# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 533acd04-b4d7-5c44-b011-a901bbd3faea
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-22
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Weitere Kammern 22.12.2021 MJ210013-L/U
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_999_MJ210013-L-U_2021-12-22.pdf

## Full Text

ZMP 2022 Nr. 2 

Art. 211 Abs. 3 ZPO. Schadenersatz- und Genugtuungsansprüche nach Ei-

genbedarfskündigung. Rechtskraft des Urteilsvorschlags der Schlichtungs-

behörde bei Abschreibung des Verfahrens vor Mietgericht aufgrund Nichtleis-

tung des Prozesskostenvorschusses. 

Der Klage betreffend Schadenersatz und Genugtuung nach einer Eigenbedarfs-

kündigung steht gemäss Bundesgericht ein rechtskräftiger Entscheid über die Gül-

tigkeit der Kündigung entgegen, weshalb die Revision des Kündigungsschutzur-

teils zu erwirken sei. Der Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde, welcher die 

Gültigkeit der Kündigung aufgrund von Eigenbedarf festhält, erwächst in Rechts-

kraft, wenn er zwar fristgerecht abgelehnt und die Klage innert Frist ans Mietge-

richt prosequiert worden ist, indes das Verfahren vor Mietgericht aufgrund der 

Nichtleistung des Kostenvorschusses abgeschrieben wurde, d.h. ein Nichteintre-

tensentscheid erging. Wird im Rahmen einer Klage auf Schadenersatz erneut gel-

tend gemacht, die Kündigung verstosse gegen Treu und Glauben, ist das Gericht 

an die rechtskräftige Abweisung der Klage auf Anfechtung der Kündigung gebun-

den und kann diese Frage nicht neu beurteilen. Die Forderungsklage ist abzuwei-

sen. 

Aus dem Urteil des Mietgerichts MJ210013-L/U vom 22. Dezember 2021 (bestätigt 

mit Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG220001-O/U vom 13. April 

2022; Nichteintretensentscheid des Bundesgerichts 4A_221/2022 vom 22. Juni 

2022; Gerichtsbesetzung: Mosele, Gerichtsschreiber Nutt): 

«(…) 

I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1. Sachverhalt 

1.1. Mit Mietvertrag vom 21. April 1978 mietete die Klägerin von Herrn A. selig 

per 1. Juni 1978 eine 2-Zimmer-Wohnung im 1. Stock rechts an der N.-gasse in 

Zürich, zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 507.–. Das Mietverhältnis war 

kündbar auf Ende März und Ende September, frühestens per 31. März 1979. Ab 

1. April 2008 betrug der Mietzins Fr. 1'266.–. 

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- 2 - 

1.2. Mit amtlichem Formular vom 20. November 2018 kündigten die Beklagten 

das Mietverhältnis mit der Klägerin per 31. März 2019. Als Begründung wurde "Ei-

genbedarf des Vermieters" angegeben. 

1.3. Die Klägerin focht diese Kündigung bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks 

Zürich an. Nachdem zwischen den Parteien anlässlich der Schlichtungsverhand-

lung keine Einigung hatte erzielt werden können, wurde ihnen mit Beschluss vom 

5. März 2019 ein Urteilsvorschlag unterbreitet, welcher die Kündigung vom 20. No-

vember 2018 per 31. März 2019 für gültig erklärte und das Mietverhältnis einmalig 

und definitiv bis und mit 30. September 2021 erstreckte. Innert der Frist von 20 Ta-

gen lehnte die Klägerin den Urteilsvorschlag ab, weshalb ihr mit Beschluss vom 

28. März 2019 die Klagebewilligung erteilt wurde. 

1.4. Die Klägerin prosequierte die Kündigungsanfechtung fristgerecht ans Mietge-

richt Zürich. Mit Beschluss vom 9. Mai 2019 wurde das Doppel der Klage den Be-

klagten zugestellt. Nachdem das Gesuch der Klägerin um unentgeltliche Rechts-

pflege abgewiesen und der Kostenvorschuss nicht gezahlt wurde, wurde mit Be-

schluss vom 22. August 2019 auf die Klage nicht eingetreten. 

(…) 

III. Forderung 

1. Ausgangslage 

1.1. Die Klägerin fordert Schadenersatz sowie Genugtuung aus einer Vertrags-

verletzung, da die Beklagten zwar in der Kündigung vom 20. November 2018 als 

Grund "Eigenbedarf des Vermieters" erwähnt hätten, aber gar kein Eigenbedarf 

bestanden habe. 

1.2. Das Mietgericht Zürich hatte bereits eine Schadenersatzklage wegen vor-

geschobenem Eigenbedarf zu beurteilen (ZMP 2017 Nr. 9). Das Bundesgericht 

hielt in seinem diesbezüglichen Urteil fest, der Schadenersatzklage stehe ein 

rechtskräftiger Entscheid über die Gültigkeit der Kündigung entgegen, weshalb die 

Revision des Kündigungsschutzurteils zu erwirken sei (BGE 145 III 143 E. 5.3). 

- 3 - 

Vorliegend ist daher zuerst darauf einzugehen, ob die Gültigkeit der Kündigung 

vom 20. November 2018 bereits rechtskräftig beurteilt ist. 

2. Rechtskraft bezüglich Gültigkeit der Kündigung 

2.1. Die Klägerin machte geltend, sie habe den Urteilsvorschlag nicht angenom-

men, sondern fristgerecht abgelehnt. Zudem habe sie danach fristgerecht Klage 

vor dem Mietgericht erhoben. Der Urteilsvorschlag sei demnach nie rechtskräftig 

geworden und habe daher keine Wirkung betreffend die angebliche, bestrittene 

Kündigung. Ein Nichteintretensentscheid stelle kein Sachurteil dar und habe daher 

keine materielle Rechtskraftwirkung. Die materielle Frage, ob die Kündigung gültig 

sei, sei damals vom Mietgericht nicht rechtskräftig beurteilt worden. 

2.2. Die Beklagten brachten dagegen vor, der Urteilsvorschlag der Schlich-

tungsbehörde sei infolge des Versäumnisses der Klägerin zum Urteil erhoben wor-

den und rechtskräftig. Die Klägerin hätte gegen den in Rechtskraft erwachsenen 

Urteilsvorschlag vom 5. März 2019 das Rechtsmittel der Revision ergreifen müs-

sen. Es liege eine gültige Kündigung vor. 

2.3. Wie erwähnt, focht die Klägerin die Kündigung vom 20. November 2018 bei 

der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich an. Den Urteilsvorschlag vom 5. März 

2019, welcher die Kündigung vom 20. November 2018 per 31. März 2019 für gül-

tig erklärte und das Mietverhältnis einmalig und definitiv bis und mit 30. September 

2021 erstreckte, lehnte sie fristgerecht ab und prosequierte die Kündigungs-

anfechtung ebenfalls innert Frist ans Mietgericht Zürich. Nach Zustellung der 

Klage an die Beklagten – und damit nach Eintritt der Fortführungslast (Art. 65 

ZPO) – wurde mit Beschluss vom 22. August 2019 auf die Klage infolge Nichtleis-

tung des Kostenvorschusses durch die Klägerin nicht eingetreten. 

2.4. Gemäss Art. 211 Abs. 3 ZPO gilt der Urteilsvorschlag als anerkannt und hat 

die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids, wenn die Klage betreffend Kündi-

gungsschutz nicht rechtzeitig eingereicht wird. Es stellt sich die Frage nach dem 

Schicksal des Urteilsvorschlags, wenn die Klage – wie vorliegend – zwar fristge-

recht eingereicht, aber infolge Nichtleistung des Kostenvorschusses darauf nicht 

eingetreten wird. 

- 4 - 

2.5. In der Lehre findet sich die Ansicht, der Urteilsvorschlag bei Kündigungs-

schutzverfahren werde rechtskräftig, wenn die den Urteilsvorschlag ablehnende 

Partei später die Klage beim (Miet-)Gericht zurückziehe (THANEI, in: mp 4/09, 

S. 193 f.; HOFMANN/LÜSCHER, Le Code de procédure civile, Bern 2009, S. 124; 

KUKO ZPO-GLOOR/UMBRICHT LUKAS, a.a.O., Art. 211 N 5; CHK-SUTTER-SOMM/SEI-

LER, Art. 211 ZPO N 10). RICKLI differenziert hinsichtlich der Rechtsfolgen dahinge-

hend, ob die Klage der Gegenpartei bereits zugestellt und damit die Fortführungs-

last gemäss Art. 65 ZPO eingetreten ist (DIKE-Komm-RICKLI, 2. Aufl., Art. 211 

ZPO N 18 ff.). Solange noch keine Fortführungslast bestehe, erwachse der Urteils-

vorschlag infolge des Klagerückzugs in Rechtkraft, da ansonsten die Bestimmun-

gen des Urteilsvorschlags in missbräuchlicher Weise umgangen werden könnten. 

Nach Eintritt der Fortführungslast zeitige ein Klagerückzug hingegen analog zu 

Art. 65 ZPO die Wirkung, dass auf die Geltendmachung der eingeklagten Ansprü-

che verzichtet werde. Sofern die Schlichtungsbehörde in einem Kündigungs-

schutzverfahren die Anfechtungsklage der mietenden Partei mit Urteilsvorschlag 

gutheisse bzw. Erstreckung gewähre und die vermietende Partei den Urteilsvor-

schlag ablehne und Klage erhebe und wieder zurückziehe, fingiere die ZPO also 

gemäss RICKLI letztlich einen Verzicht auf den Anspruch des Vermieters, die Kün-

digung durchzusetzen (siehe zum Ganzen ZMP 2018 Nr. 13). Angesichts des Um-

stands, dass es – wenn von Fällen der Bedürftigkeit abgesehen wird – im Belieben 

der Klägerin steht, den verfügten Kostenvorschuss zu leisten oder nicht, könnte 

man sich fragen, ob auch die Nichtbezahlung des Kostenvorschusses als Klage-

rückzug zu behandeln ist. Stellt das Gericht die Klage allerdings von sich aus 

vorab zur Antwort zu – und nur in diesem Fall stellt sich die Frage überhaupt –, 

rechtfertigt sich gemäss Bundesgericht indessen eine Behandlung der Nichtleis-

tung des Kostenvorschusses als Rückzug mit materieller Rechtskraftwirkung nicht 

(BGE 140 III 159 E. 4.2.2). 

2.6. Hätte die Klägerin die Kündigungsschutzklage zurückgezogen, wäre der Ur-

teilsvorschlag nach dem Ausgeführten (zumindest vor dem Einsetzen der Fortfüh-

rungslast) rechtskräftig geworden. Ist nun die Nichtleistung des Kostenvorschus-

ses nicht mit einem Klagerückzug mit materieller Rechtskraftwirkung gleichzuset-

zen, kann in casu nicht von einem Verzicht der Klägerin auf ihre Klage betreffend 

Kündigungsschutz bzw. Erstreckung geschlossen werden. Entsprechend ist von 

- 5 - 

der Rechtskraft des Urteilsvorschlags auszugehen. Darüber hinaus vertritt BOHNET 

die Ansicht, dass der Urteilsvorschlag nicht nur dann in Rechtskraft erwachse, 

wenn derjenige, der den Urteilsvorschlag ablehnt, die Klage zurückzieht, sondern 

auch, wenn auf diese nicht eingetreten werde (BOHNET, in: Commentaire Romand, 

2. Aufl., Art. 211 ZPO N 12). Dies erscheint folgerichtig. Andernfalls könnte die ab-

lehnende Partei die Klage zwar prosequieren, aber die Rechtskraft des Urteilsvor-

