# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f37d6589-0158-5423-9c44-1bc118b6c4e5
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-29
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 4. Abteilung 29.08.2019 OG O4V-18-26
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_004_OG-O4V-18-26_2019-08-29.pdf

## Full Text

Beschwerdeführer A.__________, 

 
vertreten durch: RA AA. ______  
 

 
 
Vorinstanz Departement Bau und Volkswirtschaft , 

Kasernenstrasse 17a, 9102 Herisau 
 

 
Vorvorinstanz   Amt für Raum und Wald , 

Kasernenstrasse 17A, 9102 Herisau 
 

 
Vorvorinstanz  Baukommission Baukommission B. _______  

 
 
Gegenstand Umbau und Umnutzung Wohnhaus Parz. Nr. 0001 B. ____ _ 

Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Departementes  
Bau und Volkswirtschaft vom 6. August 2018 

 

Obergericht Appenzell Ausserrhoden   
4. Abteilung 
 

Urteil vom 29. August 2019  
 

Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident W. Kobler 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer  
Oberrichter E. Graf, Dr. P. Louis 
Obergerichtsschreiber J. Kürsteiner 
 
 

Verfahren Nr. O4V 18 26 
 
 

Sitzungsort Trogen 
 

Seite 2 

Rechtsbegehren  

 

a) des Beschwerdeführers: 

 

 1. Der Rekursentscheid des Departementes Bau und Volkswirtschaft vom 6. August 2018 

betreffend Rekurs von A._____ gegen den Nichteintretensentscheid des Amtes für 

Raum und Wald vom 12. Dezember 2017 und den Nichteintretensentscheid der Bau-

kommission Baukommission B. ______ vom 10. Januar 2018 betreffend Umbau und 

Umnutzung Wohnhaus, Parz. Nr. 0001 , sei aufzuheben und es sei die Angelegenheit 

an die Erstinstanzen zur Prüfung des durch den Rekurrenten eingereichten Bauge-

suchs zurückzuweisen. 

 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.  

 

 

b) der Vorinstanz: 

 

 Die Beschwerde sei abzuweisen. 

 

 

 

Sachverhalt 

 

A. Mit Baugesuch vom 6. Dezember 2011 ersuchte A. _____ hinsichtlich der Parzelle Nr. 

0001 in B. _____ um Bewilligung für die Errichtung einer Zufahrt, eines Garagenneubaus 

sowie für den Umbau des Ferienhauses Assekuranz-Nr. 0002 in ein Wohnhaus (act. 

16.1/11). Das Gebäude wurde ursprünglich im Jahr 1969 errichtet (act. 16.3/12.10) und 

steht heute in der Landwirtschaftszone, wobei es sich nicht um eine Schutzzone handelt. 

 

B. Mit Entscheid vom 31. Januar 2012 bewilligte das Planungsamt (fortan PA, heute: Amt für 

Raum und Wald, fortan ARW) unter der Bauprojekt-Nummer 0003 den Umbau des Feri-

enhauses in ein Wohnhaus (act. 16.1/5). Am 20. Februar 2012 wurde eine Rodungs-

bewilligung des Oberforstamtes für die Erstellung der Zufahrtsstrasse erteilt (act. 16.1/6). 

Am 29. Februar 2012 genehmigte sodann die Baubewilligungskommission der Gemeinde 

B. _____ den Umbau des Ferienhauses in ein Wohnhaus (act. 16.1/1). 

 
C. Anlässlich der Baukontrolle vom 10. Januar 2013 stellte die Baubewilligungskommission 

der Gemeinde B. _____ (fortan BBK) fest, dass diverse bauliche Änderungen vorgenom-

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men worden waren, die nicht dem zuvor bewilligten Projekt entsprachen. Die BBK verfügt 

deshalb noch am selbigen Tag einen Baustopp (act. 16.2/13). 

 
D. Mit Schreiben vom 18. Januar 2013 (act. 16.2/14, und inklusive den dazugehörigen, ange-

passten Plänen vom 5. März 2013, vgl. act. 16.2/15-27, 73-74) nahm A. _____ dazu Stel-

lung, wie er die in der Verfügung vom 10. Januar 2013 bemängelten Gebäudeteile bau-

rechtskonform anzupassen gedenke. Diese neuen Pläne wurden vom Planungsamt fortan 

unter der Bauprojekt-Nummer 0004 erfasst. 

 
E. Am 4. April 2013 nahm das Oberforstamt zu den angepassten Plänen Stellung. Die Ge-

bäudeverlängerung gegen die waldzugewandte Seite und die damit einhergehende Ver-

ringerung des ursprünglich bewilligten Waldabstandes des Wohnhauses zum temporären 

Rodungsareal und zur geplanten Ersatzaufforstung von drei auf ca. einen Meter wurde als 

Verletzung des öffentlichen Interesses an der Walderhaltung gewertet (act. 16.2/6). 

 
F. Im Entscheid vom 29. April 2013 kam das Planungsamt unter Berufung auf die erweiterte 

Bestandesgarantie (Art. 24c des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG, SR 700] 

in Verbindung mit Art. 41 der Raumplanungsverordnung [RPV, SR 700.1]) zum Schluss, 

dass wegen den in den aktuellsten Plänen dargelegten Erweiterungen eine Bewilligung 

nicht erteilt werden könne. Zudem sei der vormals rechtmässig bewilligte Zustand weder 

herzustellen, was hauptsächlich eine Verkürzung der Süd- und Nordfassade um 2.12 Me-

ter gegenüber dem Wald und eine Reduktion der Flächen auf das gesetzlich zulässige 

Höchstmass bedingen würde. Für die Ausarbeitung eines bewilligungsfähigen Bauge-

suchs und die Rückbaumassnahmen wurde eine Frist von einem Jahr ab Rechtskraft des 

Entscheides gesetzt (act. 16.2/5 S. 5). Am 7. Mai 2013 nahm auf Stufe Gemeinde die 

BBK zum jüngsten Projektänderungsgesuch Stellung und entschied, dass der Baustopp 

vom 10. Januar 2013 bis zum Vorliegen eines bewilligten Rückbauprojekts bestehen blei-

be (act. 16.2/3). 

 
G. Im Anschluss daran liess A. _____ mit Eingabe vom 28. Mai 2013 gegen diesen Ent-

scheid Rekurs beim damaligen Departement Bau und Umwelt (fortan DBU) erheben und 

beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die nachträgliche Bau-

bewilligung sei zu erteilen (vgl. act. 22 S. 5 im Verfahren 04V 14 6). Mit Entscheid vom 

12. Februar 2014 hiess das DBU den Rekurs hinsichtlich der Aussenisolation und des 

Waldabstandes teilweise gut und wies diesen im Übrigen vollumfänglich ab. Insbesondere 

seien Süd- und Nordfassade um 1.92 Meter gegenüber dem Wald zu verkürzen und die 

Flächen seien auf das gesetzliche Höchstmass zu reduzieren, wobei die Fläche der Aus-

senisolation nur halb anrechenbar sei (act. 2/1 S. 8 im Verfahren 04V 14 6). 

 

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H. Gegen diesen Rekursentscheid erhob A. _____ am 17. März 2014 Beschwerde beim 

Obergericht (act. 1 im Verfahren 04V 14 6). Nach einem Augenschein am 27. Mai 2015 

(act. 19 und 20 im Verfahren 04V 14 6) wies das Gericht auf eine mögliche reformatio in 

peius hin (act. 22 im Verfahren 04V 14 6), woraufhin die Beschwerde zurückgezogen und 

das Verfahren am 10. November 2015 abgeschrieben wurde (act. 27 im Verfahren 04V 14 

6). Hierdurch wurde auch der Rekursentscheid vom 12. Februar 2014 und damit einher-

gehend die Abweisung der unter der Projektnummer 0004 angepassten Pläne vom 5. 

März 2013 rechtskräftig. 

 
I. Das ARW forderte A. _____ am 2. Mai 2017 zur Einreichung der Korrekturpläne gemäss 

Rekursentscheid vom 12. Februar 2014 auf, woraufhin dieser am 28. Juli 2017 dem ARW 

ein neues Baugesuch zusandte (act. 16.3/12.1). Nach der vom ARW verlangten Überar-

beitung reichte A. _____ am 17. November 2017 ein korrigiertes Baugesuch ein (act. 

16.3/12.12; wobei die Erstellung des Gesuch selbst auf den 24. November 2017 datiert 

ist, vgl. act. 16.3/12.13, S. 4). Da die beigelegten Unterlagen nicht dem Rekursentscheid 

entsprachen, fällte das ARW daraufhin am 12. Dezember 2017 einen Nichteintretensent-

scheid (act. 16.3/12.27). Auch die BBK verfügte am 10. Januar 2018 Nichteintreten (act. 

16.3/12.28). 

 
J. Hiergegen erhob A. _____ am 26. Januar 2018 Rekurs beim DBU (act. 16.3/1). Mit Ent-

scheid vom 6. August 2018 wurde der Rekurs abgewiesen (act. 16.3/12). 

 
K. Gegen diesen Abweisungsentscheid richtet sich die am Obergericht eingereichte Be-

schwerde vom 7. September 2018 (act. 1). Eine in diesem Verfahrensabschnitt bean-

tragte Sistierung wurde formell abgewiesen (act. 13). Auf eine Stellungnahme durch das 

Departement Bau und Volkswirtschaft (act. 15) folgten eine Replik (act. 21) sowie eine 

Duplik (act. 24). 

 

 

 

Erwägungen 

 

1. Formelles 

 

1.1. Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen 

ergibt, dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungs-

rechtspflege (VRPG, bGS 143.1) zur Behandlung der Beschwerde gegen den Rekursent-

scheid der Vorinstanz zuständig ist. Der Beschwerdeführer ist als Adressat des ange-

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fochtenen Entscheides und Beteiligter am vorinstanzlichen Verfahren formell beschwert. 

Da auch die übrigen Form- und Fristerfordernisse erfüllt sind, ist auf die Beschwerde ein-

zutreten. 

 

1.2. Der Beschwerdeführer beantragt zur Abklärung des Sachverhalts die Durchführung eines 

Augenscheins (act. 1, S. 3). Der Entscheid, ob ein solcher angeordnet wird, steht im 

pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde (CAVELTI/ VÖGELI, Ver-

waltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 966). Ein Augenschein ist 

nur dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, 

die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Er-

hellung der sachlichen Grundlage des Rechtstreits beizutragen (vgl. den Entscheid des 

Verwaltungsgerichts St. Gallen B 2014/202 vom 19. Juli 2016 E. 3.1). Eine Pflicht zur 

Durchführung eines Augenscheins besteht zudem nur dann, wenn die tatsächlichen Ver-

hältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können (Urteil des Bundesgerichts 

1C_192/2010 vom 8. November 2010 E. 3). Der Verzicht auf die Durchführung eines Au-

genscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen 

(KASPAR PLÜSS, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum VRG, 3. Aufl. 2014, N. 79 zu § 7 

VRG) oder die Beantwortung einer reinen Rechtsfrage im Zentrum steht. 

 
Im vorliegenden Fall legt der Beschwerdeführer nicht dar, welchen konkreten Sachverhalt 

er mit einem Augenschein nachweisen will und weshalb (vgl. act. 1, S. 3). In casu steht 

die Beantwortung von Fragen im Mittelpunkt, deren relevante Aspekte sich bereits auf-

grund der Verfahrensakten und der massgeblichen Baupläne beurteilen lassen, was 

nachstehend noch im Detail darzulegen ist. Insbesondere ist nicht erkennbar, dass der 

Sachverhalt hinsichtlich der Gebäudelänge, wie diese vor dem Beginn der Umbauarbeiten 

2012/13 vorlag (vgl. Erwägung 2.3), durch einen aktuellen Augenschein am Objekt noch 

abgeklärt werden könnte. Auf die Durchführung des beantragten Augenscheins ist folglich 

zu verzichten. 

 

 

2. Materielles 

 

2.1. Identität der Bauprojekte 

 

2.1.1. Der Beschwerdeführer stellt sich auf den Standpunkt, der Nichteintretensentscheid der 

Vorinstanz sei deshalb unzulässig, weil ohne eine detaillierte Prüfung des aktuellen Bau-

gesuchs vom 17. November 2017 nicht gesagt werden könne, das genannte Baugesuch 

widerspreche den Vorgaben des rechtskräftigen Rekursentscheids vom 12. Februar 2014. 

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Aus dem am 18. Oktober 2018 eingereichten Wiedererwägungsgesuch ergäben sich zu-

dem neue Informationen und Hinweise im Sinne einer korrigierten Bestandsaufnahme. In-

sofern wären die Erstinstanzen verpflichtet gewesen, auf das Baugesuch einzutreten und 

dieses entsprechend auf seine Vereinbarkeit mit dem Rekursentscheid vom 12. Februar 

2014 in Verbindung mit dem Wiedererwägungsgesuch vom 18. Oktober 2018 zu über-

prüfen (act. 1, S. 7). 

 

2.1.2. Die Vorinstanz bringt hierzu vor, zwar könnten Rechtsmittelentscheide durch die Verwal-

tungsbehörden nicht in Wiedererwägung gezogen werden, was jedoch nicht ausschliesse, 

dass die erstinstanzliche Behörde auf ein Wiedererwägungsgesuch hin neu entscheide, 

obwohl in der gleichen Sache bereits ein rechtskräftiger Rechtsmittelentscheid vorliege 

(act. 15, S. 2). Die Amtsstellen des Departements für Bau und Volkswirtschaft würden auf 

Wiedererwägungsgesuche regelmässig eintreten, wenn sich die Umstände seit dem ers-

ten Entscheid wesentlich geändert hätten oder wenn der Gesuchsteller erhebliche Tat-

sachen oder Beweismittel namhaft machen könne, die im früheren Verfahren nicht be-

kannt gewesen seien oder die schon damals geltend zu machen für sie unmöglich ge-

wesen seien oder keine Veranlassung bestanden habe. Den am 28. Juli 2017 und 17. 

November 2018 eingereichten Baugesuchsunterlagen seien jedoch keine Hinweise zu 

entnehmen, wonach diese ein Wiedererwägungsgesuch darstellen könnten (act. 15, S. 2). 

 

2.1.3. Bei einem Wiedererwägungsgesuch kann die verfügende Behörde auf eine formell rechts-

kräftige, ursprünglich fehlerfreie Verfügung zurückkommen und eine an die veränderte 

Sach- oder Rechtslage angepasste, neue Verfügung erlassen. Die Verwaltungsbehörden 

können jedoch Verfügungen, über welche Rechtsmittelentscheide ergangen sind, prinzi-

piell nicht in Wiedererwägung ziehen, da diese in materielle Rechtskraft erwachsen (Urteil 

des Bundesverwaltungsgerichts A-6381/2009 vom 16. März 2010 E. 3.2. f.). Vorbehalten 

bleibt die Änderung der Verfügung durch Revision. Ausnahmen vom vorstehenden Grund-

satz können in Fällen bestehen, in denen ein Dauersachverhalt in Frage steht und sich 

die tatsächlichen Verhältnisse oder die materielle Rechtslage seit Erlass des rechtskräfti-

gen Urteils wesentlich verändert haben (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A- 

8636/2007 vom 23. Juni 2008 E. 4.1 mit Hinweisen). Einem gegenüber dem rechtskräfti-

gen Bauabschlag für das Bauprojekt Nr. 0004 identischen und unwesentlich geänderten 

Bauprojekt steht generell die Rechtskraft des Bauabschlags entgegen. Ein abgewiesenes 

Baugesuch kann zwar ohne Weiteres erneuert werden. Doch braucht sich die Behörde 

nur bei Vorliegen von Revisionsgründen oder bei entscheidend veränderter Sach- oder 

Rechtslagen mit demselben Gesuch ein zweites Mal zu befassen (FRITZSCHE/ 

BÖSCH/WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 1, 6. Aufl. 2019, S. 371). 

 

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2.1.4. Nach der dargelegten Ausgangslage muss nachfolgend geprüft werden, ob sich die Ver-

hältnisse seit dem Bauabschlag mit hinreichender Bedeutung verändert haben. Insofern 

ist neben der Frage, ob sich die Rahmenbedingungen geändert haben (vgl. nachfolgend 

die Abschnitte „Rodungsgesuch“ und „Hauslänge“) zunächst zu klären, ob das Bauprojekt 

Nr. 0004 und das im Jahr 2017 vom Beschwerdeführer eingereichte Bauprojekt identisch 

sind oder nicht. 

 
2.1.5. Ein Vergleich der Pläne des Projekts Nr. 0004(act. 16.2/73 und 74) mit den Plänen des 

jüngeren Projekts aus dem Jahr 2017 (act. 16.3/11.6 und 11.7 = act. 16.3/11.21 und 

11.22) ergibt hinsichtlich der Aussenmasse folgendes Bild: 

 
 Projekt-Nr. 0003 Bauprojekt 2017 

Gebäude-Länge 13.48 Meter 13.58 Meter 

Gebäude-Breite 7.75 Meter 7.70 Meter 

Gebäude-Höhe 9.60 Meter 9.67 Meter 
 

Die Fassaden sind insofern identisch, als dass Fenster und Türen in gleicher Zahl und in 

etwa am gleichen Ort angeordnet sind, was auch auf die Dachfenster zutrifft. Hinsichtlich 

der Raumaufteilung ist diese im Obergeschoss weitestgehend unverändert geblieben (die 

Abstellkammer im Bad wurde zur Dusche und ein Raum wird in den Plänen 2017 als „Est-

rich“ bezeichnet). Das Erd- sowie das Untergeschoss weisen an sich dieselbe Raum-

aufteilung auf, wobei der Raum „WC/Dusche“ in der Projektierung Nr. 0004 in der Ge-

bäudeplanung 2017 als „Garderobe“ bezeichnet wird. Darüber hinaus ist das Vordach auf 

der Südseite etwas weiter vorgezogen und der Balkon ist 2017 flächenmässig noch um 

rund 4 Quadratmeter erweitert worden. Dieser Vergleich zeigt, dass die beiden Bauten im 

Wesentlichen identisch sind. Auf ein gleiches oder im Wesentlichen gleiches Projekt muss 

nicht eingetreten werden, unter Vorbehalt der Rahmenbedingungen, die es nachfolgend 

zu prüfen gilt. 

 

2.2. Rodungsgesuch 

 

2.2.1. Der Beschwerdeführer brachte vorinstanzlich vor, das ARW habe im angefochtenen 

Nichteintretensentscheid festgehalten, den Baugesuchsunterlagen liege kein vollständi-

ges Rodungsgesuch bei, weshalb ein allfälliges Rodungsbegehren nicht abschliessend 

beurteilt werden könne. Dabei werde nach Ansicht des Beschwerdeführers jedoch Art. 49 

BauV verkannt, wonach dem Baugesuchsteller bei Mängeln im Baugesuch eine Frist an-

zusetzen sei, innerhalb derer die Mängel zu beheben seien (act. 16.3/1, S. 6). Zudem sei 

der Waldabstand nur für den Fall bestimmt worden, dass sich die Waldgrenze nicht ver-

ändere (act. 1, S. 6). Wäre das mit dem Baugesuch vom 17. November 2017 eingereichte 

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Rodungsgesuch bewilligt worden, wäre die gegen den Wald gerichtete Gebäudefläche 

nicht um 1.92 Meter zu verkürzen, da der Waldabstand diesfalls als eingehalten gelten 

müsste (act. 1, S. 6). Schliesslich sei die Unzulässigkeit des Rodungsgesuchs vom 

17. November 2017 noch nicht verbindlich entschieden worden (act. 1, S. 6 f.). 

 

2.2.2. Das ARW hält dagegen fest, im Rekursentscheid vom 12. Februar 2014 sei angeordnet 

worden, die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung vom Rodungsverbot seien 

nicht erfüllt (act. 16.3/5, S. 2). Deshalb sei bereits damals entschieden worden, die Süd- 

und Nordfassade des Wohnhauses seien für die Wiederherstellung des rechtmässig be-

willigten Zustandes um 1.92 Metern gegenüber dem Wald zu verkürzen. Die im Plan vom 

26. Juli 2017 vorgeschlagene und mit dem Baugesuch vom 24. November 2017 einge-

reichte Rodungsdarstellung mit einer maximalen Tiefe von 12 Metern (vgl. act. 2.2) werde 

weiterhin nicht zu einer Verbesserung des widerrechtlich herbeigeführten Zustandes, 

sondern zu weiteren negativen Beeinträchtigung des benachbarten Waldareals und zu ei-

ner wesentlichen Verschärfung der rechtswidrigen Situation führen. Im Nichteintretens-

entscheid sei deshalb darauf hingewiesen worden, dass ein allfälliges Rodungsgesuch 

aufgrund fehlender Interessen nicht bewilligungsfähig sei (act. 16.3/5, S. 2). 

 
2.2.3. Bei Rodungsbegehren im Zuständigkeitsbereich des Kantons entscheidet auf Antrag des 

Amtes für Raum und Wald das Departement für Bau und Volkswirtschaft über das Ro-

dungsgesuch (Art. 5 Abs. 1 der Verordnung zum kantonalen Waldgesetz, bGS 931.11). 

Ein verbindlicher Entscheid über die Rodung und Wiederaufforstung von der zuständigen 

Stelle ist nach den vorliegenden Akten bisher nicht ergangen. 

 
Zur Klärung der Frage, ob die Vorinstanz den angefochtenen Nichteintretensentscheid zu 

Recht erlassen hat, ist dieser Umstand jedoch unerheblich: Wenn die vom Beschwerde-

führer vorgeschlagene Rodung (und Wiederaufforstung) realisiert werden könnte, würde 

sich beim Rückbau mit Blick auf den Waldabstand eine neue Situation ergeben. Hingegen 

wäre damit das Problem der Gebäudefläche, die zu reduzieren ist (vgl. Dispositiv-Ziffer 3 

des Rekursentscheides des DBU vom 12. Februar 2014 sowie Dispositiv-Ziffer 2.2 des 

Entscheides des PA vom 29. April 2013), noch nicht gelöst. In dem im Jahr 2017 einge-

reichten Projekt ist der Beschwerdeführer auf diese Frage überhaupt nicht eingegangen. 

Erst wenn der Beschwerdeführer die Fläche reduziert, ist massgebend, wo er reduziert. 

Und erst in diesem Zusammenhang bekommt der Waldabstand eine Bedeutung. Im auf-

gelegten Projekt ist es nicht ohne Weiters möglich, die Gebäudefläche zu reduzieren.   

Eine einfache Korrektur genügt dazu nicht. Hier ist daran zu erinnern, dass erstens eine 

Fläche von mindestens 40 m2 zu reduzieren ist (vgl. den Entscheid des PA vom 29. April 

2013, S. 3, wonach die Bruttogeschossfläche „Wohnen“ um 53.5 m2 und die Brutto-

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Nebenflächen um 71 m2 überschritten werden. Davon ist die halbe Aussenisolation von 

11.46 m2 gemäss dem Rekursentscheid des DBU vom 12. Februar 2014, S. 5 oben, in 

Abzug zu bringen) und zweitens geht es nicht um ein erst noch zu realisierendes Neu-

bauprojekt, sondern das Projekt ist im Rohbau bereits fertig erstellt (vgl. die Fotodoku-

mentation gemäss act. 20 in O4V 14 6). Eine erhebliche Reduktion der Gebäudefläche 

führt zu massgeblichen Änderungen am bestehenden Haus. Mit einer blossen Korrektur-

eingabe (im Sinne der vom Beschwerdeführer angerufenen Mängelbehebung nach Art. 49 

BauV) hätte kein bewilligungsfähiges Projekt geschaffen werden können (vgl. zum Um-

gang mit Fehlern in Baugesuchen: ANDREAS BAUMANN, Das Baubewilligungsverfahren 

nach aargauischem Recht, 2007, S. 80). Auch aus Art. 41 Abs. 2 BauV folgt, dass für er-

hebliche Abweichungen (vgl. dazu etwa MISCHA BERNER, Die Baubewilligung und das 

Baubewilligungsverfahren, 2009, S. 155 f, und GEBHARDT/MEYER/NERTZ/PIOLINO, Die 

Baubewilligung im Kanton Basel-Stadt, 2014, S. 137 f) ein neues Baugesuch einzureichen 

ist. Es liegt deshalb kein Verstoss gegen das Koordinationsprinzip gemäss Art. 25a RPG 

vor, wenn die Vorinstanzen über das bei ihnen eingereichte Projekt bereits vor dem Ent-

scheid über die Rodung abschliessend entschieden haben.  

 

2.3. Gebäudelänge 

 

2.3.1. Zum Thema „Gebäudelänge“ bringt der Beschwerdeführer vor, im Rekursentscheid vom 

12. Februar 2014 werde ausdrücklich festgehalten, dass sich die zulässige Erweiterungs-

fläche allenfalls nochmals erhöhe, wenn der Beschwerdeführ den Nachweis zu erbringen 

könne, dass die ursprüngliche Gebäudelänge – d.h. die Gebäudelänge vor dem Beginn 

der Umbauarbeiten 2012/13 (vgl. act. 16.2/75, S. 2 f.) – tatsächlich 11.36 Meter betragen 

habe. Diesem Umstand habe die Erst- sowie die Vorinstanz keine Bedeutung zugemes-

sen; insbesondere hätten sie nicht geprüft, ob dem Beschwerdeführer der Nachweis ge-

linge, dass die Gebäudelänge 11.36 Meter betragen habe. Die Bruttogeschoss- und Brut-

tonebenfläche seien neu zu berechnen, wenn der Beschwerdeführer diesen Nachweis er-

bringen könne (act. 1, S. 6). Ohne eine detaillierte Prüfung des Baugesuchs vom 17. No-

vember 2017 könne nicht gesagt werden, das genannte Baugesuch widerspreche den 

Vorgaben des rechtskräftigen Rekursentscheids vom 12. Februar 2014 (act. 1, S. 7). In 

der Replik vom 12. Februar 2019 wird sodann festgehalten, der Beschwerdeführer habe 

nie behauptet, es sei Aufgabe der Vorinstanz oder der Gemeinde B. _____ , die Be-

standsaufnahme hinsichtlich der anrechenbaren Bruttogeschoss- und Bruttonebenfläche 

auszufertigen. Vielmehr habe der Beschwerdeführer mehrfach dargelegt, dass dem Re-

kursentscheid vom 12. Februar 2014 eine falsche Bestandsaufnahme hinsichtlich der an-

rechenbaren Bruttogeschoss- und Bruttonebenfläche zugrunde liege. Zudem habe er die 

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korrekte Bestandsaufnahme zusammen mit den üblichen Baugesuchsunterlagen bei der 

Gemeinde B. _____ sowie bei der Vorinstanz eingereicht (act. 21, S. 3 f.). 

 

2.3.2. Dem Beschwerdeführer ist darin zuzustimmen, dass dem Rekursentscheid tatsächlich ein 

Vorbehalt zu entnehmen ist, wonach sich die zulässige Fläche noch (geringfügig) verän-

dern liesse, wenn der Beschwerdeführer den Nachweis erbringe, dass die ursprüngliche 

Gebäudelänge tatsächlich 11.36 Meter betragen habe. Dennoch kann den Akten nicht 

entnommen werden, inwiefern der Beschwerdeführer den Nachweis erbringt, dass das 

Gebäude vor dem Beginn der Umbauarbeiten 2012/2013 tatsächlich eine Länge von 

11.36 Meter aufwies. Einerseits fehlt in der Beschwerdeschrift der deutliche Hinweis auf 

ein Aktenstück, welches diesen Nachweis zu erbringen vermag. Andererseits hat der Be-

schwerdeführer auch mit seinem 2017 eingereichten Bauprojekt einen solchen Nachweis 

nicht erbracht. Er hat lediglich Pläne eingereicht, auf denen die Länge des ursprünglichen 

Hauses mit 11.36 Metern angegeben ist (act. 16.3/11.8, 11.9, 11.10, 11.18, 11.19, 11.20). 

Die Pläne sollen den Zustand des Gebäudes im Jahr 1969 belegen. Den Dokumenten 

kann jedoch kein verbindliches Indiz entnommen werden, wonach diese die Dimensionen 

des Gebäudes zu besagtem Zeitpunkt korrekt abbilden würden. Insbesondere ist kein 

Verfasser des Plans ausgewiesen, welcher für die darin zu belegenden Tatsache bürgt 

und diesbezüglich die hinreichende Qualifikation bzw. Glaubwürdigkeit besitzt. Die er-

wähnten Pläne können den Beweis für die Länge des Hauses vor dem Beginn der Um-

bauarbeiten 2012/2013 somit nicht erbringen.  

 

Kommt folgendes hinzu: Der Beschwerdeführer macht geltend, die ursprüngliche Ge-

bäudelänge habe 11.36 Meter betragen. Im ersten Baubewilligungsverfahren sind die Vo-

rinstanzen von 11.15 Metern ausgegangen (vgl. den Rekursentscheid des DBU vom 

12. Februar 2014, S. 5 oben). Bei einer Breite des Hauses von rund 7.75 Metern ergäbe 

sich pro Stock eine Mehrfläche von rund 1.6 m2, bei drei Stöcken von rund 5 m2. Selbst 

wenn in einem neuen Projekt diese Fläche nicht zu reduzieren wäre, müssten immer noch 

mindestens 35 m2 reduziert werden (vgl. den Entscheid des PA vom 29. April 2013, S. 3, 

wonach die Bruttogeschossfläche „Wohnen“ um 53.5 m2 und die Brutto-Nebenflächen um 

71 m2 überschritten werden. Davon ist die halbe Aussenisolation von 11.46 m2 gemäss 

dem Rekursentscheid des DBU vom 12. Februar 2014, S. 5 oben, in Abzug zu bringen). 

Im neu eingereichten Projekt (gemäss Baugesuch vom 24. November 2017, act. 2.1) lie-

gen die Bruttogeschoss- und Brutto-Nebenflächen immer noch weit über den im ersten 

Verfahren als zulässig erkannten Werten. Es ist bereits oben in Erwägung 2.2.3 dargelegt 

worden, dass eine erhebliche Reduktion der Gebäudefläche zu massgeblichen Änderun-

gen am bereits im Rohbau erstellten Haus führt und dass mit einer blossen Korrekturein-

gabe kein bewilligungsfähiges Projekt hätte geschaffen werden können.  

Seite 11 

 

Auch unter dem Titel „Hauslänge“ ergibt sich demnach keine veränderte Situation, die 

Auswirkungen auf die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit des aktuellen Bauprojekts 

haben könnte. 

 

2.4. Fazit  

 

Insgesamt ist somit das Projekt aus dem Jahr 2017 mit demjenigen aus dem Jahr 2013 

weitestgehend identisch und es liegen keine in hinreichendem Masse geänderten Ver-

hältnisse vor. Der angefochtene vorinstanzliche Nichteintretensentscheid ist somit recht-

mässig ergangen. Die Beschwerde ist deshalb abzuweisen. 

 

 
3. Kosten und Entschädigungen 

 

3.1. Für die Gerichtskosten weist Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungs-

sachen (bGS 233.2) einen Gebührenrahmen bis zu Fr. 5‘000.-- auf. Innerhalb dieses 

Rahmens sind die Gebühren nach dem Zeit- und Arbeitsaufwand, der Bedeutung des Ge-

schäfts sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Ge-

bührenpflichtigen zu bemessen (Art. 20 VRPG). Im vorliegenden Fall wurde weder ein 

Augenschein noch eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Angemessen erscheint ei-

ne Gerichtsgebühr in Höhe von Fr. 2‘000.--. Diese ist vom unterliegenden Beschwerde-

führer zu tragen (Art. 53 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 19 Abs. 3 VRPG).  

 
3.2. Im Beschwerdeverfahren hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine Ent-

schädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen (Art. 53 Abs. 3 VRPG). Behörden 

wird keine Parteientschädigung ausgerichtet (Art. 59 in Verbindung mit Art. 24 Abs. 3 lit. a 

VRPG). Infolge Unterliegens des Beschwerdeführers steht diesem kein Anspruch auf eine 

Parteientschädigung zu. 

  

Seite 12 

Demnach erkennt das Obergericht: 

 

1. Die Beschwerde von A. _____ wird abgewiesen. 
 
 
2. Dem Beschwerdeführer wird eine Entscheidgebühr von Fr. 2‘000.-- auferlegt, unter Ver-

rechnung mit dem von ihm in gleicher Höhe einbezahlten Kostenvorschuss.  
 
 
3. Es werden keine Parteientschädigungen ausgerichtet. 
 
 
4. Rechtsmittel:   
 Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 
(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 
BGG). 

 
 
5. Zustellung an den Beschwerdeführer über dessen Vertreter, die Vorinstanz, die beiden 

Vorvorinstanzen und das Bundesamt für Raumentwicklung. 
 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident:  

 

 

lic. iur. Walter Kobler 

Der Obergerichtsschreiber:   

 

 

lic. iur. Joachim Kürsteiner 

 
 
 
 
versandt am: 2. Dezember 2019