# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e6b0eefd-87b9-5e28-b5e8-dc18aeba9231
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-08-25
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 25.08.2025 102 2025 61
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2025-61_2025-08-25.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00

www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2025 61

Arrêt du 25 août 2025

IIe Cour d’appel civil

Composition Présidente : Dina Beti
Juges : Catherine Overney, Michel Favre
Greffier-rapporteur : Luis da Silva

Parties A.________ SA, défenderesse et appelante, représentée par 
Me Jean-Marc Reymond, avocat

contre

B.________, demanderesse et intimée, représentée par 
Me Pierre Mauron, avocat

Objet Bail à loyer – Fardeau de l’allégation et de la preuve en matière de 
légitimation active – Abus de droit

Appel du 2 avril 2025 contre la décision du Tribunal des baux de 
l'arrondissement de la Veveyse du 28 février 2025

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considérant en fait

A. Les parties sont en litige sur la question de savoir si elles sont ou non liées par un contrat de 
bail portant sur des locaux sis dans le bâtiment C.________, à D.________ – ainsi que sur les 
prétentions qui en découlent –, lesquels sont actuellement occupés par B.________.

B. La demanderesse a ouvert action contre la défenderesse par requête de conciliation du 17 juin 
2020, suivie d'une demande du 29 avril 2022 adressée au Tribunal des baux de l'arrondissement de 
la Veveyse (ci-après : le Tribunal des baux), en prenant des conclusions tendant à la constatation 
qu’elle ne jouit pas des locaux techniques mentionnés dans le contrat de bail du 7 mai 2008, à la 
fixation d’un loyer mensuel net de CHF 4'633.45 à partir du 1er janvier 2018 et, en définitive, à la 
condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de CHF 3'834.25 l’an dès le 1er janvier 
2008 au titre de loyer perçu en trop et d’un montant minimum de CHF 140'124.10 au titre de frais 
accessoires perçus indûment. 

Dans sa réponse du 11 juillet 2022, la défenderesse a conclu, principalement, au rejet de la 
demande pour défaut de légitimation active de la demanderesse, subsidiairement au rejet de 
l’intégralité des conclusions prises par celle-ci, constatation étant faite qu’elle jouit des locaux 
techniques litigieux. 

Statuant avec suite de frais judiciaires et dépens à la charge de la défenderesse par décision 
incidente du 28 février 2025, le Tribunal des baux a admis la légitimation active de la demanderesse.

C. Par mémoire du 2 avril 2025, A.________ SA a interjeté un appel contre cette décision. 
L’appelante conclut, principalement, à la réformation de la décision attaquée en ce sens que la 
demande déposée le 28 avril 2022 par B.________ soit rejetée pour défaut de légitimation active de 
la demanderesse, subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause aux premiers juges 
pour nouvelle décision dans le sens des considérants, le tout avec suite de frais judiciaires et 
dépens. 

Dans sa réponse à l’appel du 23 mai 2025, l’intimée conclut au rejet de l’appel – dans la mesure où 
il est recevable – et à la confirmation de la décision attaquée, avec suite de frais judiciaires et 
dépens, son indemnité de dépens pour l’appel étant fixée à CHF 3'000.-. 

Le 6 juin 2025, exerçant ainsi son droit de réplique déduit de l’art. 53 al. 3 CPC, l’appelante s'est 
spontanément déterminée sur la réponse de l’intimée, en maintenant les conclusions prises à l’appui 
de son appel.

en droit

1.

1.1. La décision attaquée constitue une décision incidente au sens de l’art. 237 CPC, dès lors 
qu’une décision contraire en appel mettrait fin au procès et permettrait de réaliser une économie de 
temps ou de frais appréciables. Selon l’art. 237 al. 2 CPC, la décision incidente est sujette à appel 
ou recours immédiat (CR CPC-BOHNET, 2ème éd. 2019, art. 237 n. 9).

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En l’espèce, la valeur litigieuse admise par les parties est supérieure à CHF 10'000.- , de sorte que 
la voie de l’appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). Dite valeur litigieuse étant supérieure à 
CHF 15'000.-, la voie du recours en matière civile au Tribunal fédéral est, le cas échéant, ouverte 
contre le présent arrêt (art. 74 al. 1 let. a et 72 ss LTF).

