# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ca174211-1e3d-5f9d-8969-2d4bda24199a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-06-23
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 23.06.2005  VB.2005.00046
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2005-00046_2005-06-23.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2005.00046	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 23.06.2005
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Nutzungsplanung

	
Gestaltungsplan "Dorfzentrum" in Küsnacht; Erweiterung des Perimeters für die Gestaltungsplanpflicht auf die Fläche zwischen Kohlrain- und Fähnlibrunnenstrasse; Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "wesentliches öffentliches Interesses" im Sinne von § 48 Abs. 3 PBG.

Wenn § 48 Abs. 3 PBG für die Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht ein "wesentliches" öffentliches Interesse an einer solchen zusätzlichen planerischen Grundlage als einer weiteren Stufe zwischen Grundnutzungsplanung und Baubewilligung voraussetzt, so ist damit ein qualifiziertes öffentliches Interesse gemeint (E. 4). Aus den genannten Berichten der Ortsplanungskommission Küsnacht ergibt sich in keiner Weise, worin dieses wesentliche Interesse für die Ausdehnung der Gestaltungsplanpflicht auf die (im Zwischenbericht noch nicht erfasste) Fläche zwischen Kohlrain- und Fähnlibrunnenstrasse liegen soll. Im Bericht "Grobkonzept und Vorgaben für die Gebietsplanung Gestaltungsplan Dorfzentrum" werden zwar für die einzelnen Teilbereiche des Gestaltungsplangebiets Inhalte definiert, jedoch genau für den vorliegend umstrittenen Teil des Planungsperimeters werden überhaupt keine zusätzlichen Inhalte festgelegt (E. 4). Die Ausdehnung der Gestaltungsplanpflicht auf die streitbetroffenen Grundstücke verletzt daher § 48 Abs. 3 PBG; sie ist namentlich aus Verhältnismässigkeitsgründen nicht mit der verfassungsrechtlich gewährleisteten Eigentumsfreiheit vereinbar (E. 4). 
Gutheissung (E. 5).

			 	
				Stichworte:
	
						GESTALTUNGSPLAN
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WESENTLICHES INTERESSE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 26 BV
Art. 36 BV
§ 46 PBG
§ 48 PBG
§ 48 Abs. III PBG
§ 83 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.  

Mit Beschlüssen vom 12., 19. und 26. Januar
sowie 2. Februar 2004 revidierte die Gemeindeversammlung Küsnacht die
kommunale Nutzungsplanung 1994. Dabei wurde unter anderem der Perimeter für die
Gestaltungsplanpflicht "Dorfzentrum", welcher bisher nur die Parzelle
Kat.Nr. 01 umfasste, auf die Grundstücke Kat.Nrn. 02, 03, 04, 05, 06,
07, 08 und 09 erweitert. 

II.  

Hiergegen gelangten A, B und die C AG an die Baurekurskommission
II mit dem Antrag, den Zonenplan insoweit aufzuheben, als die Gestaltungsplanpflicht
auf ihre Grundstücke Kat. Nrn. 04, 05, 06 und 07 ausgedehnt worden sei.
Die Rekurskommission wies das Rechtsmittel nach Durchführung eines Augenscheins
am 7. Dezember 2004 ab; die Rekurskosten von Fr. 3'570.- auferlegte
sie den Rekurrenten; Parteientschädigungen sprach sie nicht zu.

III.  

Mit Beschwerde vom 1. Februar 2005 erneuerten die
unterlegenen Rekurrenten ihren Rekursantrag; verfahrensrechtlich beantragten
sie die Durchführung eines Augenscheins und die Zusprechung einer
Parteientschädigung.

Auf Präsidialverfügung vom 2. Februar 2005 hin prüfte
die Baudirektion (welche die Vorlage mit Ausnahme der streitbetroffenen
Grundstücke bereits am 7. Juli 2004 genehmigt hatte), ob die Genehmigung
auch bezüglich dieser Grundstücke erteilt werden könne, was sie mit Verfügung
vom 25. April 2005 bejahte. Die Gemeinde Küsnacht beantragte dem
Verwaltungsgericht hierauf am 30. Mai 2005 Abweisung der Beschwerde, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Die
Baurekurskommission II verzichtete am 10. Mai 2005 auf Vernehmlassung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist nach
§ 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und
§ 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur
Behandlung der vorliegenden eine kommunale Nutzungsplanung betreffenden
Beschwerde zuständig (RB 1998 Nr. 26). Die im Rekursverfahren
unterlegenen Grundeigentümer sind zur Beschwerdeerhebung ohne weiteres le­gi­timiert
(§ 21 VRG). Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist
auf die Beschwerde einzutreten. 

1.2 Als erste
Rechtsmittelinstanz überprüfen die Baurekurskommissionen kommuna­le
Nutzungspläne grundsätzlich mit voller Kognition nicht nur auf ihre
Gesetzmässigkeit, sondern auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin
(§ 20 VRG). Soweit den Gemeinden bei der Festsetzung der Bau- und
Zonenordnung allerdings Planungsautonomie zu­steht, insbesondere wenn es für
die Beurteilung auf die örtlichen Verhältnisse ankommt, haben sich die
Rekursbehörden bei der Ermessenskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen. Sie
dürfen dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund
überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist oder den wegleitenden
Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht. Im Übrigen heben sie im
Rahmen der Ermessenskontrolle die kommunale Planfestsetzung nur dann auf, wenn
deren Unzweckmässigkeit oder die Unangemessenheit offensichtlich ist (Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 20; Walter
Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998,
Rz. 1073 f.). Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht bei der
Überprüfung von Rekursentscheiden über kommunale Nutzungsplanungen gemäss
§ 50 Abs. 1 und 2 VRG auf die Rechtskontrolle beschränkt.

1.3 Die für
die Beurteilung erheblichen örtlichen Verhältnisse ergeben sich mit hinreichender
Klarheit aus den vorliegenden Akten. Ein Augenschein des Verwaltungsgerichts
ist nicht erforderlich, zumal bereits die Baurekurskommission einen solchen
vorgenommen hat. 

2.  

Die Bau- und Zonenordnung regelt die Überbaubarkeit und
die Nutzweise der Grundstücke, soweit diese nicht abschliessend durch
eidgenössisches oder kantonales Recht bestimmt sind (§ 46 Abs. 1
PBG). Zu diesem Zweck wird der nicht von übergeordneten Zonen und nicht von
Waldareal erfasste Gemeindebann rechtsverbindlich in Bauzonen, Erholungszonen,
Freihaltezonen und Reservezonen unterteilt (§ 46 Abs. 2 PBG). Es sind
Bauzonen unterschiedlicher Ausnützung, Bauweise und/oder Nutzweise vorzusehen
(§ 48 Abs. 1 PBG mit Aufzählung der in Betracht kommenden Zonentypen
in Abs. 2). Besteht ein wesentliches öffentliches Interesse,
beispielsweise des Ortsbild- und Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes,
des Immissionsschutzes oder ein solches an einer differenzierten baulichen
Verdichtung, kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für bestimmte
Teilbereiche ein Gestaltungsplan festgelegt werden muss (§ 48 Abs. 3
PBG). Mit Gestaltungsplänen werden gemäss § 83 PBG für bestimmt umgrenzte
Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie Nutzweise und Zweckbestimmung der
Bauten bindend festgelegt, wobei von den Bestimmungen über die Regelbauweise
und die kantonalen Mindestabstände abgewichen werden darf (Abs. 1). Für
die Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu belassen (Abs. 2). Der
Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinsamen Ausrüstungen
und Ausstattungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan
geregelt sind; er kann Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten
(Abs. 3). Erfordern die Umstände (insbesondere in weitgehend überbauten
Gebieten) keine umfassende Regelung, kann sich der Inhalt eines
Gestaltungsplans auf einzelne Anordnungen beschränken (Abs. 4).

3.  

Die Baurekurskommission hat die Einwendungen der
Rekurrenten, die Ausdehnung des Gestaltungsplanperimeters auf ihre zwischen der
Kohlrain- und der Fähnlibrunnenstrasse liegenden, teilweise mit neueren
Gebäuden überstellten Grundstücke Kat.Nrn. 04, 05, 06 und 07, lasse sich
nicht auf ein wesentliches öffentliches Interesse stützen und widerspreche dem
Verhältnismässigkeitsprinzip, im Wesentlichen aus folgenden Erwägungen verworfen:

Der Gemeinde gehe es darum, die künftige Entwicklung des
Gebiets "Bahnhof/Parkplatz Zürichstrasse" sowie des historisch
gewachsenen Dorfkerns zusammenzufügen und aufzuwerten, ohne die Gestaltung im
Einzelnen bereits heute festzulegen. Zur Erreichung dieses Ziels bilde der
streitbetroffene Gestaltungsplan ein zulässiges und taugliches Mittel. Als
Verkehrsknotenpunkt stelle der Bahnhof ein "natürliches Zentrum" dar,
welches jedoch heute durch ein zufällig wirkendes, unkoordiniertes
Nebeneinander von überbauten und unbebauten Teilräumen charakterisiert sei;
Nutzung und Architektur der Teilbereiche seien derart unterschiedlich, dass
kein einheitliches, harmonisches Erscheinungsbild gegeben sei, was durch die
die Teilbereiche voneinander trennenden Verkehrswege und Fussgängerverbindungen
zusätzlich akzentuiert werde. Damit erweise sich die Ausdehnung der
Gestaltungsplanpflicht auf die seeseitig der Bahngeleise gelegenen Grundstücke
als sinnvoll und zweckmässig; insbesondere ermögliche sie, dass neben der lang
gezogenen, relativ schmalen Parzelle Kat.Nr. 08 auch die angrenzenden
Flächen und die dort bestehenden baulichen Verhältnisse bei der Projektierung
von Neu- und Umbauten genügend berücksichtigt werden. Mit ihrem Einwand, ihre
Parzellen seien bereits mehr als hinreichend erschlossen, würden die
Rekurrenten verkennen, dass ein Gestaltungsplan nicht nur der Herbeiführung der
Baureife diene; mit dem streitbetroffenen Plan liesse sich insbesondere auch
eine Reduzierung oder gar Teilaufhebung von Verkehrsflächen realisieren. Die Erweiterung
ermögliche im Übrigen nicht nur eine bessere Feinabstimmung der Planung auf die
bereits bestehenden Bedürfnisse, sondern lasse auch mehr Planungsfreiheit zu,
was die Berücksichtigung auch künftiger Entwicklungs- und Überbauungswünsche
ermögliche. Der Befürchtung der Rekurrenten, die Ausarbeitung eines Gestaltungsplans
erfordere unverhältnismässig viel Zeit, sei insofern unbegründet, als das
Fehlen dieses Plans allfälligen Baugesuchen gemäss der Regelung von § 235
PBG nicht beliebig lang entgegengehalten werden könne; vielmehr wäre die
Gemeinde gegebenenfalls verpflichtet, einen solchen Plan innert längsten drei
Jahren zu erlassen. Zudem habe die Gemeinde mit der Projektierung bereits
begonnen; gemäss Beschluss vom 15. September 2004 habe der Gemeinderat vom
Bericht der Steuerungsgruppe "Zentrumsentwicklung" betreffend
"Grobkonzept und Vorgaben für die Gebietsplanung Gestaltungsplan
Dorfzentrum" zustimmend Kenntnis genommen und die Steuerungsgruppe
angehalten, den Gestaltungsplan Dorfzentrum vorzubereiten und bis spätestens
11. August 2005 eine Vorlage für einen Planungskredit zu unterbreiten.

4.  

Gemäss Zwischenbericht der Ortsplanungskommission Küsnacht
vom 5. Februar 2003 zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung 1994 sollte die
bestehende Gestaltungsplanpflicht "Dorfzentrum" für das östlich der
Geleise gelegene Parkplatzareal an der Zürichstrasse auf das Bahnhofareal
westlich der Geleise einschliesslich der dort parallel zu den Geleisen
verlaufenden Kohlrainstrasse erweitert werden. Damit werde die Möglichkeit geschaffen,
"die bereits urbanen Teile von Küsnacht grosszügig, bedürfnisgerecht und
nach städtebaulichen Grundsätzen zu überbauen", wobei auch der
Strassenraum "in städtebauliche Überlegungen einbezogen werden"
könne. Vorbehalten wurde dabei eine nochmalige Erweiterung der
Gestaltungsplanpflicht auf die Fläche zwischen Kohlrainstrasse und Fähnlibrunnenstrasse.
Diese in der Zone W4 ohne Baumassenziffer liegende Fläche umfasst die
Grundstücke Kat.Nrn. 04 und 05 mit dem darauf befindlichen neueren
Mehrfamilienhaus der Beschwerdeführerin 3 sowie die südlich anschliessenden
Grundstücke Kat.Nrn. 06 und 07 der Beschwerdeführer 1 und 2, wobei
Kat.Nr. 06 mit einem älteren Gebäude überbaut ist, während Kat.Nr. 07
unüberbaut und für sich allein unüberbaubar ist. Ferner umfasst die genannte
Fläche das weiter südlich anschliessende moderne Geschäftsgebäude Kohlrainstrasse.
Bei der weiteren Bearbeitung der Vorlage wurde die Gestaltungsplanpflicht
"Dorfzentrum" auch auf diese Fläche ausgedehnt. Im Schlussbericht der
Ortsplanungskommission vom 2. Oktober 2003 bzw. in der Weisung des
Gemeinderats vom 30. Oktober 2003 zuhanden der Gemeindeversammlung wird
diese Erweiterung planlich festgehalten; eine Begründung dazu findet sich
jedoch nicht; die Ausführungen zur Gestaltungsplanpflicht "Dorfzentrum"
decken sich mit jenen im Zwischenbericht. Wie bei den im Schlussbericht
behandelten weiteren Arealen mit Gestaltungsplanpflicht wird einzig auf den
neuen Art. 44a BZO hingewiesen. Gemäss dieser Bestimmung gilt für die im
Zonenplan speziell gekennzeichneten Gebiete im Interesse einer qualitativ guten
Bebauung die Pflicht zur Ausarbeitung eines Gestaltungsplans (vgl. zur
Geschichte der BZO-Revision auch VGr, 21. April 2004, VB.2004.00028).

Wenn § 48 Abs. 3 PBG für die Festlegung einer
Gestaltungsplanpflicht ein "wesentliches" öffentliches Interesse an
einer solchen zusätzlichen planerischen Grundlage als einer weiteren Stufe
zwischen Grundnutzungsplanung und Baubewilligung voraussetzt, so ist damit ein
qualifiziertes öffentliches Interesse gemeint (vgl. VGr, 3. Juni 1993,
VB.1993.00067). Aus den genannten Berichten der Ortsplanungskommission ergibt
sich in keiner Weise, worin dieses wesentliche Interesse für die Ausdehnung der
Gestaltungsplanpflicht auf die (im Zwischenbericht noch nicht erfasste) Fläche
zwischen Kohlrain- und Fähnlibrunnenstrasse liegen soll. Was die
Beschwerdegegnerin in der Rekurs- und in der Beschwerdeantwort diesbezüglich
vorgebracht hat, vermag ein wesentliches öffentliches Interesse an der
genannten Erweiterung des Perimeters eben so wenig zu begründen. Insbesondere
lässt sich ein derartiges qualifiziertes Interesse nicht aus dem
"Grobkonzept für die Zentrumsplanung Dorf" samt darin enthaltenen
"Vorgaben für die Gebietsplanung Gestaltungsplan Dorfzentrum"
ableiten, von welchem der Gemeinderat Küsnacht mit Beschluss vom 15. September
2004 zustimmend Kenntnis genommen hat. Das genannte Konzept umfasst mit dem
"Zentrum" der Gemeinde Küsnacht ein verhältnismässig weiträumiges
Gebiet, das in verschiedene Teilgebiete aufgeteilt wird. Der Perimeter der
Gestaltungsplanpflicht "Dorfzentrum" wird davon nur von zwei
Teilgebieten berührt, nämlich dem Güterschuppen-Areal SBB zwischen Bahnlinie
und Kohlrainstrasse sowie dem Parkareal an der Zürichstrasse östlich der
Bahnlinie. Die für das Teilgebiet "Güterschuppen-Areal SBB" genannten
Ziele lassen die mit dem Zwischenbericht zur BZO-Revision vorgesehene Erweiterung
des Perimeters für die Gestaltungsplanpflicht "Dorfzentrum" auf das
SBB-Areal zwischen Bahngeleisen und Kohlrainstrasse als gerechtfertigt
erscheinen, was denn auch von den Beschwerdeführern anerkannt wird. Für eine
weitergehende Ausdehnung auf die unter anderem die streitbetroffenen
Grundstücke umfassende Fläche zwischen Kohlrain- und Fähnlibrunnenstrasse
fehlen jedoch sowohl konkrete Zielsetzungen wie auch plausible Überlegungen. Im
Bericht "Grobkonzept und Vorgaben für die Gebietsplanung Gestaltungsplan
Dorfzentrum" werden zwar für die einzelnen Teilbereiche des Gestaltungsplangebietes
Inhalte definiert, jedoch genau für den vorliegend umstrittenen Teil des Planungsperimeters
werden überhaupt keine zusätzlichen Inhalte festgelegt. Dass dort erwähnt wird,
dass der Bereich der Kohlrainstrasse im Zusammenhang mit der Neukonzeption des
Güterschuppenareals gestalterisch aufgewertet worden soll, vermag jedenfalls
ein qualifiziertes öffentliches Interesse für die streitbetroffene Ausdehnung
nicht darzutun. Das gilt in erster Linie für die mit einem neueren Mehrfamilienhaus
überbauten Grundstücke Kat.Nrn. 04 und 05 der Beschwerdeführerin 3,
angesichts der gänzlich fehlenden Substanziierung besserer Gestaltungsmöglichkeiten
aber auch für die Grundstücke Kat.Nrn. 06 und 07 der Beschwerdeführenden 1
und 2, ungeachtet dessen, dass das ältere Gebäude auf Kat.Nr. 06
möglicherweise einmal durch eine Neuüberbauung ersetzt wird. Im Übrigen hat der
Gemeinderat Küsnacht denn auch im Beschluss vom 15. September 2004
eingeräumt, dass der Verzicht auf den Einbezug der streitbetroffenen Fläche
(bzw. deren Ausklammerung aufgrund eines diesbezüglichen
Rechtsmittelentscheids) "keine gewichtigen Auswirkungen" auf die
Zentrumsentwicklung habe.

