# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f85a23bd-b95e-565a-8cca-589f66a7dd33
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-05-29
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 29.05.2015 120 2015 15
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2015-15_2015-05-29.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 120/2015/15 Bern, 29. Mai 2015

in der Beschwerdesache zwischen

A.________
Beschwerdeführerin

und

B.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 1

C.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 2

sowie

Baupolizeibehörde der Gemeinde Unterseen, Gemeindeverwaltung, Obere Gasse 2, 
3800 Unterseen

Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, Schloss 1, Postfach 276, 3800 
Interlaken

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Unterseen vom 30. Januar 
2015 (Verfahren-Nr. 2008-0040; Nutzung Gebäude I.________)

2

I. Sachverhalt

1. Im Jahr 2008 bewilligte der Regierungsstatthalter von Interlaken (heute Interlaken-

Oberhasli) auf dem Grundstück Unterseen Gbbl. Nr. D.________ eine Gewerbehalle mit 

drei Wohnungen. Die Parzelle liegt in der Überbauungsordnung (ÜO) I.________ und ist im 

Eigentum der Gemeinde. Das Gewerbegebäude ist in zwei Baurechte aufgeteilt, die der 

B.________ (GmbH) gehören (Unterseen Gbbl. Nr. E.________ und F.________ BR). Auf 

dem Baurechtsgrundstück Nr. F.________ hat die C.________ (GmbH) ein Unterbaurecht 

erworben (Unterseen Gbbl. Nr. G.________ BR). Die Eigentümerinnen nutzen die 

Gewerbehalle teils selber, teils vermieten sie Räume an Dritte. Die BVE und das 

Verwaltungsgericht haben sich bereits verschiedentlich mit Nutzungen in diesem 

Gewerbegebäude beschäftigt (Pfingstgemeinderaum1, Kleinbrauerei2, 

Carrosseriewerkstatt3). 

2. Seit dem Jahr 2012 gelangte Herr H.________, zuerst im Namen der 

Interessengemeinschaft I.________, später als Organ der A.________ (AG), mit mehreren 

Eingaben an das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli sowie an die Gemeinde. 

Er rügte insbesondere zonenwidrige Veranstaltungen der Pfingstgemeinde im 

Gewerbegebäude I.________, unbewilligte Nutzungen durch Drittfirmen sowie die 

Beanspruchung der Strasse für Güterumschlag. Ausserdem wies er auf eine zusätzliche, 

unbewilligte Wohnung hin. Aus der längeren und umfangreichen Vorgeschichte sind 

folgende Eckpunkte erwähnenswert:

Am 17. August 2012 reichte die IGEL eine erste, als "Aufsichtsbeschwerde" bezeichnete 

Anzeige beim Regierungsstatthalter ein, der diese zur Beantwortung an die Gemeinde 

weiterleitete. Die Gemeinde erliess am 25. September 2012 eine Feststellungsverfügung, 

in der sie auf die laufenden Nutzungsabklärungen verwies. Am 23. September 2012 

gelangte die IGEL erneut an den Regierungsstatthalter, der diese Eingabe als 

aufsichtsrechtliche Anzeige entgegennahm. Mit Schreiben vom 22. Oktober 2012 hielt er 

fest, aufgrund des verwaltungsgerichtlichen Urteils vom 2. Juli 2012 (betreffend 

Pfingstgemeinderaum) sei klar, dass wohl auch zahlreiche, teilweise rechtskräftig bewilligte 

1 RA Nr. 110/2011/45, VGE 2011/339 vom 02.07.2012
2 RA Nr. 110/2014/17, VGE 2014/139 vom 14.10.2014 / RA Nr. 110/2014/146
3 RA Nr. 110/2014/52

3

Betriebe in der Gewerbezone I.________ zonenwidrig seien. Es sei Sache der Gemeinde, 

die Abklärungen zu treffen und zu entscheiden, wie mit der hohen Zahl an zonenwidrigen 

Betrieben und Nutzungen umgegangen werden solle. Im Vordergrund stehe eine Änderung 

der Überbauungsordnung. Die Baupolizeibehörde werde auch den Vorwurf zum 

Güterumschlag auf öffentlichem Terrain überprüfen. Es bestünden keine Hinweise, dass 

die Gemeinde ihre Aufgabe als Baupolizeibehörde nicht wahrnehme, weshalb von 

aufsichtsrechtlichen Massnahmen abgesehen werde.4

3. Am 24. Oktober 2012 reichte Herr H.________, nunmehr im Namen der 

Beschwerdeführerin, bei der Baukommission der Gemeinde eine baupolizeiliche Anzeige 

gegen die B.________ ein. Die A.________ machte geltend, dass die Pfingstgemeinde 

trotz rechtskräftigem Bauabschlag im Gebäude I.________ Veranstaltungen durchführe. 

Zudem ersuchte sie die Mitglieder der Baukommission, die auch Mitglieder der 

Pfingstgemeinde seien, wegen Befangenheit in den Ausstand zu treten. In der Folge 

sandte die A.________ der Gemeinde mehrere Mahnungen. Mit Schreiben vom 18. Januar 

2013 erklärte die Gemeinde, die angezeigten Sachverhalte und Nutzungen würden 

überprüft. 

4. Am 13. April 2014 reichte die Beschwerdeführerin die "2. Aufsichtsbeschwerde" 

betreffend Gebäude I.________ beim Gemeinderat Unterseen ein und verlangte innert 30 

Tagen eine Stellungnahme. Sie rügte folgende Verstösse gegen die ÜO und 

Baubewilligung: 1. zonenwidrige Raumvermietungen an die Pfingstmission, 2. blockierte 

Strassen durch Güterumschlag auf den öffentlichen Strassen, 3. illegale Ein- und 

Ausfahrten und Güterumschlag auf der Süd- und Ostseite des Gebäudes, 4. nicht erstellte 

Grünflächen und Nutzung der Flächen als Parkplatz und zu Lagerzwecken, 5. Abänderung 

der Anzahl und Lage der Parkplätze, 6. noch nicht fertiggestellte Umgebungsgestaltung, 

7. fehlende Abstellplätze für Fahrräder und Motorfahrräder, 8. fehlende Markierung der 

sechs Behindertenparkplätze, 9. unbewilligter Einbau einer vierten Wohnung, 10. unklare 

Versickerung des Dachwassers und Vermutung, dass es an mehreren Stellen in die 

öffentliche Kanalisation eingeleitet wird. Die Beschwerdeführerin verlangte eine 

Stellungnahme innert 30 Tagen. Die Gemeinde leitete die "Aufsichtsbeschwerde" am 30. 

4 Vorakten des Regierungsstatthalteramtes, blaues Mäppli "Korrespondenzen" und Akten aufun 7/2012

4

April 2014 an das Regierungsstatthalteramt weiter. Der Regierungsstatthalter erklärte, dass 

ausschliesslich baupolizeiliche Sachverhalte beanstandet würden, für deren Behandlung 

die Gemeinde als Baupolizei zuständig sei. Am 28. Juli 2014 forderte er die Gemeinde auf, 

innert drei Monaten die Nutzungen im I.________ auf ihre Konformität mit der ÜO 

I.________ zu überprüfen und die Ergebnisse gegenüber den Betroffenen und der 

A.________ als Anzeigerin mittels Verfügung zu eröffnen und gegebenenfalls die 

erforderlichen Massnahmen zu verfügen.5 

5. Am 4. Juni 2014 genehmigte das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) die 

Änderung von Art. 7 der Überbauungsvorschriften. In dieser Gewerbezone sind nun 

Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zonenkonform. Im September 2014 reichten die 

B.________ und die C.________ je ein Baugesuch für Nutzungsänderungen ein (Nutzung 

der Säle und des Mehrzweckraums für Anlässe jeglicher Art, Nutzung von Räumen als 

Büro und für Schulungen, Sitzungen etc.).6 Die Beschwerdeführerin reichte dagegen 

Einsprachen ein. Diese Baubewilligungsverfahren sind zurzeit beim 

Regierungsstatthalteramt hängig.

6. Der Gemeinderat nahm am 31. Oktober 2014 zur "2. Aufsichtsbeschwerde" der 

Beschwerdeführerin Stellung und teilte ihr die Ergebnisse der Baukontrollen mit.7 

Zusammenfassend hielt er fest, es gebe Abweichungen bei den Fassaden und 

Grundrissen, die Grundstückentwässerung weise Mängel auf, die Markierung der 

Behindertenparkplätze fehle und für den Holz- und Treppenbaubetrieb Blatter fehle die 

Anlagegenehmigung. Die Nutzungsüberprüfung im südlichen Teil des Perimeters habe 

keine fehlerhaften Nutzungen zum Vorschein gebracht. In Zusammenhang mit einer 

Saalvermietung habe die Gemeinde Strafanzeige eingereicht. Im Weiteren verwies er auf 

die hängigen Beschwerdeverfahren betreffend Baugesuche von zwei eingemieteten 

Unternehmen und betreffend Aufhebung des Lastwagenverbotes auf der M.________ -

strasse. 

5 Alle in Vorakten des Regierungsstatthalteramtes, blaues Mäppli "Korrespondenzen" 
6 Baugesuch der Crea-Glass vom 19.09.2014, bbew 243/2014; Baugesuch der C.________ (GmbH) vom 
28.10.2014, bbew 244/2014
7 Vorakten des Regierungsstatthalteramtes, blaues Mäppli "Korrespondenzen", pag. 23

5

7. Am 11. November 2014 erliess die Gemeinde je eine Wiederherstellungsverfügung 

gegen die B.________ und die C.________.8 Sie forderte die beiden Unternehmen u.a. 

auf, die unbewilligten Grundriss- und Fassadenänderungen zurückzubauen und die sechs 

Behindertenparkplätze zu markieren. Weiter verbot sie, auf den Parkplätzen und 

Grünflächen Mulden und Materialien zu lagern. Gleichzeitig gab sie ihnen Gelegenheit, ein 

nachträgliches Baugesuch einzureichen. Die beiden Unternehmen ergänzten ihre bereits 

eingereichten Baugesuche mit einem nachträglichen Baugesuch für Fassaden- und 

Grundrissänderungen. Am 8. Dezember 2014 erliess die Gemeinde eine 

Wiederherstellungsverfügung gegen die Firma Albert Blatter, Holz- und Treppenbau.9 Die 

Beschwerdeführerin gelangte am 19. November 2014 erneut an die Gemeinde und brachte 

vor, mit den Wiederherstellungsverfügungen würden nicht die von ihr beanstandeten ÜO-

widrigen Zustände behoben, sondern andere Sachverhalte geregelt. Sie bat um Erlass 

einer Verfügung auch zu den übrigen gerügten Punkten. Die Gemeinde verwies auf die 

laufenden Abklärungen. Am 26. Dezember 2014 ersuchte die Beschwerdeführerin den 

Regierungsstatthalter, die Gemeinde zu einer Verfügung aufzufordern.10 Mit Schreiben vom 

6. Januar 2015 forderte der Regierungsstatthalter die Gemeinde auf, bis am 30. Januar 

2015 eine Verfügung zu allen Punkten der Anzeige vom 13. April 2014 zu erlassen.

8. Am 30. Januar 2015 erliess die Gemeinde gegenüber der Beschwerdeführerin die 

verlangte Verfügung. Sie hielt fest, dass in Bezug auf die Nutzungen keine weiteren 

Verfehlungen bekannt seien und deshalb keine weiteren Schritte unternommen würden 

(Ziffer 1), dass die Ein-und Ausfahrten auf allen Seiten des Gebäudes rechtskräftig bewilligt 

seien, wie auch das Verwaltungsgericht im Beschwerdefall zur Kleinbrauerei festgehalten 

habe. Sie werde keine Massnahmen anordnen bis der Entscheid betreffend Kleinbrauerei 

rechtskräftig werde (Ziffer 2 und 3). Inzwischen seien keine Mulden, Material oder 

Fahrzeuge mehr auf den Grünflächen abgestellt. In Zusammenhang mit den 

nachträglichen Baugesuchen der B.________ und C.________ habe sie aber festgestellt, 

dass die Grünflächen nicht dem bewilligten Zustand entsprächen. Durch die beantragte 

Nutzungsänderung seien die Abstellplätze betroffen. Die nötigen Korrekturen müssten 

deshalb in den pendenten Baubewilligungsverfahren vorgenommen werden (Ziffer 4). Zu 

8 Vorakten der Gemeinde "Baubewilligungskontrolle 40/2008", pag. 494 und 497
9 Vorakten der Gemeinde "Baubewilligungskontrolle 40/2008", pag. 510 (Dokument unvollständig)
10 Vorakten der Gemeinde "Baubewilligungskontrolle 40/2008", pag. 499 und 511

6

der Anzahl und Lage der Parkplätze und der Markierung der Behindertenparkplätze hielt 

sie fest, die Behandlung der Parkplatzsituation erfolge in Zusammenhang mit den 

erwähnten Baugesuchen der B.________ und C.________. Die Planunterlagen müssten 

noch angepasst werden, die Wiederherstellungsmassnahmen zu den 

Behindertenparkplätzen seien durch die nachträglichen Baugesuche sistiert (Ziffer 5 und 

8). Die Umgebung auf der Seite M.________ -strasse müsse in Zusammenhang mit der 

noch anstehenden Sanierung der Strasse fertiggestellt werden. Die erforderlichen 

Massnahmen zur Einhaltung des Grünflächenanteils würden in den 

Baubewilligungsverfahren definiert (Ziffer 6). Fahrrad- und Motorradabstellplätze seien 

weder in der Baubewilligung vom 9. Oktober 2008 noch in den nachfolgenden Änderungen 

thematisiert worden. Die erforderlichen Abstellplätze für die Nutzungsänderungen würden 

in den beiden Baubewilligungsverfahren beurteilt (Ziffer 7). Bei der Begehung vom 8. 

Februar 2013 sei keine weitere Wohnung festgestellt worden. Bei einer allfälligen 

Verfehlung wären Wiederherstellungsmassnahmen in die betreffenden Bauentscheide 

aufzunehmen (Ziffer 9). Zur Versickerung des Dachwassers hielt sie fest, es seien weitere 

Abklärungen mit dem Amt für Wasser und Abfall (AWA) erforderlich. Die Bauherrschaft 

habe noch Gelegenheit zur Stellungnahme, anschliessend werde über eine allfällige 

Wiederherstellungsverfügung und die entsprechenden Massnahmen entschieden (Ziffer 

10). 

9. Gegen diese Verfügung reichte die Beschwerdeführerin am 15. Februar 2015 

Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie 

beantragt, dass die Gemeinde bezüglich des Verstosses gegen die Nutzung (Ziffer 1) ein 

Strafverfahren einzuleiten und die widerrechtlichen Gewinne einzuziehen habe. Auf der 

Strasse I.________ sei ein Halte- und Umladeverbot durchzusetzen. Gebäudeintern seien 

Möglichkeiten zu schaffen für die Anlieferung auf dem eigenen Gelände (Ziffer 2). Die 

illegalen Anlieferungen an den anderen Gebäudeseiten seien zu verbieten (Ziffer 3). In 

Bezug auf den Grünflächenanteil, die Anzahl Parkplätze und deren Lage, die 

Umgebungsgestaltung, die Fahrrad- und Motorfahrradabstellplätze und die 

Behindertenparkplätze sowie die Versickerung des Dachwassers sei die Gemeinde 

Unterseen zu einer Verfügung aufzufordern. Weiter verweist die Beschwerdeführerin auf 

eine vierte, bewohnte und eine weitere vollausgebaute Wohnung, die anlässlich des 

Augenscheins mit dem Regierungsstatthalteramt festgestellt worden seien. Sie beantragt, 

7

es sei ein Strafverfahren mit Rückforderung der widerrechtlichen Gewinne sowie ein bau- 

und mietrechtliches Wiederherstellungsverfahren einzuleiten. 

 

10. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet11, beteiligte die 

Grundeigentümerinnen (Baurechtsnehmerinnen) von Amtes wegen am Verfahren, 

eröffnete ihnen die angefochtene Verfügung und gab ihnen Gelegenheit zur 

Stellungnahme. Das Rechtsamt führte den Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten 

sowie die Baubewilligungsakten der hängigen Baugesuche bbew 243/2014 und bbew 

244/2014 ein. Es vervollständigte die Akten mit Kopien des Kanalisationsplanes, den es 

beim Amt für Wasser und Abfall (AWA) einsah.

11. Die Gemeinde beantragt mit Stellungnahme vom 27. März 2015, die Beschwerde sei 

abzuweisen. Das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli nimmt mit Eingabe vom 

20. März 2015 ausführlich Stellung, ohne einen Antrag zu stellen. Die von Amtes wegen 

am Verfahren Beteiligten 1 und 2 haben sich nicht vernehmen lassen.  

Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Die als "2. Aufsichtsbeschwerde" bezeichnete Eingabe der Beschwerdeführerin ist in 

der Sache eine baupolizeiliche Anzeige, weshalb sie der Regierungsstatthalter zu Recht an 

die Gemeinde zur Erledigung weitergeleitet hat. In der angefochtenen Verfügung sind 

Begründung und Entscheid nicht getrennt, es fehlt ein eigentliches Dispositiv. Dennoch 

handelt es sich nicht lediglich um eine Stellungnahme. Die Gemeinde hat entschieden, 

dass sie in Bezug auf die gerügte Nutzung, die Anlieferung, Ein- und Ausfahrten keine 

11 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- 
und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

8

baupolizeilichen Massnahmen anordnet. In Bezug auf die Grünflächen, die Parkplätze, die 

Behindertenparkplätze, Abstellplätze für Fahrräder und Motorfahrräder, die 

Umgebungsgestaltung räumt die Gemeinde Mängel ein, verweist aber darauf, dass dies in 

den beim Regierungsstatthalteramt hängigen Baubewilligungsverfahren für die 

Nutzungsänderungen zu regeln sei. In Bezug auf die Versickerung verweist die Gemeinde 

auf weitere Abklärungen und den noch ausstehenden Entscheid, ob 

Wiederherstellungsmassnahmen angeordnet würden. Der Entscheid der Gemeinde lautet 

damit, dass sie ‒ mit Ausnahme des Verfahrens betreffend Versickerung ‒ vorläufig keine 

Wiederherstellungsmassnahmen anordnet. Die angefochtene Verfügung stellt eine 

baupolizeiliche Verfügung nach Art. 45 ff. BauG12 dar und ist somit ein zulässiges 

Anfechtungsobjekt.

b) Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 

48 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. 

Die Beschwerdeführerin kann als Anzeigerin Parteistellung beanspruchen, sofern sie durch 

die gerügten Sachverhalte in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen ist (Art. 46 Abs. 

2 Bst. a BauG und Art. 12 VRPG13). Die Beschwerdeführerin ist als benachbarter Betrieb 

durch die baurechtswidrigen Zustände betroffen, durch die angefochtene Verfügung 

beschwert und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht 

eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten. Ob dies auch für alle Rügen und 

Anträge gilt, ist in den nachstehenden Erwägungen zu prüfen.

2. Allgemeines zum baupolizeilichen Verfahren

 

a) Einige Rügen der Beschwerdeführerin zielen auf die längst rechtskräftige 

Baubewilligung für das Gewerbegebäude, die bekanntlich teilweise in Widerspruch zur ÜO 

I.________ steht.14 Die Beschwerdeführerin geht offenbar davon aus, dass im 

Wiederherstellungsverfahren nach Art. 45 ff. BauG beim Gebäude auch ein ÜO-konformer 

Zustand hergestellt werden kann. Dies ist nicht der Fall, müsste doch vorliegend das 

Gebäude dafür wesentlich verändert werden, was ein neues Baugesuch voraussetzen 

12 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
13 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
14 Vgl. BDE vom 1. Mai 2014, RA Nr. 110/2014/17 (Kleinbrauerei), bestätigt durch VGE 2014/139 vom 14. 
Oktober 2014

9

würde. Die Baupolizeibehörde überprüft die rechtmässige Ausführung eines 

Bauvorhabens. Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer 

Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens 

Vorschriften missachtet, so verfügt die zuständige Baupolizeibehörde die erforderlichen 

vorsorglichen und definitiven Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustandes. Auch die Beseitigung von Störungen der öffentlichen Ordnung, die von 

unvollendeten, mangelhaft unterhaltenen oder sonst wie ordnungswidrigen Bauten und 

Anlagen ausgehen, gehören zur Aufgabe der Baupolizeibehörde (vgl. Art. 45 und 46 BauG, 

Art. 47 BewD15). Mit der Wiederherstellungsverfügung kann auch die erstmalige 

Herstellung des rechtmässigen Zustandes verlangt werden.16 

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist demnach die Frage, ob die Gemeinde in 

Bezug auf die gerügten Sachverhalte zu Recht kein baupolizeiliches Verfahren eingeleitet 

hat. 

b) Soweit die Beschwerdeführerin die Einleitung von Strafverfahren und die 

Abschöpfung der Gewinne beantragt, kann nicht auf die Beschwerde eingetreten werden. 

Das Einziehen unrechtmässiger Gewinne ist bei schweren Fällen im Rahmen eines 

Strafverfahrens nach Art. 50 BauG möglich. Es ist aber Sache der Gemeinde zu 

entscheiden, ob sie Strafanzeige einreichen will. Im Baubeschwerdeverfahren kann daher 

nicht verlangt werden, dass die Gemeinde Strafanzeige einreicht. Die beiden Anträge 

gehen somit über den Gegenstand hinaus, den die BVE im Beschwerdeverfahren 

überprüfen und anordnen kann. 

3. Nutzung der Räume durch die Pfingstgemeinde (Ziffer 1)

a) Die Beschwerdeführerin rügt, dass die Pfingstmission seit ca. Januar 2012 

regelmässig Veranstaltungen im Gewerbegebäude I.________ durchführe. Das 

Verwaltungsgericht entschied im Jahr 2012, dass der damals geltende Art. 7 ÜV die 

zulässige Nutzung abschliessend umschreibe und ein freikirchliches Versammlungslokal 

15 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 2

10

(Pfingstgemeinderaum) mit Büros und Schulungsräumen nicht zonenkonform sei.17 Wie die 

Gemeinde zutreffend erwogen hat, widersprechen Vorstandssitzungen der 

Pfingstgemeinde den Überbauungsvorschriften aber nicht. Gelegentliche 

Vorstandssitzungen sind in Büroräumlichkeiten nicht verboten. An solchen Sitzungen 

nehmen nur wenige Personen teil, so dass sie nicht mit der damals als unzulässig 

beurteilten Nutzung der Pfingstgemeinde vergleichbar sind. Die Gemeinde hat 

diesbezüglich zu Recht kein baupolizeiliches Verfahren eingeleitet. In Bezug auf eine 

unrechtmässige Konzertveranstaltung hat die Gemeinde Strafanzeige eingereicht; die 

Strafbefehle sind bereits ergangen.18 Es ist nicht klar, ob mit den neu eingereichten 

Baugesuchen eine Nutzung durch die Pfingstgemeinde geplant ist, da die Bauvorhaben 

sehr offen umschrieben wurden und ein Konzept fehlt. Dies ist aber nicht Gegenstand des 

vorliegenden Verfahrens; die Zonenkonformität der Nutzungsänderung wird im Rahmen 

dieser Baubewilligungsverfahren beurteilt.

b) Die Beschwerdeführerin weist darauf hin, dass sowohl ein Gemeinderat (Herr 

K.________) als auch der Vermieter des Gebäudes I.________ (Herr L.________) 

Mitglieder der Baukommission und der Pfingstgemeinde seien. 

Eine Person, die eine Verfügung oder einen Entscheid zu treffen oder vorzubereiten oder 

als Mitglied einer Behörde zu amten hat, muss unter anderem dann in den Ausstand treten, 

wenn sie in der Sache ein persönliches Interesse hat (Art. 9 Abs. 1 Bst. a VRPG). 

Vorbehalten bleiben die Vorschriften über die Unvereinbarkeiten und den Ausstand nach 

dem Gemeindegesetz (Art. 9 Abs. 3 VRPG). Nach diesen Bestimmungen ist bei der 

Behandlung eines Geschäfts ausstandspflichtig, wer daran unmittelbar persönliche 

Interessen hat (Art. 47 Abs. 1 GG19). Die von der Beschwerdeführerin genannten Personen 

sind Mitglieder der Baukommission und gehören offenbar der Pfingstgemeinde an. Herr 

L.________ ist ausserdem Gesellschafter und Vorsitzender der Geschäftsführung der 

C.________, die Eigentümerin des Gebäudeteils Unterseen Gbbl. Nr. G.________ BR ist. 

Er ist daher ausstandspflichtig, soweit sein Gebäudeteil direkt oder indirekt betroffen ist. 

Zudem kann sich bei beiden Behördenmitgliedern eine Ausstandspflicht ergeben, soweit 

die Pfingstgemeinde beim Gebäude I.________ involviert ist. 

17 VGE 2011/339 vom 2. Juli 2012, E. 3
18 Dossier Baubewilligungskontrolle, pag. 515 und 519
19 Gemeindegesetz vom 16. März 1998 (GG, BSG 170.11)

11

Die Beschwerdeführerin hat bereits in ihrer Anzeige vom 24. Oktober 2012 verlangt, dass 

die genannten Behördenmitglieder in den Ausstand treten. Sie rügt für das vorliegende 

Verfahren aber keine konkrete Verletzung der Ausstandspflicht. Die Stellungnahme vom 

31. Oktober 2014 zur "2. Aufsichtsbeschwerde" wurde vom Gemeinderat verfasst, der 

Adressat dieser "Aufsichtsbeschwerde" war. Gemäss den Vorakten ist Herr K.________, 

Gemeinderat und Baukommissionspräsident, für die Beratung und Beschlussfassung im 

Gemeinderat in den Ausstand getreten.20 Die vorliegend angefochtene Verfügung basiert 

im Wesentlichen auf dieser Stellungnahme und wurde vom Vize-Präsidenten der 

Baukommission unterzeichnet. In Bezug auf die angefochtene Verfügung ist somit keine 

Verletzung der Ausstandspflicht erkennbar.

 

4. Anlieferung, Ein- und Ausfahrten, Güterumschlag auf Strasse (Ziffern 2 und 3)

a) Die Beschwerdeführerin rügt, gemäss ÜO habe das Gebäude nur eine Berechtigung 

für Ein- und Ausfahrten bzw. Anlieferungen auf der Nordseite. Die illegalen Anlieferungen 

auf den anderen Gebäudeseiten seien zu verbieten. Die Anlieferung müsse gemäss ÜO 

auf dem Grundstück erfolgen. Infolge der fehlenden Flächen würden die öffentlichen 

Strassen zu Lasten der Allgemeinheit benützt. Die Beschwerdeführerin fordert ein Halte- 

und Umladeverbot auf der I.________ -strasse. Für die Anlieferung auf dem eigenen 

Gelände seien intern Möglichkeiten zu schaffen (Andockstellen, Umschlags- und 

Verladeflächen, Rampen, Wendeplätze, interne Warenkorridore etc.). 

 

Die Beschwerdeführerin hat die auf allen Seiten bestehenden Ein- und Ausfahrten und 

fehlenden Abladeflächen bereits in anderen Beschwerdeverfahren mehrfach gerügt. Ihre 

Vorbringen zielen auf die längst rechtskräftige Baubewilligung von 2008. Wie das 

Verwaltungsgericht bestätigt hat, können die bewilligten Zugänge benutzt werden, was 

auch die Anlieferung einschliesst.21 Im Wiederherstellungsverfahren kann auch nicht 

verlangt werden, dass gebäudeintern Warenkorridore und dergleichen geschaffen werden, 

da diese im bewilligten Projekt ja nicht vorgesehen waren. Die Anträge der 

Beschwerdeführerin liegen somit ausserhalb dessen, was im baupolizeilichen Verfahren 

angeordnet werden kann. 

20 Protokoll des Gemeinderates vom 28. April 2014, Dossier Baubewilligungskontrolle, pag. 386
21 VGE 2014/139 vom 14. Oktober 2014, E. 3 (Kleinbrauerei) 

12

b) Die Beschwerdeführerin legt nicht dar, dass durch den Güterumschlag auf der 

Strasse die Sicherheit und Ordnung gefährdet ist. Im Gegenteil ist davon auszugehen, 

dass die Lastwagenfrequenz im südlichen Teil der Gewerbezone, mithin auch auf der 

I.________ -strasse derzeit nicht hoch ist. Dementsprechend gering ist auch die 

Wahrscheinlichkeit, durch Güterumschlag behindert zu werden.22 Sollten bei einer 

stärkeren Belegung des Gewerbegebäudes I.________ dereinst Verkehrsmassnahmen 

erforderlich werden, müssten sie von der Gemeinde im dafür vorgesehenen 

strassenrechtlichen Verfahren erlassen werden (Art. 3 Abs. 2 bis 4 SVG23 i.V.m. Art. 107 

SSV24; Art. 66 Abs. 2 SG25). Auch diese Frage liegt somit ausserhalb des Gegenstandes, 

der im baupolizeilichen Verfahren bzw. im vorliegenden Beschwerdeverfahren geregelt 

werden kann.

c) Zusammenfassend hat die Gemeinde hinsichtlich der Anlieferung und der Ein- und 

Ausfahrten zu Recht kein Wiederherstellungsverfahren eingeleitet.

5. Abstellplätze, Umgebung, Grünflächen (Ziffern 4 bis 8)

a) Der Baubeginn für das Gebäude war am 21. Oktober 2008. Es ist unbestritten, dass 

die Umgebung auch nach über sechs Jahren nicht überall fertig ist und noch keine 

Bauabnahme erfolgen konnte. Insbesondere die Parkflächen und Umgebung auf der Seite 

M.________ -strasse sind nur teilweise fertiggestellt.26 Bereits in dieser Hinsicht besteht ein 

unrechtmässiger Zustand, zumal die Umgebungsarbeiten gemäss Art. 16 Abs. 3 ÜV bis 

zwölf Monate nach Bezug der Bauten hätten fertig sein müssen. 

Die Anzahl Autoabstellplätze und die erforderlichen Parkplätze für Behinderte wurden in 

der Baubewilligung vom 3. Oktober 2008 für den Neubau des Gewerbegebäudes erstmals 

festgelegt. Im Baubewilligungsverfahren für den Einbau der Kantine (Gesamtbauentscheid 

vom 25. Mai 2011) wurde die Anzahl der Parkplätze erneut beurteilt. Gemäss dem 2008 

22 BDE vom 29. April 2015, E. 2, RA Nr. 110/2014/146 (Kleinbrauerei, noch nicht rechtskräftig)
23 Strassenverkehrsgesetz des Bundes vom 19. Dezember 1958 (SVG; SR 741.01)
24 Signalisationsverordnung des Bundesrates vom 5. September 1979 (SSV; SR 741.21)
25 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
26 Vgl. Plan mit Eintragungen der Bauverwaltung vom 14. Januar 2015, in Baubewilligungsdossier bbew 
244/2014, pag. 8

13

bewilligtem Projektplan "Umgebung Parkplätze / Baumabstände" war auf der Seite 

M.________ -strasse im mittleren Teil des Gebäudes eine Längsparkierung zur Strasse 

vorgesehen, auf dem 2011 bewilligten Plan "Grundriss EG Gesamt" hingegen eine 

Querparkierung. Nach den neusten "Ausführungsplänen" ist eine Schrägparkierung 

geplant, die soweit ersichtlich nie formell bewilligt wurde.  

Der Grünflächenanteil ist unbestritten nicht eingehalten; zudem wurden anstelle einer 

Begrünung Steine eingebracht, was dem Sinn und Zweck einer Grünfläche widerspricht 

(vgl. Art. 17 ÜV).27 Bepflanzte Grünstreifen haben zudem eine wichtige Funktion bei der 

Versickerung von Oberflächenwasser. Die Gemeinde akzeptiert die Bollensteine nicht als 

Grünfläche und fordert eine Begrünung.28 

b) In Bezug auf die Umgebung besteht demnach in mehrfacher Hinsicht ein 

unrechtmässiger Zustand. Allerdings kann vorliegend keine plangetreue Herstellung des 

rechtmässigen Zustandes verlangt werden, da die sechs Parkplätze für Behinderte auf den 

bewilligten Plänen von 2008 und 2011 gar nicht eingezeichnet waren und deren Standort 

somit noch nicht feststeht. Das Gebäude wurde auch nicht ganz getreu den bewilligten 

Plänen erstellt, was vor allem hinsichtlich der Grünflächen und Parkplätze beim Zugang 

C2/B auf der Westseite ins Gewicht fällt. Hinzu kommt, dass den Sichtweiten bei den 

Ausfahrten auf die M.________ -strasse bisher zu wenig Beachtung geschenkt wurde. Der 

OIK I wies in seinem Fachbericht, den er in Zusammenhang mit der Aufhebung des 

Lastwagenverbotes auf der M.________ -strasse zuhanden des Verwaltungsgerichts 

erstellte, auf die grosse Bedeutung der ausreichenden Sichtverhältnisse für die 

Verkehrssicherheit hin. Er hielt (zum aktuellen Zustand) fest, dass die Sichtweiten auf die 

M.________ -strasse bei den vier Hauszufahrten nicht eingehalten seien.29 Die BVE stellte 

im Entscheid vom 29. April 201530 fest, dass die Sichtbermen bei der Ausfahrt des 

Zugangs C2/B nicht normgemäss seien, dass aber die heutige Situation mit Parkplätzen, 

die direkt an die Ausfahrt angrenzen, auch nicht dem bewilligten Zustand entspreche. Sie 

gehe daher davon aus, dass die Sichtverhältnisse mit der Herstellung des rechtmässigen 

27 Vgl. Dossier Baubewilligungskontrolle, Fotos pag. 527-530; Protokollauszug Sitzung der Baukommission vom 
23. Februar 2015, in Baubewilligungsdossier bbew 244/2014, pag. 48 f.; Plan mit Eintragungen der 
Bauverwaltung vom 14. Januar 2015, in Baubewilligungsdossier bbew 244/2014, pag. 8
28 Protokollauszug Sitzung der Baukommission vom 23. Februar 2015, in Baubewilligungsdossier bbew 
244/2014, pag. 48 f.
29 Fachbericht des OIK I vom 11. Februar 2015, S. 2, in Baubewilligungsdossier bbew 244/2014, pag. 36 f. 
30 RA Nr. 110/2014/146 (Kleinbrauerei)

14

Zustands noch verbessert würden.31 Zu beachten ist, dass die Besitzstandsgarantie nur 

eingeschränkt gilt, wenn die Verkehrssicherheit betroffen ist. Die Gemeinde kann gestützt 

auf Art. 84 Abs. 2 SG verlangen, dass Bauten, Anlagen, Pflanzen und sonstige Vorkehren, 

die den Strassenabständen, dem Lichtraumprofil, Sichtzonen oder dem Verbot der 

Beeinträchtigung widersprechen, innert angemessener Frist beseitigt oder angepasst 

werden. Auf der Seite M.________ -strasse muss vorliegend der rechtmässige Zustand bei 

der Anordnung der Parkplätze (und den Grünflächen) unter Berücksichtigung der 

Verkehrssicherheit noch definiert und hergestellt werden.

 

c) Die erforderliche Markierung der sechs Behindertenparkplätze ist Gegenstand der 

beiden Wiederherstellungsverfügungen vom 11. November 2014. Die Gemeinde verfügte 

ausserdem, dass auf den Parkplätzen und Grünflächen keine Materialien und Mulden 

abgestellt werden dürfen. Entgegen der pauschalen Rüge der Beschwerdeführerin hat die 

Gemeinde insoweit baupolizeiliche Massnahmen erlassen. Für die Anordnung der 

Parkplätze, die Einhaltung der Grünflächen und deren Begrünung sowie die Fertigstellung 

der Umgebung hätte aber ebenfalls ein Wiederherstellungsverfahren eröffnet und 

durchgeführt werden müssen. Die Gemeinde geht davon aus, dass diese Massnahmen 

vom Regierungsstatthalter im Rahmen der Bauentscheide geregelt würden. Der 

Regierungsstatthalter bringt seinerseits vor, dass sich die Gemeinde dieser Thematik 

schrittweise angenommen habe, die Fragen aber auch Thema der hängigen 

Baubewilligungsverfahren seien. 

d) Die nachträglichen Baugesuche für die Fassaden- und Grundrissänderungen 

umfassen auch den geänderten Zugang auf der Westseite (Gesuch der B.________) und 

die Anordnung der sechs Behindertenparkplätze. Die Anordnung der übrigen Parkplätze 

und Grünflächen kann nicht losgelöst von diesen Bauvorhaben geregelt werden und ist 

deshalb sinnvollerweise damit zu koordinieren. Insofern leuchtet der Zusammenhang mit 

den hängigen Baubewilligungsverfahren ein. Hauptthemen dieser 

Baubewilligungsverfahren sind aber die neuen Nutzungen (Anlässe und Veranstaltungen) 

samt deren Parkplatzbedarf sowie die erfolgten Fassaden- und Grundrissänderungen. Für 

die Herstellung des rechtmässigen Zustandes bei den Parkplätzen und Grünflächen (inkl. 

Begrünung) und für die Fertigstellung der Umgebung ist aber noch kein Verfahren hängig. 

Das Wiederherstellungsverfahren (samt Gelegenheit zu nachträglichen Baugesuchen) 

31 BDE vom 29. April 2015, E. 2h f., RA Nr. 110/2014/146 (Kleinbrauerei), noch nicht rechtskräftig 

15

muss erst noch eingeleitet werden. Dafür ist die Baupolizeibehörde der Gemeinde 

zuständig (Art. 45 BauG). 

  

e) In den Baubewilligungen von 2008 und 2011 wurden keine Abstellplätze für 

Fahrräder und Motorräder festgelegt. Der Mangel liegt demnach nicht in einer fehlerhaften 

Bauausführung, sondern in den rechtskräftigen Baubewilligungen selbst. Die Gemeinde 

müsste deshalb nur dann baupolizeiliche Massnahmen anordnen, wenn durch die 

fehlenden Velo- und Motorradabstellplätze unhaltbare Zustände entstanden wären (vgl. 

Art. 45 Abs. 2 Bst. c BauG), was die Beschwerdeführerin aber nicht behauptet. Wie die 

Gemeinde zu Recht ausgeführt hat, muss der Bedarf an Fahrrad- und Motorrad-

Abstellplätzen jedoch für Nutzungsänderungen beurteilt und festgelegt werden. Dies ist 

Gegenstand der hängigen Baubewilligungsverfahren. 

f) Es ist nicht klar, was die Beschwerdeführerin mit ihrem Antrag meint, der Gemeinde 

sei ein "Verschleppungsverfahren anzuhängen". Die BVE ist nicht Aufsichtsbehörde über 

die Gemeinden. Die Beschwerdeführerin hat im vorinstanzlichen Verfahren beim 

Regierungsstatthalter Rechtsverzögerungen angezeigt, worauf dieser die Gemeinde zum 

Erlass der nun angefochtenen Verfügung aufgefordert hat. Auf den Antrag der 

Beschwerdeführerin ist daher nicht einzutreten.

6. Anzahl Wohnungen (Ziffer 9)

a) Die Beschwerdeführerin beantragt, es sei für eine vierte, unrechtmässig bestehende 

Wohnung und eine weitere, offenbar nicht bewohnte, aber voll ausgebaute Wohnung ein 

bau- und mietrechtliches Wiederherstellungsverfahren einzuleiten. Die Beschwerdeführerin 

wies seit längerem mehrfach darauf hin, dass im Gewerbegebäude I.________ eine 

unbewilligte vierte Wohnung bestehe, was die Gemeinde stets verneinte. Anlässlich des 

Augenscheins des Regierungsstatthalteramtes vom 12. Februar 2015 wurde im 

Gebäudeteil der B.________ festgestellt, dass im Obergeschoss hinter dem Fumoir ein 

Raum mit Küche und Bad eingerichtet ist und als Wohnung genutzt wird.32 Im 

Beschwerdeverfahren erklärte die Gemeinde, die Baukommission habe für die vierte 

Wohnung ein Benützungsverbot beschlossen, das sie zusammen mit der 

32 Kurzprotokoll vom 24. Februar 2015, Baubewilligungsdossier bbew 244/2014, pag. 46 ff.

16

Wiederherstellungsmassnahme (Ausbau der Küche innert 30 Tagen nach Rechtskraft des 

Bauentscheides) als Auflage in ihren Amtsbericht zum Baugesuch für die 

Nutzungsänderung aufnehmen werde. Somit könne dies im Bauentscheid des 

Regierungsstatthalters abgehandelt werden. Der Regierungsstatthalter vertritt 

demgegenüber die Ansicht, für die Durchführung des Wiederherstellungsverfahrens sei die 

Baupolizeibehörde von Unterseen zuständig. 

b) Die vierte Wohnung befindet sich im Gebäudeteil der B.________. Sie liegt zwar 

neben dem Mehrzweckraum und nahe bei den beiden Sälen, für die eine 

Nutzungsänderung (Anlässe jeglicher Art etc.) beantragt wurde.33 Die geplante 

Nutzungsänderung betrifft den als Wohnung genutzten Raum aber nicht. In ihrem 

Schreiben vom 18. Februar 2015 an das Regierungsstatthalteramt hält die B.________ 

denn auch fest, sie möchte den Raum zukünftig als Physio- oder Massageraum 

vermieten.34 Die unrechtmässige Wohnnutzung hat demnach mit dem pendenten 

Baubewilligungsverfahren nichts zu tun. Demnach ist es Sache der Baupolizeibehörde der 

Gemeinde, ein Wiederherstellungsverfahren durchzuführen. Entgegen der Meinung der 

Beschwerdeführerin ist die Gemeinde aber nicht für den mietrechtlichen Aspekt dieser 

unrechtmässigen Nutzung zuständig. Dies ist eine rein privatrechtliche Angelegenheit und 

zwischen den Vertragsparteien zu regeln. 

c) Die andere, von der Beschwerdeführerin gerügte Wohnung liegt im Gebäudeteil der 

C.________. Es handelt sich um Büroräume im Obergeschoss, die über eine Küche, 

Nasszelle und WC verfügen, zurzeit aber leer stehen. Anders als im Gebäudeteil der 

B.________ werden und wurden diese Räume nicht zu Wohnzwecken genutzt, wie auch 

die Beschwerdeführerin einräumt. Somit besteht kein unrechtmässiger Zustand, gegen den 

eingeschritten werden müsste. 

d) Die Beschwerdeführerin bringt vor, gemäss Überbauungsordnung hätte im 

Gewerbegebäude nur eine Wohnung bewilligt werden dürfen. Auch hier zielt die 

Beschwerdeführerin auf die 2008 erteilte Baubewilligung, die längst rechtskräftig ist. Über 

die bereits bewilligten Wohnungen ist nicht mehr zu entscheiden. Soweit die 

33 Vgl. handschriftlichen Eintrag auf Plan OG, Baubewilligungsdossier bbew 244/2014, pag. 83; Beilage 2 zur 
Stellungnahme der Gemeinde vom 22. April 2015
34 Beilage 1 zur Stellungnahme der Gemeinde vom 22. April 2015

17

Beschwerdeführerin vorbringt, nur zwei der drei offiziellen Mieter entsprächen den 

Vorgaben der ÜO, handelt es sich um eine neue Rüge, die über den Gegenstand 

hinausgeht, der in der angefochtenen Verfügung geregelt werden musste. Der Vorwurf ist 

zudem so vage gehalten, dass nicht einmal klar ist, bei welcher Wohnung und inwiefern 

eine unrechtmässige Nutzung bestehen soll und ob diese neu ist. Darauf kann nicht 

eingetreten werden. 

7. Versickerung Dachwasser (Ziffer 10)

a) Die Beschwerdeführerin hatte in ihrer baupolizeilichen Anzeige vom 13. April 2014 

vorgebracht, es sei nicht erkennbar, dass das Dachwasser tatsächlich in 

Versickerungsgruben geleitet werde. Es gebe Indizien, u.a. die Aussage des ehemaligen 

Bauleiters, dass das Dachwasser an mehreren Stellen an die öffentliche Kanalisation 

angeschlossen sei. In der vorliegend angefochtenen Verfügung hat die Gemeinde 

festgehalten, die Liegenschaftsentwässerung sei vor Ort kontrolliert worden. Die 

Kanalfernsehaufnahmen hätten einige Mängel aufgezeigt. Es seien zusätzliche 

Abklärungen mit dem Amt für Wasser und Abfall (AWA) erforderlich, wozu Plangrundlagen 

benötigt würden, die im Moment nur teilweise vorhanden seien. Es seien ihr keine 

Dachwasseranschlüsse bekannt, welche in die Kanalisation eingeleitet würden. Sollten die 

ergänzten Plangrundlagen Zweifel aufkommen lassen, würden zusätzliche Kontrollen 

vorgenommen. Die Bauherrschaft sei zu einer Stellungnahme aufgefordert worden. 

Anschliessend werde die Baukommission über eine allfällige Wiederherstellungsverfügung 

und die entsprechenden Massnahmen entscheiden. Die Verfügung werde auch der 

Beschwerdeführerin eröffnet.

b) Die Beschwerdeführerin rügt, dass die Gemeinde keine Massnahmen angeordnet 

hat. Seit einem Jahr seien immer wieder Schläuche auf der M.________ -strasse 

festzustellen; aus dem Gebäude I.________ werde Wasser in die öffentliche Kanalisation 

gepumpt. Die Gemeinde entgegnet, die Schläuche seien im Frühjahr 2014 platziert 

worden, um das Oberflächenwasser abzupumpen und in den Grünstreifen zwischen der 

Umfahrungsstrasse und der M.________ -strasse zu entwässern. Dieses Wasser laufe 

sonst bei starken Niederschlägen über den nicht vorhandenen Grundstückabschluss und 

sorge in den Gewerberäumen für Schäden.

18

c) Auf dem vom AWA genehmigten Ausführungsplan Erdgeschoss Kanalisation vom 

28. April 2008, rev. 4. Mai 2009, sind nordöstlich und nordwestlich des Gebäudes zwei 

blaue "Seelein" definiert, die wohl den Standort von Versickerungsanlagen darstellen 

sollen. Vor der Nordseite des Gebäudes führen ungefähr ab Gebäudemitte Leitungen zur 

nordwestlichen Versickerung. An diese Leitungen sind auch die Entwässerungsrinnen auf 

den Vorplätzen angeschlossen. Weiter ist dem Plan zu entnehmen, dass zwei westseitige 

Rampen zum UG (Bereiche D und E) einen versickerungsfähigen Belag haben sollen. Der 

südliche Teil des Gebäudes und die (nach den anderen Plänen) auch dort vorgesehene 

Versickerungsanlage sind auf dem Plan nicht dargestellt. Aus dem Plan geht somit nicht 

hervor, welche Dachflächen oder Plätze in welche Versickerungsanlage entwässert 

werden, wie die Versickerungsanlagen aufgebaut und dimensioniert sind und wie das 

Regenwasser zugeführt wird. 

d) Am 18. April 2013 hielt die Gemeinde in einer Aktennotiz fest, die 

Versickerungsanlage "auf Seite Perron" entspreche nicht der Norm, und verlangte 

revidierte Leitungspläne. In der Begehung vom 28. November 2013 beanstandete die 

Gemeinde alle Versickerungsanlagen und hielt fest, die Versickerungsanlage Süd/West sei 

visuell nicht überprüfbar, da die Rohrleitungen in über 3 m Tiefe verliefen. Weiter hielt sie 

fest, dass die Rampen nicht aus sickerfähigem Belag bestünden und bei starken 

Niederschlägen die Untergeschosse überflutet würden. Das anfallende Wasser werde 

abgepumpt und im umliegenden Terrain verteilt. Die Bauherrschaft erhielt den Auftrag, mit 

einem Ingenieur Vorschläge für eine konforme Versickerungsanlage abzuklären und der 

Gemeinde zu unterbreiten.35 Die B.________ reichte der Gemeinde dazu die 

"Hydrogeologische Aktennotiz" der N.________ AG vom 12. Dezember 2013 ein. Diesem 

Bericht ist zu entnehmen, dass das Dachwasser in die Sickerleitungen unter der 

Bodenplatte geleitet wird, welche an eine mit Kies und Geröll ausgefüllte Sickergrube von 

36 m2 Fläche und 3 m Höhe angeschlossen sei. Diese Sickergrube liege im südlichsten 

Teil der Parzelle, welche zugleich den tiefsten Höhenpunkt der Parzelle und des ganzen 

Quartiers darstelle. Die Einlaufhöhe der Sickerleitungen in die Sickergrube liege etwa 3 m 

unter der Terrainoberfläche. Da bei grösseren Regenereignissen der Grundwasserspiegel 

regional ansteige (Schwankungsbereich 2,5 - 4 m Tiefe), entstehe an den unteren 

Teilstücken der Sickerleitungen (Tiefe 3 m) ein Rückstau. Um dies zu verhindern, sei ein 

Pumpschacht erstellt worden, mit dem der Grundwasserspiegel in der Sickergrube 

35 Vorakten der Gemeinde, blaues Mäppli Baubewilligungskontrolle 40/2008 Liegenschaftsentwässerung, pag. 
31 und 34

19

abgesenkt werde. Auf den Parkplätzen seien Sickersteine verlegt. Das versickerte 

Platzwasser gelange ebenfalls durch die Sickerleitungen in die Sickergrube. Die Rampen 

zu den Garagen und Werkstätten seien asphaltiert. Um das Einfliessen des 

Strassenwassers zu verhindern, seien Wülste aus Asphalt sowie eine strassenseitige 

Rinne mit Gitter angebracht. Diese Sauberwasserrinnen seien an die Sickerleitungen 

angeschlossen. Die Gitterrinnen auf den Rampen oder in deren unteren Teil seien an die 

Schmutzwasserleitung angeschlossen. Die Versickerungsanlagen entsprächen nicht den 

VSA Richtlinien.36 Das Retentionsvolumen müsse überprüft werden. 

Zum weiteren Vorgehen hielt der Verfasser fest, die von der Gemeinde geforderte 

Humusschicht der Sickergrube käme ins Grundwasser zu liegen, wo ihr Wirkungsgrad 

annulliert würde. Die vertikale Versickerungskapazität der Sickergrube würde reduziert, sie 

würde entweder überlaufen (Vermischung verschiedener Wassertypen) oder das Wasser 

würde auf 1-3 m Tiefe lateral ohne Bodenpassage abfliessen. Das bereits prekäre 

Entsorgungskonzept des Regenwassers des ganzen Quartiers würde durch diese 

Massnahme nochmals verschlechtert. Der Verfasser des Berichts empfahl daher, auf die 

Forderung einer Humusschicht zu verzichten und die Versickerung der Sickergrube weiter 

zu verfolgen.

e) Dieser Bericht wurde gestützt auf die Angaben der Bauherrschaft verfasst. Weil auch 

heute und trotz verschiedener Aufforderungen der Gemeinde keine detaillierten 

Plangrundlagen vorhanden sind, lässt er sich nicht nachvollziehen. Das Amt für Wasser 

und Abfall (AWA) verlangte mit Mail vom 13. Januar 2014 denn auch ergänzende 

Plangrundlagen.

Beim Gebäude I.________ wird nicht nur das Dachwasser in die Versickerungsanlagen 

eingeleitet, sondern auch Wasser von Plätzen. Die Entwässerung von Plätzen dürfte aber 

nur in Versickerungsanlagen des Typs a mit Oberbodenpassage erfolgen, damit die 

Reinigungswirkung gewährleistet ist;37 eine unterirdische Versickerung wie vorliegend ist 

nicht zulässig. Unklar ist zudem, was der Verfasser des Berichts unter "Sickerleitungen" 

versteht, ob damit sogar Drainageleitungen gemeint sind. Die Entwässerung weist nach 

36 Vgl. VSA, Regenwasserentsorgung, Richtlinie zur Versickerung, Retention und Ableitung von 
Niederschlagswasser in Siedlungsgebieten; VSA Schweizer Norm SN 592 000, Planung und Erstellung von 
Anlagen für die Liegenschaftsentwässerung 
37 Vgl. AWA, Merkblatt für das Versickern von Regen- und Reinabwasser

20

dem Gesagten zwei wesentliche Mängel auf: einerseits wurden die Versickerungsanlagen 

nicht nach den Vorschriften erstellt. Dies tangiert den Gewässerschutz, und zwar 

unabhängig davon, ob sich in der Nähe Trinkwasserfassungen befinden oder nicht. 

Andererseits funktioniert die Versickerung nicht richtig, so dass Regenwasser in das 

abgesenkte Erdgeschoss eindringen kann. Es besteht demnach ein unrechtmässiger 

Zustand, der behoben werden muss. Der Vorschlag im zitierten Bericht, wonach die 

Versickerung weiter beobachtet werden soll, ist nicht zielführend. Beobachtet werden kann 

nur, ob das Wasser abfliesst bzw. ins Gebäude eindringt. Für die unkorrekt erstellten 

unterirdischen Versickerungsanlagen lassen sich mit Beobachten aber gerade keine 

Erkenntnisse für eine gewässerschutzkonforme Lösung gewinnen. 

f) Die Gemeinde hat die B.________ mit Schreiben vom 2. Dezember 2014 bereits 

darauf hingewiesen, dass die Massnahmen mit Wiederherstellungsverfügung geregelt 

werden, ein eigentliches Wiederherstellungsverfahren wurde aber noch nicht eingeleitet. 

Die mangelhafte Entwässerung betrifft das ganze Gebäude, d.h. beide Baurechtsteile, so 

dass beide Eigentümerinnen im Wiederherstellungsverfahren zu beteiligen sind (vgl. 

Art. 46 Abs. 2 BauG). Die Beteiligung entspricht dem Störerprinzip, wonach sowohl die 

Person, die den unrechtmässigen Zustand verursacht hat (sog. Verhaltensstörer), als auch 

der Grundeigentümer (sog. Zustandsstörer) ins Recht zu fassen sind. Die Eigentümer des 

Grundstücks (das heisst vorliegend der Baurechte) werden dadurch auch verpflichtet, die 

Wiederherstellung zu dulden, was eine allfällige Zwangsvollstreckung ermöglicht.38 

g) Das weitere Vorgehen könnte sich wie folgt gestalten: Es wird ein 

Wiederherstellungsverfahren eröffnet. Die beiden Eigentümerinnen (von Amtes wegen am 

Verfahren Beteiligte 1 und 2) werden mit Verfügung aufgefordert, innert angemessener, 

nicht zu langer Frist die Plangrundlagen für die Zustandsbeurteilung der 

Grundstückentwässerung einzureichen. Erforderlich sind folgende, im E-Mail des AWA 

genannte Angaben:39

 Aus dem Grundstückentwässerungsplan muss klar hervorgehen, welche Flächen wie und 

wohin entwässert werden.

 Sämtliche Einlaufschächte müssen eingezeichnet sein.

38 BVR 2008 S. 261 E. 3.2 (mit Hinweis u.a. auf BGE 107 Ia 19 E. 2b)
39 E-Mail des AWA an die Gemeinde vom 13. Januar 2014, Vorakten der Gemeinde, Baubewilligungskontrolle 
40/2008, blauer Hefter Liegenschaftsentwässerung, pag. 46

21

 Es muss ersichtlich sein, ob eine Leitung an einer Versickerungsanlage (blaues System) 

oder an der Mischwasserkanalisation (rotes System) angeschlossen ist.

 Die bestehenden Versickerungsanlagen sind mit Schnitten und darin eingezeichneten 

Höhenkoten (m ü.M.) von Oberkante Terrain, Unterkante Versickerungsanlage und 

maximalem Grundwasserspiegel zu dokumentieren.

Den Beteiligten 1 und 2 kann gleichzeitig die Ersatzvornahme angedroht werden 

(Erstellung der Pläne durch Dritte auf Kosten der Baurechtsnehmerinnen), falls die 

genannten Plangrundlagen nicht innert Frist eingereicht werden. Gestützt auf die 

Zustandserfassung sind konkrete Lösungsansätze für die Grundstückentwässerung zu 

erarbeiten, was allenfalls einen weiteren Bericht einer kompetenten Fachperson erfordert. 

Die Zustandserfassung und der Lösungsvorschlag können anschliessend dem AWA zur 

Beurteilung unterbreitet werden. Anschliessend sind die Massnahmen mit 

Wiederherstellungsverfügung unter Androhung der Ersatzvornahme anzuordnen. 

8. Zusammenfassung und Kosten

a) Die Beschwerde ist insoweit gutzuheissen, als dass die Gemeinde angewiesen wird, 

in Bezug auf die Fertigstellung der Umgebung, Einhaltung und Ausführung der 

Grünflächen, Anordnung der Parkplätze (Ziff. 4-6), die unbewilligte vierte Wohnung (Ziff. 9) 

sowie in Bezug auf die Versickerung (Ziff. 10) ein Wiederherstellungsverfahren einzuleiten 

und durchzuführen. Im Verfahren zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes bei 

der unbewilligten Wohnung ist nur die Eigentümerin des Grundstücks Unterseen 

Gbbl. Nr. E.________ BR zu beteiligen. Bei den übrigen Verfahren müssen die 

Eigentümerinnen der Grundstücke Unterseen Gbbl. Nr. E.________ BR, F.________ BR 

und G.________ BR beteiligt werden. Im Übrigen erweist sich die Beschwerde als 

unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

b) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. 

Diese wird festgesetzt auf Fr. 1'600.− (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 

Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 GebV40).

40 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

22

Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das 

prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen 

Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). 

Vorliegend dringt die Beschwerdeführerin nur teilweise durch. Sie hat somit die Hälfte der 

Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 800.− zu übernehmen. Die von Amtes wegen am 

Verfahren Beteiligten 1 und 2 haben keine Anträge gestellt und gelten daher nicht als 

unterliegend. Der Gemeinde können keine Verfahrenskosten auferlegt werden (Art. 108 

Abs. 2 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die restlichen Verfahrenskosten trägt demnach 

der Kanton.

c) Da die Parteien nicht anwaltlich vertreten sind, fallen keine ersatzfähigen 

Parteikosten an (Art. 104 Abs. 1 i.V.m. Art. 108 Abs. 3 VRPG). 

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Gemeinde Unterseen wird 

angewiesen, bezüglich Fertigstellung der Umgebung, Einhaltung und Ausführung der 

Grünflächen, Anordnung der Parkplätze (Ziff. 4-6), unbewilligte vierte Wohnung 

(Ziff. 9) sowie Versickerung (Ziff. 10) ein Wiederherstellungsverfahren durchzuführen. 

Im Übrigen wird die Verfügung der Gemeinde Unterseen vom 30. Januar 2015 

bestätigt und die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2. Die Verfahrenskosten werden festgesetzt auf Fr. 1'600.−. Sie werden zur Hälfte der 

Beschwerdeführerin zur Bezahlung auferlegt, ausmachend Fr. 800.−. Eine separate 

Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. Die 

übrigen Kosten trägt der Kanton.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

23

- A.________, eingeschrieben

- B.________, eingeschrieben

- C.________, eingeschrieben

- Baupolizeibehörde der Gemeinde Unterseen, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben

- Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, A-Post

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

B. Egger-Jenzer

Regierungspräsidentin

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 

allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in sechs Exemplaren einzureichen ist, 

muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 

Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 

beizulegen.

Rf