# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 27187efb-1c99-5720-8f78-de96ab7b5db1
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-07-06
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 06.07.2018 32.13-15.11
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_32-13-15-11_2018-07-06.pdf

## Full Text

Justiz-, Gemeinde-  
und Kirchendirektion  
des Kantons Bern 

 Direction de la justice,  
des affaires communales et  
des affaires ecclésiastiques  
du canton de Berne 

  

     

Münstergasse 2 
3011 Bern 
Telefon 031 633 76 78 
Telefax 031 634 51 54 

    

 

32.13-15.11      

Beschwerdeentscheid vom 6. Juli 2018  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Anmerkung von öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (Art. 962 ZGB) 

 

a Die Behörde (Gemeinde), welche die anzumerkende Auflage in der Baubewilligung verfügt 

hat, ist befugt, Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zu führen, wenn 

das Grundbuchamt die Anmerkung verweigert. Dies gilt auch dann, wenn die Anmeldung 

der Anmerkung beim Grundbuchamt durch den Baubewilligungsnehmer erfolgte. (E. 3) 

 

b Der Baubewilligungsnehmer ist im vorliegenden Fall wirtschaftlich identisch mit dem 

Grundeigentümer des Grundstücks, auf dem die Anmerkung eingetragen werden soll 

(Art. 963 ZGB, Art. 53 Abs. 2 GBV). Er ist deshalb zur Anmeldung der Anmerkung befugt. 

(E. 6)  

 

c Allgemeines zur Rechtsgrundlage der Anmerkungstatbestände nach kantonalem Recht 

(Art. 129 GBV). (E. 4) – Anmerkungsfähig sind entgegen dem Wortlaut von Art. 38 Abs. 3 

BauG auch Auflagen in gewöhnlichen Baubewilligungen (also nicht nur solche in 

Ausnahmebewilligungen). (E. 5) 

 

Mention de restrictions de droit public à la propriété (art. 962 CC) 

 

a L’autorité (la commune) qui a décidé de la charge à assortir au permis de construire à 

mentionner est légitimée à former recours auprès de la Direction de la justice, des affaires 

 

 

2 

communales et des affaires ecclésiastiques si le bureau du registre foncier refuse la 

mention. Il en va de même lorsque l’inscription de la mention au registre foncier a été 

requise par le bénéficiaire du permis de construire. (c. 3) 

 

b Dans le cas d’espèce, d’un point de vue économique, le bénéficiaire du permis de construire 

est le propriétaire de l’immeuble sur le feuillet duquel la mention doit être inscrite (art. 963 

CC, art. 53, al. 2 ORF). Par conséquent, il est légitimé à requérir l’inscription de la mention. 

(c. 6) 

 

c Généralités relatives à la situation juridique des catégories de mentions en vertu du droit 

cantonal (art. 129 ORF). (C. 4) – Contrairement à la teneur de l’article 38, alinéa 3 LC, les 

charges figurant dans les permis de construire ordinaires (et non seulement dans les 

dérogations) sont elles aussi susceptibles d’être mentionnées. (c. 5) 

 

 

Sachverhalt 

 

A. 

Am 22. Januar 2015 meldete die Z.______ AG beim Grundbuchamt folgende Anmerkung an: 

«Auf der Parzelle Gbbl. Nr. 1000 (resp. der als Zwischenlager bewilligten Fläche) dürfen nur 

Materialien wie Kies, Sand, Humus, mineralischer Bauabfall (ohne Ausbauasphalt und 

Strassenaufbruch, ohne Asphaltgranulat, Recyclingkiessand A und Mischabbruch/-granulat) im 

Umfang von 200 m
3
 bis max. 1000 m

3
 pro Monat umgeschlagen respektive zwischengelagert 

werden, welche in der betrieblichen Tätigkeit des angrenzenden Garten- und 

Landschaftsbaubetriebs verwendet werden. Untersagt sind jegliche Aufbereitungsarbeiten von 

Materialien». Mit Verfügung vom 27. Januar 2015 wies das Grundbuchamt die Anmeldung ab. 

B. 

Gegen die Verfügung vom 27. Januar 2015 führt die A.______ mit Eingabe vom 10. Februar 

2015 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion (JGK) mit dem 

Rechtsbegehren, Ziff.1 des Dispositivs der Abweisungsverfügung vom 27. Januar 2015 sei 

aufzuheben und das Grundbuchamt sei anzuweisen, die Anmerkung gemäss der Anmeldung 

der Z.______ AG vom 22. Januar 2015 auf dem Grundstück Gbbl. Nr. 1000 im Grundbuch 

einzutragen. 

Mit Vernehmlassung vom 25. Februar 2015 beantragt das Grundbuchamt, die Beschwerde sei 

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.  

Am 27. Februar 2015 hat die A.______ eine berichtigte Beschwerde eingereicht, die neu vom 

zuständigen Gemeinderatsmitglied unterzeichnet ist. 

Mit Eingabe vom 6. März 2015 hat die A.______ eine Replik eingereicht. Die Duplik des 

Grundbuchamts stammt vom 12. März 2015. 

Am 30. März 2015 hat die A.______ eine Bestätigung des Gemeinderats eingereicht, wonach 

er der Beschwerdeführung zustimme.  

3 

Die angefragte Z.______ AG hat auf eine Teilnahme am Beschwerdeverfahren verzichtet 

(Eingabe vom 28. März 2018). 

 

 

Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung: 

 

1. 

Gegen Verfügungen des Grundbuchamts kann Beschwerde bei der JGK geführt werden (Art. 

956a Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210] i.V.m. Art. 124 Abs. 1 des 

Gesetzes vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches 

[EG ZGB; BSG 211.1]). Für das Verfahren gelten nach Art. 10 Abs. 3 Satz 1 EG ZGB die 

Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 

BSG 155.21). Die JGK verfügt über die gleiche Kognition wie das Grundbuchamt. 

2. 

2.1 Das Grundbuchamt hat die Abweisung der angemeldeten Anmerkung damit begründet, 

eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung könne im Grundbuch nur dann angemerkt 

werden, wenn es sich um ein Rechtsgebiet gemäss Art. 129 Abs. 1 der Grundbuchverordnung 

vom 23. September 2011 (GBV; SR 211.432.1) handle. Der Anmerkungstatbestand bedürfe 

somit einer formellen gesetzlichen Grundlage. Diese fehle vorliegend. Eigentümerin des 

Grundstückes Nr. 1000 sei die Y.______ AG. Diese hätte in jedem Fall ihre Zustimmung zur 

Einschreibung einer Anmerkung auf ihrem Grundstück zu erteilen.  

2.2 In ihrer Beschwerde bringt die A.______ vor, sie sei zur Anfechtung der 

Abweisungsverfügung legitimiert, obwohl sie die Grundbuchanmeldung nicht selbst beantragt 

habe. Anmelderin sei die Z.______ AG gewesen, doch wäre die Stadt gestützt auf Art. 53 Abs. 

2 Bst. a GBV selbst zur Anmeldung der Anmerkung befugt gewesen. Die Anmerkung betreffe 

eine dauerhafte öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung, welche die Gemeinde als 

zuständige Baubewilligungsbehörde in ihrem Gesamtbauentscheid gegenüber der Z.______ 

AG angeordnet habe. 

In der Sache begründet die A.______ die Beschwerde damit, Art. 129 Abs. 1 Bst. g GBV 

schreibe vor, dass öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen auf dem Gebiet der 

Baugesetzgebung zwingend im Grundbuch anzumerken seien. Bei der hier interessierenden 

Auflage handle es sich um eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung, welche dem 

Eigentümer eine dauerhafte Nutzungsbeschränkung auferlege und die grundstücksbezogen 

sei. Damit bestehe schon von Bundesrechts wegen eine gesetzliche Grundlage für die 

vorliegende Anmerkung. Die Anmerkung sei dabei sogar obligatorisch. Nach kantonalem Recht 

seien gemäss Art. 38 Abs. 3 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) in 

Verbindung mit Art. 29 Abs. 3 BauG unter anderem Zweckentfremdungsverbote vor Baubeginn 

im Grundbuch anzumerken. Hinzu kämen Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes. Die Stadt 

habe sich vorgängig beim zuständigen Grundbuchamt erkundigt, ob die vorgesehene Auflage 

anmerkungsfähig wäre, was bestätigt worden sei. Schliesslich verstosse die Abweisung des 

4 

Grundbuchamtes auch gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und gegen das Institut der 

materiellen Rechtskraft. Die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (BVE) habe in ihrem 

Beschwerdeentscheid vom 2. Dezember 2014 bereits ausführlich geprüft, ob die angeordnete 

Anmerkung auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage beruhe, und dies bejaht.  

Weil die Stadt die Anmeldung selbst vornehmen könne, sei auch die Zustimmung der 

Grundeigentümerin entbehrlich, zumal diese bereits das Baugesuch unterzeichnet habe (vgl. 

Art. 10 Abs. 2 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren 

[Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]) und sich damit sowohl mit dem Bauprojekt als 

auch mit allfälligen Anmerkungen, die für dieses Bauvorhaben zwingend nötig seien, 

einverstanden erklärt habe. 

2.3 In seiner Vernehmlassung führt das Grundbuchamt zur Frage der 

Beschwerdelegitimation aus, Auflagen und Bedingungen, die Gegenstand der Baubewilligung 

seien, könnten gegenüber dem Grundeigentümer jederzeit auch ohne Anmerkung geltend 

gemacht werden. Die A.______ als Baubewilligungsbehörde habe durch eine Anmerkung nicht 

mehr oder weniger Rechte. Damit sei sie gar nicht beschwert. In der Sache weist das 

Grundbuchamt darauf hin, verfügungsberechtigt sei die Y.______ AG als Eigentümerin des 

Grundstückes Nr. 1000, Anmelderin sei jedoch die Z.______ AG. Werde der Ausweis über das 

Verfügungsrecht nicht beigebracht, so sei gemäss Art. 966 ZGB die Anmeldung abzuweisen. 

Weiter bestehe keine genügende Rechtsgrundlage für die Anmerkung des 

Zweckentfremdungsverbots. Erstens handle es sich um eine normale Baubewilligung und nicht 

um eine Ausnahmebewilligung, womit die Voraussetzungen von Art 29 Abs. 3 BauG zum 

vorneherein nicht gegeben seien. Schliesslich könne sich die Beschwerdeführerin nicht auf 

Treu und Glauben berufen: Die Antwort des Grundbuchamts habe sich ausschliesslich auf die 

Anmerkung von Zweckentfremdungsverboten im Rahmen von Ausnahmebewilligungen nach 

Art. 29 Abs. 3 BauG bezogen.  

3. 

3.1 Zur Beschwerde ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat, 

durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 

deren Änderung oder Aufhebung hat (Art. 956a Abs. 2 Ziff. 1 ZGB, Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die 

JGK hat die Beschwerdebefugnis von Amtes wegen zu prüfen (Art. 20a VRPG). Nicht die 

A.______ hat die fragliche Anmeldung beim Grundbuchamt vorgenommen, sondern die 

Z.______ AG. Letztere ist als Bauherrin Adressatin des Gesamtbauentscheids der A.______ 

vom 3. Juli 2014, in welchem sie in Ziff. 2 des Dispositivs verpflichtet wurde, die Anmerkung im 

Grundbuch anzumelden. Die Verfügung, in der das Grundbuchamt die Anmeldung abwies, 

wurde sowohl der Z.______ AG als auch der A.______ eröffnet.  

3.2 Bezüglich der Anmerkungen von öffentlich-rechtlichen Beschränkungen bestimmt Art. 

962 ZGB (vgl. auch Art. 129 GBV): 

1
 Das Gemeinwesen oder ein anderer Träger einer öffentlichen Aufgabe muss eine für ein 

bestimmtes Grundstück verfügte Eigentumsbeschränkung des öffentlichen Rechts, die dem 

5 

Eigentümer eine dauerhafte Nutzungs- oder Verfügungsbeschränkung oder 
grundstücksbezogene Pflicht auferlegt, im Grundbuch anmerken lassen. 

2
 Fällt die Eigentumsbeschränkung dahin, so muss das Gemeinwesen oder der andere Träger 

einer öffentlichen Aufgabe die Löschung der Anmerkung im Grundbuch veranlassen. Bleibt das 
Gemeinwesen oder der andere Träger einer öffentlichen Aufgabe untätig, so kann das 
Grundbuchamt die Anmerkung von Amtes wegen löschen. 

3
 Der Bundesrat legt fest, in welchen Gebieten des kantonalen Rechts die 

Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch angemerkt werden müssen. Die Kantone können 
weitere Anmerkungen vorsehen. Sie erstellen eine Liste der Anmerkungstatbestände und teilen 
sie dem Bund mit. 

Art. 963 ZGB regelt zu den allgemeinen Voraussetzungen der Eintragung Folgendes: 

1
 Die Eintragungen erfolgen auf Grund einer schriftlichen Erklärung des Eigentümers des 

Grundstückes, auf das sich die Verfügung bezieht. 

2
 Keiner Erklärung des Eigentümers bedarf es, wenn der Erwerber sich auf eine 

Gesetzesvorschrift, auf ein rechtskräftiges Urteil oder eine dem Urteil gleichwertige Urkunde zu 
berufen vermag. 

3
 Die mit der öffentlichen Beurkundung beauftragten Beamten können durch die Kantone 

angewiesen werden, die von ihnen beurkundeten Geschäfte zur Eintragung anzumelden. 

Art. 53 Abs. 2 GBV bestimmt hinsichtlich der Befugnis zur Anmeldung von Anmerkungen, die 

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen im Sinne von Art. 962 ZGB betreffen: 

Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen und andere öffentlich-rechtliche Pflichten, die 
mit einem Grundstück oder einem Recht an einem Grundstück verbunden sind, werden 
angemerkt auf Anmeldung: 

a. der nach kantonalem Recht für die Entstehung zuständigen Behörde; 

b. des Eigentümers oder der Eigentümerin; 

c. der Person, die das betroffene dingliche Recht hat. 

3.3 Mit der Baubewilligung können Bedingungen und Auflagen verbunden werden (Art. 38 

Abs. 3 BauG, Art. 35 Abs. 3 BewD). Solche Bedingungen und Auflagen können grundsätzlich 

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen im Sinne von Art. 962 ZGB sein. Demnach ist 

es die Baubewilligungsbehörde, die nach Art. 53 Abs. 2 Bst. a GBV grundsätzlich zur 

Anmeldung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen befugt ist. Im vorliegenden 

Fall ist es daher auch unbestritten, dass die A.______ als Baubewilligungsbehörde die 

Anmerkung hätte anmelden dürfen.  

3.4 Zur Anmerkung von öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen sind die Behörden 

verpflichtet (URS FASEL, Kommentar zur Grundbuchverordnung, 2. Aufl. 2011, Art. 129 N. 5 f.; 

vgl. auch Revision des Immobiliarsachenrechts per 1.1.2012: Wichtigste Änderungen für die 

Gemeinden, in BSIG Nr. 2/215.2/1.1). Die Behörde ist dafür verantwortlich, dass die Eintragung 

erfolgt. Folge dieser Pflicht ist, dass sie für Schäden haftet, die Dritten durch eine unterlassene 

Anmerkung entstehen (JÜRG SCHMID, in Basler Kommentar, 5. Aufl. 2015, Art. 962 ZGB N. 14, 

Art. 946 ZGB N. 73). Die Behörde kann die Anmeldung wie gezeigt auch selbst vornehmen. 

Erfolgt die Anmeldung durch eine andere nach Art. 53 Abs. 2 GBV berechtigte Person, und 

6 

wird die Anmeldung vom Grundbuchamt verweigert, muss die Behörde die Möglichkeit haben, 

sich dagegen zur Wehr zu setzen. Der mit der Baugesetzänderung vom 9. Juni 2016 

eingefügte neue Art. 29 Abs. 4 BauG schreibt nun ausdrücklich vor, die 

Baubewilligungsbehörde weise das Grundbuchamt an, die Anmerkungen nach Art. 29 Abs. 3 

BauG auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks anzubringen; sie kontrolliert, ob 

die mit der Bewilligung verfügten Bedingungen und Auflagen im Grundbuch angemerkt worden 

sind.  

3.5 Besonders berührt von einer Verfügung im Sinne von Art. 956a Abs. 2 Ziff. 1 ZGB bzw. 

Art. 65 Abs. 1 VRPG ist, wer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt. 

Führt nicht der Adressat der Verfügung Beschwerde, sondern ein Dritter, muss er stärker als 

jedermann betroffen sein (ISABELLE HÄNER, in Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum 

Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren, 2008, Art. 48 N. 12). Ein schutzwürdiges 

Interesse ist gegeben, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation des Beschwerdeführers 

durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann (BGE 139 II 499 E. 2.2, 136 II 281 

E. 2.2). Das Interesse des Beschwerdeführers ist dann schutzwürdig, wenn er durch das 

Beschwerdeverfahren einen materiellen oder ideellen Nachteil, der ihn persönlich und 

unmittelbar treffen würde, von sich abwenden kann (BGE 123 II 376 E. 2; ISABELLE HÄNER, 

a.a.O., Art. 48 N. 20). Die A.______ ist der Ansicht, das Grundbuchamt habe zu Unrecht die 

Anmerkung der Auflage in der von ihr verfügten Baubewilligung verweigert. Sie ist damit stärker 

als jedermann von der Abweisungsverfügung des Grundbuchamts betroffen. Weil sie 

verantwortlich dafür ist, dass die von ihr verfügte öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung 

angemerkt wird, ist die Beschwerdeerhebung geeignet, einen Nachteil von ihr abzuwenden. 

Aus diesem Grund ist sie befugt, gegen die Verfügung des Grundbuchamts Beschwerde zu 

erheben.  

4. 

4.1 Das Grundbuchamt hat die Eintragung der Anmerkung verweigert, weil sie keine 

gesetzliche Grundlage im kantonalen Recht habe. Art. 29 Abs. 3 BauG, der die Grundlage für 

die Anmerkung von Bedingungen und Auflagen bilde, sei hier nicht anwendbar, weil er nur für 

Ausnahmebewilligungen gelte. Art. 38 Abs. 3 BauG, der für gewöhnliche Baubewilligungen wie 

die vorliegende gelte, verweise nicht auf Art. 29 Abs. 3 BauG. In ihrer alternativen Begründung 

bringt die Beschwerdeführerin sinngemäss vor, gestützt auf Art. 129 Abs. 1 Bst. g GBV bestehe 

schon von Bundesrechts wegen eine gesetzliche Grundlage für die vorliegende Anmerkung. 

Eine Grundlage im kantonalen Recht sei daher entbehrlich. 

4.2 Das Legalitätsprinzip gilt auch für die Anmerkung von öffentlich-rechtlichen 

Eigentumsbeschränkungen (HANS-PETER FRIEDRICH, Grundbuch und öffentliches Recht, in 

ZBGR 1970 S. 223). Das Vorhandensein dieser Anmerkungsvoraussetzung ist vom 

Grundbuchamt zu prüfen (FASEL, a.a.O., Art.129 N. 10; DOMINIK SCHERRER, Anmerkungen im 

Grundbuch, Diss. Zürich 1984, S. 276, 278). 

7 

4.3 Art. 129 GBV hält fest: 

1
 Die von einem Träger einer öffentlichen Aufgabe gestützt auf die kantonale Gesetzgebung 

durch Verwaltungsverfügung oder durch einen verwaltungsrechtlichen Vertrag für ein einzelnes 
Grundstück angeordnete öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung mit länger dauernder 
Wirkung wird im Grundbuch angemerkt, wenn sie die folgenden Rechtsgebiete betrifft: 

a. Natur-, Heimat- und Umweltschutz, mit Ausnahme der Altlasten und der belasteten 
Standorte; 
b. Wasserrecht und Wasserbau; 
c. Strassenbau und Strassenpolizei; 
d. Förderung des Wohnungsbaus; 
e. Förderung der Land- und Forstwirtschaft; 
f. amtliche Vermessung; 
g. Baugesetzgebung; 
h. Enteignungsrecht. 

2
 Bei öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, die im Grundbuch angemerkt werden 

sollen und gleichzeitig Gegenstand des Katasters der öffentlich-rechtlichen 
Eigentumsbeschränkungen sind, besteht die Anmerkung im Grundbuch in einem Hinweis auf 
den Kataster. 

3
 Die Kantone können Anmerkungen aus weiteren Rechtsgebieten vorsehen. 

4
 Die Kantone erstellen eine Liste der einzelnen Anmerkungstatbestände der kantonalen 

Gesetzgebung und stellen diese dem EGBA zu. 

Art. 129 Abs. 1 GBV schreibt die Rechtsgebiete vor, in denen die Anmerkung öffentlich-

rechtlicher Eigentumsbeschränkungen vorgeschrieben ist (vgl. Art. 962 Abs. 3 ZGB; dazu JÜRG 

SCHMID, a.a.O., Art. 962 ZGB N. 8; zur Abgrenzung vom Kataster der öffentlich-rechtlichen 

Eigentumsbeschränkungen vgl. ROLAND PFÄFFLI, Teilrevision des Sachenrechts: Erste 

Erfahrungen, in ZBGR 2012 S. 394; JÜRG SCHMID, a.a.O., Art. 962 ZGB N. 3). Die Art. 962 

ZGB und Art. 129 GBV regeln nur die Anmerkungen von öffentlich-rechtlichen 

Eigentumsbeschränkungen nach kantonalem Recht (JÜRG SCHMID, a.a.O., Art. 962 ZGB N. 

11). Dass die Kantone eine Liste der einzelnen Anmerkungstatbestände erstellen müssen (Art. 

129 Abs. 4 GBV), zeigt, dass die in Art. 129 Abs. 1 GBV aufgezählten Rechtsgebiete keine 

genügende Rechtsgrundlage bilden, auf die sich eine anmerkungsfähige öffentlich-rechtliche 

Eigentumsbeschränkung der Behörde stützen könnte. Erforderlich ist vielmehr, dass die 

Kantone in einem Rechtserlass ausdrücklich bestimmen, welche konkreten Tatbestände von 

Eigentumsbeschränkungen angemerkt werden können (ROLAND PFÄFFLI, a.a.O., S. 394; 

PFÄFFLI/SANTSCHI KALLAY, Das Grundbuch und seine Rechtswirkung, in Anwaltsrevue 2017 S. 

156; MEINRAD HUSER, Baubeschränkungen und Grundbuch, in BR 2016 S. 202). Ein 

eigentlicher numerus clausus zulässiger Anmerkungstatbestände besteht nicht; vorausgesetzt 

wird einzig eine rechtliche Grundlage im Bundes- oder kantonalen Recht (DIETER ZOBL, 

Grundbuchrecht, 2. Aufl. 2004, Rz. 337). Die Tatbestände müssen entweder aus einem der 

Rechtsgebiete von Art. 129 Abs. 1 GBV stammen oder aus einem Rechtsgebiet, das sie in 

Anwendung von Art. 129 Abs. 3 GBV selbst bestimmt haben. Um als Anmerkung im 

Grundbuch eingetragen zu werden, ist sodann eine Verwaltungsverfügung der Behörde oder 

ein verwaltungsrechtlicher Vertrag erforderlich (Art. 129 Abs. 1 GBV, Art. 962 Abs. 3 ZGB). 

Weder aus dem ZGB noch aus der GBV kann eine Pflicht des Kantons abgeleitet werden, in 

8 

seiner Gesetzgebung sämtliche denkbaren öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen 

aus den in Art. 129 Abs. 1 GBV genannten Rechtsgebieten als anmerkungsfähig zu erklären. 

Für die im vorliegenden Fall verlangte Anmerkung reicht es nicht aus, dass Art. 129 Abs. 1 Bst. 

g GBV das Rechtsgebiet der Baugesetzgebung nennt. Vielmehr bedarf es einer gesetzlichen 

Grundlage in der kantonalen Gesetzgebung, auf die sich die Verfügung der A.______ stützen 

könnte.  

5. 

5.1 Art. 38 Abs. 3 BauG bestimmt, dass mit der Baubewilligung Bedingungen und Auflagen 

verbunden werden können; Art. 29 Abs. 2 ist sinngemäss anwendbar. Die Art. 26 ff. BauG 

regeln die Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften. Der genannte Art. 29 Abs. 2 BauG 

besagt, dass Ausnahmebewilligungen an Bedingungen geknüpft und mit Auflagen verbunden 

werden können. Nach Art. 29 Abs. 3 BauG sind die Befristung, der Vorbehalt des Widerrufs, 

die Wegbedingung der Entschädigung (Entfernungsauflage und Mehrwertrevers), die 

Zweckentfremdungs-, Abparzellierungs- und Aufteilungsverbote sowie die Pflicht zur 

Sicherheitsleistung vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken. Weil Art. 38 Abs. 3 BauG nur 

Art. 29 Abs. 2 BauG als sinngemäss anwendbar erklärt, nicht aber Abs. 3, könnte daraus 

geschlossen werden, dass anders als bei den Ausnahmebewilligungen bei den gewöhnlichen 

Baubewilligungen keine Anmerkungen von Bedingungen und Auflagen möglich sind.  

5.2 Art. 38 BauG regelt die Behandlung sowohl der gewöhnlichen Baugesuche als auch der 

Ausnahmegesuche im Sinne von Art. 26 ff. BauG (vgl. den Wortlaut in Abs. 1 und 2 von Art. 38 

BauG). Abs. 3 von Art. 38 BauG regelt die Baubewilligung im Allgemeinen, in der auch eine 

Ausnahmebewilligung i.S.v. Art. 29 BauG enthalten sein kann. Der darin enthaltene Verweis 

bezieht sich im Wesentlichen auf den zweiten Satz von Art. 29 Abs. 2 BauG, d.h. auf die Bst. a 

bis c, die Beispiele für Bedingungen und Auflagen nennen. In der bis 31. Dezember 1994 

geltenden Fassung von Art. 38 Abs. 3 BauG wurde auf den ganzen Art. 29 BauG verwiesen, 

was zur Folge hatte, dass bei sämtlichen Baubewilligungen (mit oder ohne Ausnahmen) 

Bedingungen und Auflagen angemerkt werden konnten (ALDO ZAUGG, Kommentar zum 

bernischen BauG, 1. Aufl. 1987, Art. 38/39 N. 15). Mit der Gesetzesänderung vom 22. März 

1994 wurde der Verweis in Art. 38 Abs. 3 BauG aus unbekannten Gründen auf Art. 29 Abs. 2 

BauG beschränkt. ZAUGG/LUDWIG (Kommentar zum bernischen BauG, Bd. I, 4. Aufl. 2013, Art. 

38-39 N. 15; ebenso bereits in der 3. Aufl. 2007 bei Art. 38-39 N. 15) vertreten die Ansicht, es 

handle sich dabei um ein gesetzgeberisches Versehen (ebenso LUDWIG/STALDER, in 

Bernisches Verwaltungsrecht [Hrsg.: Müller/Feller], 2. Aufl. 2013, S. 516, N. 136, Fn. 164). Man 

habe wohl irrtümlich angenommen, der Verweis auf den ganzen Art. 29 BauG gehe zu weit, 

d.h. die Absätze 1 und 3 würden nur für Ausnahmebewilligungen gelten. Die BVE hat sich 

dieser Ansicht in ihrem Beschwerdeentscheid vom 2. Dezember 2014 (E. 3e) angeschlossen, 

in welchem sie die im Gesamtbauentscheid der A.______ vom 3. Juli 2014 angeordnete 

Anmerkung bestätigt hatte. 

9 

5.3 Die Materialien zur Gesetzesänderung vom 22. März 1994 geben keinen Aufschluss 

darüber, ob die Beschränkung des Verweises in Art. 38 Abs. 3 BauG versehentlich oder 

bewusst erfolgt ist. Im Vortrag des Regierungsrats an den Grossen Rat wird die fragliche 

Änderung nicht kommentiert (Tagblatt des Grossen Rates 1994, Beil. 13, S. 13), und in der 

Grossratsdebatte wurde sie nicht ausdrücklich erwähnt. Einen nachvollziehbaren und 

sachlichen Grund dafür, dass Bedingungen und Auflagen – im Gegensatz zur Gesetzeslage 

vor 1995 – nur noch bei Ausnahmebewilligungen angemerkt werden können, gibt es nicht. Dies 

spricht für die Annahme eines Versehens. Dass in Art. 38 Abs. 3 BauG nicht auf Art. 29 Abs. 1 

BauG verwiesen wird, ist nachvollziehbar, da dieser lediglich die zeitliche Dauer von 

Ausnahmebewilligungen regelt. Keinen erkennbaren Sinn macht es dagegen, dass die 

Bestimmungen von Art. 29 Abs. 3 und 4 BauG über die Anmerkung von Bedingungen und 

Auflagen nicht auch für die Baubewilligung im Allgemeinen – und zwar für solche mit und 

solche ohne Ausnahme – gelten sollen. Es ist nicht ersichtlich, weshalb Anmerkungen nur bei 

Ausnahmebewilligungen eingetragen werden können sollen, nicht aber generell bei 

Baubewilligungen.  

5.4 An der Annahme eines gesetzgeberischen Versehens ändert auch nichts, dass man 

anlässlich der letzten Baugesetzänderung vom 9. Juni 2016 (in Kraft seit 1. April 2017) die 

fragliche Änderung nicht wieder rückgängig gemacht hat, obwohl die oben (E. 5.2) erwähnte 

Lehrmeinung von ZAUGG/LUDWIG zu Art. 38 Abs. 3 BauG bekannt sein musste. Art. 38 BauG 

war nicht Gegenstand dieser Baugesetzänderung (vgl. zum Ganzen Vortrag des 

Regierungsrates an den Grossen Rat zur Änderung des Baugesetzes und des Dekrets über 

das Baubewilligungsverfahren, in Tagblatt des Grossen Rates 2016, Beil. 8). Aus der Liste der 

einzelnen Anmerkungstatbestände, die der Kanton gestützt auf Art. 129 Abs. 4 GBV erstellt 

hat, kann nichts zur Auslegung von Art. 38 Abs. 3 BauG entnommen werden, da sie bloss den 

vollständigen Art. 29 BauG wiedergibt (vgl. die Liste unter 

«www.jgk.be.ch/jgk/de/index/direktion/organisation/gba/downloads_-publikationen.html»).  

5.5 Die Praxis zeigt, dass Art. 38 BauG immer so verstanden worden ist, dass Bedingungen 

und Auflagen angemerkt werden können unabhängig davon, ob in der Baubewilligung eine 

Ausnahme erteilt wird oder nicht. Das Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen 

(Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) sieht in Art. 16 Abs. 2 vor, dass unmittelbar nach 

Rechtskraft der Baubewilligung die Baubewilligungsbehörde das Grundbuchamt anweist, die 

Nutzungsbeschränkung zum betreffenden Grundstück – gemeint ist diejenige nach Art. 7 Abs. 

1 ZWG – im Grundbuch anzumerken. Vor Inkrafttreten des ZWG am 1. Januar 2016 bestand 

keine bundesrechtliche Grundlage für die Anmerkung von Nutzungsbeschränkungen mit dem 

Zweck, den Zweitwohnungsbau zu beschränken und den Anteil von Erstwohnungen zu sichern. 

Hingegen konnten die Gemeinden gestützt auf den damaligen Art. 73 Abs. 1 BauG (in Kraft bis 

31. März 2017) in Wohnzonen einen Mindestanteil an Erstwohnungen festlegen (vgl. dazu 

ALDO ZAUGG, a.a.O., 2. Aufl. 1995, Art. 72-74 N. 19). Die Steuerung des 

Zweitwohnungsbestands wird heute in Art. 71a BauG (in Kraft seit 1. April 2017) geregelt. 

Unbestritten war, dass Nutzungsbeschränkungen gestützt auf Art. 73 aAbs. 1 BauG – also die 

10 

Auflage in der Baubewilligung, eine Wohnung als Erstwohnung zu benutzen – als öffentlich-

rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt werden müssen 

(MÜLLER/FELLER, Erstwohnungsanteile in Tourismusgemeinden, in BVR 2007 S. 481 ff., 498). 

Die Anmerkung selbst stützte sich zunächst auf die bis 31. Dezember 1994 geltende Fassung 

von Art. 38 Abs. 3 BauG, die auf den ganzen Art. 29 BauG verwiesen hatte (vgl. oben E. 5.2). 

Zu beachten in diesem Zusammenhang ist, dass die Auflage, eine Wohnung als Erstwohnung 

zu benutzen, in der Regel im Rahmen einer gewöhnlichen Baubewilligung erfolgt.  

Entscheidend ist nun, dass die Praxis, die Auflage hinsichtlich von Erstwohnungsanteilen im 

Grundbuch anmerken zu lassen, auch weitergeführt wurde, nachdem mit Gesetzesänderung 

vom 22. März 1994 der Verweis in Art. 38 Abs. 3 BauG auf Art. 29 Abs. 2 BauG beschränkt 

worden war. Im Jahr 2008 stellte die JGK in einem Bericht fest, dass in der Gemeinde 

Grindelwald in den zurückliegenden Jahren die kommunalen Vorschriften über den 

Erstwohnungsanteilsplan (EWAP) zum Teil mangelhaft umgesetzt worden waren, indem die 

Anmerkung im Grundbuch vorschriftswidrig unterlassen wurde. Als aufsichtsrechtliche 

Massnahme ordnete die JGK an, die Gemeinde Grindelwald habe die ausstehenden 

Anmerkungen nachzuholen. Es herrschte somit die allseitig unbestrittene Meinung vor, 

Auflagen könnten (weiterhin) angemerkt werden, auch wenn sie in einer gewöhnlichen 

Baubewilligung und nicht in einer Ausnahmebewilligung enthalten sind. Eine Bestätigung dieser 

Praxis findet sich in der Weisung der JGK vom 15. Januar 2016 betreffend die grundbuchliche 

Übertragung von Anmerkungen (…) auf später begründete Stockwerkeigentumseinheiten / 

abparzellierte Grundstücke (in BSIG Nr. 2/215.321.2/1.1). In Ziff. IV wird festgehalten, 

Erstwohnungsanteilsvorschriften würden ungeachtet der Zweitwohnungsgesetzgebung (ZWG) 

gelten, und die entsprechenden Zweckentfremdungsverbote seien ebenfalls als Anmerkung im 

Grundbuch einzutragen.  

Für den vorliegenden Fall von Bedeutung ist schliesslich, dass die BVE in ihrem 

Beschwerdeentscheid vom 2. Dezember 2014 (E. 4e), der in der vorliegenden 

Baubewilligungssache ergangen ist, zum Ausdruck gebracht hat, dass Bedingungen und 

Auflagen in Baubewilligungen, die keine Ausnahmen enthalten, anzumerken seien.  

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass für die Eintragung der Nutzungsbeschränkung auf 

Parzelle Gbbl. Nr. 1000 eine genügende gesetzliche Grundlage besteht. Die Anmerkung im 

Grundbuch ist daher zulässig.  

6. 

6.1 Das Grundbuchamt hat die Abweisung der Anmeldung schliesslich damit begründet, 

verfügungsberechtigt sei die Y.______ AG als Eigentümerin des Grundstückes Nr. 1000, 

Anmelderin sei jedoch die Z.______ AG. Der Ausweis über das Verfügungsrecht sei nicht 

beigebracht worden. 

6.2 Wie oben (E. 3.2) zitiert, erfolgen die Eintragungen im Grundbuch auf Grund einer 

schriftlichen Erklärung des Eigentümers des Grundstückes, auf das sich die Verfügung bezieht 

(Art. 963 Abs. 1 ZGB). Das Grundbuchamt prüft die Verfügungsberechtigung der anmeldenden 

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Person (Art. 83 Abs. 2 Bst. c und Art. 84 GBV). Gesetzessystematisch gehören zu den 

«Grundbucheinträgen» (Unterabschnitt I bei Art. 958 ZGB) die dinglichen Rechte – also das 

Eigentum, die Dienstbarkeiten und Grundlasten sowie die Pfandrechte (Art. 958 ZGB) – und 

die Vormerkungen (Art. 959 ff. ZGB). Daraus ergibt sich, dass die Vorschriften der Art. 963 ff. 

ZGB über die Voraussetzungen der Eintragung für die dinglichen Rechte und für die 

Vormerkungen gelten (BGE 86 I 114 E. 8). Die Anmerkungen (Art. 946 Abs. 2, Art. 962 und Art. 

962a ZGB) dagegen gehören gesetzessystematisch streng genommen nicht zu den 

«Grundbucheinträgen». Es ist deshalb nicht zwingend, dass die Vorschriften der Art. 963 ff. 

ZGB vollständig auf die Anmerkungen anzuwenden sind (a.M. offenbar JÜRG SCHMID, a.a.O., 

Art. 963 ZGB N. 2).  

6.3 Die Wirkungen der Anmerkungen beschränken sich darauf, privatrechtliche oder 

öffentlich-rechtliche Rechtsverhältnisse kundbar zu machen. Anmerkungen sind nur 

deklaratorisch und gehören zu den beschreibenden Daten im Grundbuch. Die Anmerkung hat 

weder eine konstitutive noch eine heilende Wirkung. Die Anmerkung untersteht nicht der 

negativen Rechtskraft des Grundbuchs i.S.v. Art. 971 Abs. 1 ZGB, d.h. die Rechtsverhältnisse, 

Verfügungs- oder Eigentumsbeschränkungen bestehen unabhängig von ihrer Anmerkung. Die 

Vornahme einer Anmerkung hat somit keine konstitutive Wirkung. Die Anmerkung vermag auch 

nicht eine Vermutung dafür zu begründen, dass das angemerkte Rechtsverhältnis tatsächlich 

besteht. Die Anmerkungen nehmen also nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil. In 

der Lehre ist umstritten, ob den Anmerkungen die Wirkung der positiven Rechtskraft (Art. 970 

Abs. 4, Art. 973 Abs. 1 ZGB) zukommt, d.h. ob die im Grundbuch eingeschriebenen 

Anmerkungen als bekannt vorauszusetzen sind und damit den guten Glauben einer Person 

zerstören (JÜRG SCHMID, a.a.O., Art. 946 ZGB N. 71 ff.; befürwortend etwa SCHMID/HÜRLIMANN-

KAUP, Sachenrecht, 5. Aufl. 2017, Rz. 408, 460, 495, 579; zum Ganzen vgl. ROLAND PFÄFFLI, 

Der Ausweis für die Eigentumseintragung im Grundbuch, Diss. Bern 1999, S. 9-13).  

6.4 Die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen gemäss Art. 962 ZGB entstehen 

durch Verfügung des Gemeinwesens. Deren Anmerkung ist zwar zwingend, doch bestehen die 

Eigentumsbeschränkungen auch ohne Eintrag im Grundbuch, weil wie gezeigt die negative 

Rechtskraft nicht besteht. Die Notwendigkeit, dass gemäss Art. 963 Abs. 1 ZGB die Anmeldung 

von Eintragungen vom Eigentümer des Grundstücks auszugehen hat, ergibt sich aus der 

materiellen Wirkung der Anmeldung. Diese besteht im Bereich des absoluten 

Eintragungsprinzips in der materiellen Verfügung über das dingliche Recht (JÜRG SCHMID, 

a.a.O., Art. 963 ZGB N. 20, 25). Bei den öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen wird 

nicht über ein dingliches Recht «verfügt»; vielmehr entstehen diese durch einen 

Verwaltungsakt einer Behörde bzw. durch eine Verfügung im verwaltungsrechtlichen Sinn.  

Die Prüfungspflicht des Grundbuchverwalters ist, wenn die Anmeldung durch den Eigentümer 

des Grundstücks erfolgt, nicht in der gleichen Strenge vorzunehmen wie sie Art. 84 GBV bei 

Eintragungen von dinglichen Rechten verlangt (vgl. URS FASEL, a.a.O., Art. 84 N. 20 mit 

Hinweis auf einen Entscheid des Regierungsrats des Kantons Bern in ZBGR 1953 S. 17 ff.; zur 

12 

Prüfungspflicht allgemein N. 6 ff.; vgl. zum Ganzen JÜRG SCHMID, a.a.O., Art. 962 ZGB N. 18; 

zur früheren Fassung von Art. 962 ZGB vgl. HANS-PETER FRIEDRICH, a.a.O., S. 222 f.).  

6.5 Im vorliegenden Fall ist die Grundbuchanmeldung durch die Z.______ AG erfolgt. 

Unterschrieben hat sie deren Geschäftsführer und Inhaber. Aus den Handelsregisterauszügen 

ist zu schliessen, dass wohl wirtschaftliche Identität mit der Grundeigentümerin des betroffenen 

Grundstücks, der Y.______ AG, besteht. Dadurch hat die Y.______ AG faktisch der 

Grundbuchanmeldung zugestimmt. Sie hatte im Übrigen auch das Baugesuch mitunterzeichnet 

(Art. 10 Abs. 2 BewD). Die Z.______ AG ist Adressatin der Baubewilligung, in welcher die 

angemeldete Auflage enthalten ist. Die Auflage würde Rechtswirkung entfalten, auch wenn sie 

nicht im Grundbuch angemerkt wäre. Die Anmerkung bzw. deren Anmeldung beim Grundbuch 

ist nicht von der Zustimmung der Grundeigentümerin abhängig. Dies ist auch der Grund, dass 

zur Anmeldung von öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen auch die nach 

kantonalem Recht für die Entstehung zuständige Behörde befugt ist (Art. 53 Abs. 1 Bst. a 

GBV). Die Anmeldung beim Grundbuchamt ist eine blosse Vollzugsaufgabe zwischen zwei 

Verwaltungsstellen. Dritte sind nicht betroffen und müssen insbesondere der Anmerkung nicht 

zustimmen (MEINRAD HUSER, a.a.O., S. 202). Vorliegend hat die A.______ die Anmeldung, zu 

der sie befugt gewesen wäre, nicht vorgenommen. Sie ist, wie oben (E. 3.4) gezeigt, dafür 

verantwortlich, dass die Eintragung erfolgt. Durch die Beschwerdeführung gegen die 

verweigerte Eintragung des Grundbuchamts hat sie kundgetan, dass sie die Anmerkung 

eintragen lassen will. Es würde einem administrativen Leerlauf gleichkommen, wenn sie beim 

Grundbuchamt nochmals eine formelle Anmeldung einreichen müsste. Entscheidend ist, dass 

wie gezeigt (oben E. 5) die anbegehrte Anmerkung eine genügende Grundlage im kantonalen 

Recht hat. Das Grundbuch hätte vorliegend die rechtskräftig gewordene Baubewilligung als 

ausreichend betrachten und die Anmeldung durch den Baubewilligungsnehmer vollziehen 

sollen. 

7. 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die von der Z.______ AG angemeldete Auflage in der 

Baubewilligung auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage basiert und deshalb angemerkt 

werden muss. Die Anmeldung der Anmerkung durch die Z.______ AG ist unter den vorliegend 

gegebenen Umständen als ausreichend zu betrachten. Die Beschwerde ist gutzuheissen. Die 

Anmerkung der strittigen Nutzungsbeschränkung auf der Parzelle Gbbl. Nr. 1000 ist im 

Grundbuch einzutragen. 

8. 

13 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Kanton die Verfahrenskosten (Art. 108 Abs. 1 

und 2 VRPG). Parteikosten werden keine gesprochen (vgl. Art. 104 Abs. 4 VRPG). 

 

 

Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion: 

 

1. 

1.1 Die Beschwerde wird gutgeheissen, und die Verfügung des Grundbuchamts vom 27. 

Januar 2015 wird aufgehoben. 

1.2 Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Eintragung gemäss der Anmeldung vom 22. 

Januar 2015 im Grundbuch vorzunehmen.  

2. 

Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. 

3. 

Parteikosten werden nicht gesprochen.