# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1c320b0d-0ec7-568e-acaf-b02e2ae288f1
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-09-28
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 28.09.2004 80.2004.89
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2004-89_2004-09-28.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2004.89

  	
  Lugano

  28 settembre
  2004

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente,

  Stefano
  Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 13 agosto 2004

 

in materia di:                   imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  RI 1 

  rappr. da: RA 1 

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Il
1° dicembre 2003 RI 1 vendeva a ____________________ la sua quota di un quarto
della part. n. __________ RFD di __________, prato, di mq 4'348, al prezzo di
fr. 107'000.

                                         Nella
dichiarazione relativa all'imposta sugli utili immobiliari l'alienante faceva
valere costi di acquisto per complessivi fr. 108'700, che venivano ammessi
dall'Ufficio di tassazione limitatamente a    fr. 97'610, con la motivazione
che il prezzo di acquisto veniva stabilito in fr. 89.79 al metro quadrato.
L'utile imponibile veniva così stabilito in fr. 8'390, tassabile con l'aliquota
del 28% (cfr. notifica di tassazione imposta sugli utili immobiliari del 26
febbraio 2004).

 

 

                                         1.2.

                                         __________
presentava reclamo in tempo utile, rilevando di aver omesso di far valere sotto
la voce provvigioni l'importo di               fr. 6'025.60 versato alla
Immobiliare __________.

                                         Il
reclamo veniva respinto con decisione del 26 luglio 2004, argomentando che la
provvigione versata alla Immobiliare __________ non poteva essere ammessa,
poiché il ricorrente ne era azionista e amministratore unico.

 

 

                                   2.   Con
il presente, tempestivo ricorso RI 1, assistito da RA 1, chiede nuovamente la
deduzione della provvigione versata alla Immobiliare __________, negando di
essere il beneficiario economico della Immobiliare __________ e argomentando
che l'importo della provvigione è stato regolarmente registrato nella
contabilità della società.

                                         L'Ufficio
di tassazione chiede invece la reiezione del ricorso.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Lo
Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è
rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili
o di parti di esso (art. 123 LT).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice
sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

 

                                         3.2.

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).

 

 

                                   4.   Secondo
l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i
costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di
bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore. 

 

                                         4.1.

                                         La
computabilità dell’onorario per prestazioni di mediazione era prevista, nel
quadro dell’abrogata imposta sul maggior valore immobiliare, dall’art. 9 cpv. 3
LIMVI, secondo il quale erano deducibili le provvigioni usuali versate a un
contribuente assoggettato alla sovranità fiscale svizzera. Tale disposizione
era stata introdotta nella legge solo con una novella legislativa, entrata in
vigore l'8 marzo 1991, con la quale il legislatore ticinese aveva, da un lato,
voluto riconoscere la deduzione analitica di un costo di vendita diventato
ormai usuale e, dall'altro, evitare gli abusi, ponendo, come si legge nel
Rapporto 11 gennaio 1991 della Commissione della Legislazione, «le
necessarie cautele atte a prevenire e a sventare facili elisioni della legge e
evasioni fiscali che potrebbero facilmente realizzarsi sia notificando
provvigioni per importi eccedenti quelli usuali, sia indicando come beneficiari
persone sottratte alla verifica dell'autorità fiscale svizzera» (CDT n. 64
del 30 marzo 1992 in re F.L.).

 

                                         4.2.

                                         La
possibilità di prendere in considerazione tali costi presuppone l'esistenza di
un contratto di mediazione ex art. 412 ss. CO (Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 255; Rumo,
Die Liegen-schaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo
1993, p. 253; Richner/Frei/Weber/Brütsch,
Zürcher Steuergesetz - Kurzkommentar, 2a ediz., Zurigo 1997, p.
1003; Soldini/Pedroli, op. cit.,
p. 255; inoltre, RF 47/1992 p. 230; di diversa opinione Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer
Steuergesetz, Berna 1991, p. 757); occorre cioè che la provvigione sia stata
pagata dall’alienante a un terzo, perché quest’ultimo gli ha indicato
l’occasione per concludere un contratto o ha agito da intermediario fra
compratore e venditore. Il mediatore non è dunque né un semplice consulente né
un rappresentante (Reimann/Zuppinger/Schärrer,
op. cit., p. 256 s.; Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung,
op. cit., p. 757), anche se spesso è difficile distinguerlo da quest’ultimo. La
principale differenza è data dal fatto che il conferimento di una procura è un
negozio giuridico unilaterale, mentre la mediazione è un contratto; inoltre, il
mediatore non riceve l'incarico di concludere direttamente il contratto in nome
e per conto del committente, ma quest'ultimo lo stipulerà in prima persona
oppure ne incaricherà un altro rappresentante. Sono, in particolare, esclusi dall'ambito
di applicazione della norma tutti i casi di rappresentanza legale, come per esempio,
quello del padre che agisce per conto del figlio oppure del tutore (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 255, con
riferimento a Reimann/Zuppinger/Schärrer,
op. cit., p. 257).

 

 

                                   5.   Nella
fattispecie, l'autorità fiscale ha negato la deduzione della provvigione pagata
dal ricorrente alla Immobiliare Cedilo SA di Stabio, poiché il contribuente ne
è l'amministratore unico e sarebbe anche, secondo l'Ufficio di tassazione, il
beneficiario economico.

 

                                         5.1.

                                         Il
mediatore deve essere una terza persona. Il venditore o il compratore non può
infatti far valere provvigioni versate a se stesso per sforzi intrapresi
personalmente per la vendita dell'immobile (DTF 103 Ia 24; inoltre, Guhl, Die Spezialbesteuerung der
Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 240; Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., p. 256; Weidmann/ Grossmann/Zigerlig, Wegweiser
durch das st. gallische Steuerrecht, IV ediz., Berna 1987, p. 166; Rumo, op. cit., p. 253; Richner/Frei/Weber/Brütsch, op. cit.,
p. 1003).

                                         Vi
è versamento di provvigioni a se stessi anche se, pur essendovi indipendenza
formale tra committente e mediatore, vi è tuttavia identità di interessi; è il
caso dell'alienante che compensa la società di cui è azionista o amministratore
oppure della società anonima che versa una provvigione ad un'altra società
controllata dallo stesso azionista nonché del socio o del coerede che vengono
compensati per aver consentito di alienare l'immobile della comunione ereditaria
o della società, come pure della persona giuridica che versa una provvigione ad
un proprio organo (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 257, con riferimento a: RF 47/1992 p. 227 e p. 229; Soldini/Pedro-li, L'imposizione degli utili
immobiliari - Complemento al commentario degli articoli 123 a 140 LT, Lugano
2003, p. 161; StE 1987 B
44.13.5 n. 3; StE 1991 B 44.13.5 n. 5; StE 1992 B 44.13.5 n. 6; NStP 1990 p.
77; inoltre CDT n. 80.95.00133 del 7 dicembre 1995 in re A.G.).

 

                                         5.2.

                                         Il
Tribunale federale si è pronunciato sulla questione della deducibilità delle
provvigioni versate dal venditore a se stesso in due sentenze.

                                         Nella
prima, del 1977 (DTF 103 Ia 20 ss.), in un caso zurighese, ha accolto il
ricorso di una società anonima immobiliare cui era stata negata la deduzione
del compenso versato ad una società che svolgeva la funzione di appaltatrice
generale, sebbene le due società appartenessero ad una medesima holding. La
ragione per cui l'Alta Corte ha dato ragione alla ricorrente non era però data
dal fatto che secondo i giudici di Losanna la società mediatrice doveva ritenersi
terza persona rispetto alla società venditrice; anzi, nella motivazione si
sottolinea come tale situazione comporti un parallelismo fra gli interessi del
mandante e quelli del mandatario e come vi sia il concreto pericolo di
stabilire una disparità di trattamento rispetto alle imprese che incaricano
della vendita degli immobili i propri organi e impiegati e che non possono
computare alcuna deduzione per provvigioni (DTF 103 Ia 25). I giudici hanno poi
però accolto il ricorso, per il semplice fatto che avevano ravvisato una arbitraria
violazione del principio della buona fede nella condotta dell'autorità fiscale,
la quale aveva, da un lato, considerato imponibili i trasferimenti di proprietà
avvenuti in occasione della trasformazione della società preesistente in
quattro società distinte, adottando in tal modo un punto di vista civilistico
per considerare le quattro società come aziende indipendenti; dall'altro lato,
aveva però successivamente ignorato la forma del diritto civile e, fondandosi
sulla realtà economica, aveva preteso di negare che una delle suddette società
potesse agire da mediatrice (DTF 103 Ia 26). 

                                         In
una successiva decisione del 1978 (ASA 48 p. 441 ss.), in un caso lucernese, il
Tribunale federale ha richiamato le considerazioni proposte nella sentenza
citata, in merito alla possibilità di negare la deduzione delle provvigioni se
vi è parallelismo di interessi fra mandante e mandatario o vi è stretta
connessione economica fra costoro. Ha dunque affermato che, se un cantone vuole
impedire che venditori immobiliari strettamente legati ad una ditta mediatrice
conseguano un vantaggio rispetto ad altri che vendono direttamente i propri
immobili, ciò non è in contrasto con il principio di uguaglianza; ha poi
ricordato che il solo motivo per cui nella precedente sentenza aveva accolto il
gravame della società ricorrente era da ricercarsi nell'operato contraddittorio
dell'autorità zurighese.

 

                                         5.3.

                                         Questa
Camera, da parte sua, ha già avuto modo di negare la deducibilità della
provvigione fatturata da una società anonima al venditore di un immobile,
persona fisica, che era azionista ed amministratore unico della società stessa,
la quale aveva quale unica impiegata una segretaria senza mansioni nel campo
della mediazione immobiliare (CDT n. 80.95.00133 del 7 dicembre 1995 in re
A.G.).

                                         In
un ulteriore giudizio questa Camera ha confermato che non è computabile quale
provvigione versata ad un mediatore l' onorario che un architetto pretende di
avere pagato al proprio studio di architettura, gestito nella forma di ditta
individuale, per compensare gli sforzi intrapresi in vista della vendita di un
immobile. Vi è infatti evidente identità fra venditore e mediatore (CDT n.
80.97.00176 del 5 dicembre 1997 in re G. e A. C.).

 

 

                                   6.   6.1.

                                         Appare
innanzi tutto quanto meno singolare che un comproprietario che cede la sua quota
di comproprietà a un altro comproprietario debba far capo a terzi, segnatamente
a una società immobiliare  - per altro da lui controllata nella sua qualità di
amministratore unico -  allo scopo per reperire l'acquirente e versarle quindi
una provvigione.

                                         Un
simile artificio giuridico non trova giustificazione se non nel fatto di
eludere l'imposizione. Già per questo fatto il ricorso deve essere dichiarato
manifestamente infondato.

 

                                         6.2.

                                         Ma
v'è di più! Nel caso in esame, anche facendo astrazione da quanto appena
accennato, più di una circostanza parla a favore della tesi dell’autorità
fiscale:

-         
il ricorrente è
amministratore della Immobiliare __________; due azioni sono detenute dal
ricorrente medesimo e da sua moglie, mentre che le altre 48 sono detenute da
una società fiduciaria;

-         
gli uffici della
società, per quanto ha potuto accertare questa Camera sulla scorta dell’incarto
fiscale di quest’ultima, si trovano al domicilio del ricorrente;

-         
la Immobiliare __________
occupa, da informazioni ricevute dall’Ufficio di tassazione persone giuridiche,
due dipendenti e si avvale inoltre della collaborazione della ditta individuale
RI 1; i ricavi per prestazioni si riferiscono prevalentemente a lavori fatturati
a RI 1 e a suo fratello __________;

-         
il ricorrente 
beneficia inoltre dalla società di vantaggi, segnatamente per l’uso privato
dell’automobile.

                                         Appare
quindi evidente che nel caso in esame ci si trovi di fronte a un versamento di
provvigioni a se stesso, che, per quanto esposto nei considerandi che precedono,
non può essere fiscalmente ammesso.

 

                                         6.3.

                                         Così
stando le cose, questa Camera non può quindi che confermare il calcolo
dell’utile immobiliare stabilito dall’Ufficio di tassazione, che ha negato in
concreto la deduzione quale costo d’investimento della provvigione pagata da RI
1 alla sua società.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art.
231 LT

 

 

dichiara
e pronuncia

 

 

                                   1.   Il
ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le
spese processuali consistenti:

                                         a.
nella tassa di giustizia di                                     fr.     600.–

                                         b.
nelle spese di cancelleria di complessivi            fr.       80.–

                                         per
un totale di                                                         fr.     680.–

                                         sono
a carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Contro
il presente giudizio è dato ricorso di diritto amministrativo al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID).

 

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                    
Il segretario: