# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e885a5c1-64ad-5059-8623-61773867c7bf
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-03-03
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 03.03.2004  SB.2003.00053
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2003-00053_2004-03-03.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2003.00053	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 03.03.2004
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Einschätzung 1997

	
Eigenmiet- und Vermögenssteuerwert eines zivilrechtlich als Stockwerkeigentum ausgestalteten Terrassenhauses

Die Festlegung von Eigenmiet- und Vermögenssteuerwert eines zivilrechtlich als Stockwerkeigentum ausgestalteten Terrassenhauses erfolgt gemäss den in den Weisungen 1996 vorgesehenen Regeln für Stockwerkeigentum. Allerdings ist im vorliegenden Fall aufgrund der im vorinstanzlichen Verfahren vorgenommenen Verkehrswertschätzung durch einen Experten eine Korrektur des Landwertes gemäss Ziffer 14 der Weisung vorzunehmen. Für eine weitergehende Abweichung von der Weisung, insbesondere für eine Gleichstellung mit als Stockwerkeigentum ausgestalteten Reiheneinfamilienhäusern (diese werden wie EFH im Alleineigentum behandelt), bleibt dagegen - entgegen der Annahme der Rekurskommission - kein Raum, da im vorliegenden Fall der Überdeckungsgrad rund 50% (und damit der Neigungswinkel rund 45°) beträgt. Tw. Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						EIGENMIETWERT
FORMELBEWERTUNG
LANDWERT
NEIGUNGSWINKEL
REIHENEINFAMILIENHAUS
TERRASSENHAUS
ÜBERDECKUNGSGRAD
VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG
VERMÖGENSSTEUERWERT
WEISUNG 1996

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 20 aStG
§ 34 aStG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.  

A ist
Eigentümer eines von ihm selbst bewohnten und als Stockwerkeigentum ausgestalteten
Terrassenhauses an der L-Strasse in X. In der Steuererklärung 1997 deklarierte
er den Wert der Eigennutzung dieser Liegenschaft (vor Abzug der Un­ter­haltskosten)
mit Fr. 20'571.- sowie den Vermögenssteuerwert mit Fr. 514'275.-. Dem­gegenüber
setzte der Steu­er­kom­missär in seiner Einschätzung für das Steuerjahr 1997
einen ("Brutto‑")Eigen­miet­wert von Fr. 27'100.- sowie
einen Vermögens­steu­erwert von Fr. 604'000.- fest. Die genannten Werte
ermittelte er formelmässig im Sinn der Weisung des Regierungsrats an die
Steuerbehörden über die Be­wer­tung von Liegenschaften und die Festsetzung der
Eigenmietwerte vom 21. August 1996 (ZStB I A Nr. 22/23 [Weisung
1996]). Der Einschätzungsentscheid vom 15. September 1999 lautete – unter
Berücksichtigung weiterer, hier nicht mehr interessierender Differenzen unter
den Parteien – dementsprechend auf ein Reineinkommen von Fr. 165'400.-
(Kanton Zürich) bzw. Fr. 170'500.- (Gesamt) sowie auf ein Reinvermögen von
Fr. 1'226'000.- (Kanton Zürich) bzw. Fr.  1'373'000.- (Gesamt).

Eine
hiergegen erhobene Einsprache, mit welcher der Pflichtige deklarationsge­mäs­se
Einschätzung verfocht, wies das kantonale Steueramt Zürich am 17. November
1999 ab.

II.  

Den gegen den
Einspracheentscheid erhobenen Rekurs hiess die Steuerrekurskommis­sion II
am 15. August 2003 teilweise gut und schätzte den Pflichtigen mit einem
Reineinkommen von Fr. 163'200.- (Kt. Zürich) bzw. Fr. 167'300.-
(Gesamt) sowie einem Reinvermögen von Fr. 1'137'000.- (Kanton Zürich) bzw.
Fr. 1'281'000.- (Gesamt) ein. Dabei berücksichtigte sie die Besonderheiten
der Überbauung und die wenig ausgeprägte Hangneigung und erachtete im
vorliegenden Fall im Sinn einer dem Einzelfall gerechter werdenden Lösung einen
Mittelweg zwischen den Bewertungsregeln für Einfamilienhaus und Stockwerkeigentum
als richtig.

 

III.  

Dagegen erhob
der Staat Zürich am 16. September 2003 Beschwerde beim Ver­wal­tungs­ge­richt,
dem er sinngemäss zunächst die Wiederherstellung des Einspracheentscheids beantra­gen
liess. Eventualiter sei die Einschätzung zwar in Nachachtung der für Stockwerk­eigentum
vorgesehenen Formel gemäss Weisung 1996 vorzunehmen, jedoch unter Annahme eines
(reduzierten) Landwertes von Fr. 480.-/m2 für die streitbetroffene
Liegenschaft. 

Die Steuerrekurskommission II und der
Pflichtige schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Letzterer beantragte zudem
die Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung.

Am 2. Februar
2004 überwies der Einzelrichter den Fall der Kammer zur Entscheidung.

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

 

1.
 

Die Beschwerde
betrifft das Steuerjahr 1997. Somit gelangen gemäss § 269 Abs. 1 des
Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) in der vorliegenden Streitsache noch
die materiellrecht­lichen Bestimmungen des auf 1. Januar 1999 aufgehobenen
Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) zur Anwendung. Da die Beschwerde am
1. Januar 1999 vor dem Verwal­tungsgericht noch nicht hängig war, richtet
sich das Beschwerdeverfahren nach dem neuen Recht (§ 280 Abs. 3 StG
e contrario).

2.
 

Mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3
StG alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermes­sens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sach­ver­halts geltend gemacht werden. 

Das
Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu
beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den
rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist
es daher verwehrt, das von der Re­kurs­kom­mission in Übereinstimmung mit dem
Gesetz ausgeübte Ermessen auf An­gemes­sen­heit hin zu überprüfen und so sein
Ermessen anstelle desjenigen der Rekursin­stanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis
des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsver­letzende
Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessens­miss­brauch
(RB 1999 Nr. 147).

3.
 

Zu den steuerbaren Einkünften gehören laut § 20 Abs. 1 aStG
auch Naturalein­künf­­te mit Einschluss der Eigennutzung von Liegenschaften.
Nach § 34 Abs. 1 aStG wird das Ver­mö­gen zum Verkehrswert bewertet. § 20
Abs. 2 und § 34 Abs. 2 aStG ermächtigen den Regierungs­rat, die
für eine durchschnittlich gleichmässige Bemessung des Eigenmiet­werts selbst genutzter
Liegenschaften und Wohnungen bzw. die für eine gleichmässige Be­wertung von
Liegenschaften notwendigen Dienstanweisungen zu erlassen.

3.1
Die auf die vorliegende Streitigkeit anwendbare
Weisung 1996 schreibt in Ziff. 69 die individuelle Schätzung von Objekten
dann vor, wenn aufgrund der besonderen Beschaf­fenheit, wie z.B. bei Objekten
des Natur- und Heimatschutzes, die formelmässige, schematische Bewertung von vornherein
zu keinem angemessenen Ergebnis führt. Wird eine solche individuelle Bewertung
durchgeführt, ist der Vermögenssteuer- bzw. der Eigen­miet­wert auf 70% des
Marktwerts festzulegen (Ziff. 69 Satz 2 Weisung 1996). 

Nach Ziff. 14 Weisung 1996 wird eine
Korrektur des Landwerts bei besonderen Verhältnissen vorgenommen, z.B. bei unberücksichtigten
ausserordentlichen Lärm- oder anderen Immissionen oder bei privat- oder
öffentlich-rechtlichen Baubeschränkungen, sofern der tat­sächliche Landwert
nachgewiesenermassen wesentlich tiefer ist als der steuerlich massgebende Wert.

Ziff. 27 Weisung 1996 sieht sodann vor,
dass auf Verlangen der Steuerpflichtigen bei der Berechnung des Verkehrswerts
von Einfamilienhäusern sowie Stockwerkeigentum zu Wohn­zwecken, vorbehältlich
des entsprechenden Nachweises, folgende Korrekturen vor­ge­nommen werden:

·         
beim Landwert, soweit sich dieser bei einer
Veräusserung nicht in einem entsprechenden Erlös niederschlagen würde, weil die
Landfläche einen angemessenen Umschwung übersteigt, und diesem Umstand nicht
schon durch Anwendung der Ziffern 14 und 15 Rechnung getragen wurde;

·         
beim Zeitbauwert, wenn dieser wesentlich durch
Elemente erhöht wird, die sich bei einer Veräusserung nicht in einem
entsprechenden Erlös niederschlagen würden.

3.2
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
dürfen letztlich die formel­mässig ermittelten Eigenmiet- bzw.
Vermögenssteuerwerte 90% des tatsächlich erzielbaren Mietzinses bzw.
Verkehrswerts im Zeitpunkt der Bewertung nicht überschreiten, ansonsten sie
sich als verfassungswidrig hoch erweisen (SB 94.00047; ZStP 1995, 305 ff.).

4.
 

4.1
Im Verfahren vor Rekurskommission ist der
Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft durch einen Experten ermittelt
worden. Dieser hat den Verkehrswert der Liegenschaft unter Berücksichtigung der
beiden Garagenplätze auf Fr. 716'000.-, den Mietwert auf Fr. 31'220.-
und den Landwert auf Fr. 480.-/m2 geschätzt. Dem
Verwaltungsgericht liegt heute lediglich die eine A4-Seite umfassende
Berechnung des Gutachters vor; das eigentliche Gutachten ist den Parteien
anlässlich des/der durch die Rekurskommission durchgeführten Augenscheins/Referentenaudienz
mündlich erstattet worden. Der Pflichtige hat in der Folge auf die Ausfertigung
des Gutachtens ausdrücklich verzichtet, dies allerdings unter Festhalten an
seiner Sachdarstellung zum Verkehrswert. 

Wohl wiederholt der Pflichtige vor
Verwaltungsgericht seine Kritik an den gutachterlichen Feststellungen. Er
unterlässt es indessen, sich substanziiert mit den Berechnungen des Gutachters
oder den diesbezüglichen Ausführungen der Rekurskommission auseinanderzusetzen.
Der blosse Verweis auf den Kaufvertrag zur Liegenschaft "L-Strasse"
kann ihm deswegen nicht weiterhelfen, weil dieser Kaufvertrag dem Gutachter
bereits bekannt war und er – nachvollziehbar – ausgeführt hat, ohne Kenntnisse
der näheren Umstände dieses Kaufgeschäftes müsse dieses für die Bewertung der
streitbetroffenen Liegenschaft ausser Acht bleiben, da ein unerklärlich tiefer
Wert beurkundet worden sei. Das Verwaltungsgericht hat daher keinen Anlass, an
der Richtigkeit der im vorinstanzlichen Verfahren eingeholten Schätzung der
Liegenschaft des Pflichtigen zu zweifeln. 

4.2
Die steuer­amtliche Bewertung des Terrassenhauses
des Pflichtigen ist gestützt auf die Weisung 1996 erfolgt, wobei dabei die
Regeln für das Stockwerkeigentum auf das als Terrassenhaus ausgestaltete Objekt
Anwendung gefunden haben. Dies ist insbesondere im vorliegenden Fall nicht zu
beanstanden: Die Rekurskommission hat unwidersprochen festgestellt, dass die Überbauung
eine Überdeckung von rund 50% aufweise. Damit ist für das Verwaltungsgericht
erstellt, dass die Verhältnisse des vorliegend zu beurteilenden Einzelfalls
jedenfalls nicht mit Überbauungen von Reihen- oder einseitig angebauten
Einfamilienhäusern verglichen werden können: Die in solchen Verhältnissen
erfolgende Aufteilung der Bauten in vertikale Sondernutzungsbereiche kann
tatsächlich eine Besonderheit darstellen, die bei der formelmässigen Bewertung
nicht hinreichend berücksichtigt wird. Liegen indessen die einzelnen
Stockwerkeigentumseinheiten doch in einem erheblichen Ausmass übereinander und
ist daher eine vertikale Aufteilung der Baute nicht oder nur erschwert möglich,
ist an die zivilrechtliche Ausgestaltung der Eigentumsform auch formelmässig
anzuknüpfen. Auf den von der Rekurskommission betonten flachen Neigungs-winkel
kann es deswegen nicht ankommen, weil sich dieser offensichtlich in der
konkreten Ausgestaltung der Überbauung nicht so niedergeschlagen hat, dass eine
einer (Reihen-) Einfamilienhaussiedlung vergleichbare Situation entstanden ist.

4.3
Indessen ist im Sinn des Eventualantrags des Beschwerdeführers
zunächst zu prüfen, ob gestützt auf Ziff. 14 Weisung 1996 eine Korrektur
des Landwerts vorzunehmen ist: 

Der Gutachter hat einen Landwert von Fr. 480.-/m2
ermittelt, auf den das Verwaltungsgericht nach dem vorstehend Gesagten
abstellt. Die steueramtliche Berechnung geht demgegenüber von einem Landwert
von Fr. 560.-/m2 aus. Der steueramtliche Wert liegt damit doch
17% oder knapp ein Fünftel über dem Landwert gemäss Verkehrswertschätzung,
welche auch vom Beschwerdeführer nicht hinterfragt wird. Diese Differenz besteht
somit in einem Ausmass, das als erheblich zu bezeichnen ist. Damit sind die
Voraussetzungen von Ziff. 14 Weisung 1996 erfüllt, wonach vorliegend der
tatsächliche Landwert wesentlich tiefer ist als der steuerlich massgebende
Wert. Es ist daher für die weitere Berechnung der entsprechend reduzierte
Landwert zu verwenden. Dies führt – aufgrund der vom Beschwerdeführer
eingereichten und vom Pflichtigen nicht bestrittenen Berechnung – für die streitbetroffene
Liegenschaft zu einem Vermögenssteuerwert von Fr. 561'000.- bzw. zu einem
Eigenmietwert von Fr. 25'200.-. 

4.4
 Mit dieser Korrektur erreicht der for­melmässig
und schematisch ermittelte Eigenmietwert rund 80% des vom Gutachter geschätz­ten
Mietwerts, der Vermögenssteuerwert knapp 80% des vom Gutachter ge­schätzten
Verkehrswerts. Angesichts dieser Umstände hat der Pflichtige zunächst keinen
Anspruch auf eine individuelle Schätzung im Sinn von Ziff. 69 Weisung 1996
und eine darauf gestützte Korrektur des Eigenmiet- oder Vermögenssteuerwerts. Ebenso
wenig ist gestützt auf Ziff. 27 Weisung 1996 eine Korrektur vorzunehmen, da
der Landwert bereits über Ziff. 14 Weisung 1996 berücksichtigt worden ist,
wie dies auch Ziff. 27 Abs. 1 Weisung 1996 vorsieht. Wenn die Rekurskommission
sodann eine Herabsetzung der Werte dergestalt vornimmt, dass sie den Landwert
für Einfamilienhäuser der Formelbewertung zugrunde legt, so findet sich für ein
derartiges Vorgehen in der Weisung 1996 keine Stütze. Nachdem das weisungsgemäss
erzielte Ergebnis innerhalb der verfassungsmässigen Schranken liegt, finden
sich für das Verwaltungsgericht keine Gründe, diese Weisung nicht anzuwenden
(vgl. VGr, 6.12.2000, SB 2000.00033). Die von der Rekurskommission als
Besonderheiten erkannten Umstände schlagen sich offensichtlich nicht – oder
nicht im von ihr erwarteten Ausmass – im Verkehrs- und Mietwert der
Liegenschaft nieder.

Dies führt zur teilweisen Gutheissung der
Beschwerde. Der Pflichtige ist, da er die diesbezügliche weitere Berechnung des
Beschwerdeführers nicht bestritten hat, im Sinn des Eventualantrags des
Beschwerdeführers einzuschätzen. 

5.
 

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens
den Parteien je hälftig aufzuerlegen und bleibt dem Beschwerdegegner eine
Parteientschädigung versagt (§ 151 Abs. 1 StG bzw. § 152 StG und
§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959,
je in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG). Die

Kostenauflage der Rekurskommission ist aufgrund der lediglich geringfügigen
Änderung der Faktoren zu bestätigen.

 

 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

 

 

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Pflichtige wird für das Steuerjahr
1997 wie folgt eingeschätzt:

 

                                                           Reineinkommen                       Reinvermögen

                                   Zürich              Fr. 164'000.-                          Fr. 1'183'000.-

                                   Gesamt            Fr. 168'900.-                          Fr. 1'328’000.-

 

2.    Die Kostenauflage der der Steuerrekurskommission
II wird bestätigt.

 

3.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr.    750.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      60.--     Zustellungskosten,

Fr.    810.--     Total der Kosten.

 

4.    Die Gerichtskosten werden den Parteien
je zur Hälfte auferlegt.

 

5.    Ein Parteientschädigung wird nicht
zugesprochen.

 

6.   …