 
wenn sie vorübergehend weniger oder gar nicht benutzt wird. Daraus kann aber nicht 
geschlossen werden, dass die Gebühr wie eine Steuer voraussetzungslos geschuldet ist, 
denn sobald eine Liegenschaft länger leer steht, kann die Gebühr nicht mehr erhoben 
werden.
Die Systeme der Abwasser- und der Kehrichtentsorgung zeigen viele Parallelen. Es würde 
künstlich wirken, wenn die Gebühren in nicht nebenkostenfähige Grundgebühren und 
nebenkostenfähige (Verbrauchs-)gebühren unterteilt würden.

Die Stadt Bern hat ihr neues Abfallreglement am 1. Mai 2007 in Kraft gesetzt. Gemäss 
Art. 14 Abs. 1 lit. a Abfallreglement erhebt die Stadt Bern für ihre Leistungen im 
Bereich der öffentlichen Entsorgung von den Eigentümerinnen und Eigentümer von 
Gebäuden eine jährliche Grundgebühr. Nach Art. 17 Abs. 2 Abfallreglement bemisst 
sich die Grundgebühr nach der Bruttogeschossfläche des Grundstücks (Liegenschaft, 
Miteigentumsanteil).
Grundvoraussetzung für die Gebührenerhebung ist somit, dass ein Gebäude steht, nicht 
bloss ein unbebautes Grundstück oder ein Baurecht vorliegt. Gebäude dienen dem 
Wohnen, dem Handel, Gewerbe, Sport, der Religionsausübung, der Kultur usw.. Je nach 
Nutzungsart des Gebäudes wird mehr oder weniger Abfall produziert, der entsorgt 
werden muss.

Nach Art. 17 Abs. 3 des Abfallreglements wird die Kehrichtgrundgebühr mit einem Faktor 
multipliziert, welcher der Abfallproduktion der betreffenden Nutzungsart Rechnung trägt.

Aus Art. 14 und 17 des Abfallreglements geht hervor, dass sich die Verpflichtung, die 
Kehrichtgrundgebühr zu bezahlen, aus dem Gebrauch eines Gebäudes und die 
Gebührenbemessung aus dessen Nutzung ergibt.

Es stellt sich zudem die Frage, ob sich die Materialien zu diesem doch relativ neuen 
Erlass dazu äussern, ob die Kehrichtgrundgebühr als gebrauchsabhängig oder 

gebrauchsunabhängig qualifiziert wird. Der Botschaft des Stadtrates an die 
Stimmberechtigten für die Gemeindeabstimmung vom 25. September 2005 lässt sich 
entnehmen, dass erstmals auch ein Volksvorschlag vorgelegen hatte für ein neues 
Abfallreglement. Der Volksvorschlag wollte die Kehrichtgrundgebühr nach der Anzahl der 
erwachsenen Personen in einem Haushalt oder nach den ständigen Arbeitsplätzen eines 
Betriebes bemessen (Art. 17 des Volksvorschlages). Nach Art. 17 des Abfallreglements 
gemäss Stadtratsbeschluss vom 11. November 2004 (nachfolgend Abfallreglement) sollte 
sich die Grundgebühr nach der Bruttogeschossfläche des Grundstückes 
(Miteigentumsanteil, Liegenschaft) bemessen. Es stellte sich somit die Frage, ob die 
Gebühr kopfbezogen oder objektbezogen erhoben werden sollte. Einfacher war es 
zweifellos, ebenfalls aus Praktikabilitätsgründen, für die Berechnung der Grundgebühr die 
Bruttogeschossfläche heranzuziehen, denn die Fläche bleibt immer gleich, währenddem 
sich die Anzahl der Personen, welche in einem Haushalt leben bzw. in einem Betrieb 
arbeiten, stetig ändern kann. Die Bruttogeschossfläche gibt Auskunft darüber, wie viele 
Personen sich normalerweise auf dieser Fläche aufhalten. Es wird also auch bei der 
Berechnung nach der Bruttogeschossfläche berücksichtigt, wie viele Personen in einem 
Haushalt oder Betrieb Abfall produzieren. Die Kehrichtgrundgebühr will somit den 
mutmasslichen Gebrauch bzw. die mutmassliche Menge Abfall, welcher auf dieser 
Fläche produziert wird, erfassen. Es handelt sich somit um eine gebrauchsabhängige 
Berechnungsmethode, auch wenn dies nicht auf den ersten Blick ersichtlich ist.
Die Appellanten machen geltend, die Kehrichtgrundgebühr sei objektbezogen, weil die 
Gebühr auch bei Leerstand bezahlt werden müsse. Dem ist zuerst entgegen zu halten, 
dass der Staat aufgrund des Äquivalenzprinzips keine Gebühren erheben darf, wenn er 
keine Leistung erbringt. In der Botschaft des Stadtrates wird zu Art. 17 zudem folgendes 
ausgeführt (Botschaft des Stadtrates an die Stimmberechtigten, Gemeindeabstimmung 
vom 25. September 2005, S. 9).
„Die Grundgebühr soll die Kosten decken, die der Abfallentsorgung dadurch entstehen, 
dass genügend Personal, Lastwagen und Entsorgungseinrichtungen bereit gehalten 
werden, um die ordentliche Kehrichtabfuhr und Sondersammlungen zu gewährleisten. 
Diese Bereitschaftskosten entstehen auch dann, wenn Wohnungen oder Arbeitsräume 
vorübergehend nicht genutzt werden. Die Bruttogeschossfläche ist eineindeutig 
definiertes, leicht messbares Kriterium und deshalb der richtige Berechnungsfaktor für die 
Grundgebühr. Das neue Gebührenmodel schafft zum einen die Voraussetzungen für 
einen verursachergerechten Ausgleich der seit mehreren Jahren defizitären 
Entsorgungsrechnung. Zum anderen wird die Gebührenregelung gegenüber heute 
insofern gerechter, als sie die Möglichkeiten zur Umgehung der Grundgebühr eliminiert.“

Aus dem klaren Wortlaut der Botschaft geht hervor, dass die Gebühr nur bei 
vorübergehenden Leerständen erhoben wird / werden kann. Wenn ein Gebäude länger 
leer steht, könnte wegen des Äquivalenzprinzips des öffentlichen Rechts keine Gebühr 
erhoben werden. Dass die Gebühr bei vorübergehend leer stehenden Wohnungen und 
Geschäftsräumlichkeiten erhoben werden kann, ist sachgerecht, da ansonsten nach 
jedem, noch so kurzen Leerstand die Gebühr neu berechnet bzw. wieder neu 
eingefordert werden müsste, sei es auch nur, weil eine Wohnung renoviert würde, bevor 
die nächsten Mieter einziehen. Dass die Gebühr auch bei Leerstand erhoben wird, 
vereinfacht lediglich die Bemessung der Gebühr, indem bei einem Leerstand wegen 
Mieterwechsel oder ähnlichem keine Rückerstattungen oder Gutschriften vorgenommen 
werden müssen. Zudem ist zu beachten, dass der Leerstand von Gebäuden 

gesellschaftlich nicht erwünscht ist und der Leerbestand von Wohnungen bzw. 
Geschäftsräumlichkeiten real sehr klein ist.
Dass die Gebühr auch bei einem Leerstand erhoben wird, ergibt sich denn auch nicht aus 
dem Reglement selber, sondern nur aus der Botschaft. Die Botschaft stellt nur ein 
Hilfsmittel dar, um das Reglement besser verstehen zu können.

Ebenfalls wird in der Botschaft ausgeführt, dass das Gebührenmodell einen 
„verursachergerechten Ausgleich“ schafft. Dies kann ebenfalls als Indiz für die 
Gebrauchsabhängigkeit der Kehrichtgrundgebühr gewertet werden, die Verursacher von 
grösseren Abfallmengen auch mehr zu bezahlen haben.

Weiter wird in der Botschaft (S. 10) ausgeführt, dass die Grundgebühren rund zwei Drittel 
der Entsorgungskosten decken sollen.

In der Botschaft (S. 12) findet sich überdies ein weiteres Indiz für die Nebenkostenfähigkeit 
der Kehrichtgrundgebühr. Es wird dort ausgeführt, den Hausbesitzenden und 
Vermietenden sei zuzumuten, dass sie diese Kosten weiter verrechnen. Sie müssten 
ohnehin eine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen. Der Stadtrat ging somit davon 
aus, dass die Kehrichtgrundgebühr über die Nebenkosten abgerechnet wird.
Es bleibt der Vollständigkeit festzuhalten, dass das oben erläuterte Problem des 
Leerstandes relativiert wird, da der Gesetzgeber der Ansicht war, die Kehrichtgrundgebühr 
werde über die Nebenkosten bezahlt. Es werden nur diejenigen belastet, welche den 
Abfall verursachen und nur die effektiven Kosten abgerechnet.

Nach Ansicht der Kammer ergibt sich die Gebrauchsabhängigkeit ebenfalls aus der 
Bemessungsmethode der Kehrichtgrundgebühr. Gemäss Art. 17 Abs. 3 des 
Abfallreglements wird die Grundgebühr nach Bruttogeschossfläche mit einem Faktor 
multipliziert, welcher der Abfallproduktion der betreffenden Nutzungsart Rechnung trägt. 
Abfallintensive Betriebe bezahlen somit mehr Kehrichtgrundgebühr als Betriebe oder 
Haushaltungen, die weniger Abfall verursachen. So wird beispielsweise bei Schulen, 
Museen, Bibliotheken oder kirchlichen Bauten der Faktor 0.5 mit der 
Bruttogeschossfläche multipliziert, bei Verkaufsgeschäften oder Teilen von solchen mit 
Produkten, deren Verpackungen in der Regel nicht mit dem Hauskehricht, sondern im 
öffentlichen Raum entsorgt werden, wie namentlich Verkaufsstellen für Take-Away- 
Verpflegung oder ähnliches, wird die Bruttogeschossfläche mit dem Faktor 2 multipliziert 
(vgl. Ziff. 2 des Anhangs „Rahmen-Gebührentarif für die Abfallentsorgung“ zum 
Abfallreglement). Weiter ist vorgesehen, dass der Faktor aufgrund der vorwiegenden 
Nutzung bestimmt wird. Für Grundstücke, die auf mehr als eine Art genutzt werden, 
werden die auf verschiedene Nutzungen entfallenden Flächen anteilmässig 
berücksichtigt. Es ergibt sich somit auch aus diesen Bestimmungen, dass die 
Kehrichtgrundgebühr gebrauchsabhängig ist, denn je nach Nutzungsart werden höhere 
oder weniger hohe Gebühren verlangt.

Zudem dient die Aufteilung in eine Grundgebühr und eine Verbrauchsgebühr 
(Sackgebühr, Gebühren für Container) auch dem Zweck, die Entsorgungskosten 
gerechter auf die Verursacher zu verteilen, zumal gerade Take-Away-Geschäfte zwar viel 
Kehricht produzieren, dieser aber oft im öffentlichen Raum entsorgt wird, ohne dass das 
verursachende Geschäft dafür finanziell belangt werden könnte.

Aus diesen Überlegungen erhellt, dass sich die Kehrichtgrundgebühr aus dem Gebrauch 
der Mietsache ergibt und nebenkostenfähig im Sinne von Art. 257b OR ist.

Die Appellanten machen schliesslich geltend, Art. 257b OR sei zwingend, und damit 
restriktiv auszulegen. Man könne den vorliegenden Fall der Kehrichtgrundgebühr nicht 
unter Art. 257b OR subsumieren. In der Regel sei alles im Mietzins inbegriffen, die 
Nebenkosten seien im Sinne einer Ausnahme auszulegen. Ausnahmen seien restriktiv 
auszulegen. Art. 257b OR stelle die Ausnahme zu Art. 256b OR dar.
Da die Legaldefinitionen von Art. 257 und 257a Abs. 1 OR zwingenden Charakter haben, 
können die Parteien nur bestimmen, für welche Nebenleistungen der Vermieter eine 
gesonderte Entschädigung in Form von Nebenkosten fordern darf. Was nicht im 
Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache steht, darf zwingend nicht mittels 
Nebenkosten abgegolten werden (WEBER, a.a.O., N 6 zu Art. 257a OR). Zwingend ist also, 
dass nur nebenkostenfähige Kosten auf den Mieter überwälzt werden können. Selbst 
wenn Art. 257a und 257b OR restriktiv ausgelegt werden, sind Kosten, welche mit 
dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, nebenkostenfähig. Die 
Kehrichtgrundgebühren stehen wie aufgezeigt im Zusammenhang mit dem Gebrauch 
des Mietobjekts. Der Gebrauch wird durch die Bruttogeschossfläche (grössere 
Bruttogeschossfläche „verursacht“  grössere Abfallmenge) und die verschieden hohen 
Grundgebühren je nach Nutzungsart (z.B. Korrekturfaktor bei Gewerbe, welche kleine 
Fläche haben und viel Abfall produzieren) definiert. Somit ist festzuhalten, dass die 
Kehrichtgrundgebühr unter Art. 257b OR fällt und daher nebenkostenfähig ist.
Somit ist mit WEBER (WEBER, a.a.O., N. 3 zu Art. 257b OR), den Kommentatoren des SVIT-
Kommentars (SVIT-Kommentar Mietrecht III, N. 29 zu Art. 257-257b OR), sowie OBERLE und 
entgegen der Ansicht von HIGI die Nebenkostenfähigkeit der Kehrichtgrundgebühr zu 
bejahen.

Für die Bejahung der Nebenkostenfähigkeit spricht schliesslich noch ein weiteres 
Argument: Die Abrechnung der Kehrichtgrundgebühr über die Nebenkosten bietet den 
Vorteil, dass sie transparent ist. Die Kehrichtgrundgebühr, welche bei vorübergehendem 
Leerstand der Liegenschaft erhoben wird, ist vom Vermieter zu tragen, zumal er nur die 
tatsächlichen Nebenkosten in Rechnung stellen darf (Art. 257b OR). Auch könnte sich 
der Mieter gegen eine Falschbemessung der Bruttogeschossfläche seiner Wohnung oder 
seiner Geschäftsräumlichkeiten zur Wehr setzen, indem er die Nebenkostenabrechnung 
anficht. Diese Möglichkeit hätte er bei einer Berücksichtigung der Grundgebühr in der 
Kostenmiete nicht.

8. Fehlende Bezifferung der Höhe der Kehrichtgrundgebühr
Die Nebenkosten unterliegen mitunter starken Schwankungen, so insbesondere die 
Heizkosten (abhängig von den Wintertemperaturen, dem Ölpreis etc.), so dass entweder 
nachzubezahlen ist oder aber eine Rückerstattung vorgenommen wird. Die vereinbarten 
Akontozahlungen müssen grundsätzlich den tatsächlichen Kosten entsprechen, da ihnen 
der Charakter eines Kostenvoranschlages zukommt, weshalb eine Abweichung über 
15 % nicht hinzunehmen ist (WEBER, a.a.O., N. 2 zu Art. 257b OR).
Dass vorliegend keine Bezifferung der neuen Nebenkostenposition gemacht wurde, ist 
nicht zu beanstanden; das Risiko, dass die tatsächlichen Nebenkosten indessen über 
15% der Akontozahlungen liegen und durch die Beklagten nicht bezahlt werden, trägt die 

Klägerin.
Im Übrigen wird auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen.

9. Fazit
Es wird demnach festgestellt, dass die Kehrichtgrundgebühr nebenkostenfähig ist und 
dass daher die mit amtlichem Formular vom 4. Januar 2007 per 1. Mai 2007 mitgeteilte 
neue Nebenkostenposition „Kehrichtgrundgebühr“ wirksam bzw. nicht missbräuchlich ist.

(…)

Hinweis:
Dieses Urteil ist rechtskräftig.