# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 21213824-41f7-5ce3-a03f-4943dad90ff3
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-07-10
**Language:** de
**Title:** Aargau Entscheidsammlung Baugesetzgebung 10.07.2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Baugesetzgebung/AG_BG_001_Ausn-tzungsziffer--T_2014-07-10.pdf

## Full Text

Ausnützungsziffer; Terrassenhäuser 
– Wasch- und Trockenräume eines Terrassenhauses müssen nicht an die Ausnützungsziffer 

angerechnet werden, wenn sie im hangseitigen Geschossteil liegen und dieser Geschoss-
teil seitlich nicht mehr als wie ein Untergeschoss über das massgebliche (gewachsene) 
Terrain hinausragt. Anrechnung bis zur Geschossmitte (Hälfte der Geschossbreite), wenn 
dies nur für die eine der beiden Seitenfassaden zutrifft (Erw. 4.2.2) 

– Als "Terrasse" eines Terrassenhauses zählt jene Fläche, die vor der (und nicht seitlich zur) 
zurückversetzen Gebäudeeinheit liegt, bis zur Fassadenflucht der darunter liegenden Ter-
rassenstufe (Erw. 5.2) 

 Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (EBVU) vom 10. Juli 2014 (BVU-
RA.14.238) 

Aus den Erwägungen 

4.2.2 

(Aus § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BauV ergibt sich, dass Keller-, Wasch- und Trockenräume in Unterge-
schossen und nicht "natürlich belichteten Vollgeschossen" nicht an die Ausnützungsziffer angerech-
net werden müssen.) Was als "natürlich belichtetes Vollgeschoss" gilt, ist eine Frage der Auslegung. 

Der bereinigte Bericht zur Bauverordnung vom 3. Mai/25. Mai 2011 erläutert zu § 32 Abs. 2 lit. a 
Ziffer 1 Folgendes (S. 19): 

"Ein Abzug für Wasch- und Trockenräume ist nur möglich, wenn es um Flächen in Untergeschossen, 
im Estrich oder in nicht natürlich belichteten Vollgeschossen (in den Hang gebauter Geschossteil 
eines Terrassenhauses) geht. Es handelt sich dabei um eine Rechtsänderung, die Streitfälle in der 
Praxis vermeiden helfen soll. 

Ein Abzug für ein Reduit oder einen Waschraum auf einer Vollgeschossebene, die natürlich belichtet 
wird, ist demnach künftig nicht mehr möglich. Technische Räume hingegen (Ziff. 2) können weiterhin 
abgezogen werden. 

Diese Änderung verhindert Rechtsungleichheiten und verhindert Probleme, die sich ergeben können, 
wenn solche Nebenräume nachträglich doch zu Wohnzwecken genutzt werden." 

Der Bericht erwähnt somit als Beispiel für ein nicht natürlich belichtetes Vollgeschoss einen "in den 
Hang gebauten Geschossteil eines Terrassenhauses". … Daraus ergibt sich, dass nach der Intenti-
on des Verordnungsgebers insbesondere bei Terrassenbauten der in den Hang gebaute Teil des 
Vollgeschosses quasi als eigenständiges Geschoss zu betrachten ist. Ist dieses "Geschoss" voll-
ständig im Hang oder wäre es (bei der seitlichen Fassade) quasi ein Untergeschoss, dann gilt es 
nach dem Willen des Verordnungsgebers als nicht natürlich belichtet. Fällt die Beurteilung auf den 
beiden Fassadenseiten unterschiedlich aus, dann liegt es nahe, die "Untergeschossqualität" nur bis 
zur Mitte des Geschosses gelten zu lassen und entsprechend nur die fraglichen Räume in jener Hälf-
te nicht anzurechnen. Hingegen entsprach es – wovon ausgegangen werden kann – nicht der Inten-
tion des Verordnungsgebers, die Nichtanrechenbarkeit von Kellerräumen bspw. auch in der Ebene 
auf Vollgeschosse auszudehnen, die mittels Aufschüttungen Untergeschossqualität erreichen; man 
wollte eine Sonderregelung insbesondere für Terrassenbauten schaffen. Daraus ergibt sich nun aber 
auch, dass für die Beurteilung der Untergeschossqualität analog § 15 Abs. 1 ABauV auf das ge-
wachsene und nicht auf das gestaltete Terrain abzustellen ist. … Der Regelung von § 32 Abs. 2 lit. a 
Ziff. 1 BauV (liegt) auch der Gedanke der haushälterischen Bodennutzung zugrunde. Diesem Grund-

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satz soll insoweit Rechnung getragen werden, als Nebennutzflächen in Keller- und Untergeschos-
sen, und nicht in voll nutzbaren Vollgeschossen, untergebracht werden sollen. 

Nichts anderes lässt sich den vom BVU herausgegebenen Erläuterungen zum Bau- und Nutzungs-
recht des Kantons Aargau (BNR), Version 3.1, Juni 2012 / Januar 2014, N. 291 zu § 32 Abs. 2 lit. a 
Ziff. 1 BauV mit folgendem Wortlaut entnehmen:  

"Mit dem Boden ist haushälterisch umzugehen. Nebennutzflächen (Wasch- und Trockenräume) sol-
len in Keller- und Untergeschossen – und nicht in voll nutzbaren Vollgeschossen – untergebracht 
werden. Ein Abzug für ein Reduit oder einen Waschraum auf einer Vollgeschossebene, die natürlich 
belichtet wird, ist künftig nicht mehr möglich. Bei Terrassenhäusern ist ein Abzug zulässig, wenn es 
um den in den Hang gebauten (nicht natürlich belichtbaren) Geschossteil geht. Für technische Räu-
me (Ziff. 2) gelten diese Einschränkungen nicht. Diese Änderung verhindert Rechtsungleichheiten 
und Probleme, die sich ergeben können, wenn solche Nebenräume nachträglich doch zu Wohnzwe-
cken genutzt werden." … 

Zusammenfassend ist § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BauV damit so zu verstehen, dass als natürlich belich-
tetes Vollgeschoss auch solche Geschossteile gelten, die zwar weder Fenster noch Lichtschacht 
aufweisen, aber mehr als 80 cm in der Ebene oder 1.2 m am Hang über das gewachsene Terrain 
hinausragen (vgl. § 15 Abs. 1 ABauV). In Bezug auf die Anrechenbarkeit von Technik- und Maschi-
nenräumen (§ 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 2 BauV) sowie von Gemeinschaftsräumen (§ 32 Abs. 2 lit. b BauV) 
sind diese Kriterien aber unmassgeblich, d.h. diese Räume müssen auch dann nicht angerechnet 
werden, wenn sie vollständig über dem gewachsenen Terrain liegen. … 

5.2 

Die jahrzehntelange konstante Praxis des Verwaltungsgerichts zu den terrassierten Bauten lässt sich 
wie folgt zusammenfassen (AGVE 2011, S. 440 ff. mit Hinweis auf AGVE 2009, S. 153 ff.):  

"Am Hang werden Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschosszahl talseitig gemessen (§ 12 Abs. 3 Satz 
1 ABauV). Bei gestaffelten und terrassierten Bauten werden sie für jeden Gebäudeteil einzeln ge-
messen (§ 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV). Mit dieser Sonderregelung wird bezweckt, Treppenüberbauun-
gen an Hanglagen zu ermöglichen. Andernfalls würden nämlich die Höhenvorschriften der Nut-
zungsordnung regelmässig bei Weitem überschritten. Rechtfertigen lässt sich dabei die auf den 
einzelnen Gebäudeteil bezogene Betrachtungsweise deshalb, weil der Eindruck einer einheitlichen 
Gebäudefront bei derartigen Treppenüberbauungen wegen der Versetzung der einzelnen Gebäude-
stufen und deren Anlehnung an den Hangverlauf massgeblich abgeschwächt wird; dies ist denn 
auch der Grund, weshalb die Praxis die Voraussetzung geschaffen hat, dass die Terrassenfläche ein 
bestimmtes Verhältnis zur Wohnfläche nicht unterschreiten darf. § 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV ist also 
auf eine ganz bestimmte Art von Bauten, nämlich eben Treppenbauten an Hanglagen, bei denen die 
versetzte Anordnung der einzelnen Gebäudestufen auf einem baulichen Sachzwang beruht, zuge-
schnitten (AGVE 2005, S. 156 mit Hinweis). (…) 

Als 'terrassiert' gelten der Hangneigung nach erstellte Gebäudestufen von einem oder mehreren 
übereinanderliegenden Geschossen, wobei jede Stufe in der Regel eine selbständige Wohneinheit 
nach dem Modell eines Einfamilienhauses bildet. Die einzelnen Gebäudestufen der Terrassenbaute 
liegen also senkrecht übereinander, wenn auch nur teilweise; deshalb gelten sie nicht als 'senkrecht 
übereinander liegend'. Der Raum über der unteren Stufe dient dabei der oberen Stufe als verhält-
nismässig geräumiger Vorplatz oder Garten, nicht bloss als überdimensionierter Balkon. Die Terras-
se muss daher eine minimale Grösse im Verhältnis zum Volumen des Hauses, dem sie dient, auf-
weisen, um ihre Funktionen überhaupt erfüllen zu können; die Regel ist hier ein Verhältnis von 
Terrassenfläche zur Wohnfläche von mindestens 1:3. Senkrecht übereinander befinden sich demge-

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genüber Geschosse, die praktisch mit der ganzen Fläche übereinander liegen, mit Ausnahme von 
Vorbauten wie Treppen, Erkern, Balkonen oder Gebäudevorsprüngen oder entsprechenden neben-
sächlichen Rückversetzungen." … 

Die neuere Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und des BVU hat näher festgelegt, wie die 
massgebende Terrassenfläche und die Wohnfläche im Detail zu bestimmen sind: Gemäss Recht-
sprechung muss der Raum über der unteren Stufe der oberen Stufe als verhältnismässig geräumiger 
Vorplatz oder Garten, nicht bloss als überdimensionierter Balkon, dienen (siehe der oben zitierte 
AGVE 2009, S. 153 ff.). Ein Terrassenteil, der das darunter liegende Geschoss balkonähnlich oder 
wie ein Dachvorsprung oder Vordach überragt, liegt nicht mehr über der unteren Stufe und darf des-
halb nicht in die Berechnung miteinbezogen werden. Dieser auskragende Teil gilt also nicht als Ter-
rassenfläche. Die Fläche der Absturzsicherung (Brüstung, Pflanzentröge oder blosses Geländer) am 
Rand einer Terrasse zählt hingegen zur Terrassenfläche (wenn sie sich über dem unteren Geschoss 
befindet; vgl. VGE III/55 vom 31. August 2006, S. 8; EBVU 06.382 vom 10. Januar 2007, S. 8). Bei 
der Terrassenfläche darf ferner nur auf den offenen Teil der Terrasse abgestellt werden, weil bei der 
Frage der Terrassierung der optische Eindruck wesentlich ist und dieser verändert wird, wenn die 
Terrasse durch darüberliegende Gebäudeteile gedeckt wird. So hat das Verwaltungsgericht ent-
schieden, dass wenn ein auskragendes oberes Geschoss die Terrassenfläche deckt, diese nicht als 
Terrassen-, sondern als Wohnfläche zählt. Damit verkleinert sich nicht nur die anrechenbare Terras-
senfläche, sondern vergrössert sich zugleich die massgebende Wohnfläche, was das Verhältnis 
zwischen Terrassen- und Wohnfläche in doppelter Hinsicht verändert (vgl. VGE III/55 vom 
31. August 2006, S. 7 ff.). Dasselbe gilt gemäss Rechtsprechung des BVU, wenn die Terrasse ge-
deckt wird durch eine auskragende Terrasse der oberen Stufe (mit oder ohne feste Brüstung) oder 
durch ein Vordach, das eine erweiterte Nutzung der Terrassenfläche erlaubt (beispielsweise indem 
die Fläche auch bei schlechtem Wetter genutzt werden kann und die Möblierung geschützt wird; 
EBVU 08.393 vom 20. Oktober 2008, S. 3; 06.382 vom 10. Januar 2007, S. 8). Ein Dachvorsprung, 
der dem Fassadenschutz dient, hat demgegenüber keinen Einfluss auf die anrechenbare Terrassen-
fläche. Übersteigt der Dachvorsprung jedoch eine zulässige Tiefe von 60 cm und wird damit zum 
Vordach, ist die gesamte darunterliegende Terrassenfläche nicht als solche anrechenbar, nicht nur 
der das zulässige Mass von 60 cm überragende Teil (AGVE 2011, S. 442 f.). 

Ferner ist dem Grundsatz Rechnung zu tragen, dass die Baute aufgrund der topografischen Gege-
benheiten bewusst treppenförmig zu erstellen ist, indem die einzelnen Gebäudestufen entsprechend 
der vorhandenen Neigung treppenartig in den Hang hineingebaut werden (AGVE 2005, S. 157). Eine 
Terrassierung ist dann zu verneinen, wenn wie im zitierten Fall das Gebäude nicht der durch den 
Hang bestimmten Topografie folgt, sondern auch in der Ebene ohne weiteres erstellt werden könnte. 

Sodann thematisieren die Beschwerdeführenden hauptsächlich, dass seitliche Terrassenteile nicht 
zur Terrassenfläche gerechnet werden dürfen. … Der oben dargelegten Begriffsdefinition ist imma-
nent, dass nur Gebäudeteile als Terrassenfläche gelten, welche der Wohnfläche vorgelagert sind, 
keinesfalls aber seitlich, hinter der talseitigen Fassadenflucht liegende begehbare Flächen; letztere 
tragen nichts zur Abschwächung der einheitlichen Erscheinung der Gebäudefront bei und dürfen 
folglich nicht berücksichtigt werden. Zudem dürfen nach der oben erwähnten Rechtsprechung vorge-
lagerte Auskragungen über den darunter liegenden Gebäudeteil nicht zur Terrassenfläche gezählt 
werden, umso weniger dürfen dies seitliche Auskragungen. Zusammenfassend werden über die 
seitliche Fassade ragende Flächen nur bis zur talseitigen Fassadenflucht an die Terrassenfläche 
angerechnet und nur, soweit sie nicht über das darunterliegende Geschoss auskragen.  

 

Stichwörter: Terrassenhaus, Ausnützungsziffer 

	4.2.2
	5.2