# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9d07f74f-e127-598d-afe5-231ba0df4783
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-09-08
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 08.09.2023 ZB.2023.36 (AG.2023.556)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_ZB-2023-36_2023-09-08.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  Dreiergericht

  

 

ZB.2023.36

 

ENTSCHEID

 

vom 8.
September 2023

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey   

und Gerichtsschreiber
PD Dr. Benedikt Seiler 

 

 

 

Parteien

 

A____                                                                            Berufungsklägerin

[...]                                                                                     Gesuchstellerin

vertreten durch [...], Advokat, 

[...] 

 

gegen

 

B____                                                                      Berufungsbeklagter
1

[...]                                                                              Gesuchsbeklagter
1

 

C____                                                                      Berufungsbeklagter
2

[...]                                    
                                         Gesuchsbeklagter 2

 

beide vertreten durch [...], Advokat,

[...] 

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen einen
Entscheid des Zivilgerichts 

vom 1. Juni 2023

 

betreffend vorsorgliche Massnahme

 

Sachverhalt

 

Die A____ (Berufungsklägerin) ist eine GmbH mit dem Zweck,
eine Autowerkstatt sowie Handel mit und die Vermietung von Fahrzeugen und
Fahrzeugzubehör zu betreiben sowie sämtliche damit zusammenhängende
Dienstleistungen zu erbringen, insbesondere Durchführung von Reparaturen an
Fahrzeugen.

 

Am 5. Dezember 2019 schlossen die Berufungsklägerin,
vertreten durch den damaligen Gesellschafter und Vorsitzenden der
Geschäftsführung D____, die damalige Gesellschafterin und Geschäftsführerin E____
und den damaligen Gesellschafter und Geschäftsführer B____ (Berufungsbeklagter 1),
einerseits und die Erbengemeinschaft F____, vertreten durch G____,
Architekturbüro und Liegenschaftsverwaltung (nachfolgend
Liegenschaftsverwaltung), andererseits einen als Mietvertrag bezeichneten
Vertrag betreffend Räumlichkeiten an der [...] in [...]. Auf der ersten Seite
des Vertrags werden als Mietobjekt angegeben «Gewerberäume im Erdgeschoss und
Untergeschoss Ca. 130 m2 + EH ca. 130 m2». Gemäss Ziff. 4
des Vertrags berechnet sich der Mietzins entsprechend der Lage und Grösse der
jeweiligen Flächen bzw. Objekte wie folgt:

.

          «Objekt                                            Fläche/       Franken            Franken        Franken
pro

                                                                 Anzahl         pro
m2            pro Jahr                 Monat

          Gewerberaum
EG                                  130                            18'000.00              1'500.00

          UG
– mietfrei bis                                    130

          auf
Wiederruf

          Nettomietzins                                                                          18'000.00              1'500.00

          Heiz-
und Nebenkosten akonto                                                  6'000.00                500.00

          Total
Bruttomietzins                                                                 24'000.00            2'000.00»

 

 

Gemäss Ziff. 3 des Vertrags begann die Miete am 1. Januar
2020, ist der Mietvertrag befristet auf eine Laufzeit von fünf Jahren bis 31.
Dezember 2024 und erhält die Berufungsklägerin ein Optionsrecht, den
Mietvertrag um die Dauer von fünf Jahren zu verlängern. In der Folge ging das
Eigentum an der Liegenschaft auf C____ (Berufungsbeklagter 2) und den Berufungsbeklagten
1 über. Im August 2021 wurde die Berufungsklägerin von H____ als einzigem
Gesellschafter und Geschäftsführer übernommen.

 

Mit Schreiben vom 18. Januar 2023 teilte die
Liegenschaftsverwaltung der Berufungsklägerin mit, der Mietvertrag ende am 31.
Dezember 2024 und werde wegen Eigenbedarfs nicht über dieses Datum hinaus
verlängert. Die Fläche im UG werde ab dem 1. Mai 2023 «vollumfänglich aus
dem Mietvertrag ausgegliedert» und könne danach von der Berufungsklägerin nicht
mehr genutzt werden. Mit Schreiben vom 24. Februar 2023 antwortete die
anwaltlich vertretene Berufungsklägerin, es stehe ihr frei, das Mietverhältnis
gestützt auf ihr einseitiges Optionsrecht gemäss Ziff. 3 des Mietvertrags um
fünf Jahre bis 31. Dezember 2029 zu verlängern. Die Räumlichkeiten im UG seien
zusammen mit jenen im EG angemietet und somit mitgemietet worden. Damit bestehe
ein einheitliches Mietverhältnis, das nicht einzeln bzw. separat gekündigt
werden könne. Mit Schreiben vom 4. März 2023 machte die Liegenschaftsverwaltung
geltend, im Mietvertrag sei klar ersichtlich, dass die Einstellhalle
unentgeltlich und nur bis auf Widerruf zur Verfügung stehe. Somit sei für die
Einstellhalle kein Mietverhältnis entstanden. Bei den Objekten Werkstatt im EG
und Einstellhalle im UG handle es sich um zwei Objekte mit je einem Garagentor
und einem Zugang. Das entfernte Modul in der Zwischenwand werde Ende April
2023, nach Räumung der Fläche im UG, wieder eingesetzt. Die Option für die
Verlängerung des Mietverhältnisses könne die Berufungsklägerin
selbstverständlich einlösen. Mit Schreiben vom 9. März 2023 stellte sich die
Berufungsklägerin auf den Standpunkt, dass sowohl die Räumlichkeiten im EG als
auch jene im UG Teil des Mietvertrags und mithin das Mietobjekt als Ganzes
bildeten und das befristete Mietverhältnis nicht gekündigt werden könne. Mit
Schreiben vom 15. März 2023 hielt die Liegenschaftsverwaltung daran fest, dass
für die Fläche im UG kein Mietverhältnis bestehe. Sie sei somit auch nicht
gekündigt, sondern wie in Ziff. 4 des Mietvertrags vorgesehen widerrufen
worden. Die Berufungsklägerin sei nach wie vor gehalten, ihr Eigentum bis Ende
April 2023 zu entfernen. Mit Schreiben vom 17. April 2023 ersuchte die
Liegenschaftsverwaltung die Berufungsklägerin, ihre Fahrnishabe bis Ende April
aus dem UG zu entfernen, und teilte ihr mit, dass der kleine Zugang im Mai 2023
vom Schreiner der Liegenschaftsverwaltung verschlossen werde.

 

Mit Gesuch vom 21. April 2023 beantragte die
Berufungsklägerin, «es sei den [Berufungsbeklagten] superprovisorisch, ohne
vorgängige Anhörung, unter Androhung der Bestrafung nach Art. 292 StGB, zu
verbieten, die mit Schreiben der G____, Architekturbüro und
Liegenschaftsverwaltung, [...], vom 17. April 2023 angekündigte und für
anfangs Mai 2023 vorgesehene Verschliessung der Mieträumlichkeiten im UG der [...]
durchzuführen und zu verpflichten, den Zugang zu den Mieträumlichkeiten im UG
der [...] zugunsten der [Berufungsklägerin] jederzeit frei zugänglich zu
halten.»

 

Mit Verfügung vom 24. April 2023 verbot das Zivilgericht den
Berufungsbeklagten unter Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB (Busse bis CHF
10'000.–) im Widerhandlungsfall superprovisorisch, «die mit Schreiben der G____,
Architekturbüro und Liegenschaftsverwaltung, [...], vom 17. April 2023
angekündigte und für anfangs Mai 2023 vorgesehene Verschliessung der
Mieträumlichkeiten im UG der [...] durchzuführen» und verpflichtete die
Berufungsbeklagten, «den Zugang zu den Mieträumlichkeiten im UG der [...]
zugunsten der [Berufungsklägerin] jederzeit frei zugänglich zu halten.» Weiter
verfügte das Zivilgericht, dass die Berufungsbeklagten schriftlich innert einer
Frist von 10 Tagen ab Zustellung der Verfügung Stellung nehmen oder die
Durchführung einer Verhandlung verlangen können. Mit Eingabe vom 2. Mai 2023
verlangten die anwaltlich vertretenen Berufungsbeklagten die Durchführung einer
Verhandlung. 

 

Am 1. Juni 2023 fand vor dem Zivilgericht eine Verhandlung
statt. Anwesend waren der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin sowie der
Gesellschafter und Geschäftsführer der Berufungsklägerin, H____, einerseits und
der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten sowie eine Mitarbeiterin der
Liegenschaftsverwaltung andererseits. Die Berufungsbeklagten beantragten, das
Gesuch sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne, und die
superprovisorische Massnahme sei ersatzlos aufzuheben.

 

Mit Entscheid vom 1. Juni 2023 hob das Zivilgericht die am
24. April 2023 superprovisorisch angeordnete Massnahme auf. Aus der Begründung
(insbesondere E. 3.2.3 und 3.3) ergibt sich zweifelsfrei, dass das Zivilgericht
damit auch das Gesuch der Berufungsklägerin um Anordnung vorsorglicher
Massnahmen abgewiesen hat.

 

Gegen diesen Entscheid erhob die Berufungsklägerin am 3. Juli
2023 Berufung. Ihr Rechtsbegehren in der Sache lautet folgendermassen: «Es sei
in Gutheissung der Berufung, der angefochtene Entscheid vom 1. Juni 2023
aufzuheben und demgemäss den Berufungsbeklagten (superprovisorisch, ohne
vorgängige Anhörung), unter Androhung der Bestrafung nach Art. 292 StGB, zu
verbieten, die mit Schreiben der G____, Architekturbüro und Liegenschaftsverwaltung,
[...], vom 17. April 2023 angekündigte und für anfangs Mai 2023 vorgesehene
Verschliessung der Mieträumlichkeiten im UG der [...], durchzuführen und zu
verpflichten, den Zugang zu den Mieträumlichkeiten im UG der [...], zugunsten
der Berufungsklägerin jederzeit frei zugänglich zu halten.» Zudem stellen sie
den folgenden Verfahrensantrag: «Es sei in Aufrechterhaltung der
superprovisorisch angeordneten Massnahme vom 24. April 2023 und in Aufschiebung
der Vollstreckbarkeit des Entscheids vom 1. Juni 2023, den Berufungsbeklagten
(superprovisorisch, ohne vorgängige Anhörung), unter Androhung der Bestrafung
nach Art. 292 StGB, zu verbieten, die mit Schreiben der G____, Architekturbüro
und Liegenschaftsverwaltung, [...], vom 17. April 2023 angekündigte und für
anfangs Mai 2023 vorgesehene Verschliessung der Mieträumlichkeiten im UG der [...],
durchzuführen und zu verpflichten, den Zugang zu den Mieträumlichkeiten im UG
der [...], zugunsten der Berufungsklägerin jederzeit frei zugänglich zu halten.»

 

Mit Verfügung vom 5. Juli 2023 verbot der Verfahrensleiter
des Appellationsgerichts den Berufungsbeklagten unter Strafandrohung gemäss
Art. 292 StGB superprovisorisch, die mit Schreiben der
Liegenschaftsverwaltung vom 17. April 2023 angekündigte und für anfangs Mai
2023 vorgesehene Verschliessung des Durchgangs zwischen den Mieträumlichkeiten
im EG und den Mieträumlichkeiten im UG der [...] in [...] durchzuführen, und
verpflichtete die Berufungsbeklagten unter Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB
superprovisorisch, den Zugang zu den Mieträumlichkeiten im UG der [...]
zugunsten der Berufungsklägerin jederzeit frei zugänglich zu halten. Er räumte
den Berufungsbeklagten Gelegenheit ein, innert einer nicht erstreckbaren Frist
von zehn Tagen eine Stellungnahme zum Gesuch um vorsorgliche Massnahmen und
eine Berufungsantwort einzureichen.

 

Mit Eingabe vom 17. Juli 2023 beantragen die
Berufungsbeklagten, die Berufung sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten
werden könne. Der Verfahrensantrag der Berufungsklägerin sei ebenfalls
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne, und die superprovisorischen
Massnahmen vom 5. Juli 2023 seien ersatzlos aufzuheben. Im Folgenden wird die
Eingabe vom 17. Juli 2023 unabhängig davon, ob sie sich auf die Berufung oder auf
das Gesuch um vorsorgliche Massnahmen bezieht, als Berufungsantwort bezeichnet.
Mit Verfügung vom 26. Juli 2023 wies der Verfahrensleiter den Verfahrensantrag
der Berufungsklägerin vom 3. Juli 2023 ab und hob die mit seiner Verfügung vom
5. Juli 2023 angeordneten superprovisorischen Massnahmen ersatzlos auf. Der
vorliegende Entscheid erging unter Beizug der Akten des Zivilgerichts auf dem
Zirkulationsweg.

 

 

Erwägungen

 

1.         Eintreten

 

Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend
vorsorgliche Massnahmen. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die
Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide über vorsorgliche Massnahmen offen,
wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens
CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung
[ZPO, SR 272]). Das Zivilgericht schätzte den Streitwert des vorliegenden
Massnahmeverfahrens auf CHF 54'000.– (angefochtener Entscheid E. 4.3).
Diese Streitwertbemessung wurde von den Parteien nicht bestritten. Der für die
Zulässigkeit der Berufung notwendige Streitwert ist damit erreicht. Auf die
frist- und formgerecht erhobene Berufung ist einzutreten.

 

Zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das
Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

 

2.         Noven im summarischen Verfahren

 

2.1      Im vorliegenden Fall haben die
Berufungsbeklagten im erstinstanzlichen Verfahren in einer mündlichen Verhandlung
zum Gesuch der Berufungsklägerin um vorsorgliche Massnahmen Stellung genommen
und hat die Berufungsklägerin sowohl in ihrem mündlichen Vortrag nach der
mündlichen Stellungnahme der Berufungsbeklagten als auch in ihrer Berufung neue
Tatsachenbehauptungen vorgebracht. Daher ist im Folgenden näher auf die
Regelung des Novenrechts im summarischen Verfahren einzugehen.

 

2.2      Erscheint ein Gesuch nicht offensichtlich
unzulässig oder offensichtlich unbegründet, gibt das Gericht im summarischen
Verfahren der Gegenpartei Gelegenheit, mündlich oder schriftlich Stellung zu
nehmen (Art. 253 ZPO). Im summarischen Verfahren darf sich keine der Parteien
darauf verlassen, dass das Gericht nach einmaliger Anhörung einen zweiten
Schriftenwechsel oder eine mündliche Hauptverhandlung anordnet. Es besteht
insofern kein Anspruch der Parteien darauf, sich zweimal zur Sache zu äussern.
Grundsätzlich tritt nach einmaliger Äusserung der Aktenschluss ein (BGE 146 III
237 E. 3.1 S. 240 f., 144 III 117 E. 2.2 S. 118). Dabei handelt es sich um
den Zeitpunkt, ab dem die Parteien Tatsachen und Beweismittel nicht mehr
unbeschränkt vorbringen können (vgl. AGE ZB.2021.8 vom 15. Juli 2021
E. 3.4; Domenig, Aktenschluss,
Noven- und Replikrecht im summarischen Verfahren der Schweizerischen Zivilprozessordnung,
in: ex ante 2023 S. 80, 80; Leuenberger/Uffer-Tobler,
Schweizerisches Zivilprozessrecht, 2. Auflage, Bern 2016, N 4.40 und 11.108; Reut, Noven nach der Schweizerischen
Zivilprozessordnung, Diss. Luzern 2016, Zürich 2017, N 47).

 

2.3      Wenn nach einem einfachen Schriftenwechsel
eine Verhandlung stattfindet oder das Gericht ausnahmsweise einen zweiten
Schriftenwechsel anordnet, haben die Parteien gemäss der Rechtsprechung des
Bundesgerichts in sinngemässer Anwendung von Art. 229 Abs. 2 ZPO ein zweites
Mal die Möglichkeit, unbeschränkt Tatsachen und Beweismittel vorzubringen (vgl. BGE
146 III 237 E. 3.1 S. 241 f., 144 III 117 E. 2.2 S. 118 f.). Im Fall eines
zweiten Schriftenwechsels können die Tatsachen und Beweismittel in diesem
Schriftenwechsel unbeschränkt vorgebracht werden (BGE 146 III 237 E. 3.1 S.
241; Sogo/Baechler, Aktenschluss
im summarischen Verfahren, in: AJP 2020 S. 315, 318). Im Fall einer
Verhandlung nach einem einfachen Schriftenwechsel ist davon auszugehen, dass
neue Tatsachen und Beweismittel in sinngemässer Anwendung von Art. 229 Abs. 2
ZPO nur zu Beginn der Verhandlung unbeschränkt vorgebracht werden können (Moret, Aktenschluss und Novenrecht nach
der Schweizerischen Zivilprozessordnung, Diss. Zürich 2014, N 339 f. und 343; Reut, a.a.O., N 313; Sogo/Baechler, a.a.O., S. 318). Wenn
neue Tatsachen und Beweismittel gemäss Art. 229 Abs. 2 ZPO zu Beginn der
Hauptverhandlung unbeschränkt vorgebracht werden können, sind sie gemäss der
Rechtsprechung des Bundesgerichts vor den ersten Parteivorträgen nach Art. 228
ZPO in das Verfahren einzubringen (BGE 147 III 475 E. 2.3 S. 477 ff., 144 III
67 E. 2.1 S. 69). Ein Grund, weshalb im summarischen Verfahren das Vorbringen
in den ersten mündlichen Parteivorträgen in der Verhandlung genügen sollte, ist
nicht ersichtlich. Die in der Literatur vertretene Auffassung, zu Beginn der
Verhandlung bedeute in den ersten mündlichen Parteivorträgen, wird nicht damit
begründet, dass der Begriff im summarischen Verfahren anders auszulegen sei als
im ordentlichen, sondern erklärt sich damit, dass die betreffenden Autoren für
alle Verfahrensarten die Ansicht vertreten, gestützt auf Art. 229 Abs. 2 ZPO
könnten neue Tatsachen und Beweismittel in den ersten mündlichen
Parteivorträgen unbeschränkt vorgebracht werden (Moret, a.a.O., N 245 und 339; Reut, a.a.O., N 268 und 313).

 

2.4      Nicht eindeutig beantwortet hat das
Bundesgericht soweit ersichtlich bisher die Frage, wann der Aktenschluss
eintritt, wenn das Gericht eine mündliche Stellungnahme anordnet und die Verhandlung
damit ohne vorgängigen Schriftenwechsel stattfindet (vgl. Grobéty, Les faits et moyens de preuve
nouveaux en procédure civile suisse, in: SJ 2023 S. 431, 439). 

 

Nach einer in der Lehre vertretenen Ansicht haben die
Parteien bei direkter Vorladung zu einer Verhandlung im summarischen Verfahren
in sinngemässer Anwendung von Art. 228 Abs. 2 ZPO nach der mündlichen
Stellungnahme des Gesuchsgegners die Möglichkeit zur Replik und Duplik (vgl. Güngerich, in: Berner Kommentar,
2012, Art. 253 ZPO N 14; Reut,
a.a.O., N 314; so wohl auch Leuenberger/Uffer-Tobler,
a.a.O., N 11.172a), können die Parteien in diesen Parteivorträgen unbeschränkt
neue Tatsachen und Beweismittel vorbringen und tritt der Aktenschluss erst nach
diesen Parteivorträgen ein (vgl. Reut,
a.a.O., N 314; so wohl auch Leuenberger/Uffer-Tobler,
a.a.O., N 11.172a). Vereinzelt wird sogar die Ansicht vertreten, bei
unmittelbarer Vorladung zu einer Verhandlung seien neue Tatsachen und
Beweismittel im summarischen Verfahren bis zum Ende der Verhandlung
unbeschränkt zulässig und trete der Aktenschluss erst mit dem Ende der
Verhandlung ein (Moret, a.a.O., N
338 und 343). 

 

Ein Autor scheint der Meinung zu sein, dass die Parteien in
sinngemässer Anwendung von Art. 229 Abs. 2 ZPO zu Beginn der Verhandlung auch
dann unbeschränkt neue Tatsachen und Beweismittel vorbringen können, wenn diese
der mündlichen Stellungnahme des Gesuchsgegners dient und ohne vorgängigen
Schriftenwechsel stattfindet (vgl. Willisegger,
in: Basler Kommentar, 3. Auflage 2017, Art. 229 ZPO N 58). Diese Ansicht
überzeugt nicht (gleicher Meinung Moret,
a.a.O., N 337). Die Anwendung von Art. 229 Abs. 2 ZPO bedingt, dass sich die
Parteien bereits vorher äussern konnten (Moret,
a.a.O., N 337). Im Fall der Anordnung einer mündlichen Stellungnahme ist diese
zu Beginn der Verhandlung aber noch nicht erfolgt. Im Übrigen erhielte die
Gesuchstellerin nach der erwähnten Auffassung bei Anordnung einer mündlichen
Stellungnahme in jedem Fall eine zweite unbeschränkte Äusserungsmöglichkeit.
Dies ist mit dem Grundsatz, dass sich die Parteien im summarischen Verfahren
nur einmal äussern können, nicht vereinbar. 

 

Schliesslich wird die Ansicht vertreten, dass in einer
Verhandlung im summarischen Verfahren die Parteien kein Recht auf Replik und
Duplik haben (Pahud, Brunner et
al. [Hrsg.], ZPO Kommentar, 2. Auflage, Zürich 2016, Art. 228 N 9; vgl. BezGer
ZH EB161337 vom 5. Mai 2017 E. 2, in: ZR 2017 S. 198, 198 f; Klingler, in: Sutter-Somm et al.
[Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 253 N 11), der
Aktenschluss grundsätzlich nach der mündlichen Stellungnahme eintritt,
allfällige anschliessende Parteivorträge nur noch der Wahrnehmung des
unbedingten Replikrechts (vgl. dazu unten E. 2.6) dienen und neue
Tatsachen und Beweismittel darin nur noch unter den Voraussetzungen von Art.
229 Abs. 1 ZPO vorgebracht werden können (vgl. Gapany, La procédure sommaire en première instance, in: JdT
2022 II S. 62, 71 f.; Sogo/Baechler,
a.a.O., S. 332 f.; vgl. ferner BezGer ZH EB161337 vom 5. Mai 2017 E. 2, in: ZR
2017 S. 198, 198 f.). Diese Auffassung überzeugt. Grundsätzlich haben die
Parteien im summarischen Verfahren gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts
keinen Anspruch darauf, sich zweimal zur Sache zu äussern (BGE 146 III 237 E.
3.1 S. 241, 144 III 117 E. 2.2 S. 118). Wenn die Parteien in der Verhandlung
die Möglichkeit hätten, in einer Replik und Duplik nach der mündlichen
Stellungnahme des Gesuchsgegners unbeschränkt neue Tatsachen und Beweismittel
vorzubringen, gälte dieser Grundsatz nicht, wenn das Gericht statt einer
schriftlichen eine mündliche Stellungnahme anordnet und die Parteien daher
direkt in eine Verhandlung vorlädt. Ein überzeugendes Argument dafür, dass der
Grundsatz, dass die Parteien im summarischen Verfahren nur eine unbeschränkte
Äusserungsmöglichkeit haben, durch die Anordnung einer mündlichen Stellungnahme
ausser Kraft gesetzt werden sollte, ist nicht ersichtlich. Die Anordnung einer
mündlichen Stellungnahme liegt im Ermessen des Gerichts (vgl. statt vieler
Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art.
253 N 2 mit Nachweisen) und nicht bloss die Klärungsbedürftigkeit des
Sachverhalts kann Anlass für die Anordnung einer mündlichen Stellungnahme
bieten (vgl. Sogo/Baechler,
a.a.O., S. 332). Nicht überzeugend ist daher im Fall der direkten Vorladung zur
Hauptverhandlung insbesondere das Argument, zur Klärung des Sachverhalts dränge
sich die unbeschränkte Zulassung von Noven auf (vgl. dazu BGE 146 III 237
E. 3.1 S. 242; Leuenberger/Uffer-Tobler,
a.a.O., N 11.172a; Sogo/Baechler,
a.a.O., S. 319). Dementsprechend wird in einem Standardlehrbuch
festgehalten, «[b]eiden Parteien steht in der Regel nur ein einziger
schriftlicher (ausnahmsweise mündlicher) Vortrag zu» (Baumgartner/Dolge/Markus/Spühler, Schweizerisches
Zivilprozessrecht, 10. Auflage, Bern 2018, Kap. 11 N 228). Damit
trifft die Parteien grundsätzlich die Last, sämtliche Tatsachenbehauptungen und
Beweismittel mit dem ersten – schriftlichen oder mündlichen – Vortrag
vorzubringen (vgl. Sogo/Baechler,
a.a.O., S. 317). Ob das Gericht bei direkter Vorladung zu einer mündlichen
Verhandlung nach der mündlichen Stellungnahme des Gesuchsgegners ausnahmsweise
zweite Parteivorträge mit unbeschränkter Möglichkeit zum Vorbringen neuer
Tatsachen und Beweismittel anordnen kann (so BezGer ZH EB161337 vom 5. Mai
2017 E. 2, in: ZR 2017 S. 198, 199; Sogo/
Baechler, a.a.O., S. 333), kann im vorliegenden Fall offenbleiben, weil
das Zivilgericht keine zweite unbeschränkte Äusserungsmöglichkeit gewährt hat.
Zu Beginn der Verhandlung vom 1. Juni 2023 erklärte die Zivilgerichtspräsidentin
vielmehr, dass im summarischen Verfahren jede Partei grundsätzlich nur einmal
Gelegenheit zur freien Äusserung habe und dass die Berufungsbeklagten die
Möglichkeit zur mündlichen Stellungnahme zum schriftlichen Gesuch der
Berufungsklägerin hätten. Nach der mündlichen Stellungnahme der
Berufungsbeklagten erteilte die Zivilgerichtspräsidentin der Berufungsklägerin
das Wort, um sich im Rahmen des rechtlichen Gehörs zur Stellungnahme der
Berufungsbeklagten zu äussern und zu ihrem Eventualantrag, die Anordnung der
vorsorglichen Massnahme von einer Sicherheitsleistung abhängig zu machen,
Stellung zu nehmen (Verhandlungsprotokoll S. 2 und 8). Damit stellte die
Zivilgerichtspräsidentin klar, dass die weiteren mündlichen Vorträge nur der
Wahrnehmung des unbedingten Replikrechts dienten. Da weitere Parteivorträge mit
unbeschränkter Äusserungsmöglichkeit jedenfalls die Ausnahme zu bleiben hätten,
wäre im Übrigen im Zweifel auch ohne einen entsprechenden Hinweis davon
auszugehen, dass das Gericht lediglich das unbedingte Replikrecht gewähren will
(vgl. für die Ansetzung einer Frist für eine schriftliche Stellungnahme
BGer 5A_82/2015 vom 16. Juni 2015 E. 4.2.1). Aus den vorstehenden Gründen
stellte das Zivilgericht im angefochtenen Entscheid zu Recht fest, dass nach
der mündlichen Stellungnahme der Berufungsbeklagten der Aktenschluss eintrat
und die weiteren Ausführungen der Parteien anlässlich der Verhandlung vom 1.
Juni 2023 der Wahrung des rechtlichen Gehörs dienten (angefochtener Entscheid
E. 1.3). 

 

2.5      Nach dem Aktenschluss, der gemäss den
vorstehenden Erwägungen im summarischen Verfahren grundsätzlich bereits nach
einer einmaligen unbeschränkten Äusserungsmöglichkeit und in Ausnahmefällen
erst nach zweimaliger unbeschränkter Äusserungsmöglichkeit eintritt, sind neue
Tatsachen und Beweismittel nur, aber immerhin noch unter den Voraussetzungen
von Art. 229 Abs. 1 ZPO zu berücksichtigen (vgl. BGE 146 III 237 E. 3.1
S. 243; Domenig, a.a.O., S.
82; Klingler, a.a.O., Art. 252 N
33; Reut, a.a.O., N 311 und 313
f.; Sogo/Baechler, a.a.O., S. 317
und 333; Sutter-Somm/Lötscher, in: Sutter-Somm
et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 257 N 21; Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 229
N 18).  

 

2.6      Gestützt auf Art. 6 Ziff. 1 der Konvention
zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK, SR 0.101) sowie Art.
29 Abs. 1 und 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV,
SR 101) haben die Parteien eines Gerichtsverfahrens das Recht, von jeder dem
Gericht eingereichten Stellungnahmen Kenntnis zu erhalten und dazu Stellung
nehmen zu können unabhängig davon, ob sie neue und/oder erhebliche Vorbringen
enthält (vgl. BGE 144 III 117 E. 2.1 S. 118, 142 III 48 E. 4.1.1 S. 53 f.,
138 I 484 E. 2.1 S. 485 f.). Dieses als unbedingtes Replikrecht bezeichnete
Recht (Sogo/Baechler, a.a.O., S.
323; vgl. BGE 138 I 484 E. 2.3 S. 486 f.) gilt auch für
mündliche Stellungnahmen in einer Verhandlung (vgl. Klingler, a.a.O., Art. 252 N 9 und Art.
253 N 11; Staehelin/ Bachofner,
Zivilprozessrecht, § 10 N 53). Es besteht grundsätzlich auch im summarischen
Verfahren (vgl. BGE 144 III 117 E. 2.1 S. 118; Pahud, a.a.O., Art. 228 N 9). In einem Verfahren betreffend
vorsorgliche Massnahmen hat das Replikrecht aber nicht die gleiche Tragweite
wie in einem ordentlichen Verfahren, weil sich ein solches Verfahren durch eine
gewisse Dringlichkeit und Beschleunigung auszeichnet. Das rechtliche Gehör der
Gesuchstellerin ist grundsätzlich bereits durch die Einreichung des Gesuchs
gewährleistet und es besteht kein unbedingtes Recht auf Replik. Das Replikrecht
ist bloss zu gewähren, wenn eine Stellungnahme ein neues und erhebliches
Vorbringen enthält und das Gericht beabsichtigt, dieses bei seinem Entscheid zu
berücksichtigen (vgl. BGE 139 I 189 E. 3.5 S. 193; BGer 5A_814/2014 vom
12. Dezember 2014 E. 3.2). Das unbedingte Replikrecht hat keine
Auswirkungen auf den Aktenschluss (BezGer ZH EB161337 vom 5. Mai 2017
E. 2, in: ZR 2017 S. 198, 199; Sogo/Baechler,
a.a.O., S. 323; vgl. Sutter-Somm/Seiler,
a.a.O., Art. 252 N 6). Inwieweit in Wahrnehmung des unbedingten Replikrechts
vorgebrachte Tatsachen und Beweismittel vom Gericht noch zu berücksichtigen
sind, bestimmt sich nach dem Novenrecht der anwendbaren Prozessordnung (vgl. OGer
ZH PS170138 vom 14. Juli 2017 E. 3.2.3, in: ZR 2017 S. 165, 166;
BezGer ZH EB161337 vom 5. Mai 2017 E. 2, in: ZR 2017 S. 198, 199; Klingler, a.a.O., Art. 252 N 7; Sogo/Baechler, a.a.O., S. 324; Staehelin/Bachofner, in: Staehelin/Staehelin/Grolimund,
Zivilprozessrecht, 3. Auflage, Zürich 2019, § 10 N 53; Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 53 N 5
und Art. 252 N 6; vgl. ferner BGE 144 III 117 E. 2.3 S. 119).

 

2.7      Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass
Tatsachen und Beweismittel, welche die Parteien im erstinstanzlichen Verfahren
erstmals nach der mündlichen Stellungnahme der Berufungsbeklagten vorgebracht
haben, in sinngemässer Anwendung von Art. 229 Abs. 1 ZPO nur noch zu
berücksichtigen sind, wenn sie erst nach der mündlichen Stellungnahme der
Berufungsbeklagten entstanden sind (echte Noven, lit. a) oder bereits
vorher vorhanden gewesen sind, aber trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher
vorgebracht werden konnten (unechte Noven, lit. b). Die Partei, die sich auf
Noven beruft, hat darzulegen, dass die Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO
erfüllt sind, und trägt dafür die objektive Beweislast (vgl. AGE ZB.2021.8
vom 15. Juli 2021 E. 3.4.1 mit Nachweisen).

 

Die von der Berufungsklägerin und den Berufungsbeklagten im
erstinstanzlichen Verfahren eingereichten Urkunden werden im Folgenden als Urkunden
Berufungsklägerin bzw. Berufungsbeklagte bezeichnet.

 

2.8      Im Berufungsverfahren werden neue Tatsachen
und Beweismittel gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nur noch berücksichtigt, wenn
sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b).

 

3.         Ausgangslage

 

3.1      Der Erlass einer vorsorglichen Massnahme
setzt voraus, (1) dass der Gesuchstellerin gegenüber dem Gesuchsgegner ein
materieller zivilrechtlicher Anspruch (Verfügungsanspruch) zusteht (vgl. Art. 261
Abs. 1 lit. a ZPO), (2) dass der Gesuchsgegner diesen Anspruch verletzt
oder zu verletzen droht (vgl. Art. 261 Abs. 1 lit. a ZPO),
(3) dass der Gesuchstellerin aus der Verletzung des Anspruchs ein nicht leicht
wiedergutzumachender Nachteil droht (vgl. Art. 261 Abs. 1 lit. b
ZPO), (4) dass die Anordnung einer vorsorglichen Massnahme zeitlich dringlich
ist und (5) dass die vorsorgliche Massnahme verhältnismässig ist
(AGE ZB.2022.37 vom 31. März 2023 E. 3.1.1, ZB.2017.29 vom 14.
September 2017 E. 4.1 mit Nachweisen). 

 

Für die rechtserheblichen Tatsachen gilt das Beweismass der
Glaubhaftmachung. Glaubhaft gemacht ist eine Tatsache schon dann, wenn für
deren Vorhandensein gewisse Elemente sprechen, selbst wenn das Gericht noch mit
der Möglichkeit rechnet, dass sie sich nicht verwirklicht haben könnte. Blosse
Behauptungen oder Verdächtigungen ohne ernsthafte Indizien genügen zur
Glaubhaftmachung nicht. Glaubhaft gemacht ist eine Tatsache jedenfalls erst
dann, wenn ihr Vorliegen wahrscheinlicher ist als das Gegenteil. Die
Rechtsfragen sind summarisch zu prüfen (AGE ZB.2017.29 vom 14. September 2017
E. 4.6 mit Nachweisen). 

 

3.2      Als Verfügungsanspruch macht die
Berufungsklägerin einen auf den Vertrag vom 5. Dezember 2019 gestützten Anspruch
auf Gebrauch der Räumlichkeiten im UG geltend. Das Zivilgericht stellte fest,
die Berufungsklägerin habe nicht glaubhaft gemacht, dass es sich beim
Vertragsverhältnis betreffend das Untergeschoss um einen Mietvertrag handle.
Die Überlassung der Räumlichkeiten im UG sei entgegen der Bezeichnung
«Mietvertrag» als Gebrauchsleihe zu qualifizieren (angefochtener Entscheid E.
3.2.2). Die Berufungsklägerin macht geltend, das Zivilgericht habe den Vertrag
vom 5. Dezember 2019 unrichtig ausgelegt. Die Räumlichkeiten im EG und
diejenigen im UG bildeten als einheitliches Ganzes das Mietobjekt (vgl. Berufung
Rz. 17 ff.). Als Eventualbegründung macht die Berufungsklägerin geltend,
dass die Räumlichkeiten im UG gemäss Art. 253a Abs. 1 des Obligationenrechts
(OR, SR 220) das gleiche rechtliche Schicksal wie die Räumlichkeiten im EG
teilten (vgl. Berufung Rz. 23 f.). Im Folgenden wird zunächst dargelegt,
wie Miete und Gebrauchsleihe voneinander abzugrenzen und Verträge auszulegen
sind (vgl. unten E. 4.1 und 4.2). Anschliessend wird die Tragweite
von Art. 253a Abs. 1 OR untersucht (vgl. unten E. 4.3). Schliesslich
werden diese Erkenntnisse auf den vorliegenden Sachverhalt angewendet (vgl. unten
E. 5). 

 

4.         Abgrenzung von Miete und Gebrauchsleihe sowie
Tragweite von Art. 253a Abs. 1 OR

 

4.1      Das entscheidende Abgrenzungskriterium
zwischen der Miete und der Gebrauchsleihe ist die Entgeltlichkeit: Während die
Gebrauchsleihe zwingend unentgeltlich ist (Art. 305 OR), ist die Miete zwingend
entgeltlich (Art. 253 OR; BGer 4A_278/2020 vom 9. Juli 2020 E. 1.2.2; Higi, in: Zürcher Kommentar, 3.
Auflage 2003, Vorbem. zu Art. 305–311 OR N 43 f.). Die Gebrauchsleihe ist für
die Entlehnerin unentgeltlich, aber nicht kostenlos (Higi, a.a.O., Art. 305 OR N 72; vgl. Maurenbrecher/ Schärer, in: Basler Kommentar, 7.
Auflage 2020, Art. 305 OR N 3). Die Kosten, die wegen des Gebrauchs der
Leihsache entstehen, hat die Entlehnerin zu tragen (Higi, a.a.O., Art. 305 OR N 72 und Art. 307 OR N 11).
Diese Gebrauchskosten können in Verbrauchs- und Nebenkosten unterteilt werden (Higi, a.a.O., Art. 307 OR N 12). Die
Übernahme aller Kosten, die im Mietrecht als Verbrauchs- oder Nebenkosten
gelten, durch die Entlehnerin ist kein Entgelt im Sinn von Art. 253 OR (Higi, a.a.O., Art. 307 OR N 13; vgl. Maurenbrecher/Schärer, a.a.O., Art. 305
OR N 3).

 

4.2      Für die Auslegung von
Verträgen ist in erster Linie auf den übereinstimmenden wirklichen Willen der
Parteien abzustellen (vgl. Art. 18 Abs. 1 OR; empirische oder subjektive
Vertragsauslegung; BGE 144 V 84 E. 6.2.1 S. 89; AGE ZB.2022.10 vom
23. Januar 2023 E. 2.1). Wenn sich ein übereinstimmender wirklicher
Parteiwille nicht feststellen lässt, sind die vertraglichen Vereinbarungen nach
dem Vertrauensprinzip so auszulegen, wie sie nach ihrem
Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen, die ihnen
vorausgegangen sind und unter denen sie abgegeben worden sind, verstanden
werden durften und mussten (normative oder objektive Vertragsauslegung; BGer
1C_613/2015, 1C_637/2015 vom 10. August 2016 E. 5; AGE ZB.2022.10 vom 23.
Januar 2023 E. 2.1; vgl. BGE 144 V 84 E. 6.2.1 S. 89). Das bedeutet,
dass einer Willenserklärung der Sinn zu geben ist, den ihr der Empfänger
aufgrund der Umstände, die ihm im Zeitpunkt des Empfangs bekannt gewesen sind
oder hätten bekannt sein müssen, in guten Treuen beilegen durfte und beilegen
musste (BGE 122 I 328 E. 4e S. 335; AGE ZB.2022.10 vom 23. Januar
2023 E. 2.1). Nachträgliches Parteiverhalten ist bei der Auslegung
nach dem Vertrauensprinzip nicht von Bedeutung. Es kann
höchstens im Rahmen der Beweiswürdigung auf einen tatsächlichen Willen der Parteien
schliessen lassen (BGer 4A_169/2021 vom 18. Januar 2022 E. 3.2.1; AGE
ZB.2022.10 vom 23. Januar 2023 E. 2.1). 

 

Der Wortlaut des Vertrags ist zwar Gegenstand und primäres
Mittel der Auslegung (vgl. Wiegand,
in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 18 OR N 18 f.). Der Wortlaut
bildet die Grundlage, aber nicht die Grenze der Auslegung. Selbst wenn das
Ergebnis der Auslegung nach dem Wortlaut eindeutig erscheint, ist zu prüfen, ob
der ermittelte Wortsinn nicht durch andere Indizien in Frage gestellt oder
ausgeschlossen wird. Ein Abweichen vom wortlautbezogenen Sinn ist hingegen
nicht angebracht, wenn es keinen ernsthaften Grund zur Annahme gibt, dass er
nicht dem Parteiwillen entspricht (vgl. Wiegand,
a.a.O., Art. 18 OR 25 mit Nachweisen). Bei der Auslegung einzelner Worte, Sätze
oder Vertragsklauseln ist stets die Gesamtheit der vertraglichen Regelung zu
berücksichtigen (systematische Auslegung; vgl. Wiegand, a.a.O., Art. 18 OR N 24 und 38). Den wahren
Sinn einer Vertragsklausel erschliesst erst der Gesamtzusammenhang, in dem sie
steht (BGer 5A_677/2011 vom 14. Dezember 2011 E. 3.2). Widersprüche zwischen
einzelnen Vertragsbestimmungen sind wenn möglich durch eine harmonisierende
Auslegung zu beseitigen (vgl. Wiegand,
a.a.O., Art. 18 OR N 38). Bei mehreren vertretbaren Auslegungsvarianten
ist diejenige massgebend, die den Vertrag nicht ungültig oder nicht
unvernünftig macht (favor negotii; Wiegand,
a.a.O., Art. 18 OR N 40). Das Vorstehende gilt nicht nur für die subjektive,
sondern auch für die objektive Vertragsauslegung (vgl. Wiegand, a.a.O., Art. 18 OR N 14). 

 

4.3

4.3.1   Gemäss Art. 253a Abs. 1 OR gelten die
Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auch für Sachen, die
der Vermieter zusammen mit diesen Räumen der Mieterin zum Gebrauch überlässt.
Damit wird der Geltungsbereich der Bestimmungen über die Miete von Wohn- und
Geschäftsräumen auf Sachen ausgedehnt, die der Vermieter zusammen mit solchen
Räumen der Mieterin zum Gebrauch überlässt (vgl. Giger, in: Berner Kommentar, 2013, Art. 253a OR N 9,
13, 17 und 35; Higi/Bühlmann, in: Zürcher
Kommentar, 5. Auflage, 2019, Art. 253a/253b OR N 4; Rohrer, in: Schweizerischer Verband
der Immobilienwirtschaft SVIT [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht Kommentar,
4. Auflage, Zürich 2018, Art. 253a N 2). Art. 253a Abs. 1 OR ist der
Parteiautonomie entzogen (Hulliger,
Mietrecht in a nutshell, Zürich 2020, S. 8; Roncoroni,
Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in: mp
1990 S. 76, 80; Roncoroni,
Nochmals zur zwingenden oder dispositiven Natur der Mietrechtsbestimmungen des
Obligationenrechts, in: mp 2006 S. 67 [nachfolgend Roncoroni, mp 2006], 70 f. und 73), absolut zwingend (Higi/ Bühlmann, a.a.O.,
Art. 253a/253b OR N 6; Roncoroni,
mp 2006, 73 f.) oder zumindest relativ zwingend zugunsten der Mieterin (Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 16).

 

4.3.2   Die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR setzt
voraus, dass die Sache, die zusammen mit den Wohn- oder Geschäftsräumen zum
Gebrauch überlassen wird, eine Nebensache der Wohn- oder Geschäftsräume als
Hauptsache darstellt (vgl. Blumer,
in: Honsell [Hrsg.], Kurzkommentar OR, Basel 2014 [nachfolgend Blumer, Kurzkommentar],
Art. 253a/253b N 9; Higi/Bühlmann,
a.a.O., Art. 253a/253b OR N 49 f.). Weiter muss ein persönlicher Zusammenhang
bestehen (Hulliger/ Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin
[Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art.
253a OR N 5; Rohrer, a.a.O., Art.
253a N 16). Dies bedeutet, dass die Nebensache vom selben Vermieter derselben
Mieterin zum Gebrauch überlassen werden muss wie die Hauptsache (Bohnet/Dietschy, in: Bohnet/Montini
[Hrsg.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, Basel 2010, Art. 253a CO
N 17; Giger, a.a.O., Art. 253a OR
N 35; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art.
253a/253b OR N 53; Hulliger/ Heinrich,
a.a.O., Art. 253a OR N 5; Rohrer,
a.a.O., Art. 253a N 16; vgl. BGE 125 III 231 E. 2a S. 233; AGE
1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.a). Schliesslich setzt die Anwendung von
Art. 253a Abs. 1 OR einen sachlichen Zusammenhang voraus (vgl. Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR
N 52 und 54; Rohrer, a.a.O., Art.
253a N 16). Der erforderliche Zusammenhang besteht, wenn die Nebensache der
Hauptsache funktionell dient und nur wegen des über diese geschlossenen
Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen wird (BGE 125
III 231 E. 2a S. 233; BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017
E. 4.1; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.a; Bohnet/Dietschy, a.a.O., Art. 253a CO
N 17; Giger, a.a.O., Art.
253a OR N 35; Higi/Bühlmann,
a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56; Rohrer,
a.a.O., Art. 253a N 16). Für die Beantwortung der Frage, ob die
Nebensache nur wegen des über die Hauptsache geschlossenen Mietvertrags zum
Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen worden ist, ist der Parteiwille
massgebend (BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.1). Ob einer oder
mehrere Verträge abgeschlossen worden sind, ist für die Frage der Anwendbarkeit
von Art. 253a OR nicht von entscheidender Bedeutung (vgl. BGE 125 III 231
E. 2.a S. 233: BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.1; Bohnet/Dietschy, a.a.O., Art. 253a OR N
17; Püntener, in: Mieterinnen-
und Mieterverband Deutschschweiz [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 10.
Auflage, Zürich 2022, S. 105; Rohrer,
a.a.O., Art. 253a N 17).

 

4.3.3   Art. 253a Abs. 1 OR begründet kein
einheitliches Mietverhältnis (Higi,
Bemerkungen zu BGer 4C.48/1999, auszugsweise publiziert als BGE 125 III 231
ff., in: AJP 2000 S. 220, 224). Die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR
führt nicht automatisch dazu, dass die Haupt- und die Nebensache Gegenstände
eines einheitlichen Mietverhältnisses sind (BGE 125 III 231 E. 3d S. 236 f.;
BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.4.1; AGE 1032/2002 vom 17. Juni
2003 E. 3.b; Blumer, in: SPR
VII/3, Basel 2012 [nachfolgend Blumer,
SPR], N 149; Bohnet/Dietschy,
a.a.O., Art. 253a CO N 18; Higi/Bühlmann,
a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56; Hulliger/Heinrich,
a.a.O., Art. 253a OR N 5 und Art. 266–266f OR N 6; Püntener, a.a.O., S. 105; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 18;
anderer Meinung Giger, a.a.O.,
Art. 253a OR N 37). Die Haupt- und die Nebensache können vielmehr auch
Gegenstände getrennter Mietverhältnisse sein (Higi/Bühlmann,
a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56). In diesem Fall liegen zusammenhängende bzw.
gekoppelte Mietverhältnisse vor (vgl. Hulliger/Heinrich,
a.a.O., Art. 253a OR N 5 und Art. 266–266f OR N 6; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 19 f.). Wenn die Haupt-
und die Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses sind,
teilen sie das gleiche rechtliche Schicksal und ist eine Kündigung des
Mietverhältnisses für die Nebensache allein nicht zulässig, weil es sich um
eine nichtige Teilkündigung handeln würde (vgl. BGer 4A_283/2013 vom 20.
August 2013 E. 4). Wenn kein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, teilen die
Haupt- und die Nebensache nicht notwendigerweise das gleiche rechtliche
Schicksal und können die Mietverhältnisse insbesondere separat bzw. einzeln
beendet werden (vgl. Bohnet/ Dietschy,
a.a.O., Art. 253a CO N 18; Higi/Bühlamnn,
a.a.O., Art. 253a/253b OR N 57; Hulliger/Heinrich,
a.a.O., Art. 266–266f OR N 6; Rohrer,
a.a.O., Art. 253a OR N 19 f.). Hingegen folgt aus Art. 253a Abs. 1
OR, dass der Vermieter auch bei der Kündigung des Mietverhältnisses für die
Nebensache die Formvorschriften von Art. 266l OR beachten muss (Higi, a.a.O., S. 225). 

 

Für die Beantwortung der Frage, ob ein einheitliches
Mietverhältnis vorliegt, ist der Parteiwille massgebend (BGer 4A_283/2013 vom
20. August 2013 E. 4.4.1; S. 225; Rohrer,
a.a.O., Art. 253a OR N 18; anderer Meinung wohl Weber, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020,
Art. 253a/253b OR N 15a f.). Wenn der Mietvertrag über die Hauptsache ohne
denjenigen über die Nebensache nicht abgeschlossen worden wäre oder wenn die
Hauptsache ohne die Nebensache nicht gemietet worden wäre, ist von einem einheitlichen
Mietverhältnis auszugehen (vgl. Hulliger/Heinrich,
a.a.O., Art. 253a OR N 5). Rechtsprechung und Lehre befürworten die
Möglichkeit, das Mietverhältnis für die Nebensache einzeln zu beenden, für
Fälle, in denen die Haupt- und die Nebensache Gegenstand separater Verträge (vgl. BGE
137 III 123 E. 2.1 S. 125; BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.4.1; Bohnet/Dietschi, a.a.O., Art. 253a CO N
18; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art.
253a/253b OR N 57; Hulliger/Heinrich,
a.a.O., Art. 266–266f OR N 6) bzw. formell selbständiger Verträge (vgl. BGE
137 III 123 E. 2.1 S. 125, 125 III 231 E. 3d S. 237) bilden. Wenn für die
Beantwortung der Frage, ob ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, zu Recht
auf den Parteiwillen abgestellt wird, kann es aber nicht entscheidend sein, ob
eine oder zwei Vertragsurkunden vorliegen. Massgebend ist vielmehr, ob
materiell ein einheitlicher Mietvertrag oder zwei separate Mietverträge
vorliegen. Das Vorliegen einer oder mehrerer Vertragsurkunden ist höchstens ein
Indiz für den massgebenden Parteiwillen (so wohl Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 18 und 20).

 

4.3.4   Gemäss der Lehre setzt Art. 253a Abs. 1 OR
nicht voraus, dass die Nebensache im Mietvertrag erwähnt wird (vgl. Blumer, SPR, N 149; Lachat/Bohnet, in: Commentaire
romand, 3. Auflage, Basel 2021, Art. 253a CO N 7; Püntener, a.a.O., S. 105), und gemäss der
Rechtsprechung des Bundesgerichts kann ein Anwendungsfall von Art. 253a
Abs. 1 OR und sogar ein einheitliches Mietverhältnis betreffend Haupt- und
Nebensache auch dann vorliegen, wenn der Mietzins für die Nebensache in
demjenigen für die Hauptsache inbegriffen ist (vgl. BGer 4A_186/2017 vom
4. Dezember 2017 E. 5). Dies ändert aber nichts daran, dass die Überlassung
einer im Mietvertrag ausdrücklich erwähnten Nebensache zum Gebrauch unentgeltlich
erfolgt und daher Gegenstand eines Gebrauchsleihvertrags und nicht eines
Mietvertrags bildet, wenn dafür überhaupt kein Entgelt geschuldet ist, weder in
der Form eines separaten Mietzinses noch als Bestandteil des Mietzinses für die
Hauptsache. Ob die Überlassung der Nebensache zum Gebrauch unentgeltlich
erfolgt, bestimmt sich gemäss Rechtsprechung und Lehre nach dem durch Auslegung
zu ermittelnden Parteiwillen (vgl. BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017
E. 4.2; Blumer, SPR, N 8 und 149; Püntener, a.a.O., S. 47 und 105). Ob die
Überlassung der Haupt- und der Nebensache zum Gebrauch in einer einheitlichen
Vertragsurkunde oder in zwei separaten Vertragsurkunden vereinbart wird, ist
dabei nicht entscheidend. Dementsprechend wird in der Lehre festgehalten, wenn
ein separater Vertrag über die unentgeltliche Benutzung abgeschlossen oder
ausdrücklich festgehalten werde, dass die Benutzung auf Zusehen hin
unentgeltlich erfolge, liege eine Gebrauchsleihe vor (Blumer, a.a.O., N 8). Ein funktioneller Zusammenhang
zwischen der Haupt- und der Nebensache mag zwar im Zweifel dafür sprechen, dass
die Überlassung der Haupt- und der Nebensache Gegenstand eines einheitlichen
Mietverhältnisses bilden und das Entgelt für die Überlassung der Nebensache im
Mietzins für die Hauptsache enthalten ist (vgl. Blumer, SPR, N 8; Püntener,
a.a.O., S. 47), steht der Vereinbarung einer unentgeltlichen Überlassung der
Nebensache und damit dem Abschluss eines Gebrauchsleihvertrags für die
Nebensache aber nicht entgegen. Die Anwendung der Bestimmungen über die Miete
von Wohn- und Geschäftsräumen auf eine Nebensache von Wohn- oder
Geschäftsräumen gestützt auf Art. 253a Abs. 1 OR setzt voraus, dass die
Nebensache überhaupt Gegenstand eines Mietvertrags ist, wobei es sich dabei um
einen einheitlichen Mietvertrag für die Haupt- und die Nebensache oder zwei
separate Mietverträge für die Hauptsache- und die Nebensache handeln kann. Art.
253a Abs. 1 OR regelt nicht den Geltungsbereich der Mietrechtsbestimmungen im
Allgemeinen, sondern dehnt bloss den Anwendungsbereich der Bestimmungen über
Wohn- und Geschäftsräume aus (vgl. Giger,
a.a.O., Art. 253a OR N 13 und 15). Genauso wenig wie Art. 253a Abs. 1 OR
dem Abschluss eines separaten Mietvertrags für die Nebensache entgegensteht,
hindert er die Parteien daran, zu vereinbaren, dass eine Nebensache, die der
Hauptsache funktionell dient und nur wegen des über diese geschlossenen
Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen wird, nicht im
Rahmen eines Mietvertrags, sondern gestützt auf einen Gebrauchsleihvertrag
unentgeltlich zum Gebrauch überlassen wird. In diesem Fall richtet sich die
Beendigung des (Gebrauchsleih-)Vertrags über die Nebensache nach Art. 309 f. OR
und finden die Bestimmungen über die Kündigung eines Mietvertrags und damit
auch diejenigen betreffend Wohn- und Geschäftsräume auf den
(Gebrauchsleih-)Vertrag betreffend die Nebensache von vornherein keine
Anwendung. Dementsprechend scheint die Möglichkeit der Annahme einer
Gebrauchsleihe trotz funktionellen Zusammenhangs zwischen der Haupt- und der
Nebensache im Fall einer eindeutigen Parteivereinbarung auch in der Lehre
bejaht zu werden. Als Beispiel, in dem die Kündigungsschutzbestimmungen des
Mietrechts nicht zur Anwendung gelangen, wird der Fall genannt, dass im
Hinblick auf einen Ausbau eines Dachstocks die üblicherweise zu den
Mietwohnungen gehörenden Estriche nicht mitvermietet werden, sondern den
Mieterinnen auf Zusehen hin unentgeltlich und damit leihweise zur Verfügung
gestellt werden (Blumer, SPR, N
8). In einem solchen Fall dienen die Estriche funktionell der Hauptsache und
werden sie nur wegen der über die Wohnungen geschlossenen Mietverträge zum
Gebrauch überlassen und in Gebrauch genommen. 

 

5.         Auslegung des vorliegenden Vertrags

 

5.1      Die Berufungsklägerin macht geltend, das
Mietobjekt bestehe aus den Räumlichkeiten im EG und im UG. Die Räumlichkeiten
im UG seien Bestandteil des Mietverhältnisses und mit denjenigen im EG
mitvermietet worden (Gesuch Rz. 2). Die Vertragsparteien hätten die
Räumlichkeiten im EG und diejenigen im UG als Ganzes zum Gegenstand eines
Mietverhältnisses gemacht (Verhandlungsprotokoll S. 6). Die Berufungsbeklagten
behaupten, gemäss dem übereinstimmenden wirklichen Willen der ursprünglichen
Vertragsparteien seien nur die Räumlichkeiten im EG Gegenstand des Mietvertrags
und seien die Räumlichkeiten im UG der Berufungsklägerin bloss im Rahmen einer
Gebrauchsleihe unentgeltlich und nur bis auf Widerruf zum Gebrauch überlassen
worden (vgl. Verhandlungsprotokoll S. 3 f.). Ein übereinstimmender wirklicher
Wille der ursprünglichen Vertragsparteien ist im vorliegenden Verfahren nicht
feststellbar (vgl. dazu auch Berufung Rz. 17). Folglich ist der
vorliegende Vertrag nach dem Vertrauensprinzip auszulegen.

 

5.2

5.2.1   Auch gestützt auf eine objektive Auslegung
macht die Berufungsklägerin geltend, dass das Mietobjekt aus den Räumlichkeiten
im EG und im UG bestehe, dass die Räumlichkeiten im UG Bestandteil des
Mietverhältnisses seien und mit denjenigen im EG mitvermietet worden seien
(Gesuch Rz. 2) sowie dass die Räumlichkeiten im EG und diejenigen im UG als
Ganzes zum Gegenstand des Mietverhältnisses gemacht worden seien
(Verhandlungsprotokoll S. 6). Die Berufungsbeklagten bringen vor, auch bei
objektiver Vertragsauslegung seien nur die Räumlichkeiten im EG Gegenstand des
Mietvertrags und seien die Räumlichkeiten im UG der Gesellschaft bloss im
Rahmen einer Gebrauchsleihe unentgeltlich und nur bis auf Widerruf zum Gebrauch
überlassen worden (vgl. Verhandlungsprotokoll S. 3 f.).

 

Aus den vorstehenden Feststellungen folgt, dass die
Behauptung der Berufungsklägerin in ihrer Berufung (Rz. 9), die
Berufungsbeklagten hätten im erstinstanzlichen Verfahren nicht bestritten, dass
als Mietobjekt sowohl die Räumlichkeiten im EG als auch diejenigen im UG
angemietet worden seien, aktenwidrig ist, wie die Berufungsbeklagten zu Recht
geltend machen (vgl. Berufungsantwort Rz. 26). Die Berufungsbeklagten
haben zwar nicht bestritten, dass auf der ersten Seite der als Mietvertrag
bezeichneten Vertragsurkunde die Räumlichkeiten im EG und diejenigen im UG als
Mietobjekt angegeben werden. Sie haben diesbezüglich aber bestritten, dass der
Wortsinn des Vertrags seinem wahren Sinn entspricht, und geltend gemacht, dass
die Räumlichkeiten im UG sowohl nach subjektiver als auch nach objektiver
Vertragsauslegung nicht Gegenstand des Mietvertrags im rechtstechnischen Sinn
sind (vgl. Verhandlungsprotokoll S. 3 f.).

 

5.2.2   Auf der ersten Seite der als Mietvertrag
bezeichneten Urkunde (Urkunde 2 Berufungsklägerin) werden als Mietobjekt
angegeben «Gewerberäume im Erdgeschoss und Untergeschoss Ca. 130 m2
+ EH ca. 130 m2». Dies spricht dafür, dass die Räumlichkeiten im EG
und die Räumlichkeiten im UG Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses
sind. Gemäss Ziff. 4 des Vertrags ist dies jedoch eindeutig nicht der Fall.
Gemäss dieser Vertragsklausel berechnet sich der Mietzins entsprechend der Lage
und Grösse der jeweiligen Flächen bzw. Objekte wie folgt:

 

          «Objekt                                            Fläche/       Franken            Franken          Franken
pro

                                                                 Anzahl         pro
m2            pro Jahr                   Monat

                                                                            

          Gewerberaum
EG                                  130                            18'000.00                1'500.00

          UG
– mietfrei bis                                    130

          auf
Wiederruf

          Nettomietzins                                                                          18'000.00                1'500.00

          Heiz-
und Nebenkosten akonto                                                  6'000.00                   500.00

          Total
Bruttomietzins                                                                 24'000.00              2'000.00»

 

Mit dem Begriff «mietfrei» in Ziff. 4 des Vertrags kann
vernünftigerweise nur gemeint sein, dass für die Räumlichkeiten überhaupt kein
Mietzins geschuldet ist. Aufgrund dieses Begriffs und der Tatsache, dass in der
Zeile betreffend die Räumlichkeiten im EG der Mietzins und in der separaten
Zeile betreffend die Räumlichkeiten im UG nichts angegeben wird, besteht
insbesondere kein Zweifel, dass der Mietzins für die Räumlichkeiten im UG auch
nicht in demjenigen für die Räumlichkeiten im EG enthalten ist. Der Einwand der
Berufungsklägerin, die Räumlichkeiten im UG würden nicht unentgeltlich zum
Gebrauch überlassen, weil sie gemäss Ziff. 4 des Vertrags für diese
Räumlichkeiten Akontozahlungen für Heiz- und Nebenkosten zu leisten habe
(Berufung Rz. 18), ist unbegründet. Zunächst ergibt sich aus dem Wortlaut und
der Systematik des Vertrags nicht, dass die Akontozahlungen auch die
Räumlichkeiten im UG betreffen. Im erstinstanzlichen Verfahren hat die
Berufungsklägerin keine diesbezüglichen Behauptungen aufgestellt und ihre
vorstehend erwähnte Behauptung in der Berufung stellt ein gemäss Art. 317 Abs.
1 ZPO unzulässiges Novum dar. Im Übrigen stünde die Übernahme der Heiz- und
Nebenkosten für die Räumlichkeiten im UG durch die Berufungsklägerin der
Annahme einer unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung aber ohnehin nicht entgegen
(vgl. oben E. 4.1), wie die Berufungsbeklagten zu Recht geltend machen (vgl. Berufungsantwort
Rz. 32).

 

Wenn die Angabe auf der ersten Seite des Vertrags, dass die
Räumlichkeiten im UG zum Mietobjekt gehören, im rechtstechnischen Sinn
verstanden wird, besteht damit ein Widerspruch zwischen dieser Angabe und Ziff.
4 des Vertrags, weil die Räumlichkeiten im UG gemäss dieser Bestimmung
unentgeltlich zum Gebrauch überlassen werden, obwohl die Gebrauchsüberlassung
im Rahmen eines Mietvertrags notwendigerweise entgeltlich wäre. Dieser
vermeintliche Widerspruch lässt sich aber ohne weiteres dadurch auflösen, dass
die Begriffe Mietvertrag und Mietobjekt auf der ersten Seite des Vertrags nicht
im rechtstechnischen Sinn verstanden werden, sondern im Sinn von vertraglicher Vereinbarung
und Objekt dieser Vereinbarung. Bei diesem Verständnis kann die als Mietvertrag
bezeichnete Vertragsurkunde durchaus einen Mietvertrag und einen
Gebrauchsleihvertrag im rechtstechnischen Sinn enthalten und können die
Räumlichkeiten im EG Objekt des Mietvertrags und diejenigen im UG Objekt des
Gebrauchsleihvertrags sein. Hingegen erscheint es ausgeschlossen, aus der
blossen Bezeichnung der Räumlichkeiten im UG als Mietobjekt auf der ersten
Seite des Mietvertrags zu schliessen, dass die Parteien entgegen der
ausdrücklichen und klaren Regelung in Ziff. 4 des Vertrags eine entgeltliche
Gebrauchsüberlassung gewollt haben. Wenn die Parteien aber eine unentgeltliche
Überlassung der Räumlichkeiten im UG zum Gebrauch vereinbart haben, handelt es
sich bei der als Mietvertrag bezeichneten vertraglichen Vereinbarung gemäss den
der Parteiautonomie entzogenen oder absolut zwingenden Legaldefinitionen von
Art. 253 und Art. 305 OR (vgl. Higi,
a.a.O., Art. 305 OR N 3; Roncoroni,
mp 2006, S. 74) diesbezüglich nicht um einen Mietvertrag, sondern um einen
Gebrauchsleihvertrag. Für die Möglichkeit eines vom rechtstechnischen Sinn
abweichenden Verständnisses der Begriffe Mietvertrag und Mietobjekt spricht im
Übrigen auch der Umstand, dass die Vertragsparteien gemäss den insoweit nicht
bestrittenen Feststellungen des Zivilgerichts (angefochtener Entscheid E. 3.2.2)
nicht juristisch geschult sind. 

 

Die Berufungsklägerin macht geltend, indem die
Liegenschaftsverwaltung mit Schreiben vom 18. Januar 2023 (Urkunde 4 Berufungsklägerin)
erklärt habe, dass die Räumlichkeiten im UG ab dem 1. Mai 2023 «aus dem
Mietvertrag ausgegliedert» würden, hätten die Berufungsbeklagten anerkannt,
dass diese Räumlichkeiten Teil des Mietobjekts seien (Gesuch Rz. 3 und
Verhandlungsprotokoll S. 6; vgl. Berufung Rz. 23). Dies ist unzutreffend.
Genauso wie auf der ersten Seite des Vertrags kann auch im Schreiben vom 18.
Januar 2023 mit dem Mietvertrag bloss die als solche bezeichnete
Vertragsurkunde gemeint sein, die einen Mietvertrag und einen Gebrauchsleihvertrag
im rechtstechnischen Sinn enthält. 

 

Die Berufungsklägerin macht geltend, aus dem Wortlaut von
Ziff. 4 des Vertrags gehe klar hervor, dass nicht das Recht zum Gebrauch der
Räumlichkeiten im UG, sondern nur die Mietfreiheit widerrufen werden könne
(Berufung Rz. 17). Dies ist unzutreffend. Der Begriff «bis auf Widerruf» könnte
sich grundsätzlich auf die Mietfreiheit und damit auf die Unentgeltlichkeit der
Gebrauchsüberlassung (so die Berufungsklägerin [Berufung Rz. 17]) oder auf die
Gebrauchsüberlassung als solche beziehen (so die Berufungsbeklagten [vgl. Verhandlungsprotokoll
S. 3 f.; Berufungsantwort Rz. 22, 27 und 32). Der Umstand, dass die
Ziff. 4 des Vertrags, in welcher der Begriff verwendet wird, gemäss ihrem Titel
den Mietzins regelt, könnte für das erste Verständnis sprechen. Aus den
folgenden Gründen mussten vernünftige Personen in der Situation der Parteien
den Begriff aber auf die Gebrauchsüberlassung als solche beziehen. Die
Formulierung, die Überlassung einer Sache zum Gebrauch könne widerrufen werden,
entspricht dem allgemeinen Sprachgebrauch und die Folgen des Widerrufs sind in
diesem Fall ohne weiteres klar. Die Formulierung, die Unentgeltlichkeit einer
Gebrauchsüberlassung könne widerrufen werden, wäre hingegen höchst ungewöhnlich.
Wenn das mögliche Entgelt für die Gebrauchsüberlassung wie im vorliegenden
Vertrag nicht geregelt ist, bliebe bei dieser Auslegung zudem unklar, was im
Fall des Widerrufs der Unentgeltlichkeit geschehen soll. Es stünde zwar fest,
dass ein Entgelt geschuldet wäre, aber es fehlte jegliche Regelung der Höhe des
Entgelts oder der Art und Weise ihrer Bestimmung. Aus den vorstehenden Gründen
ist davon auszugehen, dass vernünftige Personen in der Situation der
ursprünglichen Vertragsparteien nicht bloss die Entgeltlichkeit der
Gebrauchsüberlassung für widerrufbar erklärt hätten, obwohl sie überhaupt keine
Regelung betreffend das Entgelt nach einem allfälligen Widerruf getroffen
haben. 

 

5.2.3   Auch wenn sich die Möglichkeit des Widerrufs
nur auf die Unentgeltlichkeit bezöge, hätte der Widerruf im Übrigen zur Folge,
dass betreffend die Räumlichkeiten im UG kein Vertrag (mehr) bestünde und die
Berufungsklägerin daher kein Recht auf Gebrauch dieser Räumlichkeiten mehr
hätte. Da die Gebrauchsüberlassung bei der Gebrauchsleihe definitionsgemäss
unentgeltlich erfolgt, könnte nach dem Widerruf der Unentgeltlichkeit kein
Gebrauchsleihvertrag mehr vorliegen. Gemäss der Rechtsprechung des
Bundesgerichts muss die Höhe des Mietzinses aufgrund der Parteivereinbarung
bestimmt oder zumindest bestimmbar sein (BGer 4A_85/2021 vom 8. Juli 2021 E.
5.1, 4C.162/2001 vom 11. Dezember 2001 E. 2a; vgl. BGE 119 II 347 E. 5a S.
347 f.; zustimmend Blumer,
Kurzkommentar, Art. 253 N 6; Hulliger/Heinrich,
a.a.O., Art. 253 OR N 8; Rohrer,
a.a.O., Vorbemerkungen zu Art. 253–273c N 5 und Art. 253 N 5; ablehnend Giger, a.a.O., Art. 253 OR N 27 ff.; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253 OR
N 31; Weber, a.a.O., Art. 253
OR N 6). Ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, so ist trotz Einigung über die
entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch (zumindest für die Zukunft)
kein Mietvertrag zustande gekommen (vgl. BGE 119 II 347 E. 5a S. 348; BGer
4A_85/2021 vom 8. Juli 2021 E. 5.1, 4C.162/2001 vom 11. Dezember 2001
E. 2a; zustimmend Hulliger/Heinrich,
a.a.O., Art. 253 OR N 8; Rohrer,
Vorbemerkungen zu Art. 253–273c N 5 und Art. 253 N 5). Aufgrund des
vorliegenden Vertrags ist die Höhe des Entgelts für die Überlassung der
Räumlichkeiten im UG zum Gebrauch überhaupt nicht bestimmbar. Daher bestünde
bezüglich dieser Räumlichkeiten auch nach dem Widerruf der Unentgeltlichkeit
kein Mietvertrag, solange sich die Parteien nicht auf die Höhe des Entgelts für
die Überlassung der Räumlichkeiten im UG oder die Art und Weise seiner
Bestimmung geeinigt haben (vgl. dazu auch Berufungsantwort Rz. 32).

 

Auch wenn die in Ziff. 4 des Vertrags vorgesehene Möglichkeit
des Widerrufs zu Unrecht nicht auf die Gebrauchsüberlassung, sondern auf ihre
Unentgeltlichkeit bezogen würde, haben die Berufungsbeklagten den Vertrag
betreffend die Überlassung der Räumlichkeiten im UG zum Gebrauch wirksam per
Ende April 2023 beendet, indem sie der Berufungsklägerin mit Schreiben vom 18.
Januar 2023 mitgeteilt haben, dass sie die Räumlichkeiten im UG ab dem 1. Mai
2023 nicht mehr nutzen könne. Betreffend die Räumlichkeiten im UG kann der
vorliegenden Vertrag unabhängig von der vereinbarten Möglichkeit des Widerrufs
nicht als Miete, sondern nur als Gebrauchsleihe qualifiziert werden, weil die
Räumlichkeiten im UG gemäss Ziff. 4 des Vertrags unentgeltlich zum Gebrauch
überlassen werden und der Mietvertrag definitionsgemäss entgeltlich ist. Ist
für die Gebrauchsleihe eine bestimmte Dauer nicht vereinbart, so endet sie
gemäss Art. 309 Abs. 1 OR, sobald die Entlehnerin den vertragsgemässen Gebrauch
gemacht hat oder mit Ablauf der Zeit, binnen deren dieser Gebrauch hätte
stattfinden können. Wenn der Verleiher die Sache zu einem weder der Dauer noch
dem Zweck nach bestimmten Gebrauch überlassen hat, so kann er sie gemäss Art.
310 OR beliebig zurückfordern. Falls die Parteien zwar einen Gebrauchszweck
vereinbart haben, die Vertragsdauer dadurch aber nicht begrenzt wird, weil der
vereinbarte Gebrauch zeitlich nicht beschränkt ist, richtet sich die Beendigung
des Gebrauchsleihvertrags nicht nach Art. 309 OR, sondern nach Art. 310 OR (vgl. BGE
125 III 363 E. 2e S. 365 und E. 2g–2i S. 366 f.; BGer 4D_136/2010 vom 11.
Februar 2011 E. 4.3.1; Maurenbrecher/Schärer,
a.a.O., Art. 309 OR N 2; Schönenberger,
in: Müller-Chen/ Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer
Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 309–311 OR N 2). Art. 309 und 310 OR
haben dispositiven Charakter (Higi,
a.a.O., Art. 309 OR N 52 und Art. 310 OR N 5). Gemäss Ziff. 2 des Vertrags ist
die Mieterin berechtigt und verpflichtet, das Mietobjekt als Gewerberaum zu
gebrauchen. Selbst wenn diese vertragliche Regelung auch auf den Gebrauch der
Räumlichkeiten im UG bezogen wird, wird die Vertragsdauer durch den
vereinbarten Gebrauchszweck nicht begrenzt. Falls die in Ziff. 4 des Vertrags
vorgesehene Möglichkeit des jederzeitigen Widerrufs zu Unrecht nicht auf die
Gebrauchsüberlassung als solche bezogen würde, richtete sich die Beendigung des
Gebrauchsleihvertrags daher im vorliegenden Fall nach Art. 310 OR. Diese
Bestimmung gibt dem Verleiher das Recht, den Gebrauchsleihvertrag jederzeit
fristlos zu kündigen (Higi,
a.a.O., Art. 310 N 6–8 und 10; Schönenberger,
a.a.O., Art. 309–311 N 3; Schwaibold,
in: Honsell [Hrsg.], Kurzkommentar OR, Basel 2014, Art. 310 N 1 f.). Für
die Rückgabe der Sache hat der Verleiher der Entlehnerin eine angemessene Frist
anzusetzen (Higi, a.a.O., Art. 310
OR N 12 f.; Maurenbrecher/Schärer,
a.a.O., Art. 310 OR N 2; vgl. Bovet/Richa,
in: Commentaire romand, 3. Auflage, Basel 2021, Art. 310 CO N 1). Dies
kann auch durch die Angabe einer Kündigungsfrist oder eines Beendigungstermins
erfolgen (vgl. Higi, a.a.O.,
Art. 310 OR N 8 und 11; Schwaibold,
a.a.O., Art. 310 N 2). In der Regel ist eine Frist von zehn Tagen angemessen (Higi, a.a.O., Art. 310 OR N 12; Maurenbrecher/Schärer, a.a.O., Art. 310
OR N 2). Indem die Berufungsbeklagten die Räumlichkeiten im UG mit Schreiben
vom 18. Januar 2023 auf Ende April 2023 zurückgefordert haben, haben sie der
Berufungsklägerin eine sehr grosszügige Frist für die Rückgabe angesetzt, die
sich offensichtlich als angemessen erweist.

 

5.2.4   Aus den vorstehenden Erwägungen (vgl. oben
E. 5.2.2) folgt, dass mehrere triftige Gründe (insbesondere Wortlaut von Ziff.
4 des Vertrags sowie systematische und harmonisierende Auslegung) dafür
sprechen, vom Wortsinn, der den Begriffen Mietvertrag und Mietobjekt betreffend
die Räumlichkeiten im UG bei isolierter Betrachtung der ersten Seite des
Vertrags beizumessen ist, abzuweichen, und den vorliegenden Vertrag dahingehend
auszulegen, dass die Parteien betreffend die Räumlichkeiten im EG einen
Mietvertrag und betreffend diejenigen im UG einen Gebrauchsleihvertrag
abgeschlossen haben und die Räumlichkeiten im UG nicht Gegenstand des
Mietverhältnisses bilden. Ein Grund, von der vorstehend dargelegten Auslegung
abzuweichen, könnte höchstens dann bestehen, wenn ein Umstand vorläge, der den
ursprünglichen Vertragsparteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannt
gewesen ist oder hätte bekannt sein müssen und aus dem zu schliessen wäre, dass
eine unterschiedliche rechtliche Behandlung der Räumlichkeiten im EG und
derjenigen im UG von den Parteien nicht gewollt sein kann oder nicht möglich
ist (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.2.2). Da die Berufungsklägerin
daraus ableiten möchte, dass die Räumlichkeiten im UG Gegenstand des
Mietvertrags und damit ihres zurzeit fortbestehenden Gebrauchsrechts bilden,
trägt entgegen ihrer Ansicht (vgl. Berufung Rz. 20 f.) gemäss Art. 8 des
Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) sie und nicht die
Berufungsbeklagten die Beweislast für einen entsprechenden Umstand und
insbesondere für die Behauptung, ohne die Möglichkeit des Gebrauchs der
Räumlichkeiten im UG könne sie die Autowerkstatt in den Räumlichkeiten im EG
nicht betreiben und damit den Vertragszweck nicht erreichen. Wie im Folgenden
dargelegt wird, hat die Berufungsklägerin einen entsprechenden Umstand nicht
glaubhaft gemacht.

 

Aufgrund der insoweit nicht bestrittenen Darstellung der
Berufungsbeklagten (Verhandlungsprotokoll S. 2 f. und 5) sowie der von ihnen anlässlich
der erstinstanzlichen Verhandlung eingereichten Pläne und Fotos (Urkunden 1 und
2 der Berufungsbeklagten) ist von der folgenden Anordnung der Räumlichkeiten
auszugehen: Im EG befindet sich eine Werkstatt mit Büro, Ersatzteillager,
Garderobe und Vorplatz. Die Werkstatt ist durch ein Tor von der Strasse sowie
durch den Hauseingang zugänglich. Das UG ist von der Strasse durch ein Tor über
eine Rampe zugänglich. Die Rampe ist mit einer verglasten Metallwand von den
Räumlichkeiten im EG abgetrennt. In dieser Wand befindet sich ein Durchgang. Im
UG befinden sich unter anderem eine Autoeinstellhalle und unter der Rampe ein
Lager. 

 

Gemäss der ersten Seite des Vertrags umfasst das Mietobjekt
Gewerberäume im EG und im UG und gemäss Ziff. 2 des Vertrags ist die Mieterin
berechtigt und verpflichtet, das Mietobjekt als Gewerberaum zu gebrauchen. Die
Berufungsklägerin behauptet, die Parteien hätten die Nutzung der Räumlichkeiten
im EG und im UG als Gewerberäume namentlich zum Betrieb einer Autowerkstatt
vereinbart (Gesuch Rz. 4). Ob die Berufungsbeklagten dies bestreiten wollen,
erscheint fraglich und kann offenbleiben, weil diese Behauptung aus den
nachstehenden Gründen ohnehin glaubhaft ist. Die Berufungsbeklagten haben
zugestanden, dass die Berufungsklägerin zumindest im EG bereits im Zeitpunkt
des Vertragsabschlusses eine Autowerkstatt betrieben hat und dass ihr unentgeltlich
und bis auf Widerruf zusätzlich jedenfalls gewisse Räumlichkeiten im UG zum
Gebrauch überlassen worden sind (vgl. Verhandlungsprotokoll S. 3).
Unter diesen Umständen besteht kein vernünftiger Zweifel daran, dass sich das
Recht zum gewerblichen Gebrauch gemäss Ziff. 2 des Vertrags nicht nur auf
die Räumlichkeiten im EG als Objekt des Mietvertrags im rechtstechnischen Sinn,
sondern auch auf die Räumlichkeiten im UG als Objekt des Gebrauchsleihvertrags
bezieht und mit dem gewerblichen Gebrauch insbesondere der Betrieb einer
Autowerkstatt gemeint ist.

 

Die Berufungsklägerin behauptet, dass zwischen den
Räumlichkeiten im EG und den Räumlichkeiten im UG ein räumlicher und
funktionaler Zusammenhang bestehe (Gesuch Rz. 4). Die Berufungsbeklagten
bestreiten dies und machen geltend, zwischen den Räumlichkeiten im EG und
denjenigen im UG gebe es keinen inneren Zusammenhang (Verhandlungsprotokoll S.
2 und 5; Berufungsantwort Rz. 28 und 35). Diese Bestreitung ändert nichts
daran, dass das Bestehen eines räumlichen und funktionellen Zusammenhangs
zwischen den Räumlichkeiten im EG und denjenigen im UG aufgrund der eigenen
Darstellung der Berufungsbeklagten glaubhaft ist, wie die Berufungsklägerin im
Ergebnis zu Recht geltend macht (vgl. Berufung Rz. 11 und 20 f.). Gemäss
den Angaben der Berufungsbeklagten wurde aus der verglasten Metallwand zwischen
den Räumlichkeiten im EG und der Rampe, die zu den Räumlichkeiten im UG führt,
ein Stück herausgeschnitten, um einen provisorischen Durchgang zwischen den
Räumlichkeiten im EG und denjenigen im UG zu schaffen und die Nutzung dieser
Räumlichkeiten zu ermöglichen. Zudem befinde sich im UG eine Spaltanlage, die
zur Garage gehöre, wobei die Berufungsbeklagten damit offensichtlich die von
der Berufungsklägerin betriebene Autowerkstatt meinen (vgl. Verhandlungsprotokoll
S. 2 und 5). Ein räumlicher und funktioneller Zusammenhang genügt aber nicht
zur Annahme, dass die Vertragsparteien nicht in Kauf genommen haben, dass die
Räumlichkeiten im UG ein anderes rechtliches Schicksal haben können als
diejenigen im EG und insbesondere der Vertrag betreffend den Gebrauch der
Räumlichkeiten im UG unabhängig von demjenigen betreffend den Gebrauch der
Räumlichkeiten im EG gekündigt werden kann. Namentlich kann aus den Umständen,
dass die Berufungsklägerin gemäss dem Vertrag zunächst sowohl die
Räumlichkeiten im EG als auch diejenigen im UG gebrauchen durfte und ein
provisorischer Durchgang geschaffen wurde, um ihr den Gebrauch der
Räumlichkeiten im UG zu ermöglichen, entgegen ihrer Ansicht (Berufung Rz. 17)
nicht geschlossen werden, dass die Räumlichkeiten im EG und diejenigen im UG
Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses bilden und das gleiche
rechtliche Schicksal teilen müssen. Die Parteien können vielmehr ohne weiteres
in Kauf genommen haben, dass die Berufungsklägerin vor der Beendigung des
Mietvertrags für die Räumlichkeiten im EG auf den Gebrauch der Räumlichkeiten
im UG verzichten muss und der provisorischer Durchgang geschlossen wird. 

 

Im Übrigen hat die Berufungsklägerin nicht glaubhaft gemacht,
dass der räumliche Zusammenhang zwischen den Räumlichkeiten im EG und
denjenigen im UG so eng wie von ihr behauptet ist. Sie behauptet, dass sich das
Tor vor der Rampe zum UG nur aus den Räumlichkeiten im EG öffnen lasse. Zudem
scheint sie behaupten zu wollen, die Räumlichkeiten im UG seien nur durch den
Durchgang in der Wand zwischen den Räumlichkeiten im EG und der Rampe, die ins
UG führt, zugänglich (vgl. Gesuch Rz. 4; vgl. dazu auch
Verhandlungsprotokoll S. 6 f. und Berufung Rz. 20). Die
Berufungsbeklagten bestreiten dies (Verhandlungsprotokoll S. 2). Die
Berufungsklägerin nennt als Beweismittel für ihre Behauptungen nur Schreiben
ihres eigenen Rechtsvertreters und solche der Liegenschaftsverwaltung. Die
Schreiben der Liegenschaftsverwaltung stützen die Behauptungen der
Berufungsklägerin nicht und bei denjenigen ihres Rechtsvertreters handelt es
sich um blosse Parteibehauptungen. Gemäss dem Schreiben der
Liegenschaftsverwaltung vom 15. März 2023 (Urkunde 8 Berufungsklägerin)
verfügt die Einstellhalle im UG über einen Zugang für Fahrzeuge und für
Personen. Das Tor könne von den Räumlichkeiten im EG aus bedient werden, müsse
aber nicht. Gemäss den Angaben der Berufungsbeklagten in der Verhandlung des
Zivilgerichts sind die Räumlichkeiten im UG durch das Tor über die Rampe sowie
über das Treppenhaus und den Lift zugänglich (vgl. Verhandlungsprotokoll
S. 3 und 5; vgl. dazu auch Berufungsantwort Rz. 39). Diese
Darstellung wird durch die als Beweismittel eingereichten Pläne und Fotos
(Urkunden 1 und 2 Berufungsbeklagte) zumindest plausibilisiert. Damit ist es
glaubhaft, dass die Räumlichkeiten im UG durch das Tor über die Rampe sowie
über das Treppenhaus und den Lift zugänglich sind, und hat die
Berufungsklägerin ihre bestrittene Behauptung, das Tor lasse sich nur aus den
Räumlichkeiten im EG öffnen, nicht glaubhaft gemacht. 

 

In ihrem Gesuch behauptet die Berufungsklägerin, ohne die
Möglichkeit des Gebrauchs der Räumlichkeiten im UG könne sie die Autowerkstatt
in den Räumlichkeiten im EG nicht betreiben und damit den Vertragszweck nicht
erreichen. Zudem drohten ihr hohe Verluste, wenn sie die Räumlichkeiten im UG
nicht gebrauchen könne (Gesuch Rz. 4 f.; vgl. auch Berufung Rz. 12
und 20). Die Berufungsbeklagten bestreiten dies (Verhandlungsprotokoll S. 2 und
5). In ihrem Gesuch ist die Berufungsklägerin für ihre vorstehenden
Behauptungen jegliche Substanziierung und jeglichen Beweis schuldig geblieben.
Die als Beweismittel genannten Schreiben der Liegenschaftsverwaltung stützen
die Behauptungen nicht und bei den als Beweismittel genannten Schreiben ihres
eigenen Rechtsvertreters handelt es sich um blosse Parteibehauptungen. Unter
diesen Umständen sind die vorstehend erwähnten bestrittenen Behauptungen der
Berufungsklägerin mangels Substanziierung und Glaubhaftmachung im vorliegenden
Verfahren nicht zu berücksichtigen.

 

Im Rahmen ihres mündlichen Vortrags, mit dem sie von ihrem
unbedingten Replikrecht Gebrauch gemacht hat, hat die Berufungsklägerin
erstmals behauptet, bei Mietbeginn sei vorgesehen worden, dass die
Räumlichkeiten im EG und diejenigen im UG zusammen als Werkstatt genutzt werden
und genutzt werden müssten. Diese Räumlichkeiten hingen zusammen. Im UG
befänden sich das Reifenlager, die Spaltanlage und der Kompressor für
Druckluft. Das Reifenlager, die Spaltanlage und der Kompressor seien für den
Betrieb der Werkstatt erforderlich und ohne sie könne der Betrieb nicht
aufrechterhalten werden. Die Berufungsklägerin sei bis zum Hauptprozess
bankrott, wenn sie die Räumlichkeiten im UG nicht nutzen könne (vgl. Verhandlungsprotokoll
S. 6 f.; vgl. auch Berufung Rz. 11 f. und 14). Diese Behauptungen sind
verspätet und daher nicht zu berücksichtigen (vgl. oben E. 2). Im Übrigen
änderte auch die Berücksichtigung dieser Behauptungen nichts daran, dass die Berufungsklägerin
nicht glaubhaft gemacht hat, dass der Betrieb der Autowerkstatt in den
Räumlichkeiten im EG ohne den Gebrauch der Räumlichkeiten im UG nicht möglich
sei und ihr hohe Verluste oder gar der Konkurs drohe, wenn sie die
Räumlichkeiten im UG nicht gebrauchen könne. Die Berufungsklägerin hat
insbesondere nicht dargelegt, weshalb eine Spaltmaschine für den Betrieb einer
Autowerkstatt unentbehrlich sein sollte, und nicht einmal behauptet, dass die
Spaltmaschine und der Kompressor nicht in den Räumlichkeiten im EG
untergebracht sowie die Reifen andernorts gelagert werden könnten (vgl. betreffend
die Lagerung der Reifen Verhandlungsprotokoll S. 5 und Berufungsantwort Rz.
28). Damit ist es nicht glaubhaft, dass die Möglichkeit, die Reifen sowie die
Spaltmaschine und den Kompressor in den Räumlichkeiten im UG unterzubringen,
eine notwendige Voraussetzung für den Betrieb der Autowerkstatt der
Berufungsklägerin darstellt und dieser hohe Verluste oder gar der Konkurs
drohen, wenn sie diese Möglichkeit verliert.

 

In ihrer Berufung (Rz. 23) behauptet die Berufungsklägerin
erstmals, den Personen, die den Vertrag für die Berufungsklägerin unterzeichnet
haben, sei bekannt gewesen, dass der Werkstattbetrieb nur mit dem Gebrauch der
Räumlichkeiten im UG aufrechterhalten werden könne, weil sie selbst für die
Berufungsklägerin tätig gewesen seien. Dass die Personen, die den Vertrag für
die Berufungsklägerin unterzeichnet haben, für sie tätig gewesen sind, mag sich
allenfalls aus ihrer aus dem Handelsregister ersichtlichen Beteiligung an der
Geschäftsführung ergeben und damit notorisch sein. Zumindest im Übrigen handelt
es sich bei den erwähnten Behauptungen der Berufungsklägerin aber um gemäss
Art. 317 Abs. 1 ZPO unzulässige Noven. Zudem hat die Berufungsklägerin die bestrittenen
(Berufungsantwort Rz. 34) Behauptungen nicht ansatzweise belegt.

 

5.2.5   Zusammenfassend hat die Berufungsklägerin
nicht glaubhaft gemacht, dass betreffend die Räumlichkeiten im UG ein
Mietvertrag besteht, und ist die als Mietvertrag bezeichnete Vertragsurkunde
dahingehend auszulegen, dass sie betreffend die Räumlichkeiten im EG einen
Mietvertrag und betreffend diejenigen im UG einen Gebrauchsleihvertrag enthält.

 

5.3      Das Zivilgericht hat festgestellt, dass die
Berufungsbeklagten die Gebrauchsleihe betreffend die Räumlichkeiten im UG per
Ende April 2023 beendet haben. Für den Fall, dass die Räumlichkeiten im UG
nicht Gegenstand eines Mietvertrags, sondern eines Gebrauchsleihvertrags
bilden, macht die Berufungsklägerin zu Recht nicht geltend, dass die
Feststellung des Zivilgerichts unrichtig sei. Zur Begründung kann auf die
vorstehenden Erwägungen (vgl. oben E. 5.2.3) und diejenigen des
Zivilgerichts (angefochtener Entscheid E. 3.2.3) verwiesen werden. Damit hat
die Berufungsklägerin keinen Anspruch mehr auf Gebrauch der Räumlichkeiten im
UG und hat das Zivilgericht zu Recht festgestellt, dass die Berufungsklägerin
den behaupteten Verfügungsanspruch nicht glaubhaft gemacht hat. 

 

6.         Berufungsentscheid und Prozesskosten

 

Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die Berufung
abzuweisen ist. Entsprechend diesem Verfahrensausgang hat die Berufungsklägerin
die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen und den Berufungsbeklagten
für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen.

 

Die Grundgebühr beträgt im vorliegenden Berufungsverfahren
CHF 200.– bis CHF 20'000.– (§ 10 Abs. 1 in Verbindung mit § 12 Abs. 1
Gerichtsgebührenreglement [GGR, SG 154.810]). In Anwendung der Grundsätze der
Gebührenbemessung gemäss § 2 GGR ist für den vorliegenden Entscheid eine Gebühr
von CHF 1'500.– angemessen. 

 

Das Zivilgericht setzte den Streitwert unter Annahme einer
vermutlichen Verfahrensdauer von drei Jahren mit nachvollziehbarer Begründung
auf CHF 54'000.– fest (vgl. oben E. 1). Die Berufungsklägerin beanstandet
dies nicht. Die Berufungsbeklagten gehen für die Berechnung der Sicherheit
gemäss Art. 264 Abs. 1 ZPO zwar von einer Verfahrensdauer von mindestens fünf
Jahren aus (Berufungsantwort Rz. 16), begründen aber nicht einmal ansatzweise,
weshalb die Annahme des Zivilgerichts unrichtig sein sollte. Unter diesen
Umständen ist auch für das Berufungsverfahren auf den vom Zivilgericht
festgesetzten Streitwert von CHF 54'000.– auszugehen. Im summarischen Verfahren
bewegt sich das Grundhonorar bei einem Streitwert von über CHF 30'000.–
bis CHF 100'000.– zwischen CHF 900.– und CHF 6'667.– (§ 5 Abs. 1 in
Verbindung mit § 7 Abs. 1 Honorarreglement [HoR, SG 291.400]). In
Anwendung der Bemessungsgrundsätze gemäss § 2 Abs. 1 und 2 HoR ist für das
vorliegende Berufungsverfahren ein Honorar von CHF 2’900.– angemessen.
Zusätzlich sind eine Auslagenpauschale von CHF 87.– (vgl. § 23 Abs. 1 HoR)
und die Mehrwertsteuer (vgl. § 24 HoR) zu berücksichtigen.

 

 

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

 

://:        Die
Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 1. Juni 2023 ([...]) wird
abgewiesen.

 

Die Berufungsklägerin trägt die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 1'500.–.

 

Die Berufungsklägerin hat den Berufungsbeklagten für
das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'987.–, zuzüglich 7,7
% MWST von CHF 230.–, zu bezahlen.

 

Mitteilung an:

-      
Berufungsklägerin

-      
Berufungsbeklagter 1

-      
Berufungsbeklagter 2

-      
Zivilgericht Basel-Stadt

 

APPELLATIONSGERICHT
BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

PD Dr. Benedikt Seiler

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von
Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher
Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert
die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht
(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.
CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem
Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren
Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels
entscheidet das Bundesgericht. 

 

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes
Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das
Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren
gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch
Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen
Rechtsschrift einzureichen.