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**Case Identifier:** d99555a7-2336-5f2b-aa7f-e616b0b2e426
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-30
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.05.2024 FO.2023.0011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_FO-2023-0011_2024-05-30.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 30 mai 2024

  
	
  Composition

  	
  M. François Kart, président; Mme
  Silvia Uehlinger et M. Antoine Rochat, assesseurs; Mme Nadia Egloff,
  greffière.

  

 

	
  Recourant

  	
  1.

  	
  A.________, à ********, représenté
  par Me Frank TIECHE, avocat à Lausanne, et Me Nicolas Perret, avocat à Nyon, 
  

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Commission d'affermage, à
  Lausanne, 

  

   

	
  Autorité concernée

  	
   

  	
  Direction générale de l'agriculture
  de la viticulture et des affaires vétérinaires (DGAV), à Morges, 

  

   

	
  Tiers intéressés

  	
  1.

  	
  B.________, à ********, représentée
  par Me Philippe CONOD, avocat à Lausanne,  

  	 

	
   

  	
  2.

  	
  C.________, à ********, représenté
  par Me Yves NICOLE, avocat à Yverdon-les-Bains,  

  	 

	
   

  	
  3.

  	
   D.________, à
  ********.

  

   

 

	
  Objet

  	
            

  
	
   

  	
  Recours A.________ c/ décision de la Commission
  d'affermage du 6 juillet 2023 approuvant un fermage de 47'538 fr. par an.

  

 

Vu les faits suivants:

A.                    
A.________, B.________ et C.________ forment la communauté héréditaire de
feu E.________, décédé en juin 2011 (ci-après: l'hoirie). Les prénommés sont propriétaires
en main commune du domaine viticole de ******** constitué des parcelles nos
268, 343 et 344 (en zone viticole) et 272 (en zone de village et zone agricole)
de la commune de Bougy-Villars ainsi que de la parcelle n° 155 (en zone
viticole protégée) de la commune de Féchy. 

La parcelle n° 155 comporte 18'786 m2 de
vignes. La parcelle n° 268 comprend 24'447 m2 de vignes et 3'642 m2
de pré-champ. La parcelle n° 343 comporte 20'917 m2 de vignes et 3'858
m2 de pré-champ. La parcelle n° 344 compte 6'352 m2 de
vignes. Quant à la parcelle n° 272, elle comporte 5'110 m2 de vignes
et 410 m2 de pré-champ. Elle supporte en outre quatre bâtiments (ECA
nos 109, 110, 112 et 113) qui occupent 877 m2, le solde
ayant une affectation de place/jardin. Le bâtiment ECA n° 109, construit en
1650, est un manoir classé monument historique (objet national) qui comporte un
logement de 7 pièces, deux logements de 2 pièces, deux chambres individuelles,
une cave à vin, une salle pour les événements et une chaufferie. Le bâtiment
ECA n° 110 est un bâtiment d'habitation de 247 m2 qui comporte trois
chambres simples, une chambre double avec kitchenette (évalué comme un
appartement), un "réfectoire/cuisine commune, chauffage", deux pièces
avec salle de douche commune, un garage de deux places utilisé actuellement
comme cave à vin, une salle du pressoir, des entrepôts et un grenier. Le
bâtiment ECA n° 112 est une dépendance viticole de 46 m2 servant de
remise agricole et d'entrepôt. Le bâtiment ECA n° 113 est un garage de 38 m2
qui abrite des machines et sert d'entrepôt. 

B.                    
Le 9 janvier 2008, A.________, B.________, C.________ et feu leur père ont
signé devant notaire un pacte successoral, dont l'art. 6 prévoit ceci: 

"Je
souhaite que mes enfants s'entendent entre eux au sujet de la répartition de
mes biens, y compris le choix de celui de mes enfants qui reprendra le domaine
de ******** (...)

Le mobilier ancien, comprenant
notamment les tableaux, les portraits en l'argenterie de famille, restera
propriété de mes trois enfants en indivision; celui de mes enfants qui
reprendra le domaine en sera l'usufruitier. 

Si plusieurs de mes enfants
désirent reprendre le domaine de ********, le choix doit se faire à la majorité
de mes enfants (...)"

C.                    
Depuis novembre 2011, A.________ vit au domaine de ********,
actuellement avec son épouse et leur fille. Par contrat de bail signé le 16
janvier 2012 entre l'hoirie et A.________, il a été convenu de louer à ce
dernier l'appartement de 7 pièces sis au 1er étage du manoir ECA n°
109, deux garages à voitures, ainsi que le droit d'utiliser le jardin. Ce bail
prévoit que le loyer est "compensé dans le cadre de la comptabilité
engendrée par la succession". 

D.                    
Dès 1976, le domaine de ******** a été loué et exploité par la société F.________,
qui versait un loyer annuel de 75'612 fr. pour les vignes et la location du
pressoir. 

En 2012, C.________ a proposé à ses frère et sœur de
reprendre l'exploitation du domaine, en leur expliquant sur la base d'un
business plan que l'hoirie pourrait espérer dégager un bénéfice annuel de
l'ordre de 224'121 fr., partageable en trois. 

Le 9 octobre 2013, les hoirs ont ainsi résilié les
contrats les liant à F.________ pour le 31 octobre 2014, en indiquant à cette
dernière qu'ils souhaitaient exploiter partiellement eux-mêmes le domaine. 

Le 31 octobre 2014, un contrat de vignolage portant
sur les parcelles nos 268, 343, 344 et 155 a été conclu entre tous
les hoirs et G.________, vigneron-tâcheron, pour une durée minimale de cinq
ans, renouvelable tacitement d'année en année. 

Par courriel du 29 janvier 2015, C.________ –
titulaire d'un CFC de viticulteur depuis le 24 septembre 2013 – a indiqué à ses
frère et sœur qu'il souhaitait "louer ce que F.________ avait loué
auparavant, des vignobles et des bâtiments techniques" et qu'il attendait
l'accord de A.________ à ce sujet. 

Le 19 février 2015, C.________ a inscrit au registre
du commerce une entreprise individuelle sous la raison sociale "********",
dont le but est "exploitation viticole, production et commerce de
vins". 

Le 23 juin 2015, C.________ a conclu avec G.________
un contrat de société simple pour une durée initiale de quatre ans en vue
d'exploiter en commun une entreprise agricole. 

Les 7 et 28 octobre 2015, ainsi que le 15 janvier
2016, A.________ s'est adressé à C.________ pour lui demander diverses
informations relatives à la gestion du domaine. Dans ce dernier courrier, il a
notamment relevé qu'il souhaitait reprendre seul la propriété du domaine, en
dédommageant ses frère et sœur, et en confier la gestion à C.________. 

Le 15 janvier 2016, A.________ a également invité G.________
à le renseigner au sujet de l'exécution du contrat de vignolage et à lui
indiquer en particulier s'il avait perçu la rémunération contractuelle prévue
et, dans l'affirmative, qui la lui avait versée. 

E.                    
Par demande du 18 août 2016, B.________ et C.________ ont ouvert devant
le Tribunal d'arrondissement de la Côte une action en partage successoral à
l'encontre de A.________, concluant en particulier à ce que C.________ se voie
attribuer exclusivement le domaine de ******** contre une soulte. A.________ a pour
sa part conclu à l'annulation du pacte successoral du 9 janvier 2008,
subsidiairement à ce que la nullité de cet acte soit constatée, et à ce que le
domaine de ******** lui soit exclusivement attribué contre une soulte. 

Dans le cadre de cette procédure, le Tribunal
d'arrondissement de la Côte a requis deux expertises, rendues les 11 octobre et
15 novembre 2019. Dans cette seconde expertise réalisée par H.________,
l'expert a notamment relevé que le domaine de ******** devait être qualifié d'entreprise
agricole, avec une valeur de rendement de 1'229'739 fr. Il a retenu que l'utilisation
des bâtiments sis sur la parcelle n° 272 était nécessaire à la viticulture, à
l'exception des deux logements situés au-dessus du rez-de-chaussée du bâtiment
ECA n° 109 et du logement dans le bâtiment ECA n° 110 dont l'usage était considéré
comme non agricole dans l'estimation de la valeur de rendement agricole. 

A.________ a pour sa part fait procéder à une
expertise privée par un notaire qui a rendu son rapport le 18 mars 2019, dans
lequel il était également retenu que les parcelles du domaine formaient
"très vraisemblablement" une entreprise agricole. 

Toujours dans le cadre de la procédure de partage
successoral, le Tribunal d'arrondissement de la Côte a entendu les parties lors
d'une audience du 24 mars 2021. A cette occasion, G.________, en qualité de
témoin, a déclaré qu'il était toujours sous contrat de vignolage avec l'hoirie
et que le contrat de société simple conclu avec C.________ avait été dissout
après moins d'un an. Il a en outre indiqué que s'agissant des 5000 m2 de
vignes sur la parcelle n° 272 qui ne faisaient pas partie du contrat de vignolage,
C.________ lui avait demandé s'il était d'accord de procéder au traitement et
aux travaux machines car il ne voulait pas acheter des machines pour une si
petite surface, ce que G.________ avait accepté oralement. Il a précisé qu'il
facturait ses heures à C.________ en fin d'année. 

Par ordonnance du 5 avril 2022, le Tribunal
d'arrondissement de la Côte a rejeté une requête de mesures provisionnelles
formée par A.________ le 10 juillet 2020 qui tendait notamment à interdire à C.________
de gérer le domaine. Le tribunal a en particulier retenu que C.________ était
en principe le seul à exploiter la parcelle n° 272, non visée par le contrat de
vignolage, mais qu'il ressortait cependant de l'audition de G.________ que celui-ci
et C.________ avaient conclu oralement que G.________ exploite également cette
parcelle, puis que ses heures de travail soient facturées en fin d'année à C.________.
Le Tribunal a par ailleurs retenu qu'eu égard au pacte successoral, à la
résiliation du bail avec F.________, au contrat de vignolage avec G.________, ratifié
par A.________, et au fait que A.________ avait expressément accepté la
nomination de G.________ pour l'exploitation du domaine, les parties étaient
vraisemblablement convenues, du moins initialement, que C.________ reprenne
l'exploitation du domaine. Il ne pouvait ainsi être admis que C.________ avait
unilatéralement et sans l'accord de l'hoirie repris la gestion du domaine,
procédé que A.________ n'avait jamais remis en cause du moins jusqu'à l'avènement
d'une procédure judiciaire. Il a ajouté que sur le plan de la vraisemblance, les
activités de C.________ n'apparaissaient pas préjudiciables aux intérêts de
l'hoirie, en rappelant que A.________ pourrait faire valoir ses intérêts et
éventuelles créances contre l'hoirie dans l'action au fond. 

F.                    
Dans une procédure parallèle initiée le 25 août 2021 devant le Tribunal
d'arrondissement de la Côte, A.________ a déposé une requête tendant à la
désignation d'un représentant de la communauté héréditaire, en raison du contexte
d'animosité régnant. 

La présidente du Tribunal d'arrondissement de la
Côte a nommé le notaire Me D.________ en tant que représentant de l'hoirie
(ci-après: le représentant de l'hoirie). 

G.                    
En réponse à diverses correspondances adressées par le représentant de
l'hoirie les 2 juin, 1er juillet et 23 août 2022 (qui ne figurent
pas au dossier), A.________ a indiqué à ce dernier le 24 août 2022 que la
question que posait ledit représentant quant à savoir si les montants payés par
C.________ à l'hoirie constituaient un fermage ou un vignolage n'était pas
pertinente. A cet égard, il a fait valoir que pour admettre un fermage sur les
parcelles viticoles du domaine, il conviendrait tout d'abord que les héritiers
se soient entendus sur le principe de la conclusion d'un contrat de fermage et
sur le montant du loyer, qui devrait également être approuvé par la Commission
d'affermage. Un vignolage était quant à lui exclu compte tenu du contrat de
vignolage en vigueur entre les hoirs et G.________. A.________ a en outre prié
le représentant de l'hoirie d'obtenir la comptabilité du domaine de ********
depuis 2015. 

Selon les explications de A.________, par courriel
du 29 novembre 2022 (qui ne figure pas au dossier), le représentant de l'hoirie
a interpellé les avocats des héritiers en leur indiquant qu'il avait dû
s'assurer de la véracité des allégués de chacune des parties et qu'il n'avait
pas été en mesure de décider si, depuis 2015, il y avait eu bail à ferme ou
exploitation du domaine par C.________ pour le compte de l'hoirie. Il a ainsi
invité les parties à requérir un avis de droit ou à interpeller les autorités
judiciaires compétentes afin d'obtenir une décision préjudicielle.

Le 5 décembre 2022, A.________ a répondu au
représentant de l'hoirie en s'étonnant de sa correspondance du 29 novembre 2022,
dans laquelle il semblait considérer qu'un fermage était versé. Il a indiqué
que si le représentant faisait allusion aux loyers retenus dans les comptes
annuels, il y avait lieu de constater que ces montants variaient selon le bon
vouloir de C.________ et ne correspondaient pas à un accord et à un loyer
contractuels. En outre, c'était à C.________ d'agir judiciairement pour faire
reconnaître l'existence d'un bail à ferme. Il a à nouveau requis la production
des documents comptables liés à l'exploitation du domaine. 

Le 15 décembre 2022, le représentant de l'hoirie a répondu
à A.________ qu'il ne lui appartenait pas de s'occuper d'une éventuelle
reddition des comptes de C.________. Il lui a par ailleurs indiqué que, à ce
stade, il partait du principe que C.________ était au bénéfice d'un contrat de
bail à ferme depuis le début de l'année 2015, les autres héritiers étant libres
de faire constater que tel n'était pas le cas. Il a relevé que dans cette
optique, il entamerait prochainement les démarches pour faire fixer le montant
du fermage. 

Le 13 janvier 2023, A.________ a indiqué au
représentant de l'hoirie que les conditions d'existence d'un bail à ferme
n'étaient pas réalisées et a derechef requis la production des documents
comptables du domaine. 

H.                    
Le 23 février 2023, le représentant de l'hoirie a adressé à la
Commission d'affermage une requête d'approbation du fermage pour une entreprise
agricole fixé à 47'537.60 fr. par an. Sur le formulaire idoine qu'il a
complété, le notaire a indiqué que le bailleur était l'hoirie et que le fermier
était C.________. Sous rubrique "motifs de la requête", il a indiqué
"Mise en conformité avec l'art. 42 LBFA". Dans un courrier
d'accompagnement daté du même jour, il a exposé ce qui suit: 

"Tout
d'abord, sachez que j'agis en qualité de représentant de la communauté
héréditaire de la succession de E.________, savoir B.________, C.________ et A.________.

(...)

Depuis 2015, C.________, qui
dispose d'une formation viticole complète, exploite effectivement le domaine
viticole et paie à ce titre un fermage à l'hoirie, dont le montant n'a jamais
été fixé de manière officielle. 

La surface en nature de vignes
effectivement exploitée par C.________ est de 756,12 ares. Conseillé par J.________,
C.________ a calculé son fermage sous l'appellation La Côte 1, soit fr. 47.-
par are, ce qui donne pour les 756,12 ares un montant de fr. 35'537.65.

En sus des vignes, C.________
occupe des locaux correspondant au numéro d'assurance ECA 110, sis sur la
parcelle 272, à savoir des locaux techniques d'une entreprise viticole (cuves,
dépôt pour machines, etc.). A ce titre, il paye un montant de fr. 12'000.- par an.

Compte tenu de ce qui précède, le
fermage licite est de fr. 47'537.65. 

En ma qualité de représentant de
la communauté héréditaire et afin que la situation de fait soit conforme à la
loi, je vous prie de bien vouloir valider le fermage licite de l'entreprise
agricole, exploitée par C.________ à fr. 47'537.65.

Afin que votre information soit
complète, sachez que C.________ collabore avec G.________, dont il a repris les
obligations découlant d'un contrat de vignolage, précédemment conclu par
l'hoirie.

Je précise qu'aucun contrat écrit
n'a été signé par les membres de l'hoirie, étant relevé que la conclusion d'un
contrat de bail à ferme agricole n'est soumis à aucune forme." 

Il ressort du dossier et des explications des
parties que le représentant de l'hoirie n'a pas informé personnellement A.________
du dépôt de cette requête. 

Le 17 mars 2023, la Commission d'affermage a indiqué
au représentant de l'hoirie que s'agissant d'une demande d'approbation du
fermage convenu entre les parties, elle devait requérir un préavis de la
Direction de l'agriculture, de la viticulture et des affaires vétérinaires
(DGAV). Elle a ajouté "s'être aussi saisie de la question de l'éventuel
affermage par parcelles constitué par l'affermage des vignes et de bâtiments à C.________".
Elle a ainsi prié le représentant de l'hoirie d'indiquer la nature et les
conditions financières de la mise à disposition d'un logement à l'exploitant du
domaine viticole. Elle l'a aussi invité, le cas échéant, à indiquer le motif
invoqué par les bailleurs permettant d'autoriser un affermage par parcelles
dans le cadre du contrat de bail à ferme les liant à C.________. 

I.                      
Le 25 avril 2023, A.________ a requis auprès du Tribunal
d'arrondissement de la Côte la révocation du représentant l'hoirie et la
désignation d'un nouveau représentant de la communauté héréditaire. Il a entre autres
fait valoir qu'il n'avait toujours pas reçu les comptes du domaine requis malgré
plusieurs mises en demeure adressées au représentant de l'hoirie, qui ne
respectait pas l'égalité entre héritiers. Il a aussi reproché à celui-ci de ne
pas avoir expliqué les raisons pour lesquelles il retenait l'existence d'un
bail à ferme. 

A la connaissance du tribunal, aucune décision n'a
encore été rendue concernant cette procédure.

