# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0f978f93-960b-55ce-a788-2c113221c0a3
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-03-07
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 07.03.1995 11.1995.101
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-1995-101_1995-03-07.html

## Full Text

Incarto n.

  11.95.00101

  	
  Lugano

  7 marzo 1995

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La prima Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta
  dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo,
  presidente, 

  G. Bernasconi e Giani

   

  

 

	
  segretaria:

  	
   Galfetti, vicecancelliera

  

 

sedente
per statuire nella causa n. __________ della Pretua della giurisdizione di Locarno-Campagna
promossa con petizione 27 giugno 1988 da

 

	
   

  	
  __________
  e __________ __________, __________, 
  

   (patrocinati dall’avv. __________, __________)

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

	
   

  	
   

  Comunione
  dei comproprietari del Condominio __________, __________,  

  (patrocinata
  dall’avv. __________, __________)

   

   

  	 

 

esaminati gli
atti,

 

posti i
seguenti

 

punti di questione:

 

                                   1.   Se
deve essere accolta l'appellazione 4 gennaio 1994 della Comunione dei
comproprietari del Condominio __________ contro la sentenza 29 novembre 1993
del Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna;

 

                                   2.   Il
giudizio su spese e ripetibili.

 

 

 

Ritenuto

 

 

in fatto:

 

 

                                  A.   __________
e __________ __________ sono comproprietari in ragione di metà ciascuno
dell’unità condominiale n. __________ __________ ____________________ quota di
16/1000 della particella n. __________ RFD __________. Il Condominio,
denominato __________, comprende numerosi appartamenti adibiti in misura
preponderante a residenza secondaria. Il regolamento d’uso e di amministrazione
della PPP adottato al momento della costituzione il 1° maggio 1981 (doc.
richiamati II), prevede all’art. 1:

 

                                              Contenuto
di diritto d’uso

                                         

                                              Il
proprietario di una quota è per principio libero nella disposizione,
nell’amministrazione, come pure nell’uso e nella sistemazione edile dei locali,
che gli sono attribuiti in uso esclusivo. Tuttavia, nell’esercizio di tale
diritto, non può rendere più oneroso l’esercizio del corrispondente diritto
degli altri comproprietari, né danneggiare in alcun modo le parti di
costruzione, le opere e gli impianti comuni e pregiudicare la funzione e
l’aspetto esteriore. Egli è tenuto a mantenere i suoi locali come occorre per
conservare all’edificio uno stato irreprensibile e un buon aspetto. Egli dovrà
fare in modo che le persone che utilizzeranno il suo appartamento e i suoi
locali usino riguardi, che da loro si può pretendere, secondo la legge e gli
usi nei confronti degli altri comproprietari. 

 

                                         Nel
corso dell’assemblea generale ordinaria tenutasi il 31 marzo 1988 e alla quale
non hanno partecipato i coniugi __________, il regolamento è stato modificato
su vari punti e in particolare l’art. 1 è stato ampliato con l’inserimento
sotto a) di una clausola con la quale viene proibita la locazione a scopo
commerciale delle unità condominiali per brevi periodi (die gewerbliche Kurzzeit–Vermietung
ist nicht gestattet, doc. A pag. 3). La modifica è stata approvata con una
maggioranza favorevole di 31 comproprietari su un totale di 54, rappresentanti
__________/__________ della PPP.

 

                                  B.   __________
e __________ __________ sono stati informati della modifica con il verbale
assembleare inviato ai condomini il 26 maggio 1988 (cfr. audizione testimoniale
__________ del 27.4.1989) ed hanno presentato il 27 giugno successivo un’azione
di annullamento della decisione condominiale relativa al divieto di locazione
per breve durata, asserendo che la modifica del regolamento condominiale
impugnata era arbitraria e illegale.

 

 

                                         Con
risposta 2 novembre 1988 la Comunione dei comproprietari del Condominio
__________, rappresentata dall’amministrazione __________ __________ __________
immobiliari SA, propone la reiezione della petizione, adducendo che
l’introduzione della clausola contestata si era resa necessaria per eliminare
situazioni di disagio causate dalla presenza di persone estranee al condominio
e da abusi di condomini nella locazione degli appartamenti a agenzie
turistiche.

                                         

 

                                         Ultimata
l’istruttoria e indetto il 18 ottobre 1993 il dibattimento finale, le parti si
sono confermate nelle rispettive tesi.

 

 

                                  C.   Il
Pretore ha statuito il 29 novembre 1993 e in accoglimento della petizione,
ritenuta tempestiva ai sensi di legge, ha annullato la modifica dell’art. 1 del
Regolamento d’uso condominiale adottata all’assemblea del 31 marzo 1988 e ha
posto la tassa di giustizia di fr. 1000.– a carico della convenuta, 

                                         con
l’obbligo di versare agli attori l’importo di fr. 2000.– per ripetibili.

 

 

                                  D.   La
Comunione dei comproprietari del Condominio __________ è insorta con appello 4
gennaio 1994, chiedendo in riforma della sentenza impugnata l’integrale
reiezione della petizione, con protesta di spese e ripetibili.

 

 

                                  E.   Con
osservazioni 14 febbraio 1994 __________ e __________ __________ postulano la
reiezione dell’appello e la conferma del giudizio pretorile, protestando spese
e ripetibili.

 

 

                                  F.   Constatato
che in prima istanza la comunione dei comproprietari era stata rappresentata
dall’amministrazione, che non disponeva di una valida autorizzazione a stare in
lite ai sensi dell’art. 712t cpv. 2 CC, l’appellante è stata invitata a sanare
la mancanza entro un termine ragionevole con ordinanza presidenziale dell’11
aprile 1994. In data 9 maggio 1994 è stato prodotto il verbale dell’assemblea
straordinaria dei comproprietari del 7 maggio 1994, che ratifica l’operato
dell’amministratore.

 

 

 

Considerato

 

 

in
diritto:

 

 

                                   1.   L’azione
di contestazione di una deliberazione condominiale è di natura pecuniaria (DTF
108 II 77; Cocchi/Trezzini, Codice di procedura
civile ticinese annotato, nota 1 ad art. 5). Gli attori non hanno precisato il
valore di causa, limitandosi a sostenere che era in ogni caso superiore a fr.
8000.– e il primo giudice non si è pronunciato sulla questione (art. 13 CPC),
motivo per cui occorre esaminare l’appellabilità della causa (art. 13 e 14 LOG)
prima di entrare nel merito delle censure di appello (art. 15 CPC). Nel caso in
esame la contestata modifica del regolamento condominiale vieta la locazione
commerciale a breve termine delle unità condominiali. Visto che gli attori
locavano il proprio appartamento al prezzo di fr. 100.– al giorno (doc. 1
richiamato, elenco Ente turistico __________ e dintorni) l’appellabilità è data
anche ammettendo un periodo di locazione limitato ai mesi estivi.

 

 

                                   2.   Il
Pretore, dopo aver esaminato in dettaglio le norme legali relative ai diritti
del comproprietario per piani e alla modifica del regolamento condominiale, ha
annullato la contestata decisione condominiale ritenendo in sostanza che la
clausola di restrizione del diritto di proprietà dei comproprietari non è
sufficientemente chiara, potendo essere interpretata in vari modi, ed è quindi
contraria ai principi della sicurezza del diritto e della buona fede.

 

                                         Gli
appellanti contestano che la modifica del regolamento litigiosa costituisca un
cambiamento di destinazione delle unità di PPP e conseguentemente una
restrizione successiva delle prerogative di proprietario di PPP, come
implicitamente ammesso dal primo giudice. La clausola adottata costituirebbe
esclusivamente una prescrizione d’ordine a salvaguardia dei diritti degli altri
comproprietari e a difesa della precipua e primitiva destinazione del
Condominio __________, concepito come un complesso residenziale a scopo abitativo,
sia primario che secondario. Il successivo uso commerciale di alcuni
appartamenti, sistematicamente messi a disposizione dei turisti per una o due
settimane, avrebbe stravolto l’uso di tutto il condominio e da qui l’adozione
della modifica contestata, intesa a salvaguardare i diritti dei condomini
corretti nei confronti di coloro che abusano dei loro diritti. A detta degli
appellanti, quindi, non si è in presenza di una modifica di destinazione del
condominio e non era pertanto necessaria l’unanimità dei condomini per la
modifica del regolamento.

 

 

                                   3.   Non
è contestato che nella fattispecie siano applicabili gli art. 648 cpv. 2 e 712a
cpv. 2 CC, correttamente esposti dal Pretore per quel che concerne le facoltà
dei singoli condomini sulle loro unità. Contrariamente all’assunto degli
appellanti, il primo giudice non si è tuttavia espresso sul quesito di sapere
se la contestata modifica del regolamento configuri un cambiamento di
destinazione della cosa, da decidere all’unanimità dei comproprietari (art. 648
cpv. 2 CC; Meyer–Hayoz/Rey, Berner Kommentar,
Berna, 1988, n. 43 ad art. 712a), ma ha annullato la clausola litigiosa per il
motivo che essa, poco chiara e soggetta a svariate interpretazioni, è contraria
ai principi fondamentali della sicurezza del diritto e della buona fede. 

 

                                         a) Gli
appellanti rilevano che il divieto adottato dall’assemblea condominiale è
sufficientemente chiaro e non necessita di ulteriori specificazioni sulla
durata minima dei periodi di locazione e sulle qualifiche degli utenti e
rimproverano al Pretore di essere partito dal caso più assurdo di applicazione,
vale a dire da un’eventuale proposito di restrizione abusiva ed eccessivamente
limitativa dei diritti dei condomini da parte dell’amministrazione
condominiale. La norma in questione, a detta degli appellanti, contiene due
criteri distintivi inconfutabili, ossia la breve durata della locazione e l’uso
commerciale degli appartamenti di settimana in settimana. I convenuti spiegano
poi in dettaglio quali sono i comportamenti ritenuti lesivi dei diritti degli
altri condomini: uso discriminante delle strutture comuni (piscina, giardino,
ecc.), presenza di turisti senza alcun riguardo per gli altri, disturbi e
schiamazzi notturni per rientri mattinieri e feste all’aperto. Tali motivi
potrebbero invero fondare limitazioni del diritto d’uso che spetta per legge al
singolo condomino, ma l’ammissibilità delle restrizioni
deve essere valutata caso per caso ponderando gli interessi individuali e
quelli condominiali e comunque esse devono rispettare i principi fondamentali
dell’art. 20 CO, 2 e 27 CC (Meier–Hayoz/Rey, Berner
Kommentar, Berna, 1988, n. 44 ad art. 712a).

 

                                         b)  Contrariamente
all’opinione degli appellanti la clausola impugnata è vaga ed estremamente
generica. Già la definizione di breve durata può essere interpretata in
svariati modi e quello proposto dagli appellanti, che asseriscono aver voluto
vietare solo le locazioni di durata inferiore a un mese, non è l’unica
ammissibile né l’unica ragionevolmente prospettabile. Ma ancora più
indeterminato è il concetto di scopo commerciale della locazione (gewerbliche
Kurzzeit–Vermietung). Dalle diffuse spiegazioni dei convenuti traspare che si
vuole vietare la locazione sistematica degli appartamenti, con rotazione
continua e settimanale di turisti procacciati tramite agenzie e inserzioni
pubblicitarie. Nell’accezione abituale, però, l’espressione locazione
commerciale si applica all’uso di unità condominiali quali negozi o uffici
o locali commerciali. Gli appellanti sostengono in sostanza che la locazione
sistematica degli appartamenti è equiparabile alla gestione alberghiera, ma si
tratta di un’interpretazione personale, cui se ne possono contrapporre numerose
altre. Una limitazione d’uso fondata sulla semplice indicazione commerciale
è d’altra parte già stata ritenuta troppo imprecisa dal Tribunale federale (DTF
111 II 330; cfr. Meier–Hayoz/Rey, op. cit., n. 45 ad
art. 712a) e a ragione quindi il primo giudice ha ritenuto che la clausola
contestata è inammissibile.

 

 

                                              Tutte le
spiegazioni e le indicazioni concrete figuranti nell’appello a sostegno della
limitazione d’uso avrebbero semmai dovuto essere contenute nella clausola
contestata, che come rettamente consigliato dal Pretore, dovrebbe per essere
lecita quanto meno dare direttive precise sulle modalità di locazione, in
particolare sulla durata minima del contratto. D’altra parte in un grande
condominio appare anche opportuno adottare, oltre al regolamento condominiale,
anche un regolamento della casa con apposite disposizioni di dettaglio sull’uso
delle installazioni comuni (piscina e giardino) onde evitare gli inconvenienti
(disturbi e schiamazzi) che hanno motivato la deliberazione assembleare qui in
esame.

 

 

                                         L’appello
deve quindi essere respinto, dovendosi confermare l’annullamento della clausola
litigiosa, lesiva per la sua genericità e indeterminatezza dei diritti
fondamentali di ogni singolo comproprietario.

 

 

                                   5.   Gli
oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono quindi a
carico della Comunione dei comproprietari __________ sia in prima sede che in
appello, con l’obbligo di versare agli attori un’adeguata indennità per
ripetibili di appello.

 

 

Per i
quali motivi,

 

 

vista
sulle spese la tariffa giudiziaria,

 

 

 

pronuncia:

 

                                   1.   L’appello
è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

 

                                   2.   Gli
oneri processuali del presente giudizio, consistenti in

                                         a)
tassa di giustizia      fr.          500.–

                                         b)
spese                         fr.            50.–

                                                                                fr.          550.–

 

                                         sono
a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte l'importo complessivo
di fr. 1000.– per ripetibili di appello.

 

                                   3.   Intimazione
a :

                                         -avv.
__________, __________

                                         -avv.
__________ ,__________

                                         Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno–Campagna.

 

 

 

Per la
prima Camera civile del Tribunale d’appello

La
presidente:                                                        La
Segretaria: