# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 662cc86a-733f-592a-b30e-d6b0d07ebbc3
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-17
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 17.10.2025 VR3 2024 104
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR3-2024-104_2025-10-17.pdf

## Full Text

«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»

Urteil vom 17. Oktober 2025
mitgeteilt am 24. Oktober 2025

Referenz VR3 24 104

Instanz Dritte verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Brunett, Aktuarin ad hoc

Parteien A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Raffaele De Vecchi und/oder 
Rechtsanwältin MLaw Christina Ocrelli

gegen

Gemeinde Disentis/Mustér
Via Cons 2, Postfach 57, 7180 Disentis/Mustér
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally

und

B.________
Beigeladener
vertreten durch Rechtsanwältin Caterina Ventrici,

Gegenstand Anordnung von Massnahmen nach Art. 79 KRG

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Sachverhalt

A. Die Gemeinde Disentis/Mustér hat auf Intervention der Nachbarschaft im 
Frühjahr 2024 die Sicherheit des im Eigentum von A.________ stehenden 
Gebäudes Nr. Z.1.________, Parzelle Z.2.________, C.________, 7180 
Disentis/Mustér, prüfen lassen. Gestützt auf die Zustandsbeurteilung von 
D.________, Ingenieur dipl. ETH/SIA vom 13. Juni 2024 verfügte die Gemeinde 
Disentis/Mustér am 31. Oktober 2024 Folgendes: 

"1. Prof. Dr. A.________ wird verpflichtet, entsprechend dem Bericht D.________ vom 
13.6.24 auf Parzelle Z.2.________

a) die Aussenwand gegen den Hof zum Gebäude Nr. Z.3.________ durch eine 
neue massive und gut fundierte Wand zu ersetzen,

b) die entsprechenden Arbeiten unter Leitung eines erfahrenen Statikers ausführen 
zu lassen,

c) der Gemeinde den Namen des besagten Statikers vorgängig bekannt zu geben.

 2. In zeitlicher Hinsicht
a) Ist mit den Arbeiten gemäss Ziff. 1 lit. a – vorbehältlich anderslautender 

Anordnungen in einem Rechtsmittelverfahren – innert 60 Tagen seit Mitteilung 
dieser Verfügung zu beginnen,

b) sind diese Arbeiten anschliessend ohne Unterbrechung zügig fertigzustellen, 
und

c) ist der Name des verantwortlichen Statikers – vorbehältlich anderslautender 
Anordnungen in einem Rechtsmittelverfahren – der Gemeinde innert 40 Tagen 
seit Mitteilung dieser Verfügung bekannt zu geben. 

 3. Die Fristen gemäss Ziff. 2 lit. a und lit. b können auf begründetes Gesuch zufolge 
ausserordentlicher, die Arbeitsausführung verunmöglichender Witterungsverhältnisse 
erstreckt werden. 

 4. Die erforderlichen Anordnungen betreffend Fortsetzung des 
Baubewilligungsverfahrens erfolgen mittels separater verfahrensleitender Verfügung. 

 5. [Gebühren …]

 6. [Rechtsmittelbelehrung …]"

B. Gegen diese Verfügung des Gemeindevorstandes Disentis/Mustér erhob 
A.________ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 29. November 2024 Beschwerde 
an das damalige Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den 
Rechtsbegehren, es sei die Verfügung der Politischen Gemeinde Disentis/Mustér 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) vom 31. Oktober 2024 aufzuheben; es sei die 
neue Verfügung sowohl an Herrn B.________ als auch an den Beschwerdeführer 
zu richten und die Dispositivziffern 1 – 5 entsprechend abzuändern. Eventualiter 

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wurde beantragt, es sei die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 31. Oktober 
2024 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Beschwerdegegnerin 
zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten 
der Beschwerdegegnerin. Zusätzlich beantragte der Beschwerdeführer, es sei der 
verwaltungsgerichtlichen Beschwerde aufschiebende Wirkung zu erteilen.

Begründend führte der Beschwerdeführer aus, die Mauer zwischen den 
Grundstücken Z.2.________ und Z.4.________ befinde sich im Miteigentum des 
Beschwerdeführers und des Einsprechers. Daher betreffe die 
Sicherstellungsverfügung, welche die Pflicht zur Ersetzung der Aussenwand gegen 
den Hof zum Gebäude Nr. Z.3.________ durch eine neue massive und gut fundierte 
Wand vorsehe, sowohl den Beschwerdeführer als auch den Einsprecher. Indem die 
Verfügung nur an den Beschwerdeführer gerichtet sei, habe die Gemeinde den 
Sachverhalt unrichtig und unvollständig festgestellt, weshalb die Verfügung 
aufzuheben sei. Aufgrund des Miteigentums an der Mauer könnten der 
Beschwerdeführer und der Einsprecher nur zusammen über die Mauer verfügen 
und bauliche Massnahmen nur mit Zustimmung des anderen jeweiligen 
Miteigentümers durchführen.

C. Mit Vernehmlassung vom 16. Dezember 2024 beantragte B.________ 
(nachfolgend: Beigeladener) die kostenfällige Ablehnung des Gesuchs um 
aufschiebende Wirkung.

D. Am 16. Dezember 2024 beantragte die Gemeinde Disentis/Mustér 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin), die Beschwerde sei abzuweisen, soweit 
darauf einzutreten sei; das Gesuch um aufschiebende Wirkung sei abzuweisen; 
eventuell sei das Verfahren für dringlich zu erklären, es seien im weiteren 
Schriftenwechsel kurze und nicht erstreckbare Vernehmlassungsfristen anzusetzen 
und über die Hauptsache sei umgehend nach Abschluss des Schriftenwechsels zu 
entscheiden, unter gesetzlicher Kostenfolge.

Begründend führte die Beschwerdegegnerin im Wesentlichen aus, aus 
Sicherheitsgründen müsse die einsturzgefährdete Mauer sofort saniert werden. 
Eine Verzögerung der Sanierung um die derzeit übliche Verfahrensdauer vor 
Verwaltungsgericht lasse sich zufolge der bestehenden akuten Gefährdung nicht 
verantworten. Gegenstand der Beschwerde bilde sodann nur die Frage der 
Passivlegitimation. Die Rechtsauffassung des Beschwerdeführers, wonach die zu 
sanierende Mauer des Gebäudes auf Parzelle Z.2.________ im Miteigentum von 
ihm (Eigentümer Parzelle Z.2.________) und B.________ (Eigentümer Parzelle 
Z.4.________) stehe, sei unzutreffend. Diese stehe im Alleineigentum von 

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A.________. Betreffend die zu sanierende Aussenwand sei im Grundbuch weder 
auf Parzelle Z.2.________ noch auf Parzelle Z.4.________ eine Grunddienstbarkeit 
eingetragen. Dem vom Beschwerdeführer eingereichten Vertrag vom 13. Juli 1982 
zwischen E.________/F.________ und G.________ komme mangels 
Grundbucheintrags keine dingliche Wirkung zu. Auch eine obligatorische Wirkung 
komme ihm mangels lückenloser Zessionskette nicht zu. Die sachenrechtliche 
Situation sei eindeutig. Die zu sanierende Aussenwand befinde sich gemäss 
amtlicher Vermessung auf Parzelle Z.2.________. Adressat der angefochtenen 
Verfügung sei darum zu Recht allein A.________. Soweit der Beschwerdeführer 
davon ausgehe, ihm stünden aufgrund der Vereinbarung vom 13. Juli 1982 
irgendwelche finanziellen Ansprüche zu, so habe er sich diesbezüglich an das 
zuständige Zivilgericht zu wenden.

E. Mit Verfügung vom 23. Dezember 2024 wies die Instruktionsrichterin den 
Antrag des Beschwerdeführers auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung ab. Diese 
Verfügung wurde nicht angefochten.

F. Mit Vernehmlassung vom 29. Januar 2025 beantragte der Beigeladene die 
kostenfällige Abweisung der Beschwerde, sofern darauf einzutreten sei.

Begründend führte der Beigeladene im Wesentlichen aus, die zu sanierende 
Aussenwand des Gebäudes auf der Parzelle Nr. Z.2.________ befinde sich 
nachweislich im Eigentum des Beschwerdeführers und nicht auf der Grenze zu 
seiner eigenen Parzelle, sondern lediglich an der Grenze zu jener. Die in Art. 670 
ZGB enthaltene Miteigentumsvermutung finde insbesondere deswegen keine 
Anwendung.

G. Replicando hielt der Beschwerdeführer am 10. März 2025 unverändert an 
seinen Rechtsbegehren fest und vertiefte seine bisherigen Ausführungen. Er führte 
aus, die zu sanierende Mauer sei eine Scheidemauer und befinde sich je zur Hälfte 
auf den Grundstücken des Beschwerdeführers und des Beigeladenen, was 
insbesondere durch eine öffentliche Urkunde aus dem Jahr 1982 belegt werde. Des 
Weiteren finde das durch die Beschwerdegegnerin vorgebrachte Überbaurecht 
keine Anwendung, da die zu sanierende Mauer sich bis im Jahr 1982 gänzlich auf 
dem Grundstück des Beigeladenen befunden habe. Das in der zu sanierenden 
Mauer enthaltene Fenster widerlege die Miteigentumsvermutung nicht. 
Abschliessend betonte der Beschwerdeführer, dass er bei Vorliegen der 
rechtskräftigen Baubewilligung sofort mit den Bauarbeiten bezüglich einer 
Gesamtsanierung des Gebäudes auf dem Grundstück Nr. Z.2.________ beginne 

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und die Anordnung von diesbezüglichen Sofortmassnahmen somit nicht notwendig 
sei.

H. Mit Duplik vom 31. März 2025 beantragte die Beschwerdegegnerin weiterhin 
die Abweisung der Beschwerde. Sie verwies dabei auf ihre bisherigen 
Ausführungen und vertiefte diese. Sie führte insbesondere aus, dass die amtliche 
Vermessung im Bereich der Aussenmauer auf dem Grundstück Nr. Z.2.________ 
keinen Grenzüberbau aufzeige. Die zu sanierende Mauer stehe somit lediglich an 
der Grenze, da andernfalls ein Überbau in der amtlichen Vermessung erkennbar 
sein müsse. Folglich sei der Beschwerdeführer Alleineigentümer der zu 
sanierenden Gebäudemauer. Soweit die zu sanierende Gebäudemauer allenfalls 
an einigen Stellen ein paar Zentimeter über die Grenze auf die Parzelle 
Nr. Z.4.________ hinüberrage, gelte das gesetzliche Überbaurecht. Die vom 
Beschwerdeführer vorgebrachte öffentliche Urkunde aus dem Jahr 1982 sei 
rechtlich bedeutungslos, da ihr weder dingliche noch obligatorische Wirkung zu 
komme.

I. Der Beigeladene verzichtete auf die Einreichung einer Duplik.

J. Am 17. April 2025 reichte der Beschwerdeführer mit unveränderten 
Rechtsbegehren eine unbedingte Replik ein. Darin führte er aus, dass die durch die 
Beschwerdegegnerin vorgebrachte These, wonach die zu sanierende Mauer kraft 
Akzessionsprinzip im Eigentum des Beschwerdeführers stehe, vorliegend nicht 
anwendbar sei. Wenn irrigerweise der Überlegung der Beschwerdegegnerin gefolgt 
werden sollte, dann würde auch die Mauer, die das Gebäude Nr. Z.1.________ (GS 
Z.2.________) und Nr. Z.5.________ (GS Z.4.________) trenne, nicht im 
Miteigentum stehen, was indes unbestritten sei. Des Weiteren bestritt er, dass Art. 
674 ZGB sinngemäss auch bei Parzellierung eines Grundstücks zur Anwendung 
komme.

K. Die Beschwerdegegnerin sowie der Beigeladene verzichteten auf die 
Einreichung einer weiteren Stellungnahme.

Erwägungen

1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht des 
Kantons Graubünden, auf das die bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000) 
am 1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des 
Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl. Art. 122 Abs. 5 GOG), 
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer 

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anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder 
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Entscheid vom 
31. Oktober 2024 stellt einen kommunalen Entscheid im Sinne von Art. 49 Abs. 1 
lit. a VRG dar. Dagegen steht kein anderes Rechtsmittel als die 
verwaltungsgerichtliche Beschwerde zur Verfügung. Zudem ist dieser auch nicht 
endgültig. Damit ist die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Obergerichts des 
Kantons Graubünden zu bejahen. Der Beschwerdeführer ist als formeller und 
materieller Adressat der Verfügung davon betroffen und hat ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Überprüfung, weshalb er zur Beschwerdeerhebung legitimiert 
ist (Art. 50 VRG). Auf die überdies frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde 
(Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 Abs. 1 und 2 VRG) ist demnach einzutreten.

2. Der Beschwerdeführer rügt einzig eine unvollständige und unrichtige 
Feststellung des Sachverhalts durch die Beschwerdegegnerin. Die in der Verfügung 
angeordnete Sofortmassnahme zur Sanierung der Aussenwand wird vom 
Beschwerdeführer akzeptiert. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet 
daher einzig die Frage der Passivlegitimation der angefochtenen Verfügung vom 
31. Oktober 2024.

2.1. Zur Begründung bringt der Beschwerdeführer vor, die Aussenwand gegen 
den Hof zum Gebäude Nr. Z.3.________ auf dem Grundstück Nr. Z.4.________ sei 
eine Scheidemauer zwischen der Parzelle Nr. Z.4.________ und Nr. Z.2.________, 
die in Richtung H.________ zu einer Mauer zwischen den beiden Gebäuden werde. 
Demnach sei diese Mauer sachenrechtlich als eine Einheit anzusehen. Somit liege 
nur ein rechtliches Schicksal für die ganze Mauer vor. Die Mauer zwischen den 
beiden Grundstücken diene beiden und habe eine wichtige Funktion der 
Abgrenzung. Demzufolge greife die Vermutung des Miteigentums. Indem die 
Beschwerdegegnerin die Verfügung nur an den Beschwerdeführer gerichtet habe, 
habe die Gemeinde den Sachverhalt unrichtig und unvollständig festgestellt.

2.2. Der Sachverhalt ist von Amtes wegen zu ermitteln (Art. 11 Abs. 1 VRG). Die 
am Verfahren Beteiligten sind verpflichtet, an der Feststellung des Sachverhalts 
mitzuwirken (Art. 11 Abs. 2 VRG). Die Behörde erhebt die notwendigen Beweise, 
wobei sie an Begehren zur Ermittlung des Sachverhalts nicht gebunden ist (Art. 11 
Abs. 3 VRG).

Es gilt als allgemein anerkannt, dass die Behörden Vorfragen – d.h. Fragen aus 
einem Rechtsgebiet ausserhalb ihres sachlichen Zuständigkeitsbereichs – aus 
prozessökonomischen Gründen beantworten dürfen, solange das Gesetz nicht 
etwas Gegenteiliges bestimmt. In der Praxis ist dieser Grundsatz in erster Linie für 

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leicht beantwortbare Vorfragen relevant (Urteil des Verwaltungsgerichts des 
Kantons Graubünden R 21 49, vom 15. Juni 2022 E. 3.5 sowie Urteil des 
Bundesgerichts 1C_455/2022 vom 5. Juni 2023 E. 5.3 m.w.H.).

2.2.1. Die Verfügung vom 31. Oktober 2024 bezieht sich auf den Teil der 
Aussenwand des Gebäudes Nr. Z.1.________ auf dem Grundstück 
Nr. Z.2.________, der an kein anderes Gebäude angrenzt. Der Zustand dieser 
Aussenwand lässt sich den Fotoaufnahmen und den Erläuterungen im Gutachten 
von Herrn D.________ vom 13. Juni 2024 entnehmen (act. B.4). Auf den 
Fotoaufnahmen sind auch Festeröffnungen des Gebäudes Nr. Z.1.________ an der 
besagten Aussenwand ersichtlich.

2.2.2. Der Beschwerdeführer bringt vor, die besagte Mauer befinde sich auf der 
Grenze und nicht wie von der Beschwerdegegnerin ausgeführt, an der Grenze. Die 
Beschwerdegegnerin beruft sich diesbezüglich auf die amtliche Vermessung und 
hält fest, der von der Verfügung vom 31. Oktober 2024 betroffene Abschnitt der 
Aussenmauer befinde sich vollständig auf dem Grundstück Nr. Z.2.________ und 
damit an der Grenze und nicht auf der Grenze.

2.2.3. Aufgrund der amtlichen Vermessungen ist davon auszugehen, dass sich die 
besagte Mauer an der Grenze und nicht auf der Grenze zum Nachbarsgrundstück 
befindet. Zumindest lässt sich aus diesen Vermessungen keine anderweitige 
Situation erkennen. Um abzuklären, ob die Mauer allenfalls geringfügig auf der 
Grenze steht, wäre das Einholen einer Vermessung vor Ort notwendig. Wie aber 
nachfolgend aufgezeigt wird, kann die Frage, ob die Mauer an oder auf der Grenze 
steht, offenbleiben, weil so oder anders vom Alleineigentum des Beschwerdeführers 
auszugehen ist. Steht die Mauer nämlich an der Grenze, ergibt sich das Eigentum 
des Beschwerdeführers aus Art. 667 Abs. 2 ZGB. Steht sie hingegen auf der 
Grenze, handelt es sich um eine Vorrichtung im Sinne von Art. 670 ZGB und es wird 
zunächst Miteigentum der beiden Nachbarn vermutet. Diese Vermutung wird 
vorliegend jedoch widerlegt.

2.2.4. Stehen Vorrichtungen zur Abgrenzung zweier Grundstücke, wie Mauern, 
Hecken, Zäune, auf der Grenze, so wird Miteigentum der beiden Nachbarn vermutet 
(Art. 670 ZGB). Art. 670 ZGB erfasst Vorrichtungen, die auf der Grenze zweier 
Grundstücke stehen. Damit sind nicht nur Vorrichtungen gemeint, die allein der 
Abgrenzung dienen. Vielmehr ergibt sich aus der ratio legis dieser Bestimmung, 
dass sie grundsätzlich auf alle Vorrichtungen Anwendung findet, die auf der Grenze 
zweier Grundstücke stehen und der Nutzung beider Grundstücke dienen (BGE 149 

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III 287 E. 3.1; HAAB/SIMONIUS/SCHERRER/ZOBL, Zürcher Kommentar, Band Nr. IV/1, 
1977, Art. 670 N 1 ff.).

2.2.5. Unter Vorbehalt abweichenden kantonalen Privatrechts oder Ortsgebrauchs 
erstreckt sich das Eigentum an einer Vorrichtung im Sinne von Art. 670 ZGB 
ausschliesslich auf die Vorrichtung selbst, nicht aber auf den unterliegenden Grund 
und Boden. Insofern bewirkt Art. 670 ZGB die Durchbrechung des 
Akzessionsprinzips nach Art. 667 bzw. Art. 671 ZGB (BGE 149 III 287, E. 3.2).

Mit Bezug auf das Eigentum an einer Vorrichtung, die auf der Grenze zweier 
Grundstücke steht, stellt Art. 670 ZGB eine Vermutung auf. Diese Vermutung lässt 
sich widerlegen. Zum einen kann ein Rechtsgeschäft zwischen den Nachbarn 
vorliegen (z.B. durch Bestellung eines Überbaurechts). Zum anderen kann die 
Vermutung durch den Nachweis entgegenstehenden Ortsgebrauchs im Sinne von 
Art. 5 Abs. 2 ZGB umgestossen werden, selbst wenn Art. 670 ZGB nicht direkt auf 
diese Bestimmung verweist. Als Ausdruck des Ortsgebrauchs gilt (namentlich) das 
kantonale Recht, solange nicht eine abweichende Übung nachgewiesen ist (Art. 5 
Abs. 2 ZGB). Gemäss Lehre ist es den Kantonen gestattet, tatsächlich vorhandener 
Übung und bestehendem Ortsgebrauch auch nach dem Inkrafttreten des ZGB durch 
entsprechendes kantonales Recht Ausdruck zu verschaffen. 

2.2.6. Der Kanton Graubünden hat in Art. 98 Einführungsgesetz zum 
Schweizerischen Zivilgesetzbuch (BR 210.100; EGzZGB) davon Gebrauch 
gemacht. Art. 98 Abs. 2 EGzZGB sieht vor, dass Brandmauern in der Weise auf die 
Grenze gestellt werden können, dass sie zur Hälfte auf den Boden des Nachbarn 
zu stehen kommen. Baut der Nachbar unter Mitbenutzung der Brandmauern, hat er 
sich in sie durch Leistung eines Beitrages einzukaufen. Dieser beträgt in der Regel 
die Hälfte der Erstellungskosten, kann aber bei geringerer Beanspruchung der 
Mauer entsprechend reduziert werden. Die Mauer geht dadurch in das Miteigentum 
der beiden Nachbarn über (Art. 98 Abs. 3 EGzZGB). Schon bestehende 
Brandmauern kann der Nachbar für seinen Bau mitbenutzen, wenn sie an der 
Grenze stehen. Ausser dem Beitrag an die Erstellungskosten hat er die Hälfte des 
Wertes des Bodenstreifens, auf dem die Mauer steht, zu bezahlen, wodurch er 
Miteigentümer der Mauer wird (Art. 98 Abs. 4 EGzZGB). Art. 98 Abs. 3 EGzZGB 
führt dazu, dass nicht beide Grundeigentümer, sondern nur einer, nämlich jener, der 
die Grenzmauer gebaut hat, Eigentümer einer nicht ausschliesslich auf seinem 
Grundstück stehenden Vorrichtung wird. Erst wenn der Beschwerdegegner an die 
Mauer anbauen würde, müsste er gemäss Art. 98 Abs. 3 EGzZGB einen Beitrag an 
die Mauer leisten und erst ab diesem Zeitpunkt des Einkaufs ginge die Mauer 
gemäss Art. 98 Abs. 3 EGzZGB ins Miteigentum des Beschwerdegegners über. Im 

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vorliegenden Fall hat der Nachbar die bestehende Mauer nicht genutzt und – 
ausweislich der Akten – auch keinen Beitrag an die bestehende Mauer geleistet. 
Die bestehende Mauer steht daher allein schon aus diesem Grund im 
Alleineigentum des Beschwerdeführers.

2.2.7. An dieser Beurteilung vermag auch der vom Beschwerdeführer ins Recht 
gelegte Vertrag vom 13. Juli 1982 (act. B.5) nichts zu ändern. Im Vertrag zwischen 
den ehemaligen Eigentümern der betroffenen Grundstücke sind zwar Ausführungen 
zur Brandmauer zu finden. So wird in Ziff. II. Grenzfestlegung und Tausch der 
Nutzflächen festgehalten: "Bei einem allfälligen Um- oder Ausbau der Häuser 
Vers. Nr. Z.1.________ und Z.5.________ oder eines einzelnen davon, verpflichten 
sich die jeweiligen Eigentümer, entlang der gemeinsamen neuen Grenze und zwar 
auf die gesamte Höhe der Baute, eine Brandmauer gegenüber der Nachbarsgrenze 
zu errichten und beizubehalten." Der Wortlaut und die Skizze im Anhang 2 der 
Vereinbarung lassen eher den Schluss zu, dass die Aussenmauer eben gerade an 
die Grenze im Erdgeschoss reicht und diese nicht teilweise oder ganz überschreitet. 
Da in Bezug auf den betreffenden Abschnitt der Aussenmauer aber weder auf der 
Parzelle Nr. Z.2.________ noch auf der Parzelle Nr. Z.4.________ im Grundbuch 
eine Grunddienstbarkeit eingetragen ist, kommt diesem Vertrag keine dingliche 
Wirkung zu. Ein allfälliges grundbuchrechtlich verankertes Miteigentumsrecht 
besteht mithin nicht (Art. 971 Abs. 1 ZGB). Dem besagten Vertrag kommt sodann 
auch keine obligatorische Wirkung zu, zumal der Vertrag keine Überbindungspflicht 
auf die neue Eigentümerschaft vorsieht und ausweislich der Akten auch keine 
(lückenlose) Zessionskette belegt ist. Sodann hält der Beschwerdeführer in seiner 
Beschwerde selbst fest, dass die Vereinbarung in Bezug auf die 
Eigentumsverhältnisse der Mauer schweigt. Es besteht demnach auch kein 
Rechtsgeschäft zwischen den Nachbarn, das ein allfälliges Miteigentum an der 
bestehenden Mauer regeln würde.

2.2.8. Der Ortsgebrauch kann zusätzlich bestimmen, durch welche Mittel die 
Vermutung des Miteigentums zerstört werden kann. Beispielsweise wird 
insbesondere in den Einführungsgesetzen zum ZGB der welschen Kantone 
vorgesehen, dass die Miteigentumsvermutung widerlegt ist, wenn sich in den 
Grenzvorrichtungen und -anlagen Türen, Fenster, Balkenträger befinden, welche 
lediglich dem Gebrauch eines der beiden Nachbarn dienen (REY/STREBEL, in: 
Geiser/Wolf (Hrsg.), Basler Kommentar, ZGB II, 7. Aufl. 2023, Art. 670 N 7). 
Aufgrund der Regelung in Art. 98 EGzZGB und der damit einhergehenden 
Schlussfolgerung der Zerstörung des Miteigentums, kann vorliegend offenbleiben, 

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ob die Fensteröffnungen in der Mauer – wie von der Beschwerdegegnerin und vom 
Beigeladenen vorgebracht – zur Aufhebung der Miteigentumsvermutung führen.

2.2.9. Zusammenfassend kann demnach festgehalten werden, dass sich 
vorliegend kein Miteigentum des Beschwerdeführers und des Beigeladenen an der 
Mauer zwischen den Grundstücken Z.2.________ und Z.4.________ aus Art. 670 
ZGB ableiten lässt, keine Dienstbarkeiten oder anderweitige rechtsgültige 
Vereinbarungen bestehen und der Beschwerdeführer somit Alleineigentümer der 
Mauer ist. Die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 31. Oktober 2024 wurde 
daher korrekterweise nur an den Beschwerdeführer adressiert.

3. Insgesamt erweist sich demnach die am 31. Oktober 2024 ergangene 
Verfügung der Beschwerdegegnerin als rechtmässig. Die Beschwerde ist daher 
abzuweisen. Vor diesem Hintergrund kann auf weitere Beweisvorkehren verzichtet 
werden, zumal das streitberufene Gericht aufgrund der bereits abgenommenen 
Beweise seine Überzeugung gebildet hat und anzunehmen ist, dass diese 
Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (vgl. BGE 
145 I 167 E. 4.1, 144 II 427 E. 3.1.3, 141 I 60 E. 3.3, 136 I 229 E. 5.3 und 134 I 140 
E. 5.3; vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_631/2023 vom 18. Februar 2025 E. 4.1 
und 1C_522/2022 vom 25. März 2024 E. 1.2 und 2.3).

4.1. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten 
zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr wird vorliegend unter 
Berücksichtigung des Aufwandes inkl. Erlass einer prozessleitenden Verfügung 
betreffend aufschiebende Wirkung auf CHF 3'000.00 festgesetzt (vgl. Art. 75 Abs. 2 
VRG). Diese ist zusammen mit den Kanzleiauslagen dem unterliegenden 
Beschwerdeführer aufzuerlegen.

4.2. Die unterliegende Partei wird zudem verpflichtet, der obsiegenden Partei die 
durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78 
Abs. 1 VRG). Die Rechtsvertreterin des Beigeladenen hat eine Kostennote inklusive 
Honorarvereinbarung eingereicht. Der geltend gemachte Aufwand von 13 Stunden 
und Z.1.________ Minuten à CHF 270.00 pro Stunde entspricht einem Betrag von 
CHF 3'757.50 und erscheint angemessen. Hinzu kommt praxisgemäss eine 
Kleinspesenpauschale von 3% (= CHF 112.725) sowie MWST von 8.10 % (= 
CHF 313.488). Der Beschwerdeführer ist somit zu verpflichten, den Beigeladenen 
mit CHF 4'183.70 aussergerichtlich zu entschädigen.

Die Beschwerdegegnerin hat in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt, weshalb ihr 
keine Parteientschädigung zusteht (Art. 78 Abs. 2 VRG). 

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Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von CHF 3'000.00

– und den Kanzleiausgaben von CHF 306.00

Total CHF 3’306.00

gehen zulasten von A.________.

3. A.________ hat B.________ aussergerichtlich mit CHF 4'183.70 (inkl. 
MWST) zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]