# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d5f8a30b-1938-561f-8290-98ea1b3bba3d
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-10-11
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 11.10.2021 LF210072
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LF210072_2021-10-11.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: LF210072-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. M. Sarbach 

sowie Gerichtsschreiberin MLaw M. Schnarwiler 

Beschluss vom 11. Oktober 2021 

in Sachen 

 

1. ... 

2. A._____,  
Gesuchsgegner und Berufungskläger, 

 

gegen 

 

Pensionskasse B._____,  
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte, 

 

vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X._____ 

 
betreffend 

Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) 
 
 
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zü-
rich vom 14. September 2021 (ER210111) 
 
  

- 2 - 

Erwägungen: 

1.1 Gemäss Mietvertrag vom 23. bzw. 29. März 2020 und vom 9. September 

bzw. 6. November 2020 mieteten C._____ und A._____ (fortan Mieter) von der 

Pensionskasse B._____ (fortan Vermieterin), vertreten durch die Immobilienver-

waltung D._____ AG, in der Liegenschaft an der E._____-strasse …, … Zürich, 

eine 3.5-Zimmerwohnung samt Keller mit Waschturm sowie den Einstellplatz 

Nr. … zu einem monatlichen Bruttomietzins von zusammen Fr. 2'300.– (act. 4/1–

2). Mit Schreiben vom 12. Januar 2021 und sodann vom 15. Februar 2021 mahn-

te die Vermieterin die Mieter für ausstehende Mietzinszahlungen und setzte ihnen 

eine dreissigtägige Frist zur Zahlung an unter der Androhung, bei unbenütztem 

Ablauf der Frist werde das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt (act. 4/5–

10). Nach unbenutztem Ablauf der Frist kündigte die Vermieterin den Mietern am 

26. März 2021 das Mietverhältnis unter Verwendung des amtlich genehmigten 

Formulars per 30. April 2021 wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR 

(act. 4/12–15). In der Folge setzte die Vermieterin den Termin für die Übergabe 

der Wohnung auf den 3. Mai 2021 fest (act. 4/16–17). Die Übergabe fand nicht 

statt. Die Mieter verblieben bis heute in der Wohnung.  

1.2 Mit Eingabe vom 17. August 2021 beantragte die Vermieterin beim Einzelge-

richt Audienz des Bezirksgerichtes Zürich (fortan Vorinstanz) die Ausweisung der 

Mieter aus der genannten Wohnung unter Anordnung der Zwangsvollstreckung im 

Unterlassungsfall (act. 1). Nachdem die Mieter sich innert angesetzter Frist zur 

Stellungnahme nicht hatten vernehmen lassen (act. 5 ff.), hiess die Vorinstanz 

das Ausweisungsbegehren mit Urteil vom 14. September 2021 gut (act. 11 = 

act. 15, nachfolgen zitiert als act. 15). Der Entscheid wurde der Mieterin am 

16. September 2021 zugestellt (act. 12b). Vom Mieter wurde der Entscheid nicht 

abgeholt, weshalb er als am 23. September 2021 zugestellt gilt (act. 12c; vgl. 

Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO). 

1.3 Mit Eingabe vom 24. September 2021 (Datum Poststempel: 27. September 

2021) erhob der Mieter rechtzeitig Berufung (act. 16). Die vorinstanzlichen Akten 

wurden beigezogen (act. 1–13). Der Eingang der Berufung wurde den Parteien 

angezeigt (act. 17). Da sich die Berufung sogleich als unbegründet erweist, kann 

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auf das Einholen einer Antwort verzichtet werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Der 

Vermieterin ist zusammen mit diesem Entscheid eine Kopie von act. 16 zuzustel-

len.  

2.1 Der angefochtene Entscheid vom 14. September 2021 stellt einen erstin-

stanzlichen Entscheid in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit dar. In ver-

mögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung zulässig, wenn der Streit-

wert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– be-

trägt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz ging von einem Streitwert von 

Fr. 13'800.– aus (act. 15 E. 4). Dies bemängelt der Mieter. Er führt aus, es seien 

nur vier Monatsmietzinse offen. Diese überschritten die Streitwertgrenze von 

Fr. 10'000.– nicht (act. 16).  

 Entgegen dem Mieter berechnet sich der Streitwertes in Ausweisungsverfah-

ren nicht anhand der ausstehenden Mietzinse. Auszugehen ist vom Wert, den die 

Nutzung des Mietobjekts während der Zeit hat, während welcher die Ausweisung 

nicht vollzogen werden kann. Dies entspricht praxisgemäss der mutmasslichen 

Dauer des Ausweisungsverfahrens von sechs Monaten (gl. DIGGELMANN, DIKE-

Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 91 N 46 m.w.H.; vgl. auch BGE 144 III 346, 

E. 1.2.1). Der Streitwert berechnet sich folglich anhand von sechs Bruttomietzin-

sen (so auch die Vorinstanz, act. 15 E. 4). Damit ist mit der Vorinstanz von einem 

Streitwert von Fr. 13'800.– auszugehen. Der erforderliche Streitwert für die Beru-

fung ist erreicht.  

2.2 Gemäss Art. 310 ZPO kann mit der Berufung (a) die unrichtige Rechtsan-

wendung und (b) die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht 

werden. Die Berufung ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet und 

mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 311 ZPO). Bei Rechtsmit-

teleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gu-

tem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begrün-

dung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an wel-

chen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene 

Entscheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei unrichtig sein soll. 

Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Beschwerde nicht 

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einzutreten. 

 Neue Behauptungen und Beweismittel sind nur noch zulässig, wenn sie trotz 

zumutbarer Sorgfalt vor erster Instanz nicht vorgebracht werden konnten und 

wenn sie vor der Berufungsinstanz unverzüglich vorgetragen werden (vgl. Art. 317 

ZPO). 

3.1 Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der 

Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist 

(Art. 257 Abs. 1 ZPO; vgl. act. 15 E. 2.). 

 Weigert sich ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses, das Mietob-

jekt zu verlassen, so hat der Vermieter das Recht, beim Gericht die Ausweisung 

zu verlangen und damit seinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gemäss 

Art. 267 Abs. 1 OR durchzusetzen. 

3.2 Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, es sei von der Gültigkeit der Kündi-

gung vom 26. März 2021 auszugehen, weshalb das Mietverhältnis per 30. April 

2021 gültig aufgelöst worden sei. Dies sei von den Mietern unbestritten geblieben. 

Entsprechend würden sich die Mieter heute ohne Rechtsgrund im Mietobjekt auf-

halten, weshalb der Anspruch auf Rückgabe der Mietsache zu bejahen sei 

(act. 15 E. 2.1. ff.). 

3.3 In seiner Berufung bringt der Mieter nichts dazu vor, weshalb die Vorinstanz 

zu Unrecht davon ausgegangen sei, das Mietverhältnis habe geendet und die 

Mieter befänden sich seither ohne Rechtsgrund im Mietobjekt. 

 Der Mieter macht in der Berufung vielmehr geltend, mit dem Vermieter ver-

einbart zu haben, dass das Betreibungsamt die Miete direkt von der Lohnpfän-

dung abziehen und begleichen werde. Überdies habe er eine Familie. Sein Sohn 

gehe im Quartier in die öffentliche Schule. Seine Frau sei schwanger und sie sei-

en in eine finanzielle Notlage geraten. Er ersuche daher, noch bis Ende Novem-

ber in der Wohnung verbleiben zu dürfen. Danach würden er und seine Familie 

aus der Wohnung ausziehen (act. 16). 

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 Mit den entscheidrelevanten Erwägungen der Vorinstanz setzt sich der Mie-

ter damit nicht auseinander und setzt diesen nichts entgegen. Er legt weder dar, 

inwieweit die Vorinstanz den Sachverhalt falsch festgestellt hätte, noch, inwiefern 

sie das Recht falsch anwendete. Die Berufungsbegründung genügt damit dem 

oben genannten Anforderungen nicht (E. 2.2). Im Übrigen hatte der Mieter sich 

vor Vorinstanz nicht vernehmen lassen (E. 1.2). Entsprechend handelt es sich bei 

sämtlichen von ihm vorgetragenen Vorbringen um neue Behauptungen. Diese 

sind verspätet, zumal der Mieter nicht darlegt, weshalb er diese nicht bereits vor 

Vorinstanz hätte vorbringen können, und damit nicht beachtlich. 

 Auf die Berufung ist nicht einzutreten.  

3.4 Soweit sich der Mieter sinngemäss auf einen Härtefall beruft, gölte selbst 

wenn dieses Vorbringen beachtlich wäre, dass Härtegründe in einem Erstre-

ckungsverfahren nach Art. 272 ff. OR zu prüfen gewesen wären. Sie können ei-

nem Ausweisungsbegehren bei rechtswirksamer Beendigung des Mietverhältnis-

ses nicht entgegen gehalten werden (vgl. [zu einem ordentlich gekündigten Miet-

verhältnis] OGer ZH LF190039 vom 6. September 2019, E. 6a). Im Sinne einer 

Vollstreckungsmodalität kann das Gericht zwar eine kurze Schonzeit festlegen 

und so der verpflichteten Partei einen freiwilligen Vollzug ermöglichen. Es kann 

aber auch davon absehen. Auf jeden Fall kann der Aufschub nur relativ kurz sein, 

und er darf faktisch nicht einer Erstreckung des Mietverhältnisses gleichkommen 

(OGer ZH LF160041 vom 5. Juli 2016, E. 6b und OGer ZH LF150017 vom 16. Juli 

2015, E. 4.2). 

 Im vorliegenden Fall sind die Mieter bereits seit dem 30. April 2021 verpflich-

tet, aus dem Mietobjekt auszuziehen, mithin seit rund fünf Monaten. Sie sind seit-

her mit der Rückgabe des Mietobjekts in Verzug. Neben dem, dass nicht dargetan 

ist, inwiefern die geltend gemachten persönlichen Umstände das Finden einer 

neuen Wohnung bisher verunmöglichten, käme vorliegend die Gewährung einer 

weiteren Frist bis Ende November einer Erstreckung sehr nahe und wäre daher 

durch das Gericht nicht zu gewähren. Abschliessend ist aber dennoch darauf hin-

zuweisen, dass es dem Vollstreckungsbeamten unbenommen ist, den Mietern im 

Rahmen der Vollstreckung aus praktischen bzw. humanitären Überlegungen noch 

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einen kurzen Aufschub zu gewähren (vgl. OGer ZH PF190011 vom 27. März 

2019, E. 5.3 mit Hinweisen). 

4. Ausgangsgemäss wird der Mieter für das zweitinstanzliche Verfahren kos-

tenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Grundlage der Gebührenfestsetzung im 

Rechtsmittelverfahren bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse, 

der Zeitaufwand des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1 GebV 

OG). Ausgehend vom Streitwert (siehe dazu E. 2.1) ist die zweitinstanzliche Ent-

scheidgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 2 Abs. 1 lit. a, § 4 

Abs. 1–3 sowie § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 500.– festzusetzen. Parteienschädi-

gungen sind keine zuzusprechen. Dem Mieter nicht, weil er unterliegt, der Vermie-

terin nicht, weil sie sich im Rechtsmittelverfahren nicht äussern musste und ihr 

daher keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären. 

Es wird beschlossen: 

1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.– festgesetzt. 

3. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden dem Berufungskläger 

auferlegt. 

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-

ge von act. 16, sowie – unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten – an 

das Bezirksgericht Zürich, Einzelgericht Audienz, je gegen Empfangsschein. 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 13'800.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

MLaw M. Schnarwiler 
 
 
versandt am: 

	Beschluss vom 11. Oktober 2021
	Erwägungen:
	4. Ausgangsgemäss wird der Mieter für das zweitinstanzliche Verfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Grundlage der Gebührenfestsetzung im Rechtsmittelverfahren bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse, der Zeitaufwand des Ge...

	Es wird beschlossen:
	1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.– festgesetzt.
	3. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden dem Berufungskläger auferlegt.
	4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beilage von act. 16, sowie – unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten – an das Bezirksgericht Zürich, Einzelgericht Audienz, je gegen Empfangsschein.
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...