# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f3fcb0cb-9608-55c3-b6fd-f0670a453536
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-12-07
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 07.12.1995 80.1995.139
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1995-139_1995-12-07.html

## Full Text

Incarto n.

  80.95.00139

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli vicecancelliere

  

 

statuendo
sul ricorso del 18 luglio 1995

 

in
materia di:                 IMVI

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________ __________, avv.
  __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   In data 5 luglio
1994, l'Ufficio di esecuzione di Lugano metteva all'incanto la PPP n.
__________ situata sul fondo __________ del Comune di __________, di proprietà
dell'escussa __________ __________. Il valore di stima ufficiale dell'immobile
ammontava a fr. 229'406.–, quello peritale a fr. 202'500.–. L'avv. __________
__________ si aggiudicava l'immobile al prezzo di fr. 155'000.–.

                                         Con decisione del 21
ottobre 1994, l' Ufficio dei registri di Lugano notificava alle parti la
tassazione concernente l'imposta sul maggior valore immobiliare. A carico
dell'alienante non risultava alcun imponibile, essendo il valore di stima
ufficiale superiore a quello di aggiudicazione; per contro, l'autorità di
tassazione imponeva all'acquirente la differenza fra il valore di stima
ufficiale (fr. 206'465.–, dopo la riduzione del 10%, per l'adesione del Comune
al decreto cantonale sulle stime) ed il valore di aggiudicazione.
L'aggiudicatario era pertanto debitore di un'imposta di fr. 8'544.–.

                                         __________ __________
__________ interponeva reclamo all' Ufficio dei registri, chiedendo di esentare
l'acquisto dall'imposizione mediante l'IMVI, in applicazione dell'art. 3 lett. c
LIMVI. L'autorità fiscale respingeva il gravame, rilevando che, essendo stati
interamente pagati i creditori della società debitrice, l'art. 3 lett. c
LIMVI era inapplicabile.

 

                                   2.   L'acquirente
impugnava allora la decisione su reclamo con ricorso alla Divisione delle
contribuzioni (DC), argomentando che, non avendo acquistato mediante negozio
giuridico privato con la __________ __________, bensì per atto dispositivo dell'autorità
di aggiudicazione, l'art. 7 cpv. 2 LIMVI, che pone a carico dell'acquirente
l'imposta corrispondente alla differenza fra prezzo indicato e valore
commerciale del fondo, non troverebbe applicazione. Inoltre, il valore
commerciale doveva essere ravvisato a suo avviso proprio nel prezzo di
aggiudicazione, essendo il valore di stima peritale puramente teorico.

                                         La DC respingeva il
gravame con decisione del 19 giugno 1995, nella quale sottolineava in
particolare come l'aggiudicazione, seppur sottoposta a particolari normative
(art. 229 ss. CO) sia comunque un'alienazione soggetta all'IMVI.

 

                                   3.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, l'avv. __________ __________
__________ postula l'annullamento della tassazione IMVI. Fondandosi sullo scopo
della disposizione di cui all'art. 7 cpv. 2 LIMVI, che consisterebbe nel
prevenire simulazioni di prezzo, il ricorrente rileva come un simile pericolo
sia escluso per definizione nel caso dell'aggiudicazione. Osserva quindi che
l'art. 49 cpv. 2 RFF esclude che l'aggiudicatario possa essere tenuto a pagare
altre spese, oltre a quelle che tale norma espressamente menziona; egli non
sarebbe mai stato avvertito dall'Ufficio di esecuzione dell'esistenza di
un'imposta sul maggior valore a carico dell'aggiudicatario. Quanto al valore
peritale dell'immobile che egli si è aggiudicato, fa notare come lo stesso art.
9 RFF lo definisca "valore reale presumibile". Il ricorrente lamenta
infine un diniego di giustizia, per il fatto che la DC si sarebbe rifiutata di
procedere ad un sopralluogo ed una perizia.

 

                                         Nelle sue osservazioni del
23 agosto 1995, la DC ribadisce che l'applicazione dell'art. 7 cpv. 2 LIMVI non
presuppone una simulazione di prezzo, ma che tale disposizione mira solo ad imporre
subito l'affare fatto dall'acquirente.

 

                                         All'udienza del 18 luglio
1995, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni. Ritenuto che il
ricorrente ha contestato, fra l'altro, il valore attribuito all'immobile, il
Presidente della Camera ne ha ordinato l'accertamento peritale.

 

                                   4.   4.1.

                                         L'art. 7 cpv. 2 LIMVI
consente all'autorità fiscale di scostarsi dal valore contrattuale indicato
dalle parti qualora esso sia manifestamente inferiore al valore commerciale
dell'immobile venduto. La norma permette pertanto al fisco d'imporre siffatte
transazioni allo stesso modo di quelle commercialmente "normali"
e persegue anche lo scopo di rendere meno attraenti i negozi giuridici tendenti
all'elusione fiscale. La possibilità d'effettuare una valutazione commerciale
della contrattazione risparmia all'autorità fiscale la difficile indagine sui
reali rapporti e motivi delle parti e, se del caso, la prova dell'elusione
fiscale. In questo senso si può affermare che l'art. 7 cpv. 2 LIMVI non
presuppone un prezzo di vendita dell'immobile simulato, ma tiene seriamente
conto di questa eventualità e ha lo scopo di prevenirla. 

                                         Conseguentemente l'art. 4
cpv. 2 LIMVI, che si fonda sui medesimi elementi esterni – il prezzo indicato
dalle parti e il valore reale dell'immobile – , pone a carico dell'acquirente
l'imposta calcolata sulla differenza di questi due valori. Il legislatore ha così
inteso basarsi non sulla volontà delle parti, ma solo su elementi appariscenti,
e ha assunto che in questi casi la differenza tra il prezzo indicato nel
contratto e il valore reale valutato dall'autorità fiscale affluisce
all'acquirente. 

                                         Va inoltre rilevato che
l'art. 4 cpv. 3 LIMVI, che dichiara in ogni caso applicabile l'aliquota
dell'alienante commisurata all'imponibile complessivo (dell'alienante e dell'acquirente),
persegue lo scopo di evitare elusioni fiscali mediante l'indicazione di prezzi
d'acquisto non corrispondenti alla realtà. Con l'applicazione dell'aliquota determinante
per l'acquirente qualora egli avesse venduto l'immobile al prezzo commerciale,
il legislatore ha voluto colpire anche gli atti di compravendita contenenti
prezzi non corrispondenti al vero, poiché in ogni caso assicura allo Stato
l'intero introito fiscale. 

 

                                         4.2.

                                         Secondo il Tribunale
federale, tenendo conto di questi due aspetti della legge ticinese – la volontà
d'imporre il beneficio realizzato dall'acquirente e di evitare elusioni fiscali
– appare conseguente e ragionevole la soluzione adottata dal legislatore, consistente
nell'applicazione al compratore dell'aliquota valida per il venditore, commisurata
all'imponibile complessivo delle due parti ed eventualmente maggiorata ai sensi
dell'art. 15 §, nel caso che il venditore sia una persona giuridica. Meno difendibile
apparirebbe del resto la soluzione di tassare ogni parte contrattuale con l'aliquota
determinata dalle sue condizioni personali. In questa ipotesi infatti, se una
persona fisica vende a una persona giuridica a un prezzo che necessita la
valutazione d'ufficio del valore commerciale dell'immobile secondo l'art. 7
cpv. 2 LIMVI, il fisco percepirebbe più di quanto avrebbe incassato qualora le
parti avessero pattuito un prezzo conforme al valore reale, poiché la
differenza fra quest'ultimo e il prezzo concordato verrebbe imposta con l'aliquota
maggiorata. Le medesime conseguenze comporterebbe l'imposizione di questi
negozi abnormi sempre con l'aliquota valida per l'acquirente (STF
del 23 marzo 1981 in re W.B.; inoltre STF del 18 settembre 1984
in re CE fu M.V.).

 

                                         4.3.

                                         Questa Camera ha già avuto
modo di rilevare come sia giustificata particolare prudenza nel procedere a
rivalutazione, anche per non perdere in ultima analisi di vista la ratio
della norma. Dal momento che la rivalutazione colpisce, eccezionalmente, un
maggior valore non realizzato ovvero non ancora divenuto liquido, essa non deve
colpire picchi di valore che un immobile può raggiungere in momenti di
congiuntura particolarmente favorevoli, determinati da smisurata effervescenza
del mercato immobiliare, quanto piuttosto valori effettivi che possano sempre essere
realizzati al di là delle contingenze del mercato. Altrimenti si finirebbe per
colpire non soltanto una plusvalenza illiquida (non ancora realizzata), ma
addirittura irrealizzabile. Altrimenti detto, scopo dell'art. 7 cpv. 2 LIMVI
non può essere quello di colpire l'utile maggiore possibile conseguito
dall'acquirente, bensì l'utile oggettivamente conseguito (STF del
18 settembre 1984 in re CE fu M.V., consid. 2a e riferimenti; CDT
n. 308 del 10 dicembre 1991 in re V.).

                                         La giurisprudenza non ha
tuttavia mai elaborato criteri precisi, ad esempio, di natura percentuale per
stabilire quando il valore di vendita sia manifestamente inferiore al valore
reale (CDT n. 39 del 15 gennaio 1973; CDT n.
410/411 del 5 agosto 1974 in re G.; CDT n. 471 del 20 luglio 1976
in re G.). La differenza deve comunque essere di rilievo (STF 19
settembre 1973 in re A.). Tale è indubbiamente da considerare una differenza
dell'ordine del 34% rispetto al valore di vendita (STF 21 giugno
1972 in re St.). Non è per contro stata considerata di rilievo una differenza
del 12,5% su un prezzo di vendita dichiarato di poco inferiore a trecentomila
franchi (CDT n 471 del 20 luglio 1976 in re G.), né una del 13%
ca. su un prezzo di vendita dichiarato di trecentocinquantamila franchi (CDT
n. 39 del 15 gennaio 1973 in re F.); recentemente, è poi stata riconosciuta
come rientrante nel margine d'apprezzamento di una trattativa commerciale,
senza denotare gli estremi di un prezzo manifestamente di favore, una differenza,
in un caso, del 6% (CDT n.134 del 23 giugno 1994 in re E. AG), e,
in un secondo caso di poco più del 7% (CDT n. 190 del 26
settembre 1994 in re I. SA in liquidazione). 

 

                                   5.   Nel caso in esame,
il ricorrente contesta fra l'altro il valore attri  buito dall'autorità di
tassazione all'immobile che egli si è aggiudicato. Si ricorda che tale valore è
stato desunto dalla stima ufficiale, ridotta del 10% (fr. 206'465.–), ma che il
valore attribuitogli dalla perizia dell'Ufficio esecuzione di Lugano non era
molto distante (fr. 202'500.–).

                                         Come detto, la Camera ha
ordinato al proprio perito di effettuare una stima del valore della PPP n.
__________ di __________, per stabilire se la tesi del ricorrente, secondo cui
vi sarebbe stata una sopravvalutazione dell'appartamento da lui acquistato,
trovi riscontro nei fatti. Ebbene, nel suo rapporto peritale del 13 ottobre
1995, il perito sottolinea come il bene immobiliare in questione sia costituito
da due vani ubicati nel piano cantina del condominio e come gli stessi siano al
limite dell'abitabilità, essendo quasi completamente interrati. Aggiunge poi
che vi è una manifesta sproporzione fra le quote millesimali assegnate ai
singoli appartamenti, ragione per cui la ripartizione del valore di stima
ufficiale fra gli stessi non trova riscontro nella realtà. Il perito conclude
che il valore di aggiudicazione di fr. 155'000.–, pari a fr. 3'100.– al metro,
è persino ancora elevato.

 

                                   6.   Ne consegue che il
ricorso è accolto, essendo stato provato che il valore di aggiudicazione non è
manifestamente inferiore al valore commerciale dell'immobile venduto. Tale
conclusione consente di lasciare aperte le ulteriori censure sollevate dal ricorrente,
con riferimento in particolare alla questione di principio circa
l'applicabilità dell'art. 7 cpv. 2 LIMVI al caso dell'aggiudicazione
nell'ambito di una procedura esecutiva.

                                         Di conseguenza, non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

                                         Quanto alle ripetibili,
esse vengono assegnate, conformemente alla giurisprudenza della Camera, anche
per il ricorso alla Divisione delle contribuzioni.

 

                                         6.1.

                                         Questa Camera ha già avuto
occasione di precisare, infatti, che l'art. 31 LPAmm - applicabile in virtù del
rinvio contenuto all'art. 11 LIMVI - non impedisce di assegnare ripetibili
anche per il ricorso in prima sede, poiché determinante non è e non può essere
la lettera dell'art. 31 LPAmm - secondo cui solo il Consiglio di Stato e il Tribunale
amministrativo ne avrebbero la facoltà -, sia perché detta norma è applicabile
solo in via del tutto subordinata in materia di imposta sul maggior valore
immobiliare, sia perché è insito nella ratio medesima dell'art. 31 LPAmm
il riconoscimento di ripetibili alla parte vittoriosa in caso di procedura giudiziaria,
sia che si tratti di ricorso amministrativo (contro la decisione su reclamo
dell'Ufficio dei registri davanti al Dipartimento delle finanze) sia che si
tratti di ricorso di diritto amministrativo alla Camera di diritto tributario
del Tribunale d'appello (CDT n. 59 del 30 marzo 1992 in re F., in
RDAT II-1993 p. 460 ss.).

                                         Date le peculiarità
procedurali della procedura di ricorso in materia di imposta sul maggior valore
immobiliare, il Dipartimento di giustizia, pronunciandosi sulle decisioni su
reclamo degli Uffici dei registri, svolge funzione giudiziaria del tutto
analoga a quella che svolge il Consiglio di Stato, quando si pronuncia sulle
decisioni dipartimentali in quanto adito da ricorso amministrativo. Sarebbe
d'altronde iniquo nell'ambito dell'imposta sul maggior valore immobiliare
negare puramente e semplicemente le ripetibili in sede di ricorso
amministrativo, poiché è proprio in questa sede che appare significativa
l'assistenza di un rappresentante contrattuale, segnatamente di un legale, data
la frequente delicatezza dei temi giuridici in discussione (RDAT
II-1993 p. 462).

 

                                         6.2.

                                         Al ricorrente è pertanto
assegnata un'indennità per ripetibili per complessivi fr. 600.–.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185
LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su ricorso del 19 giugno 1995 è riformata nel senso
che la tassazione IMVI n. 514.94.1596 è annullata, per carenza di imponibile a
carico dell'aggiudicatario.

 

 

 

 

                                   2.   Non si prelevano né spese
né tassa di giudizio.

                                         Al ricorrente è assegnata
un'indennità di fr. 600.– a titolo di ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: