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**Case Identifier:** e5f46e4f-7732-59c5-90f8-a7509fb3c88c
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-13
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 13.11.2023 C/21045/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-21045-2021_2023-11-13.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 14.11.2023. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/21045/2021 ACJC/1499/2023 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 13 NOVEMBRE 2023 

 

Entre 

A______, sise ______, Lucerne, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des 

baux et loyers le 15 décembre 2022, représentée par Me Pierre BANNA, avocat,  

rue Verdaine 15, case postale 3015, 1211 Genève 3, 

et 

Monsieur B______ et Madame C______, domiciliés ______, Genève, intimés, tous 

deux représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6. 

 

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C/21045/2021 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/970/2022 du 15 décembre 2022, reçu par les parties le 
lendemain, le Tribunal des baux et loyers a débouté A______ de ses conclusions 

en validation de hausse de loyer [à l'encontre de B______ et C______] (ch. 1 du 

dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la 

procédure était gratuite (ch. 3). 

 En substance, les premiers juges ont retenu que le cas d'espèce ne rentrait pas dans 
l'une des exceptions dans lesquelles la jurisprudence avait admis que le bailleur 

puisse se prévaloir de critères absolus. En effet, la dernière fixation du loyer 

remontait à moins de trois ans. Il n'y avait donc pas un long laps de temps qui 

s'était écoulé depuis la dernière fixation du loyer. Les cas dans lesquels la 

jurisprudence avait admis l'application de la méthode absolue en cours de bail 

pour majorer un loyer afin de protéger la bonne foi du bailleur étaient des cas soit 

résultant d'une erreur du bailleur, soit d'un cas de force majeure. Un revirement de 

jurisprudence ne rentrait pas dans ces catégories, le dernier loyer ayant été fixé 

judiciairement, à l'issue d'un calcul de rendement correctement effectué et validé 

par le Tribunal fédéral. Dans ces conditions, il n'y avait pas de place pour une 

augmentation du loyer sur la base de critères absolus, en procédant à un nouveau 

calcul du rendement net.  

 Le Tribunal a encore relevé que l'attitude de la bailleresse dans le cas d'espèce 

n'était pas celle que la jurisprudence avait souhaité interdire en ne permettant pas 

au bailleur, en principe, de se fonder sur des critères absolus pour majorer un 

loyer en cours de bail, à savoir de casser la confiance que les locataires auraient 

pu avoir dans le loyer fixé contractuellement. Néanmoins, admettre la demande de 

la bailleresse, qui sollicitait uniquement la possibilité de revoir l'ancien calcul 

effectué par la Cour de justice à l'aune des nouveaux critères retenus par le 

Tribunal fédéral dans son ATF 147 III 14, rendu postérieurement au calcul 

litigieux, serait revenu à appliquer de manière rétroactive un revirement de 

jurisprudence. 

B. a. Par acte expédié le 31 janvier 2023 à la Cour de justice, A______ (ci-après : 
A______ ou la bailleresse ou l'appelante) a formé appel contre ce jugement, 

sollicitant son annulation, et concluant à la validation de la majoration de loyer de 

6'048 fr. l'an, soit 504 fr. par mois, notifiée à B______ et C______ le 11 octobre 

2021 avec effet au 1
er

 février 2022, à ce qu'il soit dit en conséquence que le loyer 

net est fixé à 23'340 fr. l'an, soit 1'945 fr. par mois, dès le 1
er

 février 2022 et au 

déboutement de B______ et C______ de toutes autres conclusions. 

 b. Dans leur réponse du 6 mars 2023, B______ et C______ (ci-après : les 
locataires ou les intimés) ont conclu au déboutement de la bailleresse de ses 

conclusions et à la confirmation du jugement entrepris. 

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 c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives. L'appelante s'est encore déterminée spontanément sur la duplique des 

intimés, par courrier du 9 juin 2023, persistant dans ses conclusions. 

 d. Les parties ont été avisées le 3 août 2023 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure, étant relevé que les parties 
ne contestent pas l'état de faits retenu par le Tribunal.  

a. En date du 28 mai 1999, D______ & CIE et E______ SA, propriétaires, et 
B______ et C______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur 

la location d'un appartement de 5 pièces au 2ème étage de l'immeuble sis avenue 

1______ no. ______, à Genève. 

Le bail a été conclu pour une durée initiale d'un an et quinze jours, du 16 juin 

1999 au 30 juin 2000 et s'est renouvelé ensuite tacitement. 

Le loyer annuel a été initialement fixé à 8'792 fr., soit 1'566 fr. mensuels. Les 

charges relatives au chauffage et à l'eau chaude ont été fixées annuellement à 

1'800 fr., soit 150 fr. par mois. 

b. L'immeuble est géré par F______ (ci-après "la régie"). 

Il était soumis, au niveau cantonal, à la loi générale sur le logement et la 

protection des locataires (ci-après : "LGL"), ainsi qu'à son règlement 

d'application. Il a été classé en immeuble HLM pour une durée de 20 ans, soit 

jusqu'au 31 décembre 2017. 

A______ est devenue propriétaire de l'immeuble concerné le 1
er

 novembre 2005, 

selon l'acte de vente du 13 octobre 2005. 

c. Par décision du 17 octobre 2014, l'Office cantonal du logement et de la 
planification foncière (ci-après "OCLPF") a fixé l'état locatif maximum autorisé 

de l'immeuble à 502'572 fr. dès le 1
er

 janvier 2015. 

d. Par avis de modification de loyer autorisé par l'Office du logement du 
11 novembre 2014, le loyer annuel a été fixé à 24'936 fr., soit 2'078 fr. mensuels, 

dès le 1
er

 janvier 2015. 

Les locataires ont déposé une réclamation auprès de l'Office cantonal du logement 

et de la planification foncière (ci-après : OCLPF) contre cet avis et sollicité un 

calcul de rendement net de la chose louée. L'OCLPF a rejeté cette réclamation par 

décision du 24 mars 2015. Statuant sur recours des locataires, la Chambre 

administrative de la Cour de justice, par arrêt du 22 novembre 2016 

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(ATA/989/2016), a annulé la décision de l'OCLPF et renvoyé le dossier à ce 

dernier pour nouvelle décision. 

Le 7 juin 2017, l'OCLPF a de nouveau fixé l'état locatif maximum autorisé de 

l'immeuble à 502'572 fr. dès le 1
er

 janvier 2015. Les locataires ont formé une 

nouvelle réclamation contre cette décision, rejetée le 26 février 2018 par l'OCPLF. 

Par arrêt ATA/59/2019 du 22 janvier 2019, la Chambre administrative a confirmé 

la décision de l'OCPLF. 

e. Entretemps, par courrier du 29 août 2016, la bailleresse a informé les locataires 
que la sortie du contrôle de l'Etat de l'immeuble en cause entraînerait des 

modifications de leur contrat de bail : les conditions générales pour les baux 

subventionnés seraient remplacées par des conditions générales s'appliquant aux 

loyers libres, l'échéance trimestrielle serait modifiée par une échéance annuelle et 

fixée au 31 janvier de chaque année. Au surplus, la bailleresse proposait 

d'appliquer une baisse de loyer de 15.25% pour l'appartement résultant 

principalement de la baisse du taux hypothécaire observée les années précédentes, 

laquelle impactait le calcul de rendement net admissible de l'immeuble, selon 

l'article 269 CO. 

Un avis de baisse de loyer ou d'autres modifications du bail était joint au courrier. 

Le loyer annuel indiqué était de 19'548 fr. dès le 1
er

 janvier 2017, soit 1'629 fr. par 

mois. 

Par courrier du 28 septembre 2016 adressé aux locataires, la bailleresse a indiqué 

que la sortie du contrôle des loyers était fixée non pas au 31 décembre 2016, mais 

au 31 décembre 2017. L'avis de baisse qui leur avait été adressé pour le 1
er

 janvier 

2017 leur serait applicable uniquement à partir du 1
er

 janvier 2018. 

Le 31 octobre 2016, les locataires ont déposé une requête en diminution de loyer 

par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (ci-après : 

la Commission de conciliation), concluant à ce qu'il leur soit donné acte qu'ils 

acceptaient la baisse de loyer du 28 septembre 2016 à titre d'acompte et que le 

loyer soit réduit de 40% dès le 1
er

 janvier 2018. 

Lors de l'audience du 11 janvier 2017 devant l'autorité de conciliation, les parties 

ont convenu que l'avis de baisse de loyer du 28 septembre 2016 était retiré, ainsi 

que la requête en diminution de loyer du 31 octobre 2016. 

f. Par courrier du 11 août 2017 à la bailleresse, les locataires ont sollicité une 
baisse de loyer de 40% dès le 1

er
 janvier 2018, en raison de la sortie de l'immeuble 

du contrôle de l'Etat dès cette date. 

Par courrier du 28 août 2017, la bailleresse a informé les locataires qu'elle refusait 

la baisse de loyer de 40% dès le 1
er

 janvier 2018. Elle a ajouté qu'elle considérait 

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leur demande comme prématurée compte tenu du fait qu'ils avaient contesté l'avis 

de modification de loyer du 11 novembre 2014 et que la procédure était toujours 

en cours; il convenait d'attendre le résultat définitif de celle-ci. 

g. Le 26 septembre 2017, les locataires ont déposé une requête en diminution de 
loyer par-devant la Commission de conciliation concluant notamment à une 

réduction de 40% du loyer dès le 1
er

 janvier 2018. 

Par jugement JTBL/173/2019 du 28 février 2019, le Tribunal a débouté les 

locataires de leur conclusion en baisse de loyer, en retenant notamment que le 

loyer payé était inférieur aux loyers découlant de la moyenne des statistiques 

genevoises. 

Suite à l'appel déposé par les locataires contre ce jugement, la Cour, dans un arrêt 

ACJC/1562/2019 du 28 octobre 2019, a effectué un calcul de rendement net sur la 

base du taux hypothécaire majoré de 0.5% et est parvenue à la conclusion que le 

rendement admissible de l'immeuble était de 293'934 fr., soit 3'458 fr. la pièce par 

année. Elle a donc fixé le loyer de l'appartement des locataires à 17'292 fr. par 

année, soit 1'441 fr. par mois, dès le 1
er

 janvier 2018. 

Cet arrêt a été confirmé par le Tribunal fédéral dans son arrêt 4A_582/2019 du 

4 septembre 2020. 

h. Par avis de majoration du 11 octobre 2021, la bailleresse a augmenté le loyer 
annuel net de 17'292 fr. à 23'340 fr. à compter du 1

er
 février 2022, cette hausse 

étant motivée par le rendement insuffisant de la chose selon un calcul de 

rendement net. 

Cette majoration faisait suite à l'ATF 147 III 14 du 26 octobre 2020 dans lequel le 

Tribunal fédéral avait modifié sa jurisprudence s'agissant des paramètres à prendre 

en considération dans le calcul du loyer non abusif selon le critère du rendement 

net, à savoir la revalorisation des fonds propres en fonction du 100% du 

renchérissement des prix en lieu et place du 40% et la prise en compte d'un taux 

de 2% au-dessus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci s'élève à 2% 

ou moins, en lieu et place de 0.5%. 

Les locataires se sont opposés à cette majoration par requête déposée le 3 

novembre 2021 par-devant la Commission de conciliation. L'affaire n'ayant pas 

été conciliée et l'autorisation de procéder délivrée, la bailleresse a saisi le Tribunal 

le 1
er

 mars 2022 et a conclu à la validation de la majoration de loyer de 6'048 fr. 

l'an, soit 504 fr. par mois, avec effet au 1
er

 février 2022 et à ce qu'il soit dit que le 

loyer était ainsi fixé à 23'340 fr. par an. 

Par mémoire réponse du 26 avril 2022, les locataires ont conclu au déboutement 

de la bailleresse de ses conclusions. 

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Lors de l'audience du 1
er

 septembre 2022 devant le Tribunal, le représentant de la 

bailleresse a précisé que cette dernière était une caisse devant servir des rentes à 

ses assurés et qui se devait ainsi d'obtenir un rendement équitable. B______ a 

quant à lui déclaré qu'il vivait dans l'appartement depuis 1999 et n'avait jamais 

réclamé de travaux. Pour lui, le loyer actuel de 1'441 fr. par mois ne devait donc 

pas être augmenté. 

Les parties ont ensuite procédé aux plaidoiries finales et ont persisté dans leurs 

conclusions. 

La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 La valeur litigieuse est déterminée par les conclusions restées litigieuses devant 

l'autorité précédente (art. 91 al. 1 CPC); si la durée de prestations périodiques est 

indéterminée, le montant annuel est multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC). La 

valeur litigieuse correspond à la différence entre l'augmentation de loyer et le 

montant payé par le locataire par mois, annualisée et capitalisée sur vingt ans 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2011 du 2 novembre 2011 consid. 1). 

 1.2 En l'espèce, compte tenu de l'augmentation de loyer de respectivement 6'048 
fr. par an et 504 fr. par mois, la valeur litigieuse de 10'000 fr. est largement 

atteinte, de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 

 1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

 1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 

ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 

juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

2. L'appelante reproche au Tribunal de ne pas avoir admis l'adaptation du calcul de 
rendement effectué par la Cour dans son arrêt ACJC/1562/2019 du 28 octobre 

2019 à la nouvelle jurisprudence rendue par le Tribunal fédéral dans son arrêt 

ATF 147 III 14 du 26 octobre 2020, pour augmenter le loyer dès le 1
er

 février 

2022, soit après l'échéance du bail. 

https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374

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 Les intimés font leurs les arguments retenus par le Tribunal. 

2.1 
2.1.1 En principe, pour majorer unilatéralement un loyer, le bailleur ne devrait 
invoquer que des critères relatifs, et le juge devrait appliquer la méthode relative. 

Exceptionnellement, la jurisprudence admet que le bailleur se prévale directement 

d'un facteur absolu et que le juge applique la méthode absolue pour examiner une 

majoration unilatérale du loyer. Ces situations sont notamment les suivantes : 

- la sortie du contrôle cantonal des loyers;  

- une longue période s'est écoulée depuis la dernière fixation du loyer selon la 

méthode absolue (une période de huit ans devrait constituer un minimum); 

- la bonne foi commande d'autoriser le bailleur à se prévaloir directement de la 

méthode absolue. Exemple: le locataire, versé en économie, qui emménage dans 

un logement neuf s'est rendu compte que le loyer convenu était nettement 

inférieur à celui nécessaire à couvrir le rendement brut ou au bout d'une année, le 

bailleur s'aperçoit de son erreur de calcul, il devrait pouvoir la réparer en 

recourant à la méthode absolue (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 694, 696 et ss). 

En principe, une nouvelle jurisprudence doit s'appliquer immédiatement aux 

affaires pendantes au moment où elle est adoptée. Le Tribunal fédéral estime 

cependant que le droit à la protection de la bonne foi doit être pris en 

considération à certaines conditions, l'exigence d'un avertissement préalable étant 

nécessaire dans certains cas (par exemple lors de la péremption d'un droit) (ATF 

132 II 153 consid. 5.1; ATF 122 I 57 consid. 3c/bb les arrêts cités). 

2.1.2 Le Tribunal fédéral, dans l'ATF 147 III 14 du 26 octobre 2020, a opéré un 
revirement de jurisprudence concernant les critères à prendre en compte dans un 

calcul de rendement net. Il a considéré que le rendement des fonds propres est 

admissible lorsqu'il n'excède pas de plus de 2% le taux hypothécaire de référence 

(publié par le Département fédéral de l'économie, de la formation et de la 

recherche; art. 12a OBLF) lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2%. Il a 

également retenu que le bailleur est en droit de réévaluer le 100% des fonds 

propres investis (et non plus uniquement le 40%) selon l'évolution de l'Indice 

suisse des prix à la consommation (ATF 147 III 14). 

Le Tribunal fédéral a motivé ce revirement de jurisprudence par le fait que depuis 

le 1
er

 mars 1995, le taux d'intérêt hypothécaire de référence avait continuellement 

baissé jusqu'à atteindre actuellement 1.25%, de sorte que le rendement ainsi 

calculé aboutissait à un loyer qui n'était plus en rapport avec la mise à disposition 

de l'usage de l'habitation (des loyers très bas voire dérisoires) et qui était 

insuffisant pour les caisses de pension qui devaient servir des rentes à leurs 

assurés et pour les propriétaires immobiliers qui couraient aussi des risques 

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(défaut de paiement du loyer, locaux demeurant vides ) (ATF 147 III 14, consid. 

8.2 et 8.4). 

 2.2 En l'espèce, le loyer de l'appartement litigieux a été fixé la dernière fois par la 
Cour, dans son arrêt du 28 octobre 2019, confirmé par le Tribunal fédéral le 

4 septembre 2020, sur la base du rendement net de l'immeuble. 

 Il est constant qu'une longue période ne s'est pas écoulée entre ce moment et l'avis 

de majoration du 11 octobre 2021, objet de la présente cause.  

 Cela étant, deux mois après avoir confirmé le calcul de rendement opéré par la 

Cour dans son arrêt du 28 octobre 2019, le Tribunal fédéral a modifié sa 

jurisprudence s'agissant des paramètres à prendre en considération dans le calcul 

du rendement net. Compte tenu du peu de temps écoulé entre le dernier calcul de 

rendement et la modification jurisprudentielle, et du principe selon lequel les 

nouveaux critères sont applicables aux affaires pendantes au moment de l'adoption 

de la nouvelle jurisprudence, il se justifie d'assimiler la présente situation à celle 

du bailleur qui s'aperçoit d'une erreur de calcul. Ainsi, l'appelante, dont la bonne 

foi mérite d'être protégée, doit être est autorisée à procéder à une nouvelle 

augmentation, tenant compte des nouveaux paramètres arrêtés par le Tribunal 

fédéral, à l'exclusion de tout autre élément.  

Retenir qu'une adaptation du calcul de rendement à la nouvelle jurisprudence ne 

serait pas possible sans attendre au moins huit ans depuis le dernier calcul de 

rendement net, aboutirait à un résultat insatisfaisant, contraire à l'objectif visé par 

le Tribunal fédéral, à savoir de garantir un rendement suffisant aux caisses de 

pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et aux propriétaires 

immobiliers qui courent aussi des risques (défaut de paiement du loyer, locaux 

demeurant vides, etc.).  

Enfin, dans la mesure où la hausse litigieuse ne vaut qu'à partir du 1
er

 février 

2022, elle ne confère aucun effet rétroactif à la jurisprudence précitée, comme 

retenu à tort par le Tribunal.  

 Il résulte des considérations qui précèdent que, au vu des particularités du cas 

d'espèce, l'appel doit être admis et la hausse du 11 octobre 2021 validée, le 

montant de celle-ci n'étant pas remis en cause en tant que tel. 

3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

 

* * * * * 

  

- 9/9 - 

 

C/21045/2021 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 31 janvier 2023 par A______ contre le jugement 

JTBL/970/2022 rendu le 15 décembre 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/21045/2021. 

Au fond : 

Annule ce jugement et statuant à nouveau : 

Valide la majoration de loyer de 6'048 fr. l'an, soit 504 fr. par mois, notifiée à B______ 

et C______ par avis de A______ sur formule officielle du 11 octobre 2021 avec effet au 

1
er

 février 2022, concernant l'appartement de cinq pièces situé au 2
ème

 étage de 

l'immeuble sis avenue 1______ no. ______ à Genève. 

Dit en conséquence que le loyer net est fixé à 23'340 fr. l'an, soit 1'945 fr. par mois. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame  

Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Nevena PULJIC et Madame 

Cosima TRABICHET-CASTAN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 

greffière. 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;  

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification 

avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du 

recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.