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**Case Identifier:** dc6ec83a-e6bb-5013-847d-1161901f1668
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-03-26
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2018.25
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-gr.2018.25.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 GR.2018.25 

Entscheid 

 26. März 2019 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Walter Balsiger, Steuerrichter Marcus Thalmann, Steuerrichterin 
Christina Hefti und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 

In Sachen 

und 

Rekurrent,  

A ,    

vertreten durch B ag,  

1.  C ,  

2.  D ,  

3.  E ,  

4.  F,  

5.  G ,  

gegen 

S t a d t   H ,    

vertreten durch die Kommission für das Steuerwesen,  

Mitbeteiligte, 

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  A  (nachfolgend  der  Pflichtige),  C  (nachfolgend  die  Mitbeteiligte  Nr. 1),  D 

(nachfolgend  die  Mitbeteiligte  Nr. 2),  E  (nachfolgend  der  Mitbeteiligte  Nr. 3),  F  (nach-

folgend  der  Mitbeteiligte  Nr. 4)  und  G  (nachfolgend  die  Mitbeteiligte  Nr. 5)  verkauften 

am  …  2017 je  einen Miteigentumsanteil  von  einem  Achtel  am  Grundstück  GBBL  … / 

Kat.Nr. … (Industriegebäude an der …strasse XX, H, 1968 m2 Grundstücksfläche) zum 

Preis von Fr. 1'575'000.- an I und J. Die beiden Erwerber, die bereits zuvor je zu einem 

Achtel am Grundstück beteiligte waren, wurden durch den Erwerb je zu hälftigen Mitei-

gentümern am Grundstück.  

Zufolge  dieser  Handänderungen  verfügte  die  Steuerkommission  der  Stadt  H 

am 25. Oktober 2017 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 200'340.-, welche sie den 

sechs Grundstücksverkäufern gemeinsam auferlegte. Grundlage für die Steuerberech-

nung bildete für alle übertragenen Miteigentumsanteile ein einziger Gesamtgewinn.  

B.  Am  27.  November  2017  erhoben  der  Pflichtige  und  die  Mitbeteiligte  Nr. 1 

Einsprache  gegen  diesen  Veranlagungsentscheid  und  machten  (im  Eventualstand-

punkt)  geltend,  jeder  der  6  Verkäufer  habe  je  einen  Miteigentumsanteil  von  1/16  an 

beide Erwerber veräussert. Somit lägen 12 Handänderungen vor, weshalb 12 Gewinne 

zu errechnen und entsprechend 12 Grundstückgewinnsteuern zu veranlagen seien.  

Mit  Einspracheentscheid  vom  7.  Mai  2018  hiess  die  Steuerkommission  die 

Einsprache teilweise gut und setzte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 197'344.- her-

ab.  Im  Entscheid ging  die  Steuerkommission,  in Bestätigung  des  angefochtenen  Ent-

scheids  und  entgegen  des  diesbezüglichen  Antrags  der  Einsprecher,  wiederum  von 

einer  einzigen  Handänderung  und  entsprechend  von  einem  einzigen  Gesamtgewinn 

aus.  

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C. Am 8. Juni 2018 erhob der Pflichtige Rekurs gegen diesen Einspracheent-

scheid und beantragte erneut eine Steuerberechnung auf der Basis von 12 Handände-

rungen und 12 Gewinnen. Zur Begründung berief er sich auf die  Entscheide des Ver-

waltungsgerichts  des  Kantons  Zürich  (VGr,  2. Juli 2008,  SB.2007.00100)  und  des 

Verwaltungsgerichts  des  Kantons  Luzern  vom  14.  Februar  2007  (VGr  LU,  14.  Febru-

ar 2007, A 06 31_2 = LGVE 2007 II Nr. 26).  

In  der  Rekursantwort  vom  17.  Juli  2018  beantragte  die  Rekursgegnerin  die 

Abweisung  des  Rekurses  und  verwies  zur  Begründung  auf  den  angefochtenen  Ein-

spracheentscheid.  

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  a)  Die  Grundstückgewinnsteuer  wird  gemäss  § 216  Abs. 1  des  Steuerge-

setzes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderun-

gen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben.  

Die steuerpflichtige Person ist der Veräusserer (§ 217 StG), welcher (bei zivil-

rechtlichen  Handänderungen)  im  Grundbuch  eingetragen  ist  und  das  zivilrechtliche 

Eigentum an einen Dritten überträgt (§ 216 Abs. 1 StG). Bei wirtschaftlichen  Handän-

derungen  ist  Veräusserer,  wer  die  Verfügungsgewalt  über  ein  Grundstück  tatsächlich 

innehat  und  diese  Verfügungsgewalt  auf  einen  Dritten  überträgt  (§  216  Abs.  2  lit. a 

StG)  oder  wer  als  Eigentümer  eines  Grundstücks  dieses  mit  privatrechtlichen  Dienst-

barkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen belastet (§ 216 Abs. 2 

lit. b StG).  

Bei  einer  Veräusserung  einer  Mehrheit  von  Grundstücken  oder  Grund-

stücksanteilen  ist  für  die  Gewinnermittlung  vom  Kaufgeschäft  auszugehen.  Was  ge-

mäss  Vertrag  veräussert  wird,  bildet  die  Grundlage für  die  Gewinnermittlung. Werden 

also grundbuchlich verschiedene Grundstücke als Einheit in einem einzigen Rechtsge-

schäft  veräussert,  ist  steuerrechtlich  eine  Gesamtveräusserung  und  damit  nur  eine 

einzige  Handänderung  anzunehmen,  welche  die  Grundlage  für  die  Gewinnermittlung 

bildet  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3. A., 

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2013,  § 223  N  3  f.).  Dies  gilt  auch  dann,  wenn,  eine  Mehrheit  von  Eigentümern  ein 

Grundstück gemeinsam veräussert. In diesem Fall müssen die Eigentümer den erziel-

ten Gesamtgewinn gemeinsam versteuern (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 217 N 15 

mit Hinweisen).  

Auch bei einer gemeinsamen und gleichzeitigen Veräusserung einer Mehrheit 

von Miteigentumsanteilen auf einen Dritten oder mehrere Dritte, welche eine einfache 

Gesellschaft  bilden,  ist  die  Gesamtheit  der  veräussernden  Miteigentümer  gemeinsam 

für  den Gesamtgewinn  steuerpflichtig (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 217  N  16 mit 

Hinweisen).  

Diese  Regelung  entspricht  der  langjährigen  Zürcher  Praxis,  welche  bereits 

unter  der  Herrschaft  des  alten  Steuergesetzes  vom  8.  Juli  1951  (aStG)  Anwendung 

fand  (Reimann/Zuppinger/Schärrer,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  4. Band, 

1966, § 164 N 46, 51 aStG).  

Da  sich  das  Bundesgesetzes  über  die  Harmonisierung  der  direkten  Steuern 

der  Kantone  und  Gemeinden  vom  14.  Dezember  1990  (StHG)  zur  Frage  der  Person 

des Steuerpflichtigen nicht äussert, ist es den Kantonen freigestellt, wen sie als Steu-

ersubjekt bezeichnen wollen. Der Kanton Zürich musste seine Praxis daher auch nach 

Inkrafttreten  des  Steuerharmonisierungsgesetzes  nicht  an  das  höherrangige  Recht 

anpassen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 217 N 1).  

b) Im angefochtenen Einspracheentscheid errechnete die Rekursgegnerin für 

die Handänderung an den 6 Miteigentumsanteilen, welche je zur Hälfte auf die beiden 

Erwerber übertragen wurden, einen einzigen Gesamtgewinn. Nach Massgabe der Zür-

cher  Praxis  erweist  sich  der  angefochtene  Einspracheentscheid,  zumindest  was  die 

Verkäuferseite betrifft, als rechtmässig. Nach der Zürcher Praxis wird für die Annahme 

einer einzigen Handänderung insbesondere nicht vorausgesetzt, dass alle Miteigentü-

mer ihre Anteile veräussern (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 217 N 16).  

Unter Berufung auf den oben zitierten Entscheid des Luzerner Verwaltungsge-

richts macht der Pflichtige in diesem Zusammenhang geltend, es seien insgesamt nicht 

alle  Miteigentumsanteile,  sondern  nur  6/8 veräussert  worden,  weshalb  die Gewinnbe-

rechnung auf Verkäuferseite für jeden Miteigentumsanteil getrennt vorgenommen wer-

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den müsse.  Damit  beantragt  der  Pflichtige  sinngemäss  eine  Präzisierung  der  Zürcher 

Praxis.  

c)  So  wenig  das  Vertrauen  in  den  Fortbestand  der  Gesetze  eine  Schranke 

für  Gesetzesänderungen  bildet,  so  wenig  ist  den  rechtsanwendenden  Behörden  eine 

Änderung oder Präzisierung ihrer Praxis untersagt, wenn ernsthafte sachliche Gründe 

dafürsprechen (RB 1979 Nr. 34, BGE 126 I 122 = StE 2000 A 25 Nr. 8 = StR 2000, 715 

= ZStP 2000, 27; BGE 125 I 458 = Pra 2000 Nr. 178 = ASA 70, 779 = StR 2000, 198; 

BGE 122  I  57  =  StR  1987,  90).  Eine  auf  sachlichen Gründen  beruhende  Praxisände-

rung oder Praxispräzisierung ist deshalb stets zulässig (BGE 126 I 122 = ASA 69, 905, 

=  StE  2000  A  25  Nr.  8  =  StR  2000,  715).  Eine  Praxis  muss  grundsächlich  geändert 

werden,  wenn  die  Behörde  zur  Einsicht  gelangt,  dass  das  Recht  bisher  unrichtig 

angewendet wurde oder eine andere Rechtsanwendung dem Sinn des Gesetzes oder 

geänderten  Verhältnissen  besser  entspricht  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  VB  zu 

§§ 119-131 N 95 mit zahlreichen Hinweisen). 

Indessen  kann  einer  Praxisänderung  das  Gebot  der  Rechtssicherheit  entge-

genstehen.  Je  länger  die  Praxis  dauerte,  desto  höher  sind  die  Anforderungen  an  die 

Zulässigkeit  einer  Praxisänderung  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  VB  zu  §§  119-131 

N 97 und 102 ff.).  

d) Das Luzerner Verwaltungsgericht entschied, dass nur bei der Veräusserung 

sämtlicher  Miteigentumsanteile  an  einen  Dritten  ein  Gesamtgewinn  zu  besteuern  sei. 

Wenn  hingegen  nur  einzelne  Miteigentumsanteile  veräussert  worden  seien,  welche 

gesondert und zeitlich gestaffelt verkauft werden könnten, sei jeder Miteigentümer indi-

viduell  für  den  Gewinn  aus  seinem  Anteil  steuerpflichtig.  Denn  nach  Art.  646  Abs. 3 

ZGB  könne  jeder  Miteigentümer  seinen  Anteil  individuell  veräussern.  Ein  Gesamtakt 

aller  Miteigentümer  mit  Verfügung  über  die  ganze  Sache  liege  auch  dann  nicht  vor, 

wenn die Veräusserer  die  Eigentumsanteile in  einem  einheitlichen,  zeitlich koordinier-

ten  und  offenkundig  planmässig  abgewickelten  Prozedere  einem  Miteigentümer  ver-

kauft hätten. Nur wenn das ganze Grundstück an einen Dritten veräussert worden sei, 

was die Zustimmung aller Miteigentümer voraussetze (Art. 648 Abs. 2 ZGB), rechtferti-

ge sich die Besteuerung eines Gesamtgewinns.  

Die  Argumentation  des  Luzerner  Verwaltungsgericht  kann  nicht  überzeugen. 

Das  Gericht  räumte  ja  bei  der  rechtlichen  Beurteilung  des  betreffenden  Sachverhalts 

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selber ein, dass die Verkäufer ihre Miteigentumsanteile in einem einheitlichen, zeitlich 

koordinierten  und  offenkundig  planmässig  abgewickelten  Prozedere  einem  Miteigen-

tümer verkauften. Ein überzeugender sachlicher Grund, diese Sachverhaltskonstellati-

on anders zu behandelt als den Verkauf aller Miteigentumsanteile an einen Dritterwer-

ber, ist nicht ersichtlich. Der blosse Hinweis auf die zivilrechtlichen Besonderheiten der 

Sachverhaltsvarianten  rechtfertigt  jedenfalls  keine  steuerliche  Sonderbehandlung.  Es 

kann  nicht  angehen,  lediglich  besondere  Sachverhaltselemente  hervorzuheben  und 

dies als  Begründung für  eine  Praxisänderung  oder  Praxispräzisierung  anzuführen. Im 

blossen Vorliegen von besonderen Sachverhaltselementen kann kein ernsthafter sach-

licher Grund für eine Praxispräzisierung liegen.  

Sodann  ist  darauf  hinzuweisen,  dass  der  Entscheid  des  Luzerner  Verwal-

tungsgerichts nicht auf einer langjährigen Luzerner Praxis beruht. Vielmehr vollzog das 

Gericht, das sich (offenbar) im Allgemeinen sehr stark an der Zürcher Praxis orientiert, 

in  diesem  Einzelfall  mit  wenig  überzeugender  Begründung  eine  Praxispräzisierung, 

welche offenbar selbst für die Vorinstanz überraschend erfolgte.  

Aus diesen Gründen kann der Rechtauffassung des Luzerner Verwaltungsge-

richts nicht gefolgt werden. Für eine Praxisänderung oder Praxispräzisierung sind kei-

ne ernsthaften sachlichen Gründe vorhanden. Hinsichtlich der Verkäuferseite ist somit 

von einem einzigen Gesamtgewinn auszugehen.  

e) Was die Erwerberseite betrifft, nahm die Rekursgegnerin an, dass die bei-

den  Erwerber  die  Miteigentumsanteile  nicht  hälftig  und  getrennt,  sondern  zusammen 

erwarben.  Der  Pflichtige  macht  in  diesem  Zusammenhang  geltend,  die  Miteigen-

tumsanteile seien den Erwerbern je hälftig übertragen worden. Für beide Erwerber sei-

en daher für jeden der 6 übertragenen Miteigentumsanteile je zwei getrennte Handän-

derungen anzunehmen.  

Die  beiden  Erwerber  verfolgten  im  Rahmen  einer  einfachen  Gesellschaft  ei-

nen gemeinsamen  Zweck.  Denn sie  erwarben  die Miteigentumsanteile  zeitlich koordi-

niert, planmässig und in einem einheitlichen Rechtsgeschäft. Auch beabsichtigten sie, 

wovon auszugehen ist, das erworbene Grundstück als hälftige Miteigentümer gemein-

sam  zu  bewirtschaften.  Aufgrund  der  Existenz  dieser  einfachen  Gesellschaft  lag  auf 

Erwerberseite  eine  Personengesamtheit  und  nicht  zwei  verschiedene  Personen  vor. 

Demgemäss  wurden  die  6  Miteigentumsanteile  nicht  je  zur  Hälfte  an  die  beiden  

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Erwerber,  sondern  je  als  Ganzes  an  die  Gesamtheit  der  beiden  Erwerber  veräussert  

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 217 N 16).  

Der  vom  Pflichtigen  angerufene  Entscheid  des  Zürcher  Verwaltungsgerichts 

(VGr, 2. Juli 2008, SB.2007.00100) erweist sich für den vorliegenden Fall als nicht ein-

schlägig.  Denn  die  damalige  Rekurrentin  verkaufte  die  streitbetroffenen  Grundstücke 

mittels  verschiedener  Rechtsgeschäfte  an  zwei  verschiedene  Erwerber.  Vorliegend 

liegt jedoch nur ein einziges Rechtsgeschäft vor (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 223 

N 3).  

Der angefochtene Einspracheentscheid erweist sich aus diesen Gründen, was 

die Erwerberseite betrifft, als rechtmässig. 

f)  Aus  vorstehenden  Erwägungen  folgt,  dass  das  Vorbringen  des  Pflichtigen 

unbegründet ist. Der Rekurs ist daher abzuweisen.  

2.  Ausgangsgemäss  sind  die  Kosten  des  Rekursverfahrens  dem  Pflichtigen 

aufzuerlegen  (§  151  Abs.  1  StG)  und  steht  diesem  keine  Parteientschädigung  zu 

(§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 

[VRG]).  

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen.  

[…] 

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