# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1d51f8d3-683d-5e38-9619-15985f732204
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-17
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 2017 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2017
**Docket/Reference:** DB.2020.46
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-db.2020.46--1-st.2020.56.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 DB.2020.46 
1 ST.2020.56 

Entscheid 

17. September 2020 

Mitwirkend: 

Einzelrichter Walter Balsiger und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 

A ,    
Steuergemeinde B,  

vertreten durch C AG,  

In Sachen 

gegen 

Beschwerdeführer/ 
Rekurrent,  

1.  S c h w e i z e r i s c h e   E i d g e n o s s e n s c h a f t ,    

2.  S t a a t   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Nord,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegnerin,  

Rekursgegner,  

Direkte Bundessteuer 2017 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2017 

betreffend 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. Der in Deutschland wohnhafte A (nachfolgend der Pflichtige) führte im Lie-

genschaftenverzeichnis  zur  Steuererklärung  2017  (Formular  für  beschränkt  Steuer-

pflichtige  im  Kanton  Zürich)  fünf  Liegenschaften  im  In-  und  Ausland  an.  Für  das  in  B 

gelegene  Mehrfamilienhaus  …  20  deklarierte  er  Mieterträge  von  Fr. 192'284.-  sowie 

Unterhalts-  und  Verwaltungskosten  von  Fr. 38'457.-  (20%-Pauschale),  was  einen  ver-

bleibenden  Ertrag (im  Folgenden  "Nettoertrag" genannt)  von  Fr. 153'827.-  ergab.  Den 

Verkehrswert dieser Liegenschaft gab er mit Fr. 2'645'000.- an.  

Mit Auflage vom 14. Oktober 2019 erörterte der Steuerkommissär dem Pflich-

tigen einleitend die Grundsätze betreffend die Abzugsfähigkeit von Kosten für den Un-

terhalt  und  die  Verwaltung  von  Liegenschaften  sowie  betreffend  die  Bewertung  von 

Liegenschaften; dies unter Verweis auf die entsprechenden steuerbehördlichen Merk-

blätter  und Weisungen. Daran anschliessend  verlangte er  bezogen  auf dessen  Mehr-

familienhäuser in B (der Pflichtige besitzt dort neben dem erwähnten noch ein weiteres, 

welches  nicht  im  Streit  liegt)  den gesonderten  Ausweis  sämtlicher  Nebenkosten (Hei-

zung, Warmwasser und Treppenhausreinigung sowie Gebühren für Radio/Fernsehen, 

Kehrrichtentsorgung, Wasser und Abwasser). Mit E-Mail  vom 4. November 2019 liess 

der  Pflichtige  die  verlangten  Detailangaben  sowie  zusätzliche  Unterlagen  wie  insbe-

sondere  einen  Mieterspiegel  und  einen  Mietvertrag  für  das  Mehrfamilienhaus  …  20 

einreichen. 

In  der  Veranlagungsverfügung  bzw.  im  Einschätzungsentscheid  vom  29.  No-

vember 2019  erhöhte  der  Steuerkommissär  den steuerbaren  Nettoertrag  des  Mehrfa-

milienhauses … 20 auf Fr. 168'555.- (statt deklariert Fr. 153'827.-). Bei der Berechnung 

ging  er  dabei  vom  deklarierten  Mietertrag  von  Fr. 192'284.-  aus,  bei  welchem  es sich 

gemäss den vorgelegten Detailabrechnungen um die Nettomieten ohne Akontozahlun-

gen  für  Nebenkosten  handelte;  alsdann  brachte  er  die  in  der  Liegenschaftenabrech-

nung  ausgewiesenen  effektiven  Unterhalts-  und  Verwaltungskosten  von  Fr. 23'729.- 

zum  Abzug.  Ergänzend  wies  er  darauf  hin,  dass  die  Alternativberechnung  mit  dem 

Pauschalabzug  zu  einem  höheren  Nettoertrag  von  Fr. 170'266.-  führen  würde;  dies 

nach der Berechnungsvorgabe im einschlägigen Merkblatt, welche insbesondere vom 

Bruttomietertrag ausgehe. Zuzugestehen sei dem Pflichtigen damit die für ihn günstige-

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re  Variante  mit  dem  Effektivabzug.  Ausgehend  vom  korrekten  Ertrag,  kapitalisiert  mit 

7.05%, errechne sich für die streitbetroffene Liegenschaft sodann ein Verkehrswert von 

Fr. 2'928'000.- (statt deklariert Fr. 2'645'000.-).  

Gestützt  auf  diese  Korrekturen  (sowie  unbestrittene  weitere  Kleinkorrekturen 

beim  Einkommen  und  Vermögen)  setzte  er  die  Steuerfaktoren  für  die  Steuerperio-

de 2017 nach Anpassung der Steuerausscheidung wie folgt fest: 

Direkte Bundessteuer 

Staats- und Gemeindesteuern 

             (Fr.) 

                    (Fr.) 

Steuerbares Einkommen 

227'600.- 

Satzbestimmendes Einkommen 

425'000.- 

Steuerbares Vermögen 

Satzbestimmendes Vermögen 

227'200.- 

424'600.- 

3'979'000.- 

6'368'000.-. 

B.  Mit  Einsprache  vom  12. Dezember  2019  liess  der  Pflichtige  beantragen, 

den  Nettoertrag  des  Mehrfamilienhauses  … 20  in  der  Variante  mit  dem  20%-

Pauschalabzug  zu  berechnen.  Basis  für  den  Letzteren  bilde  dabei  die  Sollmiete  von 

Fr. 201'524.-, welche sich aus den Nettomietzinsen von Fr. 192'284.- und dem ausge-

wiesenen Betrag für den Leerstand von Fr. 9'240.- zusammensetze. Damit errechneten 

sich  pauschale  Unterhalts-  und  Verwaltungskosten  von  Fr. 40'305.-  (20%  von 

Fr. 201'524.-).  Dieser  Pauschalbetrag  sei  alsdann  von  den  Nettomietzinsen  von 

Fr. 192'284.- in Abzug zu bringen, womit ein steuerbarer Nettoertrag von Fr. 151'979.- 

resultiere. 

Das  kantonale  Steueramt  hielt  in  der  Folge  an  seiner  Berechnung  fest  und 

wies die Einsprachen mit Entscheiden vom 27. Januar 2020 ab. 

C. Mit Beschwerde-/Rekurseingabe vom 19./20. Februar 2020 liess der Pflich-

tige  beantragen,  die  Steuerfaktoren  –  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolge  –  wie 

folgt festzusetzen: 

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Direkte Bundessteuer 

Staats- und Gemeindesteuern 

             (Fr.) 

                    (Fr.) 

Steuerbares Einkommen 

211'300.- 

Satzbestimmendes Einkommen 

407'600.- 

Steuerbares Vermögen 

Satzbestimmendes Vermögen 

210'900.- 

406'700.- 

3'665'000.- 

6'044'000.-. 

Die beantragte einkommensseitige Korrektur gründete ausschliesslich auf der 

Wiederholung des Antrags der Einsprache betreffend die Berechnung des Nettoertrags 

des  Mehrfamilienhauses  …  20,  welcher  mit  Fr. 151'979.-  festzusetzen  sei.  Zur  bean-

tragten vermögensseitigen Korrektur enthielt die Rechtsschrift keine Ausführungen.  

In  seiner  Beschwerde-/Rekursantwort  vom  17.  April  2020  schloss  das kanto-

nale Steueramt auf Abweisung der Rechtsmittel. Die B erklärte Verzicht auf die Mitbe-

antwortung von Beschwerde- und Rekurs, derweil sich die Eidgenössische Steuerver-

waltung (ESTV) nicht vernehmen liess.  

Auf die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Erwä-

gungen zurückgekommen. 

Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 

1. a) Gemäss Art. 25 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 

14. Dezember 1990 (DBG) bzw. § 25 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) wer-

den zur  Ermittlung des Reineinkommens  die gesamten  steuerbaren  Einkünfte um  die 

zu  ihrer  Erzielung  notwendigen  Aufwendungen  und  die  allgemeinen  Abzüge  vermin-

dert. Dazu gehören nach Art. 32 Abs. 2 Satz 1 DBG bzw. § 30 Abs. 2 Satz 1 StG bei 

Liegenschaften  im  Privatvermögen  die  Unterhaltskosten,  die  Kosten  der  Instandstel-

lung  von  neu  erworbenen  Liegenschaften,  die  Versicherungsprämien  und  die  Kosten 

der  Verwaltung  durch  Dritte.  Für  Grundstücke  des  Privatvermögens  kann  der  Steuer-

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pflichtige gemäss Art. 32 Abs. 4 Satz 1 DBG bzw. § 30 Abs. 5 Satz 1 StG anstelle der 

tatsächlichen Kosten einen Pauschalabzug geltend machen.  

b) Die Regelung des Pauschalabzugs hat das Gesetz dem Bundesrat (Art. 32 

Abs. 4 Satz 2 DBG) bzw. der Finanzdirektion (§ 30 Abs. 5 Satz 2 StG) übertragen.  

aa) Dem ist der Bundesrat in der Verordnung über den Abzug der Kosten von 

Liegenschaften  des  Privatvermögens  bei  der  direkten  Bundessteuer  vom  24.  Au-

gust 1992  (Liegenschaftskostenverordnung  [LKV];  in  Kraft  bis  31.  Dezember  2019) 

nachgekommen.  Diese  hält  fest,  dass  der  Steuerpflichtige  anstelle  der  tatsächlichen 

Kosten und Prämien im Sinn von Art. 32 Abs. 2 Satz 1 DBG einen Pauschalabzug vor-

nehmen  kann,  welcher  je  nach  Alter  des  Gebäudes  10%  oder  20%  vom  Brutto-

Mietertrag bzw. -Mietwert beträgt (Art. 2 Abs. 1 und 2 LKV). Festgehalten wird zudem, 

dass  in  jeder  Steuerperiode  und  für  jede  Liegenschaft  zwischen  dem  Abzug  der  tat-

sächlichen  Kosten  und  dem  Pauschalabzug  gewählt  werden  kann  (Art.  3  LKV).  Ein 

Pauschalabzug  kommt  aber  nicht  in  Betracht  für  Liegenschaften,  die  von  Dritten  vor-

wiegend geschäftlich genutzt werden (Art. 4 LKV).  

Ergänzt  wird  die  LKV  von  der  Verordnung  der  ESTV  über  die  abziehbaren 

Kosten  von  Liegenschaften  des  Privatvermögens  bei  der  direkten  Bundessteuer  vom 

24. August  1992  (ESTV-Liegenschaftskostenverordnung  [ESTV-LKV];  in  der  seit 

1. Januar 2010 gültigen Fassung).  

bb) Im  Bereich  der  Staats-  und Gemeindesteuern hat  die  Finanzdirektion am 

7. September 2002 die Verfügung über die Pauschalierung der Kosten für den Unter-

halt  und  die  Verwaltung  von  Liegenschaften  des  Privatvermögens  (ZStB  Nr. 30.2;  im 

Folgenden  "Verfügung  Pauschalierung")  erlassen.  Diese  hält  fest,  dass  der  Steuer-

pflichtige  anstelle  der  tatsächlichen  Kosten  und  Prämien  im  Sinn  von  § 30  Abs. 2 

Satz 1  StG  einen  Pauschalabzug  geltend  machen  kann,  welcher  (ohne  Altersabstu-

fung) 20% vom Brutto-Mietertrag bzw. -Mietwert beträgt (Ziff. II). Wie bei der Bundess-

teuerregelung  wird  sodann  auch  die  jährliche  Wahlmöglichkeit  des  Steuerpflichtigen 

und  der  Ausschluss  des  Pauschalabzugs  bei  von  Dritten  geschäftlich  genutzten  Lie-

genschaften festgehalten (Ziff. III und IV).   

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Ergänzend wird diese Verfügung durch das Merkblatt des kantonalen Steuer-

amtes über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Ver-

waltung  von  Liegenschaften  vom  13.  November  2009  (ZStB  Nr. 30.3;  im  Folgenden 

"Merkblatt").  

2. a) Im streitbetroffenen Mehrfamilienhaus … 20 in B, welches der Pflichtige 

im  Privatvermögen  hält,  befinden  sich  8  Mietwohnungen;  eine  geschäftliche  Nutzung 

von  Dritten  liegt  damit  nicht  vor,  weshalb  in  Bezug  auf  die  Liegenschaftenunterhalts-

kosten die Wahl zwischen Effektivkosten und Pauschalabzug grundsätzlich möglich ist; 

insoweit ist der Sachverhalt unbestritten. 

Erstellt und unbestritten ist der Sachverhalt sodann in Bezug auf die folgenden 

Ausgangsgrössen, welche für die nachfolgende Beurteilung der Streitsache wesentlich 

sind (vgl. insbesondere Mieterspiegel 2017): 

  Mit  dem  streitbetroffenen  Mehrfamilienhaus  in  B  vereinnahmte  der  Pflichtige 

per  2017  Nettomieten  von  Fr. 192'284.-.  Mit  Nettomieten  gemeint  sind  die 

Mietzinsen ohne die Akontozahlungen der Mieter für die diversen im Mietver-

trag festgelegten Nebenkosten. 

  Die vereinnahmten Bruttomieten beliefen sich auf Fr. 228'992.-. Mit Bruttomie-

ten  gemeint  sind  die  Nettomieten  zuzüglich  die  von  den  Mietern  für  die  ver-

traglichen Nebenkosten geleisteten Akontozahlungen von Fr. 36'708.-.  

  Die Leerstände, welche per 2017 zu verzeichnen waren, belaufen sich auf den 

Betrag von Fr. 9'240.-. Diese miteingerechnet beliefen sich die Soll-Mieten für 

das Kalenderjahr 2017 auf Fr. 201'524.- (netto) bzw. Fr. 238'232.- (brutto). 

  Gemäss  der  Erfolgsrechnung  im  Anhang  zum  Liegenschaftenverzeichnis  

sind  sodann  für  das  streitbetroffene  Mehrfamilienhaus  per  2017  tatsächliche 

Kosten  und  Prämien  von  (gerundet)  Fr. 23'729.-  angefallen  (gesamter  ver-

buchter  Aufwand  von  Fr. 36'229.25  ./.  Hypothekarzins  Fr. 12'500.-).  Die  Er-

folgsrechnung geht  dabei  ertragsseitig von  den Nettomieten  aus  und  berück-

sichtigt aufwandseitig dementsprechend nur diejenigen  Liegenschaftenkosten 

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(wie  z.B.  Verwaltungshonorar,  Gebäudeversicherung  und  Unterhalt/ 

Reparaturen), welche nicht durch die Akontozahlungen der Mieter für die ver-

traglichen Nebenkosten gedeckt sind.  

b) Berechnet  man  den  Nettoertrag  des  Mehrfamilienhauses  zunächst  auf  

Basis der Nettomieten von Fr. 192'284.- und der Effektivkosten von Fr. 23'729.-, resul-

tiert  demnach  der  von  der  Vorinstanz  ermittelte  Betrag  von  Fr. 168'555.-.  Diesen  

Nettoertrag  stellt  der  Pflichtige  nicht  in  Frage;  er  entspricht  denn  auch  dem  Ergebnis 

seiner  Erfolgsrechnung  (Gewinn  von  Fr. 156'054.75  zuzüglich  [anderweitig  abziehba-

rer] Hypothekarzinsaufwand von 12'500.-).  

c)  aa)  Unterschiedliche  Parteiauffassungen  bestehen  nun  aber  in  Bezug  auf 

die Frage, wie sich der Nettoertrag des Mehrfamilienhauses bei Wahl des Pauschalab-

zugs berechnet. Die diesbezügliche steuerbehördliche Berechnung führt zu einem Net-

toertrag von Fr. 170'266.-, welcher also über demjenigen der Berechnungsvariante mit 

den  Effektivkosten  liegt;  dementsprechend  verwarf  das  Steueramt  zugunsten  des 

Pflichtigen die Berechnungsvariante mit dem Pauschalabzug. Der Pflichtige errechnete 

demgegenüber  in  der  letzteren  Variante  einen  tieferen  Nettoertrag  von  Fr. 151'979.-, 

weshalb  er  darauf  abstellen  will.  Konkret  unterscheiden  sich  die  Parteiberechnungen 

wie folgt: 

Berechnung der Steuerbehörde: 

Bruttomietertrag inkl. Leerstände (Soll-Miete) 
./. Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung 
= Mietertrag als Basis für Pauschalabzug 
./. Leerstand 
Steuerbarer Ertrag 
./. Pauschalabzug 20% von Fr. 224'382.- 
Steuerbarer Nettoertrag 

Berechnung des Pflichtigen: 

Nettomietzinsen 
+ Leerstand 
= Soll-Mietertrag als Basis für Pauschalabzug 
./. Leerstand 
./. Pauschalabzug 20% von Fr. 201'524.- 
Steuerbarer Nettoertrag  

       (Fr.) 

238'232.- 
- 13'850.- 
224'382.- 
    - 9'240.- 
215'142.-  
- 44'876.- 
170'266.- 

       (Fr.) 

192'284.- 
    9'240.- 
201'524.- 
- 9'240.- 
 - 40'305.-  
151'979.- 

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Der  wesentliche  Unterschied  in  der  Berechnung  besteht  also  darin,  dass  die 

Steuerbehörde  von  der  Brutto-Sollmiete  (gekürzt  um  die  Kosten  für  Heizung,  Warm-

wasser  und  Treppenhausreinigung)  ausgeht,  während  der  Pflichtige  allein  auf  die  

Netto-Sollmiete abstellt. 

bb)  Die  Vorinstanz  hält  im  Einspracheentscheid  betreffend  die  Staats-  und 

Gemeindesteuern  fest,  bei  ihrer  Berechnung  die  Vorgaben  der  eingangs  erwähnten 

Verfügung  Pauschalierung  der  Finanzdirektion  und  des  ergänzenden  Merkblatts  des 

kantonalen Steueramts (vgl. vorstehend E. 1b/bb) befolgt zu haben.  

Dies  trifft  zu:  Wie  bereits  erwähnt,  gibt  die  Verfügung  Pauschalierung  vor, 

dass  der  Pauschalbezug  20%  des  Brutto-Mietertrags  beträgt.  Das  besagte  Merkblatt 

verfeinert  diese  Vorgabe,  indem  es  definiert,  was  genau  unter  "Brutto-Mietertrag"  zu 

verstehen ist und zudem anhand von Beispielen aufzeigt, wie die genaue Berechnung 

vorzunehmen ist. Konkret hält es dazu im Abschnitt "I. Pauschalabzug, Rz. 43 ff." Fol-

gendes fest: 

43 Mit dem Pauschalabzug sind sämtliche ordentlichen Kosten (Unterhaltskos-

ten,  Versicherungsprämien,  Drittverwaltungskosten,  Energiespar-  und  Umwelt-

schutzmassnahmen) abgedeckt. [...]  

44 [Wechselpauschale ...] 

45  Der  Pauschalabzug  beträgt  20  Prozent  des  jährlichen  Bruttomietertra-

ges  bzw.  Eigenmietwertes.  Der  Bruttoertrag  umfasst  sämtliche  mit  der  jeweili-

gen  Liegenschaft  erzielten  Erträge  (Miet-  /  Pachteinnahmen  /  Eigenmietwert). 

Wird  ein  Einschlag  für  Unternutzung  geltend  gemacht,  ist  der  Pauschalabzug 

vom  Eigenmietwert  nach  Abzug  des  Einschlages  zu  berechnen.  Steht  dem 

Steuerpflichtigen gemäss der «Weisung der Finanzdirektion betreffend Gewäh-

rung  eines  Einschlages  auf  dem  Eigenmietwert  in  Härtefällen»  ein  Einschlag 

auf  dem  Eigenmietwert  zu,  wird  der  Pauschalabzug  ungeachtet  dieses  Ein-

schlags auf dem vollen Eigenmietwert berechnet. Bei Vorliegen von Mietzins-

ausfällen ist bei der Berechnung des Pauschalabzuges auf den Betrag der 

erfahrungsgemässen  «Soll-Jahresmiete»  abzustellen.  Nebenaufwendun-

gen,  die  üblicherweise  separat  in  Rechnung  gestellt  werden,  müssen  bei 

der Berechnung der «Soll-Jahresmiete» in Abzug gebracht werden. 

46 [...] 

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47 Musterbeispiel 1: Berechnungsgrundlage für Pauschalabzug bei einem ver-

mieteten  Mehrfamilienhaus  im  Privatvermögen  mit  überwiegend  privater  Nut-

zung (ohne Leerstand und ohne Mietzinsausfall) 

Mietzins (Fremdmieten brutto inkl. Nebenkosten) 

Eigenmietwert (eigene Wohnung) 

Mietwert (eigenes Geschäft) 

Bruttojahresertrag inkl. Nebenkosten 

./. Kosten für Heizung, Warmwasser und Treppen-

hausreinigung 

Liegenschaftenertrag 

(vor  Abzug  der  Unterhalts-  und  Verwaltungskosten) 

./. Unterhalt pauschal 20% (von Fr. 69'000) 

Steuerbarer Ertrag 

Fr. 

46’000 

12'000  

18'000  

76'000  

(7'000)  

69'000  

(13'800)  

55'200 

48 Musterbeispiel 2: Berechnungsgrundlage für Pauschalabzug bei einem ver-

mieteten  Mehrfamilienhaus  im  Privatvermögen  mit  überwiegend  privater  Nut-

zung (mit Leerstand und/oder Mietzinsausfall) 

Mietzins (Fremdmieten brutto inkl. Nebenkosten) 

Eigenmietwert (eigene Wohnung) 

Mietwert (eigenes Geschäft) 

Soll-Bruttojahresertrag inkl. Nebenkosten 

./. Leerstand / Mietzinsausfall 

Ist-Bruttojahresertrag inkl. Nebenkosten 

./. Kosten für Heizung, Warmwasser und Treppen-

hausreinigung 

Liegenschaftenertrag 

(vor  Abzug  der  Unterhalts-  und  Verwaltungskosten) 

./. Unterhalt pauschal 20% (von Fr. 69'000)* 

Steuerbarer Ertrag 

Fr. 

46’000 

12'000  

18'000  

76'000  

(9'000)  

67'000  

(7'000)  

60'000  

(13'800)  

46'200 

*Der Pauschalabzug erfolgt von der «erfahrungsgemässen Soll-Jahresmiete» (RZ 45) und nach Abzug der Kosten 
für Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung (im Beispiel 2: Fr. 76'000 ./. 7'000 = Fr. 69'000 hievon Un-
terhalt pauschal 20%). 

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Diesen Vorgaben (und insbesondere den Berechnungsbeispielen) folgend, ist 

also  die  Steuerbehörde 

im  vorliegenden  Fall  von  einer  Brutto-Sollmiete  von 

Fr. 238'232.-  (vgl.  vorstehend E. 2c/aa)  ausgegangen  und  hat  davon  die  Nebenauf-

wendungen  für  Heizung,  Warmwasser  und  Treppenhausreinigung  im  Gesamtbetrag 

von  Fr. 13'850.-  in  Abzug  gebracht.  Dies  führt  zum  Betrag  von  Fr. 224'382.-,  welcher 

alsdann die Basis für den 20%-Pauschalabzug von mithin Fr. 44'876.- bildet. Zieht man 

den  letzteren  Betrag,  den  Leerstands-Betrag  (Fr. 9'240.-)  sowie  den  Nebenaufwen-

dungen-Betrag  (Fr. 13'850.-)  von  der  besagten  Brutto-Sollmiete  ab,  erhält  man  einen 

steuerbaren Nettoertrag von Fr. 170'266.-. 

Zu ergänzen bleibt noch, dass – wie erwähnt – im Bereich der direkten Bun-

dessteuer der gleiche Berechnungsweg vorgegeben ist, geht doch auch die LKV vom 

Bruttomietertrag  aus.  Die ESTV-LKV  enthält  zwar keine  detaillierten  Berechnungsvor-

gaben zum Pauschalabzug, jedoch bezieht sich das kantonale Merkblatt auch auf die 

direkte Bundessteuer.  

cc) Zu prüfen bleiben die Einwendungen des Pflichtigen gegen die steuerbe-

hördliche Berechnungsweise: 

Geltend  gemacht  wird  zunächst  allgemein,  dass  durch  die  Aufrechnung  von 

Akontozahlungen, welche die Mieter zur Begleichung von effektiven Nebenkosten leis-

teten, dem Vermieter ein fiktives Einkommen aufgerechnet werde. Für solche Neben-

kosten  habe  der  Vermieter  nämlich  keinen  Rechtsanspruch  erworben.  Er  könne  über 

die entsprechenden Mittel auch nicht frei verfügen, sondern sei einzig dazu berechtigt 

und  verpflichtet,  damit  die  im  Mietvertrag  exakt  definierten  Aufwendungen  zu  beglei-

chen, für  welche  der  Mieter  aufkommen müsse.  Dergestalt  stellten  die Akontozahlun-

gen  für  den  Vermieter  keinen  Ertrag  dar,  sondern  Leistungs-  oder  Geldschulden  ge-

genüber  dem  Mieter.  Die  Aufrechnung  von  fiktivem  Einkommen  widerstrebe  dem 

Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und sei damit 

verfassungswidrig.  

Weiter wird angeführt, dass auch das besagte Merkblatt des kantonalen Steu-

eramts von "Ertrag" spreche; von Mietern zu tragende Akontozahlungen für Nebenkos-

ten stellten nach dem Gesagten aber keinen Ertrag dar. Hinzu komme, dass im Merk-

blatt  in  Randziffer  45  explizit  darauf  hingewiesen  werde,  dass  Nebenaufwendungen, 

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1 ST.2020.56 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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welche üblicherweise separat in Rechnung gestellt werden, von der Soll-Jahresmiete in 

Abzug  zu  bringen  seien.  Auch  den  einschlägigen  Steuerkommentaren  sei  zu  entneh-

men, dass Nebenleistungen des Mieters nicht zum steuerbaren Vermögensertrag des 

Vermieters gehörten. Soweit dabei jeweils Kosten für Heizung, Warmwasser und Trep-

penhausreinigung  erwähnt  würden,  sei  diese  Aufzählung  keinesfalls  abschliessend. 

Letzteres ergebe sich auch aus der Formulierung im Merkblatt, welches von Nebenleis-

tungen spreche, die "üblicherweise separat in Rechnung gestellt werden". Daraus leite 

sich also ab, dass Aufwendungen, welche separat in Nebenkostenabrechnungen abge-

rechnet  werden,  nicht  zum steuerbaren  Vermögensertrag gehörten. Im konkreten  Fall 

sei  in  den  Mietverträgen  festgehalten,  dass  die  Nebenkosten  für  Allgemeinstrom, 

Grünabfuhr,  Hauswartung,  Heizkosten,  Kabelanschluss,  Kehrichtabfuhr,  Liftunterhalt, 

Unterhalt Tumbler/Waschmaschine sowie Wasser- und Abwassergebühren durch den 

Mieter zu tragen seien und der Mieter zur Begleichung dieser Kosten monatliche Akon-

tozahlungen zu leisten habe. Nach Abschluss der entsprechenden Rechnungsperiode 

werde eine effektive Nebenkostenabrechnung erstellt und würden Differenzen zurück-

erstattet oder nachbelastet.  

dd) aaa) Der Pauschalabzug dient in erster Linie der administrativen Vereinfa-

chung.  Dem  Steuerpflichtigen  wird  die  Arbeit  des  Zusammentragens  und  Aufbewah-

rens  der  Unterlagen,  der  Steuerbehörde  die  Kontrolle  dieser  Unterlagen  erspart.  Der 

Pauschalabzug  darf  aber  nicht  dazu  führen,  dass  der  gesetzliche  Grundsatz  der  Be-

steuerung des Reineinkommens bei Liegenschaften des Privatvermögens verletzt wird 

und  soll  nicht  zur  Anwendung  kommen,  wenn  er  zu  einem  offensichtlich  unrichtigen 

Ergebnis führt. In diesem Sinne steht die Gewährung des Pauschalabzuges unter dem 

Vorbehalt  des  Gesetzes.  Weil  in  diesem  Sinn  die  Pauschalierung  primär  veranla-

gungsökonomische Gründe hat, so rechtfertigt sie sich vorab für Grundstücke, die nicht 

geschäftlich oder gewerblich genutzt werden. Bei geschäftlich oder gewerblich genutz-

ten  Liegenschaften  kann  dagegen  vom  Steuerpflichtigen  eine  genaue  Aufzeichnung 

der  von  ihm  getragenen  Liegenschaftenaufwands  nach  den  Regeln  der  kaufmänni-

schen  Buchführung  oder  in  anderer  geeigneter  Weise  und  von  den  Steuerbehörden 

eine  Kontrolle  der  tatsächlichen  Kosten  erwartet  werden  (vgl.  BGr,  11.  Septem-

ber 2018, 2C_1020/2017, E. 2.2.2 und 2.2.3 mit weiteren Hinweisen).   

bbb) Vorliegend geht es nun zwar um eine privat genutzte Liegenschaft, wes-

halb  dem  Pflichtigen  grundsätzlich  die  Möglichkeit  offensteht,  über  den  Liegenschaf-

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1 ST.2020.56 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
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tenaufwand  pauschal  abzurechnen.  Allerdings  hat  der  in  Deutschland  wohnhafte 

Pflichtige für die Verwaltung seines hiesigen Immobilienbesitzes einen professionellen 

Liegenschaftenverwalter  eingesetzt,  womit  einhergeht,  dass  für  das  streitbetroffene 

Mehrfamilienhaus in B auch eine Erfolgsrechnung erstellt worden ist (vgl. Anhang zum 

Liegenschaftenverzeichnis). In dieser Konstellation ist der beschriebenen Grundintenti-

on  für  den  Pauschalabzug  (Verzicht  auf  Aufzeichnungen  zur  Vereinfachung)  gewis-

sermassen der Boden entzogen. Es liegt nämlich eine nach den Regeln der kaufmän-

nischen  Buchführung  ermittelte  Jahresrechnung  vor,  welche  den 

tatsächlichen 

Kostenaufwand und damit auch den tatsächlichen Nettoertrag exakt ausweist (vgl. vor-

stehend E. 2a). Beanstandet die Steuerbehörde die Jahresrechnung nicht und stellt sie 

auf diese ab, so versteuert der Pflichtige damit also exakt das für die fragliche Liegen-

schaft ausgewiesene Reineinkommen; von Besteuerung von fiktivem Einkommen bzw. 

einer  Verletzung  des  Grundsatzes  der  Besteuerung  nach  der  wirtschaftlichen  Leis-

tungsfähigkeit kann schon aus diesem Grund keine Rede sein.  

ccc)  Dem  Pflichtigen  ist  nun  aber  zuzugestehen,  den  Nettoertrag  seiner  Lie-

genschaft  anstatt  über  die  ausgewiesenen  Effektivkosten  alternativ  über  die  Variante 

mit  der  20%-Pauschale  zu  berechnen.  Resultierte  dabei  ein  tieferer  Nettoertrag  als 

gemäss Erfolgsrechnung, hätte er nur diesen zu versteuern, obwohl damit dann nicht 

das gesamte liegenschaftenbezogene Reineinkommen besteuert würde. Dies deshalb, 

weil  dem  Steuerpflichtigen  wie  gesehen  ausdrücklich  ein  Wahlrecht  hinsichtlich  der 

Berechnung mittels Effektivkosten oder Pauschalabzug eingeräumt wird. Dass dies zur 

Folge  haben  kann,  dass  der  Steuerpflichtige  zu  gut  fährt,  wird  dabei  in  Kauf  genom-

men. Dies zeigt sich exemplarisch am Beispiel des Steuerpflichtigen, der eine Neubau-

liegenschaft  erwirbt  oder  seine  Altbauliegenschaft  umfassend  saniert.  In  den  Jahren 

nach dem Kauf bzw. der Sanierung kann jeweils die 20%-Pauschale beansprucht wer-

den,  obwohl  beim Weg  über  die  Effektivkosten  mit  Bestimmtheit  ein  höherer  Nettoer-

trag resultieren  würde;  in  solchen  Fällen fehlt  es  nämlich regelmässig  an ins Gewicht 

fallenden  Unterhaltskosten  bzw.  beschränkt  sich  der  effektive  Aufwand  im  Wesentli-

chen  auf  Versicherungskosten  und  wenige  Betriebskosten  (z.B.  Serviceabonnement 

für die Heizung), was erfahrungsgemäss nicht 20% des Ertrags ausmacht.  

Vor  diesem  Hintergrund  geht  es  im  vorliegenden  Fall  also  darum,  dass  der 

Pflichtige aus dem streitbetroffenen Mehrfamilienhaus in B unter Inanspruchnahme des 

Pauschalabzugs einen Nettoertrag versteuern will, welcher unter dem tatsächlich aus-

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gewiesenen  liegt.  Wenn  auch  das  Steuerrecht  diese  Möglichkeit  mit  Blick  auf  die  im 

Massenveranlagungsverfahren willkommene Pauschalabzugsregelung hinnimmt, so ist 

aber jedenfalls die Letztere nicht auch noch grosszügig auszulegen; dies mit Blick auf 

den gesetzlichen Grundsatz der Besteuerung des Reineinkommens bei Liegenschaften 

des  Privatvermögens.  Vor  diesem  Hintergrund  stellte  das  Verwaltungsgericht  denn 

auch fest, dass die Finanzdirektion den Pauschalabzug nicht so festlegen darf, dass er 

über  einen  längeren  Zeitraum  zu  einem  offensichtlich  unrichtigen  Resultat  führt  (vgl. 

VGr,  20.  November  2002,  SB.2002.00073,  StE  2003  B 25.6  Nr. 49  = ZStP  2003,  132 

[133]).  

ddd)  Wie  gesehen,  wird  in  der  steuerbehördlich  vorgegebenen  Berechnung 

des Liegenschaften-Nettoertrags in der Variante mit dem Pauschalabzug vom Bruttoer-

trag  ausgegangen.  Mit  dem  Einwand,  damit  werde  fiktives  Einkommen  besteuert, 

übersieht der Pflichtige zweierlei:  

Zum einen hat er wie erwähnt die Wahlmöglichkeit zwischen der Berechnung 

mit den Effektivkosten und dem Pauschalabzug. Er kann also immer den Weg über die 

Effektivkosten wählen und hat damit in keinem Fall mehr als den effektiven Nettoertrag 

zu versteuern.  Eine  Besteuerung  von fiktivem  Einkommen  ist  damit  im  Rahmen  einer 

Gesamtbetrachtung gar nicht möglich.  

Betrachtet  man  nur  die  Berechnungsvariante  mit  dem  Pauschalabzug,  lässt 

sich ebenfalls nicht sagen, dass der Einbezug der mieterseitig bezahlten Nebenkosten 

zur Besteuerung von fiktivem Einkommen führt:  

Auszugehen ist zunächst davon, was unter dem Titel von Kosten für den Un-

terhalt  und  die  Verwaltung  von  Liegenschaften  überhaupt  abzugsfähig  ist.  Die  ESTV-

LKV definiert dies in Art. 1 wie folgt: 

Art. 1   

Abziehbare Kosten 

1)  Abziehbar sind insbesondere die folgenden Kosten: 

a.  Unterhaltskosten:  

1.  Auslagen  für  Reparaturen  und  Renovationen,  die  nicht  wertver-

mehrende Aufwendungen darstellen; 

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2.  Einlagen  in  den  Reparatur-  oder  Erneuerungsfonds  (Art.  712l 
ZGB) von Stockwerkeigentumsgemeinschaften, sofern diese Mit-
tel  nur  zur  Bestreitung  von  Unterhaltskosten  für  die  Gemein-
schaftsanlagen verwendet werden; 

3.  Betriebskosten:  Wiederkehrende  Gebühren  für  Kehrichtentsor-
gung (nicht aber Gebühren, die nach dem Verursacherprinzip er-
hoben  werden),  Abwasserentsorgung,  Strassenbeleuchtung  und 
-reinigung;  Strassenunterhaltskosten;  Liegenschaftssteuern,  die 
als  Objektsteuern  gelten;  Entschädigungen  an  den  Hauswart; 
Kosten  der  gemeinschaftlich  genutzten  Räume,  des  Lifts  usw., 
soweit der Hauseigentümer hierfür aufzukommen hat. 

b.  Versicherungsprämien: 

Sachversicherungsprämien  für  die  Liegenschaft  (Brand-,  Wasser-
schäden-, Glas- und Haftpflichtversicherungen). 

c.  Kosten der Verwaltung: 

Auslagen  für  Porto,  Telefon,  Inserate,  Formulare,  Betreibungen,  
Prozesse,  Entschädigungen  an  Liegenschaftsverwalter  usw.  (nur  die 
tatsächlichen  Auslagen,  keine  Entschädigung  für  die  eigene  Arbeit 
des Hauseigentümers). 

2)  Nicht abziehbar sind insbesondere die folgenden Unterhaltskosten: 

a. 

(aufgehoben)  

b.  Einmalige  Beiträge  des  Grundeigentümers,  wie  Strassen-,  Trottoir-, 
Schwellen,  Werkleitungsbeiträge,  Anschlussgebühren  für  Kanalisati-
on,  Abwasserreinigung,  Wasser,  Gas,  Strom,  Fernseh-  und  Gemein-
schaftsantennen usw. 

c.  Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten, die mit dem Betrieb 
der  Heizanlage  oder  der  zentralen  Warmwasseraufbereitungsanlage 
direkt zusammenhängen, insbesondere Energiekosten. 

d.  Wasserzinsen sind grundsätzlich nicht abziehbare Unterhaltskosten. 

3)  Abziehbar  sind  jedoch  diejenigen  Wasserzinsen,  die  der  Grundeigentümer 
für vermietete Objekte selber übernimmt und nicht auf die Mieter überwälzt. 

Aus  dieser  Übersicht  ergeben  sich  in  Bezug  auf  die  Abzugsfähigkeit  von  

Liegenschaftenaufwand unter dem Blickwinkel des Verhältnisses Vermieter/Mieter fol-

gende Kosten-Kategorien: 

  Kat. 1: Kosten, welche in jedem Fall dem Vermieter anfallen (und zivilrecht-

lich auch nicht auf den Mieter überwälzbar sind; vgl. Art. 256 OR), weshalb 

sie  auch  abziehbar  sind  (z.B.  Unterhaltskosten  im  engeren  Sinn  bzw.  Re-

novationskosten). 

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  Kat.  2:  Kosten,  welche  nach  dem  Verursacherprinzip  grundsätzlich  vom 

Mieter  zu  übernehmen  und  deshalb  vermieterseitig  nicht  abziehbar  sind 

(z.B. Kosten für Heizung/Warmwasser). 

  Kat.  3:  Kosten,  welche  zwar  grundsätzlich  dem Vermieter  anfallen, jedoch 

auf  den  Mieter  überwälzt  werden können (z.B. Gebühren für  Kehrrichtent-

sorgung);  sie  sind  vermieterseitig  nur  abziehbar,  wenn  eben  keine  Über-

wälzung stattfindet. 

Die  steuerbehördlich  festgelegte  Pauschalabzugsregelung  trägt  diesem  Sys-

tem Rechnung, indem sie den Bruttoertrag als Basis nimmt. Damit wird nämlich insbe-

sondere  den  Nebenkosten  der  vorstehenden  Kat.  3  Rechnung  getragen.  Würde  von 

den  Nettomietzinsen  ausgegangen,  so  könnte  der  Vermieter  im  Rahmen  des  

Pauschalabzugs  entsprechende  Kosten  (vorliegend  z.B.  die  Kosten  für  den  Lift-

Service) zum Abzug bringen, auch wenn er diese auf den Mieter überwälzt und sie ihm 

deshalb gar nicht anfallen. Richtig ist andererseits, dass der Bruttoertrag aber um die-

jenigen Mieternebenkosten gekürzt wird, welche im Sinn der vorstehenden Kat. 2 den 

mieterseitigen  Verbrauch in  Mehrfamilienhäusern  betreffen.  Es  handelt sich dabei ge-

mäss Merkblatt um die Nebenaufwendungen, "die üblicherweise separat in Rechnung 

gestellt  werden".  Gemeint  sind  damit  die  klassischen  verbraucherbezogenen  Neben-

kosten  einer  jeden  Wohnungsmiete,  insbesondere  also  die  in  den  Beispielen  des 

Merkblatts  aufgeführten  Kosten  für  Heizung/Warmwasser  und  die  Treppenhausreini-

gung (verbrauchsbezogen ist die Letztere insoweit, als es dabei um die Ordnung und 

Sauberkeit vor dem Wohnungseingang eines jeden Mieters geht).  

Auch zivilrechtlich qualifizieren vorab die letzteren Kosten als übliche Neben-

kosten. Überwälzt der Vermieter (zulässigerweise) weitere Betriebskosten auf den Mie-

ter,  so  erheischt  dies  deshalb  eine  präzise  Erwähnung  im  Mietvertrag  (Art. 257a 

Abs. 2 OR; BGr, 8. Oktober 2019, 4A_209/2019, E. 5; vgl. auch: Merkblatt für Mieterin-

nen  und  Mieter  des  Schweizerischen  Mieterverbands,  www.mieterverband.ch  [Aus-

druck]). Vorliegend hat eine solche Überwälzung nun stattgefunden. Gemäss dem vor-

gelegten  Mietvertrag  hat  der  Pflichtige  als  Vermieter  folgende  Betriebskosten  auf  die 

Mieter  abgewälzt:  Allgemeinstrom,  Grünabfuhr,  Hauswartung,  Heizkosten,  Kabelan-

schluss,  Kehrrichtabfuhr,  Liftunterhalt,  Unterhalt  Tumbler  und  Waschmaschine,  Was-

ser- und Abwassergebühren. Eine derart umfassende Abwälzung liegenschaftenbezo-

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gener Betriebskosten (welche dazu führt, dass bei einer 4.5-Zimmerwohnung mit einer 

Nettomiete  von  gut  Fr. 2'000.-  noch  hohe  Nebenkosten  von  gut  Fr. 300.-  anfallen)  ist 

nicht "üblich" im Sinn des Merkblatts. Die Mieter im streitbetroffenen Mehrfamilienhaus 

in  B  übernehmen  damit  liegenschaftenbezogene  Betriebskosten,  welche  im  Rahmen 

des Pauschalabzugs zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden. Dies erheischt 

als Ausgleich deren Aufrechnung in Form der Erfassung des vermieterseitigen Brutto-

ertrags.  

eee)  Eine  Ausnahme  zum  soeben  Gesagten  gilt  in  Bezug  auf  die  verbrau-

cherspezifischen Grundgebühren  für  den  Kabelanschluss.  Diese  sind  nämlich  monat-

lich von den Mietern zu begleichen, welche den entsprechenden, gewissermassen zur 

Grundversorgung gehörenden Dienst  (Zugang  zu TV/Radio  und  Internet)  in  Anspruch 

nehmen. Es ist zwar üblich, dass die Vermieter von Mehrfamilienhäusern diese Gebüh-

ren mit den Kabelanschlussanbietern (hier D) für alle Wohnungen gesamthaft abrech-

nen. Dies hat zur Folge, dass die Mieter die ihre Wohnung betreffenden Gebühren in 

Form von weiteren klassischen Miet-Nebenkosten zu begleichen haben. Seit TV/Radio 

und  Internet  auch  anderweitig  empfangbar  sind  (also  statt  über  Kabel  insbesondere 

über den Telefonanschluss der Swisscom, welche stets mit dem Mieter direkt abrech-

net),  kündigen  Mieter  vermehrt  den  Kabelanschluss  und  werden  dann  auch  die  ent-

sprechenden Nebenkosten aus dem Mietvertrag gestrichen. Diese Kosten für die Tele-

kommunikation  haben  mit  Liegenschaftenunterhalt  nichts  zu  tun  und  sind  der 

vorstehenden Kat. 2 zuzuordnen. 

fff) Im Ergebnis erheischt damit die Berechnung des Nettoertrags in der Vari-

ante mit der Abzugspauschale insoweit eine Korrektur, als neben den Kosten für Hei-

zung/Warmwasser  und  Treppenhausreinigung  auch  die  von  den  Mietern  bezahlten 

Kabelanschlussgebühren  in  der  Höhe  von  Fr. 3'465.85  (vgl.  Nebenkostenabrech-

nung/Kostenzusammenstellung 2017) aus dem Bruttoertrag zu eliminieren sind. 

Obwohl  vom  Pflichtigen  nicht  explizit  vorgebracht,  erweist  sich  sodann  noch 

eine  zweite  Korrektur  als  erforderlich:  Beim  Bruttoertrag  ging  die  Steuerbehörde  von 

den Aufzeichnungen im Mieterspiegel aus. In diesem basieren die ausgewiesenen Ne-

benkosten  jedoch  auf  Akontozahlungen  der  Mieter  von  insgesamt  Fr. 36'708.-.  Mass-

gebend  für  den  Bruttoertrag  2017  können  indes  nur  die  tatsächlichen  vereinnahmten 

Nebenkosten  von  Fr. 31'671.20  (=  Fr. 30'453.35  +  Fr. 1'217.85)  sein,  wie  sie  in  der 

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Nebenkostenabrechnung/Kostenzusammenstellung  2017  bzw.  in  den  einzelnen  Ne-

benkostenabrechnungen  2017  für  die  8 Wohnungen  ausgewiesen  werden.  Die  Diffe-

renz zu den Akontozahlungen von Fr. 5'036.80 wurde den Mietern zurückerstattet und 

entsprechend nicht vereinnahmt. Der Bruttobetrag ermittelt sich damit aus dem Netto-

ertrag  von  Fr. 192'284.00  zuzüglich  den  Nebenkosten  gemäss  Abrechnungen  von 

Fr. 31'671.20,  was  den  Betrag  von  Fr. 223'955.20  ergibt.  Inklusiv  Leerstände  (von 

Fr. 9'240.-)  ist  damit  in  der  Berechnung  von  einem  Bruttoertrag  von  Fr. 233'195.20 

auszugehen. 

ee)  Nach  alledem  ist  die  steuerbehördliche  Alternativberechnung  mit  dem 

Pauschalabzug wie folgt zu korrigieren: 

Bruttomietertrag (korrigiert) inkl. Leerstände (Soll-Miete) 
./. Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung 
./. Kabelanschlussgebühren 
= Mietertrag als Basis für Pauschalabzug 
./. Leerstand 
Steuerbarer Ertrag 
./. Pauschalabzug 20% von Fr. 215'879.35 
Steuerbarer Nettoertrag 

233'195.20 
- 13'850.00 
  - 3'465.85 
215'879.35 
    - 9'240.00 
206'639.35  
- 43'175.85 
163'463.50 

d)  Mit  Fr. 163'463.50  liegt  das  Ergebnis  der  korrigierten  Pauschalabzugs-

Rechnung  unter  demjenigen  der  Effektivkosten-Rechnung  mit  Fr. 168'555.-.  Mithin  ist 

dem  Pflichtigen  zuzugestehen,  für  das  streitbetroffene  Mehrfamilienhaus  …  20  in  B 

den  tieferen  Nettoertrag  zu  versteuern,  was  eine  einkommensseitige  Reduktion  von 

(gerundet)  Fr. 5'092.-  (statt  Fr. 16'576.-  [=  Fr. 168'555.-  ./.  Fr. 151'979.-])  nach  sich 

zieht.  Der  Nettoertrag  aus  Liegenschaften  beträgt  neu  insgesamt  Fr. 230'988.-  (statt 

Fr. 236'080.-).  

3. a)  Beschwerde  und  Rekurs  sind  demnach  in  Bezug  auf  das  festgesetzte 

Einkommen  teilweise  gutzuheissen  und  die  diesbezüglichen  Steuerausscheidungen 

sind  entsprechend  anzupassen (dazu sogleich E. 3b).  Für  die  beantragte  vermögens-

seitige  Korrektur  im  Bereich  der  Staats-  und  Gemeindesteuern  findet  sich  in  der 

Rechtsschrift des Pflichtigen keine Begründung. So fehlen Ausführungen darüber, was 

beim Vermögen bzw. den zur Besteuerung herangezogenen Vermögenswerten bean-

standet wird resp. was genau wie zu ändern ist. Die vermögensseitigen Steuerfaktoren 

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1 ST.2020.56 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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des Einspracheentscheids sind daher ohne weiteres zu bestätigten und der Rekurs ist 

diesbezüglich abzuweisen.  

b)  Die  einkommensseitigen  Steuerfaktoren  sind  neu  wie  folgt  festzusetzen 

(vgl. Darstellung in der Veranlagungsverfügung bzw. dem Einschätzungsentscheid):  

Interkantonale / Internationale Steuerausscheidung 

Direkte Bundessteuer 01.01.2017 bis 31.12.2017 

EINKOMMEN 
Nettoertrag aus Liegenschaften 
Nettoertrag aus bwgl. Vermögen 
Vermögensertrag 
Quote der Aktiven 
Schuldzinsen 
Nettovermögensertrag 
Selbst. Erwerb 
Einkommensanteile 
Quote 
Versicherungsprämien, Zinsen 
Weitere quotenmässige Abzüge 
Steuerbares Einkommen 

Total Satz 
      Fr. 

Schweiz 
     Fr. 

Ausland 
    Fr.  

 230'988.- 
   32'860.- 
 263'848.- 

   12'717.- 
 251'131.- 
 172'173.- 
 423'304.- 

     1'700.- 
     1'112.- 
 420'492.- 

231'878.- 

231'878.- 
    61.18 
    7'780.- 
224'098.- 

224'098.- 
    52.94 
       900.- 
       589.- 
222'609.- 

    - 890.- 
  32'860.- 
  31'970.- 
    38.82 
    4'937.- 
  27'033.- 
172'173.- 
199'206.- 
    47.06 
       800.- 
       523.- 
197'883.-. 

Interkantonale / Internationale Steuerausscheidung 

Staats- und Gemeindesteuern 01.01.2017 bis 31.12.2017 

EINKOMMEN 
Nettoertrag aus Liegenschaften 
Nettoertrag aus bwgl. Vermögen 
Vermögensertrag 
Quote der Aktiven 
Schuldzinsen 
Nettovermögensertrag 
Quote 
2. Schuldzinsenverlegung 
Nettovermögensertrag 
Selbst. Erwerb 
Einkommensanteile 
Quote 
Versicherungsprämien, Zinsen 
Weitere quotenmässige Abzüge 
Steuerbares Einkommen 

Total Satz 

      Fr. 

 230'988.- 
   32'860.- 
 263'848.- 

   12'717.- 
 251'131.- 

 251'131.- 
 172'173.- 
 423'304.- 

     2'600.- 
     1'112.- 
 419'592.- 

Kanton 
Zürich 
    Fr. 

Kanton 
    E 
    Fr. 

231'878.-   

  1.31 

231'878.-         0.- 
    59.87 
    7'613.-     167.- 
224'265.-   - 167.- 
    60.67 
     - 101.-     167.- 
224'164.-         0.- 

224'164.-         0.- 
    52.96 
     1'377.-         0.- 
       589.-         0.- 
222'198.-         0.- 

Deutschland 

      Fr.  

    - 890.- 
  32'860.- 
  31'970.- 
    38.82 
    4'937.- 
  27'033.- 
    39.33 
       - 66.- 
  26'967.- 
172'173.- 
199'140.- 
    47.04 
    1'223.- 
       523.- 
197'883.-. 

1 DB.2020.46 
1 ST.2020.56 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 19 - 

c)  Bei  diesem  Prozessausgang  sind  die  Kosten  den  Parteien  anteilsmässig 

aufzuerlegen,  d.h.  für  das  Beschwerdeverfahren  dem  Pflichtigen  zu  7/10  und  der  

Beschwerdegegnerin  zu  3/10  sowie  für  das  Rekursverfahren  dem  Pflichtigen  zu  4/5 

und  dem  Rekursgegner  zu  1/5  (Art. 144  Abs. 1  DBG  bzw.  §  151  Abs.  1  StG).  Dem 

mehrheitlich  unterliegenden  Pflichtigen  ist  sodann  keine  Parteientschädigung  zuzu-

sprechen (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 - 3 des Bundesgesetzes über das 

Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968 bzw. § 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des 

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959). 

Demgemäss erkennt der Einzelrichter: 

1.  Die  Beschwerde  wird  teilweise  gutgeheissen.  Der  Beschwerdeführer  wird  für  die 

direkte Bundessteuer wie folgt veranlagt (Tarif gemäss Art. 36 Abs. 1 DBG; Grund-

tarif):  

Steuerperiode 

2017 

steuerbar 

satzbestimmend 

Einkommen 

Fr. 

222'600.- 

420'400.-. 

2.  Der  Rekurs  wird  teilweise  gutgeheissen.  Der  Rekurrent  wird  für  die  Staats-  und 

Gemeindesteuern  wie  folgt  eingeschätzt  (Tarif  gemäss  §  35  Abs.  1  bzw.  § 47 

Abs. 1 StG; Grundtarif): 

Steuerperiode 

Einkommen 

Vermögen 

2017 

steuerbar 

satzbestimmend 

Fr. 

222'100.- 

419'500.- 

Fr. 

3'979'000.- 

6'368'000.-. 

[…] 

1 DB.2020.46 
1 ST.2020.56