1.2. Déposé en temps utile et dans les formes requises par la loi (art. 311 al. 1 CPC), l’appel est 
recevable en la forme. 

1.3. La Cour peut ordonner des débats ou y renoncer et statuer sur pièces (art. 316 al. 1 CPC), 
comme en l’espèce.

2.

2.1. L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits 
(art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions 
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, 
appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir 
librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 
2011 III 43 consid. 2 et les réf. citées ; CR CPC-JEANDIN, 2ème éd. 2019, art. 310 n. 2 ss).

Le libre pouvoir d’examen ne signifie pas que l’autorité d’appel soit tenue, comme une autorité de 
première instance, d’examiner toutes les questions de fait ou de droit qui peuvent se poser, lorsque 
les parties ne les font plus valoir devant elle. Sous réserve de vices manifestes, elle peut se limiter 
aux arguments développés contre le jugement de première instance dans la motivation écrite (ATF 
142 III 413 consid. 2.2.4). A cet égard l’appel doit être motivé. L’appelant doit expliquer en quoi son 
argumentation peut influer sur la solution retenue par les premiers juges (arrêt TF 4A_474/2013 du 
10 mars 2014 consid. 3.1, SJ 2014 I 459 ; arrêt TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2, in 
RSPC 2013 p. 29 ; arrêt TF 4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 3 et 4, in RSPC 2012 p. 128, 
SJ 2012 I 231). Pour satisfaire à cette exigence, sa motivation doit être suffisamment explicite pour 
que l’instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des 
passages de la décision que le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa 
critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 et réf. cit. ; arrêt TF 5A_396/2013 du 26 février 2014 consid. 
5.3.1). 

Dans une jurisprudence vaudoise, il a été considéré que l’appelant doit ainsi expliquer les motifs 
pour lesquels le jugement doit être modifié notamment en raison d’une constatation inexacte des 
faits. Il n’y a pas lieu d’entrer en matière sur les griefs de constatation inexacte des faits qui se 
réfèrent de manière toute générale aux « pièces du dossier », sans mentionner des pièces précises, 
ou à des allégations pour lesquelles aucune pièce n’est mentionnée (CACI 6 février 2012/59 consid. 
3c/aa). De même, il a été jugé que, lorsque la partie appelante retranscrit ce qu'elle considère être 
les faits déterminants et établis, sans faire la moindre allusion à l'état de fait contenu dans le 
jugement attaqué et sans rien indiquer sur l'objet et le fondement de ses éventuelles critiques, cette 
partie du mémoire d'appel est irrecevable. Il n'appartient pas à la Cour d'appel de comparer l'état de 
fait présenté en appel avec celui du jugement pour y déceler les éventuelles modifications apportées 
et en déduire les critiques de l'appelant (CACI 11 avril 2022/203 consid. 4.2 ; CACI 11 avril 2022/194 
consid. 3 ; CACI 30 novembre 2021/557 consid. 7.1).

2.2. En l’espèce, l’appelante se plaint d’une constatation inexacte des faits ayant eu pour 
conséquence de conduire à une violation des art. 55 CPC et 8 CC. Toutefois, à la lecture de son 
argumentation, il appert qu’elle entend avant tout dénoncer une violation de la maxime des débats 
(art. 55 CPC et 8 CC), puisqu’elle considère en substance que les éléments de fait sur lesquels se 

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sont fondés les premiers juges pour admettre la légitimation active de la demanderesse n’ont pas 
été suffisamment allégués et prouvés par celle-ci. Or, de tels griefs relèvent en réalité du droit, 
comme on y reviendra plus avant (cf. infra consid. 3).

D’une manière générale, l’appelante fonde l’essentiel de son argumentation sur un état de fait qu’elle 
a elle-même dressé. Or, non seulement elle n’indique pas toujours clairement sur quels points l’état 
de fait du jugement entrepris est contesté, mais bien plus encore et surtout, l’état de fait qu’elle 
présente ne repose le plus souvent sur aucun élément concret et précis du dossier. Autrement dit, 
il s’agit de simples allégations de partie qui ne reposent au demeurant sur aucune offre de preuve. 
Ainsi, force est de constater qu’elle se contente essentiellement de donner sa propre version des 
faits – en mêlant d’ailleurs faits et droit –, tout en laissant le soin aux membres de la Cour de 
distinguer en quoi cet état de fait diffère ou non de celui retenu par les premiers juges ou encore de 
chercher quel élément au dossier pourrait étayer son point de vue. Un tel procédé ne satisfait donc 
pas aux exigences de motivation qui viennent d’être rappelées (cf. supra consid. 2.1.). Par 
conséquent, dans la mesure où il n’appartient pas, selon cette jurisprudence, à la Cour de comparer 
l’état de fait présenté par l’appelante avec celui retenu par les premiers juges pour y déceler 
d’éventuelles divergences, ni, le cas échéant, de supputer les motifs pour lesquels il y aurait lieu de 
modifier l’état de fait dans le sens indiqué par ces divergences, il n’y a pas lieu d’entrer en matière 
sur l’état de fait présenté par l’appelante.

Pour le surplus, il suffit de rappeler que la Cour revoit les faits librement et sans restriction (art. 310 
let. b CPC ; ibidem), en fonction de sa propre appréciation des preuves administrées.

3.

L’appelante invoque une violation de la maxime des débats, singulièrement des art. 55 CPC et 8 CC, 
reprochant aux premiers juges d’avoir établi les éléments factuels qui fondent la légitimation active 
de la demanderesse en violation des dispositions précitées. En bref, elle fait valoir que la présente 
procédure est régie par la maxime des débats et qu’il ne serait dès lors pas admissible que les 
premiers juges se soient substitués à la demanderesse en examinant d’office sa légitimation active, 
en particulier en l’invitant à produire d’office différentes pièces pour compléter des allégués et des 
moyens de preuves jugés lacunaires. Un tel procédé est d’autant moins admissible qu’il incombait, 
selon elle, à l’intimée d’alléguer et de prouver tous les éléments de fait permettant de fonder sa 
légitimation active, ce qu’elle n’a pas fait à satisfaction de droit, si bien qu’elle doit en subir les 
conséquences. Tout comme en première instance déjà, elle en déduit notamment que les pièces 
produites par l’intéressée le 7 octobre 2024 à la demande expresse du Président du Tribunal des 
baux étaient irrecevables, de sorte que les premiers juges ne pouvaient pas en tenir compte dans 
leur décision, sauf à violer le prescrit des dispositions en cause.

3.1. L'art. 55 al. 1 CPC prévoit que les parties allèguent les faits sur lesquels elles fondent leurs 
prétentions et produisent les preuves qui s'y rapportent (maxime des débats). L'art. 55 al. 2 CPC 
réserve les dispositions prévoyant l'établissement des faits et l'administration des preuves d'office 
(maxime inquisitoire). Ainsi, dans le cadre d'une procédure régie – comme en l'espèce – par la 
maxime des débats, c'est aux parties qu'il incombe d'invoquer les faits sur lesquels elles fondent 
leurs prétentions et d'en proposer la preuve (ATF 142 III 462 consid. 4.1 ; arrêt TF 4A_217/2017 du 
4 août 2017 consid. 3.4.1).

Cela signifie notamment que les parties supportent le fardeau de l'allégation subjectif des faits 
pertinents (premier principe ; art. 55 al. 1 CPC), le juge n'ayant qu'un devoir d'interpellation limité 
selon l'art. 56 CPC. Cette maxime délimite les rôles respectifs, d'une part, des parties et, d'autre 
part, du juge. Il incombe donc aux parties, et non au juge, de réunir les éléments du procès. Le juge 

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peut ainsi se baser, pour statuer, sur tous les faits allégués par les parties, sans égard à la personne 
de l'alléguant (demandeur ou défendeur) ; autrement dit, il suffit que les faits fassent partie du cadre 
du procès pour que le juge puisse en tenir compte. La partie qui supporte le fardeau de la preuve 
selon la règle générale de l'art. 8 CC supporte, sauf exceptions, également le fardeau de l'allégation 
objectif. Si un fait pertinent n'a pas été allégué par elle ou par sa partie adverse, il ne fait pas partie 
du cadre du procès et le juge ne peut pas en tenir compte, ni ordonner l'administration de moyens 
de preuve pour l'établir. La partie qui supporte les fardeaux de l'allégation objectif et de la preuve 
d'un fait supporte l'échec de l'allégation, respectivement de la preuve de ce fait. Cette partie a donc 
toujours intérêt à alléguer elle-même tous les faits justifiant sa prétention, ainsi qu'à indiquer au juge 
les moyens propres à les établir (arrêt TF 4A_566/2020 du 27 septembre 2021 consid. 5.2.1 et 
5.2.2 ; arrêt TF 4D_47/2022 du 17 novembre 2022 consid. 4.1).

Si la légitimation active en tant que condition matérielle de la prétention déduite en justice doit être 
examinée d'office par le juge (ATF 126 III 59 consid. 1a et les arrêts cités), lorsque la maxime des 
débats s'applique, cet examen ne peut se faire que sur la base des faits allégués et prouvés 
(ATF 118 la 129 consid. 1; arrêt TF 4A_217/2017 du 4 août 2017 consid. 3.4.1 et les références 
citées). Le juge n'est pas autorisé non plus à pallier les carences d'une partie, par exemple en attirant 
l'attention de celle-ci sur des faits qu'elle n'a pas allégués, pas plus qu'il ne peut l'aider à mieux 
défendre sa cause ou lui suggérer des arguments (ATF 142 III 462 consid. 4.3 ; TF 4A_217/2017 
du 4 août 2017 consid. 3.4.1). Enfin, il faut rappeler que le CPC se fonde sur l'idée que tous les faits 
et moyens de preuve doivent être allégués et produits en première instance et que la procédure doit, 
en principe, être finalisée devant le juge de première instance, les faits et moyens de preuve 
nouveaux n'étant admissibles en appel qu'aux conditions restrictives de l'art. 317 al. 1 CPC (ATF 142 
III 413 consid. 2.2.2 ; arrêt TF 4A_217/2017 du 4 août 2017 consid. 3.4.1).

La question de savoir si des faits prouvés non allégués peuvent être pris en compte a été laissée 
ouverte (arrêt TF 4A_195/2014 du 27 novembre 2014 consid. 7.3, non publié in ATF 140 III 602). La 
prise en considération de tels faits semblerait admissible sous certaines conditions, soit lorsque les 
faits prouvés non allégués s’inscrivent dans le cadre de ce qui a été allégué ou lorsque la 
conséquence juridique ainsi démontrée est couverte par les prétentions invoquées (TF 4A_195/2014 
du 27 novembre 2014 consid. 7.2). En revanche, lorsqu’on sort de ces hypothèses, le juge n’est pas 
autorisé à retenir d’autres faits qui auraient pu être pertinents si les parties les avaient invoqués. 
Ainsi le juge ne peut pas se fonder sur un document pour retenir un fait non allégué par les parties 
et en déduire une conséquence juridique non invoquée (ATF 142 III 462 consid. 4.3, SJ 2016 I 429). 

En matière de preuves, le tribunal dispose d’un pouvoir d'administration d'office relativement limité. 
Il peut ainsi notamment faire administrer d'office des preuves s'il a des motifs sérieux de douter de 
la véracité d'un fait non contesté (art. 153 al. 2 CPC ; CR CPC-HALDY, 2ème éd. 2019, art. 55 n. 10 ss). 

A noter encore que les parties n’ont pas besoin de prouver les faits admis (art. 150 al. 1 CPC). De 
même, les faits notoires n’ont pas à être allégués ni prouvés (arrêt TF 4A_195/2014 précité du 
27 novembre 2014 consid. 7.3.1)

3.2. Le principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC) 
sont des principes fondamentaux de l’ordre juridique suisse (art. 5 al. 3 Cst.). Ils s’appliquent aussi 
en procédure civile (ATF 132 I 249 consid. 5 ; ATF 128 III 201 consid. 1c). Le principe de la bonne 
foi est codifié pour la procédure civile à l’art. 52 CPC. Il s’adresse à tous les participants au procès, 
parties et juge. Il leur impose d’agir de bonne foi et, partant, de ne pas commettre d’abus de droit 
(ATF 132 I 249, ibidem ; arrêt TF 4A_590/2016 du 26 janvier 2017 consid. 2.1).

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L’art. 2 al. 2 CC sanctionne des actes qui sont certes conformes aux normes légales 
correspondantes, mais qui constituent objectivement une violation du standard minimum de la bonne 
foi et qui déçoivent ainsi la confiance des parties en un comportement honnête et adapté aux 
circonstances. Il peut y avoir abus de droit, notamment, lorsqu’une institution juridique est détournée 
de son but (ATF 125 IV 79 consid. 1b), lorsqu’un justiciable tend à obtenir un avantage exorbitant, 
lorsque l’exercice d’un droit ne répond à aucun intérêt ou, à certaines conditions, lorsqu’une 
personne adopte un comportement contradictoire (arrêt TF 4C.88/2003 du 1er juillet 2003 consid. 
3.1). L’application de la règle de l’abus de droit doit cependant demeurer restrictive et se concilier 
avec la finalité, telle que l’a voulue le législateur, de la norme matérielle applicable au cas concret 
(ATF 107 Ia 206 consid. 3b).

Constitue notamment un abus de droit l'attitude contradictoire d'une partie. Lorsqu'une partie adopte 
une certaine position, elle ne peut pas ensuite soutenir la position contraire, car cela revient à 
tromper l'attente fondée qu'elle a créée chez sa partie adverse (venire contra factum proprium ; 
cf. not. arrêt TF 4A_590/2016 du 26 janvier 2017 consid. 2.1). La prétention de la partie adoptant un 
tel comportement contradictoire ne mérite pas de protection en droit (ATF 89 II 287 consid. 5).

3.3. Aux termes de l’art. 263 CO, le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un 
tiers avec le consentement écrit du bailleur (al. 1) ; le bailleur ne peut refuser son consentement que 
pour de justes motifs (al. 2) ; si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire 
(al. 3) ; le locataire est libéré de ses obligations envers le bailleur (al. 4, 1re phrase). Ces règles sont 
absolument impératives (arrêt TF 4A_130/2015 du 2 septembre 2015 consid. 4.1 ; arrêt TF 
4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 3.1.1 ; CR CO I-LACHAT, 2ème éd. 2012, art. 263 n. 10).

L'art. 263 al. 4, 2e phrase, CO prévoit que le transférant reste solidairement responsable avec le 
tiers des obligations du contrat jusqu'à l’expiration de la durée du bail ou la résiliation de celui-ci 
selon le contrat ou la loi, mais au plus tard durant deux ans ; cette disposition est relativement 
impérative, et les parties peuvent libérer de suite le transférant de cette responsabilité (arrêt TF 
4A_75/2015 consid. 3.1.1 précité ; CR CO I-LACHAT, art. 263 n. 11).

Le transfert du bail commercial est un accord tripartite : le locataire initial passe un contrat avec le 
locataire reprenant à l'effet d'opérer un changement de locataire ; une fois que le bailleur a consenti 
au transfert, le locataire reprenant est subrogé aux droits du locataire initial (art. 263 al. 3 CO) ; il 
reprend l'ensemble des droits et obligations du locataire initial, c'est-à-dire prend sa place dans le 
contrat de bail (arrêt TF 4A_130/2015 et 4A_75/2015 loc. cit.). Cette substitution modifie de façon 
fondamentale le rapport contractuel initial, de sorte qu'on ne saurait concevoir qu'il intervienne à 
l'insu du bailleur (ATF 139 III 353 consid. 2.1.1 ; ATF 125 III 226 consid. 2b).

Le consentement du bailleur suppose qu'une demande de transfert lui ait été présentée par le 
locataire, demande dont celui-ci doit apporter la preuve (ATF 125 III 226 consid. 2b ; arrêt TF 
4A_130/2015 loc. cit. ; arrêt TF 4A_87/2013 du 22 janvier 2014 consid. 2.1 publié in SJ 2014 I 
p. 384 ; arrêt TF 4A_352/2012 du 21 novembre 2012 consid. 3.3).

Le bailleur doit ensuite consentir au transfert ; son consentement est une condition suspensive du 
transfert (ATF 125 III 226 consid. 2b ; arrêt TF 4A_352/2012. Il convient dès lors d'interpréter le 
silence du bailleur (consécutif à la demande du locataire sortant) comme un refus (cf. art. 6 al. 1 CO; 
arrêt TF 4A_87/2013 loc. cit.). Selon la jurisprudence, le fait que le bailleur ait accepté des 
versements par le débit d'un compte n'appartenant pas au locataire ou dont celui-ci n'est pas le seul 
titulaire n'emporte pas consentement par actes concluants ; en effet, le loyer ne doit pas 
nécessairement être payé par le locataire personnellement, ce dernier pouvant en charger un tiers, 
notamment par contrat (ATF 125 III 226 consid. 2c ; arrêt TF 4A_130/2015 loc. cit.).

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Pour des raisons de preuve, l'art. 263 al. 1 CO exige que ce consentement soit donné en la forme 
écrite. Il ne faut toutefois pas confondre l'exigence du consentement et l'exigence de la forme écrite. 
Il ne peut y avoir abus de droit à invoquer l'absence de forme écrite que si le consentement a été 
donné, oralement ou par actes concluants (art. 2 al. 2 CC ; ATF 125 III 226 consid. 2b) ; dès lors 
que l'art. 263 al. 1 CO prescrit explicitement l'exigence de la forme écrite pour l'octroi du 
consentement, l'existence d'un abus de droit ne doit être admise qu'avec retenue (arrêt TF 
4A_130/2015 et 4A_352/2012 loc. cit.).

Concrètement, il faut donc examiner tout d'abord si le locataire a demandé au bailleur de consentir 
au transfert du bail, puis, dans l'affirmative, si le bailleur y a consenti oralement ou par actes 
concluants, et enfin seulement, dans l'affirmative, si le bailleur commet un abus de droit en se 
prévalant de l'absence de forme écrite (arrêt TF 4A_130/2015 loc. cit.).

3.4. Certes, comme cela vient d’être exposé (cf. supra consid. 3.1), il incombait indubitablement à 
la demanderesse d’alléguer et de prouver les éléments de fait qui lui permettent de fonder sa 
légitimation active, puisque celle-ci était contestée par la défenderesse. Certes encore, quand bien 
même les premiers juges étaient tenus d’examiner cette problématique d’office, ils n’étaient en 
revanche toutefois pas habilités à combler d’office d’éventuelles lacunes d’allégation et de preuve y 
relatives (ibidem), contrairement à ce qui semble ressortir çà et là des motifs de la décision attaquée 
(cf. décision entreprise, consid. 8, p. 3 notamment). On peut – et doit – donc raisonnablement 
admettre, avec l’appelante, qu’en toute logique et sauf exceptions non remplies en l’espèce, les 
premiers juges n’étaient pas en droit d’ordonner l’administration d’office des moyens des preuves 
qu’ils jugeaient nécessaires, a fortiori en invitant la demanderesse à produire les pièces utiles à cet 
effet, sauf à violer la maxime des débats. La recevabilité des pièces produites par la demanderesse 
le 15 octobre 2024 à la demande du Président du Tribunal des baux apparaît ainsi d’emblée 
douteuse. 

3.5. Cela étant, en l’espèce, il n’en demeure pas moins que l’ensemble des faits retenus par les 
premiers juges pour admettre la légitimation active de la demanderesse ont été allégués par celle-
ci dans ses différentes écritures. L’appelante ne prétend d’ailleurs pas véritablement le contraire ni 
a fortiori ne le démontre conformément aux exigences de motivation en la matière – alors qu’il lui 
incombait pourtant de le faire (cf. supra consid. 2) –, ce qui suffit à écarter son grief. 

Reste à savoir si ces différents éléments factuels ont été suffisamment prouvés par l’intimée en 
première instance, ce que l’appelante conteste avec véhémence. Or, quoi que celle-ci en dise ou 
pense, il y a lieu de répondre par l’affirmative à cette question. 

3.6. En effet, à l’exception notable des faits qui ressortent des pièces litigieuses versées au dossier 
par la demanderesse le 15 octobre 2024 évoquées plus haut (cf. supra consid. 3.4), il y a lieu 
d’admettre que l’ensemble des allégués de l’intéressée, soit ont été prouvés par les pièces qu’elle a 
produites à l’appui de ses différentes écritures – et en particulier sa demande –, soit ont été admis 
sans réserve par la défenderesse – de sorte qu'ils pouvaient être retenus (art. 150 al. 1 CPC ; cf. 
supra consid. 3.1.) –, soit encore reposent sur des faits notoires qui n’avaient pas à être allégués ni 
prouvés (ibidem).

Autrement dit, les éléments de faits sur lesquels se sont fondés les premiers juges juge pour 
admettre la légitimation active de la demanderesse – et c’est ce qui est en l’occurrence décisif – 
reposent dans une large mesure sur des faits pertinents qui ont été allégués et prouvés satisfaction 
de droit par la demanderesse. 

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3.7. Dans ces circonstances et pour éviter d’inutiles redites, il suffit de renvoyer à la décision 
entreprise par adoption de motifs, tout en soulignant que la demanderesse a allégué et prouvé à 
satisfaction de droit qu’elle était légitimée à se prévaloir d’un transfert de bail par actes concluants, 
puisqu’il ressort des pièces produites à l'appui de sa demande du 29 avril 2022 que toute la 
correspondance utile et topique concernant le contrat de bail litigieux – à l’instar des décomptes de 
charges ou encore des bordereaux relatifs au paiement du loyer – était adressée à la demanderesse 
à D.________ directement, et ce, depuis 2017 à tout le moins et non pas – plus – à E.________ à 
F.________ (cf. pièces 5 ss du bordereau de la demande). On peut donc raisonnablement inférer 
de cette correspondance la manifestation d’un consentement à un transfert de bail, à tout le moins 
par actes concluants. Aucune autre explication ne trouve d’ancrage au dossier. 

On est par ailleurs loin du cas de figure appréhendé par la jurisprudence citée par l’appelante – qui 
ne lui est d’ailleurs d’aucun secours – selon laquelle le fait que le bailleur ait accepté des versements 
par le débit d'un compte n'appartenant pas au locataire n'emporte pas, à lui seul, consentement par 
actes concluants. 

D’une manière générale, l’ensemble des éléments au dossier vient renforcer la position de la 
demanderesse qui soutient qu’il y a abus de droit à invoquer l'absence de forme écrite au transfert 
du bail dans les circonstances du cas d’espèce. 

3.8. A cela s'ajoute que le fait de nier la légitimation active de la demanderesse dans le cadre de 
la présente procédure – et, de ce fait, sa qualité de locataire – pour s’opposer à ses prétentions 
découlant du contrat de bail litigieux, mais dans le même temps, de continuer à encaisser les loyers 
versés par sa locataire sans même tenter de dénoncer le contrat de bail en cause est pour le moins 
contradictoire, et constitutif d’un abus de droit, ce qui ne mérite aucune protection. 

En réalité, la défenderesse ne conteste pas véritablement la légitimation active de la demanderesse 
sous l’angle matériel – et pour cause –, mais uniquement sous l’angle procédural, puisque toute son 
argumentation se résume à tenter de faire écarter les pièces qui mettent à mal sa ligne de défense, 
ce qui, on le répète, tient de la mauvaise foi, est constitutif d’un abus de droit et ne mérite de ce fait 
aucune protection.  

3.9. C’est en définitive à bon droit que la demanderesse s’est vu reconnaître la légitimation active, 
si bien que la décision attaquée ne peut qu’être confirmée. Il s’ensuit le rejet de l’appel dans la 
mesure de sa recevabilité. 

4.

Compte tenu du rejet de l’appel, il se justifie de mettre les frais de procédure à la charge de 
l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).

4.1. Ils comprennent, d'une part, les frais judiciaires dus à l’Etat par un émolument forfaitaire de 
décision (art. 95 al. 2 let. b CPC; art. 124 LJ; art. 10 s. et 19 RJ) et, d'autre part, les dépens, qui 
auraient dû être fixés en l'occurrence de manière détaillée (art. 65 RJ).

4.2. Cela étant, en l’espèce, l’intimée demande une indemnité de CHF 3'000.- pour ses frais de 
défense pour la procédure d’appel, TVA par CHF 224.80 comprise, ce qui est raisonnable compte 
tenu du travail accompli et des intérêts en jeu.

Tribunal cantonal TC
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la Cour arrête:

I. L'appel est rejeté, dans la mesure où il est recevable.

Partant, la décision rendue par le Tribunal des baux de l'arrondissement de la Veveyse le 
28 février 2025 est confirmée. 

II. Pour la procédure d’appel, les frais sont mis à la charge de la société A.________ SA.

Les frais judiciaires dus à l'Etat sont fixés forfaitairement à CHF 1’200.- et seront prélevés sur 
l’avance de frais du même montant effectuée le 24 avril 2025. 

Les dépens de B.________ sont fixés à CHF 3'000.- (TVA par CHF 224.80 comprise) pour la 
procédure d’appel.

III. Notification.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours qui 
suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours 
motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 25 août 2025/lda

La Présidente Le Greffier-rapporteur