# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e122f901-2b1c-5754-8755-b679d60b7c64
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-10-14
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 14.10.2020 2020.DIJ.3253
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2020-DIJ-3253_2020-10-14.pdf

## Full Text

Direktion für Inneres 
und Justiz 
des Kantons Bern 

 Direction de l’intérieur 
et de la justice 
du canton de Berne 

  

     

Münstergasse 2 
Postfach 
3000 Bern 8 
Telefon 031 633 76 78 

Telefax 031 634 51 54 

    

 

2020.DIJ.3253      

Beschwerdeentscheid vom 14. Oktober 2020 

 

Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum 

 

a Eine Garage auf dem erworbenen Grundstück wird dann vom Wohnzweck 

erfasst, wenn die Grundeigentümer diese selber nutzen. Wird ein Teil der 

Garage dauerhaft und regelmässig von einem Dritten benutzt, wird das 

Grundstück von der Erwerberin oder dem Erwerber nicht mehr 

ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt. Die Voraussetzungen von Art. 11a 

HG sind damit nicht erfüllt.  

b Dies gilt auch dann, wenn das Mitbenutzungsrecht bereits vor dem Kauf des 

fraglichen Grundstücks im Grundbuch eingetragen war und die Erwerberin 

oder der Erwerber dieses mit dem Kauf übernommen haben. 

 

Impôts sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel du ou de la 

propriétaire 

 

a Les propriétaires ne remplissent la condition de l’utilisation exclusive de 

l’immeuble à des fins d’habitation que s’ils font eux-mêmes usage du garage 

qui s’y trouve. Si une partie de celui-ci est souvent et durablement utilisée 

par un tiers, les conditions prévues à l’article 11a LIMu ne sont pas remplies. 

b On aboutit au même résultat si le droit d’utilisation conjointe était déjà inscrit 

au registre foncier préalablement à l’achat de l’immeuble litigieux et que la 

personne acquéreuse l’a repris avec ce dernier. 

  

 

 

  

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Sachverhalt 

 

A. 

Die Ehegatten A.______ kaufen am 9. Januar 2018 die Parzelle B.______ Gbbl. 

Nr. 1000 zu Gesamteigentum. Zugleich ersuchen sie beim Grundbuchamt Seeland 

(nachfolgend Grundbuchamt) um nachträgliche Steuerbefreiung und Stundung für 

selbstgenutztes Wohneigentum. 

Mit Verfügung vom 26. März 2018 wird die Stundung gemäss der Selbstdeklaration 

der Ehegatten A.______ für eine Dauer von drei Jahren ab dem Datum des 

Grundstückserwerbs für den Betrag von Fr. 9’900.– gewährt. Für die gestundete 

Handänderungssteuer wird ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im 

Grundbuch eingetragen.  

B. 

Am 19. Februar 2020 reichen A.______ beim Grundbuchamt eine schriftliche 

Stellungnahme inklusive Beilage ein. 

Mit Schreiben vom 5. März 2020 wendet sich das Grundbuchamt an die Ehegatten 

A.______ und ersucht um eine Stellungnahme betreffend die auf dem Grundstück 

Nr. 1000 eingetragene Dienstbarkeit «Nutzungsrecht» zu Gunsten von D.______.  

Nach der Stellungnahme von A.______ vom 19. März 2020 hebt das 

Grundbuchamt mit den Verfügungen vom 21. April 2020 die am 26. März 2018 

verfügte Stundung auf. Zugleich verfügt das Grundbuchamt, dass die bisher 

gestundete Handänderungssteuer von Fr. 9’900.– sowie der Zins und die Gebühr 

zu bezahlen seien. 

C. 

Mit Eingabe vom 13. Mai 2020 führen A.______ (nachfolgend 

Beschwerdeführende), vertreten durch Notarin E.______, Beschwerde bei der 

Direktion für Inneres und Justiz und ersuchen um Aufhebung der Verfügungen vom 

21. April 2020 sowie um Erlass der Handänderungssteuer betreffend das 

Grundstück Nr. 1000. 

In der Vernehmlassung vom 2. Juni 2020 beantragt das Grundbuchamt die 

kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde.  

Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen näher eingegangen. 

 

 

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 

 

  

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1. 

1.1 Nach Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Hand-

änderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren 

nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die 

Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21), sofern das HG nichts 

Abweichendes bestimmt. Art. 27 HG enthält für Verfügungen der Grundbuchämter 

über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmungen. In 

Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der 

Grundbuchämter. Die DIJ ist damit für die Beurteilung der vorliegenden 

Beschwerde gegen die Verfügung des Grundbuchamtes zuständig. 

1.2 Zur Beschwerdeführung ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren 

teilgenommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und 

ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 

1 VRPG). Die Beschwerdeführenden sind durch die angefochtene Verfügung 

beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt.  

Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

2. 

Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Hand-

änderungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom 

Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und 

der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und 

17 Abs. 1 HG). 

Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines 

Grundstücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche 

Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz 

nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das 

Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800’000.– der 

Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab 

Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG).  

Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin 

oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während 

mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum 

Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohnsitz 

innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet 

werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der 

Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). 

Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen Erstreckung gemäss 

Art. 11b Abs. 2 HG. 

  

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Als Grundstückserwerb gilt dabei der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch 

(Vortrag der vorberatenden Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 

zum direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung 

der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer», Gesetz betreffend die 

Handänderungssteuer, Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage Nr. 17, 

Erläuterungen zu Art. 11b Abs. 2, S. 5; nachfolgend Vortrag). 

Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf 

der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle 

Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum 

Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind 

die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das 

Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt 

das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung 

nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a 

Abs. 3 HG).  

3. 

3.1 Angefochten sind vorliegend die Verfügungen des Grundbuchamtes vom 

21. April 2020. Das Grundbuchamt hob darin die Stundung auf und verfügte, dass 

die gestundete Handänderungssteuer von Fr. 9’900.– zuzüglich Zins und Gebühr 

zu bezahlen sei. Es führte dazu aus, dass durch das Nutzungsrecht an der Garage 

sowie das Nutzungsrecht am Garten- und Rasenplatz zu Gunsten von D.______ 

die Voraussetzung der «ausschliesslichen und persönlichen Nutzung zum 

Wohnzweck» nicht gegeben sei.  

3.2 Vorliegend ist unbestritten, dass auf dem Grundstück Nr. 1000 seit dem Jahr 

1980 ein Mitbenutzungsrecht an der Garage sowie ein Nutzungsrecht am Garten- 

und Rasensitzplatz bestehen. Die unterirdische Garage befindet sich teilweise auf 

dem Grundstück Nr. 1000 und wurde im Baurecht zu Lasten der 

Nachbargrundstücke Nrn. 2000 und 3000 errichtet. Sowohl das Baurecht als auch 

die beiden Nutzungsrechte wurden am 20. Mai 1980 als Dienstbarkeiten im 

Grundbuch eingetragen. 

3.3 Die Beschwerdeführenden stellen sich zusammengefasst auf den 

Standpunkt, die ausschliessliche Nutzung zum Wohnzweck im Sinne von Art. 11b 

Abs. 1 HG bedeute, dass es auf dem Grundstück keine durch Dritte bewohnte 

Mietwohnung geben dürfe, die sachenrechtlich nicht ausgeschieden sei. Auch 

dürften nur die Eigentümerin bzw. der Eigentümer oder mit ihnen im gleichen 

Haushalt lebende Nichteigentümer das Grundstück bewohnen. Diese 

Voraussetzung sei vorliegend erfüllt, da nur sie das Grundstück zum Wohnzweck 

genutzt hätten. Weder die Benutzung eines Autoabstellplatzes in einer 

unterirdischen Garage noch die Mitbenutzung einer Gartenfläche würden eine 

  

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Wohnnutzung darstellen. Damit beziehe sich das Wort «ausschliesslich» auf den 

Wohnzweck. Die Auslegung des Grundbuchamtes sei zu eng und trage dem 

Wortlaut des Gesetzes nicht Rechnung.  

4. 

4.1 Der Sinngehalt einer Norm ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt 

jeder Auslegung ist der Wortlaut. Vom Wortlaut kann abgewichen werden, wenn 

aufgrund der weiteren Auslegungselemente triftige Gründe für die Annahme 

bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Vorschrift wiedergibt (zur 

Auslegungsmethodik statt vieler BVR 2013 S. 151 E. 3.3, 2013 S. 173 E. 4.3, 2012 

S. 401 E. 3.3, 2011 S. 183 E. 4.3.1 je mit Hinweisen).  

Der Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG lautet wie folgt: «Die gestundete Steuer 

gemäss Artikel 11a Absatz 1 wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der 

Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient. Ein Hauptwohnsitz ist von 

der Erwerberin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre 

ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen». Der 

Wortlaut verlangt also, dass der Hauptwohnsitz von der Erwerberin bzw. vom 

Erwerber ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu 

nutzen ist.  

Zu Recht verweist das Grundbuchamt in diesem Zusammenhang auf den Vortrag 

zur Änderung des HG. Diesem sind folgende Ausführungen zu Art. 11b Abs. 1 HG 

zu entnehmen (S. 5): «Der Erwerber muss das ganze Grundstück als 

Wohneigentum selbst nutzen. Das bedeutet, dass der Erwerb eines 

Mehrfamilienhauses, in dem der Erwerber bloss eine oder mehrere Wohnungen 

selbst bewohnt, nicht steuerbefreit ist. Dasselbe gilt, wenn ein Wohn- und 

Geschäftshaus erworben wird. Wohnt der Erwerber darin und vermietet er Teile 

desselben (Geschäfts- und/oder Wohnräume), liegt keine vollumfängliche 

Selbstbewohnung vor. […] Die Steuerbefreiung gilt ausschliesslich für selbst 

bewohntes Wohneigentum, nicht aber dann, wenn auf demselben Grundstück 

Geschäftsräume mitbenutzt werden oder andere Personen (auch Angehörige) in 

einer anderen Wohneinheit wohnen. Anders ist in diesen Fällen bloss zu 

entscheiden, wenn vor dem fraglichen Eigentumsübergang auf dem fraglichen 

Grundstück Stockwerkeigentum begründet wurde und der Erwerber eine solche 

Einheit vollständig selbst bewohnt».  

Der Sinn und Zweck der Bestimmung ist die Förderung des selbstbewohnten 

Wohneigentums. Die nachträgliche Steuerbefreiung soll nach dem eindeutigen 

Willen des Gesetzgebers nur denjenigen Erwerberinnen und Erwerbern gewährt 

werden, die das erworbene Grundstück vollumfänglich selbst bewohnen – oder 

aber eine sachenrechtliche Aufteilung durch die Bildung von Stockwerk- oder 

Miteigentum vornehmen und eine solche Einheit vollständig selbst bewohnen.  

  

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4.2 Die Stundung der Handänderungssteuer wurde für das gesamte Grundstück 

gewährt. Damit wurde die nachträgliche Steuerbefreiung in Aussicht gestellt, 

sofern die Voraussetzungen von Art. 11b Abs. 1 HG erfüllt sind. Folglich muss das 

gesamte Grundstück während mindestens zwei Jahren ununterbrochen, 

persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt werden. Zum Grundstück 

gehört nun aber auch die im Baurecht errichtete unterirdische Garage, die nicht 

ausschliesslich durch die Beschwerdeführenden genutzt wird. Vielmehr haben 

diese D.______ ein Mitbenutzungsrecht an der Garage eingeräumt. Ein 

Autoabstellplatz respektive eine Garage auf dem erworbenen Grundstück wird 

dann vom Wohnzweck erfasst, wenn die Grundeigentümer diese selber nutzen. 

Im vorliegenden Fall wird jedoch ein Teil der Garage dauerhaft und regelmässig 

von einem Dritten benutzt. Dieses Nutzungsrecht ist zudem als Dienstbarkeit im 

Grundbuch eingetragen. Daraus ergibt sich, dass der fragliche Teil des 

Grundstücks offensichtlich nicht von den Beschwerdeführenden selber genutzt 

wird. Daran ändert der Umstand nichts, dass das Mitbenutzungsrecht bereits vor 

dem Kauf des Grundstücks Nr. 1000 im Grundbuch eingetragen war und die 

Beschwerdeführenden dieses mit dem Kauf übernommen haben. 

Da die Beschwerdeführenden nicht die gesamte Liegenschaft während 

mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum 

Wohnzweck genutzt haben, sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung 

vorliegend nicht erfüllt. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt 

das Gesuch der Beschwerdeführenden um nachträgliche Steuerbefreiung 

abgewiesen und die Stundung aufgehoben hat (vgl. Art. 17a Abs. 3 HG). 

Unter diesen Umständen kann offenbleiben, ob das Nutzungsrecht am Garten- 

und Rasensitzplatz ebenfalls ein Hindernis für das Erfüllen der Voraussetzungen 

von Art. 11b Abs. 1 HG darstellen würde.  

Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden ergeben sich die 

Voraussetzungen der nachträglichen Steuerbefreiung aus Art. 11b Abs. 1 HG und 

die angefochtene Verfügung stützt sich auf diese Norm. Diese gesetzliche 

Bestimmung ist für die DIJ ist bei der Beurteilung der Rechtmässigkeit 

massgebend. 

Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist 

abzuweisen. 

5. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden 

Beschwerdeführenden die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 

Abs. 1 VRPG). Diese sind auf pauschal Fr. 2’000.– festzulegen (Art. 19 Abs. 1 der 

Verordnung über die Gebühren der Kantonsverwaltung vom 22. Februar 1995 

  

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[GebV; BSG 154.21]). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 

VRPG).  

 

 

 

Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in 

der Höhe von pauschal Fr. 2’000.– werden A.______ zur Bezahlung auferlegt 

unter solidarischer Haftbarkeit je zur Hälfte, ausmachend je Fr. 1’000.–. Eine 

separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 

erwachsen ist. 

 

3. 

Parteikosten werden keine gesprochen.