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**Case Identifier:** 947b2770-ace8-53b6-8ae3-ddb9b2a681cc
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-09-26
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 26.09.2023 NP220009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NP220009_2023-09-26.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
I. Zivilkammer    
 

 

 Geschäfts-Nr.: NP220009-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. A. Huizinga, Vorsitzender, Oberrichterin 

Dr. D. Scherrer und Oberrichter Dr. M. Kriech sowie Gerichtsschrei-

berin lic. iur. C. Faoro 

Urteil vom 26. September 2023 

 

in Sachen 

 

1. A._____,  
2. B._____, 
3. C._____, 
4. D._____, 
Kläger und Berufungskläger 

 

1, 2, 3, 4 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____  

 

gegen 

 

Stockwerkeigentümergemeinschaft E._____-weg 1-9,  
Beklagte und Berufungsbeklagte 

 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____  

 

betreffend Stockwerkeigentum 
 
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichts im vereinfachten Verfahren am 
Bezirksgericht Horgen vom 8. Februar 2022 (FV210021-F) 
  

- 2 - 

Rechtsbegehren: 
(Urk. 2 S. 2) 

"1. Es seien die Beschlüsse Nrn. 6.4 und 6.5 der ausserordentlichen 
Stockwerkeigentümerversammlung vom 8. Juli 2020 aufzuheben. 

2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Kosten 
des Schlichtungsverfahrens von Fr. 350.00 und gesetzliche 
Mehrwertsteuer) zulasten der Beklagten." 

Urteil des Bezirksgerichtes Horgen, Einzelgericht im vereinfachten  
Verfahren, vom 8. Februar 2022: 

(Urk. 23 S. 26 = Urk. 27 S. 26) 

1. Die Klage wird abgewiesen. 

2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'900.–. 

3. Die Kosten gemäss vorstehender Ziffer werden den Klägern auferlegt und 

mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Der Fehlbetrag 

von Fr. 650.– wird von den Klägern nachgefordert. 

4. Die Kläger werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Beklagten 

eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen. 

5. [Schriftliche Mitteilung.] 

6. [Rechtsmittelbelehrung: Berufung, Frist 30 Tage.] 

Berufungsanträge: 

der Kläger und Berufungskläger (Urk. 26 S. 2): 
 

"1. Es sei die Klage in Aufhebung von Disp.-Ziff. 1 des angefochte-
nen Urteils gutzuheissen. 

2. Es seien die Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorinstanzli-
chen Verfahrens gemäss Disp.-Ziffn. 3 und 4 aufzuheben und 
entsprechend dem geänderten Verfahrensausgang neu festzule-
gen und dabei die Beklagte vollumfänglich als kosten- und ent-
schädigungspflichtig (zuzüglich gesetzliche Mehrwertsteuer) zu 
erklären. 

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3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich gesetz-
liche Mehrwertsteuer) zulasten der Beklagten." 

der Beklagten und Berufungsbeklagten (Urk. 35 S. 2): 
 

"1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen. 
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich MWST, zu-

lasten der Kläger, unter solidarischer Haftbarkeit." 
 

Erwägungen: 

1. Prozessverlauf 

1.1. Die Kläger und Berufungskläger (nachfolgend Kläger) machten unter Einrei-

chung der Klagebewilligung am 26. August 2021 die vorliegende Klage anhängig 

(Urk. 2, Rechtsbegehren eingangs aufgeführt). Für den Verlauf des erstinstanzli-

chen Verfahrens kann auf die entsprechenden Ausführungen im angefochtenen 

Entscheid verwiesen werden (Urk. 27 E. I. S. 2 f.). Am 8. Februar 2022 erliess die 

Vorinstanz den eingangs zitierten Entscheid (Urk. 23 = Urk. 27). 

1.2. Hiergegen erhoben die Kläger mit Eingabe vom 23. Mai 2022 rechtzeitig 

(vgl. Urk. 24/1; Art. 311 Abs. 1 ZPO) Berufung mit den eingangs angeführten 

Rechtsmittelanträgen (Urk. 26). Der mit Verfügung vom 8. Juni 2022 einverlangte 

Kostenvorschuss ging rechtzeitig ein (Urk. 30 und Urk. 31). Die Berufungsantwort 

datiert vom 14. September 2022 (Urk. 35; s.a. Urk. 33). In der Folge liessen sich 

die Parteien je noch einmal vernehmen (Urk. 39 und Urk. 45). Mit Eingabe vom 

14. März 2023 teilte die Beklagte und Berufungsbeklagte (nachfolgend Beklagte) 

mit, dass mit Wirkung ab 1. April 2023 die F._____ AG als Verwaltung fungiere 

(Urk. 47) Das Rubrum wurde entsprechend angepasst. Weitere Eingaben sind 

nicht erfolgt. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Die vorinstanzlichen Akten 

(Urk. 1-25) wurden beigezogen.  

2. Prozessuales 

2.1. Mit der Berufung kann sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch die 

unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). 

In der Berufungsschrift sind die Behauptungen bestimmt und vollständig aufzu-

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stellen. Zudem muss sie – im Gegensatz zur Klageschrift – nicht nur eine tatsäch-

liche, sondern auch eine rechtliche Begründung enthalten (ZK ZPO-Reetz/Theiler, 

Art. 311 N 36). Die Berufungskläger haben mittels klarer Verweisungen auf die 

Ausführungen vor der Vorinstanz zu zeigen, wo sie die massgebenden Behaup-

tungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden erhoben haben. Die Parteien 

haben die von ihnen kritisierten Erwägungen des angefochtenen Entscheids wie 

auch die Aktenstücke, auf die sie ihre Kritik stützen, genau zu bezeichnen 

(BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_580/2015 vom 11. April 2016, E. 2.2 [nicht 

publiziert in BGE 142 III 271]). Was nicht in einer den gesetzlichen Begründungs-

anforderungen genügenden Weise beanstandet wird, braucht von der Rechtsmit-

telinstanz nicht überprüft zu werden. Abgesehen von offensichtlichen Mängeln hat 

sich das Berufungsgericht grundsätzlich auf die Beurteilung der in der Berufung 

und Berufungsantwort gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandun-

gen zu beschränken. Die Rügen der Parteien geben mithin das Prüfungspro-

gramm der Berufungsinstanz vor; der angefochtene Entscheid ist grundsätzlich 

nur auf die gerügten Punkte hin zu überprüfen. In rechtlicher Hinsicht ist das Be-

rufungsgericht, in Anwendung des Grundsatzes iura novit curia, bei dieser Prü-

fung jedoch weder an die Erwägungen der ersten Instanz noch an die Argumente 

der Parteien gebunden. In tatsächlicher Hinsicht ist es nicht an die Feststellungen 

des erstinstanzlichen Gerichts gebunden, auch wenn mangels entsprechender 

Sachverhaltsrügen der Parteien im Berufungsverfahren der erstinstanzliche Ent-

scheid nach dem Gesagten in der Regel als Grundlage des Rechtsmittelverfah-

rens dient (BGE 144 III 394 E. 4.1.4, m.w.H.). 

2.2. Neue Tatsachen und Beweismittel (Noven) können im Berufungsverfahren 

nur unter den Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO berücksichtigt werden, 

d.h. wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorg-

falt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Dabei hat, 

wer sich auf Noven beruft, deren Zulässigkeit darzutun (BGer 5A_330/2013 vom 

24. September 2013, E. 3.5.1; 5A_266/2015 vom 24. Juni 2015, E. 3.2.2). Vor 

diesem Hintergrund erweisen sich die Ausführungen in der Berufungsschrift zur 

Entstehungsgeschichte "des heutigen Reglements und seines Beiblatts Nr. 2" 

(Urk. 26 Rz. 21 f.), zum Merkblatt "Gestaltung der Terrassen" vom 28. Januar 

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2004 (Urk. 26 Rz. 24), zum Farbton der Tröge der Stockwerkeigentümer G._____ 

(Urk. 26 Rz. 37), zu den Umständen im Zusammenhang mit der Terrassensanie-

rung H._____ (Urk. 39 Rz. 13) sowie zur ungenügenden Information der Stock-

werkeigentümer, soweit sie über das vor Vorinstanz Vorgebrachte hinausgehen 

(Urk. 26 Rz. 61 ff.), als verspätet und haben damit unbeachtlich zu bleiben, zumal 

die Kläger nicht darlegen, weshalb sie diese Behauptungen trotz zumutbarer 

Sorgfalt nicht bereits vor erster Instanz hätten vorbringen können. Gleiches gilt mit 

Bezug auf die in diesem Zusammenhang erstmals im Berufungsverfahren einge-

reichten Beweismittel (Urk. 29/6-16 und Urk. 41/17).  

3. Ausgangslage 

3.1. Die Kläger sind Eigentümer je einer Stockwerkeigentumseinheit (Wohnung) 

in der Liegenschaft E._____-weg … (Kläger 1), E._____-weg … (Kläger 2 und 3) 

sowie E._____-weg … (Kläger 4) in I._____. Bei der Beklagten handelt es sich 

um die Stockwerkeigentümergemeinschaft E._____-weg 1-9 in I._____.  

3.2. Die Terrassen der nämlichen Liegenschaft verfügen über Pflanzentröge, 

wobei zwei Kategorien unterschieden werden: die gemauerten Pflanzentröge so-

wie die (der Terrasse) vorgehängten Pflanzentröge. Der Stockwerkeigentümer 

J._____ liess die auf seiner Terrasse befindlichen gemauerten Pflanzentröge ent-

fernen und Glasgeländer anbringen. Zudem wurden auf die gemauerten Brüstun-

gen Glasgeländer aufgesetzt. Der Stockwerkeigentümer K._____ erlitt in den letz-

ten drei Jahren zwei erhebliche Wasserschäden und will im Zuge der (notwendi-

gen) Sanierungen die gemauerten Pflanzentröge ebenfalls entfernen und Glasge-

länder anbring lassen. 

3.3. An der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 8. Juli 

2020 wurden die folgenden (vorliegend interessierenden) Beschlüsse mit einer 

qualifizierten Mehrheit (12 von 16 Kopfstimmen und 762/1000 Wertquoten) ge-

fasst, wobei die Kläger (3 Kopfstimmen; 172/1000 Wertquote) gegen diese Be-

schlüsse stimmten: 

"6.4. Nachträgliche Genehmigung Glasgeländer Terrasse E._____-
weg … (bereits durch Herrn J._____ erstellt). 

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Nach ausführlicher Erläuterung der Fakten und Beantwortung der Fra-
gen wird dem Antrag mit 12 Ja-Stimmen und 3 Nein-Stimmen 
(A._____, B._____C._____, D._____) stattgegeben. Die baurechtli-
chen Vorschriften müssen eingehalten werden. Die vorgehängten Be-
tontröge (halbrund) dürfen wie im Beiblatt 2 erwähnt nicht entfernt wer-
den. Das schriftliche Einverständnis für die Vergrösserung der Nut-
zungsfläche muss, wie im Beiblatt 2 erwähnt, bei den direkten Nach-
barn (oben und unten) eingeholt werden und schriftlich bei der Verwal-
tung eingereicht werden.  

6.5. Antrag ET K._____: Erstellung Glasgeländer auf der Terrasse 4c 
Nach ausführlicher Erläuterung wird dem Antrag mit 12 Ja-Stimmen 
und 3 Nein-Stimmen (A._____, B._____C._____, D._____) stattgege-
ben. Auch hier dürfen die vorgehängten Betontröge (halbrund) nicht 
entfernt werden und die baurechtlichen Vorschriften müssen eingehal-
ten werden. Das schriftliche Einverständnis für die Vergrösserung der 
Nutzungsfläche muss, wie in Beiblatt 2 erwähnt, bei den direkten 
Nachbarn (oben und unten) eingeholt werden und schriftlich bei der 
Verwaltung eingereicht werden." 

3.4. Die Kläger verlangen die Aufhebung dieser Beschlüsse (vgl. zum Ganzen 

Urk. 27 E. III./1.-3. S. 7 f.; s.a. Urk. 4/1, Urk. 19 S. 2 und Urk. 20 Rz. 9 f.).  

4. Vorinstanzlicher Entscheid 

4.1. Die Kläger stellten sich vor Vorinstanz im Wesentlichen auf den Standpunkt, 

die Beschlüsse seien aufzuheben, da (i) sie in Verletzung des Beiblatts Nr. 2 er-

gangen seien, (ii) sie nicht mit dem notwendigen Quorum gefasst worden seien 

sowie (iii) die Verwaltung wesentliche, für die Beschlussfassung relevante Infor-

mationen unterschlagen habe (vgl. Urk. 27 E. III./7. S. 10). 

4.2. Die Vorinstanz verwarf im angefochtenen Entscheid die von den Klägern 

vorgebrachten Argumente. In Bezug auf die ersten beiden Punkte erwog sie, es 

sei zunächst das Reglement und das Beiblatt Nr. 2 auszulegen. Da der überein-

stimmende wirkliche Wille vorliegend nicht feststellbar sein dürfte, seien sie nach 

dem Vertrauensprinzip auszulegen. Die im Reglement in den Art. 22-24 i.V.m. 

Art. 32-34 vorgesehenen Beschlussquoren für bauliche Massnahmen – die weit-

gehend mit der in Art. 647c-647e ZGB gesetzlich vorgesehenen Quorenregelung 

übereinstimmten – gölten ihrem Wortlaut nach allgemein und seien nicht auf be-

stimmte Gebäudeteile beschränkt. Das Beiblatt Nr. 2 beschränke sich demgegen-

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über auf die Gestaltung der Terrassen und/oder Gartensitzplätze. Es sei jedoch 

nicht anzunehmen, dass es sich bei letzterem um eine vorrangige lex specialis 

handle: So finde Beiblatt Nr. 2 seine Grundlage in den Sonderregelungen gemäss 

Art. 52 ff. des Reglements. Die unter dem Titel "Sonderregelungen" enthaltenen 

Bestimmungen würden insbesondere die "[a]usschliesslichen Benützungsrechte" 

der Stockwerkeigentümer an den Terrassen und/oder Gartensitzplätzen (Art. 52 

des Reglements) bzw. deren "Beschränkungen" (Art. 53 des Reglements) regeln. 

Die Beschränkungen beträfen mithin die ausschliesslichen Benützungsrechte der 

Stockwerkeigentümer. Art. 53 lit. a des Reglements laute dabei wie folgt: 

"Den jeweiligen Eigentümern der betreffenden Wohnungen ist es unter-
sagt, auf den ihnen zur ausschliesslichen Benützung zugewiesenen 
Flächen 
a) Änderungen baulicher Art vorzunehmen ohne vorgängig die Be-

stimmungen von Beiblatt [Nr.] 2 zu berücksichtigen" 

Gemäss diesem Wortlaut seien die jeweiligen Stockwerkeigentümer durch das 

Reglement ermächtigt, bauliche Massnahmen an "ihren Terrassen" vorzunehmen. 

Dabei seien ihre Befugnisse durch die in Beiblatt Nr. 2 vorgesehenen Regeln be-

schränkt. Aus dem Wortlaut und der Systematik ergebe sich aber nicht der kläge-

rische Umkehrschluss, dass Beiblatt Nr. 2 auch die Befugnisse der Stockwerkei-

gentümergemeinschaft – wie sie für bauliche Massnahmen in den Art. 22-24 

i.V.m. Art. 32-34 des Reglements festgelegt seien – beschränke (Urk. 27 

E. IV./1.2.3. S. 13 f.). Insbesondere könne der klägerische Umkehrschluss auch 

nicht aus Art. 34 lit. a Lemma 5 des Reglements gezogen werden, zumal die vor-

liegend angefochtenen Beschlüsse weder die ausschliesslichen Benützungsrech-

te der Stockwerkeigentümer noch deren Beschränkungen verändere (mit Verweis 

auf BGer 5C.110/2001 vom 15. Oktober 2001, E. 3a; Urk. 27 E. IV./1.2.4. S. 14 

f.). Damit spreche der Wortlaut sowie die Systematik des Beiblatts Nr. 2 dafür, 

dass das Beiblatt Nr. 2 den Stockwerkeigentümern beschränkte Befugnisse ein-

räume, nämlich bauliche Veränderungen vorzunehmen, ohne dass ein vorgängi-

ger Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft notwendig wäre. Daraus 

lasse sich aber nicht ableiten, dass Beiblatt Nr. 2 auch die Befugnisse der Stock-

werkeigentümergemeinschaft beschränke. Demnach sprächen Wortlaut und Sys-

tematik dafür, dass bauliche Massnahmen an den Terrassen entweder (i) durch 

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einen Stockwerkeigentümerbeschluss entsprechend den Regeln von Art. 22-24 

i.V.m. Art. 32-34 des Reglements oder (ii) durch Übereinstimmung mit Beiblatt 

Nr. 2 legitimiert werden könnten (Urk. 27 E. IV./1.2.5. S. 15). Dem entspreche 

auch eine Auslegung des Reglements und des Beiblatts nach Sinn und Zweck. 

So erscheine es durchaus sinnvoll, dass gewisse, grundsätzlich weniger weitge-

hende bauliche Massnahmen ohne Beschluss der Stockwerkeigentümerver-

sammlung durch die jeweiligen Stockwerkeigentümer "eigenmächtig" vorgenom-

men werden könnten. Dies gelte beispielsweise für die folgenden in Beiblatt Nr. 2 

enthaltenen Regeln:  

"a) die gemauerten Pflanzentröge können durch vorfabrizierte, frei-
stehende Betontröge ersetzt werden, […] 

[…] 
d) Jeder Eigentümer kann die Art des Bodenbelags auf der Terrasse 

bzw. dem Gartensitzplatz wählen (Material und Farbe), […]" 

Damit würden beschränkte Befugnisse von der Stockwerkeigentümergemein-

schaft auf die einzelnen Stockwerkeigentümer übertragen. Es wäre ein wenig 

praktikables Ergebnis, wenn sämtliche baulichen Massnahmen an Terrassen und 

Gartensitzplätzen, welche nicht explizit in Beiblatt Nr. 2 enthalten seien, nur ein-

stimmig beschlossen werden könnten. Nützliche und selbst notwendige oder 

dringliche Massnahmen könnten dann nur mit einstimmigem Beschluss der 

Stockwerkeigentümerversammlung legitimiert werden. Folglich würde jedem 

Stockwerkeigentümer ein Vetorecht zukommen, was nicht sachgemäss erschei-

ne. Ferner könnte beispielsweise der Anstrich der gesamten Liegenschaft mit ei-

ner anderen Farbe nach den Regeln von Art. 22-24 i.V.m. Art. 32-34 des Regle-

ments erfolgen. Ausgerechnet für die (objektiv) wenig bedeutsame Frage der 

Pflanzentröge wäre demgegenüber Einstimmigkeit erforderlich. Auch insofern 

"produziere" die klägerische Auslegung unsachgemässe Wertungswidersprüche. 

Sachgerecht erscheine daher vielmehr, dass die Stockwerkeigentümer bauliche 

Massnahmen an "ihren" Terrassen und Gartensitzplätzen innerhalb der Vorgaben 

des Beiblatts Nr. 2 eigenmächtig vornehmen könnten. Sollten weitergehende bzw. 

davon abweichende bauliche Massnahmen umgesetzt werden, seien diese durch 

die Stockwerkeigentümergemeinschaft nach der Stufenfolge der Art. 22-24 i.V.m. 

Art. 32-34 des Reglements zu legitimieren (Urk. 27 E. IV./1.2.6. S. 15 f.). Die bis-

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herige Beschlusspraxis der Stockwerkeigentümergemeinschaft spreche ebenfalls 

für die Auslegung, wonach Beiblatt Nr. 2 (als Sonderregelung für bauliche Mass-

nahmen) neben den allgemeinen Regeln für bauliche Massnahmen gemäss 

Art. 22-24 i.V.m. Art. 32-34 des Reglements stehe (mit Verweis auf die Umbauten 

des Gartensitzplatzes der Stockwerkeigentümer L._____ sowie die Terrassensa-

nierung der Stockwerkeigentümer M._____, N._____ und H._____; Urk. 27 

E. IV./1.2.7. S. 16 f.). Insgesamt überzeuge damit die von der Beklagten vertrete-

ne Auslegung, wonach bauliche Massnahmen an den Terrassen oder Gartensitz-

plätzen entweder durch Einhaltung der Bestimmungen von Art. 22-24 i.V.m. 

Art. 32-24 des Reglements oder der Bestimmungen des Beiblatts Nr. 2 legitimiert 

werden könnten (Urk. 27 E. IV./1.2.8. S. 17).  

 Vorliegend sei der Beschluss mit einem qualifizierten Mehr gefällt worden. 

Gemäss Art. 33 lit. a und Art. 23 Abs. 1 des Reglements könnten nützliche bauli-

che Massnahmen durch die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die auch die 

Mehrheit der Wertquoten vertrete, beschlossen werden. Und selbst wenn es sich 

um eine luxuriöse bauliche Massnahme handeln sollte, für welche gemäss Art. 24 

Abs. 1 des Reglements das Einstimmigkeitsprinzip gelte, so seien vorliegend die 

Voraussetzungen für die Ausnahme vom Einstimmigkeitsprinzip gemäss Art. 24 

Abs. 2 des Reglements erfüllt: Die Kläger würden keine vorübergehende Beein-

trächtigung durch die baulichen Massnahmen geltend machen. Zudem würden 

die Kosten von den Stockwerkeigentümern J._____ und K._____ unbestrittener-

massen selbst übernommen werden, soweit diese gemäss Reglement und Bei-

blatt Nr. 2 nicht Sache der Stockwerkeigentümergemeinschaft seien. Auch hätten 

die Kläger – soweit sie sich auf ästhetische bzw. ideelle Gesichtspunkte berufen 

würden (Beeinträchtigung aufgrund der optischen Natur der Tröge für das Ge-

samtbild) – keine dauernde Beeinträchtigung im Gebrauch oder in der Benützung 

zu gewärtigen, zumal ideelle Werte nicht unter den Begriff des Nutzens und Ge-

brauchs im Sinne von Art. 647e Abs. 2 ZGB fallen würden (mit Verweis auf Ent-

scheide des Zürcher Obergerichts). Soweit die Kläger sich auf den Verlust des 

Sichtschutzes berufen würden, sei ihnen entgegenzuhalten, dass sie nicht sub-

stantiiert behauptet hätten, inwiefern die Umbauten J._____ und K._____ konkret 

den Sichtschutz tangierten bzw. inwiefern sie deshalb im Gebrauch und Nutzen 

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ihrer Stockwerkeigentumsanteile beeinträchtigt seien. Es könne daher letztlich of-

fenbleiben, ob es sich bei den Umbauten J._____ und K._____ um nützliche oder 

luxuriöse bauliche Massnahmen handle (Urk. 27 E. IV./1.3. S. 17-20).  

 Die Kläger würden überdies geltend machen, die Beschlüsse würden gegen 

das Reglement verstossen, da an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 

29. November 2019 (recte: 26. November 2019) einstimmig die Auffassung ver-

treten worden sei, die Glasbrüstungen würden nicht dem Reglement entsprechen. 

