# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d2c46c3a-9dc6-5958-ba59-73a81f8e2c81
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-01-18
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 18.01.2007 BZ.2006.82
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_KG_002_BZ-2006-82_2007-01-18.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/8

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: BZ.2006.82

Stelle: Kantonsgericht

Rubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Publikationsdatum: 18.01.2007

Entscheiddatum: 18.01.2007

Entscheid Kantonsgericht, 18.01.2007
Art. 272 ff. OR. Mietvertrag über Produktionshalle mit Lagerplatz. Erstmalige 
Erstreckung des per 30. November 2006 von der Vermieterin gekündigten 
Mietverhältnisses bis Ende März 2008 unter Ausschluss einer weiteren 
Erstreckung (Kantonsgericht, Präsident der III. Zivilkammer, 18. Januar 2007, 
BZ.2006.82).

Erwägungen

 

I.

1. In Ortschaft Z befinden sich die Gründstücke Nr. 131 und 132, Grundbuchamt Y, mit 

einer Gesamtfläche von rund 8'700 m2. Die Klägerin, im Jahre 2001 gegründet, mietete 

das Areal samt Produktionshalle aber unter Ausklammerung der vorhandenen 

Wohnräume als Lager- und Produktionsstätte. Vermieterin war die X-AG. Der Mietzins 

betrug seither Fr. 40'000.- im Jahr. Der Standort ist eine Aussenstelle der Klägerin. Sie 

betreibt ihr Hauptgeschäft in einer andern Gemeinde.

Die verkaufte die Grundstücke am 5. November 2004 an die heutige Beklagte. Der 

Grundbucheintrag und damit der Eigentumsübergang unterblieb vorerst. Die Beklagte 

stellte am 3. März 2005 ein Baugesuch für einen Lebensmittelmarkt auf dem 

betreffenden Areal. Die Klägerin erhob dagegen am 28. April 2005 Einsprache. Die 

Baubewilligung wurde am 4. November 2005 erteilt. Ein von der Klägerin dagegen 

erhobener Rekurs wurde am 20. April 2006 vom Baudepartement abgewiesen.

Die X-AG kündigte das Mietverhältnis mit der Klägerin am 22. November 2005 form- 

und fristgerecht auf den 30. November 2006.

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2. Die Klägerin focht die Kündigung bei der Schlichtungsstelle an. Sie machte die 

Ungültigkeit der Kündigung geltend und verlangte eventualiter Mieterstreckung um die 

Maximaldauer von sechs Jahren. Die Schlichtungsstelle entschied am 15. Februar 

2006, dass die Kündigung gültig sei. Sie erstreckte das Mietverhältnis erstmals bis 

Ende April 2008.

3. Die Klägerin klagte in der Folge gegen die X-AG mit denselben Anträgen vor 

Kreisgericht. Das Kreisgericht urteilte am 14. Juni 2006, dass die Kündigung gültig sei. 

Es gewährte eine erstmalige Mieterstreckung bis Ende August 2007.

4. Dagegen erhob die Klägerin am 27. September 2006 Berufung. Sie hielt an ihren 

bisherigen Anträgen fest. Als Gegenpartei wurde unverändert die X-AG genannt. Mit 

der Berufungsantwort teilte die Beklagte mit, dass sie am 13. September 2006 

Eigentümerin des Mietobjektes geworden sei. Es liege ein Parteiwechsel vor. Sie 

verlangte Abweisung der Berufung.

Mit nachträglicher Eingabe vom 20. November 2006 anerkannte die Klägerin den 

Parteiwechsel. Gleichzeitig zog sie ihren Antrag auf Feststellung der Ungültigkeit der 

Kündigung zurück. Im Weiteren nahm sie dezidiert Stellung zur Berufungsantwort. Die 

Beklagte reagierte mit einer nachträglichen Eingabe vom 4. Dezember 2006.

 

II.

1. Nachträgliche Eingaben sind gemäss Art. 164 Abs. 1 ZPO zulässig, wenn sie 

erhebliche Tatsachenbehauptungen oder Beweisanträge enthalten, die trotz 

zumutbarer Sorgfalt nicht früher vorgebracht werden konnten (lit. a) oder wenn das 

rechtliche Gehör es erfordert (lit. b). Will sich eine Partei zu angeblich neuen Tatsachen 

der Gegenseite äussern, so hat sie im Einzelnen darzutun, welche konkreten neuen 

Tatsachen eine Stellungnahme erfordern und weshalb. Unterlässt sie dies, so kann die 

Eingabe ohne weiteres aus dem Recht gewiesen werden, es sei denn, die Zulässigkeit 

erweise sich als geradezu evident (LEUENBERGER/UFFER, Komm. ZPO/SG, N 3b zu 

Art. 164 ZPO). Art. 164 ZPO wird durch die soziale Untersuchungsmaxime nicht 

eingeschränkt (vgl. BGE 125 III 231 E. 4a S. 239; GVP 1992 Nr. 47).

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Die Klägerin nutzte ihre nachträgliche Eingabe, um ihren Standpunkt auf elf Seiten und 

in vielen Einzelpunkten nochmals auszubreiten, ohne im Einzelnen darzutun, dass die 

Voraussetzungen von Art. 164 Abs. 1 ZPO erfüllt sind. Gründe dafür, dass die 

Voraussetzungen erfüllt sind, sind nicht erkennbar. Die nachträgliche Eingabe der 

Klägerin erweist sich deshalb im Vorneherein als unzulässig. Sie ist aus dem Recht zu 

weisen. Dasselbe gilt für die nachträgliche Eingabe der Beklagten. Jene versteht sich 

als offene Entgegnung zur nachträglichen Eingabe der Klägerin. Dazu stehen 

nachträgliche Eingaben nicht zur Verfügung.

2. Die Klägerin verlangt eine mündliche Verhandlung (Eingabe vom 20.11.2006, 3). 

Dazu besteht keine Veranlassung. Gerade in Mietsachen überwiegt das Interesse an 

einer raschen Entscheidfindung, weshalb eine mündliche Verhandlung nicht 

zweckmässig ist (Art. 234 Abs. 1 ZPO; LEUENBERGER/UFFER, a.a.O., N 3a zu Art. 

234 ZPO). Das persönliche Auftreten der Parteien erscheint auch nicht als geboten im 

Sinne von Art. 234 Abs. 2 lit. b ZPO, zumal sie sich vor Schlichtungsstelle und 

Kreisgericht mündlich und schriftlich und nun auch im Berufungsverfahren umfassend 

schriftlich mit Bezug auf alle ihnen relevant erscheinenden rechtlichen und 

tatsächlichen Themen äussern konnten.

Die Klägerin möchte weiter, dass ihr das Kantonsgericht St. Gallen vor der 

Urteilsberatung nochmals Gelegenheit gibt, um über den aktuellen Stand ihrer 

Bemühungen zur Suche nach einer Ersatzliegenschaft berichten zu können. Die 

Klägerin wünscht mit anderen Worten die Möglichkeit, ausserhalb der 

Zulassungsvoraussetzungen von Art. 164 ZPO neue Tatsachen in den Prozess 

einzubringen. Dafür besteht keine Grundlage. Art. 164 ZPO wird, wie schon dargelegt, 

durch die soziale Untersuchungsmaxime nicht eingeschränkt (siehe oben Ziff. 1 mit 

Hinweisen). Die Klägerin hat sich somit von sich aus innert den vorgegebenen Fristen 

mit neuen Tatsachen an das Gericht zu wenden und die Zulassungsvoraussetzungen 

darzutun. Hiervon hat die Klägerin bis zum Urteilstag keinen Gebrauch gemacht, womit 

es sein Bewenden hat.

3. Die Gültigkeit der Kündigung ist nicht mehr zu prüfen, nachdem die Klägerin ihr 

Begehren auf Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung zurückgezogen hat. Damit 

steht im Berufungsverfahren einzig noch die Frage der Mieterstreckung im Raum.

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III.

1. Es können nur Mietverhältnisse über Wohn- oder Geschäftsräume erstreckt werden. 

Mietverhältnisse über andere Immobilien wie nicht überbaute Grundstücke sind nicht 

erstreckbar (LACHAT/STOLL/BRUNNER, Das Mietrecht für die Praxis, 4. A., 558). 

Allerdings werden jene Sachen, die der Vermieter dem Mieter zusammen mit Wohn- 

oder Geschäftsräumen überlässt, ebenfalls vom Mietrecht umfasst (Art. 253a Abs. 1 

OR). Sie bilden als Nebensachen zusammen mit dem Wohn- oder Geschäftsraum als 

Hauptsache den Gegenstand des Mietvertrags. Sie teilen dasselbe rechtliche Schicksal 

(SVIT-Kommentar, 3. A., N 11 zu Art. 253a OR). Voraussetzung ist die gegenseitige 

Abhängigkeit zwischen Haupt- und Nebenmietsache (LACHAT/STOLL/BRUNNER, 

a.a.O., 558).

Vorliegend umfasste der Mietvertrag zwischen den Parteien Produktionsgebäude sowie 

Lagerplatz, wie sich dem Mietvertrag der vorherigen Mieterin entnehmen lässt (vgl. 

kläg. act. 3). Auch wenn die Fläche der Produktionshalle mit 200 bis 300 m2 (Berufung, 

5; Augenscheinsprotokoll, vi-act. 18) deutlich geringer ist als jene des Lagerplatzes mit 

rund 7'700 m2 (Berufung, 5), so ist doch unbestritten, dass Produktionshalle und 

Lagerplatz geschäftstechnisch eine Einheit bilden und zwischen ihnen eine direkte 

Abhängigkeit besteht. Die Beklagte hat dies auch nie bezweifelt. Damit unterliegt der 

gesamte Mietgegenstand den einheitlichen Regeln der Geschäftsmiete. Die 

Bestimmungen über die Erstreckung des Mietverhältnis finden ungeteilt Anwendung.

2. a) Der Mieter kann die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die 

Beendigung für ihn eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters 

nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). Das Gesetz zählt einzelne Elemente der 

Interessenabwägung in Art. 272 Abs. 2 OR beispielhaft auf. Sinn und Zweck der 

Mieterstreckung liegen darin, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem 

geeigneten Ersatzobjekt einzuräumen als ihm aufgrund der Kündigungsfrist zur 

Verfügung stünde (LACHAT/STOLL/BRUNNER, a.a.O., 558). Gewöhnliche, mit jeder 

Kündigung verbundene Umtriebe und Folgen, welche mittels einer Mietstreckung nicht 

abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können, sind als Härtegründe 

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unbeachtlich (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. A., N 11 zu Art. 272 OR; WEBER, Basler 

Kommentar, 3. A., N 3 zu Art. 272 OR).

Die Bewilligung einer Erstreckung setzt zunächst voraus, dass seitens des Mieters 

Härtegründe vorliegen. Bei der Miete von Geschäftsräumen kann von einer sozialen 

Notlage nur ausgegangen werden, wenn die Existenz des ganzen Unternehmens in 

Frage gestellt ist (WEBER, a.a.O., N 3a zu Art. 272 OR). Andererseits ist im Rahmen der 

Beurteilung einer allfälligen Härte den besonderen Vorgaben bezüglich der Lage und 

Ausgestaltung möglicher Ersatzobjekte eines Betriebes Rechnung zu tragen (SVIT-

Kommentar, 3. A., N 42 zu Art. 272 OR; WEBER, a.a.O., N 3a zu Art. 272 OR).

Soweit beim Mieter eine Härte vorliegt, müssen diese den Interessen des Vermieters 

gegenübergestellt werden. Der Mieter ist für das Vorliegen der Härtegründe und der 

Vermieter für das Bestehen seiner Interessen behauptungs- und beweisbelastet (HIGI, 

Zürcher Kommentar, N 101, 109 und 249 ff. zu Art. 272 OR).

b) Die Klägerin befürchtet bei Verlust ihrer Aussenstelle eine Umsatzeinbusse. Nach 

ihrer Darstellung macht der Geschäftsumsatz in der Aussenstelle knapp 20% ihres 

Gesamtumsatzes aus (vgl. Berufung, 6). Die Klägerin unterliess es, die konkreten 

wirtschaftlichen Folgen der Schliessung des Standortes Z anhand ihrer 

Jahresrechnungen der letzten Jahre oder auf andere Weise zu beziffern und zu 

belegen. Auf die Ausführungen der Klägerin kann nicht weiter abgestellt werden. 

Erwartungsgemäss würde die Umsatzeinbusse bei Wegfall des Standorts Z zumindest 

teilweise dadurch abgefedert, dass auch die Betriebskosten für den Standort 

wegfallen. Die effektive Auswirkung auf das Jahresergebnis der Klägerin wäre 

möglicherweise spürbar. Sie kann indes für die Klägerin nicht geradezu existentiell sein. 

Solches lässt der begrenzte Umfang der von der Klägerin prognostizierten 

Umsatzeinbusse nicht erwarten. Eine eigentliche Härte resultiert für sie daraus nicht.

c) Im Grunde genommen sehen sich beide Parteien mit einem ähnlichen Problem 

konfrontiert. Während die Klägerin eine Umsatzeinbusse befürchtet, kann die Beklagte 

auf dem besagten Areal keinen Umsatz generieren, solange sie daran gehindert wird, 

ihren Lebensmittelmarkt zu erstellen. Gleiches gilt für die Arbeitsverhältnisse. Die 

Klägerin fürchtet, dass sie die Arbeitnehmer am Standort Z nicht mehr beschäftigen 

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kann. Die Beklagte wiederum kann keine Arbeitsplätze anbieten, solange sie ihren 

Markt nicht gebaut hat. Es besteht in diesen Punkten ein eigentliches Patt der 

gegenseitigen Interessen. Es braucht daher auch nicht näher geprüft zu werden, ob 

und inwiefern Arbeitnehmerinteressen bei der Frage der Erstreckung einer 

Geschäftsmiete überhaupt Rechnung zu tragen ist (zum Stand von Rechtssprechung 

und Lehre vgl. WEBER, a.a.O., N 4a zu Art. 272 OR).

d) Nicht als Härte für die Klägerin gilt der Umstand, dass sie eventuell für ein 

Ersatzobjekt mehr Miete bezahlen muss als am alten Ort (vgl. Berufung, 12). Sinn der 

Erstreckung ist es nicht, den Mieter möglichst lange von vorteilhaften 

Mietzinsbedingungen profitieren zu lassen (BGE 105 II 197; WEBER, a.a.O., N 3 zu Art. 

272 OR).

e) Die besonderen Voraussetzungen hinsichtlich Lage und Ausgestaltung, die ein 

Ersatzobjekt erfüllen muss, können zu einer Härte für den Mieter führen (SVIT-

Kommentar, 3. A., N 42 zu Art. 272 OR; WEBER, a.a.O., N 3a zu Art. 272 OR).

Es ist offenkundig, dass ein Ersatzobjekt der Klägerin sehr spezifische Anforderungen 

erfüllen muss. Zu denken ist dabei an die erhebliche Grösse von ca. 5'000 m2 

(Berufung, 11), die Zonenkonformität, die Zufahrtswege, die Lage und Gestalt der 

Lager- und Produktionsflächen und die Kundennähe. Als die X-AG der Klägerin das 

Mietobjekt im Jahr 2001 vermietete, war aufgrund der jahrzehntelangen ähnlichen 

Nutzung dieses Geländes augenscheinlich, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses 

im Geschäftsrayon nur schwer Ersatzraum und -fläche zu finden sein würde. Es war 

absehbar, dass aus Sicht des Mieters eine gewisse Notwendigkeit bestehen wird, das 

Mietverhältnis über die Kündigungsfrist hinaus fortzusetzen. Das Mietverhältnis konnte 

von den Parteien angesichts der bekannten Verhältnisse nur in diesem Lichte gesehen 

werden. Die Beklagte muss sich dies nach Übernahme des Mietvertrags anrechnen 

lassen (Art. 261 Abs. 1 OR). Angesichts der Produktion und des Lagers, die auf der 

beachtlichen Mietfläche von rund 8'700 m2 betrieben und unterhalten werden, wird ein 

rascher Umzug kaum möglich sein. Das musste allen Beteiligten klar sein und ist im 

Sinne von Art. 272 Abs. 1 lit. a OR zu Gunsten der Klägerin zu würdigen. In diesem 

Sinn ist eine Härte für die Klägerin zu bejahen.

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f) Zusammen mit der Abwägung der gegenseitigen Interessen der Parteien ist nicht nur 

die Wirkung der Dauer einer allfälligen Erstreckung zu würdigen. Es ist auch zu fragen, 

ob die Erstreckung erstmalig oder unter Ausschluss einer zweiten Erstreckung zu 

gewähren sei (vgl. Art. 272b Abs. 1 OR).

aa) Die Vorinstanz gewährte eine erste Erstreckung bis 31. August 2007. Die Beklagte 

erklärte keine Anschlussberufung. Die Erstreckung muss damit mindestens in diesem 

Umfang gewährt werden. Soweit die Erstreckung über die von der Vorinstanz gewährte 

hinausreicht, steht es der Berufungsinstanz frei, diese als erste oder als definitive 

Erstreckung zu gewähren. Dass die Vorinstanz eine erste Erstreckung gewährte und die 

Beklagte keine Anschlussberufung erklärte, verpflichtet die Berufungsinstanz nicht 

ebenfalls zu einer ersten Erstreckung, soweit die von der Berufungsinstanz gewährte 

Erstreckung über den 31. August 2007 hinausreicht. Es liegt in diesem Fall keine 

Abänderung des erstinstanzlichen Entscheides zu Ungunsten der Klägerin bei Fehlen 

einer Anschlussberufung der Beklagten vor.

bb) Die definitive Erstreckung ist die Ausnahme. Es bedarf besonderer Gründe, um eine 

zweite Erstreckung bereits anlässlich der ersten auszuschliessen (SVIT-Kommentar, 3. 

A., N 4 zu Art. 272b OR mit Hinweis; LACHAT/BRUNNER/STOLL, a.a.O., 574). Eine 

Zweiterstreckung ist indes auszuschliessen, wenn eine zuverlässige Prognose über die 

massgeblichen Faktoren möglich ist. Dies ist namentlich der Fall, wenn die 

Interessenabwägung ergibt, dass eine weitere Erstreckung selbst bei Fortbestand der 

Härte des Mieters nicht angezeigt ist (WEBER, a.a.O., N 2 zu Art. 272b OR). Dafür ist 

dringender Eigenbedarf des Vermieters beispielhaft (SVIT-Kommentar, 3. A., N 5 zu Art. 

272b OR; WEBER, a.a.O., N 2 zu Art. 272b OR). Die Dringlichkeit wird unterstrichen, 

wenn der Vermieter bereits über eine Baubewilligung verfügt, welche die Grundlage für 

die notwendigen Anpassungen oder Bauten für die Eigennutzung schaffen soll (SVIT-

Kommentar, 3. A., N 5 zu Art. 272b OR; LACHAT/BRUNNER/STOLL, a.a.O., 574 e 

contrario).

Wie bereits dargelegt wurde, besteht bezüglich der gegenseitigen wirtschaftlichen 

Interessen der Parteien faktisch ein Patt. Ein leichtes Übergewicht der Härte der 

Klägerin ergibt sich nur daraus, dass bereits bei Abschluss des Mietvertrages 

angesichts der besonderen räumlichen und betrieblichen Verhältnisse absehbar war, 

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dass ein Umzug nicht so ohne weiteres während der Kündigungsfrist zu 

bewerkstelligen sein wird. Andererseits wusste die Klägerin seit Frühjahr 2005 konkret 

um die Pläne der Beklagten. Wenn sie es bis heute nicht geschafft hat, eine 

überzeugende Alternative bzw. nur schon einen verlässlichen Zeitplan für die Lösung 

ihres Problems zu präsentieren, so bestätigt sich dadurch die Beurteilung der 

Vorinstanz. Die Konsequenzen für die Klägerin werden durch die Erstreckung in der Tat 

nicht gemildert sondern nur hinausgezögert werden (Urteil, 9). Als besonders 

problematisch ist der Umstand zu gewichten, dass die Klägerin nur in einem räumlich 

sehr begrenzten Rayon umsiedeln will, was ihre Aussichten gemessen an den 

besonderen Vorgaben, welche das Ersatzobjekt erfüllen soll, zu stark schmälert, um 

noch als realistisch angesehen zu werden. Die Beklagte verfügt auf der anderen Seite 

über eine rechtskräftige Baubewilligung. Die definitive Fixierung des Endtermins des 

Mietverhältnisses ermöglicht es ihr, die Erstellung ihres Neubaus termingenau zu 

planen.

Aus diesen Gründen ist es angezeigt, die Erstreckung definitiv festzulegen und eine 

weitere Erstreckung auszuschliessen. Wägt man die gegenseitigen Interessen ab, so 

erscheint aus heutiger Sicht noch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses um rund ein 

Jahr angemessen. Die Beklagte soll im Frühjahr 2008 mit ihrem Neubau beginnen 

können. Die Klägerin muss bis dahin eine Ersatzlösung finden. Ist ihr dies nicht 

möglich, so bestätigt sich nur, dass eine weitere Erstreckung an dieser Konsequenz 

nichts geändert hätte. Findet sie eine Ersatzlösung, so ist damit geklärt, dass die 

Erstreckungsdauer ausreichend war, um die leicht überwiegende Härte der Klägerin zu 

mildern. Eine klare Terminierung schafft die notwendige Klarheit für beide 

Wirtschaftsteilnehmer. Sie trägt insbesondere auch dem ausgewiesenen Interesse der 

Beklagten Rechnung, welche die bewilligte Baute für den Betrieb ihres Geschäftes 

erstellen muss. Die Erstreckung wird somit abschliessend bis Ende März 2008 gewährt.

3. Nach dem Gesagten ist die Berufung teilweise gutzuheissen. Das Mietverhältnis wird 

definitiv bis Ende März 2008 erstreckt.

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		2025-07-19T16:45:16+0200
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