# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 583484fc-041e-5653-98ae-f198c2f888ae
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-11
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 11.06.2018 WBE.2018.7
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2018-7_2018-06-11.pdf

## Full Text

336 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2018 

36 Grundbuch; Baurecht; Vormerkung persönlicher Rechte 

Enthält der verlängerte Baurechtsvertrag obligatorische Bestimmungen, 

welche nicht vorgemerkt werden dürfen, hindert dies die Verlängerung 

des selbständigen und dauernden Baurechts grundsätzlich nicht. 

Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 11. Juni 

2018, in Sachen A., B. und C. gegen Departement Volkswirtschaft und Inneres 

und Grundbuchamt D. (WBE.2018.7). 

Aus den Erwägungen 

3.1. 
Strittig ist die Eintragung von Bestimmungen zum Baurechts-

vertrag. Diese sehen eine Verpflichtung der Baurechtsnehmerin (Be-
schwerdeführerin 2) vor, das selbständige und dauernde Baurecht der 
Beschwerdeführerin 3 zu übertragen, falls jene von der Verlänge-
rungsoption keinen Gebrauch macht, sowie eine entsprechende Über-
nahmeverpflichtung. Das betreffende Baurechtsgrundstück wird zum 
Betrieb einer Tankstelle genutzt. Die Beschwerdeführerin 3 betreibt 
das Autowaschcenter neben der Tankstelle. 

3.2.–3.3. (…) 
3.4. 
Gemäss Art. 959 Abs. 1 ZGB können persönliche Rechte im 

Grundbuch vorgemerkt werden, wenn deren Vormerkung durch das 
Gesetz ausdrücklich vorgesehen ist, wie bei Vor- und Rückkauf, 
Kaufsrecht, Pacht und Miete. Sie erhalten durch die Vormerkung 
Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Recht (Abs. 2). Durch 
die Vormerkung wird das persönliche Recht zur Realobligation. 
Realobligationen sind Schuldverhältnisse, welche eine positive Leis-
tung zum Gegenstand haben und bei denen der Schuldner oder der 
Gläubiger durch die dingliche Berechtigung oder den Besitz an 
Grundstücken bestimmt wird. Die realobligatorische Berechtigung 
oder Verpflichtung steht somit nicht einer mit Namen individualisier-
ten Person zu, sondern ist verknüpft mit der dinglichen Berechtigung 
oder dem Besitz an einer Sache. Die Realobligation kann gegenüber 

2018 Übriges Verwaltungsrecht 337 

jeder Person, welche in eine bestimmte sachenrechtliche Beziehung 
zu einem Grundstück tritt, (insbesondere gegenüber jedem Erwerber 
des Grundstücks) durchgesetzt werden. Mit der Veräusserung des 
Grundstücks geht die Realobligation ohne weiteres auf den Rechts-
nachfolger über (vgl. STEPHAN SPYCHER, Die Vormerkung von 
weiteren vertraglichen Bestimmungen des Baurechtsvertrags, in: 
Festgabe für Professor Dr. iur. Roland Pfäffli zum 65. Geburtstag am 
27. Januar 2014, BN 2014, S. 346; JÜRG SCHMID, in: Basler Kom-
mentar, Zivilgesetzbuch II [BSK-ZGB II], Art. 457-977 ZGB, 
5. Auflage, 2015, Art. 959 N 2 ff.; DIETER ZOBL, Grundbuchrecht, 
2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2004, Rz. 301 ff.). 

Wesentlich ist vorliegend, dass bei Nichtausübung des Options-
rechts das Baurecht durch Zeitablauf untergeht (vgl. Art. 779c; 
PETER R. ISLER/DOMINIQUE GROSS, in: BSK-ZGB II, Art. 779c 
N 3 ff.). Die strittigen Vertragsbestimmungen betreffen damit in ers-
ter Linie Modalitäten im Zusammenhang mit dem Ablauf der Befris-
tung (Verpflichtungen nach Ablauf und Regelung des Heimfalls; vgl. 
Art. 779c f. ZGB). Bei der strittigen Optionsvereinbarung ist von 
einer obligatorischen Abrede (unter Einbezug einer Drittpartei) 
auszugehen, deren Vormerkbarkeit fraglich ist. 

Entgegen dem Vorgebrachten sind mithin nicht die Eigenschaf-
ten des Baurechtsgrundstücks als selbständiges und dauerndes Recht 
und damit seine Eigenschaft als Grundstück im Sinne von Art. 655 
Abs. 2 Ziff. 2 ZGB fraglich. Die angerufene Literaturstelle (LORENZ 
STREBEL/HERMANN LAIM, in: BSK-ZGB II, Art. 655 N 15) betrifft 
die Selbständigkeit des dauernden und selbständigen Rechts, welches 
grundsätzlich übertragbar sein muss. Diesbezüglich toleriert die 
Praxis gewisse Einschränkungen der freien Übertragbarkeit, ohne 
dass deswegen die Selbständigkeit verloren geht (vgl. CHRISTIAN 
BRÜCKNER/MATHIAS KUSTER, Die Grundstücksgeschäfte, 
Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 274). Die strittige Optionsvereinbarung 
betrifft die Übertragbarkeit des dauernden und selbständigen Rechts 
– wenn überhaupt – nur am Rande. Das Baurecht bindet als Personal-
dienstbarkeit den Beschwerdeführer 1 und die Beschwerdeführerin 2 
(vgl. Art. 779 Abs. 1 ZGB; ISLER/GROSS, a.a.O., Art. 779 N 8). Die 

338 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2018 

Frage, ob eine suspensiv bedingte Dienstbarkeit vorliegt, stellt sich 
nicht. 

4. 
4.1. 
Bereits vor dem Inkrafttreten der Revision des 

Immobiliarsachenrechts am 1. Januar 2012 wurde als zulässig erach-
tet, beim selbständigen und dauernden Baurecht bestimmte Ein-
schränkungen der Übertragbarkeit mit realobligatorischer Wirkung 
zu vereinbaren. Dies betrifft insbesondere Bestimmungen, welche 
den Fall regeln, dass die obligationenrechtlichen Verpflichtungen des 
Bauberechtigten vom Erwerber nicht übernommen werden oder eine 
mangelnde Kreditwürdigkeit des Erwerbers besteht (ROLAND 
PFÄFFLI, Neuerungen im Dienstbarkeitsrecht, in: STEPHAN WOLF 
[Hrsg.], Revision des Immobiliarsachenrechts, Bern 2011, S. 125). 
Nach der Rechtsprechung entfaltet ein Vorbehalt im Baurechtsver-
trag, wonach die Übertragung des Baurechts der Zustimmung des 
Grundeigentümers bedarf, keine dingliche Wirkung (vgl. BVR 2009, 
S. 63). Der Grundbuchverwalter ist weder berechtigt noch verpflich-
tet, die Übertragung eines selbständigen und dauernden Baurechts 
von der Zustimmung des Grundeigentümers abhängig zu machen 
(BGE 135 III 103, Erw. 3 f.; ALFRED KOLLER, in: AJP 2009, S. 369; 
JÜRG SCHMID, in: BR 2/2009, Nr. 133, S. 61 f.). 

4.2. 
Mit der Revision des Immobiliarsachenrechts ermöglichte der 

Gesetzgeber, über Vereinbarungen zur Heimfallsentschädigung und 
zum Vorkaufsrecht hinaus obligatorische Bestimmungen des Bau-
rechtsvertrags als Realobligationen auszugestalten (vgl. Botschaft 
zur Änderung des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs [Register-
Schuldbrief und weitere Änderungen im Sachenrecht] vom 27. Juni 
2007, 07.061, in: BBl 2007 5313; PFÄFFLI, a.a.O., S. 125). Art. 779b 
Abs. 2 ZGB entspricht einem Bedürfnis der Vertragsparteien, 
obligatorische Vereinbarungen des Baurechtsvertrags mit Wirkung 
für allfällige Rechtsnachfolger vereinbaren zu können (ISLER/GROSS, 
a.a.O., Art. 779b N 13). 

SPYCHER vertritt, dass gestützt auf Art. 779b Abs. 2 ZGB 
grundsätzlich jede vertragliche Bestimmung der Baurechtsurkunde 

2018 Übriges Verwaltungsrecht 339 

vorgemerkt und damit zu einer Realobligation ausgestaltet werden 
kann. Ausnahmen sieht dieser Autor lediglich bei Bestimmungen, 
welche (a) gegen Art. 20 OR verstossen, welchen (b) bereits gestützt 
auf Art. 779 Abs. 1 ZGB dingliche Wirkung zukommt oder welche 
(c) keinen materiellen Zusammenhang mit dem Baurecht haben 
(offensichtlich baurechtsfremde Bestimmungen). Nach dieser Auf-
fassung hat der Grundbuchverwalter aufgrund seiner beschränkten 
Prüfungsbefugnis die Vormerkung in Zweifelsfällen vorzunehmen 
(vgl. SPYCHER, a.a.O., S. 349, 353). Einschränkender äussert sich die 
überwiegende Lehre, welche für die Vormerkung von Vertrags-
bestimmungen einen unmittelbaren Zusammenhang mit der Nutzung 
des Grundstücks oder der Baurechtsbaute bzw. einen Zusammenhang 
mit der Ausübung des Baurechts fordert (vgl. ISLER/GROSS, a.a.O., 
Art. 779b N 8, 12; DENIS PIOTET, Les limitations de l'annotation de 
l'art. 779b CC à la lumière de la théorie générale de l'annotation de 
droits personnels, in: ZBGR 94/2013, S. 368). 

Implizit vorausgesetzt wird für die Vormerkung von obligato-
rischen Vereinbarungen, dass die betreffende Berechtigung bzw. Ver-
pflichtung Rechtsnachfolgern (insbesondere Erwerbern) überbunden 
werden kann. Darin liegt gewissermassen der Zweck der Realobliga-
tion begründet. Bei der strittigen Optionsrechtsvereinbarung, welche 
für den Ablauf des Baurechts eine Übertragungsverpflichtung zu 
Gunsten einer Drittpartei vorsieht, handelt es sich um keine Bestim-
mungen, welche die Ausübung des Baurechts betreffen. Insoweit be-
steht weder ein materieller Zusammenhang mit dem Baurecht noch 
ein Konnex zu Nutzungsvorgaben des Baurechtsgrundstücks. Weiter 
ist aufgrund der gesetzlichen Regelung des Heimfalls (Art. 779c 
ZGB) fraglich, ob von einer baurechtsfremden Bestimmung 
ausgegangen werden müsste. Der vorgesehene Eintritt einer 
bestimmten Drittpartei ins Baurecht als Rechtsnachfolgerin der Bau-
rechtsnehmerin und dessen Fortführung nach Ablauf sind – soweit 
möglich – weder einer dinglichen noch realobligatorischen Wirkung 
zugänglich (vgl. Art. 123 Abs. 1 GBV). 

5. 
Mit der strittigen Klausel verpflichtet sich die Baurechtsneh-

merin zur Übertragung an eine Drittpartei, wenn sie von der 

340 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2018 

Verlängerungsoption keinen Gebrauch macht. Ob dieser Vereinba-
rung obligatorische Wirkung zukommen kann, ist äusserst fraglich, 
aber nicht Gegenstand des Eintragungsverfahrens. Die Frage der Ver-
bindlichkeit im Verhältnis unter den Vertragsparteien wäre zivilrecht-
lich. Da die Nichtausübung des Optionsrechts zum Untergang des 
Baurechts infolge Zeitablaufs führt, ist nicht von einer unzulässigen 
Übertragungsbeschränkung auszugehen (vgl. zum Ganzen: DOMINIK 
BACHMANN, Verfügungsbeschränkungen bei gebuchten selbständi-
gen und dauernden Rechten, insbesondere Baurechten, Bern 1993, 
S. 61 f.; PFÄFFLI, a.a.O., S. 125). Insoweit ist die betreffende 
Vereinbarung zwar keiner "Verdinglichung" als Realobligation und 
damit der Vormerkung im Grundbuch zugänglich. Indessen hindert 
sie auch nicht die Entstehung bzw. den Fortbestand des dauernden 
und selbständigen Rechts. Für die einzelnen vorzumerkenden 
Bestimmungen werden mithin aus Gründen der Rechtssicherheit 
separate Anträge beim Grundbuchamt verlangt (vgl. ISLER/GROSS, 
a.a.O., Art. 779b N 14; Art. 47 Abs. 2 GBV). Vorliegend bezweckte 
die erste Grundbuchanmeldung die Verlängerung der Baurechtsdauer 
bis 31. Dezember 2027 mit Optionsrecht auf Verlängerung und "die 
geänderten Bestimmungen für die Ausübung von Optionsrechten" als 
Einträge. In der zweiten Anmeldung erfolgte insoweit eine Berichti-
gung, als die "Vormerkung" der "Regelung betreffend Nichtausübung 
Optionsrecht zu Baurecht dauernd bis 31.12.2027" verlangt wurde. 
Das Grundbuchamt war gehalten, die (unstrittige) Verlängerung der 
Baurechtsdauer einzutragen und die Vormerkung der Bestimmungen 
betreffend Nichtausübung des Optionsrechts zu verweigern. Die 
Grundbuchverwalterin hat die Anmeldung des Rechtsgeschäfts 
insgesamt abgewiesen. Entgegen deren Begründung ist nach dem 
Gesagten nicht von einer Übertragungsbeschränkung auszugehen, 
welche der Verlängerung der Baurechtsdauer bis 31. Dezember 2027 
entgegensteht. Wie im Amtsbericht im Ergebnis eingeräumt, kann die 
Verlängerung ohne die entsprechende Vormerkung eingetragen wer-
den. Jedenfalls ist in Bezug auf den Baurechtsvertrag nicht von einer 
Nichtigkeit auszugehen, welche die Eintragung hindern würde (vgl. 
Art. 20 Abs. 1 und 2 OR). Insoweit erweist sich die Beschwerde als 
teilweise begründet. Soweit hingegen die Vormerkung der Vereinba-

2018 Übriges Verwaltungsrecht 341 

rungen betreffend Nichtausübung des Optionsrechts verlangt wird, 
ist die Beschwerde abzuweisen. Diese Bestimmungen sind keiner 
realobligatorischen Wirkung zugänglich, weshalb keine Eintragung 
erfolgen kann. 

 

37 Grundbuchabgabe 

Zur Bestimmung der Grundbuchabgabe bei der Auflösung von Gesamt-

handsverhältnissen (§ 11 GBAG) ist grundsätzlich auf den anteilmässigen 

effektiven Verkehrswert abzustellen; bei mangelnder Verfügbarkeit einer 

aktuellen Verkehrswertschätzung darf insbesondere der steuerliche Ver-

kehrswert herangezogen werden, wobei sich im Einzelfall Zu- und Ab-

schläge rechtfertigen können. 

Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 18. Oktober 

2018, in Sachen A. und B. gegen Departement Volkwirtschaft und Inneres 

(WBE.2018.164). 

Aus den Erwägungen 

3. 
3.1. 
Gemäss § 11 GBAG ist bei vertraglicher Begründung sowie bei 

ganzer oder teilweiser Auflösung von Gesamthandsverhältnissen wie 
Erbengemeinschaft, Gütergemeinschaft oder einfacher Gesellschaft 
die Abgabe vom Wert der Gesamteigentumsanteile zu entrichten, 
welche auf die Übernehmer übergehen. Das Verwaltungsgericht ent-
schied im Urteil vom 29. Oktober 2015 (WBE.2015.198), § 8 Abs. 2 
GBAG sei auf die Berechnung der Abgabe gemäss § 11 GBAG nicht 
anwendbar. Unter dem Begriff "Wert der Gesamteigentumsanteile" 
sei der (anteilmässige) Verkehrswert zu verstehen (Erw. II/2.1 mit 
Verweisen auf das Gesetzgebungsverfahren). Nicht abgestellt werden 
dürfe auf die zwischen den Parteien vereinbarte Gegenleistung