schlags durch die Nichtleistung des Kostenvorschusses und den darauffolgenden 

Nichteintretensentscheid vereiteln. Beispielsweise könnte die Vermieterseite den 

Urteilsvorschlag, der eine Erstreckung des Mietverhältnisses vorsieht, ablehnen, 

fristgerecht ans Mietgericht gelangen und dann durch die Nichtleistung des Kos-

tenvorschusses erreichen, dass die der Mieterin im Urteilsvorschlag gewährte Er-

streckung dahinfällt. Dies würde das Institut des Urteilsvorschlags untergraben 

und dem Zweckgedanken von Art. 211 ZPO zuwiderlaufen. 

2.7. Aufgrund des Gesagten ist der Urteilsvorschlag vom 5. März 2019, der die 

Kündigung vom 20. November 2018 per 31. März 2019 für gültig erklärte – trotz 

fristgerechter Ablehnung und Prosequierung ans Mietgericht – aufgrund des Nicht-

eintretensentscheids des Mietgerichts vom 22. August 2019 in Rechtskraft er-

wachsen. Der rechtskräftige Urteilsvorschlag steht einer Neubeurteilung derselben 

Kündigung entgegen (Art. 59 Abs. 2 lit. e ZPO). Wenn nun im Rahmen der vorlie-

genden Klage auf Schadenersatz erneut geltend gemacht wird, die Kündigung 

vom 20. November 2018 verstosse gegen Treu und Glauben, ist das Gericht an 

die rechtskräftige Abweisung der Klage der Klägerin auf Anfechtung der Kündi-

gung gebunden und kann diese Frage nicht neu beurteilen (vgl. BGE 145 III 143 

E. 5). Die Forderungsklage ist daher abzuweisen. Für einen Nachklagevorbehalt 

bleibt damit von vornherein kein Raum. 

2.8. Damit ist auch der prozessuale Antrag der Klägerin, es sei eine mündliche 

Verhandlung mit Befragung der Klägerin und aller Beklagten durchzuführen, abzu-

weisen. 

(…).» 

 

* * * * * 

- 6 - 

Aus dem Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG220001-O/U vom 13. Ap-

ril 2022 (Gerichtsbesetzung: Lichti Aschwanden, Sarbach, Pahud, Gerichtsschrei-

ber Tanner): 

«(…) 

II. 

1. (…) 

2.  

Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Berufungsklägerin leite ihr Schaden-

ersatz- und Genugtuungsbegehren aus der treuwidrigen Kündigung ihrer früheren 

Wohnung an der N.-gasse ab. Die Berufungsklägerin mache geltend, der Kündi-

gungsgrund des dringenden Eigenbedarfs sei bloss vorgeschoben gewesen. Ob 

dies tatsächlich zutreffe, müsse indessen offenbleiben. Die Rechtmässigkeit der 

Kündigung dürfe im vorliegenden Verfahren nicht noch einmal überprüft werden, 

liege doch eine bereits rechtskräftig entschiedene Angelegenheit vor. So erkläre 

der Urteilsvorschlag der Mietschlichtungsbehörde vom 5. März 2019 die Kündi-

gung ausdrücklich "für gültig". Zwar habe die Berufungsklägerin diesen Urteilsvor-

schlag in der Folge abgelehnt und ihre Kündigungsanfechtung rechtzeitig an die 

Vorinstanz prosequiert. Da die Berufungsklägerin den Kostenvorschuss für das 

mietgerichtliche Verfahren nicht bezahlt habe, sei die Vorinstanz mit Beschluss 

vom 22. August 2019 auf ihre Klage nicht eingetreten. Ein Urteilsvorschlag er-

wachse nicht nur dann in Rechtskraft, wenn die Person, die den Urteilsvorschlag 

ablehne, ihre Klage zurückziehe, sondern auch, wenn auf diese nicht eingetreten 

werde. Entsprechend sei der Urteilsvorschlag vom 5. März 2019 rechtskräftig ge-

worden. Wenn nun die Berufungsklägerin im Rahmen der vorliegenden Schaden-

ersatzklage erneut geltend mache, die Kündigung vom 20. November 2018 

verstosse gegen Treu und Glauben, dürfe das Gericht diese rechtskräftig ent-

schiedene Frage nicht neu beurteilen. 

 

 

- 7 - 

3.  

3.1. Die Berufungsklägerin hält diesen Erwägungen zunächst entgegen, der 

Nichteintretensentscheid der Vorinstanz vom 22. August 2019 sei nicht rechts-

kräftig geworden. Sie habe den Urteilsvorschlag innert 20 Tagen abgelehnt und 

ihre Klage zudem rechtzeitig bei der Vorinstanz eingereicht. Gemäss Art. 211 Abs. 

1 und 2 ZPO entfalte der Urteilsvorschlag in einem solchen Fall nicht die Wirkung 

eines rechtskräftigen Entscheids. Bedeutungslos sei hier insbesondere, dass die 

Vorinstanz in der Folge auf die Klage nicht eingetreten sei. Nach allgemein aner-

kannter Auffassung erwachse ein Nichteintretensentscheid nicht in materielle 

Rechtskraft. Im Gegensatz zu einem Sachurteil kläre nämlich ein Nichteintretens-

entscheid die materielle Rechtslage nicht ab. Entsprechend habe das Bundesge-

richt ausdrücklich festgehalten, dass die Nichtleistung des Kostenvorschusses 

keine materielle Rechtskraftwirkung bewirke. 

3.2. Die Schlichtungsbehörde kann den Parteien in Kündigungsschutzfällen einen 

Urteilsvorschlag unterbreiten (Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO). Dieser Urteilsvorschlag 

gilt als angenommen und hat die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids, wenn 

ihn keine Partei innert 20 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung ablehnt (Art. 211 

Abs. 1 ZPO). Nach Eingang der Ablehnung stellt die Schlichtungsbehörde die Kla-

gebewilligung der ablehnenden Partei zu (Art. 211 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit 

Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO). Wird danach die Klage "nicht rechtzeitig eingereicht, so 

gilt der Urteilsvorschlag als anerkannt und er hat die Wirkungen eines rechtskräfti-

gen [Hervorhebung hinzugefügt] Entscheides" (Art. 211 Abs. 3 ZPO). Die Zivilpro-

zessordnung stellt Urteilsvorschläge von Schlichtungsbehörden und Urteile von 

erstinstanzlichen Gerichten mithin einander gleich. Praxisgemäss liegt ein aner-

kannter Urteilsvorschlag auch dann vor, wenn die klagende Partei den Kostenvor-

schuss nicht bezahlt und das Mietgericht deswegen auf ihre Klage nicht eintritt. In 

einem solchen Fall hat die klagende Partei keine wirksame Klage erhoben (OGer 

ZH, NG210003 vom 19. April 2021, E. 3). Dadurch soll verhindert werden, dass 

die den Urteilsvorschlag ablehnende beklagte Partei – namentlich bei einem Par-

teirollenwechsel in Anwendung von Art. 211 Abs. 2 lit. a ZPO – durch Verzicht auf 

- 8 - 

die Klageeinreichung oder Weiterverfolgung der Klage bewirken kann, dass die ur-

sprüngliche Klage der Gegenpartei ins Leere stösst (BK-Alvarez/Peter, Art. 211 

ZPO N 17; DIKE-Komm-Rickli, 2. Aufl., Art. 211 ZPO N 16). 

3.3. Am 25. März 2019 lehnte die Berufungsklägerin den Urteilsvorschlag vom 5. 

März 2019 rechtzeitig ab. In der Folge erteilte ihr die Schlichtungsbehörde mit Be-

schluss vom 28. März 2019 die Klagebewilligung. Am 6. Mai 2019 erhob die Beru-

fungsklägerin Klage bei der Vorinstanz und ersuchte um Bewilligung der unent-

geltlichen Rechtspflege. Mit Verfügung vom 18. Juni 2019 stellte die Vorinstanz 

das Doppel der Klage den Berufungsbeklagten zu. Zugleich wies sie das Gesuch 

um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege ab und setzte der Berufungsklä-

gerin eine Frist an, um Fr. 3'940.– als Gerichtskostenvorschuss zu bezahlen. Da 

die Berufungsklägerin in der Folge diesen Vorschuss auch innert Nachfrist nicht 

bezahlte trat die Vorinstanz mit Beschluss vom 22. August 2019 auf ihre Klage 

nicht ein. 

3.4. Soweit die Berufungsklägerin unter Hinweis auf BGE 140 III 159 vorbringt, 

ein Nichteintretensentscheid erwachse von vornherein nie in Rechtskraft, ist Fol-

gendes zu bemerken: Leistet die klagende Partei den Kostenvorschuss auch in-

nert Nachfrist nicht, so tritt das Gericht auf ihr Begehren nicht ein (Art. 101 Abs. 3 

ZPO; BGer, 4A_26/2021 vom 12. Februar 2021, E. 4.2 f.). Da keine abgeurteilte 

Sache (res iudicata) vorliegt, kann die betreffende Partei ihre Klage oder ihr Ge-

such grundsätzlich jederzeit noch einmal einreichen (Suter/von Holzen, in: Sutter-

Somm et al., 3. Aufl., Art. 101 ZPO N 15). Allerdings gilt dieser Grundsatz nicht 

absolut, sondern kennt auch Ausnahmen. Er gilt insbesondere nicht für das or-

dentliche Rechtsmittelverfahren. Leistet ein Beschwerdeführer oder Berufungsklä-

ger den Kostenvorschuss nicht fristgerecht und fällt die Rechtsmittelinstanz des-

wegen einen Nichteintretensentscheid, endet das Verfahren. Da die Rechtsmittel-

frist abgelaufen ist, können die Parteien das erstinstanzliche Urteil nicht mehr 

überprüfen. Entsprechend lässt hier der Nichteintretensentscheid der Rechtsmitte-

linstanz den erstinstanzlichen Sachentscheid rechtskräftig werden (DIKE-Komm-

Urwyler/Grütter, 2. Aufl., Art. 101 ZPO N 2; BSK ZPO-Rüegg/Rüegg, 3. Aufl., Art. 

101 N 3). Dasselbe gilt, wenn die Mietschlichtungsbehörde den Parteien einen 

- 9 - 

materiellen Urteilsvorschlag unterbreitet und das Mietgericht anschliessend in die-

ser Angelegenheit einen formellen Nichteintretensentscheid fällt. Wie in einem 

Rechtsmittelverfahren ist auch hier der Nichteintretensentscheid dem Urteilsvor-

schlag nachgelagert. Mit dem Urteilsvorschlag liegt ein Sachentscheid und damit 

eine abgeurteilte Sache vor (vgl. BK-Alvarez/Peter, Art. 211 ZPO N 20 f.). Zusam-

menfassend liess der vorinstanzliche Nichteintretensentscheid vom 22. August 

2019 den Urteilsvorschlag vom 5. März 2019 der Schlichtungsbehörde rechtskräf-

tig werden. 

4.  

4.1. Die Berufungsklägerin macht weiter geltend, sie leite ihren Schadenersatz-

anspruch aus einer Vertragsverletzung ab. Das Dispositiv des Urteilsvorschlages 

erkläre bloss die Kündigung für gültig, äussere sich hingegen nicht zur Frage, ob 

die vier Schadenersatzvoraussetzungen (Schaden, Vertragsverletzung, Kausalzu-

sammenhang und Verschulden) erfüllt seien. Der Urteilsvorschlag entfalte diesbe-

züglich keine materielle Rechtskraftwirkung. 

4.2. Die Schlichtungsbehörde Zürich unterbreitete den Parteien mit Beschluss 

vom 5. März 2019 einen Urteilsvorschlag. Dessen Dispositiv-Ziffer 1 lautet: "Die 

Kündigung vom 20. November 2018 per 31. März 2019 wird für gültig erklärt." Wie 

oben dargelegt, ist dieser Entscheid formell und materiell rechtskräftig geworden. 

Materielle Rechtskraft bedeutet Massgeblichkeit eines formell rechtskräftigen Ur-

teils in jedem späteren Verfahren unter denselben Parteien (BGE 142 III 210 E. 2). 

Ein materiell rechtskräftiger Entscheid steht einer erneuten gerichtlichen Beurtei-

lung derselben Angelegenheit im Wege (Art. 59 Abs. 2 lit. e ZPO). Es gilt hier ge-

wissermassen der Grundsatz "ne bis in idem" (CHK-Sutter-Somm/Seiler, Art. 59 

ZPO N 13). Entsprechend darf das vorliegende Verfahren die Gültigkeit der Kündi-

gung nicht mehr in Frage stellen. 

4.3. Qualifiziert ein rechtskräftiger Entscheid eine Kündigung als gültig, bindet 

diese Feststellung alle späteren Behörden. Sie dürfen die Frage der Missbräuch-

lichkeit auch dann nicht nochmals aufrollen, wenn die Mieterin eine Schadener-

satzklage mit der Begründung erhebt, das nachträgliche Verhalten des Vermieters 

- 10 - 

zeige, dass der behauptete Eigenbedarf bloss vorgeschoben gewesen sei. Viel-

mehr müsste die Mieterin in einem solchen Fall zuerst mittels Revision (Art. 328–

333 ZPO) die Bindungswirkung des Entscheides beseitigen (BGE 145 III 143 E. 

5.1). Dabei kann auch die fehlende Absicht, eine Wohnung selbst zu nutzen, eine 

neue Tatsache im Sinne von Art. 328 Abs. 1 lit. a ZPO bilden (vgl. zum Revisions-

grund der inneren Tatsachen Tanner, Das Revisionsverfahren nach Art. 328–333 

ZPO, ZZZ 2019, S. 191–222, 200). Vorliegend hat die Berufungsklägerin keine 

Revision erwirkt. 

4.4. Ein Urteil entfaltet allerdings nur insoweit Bindungswirkung, als die Parteien 

und der Streitgegenstand identisch sind. Unter dem Begriff des Streitgegenstan-

des versteht man den in der Klage erhobenen Anspruch, der auf einem bestimm-

ten Sachverhalt gründet. Anspruchsidentität liegt vor, wenn die beiden Ansprüche 

auf den gleichen Gegenstand hinzielen und sich aus dem gleichen Lebensvor-

gang ergeben (D. Staehelin, in: Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, 

3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2019, § 24 N 16). Die Identität beurteilt sich nach den 

Klageanträgen und dem behaupteten Lebenssachverhalt, das heisst dem Tatsa-

chenfundament, auf das sich das Klagebegehren stützt (BGE 142 III 210 E. 2.1; 

BGE 140 III 278 E. 3.3). 

4.5. Das Gericht muss den aus einem bestimmtem Lebensvorgang erhobenen 

Anspruch nach dem Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen auf alle 

möglichen Entstehungsgründe hin beurteilen (Art. 57 ZPO). Das Urteil entscheidet 

somit über sämtliche durch den fraglichen Lebensvorgang erfassten Entstehungs-

gründe endgültig (D. Staehelin, in: Staehelin/Staehelin/Grolimund, a.a.O., Zü-

rich/Basel/Genf 2019, § 24 N 16 f.). Die materielle Rechtskraft eines Urteils 

schliesst Angriffe auf alle Tatsachen aus, die im Zeitpunkt des Urteils bereits be-

standen hatten, unabhängig davon, ob sie den Parteien bekannt waren, von die-

sen vorgebracht oder vom Richter beweismässig als erstellt erachtet wurden. Aus-

serhalb der zeitlichen Grenzen der materiellen Rechtskraft liegen dagegen rechts-

begründende oder rechtsverändernde Tatsachen, die im früheren Prozess nicht zu 

beurteilen waren. Es handelt sich dabei um neue erhebliche Tatsachen, die nach 

dem ersten Urteil eingetreten sind und den Anspruch in der nunmehr eingeklagten 

Form erst entstehen liessen (BGE 145 III 143 E. 5.1). 

- 11 - 

4.6. Die Berufungsklägerin führt nicht aus, beispielsweise durch Mängel am Miet-

objekt (Art. 259e OR) oder aufgrund eines deliktischen Verhaltens der Berufungs-

beklagten (Art. 41 OR) einen Schaden erlitten zu haben. Vielmehr knüpft sie ihre 

Ansprüche ausschliesslich an die Kündigung ihrer Wohnung an. So wirft sie der 

Vermieterschaft eine "rechtswidrige Serienkündigung" vor, wobei sie offen lässt, 

was sie unter dieser Wortneuschöpfung versteht. Auch den behaupteten Verstoss 

gegen Treu und Glauben leitet die Berufungsklägerin aus der Kündigung ab. Glei-

ches gilt für die Kosten, die ihr aus der Schlussreinigung der Wohnung entstanden 

sein sollen. Art. 267 Abs. 1 OR verpflichtet die Mieterschaft dazu, das Mietobjekt 

in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch 

ergibt. Wohnungen müssen grundsätzlich in gereinigtem Zustand zurückgegeben 

werden (vgl. CHK-Hulliger/Heinrich, 3. Aufl., Art. 267–267a OR N 5; SVIT-Komm., 

4. Aufl., Art. 267–267a OR N 20). Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung im An-

schluss umgebaut oder renoviert wird: Handwerkerinnen und Handwerkern kann 

nicht zugemutet werden, in einem dreckigen Umfeld arbeiten zu müssen. 

4.7. Zusammenfassend macht die Berufungsklägerin keine Ansprüche geltend, 

die nicht in einem direkten Zusammenhang mit dem Ende ihres Mietvertrages ste-

hen. Wie oben dargelegt, darf ein späteres Gericht die Gültigkeit der Kündigung 

nicht neu beurteilen. Dies gilt selbst dann, wenn – wie hier – die Gültigkeit der 

Kündigung bloss ein Teilaspekt eines Schadenersatzanspruchs bildet. Der Urteils-

vorschlag verneinte die Missbräuchlichkeit der Kündigung. Damit steht rechtskräf-

tig fest, dass die Berufungsbeklagten mit ihrer Kündigung keine Vertragsverlet-

zung begangen haben. Entsprechend kann offenbleiben, ob die weiteren Scha-

denersatzvoraussetzungen von Art. 97 Abs. 1 OR erfüllt sind. 

4.8. Soweit die Berufungsklägerin schliesslich hilfsweise argumentiert, im Urteils-

vorschlag stünden weder der Begriff "Treu und Glauben" noch der Ausdruck 

"missbräuchliche Serienkündigung", ist dieser Umstand von vornherein bedeu-

tungslos: Grundsätzlich erwächst bloss das Dispositiv in materielle Rechtskraft, 

nicht hingegen die Urteilsbegründung (BGE 136 III 345 E. 2.1). Insofern kann die 

Berufungsklägerin aus der fehlenden Verwendung einzelner Wörter in den Ent-

scheidmotiven nichts zu ihren Gunsten ableiten. 

 

- 12 - 

5.  

Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen. 

(…).» 

 

Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-

hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2022, 32. Jahrgang.  
 

Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich 

© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin; 

Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident