# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ce956f0c-f628-5881-a74e-ecee574bb914
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-08-28
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 28.08.2025  VB.2024.00663
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2024-00663_2025-08-28.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2024.00663	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 28.08.2025
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
[Die Bausektion des Stadtrats von Zürich verweigerte dem Beschwerdeführer die baurechtliche Bewilligung für den Anbau eines Balkons, weil dieser im Quartier fremd wirke und keine befriedigende Gesamtwirkung erreicht werde.]

Kein erneuter Augenschein (E. 2). Das Verwaltungsgericht muss sich bei der Überprüfung des Einordnungsentscheids nach § 238 Abs. 1 PBG auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle beschränken; eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (E. 3.3). Die Bausektion und die Vorinstanz bewegen sich im Rahmen des ihnen zustehenden Ermessens, wenn sie die intakten Trauflinien als prägendes Merkmal der baulichen Umgebung betrachten (E. 3.5.2). Die meisten vom Beschwerdeführer genannten Vergleichsobjekte, bei denen ein Balkon die Trauflinie durchbricht, gehören nicht zur massgeblichen näheren Umgebung des Bauprojekts (E. 3.5.4). Daraus, dass bei fünf von 60 bis 70 beim Augenschein berücksichtigten Gebäuden der baulichen Umgebung ein Balkon die Trauflinie durchbricht, ergibt sich weder eine ständige Bewilligungspraxis der Bausektion, aus der ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht abzuleiten wäre, noch stellen einzelne, sich nicht befriedigend einordnende Bauten bereits zwingend die Charakteristika der massgeblichen Umgebung in Frage (E. 3.5.6).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BALKON
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DACHAUFBAUTE
EINORDNUNG
TRAUFLINIE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 238 Abs. 1 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 4
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2024.00663

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1.
Kammer

 

 

 

vom 28. August 2025

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz),
Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter José Krause,
Gerichtsschreiber Dumenig Stiffler.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, 

vertreten durch RA B
und/oder RA C,

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

Bausektion des Stadtrates Zürich, 

Beschwerdegegnerin, 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich
ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 27. Februar 2024 verweigerte die Bausektion
des Stadtrats von Zürich A die baurechtliche Bewilligung für einen Balkonanbau
im Dachgeschoss an der Südfassade des Gebäudes auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in Zürich.

II.  

Hiergegen erhob A am 25. März 2024 Rekurs an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, der Beschluss der Bausektion
des Stadtrats von Zürich vom 27. Februar 2024 sei aufzuheben und die
nachgesuchte Baubewilligung sei zu erteilen. Eventualiter sei die Sache an die Bausektion
des Stadtrats zur Neubeurteilung zurückzuweisen.

Eine Delegation der 1. Abteilung des Baurekursgerichts
führte am 9. Juli 2024 im Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort
durch. Mit Entscheid vom 27. September 2024 wies das Baurekursgericht den
Rekurs ab und auferlegte A die Verfahrenskosten.

III.  

Am 30. Oktober 2024 erhob A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts vom
27. September 2024 sei unter Entschädigungsfolge aufzuheben und ihm sei
die nachgesuchte Baubewilligung zu erteilen; eventualiter sei der angefochtene
Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das Baurekursgericht
zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht beantragte A den Beizug der Vorakten
und einen erneuten Augenschein.

Das Baurekursgericht beantragte am 28. November 2024
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde und reichte die Vorakten
ein. Die Bausektion des Stadtrats von Zürich beantragte am 4. Dezember
2024 die Abweisung der Beschwerde. A hielt am 16. Dezember 2024 an seinen
Anträgen fest und verzichtete auf weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen
sind ebenfalls erfüllt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.
 

Der Beschwerdeführer beantragt die (erneute) Durchführung
eines Augenscheins. Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die
Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen durch Befragen der
Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von Amtsberichten, Urkunden
und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere Weise. Die Anordnung
eines Augenscheins steht im pflichtgemässen Ermessen der zuständigen Behörde.
Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,
1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist
zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit
ergibt (VGr, 14. November 2024, VB.2024.00033, E. 2.3, und 26. September
2019, VB.2019.00182, E. 2.1).

Dies ist vorliegend der Fall. Die Vorinstanz hat am
9. Juli 2024 im Beisein der Parteien einen Augenschein durchgeführt und
diesen mittels Protokolls und zahlreicher, sehr aussagekräftiger Fotografien
dokumentiert. Damit und mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt
rechtsgenügend erstellt. Ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht erübrigt
sich.

3.
 

