# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ebe1bb19-d4eb-5b2b-8787-3ce3ca704c11
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-07
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Verwaltungsgerichtshöfe 07.02.2025 602 2024 159
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_007_602-2024-159_2025-02-07.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00

www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

602 2024 159
602 2024 161

Arrêt du 7 février 2025

IIe Cour administrative

Composition Président : Johannes Frölicher 
Juges : Dominique Gross, 

Cornelia Thalmann El Bachary 
Greffier-rapporteur : Julien Delaye 

Parties A.________ et B.________, recourants, représentés par Me Julien 
Francey, avocat

contre

PRÉFECTURE DE LA SARINE, autorité intimée

C.________ SA, intimée, représentée par Me Christophe Claude 
Maillard et Me Simon Mailler, avocats

Objet Aménagement du territoire et constructions – Permis de construire – 
Voie d'accès – Prescriptions en matière de construction

Recours du 13 septembre 2024 contre les décisions du 23 juillet 2024

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considérant en fait

A. Les 19 octobre et 10 novembre 2021, la société C.________ SA a déposé une demande de 
permis de construire (dossier FRIAC no ddd) en vue de la construction d’un ensemble résidentiel 
groupé de 12 logements en terrasse, avec pompe à chaleur "air-eau" et de la démolition du bâtiment-
assurance eee, sur l'art. fff du registre foncier (RF) de la Commune de G.________, secteur 
H.________. Ce projet prévoit également une demande de dérogation à la route privée à usage 
commun et une demande de dérogation à la distance à la forêt pour la construction d'un cabanon 
de jardin. Il se situe dans la zone résidentielle à faible densité I (ZRFD-I) du plan d'affectation des 
zones (PAZ) en vigueur et dans la ZRFD-I du dossier d'harmonisation du plan d'aménagement local 
(PAL) mis à l'enquête.

La demande de permis de construire a fait l'objet d'une mise à l'enquête publique, publiée dans la 
Feuille officielle. A.________ et B.________, propriétaires de la parcelle voisine, art. iii RF, ont 
notamment formé opposition au projet.

Le 9 octobre 2023, la Commune a émis un préavis favorable avec conditions et a accordé l'effet 
anticipé des plans. Par décision séparée du même jour, elle a octroyé à la constructrice la dérogation 
à la distance de la route et écarté les oppositions y relatives.

Les services et entités consultés ont préavisé favorablement le projet, avec ou sans conditions, à 
l'exception du Service de la mobilité (SMo), du Service de l'énergie (SdE) et du Service de 
l'environnement (SEn). Selon le SMo, plusieurs informations étaient notamment manquantes et le 
projet n'était pas conforme à certaines normes en matière d'accès, de stationnement et de sécurité 
routière.

Le 12 janvier 2024, le Service des constructions et de l'aménagement (SeCA) a émis un préavis de 
synthèse négatif, motivé notamment par la nécessité, pour la requérante, de se conformer aux 
exigences posées par les services de l'Etat, de compléter le calcul de l'indice brut d'utilisation du sol 
(IBUS) et de clarifier la hauteur des murs de soutènement dans l'alignement des bornes. Dès lors 
que la conformité du projet aux indices et à la destination de la zone ne pouvait pas encore être 
démontrée, le SeCA ne donnait pas son accord à l'effet anticipé positif des plans.

Suite à cette demande et aux préavis défavorables émis par certains services, le projet a fait l'objet 
de plusieurs modifications en date du 8 avril 2024. Les précisions et les documents complémentaires 
fournis par la constructrice ont permis d'obtenir des préavis favorables, avec conditions, du SEn et 
du SdE. Le 30 avril 2024, le SMo a, quant à lui, préavisé favorablement le projet, sans condition.

Le 13 juin 2024, le SeCA a maintenu son préavis de synthèse défavorable. Selon lui, le projet ne 
correspondait pas pleinement à la notion d'habitations individuelles groupées et la hauteur du mur 
de soutènement restait à clarifier. En revanche, après vérification des surfaces à considérer, le projet 
était conforme au RCU, ainsi qu'au dossier d'harmonisation du PAL mis à l'enquête. La conformité 
à la zone n'étant toutefois pas démontrée, il ne pouvait donner son accord à l'application d'un effet 
anticipé positif des plans.

Le 20 juin 2024, le SeCA est revenu sur son préavis défavorable. Il a relevé notamment que la 
remarque concernant le mur de soutènement situé en limite de parcelle avec les parcelles voisines 
avait été prise en considération et que la hauteur du mur avait été clarifié dans l'alignement des 

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bornes. Il relevait que le projet était conforme à la loi et au PAL de la commune, ainsi qu'au dossier 
d'harmonisation du PAL mis à l'enquête. Il a donc accordé l'effet anticipé des plans.

B. Par décision du 23 juillet 2024, la Lieutenante de Préfet du district de la Sarine a accordé le 
permis de construire sollicité, sous réserve des droits des tiers, notamment ceux relevant du droit 
privé, ainsi que du strict respect des plans et des conditions émises dans les préavis communaux et 
cantonaux. Elle a accordé l'effet anticipé positif des plans et octroyé la dérogation à la distance à la 
forêt. Elle a pris acte que le projet nécessitait un report d'indice et qu'une convention avait été passée 
avec les propriétaires des art. jjj et kkk RF en ce sens.

Par décision du même jour, la Lieutenante de Préfet a rejeté l'opposition formée par les propriétaires 
voisins. La parcelle sur laquelle était prévu le projet disposait d'abord, selon elle, d'un accès 
technique et juridique suffisant, y compris pour les véhicules d'intervention. Elle a ensuite rappelé 
qu'elle ne pouvait pas réexaminer la question de l'octroi d'une dérogation à la route, celle-ci étant de 
la compétence du Conseil communal. Elle a constaté enfin que le SeCA, après avoir reçu un 
nouveau calcul de l'IBUS et des plans de façades précisant les modifications du terrain naturel, avait 
jugé le projet conforme aux normes applicables et que les opposants n'invoquaient aucun motif 
justifiant de s'écarter des préavis émis par le SeCA et par les autres services consultés.

C. Par acte du 13 septembre 2024, les opposants déboutés forment recours (602 2024 159) 
auprès du Tribunal cantonal contre les décisions précitées. Ils concluent, principalement, sous suite 
de frais et dépens, à ce que le permis de construire soit refusé. Subsidiairement, ils requièrent que 
le permis ne soit exécuté que lorsque la réalisation de tout l'équipement sera garantie et, encore 
plus subsidiairement, que la cause soit renvoyée à la Préfecture pour nouvelle décision.

A l'appui de leurs conclusions, les recourants soutiennent d'abord que leur droit d'être entendu aurait 
été violé. L'autorité intimée ne se serait pas prononcée sur leur grief relatif à la non-conformité du 
projet à la topographie du terrain. Le SeCA n'aurait pas non plus fourni d'explication claire quant à 
son changement d'avis entre le second préavis, qui était défavorable, et le troisième préavis 
favorable. Cette absence de justification priverait les recourants de la possibilité de comprendre le 
raisonnement du SeCA et de contester les éléments ayant motivé ce changement de position.

Sur le fond, les recourants contestent la conformité du chemin d'accès projeté, arguant de plusieurs 
défaillances techniques. Ils affirment que le chemin d'accès ne respecte pas les normes VSS en 
matière de longueur, de gabarit, de possibilité de croisement et de revêtement. Ils soulignent 
l'étroitesse du chemin et son manque de sécurité, ce qui, selon eux, générerait de nombreux 
problèmes. De plus, ils déplorent la suppression des mesures de sécurité initialement prévues par 
la constructrice. En effet, un concept de sécurité prévoyant un système de feux tricolores pour gérer 
le croisement des véhicules durant les travaux, une réduction de la vitesse et un agrandissement de 
la route auraient été abandonnés.

Les recourants affirment ensuite que les terrasses et les murs de soutènement projetés doivent être 
soumis aux règles de distance aux limites, à l'instar des bâtiments. Ils arguent que la configuration 
des habitations individuelles groupées nécessite, de part la loi, un accès de plain-pied vers un 
espace extérieur privatif, ce qui impliquerait que les terrasses et les murs de soutènement doivent 
être considérés comme un bâtiment et soumis, en tant que tel, au respect des distances aux limites. 
De plus, la profondeur des terrasses (4 mètres) et la hauteur du mur de soutènement (dépassant le 
tiers de la façade) excèderaient les limites autorisées.

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Les recourants relèvent encore plusieurs erreurs dans les plans qui n'auraient pas été relevées par 
les autorités compétentes et estiment que le projet ne serait dès lors pas conforme à la topographie 
du terrain. Enfin, ils soulignent que le projet ne respecterait pas la hauteur maximale autorisée pour 
les murs de soutènement, fixée à 1.20 m et contestent la décision d'accorder l'effet anticipé des 
plans, dès lors que le PAL actuellement en vigueur limiterait l'IBUS à 0.50 dans la zone. 

Ils requièrent également l'effet suspensif à leur recours à titre de mesure superprovisionnelle 
(602 2024 160) et provisionnelle (602 2024 161).

D. Le 19 septembre 2024, le Juge délégué à l'instruction a interdit, à titre de mesure 
provisionnelle urgente (602 2024 160), toute exécution du permis de construire.

Le 15 octobre 2024, la Lieutenante de Préfet propose le rejet du recours et renvoie à ses décisions 
du 23 juillet 2024.

Le 21 octobre 2024, la Commune de G.________ rappelle que la parcelle est entièrement équipée, 
qu'elle bénéficie d'une servitude de passage à pied et pour tout véhicule inscrite au registre foncier 
à charge de la parcelle des recourants, mais que le chemin d'accès poserait des questions de 
sécurité, notamment à l'endroit de la porte d'entrée de la maison des recourants.

E. Le 27 novembre 2024, la constructrice conclut également au rejet du recours. 

Elle soutient d'abord que la densification de la parcelle ne constitue pas un obstacle, dès lors que le 
PAL ne peut fixer un IBUS inférieur à 0.60, seuil minimal légal pour les zones d'habitat non contigu, 
et respecté en l'occurrence. 

La constructrice rappelle ensuite que la servitude existante permet d'accéder à la route communale, 
garantissant ainsi un accès suffisant à la parcelle. Elle souligne que les normes VSS ne sont pas 
des règles de droit impératives et que le juge peut s'en écarter si des motifs fondés le justifient. 
Concernant la longueur du chemin d'accès, elle précise que la norme VSS n'est qu'une 
recommandation ("entre 40 et 80 m environ"). Elle ajoute que les services de l'Etat ont effectué une 
analyse complète des voies d'accès et que la jurisprudence confirme que le terrain est équipé, dès 
lors qu'un raccordement à une route publique ou privée existe. Enfin, elle indique que le chemin 
d'accès actuel peut desservir jusqu'à 30 unités de logements, une capacité largement suffisante 
pour le projet. Elle conteste les affirmations des recourants concernant l'étroitesse du chemin et la 
difficulté de croisement. Elle soutient que la portion gravillonnée est carrossable et permet le 
passage des véhicules sans travaux. Elle qualifie les photographies produites par les recourants de 
"sélectives" et affirme qu'il existe en réalité un large espace de croisement.

Elle maintient encore que les murs de soutènement et les terrasses ne sont pas soumis aux règles 
de distance aux limites, relativise les erreurs soulevées par les recourants, les qualifiant de simples 
"erreurs de plume" sans conséquence sur la conformité du projet.

La constructrice explique enfin le changement d'avis du SeCA entre son préavis du 13 juin 2024 et 
celui du 20 juin 2024. Elle indique que le second préavis du 13 juin 2024 n'avait pas pris en compte 
les modifications apportées au projet. Après avoir contacté le SeCA, celui-ci a reconnu l'erreur et a 
émis un nouveau – et troisième – préavis favorable le 20 juin 2024, tenant compte de tous les 
documents.

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F. Dans leurs contre-observations spontanées du 19 décembre 2024, les recourants réitèrent et 
précisent leurs arguments contre le projet litigieux. Ils soutiennent que la Commune avait initialement 
conditionné son préavis favorable à la mise en place d'un concept de sécurité par la constructrice, 
concept qui a par la suite été abandonné. Ils critiquent le préavis du SMo, jugé lacunaire, qui ne 
justifie pas en quoi le chemin d'accès serait adéquat en termes de largeur et de longueur. Ils 
contestent l'argument selon lequel la servitude de passage existante suffirait à garantir l'accès au 
projet. Ils affirment qu'ils ne sont pas tenus d'accorder un droit de passage aux propriétaires du 
projet sur leur terrain. A l'appui de leurs dires, ils produisent des extraits et plans du registre foncier. 
Ils s'opposent à l'idée qu'il serait possible de s'écarter des normes VSS sans justification sérieuse. 
Ils rappellent que l'espace de croisement mentionné par la constructrice est en réalité une place 
privée leur appartenant, qui ne fait pas l'objet d'une servitude. Pour les autres points soulevés dans 
le recours, les recourants renvoient en substance à leur mémoire initial, maintenant leurs arguments 
sur la non-conformité du projet aux règles de distance aux limites, la hauteur des murs de 
soutènement et le non-respect de l'IBUS.

Le 14 janvier 2025, la constructrice s'est encore spontanément déterminée. Elle persiste dans ses 
conclusions et réitère, en substance, les griefs déjà formulés à l'appui de sa réponse au recours.

G. Les arguments avancés par les parties à l'appui de leurs conclusions seront repris dans les 
considérants en droit du présent arrêt pour autant que cela s'avère nécessaire à l'issue du litige.

 

en droit

1.

Déposé dans le délai et les formes prescrits, le recours des opposants, propriétaires d'une parcelle 
à proximité, qui sont atteints par la décision rejetant leur opposition et qui peuvent se prévaloir d'un 
intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification (art. 76 let. a du code fribourgeois 
du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative, CPJA; RSF 150.1), est recevable en 
vertu des art. 79 à 81, 114 al. 1 let. c CPJA et 141 al. 1 de la loi fribourgeoise du 2 décembre 2008 
sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC, RSF 710.1). En outre, l'avance de frais 
ayant été versée dans le délai imparti, le Tribunal cantonal peut entrer en matière sur les mérites du 
recours.

2.

Selon l'art. 77 CPJA, l'autorité de recours revoit la légalité de la décision attaquée ainsi que la 
constatation des faits par l'autorité intimée; cela signifie qu'elle peut sanctionner la violation de la loi, 
y compris l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, ainsi que la constatation inexacte ou 
incomplète des faits pertinents. Aucune question d'opportunité ne se pose en l'espèce.

3.

Les recourants se plaignent d'abord du fait que l'autorité ne se serait pas prononcée sur leur grief 
relatif à la non-conformité du projet à la topographie du terrain et que le SeCA n'aurait pas non plus 
fourni d'explication claire quant à son changement d'avis entre son second et son troisième préavis.

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3.1. Garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 de la Confédération 
suisse (Cst.; RS 101) et concrétisé par les art. 57 ss CPJA, le droit d'être entendu implique 
notamment l'obligation, pour l'autorité, de motiver sa décision. L'administré doit être en mesure de 
comprendre les motifs ayant fondé la décision de l'autorité, afin de pouvoir juger de l'opportunité 
d'un recours et, le cas échéant, attaquer utilement la décision. Il en va de même pour l'autorité de 
recours, afin qu'elle puisse exercer son contrôle en connaissance de cause. L'autorité n'a toutefois 
pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les 
parties; il suffit qu'elle mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels elle 
a fondé sa décision (cf. ATF 143 III 65 consid. 5.2), étant précisé que la motivation peut être implicite 
et résulter des différents considérants de la décision (cf. ATF 141 V 557 consid. 3.2.1).

3.2. En l'occurrence, dans sa décision, la Lieutenante de Préfet répond, en substance, à 
l'ensemble des griefs formulés par les recourants dans leur opposition. Plus particulièrement, elle 
traite au considérant 6 de sa décision les griefs liés à la topographie du terrain. Elle y constate que 
les éléments au dossier sont suffisants pour établir les modifications apportées par le projet et 
s'appuie sur l'art. 58 du règlement d'exécution fribourgeois du 1er décembre 2009 de la loi sur 
l'aménagement du territoire et les constructions (ReLATeC; RSF 710.11) pour en conclure que le 
projet est conforme aux normes applicables.

Ce faisant, elle a procédé un syllogisme juridique complet et rien ne permet de dire que la décision 
serait insuffisamment motivée au point que les recourants n'auraient pas été en mesure de l'attaquer 
en connaissance de cause. Preuve en est le mémoire de recours et les nombreux griefs formulés 
sur le fond par les recourants, notamment en lien avec le grief précité. Le fait qu'ils ne soient pas 
d'accord avec les conclusions préfectorales ne signifie pas encore que la décision ne respecte pas 
les exigences minimales de motivation. Autre est la question de savoir si cette décision est 
matériellement conforme au droit, ce que la Cour de céans examinera ci-après.

3.3. Quant aux reproches formulés sur la motivation du préavis du SeCA, il convient de rappeler 
que l'obligation de motiver une décision incombe en premier lieu à l'autorité qui statue et non aux 
autorités consultées ou spécialisées. C'est à l'autorité décisionnelle qu'il appartient d'exposer les 
motifs qui la conduisent à prendre une décision, en se fondant sur les éléments pertinents du dossier 
et en tenant compte, le cas échéant, des avis des entités et services consultés. Si l'autorité 
décisionnelle estime qu'un rapport officiel ne présente pas de résultats concluants ou qu'il existe des 
indices qui en diminuent la valeur probante, par exemple si sa motivation n'est pas ou peu 
compréhensible, l'autorité décisionnelle peut en tenir compte et s'en écarter. Or, comme considéré, 
la Lieutenante de Préfet a fait siennes les conclusions du préavis du SeCA et a estimé qu'il n'existait 
aucun motif qui justifiait de s'en écarter. Dans ces circonstances, il ne saurait être retenu une 
violation du droit d'être entendu à ce titre. 

Par ailleurs, il convient de relever que la constructrice a rappelé, dans le cadre de la présente 
procédure, que le second préavis du SeCA du 13 juin 2024 n'avait, par erreur, pas tenu compte des 
nouveaux plans et documents produits le 8 avril 2024. Cette erreur a été reconnue et corrigée par 
le SeCA dans son préavis favorable du 20 juin 2024. Les recourants peuvent donc être rassurés sur 
le fait qu'il existe une bonne raison pour que le SeCA ait modifié son préavis pour tenir compte de 
l'ensemble des éléments du dossier. Le grief de violation du droit d'être entendu doit donc être rejeté.

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4.

4.1. Selon l'art. 22 al. 2 let. a de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; 
RS 700), une autorisation de construire ne peut être délivrée que si la construction ou l'installation 
est conforme à l'affectation de la zone concernée. Tel est le cas lorsque sa fonction concorde avec 
celle de la zone concernée (cf. arrêt TF 1C_18/2022 du 9 mai 2023 consid. 3.1.2).

Par le permis de construire, l'Etat vérifie ainsi la conformité du projet à l'affectation de la zone et aux 
règles de la construction qui régissent celle-ci. Il garantit la sécurité, la salubrité et la fonctionnalité 
des constructions (art. 1 let. j LATeC). Il s'agit d'une autorisation ordinaire et le requérant a droit à 
son obtention s'il satisfait aux conditions légales. L'objet du permis de construire est donc de 
constater que le projet de construction respecte le droit public (cf. ATF 119 Ib 222 consid. 3a; arrêt 
TF 1A.202/2006 du 10 septembre 2007 consid. 4).

Cela signifie que, lorsqu'elle statue sur une requête, l'autorité compétente ne peut examiner que la 
légalité du projet, et non son opportunité. L'autorité n'a pas la compétence de refuser le permis de 
construire qui lui est demandé sous prétexte qu'une autre solution, plus judicieuse à ses yeux ou 
ceux du voisin, peut entrer en considération (cf. arrêts TC FR 602 2018 21 du 28 novembre 2018 
consid. 3.1; TA FR 2A 2003 61 du 11 février 2004).

La possibilité de construire sur un bien-fonds est une faculté essentielle découlant du droit de 
propriété garanti par l'art. 26 Cst. Son exercice se fait à la guise du propriétaire, dans les limites du 
droit de l'aménagement du territoire et du droit de la police des constructions.

4.2. Dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis de construire, les dossiers sont 
soumis aux différents services de l'Etat. Les avis de ces services spécialisés constituent des rapports 
officiels au sens de l'art. 46 al. 1 let. b CPJA. Le rapport officiel est un document écrit ou une 
déclaration orale émanant d'une autorité ou de l'administration, qui possède des connaissances 
spécifiques en raison de son activité, à l'attention d'une autre autorité, à propos de faits et de 
circonstances précis. Il se distingue d'un rapport d'expert en ce sens qu'il est un acte de souveraineté 
administrative. Lorsqu'il présente des résultats concluants, une pleine force probante peut lui être 
reconnue. Il peut dès lors remplacer une expertise, dans la mesure toutefois où il n'existe pas 
d'indices concrets et sérieux qui en diminuent la valeur probante (cf. ATF 132 II 257 consid. 4; arrêts 
TF 1C_338/2010 du 23 mai 2013 consid. 5; TC FR 602 2020 49 du 25 août 2020 consid. 2.2; sur la 
question de la motivation de ces préavis, cf. supra consid. 3.3).

5.

Les recourants estiment d'abord que le terrain sur lequel le projet est prévu n'est pas suffisamment 
équipé, dès lors qu'il ne serait pas adapté à l'utilisation prévue, qu'il exposerait les usagers à des 
dangers excessifs et que l'étendue de la servitude d'accès au chemin grevant leur fonds ne 
garantirait pas un accès juridique suffisant.

5.1. Conformément à l'art. 22 al. 2 let. b LAT, l'autorisation de construire n'est délivrée que si le 
terrain est équipé. Tel est le cas selon l'art. 19 al. 1 LAT lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée 
à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se 
raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour 
l'évacuation des eaux usées. L'art. 95 LATeC, quant à lui, prévoit qu'un terrain est réputé équipé si 
son équipement est complet, adapté à la zone d'affectation concernée, de sorte que seul le 
raccordement des constructions et installations prévues reste encore à établir pour permettre leur 

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utilisation. Pour les zones à bâtir, il s'agit en règle générale de routes et chemins desservant la zone 
à équiper, compte tenu des circonstances locales (cf. JOMINI, Commentaire LAT, 2010, art. 19 LAT 
no 18). Pour être considérée comme adaptée à l'utilisation prévue, une voie d'accès doit être 
suffisante d'un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle 
dessert (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a; arrêts TF 1C_246/2009 du 1er février 2010 consid. 4.1; 
1C_157/2008 du 10 juillet 2008 consid. 2.1). Dans le cadre de l'interprétation et de l'application de 
la notion d'accès suffisant, les autorités disposent d'une importante marge d'appréciation (cf. ATF 
121 I 65 consid. 3a; arrêt TF 1C_471/2020 du 19 mai 2021 consid. 3.1).

5.2. Dans un premier moyen, les recourants soutiennent que l'accès ne serait pas juridiquement 
assuré dès lors qu'un triangle en bordure de parcelle ne serait pas couvert par l'assiette de la 
servitude inscrite au registre foncier.

5.2.1. La réalisation de la voie d'accès est juridiquement garantie lorsque le terrain peut être 
raccordé à une route du domaine public ou à une route privée que les utilisateurs du bâtiment ont le 
droit d'emprunter (cf. arrêt TF 1C_387/2017 du 20 juin 2016 consid. 7.1). Selon la jurisprudence, 
l'autorité compétente peut ainsi autoriser une construction sur un bien-fonds qui, sans être 
directement accessible depuis la voie publique l'est par le biais d'une servitude foncière au sens des 
art. 730 ss du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210), dans la mesure où cet accès 
est suffisant au regard de l'utilisation prévue. 

En cas de doute sur la capacité de l'accès prévu à répondre aux besoins de la future construction, 
l'autorisation de construire doit en principe être refusée, la condition de l'art. 22 al. 2 let. b LAT n'étant 
alors pas réalisée. S'il apparaît toutefois vraisemblable que la parcelle en cause dispose d'un accès 
suffisant en vertu du droit privé, il appartient aux recourants s'opposant au projet de démontrer que 
tel ne serait pas le cas (cf. arrêts TF 1C_471/2020 du 19 mai 2021 consid. 3.1.3; 1C_52/2017 du 
24 mai 2017 consid. 5.4; 1C_245/2014 du 10 novembre 2014 consid. 4.1). 

Dans ce contexte, l'autorité administrative doit se limiter à examiner la situation prima facie, en se 
bornant à contrôler si ledit accès s'appuie sur un titre juridique existant, tel un droit de passage inscrit 
au registre foncier, les questions relatives à l'assiette de la servitude relevant exclusivement du droit 
civil (cf. arrêt TC FR 602 2011 74 et 89 du 7 décembre 2012 consid. 2b). Ainsi, l'autorité 
administrative examine si la désignation de la servitude permet d'en faire l'utilisation prévue et si elle 
est suffisante pour l'accès aux constructions projetées (cf. arrêt TC FR 602 2018 100 et 101 du 
13 février 2019 consid. 2.3).

5.2.2. En l'occurrence, l'existence d'une servitude de passage à pied et pour tout véhicule, inscrite 
au registre foncier au bénéfice de la parcelle concernée par le projet de construction et grevant le 
fonds appartenant aux recourants, n'est pas contestée. Les recourants soutiennent, en revanche, 
qu'une portion de terrain triangulaire en bordure de leur parcelle (cf. entourée par un cercle noir sur 
l'extrait ci-dessous) ne serait pas incluse dans l'assiette de la servitude. Ils en déduisent que les 
propriétaires de l'art. fff RF ne pourraient emprunter librement cette portion de terrain pour accéder 
à leur construction.

(plan supprimé)

Force est toutefois de constater que l'appréciation de la Lieutenante de Préfet, selon laquelle cette 
servitude apparaissait suffisante pour l'accès juridique à la construction projetée, ne saurait être 
remise en cause par de tels arguments. En effet, l'existence d'une servitude de passage dûment 

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inscrite au registre foncier suffit généralement à garantir l'accès à la construction projetée, sans qu'il 
soit nécessaire de se prononcer sur l'étendue précise de son assiette. Comme considéré, il 
appartient aux parties, le cas échéant, de faire valoir leurs droits respectifs devant les juridictions 
civiles compétentes. 

Nonobstant, l'interprétation des recourants quant à la portée de la servitude apparaît, à tout le moins 
du point de vue du droit public des constructions, manifestement erronée. Il est clair que ce triangle 
sur le plan fait le lien entre le chemin d'accès privé et le carrefour avec la voie publique et que 
l'existence de la servitude d'accès ne fait aucun sens s'il n'est pas possible de rejoindre le domaine 
public. La Cour ne peut d'ailleurs s'empêcher de relever que, à la lecture des minutes établies par 
le géomètre-conservateur cantonal, que les recourants ont produites à l'appui de leurs 
contre-observations du 19 décembre 2024, le droit de passage grevant leur parcelle (à l'époque 
désignée comme l'art. lll RF de la Commune de H.________) était décrit comme suit: "chemin de 
servitude pour atteindre la route cantonale". De plus, dans l'exposé des motifs, le 
géomètre-conservateur précise que cette modification doit permettre la vente d'une surface de 
330 m2 cédée par la commune aux propriétaires d'alors, et que cette surface, en tant que route 
d'accès, doit permettre à l'acquéreur de l'aménager selon ses vœux. Les droits de passage pour les 
ayants-droits sont toutefois réservés et font l'objet de servitudes inscrites à charge de la parcelle.

La Cour relève d'ailleurs que, contrairement à ce que soutiennent les recourants, il n'existait, lors de 
la constitution de la servitude, aucun triangle de petite dimension en bordure de parcelle qui ne serait 
pas couvert par la servitude. En effet, le "plan du nouvel état de propriété" d'avril 1986 établi par le 
géomètre officiel démontre que la servitude va clairement jusqu'à la route (cf. extrait ci-dessous). 
L'assiette de la servitude a été ainsi faite précisément dans le but que le chemin permette l'accès 
jusqu'à la voie publique. Le plan du portail cartographique du 28 octobre 2021, produit par les 
recourants et sur lequel ils se fondent pour justifier l'existence d'un triangle qui ne serait pas couvert 
par la servitude, ne détermine en réalité pas son étendue. Il aurait fallu, pour cela, qu'ils activent le 
thème "Servitudes (4 couches) (Mensuration officielle)". Or, en procédant ainsi, on voit alors bien 
que la servitude s'étend très clairement jusqu'à la route communale et que la petite zone triangulaire 
litigieuse en fait bien partie (cf. extrait ci-dessous).

(plans supprimés)

Dans ces circonstances, la Cour considère que la servitude inscrite au registre foncier est 
manifestement suffisante pour garantir un accès juridique à la construction projetée. Le terrain est, 
en effet, raccordé à une route, certes privée, mais que les utilisateurs du bâtiment ont, sans aucun 
doute, le droit d'emprunter, comme le confirment les documents que les recourants ont eux-mêmes 
versés au dossier.

5.3. Dans un second moyen, les recourants affirment que l'accès n'est techniquement pas 
adapté, dès lors qu'il ne respecterait pas les normes VSS en matière de longueur, de gabarit, de 
possibilité de croisement et de revêtement. Ils considèrent notamment que le chemin est trop étroit 
et manque de sécurité.

5.3.1. La définition de l'accès adapté à l'utilisation projetée au sens de l’art. 19 LAT a fait l'objet 
d'une jurisprudence constante dont il résulte en substance que la loi n’impose pas des voies d’accès 
idéales; celles-ci doivent en revanche être suffisantes ou adaptées (cf. arrêt TF 1C_387/2014 du 
20 juin 2016 consid. 7.1). Pour cela, il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, 
une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l’utilisation du bien-fonds et n’expose pas ses 

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usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs 
(cf. arrêts TF 1C_430/2015 du 15 avril 2016 consid. 3.1; 1C_245/2014 du 10 novembre 2014 
consid. 4.1). 

Ainsi une voie, bien qu’étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle permet à tous les 
véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en respectant les règles de prudence 
qu’imposent les prescriptions de la circulation routière. Autrement dit, l’accès est suffisant lorsqu’il 
présente des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des 
besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l’accroissement prévisible du 
trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue (cf. déjà arrêts 
TC FR 602 2011 74 et 89 du 7 décembre 2012 consid. 3a; ég. arrêts TC VD AC.2009.0086 du 
2 août 2010, AC.2008.0233 du 6 mai 2009 et AC.2002.0013 du 10 décembre 2002). En revanche, 
un bien-fonds ne peut plus être considéré comme équipé si, une fois construit conformément aux 
règles du plan d'affectation, son utilisation entraîne un accroissement du trafic qui ne peut être 
absorbé par le réseau routier ou s'il provoque des atteintes nuisibles ou incommodantes dans le 
voisinage (cf. ATF 129 II 238 consid. 2). Enfin, il faut encore que l'accès des services de secours et 
de voirie soit garanti (cf. arrêts TF 1C_430/2015 du 15 avril 2016 consid. 3.1; 1C_245/2014 du 
10 novembre 2014 consid. 4.1).

L’art. 119 LATeC donne au Conseil d’Etat la compétence d’édicter les dispositions d’exécution des 
règles de construction (al. 1). Il peut prescrire l’application de directives et de normes des 
organismes spécialisés (al. 3). Selon l’art. 52 ReLATeC, les objets soumis à l’obligation de permis 
sont régis par les dispositions de ce règlement en matière de construction (al. 1). Pour le surplus, il 
est renvoyé aux normes techniques d’organismes spécialisés tels que (a) la Société suisse des 
ingénieurs et des architectes (SIA); (b) l’Association suisse de normalisation (SNV); (c) l’Association 
suisse des professionnels de la protection des eaux (VSA); (d) l’Union suisse des professionnels de 
la route (VSS). Selon l’art. 61 al. 1 ReLATeC, l’accès aux routes publiques ou privées ne doit pas 
constituer une gêne ou un danger pour la circulation. Les rampes d’accès doivent être conformes 
aux normes SNV et VSS. 

Si les normes VSS, en tant qu’expression de la science et de l’expérience des professionnels, 
peuvent être considérées comme des avis d’experts, il n’en demeure pas moins qu’il ne s’agit pas 
de règles de droit au sens strict. Lorsque des motifs fondés justifient de s’en écarter, le juge n’est 
pas lié par lesdites normes. Le renvoi général aux normes professionnelles prévu par 
l’art. 119 LATeC ne change rien à cette constatation (dans ce sens, art. 27 al. 1 ReLATeC; cf. arrêt 
TC FR 602 2011 74 et 89 du 7 décembre 2012).

5.3.2. La Cour rappelle d'abord que le SMo n'a pas formulé de remarques particulières dans son 
préavis du 30 avril 2024, et que, compte tenu de la longueur et de la largeur du chemin, qu'il a pu 
aisément consulter sur plan, il a estimé que l'accès était suffisant. 

Dans ce contexte, rien n'indique que le SMo n'a pas pu contrôler les lignes de visibilité (cf. extrait ci-
dessous), les espaces de croisement, le tracé du chemin et apprécier leur impact sur la sécurité 
routière. Suite aux éléments apportés par la constructrice le 8 avril 2024, le SMo a ainsi préavisé 
favorablement le projet sans réserver aucune condition, même s'il recommande un gabarit minimal 
de 3.5 m pour le croisement voiture/vélo. La Lieutenante de Préfet a fait sienne les conclusions du 
SMo.

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Reste à examiner si les arguments avancés par les recourants à l'appui de leur recours sont de 
nature à modifier cette conclusion.

(plan supprimé)

5.3.3. Les recourants dénoncent d'abord le fait que ce gabarit ne serait pas respecté à certains 
endroits (env. 2.5 m à l'endroit le plus étroit selon eux).

La Cour rappelle toutefois que la norme VSS 40 050 relative aux chemins de desserte prévoit 
notamment une largeur minimum pour l'accès au débouché de la route, mais pas nécessairement 
sur tout le tracé du chemin. Quant à la cohabitation des automobiles avec d'autres usagers du 
chemin, la norme VSS 40 201 relative aux dimensions de base et gabarit des usagers de la route 
considère qu'un piéton, de même qu'un deux-roues léger, occupe une largeur de 0.6 m et une voiture 
de tourisme 1.8 m. 

Même en considérant la largeur du chemin alléguée par les recourants, aucun conflit n'est à craindre, 
étant rappelé que sa configuration fait que la circulation s'opère inévitablement à vitesse réduite. Le 
croisement avec des poids lourds, bus ou cars, dont la largeur donnée est de 2.5 m, s'avèrerait 
certes plus compliqué, mais – sauf temporairement pendant la durée des travaux de construction 
litigieux – il n'apparaît pas que le projet soit de nature à augmenter le passage de ce type de 
véhicules. Au demeurant, il convient de souligner que la largueur de 3.5 m préconisée par le SMo 
dans son préavis constitue une simple recommandation et ce dernier n'a pas conditionné son préavis 
favorable à son respect ("préavis favorable sans condition"). Les recourants ne peuvent donc tirer 
aucune conséquence de son non-respect et n'expliquent d'ailleurs pas en quoi il se justifierait d'en 
faire une condition à l'octroi du permis de construire.

5.3.4. Pour ce qui est ensuite des difficultés de croisement en lien avec la longueur du chemin 
d'accès, la Lieutenante s'est référée à la norme VSS 40 045 relative aux routes de desserte, 
également citée par les recourants, pour juger qu'il s'agissait d'un chemin d'accès au sens de cette 
norme, destiné à desservir de petites zones habitées jusqu'à 30 unités de logement, dont la 
longueur, selon la hauteur des bâtiments, devrait être limitée entre 40 et 80 mètres environ, et le 
long duquel les rares cas de croisement se font par les accotements et autres espaces libres (ch. 8 
de la norme VSS 40 045). Cette norme précise qu'un chemin dit d'accès présente une seule voie de 
circulation, n'a pas de trottoir ni de place de rebroussement, qu'un aménagement pour le trafic 
deux-roues léger n'y est pas nécessaire et que les caractéristiques d'aménagement des voies de 
circulation y seront réduites. Ce type de route est en fait un chemin piétonnier, prévu pour être 
occasionnellement parcouru par des véhicules à moteur. La norme VSS 40 045 définit la capacité 
pratique d'une telle voie de circulation à 50 véhicules par heure.

Il n'est pas contesté que le chemin d'accès est légèrement supérieur à 80 m (115 m selon les 
recourants). Cependant, contrairement à ce qu'affirment les recourants, il ne s'agit pas d'une limite 
absolue, mais d'une recommandation dont le dépassement n'a aucune incidence sur la qualification 
du chemin. Le Tribunal fédéral a confirmé que même un tronçon de 320 m de long peut être qualifié 
de "chemin d'accès" pour autant que celui-ci ne desserve pas plus de 30 unités de logement (cf. arrêt 
TF 1C_322/2021 du 24 août 2022 consid. 3.2.1), ce qui est incontestablement le cas en l'espèce. 
Le dépassement de la longueur de 80 m ne signifie donc pas à lui seul que l'accès est insuffisant. Il 
convient bien plus de s'intéresser à la configuration du chemin. Toutefois, s'il est vrai qu'il n'est pas 
possible de croiser des véhicules sur toute sa longueur, la Cour relève qu'il s'agit d'une 
caractéristique inhérente à la notion de chemin d'accès, selon la norme VSS 40 045. Un chemin 

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d'accès est un chemin piétonnier, prévu pour être occasionnellement parcouru par des véhicules à 
moteur et dont la superstructure est dimensionnée en conséquence. Pour les rares cas de 
croisement ou de dépassement entre véhicules à moteur, on peut utiliser les accotements et les 
autres espaces libres. Certes, le chemin est plus long que ce que recommandent les normes VSS.  
Cependant, cette situation est acceptable car le volume de trafic restera modeste (on est largement 
en deçà des 30 unités de logements desservies) et qu'il existe des endroits où le croisement de 
deux véhicules est possible.

La Cour relève que plusieurs possibilités de croisement existent, notamment sur la parcelle des 
recourants, devant la future construction et au début du chemin d'accès. Les recourants ont la 
possibilité d'autoriser les riverains à utiliser le ou les dégagements goudronnés devant leur garage, 
voire d'élargir le chemin pour permettre l'utilisation de l'entière assiette de la servitude, qui a une 
largeur d'au moins 4.20 m sur les dix premiers mètres (cf. extraits 2 et 3 reproduits ci-dessus, qui 
montrent que l'assiette de la servitude est plus large par endroit que le chemin effectivement réalisé).

Dans ce contexte, il est important de rappeler le contexte historique de ce chemin d'accès. Comme 
précisé ci-dessus (cf. supra consid. 5.2.2), avant les années 1980, il était la propriété de la 
Commune. Il a ensuite été réintégré à la parcelle des recourants avec une servitude de passage 
destinée à rejoindre la route cantonale, sous réserve des droits des tiers. Ce chemin a ainsi toujours 
servi de point d'accès pour les différentes parcelles, y compris celle destinée au projet de 
construction alors qu'elle n'était encore pas construite. La cession du chemin par la Commune a 
manifestement été effectuée pour que le propriétaire du fonds servant puisse l'aménager à sa guise, 
mais sous réserve du respect des droits de passage des tiers. En ce sens, il existe donc au moins 
depuis plus de 40 ans un passage par ce chemin pour accéder aux parcelles concernées, et 
vraisemblablement depuis encore plus longtemps puisqu'il s'agissait avant d'une voie publique. La 
topologie du terrain n'a pas beaucoup changé et il s'agissait toujours d'une seule voie de circulation. 
Ainsi, si les riverains ont utilisé le chemin jusqu'à ce jour, c'est que des solutions de croisement 
existent et qu'il peut donc être couramment toléré que le croisement de véhicules devait et pouvait 
s'effectuer, cas échéant sur des fonds privés au-delà de la servitude de passage.

Comme l'a rappelé récemment le Tribunal fédéral (cf. arrêt TF 1C_216/2021 du 21 avril 2022 
consid. 4.2.1), la question n'est ainsi pas tant de savoir si les riverains peuvent ou non empiéter sur 
des fonds privés au-delà de la servitude de passage, mais bien plus celle de savoir jusqu'à quel 
seuil de trafic ces solutions précaires sont acceptables. Or, le chemin litigieux n'est pas une voie de 
transit, mais une desserte privée sans issue, destinée pour l'essentiel à des usagers qui en 
connaissent les particularités. A cela s'ajoute que l'accroissement de trafic reste dans des limites qui 
permettent de faire perdurer l'utilisation du chemin dans les conditions actuelles. Il est manifeste que 
la route permet actuellement de desservir de manière adéquate les habitations existantes, soit deux 
logements (art. 125 RF et jjj RF) et, selon les affirmations des recourants, quatre places de 
stationnement. Suite à la réalisation de la construction projetée, il y aura 12 logements 
supplémentaires et 14 places de stationnement en plus (une par appartement et deux visiteurs). 
Ainsi, 18 places de stationnement seront desservies par le chemin d'accès.

On peut certes considérer que le volume de trafic sera quatre à cinq fois supérieur avec la future 
construction. Toutefois, on est encore bien loin des 50 véhicules par heure en vertu desquels les 
normes VSS définissent un chemin d'accès pour lequel, ainsi qu'on l'a vu ci-dessus, aucun 
aménagement particulier n'est nécessaire. Aucune disposition légale ou réglementaire n'impose la 
mise en place d'un concept de sécurité et le SMo n'a rien exigé de tel. On peut donc tolérer qu'il soit 

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parfois nécessaire de procéder à une marche-arrière jusqu'à l'accotement disponible. Si, à l'avenir, 
la prise d'autres mesures, par exemple la pose d'un miroir, devait s'avérer utile en raison du tracé 
du chemin, l'absence d'une telle prescription au stade de la délivrance de l'autorisation de construire 
ne saurait, quoi qu'il en soit, pas rendre l'accès insuffisant au sens de l'art. 19 LAT (cf. arrêt TF 
1C_216/2021 du 21 avril 2022 consid. 4.2.1).

Ainsi, au contraire de ce qu'affirment les recourants, l'aménagement du chemin d'accès en matière 
de possibilités de croisement et de longueur n'est pas en contradiction flagrante avec les normes 
VSS, et l'accroissement prévisible du trafic en raison du nouveau projet n'est pas de nature à 
modifier la catégorie de l'accès ni les règles applicables. Rien n'indique donc que la Lieutenante de 
Préfet, suivant en cela le préavis du SMo, n'en a pas correctement tenu compte. Comme mentionné 
précédemment, il existe bien des accotements, notamment sur la parcelle des recourants, et des 
possibilités de croisement au niveau de la parcelle sur laquelle le projet est construit, soit en amont 
et en aval du chemin. 

5.3.5. L'état du revêtement n'est lui non plus pas décisif: vu les photographies produites par la 
constructrice dans le cadre de la présente procédure, on peut partir de l'idée que son état ne rend 
pas le chemin impraticable, les recourants et autres riverains l'utilisant de toute évidence 
quotidiennement, cas échéant étant responsables de son entretien; tout au plus contribuerait-il à 
une circulation à faible vitesse.

En définitive, rien ne justifie que l'on s'éloigne du préavis du SMo du 30 avril 2024. Dès lors, il y a 
lieu de retenir que l'accès à la parcelle concernée par le projet litigieux est garanti également sur le 
plan technique, même si la nouvelle construction implique un accroissement du trafic qui rendra la 
circulation moins aisée. Enfin, il convient de rappeler que le SMo est tout à fait habilité à examiner 
la conformité de la situation sur la base des plans uniquement. La loi n'impose en effet aucune 
obligation d'effectuer une inspection locale, contrairement à ce que semblent penser les recourants.

5.4. Mal fondés, les griefs selon lesquels le terrain prévu ne serait pas suffisamment équipé 
doivent être rejetés.

6.

Les autres griefs formulés par les recourants ne sont pas non plus de nature à conduire au refus du 
permis de construire litigieux.

6.1. Les recourants soutiennent que les terrasses et les murs de soutènement projetés devraient 
être soumis aux règles de distance aux limites, au motif que la zone est destinée aux habitations 
individuelles groupées, impliquant un accès de plain-pied, et que ces aménagements seraient donc 
dictés par la destination de la zone.

6.1.1. Selon l'art. 132 al. 1 LATeC, dans l'ordre non contigu, la distance minimale d'un bâtiment à 
la limite d'un fonds est au moins égale à la moitié de la hauteur totale du bâtiment, mais au minimum 
de 4 m. L'al. 3 de cette disposition prévoit que le Conseil d'Etat peut autoriser la construction à des 
distances inférieures ou en limite de propriétés d'annexes, de petites constructions, de constructions 
souterraines ou de constructions hors-sol.

L'art. 82 al. 1 ReLATeC, qui concrétise l'art. 132 al. 3 LATeC, prévoit que la distance à la limite du 
fonds d'un bâtiment qui ne contient que des surfaces utiles secondaires est au minimum égale à la 
moitié de la hauteur de la partie de ce bâtiment située à l'extérieur du périmètre d'évolution, à 

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condition que la construction ne nuise pas à un ensemble ordonné de bâtiments et soit disposée de 
façon à ne pas entraver la lutte contre le feu (let. a); la plus grande dimension en plan de la partie 
du bâtiment située à l'extérieur du périmètre d'évolution ne dépasse pas 8 m (let. b); les saillies 
d'avant-toits de cette partie ne dépassent pas 0,60 m (let. c); la hauteur totale de cette partie ne 
dépasse pas 3,50 m (let. d); et la distance entre les parties de bâtiments situées à l'extérieur du 
périmètre d'évolution soit au minimum de 3,50 m (let. e).

Aux termes de l'art. 21 ch. 4 RCU en vigueur, applicable à la ZRFD-I dans laquelle se situe la parcelle 
litigieuse, la distance à la limite d'un fonds est fixée à 5 m au minimum. 

6.1.2. Aux termes de l'art. 119 al. 2 LATeC, les notions et méthodes de mesure faisant l'objet de 
l'accord intercantonal du 22 septembre 2005 harmonisant la terminologie dans le domaine des 
constructions (AIHC; RSF 710.7) sont applicables lorsque des prescriptions cantonales ou 
communales portent sur des notions régies par cet accord; le Conseil d'Etat peut définir d'autres 
notions ne faisant pas l'objet de l'accord intercantonal. 

La notion de bâtiment est définie dans l'AIHC. Selon le ch. 2.1 de l'annexe 1 à l'AIHC, un bâtiment 
est une construction immobilière pourvue d'une toiture fixe et généralement fermée abritant des 
personnes, des animaux ou des choses. Le commentaire de l'AIHC précise que des installations 
comme les piscines de plein air, les murs de soutènement, les terrasses ouvertes, les modifications 
de terrain, les conduites, etc., ne sont pas des bâtiments au sens de l'accord (cf. chapitre 
"Bâtiment", ch. 2).

6.1.3. Cela étant, il est manifeste que les terrasses litigieuses, ouvertes, ne constituent pas un 
bâtiment au sens de l'AIHC. Par conséquent, les dispositions précitées relatives à la distance aux 
limites des bâtiments ne trouvent pas application. Il en va de même pour les murs de soutènement. 
Aucune disposition légale ou réglementaire n'impose de distance minimale spécifique pour les 
terrasses et murs de soutènement, notamment dans le cas d'habitations individuelles groupées au 
sens de l'art. 56 ReLATeC.

Dans ce contexte, l'argument des recourants, selon lequel le Conseil d'Etat aurait implicitement 
inclus les terrasses et murs de soutènement dans la notion de bâtiment soumis à la distance aux 
limites pour ce type de construction, ne résiste pas à la critique. En effet, la réglementation sur la 
distance aux limites vise principalement à garantir un aménagement sain et rationnel en préservant 
un minimum de lumière, d'air et de soleil entre les constructions afin d'éviter que les habitants de 
bien-fonds voisins n'aient l'impression que la construction les écrase. Le critère pour déterminer si 
un élément de construction doit être qualifié de saillie et, par conséquent, être pris en compte dans 
le calcul de la distance aux limites, tient notamment à son aspect extérieur et sa volumétrie. Un 
élément de construction peut ainsi être exclu du calcul de la distance aux limites s'il est de dimension 
réduite et s'il conserve un caractère accessoire par rapport au bâtiment principal s'agissant de ses 
fonctions et de sa destination, ainsi que de ses effets sur l'aspect et la volumétrie du bâtiment 
(cf. dans le canton de Vaud, arrêts TC VD AC.2017.0220 du 18 juillet 2018 consid. 3b; 
AC.2017.0108 du 13 novembre 2017 consid. 3c; AC.2014.0365 du 4 décembre 2015 consid. 3e; 
approche récemment confirmée par le Tribunal fédéral, cf. arrêt TF 1C_63/2024 du 2 décembre 
2024 consid. 3.2 s.). Le droit fribourgeois n'interprète pas différemment ces notions.

Les murs de soutènement sont, quant à eux, destinés précisément à préserver le terrain naturel 
notamment en limite de propriété. Leur absence est de nature à rendre impossible l'aménagement 
de toute une partie du fonds (cf. arrêt TC-VS A1-11-229 du 3 février 2012 consid. c/bb). A cet effet, 

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ils ne constituent manifestement pas des bâtiments au sens de l'AIHC et peuvent être implantés, en 
droit fribourgeois, en limite de fonds privé si leur hauteur ne dépasse pas 1.2 m (art. 60 al. 1 
ReLATeC). Au-delà de cette hauteur, ils doivent être reculés d'autant. Le schéma de l'annexe 2 à 
l'art. 60 ReLATeC illustre clairement cette règle. Seuls les murs de soutènement dépassant 1.2 m 
doivent ainsi respecter une distance minimale à hauteur de ce dépassement par rapport au fonds 
voisin.

6.1.4. En l'occurrence, l'examen des plans et schémas au dossier révèle que les terrasses situées 
à l'intérieur de la distance aux limites sont principalement orientées à l'ouest en direction de la 
parcelle des recourants. Elles mesurent 4 m de long et débordent, sur environ trois quarts de leur 
longueur, à l'intérieur des limites de construction. La Cour relève que ces terrasses se situent plus 
bas que le terrain naturel de la parcelle adjacente des recourants et que les plans ne font apparaître 
aucune saillie ni aucun avant-toit empiétant sur la distance aux limites. Les terrasses projetées 
doivent donc être considérées comme des installations admissibles dans les distances aux limites.

Concernant les murs de soutènement, les recourants s'inquiètent à tort d'un dépassement de la 
hauteur admissible. Le plan de façade ouest-sud, où sont implantées les terrasses litigieuses, 
indique toutefois clairement que la hauteur de soutènement entre les différents étages est de 1.2 m, 
conformément à l'art. 60 al. 1 ReLATeC. Rien n'indique que les murs destinés à soutenir le terrain 
naturel dépasseraient cette limite.

C'est également le lieu de noter que les recourants relèvent une erreur sur le plan d'implantation et 
le schéma de rétention, qui mentionnent, à un endroit en limite de propriété, une altitude du terrain 
naturel (TN) de 718.4 m et du terrain artificiel (TA) de 708.4 m. Il s'agit manifestement d'une erreur 
sans conséquence, qui ne saurait justifier un refus du permis de construire. La constructrice l'a 
d'ailleurs confirmé expressément, et l'ensemble des autres plans au dossier corroborent cette 
position. Les recourants ne soulèvent aucune autre erreur, et rien ne permet de penser que le projet 
impacterait la topographie du terrain naturel de façon contraire à l'art. 58 al. 1 ReLATeC.

Dans ces circonstances, les griefs relatifs au respect de la distance aux limites et à la hauteur des 
murs de soutènement, ainsi qu'à la topographie du terrain, sont infondés et doivent être rejetés. La 
décision attaquée ne prête en effet pas le flanc à la critique en tant qu'elle fait sienne les conclusions 
du SeCA selon lesquelles le projet respecterait les normes de construction.

6.2. Dans un dernier grief, les recourants contestent l'octroi de l'effet anticipé des plans au motif 
que le projet ne respecterait pas l'IBUS de 0.50 prévu pour la ZRFD-I dans le RCU de l'ancienne 
commune de H.________, alors que le projet d'harmonisation du plan d'aménagement local (PAL) 
à la suite de la fusion prévoirait un IBUS de 0.60 pour cette zone.

6.2.1. Selon l'art. 91 al. 1 LATeC, dès la mise à l’enquête publique des plans et règlements et 
jusqu’à leur approbation par la Direction, aucun permis ne peut être délivré pour des projets prévus 
sur des terrains compris dans le plan. L'al. 2 de la même disposition précise que, toutefois, 
moyennant l’accord préalable de la commune et du Service, l’autorité compétente en matière de 
permis de construire peut autoriser des constructions et installations conformes au plan pour éviter 
des retards dommageables.

6.2.2. Il est exact que, d'un point de vue strictement littéral, le texte de l'art. 91 LATeC abonde dans 
le sens des recourants. Cependant, il convient de rappeler certains principes. L'accord des autorités 
communales et cantonales auquel fait référence l'art. 91 al. 2 LATeC ne relève d'abord pas d'un 

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pouvoir purement discrétionnaire. Ces dernières sont tenues de pourvoir à l'intérêt public en 
respectant les principes de l'activité administrative, notamment le principe de la légalité (art. 4 de la 
Constitution du canton de Fribourg du 16 mai 2004, Cst./FR; RSF 10.1), et d'exercer leur pouvoir 
d'appréciation en se fondant sur des critères objectifs et raisonnables, en choisissant la mesure la 
plus appropriée aux circonstances (cf. arrêts TC FR 602 2020 70 du 29 octobre 2020 consid. 4.1; 
602 2014 102 du 14 octobre 2014).

Dans ce contexte, il sied de rappeler ensuite que l'art. 80 al. 1 ReLATeC a relevé l'IBUS minimal à 
0.60 pour l'ensemble des zones à bâtir, suite à l'adoption du plan directeur cantonal (PDCant) de 
2018. Cette modification vise à densifier les zones à bâtir, conformément à la LATeC.

Selon l'art. 18 al. 1 LATeC, le PDCant lie enfin les autorités cantonales et communales dès son 
adoption par le Conseil d'Etat. En instituant expressément un effet liant du PDCant "dès son adoption 
par le Conseil d'Etat", le texte de l'art. 18 al. 1 LATeC contient une disposition transitoire claire qui 
fixe sans ambiguïté le moment à partir duquel les autorités cantonales et communales fribourgeoises 
doivent appliquer la nouvelle planification directrice (cf. arrêt TC FR 602 2019 101 du 3 février 2020 
consid. 3.1).

6.2.3. Par conséquent, l'autorité compétente ne pouvait refuser l'effet anticipé des plans au motif 
que le projet ne respectait pas l'ancien RCU de la commune de H.________, devenu non conforme 
au PDCant et à l'art. 80 al. 1 ReLATeC. En effet, il n'est pas défendable de continuer d'appliquer 
une planification communale désuète et périmée, non conforme au droit fédéral et cantonal, alors 
même que la planification directrice sur laquelle cette réglementation communale se fonde a été 
remplacée par une nouvelle, en vigueur depuis le 2 octobre 2018, et qui applique les nouveaux 
principes issus de la révision de la LAT de 2014 (cf. ATF 141 II 393 consid. 3).

Il ressort de ce qui précède que le projet respecte l'IBUS de 0.60 prévu pour la zone dans le dossier 
d'harmonisation du PAL mis à l'enquête. Ce dossier reprend l'IBUS minimal prévu par la législation 
cantonale supérieure pour la zone à bâtir et il est clair que la réglementation communale à adopter 
ne saurait aboutir à un IBUS inférieur à ce minimum pour la zone en question sans violer 
manifestement le droit cantonal. Dans ces circonstances, c'est à raison que la Lieutenante de Préfet 
a octroyé l'effet anticipé des plans. Aucune interprétation de l'art. 91 LATeC, qu'elle soit téléologique, 
historique ou systématique, ne saurait conduire à une conclusion différente.

7.

Il suit de l'ensemble de ce qui précède que tous les griefs des recourants sont mal fondés. Le recours 
(602 2024 159) doit donc être entièrement rejeté. L'affaire étant traitée au fond, la requête d'effet 
suspensif (602 2024 161) est sans objet et rayée du rôle.

8.

8.1. Les recourants qui succombent doivent supporter solidairement les frais de procédure, fixés 
à CHF 3'000.- conformément à l'art. jjj CPJA et aux art. 1 et 2 du tarif fribourgeois du 
17 décembre 1991 sur les frais de procédure et les indemnités en matière de juridiction 
administrative (Tarif JA; RSF 150.12). Ils sont compensés par l'avance de frais de même montant 
prestée le 26 septembre 2024.

8.2. L'intimée, qui obtient gain de cause et qui a fait appel aux services d'un avocat, a droit à une 
indemnité de partie (art. 137 CPJA).

Tribunal cantonal TC
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Conformément à l'art. 8 al. 1 Tarif JA, les honoraires alloués pour la représentation ou l'assistance 
de la partie sont fixés entre CHF 200.- et CHF 10'000.-. Dans les affaires d'une ampleur ou d'une 
complexité particulière, le maximum s'élève à CHF 40'000.-. La fixation des honoraires dus à titre 
de dépens a lieu sur la base d'un tarif horaire de CHF 250.-. Quant aux débours nécessaires à la 
conduite de l'affaire, ils sont remboursés au prix coûtant (art. 9 al. 1 Tarif JA). Pour les photocopies 
effectuées par le mandataire, il est calculé 40 centimes par copie isolée (art. 9 al. 2 Tarif JA).

La liste de frais produite par la constructrice n'est toutefois pas établie conformément au Tarif JA. 
La fixation à forfait de débours, valable en matière civile, ne correspond en effet pas aux exigences 
du Tarif JA. Dès lors qu'ils ne sont pas démontrés et que la somme forfaitaire (CHF 451.05) est 
manifestement excessive compte tenu des frais limités liés à l'intervention de l'intimée dans le cadre 
de la procédure (une demande de prolongation de délai, une réponse de 9 pages sur le recours et 
une détermination spontanée de 2 pages), il convient de considérer que CHF 50.- étaient largement 
suffisants pour couvrir tous les frais engagés par les mandataires de l'intimée. 

C'est le lieu de noter que ces derniers font état de 36h05 de travail à CHF 250.-, ce qui paraît aussi 
également excessif compte tenu des interventions précitées. La Cour note en particulier qu'un total 
de 21h50 ont été consacrées à la rédaction d'une réponse de 9 pages (13h50 le 18 octobre 2024; 
6h00 le 25 octobre 2024 et 2h00 le 14 novembre 2024). De même, les mandataires de l'intimée 
indiquent avoir consacré 7h20 pour les prestations de la semaine du 4 novembre, soit, selon eux, la 
rédaction de courriels, d'un courrier au Tribunal cantonal, à savoir la demande de prolongation de 
délai, et d'un téléphone de 15 min, ce qui ne justifie, aux yeux de la Cour, pas encore les 7h20 
annoncées. 2h30 ont enfin été consacrées à la rédaction d'une détermination spontanée de 
deux pages le 13 janvier 2025. A titre de comparaison, l'activité du mandataire des recourants, dont 
l'activité a été sensiblement plus importante, puisqu'elle a impliqué notamment la rédaction d'un 
recours de 33 pages et de contre-observations de 5 pages, se limite à quelques 25 h.

Ainsi, en comparaison avec l'activité exercée par le mandataire des recourants, eu égard aux 
écritures déposées par les mandataires de l'intimée et compte tenu d'autres activités tels que la 
prise de connaissance du dossier ou les divers contacts avec le client, la Cour estime que 18 heures 
de travail étaient suffisantes pour assurer la défense des intérêts de l'intimée. Au tarif horaire de 
CHF 250.-, l'indemnité de partie se monte à CHF 4'500.-, auquel il faut encore ajouter CHF 50.- à 
titre de débours et un supplément pour la TVA au taux de 8.1 %, calculé sur l'indemnité globale de 
CHF 4'550.-, soit CHF kkk.55. Le montant total s'élève ainsi à CHF 4'918.55. Il est mis solidairement 
à la charge des recourants et est à verser directement à Me Christophe Claude Maillard et Me Simon 
Mailler.

(dispositif en page suivante)

Tribunal cantonal TC
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la Cour arrête :

I. Le recours (602 2024 159) est rejeté.

II. La requête d'octroi de l'effet suspensif (602 2024 161) est sans objet et radiée du rôle.

III. Des frais de procédure, d'un montant de CHF 3'000.-, sont mis solidairement à la charge des 
recourants. Ils sont compensés par l'avance de frais de même montant déjà versée.

IV. Un montant de CHF 4'918.55 (dont CHF kkk.55 de TVA au taux de 8.1 %) est alloué à l'intimée, 
à verser à Me Christophe Claude Maillard et Me Simon Mailler. Il est mis solidairement à la 
charge des recourants.

V. Notification.

Cette décision peut faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal fédéral, à Lausanne, dans les 
30 jours dès sa notification. 

La fixation du montant des frais de procédure et de l'indemnité de partie peut, dans un délai de 
30 jours, faire l'objet d'une réclamation auprès de l'autorité qui a statué, lorsque seule cette partie 
de la décision est contestée (art. 148 CPJA).

Fribourg, le 7 février 2025/jud

Le Président Le Greffier-rapporteur