# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 26a0c443-108a-5b63-b07c-2d3e7ed862d7
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-22
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 22.06.2021 101 2020 267
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_101-2020-267_2021-06-22.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

101 2020 267

Arrêt du 22 juin 2021

Ie Cour d’appel civil

Composition Président : Jérôme Delabays
Juges : Dina Beti, Yann Hofmann
Greffière-rapporteure : Catherine Faller

Parties A.________ GMBH, demanderesse et appelante, représentée par 
Me Markus Jungo, avocat

contre

B.________ SA, défenderesse et intimée, représentée par 
Me Marc Gilliéron, avocat

Objet Contrat de courtage tacite

Appel du 24 juin 2020 contre la décision du Tribunal civil de 
l'arrondissement de la Sarine du 18 mars 2020

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considérant en fait

A. B.________ SA est une société dont le siège est à C.________ et dont les administrateurs 
sont D.________ (également présidente) et E.________.

A.________ GmbH est une société dont le siège est à F.________ (Allemagne). Son gérant 
(« Geschäftsführer ») est G.________.

B. Le 7 juillet 2017, par acte notarié Me H.________, notaire, B.________ SA a vendu pour un 
montant de CHF 25.5 mio deux immeubles sis à I.________ (art. jjj et kkk RF I.________ situés 
rue L.________) à M.________, représentée lors de la passation de l’acte par N.________ et 
O.________ selon procuration.

Soutenant avoir agi dans le cadre de cette transaction sur la base d’un contrat de courtage tacite, 
A.________ GmbH a transmis le 11 juillet 2017 à B.________ SA sa facture de CHF 255'000.- 
correspondant à une commission de 1% du prix de vente. B.________ SA a refusé de s’en 
acquitter.

C.

C.a. Le 2 novembre 2017, A.________ GmbH a déposé auprès du Président du Tribunal civil de 
l’arrondissement de la Sarine une requête de conciliation dans le cadre d’une action en paiement à 
l’encontre de B.________ SA. Elle a conclu à ce que celle-ci soit condamnée à lui payer la somme 
de CHF 275'400.- (TVA comprise) avec intérêt de 5% dès le 20 octobre 2017, avec suite de frais. 
La conciliation a été tentée le 30 janvier 2018, sans succès, et une autorisation de procéder a été 
délivrée.

C.b. Le 16 avril 2018, A.________ GmbH a porté son action en paiement à l’encontre de 
B.________ SA devant le Tribunal civil de l’arrondissement de la Sarine (ci-après : le Tribunal 
civil), maintenant ses précédentes conclusions.

En substance, elle a allégué avoir été abordée courant 2016 par P.________, contact 
professionnel de B.________ SA, qui lui a proposé d’opérer dans la vente des immeubles 
genevois. P.________ l’a alors mise en contact avec Q.________ et R.________, respectivement 
gérant et directeur de S.________ SA, société contrôlée par R.________ et dont les organes 
gèrent B.________ SA. A.________ GmbH s’est ensuite occupée de la phase marketing en 
préparant le dossier de vente ; elle a prospecté des acheteurs potentiels et a organisé les visites 
des lieux, en particulier le 19 septembre 2016 entre le directeur de A.________ GmbH et le chef 
du département des investissements immobiliers de M.________. Cette dernière a formulé une 
offre le 29 septembre 2016 à S.________ SA. Une « Letter of Intent » a été signée par 
Q.________ pour S.________ SA le 3 octobre 2016 confirmant une exclusivité pour une période 
de 6 semaines ; elle prévoyait que l’activité de A.________ GmbH serait rémunérée par 
S.________ SA. Les négociations préliminaires ont toutefois duré jusqu’en janvier 2017, le prix de 
vente étant augmentée grâce aux conseils de A.________ GmbH. Lors de la signature d’une 
« Letter of Intent » le 9 janvier 2017, B.________ SA, par la signature de son administratrice 
D.________, s’est engagée à s’acquitter de la commission de A.________ GmbH pour ses 
services dans le cadre de la conclusion du contrat de vente, sans que le montant de la commission 
n’y soit défini. Le 26 juin 2017, A.________ GmbH a transmis à B.________ SA, par l’intermédiaire 
de S.________ SA, un projet d’accord prévoyant un montant minimal de 1% pour la commission 
(« Advisory and Client Protection Agreement ») ; B.________ SA n’a jamais signé cet accord. Lors 
de la stipulation de l’acte de vente le 7 juillet 2017, B.________ SA, par son administratrice, s’est 
engagée oralement envers A.________ GmbH à payer une commission de 1% de la valeur de la 

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transaction, soit CHF 255'000.-. A cette occasion, D.________ a demandé à A.________ GmbH 
de transmettre sa facture au notaire pour règlement par le produit de la vente, ce qui fut fait, mais 
le notaire l’a ensuite informée que B.________ SA la payerait en fait elle-même. Revenant sur sa 
position, B.________ SA a finalement refusé de lui payer sa commission.

C.c. B.________ SA a répondu le 27 novembre 2018, concluant au rejet de la demande.

En bref, elle a allégué qu’elle n’a conclu aucun contrat de courtage avec A.________ GmbH, 
laquelle a plutôt déployé son activité en faveur de l’acheteur des immeubles. Elle expose que, pour 
cette transaction, son courtier était la société S.________ SA, laquelle a sous-mandaté 
P.________, qui a, semble-t-il, fait appel à A.________ GmbH. Le jour de la signature de l’acte de 
vente, le représentant de A.________ GmbH s’est présenté spontanément aux côtés de 
l’acquéreur. Il s’agissait du premier contact entre A.________ GmbH et B.________ SA. A cette 
occasion, pour la première fois, la question de la rémunération de A.________ GmbH a été 
directement abordée avec l’administratrice de B.________ SA, qui a demandé à voir la facture afin 
d’en parler avec sa courtière S.________ SA, sans pour autant dire qu’elle l’acceptait. S.________ 
SA lui a par la suite indiqué qu’il existait un litige entre les différents courtiers et qu’il n’appartenait 
pas à B.________ SA de payer la facture de A.________ GmbH. B.________ SA a précisé qu’elle 
ignorait la teneur des engagements pris par S.________ SA, respectivement P.________, à 
l’égard de A.________ GmbH.

A.________ GmbH a répliqué le 12 février 2019 et B.________ SA dupliqué le 30 avril 2019.

Les parties ont été entendues aux séances des 5 novembre 2019 et 25 février 2020 ; elles ont 
formulé des réquisitions de preuve, qui ont toutes été rejetées par le Tribunal civil.

D. Par décision du 18 mars 2020, le Tribunal civil de la Sarine a rejeté la demande en paiement 
et mis les frais judiciaires arrêtés à CHF 13'000.-, ainsi que les dépens de B.________ SA fixés à 
CHF 29'464.05, à la charge de A.________ GmbH.

E. Le 24 juin 2020, A.________ GmbH a interjeté appel de la décision précitée, concluant à 
l’admission de sa demande et, subsidiairement, au renvoi de la cause pour compléter l’instruction 
par les auditions de O.________, N.________ et Me H.________, ainsi que par la mise en œuvre 
d’une expertise visant à déterminer le taux usuel de la commission de courtage à I.________.

Le 14 septembre 2020, B.________ SA a déposé sa réponse, concluant au rejet de l’appel.

Les 26 et 29 mars 2021, les mandataires des parties ont produit leur liste de dépens respective 
pour l’appel.

en droit

1.

1.1. L'appel est recevable notamment contre les décisions finales de première instance, pour 
autant que, dans les affaires patrimoniales, la valeur litigieuse au dernier état des conclusions soit 
supérieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). Le délai d'appel en procédure 
ordinaire est de 30 jours (art. 311 al. 1 CPC).

En l'espèce, la décision attaquée rédigée a été notifiée au mandataire de l'appelante le 27 mai 
2020 (DO 131). Déposé le 24 juin 2020, l'appel a dès lors été interjeté en temps utile. Le mémoire 
est motivé et doté de conclusions. En outre, vu le montant réclamé par l’appelante, la valeur 

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litigieuse en appel est supérieure à CHF 10'000.-, et même à CHF 30'000.- (cf. art. 74 al. 1 let. b 
LTF). Il s'ensuit la recevabilité de l'appel.

1.2. La cognition de la Cour d'appel est pleine et entière, en fait comme en droit (art. 310 CPC). 
La maxime des débats est applicable (art. 55 al. 1 CPC), de même que le principe de disposition 
(art. 58 al. 1 CPC).

1.3. Selon l'art. 316 al. 1 CPC, la Cour d'appel peut ordonner des débats ou statuer sur pièces. 
En l'espèce, vu l'objet de la procédure d'appel et le fait que toutes les pièces nécessaires au 
traitement du dossier figurent dans celui-ci, il n'est pas nécessaire d'assigner les parties à une 
audience, ni de procéder à l’audition des témoins requis par l’appelante (cf. consid. 6 infra).

2.

La cause a un caractère international, A.________ GmbH ayant son siège à l'étranger. Le Tribunal 
civil a considéré que le droit suisse est applicable conformément à l’art. 117 LDIP, la société 
venderesse ayant son siège en Suisse où se trouvent également les immeubles vendus (décision 
p. 4 consid. 1 DO 115 verso). L’appelante juge la motivation des premiers juges « trop 
sommaire », dès lors qu’elle avait fourni l’essentiel de ses prestations depuis son établissement 
allemand. L’application du droit suisse n’étant pas « complètement déraisonnable », A.________ 
GmbH ne l’a cela étant pas remise en cause (appel p. 5).

Le droit – même étranger – doit être établi et appliqué d’office (art. 57 CPC en lien avec l’art. 16 al. 
1 LDIP ; ATF 140 III 456 consid. 2.3). En appel, il est toutefois admis qu’hormis les cas de vices 
manifestes, l’autorité de deuxième instance doit en principe se limiter à statuer sur les critiques 
formulées dans la motivation écrite (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4). En l’espèce, le droit applicable 
est régi par la LDIP (art. 1 al. 1 let. b LDIP) qui prévoit en matière contractuelle que faute d’élection 
de droit, le droit applicable est celui de l’Etat avec lequel le contrat présente les liens les plus 
étroits (art. 117 al. 1 LDIP). Ces liens sont réputés exister avec l’Etat dans lequel la partie qui doit 
fournir la prestation caractéristique a sa résidence habituelle ou, si le contrat est conclu dans 
l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale, son établissement (art. 117 al. 2 LDIP). 
En matière de contrat de courtage, la prestation caractéristique est celle du courtier (CR LDIP-
BONOMI, 2011, art. 117 n. 36), in casu A.________ GmbH dont le siège est en Allemagne. 
Toutefois, il n’est pas insoutenable de retenir que dès lors que la vente porte sur des immeubles 
situés en Suisse, le courtier y déploie son activité de sorte que le droit suisse est applicable. Pour 
tout le moins, faute de vice manifeste, il n’y a pas lieu de contredire les premiers juges sur cette 
question.

3.

Les premiers juges ont retenu, en substance, qu'il n'y avait pas de contrat de courtage écrit entre 
les deux parties. Il convenait dès lors de déterminer si l’appelante pouvait considérer que l’intimée 
lui avait bel et bien attribué une mission de courtage, par actes concluants. Ils ont établi les faits 
sur la base du dossier et des preuves, interprétant les déclarations et les comportements des 
parties selon le principe de la confiance. 

Dans un premier temps, les premiers juges ont nié l’existence d’un contrat de courtage tacite entre 
les deux parties. Relevant qu’avant la stipulation du contrat, les parties n’avaient entretenu aucun 
lien direct, ils ont considéré que la lettre d’intention adressée en janvier 2017 par la société 
acquéreuse des immeubles et signée par l’administratrice de l’intimée ne démontrait pas la volonté 
de cette dernière société de conclure un contrat de courtage avec l’appelante. Dans un second 
temps, ils ont examiné si les actes et les déclarations de S.________ SA pouvaient, par le biais 
d’un rapport de représentation directe, lier l’intimée à l’appelante, ce qu’ils ont également nié. 

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Enfin, ils ont écarté le principe même que des organes de fait de l’intimée puissent conclure un 
acte juridique engageant cette dernière.

4.

4.1. Se plaignant d’une violation des art. 1 et 412 CO, A.________ GmbH reproche au Tribunal 
civil de s’être limité à examiner l’existence d’un accord oral et non pas par actes concluants. Or, à 
la suivre, un tel accord, par actes concluants, existait puisqu’il est incontesté qu’elle a fourni des 
services d’indication et de négociation qui ont conduit à la conclusion de la transaction. L’intimée 
ne pouvait en outre ignorer l’aspect onéreux de telles prestations, ce qui ressort déjà de la lettre 
d’intention du 9 janvier 2017 signée par elle et du projet de convention « Advisory and Client 
Protection Agreement ». Les deux éléments essentiels du contrat de courtage ont ainsi été 
démontrés, ce qui atteste de l’existence d’un contrat de courtage par actes concluants entre 
A.________ GmbH et B.________ SA.

4.2. B.________ SA se prévaut de l’absence de relation contractuelle entre l’appelante et elle. 
Elle soutient que A.________ GmbH omet totalement la condition essentielle de tout contrat : un 
échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes entre les parties. Aucun 
élément du dossier ne permet de conclure qu’elle serait liée à l’appelante, les parties ne s’étant 
jamais parlées et n’ayant eu aucun contact direct avant la signature de l’acte de vente. Elle réfute 
également que la lettre d’intention du 9 janvier 2017 puisse être comprise comme l’expression de 
sa volonté de conclure un contrat de courtage avec l’appelante. Elle expose enfin que les 
prestations de nature onéreuse fournies par A.________ GmbH n’ont pas été directement rendues 
en sa faveur, en l’absence de contrat les liant directement.

4.3. La décision entreprise expose correctement (p. 7-8 let. b) la définition du contrat de courtage 
prévu par l'art. 412 CO – qui est celui par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit 
d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire 
pour la négociation d'un contrat – et les conditions auxquelles il peut être admis qu'un tel contrat a 
été passé par actes concluants. Il peut y être renvoyé, en rappelant simplement que la conclusion 
tacite d'un courtage ne doit être admise que de manière restrictive, ce qui suppose que l'activité du 
courtier, par sa durée ou son importance, soit assez caractérisée et nette pour constituer une offre 
de service et pour que l'absence d'opposition de la part du « mandant » puisse être interprétée 
comme une acceptation de conclure le contrat de courtage (arrêt TF 4A_307/2018 du 10 octobre 
2018 consid. 4.1). 

4.4. Un contrat est conclu lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, 
manifesté leur volonté, expressément ou tacitement (art. 1 CO). Pour apprécier la forme et les 
clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans 
s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, 
soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). 

Saisi d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge doit tout d'abord s'attacher à rechercher la 
réelle et commune intention des parties, le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices, sans 
s'arrêter aux expressions et dénominations inexactes dont elles ont pu se servir. Pour ce faire, le 
juge prendra en compte non seulement la teneur des déclarations de volonté, mais aussi les 
circonstances antérieures, concomitantes et postérieures à la conclusion du contrat. Déterminer ce 
qu'un cocontractant savait ou voulait au moment de conclure relève des constatations de fait ; la 
recherche de la volonté réelle des parties est qualifiée d'interprétation subjective (ATF 140 III 86 
consid. 4.1). Au stade de l'interprétation subjective, le juge peut prendre en considération le 
comportement ultérieur des parties dans la mesure où il permet d'éclairer leur volonté réelle au 
moment de conclure. Ce n'est que si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou s'il 

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apparaît que leurs volontés intimes divergent que le juge procédera à une interprétation dite 
objective. Cette dernière revêt donc un caractère subsidiaire. Le juge doit alors interpréter les 
déclarations faites et les comportements, selon la théorie de la confiance ; il doit rechercher 
comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de 
l'ensemble des circonstances. Le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie le 
sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté 
intime (ATF 135 III 410 consid. 3.2).

4.5.

4.5.1.En l’espèce, le Tribunal civil a retenu que le seul contact direct entre l’intimée et l’appelante a 
eu lieu lors de la stipulation de l’acte de vente le 7 juillet 2017 chez le notaire Me H.________. 
Aucun élément au dossier – pièces ou déclarations – ne révèle de contact direct (personnel ou par 
courrier) préalable. L’appelante prétend que, par une telle argumentation, le Tribunal civil vérifiait 
uniquement l’existence d’un contrat oral. Or, selon elle, il est tout à fait imaginable qu’un contrat 
par actes concluants intervienne, directement entre les deux parties, en leur présence. C’est ainsi 
à raison que le Tribunal civil a commencé son examen par la question de savoir si l’appelante et 
l’intimée avaient directement conclu un contrat d’une manière ou d’une autre (par écrit, par oral, 
par actes concluants), avant de passer à l’examen d’une conclusion indirecte d’un contrat, à savoir 
sur la base d’une représentation.

4.5.2.A.________ GmbH fonde l’essentiel de sa critique sur l’existence des deux éléments 
essentiels du contrat de courtage pour admettre la conclusion d’un tel contrat entre l’intimée et 
elle : elle a fourni des prestations typiques de courtage en indiquant l’acquéreuse et son indication 
a abouti à la conclusion du contrat de vente. Ces derniers éléments ne paraissent en soi pas 
contestés par la partie adverse. Cependant, à ce stade, ils ne nécessitent pas un examen plus 
approfondi puisque la question déterminante relève bien plutôt de savoir s’il y a eu un échange de 
volontés concordantes sur ces points entre l’appelante et l’intimée, en particulier par actes 
concluants. En d’autres termes, l’appelante doit prouver que l’intimée a manifesté, d’une manière 
ou d’une autre, sa volonté de s’engager envers elle, en lui confiant une mission de courtage. Cet 
échange de volontés est déterminant pour conclure à l’existence d’un contrat liant l’appelante à 
l’intimée. Or, comme le Tribunal civil l’a soigneusement exposé sur plusieurs considérants 
(décision p. 12-13), cet échange de volontés n’a pas eu lieu. Son appréciation de la lettre 
d’intention du 9 janvier 2017 (pièce 12/dem.), pièce centrale dans la thèse de l’appelante, ne prête 
en effet pas le flanc à la critique. Ce document, rédigé par M.________, future acquéreuse des 
immeubles, à l’attention de B.________ SA, qui l’a par la suite contresigné, marque uniquement la 
volonté de la première société de continuer les pourparlers en vue de la conclusion d’un contrat de 
vente avec l’intimée ; ce document est partant étranger à l’appelante. Par ce document, la société 
acquéreuse a confirmé une offre de prix supérieure à sa première offre et l’a fait dépendre de 
différentes modalités. Une fois contresignée par l’intimée, les deux entités se sont mises d’accord 
sur certaines modalités de la future transaction. Ainsi et notamment, M.________, qui avait 
uniquement eu des contacts avec l’appelante lors de la phase de prospection, a indiqué qu’elle ne 
prendrait pas en charge les frais de transfert et qu’elle considérait que les frais de courtage de 
l’appelante seraient assumés par S.________ SA ou l’intimée, précisant qu’elle-même ne pouvait 
s’en acquitter. Cette modalité ressort déjà de sa première lettre d’intention du 29 septembre 2016 
adressée à S.________ SA (pièce 7/dem.), l’intimée n’étant à cette époque pas encore apparue 
dans les pourparlers transactionnels. La répartition de la prise en charge des frais d’acquisition et 
de courtage, en soi, représente une modalité importante de tout contrat de vente, raison pour 
laquelle M.________ a mentionné ce point dans ses deux lettres d’intention à l’attention de la 
partie venderesse. Néanmoins, la lettre d’intention du 9 janvier 2017, entre vendeur et acheteur 

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exclusivement, ne représente pas encore un échange de volontés entre l’intimée et l’appelante au 
sujet de la commission de courtage de cette dernière, le fait que A.________ GmbH y soit 
mentionnée n’y changeant rien.

Du reste, peu avant la stipulation de l’acte de vente en juillet 2017, l’appelante avait tenté de 
conclure un contrat de courtage, par écrit, avec l’intimée, en adressant le 27 juin 2017 à 
S.________ SA son « Advisory and Client Protection Agreement » (pièce 19/dem.). Cet accord 
devant lier intimée et appelante décrit la mission de courtage confiée par la première à la seconde, 
respectivement les prestations que celle-ci a déjà exécutées, et prévoit le montant de la 
commission de courtage. Or, l’intimée n’a jamais signé cet accord. L’envoi de ce contrat écrit plus 
de six mois après la deuxième lettre d’intention signée par l’intimée, sur laquelle l’appelante fonde 
pourtant ses prétentions, tend à démontrer que cette dernière ne considérait pas qu’un contrat 
avait déjà été conclu entre les parties auparavant.

4.5.3.Au vu de ce qui précède, le Tribunal civil n’a pas violé le droit fédéral en considérant qu’au 
vu du dossier, aucun contrat de courtage n’a été conclu, par actes concluants, directement entre 
l’intimée et l’appelante, faute d’échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes.

5.

L’appelante invoque une violation des règles sur la représentation (art. 32 ss, 33 al. 3 et 38 al. 1 
CO).

5.1.

5.1.1.Dans un arrêt récent (ATF 146 III 37), le Tribunal fédéral a rappelé quelles personnes sont 
habilitées à représenter une société anonyme pour la conclusion d’actes juridiques envers des 
tiers. Tel est le cas des organes de la société au sens de l’art. 718 CO, des fondés de procuration 
et autres mandataires commerciaux au sens de l’art. 721 CO et enfin des personnes ayant la 
qualité de représentants civils au sens des art. 32 ss CO. Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a 
tranché par la négative la question controversée de savoir si la personne morale pouvait être 
valablement engagée par les actes juridiques d’un organe de fait. En d’autres termes, un organe 
de fait n’a jamais la qualité pour représenter la personne morale et la lier par ses actes juridiques.

5.1.2.La représentation civile est une institution qui permet à une personne – le représentant –
d'accomplir un acte juridique avec un cocontractant, qui produit effet pour une autre personne – le 
représenté. C'est donc la volonté exprimée par le représentant, comme ce qu'il savait ou devait 
savoir, qui sont déterminants pour la conclusion (et le contenu) du contrat avec le cocontractant 
(ATF 146 III 37 consid. 7 et les réf.).

Le contrat conclu par le représentant au nom du représenté produit effet pour celui-ci, c'est-à-dire 
l'oblige (ou le lie ou l'engage), à certaines conditions.

5.1.3.Selon le système des art. 32 ss CO, lorsque le représentant qui conclut le contrat manifeste 
agir au nom du représenté, le représenté est lié dans trois cas de figure : (1) lorsque le représenté 
avait conféré les pouvoirs nécessaires au représentant dans leurs rapports internes (procuration 
interne ; art. 32 al. 1 CO) ; (2) en l'absence de pouvoirs internes conférés au représentant par le 
représenté, lorsque le tiers pouvait déduire l'existence de tels pouvoirs du comportement du 
représenté dans leurs rapports externes (procuration apparente ; art. 33 al. 3 CO) ; et (3) en 
l'absence de pouvoirs internes conférés au représentant par le représenté, lorsque celui-ci a ratifié 
le contrat (art. 38 al. 1 CO) (ATF 146 III 37 consid. 7.1 ;131 III 511 consid. 3.1 ; 120 II 197 consid. 
2).

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5.1.4.Le représenté est normalement lié – c'est le premier cas de figure, régi par l'art. 32 al. 1 CO 
– lorsque le représentant a manifesté agir au nom de celui-ci – du représenté – (première 
condition) et qu'il s'était vu octroyer des pouvoirs de représentation internes par celui-ci (seconde 
condition). L'art. 32 al. 1 CO protège ainsi essentiellement les intérêts du représenté.

5.1.5.Toutefois – c'est le deuxième cas de figure, régi par l'art. 33 al. 3 CO –, en l'absence de 
pouvoirs internes du représentant, le tiers cocontractant est protégé exceptionnellement lorsque le 
représenté a porté (expressément ou tacitement) à sa connaissance une procuration (externe) qui 
va au-delà des pouvoirs qu'il a effectivement conférés au représentant (procuration interne) et que, 
se fiant à cette communication, le tiers a cru de bonne foi à l'existence des pouvoirs de celui-ci 
(ATF 146 III 121 consid. 3.3.2 ; ATF 124 III 418 consid. 1c ;120 II 197 consid. 2b/cc). Le 
représenté qui a créé l'apparence d'un rapport de représentation ou laissé s'en créer un doit 
souffrir, en vertu du principe de la confiance (ou de l'apparence efficace), que le tiers de bonne foi 
lui impute tous les effets des actes accomplis en son nom (ATF 131 III 511 consid. 3.2.1 ; arrêt TF 
4A_54/2009 du 20 avril 2009 consid. 3.1). Il ne s'agit plus ici de protéger les intérêts du 
représenté, mais, dans une certaine mesure, ceux du tiers cocontractant et par là la sécurité des 
transactions. Parallèlement, l'art. 34 al. 3 CO protège le tiers, auquel les pouvoirs du représentant 
ont été communiqués, en cas de révocation de ces pouvoirs par le représenté.

5.1.6.Enfin – c'est le troisième cas de figure, réglé par l'art. 38 al. 1 CO –, le représenté est lié si, 
malgré l'absence de pouvoirs internes du représentant, il a ratifié l'acte de celui-ci.

5.2. Dans une première étape, le juge doit donc rechercher si le représentant a manifesté agir au 
nom du représenté et s'il avait des pouvoirs de représentation internes (art. 32 al. 1 CO). Ce n'est 
que s'il arrive à la conclusion que le représentant a agi sans pouvoirs de représentation internes 
que le juge devra, dans une seconde étape, rechercher si le représenté est contractuellement lié, 
soit en vertu de l'art. 33 al. 3 CO, soit en vertu de l'art. 38 al. 1 CO (arrêt TF 4A_562/2019 du 
10 juillet 2020 consid. 4.2).

5.3. L’appelante prétend que S.________ SA disposait des pouvoirs nécessaires pour engager 
l’intimée, ce que celle-ci conteste, et que les premiers juges ont procédé à un examen lacunaire de 
cette question, en contradiction avec la jurisprudence récente.

L’appelante soutient qu’elle ignore la relation exacte entre S.________ SA et l’intimée, mais que, 
dans ses rapports avec elle, la première société avait clairement les pouvoirs d’engager la 
seconde. L’intimée a en effet signé la lettre d’intention du 9 janvier 2017 et l’acte de vente du 
7 juillet 2017 que S.________ SA et l’appelante avaient au préalable négociés pour elle, sans 
qu’elle n’y apporte de modification. L’appelante en déduit que si S.________ SA n’avait pas été 
autorisée, l’intimée n’aurait pas signé ces documents. Elle prétend que S.________ SA n’a, en 
outre, pas exercé de contrat de courtage pour l’intimée et qu’elle était donc un « investment 
manager ». Présumant que cette société étrangère ne disposait pas des connaissances 
nécessaires en matière immobilière suisse, l’appelante soutient que le mandat entre S.________ 
SA et l’intimée comprenait donc un pouvoir de substitution (art. 396 al. 1 et 398 al. 3 CO) ; 
S.________ SA pouvait ainsi engager B.________ SA. S.________ SA a, en effet, signé la 
première lettre d’intention en son propre nom, sans dévoiler l’identité de l’intimée, ce que cette 
dernière a toléré. Ce comportement doit dès lors être qualifié de représentation par procuration 
interne par tolérance.

5.4. Dans la décision attaquée, le Tribunal civil a considéré, dans un premier temps, que bien 
que ses premiers contacts en relation avec la vente aient eu lieu avec P.________ puis avec 
S.________ SA, par l’intermédiaire de Q.________, l’appelante aurait pu vérifier aisément le 
propriétaire des immeubles par une consultation du registre foncier. Il a d’ailleurs relevé que le 

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gérant de l’appelante avait finalement reconnu avoir su que l’intimée était la propriétaire des 
immeubles dès qu’il avait reçu les extraits du registre foncier en octobre 2016 déjà. 

Le Tribunal civil a ensuite examiné l’argument de A.________ GmbH selon lequel la position de 
vendeur de S.________ SA était corroborée par le fait qu’elle avait la possibilité de signer des 
contrats d’exclusivité et des lettres d’intention, ce que ne fait pas un courtier. Il a considéré qu’il 
n’était pas exceptionnel que la première lettre d’intention intervenue très tôt dans le processus n’ait 
pas été signée par la société venderesse ; souvent le vendeur reste en retrait au début des 
négociations au vu de l’insistance de certains agents immobiliers, ce d’autant plus qu’en l’espèce, 
en parallèle à cette première offre de M.________ deux autres offres avaient aussi été formulées. 
Il a également relevé que, dès la deuxième lettre d’intention, l’intimée était clairement apparue 
comme partie venderesse. Enfin, il ne ressort d’aucune pièce que, lors des contacts entre 
l’appelante et S.________ SA, cette dernière société se serait présentée comme agissant au nom 
et pour le compte de l’intimée. Au vu de ce qui précède, le Tribunal civil a nié la qualité de 
S.________ SA en tant que représentante directe de l’intimée. Il a au surplus souligné le fait que 
l’appelante, bien qu’au courant depuis octobre 2016 que la propriétaire des immeubles était 
B.________ SA, n’a jamais pris la peine de la contacter directement avant leur rencontre chez le 
notaire. On pouvait pourtant attendre d’elle, comme professionnelle de l’immobilier, qu’elle 
s’assure auprès du vendeur de l’existence d’un contrat de courtage en sa faveur ainsi que de la 
commission qui lui était due.

5.5. Pour que la première condition de l'art. 32 al. 1 CO soit remplie, il faut que le représentant 
agisse au nom du représenté (« fait au nom d'une autre personne »). Il doit manifester –
expressément ou tacitement (ATF 126 III 59 consid. 1b) – qu'il n'agit pas en son nom, mais en 
celui du représenté. L'existence d'un rapport de représentation est normalement établie lorsque 
telle était l'intention réelle du représenté (qui a voulu que le représentant agisse en son nom), du 
représentant (qui a voulu agir au nom du représenté) et du tiers (qui a voulu/accepté que le 
représentant signe l'acte juridique au nom du représenté). Si cette volonté réelle et commune ne 
peut être établie, l'existence du rapport de représentation doit être retenue si le tiers pouvait 
l'inférer du comportement du représentant, interprété selon le principe de la confiance (art. 32 al. 2 
CO ; ATF 146 III 121 consid. 3.2.1 ; 120 II 197 consid. 2b/aa ; arrêt TF 4A_638/2015 du 9 mars 
2016 consid. 3.2.2).

Pour que la seconde condition soit réalisée, il faut que le représentant ait agi en ayant eu les 
pouvoirs internes de le faire (« autorisé »). Il doit avoir agi en vertu de l'autorisation qui lui avait été 
donnée par le représenté, c'est-à-dire en vertu d'une procuration (interne). C'est en priorité la 
volonté réelle et commune du représenté et du représentant qui est déterminante ; ce n'est que 
subsidiairement, si la volonté réelle ne peut pas être établie, que l'octroi des pouvoirs doit être 
examiné selon le principe de la confiance (ATF 146 III 121 consid. 3.2.1).

L'octroi de pouvoirs par le représenté au représentant peut être soit exprès, soit tacite. Selon la 
jurisprudence, l'octroi de pouvoirs internes tacite au sens de l'art. 32 al. 1 CO découle soit d'une 
tolérance (« Duldung »), soit d'une apparence (« Anschein ») (ATF 141 III 289 consid. 4.1). Il y a 
tolérance, c'est-à-dire procuration interne par tolérance (« Duldungsbevollmächtigung » ou 
« Duldungsvollmacht »), lorsque le représenté sait qu'une personne a agi en son nom auprès d'un 
tiers sans qu'il l'y ait autorisée (« ohne seinen Willen »), mais qu'il ne s'est pas opposé à cet acte 
de représentation non sollicité (« unerbetene Vertretung ») (ATF 141 III 289 consid. 4.1) ; ce cas 
de figure présuppose que le représentant n'avait pas connaissance du fait que le représenté 
n'avait pas la volonté de lui octroyer des pouvoirs. Il y a apparence, c'est-à-dire procuration interne 
apparente (« Anscheinsbevollmächtigung » ou « Anscheinsvollmacht »), lorsque, d'un côté, le 
représenté ne sait pas qu'une personne a agi comme sa représentante auprès d'un tiers, mais qu'il 

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aurait dû le savoir s'il avait fait preuve de l'attention que les circonstances permettaient d'exiger de 
lui, et que, de l'autre côté, la représentante pouvait, selon les règles de la bonne foi (« Treu und 
Glauben » ; art. 2 al. 1 CC ; ATF 143 III 653 consid. 4.3.3 in initio), interpréter le comportement du 
représenté comme valant octroi de pouvoirs (ATF 141 III 289 consid. 4.1).

L'étendue des pouvoirs de représentation internes octroyés (art. 32 al. 1 CO) dépend au premier 
chef de l'acte d'octroi lui-même (art. 33 al. 2 CO), dont le contenu est apprécié, si nécessaire (si la 
volonté réelle et commune du représenté et du représentant n'a pas pu être établie), sur la base 
du principe de la confiance (ATF 146 III 121 consid. 3.2.1).

5.6. En l’espèce, au vu de l’état de fait établi dans la décision litigieuse, la chaîne de 
communication initiale entre les différents intervenants au sujet de la vente était la suivante. 
A.________ GmbH a appris de P.________ que des immeubles étaient à vendre à I.________. 
Puis, très vite, celui-ci l’a informée que, pour la partie venderesse, ses interlocuteurs étaient 
Q.________ et R.________ de S.________ SA (pièce 13/dem.). P.________ a, lui, indiqué que 
l’acheteuse, M.________, communiquait avec l’appelante, qui, elle, communiquait avec lui, et lui-
même communiquait avec S.________ SA qui probablement communiquait avec l’intimée (email 
du 5 décembre 2017 ; pièce 1/déf.). 

