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**Case Identifier:** bbd413f9-4bdd-5fcf-a772-c4cf633d97e5
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-02-05
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 05.02.2018 C/6378/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-6378-2014_2018-02-05.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 07.02.2018. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/6378/2014 ACJC/135/2018 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 5 FEVRIER 2018 

 

Entre 

Madame A______, domiciliée ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 6 mars 2017, comparant par Me Maud VOLPER, avocate, 

place des Eaux-Vives 8, case postale 3796, 1211 Genève 3, en l'étude de laquelle elle 

fait élection de domicile, 

et 

FONDATION B______, sise ______ Genève, intimée, représentée par ______, en les 
bureaux duquel elle fait élection de domicile. 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/207/2017 du 6 mars 2017, expédié pour notification aux 
parties le 8 mars 2017, le Tribunal des baux et loyers a octroyé à A______ une 

réduction de loyer de 10% du 1er octobre au 15 mars de chaque année, du 20 

novembre 2012 au 16 novembre 2015, pour l'appartement de deux pièces situé au 

6ème étage de l'immeuble sis rue C______ 19 à D______ (GE) (ch. 1 du 

dispositif), a ordonné à la FONDATION B______ d'entreprendre les travaux 

nécessaires afin de remédier au défaut lié à l'effritement des plafonds de 

l'appartement (ch. 2), a ordonné aux Services financiers du pouvoir judiciaire de 

restituer à A______ les sommes qui lui revenaient en fonction et selon les 

modalités de la réduction de loyer admises au point 1 du dispositif, le solde 

revenant à la FONDATION B______ (ch. 3), a débouté les parties de toutes 

autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 

 En substance, les premiers juges ont retenu l'existence d'un défaut lié à une 

insuffisance de chauffage et à la présence d'infiltrations d'air, ces deux défauts 

étant liés, les infiltrations d'air créant une sensation de froid dans l'appartement 

alors même que le chauffage fonctionnait conformément aux normes du label 

MINERGIE. 

 Le défaut de chauffage avait été réparé par la FONDATION B______ qui avait 

entrepris toutes les vérifications envisageables. Quant aux infiltrations d'air, elles 

avaient été résolues à partir du 16 novembre 2015 à la suite de plusieurs 

interventions. Le défaut, soit la sensation de froid, avait ainsi perduré du 20 

novembre 2012 au 16 novembre 2015, ce qui justifiait une réduction de loyer de 

10% du 1er octobre au 15 mars de chaque année durant la période précitée. 

 Le Tribunal a en revanche considéré que A______ n'avait pas démontré que 

l'insuffisance d'eau chaude alléguée était constitutive d'un défaut. Il se pouvait que 

pendant certaines périodes de la journée, l'eau chaude ait été moins disponible, 

sans que cela n'ait néanmoins été constitutif d'un défaut. 

 S'agissant des mauvaises odeurs provenant de la ventilation, le Tribunal a retenu 

que la FONDATION B______ avait entrepris tout ce qui était en son pouvoir 

pour contrôler et améliorer cette installation et que A______ n'avait pas démontré 

l'existence d'un défaut. 

 Concernant enfin l'effritement du plafond et la poussière tombant sur le sol, le 

Tribunal a retenu l'existence d'un défaut qui ne pouvait être considéré comme de 

l'usure normale. La FONDATION B______ devait donc être condamnée à 

entreprendre les travaux utiles pour remédier à ce défaut, qui ne justifiait toutefois 

pas de réduction de loyer car il n'affectait pas l'usage de la chose. 

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 Au surplus, les premiers juges ont exposé que les conditions formelles de la 

consignation de loyer avaient été respectées, de sorte qu'elle pouvait être validée. 

Les loyers devaient être déconsignés en faveur de A______ en proportion des 

sommes qui lui revenaient en fonction et selon les modalités de la réduction de 

loyer admise, le solde devant être versé à la FONDATION B______. 

B. a. Par acte expédié le 10 avril 2017 et réceptionné au greffe de la Cour de justice 
le 11 avril 2017, A______ (ci-après : la locataire) forme appel contre ce jugement, 

dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, principalement, à la validation de la 

consignation de loyer opérée le 24 février 2014, portant la référence 14L 2014 

000015, à ce qu'il soit donné ordre à la FONDATION B______ d'exécuter tous 

travaux utiles afin de rétablir un chauffage et un approvisionnement en eau chaude 

suffisant dans l'appartement, à ce que la FONDATION B______ soit condamnée 

à faire le nécessaire pour supprimer le problème d'effritement des plafonds du 

logement, à ce que le loyer soit réduit de 20% pour la période du 1er octobre au 15 

mars de chaque année, à compter du 20 novembre 2012, ainsi qu'à une réduction 

de loyer de 10% supplémentaire, dès le 18 février 2013. 

 b. Dans sa réponse du 12 mai 2017, la FONDATION B______ (ci-après : la 
bailleresse) conclut au déboutement de l'appelante de toutes ses conclusions et à la 

confirmation du jugement entrepris. 

 c. Les parties ont été avisées de ce que la cause était gardée à juger le 8 juin 2017, 
A______ n'ayant pas fait usage de son droit de réplique. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

 a. Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer du 30 avril 2012 portant sur 
la location d'un appartement de deux pièces au 6ème étage de l'immeuble sis rue 

C______ 19 à Genève. 

 Le bail a été conclu pour une durée d'un an, du 1er juin 2012 au 31 mai 2013, avec 
renouvellement tacite d'année en année par la suite. 

 Le loyer initial a été fixé à 597 fr. par mois, auquel s'ajoutent des provisions de 
chauffage et eau chaude de 80 fr. par mois. 

 L'immeuble sis rue C______ 19 est un immeuble HBM soumis à la Loi générale 

sur le logement et la protection des locataires (LGL). Il a obtenu le certificat 

MINERGIE de la République et Canton de Genève le 6 janvier 2012. 

 Selon l'art. 25 des clauses complémentaires du bail, le formulaire « Bienvenue en 

MINERGIE » fait partie intégrante du contrat de bail à loyer. Cette brochure, 

éditée par le Service cantonal de l'énergie, indique que la température de confort 

dans un logement varie entre 16 et 18° pour une chambre à coucher et 21 et 22° 

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pour une salle de bains. Une température de 20 à 21° est par ailleurs considérée 

comme normale dans les pièces à vivre. 

 b. Le 20 novembre 2012, la locataire a signalé à la bailleresse que la température 
dans son appartement était de 18° le soir et atteignait difficilement 20° le matin et 

la journée. Sa chambre à coucher se trouvait dans la pièce à vivre, de sorte qu'elle 

était dans l'obligation d'utiliser un chauffage d'appoint. Il en était de même dans la 

salle de bains. Elle devait s'habiller de couches supplémentaires et avait 

continuellement froid. Les visites qui se rendaient chez elle avaient également 

constaté le problème. L'insuffisance de chauffage et de température constituait un 

défaut qui devait être réparé par la bailleresse. 

 c. Par courrier du 27 novembre 2012, la bailleresse a répondu que les 
températures indiquées par la locataire étaient conformes aux normes en vigueur 

et ne constituaient pas un défaut. Elle précisait que si les températures devaient 

baisser, elle mandaterait une entreprise. Si cette dernière constatait alors des 

températures aux normes, son intervention serait facturée à la locataire. 

 d. Par courrier recommandé du 5 décembre 2012, la locataire a fait part à 
E______, membre de la Fondation bailleresse, du problème d'insuffisance de 

chauffage dans son logement. Elle a souligné que de l'air froid montait du 

carrelage au sol, que les échanges d'air étaient mal régulés entre l'intérieur et 

l'extérieur, amenant de la poussière blanche en excès, et que le système de 

ventilation ne fonctionnait pas correctement, causant des odeurs de fumée. Elle 

avait entendu dire que les commerces se situant dans l'immeuble étaient pour leur 

part pourvu d'un chauffage fonctionnant parfaitement. 

 e. Le 17 décembre 2012, la bailleresse a mandaté l'entreprise F______ SARL pour 
qu'elle mette en place un enregistreur en vue de vérifier la température dans 

l'appartement de la locataire et rende un rapport. 

 f. Dans son rapport réalisé le 27 janvier 2013, F______ SARL a indiqué que le 
relevé de température montrait l'insuffisance de chauffage dans l'appartement, la 

moyenne de la température étant de 18,14°. Il avait été procédé à des imageries 

thermiques et celles-ci n'avaient pas révélé de défaut d'isolation ou de pont de 

froid. En général, les locataires se plaignaient qu'à partir de 19 heures le chauffage 

se coupait et qu'à partir de 20 heures ils n'avaient plus d'eau chaude sanitaire. Les 

problèmes provenaient de la régulation et de l'équilibrage hydraulique. 

 Les relevés de température joints audit rapport portaient sur la période du 

18 décembre 2012 au 9 janvier 2013. Trois graphiques avaient été établis. Le 

premier mentionnait une température minimale de 15,5°, une température 

maximale de 22,3° et une moyenne de 18,69°, étant précisé que la courbe 

illustrative ne descendait cependant pas en-dessous de 17,5°. Le deuxième 

graphique faisait état d'une température minimale de 17,7°, une température 

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maximale de 21,3° et une moyenne de 18,57°. Quant au troisième graphique, il en 

ressortait une température minimale de 17,7°, une température maximale de 19,2° 

et une moyenne de 18,4°. 

 Etait jointe au rapport de F______ SARL une note manuscrite de la locataire du 7 

janvier 2013 détaillant l'origine du froid et relevant que des infiltrations d'air froid 

et d'odeurs de fumée et de cuisine provenaient de la gaine de ventilation et que 

l'eau chaude était insuffisante ce qui impliquait de devoir chauffer l'eau pour la 

vaisselle, la douche et le bain. 

 g. Par courrier recommandé du 18 février 2013, la locataire a relancé la régie, 
sollicitant que le défaut de chauffage et d'eau chaude soit résolu en urgence. 

 h. Par courrier du 21 février 2013, la bailleresse a informé la locataire avoir 
demandé à l'entreprise en charge de l'entretien et de la maintenance du chauffage 

de contrôler la régulation et l'équilibrage de l'ensemble des bâtiments et de lui 

faire part de ses conclusions. Le dossier était donc en cours d'analyse. Par ailleurs, 

le rapport de F______ SARL excluait tout problème d'isolation et de pont de 

froid. 

 i. Par lettre du 11 mars 2013, la locataire a relevé avoir été contactée par 
l'entreprise G______ SA, qui devait procéder au contrôle du chauffage. Elle 

n'avait toutefois pas reçu de bon de la part de la régie. La température dans son 

logement n'avait toujours pas augmenté. 

 j. Dans un courrier du 6 février 2013, la bailleresse a indiqué à l'entreprise 
G______ SA, faisant référence au rapport de F______ SARL, que la température 

moyenne de 18,4° était insuffisante, de sorte qu'elle était priée de contrôler la 

régulation ainsi que l'équilibrage hydraulique des bâtiments. 

 k. Par courrier électronique du 26 mars 2013, H______, du service technique de la 
gérance en charge de l'immeuble, a expliqué à la bailleresse avoir procédé à une 

visite sur place le même jour. La température relevée, soit 23° au sol et 22° sur les 

murs, était conforme à la norme et même supérieure. Toutefois, le gérant avait 

relevé une température de 17° sur la planche à rideau ainsi qu'un débit d'air 

paraissant anormalement élevé. A l'inverse, l'appartement du concierge était 

surchauffé (25°) et la ventilation inexistante. En conséquence, il convenait de 

procéder à un contrôle des ventilations des deux appartements ainsi qu'à un nouvel 

enregistrement de température. 

 l. Par courrier du 24 avril 2013 adressé à la locataire, la bailleresse a indiqué que 
les immeubles sis rue C______ 17 à 29 étaient bien conformes au label 

MINERGIE. Selon le rapport de F______ SARL, l'achèvement des travaux avait 

été réalisé dans les règles de l'art. Certains points restaient néanmoins à vérifier en 

relation avec les températures ambiantes enregistrées. Un contrôle des circuits de 

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ventilation allait être effectué afin de régler définitivement le problème avant la 

fin de la saison de chauffage. 

 m. Une visite sur place a été organisée le 15 mai 2013, en présence d'un 
architecte, un technicien de la bailleresse, un représentant de la régie et E______. 

 n. Le 23 août 2013, I______, représentant de la bailleresse en charge de la gestion 
énergétique, a informé le service technique de la régie avoir mandaté J______ SA 

afin d'étudier la possibilité d'introduire un test de réglage sur la ventilation pour 

les appartements du 6ème étage dans lesquels cette mesure s'avérait nécessaire en 

raison d'un débit d'air trop important. Il n'était cependant pas possible de mettre en 

œuvre cette opération en raison du manque de place disponible dans la 
distribution de l'air de pulsion. Pour cette raison, il préconisait de démonter la 

planche à rideaux de l'appartement de la locataire afin de vérifier que la situation 

soit bien conforme au plan de construction et, si tel était le cas, de mettre en place 

des atténuateurs de débit directement dans les gaines d'alimentation de la planche 

à rideaux. 

 o. En réponse au courrier du 24 août 2013 de la locataire, la bailleresse a informé 
celle-ci, par correspondance du 12 septembre 2013, qu'un rendez-vous était 

projeté dans l'appartement le 21 octobre 2013 avec les différentes entreprises et un 

collaborateur technique, en vue de démonter la planche à rideaux et ainsi contrôler 

les débits d'air. 

 p. Par courrier du 15 novembre 2013, la locataire a indiqué à la bailleresse 
demeurer dans l'attente de mesures à la suite de la visite du 21 octobre 2013. Le 

manque d'eau chaude était récurrent et journalier et il était inutile de laisser couler 

l'eau longtemps. Elle devait donc chauffer l'eau elle-même, ce qui était anormal.  

 q. Le 16 décembre 2013, la locataire s'est adressée à nouveau à la bailleresse au 
sujet du manque d'eau chaude. Elle a exposé par ailleurs que les échanges d'air à 

la cuisine et à la salle de bains étaient mal régulés entre l'intérieur et l'extérieur, ce 

qui générait de la poussière blanche en excès, de l'air froid et des odeurs de fumée. 

Le système de ventilation ne fonctionnait pas correctement. 

 r. Un bon de travail visant à la pose d'un enregistreur de température a été émis le 
19 décembre 2013 en faveur de G______ SA. 

 s. Le 7 janvier 2014, la locataire a informé la régie qu'un technicien de l'entreprise 
G______ SA était venu en urgence le 26 décembre 2013 car il n'y avait plus eu ni 

eau chaude ni chauffage toute la matinée.  

 t. Par courrier du 21 janvier 2014, la locataire a indiqué à la bailleresse que son 
intervention du 26 décembre 2013 n'avait pas permis de corriger le défaut de 

chauffage et d'eau chaude dans son logement. Entre le 16 janvier au soir et le 

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17 janvier 2014 au matin, une nouvelle coupure d'eau chaude et de chauffage avait 

été constatée. 

 u. Le 24 janvier 2014, l'entreprise K______ SA a été mandatée par la bailleresse 
pour la pose d'un enregistreur de température dans le logement. 

 v. Par courrier recommandé du 3 février 2014, la locataire a mis la bailleresse en 
demeure d'effectuer tous travaux utiles afin de pallier les défauts de chauffage et 

d'alimentation en eau chaude au plus tard le 27 février 2014, à défaut de quoi les 

loyers à échoir seraient consignés. Ses prétentions en diminution de loyer et en 

dommages et intérêts étaient réservées. 

 w. Par courrier du 6 février 2014, la bailleresse a répondu n'avoir constaté aucun 
défaut dans la fourniture d'eau chaude lors de ses différents passages dans 

l'immeuble et n'avoir reçu aucune plainte d'autres locataires. Néanmoins, une 

entreprise sanitaire allait être mandatée afin de contrôler l'échangeur à plaques et 

la quantité de tartre dans le boiler. 

 x. Dans un courrier électronique du 12 février 2014, I______ a indiqué être en 
possession des enregistrements de température réalisés par K______ SA. Les 

températures étaient en effet basses dans l'appartement de la locataire, alors 

qu'elles étaient trop hautes dans d'autres appartements. Il était préconisé de 

prendre contact avec G______ SA pour la mettre devant ses responsabilités 

puisqu'elle était chargée d'assurer la surveillance et l'entretien des installations de 

chauffage selon le contrat. 

 y. La locataire a consigné l'intégralité de ses loyers dès le mois de mars 2014 
(n° 1______). 

 z. Par pli du 26 juin 2014, G______ SA a indiqué à la bailleresse avoir entrepris 
des travaux d'équilibrage sur l'installation de chauffage, de manière à diminuer les 

débits dans les autres allées, ainsi que sur les collecteurs des étages inférieurs dans 

l'allée n° 2______. Le circulateur du secteur chauffage avait été remplacé par un 

modèle plus puissant. Le relevé de température effectué du 16 mars au 11 avril 

2014 révélait des pics de températures froides vraisemblablement provoquées par 

l'ouverture prolongée des fenêtres. Etait jointe au courrier de l'entreprise une liste 

de ses interventions dans l'immeuble. En conclusion, l'entreprise a proposé de 

reprendre l'équilibrage complet de l'installation au plus tard mi-août, les réglages 

initiaux ayant été modifiés uniquement pour résoudre le problème de 

l'appartement de la locataire. Si aucun résultat n'était obtenu pour augmenter la 

température de l'appartement, il serait peut-être nécessaire de procéder à un 

contrôle par caméra à infrarouge de la densité des tubes de chauffage de sol et 

d'envisager une thermographie de l'appartement. 

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 aa. Par courrier du 6 novembre 2014 adressé à la bailleresse, la locataire a dressé 
la liste des défauts non remis en l'état, à savoir : problème d'insuffisance de 

température malgré l'obturation des buses d'entrée d'air situées au-dessus de la 

fenêtre du salon, arrêt du chauffage au sol tous les jours dès 19 heures ainsi que 

durant la nuit, obligation pour la locataire d'utiliser un chauffage d'appoint pour 

maintenir une température suffisante dans le logement, chauffage au sol 

uniquement tiède durant la journée, absence d'isolation du plafond, problèmes 

d'odeurs dans les appartements compte tenu d'un défaut lié à la ventilation, pannes 

d'eau chaude et températures trop basses, peinture du plafond abîmée et tapisserie 

déchirée suite aux travaux pratiqués sur l'ouverture au-dessus de la fenêtre du 

salon. 

 bb. Par courrier électronique du 17 novembre 2014, G______ SA a informé la 
bailleresse que la température dans le salon était conforme selon les 

enregistrements réalisés. Dans la cuisine toutefois, le relevé présentait une 

température inférieure aux normes. L'entreprise préconisait une thermographie de 

l'appartement. 

 cc. Le 17 février 2015, L______ SARL a rendu un rapport d'intervention faisant 
suite à une thermographie réalisée dans l'appartement le 3 du même mois. Selon 

ce rapport, des infiltrations d'air étaient présentes au niveau de la partie supérieure 

du meuble de la chambre et de l'angle du mur de façade de la cuisine. Ces 

infiltrations pouvaient être causées par un défaut de circulation d'eau au niveau 

des boucles de chauffage dont l'origine pouvait provenir de débitmètres 

défectueux, de l'encombrement des boucles de chauffage par des boues de 

chauffage ou du pincement d'une boucle. La société recommandait de procéder au 

contrôle du collecteur de chauffage, au désembuage des boucles de chauffage de 

sol et à la mise en place d'un joint d'étanchéité au niveau des zones d'infiltrations 

d'air, à la suite de quoi de nouveaux relevés de température comparatifs devraient 

être établis. 

 dd. Par courrier électronique du 31 mars 2015, M______, architecte intervenu 
dans la construction de l'immeuble, a indiqué à la bailleresse qu'une nouvelle 

intervention devait se dérouler dans l'appartement, notamment à la suite du 

rapport de L______ SARL. Un test avec des fumigènes allait être effectué afin de 

comprendre l'origine des infiltrations d'air. 

 ee. Par courrier électronique du 16 avril 2015, I______ a résumé les constatations 
et décisions prises consécutivement au test par fumigènes effectué le même jour. 

Il résultait du test que des infiltrations d'air étaient présentes dans la cuisine ainsi 

que le long de l'armoire fixée au mur dans la chambre. Dans la cuisine, les travaux 

nécessaires allaient être entrepris. Au salon, l'armoire serait démontée pour 

visualiser l'endroit des infiltrations. Lors de la vérification des installations de 

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ventilation sur la toiture, il avait été constaté la présence de nombreuses prises 

d'air non rebouchées dans les gaines d'air, ce qui n'était pas acceptable. 

 ff. Une nouvelle intervention a eu lieu dans l'appartement le 18 juin 2015 lors de 
laquelle l'armoire dans le salon a été démontée pour rechercher une venue d'air qui 

n'avait toutefois pas été constatée par fumigènes. Une entreprise devait fabriquer 

et poser un nouveau caisson sur l'armoire, lequel serait ajusté et jointoyé entre le 

dessus de l'armoire et la dalle du plafond. Le socle et le côté de l'armoire seraient 

également jointoyés de façon à ce qu'il n'y ait plus de circulation d'air. 

 gg. Le 26 juin 2015, la locataire a adressé plusieurs questions techniques à la 
bailleresse concernant le plafond en béton nu duquel le froid irradiait, ainsi qu'au 

sujet des problèmes de ventilation à la cuisine et à la salle de bains et la 

propagation d'odeurs de nourriture et de fumée dans l'appartement. 

 hh. Par courrier du 21 septembre 2015, la locataire a signalé à M______ qu'il y 
avait encore de la pénétration d'air froid dans la cuisine, plus précisément à 

hauteur du plafond, aucun joint n'étant posé au-dessous de la baguette. Elle avait 

calfeutré l'espace avec des couches de papier d'aluminium, ce qui avait 

provisoirement amélioré la situation. 

 ii. Le lendemain, la locataire a interpelé la bailleresse au sujet des défauts déjà 
relevés et requis des précisions sur les interventions qu'elle allait réaliser. 

 jj. La locataire a relancé la régie par courrier du 10 novembre 2015 dans lequel 
elle relevait également les problèmes relatifs à la distribution d'eau chaude dans le 

logement. 

 kk. Le 23 novembre 2015, la bailleresse a répondu que le 11 novembre 2015, 
N______ SA, entreprise de menuiserie, était intervenue sur place à la demande de 

l'architecte et avait réglé tous les joints de fenêtre. Selon les dires de la locataire, 

l'infiltration d'air était dorénavant quasiment inexistante. Le 16 novembre 2015, 

O______, technicien de la régie, était également intervenu chez la locataire et 

selon son constat les ventilations à la cuisine et à la salle de bains étaient bien 

gainées et fonctionnaient parfaitement. Il n'avait pas noté de mauvaises odeurs. 

Finalement, aucun défaut concernant l'eau chaude n'avait été relevé et le chauffage 

au sol fonctionnait selon les normes MINERGIE. 

 ll. Par courrier recommandé du 3 décembre 2015, la locataire a averti la 
bailleresse que des améliorations avaient été constatées au niveau des joints des 

fenêtres, mais qu'un certain nombre de défauts persistait dans le logement. Un 

joint au-dessus de l'armoire de la chambre à coucher avait mal été posé, ce qui 

permettait à l'air froid de pénétrer. Le problème d'eau chaude n'avait toujours pas 

été résolu, de même que celui du chauffage et de la ventilation dans la cuisine et la 

salle de bains. A ce sujet, une catelle se trouvant sur le côté de la baignoire vibrait 

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en raison d'un courant froid s'échappant par les ventilations et faisant appel d'air 

sous la porte de la salle de bains. Au surplus, le plafond s'effritait et une fine 

poussière se déposait dans l'appartement. Enfin, la locataire contestait le décompte 

de charges 2014 et 2015, le poste chauffage ayant augmenté de plus de 20'000 fr. 

en une année. 

 mm. L'affaire ayant été portée le 28 mars 2014 par devant la Commission de 
conciliation et n'ayant pu être conciliée lors de l'audience de conciliation du 

10 décembre 2015, la cause a été portée devant le Tribunal le 19 janvier 2016. 

Dans le cadre de sa demande, la locataire a conclu, préalablement, à ce que le 

Tribunal ordonne une expertise judiciaire pour déterminer la température 

ambiante de l'appartement et les mesures à prendre pour que cette température soit 

constante et au minimum de 20°, ainsi que les démarches à entreprendre pour un 

approvisionnement en eau chaude suffisant, et, principalement, à ce qu'il valide la 

consignation de loyer, ordonne à la bailleresse d'exécuter tous travaux utiles pour 

rétablir un chauffage et un approvisionnement en eau chaude suffisant, condamne 

la bailleresse à faire le nécessaire pour supprimer le problème de courant d'air 

froid provenant de la ventilation de la salle de bains ainsi que le problème des 

mauvaises odeurs émanant des ventilations de la cuisine et de la salle de bains, 

condamne la bailleresse à faire le nécessaire pour supprimer le problème de 

l'effritement des plafonds du logement, réduise le loyer de 25% pour la période du 

1er octobre au 15 mars de chaque année, à compter du 20 novembre 2012, réduise 

le loyer de 10% supplémentaire dès le 20 novembre 2012, et réserve ses 

prétentions en dommages-intérêts. 

 A l'appui de ses conclusions, la locataire a notamment produit un document émis 

par l'Office fédéral de l'énergie à propos du chauffage et de l'aération dans un 

logement, duquel il ressort qu'une température de 20° correspond à une 

température agréable, ainsi qu'un article de la plateforme Infomaison qui 

préconise une température ambiante entre 20 et 21° dans toutes les pièces entre 

19 heures et 23 heures. 

 Par mémoire de réponse du 3 mars 2016, la bailleresse a conclu à ce que le 

Tribunal lui donne acte de ce qu'elle s'engageait à réduire le loyer de 10% pour la 

période du 1er octobre au 15 mars de chaque année, et cela entre le 20 novembre 

2012 et le 15 mars 2015, et ordonne la déconsignation des loyers en sa faveur. 

 A l'appui de ses conclusions, la bailleresse a notamment produit diverses factures 

faisant état de travaux exécutés au-dessus de l'armoire dans le salon et la pose de 

joints, le 18 juin 2015 et le 31 août 2015, de travaux de menuiserie réalisés le 

11 novembre 2015 concernant le contrôle et le réglage des fenêtres ainsi que le 

nettoyage de la mousse, ainsi qu'un document de la plateforme d'information des 

services cantonaux de l'énergie et de l'environnement expliquant qu'à la sortie du 

robinet, la température de l'eau chaude sanitaire doit être d'au moins 50° pour 

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C/6378/2014 

éviter que des micro-organismes pathogènes se développent dans les conduites, de 

sorte que la température au sortir du chauffe-eau doit atteindre toute l'année entre 

55 et 62°, voire davantage si l'eau doit parcourir un long chemin dans une 

tuyauterie mal isolée. 

 nn. Lors de l'audience du 4 mai 2016 du Tribunal, la locataire a déposé un chargé 
de pièces complémentaire contenant une pétition signée par dix locataires de 

l'immeuble sis C______ entre le 16 et 21 mars 2016, libellée de la manière 

suivante : « En signant la présente, les signataires attestent qu'ils ont des 

problèmes de chauffage et/ou d'eau chaude, dans l'immeuble ». Les locataires 

concernés pouvaient cocher la case chauffage et/ou eau chaude en fonction de 

leurs doléances. Cinq locataires ont coché les deux cases, trois locataires ont 

coché la case chauffage uniquement et deux locataires la case eau chaude. Le 

chargé de pièces complémentaire du 4 mai 2016 contient également diverses 

photographies des joints, des fenêtres et des tringles à rideaux de la cuisine et du 

salon. 

 La locataire a déclaré que les mesures prises pour améliorer l'isolation des fenêtres 

avaient donné de bons résultats. Toutefois, sur certaines fenêtres, la mousse posée 

tendait à se rétracter avec le temps. De même, le joint de la fenêtre de la cuisine et 

celui de l'armoire de la chambre s'endommageaient avec le temps, de sorte qu'un 

courant d'air froid se produisait à nouveau. Concernant la température, la situation 

s'était un peu améliorée, mais le chauffage n'était pas constant et il continuait dès 

lors à faire froid certains moments dans la journée et dans la nuit. Les courants 

d'air étaient tels que dans la salle de bains ils faisaient bouger la catelle qui cachait 

l'accès au siphon. De manière aléatoire, il y avait également des odeurs provenant 

de la ventilation de la salle de bains telles que des odeurs de cuisine et de fumée 

de cigarette. Les plafonds étaient en béton brut, sans isolation, ce qui accentuait le 

froid. Depuis peu, de la poussière en tombait. En ce qui concernait l'eau chaude, la 

situation s'était nettement améliorée. Elle observait toutefois encore des 

variations, particulièrement les samedis et dimanches où la température de l'eau 

pouvait passer de 10 à 40° puis de 40 à 10° en l'espace de quelques minutes. En 

discutant avec des voisins, elle avait constaté que tout le monde avait des 

problèmes de chauffage et d'accès à l'eau chaude et des problèmes de courant 

d'air. 

 I______, représentant de la bailleresse, a relevé que le plafond était évidemment 

isolé, mais sous la toiture et non directement dans l'appartement de la locataire, 

selon les règles de l'art, afin d'éviter un pont de froid. L'isolation était de 16 

centimètres selon les règles MINERGIE. L'appartement de la locataire avait fait 

l'objet d'une attention particulière concernant les courants d'air, compte tenu de 

son emplacement et du fait que l'immeuble était encore sous garantie. Les travaux 

mis en œuvre en 2014 avaient permis de régler les éléments de faiblesse ou de 
moindre résistance qui avaient été mis en évidence après des vérifications 

- 12/23 - 
 

C/6378/2014 

approfondies. Des tests au moyen de fumigènes avaient permis de constater que 

les passages d'air avaient disparu. Concernant le chauffage, s'agissant d'un 

immeuble MINERGIE, le chauffage au sol était un chauffage à basse température. 

On ne pouvait donc pas atteindre les températures dans ces immeubles comme 

dans les anciens immeubles où l'on pouvait marcher à pieds nus. Face aux 

problèmes évoqués par la locataire, une thermographie du sol et un rééquilibrage 

de tout l'immeuble avaient été réalisés. Tous les serpentins du réseau de chauffage 

avaient été purgés. Ces mesures avaient permis de constater une diffusion de 

chaleur correspondant aux calculs initiaux. En ce qui concernait les odeurs, il 

n'était pas en mesure de se déterminer à ce stade, puisqu'aucun contrôle à ce jour 

n'avait permis d'identifier le problème. Des vérifications avaient été faites par 

l'entreprise J______ SA dans la salle de bains de la locataire et n'avaient pas 

révélé de problèmes. Il allait entreprendre des recherches afin d'être en mesure de 

produire ces résultats dans le cadre de la procédure. S'agissant des plafonds, ils 

étaient en béton lissé et enduits d'une couche d'adhérence, procédé régulièrement 

utilisé dans d'autres immeubles. Il n'avait pas connaissance de problèmes 

d'effritement. En ce qui concernait l'eau chaude, les réserves avaient été calculées 

pour l'ensemble de l'immeuble, soit les allées n° 17 à 29 de la rue C______. Les 

différences de température entre 30 et 40° pouvaient s'observer en période de 

grosse consommation dans l'immeuble. La température de 10° relevée par la 

locataire l'étonnait puisque, selon les SIG, la température de l'eau froide était en 

principe de 12° et que compte tenu de la température ambiante, il était rare que la 

température de l'eau froide soit inférieure à 13 ou 14°. Dans les immeubles 

MINERGIE, la température de l'eau chaude au niveau du ballon sanitaire était de 

55° maximum, et s'élevait à 60° pour des raisons sanitaires une heure par jour, 

tandis qu'au niveau du robinet la température était en principe comprise entre  

45 et 50°. 

 oo. Le 15 juin 2016, la bailleresse a produit un chargé de pièces complémentaire, 
contenant les enregistrements de température effectués par K______ SA entre le 

28 janvier et le 4 février 2014 et par G______ SA entre le 17 mars et le 11 avril 

2014 et entre le 11 et le 17 novembre 2014. 

 Le relevé de températures établi par K______ SA indique une température 

minimale de 15,52° dans l'appartement de la locataire, une température maximale 

de 24,25° et une moyenne de 17,20°. La courbe illustrative accuse plusieurs pics 

en-dessous de 16° et ne dépasse que très rarement 18°, et jamais 19°. Les relevés 

établis chez d'autres locataires de l'immeuble font état de températures bien plus 

élevées. 

 L'enregistrement de températures de G______ SA réalisé entre le 17 mars et le 11 

avril 2014 se présente sous la forme de graphiques journaliers et d'un graphique 

récapitulatif. Dans l'ensemble, l'on constate des températures très fluctuantes avec 

des chutes brutales parfois en-dessous de 16°. 

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C/6378/2014 

 Le rapport de G______ SA portant sur la période entre le 11 et le 17 novembre 

2014 décrit la température mesurée dans la cuisine de la locataire et dans d'autres 

allées des immeubles propriétés de la bailleresse. Chez celle-ci, la température 

maximale est de 23,6°, la température minimale de 16,1° et la moyenne de 17,8°. 

 pp. Lors de l'audience du 1er novembre 2016, M______ a déclaré qu'il s'était 
occupé des premières interventions dans l'appartement de la locataire suite à ses 

doléances. A l'aide de fumigènes, les courants d'air dont se plaignait la locataire 

avaient été constatés et l'armoire avait été démontée. S'agissant des fenêtres, 

l'entreprise qui les avait montées était intervenue et avait procédé à des injections 

autour d'elles. Le courant d'air était peut-être dû au double flux. A son sens, il n'y 

avait cependant plus de courants d'air ni au niveau de l'armoire ni au niveau des 

façades. Sa première intervention remontait au mois d'avril 2015 sauf erreur. Il 

n'avait pas eu connaissance de problèmes du même type dans l'immeuble, lequel 

comptait 120 appartements. Il s'était rendu quatre ou cinq fois dans l'appartement 

de la locataire entre avril et septembre 2015, en dehors de la période de chauffage. 

L'armoire avait été démontée afin de vérifier s'il y avait un trou derrière, ce qui 

s'était révélé négatif de sorte qu'il en avait déduit que le courant d'air provenait du 

double flux qui circulait derrière l'armoire. Il ne pouvait pas se prononcer sur le 

chauffage. 

 P______, locataire au 5ème étage de l'immeuble depuis cinq ans, a admis avoir 

coché les deux croix de la pétition. Assez régulièrement, l'eau chaude était coupée 

par période durant quelques heures, ce qui permettait de continuer à faire la 

vaisselle, mais pas de prendre une douche. Les coupures étaient assez rares mais 

étaient désagréables lorsqu'elles se produisaient. Depuis qu'elle avait signé la 

pétition, une coupure était vraisemblablement arrivée une fois. Elle n'avait aucun 

problème concernant le chauffage, même s'il était vrai que la chaleur au sol n'était 

pas régulière. Elle avait coché la rubrique chauffage pour faire plaisir à la 

locataire qui n'arrêtait pas de se plaindre de ce problème. Dans son appartement, 

une catelle à la salle de bains fixée avec des boulons vibrait, ce qu'elle avait pu 

éviter en plaçant des tampons en feutre. Elle avait par ailleurs installé un bout de 

tissu devant la porte de son appartement pour éviter le courant d'air provenant de 

l'ouverture située en-dessous de la porte principale de l'immeuble et à l'origine des 

vibrations de la catelle. Elle ne s'en était pas plainte à la régie car elle imaginait 

que le problème était le même pour tous les locataires. 

 Q______, directeur de l'entreprise G______ SA, a déclaré que sa société avait 

procédé à l'installation du chauffage et de l'installation solaire de l'immeuble lors 

de la construction et expliqué bénéficier d'un contrat d'entretien qui impliquait des 

passages réguliers pour contrôler les installations, sauf erreur deux fois par mois 

en hiver et une fois par mois en été. Il s'était lui-même rendu dans le logement de 

la locataire qui accusait effectivement quelques soucis de température. Une 

déficience de température dans l'appartement avait été constatée. Celle-ci avait 

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C/6378/2014 

néanmoins dû être réglée puisque son entreprise n'avait plus été appelée suite à sa 

dernière intervention du 23 janvier 2015. La température de la chaufferie avait 

temporairement été élevée afin de satisfaire la locataire, mais d'autres locataires 

étaient venus se plaindre de surchauffe. Dans le cadre des relevées effectuées 

entre le 17 mars et le 11 avril 2014, deux appareils avaient été installés, l'un dans 

la bibliothèque et l'autre à la cuisine. Les points bas constatés ne pouvaient 

s'expliquer que par le déplacement de l'appareil, par exemple devant une fenêtre 

en raison du fait que l'intervalle d'enregistrement était de huit minutes, ce qui 

signifiait que les pics de froid étaient tombés en huit minutes. Son entreprise 

n'avait pas eu connaissance de problèmes d'eau chaude dans l'immeuble, sauf 

peut-être un problème ponctuel de circulation. En outre, concernant l'appartement 

de la locataire, il se souvenait d'une sensation de courant d'air et ignorait si 

l'entreprise de ventilation était intervenue. 

 R______, gérant technique auprès de la régie jusqu'en janvier 2015, a déclaré que 

la locataire l'avait rapidement contacté après son emménagement pour se plaindre 

du froid. De manière générale, les locataires avaient besoin d'un moment 

d'adaptation dans les immeubles MINERGIE car il y faisait plus froid, les 

températures étant de 18° dans les chambres et de 19 à 20° dans les pièces à vivre. 

Dans ce bâtiment, il y avait eu davantage de problèmes liés à la surchauffe des 

appartements et les enregistreurs installés dans l'appartement de la locataire 

avaient donné des résultats plutôt bons, dans la moyenne basse. Une température 

de 17° avait été constatée sur la planche à rideaux ainsi qu'un débit d'air 

anormalement élevé. Deux entreprises avaient été mandatées, mais il ne se 

rappelait plus exactement quels travaux avaient été entrepris.  

 O______, en charge de l'immeuble depuis janvier 2015, a déclaré s'être rendu 

personnellement dans le logement de la locataire et ne pas y avoir constaté de 

défauts majeurs lors de sa première visite. Plusieurs sociétés étaient intervenues et 

tout ce qui pouvait être fait l'avait été. Les températures mesurées se situaient tout 

à fait dans la norme d'un bâtiment de ce type, à savoir entre 18 et 21°. Il n'avait 

plus reçu d'appels de la locataire depuis juin 2015. Selon lui, tout était en ordre 

après les interventions, en particulier celle du 16 novembre 2015. Il avait certes pu 

constater un effritement du plafond, mais cela n'avait rien à voir avec la 

température, il s'agissait de l'usure normale. Il ignorait quelles mesures avaient été 

prises pour le plafond, n'ayant plus été en charge de l'immeuble par la suite. Il 

n'avait rien constaté d'anormal concernant la ventilation, l'eau chaude et le 

chauffage au sol et à sa connaissance aucun autre locataire n'avait signalé de 

problèmes. 

 I______ a déclaré que la catelle dans la salle de bains était décorative et vibrait de 

manière ponctuelle si l'on fermait une porte de manière décidée; le bruit n'était pas 

continu. Il suffisait de mettre un tampon en feutre pour faire cesser la vibration et 

il avait demandé que cette intervention soit réalisée chez la locataire. Au surplus, 

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il avait constaté la présence d'une poussière blanche au sol lors de visite, sans 

pouvoir en déceler l'origine, tout en excluant qu'elle provienne de l'effritement du 

plafond. 

 La locataire a produit un nouveau chargé de pièces constitué de diverses 

photographies récentes de l'état du mur de la cuisine sur lequel la présence de 

cloques est visible. 

 qq. Lors de l'audience du 13 décembre 2016, S______, s'étant rendu dans 
l'appartement de la locataire le 17 mars 2016, a déclaré qu'il avait constaté, une 

fois que la locataire lui avait fait part de son problème, que les sols et les murs 

côté façade ainsi que le pilier préfabriqué qui soutenait la toiture étaient froids. 

L'appartement en tant que tel n'était pas très froid mais lorsqu'on s'approchait de la 

fenêtre, il était nécessaire de porter des chaussons. Le jour en question, il était en 

costume et il faisait environ 10° à Genève. Selon son ressenti, il devait faire 

approximativement 16° dans l'appartement. 

 T______, locataire au 2ème étage depuis novembre 2011, a confirmé avoir signé la 

pétition sur laquelle il avait coché la rubrique chauffage. Sur les trois chambres de 

son appartement, l'une était plus chaude, l'autre à température normale et la 

troisième très froide, et cela depuis le début du bail. Il ne s'en était jamais plaint 

auprès de la régie car il ne voulait pas causer de problèmes, en raison également 

de difficultés de langage. Ces problèmes de température le dérangeaient mais il 

s'en accommodait en prenant des couvertures. Il n'y avait pas de courants d'air 

mais une sensation de froid lorsqu'on se trouvait devant la fenêtre, uniquement 

dans la chambre où il faisait froid. Il avait accompagné la locataire dans la récolte 

de signatures. Toutes les personnes ayant signé étaient d'accord de sorte qu'ils 

n'avaient pas dû insister. 

 U______, locataire au 6ème étage depuis 2012, a confirmé avoir signé la pétition et 

coché les rubriques chauffage et eau chaude. Au début de la location, il avait 

effectivement rencontré des problèmes avec l'eau chaude qui prenait du temps à se 

mettre en marche, ainsi qu'avec le chauffage, en ce sens qu'il y avait d'importantes 

différences de température entre les pièces. La sensation de froid était également 

présente lorsque le locataire portait des chaussures car la pièce n'était pas 

chauffée. Depuis environ une année, cela ne le dérangeait plus. Soit le problème 

était réglé, soit il s'en était accommodé. De faibles différences de température 

existaient toujours, mais cela arrivait partout et rien ne pouvait être parfait. En 

passant de la salle de bain à son salon, il sentait encore une différence, mais cela 

ne provoquait pas un inconfort comme auparavant. A la signature du bail, il avait 

reçu une brochure MINERGIE. Il ne s'était pas plaint du problème de température 

à la régie. 

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 V______, locataire au 4ème étage depuis janvier 2012, a confirmé avoir signé la 

pétition et coché les cases chauffage et eau chaude. Au début, il y avait des jours 

où elle n'avait pas du tout d'eau chaude et des coupures d'eau survenaient au 

milieu de la douche. Cela avait perduré jusqu'à l'année dernière, surtout en hiver. 

Cela faisait un certain temps qu'elle n'avait plus constaté ce problème. Elle n'avait 

le chauffage qu'à la salle de bains et la pièce à vivre était très froide. Elle s'en était 

plainte auprès de la régie la première année mais actuellement cela allait un peu 

mieux, d'autant plus qu'elle avait installé un chauffage d'appoint. Elle n'avait pas 

de sensation de courants d'air. 

 W______, technicien en ventilation auprès de J______ SA, a déclaré être 

intervenu chez la locataire en raison de soupçons d'air froid provenant des 

installations de ventilation. Le froid semblait provenir de la serrurerie, menuiserie 

ou des fenêtres. Il avait constaté que de l'air s'introduisait dans l'appartement mais 

n'avait pu identifier précisément la cause. La température était fraîche au niveau 

de la façade. La ventilation dans l'appartement de la locataire était conforme et il 

n'avait pas senti de mauvaises odeurs lors de sa visite. 

 rr. Par ordonnance du 14 décembre 2016, le Tribunal a clôturé l'administration 
des preuves estimant l'affaire en état d'être jugée. 

 ss. Dans leurs plaidoiries du 1er février 2017, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

 Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 

al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 

la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 

Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, BSK 

ZPO, 2ème éd. 2013, n. 9 ad art. 308 CPC). 

 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; ATF 137 III 47 consid. 1.2). 

- 17/23 - 
 

C/6378/2014 

 En l'espèce, la réduction de loyer sollicitée est de 25% pour la période du 

1er octobre au 15 mars de chaque année, à compter du 20 novembre 2012, et de 

10% supplémentaires dès le 20 novembre 2012. Au 1er février 2017, date des 

plaidoiries finales et des dernières conclusions prises en première instance, la 

réduction de loyer de 25% représentait plus de 3'656 fr. (25% x 597 fr. x 

24,5 mois environ), tandis que la réduction de loyer supplémentaire de 10% 

représentait un montant de 2'985 fr. (10% x 597 fr. x 50 mois environ). La valeur 

litigieuse résultant des réductions des loyers avoisine ainsi 6'641 fr., sans compter 

que la réduction est également demandée jusqu'à complète et parfaite exécution 

des travaux sollicités. Compte tenu également du coût des travaux sollicités, que 

la Cour de céans estime supérieure à 4'000 fr., la valeur litigieuse dépasse 

10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 

 1.2 Interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi, 
l'appel est recevable (art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC). 

 1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 

n. 121). 

2. L'appelante se plaint du fait que le Tribunal a retenu que le problème de chauffage 
avait été réparé par l'intimée et que toutes les vérifications envisageables avaient 

été entreprises. 

2.1 Aux termes de l'art. 259a al. 1 CO, lorsque apparaissent des défauts de la 
chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de 

remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose 

conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état 

de la chose (let. a) et une réduction proportionnelle du loyer (let. b). Le locataire 

peut exiger une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le 

bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier si le 

défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 259d CO). 

Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-

ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à 

l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut 

lorsque l'état réel de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, 

c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait 

promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à 

l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2 et 4A_208/2015du 12 février 

2016 consid. 3.1). 

 2.2 En l'espèce, il ressort de l'art. 25 des clauses complémentaires du bail que le 
formulaire « Bienvenue en MINERGIE » fait partie intégrante du contrat. Or, ce 

http://justice.geneve.ch/perl/decis/135%20III%20345
http://justice.geneve.ch/perl/decis/4A_582/2012
http://justice.geneve.ch/perl/decis/4A_208/2015

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formulaire, établi par le Service cantonal de l'énergie, indique que la température 

de confort dans un logement varie entre 16 et 18° pour une chambre à coucher,  

21 et 22° pour une salle de bains et 20 et 21° pour les pièces à vivre. Dès lors que 

l'appelante occupe un appartement de deux pièces constitué d'une cuisine et d'une 

pièce qu'elle utilise comme chambre à coucher mais également comme pièce à 

vivre, elle doit pouvoir s'attendre à une température de 20 à 21° dans son 

appartement. 

 Dans son rapport établi le 27 janvier 2013, F______ SARL a retenu l'insuffisance 

de chauffage dans l'appartement de la locataire, la moyenne de température 

s'élevant à 18,4°. Etaient joints au rapport des relevés de température, portant sur 

la période du 18 décembre 2012 au 9 janvier 2013, démontrant des températures 

oscillant, durant cette période, entre 15,5° et 22,3°. 

 Durant les hivers 2013-2014 et 2014-2015, des relevés de température ont en 

outre été effectués, le premier par K______ SA (28 janvier au 4 février 2014) et 

les deuxième et troisième par G______ SA (17 mars au 11 avril 2014, puis 11 au 

17 novembre 2014). Le premier relevé démontre que la température moyenne 

s'élevait à 17,2°, la température variant entre 15,52° et 24,25°, le deuxième des 

variations de températures importantes avec des chutes brutales, parfois en-

dessous de 16°, et le troisième une variation de température entre 16,1° et 23,6° et 

une température moyenne de 17,8°. 

 Les températures constatées étant inférieure à 20°, correspondant au seuil 

inférieur de la fourchette de température convenue, c'est à bon droit que les 

premiers juges ont retenu l'existence d'un défaut de chauffage de l'hiver 2012-

2013 à l'hiver 2014-2015 compris. 

 Depuis l'hiver 2015-2016, il faut néanmoins considérer que le défaut a persisté, 

contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges. Bien que l'appelante ait 

indiqué, lors de son audition, que la situation s'était améliorée à la suite de 

l'intervention de l'entreprise de menuiserie N______ SA, laquelle avait réglé, à la 

demande de l'architecte M______, les joints de fenêtre, elle a en effet persisté à 

soutenir qu'il faisait toujours trop froid dans son appartement. Le défaut de 

température, au-delà de l'hiver 2014-2015, a en outre été démontré. En effet, dix 

locataires de l'immeuble concerné ont signé, entre le 16 et le 21 mars 2016, une 

pétition selon laquelle ils attestaient avoir des problèmes de chauffage et/ou d'eau 

chaude. Trois d'entre eux ont été entendus et, bien qu'il ressorte de leur audition 

une possible amélioration de la situation, il n'en demeure pas moins que les trois 

témoins ont confirmé que la température de leur logement était trop faible, à tout 

le moins dans l'une des pièces de leur logement. T______ a expliqué être dérangé 

par le froid dont il s'accommodait seulement en prenant des couvertures. U______ 

a précisé que la sensation de froid était présente même lorsqu'il se trouvait en 

- 19/23 - 
 

C/6378/2014 

chaussures, car la pièce affectée du problème n'était pas chauffée. V______ a 

déclaré n'avoir de chauffage que dans la salle de bains. 

 Cela étant, l'instruction du dossier n'a pas permis d'établir si le défaut de chauffage 

persistant pouvait être réparé et, cas échéant, par quelle(s) mesure(s) technique(s). 

Dès lors, il se justifie que l'affaire soit renvoyée en première instance afin que le 

Tribunal statue sur cette question, après avoir mené les mesures d'instruction 

nécessaires. Une fois examiné le caractère réparable du défaut, il appartiendra au 

Tribunal de condamner la bailleresse à effectuer les réparations nécessaires. Si le 

défaut n'est en revanche pas réparable, il appartiendra au Tribunal de le constater. 

Restera réservée la question d'une réduction de loyer définitive pour l'avenir. 

3. L'appelante conclut également à ce que la Cour ordonne à l'intimée d'exécuter 
tous travaux utiles à rétablir un approvisionnement en eau chaude suffisant. 

 3.1 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, il incombe au recourant de motiver son appel, soit 
de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée. Son argumentation 

doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre 

aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision qu'il 

attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 

consid. 4.3.1). Même si l'instance d'appel applique le droit d'office (art. 57 CPC), 

le procès se présente différemment en seconde instance, vu la décision déjà 

rendue. L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle 

de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre les allégués 

de fait ou les arguments de droit présentés en première instance, mais il doit 

s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui 

en ont été tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire 

qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles 

de son raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux moyens qui 

avaient déjà été présentés en première instance, avant la reddition de la décision 

attaquée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3), ou si 

elle ne contient que des critiques toutes générales de la décision attaquée ou 

encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle 

ne satisfait pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut 

entrer en matière (arrêts du Tribunal fédéral 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 

consid. 3.1; 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2; 4A_97/2014 déjà cité 

consid. 3.3). 

 3.2 En l'occurrence, les premiers juges ont retenu que la locataire n'avait pas 
démontré que l'insuffisance d'eau chaude serait constitutive d'un défaut. Or, dans 

le cadre de la procédure d'appel, la locataire ne formule aucun grief à cet égard. 

Elle se borne à conclure à l'exécution de travaux sans critiquer le raisonnement du 

Tribunal sur ce point. Faute de motivation, la conclusion de la locataire sera donc 

déclarée irrecevable. 

http://justice.geneve.ch/perl/decis/138%20III%20374
http://justice.geneve.ch/perl/decis/4A_97/2014
http://justice.geneve.ch/perl/decis/4A_290/2014
http://justice.geneve.ch/perl/decis/5A_438/2012
http://justice.geneve.ch/perl/decis/4A_97/2014

- 20/23 - 
 

C/6378/2014 

4. L'appelante soutient également que le Tribunal a violé les art. 259a et 259b CO en 
accordant une réduction de loyer insuffisante compte tenu de l'ensemble des 

défauts affectant l'usage de la chose louée. 

4.1 La réduction de loyer que le locataire peut exiger doit être proportionnelle au 
défaut et se détermine par rapport à la valeur objective de l'objet sans défaut. Elle 

vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 130 III 504 

consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c). En principe, il convient de procéder selon la 

méthode dite relative ou proportionnelle : la valeur objective de la chose avec 

défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit 

dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel ne se révélant pas 

toujours aisé, il est admis qu'une appréciation en équité, par référence à 

l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire 

au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). 

Lorsque le juge est amené à évaluer en équité la diminution de jouissance de la 

chose louée, il doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage 

convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au 

nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid. 2.1). 

La Cour de justice a accordé des réductions de loyer oscillant entre 5 et 30% en 

raison de chauffage insuffisant (ACJC/1290/1995; ACJC/1336/2000). 

4.2 En l'occurrence, il est établi que l'appartement est affecté de deux défauts, soit 
un système de chauffage insuffisant et l'effritement des plafonds de l'appartement, 

étant précisé que l'absence de défaut d'approvisionnement en eau chaude et de 

défaut lié aux odeurs n'est pas remise en cause en appel. 

S'agissant du chauffage, il est établi que la température du logement était 

inférieure à ce que la locataire pouvait attendre. Durant les hivers 2012-2013 à 

2014-2015, les relevés effectués démontrent que la température dans le logement 

a atteint 15,5°, ce qui représente 4,5° de moins que la température attendue. Ainsi, 

durant la période concernée et jusqu'à l'amélioration constatée par l'appelante, la 

sensation de froid subie peut être qualifiée d'importante. Or, la quotité de 

réduction de loyer fixée par les premiers juges à 10% ne tient pas suffisamment 

compte de l'importance de ce défaut. Compte tenu des circonstances et de la 

jurisprudence en la matière, cette quotité sera arrêtée à 20% du 20 novembre 2012 

au 16 novembre 2015, date à compter de laquelle la locataire a constaté une 

amélioration. Dès le 16 novembre 2015, la réduction de loyer due en raison du 

défaut lié au système de chauffage insuffisant sera ramenée à 10% compte tenu du 

fait que la température du logement est toujours trop faible, la situation s'étant 

toutefois améliorée, sans que le défaut ne soit éliminé, ce qui a été constaté par la 

locataire et plusieurs autres locataires de l'immeuble. 

http://justice.geneve.ch/perl/decis/130%20III%20504
http://justice.geneve.ch/perl/decis/126%20III%20388
http://justice.geneve.ch/perl/decis/130%20III%20504
http://justice.geneve.ch/perl/decis/4A_490/2010

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C/6378/2014 

En ce qui concerne l'effritement des plafonds, le Tribunal ne pouvait, sous peine 

de violer le droit fédéral, reconnaître l'existence d'un défaut sans octroyer de 

réduction proportionnelle de loyer. Compte tenu du fait qu'il s'agit d'un défaut de 

peu d'importance, la quotité de réduction de loyer sera arrêtée à 5% dès le 

6 novembre 2014, date à laquelle la locataire a informé la bailleresse de 

l'existence du problème et ce jusqu'à l'élimination du défaut. 

4.3 Le jugement entrepris sera dès lors modifié en ce sens. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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C/6378/2014 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 10 avril 2017 par A______ contre le jugement 

JTBL/207/2017 rendu le 6 mars 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/6378/2014. 

Déclare irrecevable la conclusion de A______ visant à ce que la FONDATION 

B______ soit condamnée à exécuter des travaux de réparation du système 

d'approvisionnement en eau chaude.  

Au fond : 

Confirme le chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris. 

Annule les chiffres 1, 3 et 4 du dispositif de ce jugement. 

Cela fait et statuant à nouveau : 

Renvoie le dossier au Tribunal des baux et loyers pour instruction complémentaire et 

nouvelle décision au sens du considérant 2. 

Réduit de 20% le loyer mensuel net de 597 fr. de l'appartement loué par A______ dans 

l'immeuble sis C______  à Genève, du 1er octobre au 15 mars de chaque année, du 20 

novembre 2012 au 16 novembre 2015, en raison de l'insuffisance de chauffage. 

Réduit de 10% le loyer mensuel net de 597 fr. de l'appartement loué par A______ dans 

l'immeuble sis C______ à Genève, du 1er octobre au 15 mars de chaque année, dès le 16 

novembre 2015 et jusqu'à complète et parfaite suppression du défaut lié à l'insuffisance 

de chauffage, ou dès le 16 novembre 2015 et de manière définitive en cas 

d'impossibilité de réparer ledit défaut, selon instruction complémentaire et nouvelle 

décision du Tribunal. 

Réduit de 5% supplémentaires le loyer mensuel net de 597 fr. de l'appartement loué par 

A______ dans l'immeuble sis C______ à Genève dès le 6 novembre 2014 et jusqu'à 

complète et parfaite suppression du défaut lié à l'effritement des plafonds. 

Ordonne aux Services financiers du pouvoir judiciaire de restituer à A______ les 

sommes qui lui reviennent en fonction et selon les modalités des réductions de loyer 

admises ci-dessus, le solde revenant à la FONDATION B______. 

Dit que la procédure est gratuite. 

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C/6378/2014 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI, Monsieur Bertrand 

REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres 

conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Le 

recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition 

complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours 

ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul 

mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.