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**Case Identifier:** 22689f9a-5813-55ce-9830-c0f96ebacf5e
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-08-21
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 21.08.2025 B 2024/150
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2024-150_2025-08-21.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 1/34

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2024/150

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 04.11.2025

Entscheiddatum: 21.08.2025

Entscheid Verwaltungsgericht, 21.08.2025
Baurecht, Art. 19 Abs. 1 RPG, Art. 67 lit. a PBG, Art. 63 Abs. 2 und Art. 100 
StrG; Art. 6 Abs. 1 NHG, Art. 115 lit. g PBG; Art. 79 PBG, kommunale 
Bauordnung. Die Beschwerdeführer beanstanden die Bewilligung des 
Abbruchs und Neubaus eines Mehrfamilienhauses unter den Aspekten der 
Erschliessung, der Einwirkungen auf ein gemäss Bundesinventar in seiner 
Struktur geschütztes Ortsbild und auf zwei in einem für Verwaltung 
verbindlichen Inventar schützenswerte Kulturobjekte erfassten 
benachbarten Gebäuden sowie der Einhaltung der Bauvorschriften beim 
Attikageschoss. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet. 
(Verwaltungsgericht, B 2024/150)

Entscheid siehe pdf.

Kanton St.Gallen 

Gerichte 

 
 

 

Verwaltungsgericht 

Abteilung I 

 

 

 

 

 

 

 Entscheid vom 22. August 2025  

Besetzung  Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichter Steiner und Engeler; 

Gerichtsschreiber Scherrer  

   

Geschäftsnr.   B 2024/150 

   

Verfahrens- 

beteiligte 

 

 A.__ AG, 

B.__, 

Beschwerdeführerinnen,  

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Eugen Mätzler, Schwager 

Mätzler Schneider, Poststrasse 23, Postfach 1936, 9001 St. Gallen,  

 

  gegen 

  Bau- und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen,  

Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,  

Vorinstanz,  

C.__, 

Beschwerdegegner,  

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Werner Rechsteiner, FRT Rechts-

anwälte & Notare, Unterer Graben 1, Postfach 637, 9001 St. Gallen,  

 

Politische Gemeinde Z.__, 

Beschwerdebeteiligte,  

 

  

Gegenstand  Baubewilligung (Neubau Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage,  

Wärmepumpenanlage und Unterflurcontainer) 

 

 

B 2024/150 

 

2/33 

Das Verwaltungsgericht stellt fest: 

A.  

C.__ ist Eigentümer des Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch Y.__, an der D.__-strasse 001 

im Osten der Stadt Z.__. Das Grundstück mit einer Fläche von 738 Quadratmetern liegt 

gemäss geltendem Zonenplan der Stadt Z.__ vom 1. November 1980 in der Wohnzone 

W3a. Im Norden grenzt es an die E.__-strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse mit dem Signal 

«Begegnungszone»), im Süden an die D.__-strasse (Gemeindestrasse 1. Klasse). Es ist 

Teil des Gebiets Nr. … «F.__» gemäss Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der 

Schweiz (ISOS) mit dem Erhaltungsziel B (Erhalt der Struktur).  

Die östliche Hälfte des Grundstücks Nr. 0000 ist überbaut mit einem dreigeschossigen 

Mehrfamilienhaus aus den 1950er-Jahren (Vers.-Nr. …) mit Sockelgeschoss und flachem 

Satteldach sowie je zur Strasse hingewandten Giebelseiten, Balkonen an der nach Süd-

westen ausgerichteten Längsfassade und Hauszugang auf der Nordostseite. Zur E.__-

strasse öffnen sich drei Doppelgaragen im Sockelgeschoss, das auf dieser Seite gänzlich 

freigelegt ist. Bei der westlichen Hälfte des Grundstücks handelt es sich um eine mit einzel-

nen Sträuchern bestockte Rasenfläche sowie dicht bepflanzten Grünbereichen entlang der 

E.__-strasse.   

 

Ein erstes, im Mai 2021 eingereichtes Gesuch um Bewilligung des Abbruchs des bestehen-

den Gebäudes und des Neubaus eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. 0000 

zog C.__ zurück, nachdem die Baubewilligungskommission der Stadt St. Gallen das Projekt 

in verschiedener Hinsicht beanstandet hatte.  

B.  

a. 

Mit Baugesuch vom 20. Januar 2022 beantragte C.__ erneut die Bewilligung für den Ab-

bruch des bestehenden und die Erstellung eines neuen dreigeschossigen Mehrfamilien-

hauses mit Attikageschoss und neun Wohneinheiten, 11 Tiefgaragenplätzen mit Ausfahrt 

über einen Autolift auf die E.__-strasse und einem Aussenparkplatz auf dem Grundstück 

Nr. 0000. Die kantonale Denkmalpflege stellte zuhanden der Baubewilligungskommission 

am 8. Februar 2022 fest, das Projekt betreffe weder ein Schutzobjekt von kantonaler oder 

nationaler Bedeutung noch dessen Umgebung und bedürfe deshalb keiner Zustimmung der 

Denkmalpflege.  

b. 

Innert der Auflagefrist wurden diverse Einsprachen gegen das Bauvorhoben erhoben. 

 

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Gerügt wurden insbesondere eine unzureichende Erschliessung, eine Übertretung der zu-

lässigen Geschossigkeit, eine mangelnde Einhaltung der Grenzabstands- und Attikavor-

schriften sowie eine Beeinträchtigung der Schutzobjekte an der E.__-strasse 002 und 003. 

Die Baubewilligungskommission der Beschwerdebeteiligten führte am 14. Juli 2022 in An-

wesenheit aller Einsprecher einen Augenschein durch und erteilte am 4. November 2022 

unter Abweisung der Einsprachen die Baubewilligung unter anderem mit der Auflage, die 

Ausfahrten aus dem Garagenlift in die E.__-strasse dürften nur in Vorwärtsfahrt erfolgen, 

weshalb Wendemanöver in der Autoeinstellhalle ausgeführt werden müssten (Ziff. IV/49). 

Zugleich verfügte sie auf der Nachbarliegenschaft D.__-strasse 004 eine Sichtzone als öf-

fentlich-rechtliche und im Grundbuch anzumerkende Eigentumsbeschränkung.  

C.  

a. 

Gegen den Beschluss der Baubewilligungskommission vom 4. November 2022 erhoben die 

G.__ GmbH und die A.__ AG, Stockwerkeigentümerinnen von Wohnungen im Mehrfamili-

enhaus auf dem östlich an das Baugrundstück angrenzenden Grundstück Nr. 0001 (E.__-

strasse 005), sowie B.__, Eigentümerin des nordwestlich gegenüber liegenden Grund-

stücks Nr. 0002 (E.__-strasse 002), Rekurs beim Bau- und Umweltdepartement.  

b. 

Im Rekursverfahren hielt das kantonale Tiefbauamt in einem Amtsbericht vom 9./10. März 

2023 fest, die E.__-strasse sei ausreichend breit, um ihre Funktion zu erfüllen, und die öf-

fentliche Parkierung stelle eher eine Verkehrsberuhigung dar. Die Zufahrt auf dem Grund-

stück halte lediglich die Anforderungen zum Gefälle nicht ein. Die Befahrbarkeit bzw. «die 

korrekte Ausrundung» könnten anhand der Unterlagen nicht abschliessend geprüft werden. 

Es bestünden keine Bedenken, dass die Tiefgarage nicht vorwärts verlassen werde. Die 

Leistungsfähigkeit des Autolifts müsse berechnet und geprüft werden; der Einfluss des Bau-

vorhabens auf die niedrig frequentierte E.__-strasse sei eher gering. Die Sichtweite Rich-

tung Osten sei aufgrund der Gefällesituation ungenügend.  

c. 

Die kantonale Denkmalpflege stellte in einem Amtsbericht vom 19. April 2023 fest, die Kul-

turobjekte E.__-strasse 002 und 003, zwei Wohnhäuser aus den Jahren um 1810 und 1894, 

hätten zur bestehenden, deutlich jüngeren Bebauung der D.__-strasse 007, 008 und 009 

aus den 1950er-Jahren keinen Bezug. Eine Beeinträchtigung durch den geplanten Neubau 

sei nicht ersichtlich. Zum ISOS-Gebiet Nr. … «F.__» gehörten zwar auch die Liegenschaf-

ten D.__-strasse 007, 008 und 009, allerdings nur ganz am Rand und ohne ein einheitliches 

Ensemble zu bilden. Das Gebäude D.__-strasse 001 sei schon zur Bauzeit leicht anders 

 

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gewesen, und die Bauten an der D.__-strasse 007 bzw. 008 seien in den letzten Jahrzehn-

ten stark erneuert worden. Das zu ersetzende Haus sei daher heute ein Solitär und stehe 

zudem direkt neben einem bereits realisierten, grösseren Neubau (E.__-strasse 005), an 

welchem sich das geplante Gebäude orientiere. Sie – die Denkmalpflege – erachte das neu 

geplante Gebäude nicht als Beeinträchtigung des ISOS.  

d. 

Das Bau- und Umweltdepartement führte am 11. Juli 2023 einen Augenschein durch. Am 

20. September 2023 hielt die kantonale Denkmalpflege bezugnehmend auf den im Rahmen 

des Augenscheins erfolgten Meinungsaustausch fest, eine alternativ mögliche Erschlies-

sung des Grundstücks Nr. 0000 von der D.__-strasse aus beeinträchtige das ISOS nicht. 

Die Baubewilligungskommission ergänzte die Akten mit dem Plan «Grundriss Erdgeschoss 

mit Sichtberme» vom 20. Januar 2022 (act. 10/vi. act. 34). C.__ reichte seinerseits einen 

«Umgebungsplan inkl. Schnitt Mäuerchen bei Tiefgaragenausfahrt beidseits» und einen 

Detailplan «Schnitt Attikageschoss/Nachweis Geschosshöhe Attika», je vom 16. Oktober 

2023, sowie eine Berechnung der Leistungsfähigkeit des Autolifts zu den Akten (act. 10/vi. 

act. 38).   

 

Zu diesen zusätzlichen Eingaben und Unterlagen nahmen der Bauherr und die Einspreche-

rinnen sowie das kantonale Tiefbauamt je Stellung. Zu den betreffenden Stellungnahmen 

äusserten sich wiederum Bauherr und Einsprecherinnen am 19. bzw. am 23. Januar 2024.  

e. 

Das Bau- und Umweltdepartement hiess die Rekurse am 15. Juli 2024 teilweise gut (Dis-

positiv Ziff. 1a) und ergänzte die Baubewilligung um folgende Auflagen (Dispositiv Ziff. 1b): 

– Die im überarbeiteten Umgebungsplan Nr. 237-201 vom 16. Oktober 2023 auf dem Grundstück 

D.__-strasse 001 (Grundbuch St. Fiden Nr. 0000) ausgewiesene Sichtzone nach Nordosten muss 

von allen Hindernissen über einer Höhe von 0,6 m freigehalten werden. Der Umgebungsplan 

Nr. 237-201 vom 16. Oktober 2023 bildet einen integrierenden Bestandteil dieses Beschlusses. 

Die Sichtzone wird als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt. 

Die Anmeldung zur Anmerkung erfolgt nach Rechtskraft dieses Beschlusses.  

– Die Ausfahrt aus der Tiefgarage ist mit einer Lichtsignalanlage zu versehen.  

 

 

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Die Entscheidgebühr von CHF 3'500 wurde C.__ auferlegt (Dispositiv Ziff. 2a). Dieser wurde 

zudem verpflichtet, die G.__ GmbH, die A.__ AG und B.__ mit CHF 4'200 (zuzüglich Mehr-

wertsteuer auf dem Betrag von CHF 2'800) ausseramtlich zu entschädigen (Dispositiv Ziff. 

3a).  

D.  

Die A.__ AG und B.__ (Beschwerdeführerinnen) erhoben gegen den Rekursentscheid des 

Bau- und Umweltdepartements (Vorinstanz) vom 15. Juli 2024 mit Eingabe vom 29. Juli 

2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragen die Aufhebung des Rekursent-

scheids und des Entscheids der Baubewilligungskommission der Stadt St. Gallen (Be-

schwerdebeteiligte) sowie der damit verbundenen Bewilligungen (betreffend Entsorgung, 

Abwasseranlagen, gewässerschutzrechtliche Bewilligung, Ersatzbeitrag); das Bauvorha-

ben sei nicht zu bewilligen; eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 

oder an die Beschwerdebeteiligte zurückzuweisen (unter Kosten- und Entschädigungsfolge 

zuzüglich Barauslagen und Mehrwertsteuer). Prozessual ersuchen sie um Durchführung 

eines Augenscheins.  

Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 9. September 2024 die Abweisung der 

Beschwerde. Die Beschwerdebeteiligte verzichtete stillschweigend auf eine Vernehmlas-

sung. Mit Vernehmlassung vom 21. November 2024 beantragte C.__ (Beschwerdegegner) 

die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich Mehr-

wertsteuer) und unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Beschwerdeführerinnen. Dazu 

äusserten sich die Beschwerdeführerinnen am 29. Januar 2025. Der Beschwerdegegner 

bestritt diese Ausführungen am 31. Januar 2025 und verwies auf seine bisherigen Ausfüh-

rungen sowie seine (im Verfahren B 2024/155 eingereichte) Kostennote.  

E.  

Mit Eingabe vom 6. August 2024 focht C.__ den Entscheid der Vorinstanz vom 15. Juli 2024 

ebenfalls an, beschränkt allerdings auf den Kosten- und Entschädigungspunkt (Beschwer-

deverfahren B 2024/155). Ein Gesuch C.__s, das vorliegende Beschwerdeverfahren B 

2024/150 mit dem Beschwerdeverfahren B 2024/155 zu vereinigen, wies der verfahrenslei-

tende Abteilungspräsident mit Schreiben vom 4. September 2024 ab. Begründet wurde die 

Abweisung des Vereinigungsgesuchs damit, dass sich in den Verfahren B 2024/150 und B 

2024/155 nicht dieselben Parteien gegenüberstünden, weil sich die G.__ GmbH am Ver-

fahren B 2024/150 nicht (mehr) als Rechtsmittelführerin beteiligt habe. Ohnehin beträfen 

die beiden Verfahren unterschiedliche Rechtsfragen: Im Verfahren B 2024/150 stehe die 

Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens C.__s zur Debatte, während im Verfahren B 

2024/155 zu klären sei, ob die Vorinstanz C.__ für das Rekursverfahren für kosten- und 

entschädigungspflichtig habe erklären dürfen, obschon die erstinstanzlich erteilte 

 

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Baubewilligung (unter Auflagen) bestätigt worden sei. Selbstverständlich treffe zu, dass der 

Ausgang des Verfahrens B 2024/155 (auch) davon abhänge, wie im Verfahren B 2024/150 

entschieden wird; insbesondere würde eine Gutheissung der Beschwerde im Verfahren B 

2024/150 die Kosten- und Entschädigungsfrage im Rekursverfahren tangieren (entschädigt 

würden die G.__ GmbH, die A.__ AG und B.__ diesfalls aufgrund ihres Obsiegens auch in 

jenem Verfahren). Das Verwaltungsgericht ziehe deshalb in Betracht, das Verfahren B 

2024/150 vorzuziehen und den Beteiligten des Verfahrens B 2024/155 nach Ergehen des 

Entscheids im Verfahren B 2024/150 das Recht zur Stellungnahme zu gewähren. Die Ver-

fahren B 2024/150 und B 2024/155 wurden in der Folge gemäss der Ankündigung vom 4. 

September 2024 separat instruiert; der Entscheid im Verfahren B 2024/155 steht noch aus, 

ist jedoch für die Sitzung des Verwaltungsgerichts vom 18. September 2025 traktandiert.  

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung: 

1. Eintreten 

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59bis Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeführerin-

nen, die als Eigentümerinnen von Grundstücken in der unmittelbaren Umgebung des Bau-

grundstücks im Rekursverfahren mit ihren Begehren weitgehend unterlegen sind, sind zur 

Erhebung der Beschwerde befugt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Be-

schwerde gegen den Rekursentscheid vom 15. Juli 2024 wurde mit Eingabe vom 29. Juli 

2024 rechtzeitig erhoben und erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Darauf ist 

einzutreten. Der Klarheit halber ist darauf hinzuweisen, dass der vorinstanzliche Kosten- 

und Entschädigungsspruch (Disp.-Ziff. 2 und 3 des Rekursentscheids der Vorinstanz vom 

15. Juli 2024) vorliegend nicht angefochten sind und im Parallelverfahren B 2024/155 zu 

überprüfen sind (vgl. Bst. E hiervor). 

2. Erschliessung 

2.1. Vorbringen 

Die Beschwerdeführerinnen machen eine unzureichende strassenmässige Erschliessung 

des Bauvorhabens geltend. Sie weisen darauf hin, dass die bestehende Baute komplett 

abgebrochen werde und die Bauherrschaft deshalb nicht zwingend eine Lösung innerhalb 

der gewachsenen Erschliessungsstrukturen – über die E.__-strasse – suchen müsse. Eine 

Erschliessung von der D.__-strasse her sei, wie die kantonale Denkmalpflege aus denk-

malpflegerischer Sicht bestätigt habe, möglich und unter Sicherheitsaspekten vorzuziehen. 

Die im erstinstanzlichen bzw. vorinstanzlichen Verfahren ergänzten Auflagen, mit denen die 

 

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Sicherheit der Benützung der E.__-strasse gewährleistet werden solle, hätten Gegenstand 

eines Signalisationsverfahrens und/oder eines Strassenbauprojekts bilden müssen, das 

(gemeint wohl: mit dem Baubewilligungsverfahren) zu koordinieren gewesen wäre.   

 

Die Beschwerdeführerinnen beanstanden sodann das von den Normen der Vereinigung 

Schweizerischer Strassenfachleute abweichende zu starke Gefälle der Tiefgaragenzufahrt. 

Legitime Interessen, um von der Norm abzuweichen, lege die Vorinstanz nicht dar. Bleibe 

ein Fahrzeug aufgrund des zu starken Gefälles in der Einfahrt stecken und könnten daher 

andere Fahrzeuge nicht in die Tiefgarage fahren, könne das den gesamten Verkehr auf der 

E.__-strasse blockieren. Die erstinstanzliche Auflage, wonach Ausfahrten aus dem Gara-

genlift in die E.__-strasse nur vorwärts erfolgen dürften, und das vorinstanzlich (für den Fall 

der Nichteinhaltung dieser Auflage) in Betracht gezogene Nutzungsverbot für einzelne 

Parkplätze in der Tiefgarage seien nicht umsetzbar. Die vorinstanzlich vorgenommene Re-

duktion der im Amtsbericht des Tiefbauamts geforderten Sichtzone von 45 Metern gegen 

Nordosten auf 20 Meter mit einer Beobachtungsdistanz bei Vorwärtsfahrten von drei Metern 

trage der Steigung der E.__-strasse ab Mitte der geplanten Tiefgaragenausfahrt Richtung 

Westen von –5.2 Prozent ebenso wenig Rechnung, wie dem Umstand, dass es sich bei der 

E.__-strasse um eine belebte Quartierstrasse mit vielen spielenden Kindern handle, die von 

Fussgängern und Wanderern, Velo- und E-Bike-Fahrern sowie verschiedenen, teilweise 

auch grösseren Fahrzeugen rege genutzt werde. Angezeigt sei eine Sichtweite von min-

destens 55 Metern. Die Verantwortung für die Gewährleistung der Sicherheit dürfe nicht auf 

die Verkehrsteilnehmer abgewälzt werden. Zudem habe die Vorinstanz die Anmerkung der 

Sichtzone nach Nordosten und der Lichtsignalanlage für die Ausfahrt aus der Tiefgarage 

zu Unrecht als Auflage verfügt. Damit sei kein untergeordnetes Hindernis beseitigt worden, 

sondern ein schwerwiegender Mangel.  

Der Beschwerdegegner hält dem entgegen, das Aufliegen tiefliegender Fahrzeuge hätte 

schlimmstenfalls einen Schaden am jeweiligen Fahrzeug zur Folge, wirke sich aber nicht 

auf die Verkehrssicherheit aus. Als Auflage zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit sei 

bereits erstinstanzlich verfügt worden, dass nur vorwärts aus dem Autolift in die E.__-

strasse ausgefahren werden dürfe. Es sei davon auszugehen, dass diese Vorgabe einge-

halten werde. Wenn dies nicht der Fall sein sollte, könne ohne Weiteres ein Nutzungsverbot 

für die Parkplätze Nr. 10 und 11 ausgesprochen werden, zumal es sich nicht um Pflicht-

parkplätze handle. Die vorinstanzlich vorgenommene Reduktion der Sichtzone auf 20 Meter 

sei bei dem vom Kantonalen Tiefbauamt festgestellten Gefälle nicht zu beanstanden, zumal 

die E.__-strasse mit ihren beengten Verhältnissen, zahlreichen Einfahrten und den beste-

henden Parkplätzen den Verkehr zwangsläufig entschleunige. Velo- und E-Bike-Fahrer 

seien zudem wie alle übrigen Verkehrsteilnehmer zu vorsichtigem, den örtlichen Verhält-

nissen angepasstem Fahren angehalten. Eine Missachtung dieser Pflicht dürfe im Ergebnis 

 

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nicht dem Bauherrn zum Nachteil gereichen. Etwas «potentiell Gefährliches» werde vorlie-

gend nicht bewilligt. «Sichere Einfahrten» liessen sich ausserdem «nie bis zuletzt umset-

zen». Für eine Erschliessung des Grundstücks – als einziges von allen an der E.__-strasse 

gelegenen Grundstücke – über die D.__-strasse gebe es keine nachvollziehbaren Gründe.  

2.2. Tatsächliches: Gefälle der E.__-strasse 

2.2.1.  

Anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins ermittelte der Vertreter des kantonalen Tief-

bauamts «im Bereich der vorgesehenen Ausfahrt aus der Tiefgarage des Neubaus eine 

Steigung von 4.5 Prozent» (Ziff. 20 des Protokolls des vorinstanzlichen Augenscheins; 

act. 10/vi. act. 24). Die Beschwerdeführerinnen bestritten diese Messung bereits im Rekurs-

verfahren mit Nichtwissen (act. 10/37 Ziffer C7). Sie bringen vor, ihre eigene Messung er-

gebe ab Verlängerung der Mitte des Autolifts eine Steigung gegen Nordosten von 4.6 Pro-

zent bzw. ein Gefälle gegen Südwesten von 5.2 Prozent (act. 10/vi. act. 48, Beilage 1).  

2.2.2.  

Zum Gefälle der E.__-strasse nach der Zufahrt gegen Südwesten äussert sich die Vor-

instanz nicht. Die von den Beschwerdeführerinnen ermittelte Neigung von 5.2 Prozent lässt 

sich anhand der Höhenkurven nachvollziehen. Für eine Schätzung der (unter Sicherheits-

aspekten [vgl. E. 2.4.4 hiernach] relevanten) mutmasslichen Geschwindigkeiten des Velo- 

und E-Bike-Verkehrs im Bereich der geplanten Ausfahrt ist allerdings vorab das Gefälle auf 

jenem Abschnitt der E.__-strasse massgeblich, der – abzweigend von der D.__-strasse – 

gegen Westen zum Baugrundstück hinführt; Fahrräder, die das Baugrundstück in umge-

kehrter Richtung passieren, müssen vor dem Baugrundstück eine erhebliche Steigung be-

wältigen, was deren Tempo offenkundig stark reduziert. Dass bei Benützung der E.__-

strasse von Osten nach Westen ab dem Baugrundstück sodann neigungsbedingt allenfalls 

noch höhere Geschwindigkeiten erreicht werden können, ist vorliegend nicht von Belang, 

zumal insoweit ein Sicherheitsrisiko vom Baugrundstück nicht ausgehen kann. Die Ergeb-

nisse der Messungen der Beschwerdeführerinnen und der Vorinstanz (bzw. des TBA) 

schliessen sich damit – soweit erschliessungsrechtlich (unter Sicherheitsaspekten) relevant 

– nicht gegenseitig aus: Die entscheidende Strecke zwischen der Höhe 684 Meter über 

Meer im Bereich der Einmündung der E.__-strasse in die D.__-strasse und Höhe 680 Meter 

über Meer im Bereich der Garagenzufahrt beträgt rund 88 Meter (vgl. https://www.geopor-

tal.ch Höhen > Höhenkurven), weist mithin eine durchschnittliche Steigung von 4.55 Pro-

zent auf. Die Steigung von 4.5 Prozent, auf welche die Vorinstanz abstellt, weicht davon 

nur marginal ab. Die Vorinstanz hat das Gefälle der E.__-strasse im oberen nördlichen Teil 

ab dem Baugrundstück als «gleichmässig» und «moderat» bezeichnet. Diese Beurteilung 

ist mit den festgestellten tatsächlichen Verhältnissen – einer Steigung von 4,6 Prozent in 

 

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9/33 

diesem Abschnitt vereinbar; die Vorinstanz durfte für die Bemessung der Sichtzonen damit 

ohne Weiteres die im Rekursverfahren ermittelten Neigungswerte heranziehen. Die Ermitt-

lung der Steigung anlässlich eines Augenscheins erübrigt sich damit; dasselbe gilt für die 

replikweise beantragte Durchführung von Geschwindigkeitsmessungen, zumal die von der 

Vorinstanz herangezogenen technischen Normen primär auf die Neigungswerte abstellen.  

2.3. Rechtliches 

2.3.1.  

Nach Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsge-

setz, SR 700, RPG) setzt die Erteilung einer Baubewilligung voraus, dass das Land er-

schlossen ist. Land ist erschlossen, wenn unter anderem eine für die betreffende Nutzung 

hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Gemäss Art. 67 lit. a des Planungs- und 

Baugesetzes (sGS 731.1, PBG), welcher im Wesentlichen den Wortlaut von Art. 49 Abs. 2 

lit. a des früheren Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht vom 

6. Juni 1972 (Baugesetz, nGS 32-47, BauG) übernahm, ist Land erschlossen, wenn eine 

hinreichende Zu- und Wegfahrt besteht. Hinreichende Zufahrt besteht, wenn die Zugäng-

lichkeit – des Grundstücks – sowohl für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge 

der öffentlichen Dienste gewährleistet ist. Massgeblicher Referenzpunkt sind dabei die zo-

nengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen, die erschlossen werden sollen. Die Festle-

gung des Ausmasses der Erschliessungsanlagen und die Umschreibung der genügenden 

Zugänglichkeit ist Sache des kantonalen Rechts. Den kantonalen und kommunalen Behör-

den steht dabei ein erhebliches Ermessen zu (vgl. VerwGE B 2016/215 vom 22. Februar 

2018 E. 9.1 mit Hinweisen; bestätigt mit BGer 1C_219/2018 vom 9. November 2018; 

VerwGE B 2018/185 vom 24. Januar 2019 E. 5.2 mit Hinweisen).  

2.3.2.  

Die Zufahrten – auf dem Grundstück – dürfen weder die Strasse beeinträchtigen noch den 

Verkehr gefährden (Art. 63 Abs. 2 des Strassengesetzes; sGS 732.1, StrG). Die Dimensio-

nierung der Zufahrt wird durch das kantonale Recht nicht weiter konkretisiert. Art. 43 Abs. 2 

der Bauordnung der Beschwerdebeteiligten (SRS 731.1, BO) verlangt vor Garagen mit di-

rekter Zufahrt vom öffentlichen Grund einen Vorplatz von mindestens 5.5 Metern Tiefe 

(Satz 1), wobei das Mass auf das Mass des Strassenabstandes herabgesetzt werden kann 

(Satz 2), wenn automatische Garagentore vorhanden sind (lit. a) oder sich aus anderen 

Gründen keine Behinderung oder Gefährdung des Verkehrs ergibt (lit. b). Der Verweis in 

Art. 2 des Vollzugsreglements zur Bauordnung und zum Reklamereglement (SRS 731.11) 

in Verbindung mit den in Anhang I aufgeführten Normen, die als anerkannte Regeln der 

Baukunde für Bauten und Anlagen angewendet werden und die für Grundstückszufahrten 

insbesondere die VSS-Norm 640 050, Ausgabe Mai 1993, umfassten, wurde per 1. Juli 

 

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2024 aufgehoben (CRS 2024-020). Für die Beurteilung der technischen Anforderungen an 

eine hinreichende Zufahrt können die Normen der Vereinigung Schweizerischer Strassen-

fachleute (VSS) – trotz des in der kommunalen Bauordnung aufgehobenen ausdrücklichen 

Verweises weiterhin – als Hilfsmittel bzw. als Richtwert herangezogen werden, wobei ihre 

Anwendung im Einzelfall dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit entsprechen muss und 

nicht ungeachtet der konkreten Verhältnisse erfolgen darf. Die VSS-Normen enthalten mit-

hin keine bindenden Anweisungen für jeden Einzelfall im Sinn einer gesetzlichen Norm 

(VerwGE B 2015/14 vom 20. Januar 2017 E. 11.1 und E. 11.3 f. mit Hinweisen; VerwGE B 

2011/110 vom 20. März 2012 E. 4; GVP 1990 Nr. 99).  

2.4. Würdigung 

2.4.1. Erschliessung über die E.__-strasse 

2.4.1.1.  

Die Baubewilligungskommission der Beschwerdebeteiligten ist davon ausgegangen, dass 

die Erschliessung des Baugrundstücks ab der E.__-strasse, die als Gemeindestrasse 

2. Klasse der Groberschliessung des Baugebiets diene, in strassenhierarchischer Sicht 

richtig gewählt sei. Bereits das bestehende Wohnhaus werde ab dieser Strasse erschlos-

sen (Ziff. 20.2 des Beschlusses vom 4. November 2022). Die E.__-strasse verfüge derzeit 

über eine Fahrbahnbreite von fünf Metern. Davon benötigten die markierten öffentlichen 

Parkfelder auf der Nordseite eine Breite von zwei Metern, so dass für Fahrverkehr und 

Fussgänger eine Breite von drei Metern zur Verfügung stehe. Nach der VSS-Norm 40 201 

«Geometrisches Normalprofil» benötige eine untergeordnete Erschliessungsstrasse wie 

die E.__-strasse für den Begegnungsfall Personenwagen / Fussgänger eine minimale 

Strassenbreite von 3,5 Metern. Ausser im Bereich der – auf klassierten Strassen grund-

sätzlich nur geduldeten öffentlichen Parkplätze – sei diese Anforderung erfüllt. Die öffentli-

chen Parkfelder hätten eine Fahrbahnverengung zur Folge, die als «Hindernisse» den mo-

torisierten Verkehr zwängen, die Geschwindigkeit diesen Begebenheiten anzupassen 

(Ziff. 20.3). Die durch das Bauvorhaben in den Spitzenstunden (morgens und abends) rund 

vier bis sechs zusätzlich zu erwartenden Fahrbewegungen pro Stunde könnten von der 

E.__-strasse zweifellos bewältigt werden (Ziff. 20.4).   

 

 

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11/33 

Die Vorinstanz hielt sodann fest, die E.__-strasse dürfe, wenn sie die Anforderungen an 

eine Zufahrtsstrasse erfülle, grundsätzlich auch als Erschliessung des direkt anstossenden 

Baugrundstücks betrachtet und in Anspruch genommen werden. Das Baugrundstück 

müsse nicht als einziges Grundstück von Süden her über die D.__-strasse erschlossen 

werden, zumal der südliche Grundstücksteil in einem Bereich mittlerer Gefährdung durch 

Hochwasser liege (E. 4.4 des angefochtenen Entscheids).  

2.4.1.2.  

Das Grundstück Nr. 0000 grenzt – wie auch aus seiner Adresse (D.__-strasse 001) hervor-

geht – nicht nur an die E.__-strasse, sondern auch an die D.__-strasse, die als Gemein-

destrasse 1. Klasse eingeteilt ist. Bereits für das bestehende Mehrfamilienhaus mit drei 

Doppelgaragen mit Vorplatz erfolgte die Zufahrt allerdings über die als Gemeindestrasse 

2. Klasse eingeteilte E.__-strasse. Während Gemeindestrassen erster Klasse dem örtli-

chen und dem überörtlichen Verkehr dienen, bezwecken Gemeindestrassen zweiter Klasse 

die Groberschliessung des Baugebietes (vgl. Art. 8 Abs. 1 und 2 StrG).  

Gemeindestrassen 1. Klasse dienen dieser gesetzlichen Umschreibung entsprechend 

hauptsächlich dem Sammeln des Verkehrs aus den Erschliessungsstrassen und führen ihn 

den höheren Strassentypen zu; der seitliche Zutritt ist zwar frei, erfolgt jedoch nach Mög-

lichkeit gebündelt zusammengefasst (vgl. G. GERMANN, in: G. Germann [Hrsg.], Kurzkom-

mentar zum st. gallischen Strassengesetz vom 12. Juni 1988, St. Gallen 1989, N 4 zu Art. 8 

StrG). Gemeindestrassen 2. Klasse umfassen die grösseren Erschliessungsstrassen inner-

halb und ausserhalb der Bauzonen. Unter «Groberschliessung» fallen grundsätzlich auch 

die Quartierstrassen, wenn es darum geht, eine «grössere Zahl von Häusern» bzw. 

Wohneinheiten zu erschliessen (GERMANN, a.a.O., N 9 zu Art. 8 StrG). Mit Blick auf diese 

Strassenhierarchie und unter Berücksichtigung der mittleren Hochwassergefährdung des 

südlichen Grundstücksteiles ist die Erschliessung der geplanten Tiefgarage über die E.__-

strasse im Grundsatz nicht zu beanstanden. Ein Strassenplanverfahren bzw. ein Strassen-

bauprojekt, das mit dem Baubewilligungsverfahren im Sinn von Art. 132 Abs. 5 lit. a PBG 

(sachgemäss) zu koordinieren wäre, ist für die Realisierung der Zufahrt im Übrigen entge-

gen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen nicht erforderlich.  

2.4.2. Kreuzen im Einmündungsbereich 

2.4.2.1.  

Die Baubewilligungskommission der Beschwerdebeteiligten hat in ihrer Beurteilung der Er-

schliessung die VSS-Norm 640 050 herangezogen und ist dabei von einer Grundstückszu-

fahrt Typ A ausgegangen (bei der vortrittsberechtigten Strasse handelt es sich um einen 

Zufahrtsweg, eine Zufahrtsstrasse, einen Verbindungsweg oder eine 

 

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12/33 

Quartiererschliessungsstrasse; nicht mehr als ca. 15 Parkplätze auf dem Baugrundstück). 

In solchen Fällen müsse ein Kreuzen im Einmündungsbereich bei Gegenverkehr nicht mög-

lich sein. Für den seltenen Fall von Gegenverkehr sei es zu verantworten, dass die E.__-

strasse kurzzeitig durch ein wartendes Fahrzeug blockiert werde (Ziff. 19.4 des Beschlus-

ses vom 4. November 2022).   

 

Die Vorinstanz hat gestützt auf das Geoportal und den Augenschein festgestellt, dass die 

öffentlichen Parkplätze entlang der E.__-strasse zum einen weniger als die Hälfte der Stras-

senbreite einnähmen und dass zum andern die Fahrzeuge abgestellt werden könnten, ohne 

die blauen Markierungen zu überschreiten. Es gebe daher keinen Grund, die Angabe der 

Beschwerdebeteiligten zu bezweifeln, wonach die Parkfelder die übliche Abmessung von 

zwei Metern aufwiesen. Ebenso dürfe gestützt auf das Geoportal davon ausgegangen wer-

den, dass die E.__-strasse eine Breite von mindestens 4.5 Metern bzw. im Bereich des 

Baugrundstücks gar eine solche von fünf Metern aufweise, wie dies auch im Plan «Grund-

riss Erdgeschoss» ausgewiesen sei. Die Verhältnisse seien damit zwar tatsächlich nicht 

grosszügig, allerdings hätten bis anhin offensichtlich sowohl die Strasse im Gegenverkehr 

befahren als auch die Parkplätze genutzt werden können (E. 4.3.1 des angefochtenen Ent-

scheids).  

2.4.2.2.  

Die E.__-strasse ist mittlerweile mit dem Signal «Begegnungszone» (2.59.5) gemäss 

Art. 2a Abs. 5 Signalisationsverordnung (SR 741.21, SSV) versehen. Damit beträgt die zu-

lässige Höchstgeschwindigkeit gemäss Art. 22b Abs. 2 SSV 20 km/h. Im Bereich des 

Grundstücks Nr. 0000 bestehen entlang der E.__-strasse keine öffentlichen Parkplätze (vgl. 

https://www.geoprtal.ch, Orthofoto 2022). Die dort vorhandene Breite von fünf Metern ge-

nügt damit selbst dem Begegnungsfall Personenwagen / Personenwagen (vgl. https://fuss-

verkehr.ch, Faktenblatt 02/20003_ Begegnungsfälle und Fahrbahnbreiten; vgl. auch Ziff. 

5.3.1 der Richtlinie Entwurfselemente innerorts des kantonalen Tiefbauamts REI 01 Fahr-

bahnbreiten, die für Geschwindigkeiten bis 20 km/h im Begegnungsfall Personenwagen / 

Personenwagen eine reduzierte Fahrbahnbreite von 4.2 Metern verlangen). Selbst die 

Breite von drei Metern im Bereich der öffentlichen Parkplätze genügt im Übrigen (ausge-

hend von einer Höchstgeschwindigkeit von 20 km/h) knapp den Begegnungsfällen Perso-

nenwagen / Fussgänger sowie Personenwagen / Velo. Auch die relativ knappe Strassen-

breite im Bereich der öffentlichen Parkplätze kann indessen mit Blick auf die ausreichende 

Breite der klassierten Strassenfläche von durchwegs 5.15 Metern und mehr gemäss Stras-

senplan (vgl. https://www.geoportal.ch, Strassenklassierung Gde) nicht dazu führen, dass 

die strassenmässige Erschliessung des Grundstücks als nicht hinreichend beurteilt werden 

müsste. Diese Beurteilung deckt sich im Übrigen mit jener des kantonalen Tiefbauamts in 

seinem Amtsbericht vom 9. März 2023 an die Vorinstanz (act. 10/vi. act. 13, Beilage).  

 

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13/33 

2.4.3. Zufahrt 

2.4.3.1.  

Die Baubewilligungskommission der Beschwerdebeteiligten ist – wie dargelegt (vgl. dazu 

oben Erwägung 2.3.2.1) – von einer Grundstückszufahrt des Typs A gemäss VSS-Norm 

640 050 ausgegangen. Weil ein Kreuzen im Einmündungsbereich bei Gegenverkehr ge-

mäss dieser Norm nicht zwingend vorgeschrieben und das Verkehrsaufkommen auf der 

E.__-strasse gering sei, müsse ein Kreuzen bei Gegenverkehr auf dem Vorplatz des Au-

tolifts nicht möglich sein. Für den seltenen Fall von Gegenverkehr sei es zu verantworten, 

dass die E.__-strasse kurzzeitig durch ein wartendes Fahrzeug blockiert werde (Ziff. 19.4 

des Beschlusses vom 4. November 2021). Um Rückwärtsfahrten auszuschliessen, werde 

mittels Auflage sichergestellt, dass ausschliesslich vorwärts ein- und ausgefahren werden 

dürfe (Ziff. 19.5).  

 

Die Vorinstanz hat zum Gefälle der Zufahrt zum Autolift – zwei Meter mit sechs Prozent, 

1.8 Meter mit zwölf Prozent und zwei Meter vor dem Tor wieder mit sechs Prozent Steigung 

– festgehalten, die Regeln der VSS-Norm SN 40 291 zum Maximalgefälle und zur maxima-

len Gefälleänderung von sechs Prozent seien eingehalten. Hingegen sei der minimale Ab-

stand zwischen den Gefälleänderungen an einer Stelle knapp nicht eingehalten. Sie beur-

teilte übereinstimmend mit dem kantonalen Tiefbauamt das dadurch allfällig verursachte 

Aufsetzen tief liegender Fahrzeuge als Komfortproblem ohne Auswirkungen auf die Ver-

kehrssicherheit (E. 4.4.2 des angefochtenen Entscheids). Weil der Wartebereich vor dem 

Tor des Autolifts allerdings nicht auf der gesamten Länge ausreichend breit sei, um ein 

Kreuzen zu ermöglichen, und deshalb beim Warten auf der Zufahrt je nachdem, wo das 

wartende Auto stehe, ein Zurücksetzen auf die E.__-strasse erforderlich werde, hat die Vo-

rinstanz die Baubewilligung mit der Auflage ergänzt, die Tiefgaragenausfahrt mit einer Licht-

signalanlage zu versehen; damit sollen Rückwärtsfahrten verhindert werden (E. 4.4.3). Die 

erstinstanzliche Auflage, aus dem Autolift nur vorwärts in die E.__-strasse einzufahren, er-

achtete die Vorinstanz im Übrigen als gerechtfertigt und sinnvoll. Die Baubewilligungsbe-

hörde werde bei der Bauabnahme überprüfen, ob in der Tiefgarage auch für die Parkplätze 

Nr. 10 und 11 ausreichend Platz zum Wenden bestehe, und allenfalls ein  

Nutzungsverbot für die betroffenen Parkplätze, bei denen es sich nicht um Pflichtparkplätze 

handle, aussprechen (E. 4.4.4).  

2.4.3.2.  

Gemäss dem massstäblichen Grundrissplan (act. 10/10/32, 1:100) wird der Vorplatz, der 

gleichzeitig die Zufahrt zwischen dem Autolift und der E.__-strasse bilden wird, 5.8 Meter 

tief sein und damit die Massvorschrift gemäss Art. 43 Abs. 1 BO einhalten. Unbestritten ist, 

dass die Steigung dieser Zufahrt der VSS-Norm SN 40 291 lediglich insoweit nicht 

 

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14/33 

entspricht, als die Gefälleänderungen von sechs Prozent nach dem Lift auf 12 Prozent und 

vor der Einmündung in die E.__-strasse zurück auf sechs Prozent auf zu kurzer Strecke 

erfolgen (vgl. Ziff. 20.6 und Tabelle 13 der VSS-Norm 40 291). Die Steigung als solche und 

deren Änderungen sind – vorbehältlich einer ausreichenden Sichtzone – für die Verkehrs-

sicherheit auf der E.__-strasse nicht von Bedeutung. Die Beurteilung des Tiefbauamts, dass 

es sich dabei um ein «Komfortproblem» handelt, erscheint nachvollziehbar. Auch eine Be-

einträchtigung des Verkehrs auf der E.__-strasse erscheint unwahrscheinlich, zumal ein 

«Aufsitzen» tief liegender Fahrzeuge angesichts der geringen Gefälleänderung – Steigung 

Zufahrt sechs Prozent, Steigung E.__-strasse 4.6 Prozent nicht zu erwarten ist.  

2.4.3.3.  

Unbestritten ist, dass die Ausgestaltung der Zufahrt zum Autolift bei Gegenverkehr aus der 

Tiefgarage je nach Umständen ein Zurücksetzen auf die E.__-strasse erfordern kann. Das 

soll mit einer Lichtsignalanlage verhindert werden (vgl. die diesbezüglich von der Vorinstanz 

verfügte Auflage; Erwägung 2.3.4.1 hiervor). Diese Lichtsignalanlage führt allerdings ihrer-

seits dazu, dass die E.__-strasse bei solchem Gegenverkehr auf dem Grundstück als War-

teraum genutzt werden muss. Die Wartezeit in dieser (bei insgesamt 11 Parkplätzen) selten 

zu erwartenden Situation dürfte bei der Leistungsfähigkeit des Autolifts mit einer Umlaufzeit 

von weniger als zwei Minuten (vgl. dazu act. 10/vi. act. 38) eine Minute kaum überschreiten. 

Aufgrund der Breite der E.__-strasse, die im Bereich des Grundstücks keine öffentlichen 

Parkplätze aufweist (vgl. dazu auch oben Erwägung 2.3.2.2), behindert das wartende Fahr-

zeug zudem keinen Gegenverkehr. Kurzzeitig behindert würden einzig nachfolgende Fahr-

zeuge. Eine solche Behinderung dürfte allerdings auf der E.__-strasse, die auf weiten Ab-

schnitten aufgrund öffentlicher Parkplätze ein Kreuzen zweier Personenwagen nicht zu-

lässt, nicht unüblich sein, und sie führt zu keiner Verkehrsgefährdung im Sinn von Art. 63 

Abs. 2 StrG, die eine Bewilligung der Zufahrt ausschliessen könnte.  

2.4.3.4.  

Der Beschwerdegegner wendet sich nicht gegen die Verpflichtung, aus dem Autolift ledig-

lich vorwärts in die E.__-strasse einzufahren und Wendemanöver ausschliesslich in der 

Tiefgarage auszuführen (Ziff. IV/49 der Baubewilligung vom 4. November 2022). Unklar ist, 

ob die Nutzung der Parkplätze Nr. 10 und 11 bei ungenügendem Wenderaum in der Garage 

auch dergestalt zulässig wäre, dass von der E.__-strasse rückwärts in den Lift und in der 

Garage ebenso rückwärts auf die Parkplätze Nr. 10 und 11 gefahren wird, oder ob damit 

ein unzulässiges Wendemanöver auf der E.__-strasse vorläge. In den Erwägungen zur 

Baubewilligung wird festgehalten, die Auflage lasse Ein- und Ausfahrten nur vorwärts zu. 

Die Auflage gemäss Ziffer IV/49 der Baubewilligung ist deshalb in diesem Sinn zu präzisie-

ren. Bezüglich der Durchsetzungsmöglichkeiten ist auf den vorinstanzlichen Entscheid zu 

verweisen (allfälliges Nutzungsverbot, wenn Rückwärtsfahrten zu verzeichnen wären); der 

 

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15/33 

Beschwerdegegner weist in seiner Vernehmlassung an das Verwaltungsgericht zudem zu 

Recht auf die Möglichkeit hin, bei Nichteinhaltung von Auflagen Bussen auszusprechen 

(Art. 162 lit. b PBG).  

2.4.3.5.  

Gemäss Art. 147 PBG wird die Baubewilligung mit Auflagen und Bedingungen versehen, 

soweit diese zur Sicherstellung der Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den massge-

benden Vorschriften und Plänen erforderlich sind (Abs. 1); die Baubehörde kann für die 

richtige Erfüllung Sicherstellung verlangen (Abs. 2). Der Einbau einer Lichtsignalanlage 

kann ohne Weiteres unabhängig von der Errichtung des Mehrfamilienhauses gesondert 

durchgesetzt werden. Entsprechendes gilt auch für die Verpflichtung, den Autolift lediglich 

in Vorwärtsfahrt zu benützen. Die Vorinstanz hat deshalb die beiden Ergänzungen zu Recht 

als einer Verfügung durch Auflage zugänglich beurteilt.  

2.4.4. Sichtzonen 

2.4.4.1.  

Die Baubewilligungskommission der Beschwerdebeteiligten hat die Sichtzonen nach der 

VSS-Norm 40 273a dimensioniert. Danach misst die Länge des links- und rechtsseitigen 

Blickwinkels für motorisierte Fahrzeuge bei einer zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 30 

km/h je 20 Meter, wobei der Beobachtungspunkt drei Meter hinter dem Strassenrand anzu-

setzen ist (Ziff. 21.3 des Beschlusses vom 4. November 2022).  

 

Die Vorinstanz hat auf die Beurteilung des kantonalen Tiefbauamts vom 8. Januar 2024 

abgestellt. Danach sind Sichtweiten für Velofahrer gemäss VSS-Norm 40 273a zwar ge-

fälle- und nicht geschwindigkeitsabhängig, weshalb bei Tempo-30-Zonen nicht auf die Ge-

schwindigkeit abzustellen sei. Innerhalb von Begegnungszonen seien jedoch auch Velofah-

rerinnen und -fahrer angehalten, langsam zu fahren, weshalb eine Reduktion der Sichtwei-

ten möglich sei. Da es hierzu keine klaren Normwerte gebe, könne dies näherungsweise 

mit Hilfe der VSS-Norm SN 640 060 (Leichter Zweiradverkehr) geschehen. Die Anhalte-

strecke betrage bei 20 km/h und 4.5 Prozent Gefälle 15 Meter. Auf Motorfahrzeuge gelte 

bei 20 km/h eine Sichtweite von 10-20 Metern, auf Fussgänger und fahrzeugähnliche Ge-

räte betrage die Sichtweite bei einem Gefälle bis zu fünf Prozent ebenfalls 20 Meter. Auf-

grund der mit der Begegnungszone veränderten Situation seien damit die vorgesehenen 

20 Meter – unter Vorgabe von Vorwärtsfahrten und mit einer Beobachtungsdistanz von drei 

Metern – sinnvoll und ausreichend. Die Vorinstanz hielt dazu fest, der leichte Zweiradver-

kehr werde wegen des schlechteren Bremsverhaltens, des weniger schnellen Wahrneh-

mens und der fehlenden Verpflichtung, ein Geschwindigkeitsmessgerät mitzuführen zwar 

abweichend behandelt. Letzteres könne allerdings nicht uneingeschränkt als Argument 

 

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16/33 

gegen eine (reduzierte) Sichtzone von 20 Metern vorgebracht werden. Auch Velofahrerin-

nen und Velofahrer müssten ihre Geschwindigkeit grundsätzlich an die örtlichen Bedingun-

gen anpassen, vorausschauend fahren und auf die übrigen Strassenbenutzerinnen und -

benutzer Rücksicht nehmen. Die E.__-strasse verlange aufgrund der beidseitig vorhande-

nen Bebauung mit bereits bestehenden Garagenausfahrten oberhalb und gegenüber dem 

Baugrundstück sowie der öffentlichen Parkplätze ohnehin von allen Verkehrsteilnehmern 

eine erhöhte Aufmerksamkeit. Die Parkfelder führten dabei zu einer Verkehrsberuhigung. 

Das Gefälle der E.__-strasse sei im oberen Bereich moderat und nehme erst ab dem un-

tersten Bereich des Baugrundstücks zu. Schliesslich dürfe von einer nur geringen Anzahl 

an Velofahrerinnen und -fahrern auf der E.__-strasse und Wegfahrten vom Baugrundstück 

ausgegangen und angenommen werden, dass der Durchgangsverkehr gerade auch wegen 

der besonderen Verhältnisse nach Möglichkeit die viel breitere und gefällemässig komfor-

tablere D.__-strasse nutze. Die Verkehrssicherheit von Velofahrerinnen und -fahrern er-

scheine bei Sichtzonen von je 20 Metern nicht übermässig gefährdet.  

2.4.4.2.  

Nach Art. 100 StrG dürfen der Bestand von Strassen und die Sicherheit ihrer Benützer nicht 

beeinträchtigt werden (Abs. 1); unzulässig sind insbesondere Beeinträchtigungen (Abs. 2) 

durch Bauten und Anlagen (lit. a), Pflanzen (lit. b) und Einfriedungen (lit. c). Sind die Sicht-

verhältnisse ungenügend, ist bei Gemeindestrassen die Gemeinde gehalten, eine Sicht-

zone durch Verfügung zu erlassen (Art. 11 Abs. 1 und Art. 102 Abs. 1 lit. e StrG); sie kann 

– wie vorliegend mit dem Einverständnis des betroffenen Grundeigentümers – im Grund-

buch zur Anmerkung als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung angemeldet werden 

(Art. 102 Abs. 2 StrG).  

Die tatsächlichen, auf den Umgebungsplan vom 16. Oktober 2023 (act. 10/vi. act. 38) ge-

stützten Feststellungen der Vorinstanz, wonach der (nur für Vorwärtsfahrten massgebliche) 

Beobachtungspunkt entsprechend der Vorgabe der VSS-Norm SN 40 273a drei Meter zu-

rückversetzt auf einer Höhe von 679.56 Metern und der Schnittpunkt der Sichtzone mit der 

Oberkante der Mäuerchen westlich bei 679.91 Meter und östlich bei 680.04 Meter liege, 

was einer Höhe der Mäuerchen im Bereich der Sichtzone von (maximal) 35 bzw. 48 Zenti-

metern entspreche, werden von den Beschwerdeführerinnen nicht bestritten. Nach den 

VSS-Normen SN 40 090b und SN 40 273a beträgt die minimale Sichtweite auf leichte Zwei-

räder bei einem Längsgefälle von sechs Prozent 55 Meter, bei einem Längsgefälle von vier 

Prozent 45 Meter (vgl. E. 4.4.5.2 des angefochtenen Entscheids). Im Bereich der Einmün-

dung der Zufahrt aus dem Autolift ist die E.__-strasse nicht aufgrund von Parkplätzen ver-

engt. Beim Abbiegen gegen Osten ist ein Kreuzen mit dem entgegenkommenden Zweirad-

verkehr auf der rund fünf Meter breiten E.__-strasse möglich. Insoweit kommt der Sichtzone 

eine eingeschränkte Bedeutung zu. Beim Einbiegen gegen Westen sind die Verhältnisse 

 

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17/33 

ungünstiger, weil die Strasse vor der Liegenschaft E.__-strasse 002 schräg vis-à-vis der 

Ausfahrt aus dem Autolift mit einem öffentlichen Parkplatz verengt wird. Allerdings fällt auch 

in Betracht, dass bei diesem Einbiegemanöver allfälliger relativ schneller Zweiradverkehr in 

die gleiche Richtung unterwegs ist. Hinzu kommt, dass auch Zweiradfahrer sich in der Be-

gegnungszone an der Höchstgeschwindigkeit von 20 km/h und insbesondere an den dort 

geltenden Verkehrsregeln orientieren müssen. Fussgänger und Benützer von fahrzeugähn-

lichen Geräten dürfen die ganze Verkehrsfläche benützen und sind gegenüber den Fahr-

zeugführern – und damit auch gegenüber Fahrradfahrern – vortrittsberechtigt (Art. 22b 

Abs. 1 SSV). Das Signal «Begegnungszone (2.59.5) macht deutlich, dass auch mit spielen-

den Kindern, welche die Strasse überraschend und allenfalls bei unübersichtlicher Situation 

unmittelbar vor dem Fahrzeuglenker betreten, zu rechnen ist. Schliesslich ist ausnahms-

weise das Parkieren auch ausserhalb der durch entsprechende Signale oder Markierungen 

gekennzeichneten Stellen zulässig (vgl. Art. 20a Abs. 1 lit. c der Verkehrsregelnverord-

nung, SR 741.11, VRV). Die vorinstanzliche Beurteilung, welche vorliegend eine Sichtzone 

von 20 Metern gegen Osten genügen lässt, erscheint mit Blick auf die Stellungnahmen des 

kantonalen Tiefbauamts und die dargelegten Begründungen im angefochtenen Entscheid 

nachvollziehbar.  

3. ISOS 

3.1. Vorbringen 

Die Beschwerdeführerinnen sind der Auffassung, die Vorinstanz habe eine unzulässige 

Einwirkung auf das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nati-

onaler Bedeutung (ISOS) zu Unrecht verneint. Sie bringen konkret vor, die Ausrichtung und 

Dimensionierung der Gebäude D.__-strasse 007, 008 und 009 entsprächen 1:1 der textli-

chen Beschreibung des ISOS für das Gebiet Nr. … sowie den typischen Elementen der 

nahe gelegenen «F.__»-Überbauung. Die Linienführung im Inventar sei entgegen der Auf-

fassung der kantonalen Denkmalpflege bewusst und mit guten Gründen gewählt worden. 

Die Unterscheidung der Vorinstanz zwischen «Kerngebiet» und «übrigem Gebiet» sei 

künstlich, vor allem aber bundesrechtswidrig. Der Neubau habe sich am Schutzziel B (Er-

halt der Struktur) auszurichten, wie es für das ISOS-Gebiet Nr. … gelte. Die drei Bauten 

und die anderen typischen 1950er-Bauten seien in Bezug auf das Verhältnis von Länge/ 

Breite, das Volumen, die Ausnützungsziffer, die Körnigkeit bezogen auf die Grundstücks-

grösse, die Umgebungsgestaltung und Ausrichtung sehr ähnlich. Genau diese Struktur sei 

geschützt und zu erhalten. Die Einbettung in den Hang wirke sich positiv auf die klimati-

schen Verhältnisses in der Stadt Z.__ aus. Die Fallwinde hangabwärts in Richtung Stadt 

Zentrum seien für die Kühlung der Stadt Z.__ zentral. Der geplante Neubau mit doppeltem 

Volumen, Längsausrichtung entlang der Strasse und spärlichem Grünbereich nehme kei-

nes der typischen Strukturelemente auf. Die von der Vorinstanz angeführten «typischen» 

 

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18/33 

Elemente (Sockelgeschoss und Mehrfarbigkeit) hätten nichts mit der Struktur eines Gebäu-

des zu tun; es handle sich vielmehr um untergeordnete Details. Auch der von der Vorinstanz 

konstruierte Bezug zum Neubau an der E.__-strasse 005 existiere nicht. Das Ensemble der 

Gebäude D.__-strasse 007, 008 und 009 schliesse diese relativ neue, im Spickel zwischen 

D.__- und E.__-strasse eingepferchte Baute nicht mit ein. Dem Grundstück D.__-strasse 

001 «Scharnierfunktion» zum Neubau an der E.__-strasse 005 zuzumessen, bedeute im 

Ergebnis, dass sich letztlich alle Bauten im ISOS-Gebiet nicht mehr an die Strukturvorgaben 

halten müssten. Auf dem Baugrundstück sei eine dichtere Bauweise auch innerhalb der 

bestehenden und vom ISOS geschützten Strukturen und ansprechendem Gartenbereich 

realisierbar, gegebenenfalls unter Verzicht auf eine Tiefgarage und mit vermindertem 

Wohnraum pro Person. Soweit die Vorinstanz das Anliegen der Verdichtung gegenüber 

dem Strukturschutz des ISOS auf dem Baugrundstück generell höher gewichte, sei dies 

unzulässig.   

 

Der Beschwerdegegner repliziert, nicht nur die Vorinstanz, sondern auch die kantonale 

Denkmalpflege gehe davon aus, Kern des ISOS-Gebiets Nr. … bilde die Siedlung «F.__», 

und nicht die Gebäude D.__-strasse 007, 008 und 009, die unter sich kein einheitliches 

Ensemble bildeten. Die Gebäude D.__-strasse 007 und 008 seien in den letzten Jahren 

stark erneuert worden. Das Gebäude D.__-strasse 001 sei daher heute ein Solitär. Ausrich-

tung und Volumen der geplanten Neubaute richteten sich am östlichen Nachbargebäude 

aus. Deshalb erblicke die kantonale Denkmalpflege im geplanten Neubau zu Recht keine 

Beeinträchtigung des ISOS. Die Einschätzung der kantonalen Fachbehörde sei das einzig 

Massgebende. Folge die Vorinstanz dieser Einschätzung, sei das nicht bundesrechtswidrig, 

sondern im Gegenteil rechtlich geboten. Der von den Beschwerdeführerinnen ins Feld ge-

führte Einfluss auf die klimatischen Verhältnisse sei für die Frage einer Beeinträchtigung 

des ISOS-Gebiets nicht von Belang. Optimierungsmöglichkeiten des Bauvorhabens aus 

Sicht der Beschwerdeführerinnen täten nichts zur Sache. Er habe als Grundeigentümer 

Anspruch darauf, sein Baugrundstück im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Regelordnung 

zu überbauen. Eine gewisse Verdichtung sei fast Pflicht, wenn man sich die im heutigen 

Baurecht vorherrschenden Grundsätze des verdichteten Bauens, einer optimalen Grund-

stücknutzung und eines haushälterischen Umgangs mit Bauland vor Augen führe.  

Die Beschwerdeführerinnen halten dem wiederum entgegen, die Ausführungen der kanto-

nalen Denkmalpflege seien schwammig. Es könne nicht auf deren Einschätzung abgestellt 

werden, wenn diese den Neubau bloss als «denkbar» bezeichne. Einschätzungen von 

Fachbehörden müssten sachlich nachvollziehbar und frei von Willkür sein.  

  

 

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19/33 

3.2. Tatsächliches: Erneuerungsgrad der Liegenschaft D.__-strasse 001 

3.2.1.  

Die Vorinstanz stellte fest, dass die drei Mehrfamilienhäuser an der D.__-strasse 007, 008 

und 009 in den 1950er-Jahren in wohl gleicher Art und jedenfalls mit derselben Positionie-

rung und Ausrichtung erbaut worden seien; die Gebäude an der D.__-strasse 007 und 008 

seien jedoch – im Gegensatz zu jenem an der D.__-strasse 001 – «zwischenzeitlich erneu-

ert» worden (Sachverhalt A.d des angefochtenen Entscheids). Die Beschwerdeführerinnen 

gehen davon aus, mit «erneuert» könnten nur die sanften Renovationen der Fassaden der 

Liegenschaft an der D.__-strasse 001 unter Belassung aller ursprünglicher Strukturele-

mente gemeint sein. Sie verlangen eine entsprechende Berichtigung des vorinstanzlich 

festgestellten Sachverhalts, wobei zu diesem Zweck ein Augenschein durchzuführen sei. 

3.2.2.  

Die Erscheinungsbilder der drei Gebäude an der D.__-strasse 007, 008 und 009 sind der 

ausführlichen Fotodokumentation zum vorinstanzlichen Augenschein und der im Internet 

allgemein zugänglichen Dokumentationen (Google-Streetview) mit hinreichender Klarheit 

zu entnehmen. Insbesondere kann auf dieser Grundlage der abweichende Charakter des 

Gebäudes an der D.__-strasse 001 im Vergleich zu den beiden anderen Wohnhäusern be-

urteilt werden. Die Durchführung eines von den Beschwerdeführerinnen beantragten ge-

richtlichen Augenscheins erübrigt sich damit.  

3.2.3.  

Die Liegenschaft D.__-strasse 001 gehört zusammen (unter anderem) mit den sich westlich 

anschliessenden Liegenschaften D.__-strasse 007 und 008 zum ISOS-Gebiet Nr. … 

«F.__». Was das Verhältnis der drei Bauten zueinander betrifft, hielt die Vorinstanz fest, die 

Gebäude wiesen durchaus übereinstimmende Merkmale auf – konkret handle es sich 

durchwegs um leicht schräg zur E.__- und D.__-strasse ausgerichtete drei- bis viergeschos-

sige Mehrfamilienhäuser mit Hauptfassaden, die nach Südwesten ausgerichtet seien. In 

gestalterischer Hinsicht stellte die Vorinstanz hingegen einen «durchaus wahrnehmbaren 

Unterschied» fest. Im Vergleich mit dem Mehrfamilienhaus D.__-strasse 001 seien die 

Nachbarbauten D.__-strasse 007 und 008 saniert und mit einem externen Treppenhaus auf 

der Nordostseite sowie insbesondere mit einer neuen, grosszügigeren Fassaden- und Bal-

kongestaltung auf der Südwestseite ergänzt worden. Die Ensemblewirkung sei daher rela-

tiviert, und beim Haus D.__-strasse 001 handle es sich um einen Solitär (vgl. E. 6.3.4 des 

angefochtenen Entscheids). Gemäss dem Eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsre-

gister wurden die Mehrfamilienhäuser D.__-strasse 007, 008 und 009 im selben Jahr er-

richtet, nämlich 1957 (vgl. https:// www.housing-stat.ch). In der heutigen Erscheinungsform 

unterscheiden sich die Mehrfamilienhäuser D.__-strasse 007 und 008 vom 

 

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20/33 

Mehrfamilienhaus D.__-strasse 001 insbesondere durch die angebauten Treppenhäuser 

und durch die offensichtlich erneuerte Gestaltung der Fenster. Beim Mehrfamilienhaus 

D.__-strasse 008 besteht zudem gegen Nordwesten ein grosszügiger, über alle drei Stock-

werke verbundener Anbau mit Balkonen. In ihrem Erscheinungsbild unterscheiden sich die 

beiden Mehrfamilienhäuser an der D.__-strasse 007 und 008 somit deutlich von jenem an 

der D.__-strasse 001, welches den Charakter aus der Zeit seiner Errichtung unverändert 

beibehalten hat. Wie sich insbesondere aus der von der Vorinstanz anlässlich des Augen-

scheins im Rekursverfahren erstellten Fotodokumentation ergibt, wirken sie deutlich mo-

dernisiert (vgl. 9/vi. act. 25, insbesondere S. 2, 4, 5, 8, 9, 10 und 11; vgl. auch Google-

Streetview, insbesondere aus der Sicht der E.__-strasse). Die Beurteilung der  

Vorinstanz, die Gebäude seien erneuert, ist daher nicht zu beanstanden; dasselbe gilt für 

die (noch weitergehende) Feststellung der kantonalen Denkmalpflege, die Gebäude seien 

«stark» erneuert.  

3.3. Rechtliches 

Durch die Aufnahme eines Objekts in ein Inventar des Bundes gemäss Art. 5 des Bundes-

gesetzes über den Natur- und Heimatschutz (SR 451, NHG) wird dargetan, dass es in be-

sonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wie-

derherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung 

verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). In Gebieten, welche das ISOS mit dem Ziel der Strukturerhal-

tung erfasst, sollen Anordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewahrt und für die 

Struktur wesentliche Elemente und Merkmale integral erhalten werden (vgl. Art. 9 Abs. 4 

lit. b der Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz, 

SR 451.12, VISOS; Art. 23 Abs. 1 lit. b der Weisungen des EDI zum ISOS vom 1. Januar 

2020; WISOS).   

 

Die Schutzwirkung des ISOS entfaltet sich grundsätzlich nur bei der Wahrnehmung von 

Bundesaufgaben (Art. 6 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 2 NHG). Soweit – wie vorliegend – 

keine solche in Frage steht, wird der Schutz von Ortsbildern vorab durch kantonales Recht 

gewährleistet. Die Bundesinventare sind insoweit aber nicht völlig unmassgeblich. Sie sind 

vielmehr bei der Nutzungsplanung, bei der Auslegung unbestimmter Begriffe des Baurechts 

sowie bei im Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen zu berücksichtigen (BGer 

1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.2; BGE 135 II 209 E. 2.1). Dies ist insbesondere der 

Fall, wenn von der Grundnutzungsordnung abgewichen werden soll (BGE 135 II 209 

E. 2.1). Während bei der Erfüllung von Bundesaufgaben ein Abweichen von den Erhal-

tungszielen des ISOS nur in Betracht kommt, wenn gleich- oder höherwertige Interessen 

von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen, können bei Erfüllung kantonaler und 

kommunaler Aufgaben (lediglich) überwiegende Interessen bereits ausreichend sein 

(ISOS-Leitfaden: Ortsbildschutz und Innenentwicklung, S. 21 f. und 37).   

 

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21/33 

 

Der aktuell geltende Zonenplan datiert vom 1. November 1980. Das geltende ISOS für die 

Stadt Z.__ datiert vom August 2011. Zum Zeitpunkt des Erlasses des Zonenplans konnte 

somit das ISOS in diesem noch nicht berücksichtigt worden sein. Im vorliegenden Fall er-

scheint es sachgerecht, dem ISOS mittels des im Recht liegenden Gutachtens der kanto-

nalen Denkmalpflege zum Durchbruch zu verhelfen (vgl. J. LEIMBACHER, Zur Bedeutung des 

Bundesgerichtsentscheids Rüti [BGE 135 II 209] für das ISOS und das IVS, Rechtsgutach-

ten zuhanden des Bundesamts für Kultur und des Bundesamts für Strassen, 2012, S. 90).  

3.4. Würdigung 

3.4.1.  

Die kantonale Denkmalpflege hat in ihrem Amtsbericht an die Vorinstanz vom 19. April 2023 

(act. 10/15) festgehalten, die drei Gebäude an der D.__-strasse 007, 008 und 009 seien 

zwar Teil des ISOS-Gebiets Nr. … mit dem Ziel der Strukturerhaltung. Sie lägen jedoch 

ganz am Rand des Gebietes und bildeten zudem in sich kein einheitliches Ensemble. Das 

Gebäude an der D.__-strasse 001 sei schon zur Bauzeit leicht anders gewesen und die 

beiden Bauten D.__-strasse 007 und 008 seien in den letzten Jahrzehnten stark erneuert 

worden, so dass das Gebäude an der D.__-strasse 001 heute einen «Solitär» bilde, der 

durch ein leicht grösseres neues Gebäude ersetzt werde, das sich in der Ausrichtung und 

im Volumen zudem am östlichen Nachbarhaus (E.__-strasse 005) orientiere. Die kantonale 

Denkmalpflege erachtet den geplanten Neubau deshalb nicht als Beeinträchtigung des 

ISOS.  

3.4.2.  

Das Grundstück Nr. 0000 ist Teil des ISOS-Gebiets Nr. … «F.__», das im ISOS mit dem 

Ziel der Strukturerhaltung erfasst ist. Das ISOS-Gebiet «F.__» wird der Aufnahmekategorie 

B zugeordnet (ursprüngliche Struktur vorhanden). Räumlich und architektonisch wird dem 

Gebiet eine gewisse Qualität und dem Gebiet F.__ eine «gewisse Bedeutung» für das ge-

samte Ortsbild zugewiesen, d.h. das Gebiet ist nicht von «besonderer» Bedeutung für das 

Ortsbild, sondern liegt in der Mitte der Bewertungsskala (besondere Bedeutung – gewisse 

Bedeutung – ohne besondere Bedeutung; vgl. BAK, Erläuterungen zum ISOS, S. 4). Räum-

lich umfasst das Gebiet «F.__» im Wesentlichen die Flächen südlich der F.__-strasse, die 

gegenüber der östlichen Grenze des Grundstücks Nr. 0000 von der D.__-strasse abzweigt. 

Dem Gebiet zugewiesen sind zudem – beginnend mit dem Grundstück E.__-strasse 005 – 

einige Grundstücke entlang der D.__-strasse sowie zwei Grundstücke an der E.__-strasse. 

Die betreffenden Grundstücke sind weitgehend in einer ähnlichen Struktur mit Gebäuden 

aus der gleichen Zeitperiode überbaut. Ausdrücklich als Ausnahmen erwähnt sind die Lie-

genschaft E.__-strasse 005 mit dem viergeschossigen Neubau aus dem Anfang des 

 

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22/33 

21. Jahrhunderts anstelle eines zweigeschossigen Flachdachgebäudes (Nr. G …) sowie 

die Liegenschaften D.__-strasse 010, 011 und 012 («H.___»), deren zusammengebaute 

Mehrfamilienhäuser einen südlich entlang der D.__-strasse verlaufenden Riegel bilden.   

 

Die Siedlung «F.__» aus den 1950er-Jahren gehört zu den zentrumsnahen Überbauungen 

der Nordhänge der Stadt Z.__, welche nach ihrer Entstehung als Quartiere für die weniger 

bemittelte Arbeiterschicht fungierten (vgl. ISOS Z.__, S. 90). Die Siedlung wird als offen, 

aber strukturiert beschrieben. Sie wird im Osten vom baumbestandenen Wiesenbach und 

im Westen von einer kompakten Anhäufung von drei- und viergeschossigen Arbeiterhäu-

sern von 1879/80 begrenzt. Die überwiegend zweigeschossigen Satteldachbauten betten 

sich in Zeilenbauweise in den Hang. Dank der weiten Zwischenbereiche ist die Topografie 

deutlich spürbar (vgl. ISOS St. Gallen, S. 103).  

3.4.3.  

Die Gebäude an der D.__-strasse 007, 008 und 009 sind nicht Teil Siedlung «F.__». Sie 

orientieren sich zwar in ihrer Ausrichtung an dieser Siedlung, erscheinen aber aufgrund der 

Proportionen ihres Grundrisses deutlich weniger als Zeilenbauweise. Sie weisen westlich 

der Gebäude liegende Grünflächen auf, die aber im Verhältnis zu den Gebäudeflächen klei-

ner sind. Die drei Mehrfamilienhäuser können deshalb insbesondere von der F.__strasse 

in Richtung Einmündung in die D.__-strasse als «Ausläufer» der Siedlung «F.__» wahrge-

nommen werden. Entlang der D.__-strasse ergibt sich jedoch das Bild einer dichteren, nicht 

einheitlich strukturierten Überbauung. Dies gilt aufgrund der beschriebenen Merkmale auch 

für den Abschnitt mit den drei Mehrfamilienhäusern, der gegen Süden zudem durch eine 

dichte, parallel und nah an der Strasse verlaufende Überbauung mit den Gebäuden 

«H.___» geprägt ist und an die sich gegen Westen bis ins Gebiet «I.___» weitere auf den 

Strassenverlauf ausgerichtete Bauten ohne Vorgärten anschliessen (vgl. insbesondere das 

allgemein zugängliche Kartenmaterial auf https://www. geoportal.ch und Google-Street-

view).  

3.4.4.  

Es gelingt den Beschwerdeführerinnen nicht, die Beurteilung durch die Vorinstanz, die auf 

die Einschätzung der kantonalen Denkmalpflege abgestellt hat, als rechtswidrig erscheinen 

zu lassen. Zwar mag für das Ziel der Strukturerhaltung (vgl. Erwägung 4.3 hiervor) nicht in 

erster Linie darauf abzustellen sein, ob die drei Mehrfamilienhäuser an der D.__-strasse 

007, 008 und 009 als Ensemble mit gleicher architektonischer Ausgestaltung erscheinen; 

im Vordergrund steht vielmehr die Frage, ob die genannten Mehrfamilienhäuser in ihrer 

Ausrichtung und ihren Gebäudeabständen die Gestaltung der Siedlung «F.__» südlich der 

F.__-strasse aufnehmen. Die Ausführungen der kantonalen Denkmalpflege im vorinstanz-

lichen Verfahren sind so zu verstehen, dass insoweit nur ein loser Bezug besteht. 

 

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23/33 

Tatsächlich war die Weiterführung der Gestaltung der Siedlung «F.__» bereits in der ur-

sprünglichen Überbauung der Mehrfamilienhäuser an der D.__-strasse 007, 008 und 009 

insbesondere hinsichtlich der Dimensionierung der Grünflächen zwischen den Gebäuden 

relativiert. Das ISOS-Gebiet umfasst zudem mit den Liegenschaften an der E.__-strasse 

005 und an der D.__-strasse 010, 011 und 012 in unmittelbarer Nähe zum Baugrundstück 

auch andere Bauten, welche die Struktur der Siedlung «F.__» nicht übernehmen. Der kom-

munale Zonenplan weist sodann einzig die Siedlung «F.__» als Gebiet mit geschlossener 

Bauweise aus. Hier werden insbesondere die Liegenschaften D.__-strasse 007-012 nicht 

erfasst (vgl. https://www.geoportal.ch, Schutzverordnung, kommunale Darstellung SG 

Gde.). Die vorinstanzliche Würdigung ist – auch vor diesem Hintergrund – nicht zu bean-

standen; insbesondere kann nicht die Rede davon sein, sie habe das Interesse an der in-

neren Verdichtung unbesehen höher gewichtet als das Interesse an der Strukturerhaltung 

im Gebiet des ISOS-Gebiets Nr. xx «F.__».  

4. Kulturobjekte E.__-strasse 002 und 003 

4.1. Rechtliches 

Im kantonalen Recht werden (unter anderem) nach Art. 115 lit. g PBG Baudenkmäler als 

Schutzobjekte bezeichnet, wobei als Baudenkmäler herausragende bauliche Objekte und 

Ensembles von besonderem kulturellem Zeugniswert, wie Ortsbilder, Baugruppen, Bauten 

und Bauteile, Anlagen sowie deren Umgebung, feste Ausstattungen und Zugehör gelten. 

Soweit nicht bereits ein Schutz von Gesetzes wegen (ex-lege-Schutz) oder durch einen 

Rechtssatz besteht, sind Baudenkmäler in der Regel erst dann rechtlich geschützt, wenn 

sie im dafür vorgesehenen Verfahren unter Schutz gestellt wurden (W. ENGELER, in: Ehren-

zeller/Engeler [Hrsg.], Handbuch Heimatschutzrecht, Zürich/St. Gallen 2020, § 7 N 45). Ein 

ex-lege-Schutz ergibt sich insbesondere aus Art. 003_6 Abs. 2 PBG; danach sind Baudenk-

mäler von Gesetzes wegen geschützt, bis ein Schutzinventar nach PBG oder eine Schutz-

verordnung vorliegt, die nicht älter als 15 Jahre ist (vgl. hierzu VerwGE B 2021/219 vom 

11. August 2022 E. 3.1). Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, verfügt die Stadt 

Z.__ nicht über eine Schutzverordnung, die nach Art. 176 Abs. 2 PBG zu berücksichtigen 

wäre. Auch liegt kein Schutzinventar im Sinne von Art. 118 ff. PBG vor. Folglich sind in der 

Stadt Z.__ Baudenkmäler nach Art. 115 lit. g PBG derzeit von Gesetzes wegen geschützt 

(Art. 176 Abs. 2 PBG).  

Der Stadtrat der Beschwerdebeteiligten hat gestützt auf Art. 3 Abs. 1 BO ein für die Verwal-

tung verbindliches Inventar der schützenswerten Kulturobjekte erstellt, in welchem die Ge-

bäude an der E.__-strasse 002 und 003 erfasst sind (vgl. wwww…). In ihrer äusseren Er-

scheinung werden beide Objekte aufgrund der architektonischen Qualität, die beim Objekt 

an der E.__-strasse 002 als «hervorragend» bezeichnet wird, und ihrer markanten 

 

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24/33 

Gratpositionen als schützenswert bezeichnet; beim Objekt E.__-strasse 003 werden zudem 

die aufwendig gestalteten Innenräume hervorgehoben (vgl. Inventarblätter, act. 10/15, Bei-

lagen). Die Vorinstanz geht zu Recht davon aus, dass es sich bei beiden Objekten um 

Baudenkmäler handelt, die nach Art. 176 Abs. 2 PBG von Gesetzes wegen geschützt sind.  

4.2. Würdigung 

Strittig ist, ob mit dem streitbetroffenen Bauvorhaben eine unzulässige Beeinträchtigung 

der Schutzobjekte E.__-strasse 002 und 003 einhergeht.  

4.2.1.  

Art. 99 Abs. 1 PBG sieht als unmittelbar anwendbare Bestimmung einen ausdrücklichen 

Schutz von Baudenkmälern und damit Schutzgegenständen gegen Beeinträchtigungen vor. 

Ob eine Beeinträchtigung eines Baudenkmals im Sinn von Art. 99 Abs. 1 PBG vorliegt, rich-

tet sich nach anderen Kriterien und unterliegt einem anderen Massstab als die Beurteilung 

der ebenfalls in Art. 99 Abs. 1 PBG geregelten Verunstaltung. Unter anderem ist eine Be-

einträchtigung nicht erst dann gegeben, wenn nach allgemeiner Auffassung etwas qualifi-

ziert Unschönes geplant ist. Vielmehr ist ein strenger Massstab anzulegen und eine Beein-

trächtigung, ausgehend von Schutzzweck und -umfang des betroffenen Baudenkmals, be-

reits bei einer klar erkennbaren Störung zu bejahen. Ob diese dann allerdings zu einem 

Bauverbot führt, ist im Rahmen einer sorgfältigen Interessenabwägung zu entscheiden (vgl. 

VerwGE B 2019/204 vom 17. Oktober 2020 E. 7.1 m.H. [bestätigt durch BGer 1C_643/2020 

vom 7. Januar 2022] mit Hinweis auf KAISER/MANSER, in: Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], 

a.a.O., N 26 zu § 6, und W. RITTER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Pla-

nungs- und Baugesetz des Kantons St. Gallen, 2020, N 3 zu Art. 99 PBG). Art. 99 

Abs. 1 PBG ist so auszulegen, dass der Schutz von Baudenkmälern vor Beeinträchtigun-

gen auch einen eigentlichen Umgebungsschutz miteinschliesst, zumal die Umgebung in 

Art. 115 lit. g PBG ausdrücklich mitgenannt ist. Der Schutz eines Baudenkmals kann sich 

im Einzelfall so auf seine ‒ unter Umständen selbst nicht geschützte ‒ Umgebung auswir-

ken, dass dort vorgesehene (bauliche) Massnahmen sich nicht unmittelbar beeinträchti-

gend auf das Schutzobjekt auswirken dürfen. Der konkrete Umfang der zu beachtenden 

Umgebung ist dabei im Einzelfall zu bestimmen (vgl. KAISER/MANSER, in: Ehrenzeller/En-

geler [Hrsg.], a.a.O., N 28 zu § 6). Der Umfang des Schutzes muss eine zeitgemässe Nut-

zung und Anpassung des Objekts und seiner Umgebung ermöglichen (vgl. J. BEREUTER, in: 

Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], a.a.O., N 8 zu Art. 122 PBG). Eine Beeinträchtigung im Sinne 

von Art. 99 Abs. 1 PBG liegt vor, wenn ein Schutzobjekt durch Veränderungen in seiner 

Umgebung in jenen Bereichen, die es einzigartig oder charakteristisch machen und auf-

grund derer es unter Schutz gestellt wurde, in erheblicher bzw. umfangreicher Weise be-

einträchtigt wird. Dagegen liegt keine solche Beeinträchtigung vor, wenn ein Schutzobjekt 

in seiner geschützten Beschaffenheit und Wirkung durch Veränderungen innerhalb seines 

 

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25/33 

Wirkungskreises nur unerheblich eingeschränkt wird (vgl. W. ENGELER, in: Ehrenzeller/En-

geler [Hrsg.], a.a.O., N 176 zu § 7 m.H. auf BGer 1C_26/2016 vom 16. November 2016 

E. 3.3). Bei der Überprüfung der (kommunalen) Anwendung des unbestimmten Rechtsbe-

griffs der «Beeinträchtigung», welcher lokale Umstände betrifft, hat sich das Verwaltungs-

gericht Zurückhaltung aufzuerlegen (vgl. zum Ganzen auch VerwGE B 2023/124 vom 

24.  April 2024 E. 5.4.1, mit Hinweisen).  

4.2.2.  

Die Beschwerdeführerinnen beanstanden die vorinstanzliche Auffassung, dass zwischen 

dem Neubau und den Schutzobjekten an der E.__-strasse 002 und 003 kein relevanter 

Bezug bestehe. Der vorinstanzliche Augenschein habe (wie schon derjenige im erstinstanz-

lichen Verfahren) gezeigt, dass beide Schutzobjekte aufgrund des wuchtigen geplanten 

Neubaus auf dem Baugrundstück aus allen möglichen Perspektiven anders zur Geltung 

kämen als heute und stark an Qualität verlören. Die offene Bauweise, die Körnigkeit der 

Bauten in Bezug auf die Grundstücksgrösse, die beschränkte Ausnützung und die grünen 

Gärten seien wesentliche Bestandteile des Umgebungsschutzes der Einzelschutzobjekte 

an der E.__-strasse 002 und 003. Dass diese Objekte vom geplanten Neubau durch die 

E.__-strasse getrennt seien, spiele eine untergeordnete Rolle. Die unterschiedliche Höhen-

lage sei entgegen der Vorinstanz nicht entscheidend. Vielmehr führe diese dazu, dass der 

Neubau für die Schutzobjekte noch stärker in Erscheinung trete, selbst wenn die Sicht vom 

Schutzgegenstand auf die Umgebung nicht als geschütztes Objekt gelte.  

4.2.3.  

Die kantonale Denkmalpflege hat in ihrem Amtsbericht vom 19. April 2023 an die Vorinstanz 

festgestellt, die beiden Kulturobjekte aus den Jahren 1810 (ungefähr) und 1892 lägen ge-

genüber der E.__-strasse und dem geplanten Bauvorhaben erhöht und zudem zurückver-

setzt, also nicht direkt gegenüber dem Baugrundstück. Sie hätten keinen Bezug zu der be-

stehenden deutlich jüngeren Bebauung an der D.__-strasse 007-009. Eine Beeinträchti-

gung durch den geplanten Neubau sei nicht ersichtlich (act. 10/vi. act. 15). Diese Ausfüh-

rungen der kantonalen Denkmalpflege sind ohne weiteres nachvollziehbar. Ein architekto-

nischer Bezug der beiden Kulturobjekte zu den zwischen der E.__-strasse und der D.__-

strasse liegenden Gebäuden, die wesentlich später – in den 1950-er Jahren und Anfangs 

des 21. Jahrhunderts – erstellt wurden, ist nicht erkennbar. Eine gewisse Beeinträchtigung 

in seiner Wahrnehmbarkeit wird zwar insbesondere das Haus an der E.__-strasse 002 er-

leiden. Aufgrund der grosszügigen Abstände der Gebäude an der D.__-strasse 007, 008 

und 009 ist es auch von dieser Strasse aus deutlich sichtbar. Mit dem geplanten Neubau 

wird dies für den Blick von der D.__-strasse 001 nicht mehr der Fall sein. Allerdings ist aus 

diesem Blickwinkel, wie sich aus der Fotodokumentation zum vorinstanzlichen Augen-

schein ergibt, die Erhabenheit der Gebäude über der E.__-strasse aufgrund der ihrerseits 

 

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erhöhten Lage der D.__-strasse gegenüber der E.__-strasse kaum wirksam (vgl. 

act. 10/vi.act. 25, S. 8; vgl. auch Google-Streetview). Die Beeinträchtigung erfährt damit 

nicht ein Mass, welches der Bewilligung des Bauvorhabens entgegenstünde.  

5. Ausgestaltung Attikageschoss 

5.1. Vorbringen 

Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, dass die von den Vorgaben 

von Art. 35 Abs. 1 BO abweichende Situierung des Attikageschosses durch die Ausnahme-

bestimmung von Art. 35 Abs. 2 BO gedeckt sei (vgl. E. 7.1 des angefochtenen Entscheids).  

Die Beschwerdeführerinnen halten der Vorinstanz diesbezüglich vor, sie übersehe, dass 

nach Art. 35 Abs. 2 BO einzig eine abweichende Situierung des Attikageschosses, nicht 

aber eine Mehrausnutzung der Dachfläche zulässig sei. Die Wohnfläche zusammen mit 

dem Aufbau für Lift und Treppe überschreite die Massvorschrift, welche die zulässige Flä-

che des Attikageschosses in Relation zur Gebäudefläche definiere. Die Vorinstanz verlange 

zudem neben der von ihr anerkannten Beeinträchtigung der Nachbarinteressen (Art. 35 

Abs. 2 BO) zu Unrecht eine «über ein gewisses Mass hinausgehende» Beeinträchtigung, 

welche sie nicht definiere. Schliesslich müssten Ausnahmen auch Ausnahmen bleiben und 

dürften nicht zur Regel gemacht werden. Der fassadenbündige Erschliessungskern be-

schränke sich zwar auf rund einen Viertel der Fassade, lasse aber mit einer Länge von 5.10 

Metern dennoch einen massigen «Klotz» entstehen, der weder von «untergeordneter Wir-

kung» sei noch – weil «nicht mittig» angeordnet – zu einer «optischen Auflockerung» führe, 

sondern eine gute Gesamtwirkung vermissen lasse. Die Vorinstanz anerkenne, dass ein 

Teil des Attikageschosses durch die abweichende Situierung optisch näher an die nördlich 

stehenden Liegenschaften rücke. Ob – was nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen der 

Fall sei – eine viergeschossige Wirkung entstehe, sei nicht ausschlaggebend. Die Wirkung 

des sehr wuchtigen Erschliessungskerns sei insbesondere für die Schutzobjekte E.__-

strasse 002 und 003 erdrückend. Sodann sei die Hauptwohnseite der Wohnungen der E.__-

strasse 005, insbesondere der Attikawohnung mit der Terrasse im Norden und Westen, 

nach Westen gerichtet. Der Blick nach Westen ins Grüne mit dem Kloster und der sanften 

Hügellandschaft im Hintergrund mache die Aussichtsqualität der Attikawohnung aus. Von 

dort aus gesehen entstehe durch die abweichende Situierung des Erschliessungskerns 

eine Riegelwirkung des geplanten Attikageschosses mit einer Breite von 12.44 Metern. Weil 

dadurch die Sonnenscheindauer auf der Terrasse verkürzt sowie der Blick ins Grüne bzw. 

in die Ferne verstellt werde, liege offensichtlich eine Beeinträchtigung vor, die keinesfalls 

zulässig sei. Die Vorinstanz hätte ausserdem den Rauch- und Wärmeabzug nicht als tech-

nisch bedingte Anlage auf dem Dach betrachten dürfen. Dieser müsse nicht zwingend über 

das Dach geführt und als Kuppel ausgestaltet werden. Es gebe flach verlaufende bzw. sich 

 

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27/33 

ins Dach integrierende Modelle. Die Oblichter seien zudem ohnehin keine technisch be-

dingten Anlagen und unzulässig, weil Attikageschosse keine Dachaufbauten aufweisen 

dürften, unabhängig davon, ob sie inner- oder oberhalb der zulässigen Geschosshöhe zu 

liegen kämen.   

 

Der Beschwerdegegner ist demgegenüber der Auffassung, mit dem Aufbau für Lift und 

Treppe sei keine Mehrbaumasse und keine Mehrausnützung der Dachfläche verbunden, 

welche die Massvorschriften überschreite. Die Vorinstanz anerkenne entgegen den Aus-

führungen der Beschwerdeführerinnen auch keineswegs eine Beeinträchtigung der Nach-

barinteressen. Vielmehr führe sie aus, eine zeitweise Einschränkung der Besonnungsdauer 

sei denkbar, aber in ihren Wirkungen zu geringfügig, um eine solche Beeinträchtigung zu 

begründen. Die Vorinstanz habe keineswegs den Ausnahmetatbestand zur Regel gemacht, 

sondern vielmehr sorgfältig geprüft, ob dieser vorliegend erfüllt sei, was sie zu Recht bejaht 

habe. Mit dem abweichend situierten Attikageschoss werde eine gute Gesamtwirkung er-

zielt. Es werde mit Staketengeländern gearbeitet, so dass es sich durch eine gewisse Leich-

tigkeit auszeichne. Bereits aufgrund der Distanz zur Liegenschaft E.__-strasse 002 lasse 

sich keine Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen erkennen. Dass der Rauch- und Wär-

meabzug über das Dach geführt werde, sei üblich und nicht zu beanstanden. Hier und auch 

in Bezug auf die Ausgestaltung würden die Beschwerdeführerinnen keine konkrete Alter-

native benennen. Zu den Oblichtern habe die Vorinstanz festgehalten, sie lägen immer 

noch knapp innerhalb der zulässigen Attikahöhe von drei Metern.    

 

Die Beschwerdeführerinnen halten dem wiederum entgegen, weder die beschränkte Dis-

tanz zum Neubau noch das Staketengeländer führten mit Blick auf die beeinträchtigten 

nachbarschaftlichen Interessen zu einer Verbesserung. Der Beschwerdegegner selbst und 

die Vorinstanz bejahten eine Beeinträchtigung. Nicht nachvollziehbar bleibe deren rechts-

widrige Relativierung. Der Rauch- und Wärmeabzug könnte beispielsweise im oberen Be-

reich an einer Seitenwand angebracht oder in das Dach integriert werden. Es sei nicht Auf-

gabe der Beschwerdeführerinnen, Alternativen zu finden.  

 

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28/33 

5.2. Rechtliches 

5.2.1.  

Der kommunale Nutzungsplan enthält für Bauten und Bauteile Massangaben über Gesamt-

höhe und Grenzabstand (Art. 79 Abs. 1 PBG). Er kann unter anderem Massangaben ent-

halten über Gebäudehöhe und Winkelmass für Dachraum und über Fassadenhöhe (Art. 79 

Abs. 2 lit. b und c PBG). Das frühere Baugesetz (nGS 32-47, BauG) enthielt Begriffsdefini-

tionen unter anderem zur Gebäudehöhe (Art. 60 BauG) und gegebenenfalls subsidiär zum 

kommunalen Baureglement anwendbare Massangaben zu Gebäude- und Firsthöhe 

(Art. 67 Abs. 1 lit. c und d BauG).  

5.2.2.  

Gemäss Art. 35 Abs. 1 BO dürfen Attikageschosse eine Höhe von drei Metern nicht über-

schreiten und keine Dachaufbauten aufweisen (Satz 1); sie müssen gegenüber der Längs-

fassade unter einer Linie von 45 Grad zurückversetzt sein (Satz 2). Die Winkelbeschrän-

kung gilt gemäss Art. 8 Abs. 1 des Vollzugsreglements zur Bauordnung und zum Reklame-

reglement (SRS 731.11, Vollzugsreglement BO) nicht für den vertikalen Erschliessungskern 

und Brüstungen (Satz 1); Liftüberfahrten sind von den Beschränkungen des Art. 35 Abs. 1 

BO ausgenommen (Satz 2); diese Bauteile sind in den Dimensionen aber so weit als mög-

lich zu beschränken (Satz 3). Die Attikahöhe wird gemessen ab dem Schnittpunkt zwischen 

Fassade und Dachoberfläche (Art. 8 Abs. 2 Vollzugsreglement BO). Eine von Art. 35 Abs. 1 

BO abweichende Situierung ist zulässig, wenn eine gute Gesamtwirkung erzielt wird und 

keine nachbarlichen Interessen beeinträchtigt werden (Art. 35 Abs. 2 BO). Eine allfällige 

geringe Verkürzung der Besonnungsdauer oder die optische Wirkung stellen keine Beein-

trächtigung der nachbarlichen Interessen im Sinn dieser Bestimmung dar (vgl. VerwGE B 

143/2008 und B 149/2008 vom 14. Mai 2009 E. 3.2.2). Werden nachbarliche Interessen 

beeinträchtigt, ist eine abweichende Situierung eines Attikageschosses ungeachtet einer 

allfälligen guten Einordnung nicht zulässig. Lifte sind wie Treppenhäuser der Attikafläche 

zuzuordnen (GVP 2010 Nr. 107).  

Gestützt auf Art. 36 BO dürfen technische Bauteile über Dach geführt werden, soweit dies 

aufgrund ihrer Funktion notwendig ist (Abs. 1); sie sind möglichst klein zu halten und gut in 

die Dachlandschaft einzufügen (Abs. 2); für Anlagen zur Energieerzeugung können Abwei-

chungen von den Gestaltungsanforderungen bewilligt werden (Abs. 3). Als technisch be-

dingte oder technisch notwendige Aufbauten zu qualifizieren sind Kamine, Ventilations-

züge, Liftaufbauten, Antennen, Solarzellen, Sonnenkollektoren usw., die dem darunter lie-

genden Gebäude funktionell dienen, für dessen Betrieb erforderlich sind und nicht anders 

als über das Dach geführt werden können (VerwGE B 2018/219 vom 28. Februar 2019 

E. 9.2 mit Hinweisen).  

 

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5.3. Würdigung 

5.3.1.  

Das Attikageschoss der vorliegend geplanten Baute müsste bei Einhaltung der 45 Grad 

Linie auf den Längsseiten, die in west-östlicher Richtung verlaufen, nach Art. 35 Abs. 1 BO 

an sich 2.9 Meter zurückversetzt sein. Es ist unbestritten, dass das Bauvorhaben diese 

Regel auf der nördlichen Längsseite nicht einhält, sondern dass das Attikageschoss im öst-

lichen Gebäudeteil auf einer Länge von 5.19 Metern bis an die Fassade der Obergeschosse 

reicht – dies bei einer Gebäudelänge von 19.72 Metern (gegen Osten springen 5.36 Meter, 

gegen Westen 9.17 Meter zurück). Der Gebäudeabschnitt enthält den Erschliessungskern 

mit Lift und Treppenhaus. In tatsächlicher Hinsicht ist sodann unbestritten, dass das Attika-

geschoss im Übrigen weiter als erforderlich zurückspringt, nämlich auf der nördlichen Seite 

um 3.41 Meter und auf der südlichen Seiten um 3.48 Meter (vgl. Plan «Grundriss Attika», 

act. 10/10/34). Gemäss Schnittplan zum Baugesuch liegt die Oberkante des Dachs des 

2. Obergeschosses bei 8.77 Metern, die Oberkante des Daches des Attikageschosses bei 

11.67 Metern. Die Photovoltaikanlage und der Rauch- und Wärmeabzug liegen bei 12.04 

Metern, die Oblichter über der Dusche und über dem Eingangsbereich der Attikawohnung 

liegen wenige Zentimeter über der Oberkante des Daches (act. 10/10/36).  

5.3.2.  

Die Baubewilligungskommission der Beschwerdebeteiligten hielt fest, die Gesamtheit der 

vorgesehenen Einsprünge führe zu einer angenehmen Staffelung des Attikavolumens und 

sorge für eine optische Auflösung des Geschosses. Dadurch werde die geforderte gute 

Gesamtwirkung erreicht (Ziff. III/9.3 des Beschlusses vom 4. November 2022). Die Vorin-

stanz folgte dieser Beurteilung und hielt fest, die Baute bleibe in sich stimmig, der an die 

Fassade vorspringende Teil beschränke sich auf rund einen Viertel der nördlichen Fassa-

denlänge. Aus der nicht mittigen, sondern in die östliche Hälfte verschobenen Anordnung 

ergebe sich gegenüber der restlichen Fassade eine gewisse untergeordnete Wirkung und 

– unterstützt durch die mehrfarbige Gestaltung gemäss bewilligtem Farb- und Materialkon-

zept – eine optische Auflockerung. Die vergrösserten Einsprünge beidseitig des Erschlies-

sungskerns in Verbindung mit der vorgesehenen durchlässigen Absturzsicherung (Sta-

ketengeländer) wirke sodann auch dem Eindruck entgegen, dass das Gebäude von Norden 

aus gesehen viergeschossig in Erscheinung tritt (E. 7.1.2.1 des angefochtenen Entscheids).  

Die Beurteilungen durch die Baubewilligungskommission und die Vorinstanz sind nachvoll-

ziehbar. Die Rüge einer Überschreitung der Massvorschriften erscheint unbegründet. Zum 

einen sieht die kommunale Bauordnung keine direkte Massvorschrift für die Fläche des 

Attikageschosses vor. Zum andern ergäbe sich bei der Einhaltung der 45-Grad-Linie eine 

zulässige Fläche von 166.95 Quadratmetern (durchschnittliche Gebäudelänge [19.72 m + 

 

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21 m] : 2; Gebäudebreite von 14 m abzüglich Rücksprung von 2 x 2.9 m). Die tatsächliche 

Geschossfläche inklusive überdachter Teil der Terrasse beträgt demgegenüber bloss 

159.47 Quadratmeter (durchschnittliche Geschosslänge [19.3 m + 20.58 m] : 2; Geschoss-

breite 7.11 m; Erschliessungskern 5.19 m x 3.41 m (vgl. Plan «Grundriss Attika», 

act. 10/10/34).  

5.3.3.  

Die Baubewilligungskommission der Beschwerdebeteiligten kaum zum Schluss, aufgrund 

der Ausformulierung und Anordnung des Attikageschosses seien die nachbarlichen Inte-

ressen nicht derart tangiert, dass die teilweise abweichende Situierung nicht zugelassen 

werden könne. Eine allfällige Beeinträchtigung der Liegenschaft E.__-strasse 005 sei als 

nicht wesentlich zu bezeichnen. Wohl sei nicht auszuschliessen, dass je nach Jahreszeit 

und Sonnenstand eine kurzzeitige Schattenwirkung aufgrund des fassadenbündig ange-

ordneten Erschliessungskerns resultiere. Eine solche gehe jedoch nicht über das in einer 

Bauzone hinzunehmende Mass hinaus. Die Absturzsicherung mittels Staketengeländer 

sorge zusätzlich für Transparenz und lasse das Gesamtvolumen reduzierter erscheinen. 

Die Rücksprünge sorgten auch auf der Nordseite für eine Staffelung des Attikageschosses. 

Auch in Bezug auf die schützenswerten Bauten und die Massstäblichkeit entlang der E.__-

strasse resultiere damit keine relevante Beeinträchtigung (Ziff. III/9.41 des Beschlusses 

vom 4. November 2022).  

Die Vorinstanz hielt fest, die abweichende Situierung des Attikageschosses sei keine Folge 

einer Überdimensionierung. Die Fassadenbündigkeit des Erschliessungskerns auf der 

Nordseite führe jedoch dazu, dass ein Teil des Attikageschosses optisch näher an die nörd-

lich stehenden Liegenschaften zu liegen komme. Allerdings betreffe dies einen Gebäudeteil 

ohne Fenster – und somit ohne weitere Emissionen – im Umfang von lediglich 5.19 Metern 

bzw. nur wenig mehr als einen Viertel der gesamten Gebäudelänge. Inwiefern sich daraus 

eine Beeinträchtigung der nördlichen Nachbarliegenschaften ergebe – unmittelbar gegen-

überliegend, aber mit einem Abstand von rund 17 Metern, befinde sich ohnehin nur das 

Haus E.__-strasse 0013 –, sei nicht ersichtlich, zumal der geplante Neubau nicht vierstöckig 

wirke. Auf der östlichen und westlichen Schmalseite des Gebäudes sei das Attikageschoss 

– bei einer Gebäudetiefe von 14 Metern – auf einer Länge von 7.11 Metern ebenfalls fas-

sadenbündig ausgestaltet, was aber regelkonform und somit hinzunehmen sei; ohne den 

erweiterten Rücksprung von der Nordseite her wäre eine Länge (richtig: Breite) von 7.60 

Metern zulässig. Auf der Südseite sei zusätzlich die Fassade des Attikageschosses begra-

digt bzw. auch der mittlere Bereich um ca. 60 Zentimeter zurückversetzt worden. Der im 

Norden fassadenbündige Erschliessungskern halte im Weiteren zur östlichen Fassade ei-

nen Abstand von 5.36 Metern ein und die sich daraus sowie auch auf der Südseite erge-

bende Terrasse werde mit einem Staketengeländer und entsprechend transparent 

 

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gesichert. Damit ergebe sich auch beim Blick von Osten oder Westen her nicht der Eindruck 

eines vierten Vollgeschosses. Hingegen sei eine zeitweise Einschränkung der Beson-

nungsdauer denkbar, die aber zu gering sei, um eine Beeinträchtigung der nachbarlichen 

Interessen im Sinn von Art. 35 Abs. 2 BO zu bejahen. Zwar dürfe es nicht nur auf «wesent-

liche» oder «wichtige» Interessen ankommen, jedoch dürfe ein gewisses Mass an Beein-

trächtigung verlangt werden, da – ausser bei gänzlich freistehenden Häusern – Nachbarn 

von einem Bauvorhaben immer in irgendeiner Weise betroffen seien und andernfalls eine 

abweichende Situierung von vornherein nie in Frage käme (E. 7.1.2.2 des angefochtenen 

Entscheids).  

Die vorinstanzliche Erwägung, dass eine allfällig geringfügige Verkürzung der Besonnungs-

dauer und die optische Wirkung keine Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen im Sinn 

dieser Bestimmung darstellten, steht mit der oben (vgl. 5.2.2 hiervor) dargelegten verwal-

tungsgerichtlichen Rechtsprechung im Einklang. Die vom Attikageschoss verursachte Ver-

kürzung der Besonnungsdauer aus der Sicht der östlich gelegenen Liegenschaft an der 

E.__-strasse 005._ erscheint geringfügig. Bei Einhaltung der Vorschrift gemäss Art. 35 

Abs. 1 BO wäre eine Fassadenbreite von 8.2 Metern (14 m – 2 x 2.9 m) zulässig. Die tat-

sächliche Fassadenbreite gemäss Bauvorhaben beträgt 10.52 Meter (7.11 m Wohnung + 

3.41 m Erschliessungskern; vgl. Plan «Grundriss Attika», act. 10/10/34). Die zusätzlichen 

2.32 Meter werden die Besonnungsdauer lediglich im Minutenbereich und abhängig von 

der Jahreszeit beeinträchtigen. Zulässig wäre zudem auch die Ausgestaltung des Dachge-

schosses als Satteldach. Bei einer Dachneigung von 45 Grad käme der Giebel über der 

Höhe des Attikageschosses zu liegen. Das würde im Vergleich mit einem Attikageschoss 

ohne eine Winkelbeschränkung des Erschliessungskerns ebenfalls zu einer – leicht ande-

ren – Beeinträchtigung der Besonnung aus der Sicht der östlich gelegenen Liegenschaft 

führen. Die Beurteilungen durch die Vorinstanz und durch die Baubewilligungskommissio-

nen der Beschwerdebeteiligten erweisen sich damit als nachvollziehbar. Sie sind nicht zu 

beanstanden.  

5.3.4.  

Aus den Schnittplänen zum Baugesuch ergibt sich – gemessen ab Schnittpunkt zwischen 

Fassade und Dachoberfläche des Obergeschosses – eine Höhe des Attikageschosses bis 

Oberkante des Daches von 2.9 Metern (11.67 m – 8.77 m). Die Photovoltaikanlage sowie 

der Rauch- und Wärmeabzug liegen mit 12.04 Metern über der zulässigen Höhe des Atti-

kageschosses von 11.77 Metern. Allerdings handelt es sich hier um technische Bauteile, 

die über Dach geführt werden dürfen (vgl. E. 5.2.2 hiervor). Mit einer Überschreitung von 

knapp 30 Zentimetern sind sie möglichst klein gehalten. Ihre unauffällige Gestaltung fügt 

sich gut in die Dachlandschaft ein, die zu begrünen ist (vgl. Art. 33 Abs. 2 BO). Die grund-

sätzlich bestehende Möglichkeit eines Abzugs durch die Fassade mag zwar bestehen. Da 

 

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damit allerdings eine ästhetische, von den Nachbarliegenschaften aus wahrnehmbare Be-

einträchtigung der Fassade verbunden wäre, ist es gerechtfertigt, dass der Beschwerde-

gegner die Lösung über das Dach gewählt hat. Die Oblichter über der Dusche und über 

dem Eingangsbereich dienen funktionell der Attikawohnung und wären für eine genügende 

Belichtung nicht zwingend erforderlich, zumal die kommunale Bauordnung eine natürliche 

Belichtung und Belüftung nur für Wohn- und Schlafräume verlangt (vgl. Art. 54 Abs. 1 BO). 

Allerdings ergibt sich aus den Schnittplänen, dass sie die zulässige Höhe des Attikage-

schosses von drei Metern einhalten. Die Beschwerdeführerinnen vermögen auch in dieser 

Hinsicht mit ihren Rügen nicht durchzudringen.  

6. Zusammenfassung 

Zusammenfassend ergibt sich, dass das Grundstück Nr. 0000 mit dem geplanten Mehrfa-

milienhaus hinreichend erschlossen ist (dazu oben Erwägung 2). Das ISOS-Gebiet Nr. … 

«F.__», welches auch das Grundstück Nr. 0000 umfasst, und die beiden Schutzobjekte an 

der E.__-strasse 002 und 003 werden durch das Bauvorhaben nicht in einer Weise beein-

trächtigt, welche der Erteilung der Baubewilligung entgegenstünde (dazu oben Erwägungen 

3 und 4). Soweit die Ausgestaltung des Attikageschosses eine von der Regel abweichende 

Situierung vorsieht, erzielt sie eine gute Gesamtwirkung, ohne nachbarliche Interessen zu 

beeinträchtigen; die geringfügigen Überschreitungen der zulässigen Höhe durch die Pho-

tovoltaikanlage und den Rauchabzug sind nicht zu beanstanden (dazu oben Erwägung 5). 

Die Beschwerde ist entsprechend vollumfänglich abzuweisen.  

7. Kosten 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens 

je hälftig von den Beschwerdeführerinnen zu tragen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheid-

gebühr von CHF 2'500 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung; sGS 

941.12). Sie ist mit den von den Beschwerdeführerinnen in der gleichen Höhe geleisteten 

Kostenvorschüssen gedeckt.  

Der obsiegende Beschwerdegegner hat Anspruch auf Entschädigung seiner ausseramtli-

chen Kosten im Beschwerdeverfahren (Art. 98 Abs. 1 und Art. 98bis VRP). Sein Rechtsver-

treter hat in seiner abschliessenden Eingabe vom 31. Januar 2025 auf die «bereits einge-

reichte Kostennote» verwiesen. Der Beschwerdegegner hat im Verfahren B 2024/155 am 

22. November 2024 eine Kostennote eingereicht. Eine weitere Kostennote, welche sich auf 

das Verfahren B 2024/150 bezieht, liegt nicht vor. Vor Verwaltungsgericht beträgt das Ho-

norar pauschal CHF 1'500 bis CHF 15'000 (Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung; sGS 

963.75, HonO). Innerhalb dieses Rahmens wird das Grundhonorar nach den besonderen 

Umständen, namentlich nach Art und Umfang der notwendigen Bemühungen, der Schwie-

rigkeit des Falles und den wirtschaftlichen Verhältnissen der Beteiligten, bemessen (Art. 19 

 

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HonO). Unter Berücksichtigung der zahlreichen Rügen, welche die Beschwerdeführerinnen 

auch im Beschwerdeverfahren vorgebracht haben und mit welchen sich der Beschwerde-

gegner auseinanderzusetzen hatte, erscheint ein Pauschalhonorar von CHF 4'500 als an-

gemessen. Hinzu kommen pauschale Barauslagen von CHF 180 (Art. 28bis HonO) und die 

Mehrwertsteuer (Art. 29 HonO). Kostenpflichtig sind die Beschwerdeführerinnen unter soli-

darischer Haftbarkeit.  

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht: 

1.  

Die Beschwerde wird abgewiesen.  

2.  

Die Beschwerdeführerinnen tragen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 2'500. Die Kosten sind mit dem von ihnen in der gleichen Höhe geleisteten Kosten-

vorschüssen gedeckt.  

3.  

Die Beschwerdeführerinnen entschädigen den Beschwerdegegner für das Beschwerdever-

fahren unter solidarischer Haftbarkeit mit CHF 4’680 zuzüglich Mehrwertsteuer.  
 

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Entscheid Verwaltungsgericht, 21.08.2025
	Baurecht, Art. 19 Abs. 1 RPG, Art. 67 lit. a PBG, Art. 63 Abs. 2 und Art. 100 StrG; Art. 6 Abs. 1 NHG, Art. 115 lit. g PBG; Art. 79 PBG, kommunale Bauordnung. Die Beschwerdeführer beanstanden die Bewilligung des Abbruchs und Neubaus eines Mehrfamilienhauses unter den Aspekten der Erschliessung, der Einwirkungen auf ein gemäss Bundesinventar in seiner Struktur geschütztes Ortsbild und auf zwei in einem für Verwaltung verbindlichen Inventar schützenswerte Kulturobjekte erfassten benachbarten Gebäuden sowie der Einhaltung der Bauvorschriften beim Attikageschoss. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet. (Verwaltungsgericht, B 2024/150)

		2026-01-28T04:11:59+0100
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen