# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 33049467-22be-58d0-80d0-2d80a88ba4e9
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-05-30
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 30.05.2018 III 2017 226
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2017-226_2018-05-30.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2017 226

Entscheid vom 30. Mai 2018 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 
8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen (Ziff. 1-3),

4. D.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________,

5. G.________,

6. H.________,

7. I.________,

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8. J.________,

9. K.________,

10. L.________,
Ziff. 5 - 6 sowie 8 - 10 vertreten durch Rechtsanwalt 
Dr. X.________,

11. M.________,

12. N.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. P.________,

13. O.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. F.________,
Beschwerdegegner (Ziff. 4-13),

14. Q.________,

15. R.________,
Beigeladene (Ziff. 14+15),

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Am 16. Dezember 2015 ersuchte die A.________ AG (Bauherrschaft) den 
Gemeinderat Freienbach (Gemeinderat) um eine Bewilligung für den Abbruch 
der bestehenden Wohnhäuser und den Neubau eines Wohn- und Geschäftshau-
ses mit automatischer Parkierungsanlage (Bauprojekt "Y.________") auf den in 
der Zentrumszone (Z) und im Gewässerschutzbereich Au gelegenen Grundstü-
cken KTN 001 (908 m2; Eigentümer: Q.________) und KTN 002 (2'312 m2; Ei-
gentümerin: R.________.), ________. Diese beiden Grundstücke bilden ein lie-
gendes "L". Die Südseite von KTN 001 grenzt an die östliche Hälfte der Nordseite 
von KTN 002 an. An diese beiden Liegenschaften (mit nicht ganz bündiger Ost-
seite) stösst östlich das Grundstück KTN 003 an (2'007 m2; Eigentümerin: 
D.________ AG); westlich von KTN 001 und angrenzend an die westliche Hälfte 
der Nordseite von KTN 002 befindet sich KTN 004 (927 m2; Eigentümerin: 
O.________). Im Norden grenzt KTN 001 an KTN 005 (mit dem Bahnhofplatz) an 
(55'110 m2; Eigentümerin: M.________). 

Entlang der Südseite von KTN 002 verläuft die S.________ (Strasse), welche an 
der Südwestecke von KTN 002 in die (westliche) T.________ (Strasse) mündet, 
die Richtung Norden zum rund 70 m entfernten Bahnhof und Richtung Süden in 
die rund 90 m entfernte U.________ (Strasse) verläuft. Die T.________ (Strasse) 
führt vom Bahnhof entlang der Bahnlinie (auf KTN 005) in östlicher Richtung, 
dreht nach knapp 200 m nach Süden (östliche T.________(Strasse)) wieder zur 
U.________(Strasse) und mündet beim V.________ (Kreisel) in diese. Dies hat 
zur Folge, dass die S.________(Strasse) auch in östlicher Richtung zur 
T.________(Strasse) führt.

Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt. In-
nert Frist erhoben neben anderen G.________ und Mitbeteiligte, die D.________ 
AG, die M.________ die N.________ und die O.________ Einsprache. Nachdem 
der Bauherrschaft die Baubewilligung nicht in Aussicht gestellt und ihr die Übera-
rbeitung des Bauprojektes empfohlen worden war, reichte die Bauherrschaft am 
15. März 2016 beim Gemeinderat Freienbach eine Projektänderung ein. Diese 
wurde im Amtsblatt Nr. yz publiziert und öffentlich aufgelegt. Auch gegen diese 
Projektänderung erhoben die vorerwähnten Parteien Einsprache. In der Folge 
reichte die Bauherrschaft mit Eingabe vom 12. Juli 2016 revidierte Pläne und er-
gänzende Unterlagen ein. 

Das Bauamt Freienbach veranlasste eine Beurteilung der Erschliessungssituati-
on durch die W.________ AG, wozu die Parteien ebenfalls Stellung nehmen 
konnten. Am 7. Dezember 2016 teilte die Baugesuchszentrale der Bauherrschaft 
wiederum mit, dass eine Baubewilligung nicht in Aussicht gestellt werden könne, 

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und empfahl ihr eine weitere Überarbeitung des Projektes. Am 2. Januar 2017 
reichte die Bauherrschaft ergänzende Unterlagen ein. Auch hierzu konnten die 
Einsprecher Stellung nehmen. 

B. Mit Gesamtentscheid vom 24. Februar 2017 erteilte das kantonale Amt für 
Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung "im Sinne der Erwägun-
gen und unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen 
gemäss Kap. II, Ziffern 1 ff.". Das Amt für Umweltschutz (AfU) bewilligte die Bau-
ten und Anlagen im Grundwasserschutzbereich Au unter Auflagen (Gesamtent-
scheid S. 9 Ziff. II.3.a und S. 17). Die Einsprachen wurden aus kantonaler Sicht 
abgewiesen. 

Mit Beschluss (GRB) Nr. 98 vom 16. März 2017 wies der Gemeinderat Freien-
bach die Einsprachen ab und trat auf eine Dritteinsprache nicht ein (Disp.-Ziff. 1-
7). Er erteilte die Baubewilligung für den Abbruch der Wohnhäuser und den Neu-
bau des Wohn- und Geschäftshauses "im Sinne der Erwägungen" (Disp.-Ziff. 9). 
Für die Nichterfüllung des Parkplatzbedarfes sowie die Nichteinhaltung der 
Lärmschutzvorgaben erteilte er je Ausnahmebewilligungen (Disp.-Ziff. 10). Die 
Baubewilligung verband er mit verschiedenen Auflagen, Bedingungen und Vor-
behalten (Disp.-Ziff. 11.1 ff.). Unter anderem verlangte er, dass die Verarbei-
tungszeit für die Unterbringung eines Fahrzeugs in der automatischen Parkieran-
lage pro Fahrzeug maximal 198 Sekunden betrage (Disp.-Ziff. 11.4) und knüpfte 
die Baufreigabe an den Nachweis der entsprechenden Leistungsfähigkeit der 
Parkieranlage (Disp.-Ziff. 14.10).

C.1 Gegen diesen GRB Nr. 98 vom 16. März 2017 erhob die D.________ AG 
mit Eingabe vom 13. April 2017 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons 
Schwyz mit dem Antrag auf Aufhebung des GRB und des Gesamtentscheides 
des ARE vom 24. Februar 2017 (Verfahren VB 98/2017 [Verfahren I]). 

C.2 Ebenfalls am 13. April 2017 erhoben G.________, H.________, 
I.________, J.________, K.________ und L.________ Verwaltungsbeschwerde 
beim Regierungsrat mit dem Antrag auf Aufhebung des GRB und des Gesam-
tentscheides des ARE sowie Verweigerung der Baubewilligung. Zudem bean-
tragten sie die Einholung eines neutralen Gutachtens zur Erhebung der Ver-
kehrsaufkommen auf den relevanten Strassenabschnitten, insbesondere auf der 
S.________(Strasse) und der T.________(Strasse); eventualiter sei die Sache 
zur korrekten Erhebung des Verkehrsaufkommens an die Vorinstanz zurückzu-
weisen. Überdies beantragten sie die Vornahme eines Augenscheines (Verfah-
ren VB 99/2017 [Verfahren II]). 

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C.3 Ebenso erhoben am 13. April 2017 die M.________ Verwaltungsbe-
schwerde beim Regierungsrat mit dem Antrag auf Aufhebung der Baubewilligung 
des Gemeinderates (Verfahren VB 100/2017 [Verfahren III]). 

C.4 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat erhob am 13. April 2017 auch 
die N.________ mit dem Antrag auf Aufhebung der Baubewilligung des Gemein-
derates und des Gesamtentscheides des ARE sowie auf Abweisung des Bauge-
suchs (Verfahren VB 101/2017 [Verfahren IV]). 

C.5 Am 13. April 2017 erhob schliesslich auch die O.________ Verwaltungsbe-
schwerde beim Regierungsrat mit dem Antrag auf Aufhebung der Baubewilligung 
des Gemeinderates und des Gesamtentscheides des ARE sowie Abweisung des 
Baugesuchs (Verfahren VB 102/2017 [Verfahren V]). 

D. Der Regierungsrat vereinigte die fünf Beschwerden und entschied mit Be-
schluss (RRB) Nr. 843/2017 vom 7. November 2017 (unter Ausstand von 
Z.________) wie folgt:

1. Die Beschwerden I bis V werden gutgeheissen. Der angefochtene Beschluss 
Nr. 98 der Vorinstanz 1 [d.h. Gemeinderat] vom 16. März 2017 sowie der 
Gesamtentscheid der Vorinstanz 2 [d.h. ARE] vom 24. Februar 2017 werden 
aufgehoben. 

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 3000.-- 
werden zu je einem Drittel (je Fr. 1000.--) der Gemeinde Freienbach und der 
Beschwerdegegnerin auferlegt. (…). Ein Drittel wird auf die Staatskasse 
genommen. (…).

3. Der Beschwerdeführerin I [d.h. D.________ AG] wird eine 
Parteientschädigung von Fr. 900.--, den Beschwerdeführern II [d.h. 
G.________ und Mitbeteiligte] eine solche von Fr. 1200.--, der 
Beschwerdeführerin III [d.h. M.________] eine solche von Fr. 900.--, der 
Beschwerdeführerin IV [N.________] eine solche von Fr.1500.-- und der 
Beschwerdeführerin V [O.________] eine solche von Fr. 2100.-- 
zugesprochen. Die Parteientschädigungen sind dabei jeweils zu einem Drittel 
von der Gemeinde Freienbach, dem Kanton Schwyz und der 
Beschwerdegegnerin zu tragen.

(4.-6.  Rechtsmittelbelehrung/Zustellung). 

E. Gegen diesen RRB Nr. 843/2017 vom 7. November 2017 (Versand am 
14.11.2017) lässt die A.________ AG mit Eingabe vom 5. Dezember 2017 
(Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kan-
tons Schwyz Beschwerde erheben mit den folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss Nr. 843/2017 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 
07.11.2017 sei aufzuheben. 

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2. Der Beschluss Nr. 98 des Gemeinderats Freienbach vom 16.03.2017 
(Baubewilligung zum Baugesuch Nr. 2015-0180 Gemeinde und Nr. 2015-1729 
Kanton) sei zu bestätigen und es sei die beantragte Baubewilligung zu 
erteilen. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zu Lasten der 
Beschwerdegegner und der Vorinstanz 2 vor allen Instanzen. 

Am 6. Dezember 2017 reicht die Beschwerdeführerin den angefochtenen RRB 
ein.

F. Mit Schreiben vom 11. Dezember 2017 teilt das ARE seinen Verzicht auf 
eine Vernehmlassung mit. 

Das Sicherheitsdepartement stellt mit Vernehmlassung vom 19. Dezember 2017 
den Antrag, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der 
Beschwerdeführerin abzuweisen, eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung 
und zu neuem Entscheid direkt an den Gemeinderat Freienbach und das Amt für 
Raumentwicklung zurückzuweisen.

Der Gemeinderat Freienbach beantragt vernehmlassend am 4. Januar 2018 die 
Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner und des Kantons 
Schwyz bei solidarischer Haftbarkeit. 

Die M.________ teilen am 12. Januar 2018 telefonisch ihren Verzicht auf eine 
Vernehmlassung mit. 

Die Beschwerdegegner Ziff. 5 und 6 sowie 8 bis 10 lassen am 24. Januar 2018 
die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde beantragen, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zulasten der Beschwerdeführerin. 

Ebenso beantragt die D.________ AG mit Vernehmlassung vom 7. März 2018 
die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen, soweit darauf einzutreten ist. 

Den inhaltlich gleichen Antrag stellt am 16. März 2018 auch die O.________. 

Mit Vernehmlassung vom gleichen Tag (16.3.2018) beantragt schliesslich auch 
die N.________ die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. 

Der Beschwerdegegner Ziff. 7 sowie die Beigeladenen Ziff. 14 und 15 haben sich 
nicht vernehmen lassen. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

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1. Die projektierte Baute soll laut dem Projektbeschrieb vom 21. Dezember 
2015 30 % Gewerbe- und 70 % Wohnanteil aufweisen. Die Gewerbefläche ist für 
die Büronutzung vorgesehen. Die projektierten 68 (bzw. 67) Wohneinheiten sol-
len vermietet oder verkauft werden. Die strassenmässige Erschliessung erfolgt 
mit Zufahrt über die östliche T.________(Strasse) via die S.________(Strasse) 
und Wegfahrt via die westliche T.________(Strasse). Die S.________(Strasse) 
weist eine Mindestbreite von 5.20 m auf und verfügt über ein einseitiges Trottoir. 
Die T.________(Strasse) misst im Zufahrtsbereich 6.00 m und im Wegfahrbe-
reich 5.70 m; sie hat im betroffenen Teil beidseitig ein Trottoir. 

Das Gebäude weist gemäss den Planunterlagen − analog zu den Grundrissen 
der beiden Baugrundstücke − einen L-förmigen Grundriss auf. Die Südseite misst 
rund 65 m, die Ostseite rund 54 m. In den zwei Untergeschossen ("Ebene -2" 
und "Ebene -1") ist neben Keller- und Technikräumlichkeiten ein (zweigeschossi-
ges) automatisches Parkiersystem mit Sprinkleranlage für 120 Parkplätze sowie 
ein öffentlicher Veloabstellplatz (für 58 Fahrräder; auf Ebene -1) geplant. Die Zu-
fahrt zum Autolift (mit zwei Lifteinheiten), der im westlichen Bereich geplant ist, 
erfolgt entsprechend der strassenmässigen Erschliessung von der 
S.________(Strasse) her, die Wegfahrt aus dem Autolift in die (westliche) 
T.________(Strasse). Im Erdgeschoss ("Ebene 0") befinden sich neben der Ein-
gangshalle Ladenlokale sowie Büros und die Einfahrt zum Autolift. Im ersten 
Obergeschoss ("Ebene 1") befinden sich Büros, Lagerräume und Wohnungen. 
Im zweiten und dritten Obergeschoss ("Ebene 2" und "Ebene 3") sowie im vierten 
Obergeschoss ("Ebene 4"; Attikageschoss) sind ebenfalls Wohnungen geplant 
(insgesamt 67 Wohneinheiten, mehrheitlich 2.5- und 3.5-Zimmerwohnungen). 
Auf dem begrünten als parkartige Landschaft gestalteten Dach ("Ebene 5") sind 
drei Whirlpools, ein Pool sowie Splittplätze und ein Holzdeck vorgesehen. Auf der 
Südseite des Gebäudes (entlang der S.________(Strasse)) befinden sich sieben 
Besucherparkplätze (wovon ein Behindertenparkplatz). 

2.1 Der Regierungsrat hat die gemeinderätliche Baubewilligung und den Ge-
samtentscheid des ARE aufgehoben, weil er die Auflage im Gesamtentscheid 
vom 24. Februar 2017, wonach die Unterlagen zur geplanten Pfahlfundation 
(erst) vor Baufreigabe eingereicht werden müssten, für unzulässig erachtete. Der 
Nachweis, dass die Durchflusskapazität durch die Pfählung um höchstens 10 % 
vermindert werde, sei eine Bewilligungsvoraussetzung. Der von der Bauherr-
schaft eingereichte Unbedenklichkeitsnachweis der AA.________ AG vom 
3. Dezember 2015 enthalte keine Angaben zur Durchflusskapazität des Grund-
wassers im unbeeinflussten Zustand und zur Verringerung der Durchflusskapa-
zität. In diesem Punkt sei das Baugesuch unvollständig. Das ARE bzw. das zu-

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ständige Amt für Umweltschutz (AfU) habe sich mit der Grundwassersituation 
und der Durchflusskapazität nicht auseinandergesetzt. Es fehle sowohl der 
Durchflussnachweis wie auch eine Ausnahmebewilligung der zuständigen Ge-
wässerschutzfachstelle. Eine materielle Beurteilung dieser Frage durch den Re-
gierungsrat sei ohnehin nicht möglich. Es sei auch nicht Sache der Beschwer-
deinstanz, erstinstanzliche Sachverhaltsabklärungen nachzuholen. Die Be-
schwerden seien daher gutzuheissen, die Baubewilligung aufzuheben und die 
Sache zur genauen Abklärung der Grundwassersituation und der Einholung des 
notwendigen Durchflussnachweises ans ARE und den Gemeinderat zurückzu-
weisen (angefochtener Beschluss Erw. 4.4.2 f.). 

Der Regierungsrat hat einzelne weitere Rügen der Beschwerdeführer, die sich 
bei einem allfälligen Nachfolgeprojekt wieder stellen könnten, ebenfalls behan-
delt. So hat er unter anderem erwogen, dass es zulässig sei, wenn das ARE die 
technische Bewilligung betreffend Brandschutz und Zivilschutz vorbehalten habe 
(Erw. 4.5). 

Beim geforderten Nachweis der Leistungsfähigkeit des automatischen Parkie-
rungssystems handle es sich um einen rein technischen Nachweis. Der Gemein-
derat sei grundsätzlich berechtigt, diesen erst vor Baubeginn zu verlangen. Die 
Verpflichtung komme einer Suspensivbedingung gleich (Erw. 4.6.2). 

Die Zonenkonformität der geplanten Baute wurde bejaht (Erw. 5.1 f.). Ausführlich 
äusserte sich der Regierungsrat zur hinreichenden Erschliessung. Er setzte sich 
dabei detailliert mit dem von der Bauherrschaft eingereichten Verkehrsgutachten 
der AB.________ AG vom 6. April 2016 auseinander und erachtete die Kritik der 
Beschwerdeführerin an diesem Gutachten als "nicht ganz unbegründet" 
(Erw. 6.4.5). 

Der Regierungsrat erachtete des Weiteren das Vorgehen des Gemeinderates bei 
der Ermittlung der Grenz- und Gebäudeabstände als nicht nachvollziehbar. Eine 
Staffelung der Gebäudefassaden sei − zumindest was die Nord- und Westfassa-
den anbelange − nicht erkennbar. Dies liege nicht zuletzt an der ungenügenden 
plangrafischen Darstellung (schwarz-weiss ohne Darstellung der Tiefenwirkung). 
Aufgrund der ungenügenden Pläne sei es dem Regierungsrat nicht möglich, die 
Staffelung der Bauten resp. die Gebäudehöhe und die daraus resultierenden 
Grenz- und Gebäudeabstände gegenüber KTN 004 genauer zu beurteilen. Auch 
daher sei die Baubewilligung aufzuheben (Erw. 7.4 f.). 

Der Strassenabstand sei in den Plänen ausgewiesen und werde gewahrt 
(Erw. 8.5 f.). 

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Fehlende Motorfahrzeugabstellplätze müssten durch eine Ersatzabgabe abge-
golten werden. Insoweit sei das Vorgehen des Gemeinderates nicht zu bean-
standen (Erw. 9.3). 

Unter Berücksichtigung der kommunalen Autonomie seien auch die Vorschriften 
betreffend Grün- und Erholungsflächen (auf dem Dach angeordnet) als erfüllt zu 
betrachten (Erw. 10.4). 

Die lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 der Lärm-
schutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) vom 15. Dezember 1986 erweise sich auf 
der Grundlage einer summarischen Prüfung als vertretbar (Erw. 11.4.5). Indes-
sen seien gemäss einem neueren verwaltungsgerichtlichen Entscheid Ausnah-
mebewilligungen im öffentlichen Baurecht nur mit grosser Zurückhaltung zu ge-
währen. Die lärmschutzrechtlichen Interessen bzw. die Interessen des Gesund-
heitsschutzes seien hoch zu gewichten. Der Bauherrschaft sei daher − nachdem 
die Baubewilligung ohnehin aufgehoben werden müsse − zu empfehlen, die 
lärmschutzrechtliche Situation der geplanten Baute noch einmal zu überarbeiten 
und zu überdenken (Erw. 11.4.6). 

2.2 Die Beschwerdeführerin führt aus, der Regierungsrat habe die Baubewilli-
gung aus grundwasserschutzrechtlichen Gründen sowie infolge für die Beurtei-
lung des Grenz- und Gebäudeabstandes ungenügender Pläne aufgehoben. Ent-
scheidunerheblich seien demgegenüber die Erwägungen betreffend den Brand- 
und Zivilschutz, die Leistungsfähigkeit der automatischen Parkierungsanlage, die 
Zonenkonformität, die verkehrsmässige Erschliessung, die Strassenabstände, 
die Motorfahrzeugabstellplätze, die Erholungs- und Grünflächen sowie den Lärm-
schutz (Beschwerde S. 7 ff. Ziff. 2.1 bis 2.2.8). 

3.1 Die Beschwerdeführerin erachtet die regierungsrätliche Beurteilung der 
Grundwasserschutzproblematik in doppelter Hinsicht als falsch (Beschwerde 
S. 9 ff. Ziff. 3.1 ff.). 

Zum einen habe aufgrund des fundierten "Unbedenklichkeitsnachweis[es] Grund-
wasser" der AA.________ AG vom 2./3. Dezember 2015 kein Anlass bestanden, 
den Nachweis der Durchflusskapazität rechnerisch zu erbringen. Das AfU als zu-
ständige Fachstelle sei zum Schluss gekommen, dass die gesetzlichen Vorga-
ben eingehalten würden, wenn die im Gutachten vorgeschlagenen Massnahmen 
(Kieskoffer/Kiespackung auf Höhe des Grundwasserhochstandes; Kiesstränge 
aus durchlässigem Kiessand) ergriffen würden. Ein rechnerischer Nachweis habe 
nicht verlangt werden müssen, da die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen 
anderweitig festgestanden habe. Vernehmlassend habe das AfU im regierungs-

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rätlichen Verfahren mit Mitbericht vom 5. Mai 2017 auch festgehalten, dass eine 
Ausnahmebewilligung hätte erteilt werden können. 

Zum andern habe der Regierungsrat den Untersuchungsgrundsatz verletzt. Es 
wäre ein Leichtes gewesen, die Beschwerdeführerin zur Nachreichung des rech-
nerischen Nachweises der Durchflusskapazität anzuhalten. Die Kassation der 
Baubewilligung sei "krass unverhältnismässig" gewesen (S. 13 Ziff. 3.3.3). Das 
Verwaltungsgericht berücksichtige neue Tatsachen und Beweismittel, soweit der 
angefochtene Entscheid dazu Anlass gebe (vgl. alt § 57 Abs. 1 des Verwaltungs-
rechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Der geforderte rech-
nerische Nachweis liege in Form des Gutachtens "Grundwasserumströmungs-
nachweis" der AC.________ AG vom 4. September 2017 (Anhang 7) vor; das 
Gutachten bedürfe zur Beurteilung keiner besonderen Fachkenntnisse. Die Be-
schwerdeführerin besitze ein "Grundrecht auf beförderliche Erledigung des Bau-
bewilligungsverfahrens" (S. 13 Ziff. 3.4). Das Verwaltungsgericht müsse die Fra-
ge, ob die Beschwerdeführerin bauen könne oder nicht, selbst entscheiden. Dies 
gelte auch für die Beurteilung der Einordnungsfrage (S. 14).  

3.2.1  Die AA.________ AG, hat im Auftrag der Beschwerdeführerin am 14. Sep-
tember 2015 eine geotechnische Baugrunduntersuchung durchgeführt. 

Hierzu hat sie gemäss ihrem Bericht vom 2. Dezember 2015 auf den beiden 
Baugrundstücken insgesamt sechs Rammsondierungen bis in eine maximale 
Tiefe von 16.4 m sowie eine Kernbohrung bis in eine Tiefe von 19.4 m vorge-
nommen (bzw. vornehmen lassen). In ihrem Bericht legt sie namentlich die Un-
tersuchungsresultate und die Folgerungen dar. Demgemäss liegen die Bau-
grundstücke gemäss Grundwasserkarte (unter Bezugnahme auf map.geo.sz.ch, 
Zugriff 7.10.2015, welche dem Eintrag im kantonalen webGIS im April 2018 ent-
spricht) in einem Gebiet mit einem geringmächtigen Grundwasserleiter. Der mitt-
lere Grundwasserspiegel liegt auf Kote 409.4 m. 

Im Anschluss an die Bohrung sei ein Pumpversuch durchgeführt worden. Mit ei-
ner sehr geringen Pumpmenge von lediglich 15 l/min sei die Bohrung innert kur-
zer Zeit bereits trocken gewesen. Der Grundwasserleiter sei im Bereich der Bau-
parzelle kaum mehr massgebend ausgebildet; der Wassernachfluss sei sehr ge-
ring (S. 6 Ziff. 4.4). 

Die Fundationskote des Neubaus (Unterkante Bodenplatte) kommt auf 407.4 m 
zu liegen (in einer Schicht [Schichttyp C] bestehend aus feinsandigen, siltig-to-
nigen Seesedimenten), eventuell zu einem kleinen Teil in einer (höher gelege-
nen) Schicht (Schichttyp B) mit geringmächtigen Bachschuttablagerungen (silti-
ger Mittel-Grobsand mit unterschiedlichem Anteil an Kies); dieser Schichttyp (mit 

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Unterkante 6.5 m - 7.0 m unter Oberkante Terrain [Kote: rund 414.29 m]) bildet 
vermutlich den Grundwasserleiter mit einer mittelmässigen Durchlässigkeit (S. 6 
Ziff. 5.1, S. 4 Ziff. 4.2). Empfohlen wird eine Fundation des Neubaus mittels 
Pfählen in die Molasse (Schichttyp E, Fels/verwitterte Molasse, ab einer Tiefe 
von rund 16 m) (S. 7 f. Ziff. 5.1). 

Vom 3. Dezember 2015 datiert der "Unbedenklichkeitsnachweis Grundwasser" 
der AA.________ AG. Dieser Nachweis äussert sich insbesondere zur allgemei-
nen Geologie (unter inhaltlicher Wiedergabe der Ausführungen der geotechni-
schen Baugrunduntersuchung) und zu den Eingriffen ins Grundwasser. Das 
zweistöckige Untergeschoss bilde einen Riegel im geringmächtigen und eher 
schlecht durchlässigen Grundwasserleiter. Zur Verhinderung eines lokalen 
Grundwasseraufstaus sei dennoch um die Untergeschosse eine gut durchlässige 
Kiespackung bis auf Höhe des Grundwasserhochstandes zu erstellen. Dies be-
wirke, dass das Wasser im Zustrombereich gefasst, um das Gebäude geleitet 
und im Abstrombereich wieder in den Untergrund geleitet werden könne. Zusätz-
lich werde empfohlen, drei Kiesstränge aus durchlässigem Kiessand unter der 
Bodenplatte einzubauen, um die Wasserzirkulation über die Breite zu gewährleis-
ten. Eine Beeinträchtigung des Grundwassers durch die vorgesehene Pfahlfun-
dation sei nicht vorhanden. Die Pfähle würden in den Seeablagerungen erstellt 
und in die Molasse eingebunden (S. 7 f. Ziff. 6.1 f.). 

3.2.2  Das ARE formuliert im Gesamtentscheid unter Bezugnahme auf die Beur-
teilung des AfU (Fachbericht vom 18.12.2015) als Auflage, dass die Empfehlun-
gen der AA.________ AG unter anderem zur Fundation und den Kiespackungen 
um die Untergeschosse zwingend zu beachten seien. In der Stellungnahme vom 
15. Mai 2017 im regierungsrätlichen Verfahren wies das AfU zudem darauf hin, 
dass es sich laut dem geologischen Bericht vom 3. Dezember 2015 um einen 
eher geringmächtigen und eher schlecht durchlässigen Grundwasserleiter handle 
und der Einbau daher habe bewilligt werden können. Im Rahmen des Baubewilli-
gungsverfahrens hätte selbstverständlich auch eine Ausnahmebewilligung erteilt 
werden können. 

3.2.3  Im vorliegenden Verfahren reicht die Beschwerdeführerin eine "Aktennotiz 
Grundwasserumströmungsnachweis" der AC.________ AG vom 4. September 
2017 ein. Daraus ergibt sich, dass durch das Untergeschoss, das den Grund-
wasserkörper in den meisten Bereichen komplett durchtrennt, und durch die 
Pfähle (die einen geringen Einfluss auf das Grundwasser hätten) die Durchfluss-
kapazität um 95 % verringert wird (S. 3 Ziff. 4). Es werden kompensatorische 
Massnahmen empfohlen (S. 3 Ziff. 5).

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3.3.1  Art. 19 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (Gewässer-
schutzgesetz, GSchG; SR 814.20) vom 24. Januar 1991 verpflichtet die Kantone, 
ihr Gebiet nach der Gefährdung der ober- und der unterirdischen Gewässer in 
Gewässerschutzbereiche einzuteilen. Der Bundesrat erlässt die erforderlichen 
Vorschriften (Abs. 1). In den besonders gefährdeten Bereichen bedürfen die 
Erstellung und die Änderung von Bauten und Anlagen sowie Grabungen, 
Erdbewegungen und ähnliche Arbeiten einer kantonalen Bewilligung, wenn sie 
die Gewässer gefährden können (Abs. 2). Die Kantone bezeichnen bei der 
Einteilung ihres Gebiets in Gewässerschutzbereiche die besonders gefährdeten 
und die übrigen Bereiche. Die in Anhang 4 Ziffer 11 beschriebenen besonders 
gefährdeten Bereiche umfassen unter anderem den Gewässerschutzbereich Au 
zum Schutz nutzbarer unterirdischer Gewässer (Art. 29 Abs. 1 lit. a 
Gewässerschutzverordnung vom 28.10.1998 [GSchV; SR 814.201]). 

