# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b49485b7-f5de-5de6-90a4-bf2253c941f1
**Source:** Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** FR 603_2009_25_01_12_09.pdf
**Docket/Reference:** 603_2009_25_01_12_09.pdf
**URL:** https://www.fr.ch/sites/default/files/contens/tc/_www/files/pdf2/603_2009_25_01_12_09.pdf

## Full Text

603 2009-25 

Urteil vom 1. Dezember 2009 

III. VERWALTUNGSGERICHTSHOF 

BESETZUNG 

Präsidentin:  Marianne Jungo 
Richter: 

Josef Hayoz, Michel Wuilleret 

PARTEIEN 

X.  Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Tarkan Göksu, Rue 
St-Pierre 10, Postfach 822, 1701 Freiburg, 

gegen 

KANTONALE BEHÖRDE FÜR GRUNDSTÜCKVERKEHR, Ruelle Notre-
Dame 2, Postfach, 1701 Freiburg, Vorinstanz, 

Y.  Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Valentin 
Schumacher, Bd de Pérolles 21, Postfach 656, 1701 Freiburg,  

GEGENSTAND 

Landwirtschaft 
Bäuerliches Bodenrecht 
Feststellungsverfügung 

Beschwerde  vom  28. Januar  2009  gegen  den Entscheid  vom  31. Oktober 
2008. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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S a c h v e r h a l t  

A.  Mit  öffentlich  beurkundetem  Grundstückkaufvertrag  vom  ______    veräusserte  die 
Gemeinde ______ das in der Gemeinde ______ gelegene landwirtschaftliche Grundstück 
Nr.  ______  mit  einer  Fläche  von  39'757  m2  zum  Preis  von  ______    Franken  an  die  Y. 
(nachfolgend:  Beschwerdegegnerin).  Am  5.  Dezember  2005  erteilte  die  Behörde  für 
Grundstückverkehr  (nachfolgend:  Vorinstanz)  die  Bewilligung  für  diesen  Eigentums-
erwerb. X. ist Pächter des Grundstücks Nr. ______. 

B.  Am  21.  März  2007  liess  X.  beim  Zivilgericht  des  ______    eine  "Klage  auf 
Eigentumsübertragung  (Vorkaufsrecht)"  gegen  die  Beschwerdegegnerin  einreichen  und 
beantragen,  das  Grundbuchamt  sei  anzuweisen,  ihn  als  Eigentümer  der  Parzelle  Nr. 
______  in  das  Grundbuch  der  Gemeinde  ______  einzutragen.  Im  Wesentlichen  machte 
er geltend, dass ihm als Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes und als Pächter 
der  Parzelle  Nr.  ______  das  Vorkaufsrecht  zustehe.  Da  in  diesem  Prozess  bestritten  ist, 
dass X. Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist, gelangte das Zivilgericht am 
31.  Januar  2008  an  die  Vorinstanz  sowie  an  das  Amt  für  Landwirtschaft  (nachfolgend: 
LwA)  und  ersuchte  sie  um  Bezeichnung  eines  Gutachters  zur  Klärung  dieser  Frage. 
Darauf  teilte  die  Vorinstanz  dem  Gericht  mit,  dass  nur  sie  berechtigt  sei,  darüber  zu 
entscheiden, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliege. 

C.  Mit  Verfügung  vom  31.  Oktober  2008  stellte  die  Vorinstanz  fest,  dass  X.  weder 
Eigentümer  noch  wirtschaftlich  Berechtigter  eines  landwirtschaftlichen  Gewerbes  ist  und 
daher über kein solches verfügt. 

Gegen  diesen  Entscheid  liess  X.  am  28.  Januar  2009  Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
erheben und beantragen, dass in Gutheissung seiner Beschwerde 

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festzustellen sei, dass er Eigentümer eines landwirtschaftliches Gewerbes ist und sich 
das Grundstück Nr. ______ im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes 
befindet (Hauptbegehren); 

-  oder  festzustellen  sei,  dass  er  Eigentümer  eines  landwirtschaftliches  Gewerbes  und 
die  Sache  an  die  Vorinstanz  zurückzuweisen  ist  mit  der  Anordnung,  einen  Entscheid 
darüber  zu  treffen,  ob  sich  das  Grundstück  Nr.  ______  im  ortsüblichen  Bewirtschaf-
tungsbereich dieses Gewerbes befindet (Eventualbegehren); 

-  oder  die  Sache  an  die  Vorinstanz  zurückzuweisen  sei  mit  der  Anordnung,  einen 
Entscheid  darüber  zu  treffen,  ob  sich  das  Grundstück  Nr.  ______  im  ortsüblichen 
Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes befindet (Subeventualbegehren). 

Die Vorinstanz beantragt, die Beschwerde abzuweisen. 

Die Beschwerdegegnerin schliesst primär auf Abweisung der Beschwerde und mithin auf 
Bestätigung  des  angefochtenen  Entscheids.  Subsidiär  sei  die  Beschwerde  teilweise 
gutzuheissen und festzustellen, dass X.  Eigentümer  eines landwirtschaftlichen Gewerbes 
ist.  In  diesem  Fall  sei  die  Sache  an  die  Vorinstanz  zurückzuweisen  mit  der  Weisung, 
einen  Entscheid  darüber  zu  treffen,  ob  sich  das  Grundstück  Nr.  ______  im  ortsüblichen 
Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes befindet. 

 
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D.  Auf  die  Argumente  in  der  angefochtenen  Verfügung  sowie  auf  die  Vorbringen  der 
Parteien  wird,  soweit  sie  für  den  vorliegenden  Entscheid  wesentlich  sind,  in  den  nach-
folgenden Erwägungen eingetreten. 

E r w ä g u n g e n  

1.  Die  sachliche  Zuständigkeit  des  Kantonsgerichts  zur  Beurteilung  der  vorliegenden 
Beschwerde  ergibt  sich  aus  Art.  11  des  Ausführungsgesetzes  vom  28.  September  1993 
zum  Bundesgesetz  über  das  bäuerliche  Bodenrecht  (AGBGBB;  SGF  214.2.1)  und  aus 
Art. 114  Abs.  1  lit.  a  des  Gesetzes  vom  23.  Mai  1991  über  die  Verwaltungsrechtspflege 
(VRG;  SGF  150.1).  Der  Beschwerdeführer  ist  ohne  Weiteres  zur  Ergreifung  des 
Rechtsmittels  legitimiert  (Art.  76  lit.  a  VRG);  mit  Blick  auf  die  Auswirkungen  auf  den 
Vorkaufsfall  ist  er  vom  angefochtenen  Entscheid  besonders  berührt  und  hat  ein  schutz-
würdiges  Interesse  an  dessen  Aufhebung  oder  Änderung.  Die  Beschwerdefrist  von 
dreissig  Tagen  (Art.  88  Abs.  1  Bundesgesetz  vom  4.  Oktober  1991  über  das  bäuerliche 
Bodenrecht  [BGBB;  SR  211.412.11];  Art.  79  Abs.  1  VRG)  ist  eingehalten.  Da  auch  der 
Kostenvorschuss rechtzeitig bezahlt wurde, ist auf die im Übrigen form- und fristgerecht 
eingereichte Beschwerde einzutreten. 

2.  Mit  der  Verwaltungsgerichtsbeschwerde  kann  die  Verletzung  des  Rechts,  ein-
schliesslich  der  Überschreitung  oder  des  Missbrauchs  des  Ermessens,  sowie  eine 
unrichtige  und  unvollständige  Feststellung  des  rechtserheblichen  Sachverhalts  gerügt 
werden  (Art.  77  Abs.  1  lit.  a  und  b  VRG).  Vor  dem  Kantonsgericht  kann  die  Unange-
messenheit  nur  gerügt  werden,  wenn  die  Angelegenheit  das  Gebiet  der  öffentlichen 
Abgaben  oder  der  Sozialversicherungen  betrifft  oder  sie  der  Beschwerde  an  eine  zur 
Überprüfung  dieser  Rüge  befugte  Behörde  unterliegt  oder  ein  Gesetz  diesen  Be-
schwerdegrund  ausdrücklich  vorsieht  (Art.  78  Abs.  2  lit.  a-c  VRG).  Entscheide  einer 
Behörde, der nach der Gesetzgebung ein weiter Spielraum zusteht, prüft das Gericht als 
Beschwerdeinstanz mit Zurückhaltung (Art. 96a Abs. 1 VRG). 

3.  Der angefochtene Entscheid erging in Anwendung des Art. 84 BGBB. Danach kann, 
wer  ein  schutzwürdiges  Interesse  hat,  von  der  Bewilligungsbehörde  insbesondere  fest-
stellen  lassen,  ob  ein  landwirtschaftliches  Gewerbe  oder  Grundstück  dem  Realteilungs-
verbot,  dem  Zerstückelungsverbot,  dem  Bewilligungsverfahren  oder  der  Belastungs-
grenze  unterliegt  oder  ob  der  Erwerb  eines  landwirtschaftlichen  Gewerbes  oder  Grund-
stücks  bewilligt  werden  kann.  Gemäss  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  können, 
abgesehen  von  den  in  Art.  84  BGBB  ausdrücklich  aufgezählten  Gegenständen,  insbe-
sondere  auch  die  Begriffsbestimmungen  von  Art.  6-10  BGBB  zum  Gegenstand  einer 
Feststellungsverfügung  gemacht  werden  (BGE  129  III  186  E.  2.1  S.  189;  BGE  129  III 
693 E. 3 S. 695). 

Das  Gesetz  definiert  in  Art.  7  BGBB,  was  als  landwirtschaftliches  Gewerbe  gilt.  Diese 
Begriffsbestimmung  kann  demnach  gestützt  auf  Art.  84  BGBB  Gegenstand  einer 
Feststellungsverfügung  sein.  Im  Kanton  Freiburg  ist  Bewilligungs-  beziehungsweise 
Feststellungsbehörde die Behörde für Grundstückverkehr (Art. 4 AGBGBB). 

 
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a)  Gegenstand  des  Vertrags  vom  8.  November  2005  ist  unbestrittenermassen  ein 
4. 
landwirtschaftliches Grundstück. Wird ein solches veräussert, so hat der Pächter gestützt 
auf  Art.  47  Abs.  2  BGBB  am  Pachtgegenstand  ein  Vorkaufsrecht,  wenn  die  gesetzliche 
Mindestpachtdauer  nach  den  Bestimmungen  des  Bundesgesetzes  vom  4.  Oktober  1985 
über  die  landwirtschaftliche  Pacht  (LPG;  SR  221.213.2)  abgelaufen  ist  (lit.  a)  und  der 
Pächter  Eigentümer  eines  landwirtschaftlichen  Gewerbes  ist  oder  wirtschaftlich  über  ein 
solches verfügt und das gepachtete Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich 
dieses  Gewerbes  liegt  (lit.  b).  Somit  ist  das  Eigentum  an  einem  landwirtschaftlichen 
Gewerbe  die  Voraussetzung  für  das  Vorkaufsrecht  des  Pächters  an  landwirtschaftlichen 
Grundstücken. 

b)  Nach  Art.  7  Abs.  1  BGBB  gilt  als  landwirtschaftliches  Gewerbe  eine  Gesamtheit 
von  landwirtschaftlichen  Grundstücken,  Bauten  und  Anlagen,  die  als  Grundlage  der 
landwirtschaftlichen  Produktion  dient  und  zu  deren  Bewirtschaftung,  wenn  sie  landes-
üblich  ist,  mindestens  eine  Standardarbeitskraft  (nachfolgend:  SAK)  nötig  ist.  Nach 
Abs. 4 sind bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, zudem die 
örtlichen Verhältnisse, die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen 
oder  vorhandene  umzubauen,  instand  zu  stellen  oder  zu  ersetzen,  wenn  die  ent-
sprechenden  Aufwendungen  für  den  Betrieb  tragbar  sind,  sowie  die  für  längere  Dauer 
zugepachteten Grundstücke zu berücksichtigen. 

c)  Nach  Art.  2a  Abs.  1  der  Verordnung  vom  4.  Oktober  1993  über  das  bäuerliche 
Bodenrecht  (VBB;  SR  211.412.110)  gelten  für  die  Festlegung  der  Betriebsgrösse  nach 
SAK  die  Faktoren  von  Art.  3  der  Verordnung  vom  7.  Dezember  1998  über  landwirt-
schaftliche  Begriffe  und  die  Anerkennung  von  Betriebsformen  (Landwirtschaftliche 
Begriffsverordnung,  LBV;  SR  910.91).  Die  SAK  ist  eine  Einheit  für  die  Erfassung  des 
gesamtbetrieblichen  Arbeitszeitbedarfs  mit  Hilfe  standardisierter  Faktoren.  Sie  ist  ein 
Mass  für  die  arbeitswirtschaftliche  Betriebsgrösse  und  gibt  den  Arbeitsaufwand  wieder, 
den  die  verschiedenen  Betriebszweige  verursachen  (Art.  3  Abs.  1  LBV;  EDUARD  HOFER, 
Erhöhung  der  Gewerbegrenze  nach  Artikel  7  BGBB:  Auswirkungen,  in  Blätter  für  Agrar-
recht,  BlAR,  42/2008  S.  235,  insbes.  238  f.).  Die  Faktoren  werden  in  Art.  3  Abs.  2  LBV 
näher  umschrieben.  Massgeblich  sind  die  landwirtschaftliche  Nutzfläche  und  die  Anzahl 
der  Nutztiere  (gemessen  in  Grossvieheinheiten;  nachfolgend:  GVE),  ergänzt  durch 
Zuschläge  bei  bestimmten  besonderen  Voraussetzungen  wie  etwa  für  Hanglagen  im 
Berggebiet. Als landwirtschaftliche Nutzfläche gilt die einem Betrieb zugeordnete, für den 
Pflanzenbau  genutzte  Fläche  ohne  die  Sömmerungsfläche,  die  dem  Bewirtschafter 
ganzjährig  zur  Verfügung  steht  (vgl.  Art.  14  LBV).  Eine  GVE  entspricht  einer  Milchkuh 
(vgl.  Anhang  zur  LBV);  für  die  Umrechnung  der  landwirtschaftlichen  Nutztiere  der 
verschiedenen Kategorien gelten die Faktoren in diesem Anhang. 

d) Die Kantone können gestützt auf Art. 5 lit. a BGBB landwirtschaftliche Betriebe, 
welche  die  Voraussetzungen  nach  Art.  7  hinsichtlich  der  SAK  nicht  erfüllen,  den 
Bestimmungen  über  die  landwirtschaftlichen  Gewerbe  unterstellen;  die  minimale 
Betriebsgrösse ist dabei in einem Bruchteil einer SAK festzulegen und darf 0,75 SAK nicht 
unterschreiten.  Der  Kanton  Freiburg  hat  von  dieser  Möglichkeit  Gebrauch  gemacht  (vgl. 
Gesetz  vom  8.  Oktober  2008  über  die  Definition  des  landwirtschaftlichen  Gewerbes  für 
die  Jahre  2008–2011  [SGF  214.2.2];  rückwirkend  auf  den  1.  September  2008  in  Kraft 
gesetzt).  Nach  Art.  1  dieses  Gesetzes  unterstehen  die  landwirtschaftliche  Gewerbe  den 
Bestimmungen  über  die  landwirtschaftlichen  Gewerbe,  zu  deren  Bewirtschaftung 

 
 
 
 
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mindestens  0,75  SAK  nötig  sind  und  die  die  übrigen  in  Art.  7  BGBB  festgelegten 
Bedingungen erfüllen (vgl. auch: HOFER, S. 238). 

5. 
a)  Gegenstand  des  landwirtschaftlichen  Gewerbes  sind  die  Grundstücke  im 
Eigentum  ein  und  derselben  Person.  Sie  bilden  eine  Gesamtheit,  wenn  sie  neben  Land 
auch  die  für  den  Betrieb  notwendigen  Wohn-  und  Ökonomiegebäude  umfassen  (HOFER, 
S. 237). 

b) Aus dem angefochtenen Entscheid ist zu entnehmen, dass der Beschwerdeführer 
37,96 Hektaren Land bewirtschaftet, das sich in den Gemeinden ______ befindet. Er ist 
Alleineigentümer  von  3,2  Hektaren  und  Miteigentümer 
(im  Rahmen  der 
Erbengemeinschaft  Z.)  von  1  Hektare;  das  übrige  Land  hat  er  gepachtet.  Auf  dem 
Eigenland  in  ______  befindet  sich  das  Wohn-  und  Ökonomiegebäude.  Letzteres  sei  vor 
einem Jahr saniert worden, ausgestattet mit einem Laufstall für 24 Plätze und weise eine 
neue  Jauchegrube  auf.  Der  Wohnteil  sei  alt,  gegenwärtig  nicht  bewohnt  und  bedürfe 
einer umfassenden Renovation.  

c)  Nach  Auffassung  der  Vorinstanz  ist  für  das  Vorliegen  eines  landwirtschaftlichen 
Gewerbes  einzig  das  Land  in  Eigentum  des  Pächters  massgebend.  Daran  ändere  nichts, 
dass die Pachtverhältnisse bereits lange dauern und keine Hinweise bestehen, dass sie in 
absehbarer Zeit gekündigt würden.  

Der  Beschwerdeführer  und  die  Beschwerdegegnerin  widersprechen  dieser  Meinung  zu 
Recht  nicht.  Nach  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  (vgl.  BGE  129  III  693  E.  5 
S. 696  f.;  BGE  127  III  90  E.  6a  S.  98  f.;  vgl.  auch:  CHRISTINA  SCHMID-TSCHIRREN, 
Eigentumsfragen  im  bäuerlichen  Bodenrecht,  in  BlAR  43/2009  S.  3,  insbes.  5  ff.)  sind 
nämlich  nur  die  im  Eigentum  des  das  Vorkaufsrecht  beanspruchenden  Pächters 
befindlichen Grundstücke zu berücksichtigen. Zupachtland bleibt ausser Betracht.  

d)  Fraglich  ist  indes,  ob  die  Liegenschaft  im  Gesamteigentum  der  Erbengemein-
schaft des Z. einzubeziehen ist. Im Gegensatz zur Vorinstanz und des Beschwerdeführers 
stellt  die  Beschwerdegegnerin  dies  in  Abrede.  Zur  Begründung  stützt  sie  sich  auf  einen 
Entscheid  des  Bundesgerichts  (BGE  134  III  433).  Danach  könne  bei  Gesamteigentum 
bloss  dann  von  Eigentum  beziehungsweise  wirtschaftlicher  Verfügungsmacht  im  Sinne 
des  BGBB  gesprochen  werden,  wenn  die  Rechtstellung  des  gemeinschaftlichen 
Eigentümers  von  dauerhafter  Natur  und  damit  vergleichbar  mit 
jener  eines 
Alleineigentümers  sei.  Das  sei  dann  der  Fall,  wenn  der  ansprechende  Erbe  vertraglich 
oder  gesetzlich  aufgrund  alleiniger  Entscheidungsbefugnis  zum  Alleineigentum  gelangen 
könne.  Der  Beschwerdeführer  habe  nicht  geltend  gemacht,  dass  er  aufgrund  alleiniger 
Entscheidungsbefugnis  zum  Alleineigentum  gelangen  könnte.  Infolgedessen  sei  bei  der 
Berechnung  der  SAK  von  einer  landwirtschaftlichen  Nutzfläche  von  3,2  Hektaren 
auszugehen. 

Der  Auffassung  der  Beschwerdegegnerin  ist  zuzustimmen.  Mitglieder  einer  Erbenge-
meinschaft  sind  Gesamteigentümer  der  Erbschaftsgegenstände  (Art.  602  Abs.  2  des 
Schweizerischen  Zivilgesetzbuches  vom  10.  Dezember  1907  [ZGB;  SR  210]).  Anhalts-
punkte  dafür,  dass  der  Beschwerdeführer  über  das  Grundstück  der  Erbengemeinschaft 
dauerhaft  und  gleich  einem  Alleineigentümer  "verfügen"  kann,  gibt  es  keine.  Insofern 
kann  die  1  Hektare  Land  der  Erbengemeinschaft  nicht  berücksichtigt  werden  (vgl.  dazu 
auch: CHRISTINA SCHMID-TSCHIRREN, S. 10 ff.). 

 
 
 
 
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e) Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass das Zupachtland und der Anteil am 
Gesamteigentum ausser Betracht fallen. Das Zupachtland würde als Kriterium dann eine 
Rolle spielen, wenn es darum geht, zu prüfen, ob die Mindestgrösse eines landwirtschaft-
lichen  Gewerbes  gemäss  Art.  7  Abs.  1  BGBB  erreicht  wird  (CHRISTINA  SCHMID-TSCHIRREN, 
S. 10, 11, 13). Im Folgenden muss nun geprüft werden, ob die Grundstücke, die sich im 
Alleineigentum des Beschwerdeführers befinden - nämlich 3,2 Hektaren - ausreichen, um 
die  geforderte  Gewerbemindestgrösse  nach  BGBB  -  das  heisst  1  SAK  beziehungsweise 
¾ SAK - zu erfüllen.  

6.  Der  Beschwerdeführer  betreibt  keine  Spezialkulturen  (Art.  15  LBV).  Er  behauptet 
auch  nicht,  dass  er  Anspruch  auf  Zuschläge  für  Hang-  und  Steillagen,  biologischen 
Landbau  und  Hochstammobstbäume  hat  (Art.  3  Abs.  2  lit.  c  LBV).  Für  seine  landwirt-
schaftliche  Nutzfläche  gilt  mithin  der  Faktor  von  0,028  SAK  pro  Hektare  (vgl.  Art.  3 
Abs. 2 lit. a Ziff. 1 LBV), also insgesamt 0,0896 SAK (3,2 Hektaren x 0,028). 

7.  Der Beschwerdeführer hält Nutztiere verschiedener Kategorien (Kühe, Schafe). Der 
Bestand  war  im  Jahre  2005  46,92  GVE  und  im  Jahre  2008  44,87  GVE  (vgl.  Eckdaten). 
Für  die  Bestimmung  des  nach  ihrer  Ansicht  ausschlaggebenden  Faktors  von  0,043  SAK 
pro  GVE  (Art.  3  Ziff.  2  lit.  b  Ziff.  1  LBV)  ging  die  Vorinstanz  allein  von  "Milchkühen, 
Milchschafen  und  Milchziegen"  aus.  Der  Beschwerdeführer  unterscheidet  hingegen 
zwischen "Milchkühen, Milchschafen und Milchziegen" einerseits und "anderen Nutztieren" 
(vermutlich meint er damit die Schafe) andererseits. Bei den anderen Nutztieren beträgt 
der  Faktor  0,03  SAK  pro  GVE  (Art.  3  Ziff.  2  lit.  b  Ziff.  4  LBV).  Diesen  Faktor  berück-
sichtigte  der  Beschwerdeführer  auch  für  die  Kategorie  "Milchkühe,  Milchschafe  und 
Milchziegen".  Eine  Begründung  hierfür  fehlt.  Wie  auch  immer,  es  ist  nur  zu  seinem 
Vorteil, wenn vom höheren Faktor - also von 0,043 SAK pro GVE - ausgegangen wird. 

8. 
a)  Die  Vorinstanz  stellte  fest,  dass  die  Mindestgrenze  von  0,75  SAK  nicht  erreicht 
wird.  Infolgedessen  sei  der  Beschwerdeführer  weder  Eigentümer  noch  wirtschaftlich 
Berechtigter  eines  landwirtschaftlichen  Gewerbes  und  verfüge  mithin  über  kein  solches. 
Bei  Berücksichtigung  von  2  GVE  pro  Hektare  stellte  sie  folgende  Berechnung  an  (LN  = 
landwirtschaftliche Nutzfläche):  

Fläche 
4,2 x 
4,2 x 

Anzahl 

2 x 

Faktor 
0,028 = 
0,043 = 

LN 
Nutztiere 
Total 

SAK 
0,1176 
0,3612 
0,4788 
aufgerundet 
0,479 

b)  Der  Beschwerdeführer  bezeichnet  diese  Berechnungsweise  als  falsch.  Die 
Annahme  von  2  GVE  pro  Hektare  landwirtschaftliche  Nutzfläche  habe  im  Gesetz  keine 
Stütze  oder  sonstige  Rechtfertigung,  sie  sei  nicht  weiter  begründet  und  müsse  deshalb 
als  willkürlich  betrachtet  werden.  Im  Ökonomiegebäude  in  ______  seien  25  und  nicht, 
wie  die  Vorinstanz  angebe,  24  Mutter-  und  Ammenkühe  untergebracht.  Würde  die  SAK 
allein  für  die  Bewirtschaftung  dieser  Tiere  errechnet,  müssten  sie  gemäss  Art.  3  Abs.  1 
lit. b Ziff. 4 LBV mit dem Faktor 0,03 multipliziert werden, was bereits eine SAK von 0,75 
ergebe.  Allein  der  Stall  in  ______  erfordere  demnach  eine  ¾  SAK.  Weiter  seien  im 
Bauernhaus  in  ______,  das  ebenfalls  ihm  gehöre,  Schafe  eingestellt.  Das  LwA  sei  im 
Jahre 2008 für die Schafe von insgesamt 9,87 GVE (8,84 weibliche Schafe, 0,34 Widder, 

 
 
 
 
 
 
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069  Weidelämmermast)  und  im  Jahre  2005  von  8,5  GVE  (8,16  weibliche  Schafe,  0,34 
Widder) ausgegangen. Bei einem Faktor von 0,03 (Art. 3 Abs. 1 lit. b Ziff 4 LBV) ergebe 
dies  eine  SAK  von  0,296  und  bei  einem  Durchschnittswert  von  9  GVE  eine  solche  von 
0,27. Wenn also allein die SAK für die Nutztierhaltung in den eigenen landwirtschaftlichen 
Gebäuden errechnet werden müsse, ohne dass der Aufwand für die in seinem Eigentum 
stehende  landwirtschaftliche  Nutzfläche  berücksichtigt  werde,  ergebe  sich  eine  SAK  von 
1,02 (0,75 + 0,27). 

Diese  Berechnungsweise  sei  gemäss  Auskunft  des  LwA  üblich.  Sie  rechtfertige  sich 
deshalb,  weil  die  Tiere  ohnehin  im  Eigentum  des  Landwirts  stünden  und  dement-
sprechend  versorgt  beziehungsweise  unterhalten  werden  müssten.  Auch  die  Stallungen, 
in  welchen  die  Tiere  untergebracht  seien  und  welche  hinreichend  Platz  für  die 
entsprechende  Anzahl  Tiere  bieten  würden,  seien  in  seinem  Eigentum.  Damit  sei  auch 
gewährleistet, dass dauerhaft Arbeit für die Bewirtschaftung der Tiere anfalle, umso mehr 
als  er  im  unmittelbaren  Umfeld  dieser  Tiere  über  hinreichend  in  seinem  Eigentum 
stehendes  Land  für  Weidegang  und  ähnliches  verfüge.  Der  Umstand,  dass  allenfalls  mit 
dem  Eigenland  nicht  der  ganze  Futterbedarf  dieser  Tier  abgedeckt  werden  könne,  sei 
gemäss  Auskunft  des  LwA  unerheblich.  Das  Futter  könne  dazu  gekauft  werden,  ohne 
für  den  Unterhalt  der  Tiere  gemindert  würde.  Der 
dass  der  Arbeitsaufwand 
Arbeitsaufwand  für  eine  allfällige  eigene  Futterproduktion  werde  dabei  nicht  von  den 
Faktoren nach Art. 3 Abs. 1 lit. b LBV erfasst, sondern bestimme sich nach Art. 3 Abs. 2 
lit. a LBV, also nach der landwirtschaftlichen Nutzfläche. Bei der Bestimmung der SAK für 
Nutztiere  (Art.  3  Abs.  2  lit.  b  LBV)  sei  also  die  Frage,  ob  Futter  selber  produziert  oder 
zugekauft  werde,  irrelevant;  der  Aufwand  für  selber  produziertes  Futter  fliesse  im 
Rahmen der Faktoren von Art. 3 Abs. 1 lit. a LBV in die Berechnung mit ein.  

Aufgrund  seiner  besonderen  Betriebsstruktur,  die  sich  auf  Nutztierhaltung  ausrichte, 
würde  es  sich  sogar  rechtfertigen,  sämtliche  GVE  für  die  Bestimmung  der  SAK  heran-
zuziehen. Bei Anwendung des ungünstigen Faktors gemäss Art. 3 Abs. 1 lit. b Ziff 4 LBV 
von 0,03 ergebe sich für das Jahr 2008 bei 44,87 GVE eine SAK von 1,3461 und im Jahre 
2005 bei 46,92 GVE eine solche von 1,4076. 

Zusammengefasst könne festgestellt werden, dass die Vorinstanz für die Berechnung der 
SAK zu Unrecht von 2 GVE pro Hektare landwirtschaftlicher Nutzfläche ausgegangen sei. 
Wie  sie  zu  dieser  Annahme  gekommen  sei,  sei  schleierhaft,  eine  Begründung  hierfür 
fehle.  Die  Vorinstanz  habe  die  SAK  nur  in  Funktion  der  landwirtschaftlichen  Nutzflächen 
bestimmt,  die  grosse  Anzahl  GVE  seien  aber  nicht  berücksichtigt,  sondern  pauschal  mit 
2 GVE  pro  Hektare  landwirtschaftlicher  Nutzfläche  veranschlagt  worden.  Richtiger  wäre 
es gewesen, die SAK für die Nutztierhaltung separat und unabhängig von der Nutzfläche 
zu berechnen, zumindest für diejenigen Tier, die in den eigenen Stallungen untergebracht 
würden. Wäre dies getan worden, dann hätte eine SAK von über 0,75 festgestellt werden 
müssen, nämlich:  

LN 
Nutztiere 
Mutter- und 
Ammenkühe 
Nutztiere 
Schafe 

Fläche 
4,2 x 

Anzahl 

25 x 

Faktor 
0,028 = 
0,03 = 

SAK 
0,118 
0,75 

9 x 

0,03 = 

0,27 

 
 
 
 
 
- 8 -

Total 

1,138 

Würden alle seine 45 GVE berücksichtigt, ergäbe es eine SAK von 1,468 (45 GVE x 0,03 
+ 0,118). 

c)  Die  Vorinstanz  stellt  in  der  Beschwerdeantwort  nicht  in  Abrede,  dass  das 
Vorgehen  des  LwA  für  gewisse  Institute  sachgerecht  und  richtig  sein  mag;  diese  Praxis 
könne  jedoch  nicht  auf  den  hier  strittigen  Fall  übertragen  werden.  Für  die  Bestimmung 
des Vorliegens eines landwirtschaftlichen Gewerbes sei auf eine objektive, in der Region 
übliche Bewirtschaftung abzustellen. Für die Nutztierhaltung gehe sie von einer bodenab-
hängigen  Bewirtschaftungsform  aus.  Nach  der  heute  geltenden  Norm  werde  in  der 
Talzone  eine  maximale  Besatzung  von  2  GVE  pro  Hektare  Grünfläche  berücksichtigt. 
Diese  Grenze gelte beispielsweise auch für die  Beitragsberechtigung an Direktzahlungen 
(Art.  30  Abs.  1  lit.  a  der  Verordnung  über  die  Direktzahlungen  an  die  Landwirtschaft 
[DZV;  SR  910.13]).  Mit  der  Berücksichtigung  von  2  GVE  pro  Hektare  werde  den  Ver-
hältnissen  des  Beschwerdeführers  Rechnung  getragen.  Im  Übrigen  würden  die  45  GVE 
und  die  insgesamt  bewirtschafteten  Flächen  inklusive  Pachtland  von  37,96  Hektaren  für 
den Betrieb einen Tierbesatz von 1,18 GVE pro Hektare ergeben.  

d)  Die  Beschwerdegegnerin  ist  ebenfalls  der  Auffassung,  dass  die  DZV  zwar  eine 
genügende gesetzliche Grundlage sei, um von 2 GVE pro Hektare auszugehen. Indes sei 
die  Annahme  von  2  GVE  zu  hoch  angesetzt,  weil  die  vorliegend  zu  berücksichtigenden 
landwirtschaftlichen Nutzflächen wohl nicht mehr der Talzone, sondern in der Hügelzone 
oder in einer der verschiedenen Bergzone lägen, in denen bloss noch 0,8 bis 1,6 GVE pro 
Hektare gewährt würden. 

a) Vorab ist zu wiederholen, dass für die Berechnung der SAK von einer Nutzfläche 
9. 
von  3,2  Hektaren  und  nicht  von  4,2  Hektaren  auszugehen  ist.  Aber  selbst  wenn  4,2 
Hektaren  landwirtschaftlicher  Nutzfläche  zu  berücksichtigen  wären,  würde  dies  am 
Ergebnis,  dass  der  Beschwerdeführer  über  kein  landwirtschaftliches  Gewerbe  verfügt, 
nichts ändern (vgl. Tabelle E. 8.a). 

b)  Der  Beschwerdeführer  verfügt  durchschnittlich  über  45  GVE.  Diese  können 
jedoch nicht allesamt berücksichtigt werden, weil, wie dargelegt, für die Frage des Eigen-
tums an einem landwirtschaftlichen Gewerbe lediglich von 3,2 Hektaren auszugehen ist. 
Wenn  die  Vorinstanz  angibt,  es  seien  2  GVE  pro  Hektare  anzurechnen,  erscheint  ihre 
Auffassung  nicht  als  offensichtlich  falsch  beziehungsweise  als  willkürlich.  Der  ent-
sprechende  Hinweis  auf  Art.  30  Abs.  1  lit.  a  DZV,  wonach  in  der  Talzone  Beiträge 
höchstens  für  2  RGVE  (=  Raufutter  verzehrende  Grossvieheinheit)  pro  Hektare  Grün-
fläche  gewährt  werden,  vermag  durchaus  als  Grundlage  dienen.  Es  könnte  auch  vom 
Eigenland  und  vom  zugepachteten  Land  ausgegangen  und  dann  der  Nutztierbestand 
proportional  auf  die  Eigenlandfläche  heruntergerechnet  werden  (vgl.  Urteil  des 
Bundesgerichts  2C_876/2008  vom  14.  Juli  2009  E.  3.5  und  4.5).  In  diesem  Urteil,  das 
einen  Fall  aus  dem  Kanton  Graubünden  betraf,  hat  das  Bundesgericht  es  nicht  als 
bundesrechtswidrig  erachtet,  18,8  GVE  auf  einer  gesamten  landwirtschaftlichen  Nutz-
fläche  (Eigenland  und  zugepachtetes  Land)  von  17,87  Hektaren  proportional  auf  8,28 
beziehungsweise  minimal  8,265  Hektaren  Eigenland  herunterzurechnen.  Dies  ergibt 
1,001 GVE pro Hektare. Auf den vorliegenden Fall bezogen wären es bei 45 GVE auf einer 
Gesamtnutzfläche von 37,96 Hektaren 3,79 GVE bei 3,2 Hektaren Eigenland beziehungs-
weise 1,18 GVE pro Hektare. 

 
 
 
 
 
- 9 -

c) Damit ergibt sich, dass die Schwelle von 0,75 SAK nicht erreicht wird: 

LN 
Nutztiere 
Total 

Fläche 
3,2 x 
3,2 x 

Anzahl 

2 x 

Faktor 
0,028 = 
0,043 = 

SAK 
0,0896 
0,2752 
0,3648 

Insoweit lässt sich der Entscheid der Vorinstanz nicht beanstanden, weshalb das Haupt- 
und das Eventualbegehren des Beschwerdeführers abzuweisen sind. 

10.  a)  Den  Subeventualantrag  begründet  der  Beschwerdeführer  mit  dem  vor  dem 
Bezirksgericht hängigen Zivilverfahren.  In diesem Prozess habe die Beschwerdegegnerin 
nicht in Abrede gestellt, dass er über ein landwirtschaftliches Gewerbe verfüge. Vielmehr 
habe sie dargelegt, dass sich dieses Gewerbe nicht in______, sondern in ______ befinde. 
Daraus  habe  sie  geschlossen,  dass  ein  in  ______  gelegenes  Grundstück  nicht  mehr  im 
ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich eines Betriebs in ______ sein könne.  

b)  Die  Beschwerdegegnerin  widerspricht  dieser  Behauptung.  Sie  habe  bestritten, 
dass der Beschwerdeführer im massgebenden Zeitpunkt, nämlich am 8. November 2005, 
Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes gewesen sei oder wirtschaftlich über ein 
solches  verfügt  beziehungsweise  dass  das  Grundstück  Nr.  ______    sich  im  ortsüblichen 
Bewirtschaftungsbereich  eines  solchen  landwirtschaftlichen  Gewerbes  befunden  habe. 
Aus  diesem  Grund  sei  die  Vorinstanz  denn  auch  zur  Beantwortung  dieser  Frage  mittels 
Feststellungsverfügung beauftragt worden. Auch sei aktenwidrig, dass sie im Zivilprozess 
behauptet  hätte,  dass  landwirtschaftliche  Gewerbe  befinde  sich  in    ______  und  nicht  in 
______.  

c) Dem Einwand des Beschwerdeführers ist nicht weiter nachzugehen. Im Schreiben 
des  Bezirksgerichts  vom  31.  Januar  2008  an  die  Vorinstanz  hält  der  Gerichtspräsident 
fest,  dass  es  "Strittig  ist  ...,  ob  der  Pächter  im  Sinne  von  Art.  47  Abs.  2  lit.  b  BGBB 
Eigentümer  eines  landwirtschaftlichen  Gewerbes  ist  oder  wirtschaftlich  über  ein  solches 
verfügt  und  das  gepachtete  Grundstück  (…)  im  ortsüblichen  Bewirtschaftungsbereich 
dieses  Gewerbes  liegt".  Weiter  führte  der  Gerichtspräsident  aus,  dass  beide  Parteien 
beantragen,  über  diese  Frage  ein  "Gutachten"  erstellen  zu 
lassen.  Wäre  der 
Beschwerdeführer  Eigentümer  eines  landwirtschaftlichen  Gewerbes,  hätte  es  keines 
Feststellungsverfahrens bedurft.  

11.  Nach dem Gesagten ist die Beschwerde als unbegründet abzuweisen. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 131 
Abs. 1 und Art. 137 Abs. 1 VRG). 

Die  Gerichtsgebühr  wird  auf  1'000  Franken  festgesetzt  (Art.  1  und  2  des  Tarifs  vom 
17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz 
[TarifVJ, SGF 150.12]) und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. 

 
 
 
 
 
 
 
- 10 -

Die  Rechtsanwalt  Schumacher  geschuldete  Parteientschädigung  wird  auf  2'905.20 
Franken  festgesetzt  (Honorar:  2'606.70  Franken,  Auslagen:  93.30  Franken,  Mehrwert-
steuer: 205.20 Franken). 

D e r   H o f   e r k e n n t :  

I. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

II.  Die  dem  Staat  Freiburg  geschuldeten  Gerichtskosten  von  1'000  Franken  werden 
dem  Beschwerdeführer  auferlegt  und  mit  dem  geleisteten  Kostenvorschuss 
verrechnet. 

III.  Dem Beschwerdeführer wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

Der  Beschwerdeführer  wird  verpflichtet,  Rechtsanwalt  Schumacher  eine  Parteient-
schädigung von 2'905.20 Franken (inkl. Mwst.) zu bezahlen. 

Gegen  diesen  Entscheid  kann  innert  30  Tagen  ab  Zustellung  Beschwerde  beim  Bundes-
gericht, Lausanne, eingereicht werden.  

303.11; 303.13