# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2762741a-1ce3-5170-bdff-f27cfffab82e
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-12-19
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 19.12.2012  VB.2012.00585
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2012-00585_2012-12-19.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2012.00585	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 19.12.2012
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl

	
Ausnahmebewilligung, Verhältnismässigkeit des Abbruchbefehls.

Der Bf. plant bauliche Massnahmen an seiner Scheune in der Landwirtschaftszone und führte sie teilweise bereits aus. Da er keinen Landwirtschaftsbetrieb mehr führt, kommt eine ordentliche Bewilligung für das Bauvorhaben nicht infrage (E. 3). Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG kann nicht erteilt werden, da die Zonenwidrigkeit nicht durch Rechtsänderung, sondern durch tatsächliche Änderung entstanden ist, weil der Landwirtschaftsbetrieb nach dem 1. Juli 1972 (Inkrafttreten GschG) aufgegeben wurde (E. 4). Art. 24a RPG ist ebenfalls nicht anwendbar; das Bauvorhaben umfasst den Abbruch der tragenden Mauern und deren Neuerrichtung und geht damit über reine Unterhaltsarbeiten hinaus (E. 5). Der Beschwerdeführer hat daher den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Die Vorinstanzen haben allerdings bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit des Abbruchbefehls weder das öffentliche Interesse am Erscheinungsbild berücksichtigt, das einem Abbruch eines Drittels der Scheune entgegensteht, noch mildere Massnahmen geprüft. Als mildere Massnahme zum Abbruch kommt vorliegend der Wiederaufbau der alten Tragkonstruktion infrage (E. 6).

Teilweise Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABBRUCHBEFEHL
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN
BESTANDESSCHUTZ
LANDWIRTSCHAFTSZONE
NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG
SANIERUNG
SCHEUNE
TRAGKONSTRUKTION
UNTERHALTSARBEITEN
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WIEDERHERSTELLUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 5 Abs. II BV
§ 238 Abs. I PBG
§ 341 PBG
Art. 22 Abs. I RPG
Art. 24a RPG
Art. 24c RPG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2012.00585

 

 

 

Urteil

 

 

der 3. Kammer

 

 

vom 19. Dezember 2012

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea 

Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtsschreiberin
Michèle Babst.

 

 

 

In Sachen

 

A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.    Baudirektion Kanton Zürich, 

 

2.    Bau- und Planungskommission D, vertreten durch RA C, 

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Verweigerung
der nachträglichen Baubewilligung und

Wiederherstellungsbefehl,

hat
sich ergeben: 

I.  

A ist Eigentümer des in der Landwirtschaftszone gelegenen
Grundstücks Kat.-Nr. 01 (F-Hof) in D. Er plante den Stallbereich des auf
seinem Grundstück bestehenden Ökonomiegebäudes Assek.-Nr. 02 zu sanieren
und nahm einen Teil der Umbauarbeiten bereits vor. Darauf erliess die Bau- und
Planungskommission D am 24. Juni 2011 einen Baustopp. Nachdem A danach ein
Baugesuch eingereicht hatte, verweigerte ihm die Baudirektion des Kantons Zürich
mit Verfügung vom 24. November 2011 die nachträgliche baurechtliche
Bewilligung für den teilweisen Abbruch und Wiederaufbau des Ökonomiegebäudes. Eröffnet
wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Verfügung zusammen mit dem
Beschluss der Bau- und Planungskommission D vom 18. Januar 2012, die die
Bauherrschaft verpflichtete, innert drei Monaten ab Rechtskraft des Beschlusses
den nördlichen Teil der Scheune Assek.-Nr. 02 abzubrechen, unter Androhung
der Ersatzvornahme.

II.  

Dagegen rekurrierte A am 14. Februar 2012 beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen insbesondere die vollumfängliche Aufhebung des Beschlusses
der Planungs- und Baukommission D vom 18. Januar 2012 sowie der Verfügung
der Baudirektion vom 24. November 2011 und die Erteilung der Bewilligung
für die Sanierungsarbeiten. Nachdem das Baurekursgericht einen Augenschein
durchgeführt hatte, wies es den Rekurs mit Entscheid vom 7. August 2012
ab, wobei ein Gerichtsmitglied einen Minderheitsantrag auf teilweise
Gutheissung des Rekurses stellte.

III.  

A erhob am 13. September 2012 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte wiederum die vollumfängliche Aufhebung der
angefochtenen Verfügungen und die Anweisung an die Gemeinde D, die Bewilligung
für die Sanierungsarbeiten zu erteilen. Eventualiter verlangte er, der
Abbruchbefehl der Gemeinde D sei aufzuheben und sie sei anzuweisen, aus
Verhältnismässigkeitsgründen auf einen Wiederherstellungsbefehl zu verzichten.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte A die Durchführung eines Augenscheins
und die Zustellung sämtlicher Vernehmlassungen zur Stellungnahme; alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 2. Oktober
2012 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Ebenso beantragte
die Baudirektion am 17. Oktober 2012 die Abweisung der Beschwerde. Die
Bau- und Planungskommission D verlangte mit Beschwerdeantwort vom 18. Oktober
2012 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten von A. Nachdem A
in einer Stellungnahme vom 16. November 2012 an seiner Beschwerde festgehalten
hatte, gingen keine weiteren Stellungnahmen mehr ein.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
 

Der Beschwerdeführer beantragt die
Durchführung eines Augenscheins. Ein solcher wäre aus beweisrechtlicher Sicht
nur dann nötig, wenn der für die Beurteilung massgebende Sachverhalt, das
heisst die gegenwärtige Situation und der Stand der Bauarbeiten auf dem
streitbetroffenen Grundstück, ungenügend geklärt wäre (vgl. § 60 VRG).
Dies ist vorliegend nicht der Fall. Der massgebende Zustand der Scheune ergibt
sich aus zahlreichen Fotografien bei den Akten.

3.
 

3.1
Die streitbetroffene Scheune Assek.-Nr. 02
besteht aus drei aneinandergebauten
Gebäudeteilen mit Satteldächern und dient der
Unterstellung von Maschinen und Anhängern. Die Versicherung E
behielt sich am 21. Juni 2011 die Vergütung von Elementarschäden bis zur
baulichen Instandstellung der Nordfassade der Scheune vor. Der Beschwerdeführer
plante daher bauliche Massnahmen im nordöstlichen
Scheunenteil, der zwei Stallungen mit Futterbereich und eine Tenne enthält.
Durch das Bauvorhaben soll das Bruchsteinmauerwerk durch ca. 4 m hohe Kalksandsteinmauern ersetzt
werden. Zudem soll die bestehende Holzdecke durch eine höher gelegte Betondecke ersetzt werden. Das Bauvorhaben wurde teilweise bereits
ausgeführt; das Bruchsteinmauerwerk wurde abgebrochen und durch
Kalksandsteinmauern ersetzt, im Innern der Scheune wurden ein Betonboden, ein Betonpfeiler und eine neue Wand zwischen Stall und
Tenne erstellt, die Stallungen und die Holzdecke wurden
entfernt.

3.2 Eine
Bewilligung nach Art. 22 Abs. 2 des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) kann für das Bauvorhaben
nicht erteilt werden, da der Beschwerdeführer keinen Landwirtschaftsbetrieb mehr
führt. Zu prüfen ist, ob für die Bauarbeiten
an der Scheune eine Ausnahmebewilligung zu erteilen ist. Als mögliche
Anspruchsgrundlage dafür kommen vorliegend einzig Art. 24a
oder Art. 24c RPG infrage.

4.
 

4.1 Nach Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und
Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem
Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können
erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wieder aufgebaut werden,
sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Abs. 2).
Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Bestimmung ist gemäss Art. 41 der
Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) in der zur Zeit der
Baugesuchseingabe geltenden Fassung, dass die Bauten und Anlagen
seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geändert
wurden, durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen jedoch
zonenwidrig geworden sind. Als solche gelten in erster Linie Bauten, die in
Übereinstimmung mit dem materiellen Recht vor dem 1. Juli 1972 erstellt
oder geändert wurden, als mit dem Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes
(GSchG) erstmals eine klare Trennung von Bau- und
Nichtbaugebiet vorgenommen wurde. Sie fallen auch
dann darunter, wenn sie zwischen dem 1. Juli 1972 und dem Inkrafttreten
des Raumplanungsgesetzes am 1. Januar 1980 in einem Gebiet errichtet
wurden, für welches keine Bauzone ausgeschieden war, welches aber innerhalb
eines gewässerschutzrechtskonformen generellen Kanalisationsprojekts
lag (BGE 129 II 396 E. 4.2.1;
125 II 431 E. 5c). In der seit dem 1. November
2012 geltenden Fassung führt Art. 41 RPV aus, dass Artikel
24c RPG anwendbar ist auf Bauten und Anlagen, die rechtmässig erstellt der geändert worden sind, bevor das
betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets
im Sinn des Bundesrechts wurde. Änderungen an Bauten und Anlagen, auf die Art. 24c RPG
anwendbar ist, sind nach Art. 42 Abs. 1 RPV zulässig, wenn die
Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den
wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind
zulässig. 

4.2
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Scheune
werde seit vielen Jahren nicht mehr landwirtschaftlich genutzt. Die
Baudirektion sei ohne weitere Abklärungen fälschlicherweise davon ausgegangen,
dass die Scheune erst in den letzten Jahren zonenwidrig wurde. Der
landwirtschaftliche Betrieb auf dem F-Hof sei wohl schon knapp vor dem
Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972 aufgegeben
worden. Der Beschwerdeführer verweist auf einen baurechtlichen Vorentscheid der
Gemeinde D vom 3. Juni 1987, wonach der ehemalige Landwirtschaftsbetrieb
mangels ausreichender Existenzgrundlage seit vielen Jahren aufgegeben worden
sei.

4.3
Nach Ansicht der Vorinstanz handelt es sich
dagegen bei der Scheune um eine funktionslos gewordene landwirtschaftliche
Ökonomiebaute, die nicht in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG falle,
da sie erst nach dem 1. Juli 1972 durch die Aufgabe des
landwirtschaftlichen Gewerbes zonenwidrig geworden sei. Sie stützt sich dabei
auf eine Bewilligung der ehemaligen Direktion der öffentlichen Bauten des
Kantons Zürich vom 2. Oktober 1975, aus welcher hervorgehe, dass die
damalige Bauherrschaft einen Landwirtschaftsbetrieb geführt habe, der neben dem Wohnhaus mit Remise aus der
streitbetroffenen Scheune Assek.-Nr. 02 bestanden habe.

4.4 Die Bestandesgarantie von Art. 24c RPG erstreckt sich auf
Bauten, die – wie hier –ausserhalb der Bauzone liegen,
rechtmässig erstellt wurden und inzwischen zonenwidrig geworden sind. Nicht zur
Anwendung gelangt Art. 24c RPG allerdings, wenn die Zonenwidrigkeit nicht
durch Rechtsänderung, sondern allein durch tatsächliche Änderung, wie insbesondere
die Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebs, entstanden ist (vgl. BGE 129 II 396 E. 4.2.1; BGr,
21. Juli 2011, 1C_157/2011, E. 4.1).
Ausschlaggebend ist für den vorliegenden Fall somit, ob der landwirtschaftliche
Betrieb bereits vor dem Jahr 1972 aufgegeben und damit bei
Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes zonenwidrig wurde.

Zonenkonform sind gemäss Art. 16a
Abs. 1 RPG Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung
oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Die Landwirtschaft umfasst
die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung, ferner
die Aufbereitung, die Lagerung und den Verkauf der entsprechenden Erzeugnisse
auf den Produktionsbetrieben sowie die Bewirtschaftung naturnaher Flächen (vgl.
Art. 3 Abs. 1 LwG, Art. 34 Abs. 1 und 2 RPV). Nach Art. 7
Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche
Bodenrecht (BGBB) gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit von
landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage für
die landwirtschaftliche Produktion dienen und zu deren Bewirtschaftung, wenn
sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist. 

Entscheidend für die Beurteilung der
Anwendbarkeit von Art. 24c RPG ist die landwirtschaftliche Zweckbestimmung
der Baute im Moment der massgeblichen Änderung (Chantal Dupré, Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich
etc. 2010, Art. 24b Rz. 8). Für die Prüfung, was am 1. Juli 1972 als landwirtschaftliche Nutzung galt,
ist daher nicht auf den heutigen Begriff des
landwirtschaftlichen Gewerbes abzustellen, wie er in Art. 7 BGBB umschrieben ist. Damals galt das
Bedürfnis für einen Neu- oder Umbau ausserhalb der Bauzonen bzw. des durch das
generelle Kanalisationsprojekt abgegrenzten Gebiets als sachlich begründet,
wenn der Gesuchsteller auf das geplante Gebäude oder eine Anlage dringend
angewiesen war und deren abgelegener Standort durch ihre Zweckbestimmung
bedingt oder im öffentlichen Interesse erwünscht war (vgl. BGE 100 Ib 86 E. 3; Urteil des
Verwaltungsgerichts St. Gallen vom 16. März 2011, B 2010/193,
E. 5.1.3). Darauf, ob die Landwirtschaft im Haupt- oder
im Nebenberuf und ausschliesslich oder vorwiegend aus ökonomischen oder
ideellen Gründen betrieben wurde, kam es nicht an (BGE 100
Ib 86 E. 5; vgl. auch Botschaft zu einer Teilrevision des Bundesgesetzes
über die Raumplanung vom 22. Mai
1996, BBl 1996 III 513, S. 531; Bernhard
Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 16a
Rz. 23). 

Aus der Verfügung der ehemaligen Direktion
der öffentlichen Bauten des Kantons Zürich vom 2. Oktober 1975 ergibt
sich, dass die Familie A dannzumal 5 ha steiles
Wiesland und 2 ha Wald bewirtschaftete. Das ebenfalls zum Betrieb
zugehörige flachere Land (6 ha) sei verpachtet gewesen. Der Landwirtschaftsbetrieb habe keine
Existenzgrundlage für eine Familie geboten, weshalb der Betrieb
nebenamtlich geführt wurde. Der Familie des Beschwerdeführers
wurde im Jahr 1975 der Einbau einer 6-Zimmerwohnung in der Remise bewilligt.
Damit werde die Eigenbewirtschaftung des ungünstigeren Wieslandes auch zukünftig
möglich sein. Somit ist von der Führung
eines landwirtschaftlichen Gewerbes zu diesem Zeitpunkt auszugehen. Die
Erzielung einer Existenzgrundlage allein konnte für die Bejahung der Zonenkonformität
nicht allein den Ausschlag geben (vgl. BGE 121 II 307 E. 5d). Auch Bauten, die im Moment der massgeblichen
Rechtsänderung noch landwirtschaftlich genutzt wurden,
selbst wenn zu diesem Zeitpunkt die Voraussetzungen für die Erteilung einer
Baubewilligung für die entsprechenden Bauten und Anlagen nicht gegeben gewesen
wären, waren weiterhin zonenkonform (BGr, 11. Dezember 2009, 1C_101/2009, E. 2.5).

4.5 Damit
ergibt sich, dass im Jahr 1975 noch ein landwirtschaftlicher Betrieb, wenn auch
bloss nebenamtlich, geführt wurde. Daher hat auch das damalige kantonale
Landwirtschaftsamt das Bauvorhaben behandelt. Die Vorinstanzen sind folglich zu
Recht davon ausgegangen, dass die Ökonomiebaute Assek.-Nr. 02 im Jahr 1975
noch landwirtschaftlich genutzt wurde und daher nicht durch eine
Rechtsänderung, sondern durch die spätere Aufgabe des landwirtschaftlichen
Gewerbes zonenwidrig wurde. Wenn im Vorentscheid der Bau- und
Planungskommission D bezüglich Werkstatteinbaus in das Ökonomiegebäude vom 3. Juni
1987 erwähnt wird, dass der ehemalige Landwirtschaftsbetrieb mangels ausreichender
Existenzgrundlage seit vielen Jahren aufgegeben worden sei, belegt dies – entgegen
der Ansicht des Beschwerdeführers – die Aufgabe des landwirtschaftlichen Gewerbes
vor 1972 nicht. Selbst wenn der Betrieb erst nach 1975 nicht weitergeführt wurde,
war dies im Jahr 1987 schon über zehn (und damit viele) Jahre her. Grundsätzlich obliegt es denn auch dem
Bauherrn, die Voraussetzungen für die Rechtmässigkeit seiner Bauten nachzuweisen,
weshalb er auch die Folgen einer diesbezüglichen Beweislosigkeit zu tragen hat (vgl.
Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S. 124 f.;
VGr, 10. Mai 2012, VB.2012.00061, E. 5.2). Gemäss den Akten wurde der landwirtschaftliche Betrieb
somit nach 1975 und vor 1987 aufgegeben. Der Beschwerdeführer macht zusätzlich
geltend, das Grundstück habe mit grosser Wahrscheinlichkeit vor 1980 in einem
Gebiet gelegen, für welches ein gewässerschutzkonformes Kanalisationsprojekt
bestand, und reicht eine Schlussabrechnung für einen Kanalisationsanschluss von
1983 ein. Diese belegt aber weder das Vorhandensein eines Kanalisationsprojekts
vor 1980 noch liefert sie Anhaltspunkte dafür, dass das Grundstück innerhalb eines gewässerschutzrechtskonformen generellen
Kanalisationsprojekts lag (vgl. Art. 17 Abs. 1 aGschG) und damit
in einer vorläufigen Bauzone (vgl. BGE 100 Ib 208 E. 2b). Die Scheune geniesst demgemäss keine Bestandesgarantie nach Art. 24c
RPG. Da es sich bei ihr um eine freistehende Ökonomiebaute handelt, die nicht
an eine landwirtschaftliche Wohnbaute angebaut ist, fällt sie auch nicht in den
Anwendungsbereich des am 1. November 2012 in Kraft getretenen Art. 24c
Abs. 3 RPG, wonach landwirtschaftliche Wohnbauten sowie
angebaute Ökonomiebauten, die
rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des
Nichtbaugebietes im Sinn des Bundesrechts wurde, in ihrem
Bestand grundsätzlich geschützt werden (vgl. dazu BGr, 15. März 2012,
1C_187/2011 in: ZBl 113/2012 S. 610 ff.).

5.
 

5.1 Nach Art. 24a Abs. 1 RPG ist die Bewilligung zu erteilen,
wenn die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage
ausserhalb der Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinn von Art. 22 Abs. 1
RPG erfordert, sofern (a) dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und
Umwelt entstehen und (b) sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist.
Gestützt auf Art. 22 Abs. 1 RPG sind Neubauten, Wiederaufbauten,
Ersatzbauten, Umbauten, Anbauten, Zweckänderungen und Sanierungen, die über das
übliche Mass einer Renovation hinausgehen, bewilligungspflichtig.

5.2
Der Beschwerdeführer macht geltend, er führe lediglich
Sanierungsarbeiten an der Scheune durch. Es handle sich dabei um aufgestauten
Unterhalt, womit beschädigte Teile ersetzt oder repariert würden und der
Weiterbestand der Baute sichergestellt werde. Die Vorinstanz erachtete das
Bauvorhaben hingegen als einen Ersatzbau. Reine Unterhaltsarbeiten hätten nicht
den Abbruch, sondern die Instandsetzung des Bruchsteinmauerwerks erfordert.
Auch das erstmalige Einbringen des Betonbodens im Stall, der Einzug der neuen
Kalksandsteinmauer zwischen Stall und Tenne und das geplante Ersetzen der bestehenden
Holzdecke durch eine höher eingesetzte Betondecke bildeten Erneuerungen und
Sanierungen, die über das übliche Mass einer Renovierung hinausgingen und unter
Umständen auch zu einer Nutzungserweiterung führten.

5.3 Durch die
Abbrucharbeiten wurden statisch wichtige Bestandteile der Scheune entfernt.
Daher wurde der Einbau eines neuen Stützpfeilers nötig. Der Ersatz der tragenden
Mauer entspricht einem teilweisen Abbruch des Stalls und dessen Wiederaufbau.
Für reine Unterhaltsarbeiten hätten die tragenden Elemente nicht entfernt
werden dürfen. Für die Umnutzung kommen nur Bauten und Anlagen infrage, die in ihrer Substanz erhalten sind. Die statischen Teile des Gebäudes müssen insgesamt in einem guten Zustand und dürfen nur zu einem kleinen Teil erneuerungsbedürftig sein (vgl. Merkblatt "Zweckänderung
ohne bauliche Massnahmen" des Amts  für Raumentwicklung,
abrufbar unter: http://www.are.zh.ch/content/dam/baudirektion/are/raumplanung/bauen_a_bauzone/Nicht_Landw_Bauvor/Zweckaenderung.pdf). Der Beschwerdeführer hat überdies
begonnen, eine neue Innenwand zwischen Stall und Tenne einzuziehen sowie einen
neuen Betonboden einzubringen. Diese Arbeiten gehen ebenfalls über reine
Sanierungsarbeiten hinaus. Somit beinhaltet das Bauvorhaben des
Beschwerdeführers bauliche Massnahmen, womit eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a
RPG nicht gewährt werden kann.

5.4
Dementsprechend haben die Vorinstanzen die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung für das Bauvorhaben des Beschwerdeführers zu Recht verweigert.

6.
 

6.1 Die Bau-
und Planungskommission D hat daher die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands geprüft und ausgangsgemäss den Beschwerdeführer verpflichtet, innert
drei Monaten ab Rechtskraft des Entscheids den nördlichen Teil der Scheune Assek.-Nr. 02,
F-Hof, abzubrechen. Der Beschwerdeführer verlangt im Eventualantrag die Aufhebung
des Abbruchbefehls aus Verhältnismässigkeitsgründen. Er habe sich stets bemüht,
den korrekten Weg einzuhalten. Nachdem ihm mitgeteilt wurde, dass er keine Erweiterung
seiner Scheune vornehmen dürfe, habe er sich auf reine Sanierungsarbeiten beschränkt.
Dabei sei er der festen Überzeugung gewesen, diese Arbeiten ausführen zu
dürfen. Zu dieser Einstellung sei er auch aufgrund der Auskünfte gelangt, die
er von der Beschwerdegegnerin 1 erhalten habe, die einen Ersatz ohne Nutzungsänderung
als möglich ansah.

6.2
Nach Ansicht der Vorinstanz habe dem Beschwerdeführer aufgrund der
Vorgeschichte bewusst sein müssen, dass der umstrittene Ersatzbau nicht bewilligungsfähig
sei. Er liess sich zudem durch einen Baufachmann beraten, dessen Fachwissen ihm
zuzurechnen sei. Der Ersatzbau stelle eine schwerwiegende Verletzung des
Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet dar. Das öffentliche
Interesse an der Herstellung des rechtmässigen Zustands sei deshalb gross.

6.3
Nach § 341 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) hat die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf
Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. Dabei
hat sie allerdings den Grundsatz der Verhältnismässigkeit im Sinn von Art. 5
Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) zu beachten, insbesondere,
ob der mit dem Befehl verbundene staatliche Eingriff in die Rechtstellung des
Privaten in einem vernünftigen Verhältnis zum öffentlichen Interesse an der
angestrebten Rechtsdurchsetzung steht. Dieser Grundsatz ist auch zu
berücksichtigen, wenn der Bauherr die widerrechtliche Baute bösgläubig erstellt
hat. Dieser muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden
aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der
baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht
beimessen und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in
verringertem Masse berücksichtigen. Ein Abbruchbefehl
ist nach ständiger Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung
vom gesetzmässigen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen
den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu
rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21 E. 6.4). 

6.4
Die Baudirektion teilte dem Beschwerdeführer
bereits am 22. Juni 2010 im Rahmen seines Baugesuchs mit, dass für einen
Teilabbruch und Wiederaufbau des Ökonomiegebäudes Assek.-Nr. 02 keine Ausnahmebewilligung in Aussicht gestellt werden könne.
Ebenso wurde ihm auf sein zweites Baugesuch am 23. März 2011 mitgeteilt,
dass Änderungen der Fassadenöffnungen sowie eine Erweiterung des Schopfanbaus
nicht möglich seien. Aufgrund der negativen Beurteilungen der Baugesuche zog
der Beschwerdeführer diese jeweils wieder zurück. Dem Beschwerdeführer wurde
auch das Merkblatt "Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen"
zugestellt. Daher hätte ihm bewusst sein müssen, dass sein umstrittenes
Bauvorhaben über reine Renovationsarbeiten hinausgeht. Dabei ist insbesondere zu
berücksichtigen, dass der Beschwerdeführer von einem fachkundigen Architekten sowie
einem Ingenieur beraten wurde, dessen Wissen ihm anzurechnen ist (vgl. VGr, 4. April 2012,
VB.2011.00565, E. 6.3). Es ist somit nicht zu beanstanden, wenn die
Vorinstanzen von der fehlenden Gutgläubigkeit des Beschwerdeführers ausgegangen
sind. Dies schmälert sein schutzwürdiges Interesse am Erhalt der nicht
bewilligungsfähigen Massnahmen.

6.5 Zur Prüfung der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellungsmassnahmen ist
das öffentliche Interesse an der Rückgängigmachung der
widerrechtlich vorgenommenen Bauarbeiten im Vergleich zu den
privaten Interessen in Form der Kosten der Wiederherstellungsmassnahmen sowie
des Verlusts der Nutzung des betroffenen Scheunenteils abzuwägen.
Mit Blick auf die wichtige Trennung von Bau- und
Nichtbaugebiet besteht grundsätzlich ein grosses
öffentliches Interesse an der Beseitigung der widerrechtlich erstellten
Bauteile. Die Vorinstanz führte aus, dass der rechtmässige Zustand nur durch
einen Abbruch des Scheunenteils hergestellt werden könne, da die früheren tragenden
Mauern beseitigt worden sind. Ein Abbruchbefehl ist nach
ständiger Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom
gesetzmässigen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den
Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen
vermögen (BGE 132 II 21 E. 6.4). Im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung sind auch
mildere Massnahmen zu prüfen. Vorliegend erscheint es möglich, den
rechtmässigen Zustand auch mit einem Erhalt des Scheunenteils wiederherzustellen.
Das gesamte Scheunendach ist immerhin noch bestehend. Auch bei einem Abbruch
wäre wieder eine Giebelfassade zu erstellen, um die Scheune zu schliessen. Um
den Scheunenteil zu erhalten, müssen daneben noch die beiden Seitenwände
wiederhergestellt werden. Der Beschwerdeführer hat zwar stark in die hinter der
Fassade bestehende Tragkonstruktion eingegriffen. Jedoch erscheint es möglich,
die frühere Tragkonstruktion wieder zu errichten. Dazu müssen die abgesägten
Balken der Tragkonstruktion ergänzt und auf der aufgebauten Mauer abgestützt
werden. Der neu aufgezogene Betonpfeiler muss allerdings beseitigt werden. Im
Rahmen der Wiederherstellung des vorherigen Zustands rechtfertigt sich keine
Erstellung eines neuen Tragkonzepts. Da die neue Mauer auf dem Betonboden
steht, wäre es unverhältnismässig, den Betonboden zu entfernen, der als Teil
des Fundaments des Scheunenteils gesehen werden kann. Nicht
erhalten werden kann die neu eingefügte Mauer im Innern der Scheune. Diese muss abgebrochen werden. Die übrige Mauer kann
jedoch erhalten bleiben. Ein Abbruch eines Drittels der Scheune würde ferner dazu
führen, dass die Proportionen der Baute zerstört werden. Es liegt jedoch im
öffentlichen Interesse, dass das Erscheinungsbild und die Identität der Scheune
gewahrt bleiben. Eine um einen Drittel verkürzte Scheune entspricht nicht mehr
dem klassischen Baustil und verstösst gegen § 238 Abs. 1 PBG, wonach
Bauten so zu gestalten sind, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht
wird. Dieses einem Abbruchbefehl entgegenstehende öffentliche Interesse haben
weder die Beschwerdegegnerin 2 noch die Vorinstanz beachtet, ebenso wenig
wie die Frage einer milderen Massnahme. Der Abbruchbefehl der
kommunalen Baubehörde erweist sich daher als unverhältnismässig.
Insgesamt sind die widerrechtlich erstellten Bauteile wieder an den Zustand vor
den baurechtswidrigen Massnahmen anzupassen. Damit kann die Identität der Baute
gewahrt werden. Der rechtmässige Zustand ist innert drei Monaten ab Rechtskraft
dieses Entscheids wiederherzustellen. 

7.
 

7.1
Folglich ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Demgemäss ist Disp.-Ziff. 2 des
Beschlusses der Bau- und Planungskommission D vom 18. Januar 2012 aufzuheben
und ist der Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. August 2012 insoweit aufzuheben, als er den Abbruchbefehl in Disp.-Ziff. 2 des Entscheids
der Bau- und Planungskommission D vom 18. Januar 2012 bestätigt.

7.2
Da der Beschwerdeführer bloss teilweise obsiegt – er verlangte die
Bewilligungserteilung für die Bauarbeiten – sind ihm die
Kosten des Beschwerdeverfahrens zu zwei Dritteln und der
Beschwerdegegnerin 2 zu einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und ist
ihm keine Parteientschädigungen zuzusprechen (§ 17 Abs. 2
VRG). Die Beschwerdegegnerinnen haben keine Parteientschädigung
verlangt.

7.3
Die Kostenverteilung der Vorinstanz ist
entsprechend dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens anzupassen. Die Kosten
des Rekursverfahrens in Höhe von Fr. 5'210.- sind dem
Beschwerdeführer zu zwei Dritteln und der Beschwerdegegnerin 2 zu einem
Drittel aufzuerlegen.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses
der Bau- und Planungskommission D vom 18. Januar 2012 und der Entscheid
des Baurekursgerichts vom 7. August 2012 werden im Sinn der Erwägungen
aufgehoben.

2.    Die
Kosten des Rekursverfahrens in Höhe von Fr. 5'210.- werden zu zwei
Dritteln dem Beschwerdeführer und zu einem Drittel der Beschwerdegegnerin 2
auferlegt.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    250.--     Zustellkosten,

Fr. 5'250.--     Total der Kosten.

4.    Die
Gerichtskosten werden zu zwei Dritteln dem Beschwerdeführer und zu einem
Drittel der Beschwerdegegnerin 2 auferlegt.

5.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

7.    Mitteilung an…