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**Case Identifier:** b83f9a40-b0dd-5bf8-b884-d0ee6605c38b
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-07
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 07.09.2015 C/17357/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-17357-2013_2015-09-07.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 09.09.2015. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/17357/2013 ACJC/1000/2015 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 7 SEPTEMBRE 2015 

 

Entre 

A______, domiciliée 2______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 1er décembre 2014, comparant d'abord par Me Julien Blanc, avocat, 

puis en personne, 

et 

B______, domiciliée 1______ (GE), intimée, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 
12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de 

domicile. 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement du 1er décembre 2014, reçu par les parties le 9 décembre 2014, le 
Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a annulé le congé notifié à 

B______ le 2 juillet 2013 pour le 31 octobre 2013 s'agissant de l'appartement de 

quatre pièces et demie au 1er étage de l'immeuble sis 1______, à ______ (GE) 

(chiffre 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et 

dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 

En substance, les premiers juges ont considéré que B______, locataire, avait 

procédé à une sous-location partielle de son logement. Ils ont cependant laissé 

ouverte la question de savoir si celle-ci pouvait justifier la résiliation du bail 

principal, dans la mesure où le motif invoqué par A______, bailleresse, à l'appui 

du congé - à savoir, selon les premiers juges, le souhait de mettre l'appartement à 

disposition d'une famille plutôt que d'une personne seule l'utilisant 

sporadiquement - n'était qu'un prétexte. 

B. a. Par acte expédié le 26 janvier 2015 au greffe de la Cour de justice (ci-après : la 
Cour), A______ (ci-après : la bailleresse ou l'appelante) forme appel contre ce 

jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, avec suite de frais et 

dépens, principalement, à la constatation de la validité du congé du 2 juillet 2013, 

et, subsidiairement, au renvoi de la cause au Tribunal pour instruction et nouvelle 

décision dans le sens des considérants. 

Elle dépose une pièce nouvelle, à savoir un courrier du 26 janvier 2015 de 

l'agence immobilière C______ à son conseil. 

b. Dans sa réponse du 20 février 2015, B______ (ci-après : la locataire ou 
l'intimée) requiert le déboutement de l'appelante de toutes ses conclusions et la 

confirmation du jugement entrepris. 

Elle produit trois pièces nouvelles. 

c. Par réplique du 16 mars 2015 et duplique du 13 avril 2015, les parties ont per-
sisté dans leurs conclusions. Elles ont été avisées le 14 avril 2015 par le greffe de 

la Cour de ce que la cause était gardée à juger. 

C. a. A______, bailleresse, et B______, locataire, née en 1943, sont liées par un 
contrat de bail du 1er juillet 1977 et ses deux avenants des 15 janvier 1982 et 7 

avril 1997, portant sur la location d'un appartement de "3 p., grande chambrette, 

salle de bains" (en réalité quatre pièces et demie) au premier étage de l'immeuble 

sis 1______ à ______ (GE), dont le loyer a été fixé en dernier lieu à 696 fr., plus 

135 fr. de charges, dès le 1er juillet 1993. L'échéance du bail a été fixée au 31 

octobre 1997, avec renouvellement tacite d'année en année sauf préavis de 

résiliation donné trois mois à l'avance.  

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b. Selon un contrat signé le 28 avril 2012, établi sur un formulaire pré-imprimé de 
l'ASLOCA Romande, B______ a sous-loué à D______ (ci-après : également la 

sous-locataire) l'appartement précité pour la période du 1er juillet 2012 au 30 juin 

2013, renouvelable tacitement pour une durée indéterminée, sauf résiliation 

donnée trois mois à l'avance pour l'échéance contractuelle, moyennant un loyer de 

865 fr., plus 135 fr. de "frais accessoires perçus à forfait". D______ s'engageait à 

fournir une garantie de loyer de 1'000 fr. Le bail de sous-location prévoyait que la 

sous-locataire bénéficierait "d'un appartement partiellement meublé, équipé 

d'appareils ménagers, ainsi que l'installation du câble TV". 

c. Par lettre du 31 mai 2012, la locataire a requis de la bailleresse, représentée par 
l'Agence immobilière C______, en charge de la gérance de l'immeuble (ci-après : 

la régie) l'autorisation de sous-louer l'appartement dès le 1er juillet 2012 à 

D______. Elle indiquait qu'ayant atteint l'âge de la retraite depuis quelques 

années, elle allait quitter la Suisse pour rejoindre son compagnon en Espagne. 

Toutefois, étant de nationalité suisse et ayant vécu plus de soixante ans à Genève, 

elle n'excluait pas de revenir à Genève si la vie en Espagne ne devait pas lui 

convenir. 

Le contrat de sous-location du 28 avril 2012, ainsi qu'un "inventaire des meubles 

et objets de l'appartement" non produit dans la procédure, étaient annexés à ladite 

lettre. 

d. Le 8 juin 2012, la régie a accepté la sous-location pour la période du 1er juillet 
2012 au 30 juin 2013, en précisant qu'à cette échéance, la locataire devrait réinté-

grer son logement ou le restituer. 

e. A fin juin 2012, B______, qui est de nationalité espagnole (d'origine basque) et 
suisse, a quitté Genève pour la Catalogne (Espagne). Elle a annoncé son départ à 

l'Office cantonal de la population et s'est domiciliée à ______ (Espagne), dans un 

appartement de cinq pièces, avec son compagnon, de nationalité française, qu'elle 

connaît depuis 1968.  

En Suisse, elle ne paie plus d'impôts et n'a plus d'assurance maladie. Elle a laissé à 

E______, qui habite dans l'immeuble de la 1______ à Genève, une procuration sur 

son compte bancaire, ainsi que pour traiter ses affaires courantes. Cette dernière 

est une amie de la locataire et a des liens de parenté avec la sous-locataire. 

f. Le 20 juin 2012, la sous-locataire a donné à sa banque un ordre permanent de 
verser à E______ le 27 de chaque mois, pour la première fois le 27 juin 2012 et 

jusqu'à révocation, la somme de 1'000 fr. avec la mention "loyer 1______". 

g. Par lettre du 31 mai 2013, la locataire a informé la régie qu'elle souhaitait con-
server le bail de l'appartement. Elle était provisoirement en Espagne avec son 

compagnon et le pays lui plaisait. Après une année, elle constatait cependant 

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qu'elle n'avait pas l'intention d'y finir ses jours et que la Suisse, où elle avait vécu 

toute sa vie, lui manquait. Elle était venue régulièrement à Genève voir sa fille, sa 

famille et ses amis et avait l'intention de revenir à nouveau fréquemment avant de 

s'y réinstaller. "Actuellement", la sous-locataire lui versait 750 fr. mensuellement 

car elle-même avait "gardé la jouissance exclusive d'une chambre". La sous-

locataire lui permettait l'usage de la cuisine et du salon. Elle avait encore une par-

tie de son mobilier et ses ustensiles de cuisine dans l'appartement. 

h. La bailleresse, par l'intermédiaire de la régie, lui a répondu le 13 juin 2013 que 
la sous-location avait été autorisée pour une période fixe non renouvelable d'une 

année, afin de permettre à la locataire d'apprécier les conditions de son installation 

en Espagne. Dans la mesure où la locataire avait annoncé son départ de Genève à 

l'Office cantonal de la population, elle avait valablement transféré son domicile à 

l'étranger et il n'y avait dès lors plus de raison valable de prolonger la sous-

location. Ainsi, la locataire était invitée soit à réintégrer l'appartement au 30 juin 

2013, soit à convenir de la date à laquelle le bail pourrait être résilié d'un commun 

accord, étant précisé que la bailleresse n'était pas opposée à lui accorder quelques 

mois supplémentaires afin de permettre à la sous-locataire de s'organiser. En 

l'absence de réintégration du logement ou d'accord négocié avant le 1er juillet 

2013, la bailleresse prendrait "les dispositions prévues par la loi". 

i. Le 27 juin 2013, la locataire a écrit à la bailleresse qu'elle venait régulièrement à 
Genève, où elle avait vécu toute sa vie, où elle avait sa fille et ses amis et encore 

de "nombreux liens artistiques". Le fait qu'elle était provisoirement domiciliée à 

l'étranger n'y changeait rien. Elle n'avait donc pas à réintégrer, au 30 juin 2013, un 

appartement qu'elle n'avait jamais quitté et où elle avait conservé une partie de son 

mobilier et ustensiles de cuisine. Elle allait donc sous-louer une chambre de son 

appartement à sa "locataire actuelle".  

j. Par avis de résiliation du 2 juillet 2013, la bailleresse a résilié le bail avec effet 
au 31 octobre 2013.  

Dans la lettre d'accompagnement datée du même jour, la bailleresse a exposé à la 

locataire qu'elle n'entendait pas lui "laisser poursuivre une sous-location quel-

conque". Le domicile actuel de la locataire était en Espagne "depuis suffisamment 

longtemps pour qu'un retour à Genève puisse être raisonnablement exclu". Ainsi, 

la situation actuelle constituait en réalité un transfert de bail non autorisé. 

k. Par requête déposée en conciliation le 2 août 2013, ayant donné lieu à une auto-
risation de procéder le 6 décembre 2013, et portée devant le Tribunal par acte du 

20 janvier 2014, B______ a conclu principalement à l'annulation du congé du 2 

juillet 2013 et subsidiairement à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans, 

échéant au 31 octobre 2017, avec la possibilité pour la locataire de restituer les 

locaux en tout temps, moyennant un préavis d'une semaine. 

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Dans sa demande au Tribunal, la locataire a allégué qu'elle partageait le logement 

avec la sous-locataire, qui était domiciliée à Sion, où elle rentrait chaque week-

end, et travaillait à la Radio Télévision Suisse, à Genève et à Lausanne.  

Elle a par ailleurs allégué que de "nombreuses procédures" en contestation de con-

gés avaient opposé la bailleresse à divers locataires. Dans deux affaires, la Cour, 

confirmée par le Tribunal fédéral, avait annulé les congés (donnés respectivement 

le 3 juin 2005 et le 21 avril 2008), en considérant que le motif avancé était un pré-

texte. Le Tribunal fédéral avait considéré qu'il n'était pas arbitraire que la Cour ait 

qualifié dans une des affaires le motif de congé allégué (le besoin du frère de la 

bailleresse) de "prétexte spécieux", puisqu'il était établi que cette dernière avait 

fait une affirmation qui s'était "révélée fausse" (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_241/2010 consid. 2.2). 

La locataire a allégué également que plusieurs appartements de l'immeuble étaient 

loués à des proches de la bailleresse, pour être immédiatement sous-loués, 

notamment à des employés de grandes sociétés internationales. Le Tribunal 

fédéral avait constaté "l'étrange gestion de l'immeuble" permettant de "sérieuse-

ment penser que [la bailleresse] utilis[ait] des personnes qui lui [étaient] proches 

comme des prête-noms en vue de pratiquer des sous-locations à des prix élevés" 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_623/2010 consid. 2.5).  

Sur cette base, la locataire a fait valoir que le motif invoqué à l'appui de son con-

gé, par une bailleresse pratiquant elle-même la sous-location de manière extensi-

ve, ce qui ressortait des photographies des boîtes aux lettres de l'immeuble, était 

"une fois de plus, un mauvais prétexte". 

l. Par message électronique du 25 septembre 2013, la locataire a informé la sous-
locataire qu'elle avait pensé "faire un saut" à Genève à la fin du mois en voiture, 

probablement du 26 au 29 octobre. 

m. Par message électronique du 20 février 2014, à la suite d'un courrier du 
17 février 2014 de la régie - qui lui demandait de libérer la cave pour le 24 février 

en raison d'une infiltration d'eau - la sous-locataire a informé celle-ci qu'elle-

même était absente et que la locataire serait à Genève début mars. 

n. Dans sa réponse du 24 mars 2014 au Tribunal, la bailleresse a conclu à la vali-
dité du congé et au refus de toute prolongation de bail. 

Le congé était motivé par la sous-location utilisée dans un but de substitution de 

locataire. En effet, la locataire avait perdu toute idée de reprendre un jour l'usage 

de la chose louée. Par ailleurs, c'était "en raison des conséquences économiques 

entraînées par le transfert de bail déguisé " que la bailleresse avait mis fin au con-

trat. Du fait de la sous-location, celle-ci subissait une perte mensuelle d'au moins 

1'500 fr. De plus, l'appartement correspondait aux besoins prépondérants de la po-

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pulation pour une famille, et non pour une personne seule, qui de surcroît, affir-

mait vouloir le conserver comme pied-à-terre uniquement.  

o. Les 5 mai et 2 juin 2014, le Tribunal a procédé à l'interrogatoire des parties et à 
l'audition de témoins.  

- B______ a déclaré qu'elle n'excluait pas de revenir s'installer à Genève, en 

fonction notamment des aléas de sa vie privée. Elle n'avait toutefois entamé 

aucune démarche dans ce sens auprès de l'Office cantonal de la population. Elle 

revenait régulièrement à Genève, parfois en avion mais le plus souvent en voiture, 

pour rendre visite à sa fille - qui travaillait à Zurich et disposait d'un pied-à-terre à 

Genève -, ses amis, ainsi que ses contacts professionnels, étant précisé qu'elle était 

compositeur. Elle prévenait D______ de ses séjours le plus souvent par mail, mais 

parfois par téléphone ou par sms. Durant "huit à neuf mois", la sous-locataire avait 

sous-loué tout l'appartement. Par la suite, étant donné les fréquents séjours à 

Genève de la locataire, il avait été convenu de laisser à celle-ci l'usage de l'une des 

deux chambres et de réduire le sous-loyer à 750 fr. par mois. E______ encaissait 

le sous-loyer et payait le loyer et le supplément de charges. 

- A______ a déclaré avoir donné ordre à sa régie d'éliminer toute sous-location 

dans l'immeuble. A sa connaissance, il n'y en avait plus, sauf celle objet de la 

présente procédure. Elle a renvoyé le conseil de la locataire à poser ses autres 

questions relatives aux locations de l'immeuble à la régie. 

- F______, collaborateur de la régie C______, entendu comme témoin, a déclaré 

que A______ souhaitait maîtriser la gestion de son immeuble et savoir qui 

occupait ses logements. Il agissait sur ses instructions quant à l'attribution 

d'appartements pour certains locataires. Il se souvenait d'avoir résilié en 2014 trois 

baux pour leur échéance, congés qui n'avaient pas été contestés étant donné les 

liens de parenté entre les locataires et la bailleresse. 

- Le témoin D______ a déclaré que E______ l'avait informée que la locataire 

entendait partir pour l'Espagne et cherchait à sous-louer son logement, n'étant pas 

sûre de vouloir demeurer définitivement dans ce pays. Elle-même avait vécu avec 

son compagnon dans un appartement duplex à ______ (Genève), qu'ils avaient 

acheté en copropriété en 2000. Son compagnon y était décédé en 2010 et elle ne 

souhaitait plus y vivre. Elle y avait cohabité durant une année avec son fils et 

l'amie de celui-ci, le temps de trouver un pied-à-terre et un logement à Sion. Elle 

était actuellement copropriétaire de l'immeuble de ______ (GE)par moitié avec 

son fils et participait aux charges. Elle comptait, à terme, lui transférer sa part de 

copropriété. En 2011, elle avait déposé ses papiers en Valais. Elle avait acquis un 

logement à Sion. Elle vivait environ trois jours par semaine à Genève et quatre 

jours en Valais. Elle travaillait à Genève et à Lausanne. 

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La sous-location avec B______, devenue une amie au fil du temps, s'était faite 

d'abord pour 1'000 fr. par mois. Compte tenu du fait que la locataire, depuis le 

début, "dormait dans l'une des chambres de l'appartement" lors de ses séjours à 

Genève, à savoir une semaine tous les deux à trois mois, celle-ci lui avait ensuite 

proposé de réduire le sous-loyer à 750 fr. B______ conservait en sa possession un 

jeu de clés et l'avertissait par e-mail de ses séjours.  

A réception de la lettre de la régie indiquant qu'il fallait mettre fin à la sous-

location, elle avait discuté par téléphone avec la locataire, qui lui avait indiqué 

qu'elle "songeait peut-être à rentrer en Suisse d'ici quelques années". 

Le courrier parvenant à l'appartement pour la locataire était traité par E______. 

Le 8 mai 2014, le témoin D______ a écrit au Tribunal qu'elle avait retrouvé dans 

son agenda les dates des derniers séjours à Genève de B______, soit octobre 

2013, décembre 2013 et mars 2014, avec un nouveau séjour prévu en mai 2014.  

p. A l'issue de l'audience du 2 juin 2014, la bailleresse a sollicité la production par 
la locataire des messages électroniques envoyés par celle-ci à D______ pour la 

prévenir de ses séjours à Genève.  

Pour prouver ses fréquents séjours dans l'appartement, la locataire a proposé l'au-

dition de E______ et de G______, également locataire de l'immeuble, ainsi que de 

H______, et si nécessaire une inspection locale. Elle a sollicité la production par 

la bailleresse des courriers de résiliation envoyés en 2014 aux locataires de 

l'immeuble, ainsi que l'état locatif. 

q. Par ordonnance du 4 juin 2014, le Tribunal a ordonné à la locataire de produire 
les courriels précités, particulièrement ceux échangés entre l'été 2012 et la fin du 

1er semestre 2013, et à la bailleresse de produire l'état locatif nominatif de l'im-

meuble avec l'indication des sous-locations autorisées, ainsi que les courriers de 

résiliation envoyés en 2014 aux locataires de l'immeuble pratiquant des sous-

locations. 

r. La locataire a écrit au Tribunal qu'elle n'avait retrouvé qu'un courriel du 
4 décembre 2013, par lequel elle informait la sous-locataire de sa venue à Genève 

le jour même. Elle était par ailleurs dans l'impossibilité de fournir la trace de ses 

appels téléphoniques ou sms à D______, puisqu'elle avait changé d'opérateur 

téléphonique en février 2014. Elle a produit un contrat de téléphonie mobile 

conclu le 8 février 2014 en Espagne. "Si nécessaire", elle persistait à requérir 

l'audition des trois témoins précités. 

La bailleresse a écrit au Tribunal que les congés mentionnés par le témoin 

F______ avaient tous été donnés et acceptés oralement, vu les liens de confiance 

qui la liaient aux locataires concernés. Elle a produit une attestation du 3 juillet 

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2014 de la régie dont il ressortait que six sous-locations perduraient dans l'im-

meuble, à savoir, outre la sous-location litigieuse, trois concernant des membres 

de la famille A______  - avec des congés donnés oralement pour les échéances 

des 31 août 2014, 30 avril 2015 et 31 mai 2015 -, une sous-location autorisée d'un 

appartement de deux pièces par la locataire I______, qui attendait de pouvoir le 

mettre prochainement à la disposition de sa fille et, enfin, une sous-location par la 

locataire J______, qui avait résilié le bail en décembre 2013 pour une échéance 

repoussée au 30 septembre 2014. Il ressortait des pièces que cette société 

s'acquittait d'un loyer de 4'385 fr. par mois, charges comprises, pour un quatre 

pièces et demie au 3ème étage de l'immeuble. 

s. Les parties ont plaidé le 10 novembre 2014, en persistant dans leurs con-
clusions. 

La locataire a indiqué qu'elle n'avait quitté son appartement que durant la première 

année de sous-location. Par la suite, la sous-location n'avait été que partielle. Elle 

a fait valoir que le motif du congé n'était qu'un prétexte, vraisemblablement pour 

pouvoir relouer l'appartement plus cher. 

La bailleresse a soutenu que la locataire, au moment de la sous-location avait la 

volonté de transférer son bail. Pour les besoins de la cause, elle avait par la suite 

prétendu ne sous-louer le logement que partiellement. La bailleresse ne pouvait 

pas être privée de la maîtrise de l'identité des occupants  du logement. 

Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-

pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 

p. 493 consid. 1). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 

al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 

la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 

Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Basler 

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Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2ème édition, 2013, n. 9 ad 

art. 308 CPC). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-

gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jus-

qu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement 

été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, 

il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection 

de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 

let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 

consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1; ATF 136 III 196 

consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès 

lors que la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il con-

vient de se référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_187/2011 du 9 juin 2011 et 4A_189/2011 du 4 juillet 2011). 

1.2 En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges comprises, s'élève à 9'972 fr. 

En prenant en compte la durée de trois ans, la valeur litigieuse est supérieure à 

10'000 fr. (9'972 fr. x 3 = 29'916 fr.). La voie de l'appel est donc ouverte. 

1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 142 al. 3, 145 al. 1 let. c et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et consta-
tation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un 

plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit (HOHL, Procédure civile, 

tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, n. 121). En parti-

culier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par 

le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et 

vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 

consid. 4.3.1). 

2. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première ins-

tance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 

commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 

2.2 En l'espèce, la question de la recevabilité des pièces nouvelles produites par 
les parties en appel peut demeurer ouverte, dans la mesure où ces titres ne sont pas 

déterminants pour la solution du litige. 

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3. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir retenu que le motif du congé était un pré-
texte, alors qu'elle avait toujours soutenu que le bail avait été résilié en raison de 

la sous-location, qui équivalait selon elle à un transfert de bail déguisé. La bail-

leresse entendait limiter la sous-location dans l'immeuble, ce qui n'était pas con-

traire aux règles de la bonne foi. 

3.1 Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, le congé d'un bail d'habitation ou de locaux 
commerciaux est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi, en par-

ticulier lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne 

foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO). 

Pour dire si un congé est ou non abusif, il faut connaître le motif réel de la résilia-

tion, dont la constatation relève de l'établissement des faits (ATF 136 III 190 

consid. 2, 136 III 513 consid. 2.3). Aux termes de l'art. 271 al. 2 CO, le congé doit 

être motivé si l'autre partie le demande. Les motifs doivent être donnés de manière 

claire et facilement intelligible pour le destinataire (arrêt du Tribunal fédéral du 

6 août 2003 consid. 3.1). 

Le motif du congé invoqué doit exister au moment de la résiliation. Rien n'interdit 

de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait 

être la volonté réelle au moment où la résiliation a été donnée (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4). 

La partie qui résilie est liée par les motifs qu'elle a donnés et peut les compléter et 

les expliciter en cours de procédure si elle a de bonnes raisons de le faire (arrêts 

du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3.2, paru in SJ 2006 

ch. I, p. 34; 4C.131/2003 du 6 août 2003 consid. 3.1, in MP 2004, p. 55). Il ne 

peut toutefois pas invoquer en cours de procédure de nouveaux motifs, autres que 

ceux donnés à l'origine (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 732; 

BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2010, no 26 ad art. 271 CO). 

L'expéditeur du congé doit prouver la réalité du motif qu'il invoque à l'appui de la 

résiliation. Le destinataire qui conteste l'existence du motif allégué doit prouver 

les faits qui fondent sa thèse (LACHAT, op. cit., p. 733). Savoir si la partie qui 

résilie a prouvé ou non la réalité des motifs invoqués à l'appui du congé est une 

question d'appréciation des preuves (arrêt du Tribunal fédéral du 6 août 2003 

consid. 3.1). 

3.2 Rien n'oblige un locataire à occuper les locaux d'une manière conventionnelle, 
sachant qu'en ce qui concerne les locaux d'habitation, il n'existe aucune obligation 

d'usage, sauf clause contractuelle contraire (ACJC/1571/2009 du 22.12.2009; 

LACHAT, op. cit., p. 80). 

3.3 Selon la jurisprudence, le droit de sous-louer, aux conditions de l'art. 262 CO, 
compte parmi les prétentions bénéficiant de la protection de l'art. 271a al. 1 

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let. a CO. Pour que le congé soit annulable, il faut qu'il existe un rapport de cause 

à effet entre l'exercice de la prétention et la résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.155/2000 du 30 août 2000, consid. 2a in SJ 2001 I 17; HIGI, Commentaire 

zurichois, n. 24 ad art. 271a CO). 

Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire ne peut sous-louer 

tout ou partie de la chose qu'avec le consentement du bailleur. Ce dernier ne peut 

cependant refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 

al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la 

sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du 

contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location pré-

sente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Il s'agit de limites qua-

lifiées d'étroites par la jurisprudence (arrêt du Tribunal fédéral 4C.155/2000 du 

30 août 2000 consid. 2b in SJ 2001 I 17). 

Un congé donné en raison de la sous-location est valable lorsque celle-ci n'a pas 

été autorisée et lorsque, suite à un examen rétrospectif, il apparaît qu'elle ne devait 

pas l'être (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_38/2010 du 1er avril 2010 consid. 3.2, 

relatif à un congé extraordinaire). 

En permettant la sous-location à l'art. 262 CO, le législateur n'avait certainement 

pas en vue des locataires qui s'incrustent dans leur droit tout en ayant quitté les 

lieux. La sous-location est bien plutôt conçue pour le cas du locataire qui n'a tem-

porairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage pro-

fessionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui la remet provisoirement à un tiers 

pour se décharger ainsi, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer; on 

peut aussi imaginer le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite, par 

exemple, du décès ou du départ de l'un de ses occupants et qui est sous-loué à un 

tiers pour partie seulement. Si l'on ne veut pas que la sous-location soit dénaturée 

et qu'elle conduise à éluder les conditions d'un transfert de bail, il faut se montrer 

relativement strict quant à l'intention du locataire principal de réintégrer les locaux 

loués, intention qui doit résulter d'un besoin légitime et clairement perceptible 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1). 

La substitution de locataire, dénuée de toute intention de reprendre un jour l'usage 

de la chose louée, suppose au préalable que le locataire qui sous-loue a entière-

ment perdu cet usage. Il appartient au bailleur de prouver ce fait (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_209/2014 du 16 décembre 2014 consid. 4.2). 

3.4 En l'espèce, comme le relève à juste titre l'appelante, et contrairement à ce qu'a 
retenu le Tribunal, le motif réel du congé est la sous-location non autorisée. La 

bailleresse a exposé les motifs de la résiliation de manière claire dans sa lettre du 

2 juillet 2013 accompagnant l'avis de résiliation et n'a pas varié par la suite. Les 

explications qu'elle a fournies en cours de procédure, en particulier dans sa ré-

ponse du 24 mars 2014 au Tribunal, ne peuvent être considérées que comme des 

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précisions et non pas comme de nouveaux motifs de congé - ce que l'appelante ne 

soutient d'ailleurs pas - dans la mesure où la bailleresse est liée par les motifs 

qu'elle a donnés à l'origine. Ainsi, il est établi que la bailleresse a résilié le contrat 

au motif qu'elle n'entendait pas tolérer une "sous-location quelconque" et qu'elle 

estimait que la locataire n'envisageait plus de revenir à Genève et voulait en réa-

lité procéder à un transfert de bail non autorisé. Il appartenait à l'appelante de 

prouver les motifs invoqués et en particulier le fait que la locataire, au moment de 

la résiliation, avait entièrement perdu l'usage de l'appartement, ce qui légitimait 

son refus d'autorisation communiqué à la locataire le 13 juin 2013. 

A cet égard, l'intimée a admis que durant la première année, à savoir du 1er juillet 

2012 au 30 juin 2013, elle avait sous-loué la totalité de l'appartement, ce qui 

résultait d'ailleurs du bail de sous-location signé le 28 avril 2012. En revanche, il 

ressort du témoignage de la sous-locataire qu'au moment de la résiliation, la sous-

location n'était que partielle et que, pour cette raison, le sous-loyer avait été réduit 

à 750 fr. par mois. L'intimée, qui a conservé un jeu de clés du logement, l'occupe 

durant une semaine tous les deux à trois mois, lors de ses séjours à Genève. Elle 

n'a pas mis le logement à la disposition d'un tiers qui séjourne de manière perma-

nente à Genève, mais d'une personne qui n'est pas domiciliée à Genève et n'oc-

cupe le logement que durant trois jours par semaine, pour des raisons pro-

fessionnelles. Même si l'intimée a annoncé son départ à fin juin 2012 à l'Office 

cantonal de la population et s'est domiciliée avec son compagnon en Espagne, elle 

n'a donc pas perdu entièrement l'usage du logement, étant relevé qu'elle n'a pas 

d'obligation contractuelle d'utiliser le logement de façon permanente. Par ailleurs, 

le droit de sous-louer est garanti par la loi, de sorte que la bailleresse n'est pas 

légitimée à interdire par principe toute sous-location.  

En définitive, il apparaît que la résiliation est intervenue parce que la locataire en-

tendait exercer son droit de sous-louer partiellement le logement, aux conditions 

de l'art. 262 CO. La bailleresse, qui invoque à tort un transfert de bail déguisé, ne 

prétend pas que la locataire aurait procédé à une sous-location partielle à des con-

ditions abusives (art. 262 al. 2 let. b CO), ni que la sous-location présenterait pour 

elle des inconvénients majeurs (art. 262 al. 2 let. c CO). 

Au vu de ce qui précède, le jugement sera confirmé, par substitution de motifs. 

4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC au-

torise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 26 janvier 2015 par A______ contre le jugement 

JTBL/1398/2014 rendu le 1er décembre 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/17357/2013-5. 

Au fond : 

Le confirme. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Ivo 

BUETTI, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges 

assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Pauline ERARD 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.  

(cf. consid. 1.2).