La première offre d’intention du 29 septembre 2016 rédigée par M.________ était expressément 
adressée à Q.________ de S.________ SA, lequel l’a signée, accordant par sa signature une 
période d’exclusivité (pièce 8/dem.). Dans un premier temps, l’identité de la partie venderesse 
n’était pas connue et l’appelante affirme qu’elle pensait au début que la propriétaire des 
immeubles était S.________ SA (DO 77). Néanmoins, depuis octobre 2016, après consultation 
des extraits du registre foncier, elle savait que S.________ SA n’était pas la propriétaire des 
immeubles et que ceux-ci appartenaient en fait à l’intimée (DO 78). La deuxième lettre d’intention 
de janvier 2017, à nouveau rédigée par l’acheteuse, a été ensuite libellée directement au nom de 
l’intimée et transmise à l’appelante qui la fait suivre à S.________ SA selon les déclarations de 
l’administrateur de l’appelante (DO 12/dem et DO 76.).

Aucun élément du dossier ne révèle que S.________ SA, par le biais de Q.________, a affirmé à 
l’appelante qu’elle agissait au nom et pour le compte de l’intimée. Elle ne s’est jamais présentée 
expressément comme représentante de l’intimée. 

Il est incontesté que Q.________ de S.________ SA a signé la première lettre d’intention puis la 
prolongation de l’exclusivité du 15 novembre 2016 (pièce 39/dem.). La question qui se pose est 
celle de savoir si l’appelante pouvait en déduire que, ce faisant, S.________ SA lui manifestait 
tacitement qu’elle agissait pour le compte de l’intimée. Comme l’a relevé le Tribunal civil, l’intimée 
a expliqué que S.________ SA était son courtier pour la vente de ses immeubles et elle a produit 
une liste de sociétés prospectées par elle (pièce 12-14/déf.), dans laquelle apparaît du reste 
M.________, par le biais de P.________ (pièce 12/déf). Son administratrice a en substance 
déclaré que la première lettre d’intention avait été signée par S.________ SA « dans un stade très 
tôt des négociations », puis qu’elle-même en avait signé une autre. Pour elle, il est normal qu’au 
stade initial des négociations, le vendeur n’apparaît pas directement (DO 98). A l’instar de ce qu’a 
retenu le Tribunal civil, il peut être retenu qu’il ne paraît pas à ce point exceptionnel que la 
première lettre d’intention et la prolongation de l’exclusivité subséquente n’aient pas été 
directement signées par le vendeur, lequel peut rester en retrait lors de la première phase de 
négociation eu égard à l’insistance de certains courtiers. Le Tribunal civil a relevé sans être 
contredit qu’en parallèle à cette lettre d’intention de M.________, deux autres offres avaient aussi 
été formulées. 

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Au vu de ce qui précède, par sa signature sur ces deux documents, S.________ SA n’agissait pas 
en son nom propre, mais bien pour le compte et au nom de l’intimée, en tout cas à l’égard de la 
partie acquéreuse, à laquelle ces deux documents étaient exclusivement destinés. Cependant, 
l’appelante ne saurait en tirer profit, à plusieurs égards. D’une part, comme démontré plus haut, la 
lettre d’intention signée par l’intimée en faveur de l’acquéreuse des immeubles ne constitue pas 
encore un échange de volontés au sujet d’un contrat de courtage entre appelante et intimée, et il 
en va évidemment de même de la première lettre d’intention, au contenu quasi similaire en ce qui 
concerne les frais de courtage, signé par l’intermédiaire S.________ SA.

D’autre part, l’appelante a admis que, dès octobre 2016, soit entre la première lettre d’intention et 
la prolongation d’exclusivité, elle savait qui était la réelle propriétaire des immeubles et, durant les 
dix mois qu’a duré la négociation du contrat, elle n’a jamais contacté l’intimée pour clarifier la 
position de S.________ SA, ni pour s’assurer qu’elle-même était bien liée par un contrat de 
courtage. 

En outre, l’appelante allègue qu’elle ignore la nature exacte de la relation entre S.________ SA et 
l’intimée. Aussi, ne peut-elle affirmer que les lettres d’intention, en particulier la deuxième signée 
par l’intimée, et le contrat de vente ont été signés par cette dernière, sans discussion entre elle et 
son intermédiaire S.________ SA. Ignorant les relations entretenues par ces deux dernières 
sociétés, l’appelante ne peut en déduire que S.________ SA agissait forcément comme 
représentante de l’intimée. L’existence d’un lien de confiance entre les parties ne présuppose pas 
encore que l’une agit en représentation de l’autre à l’égard des tiers. Par ailleurs, il n’était pas 
surprenant que la première lettre d’intention ne soit pas signée par l’intimée comme partie 
venderesse, qui reste en principe en retrait à ce stade précoce des négociations, et l’appelante ne 
pouvait en déduire de façon générale que son intermédiaire, S.________ SA, était son 
représentant durant tout le processus de vente et pouvait valablement l’engager pour n’importe 
quel acte juridique en lien avec cette vente.

Enfin, l’intimée a toujours contesté être représentée par S.________ SA dans le cadre de la vente 
de ses immeubles. Elle avait requis l’audition de Q.________, l’administrateur de S.________ SA, 
qui a été refusée par le Tribunal civil. Au stade de l’appel, aucune des parties ne s’est opposée à 
ce refus, de sorte qu’on peut en conclure qu’elles y ont renoncé (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que S.________ SA a, implicitement, en signant deux 
documents adressés à l’acquéreuse dans une phase précoce des négociations, manifesté à 
l’appelante sa volonté de conclure pour le compte et au nom de l’intimée un contrat de courtage 
avec l’appelante.

Au vu de ce qui précède, il n’a pas pu être établi que S.________ SA a manifesté à l’appelante 
(expressément et tacitement) agir au nom de l’intimée et par conséquent disposer de la faculté de 
conclure n’importe quel acte juridique au nom de celle-ci avec n’importe quel tiers. La première 
condition de l’art. 32 al. 1 CO fait déjà ainsi défaut.

5.7.

5.7.1.Le grief de l’appelante portant sur une représentation par procuration interne par tolérance 
doit d’emblée être écarté en l’absence de la première condition cumulative de l’art. 32 al. 1 CO. En 
effet, cette construction juridique se rapporte à la deuxième condition de l’art. 32 al. 1 CO, soit le 
fait que le représentant ait agi en ayant eu les pouvoirs internes de le faire (« autorisé » ; cf. arrêt 
TF 4A_562/2019 du 10 juillet 2020, consid. 5.1.2.)

5.7.2.Il en va de même du grief portant sur l’existence d’une représentation par procuration 
externe par tolérance et celui sur une ratification de l’acte du représentant. Ces notions 

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n’interviennent que dans la deuxième partie du raisonnement, lorsque le juge arrive à la conclusion 
que le représentant qui a agi au nom du représenté – ce qui a été exclu en l’espèce en ce qui 
concerne la relation avec l’appelante – n’avait pas de pouvoirs de représentation internes. Dans un 
second temps, le juge devra rechercher si la société (i.e. la représentée) est contractuellement 
liée, soit parce que le tiers de bonne foi doit être protégé dans la communication qui lui a été faite 
par la société de l'existence de pouvoirs (art. 33 al. 3 CO ; examen d’une éventuelle procuration 
externe par tolérance), soit parce que la société a ratifié l'acte du représentant (art. 38 al. 1 CO). 
Dès lors qu’il a été exclu que S.________ SA a manifesté à l’appelante qu’elle agissait au nom de 
l’intimée à son égard, il n’est pas nécessaire de passer à la deuxième étape du raisonnement. 

5.8. L’appelante avance également que S.________ SA, comme société étrangère, ne disposait 
pas des connaissances nécessaires en matière immobilière suisse et que dès lors le contrat de 
mandat (de courtage et/ou de gestion) entre elle et l’intimée comprenait nécessairement un 
pouvoir de substitution au sens des art. 396 al. 1 et 398 al. 3 CO ; ainsi, S.________ SA disposait, 
de par la loi, des pouvoirs nécessaires pour engager l’appelante comme courtier spécialisé, ce 
qu’elle a fait par actes concluants. 

Ces éléments, en particulier l’assertion préliminaire selon laquelle S.________ SA n’avait pas les 
connaissances topiques nécessaires, n’ont aucun fondement, faute de preuve. Le grief doit ainsi 
être écarté.

5.9. Au vu de ce qui précède, il n’a pas pu être démontré que S.________ SA agissait à l’égard 
de l’appelante, comme représentante directe de l’intimée dans le cadre de la vente des immeubles 
de cette dernière.

6.

6.1. Enfin, se plaignant d’une constatation incomplète des faits et d’une violation de son droit 
d’être entendue, A.________ GmbH reproche au Tribunal civil d’avoir rejeté ses réquisitions de 
preuve tendant à l’audition des représentants de M.________ lors de la stipulation du contrat 
(N.________ et O.________) et du notaire Me H.________, ainsi qu’à la mise en œuvre d’une 
expertise au sujet du taux usuel de courtage à I.________. Elle prétend que l’audition de ces trois 
personnes permettra de démontrer que, lors de la stipulation de la vente, l’administratrice de 
l’intimée s’est engagée par oral à régler la commission de courtage litigieuse, ce que confirme 
également le courriel du clerc de notaire (pièce 22/dem). 

6.2. Dans la décision attaquée, le Tribunal civil a rejeté, de manière anticipée, les auditions de 
N.________ et O.________, considérant que l’implication de l’appelante durant la phase de 
prospection n’est pas remise en question et résulte même des pièces produites. L’audition des 
précités dans le but de conforter le rôle de l’appelante dans le processus de vente apparaît dès 
lors superflu. S’agissant de l’audition du notaire, le Tribunal civil a estimé qu’il est intervenu à la fin 
du processus et que ce qui s’est dit lors de la stipulation et passé par la suite ressort déjà des 
preuves administrées (déclarations des parties et pièces produites). Enfin, l’expertise visant à 
déterminer le taux de courtage usuel n’est utile que si on admet qu’un contrat a été conclu.

6.3. Le droit à la preuve, prévu par le droit fédéral, n'exclut pas l'appréciation anticipée des 
preuves. Dans le cadre d'une appréciation anticipée des preuves, le juge peut refuser des 
mesures probatoires lorsque sur la base des preuves déjà administrées, il s'est forgé une 
conviction et a pu parvenir à la conclusion que l'administration d'autres preuves ne changerait 
probablement plus rien à la situation, respectivement à l'appréciation des preuves déjà 
administrées (ATF 143 III 297 consid. 9.3.2). Il n'y a en revanche pas appréciation anticipée des 
preuves, mais bien violation du droit à la preuve, lorsque le juge n'administre pas des preuves 

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objectivement adéquates et régulièrement offertes, alors qu'il ne considère les allégués à cet 
égard ni comme établis, ni comme infirmés.

6.4.

6.4.1.En l’espèce, l’audition des représentants de la société acquéreuse et du notaire a, en 
particulier, été requise par rapport à l’allégué 18 de la demande afin d’établir que, lors de la 
stipulation de la vente en présence de ces parties, D.________ a invité l’administrateur de 
l’appelante à transmettre au notaire sa facture pour la commission de courtage afin de la régler 
avec le produit de la vente. L’intimée conteste que son administratrice a accepté (tacitement ou 
expressément) de régler la commission de courtage lors de la stipulation de la vente, celle-ci ayant 
uniquement demandé à voir la facture afin d’en discuter avec sa propre courtière S.________ SA. 

Le Tribunal civil a procédé à l’interrogatoire de D.________ (DO 94 ss) qui, exhortée à dire la 
vérité, a exposé en substance qu’il était clair que « nous allions payer S.________ SA. 
S.________ SA était censée régler ce qui devait l’être avec les autres courtiers », qu’elle-même 
n’avait jamais eu de contact avec d’autres courtiers que S.________ SA, que lors de la stipulation 
de la vente, le représentant de l’appelante s’est présenté à elle à la fin pour lui demander de régler 
sa facture et de payer ses honoraires, qu’elle ne savait pas qu’il allait être présent à cette réunion 
et qu’elle ignorait quel était le montant de cette facture et l’accord quant aux honoraires. Elle a 
précisé qu’elle avait alors demandé au représentant de l’appelante de lui envoyer la facture pour 
qu’elle puisse l’étudier et contrôler avec S.________ SA l’accord au sujet de la commission de 1%. 
Le représentant avait alors envoyé la facture au notaire et non à elle-même bien qu’elle lui ait 
donné sa carte de visite. Puis, elle a envoyé la facture à S.________ SA « pour clarifier la manière 
dont ça allait être traité », elle-même n’étant pas au courant de la manière dont les honoraires 
allaient être partagés entre les courtiers. C’est à ce moment que S.________ SA l’a informée du 
litige entre les différents courtiers au sujet du partage de la commission. Pour elle, il était clair qu’il 
y avait un litige et elle a alors contacté un avocat pour qu’il s’adresse au notaire pour lui dire que la 
société venderesse allait régler la situation directement. Elle a indiqué qu’elle n’avait pas voulu dire 
que cette facture allait être payée. Plus loin dans son interrogatoire, elle a réaffirmé qu’elle n’avait 
jamais donné son accord pour payer la commission réclamée et qu’elle avait juste demandé que la 
facture lui soit adressée mais sans signifier son intention de la régler.

6.4.2.Avec les premiers juges, il peut ainsi être retenu que D.________ a expliqué de façon 
convaincante les propos que lui impute l’appelante au terme de la séance chez le notaire. 
L’audition des autres personnes présentes n’apparaît dès lors effectivement pas nécessaire. En 
outre, il a déjà été démontré que A.________ GmbH ne pouvait pas se prévaloir de la conclusion 
d’un contrat avec B.________ SA, que ce soit par acte concluant ou par le biais de sa prétendue 
représentante S.________ SA. Au demeurant, le Tribunal civil a constaté que le contrat de vente 
prévoit que les frais de courtage doivent être déduits du produit de la vente sur présentation d’une 
facture approuvée par la partie venderesse, ce qu’il a considéré comme usuel. A.________ GmbH 
a adressé directement sa facture au notaire le 11 juillet 2017 (pièce 21/dem.), ce qui n’a ainsi rien 
de surprenant. Par courriel du 12 juillet 2017, l’administratrice de l’intimée, comme partie 
venderesse, a informé le notaire qu’elle souhaitait payer la commission séparément et que lui ne 
devait pas procéder à son règlement (courriel du 12 juillet 2017/pièce 3 déf.). En d’autres termes, 
« sur instructions du vendeur, le règlement de cette facture n’a ensuite pas été effectué car elle n’a 
pas été approuvée » (décision p. 13). Le Tribunal civil a en outre considéré que l’appelante ne 
pouvait tirer aucun droit du courriel du 2 août 2017 adressé par le clerc de notaire au représentant 
de l’appelante (« à la demande de D.________, B.________ SA souhaitait payer elle-même votre 
facture » ; pièce 22/dem.) ; ce n’est en effet pas le principe même du versement de la commission 
qui est remis en question, mais l’identité de son bénéficiaire ou de ses bénéficiaires ainsi que son 

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montant, questions soustraites à l’appréciation du notaire. Ces considérations n’ont pas été 
contestées par l’appelante.

6.4.3.Puisqu’il a nié l’existence d’un contrat de courtage entre appelante et intimée, le Tribunal civil 
a logiquement refusé de mettre en œuvre une expertise tendant à déterminer le taux de 
commission usuel à I.________. Au vu de ce qui va suivre, le même sort doit être donnée à cette 
réquisition de preuve.

7.

En définitive, il peut être retenu que, pressentant une bonne affaire et une possibilité de gain 
importante, A.________ GmbH a effectivement déployé une activité en vue de la vente des 
immeubles genevois de B.________ SA, sans s’assurer que la venderesse entendait bien la 
mandater comme courtière, soit directement, soit par le biais de S.________ SA, en vertu d’un 
pouvoir de représentation qu’elle supputait seulement. Elle n’a pas fait preuve d’un minimum de 
rigueur et tente désormais, en vain, par des constructions juridiques complexes, de justifier 
l’existence d’un contrat. Le Tribunal civil n’a partant pas enfreint le droit fédéral en rejetant la 
demande en paiement et l’appel doit par conséquent être rejeté.

8.

8.1. Les frais d'appel (frais judiciaires et dépens) doivent être mis à la charge de l'appelante, qui 
succombe (art. 106 al. 1 CPC). 

8.2. Les frais judiciaires dus à l'Etat, fixés à CHF 10'000.-, seront prélevés sur l'avance versée 
par A.________ GmbH (art. 111 al. 1 CPC).

8.3. Selon l'art. 105 al. 2 CPC, le tribunal fixe les dépens selon le tarif, soit le règlement 
fribourgeois du 30 novembre 2010 sur la justice (RJ ; RSF 130.11). L'art. 63 al. 3 RJ dispose qu'en 
cas de fixation détaillée, comme en l'espèce, l'autorité tiendra compte notamment du temps 
nécessaire à la conduite du procès dans des circonstances ordinaires ainsi que des intérêts en 
jeu. Le tarif horaire est de CHF 250.- (art. 65 RJ), montant majoré de 73.14 % lorsque la valeur 
litigeuse déterminante (art. 66 al. 3 RJ) s'élève à CHF 270'000.- (art. 66 al. 1 et al. 2 let. b RJ en 
lien avec l'annexe 2 à celui-ci ; valeur litigieuse de CHF 275'400.- arrondie aux CHF 5'000.- 
inférieurs selon l’art. 66 al. 2 let. b RJ). Le tarif horaire est dès lors en l’occurrence de CHF 432.85.

A défaut d'une indication particulière sur la liste de frais, sont admises la correspondance et les 
conférences utiles et en relation directe avec un acte de la procédure (mémoires, séances), qui 
sortent d'une simple gestion administrative du dossier : la correspondance et les communications 
téléphoniques nécessaires à la bonne conduite du procès donnent exclusivement droit à un 
paiement forfaitaire maximal de CHF 500.-, voire exceptionnellement de CHF 700.- (art. 67 RJ). 
Selon l'art. 68 RJ, les débours nécessaires à la conduite du procès sont remboursés au prix 
coûtant, sous réserve de ce qui suit : les frais de copie, de port et de téléphone sont fixés 
forfaitairement à 5 % de l'indemnité de base sans majoration (art. 68 al. 2 RJ). Enfin, le taux de la 
TVA est de 7.7 % depuis le 1er janvier 2018 (art. 25 al. 1 de la loi du 12 juin 2009 sur la TVA 
[LTVA ; RS 641.20]).

En l’espèce, dans sa liste de frais du 29 mars 2021, le mandataire de l’intimée indique avoir 
consacré 11 heures et 28 minutes à la défense des intérêts de sa cliente en appel. Les opérations 
entre le 5 mai 2020 et le 2 juin 2020 y compris (durée : 72 minutes) n’entrent pas strictement dans 
la procédure d’appel mais on constate aussi que rien n’a été ajouté en prévision de la prise de 
connaissance du présent arrêt. Il s’ensuit que le temps consacré à la procédure d’appel est 
globalement raisonnable et sera admis. Le principe de disposition s’appliquant, le montant réclamé 
sera partant octroyé, la Cour ne pouvant aller au-delà.

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Partant, les dépens de l’intimée pour la procédure d'appel sont arrêtés à la somme de 
CHF 3'398.45, TVA comprise.

la Cour arrête :

I. L’appel est rejeté.

Partant, la décision prononcée le 18 mars 2020 par le Tribunal civil de l’arrondissement de la 
Sarine est confirmée.

II. Les frais d’appel sont mis à la charge de A.________ GmbH. Ils comprennent notamment 
les frais judiciaires dus à l’Etat, fixés à CHF 10'000.-, qui seront prélevés sur son avance de 
frais.

III. Les dépens d’appel de B.________ SA sont fixés, sur la base de la liste de frais de Me Marc 
Gilliéron, à la somme de CHF 3'398.45, TVA comprise par CHF 242.95.

IV. Notification.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours 
qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 
déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). 
L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 22 juin 2021/cfa

Le Président : La Greffière-rapporteure :