# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bb8de2d0-d574-5ae2-a1cc-92abf24b9439
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-11-27
**Language:** de
**Title:** Gestaltungsplan. Ausnützungsziffer. Auswirkungen der Revision von § 255 PBG vom 1. September 1991 auf Gestaltungsplan-Ausnützungsvorschriften.
**Docket/Reference:** BRKE III Nr. 0260/1996
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_III_260_1996_187.pdf

## Full Text

BRKE III Nr. 260/1996 vom 27. November 1996 in BEZ 1997 Nr. 11

Die Baubehörde verweigerte den Einbau einer Wohnung im Untergeschoss mit 
der  Begründung,  die  gemäss  Gestaltungsplan  zulässige  Bruttogeschossfläche  wer-
de  dadurch  überschritten.  Die  Bauherrschaft  hält  dagegen,  dass  Wohnflächen  in 
Dach- und Untergeschossen nach der Revision von § 255 PBG gar nicht mehr anre-
chenbar seien.

6.a) Der Gestaltungsplan bezweckt als Instrument der Nutzungsplanung die Si-
cherstellung  einer  städtebaulich  und  architektonisch  einwandfreien  Überbauung. 
Das  erfasste Gebiet wird aus der Grundordnung ausgeklammert und einer Spezial-
ordnung  unterworfen.  Durch  den  Gestaltungsplan  werden  Zahl,  Lage,  äussere  Ab-
messungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festge-
legt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kan-
tonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Soweit der Ges-
taltungsplan  eigene  Bestimmungen  enthält,  tritt  er  an  die  Stelle  der  kommunalen 
Bau- und Zonenordnung (BEZ 1995 Nr. 3).

b) Letzteres ist bei dem im Jahre 1985 festgesetzten Gestaltungsplan L. vorab
mit  Bezug  auf  die  festgelegten  Baubereiche  und  die  Beschränkung  der  zulässigen 
Firsthöhe  der  Fall.  Von  der  im  Zeitpunkt  der  Aufstellung  dieses  Sondernutzungs-
plans geltenden Bau- und Zonenordnung aus dem Jahre 1985 bzw. den Vorschriften 
der mit dieser für das Gestaltungsplangebiet als Grundordnung festgesetzten Einfa-
milienhauszone in empfindlichem Gebiet (E2eG) wurde ausserdem insofern abgewi-
chen,  als  die  geschlossene  Überbauung  anders  als  in  der  Zone  E2eG  uneinge-
schränkt als zulässig erklärt wurde. Eine von der Grundordnung abweichende Rege-
lung  traf  der  Plan  zudem  mit  Bezug auf die Gestaltung der Dächer, die Anordnung 
der  Firste  sowie  hinsichtlich  der  zulässigen  Grösse  von  Dachaufbauten  und  Dach-
flächenfenstern.  Die  Festlegung,  wonach  in sämtlichen  Baubereichen  zwei  Vollge-
schosse  und  «max.»  ein  Dachgeschoss  zulässig  seien,  war  demgegenüber  bloss 
deklaratorischer Natur, traf diese Beschränkung doch auf die als Grundordnung gel-
tenden  Zone  E2eG  genauso  zu  (Ziff.  3.1  BauO/1985  im  Zusammenhang mit  §  276 
Abs. 1 aItPBG).

c) Anlässlich  der  im  Jahre  1994 erfolgten  Revision  der  kommunalen  Bau- und
Zonenordnung  wurde  anstelle  der  zweigeschossigen  Einfamilienhauszone 
E2eG/30%  eine  Wohnzone  W2a  festgesetzt.  Diese  eine  Baumassenziffer  von  1,3 
m3/m2 aufweisende Zone gilt als Grundordnung auch für das Gebiet des hier zu be-
urteilenden  Gestaltungsplans  L.  Der  Gestaltungsplan  selbst  wurde  unverändert  in 
das  neue  Nutzungsgefüge  übernommen.  Die  vorstehend  genannten  Vorschriften 
bezüglich Stellung und Ausgestaltung der zulässigen Bauten gehen damit auch den 
Bestimmungen der nunmehr als Grundordnung geltenden Wohnzone W2a vor. Fra-

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gen  könnte  sich,  ob  mit  dem  Inkrafttreten des revidierten Planungs- und Baugeset-
zes, welches Dachgeschosse lediglich noch bei Bewerbung mit Wohn- oder Arbeits-
räumen  als  anrechenbar  erklärt,  auch  die  diesbezügliche  Vorschrift  des  Gestal-
tungsplans  L.  («max.  Dachgeschosszahl»:  1)  eine  eigenständige  Bedeutung  be-
kommen  habe.  Dazu  ist  weiter  hinten  unter  Ziffer  7  der  Erwägungen  Stellung  zu 
nehmen.

d) Streitig ist zunächst, ob und inwieweit sich die Revision von § 255 PBG vom 
1. September 1991 (Privilegierung von Flächen in Dach und Untergeschossen) auf 
die Ausnützungsvorschrift des Gestaltungsplans auswirke. Dieser umschreibt die in 
den  einzelnen Baubereichen  zulässige  Bruttogeschossfläche  in  absoluten  Zahlen. 
Offenbar  ist  darunter  eine  mit  einer  Ausnützungsziffer  vergleichbare  Regelung  zu 
verstehen.  Jedenfalls ist diese Gestaltungsplanvorschrift von der Vorinstanz in die-
sem Sinne angewandt worden.

Die Rekurrenten halten dafür, dass aufgrund des revidierten § 255 Abs. 2 PBG 
an  die  im Gestaltungsplan  bezogen  auf  die  einzelnen  Baubereiche  festgelegte 
«max. Bruttogeschossfläche m2» grundsätzlich nur noch Vollgeschossflächen anre-
chenbar  seien  und  Ausbauflächen  in  Dach- und  Untergeschossen  ausser  Betracht 
fallen sollen.

Nach  Auffassung  des  Gemeinderates  würde  hierdurch  der  Zweck  des  Gestal-
tungsplans unterlaufen. Namentlich innerhalb des bislang noch unüberbauten Bau-
bereichs  8  könnte  aufgrund  der  bei  Anwendung  des  revidierten  §  255  Abs.  2  PBG 
erhöhten Nutzungsmöglichkeiten ein im Vergleich zu den im Gestaltungsplangebiet 
bereits  bestehenden  Gebäuden  grösserer  Baukörper  entstehen,  was  den  mit  dem 
Gestaltungsplan verfolgten Absichten zuwiderliefe. Für die Bestimmung der zulässi-
gen  Ausnützung  sei  daher  weiterhin  auf  die  im  Zeitpunkt  der  Gestaltungsplanfest-
setzung massgebliche Ausnützungsregelung zurückzugreifen.

Der Zweck des Gestaltungsplans L. liegt offenkundig primär darin, die Aussicht 
vom  östlich  angrenzenden  Aussichtspunkt  zu  erhalten.  Hiezu  wurden  die  zwischen 
den einzelnen Baubereichen gelegenen, nach Ziff. 2.2 des Gestaltungsplans ledig-
lich durch Besondere Gebäude (§ 273 PBG) überbaubaren Sichtkorridore geschaf-
fen. In diesen müssen namentlich im östlichen, im Nahbereich des Aussichtspunktes 
gelegenen  Teil  des  Gestaltungsplangebietes  die  Durchblicke  «im  wesentlichen  ge-
währleistet sein» (Gestaltungsplan Ziff. 2.7.1). Zur Erhaltung der Aussicht wurde so-
dann die maximale Firsthöhe der in den einzelnen Baubereichen zulässigen Haupt-
gebäude  in  Koten  bzw.  im  Verhältnis  zum  Niveau  des  H.-weges festgelegt und an-
geordnet, dass die Firste in der Hangfalllinie und damit in Richtung des Aussichtsob-
jektes  (Dorf  H.)  auszurichten  seien.  Darüber  hinaus  wird  im  erfassten  Gebiet  mit 
dem  Gestaltungsplan  jedoch  auch  ein  optisch  und  volumetrisch  einigermassen  ho-
mogenes Überbauungsbild angestrebt. Dem dienen neben den Vorschriften über die 
Gestaltung von Dächern und Aufbauten die Anordnungen über die Fassadengestal-
tung (Gestaltungsplan Ziff. 2.5.2 und 3), die Geschosszahlvorschrift und die auf die 
einzelnen Baubereiche abgestimmten «max. Bruttogeschossflächen».

Dieser  gestaltungsplanerischen  Absicht  liefe,  wie  der  Gemeinderat  grundsätz-
lich zu Recht anführt, die Entstehung eines im Vergleich zu den übrigen Bauten im 
erfassten  Gebiet  deutlich  grösseren  Baukörpers  im  bislang  noch  ungenutzten  Bau-
bereich  8  entgegen.  Ob  diese  Befürchtung  tatsächlich  begründet  sei,  erscheint  al-

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lerdings  fraglich,  weil  den  noch  möglichen  Bauten  durch  die  flächenmässig  be-
schränkte  Grösse  des  genannten  Baubereichs,  die  Geschosszahlvorschrift  und  die 
Firsthöhenbeschränkung zum vornherein Grenzen gesetzt sind. Die Anwendung des 
altrechtlichen § 255 PBG auf den Gestaltungsplan vermöchte ein Gebäude mit den 
von der Vorinstanz befürchteten Ausmassen im übrigen nicht ohne weiteres zu ver-
hindern. Den Bauherren stünde es nämlich frei, die im Baubereich 8 erlaubte Brutto-
geschossfläche  von  310  m2  ausschliesslich  in  den beiden zulässigen Vollgeschos-
sen zu realisieren und das Dachgeschoss, das sich aufgrund des vorgeschriebenen 
Schrägdaches gleichwohl ergäbe, lediglich zu nicht anrechenbaren Zwecken zu nut-
zen.

Entscheidender ist jedoch, dass mit der Anwendung des revidierten § 255 Abs. 
2 PBG auf den Gestaltungsplan eine Nutzungsdichte ermöglicht würde, die von den 
privaten  Erstellern  des  Planes  und  auch  der  diesem  zustimmenden  Gemeindever-
sammlung allenfalls nicht beabsichtigt war. Daran ändert wenig, dass das fragliche 
Gebiet heute weitgehend überbaut ist. Die bei der Anwendung des revidierten § 255 
Abs. 2 PBG freiwerdende Ausnützung könnte, sofern nicht bereits die bestehenden 
Gebäude einen Weiterausbau zulassen, in Anbauten realisiert werden. Die bisheri-
ge Überbauung schliesst derartige Gebäudeerweiterungen nicht aus. Zu berücksich-
tigen sind auch die Interessen der am vorliegenden Verfahren nicht beteiligten (übri-
gen) Eigentümer von Parzellen im erfassten Gebiet. Diese dürfen in einem gewissen 
Umfang auf den Fortbestand der mit dem Gestaltungsplan geschaffenen Nutzungs-
ordnung vertrauen und brauchen die bauliche Verdichtung, welche die von den Re-
kurrenten verlangte Anwendung des revidierten § 255 Abs. 2 PBG im erfassten Ge-
biet  zur  Folge  haben  könnte,  nicht  ohne  weiteres  hinzunehmen.  Zudem  muss  der 
zuständige Planungsträger vorgängig zur Frage, ob und inwieweit das im kommuna-
len  und  regionalen  Richtplan  als  landschaftlich  empfindlich  eingestufte  Gebiet  eine 
dichtere Überbauung zulasse, Stellung nehmen können. Den Rekurrenten und allfäl-
ligen  weiteren  Grundeigentümern  steht  es  frei,  bei  der  Gemeinde  ein  diesbezügli-
ches Gesuch zu stellen. Über dieses hätte die Gemeindeversammlung zu befinden, 
die  den  fraglichen  Gestaltungsplan  seinerzeit  genehmigt  hat.  Nicht  zuletzt  im  Hin-
blick  auf  diese  Zuständigkeit  verbietet  es  sich,  den  revidierten  §  255  Abs.  2  PBG 
ohne  weiteres  auf  das  Bauprojekt  anzuwenden.  Ansonsten  würde  der  Gestaltungs-
plan unzuständigerweise durch die Gemeindeexekutive als Baubewilligungsbehörde 
abgeändert.

Bei  dieser  Sachlage  konnten  im  übrigen  Bauvorhaben  im  Gebiet  des  Gestal-
tungsplans L. zum vornherein nicht unter die Übergangsregelung in Art. III der Ge-
setzesvorlage vom 1. September 1991 fallen.

Die in dieser Bestimmung genannten Voraussetzungen für die übergangsrecht-
liche Zulässigkeit eines Dach- oder Untergeschossausbaus wären mit Bezug auf das 
vorliegend streitige Projekt ohnehin nicht erfüllt gewesen. Das von den Rekurrenten 
umgebaute  Untergeschoss  des  ein  Vollgeschoss  aufweisenden  Gebäudes  ersetzt 
das nach dem Gestaltungsplan zulässige zweite Vollgeschoss (§ 276 Abs. 3 PBG). 
Nach § 9 der Allgemeinen Bauverordnung (ABV) gelten Untergeschosse, die im Sin-
ne von § 276 Abs. 3 PBG ein Vollgeschoss ersetzen, für die Berechnung der Aus-
nützung  als  Vollgeschosse.  Ein  ausnützungsprivilegierter  Ausbau  von  Unterge-
schossen  im  Sinne von  §  255  Abs.  2  PBG  ist  mithin  nur  dort  möglich,  wo  die  Ge-
schosszahlvorschriften  ein  anrechenbares  Untergeschoss zulassen, was mit Bezug 
auf das Gebiet des Gestaltungsplans L. nicht zutrifft.

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Als ausnützungsprivilegierte Fläche im Sinne von § 255 Abs. 2 PBG käme beim 
rekurrentischen Gebäude aus diesem Grund zum vornherein nur das Dachgeschoss 
in Frage. Art. III Abs. 4 der Gesetzesvorlage vom 1. September 1991 beschränkt die 
sofortige Anwendbarkeit des revidierten § 255 Abs. 2 PBG indessen auf noch nicht 
ausgebaute  Dach- und (nach den Geschosszahlvorschriften zulässige anrechenba-
re)  Untergeschosse.  Während  der  Geltungsdauer  des  Übergangsregimes  ist  bzw. 
war es nicht zulässig, die Ausnützung von Gebäuden mit bereits ausgebauten Unter-
und/oder Dachgeschossen neu zu berechnen und die so «gewonnene» Ausnützung 
mittels Erweiterungsbauten bzw. in Vollgeschossen oder — wie vorliegend — in als 
solche  zu  behandelnden Gebäudeabschnitten zu konsumieren (BEZ 1994 Nr. 16 = 
RB 1994 Nr. 86).

7. Die vorinstanzliche Annahme, wonach an die im Gestaltungsplan als zulässig 
erklärte  Bruttogeschossfläche  im  Sinne  von  §  255  Abs.  2  altPBG  auch  Ausbauflä-
chen  in  Dachgeschossen  anzurechnen  seien,  erweist  sich  nach  dem  Gesagten  als 
zutreffend.  Ob  auf  diesen  Sondernutzungsplan  allerdings  uneingeschränkt  «die  bei 
der  Festsetzung  des  Gestaltungsplanes  massgeblichen  Mess- und Berechnungsin-
strumente  gemäss  altem  Planungs- und  Baugesetz  anzuwenden»  seien,  erscheint 
fraglich.  Konsequenterweise wäre damit beispielsweise etwa die Frage, ob ein Ge-
bäude  die  zulässige  Kniestockhöhe einhalte und der zugehörige Gebäudeabschnitt 
damit  ein  Dachgeschoss  darstelle,  weiterhin  nach  §  275  Abs.  2  aItPBG  zu  beurtei-
len. Dazu besteht kein Anlass. Auch für die Annahme, nicht zu Wohn-, Schlaf- oder 
Arbeitszwecken genutzte Dachgeschosse im Sinn von § 276 Abs. 1 altPBG weiterhin 
als  an  die  Geschosszahl  anrechenbar  anzusehen,  besteht  kein  Grund.  Allfällige 
zweite Dachgeschosse in den nach dem Gestaltungsplan zulässigen Gebäuden lau-
fen dessen Zweck nicht zuwider. Aus Praktibilitätsgründen ist angezeigt, auf Gestal-
tungspläne  insoweit  das  jeweils  in  Kraft  stehende  übergeordnete  Recht  anzuwen-
den,  als  die  mit  der  Planung  verfolgten  Zwecke  nicht  in  Frage  gestellt  werden.  So 
dürfte  im  Regelfall  nichts  dagegen  sprechen,  in  Gebieten  von  Gestaltungsplänen, 
die unter dem Regime des Planungs- und Baugesetzes aus dem Jahr 1975 festge-
setzt worden sind und keine dahingehende separate Festlegung enthalten bzw. sich 
eine  diesbezügliche  Beschränkung  auch  nicht  — wie  vorliegend  — aus  der  Grun-
dordung ergibt (vgl. Ziff. 3.1 BauO, wonach in der Wohnzone W2a die Gebäudehö-
he auf 7,5 m beschränkt ist), die nach dem revidierten § 279 Abs. 1 PBG geringfügig 
erhöhte maximale Gebäudehöhe von 8,1 m in zweigeschossigen Wohnzonen zuzu-
lassen.

Aus ähnlichen Gründen ist auch nicht ersichtlich, weshalb ausnützungsrelevan-
te Flächen weiterhin mit ihren Bruttomassen angerechnet werden sollten (§ 255 Abs. 
1 aItPBG). Die Ausnützungsregelung des Gestaltungsplans L. erfährt durch die mit 
dem  revidierten  Planungs- und  Baugesetz  eingeführte  Nichtanrechnung  der  Aus-
senwandquerschnitte keine wesentliche Veränderung. Die hierdurch bewirkte Erhö-
hung  der  Ausnützung um rund 10 % fällt — bei fortdauernder Anrechenbarkeit von 
Wohn-,  Schlaf- und  Arbeitsräumen  in  Dachgeschossen — nicht  entscheidend  ins 
Gewicht. Insoweit kann die mit dem revidierten Planungs- und Baugesetz beabsich-
tigte  «Verdichtung  nach  innen»  durchaus  auch  im  Gebiet  des  Gestaltungsplans  L. 
zugelassen werden.