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**Case Identifier:** 9cd0d847-b9fe-5046-a1c9-badfef0049d2
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-12
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 12.06.2017 C/21745/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-21745-2014_2017-06-12.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 14.06.2017. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/21745/2014 ACJC/690/2017 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 12 JUIN 2017 

 

Entre 

Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés______ à Genève, appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 juin 2016, représentés tous deux 

par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 

laquelle ils font élection de domicile, 

et 

C______, ayant son siège______ à Lucerne, intimée, comparant par Me Serge PATEK, 
avocat, boulevard Helvétique 6, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de 

domicile. 

 

- 2/11 - 

 

C/21745/2014 

EN FAIT 

A. Par jugement du 14 juin 2016, expédié pour notification aux parties le 20 juin 
2016, le Tribunal des baux et loyers a écarté de la procédure une pièce produite 

par A______ et B______ (ch. 1), a débouté ces derniers des fins de leur action 

en contestation du loyer initial (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 4) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 

 En substance, les premiers juges ont retenu que l'immeuble ayant été construit il 
y a 36 à 42 ans et acquis par la bailleresse en 1983, son ancienneté ne permettait 

pas d'ordonner un calcul de rendement. C______ n'ayant pas été en mesure de 

produire assez d'exemples comparatifs de logements pour appliquer le critère des 

loyers du quartier, le Tribunal, se fondant sur les statistiques genevoises, a 

considéré que le loyer initial contesté n'était pas abusif. 

B. a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 22 août 2016, A______ et 
B______ (ci-après : les locataires ou les appelants) forment appel dudit 

jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, principalement, au 

renvoi de la cause au Tribunal afin qu'il statue dans le sens des considérants. 

Subsidiairement, ils concluent à ce que la Cour fixe le loyer de l'appartement à 

16'800 fr. par an, charges non comprises, dès le 1
er

 octobre 2014, sous réserve 

d'amplification au vu du résultat du calcul de rendement, à la restitution du trop-

perçu de loyer en découlant, avec intérêts à 5% dès la date moyenne et à la 

réduction de la garantie de loyer à due concurrence. Plus subsidiairement, ils 

concluent à la fixation du loyer à 23'520 fr. par an, charges non comprises, dès le 

1
er

 octobre 2014, à la restitution du trop-perçu de loyer et à la réduction de la 

garantie de loyer à due concurrence. 

 b. Par écriture du 23 septembre 2016, C______ (ci-après : la bailleresse ou 
l'intimée) conclut à la confirmation du jugement entrepris.  

 c. Par une écriture du 17 octobre 2016, les appelants ont répliqué et persisté dans 
leurs conclusions. 

 d. Par une écriture du 8 novembre 2016, l'intimée a dupliqué en persistant dans 
ses conclusions. 

 e. Les parties ont été avisées le 11 novembre 2016 de ce que la cause était gardée 
à juger. 

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C/21745/2014 

C. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit : 

a. En date du 22 septembre 2014, C______, en qualité de propriétaire, et A______ 
et B______, en qualité de locataires, ont conclu un contrat de bail portant sur la 

location d'un appartement de "4 pièces" au 2
ème

 étage de l'immeuble sis rue______ 

à Genève. 

L'appartement qui, selon le contrat de bail, apparaît comme un appartement de 

quatre pièces, comprend une cuisine, trois chambres à coucher et un salon, soit 

cinq pièces selon la comptabilisation genevoise. 

Le bail de l'appartement a été conclu pour une durée initiale d'un an, du 1
er

 octobre 

2014 au 30 septembre 2015, renouvelable par la suite d'année en année, sauf 

résiliation signifiée trois mois avant l'échéance. 

Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé, initialement, à 25'920 fr., soit 

2'160 fr. par mois. L'avis de fixation du loyer initial était motivé comme suit : 

"Adaptation du loyer au loyer usuel dans la localité ou dans le quartier selon 

l'art. 269a lettre a CO et 11 OBLF". 

Le loyer annuel hors charges payé par le précédent locataire depuis le 1
er

 février 

2003 était de 16'908 fr., soit l'409 fr. par mois. 

b. L'état des lieux d'entrée s'est tenu le 30 septembre 2014, date à laquelle les clés 
ont été remises aux locataires. 

c. L'immeuble a été construit en 1974 selon la bailleresse, les locataires estimant 
son année de construction entre 1971 et 1980 selon les indications du Registre 

foncier. II a été acquis par la bailleresse en 1983, par la cession des actif et passif 

de la SI______ EN LIQUIDATION, dont elle était seule actionnaire, opéré par 

acte authentique du 16 décembre 1982. La cession était faite à la valeur comptable 

de l'immeuble dans les comptes de la cessionnaire. Il a fait l'objet de rénovations en 

1997 (réfection de la façade, pose du double-vitrage). Avant l'entrée des locataires, 

la peinture de tout l'appartement a été refaite (murs, plafonds, boiserie, radiateurs) 

et la baignoire a été ré-émaillée sur demande des locataires. Le parquet a été poncé 

et vernis. Après leur entrée dans les locaux, les locataires ont demandé une série de 

travaux que la bailleresse a effectués. La cuisine n'était pas équipée et les locataires 

ont obtenu l'autorisation d'y installer un lave-vaisselle. Ils ont également installé un 

lave-linge et un sèche-linge dans la salle de bain. 

Selon la bailleresse, l'immeuble se trouve dans un bon état d'entretien. Il dispose 

d'un ascenseur, du chauffage central, d'une entrée sécurisée et du téléréseau 

collectif. Il est situé dans une rue calme et verdoyante du quartier des Eaux-Vives, 

à proximité des écoles, des restaurants, des commerces et des transports publics. 

L'appartement comprend une cuisine, trois chambres à coucher, un salon, un hall, 

une salle de bains, un WC séparé et un réduit. 

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Selon le plan de l'appartement produit par la bailleresse, la surface est de 112 m
2
. 

Les locataires estiment la surface de l'appartement à 100 m
2
, sans toutefois 

produire de mensurations justifiant leurs allégations. Ils se plaignent du bruit de la 

rue des deux côtés de l'appartement et de fuites d'air venant des cadres en bois des 

fenêtres. 

d. Par requête du 22 octobre 2014, déclarée non conciliée à l'audience de la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers du 5 février 2015 et 

portée devant le Tribunal des baux et loyers le 2 mars 2015, les locataires ont 

conclu, préalablement, à la production des pièces permettant d'effectuer un calcul 

de rendement et, principalement, à la fixation du loyer de l'appartement à 16'800 fr. 

par an, hors frais accessoires, dès le 1
er

 octobre 2014, sous réserve d'amplification 

au vu du résultat du calcul de rendement, au remboursement du trop-perçu de loyer 

en découlant avec intérêts à 5% dès la date moyenne et à la réduction de la garantie 

bancaire à due concurrence. 

A l'appui de leurs conclusions, ils se sont référés aux statistiques pour des 

appartements de quatre pièces, dans des immeubles bâtis entre 1971 et 1980 et se 

situant dans le quartier des Eaux-Vives. 

e. Par mémoire de réponse déposé le 13 mai 2015, la bailleresse a conclu, 
préalablement, à être autorisée à compléter ses écritures et à verser à la procédure 

des pièces complémentaires concernant les loyers usuels pratiqués dans le quartier, 

et, principalement, à la fixation du loyer annuel à 25'920 fr. dès le 1
er

 octobre 2014. 

Elle a conclu au rejet de la demande au motif que le loyer fixé se situait dans la 

limite des loyers usuels de la localité ou dans le quartier et était même très 

largement inférieur. 

Elle a produit un exemple de loyer comparatif s'agissant d'un appartement de 

quatre pièces (avec balcon et double-vitrage) situé au 2
ème

 étage d'un immeuble sis 

rue______ à Genève, construit en 1920. 

f. Lors de l'audience du 9 septembre 2015, les locataires ont expliqué les différents 
travaux entrepris dans leur appartement à leur demande et se sont plaints du bruit 

de la rue. Ils ont précisé que la bailleresse leur avait promis des travaux d'isolation 

en relation avec les fenêtres. 

La bailleresse s'est opposée à la demande de calcul de rendement des locataires en 

raison de l'ancienneté de l'immeuble et a sollicité une inspection locale. 

g. Par ordonnance du 16 septembre 2015, le Tribunal a constaté que, s'agissant d'un 
immeuble ancien, il n'y avait pas lieu d'ordonner un calcul de rendement et a 

ordonné une inspection locale afin de déterminer l'état de l'appartement. 

h. Lors de l'inspection locale du 27 octobre 2015, un certain nombre de constats 
ont été effectués par le Tribunal quant à la situation et à l'état de l'appartement. 

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C/21745/2014 

i. Lors de l'audience du 22 mars 2016, le Tribunal a entendu trois témoins, 
l'audition du témoin D______, ancienne concierge de l'immeuble, sollicitée par la 

bailleresse étant annulée pour des raisons de santé. 

A l'issue de l'audience, les locataires ont persisté dans leur requête visant à obtenir 

un calcul de rendement, lequel était possible, selon eux, malgré l'ancienneté de 

l'immeuble, dès lors que la propriétaire était une caisse de pension. La bailleresse a 

renoncé à l'audition du témoin D______, ce à quoi les locataires se sont opposés. 

j. Par ordonnance du 1er avril 2016, le Tribunal, indiquant être suffisamment 
éclairé par les actes d'instructions déjà effectués, a fixé un délai aux parties pour le 

dépôt de plaidoiries écrites. 

k. Par courrier du 1er avril 2016, les locataires ont produit un courrier du 19 octobre 
2015 adressé à la régie par un locataire de l'immeuble, E______, s'agissant de 

nuisances sonores liées à l'installation de chauffage, ainsi que le témoignage écrit 

de D______. 

l. Par courrier du 21 avril 2016, les locataires ont produit un chargé de pièces 
complémentaire se rapportant à l'acquisition de l'immeuble par la bailleresse en 

1983, lesquelles démontreraient, selon eux, qu'un calcul de rendement était 

possible. 

Dans leurs plaidoiries finales écrites du 26 avril 2016, les locataires ont persisté 

dans leurs conclusions, concluant, subsidiairement, à ce que le loyer de 

l'appartement soit fixé à 19'500 fr. par an, hors frais accessoires, dès le 1
er

 octobre 

2014. 

La bailleresse a, dans son acte du même jour, persisté dans ses conclusions, 

concluant en outre, préalablement, à ce que les nouvelles pièces produites par les 

locataires soient déclarées irrecevables. Par courrier du 12 mai 2016, la bailleresse 

a répliqué et persisté dans ses conclusions. 

m. La cause a été gardée à juger à l'issue d'un délai de quinze jours dès réception 
des plaidoiries finales. 

D. Les arguments des parties seront examinés ci-après dans la mesure utile. 

EN DROIT 

1. 1.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

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 Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

 En matière de contestation du loyer initial, la valeur litigieuse correspond à la 

différence entre le montant du loyer annuel tel que fixé dans le contrat de bail et le 

montant requis par le locataire, sans les charges, multiplié par 20 (art. 92  

al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 

consid.1.1). 

 Le loyer initial fixé dans le bail est de 25'920 fr. par an. Dans ses dernières 
conclusions, l'intimée a conclu à ce que le loyer soit fixé à 16'800 fr. par an. En 

multipliant la différence entre ces deux sommes par 20, l'on parvient à une somme 

supérieure à 10'000 fr.  

 La voie de l'appel est ainsi ouverte. 

 1.2. L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi  
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

 1.3. L'appel peut être formé pour violation du droit et/ou constatation inexacte des 
faits (art. 310 CPC). Le juge d'appel dispose d'un pouvoir de cognition complet et 

revoit librement les questions de fait comme les questions de droit (ATF 138 III 

374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2014 du 28 août 2014 

consid. 2.2.3). 

 1.4 En tant que la cause concerne la fixation du loyer initial, elle a trait à la 
protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). Elle est donc 

soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime 

inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC).  

 La maxime inquisitoire sociale est fondée sur des motifs de politique sociale. Elle 

vise à protéger la partie économiquement faible, à assurer l'égalité des parties et à 

accélérer la procédure. Elle ne libère pas les parties de la responsabilité d'établir 

l'état de fait pertinent et d'apporter les preuves topiques. Le juge doit se contenter 

d'exercer son devoir d'interpellation (Fragepflicht) et d'attirer l'attention des 

parties sur leur devoir de collaborer et sur la production des preuves. Il doit en 

outre s'assurer que les allégations et offres de preuves sont complètes, s'il a des 

motifs objectifs d'en douter. L'initiative du juge se limite à inviter les parties à 

désigner les moyens de preuve et à les produire (ATF 136 III 74 consid. 3.1 et  

125 III 231 consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_397/2013 du 11 février 2014 

consid. 4.4). 

2. Les appelants soutiennent que les premiers juges auraient violé la jurisprudence 
du Tribunal fédéral en matière de calcul du loyer initial. Ils leur reprochent d'avoir 

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considéré, à tort et en violation des art. 269 ss CO, que dès lors que l'immeuble 

avait été construit il y a 36 à 42 ans (1974 selon l'intimée et au plus tard 1980 

selon les appelants) et acquis par l'intimée en 1983, son ancienneté ne permettait 

pas d'ordonner un calcul de rendement, et, par conséquent, d'avoir examiné le 

caractère abusif du loyer au regard du critère des loyers usuels dans la localité ou 

dans le quartier. Ils estiment, en se référant à la jurisprudence du Tribunal fédéral 

publiée aux ATF 140 III 433, que dès lors que l'intimée est une caisse de pension, 

elle avait l'obligation de conserver les documents relatifs à la valeur de son 

immeuble et que le Tribunal aurait ainsi dû lui ordonner de produire les pièces 

nécessaires pour effectuer un calcul de rendement. 

 2.1. D'après l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer 
initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester et en 

demander la diminution s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité 

personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du 

logement (let. a) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la 

même chose par rapport au précédent loyer (let. b).  

 L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles de l'action en contestation 

du loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une 

demande de diminution du loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire 

se trouvent aux art. 269 et 269a CO (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 

consid. 2). 

 2.2. Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut être effectué qu'à l'aide 
de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne 

procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit 

supporter et des prix du marché (ATF 120 II 240 consid. 2). Dans l'application de 

la méthode absolue, les deux critères absolus - le loyer fondé sur les coûts et le 

loyer fondé sur les loyers du marché - sont antinomiques, et partant, exclusifs l'un 

de l'autre (ATF 121 III 6 consid. 3c).  

 Le critère absolu du rendement net excessif est prééminent par rapport au critère 

absolu des loyers usuels dans le quartier (ATF 124 III 310 consid. 2b; arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2 publié in SJ 2012  

I 377). 

 Il appartient au locataire qui conteste le loyer initial d'apporter la preuve que le 

loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Mais, selon les 

principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge 

de la preuve (soit le bailleur) doit néanmoins collaborer loyalement à 

l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle est seule à détenir 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.3 et les arrêts 

cités). 

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 2.3. Toutefois, pour les immeubles anciens, soit les immeubles construits ou 
acquis il y a plusieurs décennies, pour lesquels il peut s'avérer difficile voire 

impossible d'établir le rendement excessif faute de connaître les fonds propres 

entrant dans le calcul du loyer (les pièces comptables n'existent plus ou laissent 

apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique), la 

hiérarchie des critères absolus est inversée : il n'y a pas lieu de calculer le 

rendement net du logement, mais de déterminer sa valeur par référence aux loyers 

usuels du quartier, en comparant le loyer en cause avec le loyer moyen du quartier 

(art. 269a let. a CO) ou en établissant, par capitalisation de celui-ci, le prix de 

revient théorique de l'immeuble (ATF 140 III 433 consid. 3.1; 139 III 13  

consid. 3.1.2; 124 III 310 consid. 2) 

 2.4. Pour déterminer s'il s'agit d'un immeuble ancien, il n'est pas décisif de savoir 
si les justificatifs ne peuvent en l'espèce réellement pas être produits ou si les frais 

d'investissement sont effectivement établis. Pour que l'on admette, au vu des 

difficultés à produire les documents relatifs aux investissements, la qualité 

d'immeuble ancien, il est nécessaire qu'en raison de l'âge ou de l'histoire d'un 

immeuble, il apparaisse abstraitement vraisemblable que les documents ne sont 

plus accessibles (ATF 140 III 433 consid. 3.1.2 = JdT 2016 II 363).  

 Le Tribunal fédéral ne s'est à ce jour pas expressément exprimé sur l'âge minimal 

que devait avoir un immeuble pour être qualifié d'ancien. Il ne s'est pas référé à 

une limite chiffrée, mais a seulement considéré qu'il devait s'agir "d'immeubles 

construits ou acquis il y a quelques décennies" ("vor mehreren Jahrzehten"; voir 

jurisprudences citées dans l'ATF 140 III 433 consid. 3.1 et 3.1.1). Peuvent être 

considérés comme anciens des immeubles construits avant 1900 et acquis il y a 

37 ans (arrêt du Tribunal fédéral 4A_669/2010 du 28 avril 2011 consid. 4.2), 

construits 40 ans avant l'augmentation de loyer litigieuse (arrêt du Tribunal 

fédéral du 4C.176/2003 du 13 janvier 2004 consid. 3.3) ou acquis 42 ans avant 

l'augmentation de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4C.323/2001 du 9 avril 2002 

consid. 3a, SJ 2002 I pp. 434 ss, où il est renvoyé à l'ATF 122 III 257, JdT 1997  

I 595, selon lequel il faut admettre l'invocation du critère des loyers comparatifs 

pour un immeuble acquis plus de quarante ans auparavant; cf. encore l'ATF 112 II 

149 consid. 3 rendu sous l'ancien droit, dans lequel le Tribunal fédéral avait admis 

qu'un immeuble vieux seulement de 23 ans au moment de l'augmentation de loyer 

était un immeuble ancien [critique à cet égard : HEINRICH, in : Handkommentar 

zum Schweizer Privatrecht, 2
ème

 éd. 2012, n. 4 ad art. 269-269a CO]).  

 Le Tribunal fédéral a par ailleurs considéré que des immeubles âgés de 26 et 

27 ans lors de leur rénovation ne pouvaient pas être qualifiés d'immeubles anciens 

et que l'on ne pouvait pas dans un tel cas parler d'immeubles construits ou acquis 

"il y a quelques décennies" au sens de la jurisprudence (ATF 140 III 433 

consid. 3.1.2). Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a considéré que dans les années 

1982 et 1983, où les immeubles avaient été construits, l'on savait que le calcul du 

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rendement net, et par conséquent les justificatifs nécessaires à cet égard pour la 

fixation du loyer, était important (cf. sur ce point par ex. ATF 106 II 356). On 

pouvait par conséquent s'attendre à ce que, dans le cadre d'une administration 

professionnelle d'un immeuble, ces documents importants soient soigneusement 

conservés et ne disparaissent pas déjà après 26 ou 27 ans. 

 Il apparaît ainsi que le Tribunal fédéral enjoint clairement aux bailleurs 

professionnels de garder les pièces comptables au-delà des 10 ans de l'art. 958 CO 

(LACHAT, Trois ans de jurisprudence fédérale sur les loyers : 2013-2016, in 

Cahiers du bail 2016, p. 115). 

 2.5. En l'espèce, 31 ans se sont écoulés entre l'acquisition de l'immeuble par 
l'intimée et la conclusion du contrat de bail litigieux. Il s'agit de savoir si c'est à 

bon droit que les premiers juges ont considéré qu'il s'agissait d'un immeuble 

ancien au sens de la jurisprudence. Cette durée se situe à mi-chemin entre une 

acquisition ayant eu lieu il y a 37 ans, qui permet de considérer que l'immeuble est 

ancien, et une acquisition datant d'il y a 27 ans, qui ne permet pas d'aboutir à cette 

conclusion. 

 Cela étant, l'acquisition de l'immeuble a eu lieu en 1983 et à cette époque, la 

jurisprudence avait déjà établi le principe selon lequel le calcul du loyer initial 

devait se fonder prioritairement sur un calcul de rendement. En tant que 

propriétaire institutionnel, l'intimée devait ainsi compter avec la possibilité de 

devoir produire les pièces nécessaires pour effectuer un tel calcul. Même si la 

durée qui s'est écoulée depuis l'acquisition de l'immeuble par l'intimée dépasse de 

quatre ans la période de 27 ans que le Tribunal fédéral n'avait pas jugé suffisante, 

dans l'arrêt susmentionné, pour admettre se trouver en présence d'un immeuble 

ancien, la situation du cas d'espèce est très proche du cas tranché par le Tribunal 

fédéral. La date d'acquisition de l'immeuble est identique et la bailleresse peut être 

considérée comme un professionnel de l'immobilier. Nonobstant l'écoulement de 

quatre années supplémentaires par rapport au cas qui a fait l'objet de l'ATF 140  

III 433, l'on doit admettre qu'il est abstraitement vraisemblable que l'intimée est en 

mesure de produire les documents nécessaires pour effectuer un calcul de 

rendement. 

 Il y a lieu de relever à cet égard que l'acte authentique du 16 décembre 1982 

emportant cession de l'immeuble à l'intimée indique que la cession est opérée à la 

valeur comptable de l'immeuble. L'intimée était alors l'actionnaire unique de la 

cédante et, s'agissant d'une caisse de pension, il est vraisemblable qu'elle détient 

toujours les documents permettant de savoir quelle était cette valeur. 

 Au vu de ce qui précède, l'immeuble litigieux ne peut être considéré comme un 

immeuble ancien pour lequel le critère des loyers usuels du quartier aurait la 

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priorité sur celui du rendement net. Ainsi, il n'y a pas lieu de refuser le moyen des 

appelants tiré du caractère excessif du rendement locatif. 

3. Dès lors que les appelants doivent être admis à apporter la preuve, par un calcul 
selon la méthode absolue, que le loyer convenu procure à l'intimée un rendement 

excessif au sens de l'art. 269 CO, il sied, en application de la maxime 

inquisitoriale sociale, d'inviter l'intimée à fournir les éléments permettant de 

procéder à ce calcul. 

 La cause sera donc renvoyée au Tribunal pour instruction complémentaire dans ce 

sens et nouvelle décision dans le sens des considérants (art. 318 al. 1 let. c CPC). 

 Contrairement à ce que soutient l'intimée, les appelants n'avaient pas l'obligation 

de recourir immédiatement contre l'ordonnance du Tribunal du 16 septembre 

2015. Cette ordonnance ne pouvait en effet pas faire l'objet d'un recours en 

application de l'art. 319 let. b ch. 2 CPC, dès lors qu'elle n'était pas susceptible de 

causer un préjudice difficilement réparable aux appelants (ACJC/380/2015 du 

30 mars 2015; BOHNET, CPC annoté, 2016, N 8 ad art. 319 CPC). 

4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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C/21745/2014 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 22 août 2016 par A______ et B______ contre le 

jugement JTBL/574/2016 rendu le 14 juin 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans 

la cause C/21745/2014-9-OSL. 

Au fond : 

Annule le jugement attaqué. 

Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction et nouvelle décision 

dans le sens des considérants. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 

GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Mark MULLER, Madame Laurence 

CRUCHON, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr. cf. consid. 1.1.