# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 371d5585-1685-549c-8bf0-1a9362beb9da
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-04-08
**Language:** de
**Title:** Arealüberbauung. Mindestfläche.
**Docket/Reference:** BRKE IV Nrn. 0075-0076/2010
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_IV_0075-0076_2010_568.pdf

## Full Text

BRKE IV Nrn. 0075 und 0076/2010 vom 8. April 2010 in BEZ 2011 Nr. 13 

(Bestätigt mit VB.2010.00241 vom 20. Oktober 2010.) 

Die  private  Rekursgegnerin  wollte  das  Grundstück  Kat.-Nr.  11  in  der 
Wohnzone W3/2,6  im  Rahmen  einer Gesamt-Arealüberbauung  zusammen  mit 
den  beiden  auf  der  anderen  Seite  des  E-Weges  liegenden,  bereits  für  eine 
Arealüberbauung  rechtskräftig  freigegebenen  Grundstücken  Kat.-Nrn.  35  und 
36  in  der Wohnzone  W2/2,0  zonenübergreifend  überbauen.  Im  Rahmen  eines 
Vorentscheidgesuches  stellte  sie  die  Frage,  ob  für  die  Beurteilung  der 
Arealüberbauungsfähigkeit  des  Grundstücks  Kat.-Nr. 11 die Grundstücke Kat.-
Nrn.  35  und  36  mitberücksichtigt  werden  könnten,  sodass  die  gemäss  Art.  63 
BZO  erforderliche  Arealfläche  erreicht  werde.  Die  Vorinstanz  beantwortete 
diese Frage positiv.  

Die rekurrierenden Nachbarn beantragten, der angefochtene Beschluss sei 
aufzuheben  und  es  sei  festzustellen,  dass  die  für  eine  Arealüberbauung 
erforderliche Fläche von 6000 m² für das Grundstück Kat.-Nr. 11 nicht erreicht 
werde. 

Aus den Erwägungen: 

5. Über  Fragen,  welche  für  die  spätere  Bewilligungsfähigkeit  eines
Bauvorhabens  grundlegend  sind,  können  Vorentscheide  eingeholt  werden  (§ 
323  Abs.  1  PBG).  Ein  solcher  Vorentscheid  ist  hinsichtlich  der  behandelten 
Fragen  in  gleicher  Weise  verbindlich,  gültig  und  öffentlich  anfechtbar  wie 
baurechtliche Bewilligungen (§ 324 Abs. 1 PBG).  

Es  können  nur  konkrete  und  grundlegende  Fragen  der  späteren 
Bewilligungsfähigkeit  Gegenstand  eines  Vorentscheides  bilden,  die  sich  von 
einer Detailprojektierung  losgelöst  beantworten  lassen. In diesem Rahmen hat 
der Gesuchsteller Anspruch auf behördliche Beurteilung der von ihm gestellten 
Fragen.  Fragen  im  Sinne  von  §  323  Abs.  1  PBG  sind  allerdings  nur 
Rechtsfragen.  Sofern  sich  die  rechtlichen  und  tatsächlichen  Verhältnisse  nicht 
ändern,  ist  die  Behörde  während  dreier  Jahre  an  die  Feststellungen  im 
Vorentscheid  gebunden  (vgl.  §  322  Abs.  1  PBG).  Die  behördliche  Bindung  an 
den  Vorentscheid  geht  nicht  weiter  als  die 
im  Dispositiv  enthaltene 
Beantwortung  der  gestellten  Fragen.  Blosse  Erwägungen  erwachsen  für  sich 
allein nur dann in Rechtskraft, wenn im Dispositiv ausdrücklich oder dem Sinn 
nach zwingend auf diese verwiesen wird (vgl. Ch. Fritzsche/P. Bösch, Zürcher 
Planungs- und Baurecht, 4. A., 2006, 21-4 f.). 

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die 

von 

von 

bestreiten 

ihnen  getrennt.  Bis 

6.1  Die  Rekurrierenden 

der  Vorinstanz 
vorentscheidweise  bejahte  Zulässigkeit  einer  (Gesamt-)Arealüberbauung  über 
die drei Grundstücke Kat.-Nrn. 11, 35 und 36. Das mit den Altbauten überstellte 
Baugrundstück  stosse  nicht  an  die  beiden  anderen  Parzellen  an,  sondern  sei 
zur 
vollumfänglich  durch  den  E-Weg 
Tiefgarageneinfahrt  der  bewilligten  Arealüberbauung  gelte  der  E-Weg  gemäss 
angefochtenem Beschluss als Strasse, zu der ein Abstand von 6 m einzuhalten 
sei.  Erst  danach  sei  er  als  Zufahrtsweg  im  Sinne  der  Zugangsnormalien  zu 
qualifizieren.  Schon  aus  diesem  Grund  sei  die  Trennung  zwischen  den 
unterschiedlichen  Teilen  der  vermeintlich  gesamthaften  Arealfläche  nicht 
untergeordnet. Auch sei die Trennung der Areale nicht untergeordnet, da der E-
Weg  nicht  im  Eigentum  der  privaten  Rekursgegnerin  stehe  und  diesfalls  die 
Zustimmung  aller  Eigentümer  zum  Einbezug  in  die  Arealfläche  fehle.  Der 
Abschnitt ab der Zufahrt zur Tiefgarage diene der Erschliessung unter anderem 
der  rekurrentischen  Grundstücke.  Es  handle  sich  damit  nicht  um  eine 
arealinterne Erschliessung. Es könne keine Ausnützungsübertragung über nicht 
in  die  Arealüberbauung  einbezogene  Flächen  –  hier  den  E-Weg  mit  den 
Abschnitten vor und nach der Zufahrt in die Unterniveaugarage – erfolgen. 

Schliesslich  könne  zwar  die  Fläche  einer  Arealüberbauung  nach  Art.  64 
Abs.  3  BZO  in  verschiedenen  Bauzonen  liegen.  Nach  der  ausdrücklichen 
Vorschrift  von  Art.  63  Abs.  2  BZO  müsse  aber  bei  einem  Einbezug  von 
Grundstücken  bzw.  Flächen  von  dreigeschossigen  Wohnzonen  die  dort 
liegende einzubeziehende Fläche mindestens 6000 m² betragen. Art. 64 Abs. 3 
BZO  betreffe  lediglich  die  Ausnützungsverschiebung  zwischen  Arealen  in 
verschiedenen  Zonen,  die  je  ausreichend  gross  im  Sinne  von  Art.  63  Abs.  2 
BZO seien. (…) 

zulassen. 

gebietsweise 

Arealüberbauungen 

6.4 Die Bau- und Zonenordnung kann in den Bauzonen allgemein, zonen- 
sind 
oder 
Mindestarealflächen festzulegen (§ 69 PBG). Arealüberbauungen können auch 
bereits  überbaute  Grundstücke  umfassen,  wenn  die  Überbauung  als  Ganzes 
den Anforderungen genügt (§ 71 Abs. 3 PBG). Gemäss Art. 63 Abs. 1 BZO sind 
und  Wohnzonen  mit 
allen  Wohnzonen 
Arealüberbauungen 
Gewerbeerleichterung  sowie  den  Zentrumszonen  Z3  und  Z4  zulässig, 
ausgenommen  in  der  Wohnzone  W2/1,0.  Die  Arealfläche  muss  in  den 
zweigeschossigen  Wohnzonen  mindestens  3000  m²,  in  allen  übrigen  Zonen 
mindestens 6000 m² umfassen (Abs. 2).  

Dabei 

in 

verschiedenen 

Es  ist  unbestritten,  dass  die  der  Wohnzone  W2/2,0  zugeschiedenen 
Grundstücke Kat.-Nrn. 35 und 36 eine Arealfläche von 3330 m² aufweisen und 
das in der Wohnzone W3/2,6 befindliche Baugrundstück eine solche von 5880 
m². Aus Art. 64 Abs. 3 BZO ergibt sich, dass das Areal einer Arealüberbauung 
kommunalen 
in 
Gesetzesbestimmungen  zur  Arealüberbauung 
indessen  nicht 
entnehmen, dass jede in einer anderen Zone gelegene Teilarealfläche für sich 
alleine die jeweilige Mindestfläche gemäss Art. 63 Abs. 2 BZO erfüllen müsste. 
Diese Auslegung würde denn auch Art. 64 Abs. 3 BZO widersprechen, der von 
«Areal»  im  Singular  spricht.  Auch  legt  die  Vorinstanz  selbst  die  Normen 
dahingehend aus, dass ein Areal mit Teilflächen in den Wohnzonen W2 und W3 
eine  Gesamtfläche  von  6000  m²  aufweisen  müsse,  was  vorliegend  mit  einer 

Den 
lässt  sich 

Bauzonen 

liegen 

darf. 

 
 
 
 
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Gesamtarealfläche  von  9210  m²  erfüllt  sei.  Die  rekurrentische  Interpretation, 
dass  jede  Teilfläche  für  sich  alleine  die  entsprechenden  Mindestmasse 
einhalten  müsse,  wird  von  der  Vorinstanz  verworfen.  Soweit  es  um  die 
Auslegung kommunalen Rechts geht, ist zu beachten, dass diese in erster Linie 
den  Gemeindebehörden  obliegt  und  deshalb  von  der  Rekursinstanz  nur  mit 
Zurückhaltung  überprüft  werden  darf.  Die  vorinstanzliche  Würdigung  der 
gesetzlichen  Bestimmungen  erweist  sich  vorliegend  ohne  weiteres  als 
nachvollziehbar  und  vertretbar.  Diesbezüglich  erweist  sich  der  Rekurs  als 
unbegründet. 

6.5  Dass  der  E-Weg  die  (Gesamt-)Arealfläche  durchschneidet,  spricht 
vorliegend  nicht  gegen  die  Zulässigkeit  einer  Arealüberbauung.  Das  PBG 
äussert sich nicht zu dieser Konstellation. § 71 Abs. 1 PBG hält unter dem Titel 
«Anforderungen»  einzig 
fest,  dass  die  Bauten  und  Anlagen  einer 
Arealüberbauung  sowie  deren  Umschwung  besonders  gut  gestaltet  sowie 
zweckmässig  ausgestattet  und  ausgerüstet  sein  müssen.  Die  allgemeine 
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (altABV) hielt zum Thema Arealfläche noch 
fest,  dass  als  Arealfläche  die  von  einer  einheitlichen  Baueingabe  erfassten, 
baulich  noch  nicht  ausgenützten,  räumlich  zusammenhängenden  Grundstücke 
und  Grundstückteile  in  Bauzonen  gelten  würden  (§  6  altABV).  Räumlich 
zusammenhängend  waren  danach  Grundstücke  und  Grundstückteile,  die 
unmittelbar  aneinander  anstiessen  (§  7  Abs.  1  altABV).  Der  räumliche 
Zusammenhang  wurde  nicht  unterbrochen  durch  Flächen  und  Anlagen,  wie 
Gewässer, Waldparzellen, Freiflächen, unüberbaubare Drittgrundstücke, Wege, 
Strassen  und  Eisenbahnlinien,  sofern  diese  im  Verhältnis  zur  gesamten 
Arealfläche  nur  einen  kleinen  Teil  ausmachten  und  sofern  die  Arealfläche 
dennoch optisch eine Einheit bildete sowie architektonisch als Einheit überbaut 
werden  konnte.  §§  6  und  7  altABV  wurden  mit  Änderung  vom  25.  September 
1991 aufgehoben. In der Weisung wurde dies damit begründet, dass sowohl § 
259 PBG über die massgebliche Grundfläche als auch die Bestimmungen über 
die  Arealüberbauung  von  §§  69  ff.  PBG  ausdrücklich  gelockert  worden  seien. 
Allenfalls  denkbaren  Missbräuchen  könne  ohne  besondere  Bestimmungen 
begegnet werden.  

§  259  Abs.  1  PBG  statuiert,  dass  die  massgebliche  Grundfläche  die  von 
der  Baueingabe  erfasste  Fläche  der  baulich  noch  nicht  ausgenützten 
Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzone sei. Der revidierte § 259 Abs. 1 
PBG  verlangt  mithin  keine  «zusammenhängende  Fläche»  mehr  als 
massgebliche  Grundfläche.  Damit  ist  es  grundsätzlich  zulässig,  dass  eine 
Arealfläche von privaten bzw. öffentlichen Strassen oder Wegen durchschnitten 
wird, welche nicht zur Arealfläche gehören. Massstab für die Zulässigkeit bildet 
damit  §  71  PBG.  Die  Arealüberbauung  muss  als  solche  wahrgenommen 
werden  und  besonders  gut  gestaltet,  zweckmässig  ausgestattet  und 
ausgerüstet  sein.  Die  Arealfläche  muss  optisch  eine  Einheit  bilden  und  auch 
architektonisch  als  Einheit  überbaut  werden  können.  Ob  dies  zutrifft,  muss 
jeweils einzelfallweise geprüft werden. Ferner darf kein Missbrauch des Instituts 
der Arealüberbauung vorliegen. 

Beim  E-Weg  handelt  es  sich  um  eine  Quartierstrasse,  welche  zudem  ab 
der  Einfahrt  in  die  Unterniveaugarage  der  bereits  bewilligten  Arealüberbauung 
für 
lediglich  wenigen  Wohneinheiten  als  Erschliessung  dient.  Diese 

 
 
 
 
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Drittanstösser  untergeordnete  Nutzung,  die  Folge,  dass  der  E-Weg  somit 
praktisch  keinen  Durchgangsverkehr  aufweist,  sowie  die  Tatsache,  dass  die 
(Gesamt-)Arealüberbauung  über  den  E-Weg  erschlossen  werden  soll,  führen 
zum  Ergebnis,  dass  eine  Arealüberbauung  über  die  drei  Grundstücke  hinweg 
die  Anforderungen  von  §  71  PBG  grundsätzlich  zu  erfüllen  vermag.  Die 
Arealfläche  kann  trotz  des  bzw.  auch  mit  dem  E-Weg  optisch  als  Einheit 
wahrgenommen  und  auch  architektonisch  als  Einheit  überbaut  werden.  Auch 
kann  im  Begehren,  die  drei  Grundstücke  zu  einer  einzigen  Arealüberbauung 
zusammenzufassen, kein Missbrauch des Instituts der Arealüberbauung erblickt 
werden.  Die  Arealüberbauungswürdigkeit  bzw.  der  Anspruch  auf  den 
Arealüberbauungsbonus  im  Einzelfall  können  jedoch  erst  aufgrund  eines 
konkreten Baugesuchs beurteilt werden.  

Die rekurrentische Rüge erweist sich mithin als unbegründet.