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**Case Identifier:** 649acad1-36fe-506c-87dd-4cb70fc54a0a
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-04-21
**Language:** de
**Title:** Privater Gestaltungsplan in Hochschulquartier
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0078/2023
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_i_nr._0078_2023_vom_21._april_2023.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE I Nr. 

R1S.2022.05190 
0078/2023     

Entscheid vom 21. April 2023     

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Walter  Linsi,  Baurichter  Claude  Reinhardt,  Baurichter 
Christian Hurter, Gerichtsschreiber Paul Wegmann     

in Sachen 

Rekurrierende 

1.  RU, […] 
2.  GB, […] 
3.  CB, […] 
4.  RS, […] 
5.  ER, […] 
6.  HR, […] 
7.  Erbengemeinschaft VJ, bestehend aus:  

7.1.  LJ, […] 
7.2.  SJ, […] 
7.3.  JJ, […] 
7.4.  LJJ, […] 

8.  BA, […] 
9.  TA, […] 
10.  AM, […] 

alle vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Gemeinderat Zürich, Stadthaus, 8022 Zürich  

vertreten durch Stadtrat Zürich, Stadthaus, 8022 Zürich  

      dieser wiederum vertreten durch Stadt Zürich Hochbaudepartement, 

Lindenhofstrasse 19, 8001 Zürich 

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

3.  Stiftung X, […] 

Nr. 3 vertreten durch […] 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
betreffend 

Beschluss des Gemeinderats Zürich vom 13. April 2022 Nr. 5232.2021/447 
sowie  Verfügung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  vom  3. Oktober  2022 
Nr. 0748/22; Festsetzung und Genehmigung privater Gestaltungsplan "Areal 
X", Zürich - Fluntern 
_______________________________________________________ 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 13. April 2022 erteilte der Gemeinderat der Stadt Zürich 

seine  Zustimmung  zu  dem  von  der  Grundeigentümerin  der  Grundstücke 

Kat.-Nrn. 5 und 6 aufgestellten privaten Gestaltungsplan "Areal X". Mit Ver-

fügung Nr. 0748/22 vom 3. Oktober 2022 erfolgte die Genehmigung durch 

die Baudirektion Kanton Zürich. Zustimmung und Genehmigung wurden am 

12. Oktober 2022 im kantonalen Amtsblatt publiziert. 

B. 

Mit Eingabe vom 11. November 2022 erhoben RU und 9 weitere rekurrenti-

sche Parteien fristgerecht Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zü-

rich und beantragten die Aufhebung der beiden genannten Entscheide, unter 

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegner. 

C. 

Mit Präsidialverfügung vom 17. November 2022 wurde vom Rekurseingang 

Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 
Mit Eingabe vom 14. Dezember 2022 beantragte die Baudirektion unter Ver-

weis auf den Mitbericht des Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 13. De-

zember  2022  die  Abweisung  des  Rekurses.  Die  kommunale  Vorinstanz 

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stellte mit Vernehmlassung vom 21. Dezember 2022 den Antrag, der Rekurs 

sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Re-

kurrierenden.  Die  private  Rekursgegnerin  beantragte  mit  Vernehmlassung 

vom 21. Dezember 2022, der Rekurs sei abzuweisen, soweit darauf einzu-

treten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrie-

renden. 

E. 

Mit Replik vom 26. Januar 2023 und Dupliken je vom 20. Februar 2023 hiel-

ten die Rekurrierenden, die kommunale Vorinstanz und die private Rekurs-

gegnerin an ihren Anträgen fest. Die Baudirektion verzichtete stillschweigend 

auf Einreichung einer Duplik. 

F. 

Am 22. März 2023 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein 

der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

G. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die  Rekurrierenden 1  bis 9  sind  Eigentümer  des  Grundstücks  Kat.-Nr. 3, 

welches sich […] befindet, wobei aufgrund der Hanglage (Richtung Nordos-

ten ansteigendes Terrain) davon ausgegangen werden kann, dass das ge-

mäss  Gestaltungsplan  zulässige,  dem  Richtprojekt  entsprechende  Hoch-

haus  von  der  rekurrentischen  Liegenschaft  aus  sichtbar  sein  wird.  Gerügt 

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werden unter anderem eine übermässige Abweichung zur Grundnutzungs-

ordnung, die Verletzung des Grundsatzes der Planbeständigkeit, die Unzu-

lässigkeit der vorgesehenen Ausnützungsübertragung und das Fehlen eines 

ortsbaulichen Gewinns im Sinne der für Hochhäuser geltenden rechtlichen 

Anforderungen.  Die  Rekurrierenden  sind  daher  gemäss  § 338a  des  Pla-

nungs- und Baugesetzes (PBG) zur Rekurserhebung legitimiert. Dabei ge-

nügen  bezüglich  der  Rekurrentinnen  7.1  bis  7.4  (Mitglieder  der  Erbenge-

meinschaft)  sowie  bezüglich  der  nicht  selbst  im  Grundbuch  eingetragenen 

Rekurrentin  9  die  beigebrachten  Nachweise  der  jeweiligen  Erbenstellung 

(act. 21.2 für die Rekurrierenden 7.1 bis 7.4; act. 5.10 [Vollmacht des Wil-

lensvollstreckers] für Rekurrentin 9). Zu bejahen ist schliesslich auch die Le-

gitimation des Rekurrenten 10, welcher - neben einer nicht ohne Weiteres 

legitimationsbegründenden Eigenschaft als Miteigentümer der Autoeinstell-

halle der vorgenannten Parzelle Kat.-Nr. 3 - Eigentümer des nordöstlich an 

die Parzelle der anderen Rekurrierenden angrenzenden Grundstücks Kat.-

Nr. 4 ist, welches einen - aufgrund der Dimensionen des Richtprojekts der 

Legitimation nicht entgegenstehenden - minimalen Abstand von ca. 105 m 

zum  Gestaltungsplanperimeter  aufweist.  Da  auch  die  übrigen  Prozessvo-

raussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

2. 

Die Rekurrierenden stellen im Sinne von Beweisofferten im Rahmen der Re-

kursbegründung mehrere Begehren um Beizug bzw. Edition bestimmter Ak-

ten  (wobei  die  Anträge  teilweise  ausserhalb  der  Begründung  der  spezifi-

schen rekurrentischen Rügen erfolgen): 

Soweit dies die Akten der Teilrevision der BZO der Stadt Zürich betreffend 

das Hochschulgebiet Zürich-Zentrum (Teilrevision HGZZ; vgl. näher E. 3 und 
4.3.3)  betrifft,  wurden  diese  als  Teil  der  Aktenvorlage  eingereicht  (vgl. 

act. 13.17  bis 13.31);  auch  sind  die  entsprechenden  Unterlagen  auf  der 

Website https://oerebdocs.zh.ch/ öffentlich einsehbar. 

[…] 

Soweit bei der Begründung der spezifischen Rügen gleichlautende oder zu-

sätzliche Editionsbegehren gestellt werden, ist darauf nachstehend im Rah-

men der fraglichen Rügen näher einzugehen (vgl. E. 7 und 8). 

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3. 

Der Gestaltungsplanperimeter umfasst die beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 5 
(10'556 m2) und - südöstlich an ersteres angrenzend - 6 (1'639 m2), welche 
zusammen das Areal des "Campus X" bilden. Dieses grenzt südwestlich an 

die A-Strasse, nordwestlich an die B-Strasse, nordöstlich an die C-Strasse 

und östlich bzw. südöstlich an ein Wohnquartier. Hinsichtlich der Zonierung 

ist  das  Grundstück Kat.-Nr. 5  ungefähr  hälftig  in  einen  nordwestlichen,  zur 

Zone  für  öffentliche  Bauten  Oe5  gehörenden  Teil  mit  einer  Fläche  von 
5'098,21 m2 und einen südwestlichen Teil, der - wie auch die Parzelle Kat.-
Nr. 6 - der Wohnzone W5 zugeschieden ist, aufgeteilt. Vor der Teilrevision 

HGZZ (vgl. E. 2) gehörten beide Parzellen vollumfänglich zur Zone W5 (bzw. 

vor  der  technischen  Aufzonung  im  Rahmen  der  umfassenden  Teilrevision 

2016 zur Zone W4). Für die zur Wohnzone gehörenden Grundstücksteile be-

steht  eine  Wohnanteilspflicht  von  40  %  (nordöstlicher  Bereich  der  zur  W5 

gehörenden Fläche von Kat.-Nr. 1) bzw. 20 % (restliche zur W5 gehörende 

Flächen). Weiter befindet sich das gesamte Areal im Hochhausgebiet III ge-

mäss Art. 9 BZO. 

Derzeit umfasst der Campus X eine in den Jahren 2003 bis 2008 realisierte 

Arealüberbauung  mit  fünf  -  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  5  befindlichen  - 

Hochbauten, die später mit untergeordneten Ergänzungsbauten (insbeson-

dere  einem  als  unterirdisches  Gebäude  ausgeführten  Auditorium  auf  dem 

Grundstück Kat.-Nr. 2) und punktuellen Umnutzungen optimiert wurde (vgl. 

den  Erläuterungsbericht  gemäss  Art.  47  der  Raumplanungsverordnung 

[RPV]  zum  vorliegend  strittigen  Gestaltungsplan  [im  Folgenden:  Erläute-

rungsbericht, act. 13.7], S. 10 ff.). Dabei befindet sich das flächenmässig be-

deutendste Gebäude C1 im südwestlichen Bereich des zur Zone Oe5 gehö-

renden  Grundstücksteils,  während  von  den  vier  weiteren,  schmaleren  Ge-

bäuden eines (C2) nordöstlich davon ebenfalls in der Zone Oe5, die anderen 
drei in der Zone W5 liegen (nordöstlich M1, südöstlich P1 und P2). Während 

die Gebäude C1 und C2 ausschliesslich für Bildungszwecke genutzt werden, 

dienen die anderen Gebäude einer Misch-nutzung von Bildung, Forschung 

und  Wohnen  (Erläuterungsbericht,  S. 10  und  16).  Geplant  ist,  durch  -  ge-

mäss Richtprojekt - vollflächige Aufstockung des Gebäudes C1 um vier Ge-

schosse  zusätzliche  Räumlichkeiten  für  Bildung  zu  schaffen,  wobei  ein 

Hochhaus mit einer Höhe von rund 32 m bzw. einer Kote von ca. 486,6 m 

resultieren soll (Erläuterungsbericht, S. 8, 14 f.). Dabei sollen mit dem Ge-

staltungsplan der Gebäudehöhenmechanismus einer bestehenden Baulinie 

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entlang der A-Strasse aufgehoben bzw. während der Geltungsdauer des Ge-

staltungsplans sistiert werden (Art. 4 Abs. 3 der Gestaltungsplanvorschriften 

[GPV]; vgl. Erläuterungsbericht, S. 53, wo als einzige weitere Abweichungen 

bestimmte  Festlegungen  betreffend  Parkplätze  genannt  werden).  Die  Ge-

staltungsplanvorschriften, welche das Areal in zwei Teilgebiete A und B ent-

sprechend der Zonierung Oe5 bzw. W5 unterteilen, sehen dementsprechend 

unter  anderem  vor,  dass  innerhalb  des  im  Teilgebiet  A  ausgeschiedenen 

Baufeldes C1 - das weitestgehend dem Grundriss der Bestandesbaute C1 

entspricht - ein Hochhaus mit einer Höhenkote für die zulässige Gesamthöhe 

von höchstens 488 m.ü.M. zulässig ist (Art. 7 Abs. 1 GPV). Sodann erfolgen 

in Art. 5 GPV Festlegungen zur Ausnützung, wonach - jeweils unter Vorbe-
halt von Art. 5 Abs. 3 GPV - im Teilgebiet A 12'746 m2 und im Teilgebiet B 
14'520 m2 anrechenbare Geschossfläche in Voll-, Dach- und Untergeschos-
sen  (respektive  maximal  10'910  m2  bzw.  14'052 m2  in  Voll-  und  Dachge-
schossen) zulässig seien (Abs. 1 und 2), während gemäss Abs. 3 Ausnüt-
zungsübertragungen von maximal 5'207 m2 anrechenbare Geschossfläche 
in Voll-, Dach- und Unterschossen vom Teilgebiet B ins Teilgebiet A und zu-

dem - ohne Beschränkung - Ausnützungsübertragungen in den Unterschos-

sen vom Teilgebiet A ins Teilgebiet B zulässig sind (wobei aber insoweit le-
diglich Reserven von 235 m2 - mit deren Konsumation im Teilgebiet B die ins 
Teilgebiet  A  übertragbare  Ausnützung  entsprechend  auf  die  genannten 
5'207 m2 erhöht wird - bestehen; vgl. Erläuterungsbericht, S. 31, 42 f.). 

Gemäss  Kantonalem  Richtplan  ist  der  Gestaltungsplanperimeter  Teil  des 

Zentrumsgebiets,  wobei  das  Grundstück  Kat.-Nr.  5  zudem  Bestandteil  der 

kantonalen Gebietsplanung "Hochschulgebiet Zürich-Zentrum" mit Schwer-

punkt "Forschung Gesundheit" ist (vgl. Richtplantext Pt. 6.2.1, wo im Übrigen 

- unter anderem unmittelbar westlich und nördlich des Gestaltungsplanperi-

meters - bestimmte Vorhaben kantonaler Bedeutung ausgewiesen sind). Die 
Zonierung im Umfeld des Campus X präsentiert sich wie folgt: Südwestlich 

schliesst sich jenseits der A-Strasse ein ebenfalls der Zone Oe5 zugeschie-

denes Grundstück an, auf welchem sich unter anderem das Hochhaus des 

Zahnärztlichen  Instituts  befindet;  weiter  südwestlich  folgt  -  jenseits  der  D-

Strasse - ein zur Oe6 gehörendes Grundstück (unter anderem mit dem so-

genannten Schwesternhochhaus), sodann - jenseits der E-Strasse - das zur 

Zone Oe7 gehörende Areal des Kantonalen Gestaltungsplans Wässerwies. 

Während  südöstlich  der  genannten  Parzellen  eine  Kernzone  anschliesst, 

grenzen sie nördlich bzw. nordwestlich an die B-Strasse, jenseits derselben 

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sich das Kernareal des Universitätsspitals (und damit im vorliegend primär 

interessierenden östlichen Teil dieses Gebiets der Perimeter des Kantonalen 

Gestaltungsplans USZ-Kernareal Ost) befindet, wobei im südwestlichen Teil 

eine Freihaltezone FP (Parkanlagen und Plätze), im nordöstlichen - und da-

mit  unter  anderem dem  Perimeter  des  strittigen  Gestaltungsplans westlich 

unmittelbar gegenüberliegend - eine Zone Oe7 festgesetzt ist. Nördlich des 

Gestaltungsplangebiets befinden sich - eingefasst von der je eine Kurve be-

schreibenden B-Strasse (westlich) bzw. C-Strasse (östlich) - zur Zone Oe5 

gehörende Parzellen, welche dem Perimeter des nicht festgesetzten Kanto-

nalen  Gestaltungsplans  Gloriarank  entsprechen.  Im  Südosten,  Osten  und 

Nordosten  grenzt  das  Gebiet  des  vorliegend  strittigen  Gestaltungsplans 

schliesslich an Grundstücke der Wohnzone W4. Die vorerwähnten Gestal-

tungspläne USZ-Kernareal Ost und Wässerwies wurden mit Entscheid des 

Baurekursgerichts BRGE I Nrn. 0029-0031/2018 vom 23. März 2018 aufge-

hoben, auf gemeinsamen Antrag der Parteien durch das Verwaltungsgericht 

mit Entscheid VB.2018.00281 vom 24. Juni 2019 jedoch unverändert wieder-

hergestellt, wobei die entsprechende Vereinbarung vom 29. April 2019 (wie 

auch die Nachträge I vom 9. November 2020 und II vom 15. Juli 2021) sei-

tens der Rekurrierenden eingereicht wurde (act. 6.7, 6.8 und 6.9). Wie sich 

der Vereinbarung unter anderem entnehmen lässt, wurden für den Perimeter 

des nicht festgesetzten Kantonalen Gestaltungsplans Gloriarank Maximalhö-

hen  von  (im  westlichen  Teil)  495  m.ü.M.  und  (im  östlichen  Teil  und  damit 

insbesondere auf der zwischen dem Perimeter des vorliegend strittigen Ge-

staltungsplans und den rekurrentischen Grundstücken gelegenen Parzelle) 

485 m.ü.M. im Norden und 480 m.ü.M. im Süden festgelegt (act. 6.7 Beilage 

3). Im Nachtrag I wurde sodann für das Gebiet des Kantonalen Gestaltungs-

plans USZ-Kernareal Ost - in Abweichung von entsprechenden Festlegun-

gen in der Vereinbarung - eine Maximalhöhe von 491,50 m.ü.M. (im Norden) 

und 491,30 m.ü.M. (im Süden) statuiert (vgl. act. 6.8 Beilage 1 und 2), wäh-
rend für das Gebiet der - nicht festgesetzten - Kantonalen Gestaltungspläne 

USZ-Mitte  und  USZ-West  bereits  in  der  Vereinbarung  Maximalhöhen  von 

486 m.ü.M. festgelegt worden waren (act. 6.7 Beilage 1). 

4.1.1 

Die Rekurrierenden rügen zunächst eine übermässige Abweichung von der 

Grundordnung. Mit der Teilrevision HGZZ habe der Gesetzgeber eine recht- 

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und zweckmässige Grundordnung geschaffen und die zulässige Dimensio-

nierung und Nutzung der Bauten im betroffenen Gebiet aus einer ganzheitli-

chen Optik festgelegt und aufeinander abgestimmt. Mit der teilweisen Anpas-

sung  der  Festlegungen  (vgl. E. 3)  habe  erklärtermassen  der  angestrebte 

Ausbau  des  X  im Weiterbildungsbereich  ermöglicht  und  zugleich  eine  Ab-

grenzung zum in der Zone W5 verbliebenen Teil geschaffen werden sollen. 

Gemäss  dem  Erläuterungsbericht  nach  Art.  47  RPV  zur  BZO-Teilrevision 

Hochschulgebiet Zürich-Zentrum (im Folgenden: Erläuterungsbericht HGZZ, 

act. 13.24) orientiere sich die Zonenzuteilung Oe5 an der Zonierung der an-

grenzenden Gebiete Gloriarank und des Zahnärztlichen Instituts, womit ein 

quartierverträglicher  Übergang  zu  den  anschliessenden  Wohnzonen  W4 

bzw. W5 gesichert worden sei. Der angefochtene Gestaltungsplan werde in 

erster Linie als Mittel zum Zweck der Aufhebung der Verkehrsbaulinie längs 

der A-Strasse sowie einer interzonalen Ausnützungsübertragung verwendet, 

womit zugleich übermässig von den Festlegungen gemäss der Teilrevision 

abgewichen werde, indem die Abgrenzung der Zonenbereiche Oe5 und W5 

verwischt bzw. übergangen werde. Der Gesetzgeber habe die Intention ver-

folgt, niedrige Aufstockungen auf dem Areal X zu ermöglichen, während die 

Konzentration des Bauvolumens auf ein einziges Baufeld keine Grundlage 

in  der  Grundnutzungsordnung  finde.  Weiter  verweisen  die  Rekurrierenden 

auf die mit der Teilrevision HGZZ über das Hochschulgebiet Zürich-Zentrum 

festgesetzte Gestaltungsplanpflicht und in diesem Kontext auf Art. 4 Abs. 12 

und Art. 20 Abs. 2 bis 5 BZO. In der Replik erwähnen sie ergänzend, mit der 

zonenübergreifenden  Verlagerung  werde  die  betreffende  Ausnützung  dem 

für das Teilgebiet B vorgeschriebenen Mindestwohnanteil entzogen. 

Moniert  wird  sodann  eine  Verletzung  des  Grundsatzes  der  Planbeständig-

keit, da die vorerwähnten Abweichungen gerade einmal 33 Monate nach In-

krafttreten der im Jahr 2019 erfolgten Teilrevision HGZZ vorgenommen wür-
den. 

4.1.2 

Die Rekurrierenden wenden sich im Weiteren gegen die vorgesehene Aus-

nützungsübertragung: 

Zum  einen  machen  sie  geltend,  eine  interzonale  Ausnützungsübertragung 

zwischen Wohnzone und Zone für öffentliche Bauten sei generell unzulässig. 

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§ 72 Abs. 3 PBG lasse lediglich bei Arealbebauungen Ausnützungsverschie-

bungen "unterschiedlicher Arealzugehörigkeit" zu und dies explizit nur in be-

schränktem Umfang, was vorliegend mit 40,8 % (im Sinne des Verhältnisses 
der in Art. 5 Abs. 3 GPV genannten 5'207 m2 übertragbarer Ausnützung zur 
in Art. 5 Abs. 1 GPV genannten Ausnützung im Teilgebiet A von 12'746 m2 
[vgl. vorstehend E. 3]) bzw. 60,1 % (im Sinne des Verhältnisses der genann-
ten 5'207 m2 zur anrechenbaren Geschossfläche von lediglich 8'666 m2 auf-
grund der "gemäss Grundordnung zulässigen Ausnützung" von 170 %) nicht 

mehr der Fall sei (wobei in der Replik - im Kontext der Rüge betreffend Ab-

weichung von der Grundordnung - ergänzend die Hinweise erfolgen, insge-

samt  ergebe  sich  im  Teilgebiet  A  eine  anrechenbare  Geschossfläche  von 
17'953 m2, was einer effektiven Ausnützung von 352 % entspreche, und in 
Kombination mit der Realisierung eines Hochhauses resultiere faktisch eine 

in der BZO gar nicht vorgesehene Zone Oe9). Die in § 72 Abs. 3 PBG gere-

gelte Ausnützungsübertragung könne sich zudem nur auf Zonen beziehen, 

welche die gleiche zulässige Nutzweise erlaubten. 

Zum  andern  wird  unter  dem  Titel  der  "übermässigen  Ausnützungsübertra-

gung"  argumentiert,  die  Ausnützungsübertragung  dürfe  nicht  dazu  führen, 

dass  der  Zweck  der  Nutzungsziffern  illusorisch  werde  und  eine  uner-

wünschte, gegen § 238 PBG verstossende Konzentrierung der Bausubstanz 

entstehe. In quantitativer Hinsicht sei einzelfallweise zu prüfen, ob die Aus-

nützungsübertragung zu Baukörpern führe, welche den Rahmen der zonen-

gemässen, durch Parzellenanordnung und Bauvorschriften geprüften Über-

bauungsstruktur sprengen würden und sich deshalb nicht mehr rechtsgenü-

gend in die bauliche Umgebung einordnen würden (wobei in der Replik er-

gänzend angemerkt wird, vorliegend sei hinsichtlich der gestalterischen Ein-

ordnung  das  Erfordernis  der  besonders  guten  Gestaltung  gemäss  § 71 

Abs. 1 PBG einzuhalten). Diese von der Praxis entwickelten Schranken wür-
den von der vorgesehenen Ausnützungsübertragung bei weitem übertroffen, 

was  zu  einer  städtebaulich  unverträglichen Konzentration  der  Nutzung  auf 

dem  Baugebiet  A  führe.  Schon  allein  die  Verwirklichung  des  Hochhauses 
bedürfe einer Ausnützungsübertragung von 3'600 m2 und damit einer Mehr-
ausnützung von 28 %. In Kombination mit den weiteren voluminösen Bauten 

auf dem Kernareal des USZ (zusammen mit Schwesternhaus und Zahnärzt-

lichem  Institut)  entstehe  eine  Betonfront  mit  Hochhäusern,  die  die  beste-

hende Überbauungsstruktur massiv beeinträchtige und namentlich den Blick 

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Seite 9 

 
 
vom  Hochschulviertel  in  Richtung  Zürichberg  samt  Kirche  Fluntern  ver-

sperre.  Mit  der  beabsichtigten  Aufstockung  werde  die  Harmonie  am  Hang 

massiv gestört. Auch wäre ein solches Hochhaus im Verhältnis zu den an-

deren  Bauten  des  X  erheblich  überdimensioniert,  zumal  es  höher  als  das 

Gebäude C2 werden solle. Es könne kein quartierverträglicher Übergang zu 

den angrenzenden Wohnzonen geschaffen werden und die geplante Vertei-

lung der Volumetrik und Konzentration von Hochhäusern in einer Hanglage 

könne unter städtebaulichen Gesichtspunkten nicht gutgeheissen werden. 

4.2.1 

Im Folgenden ist vorab auf die geltend gemachte Unzulässigkeit der in Art. 5 

Abs. 3  GPV  als  zulässig  erklärten  Ausnützungsübertragung  einzugehen 

(E. 4.2), während die in E. 4.1.1 referierten Rügen erst anschliessend zu be-

handeln sind (E. 4.3). Dies deshalb, weil sich der Umstand, dass eine ent-

sprechende  Ausnützungsübertragung  im  Rahmen  einer  Arealüberbauung 

gegebenenfalls bereits gestützt auf § 72 Abs. 3 PBG möglich ist und insofern 

den  - unabhängig  vom  strittigen  Gestaltungsplan  bestehenden  -  baulichen 

Möglichkeiten gemäss BZO und PBG und in diesem Sinn der Grundordnung 

(wenn auch nicht der Regelbauweise) entsprechen würde, auf die Beurtei-

lung der geltend gemachten Abweichung von der Grundordnung und der da-

mit verbundenen Rüge der Verletzung des Grundsatzes der Planbeständig-

keit auszuwirken vermag. 

4.2.2 

Während Lehre und Rechtsprechung gestützt auf § 259 Abs. 1 PBG Ausnüt-

zungsübertragungen zwischen Grundstücken innerhalb derselben Bauzone 

als zulässig erachten, wird davon ausgegangen, dass Ausnützungsübertra-

gungen über eine Zonengrenze hinweg ausschliesslich im Rahmen von Are-

alüberbauungen möglich sind, für welche in § 72 Abs. 3 PBG ausdrücklich 
statuiert  wird,  bei  Arealen  unterschiedlicher  Zonenzugehörigkeit  seien  be-

schränkte  Ausnützungsverschiebungen  zulässig.  Wie  erwähnt  stellen  sich 

die Rekurrierenden auf den Standpunkt, mit dieser Bestimmung werde ledig-

lich eine Übertragung zwischen Zonen, welche die gleiche Nutzweise erlaub-

ten, ermöglicht. Eine solche Einschränkung ist allerdings weder dem Wort-

laut  der  Bestimmung  zu  entnehmen,  noch  finden  sich  entsprechende  Hin-

weise in den Materialien (vgl. zur ursprünglichen Fassung der Bestimmung 

die Weisung in ABl 1973 S. 1824, die Kantonsrats-Protokolle 1975 S. 9235 

und 9241 sowie die Protokolle der Kommissionssitzung vom 31. Mai 1974 S. 

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265 f.; zur per 1. Februar 1992 in Kraft getretenen Fassung die Kantonsrats-

Protokolle 1991 S. 13357 und die Protokolle der Kommissionssitzung vom 

4. Mai 1990 S. 215). Auch lässt sich die seitens der Rekurrierenden vertre-

tene restriktive Lesart nicht aus dem Zweck der Bestimmung herleiten: Zu 

beachten  ist  insbesondere,  dass  die  Beschränkung  des  Anwendungsbe-

reichs  auf  Arealüberbauungen  per  se  dazu  führt,  dass  keine  Übertragung 

zwischen Zonen mit unvereinbaren Nutzweisen zu befürchten steht, da im 

Rahmen  der  Arealüberbauung  zwangsläufig  erforderlich  ist,  dass  ein  Ge-

samtzusammenhang  zwischen  den  Grundstücken  oder  Grundstücksteilen 

unterschiedlicher  Zonenzugehörigkeit  hergestellt  werden  kann.  In  diesem 

Sinn zeigt sich vorliegend, dass bereits heute auf den zur W5 gehörenden 

Flächen  in  für  einen  Campus  typischer  Weise  Mischnutzungen  bestehen, 

welche neben der Wohnnutzung auch Bildung und Forschung umfassen (vgl. 

E. 3). Auch erlaubt Art. 16 Abs. 2 BZO für die in Frage stehende Wohnzone 

(mit Wohnanteilen  unter  66 %)  mässig  störende  Gewerbe-  und  Dienstleis-

tungsnutzungen, so dass die Immissionen der in der Zone Oe5 vorgesehe-

nen - und durch den Ausnützungstransfer flächenmässig erhöhten - Nutzung 

im  Bildungsbereich  nicht  störender  und  mit  einer  angrenzenden Wohnnut-

zung schlechter vereinbar erscheinen als diejenigen der bereits innerhalb der 

Zone W5 neben der Wohnnutzung zulässigen Nutzweisen. Entgegen einer - 

in anderem Kontext vorgebrachten - Argumentation der Rekurrierenden geht 

schliesslich  mit  dem  fraglichen  Transfer  nicht  einher,  dass  dem  Mindest-

wohnanteil  Ausnützung  entzogen  würde,  wird  doch  im  Erläuterungsbericht 

die  mit  dem  Mindestwohnanteil  gesicherte  Fläche  vorgängig  des  Ausnüt-

zungstransfers und nach Massgabe der theoretisch realisierbaren anrechen-

baren  Flächen  berechnet  (und  bereits  im  insoweit  unverändert  bleibenden 

Bestand übererfüllt), wobei sich die fragliche Berechnung auf S. 31 des Er-

läuterungsberichts gestützt auf Art. 6 und Art. 8 Abs. 6 Satz 2 BZO als zu-

treffend erweist. Schliesslich lässt sich auch den in der Replik zitierten Ent-
scheiden - BGr 1C_82/2020 vom 21. Oktober 2020, E. 3.5; 1P.2562006 vom 

18. Juli 2006, E. 2.5; BGE 109 Ia 188 E. 3 - nicht entnehmen, dass über das 

generelle  Verbot  interzonaler  Ausnützungsübertragung  und  den  Vorbehalt 

der Zulässigkeit aufgrund ausdrücklicher gesetzlicher Vorschrift hinaus eine 

Differenzierung im Sinne der Rekurrenten - wonach bei ausdrücklicher Zu-

lassung  interzonaler  Ausnützungsübertragung  dennoch  von  Bundesrechts 

wegen eine Beschränkung auf Zonen gleicher Nutzweise bestünde - vorzu-

nehmen wäre. 

R1S.2022.05190 

Seite 11 

 
 
Ebenfalls nicht ersichtlich ist, dass mit der in § 72 Abs. 3 PBG verwendeten 

Formulierung  der  Zulässigkeit  "beschränkter"  Ausnützungsverschiebungen 

eine  Verschärfung  gegenüber  der  Beurteilungspraxis  im  Rahmen  der  - 

grundsätzlich zulässigen - innerzonalen Ausnützungsübertragung intendiert 

wäre. Zunächst lässt sich erneut den zitierten Materialien nichts Einschlägi-

ges entnehmen. Auch liefert der Wortlaut keinen entsprechenden Hinweis, 

da das im Rahmen der (gesetzlich nicht ausdrücklich geregelten) innerzon-

alen Ausnützungsübertragung verwendete - sogleich darzustellende - Beur-

teilungskriterium seinerseits eine Einschränkung bewirkt, so dass die Erwäh-

nung einer Beschränkung im Kontext der ausdrücklichen gesetzlichen Rege-

lung  interzonaler  Ausnützungsübertragungen  keine  anders  geartete  bzw. 

weitergehende  Beschränkung  implizieren  muss.  Schliesslich  lässt es  auch 

der Zweck dieser Vorschrift - die eine gute Beplanung der gesamten Fläche 

ermöglichen  soll,  bei  welcher  die  unterschiedliche  Zonenzugehörigkeit  der 

Baugrundstücke bzw. von Teilen derselben unter Umständen hinderlich sein 

kann  -  nicht  geboten  erscheinen,  das  Mass  der  Verschiebung  in  anderer 

Weise als anhand der zur innerzonalen Ausnützungsübertragung entwickel-

ten Grundsätze zu bestimmen. Dabei stellen sich Letztere wie folgt dar (vgl. 

zum Folgenden VB.2016.00676, E. 4.3, in BEZ 2017 Nr. 12; VB.2006.00272, 

E. 3.3, in BEZ 2006 Nr. 54; je mit weiteren Hinweisen): Eine Einschränkung 

kann sich insofern ergeben, als die Ausnützungsübertragung nicht zu einer 

§ 238 Abs. 1 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz führen darf. 

Eine allgemein geltende quantitative Grenze für Ausnützungsübertragungen 

lässt sich daraus jedoch nicht herleiten. Die Ausnützungsziffer gewährleistet 

gerade  nicht  eine  einheitliche  Überbauung  einer  Zone  mit  gleich  grossen 

Bauten, sondern kann nur erreichen, dass in der Bauzone gesamthaft gese-

hen eine gewisse Baudichte nicht überschritten wird. Es ist somit einzelfall-

weise zu prüfen, ob die Ausnützungsübertragung zu Baukörpern führt, wel-

che den Rahmen der zonengemässen, durch Bauvorschriften und Parzellen-
anordnung geprägten Überbauungsstruktur sprengen und sich deshalb nicht 

mehr befriedigend in die bauliche Umgebung einordnen. Der für die Beant-

wortung dieser Frage zuständigen kommunalen Behörde steht ein qualifizier-

ter Ermessensspielraum zu. 

4.2.3 

Aufgrund des Umstands, dass das vorgenannte - in Entscheiden betreffend 

Baubewilligungen entwickelte - Beurteilungskriterium sich an einem spezifi-

schen Aspekt von § 238 Abs. 1 PBG (betreffend Einordnung und Gestaltung 

R1S.2022.05190 

Seite 12 

 
 
von Bauvorhaben) orientiert, ist im Hinblick auf die Verwendbarkeit bei Be-

urteilung eines Gestaltungsplans sodann folgende - ihrerseits nicht im Kon-

text  von  Ausnützungsübertragungen,  sondern  generell  bezüglich  Einord-

nungsfragen entwickelte - Differenzierung erforderlich: 

Im Rahmen der Beurteilung von Gestaltungsplänen sind die allgemeine Ein-

ordnungs- und Gestaltungsvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG wie auch allfäl-

lige erhöhte Anforderungen (vgl. dazu nachstehend) nicht direkt anwendbar. 

Unmittelbar anwendbar ist demgegenüber Art. 3 Abs. 2 lit. b des Raumpla-

nungsgesetzes (RPG), welcher verlangt, dass Siedlungen, Bauten und An-

lagen sich in die Landschaft einordnen. Diese Bestimmung beinhaltet einer-

seits einen Rechtssetzungsauftrag an die Kantone, welche die Einordnung 

auf der Stufe der Baubewilligungen regelmässig mittels ästhetischer Gene-

ralklauseln - wie § 238 PBG - verlangen, bezeichnet gleichzeitig aber auch 

einen allgemeinen Planungsgrundsatz, welchen die Behörden bei der Aus-

übung des ihnen zustehenden Ermessens - sei es bei der Planfestsetzung 

oder bei der Planverwirklichung - zu beachten haben. So hat sich auch die 

zweckmässige Unterteilung der Bauzonen in Teilzonen mit unterschiedlichen 

Nutzungen, Nutzungsdichten und Bauvorschriften unter anderem an der Ein-

ordnung von Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft zu orientie-

ren.  Dabei  ist  insbesondere  zu  beachten,  dass  die  von der  Zonenordnung 

einmal  vorgegebenen  Nutzungsmöglichkeiten  in  der  Regel  im  Baubewilli-

gungsverfahren auch ausgeschöpft werden dürfen, ohne dass einem Bau-

vorhaben mit Bezug auf sein Volumen eine Verletzung der ästhetischen Ge-

neralklausel vorgeworfen werden kann (BGE 115 Ia 114 und 115 Ia 363 E. 

3a; RB 1992 Nr. 66 mit Hinweisen). Soweit es demnach um die Zulassung 

der  einzelnen  Baukörper  geht,  insbesondere  um  deren  Höhe,  Länge,  Ge-

schosszahl und um die Grundstücksausnützung, obliegt es der Gemeinde, 

die unterschiedlichen Zonenarten und Teilzonen im Rahmen der Zonenpla-
nung derart in Beziehung zu einander zu setzen, dass sich die Bauten und 

Siedlungen  auch  bei  Ausschöpfen  der  zugelassenen  Bauvolumina  genü-

gend  in  die  Landschaft  einordnen  (VB.2004.00135  vom  7.  April  2004, 

E. 4.3.1).  Eine  ästhetische  Würdigung  der  aufgrund  des  Gestaltungsplans 

möglichen Überbauung ist mithin nur insoweit vorzunehmen, als es um die 

Zulassung von Baukörpern mit den im Gestaltungsplan definierten Ausmas-

sen geht, während die Detailprojektierung im Baubewilligungsverfahren vor-

zunehmen und die Frage der rechtsgenügenden Einordnung in einem allfäl-

R1S.2022.05190 

Seite 13 

 
 
ligen Rechtsmittelverfahren gegen die nachfolgende Baubewilligung gericht-

lich  zu  beurteilen  ist  (VB.2006.00396  vom  10.  Mai  2007,  E.  4.3;  vgl.  zum 

Ganzen  auch  BRGE  III  Nr. 0208/2015  vom  15.  Dezember  2015,  E.  6.5.2; 

BRGE I Nr. 0095/2017 vom 14. Juli 2017, E. 10.3.5, www.baurekursgericht-

zh.ch). Gleiches gilt auch, soweit - wie vorliegend - erhöhte Anforderungen 

in  Frage  stehen,  wie  sie  der  seitens  der  Rekurrierenden  angerufene  §  71 

PBG - der hinsichtlich des Kriteriums der besonders guten Gestaltung als zu 

beachtende Merkmale unter anderem die Beziehung zum Ortsbild und zur 

baulichen und landschaftlichen Umgebung sowie kubische Gliederung und 

architektonischen  Ausdruck  der  Gebäude  nennt  -  für  Arealüberbauungen 

umschreibt (vgl. im gleichen Sinn betreffend die spezifisch für Hochhäuser 

geltende  Gestaltungsvorschrift  von  §  284  Abs.  2  PBG  BRGE  III  Nr. 

0208/2015 vom 15. Dezember 2015, E. 6.5.2). 

4.2.4 

In Kombination der vorerwähnten Ansätze ist vorliegend somit zu prüfen, ob 

die im strittigen Gestaltungsplan für das Baufeld C1 vorgesehene Zulassung 

eines Baukörpers, der eine Erhöhung der auf der entsprechenden Teilfläche 

(Zone Oe) möglichen Ausnützung mittels Ausnützungsübertragung voraus-

setzt, den Rahmen der zonengemässen Überbauungsstruktur sprengt und 

sich deshalb nicht mehr rechtsgenügend in die bauliche Umgebung einord-

net (unter Beachtung auch von § 71 PBG; vgl. zur davon zu unterscheiden-

den  Frage  der  Beeinträchtigung  der  bestehenden  Arealüberbauung  E.  7). 

Dabei  erfolgt  die  Prüfung  in  diesem  Kontext  im  Sinne  der  Vorgaben  der 

Grundordnung (unter Einschluss der Arealüberbauung). Die davon zu tren-

nende Frage, ob eine allfällige Abweichung von der Grundordnung zulässig 

wäre, wird in E. 4.3 behandelt. 

Auszugehen ist von den durch die Grundordnung eröffneten baulichen Mög-
lichkeiten: Während diese für die Zone Oe5 in Art. 24a Abs. 1 BZO die Rea-

lisierung von 5 Vollgeschossen und 2 anrechenbaren Untergeschossen, eine 

Gebäudehöhe von 19 m und eine Ausnützung von 170 % für zulässig erklärt 

(wobei  aufgrund  von  § 255  Abs. 2  PBG  pro  Untergeschoss  weitere  34 % 

Ausnützung hinzukommen), sind bei einer Arealüberbauung gemäss Art. 8 

Abs. 5 BZO eine Erhöhung auf 7 Vollgeschosse und eine Gebäudehöhe von 

25  m möglich,  während  die  zulässige  Ausnützung  nach  Art. 8 Abs. 6  BZO 

bei Inanspruchnahme des Energiebonus (vgl. Art. 8 Abs. 8 BZO) 286 % (170 

% + 34 % Arealbonus + 10 % Energiebonus + je 36 % pro Untergeschoss) 

R1S.2022.05190 

Seite 14 

 
 
bzw. vorliegend 250 % beträgt (aufgrund der Übertragung von UG-Flächen 

in die Zone W5 wird im Gestaltungsplan auf die zusätzliche Fläche des zwei-

ten  anrechenbaren  UG  der  Zone  Oe5  verzichtet;  vgl.  Erläuterungsbericht, 

S. 43).  Da  als  Bezugspunkt  für  die  Bestimmung  der  massgeblichen  Über-

bauungsstruktur die durch die Arealüberbauungsvorschriften gewährten Pri-

vilegierungen miteinzubeziehen sind - umso mehr, als auf dem Areal bereits 

eine  Arealüberbauung  besteht  -,  sind  von  den  seitens  der  Rekurrierenden 

bezüglich der zur Zone Oe5 gehörenden Teilfläche genannten (korrekt be-

rechneten)  Zahlen  prozentualer  Erhöhung  der  Ausnützung  diejenige  von 

40,8 % bzw. für die effektiv zur Realisierung der Aufstockung des Gebäudes 

C1 benötigten Flächen (vgl. Erläuterungsbericht, S. 42 f. Fn. 13) die Angabe 

von 28 % einschlägig (vgl. zum Aspekt der im Richtprojekt nur teilweise aus-

gewiesenen Verwendung der als übertragbar erklärten Ausnützung E. 4.2.5). 

Auch wenn es sich dabei um relativ grosse prozentuale Abweichungen han-

delt, ist dieser Umstand wie aufgezeigt für die Beurteilung der Zulässigkeit 

der strittigen Ausnützungsübertragung letztlich nicht von ausschlaggebender 

Bedeutung. 

Als entscheidend erweisen sich vielmehr die konkreten räumlichen Verhält-

nisse sowohl innerhalb des Gestaltungsplanperimeters als auch in dessen 

baulichem Umfeld. Dieses ist schon aktuell und erst recht in naher Zukunft 

im Norden, Westen und Südwesten - in Übereinstimmung mit der entspre-

chenden Zonierung (Oe5 bis Oe7) - geprägt von grossvolumigen Gebäuden 

des Bildungs-, Forschungs- und Gesundheitsbereichs (vgl. Protokoll, Fotos 

1 und 2, 9 bis 11 sowie 19 und 20; vgl. auch die im Kantonalen Richtplan 

ausgewiesenen Vorhaben [Richtplantext, Pt. 6.2.1]). Dabei handelt es sich 

in Übereinstimmung mit der Parzellenstruktur um Gebäude mit teilweise be-

achtlichem Fussabdruck, deren mit der Zuweisung zum Hochhausgebiet III 

korrespondierende Höhenentwicklung - auch unter Berücksichtigung der An-
passungen aufgrund der von den Rekurrierenden ins Recht gelegten Verein-

barung inkl. Nachträgen - das geplante Hochhaus im Baufeld C1 nicht als 

Fremdkörper erscheinen lässt, sondern im Gegenteil dessen Einbindung ge-

währleistet. Die bereits in E. 3 erwähnten Höhenkoten übersteigen teilweise 

die maximale Höhe im Baufeld C1 und unterschreiten diese selbst auf der 

Parzelle zwischen Gestaltungsplanperimeter und rekurrentischen Grundstü-

cken im südlichen Teil zwar relativ erheblich, im nördlichen Teil aber nur ge-

ringfügig. Zu berücksichtigen sind auch die Masse der südlich bzw. südwest-

lich  bereits  bestehenden  Hochhäuser  mit  Höhenkoten  von  488 m.ü.M. 

R1S.2022.05190 

Seite 15 

 
 
(Zahnärztliches Institut) bzw. 500 m.ü.M. (Schwesternhochhaus; vgl. zu bei-

den Erläuterungsbericht, S. 14). Die Rekurrierenden weisen letztlich selbst 

auf diesen Aspekt hin, wenn sie unter Anführung konkreter Bauten im Na-

humfeld des Gestaltungsplanperimeters das Entstehen einer "Betonfront mit 

Hochhäusern" bemängeln, da damit gerade dargetan ist, dass sich der auf 

dem Baufeld C1 zugelassene Baukörper nicht zum baulichen Umfeld in Wi-

derspruch setzt, sondern mit diesem im Gegenteil in Beziehung tritt. 

Zwar trifft es zu, dass mit der im Rahmen der Teilrevision HGZZ erfolgten 

Zuweisung der fraglichen Teilfläche zur Zone Oe5 ausdrücklich ein quartier-

verträglicher  Übergang  zu  den  anschliessenden Wohnzonen W4  bzw. W5 

gesichert werden sollte (Erläuterungsbericht HGZZ, S. 20; vgl. hierzu auch 

nachstehend E. 4.3.3 und 4.3.4). Diese Scharnierfunktion der beiden im Ge-

staltungsplanperimeter liegenden Grundstücke wird durch die mit dem Ge-

staltungsplan  als  zulässig  erklärte  Überbauungsstruktur  jedoch  nicht  in 

Frage gestellt (wobei im Übrigen zur Zone W5 gehörende Flächen allein im 

Gestaltungsplanperimeter bestehen, während die östlich angrenzenden Par-

zellen ausnahmslos der Zone W4 zugeschieden sind, so dass im Ergebnis 

die  Zonierung  W5  zusammen  mit  der  Zonierung  Oe5  als  Festlegung  des 

fraglichen Übergangsbereichs erscheint). Während mit dem Baufeld C1 eine 

gewisse Konzentration von Bausubstanz im westlichen bzw. südwestlichen 

Teil des Perimeters erfolgt, wird durch die Beibehaltung der Bestandesbau-

ten in den weiteren Teilen des Areals eine vollständige und unausgewogene 

Konzentration in einem Bereich des Areals gerade vermieden und nach wie 

vor eine Abstufung, die von der vorstehend umschriebenen Überbauungs-

struktur der anderen zur Zone für öffentliche Bauten gehörenden Parzellen 

zur abweichenden Struktur der Zone W4 überleitet, erreicht. Die Konzentra-

tion erfolgt in diesem Sinn innerhalb des Perimeters an der richtigen Stelle, 

indem sie einerseits die Anbindung des Campus an die benachbarten öffent-
lichen Bauten gewährleistet und andererseits den Übergang zur Wohnzone 

innerhalb  des  Areals  selbst  -  und  damit  auch  unter  Inanspruchnahme  der 

innerhalb  der  Arealüberbauung  möglichen  gestalterischen  Bezüge  -  voll-

zieht,  womit  letztlich  die  intendierte  Quartierverträglichkeit  gerade  auch  im 

Hinblick auf das angrenzende Wohnquartier ermöglicht wird. 

Den Gestaltungsplanperimeter als solchen betreffend ist schliesslich zu be-

achten, dass der in Frage stehende Baukörper auf dem Baufeld C1 von sei-

nem Fussabdruck her mit der Bestandesbaute übereinstimmt, während die 

R1S.2022.05190 

Seite 16 

 
 
als zulässig erklärte Höhe schon insofern nicht im Widerspruch zur rechtlich 

vorgegebenen  Überbauungsstruktur  steht,  als  das  gesamte  Areal  wie  er-

wähnt Teil  des  Hochhausgebiets  III  bildet,  in  welchem  gemäss  Art. 9 BZO 

Hochhäuser mit einer Gesamthöhe von 40 m (Abs. 2) bzw. im Hochschulge-

biet Zürich-Zentrum mit einer maximalen Höhenkote von 512 m.ü.M. (Abs. 3) 

zulässig sind (wobei sich vorliegend Abs. 2 restriktiver auswirkt und entspre-

chend vorgeht; vgl. auch Erläuterungsbericht HGZZ, S. 21). Der Vollständig-

keit halber ist sodann darauf hinzuweisen, dass auch die seitens der Rekur-

rierenden in diesem Zusammenhang hervorgehobene Beeinträchtigung des 

Sichtbezugs vom Hochschulquartier zum Zürichberg und insbesondere zur 

Kirche  Fluntern  nicht  geeignet  ist,  eine  fehlende  rechtsgenügende  Einord-

nung des als zulässig erklärten Baukörpers darzutun: Zum einen könnte die 

fragliche Aufstockung von vornherein nur einen verhältnismässig kleinen Teil 

des gesamten Zürichbergs abdecken, wobei dieser Teil im Übrigen je nach 

Standort  schon  aufgrund  der  Bestandesbaute  nicht  mehr  sichtbar  ist  (vgl. 

Protokoll,  Fotos  9  und  11).  Spezifisch  die  Kirche  Fluntern  betreffend  kann 

deren Wahrnehmbarkeit zunächst aufgrund des Verlaufs der B-Strasse nur 

in einem Teilstück des Strassenraums überhaupt beeinträchtigt werden, wo-

bei die Wahrnehmbarkeit aber selbst in diesem Teilstück aufgrund der Be-

standesbaute schon heute eingeschränkt und teilweise überhaupt nicht mehr 

gegeben ist (vgl. Protokoll, Fotos 9 bis 18), ohne dass im Übrigen ersichtlich 

wäre, weshalb ihr im verbleibenden Strassenabschnitt eine besondere Be-

deutung zukommen würde. Ebenso wenig steht schliesslich die Abweichung 

der zulässigen Höhe gegenüber derjenigen der anderen Gebäude der beste-

henden Arealüberbauung einer rechtsgenügenden Einordnung entgegen, da 

hierfür eine einheitliche Höhenentwicklung sowohl generell als auch im kon-

kreten Anwendungsfall nicht vorausgesetzt werden kann (vgl. auch E. 7). 

Lässt sich nach dem Gesagten der monierte Widerspruch zur Überbauungs-
struktur weder am Fussabdruck noch an der als zulässig erklärten Höhe fest-

machen,  so  verbleibt  als  mit  der  Ausnützungsübertragung  einhergehende 

Veränderung deren Einfluss auf die Volumetrie im Sinne der Ermöglichung 

eines von den Rekurrierenden in anderem Zusammenhang als "gedrungen" 

bzw. "plump" bezeichneten Baukörpers. Dass aber mit dem durch Konzent-

ration  von  Bausubstanz  im  Baufeld  C1  ermöglichten  Volumen  eine  Spren-

gung  der  Überbauungsstruktur  einherginge,  lässt  sich  wie  aufgezeigt  mit 

Blick sowohl auf das bauliche Umfeld als auch die Gewährleistung der Schar-

R1S.2022.05190 

Seite 17 

 
 
nierfunktion des Areals des Campus X nicht sagen (zumal eine gleichmäs-

sige  Verteilung  der  baulichen  Dichte,  wie  sie  derzeit  auf  dem  Grundstück 

Kat.-Nr.  5  grundsätzlich  besteht,  gerade  nicht  zwingend  ist).  Im  Gegenteil 

erscheint eine rechtsgenügende Einordnung in die bauliche Umgebung auch 

unter Anwendung der erhöhten Anforderungen von § 71 PBG nicht in Frage 

gestellt, nachdem sich ein Baukörper mit den fraglichen Ausmassen zu die-

ser Umgebung gerade in Beziehung setzt und in dieser nicht als überdimen-

sioniert und insofern unpassend, sondern umgekehrt als städtebaulich ge-

lungene Umsetzung der mit der Zonierung beabsichtigten Abstimmung der 

unterschiedlichen Überbauungsstrukturen wahrgenommen wird. 

4.2.5 

Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die Voraussetzungen einer Aus-

nützungsübertragung  gemäss  § 72  Abs. 3  PBG  vorliegend  erfüllt  sind,  so 

dass insoweit eine Realisierung des Richtprojekts bereits nach der Grund-

ordnung  -  unter  Einschluss  der  Arealüberbauungsvorschriften  -  zulässig 

wäre und keines Gestaltungsplans bedürfte (wobei sich im Übrigen entgegen 

den Rekurrierenden aus dem Umstand, dass die Ausnützungsübertragung 

in  den  Gestaltungsplanvorschriften  ausdrücklich  genannt  wird,  nicht  der 

Schluss auf eine Abweichung von der Grundordnung ziehen lässt, nachdem 

die Anführung sämtlicher und damit auch der grundordnungskonformen Pa-

rameter absolut üblich ist und - mit Blick beispielsweise auf Art. 5 Abs. 1 und 

2, Art. 6 oder Art. 7 Abs. 1 GPV - offensichtlich auch vorliegend praktiziert 

wurde). 

Den  Umfang  der  Überprüfung  bzw.  deren  Bindungswirkung  für  zukünftige 

Baubewilligungsverfahren betreffend ist jedoch auf folgenden, von den Re-

kurrierenden  nicht  aufgegriffenen  Punkt  gesondert  hinzuweisen:  Wie  er-

wähnt  werden  von  der  als  zulässig  erklärten  Ausnützungsübertragung  im 
Umfang  von  maximal  5'207 m2  lediglich  3'600 m2  für  die  dem  Richtprojekt 
entsprechende  vollflächige  Aufstockung  des  Gebäudes  C1  benötigt,  wäh-
rend die zusätzlichen 1'607 m2 gewährt werden, um die mittel- bzw. langfris-
tige Konsumation der verbleibenden Ausnützungsreserven auch im Teilge-

biet A "möglich zu lassen" (Erläuterungsbericht, S. 42 f. Fn. 13). Zwar stellt 

dieses Vorgehen keinen Verstoss gegen das Verbot der Ausnützungsüber-

tragung  auf  Vorrat  dar  (vgl.  zu  diesem  Christoph  Fritzsche/Peter 

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., 

Wädenswil 2019, Bd. 2, S. 933), da in Art. 5 Abs. 3 GPV nicht unmittelbar 

R1S.2022.05190 

Seite 18 

 
 
eine  Ausnützungsübertragung  erfolgt,  sondern  lediglich  deren  Zulässigkeit 

für  den  Fall,  dass  sie  im  Rahmen  eines  zukünftigen  Bauvorhabens  in  An-

spruch genommen würde, festgehalten wird (wofür insofern ein praktisches 

Bedürfnis besteht,  als  andernfalls  einer  späteren  Ausnützungsübertragung 

die  Abweichung  vom  Gestaltungsplan  entgegengehalten  werden  könnte). 

