# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 67860ee8-4f86-538c-8e31-1583f7a92c3d
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht Einzelrichter ERZ-24-33
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_008_ERZ-24-33_nodate.pdf

## Full Text

Beschwerdeführerin  

 

Einwohnergemeinde A. 

 

vertreten durch: Gemeindeverwaltung A, Schule A, 

 

 

Beschwerdegegner  

 

B. 

 

 

Gegenstand Rechtsöffnung  

Beschwerde gegen das Urteil der Einzelrichterin des 

Kantonsgerichts SV2 23 372 vom 25. Januar 2024 

 

  

Obergericht Appenzell Ausserrhoden  
Einzelrichter 
 

Urteil vom 12. September 2024 
 
 

Verfahren Nr. ERZ 24 33 

 

 

 

 

Ort des Entscheids Trogen 

 

 

 

 

Seite 2 
 

Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin  

 

a) vor erster Instanz 

1. Die provisorische Rechtsöffnung sei vollumfänglich abzuweisen.  

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Gesuchstellers.  

 

b) vor zweiter Instanz 

1. Der Entscheid der Vorinstanz sei aufzuheben.  

2. Die provisorische Rechtsöffnung sei vollumfänglich abzuweisen. 

3. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

4. Unter Kosten- und Entscheidungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners. 

 

Rechtsbegehren des Beschwerdegegners  

 

a) vor erster Instanz 

1. Es sei der Rechtsvorschlag der Gesuchsgegnerin in der Betreibung Nr. XXXXXXXX 

des Konkursamtes Appenzell Ausserrhoden vom 24. Oktober 2023 im Umfang von 

CHF 3'072.00 nebst 5 % Zins seit 30. Juni 2023 zu beseitigen und die provisorische 

Rechtsöffnung zu erteilen.  

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsgegnerin.  

 

b) vor zweiter Instanz 

1. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin datiert vom 12. Juni 2024 sei vollumfänglich 

abzuweisen.  

2. Dem Beschwerdegegner sei die provisorische Rechtsöffnung zu gewähren. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zu Lasten der Beschwerde-

führerin. 

 

 

Sachverhalt  

 

A. Die Parteien haben am 11. Mai 2022 einen "Mietvertrag" unterzeichnet. Gemäss Vertrag 

mietete die Schule A. das Ausbildungs- und Begegnungszentrum "C." in D. vom  

4. September bis 8. September 2023 für ein Schullager. Dafür wurde die Bezahlung von 

pauschal CHF 3'840.00 vereinbart. Der Mietvertrag sieht Annullationsgebühren vor: Bei 

einer Annullation, welche 3 bis 4 Monate vor Beginn erfolgt, sind nach Vertrag 80% der 

Übernachtungskosten geschuldet (act. 6/2.1). Mit E-Mail vom 11. April 2023 teilte die 

Jahrgangsleiterin der Schule A. dem Beschwerdegegner mit, dass sie nach Besichtigung 

 

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des Hauses über den Zustand entsetzt seien (act. 6/8,11). Darauf antwortete der 

Beschwerdegegner, dass schon viele zufriedene Gruppen im Haus gewesen seien und 

immer wieder ins Begegnungszentrum kommen würden und die Jahrgangsleiterin ihre 

Erwartungen überdenken müsse (act. 6/8.11). Am 13. April 2023 forderte die Beschwerde-

führerin den Beschwerdegegner auf, den Vertrag zu erfüllen. Sie würden die Miete nur an-

treten, wenn das Haus bis dann sauber und instand gestellt sei (act. 6/8.10). Mit Schreiben 

vom 11. Mai 2023 teilte die Beschwerdeführerin dem Beschwerdegegner mit, dass sie per 

sofort vom Mietvertrag vom 11. Mai 2022 zurücktrete. Der Beschwerdegegner sei nicht 

willens, die gerügten Mängel an der Liegenschaft zu beheben. Es liege damit Nichterfüllung 

vor und sie seien befugt, vor dem Antritt des Mietverhältnisses vom Mietvertrag zurück-

zutreten (act. 6/2.4). Am 30. Juni 2023 mahnte der Beschwerdegegner die Beschwerde-

führerin erstmals und verlangte den Betrag von CHF 2'672.00 (80% von CHF 3'840.00 

abzüglich der Anzahlung von CHF 400.00). Er führte dazu aus, dass die Annullation vom 

11. Mai 2023 datiere und somit 80% des Mietpreises geschuldet sei (act. 6/2.2). 

 

B. Mit Zahlungsbefehl vom 24. Oktober 2023 leitete der Beschwerdegegner in der Betreibung 

Nr. XXXXXXXX des Konkursamtes Appenzell Ausserrhoden gegen die Beschwerde-

führerin die Betreibung für den Betrag von CHF 3'072.00 zuzüglich 5 % Zins seit dem  

30. Juni 2023 ein. Der Zahlungsbefehl wurde am 25. Oktober 2023 an den 

Gemeindepräsidenten der Gemeinde A. zugestellt. Die Beschwerdeführerin erhob gegen 

den Zahlungsbefehl am 26. Oktober 2023 Rechtsvorschlag (act. 6/2/6). 

 

C. Daraufhin ersuchte der Beschwerdegegner das Kantonsgericht Appenzell Ausserrhoden 

mit Gesuch vom 8. Dezember 2023 um Erteilung der Rechtsöffnung für CHF 3'072.00 nebst 

5 % Zins seit 30. Juni 2023 (act. 6/1). Die Beschwerdeführerin beantragte in der Gesuchs-

antwort vom 12. Januar 2024 die Abweisung des Gesuchs unter Kosten- und Entschädi-

gungsfolgen zu Lasten des Gesuchstellers (act. 6/7).  

 

D. Mit Urteil vom 25. Januar 2024 erteilte die Einzelrichterin provisorische Rechtsöffnung für 

CHF 2'672.00 nebst 5 % Zins seit 30. Juni 2023 und wies das Gesuch im Mehrbetrag ab. 

Die Prozesskosten wurden der Beschwerdeführerin auferlegt (act. 9). Das auf Antrag 

begründete Urteil wurde am 31. Mai 2024 versandt.  

 

E. Dagegen erhob die Beschwerdeführerin am 12. Juni 2024 Beschwerde beim Obergericht 

(act. 1). Sie beantragt die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Abweisung des 

Rechtsöffnungsgesuchs. Als Eventualantrag verlangt sie die Rückweisung der Sache an 

die Vorinstanz. Die Beschwerdeantwort des Beschwerdegegners datiert vom 21. Juni 2024. 

Er beantragt die Abweisung der Beschwerde und die Erteilung der provisorischen 

 

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Rechtsöffnung (act. 7). Von der Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels und einer 

mündlichen Verhandlung wurde abgesehen (act. 9). In der Folge reichte die Beschwerde-

führerin am 4. Juli 2024 im Rahmen des Replikrechts eine Stellungnahme ein (act. 10). 

 

Auf die Ausführungen der Parteien wird in den folgenden Erwägungen – soweit entscheid-

relevant – eingegangen.  

 

 

Erwägungen  

 

1. Gegen das Urteil vom 25. Januar 2024 wurde innert der gesetzlichen Frist von zehn Tagen 

seit Zustellung des begründeten Entscheids schriftlich Beschwerde erhoben (Art. 321 

Abs. 2 ZPO). Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt, so dass auf die 

Beschwerde einzutreten ist. Zuständig für ihre Beurteilung ist der Einzelrichter des 

Obergerichts (Art. 25 lit. a des Justizgesetzes, bGS 145.31). 

 

2. Provisorische Rechtsöffnung  

2.1. Die Vorinstanz stellte im Urteil vom 25. Januar 2024 fest, dass sich die Beschwerdeführerin 

mit der Unterzeichnung des Mietvertrags vom 11. Mai 2022 verpflichtet habe, im Fall einer 

Annullation des Mietvertrags im Zeitraum von drei bis vier Monaten vor Mietantritt eine 

bestimmbare Geldsumme zu bezahlen. Es liege damit ein provisorischer Rechtsöffnungs-

titel vor (E. 3.1 des vorinstanzlichen Urteils). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin 

handle es sich beim erklärten Rücktritt um eine Annullation im Sinne des Mietvertrags. Die 

von der Beschwerdeführerin verwendete Terminologie, dass sie vom Vertrag zurückge-

treten sei, sei gleichbedeutend mit einer Annullation des Vertrags. Weiter führte die 

Vorinstanz aus, dass ein von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Rücktritt vom 

Vertrag im Sinne von Art. 258 Abs. 1 OR nicht in Betracht falle, da es noch nicht zu einer 

Übergabe der Mietsache gekommen sei, was für die Anwendbarkeit dieser Bestimmung 

vorausgesetzt werde. Die Basler Rechtsöffnungspraxis komme nicht zur Anwendung. Auch 

die Einwände der Beschwerdeführerin, dem Beschwerdegegner sei kein Schaden 

erwachsen, weil er das Haus anderweitig habe vermieten können, sei nicht zu hören. Laut 

Vorinstanz ergibt sich aus der Vertragsbestimmung nicht, dass eine Annullationsgebühr nur 

geschuldet ist, wenn das Mietobjekt anderweitig vermietet werden kann. Vielmehr handle 

es sich um eine Art Umtriebsentschädigung (E. 3.2 und 3.5 des vorinstanzlichen Urteils). 

 
2.2.  

2.2.1. Die Beschwerdeführerin kritisiert, dass die Vorinstanz den Vertragsrücktritt gleichbe-

deutend mit der Annullation des Vertrags qualifiziere. Im gewöhnlichen Sprachgebrauch 

 

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werde eine Annullation dann vorgenommen, wenn die aussprechende Vertragspartei eine 

Vertragsleistung aus eigenen Gründen nicht beziehen könne oder wolle (etwa Termin-

kollision). Solche Gründe würden hier aber nicht vorliegen. Vorliegend hätten gravierende 

Mängel dazu geführt, dass die Beschwerdeführerin vom Mietvertrag vorzeitig zurückge-

treten sei. Die Annullationsbestimmungen gemäss Mietvertrag würden nicht zur Anwen-

dung kommen, da keine Annullation im Sinne des Mietvertrags ausgesprochen worden sei 

(act. 1, S. 2).  

