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**Case Identifier:** 67dbf2d9-b1d1-5192-b9bd-e4dbd5025ac5
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-09-15
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 15.09.2023 BS.2023.5-EZO3
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_KG_002_BS-2023-5-EZO3_2023-09-15.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/19

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: BS.2023.5-EZO3

Stelle: Kantonsgericht

Rubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Publikationsdatum: 30.07.2024

Entscheiddatum: 15.09.2023

Entscheid Kantonsgericht, 15.09.2023
Art. 257d und 271 OR; Art. 257 ZPO: Rechtsschutz in klaren Fällen, 
Nichteintreten; Auch im Rahmen einer ausserordentlichen Kündigung muss 
das Kündigungsschreiben keine Begründung enthalten, wenn der 
Empfänger die Ausserordentlichkeit der Kündigung erkennen kann. Ob diese 
Erkennbarkeit bereits gegeben ist, wenn die in der Kündigung angeführte 
Kündigungsfrist nicht der ordentlichen entspricht, ist in der Lehre umstritten 
sowie in der Rechtsprechung ungeklärt, weshalb klares Recht zu verneinen 
ist. Dies gilt auch, wenn der Kündigung eine Zahlungsaufforderung 
vorausgegangen ist (E. III/5). (Kantonsgericht, Einzelrichterin im 
Obligationenrecht, 15. September 2023, BS.2023.5-EZO3).

Entscheid siehe PDF

Kanton St.Gallen 

Gerichte 

 
 

 

 
 
Kantonsgericht St. Gallen 

Einzelrichterin im Obligationenrecht 

 

 

 
 
 
 
 

 Entscheid vom 15. September 2023  
 

Geschäfts- 
nummer  

 BS.2023.5-EZO3; ZV.2023.110-EZO3  
(SZ.2023.43) 
 

   

Verfahrens-
beteiligte 

 A.__, 
 

Gesuchstellerin und 
Berufungsbeklagte,  

 
vertreten von Rechtsanwalt F.,  
 

  gegen 
 

  B.__,  
 

Gesuchsgegner und 
Berufungskläger,  

 
vertreten von Rechtsanwalt G. 
 
 
 

Gegenstand  Mieterausweisung 
 
 

 

  

 

BS.2023.5-EZO3 

 

2/18 

Anträge vor Kreisgericht 

a) der Gesuchstellerin 

1. Der Beklagte sei sofort aus der 2½-Zimmerwohnung bzw. Büroräumlichkeiten im EG 
an der U.__str. yy in X.__ auszuweisen.  

2. Die Realvollstreckung sei zusätzlich anzuordnen. 

3.  Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Beklagten. 

 

 

b) des Gesuchsgegners  

1. Auf das Gesuch sei nicht einzutreten. 

2. Eventualiter sei das Gesuch abzuweisen. 

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWST zulasten der Gesuchstelle-
rin.  

 
 

Entscheid des Kreisgerichts V.__, Einzelrichterin, vom 8. Juni 2023 

1. Dem Gesuchsgegner wird befohlen, die 2.5-Zimmerwohnung bzw. Büroräumlichkei-
ten im Erdgeschoss der Liegenschaft U.__strasse yy, X.__, bis 28. Juni 2023 zu 
räumen und zu verlassen und der Gesuchstellerin samt Schlüsseln ordnungsgemäss 
zurückzugeben. 

2. Bei Nichtbefolgung ist Ziffer 1 durch unmittelbaren Zwang zu vollstrecken. Der Voll-
zug wird der Gemeinde X.__ übertragen und erfolgt auf Antrag der Gesuchstellerin. 
Dieses Antragsrecht erlischt am 28. August 2023. 

 Für die Vollzugskosten hat die Gesuchstellerin aufzukommen, es wird ihr dafür das 
Rückgriffrecht auf den Gesuchsgegner eingeräumt. 

3. Die Entscheidgebühr von Fr. 700.00 wird dem Gesuchsgegner auferlegt. Sie wird bei 
der Gesuchstellerin erhoben, unter Anrechnung des geleisteten Kostenvorschusses 
von gleicher Höhe. Der Gesuchsgegner hat der Gesuchstellerin ihren Vorschuss von 
Fr. 700.00 zu ersetzen. 

4. Der Gesuchsgegner hat die Gesuchstellerin für deren Parteikosten mit Fr. 100.00 zu 
entschädigen. 

  

 

BS.2023.5-EZO3 

 

3/18 

Anträge vor Kantonsgericht 

a) des Gesuchsgegners  

1. Der Entscheid der Einzelrichterin des Kreisgerichts V.__ vom 8. Juni 2023 
(SZ.2023.43) sei aufzuheben und es sei auf das Gesuch der Beschwerdegegnerin 
um Mieterausweisung nicht einzutreten; eventualiter sei das Gesuch abzuweisen.   

2. Es sei der vorliegenden Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen und die 
von der Vorinstanz angeordnete Vollstreckung aufzuschieben.  

3.  Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zulasten der Beschwer-
degegnerin vor beiden Instanzen.  

 
 
b) der Gesuchstellerin  

1. Die Beschwerde / Berufung vom 19. Juni 2023 sei abzuweisen und es sei der ange-
fochtene Entscheid unter Anordnung angepasster Vollstreckungsmassnahmen zu 
bestätigen.   

2.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Gesuchsgegners / Berufungs-
klägers zzgl. MWST.  

  

 

BS.2023.5-EZO3 

 

4/18 

Erwägungen 

 

I. 

 

1. B.__ als Mieter und A.__ als Vermieterin unterzeichneten am 31. August 2014 einen 

Mietvertrag über eine "2½-Zimmer-Wohnung bzw. Büroräumlichkeiten" im Erdgeschoss an 

der U.__strasse yy in X.__ zur Benutzung als "Gewerberäume (z.B. Kiosk oder Büro)" mit 

Mietbeginn am 1. September 2014 (ges.act. 1). Dabei vereinbarten sie einen monatlichen 

Bruttomietzins von Fr. 650.00 (Fr. 500.00 netto zuzüglich Fr. 150.00 für Heiz- und Neben-

kosten). Am 25. Januar 2023 (Datum der Postaufgabe) kündigte die Vermieterin das Miet-

verhältnis unter Verwendung des gesetzlich vorgeschriebenen Formulars per 28. Februar 

2023 (ges.act. 8).  

 

2. Mit Eingabe vom 7. März 2023 (Datum des Poststempels) ersuchte die Vermieterin 

beim Kreisgericht V.__ im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen um die sofortige 

Ausweisung des Mieters sowie die Anordnung von Vollstreckungsmassnahmen (vgl. auch 

die eingangs vollständig zitierten Rechtsbegehren; vi-act. 1). Mit Eingabe vom 20. März 

2023 ersuchte der Gesuchsgegner um Gewährung der umfassenden unentgeltlichen 

Rechtspflege für das Verfahren betreffend Mieterausweisung, was die vorinstanzliche 

Richterin mit Entscheid vom 22. März 2023 bewilligte (UP.2023.91). Mit Stellungnahme 

vom 3. April 2023 beantragte der Gesuchsgegner, auf das Ausweisungsbegehren sei 

nicht einzutreten (vi-act. 14). Am 8. Juni 2023 gab die Einzelrichterin des Kreisgerichts 

dem Ausweisungsgesuch mit dem hiervor zitierten Entscheid statt.  

 

3. Gegen diesen Entscheid erhob der Gesuchsgegner am 19. Juni 2023 Beschwerde 

beim Kantonsgericht mit dem Antrag, der vorinstanzliche Entscheid sei aufzuheben und 

auf das Gesuch nicht einzutreten. Gleichzeitig ersucht er um Gewährung der aufschie-

benden Wirkung und der unentgeltlichen Rechtspflege (B/1). Mit Schreiben vom 26. Juni 

2023 wurde den Parteien mitgeteilt, dass – entgegen der Rechtsmittelbelehrung des an-

gefochtenen Entscheids – dieser nicht mit Beschwerde, sondern mit Berufung anfechtbar 

sei, was zur Folge habe, dass dem Rechtsmittel von Gesetzes wegen die aufschiebende 

Wirkung zukomme (B/5). Die Gesuchstellerin ersucht mit Berufungsantwort vom 7. Juli 

2023 um kostenfällige Abweisung der Berufung und Bestätigung des angefochtenen Ent-

scheids mit angepassten Vollstreckungsmassnahmen (B/6). Am 10. Juli 2023 wurde den 

Parteien mitgeteilt, dass eine Verhandlung und ein zweiter Schriftenwechsel nicht vorge-

sehen seien und voraussichtlich aufgrund der Akten entschieden werde (B/21). Der Ge-

suchsgegner reichte am 24. Juli 2023 eine weitere Stellungnahme ein (B/9). 

 

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5/18 

II. 

 

1. Die von Amtes wegen zu prüfenden Prozessvoraussetzungen für das Berufungsver-

fahren sind erfüllt (Art. 59 f., Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 sowie Art. 314 Abs. 1 ZPO). 

Auf die Berufung ist einzutreten. Zuständig ist, da die streitigen materiellen Ansprüche 

mietvertraglicher Natur sind, die Einzelrichterin im Obligationenrecht (Art. 15 Abs. 1 lit. a 

EG-ZPO und Art. 14 Abs. 2 Ziff. 4 GO).  

 

2.a) Entscheide über mietrechtliche Ausweisungsbegehren, die im Verfahren nach 

Art. 257 ZPO ergehen, unterliegen bei einem Streitwert von mindestens Fr. 10'000.00 der 

Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO), andernfalls der Beschwerde (Art. 319 lit. a ZPO; vgl. 

auch SEILER, Die Berufung nach ZPO, 2013, N 339). Ist die Gültigkeit der Kündigung nicht 

(mehr) streitig und geht es nur (noch) um die Ausweisung als solche, besteht das wirt-

schaftliche Interesse der Parteien und somit der Streitwert im Mietwert, der durch die Ver-

zögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht, wobei von einer Dauer von 

sechs Monaten auszugehen ist (BGE 144 III 346 E. 1.2.1; DIGGELMANN, DIKE-Komm-

ZPO, 2. Aufl., Art. 91 N 46). Ist dagegen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls 

Streitgegenstand, entspricht der Streitwert mithin in der Regel dem Mietwert für drei Jahre 

(BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3). 

 

b) Nachdem der Gesuchsgegner die Gültigkeit der Kündigung im vorinstanzlichen 

Verfahren in Frage stellte (vi-act. 9, S. 4), ist beim gegebenen monatlichen Bruttomietzins 

von Fr. 650.00 die Streitwertgrenze von Art. 308 Abs. 2 ZPO erreicht (36 x Fr. 650.00 = 

Fr. 23'400.00), womit der erstinstanzliche Entscheid berufungsfähig ist. Die Beschwerde 

des Gesuchsgegner wurde daher als Berufung entgegengenommen, was deshalb als 

unproblematisch erscheint, weil die Zuständigkeit im summarischen Verfahren dieselbe 

bleibt (vgl. Art. 15 Abs. 1 EG-ZPO und Art. 14 Abs. 2 GO). Da der Berufung von Gesetzes 

wegen die aufschiebende Wirkung zukommt (Art. 315 Abs. 1 ZPO), erwies sich das Ge-

such um aufschiebende Wirkung als gegenstandslos (Berufung, S. 3 und 10 f.; vgl. auch 

B/5).  

 

3. Mit der Berufung nach Art. 308 ff. ZPO können die unrichtige Rechtsanwendung 

und/oder die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 

ZPO). Den Berufungskläger trifft dabei eine Begründungspflicht (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Er 

hat sich daher sachbezogen mit dem Entscheid der Vorinstanz auseinanderzusetzen und 

unter Bezugnahme auf die erstinstanzlichen Erwägungen im Einzelnen darzulegen, wa-

rum dieser in den angefochtenen Punkten unrichtig sein soll (BGE 141 III 569 E. 2.3.3; 

 

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6/18 

BGE 138 III 374 E. 4.3.1; REETZ/THEILER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, 

ZPO Komm., 3. Aufl., Art. 311 N 36). Ungeachtet der Begründungspflicht gilt allerdings 

der Grundsatz, dass das Recht von Amtes wegen anzuwenden ist, auch im Rechtmittel-

verfahren, weshalb die Berufungsinstanz in rechtlicher Hinsicht nicht auf die Prüfung gel-

tend gemachter Rechtsverletzungen beschränkt ist (Art. 57 ZPO; ZPO-Rechtsmittel-KUNZ, 

2013, Art. 311 N 94; LEUENBERGER/UFFER-TOBLER, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 

2. Aufl., N 4.52 und 12.41; SEILER, a.a.O., N 893; vgl. auch REETZ/THEILER, ZPO Komm., 

Art. 311 N 36, S. 2442 unten).  

 

4.a) Im Berufungsverfahren werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch berück-

sichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht 

schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Die zumut-

bare Sorgfalt setzt dabei voraus, dass jede Partei im erstinstanzlichen Verfahren den 

Sachverhalt sorgfältig und umfassend darlegt und alle Elemente vorbringt, die zum Be-

weis der erheblichen Tatsachen geeignet sind (BGer 5A_695/2012 E. 4.2.1). Die Partei, 

welche vor der Berufungsinstanz das Novenrecht beanspruchen will, hat im Übrigen sub-

stantiiert darzulegen und zu beweisen, dass die genannten Voraussetzungen (kumulativ) 

erfüllt sind (REETZ/HILBER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., 

3. Aufl., Art. 317 N 34; BGer 5A_739/2012 E. 9.2.2). Nicht unter das Novenrecht fallen 

neue Vorbringen rechtlicher Art. Solche sind (im Rahmen des ordentlichen Ganges des 

[Berufungs-]Verfahrens) jederzeit und voraussetzungslos zulässig. Dies ergibt sich aus 

dem Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen (vgl. REETZ/HILBER, ZPO 

Komm., Art. 317 N 31 und 33).  

 

b) Sowohl die Gesuchstellerin als auch der Gesuchsgegner bringen im Berufungsver-

fahren neue Tatsachenbehauptungen vor. Auf deren Zulässigkeit unter dem Aspekt des 

Novenrechts ist – soweit entscheidrelevant – nachfolgend im jeweiligen Sachzusammen-

hang einzugehen. 

 

5.a) Gemäss dem aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör fliessenden sogenannten 

Replikrecht hat eine Partei Anspruch darauf, von jeder dem Gericht eingereichten Stel-

lungnahme der Gegenseite Kenntnis zu nehmen und sich dazu zu äussern, und zwar 

unabhängig davon, ob die Stellungnahme neue Tatsachen oder Argumente enthält und 

ob sie das Gericht tatsächlich zu beeinflussen vermag. Dieses Replikrecht führt dazu, 

dass ein Berufungskläger nach Erstattung der Berufungsantwort zu den darin gemachten 

Ausführungen selbst dann Stellung beziehen darf, wenn das Gericht keinen zweiten 

Schriftenwechsel oder eine Verhandlung angeordnet hat. Allerdings wird eine solche Stel-

 

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lungnahme inhaltlich nur soweit berücksichtigt, als sie Ausführungen enthält, die nicht 

schon früher hätten vorgebracht werden können und müssen. Dabei hat sich der Beru-

fungskläger unverzüglich zu äussern und, weil es nicht Aufgabe des Gerichts ist, danach 

zu forschen, darzutun, inwiefern der Gehörsanspruch die weitere Eingabe rechtfertigt. Die 

Replik darf im Übrigen nicht dazu verwendet werden, die Berufung zu ergänzen oder zu 

verbessern (BGE 142 III 413 E. 2.2.4; BGE 142 III 48 E. 4.1.1; BGE 139 I 189 E. 3.2; 

BGE 137 I 195 E. 2.3.1; BGer 4A_213/2015 E. 2.1.2; BGer 4A_278/2014 E. 2.2; BGer 

4A_510/2011 E. 1; vgl. auch REETZ/HILBER, ZPO Komm., Art. 316 N 8 und N 45 sowie 

Art. 317 N 12 und N 25; LEUENBERGER/UFFER-TOBLER, a.a.O., N 4.63).  

 

b) In seiner Stellungnahme vom 24. Juli 2023 (B/9) bezieht sich der Gesuchsgegner 

ausschliesslich auf von der Gesuchstellerin mit der Berufungsantwort vorgebrachte No-

ven, womit sie grundsätzlich berücksichtigt werden kann.  

 

 

III. 

 

1.a) Der Gesuchsgegner bringt mit seiner Berufung zunächst allgemein vor, die Voraus-

setzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen seien nicht gegeben (Berufung, S. 3 f.). 

Rechtsschutz im summarischen Verfahren werde vom Gericht nur gewährt, wenn der 

Sachverhalt unbestritten und (recte: oder) sofort beweisbar sei und wenn zudem die 

Rechtslage klar sei. Wende man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, ergebe 

sich ohne Weiteres, dass der angefochtene Entscheid aufzuheben sei.  

 

b) Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen 

Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage 

klar ist. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist auf ein entsprechendes Gesuch nicht 

einzutreten (BGE 140 III 315 E. 5.3). Der Sachverhalt ist sofort beweisbar, wenn er ohne 

zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der 

Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen (Art. 254 ZPO). Der Rechtsschutz in 

klaren Fällen unterliegt keiner Beschränkung der Beweisstrenge. Blosses Glaubhaftma-

chen genügt nicht. Die Gesuchstellerin hat den vollen Beweis der anspruchsbegründen-

den Tatsachen zu erbringen. Bestreitet die Gegenpartei die Tatsachen substantiiert und 

schlüssig, können diese Einwendungen in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt 

werden, und sind sie geeignet, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüt-

tern, liegt kein klarer Fall mehr vor und auf das Gesuch ist nicht einzutreten (BGE 141 III 

23 E. 3.2; BGE 138 III 620 E. 5.1.1; BACHOFNER, Die Mieterausweisung, 2019, N 440 ff.). 

 

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Offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen reichen indessen nicht aus, um 

einen an sich bewiesenen Sachverhalt als illiquid erscheinen zu lassen. In solchen Fällen 

kann im Sinne einer antizipierten Beweiswürdigung auf die Abnahme der vom Gesuchs-

gegner angeführten Beweismittel verzichtet werden (BGer 4A_185/2017 E. 3; BSK ZPO-

HOFMANN, 3. Aufl., Art. 257 N 10a; SVIT-Kommentar-BISANG/KOUMBARAKIS, 4. Aufl., N 162 

zu ZPO). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwen-

dung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres 

ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 

620 E. 5.1). Dagegen ist die Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung 

einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Be-

rücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (BGE 144 III 462 E. 3.1; BGE 141 III 23 

E. 3.2; BGE 138 III 123 E. 2.1.2; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/

Leuenberger, ZPO Komm., 3. Aufl., Art. 257 N 5 ff.; BACHOFNER, a.a.O., N 435 f.). 

 

Über ein Mieterausweisungsbegehren im Verfahren nach Art. 257 Abs. 1 ZPO kann auch 

dann entschieden werden, wenn die vorangehende ausserordentliche Kündigung wegen 

Zahlungsrückstand (Art. 257d OR) vom Mieter gerichtlich angefochten wurde und das 

resultierende mietrechtliche Verfahren noch nicht rechtskräftig erledigt ist (BGE 144 III 

462 E. 3.3.1; BGE 141 III 262 E. 3.2; Mietrecht für die Praxis/BRÜLLHARDT/PÜNTENER, 

9. Aufl., S. 151). Allerdings setzt das Ausweisungsbegehren im Verfahren für Rechts-

schutz in klaren Fällen wegen Zahlungsrückständen voraus, dass das Mietverhältnis gül-

tig beendet ist. Das Gericht muss daher vorfrageweise über die Gültigkeit der Kündigung 

befinden. Diese darf weder unwirksam, noch nichtig oder anfechtbar sein (BGE 144 III 

462 E. 3.3.1; BGE 141 III 262 E. 3.2; BGer 4A_376/202 E. 4.2.1; BACHOFNER, a.a.O., 

N 453).   

 

Da das Verfahren grundsätzlich der Verhandlungsmaxime untersteht, muss der zugrunde-

liegende Sachverhalt von den Parteien geltend gemacht und bewiesen werden. Will sich 

eine Partei wegen Missachtung einer Formvorschrift auf die Unwirksamkeit oder Nichtig-

keit einer Kündigung berufen, trägt sie dafür die Behauptungs- und Beweislast. Folglich 

obliegt es dem Mieter, vor erster Instanz beispielsweise zu bestreiten, dass er die von 

Vermieter behauptete Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung erhalten hat. 

Fehlt diese Bestreitung, muss der Gesuchsteller und Vermieter den Beweis für seine Be-

hauptung nicht erbringen (Art. 150 Abs. 1 ZPO). Das Gericht wendet zwar das Recht von 

Amtes wegen an (Art. 57 ZPO), stützt sich dabei jedoch auf die behaupteten und bewie-

senen Tatsachen (BGE 144 III 462 E. 3.3.2; BGer 4A_577/2010 E. 4.2 und 4.3; vgl. auch 

SVIT-Kommentar-BISANG/KOUMBARAKIS N 160 zu ZPO). Zu berücksichtigen ist allerdings, 

 

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dass im für mietrechtlichen Kündigungsschutz vorgesehenen vereinfachten Verfahren der 

Sachverhalt dagegen im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime von Amtes wegen 

festzustellen ist (Art. 243 Abs. 2 lit. c i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO). Dabei obliegt dem 

Gericht jedoch einzig eine verstärkte Fragepflicht. Wie unter dem Verhandlungsgrundsatz 

im ordentlichen Verfahren haben die Parteien dem Gericht den Sachverhalt zu unterbrei-

ten. Damit das vom Gesetzgeber durch diese Bestimmungen verfolgte Ziel nicht über den 

Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist dieser nur zu gewähren, wenn 

keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündi-

gung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint (SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, ZPO Komm., 

Art. 257 N 8; BGE 142 III 515 E. 2.2.4; BGer 4A_12/2023 E. 4). 

 

c) Ob die Vorinstanz diese Grundsätze richtig angewendet hat, ist im Folgenden an-

hand der mit der Berufungsantwort konkret vorgebrachten Einwände zu prüfen.    

 

2.a) Der Gesuchsgegner bringt mit seiner Berufung weiter vor, die Vorinstanz habe den 

Sachverhalt unvollständig und damit unrichtig festgestellt (Berufung, S. 4 f.). So habe sie 

nicht berücksichtigt, dass sich die Parteien bereits in einem ordentlichen Verfahren ge-

genüberstünden, in welchem er, der Gesuchsgegner, die Gesuchstellerin über einen Be-

trag von Fr. 75'000.00 eingeklagt habe. Dieser Betrag resultiere aus Renovations- und 

Umbauarbeiten, die er zu Beginn des Mietverhältnisses auf eigene Kosten ausgeführt 

habe. Die Gesuchstellerin habe einen Darlehensvertrag unterzeichnet, gemäss welchem 

sie ihm den Betrag von Fr. 75'000.00 bis spätestens am 1. Januar 2022 hätte zurückzah-

len müssen, was sie jedoch nicht getan habe. Diese Vorgeschichte der zwischen den 

Parteien bestehenden Meinungsverschiedenheiten sei für die Würdigung der Frage, ob 

klares Recht vorliege, von Bedeutung. In Kenntnis dieser Vorgeschichte gehe es nämlich 

nicht an, ihm, dem Gesuchsgegner, zu unterstellen, seine Bestreitungen seien reine 

Schutzbehauptungen und offensichtlich unbegründet. Schliesslich dürfe und müsse von 

einer Einzelrichterin auch im summarischen Verfahren verlangt werden, dass sie Akten 

aus einem Parallelverfahren (OV.2023.3), welches sie als Verfahrensleiterin im ordentli-

chen Verfahren leite, beiziehe. Ausserdem habe er – entgegen den Erwägungen im vor-

instanzlichen Entscheid – die Klageschrift des Parallelverfahrens mit der Stellungnahme 

vom 3. April 2023 als gesg.act. 1 eingereicht (Berufung, S. 10). Es stelle sich die Frage, 

ob die Vorinstanz seine Akten überhaupt angeschaut habe, erwähne sie doch auch sein 

rechtsrelevantes Schreiben vom 21. März 2022 an die Gesuchstellerin (gesg.act. 2) mit 

keinem Wort. Dies stelle eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör dar.   

 

 

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b) Der aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV; Art. 53 Abs. 1 

ZPO) abgeleitete Anspruch auf Entscheidbegründung verlangt, dass die Gerichte ihre 

Entscheide begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistand-

punkten einlässlich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich wider-

legen. Vielmehr kann sich das Gericht auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte be-

schränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die 

Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an 

die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Über-

legungen genannt werden, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die sich 

sein Entscheid stützt (BGE 143 III 65 E. 5.2; BGE 134 I 83 E. 4.1; BGE 133 III 439 E. 3.3). 

 

c) Es trifft zu, dass der Gesuchsgegner seine Klageschrift des Parallelverfahrens (be-

treffend Rückforderung Darlehen) als Beilage zur Stellungnahme vom 3. April 2023 zum 

Ausweisungsgesuch (vi-act. 14) ins Recht legte (gesg.act. 1). Insofern erweist sich die 

Erwägung im vorinstanzlichen Entscheid als falsch (vi-Entscheid, S. 7 unten f.). Zutreffend 

ist allerdings die – vom Gesuchsgegner nicht beanstandete – Schlussfolgerung der Vorin-

stanz, die Klageschrift vermöge keine taugliche Verrechnungserklärung nachzuweisen, 

nehme diese doch keinerlei Bezug auf die ausserordentliche Kündigung oder die voran-

gegangene Mahnung. Daraus ergibt sich im Übrigen, dass die Vorinstanz die vom Ge-

suchsgegner eingebrachte Klageschrift durchaus berücksichtigte. Weiter war die Vorin-

stanz nicht gehalten, von den Parteien eingebrachte Beweismittel zu erwähnen, wenn sie 

diese nicht als entscheidrelevant erachtete. Entsprechendes gilt für die von der Vorinstanz 

angeblich unerwähnt und unberücksichtigt gebliebene Vorgeschichte (Forderungsklage 

des Gesuchsgegners gegen die Gesuchstellerin). Diese blieb allerdings – entgegen der 

Behauptung des Gesuchsgegners – nicht völlig unerwähnt im erstinstanzlichen Entscheid 

(vgl. vi-Entscheid, S. 7). Es nicht zu beanstanden, wenn sich die Vorinstanz nur mit jenen 

tatsächlichen Behauptungen auseinandersetzt, die sie als entscheidwesentlich erachtet. 

Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör liegt dementsprechend nicht vor. 

Der Gesuchsgegner bringt mit seiner Berufung denn auch nicht vor, welchen konkreten 

Umstand die Vorinstanz noch hätte berücksichtigen sollen oder wie und weshalb dies 

oder das Schreiben vom 21. März 2022 (gesg.act. 2) den Entscheid zu seinen Gunsten 

beeinflusst hätte. Folglich dringt der Gesuchsgegner mit seinen Einwendungen nicht 

durch.  

 

3.a) Der Gesuchsgegner führt ausserdem aus, es liege kein Zahlungsverzug vor (Beru-

fung, S. 5 ff.). Die Gesuchstellerin sei denn auch nicht in der Lage, einen solchen zu be-

weisen. Während der Corona-Zeit seien ihm teilweise Mietzinszahlungen erlassen worden 

 

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und auf Wunsch der Gesuchstellerin habe er ab Januar 2021 die Mietzinse mehrheitlich 

bar geleistet. Aufgrund des bestehenden Vertrauensverhältnisses habe er es leider unter-

lassen, Quittungen für die Barzahlungen zu verlangen. Diesen Umstand missbrauche die 

Gesuchstellerin nun dazu, ihm zu kündigen, nur weil er sein Darlehensguthaben ihr ge-

genüber im Gerichtsverfahren geltend gemacht habe. Im angefochtenen Entscheid werde 

ausgeführt, er, der Gesuchsgegner, hätte verstärkt bei der Beweisführung mitwirken müs-

sen, indem er den Gegenbeweis erbringe oder zumindest konkrete Anhaltspunkte aufzei-

ge. Solche Überlegungen seien jedoch im Rahmen der Prüfung des klaren Rechtsschut-

zes verfehlt. Ausserdem habe er als Beweis seine persönliche Befragung offeriert, was 

von der vorinstanzlichen Richterin ohne Begründung abgelehnt worden sei. Dadurch sei 

ihm die (einzige) Beweismöglichkeit genommen worden, was eine Verletzung seines An-

spruchs auf rechtliches Gehör darstelle. Ausserdem habe die vorinstanzliche Richterin die 

sich aus den Akten ergebenden konkreten Anhaltspunkte, die dokumentierten, dass seine 

Behauptungen zutreffen würden, ausser Acht gelassen.  

 

b) Nach den allgemeinen Beweisregeln des Art. 8 ZGB hat, wo das Gesetz nichts an-

deres bestimmt, derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, 

der aus ihr Rechte ableitet. Die gesuchstellende Vermieterin hat demnach sämtliche Tat-

sachen, die ihren Anspruch auf Rückgabe des Mietobjekts begründen, darzulegen. Der 

Mieter als Gegenpartei kann diese Tatsachen bestreiten. Bestreitet der Mieter den Zah-

lungsrückstand, hat die Vermieterin diesen zu beweisen (BACHOFNER, a.a.O., N 445). 

Fehlende Zahlungen sind als negative Tatsachen jedoch im strikten Sinne kaum beweis-

bar. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung wird die Pflicht zum Beweis unbestimmter 

negativer Tatsachen dadurch gemildert, dass der Beweisgegner nach Treu und Glauben 

verpflichtet wird, zur Beweisführung beizutragen, indem er das Negativum substantiiert 

bestreitet und allenfalls das Gegenteil zu beweisen versucht. Verweigert er die Mitwir-

kung, kann dies im Rahmen der Beweiswürdigung als Indiz für die Richtigkeit der Behaup-

tung der beweispflichtigen Partei gewertet werden; es kommt allerdings nicht zu einer 

Beweislastumkehr (BGE 139 II 451 E. 2.4; BGE 137 II 313 E. 3.5.2; BGE 119 II 305 E. 1; 

BGer 1C_182/2019 E. 4.1; HASENBÖHLER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, 

ZPO Komm., 3. Aufl., Art. 150 N 9 f.; BAUMGARTNER/DOLGE/MARKUS/SPÜHLER, Schweize-

risches Zivilprozessrecht, 10. Aufl., § 43 N 59). 

 

c) Die Gesuchstellerin brachte mit ihrem Gesuch vom 7. März 2023 (Datum des Post-

stempels) vor, der Gesuchsgegner habe die Mietzinse in Höhe von je Fr. 650.00 (brutto) 

für die Monate April und Mai 2020, Februar bis April sowie Juni bis Dezember 2021 und 

Januar bis März 2022 nicht bezahlt (vi-act. 1, S. 2). Zum Beweis legte sie ihre Mahnungen 

 

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vom 2. August und 2. Dezember 2022, eine Zusammenstellung der bezahlten und unbe-

zahlten Mietzinsen sowie den Kontoauszug eines UBS Privatkontos, auf welchem die ein-

gegangenen Mietzinse ersichtlich sind, ins Recht (ges.act. 2, 3, 4 und 7). Der Gesuchs-

gegner entgegnete mit seiner Stellungnahme vom 3. April 2023, es treffe nicht zu, dass er 

mit Mietzinszahlungen im Verzug sei (vi-act. 14, S. 3). Die Zahlungen, welche die Ge-

suchstellerin aus ausstehend behaupte, habe diese während Covid teilweise erlassen. 

Zudem habe er ab Juni 2020 auf Wunsch der Gesuchstellerin die Mietzinse mehrheitlich 

in bar geleistet. Aufgrund des bestehenden Vertrauensverhältnisses habe er es unterlas-

sen, Quittungen für die Barzahlungen zu verlangen. Diesen Umstand missbrauche die 

Gesuchstellerin nun dazu, ihm zu kündigen, nur weil er ein Darlehensguthaben gegen-

über der Gesuchstellerin gerichtlich geltend gemacht habe. Zum Beweis offerierte er sei-

ne Parteiaussage und legte ein Schreiben vom 21. März 2022 mit dem Betreff "Kündi-

gungsschreiben vom 16. März 2022 Gewerbelokal/Garage U.__strasse yy, X.__" bei, in 

welchem er der Gesuchstellerin (u.a.) mitteilte, sie habe ihn im März 2020 aufgefordert, 

die Miete nur noch in bar zu bezahlen, wobei er nie eine Quittung erhalten habe, ausser-

dem habe sie ihn aufgefordert, für März 2020, als Covid-19-Lockdown gewesen sei, nicht 

zu bezahlen; er bezahle seit Mai 2020 die Miete in bar und akzeptiere ihre Lügen nicht 

(gesg.act. 2). Aus den Akten des Parallelverfahrens – deren Beizug der Gesuchsgegner 

verlangte (vi-act. 14, S. 3) – geht hervor, dass das Schreiben vom 21. März 2022 die Re-

aktion auf eine Mahnung (für die Mietzinse Februar bis April sowie Juni bis Dezember 

2021 und Januar bis März 2022) und Kündigungsandrohung (jedoch nicht Kündigung) der 

Gesuchstellerin war (kläg.act. 8 im Verfahren OV.2023.3).  

 

Zunächst fällt auf, dass der Gesuchsgegner in seiner Stellungnahem nicht konkret be-

hauptete, welche Mietzinse ihm erlassen worden seien. Stellt man auf sein Schreiben 

vom 21. März 2022 ab, betraf dies lediglich den Mietzins für März 2020. Weiter legte der 

Gesuchsgegner auch nicht konkret dar, welche Mietzinse er in bar geleistet haben will, 

sondern brachte lediglich pauschal vor, er habe "ab Juni 2020 die Mietzinse mehrheitlich 

in bar" bezahlt (vi-act. 14, S. 3). Gemäss seinem Schreiben vom 21. März 2022 bezahlte 

er die Mietzinsen ab Mai 2020 in bar (in der Berufungsschrift bringt er sodann neu vor, die 

Mietzinse ab Januar 2021 mehrheitlich in bar geleistet zu haben). Aus dem Kontoauszug 

der Gesuchstellerin geht jedoch hervor, dass der Gesuchsteller auch nach Mai 2020 im-

mer wieder Mietzinszahlungen auf das Bankkonto der Gesuchstellerin überwies (9. Juni 

2020, 7. Juli 2020, 14. September 2020, 6. Oktober 2020, 10. November 2020, 8. Dezem-

ber 2020, 6. Januar 2021, 7. Mai 2021, 4. April 2022, 10. Mai 2022 und 2. Juni 2022; 

ges.act. 7). Schliesslich führte der Gesuchsteller mit keinem Wort aus, wie, wann, wo und 

unter welchen Umständen er die Mietzinse jeweils bar bezahlt haben will. Damit fehlt es 

 

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an einer substantiierten Bestreitung der schlüssigen Behauptung der Gesuchstellerin, der 

Gesuchsgegner habe die Mietzinse für die Monate April und Mai 2020, Februar bis April 

sowie Juni bis Dezember 2021 und Januar bis März 2022 nicht bezahlt, zumal die Ge-

suchstellerin ihre Behauptung, der Gesuchsgegner befinde sich im Zahlungsrückstand, 

was eine negative Tatsache darstellt, mit sämtlichen ihr zumutbaren Beweisen untermau-

erte (ges.act. 2, 3, 4 und 7). Fehlt es aber an einer substantiierten Bestreitung bzw. ent-

sprechenden Tatsachenbehauptungen, besteht auch kein Raum für eine Beweisabnah-

me. Die Vorinstanz durfte somit ohne Weiteres auf die Parteiaussage des Gesuchsgeg-

ners verzichten.   

 

Insgesamt ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, dass es dem Gesuchsgegner mit 

seinen pauschalen Bestreitungen nicht gelungen ist, hinreichend Zweifel daran zu we-

cken, dass er sich im Zeitpunkt der Kündigung im Zahlungsrückstand befunden hatte.  

 

4.a) Ferner trägt der Gesuchsgegner vor, er habe das Mahnschreiben vom 2. Dezember 

2022 nicht erhalten (Berufung, S. 8 f.). Der Einschreibebrief vom 22. Dezember 2022 ha-

be nicht die Mahnung vom 2. Dezember 2022 enthalten. Es könne ausgeschlossen wer-

den, dass jemand ein mit 2. Dezember 2023 datiertes Schreiben erst am 22. Dezember 

2022 der Post übergebe.  

 

b) Nach Art. 257d OR kann der Vermieter dem Mieter von Wohnräumen, der sich mit 

fälligen Mietzinsen oder Nebenkosten im Zahlungsrückstand befindet, unter Ansetzung 

einer Frist von mindestens 30 Tagen schriftlich die Kündigung des Mietverhältnisses an-

drohen. Wird auch innert dieser Frist nicht bezahlt, kann er mit einer weiteren Frist von 

30 Tagen ausserordentlich auf das Ende eines Monats kündigen. Eine ausserordentliche 

Kündigung ist unwirksam, wenn die vorausgesetzten Gründe nicht vorliegen (vgl. auch 

Mietrecht für die Praxis/SPIRIG, 9. Aufl., S. 714; SVIT-Kommentar-REUDT, 4. Aufl., N 29 zu 

Art. 257d OR). Das Mietrecht, insbesondere Art. 257d OR, enthält keine Vorschriften dar-

über, wie eine Zustellung zu erfolgen hat. Der Vermieter trägt allerdings die Beweislast für 

Tatsache und Zeitpunkt der Zustellung (Art. 8 ZGB).  

 

Bei nachgewiesener rechtzeitiger Aufgabe eines eingeschriebenen Briefes und substanti-

ierten Angaben des Absenders über dessen Inhalt (insbesondere durch die Vorlage einer 

Kopie des Schreibens) besteht eine natürliche Vermutung für die Richtigkeit dieser Sach-

verhaltsdarstellung. Diese Vermutung kann durch den Gegenbeweis umgestossen wer-

den, wobei das Beweismass der überwiegenden Wahrscheinlichkeit zur Anwendung 

kommt (BGE 142 III 369 E. 4.2; BGer 4A_447/2011 E. 3; BACHOFNER, a.a.O., N 137).  

 

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14/18 

c) Die Gesuchstellerin brachte mit ihrem Gesuch vor, sie habe dem Gesuchsgegner 

mit Schreiben vom 2. Dezember 2022 für die Bezahlung der ausstehenden Mietzinse eine 

Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt und gleichzeitig die Kündigung nach Art. 257d OR 

angedroht (vi-act. 1, S. 2). Dieses Schreiben sei am 22. Dezember 2022 bei der Post auf-

gegeben und am 23. Dezember 2022 zugestellt worden. Das Mahnschreiben sowie die 

Zustellbestätigung der Post legte sie dem Gesuch bei (ges.act. 3 und 5). Nachdem der 

Gesuchsgegner mit Stellungnahme vom 3. April 2023 bestritten hatte, das Schreiben er-

halten zu haben, beantragte die Gesuchstellerin mit Replikeingabe vom 27. April 2023, 

der Gesuchsgegner sei zur Edition des ihm am 23. Dezember 2022 zugestellten Schrei-

bens zu verpflichten (vi-act. 17, S. 3 f.). Zudem führte sie aus, dass dasselbe Mahn-

schreiben auch an die Privatadresse des Gesuchsgegners verschickt, vom Gesuchsgeg-

ner allerdings nicht abgeholt worden sei. Zum Beweis reichte sie eine Kopie des ungeöff-

neten Couverts ein und bot die Nachreichung des ungeöffneten Originalumschlags an 

(ges.act. 12 und 13). Mit darauffolgender Stellungnahme vom 4. Mai 2023 machte der 

Gesuchsgegner zwar geltend, die Replikeingabe der Gesuchstellerin vom 27. April 2023 

sei verspätet erfolgt und daher aus dem Recht zu weisen, bestritt jedoch nicht deren Tat-

sachenbehauptungen (vi-act. 20).  

 

Es ist wohl tatsächlich eher unüblich, eine vom 2. Dezember 2022 datierende Mahnung 

erst 20 Tage später der Post zu übergeben. Die Gesuchstellerin bringt denn auch keine 

Erklärung vor für ihr Vorgehen. Allerdings ist es auch nicht völlig ungewöhnlich, ein 

Schreiben bereits vorzubereiten oder zu verfassen und erst später zu versenden. Sodann 

bestritt der Gesuchsgegner wiederum lediglich pauschal, bei dem ihm am 23. Dezember 

2022 zugestellten Einschreiben habe es sich nicht um das Mahnschreiben vom 2. De-

zember 2022 gehandelt, ohne auszuführen, was das Einschreibecouvert sonst beinhaltet 

haben soll. Damit vermag er die natürliche Vermutung für die Richtigkeit der Sachver-

haltsdarstellung der Gesuchstellerin nicht umzustossen. 

 

Insgesamt erweisen sich die Einwände des Gesuchsgegners als nicht geeignet, um den 

von der Gesuchstellerin schlüssig dargelegten und mit Urkunden untermauerten Sachver-

halt als illiquid erscheinen zu lassen. Sodann sind auch sonst keine Anhaltspunkte er-

sichtlich, die Zweifel an der Vollständigkeit oder Richtigkeit der gesuchstellerischen Sach-

verhaltsdarstellung aufkommen lassen würden. Demnach ist von einer ordnungsgemäs-

sen und gültigen Zustellung der Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung am 

23. Dezember 2022 auszugehen. 

 

 

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15/18 

5.a) Schliesslich bringt der Gesuchsgegner vor, die Kündigung genüge den gesetzlichen 

Anforderungen nicht, da sie keine Begründung enthalte (Berufung, S. 9). Sie entfalte da-

her keine Rechtswirksamkeit und müsse wiederholt werden. Selbst wenn die vorin-

stanzliche Richterin anderer Meinung sei, so sei diese in Praxis, Lehre und Rechtspre-

chung umstritten, weshalb kein klares Recht vorliege und auf das Gesuch nicht einzutre-

ten sei.  

 

b) Die Begründung ist bei ordentlichen Kündigungen eines Mietverhältnisses keine 

Gültigkeitsvoraussetzung (SVIT-Kommentar-FUTTERLIEB, 4. Aufl., N 62 zu Art. 271 OR; 

Mietrecht für die Praxis/THANEI, 9. Aufl., S. 688; vgl. auch Art. 271 Abs. 2 OR, wonach die 

Kündigung lediglich auf Verlangen zu begründen ist). Ob entsprechendes auch für aus-

serordentliche Kündigungen wie die Zahlungsverzugskündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 

OR gilt, ist in der Lehre umstritten (bejahend: SVIT-Kommentar-REUDT, N 50 zu Art. 257d 

OR, HIGI/BÜHLMANN, Zürcher Kommentar, 5. Aufl., Art. 257d OR N 50 und BK-GIGER, 

2015, Art. 257d N 81; ablehnend: Mietrecht für die Praxis/SPIRIG, S. 702 [Die Kündigung 

sei nichtig, wenn sie nicht eine zumindest stichwortartige Begründung enthalte.]; BSK 

OR I-WEBER, 6. Aufl., Art. 257d N 33 [Für den Empfänger müsse aus der Kündigungsbe-

gründung ersichtlich sein, aufgrund welcher Tatsachen ihm fristlos bzw. mit verkürzter 

Frist gekündigt werde.]; SVIT-Kommentar-FUTTERLIEB, N 66 zu Art. 271 OR [Der Empfän-

ger der Kündigung müsse dieser entnehmen können, dass es sich nicht um eine ordentli-

che Kündigung handle.]; BACHOFNER, a.a.O., N 132 FN 370 [Werde eine ausserordentli-

che Kündigung ausgesprochen, so sei dies dem Mieter kenntlich zu machen, i.d.R. durch 

Angabe des Kündigungsgrunds.]; WEHRMÜLLER, Die Kündigungsmöglichkeiten des Ver-

mieters bei der Miete von Wohnräumen, 2019, N 114 [Es sei angezeigt, einen Hinweis auf 

den zur Kündigung führenden Sachverhalt bereits im Rahmen der Kündigungserklärung 

als Gültigkeitserfordernis zu verlangen.]). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts 

müssen die zur ausserordentlichen Kündigung berechtigenden wichtigen Gründe im Kün-

digungsschreiben nicht explizit genannt werden; es sei indessen unerlässlich, dass der 

Empfänger der Auflösungserklärung entnehmen könne, dass es sich nicht um eine or-

dentliche Kündigung handle (BGer 4A_531/2014 E. 2.2; BGer 4A_594/2010 E. 2.3; 

BGer 4C.324/2002 E. 3.2). Ob dies bereits dann der Fall ist, wenn die in der Kündigung 

angeführte Kündigungsfrist nicht der ordentlichen Kündigungsfrist entspricht (so POLIVKA, 

in MRA 5/03 S. 165 ff., 172), hat das Bundesgericht – soweit ersichtlich – noch nicht ent-

schieden. Gleiches gilt für die Frage, was die Konsequenzen sind, wenn der Kündigung 

nicht entnommen werden kann, dass es sich um eine ausserordentliche Kündigung han-

delt.  

 

 

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c) Vorliegend kündigte die Gesuchstellerin das Mietverhältnis mit Kündigung vom 

24. Januar 2023 (Versanddatum: 25. Januar 2023) auf den 28. Februar 2023 (ges.act. 8). 

Diese verkürzte Kündigungsfrist ist der einzige Hinweis darauf, dass es sich nicht um eine 

ordentliche, sondern um eine ausserordentliche Kündigung handelte. Ob dies – allenfalls 

im Zusammenhang mit der vorangegangenen Zahlungsaufforderung – ausreicht, um von 

einer wirksamen Kündigung auszugehen, ist – wie soeben dargelegt – in der Lehre um-

stritten und ergibt sich auch nicht ohne Weiteres aus der Rechtsprechung. Klares Recht 

liegt somit nicht vor, womit auf das Gesuch nicht einzutreten gewesen wäre bzw. nicht 

einzutreten ist. 

 

4. Zusammenfassend ist die Berufung gutzuheissen, der angefochtene Entscheid auf-

zuheben und auf das Gesuch nicht einzutreten.  

 

 

IV. 

 

1. Bei diesem Verfahrensausgang sind die erst- und zweitinstanzlichen Prozesskos-

ten der Gesuchstellerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Prozesskosten sind die Ge-

richtskosten und die Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO). 

 

2. Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über 

die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO).  

 

Die Entscheidgebühr des erstinstanzlichen Verfahrens beträgt Fr. 700.00 (Art. 10 Ziff. 111 

GKV) und ist mit dem Kostenvorschuss der Gesuchstellerin in gleicher Höhe zu verrech-

nen (Art. 111 Abs. 1 ZPO).  

 

Ausserdem hat die Gesuchstellerin den Gesuchsgegner für dessen Parteikosten im erst-

instanzlichen Verfahren zu entschädigen. Angemessen erscheint ein Betrag von 

Fr. 1'800.00 (Streitwert Fr. 23'400.00; mittleres Honorar gemäss Art. 14 lit. b HonO: 

Fr. 5'276.00, davon 30% nach Art. 16 HonO, zuzüglich 4% pauschal für Barauslagen nach 

Art. 28bis Abs. 1 HonO und 7.7% Mehrwertsteuer nach Art. 29 HonO; gerundet).   

 

3. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens sind auf Fr. 1'000.00 festzusetzen 

(Art. 10 Ziff. 211 GKV). Weiter hat die Gesuchstellerin den Gesuchsgegner für dessen 

Parteikosten im Berufungsverfahren zu entschädigen (Art. 111 Abs. 2 ZPO). Die Entschä-

 

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17/18 

digung ist ermessensweise auf Fr. 710.00 festzulegen (Art. 14 lit. b, Art. 16 [30%]: Art. 26 

Abs. 1 lit. a [40%], Art. 28bis und Art. 29 HonO). 

 

4. Der Gesuchsgegner beantragt auch für das Berufungsverfahren die Gewährung von 

unentgeltlicher Rechtspflege im umfassenden Sinn (Art. 118 ZPO). Nachdem aufgrund 

der (beigezogenen) Akten davon auszugehen ist, dass der Gesuchsteller mittellos ist, die 

Sache offensichtlich nicht aussichtslos und eine anwaltliche Vertretung notwendig war, 

wird ihm die unentgeltliche Rechtspflege gewährt und Rechtsanwalt Titus Bossart als 

Rechtsbeistand eingesetzt.  

 

Sollte die Parteientschädigung bei der Gesuchstellerin nicht einbringlich sein, so beträgt 

der Entschädigungsanspruch des unentgeltlichen Vertreters des Gesuchsgegners gegen-

über dem Staat Fr. 2'030.00 für die Vertretung des Gesuchsgegners vor beiden Instanzen 

(Fr. 1'450.00 + Fr. 580.00; Reduktion des Honorars jeweils gemäss Art. 31 Abs. 3 AnwG). 

Im Umfang der ausgerichteten Entschädigung geht der Anspruch auf den Staat über (vgl. 

Art. 122 Abs. 2 ZPO). 

 

 

 

   

 

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Entscheid 

 

1. In Gutheissung der Berufung wird der Entscheid des Kreisgerichts V.__ vom 8. Juni 
2023 aufgehoben und auf das Gesuch von A.__ nicht eingetreten. 
 

2. A.__ hat die erstinstanzlichen Gerichtskosten von Fr. 700.00 zu bezahlen. Diese wer-
den mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. 
 

3. A.__ hat die zweitinstanzlichen Gerichtskosten von Fr. 1'000.00 zu bezahlen. 
 

4. A.__ hat B.__ für dessen Parteikosten in den Verfahren vor beiden Instanzen mit ins-
gesamt Fr. 2'510.00 (Fr. 1'800.00 + Fr. 710.00) zu entschädigen. 
 

5. Ist die Parteientschädigung bei A.__ nicht einbringlich, so beträgt der Entschädi-
gungsanspruch von Rechtsanwalt G. als unentgeltlicher Vertreter von B.__ gegenüber 
dem Staat insgesamt Fr. 2'030.00. Im Umfang der ausgerichteten Entschädigung geht 
der Anspruch auf den Staat über. 

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Entscheid Kantonsgericht, 15.09.2023
	Art. 257d und 271 OR; Art. 257 ZPO: Rechtsschutz in klaren Fällen, Nichteintreten; Auch im Rahmen einer ausserordentlichen Kündigung muss das Kündigungsschreiben keine Begründung enthalten, wenn der Empfänger die Ausserordentlichkeit der Kündigung erkennen kann. Ob diese Erkennbarkeit bereits gegeben ist, wenn die in der Kündigung angeführte Kündigungsfrist nicht der ordentlichen entspricht, ist in der Lehre umstritten sowie in der Rechtsprechung ungeklärt, weshalb klares Recht zu verneinen ist. Dies gilt auch, wenn der Kündigung eine Zahlungsaufforderung vorausgegangen ist (E. III/5). (Kantonsgericht, Einzelrichterin im Obligationenrecht, 15. September 2023, BS.2023.5-EZO3).

		2025-07-19T00:47:23+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen