# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d6f77fa2-e9f2-5e8b-8d6f-25e7cf5ce229
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-12-14
**Language:** de
**Title:** Geschosszahl. Relevanz von Gebäudehöhenvorschrift für die zulässige Anzahl Vollgeschosse bei fehlender Vollgeschossregelung.
**Docket/Reference:** BRKE IV Nr. 0201/1995
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_IV_201_1995_838.pdf

## Full Text

BRKE IV Nr. 201/1995 vom 14. Dezember 1995 in BEZ 1996 Nr. 8

2. Die zulässige Geschosszahl wird (im Rahmen der kantonalrechtlichen Maxi-
malwerte, vgl. § 49a Abs. 2 PBG) grundsätzlich durch die Bau- und Zonenordnung 
festgelegt (§ 49 Abs. 2 lit. c PBG). Eine subsidiäre kantonale Regelung für die ver-
schiedenen  Baugebiete,  wie  sie  der  mit  der  Gesetzesrevision  vom  1.  September 
1991  aufgehobene  §  277  PBG  enthielt,  besteht  nicht  mehr.  Mit  der  Revision  des 
Planungs- und  Baugesetzes  wurde  den  Gemeinden  hinsichtlich  aller  Bauzonen die 
freie  Wahl  eingeräumt,  die  Ausnützung  mittels  Ausnützungs-,  Baumassen-,  Über-
bauungs- oder  Freiflächenziffern  zu  regeln  oder  (ohne  die  Statuierung  von  Nut-
zungsziffern)  nur  mittels  der  primären  Baubeschränkungsnormen,  d.h.  den  Bestim-
mungen über die Abstände, die Geschosszahl, den Grenzbau, das Zusammenbau-
en, die Gebäudelänge und die Gebäudebreite festzulegen (§ 49 PBG). Nach § 49a 
Abs.  2  PBG  können  die  Gemeinden  je  nach  den  örtlichen  Verhältnissen  und  den 
Vorgaben der Richtplanung bis zu sieben Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse unter 
Schrägdächern oder ein Dachgeschoss über Flachdächern sowie ein anrechenbares 
Untergeschoss zulassen. Das sind Obergrenzen, und es ist daher auch zulässig, nur 
eine  bestimmte  Anzahl  Vollgeschosse,  aber  keine  zusätzlichen  anrechenbaren 
Dach- bzw. Untergeschosse zu gestatten.

Die  Gemeinde  Winkel  hat  ihre  kommunale  Nutzungsplanung  am  1.  Februar 
1993  dem  revidierten  Planungs- und  Baugesetz  angepasst.  Ziffer  7.1  BauO  regelt 
die  Grundmasse  in  der  Wohnzone  mit  Gewerbeerleichterung.  Das  zulässige  Nut-
zungsmass  wird  durch  die  primären  Baubeschränkungsnormen  kombiniert  mit  der 
Baumassenziffer bestimmt. In der fraglichen Zone sind bei einer Gebäudehöhe von 
max.  8.10  m  ein  anrechenbares  Untergeschoss  und  zwei  Dachgeschosse  erlaubt; 
eine Regelung über die Vollgeschosszahl fehlt hingegen wie in allen Wohnzonen.

Der Regierungsrat  des  Kantons  Zürich  hat  im  Rahmen  der  Genehmigung  der 
revidierten kommunalen Nutzungsplanung (RRB Nr. 2974/1993) ausgeführt, mit den 
Ziffern  6.1  und  7.1  BauO  würden  für  die  Wohnzonen  keine  Geschosszahlen,  son-
dern lediglich Gebäudehöhen festgesetzt, was an sich in § 58 PBG nur für Industrie-
und Gewerbezonen vorgesehen sei. Diese Regelung könne jedoch im vorliegenden 
Fall  toleriert  werden, da nach den örtlichen Verhältnissen die Vorschriften über die 
'Gebäudehöhen  ausreichten  und  zusammen  mit  den  Überbauungs- bzw.  Baumas-
senziffern  die  minimale  Ausnützung  im  Sinne  von  §  49a  Abs.  1  PBG  gewährleiste-
ten.

Da  nach  dem  Gesagten  eine  subsidiäre  Regelung  durch  das  kantonale  Recht 
nicht greift und der Regierungsrat die sich nur über die Dach- und Untergeschosse 

- 2 -

nicht  aber  über  die  Vollgeschosse  aussprechenden  Geschosszahlvorschriften  ge-
nehmigt hat, führt dies dazu, dass mangels ausdrücklicher positiver Normierung die 
Anzahl der Vollgeschosse innerhalb der zulässigen Gebäudehöhe frei wählbar ist.

ist  die  Anzahl  der  Vollgeschosse  nicht 

Aus  §  279  Abs. 1 PBG, wonach für die Ermittlung der Gebäudehöhe aufgrund 
der  erlaubten  Vollgeschosszahl  mit  einer  Bruttogeschosshöhe  von  3.30  m  und  zu-
sätzlich  mit  1.50  m  für  die  Erhebung  des  Erdgeschosses  zu  rechnen  ist,  lässt  sich 
entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht ableiten, in der Wohnzone mit Gewerbe-
erleichterung seien bei einer Gebäudehöhe von 8.10 m nur zwei dieses Mass aus-
schöpfende  Vollgeschosse  zulässig.  Der  Verzicht  auf  eine  Regelung  der  Vollge-
schosszahl  ermöglicht  es  bei  entsprechenden  Terrainverhältnissen  vielmehr,  inner-
halb  der  zulässigen  Gebäudehöhe  - und  selbstverständlich  unter  Wahrung  der  er-
forderlichen  Raumhöhe  von  2.40  m  (§  304  Abs.  1  PBG)  - ein  zusätzliches  drittes 
Vollgeschoss  zu  realisieren.  Mangels  entsprechender  Einschränkungen  durch  die 
limitiert.  Ob  der 
Bauordnung 
Gemeindesouverän vorliegend bei der Festlegung der zulässigen Gebäudehöhe von 
einer  zweigeschossigen  Überbauungsform  ausgegangen  ist  und  deshalb  auf  eine 
diesbezügliche  Regelung  verzichtet hat,  kann  dahingestellt  bleiben.  Eine 
Interpretation  der  Bauordnung  im  Sinne  der  Vorinstanz  verbietet  sich  schon  aus 
Gründen  der  Rechtssicherheit.  Wenn  eine  Überbauung  in  der  Wohnzone  mit 
Gewerbeerleichterung nur zweigeschossig in Erscheinung treten soll, würde dies in 
jedem  Fall  eine  Festsetzung  von  entsprechenden  Geschosszahlbestimmungen  in 
der Bauordnung bedingen. Unvermeidlich ist, dass das Überbauungsbild unter dem 
Regime  der  Baumassenziffer  bei  Festsetzung  nur  der  Gebäudehöhe  und 
(teilweisem)  Verzicht  auf  Geschosszahlregelungen  uneinheitlich  ausfallen  kann. 
Dieser  Effekt  kann  sich  noch  verstärken,  wenn  die  Bauordnung  keine 
Abgrabungsvorschriften  enthält,  da  diesfalls  §  293  PBG  die  Freilegung  von 
anrechenbaren  Untergeschossen  nicht  zu  verhindern  vermag (vgl.  BEZ  1995  Nr. 
30).