# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e5c76a75-058f-5e85-9764-a9181d07b1a3
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-11-19
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2020.1
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-gr.2020.1.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 GR.2020.1 

Entscheid 

19. November 2020 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Walter Balsiger, Steuerrichter Michael Ochsner, Steuerrichterin 
Barbara Collet und Gerichtsschreiber Marius Obertüfer 

In Sachen 

1.  A ,    
2.  B ,    
3.  C ,    

Nrn. 1 und 2 vertreten durch RA lic.iur. C,  

Rekurrenten,  

gegen 

G e m e i n d e   D ,    

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  A  und  B  planten,  per  2016  auf  ihrem  in  der  Kernzone  von  D  gelegenen 

Grundstück Kat.-Nr. 1 (E-Strasse 48) eine Neuüberbauung mit zwei Mehrfamilienhäu-

sern zu erstellen. Vor dem Hintergrund von Problemen beim Erhalt der Baubewilligung 

bzw. mit Blick auf eine bessere Überbaubarkeit des Grundstücks tauschten sie im Jahr 

2019  mit  C,  dem  Eigentümer  des  Nachgrundstücks  Kat.-Nr.  2  (E-Strasse  46),  76 m2 

Land  ab.  Der  Landtausch  hatte  eine  Begradigung  der  gemeinsamen  Grenze  der  ge-

nannten  Nachbargrundstücke  zur  Folge.  Er  erfolgte  wettauf;  d.h.  gemäss  Tauschver-

trag hatte keine Partei der anderen eine Aufzahlung zu leisten. Beurkundet wurde der 

Landtausch im Rahmen von zwei separaten, spiegelbildlichen Handänderungen.  

Die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde  D ging in der Folge in zwei 

separaten  Veranlagungsentscheiden  vom  25.  September  2019  davon  aus,  dass  bei 

beiden  Handänderungen  aus  dem  Verkauf  von  76  m2  Land  ein  steuerpflichtiger 

Grundstückgewinn  von  Fr.  121'600.-  entstanden  sei,  was  Grundstückgewinnsteuern 

von jeweils Fr. 19'020.- auslöse.  

B. Gegen  die beiden Veranlagungsentscheide  erhoben  A  und  B sowie  C ge-

meinsam  Einsprache  mit  dem  Hauptantrag,  die  Grundstückgewinnsteuer  aufzuschie-

ben,  weil  eine  blosse  Grenzbereinigung  stattgefunden  habe.  Eventualiter  verlangten 

sie  eine  massive  Reduktion  des  von  der  Steuerbehörde  errechneten  Grundstückge-

winns,  weil  im  Besteuerungsfall  von  Vorgartenland  auszugehen  wäre  und  mithin  der 

Gewinn pro m2 nicht bei "fantastischen" Fr. 1'600.- pro m2, sondern bei Fr. 500.- pro 

m2 festzulegen wäre.  

Die  Grundsteuerkommission  wies  die  Einsprache  (in  separaten  Entscheiden 

pro  veräussernde  Partei)  am  25.  November  2019  ab.  Sie  erwog,  dass  die Vorausset-

zungen für eine Steueraufschiebung infolge Grenzbereinigung nicht erfüllt seien. Auch 

die steuerbehördliche Gewinnberechnung sei nicht zu beanstanden.  

C. Hiergegen erhoben A und B (Rekurrenten Nrn. 1 und 2) sowie C (Rekurrent 

Nr. 3) am 24. Dezember 2019 (Datum Poststempel) wiederum gemeinsam Rekurs und 

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erneuerten  dabei  Antrag  und Begründung  der  vorgängigen  Einsprache.  Zudem  bean-

tragten sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.  

Die  Grundsteuerkommission  D  schloss  mit  Vernehmlassung  vom  25. März 

2020 auf Rekursabweisung. Die Rekurrenten liessen sich dazu mit Eingabe vom 4. Mai 

2020  erneut  vernehmen,  worauf  die  Grundsteuerkommission  auf  eine  weitere  Stel-

lungnahme verzichtete.  

Auf die Vorbringen der Parteien ist – soweit erforderlich – in den nachfolgen-

den Erwägungen einzugehen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Angefochten  sind  zwei  Einspracheentscheide  betreffend  Grundstückge-

winnsteuern  aus  zwei  Handänderungen,  welche  allerdings  einem  gemeinsamen  zivil-

rechtlichen Rechtsgeschäft entspringen (Tauschvertrag im Sinn von Art. 237 OR). Aus 

letzterem  Grund  erscheint  es  vertretbar,  den  eingegangen  (Doppel-)Rekurs  in  einem 

einzigen Geschäft zu behandeln.  

2.  a)  Die Grundstückgewinnsteuer  wird  erhoben  von  den  Gewinnen,  die  sich 

bei  Handänderungen  an  Grundstücken  oder  Anteilen  von  solchen  ergeben  (§ 216 

Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997, StG). 

b) Zu den Arten der zivilrechtlichen Handänderungen gehört neben dem häu-

figsten Rechtsgeschäft, dem Kauf, auch der hier im Streit liegende Tausch:  

aa)  Der  Tauschvertrag,  dessen  Gegenstand  die  wechselseitige  Übertragung 

von  Grundstücken  ist,  unterscheidet  sich  von  einem  gewöhnlichen  Kaufvertrag  einzig 

dadurch, dass die Gegenleistung für die Veräusserung eines Grundstücks nicht Geld, 

sondern ein anderes Grundstück ist. Der Gewinn, definiert als Mehrwert über die Anla-

gekosten  hinaus,  wird  beim  Tausch  deshalb  nicht  in  Barform,  sondern  in  Form  eines 

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anderen  Grundstücks  realisiert  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  Zür-

cher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 216 N 30).  

Ein  reines  Tauschgeschäft  liegt  vor,  wenn  die  wechselseitig  übertragenen 

Grundstücke gleichwertig sind. Wo diese Gleichwertigkeit nicht vorhanden ist, wird die 

Wertdifferenz  durch  Leistung  einer  zusätzlichen  Geldsumme  ausgeglichen  (Aufgeld 

oder Aufzahlung). Der Tausch löst wie der Kaufvertrag Grundstückgewinnsteuern aus 

und zwar nicht nur im Umfang eines allfälligen Aufgelds. Denn der auf der Liegenschaft 

erzielte Mehrwert wird als Gewinn liquidiert, wenn er eine Umwandlung in ein rechtlich 

und wirtschaftlich  neues  Vermögensrecht  erfährt.  Dieses  braucht  nicht  in einem geld-

mässigen  Entgelt  zu  bestehen  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  §  216  N  31,  mit  zahl-

reichen Hinweisen auf die Rechtsprechung). 

Obwohl  zivilrechtlich ein  einheitliches  Rechtsgeschäft  vorliegt,  werden bei  ei-

nem Grundstücktausch steuerrechtlich immer (mindestens) zwei voneinander abhängi-

ge Handänderungen an den am Abtausch beteiligten Grundstücken angenommen, die 

jede  für  sich  die  Grundstückgewinnsteuer  auslöst  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 

§ 216 N 33). 

bb) In § 216 Abs. 3 lit. c StG werden verschiedene Tauschtatbestände aufge-

listet  (wie  insbesondere  Landumlegungen  zwecks  Güterzusammenlegung,  Quartier-

planung  oder  Grenzbereinigung),  welche  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  zu  einem 

Steueraufschub  führen.  Soweit  sich  also  die  steuerpflichtige  Person  nicht  auf  einen 

dieser  Aufschubtatbestände  berufen  kann,  bleibt  es  beim  Grundsatz,  wonach  der 

Tausch  von  Grundstücken  steuerpflichtig  ist  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 216 

N 34).  

3.  a) Im  vorliegenden  Fall  geht  es  um  einen  Landtausch  von  lediglich 76 m2 

und  die  Rekurrenten  berufen  sich  auf  den  Aufschubtatbestand  der  Grenzbereinigung 

(§ 216 Abs. 3 lit. c StG). 

b) Der Begriff der Grenzbereinigung wird im Steuerrecht nicht näher definiert. 

Eine Definition findet sich aber im Baurecht (vgl. §§ 178 ff. des Planungs- und Bauge-

setzes vom 7. September 1975 [PBG]). Baurechtlich ist unter der Grenzbereinigung ein 

nicht der Erschliessung dienendes reines Landumlegungsverfahren zu verstehen, das 

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zum Zug kommt, wenn der Grenzverlauf oder Baulinien eine zweckmässige Überbau-

ung einzelner Grundstücke hindern. In der Lehre wird dabei die Auffassung vertreten, 

dass  der  steuerrechtliche  Begriff  mit  dem  baurechtlichen  deckungsgleich  sei  (vgl. 

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N 235; vgl. dazu aber nachfolgend lit. h/bb).  

Als  Grenzbereinigung  grundstückgewinnsteuerlich  privilegiert  werden  nur 

Landumlegungen  von  Grundstückteilen, nicht  aber ganzer Grundstücke (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, § 216 N 237, auch zum Folgenden). Eine Grenzbereinigung ist aber 

auch  dann  steuerlich  privilegiert,  wenn  sie  die  Umlegung  verhältnismässig  grosser 

Grundstückteile bewirkt (vgl. RB 1965 Nr. 57 = ZBl 67, 132, in welchem Fall der einge-

tauschte  Grundstücksteil  500  m2  gross  war,  während  das  ursprüngliche  Grundstück 

eine  zu  geringe  Bautiefe  hatte,  um  überbaut  werden  zu können).  Immerhin  wird  aber 

verlangt, dass die getauschten Grundstückteile selbständig nicht (zonenkonform) über-

baubar waren (§ 178 Abs. 1 PBG; ebenso Rekurskommission BL, 16. Dezember 1983, 

BlStPra VIII, 321).  

Grenzbereinigungen sind auch dann zu privilegieren, wenn die daran beteilig-

ten  Grundstücke  schon  vor  der  Grenzbereinigung  überbaut  oder  überbaubar  waren; 

das  PBG  geht  nämlich  auch  dann  von  einer  Grenzbereinigung  aus,  wenn  vor  der 

Landumlegung  eine  zweckmässige  Überbauung  nicht  möglich  war  (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, § 216 N 238).  

c) Zu prüfen ist nun also, ob der streitbetroffene Landabtausch von 76 m2 als 

privilegierte Grenzbereinigung im vorstehenden Sinn qualifiziert. Dazu ist zunächst der 

Sachverhaltshintergrund darzulegen: 

Die Rekurrenten Nrn. 1 und 2 fassten nach eigenen Angaben 2016 den Ent-

schluss, ihr in der Kernzone von D gelegenes Grundstück Kat.-Nr. 1 unter Abbruch der 

bestehenden  Altbauten  neu  zu  überbauen.  Am  …  Dezember  2016  liessen  sie  in  der 

Folge  dem  Bauamt  D  ein  Baugesuch  für  den  Neubau  von  2 Mehrfamilienhäusern mit 

Einstellhalle  einreichen.  Das  Bauamt  nahm  zu  diesem  Projekt  mit  Schreiben  vom 

24. Januar 2017 im Sinn einer Vorprüfung ablehnend Stellung. Es führte aus, dass sich 

das Bauvorhaben nicht mit den einschlägigen Bauvorschriften der Kernzone A verein-

baren lasse; dies betreffe allgemein insbesondere die Einordung und Gestaltung sowie 

die  Eingliederung  ins  Ortsbild.  Weiter  wurde  angeführt,  dass  das  Baugrundstück  mit 

dem eingereichten Projekt überladen wirke, was nicht mit dem Ortsbild bzw. dem Dorf-

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charakter von D vereinbar sei. In der Folge wurde das Baugesuch zurückgezogen und 

das Gespräch mit dem Bauamt gesucht. Am … Februar 2019 unterbreitete der zustän-

dige  Architekt  dem  Bauamt  D  verschiedene  Konzeptstudien;  ein  dabei  erstellter  Plan 

zeigt dabei bereits die Variante mit der hier in Frage stehenden Grenzbereinigung auf 

(vgl.  Plan  "Vorschlag  A"  vom  …  Februar  2017).  Mit  Schreiben  vom  ... März  2017 

(fälschlicherweise  vermerkt  …  Februar  2017;  vgl.  das  Versanddatum  ... März  2017) 

gab  das  Bauamt  die  Empfehlung  ab,  den  Vorschlag  A,  Variante  2  weiter  zu  vertiefen 

und zu entwickeln. Den Empfehlungen folgend wurde am … Mai 2017 ein neues Pro-

jekt  eingereicht,  wobei  das  Baugrundstück  nunmehr  eine  begradigte Grenze  aufwies. 

Die  Baukommission  D  erteilte  dem  neuen  Projekt  mit  Beschluss  vom  ...  September 

2017 die baurechtliche Bewilligung. In der letzteren wurde einleitend darauf hingewie-

sen,  dass  für  das  bisherige  Baugrundstück  Kat.-Nr.  1  und  das  Nachbargrundstück  

Kat.-Nr. 2 eine neue Parzellierung geplant und das neue Bauprojekt darauf ausgerich-

tet  sei.  Erwähnt  wird  zudem,  dass  der  Grundeigentümer  der  Nachbarparzelle  zu  ge-

wissen  Punkten  der  Baueingabe  seine  Zustimmung  gegeben  habe  und  also  ange-

nommen  werden  könne,  dass  unter  den  Nachbarn  Einigkeit  betreffend  die 

Grenzmutation bestehe, welche vor Baufreigabe aber noch zu vollziehen sei.  

In  der  Folge  wurde  ein  entsprechender  Mutationsplan  erstellt  sowie  ein 

Tauschvertrag aufgesetzt, welcher am ... April 2019 öffentlich beurkundet worden ist. In 

Letzterem  wird  in  Ziff.  I  einleitend  festgehalten,  dessen  Hintergrund  sei  die  von  der 

Baukommission D am ... September 2017 erteilte Baubewilligung, welche auf die "neue 

gemeinsame  (begradigte)  Eigentumsgrenze"  ausgerichtet  sei.  Umgesetzt  wurde  die 

Grenzbegradigung  gemäss  Ziff.  II  des  Tauschvertrags  und  gemäss  Mutationsplan 

durch  den  gegenseitigen  Tausch  einer  Landfläche  im  Grenzbereich  im  Ausmass  von 

76 m2. Der Tausch erfolgte gemäss Ziff. III wettauf; d.h. keine Partei hatte der anderen 

eine Aufzahlung zu leisten. 

d) Die Rekurrenten machen geltend, die Mutation habe nicht dem Tausch von 

Bauland gedient. Beabsichtig sei einzig gewesen, die Überbaubarkeit der Liegenschaft 

E-Strasse  48  zu  verbessern,  was  freilich  auch  mit  einer  Verbesserung  der  künftigen 

Baumöglichkeiten  betreffend  die  Liegenschaft  E-Strasse  46  einhergehe.  Es  sei  

lediglich  die  Grenze  verändert  und  nichts  getauscht  worden.  Es  seien  "absolut  nicht 

überbaubare  Drei-  und  Vierecke"  gegenseitig  abgetreten  worden,  wobei  das  Grund-

stück  F-Strasse  46  bergseitig  und  das  Grundstück  F-Strasse  48  strassenseitig  

etwas  erhalten  habe.  Die  Bezeichnung  des  Vertrags  ändere  nichts  daran,  dass  die 

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Parteien  eine Grenzbereinigung  und  nicht  einen gewöhnlichen Tausch  hätten  ausfüh-

ren  wollen.  Die  Grenzbereinigung sei  sinnvoll  gewesen;  sie  habe schliesslich bewirkt, 

dass  eine  vernünftige,  kernzonenangepasste  Überbauung  habe  erstellt  werden  kön-

nen.  Sämtliche  einschlägigen  Voraussetzungen  für  die  Qualifikation  der  Mutation  als 

steuerprivilegieren Grenzbereinigung seien erfüllt. 

e) Die Grundsteuerkommission D begründet ihre gegenteilige Ansicht im Ein-

spracheentscheid  damit,  dass  eine  "zonenkonforme  und  zweckmässige  Überbauung" 

der  rekursbetroffenen  Grundstücke  an  der  E-Strasse  46  und  48  bereits  vor  dem 

Tausch  "absolut  gewährleistet  und  möglich"  gewesen  sei.  Der  Tausch  habe  aus-

schliesslich der Realisierung eines noch grösseren Bauprojekts auf dem neuen Grund-

stück Kat.-Nr. 4 gedient. Ohne den Tausch hätte zwar ein etwas kleineres Bauprojekt 

vorgesehen werden müssen, doch sei eine zweckmässige Überbauung durchaus mög-

lich gewesen. Der Tausch habe mithin lediglich der Optimierung der beiden Nachbar-

grundstücke  gedient.  Die  beiden  getauschten  "Teilgrundstücke"  dürften  bei  alledem 

nicht für sich allein betrachtet werden; es seien die beiden ursprünglichen Grundstücke 

zu  beurteilen.  Es  lasse  sich  nicht  sagen,  dass  auf  den  beiden  ursprünglichen  Grund-

stücken mit Flächen von jeweils über 1'000 m2 mit dem bisherigen Grenzverlauf keine 

zweckmässigen  Überbauungen  möglich  gewesen  wären.  Daran  ändere  nichts,  dass 

die Baukommission D angeregt habe, einen anderen/optimaleren Grenzverlauf zu prü-

fen  und  dadurch  die  Projektierung  etwas  länger  gedauert  habe  und  dass  der  erfolgte 

Landtausch die Bewilligung des letztlich realisierten grösseren Projekts ermöglicht ha-

be. Wohl  sei  es  so,  dass  mit  dem  Tausch  eine  Verbesserung  der  Überbaubarkeit  er-

reicht worden sei. Die zweckmässige Überbaubarkeit sei indes schon mit dem bisheri-

gen  Grenzverlauf  möglich  gewesen,  einfach  in  einem  etwas  kleineren  Umfang.  Die 

Voraussetzungen für einen Steueraufschub infolge Grenzbereinigung seien damit nicht 

erfüllt.  

f)  Die  Begradigung  einer  Grenze  zwischen  zwei  Grundstücken  hat  nach  den 

Gesetzen  der  Geometrie  immer  zur  Folge,  dass  von  einem  Grundstück  etwas  Land 

zum  Nachbargrundstück  wechselt  und  umgekehrt.  Mithin  ist  vorliegend  durchaus  von 

einem Landtausch auszugehen, ist der entsprechende öffentlich beurkundete Tausch-

vertrag  korrekt  bezeichnet  worden  und  hatte  dieser  also  zwei  Handänderungen  zur 

Folge,  welche  grundsätzlich  die  Grundstückgewinnsteuer  auslösen.  Wenn  nun  aber 

der Landtausch allein einer Grenzbereinigung diente bzw. als solche qualifiziert, kommt 

es  zum  Steueraufschub.  Auf  Letzteres  weisen  auch  die  Zürcher  Notariate  hin,  indem 

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sie  festhalten,  dass  Tauschverträge  grundsteuerrechtlich  zwar  wie  Kaufverträge  zu 

behandeln  seien,  jedoch  ein  Aufschub  verlangt  werden  könne,  wenn  die  Landumle-

gung  einzig  der  Grenzbereinigung  diene  (vgl.  www.notariate.zh.ch/deu/grundbuch/ 

weitere-eigentums-shy-aenderungen/tausch/). 

Der vorstehend erwähnte Mutationsplan zeigt bildlich unmissverständlich auf, 

dass der hier zu beurteilende Sachverhalt als Grenzbereinigung qualifiziert: 

[…] 

Zwei  an  der  E-Strasse  gelegene,  zwei  Bautiefen  umfassende  (und  deshalb 

langgezogenen)  Nachbargrundstücke  weisen  eine  gemeinsame  Grenze  auf,  welche 

etwa  in  der  Mitte  geknickt  ist.  Bis  zur  Mitte  verläuft  die  Grenze  dabei  (normalüblich) 

senkrecht zur E-Strasse; nach der Mitte ändert die Grenze ihre Ausrichtung im Winkel 

von gut 30° in Richtung G-Strasse 46. Solche "geknickte Grenzen" finden sich häufig in 

Kernzonen,  wo  ältere  Bauten  aus  früheren  Zeiten  und  Bauvorschriften  das  Ortsbild 

prägen.  Vorliegend  zeigt  sich,  dass  die  zweigliedrige  langezogene  Altbaute  auf  dem 

Grundstück Kat.-Nr. 1 schräg zur Strasse stand und selber geknickt war; entsprechen 

geknickt war (bei regelmässigem Grenzabstand) auch die Grenze zum Nachbargrund-

stück.  Die  auf  dem  letzteren  bestehende  Altbaute  ist  demgegenüber  rechtwinklig  zur  

E-Strasse  ausgerichtet  und  weist  dementsprechend  einen  unregelmässigen  Abstand 

zur gemeinsamen geknickten Grenze auf. Nachdem die Rekurrenten Nrn. 1 und 2 den 

Entschluss gefasst  hatten,  die  (schräge/geknickte)  Altbaute  abzubrechen,  machte  die 

geknickte Grenze keinen Sinn mehr bzw. erschwerte die auf die alte Bausubstanz aus-

gerichtete  Parzellenform  eine  neue  Überbauung.  Eine  Grenzbereinigung lag  in  dieser 

Ausgangslage auf  der  Hand und  war  auch  sehr einfach  zu bewerkstelligen;  die Rich-

tungsänderung  in  der  Mitte  der  gemeinsamen  Grenze  musste  eliminiert  werden  

(= Landverlust Kat.-Nr. 1) und im Gegenzug musste die gemeinsame Grenze etwas in 

Richtung  F-Strasse  46  verschoben  werden  (=  Landverlust  Kat.-Nr.  2).  Resultat  war 

eine gemeinsame gerade Grenze, welche nun senkrecht zur F-Strasse verläuft und zur 

Folge hat, dass sich beide Grundstücke als Rechtecke präsentieren, was die Überbau-

barkeit mit Blick auf einzuhaltende Grenzabstände und die Platzierung der Baukörper 

erleichtert.  Die  ganze  Korrektur  erforderte  bei  alledem  lediglich  den  Abtausch  von 

76 m2  Land  im  Grenzabstands-  bzw.  Vorgartenbereich.  Damit  ist  auch  gesagt,  dass 

die Grundeigentümer im Wesentlichen vor und nach der Mutation in etwa über die glei-

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chen Grundstücke mit unveränderter Fläche verfügten; geändert hat lediglich die Par-

zellenform. 

g)  Rein  technisch  bzw.  architektonisch  liegt  nach  dem  Gesagten  klarerweise 

eine  Grenzbereinigung  vor.  Es  fragt  sich  damit  lediglich  noch,  ob  Gründe  ersichtlich 

sind,  unter  Grenzbereinigung  im  Sinn  der  Aufschubtatbestände  in  §  216  Abs.  3  lit. c 

StG  etwas  anderes  zu  verstehen.  Die  Grundsteuerkommission  bringt  als  solchen 

Grund  primär  vor,  dass  auch  ohne  die  in  Frage  stehende  Grenzbereinigung  eine 

zweckmässige  Neuüberbauung möglich gewesen  wäre.  Unter  Hinweis  auf  die bereits 

erwähnte  Kommentarstelle  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  §  216  N  238)  macht  sie 

geltend,  dass  Grenzbereinigungen  zwar  auch  dann  zu  privilegieren  seien,  wenn  die 

daran  beteiligten  Grundstücke  schon  vor  der  Grenzbereinigung  überbaubar  (oder 

überbaut)  waren;  dies  jedoch  nur,  wenn  vor  der  Landumlegung  eine  zweckmässige 

Überbauung nicht möglich gewesen sei. Letzteres sei hier nicht der Fall. 

aa)  Die  Grundsteuerkommission  interpretiert  die  besagte  Kommentarnote 

falsch.  In  dieser  wird die Aussage,  wonach Grenzbereinigungen  auch  bei  überbauba-

ren  (oder  überbauten)  Nachbargrundstücken  zu  privilegieren  seien,  einleuchtend  mit 

dem Hinweis auf das PBG erklärt, welches von einer Grenzbereinigung ja auch ausge-

he, wenn vor der Landumlegung eine zweckmässige Überbauung nicht möglich gewe-

sen sei. Diese Erklärung erfolgt dabei auch vor dem Hintergrund, dass in der Vornote 

(N  235)  der  Begriff  der Grenzbereinigung  im  Steuerrecht  mit  demjenigen im  Baurecht 

(PBG) gleichgesetzt wird. Diese steuerliche Begriffsorientierung am Baurecht erscheint 

allerdings insoweit heikel, als folgender Unterschied zu beachten ist:  

§ 178  Abs.  1  PBG  lautet:  Hindern  der  Grenzverlauf  oder  Baulinien  eine 

zweckmässige Überbauung einzelner Grundstücke, kann ein Abtausch von selbststän-

dig nicht überbaubaren Grundstückteilen verfügt werden, sofern dies keine unzumutba-

ren  Nachteile für  die  beteiligten  Grundeigentümer  mit  sich  bringt.  Das  entsprechende 

Verfahren für eine Grenzbereinigung wird gemäss § 181 Abs. 1 PBG auf Gesuch eines 

Grundeigentümers  oder,  wo  die  bauliche  Entwicklung  und  der  Erschliessungsplan  es 

als wünschbar erscheinen lassen, durch den Gemeinderat von Amtes wegen durchge-

führt.  

Die Grenzbereinigung wird im 4. Abschnitt des PBG zusammen mit der Quar-

tierplanung  und  der  Gebietssanierung  geregelt,  weil  sie  wie  letztere  Institute  dazu 

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dient,  die  Voraussetzungen  für  eine  der  planungs-  und  baurechtlichen  Ordnung  ent-

sprechende  Nutzung  zu  schaffen.  Mit  letzterem  Ziel  kann  die  Grenzbereinigung  des-

halb von der örtlichen Baubehörde auch gegen den Willen des benachbarten Grundei-

gentümers  verfügt  werden.  In  diesem  letzteren  Zusammenhang  ist  die  Vorgabe  in 

§ 178  Abs.  1  PBG  zu  sehen,  wonach  eine  solche  (hoheitliche)  Verfügung  aber  nur 

möglich  ist,  wo  der  Grenzverlauf  eine  zweckmässige  Überbauung  eines  einzelnen 

Grundstücks  verunmöglicht.  Ein  bauwilliger Grundeigentümer kann gestützt  auf  § 178 

Abs. 1  PBG  mithin  nicht  jede  beliebige  Grenzänderungen  durchboxen,  um  dergestalt 

bereits  bestehende  gute  Überbauungsmöglichkeiten  seines  Grundstücks  noch  zu  op-

timieren.  Das  Attribut  der  Zweckmässigkeit  in  §  178  Abs.  1  PGB  schützt  also  gewis-

sermassen  die  Grenzen  der  Nachbargrundstücke.  Im  vorliegenden  Fall  ist  wohl  eher 

davon auszugehen, dass die Rekurrenten Nrn. 1 und 2 die in Frage stehende Grenz-

bereinigung  nicht  gegen  den  Willen  des  Rekurrenten  Nr.  3  hätten  durchbringen  kön-

nen. Darauf kommt es indes nicht an, denn die steuerrechtliche Ausgangslage ist eine 

andere.  

bb) Im Recht der Grundstückgewinnsteuer ist die Grenzbereinigung den Steu-

eraufschubtatbeständen  zugeordnet.  Letztere  tragen  dem  Umstand  Rechnung,  dass 

ein bei einer Handänderung erzielter Gewinn letztlich gar nicht realisiert wird. Kein Ge-

winn wird in diesem Sinn auch realisiert, wenn sich zwei Nachbarn wie vorliegend da-

rauf  einigen,  durch  den Abtausch  von  wenigen Quadratmetern  Land  die gemeinsame 

Grenze  ihrer  Grundstücke  zu  begradigen.  Wohl  braucht  es  dazu  im  Ergebnis  zwei 

Handänderungen, anlässlich welcher isoliert betrachtet (mit Blick auf die stetig steigen-

den Landpreise) auch Gewinn durch Landverkauf erzielt wird. Der erzielte Gewinn wird 

jedoch  zeitgleich  in  den  spiegelbildlichen  Landankauf  wieder  investiert.  Unter  dem 

Strich  hat  nach  der  Grenzbereinigung  jeder  Grundeigentümer  im  Wesentlichen  am 

gleichen Ort  das  gleich grosse  Grundstück  wie  zuvor  und  dabei  auch  keinen  Gewinn 

realisiert. Die latente Gewinnsteuer auf den getauschten (selbständig nicht überbauba-

ren)  Landflächen  bleibt  dabei  erhalten;  bildlich  gesprochen  wechseln  diese  Flächen 

lediglich den Standort im grenznahen Vorgarten. 

Vor diesem Hintergrund lässt sich nun nicht sagen, ein Steueraufschub infolge 

Grenzbereinigung im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. c StG sei nur in Fällen zu gewähren, wo 

im  Sinn  von  §  178 Abs. 1 PBG  eine Grenzbereinigung für  das  Erstellen  einer  zweck-

mässigen  Überbauung  unumgänglich  und  von  der  Baubehörde  zu  verfügen  ist.  Der 

Steueraufschubtatbestand  der  Grenzbereinigung  muss  auch  Grenzbereinigungen  der 

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hier zu beurteilenden Art miteinschliessen, wo Nachbarn einvernehmlich eine gemein-

same  Grenze  mit  Blick  auf  eine  bessere  Überbaubarkeit  ihrer  Grundstücke  unter  Ab-

tausch von wenigen Quadratmetern Land begradigen. Die bau- und planungsmässige 

"Zweckmässigkeit" im Sinn von § 178 Abs. 1 PBG braucht mithin von den Gemeinde-

steuerbehörden beim Aufschubtatbestand Grenzbereinigung nicht beurteilt zu werden, 

wozu sie im Übrigen auch kaum in der Lage wären. 

cc)  Im  vorliegenden  Fall  kommt  hinzu,  dass  die  Grenzbereinigung  vom  Bau-

amt D gemäss unbestrittenem Sachverhalt erwünscht war; sie beruht also nicht nur auf 

privaten Interessen der Grundeigentümer. Hintergrund dafür ist die Lage der rekursbe-

troffenen Grundstücke in der Kernzone von D.  

Kernzonen umfassen schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder 

einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen 

(§ 50  Abs.  1  PBG).  Aus  diesem Grund können die Gemeinden  in ihren Bau-  und  Zo-

nenordnung  auch  spezielle  Bauvorschriften  für  ihre  Kernzone  erlassen  (z.B.  den  Bau 

auf die Strassen- oder Grundstücksgrenze zulassen; vgl. § 52 Abs. 2 PBG) und gelten 

allgemein in Kernzonen mit Blick auf den Ortsbildschutz höhere Anforderungen an die 

Gestaltung von Neubauten (vgl. § 238 Abs. 1 und 2 PBG).  

Das  öffentliche  Interesse  am  Ortsbildschutz  in  der  Kernzone  kann  naturge-

mäss  mit  den  Interessen  der  Grundeigentümer  kollidieren,  auf  ihren  Grundstücken 

(trotz  z.B.  schwieriger  Parzellenform  und  Rücksichtnahme  auf  die  gewachsene  Ge-

bäudestruktur in der Nachbarschaft) eine optimale Ausnützung zu erzielen. Vorliegend 

wurde in dieser Ausgangslage ein erstes Bauprojekt im Rahmen einer Vorprüfung zu-

rückgewiesen. Danach suchte der Architekt der Bauherrschaft mit der Baubehörde das 

Gespräch,  unterbreitete  dieser  mehrere  Varianten  und  wurde  schliesslich  die  Lösung 

mit der Grenzbereinigung gefunden und von der Baubehörde favorisiert. Wenn sich in 

dieser  Ausgangslage  die  Bauherrschaft  mit  dem  Nachbareigentümer  privat  um  eine 

Grenzbereinigung bemühte und eine solche in der Folge zustande kam, hat diese also 

gleichwohl einen baurechtlichen Hintergrund, indem sie etwa eine bessere Platzierung 

der  möglichen  Baukörper  zwecks  Rücksichtnahme  auf  die  Kernzonenumgebung  er-

möglichte. Unter diesen Umständen steht die Auffassung der örtlichen Steuerbehörde, 

wonach  auch  ohne  Grenzbereinigung  eine  zweckmässige  Überbauung  hätte  erstellt 

werden  können,  in  gewissem  Widerspruch  zur  Auffassung  der  örtlichen  Baubehörde, 

welche diese Grenzbereinigung aus öffentlichem Interesse (Ortsbildschutz) wünschte. 

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Nach  dem  bereits  Gesagten  ist  beim  Aufschubtatbestand  Grenzbereinigung  nicht  auf 

die Zweckmässigkeit im Sinn von § 178 Abs. 1 PBG abzustellen. Dass das ursprüngli-

che  Grundstück  Kat.-Nr.  1  trotz  problematischer  Parzellenform  und  damit  einherge-

henden  Schwierigkeiten  der  Baukörperplatzierung  letztlich  wohl  auch  "irgendwie 

zweckmässig" hätte überbaut werden können, ist deshalb unerheblich.  

dd)  Schliesslich  ist  noch  auf  das  Argument  der  Grundsteuerkommission  ein-

zugehen,  wonach  bei  der  Frage,  ob  die  Voraussetzungen  für  einen  Steueraufschub 

infolge  Grenzbereinigung  vorliegend  gegeben  sind,  die  getauschten  Teilgrundstücke 

nicht  alleine  betrachtet  werden  dürften,  sondern  die  beiden  ursprünglichen  Grundstü-

cke zu beurteilen seien.  

Dem ist Folgendes entgegenzuhalten: Es trifft zu, dass mit der vorgenomme-

nen Grenzbereinigung die Überbauungsmöglichkeiten der beiden Nachbargrundstücke 

verbessert worden sind. Damit ist durchaus auch davon auszugehen, dass die Grenz-

bereinigung deren Wert gesteigert hat. Diese Wertsteigerung wirkt sich aber erst dann 

auf  einen steuerbaren Grundstückgewinn  aus,  wenn die (grenzbereinigten) Grundstü-

cke  dereinst  veräussert  werden.  Um  Letzteres  geht  es  hier  nicht;  zu  beurteilen  sind 

lediglich  zwei  spiegelbildliche  Handänderungen  aus  einem  Landabtausch  von  76 m2 

im Grenzabstandsbereich. Nur die Gewinne aus den beiden für den Tausch notwendi-

gen Veräusserungen (also die Differenz aus dem Wert der Landfläche von 76 m2 per 

Tauschdatum  und  dem  entsprechenden Wert  vor  20  Jahren)  könnten  also  überhaupt 

besteuert  werden.  Weil  nun  aber  diese  Gewinne  nicht  realisiert  werden  bzw.  die 

Grundstücke  nach  der  Grenzbereinigung  in  unveränderter  Grösse  und  unveränderter 

latenter Steuerlast weiterbestehen (vgl. vorstehend lit. cc), sieht § 216 Abs. 3 lit. c StG 

den Steueraufschub vor.  

h) Nach alledem steht fest, dass die Grundsteuerkommission D den Rekurren-

ten den Steueraufschub infolge Grenzbereinigung zu Unrecht verweigert hat. Die ange-

fochtenen Einspracheentscheide sind damit aufzuheben und es ist festzustellen, dass 

eine  aus  den  beiden  streitbetroffenen  Handänderungen  resultierende  Grundstückge-

winnsteuer aufgeschoben wird. 

4. a) Dies Erwägungen führen zur Gutheissung des Rekurses.  

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b)  Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  der  Rekursgegnerin  aufzuer-

legen  (§  151  Abs.  1  StG).  Den  obsiegenden  Rekurrenten  ist  sodann  keine  Parteient-

schädigung  zuzusprechen.  Zwar  wurde der  vorliegende  Rekurs  von  einem  Rechtsan-

walt  verfasst  (dem  Rekurrenten  Nr.  3);  dieser  stritt  jedoch  in  eigener  Sache,  welche 

zudem  keinen  besonderen  Aufwand  erforderte  (§  152  StG  in  Verbindung  mit  § 17 

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der  Rekurs  wird  gutgeheissen.  Die  Einspracheentscheide  der  Kommission  für 

Grundsteuern  der  Gemeinde  D  vom  25.  November  2019  werden  aufgehoben.  Es 

wird festgestellt, dass die Grundstückgewinnsteuer betreffend die beiden  Handän-

derungen aus Landtausch an der E-Strasse 46 und 48 in D (76 m2 von Kat.-Nr. 2 

nach Kat.-Nr. 4 und 76 m2 von Kat.-Nr. 1 nach Kat.-Nr. 3) aufgeschoben wird.  

2.  […] 

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