 

2.2.2. Dagegen bringt der Beschwerdegegner vor, dass die Beschwerdeführerin Einwendungen, 

welche die Schuldanerkennung zu entkräften vermögen würden, nicht rechtsgenüglich 

dargetan und auch keine Beweismittel eingereicht habe. Der Beschwerdegegner bestreitet 

die Mängel und macht geltend, dass die Beschwerdeführerin die angeblichen gravierenden 

Mängel nicht bewiesen habe (act. 7, S. 2).  

 

2.2.3. Ein Gläubiger, gegen dessen Betreibung Rechtsvorschlag erhoben worden ist, hat seinen 

Anspruch grundsätzlich auf dem ordentlichen Prozessweg geltend zu machen (Art. 79 

SchKG). Beruht die Forderung indessen auf einer durch öffentliche Urkunden festgestellten 

oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung, kann der Gläubiger in einem 

verkürzten Verfahren die provisorische Rechtsöffnung verlangen (Art.  82 Abs. 1 SchKG). 

Liegt eine entsprechende Schuldanerkennung vor, so wird die provisorische Rechtsöffnung 

erteilt, wenn nicht der Betriebene sofort Einwendungen glaubhaft macht, welche die 

Schuldanerkennung entkräften (Art. 82 Abs. 2 SchKG). Für das Glaubhaftmachen sind alle 

Beweismittel zulässig, die im summarischen Verfahren abgenommen werden können. 

Glaubhaft gemacht ist die Einwendung, wenn für ihr Vorhandensein aufgrund objektiver 

Anhaltspunkte eine gewisse Wahrscheinlichkeit spricht, selbst wenn der Richter noch mit 

der Möglichkeit rechnet, dass sie sich nicht verwirklicht haben könnte (BGE 132 III 140 

E. 4.1.2). 

 

Ein provisorischer Rechtsöffnungstitel i.S.v. Art. 82 SchKG liegt vor, wenn daraus der 

vorbehalts- und bedingungslose Wille des Betriebenen hervorgeht, dem Betreibenden eine 

bestimmte oder leicht bestimmbare Geldsumme zu zahlen (BGE 132 III 480 E. 4.1). Als 

Verteidigungsmittel kann sich der Betriebene alle Einreden und Einwendungen zunutze 

machen, welche die Schuldanerkennung entkräften. Insbesondere kann er sich auch auf 

einen Willensmangel im Sinne der Art. 23 ff. OR berufen. Im Hinblick darauf ist im Auge zu 

behalten, dass der Rechtsöffnungsrichter nicht den Bestand der Forderung, sondern nur 

das Vorhandensein eines Vollstreckungstitels und die dagegen im Sinne von Art. 82 Abs. 2 

SchKG erhobenen Einwendungen prüft (Urteil des Bundesgerichts 5A_899/2017 vom 

11. Januar 2018 E. 2.1).  

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F132-III-140%3Ade&number_of_ranks=0#page140

 

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2.2.4. Vorab ist zu erwähnen, dass es sich beim Vertrag vom 11. Mai 2022, der als "Mietvertrag" 

betitelt ist, wohl um einen Beherbergungsvertrag handelt (LUCA BETTOJA, Der Gastauf-

nahmevertrag, Zürich 2000, S. 90 f.). Ein Beherbergungsvertrag ist kein reiner Mietvertrag, 

weil die Unterkunft – im Gegensatz zu der als Dauerverhältnis gedachten Wohnungsmiete 

– meist vorübergehend gewährt wird. Der Beherbergungsvertrag charakterisiert sich 

dadurch, dass der Gast gegen Entgelt für eine vereinbarte Zeit ein oder mehrere bestimmte 

möblierte Zimmer bewohnen darf (AMSTUTZ/MORIN, Basler Kommentar OR I, 7. Aufl. 2020, 

N. 292 ff. zu Einl. vor Art. 184 ff. OR; vgl. auch LUCA BETTOJA, a.a.O., S. 57). Nachfolgend 

ist jedoch die Terminologie der Vorinstanz zu übernehmen und es ist hauptsächlich von 

"Mieter" und "Vermieter" zu sprechen.  

 

2.2.5. Im konkreten Fall ist zu prüfen, ob es sich bei der vereinbarten Annullationsgebühr um eine 

Schuldanerkennung handelt, also um den vorbehalts- und bedingungslosen Willen der 

Beschwerdeführerin, dem Beschwerdegegner die Annullationsgebühr zu bezahlen.  

 

Gemäss Vertrag haben die Parteien unter dem Stichwort "Annullationsgebühren" Folgen-

des vereinbart: 

 

"Eine Annullation muss per Einschreiben an die Adresse des Vermieters gesandt werden. 

Es gilt das Datum des Empfangs. Nach Vertragsschluss: Fr. 400.--; 8-6 Monate vor Beginn: 

20% der Übernachtungskosten, mind. Fr. 400.--: 6-5 Monate vor Beginn: 40%; 5-4 Monate 

vor Beginn: 60%; 4-3 Monate vor Beginn: 80%; 3-0 Monate vor Beginn: 100%." 

 

Die Annullationsgebühren erhöhen sich in Abstufungen. Je kurzfristiger die Beschwerde-

führerin annulliert, desto höher sind die Gebühren. Aus den Akten geht nicht hervor, was 

die Parteien unter der Regelung verstanden haben. Der wirkliche Wille der Parteien lässt 

sich nicht feststellen. Damit ist die Vertragsklausel zur Ermittlung des mutmasslichen 

Parteiwillens aufgrund des Vertrauensprinzips auszulegen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

4A_511/2023 vom 22 März 2024 E. 3.1.2). Im Vertrag wird neben den erwähnten Annul-

lationsgebühren auch die Aufhebung des Mietvertrags durch den Vermieter im Fall eines 

Verkaufs der Liegenschaft geregelt. In diesem Fall schuldet der Vermieter dem Mieter 

weder Annullationsgebühren noch eine Entschädigung. Ein weiterer Fall der Vertragsauf-

lösung wird unter dem Stichwort "Höhere Gewalt" geregelt. Danach kann der Vermieter den 

Vertrag ohne Weiteres auflösen und dem Mieter entstehen keine Ansprüche. Schliesslich 

wird geregelt, dass der Vermieter die Mieter bei Nichtbeachtung der Hausordnung nach 

Art. 257f OR sowie Art. 266g OR durch die Hausaufsicht fristlos wegweisen kann. Eine 

explizite Regelung für Verzug oder Schlechtleistung auf Seiten des Beschwerdegegners 

besteht nicht.  

 

 

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"Annullieren" bedeutet, etwas für ungültig oder nichtig zu erklären oder etwas abzusagen 

bzw. zu stornieren (vgl. https://www.duden.de/rechtschreibung/Annullierung und 

https://www.duden.de/rechtschreibung/annullieren, besucht am 9. August 2024). Mit der 

Annullation sichert sich der Vermieter bzw. Gastwirt ab, indem der Mieter bzw. Gast ihm je 

nach Zeitpunkt der Annullation einen Geldbetrag schuldet. Die Annullation ist somit nicht 

an einen Grund geknüpft. Somit drängt sich auf, dass mit der Annullation durch die 

Beschwerdeführerin die Stornierung der Buchung gemeint war, unabhängig vom 

angegebenen Grund für die Stornierung. Dabei ist auch relevant, dass die Parteien die 

Stornierung der Buchung durch die Beschwerdeführerin nur mit der strittigen 

Annullationsklausel geregelt haben; es liegt diesbezüglich also nur eine generelle Regelung 

vor. Der Vorinstanz ist folglich beizupflichten, dass der von der Beschwerdeführerin erklärte 

Rücktritt als Annullation im Sinne des Vertrags zu gelten hat. Bei einer Annullation hat sich 

die Beschwerdeführerin verpflichtet, die Annullationsgebühren zu bezahlen. Demnach liegt 

eine Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG vor, womit grundsätzlich die 

Annullationsgebühr in der Höhe von CHF 3'072.00 geschuldet ist. Die von der 

Beschwerdeführerin geleistete Anzahlung von CHF 400.00 ist in Abzug zu bringen (E. 3.2 

des vorinstanzlichen Urteils).  

 

Die Beschwerdeführerin hat nun Einwendungen sofort glaubhaft zu machen, welche die 

Schuldanerkennung zu entkräften vermögen.  

 

2.3.  

2.3.1. Laut der Beschwerdeführerin verkennt die Vorinstanz, dass ein Vertragsrücktritt auch dann 

möglich ist, wenn es noch nicht zur Übergabe der Mietsache gekommen ist. Werde eine 

Leistungsverweigerung bereits vor der Fälligkeit der Leistung ausgesprochen, liege eine 

antizipierte Vertragsverletzung vor, welche den Gläubiger berechtige, in analoger Anwen-

dung von Art. 108 Ziff. 1 und Art. 107 Abs. 2 OR die dort vorgesehenen Wahlrechte auszu-

üben. Vorliegend habe der Beschwerdegegner zuerst nicht auf die Mängelliste der Be-

schwerdeführerin vom 13. April 2023 reagiert. Auf erneuten Kontakt hin habe er am 5. Mai 

2023 mitgeteilt, dass das Haus bei Beginn des Lagers genauso gut vorbereitet sein werde, 

wie dies für die anderen Gruppen der Fall sei. Nicht besser und nicht schlechter. Dabei 

handle es sich um eine endgültige Erfüllungsverweigerung des Beschwerdegegners. 

Daraufhin habe die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 11. Mai 2023 per sofort den 

Vertragsrücktritt erklärt (Vertragsrücktritt infolge antizipierter Vertragsverletzung). Ab 

diesem Zeitpunkt würde kein Vertragsverhältnis mehr bestehen, woraus eine Annullations-

gebühr gefordert werden könnte. Eine provisorische Rechtsöffnung sei deshalb nicht 

möglich (act. 1, S. 2 f.). Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, dass die im 

Beschwerdeverfahren eingereichten Beweismittel des Beschwerdegegners nicht zu 

 

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berücksichtigen seien. Die Informationen auf seiner Homepage hätten ein falsches Bild der 

Liegenschaft gezeichnet (act. 10, S. 2). 

 

2.3.2. Dagegen bringt der Beschwerdegegner vor, dass die Beschwerdeführerin die angeblichen 

gravierenden Mängel nicht bewiesen habe. Es würden keine entsprechenden Mängel 

vorliegen, welche eine ausserordentliche Kündigung oder einen vorzeitigen Vertrags-

rücktritt erlauben würden (act. 7, S. 2 f.). Auf der Homepage sei ersichtlich, dass es sich um 

ein älteres Gebäude handle. Das Lagerhaus würde seinen Zweck erfüllen und von einer 

Unzumutbarkeit könne keine Rede sein. Es liege ausserdem im Verantwortungsbereich des 

Mieters, sich vor Vertragsabschluss über das Mietobjekt im Detail aufzuklären und ein 

umfassendes Bild zu machen. Diese Obliegenheit liege nicht beim Vermieter (act. 7, S. 3). 

Selbst wenn Mängel vorliegen würden, würden diese keine vorzeitige Vertragsauflösung 

rechtfertigen. Es gelte der Grundsatz "pacta sunt servanda". Zudem sei keine rechtsgültige 

Kündigung durch die Beschwerdeführerin erfolgt. Es seien lediglich Mängel gerügt worden 

und die Beschwerdeführerin habe sich vorbehalten zu kündigen, was jedoch nicht erfolgt 

sei (act. 7, S. 3). 

 

2.3.3. Vorliegend bringt die Beschwerdeführerin vor, vom Vertrag zurückgetreten zu sein, da 

Mängel vorgelegen hätten. Wie festgestellt handelt es sich bei der vereinbarten 

Annullationsgebühr um eine Schuldanerkennung. Es ist nachfolgend zu prüfen, ob es die 

Beschwerdeführerin vermag, Einwendungen, welche die Schuldanerkennung entkräften, 

sofort glaubhaft zu machen.  

 

Die Beschwerdeführerin geht davon aus, dass die Basler Rechtsöffnungspraxis zur 

Anwendung kommt. Nach der "Basler Rechtsöffnungspraxis" ist bei synallagmatischen 

Verträgen provisorische Rechtsöffnung zu erteilen, wenn:  

 

- der Schuldner die nicht gehörige Erbringung der Gegenleistung gar nicht erst 

behauptet, oder 

- der Schuldner die nicht gehörige Erbringung der Gegenleistung zwar behauptet, 

jedoch diese Behauptung offensichtlich haltlos ist, oder  

- der Schuldner die nicht gehörige Erbringung der Gegenleistung zwar behauptet 

und diese Behauptung nicht offensichtlich haltlos ist, jedoch der Gläubiger diese 

Behauptung sofort liquide (durch Urkunden) widerlegen kann, oder  

- der Schuldner gemäss Vertrag vorleistungspflichtig ist (DANIEL STAEHELIN, Basler 

Kommentar SchKG I, 3. Aufl. 2021, N. 99 zu Art. 82 SchKG). 

 

 

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Ein synallagmatischer Vertrag, also ein vollkommen zweiseitiger Vertrag, bei welchem die 

Pflicht zur Erbringung der eigenen Leistung grundsätzlich davon abhängt, dass die 

Gegenleistung vertragsgemäss erfolgt, stellt grundsätzlich keine vorbehaltlose Schuldaner-

kennung dar. Vorliegend war die Leistung des Beschwerdegegners im Zeitpunkt der 

Annullation noch nicht fällig. Der Beschwerdegegner hat laut Vertrag erst bei Antritt des 

Schullagers seine Leistung zu erfüllen. Die Bezahlung der Annullationsgebühren steht 

demnach in Bezug auf die Leistung des Beschwerdegegners nicht in einem Zug-um-Zug-

Verhältnis. Damit reicht es nicht aus, dass die Beschwerdeführerin im Rahmen der Basler 

Rechtsöffnungspraxis nur behauptet, es hätten seitens des Beschwerdegegners Mängel 

vorgelegen. Vielmehr hat die Beschwerdeführerin sofort Einwendungen glaubhaft zu 

machen, welche die Schuldanerkennung entkräften (Art. 82 Abs. 2 SchKG).  

 

Die Beschwerdeführerin legt vorliegend insbesondere zwei Schreiben vom 13. April 2023 

und 11. Mai 2023 an den Beschwerdegegner ins Recht. Daraus geht hervor, dass sie nach 

der vorgängigen Besichtigung mit dem damaligen Zustand der Unterkunft nicht zufrieden 

war. Es werden verschiedene Mängel aufgeführt, welche der Beschwerdegegner ihrer 

Meinung nach zu verbessern hätte. Dabei handelt es sich um eine Parteiaussage der 

Beschwerdeführerin, womit Mängel gerade nicht glaubhaft gemacht, sondern nur behauptet 

werden. Fotografien oder andere Dokumente, welche klare Hinweise auf die Mängel geben 

würden, wurden nicht eingereicht. Es wurden demnach keine Einwendungen glaubhaft 

gemacht, welche die Schuldanerkennung entkräften. Damit kann letztlich offen bleiben, ob 

die Beschwerdeführerin rechtmässig vom Vertrag zurückgetreten ist, da bereits der 

angegebene Grund für den Rücktritt nicht glaubhaft gemacht wurde.  

 

Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass der Vertrag vom 11. Mai 2022 auch bei einem 

rechtmässigen Rücktritt der Beschwerdeführerin nicht einfach dahingefallen wäre. In 

diesem Fall wäre vielmehr eine Rückabwicklung des Vertrags durchzuführen.  

 

2.4.  

2.4.1. Weiter bringt die Beschwerdeführerin vor, dass – sollte das Gericht trotzdem die 

Anwendung der vertraglichen Annullationsbestimmungen annehmen – zu beachten sei, 

dass es sich bei der Höhe der Annullationsgebühr offensichtlich um Schadenersatz und 

nicht um eine Umtriebsentschädigung handle. Denn gemäss Vertrag gelte: Je später die 

Annullation, desto höher die Entschädigung. Da Umtriebe aber faktisch unabhängig vom 

Annullationszeitpunkt gleich hoch ausfallen würden, könne es sich nicht um eine Umtriebs-

entschädigung handeln, wie es die Vorinstanz beurteilt habe. Und selbst wenn man die 

Annullationskosten als Umtriebsentschädigung interpretieren würde, hätte die Vorinstanz 

diese auf ein übliches Mass reduzieren müssen (act. 1, S. 4). Da es sich bei der Annulla-

 

Seite 10 
 

tionsgebühr um einen hypothetischen Mietzinsausfall handle, könne dieser nur geschuldet 

sein, wenn es tatsächlich zu einem Ausfall komme. Vorliegend habe aber der Beschwerde-

gegner die von der Beschwerdeführerin ursprünglich gebuchten Tage erneut vermieten 

können und es sei kein Verlust eingetreten. Art. 264 Abs. 3 lit. b OR sei ohne Weiteres 

anwendbar (act. 1, S. 4).  

 

2.4.2. Der Beschwerdegegner macht geltend, dass das Obergericht für die materiellen Vorbringen 

nicht zuständig sei. Die Beschwerdeführerin vermöge nicht, die Schuldanerkennung zu 

entkräften (act. 7, S. 2).  

 

2.4.3. Die Beschwerdeführerin kritisiert die Vorinstanz einerseits dahingehend, dass sie die 

Annullationsgebühr – sollte es sich um eine Umtriebsentschädigung handeln – hätte redu-

zieren müssen. Denn der Beschwerdegegner habe die Höhe der Umtriebsentschädigung 

nicht nachgewiesen.  

 

Bei der Frage, ob ein Rechtsöffnungstitel vorliegt, hat das Gericht den Bestand der For-

derung nicht zu prüfen. Vorliegend wurde festgestellt, dass sich die Beschwerdeführerin zur 

Zahlung einer bestimmten Geldsumme verpflichtet hat. Der Beschwerdegegner kann sich 

auf die pauschalisierten Beträge berufen, da diese im Vertrag entsprechend aufgeführt sind. 

Der Beschwerdegegner hat im Rahmen des Rechtsöffnungsverfahrens keine weiteren 

Nachweise zu machen. Insbesondere hat er nicht aufzuzeigen, dass die Höhe der 

Forderung tatsächlich gerechtfertigt ist. Mit dieser Rüge ist die Beschwerdeführerin somit 

nicht zu hören.  

 

2.4.4. Andererseits bringt die Beschwerdeführerin vor, dass die Annullationsgebühr als 

hypothetischer Mietzinsausfall nicht geschuldet sei, weil es nachweislich nicht zu einem 

Ausfall gekommen sei. Vorliegend wurde vertraglich vereinbart, dass der Mieter, der die 

geplante Veranstaltung nicht durchführen kann, nach Absprache mit dem Vermieter einen 

Ersatzmieter zu denselben Bedingungen stellen kann. Der Mieter haftet in diesem Fall 

solidarisch für die Erfüllung der Pflichten des Ersatzmieters (vgl. 2. Seite des Vertrags vom 

11. Mai 2022).  

 

Nach Art. 264 Abs. 1 OR ist der Mieter bei vorzeitiger Kündigung von seinen Pflichten 

befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt. Der 

Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er an Auslagen spart und durch anderweitige 

Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat (Art. 264 

Abs. 3 OR). Diese Bestimmung ist zu Gunsten des Mieters einseitig zwingend (PETER 

WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 11 zu Art. 264 OR).  

 

Seite 11 
 

Annullationsgebühren sind bei Buchungen von Hotels oder Ferienwohnungen üblich, auch 

wenn der Gastwirt das Hotelzimmer doch noch vermieten kann. Damit ist die Annullations-

gebühr, wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, nicht als Mietzins zu qualifizieren und 

Art. 264 Abs. 3 OR kommt nicht zur Anwendung, auch wenn diese für den Mieter einseitig 

zwingend ist. Ausserdem stellt sich die Frage, ob Art. 264 Abs. 3 OR überhaupt anwendbar 

ist. Wie erwähnt handelt es sich vorliegend wohl nicht um einen Mietvertrag, sondern um 

einen Beherbergungsvertrag, weshalb das Mietrecht nicht unbesehen zur Anwendung 

kommt (BGE 120 III 237 E. 4a und 4b; Urteil des Bundesgerichts 4A_461/2008 vom  

11. Februar 2009 E. 4.2). Wie erwähnt sind Annullationsgebühren im Tourismus- bzw. 

Hotelleriegewerbe üblich. Die Anwendung von Art. 264 Abs. 3 OR scheint im 

Zusammenhang mit den kurzweiligen Aufenthalten von Gästen im Rahmen eines 

Beherbergungsvertrags nicht angemessen. Somit ist diese Regelung vorliegend ohnehin 

nicht anzuwenden. Zudem haben die Parteien vertraglich vereinbart, dass der Mieter nach 

Absprache mit dem Vermieter einen Ersatzmieter zu denselben Bedingungen stellen kann. 