3.1 Die
Beschwerdegegnerin verweigerte die Baubewilligung für den
streitgegenständlichen Balkonanbau, weil der geplante Balkon im Quartier fremd wirke
und mit dem Anbau die geforderte befriedigende Gesamtwirkung nach § 238
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
nicht erfülle. Die Dachlandschaft des Quartiers sei von gut gestalteten
Schrägdächern und weitestgehend intakten Trauflinien geprägt. Balkone seien
hier nicht im Dach angeordnet und die Trauflinien seien kaum unterbrochen. Um
eine befriedigende Wirkung zu erreichen, seien Balkone in der Fassade
anzuordnen. Der geplante Balkon zerschneide jedoch die Trauflinie und
beeinträchtige damit die klare Dachform erheblich. Die Lage der Abstützungen
verunklärten die Fassade zusätzlich.

3.2 Gemäss
§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in
ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen
und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage
beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der
Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie
zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem
Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven
Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei ist eine
umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (vgl. zum
Ganzen VGr, 2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1 mit Hinweisen).
Die genügende Einordnung fehlt dabei nicht bereits bei der Einführung einer
neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung. Eine
Bauverweigerung setzt das Vorliegen eines konkreten Einordnungsmangels voraus.
Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage
gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in
störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die
Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr,
19. Mai 2022, VB.2021.00732/VB.2021.00733, E. 5.2.2 mit Hinweisen).

3.3 Bei der
Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der
offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, dessen
ortsbezogene Konkretisierung in erster Linie ihr selbst obliegt. Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das Baurekursgericht den
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der
Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten
Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur
zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit
willkürlich ist. Eine kommunale Behörde überschreitet ihren Beurteilungs- und
Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der
anzuwendenden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt, das übergeordnete Gesetzesrecht
nicht beachtet oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und
Verhältnismässigkeit verletzt (BGE 145 I 52 E. 3.6).

Das Verwaltungsgericht muss sich sodann bei der Überprüfung
des Einordnungsentscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und
Rechtskontrolle beschränken; eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm
nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der
Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung – einschliesslich
Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unterschreitung – begangen
hat (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG).

3.4 Das
Baurekursgericht führte im angefochtenen Entscheid gestützt auf seine
Erkenntnisse am Augenschein zusammengefasst aus, dass es sich bei der
bestehenden Baute um ein aus dem Jahr 1911 stammendes Gebäude mit Satteldach
und eher weit auskragender Traufe handle, wobei diese nicht nur die
Traufseiten, sondern auch die Stirnseiten umgebe. Der umstrittene Balkon solle
südseitig angebracht werden und der traufseitigen Dachaufbaute dienen. Bei
dieser handle es sich um eine Giebellukarne und nicht um einen Kreuzfirst. Der
Balkon wäre daher nicht an der Fassade, sondern im Dachbereich angeordnet und
würde die klare Dachform beeinträchtigen.

Die betroffene Südfassade sei auf die Kreuzung D-Strasse/E-Strasse
ausgerichtet, bilde damit – vom F-Platz herkommend – sozusagen ein Eingangstor
in das Quartier und wirke entsprechend prägend. Das Quartier an dieser
Verzweigung präsentiere sich in architektonischer Hinsicht vergleichsweise
homogen. Die dortigen Wohnbauten hätten mehrheitlich ein Walm- oder Satteldach,
und bei allen Gebäuden seien Dachaufbauten auszumachen. Die einzige Ausnahme
bilde das offenkundig viel jüngere Gebäude D-Strasse 03, welches ein
Flachdach aufweise. Mit Ausnahme dieser Liegenschaft falle bei sämtlichen
Gebäuden, welche von dieser Kreuzung zu sehen seien, eine intakte Traufe ins
Auge. Keine der Traufen in der unmittelbaren Umgebung werde durch einen Balkon
unterbrochen. Bei den intakten Trauflinien handle es sich geradezu um ein
prägendes Merkmal der nahen Umgebung. Aufgrund dessen träte mit dem die Traufe
durchbrechenden Balkon ein stark dominierendes Element im Dachbereich hinzu,
was in störendem Widerspruch zum für die Umgebung prägenden Merkmal der
durchgehenden Traufe stünde. Aufgrund der prominenten Lage der betroffenen
Südfassade gelte dies beim vorliegenden Gebäude umso mehr. Deshalb stütze sich
die Auffassung der Beschwerdegegnerin, wonach sich der projektierte Dachbalkon
nicht befriedigend in den Bestand einzufügen vermöge, auf vertretbare,
sachliche Gründe und sei im Ergebnis nicht zu beanstanden.

3.5 Was der
Beschwerdeführer hiergegen vorbringt, vermag keine Rechtsverletzung durch die Vorinstanz
zu begründen.

3.5.1
Zunächst bemängelt der Beschwerdeführer im Wesentlichen, die Vorinstanz
habe für ihre Argumentation einzig auf den "Leitfaden
Dachlandschaften" des Amts für Städtebau der Stadt Zürich abgestellt,
wonach der Balkon Teil der Fassade sei, nicht ins Dach gehöre und die Traufe
nicht unterbrochen werden solle. Dieser Leitfaden stelle jedoch keine gesetzliche
Grundlage dar. Ohnehin solle vorliegend der Balkon gar nicht an eine Lukarne
(als Dachaufbaute) angebaut werden, sondern an einen Kreuzgiebel, womit er die
Grundsätze des "Leitfadens Dachlandschaften" nicht verletze.

Aus dem Protokoll des Augenscheins und namentlich den
Bauplänen ergibt sich, dass Dachflächen des strittigen Dachteils nicht bis zur
Traufe des Hauptdachs verlaufen. Zudem endet die Frontseite des Dachteils klar
oberhalb der Traufe des Hauptdachs und die Traufe wird nicht durchbrochen. Es
ist bei dieser Ausgangslage nicht rechtsverletzend, wenn die Vorinstanz von
einer Dachaufbaute und nicht von einem Kreuzgiebel ausging (vgl. Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,
Wädenswil 2024, S. 1472 ff., insb. S. 1474; ferner BEZ 2014 Nr. 9).

Ohnehin stösst die Kritik des Beschwerdeführers ins Leere,
weil die Vorinstanz ihren Entscheid anders als von ihm behauptet nicht
hauptsächlich auf den "Leitfaden Dachlandschaften" (als für das
Gericht nicht verbindliche Verwaltungsverordnung, vgl. VGr, 29. Februar
2024, VB.2023.00027, E. 5.2) abstellte, sondern sich anlässlich des Augenscheins
vor Ort ein eigenes Bild der baulichen Umgebung des Bauvorhabens machte. Dabei
kam sie zum Schluss, dass in der unmittelbaren Umgebung keine Traufe durch
einen Balkon unterbrochen werde, weshalb die intakten Trauflinien geradezu ein
prägendes Merkmal der näheren Umgebung seien. Dies ergibt sich auch aus den dem
Augenscheinprotokoll beigefügten Fotografien. Die Vorinstanz nahm damit eine
eigene und vom "Leitfaden Dachlandschaften" unabhängige Würdigung der
Einordnung des geplanten Balkonanbaus im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG
vor.

3.5.2
Soweit der Beschwerdeführer die Ansicht vertritt, dass es sich bei den
intakten Trauflinien nicht um ein prägendes Merkmal der baulichen Umgebung
handle, da diese einem durchschnittlichen Betrachter nicht auffallen würden,
und der geplante Balkon nicht fremd wirke, stellt er seine eigene Würdigung
derjenigen der Vorinstanz entgegen. Dies allein vermag jedoch noch keine
Rechtswidrigkeit des angefochtenen Entscheids zu begründen (vgl. zuvor E. 3.3).
Zwar trifft es zu, dass § 238 Abs. 1 PBG den Baubehörden nicht
erlaubt, in einem Quartier eine einheitliche und gleichgeschaltete Überbauung
durchzusetzen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1034), und dass ein
qualifiziertes öffentliches Interesse, das die privaten Anliegen der
Bauherrschaft überwiegt, für die Einschränkung des gestalterischen Freiraums
notwendig ist (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1035). Die Vorinstanz hat
jedoch nachvollziehbar und unter Bezugnahme auf die anlässlich des Augenscheins
angefertigten Fotografien dargelegt, weshalb sie im vorliegenden Fall davon
ausgeht, dass die nicht von Balkonen durchbrochenen Trauflinien ein prägendes
Element der baulichen Umgebung darstellen und der geplante Balkon hierzu in
einem störenden Widerspruch steht. Hierbei bewegte sie sich im Rahmen des ihr
zustehenden Ermessens. Keine Rolle spielt hingegen, dass keine Nachbarn gegen
das Bauprojekt rekurriert haben. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers
können aus dieser Tatsache keine Rückschlüsse auf eine genügende Einordnung
gezogen werden, da dies einer reinen Spekulation über die Beweggründe der
Nachbarn für den Verzicht auf ein Rechtsmittel gleichkäme.

3.5.3
Am Schluss der ungenügenden Einordnung vermögen auch die vor
Verwaltungsgericht erstmals eingereichten Visualisierungen des geplanten
Balkonanbaus nichts zu ändern. Vielmehr bestätigen sie, dass der geplante Anbau
die Trauflinie auf eine markante Art und Weise durchbricht, wie sie in der
baulichen Umgebung ansonsten nicht, beziehungsweise nur bei wenigen Gebäuden,
vorzufinden ist.

