# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 35183eb6-d8c6-5196-89f6-59f9952ab5da
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-28
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Handelsgericht 28.03.2025 HSU.2024.46
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_009_HSU-2024-46_2025-03-28.pdf

## Full Text

Handelsgericht 

1. Kammer 

 

HSU.2024.46 / fn / fn  
  

 

Entscheid vom 28. März 2025 
 
 

Besetzung  Oberrichter Egloff, Vizepräsident  

Gerichtsschreiberin Näf        

 

 
   

Gesuchstellerin   A._____ GmbH 

 

 

     
   

Gesuchsgegne-

rin  

 B._____ AG,  

vertreten durch lic. iur. Felix Weber, Rechtsanwalt,  

Hintere Bahnhofstrasse 10, Postfach, 5001 Aarau    

 

Prozessfüh-

rende gesuchs-

gegnerische 

Streitberufene 1  

 C._____ AG 

 

 

gesuchsgegneri-

sche Streitberu-

fene 2 

 D._____ GmbH 

 

 

gesuchsgegneri-

sche Streitberu-

fene 3 

 E._____ AG,  

2 und 3 vertreten durch lic. iur. Peter Niggli, Rechtsanwalt, Eichwald-

strasse 7, 6005 Luzern   

 

        
 

Gegenstand  Summarisches Verfahren betreffend Bauhandwerkerpfandrecht 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Der Vizepräsident entnimmt den Akten: 

 

1. Gesuchstellerin 

Die Gesuchstellerin ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit Sitz 

in Q._____. Sie bezweckt gemäss notorischem1 Handelsregisterauszug 

hauptsächlich […].  

 

2. Gesuchsgegnerin 

Die Gesuchsgegnerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in X._____. Sie 

hat insbesondere […] zum Zweck (Beilage 2 der Eingabe der Gesuchsgeg-

nerin vom 5. Dezember 2024). 

 

Die Gesuchsgegnerin ist Alleineigentümerin des Grundstücks Nr. aaa 

GB X._____ (E-GRID: CH ccc; Gesuchsbeilage [GB] 47). 

 

3. Gesuch 

Mit Gesuch vom 21. November 2024 (persönlich überbracht am 22. No-

vember 2024) stellte die Gesuchstellerin die folgenden Rechtsbegehren: 

 

" Das Grundbuchamt M._____ sei im Sinne von Art. 961 ZGB so-
fort und ohne Anhörung der Gegenpartei einstweilen anzuwei-
sen, zugunsten der Gesuchstellerin und zulasten des Grund-
stück des Gesuchsgegners ein Pfandrecht um [recte: im] Grund-
buch einzutragen auf der Liegenschaft Kat. Nr. aaa, (Kataster-
nummer), GBBI ddd (Grundbuchblatt) für eine Pfandsumme von 
Fr. 660'064.95 nebst einer Umtriebsentschädigung von 
Fr. 300.00 und Zins, zu 5 % seit 2. Oktober 2024.  

 Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Gesuchs-
gegners." 

 

4. Superprovisorisch vorläufige Eintragung 

4.1. 

Am 22. November 2024 erliess der Vizepräsident die folgende Verfügung:  

 

"  1.  
In teilweiser Gutheissung des Gesuchs um Erlass superprovisorischer 
Massnahmen vom 21. November 2024 wird der Gesuchstellerin die 
Vormerkung einer vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfand-
rechts gemäss Art. 837/839 i.V.m. Art. 961 ZGB auf dem Grundstück 
der Gesuchsgegnerin, Grundbuch X._____ Nr. ddd (E-GRID: CH ccc), 
superprovisorisch für eine Pfandsumme von Fr. 660'064.95 zuzüglich 
Zins  

 
- zu 5 % auf Fr. 100'000.00 ab dem 2. Oktober 2024  
- zu 5 % auf Fr. 560'064.95 ab dem 12. Oktober 2024 

 
bewilligt. 

 

 
1  BGer 4A_739/2011 vom 3. April 2012 E. 1.3; 4A_645/2011 vom 27. Januar 2012 E. 3.4.2; 

4A_422/2011 vom 3. Januar 2012 E. 2.3.1. 

 - 3 - 

 

 

 2. 
Das Grundbuchamt M._____ wird angewiesen, die Vormerkung ge-
mäss vorstehender Dispositiv-Ziff. 1 sofort einzutragen. 

 
 3. 

Die Gesuchstellerin hat mit beiliegendem Einzahlungsschein bis zum 
13. Dezember 2024 einen Gerichtskostenvorschuss von Fr. 5'050.00 
zu leisten. 

 
 4. 

Zustellung des Doppels des Gesuchs (inkl. Beilagen) vom 21. Novem-
ber 2024 an die Gesuchsgegnerin zur Erstattung einer schriftlichen Ant-
wort bis zum 13. Dezember 2024. 

 
 5.  

Fristerstreckungen werden grundsätzlich nicht gewährt. Ausnahms-
weise ist eine Fristerstreckung beim Vorliegen zureichender Gründe 
möglich (Art.144 Abs. 2 ZPO). Als solche gelten die Zustimmung der 
Gegenpartei oder von der Partei nicht vorhersehbare oder nicht beein-
flussbare Hinderungsgründe. 

 
 6. 

Die Gesuchsgegnerin wird darauf hingewiesen, dass die Vormerkung 
im Grundbuch gelöscht wird, wenn sie für die angemeldeten Forderun-
gen hinreichende Sicherheiten leistet. 

 
 7. 

Der Stillstand der Fristen gemäss Art. 145 Abs. 1 ZPO gilt nicht 
(Art. 145 Abs. 2 lit. b ZPO)." 

 

4.2. 

Das Grundbuchamt M._____ merkte die vorläufige Eintragung am 22. No-

vember 2024 (Tagebuchnummer eee) im Tagebuch vor.  

 

5. Streitverkündung  

5.1. 

Mit Eingabe vom 13. Dezember 2024 (Postaufgabe: gleichentags) stellte 

die Gesuchsgegnerin den Antrag, es sei der C._____ AG, R._____, und 

der G._____ AG, S._____, der Streit zu verkünden. Gleichzeitig beantragte 

die Gesuchsgegnerin, es sei ihr die Frist zur Erstattung der Gesuchsant-

wort einstweilen abzunehmen. 

 

5.2. 

Mit Verfügung vom 17. Dezember 2024 nahm der Vizepräsident der Ge-

suchsgegnerin die Frist zur Erstattung einer schriftlichen Antwort einstwei-

len ab und setzte den Streitberufenen Frist, um sich zur Streitverkündung 

nach Art. 79 ZPO zu erklären. 

 

5.3. 

Die G._____ AG liess sich innert Frist nicht vernehmen.  

 

 - 4 - 

 

 

5.4.  

Mit Eingabe vom 23. Januar 2025 stellte die prozessführende gesuchsgeg-

nerische Streitberufene 1 (fortan: Streitberufene 1) die folgenden Anträge:  

 

" 1.  
Es sei die C._____ AG als Prozessstandschafterin für die Gesuchsgeg-
nerin zum vorliegenden Verfahren zuzulassen. 
 
2.  
Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass die Streitberufene 1 der 
D._____ GmbH und E._____ AG den Streit verkündet. 
 
3.  
Es sei den Streitberufenen 3 und 4 eine angemessene Frist anzuset-
zen, sich zur Streitverkündigung zu äussern.  
 
4.  
Es sei der Streitberufenen 1 nach Eingang der Stellungnahmen der 
Streitberufenen 3 und 4 zur Streitberufung eine angemessene Frist zur 
inhaltlichen Stellungnahme anzusetzen. 
 
5.  
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchstellerin 
(zzgl. MwSt.)."  

 

5.5. 

Mit Verfügung vom 3. Februar 2025 stellte der Vizepräsident fest, dass die 

C._____ AG dem Verfahren als Partei beitrete und fortan den Prozess für 

die Gesuchsgegnerin führe. Weiter setzte er der D._____ GmbH und der 

E._____ AG Frist, um sich i.S.v. Art. 79 zur Streitverkündung zu erklären.  

 

5.6. 

Mit Eingabe vom 17. Februar 2025 erklärten die D._____ GmbH sowie die 

E._____ AG zu Gunsten der Gesuchsgegnerin als Streitberufene i.S.v. 

Art. 79 Abs. 1 lit. a ZPO am Verfahren teilzunehmen (fortan: Streitberufene 

2 und 3).  

 

5.7. 

Hiervon nahm der Vizepräsident mit Verfügung vom 18. Februar 2025 Vor-

merk und setzte der Streitberufene 1 sowie den Streitberufenen 2 und 3 

Frist zur Erstattung einer schriftlichen Antwort bis zum 1. März 2025.  

 

6. Gesuchsantwort 

6.1. 

Mit Gesuchsantwort vom 28. Februar 2025 (Postaufgabe: gleichentags) 

(fortan: Antwort 1) stellte die Streitberufene 1 folgende Rechtsbegehren: 

 

" 1. 
Das Gesuch der Gesuchstellerin um provisorische Eintragung 
des Bauhandwerkerpfandrechts sei vollumfänglich abzuwei-
sen.  

 - 5 - 

 

 

 
 2. 

Das Grundbuchamt M._____ sei anzuweisen, das auf der Lie-
genschaft Grundbuch X._____ Nr. ddd (E-GRID CH ccc) zu-
gunsten der Gesuchstellerin einstweilen superprovisorisch ein-
getragene Bauhandwerkerpfandrecht für eine Pfandsumme 
von CHF 660'064.95 nebst Zins zu 5% auf CHF 100'000 ab 
dem 2. Oktober 2024 und zu 5% auf CHF 560'064.95 ab dem 
12. Oktober 2024 unverzüglich und vollumfänglich zu löschen.  

 
 3.  

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST auf Par-
teientschädigung zu Lasten der Gesuchstellerin. 
 
Eventualantrag: 
 
1. 
Es sei festzustellen, dass die Streitberufene 1 mit der Zah-
lungsgarantie Nr. fff der UBS Switzerland AG, vom 28. Februar 
2025 eine hinreichende provisorische Sicherheit für die von der 
Gesuchstellerin zur Eintragung eines Bauhandwerkerpfand-
rechts angemeldeten Forderung geleistet hat, weshalb das Ge-
such der Gesuchstellerin um provisorische Eintragung des 
Bauhandwerkerpfandrechts vollumfänglich abzuweisen sei, 
und das Grundbuchamt M._____ anzuweisen sei, das auf der 
Liegenschaft Grundbuch X._____ Nr. ddd (E-GRID: CH ccc) 
zugunsten der Gesuchstellerin einstweilen superprovisorisch 
eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht für eine Pfandsumme 
von CHF 660'064.95 nebst Zins zu 5% auf CHF 100’000 ab 
dem 2. Oktober 2024 und zu 5% auf CHF 560'064.95 ab dem 
12. Oktober 2024 unverzüglich und vollumfänglich zu löschen. 
 
2.  
Eventualiter, es sei der Nebeninterventerltin (recte: Nebeninter-
venientin) 1 eine angemessene Frist anzusetzen, um Anpas-
sungen der Garantie gemäss den Vorgaben des Gerichts vor-
zunehmen. 
 
3.  
Eventualiter, es sei der Gesuchstellerin eine Frist von maximal 
3 Monaten anzusetzen, um die Klage auf definitive Sicherstel-
lung durch die Streitberufene 1 gemäss Ziff. 1 hiervor einzu-
reichen." 

 

6.2. 

Mit Gesuchsantwort vom 3. März 2025 (Postaufgabe: gleichentags) (fortan: 

Antwort 2) stellten die Streitberufenen 2 und 3 die folgenden Anträge:  

 

" 1. 
Die Verfügung zum superprovisorischen Eintrag des Bauhand-
werkerpfandrechtes gemäss Gesuch vom 21. November 2024 
sei aufzuheben und das Grundbuchamt anzuweisen, den Ein-
trag zu löschen. 

 
 2. 

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Der Antrag auf provisorischen Eintrag des gesetzlichen Pfand-
rechtes im Grundbuch sei abzuweisen. 

 
 3.  

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Ge-
suchstellerin. 

 

7. Weiterer Verfahrenslauf 

7.1. 

Mit Verfügung vom 4. März 2025 stellte der Vizepräsident der Gesuchstel-

lerin die Eingaben der Streitberufenen 1 und der Streitberufenen 2 und 3 

zur Kenntnisnahme zu. Gleichzeitig wies er darauf hin, dass sie, sollte sie 

zu den Eingaben der Gesuchsgegnerschaft freiwillig Stellung nehmen wol-

len, eine solche Stellungnahme innert 10 Tagen seit Zustellung einzu-

reichen habe.  

 

7.2. 

Mit Eingabe vom 14. März 2025 reichte die Gesuchstellerin eine Stellung-

nahme ein. 

 

 
   

Der Vizepräsident zieht in Erwägung: 

 

1. Prozessvoraussetzungen und Zuständigkeit 

Der Einzelrichter am Handelsgericht ist örtlich, sachlich und funktionell zur 

Beurteilung der im summarischen Verfahren zu behandelnden Streitigkeit 

zuständig (vgl. dazu E. 4 der Verfügung vom 22. November 2024). Die wei-

teren Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. 

 

2. Aktenschluss im Summarverfahren (Replik- und Novenrecht) 

 Rechtslage 

Im summarischen Verfahren findet grundsätzlich nur ein Schriftenwechsel 

statt, mit dessen Abschluss der Aktenschluss eintritt.2 Damit tritt für den 

Unternehmer, der um Vormerkung einer vorsorglichen Eintragung eines 

Bauhandwerkerpfandrechts ersucht, der Aktenschluss in der Regel mit der 

Einreichung ihres Gesuchs ein. Keine der Parteien darf sich darauf verlas-

sen, dass ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet, bzw. zu einer mündli-

chen Hauptverhandlung vorgeladen wird.3 

Ob neue Tatsachen und Beweismittel nach Eintritt des Aktenschlusses 

noch beachtet werden können, ist eine Frage des Novenrechts. Vorliegend 

kommen die novenrechtlichen Bestimmungen der Zivilprozessordnung in 

der Fassung vor dem 1. Januar 2025 zur Anwendung (Art. 407f ZPO), 

 
2  BGE 146 III 237 E. 3.1.; 144 III 117 E. 2.2; VETTER/CARBONARA, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 

2023, N. 79. 
3  BGE 146 III 237 E. 3.1.; 144 III 117 E. 2.2; VETTER/CARBONARA (Fn. 2), N. 79 und 82. 

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weshalb neue Tatsachen und Beweismittel nur noch unter den Vorausset-

zungen von Art. 219 i.V.m. Art. 229 Abs. 1 aZPO vorgebracht werden kön-

nen.4  

 

Zulässig ist das Vorbringen neuer Tatsachen oder Beweismitteln, welche 

nach Abschluss des Schriftenwechsels entstanden sind (echte Noven; 

Art. 229 Abs. 1 lit. a aZPO) oder welche bereits vor Abschluss des Schrif-

tenwechsels vorhanden waren, aber trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher 

vorgebracht werden konnten (unechte Noven; Art. 229 Abs. 1 lit. b aZPO). 

Was den Sorgfaltsmassstab gemäss Art. 229 Abs. 1 lit. b aZPO betrifft, so 

ist für das summarische Verfahren im Grundsatz zu berücksichtigen, dass 

das Recht zur Stellungnahme nicht zur nachträglichen Ergänzung oder 

Verbesserung des Gesuchs genutzt werden darf.5 Andererseits können 

Noven auch erst durch die Vorbringen der Gegenpartei veranlasst werden, 

da es der gesuchstellenden Partei weder möglich noch zumutbar ist, auf 

Vorrat sämtliche denkbaren Einreden und Einwendungen zu entkräften, mit 

denen der Prozessstoff in der Gesuchsantwort noch ausgedehnt werden 

kann.6 Wollen die Parteien vom Novenrecht Gebrauch machen, haben sie 

für jede einzelne neue Tatsache und jedes einzelne neue Beweismittel zu 

begründen, weshalb diese Noven nach Art. 219 i.V.m. Art. 229 Abs. 1 

aZPO zulässig sein sollen.7 Sowohl echte als auch unechte Noven sind nur 

dann zu berücksichtigen, wenn sie ohne Verzug (praxisgemäss innert 

10 Tagen8) vorgebracht wurden (Art. 229 Abs. 1 aZPO).  

 

Die grundsätzliche Beschränkung des summarischen Verfahrens auf einen 

einfachen Schriftenwechsel ändert jedoch nichts daran, dass den Parteien 

gestützt auf Art. 6 Ziff. 1 EMRK und Art. 29 Abs. 1 und 2 BV das Recht 

zusteht, zu jeder Eingabe der Gegenpartei Stellung zu nehmen, und zwar 

unabhängig davon, ob diese neue und erhebliche Gesichtspunkte enthält 

(sog. Replikrecht).9  

 

 Würdigung 

Mit Verfügung vom 4. März 2025 wurde die Gesuchstellerin auf das Rep-

likrecht hingewiesen und gleichzeitig darauf aufmerksam gemacht, dass 

der Anspruch auf das rechtliche Gehört nicht dazu diene, allfällig im Ge-

such Verpasstes in den Prozess einzubringen. Mit Eingabe vom 14. März 

2025 (Postaufgabe: 18. März 2025) hat die Gesuchstellerin daraufhin eine 

freiwillige Stellungnahme zu den Antworten der Streitberufenen 

 
4  BGE 146 III 237 E. 3.1.  
5  BGE 146 III 237 E. 3.1.; 144 III 117 E. 2.2.; BGer 5A_84/2021 vom 17. Februar 2022 E. 3.2.1.; 

5A_82/2015 vom 16. Juni 2015 E. 4.2.1. 
6  BGer 5A_84/2021 vom 17. Februar 2022 E. 3.2.1. m.w.N. 
7  BSK ZPO-WILLISEGGER, 4. Aufl. 2024, Art. 229 N. 23; VETTER/CARBONARA (Fn. 2), N. 81 m.w.N. 
8  Vgl. altes Merkblatt des Handelsgerichts, den Parteien mit Verfügung vom 22. November 2024 zu-

gestellt. 
9  BGE 144 III 117 E. 2.1; 138 I 154 E. 2.3.3 m.w.N.; BGer 4A_42/2011 vom 21. März 2011 E. 2.2.2; 

VETTER/CARBONARA (Fn. 2), N. 80. 

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eingereicht. Diese enthält neue Vorbringen und zwei erstmals ins Verfahren 

eingebrachte Urkunden im Zusammenhang mit dem von der Gesuchsgeg-

nerin behaupteten Personalverleih. Wie zu zeigen sein wird, erweisen sich 

die Vorbringen als nicht entscheidrelevant, weshalb deren Zulässigkeit of-

fenbleiben kann.  

 

3. Allgemeine Voraussetzungen der vorläufigen Eintragung 

3.1. Grundsatz 

Die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts setzt im Wesentlichen 

die Forderung eines Bauhandwerkers oder Unternehmers für die Leistung 

von Arbeit und allenfalls von Material zugunsten des zu belastenden 

Grundstücks sowie die Wahrung der viermonatigen Eintragungsfrist voraus 

(Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 und 839 Abs. 2 ZGB). 

 

3.2. Beweismass 

Die Eintragungsvoraussetzungen sind im Verfahren betreffend vorläufige 

Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts lediglich glaubhaft zu ma-

chen. An diese Glaubhaftmachung werden zudem weniger strenge Anfor-

derungen gestellt, als es diesem Beweismass für vorsorgliche Massnah-

men (Art. 261 ff. ZPO) sonst entspricht.10 Die vorläufige Eintragung darf nur 

verweigert werden, wenn der Bestand des Pfandrechts ausgeschlossen 

oder höchst unwahrscheinlich erscheint. Im Zweifelsfall, bei unklarer Be-

weis- oder Rechtslage, ist die vorläufige Eintragung zu bewilligen und die 

Entscheidung dem Richter im ordentlichen Verfahren zu überlassen.11 

Letztlich läuft es darauf hinaus, dass der gesuchstellende Unternehmer nur 

die blosse Möglichkeit eines Anspruchs auf ein Bauhandwerkerpfandrecht 

nachzuweisen hat.12 

 

3.3. Verhandlungsmaxime  

Ungeachtet dessen obliegt es dem Unternehmer, sein Gesuch um vorläu-

fige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts zu begründen (Art. 219 

i.V.m. Art. 221 Abs. 1 lit. d ZPO). Die Parteien sind nicht davon entbunden, 

ihre Behauptungen ausreichend zu substantiieren und mit den bezeichne-

ten Beweismitteln rechtsgenüglich in Verbindung zu setzen (vgl. Art. 55 

Abs. 1 ZPO).  

 

Den Prozessparteien obliegt die Behauptungslast. Die Aufteilung der Be-

hauptungslast zwischen den Parteien folgt der Beweislastverteilung nach 

Art. 8 ZGB. Beim Verfahren um gerichtliche Anordnung der vorläufigen Ein-

tragung eines Bauhandwerkerpfandrechts hat die Gesuchstellerin das 

 
10  BGE 137 III 563 E. 3.3, 86 I 265 E. 3; vgl. auch SCHUMACHER/REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 

4. Aufl. 2022, N. 1533 ff.; BSK ZGB II-THURNHERR, 7. Aufl. 2023, Art. 839/840 N. 37. 
11  BGE 86 I 265 E. 3, 102 Ia 81 E. 2b.bb; BGer 5A_426/2015 vom 8. Oktober 2015 E. 3.4; 5A_924/2014 

vom 7. Mai 2015 E. 4.1.2; SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 1533. 
12  SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 719; VETTER/CARBONARA (Fn. 2), N. 51 f. 

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Vorliegen des Pfandeintragungsanspruchs zu behaupten.13 Ist ein Tatsa-

chenvortrag im erwähnten Sinne vollständig, so wird er als schlüssig be-

zeichnet, da er bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die anbe-

gehrte Rechtsfolge zulässt.14 

 

4. Pfandsumme 

4.1. Parteibehauptungen 

4.1.1. Gesuchstellerin 

Die Gesuchstellerin führt aus, sie habe am 18. März 2024 mit der Streitbe-

rufenen 2 einen Werkvertrag über das Neubauprojekt auf dem Grundstück 

der Gesuchstellerin geschlossen. Dabei sei ein Pauschalpreis von 

Fr. 1 Mio. (zzgl. MwSt.) und für die Regiearbeiten zusätzlich ein Stunden-

ansatz von Fr. 55.00 (zzgl. MwSt.) vereinbart worden.  

 

In der Schlussabrechnung komme zum Pauschalpreis von Fr. 1 Mio. noch 

ein Werklohn für zusätzliche Regiearbeiten in der Höhe von Fr. 441'780.70 

hinzu. Diese seien tatsächlich erbracht worden und im Pauschalpreis nicht 

enthalten. Sie seien durch die Streitberufene 2 in Auftrag gegeben worden. 

Zu all diesen Arbeiten würden entsprechende WhatsApp-Konversationen 

bestehen, mit denen die Erbringung der Regiearbeiten in Auftrag gegeben 

und/oder zu Kenntnis genommen worden seien.  

 

Es seien rund 98 % der Arbeiten erbracht worden, als den Mitarbeitern der 

Gesuchsellerin am 26. September 2024 grundlos der Zutritt zur Baustelle 

verwehrt worden sei und die Erbringung der letzten Arbeiten auf dem 

Grundstück der Gesuchsgegnerin verhindert worden sei.  

 

Die offene Forderung der Gesuchstellerin präsentiere sich wie folgt:  

 

Pauschalpreis gemäss Werkvertrag Fr. 1'000'000.00 

Regiearbeiten gemäss Aufstellung Fr. 441'780.70 

Subtotal 1 Fr. 1'441'780.70 

8.1% Mehrwertsteuer Fr. 116'784.24 

Rundungsdifferenz Fr. 0.01 

Subtotal 2 Fr. 1'558'564.95 

Abzüglich Akontozahlungen gemäss Aufstellung Fr. 898'500.00 

Saldo zugunsten der Gesuchstellerin Fr. 660'064.95 

 

Zusätzlich verlangt die Gesuchstellerin die Eintragung einer Umtriebsent-

schädigung von Fr. 300.00, welche sie nicht weiter begründet.  

 

 
13  VETTER/CARBONARA (Fn. 2), N. 73 m.w.N. 
14  VETTER/CARBONARA (Fn. 2), N. 74 m.w.N. 

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4.1.2. Gesuchsgegnerin 

4.1.2.1. Streitberufene 1 

Die Streitberufene 1 führt aus, sie und die G._____ AG seien von der Ge-

suchsgegnerin als Arbeitsgemeinschaft (ARGE) I._____ als Totalunterneh-

merin mit der Erstellung des Neubaus betraut worden (Antwort 1 Rz. 9). 

Diese habe für die Ausführung der Gipserarbeiten mit Subunternehmer-

Werkvertrag vom 11. bzw. 12 Oktober 2023 die ARGE J._____ beigezo-

gen. Dabei sei eine Ausführungsfrist vom 23. Oktober 2023 bis 18. Juli 

2024 vereinbart und dem Unternehmer die Weitervergabe von Arbeiten un-

ter dem Vertrag untersagt worden (Antwort 1 Rz. 10; Beilage 1).  

 

Die ARGE J._____ habe die Gipserarbeiten zwischen dem 23. Oktober 

2023 und dem 18. Juli 2024 ausgeführt. Die Gesuchstellerin habe keine 

Arbeiten auf der Baustelle erbracht. Der Zutritt zu dieser sei limitiert und 

einzig über ein metallisches Drehkreuz möglich gewesen. Ohne einen 

Badge bzw. eine Ermächtigung der ARGE I._____ bzw. der Bauherrin habe 

niemand die Baustelle betreten können. Im elektronischen Zutrittskontroll-

logbuch tauche die Gesuchstellerin nirgends auf. Dies, weil das Unterneh-

men keine Arbeiten erbracht habe (Antwort 1 Rz. 11 ff. und 15; Beilagen 2 

f.). Vielmehr zeige das Logbuch, dass sich die Mitarbeiter der Gesuchstel-

lerin als Mitarbeiter der Streitberufenen 2 bei der Zutrittskontrolle angemel-

det und ausgewiesen hätten und als solche auf der Baustelle tätig gewesen 

seien (Antwort 1 Rz. 15 f., Beilage 2). Die Mitarbeiter in der mit Gesuchs-

beilage 46 eingereichten Liste hätten nicht für die Gesuchstellerin, sondern 

für die Streitberufene 2 gearbeitet, da sie an diese ausgeliehen worden 

seien. Dies zeige sich auch aus dem von der Gesuchstellerin ins Recht 

gelegten Rahmenvertrag vom 18. März 2024, welcher vorsehe, dass die 

Mitarbeiter der Gesuchstellerin auf der Baustelle als Mitarbeiter der Streit-

berufenen 3 aufzutreten, die Berufskleidung der Streitberufenen 3 zu tra-

gen, das Material und die Werkzeuge der Streitberufenen 3 zu benutzen 

und die Fahrzeuge mit dem Logo der Streitberufene 3 zu versehen hätten 

(Antwort 1 Rz. 14).  

 

Die Gesuchstellerin habe es versäumt, substantiiert darzulegen, welche Ar-

beiten sie erbracht haben möchte. Es könne dem Gericht und den Prozess-

parteien nicht zugemutet werden, diese Information aus den Beilagen der 

Gesuchstellerin und insbesondere aus den angeblichen WhatsApp-Kom-

munikationen selbst zusammenzusuchen. Auch aus der eingereichten 

Schlussrechnung sei nicht ersichtlich, wann und für welches Objekt die Ar-

beiten erbracht worden seien. Sie stelle keine rechtsgenügliche Glaubhaft-

machung für tatsächlich erbrachte pfandberechtigte Arbeiten dar (Ant-

wort 1 Rz. 21 f.). Die ins Recht gelegten WhatsApp-Kommunikationen be-

legten weder, dass Regiearbeiten in Auftrag gegeben noch ausgeführt wor-

den seien, noch dass diese nicht bereits unter dem Rahmenvertrag ge-

schuldet gewesen seien. Alsdann halte die Gesuchstellerin selbst fest, 

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dass sie einzig 98 % der zu erbringenden Arbeiten ausgeführt habe (Ant-

wort 1 Rz. 23).  

 

4.1.2.2. Streitberufene 2 und 3 

Die Streitberufenen 2 und 3 bestreiten die Forderungen der Gesuchstelle-

rin.  

 

Gemäss Vertrag seien maximal 90 % des vertraglich vereinbarten Werk-

lohns im Laufe des Baufortschrittes fällig, was einem Betrag von 

Fr. 972'900.00 entspräche. Die Restanz von 10 % werde erst nach Vollen-

dung der Arbeiten fällig. Diese sei nicht erfolgt. Der Gesuchstellerin sei bis 

heute entsprechend dem Baufortschritt ein Betrag von Fr. 908'100.00 über-

wiesen worden. Theoretisch wären Fr. 64'800.00 offen, zahlbar, wenn der 

Vertrag zu 90 % erfüllt sein werde. Rein vorsorglich machten die Streitbe-

rufene 2 und 3 Gegenforderungen von insgesamt Fr. 200'200.00 geltend, 

welche sich aus dem Wert der von der Gesuchstellerin entwendeten Ma-

schinen (Fr. 12'000.00), einer Zahlung an K._____ für die Schuld der Ge-

suchstellerin (Fr. 3'200.00), den Kosten des Parkplatzes (Fr. 15'000.00) so-

wie der Konventionalstrafe in Höhe von Fr. 170'000.00 zusammensetze.  

 

Die Gesuchstellerin behaupte zwar die Auftragserteilung für Regiearbeiten, 

aber nicht die Erfüllung der vertraglichen Voraussetzungen dafür. Sie ver-

weise auf Wortmeldungen im WhatsApp, die damit in keinem Zusammen-

hang stünden. Die Gesuchstellerin habe den Werkvertrag durch eigene 

Leistungsverweigerung nicht erfüllt und keine Regiearbeiten erbracht. De-

ren Auftragserteilung sei eine Lüge. Die vertraglichen Voraussetzungen zur 

Auftragserteilung von Regiearbeiten seien auch zu keinem Zeitpunkt erfüllt 

gewesen. Es seien keine Regierapporte vorhanden, geschweige denn 

seien solche durch die Gesuchsgegnerinnen oder die Bauherrschaft visiert 

worden. Dies beweise, dass die behaupteten Leistungen entweder Gegen-

stand des Werkvertrages gewesen seien, nie erbracht worden seien oder 

Mängelbehebungen dargestellt hätten. Die mangelnde Substantiierung und 

Spezifikation der inhaltlich wahrheitswidrigen Rechnung verhindere eine 

Nachprüfung, was wohl Absicht der Gesuchstellerin sei.  

 

4.2. Rechtliches 

4.2.1. 

Pfandberechtigt sind die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, 

die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbruchar-

beiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material 

und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). 

Die mit dem Bauhandwerkerpfand zu sichernde Forderung besteht ent-

sprechend in der Vergütungsforderung des Handwerkers oder Unterneh-

mers. Sie ist mit dieser identisch. Für die Eintragung des Bauhand-

 - 12 - 

 

 

werkerpfandrechts im Grundbuch ist daher nach Art. 794 Abs. 1 i.V.m. 

Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB eine bestimmte Pfandsumme anzugeben.15  

 

4.2.2. 

Subunternehmer verfügen über einen selbständigen Anspruch auf Eintra-

gung eines Bauhandwerkerpfandrechts. Dabei spielt es keine Rolle, ob der 

Beizug des Subunternehmers durch den Unternehmer erlaubt war oder ob 

der Bauherr um den Beizug wusste. Der Anspruch besteht auch unabhän-

gig davon, ob der Bauherr den Hauptunternehmer bereits entschädigt hat. 

Insofern besteht ein Doppelzahlungsrisiko für den Bauherrn.16  

 

Erforderlich ist dagegen die Selbständigkeit des Unternehmers. Ein Unter-

nehmer i.S.v. Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB muss die geschuldeten oder ge-

leisteten Bauarbeiten in eigener rechtlicher Verantwortung, namentlich auf 

eigene Rechnung, versprochen bzw. geleistet und die korrespondierende 

Forderung persönlich erlangt haben.17 Nicht aktivlegitimiert ist damit die 

Verleiherin von Temporär-Arbeitskräften.18 Zur Abgrenzung des Vorliegens 

eines Personalverleihverhältnisses gegenüber einer anderen Vertragsart 

können die Weisungen und Erläuterungen des Staatssekretariats für Wirt-

schaft (SECO) zum Arbeitsvermittlungsgesetz dienen. Diesen nach können 

als Kriterien etwa herangezogen werden, ob a) wesentliche Weisungsbe-

fugnisse des Arbeitgebers an den Einsatzbetrieb abgetreten werden; b) 

sich der Arbeitnehmer der Werkzeuge, Utensilien oder weiterer Materialien 

im Einsatzbetrieb bedient; c) der Arbeitnehmer ausschliesslich am Sitz und 

im Rahmen der Arbeitszeiten des Einsatzbetriebs arbeitet; d) der primäre 

Zweck des Vertragsverhältnisses in einer Verrechnung von Einsatzstunden 

oder in einer klar definierten Arbeitsleistung (bzw. eines Arbeitsziels) für 

eine bestimmte Vergütung besteht; und e) der Dienstleister im Falle einer 

Nichterfüllung dem Einsatzbetrieb für Nachbesserung oder Preismilderung 

haftet.19 

 

4.2.3. 

Hat ein Unternehmer sowohl Arbeit als auch Material zu liefern, ist beides 

bzw. ist die gesamte Vergütungsforderung des Unternehmers pfandbe-

rechtigt, unabhängig davon, ob es sich beim Material um vertret- oder 

 
15  SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 513. 
16  BGE 95 II 87 E. 3; BGer 5A_282/2016 vom 17. Januar 2017 E. 3.2.2; SCHUMACHER/REY (Fn. 10), 

N. 194 ff.; VETTER/CARBONARA (Fn. 2), N. 33. 
17  SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 455. 
18  SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 456; BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 10), Art. 839/840 N. 3; VETTER/ 

CARBONARA (Fn. 12), N. 32; vgl. HGer AG HOR.2023.16 vom 8. Dezember 2023 E. 4.2. 
19  BGer 2C_356/2012 vom 11. Februar 2013 E. 3.5; Weisungen und Erläuterungen des Staatssekre-

tariats für Wirtschaft (SECO) zum Arbeitsvermittlungsgesetz, https://www.seco.ad-
min.ch/seco/de/home/Publikationen_Dienstleistungen/Publikationen_und_Formulare/Arbeit/Perso-
nenfreizuegigkeit_und_Arbeitsbeziehungen/merkblaetter/Weisungen_Erlaeuterungen_Arbeitsver-
mittlungsgesetz.html, zuletzt S. 66 ff., zuletzt besucht am 26. März 2025. 

 - 13 - 

 

 

unvertretbare Sachen handelt.20 Für blosse Materiallieferungen oder intel-

lektuelle Arbeitsleistungen kann hingegen kein Bauhandwerkerpfandrecht 

eingetragen werden.21 Bildet geistige Arbeit jedoch mit den physischen Ar-

beitsleistungen eine funktionelle Gesamtleistung, so ist sie ebenfalls pfand-

berechtigt.22 

 

4.3. Würdigung 

4.3.1. Aktivlegitimation der Gesuchstellerin 

4.3.1.1. Pfändung der Forderung 

Mit Schreiben vom 31. Oktober 2024 zeigte das Betreibungsamt N._____ 

der Streitberufenen 2 an, dass die Forderung der Gesuchstellerin in Höhe 

von Fr. 950'000.00 in der Betreibung Nr. bbb gepfändet wurde und rechts-

gültig nur noch an das Betreibungsamt bezahlt werden könne (Beilage 7 

der Antwort 2). Die Streitberufenen 2 und 3 bestreiten die Aktivlegitimation 

der Gesuchstellerin mit der Begründung, dass die Verfügungsmacht über 

die behaupteten Forderungen damit an das Betreibungsamt N._____ über-

gegangen sei (Antwort 2 S. 2). 

 

Die Pfändung der Forderung bewirkt, dass der Schuldner bei Straffolge 

ohne Bewilligung des Betreibungsbeamten nicht über die gepfändeten Ver-

mögenswerte verfügen darf (Art. 96 Abs. 1 SchKG). Verfügungen des 

Schuldners sind ungültig, soweit dadurch die aus der Pfändung den Gläu-

bigern erwachsenen Rechte verletzt werden, unter Vorbehalt der Wirkun-

gen des Besitzerwerbes durch gutgläubige Dritte (Art. 96 Abs. 2 SchKG).  

 

Entgegen den Streitberufenen ist die Verfügungsmacht der Gesuchstellerin 

über die Forderung demnach nur beschränkt und nicht aufgehoben.23 Ins-

besondere findet kein Gläubigerwechsel statt. Vielmehr ist die Gesuchstel-

lerin weiterhin Inhaberin der Forderung und Trägerin aller Rechte und Be-

fugnisse, die sie ihr verleiht. Dazu gehört, den Pfandeintragungsanspruch 

i.S.v. Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 und Art. 839 ZGB als Nebenrecht ihrer Forde-

rung24 geltend zu machen. Die Aktivlegitimation der Gesuchstellerin ist da-

mit gegeben. Insbesondere stellt die Geltendmachung des Sicherungsan-

spruchs auch kein Verfügen über die Hauptforderung dar, was der Bewilli-

gung des Betreibungsamts bedürfte.  

 

4.3.1.2. Personalverleih- oder Werkvertragsverhältnis  

Die Streitberufenen scheinen in Bezug auf die Frage, ob die Gesuchstelle-

rin selbst als Unternehmerin auftrat, oder der Streitberufene 2 lediglich ihre 

Mitarbeiter zur Verfügung stellte, unterschiedliche Standpunkte zu vertre-

ten. Während die prozessführende Streitberufene 1 von einem 

 
20  SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 230. 
21  BGE 136 III 6 E. 5.2; vgl. BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 10), Art. 839/840 N. 4. 
22  SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 268, 273 ff.; vgl. auch BGE 136 III 6 E. 5.3. 
23  Vgl. zur Klagelegitimation bei verpfändeter Forderung BGE 128 III 366 E. 2. 
24  BSK ZGB II-THURNHERR, 7. Aufl. 2023, Art. 837/838 N. 15. 

 - 14 - 

 

 

Personalverleih ausgeht, stützen sich die Streitberufenen 2 und 3 durch-

wegs auf das Werkvertragsrecht. In Anwendung von Art. 76 Abs. 2 ZPO ist 

diesbezüglich allein auf die Behauptungen der prozessführenden Streitbe-

rufene 1 abzustellen.  

 

Ob die Leistungen der Gesuchstellerin zur Eintragung eines Bauhandwer-

kerpfandrechts berechtigen, hängt von der Qualifikation des Vertragsver-

hältnisses zwischen der Gesuchstellerin und der Streitberufenen 2 ab. Da-

bei handelt es sich um eine Rechtsfrage, welche der Disposition der Par-

teien entzogen ist. Insbesondere ist die Bezeichnung des Vertrages für 

seine Rechtsnatur nicht entscheidend.25 Ebenfalls ist bedeutungslos, dass 

den Streitberufenen 2 und 3 der Beizug von Subunternehmern nach 

Ziff. 10.1 des Subunternehmer-Werkvertrags zwischen der Streitberufe-

nen 1, der G._____ AG und den Streitberufenen 2 und 3 grundsätzlich un-

tersagt war (Beilage 1 der Antwort 1).  

 

Die Gesuchstellerin hat sich gegenüber der Streitberufenen 2 zur Montage 

der Trockenbauwände zu einem Pauschalpreis von Fr. 1 Mio. verpflichtet 

(GB A sowie GB B Ziff. 13.3 und 14). Eine derartige pauschale Vergütung 

ist typisch für Werkverträge, bei denen ein konkretes Arbeitsergebnis ge-

schuldet wird. Im Gegensatz dazu werden beim Personalverleih üblicher-

weise die Einsatzstunden verrechnet. Alsdann wurde die Anwendbarkeit 

der SIA-Norm 118 vereinbart (GB B Ziff. 6.4.) und in Ziff. 4 des Vertrages 

unter dem Titel "Gewährleistung" unter anderem geregelt, dass die Ge-

suchstellerin allfällige Werkmängel umgehend und auf eigene Kosten zu 

beheben habe (GB B). Auch dies spricht dafür, dass die Gesuchstellerin 

ein bestimmtes Arbeitsziel und nicht bloss die Überlassung von Arbeitskräf-

ten schuldete.  

 

Zwar verpflichtete sich die Gesuchstellerin vertraglich dazu, sich diskret zu 

verhalten und "wie ein Mitarbeiter des Unternehmers" aufzutreten (GB B 

Ziff.6.3.), ihre Mitarbeiter gemäss dem Kleidungskonzept der Streitberu-

fene 3 zu kleiden (GB B Ziff. 6.8.), ihre Fahrzeuge mit dem Unternehmens-

logo der Streitberufene 3 zu versehen (GB B Ziff. 7.2.) und arbeitete sie mit 

Werkzeug und Material der Streitberufenen 2. Auch zeigt der Auszug aus 

dem Zutrittskontrolllogbuch des streitgegenständlichen Bauprojekts, dass 

die Mitarbeiter der Gesuchstellerin (vgl. GB 46) unter der Firma der Streit-

berufenen 2 verzeichnet waren (Beilage 2 der Antwort 1). Vor dem Hinter-

grund der vertraglichen Verpflichtungen der Streitberufenen 2 und 3 gegen-

über der Streitberufenen 1 liegt aber vielmehr die Vermutung nahe, dass 

erstere das Verbot der Weitervergabe der Arbeiten umgehen und nicht, 

dass die Parteien einen Personalverleihvertrag abschliessen wollten.  

 

 
25  BGE 131 III 217 E. 3 = Pra 95 (2006) Nr. 6 E. 3. 

 - 15 - 

 

 

Insgesamt überwiegen die Elemente, die für ein werkvertragliches Verhält-

nis sprechen. Daher ist im Rahmen des vorliegenden Verfahrens glaubhaft 

gemacht, dass die Gesuchstellerin eigenständig als Subunternehmerin der 

Streitberufene 1 auf der Baustelle arbeitete.  

 

4.3.2. Pfandberechtigte Arbeiten 

Bei der Montage der Trockenbauwände handelt es sich um klassische 

werkvertragliche Leistungen, die pfandberechtigt sind. 

 

4.3.3. Höhe der zu sichernden Forderung  

Unbestritten ist, dass die Gesuchstellerin und die Streitberufene 2 im Werk-

vertrag einen Werklohn von Fr. 1 Mio. (pauschal, exkl. MwSt.) vereinbart 

haben. Ebenso sind sich die Parteien einig, dass ein Regieansatz von 

Fr. 55.00 pro Stunde vereinbart und dass die SIA-Norm 118 für anwendbar 

erklärt wurden.  

 

Schliesslich gehen die Parteien übereinstimmend von einer vorzeitigen 

Vertragsauflösung per 26. September 2024 aus. Dabei gehen sie von einer 

Auflösung nicht "ex tunc", sondern "ex nunc" aus. Unabhängig davon, ob 

der Werkvertrag berechtigterweise gestützt auf Art. 366 Abs. 1 OR, 

Art. 107 - 109 OR oder – weil die entsprechenden Voraussetzungen nicht 

gegeben waren – nach Art. 377 OR bzw. Art. 184 SIA Norm 118 aufgelöst 

wurde, hat die Gesuchstellerin deshalb Anspruch auf Vergütung der bereits 

geleisteten Arbeit. Die nicht mehr geleistete und aufgrund des Rücktritts 

auch definitiv nicht mehr zu leistende Arbeit berechtigt hingegen nicht mehr 

zum Pfandeintrag, auch dann nicht, wenn der Vergütung durch einen Scha-

denersatzanspruch substituiert wird, da diesen keine Vermehrung des Bau-

werts entgegensteht.26  

 

4.3.3.1. Geschuldeter Teilpauschalpreis 

Die Gesuchstellerin hat nach dem Gesagten nur im Umfang der tatsächlich 

ausgeführten Arbeiten einen Anspruch auf Eintragung eines Bauhandwer-

kerpfandrechts und nicht für den gesamten pauschalen Werklohn von Fr. 1 

Mio. (exkl. MwSt.). Dabei schuldet die Streitberufene 2 der Gesuchstellerin 

vom vereinbarten Pauschalpreis den Teilbetrag, der zum Pauschalpreis im 

gleichen Verhältnis steht, wie der Wert der erbrachten Teilleistung zum 

Wert der ganzen Leistung.27  

 

Die Gesuchstellerin behauptet, sie habe im Zeitpunkt des Vertragsrücktritts 

am 26. September 2024 98 % der Arbeiten ausgeführt. Dies entspricht ei-

nem Werklohn von Fr. 980'000.00 (exkl. MwSt.) bzw. Fr. 1'059'380.00 (inkl. 

MwSt.). Die Gesuchstellerin reicht Kontoauszüge ein, welche belegen, 

dass die Streitberufene 2 ihr zwischen dem 29. November 2023 und dem 

 
26  SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 398 und 427. 
27  BGer 4A_152/2009 vom 29. Juni 2009 E. 2.5; GAUCH, Der Werkvertrag, 6. Aufl. 2019, N. 538. 

 - 16 - 

 

 

6. September 2024 insgesamt Fr. 898'500.00 überwiesen hat (GB 22 - 41). 

Die Akontorechnung vom 25. September 2024 über Fr. 100'000.00 blieb 

unbeglichen (GB 21). Da Akontorechnungen gemäss Ziff. 12.1. des Werk-

vertrags bis zu 80 % der ausgeführten Arbeiten zu bezahlen sind und sich 

die Gesuchsgegnerin bzw. die Streitberufenen nicht zum Stand der ausge-

führten Arbeiten äusserten, erscheint nicht, dass die Gesuchstellerin am 

26. September 2024 98 % der pauschal zu vergütenden Arbeiten erbracht 

hat. Die Gesuchstellerin hat im Rahmen des ordentlichen Verfahrens dar-

zulegen und zu beweisen, welches Werk (im Detail) sie zum Pauschalpreis 

zu erbringen hatte, welche konkreten Arbeitsleistungen dafür notwendig 

waren, welche Arbeiten sie bereits ausgeführt hat und wie diese wertmäs-

sig im Verhältnis zum vollendeten Werk stehen. Dies ist gegebenenfalls 

durch Expertise festzustellen.  

 

Beim im Rahmen des vorliegend stark herabgesetzten Beweismasses 

glaubhaft gemachten Arbeitsstand von 98 % ist von einer Vergütungsfor-

derung von Fr. 1'059'380.00 (inkl. MwSt.) auszugehen. Hiervon sind die ge-

leisteten Akontozahlungen abzuziehen. Die gesuchsgegnerischen Streit-

berufene 2 behauptet zwar, bereits Fr. 908'100.00 überwiesen zu haben, 

reicht jedoch keine Belege für weitere Zahlungen ein. Daher bleibt es bei 

dem durch Bankauszüge belegten Betrag von Fr. 898'500.00 (GB 22 – 41), 

womit eine offene Forderung von Fr. 160'880.00 resultiert.  

 

4.3.3.2. Regiearbeiten  

Die behauptete Forderung von Fr. 441'780.70 für angebliche Regiearbeiten 

hat die Gesuchstellerin demgegenüber weder schlüssig behauptet noch 

glaubhaft gemacht. In ihrem Gesuch und der Begründung (GB C) fehlen 

Ausführungen, welche Arbeiten sie genau in Regie ausgeführt haben will, 

inwiefern diese nicht bereits vom Pauschalpreis abgegolten gewesen wä-

ren und wann und von wem sie damit beauftragt worden sein soll. Zwar 

enthält die Schlussrechnung vom 2. Oktober 2024 eine Zusammenstellung 

von insgesamt 39 Positionen, welche die Gesuchstellerin nebst der Summe 

von Fr. 1 Mio. in Rechnung stellt (GB 42). Nur bei elf dieser Positionen ver-

rechnet die Gesuchstellerin Arbeiten zum vereinbarten Ansatz von 

Fr. 55.00 pro Stunde. Bei den übrigen Arbeiten rechnet sie zu einem Stück- 

oder Quadratmeterpreis ab (betrifft 25 Positionen) und bei drei Positionen 

stellt sie die Arbeiten zu einem Pauschalpreis in Rechnung. Diesbezüglich 

fehlen auch Ausführungen dazu, weshalb die Gesuchstellerin zu den in 

Rechnung gestellten Preisen hätte verrechnen dürfen.  

 

Die Gesuchsbeilage 44, mit welcher die Gesuchstellerin diverse, den ein-

zelnen Positionen der Schlussrechnung zugeordnete Fotos und 

WhatsApp-Konversationen einreicht, kann die fehlenden Behauptungen 

nicht ersetzen. Sie ist keineswegs selbsterklärend. Darüber hinaus sind die 

aus dem Zusammenhang gerissenen und unvollständigen Konversationen 

sowie die einzelnen Fotos auch nicht geeignet, den behaupteten Anspruch 

 - 17 - 

 

 

glaubhaft zu machen, ergibt sich daraus weder die direkte Beauftragung 

der Gesuchstellerin, noch ist der Stundenaufwand der Gesuchstellerin oder 

das tatsächlich verbaute Material ersichtlich.  

 

Tages- oder Wochenrapporte (vgl. Art. 47 SIA Norm 118) hat die Gesuch-

stellerin nicht eingereicht. Erstmals in ihrer Eingabe vom 14. März 2025 

verweist die Gesuchstellerin auf Bauprotokolle, Stundennachweise und 

Rechnungen (S. 3 der Eingabe vom 14. März 2025). Solche hat sie indes-

sen auch ihrer Eingabe vom 14. März 2025 nicht beigelegt, weswegen of-

fenbleiben kann, ob sie unter dem Novenrecht noch zu beachten wären.  

 

Der von der Gesuchstellerin geltend gemachten Anspruch aus Regiearbei-

ten muss als höchst unwahrscheinlich bezeichnet werden, sodass das Ge-

such in diesem Umfang abzuweisen ist. 

 

4.3.3.3. Umtriebsentschädigung 

Schliesslich hat die Gesuchstellerin weder begründet, noch ist ersichtlich, 

woraus sich ein Anspruch ergeben würde, zusätzlich zur Werklohnsumme 

auch eine Umtriebsentschädigung von Fr. 300.00 als Pfandrecht einzutra-

gen (vgl. E. 5.2 der Verfügung vom 22. November 2024).  

 

4.3.3.4. Gegenforderungen der Streitberufenen 2 

Kann der Besteller eine Gegenforderung mit der Vergütungsforderung des 

Unternehmers verrechnen, bewirkt dies in der Höhe der Verrechnung den 

Untergang der Vergütungsforderung (Art. 120 OR). Für den so untergegan-

genen Teil der Vergütungsforderung kann kein Baupfandrecht mehr einge-

tragen werden.28 

 

Die gesuchsgegnerische Streitberufene 2 macht diverse Verrechnungsfor-

derungen geltend (Antwort 2 S. 3 f.). Diese sind derzeit jedoch weder sub-

stantiiert noch durch Urkunden belegt. Sie stehen der vorläufigen Eintra-

gung des Bauhandwerkerpfandrechts daher nicht entgegen.  

 

4.4. Verzugszinsen 

Gegen die Berücksichtigung der Verzugszinsen bringt die Gesuchsgegne-

rin nichts vor, weshalb es vorläufig bei der Würdigung gemäss der E. 5.3 

der Verfügung vom 22. November 2024 bleibt. Im Grundbuch sind dem-

nach auf 5 % Verzugszinsen auf Fr. 100'000.00 seit dem 2. Oktober 2024 

und auf Fr. 60'880.00 seit dem 12. Oktober 2024 einzutragen. 

 

 
28  SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 424.  

 - 18 - 

 

 

5. Eintragungsfrist 

5.1. Parteibehauptungen 

5.1.1. Gesuchstellerin  

Die Gesuchstellerin führt aus, am 26. September 2024 sei ihr grundlos der 

Zutritt zur Baustelle verwehrt worden und die Erbringung der letzten Arbei-

ten sei so verhindert worden.  

 

5.1.2.Gesuchsgegnerin 

5.1.2.1. Streitberufene 1 

Die Streitberufene 1 führt aus, die Gesuchstellerin habe zwar eine Schluss-

rechnung vom 2. Oktober 2024 ins Recht gelegt, diese sage allerdings 

nichts über die Durchführung allfälliger Fertigstellungsarbeiten aus und 

stelle keine rechtsgenügliche Glaubhaftmachung für die Ausführung der 

letzten Arbeiten dar. Darüber hinaus lege die Gesuchstellerin keinen einzi-

gen Arbeitsrapport, Baujournal oder Tagesrapport ins Recht, welcher 

glaubhaft machen würde, dass die letzten Vollendungsarbeiten weniger als 

vier Monate vor Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts ausgeführt 

worden seien. Der Subunternehmer-Vertrag wie auch der Rahmenvertrag 

sähen beide vor, dass die Mitarbeiter der Gesuchstellerin bis am 18. Juli 

2024 auf der Baustelle tätig sein sollten. Damit wäre die viermonatige Ein-

tragungsfrist am 18. November 2024 abgelaufen (Rz. 19 f.) 

 

5.1.2.2. Streitberufenen 2 und 3 

Die Streitberufenen 2 und 3 führen aus, dass der Vertrag am 26. Septem-

ber 2024 aufgelöst worden sei.  

 

5.2. Rechtliches 

Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts muss bis spätestens vier 

Monate nach der Arbeitsvollendung erfolgen, andernfalls verwirkt der An-

spruch (Art. 839 Abs. 2 ZGB).29 Die Eintragungsfrist berechnet sich nach 

Art. 7 ZGB i.V.m. Art. 77 Abs. 1 Ziff. 3 i.V.m. Abs. 2 OR. Sie endet somit an 

demjenigen Tag des letzten Monats, der durch seine Zahl dem Tag der 

Arbeitsvollendung entspricht.30 Bei der Viermonatsfrist von Art. 839 Abs. 2 

ZGB handelt es sich um eine Spätestensfrist. Der Anspruch der Gesuch-

stellerin auf Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts entsteht bereits ab 

dem Zeitpunkt, in dem sich die Handwerker und Unternehmer zur Arbeits-

leistung verpflichtet haben.31 

 

Sodann tritt der Fristenlauf gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung 

auch vor der Vollendung der geschuldeten Arbeiten ein, wenn der Unter-

nehmer oder der Besteller den Vertrag vorzeitig auflösen,32 wobei es 

 
29  BGE 126 III 462 E. 4c.aa; BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 10), Art. 839/840 N. 29. 
30  BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 10), Art. 839/840 N. 31a.  
31  SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 1048 ff. 
32  BGE 120 II 389 = Pra 84 (1995) Nr. 199 E. 1a und b; BGE 102 II 206 = Pra 65 (1976) Nr. 220 

E. 1a. 

 - 19 - 

 

 

seitens des Unternehmers genügt, wenn er die Arbeit endgültig einstellt.33 

Daraus folgt, dass die Eintragungsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB ihren 

Lauf grundsätzlich noch nicht mit Eintritt des Schuldnerverzugs des Unter-

nehmers nimmt,34 da die Vertragsauflösung neben dem Schuldnerverzug 

(von Ausnahmen nach Art. 108 OR abgesehen) auch dem Ansetzen einer 

Nachfrist sowie einer Rücktrittserklärung bedarf (Art. 107 OR). Demzufolge 

läuft die Eintragungsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB vor Arbeitsvollen-

dung allgemein nur mit einem rechtsgültigen Rücktritt vom Vertrag.35 

 

5.3. Würdigung 

Vorliegend wurde die Vormerkung der vorsorglichen Eintragung des Bau-

handwerkerpfandrechts am 22. November 2024 im Tagebuch vorgemerkt. 

Nachdem die Gesuchstellerin ihre Arbeiten nicht vollenden konnte, weil der 

Werkvertrag am 26. September 2024 vorzeitig aufgelöst wurde, ist die vier-

monatige Eintragungsfrist gewahrt. Dass die Gesuchstellerin nach dem 

22. Juli 2024 noch auf der Baustelle tätig war, wird überdies sowohl durch 

die WhatsApp-Konversation in GB 44 als auch durch den Stundennach-

weis der gesamthaft auf dem Grundstück der Gesuchsgegnerin erbrachten 

Arbeitsstunden belegt (GB 46). 

 

6. Keine hinreichende Sicherheit 

Die gesuchsgegnerische Streitberufene 1 hat mit ihrer Stellungahme vom 

28. Februar 2025 die zugunsten der Gesuchstellerin ausgestellte Zah-

lungsgarantie Nr. fff der UBS Switzerland AG vom 28. Februar 2025 einge-

reicht.  

 

6.1. Parteibehauptungen  

Die Streitberufene 1 erklärt, sie habe ein hinreichende Sicherheit geleistet, 

womit das Grundbuchamt M._____ anzuweisen sei, das superprovisorisch 

eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht löschen zu lassen. Bei der UBS 

Switzerland AG handle es sich um eine erstklassige Bank mit Sitz in der 

Schweiz. Die Zahlungsgarantie stelle die beantragte Pfandforderung in der 

Höhe von Fr. 660'064.90 nebst Zins zu 5 % auf Fr. 100'000.00 ab dem 

2. Oktober 2024 und zu 5 % auf Fr. 560'064.95 ab dem 12. Oktober 2024 

ohne zeitliche Beschränkung und somit unbefristet sicher. Die in der Ga-

rantie vorgesehenen Bedingungen seien gesetzes-, zweck- und verhältnis-

mässig. Entsprechend biete die ins Recht gelegte Zahlungsgarantie der 

Gesuchstellerin in quantitativer und qualitativer Hinsicht mindestens die-

selbe Sicherheit wie ein Bauhandwerkerpfandrecht (Antwort 1 Rz. 26 ff.).  

 

Die Gesuchstellerin bestreitet, dass es sich bei der Garantie um eine 

gleichwertige Sicherheit handle, dies namentlich aufgrund der zeitlichen 

 
33  BGer 5A_683/2010 vom 15. November 2011 E. 4.1; SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 1117. 
34  Differenziert SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 1124 ff. 
35  BGE 120 II 389 = Pra 84 (1995) Nr. 199 E. 1a und b; BGE 102 II 206 = Pra 65 (1976) Nr. 220 

E. 1a. 

 - 20 - 

 

 

Beschränkung und der Einbindung der ARGE I._____ in einen allfälligen 

Vergleich (Eingabe vom 14. März 2025 Ziff. 7).  

 

6.2. Rechtliches 

Das Fehlen einer hinreichenden Sicherheit ist eine negative Voraussetzung 

für die Eintragung bzw. den Weiterbestand des Bauhandwerkerkerpfand-

rechts Art. 839 Abs. 3 ZGB).36  

 

Die Leistung einer hinreichenden Sicherheit hat die Funktion einer Ersatz-

sicherheit: Anstelle eines mittelbaren gesetzlichen Grundpfandrechts in der 

Form des Bauhandwerkerpfandrechts37 erhält der Unternehmer eine Er-

satzsicherheit.38 Art. 839 Abs. 3 ZGB schreibt die Art der zu leistenden Si-

cherheit nicht vor. Damit kann die Sicherheit leistende Person Art und Ge-

genstand der Sicherheitsleistung innerhalb der Schranken der Rechtsord-

nung grundsätzlich frei wählen.39  

 

Dabei ist stets entscheidend, dass die Sicherheitsleistung als "hinreichend" 

i.S.v. Art. 839 Abs. 3 ZGB qualifiziert wird.40 Dies setzt voraus, dass sie 

qualitativ und quantitativ die gleiche Sicherheit bietet wie das Bauhandwer-

kerpfandrecht.41 In quantitativer Hinsicht ist die Sicherheit ausreichend, 

wenn sie sowohl die baupfandberechtigte Forderung des Unternehmers als 

auch die Verzugszinsen sichert.42 Qualitativ gleichwertig ist die Sicherheit, 

wenn die Unternehmerin durch die Bonität der Sicherheit leistenden Per-

son, die Befristung der Sicherheitsleistung, die Modalitäten der Inanspruch-

nahme und den Gerichtsstand für das weitere Verfahren nicht schlechter 

gestellt wird als durch das Bauhandwerkerpfandrecht.43 Während eine ab-

solute Befristung der Sicherheit ausgeschlossen ist,44 ist eine relative Be-

fristung grundsätzlich zulässig. Als Bedingung wird in Literatur und Recht-

sprechung genannt, dass dem Unternehmer eine angemessene Reakti-

onsfrist bleibt, um die Sicherheit rechtswirksam zu beanspruchen.45 Als 

nicht hinreichend wurde eine Bankgarantie bezeichnet, welche 120 Tage 

nach Rechtskraft des die Schuldnerin verpflichtenden Leistungsurteils zu 

beanspruchen ist, andernfalls sie untergeht.46 Zulässig soll hingegen sein, 

eine definitiv bestellte Bankgarantie derart zu befristen, dass sie 

 
36  SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, 4. Aufl. 2012, N. 1742; SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 1213; 

VETTER/BRUNNER, Die hinreichende Sicherheit gemäss Art. 839 Abs. 3 ZGB, in: Jusletter 27. Feb-
ruar 2017, Rz. 1; VETTER/CARBONARA (Fn. 2), N. 158. 

37  Statt vieler SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 5 ff. m.w.N. 
38  VETTER/BRUNNER (Fn. 36), Rz. 3. 
39  VETTER/BRUNNER (Fn. 36), Rz. 6; SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 1251. 
40  VETTER/BRUNNER (Fn. 36), Rz. 6. 
41  BGE 142 III 738 E. 4.4.2.; VETTER/BRUNNER (Fn. 36), Rz. 8. 
42  BGE 142 III 738 E. 4.4.2; SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 1239.  
43  VETTER/BRUNNER (Fn. 36), Rz. 9. 
44  BGE 142 III 738 E. 5.4; VETTER/BRUNNER (Fn. 36), Rz. 13; SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 1241. 
45  BGE 142 III 738 E. 5.4; VETTER/BRUNNER (Fn. 36), Rz. 14; SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 1242. 
46  BGE 142 III 738 E. 5.5.5.  

 - 21 - 

 

 

automatisch erlischt, falls der Unternehmer die Garantiesumme nicht inner-

halb einer Frist von zwei Monaten einfordert, nachdem ein Garantiefall ein-

getreten ist.47 Ebenso ist es zulässig, die vorläufige Sicherheit mit einer re-

lativen Befristung für die Einleitung des Hauptverfahrens zu versehen.48 

Hingegen verbieten es Lehre und Rechtsprechung, die bloss provisorische 

Stellung einer Sicherheit an die auflösende Bedingung zu knüpfen, wonach 

der Unternehmer eine Forderungsklage einreichen muss, bevor die defini-

tive Sicherheit bestellt worden ist.49  

 

Ob die Sicherheitsleistung als "hinreichend" qualifiziert wird, obliegt vorab 

der Disposition der involvierten Parteien.50 Akzeptiert der Unternehmer die 

angebotene Ersatzsicherheit anstelle des Bauhandwerkerpfandrechts, wird 

das Gericht nicht mehr überprüfen, ob die Sicherheitsleistung "hinreichend" 

i.S.v. Art. 839 Abs. 3 ZGB ist und entsprechend die Löschung des Bau-

handwerkerpfandrechts anordnen.51 Lehnt der Unternehmer hingegen die 

eingereichte Sicherheitsleistung ab oder reicht er überhaupt keine Stellung-

nahme ein, hat das Gericht zu überprüfen, ob diese als hinreichend gemäss 

Art. 839 Abs. 3 ZGB zu qualifizieren ist. Dabei handelt es sich um eine 

Rechtsfrage.52  

 

6.3. Würdigung  

Die eingereichte Zahlungsgarantie Nr. fff regelt in Ziff. 3, dass die Garantie 

automatisch erlösche: 

 

"1) am 28. Februar 2026, sofern (i) Sie uns nicht bis spätestens zu diesem 
Datum (in unserem Besitz an obiger Adresse) durch einen in einem kanto-
nalen Anwaltsregister eingetragenen Anwalt unter Bezugnahme auf diese 
GARANTIE schriftlich bestätigen lassen, dass Sie betreffend dem 
GRUNDGESCHÄFT eine Klage vor einem staatlichen Gericht – das Ein-
reichen eines Schlichtungsgesuchs bei einer Schlichtungsbehörde im 
Sinne von Art. 202 ff. ZPO genügt hierfür nicht – gegen die HAUPT-
SCHULDNERIN eingereicht haben und (ii) sich die HAUPTSCHULDNE-
RIN weder in Konkurs noch in einem Nachlassverfahren befindet." 

 

Mit dieser Bestimmung könnte der Fall eintreten, wonach die Gesuchstel-

lerin ihre Forderungsklage bereits vor der definitiven Bestellung der Ersatz-

sicherheit einzureichen hätte. Dies insbesondere dann, wenn das 

 
47  SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 1242. 
48  SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 1243. 
49  HGer AG HSU.2024.34 E. 2.2; HGer ZH HE210099 vom 30. September 2021 E. 4.6.2; BSK ZGB 

II-THURNHERR (Fn. 10), Art. 839/840 N. 11; SCHUMACHER, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3. Aufl. 
2008, N. 1301. 

50  Vgl. SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 1299; VETTER/CARBONARA (Fn. 2), N. 162; Siehe auch Merkblatt 
des Handelsgerichts des Kantons Aargau, abrufbar unter https://www.ag.ch/media/kanton-aar-
gau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-handelsgericht.pdf, zuletzt besucht am 
26. März 2025. 

51  VETTER/BRUNNER (Fn. 36), Rz. 30; VETTER/CARBONARA (Fn. 2), N. 162 ff.; SCHUMACHER/REY 
(Fn. 10), N. 1300. 

52  VETTER/BRUNNER (Fn. 36), Rz. 31; SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 1240 ff. 

 - 22 - 

 

 

ordentliche Verfahren um definitive Bestellung der Ersatzsicherheit per 

28. Februar 2026 noch nicht rechtskräftig beurteilt worden ist, was wahr-

scheinlich ist, nicht zuletzt deshalb, weil die prozessführende gesuchsgeg-

nerische Streitberufene 1 und die Streitberufenen 2 und 3 den Anspruch 

der Gesuchstellerin bestreiten. Zudem wird der Gesuchstellerin nach 

rechtskräftiger Bestellung der Ersatzsicherheit noch eine gewisse Frist zur 

Einreichung der Forderungsklage zuzugestehen sein. Ziff. 3.1 der von der 

prozessführenden gesuchsgegnerischen Streitberufenen vorgelegten, pro-

visorisch geleisteten Zahlungsgarantie Nr. fff der UBS Switzerland AG vom 

28. Februar 2025 ist eine unnötige und unverhältnismässige Einschrän-

kung, sodass diese Zahlungsgarantie bereits aufgrund dieser Verfallklausel 

keine hinreichende Sicherheit i.S.v. Art. 839 Abs. 3 ZGB darstellt. Eine 

Auseinandersetzung mit der weiteren Rügen der Gesuchstellerin erübrigt 

sich vor diesem Hintergrund. 

 

6.4. Keine Nachfrist 

Die Streitberufene 1 beantragt, es sei ihr für den Fall, dass die eingereichte 

Garantie keine dem Bauhandwerkerpfandrecht gleichwertige Garantie dar-

stelle, eine angemessene Frist anzusetzen, um Anpassungen an der Ga-

rantie vorzunehmen.  

 

Die Leistung einer hinreichenden Sicherheit i.S.v. Art. 839 Abs. 3 ZGB ist 

jederzeit möglich, d.h. bevor oder nachdem es zur vorläufigen oder gar de-

finitiven Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch gekom-

men ist.53 Es steht der gesuchsgegnerischen Streitberufene 1 daher wei-

terhin offen, eine hinreichende Ersatzsicherheit zu leisten. Hierfür ist es 

nicht notwendig, eine Frist anzusetzen.  

 

7. Ergebnis 

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Voraussetzungen für die vorläufige 

Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts für eine Pfandsumme von 

Fr. 160'880.00 zuzüglich Zins zu 5 % auf Fr. 100'000.00 ab 2. Oktober 

2024 und auf Fr. 60'880.00 ab 12. Oktober 2024 erfüllt sind und die mit 

Verfügung vom 22. November 2024 superprovisorisch angeordnete Vor-

merkung der vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts in 

diesem Umfang zu bestätigen ist.  

 

8. Prosequierung 

Ist eine Klage auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts 

noch nicht rechtshängig, ist der gesuchstellenden Partei nach Art. 263 ZPO 

eine Frist zur Einreichung der Klage mit der Androhung anzusetzen, dass 

die Vormerkung der vorläufigen Eintragung im Grundbuch bei ungenutztem 

Ablauf der Frist ohne weiteres und ersatzlos gelöscht werde.54 Die 

 
53  VETTER/CARBONARA (Fn. 2), N. 162 ff. m.w.N. 
54  SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 1663 ff. 

 - 23 - 

 

 

Prosequierungsfrist beträgt nach handelsgerichtlicher Praxis bei Fällen der 

vorliegenden Grösse rund drei Monate. Der Fristenstillstand gemäss 

Art. 145 Abs. 1 ZPO ist bei der Prosequierungsfrist nach Art. 263 ZPO 

i.V.m. Art. 961 Abs. 3 ZGB ausgeschlossen.55  

 

Der Gesuchstellerin ist daher eine Frist zur Einreichung der Klage im or-

dentlichen Verfahren bis zum 30. Juni 2025 zu setzen, wofür ihr der Beizug 

eines Rechtsanwaltes empfohlen wird.  

 

9. Prozesskosten 

9.1. Verteilung 

Gemäss langjähriger Praxis des Handelsgerichts des Kantons werden die 

Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und Parteientschädigung, 

im Entscheid über die Anordnung der vorläufigen Eintragung eines Bau-

handwerkerpfandrechts gemäss dem Ausgang des Verfahrens gestützt auf 

Art. 95 Abs. 1 und Art. 106 Abs. 1 ZPO der unterliegenden Partei auferlegt. 

Eine abweichende Verlegung der Prozesskosten im allenfalls vor dem Han-

delsgericht des Kantons Aargau stattfindenden Hauptprozess im ordentli-

chen Verfahren oder aufgrund separater Verfügung im vorliegenden Ver-

fahren bleibt jedoch vorbehalten.56  

 

Da die Gesuchstellerin ein Pfandanspruch von lediglich rund 25 % der be-

antragten Summe glaubhaft machen kann, hat sie die Kosten zu 75 % zu 

tragen. 

 

Sind am Prozess mehrere Personen als Haupt- oder Nebenparteien betei-

ligt, so bestimmt das Gericht ihren Anteil an den Prozesskosten. Es kann 

auf solidarische Haftung erkennen (Art. 106 Abs. 3 aZPO). Gestützt auf 

diese Bestimmung kann das Gericht nach Massgabe des Verursacherprin-

zips der Streitverkünderin und der Streitberufenen, welcher für erstere nach 

Art. 79 Abs. 1 lit. b aZPO den Prozess führt, Prozesskosten auferlegen, 

entweder unter anteilmässiger oder solidarischer Haftung.57 Vorliegend 

rechtfertigt es sich, die Prozesskosten im Umfang von 25 % der Gesuchs-

gegnerin und der gesuchsgegnerischen Streitberufenen 1 solidarisch auf-

zuerlegen. Wer von ihnen die Prozesskosten effektiv zu tragen hat, be-

stimmt sich nach ihrem materiellen Rechtsverhältnis.58 Hingegen sind den 

Streitberufenen 2 und 3, denen lediglich eine unselbständige Stellung zu-

kommt, keine Gerichtskosten aufzuerlegen. Damit tragen die Gesuchsgeg-

nerin und der Streitberufene 1 die Prozesskosten zu 25 % in solidarischer 

Haftung.  

 

 
55  BGE 143 III 554 E. 2.5.2 m.w.H.; vgl. auch SCHUMACHER/REY (Fn. 10), N. 1670. 
56  VETTER/CARBONARA (Fn. 2), N. 103. 
57  SK ZPO-MABILLARD, 4. Aufl. 2025, Art. 80 N. 14; BSK ZPO-FREI, 4. Aufl. 2024, Art. 80 N. 12 
58  SK ZPO-MABILLARD (Fn. 57), Art. 80 N. 14; BSK ZPO-FREI (Fn. 57), Art. 80 N. 12 

 - 24 - 

 

 

9.2. Gerichtskosten 

Unter Berücksichtigung des verursachten Aufwands sowie des Umfangs 

der Streitigkeit werden die Gerichtskosten auf Fr. 5'050.00 festgesetzt (§ 8 

GebührD; SAR 662.110). Gestützt auf Art. 111 Abs. 1 Satz 1 aZPO werden 

sie vorab mit dem geleisteten Kostenvorschuss der Gesuchstellerin in der-

selben Höhe verrechnet. Die Gesuchsgegnerin und die gesuchsgegneri-

schen Streitberufene 1 haben der Gesuchstellerin ihren Anteil an die Ge-

richtskosten in Höhe von Fr. 1'262.50 direkt zu ersetzen.  

 

9.3. Parteientschädigung 

9.3.1. Gesuchstellerin 

Die Gesuchstellerin liess sich nicht anwaltlich vertreten. Prozessiert eine 

Partei ohne berufsmässige Vertretung, so hat sie neben dem Ersatz not-

wendiger Auslagen (Art. 95 Abs. 3 lit. a ZPO) nur in begründeten Fällen 

Anspruch auf eine angemessene Umtriebsentschädigung (Art. 95 Abs. 3 

lit. c ZPO). Dass einer nicht anwaltlich vertretenen Partei ersatzfähige Kos-

ten für Umtriebe erwachsen, ist ungewöhnlich und bedarf einer besonderen 

Begründung. Der begründete Fall für eine Umtriebsentschädigung liegt in 

erster Linie im Verdienstausfall einer selbständig erwerbenden Person, die 

den Prozess selber führt.59 Bei geringem Aufwand ist keine Entschädigung 

zuzusprechen.60  

 

Die Gesuchstellerin begründet weder, weshalb, noch in welcher Höhe ihr 

eine Umtriebsentschädigung zu gewähren wäre. Da sie ihr Gesuch nur 

über eine Seite begründete und sich im Übrigen damit begnügte, diverse 

Urkunden einzureichen, ist auch nicht ersichtlich, dass ihr ein erheblicher 

Aufwand entstanden wäre. Die Stellungnahme vom 14. März 2025 erfolgte 

auf freiwilliger Basis und enthielt keine entscheidrelevanten Vorbringen. Es 

ist der Gesuchstellerin daher keine Umtriebsentschädigung zuzusprechen.  

 

9.3.2. Gesuchsgegnerin 

Die Gesuchsgegnerin ist anwaltlich vertreten, womit ihr bis zur Prozess-

übernahme durch die Streitberufene 1 eine Parteientschädigung zusteht.  

 

Diese berechnet sich nach dem Streitwert – vorliegend Fr. 660'364.95 (vgl. 

§ 3 AnwT; SAR 291.150). Ausgehend von einer Grundentschädigung von 

rund Fr. 36'092.05 (§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 8 AnwT) resultiert nach Vornahme 

eines Summarabzugs von 75 % (§ 3 Abs. 2 AnwT) ein Betrag von rund 

Fr. 9'023.00. Damit sind die Instruktion, Aktenstudium, rechtliche Abklä-

rung, Korrespondenz und Telefongespräche sowie eine Rechtsschrift und 

die Teilnahme an einer behördlichen Verhandlung abgegolten (vgl. § 6 

Abs. 1 AnwT). Da die Streitberufenen die Gesuchsantwort erstatteten und 

keine Verhandlung stattfand, ist die Entschädigung um die entsprechende 

 
59  BGer 4A_436/2023 vom 6. Dezember 2023 E. 4.1 m.w.N. 
60  BSK ZPO-HOFMAN/BAECKERT, 4. Aufl. 2024, Art. 95 N. 70.  

 - 25 - 

 

 

Minderleistung des gesuchsgegnerischen Anwalts zu vermindern (§ 6 

Abs. 2 AnwT). Ermessensweise ist die Entschädigung für Instruktion, Ak-

tenstudium, rechtliche Abklärungen sowie die Eingabe vom 13. Dezember 

2024 mit 20 %, d.h. Fr. 1'804.60, zu berücksichtigen. Nach Hinzurechnung 

einer Auslagenpauschale (§ 13 Abs. 1 AnwT) von praxisgemäss 3 % resul-

tiert ein Betrag in Höhe von gerundet Fr. 1'858.75. Diesen hat die Gesuch-

stellerin der Gesuchsgegnerin zu 75 % zu entschädigen (vgl. E. 9.1.), wo-

mit sie der Gesuchsgegnerin Fr. 1'394.05 zu bezahlen hat. 

 

Ein Mehrwertsteuerzuschlag auf die Parteientschädigung ist nicht geschul-

det. Die Gesuchstellerin ist gemäss UID-Register selber mehrwertsteuer-

pflichtig. Sie kann die ihrem Anwalt bezahlte Mehrwertsteuer als Vorsteuer 

von ihrer eigenen Mehrwertsteuerrechnung in Abzug bringen (Art. 28 

MWSTG).61 Die Mehrwertsteuer stellt somit keinen zusätzlichen Kostenfak-

tor dar und ist bei der Bemessung der Parteientschädigung deshalb nicht 

zu berücksichtigen. 

 

9.3.3. Streitberufene  

Der Nebenpartei stehen im Grundsatz keine Partei- bzw. Umtriebsentschä-

digung zu, da sie mit ihrer Teilnahme am Prozess Interessen wahrt, die sich 

aus ihrem Rechtsverhältnis zur unterstützten Hauptpartei und nicht zum 

Prozessgegner ergeben. Die Zusprechung einer Partei- bzw. Umtriebsent-

schädigung ist daher nur im Einzelfall und aus Billigkeitsgründen gerecht-

fertigt.62  

 

Die Streitberufenen 2 und 3 legen keine Gründe dar, die vorliegend eine 

Parteientschädigung aus Billigkeitsgründen rechtfertigen würden und sol-

che sind auch nicht ersichtlich Es ist ihnen daher keine Parteientschädi-

gung zuzusprechen.  

 

Hingegen erscheint es grundsätzlich gerechtfertigt, der Streitberufene 1, 

die den Prozess für die Gesuchsgegnerin führte, eine Parteientschädigung 

zuzusprechen. Diese ist nicht anwaltlich vertreten. Sie führt jedoch aus, sie 

habe einen Anspruch auf eine Umtriebsentschädigung, da sie das Verfah-

ren durch den internen Rechtsdienst führen lasse. Dabei hat sie die Um-

triebe, die ihr durch den Einsatz der von ihr ohnehin angestellten Anwälte 

nicht im Einzelnen dargelegt. Gleichwohl erscheint es sachgerecht, ihr für 

den auf der Hand liegenden Aufwand ihrer Anwälte für das Aktenstudium 

und die Erstellung der Gesuchsantwort vom 28. Februar 2025 eine 

 
61  Vgl. Merkblatt zur Frage der Berücksichtigung der Mehrwertsteuer bei der Bemessung der Partei-

entschädigung der Gerichte des Kantons Aargau vom 11. Januar 2016: https://www.ag.ch/me-
dia/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-mwst.pdf (zuletzt besucht 
am 26. März 2025).  

62  BGE 130 III 571 E. 6; BSK ZPO-GRABER, 4. Aufl. 2024, Art. 77 N. 3; SK ZPO-MABILLARD (Fn. 57), 
Art. 80 N. 14. 

 - 26 - 

 

 

Umtriebsentschädigung von ermessensweise Fr. 500.00 zuzusprechen.63 

Hingegen ist dem Antrag der Streitberufenen 1 auf Zusprechung des Mehr-

wertsteuerzuschlags nicht zu entsprechen. Die Gesuchstellerin ist gemäss 

UID-Register selber mehrwertsteuerpflichtig. Es wird auf obige Ausführun-

gen verwiesen (E. 9.3.2). Die Gesuchstellerin hat der Streitberufenen 1 

dreiviertel der Umtriebsentschädigung, d.h. Fr. 375.00, zu ersetzen.  

 

9.4. 

Eine abweichende Verlegung der Prozesskosten im allenfalls vor Handels-

gericht stattfindenden Hauptprozess im ordentlichen Verfahren oder auf-

grund separater Verfügung im vorliegenden Verfahren bleibt vorbehalten. 

 

 
   

Der Vizepräsident erkennt: 

 

1. 

In teilweiser Gutheissung des Gesuchs vom 21. November 2024 wird die 

mit Verfügung vom 22. November 2024 zugunsten der Gesuchstellerin auf 

dem Grundstück der Gesuchsgegnerin, Grundbuch X._____ Nr. ddd (E-

GRID: CH ccc), superprovisorisch angeordnete Vormerkung der Pfand-

summe im Umfang von Fr. 160'880.00 zuzüglich Zins zu 5 % auf 

Fr. 100'000.00 seit 2. Oktober 2024 und auf Fr. 60'880.00 seit 12. Okto-

ber 2024 vorsorglich bestätigt. 

 

2. 

Das Grundbuchamt M._____ wird angewiesen, die Vormerkung gemäss 

Dispositiv-Ziff. 1 aufrechtzuerhalten und im darüber hinausgehenden Um-

fang zu löschen. 

 

3. 

Die weiteren Anträge der Parteien werden abgewiesen.  

 

4. 

Das Original der von der prozessführenden Gesuchsgegnerin eingereich-

ten Zahlungsgarantie Nr. fff der UBS Switzerland AG vom 28. Februar 2028 

wird nach Ablauf der Rechtsmittelfrist an die prozessführende Streitberu-

fene 1 zurückgeschickt. 

 

5. 

5.1. 

Die Gesuchstellerin hat bis zum 30. Juni 2025 beim zuständigen Gericht 

im ordentlichen Verfahren Klage auf definitive Eintragung des Bauhand-

werkerpfandrechts anzuheben. 

 
63  So auch BGer 4A_192/2016 vom 22. Juni 2016 E. 8.2; HGer ZH HE 210094 vom 26. Juli 2021 

E. 8. 

 - 27 - 

 

 

 

5.2. 

Im Säumnisfall fällt die in der vorstehenden Dispositiv-Ziff. 1 angeordnete 

vorsorgliche Massnahme dahin, wobei die Vormerkung im Grundbuch nur 

auf entsprechendes Gesuch hin gelöscht wird. 

 

5.3. 

Es gilt kein Stillstand der Fristen. 

 

6. 

6.1. 

Die Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 5'050.00 werden zu Fr. 3'787.50 

der Gesuchstellerin und zu Fr. 1'262.50 der Gesuchsgegnerin und der ge-

suchsgegnerischen Streitberufenen 1 in solidarischer Haftung auferlegt. 

Sie werden vorab mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Vorschuss 

von Fr. 5'050.00 verrechnet, so dass die Gesuchsgegnerin und die ge-

suchsgegnerischen Streitberufenen der Gesuchstellerin ihren Anteil an die 

Gerichtskosten von Fr. 1'262.50 direkt zu ersetzen haben.  

 

6.2. 

Die Gesuchstellerin hat der Gesuchsgegnerin deren Parteikosten in 

richterlich festgesetzter Höhe von Fr. 1'394.05 zu ersetzen und der pro-

zessführenden gesuchsgegnerischen Streitberufenen 1 eine Umtriebsent-

schädigung von Fr. 375.00 zu bezahlen. 

 

6.3. 

Eine abweichende Verlegung der Prozesskosten mittels separater Verfü-

gung oder im ordentlichen Verfahren bleibt vorbehalten, falls dieses vor 

dem Handelsgericht stattfindet. 

 

 
   

Zustellung an: 

− die Gesuchstellerin (Vertreter; zweifach mit Abrechnung) 

− die gesuchsgegnerische Streitberufene 1 (mit Kopie der Eingabe [inkl. 

Beilagen] der Gesuchstellerin vom 14. März 2025) 

− die gesuchsgegnerischen Streitberufenen 2 und 3 (Vertreter; dreifach 

mit Kopie der Eingabe [inkl. Beilagen] der Gesuchstellerin vom 

14. März 2025) 

− die Gesuchsgegnerin (Vertreter; zweifach mit Kopie der Eingabe [inkl. 

Beilagen] der Gesuchstellerin vom 14. März 2025) 

 

Zustellung an: 

− das Grundbuchamt M._____ (nach Ablauf der Rechtsmittelfrist) 

 

Mitteilung an: 

 - 28 - 

 

 

die Obergerichtskasse 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., 

Art 90 ff. BGG) 

 

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröff-

nung der vollständigen Ausfertigung des Entscheids an gerechnet, die Be-

schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize-

rischen Bundesgericht einzureichen. Die Beschwerdeschrift ist in einer 

Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit An-

gabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte elekt-

ronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 

darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige 

Rechte (Art. 98 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als 

Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen 

hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

 
   

Aarau, 28. März 2025 

 

Handelsgericht des Kantons Aargau 

1. Kammer 

Der Vizepräsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

Egloff Näf