# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 281156e5-9e37-5044-9a1a-b1e8b37b4066
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-09-28
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 28.09.2023 III 2022 160
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2022-160_2023-09-28.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2022 160

Entscheid vom 28. September 2023 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Karl Gasser, Richter
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber 

Parteien A.________ AG
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________

gegen

1. Amt für Landwirtschaft, Hirschistrasse 15, Postfach 5182, 
6431 Schwyz,
Vorinstanz,

2. C.________ AG
vertreten durch Rechtsanwalt D.________

3. E.________,

4. F.________,
Beigeladene,

Gegenstand Land- und Forstwirtschaftsrecht (Feststellungsverfügung; Bewilli-
gungspflicht bzw. Nichtigkeit einer Dienstbarkeit 'Ablagerungsrecht')

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Sachverhalt:

A. Mit Schreiben vom 9. September 2021 (Vi-act. 1) zeigte die C.________ AG 
dem Amt für Landwirtschaft an, dass auf dem Grundstück KTN 001.________ 
(6'530 m2 im Eigentum von E.________) sowie den Grundstücken 
KTN 002.________ und KTN 003.________ (33'984 m2 und 35'957 m2, beide im 
Eigentum von F.________) jeweils eine in den Jahren 2016/2017 begründete 
Dienstbarkeit ("Ablagerungsrecht, entgeltlich, übertragbar") zugunsten der 
A.________ AG eingetragen sei, welche den Betrieb einer Deponie auf den er-
wähnten Grundstücken erlauben solle. Die Eintragungen dieser Dienstbarkeiten 
seien vom Amt für Landwirtschaft nicht bewilligt worden und sie seien auch nicht 
bewilligungsfähig. Sie seien von Amtes wegen löschen zu lassen. 

B. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2021 (Vi-act. 2) bot das Amt für Landwirt-
schaft der A.________ AG, E.________ sowie F.________ Gelegenheit, zu sei-
nem Überprüfungsergebnis (Löschung der Dienstbarkeiten) Stellung zu nehmen. 
Am 4. Mai 2022 (Vi-act. 7) stellte das Amt für Landwirtschaft der A.________ AG 
und der C.________ AG einerseits den Beschluss des Bezirksrats H.________ 
(BRB) Nr. 293 vom 11. Mai 2016 zu, mit welchem letzterer dem darin wiedergege-
benen Vertragsentwurf: 'Kombiniertes Projekt Sanierung Altdeponie G.________ 
Phase 2 und Inertstoffdeponie' zwischen dem Bezirk H.________ und der 
C.________ AG vom 12. Januar/ 22. März 2016 (unter Vorbehalt der Zustimmung 
durch den Stimmbürger [Kredit; Zonierung]) zugestimmt hatte (Vi-act. 7 Beilage 1), 
sowie andererseits die - am 21. April 2022 beim Notariat, Grundbuch- und Konkur-
samt H.________ edierten (vgl. Vi-act. 6) - Dienstbarkeitsverträge zwischen der 
A.________ AG mit E.________ vom 8. Juli 2016 bzw. mit F.________ vom 20. 
März 2017 (Vi-act. 7 Beilagen 2).

C. Die C.________ AG liess mit Vernehmlassung vom 23. Mai 2022 beantra-
gen, dass das Amt für Landwirtschaft die mit Schreiben vom 2. Dezember 2021 in 
Aussicht gestellte Löschung der Dienstbarkeiten verfüge (Vi-act. 8). 

D. Die A.________ AG stellte mit Stellungnahme vom 25. Juli 2022 folgende 
Rechtsbegehren (Vi-act. 9):

1. Es sei festzustellen, dass es für die Ablagerungsdienstbarkeiten zu Gunsten 
der A.________ AG und zu Lasten der Grundstücke Nr. 001.________ 
(E.________) und Nr. 002.________ sowie Nr. 003.________ (F.________) 
keine Bewilligung gemäss BGBB braucht.

2. Eventuell sei eine Bewilligung aus wichtigem Grund gemäss Art. 64 Abs. 1 
BGBB (Generalklausel im Ingress) für die Ablagerungsdienstbarkeiten zu 
Gunsten der A.________ AG und zu Lasten der Grundstücke Nr. 001.________ 

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(E.________) und Nr. 002.________ sowie Nr. 003.________ (F.________) zu 
erteilen.

3. Subeventuell sei eine Bewilligung gemäss Art. 64 Abs. 1 lit. c BGBB für die 
Ablagerungsdienstbarkeiten zu Gunsten der A.________ AG und zu Lasten der 
Grundstücke Nr. 001.________ (E.________) und Nr. 002.________ sowie 
Nr. 003.________ (F.________) zu erteilen.

E. Mit Stellungnahme vom 9. August 2022 liess die C.________ AG beantragen 
(Vi-act.10:

1. Es sei festzustellen, dass die auf den Grundstücken KTN 001.________, KTN 
002.________ und KTN 003.________ bereits eingetragenen Dienstbarkeiten 
«Ablagerungsrecht» zugunsten der A.________ AG im Sinne von Art. 61 BGBB 
bewilligungspflichtig sind.

2. Es sei festzustellen, dass für die auf den Grundstücken KTN 001.________, 
KTN 002.________ und KTN 003.________ bereits eingetragenen Dienstbar-
keiten «Ablagerungsrecht» zugunsten der A.________ AG keine Ordentliche 
und auch keine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 64 BGBB erteilt werden 
kann.

3. Die auf den Grundstücken KTN 001.________, KTN 002.________ und KTN 
003.________ zu Unrecht bereits eingetragenen Dienstbarkeiten «Ablage-
rungsrecht» zugunsten der A.________ AG seien von Amtes wegen löschen 
zu lassen.

F. Mit Feststellungsverfügung (BGBB: 2021.0848) vom 21. September 2022 
(versendet am selben Tag) entschied das Amt für Landwirtschaft wie folgt 
(Vi-act. 11 = Bf-act 1):

3.1 Die Grundstücke KTN 001.________, KTN 002.________ und KTN 
003.________ sind dem BGBB unterstellt.

3.2 Mit der Einräumung eines zeitlich nicht beschränkten Ablagerungsrechts zu-
gunsten der A.________ AG liegt für die Grundstücke KTN 001.________, KTN 
002.________ und KTN 003.________ ein veräusserungsähnlicher Tatbe-
stand im Sinne von Art. 61 Abs. 3 BGBB vor. Hierfür bedarf es einer Bewilli-
gung.

3.3 Das Amt für Landwirtschaft des Kantons Schwyz hat keine solche Bewilligun-
gen erteilt. Folglich ist der Eintrag der Dienstbarkeit ohne Bewilligung der zu-
ständigen Behörde erfolgt. Da bezüglich der Dienstbarkeit «Abbaurecht» zu-
gunsten der A.________ AG auf den Grundstücken KTN 001.________, KTN 
002.________ und KTN 003.________ noch kein Bewilligungsverfahren durch 
das Amt für Landwirtschaft durchgeführt worden ist, musste dies nachgeholt 
werden.

3.4 Das nachträgliche Bewilligungsverfahren hat im Sinne der Erwägungen erge-
ben, dass für die auf den Grundstücken KTN 001.________, KTN 
002.________ und KTN 003.________ eingetragenen Dienstbarkeiten «Abla-
gerungsrecht» zugunsten der A.________ AG keine ordentliche und auch keine 
Ausnahmebewilligung gemäss Art. 64 BGBB erteilt werden kann.

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3.5 Wird die Bewilligung verweigert, so wird das Geschäft ungültig und die Bewilli-
gungsbehörde hat die Berichtigung des Grundbuchs anzuordnen (…). Die auf 
den Grundstücken KTN 001.________, KTN 002.________ und KTN 
003.________ zu Unrecht bereits eingetragenen Dienstbarkeiten «Ablage-
rungsrecht» zugunsten der A.________ AG sind deshalb nach Rechtskraft der 
vorliegenden Verfügung von Amtes wegen zu löschen.

3.6 Die Kosten des Verfahrens in der Höhe von Fr. 650.-- werden der A.________ 
AG auferlegt.

(3.7 - 3.8 Kosten; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).

G. Gegen diese Feststellungsverfügung (BGBB: 2021.0848) vom 21. Septem-
ber 2022 lässt die A.________ AG mit Eingabe vom 24. Oktober 2022 (Postauf-
gabe am selben Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben, 
mit folgende Rechtsbegehren:

1. Die Feststellungsverfügung des Amts für Landwirtschaft vom 21. September 
2022 (Verfahren BGBB: 2021-0848) sei vollumfänglich aufzuheben.

2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanz, even-
tuell zu Lasten der C.________ AG (…).

H. Mit Vernehmlassung vom 23. November 2022 lässt die - mit Verfügung vom 
25. Oktober 2022 in das Verfahren beigeladene - C.________ AG (Ziff. 2) die Ab-
weisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf eingetreten werden dürfe; un-
ter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Vorinstanz schliesst mit Stellungnahme 
vom 20. Dezember 2022 auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde. 

I. Mit Replik vom 20. März 2021 lässt die Beschwerdeführerin ihre Anträge aus 
der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 24. Oktober 2022 erneuern. Die Beige-
ladene Ziff. 2 lässt mit Duplik vom 11. April 2023 an ihren Anträgen in der Ver-
nehmlassung vom 23. November 2022 festhalten. Dazu äussert sich die Be-
schwerdeführerin in einer weiteren Eingabe vom 1. Mai 2023. Hierzu lässt sich 
wiederum die Vorinstanz am 4. Mai 2023 ein weiteres Mal vernehmen.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Gemäss § 51 lit. b des kantonalen Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRP; 
SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 können beim Verwaltungsgericht Verfügungen, 
Entscheide und die in § 36 Abs. 1 Buchstabe b erwähnten Zwischenbescheide 
anderer Instanzen, sofern dies durch einen Rechtssatz vorgesehen ist, 
angefochten werden. Gemäss Art. 88 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das bäu-
erliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) vom 4. Oktober 1991 kann gegen eine 
Verfügung nach Art. 80 Abs. 1 und 87 BGBB innert 30 Tagen bei der kantonalen 
Beschwerdebehörde Beschwerde erhoben werden. Nach Art. 90 Abs. 1 lit. f BGBB 

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bezeichnen die Kantone die Behörde, welche zuständig ist, über eine Beschwerde 
zu entscheiden. § 24 des kantonalen Gesetzes über die Landwirtschaft (LG; SRSZ 
312.100) vom 26. November 2003 bestimmt das Verwaltungsgericht als zustän-
dige Beschwerdebehörde. Mangels besonderer bundesrechtlicher Bestimmung 
gilt für das Beschwerdeverfahren kantonales Recht.

1.2 Nach § 55 Abs. 1 VRP kann mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde die 
unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes 
sowie die unrichtige Rechtsanwendung, einschliesslich der Überschreitung oder 
des Missbrauchs des Ermessens geltend gemacht werden. Dem 
Verwaltungsgericht steht gemäss § 55 Abs. 2 lit. a VRP auch eine Prüfung der 
richtigen Handhabung des Ermessens zu, wenn es als erste kantonale 
Beschwerdeinstanz zu entscheiden hat, und es sich nicht um Verfügungen des 
Regierungsrates handelt.  

1.3 Das Verwaltungsgericht ist an die Parteianträge gebunden. Es darf weder zu 
Gunsten noch zu Ungunsten der Parteien über deren Begehren hinausgehen 
(§ 58 VRP). Legt ein Rechtssatz etwas Abweichendes fest oder steht dem 
Verwaltungsgericht die Ermessensüberprüfung zu, ist § 49 VRP anwendbar (§ 59 
VRP); nach dieser Bestimmung ist die Beschwerdeinstanz nicht an die 
Parteianträge gebunden und kann die Verfügung oder den Entscheid zugunsten 
oder zuungunsten einer Partei ändern.

1.4 Das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht wird nach § 18 VRP vom 
Untersuchungsgrundsatz beherrscht. Danach ermittelt das Verwaltungsgericht 
von Amtes wegen den für die Verfügung oder den Entscheid erheblichen 
Sachverhalt und erhebt die erforderlichen Beweise; vorbehalten bleibt die 
Mitwirkungspflicht nach § 19 VRP. Nach § 25 VRP würdigt die Behörde die 
Beweise nach pflichtgemässem Ermessen. Sie wendet das Recht von Amtes 
wegen an (§ 26 Abs. 1 VRP). 

1.5 Die vorliegende Beschwerde gegen die Feststellungsverfügung vom 
21. September 2022 erweist sich mit Blick auf Art. 88 Abs. 1 BGBB i.V.m. § 51 lit. b 
VRP als zulässig. Das Verwaltungsgericht ist im vorliegenden Verfahren die erste 
kantonale Beschwerdeinstanz, weswegen ihm nebst der Überprüfung der 
Sachverhaltsermittlung sowie der Rechtsanwendung in casu auch die richtige 
Handhabung des Ermessens zusteht. Aus demselben Grund ist es auch nicht an 
die Begehren der Parteien gebunden (vgl. oben E. 1.3).

2.1 Laut Art. 61 BGBB braucht eine Bewilligung, wer ein landwirtschaftliches Ge-
werbe oder Grundstück erwerben will (Abs. 1). Die Bewilligung wird erteilt, wenn 

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kein Verweigerungsgrund vorliegt (Abs. 2). Als Erwerb gilt die Eigentumsübertra-
gung sowie jedes andere Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Eigentumsüber-
tragung gleichkommt (Abs. 3). Zuständige Behörde für die Feststellung, ob der 
Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks bewilligt werden 
kann, wie für die Erteilung der Erwerbsbewilligung, ist das Amt für Landwirtschaft 
(vgl. § 34 lit. b und d der kantonalen Landwirtschaftsverordnung [LV; SRSZ 
312.111] vom 26.10.2004).

2.2 Nach Art. 84 BGBB kann, wer ein schutzwürdiges Interesse hat, von der Be-
willigungsbehörde feststellen lassen, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe oder 
Grundstück dem Realteilungsverbot, dem Zerstückelungsverbot, dem Bewilli-
gungsverfahren oder der Belastungsgrenze unterliegt (lit. a) oder der Erwerb eines 
landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks bewilligt werden kann (lit. b). Die 
gesetzliche Aufzählung in Art. 84 lit. a und b ist nicht abschliessend. Generell kön-
nen sämtliche aufgrund der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen des BGBB zu 
würdigenden Sachverhalte Gegenstand einer Feststellungsverfügung i.S.v. Art. 84 
BGBB sein (vgl. Herrenschwand/Stalder, in: Schweizerischer Bauernverband, 
Kommentar BGBB, 2. Aufl. 2011 [kurz: Komm. BGBB], Art. 84 Rz 4).

2.3.1  Die angefochtene Feststellungsverfügung vom 21. September 2022 wurde 
auf Anzeige der Beigeladenen Ziff. 2 vom 9. September 2021 hin erlassen. Die Bei-
geladene Ziff. 2 hat ihrerseits am 27. Dezember 2001 mit den Eigentümern der 
Grundstücken KTN 001.________, KTN 002.________ und KTN 003.________ 
(Beigeladene Ziff. 3 und 4) Dienstbarkeitsverträge abgeschlossen, mit denen ihr 
das Recht eingeräumt wurde, zwecks Sanierung der Multideponie G.________ 
und zur Auffüllung auf den besagten Grundstücken Inertstoffe zu deponieren. Zur 
Durchsetzungen von Forderungen aus diesen Dienstbarkeitsverträgen (Zustim-
mung zum Rodungsgesuch "Rodung und Ersatzaufforstung gemäss dem Plan 
1211096.3c-1 vom 18. Dezember 2019") hat die Beigeladene Ziff. 2, nach geschei-
terten Schlichtungsversuchen, am 14. September 2021 gegen die Beigeladenen 
Ziff. 3 und 4 zivilrechtliche Klagen beim Bezirksgericht H.________ angehoben, 
welche mit erstinstanzlichen Urteilen vom 9. März 2023 abgewiesen wurden (vgl. 
Bf-act. 5, 10 und 14 f.).

Das hinlängliche Interesse der Beigeladenen Ziff. 2 daran, zu erfahren, ob die auf 
den Grundstücken KTN 001.________, KTN 002.________ und KTN 
003.________ eingetragenen Dienstbarkeiten für die Errichtung und den Betrieb 
Deponie für Inertstoffe und Bauabfälle zugunsten der Beschwerdeführerin (vgl. Vi-
act. 7 Beilagen 2, Vertragsziffern 1; Erw. 4.3.3 hiernach) wirtschaftlich einer Eigen-
tumsübertragung i.S.v. Art. 61 Abs. 3 BGBB gleichkommt, war angesichts der 
Dienstbarkeitsverträge, welche sie selber im Jahr 2001 mit den Eigentümern der 

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Grundstücken KTN 001.________, KTN 002.________ und KTN 003.________ 
geschlossen hatte, sowie auch des BRB Nr. 293 vom 11. Mai 2016, mit welchem 
der Bezirksrat H.________ der Vereinbarung 'Kombiniertes Projekt Sanierung Alt-
deponie G.________ Phase 2 und Inertstoffdeponie' zwischen dem Bezirk 
H.________ und der Beigeladenen Ziff. 2 vom 12. Januar/22. März 2016 
grundsätzlich zugestimmt hatte (Vi-act. 7 Beilage 1), vor Vorinstanz zu Recht un-
bestritten (vgl. zum schutzwürdigen Interesse auch Herrenschwand/Stalder, in: 
Komm. BGBB, Art. 84 Rz 6 f.). 

2.3.2  Aufgrund der soeben dargelegten Konstellation wurden die Beigeladene 
Ziff. 2 - wie auch die Beigeladenen Ziff. 3 und 4 als Eigentümer der Grundstücke 
KTN 001.________, KTN 002.________ und KTN 003.________) - als vom Ent-
scheid voraussichtlich in ihren schützenswerten Interessen Betroffene (vgl. § 14 
Abs. 1 VRP) mit Verfügung vom 25. Oktober 2022 (während der Rechtshängigkeit 
der erwähnten zivilrechtlichen Forderungsklage vor Bezirksgericht H.________) 
ins Verfahren beigeladen. Die Beigeladenen können im Verfahren Parteirechte 
ausüben; sie können Anträge nur zu Gunsten oder zu Lasten der Hauptparteien 
stellen. Die Verfügung oder der Entscheid wird auch ihnen gegenüber rechtswirk-
sam (vgl. § 14 Abs. 2 und 3 VRP).

2.4.1  Anzufügen ist, dass die Beigeladene Ziff. 2 vor Vorinstanz nicht ein ori-
ginäres Feststellungsbegehren i.S.v. Art. 84 BGG gestellt hat, sondern mit ihrer 
Eingabe vom 9. September 2021 explizit eine Anzeige eingereicht hat, um die Vor-
instanz auf einen rechtswidrigen Zustand betreffend die Parzellen KTN 
001.________, KTN 002.________ und KTN 003.________ aufmerksam zu ma-
chen. Die notwendigen Schritte seien von Amtes wegen einzuleiten (vgl. Vi-act. 1 
Ziff. 5). 

Ein originäres Feststellungsbegehren bildete indes auch keine unabdingbare Vor-
aussetzung für den Erlass der vorliegend angefochtenen Feststellungsverfügung. 

2.4.2  Gemäss Art. 70 BGBB sind Rechtsgeschäfte nichtig, die den Verboten der 
Realteilung und der Zerstückelung von Grundstücken (Art. 58) oder den Bestim-
mungen über den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken 
(Art. 61 - 69) zuwiderlaufen oder deren Umgehung bezwecken. Von Art. 70 BGBB 
werden in erster Linie jene Geschäfte erfasst, bezüglich welcher die beantragte 
Bewilligung verweigert wird. In der Verweigerung liegt zugleich die Feststellung, 
dass das Geschäft den Bestimmungen des BGBB zuwiderläuft (vgl. Stalder, in: 
Komm. BGBB, Art. 70 Rz 3). 

Wurde jedoch ein bewilligungsbedürftiges aber nicht bewilligtes Geschäft im Grund-
buch eingetragen, z.B. weil der Grundbuchverwalter davon ausging, das Geschäft 

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bedürfe keiner Bewilligung (Art. 81 Abs. 1 BGBB), so ist dieses Geschäft nicht 
nichtig, sondern befindet sich im Zustand der schwebenden Unwirksamkeit, d.h. 
es kann durch einen entsprechenden Verwaltungsakt sowohl noch in die Ungültig-
keit i.S.v. Art. 70 BGBB als auch in die Vollgültigkeit überführt werden. Erfährt der 
Grundbuchverwalter nachträglich, d.h. nach dem Grundbucheintrag, dass ein Ge-
schäft der Bewilligungspflicht unterliegt, so hat er die Bewilligungsbehörde gemäss 
Art. 72 Abs. 2 BGBB auf diesen Umstand aufmerksam zu machen. Die Bewilli-
gungsbehörde hat aber auch gestützt auf eigene Erkenntnisse tätig zu werden. 
Diese hat daraufhin ein nachträgliches Bewilligungsverfahren einzuleiten. Wird die 
Bewilligung verweigert, so wird das Geschäft ungültig und die Bewilligungsbehörde 
hat die Berichtigung des Grundbuchs anzuordnen (vgl. Stalder, in: Komm. BGBB, 
Art. 70 Rz 5; Schmid-Tschirren/Stalder, in: Komm. BGBB, Art. 72 Rz 6). 

Der Vorinstanz war mithin zweifellos berechtigt, aufgrund der Anzeige der Beige-
ladene Ziff. 2 vom 9. September 2021 Abklärungen vorzunehmen, ob die im 
Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten für die Errichtung und den Betrieb einer 
Deponie für Inertstoffe und Bauabfälle zugunsten der Beschwerdeführerin (Vi-act. 
7 Beilagen 2, Vertragsziffern 1; Erw. 4.3.3 hiernach) und zu Lasten der Grundstü-
cke KTN 001.________, KTN 002.________ und KTN 003.________ wirtschaft-
lich Eigentumsübertragungen i.S.v. Art. 61 Abs. 3 BGBB gleichkommen und ge-
stützt auf die gewonnenen Erkenntnisse ein nachträgliches Bewilligungsverfahren 
einzuleiten.

2.5 Die Beschwerdebefugnis der Beschwerdeführerin, zu deren Gunsten auf 
den Grundstücken KTN 001.________, KTN 002.________ und KTN 
003.________ die Dienstbarkeiten für die Errichtung und den Betrieb einer Depo-
nie für Inertstoffe und Bauabfälle (Vi-act. 7 Beilagen 2, Vertragsziffern 1; Erw. 4.3.3 
hiernach) eingetragen worden sind, ist vorliegend unbestritten.

3.1 Das BGBB gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe 
gehörende landwirtschaftliche Grundstücke, die ausserhalb einer Bauzone nach 
Art. 15 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) vom 22. Juni 
1979 liegen, und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist (Art. 2 Abs. 
1 BGBB). Das Gesetz gilt ferner auch für Waldgrundstücke, die zu einem landwirt-
schaftlichen Gewerbe gehören (Art. 2 Abs. 2 lit. b BGBB), und für Grundstücke, 
die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den 
Nutzungszonen aufgeteilt sind (Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB). Das Gesetz gilt nicht für 
Grundstücke von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem Land, die 
nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören (Art. 2 Abs. 3 BGBB).

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3.2 Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder 
gartenbauliche Nutzung geeignet ist (Art. 6 Abs. 1 BGBB). 

Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen 
Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen 
Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindes-
tens eine Standardarbeitskraft (SAK) nötig ist (Art. 7 Abs. 1 Satz 1 BGBB). 

3.3 Die Vorinstanz hat in der angefochtenen Feststellungsverfügung (E. 2.2 ff.) 
festgehalten, nach ihren Berechnungen erfordere das Eigentum von E.________ 
einen Arbeitskraftbedarf von mehr als 1.0 SAK und erreiche damit die Gewerbe-
grenze nach Art. 7 BGBB. Demzufolge sei das Waldgrundstück KTN 
001.________ (6'530 m2, davon 5'960 m2 geschlossener Wald) gemäss Art. 2 Abs. 
2 lit. b BGBB dem Geltungsbereich BGBB unterstellt. 

Das Grundstück KTN 002.________ (33'984 m2, davon 32'623 m2 Acker, Wiese, 
Weide) im Eigentum von F.________ liege teilweise in der Bauzone (Ablagerungs-
zone) und teilweise in der Landwirtschaftszone und sei nicht entsprechend der 
Nutzungszonen aufgeteilt (kant. WebGIS, Geokategorie: ÖREB-Kataster → Nut-
zungsplanung kommunal → H.________ → Grundnutzung). Diese der Produkti-
onsstufe Hügelzone zugeteilte landwirtschaftliche Nutzfläche werde als Wiese von 
F.________ als Selbstbewirtschafter landwirtschaftlich genutzt. Entsprechend sei 
KTN 002.________ als gemischtes Grundstück gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB 
dem Geltungsbereich des BGBB unterstellt.

Das Grundstück KTN 003.________ (35'957 m2, davon 24'800 m2 Acker, Wiese, 
Weide) im Eigentum von F.________ liege vollständig ausserhalb der Bauzone. 
Diese der Produktionsstufe Hügelzone zugeteilte landwirtschaftliche Nutzfläche 
werde ebenfalls als Wiese von F.________ als Selbstbewirtschafter landwirt-
schaftlich genutzt. Entsprechend sei auch KTN 003.________ gemäss Art. 2 Abs. 
1 BGBB dem Geltungsbereich des BGBB unterstellt.

3.4 Die Feststellung des Amts für Landwirtschaft, wonach die Grundstücke 
KTN 001.________, KTN 002.________ und KTN 003.________ dem Geltungs-
bereich des BGBB unterstellt seien, wird - soweit erkennbar - von der Beschwer-
deführerin nicht bestritten. Zudem sind die Beschwerdeführerin sowie die Beigela-
denen Ziff. 3 und 4 in den Dienstbarkeitsverträgen vom 8. Juli 2016 bzw. vom 20. 
März 2017 (Vi-act. 7 Beilagen 2, Vertragsziffern 23) offenbar selber davon ausge-
gangen, dass die besagten Grundstücke grundsätzlich dem Geltungsbereich des 
BGBB unterliegen. 

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4.1.1 Mit der Bewilligung des Abbaus von Bodenschätzen oder einer Deponie wird 
vorübergehend eine bodenverändernde, nichtlandwirtschaftliche Nutzung zuge-
lassen. Die dem BGBB unterstellten Grundstücke sind während dieser Zeit dem 
Anwendungsbereich des Gesetzes entzogen, da der Abbau grundsätzlich eine 
Umzonung bedingt und das Grundstück damit aus dem Geltungsbereich des Ge-
setzes ausscheidet (vgl. Hofer, in: Komm. BGBB, Art. 6 Rz 15; BGE 128 III 229 
E. 3c). In der Zeit vor und nach dem bewilligten Abbau sind solche Grundstücke 
dagegen unverändert dem BGBB unterstellt. Die Begründung eines solchen 
Rechts auf einem landwirtschaftlich geeigneten Grundstück untersteht damit dem 
BGBB, unabhängig davon, ob es sich um ein grundbuchlich verselbständigtes 
Recht handelt oder nicht (vgl. Urteil BGer 2C_157/2017 vom 12.9.2017 E. 3.2 mit 
Hinweisen auf das Urteil BGer 2C_562/2009 vom 23.4. 2010 E. 2.2.4.1 sowie auf 
Stalder, in: Komm. BGBB, Art. 61 Rz 17 und 22). Der Verkehr mit landwirtschaftli-
chen Gewerben und Grundstücken (3. Titel; siehe insbesondere Art. 61 Abs. 3 
BGBB) und nicht dessen Resultat (in casu: eingeräumte Dienstbarkeit für Errich-
tung und Betrieb einer Inertstoff- und Bauabfälledeponie; vgl. Vi-act. 7 Beilagen 2, 
Vertragsziffern 1; Erw. 4.3.3 hiernach) muss den Vorgaben des BGBB genügen. 
Der Erwerb selbständiger und dauernder Rechte unterliegt u.a. nur dann nicht dem 
BGBB, wenn auch die belasteten Grundstücke nicht dem BGBB unterliegen (vgl. 
Urteil BGer 2C_562/2009 vom 23.4. 2010 E. 2.2.4.1). 

4.1.2  Gemäss Art. 61 Abs. 1 BGBB ist für die Veräusserung bzw. den Erwerb 
eines landwirtschaftlichen Grundstücks eine Bewilligung erforderlich. Auch 
Rechtsgeschäfte, die wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung (an Gewerben 
oder Grundstücken) gleichkommen, unterstehen der Erwerbsbewilligungspflicht 
(Art. 61 Abs. 3 BGBB). Die Einräumung eines selbständigen und dauernden (Ab-
bau)Rechts zugunsten eines Dritten an einem in der Landwirtschaftszone gelege-
nen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörenden Grundstück stellt un-
ter dem Gesichtspunkt des BGBB einen Veräusserungstatbestand dar. Das BGBB 
macht dabei keinen Unterschied, ob ein Nutzen für das Stammgrundstück einge-
schränkt wird oder nicht (Urteil BGer 2C_562/2009 vom 23.4.2010 E. 2.2.4.2). 

Auch eine zeitlich limitierte, nicht als selbständiges und dauerhaftes Recht ausge-
staltete Dienstbarkeit kann dem Berechtigten eine eigentümerähnliche Stellung 
vermitteln und wie eine Veräusserung wirken. Das Rechtsgeschäft gilt diesfalls als 
Erwerb im Sinne von Art. 61 Abs. 3 zweiter Halbsatz BGBB (vgl. Urteil BGer 
2C_157/2017 vom 12.9.2017 E. 4.1 mit Hinweis auf Stalder, in: Komm. BGBB, 
Art. 61 Rz 22). 

11

4.2 Die Vorinstanz hat in der angefochtenen Feststellungsverfügung (E. 2.5) 
ausgeführt, durch die Errichtung einer Deponie werde die landwirtschaftliche Nut-
zung der Grundstücke (oder mindestens von Teilen davon) für die Dauer des De-
poniebetriebes verunmöglicht. Die Nutzungseinschränkungen, welche die Grun-
deigentümer zu erdulden hätten, seien damit erheblich. Die Formulierung gemäss 
Art. 64 Abs. 1 lit. c BGBB lasse keinen Spielraum für die bewilligungsfreie Errich-
tung von Abbau- oder Deponierechten zu. Die Eintragung einer entsprechenden 
Dienstbarkeit sei demnach bewilligungspflichtig nach Art. 61 Abs. 3 BGBB. Nach 
der Rechtsprechung des Bundesgerichts gelte die Einräumung eines selbständi-
gen und dauernden Abbaurechts an einem in der Landwirtschaftszone gelegenen 
und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörenden Grundstücks zugunsten 
eines Dritten - auch für eine zeitlich limitierte, nicht als selbständiges und dauer-
haftes Recht ausgestaltete Dienstbarkeit - als Veräusserungstatbestand (mit Hin-
weis auf das Urteil BGer 2C_157/2017 vom 12.9.2017 E. 4.1). Entsprechend liege 
mit der Einräumung eines zeitlich nicht eng beschränkten Rechts für die Errichtung 
und den Betrieb einer Deponie für Inertstoffe und Bauabfälle zugunsten der Be-
schwerdeführerin für die Grundstücke KTN 001.________, KTN 002.________ 
und KTN 003.________ ein veräusserungsähnlicher Tatbestand i.S.v. Art. 61 Abs. 
3 BGBB vor. Hierfür bedürfe es einer Bewilligung. 

4.3 Was die Beschwerdeführerin gegen die Erforderlichkeit einer Bewilligung für 
das ihr eingeräumte Recht zur Errichtung und des Betriebs einer Deponie für In-
ertstoffe und Bauabfälle auf den Grundstücken KTN 001.________, KTN 
002.________ und KTN 003.________ vorbringt, vermag aus nachfolgenden 
Gründen nicht zu verfangen.

4.3.1  Die der Beschwerdeführerin mit den Dienstbarkeitsverträgen vom 8. Juli 
2016 bzw. vom 20. März 2017 (Vi-act. 7 Beilagen 2) auf den Grundstücken KTN 
001.________, KTN 002.________ und KTN 003.________ eingeräumten Dienst-
barkeiten für die Errichtung und den Betrieb einer Deponie für Inertstoffe und Bau-
abfälle (Vertragsziffern 1) ist zeitlich nicht eng limitiert. Die Dauer des vertragsge-
genständlichen Deponiebetriebs ist offen; das Vertragsverhältnis endet laut den 
jeweiligen Vertragsziffern 11 mit dem unbestimmten Zeitpunkt des Abschlusses 
der Rekultivierung der Deponie. Ein absolutes zeitliches Limit von ca. 15 Jahren 
ab Vertragsschluss sehen die Dienstbarkeitsverträge einzig - analog zur Vorschrift 
von Art. 64 Abs. 1 lit. c Satz 2 BGBB - für den Fall vor, dass bis spätestens Ende 
2030 keine rechtskräftige Deponiebewilligung vorliegt oder die Beschwerdeführe-
rin nicht innert Jahresfrist seit Rechtskraft der Bewilligung mit der Deponie beginnt 
(Vertragsziffern 14). 

12

Soweit mit diesen Dienstbarkeitsverträgen die dem BGBB unterstellten Grundstü-
cke KTN 001.________, KTN 002.________ und KTN 003.________ 'nur' 
während der - zeitlich offenen - Dauer des Deponiebetriebs dem Anwendungsbe-
reich des Gesetzes entzogen wird, ändert dies grundsätzlich nichts daran, dass 
sie in der Zeit vor einer bewilligten Deponie unverändert dem BGBB unterstellt sind 
und deren Verkehr den Vorgaben des BGBB genügen muss (vgl. Erw. 4.1.1 f. hier-
vor). 

Auch wenn das vertragsgegenständliche Deponierecht für Inertstoffe und Bauab-
fälle erst nach einer allfälligen Umzonung (in eine Deponiezone) sowie einer erteil-
ten rechtskräftigen Deponiebewilligung realisiert werden kann und eine landwirt-
schaftliche Nutzung bis dahin grundsätzlich möglich bleibt, werden die Handlungs-
möglichkeiten der Grundeigentümer trotzdem bereits ab Eintragung der Dienstbar-
keiten im Grundbuch erheblich eingeschränkt. Namentlich sind die Grundeigentü-
mer gesetzlich verpflichtet, keinerlei Rechte an den Grundstücken einzuräumen, 
welche die Ausübung der Dienstbarkeiten und der damit verbundenen vertragli-
chen Bestimmungen in irgendeiner Form behindern könnten (Art. 737 Abs. 3 des 
Schweizerischen Zivilgesetzbuchs [ZGB; SR 210] vom 10.12.1907). Den Grundei-
gentümern verbleiben aufgrund dieser Einschränkungen faktisch keine rechtlichen 
Gestaltungsmöglichkeiten bezüglich des Grundstücks. Die Einräumung der 
Dienstbarkeiten wirkt sich daher wirtschaftlich wie eine Veräusserung aus. Das 
vorliegend zu beurteilende Rechtsgeschäft gilt somit als Erwerb im Sinne von Art. 
61 Abs. 3 BGBB und ist bewilligungspflichtig (vgl. Urteil BGer 2C_157/2017 vom 
12.9.2017 E. 4.2 ff.). 

4.3.2  Dem Grundbuchverwalter kommt hinsichtlich des BGBB keine materiell-
rechtliche Kognitionsbefugnis zu (vgl. Herrenschwand/Stalder, in: Komm. BGBB, 
Art. 84 Rz 10; vgl. auch Urteil BGer 2C_157/2017 vom 12.9.2017 E. 4.4). Insofern 
ist unerheblich, wenn der Grundbuchverwalter davon ausgegangen ist, es handle 
sich bei den in Frage stehenden Dienstbarkeiten für die Errichtung und des Be-
triebs einer Deponie für Inertstoffe und Bauabfälle um ein zeitlich (eng) befristetes 
Ablagerungsrecht, das keiner Bewilligung bedürfe (vgl. Vi-act. 7 Beilagen 2, Ver-
tragsziffern 23). 

4.3.3  Wie die Vorinstanz in der angefochtenen Feststellungsverfügung (Ziff. 2.5.2) 
zutreffend festgestellt hat, ist die Behauptung der Beschwerdeführerin nicht stich-
haltig, wonach es sich bei den Grundstücke KTN 001.________, 
KTN 002.________ und KTN 003.________ um 'blosse Bodenverbesserungen im 
Rahmen von Ablagerung von Aushubmaterial' gehe. Laut den Dienstbarkeitsver-
trägen vom 8. Juli 2016 bzw. vom 20. März 2017 (Vertragsziffern 1) wird der Be-
schwerdeführerin gestattet, auf den besagten Grundstücken eine Inertstoffdeponie 

13

nach Massgabe von Art. 85 des Baureglements H.________ (BauR) vom 1. No-
vember 2006 sowie der (am 1.1.2016 von der Verordnung über die Vermeidung 
und die Entsorgung von Abfällen [VVEA; SR 814.600] abgelösten) Technischen 
Verordnung über Abfälle (TVA, SR 814.600) vom 10. Dezember 1990 zu errichten 
und zu betreiben. Gemäss Art. 85 Abs. 1 lit. a BauR ist die Deponiezone für die 
Zwischen- und Endlagerung von Inertstoffen und Bauabfällen gemäss Ziff. 11 (In-
ertstoffe) und Ziff. 12 (Bauabfälle) des Anhanges 1 zur (aufgehobenen) TVA be-
stimmt. 

Hauptzweck dieser Dienstbarkeitsverträge ist demnach zweifelsfrei, der Be-
schwerdeführerin zu gestatten, auf den Grundstücken KTN 001.________, 
KTN 002.________ und KTN 003.________ eine Deponie für Inertstoffe und Bau-
abfälle zu errichten und zu betreiben. Dass die Deponie im Abschluss an die Be-
triebsphase - entsprechend den geltenden Vorschriften und den behördlichen Auf-
lagen zu einer Deponiebewilligung - mit einem geeigneten Bodenaufbau rekulti-
viert werden muss (Vertragsziffer 6 f.), stellt dagegen einen geradezu unvermeid-
baren Nebeneffekt dieses Hauptzweckes dar (vgl. auch Replik vom 20.3.2023, S. 
11). Landwirtschaftliche Bodenverbesserungen als solche sind hingegen nicht 
Vertragsgegenstand der Dienstbarkeitsverträge vom 8. Juli 2016 bzw. vom 20. 
März 2017. Das Vorliegen eines Erwerbs im Rahmen einer Bodenverbesserung, 
bei der eine Behörde mitwirkt (als Ausnahmesituation i.S.v. Art. 62 lit. e BGBB) 
wird von der Beschwerdeführerin zu Recht nicht behauptet.

Auch im Umstand, dass die Beschwerdeführerin auf den Grundstücken KTN 
002.________ und KTN 003.________ eine definitive Rodung des vorhandenen 
Waldbereichs durchführen möchte - mit einer Ersatzaufforstung an einem ande-
ren, unbestimmten Ort (vgl. dazu Art. 7 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Wald 
(WaG; SR 921.0) vom 4.10.1991) -, ist kein sachbezogenes Argument zu erken-
nen, welcher von der Bewilligung im Sinne von Art. 61 Abs. 3 BGBB entbinden 
könnte.

4.3.4  In der Beschwerdeschrift vom 24. Oktober 2022 (S. 11) wird sodann zwar 
behauptet, bei den Grundstücken KTN 002.________ und KTN 003.________ 
werde der Deponiekörper der Altdeponie (alte Kehrichtdeponie G.________ des 
Bezirks H.________) "gemäss bisherigem Projekt" gesichert. Eine vertragliche 
Verpflichtung zu einer irgendwie gearteten Sanierung/Sicherung der Altdeponie 
G.________ nach einem "bisherigen Projekt" durch die Beschwerdeführerin findet 
sich - soweit ersichtlich - in den der Dienstbarkeitsverträgen vom 8. Juli 2016 bzw. 
vom 20. März 2017 jedoch nicht.

14

5.1 Nach Art. 63 Abs. 1 BGBB wird die Bewilligung zum Erwerb eines landwirt-
schaftlichen Gewerbes oder Grundstücks verweigert, wenn der Erwerber nicht 
Selbstbewirtschafter ist (lit. a), ein übersetzter Preis vereinbart wurde (lit. b) und 
das zu erwerbende Grundstück ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbe-
reichs des Gewerbes des Erwerbers liegt (lit. d).

5.2 Art. 64 BGBB regelt die Ausnahmen des Selbstbewirtschaftungsprinzips. 
Danach ist bei fehlender Selbstbewirtschaftung die Bewilligung zu erteilen, wenn 
der Erwerber einen wichtigen Grund nachweist, namentlich u.a. wenn:

c. der Erwerb im Hinblick auf einen nach dem Raumplanungsrecht zulässigen 
Abbau von Bodenschätzen erfolgt und die Fläche nicht grösser ist, als es der 
Bedarf des Unternehmens an einer sinnvollen Rohstoffreserve oder an 
Realersatzland für eine Fläche im Abbaugebiet, je für längstens 15 Jahre, 
erkennen lässt. Wird das Land nicht innert 15 Jahren seit dem Erwerb 
bestimmungsgemäss verwendet, so muss es nach den Vorschriften dieses 
Gesetzes veräussert werden. Das gleiche gilt nach erfolgter Rekultivierung.

5.3 Die Aufzählung der wichtigen Gründe in Art. 64 Abs. 1 lit. a - g BGBB ist - 
wie im Wortlaut von Art. 64 Abs. 1 BGBB ("namentlich") klar zum Ausdruck kommt, 
nicht abschliessend, sondern lässt einen weiteren Anwendungsbereich zu. Bei der 
Generalklausel des "wichtigen Grundes" handelt es sich um einen unbestimmten 
Rechtsbegriff, der unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls und in 
Würdigung der in den ausdrücklich erwähnten Ausnahmetatbeständen von Art. 64 
Abs. 1 lit. a - g BGBB zum Ausdruck gebrachten Wertungen konkretisiert werden 
muss. Dabei ist auf die agrarpolitischen Zielsetzungen des BGBB zurückzugreifen, 
ist es doch Ziel der Bewilligungspflicht, durch Überprüfung des Verpflichtungsge-
schäfts sicherzustellen, dass die von den Parteien beabsichtigte Eigentumsüber-
tragung bzw. ein ihr wirtschaftlich gleichkommendes Rechtsgeschäft mit den Ziel-
setzungen des bäuerlichen Bodenrechts in Einklang steht (vgl. Stalder/Bandli, in: 
Komm. BGBB, Art. 64 Rz 3 f.). Die Ausnahmegründe vom 
Selbstbewirtschafterprinzip haben in erster Linie in der Person des Erwerbers zu 
liegen, dieser hat den wichtigen Grund nachzuweisen, weshalb er, ohne 
Selbstbewirtschafter zu sein, ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück 
soll erwerben dürfen (Stalder/ Bandli, in: Komm. BGBB, Art. 64 Rz 5). Fällt ein 
Sachverhalt in den Anwendungsbereich eines der Art. 64 Abs. 1 lit. a - g BGBB 
aufgezählten Tatbestände und ist gestützt darauf der Erwerb zu verweigern, so 
kann die Ausnahmebewilligung auch nicht gestützt auf die Generalklausel des 
wichtigen Grundes erteilt werden, ansonsten der Ausnahmekatalog unterlaufen 
würde. Anders verhält es sich, wenn der Sachverhalt ausserhalb des Regelungs-
berichts der aufgezählten Tatbestände liegt. In diesen Fällen ist das Vorliegen ei-
nes wichtigen Grunds gestützt auf die Generalklausel zu prüfen, wobei die in den 

15

Ausnahmetatbeständen zum Ausdruck gebrachten Wertungen durchaus mit ein-
zubeziehen sind (Stalder/Bandli, in: Komm. BGBB, Art. 64 Rz 8a).

5.4 Gemäss Art. 64 Abs. 1 lit. c BGBB wird der Erwerb eines landwirtschaftlichen 
Gewerbes oder Grundstücks i.S.v. Art. 61 Abs. 1 und 3 BGBB bewilligt, wenn die-
ser im Hinblick auf einen nach dem Raumplanungsrecht zulässigen Abbau von 
Bodenschätzen erfolgt und die Fläche nicht grösser ist, als es der Bedarf des Un-
ternehmens an einer sinnvollen Rohstoffreserve oder an Realersatzland für eine 
Fläche im Abbaugebiet, je für längstens 15 Jahre, erkennen lässt. Diese Aus-
nahme vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung lässt umgekehrt darauf schliessen, 
dass der Erwerb eines Grundstücks bzw. eines selbständigen und dauernden Ab-
baurechts nicht bewilligt werden kann, wenn er nicht im Hinblick auf ein vom Raum-
planungsrecht als zulässig erklärtes Abbauvorhaben erfolgt. Dasselbe gilt auch für 
zeitlich beschränkte, nicht selbständige Abbaurechte. Einzig punktuelle, kleinräu-
mige Vorhaben könnten allenfalls als standortgebunden gestützt auf Art. 24 Abs. 
1 RPG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 lit. b BGBB direkt bewilligt werden, was angesichts der 
grundsätzlichen Planungspflicht für Abbau- und Deponievorhaben nur in seltenen 
Ausnahmefällen möglich sein dürfte. Die gesetzliche Regelung von Art. 64 Abs. 1 
lit. b und c BGBB lässt keinen Spielraum für die bewilligungsfreie Errichtung von 
Abbaudienstbarkeiten. Zusammenfassend müssen für den Abbau von Boden-
schätzen zunächst die raumplanungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen 
werden. Solange diese nicht erfüllt sind, kommt nur eine Ausnahmebewilligung 
gemäss Art. 64 BGBB infrage, wobei gemäss Abs. 1 lit. c dieser Bestimmung das 
Abbauvorhaben vom Raumplanungsrecht als zulässig erklärt worden sein muss 
(Urteil 2C_157/2017 vom 12.9.2017 E. 4.3 mit Hinweisen, insb. auf Stalder/Bandli, 
in: Komm. BGBB, Art. 64 Rz 28). 

5.5 In dem zur Publikationen vorgesehenen Urteil 2C_255/2022 vom 7. Februar 
2023 (E. 9) hat das Bundesgericht ausgeführt, man könne der (damaligen) Be-
schwerdeführerin schwerlich folgen, wenn sie in Anlehnung an Stalder/Bandli (in: 
Komm. BGBB, Art. 64 Rz 28 in fine) argumentiere, dass Art. 64 Abs. 1 lit. c BGBB 
zur Anwendung komme, wenn ein Abbauvorhaben richtplanmässig vorgesehen 
sei, aber noch nicht Gegenstand einer Nutzungsplanung sei. Art. 64 Abs. 1 lit. c 
BGBB sehe vor, dass die Bewilligung nur für eine "im Hinblick auf einen nach dem 
Raumplanungsrecht zulässigen Abbau von Bodenschätzen" erteilt werden könne. 
Es sei jedoch stark zu bezweifeln, dass ein Richtplan ausreiche, um festzustellen, 
ob ein Abbauvorhaben unter diesem Gesichtspunkt zulässig sei. Denn die Ver-
bindlichkeit dieses Plans habe eine begrenzte rechtliche, sachliche und zeitliche 
Tragweite (mit Hinweis auf Tschannen, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen 
[Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, Interessenabwägung, 

16

2019, Art. 9 RPG Rz 24 ff.) und betreffe nur die Behörden (mit Hinweis auf Art. 9 
Abs. 1 RPG und BGE 144 I 318 E. 7.2.1). Insbesondere zeitige der Richtplan aber 
auch dort nicht präjudizierende Wirkungen, wo er genaue Standortaussagen treffe, 
wie etwa für die Ansiedlung von Vorhaben mit gewichtigen Auswirkungen auf 
Raum und Umwelt (Art. 8 Abs. 2 RPG) oder bei der Bezeichnung möglicher Bau-
landflächen (Art. 15 Abs. 4 lit. e RPG). Auch hier würden erst die nachfolgenden 
Planungs- und Bewilligungsverfahren erlauben, die Frage zu beantworten, ob ein 
Projekt am Ende so, wie es vom Richtplan intendiert gewesen sei, effektive ver-
wirklicht werden könne (Tschannen, in: a.a.O., Art. 9 RPG Rz 31). Erweise sich 
der Richtplan im Verlauf eines Nutzungsplanungsverfahrens aufgrund einer vor-
frageweisen Überprüfung als rechtswidrig, so entfalle seine Verbindlichkeit (mit 
Hinweis auf das Urteil BGer 1C_389/2020 vom 12.7.2022 E. 2.3 mit Hinweisen).

6.1.1  Diese neueste höchstrichterliche Rechtsprechung stellt offensichtlich eine 
Absage an die - auf die entstehungsgeschichtlichen Materialien abstellende - Lite-
raturmeinung dar, wonach die Ausnahmebestimmung von Art. 64 Abs. 1 lit. c 
BGBB Anwendung finde, wenn ein Abbauvorhaben richtplanmässig vorgesehen 
sei, indes noch keine entsprechende Nutzungsplanung vorliege (vgl. Stalder/ 
Bandli in: Komm. BGBB, Art. 64 Rz 28 in fine; Stalder, Die verfassungs- und ver-
waltungsrechtliche Behandlung unerwünschter Handänderungen im bäuerlichen 
Bodenrecht, 1993, S. 153 f. mit weiteren Hinweisen in Fn 70). Mit dem Bundesge-
richts ist somit davon auszugehen, dass der Erwerb im Sinne von Art. 64 Abs. 1 
lit. c BGBB "im Hinblick auf einen nach dem Raumplanungsrecht zulässigen Abbau 
von Bodenschätzen", eine allgemeinverbindliche Nutzungsplanung voraussetzt, 
also grundsätzlich nur in einem bereits ausgeschiedenen Abbaugebiet zulässig ist. 
Soweit ein Abbaugebiet dagegen erst in einem 'bloss' behördenverbindlichen 
Richtplan vorgesehen ist, ermangelt es aufgrund dessen begrenzter rechtlichen, 
sachlichen und zeitlichen Tragweite an der erforderlichen Verbindlichkeit, ob sich 
ein entsprechendes Projekt effektiv verwirklichen lässt. Dies gilt selbst dort, wo der 
Richtplan genaue Standortaussagen für Vorhaben mit gewichtigen Auswirkungen 
auf Raum und Umwelt trifft. 

6.1.2  Das aktuelle Verständnis des Bundesgerichts, wonach eine Umsetzung der 
Planungsstufe der Nutzungsplanung erforderlich ist, damit von einem raumpla-
nungrechtlich zulässigen Abbauvorhaben ausgegangen werden kann, zeitigt 
zwangsläufig Auswirkungen auch auf Deponievorhaben, auf welche die Vorinstanz 
die Bestimmung von Art. 64 Abs. 1 lit. c BGBB (praxisgemäss) analog anwendet 
(vgl. angefochtene Verfügung E. 2.10). Die beiden Tatbestände, Abbau und De-
ponievorhaben weisen in diesem Zusammenhang denn auch derart klare Paralle-
len auf (vgl. dazu auch Erw. 4.1.1 hiervor), dass sich eine analoge Anwendung 

17

aufdrängt. Soweit für den Erwerb im Hinblick auf einen nach dem Raumplanungs-
recht zulässigen Abbau von Bodenschätzen ein nutzungsplanrechtlich ausge-
schiedenes Abbaugebiet vorauszusetzen ist, so gilt dies folglich gleichermassen 
auch für ein Deponievorhaben. 

6.2 Das Grundstück KTN 002.________ liegt teilweise in der Ablagerungszone 
(vgl. Erw. 3.3). Im Übrigen handelt es sich bei den Grundstücken 
KTN 001.________, KTN 002.________ und KTN 003.________ um Nichtbauge-
biet (vgl. den aktuellen Zonenplan Landschaft, publ. auf: www.kuessnacht.ch/pu-
blic/upload/assets/1062/ Landschaftsplan.pdf?fp=1), wobei alle drei Grundstücke 
dem Geltungsbereich des BGBB unterstellt sind (vgl. Erw. 3.4 hiervor). Die Abla-
gerungszone ist gemäss Art. 84 Abs. 1 BauR für die Ablagerung von unver-
schmutztem Aushub- und Abraummaterial und für die Erstellung der dazugehöri-
gen betriebsnotwendigen Einrichtungen vorgesehen.

Eine Deponiezone nach Massgabe von Art. 85 BauR für die Zwischen- und End-
lagerung von Inertstoffen und Bauabfällen (vgl. dazu Erw. 4.3.3 erster Absatz hier-
vor), ist auf den Grundstücken KTN 001.________, KTN 002.________ und KTN 
003.________ nicht ausgeschieden. Damit ermangelt es vorliegend an den Vor-
aussetzungen zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss (resp. in analoger 
Anwendung von) Art. 64 Abs. 1 lit. c BGBB für die Einräumung eines Ablagerungs-
rechts zur Errichtung und den Betrieb einer Deponie für Inertstoffe und Bauabfälle 
auf den Grundstücken KTN 001.________, KTN 002.________ und KTN 
003.________. 

Der Umstand, dass sich diese Grundstücke im Richtplan des Kantons Schwyz vom 
26. Juni 2020 (vom Regierungsrat erlassen mit RRB Nr. 289 vom 14.4.2019, vom 
Bundesrat genehmigt am 26.6.2020) ganz oder teilweise im Deponiegebiet befin-
den (vgl. Richtplanbeschluss: W-5.2.1-01, Deponiestandorte Typ A und B sowie 
Richtplankarte Teil Süd; publ. auf www.sz.ch/verwaltung/volkswirtschaftsdeparte-
ment/ amt-fuer-raumentwicklung/kantonale-planung/richtplanung.html/8756-8758-
8802-10373-11039-11051-11040), vermag daran nichts zu ändern (vgl. Erw. 6.1 
hiervor). Dies akzentuiert sich in casu auch darin, dass die Standortbeurteilung für 
die Deponie G.________ gemäss dem Schlussbericht, Überarbeitung Deponiepla-
nung Kanton Schwyz, Juni 2017, Standortblätter Deponieregion H.________, 
S. 196 f. (publ. auf www.sz.ch/public/upload/assets/30732/Langersion_Bericht_ 
Deponieplanung_2017.pdf), nur in Kombination mit einer Altlastensanierung als 
realisierbar beurteilt wurde (vgl. auch angefochtene Feststellungsverfügung 
E. 2.10.2; Bgl.-2-act. 2). 

Diese letzte Voraussetzung für die Überführung dieses Richtplanbeschlusses 
W-5.2.1-01 in die Nutzungsplanung kann nach Ansicht des Beschwerdeführers 

18

(Beschwerdeschrift S. 7 f.) nicht erfüllt werden, was die Einschätzung bestärkt, 
dass noch nicht von einem nach dem Raumplanungsrecht zulässigen Abbauvor-
haben (vgl. Art 64. Abs 1 lit. c BGBB) gesprochen werden kann. 

6.3 Da der Sachverhalt in den analogen Anwendungsbereich des Tatbestandes 
von Art. 64 Abs. 1 lit. c BGBB fällt (vgl. Erw. 6.1.2 hiervor), und sich nach dem 
Gesagten gestützt darauf der Erwerb als nicht bewilligungsfähig erweist (vgl. Erw. 
5.5 f. und Erw. 6.2 hiervor), entfällt auch die Möglichkeit einer Ausnahmebewilli-
gung gestützt auf die Generalklausel des wichtigen Grundes (vgl. Erw. 5.3 hiervor).

7. Anzufügen ist, dass von der Beschwerdeführerin auch keine wichtigen 
Gründe nachgewiesen wurden.

7.1 Soweit die Beschwerdeführerin in der Beschwerdeschrift (S. 7) in Anlehnung 
an das Schreiben des Bundesamtes für Umwelt [BAFU] vom 4. August 2021 (Vi-
act. 9 Beilage 5) ausgeführt hat, dass alleine die Sanierung der Altdeponie 
(G.________) auch ohne eine Inertstoffdeponie stattfinden könne und neben der 
Altlast lediglich eine Deponie des Typs A zulässig sei (S. 8), negiert sie damit zu-
gleich die eigene Möglichkeit, eine Deponie für Inertstoffe und Bauabfälle (gemäss 
Anhang 1 Ziff. 11 und Ziff. 12 zu der am 1.1.2016 aufgehobenen TVA; vgl. Erw. 
4.3.3 hiervor) im Bereich der Altdeponie G.________ zu errichten und zu betrei-
ben. Denn eine Deponie für Inertstoffe und Bauabfälle kann aufgrund der darin 
zugelassenen Abfälle wohl kaum unter den Begriff einer Deponie des Typs A fallen 
(sondern wohl des Typs B; vgl. dazu Anhang 5 Ziff. 1 und Ziff. 2 zur VVEA). 

7.2.1  Anzufügen ist, dass das BAFU in dem in der Beschwerdeschrift (S. 8) zitier-
ten Schreiben vom 4. August 2021 (S. 2 unten) von der Konstellation ausgeht, 
dass ein natürlicher Abschnitt eines Fliessgewässers für den Bau einer Deponie 
zu verlegen sei. Bei dem unter der Altlast verlaufenden G.________bach handelt 
es sich jedoch nicht um ein natürliches, sondern um ein eingedoltes, d.h. verbautes 
Fliessgewässer. Für dessen Verlegung finden nicht die Art. 37 Abs. 1 lit. a, b und 
bbis des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (GSchG; SR 814.20) vom 
24. Januar 1991 Anwendung, sondern Art. 37 Abs. 1 lit. c GSchG. Nach dieser 
Bestimmung sind auch Eingriffe für Vorhaben zulässig, welche nach Art. 37 lit. bbis 
GSchG nicht zulässig wären, bspw. wenn sonst ein Areal nicht sinnvoll überbaut 
werden könnte oder zur Realisierung einer öffentlicher Anlage, sofern dadurch der 
Zustand eines verbauten oder korrigierten Bereichs desselben Gewässers verbes-
sert werden kann (vgl. Fritzsche in: Hettich/Jansen/Norer [Hrsg.], Kommentar 
GSchG/WBG 2016, [kurz: Komm. GSchG/WBG], N 8 und N 21 ff. zu Art. 37 
GSchG; BGer 1C_164/2012 vom 30.1.2013, in: URP 2013, 113 ff.).

19

Es erscheint daher wenig wahrscheinlich, dass die vom BAFU im Schreiben vom 
4. August 2021 an sich korrekt wiedergegebenen Folgen der Verlegung eines 
Fliessgewässers unter der Voraussetzung von Art. 37 Abs. 1 lit. bbis GSchG (vgl. 
dazu Fritzsche in: Komm. GSchG/WBG, N 23 zu Art. 37 GSchG) die Möglichkeiten 
und Folgen der Verlegung eines Fliessgewässers unter den Voraussetzungen von 
Art. 37 Abs. 1 lit. c GSchG abschliessend wiedergeben. Insofern ist die Aussage-
kraft des BAFU-Schreibens vom 4. August 2021 erheblich zu relativieren.

7.2.2  Ob das kombinierte Sanierungsprojekt Bachumlegung und Deponie 
G.________ (Vi-act. 1 Beilage 1) als solches ausschliesslich eine Deponie A 
zulässt, bedarf indessen keiner abschliessenden Erörterung, denn über das De-
ponievorhaben der Beigeladenen Ziff. 2 ist im Rahmen des vorliegenden Verfah-
rens nicht zu befinden. Aus denselben Gründen kann auch offenbleiben, ob für 
dieses kombinierte Sanierungsprojekt allenfalls das Enteignungsrecht zur Verfü-
gung steht. 

7.2.3  Es verbleibt die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin nicht dargetan hat, 
dass sie selber ein Altlastensanierungsprojekt erarbeitet hat resp. über ein Sanie-
rungsprojekt verfügt, in dessen Kombination ein Deponieprojekt G.________ in der 
überarbeiteten Deponieplanung Kanton Schwyz überhaupt erst als realisierbar be-
urteilt worden ist (vgl. Erw. 6.2 hiervor). 

Aus dem BRB Nr. 293 vom 11. Mai 2016, mit welchem der Bezirksrat H.________ 
der Vereinbarung 'Kombiniertes Projekt Sanierung Altdeponie G.________ Phase 
2 und Inertstoffdeponie' zwischen dem Bezirk und der Beigeladenen Ziff. 2 vom 
12. Januar/ 22. März 2016 grundsätzlich zugestimmt hatte (Vi-act. 7 Beilage 1), 
lässt sich folgern, dass auch der Bezirksrat die Überzeugung der überarbeiteten 
Deponieplanung Kanton Schwyz teilt, dass ein Deponiestandort G.________ nur 
in Kombination mit der Altlastensanierung erfolgen kann.

Unter diesen Umständen erscheint die Erteilung einer Deponiebewilligung an die 
Beschwerdeführerin neben (oder über) der sanierungsbedürftigen Altdeponie auch 
für den Fall als unwahrscheinlich, dass die Grundstücken KTN 001.________, 
KTN 002.________ und KTN 003.________ dereinst in der allgemeinverbindli-
chen Nutzungsplanung als Deponiezone ausgeschieden werden sollten.

7.3 Soweit die Beschwerdeführerin einen wichtigen Grund für die Bewilligungs-
erteilung darin erkennt, dass es viele Jahre an Abklärungen und Bewilligungsläufe 
bedürfe (Beschwerde S. 13), hält ihr die Vorinstanz mit Recht entgegen, dass 
keine entsprechende Planung aktenkundig ist. 

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Dagegen widerspricht die Beschwerdeführerin selber dem Erfordernis eines lang-
fristigen Planungshorizonts, wenn sie in der Beschwerdeschrift (S. 20 f.) ausführt, 
dass sie aufgrund ihrer grossen Deponieerfahrung jederzeit in der Lage sei, rasch 
eine Deponie zu planen und zu betreiben.

7.4 Sofern die Dienstbarkeiten für die Errichtung und den Betrieb einer Deponie 
für Inertstoffe und Bauabfälle (Vi-act. 7 Beilagen 2) dazu dienen sollten, die Beige-
ladene Ziff. 2 'zu einer Zusammenarbeit mit der Beschwerdeführerin zu bewegen' 
(vgl. Beschwerdeschrift S. 20.), kann auch darin ebenfalls kein wichtiger Grund für 
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinne des Art. 64 Abs. 1 BGBB er-
kannt werden.

8.1 Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist un-
ter Bestätigung der angefochtenen Feststellungsverfügung vom 21. September 
2022 abzuweisen.

8.2 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Verfahrenskosten (Ge-
richtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'000.-- der Be-
schwerdeführerin aufzuerlegen (§ 72 Abs. 1 VRP).

8.3 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend hat die Beschwerdeführe-
rin der beanwalteten Beigeladenen Ziff. 2 eine Parteientschädigung zu bezahlen. 
Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (Geb-
TRa; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar 
in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis 
Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung 
des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) fest-
gesetzt.

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von 
Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt. Sie hat am 31. Okto-
ber 2022 einen Kostenvorschuss in dieser Höhe geleistet, so dass die Rech-
nung ausgeglichen ist.

3. Die Beschwerdeführerin hat der beanwalteten Beigeladenen Ziff. 2 eine Par-
teientschädigung von Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82 ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

4. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beigeladenen Ziff. 2 (2/R)
- den Beigeladenen Ziff. 3 (R)
- den Beigeladenen Ziff. 4 (R)
- die Vorinstanz (EB)
- und das Bundesamt für Landwirtschaft, 3003 Bern (A).

Schwyz, 28. September 2023

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; 
der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 18. Oktober 2023

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