Wenngleich der Beschwerdegegnerin in § 48 Abs. 3
PBG mit dem unbestimmten Rechtsbegriff des "wesentlichen öffentlichen
Interesses" ein erheblicher Beurteilungs- und Ermessensspielraum
eingeräumt wird, den sie im Rahmen ihrer kommunalen Planungsautonomie
ausschöpfen darf, setzt dies doch voraus, dass sie im Streitfall ein solches
Interesse konkret darzulegen vermag. Daran fehlt es hier nach dem Gesagten.
Auch den Erwägungen der Baurekurskommission kann ein solches konkretes
Interesse nicht entnommen werden, erschöpfen sich diese doch weitgehend in
allgemeinen Ausführungen darüber, dass es planerisch und städtebaulich sinnvoll
sei, das zufällig wirkende, unkoordinierte Nebeneinander von überbauten und
unbebauten Teilräumen im Zentrumsgebiet zu einem zusammenhängenden Ganzen zu
verbinden. Diese Zielsetzung wird mit der erwähnten Zentrumsplanung, zu welcher
zurzeit das Grobkonzept vorliegt, offenkundig zweckmässig angestrebt; sie
vermag aber die streitbetroffene Ausdehnung des Gestaltungsplanperimeters
"Dorfzentrum" nicht zu rechtfertigen. Letztere Massnahme verletzt
daher § 48 Abs. 3 PBG; sie ist namentlich nicht mit der
verfassungsrechtlich gewährleisteten Eigentumsfreiheit vereinbar (Art. 26
in Verbindung mit Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bundesverfassung vom
18. April 1999, BV). Unter dem Gesichtswinkel des
Verhältnismässigkeitsprinzips (Art. 36 Abs. 3 BV) lässt sich der
Einbezug aller vier streitbetroffenen Grundstücke nicht mit dem Gebot der
Erforderlichkeit, der Einbezug der Parzellen Kat.Nrn. 04 und 05 zudem auch
nicht mit dem Erfordernis der Geeignetheit vereinbaren. Die Beschwerde ist
gutzuheissen. Ob die Beschwerdegegnerin bei diesem Verfahrensausgang vom
Perimeter der Gestaltungsplanpflicht lediglich die hier streitbetroffenen
Grundstücke oder auch die weiteren Parzellen ausnehmen will, die gemäss
Zwischenbericht der Ortsplanungskommission im Perimeter noch nicht enthalten
waren (insbesondere das Geschäftshaus Kohlrainstrasse), bleibt ihr überlassen.

5.  

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Rekurskosten von
Fr. 3'570.- der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen, die auch die
Gerichtskosten zu tragen hat (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Die Beschwerdegegnerin ist gestützt auf § 17 Abs. 2 VRG zu
verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren und das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- (je
Verfahren und Person Fr. 500.-), also insgesamt für beide Verfahren
Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu zahlen.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission II wird
aufgehoben. Der Beschluss der Gemeindeversammlung Küsnacht vom 2. Februar
2004 wird insoweit aufgehoben, als damit der Perimeter mit
Gestaltungsplanpflicht "Dorfzentrum" auf die Grundstücke
Kat.Nrn. 04, 05, 06 und 07 ausgedehnt worden ist.

2.    Die
Rekurskosten von Fr. 3'570.- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
Diese wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden binnen dreissig Tagen nach
Rechtskraft dieses Urteils für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      60.--     Zustellungskosten,

Fr. 3'060.--     Total der Kosten.

4.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

5.    Die
Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden binnen 30 Tage
nach Rechtskraft dieses Urteils für das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer
inbegriffen), zu bezahlen.

6.    Mitteilung
an …