3.5.4
Ferner behauptet der Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht, es gebe in
der Nachbarschaft mehrere andere Gebäude, bei denen die Trauflinien durch
Balkone durchbrochen würden. Diesbezüglich kann in Anwendung von § 28
Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG auf die zutreffenden
Erwägungen im vorinstanzlichen Urteil verwiesen werden, wonach die meisten vom
Beschwerdeführer in seinem Rekurs genannten Referenzobjekte nicht zur
massgebenden näheren baulichen Umgebung des Bauprojekts gehören, sondern
jeweils mindestens bzw. meistens weit mehr als 150 m entfernt liegen. Die
Vorinstanz selbst stützte ihre Beobachtungen zur massgeblichen baulichen
Umgebung auf 60 bis 70 im Rahmen des Augenscheins betrachtete Gebäude, welche
in verschiedenen Richtungen in einem ungefähren Umkreis von bis zu 150 m (vgl.
www.gis.zh.ch) rund um das Bauobjekt angeordnet sind. Entsprechend kann
entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht davon die Rede sein, dass die
Vorinstanz nur "die wenigen Häuser rund um das Gebäude herangezogen"
habe und damit das Quartier falsch definiert habe.

3.5.5
Die Erwägungen der Vorinstanz erweisen sich entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers
auch nicht als widersprüchlich. Die Vorinstanz erwog, die Vegetation des Gartens
der Liegenschaft des Beschwerdeführers schränke die Sichtbarkeit und damit auch
die Wirkung der Südfassade im Sommerhalbjahr etwas ein. Dies ist Ausdruck einer
differenzierten Betrachtungsweise, bei der auch Elemente, die für eine
Baubewilligung sprechen, berücksichtigt wurden. Dass die Vorinstanz in
Würdigung der Gesamtumstände dennoch zum Schluss kam, die Beschwerdegegnerin
habe dem Beschwerdeführer die Baubewilligung zu Recht verweigert, steht hierzu
nicht im Widerspruch. Inwiefern die Vorinstanz sodann widersprüchlich geurteilt
haben soll, weil sie zwar die Begrünung des Gartens bei der Frage der Wirkung
der Südfassade berücksichtigt habe, nicht aber eine Begrünung entlang der
Fassade für die Frage einer allfälligen Verklärung der Fassade durch die
geplanten Stützen des Balkons, ist nicht nachvollziehbar. Diese beiden Elemente
stehen in keinem erkennbaren Zusammenhang zueinander.

Soweit der Vertreter der
Beschwerdegegnerin anlässlich des Augenscheins in Aussicht gestellt haben soll,
dass ein Balkon an der Giebel-/Stirnseite des Gebäudes (statt wie geplant auf
der Traufseite) bewilligt werden würde, steht auch dies nicht im Widerspruch
zum Entscheid der Vorinstanz. Wie sich aus den Bildern des Bauobjekts ergibt,
wäre auf dieser Seite der Anbau eines Balkons an der Fassade möglich, der die
Dachform nicht beeinträchtigte. Ferner sind die anderen Seiten des Gebäudes
nicht wie die Südfassade auf die Kreuzung D-Strasse/E-Strasse ausgerichtet,
weshalb ihnen eine geringere Aussenwirkung zukommt.

3.5.6
Der Beschwerdeführer kann nichts aus der (unbestrittenen) Tatsache
ableiten, dass von den 60 bis 70 anlässlich des Augenscheins berücksichtigten
Gebäuden fünf über einen Balkon verfügen, der die jeweilige Trauflinie durchbricht.
Weder ist hieraus eine ständige Bewilligungspraxis der Beschwerdegegnerin
abzuleiten, aus der ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht abzuleiten
wäre (vgl. BGr, 18. September 2024, 2C_102/2023, E. 8.1.1 ff.
mit zahlreichen Hinweisen), noch stellen einzelne, sich nicht befriedigend
einordnende Bauten bereits zwingend die Charakteristika der massgeblichen
Umgebung in Frage (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1036).

3.5.7
Soweit der Beschwerdeführer ausführt, die projektierten Stützen des Balkons
hätten auch weggelassen werden können, womit ein Aspekt des gerügten Mangels –
die angebliche Verunklärung der Südfassade – hätte geheilt werden können,
verkennt er, dass dieser Aspekt allein vorliegend nichts an der Einschätzung,
dass bei dem die Trauflinie durchbrechenden geplanten Balkon ein
Einordungsmangel im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG vorliegt, geändert
hätte. Folglich ist nicht zu beanstanden, dass das Baugesuch vollumfänglich
abgewiesen statt mit einer Auflage bewilligt (vgl. § 321 PBG) wurde.

4.
 

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. 

5.
 

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      95.--     Zustellkosten,

Fr. 2'595.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.