# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c11fe44f-693f-5690-9895-5e834699a9de
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-09-08
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 08.09.2017 32.13-16.43
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_32-13-16-43_2017-09-08.pdf

## Full Text

Justiz-, Gemeinde-  
und Kirchendirektion  
des Kantons Bern 

 Direction de la justice,  
des affaires communales et  
des affaires ecclésiastiques  
du canton de Berne 

  

     

Münstergasse 2 
3011 Bern 
Telefon 031 633 76 78 
Telefax 031 633 76 25 

    

 

32.13-16.43      

Beschwerdeentscheid vom 8. September 2017 

 

 

Löschung von Grundbucheinträgen (in casu Grunddienstbarkeiten), die 

höchstwahrscheinlich keine rechtliche Bedeutung haben (Art. 976a Abs. 1 

ZGB) 

 

Ein Baurecht für einen Autounterstand hat seine rechtliche Bedeutung nicht ver-

loren, obwohl die Zufahrt nicht durch ein Wegrecht gesichert ist. Das Baurecht 

kann heute immer noch ausgeübt werden. Ausserdem schadet die Nichtaus-

übung des Baurechts den Berechtigten nicht.  

 

Verhältnis einer Baubeschränkung, welche die Erhaltung des Chalet-Charakters 

eines Gebäudes bezweckt, zum öffentlichen Baurecht. Im vorliegenden Fall ist 

der Inhalt der Baubeschränkung spezifischer als das kommunale Baureglement, 

so dass die rechtliche Bedeutung nach wie vor gegeben ist. 

 

Eine teilweise Löschung einer Dienstbarkeit, wie z.B. bei der Ablösung der 

Dienstbarkeit durch das Gericht nach Art. 736 Abs. 2 ZGB, ist nach dem Wortlaut 

von Art. 976a ZGB nicht vorgesehen. Daher kann eine Dienstbarkeit nur 

vollständig gelöscht werden. 

 

 

Radiation du registre foncier d’inscriptions (in casu de servitudes fon-

cières) très vraisemblablement dépourvues de valeur juridique (art. 976a, 

al. 1 CC) 

 

Un droit de superficie destiné à un abri pour voitures n’a en rien perdu de sa va-

leur juridique même si l’accès n’est pas garanti par un droit de passage. Il peut 

donc encore être exercé à ce jour. Par ailleurs, les ayants droit ne sont nullement 

lésés par le non-exercice du droit de superficie. 

 

Rapport entre une restriction à la construction destinée à maintenir le caractère 

de chalet d’un bâtiment et le droit public de la construction. En l’espèce, le con-

 

 

  

2 

tenu de la restriction est de nature plus spécifique que le règlement communal de 

construction, raison pour laquelle cette dernière conserve sa valeur juridique. 

 

La radiation partielle d’une servitude, sur le modèle de la libération judiciaire au 

sens de l’article 736, alinéa 2 CC, n’est pas prévue par la teneur de l’article 976a 

CC. Une servitude ne peut dès lors être radiée que dans son intégralité. 

 

 

Sachverhalt 

 

A. 

Mit Schreiben vom 25. Juli 2016 hatte A.______ die Löschung von Grunddienst-

barkeiten, die auf der Liegenschaft A.-Gbbl. Nr. 1000 lasten, beantragt.  

Mit Verfügung vom 7. Oktober 2016 wies das Grundbuchamt die Anmeldung ab.  

B. 

Gegen die Verfügung des Grundbuchamts führt A.______ (nachfolgend Be-

schwerdeführer) mit Eingabe vom 19. Oktober 2016 Beschwerde bei der Justiz-, 

Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK) mit folgendem Rechts-

begehren: 

 «Es sei festzustellen, ob die verfügte Abweisung der Grundbuchanmeldung rech-

tens ist.» 

Mit Eingabe vom 1. November 2016 verzichtet das Grundbuchamt auf die Einrei-

chung einer Beschwerdevernehmlassung und verweist auf die in der Abwei-

sungsverfügung vom 7. Oktober 2016 aufgeführten Argumente.  

Auf die Begründung der einzelnen Rechtschriften wird, soweit entscheidwesent-

lich, in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen sein.  

 

Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1 Gegen Verfügungen des Grundbuchamts kann Beschwerde bei der JGK 

geführt werden (Art. 956a Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; 

SR 210] i.V.m. Art. 124 Abs. 1 des Gesetzes vom 28. Mai 1911 betreffend die 

Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [EG ZGB; BSG 211.1]). Für 

das Verfahren gelten nach Art. 10 Abs. 3 Satz 1 EG ZGB die Bestimmungen des 

Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 

BSG 155.21). 

  

3 

1.2 Zur Beschwerde ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilge-

nommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein 

schutzwürdiges Interesse an deren Änderung oder Aufhebung hat (Art. 956a 

Abs. 2 Ziff. 1 ZGB; Art. 65 Abs. 1 VRPG). 

Der Beschwerdeführer ist durch die Abweisung der Grundbuchanmeldung be-

sonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung. Er ist 

somit zur Erhebung der Grundbuchbeschwerde befugt. Auf die im Übrigen form- 

und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.  

2. 

Die Liegenschaft A.-Gbbl. Nr. 1000 des Beschwerdeführers ist mit Grunddienst-

barkeiten belastet. Der Beschwerdeführer wehrt sich gegen zwei der Dienstbar-

keiten. Bei der einen Dienstbarkeit handelt es sich um ein Baurecht, bei der an-

deren um eine Baubeschränkung. Das Baurecht (Beleg Nr. 100) lautet im Wort-

laut wie folgt: 

«Der Eigentümer der Parzelle A.-Grundbuchblatt Nr. 1000 räumt dem Eigentümer 

der Parzelle A.-Grundbuchblatt Nr. 2000 ein Baurecht zur Erstellung eines Autoun-

terstandes ein. Der Umfang des Baurechtes ist im beiliegenden Plan des Geome-

ters B.______ vom 4.3.1999 rot eingezeichnet. Ein Exemplar dieses Planes wird 

als Beilage Nr. 4 mit dieser Urschrift aufbewahrt.» 

Die Baubeschränkung (Beleg Nr. 200) lautet im Wortlaut wie folgt: 

«Zulasten der Restparzelle A.-Grundbuchblatt Nr. 1000 und zugunsten der neuen 

Parzellen A.-Grundbuchblatt Nrn. 2000 und 3000 wird eine dingliche Baube-

schränkung errichtet, in dem Sinne, als der Chalet-Charakter des Gebäudes Nr. 10 

nicht verändert und bei einem allfälligen späteren Um- oder Anbau dieser nur auf 

der Süd-Ost-Seite am heutigen Gebäude erstellt werden darf. Bei einem An- oder 

Umbau ist der Chalet-Charakter ebenfalls beizubehalten. Vorbehalten bleiben in 

jedem Falle die im Zeitpunkt der Bauausführung geltenden öffentlich-rechtlichen 

Bauvorschriften. 

Weiter wird die bauliche Ausnutzung der Parzelle A.-Grundbuchblatt Nr. 1000 auf 

eine Bruttogeschossfläche nach kantonalem Baugesetz von 157 m
2
 beschränkt. 

Die auf Parzelle Nr. 1000 restierende Nutzfläche wird auf die Parzellen Nrn. 2000 

bis 3000 umgelagert.» 

3. 

3.1 Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, dass das Baurecht (Beleg 

Nr. 100) keine rechtliche Bedeutung mehr habe. Der Wortlaut der Dienstbarkeit 

gebe ganz klar und eindeutig wieder, dass es sich bei diesem unselbständigen 

Baurecht um einen Autounterstand handle. Gemäss Planbeilage solle dieser Au-

  

4 

tounterstand mit einer Strasse über Gbbl. Nr. 4000 erschlossen werden. Die da-

für notwendigen Wegrechte über Gbbl. Nr. 5000, Nr. 6000 und Nr. 7000 seien zu 

Gunsten von Nr. 4000 errichtet worden. Die Parzelle Gbbl. Nr. 4000 sei um die 

Jahrtausendwende verkauft worden und sei heute nicht mehr im Besitz der Be-

günstigten des Baurechts. Es sei daher heute unmöglich, dass die Begünstigten 

den Autounterstand mit einem Auto erreichen und den Autounterstand für den 

vorgesehenen Zweck nutzen könnten.  

Das Grundbuchamt macht geltend, dass weder aus der Tatsache, dass die 

Dienstbarkeit bis heute nie beansprucht wurde, noch daraus, dass keine dingli-

che Erschliessung vorliegt, auf das Fehlen der rechtlichen Bedeutung geschlos-

sen werden könne; ein dingliches Wegrecht sei nicht Voraussetzung für den 

Fortbestand eines Baurechts.  

3.2 Gemäss Art. 976a Abs. 1 ZGB kann, wenn ein Eintrag höchstwahrschein-

lich keine rechtliche Bedeutung hat, insbesondere weil er nach den Belegen oder 

den Umständen das Grundstück nicht betrifft, jede dadurch belastete Person die 

Löschung verlangen. Diese Bestimmung, welche mit diesem Wortlaut seit dem 

1. Januar 2012 in Kraft ist, regelt die Löschung in den Fällen, in denen ein Ein-

trag zwar nicht völlig zweifelsfrei, aber doch höchst wahrscheinlich keine materi-

elle Bedeutung (mehr) hat. Die Person, die durch den Eintrag belastet ist, d.h. in 

der Regel der Eigentümer des belasteten Grundstücks, muss das Verfahren mit 

Löschungsbegehren einleiten. Der Belastete muss darlegen, dass und weshalb 

der Eintrag nach den Belegen oder den Umständen entweder von Anfang an 

bedeutungslos war oder seine rechtliche Bedeutung nachträglich verloren hat 

(ROLAND PFÄFFLI, Errichtung, Auslegung und Löschung von Dienstbarkeiten, in 

Stephan Wolf [Hrsg.], Dienstbarkeiten im Wandel – von «Weg und Steg» zum 

Energie-Contracting, 2014, S. 41). Dass der Belastete lediglich glaubhaft macht, 

dass der Eintrag keine rechtliche Bedeutung hat, genügt nicht. Vielmehr bedarf 

es einer gesicherten Annahme, dass die rechtliche Bedeutungslosigkeit des Ein-

trags gegeben ist. Es muss sich unzweifelhaft aus den Belegen oder den Um-

ständen ergeben, so z.B. aus einem anderen öffentlichen Register oder aus der 

natürlichen Publizität, dass der Eintrag höchst wahrscheinlich keine rechtliche 

Bedeutung hat. Der Gesuchsteller hat den Antrag entsprechend zu begründen 

(JÜRG SCHMID, in Basler Kommentar, 5. Aufl. 2015, Art. 976a ZGB N. 4).  

3.3 Es ist korrekt, dass auf der Parzelle Gbbl. Nr. 4000 kein Wegrecht zuguns-

ten der Parzelle Gbbl. Nr. 2000 errichtet wurde und sich diese nicht mehr im Ei-

gentum der Berechtigten des Baurechts befindet. Daraus kann aber nicht ge-

schlossen werden, dass das Baurecht keine rechtliche Bedeutung mehr hat. Ent-

gegen der Behauptung des Beschwerdeführers ist es den Begünstigten heute 

nicht unmöglich, den Autounterstand mit dem Auto zu erreichen. Denkbar wäre 

bspw. die nachträgliche Begründung eines Wegrechts auf der Parzelle Gbbl. 

  

5 

Nr. 4000 zugunsten der Berechtigten des Baurechts. Da gemäss Art. 779 Abs. 2 

ZGB das Baurecht, wenn es nicht anders vereinbart wird, übertragbar und ver-

erblich ist, besteht überdies die Möglichkeit der Veräusserung bzw. Übertragung 

des Baurechts, z.B. an die heutigen Eigentümer der Parzelle Gbbl. Nr. 4000. 

Beim fraglichen Baurecht handelt es sich um ein unselbständiges Baurecht. Für 

solche Baurechte besteht keine gesetzliche Höchstdauer, d.h. sie können zeitlich 

sowohl befristet wie auch unbefristet errichtet werden (vgl. ROLAND PFÄFFLI, 

a.a.O, S. 105). Vorliegend wurde das Baurecht nicht befristet. Die Nichtausübung 

des Baurechts schadet den Berechtigten nicht (vgl. JÜRG SCHMID, a.a.O., 

Art. 976a ZGB N. 10). Es kann somit nicht gesagt werden, dass das Baurecht 

höchstwahrscheinlich keine rechtliche Bedeutung (mehr) hat. Das Baurecht 

könnte heute noch ausgeübt werden. Die Ausübung der Dienstbarkeit wäre 

höchstens dann unmöglich, wenn der Perimeter des Baurechts oder die Zu-

fahrtsmöglichkeiten überbaut wären. Die Rüge erweist sich somit als öffentlich-

rechtlich unbegründet.  

4. 

4.1 Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, dass die Erhaltung des Cha-

let-Charakters des Gebäudes Nr. 10 per Baureglement vorgeschrieben gewesen 

sei. Zur damaligen Zeit sei es offenbar per Gesetz vorgeschrieben gewesen, öf-

fentlich-rechtliche Bauvorschriften im Grundbuch zu verankern. Der Zusatz im 

Wortlaut «Vorbehalten bleiben in jedem Falle die im Zeitpunkt der Bauausführung 

geltenden öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften» zusammen mit dem heute gülti-

gen Baureglement löse diese Bestimmungen auf und mache sie bedeutungslos.  

Das Grundbuchamt führt aus, dass es grundsätzlich richtig sei, dass eine Dienst-

barkeit, welche lediglich das geltende öffentliche Recht wiedergebe, unzulässig 

sein könne, wenn sie nicht präziser sei als das öffentliche Recht. Dies könne 

aber heute nicht mehr überprüft werden. Zudem habe die Dienstbarkeit damals 

das Verfahren zur Prüfung ihrer Rechtmässigkeit bestanden, so dass sie heute 

aus dem geltend gemachten Grund nur gelöscht werden könne, wenn sie offen-

sichtlich gar nie hätte eingetragen werden dürfen. Der Vorbehalt des öffentlichen 

Rechts bedeute nicht, wie der Beschwerdeführer anzunehmen scheine, dass das 

öffentliche Recht zum Inhalt der Dienstbarkeit gemacht werde. Der Vorbehalt 

bedeute vielmehr, dass es zwingende öffentlich-rechtliche Bestimmungen geben 

könne, die durch das Privatrecht nicht abgeändert werden könnten.  

4.2 Duldungs- und Unterlassungspflichten, die dem Grundeigentümer schon 

durch gesetzliche Vorschriften auferlegt sind, können nicht Gegenstand einer 

Dienstbarkeit sein. Dabei spielt es keine Rolle, ob die bereits bestehenden ge-

setzlichen Vorschriften privatrechtliche oder öffentlich-rechtliche Bestimmungen 

sind (ETIENNE PETITPIERRE, in Basler Kommentar, 5. Aufl. 2015, Art. 730 ZGB 

N. 21 mit Hinweisen). Es gibt jedoch Fälle, in denen nicht von vornherein fest-

  

6 

steht, ob die Anwendung der gesetzlichen Bestimmung im konkreten Fall auch 

wirklich zu dem Ergebnis führt, welches mit der Dienstbarkeit sicher erzielt wird 

(PETER LIVER, Zürcher Kommentar, 1980, Art. 730 ZGB N. 95; vgl. BGE 106 II 

315 E. 2c). 

4.3 Der Beschwerdeführer führt als Beweismittel für seine Parteibehauptung 

Schreiben der OLK vom 25. Januar 1982 und 9. Dezember 1982 sowie das 

Schreiben von Fürsprecher C.______ vom 30. November 1981 an. Aus den auf-

geführten Beweismitteln und den zitierten Stellen geht jedoch nicht hervor, dass 

die Erhaltung des Chalet-Charakters per Baureglement vorgeschrieben war. 

Auch im Baureglement der Einwohnergemeinde A. (Totalrevision vom 2. Novem-

ber 1976) findet sich keine dahingehende Bestimmung. Die Erhaltung des Cha-

let-Charakters ist spezifischer als die damals geltenden allgemeinen Regelungen 

zur Bauweise (vgl. Art. 5 Abs. 2 Bst. h und Art. 9 Abs. 3 des Baureglements der 

Einwohnergemeinde A., Totalrevision vom 2. November 1976). Überdies wurde 

diese Baubeschränkung zugunsten Gbbl. Nrn. 2000 und 3000 und nicht zuguns-

ten der Gemeinde errichtet. Es handelt sich daher mit grosser Wahrscheinlichkeit 

nicht um eine Dienstbarkeit mit öffentlich-rechtlicher Zweckbestimmung (vgl. 

PETER LIVER, a.a.O., Einleitung N. 111 ff.; vgl. auch BGE 134 III 341 E. 2.2 mit 

Hinweisen). Weswegen die Baubeschränkung errichtet wurde, lässt sich anhand 

der vorliegenden Akten nicht mehr ermitteln. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die 

Eigentümer des berechtigten Grundstücks nicht nach wie vor ein Interesse daran 

haben können, dass der Chalet-Charakter des belasteten Grundstücks erhalten 

bleibt. Daher kann nicht gesagt werden, dass die Baubeschränkung höchstwahr-

scheinlich keine rechtliche Bedeutung (mehr) hat. Zudem hat die Dienstbarkeit 

damals das Verfahren zur Prüfung ihrer Rechtmässigkeit bestanden. Im Zeit-

punkt der Eintragung wurde der Inhalt der Dienstbarkeit in ihrem Verhältnis zum 

Baureglement als unproblematisch erachtet. Schliesslich ist darauf hinzuweisen, 

dass der Beschwerdeführer den Begriff «Vorbehalt» nicht richtig auslegt. Der 

Begriff bedeutet in diesem Zusammenhang – wie die Vorinstanz richtig vorbringt 

–, dass es zwingende öffentlich-rechtliche Bestimmungen gibt, die durch das 

Privatrecht nicht abgeändert werden dürfen. Die Rüge erweist sich somit als öf-

fentlich-rechtlich unbegründet.  

5. 

5.1 Bezüglich der Dienstbarkeit, welche die bauliche Ausnutzung der Parzelle 

Gbbl. Nr. 1000 auf eine Bruttogeschossfläche von 157 m
2
 beschränkt, macht der 

Beschwerdeführer schliesslich geltend, dass die Nutzungsübertragung im Aus-

nützungskataster der Gemeinde A. bereits gelöscht worden und die Berechnung 

der möglichen Ausnützung falsch sei. Zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlus-

ses bzw. der Dienstbarkeitserrichtung habe bereits die Ausnützungsziffer von 0.4 

und nicht mehr 0.35 gegolten.  

  

7 

Das Grundbuchamt macht geltend, dass sich bezüglich der Baubeschränkung 

Beleg Nr. 200 aus dem Ausnützungskataster der Gemeinde ergebe, dass die 

fragliche Ausnützung wegen Nichtausführung der Überbauung nicht beansprucht 

wurde. Die Dienstbarkeit sei jedoch zweiteilig; derjenige Teil, der den «Chalet-

Charakter» beinhalte, werde entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers 

nicht widerlegt. Eine Dienstbarkeit könne nicht inhaltlich teilweise gelöscht wer-

den.  

5.2 Eine teilweise Ablösung bzw. Löschung der Dienstbarkeit, wie bspw. bei 

der Ablösung der Dienstbarkeit durch das Gericht nach Art. 736 Abs. 2 ZGB, ist 

nach dem Wortlaut von Art. 976a ZGB nicht vorgesehen. Daher kann die Dienst-

barkeit nur vollständig gelöscht werden.  

5.3 Wie bereits oben dargelegt wurde, kann nicht gesagt werden, dass der Teil 

der Dienstbarkeit, der den Chalet-Charakter betrifft, höchstwahrscheinlich keine 

rechtliche Bedeutung mehr hat. Weil es nicht möglich ist, diesen Teil der Dienst-

barkeit zu löschen, kann offen bleiben, ob der andere Teil der Dienstbarkeit 

höchstwahrscheinlich keine rechtliche Bedeutung mehr hat. Das Grundbuchamt 

ging zu Recht von der Annahme aus, dass es eine einzige, aber aus zwei Teilen 

bestehende Dienstbarkeit ist, die als Baubeschränkung ins Grundbuch eingetra-

gen ist. Die Rüge erweist sich somit als öffentlich-rechtlich unbegründet. 

6. Gestützt auf die vorangehenden Erwägungen gelangt die JGK zum 

Schluss, dass das Grundbuchamt die Grundbuchanmeldung des Beschwerde-

führers zu Recht abgewiesen hat. Das Verfahren nach Art. 976a ZGB gelangt 

nicht zur Anwendung. Die wahrscheinliche Bedeutungslosigkeit der Einträge 

ergibt sich nicht aus den Belegen oder anderen öffentlichen Registern. Solche 

nicht eindeutigen Fälle sollen der richterlichen Ablösung gemäss Art. 736 ZGB 

vorbehalten bleiben. Nach dieser Bestimmung kann der Belastete beim Gericht 

die Löschung einer Dienstbarkeit verlangen, die für das berechtigte Grundstück 

alles Interesse verloren hat. Bei der richterlichen Ablösung ist eine teilweise Ab-

lösung bzw. Löschung der Dienstbarkeit möglich (Art. 736 Abs. 2 ZGB; vgl. 

PETER LIVER, a.a.O., Art. 736 ZGB N. 130). Die Beschwerde erweist sich aus 

diesen Gründen als öffentlich-rechtlich unbegründet und ist abzuweisen. 

7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdeführer die Verfah-

renskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung von 

Art. 19 Abs. 1 der Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der 

Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal auf Fr. 1‘000.– festgesetzt. 

Ersatzfähige Parteikosten sind nicht angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 

Abs. 3 und 4 VRPG).  

 

  

8 

Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen.  

2. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendi-

rektion, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1‘000.–, werden dem Be-

schwerdeführer zur Bezahlung auferlegt. 

Eine separate Zahlungsaufforderung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechts-

kraft erwachsen ist.  

3. 

Es werden keine Parteikosten gesprochen.