# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9c3384c2-4597-5104-85b1-5664fb67553a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-08-24
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 24.08.2016  VB.2016.00053
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2016-00053_2016-08-24.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2016.00053	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 24.08.2016
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 10.05.2017 gutgeheissen und den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufgehoben.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	 Baubewilligung

	
[Bewilligungsfähigkeit einer Zufahrtsrampe zu einer Tiefgarage im Gartenbereich einer Kernzone. Begriff des Zufahrtswegs gemäss massgeblichem kommunalem Recht. Frage der Einordnung.]

Die projektierte Rampe ist schon deswegen nicht bewilligungsfähig, weil Stützmauern gemäss der einschlägigen Bestimmung der Bau- und Zonenordnung nicht zulässig sind. Die Gemeinde hat damit das Projekt wider ihre eigenen Vorschriften bewilligt (E. 4). 
Abgrenzung zwischen "Zufahrtsweg" gemäss kommunaler Bau- und Zonenordnung und "Zufahrtsstrasse" (E. 5.1, auch zum Folgenden). Die vorliegend projektierte Rampe kann nicht als Zufahrtsweg in diesem Sinn qualifiziert werden. Auch von einer guten Einordnung der Zufahrt, wie sie gemäss kommunalem Recht erforderlich wäre, kann nicht die Rede sein. Die Gemeinde hat die infrage stehende Kernzonenbestimmung ihrer Bau- und Zonenordnung in nicht mehr vertretbarer Weise angewendet. Die erteilte Baubewilligung erweist sich in Bezug auf die geplante Garagenzufahrt als rechtswidrig (E. 5).

Gutheissung im Hauptpunkt (Bewilligung zur Erstellung der Garagenzufahrt), im Übrigen Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BEWILLIGUNGSFÄHIGKEIT
EINORDNUNG
KOMMUNALES RECHT
ZUFAHRT
ZUFAHRTSRAMPE
ZUFAHRTSSTRASSE
ZUFAHRTSWEG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 50 Abs. III PBG
§ 6 Abs. I Zugangsnormalien

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2016.00053

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 24. August 2016

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.   

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

1.    C GmbH, vertreten durch RA D, 

 

2.    Baukommission Nürensdorf, 

 

3.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen,  

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.
 

A. Mit
Beschluss vom 6. August 2014 erteilte die Baukommission Nürensdorf der C GmbH unter Nebenbestimmungen die
baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Gebäudes Assek.-Nr. 01 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses
mit Tiefgarage auf den in der Kernzone befindlichen Grundstücken Kat.-Nrn. 02 und 03, E-Strasse 04
in Y.

Wegen der Lage des Bauvorhabens unweit des Z-Bachs war im
Rahmen eines koordinierten Verfahrens am 22. Juli 2014 eine Verfügung der
Baudirektion des Kantons Zürich ergangen, welche der Bauherrschaft die
wasserbaupolizeiliche und gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung für das
Bauvorhaben erteilt hatte.

B. Am 11. September
2014 rekurrierte A gegen die Bewilligung der Baukommission vom 6. August
2014 und diejenige der Baudirektion vom 22. Juli 2014 sowie gegen die am
29. Juli 2013 durch den Bausekretär bewilligte Mutation betreffend die
vormalige Parzelle Kat.-Nr. 05
bzw. deren Unterteilung in die beiden Bauparzellen an das Baurekursgericht des
Kantons Zürich. 

Das Baurekursgericht führte daraufhin am 12. Januar
2015 einen Augenschein durch. Im Anschluss daran einigten sich die Parteien auf
eine vorläufige Einstellung des Verfahrens.

C. Am
7. April 2015 ersuchte die C GmbH
um Bewilligung eines in Bezug auf die Zufahrt zur Tiefgarage abgeänderten
Bauprojekts. Die Baukommission bewilligte dieses mit Beschluss vom 18. Mai
2015.

II.  

Gegen die wiederum erteilte Bewilligung rekurrierte A am
19. Juni 2015 ebenfalls an das Baurekursgericht.

Mit Entscheid vom 17. Dezember 2015 vereinigte das
Baurekursgericht die Verfahren (Dispositiv-Ziff. I), trat auf den Rekurs
gegen die Parzellierungsverfügung vom 29. Juli 2013 nicht ein (Dispositiv-Ziff.
II Abs. 1) und wies die Rechtsmittel gegen die Beschlüsse der
Baukommission vom 6. August 2014 und 18. Mai 2015 sowie gegen die Verfügung
der Baudirektion vom 22. Juli 2014 ab, soweit es darauf eintrat und das
Verfahren nicht als gegenstandslos geworden abschrieb (Dispositiv-Ziff. II
Abs. 2). Die Kosten des Verfahrens wurden A zu 9/10 und der C
GmbH zu 1/10 auferlegt (Dispositiv-Ziff. III) und jene in
Dispositiv-Ziff. IV verpflichtet, dieser eine Parteientschädigung in der Höhe
von Fr. 2'000.- zu bezahlen.

III.  

Am 29. Januar 2016 liess A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht führen und beantragen, unter Entschädigungsfolge seien
Dispositiv-Ziff. II Abs. 2 sowie Dispositiv-Ziff. III und IV des
Entscheids des Baurekursgerichts aufzuheben und die Bewilligung zur Erstellung
der geplanten Garagenzufahrt zu verweigern, eventualiter die Sache zur
Neubeurteilung an das Baurekursgericht bzw. die Baukommission zurückzuweisen.

Das Baurekursgericht schloss am 16. Februar 2016 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion verzichtete
am 22. Februar 2016 auf Antragstellung bzw. Vernehmlassung. Die
Baukommission und die C GmbH beantragten am 1. bzw.
14. März 2016 die Abweisung der Beschwerde unter Entschädigungsfolge
zulasten von A, worauf sich diese mit Eingabe vom 12. April 2016 erneut
vernehmen liess.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2 Wie die
Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht ausführt, richtet sich ihre Beschwerde
nurmehr einzig gegen die Erstellung der Tiefgaragenzufahrt auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 03, wie sie mit
Beschluss vom 6. August 2014 (Stammbaubewilligung) bzw. vom 18. Mai
2015 (Projektänderung) bewilligt wurde.

Ausdrücklich nicht Gegenstand des vorliegenden
Beschwerdeverfahrens sind infolgedessen die Parzellierungsbewilligung vom
29. Juli 2013, die Verfügung der Baudirektion vom 22. Juli 2014
betreffend Ausnahmebewilligung und das geplante Mehrfamilienhaus als solches.

2.
 

Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, die
Bewilligung der Projektänderung durch die Beschwerdegegnerin mit Beschluss vom
18. Mai 2015 sei unzulässig gewesen, da sie dem Devolutiveffekt
zuwiderlaufe: Betreffend den Streitgegenstand sei bereits ein Rekursverfahren
hängig gewesen. Die Beschwerdegegnerin 2 hätte daher nicht über das
abgeänderte Gesuch befinden dürfen. 

Die Beschwerdeführerin verkennt mit dieser Argumentation,
dass der Gesuchsteller das Baugesuchsverfahren einleitet und dessen
Gegenstand bestimmt (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich
1991, S. 51 Rz. 115 sowie Fussnote 28). Einer Bauherrschaft ist
es grundsätzlich nicht verwehrt, gleichzeitig oder gestaffelt mehrere Alternativgesuche
zur Beurteilung einzureichen und sich erst nach der Bewilligung für das eine
oder andere zu entscheiden. Ein solches Vorgehen kann sich unter Umständen aus
verfahrensökonomischen Gründen empfehlen, insbesondere auch mit Blick auf
allfällige Rekurse (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 279, auch zum
Folgenden). Auch ein bewilligtes Bauprojekt steht der Einreichung eines weiteren
Baugesuchs für das gleiche Bauareal nicht entgegen, wenn der Gesuchsteller ein
hinreichendes Interesse daran hat und das Begehren keinem Rechtsmissbrauch
gleichkommt. Ob dies als selbständiges (Alternativ-)Projekt oder in Form eines
Änderungsgesuchs betreffend ein bereits bewilligtes Projekt (Stammbewilligung)
erfolgt, entscheidet in erster Linie die Bauherrschaft.