Während nun aber bezüglich der mit dem Richtprojekt verbundenen Ausnüt-

zungsübertragung der resultierende Baukörper bekannt und eine Bindungs-

wirkung entfaltende Beurteilung der Frage, ob sich dieser unter dem Aspekt 

der Überbauungsstruktur als Teilgehalt der Einordnung als zulässig erweist, 

möglich ist, kann solches bezüglich der zusätzlichen Fläche (hinsichtlich de-

rer lediglich rudimentäre Variantenstudien bestehen; vgl. act. 13.8 S. 16 f.) 

von vornherein nicht geleistet werden. Die Beurteilung beschränkt sich inso-

weit  darauf,  dass  eine  Verwendung  dieser  Fläche,  namentlich  im  Zusam-

menhang mit einer Erweiterung des Gebäudes C2 (vgl. a.a.O., S. 17), denk-

bar ist, mit welcher die Überbauungsstruktur auch in einer Gesamtbetrach-

tung nicht gesprengt und eine rechtsgenügende Einordnung ermöglicht wird, 

so dass Art. 5 Abs. 3 GPV auch insoweit zu Recht genehmigt worden ist. Ob 

aber  die  spezifischen  Voraussetzungen  dieser  zusätzlichen  Ausnützungs-

übertragung auch im Rahmen der konkreten Inanspruchnahme erfüllt sind, 

wird nach dem Gesagten - im Gegensatz zur Rechtslage betreffend die ge-

plante Aufstockung des Gebäudes C1 - im Rahmen eines entsprechenden 

Baugesuchs anhand des konkreten Projekts umfassend zu beurteilen sein. 

4.3.1 

Wie erwähnt rügen die Rekurrierenden auch eine übermässige Abweichung 

von  der  Grundordnung  und  eine  Verletzung  des  Grundsatzes  der  Planbe-

ständigkeit. 

Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich, ar-
chitektonisch  und  wohnhygienisch  einwandfreie  Überbauung  anstrebt.  Zu 

diesem  Zweck  stellt  er  für  ein  bestimmtes  Gebiet eine  Spezialbauordnung 

auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenordnung 

abweicht  und  diese  überlagert.  So  werden  mit  Gestaltungsplänen  für  be-

stimmt  umgrenzte  Gebiete  Zahl,  Lage,  äussere  Abmessungen  sowie  die 

Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt; dabei darf 

von  den  Bestimmungen  über  die  Regelbauweise  und  von  den  kantonalen 

Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestaltungs-

plan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen 

R1S.2022.05190 

Seite 19 

 
 
und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartier-

plan geregelt sind; überdies kann er Festlegungen über die weitere Umge-

bungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG). Bei der Festsetzung und Ge-

nehmigung  eines  Gestaltungsplans  besteht  ein  weiter  Gestaltungsspiel-

raum; indessen muss er die Richtplanung und das übergeordnete Recht res-

pektieren, namentlich die Ziele und Grundsätze von Art. 1 und Art. 3 RPG. 

Die Anforderungen und das Ausmass der zulässigen Abweichungen von der 

Grundnutzungsordnung (Bau- und Zonenordnung) sind gesetzlich nicht de-

finiert. Nach der Rechtsprechung dürfen Sondernutzungspläne zwar für ein-

zelne  Gemeindeabschnitte  von  der  ihnen  zugrunde  liegenden  Grundnut-

zungsordnung  abweichen.  Die  Abweichungen  dürfen  die  Grundordnung, 

welche auf eine Gesamtsicht der Gemeindeplanung ausgerichtet ist, jedoch 

nicht ihres Sinngehalts entleeren. Ansonsten gerät das wichtige Prinzip der 

Einheit und Widerspruchsfreiheit der Planung in Gefahr und kann die Bau- 

und  Zonenordnung  ihre  Funktion, die  zulässige  Dimensionierung  und  Nut-

zung der Bauten aus einer ganzheitlichen Optik festzulegen und aufeinander 

abzustimmen, nicht mehr erfüllen (BGE 135 II 209, E. 5.2. f., VB.2018.00760 

vom 8. Juli 2020, E. 5.2.1). Anders als bei Arealüberbauungen und Sonder-

bauvorschriften sind die Grundeigentümer im Perimeter eines Gestaltungs-

plans an dessen Festlegungen gebunden. Die Grundordnung wird also er-

setzt, womit nur noch gestaltungsplankonform gebaut werden darf (vgl. zum 

Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 179 f.). 

Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Rekursinstanz bei der Über-

prüfung  von  Nutzungsplänen  und  Sondernutzungsplänen  einschliesslich 

Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten Überprü-

fungsbefugnis  (vgl.  §  20  Abs.  1  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

[VRG]) aus Gründen der aus der Gemeindeautonomie (Art. 50 der Bundes-

verfassung [BV] und Art. 85 der Zürcher Kantonsverfassung [KV]) abgeleite-
ten  Planungsautonomie  Zurückhaltung  aufzuerlegen.  Diese  Zurückhaltung 

gilt  insbesondere  dann,  wenn  es  auf  die Beurteilung  der  örtlichen Verhält-

nisse ankommt. Zudem ist das den Gemeindebehörden bei der Nutzungs-

planung zustehende erhebliche prospektiv-technische Ermessen zu berück-

sichtigen.  Die  Rechtsmittelbehörde  darf  nicht  unter  mehreren  verfügbaren 

und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine zweckmässige Würdigung 

der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der kommunale Entscheid 

auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn 

R1S.2022.05190 

Seite 20 

 
 
die Rekursinstanz zu respektieren. Indessen ist ein Einschreiten der Rekurs-

instanz  nicht  erst  dann  verlangt,  wenn  die  Würdigung  der  Gemeinde 

schlechthin unhaltbar oder willkürlich ist; es genügt, wenn sich die kommu-

nale Planung auf Grund überkommunaler Interessen als unzweckmässig er-

weist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung wider-

spricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist. Insofern ist die Ge-

meindeautonomie durch übergeordnetes Recht eingeschränkt und die Ge-

meinde hat ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare Würdigung der 

massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare Interes-

senabwägung zu Grunde zu legen (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 

3. Aufl.,  Zürich/Basel/Genf 2014,  § 20  Rz. 77 ff.;  VB.2019.00681  vom  30. 

April 2021, E. 2.1; BGr 1C_428/2014 vom 22. April 2015, E. 2.2). 

Nach Art. 21 Abs. 1 RPG sind Nutzungspläne für jedermann verbindlich; ha-

ben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne 

überprüft  und  nötigenfalls  angepasst  (Abs. 2).  Ein  Zonenplan  kann  seinen 

Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist. Je neuer 

eine Bauordnung bzw. ein Zonenplan ist, umso eher darf mit seiner Bestän-

digkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Än-

derung auswirkt, desto gewichtiger müssen die Gründe sein, welche für die 

Planänderung sprechen (BGr 1C_245/2017 vom 1. November 2017, E. 4.4., 

mit Hinweisen). Der Grundsatz der Planbeständigkeit will in erster Linie für 

den  von  der  Planänderung  betroffenen  Grundeigentümer  Rechtssicherheit 

schaffen, aber auch die Nachbarn eines von der Planänderung betroffenen 

Grundstücks haben ein schutzwürdiges Interesse, vor allfälligen neuen (und 

möglicherweise) übermässigen Nutzungsbeschränkungen verschont zu blei-

ben (Bernhard Waldmann / Peter Hänni, Kommentar zum Raumplanungsge-

setz, Bern 2006, Art. 21 Rz.13). 

4.3.2 

Wie bereits in E. 3 ausgeführt, ist mit dem strittigen Gestaltungsplan - neben 

vorliegend nicht interessierenden Abweichungen im Zusammenhang mit der 

Regelung der Fahrzeugabstellplätze - die Suspendierung des Gebäudehö-

henmechanismus einer Baulinie vorgesehen, worin aber mit Blick auf die Zu-

weisung  des  gesamten  Areals  zum  Hochhausgebiet  von  vornherein  keine 

übermässige  Abweichung  von  der  Grundordnung  gesehen  werden  kann. 

Geht man - wie in E. 4.2 dargelegt - davon aus, dass sich das Richtprojekt 

R1S.2022.05190 

Seite 21 

 
 
im Übrigen und namentlich hinsichtlich der Ausnützungsübertragung im Rah-

men  der  Grundordnung  (unter  Einschluss  der  Arealüberbauungsvorschrif-

ten) realisieren liesse, so kann grundsätzlich für den gesamten Regelungs-

gehalt des Gestaltungsplans sowohl eine übermässige Abweichung von der 

Grundordnung als auch ein Verstoss gegen den Grundsatz der Planbestän-

digkeit von vornherein verneint werden. Allerdings stellen sich die Rekurrie-

renden ausdrücklich auf den Standpunkt, sofern das Gericht die Zulässigkeit 

der interzonalen Ausnützungsübertragung bejahen und auch nicht von einer 

übermässigen  Übertragung  ausgehen  würde,  sei  gleichwohl  die  übermäs-

sige Abweichung von der Grundordnung evident (vgl. act. 20 Rz. 5). Auch ist 

in Rechnung zu stellen, dass bei Prüfung der Zulässigkeit eines Gestaltungs-

plans im vorstehend zitierten BGE 135 II 209 festgehalten wurde, auch wenn 

die  Arealüberbauung  als  Teil  der  Grundnutzung  betrachtet  werde,  seien 

auch im Rahmen von Arealüberbauungen die Vorgaben der Grundnutzungs-

ordnung  mitzuberücksichtigen  und  hätten  Abweichungen  davon  auf  die 

Schutzanliegen der Nutzungsordnung Rücksicht zu nehmen (a.a.O., E. 5.7). 

Schon aus diesen Gründen ist die in E. 4.1.1 referierte Argumentation der 

Rekurrierenden im Folgenden näher zu prüfen. 

Es kommt hinzu, dass damit zugleich eine Eventualbegründung des vorlie-

genden Entscheids für den Fall erfolgt, dass entgegen dem in E. 4.2 Darge-

legten von der Unzulässigkeit der Ausnützungsübertragung unter dem Titel 

von § 72 Abs. 3 PBG - namentlich zufolge Übermässigkeit - ausgegangen 

würde. Insoweit würde sich die Frage stellen, ob mittels Gestaltungsplan von 

der Einhaltung der Voraussetzungen der Ausnützungsübertragung abgewi-

chen werden kann. Während grundsätzlich eine Dispensation von den kan-

tonalen Einordnungsbestimmungen nicht möglich ist, muss hinsichtlich des 

spezifischen  Aspekts  einer  Sprengung  der  Überbauungsstruktur  qua  Aus-

nützungsübertragung  und  der  damit  verbundenen  ungenügenden  Einord-
nung etwas anderes gelten. Dies zum einen unmittelbar aufgrund der engen 

Verknüpfung dieser Frage mit der Regelung der zulässigen Ausnützung, wel-

che einer abweichenden Ausgestaltung im Gestaltungsplan gerade zugäng-

lich  ist;  zum  andern  mittelbar  auch  deshalb,  weil  ein  Gestaltungsplan,  der 

eine als unzulässig taxierte Ausnützungsübertragung vorsieht, ohne Weite-

res dahingehend umzuinterpretieren wäre, dass er im Ergebnis für die ein-

zelnen Baubereiche bestimmte maximale Ausnützungsmasse festlegt, was 

unabhängig  von  der  Einhaltung  der Vorgaben für Ausnützungsübertragun-

gen zulässig wäre. Schranke einer solchen Festlegung bildet nun zum einen 

R1S.2022.05190 

Seite 22 

 
 
die  Überprüfung  anhand  der  Grundordnung  im  Sinne  der  Frage,  ob  diese 

durch den Gestaltungsplan ihres Sinngehalts entleert wird. Zum andern er-

folgt  für  jeden  Gestaltungsplan  -  unabhängig  von  der  Frage  der  Ausnüt-

zungsübertragung  -  eine  Überprüfung  anhand  von  Art. 3  Abs. 2  lit.  b  RPG 

sowie im Sinne der ästhetischen Würdigung von Baukörpern mit den im Ge-

staltungsplan definierten Ausmassen (vgl. E. 4.2.3). Soweit nun im Rahmen 

dieser zweitgenannten Prüfung als Teilgehalt auch der Einfluss des vorge-

sehenen  Ausnützungsmasses  auf  die  Überbauungsstruktur  mitberücksich-

tigt  wird,  ist  dabei  jedenfalls  ein  anderer  Massstab,  als  er  im  Rahmen  der 

Prüfung  der  Voraussetzungen  einer  Ausnützungsübertragung  (nach  der 

Grundordnung) Verwendung findet, zur Anwendung zu bringen, da bei Letz-

terem gerade die Respektierung der zonengemässen Überbauungsstruktur 

in Frage steht, bei Ersterem aber eine Abweichung von dieser mittels Ge-

staltungsplan grundsätzlich möglich und lediglich diese Abweichung auf ihre 

Verträglichkeit mit den Einordnungsgrundsätzen zu überprüfen ist. 

Schliesslich ist der Auseinandersetzung mit der rekurrentischen Argumenta-

tion  noch  Folgendes  vorauszuschicken:  Hinsichtlich  der  richtplanerischen 

Vorgaben erweist sich der strittige Gestaltungsplan von vornherein als un-

problematisch. So wird im Kantonalen Richtplan im Rahmen der Gebietspla-

nung  Hochschulgebiet  Zürich-Zentrum  (welche  wie  in  E.  3  erwähnt  das 

Grundstück Kat.-Nr. 5 mitumfasst) zum einen betont, die baulichen Entwick-

lungsbedürfnisse für Bildung, Forschung, Gesundheit und Kultur hätten ge-

genüber anderen Nutzungen Priorität. Zum andern wird festgehalten, neben 

den  spezifisch aufgelisteten  Vorhaben  seien  weitere  Vorhaben für  Bildung 

und Gesundheit möglich, soweit sie von untergeordneter Bedeutung für die 

Gesamtentwicklung  des  Hochschulgebiets  seien  und  im  Rahmen  des  Ge-

bietsmanagements kein Abstimmungsbedarf zwischen den drei Institutionen 

(Universität,  USZ  und  ETH)  erkennbar  sei,  was  namentlich  Erneuerungen 
und Erweiterungen, die - wie vorliegend aufgrund der Aufstockung gewähr-

leistet  -  keine  wesentlich  neuen  Flächenansprüche  begründeten,  betreffe 

(Kantonaler  Richtplan,  Richtplantext,  Pt. 6.2.1).  Gemäss  dem  regionalen 

Richtplan Stadt Zürich befindet sich der Gestaltungsplanperimeter im Gebiet 

für öffentliche Bauten und Anlagen, im kompakten Stadtkörper sowie in ei-

nem Gebiet, für welches als Strategie der Siedlungsentwicklung neben der 

Aktivierung und Ausschöpfung von Verdichtungsreserven auch die Identifi-

zierung und Ermöglichung von zusätzlichen Verdichtungspotenzialen vorge-

R1S.2022.05190 

Seite 23 

 
 
sehen ist (Regionaler Richtplan, Richtplantext, Pt. 2.1.2). Spezifisch die Bil-

dungs-  und  Gesundheitsstandorte  betreffend  wird  sodann  festgehalten, 

diese würden in der Stadt gehalten und weiterentwickelt und seien im Stadt-

bild präsent, wobei Flächen für die bauliche Entwicklung an den bestehen-

den  Standorten  (u.a.  im  Hochschulquartier)  vorhanden  seien  (a.a.O.,  Pt. 

2.5.1). 

4.3.3 

Die  Rekurrierenden  stützen  sich  hinsichtlich  der  gerügten  Unvereinbarkeit 

des Gestaltungsplans mit der Grundordnung insbesondere auf die Ausfüh-

rungen im vom 4. Dezember 2017 datierenden Erläuterungsbericht zur BZO-

Teilrevision Hochschulgebiet Zürich-Zentrum, welche vom Gemeinderat Zü-

rich mit Beschluss vom 5. Juni 2019 festgesetzt, mit Verfügung der Baudi-

rektion vom 16. September 2019 genehmigt und auf den 17. Februar 2020 

in Kraft gesetzt wurde. 

Dem Erläuterungsbericht HGZZ lässt sich zum Areal X Folgendes entneh-

men:  Aufgrund  der bestehenden und  langfristig  vorgesehenen öffentlichen 

Nutzung durch das X sowie entsprechender Ausbauabsichten solle der nord-

westliche Arealteil an der B-Strasse der Zone Oe5 zugewiesen werden. Auf-

grund der grossen Nachfrage möchte X den Bereich der Weiterbildung aus-

bauen. Gemäss BZO 2016 liege das Areal vollständig in der Wohnzone W5 

mit Wohnanteilen von 20 % und 40 %. Heute bestehe auf dem Areal gemäss 
BZO 2016 eine Nutzungsreserve von rund 4'600 m2. Diese Nutzungsreserve 
könne  aber  infolge  des  bestehenden  Wohnanteils  nicht  vollumfänglich  für 

schulische Zwecke genutzt werden. Um den angestrebten Ausbau des X im 

Hochschulgebiet zu ermöglichen, werde der nordwestliche Arealteil, welcher 

schon heute im Sinne der Zone für öffentliche Bauten für schulische Zwecke 

genutzt werde, von der Wohnzone W5 in die Zone für öffentliche Bauten Oe5 
umgezont. Somit werde im Zonenplan die tatsächliche Nutzung abgebildet. 

Die  neue  Zonierung  Oe5 entspreche den  Vorgaben des  kantonalen  Richt-

plans,  wonach  innerhalb  des  Perimeters  Hochschulgebiet  Zürich-Zentrum 

die baulichen Entwicklungsbedürfnisse für Bildung, Forschung, Gesundheit 

und Kultur Priorität gegenüber anderen Nutzungen hätten. Die Zonenzutei-

lung Oe5 orientiere sich an der Zonierung der angrenzenden Gebiete Gloria-

rank und des Zahnärztlichen Instituts und sichere einen quartierverträglichen 

Übergang  zu  den  anschliessenden  Wohnzonen  W4  und  W5.  Die  Beste-

hende Überbauung sei mit einer Arealüberbauung realisiert worden, weshalb 

R1S.2022.05190 

Seite 24 

 
 
auch zukünftige bauliche Veränderungen den Bestimmungen der Arealüber-

bauung zu entsprechen hätten und u.a. die besonders gute Gestaltung gelte 

(Erläuterungsbericht HGZZ, S. 19 f.). 

4.3.4 

Bezüglich  der  Beurteilung  der  geltend  gemachten  übermässigen  Abwei-

chung  von  der  Grundnutzungsordnung  ist  vorab  darauf  hinzuweisen, dass 

sich die massgeblichen Aspekte teilweise mit den in E. 4.2.4 hinsichtlich der 

Zulässigkeit der vorgesehenen Ausnützungsübertragung angeführten über-

schneiden, wobei insoweit für die Bejahung einer Unzulässigkeit zufolge Ab-

weichung von der Grundnutzungsordnung eine höhere Schwelle zu überwin-

den wäre, nachdem diesbezüglich nicht lediglich eine Abweichung verlangt 

ist, sondern die Grundordnung geradezu ihres Sinngehalts entleert werden 

muss. Dass solches vorliegend der Fall wäre, lässt sich zunächst (wie bereits 

in E. 4.3.2 angetönt) nicht mit der Höhe des im Gestaltungsplan als zulässig 

erklärten Baukörpers begründen, da die Zuweisung des Areals zum Hoch-

hausgebiet Teil der Grundordnung ist, womit eine Realisierung bzw. die Zu-

lässigerklärung  eines  konkreten  Hochhauses  die  Grundordnung  selbstre-

dend nicht in Frage stellen kann. Die Volumetrie des Baukörpers betreffend 

ist  sodann  auch  im  vorliegenden  Kontext  massgebend,  dass  die  in  einer 

ganzheitlichen Optik vorgenommene Abstufung der Zonierung insofern ge-

wahrt bleibt, als auch bei Aufstockung des Gebäudes C1 der Gestaltungs-

planperimeter seine Funktion als Übergangsbereich zwischen den stark di-

vergierenden baulichen Möglichkeiten einerseits der umliegenden Zonen für 

öffentliche Bauten und andererseits der Wohnzone W4 wahrzunehmen ver-

mag, wobei sich die klarere Verknüpfung auch mit dem erstgenannten Ge-

biet für die Realisierung der Überleitung sogar als vorteilhaft erweist. In die-

sem  Sinn  bleibt  die  Gesamtkonzeption  der  in  der  Grundnutzungsordnung 

vorgenommenen Zonenzuweisungen erhalten, so dass gerade nicht ersicht-
lich  ist,  dass  von  dieser  übermässig  abgewichen  bzw.  sie  geradezu  ihres 

Sinngehalts  entleert  würde  (wobei  im  Übrigen  auch  die  neuste  bundesge-

richtliche Rechtsprechung zur Bedeutung, welche der in Art. 2 Abs. 1 RPG 

verankerten Planungspflicht im Zusammenhang mit dem in Sondernutzungs-

plänen zulässigen Mass der Abweichung von der Grundordnung zukommt 

[vgl. BGr 1C_398/2021 vom 8. November 2022, E. 3.3], zu keinem anderen 

Schluss führt). Ebenso wenig steht die Überprüfung des Einordnungsaspekts 

insbesondere nach Massgabe von Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG der Rechtmässig-

R1S.2022.05190 

Seite 25 

 
 
keit des strittigen Gestaltungsplans entgegen, da selbst dann, wenn von ei-

ner  gewissen  Abweichung  von  der  in  der  Grundordnung  vorgegebenen 

Überbauungsstruktur ausgegangen würde (vgl. zum Beurteilungsmassstab 

bereits E. 4.3.2), jedenfalls die rechtsgenügende Einordnung des als zuläs-

sig erklärten Baukörpers - auch nach Massgabe der erhöhten Anforderungen 

von § 71 PBG - zu bejahen ist, da dieser nicht als Fremdkörper erscheint, 

sondern  im  Gegenteil  im  Kontext  des  Campus-Areals  eine  gekonnte  Ver-

knüpfung  der  divergierenden  Nutzungszonen  sicherstellt  und  sich  insofern 

gut ins bauliche Umfeld einordnet. 

Soweit  sich  die  Rekurrierenden  sodann  spezifisch  auf  die  im  Rahmen  der 

BZO-Teilrevision HGZZ vorgenommenen Änderungen der Zonierung sowie 

den Umstand, dass bereits damals den Ausbauabsichten des X Rechnung 

getragen  wurde,  berufen,  ist  ihnen  Folgendes  entgegenzuhalten:  Wie  sich 

den  in  E.  4.3.3  wiedergegebenen  Ausführungen  im  Erläuterungsbericht 

HGZZ entnehmen lässt, trifft es zwar zu, dass im Zeitpunkt der genannten 

Teilrevision die Zuteilung zur Zone Oe5 mit der Zonierung der nördlich und 

südlich angrenzenden Gebiete und der Sicherung des quartierverträglichen 

Übergangs  zu  den  anschliessenden  Wohnzonen  begründet  wurde.  Diese 

Begründung bezieht sich jedoch lediglich auf die Beibehaltung der "5er-Zo-

nierung" (von W5 zu Oe5) anstelle beispielsweise einer Zuweisung zu einer 

Oe6 oder Oe7. Letzteres hätte nun in Verbindung mit dem Verbleib der rest-

lichen Flächen des Areals in der W5 zur Folge gehabt, dass einerseits bereits 

aufgrund der Zonierung der zur Zone für öffentliche Bauten gehörenden Teil-

fläche auf dieser selbst eine höhere Ausnützung (Oe6: Baumassenziffer von 
12 m3/m2; Oe7: keine Festlegung der zulässigen Ausnützung mittels entspre-
chender  Ziffer)  ermöglicht  worden  wäre,  zugleich  aber auch die  gesamten 

Ausnützungsreserven der in der Zone W5 verbleibenden Flächen weiterhin 

(auf diesen Flächen) konsumierbar gewesen wären, was auf das gesamte 
Areal  bezogen eine massive  Verdichtung  erlaubt  hätte. Indem  stattdessen 

lediglich ein Wechsel zur Zone Oe5 erfolgte, wurde die Ausnützung des Ge-

samtareals nur in wesentlich geringerem Umfang (entsprechend der erhöh-

ten Ausnützungsziffer von 170 % in der Zone Oe5 gegenüber 165 % in der 

Zone W5 sowie der unterschiedlichen Regelung betreffend Untergeschosse) 

erhöht  und  in  diesem  Sinn  dessen  Funktion  eines  Übergangsbereichs  zur 

angrenzenden Zone W4 (bzw. auch innerhalb des Areals der Übergang zur 

Zone W5) sichergestellt. Demgegenüber ging mit der genannten Zonierung 

gerade kein Ausschluss weitergehender Überbauungsmöglichkeiten zufolge 

R1S.2022.05190 

Seite 26 

 
 
Anwendung  der  Arealüberbauungsvorschriften  bzw.  der  Inanspruchnahme 

eines Ausnützungstransfers einher (wobei jedenfalls Letzteres aufgrund der 

kantonalen Regelung auch gar nicht in der Kompetenz des kommunalen Pla-

nungsgebers stehen würde). Entsprechend war - erst recht mit Blick auf die 

bestehende Arealüberbauung - mit den durch diese Instrumente erreichba-

ren  Steigerung  der  Ausnützung  von  vornherein  zu  rechnen,  wobei  dieser 

Umstand auch dann von Bedeutung ist, wenn im konkreten Anwendungsfall 

von einer übermässigen Ausnützungsübertragung ausgegangen würde, da 

bereits die grundsätzlich bestehende Möglichkeit einer Übertragung aufzeigt, 

dass im Rahmen der Umzonung einer Teilfläche in die Zone Oe5 nicht von 

einer  Beschränkung  auf  die  dem  jeweiligen  Grundstücksteil  zukommende 

Ausnützung ausgegangen werden konnte. Der zitierten Passage des Erläu-

terungsberichts HGZZ lässt sich denn auch im Gegenteil entnehmen, dass 

Grund für die Umzonung das Bestreben war, eine Teilfläche des Areals von 

der  Wohnanteilspflicht  auszunehmen.  Dass  mit  der  Schaffung  von  Teilflä-

chen  zugleich  eine  Beschränkung  der  zulässigen  Ausnützung  auf  das  der 

jeweiligen Teilfläche zustehende Mass und damit eine gegenüber dem vor-

bestehenden  Zustand  restriktivere  Handhabung  der  Überbauungsmöglich-

keiten  (bzw.  gemäss  den  Rekurrenten:  die  blosse  Ermöglichung  niedriger 

Aufstockungen) intendiert gewesen wäre, ergibt sich aus dem Erläuterungs-

bericht gerade nicht. Im Gegenteil: Der Verweis im Erläuterungsbericht auf 

die Ausbauabsichten im Bildungsbereich, verbunden mit dem Hinweis, dass 

gerade  der für  schulische  Zwecke  genutzte  Arealteil  umgezont  und  so  die 

tatsächliche Nutzung abgebildet werde, lässt darauf schliessen, dass die an-

gestrebte ausschliesslich  schulischen  Zwecken  dienende  Aktivierung  der - 
seinerzeitigen  -  Reserven  von  ca.  4'600 m2  zumindest  überwiegend  durch 
bauliche Erweiterung im der Zone Oe5 zugeschiedenen Teilbereich erfolgen 

sollte. Die fraglichen Reserven befanden sich jedoch vollumfänglich im in der 

Zone W5 verbleibenden Arealteil, wie aus folgender Berechnung erhellt: Der 
seinerzeitige  Bestand  entsprach  dem  heutigen,  da  zwischenzeitlich  einzig 

ein Provisorium realisiert wurde, das aufgrund des vorgesehenen Abbruchs 

in den Berechnungen des aktuellen Bestands nicht berücksichtigt wird (vgl. 

Erläuterungsbericht, S. 12 und 31). Mit diesem Befund stimmt überein, dass 

die - bei Zuweisung des gesamten Areals zur Zone W5 (worauf sich die Be-

rechnung der Reserve im Erläuterungsbericht HGZZ bezieht) und Realisie-

rung  einer  Arealüberbauung  mögliche  -  Ausnützung  (ohne  Energiebonus) 
204,6 % beträgt, was bei einer Arealfläche von 12'195 m2 anrechenbare Ge-
schossflächen  von  24'950,97 m2  und  damit  bei  einem  Bestand  von 

R1S.2022.05190 

Seite 27 

 
 
20'307,8 m2 (vgl. Erläuterungsbericht, S. 31, auch zum Folgenden) Reserven 
von 4'643,17 m2 bzw. die genannten rund 4'600 m2 ergibt. Mit der Zuweisung 
einer  Teilfläche  im  Umfang  von  5'098,21  m2  zur  Zone  Oe5  ging  für  diese 
Teilfläche - wenn in Übereinstimmung mit dem Erläuterungsbericht von einer 

Ausnützungsziffer von 250 % ausgegangen wird (vgl. dazu bereits E. 4.2.4) 
- eine Erhöhung der zulässigen Ausnützung um 2'314,59 m2 (entsprechend 
45,4 %  der  Grundfläche)  einher  (womit  sich  neu  Gesamtreserven  von 
6'957,76 m2 ergeben, was - unter Berücksichtigung der Rundungsdifferen-
zen - dem im Erläuterungsbericht ausgewiesenen Wert von 6'957,6 m2 ent-
spricht). Wie sich nun dem Erläuterungsbericht entnehmen lässt, betragen 

jedoch  die  Reserven  im  zur  Zone  Oe5  gehörenden  Arealteil  lediglich 
1'985.93 m2. Mit anderen Worten hätte für diesen Arealteil ausgehend von 
einer W5-Zonierung seinerzeit sogar eine übermässige Ausnützung bestan-

den (was aufgrund der einheitlichen Zonierung von vornherein unproblema-

tisch  war),  während  sich  die  gesamten  Reserven  auf  den  in  der  Zone W5 

verbleibenden Flächen befanden, wo sie sich daher heute um die fragliche 
Differenz  von  328,66 m2  (2'314,59 m2  zusätzliche  Ausnützung  abzüglich 
1'985,93 m2 ausgewiesene Reserven) auf 4'971,83 m2 (bzw. gemäss Erläu-
terungsbericht  -  und aufgrund der  Rundungsdifferenzen  gleichbedeutend  - 
auf 4'971,67 m2) erhöht haben. Gehörten aber im Zeitpunkt der Umzonung 
die bestehenden Reserven zu den in der Zone W5 verbleibenden Flächen, 

während der Erläuterungsbericht eine Aktivierung dieser Reserven im Hin-

blick auf die primär im neu der Zone Oe5 zugewiesenen Arealteil vorgese-

henen Ausbauabsichten in Aussicht stellte, so ging offenbar bereits der Er-

läuterungsbericht - ohne hierauf ausdrücklich hinzuweisen - von der Möglich-

keit  einer  zukünftigen  Aktivierung  mittels  Ausnützungstransfer  aus,  wobei 

dem Planungsgeber zugleich auch die mit der teilweisen Umzonung verbun-

dene Erhöhung der Reserven bewusst sein musste. Indem der Gestaltungs-

plan einen Baukörper als zulässig erklärt, dessen Realisierung eine entspre-
chende Ausnützungsübertragung bedingt, setzt er sich somit entgegen dem 

Dafürhalten der Rekurrierenden gerade nicht in Widerspruch zur mit der Teil-

revision HGZZ geschaffenen Grundordnung, sondern realisiert im Gegenteil 

die mit der Schaffung dieser Grundordnung verbundenen, im Erläuterungs-

bericht HGZZ näher umschriebenen Intentionen des Planungsgebers. 

Auch  die  weiteren  Argumente der  Rekurrierenden  legen  keine  andere  Be-

trachtungsweise nahe. Von vornherein unbehelflich ist der Verweis auf eine 

angebliche Gestaltungsplanpflicht, da für das Areal X keine solche besteht. 

R1S.2022.05190 

Seite 28 

 
 
Nicht einschlägig ist weiter der seitens der Rekurrierenden angerufene Ent-

scheid VB.2020.00397 vom 22. Oktober 2020. Dieser äussert sich zur Frage, 

ob eine Ausnützungsübertragung aufgrund des Einbezugs des einen betei-

ligten Grundstücks in den Perimeter eines Gestaltungsplans zu einer (ohne 

ausdrückliche  gesetzliche  Regelung  unzulässigen)  interzonalen  Ausnüt-

zungsübertragung wird. Daraus lässt sich für die vorliegend interessierende 

Frage einer übermässigen Abweichung von der Grundnutzungsordnung bei 

einem insgesamt im Gestaltungsplanperimeter liegenden - und aufgrund der 

Arealüberbauung interzonale Ausnützungsübertragungen grundsätzlich zu-

lassenden - Areal nichts ableiten. 

Aufgrund der vorstehenden Ausführungen ergibt sich schliesslich, dass auch 

die  Rüge  einer  Verletzung  des  Grundsatzes  der  Planbeständigkeit  unbe-

gründet ist, stützen sich die Rekurrierenden hierbei doch auf das unzutref-

fende Verständnis, wonach der mit der Teilrevision HGZZ für das Campus-

Areal geschaffenen Grundordnung eine Beschränkung der zulässigen Aus-

nützung  auf  das  Ausnützungsmass  der  jeweiligen  Teilfläche  inhärent  sei. 

Ganz  abgesehen  davon  ist  zur  genannten  Rüge  zu  bemerken,  dass  sich 

zwar im Rahmen der Überprüfung von Gestaltungsplänen zum Teil die For-

mulierung findet, wonach Gestaltungspläne "unter dem Vorbehalt der Plan-

beständigkeit" zulässig seien (vgl. etwa VB.2006.00068 vom 15. Juni 2006, 

E. 3.3), dass aber die unter diesem Titel gestellten Anforderungen relativ tief 

anzusetzen sind und nicht mit den Voraussetzungen für eine Revision der 

Grundordnung im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG gleichgesetzt werden kön-

nen. Andernfalls wären Gestaltungspläne lediglich in Konstellationen zuläs-

sig, in denen an sich bereits die Grundordnung zu revidieren wäre, was we-

der den mit der Schaffung dieses Rechtsinstituts verbundenen Intentionen 

noch der gefestigten Praxis entsprechen würde. 

Im Sinne eines Zwischenfazits ist somit festzuhalten, dass sich die rekurren-

tischen Rügen betreffend übermässige Abweichung von der Grundordnung, 

Verletzung des Grundsatzes der Planbeständigkeit, Unzulässigkeit der inter-

zonalen  Ausnützungsübertragung  und  Übermässigkeit  der  Ausnützungs-

übertragung als unbegründet erweisen. 

