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**Case Identifier:** 1906088e-b0ba-5f87-89f7-6f49043c3fe7
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-08-19
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 19.08.2009 B 2008/192
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2008-192_2009-08-19.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2008/192

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 19.08.2009

Entscheiddatum: 19.08.2009

Urteil des Verwaltungsgerichts vom 19. August 2009
Bäuerliches Bodenrecht, Art. 7 Abs. 1 BGBB (SR 211.412.11). Fehlende 
Anforderungen an ein landwirtschaftliches Gewerbe bei einer 
landwirtschaftlich genutzten Liegenschaft, auf der als einziges Gebäude eine 
Scheune steht (Verwaltungsgericht, B 2008/192).

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter Dr. E. Oesch-Frischkopf, 

lic. iur. A. Linder, Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener; Gerichtsschreiber lic. iur. Th. Vögeli

_______________

 

In Sachen

X.Y., 

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. H.

gegen

 

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,Abteilung II/1, Unterstrasse 28, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

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und

 

Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen,Davidstrasse 35, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

sowie

 

Aufsichtsbehörde über Bewilligungen nach BGBB, dipl. Ing. ETH et lic. iur. HSG Urs 

Kaufmann,

Rosenweg 3, 8738 Uetliburg,

Beschwerdebeteiligte,

 

betreffend

Feststellungsverfügung (Art. 84 BGBB)

 

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ X.Y. ist Eigentümer des Grundstücks Parz. Nr. .. in R., Grundbuch Z.. Das 

Grundstück war am 27. Juni 2005 mit Bewilligung des Landwirtschaftsamts vom 

Stammgrundstück Nr. .. abparzelliert worden. Gemäss Zonenplan der Politischen 

Gemeinde Z. vom 29. April 1999 liegt es in der Landwirtschaftszone. Das Grundstück 

war mit einem Wohnhaus, einer angebauten Scheune und einem Schopf überbaut. Der 

Landwirtschaftsbetrieb war bereits anfangs der Achtzigerjahre aufgegeben worden, 

ohne dass eine förmliche Zweckänderung erfolgt wäre.

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Am 5. April 2004 reichte X.Y. ein Baugesuch für den Umbau des Wohnhauses, die 

Sanierung der Scheune sowie den Abbruch des Schopfes und einer Jauchegrube ein. 

Das Wohnhaus wurde damals vom Baugesuchsteller, der nicht Landwirt ist, und 

seinem Vater, dem ehemaligen Bewirtschafter des Hofs, bewohnt. Zu den am 

Wohnhaus vorgesehenen Massnahmen gehörten gemäss Baubeschrieb vom 26. April 

2004 die Änderung der Raumeinteilung und die Errichtung eines überdachten 

Sitzplatzes im Erdgeschoss, der Einbau eines Bades im Obergeschoss und der Ausbau 

des Dachraums zu einem Wohnstudio. Weiter sollten in den Scheunenraum zwischen 

Wohnhaus und Tenn eine Garage und ein Heizungsraum eingebaut werden. Zur 

Scheune wurde festgehalten, dass sie in ihrer Grundstruktur erhalten bleiben soll. Unter 

dem Titel "Gebäudehülle" wurde überdies folgendes ausgeführt: "Während das 

Wohnhaus vollständig saniert werden muss, werden an der Scheune nur 

werterhaltende Massnahmen vorgenommen. Das Dach muss über die ganze Baute 

saniert werden. Ergänzungen an der Tragkonstruktion und die Neueindeckung mit 

Tonziegeln sind notwendig. Zudem müssen in der Scheune feuerpolizeiliche 

Massnahmen für die Garage und den Heizraum getroffen werden. Die Fassade der 

Scheune bleibt bestehen, während jene des Wohnhauses isoliert, mit einer neuen 

Fassadenverkleidung aus Holz und neuen Fenstern versehen wird."

Am 15. Oktober 2004 stimmte das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation 

(abgekürzt AREG) dem Bauvorhaben - in bezug auf das Wohnhaus gestützt auf 

Art. 24d des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700, abgekürzt RPG) und 

Art. 42a Abs. 1 und 2 der eidgenössischen Raumplanungsverordnung (SR 700.1, 

abgekürzt RPV), in bezug auf die Scheune gestützt auf Art. 24a RPG - zu.

Am 29. Oktober 2004 erteilte die Baukommission

Z. X.Y. neben der Abbruchbewilligung für Schopf und Jauchegrube gestützt auf 

Art. 24d RPG und Art. 42a Abs. 1 und 2 RPV die Baubewilligung für den Umbau und 

die Zweckänderung des Wohnhauses und gestützt auf Art. 24a RPG die Bewilligung für 

die Zweckänderung der Scheune. Bezüglich der am Wohnhaus geplanten baulichen 

Massnahmen wurde festgehalten, dass damit das zulässige Erweiterungskontingent 

vollständig ausgeschöpft werde. Die Bewilligung zur Zweckänderung der Scheune 

wurde unter dem Hinweis erteilt, dass an ihr keinerlei bauliche Veränderungen 

vorgenommen werden dürften.

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Am 22. März 2005 teilte die Bauverwaltung Z. dem AREG mit, dass der Architekt einen 

Abbruch und Neubau des Wohnhauses als günstiger erachte. Die Scheune solle wie 

geplant bestehen bleiben bzw. renoviert werden. Am 7. April 2005 teilte das AREG der 

Bauverwaltung mit, dass Art. 42a Abs. 3 RPV den freiwilligen Abbruch und 

Wiederaufbau eines Gebäudes ausdrücklich ausschliesse. Folglich sei eine Ersatzbaute 

nicht möglich. Diese Mitteilung wurde umgehend an den Architekten weitergeleitet. 

Anlässlich eines persönlichen Gesprächs vom 3. Juni 2005 erläuterte der Amtsleiter 

des AREG dem Architekten die massgebenden Bestimmungen und teilte ihm mit, dass 

diese einen Abbruch und Wiederaufbau des Wohnhauses nicht zulassen würden.

Am 12. Juli 2005 stellte die Gemeinde Z. den kompletten Abbruch des Wohnhauses 

fest. Sie forderte X.Y. hierauf zur Einreichung eines Korrekturgesuchs samt 

Stellungnahme und zur Einstellung der Bauarbeiten auf. Am 28. Juli 2005 reichte X.Y. 

ein Korrekturgesuch ein unter Angabe folgender Änderungen gegenüber den 

ursprünglich bewilligten Plänen: Ersatz der tragenden Wohnhauswände und -decken 

im Erd- und Obergeschoss, neue Brandmauer zwischen Wohnhaus und Scheune, 

Wohnhaustreppe OG-DG durch Treppen zwischen Wohnhaus und Scheune ersetzt, 

Ofen durch Cheminée ersetzt, Einbau Trockenraum und Heizungsspeicherplatz bedingt 

über EG Heizraum, leichte Anpassung der Wohnhausdachgeometrie im Rahmen der 

Dachsanierung, Gestaltung der Nordfassade im Sinne einer ausreichenden Belichtung 

leicht korrigiert, Überdachung zwischen Scheune und Holzschopf entfällt.

Am 12. August 2005 fand auf dem Bauamt Z. eine Besprechung mit den Beteiligten 

statt. Gemäss Aktennotiz vom 22. August 2005 führte der Architekt anlässlich dieser 

Besprechung unter anderem aus, dass auch die Dachkonstruktion der Scheune habe 

ersetzt werden müssen.

Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 1. September 2005 verweigerte das 

AREG die Zustimmung zur Baubewilligung. Zur Begründung wurde im wesentlichen 

ausgeführt, ein Wiederaufbau sei nur nach Zerstörung durch höhere Gewalt zulässig. 

Vorliegend sei jedoch das Wohnhaus freiwillig vollständig abgebrochen worden. Eine 

nachträgliche Zustimmung zum Wiederaufbau des Wohnhauses falle ausser Betracht.

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Mit Beschluss vom 2. September 2005 verweigerte die Gemeinde Z. die 

Baubewilligung. Zudem wurde in bezug auf das bereits erstellte Untergeschoss des 

Wohnhauses die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet. Sodann 

wurde X.Y. angewiesen, für die in Abweichung von der Baubewilligung vom 

15. Oktober 2004 vorgenommenen baulichen Massnahmen an der Scheune 

unverzüglich korrigierte Pläne einzureichen.

B./ X.Y. erhob am 13. September 2005 Rekurs bei der Regierung. Diese wies mit 

Entscheid vom 25. April 2006 den Rekurs bezüglich der verweigerten Baubewilligung 

und der für die Scheune geforderten Nachreichung korrigierter Pläne ab.

C./ Mit Eingabe vom 18. Mai 2006 erhob X.Y. gegen den Entscheid der Regierung vom 

25. April 2006 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Dieses führte vor seinem 

Entscheid am 14. September 2006 einen Augenschein an Ort und Stelle durch. Es hielt 

fest, dass der Beschwerdeführer in Abweichung zur Baubewilligung vom 29. Oktober 

2004 sein in der Landwirtschaftszone liegendes Wohnhaus abgebrochen habe. Da das 

Wohnhaus somit nicht durch höhere Gewalt zerstört worden sei, seien die gesetzlichen 

Voraussetzungen für einen Wiederaufbau nicht gegeben. Die Verweigerung des 

Wiederaufbaus liege sodann im überwiegenden öffentlichen Interesse und erweise sich 

als verhältnismässig. Die Vorinstanz habe deshalb die Bewilligung zum 

Korrekturgesuch vom 28. Juli 2005, welches den Wiederaufbau des Wohnhauses 

bezweckte, zu Recht verweigert. Nachdem die bestehende Bausubstanz vollständig 

zerstört worden sei, sei ein Wiederaufbau im Rahmen der Baubewilligung vom 29. 

Oktober 2004 gar nicht mehr möglich. Bezüglich der Rückweisung der Streitsache an 

die Gemeinde zur Prüfung der Wiederherstellung habe die Regierung zutreffend 

erkannt, dass die Behörde in einer Wiederherstellungsverfügung im Sinne von Art. 130 

Abs. 2 des Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) einerseits die Voraussetzungen 

der restitutorischen Massnahme festzustellen und anderseits zu bestimmen habe, was 

der Pflichtige tun müsse. Nur der verbindliche Entscheid, welche Massnahmen der 

Pflichtige zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands vorzunehmen habe, 

gestalte ein Rechtsverhältnis. Die angeordnete Rückweisung sei folglich nicht zu 

beanstanden, da die Gemeinde die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 

verfügt habe, ohne die erforderlichen Massnahmen konkret zu bezeichnen. Immerhin 

könne im Hinblick auf die konkrete Anordnung als Hinweis festgehalten werden, dass 

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auch im Rahmen der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ein Wiederaufbau 

im Rahmen der Baubewilligung vom 29. Oktober 2004 ausser Betracht falle. 

Abgesehen davon, dass ein Wiederaufbau aus rein praktischen Gründen unmöglich sei, 

ginge es auch nicht an, über die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands einen 

Wiederaufbau zuzulassen, der nach Art. 24d RPG unzulässig sei (VerwGE B 2006/94 

vom 14. September 2006, in: www.gerichte.sg.ch). Dieses Urteil erwuchs 

unangefochten in Rechtskraft.

D./ Am 5. Dezember 2006 reichte X.Y. beim Landwirtschaftsamt ein Gesuch um 

Anerkennung der Liegenschaft als landwirtschaftlicher Betrieb ein. Am 14. September 

2007 ergänzte er sein Gesuch mit einem Betriebskonzept und weiteren Unterlagen.

Mit Verfügung vom 13. November 2007 stellte das Landwirtschaftsamt fest, dass das 

Grundeigentum von X.Y. die Mindestanforderungen an ein landwirtschaftliches 

Gewerbe nicht erfülle.

Gegen die Feststellungsverfügung des Landwirtschaftsamtes erhob X.Y. durch seinen 

Rechtsvertreter mit Eingaben vom 13. Dezember 2007 und 31. Januar 2008 

Beschwerde bei der Verwaltungsrekurskommission.

E./ X.Y. reichte am 9. Februar 2007 der Bauverwaltung Z. ein Korrekturgesuch für 

verschiedene bauliche Massnahmen an der Scheune ein. Diese baulichen 

Massnahmen waren bereits ohne Bewilligung ausgeführt worden. Mit Teilverfügung 

vom 24. Mai 2007 verweigerte das AREG die Zustimmung zum Korrekturgesuch und 

forderte die zuständige Gemeindebehörde auf, in bezug auf den umgebauten Bereich 

der Scheune die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen.

Mit Beschluss vom 4. Juni/20. November 2007 entschied die Baukommission Z., die 

Korrekturbewilligung für die Umnutzung und Sanierung der Scheune werde verweigert. 

Ausserdem wurde zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands eine Frist von 12 

Monaten seit Rechtskraft des Entscheids über das Korrekturgesuch betreffend 

Wiederaufbau des Wohnhauses bzw. Wiederaufnahme eines landwirtschaftlichen 

Betriebs gesetzt. Weiter war vermerkt, über die Einzelheiten der Wiederherstellung 

werde dann separat verfügt.

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Gegen den Beschluss der Baukommission Z. erhob X.Y. Rekurs. Das Baudepartement 

wies den Rekurs mit Entscheid vom 14. August 2008 ab.

X.Y. erhob gegen den Rekursentscheid Beschwerde beim Verwaltungsgericht und 

beantragte, für Antrag, Sachdarstellung und Begründung sei eine Nachfrist anzusetzen, 

wobei diese mit der Rechtskraft des Entscheids der Verwaltungsrekurskommission 

über die Feststellungsverfügung zu laufen beginne, eventuell sei das Verfahren zu 

sistieren.

Der Präsident des Verwaltungsgerichts sistierte das Verfahren mit Verfügung vom 18. 

September 2008 bis zur Rechtskraft des Entscheids der Verwaltungsrekurskommission 

bzw. bis zum allfälligen Eingang einer Beschwerde.

Die Verwaltungsrekurskommission wies die Beschwerde von X.Y. gegen die 

Feststellungsverfügung des Landwirtschaftsamts mit Entscheid vom 3. Oktober 2008 

ab.

F./ Gegen den Entscheid der Verwaltungsrekurskommission vom 3. Oktober 2008 

erhob X.Y. mit Eingaben seines Rechtsvertreters vom 27. Oktober und 2. Dezember 

2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Er beantragt, die Verfügung des 

Landwirtschaftsamtes vom 13. November 2007 und der Entscheid der 

Verwaltungsrekurskommission vom 3. Oktober 2008 seien aufzuheben und es sei 

festzustellen, dass sein Grundeigentum die Mindestanforderungen an ein 

landwirtschaftliches Gewerbe erfülle, eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die 

Vorinstanz zurückzuweisen, unter Entschädigungsfolge.

Am 3. Dezember 2008 wurde das Beschwerdeverfahren über das Baugesuch, die 

Umnutzung und Sanierung der Scheune sowie die Wiederherstellung bis zur 

Rechtskraft über den Entscheid betr. Wiederaufnahme eines Landwirtschaftsbetriebs 

sistiert.

Die Vorinstanz beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 16. Dezember 2008 die 

Abweisung der Beschwerde.

Das Landwirtschaftsamt beantragt in seiner Vernehmlassung vom 19. Dezember 2009 

ebenfalls die Abweisung der Beschwerde.

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Die Aufsichtsbehörde über Bewilligungen nach BGBB hat auf eine Vernehmlassung 

verzichtet.

Der Beschwerdeführer äusserte sich mit Eingabe vom 5. Februar 2009 zu den 

Vernehmlassungen.

Die von den Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge vorgebrachten 

Ausführungen werden, soweit wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen 

dargelegt und gewürdigt.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Der 

Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in 

Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeerklärung vom 27. Oktober 2008 

und deren Ergänzung vom 2. Dezember 2008 entsprechen zeitlich, formal und inhaltlich 

den gesetzlichen Vorschriften (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und 

Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.

2. Der Beschwerdeführer rügt verschiedene Verletzungen seines Anspruchs auf 

rechtliches Gehör.

2.1. Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, die Vorinstanz habe seine Rüge 

betreffend Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör im Zusammenhang mit der 

Begründung der Verfügung des Landwirtschaftsamts und der Auseinandersetzung mit 

dem Gutachten König zu Unrecht abgewiesen, indem sie auf die Heilung des Mangels 

im Rechtsmittelverfahren verwiesen habe. Er beruft sich dabei auf seine Vorbringen in 

der Beschwerde an die Vorinstanz vom 31. Januar 2008, Ziff. 5 - 8.

Nach Art. 24 Abs. 1 lit. a VRP muss eine Verfügung die Tatsachen, die Vorschriften und 

die Gründe, auf die sie sich stützt, enthalten. In der Verfügung des 

Landwirtschaftsamts vom 13. November 2007 wurde die angewendete Bestimmung 

von Art. 7 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11, 

abgekürzt BGBB) vermerkt. Die Verfügung enthielt ausserdem einen Beschrieb der 

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Grundstücke Nrn. 541 und 563. Zudem nahm sie Bezug auf das Gutachten des 

landwirtschaftlichen Zentrums St. Gallen in Flawil. Dieses Gutachten ist Teil der 

Verfügung und wurde dem Beschwerdeführer nach der Eröffnung der Verfügung 

ausgehändigt. Im Gutachten ging der Experte auf die vom Beschwerdeführer 

eingereichte Expertise König ein. Er verglich die beiden Gutachten und kam zum 

Schluss, dass das Gutachten König in verschiedenen Bereichen unangemessene 

Annahmen getroffen habe. Bei dieser Sachlage ist der Vorwurf einer mangelhaften 

Begründung der Verfügung des Landwirtschaftsamts unbegründet. Insbesondere ging 

die Verfügung des Landwirtschaftsamts bzw. das Gutachten nicht nur auf die 

bestehende Situation bei den Gebäuden ein, sondern es wurde der Verfügung das vom 

Beschwerdeführer vorgelegte Betriebskonzept zugrundegelegt. In der Beschwerde an 

die Vorinstanz (Ziff. 6 Abs. 1) anerkannte der Beschwerdeführer, dass dem Experten 

die Frage unterbreitet wurde, welchen Beitrag der Landwirtschaftsbetrieb nach dem 

Neubau von Wohnhaus und Scheune zur wirtschaftlichen Existenzsicherung leiste. 

Diese Frage ging, wie nachfolgend darzulegen ist, nicht am Kern der Sache vorbei. In 

verfahrensrechtlicher Hinsicht ist aufgrund der vorstehenden Erwägungen festzuhalten, 

dass die Vorinstanz zutreffend davon ausgegangen ist, die Verfügung des 

Landwirtschaftsamts vom 13. November 2007 sei hinreichend begründet. Die 

Vorinstanz hielt fest, die angefochtene Verfügung sei "knapp" begründet. Diese 

Qualifikation bezog sich auf die Verfügung im engeren Sinn, ohne Berücksichtigung 

des Gutachtens Grob als deren integrierender Bestandteil. Allgemein darf eine 

erstinstanzliche Verfügung knapper begründet sein als ein Entscheid einer 

Rechtsmittelinstanz. Die Vorinstanz erwog zutreffend, dass sich das Gutachten Grob 

ausführlich und hinreichend mit dem Gutachten König auseinandersetzte. Weiter hielt 

die Vorinstanz zu Recht fest, dass der Beschwerdeführer nach der Zustellung des 

Gutachtens Grob hinreichend Kenntnis von den Entscheidgründen erhielt, weshalb 

insgesamt keine Verletzung der Begründungspflicht vorlag. Daraus folgt, dass die 

Vorinstanz die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör in diesem Punkt zu 

Recht verneint hat.

2.2. Weiter rügt der Beschwerdeführer, die Vorinstanz habe ihrerseits das rechtliche 

Gehör verletzt. Der angefochtene Entscheid sei offensichtlich ein solcher der 

Fachrichter. Diese hätten zwar anlässlich der Augenscheinsverhandlung vom 

3. Oktober 2008 Fragen gestellt, jedoch in keiner Weise zu verstehen gegeben, dass 

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sie anderer Auffassung gewesen seien als der anwesende Gutachter König, 

geschweige denn sich gegen einzelne Feststellungen des Parteigutachters 

ausgesprochen. Was die Meinung dieser Fachrichter gewesen sei, habe anlässlich der 

Augenscheinsverhandlung nicht herausgefunden werden können. Erkennbar sei einzig 

die Meinung des Präsidenten gewesen, der aufgrund eines faktisch unbestrittenen 

Vorbringens des Beschwerdeführers den Vertreter des Landwirtschaftsamts zur 

Rücknahme der angefochtenen Verfügung eingeladen habe.

Nach Art. 16 Abs. 1 des Gerichtsgesetzes (sGS 941.1) gehören der 

Verwaltungsrekurskommission als Mitglieder haupt- und nebenamtliche Richter in der 

erforderlichen Zahl an. Für die Beurteilung besonderer Streitigkeiten werden ihr 

Fachrichter beigegeben. Die Abteilung II der Verwaltungsrekurskommission 

(Schätzungen, Landwirtschaft und Jagd) umfasst drei Kammern mit je einem 

hauptamtlichen Richter und zusammen acht bis zwölf Fachrichtern (Art. 8 der 

Verordnung über die Organisation der Verwaltungsrekurskommission, sGS 941.113, 

abgekürzt Organisationsverordnung). Nach Art. 15 Abs. 1 der Organisationsverordnung 

sprechen die Abteilungen und Kammern Recht in der Besetzung von drei Mitgliedern.

Die Kammern der Abteilung II der Verwaltungsrekurskommission sind Fachgerichte im 

Bereich der Verwaltungsrechtspflege. Bei solchen Fachgerichten kommt nicht die 

Bestimmung von Art. 117 des Zivilprozessgesetzes (sGS 961.2, abgekürzt ZPG) über 

sachverständige Richter zum Tragen. Der institutionalisierte Einsitz von Fachpersonen 

im Gericht lässt ein Vorgehen nach Art. 117 ZPG entbehrlich erscheinen. Die Kammern 

der Abteilung II der Vorinstanz sind imstande, Tatsachenfeststellungen zu machen, die 

besonderes Fachwissen erfordern. Die Fachrichter bzw. der Präsident der Vorinstanz 

waren auch nicht gehalten, ihre anlässlich des Augenscheins gemachte Würdigung des 

Sachverhalts und ihre Erkenntnisse dem Beschwerdeführer bzw. dessen 

Parteigutachter oder Rechtsvertreter vorgängig ihres Entscheids zur Kenntnisnahme zu 

unterbreiten. Daran ändert der Umstand nichts, dass die Gründe, auf die sich das 

Landwirtschaftsamt und die Vorinstanz stützten, fachspezifischer Natur sind. Auch geht 

es nicht an, die Auffassungen der Fachrichter und des Präsidenten gesondert zu 

betrachten. Die Vorinstanz entschied als Kollegialgericht. Der Stimme eines 

Fachrichters und jener des Präsidenten kommt dasselbe Gewicht zu. Die 

Entscheidfindung der Vorinstanz bildet jedenfalls keinen Hinweis, dass ihr Urteil 

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fehlerhaft ist. Die Vorinstanz stellt in ihrer Vernehmlassung zudem ausdrücklich in 

Abrede, dass ihre Anfrage an das Landwirtschaftsamt anlässlich des Augenscheins, ob 

es einen Widerruf der Verfügung in Erwägung ziehe, aufgrund der Vorbringen des 

Beschwerdeführers erfolgte. Vielmehr erfolgte die Anfrage nach Darstellung der 

Vorinstanz deshalb, weil der Beschwerdeführer anlässlich des Augenscheins neue 

Akten eingereicht hatte. Dies bestätigte auch das Landwirtschaftsamt. Die Motive des 

Abteilungspräsidenten sind jedoch unerheblich. Das Landwirtschaftsamt war nicht 

verpflichtet, sich zu den Vorbringen des Beschwerdeführers zu äussern, da die 

Vorinstanz den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen hatte. Das 

Landwirtschaftsamt wäre zudem selbst bei Mängeln seiner Verfügung nicht verpflichtet 

gewesen, diese zu widerrufen. Im übrigen konnte der Beschwerdeführer im Verfahren 

vor der Vorinstanz sämtliche tatsächlichen und rechtlichen Rügen vorbringen. Ihm 

wurden bereits in der erstinstanzlichen Verfügung, aber auch im Beschwerdeentscheid 

der Vorinstanz, hinreichend die Gründe dargelegt, die zur Abweisung seines Gesuchs 

bzw. zum negativen Feststellungsentscheid führten.

2.3. Zusammenfassend ist aufgrund der vorstehenden Erwägungen festzuhalten, dass 

die Vorinstanz eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die verfügende Instanz zu 

Recht verneint und ihrerseits keine Verletzung des rechtlichen Gehörs begangen hat.

3. Zu prüfen bleibt im folgenden, ob das Landwirtschaftsamt bzw. die Vorinstanz den 

Sachverhalt vollständig festgestellt hat. Dabei ist insbesondere zu prüfen, inwiefern die 

vom Beschwerdeführer erstellten Pläne für einen Neubau von Scheune und Wohnhaus 

bei der streitigen Entscheidung Beachtung fanden.

3.1. Unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer die Pläne für den Neubau von 

Scheune und Wohnhaus anlässlich des Augenscheins der Vorinstanz einreichte. Diese 

konnte somit die beabsichtigten Neubauten bei ihrer Entscheidung berücksichtigen. 

Demgegenüber hatte der Beschwerdeführer in seinem Gesuch vom 14. September 

2007 an das Landwirtschaftsamt die besagten Pläne nicht beigelegt. Der 

Beschwerdeführer verwies in seinem Gesuch vom 14. September 2007 lediglich auf 

das eingereichte Betriebskonzept sowie die Beilagen 1 bis 13, den Katasterplan 1:500 

und den GIS-Plan 1:2000. Pläne für einen Neubau für Scheune und Wohnhaus 

befanden sich nicht darunter. Demgegenüber hatte er offenbar in seinem Baugesuch 

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vom 30. Juli 2007 an die Gemeinde Z. entsprechende Pläne eingereicht. Diese wurden 

von der Gemeinde an das AREG weitergeleitet. Dieses übermittelte die Unterlagen im 

Rahmen einer Anfrage bezüglich Zonenkonformität an den Gutachter Jakob Grob des 

Landwirtschaftlichen Zentrums Flawil. Jakob Grob verfügte jedenfalls aufgrund seiner 

Ausführungen im Gutachten über die Baugesuchsunterlagen (vgl. Ziff. 1 erster 

Vermerk). Insbesondere legte er dem Betriebsvoranschlag diejenigen Bauten zugrunde, 

die auch von Gutachter König zur Grundlage seiner Beurteilung gemacht wurden 

(16 Milchkuhplätze, 40 Kälberplätze). Im übrigen hätte der Beschwerdeführer selbst mit 

seinem Gesuch vom 14. September 2007 dem Landwirtschaftsamt die im Rahmen des 

Baugesuchs eingereichten Pläne übergeben können. Sowohl Landwirtschaftsamt als 

auch Vorinstanz haben jedenfalls in ihren Feststellungen nicht nur auf die bestehenden 

Gebäulichkeiten, mithin die noch bestehende Scheune, abgestellt, sondern auch die 

vom Beschwerdeführer beabsichtigten Bauvorhaben in Betracht gezogen.

3.2. Der Beschwerdeführer beantragt weiter, es seien bei der Gemeinde Z. die 

Baugesuchsunterlagen einzuholen, insbesondere das Gesuch vom 27. bzw. 30. Juli 

2007 und die dazu gehörenden Beilagen. Auf die Einholung dieser Unterlagen kann 

allerdings verzichtet werden, da der Beschwerdeführer die wesentlichen Baupläne der 

Vorinstanz eingereicht hat und im Streitfall aufgrund der vorliegenden Akten 

hinreichend beurteilt werden kann, ob Landwirtschaftsamt und Vorinstanz die 

Voraussetzungen für die Anerkennung eines landwirtschaftlichen Betriebes im Sinn von 

Art. 7 BGBB zu Recht verneint haben.

4. Art. 7 Abs. 1 BGBB umschreibt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit 

von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der 

landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie 

landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Unter den gleichen 

Voraussetzungen gelten auch Betriebe des produzierenden Gartenbaus als 

landwirtschaftliches Gewerbe (Art. 7 Abs. 2 BGBB). Nach Art. 7 Abs. 4 BGBB sind 

zudem die örtlichen Verhältnisse (lit. a), die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige 

Gebäude zu erstellen oder vorhandene umzubauen, instandzustellen oder zu ersetzen, 

wenn die entsprechenden Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind (lit. b), sowie die 

für längere Dauer zugepachteten Grundstücke (lit. c) zu berücksichtigen.

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4.1. Der Entscheid über die Anerkennung als landwirtschaftliches Gewerbe ist für den 

Entscheid über das Bauvorhaben des Beschwerdeführers von gewisser 

präjudizierender Bedeutung. Über die Rechtmässigkeit von Bauten und Anlagen ist 

aber abschliessend im Baubewilligungsverfahren zu entscheiden. Das RPG und das 

BGBB haben entsprechend ihrer jeweiligen verfassungsmässigen Grundlage teilweise 

gleichlaufende Zielsetzungen, regeln aber in erster Linie verschiedene 

Sachgegenstände. Diesem Umstand ist bei der Berücksichtigung der Kriterien des 

einen Gesetzes bei der Anwendung des anderen gebührend Rechnung zu tragen. In 

der Praxis ist eine möglichst sachgerechte Anwendung sowohl der Normen des RPG 

als auch des BGBB anzustreben (BGE 121 II 313 mit Hinweis).

Die Bewirtschaftung des Betriebs erfordert mindestens die halbe Arbeitskraft einer 

bäuerlichen Familie im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB, wenn für die ordnungsgemässe 

Bewirtschaftung des zur Diskussion stehenden Betriebs von jährlich mindestens 2100 

Arbeitskraftstunden auszugehen ist. Damit hat das BGBB das landwirtschaftliche 

Gewerbe für seinen Regelungsbereich umschrieben (BGE 121 II 313). Es ist nichts 

dagegen einzuwenden, diese Begriffsumschreibung bei der Anwendung von Art. 16 

und allenfalls auch Art. 24 RPG soweit zu berücksichtigen, als dies mit den in 

Art. 22quater der (alten) Bundesverfassung und im RPG enthaltenen Zielsetzungen der 

Raumplanung vereinbar ist. Das Bundesgericht hat im zitierten Urteil von 1995 einen 

Betrieb, in dem das erzielbare landwirtschaftliche Einkommen jährlich nur etwas über 

Fr. 21'000.-- betrug und damit den Existenzbedarf einer durchschnittlichen bäuerlichen 

Familie von Fr. 51'200.-- nur zu etwa 41 % sicherstellte, noch als 

raumplanungsrechtlich anzuerkennenden landwirtschaftlichen Betrieb bezeichnet. Es 

verwies ausdrücklich auf die Bedeutung, die die Sicherung der Existenz kleinerer 

Landwirtschaftsbetriebe hat (BGE 121 II 316). Mit der am 1. September 2008 in Kraft 

getretenen Änderung verlangt Art. 7 Abs. 1 BGBB, dass für die Bewirtschaftung 

mindestens eine ganze Standardarbeitskraft erforderlich ist. Diesbezüglich gehen aber 

sowohl das Gutachten König wie auch das Landwirtschaftsamt von der früheren Limite 

von drei Vierteln einer Standardarbeitskraft aus.  

4.2. Im vorliegenden Fall ist zu prüfen, ob die Vorinstanz die Bedingungen für das 

Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB zu 

Recht verneint hat.

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Ein Landwirtschaftsbetrieb erfordert Land, Gebäude und Inventar (E. Hofer, in: Das 

bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, Brugg 1995, N 21 zu Art. 7). Das 

Vorhandensein von Wirtschafts- und Wohngebäuden ist ein wesentliches Merkmal 

eines landwirtschaftlichen Gewerbes und Grundlage der landwirtschaftlichen 

Berufstätigkeit. Zwar können nach dem neuen Recht fehlende Gebäude neu erstellt 

werden. Es existiert jedoch kein Gewerbe, wenn die Erstellung der Gebäude nicht 

wirtschaftlich ist. Es handelt sich auch nicht um ein Gewerbe, wenn ein Mieter von 

seiner Wohnung aus mit in einem gemieteten Schopf eingestellten Maschinen 

landwirtschaftliche Grundstücke bewirtschaftet, auch wenn dazu mehr als die halbe 

Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie notwendig ist (vgl. Hofer, a.a.O., N 23 und 24 zu 

Art. 7).

Wie erwähnt, kann im vorliegenden Verfahren nicht die Zonenkonformität einer 

bestimmten Baute geprüft werden. Streitig ist einzig die negative 

Feststellungsverfügung des Landwirtschaftsamtes. Selbst wenn im vorliegenden 

Verfahren die Voraussetzungen eines landwirtschaftlichen Gewerbes bejaht würden, 

wäre in einem separaten Baubewilligungsverfahren zu prüfen, ob die beabsichtigten 

Bauten zonenkonform und materiell rechtmässig sind. Zutreffend hat deshalb der 

Beschwerdeführer im Verfahren vor der Vorinstanz festgehalten, es gehe vorliegend 

nicht um baurechtliche oder landschaftsschützerische Fragen. Zu prüfen war bzw. ist 

allein die Frage, ob der Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes nach Art. 7 Abs. 1 

BGBB erfüllt ist.

Zutreffend ist, dass das Landwirtschaftsamt ebenfalls Hinweise auf die Normen und 

Vorschriften des RPG und der RPV machte und festhielt, Bauten und Anlagen für den 

Wohnbedarf könnten nur bewilligt werden, wenn der Wohnbedarf für ein 

landwirtschaftliches Gewerbe zonenkonform sei. Das Landwirtschaftsamt hat aber 

gestützt auf Art. 7 Abs. 1 BGBB zu entscheiden, ob die Merkmale eines Gewerbes 

gegeben sind. Ebenso stützte sich die Vorinstanz auf die Vorschriften des bäuerlichen 

Bodenrechts. Die Hinweise des Landwirtschaftsamts machten lediglich den oben 

erwähnten engen Sachzusammenhang deutlich (E. 4.1).

4.3. Der Beschwerdeführer beruft sich im wesentlichen auf das Gutachten König. Er 

unterbreitete den angefochtenen Entscheid dem Gutachter und erklärte dessen 

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Stellungnahme zum integrierten Bestandteil der Beschwerde. Das Landwirtschaftsamt 

seinerseits beurteilte die Expertise König ebenfalls und kam zum Schluss, dass diese 

auf zu optimistischen Annahmen basierte. Sowohl das Landwirtschaftsamt als auch die 

Gutachter König und Grob sowie die Vorinstanz legten ihrer Beurteilung nicht nur das 

derzeit auf dem Grundstück Nr. 563 stehende Gebäude zugrunde, sondern prüften 

auch die Situation nach einem Neubau von Wohnhaus und Scheune. Weder dem 

Gutachter Grob noch dem Landwirtschaftsamt kann vorgehalten werden, 

ausschliesslich den derzeitigen baulichen Bestand in Betracht gezogen zu haben.

Während der Gutachter König einen Ertrag aus Kälbermast von Fr. 62'000.-- 

veranschlagte und sich dabei ausschliesslich auf die Daten Agridea 06 stützte, 

ermittelte der Gutachter Grob des Landwirtschaftlichen Zentrums Flawil einen Ertrag 

von Fr. 37'000.--, der auf einem durchschnittlichen Trend von vier Jahren beruhte. Für 

den Gebäudeunterhalt wurden unterschiedliche Ansätze berücksichtigt (1 % vom 

Neuwert gegenüber 0,7 % im Gutachten König). Auch die Abschreibungsdauer für die 

Gebäude war mit 50 Jahren kürzer als im Gutachten König (70 Jahre). Ausserdem 

wurde eine Differenz beim Inventar bzw. eine Zinsdifferenz von Fr. 3'000.-- 

berücksichtigt. Während das landwirtschaftliche Einkommen im Gutachten König auf 

Fr. 43'618.-- beziffert wurde, waren es im Gutachten Grob Fr. 6'143.--.

Die Vorinstanz erachtete das Gutachten Grob als plausibel. Im folgenden ist auf die 

Einwendungen des Gutachters König gegen die Feststellungen der Vorinstanz 

einzugehen. Die Vorinstanz bemängelte, im Gutachten König seien keine Investitionen 

für die Anschaffung von Vieh berücksichtigt. Dies bestreitet der Gutachter und hielt 

fest, im Betrag für die Beschaffung von Inventar von Fr. 100'000.-- sei auch das 

lebende Inventar enthalten. Wie es sich damit verhält, kann letztlich aber offen bleiben. 

Die Investitionskosten für Inventar bzw. für Maschinen beruhen im Gutachten König auf 

Preisen, wie sie anlässlich einer Betriebsauflösung erzielt werden. Die Ermittlung der 

einzelnen Investitionspositionen ist weitgehend eine Ermessenssache. Diese wurden 

von der Vorinstanz mit nachvollziehbarer Begründung gesamthaft auf Fr. 1'000'000.-- 

festgesetzt. Dass der Kapitalbedarf geringfügig tiefer liegen kann und entsprechende 

Reduktionen bei der Verzinsung berücksichtigt werden können, ändert an der 

Zulässigkeit dieser vorinstanzlichen Feststellung nichts. Die dem Betriebsvoranschlag 

Grob des Landwirtschaftlichen Zentrums Flawil zugrundeliegenden Annahmen 

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erweisen sich jedenfalls als plausibel. Die Abweichungen im Gutachten König zeigen, 

dass bereits geringfügige Abweichungen erhebliche Auswirkungen haben. Angesichts 

des Strukturwandels in der Landwirtschaft und der unter Druck stehenden Einkünfte 

rechtfertigt es sich, Betriebsvoranschlägen vorsichtige Annahmen zugrundezulegen. 

Die Betriebsvoranschläge sind letztlich Schätzungen künftiger finanzieller Verhältnisse. 

Der Voranschlag des Landwirtschaftlichen Zentrums Flawil ist weder bezüglich der 

verwendeten Grundlagen noch der daraus gezogenen Schlussfolgerungen zu 

beanstanden. Der Vorinstanz ist daher kein Missbrauch bzw. keine Überschreitung des 

Ermessens vorzuhalten. Ohnehin haben Vorinstanz und Landwirtschaftsamt bei der 

Beurteilung der Vermögenssituation bzw. bei der Tragbarkeit der vorgesehenen 

Verschuldung ihr Ermessen in erheblichem Masse zugunsten des Beschwerdeführers 

betätigt. Es wurde nicht näher abgeklärt, ob der Beschwerdeführer aus seiner 

Pensionskasse Mittel von Fr. 205'000.-- erlangen kann, obwohl er weiterhin im Rahmen 

eines erheblichen Pensums bei seinem bisherigen Arbeitgeber in unselbständiger 

Stellung tätig sein will. Auch wird in den Ausführungen des Gutachters König 

festgehalten, dass der Vater des Beschwerdeführers ins Altersheim gezogen ist. Es 

stellt sich daher die Frage, inwiefern der Beschwerdeführer noch damit rechnen kann, 

von seinem Vater ein unverzinsliches Darlehen von Fr. 105'000.-- zu erhalten. Dieses 

Darlehen wäre zudem, da es sich nicht um einen Erbvorbezug handelt, ebenfalls zu 

amortisieren. Gesamthaft müsste der Beschwerdeführer nach dem Gutachten Grob 

rund 1 Mio. Franken investieren und könnte daraus ein landwirtschaftliches Einkommen 

von voraussichtlich Fr. 6'143.-- pro Jahr erzielen. Selbst ein um 10 Prozent tieferer 

Kapitalbedarf würde an diesem Ergebnis nichts grundsätzliches ändern. Daraus folgt, 

dass die notwendigen Investitionen für den Betrieb nicht tragbar im Sinn von Art. 7 

Abs. 4 lit. b BGBB sind.

Wohl könnten allenfalls zusätzliche, bisher nicht berücksichtigte Einkünfte aus der 

Direktvermarktung von Produkten und aus der Vermietung von Pferdeboxen bzw. der 

Pensionspferdehaltung erzielt werden. Diese Einkommensquellen beruhen aber auf 

theoretischen Möglichkeiten. Die Wahrscheinlichkeit der effektiven Erzielung 

zusätzlicher Einkünfte wurde nicht näher geprüft. Unrealistisch ist sodann ein 

monatlicher Mietertrag von gegen Fr. 1'000.-- für eine Einliegerwohnung mit rund 

60 m , die gemäss Raumprogramm lediglich aus einem Wohn-, einem Ess- und einem 

Schlafbereich besteht.

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Keine Ermessensüberschreitung bildet im weiteren der Umstand, dass die Vorinstanz 

mit einem Schuldzins von 5 % rechnete. Auf die derzeit niedrigen Zinssätze für 

Hypotheken für Wohnbauten kann bei einer längerfristigen Betriebsdauer (gemäss 

Gutachten König Abschreibung über 70 Jahre) nicht abgestellt werden. Zudem ist 

fraglich, ob überhaupt die Ansätze für Wohnbauten zum Vergleich herangezogen 

werden dürfen, handelt es sich doch im vorliegenden Fall um einen landwirtschaftlichen 

Betrieb und nicht um eine Wohnbaute im herkömmlichen Sinn.

Der Beschwerdeführer weist darauf hin, dass die vom Gutachter König beschriebene 

Beschaffung des Inventars amtsnotorisch sei und gegebenenfalls auch durch 

Einholung eines Amtsberichts des Landwirtschaftsamts bestätigt werden könnte. 

Diesen Vorbringen ist aber entgegenzuhalten, dass die alljährlichen häufigen 

Betriebsaufgaben in der Landwirtschaft nicht nur dazu führen, dass gebrauchte 

Maschinen günstig zu beschaffen sind, sondern dass diese Betriebsaufgaben auch 

Zeichen sind, dass der Strukturwandel in der Landwirtschaft fortschreitet und davon 

namentlich solche Betriebe betroffen sind, wie ihn der Beschwerdeführer umzusetzen 

beabsichtigt, nämlich flächenmässig kleine Betriebe mit ungünstiger Kapitalstruktur. 

Selbst wenn im vorliegenden Fall auf die Untergrenze von 0,75 Standardarbeitskräften 

nach der im Zeitpunkt der Gesuchseinreichung geltenden Fassung von Art. 7 Abs. 1 

BGBB abgestellt wird, ändert dies nichts daran, dass die Tragbarkeit der 

Aufwendungen für die notwendigen Bauten für den Betrieb gemäss Art. 7 Abs. 4 lit. b 

BGBB nicht gegeben ist.

4.4. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz zu Recht davon 

ausgegangen ist, die Anforderungen an ein landwirtschaftliches Gewerbe seien nicht 

erfüllt. Demzufolge ist die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.

5. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Art. 13, Ziff. 622 Gerichtskostentarif, 

sGS 941.12). Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- ist zu verrechnen.

Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen (Art. 98bis VRP).

Demnach hat das Verwaltungsgericht

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zu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde wird abgewiesen.

2./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'000.-- werden dem 

Beschwerdeführer auferlegt, unter Verrechnung des geleisteten Kostenvorschusses in 

gleicher Höhe.

3./ Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

V.          R.           W.

 

Der Präsident:

 

Der Gerichtsschreiber:

 

 

Versand dieses Entscheides an:

-   den Beschwerdeführer (durch Rechtsanwalt lic. iur. H.)

-   die Vorinstanz

-   den Beschwerdegegner

-   die Beschwerdebeteiligte

-   das Bundesamt für Justiz, 3003 Bern

 

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am:

 

Rechtsmittelbelehrung:

Sofern eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. BGG geltend gemacht wird, kann gegen 

diesen Entscheid gestützt auf Art. 82 lit. a BGG innert 30 Tagen nach Eröffnung beim 

Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde erhoben werden.

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	Urteil des Verwaltungsgerichts vom 19. August 2009
	Bäuerliches Bodenrecht, Art. 7 Abs. 1 BGBB (SR 211.412.11). Fehlende Anforderungen an ein landwirtschaftliches Gewerbe bei einer landwirtschaftlich genutzten Liegenschaft, auf der als einziges Gebäude eine Scheune steht (Verwaltungsgericht, B 2008/192).

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