Das Baugrundstück liegt im Gewässerschutzbereich Au. Dieser 
Gewässerschutzbereich umfasst die nutzbaren unterirdischen Gewässer sowie 
die zu ihrem Schutz notwendigen Randgebiete (Anhang 4 Ziff. 111 GSchV).

3.3.2  Gemäss Art. 43 Abs. 4 GSchG dürfen Speichervolumen und Durchfluss 
nutzbarer Grundwasservorkommen durch Einbauten nicht wesentlich und dau-
ernd verringert werden. Wer in den besonders gefährdeten Bereichen (Art. 29 
Abs. 1 GSchV) sowie in Grundwasserschutzzonen und -arealen Anlagen erstellt 
oder ändert oder wer dort andere Tätigkeiten, die eine Gefahr für die Gewässer 
darstellen, ausübt, muss die nach den Umständen gebotenen Massnahmen zum 
Schutz der Gewässer treffen; insbesondere muss er: a) die Massnahmen nach 
Anhang 4 Ziffer 2 treffen; b) die erforderlichen Überwachungs-, Alarm- und 
Bereitschaftsdispositive erstellen (Art. 31 Abs. 1 GschV). 

Zudem ist in den besonders gefährdeten Bereichen im Sinne von Art. 29 GSchV 
eine kantonale Bewilligung nach Art. 19 Abs. 2 GSchG u.a. für Bohrungen 
(Art. 32 Abs. 2 lit. f GSchV) und für Anlagen, die Deckschichten oder 
Grundwasserstauer verletzen (Art. 32 Abs. 2 lit. b GSchV), erforderlich. Ist eine 
Bewilligung erforderlich, müssen die Gesuchsteller nachweisen, dass die 
Anforderungen zum Schutze der Gewässer erfüllt sind, und die dafür 
notwendigen Unterlagen (gegebenenfalls hydrogeologische Abklärungen) 
beibringen (Art. 32 Abs. 3 GSchV). Die Behörde erteilt eine Bewilligung, wenn mit 
Auflagen und Bedingungen ein ausreichender Schutz der Gewässer 
gewährleistet werden kann; sie legt dabei auch die Anforderungen an die 
Stilllegung der Anlagen fest (Art. 32 Abs. 4 GSchV). Die kantonale 
Bewilligungspflicht gemäss Art. 19 Abs. 2 GSchG knüpft aber nicht zwingend an 
den Begriff der baubewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen nach dem 

13

Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) 
vom 22. Juni 1979 an. Es können auch Arbeiten, Veranstaltungen oder 
dergleichen im Sinne von Art. 19 Abs. 2 GSchG bewilligungspflichtig sein, die 
nicht auf Dauer ausgelegt sind (Brunner, in: Hettich/Jansen/Norer [Hrsg.], GSchG 
WBG Kommentar zum Gewässerschutzgesetz und zum Wasserbaugesetz, 
Zürich 2016, Art. 19 Rz. 18). 

Die kantonale Gewässerschutzfachstelle erteilt die Bewilligungen für Bauten und 
Anlagen in den besonders gefährdeten Gewässerschutzbereichen (§ 29 Abs. 1 
des kantonalen Einführungsgesetzes zum Gewässerschutzgesetz [EGzGSchG; 
SRSZ 712.110] vom 19.4.2000). § 4 Abs. 1 Vollzugsverordnung zum 
Einführungsgesetz zum Gewässerschutzgesetz (VVzGSchG; SRSZ 712.111) 
vom 3. Juli 2001 bezeichnet das Amt für Umweltschutz als kantonale 
Gewässerschutzfachstelle, welche die Bewilligung für die Erstellung und die 
Änderung von Bauten und Anlagen sowie für Grabungen, Erdbewegungen und 
ähnliche Arbeiten in den besonders gefährdeten Bereichen (Art. 19 Abs. 2 
GSchG) erteilt (§ 4 Abs. 1 lit. c VVzGSchG). 

3.3.3  Im Gewässerschutzbereich Au dürfen keine Anlagen erstellt werden, die 
unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. Die Behörde kann Ausnahmen 
bewilligen, soweit die Durchflusskapazität des Grundwassers gegenüber dem 
unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 Prozent vermindert wird (Ziff. 211 
Abs. 2 Anhang 4 GSchV). Dabei soll der Grundwasserspiegel nicht merkbar ver-
ändert werden (Wegleitung BUWAL Grundwasserschutz, 2004, S. 57). Gemäss 
der Wegleitung (S. 58) können für die Ermittlung des Durchflussquerschnittes un-
terschiedliche Durchflussbreiten in Rechnung gesetzt werden: diejenige unter 
dem Einzelbauwerk, diejenige unter der Projektparzelle oder die gesamte Durch-
flussbreite des Grundwasserleiters. Unabhängig von der berücksichtigten Durch-
flussbreite darf die Summe aller Einbauten die Durchflusskapazität des Grund-
wasserleiters gesamthaft nicht um mehr als 10 Prozent verringern. Wie die Kan-
tone dies gewährleisten, steht in ihrem Ermessen. Ein an sich unzulässiges 
Bauwerk kann bewilligungsfähig werden, wenn durch gezielte Ersatzmassnah-
men (z.B. Sickerpackungen) die vorhandene Durchflusskapazität erhalten oder in 
Ausnahmefällen um höchstens 10% vermindert wird (Wegleitung BUWAL, 
Grundwasserschutz, 2004, S. 58; zur Zulässigkeit gezielter Ersatzmassnahmen 
vgl. Bundesgerichtsurteile 1C_482/2012 vom 14.5.2014 [implizit; bes. Erw. 2.7] 
und − in gleicher Sache − 1C_118/2016 vom 21.3.2017 Erw. 2.1; 
1C_556+558+562/2013 vom 21.9.2016 Erw. 9.1 f.). Die Umweltschutzdirektionen 
der Zentralschweizer Kantone (SZ, UR, NW, OW, LU und ZG) haben ein Merk-
blatt "Bauen im Grundwassergebiet" mit der Beilage "Berechnung des Einflusses 

14

von Bauten im Grundwasser" (Merkblatt ZUDK) herausgegeben. Entsprechend 
den gesetzlichen Vorgaben werden Bauvorhaben im Grundwasser für bewilli-
gungspflichtig erklärt. Bei Bauvorhaben, die unter den mittleren Grundwasser-
spiegel reichen, ist unter anderem zusätzlich eine rechnerische Einschätzung 
über den Einfluss des Bauwerks auf die Durchflusskapazität erforderlich (Merk-
blatt ZUDK Ziff. 2b). In der Beilage ("Berechnung") wird differenziert zwischen der 
Wirkung von horizontalen Baukörpern auf die Durchflusskapazität (Fall 1) und 
derjenigen von Pfählen (Fall 2).

3.4.1  Unbestrittenermassen kommen die zwei Untergeschosse der Parkierungs-
anlage unter den mittleren Grundwasserspiegel auf der Kote 407.5 m zu liegen. 
Ebenso stellt die Beschwerdeführerin nicht in Abrede, dass eine Pfahlfundation 
erforderlich ist (vgl. Beschwerde S. 11 Ziff. 3.2.4). 

3.4.2  Zum einen dürfen für Bauten unter dem mittleren Grundwasserspiegel 
gemäss ausdrücklicher gesetzlicher Regelung nur ausnahmsweise Baubewilli-
gungen erteilt werden. Der Regierungsrat erachtet es folglich zu Recht als un-
zulässig, den Nachweis der Durchflusskapazität auf einen späteren Zeitpunkt, so 
auch erst als Voraussetzung für die Baufreigabe, zu verschieben. 

Zum andern knüpft das Gesetz die Erteilung einer Ausnahmebewilligung eben-
falls ausdrücklich an eine gegenüber dem unbeeinflussten Zustand um höchs-
tens 10 Prozent verminderte Durchflusskapazität. Wird die Durchflusskapazität 
durch die baulichen Massnahmen um mehr als 10 Prozent vermindert, ist es 
zulässig, die maximal zulässige Verminderung der Durchflusskapazität durch ge-
zielte Ersatzmassnahmen zu erreichen. Mit dem Unbedenklichkeitsnachweis vom 
3. Dezember 2015 (vgl. vorstehend Erw. 3.2.1) wurde dieser prozentuale Nach-
weis nicht rechtsgenüglich erbracht. Gemäss dem im vorliegenden Verfahren 
eingereichten Grundwasserumströmungsnachweis wird nun (ohne Massnahmen) 
eine Verringerung der Durchflusskapazität um 95 % ermittelt, und auf dieser Ba-
sis werden entsprechende Massnahmen zur Verbesserung (bzw. um die quanti-
tativen Voraussetzungen einer Ausnahmebewilligung erfüllen zu können) vorge-
schlagen. Dem Regierungsrat ist mithin auch darin beizupflichten, dass das Bau-
gesuch insoweit nicht vollständig war (§ 77 Abs. 1 des Planungs- und Baugeset-
zes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987; Art. 55 Abs. 1 [lit. m] des kommunalen 
Baureglements [BauR] vom 29.3.1994). 

3.4.3 Die Zuständigkeit für die Erteilung von Ausnahmebewilligungen im Gewäs-
serschutzbereich Au liegt von Gesetzes wegen beim AfU als Fachinstanz (auch) 
für den Bereich Gewässerschutz (vgl. VGE 1014/02 vom 27.9.2002 Erw. 5.b/cc; 
VGE III 2011 197 vom 25.9.2012 Erw. 3.4; VGE III 2017 1 vom 24.7.2017 

15

Erw. 4.3.3). Die Fachbehörde hat dabei auch den rechnerischen Nachweis der 
Durchflusskapazität zu prüfen und unter welchen detaillierten Auflagen und Be-
dingungen die noch zulässige Verringerung der Durchflusskapazität gewährt 
werden kann. Die Ermittlung der Verringerung der Durchflusskapazität muss 
zwangsläufig der Bestimmung der adäquaten Ersatzmassnahmen, mit welchen 
das gesetzliche Mindestmass der Durchflusskapazität gewährleistet werden 
kann, vorangehen.

Bei dieser Rechts- und Sachlage war der Regierungsrat berechtigt und gehalten, 
die Sache an die Vorinstanz(en) zurückzuweisen (vgl. Griffel, in: Kommentar 
VRG, 3. Aufl., Zürich 2014, § 28 N 38 f.). Eine Verletzung des Untersuchungs-
grundsatzes kann ihm daher nicht vorgeworfen werden, wenn er die Beschwer-
deführerin im Beschwerdeverfahren nicht zur Nachreichung des rechnerischen 
Nachweises der Durchflusskapazität angehalten hat (Beschwerde S. 12 
Ziff. 3.3.3). Da die Erteilung der Ausnahmebewilligung durch die zuständige 
Fachinstanz Voraussetzung für die Fundation des Gebäudes und die bauliche 
Unterschreitung des mittleren Grundwasserspiegels und somit die conditio sine 
qua non für die ganze Baute darstellt, muss eine nicht rechtsgenüglich begründe-
te Ausnahmebewilligung folgerichtig zum Bauabschlag führen. 

Im gleichen Sinne ist es erst recht dem Verwaltungsgericht versagt, die erforder-
lichen Abklärungen, wie von der Beschwerdeführerin geltend gemacht, nachträg-
lich vorzunehmen bzw. zu veranlassen. Dies gilt, auch wenn das Verwaltungsge-
richt grundsätzlich neue Tatsachen und Beweismittel berücksichtigen kann. Ei-
nerseits wird durch diese Möglichkeit nicht die Bewilligungszuständigkeit auf die 
Gerichtsebene verschoben, anderseits fehlt es dem Verwaltungsgericht zwangs-
läufig an der − entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin (Beschwerde 
S. 13 Ziff. 3.3.5) − erforderlichen Fachkompetenz zur Überprüfung der Plausibi-
lität und Verlässlichkeit des nachgereichten Grundwasserumströmungsnachwei-
ses. Überdies ist auch zu beachten, dass mit der Verwaltungsgerichtsbeschwer-
de neben der unrichtigen Rechtsanwendung unter Einschluss der Überschreitung 
oder des Missbrauchs des Ermessens (§ 55 Abs. 1 lit. b VRP) nur die unrichtige 
oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes geltend 
gemacht werden kann (§ 55 Abs. 1 lit. a VRP). Hieraus ergibt sich, dass sich der 
Untersuchungsgrundsatz im verwaltungsgerichtlichen Verfahren grundsätzlich 
nur auf punktuelle Ergänzungen des Sachverhaltes beziehen kann. Von einer 
punktuellen Ergänzung des Sachverhaltes kann indessen nicht mehr gesprochen 
werden, wenn die bis anhin von der zuständigen Fachinstanz nicht beurteilten 
sachverhaltlichen Voraussetzungen für eine (Ausnahme-)Bewilligung betroffen 
sind. Im Übrigen wird im von der Bauherrschaft mit dem Baugesuch eingereich-
ten Formular Z04 (Umweltschutz & Gewässerschutz) unter lit. G 6 ausdrücklich 

16

auf das Merkblatt ZUDK hingewiesen, welches eine rechnerische Einschätzung 
über den Einfluss des Bauwerks auf die Durchflusskapazität für erforderlich er-
klärt (vgl. vorstehend Erw. 3.3.3). Schliesslich wurde die gewässerschutzrechtli-
che Problematik bereits im Einspracheverfahren hinlänglich angesprochen und 
war neben anderen auch Kritikpunkt der Einsprecher (vgl. Baubewilligung S. 21 
Erw. 13.1, S. 26 Ziff. 16.12; Baueinsprache der Beschwerdegegnerin Ziff. 13 vom 
13.1.2016 S. 23 Ziff. 17 [d.h. bereits im ersten Auflageverfahren]; Verwaltungs-
beschwerde der Beschwerdeführer Ziff. 5-10 vom 13.4.2017 S. 3 f. Ziff. 4). Es 
kann daher nicht gesagt werden, erst der angefochtene Beschluss habe Anlass 
zur Einholung eines Durchflussnachweises gegeben. 

3.4.4  Die Rüge der Beschwerdeführerin, der Regierungsrat habe die Grundwas-
serschutzproblematik falsch beurteilt, erweist sich mithin als unbegründet. Der 
Regierungsrat hat die Baubewilligung zu Recht aufgehoben und die Sache zur 
genaueren Abklärung der Gewässerschutzsituation (und allfälligen Erteilung ei-
ner Ausnahmebewilligung) an die Vorinstanzen zurückgewiesen. 

3.5.1  Die Beschwerdeführerin macht im Zusammenhang mit der gewässer-
schutzrechtlichen Thematik ein auf Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung der 
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) vom 18. April 1999 und Art. 6 
Ziff. 1 der Konvention zum Schutze der Menschrechte und Grundfreiheiten 
(EMRK; SR 0.101) vom 4. November 1950 gestütztes Grundrecht auf eine beför-
derliche Erledigung des Baubewilligungsverfahrens geltend. Dieser Anspruch er-
gebe sich auch aus der Baufreiheit als Teilgehalt der Eigentumsgarantie. Im 
Baubewilligungsverfahren bestünden darüber hinaus besondere Beschleuni-
gungsgebote. Die Bewilligungsbehörde habe über das Baugesuch in der Regel 
innert zwei Monaten nach Einreichung der genügenden Unterlagen zu entschei-
den (§ 81 Abs. 2 PBG). Art. 6 Ziff. 1 EMRK und Art. 29a BV garantierten zudem 
die Beurteilung durch ein Gericht. Das Bundesgericht halte es als mit der 
Rechtsweggarantie von Art. 29a BV für vereinbar, dass zumindest einmal eine 
Gerichtsinstanz urteile, die den Sachverhalt frei prüfe. Wolle man also als EMRK-
konform zulassen, dass sich das Verwaltungsgericht in einem Beschwerdever-
fahren mit der Sache befasse, müsse es umfassende Prüfungsbefugnis in recht-
licher und tatsächlicher Hinsicht besitzen. Mit anderen Worten habe das Verwal-
tungsgericht selber zu beurteilen, ob die Beschwerdeführerin bauen könne oder 
nicht. Namentlich bedeute dies, dass das Verwaltungsgericht auch die Einord-
nungsfrage beurteile, welche der Regierungsrat offen gelassen, der Gemeinderat 
jedoch bejaht habe (Beschwerde S. 13 ff. Ziff. 3.4). 

17

3.5.2  Die Kantone legen für alle Verfahren zur Errichtung, Änderung oder 
Zweckänderung von Bauten und Anlagen Fristen und deren Wirkungen fest 
(Art. 25 Abs. 1bis RPG). Der Geltungsbereich dieser Bestimmung ist gemäss 
Waldmann/Hänni (Handkommentar RPG, 2006, Art. 25 N 28) auf das erstin-
stanzliche Bewilligungsverfahren zu beschränken. Die konkrete Ausgestaltung 
wird den Kantonen überlassen. Eine Schranke bildet das aus Art. 29 BV abgelei-
tete Rechtsverzögerungsverbot (Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 25 N 29). Die Be-
handlungsfristen sind grundsätzlich Ordnungsfristen (Waldmann/Hänni, a.a.O., 
Art. 25 N 32). Damit wird dem Interesse von Baugesuchstellern an einer raschen 
und autoritativen Klärung der Rechtslage Rechnung getragen (Mäder, Das Bau-
bewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 35). 

Im Kanton Schwyz verpflichtet § 81 Abs. 1 PBG die Bewilligungsbehörde und die 
kantonalen Amtsstellen, für eine beförderliche und koordinierte Behandlung der 
Baugesuche zu sorgen. In der Regel hat die Bewilligungsbehörde das Bauge-
such innert zwei Monaten nach Einreichung der genügenden Unterlagen zu ent-
scheiden (§ 81 Abs. 1 PBG). Diese Frist wird abgesehen von der Dauer allfälliger 
Rechtsmittelverfahren auch durch die Zeit für die Ergänzung von Baugesuchsun-
terlagen und für Fristerstreckungen, die nicht an die Verfahrensdauer angerech-
net werden (§ 42 Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz [PBV; 
SRSZ 400.111] vom 2.12.1997), unterbrochen. 

3.5.3  Die Chronologie des Baubewilligungsverfahrens wird im Gesamtentscheid 
vom 24. Februar 2017 (S. 1 bis S. 7) sowie in der gemeinderätlichen Baubewilli-
gung vom 16. März 2017 (S. 2 bis S. 9), jeweils beginnend bei der Einreichung 
des ersten Baugesuchs im Dezember 2015, umfassend dargestellt. Daraus er-
gibt sich, dass die Bewilligungsbehörden die einzelnen Verfahrensschritte jeweils 
unverzüglich einleiteten und aufeinander folgen liessen. Der Gesamtentscheid 
des ARE erging nur gerade 10 Tage nach Abschluss des Schriftenwechsels im 
Einspracheverfahren; der Gemeinderat entschied gut zwei Wochen nach Ein-
gang des Gesamtentscheides des ARE. Das gleiche ist auch vom regierungsrät-
lichen Beschwerdeverfahren (zur Chronologie der Schriftenwechsel vgl. ange-
fochtener Beschluss Ingress lit. E und F) zu sagen. Der angefochtene Beschluss 
erging am 7. November 2017 innert weniger als eineinhalb Monaten nach der 
Mitteilung des Verzichts der Beschwerdeführerin (vom 25.9.2017) auf eine Stel-
lungnahme zu den im August/September 2017 erstatteten Eingaben von Be-
schwerdegegnern. Von einer Verletzung des Grundsatzes der beförderlichen 
Verhandlung kann somit keine Rede sein. Entsprechend hat die Beschwerde-
führerin zu Recht weder im Rahmen des Baubewilligungs(einsprache)- noch des 
Verwaltungsbeschwerdeverfahrens eine Rechtsverzögerungs- und/oder gar 

18

Rechtsverweigerungsbeschwerde(n) anhängig gemacht. Nachdem überdies Frist-
erstreckungsgesuche (auch) der Beschwerdeführerin vom 8. Februar 2016, 
9. März 2016 und 7. Juni 2016 um jeweils 30 Tage und vom 7. Juli 2016 um 20 
Tage sowie im Verwaltungsbeschwerdeverfahren vom 8. Mai 2017 ebenfalls um 
20 Tage aktenkundig sind, erweist sich die Rüge der Verletzung eines allfälligen 
Beschleunigungsgebots auch als ein venire contra factum proprium. 

3.5.4  Die von der Beschwerdeführerin ebenfalls angesprochene Eigentumsga-
rantie schützt als Bestandesgarantie nur die rechtmässige Ausübung des Privat-
eigentums. Sie gewährleistet das Eigentum innerhalb der Schranken, die ihm im 
öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung gezogen sind. Die Baufreiheit 
und damit auch das Recht zur Erweiterung oder zum Ersatz einer Baute beste-
hen daher nur innerhalb der Vorschriften, die der Gesetzgeber über die Nutzung 
des Grundeigentums erlassen hat (vgl. Bundesgerichtsurteile 1C_77/2010 vom 
11.10.2010 Erw. 8.1; 1C_330/2012 vom 22.4.2013 Erw. 6; 1C_99/2017 vom 
20.6.2017 Erw. 4). Nach ständiger Rechtsprechung gelten selbst massive Nut-
zungsbeschränkungen regelmässig nicht als besonders schwerer und daher ent-
schädigungspflichtiger Eingriff, falls auf den fraglichen Liegenschaften noch eine 
wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung möglich bleibt. Die Eigentumsgarantie 
als Wertgarantie gewährleistet nicht, dass eine Baulandparzelle dauernd best-
möglich ausgenutzt werden kann (BGE 123 II 481 Erw. 6d mit Hinweisen).

Nachdem vorliegend auf Verwaltungsbeschwerde hin nur die Baubewilligung 
aufgehoben wurde, womit über eine allfällige Nutzungsbeschränkung noch nichts 
entschieden ist, wird die Eigentumsfreiheit der Beschwerdeführerin nicht verletzt. 
Ein Anspruch auf ein beschleunigtes Verfahren lässt sich aus der Eigentumsfrei-
heit nicht ableiten. 

3.5.5  Die Rechtsweggarantie gewährleistet bei grundsätzlich allen Rechtsstrei-
tigkeiten Zugang zu wenigstens einem Gericht, das Rechts- und Sachverhalts-
fragen umfassend überprüfen kann (Bundesgerichtsurteile 1C_310/2009 vom 
17.3.2010 Erw. 2.2.2; 2C_651/2008 vom 20.4.2009 Erw. 4.2). Eine gerichtliche 
Kontrolle der Angemessenheit der angefochtenen Entscheide verlangt Art. 29a 
BV nicht (BGE 137 I 235 Erw. 2.5). Zulässig ist auch eine richterliche Zurückhal-
tung bei der Überprüfung unbestimmter Rechtsbegriffe und bei der Beurteilung 
von technischen Sachverhalten. Damit sind die Gerichte in der Lage, den Hand-
lungsspielraum der zuständigen unterinstanzlichen Behörden zu respektieren 
(BGE 137 I 235 Erw. 2.5). 

Diesen Ansprüchen kommt das Verwaltungsgericht im konkreten Fall rechts-
genüglich nach. Ob der Regierungsrat die Baubewilligung mangels Vorliegen ei-

19

ner Ausnahmebewilligung bzw. des hierfür vorausgesetzten Nachweises des Ein-
flusses der geplanten Baute auf die Durchflusskapazität zu Recht aufgehoben 
und zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückgewiesen hat, prüft das Ver-
waltungsgericht ohne jegliche Zurückhaltung. Aus dem sich aus der Rechtsweg-
garantie ergebenden Anspruch auf grundsätzlich umfassende Prüfung der 
Rechts- und Sachverhaltslage lässt sich jedoch kein Anspruch darauf ableiten, 
dass das Verwaltungsgericht die erforderlichen Erhebungen unter Missachtung 
der gesetzlichen Zuständigkeiten, die im Gewässerschutzrecht insbesondere 
nach Massgabe der fachlichen Eignung geregelt sind, vornimmt. Hat das AfU als 
zuständige Fachinstanz die erforderliche Prüfung vorgenommen, wird erneut die 
Rechtsweggarantie greifen, wobei das Verwaltungsgericht gegebenenfalls die 
fachinstanzliche Beurteilung zulässigerweise zurückhaltend prüfen wird/würde. 

3.5.6  Nachdem der Regierungsrat die Baubewilligung zu Recht (bereits) aus 
gewässerschutzrechtlichen Gründen aufgehoben, die Frage der Einordnung un-
geprüft gelassen hat und dieser Entscheid zu bestätigen ist, besteht für das Ver-
waltungsgericht kein Anlass, die Einordnung der geplanten, indessen nicht bewil-
ligungsfähigen Baute zu beurteilen.  

4.1 Die Zentrumszone bezweckt die Schaffung von neuen Ortszentren. Er-
wünscht sind Bauten mit zentrumsbildender Funktion, insbesondere Geschäfts- 
und Gewerbebetriebe, Gaststätten, Verwaltungsbauten usw., sowie Wohnungen. 
Es sind höchstens mässig störende Betriebe zulässig (Art. 35 Abs. 1 BauR). Es 
gelten folgende Überbauungsmasse (Art. 35 Abs. 2 BauR):

- Grenzabstand gemäss den Bestimmungen des PBG
- Gebäudehöhe höchstens 13 m
- Firsthöhe höchstens 17 m
- die geschlossene Bauweise ist gestattet
- der Wohnanteil pro Neubauprojekt muss mindestens 30 %, maximal 70 % be-

tragen
- die Ladenfläche für ein einzelnes Verkaufsgeschäft darf 600 m2 nicht über-

steigen. 

4.2 Betreffend die Beurteilung der Grenz- und Gebäudeabstände bringt die Be-
schwerdeführerin vor, die notwendigen Unterlagen zur Beurteilung der Frage, ob 
es sich um eine gestaffelte Baute im Sinne von § 60 Abs. 5 PBG (vgl. Art. 25 
Abs. 3 BauR und Art. 31 Abs. 5 BauR) handle, lägen vor. Weitere Unterlagen 
hätte der Regierungsrat jederzeit verlangen können. Eine Visualisierung des Ge-
bäudes befinde sich zudem bei den Akten. Der Regierungsrat habe auch in die-
sem Punkt den Untersuchungsgrundsatz verletzt. Das Verwaltungsgericht habe 

20

dieses Versäumnis nachzuholen (Beschwerde S. 15 Ziff. 4.1 f.). Das projektierte 
Gebäude bestehe aus drei gegen aussen in Erscheinung tretende Baukörper: 
den Baukörper A, bestehend aus den Ebenen 0 und 1, den Baukörper B, beste-
hend aus den Ebenen 2 und 3, sowie dem Baukörper C, bestehend aus dem At-
tikageschoss. Das Attikageschoss sei zur Beurteilung der Gebäudehöhe nicht 
massgeblich. Der Baukörper B sei im nördlichen Bereich des Gebäudes gegenü-
ber dem Gebäudeteil A um 3.075 m und um 3.03 m (Schnitt C-C) und im südli-
chen Bereich an der Nordfassade um 3.015 m (Schnitt D-D) zurückversetzt; der 
Baukörper A sei damit um bis zu 6.105 m breiter als der Baukörper B. Das pro-
jektierte Gebäude sei also in der Höhe gestaffelt. Die Zweifel des Regierungsra-
tes seien angesichts der Rechtsprechung (VGE III 2013 75 vom 18.12.2013) un-
verständlich. Die Grenzabstände würden eingehalten (Beschwerde S. 17 f. 
Ziff. 4.6 ff.). 

4.3.1  Der Grenzabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fas-
sade. Er wird senkrecht auf die Fassade und über die Ecken mit dem kleineren 
Radius gemessen (§ 59 Abs. 1 PBG; vgl. Art. 25 Abs. 1 BauR). Über die Fassa-
de vorspringende Gebäudeteile, wie Dachvorsprünge, Balkone, Erker usw. wer-
den nur insoweit mitberechnet, als ihre Ausladung 1.50 m übersteigt (§ 59 Abs. 2 
PBG). Für Bauten bis und mit 20 m Gebäudehöhe beträgt der Grenzabstand 
50 % der Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m (§ 60 Abs. 1 PBG). Als Gebäu-
dehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassa-
denmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern 
bis zur Oberkante des Dachabschlusses (§ 60 Abs. 2 PBG; Art. 31 Abs. 2 BauR). 
Nicht berücksichtigt werden unter anderem Attikageschosse und Dachbrüstun-
gen, sofern ihre Fassaden auf der Schmalseite innerhalb eines Giebeldreiecks 
von 45° liegen sowie auf der Längsseite mit Ausnahme von maximal einem Drit-
tel dieser Fassadenlänge um das Mass ihrer Höhe von der Fassade des darunter 
liegenden Geschosses zurückversetzt sind (§ 60 Abs. 3 lit. c PBG; vgl. Art. 31 
Abs. 3 lit. c PBG). Bei in der Höhe gestaffelten Bauten wird die Gebäudehöhe je-
des Baukörpers gesondert bestimmt (§ 60 Abs. 5 PBG; vgl. Art. 31 Abs. 5 BauR). 
Bei Bauten in Hanglagen darf die zonengemässe Gebäude- und Firsthöhe auf 
der talseitigen Fassade je Prozent Hangneigung (gemessen in Gebäudemitte) 
um 7 cm bis max. 2 m erhöht werden (Art. 31 Abs. 7 BauR). Bei in der Höhe 
zurückgestaffelten Bauten wird der Grenzabstand der einzelnen Gebäudeteile 
aus der entsprechenden zugehörigen Gebäudehöhe berechnet. Kommt eine 
Fassade an eine Baulinie zu liegen, so bildet diese den Grenzabstand (Art. 25 
Abs. 2 letzter Satz BauR).

21

4.3.2  Unter mehreren anwendbaren Abstandsvorschriften geht jene vor, die den 
grössten Abstand vorsieht. Gegenüber öffentlichen Strassen ist allein der Stras-
senabstand anwendbar (§ 68 Abs. 3 PBG). Der Abstand gegenüber öffentlichen 
Strassen richtet sich nach den Vorschriften der Strassengesetzgebung (§ 65 
Abs. 1 PBG). Soweit Baulinien bestehen, gehen diese den Abstandsvorschriften 
vor (§ 65 Abs. 2 PBG). Art. 21 Abs. 1 BauR legt die Abstandsbestimmungen ab 
Fahrbahn- bzw. Trottoirrand fest, wo durch Baulinien kein anderes Mass vorge-
geben ist. In der Kern- und Zentrumszone wird der Strassenabstand in Berück-
sichtigung der bestehenden Fassadenflucht festgelegt. Für die Fussgänger-
führung sind zwischen Strassenrand und Erdgeschoss mindestens 2 m freizuhal-
ten (lit. b). 

4.3.3 Das Baubewilligungsgesuch muss unter anderem Situations- und Baupläne 
enthalten (vgl. § 77 Abs. 1 PBG). Sofern erforderlich, kann die Bewilligungs-
behörde weitere Unterlagen verlangen (§ 77 Abs. 2 PBG). Detaillierter werden 
die Anforderungen an das Baugesuch im Art. 55 Abs. 1 BauR definiert. Dem-
gemäss hat es unter anderem Grundrisspläne mit allen zur Prüfung des Projek-
tes notwendigen Massen und Angaben sowie Schnitt- und Fassadenpläne mit 
Angaben des gewachsenen und des projektierten Terrains bis zu den Grenzen, 
den Höhenbezugspunkt, die Höhenlage des Erdgeschosses und der Erschlies-
sungsstrasse zu enthalten (Abs. 1 lit. d und e). 

4.4.1 Der Gemeinderat hat die zulässige Gebäudehöhe an der Nordfassade un-
ter Berücksichtigung einer Neigung von 1.96 % (Höhendifferenz von 1.08 m auf 
55.10 m) auf 13.14 m ermittelt. Die maximalen Gebäudehöhen betragen 13.01 m 
an der Nordfassade, 12.62 m an der Ostfassade, 12.07 m an der Südfassade 
und 12.52 m an der Westfassade (vgl. angefochtener Beschluss Erw. 7.3; GRB 
S. 11 Erw. 4.1 ff.; vgl. Baurechtskontrolle [betr. Abstände, Gebäude- und 
Firsthöhe vom 29.4.2016]) und wahren somit die gesetzlich zulässige Maximal-
höhe. 

4.4.2 Zu den Grenzabständen führte der Gemeinderat aus (Baubewilligung S. 12 
Erw. 4.4), zur südlichen S.________(Strasse) und zur westlichen 
T.________(Strasse) als öffentliche Strassen sei allein der Strassenabstand an-
wendbar. Der Grenzabstand entfalle. Gegen Norden zu KTN 005 bestehe die 
rechtskräftige Baulinie der Umfahrung AE.________. Diese liege auf der Grunds-
tücksgrenze (von KTN 001 zu KTN 005) und gehe allen anderen Abständen vor. 
Die Baulinie werde korrekterweise nicht überschritten. Zum nördlichen Grunds-
tück KTN 004 sei in den Ebenen 0 und 1 bei einer Gebäudehöhe von 6.46 m 
(vgl. vorerwähnte Baurechtskontrolle vom 29.4.2016; Plan-Nr. 213_P_110 Nord-

22

Ost-Fassade vom 14.3.2016) ein Grenzabstand von mindestens 3.23 m und in 
den Ebenen 3 und 4 (recte 2 und 3) bei einer Gebäudehöhe von 12.47 m ein sol-
cher von 6.23 m einzuhalten. Gegen Osten zu KTN 003 würden Grenzabstände 
von 3.28 m (Gebäudehöhe von 6.55 m auf den Ebenen 0 und 1) und 6.31 m 
(Gebäudehöhe von 12.615 m auf den Ebenen 2 und 3) verlangt, was exakt aus-
gewiesen werde. An der Westfassade gegenüber KTN 004 würden Gebäu-
dehöhen von 6.51 m (Ebenen 0 und 1) bzw. 12.52 m (Ebenen 2 und 3) ausge-
wiesen mit korrekt umgesetzten Grenzabständen von 3.26 m und 6.28 m. 

Zu den erforderlichen Abständen gegenüber der südlichen S.________(Strasse) 
und westlichen T.________(Strasse) als öffentliche Groberschliessungsstrassen 
(Geltung nur des Strassenabstandes) legte der Gemeinderat dar (Baubewilligung 
S. 12 f. Erw. 4.8), bei Fehlen von Baulinien gelte gemäss § 41 Abs. 1 des Stras-
sengesetzes (StraG; SRSZ 442.110) vom 15. September 1999 ein Strassenab-
stand von 4 m, der kommunal nicht zusätzlich verschärft werde (zur Geltung kan-
tonaler Bauvorschriften als Mindestvorschriften vgl. § 52 PBG). Entlang der 
S.________(Strasse) gelte die Mindestvorgabe von 4 m. Entlang der westlichen 
T.________(Strasse) bestehe eine einheitliche Gebäudeflucht mit einem Abstand 
von 3 m. Eine Ausnahmebewilligung sei gemäss den Vorgaben des StraG nicht 
erforderlich. Strassenträgerin sei die Gemeinde, welche in dicht überbauten Zen-
trumsgebieten eine Abstandsbestimmung festgelegt habe. 

4.4.3  Der Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid die gemeinderätlichen 
Ausführungen zum Strassenabstand gegenüber der S.________(Strasse) und 
der westlichen T.________(Strasse) bestätigt (Erw. 8.1 ff.). Es kann auf diese zu-
treffenden Erwägungen verwiesen werden. 

4.4.4  Hingegen hat er die Erkennbarkeit einer Staffelung der Baute an der Nord- 
und Westfassade in Abrede gestellt (angefochtener Entscheid Erw. 7.4 f.). Eine 
gestaffelte Bauweise sei dann gegeben, wenn einzelne Bauteile oder -körper in 
einem gewissen Masse optisch verselbständigt seien, was vorliegend nicht er-
sichtlich sei. Das Bauvorhaben präsentiere sich aufgrund der Pläne als einheitli-
che Baute, auch wenn Fassaden und Geschosse teilweise gegliedert und ver-
setzt seien. Die blosse Vor- und Rückversetzung der Terrassen des Gebäudes 
habe nicht zur Folge, dass von einer in der Höhe gestaffelten Baute auszugehen 
sei. Die Fassaden seien nicht geschossweise zu bestimmen. Primär sei auf das 
sichtbare Bauvolumen abzustellen und wie dieses in der Gesamtbetrachtung 
fassadenbildend wirke. Auszugehen sei davon, dass die Gebäudehöhe sowohl 
bei Steildach- als auch bei Flachdachbauten am tatsächlichen Gebäude ansetze, 
sie also am Gebäudekörper zu messen sei. Dies gelte auch dann, wenn ein 
Baukörper von der "klassischen" Bauform abweiche. Auch bei zurückversetzten 

23

Fassaden bilde die Oberkante des Dachabschlusses resp. der Schnittpunkt der 
Fassade mit der Dachhaut den oberen Messpunkt der Gebäudehöhe. Diese 
Oberkante befinde sich beim Gebäude auf derselben Kote von 430.50 m. Es sei 
auf der Nord- und Westseite nur je eine Gebäudehöhe zu bestimmen. Gegenü-
ber KTN 004 müsste bei einer Gebäudehöhe von rund 12.50 m ein Grenzab-
stand von 6.25 m ausgewiesen werden, welcher mit 3.23 m bzw. 3.25 m deutlich 
unterschritten werde. 

4.4.5  Das Gesetz verlangt in § 60 Abs. 5 PBG (und Art. 31 Abs. 5 BauR) nur, 
dass sich bei einer in der Höhe gestaffelten Baute ein oder mehrere Baukörper 
voneinander abgrenzen lassen. Abgrenzungskriterien für diese einzelnen 
Baukörper werden nicht normiert. Die Annahme und Beurteilung einer Staffelung 
in der Höhe ist in der Regel unproblematisch bei Gebäudeensembles wie Terras-
senhäusern oder Gebäuden, die im Grundriss gestaffelt sind (Reihenhäuser) und 
deren jeweils eigenständige Einheiten unterschiedliche Höhen aufweisen (vgl. 
Erläuterungen zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der 
Baubegriffe [IVHB] vom 22.9.2005, Stand 3.9.2013 S. 9 und S. 12; Anhang 2 mit 
Fig. 6.1 zur IVHB). Indes bleibt die Staffelung in der Höhe von Gesetzes wegen 
nicht auf solche (bereits im Grundriss gestaffelte) Gebäudekomplexe beschränkt. 
Vielmehr können auch anderweitig in der Höhe gestaffelte Gebäudeeinheiten un-
ter § 60 Abs. 5 PBG (und Art. 31 Abs. 5 BauR) fallen. 

Die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zu in der Höhe gestaffelten Bauten 
ist spärlich. Bei einer Baute mit einem Flachdachtrakt mit begehbarer Dachter-
rasse auf der einen Seite und einem Schrägdachtrakt mit bewohnten Räumen 
(im Dachgeschoss) auf der anderen Seite hat das Verwaltungsgericht eine Staf-
felung in der Höhe ohne weiteres angenommen, zumal bei dieser Konstellation 
diese beiden Trakte offenkundig nicht gleich hoch waren (vgl. VGE 1027/05 vom 
21.7.2005 Erw. 1.2). Im VGE III 2013 75 vom 18. Dezember 2013 (Erw. 3.3.2) 
wurde bei einem Gebäude, über dessen Sockelgeschoss (Treppenvorbau) mit 
einer Höhe von rund 2.70 m drei Wohngeschosse, um 1.70 m zurückversetzt,  
mit einer Gebäudehöhe von 10.70 m angeordnet waren, auf eine in der Höhe 
gestaffelte Baute erkannt. In VGE III 2010 115 und 118 vom 18. November 2010 
(Erw. 7.2) hielt das Verwaltungsgericht fest, eine Praxis, wonach lediglich bei 
einer Rückversetzung von mindestens 3 m von einem gestaffelten Baukörper 
gesprochen werde, bestehe im Kanton Schwyz nicht. Im konkreten Fall wurde 
der Bau aufgrund der klaren Linien (der Rückversetzung des Geschosses um 
1.35 m auf der gesamten Länge) als gestaffelt wahrgenommen. Dasselbe wurde 
auf einer anderen Fassade bei einer Rückversetzung um 2.43 m angenommen. 
Zwar kommt gemäss der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung dem 

24

Schnittpunkt Fassade/ Dachhaut einerseits bei der in § 60 Abs. 3 lit. c und Abs. 4 
PBG festgelegten 45°-Linie und anderseits der Festlegung des hauptsächlichen 
Fassadenverlaufes und der allfälligen Abgrenzung zu einer gestaffelten 
Bauweise mit selbständigen Gebäudeteilen massgebende Bedeutung zu (VGE III 
2014 183 vom 19.5.2015 Erw. 3.3; VGE 1062/05 vom 15.2.2006 Erw. 4.1 m.H.a. 
EGV-SZ 1994, Nr. 4; VGE 1028/00 vom 24.10.2000 Erw. 4). Indes bedeutet dies 
nicht, dass den in der Höhe gestaffelten Baukörpern funktional zwingend ei-
genständige Bedeutung zukommen muss (vgl. VGE III 2014 183 vom 19.5.2015 
Erw. 3.4, mit Hinweis auf Häuptli in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons 
Aargau, Bern 2013, Rz 35 zu § 49). 

4.4.6  Vor dem Hintergrund dieser Grundsätze kann der Beurteilung des Regie-
rungsrates vorliegend nicht gefolgt werden. Es ist ihm zwar zuzustimmen, dass 
die Staffelung mit den Baubewilligungsplänen planerisch deutlicher hätte hervor-
gehoben werden können. Indes lässt sich aus diesen Planunterlagen eine verti-
kale Staffelung, welche eine differenzierte Bemessung der Höhe und entspre-
chend differenzierte Grenzabstände rechtfertigt, dennoch ablesen. 

Die Staffelungen an der Ostfassade und der West- sowie Nordfassade (im Be-
reich gegenüber KTN 004) sind beispielsweise gekennzeichnet in der kubischen 
Berechnung der Ebene 2 (Plan Nr. 213_P_149 vom 14.3.2016 mit Ausweis ei-
nerseits des Volumens der Räumlichkeiten der Ebene 2 von 1'890.44 m3 sowie 
der Fläche der Geschossdecke von 345.87 m2; diese Fläche entspricht der 
Rückversetzung der gestaffelten Ostseite und West- sowie Nordseite gegenüber 
KTN 004, jeweils gegenüber der unterliegenden Ebene 1). Die Staffelung der 
Ostfassade geht ebenfalls hervor aus der Ansicht der Südfassade (Plan 
Nr. 213_P_111 vom 14.3.2016; vgl. auch Schnitt B-B, Plan Nr. 213_P_112 vom 
14.3.2016; vgl. auch Plan Nr. 213_P_143 "C-Werte" vom 14.3.2016; die Staffe-
lung spiegelt sich auch in der um rund 340 m2 geringeren Fläche der Ebene 2 
gegenüber der Ebene 1, vgl. Nachweis der Kubatur vom 15.3.2016 [Eingang]). 
Im Beschwerdeverfahren reicht die Beschwerdeführerin weitere Unterlagen ein, 
welche eine Staffelung verdeutlichen (Baukörper, 3D-Visualisierungen [zur Kritik 
des Regierungsrates am Fehlen einer 3D-Visualisierung vgl. angefochtener Ent-
scheid Erw. 7.4], Schnitte C-C und D-D vom 30.11.2017 [diese allerdings einge-
reicht ohne die Grundrisspläne mit Vermerk der Schnittbezugspunkte]). Diese 
Unterlagen zeigen, dass das zweite und dritte Geschoss auf der Ostseite wie 
auch auf der Westseite des nördlichen Gebäudeteils sowie auf der Nordseite des 
westlichen Gebäudeteils gegenüber KTN 004 um jeweils über 3 m zurückversetzt 
sind. Das geplante Bauvorhaben setzt sich mithin aus drei deutlich voneinander 
abgrenzbaren Baukörpern bestehend zum einen aus Erd- und erstem Ober-

25

schoss, zum andern aus zweitem und drittem Obergeschoss sowie schliesslich 
dem Attikageschoss zusammen. An dieser Gebäudestruktur aus drei Teilkörpern 
ändert der Umstand, dass die planerische Darstellung gemäss den Fassaden-
plänen die Erkennbarkeit dieser Abgrenzung erschwert, nichts. Dieser Umstand 
ist auf die einheitliche Gestaltung der die einzelnen Stockwerke umgebenden 
(Glas-)Geländer als gestalterisches Element zurückzuführen, was zu einem ge-
wissen homogenen Erscheinungsbild des Gesamtgebäudes bei drei unterschied-
lichen Baukörpern führt. Mit einer alternativen (heterogenen) Gestaltung der 
Umwandungsarchitektur der einzelnen Stockwerke könnte zwar allenfalls der vi-
suelle Eindruck der verschieden dimensionierten Baukörper betont werden; eine 
solche Heterogenität des Erscheinungsbildes des im Übrigen "grossvolumigen" 
Gebäudes (vgl. Baubewilligung S. 10 Erw. 3) könnte indes unter Umständen mit 
dem − vorliegend nicht zu beurteilenden (vgl. vorstehend Erw. 3.5.6) − Einord-
nungsgebot in Konflikt geraten. Diese durch die äussere Gestaltung erzielte vi-
suelle Abschwächung des Eindruckes einzelner Baukörper kann nicht dazu 
führen, der Baute die Qualifikation als gestaffelte Baute zu versagen. 

4.4.7  Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Qualifikation der 
Baute als in der Höhe gestaffelt im konkreten Fall dem Sinn und Zweck der (öf-
fentlichrechtlichen) Grenzabstandsbestimmungen wie auch des Gebäudeabstan-
des (Wahrung von Belichtung, Besonnung, Belüftung, Aussicht; Aspekte der 
Feuer- und der Gesundheitspolizei, vgl. EGV-SZ 2004 B 8.10 Erw. 4.6; VGE III 
2016 15 vom 28.6.2016 Erw. 4.1.3; BGE 119 Ia 113 Erw. 3b) zuwiderlaufen 
könnte. 

4.4.8  Nachdem die Masse nicht bestritten sind bzw. sich anhand der Planunter-
lagen verifizieren lassen, erweisen sich die Grenzabstände als gewahrt. 

5.1 Die Beschwerdeführerin misst den weiteren (über die gewässerschutz- und 
abstandsrechtlichen hinausgehenden) Erwägungen des angefochtenen Ent-
scheides keine Entscheiderheblichkeit bei. Sie geht indes dennoch näher auf die 
Ausführungen des Regierungsrates zur verkehrsmässigen Erschliessung ein 
(Beschwerde S. 18 ff. Ziff. 5). 

5.2.1  Der Regierungsrat hat sich ausführlich zu den rechtlichen Grundlagen ei-
ner rechtsgenüglichen Erschliessung geäussert (angefochtener Entscheid 
Erw. 6.1 ff.; u.a. unter Verweis auf das Bundesgerichtsurteil 1C_178/2014 vom 
2.5.2016 [i.Sa. A. vs. Gemeinderat Schwyz]; VGE III 2016 207 vom 31.3.2017 
Erw. 3.1.3 mit weiteren Hinweisen). Hierauf ist zu verweisen. 

26

5.2.2  Der Regierungsrat hat dargelegt, dass sowohl die T.________(Strasse) als 
auch die S.________(Strasse) und der AD.________ (Weg) öffentliche Strassen 
und im Erschliessungsplan AE.________ als Groberschliessungsstrassen ge-
kennzeichnet seien. Unter Beschreibung der Dimensionierung dieser Strassen 
(vgl. vorstehend Erw. 1) hat er gefolgt, die Baugrundstücke seien somit 
grundsätzlich bereits hinreichend erschlossen. 

Umstritten sei hauptsächlich, ob der vom Bauvorhaben generierte Mehrverkehr 
das bestehende Strassennetz überlaste respektive ob das geplante automati-
sche Parksystem einen Rückstau der Fahrzeuge und somit eine Überlastung 
verursache (Erw. 6.4). In Würdigung des Verkehrsgutachtens der AB.________ 
AG vom 6. April 2016 kam der Regierungsrat zum Ergebnis, dass die verkehrli-
chen Auswirkungen im Rahmen der Neubeurteilung des Projektes genauer zu 
untersuchen seien (Erw. 6.5). Nachvollziehbar und schlüssig sei das Gutachten 
betreffend die Abschätzung des Verkehrsaufkommens des Projektes. Ausgangs-
punkt sei der vom 7. März 2016 bis 14. März 2016 erhobene Ist-Zustand des 
Verkehrsaufkommens auf der S.________(Strasse) (durchschnittlicher täglicher 
Verkehr [DTV] von 972 Fahrzeugen; durchschnittlicher Werktagsverkehr [DWV] 
von 1'108 Fahrzeugen; Abendspitzenstunde [ASP] Werktag von 123 Fahrzeugen 
pro Stunde; Morgenspitzenstunde [MSP] Werktag von 122 Fahrzeugen pro 
Stunde). Das Verkehrsaufkommen sei abgeschätzt worden in Berücksichtigung 
der durchschnittlichen Anzahl Bewohner pro Zimmer, des motorisierten Individu-
alverkehrs (MIV) für die verschiedenen Nutzungen, des Fahrzeugbesetzungs-
grades, der Anzahl Fahrwege etc. Beim MIV sei der Wert angesichts der sehr gu-
ten Anbindung an den öffentlichen Verkehr um 40 % bis 50 % abgemindert wor-
den, was nicht zu beanstanden sei. Das Total der Anzahl Fahrten hätten die 
Gutachter weiter nach MIV-Fahrten pro Werktag, Fahrten ASP, Zu- und Wegfahr-
ten ASP aufgeschlüsselt. Dabei sei stets davon ausgegangen worden, dass die 
Anzahl Fahrten während der ASP rund 15 % des durchschnittlichen werktägli-
chen Verkehrs (DWV) ausmachten. Insgesamt ergäbe sich somit ein Total von 
376 Fahrten pro Werktag, wovon 56 Fahrten auf die ASP (32 Zu- und 24 Weg-
fahrten) entfielen. Selbst unter Berücksichtigung des Bauprojektes würden die 
Bahnhof- und S.________(Strasse) ihre Belastungsgrenzen auch im Jahr 2030 
noch nicht voll erreicht haben (Erw. 6.4.1 f.). 

Die Gutachter seien im Weiteren von einer Aufenthaltszeit der Fahrzeuge von 
über acht Stunden in der automatischen Tiefgarage mit 120 Abstellplätzen und 
einer Aufenthaltszeit von ein bis zwei Stunden auf den oberirdischen sieben Be-
sucherparkplätzen ausgegangen. Von den 376 Fahrten entfielen 242 auf die 
Tiefgarage und 134 Fahrten auf die oberirdischen Parkplätze. Hieraus hätten die 
Gutachter 22 Zu- und 14 Wegfahrten während der ASP zur Tiefgarage sowie je 

27

zehn Zu- und Wegfahrten bei den Besucherparkplätzen errechnet. Die von ver-
schiedenen Faktoren abhängige Leistungsfähigkeit der automatischen Parkie-
rungsanlage hätten die Gutachter nur beschränkt beurteilen können; indessen 
hätten sie die Anforderungen an die Verarbeitungsdauer rechnerisch hergeleitet. 
Massgeblich sei gemäss dem Gutachten die werktägliche ASP mit 22 Zu- und 14 
Wegfahrten zur Tiefgarage, was einen mittleren Zeitabstand der Ankünfte von 
165 Sekunden ergebe. Bei einer mittleren Zufahrtshäufigkeit betrage die Verar-
beitungszeit 198 Sekunden. Die Gutachter gingen jedoch davon aus, dass 
während der ASP alle 137 Sekunden ein neues Fahrzeug die Zufahrt zur Tiefga-
rage befahre (Erw. 6.4.3 f.). 

Der Regierungsrat erachtete die rechnerische Herleitung der erforderlichen Vera-
rbeitungszeit von 198 Sekunden als nicht nachvollziehbar. Zudem sei unklar, 
weshalb diese Verarbeitungszeit bei einer Frequenz von einem neuen Fahrzeug 
pro 137 Sekunden genügen soll. Die Gutachter hätten die Verarbeitungszeit of-
fenbar anhand der auf die Tiefgarage entfallenden Zu- und Wegfahrten während 
der ASP berechnet, die sich wiederum aus der Verteilung der 376 täglichen MIV-
Fahrten auf die Tiefgarage und die oberirdischen Parkplätze ergebe. Soweit er-
sichtlich, würden diese 376 Fahrten durch die Hausbewohner und Mitarbeiter der 
Büro- und Gewerbebetriebe verursacht, die grösstmehrheitlich in der Tiefgarage 
parkieren würden. Es sei unrealistisch, dass diese beiden Nutzergruppen auf den 
sieben Besucherparkplätzen parkieren würden. Wenig plausibel sei deshalb die 
Verteilung der täglich generierten 376 Fahrten auf die Tiefgarage und die oberir-
dischen Parkfelder gemäss Tabelle 7 (S. 10) des Gutachtens. Hinzu komme, 
dass offenbar neun bis dreizehn Besucherparkplätze für die Ladennutzung, drei 
bis fünf für die Büronutzung und vier bis sechs für die Wohnnutzung ebenfalls in 
der automatischen Tiefgarage untergebracht werden müssten. Diese Kunden 
würden sich kaum acht Stunden im Gebäude aufhalten und somit mehr Zu- und 
Wegfahrten zur Tiefgarage generieren. Die Gutachter hätten die Anzahl Besu-
cherparkplätze überdies anhand der Schweizer Norm (SN) 640 281 für nicht-
publikumsintensive Gewerbenutzung berechnet. Da die konkrete Nutzung der 
Büro- und Verkaufsflächen noch nicht bekannt sei, sei es nicht auszuschliessen, 
dass der effektive Parkplatzbedarf höher ausfallen werde (Erw. 6.4.5). 

5.2.3  Die Beschwerdeführerin erachtet den Nachweis der rechtsgenüglichen 
Verkehrserschliessung mit dem Gutachten AB.________ hingegen als erbracht. 
Vorgesehen seien zwei Autolifte. Als Zufahrt seien als "Puffer" vier "Warteplätze" 
vorhanden. Die Berechnungen im Gutachten erachtet sie als zutreffend (Be-
schwerde S. 19 f. Ziff. 5.4). 

28

5.2.4  Die regierungsrätliche Kritik am AB-Gutachten erfolgt zu Recht. Die  
massgebenden Ausführungen (AB-Gutachten vom 6.4.2016 S. 11) namentlich 
zur notwendigen Leistungsfähigkeit sind nicht nachvollziehbar. 

Vorab ist dem Regierungsrat beizupflichten, dass die Aufteilung der 32 Zufahrten 
auf die Tiefgarage (22) und die Besucherparkplätze (10 bei sieben Parkplätzen 
[und einer mutmasslichen Aufenthaltsdauer von {min.} einer Stunde]) in der ASP 
zu hinterfragen ist. Diesbezüglich fällt die Diskrepanz zur Annahme der 
W.________ AG in der "Überprüfung verkehrliche Erschliessung" vom 23. Fe-
bruar 2016 auf, welche von der Annahme ausgeht, dass bei 68 Woh-nungen ma-
ximal 44 Fahrzeuge in der ASP in die Parkierungsanlage einfahren möchten, 
mithin eine gegenüber dem AB-Gutachten doppelte Zahl. Dieses Zahlenszenario 
erscheint nicht unberechtigt, weist die W.________ doch zu Recht darauf hin, 
dass trotz günstiger Anbindung des Bauvorhabens an den öffentlichen Verkehr 
das anvisierte Mietersegment und die Vielzahl an Kleinwohnungen eher für eine 
Einstufung als Standorttyp C (gemäss der SN 640 281) denn B sprechen (so 
gemäss dem "Nachweis Parkfelderbedarf" der AB.________ vom 15.3.2016 
S. 3). 

Im Sinne der regierungsrätlichen Beurteilung, der vollumfänglich beizupflichten 
ist, fällt beim AB-Gutachten unter anderem auch auf, dass zunächst von einem 
mittleren Zeitabstand der werktäglichen ASP von 22 Zufahrten die Rede ist, was 
einen mittleren Zeitabstand von 165 Sekunden ergibt (3'600 sek./22). In der Fol-
ge ist die Rede von einer Hochrechnung auf die "Spitzenviertelstunde", woraus 
sich indes gemäss Gutachten eine "maximal mögliche Verarbeitungszeit" von 
wiederum 165 Sekunden ergibt. Zum einen ist mithin zu folgern, dass zwischen 
der ASP und der "Spitzenviertelstunde" keine Differenz besteht, womit sich die 
Frage nach der Begründung dieser Differenzierung stellt. Zum andern ist nicht 
verständlich, inwiefern sich aus der Frequenz der Zufahrten auf die "maximal 
mögliche Verarbeitungszeit" schliessen lässt, wo es doch die notwendige Leis-
tungsfähigkeit zu ermitteln gilt. Unklar ist die Herleitung der unmittelbar ansch-
liessend erwähnten Zufahrtsfrequenz zur Parkierungsanlage von 137 Sekunden. 
Zur Klärung dieser Frage lässt sich auch der "Entgegnung zu Stellungnahmen" 
der AB.________ vom 10. Juni 2016 nichts entnehmen. Ebenso helfen die Be-
rechnungen der Beschwerdeführerin (Beschwerde S. 19 Ziff. 5.4) nicht weiter. 
Beispielsweise handelt es sich beim von der Beschwerdeführerin ermittelten Wert 
von "200 [s/(FZ)]" um einen exakten Wert, womit es sich bei "198 s" nicht um ei-
nen "nicht gerundeten" Wert handeln kann. 

Die Gutachter haben zwar selbst für den Fall, dass ein Rückstau in die 
S.________(Strasse) eintreten sollte, eine Verkehrsbehinderung (insbesondere 

29

des Busverkehrs) ausgeschlossen. Soweit hierbei auf die (sechs) Besucherpark-
plätze als Ausweichmöglichkeit verwiesen wird, scheint dies jedoch unrealistisch, 
zumal die Gutachter neben den oberirdischen Besucherparkplätzen auch insge-
samt fünf bis elf Besucherparkplätze in der Tiefgarage als erforderlich erachten 
(AB-Gutachten S. 12 Ziff. 5.1.3). Es ist indes davon auszugehen (vgl. auch Ver-
nehmlassung), dass Besucher die direkt anfahrbaren oberirdischen Besucher-
parkplätze bevorzugen und diese entsprechend mehr oder weniger permanent 
belegt sein werden; dies entspricht auch der Beurteilung der W.________ vom 
30. September 2016, die sich gegen eine Unterbringung der Besucherparkplätze 
in der Tiefgarage ausspricht. 

Insgesamt ist dem Regierungsrat beizupflichten, dass die verkehrlichen Auswir-
kungen des Bauvorhabens auf die S.________ (Strasse) und die 
T.________(Strasse) − und in diesem Zusammenhang insbesondere auch die 
Anforderungen an die erforderliche Leistungsfähigkeit der Parkierungsanlage − 
nicht schlüssig geklärt sind und im Rahmen der Neubeurteilung des Projektes 
näher zu prüfen sein werden. Dabei werden auch die zugrundegelegten Zu- (und 
Weg-)fahrten noch eingehender zu plausibilisieren sein.

5.3.1  Der Gemeinderat hat die Baufreigabe im Sinne von § 44 Abs. 2 PBV unter 
anderem vom Nachweis der Leistungsfähigkeit der automatischen Parkieranlage 
abhängig gemacht (Baubewilligung S. 32 Ziff. 14.10). Der Regierungsrat hat die-
sen Nachweis als einen rein technischen Nachweis qualifiziert (angefochtener 
Entscheid Erw. 4.6.2). Die gemeinderätliche Verpflichtung, diesen Nachweis vor 
der Baufreigabe zu erbringen, komme einer Suspensiv-Bedingung der Baubewil-
ligung gleich. Falls das vorgesehene Parksystem den geforderten Leistungs-
nachweis nicht zu erfüllen vermöge, könne die Beschwerdeführerin allenfalls auf 
ein anderes Parksystem ausweichen. Falls sie den Nachweis nicht innert der 
Geltungsdauer der Baubewilligung erbringen könne, dürfe die Baufreigabe nicht 
erteilt werden. Setze der Einbau eines Parksystems, um der geforderten Leis-
tungsfähigkeit zu genügen, eine bauliche Umgestaltung voraus, müsse hierfür 
ein neues Baugesuch eingereicht werden. Der Regierungsrat hat es daher als 
zulässig erachtet, den Leistungsnachweis erst vor Baubeginn zu verlangen. Die 
Beschwerdegegner würden dadurch keine Nachteile erleiden. 

5.3.2  In der Baubewilligung können technische Bewilligungen vorbehalten und 
nach Rechtskraft der Baubewilligung erteilt werden (§ 81 Abs. 3 PBG). Techni-
sche Bewilligungen (§ 81 Abs. 3 PBG) sind ergänzende Konkretisierungen der 
Baubewilligung, welche Erschliessung, Lage, Dimension und Erscheinungsbild 
eines Bauvorhabens nicht verändern (§ 44 Abs. 1 PBV).

30

Eine Suspensivbedingung hat zur Folge, dass die Baubewilligung zwar erst mit 
der Erfüllung der Suspensivwirkung rechtswirksam wird, die Gültigkeitsdauer der 
Baubewilligung richtet sich jedoch unbesehen davon nach dem Eintritt der for-
mellen Rechtskraft der Baubewilligung, welcher seinerseits nicht vom Eintritt ei-
ner Suspensivbedingung abhängt. Eine Baubewilligung erlischt deshalb, sofern 
innert der Bewilligungsdauer eine Suspensivbedingung nicht eintritt und deshalb 
die Baubewilligung nicht rechtswirksam, d.h. nicht vollstreckbar wird (EGV-SZ 
2008 B 8.2 Erw. 3.3; vgl. VVGE 1976 und 1977 Nr. 54).

5.3.3  Die W.________ vertrat mit der "Überprüfung verkehrliche Erschliessung" 
vom 23. Februar 2016 die Auffassung, in einem Verkehrsgutachten sei unter an-
derem der Leistungsfähigkeitsnachweis der automatischen Parkierungsanlage 
sowie der Einfluss auf das Strassennetz zu behandeln. Die AB.________ führte 
im Verkehrsgutachten aus, die Leistungsfähigkeit von automatischen Parkie-
rungsanlagen könne nur beschränkt beurteilt werden, da sie von verschiedenen 
Faktoren abhänge (beispielsweise Modell der Anlage, Dauer für die Abfertigung, 
Stellplatz des Fahrzeuges, Logik der Software u.w.). Hergeleitet werden könnten 
indes die Anforderungen an die Verarbeitungsdauer der Anlage, um einen leis-
tungsfähigen Betrieb zu gewährleisten (S. 10 f. Ziff. 5.1.2). Die AF.________ kri-
tisierte in ihrer Stellungnahme vom 6. April 2016 (rev. 7.4.2016) zum Verkehrs-
gutachten, es sei nicht ersichtlich, ob die gewählten Abmessungen in der Tiefga-
rage den Anforderungen an ein vollautomatisches Parkierungssystem genügten. 
Es sei ein nachvollziehbarer Nachweis für die Machbarkeit und den reibungslo-
sen Betrieb eines vollautomatischen Parkierungssystems in der Überbauung zu 
erbringen. In ihrer "Überprüfung verkehrliche Erschliessung" vom 17. Mai 2016 
hielt die W.________ fest, dass die Leistungsfähigkeit der automatischen Parkie-
rungsanlage nicht nachgewiesen, jedoch die Anforderungen an ein solches Sys-
tem definiert worden seien. Ob diese Anforderungen eingehalten werden könnten 
und die Anlage ausreichend leistungsfähig sein werde, sei unbekannt. In ihrer 
weiteren Stellungnahme vom 30. September 2016 unterstützt die W.________ 
die entsprechende Auflage (bzw. Suspensivbedingung) der Baubewilligung, gibt 
indes zu bedenken, dass das gesamte Bauprojekt bei Nichterfüllen der geforder-
ten Leistungsfähigkeit hinfällig werde. Der Bauherrschaft und dem Systemanbie-
ter werde dringend empfohlen, den Nachweis möglichst frühzeitig zu erbringen. 
Die AB-Gutachter äussern sich mit Stellungnahme vom 10. Juni 2016 namentlich 
auch zu unterschiedlichen Typen vollautomatischer Parkierungsanlagen, deren 
technischen Eigenheiten und Unterschiede. Im Verkehrsgutachten werde die er-
forderliche Leistungsfähigkeit des automatischen Parkierungssystems ermittelt 
und definiert. Der Nachweis zur Erreichung dieser Leistungsfähigkeit mit dem 

31

vorgesehenen System und deren Konzeptionierung müsse durch den Hersteller 
erbracht werden. 

5.3.4  Ein direkter Zusammenhang zwischen einem Parkierungssystem und der 
rechtsgenüglichen Erschliessung, namentlich auch im Lichte der Verkehrssicher-
heit (vgl. § 37 Abs. 3 PBG; wie der konkrete Fall illustriert), ist nicht zu verken-
nen. Das methodische Vorgehen der Vorinstanzen und die Qualifikation des 
Nachweises eines hinreichend leistungsfähigen Parkierungssystems als techni-
sche Bewilligung ist dennoch als korrekt und rechtmässig zu beurteilen. Die aus 
erschliessungsrechtlicher Sicht notwendigen (Mindest-)Anforderungen an das 
Parkierungssystem können ohne weiteres vorab theoretisch-rechnerisch und un-
abhängig von einem bestimmten System ermittelt werden. Hierbei werden, wie 
der konkrete Fall zeigt, auch die Verfahrensrechte einsprache- und beschwerde-
berechtigter Dritter vollumfänglich gewahrt. 

Ob das von einer Bauherrschaft favorisierte oder ein anderes System diesen An-
forderungen zu genügen vermag, bleibt eine rein technische Frage und hat keine 
weiteren Auswirkungen (mehr) auf die Erschliessung, Lage, Dimension und das 
Erscheinungsbild des Bauvorhabens. Sollte sich allerdings erweisen, dass das 
favorisierte Modell den verlangten Anforderungen nicht zu genügen vermag und 
innert der Bewilligungsdauer von zwei Jahren (vgl. § 86 Abs. 1 PBG) auch kein 
geeignetes Alternativmodell zur Verfügung steht, kann die Baufreigabe nicht er-
folgen und wird die Baubewilligung erlöschen. 

Sollte sich erweisen, dass die Parkierungsanlage den Anforderungen nur unter 
baulichen Anpassungen gerecht werden kann, wird hierfür, wie der Regierungs-
rat festhält, gegebenenfalls ein neues Baugesuch erforderlich werden (vgl. ana-
log VGE III 2015 106 vom 28.10.2015 Erw. 4.3 [betr. bestrittene Umsetzbarkeit 
einer rechtskonformen Ausdämmung], wonach der energetische Nachweis als 
dem Einspracheverfahren entzogene technische Bewilligung unter Umständen 
ein Abweichen von der Baubewilligung erforderlich machen und entsprechend 
eine erneute baurechtliche Klärung zur Folge haben kann). In diesem Verfahren 
können Dritte wiederum ihre allfälligen Rechte wahren. Das (wirtschaftliche) Risi-
ko eines Nichtgenügens der favorisierten wie auch einer alternativen Parkie-
rungsanlage fällt allein auf die Bauherrschaft zurück. 

Würde indes mit der Abklärung und Definition der Anforderungen an die Leis-
tungsfähigkeit einer Parkierungsanlage auch bereits der Nachweis an die Leis-
tungsfähigkeit eines bestimmten Systems im Baubewilligungsverfahren ver-
knüpft, hätte dies konsequenterweise zur Folge, dass die Bauherrschaft keine 
Wahlfreiheit mehr besitzt für den Fall, dass der Markt zwischenzeitlich ein effizi-
enteres und/oder besser geeignetes System anbietet. Entsprechend würde allein 

32

der Entscheid für ein anderes System ein erneutes Baubewilligungsverfahren 
nach sich ziehen. 

Der Vergleich mit dem Durchflussnachweis bezüglich des Grundwasserleiters 
(vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin Ziff. 13 S. 6 ff. Ziff. 2.5) kann 
deshalb nicht verfangen, weil jener Nachweis vom Gewässerschutzrecht verlangt 
wird und nicht bau- und planungsrechtlicher Natur ist (vgl. vorstehend 
Erw. 3.3.1 ff.). 

5.4 Die AB.________ hat mit Blick auf die Erstellung des Verkehrsgutachtens 
vom 7. − 14. März 2016 das Verkehrsaufkommen auf der S.________(Strasse) 
und am 10. März 2016 während der ASP das Verkehrsaufkommen an der Ein-
fahrt der T.________(Strasse) in die U.________(Strasse) erhoben. Bereits im 
regierungsrätlichen Verfahren wurde gerügt, die Verkehrszählung auf der 
S.________(Strasse) sei vom 7. − 14. März 2016 während der Sportferien und 
mithin bei reduziertem Verkehrsaufkommen vorgenommen worden (angefochte-
ner Entscheid Erw. 6.4.5; vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin Ziff. 13 
S. 28 f.). 

Gemäss den Erhebungen der AB.________ ist die Belastbarkeit der Strassenab-
schnitte rund um den Projektperimeter im am Stärksten belasteten Bereich der 
T.________(Strasse) nur zu etwas mehr als 50 % ausgeschöpft (Gutachten 
S. 13 Ziff. 5.2). Es kann diesbezüglich davon ausgegangen werden, dass auch 
eine Verkehrszählung ausserhalb der Ferienzeit zu keinem entscheidend ande-
ren Ergebnis führt, selbst wenn überdies von der (allerdings unbelegten) Annah-
me ausgegangen wird, dass in der Winterzeit die öffentlichen Verkehrsmittel 
besser genutzt werden als in der Sommerzeit. 

Beim Verkehrsaufkommen auf dem bestehenden Strassennetz hat die 
AB.________ auf eine Zusammenstellung der AG.________ AG vom 7. Sep-
tember 2015 (Machbarkeitsstudie U.________(Strasse) - AH.________ (Strasse) 
- V.________(Kreisel)) abgestellt, welche die Ergebnisse diverser Erhebungen 
unterschiedlicher Planungsbüros beinhaltet (vgl. Verkehrsgutachten S. 5 
Ziff. 3.2.3 und S. 1 Ziff. 2.1). Es besteht somit kein Grund daran zu zweifeln, dass 
das dem Verkehrsgutachten zugrundeliegende Verkehrsaufkommen im Bereich 
U.________(Strasse) - V.________(Kreisel), welches auch den Verkehr aus der 
T.________(Strasse) beinhaltet, auf repräsentativen Datengrundlagen basiert. 
Von einer erneuten Verkehrserhebung (auf der S.________ (Strasse) und 
T.________(Strasse)) kann daher ohne Verletzung des Untersuchungsgrundsat-
zes abgesehen werden. 

33

Das Verkehrsgutachten hat dabei ergeben, dass der V.________(Kreisel) im Zu-
stand 2030 selbst ohne die Überbauung Y.________ "stark ausgelastet" ist, ins-
besondere die Achse U.________(Strasse) "exorbitante Überlastungswerte" 
zeigt und das Verkehrssystem "komplett überlastet" ist. Der Einfluss der Über-
bauung sei "kaum wahrnehmbar". 

Beim Zufahrtsknoten T.________(Strasse)/U.________(Strasse) entspricht die 
mittlere Wartezeit von 32 Sekunden der Verkehrsqualitätsstufe D, was in Anbe-
tracht der hohen Auslastung in einem verträglichen Rahmen liege. Der Einfluss 
des Bauprojektes könne als klein beurteilt werden und führe zu keinen Verände-
rungen der Verkehrsqualität. 

Beim Knoten AI.________ (U.________(Strasse) / AJ.________ (Strasse)) seien 
alle Relationen (mit Ausnahme der volle Vortrittsberechtigung geniessenden Re-
lation aus AL.________) "völlig ungenügend". Die effektive Verkehrsqualität beim 
Knoten könne jedoch "als etwas besser" beurteilt werden, da die vorgelagerte 
Lichtsignalanlage beim Knoten AK.________ die Ströme aus AL.________ 
schubartig auf den Knoten AI.________ einfahren lasse, was zusätzliche Zeitlü-
cken schaffe. Nichtsdestotrotz sei der Knoten AI.________ als überlastet zu be-
urteilen. Der Einfluss der Überbauung sei auch hier auf Grund der sehr geringen 
Zusatzbelastung kaum feststellbar. 

Diese Beurteilung der Gutachter gibt vor dem Hintergrund der vom Regierungsrat 
dargelegten Rechtsprechung (angefochtener Beschluss Erw. 6.3; vorstehend 
Erw. 5.2.1) keinen Grund zu Beanstandungen (vgl. auch W.________ "Überprü-
fung verkehrliche Erschliessung" vom 17.5.2016 S. 2). Der Gemeinderat konnte 
die gutachterliche Abschätzung des (aufgrund des Bauvorhabens) zu erwarten-
den verkehrsmässigen Einflusses des Bauvorhabens auf das übergeordnete 
Strassennetz zu Recht als nachvollziehbar beurteilen (Baubewilligung S. 14 
Ziff. 6.2). Das übergeordnete Strassennetz (vorliegend namentlich 
U.________(Strasse) unter besonderer Berücksichtigung des V.________ (Krei-
sel) und Knoten AI.________) wird durch das Bauvorhaben nur minimal zusätz-
lich belastet, was die hinreichende Erschliessung des Bauvorhabens nicht in 
Frage stellen kann. Der Regierungsrat hat die (verkehrsmässige) Erschliessung 
somit bis auf die noch zu bereinigenden Auswirkungen der automatischen Par-
kierungsanlage zu Recht als grundsätzlich hinreichend beurteilt. 

6. Weitere konkrete Rügen bringt die Beschwerdeführerin an und für sich 
nicht vor (vgl. vorstehend Erw. 3.1.1 und 5.1), wozu − soweit der Regierungsrat 
die Beschwerde der Beschwerdegegner abwies − auch kein Anlass bestand bzw. 
die Beschwerdeführerin nicht über ein schutzwürdiges Interesse verfügt. 

34

Soweit die Beschwerdeführerin betreffend den Lärmschutz dafürhält, dass der 
Regierungsrat die Erteilung einer Ausnahmebewilligung aufgrund einer summari-
schen Prüfung als "vertretbar, also rechtmässig" beurteilt habe (Beschwerde S. 9 
Ziff. 2.2.8), ist diese Auffassung indes zu relativieren. 

Der Regierungsrat hat die Rechtmässigkeit der lärmschutzrechtlichen Ausnah-
mebewilligung "nicht abschliessend beurteilt" (angefochtener Entscheid Erw. 
11.4.5). Unter Bezugnahme auf VGE III 2016 216 vom 24. Juli 2017 hat er klar-
gestellt, dass Ausnahmebewilligungen im Lärmschutzrecht nur sehr zurückhal-
tend gewährt werden. Er hat der Bauherrschaft daher empfohlen, da die Baube-
willigung ohnehin aufgehoben werden müsse, "auch die lärmschutzrechtliche Si-
tuation des Bauvorhabens nochmals zu überarbeiten bzw. zu überdenken" (an-
gefochtener Beschluss Erw. 11.4.6). 

Gemäss dem Lärmgutachten der AM.________ vom 14. März 2016 (rev.) sind 
die Immissionsgrenzwerte betreffend den Strassenverkehrslärm durchwegs 
(auch mit den Prognosewerten 2035) eingehalten. Betreffend den Eisenbahnlärm 
besteht lediglich an der Nordfassade (lärmzugewandte Seite zur Bahnlinie) bei 

Nacht eine (geringfügige) Überschreitung der Grenzwerte bei allen Ge-
schossebenen um 1 bis 3 dB (S. 9 Ziff. 5.3; Stellungnahme der AM.________ 
vom 22.12.2016). 

Sofern die Massnahmen gemäss Art. 31 Abs. 1 LSV (Anordnung der 
lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes 
[lit. a]; Abschirmung des Gebäudes gegen Lärm durch bauliche oder 
gestalterische Massnahmen [lit. b]) nicht greifen, kann eine Ausnahmebewilli-
gung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV erteilt werden. Hierfür wird neben der Zustim-
mung der kantonalen Behörde ein überwiegendes Interesse an der Errichtung 
des Gebäudes verlangt. 

Das Interesse an der Realisierung des Gebäudes ist den Anliegen des Lärm-
schutzes gegenüberzustellen und gegen diese abzuwägen. Nach Sinn und 
Zweck von Art. 22 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz (Umweltschutz-
gesetz, USG; SR 814.01) vom 7. Oktober 1983 ist dabei grundsätzlich ein über-
wiegendes öffentliches Interesse zu verlangen. Jedenfalls reicht das private In-
teresse des Eigentümers an einer besseren Nutzung seines Grundstücks allein 
nicht aus, da sonst in allen Fällen eine Ausnahmebewilligung erteilt werden 
müsste. Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die in der Zonenord-
nung vorgesehene Nutzung, das Ausmass der Überschreitung der Immissions-
grenzwerte und die Möglichkeit, dem Gebiet allenfalls eine höhere Empfindlich-
keitsstufe im Sinn von Art. 43 Abs. 2 LSV zuzuordnen, zu berücksichtigen. Auch 
das raumplanerische Interesse an der Schliessung einer Baulücke im bereits 

35

überbauten Gebiet kann ein überwiegendes Interesse im Sinn von Art. 31 Abs. 2 
LSV darstellen (Bundesgerichtsurteil 1C_704+742/2013 vom 17.9.2014 Erw. 6.2 
mit Hinweisen; in diesem Urteil wird auch die Gesetzeskonformität [Art. 22 USG] 
von Art. 31 Abs. 2 LSV angesprochen und offen gelassen). Als grosses öffentli-
ches Interesse wurde in diesem Fall die Errichtung von geeignetem Wohnraum 
für Asylbewerber gewichtet. 

Soweit das AfU ein überwiegendes Interesse namentlich in der bestehenden 
Einzonung und Erschliessung der Grundstücke, der besseren Ausnutzung, der 
erhöhten Verdichtung und der hohen Erschliessungsqualität durch die ÖV-
Anbindung sah (Stellungnahme vom 15.5.2017), hat das Bundesgericht mit BGE 
142 II 100 ("Lüftungsfensterpraxis") den Zielkonflikt zwischen dem Lärmschutz 
und der raumplanerisch gebotenen Siedlungsverdichtung angesprochen 
(Erw. 4.6). Schon bisher seien bei der gebotenen Interessenabwägung raumpla-
nerische Gründe berücksichtigt und eine Ausnahmebewilligung erteilt worden, 
wenn sich das Bauvorhaben im weitgehend überbauten Gebiet befunden und ein 
akuter Bedarf an Wohnraum bestanden hätten, die Immissionsgrenzwerte nicht 
erheblich überschritten und ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt ge-
wesen wären. Das Bundesgericht fügte zwar bei, in Zukunft werde dem raumpla-
nerischen Anliegen einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen ver-
stärkt Rechnung zu tragen sein. Bauvorhaben, die aus dieser Sicht wünschens-
wert erschienen, werde eine Ausnahmebewilligung erteilt werden können, auch 
wenn die Immissionsgrenzwerte unwesentlich überschritten seien, sofern deren 
Einhaltung nicht in städtebaulich befriedigender Weise erreicht und mittels Lüf-
tungsfenstern an den lärmabgewandten Seiten und allfälligen weiteren Mass-
nahmen ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt werden könne. 

Hieraus lässt sich indes kein Freipass ableiten, mit dem Argument der inneren 
Verdichtung für jede Immissionswertgrenzüberschreitung eine Ausnahmebewilli-
gung zu erteilen, zumal wenn die Dimensionierung eines Bauprojektes − wie vor-
liegend − optimiert wird, was auch bzw. in erster Linie als privates Interesse zu 
werten ist. Andernfalls würde das Instrument der Ausnahmebewilligung seines 
Charakters entleert und zum Regelfall. Jedenfalls hat der Regierungsrat seine 
Empfehlung, im Rahmen der allfälligen Überarbeitung des Bauvorhabens auch 
die lärmschutzrechtliche Situation des Bauvorhabens zu überarbeiten bzw. zu 
überdenken, nicht unbedarft abgegeben, zumal gemäss den Planunterlagen − 
soweit ersichtlich − von der Überschreitung der Immissionsgrenzwerte auf der 
Nordseite des Gebäudes auf jeder Ebene jeweils nur zwei Wohnungen betroffen 
sind und sich allenfalls bereits mit einer anderen Konzipierung lärmempfindlicher 
und lärmunempfindlicher Räume eine Lösung erreichen lässt, welche den lärm-

36

schutzrechtlichen Anforderungen ohne Ausnahmebewilligung gerecht werden 
kann. 

7. Soweit die Beschwerdegegner allenfalls von der Beschwerdeführerin nicht 
weiter thematisierte und/oder konkret gerügte, vom Regierungsrat indessen (ab-
schliessend) behandelte Fragestellungen aufgreifen (wie betreffend Zonenkon-
formität, Attikageschoss, Dachnutzung, Einordnung [vgl. vorstehend Erw. 3.5.6]), 
ist hierauf im vorliegenden Verfahren nicht weiter einzugehen. Die Beschwerde-
gegner waren/sind angesichts des Ausgangs des regierungsrätlichen Verfahrens 
einerseits nicht beschwerdebefugt. Anderseits wären ihre vernehmlassend vor-
gebrachten Anträge und Rügen als verspätet zu beurteilen. Eine der zivilprozes-
sualen Anschlussberufung vergleichbare "Anschlussbeschwerde" ist dem verwal-
tungsgerichtlichen Verfahren unbekannt. 

8.1 Die Beschwerde erweist sich im Sinne der vorstehenden Ausführungen als 
unbegründet und ist daher abzuweisen.

8.2 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 4'000.-- sind dem Verfah-
rensausgang entsprechend zu drei Viertel (Fr. 3'000.--) der Beschwerdeführerin 
und zu einem Viertel (Fr. 1'000.--) der Gemeinde aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 
VRP). 

8.3 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben die Beschwerde-
führerin und die Gemeinde den beanwalteten Beschwerdegegnern je eine Par-
teientschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen Ge-
bührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, 
der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 
in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Be-
messungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens wie 
folgt festgelegt (jeweils inkl. Barauslagen und MwSt.), wovon jeweils drei Viertel 
auf die Beschwerdeführerin bzw. ein Viertel auf die Gemeinde entfällt:

- Beschwerdegegnerin Ziff. 4: Fr. 1000.-- (d.h. Fr. 750.-- z.L. Beschwerdeführe-
rin bzw. Fr. 250.-- z.L. Gemeinde)

- Beschwerdegegner Ziff. 5-6 und 8-10: Fr. 800.-- (d.h. Fr. 600.-- z.L. Be-
schwerdeführerin bzw. Fr. 200.-- z.L. Gemeinde)

- Beschwerdegegnerin Ziff. 12: Fr. 1'200.-- (d.h. Fr. 900.-- z.L. Beschwerdefüh-
rerin bzw. Fr. 300.-- z.L. Gemeinde)

- Beschwerdegegnerin Ziff. 13: Fr. 2'400.-- (d.h. Fr. 1'800.-- z.L. Beschwerde-
führerin bzw. Fr. 600.-- z.L. Gemeinde).

37

Der Beschwerdegegner Ziff. 7 wie auch die Beigeladenen Ziff. 14 und 15 haben 
keine Vernehmlassung eingereicht und sind überdies nicht beanwaltet. Sie ha-
ben entsprechend keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung. Die (zudem 
durch ihren Rechtsdienst vertretene) Beschwerdegegnerin Ziff. 11 hat auf die 
Einreichung einer Vernehmlassung verzichtet, womit ihr ebenfalls keine Parteien-
tschädigung zusteht. 

38

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
werden auf Fr. 4'000.-- festgelegt, wovon Fr. 3'000.-- der Beschwerdeführe-
rin und Fr. 1'000.-- der Gemeinde Freienbach auferlegt werden. 

Die Beschwerdeführerin hat einen Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- geleis-
tet, womit die Rechnung ausgeglichen ist. 

Die Gemeinde hat ihr Betreffnis von Fr. 1'000.-- innert 30 Tagen seit Zustel-
lung dieses Entscheides auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungs-
gerichts zu bezahlen.

3. Die Beschwerdeführerin hat den beanwalteten Beschwerdegegnern folgen-
de Parteientschädigungen (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu entrichten: 

- Beschwerdegegnerin Ziff. 4: Fr. 750.-- 
- Beschwerdegegner Ziff. 5-6 und 8-10: Fr. 600.-- 
- Beschwerdegegnerin Ziff. 12: Fr. 900.-- 
- Beschwerdegegnerin Ziff. 13: Fr. 1'800.--.

Die Gemeinde hat den beanwalteten Beschwerdegegnern folgende Partei-
entschädigungen (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu entrichten: 

- Beschwerdegegnerin Ziff. 4: Fr. 250.-- 
- Beschwerdegegner Ziff. 5-6 und 8-10: Fr. 200.-- 
- Beschwerdegegnerin Ziff. 12: Fr. 300.-- 
- Beschwerdegegnerin Ziff. 13: Fr. 600.--.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin Ziff. 4 (2/R)

39

- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner Ziff. 5-6 und Ziff. 8-10 (2/R)
- den Beschwerdegegner Ziff. 7 (R)
- die Beschwerdegegnerin Ziff. 11 (R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin Ziff. 12 (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin Ziff. 13 (2/R)
- den Beigeladenen Ziff. 14 (R)
- den Beigeladenen Ziff. 15 (R)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderats Freienbach (2/R)
- den Regierungsrat 
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst 
- das kantonale Amt für Raumentwicklung
- das Bundesamt für Umwelt, BAFU, 3003 Bern (A)
- und das Bundesamt für Raumentwicklung ARE, 3003 Bern (A). 

Schwyz, 30. Mai 2018

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 14. Juni 2018