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**Case Identifier:** 89b6a8cb-9a23-557d-9938-1b37642b53f6
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-06-15
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 15.06.2015 C/13499/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-13499-2012_2015-06-15.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 17.06.2015. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/13499/2012 ACJC/690/2015 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 15 JUIN 2015 

 

Entre 

L'hoirie de feu A______, soit : 

1) B______, domiciliée ______ (GE), 

2) C______, domiciliée ______ (GE), 

3) D______, domiciliée ______ (GE), appelantes d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 4 septembre 2013, comparant par Me Serge Patek, avocat, 6, 
boulevard Helvétique, 1205 Genève, en l'étude duquel elles font élection de domicile 
aux fins des présentes, 

et 

E______, domicilié ______ (GE), intimé, représenté par l'ASLOCA, rue du Lac 12, 
case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile 
aux fins des présentes. 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement du 4 septembre 2013, expédié pour notification aux parties le 
13 septembre 2013, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a fixé à 
14'400 fr., charges non comprises, dès le 16 mai 2012, le loyer annuel de l'appar-
tement de quatre pièces loué par E______ au 3ème étage de l'immeuble sis ______ 
à Genève (ch. 1 du dispositif), condamné A______ à rembourser au locataire le 
trop-perçu de loyer en découlant (ch. 2), réduit le montant de la garantie bancaire 
à 3'600 fr. et ordonné la restitution du solde en faveur du locataire (ch. 3), débouté 
les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite 
(ch. 5). 

En substance, le Tribunal a considéré que A______ n'avait pas satisfait à son 
injonction de produire les documents utiles pour procéder au calcul de rendement. 
La raison invoquée, à savoir l'ancienneté de l'immeuble, ne justifiait pas son refus 
de déposer les pièces demandées. En effet, l'ancienneté de l'immeuble n'était en 
soi pas déterminante pour un tel calcul et, en tout état de cause, il appartenait au 
juge d'apprécier si les pièces détenues par le bailleur étaient suffisantes pour 
procéder à un calcul de rendement, si bien que A______ ne pouvait pas en 
préjuger pour retenir les pièces pertinentes. Il s'ensuivait que la non-production 
des pièces était indue et constituait un empêchement fautif au droit du locataire 
d'administrer la preuve qui lui incombait. Le Tribunal en a déduit que le loyer 
contesté procurait un rendement excessif au bailleur.  

Pour fixer le loyer, le Tribunal s'est fondé sur les statistiques cantonales. Il a re-
tenu qu'eu égard à la surface locative réduite de l'appartement et à son état général 
moyen, voire modeste, il y avait lieu de s'écarter sensiblement des statistiques gé-
nérales et de privilégier les statistiques pondérées selon le mètre carré et le secteur 
géographique. Le Tribunal, statuant ex aequo et bono, a ainsi fixé le loyer à 
14'400 fr. par an, charges non comprises, soit 1'200 fr. par mois, dès le 16 mai 
2012. Le loyer fixé par le bail étant supérieur à celui qui a été jugé admissible, le 
bailleur devait être condamné à restituer le trop-perçu en découlant au locataire. 
Au surplus, la garantie bancaire devait être réduite à trois mois du nouveau loyer 
fixé, soit à 3'600 fr. 

B. a. Par acte déposé le 15 octobre 2013 au greffe de la Cour de justice (ci-après : la 
Cour), A______ forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il 
conclut, principalement, au renvoi de la cause au Tribunal afin qu'il rende une 
nouvelle décision, subsidiairement, à ce que le loyer annuel de l'appartement de 
quatre pièces, au 3ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève soit fixé à 19'800 
fr., charge non comprises, dès le 16 mai 2012 et au déboutement de E______ de 
toutes autres ou contraires conclusions. 

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Il invoque, en premier lieu, que le Tribunal a violé l'art. 247 al. 2 CPC en ne lui 
octroyant pas un délai supplémentaire pour produire des exemples de loyers com-
paratifs. Le Tribunal aurait en outre dû considérer que le critère des loyers usuels 
l'emportait sur celui du rendement net du fait qu'il était dans l'impossibilité de pro-
céder à un tel calcul, l'immeuble ayant été acquis il y a 74 ans. L'appelant fait éga-
lement valoir que le Tribunal a violé les art. 8 CC et 229 CPC en fixant le loyer 
initial en se fondant sur des statistiques versées tardivement à la procédure par 
l'intimé, et non sur celles qu'il avait lui-même déposées. Enfin, le Tribunal aurait 
arbitrairement (art. 9 Cst.) retenu que l'état de l'appartement était moyen, voire 
modeste, ce qui justifiait de s'écarter des statistiques.  

b. Dans sa réponse du 15 novembre 2013, E______ conclut à la confirmation du 
jugement entrepris et au déboutement de A______ de toutes ses conclusions.  

Il conteste que l'état de l'appartement puisse être qualifié de bon, énumérant divers 
éléments qui tendraient à démontrer le contraire. 

c. Par courrier du 27 novembre 2013, le conseil de A______ a informé la Cour du 
décès de son mandant le 18 novembre 2013. 

Par arrêt du 8 janvier 2014, la Cour a suspendu la procédure jusqu'à ce que les hé-
ritiers de feu A______ soient connus. 

d. Par arrêt du 12 décembre 2014, la Cour a repris la procédure, au vu du certificat 
d'héritier établi le 20 janvier 2014 par Me F______, notaire à Genève, dont il 
ressortait que le défunt avait laissé comme héritières son épouse, B______ et ses 
deux filles, C______ et D______. 

e. L'hoirie de A______ ayant indiqué ne pas entendre déposer de réplique, les 
parties ont été avisées le 16 janvier 2015 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

a. Le 25 avril 2012, E______ (ci-après également : le locataire) et A______ (ci-
après également : le bailleur) ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la 
location d'un appartement de quatre pièces situé au 3ème étage de l'immeuble sis 
______ à Genève. Selon l'art. 2 des clauses particulières du contrat, l'appartement 
a pour dépendance un grenier "mis à disposition gratuitement et à bien plaire". 

Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans et quinze jours, du 16 mai 
2012 au 31 mai 2017, avec clause de renouvellement tacite de cinq ans en cinq 
ans. 

Le loyer annuel a été fixé à 19'800 fr., charges de 1'680 fr. non comprises. 

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A teneur de l'art. 26 des clauses particulières du bail, le locataire s'est en outre en-
gagé à conclure avec les SIG un contrat d'abonnement pour le contrôle périodique 
des installations de gaz et à assurer l'entretien et le détartrage régulier du bouilleur 
par un professionnel. 

Le locataire a constitué une garantie de loyer de 4'950 fr. 

b. Selon l'avis de fixation du loyer initial, le précédent locataire s'acquittait d'un 
loyer annuel de 18'396 fr., charges non comprises, depuis le 1er novembre 2011, 
de sorte que le loyer a été augmenté de 7,63%. 

L'avis est motivé comme suit : "Fixation du loyer : Art. 269a, lettre a CO, loyers 
usuels du quartier". 

c. L'appartement se situe dans un immeuble construit en 1939, qui donne sur une 
rue piétonne et se situe à proximité des commerces et des transports publics. Selon 
la fiche descriptive produite par le bailleur, le logement dispose d'une surface glo-
bale de 55 m² et il comprend une cuisine, une salle de douche avec WC, un salon 
et deux chambres. A______ l'a hérité en 1987 dans le cadre de la succession de 
son père, à laquelle sa mère participait également. 

d. Par requête en contestation du loyer initial du 11 juin 2012, E______ a saisi la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Déclarée non conciliée 
le 9 novembre 2012, l'affaire a été portée devant le Tribunal le 15 novembre 2012.  

Le locataire a conclu, préalablement, à ce que le Tribunal ordonne un calcul de 
rendement. A titre principal, il a conclu à la fixation du loyer annuel à 9'588 fr., 
charges non comprises, dès le 16 mai 2012, à la condamnation du bailleur au rem-
boursement du trop perçu en découlant et à la réduction de la garantie de loyer à 
trois mois du nouveau loyer fixé. 

e. Par ordonnance du 14 décembre 2012, le Tribunal a invité A______ à produire 
les pièces nécessaires au calcul de rendement net de l'immeuble concerné, soit en 
particulier, l'acte d'acquisition de l'immeuble ou, à défaut, toute pièce permettant 
d'établir son prix d'achat, ses frais d'acquisition et son financement, le détail des 
amortissements des dettes hypothécaires/chirographaires, en précisant les dates 
auxquelles ils ont été effectués, depuis l'achat de l'immeuble, les comptes de 
gestion et leur relevé détaillé pour les années 2009 à 2011, l'état locatif détaillé de 
l'immeuble pour l'année 2011 et le bordereau de l'impôt immobilier complé-
mentaire de 2011. 

Le Tribunal a attiré l'attention du bailleur sur les conséquences qui pouvaient être 
tirées de son refus de produire ces pièces, à savoir l'indice de ce qu'il cachait un 
rendement abusif. 

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Pour le surplus, le Tribunal a imparti à A______ un délai au 8 février 2013, 
prolongé sur demande de l'intéressé au 15 mars 2013, puis au 8 avril 2013, pour 
répondre à la demande, produire un calcul de rendement, mettre à disposition du 
locataire toute pièce justificative afférente aux charges de l'immeuble et fixé un 
délai à ce dernier pour se déterminer sur ledit calcul. 

f. Dans sa réponse du 8 avril 2013, A______ a conclu, préalablement, à ce qu'il 
soit autorisé à compléter ses écritures et à verser à la procédure des pièces 
complémentaires concernant les loyers usuels du quartier et, principalement, à ce 
que le loyer annuel de l'appartement soit fixé à 19'800 fr., charges non comprises. 
Il s'est référé à cet égard aux statistiques établies par l'Office cantonal de la sta-
tistique (OCSTAT). Il a par ailleurs exposé qu'il avait hérité de l'immeuble en 
1987, au décès de son père et que la valeur du bien n'avait pas été établie lors du 
partage successoral. Vu l'ancienneté de l'immeuble, construit en 1939, il n'avait 
pas été en mesure de retrouver les pièces nécessaires à l'établissement d'un calcul 
de rendement, pas plus qu'il n'était parvenu à réunir cinq exemples de loyer com-
paratif. Il a produit les réponses, datées de novembre 2012, de trois agences im-
mobilières l'informant qu'elles n'étaient pas en mesure de lui fournir des loyers 
comparatifs, ne disposant pas d'objet comparable dans le quartier concerné. 

g. Par courrier du 2 mai 2013, le locataire a persisté dans ses conclusions, en se 
référant à l'état de l'appartement et aux statistiques cantonales. Il a notamment 
relevé que le bailleur n'avait pas expliqué en quoi il aurait été empêché d'effectuer, 
entre les mois de novembre 2012 et avril 2013, d'autres recherches auprès d'autres 
agences immobilières pour obtenir des exemples de loyers comparatifs  

h. Par ordonnance du 17 mai 2013, le Tribunal a ordonné une inspection de l'ap-
partement et a réservé l'admission éventuelle d'autres moyens de preuve à un stade 
ultérieur de la procédure.  

Lors de son inspection du 6 juin 2013, le Tribunal a fait les constatations sui-
vantes : 

La porte d'entrée de l'immeuble est équipée d'un code d'accès protégé. Les façades 
sont en bon état et les fenêtres sont récentes et équipées de doubles vitrages. Le 
couloir d'entrée menant aux boîtes aux lettres est sombre, le locataire précisant 
que l'éclairage se met en marche dès 19h00. Le bâtiment n'a pas d'ascenseur et il 
convient d'emprunter un escalier en colimaçon, relativement étroit et raide, pour 
accéder à l'appartement.  

Le logement est assez sombre, les plafonds sont bas et il n'y a pas de balcon. Les 
peintures ont été rafraîchies à l'entrée du locataire. Dans l'ensemble, le logement 
est de dimension réduite. Les installations électriques sont vétustes et les fils 
électriques sont apparents au-dessus de la porte palière. Les fusibles se trouvent 
sur le palier. Le conseil du bailleur indique que les installations électriques ont été 

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contrôlées en 2011 et qu'aucuns travaux de mise en conformité n'ont été ordonnés 
par SECURELEC SA. 

Les carrelages du couloir sont anciens et abîmés par endroit.  

Les parquets du salon et de la chambre attenante sont en bon état, mais grincent 
par endroits. 

La cuisine donne sur une cour calme. Le sol est revêtu d'un lino ancien et tâché 
par endroit, avec quelques petits éclats. Les appareils électroménagers appartien-
nent au locataire, à l'exception de la hotte. La cuisine est aménagée, avec des pla-
cards au-dessus et en dessous de l'évier. Sur la gauche du plan de travail, côté 
gazinière, le stratifié se décolle. Le mobilier est encore en bon état, mais présente 
des traces d'usure. Il y a également une armoire de rangement encastrée, dont la 
porte en bois est fissurée. La cuisine est équipée d'un chauffe-eau approvisionné 
au gaz. 

La salle de douche avec WC ne comprend pas de baignoire. Le locataire précise 
que le lavabo a été changé en cours de bail. Les sanitaires, refaits en 2002, sont 
relativement récents, mais étroits. 

La chambre à coucher est de petite dimension et donne sur la même cour que la 
cuisine. Le parquet est abîmé vers la fenêtre et des traces d'usure sont visibles sur 
les deux armoires encastrées de la chambre. C______, fille du bailleur, a expliqué 
qu'il y avait un chauffage individuel approvisionné en gaz dans le couloir. Le 
tuyau de chauffage est encore présent dans la chambre et le parquet est abîmé 
juste en dessous. Au même endroit, le cache des fils électriques a été supprimé. Le 
locataire relève qu'il a renoncé à la vitrification des parquets de la chambre à son 
arrivée, pour éviter de devoir déplacer le mobilier déjà installé dans cette pièce. 

A l'issue de l'inspection des locaux, les parties ont indiqué qu'elles ne sollicitaient 
pas d'autres mesures d'instruction et renonçaient aux plaidoiries finales orales. 

i. Les parties ont déposé leurs plaidoiries finales écrites le 12 juillet 2013, date à 
laquelle la cause a été gardée à juger.  

E______ a conclu à la fixation du loyer initial à 12'624 fr. par an, charges non 
comprises, en prenant comme point de départ de son calcul les statistiques 
cantonales, au remboursement du trop-perçu de loyer et à la réduction de la 
garantie bancaire à trois mois du nouveau loyer fixé. 

A______ a conclu à ce que le loyer annuel de l'appartement soit fixé à 19'800 fr., 
charges non comprises, dès le 16 mai 2012 et à ce que E______ soit débouté de 
toutes autres ou contraires conclusions. 

 

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EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-
pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

1.1.1 Selon la jurisprudence, les contestations portant sur l'usage d'une chose 
louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_447/2013 du 
20 novembre 2013 consid. 1; 4A_656/2010 du 14 février 2011 consid. 1.1, non 
publié aux ATF 137 III 208; 4A_412/2009 du 15 décembre 2009 consid. 1.1, non 
publié aux ATF 136 III 74). 

Lorsque le litige porte sur la fixation du loyer initial, la valeur litigieuse corres-
pond à la différence entre le montant annuel du loyer initial tel que fixé dans le 
contrat de bail et le montant requis par le locataire, sans les charges, multiplié par 
vingt (art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du 6 décembre 
2012 consid. 1.1). 

1.1.2 En l'espèce, la différence entre le loyer annuel du logement, charges compri-
ses, tel qu'il a été contractuellement fixé (19'800 fr.) et le loyer tel que l'intimé ré-
clame, en dernier lieu, qu’il soit fixé (12'624 fr.) s'élève à 143'520 fr. ([19'800 fr. - 
12'624 fr.] × 20). 

La voie de l'appel est dès lors ouverte. 

1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

1.3 A la suite du décès de A______, ses héritières se sont substituées à lui dans la 
procédure (cf. art. 560 CC et 83 al. 4 CPC). L'appel ayant été formé par le précité, 
il sera toutefois désigné ci-après comme l'appelant. 

1.4 L'appelant a produit une pièce nouvelle, soit une lettre d'adjudication de tra-
vaux à effectuer sur l'immeuble dans lequel se situe l'appartement litigieux, datée 
du 18 mars 2008. 

1.4.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC - également applicable aux procédures simplifiées 
dans lesquelles le juge établit les faits d'office selon l'art. 247 al. 2 CPC (ATF 138 
III 625 consid. 2.2) -, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en 
considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et 
s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les 
deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, in CPC; Code de procédure civile 
commenté, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). Pour les novas improprement dits, il ap-
partient au plaideur qui entend les invoquer devant l'instance d'appel de démontrer 

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qu'il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment d'exposer 
précisément les raisons pour lesquelles le moyen de preuve n'a pas pu être produit 
en première instance (arrêt du Tribunal fédéral 5A_695/2012 du 20 mars 2013 
consid 4.2.1). 

1.4.2 En l'espèce, l'appelant n'explique d'aucune manière pour quel motif il 
n'aurait pas pu produire la pièce nouvelle, datée du 18 mars 2008, en première ins-
tance. Cette pièce sera dès lors déclarée irrecevable. 

1.5 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et consta-
tation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). Le juge d'appel dispose d'un plein 
pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit. Il contrôle librement l'apprécia-
tion des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en rela-
tion avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il 
a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

2. Selon l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial 
est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de 
conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander 
la diminution s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou 
familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des lo-
caux commerciaux (let. a) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial 
pour la même chose par rapport au précédent loyer (b). Ces conditions étant alter-
natives, il suffit que l'une d'entre elles soit remplie pour qu'il faille entrer en ma-
tière sur la demande de contestation du loyer initial. 

Il n'est pas contesté, à juste titre, que ces conditions sont réunies en l'espèce. 

3. 3.1 L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles à la contestation du 
loyer initial. Les art. 269 et 269a CO fournissent en revanche les critères matériels 
qui permettent de juger du bien-fondé d'une demande en diminution du loyer 
initial (ATF 120 II 240 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_3/2011 du 
28 février 2011 consid. 2.2).  

3.1.1 La méthode absolue, déduite de l'art. 269 CO, exige une analyse du ren-
dement net obtenu par le bailleur. Même lorsque dans la formule officielle de no-
tification du loyer initial, le bailleur se prévaut des loyers usuels dans le quartier 
(art. 269a let. a CO) pour justifier la hausse du loyer par rapport à celui payé par le 
précédent locataire, le locataire peut néanmoins réclamer - comme en l'espèce - 
l'examen de l'admissibilité du loyer initial à la lumière d'autres critères que ceux 
figurant dans la formule officielle, examen qui ne peut alors pas lui être refusé 
(ATF 121 III 364 consid. 4b p. 367).  

Le rendement net résulte du rapport existant entre les fonds propres investis dans 
la chose remise à bail et le loyer après déduction des charges d'exploitation et des 

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intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés. Pour déterminer le montant des 
fonds propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, à 
moins que son prix d'achat ne soit manifestement surfait, et en soustraire le 
montant des fonds étrangers. Les fonds propres investis par le bailleur doivent être 
adaptés au renchérissement, mais leur réévaluation ne saurait dépasser le 40% du 
prix de revient de l'immeuble (ATF 125 III 257 consid. 2b; 123 III 171 consid. 6a; 
122 III 257 consid. 3a = JdT 1997 I p. 595; arrêt du Tribunal fédéral 4C.285/2005 
consid. 2.4 in CdB 2006 p. 59). 

Cela étant, pour les immeubles anciens où il y a impossibilité à établir le rende-
ment excessif faute de connaître les fonds propres entrant dans le calcul du loyer 
(les pièces comptables n'existent plus ou laissent apparaître des montants qui ne 
sont plus en phase avec la réalité économique), la hiérarchie des critères absolus 
est inversée. Ainsi si le loyer initial ne dépasse pas les limites des loyers usuels, il 
n'est pas considéré comme abusif, sans qu'il se justifie de procéder à un calcul de 
rendement (arrêts du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 
consid. 3.2, in SJ 2012 I p. 377; 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.2.3, 
résumé in JdT 2012 II p. 113). 

Selon la jurisprudence, un immeuble est dit "ancien" s'il a été construit ou acquis 
il y a plusieurs décennies (ATF 140 III 433 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1.1; 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 
consid. 3.3, in SJ 2012 I p. 377). Il n'est pas contraire au droit fédéral de ne pas 
qualifier d'ancien un immeuble construit ou acquis il y a 26, respectivement 
27 ans (ATF 140 III 433 consid. 3.1.2). 

3.1.2 Même si lors d'une contestation du loyer initial, la preuve du loyer initial 
abusif incombe au locataire, cela n'exclut pas que sa partie adverse doive contri-
buer loyalement à l'administration des preuves. Selon les principes généraux tirés 
des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve doit en effet 
collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle 
est seule à détenir (ATF 115 II 1 consid. 4 p. 2; arrêt du Tribunal fédéral 
4P.196/2005 du 10 février 2006 consid. 5.2). Dès lors que le bailleur détient seul 
les documents permettant un calcul de rendement, on peut attendre de lui qu'il les 
produise (arrêts du Tribunal fédéral 4A_3/2011 du 28 février 2011 consid. 4; 
4A_576/2008 du 19 février 2009 consid. 2.4, in DB 2009 n° 25, p. 43 et 
4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3.2, in SJ 2006 I p. 34). 

La conclusion à tirer du refus du bailleur de produire ces documents relève de 
l'appréciation des preuves (arrêts du Tribunal fédéral 4A_576/2008 du 19 février 
2009 consid. 2.4 in DB 2009 n° 25, p. 43, 4C.64/2003 consid. 4 et 4C.48/1988 
consid. 2a = JdT 1991 II p. 190; cf. également art. 164 CPC). 

Cela étant, lorsqu'il est ordonné au bailleur de produire les pièces nécessaires au 
calcul de rendement, il peut être inféré de son refus injustifié que la chose louée 

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lui procure selon toute vraisemblance un rendement abusif, faute de quoi il aurait 
déféré à la demande de production des pièces (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_576/2008 du 19 février 2009 consid. 2.4 in DB 2009 n° 25, p. 43; WEBER, in 
Basler Kommentar ORI, 5ème éd, 2011, n. 12a ad art. 269 CO; FETTER, La 
contestation du loyer initial, 2005, n. 517; HIGI, in Zürcher Kommentar, 4ème éd, 
1998, n. 86 ad art. 270 CO). 

3.2 En l'espèce, le Tribunal a imparti un délai à l'appelant pour qu'il fournisse les 
pièces utiles à un calcul de rendement. Il lui appartenait effectivement de fournir 
les éléments nécessaires puisqu'il est seul à les détenir. Il n'y a cependant pas 
donné suite. 

Il soutient à cet égard que l'immeuble était ancien, de sorte que le calcul de rende-
ment n'était pas possible.  

L'immeuble dans lequel se trouve l'appartement litigieux a été acquis par l'ap-
pelant, par succession, en 1987, soit 26 ans avant qu'il lui soit demandé de pro-
duire les pièces nécessaires au calcul de rendement. Dans cette mesure, l'im-
meuble ne peut être qualifié d'ancien, le fait qu'il a été acquis en 1939 par le père 
de l'appelant n'étant à cet égard pas déterminant. Cela étant, quand bien même 
l'immeuble devrait être qualifié comme tel, l'appelant n'explique d'aucune manière 
pour quel motif il n'aurait pas été en mesure d'indiquer quelle était la valeur de 
l'immeuble lorsqu'il l'a acquis par succession, en particulier pourquoi la valeur des 
différents biens composant la succession n'aurait pas été évaluée, étant relevé qu'il 
n'était pas le seul héritier. Il indique également qu'il lui est impossible de retrouver 
les pièces relatives aux "éventuelles dettes hypothécaires ou chirographaires", 
sans même indiquer si de telles dettes grèvent actuellement l'immeuble, ce qu'il 
devait être, à tout le moins, en mesure de préciser. Il n'a en outre pas produit les 
pièces requises par le Tribunal qui portaient sur une période récente, sans autre 
explication. 

C'est dès lors à bon droit que le Tribunal a considéré que l'appelant avait refusé de 
manière indue de produire les pièces nécessaires au calcul de rendement. Il peut 
en être déduit que la chose louée lui procure un rendement abusif.  

Il sera toutefois encore relevé ce qui suit, à titre superfétatoire, pour répondre aux 
arguments soulevés par l'appelant. 

4. L'art. 269a CO énumère différentes hypothèses dans lesquelles le loyer n'est pas 
abusif. La preuve que le loyer n'est pas abusif peut intervenir notamment par com-
paraison avec les loyers du quartier (art. 269a let. a CO). Pour établir lesdits 
loyers, le juge doit disposer d'au moins cinq éléments de comparaison répondant 
aux exigences de l'art. 11 OBLF (RS 221.213.11; ATF 139 III 13 consid. 3.3 
p. 20; 136 III 74 consid. 3.1 p. 79 s.). 

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L'appelant, alors qu'il avait invoqué les loyers usuels dans le quartier dans l'avis 
de fixation du loyer initial, n'a pas produit d'éléments de comparaison.  

Il invoque aux termes de son appel, comme premier argument, une violation de 
l'art. 247 al. 2 CPC au motif que le Tribunal aurait dû lui octroyer un délai supplé-
mentaire pour compléter ses écritures sur ce point, comme il l'avait demandé, ce 
qu'il n'avait toutefois pas fait. Il semble ainsi ne pas contester qu'il avait la charge 
de la preuve à cet égard. 

4.1 Le litige concerne la protection contre les loyers abusifs. La procédure de pre-
mière instance était dès lors soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 
let. c CPC), dans laquelle le juge établit les faits d'office (art. 247 al. 2 let. a CPC).  

Cette maxime inquisitoriale sociale, fondée sur des motifs de politique sociale, 
vise à protéger la partie économiquement faible, à assurer l'égalité des parties et à 
accélérer la procédure. Elle n'oblige pas le juge à instruire d'office le litige 
lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position; en revanche, elle le contraint à 
interroger les parties et à les informer de leur devoir de collaborer à l'instruction et 
de fournir des preuves. Si des motifs objectifs conduisent le juge à soupçonner 
que les allégations et offres de preuve d'une partie, locataire ou bailleur, sont lacu-
naires, il n'est pas lié par l'offre de preuve en question et a le devoir de rechercher 
lui-même des preuves, pour autant qu'il ait connaissance, sur la base des décla-
rations des parties ou du dossier, de l'existence de moyens probatoires pertinents. 
Le juge peut de même inviter cette partie à compléter ses moyens, par exemple si 
les documents produits sont insuffisants (ATF 139 III 13 consid. 3.2; arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.2; 4A_397/2013 du 
11 février 2014 consid. 4.4). La maxime inquisitoire ne dispense pas les parties 
d'une collaboration active à la procédure; il leur incombe de renseigner le juge sur 
les faits de la cause et de lui indiquer les moyens de preuve disponibles (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_561/2014 du 16 décembre 2014 consid. 3.1.2). 

4.2 En l'espèce, l'appelant a indiqué dans l'avis remis à l'intimé que le loyer était 
fixé d'après les loyers usuels du quartier, ce qui signifie qu'il devait disposer des 
éléments pertinents nécessaires pour augmenter le loyer selon ce critère et il lui 
appartenait dès lors de les produire. Il était par ailleurs conscient du fait qu'il 
devait produire des exemples de loyers comparatifs puisqu'il a déposé trois cour-
riers de régies immobilières l'informant qu'elles n'étaient pas en mesure de lui 
fournir d'indications utiles à cet égard et a demandé un délai supplémentaire pour 
ce faire. Le Tribunal n'avait dès lors pas à le rendre attentif au fait que ses offres 
de preuve n'étaient pas suffisantes. 

L'appelant n'explique par ailleurs pas pour quel motif, dans le délai prolongé qui 
lui a été accordé par le Tribunal pour répondre à la demande, ni après, il n'a pas 
procédé à d'autres recherches ou n'a pas été en mesure de produire des exemples 
de loyers comparatifs. Il n'a en outre pas sollicité d'autres mesures d'instruction à 

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l'issue de l'inspection de l'appartement et n'a plus repris, dans ses plaidoiries fina-
les, ses conclusions tendant à ce qu'un délai lui soit accordé pour produire des 
exemples de loyers comparatifs, mais s'est référé aux statistiques établies par 
l'OCSTAT pour déterminer le loyer admissible. Il ne pouvait, pour le surplus, être 
exigé du Tribunal qu'il procède lui-même à des recherches de loyers comparatifs 
en s'adressant, par exemple, directement aux régies immobilières afin de leur 
demander si elles étaient en mesure de lui fournir des exemples. 

Il n'apparaît dès lors pas que le Tribunal a violé les droits procéduraux de l'ap-
pelant découlant de l'art. 247 CPC en ne lui impartissant pas un délai supplé-
mentaire pour déposer des pièces permettant de procéder à une comparaison des 
loyers. 

5. Lorsqu'il est admis que le loyer convenu est abusif, il appartient au tribunal de 
réduire son montant dans la mesure admissible (cf. WEBER, op. cit., n. 8 et 8a ad 
art. 270 CO; HIGI, op. cit., n. 57 ad art. 270 CO).  

5.1 En l'absence d'éléments de comparaison, le juge doit fonder sa décision sur 
toutes les circonstances du cas afin de fixer le loyer admissible (ATF 124 III 62 
consid. 2b). 

Le Tribunal fédéral a depuis longtemps jugé que les statistiques officielles can-
tonales ne constituent pas une statistique au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF parce 
qu'elles ne fournissent pas de données suffisamment différenciées sur les éléments 
essentiels nécessaires à des comparaisons concluantes (ATF 123 III 317 
consid. 4c/cc; arrêt du Tribunal fédéral 4A_674/2012 du 23 septembre 2013 
consid. 3). Il est cependant admis que ces statistiques peuvent néanmoins être 
prises en considération lors de la fixation du loyer initial lorsque ledit loyer initial 
n'est pas valablement convenu entre les parties et que le juge ne dispose ni de 
bases de comparaisons pertinentes dans le quartier ni d'éléments propres à per-
mettre un calcul du rendement de l'immeuble (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_674/2012 du 23 septembre 2013 consid. 3; 4A_250/2012 du 28 février 2012, 
consid. 2.4, in SJ 2013 I 49; 4A_3/2011 du 28 février 2011 consid. 5). 

Le juge dispose d'une grande marge d'appréciation pour fixer le loyer initial 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.4, in SJ 2013 I 
49; 4C.274/1997 du 27 avril 1998 consid. 4a, in SJ 1998 p. 718). 

Les statistiques officielles, disponibles sur le site internet de l'Etat de Genève, 
constituent des faits notoires, qu'il n'est pas nécessaire d'alléguer ni de prouver, de 
sorte que le grief de l'appelant selon lequel le Tribunal aurait violé les art. 8 CC et 
229 CPC en fixant le loyer initial en se fondant sur les statistiques qui auraient été 
versées tardivement à la procédure par l'intimé est infondé.  

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5.2 L'appelant ne conteste pas, en lui-même, le recours aux statistiques officielles 
pour calculer le loyer et il les a lui-même utilisées aux termes de ses plaidoiries 
finales. Il n'a pas davantage soutenu que les statistiques sur lesquelles le Tribunal 
s'est fondé pour déterminer le loyer initial n'étaient pas pertinentes. 

Il en ressort que selon la statistique de 2012 relative aux logements loués à de 
nouveaux locataires au cours des douze derniers mois, le loyer mensuel moyen est 
de 2'021 fr. pour un appartement de quatre pièces non neuf à loyer libre situé en 
Ville de Genève (OCSTAT, Tableau T 05.04.2.03) et que selon celle relative aux 
logements non neufs à loyer libre de deux pièces ou plus dont le locataire a 
changé au cours des douze derniers mois, le loyer mensuel moyen au mètre carré 
s'élève à 26 fr. 25 dans le secteur statistique "La Cluse - Philosophes" (OCSTAT, 
Tableau 05.04.2.05), soit un loyer de 1'443 fr. 75 pour un appartement de 55 m². 

Le Tribunal a en outre relevé que s'agissant des baux en cours, le loyer mensuel 
moyen d'un appartement de quatre pièces à loyer libre situé dans un immeuble 
construit entre 1919 et 1945 en Ville de Genève s'élève à 1'491 fr. (OCSTAT, Le 
niveau des loyers à Genève, mai 2012, p. 54) et que pour un appartement de 
quatre pièces à loyer libre situé dans un immeuble construit entre 1919 et 1960, le 
loyer mensuel moyen au mètre carré s'élève à 18 fr. 25 dans le secteur statistique 
"La Cluse - Philosophes" (OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, mai 2012, 
p. 383), soit un loyer de 1'003 fr. 75 pour un objet de 55 m². 

5.3 L'appelant soutient en revanche que c'est de manière arbitraire que le Tribunal 
a considéré que l'état général de l'appartement était moyen, voire modeste et qu'il 
y avait dès lors lieu de s'écarter sensiblement des statistiques générales et de pri-
vilégier les statistiques pondérées selon le mètre carré et le secteur géographique. 

5.3.1 Pour calculer le loyer le Tribunal a tenu compte du fait que l'immeuble dans 
lequel se trouvait l'appartement litigieux était situé sur une rue piétonne, à 
proximité des commerces et des transports publics, qu'il ne disposait pas 
d'ascenseur, que l'appartement manquait de luminosité, que l'état de la façade était 
bon, qu'il y avait des fenêtres avec doubles vitrages, que les peintures de l'ap-
partement avaient été rafraîchies au changement de locataire, que les plafonds 
étaient bas et les installations électriques anciennes, que le parquet avait été poncé 
et vitrifié, mais grinçait par endroits, que la cuisine (agencée, non équipée) était 
ancienne, contrairement à la salle de douche avec WC (sans baignoire) qui était 
plus récente, mais étroite. 

5.3.2 L'appelant reprend dans une large mesure les éléments déjà pris en compte 
par le Tribunal. Il insiste cependant sur des éléments favorables qui n'ont pas été 
cités par le Tribunal, comme la présence d'un code pour accéder à l'immeuble, 
d'une buanderie, le fait que la cuisine et la chambre donnent sur une cour calme, 
que le système électrique répond aux normes ou que le téléréseau est installé. 

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L'intimé relève pour sa part différents aspects négatifs de l'appartement, comme le 
fait qu'il est relativement sombre, que les plafonds sont bas, que la chambre est de 
petite dimension, que le carrelage du couloir ou le sol de la cuisine est abîmé par 
endroit. 

5.3.3 Le Tribunal a tenu compte des éléments essentiels résultant de l'inspection à 
laquelle il a procédé. Il ne pouvait être exigé de lui qu'il cite l'ensemble des élé-
ments figurant dans le procès-verbal, sauf à ce qu'il reproduise celui-ci en inté-
gralité dans le jugement, ce que l'appelant ne soutient pas qu'il aurait dû faire. 

Il résulte de l'inspection locale du Tribunal que l'appartement se trouve dans une 
rue piétonne proche de commerces, qu'il a fait l'objet de travaux puisque l'en-
semble des peintures a été rafraîchi à l'emménagement du locataire, que les fenê-
tres ont un double vitrage, que le lavabo a été changé en cours de bail, que les sa-
nitaires ont été changés en 2002 et que les parquets sont en relativement bon état. 
Cela étant, l'appartement se situe au 3ème étage, sans ascenseur, on y accède par un 
escalier relativement raide et étroit, l'appartement n'a pas de balcon, il est relative-
ment sombre et petit, les plafonds sont bas, l'installation électrique est vétuste, 
même si elle est aux normes, le carrelage du couloir est ancien et abîmé par en-
droits, le salon est divisé par une cloison, le revêtement de sol de la cuisine est an-
cien et tâché par endroit, la cuisine n'est pas équipée puisque les appareils électro-
ménagers appartiennent au locataire, à l'exception de la hotte et le mobilier pré-
sente des traces d'usure. 

En définitive, il y a lieu d'admettre, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, à 
l'instar du Tribunal, que l'état de l'appartement doit être qualifié de moyen, voire 
modeste. 

Au vu de cette constatation, il convient de s'écarter des statistiques et le loyer de 
l'appartement, tel qu'il a été fixé par le Tribunal, soit 14'400 fr., charges non com-
prises, par année ou 1'200 fr. par mois, apparaît adéquat, étant relevé que l'ap-
pelant ne conteste pas que, même si l'état de l'appartement doit être qualifié de 
moyen, voire modeste, le loyer aurait dû être fixé à un montant plus élevé. 

En définitive, l'appel est infondé et le jugement entrepris sera confirmé. 

6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 15 octobre 2013 par l'hoirie de feu A______, soit 
B______, C______ et D______ contre le jugement JTBL/958/2013 rendu le  
4 septembre 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/13499/2012-
1-OSL. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Mark MULLER et 
Monsieur Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.  

(cf. consid. 1.1.2).