# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 682d7a90-285e-5cf3-88fb-0a053e53fbcf
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-16
**Language:** de
**Title:** Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 16.01.2023 BR230001-L
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BR230001-L_2023-01-16.pdf

## Full Text

ZMP 2023 Nr. 7 

Art. 23 f. OR; Art. 25 OR; Art. 272 OR; Art. 273c OR; Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO; 

Art. 329 ZPO. Revision nach einem Erstreckungsvergleich zwischen der 

Hauptvermieterin und der Untermieterin. Frist. Voraussetzungen für einen 

Grundlagenirrtum. Rechtsmissbräuchliche Berufung auf einen solchen. 

Willensmängel bezüglich eines Erstreckungsvergleichs können im Revisionsver-

fahren geltend gemacht werden. Die Revisionsfrist von 90 Tagen berechnet sich 

ab dem Zeitpunkt, in welchem die Revisionsklägerin Kenntnis von den massgebli-

chen Tatsachen erhalten hat. Dazu genügt bereits die Kenntnis der relevanten 

Tatsachen als solche. Für gewöhnlich ist nicht erforderlich, dass Revisionsklägerin 

um die genauen Ursachen dieser Tatsachen weiss. Relevant sind für einen be-

haupteten Grundlagenirrtum nur Umstände, die auf die Willensbildung beim Ab-

schluss des Vergleichs einen Einfluss gehabt haben können. Daran fehlt es, wenn 

die Revisionsklägerin einen Erstreckungsvergleich allein deshalb nicht halten will, 

weil die Mietsache Mängel aufweist. Wurde mit dem Vergleich auch eine im Raum 

stehende Zahlungsverzugskündigung bereinigt, kann in der Anfechtung ein 

Rechtsmissbrauch liegen, da sich der Verzicht auf die Durchsetzung der Kündi-

gung schon wegen des Zeitablaufs seit dem Erstverfahren nicht mehr rückgängig 

machen lässt. 

Aus dem Beschluss des Mietgerichts Zürich BR230001-L vom 16. Januar 2023 

(OG-Entscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber, Vorburger, Renz; Ge-

richtsschreiberin Nabholz): 

«(…) 

Rechtsbegehren: 

«1. Die Vergleichsvereinbarung der Parteien vom 1. Februar 2022 
sei zufolge Grundlagenirrtums der Revisionsklägerin als unver-
bindlich aufzuheben. 

 2. Es sei demnach der Zirkulationsbeschluss des Mietgerichts Zü-
rich vom 24. Februar 2022 aufzuheben. 

 3. Es sei hernach das Verfahren MJ210044 weiterzuführen und die 
Parteien zur Hauptverhandlung vorzuladen. 

- 2 - 

 4. Die Vollstreckung des Zirkulationsbeschlusses des Mietgerichts 
Zürich vom 24. Februar 2022 sei vorsorglich aufzuschieben und 
das Stadtammannamt Zürich 4 anzuweisen, die Ausweisung ab 
1. April 2023 auf Verlangen der Revisionsbeklagten zu unterlas-
sen. 

Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWST zulasten der Re-
visionsbeklagten.» 

 

Das Mietgericht zieht in Betracht:  

1. Ausgangslage 

1.1 Die damalige Klägerin und heutige Revisionsklägerin C. reichte am 4. Juni 

2021 beim angerufenen Gericht eine Klage sowie die Klagebewilligung der 

Schlichtungsbehörde Zürich vom 28. April 2021 ein. Das Verfahren wurde vom 

angerufenen Gericht unter der Geschäftsnummer MJ210044-L geführt. Dabei 

stellte die Revisionsklägerin die folgenden Anträge:  

«1. Es sei die Nichtigkeit oder aber Unwirksamkeit der von der Be-
klagten [A., Hauptvermieterin] gegenüber B. AG [Mieterin und Un-
termieterin] angeblich per 30. September 2020 ausgesprochenen 
Kündigung betreffend das Mietobjekt "Club X." in Zürich, festzu-
stellen, eventualiter sei diese Kündigung für missbräuchlich zu er-
klären. 

 2. Es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen der Beklag-
ten und B AG betreffend das Mietobjekt "Club X." zwischen der 
Beklagten und der Klägerin fortgesetzt wird. 

 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklag-
ten.» 

1.2 Noch vor Durchführung der Hauptverhandlung reichte die Beklagte und 

heutige Revisionsbeklagte mit Eingabe vom 11. Februar 2022 folgenden zwi-

schen den Parteien am 8./9./10. Februar 2022 geschlossenen Vergleich ein, der 

auch die Vorgeschichte des Streits und die zentralen Punkte des Ablaufs enthält: 

« I. PRÄAMBEL 

 1. Mit Mietvertrag für gewerbliche genutzte Räumlichkeiten vom 
30. September 2016 vermietete D. - es handelt sich um den 
Rechtsvorgänger von A. - an B. das Mietobjekt gemäss Beilage 1 
zu dieser Vereinbarung. 

- 3 - 

 2. Mit Untermietverträgen vom 7. Januar 2019 und 28. Juni 2019 
schlossen C. und B. zwei die Mietobjekte gemäss den Beilagen 2 
und 3 betreffende Untermietverträge ab.  

 3. Mit Datum vom 21. August 2020 sprach A. gegenüber B. die 
Kündigung i.S.v. Art. 257d Abs. 2 OR per 30. September 2020 
aus. 

 4. Mit Klage vom 4. Juni 2021 gelangte C. an das Mietgericht am 
Bezirksgericht Zürich (MJ210044-L) und beantragte das Fol-
gende: 

   " 1. Es sei die Nichtigkeit oder aber Unwirksamkeit der von der 
Beklagten gegenüber der B. AG angeblich per 30. Sep-
tember 2020 ausgesprochenen Kündigung betreffend das 
Mietobjekt "Club X." in Zürich, festzustellen, eventualiter 
sei diese Kündigung für missbräuchlich zu erklären.  

    2. Es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen der 
Beklagten und der B. AG (….) zwischen der Beklagten 
und der Klägerin fortgesetzt wird.  

    3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Be-
klagten." 

 5. Im Nachgang zur vorgenannten Klageeinreichung einigten sich 
die Parteien im nachfolgenden Sinne.  
 

 II. VEREINBARUNGEN 

 1. C. und A. vereinbaren, (…) das vormals mit B. bestandene Miet-
verhältnis (…) weiterzuführen: 

 2. C. und A. vereinbaren, dass die beiden Mietverträge gemäss den 
Beilagen 1 und 2 vereint werden und fortan zwischen den vorge-
nannten nur ein integrales, die vorgenannten Mietobjekte umfas-
sendes Mietverhältnis besteht.  

 3. Die Parteien vereinbaren einen Bruttomietzins von Fr. 20'500.–
/Mt. (…).  

  Im vorgenannten Bruttomietzins sind alle Nebenkosten enthalten. 
Die die Mietobjekte betreffenden Stromrechnungen begleicht C. 
direkt und veranlasst, dass ihr die Rechnungen direkt zugestellt 
werden. Andernfalls hat C. die diesbezüglichen Rechnungen 
fristgerecht nach Vorlage derselben durch A. oder aber deren 
Verwaltung zu begleichen.  

 4. B. und C. erklären gegenseitig, aus den vormals zwischen ihnen 
bestandenen Untermietverhältnissen keine gegenseitigen An-
sprüche mehr zu haben und per Saldo aller gegenseitigen An-
sprüche auseinandergesetzt zu sein.  

- 4 - 

 5. C. erklärt gegenüber A., für das Jahr 2021 Bruttomietzinsen im 
Umfange von gesamthaft Fr. 30'750.– zu schulden. Die vorge-
nannten Mietzinsausstände sind wie folgt zu tilgen (Ratenzah-
lungsvereinbarung): 

 Fr. 6'150.– per 28. Februar 2022; 

 Fr. 6'150.– per 31. März 2022;  

 Fr. 6'150.– per 30. April 2022; 

 Fr. 6'150.– per 31. Mai 2022; 

 Fr. 6'150.– per 30. Juni 2022.  

C. ist berechtigt, vorzeitig sämtliche Raten zu bezahlen. Kommt 
C. mit der Zahlung einer Rate in Verzug (…) wird die gesamte 
Restanz zur sofortigen Bezahlung fällig und C. fällt in Verzug.  

C. und A. erklären, im Weiteren keine gegenseitigen Ansprüche 
(aus sämtlichen Rechtstiteln) betreffend die Zeit bis 31. Dezem-
ber 2021 zu haben (partielle Saldoerklärung).  

 6. Betreffend Bruttomietzins Januar 2022 vereinbaren A. und C., 
dass dieser dadurch getilgt wird, dass die Vorgenannten dem 
Mietgericht Zürich (MJ210044-L) beantragen, den von C. geleis-
teten Kostenvorschuss in dem Umfange an A. auszuzahlen, als 
dass der Kostenvorschuss die Gerichtskosten gemäss Abschrei-
bungsentscheid übersteigt. Mit der Bezahlung dieser Restanz er-
klären sich A. und C. betreffend geschuldeten Bruttomietzins Ja-
nuar 2022 (exkl. Stromkosten) für auseinandergesetzt.  

 7. Betreffend die Mietzinszahlung Februar 2022 vereinbaren die 
Parteien die Zahlungspflicht in Abweichung zu Ziff. I.3 wie folgt 
(Ratenzahlungsvereinbarung): 

 Fr. 10'250.– per 7 Februar 2022;  

 Fr. 10'250.– per 14. Februar 2022.  

C. ist berechtigt, vorzeitig die vorgenannten Raten zu bezahlen 
(ganz oder teilweise). Kommt C. mit der Zahlung einer Rate in 
Verzug (…), wird die gesamte Restanz zur sofortigen Bezahlung 
fällig und C. fällt in Verzug.  

 8.  [Weitere Zahlungsmodalitäten]  

 9. Kommt C. mit der Zahlung der vorgenannten (…) Raten oder 
Mietzinse in Verzug, fällt die vorliegende Vereinbarung und damit 
das zwischen A. und C. bis 31. März 2023 bestehende Mietver-
hältnis ohne weiteres sowie unwiderruflich dahin und C. ist ver-
pflichtet, das Mietobjekt unverzüglich zu räumen und gereinigt an 
C. zu übergeben. (…) 

 10. A. und C. vereinbaren den Ausschluss jeglicher Erstreckung. C. 
anerkennt, dass A. das Mietobjekt nach Auszug vollumfänglich 
sanieren oder aber neu erstellen möchte. C. sind die Wirkung 

- 5 - 

und Folgen des Erstreckungsverzichts vollumfänglich bewusst. 
(…)  

 11. Hat C. durch behördliche, Covid-19-spezifische Anordnungen 
(…) einzustellen, vereinbaren die Parteien eine ab Datum der an-
geordneten Betriebseinstellung bis zur Aufhebung der behördlich 
angeordneten Betriebseinstellung resultierende Bruttomietzinsre-
duktion von 35%.  

 12. Die Parteien beantragen dem Mietgericht Zürich, im derzeit sis-
tierten Verfahren MJ210044-L zwischen C. und A., direkte Voll-
streckungsmassnahmen im Dispositiv anzuordnen, wonach A. 
auf erstes Verlangen C. ab 1. April 2023 aus den vorgenannten 
Mietobjekten ausweisen lassen kann/darf, sollte C. diese nicht 
bis 31. März 2023 im vorgenannten Sinne räumen (…).  

 13. A. und C. vereinbaren, dass die Gerichtskosten von Fr. 2'000.– 
im Verfahren MJ210044-L von C. übernommen werden (…).  

 14. Die sämtlichen Parteien erklären, über den Inhalt der vorliegen-
den Vereinbarung absolutes Stillschweigen zu bewahren (Ver-
traulichkeitsklausel).» 

1.3 Mit Beschluss vom 24. Februar 2022 stellte das Gericht fest, der Vergleich 

habe die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids. Es schrieb das Verfahren un-

ter vereinbarungsgemässer Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen ab 

und erliess zugunsten der Revisionsbeklagten eine Räumungsanordnung an das 

Stadtammannamt Zürich 4 bezüglich der gemieteten Objekte. 

2. Revisionsgesuch 

2.1 Mit elektronischer Eingabe vom 6. Januar 2023 stellte die Revisionsklägerin 

das vorliegende Revisionsgesuch, mit welchem sie die Feststellung der Unver-

bindlichkeit der Vereinbarung vom 8./9./10. Februar 2022, die Aufhebung bzw. 

vorsorgliche Aufschiebung des gerichtlichen Räumungsbeschlusses und die 

Fortführung des Verfahrens MJ210044-L verlangt. Die Akten des Erstverfahrens 

wurden beigezogen. 

2.2 Da sich das Gesuch als offensichtlich unzulässig bzw. unbegründet erweist, 

kann darüber sofort entschieden werden. Eine Anhörung der Gegenpartei ist 

nicht erforderlich (Art. 330 ZPO). Auf die Ausführungen der Revisionsklägerin ist 

dabei nur soweit einzugehen, als sich dies für den Entscheid als nötig erweist. 

- 6 - 

2.3 Nach Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO kann eine Partei beim Gericht, welches als 

letzte Instanz entschieden hat, die Revision des rechtskräftigen Entscheids ver-

langen, wenn ein gerichtlicher Vergleich unwirksam ist. Bei einem Vergleich se-

hen die Parteien gemeinsam davon ab, die Angelegenheit durch das Gericht be-

urteilen zu lassen. Das Instrument dazu ist ein materiellrechtlicher Innominatkon-

trakt, der das Verfahren unmittelbar beendet. Dieser kann zivilrechtlich unwirk-

sam sein, etwa weil es einer Seite an der Handlungsfähigkeit oder einer gültigen 

Ermächtigung fehlt, weil die getroffene Vereinbarung nichtig ist oder weil eine 

Partei von einem Willensmangel betroffen ist. Da die ZPO dazu keine eigenen 

Regeln aufstellt, greift die Rechtsprechung auf die entsprechenden Institute des 

Zivilrechts zurück. Dabei gehen bezüglich Formen und Fristen – der Doppelnatur 

von Abstandserklärungen entsprechend – die Regeln der ZPO denjenigen des 

OR vor (KUKO ZPO-BRUNNER/TANNER, 3. A., Basel 2021, Art. 328 N 5). 

Macht eine Partei wie hier die Revisionsklägerin einen Irrtum i.S.v. Art. 23 f. OR 

geltend, hat das Gericht u.a. zu prüfen, ob dieser wesentlich nach Art. 24 OR ist 

und ob die Anrufung nicht gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 25 OR). Im 

Falle eines Grundlagenirrtums gemäss Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR setzt die Revi-

sion eines gerichtlichen Vergleichs voraus, dass der Irrtum objektiv und subjektiv 

wesentlich ist und dass dies für die Gegenpartei erkennbar war (KUKO ZPO-

BRUNNER/TANNER, Art. 328 N 5; BSK OR I-SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, 7. A., Zü-

rich 2020, Art. 24 N 20 ff.; BGE 132 III 737 E. 1.3).  

In formeller Hinsicht ist das Revisionsgesuch innert 90 Tagen seit Entdeckung 

des Revisionsgrunds schriftlich und begründet einzureichen (Art. 329 Abs. 1 

ZPO). Blosse Vermutungen lösen die Revisionsfrist zwar noch nicht aus; viel-

mehr ist dazu sichere Kenntnis des Revisionsgrundes erforderlich. Von den Tat-

sachen muss der Revisionskläger allerdings nur diejenigen Elemente kennen, 

welche für eine Substanziierung notwendig sind und Schlüsse auf ihre Relevanz 

für ein Revisionsgesuch zulassen (Botschaft des Bundesrates zur ZPO v. 28. 

Juni 2006, BBl 2006, S. 7221 ff., insb. 7380; BGer 4A_277/2014 v. E. 3; KUKO 

ZPO-BRUNNER/TANNER, Art. 329 N 1). 

2.3.1 Die Revisionsklägerin macht geltend, der Gastwirtschaftsbetrieb «Club X.» 

sei schon beim Abschluss des (durch den Vergleich beendeten und durch eine 

- 7 - 

direkte Vertragsbeziehung zur ursprünglichen Hauptvermieterin und Revisions-

beklagten ersetzten) Untermietvertrages mit der B. AG vom 7. Januar 2019 in 

den hier interessierenden Räumen betrieben worden. Ein solcher Betrieb setze 

eine funktionierende Lüftungsanlage voraus. Beim Abschluss des Vergleichs am 

1. Februar 2022 (richtig: 8./9.10. Februar 2022, …) sei der Revisionsklägerin 

nicht bewusst gewesen, dass die Lüftungsanlage im Betrieb nicht funktioniert 

habe. Gestützt auf mehrere Beschwerden von unbekannter Seite habe dies das 

städtische Amt für Umwelt- und Gesundheitsschutz UGZ am 15. Juni 2022 ge-

mäss dessen Bericht vom gleichen Datum im Anschluss an eine Betriebskon-

trolle festgestellt. Die Revisionsklägerin sei damals verpflichtet worden, den 

rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Der Betrieb im ersten Obergeschoss 

sei ab 16. Juli 2022 untersagt, derjenige im Erdgeschoss auf maximal 25 Perso-

nen beschränkt worden. Die Revisionsklägerin sei schockiert gewesen und habe 

sich an E. von der E. Lüftung GmbH gewandt. Am 10. August 2022 habe dieser 

via E-Mail berichtet, die Lüftung laufe aus unerklärlichen Gründen nicht. Für den 

11. August sei ein Regeltechniker aufgeboten worden, der zwar die Lüftung im 

Club habe in Betrieb nehmen können, ohne dass aber eine Luftströmung ausge-

löst worden sei. E. habe den Fehler zuerst in den wegen einer nachträglich auf-

gestellten Wand nicht zugänglichen Klappen gesehen, welche die Lüftung der 

beiden Bereiche im Erd- und ersten Obergerschoss voneinander trennten. Am 

19. August 2022 habe die F. Service AG nach langer Suche festgestellt, dass 

sich der Zuluftkanal in einer Hohldecke befinde, welche mit einer Gipsplatte ver-

schlossen gewesen sei. Der Kanal selber sei mit Isolationsmaterial verstopft ge-

wesen. Mit E-Mail vom 23. August 2022 habe E. gegenüber der Revisionskläge-

rin festgestellt, neben den unzugänglichen Klappen sei auch der Umstand für die 

Probleme verantwortlich, dass die Zuluftleitungen zum ersten Obergeschoss zum 

Teil nicht mit den Hauptleitungen verbunden seien. E. habe die Behebung auf 

rund Fr. 50'000.– veranschlagt. Nachdem die Gipsverkleidung im ersten Oberge-

schoss entfernt worden sei, habe sich schliesslich wohl am 7. Oktober 2022 her-

ausgestellt, dass der Grund für die Fehlfunktion nicht bei den Klappen gelegen 

habe, sondern in früheren Manipulationen. Die Leitungen für das erste Oberge-

schoss im Lüftungsschacht seien abgeschnitten und mit Isolationsmaterial ver-

stopft gewesen. Es hätten zudem Verbindungen zu den Verteilleitungen gefehlt, 

- 8 - 

so dass die Lüftung im ersten Obergeschoss gar nicht habe funktionieren kön-

nen. Der Zuluftkanal sei mit Ytong-Steinen verstopft gewesen, wie E. der Revisi-

onsklägerin per E-Mail vom 7. Oktober 2022 mitgeteilt habe.  

Die baulichen Veränderungen müssten aus der Zeit vor dem Untermietverhältnis 

der Revisionsklägerin mit der B. AG stammen. Im Jahr 2014 habe F., «Kum-

pane» des ehemaligen Verwaltungsrates der B. AG G., für einen Umbau der Kü-

che im Erdgeschoss und der Garderobe im ersten Obergeschoss Pläne zum Lüf-

tungskonzept eingereicht, die nicht den Tatsachen entsprochen hätten. Es sei 

anzunehmen, dass die Lüftungsleitungen zu einem unbekannten Zeitpunkt ab-

sichtlich gekappt worden seien. Die vorhandenen Lüftungsschlitze hätten der Re-

visionsklägerin eine taugliche Lüftung vorgegaukelt. Die Revisionsklägerin habe 

darauf die Lüftungsanlage instand setzen lassen müssen. Die funktionstüchtige 

Anlage sei vom UGZ am 25. November 2022 abgenommen worden. Der Betrieb 

des Clubs habe darauf wieder aufgenommen werden können. Hätte die Revisi-

onsklägerin beim Vergleichsabschluss Kenntnis von der untauglichen Lüftungs-

anlage gehabt, hätte sie die Vereinbarung nicht geschlossen, zumal sie sich zu 

einem Bruttomietzins von Fr. 20'500.– pro Monat und zu einer Saldoklausel ge-

genüber der B. AG bereit erklärt habe. Sie habe von einer tauglichen Lüftung als 

notwendige Grundlage des Vergleichs ausgehen dürfen und die Revisionsbe-

klagte und die B. AG hätten die Bedeutung dieses Umstandes für die Revisions-

klägerin auch erkennen können. 

2.3.2 Aus dieser Darstellung geht deutlich hervor, dass schon die Frist für ein 

Revisionsgesuch spätestens am 23. November 2022 verstrichen war: Schon am 

23. August 2022 wusste die Revisionsklägerin nämlich eingestandenermassen, 

dass die Lüftung wegen gravierender Probleme nicht funktionierte, insbesondere 

weil der Zuluftkanal in der Hohldecke im ersten Obergeschoss des Mietobjektes 

mit Isolationsmaterial verstopft war und weil die Zuluftleitungen zum ersten Ober-

geschoss z.T. nicht mit den Hauptleitungen verbunden waren. Die Kosten einer 

Instandsetzung schätzte E. am 23. August 2022 auf rund Fr. 50'000.–. In der E-

Mail vom 7. Oktober 2022 gab E. zwar an, dass nicht wie zunächst vermutet feh-

lerhafte Klappen für die Fehlfunktion verantwortlich waren; als wahre Ursache 

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identifizierte er aber auch in dieser Nachricht einzig abgeschnittene Lüftungslei-

tungen und mit Isolationsmaterial verstopfte Leitungen, Probleme, die bereits seit 

dem 19. bzw. 23. August 2022 bekannt waren. Das Revisionsgesuch erweist sich 

damit als verspätet. 

2.3.3 Aber auch inhaltlich sind die Ausführungen schwer nachvollziehbar. Die 

Revisionsklägerin macht geltend, für einen gastgewerblichen Betrieb sei eine 

funktionierende Lüftung essentiell. Das trifft gewiss zu. Indessen richtet sich die 

Revision nicht gegen den Bestand des Mietvertrages als solchen, sondern gegen 

die Vereinbarung vom 8./9./10. Februar 2022, bei welchem das eine Mietverhält-

nis – das Untermietverhältnis zur B. AG, das schon nach damaliger Auffassung 

der Revisionsklägerin allenfalls mit der Revisionsbeklagten bestand - durch ein 

neues Mietverhältnis mit der Revisionsbeklagten ersetzt wurde, wobei sich der 

Nettomietzins aus der Addition der Mietzinse aus den ursprünglich separaten Un-

termietverträgen vom 7. Januar und 28. Juni 2019 ergab (vgl. die im Anhang ein-

kopierten ursprünglichen Untermietverträge). Um dem Gericht die Beurteilung zu 

ermöglichen, ob der Irrtum über die nicht funktionierende Lüftung objektiv und 

subjektiv wesentlich ist, hätte die Revisionsklägerin folglich aufzuzeigen gehabt, 

inwiefern sich ihre Situation gestützt auf die durch den Vergleich bereinigten bzw. 

aufgehobenen Verträge gegenüber der Situation nach Abschluss des Vergleichs 

verbessern würde. Das hat sie unterlassen, so dass der Revisionsgrund sich als 

unsubstantiiert erweist. Soweit sich die Tatsachen aus den Belegen eruieren las-

sen (was an sich nicht Sache des Gerichts ist), scheint klar, dass die Fehlfunk-

tion der Lüftung auch dann zum Problem geworden wäre, wenn die Revisionsklä-

gerin weiterhin Untermieterin der B. AG geblieben wäre. Auch die Revisionsklä-

gerin macht geltend, die Lüftungsprobleme müssten schon lange vor ihrem Be-

zug der Räume im Jahr 2019 bestanden haben. Sollten der Revisionsklägerin 

Mängelansprüche zustehen (Beseitigung, Mietzinsminderung, Schadenersatz 

usw.), läge der einzige Unterschied der Rechtslage mit und ohne Vergleich darin, 

dass ihr (möglicherweise, sie machte ja schon im Vorprozess geltend, die Revisi-

onsbeklagte sei ihre wahre Vermieterin) eine andere Vermieterin gegenüber ge-

standen wäre. 

- 10 - 

Zwar verweist die Revisionsklägerin in diesem Zusammenhang auf die Sal-

doklausel mit der B. AG, welche der Vergleich enthält (Ziff. II.4). Klar ist aber, 

dass die Mängel der Lüftung erst zu einem Zeitpunkt den Betrieb des «Club X.» 

beeinträchtigten, als gemäss Ziff. II.1 und II.2 des Vergleichs die Revisionsbe-

klagte in der Rolle der Vermieterin stand und damit auch in Zusammenhang mit 

Mängeln durch die Revisionsklägerin in Anspruch genommen werden konnte. Es 

ist schlicht nicht dargetan und auch nicht ersichtlich, welcher Nachteil der Revisi-

onsklägerin aus der Rechtslage gemäss Vergleich gegenüber derjenigen in ihrer 

Eigenschaft als Untermieterin der B. AG oder als Mieterin der Revisionsbeklag-

ten gemäss der Ausgangslage vor dem Vergleichsschluss entstanden sein soll. 

Bei all dem ist nicht einmal klar, dass die Revisionsklägerin sich überhaupt er-

folgreich auf Mängelrechte berufen könnte: Sie räumt selber ein, dass schon das 

alte Hauptmietverhältnis eine Rohbaumiete vorsah, wogegen dies im Untermiet-

verhältnis nicht der Fall gewesen sein soll. Dies trifft aber nicht zu: Zumindest der 

Untermietvertrag betr. der eigentlichen Club-Räume enthält unter den weiteren 

Bestimmungen die Klausel: «Mängel sind jeweils selbst zu beheben». Beide Un-

termietverträge erklärten die Bestimmungen des Hauptmietvertrages sodann 

gleichen Orts auch für die Untermietverhältnisse anwendbar, wobei der Haupt-

mietvertrag jeweils als Anhang aufgeführt wurde. Wie auch immer man sich im 

Übrigen zur Rohbaumiete stellt, ist in erster Linie das vertraglich Vereinbarte für 

die Rechtlage massgeblich und nicht der Zustand der Sache bei Übergabe, wie 

die Revisionsklägerin anzunehmen scheint. Und selbst wenn man Vorbehalte ge-

gen die Zulässigkeit der Rohbauklauseln haben könnte, würden diese mit und 

ohne den Vergleich vom 8./9./10. Februar 2022 in genau gleicher Weise beste-

hen. Prima vista hat sich die Revisionsklägerin zur Instandhaltung auch der Lüf-

tung vertraglich verpflichtet. Sie macht nicht geltend, dass diese Verpflichtung 

nicht gültig sein soll. Gegenteils war auch sie es, welche ihren Angaben zufolge 

die Lüftung hat instand stellen lassen.  

Der Irrtum über die Funktionsfähigkeit der Lüftung hatte daher mit dem Motiv der 

Revisionsklägerin für den Vergleichsschluss nichts zu tun, jedenfalls nichts, was 

man nach Treu und Glauben und aus Sicht einer vernünftigen und korrekten Ver-

tragspartei als notwendige Grundlage des Vergleichs betrachten könnte. 

- 11 - 

Die mutmasslich wahren Gründe für das Vorgehen der Revisionsklägerin dürften 

ihrem Antrag auf Vollstreckungsaufschub bzw. Beseitigung der gerichtlichen Aus-

weisungsanordnung zu entnehmen sein: Sie versucht schlicht, der vereinbarten 

Ausweisung zu entgehen, und zwar obwohl sie im Vergleich eingeräumt hat, al-

lein für das Jahr 2021 mit mehr als Fr. 30'000.– Mietzins im Rückstand gewesen 

zu sein. Dies bestreitet sie auch im Revisionsgesuch nicht. Der Vergleich er-

sparte den Parteien daher neben der Auseinandersetzung über eine etwaige 

Vertragsbeendigung schon im Jahre 2020 auch ein zusätzliches Verfahren über 

die Zahlungsverzugskündigung, welche die Revisionsbeklagte oder die B. AG 

ohne den Vergleich gestützt auf den Zahlungsrückstand 2021 zweifellos ausge-

sprochen hätte. Bei einem Wiederaufleben der alten Verträge und der Wiederauf-

nahme des alten Verfahrens würde die Revisionsklägerin vom Umstand profitie-

ren, dass Kündigungen nicht auf vergangene Termine ausgesprochen werden 

können. Ein solches Verhalten erweist sich als rechtsmissbräuchlich im Sinne 

von Art. 25 OR.  

2.4 Zusammenfassend ist das Revisionsgesuch abzuweisen, soweit darauf 

einzutreten ist. Damit erübrigt sich auch ein Vollstreckungsaufschub. 

3. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

Dem Verfahrensausgang entsprechend wird die Revisionsklägerin kostenpflich-

tig. Der Streitwert liegt zumindest gleich hoch wie der Streitwert der ursprüngli-

chen Klage, mithin bei Fr. 861'000.– (vgl. act. 6/7; so im Übrigen auch der dama-

lige Rechtsvertreter der Revisionsklägerin, act. 6/1 S. 4). Unter Berücksichtigung 

des Spezialtarifs für Kündigungsschutzstreitigkeiten gemäss § 7 GebV (Reduk-

tion um einen Drittel) ergibt sich daraus eine ordentliche Gerichtsgebühr von Fr. 

18'650.–. Weiter kann das Gericht bei Abweisung eines Revisionsbegehrens die 

volle Gebühr auf maximal 2/3 des ordentlichen Betrages ermässigen. Insgesamt 

erweist sich eine Gebühr von Fr. 7'000.– als angemessen. 

Mangels Umtrieben ist der Revisionsbeklagten keine Parteientschädigung zuzu-

sprechen. 

 (…)» 

- 12 - 

 

* * * * * * * 

 

Aus dem Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich PD230003-O vom 6. 

Juni 2023 (Verfügung der Präsidentin der I. zivilrechtlichen Abteilung des BGer 

im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Lichti Aschwanden, Bantli Keller, Sarbach; 

Gerichtsschreiberin Würsch): 

«(…) 

Erwägungen: 

1. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1.1 Mit Mietvertrag für gewerblich genutzte Räumlichkeiten vom 30. September 

2016 vermietete D. sel., der verstorbene Ehemann von A. (Revisionsbeklagte 

und Beschwerdegegnerin, nachfolgend Beschwerdegegnerin), der B. AG das 

Mietobjekt [Club X. mit Nebenräumen]. 

 Mit Untermietverträgen vom 7. Januar 2019 und 28. Juni 2019 schlossen 

die B. AG und die Revisionsklägerin und Beschwerdeführerin (nachfolgend: Be-

schwerdeführerin) Untermietverträge betreffend die Mietobjekte (…). 

 Mit Formular vom 10. Juli 2020 wurden zuerst die Untermietverhältnisse mit 

der Beschwerdeführerin wegen Zahlungsverzugs gemäss Art. 257d OR per 

31. August 2020 gekündigt. Sodann kündigte die Beschwerdegegnerin das 

Hauptmietverhältnis mit Formular vom 21. August 2020 gegenüber der B. AG 

wegen Zahlungsverzugs gemäss Art. 257d Abs. 2 OR per 30. September 2020.  

1.2 In der Folge kam es zu einem Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren 

Fällen (Ausweisung) beim Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich 

(Geschäfts-Nr. ER200183). Das Einzelgericht Audienz trat auf das Ausweisungs-

begehren der Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 9. April 2021 nicht ein 

und die Kammer wies die dagegen erhobene Berufung ab. Eine Beschwerde an 

das Bundesgericht wurde nicht erhoben.  

- 13 - 

1.3 Am 4. Juni 2021 reichte die Beschwerdeführerin beim Kollegialgericht des 

Mietgerichtes Zürich eine Klage und die ihr am 5. Mai 2021 zugestellte Klagebe-

willigung der Schlichtungsbehörde Zürich vom 28. April 2021 ein. Das Verfahren 

wurde von der Vorinstanz unter der Geschäftsnummer MJ210044-L geführt. Da-

bei stellte die Beschwerdeführerin die folgenden Anträge:  

[Rechtsbegehren wie im Beschluss des Mietgerichts erwähnt] 

1.4 Im Laufe des Verfahrens reichte die Beschwerdegegnerin als damalige Be-

klagte mit Eingabe vom 11. Februar 2022 den zwischen ihr und der Beschwerde-

führerin am 8./9./10. Februar 2022 geschlossenen Vergleich ein. Dieser lautet 

wie folgt: 

[Vergleichstext wie im Beschluss des Mietgerichts erwähnt] 

1.5 Mit Beschluss vom 24. Februar 2022 schrieb die Vorinstanz – unter verein-

barungsgemässer Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen – das Ver-

fahren infolge Vergleichs ab, verpflichtete die Beschwerdeführerin, das Mietob-

jekt [Club X. mit Nebenräumen] per 31. März 2023 zu räumen und der Beschwer-

degegnerin ordnungsgemäss gereinigt zu übergeben, und wies das Stadtam-

mannamt Zürich 4 an, die Ausweisung ab dem 1. April 2023 auf erstes Verlangen 

der Beschwerdegegnerin zu vollstrecken. 

1.6 [Prozessgeschichte vor Vorinstanz]  

1.7 Mit Zirkulationsbeschluss vom 16. Januar 2023 wies die Vorinstanz das Re-

visionsgesuch der Beschwerdeführerin infolge offensichtlicher Unbegründetheit 

bzw. Unzulässigkeit im Sinne von Art. 330 ZPO ab, ohne von der Beschwerde-

gegnerin eine Stellungnahme dazu einzuholen. Sie setzte die Entscheidgebühr 

auf Fr. 7'000.– fest, auferlegte der Beschwerdeführerin die Gerichtskosten und 

sprach der Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zu. Als Rechtsmittel 

belehrte sie die Berufung innert 30 Tagen. 

1.8 Mit Zirkulationsbeschluss vom 8. Februar 2023 berichtigte die Vorinstanz 

diese Rechtsmittelbelehrung. Sie erwog, der Entscheid über das Revisionsge-

such sei nicht mit Berufung, sondern mit Beschwerde anfechtbar. Von den an-

- 14 - 

waltlichen Vertretern der Parteien könne erwartet werden, dass sie eine Grob-

kontrolle der Rechtsmittelbelehrung vornähmen und die entsprechenden Verfah-

rensbestimmungen summarisch überprüfen würden. Deshalb beginne die 

Rechtsmittelfrist ab Zustellung dieses Beschlusses mit dem berichtigten Disposi-

tiv nicht neu zulaufen, wobei darüber letztlich die Rechtsmittelinstanz zu befinden 

habe. 

1.9 Gegen den Zirkulationsbeschluss vom 16. Januar 2023 erhebt die Be-

schwerdeführerin mit elektronischer Eingabe vom 16. Februar 2023 Beschwerde 

mit folgenden Anträgen: 

«1. Es sei der Zirkulationsbeschluss des Mietgerichts Zürich vom 
16. Januar 2023 aufzuheben und das Revisionsgesuch der Revi-
sionsklägerin und Beschwerdeführerin vom 5. Januar 2023 gut-
zuheissen. 

2. Die Vergleichsvereinbarung der Parteien vom 1. Februar 2022 
(sinngemäss: der Vergleich vom 8./9./10. Februar 2022) sei zu-
folge Grundlagenirrtums der Revisionsklägerin und Beschwerde-
führerin als unverbindlich aufzuheben. 

3. Es sei demnach der Zirkulationsbeschluss des Mietgerichts Zü-
rich vom 24. Februar 2022 aufzuheben. 

4. Es sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen zur Weiter-
führung des Verfahrens MJ210044. 

5. Eventualiter sei der Zirkulationsbeschluss des Mietgerichts Zü-
rich vom 16. Januar 2023 aufzuheben und die Sache an die Vo-
rin-stanz zurückzuweisen.  

6. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen, die 
Vollstreckung des Zirkulationsbeschlusses des Mietgerichts Zü-
rich vom 24. Februar 2022 sei vorsorglich aufzuschieben und 
das Stadtammannamt Zürich 4 anzuweisen, die Ausweisung ab 
1. April 2023 auf Verlangen der Revisionsbeklagten und Be-
schwerdegegnerin zu unterlassen.» 

1.10 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen. Mit Ver-

fügung vom 3. März 2023 wurde der Beschwerdeführerin Frist zur Leistung des 

Kostenvorschusses für das Beschwerdeverfahren angesetzt. Gleichzeitig wurde 

der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt und der Beschwerdegegnerin 

Frist angesetzt, um die Beschwerde zu beantworten. Sie wurde weiter darauf hin-

gewiesen, dass sie innert der Beschwerdeantwortfrist Einwendungen gegen den 

Aufschub der Vollstreckbarkeit erheben kann und darüber – gegebenenfalls – 

- 15 - 

das Kollegium der Kammer entscheidet. Der Kostenvorschuss ist eingegangen. 

Mit Eingabe vom 6. April 2023 erstattete die Beschwerdegegnerin fristgerecht die 

Beschwerdeantwort mit folgenden Anträgen: 

«1. Die Beschwerde vom 16. Februar 2023 sei abzuweisen, soweit 
darauf eingetreten werden kann. 

2. Das Revisionsgesuch vom 5. Januar 2023 sei abzuweisen, so-
weit darauf eingetreten werden kann. 

3. Der Beschwerde vom 16. Februar 2023 sei umgehend die auf-
schiebende Wirkung zu entziehen. 

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 7.7 % Mehr-
wertsteuer) zu Lasten der Revisionsklägerin und Beschwerdefüh-
rerin.» 

1.11 Die Doppel der Beschwerdeantwort und Beschwerdeantwortbeilagen wur-

den der Beschwerdeführerin zur Kenntnisnahme zugestellt mit dem Hinweis, da-

mit sei der gesetzlich vorgesehene Schriftenwechsel abgeschlossen und die Sa-

che befinde sich in Beratung. Derselbe Hinweis erging an die Beschwerdegegne-

rin. Weitere Eingaben sind nicht eingegangen. Mit dem vorliegenden Urteil in der 

Sache wird ein Entscheid der Kammer über die der Beschwerde erteilten auf-

schiebenden Wirkung obsolet. Das Verfahren ist spruchreif. 

1.12 Im Rahmen der Entscheidbegründung ist zwar auf die durch die Parteien 

erhobenen Einwände einzugehen. Doch verpflichtet die Begründungspflicht das 

Gericht nicht dazu, sich mit jedem einzelnen rechtlichen oder sachverhaltlichen 

Einwand der Parteien eingehend auseinanderzusetzen. Vielmehr darf sich das 

Gericht in der Begründung auf die wesentlichen Überlegungen konzentrieren, 

von welchen es sich hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt (vgl. 

BGE 142 III 433 ff., E. 4.3.2 m.w.H.). Nachfolgend sind daher nur die wesentli-

chen Überlegungen darzulegen. 

2. Prozessuales 

2.1 Der Entscheid über das Revisionsgesuch ist mit Beschwerde nach 

Art. 319 ff. ZPO anfechtbar (vgl. Art. 332 i.V.m. Art. 319 lit. b Ziff. 1 ZPO). Die Be-

schwerdefrist hängt von der Verfahrensart ab, welche dem ursprünglichen Urteil 

zugrunde lag (vgl. BGer 5A_366/2016 vom 11. November 2016, E. 6). Hier 

wurde das Verfahren MJ210044-L durch den erwähnten Vergleich vom 8./9./10. 

- 16 - 

Februar 2022 beendet, welcher die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheides 

hat (vgl. Art. 241 ZPO). Jenes Verfahren wurde als vereinfachtes Verfahren ge-

führt, weil es um den Kündigungsschutz im Zusammenhang mit einer Geschäfts-

raummiete ging (vgl. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Die Frist beträgt demnach 30 

Tage (vgl. Art. 321 Abs. 2 e.c. ZPO). Unabhängig davon, ob diese Frist mit dem 

Zirkulationsbeschluss vom 8. Februar 2023 neu zu laufen begonnen hätte  oder 

nicht – was offen bleiben kann –, wäre die Beschwerde vom 16. Februar 2023 

rechtzeitig erfolgt. 

2.2 Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich 

unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 

ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind 

grundsätzlich ausgeschlossen (vgl. Art. 326 ZPO).  

3. Materielles 

3.1.1  Die Revision nach Art. 328 ff. ZPO bezweckt als ausserordentliches 

Rechtsmittel, Gerichtsentscheide, die in materielle Rechtskraft erwachsen sind 

und deswegen nicht durch andere Behelfe (wie Rechtsmittel, Abänderung oder 

Ergänzung des Entscheides, neue Klage) korrigiert werden können, unter ge-

setzlich umschriebenen Voraussetzungen (sog. Revisionsgründe) einer erneuten 

Prüfung durch das erkennende Gericht zuzuführen (vgl. BGE 138 III 382 ff., E. 

3.2.1 m.w.H.). Eine Partei kann die Revision eines rechtskräftigen Entscheids na-

mentlich verlangen, wenn geltend gemacht wird, der gerichtliche Vergleich sei 

unwirksam (vgl. Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO). Wie die Vorinstanz zutreffend aus-

führte, kann ein gerichtlicher Vergleich insbesondere dann unwirksam sein, wenn 

die getroffene Vereinbarung nichtig ist oder eine Partei von einem Willensmangel 

betroffen ist. 

 Die Beschwerdeführerin machte bzw. macht geltend, der Vergleich vom 

1. Februar 2022 (sinngemäss: der Vergleich vom 8./9./10. Februar 2022) sei un-

wirksam, weil sie bei dessen Abschluss einem Grundlagenirrtum im Sinne von 

Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR unterlegen sei. Sie habe damals fälschlicherweise ange-

nommen und annehmen dürfen, die gemieteten Räume im 1. Obergeschoss ver-

fügten über eine taugliche (und funktionierende) Lüftung. 

- 17 - 

 Macht eine Partei einen Irrtum i.S.v. Art. 23 f. OR geltend, hat das Gericht 

u.a. zu prüfen, ob dieser wesentlich nach Art. 24 OR ist und ob die Anrufung 

nicht gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 25 OR). Im Falle eines Grundla-

genirrtums im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR setzt die Revision eines ge-

richtlichen Vergleichs insbesondere voraus, dass der Irrtum objektiv und subjek-

tiv wesentlich ist. Der Irrtum ist subjektiv wesentlich, wenn der Sachverhalt, auf 

den sich die irrige Vorstellung bezieht, für den Erklärenden eine notwendige 

Grundlage im Sinne einer conditio sine qua non für seine Willensbildung war. Der 

Irrtum ist objektiv wesentlich, wenn der zugrunde gelegte Sachverhalt sich auch 

vom Standpunkt oder nach den Anforderungen des loyalen Geschäftsverkehrs 

als notwendige Grundlage des Vertrages darstellt (vgl. BSK OR I-SCHWEN-

ZER/FOUNTOULAKIS, 7. Aufl. 2020, Art. 24 N 20 ff.; KUKO ZPO-BRUNNER/TANNER, 

3. Aufl. 2021, Art. 328 N 5), mit anderen Worten sich der irrtümlich vorgestellte 

Sachverhalt als von solcher Wichtigkeit erweist, dass der Vertrag für den Erklä-

renden seinen Sinn verliert, weil der Sachverhalt nicht zutrifft (vgl. KUKO OR-

BLUMER, 1. Aufl. 2014, Art. 24 N 14).  

3.1.2  Das Revisionsgesuch ist gemäss Art. 329 Abs. 1 ZPO innert 90 Tagen 

seit Entdeckung des Revisionsgrundes schriftlich und begründet einzureichen. 

Bei der relativen Revisionsfrist gemäss Art. 329 ZPO handelt es sich um eine ge-

setzliche Verwirkungsfrist mit der Folge, dass Säumnis zum Rechtsverlust führt. 

Ein Revisionsgrund gilt als entdeckt, sobald sichere Kenntnis über die tatbe-

standlichen Elemente, die den Revisionsgrund konstituieren, besteht. Der Revisi-

onskläger trägt für die Fristwahrung die Behauptungs- und Beweislast, insbeson-

dere hat er den genauen Zeitpunkt des Entdeckens zu nennen und so weit als 

möglich zu belegen: Es gehört zu den formellen Anforderungen an die Begrün-

dung, dass im Revisionsgesuch die Einreichung innert der 90-tägigen Frist dar-

getan wird (vgl. BSK ZPO-HERZOG, 3. Aufl. 2017, Art. 329 N 2 ff.; BK ZPO-STER-

CHI, Bern 2012, Art. 329 N 4). Beim Revisionsgrund der unwirksamen Parteier-

klärung beginnt die Frist ab Kenntnis des Irrtums (vgl. BK ZPO-STERCHI, a.a.O., 

Art. 329 N 14). Ist das Revisionsgesuch verspätet, kann darauf mangels Frist-

wahrung nicht eingetreten werden (vgl. BSK ZPO-HERZOG, a.a.O., Art. 329 N 3).  

- 18 - 

3.2.1  Die Vorinstanz erwog in Bezug auf die Revisionsfrist im Wesentlichen, 

aus der Darstellung der Beschwerdeführerin gehe hervor, dass die Frist für ein 

Revisionsgesuch spätestens am 23. November 2022 abgelaufen gewesen sei, 

weshalb das Revisionsgesuch vom 6. Januar 2023 verspätet sei. Die Beschwer-

deführerin habe eingestandenermassen schon am 23. August 2022 gewusst, 

dass die Lüftung wegen gravierender Probleme nicht funktioniert habe, insbeson-

dere weil der Zuluftkanal in der Hohldecke im ersten Obergeschoss des Mietob-

jektes mit Isolationsmaterial verstopft gewesen sei und weil die Zuleitungen zum 

ersten Obergeschoss zum Teil nicht mit den Hauptleitungen verbunden gewesen 

seien. In der E-Mail vom 7. Oktober 2022 habe E., welcher von der Beschwerde-

führerin mit der Untersuchung und Behebung des Mangels beauftragt worden 

sei, zwar angegeben, dass nicht wie zunächst vermutet, fehlerhafte Klappen für 

die Fehlfunktion verantwortlich seien; als wahre Ursache habe er aber auch in 

dieser Nachricht einzig abgeschnittene Lüftungsleitungen und mit Isolationsmate-

rial verstopfte Leitungen identifiziert, Probleme, die bereits seit dem 19. bzw. 23. 

August 2022 bekannt gewesen seien.  

 Inhaltlich seien die Ausführungen der Beschwerdeführerin schwer nachvoll-

ziehbar. Ausserdem erweise sich der Revisionsgrund als unsubstantiiert. Die Be-

schwerdeführerin habe es unterlassen aufzuzeigen, inwiefern sich ihre Situation 

gestützt auf die durch den Vergleich bereinigten bzw. aufgehobenen Verträge ge-

genüber der Situation nach Abschluss des Vergleichs verbessern würde. Dies 

hätte sie tun müssen, um dem Gericht die Beurteilung zu ermöglichen, ob der Irr-

tum über die nicht funktionierende Lüftung objektiv und subjektiv wesentlich sei. 

3.2.2  Die Beschwerdeführerin hält in Bezug auf die Revisionsfrist im Wesentli-

chen entgegen, sie habe ihr Revisionsgesuch nicht auf den Umstand gestützt, 

dass eine an sich funktionstaugliche Lüftung wegen nachträglicher Mängel nicht 

mehr funktioniert habe. Vielmehr habe sie geltend gemacht, dass die Lüftung we-

gen absichtlicher Ausserstandsetzung gar nie habe funktionieren können bzw. 

diese zum Gebrauch gänzlich untauglich gewesen sei bzw. eine Lüftung gefehlt 

habe. Wie aus den ins Recht gelegten Dokumenten hervorgehe, hätten E. als 

auch weitere Fachpersonen bis mindestens 7. Oktober 2022 nach der tatsächli-

chen Ursache der nicht funktionierenden Lüftung gesucht. Der wahre Grund der 

- 19 - 

nicht funktionierenden Lüftung sei erst nach Entfernen der Gipsverkleidung im 

ersten Obergeschoss an Wand und Decke ersichtlich gewesen, was der Be-

schwerdeführerin frühestens mit E-Mail von E. vom 7. Oktober 2022 zur Kenntnis 

gebracht worden sei. Entgegen der aktenwidrigen Feststellung der Vorinstanz 

habe E. ihr mit seiner E-Mail vom 23. August 2022 auch nicht mitgeteilt, dass der 

Zuluftkanal in der Hohldecke im ersten Obergeschoss mit Isolationsmaterial ver-

stopft gewesen sei. Er habe darin zwar davon gesprochen, dass die Zuluftleitun-

gen im Dancing "zum Teil nicht mit den Hauptleitungen verbunden" seien. Doch 

habe er erst mit E-Mail vom 7. Oktober 2022 mitgeteilt, dass die Leitungen für 

das erste Obergeschoss im Lüftungsschacht abgeschnitten und mit Isolations-

matten verstopft gewesen seien. Von abgeschnittenen Leitungen im Schacht sei 

zuvor – entgegen der Vorinstanz – nie die Rede gewesen. Ohnehin sei nicht ent-

scheidend, dass die ihr von E. mit E-Mail vom 7. Oktober 2022 mitgeteilten 

«Probleme» bereits seit dem 19. bzw. 23. August 2022 bekannt gewesen seien. 

Vielmehr sei entscheidend, dass er ihr die tatsächlichen Ursachen der nicht funk-

tionierenden Lüftung frühestens mit E-Mail vom 7. Oktober 2022 mitgeteilt habe. 

Bis zum Zeitpunkt der Kenntnisnahme frühestens am 7. Oktober 2022 habe sie 

von einem Defekt einer ansonsten tauglichen Lüftung ausgehen dürfen, da auf-

grund der Angaben von E. von nicht funktionierenden Klappen auszugehen ge-

wesen sei. Die fristauslösende Entdeckung des Revisionsgrundes sei daher frü-

hestens am 7. Oktober 2022 gewesen und das Revisionsgesuch rechtzeitig er-

folgt.  

 Die subjektive Wesentlichkeit ihres behaupteten Irrtums über die Tauglich-

keit der Lüftungsanlage begründet die Beschwerdeführerin damit, dass die Taug-

lichkeit der Lüftungsanlage für sie notwendige Grundlage des Abschlusses der 

Vereinbarung mit der Beschwerdegegnerin vom 8./9./10. Februar 2022 gewesen 

sei. Sie hätte die erwähnte Vereinbarung nicht abgeschlossen, wenn sie Kennt-

nis von der Untauglichkeit der Lüftung gehabt hätte – namentlich vom Umstand, 

dass die Leitungen für das erste Obergeschoss im Lüftungsschacht abgeschnit-

ten und mit Isolationsmatten verstopft seien und Verbindungen zu den Verteillei-

tungen im ersten Obergeschoss fehlen würden, so dass die Lüftung im ersten 

Obergeschoss nicht habe funktionieren können. Entgegen der Vorinstanz sei völ-

lig irrelevant, inwiefern sich ihre Situation gestützt auf die durch den Vergleich 

- 20 - 

bereinigten bzw. aufgehobenen Verträge gegenüber der Situation nach Ab-

schluss des Vergleichs verbessern würde.  

3.2.3  Die Beschwerdegegnerin führt zur Revisionsfrist im Wesentlichen aus, 

die Vorinstanz habe nachvollziehbar und zutreffend aufgezeigt, dass die Be-

schwerdeführerin spätestens am 23. August 2022 gewusst habe, dass die Lüf-

tungsanlage wegen gravierender Probleme nicht funktioniert habe. Dies ergebe 

sich einerseits aus der E-Mail E.s von diesem Tag, wonach namentlich die Zuluft-

leitungen im 1. Obergeschoss teils nicht mit den Hauptleitungen verbunden ge-

wesen seien. Andererseits lasse sich auch mit Blick auf den Arbeitsrapport der F. 

Service AG vom 19. August 2022 entnehmen, dass die Mieterin dannzumal ge-

wusst habe, dass sich der Zuluftkanal in einer verschlossenen Hohldecke befinde 

und der Kanal selbst mit Isolationsmaterial verstopft gewesen sei. Diesen Sach-

verhalt habe die Beschwerdeführerin in ihrem Revisionsgesuch bestätigt. Entge-

gen der Beschwerdeführerin könne aus der E-Mail vom 7. Oktober 2022 nicht ab-

geleitet werden, dass und von wem die Leitungen absichtlich durchgeschnitten 

worden sein sollen, bzw. dass die Lüftungsanlage nie habe funktionieren können.  

 In Bezug auf die Wesentlichkeit des behaupteten Irrtums der Beschwerde-

führerin über die Tauglichkeit der Lüftungsanlage führt die Beschwerdegegnerin 

aus, die Beschwerdeführerin scheine sich hauptsächlich an der fehlenden Funkti-

onsfähigkeit der Lüftungsanlage zu stören, ohne substantiiert aufzuzeigen, inwie-

fern der Vergleich in diesem Zusammenhang relevant sein soll. Es sei sehr wohl 

relevant, ob sich ihre Situation nach Aufhebung des geschlossenen Vergleichs 

verbessern würde. Die Vorinstanz habe zutreffend aufgezeigt, dass die Be-

schwerdeführerin eine solche Benachteiligung durch den Vergleich nicht (sub-

stantiiert) dargetan habe. Es werde bestritten, dass die Beschwerdeführerin den 

Vergleich nur unter der (stillschweigend) vorausgesetzten Mangellosigkeit der 

Lüftungsanlage bis zum Vertragsende am 31. März 2023 eingegangen sei. Hätte 

die Beschwerdeführerin der Mangellosigkeit die wesentliche Bedeutung zuge-

messen, wäre von ihrem Vertreter zu erwarten gewesen, eine derartige Zusiche-

rung in den Vergleich einfliessen zu lassen. Dass sie dies trotz Kenntnis der 

Mangelanfälligkeit des Lüftungssystems unterlassen habe, spreche dagegen, 

- 21 - 

dass ein funktionierendes Lüftungssystem eine conditio sine qua non für ihre Wil-

lensbildung gewesen sein soll. Zudem werde bestritten, dass die genaue Ursa-

che für die Beschwerdeführerin relevant gewesen sein soll. Ihrer Ansicht nach 

seien für die Beschwerdeführerin nach der allgemeinen Lebenserfahrung aus-

schliesslich die Dauer der bewilligungstauglichen Instandsetzung der Lüftungsan-

lage und die finanziellen Aspekte entscheidend gewesen. Wäre die Ursachenfin-

dung zentral gewesen, so die Beschwerdegegnerin, wäre im Sommer 2022 ein 

rascheres Handeln der Beschwerdeführerin zu erwarten gewesen. Sie habe sich 

nach und trotz verfügter Zwangsschliessung mit Bezug auf die Mieträumlichkei-

ten im 1. Obergeschoss ab dem 15. Juli 2022 rund einen Monat Zeit gelassen, 

bis sie am 10. August 2022 einen Fachmann zur Instandsetzung aufgeboten 

habe. 

3.2.4  In Bezug auf die Revisionsfrist ist (in Abweichung der vorinstanzlichen 

Begründung) davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerin bereits mit Erhalt 

des Schreibens des Umwelt- und Gesundheitsschutzes Zürich vom 15. Juni 2022 

sichere Kenntnis davon hatte, dass die Lüftungsanlage nicht funktionierte. Im Er-

gebnis ist jedenfalls mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass die Beschwer-

deführerin die Revisionsfrist verpasst hat. 

3.2.5  Im Übrigen hebt die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde zwar her-

vor, dass sie ihr Revisionsgesuch darauf stütze, dass die Lüftung wegen absicht-

licher Ausserstandsetzung gar nie habe funktionieren können. Aus dem Revisi-

onsgesuch geht indes nicht hervor, aufgrund welcher Sachverhaltselemente  von 

einer absichtlichen Ausserstandsetzung bzw. einem mutwilligen Kappen der Lüf-

tung auszugehen sei. In ihrer Beschwerde scheint die Beschwerdeführerin dies – 

soweit ersichtlich – aus dem Umstand ableiten zu wollen, dass E. in seiner E-

Mail vom 7. Oktober 2022 festgehalten hat, die Leitungen für das 1. OG seien im 

Schacht «abgeschnitten» gewesen, und daraus, dass die H. GmbH die gesam-

ten Kanäle neu habe erstellen und an die abgeschnittene Zuluftleitung anschlies-

sen müssen.  

 Es trifft zu, dass von «abgeschnittenen» Leitungen erstmals am 7. Oktober 

2022 die Rede war, nämlich in der E-Mail von E. Jedoch hatte die Beschwerde-

führerin bereits im August 2022 aufgrund der E-Mail vom 23. August 2022 von E. 

- 22 - 

und aufgrund des Arbeitsrapports der F. Service AG vom 19. August 2022 Kennt-

nis davon, dass der Zuluftkanal in der Hohldecke mit einer Gipsplatte verschlos-

sen und der Kanal im Inneren mit Isolationsmaterial «verstopft» sei und dass die 

Zuluftleitungen im ersten Obergeschoss zum Teil «nicht mit den Hauptleitungen 

verbunden» seien. Ungenau ist diesbezüglich einzig die vorinstanzliche Feststel-

lung, die Beschwerdeführerin habe bereits im August 2022 vom Problem der im 

Lüftungsschacht «abgeschnittenen» Leitungen für das erste Obergeschoss ge-

wusst.  

 Es kann aus den von den Technikern festgestellten Problemen – dass der 

Kanal im Inneren mit Isolationsmaterial verstopft sei und Zuluftleitungen im ers-

ten Obergeschoss zum Teil nicht mit den Hauptleitungen verbunden und/oder die 

Leitungen für das 1. OG im Schacht abgeschnitten seien – jedoch ohnehin nicht 

auf eine absichtliche Ausserstandsetzung der Lüftung geschlossen werden. 

Denn wie die Beschwerdeführerin selber vorbrachte, ist offenbar ungeklärt, ob 

die Lüftungsanlage überhaupt jemals in der planmässig eingezeichneten Form 

vorgelegen hat. Es bleibt demnach ungeklärt, ob je eine planmässige – bzw. laut 

Beschwerdeführerin taugliche – Lüftungsanlage erstellt bzw. in Stand gesetzt 

wurde. Deshalb kann auch nicht geklärt werden, ob diese (absichtlich) ausser 

Stand gesetzt wurde. Daran ändert nichts, dass die H. GmbH die gesamten Ka-

näle neu erstellen und an die abgeschnittene Zuluftleitung anschliessen musste. 

 Hinzu kommt, dass die vorinstanzlichen Tatsachenbehauptungen der Be-

schwerdeführerin zum Zeitpunkt der behaupteten absichtlichen Ausserstandset-

zung widersprüchlich sind. Sie räumte zwar ein, dass dieser Zeitpunkt nicht be-

kannt ist, behauptete jedoch gleichzeitig, es sei jedenfalls vor Antritt des Unter-

mietverhältnisses und somit bereits vor dem 1. Februar 2022 (gemeint: vor Ab-

schluss der erwähnten Vereinbarung) gewesen. Im Übrigen geht aus ihrem Revi-

sionsgesuch nicht hervor, aus welchen Sachverhaltselementen sie ableiten will, 

dass dies vor Antritt des Untermietverhältnisses im 2019 gewesen sein müsse. 

Falls sie dies im Umkehrschluss aus dem Umstand ableiten wollte, dass es in der 

Zeit ihres Untermietverhältnisses angeblich zu keiner «baulichen Änderung» (be-

züglich Lüftungsanlage) gekommen sei, vermöchte dies jedenfalls [nicht zu] 

überzeugen.  

- 23 - 

 Mangels schlüssiger Sachverhaltsdarstellung in Bezug auf jenen Sachver-

halt, aus dem sich nach Ansicht der Beschwerdeführerin die subjektive Wesent-

lichkeit ihres behaupteten Irrtums über die Tauglichkeit der Lüftung ergeben soll 

(absichtliche Ausserstandstellung der Lüftung), ist dieser nicht rechtsgenügend 

behauptet und damit auch nicht beweisbar. Auf die Ausführungen der Beschwer-

degegnerin, wonach die subjektive Wesentlichkeit nicht gegeben sei, braucht da-

her nicht mehr näher eingegangen zu werden. Dasselbe gilt für die übrigen Revi-

sionsvoraussetzungen.  

3.3 Nach dem Gesagten bleibt es beim angefochtenen Entscheid. Die Be-

schwerde ist vollumfänglich abzuweisen. 

4. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

4.1 Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 861'000.– sind die Gerichtskosten 

des Beschwerdeverfahrens auf Fr. 7'000.– festzulegen (vgl. § 12 Abs. 1 und 4 

i.V.m. § 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 7 lit. a GebVO OG) und ausgangsgemäss der 

Beschwerdeführerin aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). 

4.2 Entsprechend ist die Beschwerdeführerin zu verpflichten, der Beschwerde-

gegnerin eine Parteientschädigung zu bezahlen. Ausgehend vom obgenannten 

Streitwert ist diese auf Fr. 7'000.– (inkl. MwSt) festzusetzen (vgl. § 13 i.V.m. § 4 

Abs. 1 und 2 i.V.m. § 14 Abs. 2 AnwGebV). 

(…)» 

 

* * * * * * * 

 

Mit Verfügung 4A_386/2023 v. 29. September 2023 trat das Bundesgericht auf 

eine Beschwerde der Revisionsklägerin nicht ein, nachdem es bereits am 4. Au-

gust 2023 ein Gesuch um aufschiebende Wirkung wegen Aussichtslosigkeit der 

Beschwerde abgewiesen hatte (a.a.O., E. 1.2).   

 

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- 24 - 

 

Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-

hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2023, 33. Jahrgang.  
 

Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich 

© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw M. Meienberg, Leitender Gerichtsschreiber; 

Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident