# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ee72f584-c5b4-5921-aeba-8bbe9ae190a7
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-29
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 2. Kammer 29.11.2022 II 2022 57
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_002_II-2022-57_2022-11-29.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer II

II 2022 57

Entscheid vom 29. November 2022 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Dr.iur. Frank Lampert, Richter
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Dr.iur. Thomas Twerenbold, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch …, 

gegen

Kantonale Steuerkommission/Kantonale Verwaltung für die 
direkte Bundessteuer, Bahnhofstrasse 15, Postfach 1232, 
6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Einkommens- und Vermögenssteuer (Veranlagungsverfügung 
2017: gewerbsmässiger Liegenschaftshandel)

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Sachverhalt:

A. A.________ (geboren xx.xx.1966; nachstehend: Steuerpflichtiger) wurde 
von der kantonalen Steuerverwaltung (StV)/Verwaltung für die direkte Bundes-
steuer (VdBSt) mit Veranlagungsverfügung 2017 vom 16. September 2019 
(Versand) bei den kantonalen Steuern mit einem steuerbaren und satzbestim-
menden Einkommen von Fr. 190'800.-- und einem steuerbaren Vermögen von 
Fr. 4'286'000.-- und bei der direkten Bundessteuer mit einem steuerbaren und 
satzbestimmenden Einkommen von Fr. 2'075'100.-- veranlagt. 

In Abweichung von der Selbstdeklaration wurden bundessteuerlich unter Code 
417 ein steuerbares Einkommen aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel 
von Fr. 1'687'415.-- (Fr. 1'874'905.-- Erfolg aus gewerbsmässigem Liegen-
schaftshandel minus AHV-Beitrag von 10 % entsprechend Fr. 187'490.--) so-
wie unter Code 405 kantonalsteuerlich Fr. 62'710.-- und bundessteuerlich 
Fr. 250'200.-- als Nettoeinkommen aus selbständigem Erwerb (Verkauf eines 
Bootes sowie von Möbel/Einrichtungen) aufgerechnet (Fr. 278'000.-- Erfolg aus 
dem Verkauf des Inventars minus Fr. 27'800.-- AHV-Abzug auf Verkauf des In-
ventars sowie kantonal minus AHV-Abzug des gewerbsmässigen Liegenschafts-
handels von Fr. 187'490.--) veranlagt. Des Weiteren wurden die 100 Namen-
aktien der A.________ Immobilien AG (die mit einem Aktienkapital von insge-
samt 300 Namenaktien zu je Fr. 1'000.-- ausgestattet ist und deren Verwaltungs-
ratspräsident der Steuerpflichtige ist) unter Code 942 zum OR-Geschäftswert von 
Fr. 100'000.-- als Geschäftsvermögen des gewerbsmässigen Liegenschaftshänd-
lers veranlagt.

B. Gegen diese Veranlagungsverfügung vom 16. September 2019 erhob der 
Steuerpflichtige mit Eingabe vom 23. September 2019 Einsprache bei der kanto-
nalen Steuerkommission (StK)/VdBSt mit den folgenden Anträgen (Einsprache-
act. 187 bis 193):

a) Das Einkommen aus gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel von 
CHF 1'687'415 sei zu streichen (Code 417).

b) Der Erfolg aus dem Verkauf des Inventars von CHF 278'000 sei zu streichen 
(Code 405).

c) Die 100 Namenaktien der A.________ Immobilien AG, V.________/SZ, von 
CHF 100'000 zählen zum Privatvermögen und sind als Geschäftsvermögen zu 
streichen (Code 942).

Mit Stellungnahme vom 14. Oktober 2019 korrigierte die StV das steuerbare und 
satzbestimmende Einkommen kantonal auf Fr. 101'600.-- und das steuerbare 
Vermögen auf Fr. 4'186'000.-- sowie das bundessteuerliche Einkommen (steuer-
bar und satzbestimmend) auf Fr. 2'016'400.-- (Einsprache-act. 138 bis 142). Sie 

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berücksichtigte einerseits beim Erfolg aus dem Verkauf von Inventar neu einen 
Aufwand von Fr. 146'130.-- statt Fr. 50'000.--. Anderseits reduzierte sich daher 
der von Amtes wegen gewährte AHV-Abzug um Fr. 9'600.--. Damit erhöhte sich 
bundessteuerlich das Einkommen aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel 
um Fr. 9'600.-- auf Fr. 1'697'015.--. Kantonal resultierte aus dem Verkauf von In-
ventar neu ein Verlust von Fr. 23'820.-- (bisher Fr. 62'710.-- minus Fr. 96'130.-- 
plus Fr. 9'600.-). Gleichzeitig veränderte sich der Abzug Krankheits-/Unfallkosten 
zu Gunsten des Steuerpflichtigen (von Fr. 100.-- auf Fr. 2'696.--). 

Der Steuerpflichtige hielt mit Schreiben vom 25. Oktober 2019 an seiner Einspra-
che fest (Einsprache-act. 135 bis 137). Unter anderem machte er geltend, beim 
Erledigungsvorschlag fehlten bundessteuerlich AHV-Abzüge von Fr. 27'800.--. 
Dies wurde von der StV mit Schreiben vom 29. Oktober 2019 akzeptiert (Ein-
sprache-act. 127 f.). Das steuerbare und satzbestimmende Einkommen wurde 
mit dem Erledigungsvorschlag vom 28. Oktober 2019 entsprechend bundessteu-
erlich neu auf Fr. 1'988'600.-- festgesetzt (Einsprache-act. 129 f.). 

Am 18. November 2019 erfolgte die Überweisung der Einsprache zur Behand-
lung an die StK/VdBSt (Einsprache-act. 125 f.) mit dem Antrag auf teilweise Gut-
heissung. 

C. Mit Entscheid Nr. 10/2020 vom 31. Mai 2022 entschied die StK/VdBSt wie 
folgt über die Einsprache:

1. Die Einsprache gegen die Veranlagungsverfügung 2017 wird teilweise 
gutgeheissen.

Für das Jahr 2017 wird kantonal das steuerbare und satzbestimmende 
Einkommen neu auf CHF 101 600.-- und das steuerbare Vermögen neu auf 
CHF 4 186 000.-- festgesetzt (einfache Steuer CHF 5 897.90). 
Bundessteuerlich wird das steuerbare und satzbestimmende Einkommen neu 
auf CHF 1 988 600.-- (Steuerbetrag CHF 228 689.--) festgesetzt.

2. Die Kosten des kantonalen Verfahrens im Betrag von Fr. 800.-- (…) werden 
dem Einsprecher zu drei Vierteln auferlegt; (…).

3.-4. (Rechtsmittelbelehrung; schriftliche Mitteilung). 

D. Gegen diesen Einspracheentscheid (Versand am 2.6.2022) erhebt der 
Steuerpflichtige mit Eingabe vom 29. Juni 2022 (Postaufgabe am gleichen Tag) 
fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den 
folgenden Anträgen:

1. Der angefochtene Einspracheentscheid der Kantonalen Steuerkommission / 
der Kantonalen Verwaltung für die direkte Bundessteuer vom 31. Mai 2022 sei 
aufzuheben und auf die Aufrechnung eines Einkommens aus selbständiger 
Erwerbstätigkeit von CHF 1'687'415 (Verkauf Liegenschaft 
X.________weg Nr. x) für die direkte Bundessteuer 2017 zu verzichten. 

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2. Eventualiter zu Antrag 1, d.h. im Fall, dass trotz der ausschliesslich privaten 
Nutzung der Liegenschaft X.________weg Nr. x auf einen steuerbaren 
Liegenschaftenhandel geschlossen würde, sei die Liegenschaft 
X.________weg Nr. x erst ab dem Zeitpunkt, in welchem der Entschluss zum 
Verkauf der Liegenschaft im Jahr 2017 gefällt wurde, zum 
Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers zu zählen (Privateinlage) und 
lediglich ein über den Verkehrswert bei Privateinlage hinausgehender 
Verkaufsgewinn als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit zu 
besteuern. 

3.   Subeventualiter zu Antrag 1, d.h. im Fall, dass trotz der ausschliesslich 
privaten Nutzung der Liegenschaft X.________weg Nr. x auf einen 
steuerbaren Liegenschaftenhandel geschlossen würde, sei zum Zeitpunkt der 
Wohnsitznahme am X.________weg Nr. x im Mai 2016 eine Privatentnahme 
anzunehmen und lediglich die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem 
Buchwert zum Zeitpunkt der Privatentnahme als Einkommen aus 
selbständiger Erwerbstätigkeit der Besteuerung zu unterwerfen.

4. Auf die Besteuerung eines übrigen selbständigen Einkommens von 
CHF -28'820 für die Staats- und Gemeindesteuern 2017 und von 
CHF 163'670 für die direkte Bundessteuer sei in jedem Fall zu verzichten.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der 
Beschwerdegegnerschaft. 

E. Vernehmlassend beantragen die Vorinstanzen, die Beschwerde sei unter 
Kostenfolge zu Lasten des Beschwerdeführers vollumfänglich abzuweisen. 

F. Replizierend hält der Beschwerdeführer am 29. September 2022 an seinen 
Anträgen fest. Ebenso bestätigen die Vorinstanzen mit Duplik vom 21. Oktober 
2022 ihren mit der Vernehmlassung gestellten Antrag. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1.1  Der Beschwerdeführer kaufte am 19. November 2014 (Beurkundung) bzw. 
11. Dezember 2014 (Antritt) das in der Landhauszone L2** gelegene Baurechts-
grundstück GB-Nr. xxxx (KTN yyyy) (1'283 m2) U.________/SZ, 
X.________weg Nr. x, V.________/SZ, zum Preis von 4.41 Mio. Franken (Ein-
sprache-act. 52). 

Mit Beschluss (GRB) Nr. 47 vom 12. Februar 2015 erteilte der Gemeinderat 
U.________/SZ dem Beschwerdeführer die Baubewilligung für den Abbruch des 
bestehenden Einfamilienhauses und Neubau eines Familienhauses mit Einlie-
gerwohnung (Einsprache-act. 46 ff.). Weitere Bewilligungen hierfür (Pfahlfundati-
on, Projektänderungen) wurden am 8. April 2015, 14. April 2016 und 17. August 
2016 erteilt (Einsprache-act. 43 bis 45). 

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Am 16. Juni 2017 verkaufte der Beschwerdeführer das Baurechtsgrundstück 
GB-Nr. xxxx zum Preis von 12.40 Mio. Franken an die B.________AG; am 
31. August 2017 trat ein Dritter (mit Wohnsitz in Panama) in diesen Vertrag ein 
(Einsprache-act. 40, 23 bis 39). 

Die Vorinstanzen ermittelten den Erfolg aus gewerbsmässigem Liegenschaften-
handel wie folgt (angefochtener Entscheid Erw. 2; Beträge in Franken): 

Veräusserungserlös (inkl. Vermittlungsprovision) 12'238'000
./. Erwerbspreis Grundstück - 4'410'000
./. Baukosten gemäss Bauabrechnung - 5'953'095
Erfolg aus Liegenschaftenhandel 1'874'905
./. 10 % AHV-Beitrag    -187'490
Total Erfolg 1'687'415

1.1.2  Im Zusammenhang mit dem Grundstückverkauf verkaufte der Beschwer-
deführer auch ein Boot (Nautique G23) zu einem Preis von Fr. 250'000.-- sowie 
Mobilien (Möbel, B&O-Anlage, Flatscreen, Whirlpool etc.) zum Preis von eben-
falls Fr. 250'000.-- (Einsprache-act. 208 = Steuerakten 2017 act. 23). 

Die Vorinstanzen reduzierten diese insgesamt Fr. 500'000.-- um den Kaufauf-
wand für das Boot von Fr. 172'000.-- sowie einen Aufwand für die Möbel von 
Fr. 146'130.-- entsprechend neu einem Einkommen von Fr. 181'870.-- (angefoch-
tener Entscheid Erw. 5.1; Einsprache-act. 132). Sie ermittelten ein übriges 
selbständiges Erwerbseinkommen wie folgt (Beträge in Franken): 

Kanton Bund
Erlös Einrichtungen und Boot 500'000 500'000
Anschaffung Boot (Kaufbeleg) - 172'000 - 172'000
Aufwand Raumeinrichtungen - 146'130 - 146'130
Erfolg 181'870 181'870
./. 10 % AHV-Beitrag auf CHF 181'870 - 18'200 - 18'200
./. 10 % AHV-Beitrag auf Einkommen aus 
gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel - 187'490           0
übriges selbständiges Erwerbseinkommen - 23'820 163'670

1.1.3  Die Zuweisung der Aktien der A.________ Immobilien AG zum Geschäfts-
vermögen korrigierten die Vorinstanzen. Es sei noch nicht erstellt, dass diese Un-
ternehmung Liegenschaften im Rahmen eines gewerbsmässigen Liegenschaf-
tenhandels kaufe und wieder verkaufe und die Beteiligungen auf diese Weise der 
selbständigen Erwerbstätigkeit des Beschwerdeführers als selbständiger Liegen-
schaftenhändler dienten. Auch seien keine anderweitigen entsprechenden Hin-
weise vorhanden. Insofern sei das steuerbare Vermögen zu korrigieren (ange-
fochtener Entscheid Erw. 6.1 f.). 

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1.2 Der Beschwerdeführer macht vor dem Verwaltungsgericht geltend, die 
streitbetroffene Liegenschaft habe zu seinem Privatvermögen gehört. Sie sei ein-
zig mit dem Zweck erworben worden, dort mit seiner damaligen Lebenspartnerin 
zusammenzuziehen und die Liegenschaft zum Familiendomizil zu machen (Be-
schwerde S. 16 f. Ziff. 27). Festzuhalten sei, dass auch betreffend den Verkauf 
des Mobiliars keine selbständige Erwerbstätigkeit vorliege (Beschwerde S. 24 
Ziff. 42). 

2.1.1  Steuerbar sind alle Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit (vgl. § 19 
Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Schwyz [StG; SRSZ 172.200] vom 
9.2.2000; Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer 
[DBG; SR 642.11] vom 14.12.1990). Zu den Einkünften aus selbständiger Er-
werbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung 
oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Der Veräusserung 
gleichgestellt ist unter anderem die Überführung von Geschäftsvermögen in das 
Privatvermögen. Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz 
oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (vgl. § 19 Abs. 2 StG; 
Art. 18 Abs. 2 DBG; vgl. ebenso Art. 7 Abs. 1 und Art. 8 Abs. 1 und 2 des Bun-
desgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und 
Gemeinden [StHG; SR 642.14] vom 14.12.1990).

2.1.2  Wirtschaftsgüter können aufgrund ihrer Beschaffenheit und konkreten 
Zweckbestimmung notwendiges Geschäfts- oder notwendiges Privatvermögen 
bilden oder, wie namentlich Liegenschaften, Alternativgüter darstellen, d.h. so-
wohl zum Geschäfts- wie auch zum Privatvermögen gehören. Für die Abgren-
zung ist massgebend auf die technisch-wirtschaftliche Funktion des Vermögens-
wertes abzustellen; Geschäftsvermögen wird angenommen, wenn es tatsächlich 
dem Geschäft dient (BGE 133 II 420 Erw. 3.3 S. 422 f.; BGE 120 Ia 349 
Erw. 4c/aa S. 354 f.; vgl. Urteil des BGer 2C_515/2013 vom 27.11.2013 Erw. 2.1 
mit weiteren Hinweisen). Höchstens von untergeordneter Bedeutung sind das 
Erwerbsmotiv, die Mittelherkunft oder die buchhalterische Behandlung (Urteil 
BGer 2C_966/2016 vom 25.7.2017 Erw. 3.5 mit Hinweisen). 

2.2 Die selbständige Erwerbstätigkeit äussert sich in einem Vorgehen, bei 
welchem die natürliche Person auf eigenes Risiko, unter Einsatz der 
Produktionsfaktoren Arbeit, Kapital und gegebenenfalls Boden, in einer von ihr 
frei gewählten Arbeitsorganisation, dauernd oder vorübergehend, haupt- oder 
nebenberuflich, in jedem Fall aber gewinnstrebig am Wirtschaftsverkehr teilnimmt 
(Art. 18 Abs. 1 DBG). Die erforderliche Gewinnstrebigkeit setzt sich aus der 
generellen Gewinngeeignetheit des Vorgehens (objektives Element) und der 

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individuellen Gewinnerzielungsabsicht der betreffenden Person (subjektives 
Element) zusammen. Die Prüfung ist von Fall zu Fall aufgrund einer 
umfassenden Würdigung der tatsächlichen Umstände vorzunehmen. Die 
einzelnen Gesichtspunkte dürfen dabei nicht isoliert betrachtet werden und 
können auch in unterschiedlicher Intensität auftreten (Urteil BGer 
2C_431+432/2021 vom 17.2.2022 Erw. 3.2 mit zahlreichen Hinweisen = StE 
2022 B 23.1 Nr. 94).  

2.3.1  Zum (gewerbsmässigen) Liegenschaftshandel besteht eine reichhaltige 
Rechtsprechung. In der bundesgerichtlichen Rechtsprechung haben sich 
Merkmale (Indizien) herausgebildet, die entsprechend ihrer Ausprägung und im 
Gesamtzusammenhang eine Liegenschaftstätigkeit indizieren können (zur 
Kasuistik vgl. Urteil BGer 2C_1048/2013 vom 25.8.2014 [i.Sa. M. vs. VdBSt-SZ] 
Erw. 2.3 = StR 2015 S. 148). 

2.3.2  Steuerbarer gewerbsmässiger Liegenschaftshandel im Sinne einer 
selbständigen Erwerbstätigkeit liegt gemäss bundesgerichtlicher Praxis dann vor, 
wenn die steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften 
systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung vornimmt. Erforderlich ist 
die Entwicklung einer Tätigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist. 
Als Indizien kommen in Betracht: Die systematische bzw. planmässige Art und 
Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch 
Parzellierung, Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, 
die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der 
Marktentwicklung), die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge 
Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der 
steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze 
Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der 
Geschäfte, die Verwendung der erzielten Gewinne bzw. deren Wiederanlage in 
gleichartige Vermögensgegenstände oder die Realisierung der Gewinne im 
Rahmen einer Personengesellschaft. Eine selbständige Erwerbstätigkeit kann 
haupt- oder nebenberuflich, dauernd oder temporär ausgeübt werden. Ob eine 
selbständige Erwerbstätigkeit vorliegt, ist stets nach den gesamten Umständen 
des Einzelfalles zu beurteilen.

Keine selbständige Erwerbstätigkeit im Bereich des Immobilienhandels liegt 
demgegenüber vor, wenn lediglich das eigene Vermögen verwaltet wird, 
insbesondere etwa durch die Vermietung eigener Liegenschaften. Daran ändert 
nichts, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und 
kaufmännische Bücher geführt werden (Urteil BGer 2C_431+432/2021 vom 
17.2.2022 Erw. 3.3 f. mit zahlreichen Hinweisen = StE 2022 B 23.1 Nr. 94). 

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2.3.3  In Bezug auf die Beweislast ist festzuhalten, dass der Nachweis für 
steuerbegründende oder -erhöhende Tatsachen der Steuerbehörde, der Beweis 
für steueraufhebende oder -mindernde Tatsachen grundsätzlich der 
steuerpflichtigen Person obliegt; diese hat die entsprechenden Tatsachen also 
nicht nur zu behaupten, sondern auch zu belegen (BGE 140 II 248 Erw. 3.5).  

Dies bedeutet, dass die Steuerbehörde die Tatsachen, die eine Qualifikation der 
Liegenschaften als Geschäftsvermögen rechtfertigen, nachweisen muss. Nach 
der Rechtsprechung des Bundesgerichts muss aber auch dann, wenn eine 
steuerpflichtige Person als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler zu 
qualifizieren ist, für jede Immobilie die Zugehörigkeit zum Geschäftsvermögen 
dargetan werden (Urteil BGer 2C_375/2010 vom 22.3.2011 Erw. 4.4). Denn es 
kommt vor, dass auch Liegenschaftshändler gelegentlich ein Grundstück in der 
Absicht, es zu bewohnen, oder für sonstige private Zwecke (z.B. Übertragung an 
Nach-kommen; Finanzierung der Altersvorsorge; vgl. Julia von Ah, in: Klöti-
Weber/ Siegrist/Weber, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl., Muri-
Bern 2015, § 27 N 129) erwerben, tatsächlich dafür verwenden und nachher mit 
Gewinn veräussern. In solchen Ausnahmefällen kann es gerechtfertigt sein, den 
Verkauf als einen Akt der Verwaltung des privaten Vermögens zu betrachten, so 
dass der dabei erzielte Gewinn der direkten Bundessteuer nicht unterliegt (Urteil 
BGer vom 18.9.1986 publiziert in StE 1987 BdBSt B 23.1 Nr. 10 mit Hinweisen). 
Allerdings sind an die Zuordnung zum Privatvermögen hohe Anforderungen zu 
stellen. Die blosse Bezeichnung durch den Steuerpflichtigen genügt nicht als 
Nachweis; vielmehr bedarf es dazu äusserlich sichtbarer Handlungen und 
objektive Umstände, welche detailliert aufzuzeigen sind (Julia von Ah, a.a.O., 
ebenda). 

3.1.1  Gemäss den Feststellungen der Vorinstanzen hat der Beschwerdeführer 
folgende Baurechtsgrundstücke gekauft, neu überbaut/umgebaut und wieder 
verkauft (angefochtener Entscheid Erw. 3.1): 

Objekt Kauf Baugesuch Bewilligung Verkauf

Y.________ Nr. xxx 07.07.2005 12.09.2005 07.12.2005 21.03.2006
[Preis in Franken] [2.0 Mio.] [3.6 Mio.]
[vgl. Einsprache-act. 115 und 102]

Y.________ Nr. yyy 30.03.2010 08.07.2010 23.09.2010 30.11.2012
[Preis in Franken] [3.65 Mio.] [9.75 Mio.]
[vgl. Einsprache-act. 101 und 89]

Y.________ Nr. zzz 30.11.2012 06.12.2012 14.02.2013 05.12.2014*
[Preis in Franken] [5.2 Mio.] [6.8 Mio.]
[vgl. Einsprache-act. 64 und 53]

X.________weg Nr. x 19.11.2014 05.12.2014 12.02.2015 16.06.2017
[Preis in Franken] [4.41 Mio.] [12.4 Mio.]

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*Bei diesem Verkauf erlitt der Beschwerdeführer einen Verlust von Fr. 300'000.-- (vgl. 
Beschwerde S. 7 Ziff. 7)

Beim Y.________ Nr. zzz sei ein Umbau mit Erweiterung und beim 
Y.________ Nr. yyy sowie beim X.________weg Nr. x je ein Neubau realisiert 
worden. Beim Y.________ Nr. xxx sei vor dem Verkauf ein Neubau projektiert 
worden. 

Auf dem Grundstück Y.________ Nr. zzz habe der Beschwerdeführer bereits im 
Jahr 2002 einen Neubau erstellt. Am 31. Mai 2010 habe er dieses Grundstück zu 
einem Preis von Fr. 5.2 Mio. an P. verkauft. Einen Tag später (1.6.2010) habe er 
das Y.________ Nr. yyy gekauft, darauf einen Neubau erstellt und es 
anschliessend an P. weiterverkauft, der seinerseits das Y.________ Nr. zzz 
wieder zum Preis von Fr. 5.2 Mio. an den Beschwerdeführer zurückverkauft 
habe. 

Für die Verkäufe der drei Grundstücke Y.________ Nr. xxx, Y.________ Nr. zzz 
und X.________weg Nr. x seien für die Verkaufsbemühungen Dritter 
Fr. 107'600.-- (plus Fr. 10'000.--), Fr. 170'000.-- und Fr. 267'840.-- bezahlt 
worden (angefochtener Entscheid Erw. 3.6). 

3.1.2  Die Vorinstanzen folgerten, der Sachverhalt zeuge vom systematischen 
und planmässigen Vorgehen des Beschwerdeführers. Bei vier 
Liegenschaftsgeschäften in der Zeit von 2005 bis 2017 sei das Kriterium der 
Häufigkeit erfüllt. Die Besitzesdauer bewege sich von 9 Monaten (Y.________ 
Nr. xxx) bis 2 Jahre und acht Monate (Y.________ Nr. yyy) und sei somit sehr 
kurz. Der Zusammenhang zur beruflichen Tätigkeit und den Fachkenntnissen 
des Beschwerdeführers als Geschäftsführer und Alleinaktionär der A.________ 
Maler AG sei gegeben. Die kurz aufeinander getakteten 
Liegenschaftengeschäfte wiesen auf eine Finanzierung der Käufe aus den 
Veräusserungsgewinnen hin. Die vier Grundstücke seien nicht aufgrund einer 
sich zufällig bietenden Gelegenheit, sondern planmässig und auf Erwerb 
gerichtet veräussert worden. Auch bei einem Liegenschaftenhändler könnten 
Verkäufe mit Verlust vorkommen; in der Gesamtheit habe der Beschwerdeführer 
gewinnbringende Resultate erzielt (angefochtener Entscheid Erw. 3.1 bis 3.8). 

3.1.3  Gemäss den Meldungen des Einwohneramtes habe der Beschwerdeführer 
wie folgt seinen Wohnsitz jeweils trotz bevorstehendem Neubau/Umbau zum neu 
gekauften Grundstück gewechselt (zum Vergleich die vom Beschwerdeführer in 
seiner Beschwerde geltend gemachten effektiven Daten der Wohnsitznahme): 

Wohnsitz Beginn Ende Beschwerdeführer 

Y.________ Nr. zzz 19.12.2000 31.10.2005

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Y.________ Nr. xxx 01.11.2005 20.03.2006
Y.________ Nr. zzz 21.03.2006 31.05.2010
Y.________ Nr. yyy 01.06.2010 24.03.2013
Y.________ Nr. zzz 25.03.2013 30.11.2014
X._______weg Nr. x 01.12.2014 07.05.2015 5/2016 (Beschw. S. 7 Ziff. 8)
Y._______ Nr. www* 08.05.2015 14.08.2016 1.12.2014 (Beschw. S. 7 Ziff. 8)
X._______weg Nr. x 15.08.2016 24.07.2017 5/2016 (Beschw. S. 7 Ziff. 8

Beschw. S. 9 Ziff. 10)

* [Elternhaus, vgl. Beschwerde S. 7 Ziff. 8). 

Die Käufe und Verkäufe der Grundstücke sowie die Wohnsitznahmen stellten 
sich tabellarisch wie folgt dar. 

Objekt Kauf Baugesuch/Baubewilligung Wohnsitz ab Verkauf

Y.________ Nr. xxx 07.07.05 12.09.05/07.12.05 01.11.05 21.03.06

Y.________ Nr. yyy 30.03.10 08.07.10/23.09.10 01.06.10 30.11.12

Y.________ Nr. zzz 30.11.12 06.12.12/14.02.13 25.03.13 05.12.14

X.________weg Nr. x 19.11.14 05.12.14/12.02.15 01.12.14 (bis 07.05.15)

X.________weg Nr. x Neubau 15.08.16 16.06.17

Es zeige sich ein jeweils gleiches Vorgehen mit Wohnsitznahme in den betref-
fenden Liegenschaften kurz nach Erwerb des Grundstückes. So habe der Be-
schwerdeführer seinen Wohnsitz am 1. Dezember 2014 an den X.________weg 
Nr. x verlegt, obwohl er mit Baueingabe vom 5. Dezember 2014 ein Gesuch um 
Abbruch und Neubau des Wohnhauses eingereicht habe. Nur fünf Monate später 
(am 7.5.2015) habe er den Wohnsitz ins Elternhaus (Y.________ Nr. www) 
zurückverlegt. Die kurzen Besitzesdauern zeigten, dass der Beschwerdeführer 
bis maximal zwei Jahre und zehn Monate (Y.________ Nr. yyy) in den jeweiligen 
Objekten Wohnsitz hätte haben können. Am X.________weg Nr. x habe er fünf 
und elf Monate Wohnsitz gehabt. 

Es sei offensichtlich, dass die Grundstücke jeweils in der Absicht erworben wor-
den seien, sie rasch wieder mit Gewinn zu verkaufen. Der (eigenen) Wohnnut-
zung, d.h. einer privaten Nutzung, sei in jedem Fall keine vorrangige Bedeutung 
zugekommen. Nach der Präponderanzmethode ziehe dies die Zugehörigkeit des 
"X.________weg Nr. x" zum Geschäftsvermögen nach sich (angefochtener Ent-
scheid Erw. 4.1 bis Erw. 4.6). 

3.2 Der Beschwerdeführer bleibt im Wesentlichen bei seiner Argumentation 
des Einsprache(vor-)Verfahrens. Nach dem Rückkauf der Liegenschaft 
Y.________ Nr. zzz am 30. November 2012 habe er diese Liegenschaft ab dem 
Frühling 2013 mit seiner damaligen Freundin bewohnt. Nachdem diese Bezie-
hung in Brüche gegangen sei, habe er N.S. (geboren xx.xx.1968) kennengelernt; 
schnell sei der Wunsch aufgekommen, zusammenzuziehen und eine Familie zu 
gründen. N.S. habe nicht in der Liegenschaft wohnen wollen, in welcher der Be-

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schwerdeführer mit seiner Ex-Freundin gewohnt habe. Beim Grundstück 
X.________weg Nr. x, welches einem mit der Mutter von N.S. befreundeten 
Ehepaar gehört habe, habe es sich um einen Glücksfall gehandelt. Das Grunds-
tück habe mit einem bestehenden Bauprojekt in der angestrebten Grösse und im 
angestrebten Segment erworben werden können. Die Liegenschaft Y.________ 
Nr. zzz habe wohl oder übel verkauft werden müssen; infolge des Zeitdrucks ha-
be ein Verlust von Fr. 300'000.-- resultiert. Der Neubau (X.________weg) sei am 
26. April 2016 vom Bauamt anlässlich der Schlusskontrolle abgenommen und im 
Mai 2016 bezogen worden. Der Kinderwunsch habe sich leider nicht erfüllt trotz 
intensiver Bemühungen im Bereich der künstlichen Befruchtung. Vielmehr habe 
die Partnerin zwei Fehlgeburten erlitten, was selbstverständlich eine grosse psy-
chische Belastung gewesen sei. Am nichterfüllten Kinderwunsch sei die Bezie-
hung schliesslich zerbrochen. Um der Beziehung durch räumlichen Abstand eine 
letzte Chance zu geben, sei N.S. Mitte März 2017 vom X.________weg Nr. x 
weggezogen; der definitive Auszug sei am 17. Juni 2017 erfolgt. Da das Haus für 
ihn, den Beschwerdeführer, allein um einiges zu gross gewesen sei und um nicht 
an die zerbrochene Beziehung erinnert zu werden, habe der Beschwerdeführer 
das Angebot einer befreundeten Maklerin, einen Käufer zu vermitteln, gerne an-
genommen, und die Liegenschaft am 16. Juni 2017 verkauft. Er habe eine freie 2 
½-Zimmerwohnung im R.________ Resort in W.________/SZ gemietet (Be-
schwerde S. 6 bis S. 12 Ziff. 4 ff.). Der im Mai 2016 bezogene Neubau 
(X.________weg) sei als Hauptwohnsitz bewohnt und ausschliesslich privat ge-
nutzt worden. Hiervon zeugten die Stromrechnungen, die von N.S. gehaltenen 
Katzen, die Gartenunterhaltsarbeiten, Fassadenbehandlungen gegen Spinnen-
weben etc. (Beschwerde S. 13 bis 15 Ziff. 20 bis 24). 

3.3 Den Vorinstanzen ist beizupflichten, dass beim Beschwerdeführer vor dem 
Hintergrund der gebotenen Gesamtbetrachtung die Kriterien für einen gewerbs-
mässigen Liegenschaftshandel erfüllt sind und der (eigenen) Wohnnutzung, d.h. 
der privaten Nutzung, in allen Fällen keine vorrangige Bedeutung zugekommen 
ist. 

3.3.1  Vorab zeugen die dargestellten Käufe von Grundstücken mit Neu- und 
Umbauten sowie einem (baldigen) Weiterverkauf von einem planmässigen und 
systematischen Vorgehen des Beschwerdeführers. Auffällig ist dabei auch der 
Bezug der jeweiligen Liegenschaften für eine (kurze) Zeit als Wohnsitz. Dies er-
scheint denn auch eher ungewöhnlich angesichts der örtlichen Lage der jeweili-
gen Liegenschaften nicht nur stets in einer und derselben Gemeinde, sondern 
insbesondere auch in einem und demselben Quartier, das für seine Häuser und 
Wohnungen im ober(st)en Preissegment - wie auch die Kaufs- und Verkaufsprei-

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se der Liegenschaften zeigen - gemeinhin bekannt ist. Dieses Vorgehen des Be-
schwerdeführers lässt sich nur schwerlich mit üblichen Wohnsitzwechseln aus 
privaten Gründen vergleichen und kann als solches bereits vernünftigerweise nur 
mit der Absicht der erwerbsorientierten Gewinnerzielung erklärt werden. 

3.3.2  Die Systematik des Vorgehens manifestiert sich alsdann in den vorstehend 
bereits angesprochenen kurzen Besitzesdauern von keinem Jahr 
(Y.________ Nr. xxx), keinen zwei Jahren (Y.________ Nr. yyy), zwei Jahren 
(Y.________ Nr. zzz) sowie 2 ½ Jahren (X.________weg Nr. x). Mithin spricht 
auch die kurze Besitzesdauer für eine Qualifizierung des Beschwerdeführers als 
gewerbsmässiger Liegenschaftshändler. 

3.3.3  Der Beschwerdeführer ist Geschäftsführer und Alleinaktionär der 
A.________ Maler AG. Zudem zeichnet er bei der A.________ Gipser AG, 
welche den Betrieb eines Gipser- und Stuckateur-Geschäftes und die 
Ausführung von Innen- und Aussenrenovationsarbeiten an Gebäuden und 
anderen Bauwerken bezweckt, mit Kollektivunterschrift zu zweien. Im Weiteren 
ist er Präsident des Verwaltungsrates der A.________ Immobilien AG. Alle 
Gesellschaften haben ihre Domiziladresse an der T.________strasse xx in 
V.________/SZ. Der (enge) Bezug der dargestellten Liegenschaftsgeschäfte und 
insbesondere auch des vorliegend zu beurteilenden Kaufs/Verkaufs der Liegen-
schaft X.________weg Nr. x zur Geschäfts- bzw. Berufstätigkeit des Beschwer-
deführers ist mithin unverkennbar.

3.3.4  Aufgrund der Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Beschwerde-
führers muss zudem davon ausgegangen werden, dass der Beschwerdeführer 
auf die Einkünfte aus der fraglichen Tätigkeit als gewerbsmässiger Liegenschaf-
tenhändler angewiesen war. Der Beschwerdeführer deklarierte in der Steuerer-
klärung als Erwerbseinkommen lediglich ein Einkommen aus unselbständiger 
Erwerbstätigkeit (Nettolohn) von Fr. 152'759.-- (vgl. Steuerakten 2017 act. 50 = 
Lohnausweis der A.________ Maler AG vom 11.1.2018). Es ist jedoch nicht er-
sichtlich und nachvollziehbar, dass/wie alleine mit diesem Einkommen - neben 
dem wohl gepflegten luxuriösen Lebensstil - die Finanzierung des Neubaus 
"X.________weg" realisierbar gewesen wäre und überdies Möbel und Einrich-
tungsgegenstände für über Fr. 150'000.-- bzw. über Fr. 186'000.-- hätten erstan-
den werden können (Einspracheakten act. 155 = Bf-act. 9 [Zusammenstellung 
vom 18.9.2019 betr. Auslagen für Möbel/Einrichtung X.________weg] bzw. Ein-
sprache-act. 200 [undatiert]). Mit anderen Worten drängt sich der Schluss auf, 
dass der Beschwerdeführer hierfür auf die Mittel und Einkünfte aus den Liegen-
schaftsgeschäften (mitunter auch unter Inkaufnahme eines Verlustes von 

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Fr. 300'000.-- aus dem Verkauf der Liegenschaft Y.________ Nr. zzz) angewie-
sen war. 

3.3.5  Zum einen ist die Wiederinvestition von Gewinnen in weitere Liegen-
schaftsgeschäfte - gleich einer (hohen) Fremdfinanzierung - typisch für eine Ge-
werbsmässigkeit. Zum andern zeigt sich, dass der Beschwerdeführer zur Bestrei-
tung seines Lebensunterhaltes zu einem grossen Teil auf die zusätzlichen Ein-
künfte aus den Liegenschaftsgeschäften angewiesen war. Mithin ist auch aus 
diesem Grunde auf die Gewinnstrebigkeit der Liegenschaftsgeschäfte des Be-
schwerdeführers als Kennzeichen einer selbständigen (Neben-) Erwerbstätigkeit 
zu schliessen. 

3.3.6  An der Bejahung einer Tätigkeit des Beschwerdeführers als gewerbsmäs-
siger Liegenschaftshändler können seine Vorbringen nichts ändern. Seine Argu-
mentation beschränkt sich im Wesentlichen auf die Behauptung, die Liegenschaft 
X.________weg Nr. x sei als Familienzuhause vorgesehen gewesen. 

Indessen wird beispielsweise im Mail des Beschwerdeführers (bzw. seiner dama-
ligen Vertreterin) vom 11. September 2015 (Einsprache-act. 90) nur von der Ab-
sicht des Beschwerdeführers gesprochen, "für die nächsten Jahre am 
X.________weg" zu wohnen; von einer beabsichtigten Familiengründung ist nicht 
die Rede. Wie es sich damit verhält, kann jedoch dahingestellt bleiben.

Mit den Vorinstanzen (angefochtener Entscheid Erw. 4.6) kann den jeweiligen 
(kurzen) Nutzungen der Liegenschaften, so auch der Liegenschaft 
"X.________weg", zu privaten Wohnzwecken keine besondere bzw. vorrangige 
Bedeutung beigemessen werden. Dem dargestellten systematischen Vorgehen 
des Beschwerdeführers steht die allenfalls beabsichtigte Gründung einer Familie 
jedenfalls nicht entgegen. Die vom Beschwerdeführer eingereichten Fotoauf-
nahmen (Bf-act. 8) zeugen denn auch weniger von einer auf Kinder ausgerichte-
ten Wohnungseinrichtung, als vielmehr von einer Einrichtung, die lageentspre-
chend auf den Geschmack einer gehobenen (internationalen) Käuferschicht aus-
gerichtet ist, welche - aus welchen Gründen auch immer - den Erwerb/Bezug ei-
ner bereits komplett eingerichteten Wohnung dem Erwerb/Bezug einer erst noch 
auszustattenden Wohnung vorzieht. 

3.3.7  Die Aktenlage lässt in Würdigung der gesamten Umstände daher nur den 
Schluss zu, dass der Beschwerdeführer hinsichtlich des Verkaufs der Liegen-
schaft "X.________weg" als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler zu beurtei-
len ist. 

14

3.4 Im Sinne der vorstehenden Erwägungen ist den Vorinstanzen 
beizupflichten, dass auch hinsichtlich des Verkaufs des Bootes sowie der 
Mobilien auf eine selbständige (Neben-) Erwerbstätigkeit zu erkennen ist. Diese 
Verkäufe erfolgten mit dem Verkauf der Liegenschaft X.________weg Nr. x (vgl. 
Steuererklärung 2017 act. 6 f., act. 19); Boot wie Mobiliar sind der Liegenschaft 
zuzurechnen. Auch in diesem Verkauf zeigt sich eine Parallelität zu früherem 
Vorgehen. So wurden mit dem Verkauf der Liegenschaft Y.________ Nr. zzz 
ausseramtlich auch Vereinbarungen über Wohnungseinrichtungen und Mobiliar 
getroffen (Kaufvertrag vom 5.12.2014 S. 8 Ziff. 6.10 [Einsprache-act. 62]). Für die 
Wohnungseinrichtungen des Y.________ Nr. yyy von Fr. 411'939.-- zahlte die 
Käuferschaft am 30. November 2012 Fr. 450'000.-- (Einsprache-act. 89 ff.). 

Was das Boot im Besonderen anbelangt, ist es notorisch, dass im Gebiet 
Y.________ / X.________weg Boote gewissermassen zur Grundausstattung der 
Liegenschaften gehören, wofür die Vielzahl der (öffentlichen) Miets-Bootsplätze 
wie auch private Anlegestellen bei den Liegenschaften, so auch beim 
X.________weg Nr. x, sprechen. Es sind ansonsten keine überzeugenden 
Argumente erkennbar - und solche werden auch vom Beschwerdeführer nicht 
substantiiert beigebracht -, welche für eine Zuordnung des Bootes (und der 
Mobilien) zum Privateigentum des Beschwerdeführers und für einen privaten 
Verkauf sprechen. 

3.5 Die Beschwerde ist somit im Sinne der vorstehenden Erwägungen und 
unter Bestätigung des angefochtenen Einspracheentscheides abzuweisen. 

4.  Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten für das verwal-
tungsgerichtliche Verfahren von insgesamt Fr. 2'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanzlei-
kosten und Barauslagen) dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (vgl. § 128 StG in 
Verb. mit § 72 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 
234.110] vom 6.6.1974; Art. 144 Abs. 1 DBG). 

Ein Anspruch des Beschwerdeführers auf eine Parteientschädigung besteht - 
ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend - nicht. 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden dem 
Beschwerdeführer auferlegt. Er hat am 6. Juli 2022 einen Kostenvorschuss 
in gleicher Höhe geleistet, so dass die Rechnung ausgeglichen ist.  

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Vertreter des Beschwerdeführers (2/R)
- die Vorinstanzen (2/EB)
- den Gemeinderat U.________/SZ (A; im Dispositiv)
- und die Eidgenössische Steuerverwaltung, Hauptabteilung direkte Bun-

dessteuer, 3003 Bern (A).

Schwyz, 29. November 2022

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

16

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 19. Dezember 2022