# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f043a266-82e1-578b-b953-9e80ba040b03
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-25
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 25.03.2025 120 2024 30
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2024-30_2025-03-25.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 120/2024/30

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 25. März 2025

in der Beschwerdesache zwischen

Frau C.________
Beschwerdeführerin

und

Baupolizeibehörde der Gemeinde Diemtigen, Gemeinderat, Diemtigtalstrasse 15, 
Postfach 13, 3753 Oey

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Diemtigen vom 3. Juni 2024 
(Wiederherstellungsverfügung)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Stockwerkeinheiten Diemtigen Grundbuchblatt 
Nrn. A.________ und B.________. Die beiden Stockwerkeinheiten umfassen gemäss Grundbuch-
eintrag jeweils ein 1-Zimmerstudio im Dachgeschoss mit Nebenräumen. Mit E-Mail vom 8. No-
vember 2023 wandte sich der Sohn der Beschwerdeführerin an die Gemeinde. Darin führte er 
aus, die «ARA-Gebühr pro Einwohnergleichwert» sei für die Stockwerkeinheit Nr. B.________ mit 
3.0 Einheiten à CHF 65.00 verrechnet worden, wobei für die identischen Stockwerkeinheiten Nrn. 
A.________, D.________ sowie E.________ lediglich 2.0 Einheiten verrechnet worden seien. Die 
Rechnung für die Wohnung der Beschwerdeführerin sei entsprechend anzupassen. Mit E-Mail 
vom 10. November 2023 teilte der Bauverwalter der Gemeinde Diemtigen der Beschwerdeführerin 
resp. ihrem Sohn mit, massgebend für die Erhebung der Gebühren sei die baurechtliche Situation 
vor Ort.

2.  Am 6. Dezember 2023 fand eine Begehung in Anwesenheit der Eigentümerin und ihres 
Ehemanns, dem Bauverwalter sowie einer Sachbearbeiterin der Bauverwaltung der Gemeinde 
statt. Anlässlich der Begehung wurde festgestellt, dass die beiden Stockwerkeinheiten                   
Nrn. A.________ und B.________ vor wahrscheinlich mehr als fünf Jahren mittels Wanddurch-
bruch miteinander verbunden worden sind und dass die Küche des einen Studios in ein Badezim-
mer umgebaut wurde. Sodann wurde der Fallschutz bei der Galerie in der Stockwerkeinheit Nr. 
B.________ durch eine (vollständige) Holzverkleidung ersetzt.

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3. Mit Wiederherstellungsverfügung vom 3. Juni 2024 verzichtete die Gemeinde auf eine Wie-
derherstellung des rechtmässigen Zustandes. Sie stellte überdies fest, dass die Liegenschaftsge-
bühren ab dem Jahre 2024 für eine Wohnung mit vier Zimmern in Rechnung gestellt würden. 
Sodann wies sie darauf hin, dass die Wiederherstellungsverfügung im Falle der Einreichung eines 
fristgerechten, nachträglichen Baugesuchs aufgehoben werde. Die Kosten des baupolizeilichen 
Verfahrens im Umfang von CHF 250.00 wurden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung auferlegt.

4. Gegen die Wiederherstellungsverfügung vom 3. Juni 2024 reichte die Beschwerdeführerin 
am 3. Juli 2024 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern ein. Sie bean-
tragt die Aufhebung der Verfügung vom 3. Juni 2024 sowie die Stornierung der Rechnung über 
die Verfügungsgebühren. Weiter beantragt sie, dass die Liegenschaftsgebühren ab dem Jahre 
2024 weiterhin für zwei Wohnungen (1-Zimmerstudio) zu verrechnen sind. Zur Begründung führt 
sie aus, die Gemeinde habe den Sachverhalt falsch festgestellt. Es treffe nicht zu, dass es sich 
um eine Wohnung mit 4 Zimmern handle. Trotz des erfolgten Wanddurchbruchs würden weiterhin 
zwei 1-Zimmerstudios vorliegen, weshalb die Liegenschaftsgebühr nicht für eine Wohnung mit 4 
Zimmern in Rechnung gestellt werden dürfe. Sodann gebe es keinen rechtmässigen Zustand wie-
derherzustellen, da die von ihr und der Voreigentümerschaft vorgenommenen baulichen Arbeiten 
allesamt baubewilligungsfrei seien. Weiter sei ihr zu keiner Zeit mitgeteilt worden, dass gegen sie 
ein Baupolizeiverfahren eröffnet worden sei. Auch von einer Kostenfolge sei nie die Rede gewe-
sen. Entgegen der Darstellung der Gemeinde sei ihr bei der Begehung das rechtliche Gehör nicht 
gewährt worden.

5. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Weiter teilte es den Verfahrensbeteiligten mit, dass es zur 
Behandlung des Rechtsbegehrens betreffend Festlegung der Abwassergebühren das Regie-
rungsstatthalteramt als zuständig erachte und leitete die Beschwerde zur Behandlung des ent-
sprechenden Begehrens an das Regierungsstatthalteramt Frutigen-Niedersimmental weiter. Die 
Gemeinde beantragte in ihrer Stellungnahme vom 9. August 2024 die Abweisung der Be-
schwerde.

6. Da im Beschwerdeverfahren unter anderem umstritten ist, ob lediglich an einer der Galerien 
oder aber an beiden bauliche Veränderungen vorgenommen worden sind, forderte das Rechtsamt 
die Beschwerdeführerin zur Einreichung aktueller Fotos beider Galerien in den Stockwerkeinhei-
ten Diemtigen Grundbuchblatt Nrn. A.________ und B.________ auf. Mit Verfügung vom 7. Ja-
nuar 2024 teilte das Rechtsamt der Gemeinde mit, es gehe aufgrund der von der Beschwerdefüh-
rerin am 12. Dezember 2024 eingereichten Aufnahmen davon aus, dass lediglich an der Galerie 
in der Stockwerkeinheit Nr. B.________ bauliche Änderungen vorgenommen worden seien, nicht 
jedoch an der Galerie in der Stockwerkeinheit Nr. A.________. Die Gemeinde erhielt Gelegenheit, 
zu dieser Einschätzung des Rechtsamts Stellung zu nehmen. In ihrer Stellungnahme vom 29. 
Januar 2025 führte die Gemeinde aus, der Zustand in beiden Stockwerkeinheiten entspreche nicht 
einer Galerie, welche ursprünglich bewilligt worden sei. Es seien Zimmer anstelle einer Galerie 
erstellt worden.

7. Mit Verfügung vom 31. Januar 2025 gab das Rechtsamt der Gemeinde Gelegenheit, mit 
entsprechenden Belegen nachzuweisen, dass nicht nur die Galerie in der Stockwerkeinheit 
Nr. B.________, sondern auch die Galerie in der Stockwerkeinheit Nr. A.________ zwischenzeit-
lich baulich verändert wurde und nicht mehr dem ursprünglich bewilligten Zustand entspricht. Die 
Gemeinde führte dazu mit Stellungnahme vom 21. Februar 2025 aus, dass sich in ihrem Archiv 
keine weiteren Unterlagen zum bewilligten Projekt befinden würden. Jedoch sei das Bauvorhaben 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).

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sowohl in den von der Beschwerdeführerin eingereichten Plänen als auch in den Plänen zum 
Umbau der Dachlukarne von 2003 als Galerie deklariert. Einzelheiten wie z.B. die Ausgestaltung 
der Absturzsicherung seien in den vorliegenden Dokumenten nicht ersichtlich. Ungenauigkeiten 
in den Baugesuchsunterlagen könnten jedoch nicht zu Gunsten der Bauherrschaft ausgelegt wer-
den. Vielmehr wäre es Sache der Bauherrschaft nachzuweisen, dass der aktuelle Zustand dem 
bewilligten Projekt entspreche. Es werde nicht ausgeschlossen, dass die bauliche Ausführung der 
Galerie bereits bei der Erstellung der heutigen Situation entsprochen habe. 

8. Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid relevant, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG2 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG in-
nert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Die Beschwer-
deführerin ist als Adressatin durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Be-
schwerde legitimiert. Der Antrag betreffend die Festlegung der Abwassergebühren gemäss Ziffer 
3.2 der angefochtenen Verfügung wurde zuständigkeitshalber dem Regierungsstatthalteramt Fru-
tigen-Niedersimmental zur Behandlung weitergeleitet. Auf den Antrag, ab dem Jahre 2024 seien 
die Liegenschaftsgebühren weiterhin für zwei Wohnungen zu verrechnen, wird mangels Zustän-
digkeit der BVD folglich nicht eingetreten. Im Übrigen ist auf die form- und fristgerecht eingereichte 
Beschwerde einzutreten.

2. Sachverhaltsdarstellung Galerien

Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Beschwerde unter anderem vor, die Galerie in der Stock-
werkeinheit Nr. A.________ entspreche noch immer dem ursprünglichen baulichen Zustand, 
während in der Galerie in der Stockwerkeinheit Nr. B.________ der Fallschutz durch die Vorei-
gentümerin mit einer dünnen Holzverkleidung ersetzt worden sei. Die Gemeinde führt im ange-
fochtenen Entscheid aus, beide Galerien seien vom übrigen Raum abgetrennt worden. Mit Verfü-
gung vom 29. November 2024 forderte das Rechtsamt die Beschwerdeführerin zur Einreichung 
aktueller Fotos beider Galerien auf, da aus den Vorakten nicht hervorgeht, ob in beiden Galerien 
oder lediglich in einer Galerie bauliche Veränderungen vorgenommen worden sind. Aus den von 
der Beschwerdeführerin eingereichten Aufnahmen ergibt sich, dass die Galerie in der Stockwerk-
einheit Diemtigen Grundbuchblatt Nr. A.________ gleich ausgestaltet ist wie die Galerie in der 
benachbarten Stockwerkeinheit Nr. D.________. Die Gemeinde stellt sich auf den Standpunkt, 
die strittige Fläche sei in den früheren Plänen klar als Galerie deklariert gewesen. Bewilligt worden 
sei demnach eine Galerie. Der heutige bauliche Zustand würde jedoch nicht einer Galerie ent-
sprechen. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass die bauliche Ausführung der Galerie be-
reits bei der Erstellung der heutigen Situation entsprochen habe.

Anhand der Akten und den Ausführungen der Parteien lässt sich nicht eruieren, ob die Galerie in 
der Stockwerkeinheit Nr. A.________ bereits bei ihrer Erstellung dem heutigen Zustand entspro-
chen hat, oder ob sie zwischenzeitlich baulich verändert wurde. Diese Frage kann vor dem Hin-
tergrund der nachfolgenden Erwägungen jedoch offengelassen werden.

2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

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3. Baubewilligungspflicht: Grundsätze

Baubewilligungspflichtig sind alle künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegte Bauten, Anla-
gen und Einrichtungen (Bauvorhaben), die in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeig-
net sind, die Nutzungsordnung zu beeinflussen (Art. 1a Abs. 1 BauG). Baubewilligungspflichtig 
sind auch die Zweckänderung und der Abbruch von Bauten, Anlagen und Einrichtungen sowie 
wesentliche Terrainveränderungen (Art. 1a Abs. 2 BauG). Keiner Baubewilligung bedürfen insbe-
sondere der Unterhalt von Bauten und Anlagen, für eine kurze Dauer erstellte Bauten und Anlagen 
sowie andere geringfügige Bauvorhaben. Im Übrigen bestimmt das Baubewilligungsdekret die 
baubewilligungsfreien Bauvorhaben (Art. 1b Abs. 1 BauG). Art. 6 BewD3 enthält einen Katalog 
von Bauvorhaben, die nicht baubewilligungspflichtig sind. Keiner Baubewilligung bedürfen na-
mentlich bauliche Änderungen im Gebäudeinnern, sofern sie nicht mit einer baubewilligungspflich-
tigen Nutzungsänderung verbunden sind und nicht die Brandsicherheit betreffen (Art. 6 Abs. 1 
Bst. d BewD).

4.  Baubewilligungspflicht: Wanddurchbruch

a) Unbestritten ist, dass die Wand zwischen den beiden Studios durchbrochen wurde und die 
Studios nun miteinander verbunden sind. Ebenfalls unbestritten ist, dass die Küche im Studio 
Nr. B.________ zu einem Badezimmer umgebaut wurde.

b)  Die Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt, die vorgenommenen baulichen Ver-
änderungen seien allesamt baubewilligungsfrei. Der Umbau der Küche zu einem Badezimmer sei 
durch eine frühere Eigentümerin vorgenommen und überdies ordentlich bewilligt worden. Die Ge-
meinde führt in ihrer Stellungnahme vom 9. August 2024 aus, die Zusammenlegung der beiden 
Studios durch Entfernung der Küche und Durchbruch in der Trennwand zwischen den Wohnungen 
sei baubewilligungspflichtig, da die Massnahmen Auswirkungen gegen aussen haben könnten 
und das Zweitwohnungsgesetz tangieren würden. Entgegen den Ausführungen der Beschwerde-
führerin sei keine Baubewilligung für den Umbau der Küche zu einem Badezimmer vorhanden. 
Aufgrund des Durchbruchs des Brandabschnitts sei sodann auch der Brandschutz betroffen.

c) Gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG4 dürfen altrechtliche Wohnungen innerhalb der Bauzone um 
maximal 30 Prozent der am 11. März 2012 vorbestehenden Hauptnutzfläche (HNF) erweitert wer-
den, sofern keine zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden. Sobald dieses Erweiterungsmass 
überschritten wird oder neue Wohnungen geschaffen werden, ist die Art der Wohnnutzung nicht 
mehr frei, sondern es kommt eine Nutzungsbeschränkung zum Tragen (Art. 11 Abs. 3 ZWG). Als 
Wohnung im Sinne des ZWG gilt eine Gesamtheit von Räumen, die für die Wohnnutzung geeignet 
sind, eine bauliche Einheit bilden, einen Zugang entweder von aussen oder von einem gemeinsam 
mit anderen Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben, über eine Kochein-
richtung verfügen und keine Fahrnis darstellen (Art. 2 Abs. 1 ZWG).

Nach Art. 3 FFG5 sind Gebäude, Anlagen und Betriebseinrichtungen so zu erstellen, zu betreiben 
und zu unterhalten, dass Feuerschäden bestmöglich verhütet werden, um die Sicherheit von 
Mensch und Tier zu gewährleisten. Art. 2 Abs. 1 FFV6 präzisiert, dass Bauten und Anlagen so zu 

3 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
4 Bundesgesetz über die Zweitwohnungen vom 20. März 2015 (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702).
5 Feuerschutz- und Feuerwehrgesetz vom 20. Januar 1994 (FFG; BSIG 871.11).
6 Feuerschutz- und Feuerwehrverordnung vom 11. Mai 1994 (FFV, BSIG 871.111).

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erstellen und zu betreiben sind, dass sie nach den anerkannten Regeln der Baukunde und der 
Technik gegen Feuer geschützt sind, der Entstehung und Ausbreitung von Bränden und Explosi-
onen vorgebeugt wird und die Sicherheit von Personen und Tieren im Brandfall sowie der Ret-
tungskräfte im Interventionsfall gewährleistet ist. Die anerkannten Regeln der Baukunde und der 
Technik hält nach Art. 2 Abs. 2 FFV ein, wer die Normen, Richtlinien, Merkblätter, Erläuterungen 
und Empfehlungen der in diesem Artikel aufgelisteten Fachorganisationen und -verbände umsetzt. 
Art. 2 Abs. 2 Bst. a FFV verweist unter anderem auf die Normen, Richtlinien, Merkblätter, 
Erläuterungen und Empfehlungen der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF). Die 
VKF hat Brandschutzvorschriften herausgegeben. Diese bestehen aus der Brandschutznorm7 und 
den dazu gehörenden Brandschutzrichtlinien (Art. 4 Brandschutznorm). Die Brandschutzrichtlinien 
legen diverse Anforderungen an Bauten und Anlagen fest, so bspw. in Bezug auf die Flucht- und 
Rettungswege sowie die Brandabschnitte.

d) Diemtigen ist eine Gemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent.8 Die Ge-
meinde unterliegt damit den Nutzungsbeschränkungen der Zweitwohnungsgesetzgebung. Die 
streitigen Stockwerkeinheiten bestanden unbestrittenermassen bereits vor dem 11. März 2012 
und gelten damit als altrechtlich im Sinne von Art. 10 ZWG. Die beiden Studios sind heute mittels 
Durchgang in der Trennwand miteinander verbunden und nur noch eines der Studios verfügt über 
eine Kocheinrichtung. Die Qualifikation als eigenständige Wohnung setzt gemäss Art. 2 Abs. 1 
ZWG das Vorhandensein einer Kocheinrichtung voraus. Unter diesen Umständen ist nicht zu be-
anstanden, dass die Gemeinde davon ausgegangen ist, es liege nur noch eine Wohnung vor. Es 
besteht ein öffentliches Interesse an der vorgängigen Überprüfung, ob die Zusammenlegung der 
Studios zu einer Wohnung mit den Vorschriften der Zweitwohnungsgesetzgebung – insbesondere 
betreffend die Erweiterung altrechtlicher Wohnungen – vereinbar ist. Entgegen der Annahme der 
Beschwerdeführerin geht die Verbindung der beiden Studios über den Rahmen einer baubewilli-
gungsfreien Veränderung im Gebäudeinnern im Sinne von Art. 6 Abs. 1 Bst. d BewD hinaus. Über-
dies betrifft der Durchbruch der Wand zwischen den beiden Studios die Vorschriften über den 
Brandschutz. Denn bei der Zusammenlegung zweier Wohnungen muss geprüft werden, ob die 
Brandschutzsicherheit weiterhin gewährleistet ist oder ob allenfalls weitere Brandschutzmassnah-
men getroffen werden müssen. Dies gilt umso mehr, als mit dem Wanddurchbruch gemäss den 
Angaben der Gemeinde ein Brandabschnitt durchbrochen worden ist.

Der Durchbruch der Wand zwischen den beiden Studios und damit die Verbindung der Studios 
unterliegt nach dem Gesagten der Baubewilligungspflicht.

5. Baubewilligungspflicht: Galerien

a) In den von der Beschwerdeführerin als Beschwerdebeilage eingereichten Plänen9 sowie 
den von der Gemeinde mit Stellungnahme vom 21. Februar 2025 eingereichten Plänen ist in den 
Stockwerkeinheiten Nrn. A.________ und B.________ jeweils eine als Galerie bezeichnete 
Fläche eingezeichnet. Wie die Galerien konkret ausgestaltet sind, d.h. ob sie bspw. gegen den 
Wohnraum hin vollständig offen sind oder ob sie über einen Fallschutz/eine Abgrenzung verfügen 
oder nicht, geht aus den Bauplänen nicht hervor. Weitere Unterlagen wie bspw. ein Protokoll zu 
einer allfälligen Bauabnahme liegen nicht vor. Den von der Beschwerdeführerin mit Stellung-
nahme vom 12. Dezember 2024 eingereichten Aufnahmen kann entnommen werden, dass weder 
die Galerien in den beiden Stockwerkeinheiten der Beschwerdeführerin, noch die Galerien in den 

7 Brandschutznorm vom 1. Januar 2015 der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen.
8 Vgl. Karte «Wohnungsinventar» auf www.are.admin.ch > Raumentwicklung & Raumplanung > Raumplanungsrecht > 
Zweitwohnungen.
9 Vgl. Baupläne in Beilage Nr. 2 zur Beschwerde vom 3. Juli 2024. 

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im Dachgeschoss ebenfalls vorhandenen Stockwerkeinheiten Nrn. D.________ und E.________ 
gegen den Wohnraum hin vollständig offen sind. In der Stockwerkeinheit Nr. A.________ ist un-
gefähr die Hälfte der Galerie gegen den Wohnraum hin vollständig geschlossen. Die andere Hälfte 
ist ebenfalls mit einer Holzverkleidung versehen, welche jedoch über zwei schmale Öffnungen 
verfügt. In der Stockwerkeinheit Nr. B.________ wurde der Treppenaufgang, über welchen die 
Galerie erschlossen wird, geöffnet, so dass die Galerie nun komfortabler zu erreichen ist. Zudem 
wurde die Galerie gegen den Wohnraum hin vollständig geschlossen.

b) Die Beschwerdeführerin macht geltend, es treffe nicht zu, dass die Galerien vom übrigen 
Raum abgetrennt worden seien, und somit als Zimmer gelten würden. Da die Galerien nicht be-
heizt seien und die Nutzfläche mit einer Höhe von mind. 1.50 m aufgrund der Dachschräge weni-
ger als 5 m2 betrage, könne bei den Galerien nicht von «Zimmern» bzw. «halben Zimmern» ge-
sprochen werden. Die Gemeinde führt aus, für die Beurteilung der Galerien sei die Praxis des 
kantonalen Bauinspektorats angewandt worden. Gemäss diesen Bestimmungen müsse eine Ga-
lerie seitlich vollständig offen sein, wobei eine normgerechte Absturzsicherung vorhanden sein 
müsse. Dabei könne es sich jedoch nicht um einen vollständig geschlossenen «Fallschutz» han-
deln. Die Galerien würden deshalb neu als Zimmer zählen und damit als Hauptnutzfläche gelten. 
Die neuen Zimmer würden nicht als vorbestehende Hauptnutzungsfläche im Sinne des ZWG gel-
ten. Da die Erweiterung der Hauptnutzfläche jedoch weniger als 30% betrage, habe die bauliche 
Massnahme keine Nutzungseinschränkung zur Folge. In ihrer Stellungnahme vom 21. Februar 
2025 bringt die Gemeinde sodann vor, es könne nicht ausgeschlossen werden, dass die bauliche 
Ausführung der Galerie bereits bei der Erstellung der heutigen Situation entsprochen habe.

c) Wie bereits unter Erwägung 4.c ausgeführt, dürfen altrechtliche Wohnungen grundsätzlich 
um höchstens 30% der vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden, ohne dass dies eine 
Nutzungsbeschränkung zur Folge hat (Art. 11 Abs. 2 und 3 ZWG). Zur Bestimmung des Begriffs 
der Hauptnutzfläche ist auf die SIA-Norm 416 «Flächen und Volumen von Gebäuden» abzustellen. 
Danach gelten als Hauptnutzflächen die Flächen, welche der Zweckbestimmung und Nutzung des 
Gebäudes im engeren Sinn dienen.10 In Wohnhäusern sind dies die Flächen, die dem Wohnen im 
engeren Sinn dienen, also Wohnräume, Küche, Badezimmer etc. Estriche und Kellerräume gelten 
als Nebennutzflächen. Sie zählen also nicht zur Hauptnutzfläche. Dies bedeutet aber nicht, dass 
Flächen in einem Dach- oder Untergeschoss bei der Berechnung der Hauptnutzfläche generell 
ausgeklammert bleiben. Auch Flächen in einem Dach- oder Untergeschoss zählen zur Hauptnutz-
fläche, wenn sie objektiv zum Wohnen geeignet sind. Für den Begriff der Galerie kann sodann auf 
die Praxis zu Art. 93 Abs. 2 Bst. b aBauV abgestellt werden, wonach eine Galerie unter anderem 
gegen den Wohnraum seitlich vollständig offen sein muss, um nicht an die Bruttogeschossfläche 
angerechnet zu werden.11

Die Gemeinde führt in der angefochtenen Verfügung aus, die Galerien würden aufgrund ihrer Aus-
gestaltung (seitlich nicht vollständig geöffnet) neu als Hauptnutzfläche im Sinne des ZWG gelten. 
Daraus kann geschlossen werden, dass die Galerien bisher nicht zur Hauptnutzfläche gezählt 
wurden. Bewilligt wurde gemäss den vorliegenden Plänen eine Galerie. Die Galerie in der Stock-
werkeinheit Nr. B.________ wurde gegen den Wohnraum hin komplett geschlossen. Auch jene in 
der Stockwerkeinheit Nr. A.________ ist seitlich nicht vollständig offen. Diese Ausgestaltung ent-
spricht nicht einer Galerie im obenerwähnten Sinne. Soweit Pläne unvollständig oder missver-
ständlich sind, fallen die Mängel auf die Bauherrschaft zurück. Nur was aus den Plänen mit hin-
reichender Klarheit hervorgeht, kann bewilligt und rechtskräftig werden.12 Aus der Tatsache, dass 

10 SIA-Norm 416 «Flächen und Volumen von Gebäuden», Ziff. 2.1.1.1.
11 Vgl. KPG-Bulletin 1+2/1989, S. 13 ff. sowie statt vieler BDE RA 110/2012/10 vom 31. Januar 2013, E. 8.
12 VGE 22473 vom 25.01.2006, E. 5.2; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band 
I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 34/34a N 19a.

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die Galerie in der Stockwerkeinheit Nr. A.________ allenfalls noch dem ursprünglichen baulichen 
Zustand entspricht und daran seit ihrer Erstellung keine baulichen Änderungen vorgenommen 
worden sind, kann die Beschwerdeführerin als heutige Grundeigentümerin folglich nichts zu ihren 
Gunsten ableiten. Für die heute bestehende Situation liegt keine Baubewilligung vor, da ursprüng-
lich lediglich eine Galerie bewilligt wurde und der heutige Zustand nicht einer Galerie entspricht. 
Dabei ist unerheblich, ob der heutige Zustand dem ursprünglichen baulichen Zustand entspricht 
oder ob dieser zwischenzeitlich verändert wurde. Beide Galerieflächen eignen sich aufgrund ihrer 
Ausgestaltung sodann ohne Weiteres zum Wohnen resp. werden auch tatsächlich als Wohnraum 
genutzt, wie sich aus den Aufnahmen zu den Galerien in den Stockwerkeinheiten der Beschwer-
deführerin ergibt. Dass die Gemeinde unter diesen Umständen annahm, die strittigen Flächen 
seien zur Hauptnutzfläche zu zählen, erscheint nachvollziehbar und sodann auch angezeigt. 
Daran ändert nichts, dass die Galerien nach Ansicht der Beschwerdeführerin nicht alle Voraus-
setzungen an einen Wohnraum erfüllen.

Bei einer Erweiterung der Hauptnutzungsfläche hat die Baubewilligungsbehörde in einem Bewilli-
gungsverfahren den Umfang der Erweiterung zu prüfen. Wird das Mass von Art. 11 Abs. 2 ZWG 
überschritten, hat sie eine Nutzungsbeschränkung zu verfügen. Vor diesem Hintergrund ist nicht 
zu beanstanden, dass die Gemeinde von der Baubewilligungspflicht der an der Galerie in der 
Stockwerkeinheit Nr. B.________ vorgenommenen Änderungen resp. der bestehenden baulichen 
Situation in der Stockwerkeinheit Nr. A.________ ausgegangen ist. Ausschlaggebend für das vor-
liegende Verfahren ist lediglich die Bejahung der Baubewilligungspflicht aufgrund der Anrechnung 
der Galerieflächen an die Hauptnutzfläche. Für die Frage der Bewilligungspflicht unerheblich ist 
hingegen, ob die Galerien aufgrund ihrer Ausgestaltung als «Zimmer» gelten, welche für die Be-
stimmung der Höhe der Abwassergebühren von Bedeutung sind. Zur Beurteilung des Antrags 3 
der Beschwerde betreffend Abwassergebühren ist vorliegend das Regierungsstatthalteramt zu-
ständig. 

6. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes

a) Weder für den Türdurchbruch noch für die bauliche Ausgestaltung der Galerien in den 
Stockwerkeinheiten Nrn. A.________ und B.________ liegt eine Baubewilligung vor. Die Ge-
meinde hat in der angefochtenen Verfügung jedoch auf die Anordnung von Wiederherstellungs-
massnahmen verzichtet, mit der Begründung, die Fünfjahresfrist gemäss Art. 46 Abs. 3 BauG sei 
bereits abgelaufen und es seien keine zwingenden öffentlichen Interessen erkennbar, welche eine 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes erfordern würden. 

b) Die Beschwerdeführerin bringt vor, da der bauliche Zustand bereits heute rechtmässig sei, 
entfalle die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Da kein rechtswidriger Zustand ge-
geben sei, brauche es überdies auch keine nachträgliche Legalisierung des Zustandes. 

c) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung 
ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet, 
so setzt die Baupolizeibehörde eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Nach Ablauf von 
fünf Jahren, seitdem die Rechtswidrigkeit erkennbar war, kann die Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustandes nur verlangt werden, wenn zwingende öffentliche Interessen es erfordern 
(Art. 46 Abs. 3 BauG). 

Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts gilt es als unverhältnismässig, eine an sich bewilligungs-
fähige Baute oder Anlage bloss wegen Fehlens der Baubewilligung beseitigen zu lassen (sog. 
formelle Rechtswidrigkeit). In Fällen, in denen kein nachträgliches Baugesuch gestellt wird, hat 

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die Rechtsmittelbehörde deshalb summarisch zu prüfen, ob das Vorhaben bewilligt werden könnte 
(sog. materielle Rechtswidrigkeit).13

d) Wie in den vorangehenden Erwägungen aufgezeigt wurde, sind die vorgenommenen bauli-
chen Vorkehren baubewilligungspflichtig. Weder für den Wanddurchbruch noch für die Änderun-
gen an der Galerie in der Stockwerkeinheit Nr. B.________ liegt eine Baubewilligung vor. Der 
heute vorhandene Zustand in der Stockwerkeinheit Nr. A.________ entspricht sodann nicht einer 
Galerie und somit nicht dem bewilligten Zustand. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin 
besteht demnach in beiden Stockwerkeinheiten ein formell rechtswidriger Zustand, weshalb 
grundsätzlich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes verfügt werden muss. Vorlie-
gend hat die Gemeinde unter Berufung auf die fünfjährige Verwirkungsfrist gemäss Art. 46 Abs. 3 
BauG auf die Wiederherstellung verzichtet. Da der Verzicht von keiner Seite angefochten wurde, 
erübrigt es sich zu prüfen, ob die Gemeinde zu Recht auf die Wiederherstellung verzichtet hat.

7. Rechtliches Gehör

a) Die Beschwerdeführerin rügt schliesslich, entgegen den Ausführungen der Gemeinde in der 
angefochtenen Verfügung sei ihr das rechtliche Gehör anlässlich der Begehung nicht gewährt 
worden. Ihr sei zu keiner Zeit mitgeteilt worden, dass gegen sie ein baupolizeiliches Verfahren 
eröffnet worden sei. Die Gemeinde bringt vor, anlässlich der Begehung sei der Beschwerdeführe-
rin das rechtliche Gehör gewährt worden. Ihr sei mitgeteilt worden, dass die Abweichungen vom 
bewilligten Zustand entweder durch ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren legalisiert wer-
den können, oder dass die Gemeinde in einem Baupolizeiverfahren über die Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustandes befinden müsse. Aufgrund der Aussagen der Beschwerdeführerin 
sei davon ausgegangen worden, dass der vorliegende Fall unkompliziert mit einem nachträglichen 
Baubewilligungsverfahren abgeschlossen werden könne. Da kein nachträgliches Baugesuch ein-
gegangen sei, habe sich die Gemeinde telefonisch bei der Beschwerdeführerin erkundigt. Diese 
habe erklärt, dass sie nicht bereit sei, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. Entsprechend 
sei sie darüber informiert worden, dass die Gemeinde in einer Verfügung über die Wiederherstel-
lung des bewilligten Zustandes entscheiden und gleichzeitig die Grundlage für die Gebührenerhe-
bung festlegen werde.

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG14 gibt den Parteien das Recht, 
sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, 
mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise 
entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Der Anspruch auf 
rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des rechtlichen Gehörs führt deshalb 
grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber 
dann geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und 
der beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst. Die Heilung des recht-
lichen Gehörs ist allenfalls bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.15

c) Mit E-Mail vom 10. November 2023 teilte die Gemeinde der Beschwerdeführerin resp. ihrem 
Sohn mit, dass die rechtskräftige baurechtliche Situation vor Ort Grundlage für die Erhebung der 
Abwassergebühren sei. An der daraufhin durchgeführten Begehung war die Beschwerdeführerin 
unbestrittenermassen anwesend. Sie führt in ihrer Beschwerde aus, sie sei anlässlich der Bege-
hung darauf aufmerksam gemacht worden, dass es empfehlenswert sein könnte, mittels Baube-

13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 15a.
14 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
15 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 21 und 39.

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willigung eine Rechtssicherheit zu erlangen. Daraus konnte die Beschwerdeführerin schliessen, 
dass die Gemeinde von einem (formell) rechtswidrigen Zustand ausgeht resp. den bestehenden 
baulichen Zustand als baubewilligungspflichtig erachtet. Die Beschwerdeführerin musste folglich 
auch damit rechnen, dass allenfalls eine (kostenpflichtige) Wiederherstellungsverfügung ergeht, 
sofern kein nachträgliches Baugesuch eingereicht wird. Sie hatte an der Begehung grundsätzlich 
Gelegenheit, sich zur von der Gemeinde vor Ort festgestellten baulichen Situation zu äussern. 
Dennoch wäre es angezeigt gewesen, wenn die Gemeinde der Beschwerdeführerin nach Ausblei-
ben des nachträglichen Baugesuchs schriftlich den Erlass einer Wiederherstellungsverfügung in 
Aussicht gestellt hätte. Dass die Gemeinde die Beschwerdeführerin telefonisch darüber informiert 
hätte, dass sie eine Wiederherstellungsverfügung erlassen werde, ergibt sich nicht aus den Vor-
akten und gilt daher nicht als belegt. Im Vorgehen der Gemeinde ist nach dem Gesagten eine 
Gehörsverletzung zu erachten. Diese wiegt jedoch insbesondere vor dem Hintergrund, dass die 
Gemeinde auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes verzichtet hat, nicht beson-
ders schwer. Auf Grund der angefochtenen Wiederherstellungsverfügung sowie der Stellung-
nahme der Gemeinde ist die Beschwerdeführerin zwischenzeitlich über den entscheidrelevanten 
Sachverhalt informiert. Sie konnte sich dazu im vorliegenden Verfahren denn auch äussern. Da 
die BVD über dieselbe Kognition verfügt wie die Gemeinde, würde eine Rückweisung nur zu einer 
unnötigen Verfahrensverzögerung führen. Die Gehörsverletzung kann daher im Beschwerdever-
fahren geheilt werden, ist jedoch bei der Verlegung der Verfahrenskosten zu berücksichtigen.

Soweit sich die Rüge der Beschwerdeführerin betreffend die Verletzung des rechtlichen Gehörs 
auch auf Ziffer 3.2 des angefochtenen Entscheids beziehen sollte (Festlegung Grundlage Abwas-
sergebühren), ist für deren Behandlung das Regierungsstatthalteramt zuständig.

8.  Tragung der Kosten des baupolizeilichen Verfahrens

a) Mit Ziffer 3.4 der angefochtenen Verfügung auferlegte die Gemeinde der Beschwerdeführe-
rin die Kosten des baupolizeilichen Verfahrens in Höhe von CHF 250.00. Die Beschwerdeführerin 
moniert, ihr sei zu keiner Zeit mitgeteilt worden, dass gegen sie ein Baupolizeiverfahren eröffnet 
worden sei. Auch von einer Kostenfolge sei nie die Rede gewesen.

b) Die Gemeinden üben im Rahmen ihrer baupolizeilichen Zuständigkeit die Aufsicht über die 
Einhaltung der Bauvorschriften aus (vgl. Art. 45 Abs. 2 Bst. a BauG). Sie sind verpflichtet, im 
Rahmen dieser Zuständigkeit alle Massnahmen zu treffen, die zur Durchsetzung der Bauvorschrif-
ten erforderlich sind.16 Die zuständige Baupolizeibehörde hat von Amtes wegen ein Wiederher-
stellungsverfahren einzuleiten, sobald sie Kenntnis von wesentlichen baurechtswidrigen Zustän-
den erhält. Sie hat mindestens zu prüfen, ob ein unrechtmässiger Zustand besteht und ob die 
Wiederherstellung zu verfügen ist.17 Falls ein rechtswidriger Zustand vorliegt, hat die Baupolizei-
behörde ein Verfahren einzuleiten. Wer für einen baurechtswidrigen Zustand verantwortlich ist, 
gilt als Verursacherin oder Verursacher eines baupolizeilichen Verfahrens und hat gemäss dem 
im Verwaltungsverfahrensrecht geltenden Verursacherprinzip unabhängig von einem allfälligen 
Verschulden die Verfahrenskosten zu tragen.18 Das Verursacherprinzip allein genügt als gesetz-
liche Grundlage zur Auflegung von Verfahrenskosten indessen nicht. Gemäss Art. 69 Abs. 4 Bst. b 
KV19 sind der Gegenstand von Abgaben, die Grundsätze ihrer Bemessung und der Kreis der Ab-
gabepflichtigen mit Ausnahme von Gebühren in geringer Höhe in einem Gesetz im formellen Sinn 

16 BVR 2011 S. 400 E. 4.4.2.
17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 
18 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 107 N. 1 f.; Wiederkehr/Richli, Praxis des all-
gemeinen Verwaltungsrechts, Bd. II, 2014, S. 308 Rz. 755 ff.
19 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1).

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zu regeln. Diese Bestimmung gilt als verfassungsrechtlicher Grundsatz auch für Gemeinden.20 
Die Gemeinde muss daher ihre Gebühren in einem Gebührentarif regeln (Art. 51 Abs. 3 BewD). 
Die Gemeinde Diemtigen verfügt mit ihrem Gebührenreglement21 und der Ge-
bührenverordnung22 über eine genügende gesetzliche Grundlage zur Erhebung von Gebühren. In 
Art. 7 GebR wiederholt die Gemeinde das Verursacherprinzip: Danach schuldet Gebühren und 
Auslagen, wer eine Dienstleistung veranlasst oder verursacht.

c) Zwar lässt sich den Akten nicht entnehmen, dass die Gemeinde die Beschwerdeführerin 
explizit über die Eröffnung eines baupolizeilichen Verfahrens informiert hätte. Im Zusammenhang 
mit der baulichen Situation wurde jedoch eine Begehung durchgeführt. Der Beschwerdeführerin 
wurde anlässlich dieser Begehung mitgeteilt, dass für die nicht bewilligten baulichen Veränderun-
gen im Interesse der Rechtssicherheit ein nachträgliches Baugesuch eingereicht werden sollte. 
Wie bereits unter Erwägung 7.c festgehalten, musste die Beschwerdeführerin unter diesen Um-
ständen davon ausgehen, dass die Gemeinde den baulichen Zustand als baubewilligungspflichtig 
einstuft und allenfalls eine Wiederherstellungsverfügung erlassen wird, sollte sie kein nachträgli-
ches Baugesuch einreichen.

Die Gemeinde hat anlässlich der Begehung einen baurechtswidrigen Zustand festgestellt und auf-
grund dessen zu Recht ein baupolizeiliches Verfahren eingeleitet. Auch wenn sie schlussendlich 
auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes verzichtet hat, musste sie die notwendi-
gen Abklärungen durchführen und eine entsprechende Wiederherstellungsverfügung redigieren, 
wodurch ihr Verfahrenskosten entstanden sind. Selbst wenn die Beschwerdeführerin den bau-
rechtswidrigen Zustand nur teilweise selbst verursach hat, muss sie sich als heutige Grundei-
gentümerin und damit als Rechtsnachfolgerin der Voreigentümerschaft den baurechtswidrigen Zu-
stand der Baute anrechnen lassen. Die Beschwerdeführerin hat demnach die Kosten der Wieder-
herstellungsverfügung zu tragen, und zwar unabhängig davon, ob die Wiederherstellung angeord-
net oder darauf verzichtet wurde.

9. Ergebnis und Kosten des Beschwerdeverfahrens

a) Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist abzuweisen, so-
weit darauf eingetreten werden kann. Die angefochtene Wiederherstellungsverfügung der Ge-
meinde ist zu bestätigen.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat demnach 
grundsätzlich die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von CHF 1000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV23). Es 
ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Gemeinde das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin 
verletzt hat und diese Verletzung im Beschwerdeverfahren geheilt werden musste. Dies stellt ei-
nen besonderen Umstand im Sinne von Art. 108 Abs. 1 VRPG dar.24 Es rechtfertigt sich daher, 
für die Verletzung des rechtlichen Gehörs Verfahrenskosten im Umfang von CHF 200.- nicht zu 
erheben. 

Da keine Partei anwaltlich vertreten war, sind keine Parteikosten zu sprechen.

20 Vgl. dazu Ulrich Zimmerli, Gemeinden, in: Handbuch des bernischen Verfassungsrechts, hrsg. von Walter Kälin/Urs 
Bolz, Bern 1995, S. 208.
21 Gebührenreglement der Gemeinde Diemtigen vom 1. Januar 2011.
22 Gebührenverordnung der Gemeinde Diemtigen vom 1. April 2015.
23 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).
24 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 21.

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III. Entscheid

1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten, soweit sie sich gegen Ziff. 3.2 (Liegenschafts-
gebühren) der Verfügung der Gemeinde Diemtigen vom 3. Juni 2024 richtet. Im Übrigen 
wird die Beschwerde abgewiesen und die Verfügung der Gemeinde Diemtigen vom 3. Juni 
2024 bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 800.- werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung aufer-
legt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwach-
sen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Frau C.________, eingeschrieben
- Baupolizeibehörde der Gemeinde Diemtigen, eingeschrieben
- Regierungsstatthalteramt Frutigen-Niedersimmental, per E-Mail, zur Kenntnis

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, muss einen 
Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift 
enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.