# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b64195b6-f4fc-5b40-aaa7-bf336df2bbf0
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** PF250011-O1
**Docket/Reference:** PF250011-O1
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/PF250011-O1.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: PF250011-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller sowie 

Gerichtsschreiberin lic. iur. S. Bohli Roth

Beschluss vom 27. Juni 2025

in Sachen

1.

2.

A._____, 

...

Gesuchsgegner und Beschwerdeführer

gegen

B._____ [Baugenossenschaft],

Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____, 

betreffend Ausweisung

Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfah-

ren des Bezirksgerichtes Dietikon vom 19. März 2025 (ER250004)

- 2 -

Erwägungen:

1.

A._____ und C._____ (fortan Gesuchsgegner 1 und Gesuchsgegne-

rin 2) schlossen mit der Rechtsvorgängerin der … Baugenossenschaft B._____ 

(B._____; fortan Gesuchstellerin) per 1. Juni 2018 einen Mietvertrag über eine 3-

Zimmerwohnung im 3. OG links sowie den Parkplatz Nr. 4 an der D._____-

strasse ... in E._____ (act. 6/1 S. 2, act. 6/3/1). In den Akten liegt zwar nur der 

Mietvertrag für den Parkplatz (act. 6/3/1), der Abschluss eines Mietvertrages zwi-

schen den Gennannten über die umschriebene Wohnung ist aber unbestritten 

und ergibt sich zudem aus der Mitteilung einer Mietzinsänderung der Gesuchstel-

lerin an die Gesuchsgegner. Der Mietzins für die Wohnung beträgt aktuell monat-

lich Fr. 1'318.– (act. 6/3/2). 

2.

Am 24. Juni 2024 kündigte die Gesuchstellerin das Mietverhältnis für 

die Wohnung und den Parkplatz unter Verwendung des amtlich genehmigten 

Formulars per 31. Juli 2024 wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR 

(act. 6/3/7-8). Mit Schlichtungsgesuch vom 25. Juli 2024 focht der Gesuchsgeg-

ner 1 die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Dietikon an. Noch 

vor Durchführung der Schlichtungsverhandlung schlossen die Gesuchstellerin und 

die Gesuchsgegner einen aussergerichtlichen Vergleich. Daraufhin schrieb die 

Schlichtungsbehörde das Verfahren mit Beschluss vom 26. August 2024 ab 

(act. 6/3/9-10). Am 10. Dezember 2024 beantragte der Gesuchsgegner 1 sinnge-

mäss die Revision des abgeschlossenen Vergleichs. Mit Beschluss vom 19. De-

zember 2024 wies die Schlichtungsbehörde das Revisionsgesuch ab, soweit sie 

darauf eintrat (act. 6/3/11). Auch der dagegen an die Kammer erhobenen Be-

schwerde des Gesuchstellers 1 war kein Erfolg beschieden (OGer ZH RU240063 

vom 4. Februar 2025). 

Da die Gesuchsgegner die Wohnung bis zum angesetzten Rückgabetermin 

vom 3. Januar 2025, 9.30 Uhr (act. 6/3/12-13), nicht geräumt hatten, stellte die 

Gesuchstellerin am 16. Januar 2025 beim Einzelgericht des Bezirksgerichtes Die-

tikon (Vorinstanz) ein Ausweisungsbegehren (act. 6/1). Die Vorinstanz gab dem 

Begehren mit Urteil vom 19. März 2025 statt und befahl den Gesuchsgegnern, die 

Wohnung unverzüglich zu räumen und der Gesuchstellerin ordnungsgemäss zu 

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übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall 

(act. 5). 

3.a) Hiergegen erhob der Gesuchsgegner 1 mit Eingabe vom 31. März 

2025 Beschwerde. Der Poststempel ist unleserlich. Da die Beschwerde aber ei-

nen Tag nach Ablauf der Beschwerdefrist bei der Kammer einging, muss sie 

rechtzeitig während laufender Frist der Post übergeben worden sein (act. 2 und 

6/9/2). 

b)

Der Gesuchsgegner 1 beantragt, das angefochtene Urteil sei für man-

gelhaft oder nichtig und die Ausweisung wegen eines Härtefalles für unzumutbar 

zu erklären. Die Auszugsfrist sei ihm um zwei Jahre zu verlängern, sodass er sich 

wirtschaftlich stabilisieren könne, um eine neue Wohnung zu finden und den Aus-

zug zu finanzieren (act. 2 S. 3). 

Vorab beschwert er sich über die erstinstanzliche Richterin, Bezirksrichterin 

lic. iur. Keller. Sie habe sich von Beginn weg auf die Seite der Gesuchstellerin ge-

stellt und ihm am Anfang der Verhandlung die Akteneinsicht verweigert. Sie habe 

ihn mehrfach nicht ausreden lassen, was ihn durcheinander gebracht habe. Wei-

ter macht er geltend, wegen seiner akuten finanziellen Notlage könne er sich kei-

nen Anwalt leisten, was im Entscheid zu berücksichtigen sei. Sodann macht er ei-

nen Härtefall geltend. Er habe der Schlichtungsbehörde diverse Unterlagen prä-

sentiert und auch der Vorinstanz anlässlich der Verhandlung seine Situation ge-

schildert, seine Ausführungen seien jedoch sowohl vom Bezirksgericht als auch 

vom Obergericht gänzlich ignoriert worden. Insbesondere habe er vor Bezirksge-

richt alle gemäss Rechtsprechung wichtigen Gründe für einen Härtefall dargelegt, 

im angefochtenen Urteil sei aber nur erwähnt worden, dass er bislang keine neue 

Wohnung gefunden habe und deshalb eine Härtefallprüfung verlangt habe, was 

falsch sei. Er habe ein Konkursverfahren, Lohnpfändungen und dutzende Betrei-

bungen, was die Suche einer neuen Wohnung verunmögliche. In seiner Wohnung 

erledige er zudem Büroarbeiten für seine Einzelfirma, weshalb die Ausweisung 

auch das Ende seiner Firma bedeuten würde mit allen Konsequenzen für die 

Gläubiger, seine Familie und ihn persönlich. Es treffe schliesslich nicht zu, dass 

die Gesuchsgegerin 2 fristgerecht ausgezogen sei. Sie wohne seit ihrer Trennung 

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im Jahr 2015 nicht mehr in dieser Wohnung. Wegen diverser von ihr verursachter 

Schäden sei sie aber noch im Mietvertrag aufgeführt. Die Mietzinse für die letzten 

fast zehn Jahre habe immer er bezahlt. Die Gesuchstellerin sei stets zu ihrem 

Geld gekommen, wenn auch in Ausnahmefällen mit etwas Verspätung (act. 2). 

4. Gemäss Art. 321 ZPO ist die Beschwerde bei der Rechtsmittelinstanz 

(fristgemäss) schriftlich und begründet einzureichen. Dabei ist im Einzelnen dar-

zulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig ist und in-

wiefern er abgeändert werden soll (Begründungslast). Der Beschwerdeführer 

muss sich mit den Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheides auseinander-

setzen; ein blosser Verweis auf die Vorakten genügt nicht (ZK ZPO-Freiburghaus/ 

Afheldt, 4. A., Art. 321 N 13 ff.). An die Begründung des Rechtsmittels werden bei 

Laien minimale Anforderungen gestellt. Es muss jedoch wenigstens rudimentär 

dargelegt werden, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid nach Auffas-

sung der Partei leidet. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, wird auf das 

Rechtsmittel nicht eingetreten (OGer ZH PF110034 vom 22. August 2011).

5.a) Ein Ablehnungsgesuch muss in bestimmter Form ein Ausstandsbegeh-

ren enthalten. Die blosse Erklärung, eine Gerichtsperson sei befangen, stellt kein 

Ausstandsbegehren dar und genügt somit nicht (BGer 5F_6/2019 vom 11. No-

vember 2019 E. 3.2.; ZK ZPO-Wullschleger, 4. A., Art. 49 N 1). Der Gesuchsteller 

moniert, die Vorderrichterin habe ihm zu Beginn der Verhandlung die Aktenein-

sicht verweigert und sich während der ganzen Verhandlung auf die Seite der Ge-

suchstellerin gestellt. Ein förmliches Ausstandsbegehren, etwa dass die Sache 

von einem anderen Mitglied des Bezirksgerichtes neu zu beurteilen sei, lässt sich 

indes weder den Beschwerdeanträgen noch der Begründung entnehmen. 

Hinzu kommt Folgendes: Will eine Partei eine Gerichtsperson ablehnen, hat 

sie beim zuständigen Gericht unverzüglich ein entsprechendes Gesuch zu stellen, 

sobald sie vom Ausstandsgrund Kenntnis erhalten hat. Dabei sind die den 

Ausstand begründenden Tatsachen glaubhaft zu machen (Art. 49 ZPO). Sofern 

die Ausstandsgründe nicht erst mit der Entscheideröffnung erkennbar werden, 

darf mit deren Geltendmachung nicht je nach Ausgang des Verfahrens bis zum 

Rechtsmittelverfahren zugewartet werden. Insbesondere sind Mängel während 

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der Verhandlung geltend zu machen, wenn sie bereits dann offen liegen (Wull-

schleger, a.a.O., Art. 49 N 6 f.). Der Gesuchsgegner 1 wirft der Vorderrichterin 

parteiisches Verhalten während der ganzen Verhandlung vor. Somit hätte er seine 

Bedenken bereits an der Verhandlung äussern können und müssen. Dass er dies 

getan hätte, ergibt sich weder aus den vorinstanzlichen Akten, namentlich dem 

Verhandlungsprotokoll (Prot. Vi S. 3 ff.), noch aus der Beschwerdebegründung. 

b) Was die behauptete Befangenheit von Bezirksrichterin lic. iur. Keller 

betrifft, ist somit auf die Beschwerde mangels eines förmlichen Ausstandsbegeh-

rens nicht einzutreten. Läge ein förmliches Begehren vor, wäre auf die Be-

schwerde in diesem Punkt infolge Verspätung nicht einzutreten. 

6.a) Hinsichtlich der allgemeinen Ausführungen zum Rechtsschutz in klaren 

Fällen nach Art. 257 ZPO kann auf die Erwägungen der Vorinstanz verwiesen 

werden (act. 5 S. 4 f.). Diese führte weiter zutreffend aus, dass der in einem 

rechtshängigen Verfahren aussergerichtlich abgeschlossene Vergleich, der dem 

Gericht oder der Schlichtungsbehörde eingereicht wird, gemäss Art. 208 Abs. 2 

ZPO die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheides hat (act. 5 S. 5; ZK ZPO-Ho-

negger, 4. A., Art. 208 N 8 f.; Handbuch für die Friedensrichterinnen und Frie-

densrichter des Kantons Zürich 4. A., N 120 f.). 

b) Während des laufenden Schlichtungsverfahrens schlossen die Ge-

suchstellerin und die Gesuchsgegner einen aussergerichtlichen Vergleich. Sie 

vereinbarten, dass die Kündigung vom 24. Juni 2024 gültig sei, das Mietverhältnis 

einmalig bis 31. Dezember 2024 erstreckt werde und die Gesuchsgegner das 

Mietobjekt auf diesen Zeitpunkt endgültig verlassen würden. Den Vergleich reich-

ten die Parteien der Schlichtungsbehörde ein, wodurch er wie dargelegt die Wir-

kung eines rechtskräftigen Entscheides erlangte (act. 6/3/9-11). Die Schlichtungs-

behörde schrieb das Verfahren daraufhin mit Beschluss vom 26. August 2024 ab. 

Alle formellen und materiellen Einwendungen gegen die Wirksamkeit des Verglei-

ches sind mit der Revision geltend zu machen (BGE 149 III 145; Honegger, 

a.a.O., Art. 208 N 12). In seinem Revisionsbegehren gegen den Vergleich machte 

der Gesuchsgegner 1 einerseits Willensmängel beim Abschluss des Vergleiches 

geltend und wehrte sich andererseits gegen den seiner Ansicht nach fehlerhaften 

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Kündigungsprozess. Die Schlichtungsbehörde wies das Begehren ab, soweit sie 

darauf eintrat (act. 6/3/11). Auch die gegen den Revisionsentscheid erhobene Be-

schwerde an die Kammer wurde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde 

(OGer ZH RU240063 vom 4. Februar 2025). Ein Weiterzug ans Bundesgericht 

unterblieb. Einwendungen betreffend Rechtsfolgen des wirksamen Dispositions-

aktes, etwa ob der Vergleich das Verfahren effektiv beenden konnte, wären je 

nach Streitwert mit Berufung oder Beschwerde geltend zu machen gewesen 

(BGE 149 III 145). Der Abschreibungsbeschluss der Schlichtungsbehörde blieb 

indes unangefochten und erwuchs somit ebenfalls in Rechtskraft. 

Im Ausweisungsverfahren beruft sich der Gesuchsgegner 1 vor Vorinstanz 

erneut auf Willensmängel und erklärt weiter, er sei im Vorfeld der Kündigung nicht 

ordnungsgemäss gemahnt worden. Weiter verlangt er im Wesentlichen die Ein-

räumung einer zweijährigen Auszugsfrist wegen besonderer Härte (Prot. Vi 

S. 4 ff.). Diese Fragen waren bereits Gegenstand des Vergleiches bzw. des Revi-

sionsverfahrens und können somit aufgrund der res iudicata im Ausweisungsver-

fahren nicht mehr beurteilt werden. Weiterungen dazu hätten demnach unterblei-

ben können. Dennoch hielt die Vorinstanz fest, dass die Vorbringen des Gesuchs-

gegners 1 anlässlich der Hauptverhandlung zum angeblichen Irrtum bzw. zur 

Druckausübung beim Vergleichsabschluss sowie zur mangelhaften Kündigung 

und Erstreckung nicht verfangen. Die Parteien hätten sich mit der Vereinbarung 

abschliessend über die Kündigung und den Räumungszeitpunkt geeinigt (act. 5 

S. 5 f.). Zusätzlich brachte der Gesuchsgegner 1 vor Vorinstanz vor, er habe glei-

chentags die Überweisung des aktuellen Mietzinses per Expresszahlung veran-

lasst, wodurch ein neues Mietverhältnis entstanden sei (Prot. Vi S. 9). Die Vorin-

stanz erachtete diesen Einwand als unbegründet und legte dar, dass – sollte die 

Gesuchstellerin die Zahlung denn entgegen genommen haben – der Gesuchs-

gegner 1 das Mietobjekt nach wie vor nutze und dafür schadenersatzpflichtig ge-

worden sei. Für die Annahme einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietver-

hältnisses bestehe damit kein Raum (act. 5 S. 6).

c)

In seiner Beschwerdeschrift hält der Gesuchsgegner 1 im Wesentli-

chen am gestellten Erstreckungsbegehren um zwei Jahre fest und wiederholt 

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seine Ausführungen zu seiner schwierigen finanziellen und persönlichen Lage. Mit 

den Erwägungen der Vorinstanz setzt er sich nicht auseinander (act. 2). So äus-

sert er sich weder zur Verbindlichkeit des Vergleiches noch zum abgeschlosse-

nen Revisionsverfahren. Auch gegen die Erwägungen der Vorinstanz zu seinen 

materiell-rechtlichen Einwendungen betreffend Irrtum beim Vergleichsabschluss, 

zur fehlerhaften Mahnung sowie zur Erstreckung wendet er nichts ein. Ebenso 

wenig geht er auf die vorinstanzlichen Ausführungen zum behaupteten Abschluss 

eines neuen Mietvertrages ein. Insbesondere tut er nicht näher dar, inwiefern der 

Vorinstanz seiner Auffassung nach eine unrichtige Rechtsanwendung oder eine 

offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes vorzuwerfen wäre.

d)

Da sich der Gesuchsgegner 1 in seiner Beschwerde mit den wesentli-

chen Überlegungen der Vorinstanz nicht auseinandersetzt, kommt er auch den für 

Laien herabgesetzten Anforderungen an die Begründungslast nicht nach, weshalb 

auf die Beschwerde insgesamt nicht einzutreten ist. 

Zum erneuten Erstreckungsbegehren wegen besonderer Härte ist der Klar-

heit halber nochmals Folgendes festzuhalten: Bereits die Vorinstanz erwog, dass 

sich die Parteien im Vergleich endgültig über den Zeitpunkt des Auszuges geei-

nigt hätten. Dem hält der Gesuchsgegner 1 in seiner Beschwerde nichts entge-

gen. Eine (zweite) Erstreckung ist somit ausgeschlossen. Im Übrigen wäre ein 

solches Begehren spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung bei der 

Schlichtungsbehörde zu stellen gewesen (Art. 273 Abs. 3 OR), was der Gesuchs-

gegner 1 unterlassen hat (Prot. Vi S. 8 f.). Damit hat es sein Bewenden. Der Ver-

lust der Wohnung wiegt für den Gesuchsgegner 1 und seine Familie zweifelsohne 

schwer. Seine Vorbringen persönlicher Natur vermögen an der Ausweisung je-

doch nichts zu ändern. Diesbezüglich müsste er sich an die Sozialen Dienste der 

Stadt E._____ wenden, wie er es auch bereits getan hat (zum Ganzen act. 4/2-5). 

Die Ausführungen zur Gesuchsgegnerin 2 und die angeblich von ihr verursachten 

Schäden in der Wohnung sind nicht Gegenstand des Ausweisungsverfahrens und 

somit nicht entscheidrelevant; darauf ist nicht näher einzugehen. Schliesslich 

bleibt anzumerken, dass die fehlende Rechtsvertretung wegen der finanziellen 

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Notlage des Gesuchsgegners 1 keinen Einfluss auf die Entscheidfindung hat 

(act. 2 S. 1 f.).

7.a) Ausgangsgemäss wird der Gesuchsgegner 1 für das Beschwerdever-

fahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sollte der Gesuchsgegner 1 mit dem 

Hinweis auf seine schwierige wirtschaftliche Situation sinngemäss ein Gesuch um 

Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege stellen, ist Folgendes anzumerken: 

Wenn die betroffenen Personen nicht über die erforderlichen Mittel verfügen und 

ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint, haben sie Anspruch auf unent-

geltliche Rechtspflege (Art. 117 ZPO). Vorliegend wäre ein solches Gesuch im 

Lichte obiger Erwägungen wegen Aussichtslosigkeit abzuweisen. 

Der Gesuchstellerin ist mangels Umtrieben keine Entschädigung zuzuspre-

chen.

b)

Zwar leitete der Gesuchsgegner 1 ein Schlichtungsverfahren ein, wel-

ches indes abgeschrieben wurde, und er erhob auch im Ausweisungsverfahren 

Einwände gegen die Gültigkeit der Kündigung. Da er aber im Wesentlichen um 

ein Entgegenkommen hinsichtlich seines Auszuges ersucht, rechtfertigt es sich, 

die Streitwertberechnung ohne Berücksichtigung der dreijährigen Sperrfrist von 

Art. 271a Abs. 1 lit. e OR vorzunehmen. Im Ausweisungsverfahren bestimmt sich 

der Streitwert danach, wie lange der Vermieter mutmasslich noch nicht über das 

Objekt verfügen kann. Ausgehend von der Gesuchstellung beim Einzelgericht am 

16. Januar  2025 ist mit nicht mehr als sechs Monaten Verfahrensdauer bis zur ef-

fektiven Ausweisung zu rechnen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1; Diggelmann, DIKE-

Komm-ZPO, 3. A., Art. 91 N 46). Bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'388.– 

für Wohnung und Parkplatz (act. 6/3/2-3) ergibt sich damit ein Streitwert von 

Fr. 8'328.–. In Anwendung von §§ 2, 4, 8 Abs. 1, 10 Abs. 1 und 12 GebV ist die 

Entscheidgebühr auf Fr. 800.– festzusetzen.

 
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Es wird beschlossen:

1.

2.

Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 800.– festgesetzt und 

dem Gesuchsgegner 1 auferlegt.

3.

Für das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-

sprochen.

4.

Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin unter Beilage 

einer Kopie von act. 2, sowie an das Bezirksgericht Dietikon und an die 

Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

5.

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 

innert 30 Tagen  von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine mietrechtliche  Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 8'328.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Die Gerichtsschreiberin:

versandt am:
30. Juni 2025

lic. iur. S. Bohli Roth