# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dd0f8b17-bba3-5d97-a6ab-2ef38069727c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-10-07
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 07.10.2010  VB.2010.00250
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2010-00250_2010-10-07.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	VB.2010.00250	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 07.10.2010
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 14.04.2011 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Quartierplan

	
Einstellung eines Quartierplanverfahrens zur Aufhebung von Bauverbotsdienstbarkeiten

Die Beschwerdeführenden hatten in einige nicht entscheidrelevante Aktenstücke keinen Einblick; diese Gehörsverletzung wurde durch die nachträgliche Akteneinsicht geheilt (E. 2.1). Die Baurekurskommission prüfte das im Rekursverfahren erstmals formell erhobene Ausstandsbegehren nicht und verletzte damit das rechtliche Gehör. Sie hätte auf das Begehren wegen Verwirkens des Anspruchs jedoch ohnehin nicht eintreten müssen, weshalb die Gehörsverweigerung als geheilt betrachtet werden kann (E. 2.2).
Frage offen gelassen, ob es sich beim Einleitungsbeschluss um einen (gestützt auf die Rechtsweggarantie bzw. Art. 6 Ziff. 1 EMRK) im Rahmen des Rechtsmittelverfahrens gegen die Einstellung des Quartierplanverfahrens anfechtbaren Zwischenentscheid handelt und die Voraussetzungen für dessen Anfechtbarkeit gemäss Art. 93 Abs. 3 BGG erfüllt sind. Die Einladung zur Einleitung des vorliegenden Teilquartierplanverfahrens im Rekursentscheid der Baudirektion hat jedenfalls nicht Bindungswirkung in dem Sinn, dass eine Verfahrenseinstellung nur bei Vorliegen von Widerrufsgründen zulässig wäre. Eine Planungs- und Genehmigungspflicht bestand demnach nicht (E. 4.2-4.4).
Die Rüge der unvollständigen und unrichtigen Sachverhaltsfeststellung ist unbegründet (E. 5).
An der Überbauung der beiden servitutsbelasteten Parzellen besteht ein relativ geringes öffentliches Interesse, das zusammen mit den beschränkten privaten Interessen der servitutsbelasteten Grundeigentümer nicht die teilweise erheblichen privaten Interessen der servitutsberechtigten Grundeigentümer am Erhalt des Bauverbots aufwiegen kann (E. 6).

Abweisung der Beschwerde

			 	
				Stichworte:
	
						BINDUNGSWIRKUNG
EINLEITUNG QUARTIERPLANVERFAHREN
GEHÖRSVERLETZUNG
INTERESSENABWÄGUNG
PLANUNGSPFLICHT
QUARTIERPLAN
QUARTIERPLANVERFAHREN
RECHTLICHES GEHÖR
RECHTSWEGGARANTIE
SACHVERHALTSFESTSTELLUNG
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
ZWISCHENENTSCHEID

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 93 Abs. III BGG
Art. 29 Abs. II BV
Art. 29a BV
Art. 6 Abs. I EMRK
§ 8 PBG
§ 123 Abs. I PBG
§ 139 Abs. I PBG
§ 148 Abs. II PBG
§ 158 PBG
§ 331 lit. c PBG
§ 19a Abs. II VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2010.00250

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 7. Oktober 2010

 

 

 

Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin
Elisabeth Trachsel, Gerichtssekretär
Andreas Conne.  

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

Gemeinderat D, 

Beschwerdegegner, 

 

 

und

1.    E, vertreten
durch F, 

 

2.    Firma G, 

 

3.1  H, 

 

3.2  I, 

 

2–3 vertreten durch RA J,

Mitbeteiligte, 

 

 

betreffend Quartierplan,

 

hat sich ergeben: 

I.  

A. Am 7. Mai
1996 setzte der Gemeinderat D den amtlichen Teilquartierplan K fest. Dieser
beinhaltete die strassenmässige Erschliessung und hob gleichzeitig zwei in den
Jahren 1876 und 1880 zugunsten der Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04
(damals 05) errichtete Bauverbotsservitute auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 06
und 07 auf. Die Eigentümer der servitutsberechtigten Grundstücke wehrten sich
gegen die Aufhebung der Bauverbote und obsiegten damit vorerst teilweise vor
Baurekurskommission, hernach ganz vor Verwaltungsgericht (VGr, 29. August
1997, VB.97.00072) und vor Bundesgericht (BGr, 26. Juni 1998,
1P.611/1997). Der Quartierplan wurde unter Beibehalt der Servitute am 15. Dezember
1999 von der Baudirektion genehmigt. 

Am 20. September 2001 stellten die beiden Eigentümer
der mit dem Bauverbot belasteten Grundstücke, B und L, das Gesuch um Einleitung
des Teilquartierplanverfahrens M mit dem Ziel, die Dienstbarkeit durch
Festlegung einer Höhenbeschränkung abzuändern. Der Gemeinderat D lehnte das
Gesuch gestützt auf den Bundesgerichtsentscheid vom 26. Juni 1998 ab,
jedoch hiess die Baudirektion einen dagegen gerichteten Rekurs infolge einer
veränderten Ausgangslage am 11. Juli 2003 gut und wies den Gemeinderat an,
das Quartierplanverfahren durchzuführen. 

B. Am 30. März
2004 leitete der Gemeinderat D darauf den amtlichen Teilquartierplan M ein mit
dem Ziel, die auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 06 und 07 lastenden Bauverbotsservitute
zu ändern. Ein hiergegen erhobener Rekurs der Dienstbarkeitsberechtigten blieb
vor Baudirektion erfolglos; die Quartierplaneinleitung wurde am 30. September
2004 genehmigt. Im weiteren Verfahrensverlauf scheiterten die
dienstbarkeitsberechtigten Quartierplangenossen mit Begehren auf Widerruf der
Quartierplaneinleitung bzw. Einstellung des Verfahrens. Nach der zweiten
Grundeigentümerversammlung kam der Gemeinderat jedoch zum Schluss, dass sich
die Zielsetzung des Quartierplans nicht erreichen lasse wegen der stark
divergierenden Interessen der Servitutsbeteiligten und mangels eines überwiegenden
öffentlichen Interesses an der Aufhebung der Bauverbote. Er stellte daher das
Quartierplanverfahren mit Beschluss vom 7. April 2009 ein (Disp.-Ziff. 1).
Weiter verwies er die geltend gemachten Ansprüche zur Aufhebung oder Änderung
des Bauverbots auf den zivilen Rechtsweg (Disp.-Ziff. 2). Der Gemeinderat D
nahm pauschal Fr. 25'000.- der angefallenen Verfahrenskosten auf die
Gemeindekasse und auferlegte die restlichen Verfahrenskosten von Fr. 10'000.-
zu 60 % B sowie zu 40 % den anderen beteiligten Grundeigentümern nach den
Flächenanteilen ihrer Grundstücke (Disp.-Ziff. 3). 

II.  

Gegen diesen Beschluss erhoben A als Kaufsberechtigter an
beiden Grundstücken und B als Eigentümerin des belasteten Grundstücks Kat.-Nr. 06
Rekurs mit dem Antrag, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und der
Gemeinderat sei aufzufordern, das Quartierplanverfahren ohne Verzug
fortzusetzen und innert Frist abzuschliessen. Am Rekursverfahren beteiligten
sich die Eigentümer der servitutsberechtigten Grundstücke, E, Firma G, H
und I, nicht aber N, welche das belastete Grundstück Kat.-Nr. 07 von ihrem Vater
L übernommen hatte. 

Die Baurekurskommission wies das Rechtsmittel am 13. April
2010 ab, auferlegte den beiden Rekurrierenden die Verfahrenskosten von
Fr. 4'616.- solidarisch je zur Hälfte und verpflichtete sie unter
Solidarhaftung, drei der vier Mitbeteiligten Umtriebsentschädigungen von
insgesamt Fr. 1'200.- zu bezahlen.

III.  

Gegen den Rekursentscheid erhoben A und B am 12. Mai
2010 Beschwerde. Sie beantragten, der Rekursentscheid und der angefochtene
Gemeinderatsbeschluss seien aufzuheben und die Sache an den Gemeinderat zur
Fortsetzung des Quartierplanverfahrens zurückzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des Gemeinderats D und der Mitbeteiligten.

Die Baurekurskommission beantragte am 6. Juni 2010
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat D
schloss sich am 18. Juni 2010 der Argumentation im Rekursentscheid an und
verzichtete im Übrigen auf eine Beschwerdeantwort. Die Firma G sowie H und
I beantworteten die Beschwerde am 25. August 2010 und verlangten die
Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden. E liess sich innert Frist nicht zur Beschwerde vernehmen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

Gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG,
Fassung vom 22. März 2010) ist das Verwaltungsgericht zur Behandlung der
vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
 

Die Beschwerdeführenden machen geltend, sie hätten von
verschiedenen Aktenstücken aus dem Quartierplanverfahren, wie diversen näher
bezeichneten Eingaben der Dienstbarkeitsberechtigten, einem
Besprechungsprotokoll vom 5. September 2005 und einem Brief der
Baudirektion vom 23. Juni 2008, keine Kenntnis gehabt und nie dazu
Stellung nehmen können. 

2.1 Da weder
aus den Quartierplanakten noch aus den Akten des Rekursverfahrens hervorgeht,
dass den Beschwerdeführenden die fraglichen Aktenstücke je zur Kenntnis
gebracht worden sind, ist grundsätzlich von einer Gehörsverletzung auszugehen (Art. 29
Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999, BV). Der Anspruch auf
Kenntnisnahme aller Verfahrensakten, insbesondere der gegnerischen Eingaben,
und die Möglichkeit, sich dazu zu äussern, besteht unabhängig davon, ob die
entscheidende Instanz den fraglichen Akten Bedeutung zumisst oder nicht (vgl. BGE
133 I 100 E. 4.6). Dieses Replikrecht ist nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts nicht nur im gerichtlichen, sondern auch bereits im
Verwaltungsverfahren zu gewähren (VGr, 10. Juni 2010, VB.2010.00120,
E. 2.7; VGr, 2. September 2009, VB.2009.00083, E. 4.2.1, je mit
Hinweisen; www.vgrzh.ch). 

Da sich die Gehörsverletzung jedoch im vorliegenden Fall
auf nicht entscheidrelevante Akten bezieht, kann sie im Beschwerdeverfahren als
geheilt betrachtet werden. Die Beschwerdeführenden haben nämlich am 30. April
2010 Einsicht in alle Rekursakten genommen und konnten sich dazu in ihrer
Beschwerde äussern. Sie nehmen den Vorwurf auch selber gar nicht zum Anlass,
eine Verletzung des rechtlichen Gehörs zu rügen und dementsprechend eine
Rückweisung der Sache an die Vorinstanzen zu verlangen. 

2.2 Hingegen
schliessen sie aus dem Vorwurf auf die Befangenheit der Quartierplanbehörde. 

2.2.1
Bereits in ihrer Rekursschrift hatten die Beschwerdeführenden vorgebracht,
der Gemeinderat habe undurchsichtige Kontakte zu den Dienstbarkeitsberechtigten
unterhalten und die Beschwerdeführenden zu den Gesprächen nicht beigezogen. Der
Gemeinderat sei unter massivem Druck der Opponenten und der von ihnen
instrumentalisierten Presse gestanden. Der Entscheid erwecke den Anschein der
Parteilichkeit und untergrabe das Vertrauen der Bürger in die Verwaltung. 

Die Baurekurskommission hat ihren Rekursentscheid allein
aufgrund einer materiellen Beurteilung der Sache getroffen, ohne zu prüfen, ob
einzelnen Behördenmitgliedern Befangenheit vorgeworfen werden kann. Damit wurde
eine konkrete Beanstandung im Rekursverfahren übergangen, was ebenfalls eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs darstellt. Der Mangel wiegt indessen nicht
schwer, da auf das im Rekursverfahren erstmals formell erhobene Ausstandsbegehren
ohnehin nicht einzutreten gewesen wäre. 

2.2.2
Das Rechtsmissbrauchsverbot und der Grundsatz von Treu und Glauben gebieten
es, Ausstandsgründe so früh als möglich, das heisst sofort nach Kenntnis der
Zusammensetzung der anordnenden Instanz und der die Befangenheit begründenden
Sachumstände geltend zu machen, andernfalls auf das Ausstandsbegehren nicht
einzutreten ist. Das Untätigbleiben oder die Einlassung in ein Verfahren im
Wissen um das Vorliegen von Ausstandsgründen gilt als Verzicht und führt grundsätzlich
zum Verwirken des Anspruchs. Nur wenn eine Verfahrenspartei von Umständen,
welche ein Ausstandsbegehren begründet erscheinen lassen, erst zusammen mit der
Verfügung Kenntnis erhält, kann sie die Verletzung der Ausstandsregeln auch
noch im anschliessenden Rechtsmittelverfahren rügen, sofern ihr keine mangelnde
Sorgfalt vorzuwerfen ist, sie also die Umstände nicht schon früher hätte
erkennen müssen. Dabei ist es zulässig, von anwaltlich vertretenen Parteien ein
erhöhtes Mass an Sorgfalt zu verlangen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 5a N. 4 f.; VGr, 5. Mai 2004, VB.2003.00381,
E. 2.2, mit Hinweis auf BGE 121 I 225 E. 3; VGr, 22. März 2007,
VB.2006.00527; je unter www.vgrzh.ch; BGr, 29. Mai 2007, 1B_22/2007,
E. 2.2, www.bger.ch). 

2.2.3
Gemäss dem angefochtenen Gemeinderatsbeschluss hatten sich zwischen den
Beteiligten Quartierplangenossen im Verlauf des Verfahrens tief greifende und
unüberbrückbar scheinende Differenzen ergeben. Dabei hätten fast alle Quartierplanbeteiligten
die Gemeinde als willkürlich, ungerecht und befangen wahrgenommen und ihr
unlautere, nicht nachvollziehbare Motive für den Gang des Verfahrens und den
Inhalt der beiden Quartierplanentwürfe unterstellt. Diese interne Beurteilung habe
den Gemeindepräsidenten bewogen, nochmals auf die Parteien zuzugehen, um
ausserhalb der in der Sache involvierten Instanzen abzuklären, ob und
allenfalls in welcher Form ein minimaler Konsens im Teilquartierplan M denkbar
wäre. Er habe mit allen Parteien im November und Dezember 2008 diesbezügliche
Gespräche geführt. Der Rechtsvertreter der dienstbarkeitsberechtigten
Grundeigentümer hatte am 15. Januar 2009 ein Ausstandsbegehren gegen alle
in das Geschäft involvierten Gemeindefunktionäre gestellt. Er warf ihnen
verschiedene Verfahrensfehler und mangelhafte Aktenführung vor, insbesondere
auch, dass über die wiederholten Kontakte zwischen der Gemeinde und dem
Beschwerdeführer 1 keine Notizen vorlägen. Für diese Feststellung hatte er am 5. Dezember
2008 umfassende Akteneinsicht genommen. Der Gemeinderat wies das
Ausstandsbegehren in seinem Beschluss über die Einstellung des
Quartierplanverfahrens ab. 

Dagegen sahen sich die Beschwerdeführenden offenbar bis
zum angefochtenen und zu ihren Ungunsten ausgefallenen Entscheid nicht
veranlasst, ihrerseits ein förmliches Ausstandsbegehren gegen die
Gemeinderatsmitglieder zu stellen. Sie verunmöglichten dem Beschwerdegegner
damit, über ein solches Begehren erstinstanzlich zu entscheiden. Dieser durfte
daher davon ausgehen, dass die Beschwerdeführenden auf das förmliche Geltendmachen
von Ausstandsgründen verzichteten, dies selbst dann, wenn ihnen mangels umfassender
Akteneinsicht nicht sämtliche im Rekursverfahren vorgelegten Akten bekannt gewesen
sein sollten. Die Baurekurskommission hätte aufgrund dieser Umstände auf den
Befangenheitsvorwurf wegen Verwirken des Anspruchs gar nicht eintreten müssen.

2.2.4
Demgemäss kann auch in dieser Hinsicht die von der Baurekurskommission vorgenommene
Gehörsverweigerung als im Beschwerdeverfahren geheilt betrachtet werden. 

3.
 

Der Quartierplan ermöglicht im erfassten Gebiet eine der
planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die
dafür nötigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975, PBG). Zu diesem Zweck können nötigenfalls auch
gesetzliche Eigentumsbeschränkungen des privaten Rechts, Dienstbarkeiten, Grundlasten
oder vorgemerkte persönliche Rechte aufgehoben, geändert oder begründet werden
(§ 139 Abs. 1 PBG). 

Der Quartierplan wird auf Gesuch eines Grundeigentümers
oder, wo die bauliche Entwicklung und der Erschliessungsplan es als wünschbar
erscheinen lassen, durch den Gemeinderat von Amtes wegen eingeleitet (§ 147
PBG). Der Einleitungsbeschluss ist öffentlich bekannt zu machen und den
Grundeigentümern des Beizugsgebiets schriftlich mitzuteilen (§ 148 Abs. 1
PBG). Mit dem Rekurs gegen die Einleitung oder deren Verweigerung kann nur
geltend gemacht werden, die Voraussetzungen zur Durchführung des Verfahrens fehlten
oder sie seien gegeben; Einwendungen dieser Art können später nicht mehr
erhoben werden (§ 148 Abs. 2 PBG). Streitigkeiten über die Einleitung
von Quartierplanverfahren entscheidet die Baudirektion als einzige Instanz (§ 331
lit. c PBG).

Nach rechtskräftiger Verfahrenseinleitung wird der Quartierplan
nach den §§ 151 bis 159 PBG entworfen, überarbeitet, bereinigt und
anschliessend festgesetzt und genehmigt. Damit endet in aller Regel das
Verfahren über die Aufstellung eines Quartierplans. Eine andere Möglichkeit der
Verfahrensbeendigung sieht das Gesetz nicht vor. Indessen ergibt sich eine solche
aus dem Zweck des Verfahrens selber. Fallen die Voraussetzungen, welche die
Einleitung eines Quartierplanverfahrens begründeten, nachträglich weg bzw.
lässt sich der vom Quartierplan angestrebte Zweck von vornherein gar nicht
verwirklichen, so ist das Verfahren zu beenden (VGr, 6. Dezember 2007,
VB.2007.00405, E. 3.1, www.vgrzh.ch; BGr, 29. Februar 2000,
1P.409/1999, E. 3a). 

4.
 

4.1 Im
Rekursentscheid der Baudirektion vom 11. Juli 2003 betreffend Einleitung
des Teilquartierplanverfahrens M sind – nach Analyse der bundesgerichtlichen
Erwägungen zum Quartierplanverfahren K – mehrere veränderte Umstände dargelegt
worden, welche die Einleitung des Teilquartierplanverfahrens mit dem Ziel der
Änderung des Bauverbotsservituts rechtfertigen sollen. Die Beschwerdeführenden
sind der Auffassung, dieser rechtskräftige Entscheid sei für alle Instanzen
bindend und erlaube eine Verfahrenseinstellung nur bei Vorliegen von Widerrufsgründen.
Sie werfen dem Beschwerdegegner 1 widersprüchliches Verhalten und damit eine
Verletzung von Art. 9 BV vor. Die Baurekurskommission verneinte eine
Bindung an den Rekursentscheid der Baudirektion ohne weitere Begründung. 

4.2
 

4.2.1
Gemäss § 331 lit. c PBG entscheidet die Baudirektion
Streitigkeiten über die Einleitung von Quartierplanverfahren als einzige
kantonale Instanz. Entgegen dieser Regelung trat das Verwaltungsgericht gestützt
auf die Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) bzw. die Verfahrensgarantien von Art. 6
Ziff. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) bereits auf zwei
Beschwerden gegen Rekursentscheide der Baudirektion betreffend die Einleitung
von Quartierplanverfahren ein (VGr, 17. Dezember 2009, VB.2009.00350,
E. 1; VGr, 20. Mai 2009, VB.2008.00520, E. 1.3; beide unter
www.vgrzh.ch). Dabei wurde das Verwaltungsgericht indessen jeweils direkt im
Anschluss an den Entscheid der Baudirektion innert der Rechtsmittelfrist angerufen.
Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens gegen die Festsetzung des Quartierplans kann
das Verwaltungsgericht den Inhalt des Einleitungsbeschlusses nur dann
überprüfen, wenn dieser als Zwischenentscheid nach der Terminologie des Bundesgerichtsgesetzes
zu qualifizieren ist und die Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 3 des Bundesgerichtsgesetzes
vom 17. Juni 2005 (BGG) zur Anfechtung durch Beschwerde gegen den
Endentscheid erfüllt sind. § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2
VRG verweisen bezüglich der Anfechtbarkeit von Zwischenentscheiden auf Art. 91–93
BGG.

4.2.2
Das Bundesgericht qualifizierte den Einleitungsbeschluss des
Quartierplanverfahrens nach Zürcher Recht als Endentscheid im Sinn von Art. 87
des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG; BGE 117 Ia 412
E. 1a). Es nahm dabei Bezug auf § 148 Abs. 2 PBG, nach welchem
mit einem Rekurs gegen die Einleitung oder deren Verweigerung nur geltend
gemacht werden kann, die Voraussetzungen zur Durchführung des Verfahrens
fehlten oder sie seien gegeben; Einwendungen dieser Art können später nicht
mehr erhoben werden. Das Verwaltungsgericht leitete aus dieser Bestimmung ab,
die Verwirkungsfolge trete nicht nur dann ein, wenn entsprechende Einwendungen
überhaupt nicht erhoben worden seien, sondern auch dann, wenn sie zwar erhoben,
aber im Rechtsmittelverfahren gegen den Festsetzungsbeschluss verworfen worden
seien (RB 2000 Nr. 91). Nach den Ausführungen des Bundesgerichts zeige die
Regelung von § 148 Abs. 2 PBG, dass der Einleitungsbeschluss ein in
sich geschlossenes, selbständiges Verfahren bilde, weshalb er als Endentscheid
im Sinn von Art. 87 OG zu betrachten sei (BGE 117 Ia 412 E. 1a). Ob
er im Licht der Art. 90 ff. BGG weiterhin den Endentscheiden
gleichzustellen sei, hatte das Bundesgericht noch nicht zu beurteilen; es liess
die Frage in einem Entscheid vom 27. Februar 2008 ausdrücklich offen (BGE
134 II 137 E. 1.3.2). Das Verwaltungsgericht bezeichnete den Einleitungsbeschluss
des Quartierplanverfahrens im ersten Entscheid, in dem es auf eine direkt gegen
einen Rekursentscheid der Baudirektion gerichtete Beschwerde eintrat, als
Zwischenentscheid, ohne dies näher zu erläutern (VB.2008.00520, E. 1.3).
Im zweiten Entscheid äusserte es sich nicht zu dieser Frage (VB.2009.00350,
E. 1).

4.2.3
Für die Überprüfbarkeit des Einleitungsbeschlusses im Rahmen der Beschwerde
gegen die Planfestsetzung – bzw. vorliegend gegen die Einstellung des
Quartierplanverfahrens – spricht, dass sich die Überprüfung des
Festsetzungsbeschlusses inhaltlich oft nur schwer von derjenigen des
Einleitungsbeschlusses trennen lässt. Hingegen entsteht dadurch die Gefahr,
dass Quartierplangenossen versucht sein könnten, auf eine Anfechtung des
Einleitungsbeschlusses zu verzichten und erst die Festsetzung anzufechten mit
Argumenten, die bereits gegen die Einleitung hätten vorgebracht werden können.
Dies würde jedoch dem Zweck von § 148 Abs. 2 PBG widersprechen,
welcher Einwendungen gegen die Einleitung nach dem Rekursverfahren ausschliesst.

4.3 Im
vorliegenden Fall kann offenbleiben, ob es sich beim Einleitungsbeschluss um einen
Zwischenentscheid handelt und die Voraussetzungen für dessen Anfechtbarkeit (Art. 93
Abs. 3 BGG) erfüllt sind, denn selbst wenn der Einleitungsbeschluss bzw.
der Rekursentscheid dagegen vom Verwaltungsgericht nicht überprüft werden
könnte, liesse sich daraus im konkreten Fall keine Bindungswirkung in dem Sinn
ableiten, wie sie die Beschwerdeführenden behaupten. Die Einladung zur
Einleitung des vorliegenden Teilquartierplanverfahrens erfolgte gemäss dem
Rekursentscheid der Baudirektion im Sinn der Erwägungen. Gemäss Erwägung 4c
sollte damit die Voraussetzung geschaffen werden, einen Ausgleich zwischen den
öffentlichen Belangen bzw. den Interessen der Eigentümer der
servitutsbelasteten Grundstücke einerseits und den verschiedenen Interessen der
Eigentümer der servitutsberechtigten Parzellen anderseits zu finden. Diese
relativ offene Formulierung schloss keineswegs aus, dass nach vertieften
Abklärungen und Gesprächen mit den Beteiligten allenfalls auch kein tauglicher
Interessenausgleich gefunden werden könnte. Mit der Verfahrenseinleitung wurde
in diesem Fall weniger ein konkretes Ziel wie etwa die Erschliessung eines
bestimmten Grundstücks festgelegt, als eher der Rahmen geschaffen, welcher die
im Folgenden auch tatsächlich durchgeführten Überbauungsstudien und Gespräche
zur Erarbeitung einer Servitutsänderung ermöglichen sollten. Kommt der Beschwerdegegner
1 aufgrund dieser vertieften Abklärungen zum Schluss, das Quartierplanziel
lasse sich nicht erreichen, so liegt darin grundsätzlich noch kein
widersprüchliches, das Gebot von Treu und Glauben missachtendes Verhalten. 

4.4 Besteht demnach
keine Bindung an den Einleitungsbeschluss, so lässt sich daraus auch keine
Planungspflicht ableiten und geht der Vorwurf der Beschwerdeführenden, die Verfahrenseinstellung
verletze Art. 2 RPG und § 8 PBG, ins Leere. Zu Unrecht machen die
Beschwerdeführenden auch geltend, die Verfahrenseinstellung sei ein
planungsrechtlicher Endentscheid und müsse im Sinn der §§ 158 f. PBG
öffentlich bekannt gemacht und durch die Aufsichtsbehörde genehmigt werden. Die
Einstellung eines Quartierplanverfahrens beinhaltet den Verzicht auf eine
planungsrechtliche Festsetzung. Sowohl der auf Bau- und Zonenordnungen,
Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne zugeschnittene § 89 PBG als
auch der für Quartierpläne geltende § 158 PBG knüpfen die Genehmigungspflicht
ausdrücklich an die Planfestsetzung. Der Planungsverzicht dagegen bildet keinen
genehmigungspflichtigen Vorgang. 

5.
 

Die Beschwerdeführenden werfen dem Beschwerdegegner vor,
er habe den Sachverhalt unvollständig und unrichtig festgestellt und damit den
Untersuchungsgrundsatz verletzt. Die Rekursinstanz habe diesen Mangel nicht
beseitigt, sondern gedeckt, indem sie auf Abklärungen abgestellt habe, welche
gar nicht stattgefunden hätten. 

5.1 Im
Einzelnen vermissen die Beschwerdeführenden, dass entgegen dem Grundsatzentscheid
des Gemeinderats vom 17. Mai 2005 keine Höhenaufnahmen des Geometers und
keine Situationsstudie mit Profildarstellung erstellt bzw. zu den Akten
genommen wurden. 

Der Vorwurf erscheint unbegründet. Im ersten und zweiten
Entwurf zum Teilquartierplan M werden die topografischen Verhältnisse auf den
zwei dienstbarkeitsbelasteten und den dienstbarkeitsberechtigten Grundstücken
anhand von insgesamt vier Geländeschnitten und zahlreichen weiteren
Höhenangaben ausserhalb der Schnittlinien dargestellt. Daraus lässt sich erkennen,
auf welchen Höhenkoten die betroffenen Grundstücke liegen, wie sie verlaufen
und innerhalb welcher Räume sich – je nach der möglichen Höhenbegrenzungslinie
– eine Überbauung der Grundstücke Kat.-Nrn. 06 und 07 realisieren liesse. Die
Beschwerdeführenden tun nicht dar, inwiefern diese Geländeaufnahmen und ihre
planerische Umsetzung unzutreffend bzw. ergänzungsbedürftig sein sollten. Die Geländedarstellung
stimmt auch, soweit ersichtlich, mit dem von den Beschwerdeführenden selber
eingereichten Höhenkurvenplan vom 25. August 2003 überein. Es ist daher
nicht nachvollziehbar, welche konkreten anderen Inhalte sie sich von weiteren
Höhenaufnahmen oder einer Machbarkeitsstudie versprechen. 

5.2 Weiter
machen die Beschwerdeführenden geltend, es sei nicht belegt, dass die servitutsbelasteten
Parzellen wegen ihrer Grösse oder der topografischen Verhältnisse äusserst
schwierig zu überbauen seien.

Soweit sich dieser Einwand auf die mangelhafte
Sachverhaltsermittlung bezieht, kann ihm nicht gefolgt werden. Anhand der
genannten Pläne des Teilquartierplanverfahrens und der massgebenden
Kernzonenordnung, insbesondere der darin enthaltenen Festlegungen betreffend
Abstände und nicht überbaubarer Gartenbereiche, lässt sich zuverlässig ermitteln,
welche Bauvolumina sich auf den servitutsbelasteten Parzellen bei den möglichen
Höhenbeschränkungen verwirklichen lassen. Die Einschätzung der konkreten Baumöglichkeiten
und demnach die Bewertung des Überbauungsinteresses ist keine Frage des Sachverhalts.

5.3 Mit Bezug
auf die Bauverbotsservitute aus den Jahren 1876 und 1880 beklagen die Beschwerdeführenden,
dass die Behörden weder die Umstände ihrer Entstehung noch die seitherigen
Veränderungen ermittelt und einbezogen hätten. 

Auch darin kann das Verwaltungsgericht keinen
Verfahrensfehler erkennen. Die damaligen Überbauungsverhältnisse präsentierten
sich zwar zweifellos noch anders als heute. Der Umstand etwa, dass auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 08 ein neues Gebäude entstanden ist, welches die Aussicht
von den servitutsberechtigten Grundstücken einschränkt, wurde bereits im Quartierplanverfahren
K berücksichtigt. Weitere konkrete Umstände, welche Schlüsse auf ein heute
vermindertes Interesse der servitutsberechtigten Grundstücke am Erhalt von
Freiraum und Aussicht zuliessen, werden von den Beschwerdeführenden nicht
genannt. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die privaten Interessen an der
Beibehaltung des Bauverbots aufgrund der derzeitigen Situation und aus Sicht
der heute betroffenen Grundeigentümer ermittelt wurden.

5.4 Schliesslich
vermissen die Beschwerdeführenden zu Unrecht auch einen Beleg zum (fehlenden)
öffentlichen Interesse an der Überbauung der beiden Parzellen. Es ist nicht
ersichtlich, mit welcher über die vorgenommene Untersuchung hinausgehenden
Beweiserhebung ein diesbezügliches öffentliches Interesse zu belegen sein
könnte. Soweit die Beschwerdeführenden mit ihrem Einwand letztlich die
Gewichtung des diesbezüglichen öffentlichen Interesses bzw. ganz allgemein die
Interessengewichtung der Vorinstanzen beanstanden, ist darauf im Rahmen der
nachfolgenden Interessenabwägung einzugehen (vgl. E. 6). 

5.5 Die
Beschwerdeführenden verlangen sodann den Beizug verschiedener Aktenstücke, so
der vollständigen Akten des Einleitungsverfahrens, der Parteibegehren gemäss
den §§ 152 und 155 PBG (vom 15. Februar 2008, 24. April 2008 und
10. Oktober 2008) sowie der vollständigen Akten zum Quartierplan K. 

Da der Einleitungsbeschluss keine Bindungswirkung
entfaltet (E. 4 vorstehend), kann auf den vollständigen Beizug der Akten des
Einleitungsverfahrens verzichtet werden. Vorhanden sind immerhin entgegen den
Darlegungen der Beschwerdeführenden der Gemeinderatsbeschluss vom 17. Mai
2005, welcher das weitere Vorgehen im Grundsatz umschrieb, ebenso das Einleitungsbegehren
des Beschwerdeführers 1 vom 21. Dezember 2001. 

Inwieweit die Parteibegehren zum ersten sowie zum
überarbeiteten Quartierplanentwurf für die anstehende Beschwerdebeurteilung von
Interesse sein könnten, wird von den Beschwerdeführenden nicht dargetan. Es ist
auch nicht nachvollziehbar, dass daraus Schlüsse bezüglich der notwendigen
Interessenabwägung gezogen werden könnten. Die Standpunkte der Quartierplanbeteiligten
ergeben sich hinreichend aus den Protokollen der Grundeigentümerversammlungen
und den Rechtsmitteleingaben vor Baurekurskommission und Verwaltungsgericht.
Auf den Beizug der Parteibegehren im Quartierplanverfahren kann daher
verzichtet werden. 

Die Akten des Quartierplans K insgesamt erscheinen
ebenfalls als entbehrlich. Immerhin sind sie jedoch soweit von Belang, als die
damaligen Erwägungen des Verwaltungsgerichts wie auch des Bundesgerichts
teilweise heute noch Gültigkeit haben und zu beachten sind. Da die Entscheide
offenbar allen Parteien bereits bekannt sind, genügt es, diese formlos aus dem
Beschwerdeverfahren VB.97.00072 in das vorliegende Beschwerdeverfahren zu integrieren.

6.
 

6.1 Im
Entscheid vom 29. August 1997 hatte das Verwaltungsgericht erwogen, es
brauche für die Aufhebung eines privatrechtlichen Bauverbots im
Quartierplanverfahren ein (klar) überwiegendes öffentliches Interesse. Dafür
genüge der allgemeine Zweck des Quartierplans, nämlich alle von ihm erfassten
Parzellen überbaubar zu machen, noch nicht. Erforderlich sei eine Abwägung
aller erheblichen Interessen. Aus Sicht des begünstigten Grundstücks dürfe die
Aufhebung der Dienstbarkeit nicht unverhältnismässig sein. Neben den privaten
Interessen des Belasteten an einer Ablösung des Bauverbots müsse auch ein öffentliches
Interesse dafür sprechen. Das Bundesgericht schützte diese Auslegung kantonaler
Quartierplanvorschriften, wobei es präzisierte, dass an die öffentlichen
Anliegen der Beseitigung bauhindernder Servitute nicht allzu hohe Anforderungen
gestellt werden dürften. Als klar überwiegendes öffentliches Interesse könnten
nicht nur überragende Anliegen der Allgemeinheit oder vorgehende Interessen mit
besonders hohem Stellenwert gelten. Es müsse vielmehr genügen, dass die Interessenabwägung
zu einem eindeutigen Ergebnis führe. Im Einzelnen überprüfte und gewichtete es
im Folgenden die privaten und öffentlichen Interessen am Beibehalt bzw. der
Aufhebung des Bauverbots. 

6.2 Ausgehend
von dieser ursprünglichen Interessengewichtung beurteilte die Baurekurskommission
die derzeitige Interessenlage erneut, dies nunmehr unter Einbezug der zwischenzeitlichen
Änderungen der Rechts- und/oder Sachlage. Dieser Ansatz ist methodisch nicht zu
beanstanden. Zwar bringen die Beschwerdeführenden zu Recht vor, das bundesgerichtliche
Urteil entfalte im heutigen Prozess keine Rechtskraft. Darauf kommt es indessen
nicht an. Soweit die seinerzeit ermittelten Interessen gleich geblieben sind,
besteht heute kein Bedarf nach einer neuen Gewichtung. Soweit sie indessen eine
Veränderung erfahren haben sollten, ist dies selbstverständlich zu
berücksichtigen. 

6.3
 

6.3.1
Die Baurekurskommission stellte ein bedeutendes privates Interesse der
Servitutsberechtigten an der möglichst integralen Freihaltung der Aussicht von
ihren Grundstücken in Richtung See und Alpen fest. Mit einer maximalen
Höhenkote von 438,5 m.ü.M. sei nur eine partielle Aussichtserhaltung möglich,
welche weder den im Bundesgerichtsurteil dargelegten Interessen der
Servitutsberechtigten noch der Teilquartierplanzielsetzung entspreche. Bei
einer für die Aussichtserhaltung notwendigen markanten Tieferlegung der maximalen
Höhenkote auf etwa 436 m.ü.M. könnten im oberen Teil der servitutsbelasteten Parzellen
keine bewilligungsfähigen Gebäude erstellt werden. Der untere Parzellenteil
hingegen sei wegen der dortigen im Kernzonenplan ausgeschiedenen Gartenbereiche
ohnehin nicht mehr überbaubar. Mit einer Höhenbeschränkung auf ein Mass, das
auf den servitutsbelasteten Grundstücken noch bewilligungsfähige und von der
Nutzung her sinnvolle Bauten zulasse, sei kein wirksamer Aussichtsschutz im
Interesse der Servitutsberechtigten möglich.

Dagegen bringen die Beschwerdeführer vor, das Bundesgericht
habe seinerzeit die Interessen der Servitutsberechtigten ausgehend von einer
möglichen Firsthöhe auf 450 m.ü.M beurteilt. Eine Höhenbeschränkung auf maximal
441 m.ü.M. garantiere eine massive Einschränkung des nach den
Kernzonenbestimmungen möglichen Höhenmasses und sei zumutbar. Das Servitut
verbiete das Bauen nicht, sondern mache es von der Zustimmung der Berechtigten
abhängig. Diese Zustimmung dürfe nicht beliebig verweigert werden, sondern
finde seine Grenze im Rechtsmissbrauch. 

Anhand der Quartierplanunterlagen lassen sich die Interessen
der Servitutsberechtigten am Erhalt der Aussicht und des Freiraums nach Süden
(von den Grundstücken Kat.-Nr. 03 und 04) bzw. nach Osten (von den Grundstücken
Kat.-Nrn. 01 und 09) ohne Weiteres bewerten. Zwar musste der Aussichtsschutz im
Rahmen des Quartierplans K tatsächlich noch gegenüber einer weit höheren
Überbauung bewertet werden. Jedoch zeigen die im vorliegenden Verfahren
festgestellten Geländehöhen, dass die servitutsberechtigten Grundstücke bis auf
eine Höhe von 437,95 m.ü.M. und weniger (Kat.-Nr. 04), auf 434,95
(Kat.-Nrn. 03 und 02) sowie auf weniger als 433,39 m.ü.M. reichen. Es ist
offensichtlich, dass sowohl eine maximale Firsthöhenbeschränkung von 441
m.ü.M., wie sie im ersten Entwurf vorgesehen war, als auch eine solche von 438,50
m.ü.M. gemäss dem überarbeiteten Entwurf zu einem beträchtlichen Nachteil für
die servitutsberechtigten Grundstücke führen würden. Insbesondere der Ausblick
von den Grundstücken Kat.-Nrn. 02 und 01 samt den darauf liegenden Wohnhäusern
sowie vom südlichen Bauplatz des Grundstücks Kat.-Nr. 03 würde in Blickrichtung
Südosten stark beeinträchtigt durch eine über die Kote von 436 m.ü.M. hinausragende
Überbauung des möglichen Baubereichs auf den servitutsbelasteten Grundstücken.
Dass die beiden belasteten Grundstücke bei einer derartigen Höhenbeschränkung
noch sinnvoll überbaubar wären, machen die Beschwerdeführenden zu Recht nicht
geltend.

Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die
Baurekurskommission das in den Quartierplanentwürfen formulierte Ziel, die
Aussicht von den servitutsberechtigten Grundstücken weitgehend zu erhalten, als
nicht erreichbar bezeichnete. Ob dennoch eine substanzielle Beschränkung der
Aussicht zumutbar ist, wie dies die Beschwerdeführenden vertreten, hängt von
den weiteren für und gegen eine Überbauung sprechenden Interessen ab.

6.3.2
Ein öffentliches Interesse am Erhalt des Bauverbots konnte die
Baurekurskommission nicht ausmachen. Mit Hinweis auf den im Kernzonenplan M
ausgeschiedenen Gartenbereich in einer Tiefe von rund 10 m ab der O-Strasse
erwog sie vielmehr, dass für die ungeschmälerte Erhaltung der benachbarten
Schutzobjekte keine weiteren Flächen baufrei gehalten werden müssten. Dem
schliessen sich auch die Beschwerdeführenden an. 

Mit dieser Beurteilung ist die Rekursinstanz zugunsten der
Beschwerdeführenden teilweise von der erstinstanzlichen Einschätzung abgewichen.
Im angefochtenen Beschluss fanden sich durchaus bedenkenswerte Hinweise darauf,
dass die mit einer Bauverbotsmodifikation einhergehende Volumenreduktion
allenfalls im Widerspruch zur Körnung stünde, welche im Interesse des Ortsbilds
wünschenswert wäre, und dass die Erschliessung der beiden Parzellen zwangsläufig
über den ausgeschiedenen Gartenbereich führen müsste und dem Ortsbildschutz
widersprechen könnte. Wie es sich damit verhält, kann vorliegend jedoch
offenbleiben.

6.3.3
Das öffentliche Interesse an der Überbauung der beiden belasteten
Grundstücke beurteilte die Baurekurskommission – gleich wie ursprünglich das
Bundesgericht – weiterhin als gering. Die Parzellen seien aufgrund ihrer lang gezogenen,
schmalen Form trotz beabsichtigter Errichtung eines gegenseitigen Grenzbaurechts
äusserst schwierig zu überbauen und trügen wegen ihrer Kleinflächigkeit kaum
etwas zur angestrebten inneren Verdichtung bei. 

Dem kann sich das Verwaltungsgericht im Wesentlichen
anschliessen. Zwar weisen die Beschwerdeführenden zutreffend darauf hin, dass
die Festlegung eines Baubereichs im Kernzonenplan eher ein öffentliches
Interesse an einer planungskonformen Nutzung begründe, als dies in der
allgemeinen Bauzone der Fall wäre. Dies hatte auch bereits das Bundesgericht in
seinem Entscheid berücksichtigt. Wenn jedoch hier der für den Ortsbildschutz
zuständige Gemeinderat zum Schluss kommt, dass die beiden Parzellen keine Baulücke
in einer geschlossenen, historischen Häuserzeile bildeten und damit im
Interesse des Ortsbildschutzes überbaut werden müssten, so hat das Verwaltungsgericht
im Rahmen seiner Rechtskontrolle keinen Anlass, dies infrage zu stellen. Das
Bundesgericht hat bei seiner Beurteilung letztlich auch erkannt, dass es hier
nur um zwei kleine und ungünstig geformte Parzellen gehe, weshalb das
öffentliche Interesse an der Servitutsablösung als begrenzt erscheine (E. 7b.cc).

Weiter bringen die Beschwerdeführenden zu Recht auch vor,
dass der Teilquartierplan M explizit die bauliche Nutzung der beiden Parzellen
anstrebe. Dies war beim Quartierplan K nicht der Fall, weshalb das
Bundesgericht dem öffentlichen Interesse an einer Überbauung von vornherein nur
beschränktes Gewicht beimass (E. 7b.aa). Da der Einleitungsbeschluss mangels
gerichtlicher Überprüfung jedoch ohnehin keine Bindungswirkung zu entfalten
vermag (E. 4 vorstehend), lässt sich aus der neuen Zielsetzung des
Teilquartierplans M nichts Entscheidendes für eine Verstärkung des öffentlichen
Interesses gewinnen. 

6.3.4
Die Baurekurskommission ging schliesslich von einem geringen Interesse der
Servitutsbelasteten an der Überbauung ihrer Grundstücke aus. Die Eigentümerin
des Grundstücks Kat.-Nr. 07 habe keine Bauabsichten. Ihr Rechtsvorgänger habe
das Grundstück zwar an den Beschwerdeführer 1 verkauft, der Vertrag stehe
jedoch unter dem Vorbehalt, dass der Quartierplan K im festgesetzten Umfang
vollzogen und die Baubewilligung für die geplante Überbauung erteilt werde. Die
Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 06 habe sich nicht gegen eine Überbauung
ausgesprochen, mit einer Fläche von lediglich 505 m2 könne das
Grundstück aber allein kaum baulich sinnvoll genutzt werden.

Was die Beschwerdeführenden
gegen diese überzeugenden Erwägungen vorbringen, vermag nicht zu überzeugen.
Zwar können die konkreten Bauabsichten einzelner Quartierplangenossen im
Allgemeinen tatsächlich nicht ausschlaggebend für die Einleitung oder
Durchführung des Verfahrens sein. Angesichts der vorliegend sehr beschränkten
Zielsetzung des strittigen Teilquartierplanverfahrens lässt sich jedoch die
Berücksichtigung der konkreten Interessenlage der Eigentümer der beiden
belasteten Parzellen nicht vermeiden. Auch das Bundesgericht hatte es in seinem
Entscheid als für die Güterabwägung erheblich bezeichnet, dass sich die beiden
betroffenen Grundeigentümer im Streit betreffend die Servitutsaufhebung recht
indifferent verhalten und nicht einmal Parteistellung beansprucht hätten (E.
7b.bb). 

Auch heute steht weniger das
Überbauungsinteresse der Grundeigentümer selber als dasjenige des
Beschwerdeführers 1, welcher ein Kaufrecht am Grundstück Kat.-Nr. 07 sowie an
55 m2 des Grundstücks Kat.-Nr. 06 hat, im Vordergrund. Bei der
Bewertung dieses Interesses kann nicht darüber hinweggesehen werden, dass der
Vollzug des Kaufvertrags gegenüber der heutigen Eigentümerin des Grundstücks
Kat.-Nr. 07 mit grossen Schwierigkeiten verbunden sein dürfte. Für das Grundstück
Kat.-Nr. 06 ging die Baurekurskommission alsdann durchaus auch von einem
Bauinteresse aus, gewichtete es aber angesichts der Grundstücksgrösse als eher
gering. Dies ist nicht zu beanstanden, zumal in die Kosten einer Überbauung
auch die bautechnischen Schwierigkeiten der Hanglage und die Entschädigung für
die Modifikation des Bauverbots einzuberechnen wären. Ob die Grundstückserschliessung
angesichts des an der O-Strasse ausgeschiedenen Gartenbereichs zusätzliche
Schwierigkeiten böte, kann hier offenbleiben. 

6.4 Die
notwendige Interessenabwägung wurde von der Baurekurskommission vollständig und
in ihrer Gewichtung im Wesentlichen richtig vorgenommen. Zusammenfassend ist
daher festzustellen, dass ein relativ geringes öffentliches Interesse an der
Überbauung der beiden servitutsbelasteten Parzellen besteht, welches zusammen
mit den beschränkten privaten Interessen der servitutsbelasteten
Grundeigentümer nicht die teilweise erheblichen privaten Interessen der
servitutsberechtigten Grundeigentümer am Erhalt des Bauverbots aufwiegen kann.
Demnach ist die Beschwerde abzuweisen. 

7.
 

Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die
Gerichtskosten den Beschwerdeführenden je zur Hälfte aufzuerlegen
(§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung
steht den Beschwerdeführenden mangels Obsiegens nicht zu (§ 17 Abs. 2
VRG). Hingegen ist den Mitbeteiligten 2 und 3 eine solche zulasten des Beschwerdeführers
zuzusprechen. 

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    120.--     Zustellungskosten,

Fr. 3'120.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung für den ganzen Betrag.

4.    Die
Beschwerdeführenden 1 und 2 werden je und unter solidarischer Haftung verpflichtet,
den Mitbeteiligten 2 und 3 eine Parteientschädigung von je Fr. 500.-
(total Fr. 2'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung
an…