Das Beiblatt Nr. 2 lege fest, welche Änderungen an den gemauerten Pflanzentrö-

gen zulässig seien. Ein Ersatz durch Glasbrüstungen sei offenkundig nicht er-

laubt. Die äussere Erscheinung werde massiv verändert, was die bauliche Ein-

heitlichkeit und die gartenstadtartige Begrünung betreffe. Der angestrebte Sicht-

schutz entfalle vollständig und die konzipierten begehbaren Nutzflächen würden 

verändert, was ein Verstoss gegen Ziff. 2 lit. c des Beiblatts Nr. 2 darstelle. Über 

diese Regelungen dürfe sich die Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht hin-

wegsetzen. Mit den Klägern sei davon auszugehen, dass die an jener Versamm-

lung anwesenden Stockwerkeigentümer der Auffassung gewesen seien, dass die 

Glasgeländer auf der Terrasse des Stockwerkeigentümers J._____ (i) ohne Ge-

nehmigung der Versammlung realisiert worden seien und überdies (ii) nicht dem 

Reglement und dem Beiblatt entsprächen. Aus diesen Feststellungen ergebe sich 

jedoch nicht, dass eine Genehmigung der Umbaute J._____ nach den Regeln von 

Art. 22-24 i.V.m. Art. 32-34 des Reglements reglementswidrig wäre. Vielmehr 

stütze dies die vorherige Auslegung, wonach die Umbaute J._____ (und K._____) 

entweder den Bestimmungen von Beiblatt Nr. 2 oder alternativ den Bestimmun-

gen von Art. 22-24 i.V.m. Art. 32-24 des Reglements entsprechen müsse. Dem-

gemäss seien die Beschlüsse nicht reglementswidrig (Urk. 27 E. IV./2. S. 20 f.)  

4.3. Die Kläger bemängeln in diesem Zusammenhang, die Vorinstanz habe das 

Reglement einzig mit Blick auf die Frage nach dem Einstimmigkeitserfordernis 

ausgelegt, anstatt zu prüfen, welche Gestaltung der Terrassen das Reglement 

verlange. Das Beiblatt Nr. 2 regle in allgemeiner Weise die (bauliche) "Gestaltung 

der Terrassen und/oder der Gartensitzplätze". Insofern leuchte es nicht ein, wes-

halb es sich hier – im Vergleich zu den Art. 22-24 i.V.m. Art. 32-34 des Regle-

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ments – nicht um eine lex specialis handeln solle. Im Gegenteil enthalte das Bei-

blatt Nr. 2 offenkundig Spezialregelungen für die Gestaltung der Terrassen und 

Gartensitzplätze, die den allgemeinen Bestimmungen des Reglements vorgehen 

würden. Dabei richte es sich ausdrücklich nicht nur an den einzelnen Stockwer-

keigentümer, sondern auch an die Gemeinschaft, was sich aus dessen Ziffern 1 

und 3 ergebe. Entgegen den Erwägungen der Vorinstanz sprächen Wortlaut, Sys-

tematik und namentlich auch Sinn und Zweck des Reglements sowie des Bei-

blatts Nr. 2 klar dafür, dass die Gestaltungsanforderungen des Beiblatts Nr. 2 ein-

zuhalten seien, unabhängig davon, ob der einzelne Stockwerkeigentümer die 

fraglichen Massnahmen in eigener Kompetenz ausführen könne oder dafür die 

Zustimmung der Gemeinschaft benötige. Die bisherige Beschlusspraxis spreche 

ebenfalls nicht für das Auslegungsergebnis der Vorinstanz, sondern vielmehr für 

den Standpunkt der Kläger. Insbesondere würde das Verhalten der Stockwerkei-

gentümer an der Versammlung vom 26. November 2019 wenig Sinn machen: 

Würde es – wie die Vorinstanz erwogen habe – genügen, dass alternativ die Vor-

gaben des Beiblatts Nr. 2 eingehalten oder ein Beschluss durch die Gemeinschaft 

erwirkt werden könne, so wäre es unnötig gewesen, an der besagten Versamm-

lung den Antrag Nr. 5.1 zurückzustellen und zunächst eine Revision des Beiblatts 

Nr. 2 anzustreben. Vielmehr hätte ein Beschluss wie der vorliegend strittige erge-

hen können. Indes seien sich die Stockwerkeigentümer einig gewesen, dass dies 

reglementswidrig gewesen wäre, und es sei ausdrücklich festgehalten worden, 

dass erst eine Reglementsänderung (Anpassung des Beiblatts Nr. 2) die "Realisa-

tion von einem Glasgeländer" ermöglichen würde.  

 Das Beiblatt Nr. 2 setze der Freiheit in der Gestaltung der Terrassen und 

Gartensitzplätzen Grenzen. Es solle damit ein Mindestmass an Einheitlichkeit be-

wahrt werden. Wolle man von Beiblatt Nr. 2 abweichende bauliche Massnahmen 

zulassen, so müsse zunächst dieses Beiblatt bzw. das Reglement geändert wer-

den. Dies würde umgangen werden, wenn entsprechende bauliche Massnahmen 

mit einem anderen Quorum als mit der dafür notwendigen Einstimmigkeit geneh-

migt werden könnten. Darauf gehe die Vorinstanz in "gehörsverletzender Weise" 

gar nicht erst ein. Die sich auf Art. 24 des Reglements stützenden Erwägungen 

der Vorinstanz, wonach für die Beschlussfassung ein qualifiziertes Mehr genüge, 

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vermöchten ebenfalls nicht zu überzeugen. Es lasse sich nicht ernsthaft bestrei-

ten, dass hier luxuriöse Massnahmen im Sinne von Art. 24 des Reglements und 

nicht – wie von der Beklagten vor Vorinstanz vorgebracht – nützliche Massnah-

men zu beurteilen seien. Die Behauptungen bezüglich einer angeblichen Verbes-

serung der Absturzsicherung seien unsubstantiiert geblieben und es liege auf der 

Hand, dass die Entfernung von Pflanzentrögen für eine angestrebte erhöhte Ab-

sturzsicherung nicht erforderlich sei. Entgegen der Vorinstanz liege denn auch ei-

ne dauernde Beeinträchtigung vor, zumal die Pflanzentröge nicht nur ein zentra-

les gestalterisches Element der gesamten Überbauung seien, sondern auch dem 

Sichtschutzbedürfnis der ober-, unterhalb und nebenan ("seitwärts") lebenden 

Nachbarn dienten. Zudem gehe es nicht nur um die Einsicht auf die eigene Ter-

rasse, sondern auch um den Ausblick auf die gartenstadtartig gestaltete "Abtrep-

pung". Die von der Vorinstanz im Zusammenhang mit der dauernden Beeinträch-

tigung angeführten Entscheide des Obergerichts seien vorliegend nicht einschlä-

gig. Zudem hätten die Kläger den Verlust des Sichtschutzes – entgegen der Vo-

rinstanz – durchaus substantiiert dargetan (vgl. Urk. 26 Rz. 7-60 S. 4-28; s.a. 

Urk. 39 Rz. 4-17 S. 3-7).  

4.4. Dem hält die Beklagte entgegen, vorliegend gehe es in erster Linie um die 

Bedeutung und Tragweite von Ziffer 2 lit. a des Beiblatts Nr. 2, was durch Ausle-

gung zu ermitteln sei. Dabei sei unbestritten, dass die Beiblätter integrierende Be-

standteile des Stockwerkeigentümerreglements seien. Die Kläger würden aus Zif-

fer 2 lit. a des Beiblatts Nr. 2 – obwohl sie eine Kann-Vorschrift sei – den Umkehr-

schluss ziehen, dass eine andere als die darin beschriebene Umgestaltung der 

gemauerten Pflanzentröge nicht zulässig sei, auch dann nicht, wenn – vorbehält-

lich Einstimmigkeit – ein reglementskonformer Beschluss der Gemeinschaft (mit 

dem notwendigen Quorum) vorliege. Dies liefe letztendlich auf ein striktes Verän-

derungsverbot bzw. Vetorecht jedes Stockwerkeigentümers hinaus. Die Beklagte 

vertrete den Standpunkt, dass gemäss Wortlaut von Ziffer 2 lit. a des Beiblatts 

Nr. 2 dem einzelnen Stockwerkeigentümer das Recht eingeräumt werde, die dort 

genau beschriebene Änderung der gemauerten Pflanzentröge ohne weitere Invol-

vierung der Gemeinschaft vorzunehmen, es der Gemeinschaft aber unbenommen 

sei, eine von dieser Bestimmung abweichende Umgestaltung zu beschliessen. 

- 13 - 

Dies selbstverständlich unter der Voraussetzung, dass ein reglements- bzw. ge-

setzeskonformer Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft – insbesonde-

re unter Wahrung des erforderlichen Quorums – vorliege. Die Vorinstanz habe 

vorliegend denn auch nicht ausgeklammert, dass die Gemeinschaft sich an das 

Reglement zu halten habe, sondern sei zum Schluss gekommen, dass die ange-

fochtenen Beschlüsse entweder den Bestimmungen des Beiblatts Nr. 2 oder den 

Bestimmungen von Art. 22-24 i.V.m. Art. 32-34 des Reglements entsprechen 

müssten. Entgegen der Ansicht der Kläger könne nicht der Umkehrschluss gezo-

gen werden, dass das Beiblatt Nr. 2 eine abschliessende Regelung der baulichen 

Massnahmen an den ausschliesslichen Benützungsrechten enthalte. So werde – 

wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten habe – das Thema "bauliche Mass-

nahmen an den Terrassen und/oder Gartensitzplätzen" auch im Reglement selbst 

angesprochen (mit Verweis auf Urk. 27 E. IV./1.2.3.). Der Wortlaut von Ziffer 2 

des Beiblatts Nr. 2 räume den einzelnen Stockwerkeigentümern ein, gewisse ge-

nau definierte Änderungen an den "ausschliesslichen Benützungsrechten" vorzu-

nehmen, wobei lit. a der Bestimmung als Kann-Vorschrift formuliert sei. Schon al-

lein dieser Umstand stütze die vorinstanzliche Auffassung. Aber selbst wenn lit. a 

und b eine abschliessende Regelung enthalten würden, so wären die angefochte-

nen Beschlüsse durch lit. c von Ziffer 2 legitimiert. Aufgrund der Tatsache, dass 

gemäss Art. 53 lit. a des Reglements andere als die in Beiblatt Nr. 2 erwähnten 

baulichen Massnahmen explizit nur dem einzelnen Stockwerkeigentümer ver-

wehrt seien, dränge sich – im Einklang mit der Vorinstanz – vom Wortlaut her der 

Schluss auf, dass andere Änderungen mit entsprechender Legitimation durch die 

Stockwerkeigentümergemeinschaft zulässig seien. Die anderweitige Auslegung 

der Kläger würde einer objektivierten Auslegung nach dem Vertrauensprinzip 

nicht gerecht werden und gegenteils sogar zu einem offensichtlich unsinnigen Er-

gebnis führen, zumal diesfalls selbst notwendige Massnahmen an solchen Bautei-

len dem Einstimmigkeitserfordernis unterliegen würden, mit dem Ergebnis, dass 

jeder Stockwerkeigentümer sie durch ein "Veto" verhindern könnte. Zudem wür-

den für das Aussehen der Liegenschaft weit einschneidendere gestalterische As-

pekte (wie Fassadengestaltung, Fassadenöffnungen durch zusätzliche grössere 

Fenster, Farbwahl, Aufbauten etc.) nicht dem faktischen Einstimmigkeitserforder-

- 14 - 

nis unterliegen, was ebenso unsinnig sei. Korrekt sei zwar, dass die Terrassenge-

staltung mit ihren Pflanzentrögen ein gestalterisches Element der Stockwerkei-

gentumsliegenschaft darstelle. Indes vermittle die Liegenschaft bei weitem nicht 

das von den Klägern skizzierte einheitliche Bild (mit Verweis auf eine Fotodoku-

mentation). Auch treffe nicht zu, dass Ziffer 3 des Beiblatts Nr. 2 toter Buchstabe 

bleiben würde. Zwar sei es zutreffend und sachlich richtig, dass die Gemein-

schaft, auch wenn sie gemäss Überschrift von Ziff. 3 "Terrassensanierun-

gen/Reparaturen" selbst vornehme, von Ziff. 3 abweichende bauliche Massnah-

men mit dem notwendigen Quorum beschliessen könne. Sie müsse aber nicht. 

Zudem sei festzuhalten, dass keine der seit Inkrafttreten des Beiblatts Nr. 2 vor-

genommene Terrassenveränderung dem Beiblatt entsprochen habe, sie aber – 

genau wie vorliegend – mittels Beschluss der Gemeinschaft legitimiert worden 

sei. Aus dem Beschluss der Gemeinschaft vom 26. November 2019 lasse sich 

ebenfalls nichts zu Gunsten der Kläger ableiten, zumal darin festgehalten werde, 

dass das Glasgeländer auf der Terrasse J._____ "ohne Genehmigung der Ver-

sammlung" realisiert worden sei. Wenn die Umgestaltung nicht durch einen Be-

schluss der Gemeinschaft legitimiert werden könnte, so hätte die fehlende "Ge-

nehmigung der Versammlung" nicht erwähnt werden müssen. Der Antrag sei 

deshalb zurückgestellt worden, da eine Arbeitsgruppe versucht habe, Beiblatt 

Nr. 2 zu überarbeiten, sodass der Umbau J._____ sowie zukünftig weitere Um-

bauten direkt legitimiert werden könnten.  

 Schliesslich stehe auch keine Reglementsänderung zur Debatte. Die Vor-

instanz habe korrekt festgehalten, dass die angefochtenen Beschlüsse in Über-

einstimmung mit dem Reglement und Gesetz ergangen seien. Vorliegend gehe es 

denn auch nicht um eine Änderung der "Sonderregelungen" gemäss Art. 34 lit. a 

5. Lemma des Reglements. Vielmehr stünden die angefochtenen Beschlüsse im 

Einklang mit diesen Sonderregelungen, insbesondere mit Art. 53 lit. a des Regle-

ments. Entsprechend seien die von den Klägern in der Berufungsschrift angeführ-

ten Bundesgerichtsentscheide nicht einschlägig. Die Beschlüsse würden die Quo-

rumsvorschriften von Art. 24 des Reglements erfüllen. Die Behauptungen der 

Kläger bezüglich einer dauerhaften Beeinträchtigung seien unsubstantiiert. Im Be-

rufungsverfahren vorgebrachte Ausführungen, die über das vor Vorinstanz vorge-

- 15 - 

brachte hinausgingen, seien zudem unzulässig. Und selbst wenn von einer genü-

genden Substantiierung hinsichtlich des in diesem Zusammenhang geltend ge-

machten Sichtschutzbedürfnisses auszugehen wäre, so ergäbe eine antizipierte 

Beweiswürdigung, dass dieses unter dem Gesichtspunkt von Art. 24 Abs. 2 des 

Reglements bzw. Art. 647e Abs. 2 ZGB nicht relevant sein könnte, um eine dau-

erhafte Beeinträchtigung zu begründen. Im Übrigen könne diesbezüglich auf die 

zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (Urk. 35 Rz. 4-65 

S. 2-23; siehe im Übrigen auch Urk. 45).  

5. Materielle Beurteilung 

5.1. Strittig ist vorliegend die Auslegung des Reglements sowie des Beiblatts 

Nr. 2. Das Reglement über die Verwaltung und Benutzung ist gemäss bundesge-

richtlicher Rechtsprechung als Vertrag (mit gesellschaftsrechtlichem Einschlag) 

anzusehen, der nach dem übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien, bei 

dessen Fehlen nach dem Vertrauensprinzip auszulegen ist (BSK ZGB II-

Gäumann/Bösch, Art. 712g N 12a m.w.H.). Die Vorinstanz stellte fest, dass vor-

liegend der übereinstimmende wirkliche Wille nicht feststellbar ist. Dies wird nicht 

beanstandet (s.a. Urk. 35 Rz. 16). Entsprechend ist das Reglement (inkl. Beiblatt 

Nr. 2) – in Übereinstimmung mit der Vorinstanz – nach dem Vertrauensprinzip 

auszulegen.  

5.2. Die Beklagte verfügt über ein Reglement mit drei Beiblättern (Urk. 4/2). Das 

vorliegend relevante Beiblatt Nr. 2 (Urk. 4/2 Blatt 13) enthält Regeln betreffend die 

bauliche Gestaltung der Terrassen und/oder Gartensitzplätze. Dabei befasst sich 

der erste Abschnitt gemäss dessen Wortlaut mit "Grundsätzen", der zweite Ab-

schnitt mit den "Änderungen der begehbaren Fläche durch die berechtigten 

Stockwerkeigentümer" und der dritte Abschnitt mit den "Terrassen-

sanierungen/Reparaturen durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft". Zutref-

fend ist zwar, dass in Art. 53 lit. a des Reglements festgehalten wird, dass es den 

jeweiligen Eigentümern der betreffenden Wohnungen untersagt sei, auf den ihnen 

zur ausschliesslichen Benützung zugewiesenen Flächen Änderungen baulicher 

Art vorzunehmen ohne vorgängig die Bestimmungen von Beiblatt Nr. 2 zu be-

rücksichtigen. Daraus kann jedoch entgegen der Vorinstanz nicht gefolgert wer-

- 16 - 

den, dass sich das Beiblatt Nr. 2 einzig an den einzelnen Stockwerkeigentümer 

richtet und nur dessen Rechte beschränkt, richtet sich doch insbesondere laut Zif-

fer 3 ausdrücklich an die Stockwerkeigentümergemeinschaft und enthält auch Zif-

fer 1 Bestimmungen die Gemeinschaft betreffend. Dass sich im Reglement weite-

re Bestimmungen hinsichtlich der baulichen Gestaltung der Terrassen und/oder 

Gartensitzplätze finden, wird nicht geltend gemacht. Insgesamt ist daher davon 

auszugehen, dass das Beiblatt Nr. 2 allgemein geltende Vorschriften hinsichtlich 

der Gestaltung der Terrassen und/oder Gartensitzplätze enthält. 

 In Ziffer 2 lit. a des Beiblatts, welche sich gemäss Überschrift an den einzel-

nen Stockwerkeigentümer richtet, wird festgehalten, dass die gemauerten Pflan-

zentröge durch vorfabrizierte, freistehende Betontröge ersetzt werden können, 

wobei die maximale Belastung der Fläche von 300kg/m2 (gesamthaft, inkl. Dach-

aufbau) berücksichtigt und gegebenenfalls durch einen Ingenieur berechnet wer-

den müsse. Zwar verwendet diese Bestimmung – worauf die Beklagte hinweist – 

das Wort "kann". Indes muss die Bestimmung dahingehend verstanden werden, 

dass die gemauerten Pflanzentröge entweder bestehen bleiben oder (alternativ) 

durch vorfabrizierte, freistehende Betontröge ersetzt werden (können). Dies zeigt 

sich auch anhand von Ziffer 3 des Beiblatts Nr. 2, deren Überschrift "Terrassen-

sanierungen/Reparaturen durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft" lautet. 

Gemäss Ziff. 3 lit. a können die gemauerten Pflanzentröge, welche [bei Terras-

sensanierungen/Reparaturen] entfernt werden müssen, durch vorfabrizierte frei-

stehende Betontröge ersetzt werden. Würde man die Bestimmungen im Sinne der 

Beklagten (als "Kann-Vorschrift") verstehen, so wären sie im Grunde obsolet bzw. 

hätte der alleinige Hinweis auf die Maximalbelastung (siehe Ziffer 2 lit. a) genügt. 

Dafür, dass die gemauerten Pflanzentröge offensichtlich nur durch vorfabrizierte, 

freistehende Betontröge ersetzt werden können, spricht auch Ziffer 3 lit. c des 

Beiblatts. Danach werden die neuen Betontröge am Standort der alten gemauer-

ten Tröge platziert und Standortänderungen der Betontröge sind nur möglich, 

wenn die Bedingungen von Art. 2 lit. a und c eingehalten werden. Ziffer 2 lit. c des 

Beiblatts Nr. 2 spricht ebenfalls nicht für den Standpunkt der Beklagten. Darin 

wird festgehalten, dass zur Gewährleistung der Privatsphäre die ursprünglich 

konzipierten, begehbaren Nutzflächen nicht verändert werden dürfen, ausser die 

- 17 - 

betroffenen Nachbarn (oben/unten) stimmen der Änderung ausdrücklich (schrift-

lich) zu und die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer genehmigt die Änderung 

mittels einfachem Mehrheitsbeschluss. Die Bestimmung spricht von den "ur-

sprünglich konzipierten, begehbaren Nutzflächen", wobei unter "begehbar" nach 

allgemeinem Sprachgebrauch eine Fläche verstanden werden muss, die (von ei-

nem Fussgänger) betreten werden kann (siehe Duden, Das Bedeutungswörter-

buch, 5. Aufl., 2018, zu "begehen"). Hierzu gehören die (gemauerten) Pflanzen-

tröge offensichtlich nicht. Inwiefern die nachfolgende lit. d (freie Wahl des Boden-

belags auf der Terrasse bzw. dem Gartensitzplatz) für den Standpunkt der Be-

klagten sprechen soll (vgl. Urk. 35 Rz. 35), erhellt sodann nicht. Nach dem Ausge-

führten ist damit insgesamt davon auszugehen, dass die Stockwerkeigentümer-

gemeinschaft im Beiblatt Nr. 2 der Gestaltung der Terrassen und insbesondere 

den gemauerten Pflanzentrögen besondere Bedeutung zugemessen hat und die 

gemauerten Pflanzentrögen – unabhängig davon, ob der einzelne Stockwerkei-

gentümer Änderungen oder die Gemeinschaft Sanierungen/Reparaturen vorneh-

men will – in jedem Fall entweder erhalten bleiben oder durch vorfabrizierte, frei-

stehende Betontröge ersetzt werden müssen. Entgegen der Vorinstanz und der 

Beklagten kann auch nicht gesagt werden, dass eine solche Auslegung zu unsin-

nigen Ergebnissen führt. Zum einen ist den Klägern zuzustimmen, dass bauliche 

Massnahmen hinsichtlich der Gestaltung der Terrassen und/oder Gartensitzplätze 

wohl kaum je dringlich sind. Zum anderen werden mit einem solchen Ausle-

gungsergebnis keine "nützlichen und selbst notwendigen oder dringlichen Mass-

nahmen" verhindert. Sind bauliche Massnahmen an der Terrasse und/oder dem 

Gartensitzplatz notwendig oder gar dringlich, so können sie ohne Weiteres mit 

dem notwendigen Quorum gemäss den (allgemeinen) Bestimmungen von Art. 22-

24 i.V.m. Art. 32-34 des Reglements beschlossen werden. Lediglich die Pflanzen-

tröge müssen an ihrem ursprünglichen Standort wieder errichtet werden bzw. 

können durch vorfabrizierte, freistehende Betontröge ersetzt werden. Damit wird 

nach aussen hin ein einheitliches Erscheinungsbild geschaffen. Auch das Argu-

ment der Vorinstanz bezüglich des Farbanstrichs der Liegenschaft vermag nicht 

zu überzeugen. Ob ein Farbanstrich bedeutsamer ist als die Pflanzentröge, ist 

subjektiv und vorliegend letztlich irrelevant. Gleiches gilt im Übrigen mit Bezug auf 

- 18 - 

die weiteren, von der Beklagten angeführten Beispiele (vgl. Prot. I S. 10 und 

S. 16; Urk. 35 Rz. 37). Massgebend ist einzig, dass die Stockwerkeigentümer-

gemeinschaft in Beiblatt Nr. 2 den gemauerten Pflanzentrögen besondere Bedeu-

tung beigemessen und die entsprechenden Vorschriften vorgesehen hat. Was 

schliesslich die Ausführungen der Parteien zur bisherigen Beschlusspraxis der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft betrifft, ist darauf hinzuweisen, dass nachträg-

liches Parteiverhalten – d.h. das Verhalten nach Erlass des Reglements – bei der 

Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht von Bedeutung ist (BGE 133 III 61 

E. 2.2.2.2; 132 III 626 E. 3.1; BGer 4A_38/2015 vom 25. Juni 2015, E. 3.1.). Im 

Übrigen begründet der Umstand, dass in der Vergangenheit bereits (mehrfach) 

Beschlüsse über Terrassenumbauten, die – wie die Beklagte selbst einräumt – 

nicht dem Beiblatt Nr. 2 entsprochen haben, gefasst worden und diese in der Fol-

ge unangefochten geblieben sind, kein Recht auf eine (weitere) reglementswidri-

ge Beschlussfassung. Soweit die Beklagte dem Kläger 1 vor Vorinstanz überdies 

ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vorwarf, zumal dieser ebenfalls ein Glasge-

länder installiert hat (siehe Urk. 20 Rz. 32 ff.), ist sie darauf hinzuweisen, dass 

dieses Glasgeländer offensichtlich auf die Pflanzentröge aufgesetzt wurde (vgl. 

Urk. 20 Rz. 33 [Beklagte] und Prot. I S. 13 [Kläger], wobei die klägerischen Be-

hauptungen in der Folge unbestritten blieben) und die Umbauten gemäss den 

Angaben der Beklagten vor Erlass des Beiblatts Nr. 2 erfolgt sind (vgl. Urk. 20 

Rz. 32). Insofern handelt es sich nicht um einen vergleichbaren Sachverhalt.  

 Nach dem Ausgeführten ist damit das Reglement inklusive Beiblatt dahinge-

hend auszulegen, dass das Beiblatt Nr. 2 allgemein geltende Bestimmungen hin-

sichtlich der auf den Terrassen befindlichen (gemauerten) Pflanzentröge enthält 

und letztere – gemäss den Bestimmungen im Beiblatt Nr. 2 – einzig durch vor-

fabrizierte, freistehende Pflanzentröge ersetzt werden dürfen. Anderweitige Um-

bauten (im Zusammenhang mit den Pflanzentrögen) können somit nicht durch ei-

nen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft legitimiert werden, liefe 

dies doch letztlich auf eine Reglementsänderung (konkret: auf eine Änderung von 

Beiblatt Nr. 2) hinaus. Demgemäss weist der angefochtene Beschluss einen reg-

lementswidrigen Inhalt auf. Dass das Reglement bzw. das Beiblatt Nr. 2 bei die-

sem Auslegungsergebnis einen gesetzeswidrigen Inhalt aufweist, wird sodann 

- 19 - 

weder geltend gemacht noch ist dies ersichtlich. So sind die gesetzlichen Quo-

rumbestimmungen abgesehen von wenigen – vorliegend nicht einschlägigen – 

Ausnahmen dispositiver Natur. Die Beschlussfassung kann insofern zum Zweck 

der Stärkung des Minderheitenschutzes gegenüber der gesetzlichen Ordnung er-

schwert werden (BGer 5A_222/2007 vom 4. Februar 2008, E. 3.3.2 mit Verweis 

auf BK-Meier-Hayoz/Rey, Art. 712m N 90).  

5.3. Da sich der angefochtene Beschluss bereits aus dem in vorstehenden Er-

wägungen angeführten Grund als reglementswidrig erweist, braucht auf die weite-

ren Rügen (sowie die entsprechenden Ausführungen der Parteien) betreffend das 

erforderliche Quorum für den Beschluss sowie die ungenügende Information der 

Stockwerkeigentümer im Vorfeld der Beschlussfassung (Urk. 26 Rz. 61-73 S. 28-

34 sowie Urk. 35 Rz. 66-77 S. 23-28) nicht weiter eingegangen zu werden. Damit 

ist die Berufung gutzuheissen und die angefochtenen Beschlüsse sind aufzuhe-

ben. 

6. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

6.1. Der Streitwert wurde von der Vorinstanz auf maximal Fr. 30'000.– beziffert 

(Urk. 27 E. V./1. S. 25 f.). Dies wird nicht beanstandet.  

6.2. Die vorinstanzliche Entscheidgebühr von Fr. 3'900.– (Urk. 27 E. V./1. S. 26 

und Urk. 27 Disp. Ziff. 2) wurde ebenfalls nicht beanstandet. Sie erscheint ange-

messen und ist daher zu bestätigen (vgl. Art. 318 Abs. 3 ZPO). Die zweitinstanzli-

che Gebühr ist auf Fr. 3'950.– festzusetzen (§§ 4 Abs. 1 i.V.m. 12 Abs. 1 GebV 

OG). Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten beider Verfahren der Beklagten 

aufzuerlegen, indes sind sie aus den von den Klägern geleisteten Vorschüssen zu 

beziehen (Art. 106 Abs. 1 und Art. 111 Abs. 1 ZPO). Die Beklagte hat den Klägern 

den Betrag von insgesamt Fr. 7'200.– (Fr. 3'250.– für das erstinstanzliche Verfah-

ren, vgl. Urk. 5 und Urk. 7; Fr. 3'950.– für das zweitinstanzliche Verfahren, vgl. 

Urk. 30 und Urk. 31) zu ersetzen (Art. 111 Abs. 2 ZPO). 

6.3. Die Vorinstanz hat die erstinstanzliche Parteientschädigung unangefochten 

auf Fr. 5'000.– (inkl. Mehrwertsteuer) festgesetzt (Urk. 27 E. V./1. S. 26 und 

- 20 - 

Urk. 60 Disp. Ziff. 4). Entsprechend bleibt es dabei, zumal diese aucth nicht un-

angemessen erscheint. Für das Berufungsverfahren ist die Entschädigung in An-

wendung von § 4 i.V.m. § 11 und § 13 Abs. 1 AnwGebV auf Fr. 3'000.– zuzüglich 

Mehrwertzuschlag (vgl. Urk. 26 S. 2), mithin auf insgesamt Fr. 3'231.–, zu bemes-

sen. Ausgangsgemäss ist die Beklagte somit zu verpflichten, den Klägern für das 

erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.– und für das 

zweitinstanzliche Verfahren eine solche von Fr. 3'231.– (Art. 106 Abs. 1 ZPO) zu 

bezahlen. Zudem hat die Beklagte den Klägern die Kosten des Schlichtungsver-

fahrens in Höhe von Fr. 350.– zu bezahlen (Art. 207 Abs. 2 ZPO).  

Es wird erkannt: 

1. Die Klage wird gutgeheissen und die Beschlüsse der Beklagten anlässlich 

der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 8. Juli 2020 

betreffend die Traktanden Nrn. 6.4 und 6.5 werden aufgehoben. 

2. Die Gerichtskosten für das erstinstanzliche Verfahren werden auf Fr. 3'900.– 

festgesetzt. 

3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'950.– festgesetzt. 

4. Die Gerichtskosten beider Verfahren werden der Beklagten auferlegt und mit 

den geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet. Die Beklagte wird verpflich-

tet, den Klägern die geleisteten Vorschüsse von insgesamt Fr. 9'500.– zu 

ersetzen. 

5. Die Beklagte wird verpflichtet, den Kläger für das erst- und zweitinstanzliche 

Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 8'231.– und die Kosten des 

Schlichtungsverfahrens von Fr. 350.– zu bezahlen. 

6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an die Vorinstanz, je gegen 

Empfangsschein. 

Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

- 21 - 

7. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
weniger als Fr. 30'000.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG.  

 
Zürich, 26. September 2023 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

I. Zivilkammer 
 

Der Vorsitzende: 
 
 
 

lic. iur. A. Huizinga 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

lic. iur. C. Faoro 
 
 
versandt am: 
lm 

	Urteil vom 26. September 2023
	Urteil des Bezirksgerichtes Horgen, Einzelgericht im vereinfachten  Verfahren, vom 8. Februar 2022: (Urk. 23 S. 26 = Urk. 27 S. 26)
	1. Die Klage wird abgewiesen.
	2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'900.–.
	3. Die Kosten gemäss vorstehender Ziffer werden den Klägern auferlegt und mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Der Fehlbetrag von Fr. 650.– wird von den Klägern nachgefordert.
	4. Die Kläger werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
	5. [Schriftliche Mitteilung.]
	6. [Rechtsmittelbelehrung: Berufung, Frist 30 Tage.]
	Berufungsanträge:
	Erwägungen:
	1. Prozessverlauf
	1.1. Die Kläger und Berufungskläger (nachfolgend Kläger) machten unter Einreichung der Klagebewilligung am 26. August 2021 die vorliegende Klage anhängig (Urk. 2, Rechtsbegehren eingangs aufgeführt). Für den Verlauf des erstinstanzlichen Verfahrens ka...
	1.2. Hiergegen erhoben die Kläger mit Eingabe vom 23. Mai 2022 rechtzeitig (vgl. Urk. 24/1; Art. 311 Abs. 1 ZPO) Berufung mit den eingangs angeführten Rechtsmittelanträgen (Urk. 26). Der mit Verfügung vom 8. Juni 2022 einverlangte Kostenvorschuss ging...

	2. Prozessuales
	2.1. Mit der Berufung kann sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). In der Berufungsschrift sind die Behauptungen bestimmt und vollständig aufzustellen. Zudem mu...
	2.2. Neue Tatsachen und Beweismittel (Noven) können im Berufungsverfahren nur unter den Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO berücksichtigt werden, d.h. wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor ...

	3. Ausgangslage
	3.1. Die Kläger sind Eigentümer je einer Stockwerkeigentumseinheit (Wohnung) in der Liegenschaft E._____-weg … (Kläger 1), E._____-weg … (Kläger 2 und 3) sowie E._____-weg … (Kläger 4) in I._____. Bei der Beklagten handelt es sich um die Stockwerkeige...
	3.2. Die Terrassen der nämlichen Liegenschaft verfügen über Pflanzentröge, wobei zwei Kategorien unterschieden werden: die gemauerten Pflanzentröge sowie die (der Terrasse) vorgehängten Pflanzentröge. Der Stockwerkeigentümer J._____ liess die auf sein...
	3.3. An der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 8. Juli 2020 wurden die folgenden (vorliegend interessierenden) Beschlüsse mit einer qualifizierten Mehrheit (12 von 16 Kopfstimmen und 762/1000 Wertquoten) gefasst, wobei die Kläger (3...
	3.4. Die Kläger verlangen die Aufhebung dieser Beschlüsse (vgl. zum Ganzen Urk. 27 E. III./1.-3. S. 7 f.; s.a. Urk. 4/1, Urk. 19 S. 2 und Urk. 20 Rz. 9 f.).

	4. Vorinstanzlicher Entscheid
	4.1. Die Kläger stellten sich vor Vorinstanz im Wesentlichen auf den Standpunkt, die Beschlüsse seien aufzuheben, da (i) sie in Verletzung des Beiblatts Nr. 2 ergangen seien, (ii) sie nicht mit dem notwendigen Quorum gefasst worden seien sowie (iii) d...
	4.2. Die Vorinstanz verwarf im angefochtenen Entscheid die von den Klägern vorgebrachten Argumente. In Bezug auf die ersten beiden Punkte erwog sie, es sei zunächst das Reglement und das Beiblatt Nr. 2 auszulegen. Da der übereinstimmende wirkliche Wil...
	Gemäss diesem Wortlaut seien die jeweiligen Stockwerkeigentümer durch das Reglement ermächtigt, bauliche Massnahmen an "ihren Terrassen" vorzunehmen. Dabei seien ihre Befugnisse durch die in Beiblatt Nr. 2 vorgesehenen Regeln beschränkt. Aus dem Wortl...
	Vorliegend sei der Beschluss mit einem qualifizierten Mehr gefällt worden. Gemäss Art. 33 lit. a und Art. 23 Abs. 1 des Reglements könnten nützliche bauliche Massnahmen durch die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die auch die Mehrheit der Wertquote...
	Die Kläger würden überdies geltend machen, die Beschlüsse würden gegen das Reglement verstossen, da an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 29. November 2019 (recte: 26. November 2019) einstimmig die Auffassung vertreten worden sei, die Glasbrüstun...
	4.3. Die Kläger bemängeln in diesem Zusammenhang, die Vorinstanz habe das Reglement einzig mit Blick auf die Frage nach dem Einstimmigkeitserfordernis ausgelegt, anstatt zu prüfen, welche Gestaltung der Terrassen das Reglement verlange. Das Beiblatt N...
	Das Beiblatt Nr. 2 setze der Freiheit in der Gestaltung der Terrassen und Gartensitzplätzen Grenzen. Es solle damit ein Mindestmass an Einheitlichkeit bewahrt werden. Wolle man von Beiblatt Nr. 2 abweichende bauliche Massnahmen zulassen, so müsse zun...
	4.4. Dem hält die Beklagte entgegen, vorliegend gehe es in erster Linie um die Bedeutung und Tragweite von Ziffer 2 lit. a des Beiblatts Nr. 2, was durch Auslegung zu ermitteln sei. Dabei sei unbestritten, dass die Beiblätter integrierende Bestandteil...
	Schliesslich stehe auch keine Reglementsänderung zur Debatte. Die Vorinstanz habe korrekt festgehalten, dass die angefochtenen Beschlüsse in Übereinstimmung mit dem Reglement und Gesetz ergangen seien. Vorliegend gehe es denn auch nicht um eine Ände...

	5. Materielle Beurteilung
	5.1. Strittig ist vorliegend die Auslegung des Reglements sowie des Beiblatts Nr. 2. Das Reglement über die Verwaltung und Benutzung ist gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung als Vertrag (mit gesellschaftsrechtlichem Einschlag) anzusehen, der nach...
	5.2. Die Beklagte verfügt über ein Reglement mit drei Beiblättern (Urk. 4/2). Das vorliegend relevante Beiblatt Nr. 2 (Urk. 4/2 Blatt 13) enthält Regeln betreffend die bauliche Gestaltung der Terrassen und/oder Gartensitzplätze. Dabei befasst sich der...
	In Ziffer 2 lit. a des Beiblatts, welche sich gemäss Überschrift an den einzelnen Stockwerkeigentümer richtet, wird festgehalten, dass die gemauerten Pflanzentröge durch vorfabrizierte, freistehende Betontröge ersetzt werden können, wobei die maximal...
	Nach dem Ausgeführten ist damit das Reglement inklusive Beiblatt dahingehend auszulegen, dass das Beiblatt Nr. 2 allgemein geltende Bestimmungen hinsichtlich der auf den Terrassen befindlichen (gemauerten) Pflanzentröge enthält und letztere – gemäss ...
	5.3. Da sich der angefochtene Beschluss bereits aus dem in vorstehenden Erwägungen angeführten Grund als reglementswidrig erweist, braucht auf die weiteren Rügen (sowie die entsprechenden Ausführungen der Parteien) betreffend das erforderliche Quorum ...

	6. Kosten- und Entschädigungsfolgen
	6.1. Der Streitwert wurde von der Vorinstanz auf maximal Fr. 30'000.– beziffert (Urk. 27 E. V./1. S. 25 f.). Dies wird nicht beanstandet.
	6.2. Die vorinstanzliche Entscheidgebühr von Fr. 3'900.– (Urk. 27 E. V./1. S. 26 und Urk. 27 Disp. Ziff. 2) wurde ebenfalls nicht beanstandet. Sie erscheint angemessen und ist daher zu bestätigen (vgl. Art. 318 Abs. 3 ZPO). Die zweitinstanzliche Gebüh...
	6.3. Die Vorinstanz hat die erstinstanzliche Parteientschädigung unangefochten auf Fr. 5'000.– (inkl. Mehrwertsteuer) festgesetzt (Urk. 27 E. V./1. S. 26 und Urk. 60 Disp. Ziff. 4). Entsprechend bleibt es dabei, zumal diese aucth nicht unangemessen er...

	Es wird erkannt:
	1. Die Klage wird gutgeheissen und die Beschlüsse der Beklagten anlässlich der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 8. Juli 2020 betreffend die Traktanden Nrn. 6.4 und 6.5 werden aufgehoben.
	2. Die Gerichtskosten für das erstinstanzliche Verfahren werden auf Fr. 3'900.– festgesetzt.
	3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'950.– festgesetzt.
	4. Die Gerichtskosten beider Verfahren werden der Beklagten auferlegt und mit den geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet. Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern die geleisteten Vorschüsse von insgesamt Fr. 9'500.– zu ersetzen.
	5. Die Beklagte wird verpflichtet, den Kläger für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 8'231.– und die Kosten des Schlichtungsverfahrens von Fr. 350.– zu bezahlen.
	6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein.
	7. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...