# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 724e36ce-2600-5074-ad20-005f35503a48
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-12-21
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 21.12.2012 11.2009.32
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-2009-32_2012-12-21.html

## Full Text

Incarto n.

  11.2009.32

  	
  Lugano

  21 dicembre
  2012/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La prima Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Celio, giudice presidente,

  Walser e Cerutti, supplente straordinario

  

 

	
  segretaria:

  	
  Billia, vicecancelliera

  

 

 

sedente per statuire nella causa OA.2005.12 (proprietà
per piani: contestazione di delibera assembleare) della Pretura della
giurisdizione di Mendrisio Sud promossa con

petizione del 3 novembre 2004 da

 

	
   

  	
  AP 1 

  (patrocinato dall'avv. PA 2)

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  AO 1 

  (patrocinata dall'avv. PA 1),

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

esaminati gli atti,

 

posti i seguenti

 

punti
di questione:     1.   Se dev'essere accolto l'appello
del 2 marzo 2009 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il 3 febbraio
2009 dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud;

 

                                         2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.

 

 

 

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   AP 1 è titolare della proprietà per piani n. 1268 (unità n.
14), pari a 22/1000 della particella n. 719 RFD di __________, così come della
proprietà per piani n. 1304 (unità n. 50), pari a 38/1000 della medesima particella (“Condominio CC 1”). Il 14 gennaio 2002 ha avuto luogo un'assemblea straordinaria dei comproprietari con il seguente
ordine del giorno:

                                         1.  Constatazione
della capacità di delibera.

                                         2.  Esame
della migliore offerta di aiuto amministrativo e contabile del “Condominio CC 1” in sostituzione della precedente amministrazione.

                                         3.  Nomina
del comitato 2002 e sua operatività.

                                         4.  Eventuali.

 

                                         L'assemblea
si è tenuta alla presenza di 28 comproprietari, per un
totale di 725/1000. In merito all'oggetto n. 2 l'assemblea ha deciso, a maggioranza, di affidare l'amministrazione del Condominio a un comitato di comproprietari,
delegando la tenuta della contabilità all'avv. PA 1, chiamato anche a fornire
consulenza legale e amministrativa. All'unanimità sono poi stati designati i membri del comitato (oggetto n. 3).
Un'assemblea straordinaria del 4 ottobre 2004, tenutasi alla presenza di 31
comproprietari su 41, per un totale di 704/1000, ha confermato con 23 voti favorevoli e 8 contrari il
comitato di comproprietari nella funzione di amministratore del Condominio.

 

                                  B.   Con
“istanza” del 3 novembre 2004 AP 1 ha chiesto al Pretore della giurisdizione di
Mendrisio Sud che fosse accertata la nullità dell'assemblea del 14 gennaio
2002, che fosse annullata la risoluzione assembleare del 4 ottobre 2004, che
fosse revocata l'amministrazione del Condominio e che fosse designato un nuovo
amministratore. Il Segretario assessore della Pretura ha ordinato il 25 gennaio
2005 la trattazione della causa con la procedura ordinaria appellabile. Nella
sua risposta del 4 febbraio 2005 la Comunione dei comproprietari ha
proposto di respingere la petizione. Nel secondo scambio di atti scritti le
parti hanno ribadito i loro argomenti. Esperita l'istruttoria, esse hanno
rinunciato al dibattimento finale, rimettendosi al contenuto di conclusioni
scritte. Nelle proprie, del 13 settembre 2006, l'attore ha riaffermato le sue domande, rinunciando tuttavia a postulare la designazione di un
nuovo amministratore. Nel suo memoriale dell'11 settembre 2006 la convenuta ha
proposto una volta ancora di respingere la petizione. Statuendo il 12 gennaio
2007, il Segretario assessore ha respinto la petizione e ha addebitato le
spese, con una tassa di giustizia di fr. 1500.–, all'attore, tenuto a rifondere
alla convenuta fr. 3500.– per ripetibili.

 

                                  C.   Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorto con un appello
del 5 febbraio 2007 per ottenere che la sua azione sia accolta e che il
giudizio impugnato sia riformato di conseguenza. Nelle proprie osservazioni del
22 marzo 2007 la Comunione dei comproprietari del “Condominio CC 1” ha concluso per il rigetto dell'appello. Ravvisando la mancanza di un presupposto processuale – la
mancata giurisdizione parallela del Segretario assessore – questa Camera ha
annullato la decisione impugnata e ha ritornato gli atti al primo giudice per
nuovo giudizio (inc. 11.2007.21 sentenza del 9 settembre 2008).

 

                                  D.   Statuendo
il 3 febbraio 2009, il Pretore ha in ingresso confermato “le argomentazioni e
le conclusioni del giudizio 12 gennaio 2007” esposte dal Segretario assessore, “peraltro già adottate sotto la supervisione del pretore”. Egli ha pertanto
respinto di nuovo la petizione e ha addebitato le spese, con una tassa di
giustizia di fr. 1500.–, all'attore, tenuto a rifondere alla convenuta fr.
3500.– per ripetibili.

 

                                  E.   Contro
la sentenza pretorile AP 1 è nuovamente insorto a questa Camera con un appello
del 2 marzo 2009 per ottenere che la sua azione sia accolta e che il giudizio
impugnato sia riformato di conseguenza. Nelle proprie osservazioni del 6 aprile
2009 la Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1” ha di nuovo concluso per il rigetto dell'appello.

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   La causa è stata trattata con la procedura ordinaria degli art.
165 segg. CPC ticinese. A quest'ultimo soggiacevano tutte le decisioni
comunicate entro il 31 dicembre 2010 (art. 405 cpv. 1 CPC). Nella procedura
ordinaria il termine per appellare era di venti giorni (art. 308 cpv. 1 CPC
ticinese) e la parte appellata poteva a sua volta, entro il medesimo termine
dalla notifica dell'atto di appello, presentare osservazioni e formulare
appello adesivo (art. 314 CPC ticinese). Nella fattispecie, la sentenza del
Pretore è stata intimata il 6 febbraio 2009 ed è pervenuta all'attore il
9 febbraio 2009. Introdotto il 2 marzo 2009, l'appello è dunque tempestivo. E tempestive sono anche le osservazioni della convenuta,
inoltrate il 6 aprile 2009, il rimedio degli attori essendo stato notificato il
17 marzo 2009 e pervenutole il giorno successivo.

 

                                   2.   Il
Pretore, dopo avere ricordato la distinzione tra decisione nulla e decisione
annullabile, ha esaminato i contenuti delle assemblee del 14 gennaio 2002 e del
4 ottobre 2004. Quanto alla prima, egli ha ritenuto che non fossero dati gli
estremi per aderire alla richiesta dell'attore. La decisione presa
dall'assemblea dei comproprietari di modificare il sistema di amministrazione,
passando a una gestione interna, non è suscettibile – a mente del Pretore – di
minare “le norme fondamentali che toccano l'essenza della proprietà per piani o
che tutelano il pubblico”. Sempre riguardo a quell'assemblea, il primo giudice
ha poi respinto la censura inerente alla violazione dell'esigenza di
maggioranza qualificata, necessaria – secondo l'attore – per modificare il regolamento
della comproprietà sì da delegare competenze amministrative al comitato.
Infine, vagliando la tesi dell'attore secondo cui la nota assemblea avrebbe
deliberato su punti non figuranti all'ordine del giorno, il Pretore ha respinto
tale asserto, poiché esso non avrebbe comunque sia implicato alcuna “violazione
di norme imperative destinate a tutelare gli interessi di terzi” né esso avrebbe
violato la “struttura fondamentale della proprietà per piani” e nemmeno “norme
essenziali sulla forma”. Il Pretore ha poi chiosato che AP 1 aveva nondimeno
partecipato a tre assemblee successive alla riunione litigiosa senza eccepire
alcunché. Invocando a più di due anni dall'evento la sua nullità egli ha
commesso – per il primo giudice – un abuso manifesto di diritto.

 

                                         Per quel
che riguarda la seconda riunione – del 4 ottobre 2004 –, il Pretore, dopo avere
ricordato che essa “ha confermato l'attuale amministrazione affidata al comitato
dei comproprietari”, ha ritenuto che i membri del comitato – contrariamente
all'opinione dell'attore – erano legittimati a esprimersi in merito alla loro
revoca. Egli ha poi negato che il parere redatto dall'avv. PA 1 e consegnato ai
comproprietari al momento del voto abbia influenzato lo svolgimento
dell'assemblea. Il Pretore ha concluso la disamina dell'assemblea del 4 ottobre
2004 ritenendo che durante quella seduta non vi è stata “alcuna violazione
delle norme alla base della PPP”.

 

                                         Il
Pretore si è poi espresso sulla richiesta dell'attore intesa a revocare la
struttura amministrativa del condominio. Al riguardo, il primo giudice non ha
accertato “gravi manchevolezze nella gestione del condominio”, anzi, egli ha verificato
che la maggioranza dei comproprietari – a esclusione di uno solo – era
soddisfatta del lavoro svolto.

 

                                         Infine il
Pretore ha valutato la richiesta, formulata sempre da AP 1, di nominare un
nuovo amministratore. Il primo giudice, sebbene abbia indicato che simile
domanda “sembra [...] essere stata abbandonata in sede conclusiva”, si è
nondimeno espresso nel merito e non ha ritenuto adempiuti in concreto i
presupposti per una nomina giudiziaria. Onde, in definitiva, il rigetto della
petizione.

 

                                   3.   AP
1 ritiene che la decisione del 14 gennaio 2002 sia nulla. Egli reputa che la
delega delle funzioni relative all'amministrazione dall'amministratore al
comitato dei condomini violi la struttura fondamentale della proprietà per
piani. Egli sostiene inoltre che con tale decisione si è modificato il
regolamento, ma simile modifica non è stata presa dall'adeguata maggioranza. E
l'interessato si duole infine della mancata indicazione nell'ordine del giorno
di una trattanda specifica relativa alla citata delega. Le singole censure
vanno vagliate separatamente.

 

                                         a)     Per
l'appellante la scelta di conferire le “funzioni di amministratore al Comitato
dei comproprietari” è una decisione nulla, poiché modifica la “struttura fondamentale
della proprietà per piani, sovvertendone l'organizzazione” (appello, n. 3 pag.
6). A mente dell'interessato, infatti, l'opzione presa confligge con l'art. 37
del regolamento condominiale e crea un conflitto d'interessi. Egli, infine,
contesta l'interpretazione data dal primo giudice in merito all'estensione dei
compiti che un comitato o un delegato possono assumere (v. sentenza impugnata,
consid. 4.2.).

 

                                                 Ora,
né l'amministratore né il comitato sono elementi imperativi in seno a una
proprietà per piani (Liver, Das
Eigentum in: Schweizerisches Privatrecht, V/1, Basilea/Francoforte 1977, pag.
102; Meier-Hayoz/Rey in: Berner
Kommentar, Berna 1988, n. 24 e 26 ad art. 712m; Wermelinger, La propriété par étages, 2a
edizione, n. 54 e 61 ad art. 712m). L'unico organo imprescindibile è l'assemblea
dei comproprietari (Wermelinger,
op. cit., n. 4 ad art. 712m). Nella fattispecie, l'amministrazione del
condominio compete, a norma dell'art. 27 del citato regolamento, all'assemblea
dei comproprietari o al comitato o ancora all'amministrazione (v. doc. B). I
loro rispettivi compiti sono enunciati all'art. 28 per l'assemblea, all'art. 37
per il comitato di comproprietari e all'art. 41 per l'amministratore. Nulla è
indicato per quanto attiene al caso in cui il condominio fosse privo di amministratore.
Al riguardo però, va rilevato che il comitato dei comproprietari ha il compito,
fra l'altro, di “consigliare l'amministratore”, come pure di “controllare” la
di lui “gestione” (art. 37 lett. a e b del regolamento). Ciò premesso, per l'applicazione
del principio a maiore ad minus (v. per un esempio: DTF 98 Ia 397) si
può prudenzialmente ritenere che avendo la facoltà di “controllare”
l'amministratore, il comitato può esso stesso gestire il condominio. D'altronde,
ciò è anche previsto all'art. 712m n. 3 CC, che disciplina la possibilità
per l'assemblea di nominare un comitato con “compiti amministrativi”. Sia come
sia, la sorveglianza ultima spetta all'assemblea dei comproprietari (art. 712m
cpv. 1 CC). Aggiungasi poi che, in ogni caso, l'assetto della proprietà per
piani del condominio non è stravolta dalla decisione dell'assemblea, né si ravvisa
una scelta scellerata né grave dei comproprietari suscettibile di giustificare
la nullità della delibera assembleare.

 

                                         b)    AP
1 critica la decisione del Pretore di non avere ravvisato, nella fattispecie,
una modifica del regolamento, che avrebbe dovuto essere decisa alla “maggioranza
qualificata”. A parte il fatto che, dato quanto precede, una modifica formale
non era necessaria, sulla sanzione relativa a vizi inerenti alla maggioranza,
la dottrina è divisa (per la nuIlità si esprime Riemer
in: Berner Kommentar, 3a edizione, n. 108 ad art. 75 CC; per
l'annullabilità si veda Niggli in:
Handkommentar zum schweizerischen Privatrecht, Zurigo 2007, n. 12 ad art. 75).
In caso di dubbio nondimeno è da preferirsi l'annullabilità (Riemer, op. cit., n. 92 ad art. 75; Niggli, op. cit., n. 9 ad art. 75; Foëx in: Commentaire romand – CC I,
Basilea 2010, n. 42 ad art. 75). Il Tribunale federale ha indicato che una
violazione in materia di quorum di votazioni soggiace alla procedura
intesa all'annullabilità della decisione (DTF 131 II 461 consid. 5.2). In una
decisione del 1996, il Tribunale cantonale del Cantone dei Grigioni già aveva espresso
identico convincimento (RNRF 77/1996 pag. 37). Nella fattispecie l'attore
avrebbe dovuto dunque contestare la decisione con un'azione intesa all'annullabilità
della medesima, nel termine fissato dall'art. 75 CC e non attendere il 3 novembre
2004, ciò perché non si ravvisano gli estremi per ammettere un'azione di
nullità. Né l'appellante spiega perché l'opinione di Riemer – intesa alla nullità
– sia da preferire.

 

                                         c)     Per
l'appellante, la mancata indicazione nell'ordine del giorno dell'assemblea del
14 gennaio 2002 di una trattanda intesa alla “modifica della struttura organizzativa
del Condomino AO 1” rende la decisione adottata su questo punto nulla. Di altro
orientamento è stato il Pretore, per il quale l'asserita irregolarità non ha
implicato alcuna violazione suscettibile di causare la nullità. Inoltre, il
primo giudice ha ravvisato un manifesto abuso di diritto nel comportamento di AP
1, avendo egli atteso oltre due anni prima di invocare la nullità di quella
delibera come pure di avere partecipato a tre assemblee successive a quella
contestata senza eccepire alcunché. 

 

                                                 Alla
fattispecie si applica l'art. 67 cpv. 3 CC per il rinvio dell'art. 712m
cpv. 2 CC. In tema, il Tribunale federale ha indicato che un argomento è
debitamente inserito nell'ordine del giorno se esso è indicato in maniera che i
membri non siano sorpresi e possano prepararsi a discuterne (DTF 114 II
197 consid. 5b). Esso ha poi soggiunto che la sanzione – nullità o
annullabilità – per vizi inerenti alle menzioni di temi da trattare inserite
nell'ordine del giorno va vagliata in funzione del principio di
proporzionalità, valutando anche se tali vizi hanno influito sulla decisione
presa (DTF 114 II 199 consid. 6). Il Tribunale federale ha precisato che la convocazione che non comprende un ordine del giorno completo
presenta un difetto che può condurre all'annullabilità della decisione (DTF 136
III 177 consid. 5.1.2). La dottrina recente poi ritiene che violazioni
dell'art. 67 cpv. 3 CC vadano sanzionate con l'annullamento (Perrin/Chappuis, Droit de l'association,
3a edizione, p. 171; Jeanneret/Hari
in: Commentaire romand – CC I, Basilea 2010, n. 23 e 27 ad art. 67; Werme-linger, op. cit., n. 220 e 249 ad
art. 712m) In concreto, l'ordine del giorno era il seguente (v. doc. D e
4): 

 

                                                 1. Constatazione della capacità di delibera. 

                                                 2.
Esame della migliore offerta d'aiuto amministrativo e contabile del

                                                     Condominio
__________ in sostituzione della precedente amministrazione. 

                                                 3.
Nomina del comitato 2002 e sua operatività. 

                                                 4.
Eventuali. 

 

                                                 Che
durante l'assemblea si sarebbe discusso dell'amministrazione del condominio era
pacifico. Come era lampante che si sarebbe dibattuto delle competenze del
comitato, l'ordine del giorno prevedendo appunto la sua “operatività”. Non si
sarebbe invece affrontato il tema di una “modifica della struttura organizzativa”
come pensa l'appellante. Che, in ogni caso, afferma che vi è stato cambiamento di
natura amministrativa. Di due cose l'una: o si tratta di una modifica strutturale
– che non si è verificata (v. qui sopra consid. a) – o si tratta di un cambio
di amministratore, che di certo non è suscettibile di essere considerato un
elemento di nullità della decisione. 

 

                                                 L'istruttoria
ha confermato che l'unico condomino a indicare di non avere capito la portata
della discussione è stato __________ A__________. Egli ha infatti dichiarato che
“non mi era chiaro di che cosa si trattasse” (deposizione di __________ A__________
del 12 settembre 2005 in: act. IX, pag. 1), salvo poi precisare di “aver votato
per un'amministrazione esterna in sostituzione della precedente”, rilevando
comunque sia di non “vole[re] che amministratore del condominio fosse il
comitato” (deposizione citata, pag. 2 sotto il centro). E tale opinione egli ha
espresso al momento del voto inerente a sapere se mantenere un'amministrazione
esterna oppure designare un comitato di comproprietari con tali funzioni,
scegliendo 

                                                 un'amministrazione
esterna (v. doc. D pag. 5). Ciò che dimostra che in definitiva anche __________
A__________ ha compreso l'oggetto della trattanda.

 

                                                 Gli
altri testi sentiti hanno invece ammesso di avere capito l'ordine del giorno
(cfr. per esempio: __________ Z__________, deposizione del 12 settembre 2005
in: act. IX, pag. 4 poco sopra il centro; __________ B__________, deposizione
del 12 settembre 2005 in: act. IX, pag. 5 verso il centro; __________ B__________,
deposizione del 16 novembre 2005 in: act. XI, pag. 2 al centro; __________ T__________,
deposizione del 18 gennaio 2006 in: act. XII, pag. 2 in alto; __________ S__________, deposizione del 18 gennaio 2006 in: act. XII, pag. 3 sotto il
centro), come pure le persone soggette a interrogatorio formale (__________D__________,
interrogatorio del 28 giugno 2006 in: act. XV, pag. 3 risposta alla domanda n.
5; __________ C__________, interrogatorio del 28 giugno 2006 in: act. XV, pag.
5 risposta alla domanda n. 5; __________ F__________, interrogatorio del 28
giugno 2006 in: act. XV, pag. 7 risposta alla domanda n. 5; __________ P__________,
interrogatorio del 28 giugno 2006 in: act. XV, pag. 11 risposta alla domanda n.
5). Onde l'inconsistenza della censura.

 

                                   4.   L'appellante reputa poi
che le decisioni prese dall'assemblea dei comproprietari il 4 ottobre 2004
siano da annullare, perché esse violano l'art. 68 CC. Durante le deliberazoni –
soggiunge l'interessato – i membri del comitato avrebbero dovuto astenersi dal
voto. Di altro avviso è stato il Pretore, per il quale l'art. 68 CC non si
applica alla revoca dell'amministratore-comproprietario. Egli ha infine
rilevato che, in ogni caso, anche ad ammettere – per ipotesi – l'applicazione
dell'art. 68 CC e facendo astenere i membri del comitato, ben tredici
condomini, allestendo le deleghe in favore del comitato, avevano espresso la
loro preferenza per la salvaguardia della struttura all'epoca esistente. Onde,
in definitiva, la caducità dell'opinione dell'attore.

 

                                         a)     Che
la norma sull'esclusione dal diritto di voto riguardante le associazioni (art.
68 CC) si applichi anche all'assemblea dei comproprietari di proprietà per piani
è assodato (DTF 134 III 485 consid. 3.4). E un comproprietario è escluso dal
diritto di voto per questioni interne all'associazione riguardanti sé stesso,
un suo coniuge o un suo parente in linea retta (Riemer
op. cit., n. 12 ad art. 68 CC; Heini/Scherrer
in: Basler Kommentar, ZGB I, 3a edizione, n. 9 ad art. 68 CC; Perrin/Chappuis, op. cit., pag. 83
seg.). I voti espressi in spregio a tale divieto – rammenta il Tribunale
federale – “devono essere considerati non validi e non devono essere contati”
(DTF 134 III 488 consid. 3.9 con rinvii di dottrina). Quanto all'eventuale
sanzione – nullità o annullabilità – la dottrina è divisa, ma converge su un
punto: se la risoluzione risulta validamente adottata anche facendo astrazione
dal voto degli esclusi, non è data nullità né annullabilità (Riemer, op. cit., n. 111 ad art. 75 CC).

 

                                         b)    Nel
caso specifico, il verbale dell'assemblea litigiosa riporta che la conferma dei
compiti amministrativi al comitato di comproprietari è stata decisa da 23
comproprietari e osteggiata da 8 (v. doc. A, pag. 4 in basso e 5 in alto). Se non che, fra i votanti in favore di tale mantenimento si annoverano i sei
membri del comitato stesso, nominati qualche mese prima (v. doc. 13, pag. 4).
Ora, al momento del voto sulla propria revoca, al comproprietario che ha funto
da amministratore si applica l'art. 68 CC, sicché egli è escluso (Riemer, op. cit., n. 13 ad art. 68 CC; Heini/Scherrer, op. cit., n. 9 ad art.
68 CC; di avviso contrario: Wermelinger
in: Zürcher Kommentar, n. 28 ad art. 712r CC). Per “soci presenti” nel
senso dell'art. 67 cpv. 2 CC (applicabile per il rinvio dell'art. 712m
cpv. 2 CC) s'intendono i soci che hanno preso parte alla votazione, senza gli
esclusi e gli astenuti (Riemer,
op. cit., n. 56 ad art. 67 CC). E fra gli esclusi vanno annoverati – appunto –
quelli in conflitto d'interessi a norma dell'art. 68 CC (Riemer, loc. cit.).

 

                                                 In
concreto, i voti dei membri del comitato – __________, __________, __________, __________,
__________ e __________ – non andavano conteggiati. Ciò premesso, la decisione è
nondimeno stata caldeggiata da 17 condomini contro 8, ottenendo la maggioranza
necessaria. Resta il fatto, però, che dei 17 voti in favore, 13 sono stati
espressi dai membri del comitato – che andavano esclusi – agenti per procura.
Occorre dunque vagliare la sorte di quei voti.

 

                                         c)     La
legge non esclude la rappresentazione durante le discussioni all'assemblea dei
comproprietari, anzi la prevede finanche (art. 712p cpv. 1 CC). E anche
il regolamento condominiale ammette la rappresentazione (art. 31). L'atto di rappresentanza
vincola il rappresentato e il terzo (Zäch
in: Berner Kommentar, Berna 1980, n. 148 ad art. 32 CO). In altre parole, la
rappresentanza crea la finzione che il rappresentato abbia agito direttamente
con il terzo. La procura può essere data “in bianco” oppure contenere già
indicazioni di voto, alle quali il rappresentante si attiene. Per quanto detto
qui sopra al consid. b) sarebbe poco opportuno che un comproprietario che si
doveva escludere possa votare – con libertà di scelta – a nome del
comproprietario che rappresenta e tale voto fosse poi valido. Diverso è il caso
del rappresentato che al momento di conferire la procura indica già qual è la
sua volontà, che dovrà poi essere espressa al momento del voto. In quest'ultima
situazione non si ravvisano gli estremi per escludere quelle preferenze dal
conteggio.

 

                                                 Nella
fattispecie, dei 13 voti espressi per procura dai membri del comitato, solo __________
aveva concesso libertà di voto al proprio rappresentate (cfr. anche:
deposizione del 29 marzo 2006: act. XIII, pag. 3 poco sopra il centro). Questo
voto va di conseguenza escluso. Gli altri, di contro, si fondano tutti su
procure in cui figura la volontà chiara del rappresentato: mantenere l'allora
struttura amministrativa (v. doc. 15; confermate in sede di audizione testimoniale;
cfr. in particolare le deposizioni di __________ [del 16 novembre 2005: act. XI,
pag. 2 sopra il centro], di __________ [del 18 gennaio 2006: act. XII, pag. 3
sotto il centro], di __________ [del 29 marzo 2006: act. XIII, pag. 2 in alto]; di __________ [del 29 marzo 2006: act. XIII, pag. 4 in alto]). Invero __________ ha precisato che “con la delega ho ricevuto anche l'ordine del giorno: quando ho
consegnato la delega alla signora __________ le ho detto che ero d'accordo su
tutto quello che vi era contenuto e che mi andava bene quello che decidevano
loro” (deposizione del 18 gennaio 2006: act. XII, pag. 2 in fondo). Ci si potrebbe chiedere se in tali circostanze la delega fosse esplicita oppure con libertà
di voto. Anche a voler escludere tale voto, la delibera sarebbe comunque sia
stata presa con 15 voti in favore e 8 contrari, raggiungendo la maggioranza necessaria.

                                         d)    La dottrina prospetta invero ipotesi in cui una risoluzione assembleare
sia viziata dal fatto che comproprietari in conflitto d'interessi (art. 68 CC),
pur non partecipando al voto, intervengano nella discussione (ovvero alla
“deliberazione”), influenzando il risultato dell'assemblea (Riemer, op. cit., n. 26, 27 e 111 in fine ad art. 75 CC). In concreto, dal verbale della nota assemblea emerge che prima del voto
c'è stata una schermaglia legale tra l'avv. PA 2 e l'avv. PA 1. Al momento del
voto è intervenuto il condomino. Non consta che membri del comitato abbiamo
influenzato l'esito della decisione altrimenti. Non giova dunque esaminare
oltre la questione. La votazione va infatti ritenuta valida.

 

                                   5.   L'appellante
chiede infine a questa Camera di revocare l'amministrazione e di nominare un
“amministratore ossequioso dell'articolo 39 lettera b REGL”, e meglio di affidare
l'incarico a “una società immobiliare o fiduciaria autorizzata” oppure a un
“fiduciario in possesso della patente cantonale” (v. appello n. 7 e 8 pag. 10
seg.). Egli adduce, a sostegno della propria tesi, tre argomenti: primo,
l'esistenza di un conflitto di interessi; secondo, la mancata professionalità
dei membri del comitato amministratore e, terzo, l'inesperienza degli stessi. Per
quanto attiene, invero, al conflitto d'interessi, sullo stesso ci si è già
espressi, sicché al riguardo può essere rinviato a quanto detto qui sopra
(consid. 4). Resta da vagliare se i due aspetti evocati dall'appellante – la
mancata professionalità dei membri del comitato e la loro inesperienza – siano
suscettibili di costituire un “grave motivo” a norma dell'art. 712r cpv.
2 CC.

 

                                         a)     Ora,
a norma dell'art. 712r cpv. 2 CC il giudice può pronunciare la revoca dell'amministratore
se sussiste un “grave motivo”. Ed esso va accertato sulla base di tutte le circostanze
del caso (Wermelinger, op. cit.,
n. 40 ad art. 712r CC). In materia il giudice gode di un ampio margine
d'apprezzamento e decide “secondo il diritto e l'equità” (art. 4 CC). E un “grave
motivo” di revoca esista, in particolare, quando l'amministratore non adempie i
propri compiti, gestisce in maniera negligente il denaro che gli è affidato,
travalica le decisioni dell'assemblea dei comproprietari, li dileggia o li
insulta, delega indebitamente i propri incarichi a terzi o si comporta in
maniera contraria all'onore: in altre parole, violazioni delle regole della
buona fede che non permettono più di esigere la continuazione dei rapporti tra
amministratore e i comproprietari (DTF 127 III 536 consid. 3a; da ultimo: sentenza
del Tribunale federale inc. 5A_616/2009 del 9 novembre 2009, consid. 4.2 con
richiami).

                                         b)    L'appellante
assume che il comitato non svolge le sue funzioni a titolo professionale, ma a
titolo occasionale, desumendo da ciò un “grave motivo” di revoca. Il Codice
civile non vincola la nomina di un amministratore ad alcuna conoscenza specifica
da parte del candidato (Meier-Hayoz/Rey,
op. cit., n. 19 e 24 ad art. 712q CC; Bösch
in: Basler Kommentar, ZGB II, 2a edizione, n. 16 ad art. 712q CC; Werme-linger, op. cit., n. 33 ad art.
712q CC). Invero, anche la “dottrina locale” citata dall'appellante è
del medesimo avviso (Piozzini, Il
Condominio – Guida pratica, senza indicazioni di luogo e data dell'edizione,
pag. 77). Di per sé, che l'amministratore disponga di una formazione
professionale specifica configura, invero, una mera questione di opportunità
(cfr. Piozzini, op. cit., pag.
78), la decisione ultima al riguardo spettando comunque sia alla Comunione dei
comproprietari (Meier-Hayoz/Rey,
op. cit., n. 25 ad art. 712q CC). Certo, l'impegno della funzione non va
né trascurato né sottostimato, ove appena si consideri che in caso di violazione
dei propri obblighi, l'amministratore non può discolparsi affermando di non
avere le conoscenze necessarie a svolgere l'incarico (Wermelinger, op. cit., n. 34 ad art. 712q CC).

 

                                                 Ciò
premesso, nella fattispecie il regolamento condominiale agli atti dispone che
l'“amministratore dovrà disporre delle capacità ed esperienze necessarie per
l'assolvimento del suo compito” (art. 38 lett. a). Ora, all'assemblea litigiosa
non consta che l'appellante abbia eccepito l'incapacità dei membri del comitato
o abbia espresso riserve sulle loro capacità o esperienze (doc. A). Per di più,
la nomina dei membri del comitato – decisa durante l'assemblea del 14 gennaio
2002 – è avvenuta all'unanimità (v. doc. D, pag. 7). Nessuna eccezione è stata
sollevata neppure il 14 giugno 2004 al momento del rinnovo del comitato (v.
doc. H, pag. 4 n. 10). Aggiungasi che fra i membri del comitato si annoverano,
fra gli altri, il custode del condominio – __________ (v. verbale del 28 giugno
2006: act. XV, pag. 3) –, un'impiegata d'ufficio – __________ (v. verbale del
28 giugno 2006: act. XV, pag. 7) –, come pure un ingegnere tecnico – __________
(v. verbale del 28 giugno 2006: act. XV, pag. 11). In simili circostanze, non
può dirsi che il comitato – che assicura l'amministrazione – sia completamente
sprovvisto di qualsivoglia nozione gestionale. Inoltre, esso fa capo a uno
studio legale per chiarire questioni economiche e legali. 

 

                                         c)     Per
l'interessato, l'inesperienza dei membri del comitato sarebbe un altrettanto
elemento che può essere sussunto nella denominazione di "grave motivo” dell'art.
712r cpv. 2 CC. Ciò alla luce dell' “impossibilità”, per i
comproprietari, “di visionare le fatture”, della ricezione “sempre in ritardo”
dei verbali assembleari, come pure della loro tenuta “in modo scorretto”, cui
si aggiungono “notevoli ritardi (40 giorni) per semplici riparazioni
all'ascensore”, per concludersi con l' “assenza di risposte in caso di
richieste dei comproprietari”.

 

                                                 Ora,
errori nell'allestimento e nella tenuta dei verbali assembleari non costituiscono,
da sé soli, “grave motivo” di revoca (DTF 126 III 179 consid. 2b/cc). Ciò vale,
analogicamente, anche per l'invio ai comproprietari. Quanto alla pretesa
“impossibilità di visionare le fatture”, in realtà __________ – alla cui
testimonianza l'appellante si richiama – ha affermato di avere richiesto “per
visione e verifica una fattura della ditta __________” (deposizione del
12 settembre 2005: act. IX, pag. 1 in fondo). Certo, in un primo tempo egli ha
dichiarato di non averla potuta visionare, ma egli ha nondimeno indicato di
“aver preso visione [...] dei preventivi, del contratto con la __________ e
dell'attestazione esecuzione lavori” (deposizione citata, pag. 3 in alto). Ciò premesso, non può dirsi che vi sia stata “impossibilità di visionare le fatture” come
preteso dall'appellante, tanto più che l'eventuale mancato invio dell'unica
fattura richiesta da __________ è comunque sia stata sanata dalla messa a disposizione
dei preventivi, del contratto con la ditta esecutrice del lavoro e dell'attestazione
dell'avvenuto intervento.

 

                                                 Per
quel che riguarda la critica di “notevoli ritardi (40 giorni) per semplici
riparazioni all'ascensore” l'interessato rinvia alla deposizione di __________.
Quest'ultimo, ha sì dichiarato di non avere accettato i ritardi – da lui
indicati in quaranta giorni – per una “riparazione che doveva essere fatta con
la massima urgenza” (deposizione del 12 settembre 2005: act. IX, pag. 4 in fondo), ma ha anche precisato che “la rottura dell'ascensore è avvenuta d'estate, se ben ricordo
in luglio” aggiungendo che “il comitato si è attivato” (ibidem). Egli, poi,
spiega i ritardi imputandoli a generici “rancori personali” (ibidem), rancori
comunque sia non provati. Se non che, sul tema, __________ ha dichiarato che il
fermo è durato “15 giorni/3 settimane” (deposizione del 18 gennaio 2006: act.
XII, pag. 2 poco sopra al centro). Ora, non consta che l'appellante o __________
abbiano sofferto a causa del blocco dell'ascensore, né tantomeno lo pretendono.
Che poi una riparazione intervenuta tra i quindici e i quaranta giorni nel
periodo estivo – che comprende le ferie generali dell'edilizia al riguardo cfr.
doc. E, pag. 3) – possa dirsi “grave motivo” di revoca appare poco convincente.

 

                                                 L'appellante,
infine, avvalendosi della desposizione di __________ ritiene “grave motivo” ai
sensi dell'art. 712r cpv. 2 CC l' “assenza di risposte in caso di richieste
dei comproprietari”. In realtà, il teste ha indicato di avere esternato una “proposta”
formulata al comitato, non di avere sottoposto una “richiesta”. Il medesimo non
sembra dolersi di non avere ricevuto risposta. Né si può affermare che il comitato
non dia risposte a sollecitazioni, gli atti essendo silenti al riguardo.

 

                                         d)    Lievi
negligenze non costituiscono “grave motivo” di revoca (DTF 127 III 536 consid.
3a; da ultimo: sentenza del Tribunale federale inc. 5A_616/2009 del 9 novembre
2009, consid. 4.2 con richiami). Nondimeno inadempienze che vagliate
singolarmente non costituiscono un grave motivo per la revoca, possono essere
prese in considerazione nell'apprezzamento globale del comportamento
dell'amministratore (DTF 126 III 178 seg. consid. 2b e c). Nella fattispecie, a
un esame equitativo e complessivo, le doglianze sollevate dall'appellante non
raggiungono la gravità esposta dalla giurisprudenza per fondare una revoca. Anzi,
la maggior parte dei condomini è soddisfatta della scelta intrapresa: “negli ultimi
due anni la situazione dei debitori morosi è migliorata” (deposizione di __________
del 12 settembre 2005: act. IX, pag. 5 poco sopra il centro); “mi sembra che
l'amministrazione funzioni meglio” (deposizione di __________ del 16 novembre
2005: act. X, pag. 2 sopra il centro); “mi ritengo molto soddisfatta
dell'attuale amministrazione“ (deposizione di __________ del 18 gennaio 2006:
act. XII, pag. 3 in alto).

 

                                                 Anzi,
alcuni comproprietari sottolineano poi che con le precedenti amministrazioni vi
fossero sempre problemi (deposizione di __________ e di __________ del 18 gennaio
2006: act. XII, pag. 1 in fondo e pag. 3 e 4 in alto; deposizione di __________ del 29 marzo 2006: act. XIII, pag. 1 in fondo; cfr. anche: doc. 3, pag. 4 n. 3 e
pag. 8 seg. n. 10; doc. 16), mentre il nuovo assetto genera soddisfazione (cfr.
anche: doc. E, pag. 4 in fondo) . Al riguardo, dunque, l'appello si rivela
privo di consistenza.

 

                                   6.   L'appellante
precisa poi nel proprio memoriale di non avere “in alcun modo rinunciato
tacitamente alla nomina di un nuovo amministratore” come ha assunto il Pretore
(appello, n. 9 pag. 12). Egli, invero, ritiene tale domanda sussidiaria alla
revoca dell'attuale amministrazione. A ragione. Se non che, come emerso qui
sopra (consid. 5), non sono dati i presupposti per ricorrere alla revoca di cui
all'art. 712r cpv. 2 CC. In simili circostanze, dunque, alla richiesta sussidiaria
dell'appellante non va dato seguito.

 

 

                                   7.   Gli
oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC ticinese). AP 1
verserà inoltre un'adeguata indennità per ripetibili alla Comunione dei
comproprietari del Condominio “AO 1”.

 

 

                                   8.   Circa
i rimedi giuridici esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale
(art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore di causa – accertato dal Pretore –
supera la soglia dei fr. 30 000.– utile ai fini del ricorso in
materia civile (art. 74 cpv. 1 lett. b LTF).

 

 

 

Per questi motivi,

 

vista anche la legge sulla tariffa giudiziaria,

 

 

pronuncia:              1.   L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

 

                                   2.   Gli oneri
processuali, consistenti in:

                                         a)
 tassa di giustizia     fr. 750.–

                                         b)  spese                       fr.  
50.–

                                                                                fr.
800.–

 

                                         sono posti
a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2000.– per ripetibili.

 

                                   3.   Notificazione:

	
   

  	
  –;

  –.

   

  

                                         

 

 

 

                                         Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud.

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il giudice presidente                                              La
segretaria

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

 

Nelle cause senza
carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, è ammissibile contro le
decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle
cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è am­missi­bile solo
se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000
franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in
materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ri­correre
è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia
civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF
(art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art.
115 LTF.