J.                     
Par courrier du 16 mai 2023, le représentant de l'hoirie a expliqué à la
Commission d'affermage que le fermage payé à l'hoirie par C.________ (47 fr.
l'are par an) lui avait été conseillé par J.________ lorsqu'il avait décidé
d'exploiter personnellement le domaine. Concernant le logement mis à
disposition de l'exploitant du domaine viticole, il a indiqué que le domaine de
******** comportait un appartement principal, occupé par A.________, et que
l'exploitant n'y habitait pas. En revanche, des pièces avec sanitaires étaient
à disposition de C.________ qui y résidait ponctuellement en payant à l'hoirie
un montant que lui avait conseillé J.________. Quant aux motifs d'un affermage
par parcelles, il découlait du fait que le logement principal du domaine était
occupé par A.________. Il a par ailleurs relevé que C.________ avait repris les
obligations de l'hoirie à l'égard de G.________ découlant du contrat de
vignolage, comme cela ressortait d'une correspondance de G.________ adressée au
représentant de l'hoirie le 21 décembre 2022 où il indiquait ceci: "Nous
n'avons jamais perçu le moindre versement de la partie de l'Hoirie. Toutes les
charges en tant que vigneron tâcheron sont payées par C.________, ceci depuis
le début de mon contrat. La seule personne qui me donne du travail et que me
paie chaque mois est C.________ comme mentionné dans mon contrat". Il
a enfin indiqué que d'un point de vue administratif et fiscal, il fallait
partir du principe que C.________ était le patron de G.________, dans la mesure
où il lui donnait des instructions pour la taille des vignes et assumait ses
charges sociales. 

Le 28 juin 2023, la DGAV a rendu un rendu un préavis
dans lequel elle recommandait à la Commission d'affermage d'approuver le
fermage annuel de 47'537.65 fr. proposé par les parties. Elle a indiqué que
l'objet du bail consistait en une exploitation viticole totalisant 75'612 m2
de vignes, des locaux techniques (bureau, pressoir, cuves, dépôt pour machines)
et des logements pour le personnel dans le bâtiment ECA n° 110. Elle a relevé
que sur la base du bail, des informations contenues dans la requête ainsi que
de divers entretiens téléphoniques et échanges de courriels avec C.________, le
fermage calculé par la DGAV sur la base des art. 2 à 4 de l'ordonnance fédérale
concernant le calcul des fermages agricoles du 11 février 1987 (OFerm; RS
221.213.221) s'établissait à 50'300 fr. Elle a également mentionné ceci: "NB:
Aucun bail n'est produit avec la requête (bail oral). Probable affermage par
parcelles".

K.                    
Par décision du 6 juillet 2023, notifiée le lendemain au représentant de
l'hoirie, la Commission d'affermage a approuvé le fermage convenu de 47'538 fr.
par an pour l'entreprise agricole. Sous rubrique "Conditions et
charges", elle a indiqué "Approbation du fermage non-inclus le logement
de l'exploitant". 

L.                     
Dans le cadre de la procédure de révocation du représentant de l'hoirie
requise par A.________, une audience s'est tenue le 3 août 2023 devant le
Tribunal d'arrondissement de la Côte. Durant celle-ci, il est ressorti que le
représentant de l'hoirie n'avait pas communiqué aux héritiers la décision de la
Commission d'affermage du 6 juillet 2023, ledit représentant reconnaissant par
ailleurs qu'il avait placé le conseil de A.________ comme
"indésirable" dans sa messagerie. Il a ainsi été convenu que le représentant
de l'hoirie transmette à toutes les parties une copie de cette décision, de la
requête du 23 février 2023 ainsi que de la correspondance échangée avec la
Commission d'affermage. 

Le 3 août 2023, le représentant de l'hoirie a
transmis à A.________ la décision de la Commission d'affermage du 6 juillet
2023, la requête du 23 février 2023 et son courrier d'accompagnement, le
courrier du 16 mai 2023, le courrier de G.________ du 21 décembre 2022, ainsi
que le courrier de la Commission d'affermage du 17 mars 2023. 

Le 11 août 2023, A.________ a interpellé la
Commission d'affermage en lui indiquant avoir incidemment appris que le
représentant de l'hoirie avait ouvert une procédure devant elle et qu'une
décision avait été rendue. Il l'a priée de lui transmettre le préavis de la
DGAV ainsi que tous les échanges entre la Commission d'affermage et le
représentant de l'hoirie. Le 17 août 2023, la Commission d'affermage a transmis
à A.________ le préavis de la DGAV du 28 juin 2023. 

Les 21 et 24 août 2023, A.________ s'est derechef adressé
à la Commission d'affermage pour lui demander la production de tous les
échanges entre la DGAV et l'une ou l'autre partie, notamment des notes
téléphoniques, en référence au préavis de la DGAV du 28 juin 2023 qui évoquait des
entretiens téléphoniques et échanges de courriels avec C.________. 

Le 30 août 2023, la Commission d'affermage a répondu
à A.________ que le stagiaire envoyé par son avocat le 21 août 2023 avait pu
prendre connaissance de tout le dossier et qu'elle n'avait pas d'autres pièces
concernant le bail à ferme viticole conclu avec C.________ à lui transmettre. Elle
l'a pour le reste renvoyé à s'adresser à la DGAV s'agissant des pièces en main
de cette dernière.

M.                   
Le 31 août 2023, A.________ a requis devant le Tribunal d'arrondissement
de la Côte l'assignation du représentant de l'hoirie en tant que témoin. Il a
en particulier relevé que les hoirs n'avaient jamais instruit le représentant de
l'hoirie pour agir devant la Commission d'affermage et que la décision de cette
dernière du 6 juillet 2023 lésait ses intérêts. Il a exposé que ladite
commission retenait implicitement l'existence d'un contrat de bail à ferme
agricole et fixait un montant de fermage "convenu", alors que les
héritiers n'avaient jamais été d'accord pour conclure avec C.________ un bail à
ferme sur l'entreprise agricole, qu'aucun fermage n'avait jamais été convenu et
que l'existence d'un contrat de vignolage avec G.________ faisait de toute
manière obstacle à la possibilité de conclure un bail à ferme agricole. En
outre, c'était à tort que le représentant de l'hoirie avait indiqué dans sa
requête que c'était C.________ qui exploitait le domaine et qu'il versait un
fermage à l'hoirie. Le fermage approuvé était par ailleurs ridiculement bas, ce
qui réduisait drastiquement la créance que A.________ pourrait faire valoir dans
la procédure de partage contre C.________. Ce fermage ne tenait du reste pas
compte des trois expertises menées et de la réalité des locaux occupés par C.________.

N.                    
Par acte du 31 août 2023, A.________ (ci-après: le recourant) a recouru
devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP)
contre la décision de la Commission d'affermage du 6 juillet 2023 en concluant principalement
à son annulation, respectivement à ce qu'elle soit déclarée nulle,
subsidiairement au renvoi de la cause à une commission ad hoc dont la
composition sera fixée à dire de justice pour nouvelle décision, la Commission
d'affermage respectivement chacun des membres la composant étant récusés. Plus
subsidiairement, il conclut à ce que le fermage licite soit fixé à 224'000 fr.
par an depuis 2015, montant qu'il se réserve de modifier en cours de procédure
selon le résultat de l'instruction, et qui portera intérêt à 5% l'an dès le 24
août 2018. 

O.                    
Le 1er septembre 2023, en dehors de la procédure devant la
CDAP, la DGAV a transmis au recourant, à la demande de ce dernier, les
documents utilisés pour établir son préavis du 28 juin 2023. 

P.                    
La Commission d'affermage a déposé sa réponse au recours le 16 octobre
2023, en s'en remettant à justice. 

La DGAV s'est déterminée sur le recours le 16
octobre 2023, en se remettant à justice. 

C.________ et B.________ se sont déterminés sur le
recours respectivement les 16 et 17 octobre 2023. Ils concluent à ce qu'il soit
déclaré irrecevable, respectivement rejeté. 

Le recourant a déposé des observations
complémentaires le 18 janvier 2024. 

La Commission d'affermage a fait savoir le 31
janvier 2024 qu'elle n'avait pas d'autres déterminations à faire valoir.  

La DGAV a déposé des observations complémentaires le
9 février 2024. 

C.________ a déposé des observations complémentaires
le 9 février 2024. 

Le recourant s'est encore brièvement exprimé le 21
février 2024. B.________ s'est déterminée sur cette écriture le 22 février 2024.

Le représentant de l'hoirie ne s'est pour sa part
pas déterminé dans le délai qui lui avait été imparti pour ce faire. 

Considérant en droit:

1.                     
B.________ et C.________ contestent la recevabilité du recours. 

a) C.________ fait valoir que c'est uniquement la
communauté héréditaire, par son représentant, qui a pris part à la procédure
devant l'autorité intimée, non le recourant. Partant, le recours de ce dernier
devrait être déclaré irrecevable. Il ajoute que le recourant ne peut en outre
soutenir avoir été privé de la possibilité de prendre part à cette procédure,
qui n'a pas été cachée aux héritiers, et que s'il n'était pas d'accord avec les
démarches du représentant de l'hoirie, il était libre de déposer une plainte
auprès de l'autorité de surveillance des représentants de communauté
héréditaire. Il relève que même si le recourant avait voulu prendre part à la
procédure devant l'autorité intimée, il n'aurait pas pu le faire dès lors qu'il
ne dispose d'un intérêt qu'en tant que membre de la communauté héréditaire et
non individuellement, la prérogative de demander l'approbation d'un fermage
revenant au bailleur, soit ici l'hoirie représentée par D.________. Il souligne
que l'on aboutirait au même constat si l'on retenait que la procédure devant la
Commission d'affermage était une procédure en constatation de droit, en ce sens
que le recourant ne dispose d'un intérêt à une telle décision qu'en tant que membre
de l'hoirie.    

B.________ soutient également que le recours doit être
déclaré irrecevable dans la mesure où seule l'hoirie, par son représentant,
pouvait adresser une demande à la Commission d'affermage. Le recourant, s'il
n'était pas d'accord avec cette démarche, aurait dû user la voie de la plainte
ou du recours et s'adresser au juge civil et non administratif. 