Die private Beschwerdegegnerin ersuchte während des
laufenden (Stamm-)Bewilligungs­verfahrens bei der kommunalen Baubehörde um
Bewilligung für ein bezüglich der Tiefgarage abgeändertes Projekt. Vor dem
Hintergrund des Dargelegten war dies zulässig, woran nichts zu ändern vermag,
dass im Stammbewilligungsverfahren ein Rekurs anhängig gemacht worden war. Die
entsprechende beschwerdeführerische Rüge erweist sich als unbegründet.

3.
 

Der südliche Teil der geplanten Tiefgarage und
insbesondere deren Zufahrtsrampe befinden sich im Gartenbereich der Kernzone Y.

Die einschlägige Bestimmung
der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Nürensdorf vom 24. November
2004 (BZO; online unter www.nuerensdorf.ch
> Verwaltung > Online-Schalter), Art. 13
BZO, bestimmt, dass der Gartenbereich für die Erhaltung oder Schaffung
herkömmlicher Vorgärten und überdies zum Dorfkern gehörender Umgebungsbereiche
mit Wiesen, Obst-, Pflanz- und Gemüsegärten ausgeschieden wird (Satz 1).
Ausser gut eingeordneten Zufahrtswegen sind keine Parkieranlagen, Stützmauern
oder andere das Gesamtbild störende Ausrüstungen zulässig (Satz 2).
Kinderspielplätze sind gestattet (Satz 3).

3.1 Die
Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, Art. 13 BZO schliesse Parkieranlagen
(auch unterirdische) und Stützmauern im Gartenbereich ausdrücklich aus.
Treppenabgänge, Containerstandplätze und Lüftungsschächte (wie sie von der
privaten Beschwerdegegnerin geplant sind) stellten "andere das Gesamtbild
störende Ausrüstungen" dar und seien mithin ebenfalls unzulässig. Die
Zufahrtsrampe zur Garage erweise sich zudem als nicht gut eingeordnet, wie dies
gemäss Art. 13 BZO erforderlich wäre. Sie würde den grössten zusammenhängenden
Grünbereich Birchwils unwiederbringlich zerstören. Die unnötig lange
Garageneinfahrt stelle einen markanten Geländeeinschnitt dar und widerspreche
auch dem Charakter der Kernzone. Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz in
diesem Zusammenhang vor, ihre Überprüfungsbefugnis nicht ausgeschöpft zu haben.
Sie habe lediglich festgestellt, die Beurteilung der Gemeinde, wonach die
Zufahrt gut eingeordnet sei, sei nicht zu beanstanden; dies, obwohl die Begründung
der Beschwerdegegnerin 2 widersprüchlich und unglaubwürdig gewesen sei.

3.2 Bei
Art. 13 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss (hier gestützt auf
§ 50 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
[LS 700.1]) erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie
der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt.

Nach ständiger Rechtsprechung steht den Rekursbehörden in
Bezug auf die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe des kommunalen Rechts sowie
bei Ermessensentscheiden gestützt auf solches nur eine beschränkte Überprüfungsbefugnis
zu. Den zuständigen Gemeindebehörden kommt bei der Auslegung ein
Beurteilungsspielraum zu (VGr, 28. August 2014, VB.2013.00788, E. 4.5
mit Hinweis; vgl. Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], § 20 N. 59 f., auch zum Folgenden). Die
Rekursbehörden haben eine vertretbare Auslegung zu respektieren (vgl. VGr,
17. April 2014, VB.2014.00071, E. 2.2), was allerdings immerhin eine
nachvollziehbare Begründung voraussetzt (VGr, 29. Mai 2013, VB.2012.00860,
E. 4.5). Der Beurteilungsspielraum der Gemeinde ist indes nicht unbeschränkt;
vielmehr steht das Recht auf wirksame Überprüfung bzw. auf Ausschöpfung der
Überprüfungsbefugnis auf derselben Stufe wie die Gemeindeautonomie. Diese
beiden gleichrangigen Verfassungsnormen sind im Rahmen praktischer Konkordanz
auszulegen (vgl. VGr, 28. August 2014, VB.2013.00788, E. 4.5, sowie
17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und insbesondere
E. 4.2.3 f. mit Hinweisen). Bei kommunalen Ermessensentscheiden kommt
die Kognition der Rekursbehörden derjenigen des Verwaltungsgerichts gleich, da
ein Eingreifen nur bei einem qualifizierten Ermessensfehler
(Ermessensmissbrauch, -über- oder -unterschreitung) zulässig ist (vgl. Donatsch,
§ 20 N. 59 am Ende sowie § 50 N. 25 ff.). 

4.
 

4.1 Ungeachtet
der etwas umständlichen Formulierung von Art. 13 Satz 2 BZO kann die
Bestimmung nur so verstanden werden, dass Zufahrtswege im Gartenbereich der
Kernzone bewilligungsfähig bzw. zulässig sind – notabene unter der
Voraussetzung, dass sie gut eingeordnet sind (darauf wird unten E. 5.2
zurückzukommen sein) –, "Parkieranlagen, Stützmauern oder andere das
Gesamtbild störende Ausrüstungen" hingegen nicht. Diese Auffassung
wird im Übrigen von der privaten Beschwerdegegnerin geteilt, erwähnt diese doch
in ihrer Beschwerdeantwort vom 14. März 2016, dass Stützmauern nach dieser
Bestimmung "grundsätzlich verboten" seien. Der kommunale Gesetzgeber
erachtete offenkundig Parkieranlagen und Stützmauern von vornherein als nicht
gut eingeordnet. 

Dem von der Beschwerdeführerin vertretenen Standpunkt,
selbst unterirdische Parkieranlagen seien nach Art. 13 BZO grundsätzlich
unzulässig, kann zwar nicht gefolgt werden. Dies ergibt sich ohne Weiteres aus
der Formulierung "oder andere das Gesamtbild störende Ausrüstungen",
sind doch lediglich oberirdische Bauten und Anlagen geeignet, das Gesamtbild zu
stören. Bezogen auf das vorliegende Projekt wäre damit die Tiefgarage – für
sich allein betrachtet – wohl grundsätzlich bewilligungsfähig. Soweit ist der
Auffassung der Baubehörde, wie diese sie in der Rekursantwort vom 15. Oktober
2014 im Stammbaubewilligungsverfahren vertritt, zuzustimmen.

Allerdings muss nach dem Dargelegten auch die –
oberirdische – Zufahrt zur Tiefgarage bewilligungsfähig sein (vgl. in
diesem Sinn auch die kommunale Baubehörde im Beschluss vom 18. Mai 2015).

4.2 Auch
gemäss dem im Anschluss an den durch die Vorinstanz durchgeführten Augenschein
überarbeiteten Projekt soll die Tiefgaragenrampe – wie sich aus den bei den
Akten befindlichen Plänen ergibt – eine Länge von 30 und eine Breite von
insgesamt (also inklusive der geplanten Stützmauern) vier Metern aufweisen
(vgl. die Schnitte C-C, 1, 2, 2a und 3 sowie den Umgebungsplan, auch zum
Folgenden). Auf beiden Seiten der Rampe sind Stützmauern geplant, welche zwar
am Anfang der Rampe bzw. Zufahrt (also in Strassennähe) niedrig sind (von Süden
her betrachtet weisen sie eine Höhe von circa 30–35 Zentimetern auf), beim
Garagentor indes eine Höhe von über drei Metern erreichen.

4.3 Die
kommunale Baubehörde hat, soweit aus den Akten ersichtlich ist, bezüglich der
Frage der Bewilligungsfähigkeit der Zufahrtsrampe keine eigentliche
Prüfung unter dem Blickwinkel von Art. 13 BZO und namentlich der Frage der
Einordnung vorgenommen.

Ihre lapidare Feststellung im Beschluss vom 6. August
2014 (betreffend das Stammbaubewilligungsverfahren), die projektierte Zufahrt
und Garagenrampe seien gut eingeordnet, ist unbegründet. Auch in der
Rekursantwort vom 15. Oktober 2014 hat sie lediglich in allgemeiner, nicht
auf den vorliegenden Fall bezogener Weise (sowie unter Auslassung der in der
Bestimmung erwähnten Voraussetzung der guten Einordnung) festgehalten, "Zufahrtswege"
im Gartenbereich seien gestattet und es sei "nachvollziehbar, dass in Zusammenhang
mit einer gut gestalteten Zufahrt und Rampe gerade Stützmauern
unerlässlich" seien. Weiter führt sie dort aus, die in Art. 13 BZO
vorgesehenen Beschränkungen bezögen sich grundsätzlich auf oberirdische Bauten;
unterirdische wirkten nicht störend auf das Gesamtbild, widersprächen daher
nicht dem Zweck von Art. 13 BZO und seien mithin bewilligungsfähig. Im
Umkehrschluss bedeutet dies, dass auch nach Auffassung der Baubehörde das
Gesamtbild störende, mithin eben oberirdische Bauten (abgesehen von den
explizit ausgenommenen gut eingeordneten Zufahrtswegen) – und entsprechend bzw.
insbesondere auch die ebenfalls dort erwähnten Parkieranlagen und eben Stützmauern
– nach Art. 13 BZO nicht bewilligungsfähig sind.

Im Beschluss vom 18. Mai 2015 (betreffend die
Projektänderung) führt die kommunale Baubehörde demgegenüber aus, Stützmauern
würden von Art. 13 BZO nicht per se verboten. Die Zufahrt müsse sich
einerseits gut einordnen, andererseits dürften die in jener Bestimmung weiter
genannten Ausrüstungen und Vorrichtungen das Gesamtbild nicht stören. Diese
Auffassung steht, wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, klar im Widerspruch
zur Bestimmung. Weiter fährt die Baubehörde mit Bezug auf das konkrete Projekt
fort, die vorgesehenen Stützmauern stünden nicht in Konflikt mit Art. 13
BZO und die Garagenrampe sei gut gestaltet sowie harmonisch in den Kontext
eingegliedert. Die noch vorhandenen Stützmauern seien ab der Höhe Schnitt 2a
gegenüber der Fahrbahn gestaffelt auszuführen und ab einer Höhe von 30 Zentimetern
mit Pflanzen dauerhaft zu begrünen. Die begrünten Stützmauern würden kaum mehr
in Erscheinung treten. Damit sei die Ästhetiknorm von Art. 13 BZO erfüllt
und eine gute Einordnung gegeben.

4.4 Wie
dargelegt sind nach der Bestimmung Stützmauern im Gartenbereich der Kernzone
ausgeschlossen bzw. nicht bewilligungsfähig. Dieser Ansicht ist letztlich
jedenfalls auch die private Beschwerdegegnerin. Dass es sich vorliegend, wie
diese dafürhält, lediglich um "Stützmäuerchen" handelt, ändert hieran
nichts. Davon kann bei einer Höhe von, wie erwähnt, stellenweise über drei
Metern im Übrigen ohnehin keine Rede mehr sein, auch wenn vom angrenzenden
Grundstück der Beschwerdeführerin aus betrachtet davon lediglich ungefähr 15 Zentimeter
über das gewachsene Terrain hinausragen bzw. sichtbar sein sollten (vgl.
Schnitt C-C).

Angesichts der Regelung von Art. 13 BZO gilt dies
entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerschaft auch dann, wenn Stützmauern für
eine konkret geplante Zufahrt zu einer an sich bewilligungsfähigen Tiefgarage
angeblich erforderlich bzw. gar unerlässlich sein sollten. Ein entsprechendes
Projekt ist solcherart abzuändern, dass keine Stützmauern (mehr) erforderlich
sind, ansonsten auf eine Tiefgarage letztlich verzichtet werden muss. Wie die
Beschwerdeführerin zu Recht festhält, kann nicht mit der Erforderlichkeit von
Stützmauern für ein konkretes Projekt deren Zulässigkeit entgegen dem insofern
eindeutigen kommunalen Recht begründet werden. 

4.5 Das
vorliegende Projekt kann nach dem Dargelegten bereits aufgrund der geplanten –
angeblich unerlässlichen – Stützmauern nicht bewilligt werden. Die kommunale
Baubehörde hat das streitgegenständliche Projekt offensichtlich wider die
Vorschriften der eigenen Bau- und Zonenordnung bewilligt und damit ihr eigenes
Recht in nicht vertretbarer Weise angewendet.

5.
 

Die geplante Zufahrtsrampe kann aber auch – ungeachtet
ihrer Unzulässigkeit aufgrund der projektierten Stützmauern – deswegen vor dem
Hintergrund von Art. 13 BZO nicht bewilligt werden, da sie nicht als gut
eingeordneter Zufahrtsweg qualifiziert werden kann.

5.1 Die
kommunale Bau- und Zonenordnung enthält keine Definition des Begriffs "Zufahrtsweg".
Im Folgenden ist dieser, unter Zuhilfenahme insbesondere der bzw. in Anlehnung
an die Terminologie des Planungs- und Baugesetzes bzw. der Zugangsnormalien vom
9. Dezember 1987 (ZN, LS 700.5), zu klären. Vorab ist festzuhalten,
dass der Begriff "Zufahrtsweg" bereits nach einem nicht juristischen
Verständnis eine weniger breite Zufahrt impliziert als derjenige der
"Zufahrtsstrasse"; überdies dürfte ein Zufahrtsweg wohl mehr oder weniger
dem gewachsenen Terrain folgen. 

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sind für
die Abgrenzung zwischen Strasse und Weg der technische Ausbau und die
Zweckbestimmung, namentlich die Erschliessungsfunktion der Anlage, zu
berücksichtigen. Gemäss § 6 Abs. 1 ZN erfolgt die Festlegung der
Zufahrtsart nach dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung
mit Wohneinheiten gemäss den Anwendungsbereichen im Anhang (zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 828 f.). Ein Zufahrtsweg weist denn auch gemäss den im Anhang zu
den Zugangsnormalien aufgeführten Ausbaugrössen eine deutlich geringere Breite
als eine Zufahrtsstrasse auf, nämlich 3,00–3,50 Meter gegenüber 4,00–4,75 Metern;
dies erscheint aufgrund des jeweiligen Anwendungsbereichs (grundsätzlich bis 10
[für den Zufahrtsweg] respektive bis 30 Wohneinheiten [für die
Zufahrtsstrasse]) auch naheliegend. In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass
vorliegend sechs Wohnungen geplant sind, sodass auch unter diesem Aspekt ein Zufahrtsweg,
wie ihn Art. 13 BZO vorsieht, ohnehin ausreicht.

Vorliegend kann die geplante Rampe aufgrund ihrer Breite
von vier Metern, der beidseitigen Stützmauern und der wesentlichen
Veränderungen des gewachsenen Terrains, welche sie mit sich bringen würde (vgl.
in diesem Zusammenhang auch Art. 14 BZO, der sogar für die nicht zu einem
Kernzonenbereich gehörende Umgebung vorsieht, dass möglichst keine
Veränderungen am gewachsenen Terrain vorzunehmen sind), nicht als Zufahrtsweg
im Sinn von Art. 13 BZO qualifiziert werden.

5.2 Ohnehin
kann auch von einer guten Einordnung der Zufahrt keine Rede sein: Wie erwähnt
handelt es sich um eine Rampe von einer massiven Länge (circa 30 Meter)
und einer ebenfalls erheblichen Breite, die sich durch den Gartenbereich zwischen
den beiden im Inventar der Heimatschutzobjekte verzeichneten Häusern E-Strasse 28 und E-Strasse 07/09 ziehen und diesen
entzweischneiden soll.

Im Anschluss an den vorinstanzlichen Augenschein wurden
zwar im Rahmen des abgeänderten Projekts in gestalterischer Hinsicht in der Tat
diverse Anpassungen gegenüber dem ursprünglichen vorgenommen, wie die
Vorinstanz, die deswegen von einer wesentlich verbesserten Gestaltung spricht,
zutreffend festhält (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG). Insbesondere sei im Westen der Rampe der Höhenunterschied zur
Fahrbahn neu mit einer begrünten Böschung anstelle einer Mauer überwunden und
seien die Stützmauern auf das geringste mögliche Mass reduziert worden. Weitere
optische Verbesserungen ergäben sich aufgrund der mit der Bewilligung
verbundenen Auflagen, wonach die Mauern ab einer Höhe von 30 Zentimetern
mit Pflanzen dauerhaft zu begrünen seien. 

Selbst vor dem Hintergrund dieser optischen Verbesserungen
kann jedoch von einer guten Einordnung der projektierten Rampe keine Rede sein.
Sie ändern nämlich nichts daran, dass sie insbesondere aufgrund ihrer Ausmasse
und Lage nach wie vor einen offenkundig massiven Einschnitt in das Gelände und
damit das Aussehen und den Charakter jenes Gartenbereichs darstellen würde.
Auch aufgrund der nunmehr geplanten – nicht mit gewachsenem Terrain zu
vergleichenden – Abböschung auf der Westseite der Rampe ändert sich hieran
nichts.

In diesem Zusammenhang ist im Übrigen erneut der – die
Umgebung betreffende – Art. 14 BZO zu erwähnen, welcher vorsieht, dass am
"gewachsenen Terrain, insbesondere strassenseitig, […] möglichst keine
Veränderungen vorzunehmen" und auch bzw. sogar dort Parkplätze "unter
Schonung der Vorgärten anzulegen" sind. Umso strenger sind die Anforderungen
an die Einordnung einer Zufahrt im Gartenbereich.

5.3 Nach dem
Gesagten hat die Gemeinde die infrage stehende Kernzonenbestimmung ihrer Bau-
und Zonenordnung in nicht mehr vertretbarer Weise angewendet. 

In diesem Zusammenhang bleibt anzumerken, dass das
kommunale Recht bzw. die entsprechenden Vorschriften der Bau- und Zonenordnung
zwar durchaus als restriktiv erscheinen mögen. Dies erlaubt es der Baubehörde
jedoch keineswegs, die Bestimmung nicht bzw. entgegen ihrer Bedeutung
anzuwenden. 

Die erteilte Baubewilligung erweist sich mit Bezug auf die
geplante Garagenzufahrt als rechtswidrig. Damit ist die Beschwerde im
Hauptpunkt gutzuheissen. 

6.
 

Die Beschwerde richtet sich sodann gegen weitere Teile der
Tiefgarage und weitere Anlageteile im Gartenbereich. Es ist nicht ersichtlich,
dass diese Anlageteile im Widerspruch stünden zu den massgeblichen
BZO-Bestimmungen oder zur Einordnungsnorm von § 238 PGB. Dazu ist mit
Bezug auf die Tiefgarage namentlich anzumerken, dass die Erstellung
unterirdischer Bauten im Gartenbereich zulässig ist. 

Insoweit ist die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.

7.
 

Die Beschwerde richtet sich ausdrücklich nicht gegen die
Erstellung des geplanten Mehrfamilienhauses. Daran ist das Gericht in Anwendung
der geltenden Dispositionsmaxime gebunden (vgl. dazu Marco Donatsch, Kommentar
VRG, § 63 N. 21 f.). Zwar liegt es auf der Hand, dass das
Mehrfamilienhaus inklusive Tiefgarage aufgrund des vorliegenden Urteils nicht
ohne Projektänderungen wird realisiert werden können. Dies rechtfertigt es jedoch
nicht, die Baubewilligung entgegen dem Antrag der Beschwerdeführerin von Amtes
wegen als Ganzes aufzuheben.

Vielmehr sind der Beschluss der Baukommission Nürensdorf
vom 18. Mai 2015 und der Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom
17. Dezember 2015 nur hinsichtlich der Bewilligung zur Erstellung der
Garagenzufahrt aufzuheben. 

Der Vollständigkeit halber bleibt anzumerken, dass
bezüglich der ursprünglich mit Beschluss der Baukommission Nürensdorf vom 6. August
2014 bewilligten Garagenzufahrt keine Aufhebung mehr zu erfolgen hat:
Diesbezüglich wurde das Rekursverfahren – unter Hinweis auf den Verzicht der
Beschwerdegegnerin 1 auf die Ausführung des ursprünglichen Bauvorhabens – infolge
Gegenstandslosigkeit rechtskräftig abgeschrieben.

8.
 

8.1 Angesichts
des grossmehrheitlichen Obsiegens der Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht
sind ihr die Kosten des Beschwerdeverfahrens lediglich zu 1/5 und im Übrigen zu
je 2/5 der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). 

Sodann steht der Beschwerdeführerin für das
Beschwerdeverfahren eine reduzierte Parteientschädigung im angemessenen Betrag
von Fr. 2'000.- seitens der Beschwerdegegnerin 1 zu (§ 17
Abs. 2 lit. a VRG; vgl. Plüss, § 17 N. 93 ff.).

8.2 Schliesslich
ist die Kosten- und Entschädigungsregelung für das Rekursverfahren anzupassen.
Vor dem Baurekursgericht stand noch die Baubewilligung als solche im Streit,
weshalb die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren rund zur Hälfte als unterliegend
zu gelten hat. Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sind ihr somit zur
Hälfte und im Übrigen zu je 1/4 der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2
aufzuerlegen. Die Parteientschädigungen sind entsprechend wettzuschlagen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Der
Beschluss der Baukommission Nürensdorf vom 18. Mai 2015 und der
Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 17. Dezember 2015 werden
bezüglich der Bewilligung zur Erstellung der Garagenzufahrt aufgehoben.

       Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    In
Abänderung von Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids des Baurekursgerichts
vom 17. Dezember 2015 werden die Kosten des Rekursverfahrens (total
Fr. 8'370.-) zur Hälfte der Beschwerdeführerin und zu je 1/4 der
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 auferlegt.

3.    In
Abänderung von Disp.-Ziff. IV des Rekursentscheids des Baurekursgerichts
vom 17. Dezember 2015 werden für das Rekursverfahren keine
Parteientschädigungen zugesprochen.

4.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    280.--     Zustellkosten,

Fr. 7'280.--     Total der Kosten.

5.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin zu 1/5 und der Beschwerdegegnerschaft 1
und 2 zu je 2/5 auferlegt.

6.    Die
Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren
eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

7.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

8.    Mitteilung an …