# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 67a04a5b-0393-554f-bac7-62a06adf4532
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-03-30
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 30.03.2005 AGVE_2005_36
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_AGVE-2005-36_2005-03-30.pdf

## Full Text

152 Verwaltungsgericht 2005 

Vorgaben von § 25 Abs. 2 Satz 1 BNO nicht entspricht, mehr als 
"mässig störend" und deshalb zonenwidrig ist; es stehen für sie an-
dere Zonen wie namentlich die Gewerbezone (§ 12 BNO) zur Verfü-
gung. Das Gericht ist sich dabei sehr wohl bewusst, dass es im Hin-
blick auf die autonome Stellung der Gemeinden (vorne Erw. aaa) 
Zurückhaltung zu üben hat und nicht ohne Not seine eigene Rechts-
auffassung an die Stelle der gemeinderätlichen setzen darf. Die 
Autonomie der Gemeindebehörden hat jedoch dort ihre Grenzen, wo 
sich eine Auslegung mit dem Wortlaut sowie mit Sinn und Zweck 
des Gesetzes nicht mehr vereinbaren lässt (AGVE 2003, S. 190 mit 
Hinweis). Ein solcher Fall ist hier gegeben. § 25 Abs. 2 Satz 1 BNO 
ist so abgefasst, dass der Wortlaut in einem unzulässigen Mass 
strapaziert werden müsste, wollte man das Bauvorhaben der 
Beschwerdegegnerin darunter subsumieren. Bei diesem Ergebnis 
kann offen bleiben, ob es sich auch um einen Betrieb handelt, der ein 
hohes Mass von quartierfremdem Verkehr verursacht (§ 25 Abs. 2 
Satz 2 BNO). 

cc) (…) 
f) Zusammenfassend ist mithin festzuhalten, dass eine Auto-

waschanlage der projektierten Art und Dimension keine "üblichen" 
Arbeits- und Öffnungszeiten aufweist und auch den Begriff des 
"Herkömmlichen" sprengt. Das Baugesuch der Beschwerdegegnerin 
ist daher wegen fehlender Zonenkonformität nicht bewilligungsfähig, 
was zur Gutheissung der Beschwerde führt. (…). 

36 Vertragliche Reduktion der gesetzlichen Grenz- und Gebäudeabstände. 
- Begriffe des Mehrfamilien- und des Terrassenhauses nach Massgabe 

von § 47 Abs. 2 Satz 2 BauG und § 20 Abs. 4 ABauV (Erw. 2/b/aa und 
bb). 

- Anwendung auf den konkreten Fall; fehlende Terrassierung, wenn 
nicht gesagt werden kann, die betreffende Baute sei aufgrund der to-
pographischen Gegebenheiten bewusst treppenförmig erstellt worden 
(Erw. 2/b/cc/bbb). 

Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 30. März 2005 in Sa-
chen D. AG gegen Regierungsrat. 

2005 Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 153 

Aus den Erwägungen 

1. Die Beschwerdeführerin erstellt derzeit im Gebiet "Rütimatt" 
die Wohnüberbauung "Schlossberg", bestehend aus 16 Häusern. 14 
dieser Häuser sind offenbar bereits fertiggestellt und bezogen. Das 
verbleibende Doppelhaus (Häuser Nrn. 15 und 16), welches 
Gegenstand dieses Beschwerdeverfahrens bildet, weist auf den drei 
oberirdischen Geschossen insgesamt sechs Wohnungen auf. Die Ge-
bäudehöhe der mit einem Flachdach versehenen Baute beträgt 
10.08 m, die Gebäudelänge 25.80 m. Im Kellergeschoss befindet sich 
eine Einstellhalle mit 14 Autoabstellplätzen. Der umbaute Raum be-
trägt rund 5'650 m3. 

2. a) Streitig ist im vorliegenden Falle der Grenzabstand zur 
Parzelle Nr. 394. In der Wohn- und Gewerbezone (WG) 2, in welcher 
die Parzelle Nr. 399 gemäss dem geltenden Bauzonenplan der 
Gemeinde Bellikon vom 10. Juni 1987 / 27. März 1990 gelegen ist, 
gilt ein kleiner Grenzabstand von 4 m (§ 5 Abs. 1 der Bau- und 
Nutzungsordnung [BNO] der Gemeinde Bellikon vom 20. November 
1998 / 15. Juni 1999). Dazu kommt ein Mehrlängenzuschlag von 
2.70 m gemäss § 24 Abs. 1 Satz 1 BNO; danach erhöhen sich bei 
einer die Länge von 15 m überschreitenden Fassade (im vorliegen-
den Falle 25.80 m [vorne Erw. 1]) die Grenzabstände gegenüber den 
verlängerten Gebäudeseiten um ¼ der Mehrlänge (im vorliegenden 
Falle 25.80 m ./. 15.00 m = 10.80 m : 4). Der einzuhaltende Grenz-
abstand beträgt somit 6.70 m. Der effektive Grenzabstand zur Par-
zelle Nr. 394 beträgt indessen nur 4.00 m. Ein entsprechendes, ge-
stützt auf § 47 Abs. 2 BauG vereinbartes Näherbaurecht steht der 
Beschwerdeführerin gemäss einem mit dem Eigentümer der Parzelle 
Nr. 394 am 12. Mai 2003 abgeschlossenen Dienstbarkeitsvertrag zu. 

Der Regierungsrat erachtet § 47 Abs. 2 BauG freilich nicht als 
anwendbar. Das Bauprojekt erfülle mangels einer Gebäudestufung 
entlang der Hangneigung die von der verwaltungsgerichtlichen 
Rechtsprechung ausgestalteten Kriterien für ein Terrassenhaus nicht. 
Die in § 20 Abs. 4 ABauV statuierte Ausnahme komme deshalb nicht 
zum Zug, und es gelte der Grenzabstand von 6.70 m. Die Be-
schwerdeführerin bejaht demgegenüber die Terrassierung sowohl in 

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bezug auf die Stufung der Baute am Hang als auch in bezug auf das 
Verhältnis der Wohn- zur Terrassenfläche; zudem handle es sich um 
selbständige Wohneinheiten. 

b) aa) Soweit die Gemeinden nichts anderes festlegen, können 
die (Grenz- und Gebäude-)Abstände durch einen mit dem Baugesuch 
einzureichenden Dienstbarkeitsvertrag reduziert oder aufgehoben 
werden; ausgenommen sind Abstände gegenüber Mehrfamilien-
häusern (§ 47 Abs. 2 BauG). § 22 Abs. 1 BNO legt in diesem Zu-
sammenhang fest, dass Grenz- und Gebäudeabstände reduziert oder 
aufgehoben werden können, wenn dadurch die zonenzulässige An-
zahl Wohneinheiten insgesamt nicht überschritten wird. Da in der 
Zone WG 2 die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten nicht fixiert ist 
(§ 5 Abs. 1 BNO), gilt § 47 Abs. 2 BauG uneingeschränkt. Weiter zu 
beachten ist die folgende Ausführungsbestimmung zu § 47 BauG 
(§ 20 Abs. 4 ABauV): 

"Als Mehrfamilienhäuser gelten Gebäude mit vier und mehr 
Wohneinheiten. Einfamilienhausüberbauungen wie Reihenhäuser, 
Terrassenhäuser und dergleichen gelten nicht als Mehrfamilienhäu-
ser." 

Es gibt keine allgemeingültige Definition des Begriffs "Mehr-
familienhaus". Der allgemeine Sprachgebrauch versteht darunter ein 
Gebäude mit mehreren Wohnungen. Vor diesem Hintergrund war es 
folgerichtig, in die ABauV eine Legaldefinition aufzunehmen. Der 
Verordnungsgeber musste sich dabei der ratio legis bewusst sein: 
Hinter dem Vorbehalt, dass privatrechtliche Abänderungen der Ab-
standsvorschriften bei Mehrfamilienhäusern nicht zulässig sind (§ 47 
Abs. 2 Satz 2 BauG), steht nämlich in erster Linie der Schutz der 
Mieter; der Ersteller eines Mehrfamilienhauses soll nicht zum Nach-
teil der künftigen Bewohner, die sich in der Baubewilligungsphase ja 
noch nicht wehren können, auf der vertraglichen Ebene Abstandsre-
duktionen vornehmen können (AGVE 2001, S. 296; Spezial-
kommission Baugesetzrevision, fortlaufendes Protokoll der 11. Sit-
zung vom 14. Dezember 1990, S. 153 [Votum Baudirektor 
Dr. U. Siegrist]). Für eine griffige Terminologie bildet der Mieter-
schutz freilich ein untaugliches Kriterium, kann doch beispielsweise 
ein Gebäude mit einer Mehrzahl von Wohnungen auch in Stock-

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werkeigentum aufgeteilt sein. Es lag deshalb nahe, die Legal-
definition nach Massgabe klar umschriebener bzw. beschreibbarer 
Haustypen vorzunehmen (Gebäude mit vier und mehr Wohneinhei-
ten, Reihenhäuser, Terrassenhäuser). Dass das eigentliche gesetzge-
berische Anliegen damit nicht durchwegs und vollumfänglich umge-
setzt werden kann, ist im Interesse der Anwendungspraktikabilität 
hinzunehmen. 

bb) Das Verwaltungsgericht hat sich in einem Entscheid vom 
2. März 1976 in Sachen G. (publiziert in: ZBl 78/1977, S. 28 ff.; 
siehe auch Verwaltungsgericht, in: Mitteilungen des Baudeparte-
ments Nr. 39/1986, S. 286; Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons 
Aargau, Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985, § 166 N 4) mit dem 
Begriff des Terrassenhauses befasst. Es hat dort u.a. ausgeführt, 
terrassiert seien der Hangneigung nach erstellte Gebäudestufen von 
einem oder mehreren übereinanderliegenden Geschossen, wobei jede 
Stufe in der Regel eine selbständige Wohneinheit nach dem Modell 
eines Einfamilienhauses bilde; auch die einzelnen Gebäudestufen der 
Terrassenbaute lägen also senkrecht übereinander, wenn auch nur 
teilweise; deshalb gälten sie nicht als "senkrecht übereinander 
liegend". Der Raum über der unteren Stufe diene der oberen Stufe als 
verhältnismässig geräumiger Vorplatz oder Garten, nicht bloss als 
überdimensionierter Balkon. Die Terrasse müsse eine minimale 
Grösse im Verhältnis zum Volumen des Hauses, dem sie diene, ha-
ben, um ihre Funktionen überhaupt erfüllen zu können. Die Regel sei 
ein Verhältnis von Terrassenfläche zur Wohnfläche von mindestens 
1:3. Senkrecht übereinander befänden sich demgegenüber Ge-
schosse, die praktisch mit der ganzen Fläche übereinander lägen, mit 
Ausnahme von Vorbauten wie Treppen, Erkern, Balkonen oder Ge-
bäudevorsprüngen oder entsprechenden nebensächlichen Rückver-
setzungen (siehe zum Ganzen: AGVE 1997, S. 330). 

cc) Die Umsetzung dieser Rechtsprechung auf den vorliegenden 
Fall ergibt Folgendes: 

aaa) (…) 
bbb) Die erwähnte publizierte Rechtsprechung des Verwal-

tungsgerichts ist vor dem Hintergrund der Bestimmungen über die 
Bauhöhen und die Geschosszahl zu sehen. Am Hang werden diese 

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Parameter talseitig gemessen, bei gestaffelten und terrassierten Bau-
ten für jeden Gebäudeteil einzeln (§ 12 Abs. 3 ABauV, Fassung vom 
12. Juli 2000). Mit dieser Sonderregelung wird bezweckt, Treppen-
überbauungen an Hanglagen zu ermöglichen. Andernfalls würden 
nämlich die Höhenvorschriften der Nutzungsordnung regelmässig 
bei Weitem überschritten. Rechtfertigen lässt sich dabei die auf den 
einzelnen Gebäudeteil bezogene Betrachtungsweise deshalb, weil der 
Eindruck einer einheitlichen Gebäudefront bei derartigen Treppen-
überbauungen wegen der Versetzung der einzelnen Gebäudestufen 
und deren Anlehnung an den Hangverlauf massgeblich abgeschwächt 
wird; dies ist denn auch der Grund, weshalb die Praxis die Vorausset-
zung geschaffen hat, dass die Terrassenfläche ein bestimmtes Ver-
hältnis zur Wohnfläche nicht unterschreiten darf (vorne Erw. bb). 
§ 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV ist also auf eine ganz bestimmte Art von 
Bauten, nämlich eben Treppenbauten an Hanglagen, bei denen die 
versetzte Anordnung der einzelnen Gebäudestufen auf einem bauli-
chen Sachzwang beruht, zugeschnitten (siehe zum Ganzen 
VGE III/152 vom 14. Dezember 2000 [BE.1999.00270], S. 10 f.). 

Von einer Baute, die aufgrund der topographischen Gegeben-
heiten bewusst treppenförmig erstellt worden ist, kann beim hier zu 
beurteilenden Projekt nicht die Rede sein. Dass die südwestseitigen 
Gebäudeabschlüsse des jeweils oberen Geschosses um 2.5 bis 3 m 
zurückversetzt sind, ist offenbar primär durch die architektonische 
Absicht bestimmt, teilweise offene Terrassenflächen zu schaffen. Der 
Regierungsrat hat zu Recht erwogen, die geplante Baute könnte ohne 
weiteres auch in flachem Gelände erstellt werden und sei in keiner 
Art und Weise auf das Vorhandensein eines Hangs angewiesen. Au-
genfällig ist denn auch, dass die Gebäudehöhe gesamthaft über alle 
vier Geschosse gerechnet worden ist; würde es sich um eine 
Terrassenüberbauung handeln, wäre die Berechnungsweise gemäss 
§ 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV angewandt worden. An dieser Sichtweise 
vermag nichts zu ändern, dass die von der Praxis verlangte Relation 
zwischen Terrassen- und Wohnfläche an sich eingehalten ist. (…). 

Die Beschwerdeführerin betont, dass das Verwaltungsgericht in 
dem in AGVE 1997, S. 327 ff. publizierten Fall eine Terrassierung 
ebenfalls bejaht habe, obwohl dort die den Wohngebäuden vorgela-

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gerten unterirdischen Garagenbauten hangseitig mit der oberen Ge-
bäudestufe bündig gewesen seien. Dies trifft in der Tat zu, ist aber 
ohne Belang. Entscheidend ist nur, dass die einzelnen Gebäudestufen 
entsprechend der vorhandenen Neigung treppenartig in den Hang 
hineingebaut sind. Beim zugrundeliegenden Bauprojekt K. in Woh-
lenschwil war dem so, beim Bauprojekt der Beschwerdeführerin 
fehlt es klarerweise an dieser Voraussetzung. Im Übrigen weist der 
Regierungsrat zu Recht darauf hin, dass eine treppenförmige Ver-
schiebung der einzelnen Gebäudestufen auch auf der Hangseite 
zumindest bei Wohngeschossen aus wohntechnischen Gründen (Be-
lichtung) die Regel sein wird. 

c) Zusammenfassend ist unter diesem Titel somit festzuhalten, 
dass es sich bei den Häusern Nrn. 15 und 16 um keine terrassierten 
Bauten, sondern um normale Mehrfamilienhäuser handelt, die den 
nutzungsordnungsgemässen Grenzabstand von 6.70 m einzuhalten 
haben (vorne Erw. a). Die Möglichkeit, diesen Abstand auf vertragli-
cher Ebene zu verringern, ist durch § 47 Abs. 2 Satz 2 BauG ausge-
schlossen. 

37 Legitimation. Standortgebundenheit einer Mobilfunkantenne in der 
Landwirtschaftszone. 
- Fehlende formelle Beschwer zur Beschwerdeführung, wenn im vor-

instanzlichen Verfahren die Frist zur Verfahrensbeteiligung versäumt 
worden ist (Erw. I/2.1.2). 

- Grundsätze der (relativen) Standortgebundenheit (Art. 24 RPG) von 
Mobilfunkantennen ausserhalb der Bauzonen (Erw. II/2.2). Bejahung 
dieser Standortgebundenheit mangels eines geeigneten und zumutba-
ren Standorts innerhalb der Bauzonen (Erw. II/3). 

- Evaluation von Alternativstandorten ausserhalb der Bauzonen; Ge-
wichtung der grösseren bzw. kleineren Ausschöpfung der Anlage-
grenzwerte bei der raumplanerischen Interessenabwägung 
(Erw. II/4). 

Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 27. Juni 2005 in Sa-
chen S. und Mitb. gegen Regierungsrat.