# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2817afc9-5210-5151-8fec-b1a97303ca3b
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-05
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Autorité de recours en matière civile 05.12.2022 ARMC.2022.45 (INT.2023.2)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_004_ARMC-2022-45_2022-12-05.html

## Full Text

A.                           
Par contrat de bail signé les 9 novembre et 30 décembre 2001,
prenant effet le 1er janvier suivant, A.X.________ a cédé à Y.________
l’usage d’un appartement de trois pièces au rez-de-chaussée ouest de l’immeuble
situé au numéro [..] de la rue [aaaaa] à Z.________, en contrepartie, par mois,
d’un loyer de 1'070 francs et d’un acompte de 180 francs sur les frais
accessoires. En dernier lieu, le loyer a été fixé à 992 francs par mois et
l’acompte sur les frais accessoires à 200 francs. 

                        L’état
des lieux d’entrée, daté du 20 décembre 2001, mentionne un « [a]ppartement
entièrement refait » et, s’agissant plus particulièrement de la salle
de bains, un « carrelage neuf » sur les murs et le sol, entre
autres éléments neufs. 

                        Après
un premier litige qui s’est soldé par un arrangement le 29 mai 2018, la
locataire a résilié le contrat de bail pour le 31 décembre 2018.

B.                           
Le 14 décembre 2018, la locataire a causé un dégât au lavabo
de la salle de bains, en ce sens que celui-ci a été fissuré. Elle s’est alors
empressée de contacter son assurance responsabilité civile et l’entreprise A.________
pour faire poser un lavabo neuf. 

                        Le 18 décembre 2018, l’artisan mandaté par la
locataire, en voulant procéder au changement, a arraché une partie du carrelage
sur le mur auquel était fixé le lavabo. Lors du préconstat réalisé le même
jour, B.________, de la gérance immobilière représentant le propriétaire, a pu
constater les dégâts et faire des photographies.

                        L’état
des lieux de sortie a été effectué le 3 janvier 2019. Il a été constaté divers
dégâts et, en particulier, le constat que, sur le mur ouest de la salle de
bains, huit carrelages (carreaux) avaient été cassés/arrachés lorsque l’artisan
avait tenté de changer le lavabo. 

                        Le même jour, une convention de sortie a été
signée par la locataire et la représentante du propriétaire.

C.                           
Une séance destinée, selon les termes de la gérance, à
« clôturer le dossier concernant les dégâts causés au lavabo de la
salle de bain » a réuni les parties le 17 janvier 2019. Aucun accord
clair n’en est résulté et A.________, qui avait interrompu ses travaux après
avoir constaté les dégâts, a été remercié. 

                        Des
correspondances ont été échangées entre la locataire (son mandataire) et la
gérance (le mandataire du propriétaire). 

D.                           
Le 12 août 2019, la locataire a saisi la Chambre de
conciliation d’une requête visant à faire condamner le bailleur à lui remettre
dans un délai de 20 jours le décompte des charges 2015-2016, avec menace des
sanctions prévues à l’article 292 CP, et à lui payer le montant de 169.65
francs, avec intérêts à 5 % l’an dès le dépôt de la requête. 

                        La conciliation, tentée le 28 janvier 2020, a
échoué et le propriétaire a conclu au rejet et reconventionnellement au
paiement par la locataire du montant de 5'320.45 francs. Une autorisation de
procéder a été délivrée. 

E.                           
Par requête en cas clair déposée le 7 juillet 2020 à
l’encontre de la banque D.________ (PSOM.2020.53), la locataire a notamment
conclu à ce qu’il soit ordonné à la banque de libérer la garantie loyer de
2'540 francs, intérêts en sus. 

                        Une
convention datée du 11 septembre 2020 a mis fin au litige, la banque
s’engageant à verser à la locataire le montant de 2'142 francs (soit le solde
du compte de garantie-loyer concerné), « [à] bien plaire et sans
reconnaissance de responsabilité ».

F.                           
Le propriétaire a initié la procédure au fond et conclu à ce
que la locataire lui verse le montant de 5'320.45 francs pour les dommages
causés dans la salle de bains de l’appartement. Cette somme se compose de trois
postes : 

-     L’intervention
de l’installateur sanitaire A.________, facturée le 18 janvier 2019 (447.75
francs). Après plusieurs rappels, ce montant a finalement été payé par le
bailleur. 

-     Le
remplacement intégral du carrelage de la salle de bains par l’entreprise X.________
SA, facturé 4'064.94 francs par celle-ci, le bailleur alléguant qu’il était
« manifestement impossible de retrouver le même carrelage que celui brisé
lors du changement de lavabo, carrelage qui datait de plusieurs années ».

-     La
fourniture d’un nouveau lavabo et le démontage/remontage des appareils
sanitaires dans le cadre du remplacement du carrelage par l’entreprise C.________,
ces interventions étant facturées le 17 février 2019 (807.75 francs). 

G.                          
Dans sa réponse du 24 mars 2020, la locataire s’est opposée à
la demande dans son intégralité. Elle a concédé, en lien avec les factures nos
2 et 3, qu’elle ne pouvait en devoir qu’une petite partie et qu’en ayant déjà
remis le montant de 750 francs au propriétaire, elle l’avait déjà largement
indemnisé. 

H.                           
Dans ses observations, le bailleur a allégué qu’il convenait
de soustraire du total de 5'320.45 francs auquel il avait conclu dans sa
demande le montant de 750 francs déjà payé par la locataire, ainsi que celui de
23.40 francs correspondant à une charge de buanderie payée en trop pour les
années 2018-2019. 

I.                             
Par jugement du 31 mai 2022, le Tribunal civil a rejeté
intégralement la demande, statué sans frais et condamné le bailleur à verser à
la locataire une indemnité de dépens de 2'692.50 francs. 

                        En
substance, le premier juge a considéré qu’aucun manquement aux règles de l’art
ne pouvait être reproché à l’entrepreneur A.________ et, partant, qu’aucune
faute n’était imputable à la locataire en rapport avec les dégâts causés au
carrelage de la salle de bains. La responsabilité contractuelle de la locataire
ne pouvait donc aller au-delà d’une participation au coût du remplacement du
seul lavabo. La convention de sortie du 3 janvier 2019 n’y changeait rien, car
le consentement de la locataire était vicié par le procédé utilisé par la
représentante du bailleur pour amener son interlocutrice à signer ladite
convention. 

                        Le
premier juge a estimé le coût du remplacement du lavabo à 1'200 francs (montant
un peu en-dessous de ceux figurant dans les factures nos 1 et 3) et
l’indemnité due par la locataire à la moitié de cette valeur (l’amortissement
devant être pris en compte pour ne pas faire supporter à la locataire la valeur
à neuf de l’installation). Après avoir constaté que la locataire, en ayant déjà
versé le montant de 750 francs, s’était largement acquittée de son dû, il a
rejeté la demande. 

J.                           
Le 30 juin 2022, le propriétaire a formé recours contre la
décision du Tribunal civil. Il a conclu à son annulation et, principalement, à
sa réforme en ce sens que la locataire soit condamnée à lui verser un montant
de 4'547.05 francs, intérêts en sus, subsidiairement au renvoi de la cause à
l’autorité précédente pour nouvelle décision. 

                        En
bref, il a soutenu que la convention de sortie du 3 janvier 2019 était valable,
que la locataire était dès lors réputée avoir admis sa responsabilité et
accepté de prendre en charge les travaux, qu’indépendamment de cette question,
il convenait de retenir que l’entrepreneur A.________, auxiliaire de la
locataire, avait commis un manquement aux règles de l’art et qu’une faute était
dès lors imputable à la locataire. 

K.                           
Dans sa réponse du 5 septembre 2022, la locataire a conclu au
rejet du recours. 

                        En
substance, elle a relevé qu’elle était en droit d’invalider, comme elle l’avait
fait, la convention de sortie, pour menaces (donc crainte fondée), lésion et
erreur essentielle, que l’entrepreneur n’avait commis aucune faute et qu’aucune
faute n’était dès lors imputable à la locataire, qu’il ne se justifiait pas de
refaire intégralement la salle de bains, que la facture no 1 (de
447.45 francs) ne concernait pas le bailleur et qu’il n’avait dès lors pas à la
payer, que la facture no 2 de l’entreprise X.________ SA mentionnait
également le plafond de la salle de bains qui n’avait aucun lien avec le
manquement de la locataire, que le bailleur ne tenait pas compte de
l’amortissement des installations et que, la locataire ayant déjà versé 750 francs
au propriétaire, elle ne lui devait plus rien. 

L.                           
Le bailleur a déposé une réplique.

C O N S I D E R A N T

1.                           
a) Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est
recevable à cet égard (art. 319-321 CPC).

                        b)
Conformément à l'article 319 let. a CPC, le
recours est recevable contre « les décisions finales (…) de première
instance qui ne peuvent faire l’objet d’un appel ». Dans les affaires
patrimoniales, l’appel n’est recevable que si la valeur litigieuse au dernier
état des conclusions est de 10'000 francs au moins (article 308 al. 2 CPC).

                        La valeur litigieuse n’étant en l’espèce pas
supérieure à 10'000 francs, l’ARMC est compétente.

2.                           
Est litigieuse la
question de l’indemnisation, par la locataire, des dégâts causés par
l’entrepreneur A.________, qui est intervenu le 18 décembre 2018 pour remplacer
le lavabo endommagé par la locataire et qui, en enlevant l’installation
défectueuse, a cassé/arraché huit carreaux sur le mur ouest de la salle de
bains.  

2.1.                        
En vertu de l’article 267 al. 1
CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui
résulte d’un usage conforme au contrat. Il répond des défauts qui excèdent
l’usage normal de la chose et doit supporter les frais de réparation de ces
défauts (Lachat/Rubli, in Le bail à loyer, éd. 2019, n. 5.4 p. 1043).

                        Jusqu’à l’expiration du bail,
le locataire peut entreprendre lui-même (ou faire effectuer par l’entreprise de
son choix) les réparations nécessaires qui lui incombent. Lorsqu’il s’agit de
travaux d’une certaine importance, le locataire prendra préalablement contact
avec le bailleur et requerra son accord (Lachat et al., op. cit., n. 5.7
p. 1044 s.).

                        Le
locataire répond des dégâts causés lorsqu’ils sont dus à sa faute ou à celle
des personnes dont il répond, comme les membres de sa famille, ses auxiliaires
(art. 101 CO) ou ses animaux (art. 56 CO) (Lachat/Rubli, in Le bail
à loyer, éd. 2019, n. 5.9 p. 1046 ; Terrapon, La restitution
des locaux loués et l’offre d’un locataire de remplacement, in 12e
Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 7). 

                        Il
engage dès lors sa responsabilité lorsqu’il sollicite un entrepreneur pour
réaliser un ouvrage et que cet entrepreneur accomplit personnellement (ou par
l’entremise de l’un de ses auxiliaires) un acte engageant sa responsabilité. En
vertu de l’article 364 al. 1 CO (en relation avec l’art. 321a al. 1 CO),
l’entrepreneur assume un devoir de diligence, dont découlent des devoirs de renseigner
et conseiller le maître (en l’espèce : la locataire) et, compte tenu de sa
qualité de spécialiste, l’entrepreneur doit signaler toute circonstance
importante pour l’exécution de l’ouvrage. S’il a connaissance d’éléments
susceptibles de compromettre l’exécution de l’ouvrage, il doit les communiquer
immédiatement au maître (ATF 129 III 604
cons. 4.1 ; arrêt du TF du 23.01.2012
[4A_608/2011] cons. 5.3.1 ; pour les références et un exemple, cf. Equey,
Cinq ans de jurisprudence en droit du contrat d’entreprise, in Jusletter du 5
mars 2018, p. 12). Ce devoir d’avis (ou d’information), qui entre dans la
catégorie des devoirs accessoires de l’entrepreneur, s’impose également à
celui-ci lorsqu’il constate que le travail exécuté par un autre artisan
présente des défauts qui pourraient gêner l’exécution de son propre travail (Carron,
Le devoir d’avis des constructeurs, Journées suisses du droit de la
construction [JDC], 2019, p. 125 et les références citées ; sur la notion
de devoirs accessoires, cf. Carron, op. cit., p. 134 ; Chapuis,
Responsabilité et devoirs accessoires découlant d’un contrat, 2005, p. 68 ss).

                        L’entrepreneur
n’a pas besoin d’émettre un avis inutile (Carron, op. cit., p. 135
et les auteurs cités). S’il prouve que le cours des choses n’aurait pas changé
malgré l’information qu’il aurait dûment fournie (par exemple parce que le
maître était déjà informé ou parce qu’il n’aurait de toute façon pas modifié
son point de vue), alors le maître ne peut pas lui reprocher l’absence d’avis.
En présence d’une telle hypothèse, qui rappelle l’objection de comportement
licite (moyen par lequel le défendeur à l’action en responsabilité fait valoir
que le dommage serait néanmoins survenu s’il avait agi conformément au droit),
il n'y a pas de devoir d’information ou, dans une perspective différente, il
n’y a pas de lien de causalité (Carron, op. cit., p. 135 et les
références citées). La question est particulièrement délicate puisqu’il s’agit
de déterminer si le destinataire de l’information se laisserait influencer par
celle-ci et s’il modifierait son comportement face à une information donnée de
manière complète (Chappuis, La responsabilité pour l’information fournie
à titre professionnel : vers en droit subjectif à être informé, in La
responsabilité pour l’information fournie à titre professionnel, 2009, p. 22). 

                        Si
les conditions de l’article 97 CO sont remplies, la violation du devoir d’avis
(ou d’information) légitime le maître à exiger la réparation du préjudice
consécutif au défaut, c’est-à-dire du dommage qui découle du défaut mais qui se
développe en dehors de ce dernier. C’est par exemple le cas d’une dalle
défectueuse qui endommage le carrelage qui la recouvre ou celui d’une toiture
défectueuse (non étanche) qui entraîne un dégât d’eau dans un appartement (Carron,
op. cit., p. 136). 

2.2.                        
L’indemnité que le locataire doit au bailleur ne correspond
pas à la valeur à neuf du bien ou de l’installation endommagé(e), mais à sa
valeur actuelle (soit sa valeur au moment où le dommage a été causé) (Lachat/Rubli,
op. cit., n. 5.4 p. 1043 ; Weber, op. cit., n. 4 ad art. 257 ;
Terrapon, op. cit., p. 8). L’indemnité doit ainsi tenir compte du degré
de vétusté des anciennes installations, de leur âge et de la plus-value que le
bailleur retire d’une installation neuve (Lachat/Rubli, op. cit., n. 5.4
p. 1043). 

                        Ces
règles, qui interviennent au moment de calculer l’indemnité due au bailleur,
s’inscrivent dans l’application du principe
connu sous la locution « neu
für alt » : il impose de tenir compte, dans l’indemnisation à
accorder, que l’espérance de vie de l’objet nouveau est supérieure à celle de
l’objet détruit (cf. à ce sujet l’arrêt du TF du 26.09.2007 [4C.87/2007] cons. 5.2 et les auteurs cités). Il résulte
implicitement de cette définition que le principe est inapplicable lorsque
l’objet détruit était neuf, l’espérance de vie de l’objet nouveau ne pouvant,
par définition, être supérieure à celle de l’objet (neuf) détruit (arrêt du TF
du 25.06.2015 [4A_61/2015] cons. 3.4).

                        Contrairement à ce que pense
le bailleur recourant (qui soutient dans sa réplique qu’« [a]ucun
amortissement ne rentre en ligne de compte »), le principe qui vient
d’être rappelé s’applique aux choses ou aux installations objets du contrat de
bail. Ce n’est que dans certains cas particuliers (non visés ici) que l’absence
d’amortissement se justifie : la doctrine a eu l’occasion de signaler
qu’aucune déduction n’est opérée pour les habits (endommagés), puisqu’il s’agit
de biens que leur détenteur ne songeait pas à remplacer, malgré leur
dépréciation, et qu’il est contraint, une fois le dommage survenu, de racheter
au prix neuf (cf. Perini, Richterliches Ermessen bei der
Schadensberechnung, 1994, p. 68 ; Rey, Ausservertragliches
Haftpflichtrecht, 3e éd. 2003, n. 321 p. 74 s. ; Oftinger/Stark,
Schweizerisches Haftpflichtrecht, Allgemeiner Teil, 5e éd. 1995, n.
363 p. 367 ; estimant que l’amortissement devrait être pris en compte
aussi pour les habits : Roberto, Schweizerisches Haftpflichtrecht,
n. 693 p. 201). Cette dernière justification n’entre manifestement pas en ligne
de compte s’agissant d’installations comprises dans un appartement objet d'un
bail à loyer d'habitation, pour lesquelles l’amortissement fait même l’objet de
tabelles, utilisées par les gérances, dans la pratique (cf. Tercier/Bieri/Carron,
Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 2049 p. 276 et les
arrêts cités ; Weber, in BaslK. OR I, 7e éd. 2020, n. 4 ad
art. 267 ; Terrapon, op. cit., p. 10, qui indique que ces
barèmes entrent dans la catégorie des règles de l’expérience générale de la vie).

2.3.                        
Le jour de la reddition des locaux, une fois que le locataire
sortant les a vidés de ses meubles, le bailleur procède en règle générale à
l’état des lieux de sortie, qui a pour but de constater par écrit l’état des
locaux à la fin du bail (Lachat/Rubli, in Le bail à loyer, éd. 2019, n.
3.1 p. 1036). 

                        L’organisation
d’un état des lieux préliminaire (ou « préconstat ») quelques
semaines avant le départ du locataire est de plus en plus courant. Elle permet
d’informer le locataire sortant de ce qui pourrait lui être reproché lors de la
restitution des locaux, ce qui lui donne le temps de faire réparer les
éventuels dégâts constatés et de les annoncer à son assurance responsabilité
civile et/ou de se renseigner sur ses droits et obligations lors de la
restitution des locaux (Lachat/Rubli, op. cit., n. 3.1 p. 1036 et la
note de pied 33).

                        Les parties sont libres de conclure une
convention de sortie qui, comme toute transaction extrajudiciaire, peut inclure
une quittance pour solde de tout compte (cf. ATF 127 III 444 cons.
1a ; arrêt du TF du 05.08.2013
[4A_191/2013] cons. 3.1 ; Lachat/Rubli, op.
cit., n. 3.7 p.1037 s. et n. 6.3 p. 1049 ; Lachat/Bohnet, CR CO I,
n. 9 ad art. 267), qui est une reconnaissance négative de dette, soit une
déclaration de volonté par laquelle une personne reconnaît n’avoir pas ou plus
de prétention à faire valoir relativement à une créance ou à un rapport de
droit (ATF 127 III 444 cons.
1a ; arrêt du TF du 10.10.2007
[4A_97/2007] cons. 3.2). La reconnaissance négative de dette
peut porter sur une dette existante ; elle s’analyse alors comme une remise de
dette au sens de l’article 115 CO, qui n’est soumise à aucune forme spéciale
(arrêt du TF du 10.10.2007 précité cons. 3.2).

                        En cas de litige sur la portée à
donner à la convention de sortie, il s’agira de procéder à son interprétation,
selon les règles usuelles applicables à l’interprétation des clauses
contractuelles (cf. Schmidt, Les clauses pour solde de tout compte,
2019, p. 99 ss). À cet égard, la volonté
subjective des parties (soit, d'un côté, celui qui fait la déclaration et, de
l'autre, celui qui la réceptionne) a la priorité sur la volonté objective (ATF 123 III 35 cons. 2b). Le
juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des
parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base
d'indices (ATF 132 III 268 cons. 2.3.2 ; 131 III 606 cons. 4.1). Constituent des indices en ce sens non seulement
la teneur des déclarations de volonté – écrites ou orales –, mais encore le
contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la
volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à celle
qui fait l'objet du litige ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier
le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque
les conceptions des parties elles-mêmes. L'appréciation de ces indices concrets
par le juge, selon son expérience générale de la vie, relève du fait (arrêt du
TF du 01.05.2018 [4A_343/2017] cons. 2.1.1). Dans le cadre de
l’interprétation normative, le juge recherche la volonté objective des parties,
en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune d'elles
pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l'autre
(arrêt du 01.05.2018 précité cons. 2.1.2 et les arrêts cités). Il s'agit d'une
interprétation selon le principe de la confiance (arrêt du 01.05.2018 précité
cons. 2.1.2 ; ATF 130 III 417 cons. 3.2 et les arrêts cités).

2.4.                        
En l’absence de convention valant quittance pour solde de
tout compte, il appartient au bailleur d’apporter la preuve (art. 8 CC ; Weber,
op. cit., n. 5 ad art. 267) de son préjudice, notamment en produisant les
factures des artisans ayant réparé les dégâts imputables au locataire ou à son
auxiliaire (art. 101 CO). 

                        Lorsque,
comme c’est le cas en l’espèce, un procès en droit du bail est initié par une
demande simplifiée au sens de l’article 244 CPC, la maxime inquisitoire
atténuée s’applique (art. 247 al. 2 CPC ; Heinzmann, La procédure
simplifiée, 2018, n. 338 p. 199). Cette maxime a pour but de protéger la
partie faible au contrat, de garantir l’égalité entre les parties et
d’accélérer la procédure (Heinzmann, op. cit., n. 339 p. 199 et les
arrêts cités). Ce soutien doit notamment permettre au justiciable qui ne
dispose pas de connaissances juridiques de mener seul un procès (Heinzmann,
op. cit., n. 339 p. 199 s. et les arrêts cités ; Trezzini, in
Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIe
éd., Vol. 2, n. 1 ad art. 244). Lorsque les parties sont représentées par un
avocat, une violation de l’article 247 al. 2 CPC n'est envisageable que dans
des cas flagrants, le tribunal pouvant partir du principe que les allégations
et les offres de preuves sont complètes (Heinzmann, op. cit., n. 340 p.
200 s. et l’arrêt cité ; Trezzini, op. cit., n. 12 ad art. 247
et les arrêts cités). C’est en ce sens que le recourant rappelle que « [l]es
exigences en matière de motivation de l’allégation et de la contestation valent
aussi en procédure simplifiée ».

                        Les juges fédéraux ont eu
l’occasion d’appliquer de manière concrète les considérations qui précèdent, en
rappelant que le propriétaire qui entend réclamer une indemnité doit alléguer
et prouver les postes de son dommage. Dans un cas où l’usage d’un biotope avait
été, entre autres objets, cédé à un locataire qui l’avait endommagé, ils ont
considéré que celui-ci ne devait pas prendre à sa charge le revêtement de
l’étang et le circuit d’eau (ces deux postes étant amortis), mais qu’il était
tenu d’indemniser le propriétaire seulement pour les coûts générés par
l’enlèvement des matériaux endommagés et la nouvelle plantation qui avait été
mise à la place de l’ancienne. Les juges fédéraux ont constaté que le
propriétaire avait produit, à titre de preuve, l’offre (cf. art. 3 CO)
contenant un prix forfaitaire (9'000 francs) pour l’assainissement de
l’ensemble du biotope, mais qu’il n’avait pas fourni de preuve permettant
d’établir le détail de ces coûts. Il n’était dès lors pas possible de
déterminer les frais des deux postes dont le dommage était imputable au
locataire et la demande du bailleur devait être rejetée (arrêt du TF du 25.06.2020 [4A_162/2020] cons. 9 ; sur l’allégation des divers
postes d’un dommage, cf. ATF 144 III 519 cons. 5.2.1.2 et les arrêts cités).

3.                           
À la lumière des considérations qui précèdent, il s’agira,
après avoir établi la portée de la convention de sortie du 3 janvier 2019 (cf.
infra cons. 3.1), de déterminer si les dégâts mentionnés dans l’état des lieux
de sortie (cf. infra cons. 3.2) sont imputables à la locataire (cf. infra cons.
3.3) et, dans l’affirmative, d’établir l’indemnité qui doit être versée par
celle-ci en examinant les trois factures produites par le recourant (cf. infra
cons. 3.4 à 3.7). 

3.1.                        
En l’espèce, la convention de sortie du 3 janvier 2019
consacre un accord, liant les parties, dont il conviendra de définir la portée.

                        Le
demandeur ne conteste pas en soi la validité de la convention, mais, se
prononçant sur la portée de celle-ci, il postule qu’il « était bien
évident que la salle de bains devrait être entièrement recarrelée ».
On ne peut le suivre sur ce point puisqu’il peut être établi que l’intention
réelle des parties portait sur un objet plus restreint, comme on va le voir
maintenant.

                        Dans
la convention de sortie du 3 janvier 2019, la locataire reconnaît sa
responsabilité s’agissant du « Lavabo salle de bain fissuré »
et du « Mur ouest 8 carrelages arrachés et cassés par l’entreprise A.________
Sanitaire, lors du changement du lavabo fissuré » et il autorise
« le gérant à commander les travaux, selon chiffre/s 1/2/3/4/5 … »
(soit les chiffres désignant les rubriques visées dans la convention). Le
bailleur, par la signature de sa représentante, a approuvé explicitement
l’objet de la convention et, partant, la rubrique visant les carrelages du mur
ouest. D’ailleurs, B.________, en tant qu’auxiliaire du bailleur, a ensuite
confirmé que le prix qu’elle avait fixé pour ce poste dans la convention
portait sur le « remplacement du carrelage du pan de mur où se
trouvaient les catelles arrachées ». 

                        Toujours
dans la convention, la locataire a pris l’engagement de verser, pour ce dernier
poste, le montant de 2'000 francs (considéré comme un montant estimatif calculé
avec une marge), les frais effectifs devant ensuite faire l’objet d’un décompte
final envoyé à la locataire (audition de B.________, qui précise que
l’estimation des montants figurant dans la convention de sortie était « faite
un peu au-dessus des prix probables, de manière à ce que si l’assurance […]
donne sa garantie de couverture, [il n’y] ait pas de mauvaise surprise »).
Les montants figurant dans la convention – y compris la somme de 2'000 francs
arrêtée pour le « Mur ouest 8 carrelages arrachés … » – sont
considérés comme des maximums, ce qui est confirmé dans l’ultime clause de
l’accord qui prévoit, en substance, que la locataire autorise la gérance à
prélever sur la garantie de loyer le montant des frais inscrits dans les
rubriques remplies par le bailleur (dont la somme de 2'000 francs pour la
rubrique no 5), mais « jusqu’à concurrence de ce dernier
montant ». L’attitude du bailleur (par son auxiliaire) ne laisse aucun
doute sur le fait que l’engagement pris par les parties dans la convention
réglait définitivement la situation : il ressort des explications de B.________
que, la locataire ayant finalement accepté de signer l’état des lieux et la
convention de sortie, le bailleur avait renoncé à faire l’avis des défauts.

                        Il est dès lors établi que l’intention réelle des
parties était de conclure une convention réglant définitivement (sous réserve
d’un décompte incluant les coûts effectifs des réparations) le litige en ce
sens que, de son côté, la locataire reconnaissait des montants estimatifs
maximaux (pour garantir au bailleur le paiement des coûts effectifs qui lui
seraient, le cas échéant, facturés) et que, de son côté, le bailleur renonçait
ainsi à entreprendre une « procédure d’avis des défauts ».
Toujours selon la volonté subjective des parties, les travaux visaient le mur
ouest (d’où 8 carrelages ont été arrachés) et non l’ensemble des carrelages
recouvrant les murs de la salle de bains. 

3.2.                        
En l’espèce, l’état des lieux de sortie s’est tenu le 3
janvier 2019. Auparavant, soit le 14 décembre 2018, la locataire a causé un
dégât au lavabo de la salle de bains, en ce sens que celui-ci s’est fissuré.
Elle s’est alors empressée de contacter son assurance responsabilité civile et
l’entreprise A.________ pour faire poser un lavabo neuf. Le 18 décembre 2018,
l’artisan mandaté par la locataire, en voulant procéder au changement, a
arraché une partie du carrelage sur le mur ouest, où était fixé le lavabo. Lors
du pré-constat réalisé le même jour, B.________, de la gérance représentant le
bailleur, a pu constater les dégâts et faire des photographies.

3.3.                        
Il ressort du procès-verbal d’audition de A.________ que
l’entrepreneur a été sollicité par la locataire pour remplacer le lavabo de la
salle de bains, qu’il a établi un devis qu’il a remis à l’assurance responsabilité
civile de la locataire, que le devis a été accepté et qu’il s’est rendu dans
l’appartement pour réaliser le travail.

                        Il
a vu – toujours selon le procès-verbal d’audition de l’entrepreneur – que le
lavabo était fixé « de façon non professionnelle » ou que la
pose n’était « pas conforme aux règles de l’art ». Dans sa
carrière, c’était la seconde fois qu’il voyait un lavabo posé ainsi et la
« première fois, le résultat a été le même, en ce sens que le carrelage
est venu avec le lavabo » ; pour couper le silicone, il s’est appuyé
« de [s]es 85-90 kg sur le lavabo », il entendait des
craquements, qu’à un moment donné il s’est dit qu’il ne pouvait « rien
faire d’autre que de faire craquer », l’alternative était de ne pas y
toucher, mais « ce n’[était] pas [s]on genre ». L’entrepreneur
reconnaît qu’il aurait pu laisser le lavabo en place, après avoir déboulonné et
constaté la présence du silicone, mais qu’il ne s’est effectivement pas arrêté
là, parce qu’il avait une mission, celle de changer le lavabo. Il ignorait s’il
restait du carrelage de remplacement « quelque part dans la maison »
et il ne savait pas si le propriétaire était d’accord de remplacer les carreaux
détruits par une « bande de couleur » (ou s’il exigeait le
remplacement de tout le carrelage de la salle de bains). 

                        Dans ces circonstances, parfaitement décrites par
l’entrepreneur, il est patent que celui-ci avait le devoir d’aviser le maître
de l’ouvrage (la locataire) pour qu’elle puisse décider de la suite des
travaux : l’entrepreneur savait qu’en poursuivant les pressions sur le
lavabo, des carreaux allaient être endommagés sur le mur de la salle de bains,
ce qui supposait – une fois les dégâts causés – une réparation et, partant, des
coûts supplémentaires d’une certaine ampleur (qui pouvaient se révéler
supérieurs aux frais liés au seul remplacement du lavabo), qui impliquaient une
décision que l’entrepreneur ne pouvait pas prendre lui-même (ce d’autant plus
qu’il ne savait même pas si le propriétaire disposait encore d’un stock de
carreaux permettant de faciliter la remise en état).

                        Il
s’agit ensuite de déterminer si la locataire, forte de l’information qui aurait
dû lui être communiquée par l’entrepreneur, avait l’obligation d’en informer le
bailleur. On relèvera à cet égard que, certes, le dégât initial (le lavabo
fissuré) a été causé par la locataire et que celle-ci pouvait librement
mandater un entrepreneur pour qu’il fasse la réparation. Le constat fait par
l’entrepreneur (soit le fait que l’ouvrage allait craquer, en ce sens que,
comme il l’avait déjà expérimenté une fois, le carrelage allait venir avec le
lavabo) apportait toutefois un élément nouveau, dont la locataire devait
nécessairement tenir compte avant de décider de la suite des opérations :
le changement de lavabo allait avoir des conséquences non prévues initialement
puisqu’il était certain que des carrelages seraient détruits sur le mur de la
salle de bains et que le montant du préjudice pouvait se révéler important,
selon l’expérience générale de la vie. Elle devait dès lors en avertir le
propriétaire.

                        Le
fait que la locataire allègue, dans ses observations sur le recours, que
« A.________ n’avait par ailleurs aucune raison de s’arrêter, puisque
le lavabo devait quoi qu’il en soit être enlevé pour être remplacé »
ne change rien aux considérations qui précèdent. On peut par contre se demander
si, dans l’hypothèse où l’information aurait été communiquée au bailleur, le
résultat aurait été différent, en ce sens que le dommage (les huit carreaux
arrachés) n’aurait pas été causé. La question, très délicate, peut rester
ouverte en l’espèce. Il n’est pas nécessaire de trancher sur le fond la
question de l’objection du comportement licite (ni, concrètement, d’établir si
l’absence d’information a causé un dommage directement imputable à la
locataire), ni d’examiner cette question à la lumière du fardeau de
l’allégation ou de la preuve, puisque, comme on va le voir, l’action en justice
du bailleur devrait de toute façon être rejetée dans l’hypothèse où la
locataire devrait répondre du dommage causé.

3.4.                        
Le recourant conclut à ce que la locataire soit condamnée à
lui verser le montant de 4'547.05 francs, intérêts en sus. Cette somme se
décompose comme suit : 447 francs (montant de la facture de A.________) +
4'064.95 francs (facture de l’entreprise X.________ SA ; pose du
nouveau carrelage) + 807.75 francs (entreprise C.________ ; pose du nouveau
lavabo), soit un total de 5'320.45 francs, dont il convient de déduire les
montants de 23.40 francs (charge de buanderie payée en trop pour les années
2018-2019 et 750 francs (montant versé par la locataire). 

3.5.                        
La première facture, celle de A.________ datée du 18 janvier
2019, concerne des interventions les 17, 18 décembre 2018 et 17 janvier 2019.
Si l’on peut comprendre que, les 17 et 18 décembre 2018, A.________ s’est
occupé du lavabo défectueux, la date du 17 janvier 2019 ne concerne plus ces
travaux. À cette date, une séance s’est tenue dans l’appartement, réunissant
les personnes impliquées dans la rénovation de la salle de bains. Il a alors
simplement été communiqué à A.________ que, pour lui, « les choses
s’arrêtaient là, au revoir et merci ».

                        Concernant
les activités facturées pour les 17 et 18 décembre 2018, il n’appartenait pas
au propriétaire de payer A.________, qui était lié par un contrat d’entreprise
avec la (seule) locataire. L’entrepreneur ayant livré un ouvrage défectueux,
celle-ci pouvait lui opposer l’exception d’inexécution (et retenir la
rémunération qui lui était due jusqu’à ce que l’entrepreneur ait éliminé le
défaut) (arrêt du TF du 01.04.2019
[4D_3/2019] cons. 2.2 et les références citées). Le propriétaire ne peut
dès lors invoquer, vis-à-vis de la locataire, aucun fondement légitimant sa
demande de remboursement portant sur le montant dont il s’est acquitté en
faveur de A.________. 

                        La
prétention du bailleur doit être rejetée en tant qu’elle concerne le montant de
447 francs figurant dans la facture de A.________. 

3.6.                        
La deuxième facture, celle de X.________ SA, vise des
activités étrangères à la stricte réparation des dommages directement causés
par l’entrepreneur le 18 décembre 2018. C’est le cas du poste relatif au
plafond de la salle de bains et de ceux visant l’ensemble des murs qui ne
visent pas seulement le mur ouest de cette pièce.

                        Le
recourant se limite à alléguer que, « [p]our la pose de ce carrelage,
elle a aussi dû procéder à des opérations de nettoyage ». Sur la base
de cette motivation, on peine toutefois à comprendre en quoi le plafond était
directement concerné par la réparation des dommages causés par A.________. En
outre, le poste relatif au plafond mentionne davantage qu’une simple opération
de nettoyage (« masticage, ponçage, 2 couches de peinture
émail »). La facture de 86.05 francs ne peut être mise à la charge de
la locataire responsable. 

                        S’agissant
de la réparation du carrelage, il résulte de l’état des lieux de sortie que A.________
a endommagé huit carreaux dans la salle de bain (« Le mur ouest 8 carrelages
cassés et arrachés lors changement lavabo »). La locataire considère
qu’elle doit indemniser le propriétaire exclusivement pour ces huit carreaux.
Ce dernier soutient qu’il « était bien évident que la salle de bains
devrait être entièrement recarrelée » car il « est
manifestement impossible de retrouver le même carrelage que celui brisé lors du
changement de lavabo, carrelage qui datait de plusieurs années ».

                        En
soutenant que la salle de bains devait être « entièrement recarrelée »
et en alléguant (facture à l’appui) que la somme des opérations se monte à
4'064.95 francs, le recourant réclame un montant global, sans spécifier le
montant correspondant aux travaux objet de la convention de sortie du 3 janvier
2019 conclue par les parties (cf. supra cons. 3.1). Seuls les carrelages
recouvrant le mur ouest de la salle de bains sont visés par les parties et il
incombait dès lors au bailleur de désigner le dommage correspondant. Une
allégation visant le préjudice lié à ce seul poste s’imposait puisque, dans sa
réponse, la locataire avait explicitement contesté l’allégation du bailleur
selon laquelle il lui appartenait de remplacer l’intégralité des carrelages de
la salle de bains. Dans ses déterminations ultérieures, le bailleur n’a pas
apporté les précisions utiles, malgré la contestation motivée par la locataire.

                        Il
est dès lors impossible de déterminer la quotité du dommage subi par le
propriétaire qui est imputable à la locataire et, selon la jurisprudence, la
prétention du bailleur doit être rejetée en tant qu’elle concerne le montant
figurant dans la facture de la société X.________ SA.

                        Les
considérations qui précèdent ne peuvent être remises en cause au motif que la
locataire, en signant la convention de sortie, aurait « admis sa
responsabilité et accepté de prendre en charge les travaux ». Comme on
l’a vu (cf. supra cons. 2.4), il incombait encore au bailleur d’alléguer et de
prouver la quotité de l’indemnité qui lui était due. Or, le propriétaire a
échoué à apporter cette preuve.       

3.7.                        
La troisième facture, établie par C.________ et datée du 15
février 2019, mentionne le prix du lavabo de remplacement (150 francs) et le
coût de la main d’œuvre (et des déplacements) pour le démontage et le remontage
des appareils sanitaires (pour procéder au remplacement du carrelage de la
salle de bains) (600 francs), soit un total de 807.75 francs avec la TVA.

                        On
pourrait ici longuement discuter de la déduction qu’il conviendrait d’opérer en
raison de l’amortissement entrant en ligne de compte (cf. supra cons. 2.2),
étant précisé que la Tabelle d’amortissement commune aux associations de
bailleurs et de locataires de mars 2007 déposée par la locataire prévoit une
durée d’amortissement de 30 ans). Il n’y a toutefois pas lieu d’examiner cette
question de manière plus approfondie, puisque l’intimée a accepté de verser, en
tout et pour tout, le montant de 750 francs – soit un montant couvrant
largement l’indemnité due au bailleur – et qu’elle s’est acquittée de ce
paiement. 

4.                           
Il résulte des
considérations qui précèdent que le recours doit être rejeté.

                        L’ARMC statue sans frais en
application de l’article 56 LTFrais.

                        Le recourant
versera à l’intimée, pour la procédure de recours, une indemnité de dépens,
laquelle peut être fixée, en l’absence de mémoire d’honoraires, au vu du
dossier et notamment des déterminations sur recours, à 1’200 francs (art. 96 et
105 al. 2 CPC ; art. 64 al. 2 LTFrais).

Par ces motifs,

L'AUTORITé DE
RECOURS EN MATIERE CIVILE

1.    Rejette le
recours. 

2.    Statue sans
frais. 

3.    Condamne le
recourant à verser à l’intimée une indemnité de 1'200 francs à titre de dépens.

Neuchâtel, le 5 décembre 2022