# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 42d3ad14-549b-568f-9a4c-c9ab4998f1cf
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-06-27
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 27.06.2019 BRGE III Nrn. 0073-0074/2019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-III-Nrn--0073-0_2019-06-27.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0073/2018 und 00074/2018 vom 20. Juni 2018 in BEZ 2019 Nr. 35 

 
(Bestätigt mit VB.2018.00515 vom 27. Juni 2019) 

Streitgegenstand bildete die Quartierplaneinleitung. In Kombination mit der 
Anpassung bzw. Neufestsetzung von Verkehrsbaulinien sowie der 
Ausarbeitung eines öffentlichen Gestaltungsplans bzw. einer Änderung der 
BZO sollte damit Raum für einen neuen Bushof angrenzend an das 
Bahnhofsareal gesichert, die Baureife der den neuen Bushof umgebenden 
Grundstücke bewirkt und die Festlegung der geeigneten Bau- und 
Nutzungsbestimmungen erwirkt werden.  

Aus den Erwägungen: 

5.1 Der Rekurrent K. macht zusammenfassend geltend, die Stadt X wolle 
mit dem strittigen Quartierplan zum einen das nicht in ihrem Eigentum stehende 
Land für einen Bushof beschaffen und zum anderen die bestehenden, nicht in 
ihrem Eigentum stehenden Häuser im Perimeter beseitigen, um einer 
Neuüberbauung mit «zentrums- und zonengerechtem Charakter» Platz zu 
machen. (...) Der strittige Quartierplan verfolge hauptsächlich 
quartierplanfremde Ziele. (...)  

5.2 Die Stadt X führt zum Rekurs des Rekurrenten K. an, die 
Planungsbehörde habe bei ihren Entscheiden nebst den privaten Interessen 
einzelner Grundeigentümer auch die privaten Interessen der übrigen 
Grundeigentümer und die öffentlichen Interessen der Allgemeinheit zu 
beachten. Die Parzelle Kat.-Nr. 6 verfüge über keine Zufahrt im Sinne von § 
237 PBG. Eine verkehrssichere Zufahrt lasse sich ohne Neuregelung der 
Eigentumsverhältnisse im Beizugsgebiet nicht realisieren. Die Parzelle Kat.-Nr. 
6 sei daher nicht baureif, obwohl sie eine Fläche von 3'264 m2 aufweise und 
direkt neben dem Bahnhof X liege. Es liege im übergeordneten öffentlichen 
Interesse, das an derart zentraler Lage vorhandene Siedlungsent-
wicklungspotenzial zu nutzen. (...) Bis auf das Grundstück Kat.-Nr. 9 seien 
heute alle Grundstücke im Beizugsgebiet unternutzt. Zudem seien zahlreiche 
Grundstücke aufgrund der ungeeigneten Grundstücksform kaum oder nur sehr 
schwer mit einer zentrumsgerechten Überbauung bebaubar. Der Quartierplan 
bezwecke daher auch, die heute fehlende zentrumsgerechte Überbauung zu 
verändern und eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende 
Nutzung zu ermöglichen. (...) 

6.1 Gemäss § 147 PBG wird das Quartierplanverfahren auf Gesuch eines 
Grundeigentümers oder, wo die bauliche Entwicklung und der Erschliessungs-
plan es als wünschbar erscheinen lassen, durch den Gemeinderat von Amtes 
wegen eingeleitet. Dabei ist darüber zu befinden, ob die Voraussetzungen für 
die Durchführung eines amtlichen Quartierplanverfahrens erfüllt sind. 
Insbesondere ist unter anderem die Quartierplanbedürftigkeit, die Zulässigkeit 
des Verfahrens und die Zweckmässigkeit der Gebietsabgrenzung zu prüfen (§ 
23 der Quartierplanverordnung [QPV]). (...) 

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6.2 Wichtigstes Kriterium für die Zulässigkeit der Verfahrenseinleitung stellt 
die Notwendigkeit der Verfahrensdurchführung an sich dar (Quartierplan-
bedürftigkeit). Das Verfahren soll gemäss § 123 Abs. 1 PBG eine der planungs- 
und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung ermöglichen. Erfüllt das 
fragliche Gebiet diese den eigentlichen Quartierplanzweck darstellenden 
Voraussetzungen bereits, so ist die Verfahrensdurchführung nicht sinnvoll. In 
solchen Fällen fehlt dem Gebiet aus quartierplanerischer Sicht nicht mehr die 
gemäss § 233 PBG für die Erteilung von baurechtlichen Bewilligungen 
Voraussetzung bildende Baureife der Grundstücke. Die Durchführung eines 
amtlichen Quartierplanverfahrens ist ferner nur dann zulässig, wenn ihr nicht 
kantonales oder kommunales Recht, insbesondere nicht übergeordnete oder 
auch kommunale planungsrechtliche Festlegungen entgegenstehen. Noch 
fehlende oder in Änderung stehende Festlegungen dürfen nicht nachteilig 
beeinflusst werden (zum Ganzen BRKE I Nr. 0008/1983 = BEZ 1984 Nr. 13). 
(...) 

6.3 Zu unterscheiden ist im Wesentlichen zwischen der dem Gemeinwesen 
obliegenden Groberschliessung und der Feinerschliessung. Der Quartierplan 
dient vorab der Feinerschliessung, zumal er nach § 123 Abs. 1 PBG wie 
erwähnt im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung 
entsprechende Nutzung ermöglicht und die dafür nötigen Festlegungen enthält. 
Die Erstellungskosten für die im Quartierplan festgesetzten (Fein-
)Erschliessungsanlagen sind gemäss § 146 PBG wie jene der 
gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen von den Quartierplan-
genossen zu tragen. Die Quartierplangenossen können beim Bau von Grober-
schliessungsanlagen (im Sinne von § 93 PBG) auch dafür einstweilen oder gar 
endgültig kostenpflichtig werden. (...) 

6.4 Nach Massgabe der älteren verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung 
ergibt sich aus den einschlägigen Vorschriften (§ 125 Abs. 1 PBG; § 138 Abs. 2 
lit. b PBG) des Quartierplanrechts, dass der Planperimeter auch öffentliche 
Strassen erfassen darf und im Verfahren ein Abzug für den Bau oder Ausbau 
solcher Strassen zulässig ist, auch wenn es sich dabei nicht um quartier-
planerische Erschliessungsanlagen handelt. Dies hat zur Folge, dass das 
Gemeinwesen das hierfür notwendige Land nicht auf dem Enteignungsweg 
erwerben muss. Trotz der grundsätzlichen Zulässigkeit von Landabzügen ist bei 
der Einleitung des Quartierplans stets die Zwecksetzung von § 123 PBG zu 
beachten. Ein Quartierplanverfahren darf nicht allein deshalb eingeleitet 
werden, um das für die Erstellung einer öffentlichen Strasse ohne 
quartierplaninterne Erschliessungsfunktion notwendige Land zu sichern. Der 
Quartierplan hat im erfassten Gebiet auch immer eine im Sinn von § 123 PBG 
der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung zu 

ermöglichen (VGr, 25. November 1980, VB 74/1980, E. 5b = RB 1980 Nr. 104). 

Aus der neueren verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ergibt sich 
nichts Anderes. Gemäss § 128 Abs. 2 PBG sind Erschliessungen und 
gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen so festzulegen, dass sie 
bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen. Darin liegt zwar 
kein Verbot, dass gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch über das blosse 
Genügen hinausgehen dürften. Allerdings muss in Anlehnung an § 126 Abs. 3 

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PBG ein Bedürfnis für die ausgeschiedenen Flächen zugunsten 
gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen. Damit werden solche Flächen 
grundsätzlich auf das notwendige Mass beschränkt. Dies erscheint schon 
deshalb als gerechtfertigt, weil die Quartierplangenossen in erheblichem 
Umfang für die geplanten Anlagen aufzukommen haben. (...) Bei der Erstellung 
von Erschliessungsanlagen hat sich die Quartierplanbehörde zwar nicht 
zwingend auf das Minimum, welches für eine hinreichende Erschliessung 
erforderlich ist, zu beschränken. Erforderlich ist jedoch, dass die fragliche 
Erschliessungsanlage gewisse Vorteile und Erleichterungen für die 
Quartierbewohner bewirkt und insofern einem weiter gefassten Erschliessungs-
zweck zugeordnet werden kann. Daraus kann nicht abgeleitet werden, es 
könnten gemeinschaftliche Ausstattungen jeden Ausmasses grundsätzlich 
unabhängig vom Erschliessungszweck im Quartierplan als solche vorgesehen 
werden (zum Ganzen VGr, 30. Juni 2009, VB.2008.00271, E. 4.4.1, ebenfalls 
die Gemeinde X betreffend). 

6.5 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist es mit der 
Eigentumsgarantie vereinbar, wenn bei einer Landumlegung für Anlagen, die 
dem Umlegungsgebiet dienen, Landabzüge gemacht werden. Zum Wesen 
einer Umlegung gehört – beispielsweise – die Erstellung von Erschliessungs-
strassen und der damit erforderliche Landabzug. Im Flächenabzug für derartige 
Zwecke liegt keine Enteignung, weil er eine vorzugslastähnliche Gegenleistung 
der Grundeigentümer für die ihnen aus der Ausführung der Umlegung 
zukommenden Vorteile darstellt. Anders verhält es sich mit Bezug auf Anlagen, 
die nicht in erster Linie den Interessen der an der Landumlegung beteiligten 
Eigentümer dienen. Diesen können für solche Zwecke, zum Beispiel zu einer 
allgemeinen Sanierung des Verkehrs, keine Sonderopfer auferlegt werden. Es 
mag sogar fraglich erscheinen, ob für den im Interesse eines weiteren 
Publikums liegenden Bau von Erschliessungsanlagen in einem Umlegungs-
verfahren überhaupt Landabzüge vorgenommen werden dürfen. Jedenfalls 
kann nicht der Weg der Landumlegung gewählt werden, um dem Gemeinwesen 
kostenlos Land zu beschaffen für öffentliche Anlagen, die nicht vorwiegend im 
Interesse der Eigentümer umgelegter Parzellen liegen (BGE 100 Ia 223, E. 3c).  

7.1 Die Einleitung des Quartierplans ist planungsrechtliche Folge der 
Testplanung und der zur Lage des Bushofs durchgeführten Variantenstudien. 
Nach den Erwägungen im angefochtenen Beschluss verfolgt der Quartierplan 
zudem das Ziel, im den Bushof umgebenden Bereich mit einer neuen 
Bebauung einen neuen städtebaulichen Akzent zu setzen. Dabei steht faktisch 
ausser Frage, dass bezüglich der innerhalb des Quartierplanperimeters 
gelegenen Grundstücke und der darauf vorhandenen Bebauung umfassende 
Veränderungen angestrebt werden. Der Synthesebericht zur Testplanung 

spricht von einer moderaten Verdichtung des Bahnhofgebiets im engeren 
Bereich des Bushofs mit einer vier- bis fünfgeschossigen Bebauung mit 
einzelnen Hochpunkten von maximal 25 m Höhe, wobei die genaue Setzung 
der Volumen in einem zu späterem Zeitpunkt durchzuführenden Konkurrenzver-
fahren (Studienauftrag, Wettbewerb) präzisiert werden soll.  

7.2 Nach dem Gesagten geht es vorliegend offenkundig nicht darum, die 
bestehenden Parzellen – unter Vornahme von Landumlegungen und gewisser 

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Landabzüge zwecks Realisierung der Erschliessungsanlagen – einer besseren 
Überbaubarkeit zuzuführen. Dass die Parzellen im Quartierplanperimeter 
zumindest für die aktuelle Nutzung genügend erschlossen sind, steht ausser 
Frage. Einzig die noch unüberbaute Parzelle Kat.-Nr. 6 verfügt nicht über eine 
genügende Zufahrt (...). Die Erschliessung der Parzelle Kat.-Nr. 6 wäre indes 
über die im zivilrechtlichen Eigentum der Stadt X befindliche Parzelle Kat.-Nr. 7 
ohne weiteres möglich. Die Durchführung des hier geplanten 
Quartierplanverfahrens ist nicht erforderlich, zumal vorliegend gerade nicht 
bezweckt wird, die Parzelle Kat.-Nr. 6 zu erschliessen. Auch die Parzelle Kat.-
Nr. 6 soll gemäss Plandarstellungen zu guten Teilen für den geplanten Bushof 
in Anspruch genommen werden. Ein Bedürfnis zum Ausbau der Feiner-
schliessung im Quartierplanperimeter ist nicht ersichtlich. 

Dass bei der Beurteilung der Erschliessungssituation der Parzellen im 
Quartierplanperimeter bereits auf die Möglichkeiten einer künftigen besseren 

Nutzung abzustellen wäre, trifft nicht zu. Besteht kein funktionaler 
Zusammenhang zwischen mehreren Bauvorhaben, so können diese unter dem 
Blickwinkel von § 237 Abs. 1 PBG nicht als Einheit betrachtet werden. Die 
hinreichende Erschliessung gehört zu den «Grundanforderungen an Bauten 
und Anlagen» und ist deshalb jeweils mit Bezug auf die einzelne Baute oder 
Anlage zu prüfen. Dass im entsprechenden Gebiet nach den geltenden 
Bauvorschriften zusätzliche Flächen realisiert werden können, ist nicht relevant. 
Die grundsätzliche Verpflichtung zum Ausbau der Erschliessungs- und 
Versorgungsanlagen gilt gemäss § 236 Abs. 2 PBG nur dort, wo 
entsprechende, grundeigentümerverbindliche Pläne (wie insbesondere 
Quartierpläne) bestehen (VGr, 7. November 2011, VB.2007.00136, E. 2.4; 
Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 575). Berücksichtigung finden können 
vorliegend daher weder eine nach Massgabe der aktuellen Zonierung 
bestehende Unternutzung noch die Nutzungsmöglichkeiten, welche sich nach 
einer allfälligen Aufzonung des Gebiets um den Bushof ergäben. Aus dem 
streitgegenständlichen, gegen den Willen der rekurrierenden Grundeigentümer 
eingeleiteten (prospektiven) Quartierplan kann selbstredend keine 
weitergehende Erschliessungspflicht abgeleitet werden. 

Die Durchführung eines Quartierplanverfahrens erscheint mit Blick auf die 
Erschliessung der Parzellen im Quartierplangebiet im Ergebnis nicht als 
notwendig. 

7.3 Der vorgesehene Bushof ist im kommunalen Teilrichtplan verzeichnet 
und als Anlage der Groberschliessung zu qualifizieren. Als solche dient er nicht 
vordringlich der Erschliessung des Quartierplangebiets. Der Bushof soll die 
weitere Entwicklung des kommunalen und regionalen öffentlichen Nahverkehrs 
ermöglichen, zumal er als Verkehrsdrehscheibe mit Umsteigefunktion konzipiert 
ist. Die Realisierung liegt damit im öffentlichen Interesse eines breiten 
potentiellen Nutzerkreises. Diese öffentlichen Interessen sind vorliegend 
privaten Interessen eines einzelnen Grundeigentümers im Quartierplan-
perimeter (mithin: der Stadt X) gleichzusetzen. Ein quartierplantypisches 
öffentliches Interesse an einer Verbesserung der Erschliessung des 
Quartierplangebiets oder der Beseitigung eines polizei- oder planwidrigen 
Zustands im Quartierplangebiet ist hingegen nicht ersichtlich. 

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Die mit einem Quartierplan verbundenen Belastungen der Eigentümer sind 
nur gerechtfertigt, wenn der Plan nicht nur öffentlichen Interessen, sondern 
zugleich auch privaten Interessen der betroffenen Grundeigentümer dient. Der 
Quartierplan ermöglicht eine im öffentlichen Interesse liegende, geordnete 
Überbauung. Gleichzeitig verschafft er dem Grundeigentümer eine 
Erschliessung und ermöglicht so die Überbauung des Grundstücks und damit 
die Erzielung eines Mehrwerts. Dass ein solches privates Interesse tatsächlich 
vorliegt, ist Voraussetzung für die mit dem Einbezug eines Grundstücks in den 
Quartierplan verbundenen Belastungen (BGr, 14. März 2000, 1P.721/1999, E. 
3a, mit Hinweis auf BGE 100 Ia 223, E. 3c). Den rekurrierenden privaten 
Grundeigentümern ist die Belastung bzw. die Auferlegung von Kostentragungs-
pflichten für den Bau von Groberschliessungsanlagen, die einem sehr breiten 
Nutzerkreis dienen, nicht zuzumuten. Es verhält sich mit der Zwecksetzung von 
§ 123 Abs. 1 PBG nicht konform, die rekurrierenden Grundeigentümer in ein 
Quartierplanverfahren einzubeziehen, welches offensichtlich vordringlich der 
Erstellung einer Anlage des öffentlichen Verkehrs dient. Eine angemessene 
Gewichtung der privaten Interessen der Grundeigentümer erscheint bei dieser 
Sachlage nicht als gegeben. (…) 

7.4 Der Landbedarf für den vorgesehenen Bushof ist erheblich. Gemäss 
Kartenausschnitt im Objektblatt Nr. 1.10 zum Gesamtverkehrskonzept soll 
dieser inklusive Zufahrten ca. 25 % der Grundfläche des gesamten 
Quartierplangebiets beanspruchen. Der im Rahmen eines Quartierplanver-
fahrens auch ohne formelles Enteignungsverfahren zulässige Landabzug ist 
zwar nicht strikt auf quartierplanerische Erschliessungsanlagen beschränkt. 
Dennoch widerspricht die aus dem Landbedarf für den Bushof folgende 
massive Verkleinerung der Grundstücksflächen der privaten Grundeigentümer 
der Zielsetzung von § 123 Abs. 1 PBG. Dies unabhängig davon, ob ein Bushof 
nach den für die Zentrumszone Z1 Bahnhofgebiet und die Zentrumszone Z2 
geltenden Nutzungsvorschriften noch als zonenkonform gelten könnte. 
Angesichts des breiten Nutzerkreises wäre bei einer Realisierung des Bushofs 
angesichts der Verfügungsmacht der Stadt X von einer Widmung zum 
Gemeingebrauch auszugehen. Hierfür genügt auch ein konkludentes Verhalten 
(VGr, 10. Mai 2000, VB.2000.00025, Leitsatz und E. 4b cc; VB 88/0067 = RB 
1988 Nr. 64 [Leitsatz] = BEZ 1989 Nr. 2 [voller Text]). Ein Flächenanteil von 
einem Viertel für öffentliche Verkehrsanlagen erscheint übermässig, zumal es 
sich beim vorgesehenen Bushof nicht um eine gemeinschaftliche Anlage im 
Sinne von § 126 Abs. 3 PBG handelt (vgl. VGr, 30. Juni 2009, VB.2008.00271, 
E. 4.4.1). Die Summe aller Abzüge würde das gemäss § 138 Abs. 3 PBG 
zulässige Maximum an Abzügen von 25 % übersteigen. Dabei fiele zusätzlich 
ins Gewicht, dass Teile des Quartierplangebiets bereits überbaut sind. Mit den 
rekurrierenden Grundeigentümern (...) ist davon auszugehen, dass das 

Quartierplanverfahren nicht allein zur Sicherung des für die Erstellung des 
Bushofs notwendigen Landes eingeleitet werden darf. Die Betroffenen haben 
Anspruch auf Beurteilung im Rahmen eines formellen Enteignungsverfahrens 
nach Massgabe des Gesetzes über die Abtretung von Privatrechten (AbtrG). 
Letzteres umso mehr, als die Beseitigung massgeblicher Gebäude oder 
Gebäudeteile im Rahmen eines Quartierplanverfahrens ohne Zustimmung des 
Eigentümers nur ausnahmsweise zulässig ist (§ 127 Abs. 2 PBG). (...) 

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7.6 Die Einleitung eines Quartierplanverfahrens erweist sich aufgrund 
mangelnder Quartierplanbedürftigkeit des Quartierplangebiets und der 
ungenügenden Berücksichtigung der Interessen der betroffenen privaten 
Grundeigentümer zusammengefasst als unzulässig.