R1S.2022.05190 

Seite 29 

 
 
5.1 

Die Rekurrierenden rügen weiter, das mit dem strittigen Gestaltungsplan er-

möglichte Hochhaus müsse einen ortsbaulichen Gewinn bringen, doch sei 

ein solcher nicht ersichtlich. Im Planungsbericht werde unter diesem Titel le-

diglich geltend gemacht, dass die Chance genutzt werde, den Vorplatz zu-

sammen mit den Erdgeschoss-Nutzungen neu zu gestalten und in ihrer Öf-

fentlichkeit zu stärken, doch bestehe der Vorplatz bereits und sei ein Zusam-

menhang mit dem Hochhaus nicht ersichtlich (wobei in der Replik ergänzend 

hervorgehoben  wird,  eine  -  bestrittene  -  Aufwertung  des  Vorplatzes  samt 

Umgestaltung  des  Erdgeschosses  könne  auch  ohne  Realisierung  eines 

Hochhauses erfolgen). Im Übrigen werde gerade die Qualität des Vorplatzes 

durch die mit der Aufstockung einhergehende Beschattung und die Kanali-

sierung der Fallwinde leiden. Lage und Höhe des Hochhauses seien nicht 

ortsbaulich begründet, sondern zufällig konzeptlos; der Standort sei weder 

aus  raumplanerischen  noch  aus  ortsbaulichen  Überlegungen  entstanden, 

sondern stelle lediglich die einfachste, städtebaulich aber keineswegs befrie-

digende  und  schon  gar  keine  gute  bauliche  Verdichtung  dar.  Es  komme 

hinzu,  dass  die  hohe  Qualität  der  heutigen  Arealüberbauung,  welche  aus 

gleich  hohen  und  gleich  materialisierten  und  strukturierten  Gebäuden  be-

stehe,  verloren  gehe;  der  geplante  Solitär  widerspreche  der  Gestaltungs-

sprache  der  Arealüberbauung.  Das  geplante  Hochhaus  mache  einen  ge-

drungenen, plumpen Eindruck  und  stehe  in  einem  unvereinbaren  Kontrast 

mit den südwestlichen angrenzenden, schmal gestalteten Hochhäusern, wo-

bei  auch  der  Abstand zwischen  dem  geplanten  Hochhaus und dem  Zahn-

ärztlichen  Institut  zu  knapp  bemessen  sei.  Schliesslich  führe das  geplante 

Hochhaus zu einer übermässigen Beschattung der Bauten C2 und M1 sowie 

des Vorplatzes zur B-Strasse, so dass die Qualität der bestehenden Areal-

überbauung erheblich verschlechtert werde, was den Anforderungen von § 

71 PBG widerspreche. Von einem sorgfältigen Einsetzen des Hochhauses 
in das bestehende, sensible Stadtgefüge sowie ein In-Beziehung-Treten mit 

den Bauten des Nahumfeldes könne keine Rede sein. 

5.2 

Hochhäuser sind Gebäude mit einer Höhe von mehr als 25 m; sie sind nur 

gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt (§ 282 PBG). Gemäss 

§ 284  PBG  müssen  Hochhäuser  verglichen  mit  einer  gewöhnlichen  Über-

bauung ortsbaulich einen Gewinn bringen oder durch die Art und Zweckbe-

R1S.2022.05190 

Seite 30 

 
 
stimmung des Gebäudes bedingt sein (Abs. 1). Hochhäuser sind architekto-

nisch besonders sorgfältig zu gestalten (Abs. 2). Grundlagen zur qualitativen 

Beurteilung von Hochhausprojekten liefern in der Stadt Zürich die vom Hoch-

baudepartement,  Amt  für  Städtebau,  herausgegebenen  Richtlinien  für  die 

Planung  und  Beurteilung  von  Hochhausprojekten  vom  November  2001. 

Diese halten unter dem Titel der städtebaulichen Prinzipien unter anderem 

fest, Hochhäuser gehörten in zentrumsnahe Gebiete und nicht in die Peri-

pherie;  Baugebietsränder  seien  sensibel,  so  dass  an  den  Übergängen  zu 

Freihalte-  und  Erholungszonen  keine  Hochhäuser  stehen  dürften;  ausge-

nommen seien weiter topographisch empfindliche und bevorzugte Wohnge-

biete wie Hang-, Ansichts- und Aussichtslagen. Spezifisch die Anforderun-

gen an Hochhäuser im als "sehr empfindlich" qualifizierten Gebiet III betref-

fend wird unter anderem ausgeführt, Hochhäuser seien mit grosser Sorgfalt 

in  das  bestehende,  sensible  Stadtgefüge  einzusetzen,  insbesondere  in 

Quartiererhaltungs- und Kernzonen; projektierte Hochhäuser sollten mit den 

Bauten des Nahumfeldes in präzise Beziehung treten. Weiter sei die Schaf-

fung  von  Aussenraum  mit  hohem  Öffentlichkeitscharakter  von  grosser  Be-

deutung  und  solle  das  Hochhaus  durch  seine  Erdgeschossgestaltung  und 

durch seine Umgebung bestehende öffentliche Aussenräume bereichern o-

der aufwerten. Im Sinne allgemein geltender architektonischer Anforderun-

gen werden schliesslich unter anderem die besondere Bedeutung der Pro-

portionen,  die  sorgfältige  Gliederung  und  die  hohe  Qualität  von  Grundriss 

und Schnitt erwähnt. 

5.3.1 

In ihrer Vernehmlassung verweist die kommunale Vorinstanz zunächst auf 

die Beurteilung durch das Baukollegium. Dieses kam zum Schluss, das Ord-

nungsprinzip  des  Areals  werde  respektiert  und  konsistent  weitergedacht. 

Das Gebäude C1 werde als klarer Solitär ausgezeichnet, der mit seiner Stel-
lung und Proportion im Kontext des geplanten Neubaus des Unispitals gut 

korrespondiere. Der ortsbauliche Gewinn werde erreicht, indem die Chance 

genutzt werde, zusammen mit dem Haupteingang der Neubauten des USZ 

einen neuen Raum zu gestalten (vgl. Protokoll der 8. Sitzung des Baukolle-

giums vom 17. Mai 2019; act. 13.32, insb. S. 14). Im Folgenden legt die kom-

munale Vorinstanz insbesondere dar, mit den zusätzlichen Stockwerken ent-

stehe eine leichte Auszeichnung des Gebäudes C1, was mit seiner Stellung 

am Vorplatz und an der B-Strasse einhergehe und städtebaulich insbeson-

dere mit der baulichen Entwicklung des USZ gegenüber nachvollziehbar sei. 

R1S.2022.05190 

Seite 31 

 
 
Darüber  hinaus  werde  das  Areal  mit  der  vorgesehenen  Aufstockung  nach 

wie  vor  als  Arealüberbauung  gelesen,  weshalb  sich  das  Bauvorhaben  so-

wohl innerhalb als auch ausserhalb des Areals gut einbinden lasse. Mit der 

Erweiterung sei eine mass- und qualitätsvolle Siedlungsentwicklung nach in-

nen  möglich.  Entsprechend  den  raumplanerischen  und  städtischen  Zielen 

erfolge ein Ausbau von öffentlichen Nutzungen. Lage und Höhe des Hoch-

hauses seien sehr wohl ortsbaulich begründet. Dieses liege direkt an der B-

Strasse gegenüber dem Universitätsspital und leiste mit dem Vorplatz und 

der  (näher  zum  Gebäude  C1  hin  verlegten)  Tramhaltestelle  einen  Beitrag 

zum  öffentlichen  Raum.  Angesichts  der  Lage  des  Zahnärztlichen  Instituts 

und des geplanten Hochhauses des USZ lasse sich das zu einem Hochhaus 

aufgestockte Gebäude C1 städtebaulich gut einbinden. 

5.3.2 

Während  bezüglich  der  spezifischen  gestalterischen  Anforderungen  an 

Hochhäuser  eine  Überprüfung  im  Rahmen  des  Gestaltungsplans  nur  im 

Sinne  des  in  E. 4.2.3  Dargelegten,  mithin  hinsichtlich  der  Zulassung  von 

Baukörpern mit den im Gestaltungsplan definierten Ausmassen, möglich ist, 

kann  die  Frage  des  ortsbaulichen  Gewinns,  die  sich  insbesondere  auf  die 

Einpassung  ins  bauliche  Umfeld  bezieht,  ohne Weiteres  zum  Gegenstand 

des gegen den Gestaltungsplan gerichteten Rekursverfahrens gemacht wer-

den, da aufgrund eines rechtskräftigen Gestaltungsplans die grundsätzliche 

Zulässigkeit des geplanten Hochhauses nicht mehr in Frage gestellt werden 

könnte. 

Entgegen den Rekurrierenden haben die Vorinstanzen einen ortsbaulichen 

Gewinn jedoch zu Recht bejaht. Zwar trifft es zu, dass der Hinweis im Erläu-

terungsbericht, wonach der ortsbauliche Gewinn erreicht werde, indem die 

Chance genutzt werde, den Vorplatz zusammen mit den EG-Nutzungen neu 
zu gestalten und in ihrer Öffentlichkeit zu stärken (a.a.O., S. 16) nur eines 

der vorstehend erwähnten Beurteilungskriterien explizit aufgreift. Allerdings 

werden im gleichen, unter dem Titel "Städtebauliche Ausgestaltung / Umset-

zung" stehenden Abschnitt auch die in E. 5.3.1 zitierten Ausführungen des 

Baukollegiums  wiedergegeben,  so  dass  bereits  dem  Erläuterungsbericht 

eine umfassendere Betrachtungsweise zugrunde liegt, ganz abgesehen da-

von, dass es den Vorinstanzen praxisgemäss ohnehin unbenommen wäre, 

im Rahmen der Vernehmlassung ergänzende Ausführungen zu machen. 

R1S.2022.05190 

Seite 32 

 
 
Materiell erweist sich sodann als entscheidend, dass zwar unmittelbarer An-

lass der geplanten Aufstockung der im Bildungsbereich bestehende Raum-

bedarf auf dem Campus X ist (womit im Übrigen im Licht der in E. 4.3.2 re-

ferierten  richtplanerischen  Vorgaben  die  rekurrentische  Bestreitung  ein-

schlägiger raumplanerischer Überlegungen von vornherein unbegründet ist), 

sich aber gleichwohl sowohl Lage als auch Höhe des geplanten Hochhauses 

in  Übereinstimmung  mit  dem  bereits  in  E. 4.2.4  und E. 4.3.4 Ausgeführten 

auch städtebaulich als vorteilhaft erweisen. Dies insbesondere im Sinne ei-

nerseits der Anbindung des Areals X an die aktuelle und in naher Zukunft 

geplante bauliche Ausgestaltung der umliegenden Zonen für öffentliche Bau-

ten,  andererseits  der  Gewährleistung  des  Übergangs  zur  angrenzenden 

Zone W4 mittels baulicher Abstufung - unter Inanspruchnahme der gestalte-

rischen Vorteile einer einheitlichen Arealüberbauung (vgl. dazu auch E. 7) - 

innerhalb des Areals. Ersteres betreffend ist spezifisch hervorzuheben, dass 

mit der Fassung des Strassenraums der B-Strasse (welchem im Sinne des 

2018 von der Baudirektion herausgegebenen Weissbuchs Hochschulgebiet 

Zürich-Zentrum  als  sogenannte  Gloriakaskade  besondere  Bedeutung  zu-

kommt; vgl. a.a.O. S. 34 f. bzw. act. 6.6) durch einander ebenbürtige Bauten 

sowohl  westlich  als  auch  östlich  des  zentralen  Abschnitts  ein  öffentlicher 

Raum  gefasst  und  in  städtebaulich  überzeugender Weise  die  Verzahnung 

der Nutzungen in diesem schon im Kantonalen Richtplan Teil einer einheitli-

chen  Gebietsplanung  bildenden  Perimeter  wahrnehmbar  gemacht  wird. 

Schon in dieser Hinsicht ist somit der vorausgesetzte ortsbauliche Gewinn 

ausgewiesen, wobei es im Übrigen entgegen dem Dafürhalten der Rekurrie-

renden nicht schadet, wenn sich die Proportionen des geplanten Hochhau-

ses von denen der beiden im Südwesten bereits bestehenden Hochhäuser 

unterscheiden, zumal mit diesem Umstand allein - gerade auch mit Blick auf 

die westlich der B-Strasse durch das USZ geplanten Bauten - keine mangel-

hafte Einpassung in das bauliche Umfeld dargetan und vor allem die grund-
legende  Konzeption  einer  Bezugnahme  auf  die  umliegenden  hohen  Ge-

bäude nicht in Frage gestellt ist (wobei sich im Übrigen eine Behandlung der 

gänzlich unsubstantiierten Rüge betreffend den angeblich zu knappen Ab-

stand erübrigt). Was sodann spezifisch die Ausgestaltung des Vorplatzes an-

belangt, so erweist sich die rekurrentische Kritik als unbegründet, nachdem 

insbesondere durch die geplante Begrünung die Attraktivität merklich gestei-

gert  wird  (vgl.  hierzu  im  Einzelnen  Erläuterungsbericht,  insb.  S. 18,  sowie 

act. 13.9  und  13.12  zum  geplanten  Freiraumkonzept)  und  die  zusätzliche 

R1S.2022.05190 

Seite 33 

 
 
Raumqualität durch die geltend gemachte Beschattung nicht nachhaltig be-

einträchtigt werden dürfte. Zu Recht ist daher auch dieser - wie dargelegt bei 

der Planung von Hochhäusern explizit zu berücksichtigende - Aspekt als Teil 

des ortsbaulichen Gewinns gewürdigt worden. Soweit schliesslich negative 

Auswirkungen  auf  die  Qualität  der  bestehenden  Arealüberbauung  geltend 

gemacht werden, so ist auf dieses Vorbringen, welches sich mit den Ausfüh-

rungen  im  Rahmen der  spezifisch  diesen  Aspekt  betreffenden  Rüge  über-

schneidet, nachstehend näher einzugehen (vgl. E. 7). 

6.1 

Gemäss Art. 7 Abs. 3 GPV wird für den Nachweis des dreistündigen Schat-

tenwurfs des  Hochhauses  ein  Vergleichsprojekt festgelegt,  das eine  maxi-

male Gebäudehöhe von 25 m ab dem gewachsenen Boden und eine First-

höhe von 7 m einzuhalten hat und entlang der Strassen durch die Verkehrs-

baulinien und entlang der Nachbargrundstücke durch den kantonalen Grund-

abstand begrenzt wird. 

In der Rekursschrift wird moniert, für die mit diesem Vergleichsprojekt ver-

bundene Privilegierung der Bauherrschaft bestehe keine Veranlassung. 

6.2 

Gemäss § 284 Abs. 4 PBG darf die Nachbarschaft durch Hochhäuser nicht 

wesentlich beeinträchtigt werden, insbesondere nicht durch Schattenwurf in 

Wohnzonen oder gegenüber bewohnten Gebäuden. § 30 Abs. 1 der Allge-

meinen Bauverordnung (ABV) hält hierzu präzisierend fest, als wesentliche 

Beeinträchtigung in diesem Sinn gelte bei überbauten Grundstücken die an 

mittleren Wintertagen länger als drei Stunden dauernde Beschattung der be-

wohnten  oder  in Wohnzonen  liegenden  Nachbargebäude,  in  der Regel an 
ihrem  Fusspunkt  gemessen  (lit.  a)  und bei unüberbauten  Grundstücken  in 

Wohnzonen die an den mittleren Wintertagen länger als drei Stunden dau-

ernde Beschattung überbaubarer Flächen des Nachbargrundstückes, sofern 

dadurch eine den örtlichen Verhältnissen und der Bau- und Zonenordnung 

entsprechende Überbauung verunmöglicht oder erheblich erschwert werde 

(lit. b). Dabei liegt jedoch gemäss § 30 Abs. 2 ABV keine wesentliche Beein-

trächtigung durch Schattenwurf vor, wenn mit einem in allen Teilen den Vor-

schriften  entsprechenden  kubischen  Vergleichsprojekt  nachgewiesen  wird, 

R1S.2022.05190 

Seite 34 

 
 
dass  eine  der  Bau-  und  Zonenordnung  entsprechende  Überbauung  keine 

geringere Beschattung des Nachbargrundstückes nach sich zieht. 

Die nicht näher substantiierte Rüge erweist sich als unbegründet. Festzuhal-

ten ist zunächst, dass für ein Vergleichsprojekt auf die baulichen Möglichkei-

ten gemäss den Arealüberbauungsvorschriften abgestellt werden kann, so-

fern das auszuführende Projekt die an eine Arealüberbauung gestellten An-

forderungen  erfüllt  (vgl.  zu  Letzterem  E.  7;  zum  Ganzen  BRGE I 

Nr. 0056/2023 vom 17. März 2023, E. 9.2.1; www.baurekursgericht-zh.ch). 

Insofern stellen die Festlegungen zur beim Vergleichsprojekt zulässigen Ge-

bäudehöhe entgegen den Rekurrierenden nicht deshalb eine Privilegierung 

dar, weil nicht von einem Mass von 19 m gemäss Art. 24a BZO ausgegangen 

wird (vgl. Art. 8 Abs. 5 BZO). Hingegen setzt die genannte Festlegung der 

Gebäudehöhe den Gebäudehöhenmechanismus der Baulinien ausser Kraft, 

worin  grundsätzlich  eine  Privilegierung  liegt.  Gleiches  könnte  für  die  Ab-

standsregelung gelten, soweit diese - soweit keine Baulinien bestehen - le-

diglich  den  kantonalen  Grundabstand  als  massgeblich  erklärt,  obwohl  ge-

genüber  ausserhalb  der  Arealüberbauung  gelegenen  Grundstücken  etwas 

anderes gelten würde (vgl. Art. 8 Abs. 4 BZO, wobei sich dieser Unterschied 

beim konkret verwendeten Vergleichsprojekt [vgl. act. 13.11] nicht auswirkt). 

Allerdings ist es gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung zulässig, 

im Rahmen eines Gestaltungsplans die Masse eines Vergleichsprojekts ab-

weichend von der Bau- und Zonenordnung festzulegen, sofern diese Festle-

gung  der  übergeordneten  Planung  und  den  Grundsätzen  und  Zielen  der 

Raumplanung entspricht (VB.2004.00193 vom 9. Juni 2004, E. 4.2.1). Dass 

Letzteres  vorliegend  nicht  der  Fall  wäre,  wird  seitens  der  Rekurrierenden 

nicht dargetan und ist - unter anderem auch mit Blick auf den mit dem aus-

geführten  Projekt  resultierenden 3-Stunden-Schatten,  von dem ausserhalb 

der Arealüberbauung liegende Wohnzonen gar nicht und die zur Zone W5 
gehörende  Fläche  innerhalb  des  Areals  nur  ganz  marginal  betroffen  sind 

(vgl. act. 13.11) - auch nicht ersichtlich, so dass sich die Rüge als unbegrün-

det erweist. 

7.1 

In Übereinstimmung mit dem teilweise bereits im Rahmen der vorstehenden 

Rügen Vorgebrachten führen die Rekurrierenden weiter aus, da die beste-

hende Überbauung als Arealüberbauung realisiert worden sei, müssten auch 

R1S.2022.05190 

Seite 35 

 
 
zukünftige  bauliche  Veränderungen  den Bestimmungen  der  Arealüberbau-

ung  entsprechen,  wobei  u.a.  das  Erfordernis  der  besonders  guten  Gestal-

tung gelte. Das projektierte überhohe Gebäude C1 verändere den Charakter 

der  Arealüberbauung nachteilig.  Die  Einheit der  bestehenden fünf Bauten, 

welche neben der einheitlichen Materialisierung und Gestaltung massgeblich 

durch die gleiche Gebäudehöhe definiert werde (wobei sich die unterschied-

liche Höhenlage der Dachkanten einzig durch die Hangneigung ergebe), sei 

nicht mehr erkennbar. Das Gebäude C1 schere neu als dominanter Solitär 

aus und die Gebäude C2 und M1 wirkten zwischen den umgebenden Hoch-

bauten regelrecht verloren, während bisher die Höherstellung des Gebäudes 

C2 die grössere Grundfläche des Gebäudes C1 optisch ausgeglichen habe, 

so dass sie zusammen ein stimmiges, wohlproportioniertes Ensemble gebil-

det  hätten.  Die  geplante  Setzung  eines  Hochhauses  an  den  Südwestrand 

einer  Arealbebauung  mit  entsprechend  nachteiliger  Beschattungswirkung 

auf  das  Gelände  und  die  dahinter  befindlichen  Gebäude  mit  ihren  talseits 

bzw. neu zum Hochhaus ausgerichteten Längsfassaden (insb. beim für eine 

Wohnnutzung bestimmten Gebäude M1) sei planerisch schlicht ein Unding 

und hätte den erhöhten Anforderungen von § 71 PBG nie standgehalten. Mit 

einer  tieferen  Festlegung  der  maximalen  Höhenkote  könnte  zumindest ein 

besser  abgestufter  Übergang  zwischen  den  angrenzenden  Bauten  in  der 

Wohnzone W5 und den Gebäuden des Universitätsspitals geschaffen wer-

den, was mit der Zonierung Oe5 auch beabsichtigt gewesen sei. In der Replik 

wird ergänzend hervorgehoben, im Fokus der erhöhten Gestaltungsanforde-

rungen von § 71 PBG stehe entgegen der Rekursgegnerschaft das Verhält-

nis innerhalb der Arealbebauung und nicht ein nach aussen gerichteter Blick. 

Im Übrigen bestehe mit der Realisierung des Hochhauses auch kein quar-

tierverträglicher  Übergang  zu  den  Wohnzonen  mehr  und  liege  auch  unter 

diesem Aspekt keine besonders gute Gestaltung vor. 

7.2 

Zutreffend ist, dass die bauliche Veränderung der bestehenden Arealüber-

bauung nicht dazu führen darf, dass die an eine Arealüberbauung zu stellen-

den erhöhten Anforderungen gemäss § 71 PBG nicht mehr eingehalten sind 

(vgl. zu diesen Anforderungen bereits E. 4.2.3 a.E., wobei zusätzlich zu den 

dort genannten Kriterien insbesondere auch Lage, Zweckbestimmung, Um-

fang und Gestaltung der Freiflächen zu erwähnen sind). Bezüglich des Be-

urteilungsmassstabs - bzw. der Beschränkung der Beurteilung auf den As-

pekt der Zulassung von Baukörpern mit den im Gestaltungsplan definierten 

R1S.2022.05190 

Seite 36 

 
 
Ausmassen - ist ebenfalls auf das bereits in E. 4.2.3 Ausgeführte zu verwei-

sen. 

Allerdings  hat  sich  namentlich  auch  unter  Berücksichtigung  des  anlässlich 

des Augenscheins gewonnenen Eindrucks gezeigt, dass die Anforderungen 

von § 71 PBG entgegen dem Dafürhalten der Rekurrierenden auch bei Re-

alisierung eines Baukörpers mit den Ausmassen des geplanten aufgestock-

ten Gebäudes C1 erfüllt sind, wobei sich zur Beurteilung dieser Frage die in 

der Rekursschrift beantragte Edition der Baugesuchsakten inkl. Baubewilli-

gung  zur  Arealüberbauung  als  entbehrlich  erweist.  Entscheidend  ist  zu-

nächst, dass der rekurrentischen Argumentation, wonach namentlich der ein-

heitlichen Gebäudehöhe entscheidende Bedeutung für die Qualität der Are-

alüberbauung zukomme, nicht gefolgt werden kann. Im Gegenteil ist davon 

auszugehen,  dass  bei  Realisierung  der  Aufstockung  einerseits  -  wie  vom 

Baukollegium erkannt (vgl. E. 5.3.1) - ein klarer Solitär mit entsprechend po-

sitiven Auswirkungen hinsichtlich der In-Bezug-Setzung zum baulichen Um-

feld im Westen, Norden und Süden resultiert, andererseits aber dieser Bau 

seinerseits in die Arealüberbauung eingebunden bleibt, da die Erkennbarkeit 

des  arealinternen  Zusammenhangs  namentlich  durch  die  räumlichen  (im 

Sinne der Setzung) und gestalterischen Bezüge und nicht allein durch eine 

(heute teilweise bestehende) kubische Annäherung gewährleistet wird. Ohne 

der gestalterischen Beurteilung vorzugreifen, ist in diesem Kontext sodann 

darauf hinzuweisen, dass die Lösung des gestalterischen Aspekts im Richt-

projekt mit dieser Vorgabe im Einklang stehen dürfte und zugleich durch Er-

höhung der Transparenz der Fassade eine gewisse Auflockerung des neu 

geschaffenen Volumens erreicht wird (vgl. act. 13.8 S. 12). Jedenfalls aber 

ist die kubische Gliederung der zur Arealüberbauung gehörenden Gebäude 

auch unter Berücksichtigung der durch den Gestaltungsplan als zulässig er-

klärten Veränderung des Gebäudes C1 nicht nur nicht zu beanstanden, son-
dern im Sinne des vorstehend Ausgeführten im Gegenteil als besonders gut 

konzipiert zu qualifizieren, wobei in Erinnerung zu rufen ist, dass entgegen 

den Rekurrierenden die Funktion des quartierverträglichen Übergangs sich 

gemäss den Vorstellungen des Planungsgebers - wie in E. 4.3.4 aufgezeigt 

- primär auf den Übergang zur angrenzenden Zone W4 und nicht auf eine 

arealinterne Angleichung der Volumen innerhalb der Zonen Oe5 und W5 be-

zieht.  Dass  schliesslich  mit  der  Ermöglichung  eines  Hochhauses  im fragli-

chen Arealteil eine Beschattung anderer arealinterner Gebäude einherginge, 

R1S.2022.05190 

Seite 37 

 
 
die  die  gesamte  Überbauung  nicht  mehr  als  arealüberbauungswürdig  er-

scheinen liesse, ist nicht erkennbar, zumal der 3-Stunden-Schatten (aus des-

sen Lage sich Rückschlüsse auf die generelle Beschattungssituation ziehen 

lassen) die (teilweise) für Wohnzwecke genutzten Gebäude M1, P1 und P2 

gerade nicht betrifft (vgl. act. 13.11). Abschliessend ist sodann festzuhalten, 

dass zwar im Rahmen der Voraussetzungen von § 71 PBG den - vorliegend 

wie  dargelegt  arealüberbauungswürdigen  -  arealinternen  Verhältnissen 

durchaus Bedeutung zukommt, der (bereits in E. 4.2.4, 4.3.4 und 5.3.2 erör-

terte) Bezug zum Ortsbild und zur baulichen und landschaftlichen Umgebung 

jedoch ebenfalls ausdrücklich Teil der Beurteilung bildet, wobei zudem mit 

der generellen und im Speziellen den Vorplatz betreffenden Aufwertung der 

Aussenräume (vgl. ebenfalls bereits E. 5.3.2) auch dieses Kriterium der Be-

urteilung von Arealüberbauungen erfüllt ist. Zusammengefasst ist somit auch 

die Rüge einer Beeinträchtigung der bestehenden Arealüberbauung bzw. der 

Nichteinhaltung  des  entsprechenden  Gestaltungserfordernisses  unbegrün-

det. 

8. 

Die  Rekurrierenden  bemängeln  weiter,  mit Bezug  auf  die  Helikopterrouten 

USZ liege noch kein rechtskräftiger Flugrouten- und Hindernishöhenplan vor, 

weshalb  es  an  einer  verlässlichen  Abstimmung  des  Gestaltungsplans  mit 

den flugrechtlichen Vorgaben fehle. 

Dem Erläuterungsbericht lässt sich hierzu entnehmen, sowohl die heutigen 

als auch die künftigen Helikopterrouten des USZ lägen unter anderem auch 

über  dem  Areal  X.  Es  würden  noch  keine  rechtskräftigen  Flugrouten-  und 

Hindernishöhenpläne vorliegen. Das vorliegende, im Erläuterungsbericht ab-

gebildete Vorprojekt gebe über dem bestehenden Gebäude C1 als restrik-
tivste Angabe eine maximale Höhe von 490 m.ü.M. an (a.a.O., S. 37). 

Nachdem  der  strittige  Gestaltungsplan  eine  maximale  Gesamthöhe  von 

488 m.ü.M. erlaubt (Art. 7 Abs. 1 GPV), ist nicht ersichtlich, inwiefern er mit 

der genannten restriktivsten Angabe des Vorprojekts - welches gerade eine 

Abstimmung der planerischen und baulichen Vorhaben mit den Flugrouten 

ermöglicht - in Widerspruch stehen soll, womit sich auch eine Auseinander-

setzung mit der zwischen den Parteien strittigen Bedeutung des seitens der 

R1S.2022.05190 

Seite 38 

 
 
privaten Rekursgegnerin eingereichten Hinderniskontrollplans (act. 17.3) er-

übrigt. Die Rüge erweist sich als unbegründet, ohne dass ersichtlich wäre, 

weshalb zu ihrer Beurteilung die seitens der Rekurrierenden auch in diesem 

Kontext  beantragte  Edition  der  Baugesuchsakten  des  Ersatzneubaus  auf 

dem benachbarten Areal des USZ erforderlich sein sollte (vgl. zu Letzterem 

auch bereits E. 2). 

9.1 

In der Rekursschrift wird sodann unter Bezugnahme auf die Verzeichnung 

des  Gestaltungsplanperimeters  im  Bundesinventar  der  schützenswerten 

Ortsbilder der Schweiz (ISOS) gerügt, die im ISOS-Eintrag hervorgehobene 

topographische Situation mit breiter Hangterrasse und steilem Hang werde 

durch das geplante Hochhaus empfindlich gestört, indem etwa die Sichtver-

bindung vom unteren Teil der B-Strasse als Haupterschliessung hinauf zum 

Hang verstellt werde und damit die besondere Topographie, nach welcher 

sich  die  bestehende  Arealüberbauung  richte,  nicht  mehr  ablesbar  sein 

werde, was das Ortsbild erheblich beeinträchtige. 

9.2 

Während sich das Grundstück Kat.-Nr. 5 gemäss Objektblatt Zürich-Fluntern 

im Gebiet 1 mit Erhaltungsziel C befindet, liegt das Grundstück Kat.-Nr. 6 im 

Gebiet 4 mit Erhaltungsziel A. Dabei wird das Gebiet 1, welches auch Ge-

biete südwestlich, nördlich und nordwestlich des Gestaltungsplanperimeters 

umfasst  und  welchem  eine  besondere  architekturhistorische  Qualität  und 

eine besondere Bedeutung attestiert werden, wie folgt umschrieben: "Hoch-

schulquartier, Teil Fluntern: in ständigem Wandel begriffenes grossflächiges 

Areal  auf  breiter  Hangterrasse  und  steilem  Hang;  von  Spitalpark  aufgelo-

ckerte,  heterogene  Bebauung  aus  grossvolumigen,  meist  qualitätsvollen 
Krankenhaus-  und  Hochschulinstituts-Bauten  mit  diversen  Erweiterungen 

sowie von der Spitalverwaltung genutzten Villen gehobenen Anspruchs an 

der F- und G-Strasse, vorwiegend 20. Jh., älteste Bauten, 1830er-Jahre". 

Ausgehend von dieser Umschreibung des Gebiets führt die im Rahmen der 

(Sonder-)Nutzungsplanung  gebotene  Berücksichtigung  des  ISOS  (vgl.  nur 

BGE 135  II  209,  insb.  E.  2.1)  vorliegend  zum  Ergebnis,  dass  eine  Abwei-

chung vom Erhaltungsziel C (Erhalten des Charakters; vgl. Art. 9 Abs. 4 lit. c 

der  Verordnung  über  das  Bundesinventar  der  schützenswerten  Ortsbilder 

R1S.2022.05190 

Seite 39 

 
 
der  Schweiz  [VISOS],  wonach  Erhalten  des  Charakters  bedeutet,  das 

Gleichgewicht  zwischen  Alt-  und  Neubauten zu  bewahren  und die den  ur-

sprünglichen Erbauungsgrund illustrierenden und für den Charakter wesent-

lichen  Elemente  integral  zu  erhalten)  durch  den  strittigen  Gestaltungsplan 

nicht in Frage gestellt wird. So betont der Eintrag im Objektblatt wie aufge-

zeigt  gerade  den  ständigen  Wandel  sowie  die  heterogene  und  grossvolu-

mige Bebauung, wobei mit Blick auf das Baujahr der bestehenden Arealüber-

bauung (vgl. E. 3) auch keine Veränderung des Gleichgewichts zwischen Alt- 

und Neubauten zu befürchten steht. Hinweise auf die von den Rekurrieren-

den  hervorgehobene Bedeutung  der Sichtverbindung fehlen  im  genannten 

Eintrag sodann gänzlich, wobei die Bedeutung der geplanten Aufstockung in 

dieser Hinsicht - im Sinne des bereits in E. 4.2.4 Ausgeführten - ohnehin zu 

relativieren ist und in diesem Sinn auch eine relevante Beeinträchtigung der 

Wahrnehmbarkeit der genannten topographischen Elemente (Hangterrasse, 

steiler  Hang)  ausgeschlossen  werden  kann.  Der  Vollständigkeit  halber  ist 

schliesslich darauf hinzuweisen, dass zwar das (wesentlich kleinere) Grund-

stück Kat.-Nr. 6 wie erwähnt in einem Gebiet mit Erhaltungsziel A liegt, auf-

grund  des  Umstands,  dass  der  Gestaltungsplan  die  Überbauungsmöglich-

keiten gemäss BZO in diesem Bereich nicht verändert, eine Beeinträchtigung 

dieses Gebiets aber von vornherein ausgeschlossen werden kann (vgl. auch 

Erläuterungsbericht, S. 63 sowie zur Berücksichtigung des ISOS im Rahmen 

der Teilrevision HGZZ den Erläuterungsbericht HGZZ, S. 34). Zusammenge-

fasst ist somit auch die Rüge einer Beeinträchtigung des Erhaltungsziels ge-

mäss ISOS unbegründet. 

10.1 

Beanstandet wird weiter eine Beeinträchtigung des Lokalklimas. Dabei wird 

zunächst zum einen auf die ökologischen Anforderungen gemäss Hochhaus-
Richtlinien  verwiesen, wonach  das  Hochhaus  in  seiner  Form und Ausrich-

tung ökologisch und klimatisch sinnvoll in das Stadtgefüge eingesetzt sein 

müsse, für die Konstruktion ökologisch und klimatisch überzeugende Kon-

zepte anzuwenden seien (mit dem Ziel der Erhaltung oder Verbesserung der 

mikroklimatischen Verhältnisse, insbesondere bezüglich Durchlüftung, Wär-

meinsel-Effekte und Schadstoffverteilung) und das Gebäude in ein ökologi-

schen  Ansprüchen  genügendes  Aussenraumkonzept  eingebunden  sein 

müsse. Zum andern wird ausgeführt, gemäss dem Ergebnisbericht Klimaan-

R1S.2022.05190 

Seite 40 

 
 
alyse Stadt Zürich 2011 befinde sich das Grundstück im sensibelsten Mass-

nahmengebiet 1, welches eine ungünstige Durchlüftungssituation aufweise, 

weshalb die Empfehlungen zur Umsetzung wirksamer Massnahmen einzu-

halten  seien,  wie  Begrenzung  von  Gebäudehöhen  und  Bebauungsdichte, 

Vermeidung von flächenhafter Bebauung und bedeutsamer Strömungshin-

dernisse sowie Sicherstellung durchlässig gestalteter Siedlungsränder. Dies-

bezügliche Abklärungen - wie auch eine Abstimmung mit den benachbarten 

Neubauprojekten  bzw.  Gestaltungsplänen  -  seien  zu  Unrecht  nicht  erfolgt, 

obschon eine Vermeidung übermässiger Erwärmung nicht erst im Baubewil-

ligungsverfahren bewerkstelligt werden könne. Bestritten werde die Behaup-

tung im Planungsbericht, wonach das Vorhaben keinen Einfluss auf die Kalt-

luft-Situation habe. Wie das Beispiel beim Primetower bzw. der Hardbrücke 

beweise, habe eine Ansammlung von Hochhäusern einen erheblichen Ein-

fluss auf die Windströmungen, indem diese grossteils behindert würden. Vor-

liegend sei zu erwarten, dass die Fallwinde durch die geplanten Hochbauten 

generell reduziert würden, mit Ausnahme des neu geschaffenen "Nadelöhrs" 

zwischen  den  Neubauten  des  USZ  und  dem  geplanten  Hochhaus  C1,  mit 

entsprechenden  nachteiligen  Folgen  für  die  Aufenthaltsqualität  beim  Vor-

platz zum Gebäude C1. Von einer Einbindung in ein Aussenraumkonzept sei 

zu Unrecht abgesehen worden, und die Bebauungsmöglichkeiten stünden in 

krassem Widerspruch zu den von Klimaexperten verlangten Massnahmen. 

10.2 

Die Argumentation der Rekurrierenden geht vorab insofern fehl, als das heu-

tige  Recht  keine  das  Lokalklima  betreffenden  Bauvorschriften  enthält,  die 

dem vorliegenden Gestaltungsplan entgegengehalten werden könnten, wo-

bei offengelassen werden kann, wie diese Frage nach künftigem Recht zu 

beurteilen wäre, falls § 49a Abs. 4 E-PBG dereinst in Kraft treten sollte (vgl. 

Amtsblatt  des  Kantons  Zürich,  Meldungsnummer  RS-ZH01-0000000784, 
Antrag des Regierungsrats an den Kantonsrat vom 14. September 2022 be-

treffend klimaangepasste Siedlungsentwicklung). Soweit sich die rekurrenti-

sche Rüge spezifisch auf die Klimaanalyse Stadt Zürich (KLAZ) bzw. der Sa-

che  nach  auf  die  diese  ablösende  Fachplanung  Hitzeminderung  der  Stadt 

Zürich aus dem Jahr 2020 (vgl. act. 13.33) bezieht, ist in Übereinstimmung 

mit dem Vorstehenden weiter festzuhalten, dass es sich dabei lediglich um 

Empfehlungen handelt, so dass die Rekurrierenden aus der monierten feh-

lenden Beachtung nichts für sich ableiten könnten. Gleiches gilt schliesslich 

mit Blick auf die angerufenen ökologischen Vorgaben an Hochhäuser, sind 

R1S.2022.05190 

Seite 41 

 
 
doch die im kantonalen Recht umschriebenen - vorliegend eingehaltenen - 

Anforderungen  anderer  Art  (vgl.  dazu  E.  5  und  E. 6),  wobei  insbesondere 

das  Kriterium  des  ortsbaulichen  Gewinns  unabhängig  davon  erfüllt  ist,  ob 

vorliegend auch die spezifischen ökologischen Anforderungen gemäss den 

- lediglich die Handhabung des Ermessensspielraums aufzeigenden - städ-

tischen Hochhaus-Richtlinien erfüllt sind oder nicht. 

Der Vollständigkeit halber ist dennoch materiell Folgendes festzuhalten: Der 

strittige Gestaltungsplan enthält in Art. 8 GPV die Vorgabe, wonach Bauten 

und Anlagen sowie Freiräume so zu gestalten seien, dass eine übermässige 

Erwärmung  der  Umgebung  möglichst  vermieden  werden  könne.  Mit  dem 

Baugesuch müsse aufgezeigt werden, welche Auswirkungen die geplanten 

Neubauten und Veränderungen im Freiraum auf das Lokalklima hätten und 

mit welchen kompensatorischen Massnahmen zur Hitzeminderung beigetra-

gen werde. Weiter finden sich Vorschriften zur Begrünung (Art. 9 GPV) und 

zur Versiegelung (Art. 10 GPV). Der Erläuterungsbericht hält insoweit unter 

dem Titel  Lokalklima  (vgl.  a.a.O.,  S. 58 f.)  unter  anderem fest,  mit  der  ge-

nannten Vorgabe in Art. 8 GPV werde zu Massnahmen wie Baumpflanzun-

gen, Fassadenbegrünungen, Pergolen, Dachbegrünung, Beschränkung Ver-

siegelung  etc.  im  Sinne  der  Fachplanung  Hitzeminderung  verpflichtet.  Der 

Bericht Freiraumkonzept (vgl. act. 13.12) und die Fachplanung Hitzeminde-

rung zeigten eine breite Palette an Möglichkeiten zur Hitzeminderung, wobei 

auf Stufe Richtprojekt die folgenden Massnahmen vorgesehen seien: Stär-

kung der Be- und Durchgrünung, Entsiegelung, Verbesserung der Verschat-

tung, Erhöhung der Retentionsvolumen der begrünten Dachflächen, Fassa-

denbegrünungen. 

Entgegen den Rekurrierenden erweist sich diese Konzeption als angemes-

sen und stufengerecht. Dass eine Beschäftigung mit den Aspekten des Lo-
kalklimas  und  der  Hitzeminderung  überhaupt  nicht  erfolgt  wäre,  lässt  sich 

offensichtlich  nicht  behaupten.  Zugleich  bieten  die  genannten  Instrumente 

keine rechtliche Handhabe, um die von den Rekurrierenden ins Zentrum ih-

rer entsprechenden Argumentation gestellte Unzulässigkeit des mit dem Ge-

staltungsplan als zulässig erklärten Baukörpers zu begründen, umso weni-

ger,  als  die  (ebenfalls  im  Erläuterungsbericht,  S.  59  enthaltene)  Einschät-

zung des Planungsgebers, wonach das Vorhaben sich ganz am Rande des 

Wirkungsbereichs  des  Kaltluftsystems  befinde  und  überdies  aufgrund  feh-

R1S.2022.05190 

Seite 42 

 
 
lender Änderung der Gebäudestellung keinen Einfluss auf die Kaltluftsitua-

tion habe, überzeugend ist, während die rekurrentische Argumentation - die 

einerseits das Entstehen, andererseits die Reduktion von Fallwinden beklagt 

- in diesem Punkt wenig stringent erscheint. Zusammengefasst erweist sich 

somit auch die das Lokalklima betreffende Rüge als unbegründet. 

11.1 

Schliesslich monieren die Rekurrierenden eine ungenügende planungsrecht-

liche  Interessenabwägung.  Vorliegend  sei  gar  keine  Interessenabwägung 

durchgeführt worden; entsprechend sei auch keine Interessenabwägung do-

kumentiert. Im Planungsbericht müsse begründet sein, wie die Ziele des Ge-

staltungsplans erreicht würden. Die vom Planungsziel betroffenen Interessen 

würden nicht systematisch erfasst und gewichtet und gegeneinander abge-

wogen. Weder der Stadtrat noch der Gemeinderat noch die Baudirektion hät-

ten  das  öffentliche  Interesse  am  Gestaltungsplan  dargelegt;  keine  der  Be-

hörden  habe  darüber  hinaus  die  raumplanungsrechtliche  Interessenabwä-

gung vorgenommen, worin eine Verletzung von Art. 2 RPG und Art. 3 RPV, 

eine Verletzung der kantonalrechtlichen Vorschriften über die Gestaltungs-

planung  und  eine  formelle  Rechtsverweigerung  und  Missachtung  des  An-

spruchs auf rechtliches Gehör (im Sinne der Begründungspflicht) liege. Es 

komme hinzu,  dass mit  dem  geplanten  Hochhaus  weitreichende Verände-

rungen  einhergehen  würden,  so  dass  sich  der  Gestaltungsplan  nicht  auf 

bloss  einzelne  Anordnungen  im  Sinne  von  §  83  Abs. 4  PBG  beschränken 

dürfe.  Hätten  die  Planungsbehörden  eine  korrekte  Interessenabwägung 

durchgeführt,  hätten  sie  den  ihnen  vorgelegten  Gestaltungsplan  nicht  be-

schlossen und nicht genehmigt. Die Abwägung aller betroffenen Interessen 

zeige,  dass  die  rechtlichen  Voraussetzungen  nicht  erfüllt  seien.  Insbeson-

dere stünden die folgenden überwiegenden Interessen dem angefochtenen 
Gestaltungsplan,  insbesondere  der  Hochhausaufstockung,  entgegen:  Inte-

resse  am  ungeschmälerten  Erhalt  der  An-  und Weitsicht  des  Zürichbergs; 

Interesse  am  Erhalt  der  Qualität  der  bestehenden  Arealüberbauung;  Inte-

resse an der Planbeständigkeit der kürzlich ergangenen BZO-Revision und 

der dabei festgesetzten Ausnützungsvorgaben und Zonierungen; Interesse 

an der Ablesbarkeit der im ISOS hervorgehobenen besonderen topographi-

schen Situation; Interesse an optimalen klimatischen Rahmenbedingungen; 

Interesse an einem möglichst ungehinderten Flugverkehr des benachbarten 

Helikopterlandeplatzes. 

R1S.2022.05190 

Seite 43 

 
 
11.2 

Im Rahmen der Nutzungsplanung sind die in Betracht fallenden öffentlichen 

und privaten Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die anzustrebende 

räumliche Entwicklung im Licht der Ziele und Grundsätze der Raumplanung 

gegeneinander abzuwägen (Art. 1 und 3 RPG; Art. 2 und 3 RPV). Gestützt 

auf Art. 3 RPV nehmen die Behörden bei der Genehmigung der Nutzungs-

planung und entsprechend auch bei einer Sondernutzungsplanung demnach 

eine umfassende Interessenabwägung vor. Für die Nutzungsplanung präzi-

siert  Art.  47  RPV  die  Anforderungen  an  die  Entscheidbegründung 

(BGr 1C_328/2020 vom 22. März 2022, E. 3.3.1, mit weiteren Hinweisen). 

Dass eine diesen Vorgaben genügende Interessenabwägung vorliegend un-

terblieben wäre, ist nicht ersichtlich. Entscheidend ist insoweit, dass sich ins-

besondere dem Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV eine umfassende 

Ermittlung  und  Beurteilung  der  betroffenen  Interessen  und  damit  letztlich 

auch deren Abwägung bzw. Optimierung entnehmen lässt. Dabei ergibt sich 

zunächst entgegen den Rekurrierenden eine Darlegung des öffentlichen In-

teressens am strittigen Gestaltungsplan bereits aus S. 8 f. des Erläuterungs-

berichts, wo der Raumbedarf des X unter Bezugnahme auf den Fachkräfte-

mangel im Gesundheitswesen dargelegt wird, ganz abgesehen davon, dass 

(mit Blick auf die Rüge einer Verletzung auch der kantonalrechtlichen Nor-

men  zum  Gestaltungsplan) festzuhalten  ist, dass  ein  privater  Gestaltungs-

plan - im Gegensatz zum öffentlichen Gestaltungsplan - an sich gerade keine 

spezielle Rechtfertigung im Sinne eines öffentlichen Interessens vorausset-

zen würde (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 182, mit weiteren Hinweisen). 

Die  bundesrechtlich  gebotene  Interessenabwägung  betreffend  ergibt  sich 

sodann mit Blick auf die von den Rekurrierenden konkret angeführten, an-

geblich unberücksichtigt gebliebenen Interessen was folgt: Das Interesse an 

der Qualität der bestehenden Arealüberbauung (vgl. dazu auch E. 7) findet 
insbesondere im Rahmen der Erwähnung der Einschätzung des Baukollegi-

ums,  wonach  das  Ordnungsprinzip  des  Areals  respektiert  und  konsistent 

weitergedacht  werde  (Erläuterungsbericht,  S. 16),  Berücksichtigung,  wäh-

rend auf S. 45 f. eine Auseinandersetzung mit der durch das Hochhaus her-

beigeführten  Beschattung  erfolgt.  Dass  die  Rekurrierenden  insbesondere 

hinsichtlich des erstgenannten Aspekts inhaltlich eine abweichende Meinung 

vertreten, bedeutet nicht, dass die ihrem Standpunkt widersprechenden Aus-

führungen  im  Planungsbericht  Ausdruck  einer  fehlenden  Interessenabwä-

gung  wären.  Hinsichtlich  der  monierten  Verletzung  der  Planbeständigkeit 

R1S.2022.05190 

Seite 44 

 
 
geht  der  Planungsbericht  im  Detail  auf  den  Umfang  der  mit  dem  strittigen 

Gestaltungsplan  ermöglichten  Abweichungen  ein  (vgl.  insb.  S. 42  f.,  52  f., 

64),  worin 

im  Übrigen  ein  entscheidender  Unterschied  zu  der 

in 

BGr 1C_328/2020 vom 22. März 2022 beanstandeten Vorgehensweise liegt 

(vgl.  a.a.O.,  E.  3.4.5);  auch  insoweit  vermag  der  materiell  abweichende 

Standpunkt der Rekurrierenden, die auch den Ausnützungstransfer als Ab-

weichung von der Grundordnung auffassen (vgl. zu dieser Frage E. 4.2), den 

Vorwurf der fehlenden Interessenabwägung nicht zu stützen, nachdem die 

Sichtweise der Vorinstanzen bereits im Planungsbericht dargelegt und be-

gründet (und sodann auch im vorliegenden Rekursverfahren entsprechend 

argumentiert) wurde. Nichts anderes gilt hinsichtlich der weiteren angeführ-

ten  Interessen  betreffend  ISOS  (vgl.  Erläuterungsbericht,  S.  23  f.,  63;  vgl. 

auch vorstehend E. 9), Lokalklima (vgl. a.a.O., S. 46, 54, 58 f.; vgl. auch vor-

stehend E. 10) und Flugverkehr (a.a.O., S. 37; vgl. auch vorstehend E. 8). 

Das einzige der von den Rekurrierenden konkret genannten Interessen, das 

im Planungsbericht nicht ausdrücklich thematisiert wird, ist dasjenige am "un-

geschmälerten Erhalt der An- und Weitsicht des Zürichbergs". Allerdings ist 

dieser Umstand (dem im Übrigen - wie in E. 4.2.4 dargelegt - ohnehin unter-

geordnete Bedeutung zukommt) für sich genommen nicht geeignet, die im 

Übrigen erschöpfende Interessenabwägung als rechtsfehlerhaft erscheinen 

zu lassen, womit auch die korrespondierenden Rügen der Rechtsverweige-

rung und der Gehörsverletzung fehlgehen. Zu berücksichtigen ist dabei, dass 

auch  die  (in  BGr  1C_328/2020  vom  22  März  2022,  E.  3.4.1  spezifisch  er-

wähnten) Interessen der Anwohnerschaft - wenngleich nicht ausdrücklich als 

solche benannt - insofern berücksichtigt worden sind, als mit den Aspekten 

der Sicherstellung eines quartierverträglichen Übergangs, der durch die Auf-

stockung  bewirkten  Beschattung  und  der  Aufwertung  des  öffentlichen 

Raums  die  wesentlichen  Auswirkungen  des  Gestaltungsplans  auf  die  An-

wohnerschaft abgedeckt sind. Der Vollständigkeit halber ist schliesslich fest-
zuhalten, dass sich der vorliegende Gestaltungsplan entgegen dem Dafür-

halten der Rekurrierenden mit Blick auf die bestehende und weitestgehend 

erhaltene Arealüberbauung ohne Weiteres im Sinne von § 83 Abs. 4 PBG 

auf einzelne Anordnungen beschränken darf. Zusammenfassend ergibt sich 

somit, dass auch die Rüge der ungenügenden planungsrechtlichen Interes-

senabwägung unbegründet ist. 

R1S.2022.05190 

Seite 45 

 
 
12. 

Zusammengefasst  ergibt  sich,  dass  der  strittige  Gestaltungsplan  zu  Recht 

festgesetzt und seitens der Baudirektion als rechtmässig, zweckmässig und 

angemessen beurteilt und entsprechend genehmigt worden ist, so dass der 

Rekurs vollumfänglich abzuweisen ist. 

13.1 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den zehn rekurrentischen Par-

teien zu je 1/10 (bzw. im Falle der als Rekurrentin 7 auftretenden Erbenge-

meinschaft jedem der Mitglieder derselben zu 1/40) aufzuerlegen, unter so-

lidarischer  Haftung  eines  jeden  Rekurrierenden  für  die  gesamten  Verfah-

renskosten (§ 13 VRG).  

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf 

das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der 

Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu 

(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 

Rz. 25 ff.).  

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (Bedeu-

tung des mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Bauvorhabens im streitge-

genständlichen  Umfang:  vollflächige  Aufstockung  um  vier  Geschosse  des 
flächenmässig bedeutendsten Gebäudes des Campus-Areals), des getätig-

ten  Verfahrensaufwandes  (doppelter  Schriftenwechsel,  Abteilungsaugen-

schein) sowie des Umfangs des vorliegenden Urteils ist die Gerichtsgebühr 

auf  Fr. 13'000.--  festzusetzen  (BGr 1C_566/2015  vom  18. Februar  2016, 

E. 2;  BGr  1C_244/2013  vom  4.  Juli  2013,  E.  4;  BRGE  II  Nrn.  0162  und 

0163/2012 vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid be-

stätigt  mit  VB.2012.00774  vom  22. August  2013,  dieser  bestätigt  mit 

BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch). 

R1S.2022.05190 

Seite 46 

 
 
13.2 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte  oder 

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Stiftung X zulasten 

der  zehn  solidarisch  haftbaren  rekurrentischen  Parteien  eine  Umtriebsent-

schädigung zuzusprechen. Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 3'000.-

- (je Fr. 300.--). Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, ent-

fällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE 

II  Nrn.  0247  und  0248/2007  in  BEZ  2007  Nr.  56;  www.baurekursgericht-

zh.ch). 

Auch die kommunale Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebs-

entschädigung (§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien 

mit  gegensätzlichen  Begehren  gegenüber,  so  wird  die  Gemeinde  im  Falle 

des  Unterliegens  in  der  Regel  nicht  entschädigungspflichtig  (§ 17  Abs. 3 

VRG). Umgekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender 

Entschädigungsanspruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, sind vor-

liegend nicht gegeben. Demnach ist der kommunalen Vorinstanz keine Um-

triebsentschädigung zuzusprechen. 

R1S.2022.05190 

Seite 47