# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8a0234f9-31fd-583e-8ccd-e225d56a9dfc
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-12-17
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 17.12.2002 A/1277/2001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1277-2001_2002-12-17.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/1277/2001-TPE 

  

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 17 décembre 2002 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Madame D. G. 

représentée par Me Christian Buonomo, avocat 

 

 

 contre 

 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

et 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 

 

et 

 

X. S.A. 

représentée par Me Thierry Ador, avocat 

 

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 _____________ 

 

A/1277/2001-TPE 

 EN FAIT 

 

 

1.  Madame D. G. est propriétaire de l'immeuble sis 

..., boulevard Helvétique, parcelle 4097, actuellement 

géré par le Comptoir Genevois Immobilier (ci-après : le 

CGI). 

 

2. a. X. S.A. est locataire de deux arcades et de deux 

arrières à usage commercial dudit immeuble depuis le 1er 

octobre 1983. 

 

 b. Elle loue également depuis le 1er mars 1987 un 

appartement de 4 1/2 pièces situé au 1er étage de 

l'immeuble et destiné à l'habitation. 

 

3.  Une demande de permission d'utilisation du domaine 

public datée du 23 janvier 2001 ainsi qu'une déclaration 

d'ouverture de chantier datée du 24 janvier 2001 ont été 

remplies par Y. & CIE S.A. pour des travaux de rénovation 

des façades et de la toiture et portant sur l'immeuble 

sis au ... bd Helvétique. 

 

4.  Le 29 mars 2001, X. S.A. s'est opposée à 

l'exécution des travaux et a dénoncé le cas au 

département de l'aménagement, de l'équipement et du 

logement (ci-après : le département ou DAEL). 

 

5.   Lors d'un contrôle effectué sur place le 4 avril 

2001 un inspecteur de la police des constructions a 

constaté le montage d'un échafaudage dans la cour de 

l'immeuble. Il n'y avait pas de travaux en cours. Selon 

les renseignements obtenus auprès du CGI, les travaux 

avaient été initialement prévus pour le printemps 2000 et 

consistaient en la rénovation de la toiture ainsi qu'au 

rafraîchissement des façades, peinture et nettoyage des 

pierres. Ces travaux étaient sans incidence sur les 

loyers. Ils avaient été annoncés par lettre aux 

locataires et au département en février 2000. 

L'inspecteur a noté que la procédure du CGI, soit 

l'information aux locataires, et au département, 

l'ouverture de chantier et la demande d'utilisation du 

domaine public, était conforme. 

 

6.  Le 5 avril 2001 le département a classé 

l'opposition formée par X. S.A. Les travaux projetés 

relevaient du simple entretien et n'étaient soumis ni à 

la loi sur les constructions et les installations 

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diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), ni à la loi sur 

les démolitions, transformations et rénovations de 

maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 

Ils étaient donc dispensés d'autorisation de construire. 

 

7. a.  L'avocat de Mme G. a encore communiqué au DAEL, 

le 9 avril 2001, la déclaration d'ouverture de chantier, 

la demande d'utilisation du domaine public, la lettre du 

CGI du 15 février 2000 au DAEL, celle du CGI à X. S.A. du 

31 janvier 2001, ainsi que divers devis des entreprises 

mandatées pour l'exécution des travaux. Il rappelait que 

les travaux n'auraient aucune incidence sur les loyers 

payés par les locataires de l'immeuble.  

 

  Dans ses lettres du 15 février 2000 et du 31 

janvier 2001, le CGI informait respectivement le DAEL et 

X. S.A. de l'exécution prochaine de travaux de rénovation 

de la toiture et des façades. 

 

 b. Le DAEL a répondu le 18 avril 2001 que, au vu des 

pièces transmises, les travaux, de par leur nature, leur 

importance ainsi que leur non-incidence sur les loyers 

des locataires de l'immeuble, étaient des travaux 

raisonnables d'entretien régulier. Il n'étaient donc pas 

assujettis au dépôt d'une requête en autorisation de 

construire.  

 

8.  X. S.A. a recouru en temps utile contre la 

décision du 5 avril 2001 du DAEL auprès de la commission 

cantonale de recours en matière de constructions 

(ci-après : la commission). Les travaux prévus en façade 

et sur le toit étaient susceptibles de modifier la 

hauteur et/ou la couleur du bâtiment. De même, il 

s'agissait à tout le moins de travaux de rénovation. Une 

demande d'autorisation pour la création de logements dans 

les combles avait été déposée et retirée. Enfin, de par 

leur ampleur et leur caractère, ces travaux ne 

manqueraient pas d'avoir un effet sur les loyers. Les 

travaux envisagés devaient faire l'objet d'une 

autorisation conformément à la LCI et à la LDTR. X. S.A. 

contestait encore la nécessité des travaux et relevait 

n'avoir reçu qu'une information vague sur la nature, 

l'ampleur et la durée des travaux. 

 

9.  Le 22 mai 2001 Mme G. a conclu, à la forme, à 

l'irrecevabilité du recours, au fond, à son rejet. En 

substance, les travaux de réfection de la façade ne 

modifiaient pas la couleur, ceux de la toiture n'avaient 

aucune incidence sur le gabarit de l'immeuble et aucune 

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création d'habitations n'était prévue. Il s'agissait de 

simples travaux d'entretien non soumis à la LDTR.  

 

10.  Par décision du 25 mai 2001, la commission a 

ordonné l'arrêt des travaux jusqu'au dépôt des préavis de 

la commission de l'architecture et de la commission des 

monuments, de la nature et des sites (ci-après : la 

CMNS). L'immeuble concerné était inclus dans le plan de 

site n° 27'749 Genève-Cité Rond-Point de Rive. Les 

travaux de réfection de façades et de toiture étaient 

donc soumis au préavis de ces deux commissions. 

 

11.  Le conseil de Mme G. a remis, le 31 mai 2001, à la 

commission un récapitulatif des travaux, daté du 29 

janvier 2001, comportant les postes suivants : 

 

 couverture, ferblanterie  

 et isolation :    CHF 152'970.--; 

 peinture façades :         CHF  55'406.55; 

 réfection des pierres de  

 molasse en façade :         CHF  36'030.--; 

 Façade côté rue : 

  - pose de l'échafaudage complet 

  - exécution d'un passage piétons 

  - exécution d'un pont couvreur 

 Façade côté cour : 

  - pose de l'échafaudage complet 

  - exécution d'un pont couvreur 

  - exécution d'une sapine 

  - installation d'un palan électrique 

  - mise en place à l'intérieur de la  

   sapine d'un dévaloir à déblais 

  - exécution d'une installation  

   électrique pour la mise en service  

   d'un tableau de chantier CHF  27'702.--; 

 réfection du mur du pignon sur  

 toiture y.c. massifs de cheminée : CHF   6'830.--; 

    

 divers et imprévus 5% :        CHF  13'947.--; 

 surveillance du chantier 5% :        CHF  14'644,50; 

 TVA 7,6% :         CHF  23'372,50; 

 

 Total TTC :         CHF 330'902,55. 

 

12. a. Le 26 juin 2001, la CMNS, sous-commission 

architecture (SCA), a pris acte que l'aménagement des 

combles avait été abandonné et a donné son accord à 

l'entretien des façades et toitures selon le descriptif 

proposé par la régie, soit : 

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  -  couverture : remplacement de la couverture 

existante par de l'ardoise d'Anger coupe ronde; 

  - ferblanterie : zinc-titane ou cuivre étamé; 

  - avant-toit : réparé et peint; 

  - teinte des façades; 

  -  le mur pignon sur toiture voisine ainsi que les 

massifs de cheminées seront exécutés à l'enduit 

bâtard chaux-ciment, sans peinture; 

  - les volets seront maintenus, réparés et repeints; 

  - les encadrements des fenêtres seront ravalés 

traditionnellement à l'outil. 

 

 b. Le 3 juillet 2001, la commission d'architecture a 

préavisé favorablement les travaux tels qu'énumérés dans 

le préavis de la CMNS.  

 

13.  Par décision du 5 novembre 2001, la commission a 

annulé la décision du 5 avril 2001 du DAEL et lui a 

retourné le dossier au motif que si, selon leur nature, 

les travaux pouvaient être considérés comme des travaux 

d'entretien, une autorisation au sens de l'article 9 

alinéa 1 LDTR devait être délivrée en raison de leur 

importance. Le DAEL devait ainsi délivrer une 

autorisation pour les travaux faisant l'objet du 

récapitulatif du 29 janvier 2001 et du récapitulatif 

admis par la CMNS le 26 juin 2001 et assortir celle-ci de 

la condition que les travaux n'auraient pas d'incidence 

sur les loyers des appartements de l'immeuble.   

 

14.  Mme G. a interjeté recours par devant le Tribunal 

administratif le 17 décembre 2001. Elle a conclu à 

l'annulation de la décision de la commission. Les travaux 

projetés n'étaient pas soumis à la LDTR et ne pouvaient 

pas faire l'objet d'une décision constatant leur 

non-incidence sur les loyers vu leur coût modeste et 

l'absence de répercussion de ceux-ci sur l'état locatif. 

 

15.  Le 22 février 2002, X. S.A. s'est opposée au 

recours. Les travaux étaient des travaux de 

transformation/rénovation tant par leur nature qu'en 

raison de leur coût. Ils étaient soumis à la LDTR et 

devaient faire l'objet d'une autorisation réglant 

notamment la question du montant des loyers après 

travaux.  

16.  Le DAEL s'en est rapporté à justice quant à la 

recevabilité et au bien-fondé du recours le 2 avril 2002.  

 

17.  Dans le cadre d'un deuxième échange d'écritures 

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les parties ont persisté dans leur position respective. 

 

18.  Sur requête du juge délégué, Mme G. a indiqué, le 

12 novembre 2002, que la valeur d'assurance de l'immeuble 

sis au ... boulevard Helvétique s'élevait à 

CHF 3'405'840.-- (valeur actuelle). 

 

  Selon la police d'assurance-bâtiments dudit 

immeuble la valeur à neuf du bâtiment est fixée à CHF 

3'189'600.--, base 100.3 points. 

 

19.  Invités à se déterminer le DAEL n'a émis aucune 

observation; quant à X. S.A., elle n'a pas répondu. 

 

 

 EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 

E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2.  Dans le présent litige il convient de déterminer 

si, au regard de la loi sur les démolitions, 

transformations et rénovations de maisons d'habitation du 

25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), les travaux sont des 

travaux de transformation soumis à autorisation ou s'il 

s'agit de travaux d'entretien exempts de toute 

restriction. 

 

3. a. Par transformation on entend tous les travaux qui 

ont pour objet de modifier l'architecture, le volume, 

l'implantation, la destination, la distribution 

intérieure de tout ou partie d'une maison d'habitation 

(art. 3 al. 1 let. a LDTR); la création de nouveaux 

logements, notamment dans les combles (art. 3 al. 1 let. 

b LDTR); la création d'installations nouvelles d'une 

certaine importance, telles que chauffage, distribution 

d'eau chaude, ascenseur, salles de bains et cuisines 

(art. 3 al. 1 let. c LDTR); la rénovation, c'est-à-dire 

la remise en état, même partielle, de tout ou partie 

d'une maison d'habitation, en améliorant le confort 

existant sans modifier la distribution des logements, 

sous réserve de l'alinéa 2 (art. 3 al. 1 let. d LDTR). 

 

 b. Aux termes de l'article 3 alinéa 2 LDTR par 

travaux d'entretien, non assujettis à la LDTR, il faut 

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entendre les travaux courants d'entretien faisant partie 

des frais d'exploitation ordinaires d'une maison 

d'habitation. Les travaux raisonnables d'entretien 

régulier ne sont pas considérés comme travaux de 

transformation, pour autant qu'ils n'engendrent pas une 

amélioration du confort existant. 

 

4.  La LDTR est entrée en vigueur le 23 mars 1996, 

elle remplace la précédente version du 22 juin 1989. Par 

la suite, soit le 23 mars 1999, certaines dispositions de 

la LDTR ont été modifiées et sont entrées en vigueur le 

16 octobre 1999. C'est notamment le cas de l'article 3 

alinéas 1 lettre d et 2 LDTR qui introduit la notion de 

rénovation et précise la portée des travaux d'entretien 

aux fins de les distinguer clairement des travaux de 

rénovation. Cela étant, les notions de transformation et 

d'entretien n'ont pas reçu de nouvelles définitions de 

sorte que la jurisprudence rendue à cet égard sous 

l'ancienne LDTR conserve toute sa pertinence (ATA Z. du 

12 novembre 2002; SI T. et SI D. du 8 avril 1997). 

 

5. a. Selon la jurisprudence, peuvent en principe être 

considérés comme des travaux d'entretien, des travaux 

qui, dépassant le strict entretien, consistent à 

substituer à des installations intérieures vétustes des 

éléments neufs servant au même usage, soit simplement à 

moderniser une construction sans en modifier la nature, 

le caractère et l'affectation. Il en est ainsi du 

remplacement de sols, de poutres, la réfection de 

cheminées, voire la réparation d'un toit par le 

remplacement de parties défectueuses (ATA SI M.-D. du 14 

février 1990). De même, les interventions consistant à 

remplacer des vitrages simples par des vitrages isolants, 

à isoler et à rendre étanches les terrasses des derniers 

étages, à refaire la peinture des balcons, à installer de 

nouvelles vannes de chauffage, et à renouveler les 

éléments vétustes et peinture des cuisines correspondent 

par leur nature à de l'entretien (ATA SI T. du 8 avril 

1997). Le remplacement de chenaux et de colonnes d'eaux 

de pluie, le remplacement de stores en bois par des 

tabliers en aluminium, la pose d'une nouvelle couche de 

peinture dans les montées d'escaliers et les locaux 

communs, le remplacement de linoléum, sur les sols 

paliers, par du carrelage, le remplacement et la mise en 

conformité de la chaufferie ont également été classés 

parmi les travaux d'entretien (ATA SI D. M. du 8 avril 

1997; O. BINDSCHEDLER, F. PAYCHERE, "La jurisprudence 

récente du Tribunal administratif en matière d'entretien 

d'immeubles", in RDAF 1998 p. 363ss, p. 366-367). Le 

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tribunal de céans a encore considéré que la réfection des 

menuiseries extérieures ainsi que celle de la toiture et 

son isolation, la remise en état des ferblanteries, des 

serrureries, des installations sanitaires et de la 

peinture correspondent à de simples travaux d'entretien. 

Il a toutefois précisé qu'il convenait de tenir compte 

également des circonstances dans lesquelles les travaux 

étaient accomplis et notamment de leur accumulation en 

raison d'un défaut d'entretien courant des bâtiments 

concernés (ATA L. du 27 janvier 1998; Z. du 12 novembre 

2002). 

 

 b. Le tribunal de céans a qualifié de travaux de 

transformation l'assainissement de façades atteintes par 

la carbonatation ainsi que la pose d'une couche de crépi 

d'isolation, retenant que les travaux de réfection des 

façades, contrairement au nettoyage de façades noircies 

par la pollution, ne correspondent pas à de simples 

travaux d'entretien (ATA SI T. du 8 avril 1997; B. du 5 

août 1999). Toutefois, dans un arrêt récent, le tribunal 

de céans a admis comme de simples travaux d'entretien 

faisant partie des frais d'exploitation ordinaires d'une 

maison d'habitation, la remise en état des murs 

extérieurs et des balcons ainsi que les travaux de 

réfection des façades ayant notamment pour objet le 

traitement curatif de la pierre du Jura et de Meillerie 

(ATA Z. du 12 novembre 2002). De même, il a retenu que la 

réfection des façades ne constituait pas une amélioration 

à plus-value, mais devait être considérée comme de 

simples travaux d'entretien destinés à maintenir l'état 

des locaux et prévenir les dégradations, à moins qu'elle 

ne s'accompagne d'une amélioration de l'isolation (ATA A. 

du 19 février 2002).   

  

6.  En l'espèce, selon le récapitulatif des travaux 

devisés du 29 janvier 2001 et le descriptif admis par la 

CMNS le 26 juin 2001, sont prévus des travaux de 

couverture, ferblanterie et isolation, de réparation et 

de peinture de l'avant-toit, de peinture des façades, de 

réfection des pierres de molasse en façades, du mur du 

pignon sur toiture et des massifs de cheminée ainsi que 

la réparation et la peinture des volets et le ravalement 

des fenêtres. 

 

  Au vu de la jurisprudence précitée, l'ensemble des 

travaux projetés entrent dans la catégorie des travaux 

d'entretien destinés à prévenir la dégradation de 

l'immeuble. 

 

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7. a. La nature des travaux n'est cependant pas décisive 

pour déterminer le régime auquel ils sont soumis. Pour 

admettre véritablement que des travaux répondent à la 

définition de l'entretien au sens où l'entendait le 

législateur, encore faut-il, selon la jurisprudence, que 

leur coût total soit raisonnable. Le Tribunal fédéral et 

le Tribunal administratif ont eu à plusieurs reprises 

l'occasion de rappeler que dans la mesure où la loi vise 

principalement à maintenir un habitat correspondant, 

notamment sous l'angle économique, aux besoins 

prépondérants de la population, il faut éviter que des 

travaux non soumis à la LDTR ne conduisent à la longue à 

une érosion dudit habitat. En d'autres termes, la loi 

cherche à soumettre au contrôle de l'Etat certaines 

catégories de travaux davantage en fonction des risques 

qu'ils font peser sur le caractère abordable des 

logements qu'en fonction du type des travaux eux-mêmes 

(O. BINDSCHEDLER, F. PAYCHERE, op. cit., p. 363ss, p. 368 

et les arrêts cités). 

 

 b. Le tribunal de céans a eu à examiner, eu égard à 

la valeur de l'immeuble, si le coût global des travaux 

projetés, en soi assimilables à des travaux d'entretien, 

ne devait pas conduire à les considérer comme 

transformations. Il a ainsi nié la qualité d'entretien à 

des travaux qui n'avaient pas été effectués durant de 

nombreuses années et dont le coût global s'élevait à 

CHF 725'000.-, soit à la moitié du prix de l'immeuble 

(ATA SI M.-D. du 14 février 1990). En revanche il a admis 

que des travaux dont le coût ne dépassait pas le 10 % de 

la valeur d'assurance de l'immeuble n'avaient pas pour 

effet de modifier l'affectation qualitative des logements 

(ATA SI C.-L. du 1er décembre 1992). Dans l'ATA SI T. du 

8 avril 1997, il a considéré que des travaux qualifiés, 

quant à leur nature, d'entretien, devisé pour un coût 

total n'excédant pas 11,5%, respectivement 14% de la 

valeur d'assurance des deux immeubles concernés, 

n'étaient pas soumis à la procédure d'autorisation de la 

LDTR. Il a relevé que la nouvelle LDTR visait un 

assouplissement des restrictions aux travaux soumis à la 

loi, et que l'on ne saurait par conséquent se montrer 

trop restrictif dans l'appréciation du coût global. Il a 

encore retenu que le prix des travaux d'entretien 

d'environ 3% au regard de la valeur d'assurance des deux 

immeubles ne permettait pas de les assimiler à des 

travaux de transformation bien qu'ils n'aient pas été 

effectués régulièrement.  

 

8. a. En l'espèce, la valeur d'assurance-incendie de 

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l'immeuble selon l'assurance de bâtiments et indexée 

selon l'indice genevois des prix de la construction de 

logements du mois d'avril 2001 est de CHF 3'599'827.-- 

(CHF 3'189'600.-- : 100.3 x 113.2) et le coût des travaux 

se monte à CHF 330'902,55 selon le devis du 29 janvier 

2001. Vu leur coût qui correspond à un peu moins du 10 % 

de la valeur de l'immeuble, les travaux ne peuvent être 

assimilés à des travaux de transformation. En conséquence 

le département a, à juste titre, considéré les travaux 

projetés comme des travaux d'entretien.   

 

9.  Le recours sera ainsi admis et la décision de la 

commission du 5 novembre 2001 annulée. Aucun émolument ne 

sera perçu et une indemnité de procédure de CHF 2'000.- 

sera allouée à la recourante à la charge de X. S.A. 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 17 décembre 2001 par Madame D. G. contre la 

décision de la commission cantonale de recours en matière 

de constructions du 5 novembre 2001; 

 

   au fond : 

 

   l'admet; 

 

   annule la décision de la 

commission cantonale de recours en matière de 

constructions du 5 novembre 2001; 

 

   dit qu'il n'est pas perçu 

d'émolument; 

 

   alloue à Mme G. une indemnité de 

procédure de CHF 2'000.- à la charge de X. S.A.; 

   

   communique le présent arrêt à 

Me Christian Buonomo, avocat de la recourante, à la 

commission cantonale de recours en matière de 

constructions, au département de l'aménagement, de 

l'équipement et du logement, ainsi qu'à Me Thierry Ador, 

avocat de X. S.A. 

 

Siégeants : M. Paychère, président, M. Thélin, M. Schucani, 

  - 11 - 

 

 

 

Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 

 

 Au nom du Tribunal administratif : 

 la greffière-juriste adj. : le vice-président : 

 

      M. Tonossi   F. Paychère 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci