# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 17a14eaa-3f6d-5566-8aaf-bcaa20e2570b
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-03
**Language:** de
**Title:** Zürich Steuerrekursgericht 03.02.2014 GR.2013.33
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Steuerrekurs/ZH_SRK_001_GR-2013-33_2014-02-03.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

2 GR.2013.33 
 
 
 

Entscheid 
 
 

3. Februar 2014 
 

 
 
 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth, Steuerrichter 
Marcus Thalmann und Gerichtsschreiber Stefan Eichenberger 
 
 
 
 

In Sachen 
 
 
A,   
 
 Rekurrent,  
vertreten durch B,  

 
 
 

gegen 
 
 
 
Gem einde  C,   
 Rekursgegnerin,  
vertreten durch den Finanzausschuss,  
 

 
 
 
 

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 
 
 
 

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hat sich ergeben: 
 

 

 A. Mit Kaufvertrag vom … 1999 erwarb A (nachfolgend der Pflichtige) die Lie-

genschaft Kat.Nr. … (708 m2 Grundstücksfläche, Wohnhaus Vers.Nr. …, …str. 144, C) 

zum Preis von Fr. 540'000.- zu Alleineigentum. Nach der Vornahme von umfangrei-

chen baulichen Investitionen bewohnte der Pflichtige die Liegenschaft zusammen mit 

seiner damaligen Ehefrau D.  

 

 Mit Urteil des Bezirksgerichts E vom … 2012 wurde die Ehe des Pflichtigen 

geschieden. Laut Scheidungskonvention verpflichtete sich dieser, die in seinem Allein-

eigentum verbliebene Liegenschaft bestmöglich zu verkaufen und die geschiedene 

Ehefrau am Erlös zu beteiligen.  

 

 Mit Kaufvertrag vom … 2012 erwarb die geschiedene Ehefrau die Eigentums-

wohnung GBBL … an der …str. 27b in F zum Preis von Fr. 626'100.-. Der Pflichtige 

seinerseits erwarb am … 2012 die Eigentumswohnung GBBL … an der …str. 29 in C 

zum Preis von Fr. 1'870'000.-.  

 

 Am … 2012 verkaufte der Pflichtige schliesslich die Liegenschaft an der 

…str. 144 in C zum Preis Fr. 2'520'000.- an G und H.  

 

 Im Veranlagungsentscheid für die Grundstückgewinnsteuer vom 28. Mai 2013 

gewährte der Finanzausschuss der Gemeinde C, ausgehend von einem Gesamtge-

winn von Fr. 895'105.-, für einen Teilgewinn von Fr. 247'527.- einen Aufschub der 

Grundstückgewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigen-

tum im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG). Für den 

Differenzbetrag von Fr. 647'500.- (abgerundet) ermittelte der Finanzausschuss eine 

Grundstückgewinnsteuer von Fr. 176'364.-, welche er dem Pflichtigen auferlegte. Bei 

der Berechnung des Steueraufschubs berücksichtigte der Finanzausschuss nur den 

Erwerbspreis des vom Pflichtigen erworbenen Ersatzobjekts in C, nicht jedoch den 

Erwerbspreis der von der geschiedenen Ehefrau erworbenen Eigentumswohnung in F.  

 

 B. In der Einsprache vom 18. Juni 2013 liess der Pflichtige beantragen, es sei 

der Erwerbspreis der von der geschiedenen Ehefrau erworbenen Eigentumswohnung 

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in F bei der Berechnung des Steueraufschubs zu berücksichtigen. Am 27. August 2013 

wies der Finanzausschuss die Einsprache ab. 

 

 

 C. Am 10. September 2013 erhob der Pflichtige Rekurs gegen den Einspra-

cheentscheid und erneuerte seinen im Einspracheverfahren gestellten Antrag.  

 

 In der Rekursantwort vom 12. November 2013 beantragte der Finanzaus-

schuss der Gemeinde C die Abweisung des Rekurses.  

 

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

 

 

 1. Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, welche sich 

bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (zivil-

rechtliche Handänderungen, § 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]). 

Bei zivilrechtlichen Handänderungen ist die Person steuerpflichtig, welche im Grund-

buch als Eigentümerin eingetragen ist und das zivilrechtliche Eigentum am betreffen-

den Grundstück auf einen anderen Rechtsträger überträgt (Richner/Frei/Kaufmann/ 

Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A. 2013, § 217 N 2 f.).  

 

 Nach Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der 

direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) und 

den analogen §§ 216 Abs. 3 lit. i und 226a Abs. 1 StG wird die Besteuerung aufge-

schoben bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohn-

liegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös 

innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzlie-

genschaft im Kanton Zürich oder in der übrigen Schweiz verwendet wird. 

 

 Damit von einer Ersatzbeschaffung gesprochen werden kann, muss die steu-

erpflichtige Person sowohl Eigentümerin des veräusserten Objekts als auch des Er-

satzobjekts, in welches der Erlös investiert wird, sein. Der Veräusserer des ursprüngli-

chen Grundstücks und der Erwerber des Ersatzgrundstücks müssen somit identisch 

sein (Grundsatz der Subjektidentität, Felix Richner, Ersatzbeschaffung von selbstge-

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nutztem Wohneigentum [Teil I], ZStP 2010, 193 ff. vgl. die verschiedenen kantonalen 

Regelungen: Bastien Verrey, L'imposition différée du gain immobilier: harmonisation 

fédérale et droit cantonal comparé, 2011, S. 205 ff.).  

 

 Im Sinne einer Ausnahmeregelung steht der Anwendung von § 216 Abs. 3 lit. i 

StG nicht entgegen, wenn die steuerpflichtige Person Alleineigentümerin und somit 

allein Veräusserin war, das Ersatzobjekt jedoch von ihr und ihrem (alten oder neuen) 

Ehegatten je zu hälftigem Miteigentum erworben wurde, sofern der Kaufpreis für das 

funktionell gleichartige Ersatzobjekt nicht aus andern Mitteln als aus dem Erlös des 

veräusserten Eigenheims aufgebracht wurde (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 

N 336; StRK III, 27. Januar 2006, 3 GR.2005.13+14 = ZStP 2006, 270, RB 1995 

Nr. 53). Diese Ausnahmeregelung wurde vom Bundesgericht als mögliche Lösung be-

trachtet (BGr, 17. Oktober 2011, 2C_277/2011, StE 2012 B 42.38 Nr. 34 = StR 2012, 

351).  

 

 War der steuerpflichtige Ehegatte dagegen Alleineigentümer des veräusserten 

Grundstücks und der andere Ehegatte alleiniger Erwerber des Ersatzobjekts, liegt kei-

ne steuerprivilegierte Ersatzbeschaffung vor (Felix Richner, S. 195). 

 

 Die vorstehend erwähnte zürcherische Ausnahmeregelung, wonach die Re-

duktion von Alleineigentum zu Miteigentum für einen vollständigen Steueraufschub 

nicht schädlich ist, gilt zudem nur für Ehepaare bzw. eingetragene Partnerschaften 

(Richner, S. 195).  

 

 

 2. a) Zur Begründung macht der Pflichtige geltend, er und seine Frau hätten 

sich am … 2008 aussergerichtlich getrennt und seien mit Urteil vom … 2012 geschie-

den worden. Gemäss Ziffer 4.1 des Urteils habe er sich verpflichtet, seiner geschiede-

nen Frau zur Abgeltung sämtlicher Ansprüche aus dem Ehe- und Güterrecht einen 

Betrag in Höhe von Fr. ….- zu bezahlen. Darin enthalten seien Ansprüche aus dem 

Verkauf der Liegenschaft in Höhe von Fr. 400'000.-. Gemäss dem Kommentar zum 

Zürcher Steuergesetz (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N 336) liege eine steuer-

privilegierte Ersatzbeschaffung nur vor, wenn der Veräusserer mindestens teilweise mit 

dem Erwerber des Ersatzgrundstückes identisch sei. Der Anwendung von § 216 Abs. 3 

lit. i StG stehe somit nichts entgegen, wenn er Alleineigentümer des ersetzten Objekts 

gewesen sei, das Ersatzobjekt jedoch von ihm und seinem Ehegatten je zu hälftigem 

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Miteigentum erworben worden sei, sofern der Kaufpreis für das funktionell gleichartige 

Ersatzobjekt nicht aus anderen Mitteln als aus dem Erlös des veräusserten Eigenheims 

aufgebracht worden sei. Im vorliegenden Fall seien nun nicht ein Ersatzobjekt, sondern 

aufgrund der Scheidung zwei Ersatzobjekte aus dem Veräusserungserlös erworben 

worden, was jedoch der Idee, welche der vorstehenden Kommentarstelle zugrunde 

liege, gleichkomme. Er sei verpflichtet gewesen, seiner geschiedenen Ehefrau einen 

Anteil von Fr. 400'000.- am Verkaufserlös abzutreten. Da diese Vereinbarung noch vor 

der Rechtskraft der Scheidung getroffen worden sei (... 2012), sei vom Entschluss bei-

der Ehegatten auszugehen. Weiter sei zu bemerken, dass es sich bei der veräusserten 

Liegenschaft um das Elternhaus der Ehefrau gehandelt habe. Der Eintrag ins Grund-

buch sei ursprünglich aus diesem Grund auch zu je hälftigem Miteigentum vorgesehen 

gewesen. Da jedoch die Finanzierung teilweise über den Bezug aus seiner Pensions-

kasse erfolgt sei, habe die Pensionskasse darauf bestanden, dass er als Alleineigen-

tümer ins Grundbuch eingetragen werde. Da zudem die Grundstückgewinnsteuer ge-

mäss § 216 Abs. 3 lit. b StG aufgeschoben werde bei Handänderungen unter 

Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht sowie zur Abgeltung ausserordentli-

cher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie und scheidungsrechtlicher 

Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden seien, müsse auch die neu erwor-

bene Liegenschaft der geschiedenen Ehefrau in der Berechnung der aufgeschobenen 

Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden. Gemäss dem Scheidungsurteil hätten 

sich beide Ehegatten auf den Verkauf der Liegenschaft, welche von ihnen bewohnt 

worden sei, verständigt. Beide Ersatzliegenschaften seien zudem durch den Veräusse-

rungserlös finanziert worden. Es wäre äussert stossend, wenn nicht beide Ersatzobjek-

te bei der Berechnung des Steueraufschubs berücksichtigen würden. Falls die Ehegat-

ten sich im Rahmen der Ehescheidung für eine Aufteilung der Liegenschaft (z.B. zu 

einem hälftigen Miteigentum) entschieden hätten, wäre die Grundstückgewinnsteuer 

gemäss § 216 Abs. 3 lit. b StG aufgeschoben worden. Beim Weiterverkauf wäre die 

Steuer ein weiteres Mal aufgrund von § 216 Abs. 3 lit. i StG aufgeschoben worden. Zu 

bemerken bleibe, dass er sich am 21. Juni 2012 mit einer Anfrage an das Gemeinde-

steueramt C gewandt, jedoch von der Amtsstelle keine abschliessende Antwort auf 

diese Anfrage erhalten habe. 

 

 Die aufgeführten Voraussetzungen eines Steueraufschubs und insbesondere 

auch der zürcherischen Ausnahmeregelung sind vorliegend, was den Erwerb der Ei-

gentumswohnung durch die geschiedene Ehefrau betrifft, in mehrfacher Hinsicht nicht 

erfüllt: 

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 b) Der Pflichtige beantragt den Einbezug von zwei Ersatzobjekten, von denen 

er naturgemäss nur eines bewohnen kann. Die Tatsache, dass das von seiner ge-

schiedenen Ehefrau erworbene Wohnobjekt von dieser bewohnt wird, ist unerheblich. 

Denn die Voraussetzungen für eine steuerprivilegierte Ersatzbeschaffung müssen, 

unter Vorbehalt der geschilderten Ausnahmeregelung, immer in der Person des steu-

erpflichtigen Veräusserers – und nicht etwa allfälliger Gewinnempfänger oder sonstiger 

Personen – erfüllt sein (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 217 N 13).  

 

 Beim Betrag von Fr. 400'000.-, welchen der Pflichtige an seine geschiedene 

Ehefrau in Abgeltung sämtlicher Ansprüche aus dem Ehe und Güterrecht zahlte (Ziffer 

4.1 des Urteils des Bezirksgerichts E vom … 2012) handelt es sich um eine grundsteu-

erlich unbeachtliche Gewinnverwendung (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 217 N 12). 

Unerheblich ist somit die Frage, ob die geschiedene Ehefrau ihrerseits die 

Fr. 400'000.- für den Erwerb der Eigentumswohnung in F verwendete. Denn wie darge-

legt müssen die Voraussetzungen eines Steueraufschubs, unter Vorbehalt der geschil-

derten Ausnahmeregelung, in der Person des steuerpflichtigen Verkäufers erfüllt sein.  

 

 Die Ausnahmeregelung kommt auch deshalb nicht zum Zug, weil die Ehe des 

Pflichtigen mit der Scheidung vom … 2012 aufgelöst wurde und weil jeder der ge-

schiedenen Ehegatten je einen getrennten Entschluss zum Erwerb des betreffenden 

Wohnobjekts fasste. Letzteres ist bei der Ausnahmeregelung gerade nicht der Fall. 

Erwerben zwei Ehegatten als hälftige Miteigentümer ein Ersatzobjekt, welches in der 

Folge von ihnen gemeinsam bewohnt wird, so basiert dieser Erwerb auf einem ge-

meinsamen Entschluss. Bei einem späteren Verkauf des Ersatzobjekts dürften in der 

Regel beide Ehegatten ins Veranlagungsverfahren einbezogen werden (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, § 217 N 15), so dass diesbezüglich keine erhebungstechnischen 

Probleme auftreten dürften (Felix Richner, S. 195 f.).  

 

 Würde man den Betrag von Fr. 626'100.-, welchen die geschiedene Ehefrau 

für den Erwerb der Eigentumswohnung aufwendete, bei der Berechnung des Steuer-

aufschubs berücksichtigen, so würde dies nicht zuletzt erhebliche praktische Probleme 

verursachen. Denn die geschiedene Ehefrau müsste den aufgeschobenen Gewinn auf 

dem ersetzten Objekt bei einem Weiterverkauf ihrer Wohnung zumindest teilweise ver-

steuern, obwohl sie nie Eigentümerin des ersetzten Objekts war und am vorliegenden 

Verfahren nicht beteiligt ist.  

 

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 Festzuhalten ist, dass der Pflichtige, ungeachtet des Scheidungsverfahrens, 

während der gesamten Besitzesdauer Alleineigentümer der veräusserten Liegenschaft 

in C war, was sich auf Ziffer 4.2 des Scheidungsurteils ergibt. Immerhin ist einzuräu-

men, dass der Steueraufschub anders berechnet würde, hätte die geschiedene Ehe-

frau bei der Scheidung einen hälftigen Miteigentumsanteil am ersetzten Objekt über-

nommen und wäre dieses von beiden geschiedenen Ehegatten gemeinsam verkauft 

worden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N 339). Grundlage für die rechtliche 

Beurteilung bildet im Steuerrecht jedoch der tatsächliche existierende Sachverhalt. Der 

rechtlichen Beurteilung ist demgemäss nicht ein hypothetischer Sachverhalt zugrunde 

zu legen, sondern der Sachverhalt, welcher sich tatsächlich verwirklichte.  

 

 

 3. a) Aufgrund der vorstehenden Erwägungen erweisen sich die Vorbringen 

des Pflichtigen als unbegründet. Der Rekurs ist demgemäss abzuweisen. 

 

 b) Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem unterliegenden Pflichti-

gen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu 

(§ 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 

24. Mai 1959/8. Juni 1997). 

 

 

 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

 

 

1. Der Rekurs wird abgewiesen. 

 

[…] 

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	Entscheid