Die Beschwerdeführerin bringt jedoch nicht vor, dass sie einen Ersatzmieter gestellt hat, 

sondern lediglich, dass der Beschwerdegegner das Lagerhaus anderweitig habe vermieten 

können. Sie kann sich damit nicht auf die fragliche Vertragsbestimmung berufen. Folglich 

ist die Beschwerdeführerin auch mit dieser Rüge nicht zu hören. 

 

2.5. Die Beschwerdeführerin stellt den Antrag, die Sache sei eventualiter an die Vorinstanz 

zurückzuweisen. Nach Art. 327 Abs. 3 lit. a ZPO kann die Rechtsmittelinstanz die 

Beschwerde gutheissen und die Sache an die Vorinstanz zurückweisen. Aus der 

Beschwerde geht nicht hervor, weshalb das Obergericht die Sache an die Vorinstanz 

zurückzuweisen hat. Die Beschwerde ist vorliegend aus genannten Gründen abzuweisen 

bzw. der Entscheid der Vorinstanz ist zu bestätigen. Eine Rückweisung im Sinne von 

Art. 327 Abs. 3 lit. a ZPO kommt somit nicht in Betracht.   

 

2.6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass mit der vertraglichen Regelung der Zahlung von 

Annullationsgebühren eine Schuldanerkennung vorliegt, womit die Beschwerde 

abzuweisen ist. Dem Beschwerdegegner ist mangels glaubhaft gemachter Einwendungen 

der Beschwerdeführerin die provisorische Rechtsöffnung für CHF 2'672.00 nebst 5 % Zins 

seit 30. Juni 2023 zu erteilen.  

 

  

https://entscheide.weblaw.ch/cache.php?link=BGE-120-III-165

 

Seite 12 
 

3. Kosten 

3.1. Die Beschwerde ist in Bestätigung des angefochtenen Urteils abzuweisen. Damit ist auch 

die erstinstanzliche Kostenverteilung zu bestätigen. Die zweitinstanzlichen Prozesskosten, 

bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO) sind 

ebenfalls der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).  

 

3.2. Die Entscheidgebühr ist auf CHF 400.00 festzusetzen (Art. 48 in Verbindung mit Art. 61 

Abs. 1 Gebührenverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs).  

 

3.3.  

3.3.1. Als Parteientschädigung gilt der Ersatz notwendiger Auslagen (Art. 95 Abs. 3 lit. a ZPO), 

die Kosten einer berufsmässigen Vertretung (Art. 95 Abs. 3 lit. b ZPO) sowie in begründeten 

Fällen eine angemessene Umtriebsentschädigung, wenn eine Partei nicht berufsmässig 

vertreten ist (Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO).  

 

3.3.2. Die Vorinstanz sprach dem Beschwerdegegner eine Entschädigung zu und hielt dazu fest, 

dass nach der Praxis der Gerichte des Kantons Appenzell Ausserrhoden die gemäss Art. 95 

Abs. 3 lit. a ZPO notwendigen Auslagen von nicht berufsmässig vertretenen Parteien in 

schriftlichen Verfahren ermessensweise mit CHF 50.00 entschädigt werden. Der nicht 

anwaltlich vertretene Beschwerdegegner beantragt vor Obergericht, die Beschwerde sei 

abzuweisen unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zulasten der 

Beschwerdegegnerin (recte: Beschwerdeführerin). Die Beschwerdeführerin beantragt die 

Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners.  

 

3.3.3. Der Beschwerdegegner hat grundsätzlich Anspruch auf eine Parteienschädigung, also auf 

eine Umtriebsentschädigung und den Ersatz notwendiger Auslagen. Die Kantone 

handhaben die Frage der Entschädigung notwendiger Auslagen bei nicht anwaltlich 

vertretenen Parteien unterschiedlich (vgl. etwa das Urteil des Handelsgerichts des Kantons 

Zürich HE240031-O vom 2. Mai 2024 E. 5.3, Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau 

ZSU.2024.79 vom 20. Juni 2024 E. 4, Urteil des Obergerichts des Kantons Solothurn P ZK 

2024.110 vom 24. Juli 2024 E. 7). Teils wird ein nach Ermessen festgesetzter 

Pauschalbetrag anerkannt, teils wird mangels Darlegung der notwendigen Auslagen kein 

Auslagenersatz zugesprochen. Das Obergericht hat diese Frage bis anhin nicht 

abschliessend beantwortet.  

 

Für die Parteientschädigung gilt der Dispositionsgrundsatz. Die Parteien haben diese somit 

zu beantragen (Art. 58 Abs. 1 ZPO). Für die Entschädigung der berufsmässigen Vertretung 

ist die Partei nicht verpflichtet, den Betrag zu beziffern. Denn gemäss Art. 105 Abs. 2 ZPO 

 

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steht es den Parteien frei, eine Kostennote einzureichen. Das Gericht hat die Kosten der 

berufsmässigen Vertretung bei der geläufigen Formulierung "unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge" nach dem kantonalen Tarif zu bestimmen (BGE 140 III 444 E. 3.2.2 

mit Hinweisen). Anders verhält es sich bei der Umtriebsentschädigung, wonach eine Partei 

ohne berufsmässige Vertretung nur in begründeten Fällen Anspruch auf eine angemessene 

Umtriebsentschädigung hat (Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO; vgl. Urteil 5D_229/2011 vom 16. April 

2012 E. 3.3). Dass einer nicht anwaltlich vertretenen Partei ersatzpflichtige Kosten für 

Umtriebe erwachsen, ist ungewöhnlich und bedarf einer besonderen Begründung (Urteile 

des Bundesgerichts 4A_436/2023 vom 6. Dezember 2023 E. 4.1 und 5A_132/2020 vom 

28. April 2020 E. 4.2.1). Unter einer Umtriebsentschädigung versteht der Gesetzgeber in 

erster Linie einen gewissen Ausgleich für den Verdienstausfall einer selbstständig 

erwerbenden Person (Botschaft vom 28. Juni 2006 zur Schweizerischen Zivilprozess-

ordnung, BBl 2006 7293 Ziff. 5.8.1 zu Art. 93 und 94). Somit bedarf es nach der 

Rechtsprechung des Bundesgerichts für die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung 

einer besonderen Begründung. In Bezug auf die Entschädigung der notwendigen Auslagen 

verlangen einige Autoren, dass die Parteien diese zu beziffern haben (vgl. BGE 140 III 444 

E. 3.2.2 u.a. mit Hinweis auf STAEHELIN/STAEHELIN/GROLIMUND, Zivilprozessrecht, 3. Aufl. 

2019, § 16 N. 34). Das Bundesgericht schliesst sich dieser Meinung nicht an, sondern weist 

darauf hin, dass die Kantone diese Frage ausdrücklich regeln (Art. 96 ZPO) oder eine 

Gerichtspraxis dazu entwickeln können. Bei einem ausdrücklichen Verzicht auf eine 

Bezifferung könne der entsprechende Posten ermessensweise entschädigt werden 

(BGE 140 III 444 E. 3.2.2).  

 

Bei notwendigen Auslagen kann es sich insbesondere um Reisespesen, Fernmelde-

dienstleistungen, Versandkosten oder Kosten für Kopien handeln. Nach der 

Rechtsprechung des Bundesgerichts sind diese – um einen Anspruch zu begründen – nicht 

zu beziffern. Bei nicht bezifferten Anträgen auf Auslagenersatz hat das Gericht die 

Entschädigung nach Ermessen zuzusprechen. Vorliegend hat der Beschwerdegegner den 

Auslagenersatz nicht beziffert und auch sonst keine weiteren Angaben gemacht. Gerade 

bei nicht anwaltlich vertretenen Parteien fallen im schriftlichen Verfahren häufig nur sehr 

geringe Kosten für Auslagen an, weshalb eine Auslagenpauschale in der Regel nicht 

angemessen ist. Ein Ersatz der notwendigen Auslagen rechtfertigt sich etwa, wenn eine 

mündliche Verhandlung durchgeführt wird und Reisekosten anfallen oder wenn die Partei 

dem Gericht zahlreiche schriftliche Eingaben einzureichen hat. Generell ist – gleich wie bei 

der Umtriebsentschädigung – festzustellen, dass in der Regel einer nicht anwaltlich 

vertretenen Partei keine wesentlichen Auslagen erwachsen, so dass solche einer 

besonderen Begründung bedürfen. Vorliegend reichte der Beschwerdegegner dem Gericht 

 

Seite 14 
 

die Beschwerdeantwort ein. Der Aufwand ist folglich vernachlässigbar, weshalb ihm kein 

Ersatz für die notwendigen Auslagen zuzusprechen ist. 

 

In Bezug auf die Umtriebsentschädigung bringt der Beschwerdegegner nicht vor, dass ein 

begründeter Fall vorliegt, weshalb ihm auch keine Umtriebsentschädigung zuzusprechen 

ist.  

 

  

 

Seite 15 
 

Der Einzelrichter des Obergerichts erkennt: 
 
 
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.  

 
 
2. Die Gerichtskosten des zweitinstanzlichen Verfahrens von CHF 400.00 werden der 

Beschwerdeführerin auferlegt.  
 
 
3. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.  
 
 
4. Rechtsmittel: 
 Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in 

Zivilsachen erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde richtet sich nach 
Art. 72 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist beim 
Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 
(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 
BGG). Der Streitwert beträgt unter CHF 30'000.00. 

 
 
5. Mitteilung an: 

- Gemeindeverwaltung A., mit Gerichtsurkunde 

- B., mit Gerichtsurkunde 
- Kantonsgericht, interne Post 

 
 
Der Einzelrichter: 

 

 

Dr. iur. Manuel Hüsser 

Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

MLaw Beatrice Badilatti 

 
 
 
versandt am: 16. September 2024