Le recourant fait valoir que les conditions de
recevabilité de son recours sont remplies, aux motifs que la décision
litigieuse le concerne, qu'il a pris part à la procédure devant la Commission
d'affermage en sa qualité de membre de la communauté héréditaire et qu'il est
touché directement dans ses droits et intérêts économiques, la constatation
d'un fermage étant un point central influant le partage successoral. Il ajoute
qu'il a en outre le droit de faire constater l'absence de contrat de bail à
ferme agricole qui implique qu'aucun fermage ne doit être fixé, en soulignant
que l'existence ou non d'un tel contrat est également un point crucial influant
sur le partage et sur une éventuelle attribution de l'exploitation viticole. Il
relève par ailleurs avoir été empêché de participer et d'intervenir
personnellement dans la procédure devant l'autorité intimée. Il souligne
également que tous les membres de l'hoirie sont parties à la procédure devant
la CDAP.

b) aa) A teneur de l'art. 50 de la loi fédérale du 4
octobre 1985 sur le bail à ferme agricole (LBFA; RS 221.213.2), les décisions
de l'autorité administrative de première instance peuvent être déférées dans
les trente jours à l'autorité cantonale de recours. Selon l'art. 75 let. a de
la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36),
applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD, a qualité pour former recours toute
personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité
précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par
la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce que
celle-ci soit annulée ou modifiée. 

bb) Une communauté héréditaire, comme telle, n'a pas
la personnalité juridique et n'a pas la capacité d'être partie. Tous les
membres de l'hoirie doivent donc agir conjointement (TF 1C_652/2022 du 7 mars
2024 consid. 1; CDAP FO.2022.0004 du 24 mai 2023 consid. 1c/cc et la réf. à Paul-Henri
Steinauer, Le droit des successions, 2e éd., Berne 2015, p. 628
n° 1228). La jurisprudence a toutefois assoupli le principe de l'unanimité
lorsqu'il y a lieu de sauvegarder des intérêts juridiquement protégés non pas
contre un tiers mais contre l'un des héritiers. Dans ce cas, tous les héritiers
doivent néanmoins être parties au procès, soit comme demandeurs, soit comme
défendeurs (ATF 141 IV 380 consid. 2.3.2; TF 5A_528/2021 du 3 février 2022
consid. 5.2.1; 5A_653/2017 du 3 mai 2018 consid. 3.2.1; Pichonnaz/Foëx/Piotet,
édit., Commentaire romand du Code civil II, Bâle 2016, ad art. 602 n° 37 p. 889).
Il se justifie également de déroger à ce principe quand chaque héritier a un
intérêt digne de protection individuel et actuel à ce qu'il soit procédé à un
constat en vue de préparer le partage. La jurisprudence admet que des hoirs ou
des propriétaires en main commune peuvent recourir à titre individuel contre
une décision qui crée des droits ou des obligations, ceux-ci n'étant obligés
d'agir tous ensemble que lorsque le recours est susceptible de léser ou de
mettre en péril les intérêts d'autres membres de la communauté (ATF 119 Ib 56
consid. 1 p. 58; 116 Ib 447 consid. 2b p. 450; TF 1C_278/2011 du
17 avril 2012 consid. 1.2; Chambre administrative de la Cour de Justice du
Canton de Genève ATA/857/2014 du 4 novembre 2014 consid. 2e; CDAP
FO.2022.0004 précité consid. 1c/cc). 

cc) Dans l'arrêt FO.2022.0004 précité, la CDAP a
ainsi retenu que l'existence d'une communauté héréditaire n'empêchait pas un ou
plusieurs héritiers de demander, sans l'accord de l'ensemble de l'hoirie, qu'une décision de constat de
l'assujettissement ou non à la LDFR d'une parcelle se trouvant en propriété de
la communauté soit rendue. Elle a relevé que bien que la constatation revête
l'effet d'une décision, en ce sens qu'elle donnait à l'intéressé un renseignement
de nature obligatoire sur une situation de fait, elle ne modifiait pas le
statut juridique de l'administré puisqu'elle se bornait à constater cet état de
fait, respectivement un droit préexistant, sous la forme d'une réponse à une
demande de renseignements, sans effet formateur. Dans cette affaire, la CDAP a
ainsi considéré que la recourante, qui avait agi seule devant la Commission
foncière rurale (CRF) et ensuite seule devant la CDAP, était habilitée à le
faire. En outre les autres propriétaires en main commune de la parcelle
concernée, appelés en cause dans la procédure comme tiers intéressés, ne
s'étaient pas opposés ni au dépôt du recours ni aux conclusions prises par la
recourante (arrêt précité consid. 1c/cc et dd et les références citées). 

Dans une autre affaire FO.2019.0013 du 11 décembre
2019, la CDAP avait été saisie d'un recours déposé par une membre d'une hoirie
contre une décision de la CRF déterminant la valeur de rendement d'une
entreprise agricole, la recourante se plaignant de l'application d'une mauvaise
version du Guide fédéral pour l'estimation de la valeur de rendement agricole.
La CDAP a retenu que le recours avait été formé par l'un des héritiers partie à
l'action en partage pendante, qui avait un intérêt digne de protection à la
modification de cette décision et donc la qualité pour recourir (arrêt précité,
consid. 1). 

c) En l'espèce, la décision attaquée a été rendue
suite à la requête déposée par le représentant de l'hoirie le 23 février 2023.
Elle approuve un fermage convenu de 47'538 fr. par an, en retenant l'existence
d'un contrat de bail à ferme agricole liant les membres de l'hoirie (bailleur)
et C.________ (fermier). 

A la lumière des développements contenus notamment
dans l'arrêt FO.2019.0013 précité, il y a lieu d'admettre que le recourant, en
tant qu'héritier partie à la procédure en partage successoral actuellement
pendante, dispose d'un intérêt digne de protection à la modification de cette
décision. Dans ces circonstances, il pouvait agir seul devant le tribunal de
céans et la qualité pour recourir doit ainsi lui être reconnue, étant relevé
que les autres membres de la communauté héréditaire ont été appelés en cause
dans la présente procédure et qu'ils ont pu faire valoir leurs arguments.  

Interjeté en
temps utile auprès de l'autorité compétente, le recours satisfait par ailleurs
aux autres conditions formelles de recevabilité (cf. art. 79, 92, 95, 96 et 99
LPA-VD), de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.

2.                     
Le recourant fait valoir que la décision attaquée ne mentionne pas la
composition des membres de l'autorité intimée ayant statué, composition qui ne
figure de surcroît pas sur internet. Il invoque une violation de l'art. 42 al.
1 let. a LPA-VD. Il ajoute que s'il avait connu cette composition avant que la
décision soit rendue, il aurait immédiatement requis la récusation des membres
composant l'autorité intimée. Il relève également que la décision attaquée n'a
pas été signée par le président de la Commission d'affermage, mais par le
secrétaire de celle-ci. 

a) aa) L'art. 42 al. 1 let. a LPA-VD prévoit que la
décision contient le nom de l'autorité qui a statué et sa composition s'il
s'agit d'une autorité collégiale. Cette exigence doit permettre de s'assurer du
respect des règles relatives à la compétence de l'autorité et permettre aux
parties de s'assurer qu'il n'existe aucun motif de récusation au sens de l'art.
9 LPA-VD (cf. Bovay/Blanchard/Grisel Rapin, Procédure administrative vaudoise,
LPA-VD annotée, 2e éd., Bâle 2021, n. 4.1 ad art. 42 LPA-VD). Cependant,
selon la jurisprudence, lorsque la composition de l'autorité appelée à statuer
ne lui est pas communiquée, le justiciable est censé connaître cette
information lorsqu'elle est aisément disponible, par exemple par le truchement
d'un annuaire officiel ou d'un site internet (ATF 139 III 120 consid.
3.2.1; 135 II 430 consid. 3.3.2; 134 I 20 consid. 4.3.1; CDAP
AC.2021.0167 du 2 juin 2022 consid. 6b).

bb) A teneur de l'art. 13 al. 1 let. d de la loi
d'application de la LBFA du 10 septembre 1986 (LVLBFA; BLV 221.313), la
Commission d'affermage est l'autorité administrative compétente notamment pour
approuver le fermage d'une entreprise. Selon l'art. 14 al. 1 LVLBFA, la
Commission d'affermage se compose de cinq à sept membres nommés par le Conseil
d'Etat pour la durée d'une législature, dont au moins un représentant des
bailleurs et un représentant des fermiers; elle s'adjoint un secrétaire-juriste
pour la rédaction de ses décisions. 

b) En l'espèce, il est vrai que la décision attaquée
n'apparaît pas conforme aux exigences de l'art. 42 al. 1 let. a LPA-VD, dès
lors qu'elle ne mentionne pas le nom des membres de l'autorité collégiale ayant
statué. A cela s'ajoute qu'à la connaissance du tribunal, la composition de la
Commission d'affermage ne fait pas l'objet d'une publication (cf. CDAP
GE.2015.0068 du 19 novembre 2015 consid. 1), hormis le nom de son président que
l'on peut retrouver sur le site internet du Canton de Vaud (www.vd.ch/themes/economie/agriculture-et-viticulture/developpement-de-lespace-rural/fermages-et-bail-a-ferme-agricole).
Cela étant, le vice affectant la décision litigieuse a dans l'intervalle été
réparé. Selon ses explications, le recourant a en effet pu obtenir auprès de la
Commission d'affermage le 21 août 2023, soit avant de déposer son recours, le
nom de toutes les personnes ayant participé à la prise de la décision
litigieuse (cf. recours p. 12; pièce n° 20 des annexes jointes au recours). Il
a ainsi pu attaquer ladite décision en connaissance de cause et il n'en est
ainsi résulté pour lui aucun préjudice, notamment quant à la possibilité de
soulever ses griefs en lien avec la récusation des membres de l'autorité intimée,
arguments qui seront examinés ci-après au consid. 3.

Quant au fait que la décision litigieuse n'a pas été
signée par le président de la Commission d'affermage, mais par "Le Secrétaire"
I.________, cet élément ne saurait conduire à remettre en cause la validité de la
décision attaquée. En effet, I.________ est un des membres de la Commission
d'affermage ayant statué le 6 juillet 2023. Partant, sa compétence pour signer
la décision attaquée peut être admise, étant relevé qu’aucune disposition
légale n’exige que les décisions de la Commission d'affermage soient signées
par le président. Le grief formulé à cet égard peut ainsi être écarté. 

3.                     
Le recourant invoque une violation de l'art. 9 LPA-VD. Il fait valoir
que certains membres de l'autorité intimée sont également membres de
l'association J.________, dont est aussi membre C.________. Il soutient que la
Commission d'affermage aurait ainsi dû se récuser sur la base de l'art. 9 let.
a, b et e LPA-VD. En ce sens, il conclut principalement à ce que la nullité de
la décision attaquée soit prononcée, subsidiairement à ce que le dossier soit
renvoyé à une commission ad hoc dont la composition sera fixée à dire de
justice pour nouvelle décision, la Commission d'affermage respectivement chacun
des membres la composant étant récusés.  

a) L'art. 29 al. 1 Cst. dispose que toute personne a
droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement. L'art.
9 LPA-VD prévoit les motifs de récusation suivants:

"Toute personne appelée à
rendre ou à préparer une décision ou un jugement doit se récuser:

a.     si elle
a un intérêt personnel dans la cause;

b.     si elle
a agi dans la même cause à un autre titre, notamment comme membre d'une
autorité, comme conseil d'une partie, comme expert ou comme témoin;

c.     si elle
est liée par les liens du mariage ou du partenariat enregistré ou fait
durablement ménage commun avec une partie, son mandataire ou une personne qui a
agi dans la même cause comme membre de l'autorité précédente; la dissolution du
mariage ou du partenariat enregistré ne supprime pas le motif de récusation;

d.     si elle
est parente ou alliée en ligne directe ou, jusqu'au troisième degré inclus, en
ligne collatérale avec une partie, son mandataire ou une personne qui a agi
dans la même cause comme membre de l'autorité précédente;

e.     si elle
pourrait apparaître comme prévenue de toute autre manière, notamment en raison
d'une amitié étroite ou d'une inimitié personnelle avec une partie ou son
mandataire."

L'art. 9 LPA-VD n'offre pas des garanties plus
étendues que l'art. 29 al. 1 Cst., de sorte qu'il y a lieu de se référer à
la jurisprudence relative à ce droit constitutionnel (cf. TF 2C_975/2014 du 27
mars 2015 consid. 3.4).

Selon la jurisprudence, l'art. 29 al. 1 Cst. permet
notamment d'exiger la récusation des membres d'une autorité administrative dont
la situation ou le comportement sont de nature à faire
naître un doute sur leur indépendance ou leur impartialité; il tend à éviter
que des circonstances extérieures à l'affaire ne puissent influencer une
décision en faveur ou au détriment de la personne concernée. La récusation peut
s'imposer même si une prévention effective du membre de l'autorité visée n'est pas
établie, car une disposition interne de sa part ne peut guère être prouvée; il
suffit que les circonstances donnent l'apparence de la prévention et fassent
redouter une activité partiale. Cependant, seules des circonstances constatées
objectivement doivent être prises en considération; les impressions purement
individuelles d'une des personnes impliquées ne sont pas décisives (cf. ATF 144
I 159 consid. 4.3 p. 162; TF 1C_375/2021 du 17 mars 2022 consid. 2.1.2;
AC.2021.0403 du 28 septembre 2022 consid. 2a).

La jurisprudence du Tribunal fédéral considère que,
de manière générale, les dispositions sur la récusation sont moins sévères pour
les membres des autorités administratives que pour les autorités judiciaires
(cf. TF 1C_564/2020 du 24 février 2022 consid. 3.4.1; dans le même sens pour la
jurisprudence cantonale: AC.2021.0381 du 19 décembre 2022 consid. 2a).
Contrairement à l’art. 30 al. 1 Cst., qui ne concerne que les procédures
judiciaires, l’art. 29 al. 1 Cst. n'impose en effet pas l'indépendance et l'impartialité
comme maxime d'organisation d'autorités gouvernementales, administratives ou de
gestion et n'offre pas, dans ce contexte, une garantie équivalente à celle
applicable aux tribunaux (cf. ATF 125 I 119 consid. 3f; TF 8C_392/2022 du 26
octobre 2022 consid. 2.2). En règle générale, les prises de position qui
s'inscrivent dans l'exercice normal des fonctions gouvernementales,
administratives ou de gestion, ou dans les attributions normales de l'autorité
partie à la procédure, ne permettent pas, dès lors que l'autorité s'exprime
avec la réserve nécessaire, de conclure à une apparence de partialité et ne
sauraient justifier une récusation, au risque sinon de vider de son sens la
procédure administrative (cf. ATF 140 I 326 consid. 5.2; TF 1C_564/2020 du 24
février 2022 consid.  3.4.1). Le membre d'une autorité a en revanche
le devoir de se récuser lorsqu' il dispose d'un intérêt personnel dans
l'affaire à traiter, qu'il manifeste expressément son antipathie envers l'une
des parties ou s'est forgé une opinion inébranlable avant même d'avoir pris
connaissance de tous les faits pertinents de la cause (cf. TF 1C_265/2021 du 11
octobre 2021 consid. 4.1.1; 1C_228/2018 du 18 juillet 2019 consid.
6.1). Comme pour la récusation des juges, l'apparence de partialité peut
découler d'un comportement déterminé d'un membre de l'autorité ou de
circonstances de nature fonctionnelle ou organisationnelle (cf. ATF 147 I 173
consid. 5.1; 142 III 732 consid. 4.2.2; TF 8C_392/2022 du 26 octobre 2022
consid. 2.2).

La récusation ne touche en principe que les
personnes physiques composant les autorités, et non l'autorité en tant que
telle (cf. TF 1C_555/2015 du 30 mars 2016 consid. 4.1.; TF 2C_305/2011 du 22
août 2011 consid. 2.5; ATF 97 I 860 consid. 4 p. 862; CDAP GE.2020.0125 du 12 mai
2021 consid. 4a). Le Tribunal fédéral a relevé à cet égard que la récusation
doit rester l'exception si l'on ne veut pas vider la procédure et la
réglementation de l'administration de son sens. Il a ajouté que tel doit a
fortiori être le cas lorsque la récusation vise à relever une autorité
entière des tâches qui lui sont attribuées par la loi et qu'aucune autre
autorité ordinaire ne peut reprendre ses fonctions (ATF 122 II 471 consid. 3b
p. 477). Pour déterminer s'il y a une apparence de partialité justifiant la
récusation, il convient de prendre en compte l'ensemble des circonstances du
cas d'espèce, la mission et l'organisation de l'autorité concernée, le contenu
précis des déclarations faites, leur contexte et le but recherché par leur
auteur (TF 2C_238/2018 du 28 mai 2018 consid. 4.5; CDAP GE.2020.0125 précité consid.
4a; GE.2018.0117 du 28 mars 2019 consid. 3b/aa). 

Une violation des règles sur la récusation entraîne
en principe l'annulation de la décision viciée et non sa nullité, la nullité
n'étant admise qu'exceptionnellement dans des cas particulièrement graves (cf.
ATF 136 II 383 consid. 4.1 p. 389; TF 1C_280/2018 du 12 décembre 2018 consid.
3.3).

Conformément à l'art. 10 al. 2 LPA-VD, les parties
qui souhaitent demander la récusation d'une autorité ou de l'un de ses membres
doivent le faire dès la connaissance du motif de récusation (cf. TF 1C_110/2009
du 6 juillet 2009 consid. 2.1). Cette disposition correspond à la teneur de la
jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de récusation selon laquelle, sous
l'angle des art. 29 al. 1 et 30 al. 1 Cst., le grief tiré de la composition
incorrecte d'une autorité ou de la prévention d'un de ses membres doit être
invoqué aussitôt que possible. Celui qui constate un tel vice et ne le dénonce
pas sans délai, mais laisse le procès se dérouler sans intervenir, agit
contrairement à la bonne foi et voit se périmer son droit de se prévaloir
ultérieurement de cette violation (cf. ATF 140 I 271 consid. 8.4.3; 139 III 120
consid. 3.2.1; TF 2C_341/2020 du 19 janvier 2021 consid. 4.1).

Selon l'art. 11 al. 2 LPA-VD, l'autorité de recours
statue sur les demandes de récusation visant l'ensemble d'une autorité ou la
majorité de ses membres. La CDAP est compétente pour statuer sur la demande de
récusation visant la Commission d’affermage (cf. GE.2016.0108 du 10 janvier
2017 consid. 2c et la référence à GE.2015.0068 du 19 novembre 2015 consid. 2).

b) Le recourant se plaint de ce que la décision
attaquée a été prise par des personnes dont la plupart sont membres de J.________,
organisme dont est également membre C.________ et au sein duquel il exerce plusieurs
fonctions (délégué et membre de la commission de gestion). Il soutient que J.________
est "juge et partie" et que la Commission d'affermage n'a ainsi
offert aucune garantie de neutralité envers le recourant. Il ajoute que J.________
a en quelque sorte prêté assistance à C.________ dans la "captation du
domaine familial", notamment en conseillant à l'époque un fermage de 47
fr. par are à C.________, en assistant C.________ dans l'établissement du
business plan présenté à ses frère et sœur pour mettre un terme au contrat
conclu avec F.________ et, maintenant, en admettant un montant locatif "ridiculement
bas en faveur de l'hoirie". 

c) D'emblée, on relève que la Commission d'affermage est une autorité administrative
(cf. TF 2C_1124/2015 du 31 mars 2017 consid. 3.3), de sorte que les règles sur la récusation
sont moins strictes qu'en présence d'une autorité judiciaire. En l'occurrence, à tout le moins sur la base
des éléments avancés par le recourant, on ne voit pas que l'appartenance commune
à la même association, ici J.________, de C.________ et de certaines personnes
entrant dans la composition de l'autorité intimée ayant statué serait à elle
seule de nature à fonder un motif de prévention de la Commission d'affermage à
l'égard d'une partie. Ce lien associatif n'implique en effet pas nécessairement
l'existence de relations particulières entre ces personnes (amitié étroite ou
inimitié personnelle), qui seraient susceptibles de faire naître un doute sur
l'objectivité des membres de l'autorité intimée. L'appartenance à une même association constitue en effet une
liaison indirecte, comme celle qui est due à l'appartenance à un même parti ou
à la même institution (cf. Cour plénière CP.2003.0001 du 11 mars 2003 consid.
2). Ne permet pas de parvenir à une autre conclusion le fait que J.________ ait
par le passé pu prodiguer certains conseils à C.________. Quant à la quotité du
fermage approuvé par l'autorité intimée, que le recourant estime "ridiculement
bas", on rappelle que ce n'est pas C.________ seul, mais l'hoirie au
complet – par l'intermédiaire de son représentant – qui a soumis ce montant à
l'autorité intimée, étant précisé que la question des relations entre l'hoirie
et son représentant sera examinée plus loin (cf. consid. 7d/cc). 

On ne
voit ainsi pas en quoi l'autorité intimée aurait adopté une attitude
partisane en faveur de C.________ et favorisé les intérêts particuliers de ce
dernier en tant que membre de J.________. A cet égard, les impressions purement
individuelles du recourant ne sont pas décisives (cf. supra consid. 3a). Il s'ensuit que la requête de récusation formulée par le
recourant à l'encontre de l'autorité intimée, respectivement de chacun des
membres la composant est infondée et doit être rejetée. 

4.                     
Le recourant sollicite plusieurs mesures d'instruction. 

a) Le recourant requiert la tenue d'une inspection
locale. Il sollicite en outre son audition ainsi que celle de C.________, de G.________
et du représentant de l'hoirie. 

aa) Le droit d'être entendu tel qu'il est garanti
par les art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du
18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et 27 al. 2 de la Constitution du Canton de Vaud
du 14 avril 2003 (Cst-VD; BLV 101.01) comprend notamment le droit pour le
justiciable d'offrir des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il y soit donné
suite et de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le
moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur
la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1 p. 170; 140 I 285 consid. 6.3.1
p. 299; CDAP AC.2018.0277 du 14 février 2020 consid. 2a). En particulier, le
droit de faire administrer les preuves suppose notamment que le fait à prouver
soit pertinent et que le moyen de preuve proposé soit apte et nécessaire à
prouver ce fait. Il ne comprend toutefois pas le droit d’être entendu
oralement, ni celui d’obtenir l’audition de témoins (ATF 130 II 425 consid.
2.1; TF 8C_699/2022 du 15 juin 2023 consid. 4.2). En outre, l’autorité peut
mettre un terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis
de forger sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une
appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la
certitude qu’elles ne pourraient l’amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167
consid. 4.1; TF 1C_124/2022 du 6 juin 2023 consid. 2.1). Au surplus, selon
l'art. 27 al. 1 LPA-VD, la procédure est en principe écrite. 

bb) En l'espèce, le tribunal est en mesure de se
faire une idée complète et précise des faits pertinents sur la base des
éléments figurant au dossier. L'appréciation des circonstances locales n'étant
pas pertinente pour le sort du recours, il n'est pas nécessaire de voir les
lieux. S'estimant suffisamment renseigné, le tribunal renoncera dans ces
conditions, par appréciation anticipée des preuves, à une inspection locale et
il ne sera ainsi pas donné suite à la requête formulée en ce sens. 

A cela s'ajoute que les parties ont eu l'occasion
d'exposer en détail leurs arguments dans le cadre d'un double échange
d'écritures. On ne voit dès lors pas quels nouveaux éléments utiles à
l'affaire, qui n'auraient pu être exposés par écrit, pourraient encore apporter
les auditions du recourant, de C.________, de G.________ ou du notaire
représentant de l'hoirie. Par appréciation anticipée des preuves, il est donc
également renoncé à ordonner ces mesures d'instruction. 

b) Dans son recours daté du 31 août 2023, le
recourant a requis la production par l'autorité intimée et la DGAV d'une part
des notes téléphoniques et des procès-verbaux concernant les entretiens
téléphoniques entre la DGAV et C.________ mentionnés dans le préavis de la
DGAV, d'autre part des échanges de courriels entre C.________ et la DGAV. A cet
égard, il s'est plaint d'une violation de l'art. 29 al. 4 LPA-VD au motif que
ces mesures d'instruction de la DGAV n'avaient pas fait l'objet d'un
procès-verbal. 

aa) L'art. 29 al. 4 LPA-VD prévoit que
l'administration des preuves fait l'objet d'un procès-verbal. A propos de cette
disposition, il ressort ce qui suit de
l'exposé des motifs et projet de loi modifiant la LPA-VD (Bulletin du Grand
Conseil 2007-2012, tome 6, Conseil d'Etat, p. 391 s.):

"Selon
la jurisprudence récente, le droit d'être entendu confère également aux parties
le droit d'obtenir que les déclarations de parties, de témoins ou d'experts qui
sont importantes pour l'issue du litige soient consignées dans un
procès-verbal, tout au moins dans leur teneur essentielle; la consignation des
déclarations dans une note du dossier ou dans les considérants de la décision
ne saurait pallier l'absence de procès-verbal. La verbalisation des
déclarations pertinentes vise notamment à permettre aux parties de participer à
l'administration des preuves et, surtout, de se prononcer effectivement sur
leur résultat. L'obligation de dresser un procès-verbal doit aussi permettre à
l'autorité de recours de contrôler, s'il y a lieu, que les faits ont été
constatés correctement par l'autorité inférieure (...)
Ce principe vaut tant en procédure administrative qu'en procédure de recours.
Cela étant, la jurisprudence n'impose pas que la verbalisation porte sur le
contenu exact des déclarations des personnes entendues. Le procès-verbal peut
se limiter aux points essentiels pour l'issue du litige et à résumer les propos
tenus lors de l'audition. Il est toutefois nécessaire de le dresser dans tous
les cas."

 

bb) On relèvera en premier lieu qu’il apparaît
douteux que les exigences de l’art. 29 al. 4 LPA-VD s’appliquent à l’autorité
qui rédige un préavis et qui n’a pas de compétence décisionnelle. En
l’occurrence, cette question souffre toutefois de demeurer indécise dès lors
que le grief doit de toute manière être rejeté pour les motifs qui suivent.

En l'espèce, il résulte du dossier que,
parallèlement à la présente procédure de recours, la DGAV a directement
transmis par courriel du 1er septembre 2023 au recourant, pour faire
suite à une demande de celui-ci, les documents utilisés pour l'établissement de
son préavis du 28 juin 2023. Dans ses déterminations sur le recours du 16
octobre 2023, la DGAV a énuméré la liste de ces pièces, à savoir "les
échanges de courriels et l'appel téléphonique relevant pour la cause que [s]a
direction a eu avec C.________ dans le cadre de l'établissement du préavis,
ainsi que les pièces produites par celui-ci et le détail des calculs effectués".
Dans ses observations complémentaires, le recourant ne conteste d'ailleurs pas
avoir reçu ces documents, ni ne prétend que d'autres renseignements devraient
encore être apportés par la DGAV. 

Il s'ensuit que le recourant dispose dorénavant de
l'ensemble des pièces décisives ayant servi à la DGAV pour établir son préavis
et que la mesure d'instruction formulée sur ce point apparaît dès lors sans
objet. Dans ce contexte, à supposer avérée, une éventuelle violation de l'art.
29 al. 4 LPA-VD devrait de toute manière être considérée comme guérie devant le
tribunal de céans.  

c) Le recourant sollicite la production par C.________
des comptes du domaine depuis le décès de E.________, des justificatifs
complets concernant la gestion de l'entreprise viticole sur le domaine de ********,
de tout document permettant d'établir la rémunération versée par C.________ à
l'hoirie depuis le décès de E.________, de tout extrait bancaire prouvant tout
paiement effectif par C.________ d'un montant à titre de loyer ou de fermage
sur un compte de l'hoirie depuis 2014 à ce jour, ainsi que de la comptabilité
complète concernant le domaine pour les exercices 2014 à ce jour. Il demande
également la production par G.________ de tous les comptes, justificatifs
comptables et échanges de correspondance concernant son activité de
vigneron-tâcheron sur le domaine de ********. 

En l'occurrence, le tribunal considère que les pièces
précitées ne sont pas nécessaires à l'établissement des faits pertinents
pour la résolution du présent litige, pour les motifs qui seront exposés
ci-après (cf. consid. 7d/cc). Partant, il n'y a pas lieu de donner suite à la
demande du recourant tendant à leur production. 

5.                     
a) L’objet du litige est défini par trois éléments: la décision
attaquée, les conclusions du recours et les motifs de celui-ci. Selon le
principe de l’unité de la procédure, ne peuvent être examinés et jugés, en
principe, que les rapports juridiques à propos desquels l’autorité
administrative s’est prononcée préalablement, d’une manière qui la lie sous
forme de décision. La décision détermine ainsi l'objet de la contestation qui
peut être déférée en justice par la voie d'un recours (ATF 144 II 359 consid.
4.3). L’objet du litige peut être réduit devant l’autorité de recours, mais pas
étendu, ni modifié (ATF 136 V 362 consid. 3.4.2; CDAP AC.2023.0245 du 20
février 2024 consid. 2a). Le juge administratif n’entre pas en matière sur des
conclusions qui vont au-delà de l’objet du litige qui lui est soumis (ATF 134 V
418 consid. 5.2.1; 125 V 413 consid. 1a). L'art. 79 al. 2 LPA-VD (disposition
applicable au recours de droit administratif devant le Tribunal cantonal par
renvoi de l'art. 99 LPA-VD) précise que le recourant ne peut pas prendre
des conclusions qui sortent du cadre fixé par la décision attaquée.

b) Dans la présente affaire, la décision attaquée a pour
unique objet l'approbation d'un fermage convenu de 47'538 fr. par an, seule
question qui forme l'objet du litige et qui peut ainsi être contestée. Il
s'ensuit que les développements du recourant relatifs à une prétendue violation
des art. 5 LBFA et 4 à 11 LVLBFA (droit de préaffermage des descendants du
bailleur) n'ont pas à être traités dans le présent arrêt, car sortant du cadre
de l'objet du litige. On relèvera au demeurant que selon l'art. 33 LVLBFA les
litiges afférant au droit de préaffermage sont tranchés par le président du
tribunal d'arrondissement. 

Pour les mêmes motifs, le tribunal n'examinera pas
les griefs du recourant relatifs à une prétendue violation de l'art. 49 LBFA
aux motifs que le représentant de l'hoirie n'aurait avancé aucun intérêt pour
"constater le fermage avec effet rétroactif à 2015" et que
l'autorité intimée n'a pas examiné l'existence d'un intérêt à la constatation
du fermage licite ou convenu. De tels arguments excèdent là encore l'objet du
litige et sont donc irrecevables. L'art. 49 LBFA traite en effet de la décision
en constatation, décision qui est rendue à la demande d'une partie qui y a un
intérêt légitime et qui constate sur le fond si la réduction de la durée du bail,
l'affermage par parcelles, l'affermage complémentaire ou le montant du fermage
peuvent être approuvés ou autorisés (al. 1). Or, comme on le verra ci-après
plus en détail (cf. consid. 7d/aa), l'autorité intimée a en l'espèce uniquement
été saisie par le représentant de l'hoirie d'une requête en approbation du
fermage, procédure régie par les art. 42 et 44 LBFA. 

6.                     
a) Sur le fond, le bail à ferme est un contrat qui relève du droit civil
avec pour conséquence que les litiges de droit privé entre bailleur et fermier
y relatifs sont de la compétence du juge civil, à savoir du tribunal
d'arrondissement. Le législateur a cependant introduit des règles de droit
public dans la loi sur le bail à ferme agricole qui donnent lieu à des
décisions rendues par des autorités administratives, dont la Commission
d'affermage (cf. TF 2C_1124/2015 du 31 mars 2017 consid. 3.3; CDAP FO.2023.0006
du 7 février 2024 consid. 2a). 

En l'espèce, la décision attaquée traite de
l'approbation d'un fermage convenu, cause qui relève du droit public et qui est
de la compétence de la Commission d'affermage. 

b) aa) Le bail à ferme agricole est un contrat par
lequel le bailleur s'oblige à remettre au fermier, moyennant un fermage,
l'usage d'une entreprise ou d'un immeuble à des fins agricoles et à lui en
laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 4 LBFA). A teneur de ce
contrat, le fermier a l’obligation d’exploiter la chose affermée avec soin et
notamment de maintenir durablement la productivité du sol (art. 21 al. 1 LBFA);
il assume également une obligation d’entretien (qui ne s’étend toutefois pas
aux grosses réparations éventuellement nécessaires durant le bail, art. 22
LBFA). Le fermage peut consister soit en argent, soit en une quote-part des
fruits (métayage), soit en une autre prestation en nature (art. 35a al. 1
LBFA). Le bail à ferme agricole n'est soumis à aucune forme. Il peut donc être
conclu tacitement, par actes concluants (ATF
118 II 441 consid. 1, in JDT 1993 I 651). 

Le fermage constitue un élément essentiel du contrat
de bail à ferme, qui peut faire l’objet d’un paiement en argent ou au moyen
d’une quote-part des fruits ou, enfin, au moyen d’une autre prestation;
toutefois cette prestation doit être une prestation supplémentaire, distincte
de celles correspondant à l’exécution des obligations du fermier, tel que
l’entretien. En l’absence de fermage, le contrat doit être considéré comme un
prêt à usage ou prêt de jouissance; cette qualification doit donc être retenue
en présence d’un contrat marqué par sa gratuité; il en va ainsi lorsque la
seule prestation attendue de l’emprunteur a trait à l’entretien du bien-fonds
ou au maintien de sa capacité de rendement (cf. CDAP FO.2021.0007 du 25 mai
2022 consid. 3a/cc et les références à Claude Paquier-Boinay, Le contrat de
bail à ferme agricole: conclusion et droit de préaffermage, thèse Lausanne
1991, p. 72 ss, 106 ss et 127 ss). 

bb) Le bail à ferme agricole est un contrat onéreux
et les parties ne sont pas libres de fixer à leur convenance le montant du
fermage, les dispositions contractuelles qu'elles prennent en la matière étant
soumises au contrôle de l'Etat (cf. CDAP FO.2019.0009 du 16 novembre 2020
consid. 1a; FI.2018.0006 du 21 juin 2018 consid. 3a/aa). Ainsi, le fermage
d'une entreprise agricole doit être soumis à l'approbation de la Commission
d'affermage. 

L'art. 36 LBFA prévoit ceci:

"Art.
36 Restrictions de droit public

1. Le fermage est soumis au
contrôle de l'autorité; il ne peut dépasser la mesure licite. 

2. Le Conseil fédéral détermine le
pourcentage de la valeur de rendement, l'indemnisation des charges du bailleur
ainsi que le supplément pour les avantages généraux.

3. Les prestations en nature et
autres prestations convenues sont imputées sur le fermage.

4. Pour fixer le fermage, il est
tenu compte des loyers que le fermier verse au bailleur pour une chose louée ou
une chose affermée non agricole qui est liée à un bail à ferme à caractère
agricole prédominant."

Les art. 42 et 44 LBFA, consacrés au contrôle du
fermage, sont ainsi libellés:

"Art.
42 Approbation du fermage d’une entreprise 

1 Le fermage d’une entreprise
doit être soumis à l’approbation de l’autorité. 

2 Le bailleur doit demander
l’approbation du fermage dans les trois mois à compter de l’entrée en
jouissance de la chose affermée ou à compter de l’accord modifiant le fermage
conclu avec le fermier. L’adaptation du fermage dans les limites de la
modification des éléments de calcul fixés par le Conseil fédéral n’est pas
soumise à approbation. A la requête d’une partie, l’autorité cantonale constate
dans quelle mesure le fermage peut être adapté. 

3 Si l’autorité cantonale
apprend qu’un fermage n’a pas été approuvé, elle ouvre la procédure
d’approbation.

 

Art. 44 Décision de l’autorité
cantonale 

1 L’autorité cantonale décide
si le fermage convenu pour l’entreprise ou pour l’immeuble est licite. 

2 Elle ramène le fermage trop
élevé au montant licite. 

3 Elle notifie sa décision
aux parties et la communique à l'autorité qui a qualité pour former opposition." 

Dans le canton de Vaud, la Commission d'affermage
est l'autorité administrative compétente notamment pour approuver le fermage
d'une entreprise (art. 13 al. 1 let. d LVLBFA). Pour saisir la Commission
d'affermage, la partie requérante adresse à son président une requête écrite et
motivée (art. 21 LVLBFA). Selon l'art. 22 LVLBFA, la Commission d'affermage
ordonne les mesures d'instruction qu'elle juge utiles, faisant notamment
procéder d'office aux expertises nécessaires (al. 1). Pour les requêtes
concernant le fermage d'une entreprise, elle demande un préavis au Département
en charge de l'agriculture (actuellement le Département des finances et de
l'agriculture, dont dépend la DGAV) (al. 2).

7.                     
Dans un premier pan de son argumentation, le recourant invoque une
constatation incomplète des faits pertinents au sens de l'art. 98 al. 1 let. b LPA-VD,
en reprochant à l'autorité intimée de s'être fondée sur des faits inexacts et
incomplets que lui aurait présenté le représentant de l'hoirie, sans mener
aucune instruction sur ceux-ci. En lien avec ce grief, il invoque une violation
des art. 22 LVLBFA, 29 Cst., 33 al. 1 LPA-VD, ainsi que 34 al. 1 et al. 2 let.
e LPA-VD.  

a) aa) Conformément à l'art. 98 al.
1 let. b LPA-VD, le recourant peut invoquer  la constatation inexacte ou
incomplète des faits pertinents. Aux termes de l'art. 28 LPA-VD,
l'autorité établit les faits d'office (al. 1); elle n'est pas liée par les
offres de preuves formulées par les parties (al. 2). L'art. 29 al. 1 LPA-VD
énumère les moyens de preuve auxquels l'autorité peut notamment recourir, soit:
audition des parties; inspection locale; expertises; documents, titres et
rapports officiels; renseignements fournis par les parties, des autorités ou
des tiers; témoignages. L'art. 30 al. 1 LPA-VD prévoit un devoir de
collaboration des parties à la constatation des faits dont elles entendent
déduire des droits. 

Selon la maxime inquisitoire, qui prévaut en
particulier en droit public, l'autorité définit les
faits pertinents et ne tient pour existants que ceux qui sont dûment
prouvés; cette maxime oblige notamment les autorités compétentes à prendre en
considération d'office l'ensemble des pièces pertinentes qui ont été versées au
dossier (ATF 148 II 465 consid. 8.3; 140 I 285 consid. 6.3.1; CDAP GE.2023.0166
du 1er mars 2024 consid. 3a). Pour être correcte, l'application de
la loi doit se fonder sur la réalité, dans la mesure où celle-ci peut être le
plus objectivement établie, et l'intérêt public ne saurait se contenter de
fictions. Il en va de même dans la procédure du recours administratif (art. 73
ss LPA-VD) et de droit administratif (art. 92 ss LPA-VD). C'est l'autorité qui
dirige la procédure; elle définit les faits qu'elle considère comme pertinents
et les preuves nécessaires, qu'elle ordonne et apprécie d'office (CDAP
GE.2023.0141 du 30 janvier 2024 consid. 3a et les références citées). 

bb) Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti
par les art. 29 al. 2 Cst. et 27 al. 2 de la Constitution du Canton de
Vaud du 14 avril 2003 (Cst-VD; BLV 101.01), comprend pour le justiciable de
s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise à son détriment, de fournir des
preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision, d'avoir
accès au dossier, de participer à l'administration des preuves, d'en prendre
connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 142 II 218 consid. 2.3; 142
III 48 consid. 4.1.1; 141 V 557 consid. 3.1). 

Aux termes de l'art. 33 al. 1 LPA-VD, hormis
lorsqu'il y a péril en la demeure, les parties ont le droit d'être entendues
avant toute décision les concernant. Quant à l'art. 34 al. 1 LPA-VD, il prévoit
que les parties participent à l'administration des preuves. A ce titre, les
parties peuvent s'exprimer sur le résultat de l'administration des preuves (art.
34 al. 2 let. e LPA-VD). 

b) Selon l'art. 602 al. 3 CC, à la demande de l'un
des héritiers, l'autorité compétente peut désigner un représentant de la
communauté héréditaire jusqu'au moment du partage. Les pouvoirs de ce
représentant dépendent de la décision de l'autorité, qui peut lui conférer des
pouvoirs spéciaux limités à certaines affaires déterminées (gestion des
immeubles, conduite d'un procès, etc.) ou lui donner un pouvoir général de
gérer la succession (Steinauer, op. cit., p. 625, n° 1224; Commentaire
romand du Code civil II op. cit, ad art. 602 n° 75 p. 897). Les actes du
représentant lient la communauté (Steinauer, op. cit., p. 625 n° 1224a). Sauf
précision contraire, les pouvoirs du représentant de la communauté héréditaire
correspondent à ceux d'un exécuteur testamentaire. Il est le représentant légal
de la communauté. Il gère celle-ci et l'administre, même sans l'assentiment des
héritiers. Il a le devoir de prendre toutes les mesures adéquates pour le
maintien voire pour un accroissement prudent du patrimoine successoral. Il doit
périodiquement renseigner les héritiers sur l'évolution de son activité
(Commentaire romand du Code civil II, op. cit., ad art. 602 nos 75
et 78 p. 897 s.). 

Le représentant est placé sous la surveillance d'une
autorité désignée par le droit cantonal et auprès de laquelle chaque héritier
peut se plaindre des décisions prises (Steinauer, op. cit., p. 626 n°
1224c). L'autorité de surveillance, qui n'intervient en principe que sur
plainte d'un héritier, statue uniquement sur des questions de droit formel et
sur l'opportunité des mesures prises par le représentant. Même si elle dispose
d'un pouvoir d'examen étendu, elle doit faire preuve de retenue dans ses
décisions. Elle tiendra compte du large pouvoir d'appréciation dont le
représentant dispose et n'interviendra que si le choix opéré par celui-ci est
manifestement insoutenable (Commentaire romand du Code civil II, op. cit., ad
art. 602 n° 82 p. 899). 

c) Le recourant reproche au représentant de l'hoirie
d'avoir violé les règles de son mandat en ayant déposé la requête du 23 février
2023 sans le dire aux parties, du moins au recourant, puis en ayant dissimulé à
ce dernier la décision rendue pour l'empêcher d'exercer son droit de recours. Il
lui fait aussi grief d'avoir indiqué à l'autorité intimée qu'il existait un
contrat de bail à ferme agricole et que c'était C.________ qui exploitait le
domaine, alors qu'il n'y a jamais eu d'accord des hoirs ni sur l'existence d'un
tel contrat ni sur le principe d'un fermage et de son montant. Il ajoute que
c'est du reste G.________ qui exploite le domaine sur la base d'un contrat de
vignolage, toujours en vigueur, et que c'est de manière inexacte que le
représentant de l'hoirie a exposé que ce contrat de vignolage aurait été repris
par C.________, le contenu du courrier du 21 décembre 2022 de G.________ n'apparaissant
pas conforme à la vérité vu les déclarations du prénommé devant le Tribunal
d'arrondissement de la Côte. Du reste, ce contrat de vignolage ainsi que le
bail d'habitation du recourant empêcheraient l'existence, après coup, d'un
contrat de bail à ferme agricole. Ce serait aussi à tort que le représentant de
l'hoirie a indiqué que C.________ versait un fermage à l'hoirie, dans la mesure
où les montants mentionnés à titre de loyer dans
la comptabilité de C.________ de 2014 à 2020 sont
variables, qu'ils ont été unilatéralement fixés par C.________ et qu'ils n'ont
pour la plupart pas été versés sur le compte de l'hoirie. Il se plaint aussi que ledit représentant a
demandé la fixation d'un fermage licite au lieu de la fixation d'un fermage
licite maximum, ce qui prétérite le recourant. A supposer qu'il existerait un
contrat de bail à ferme agricole, il reproche à l'autorité intimée d'une part
d'avoir statué extra petita en se prononçant sur la question d'un
fermage convenu, alors que le représentant de l'hoirie lui a demandé de statuer
sur le fermage licite, d'autre part de ne pas avoir expliqué pourquoi elle n'a
pas demandé une décision sur le fermage licite maximum, ce qui aurait été a
priori conforme aux intérêts de tous les hoirs. Il se plaint aussi que
l'autorité intimée ne lui a pas donné l'occasion, avant de rendre la décision
litigieuse, de s'exprimer et de participer à l'administration des preuves. Enfin,
il soutient que la requête en fixation du fermage licite serait tardive (cf.
recours, p. 25). 

L'autorité intimée indique s'être légitimement fiée
aux indications du représentant de l'hoirie, s'agissant des pouvoirs de
représentation qui lui avaient été confiés et des informations relatives à la
requête d'approbation du fermage, et s'être à juste titre prononcée sur sa
requête sur la base de l'art. 42 al. 3 LBFA en dépit du délai prévu à l'art. 42
al. 2 LBFA. Elle souligne que la décision attaquée, basée sur les informations
reçues de la part du représentant de l'hoirie et sur le préavis de la DGAV, ne
porte que sur l'approbation du fermage convenu de 47'538 fr., mais ne se
prononce pas sur la question du fermage licite maximum faute de demande sur ce
point dans la requête du 23 février 2023, ni ne valide l'entier du contrat de
bail à ferme agricole. 

La DGAV explique que dans le cadre d'une requête
d'approbation du fermage, elle préavise sur la base du dossier transmis par la
Commission d'affermage mais fait toutefois régulièrement appel au fermier et au
bailleur pour obtenir les éléments manquants afin de déterminer ce montant.
Elle relève qu'en l'espèce, la requête d'approbation ayant été déposée
conjointement par les parties, par l'intermédiaire de leur représentant, la
DGAV a uniquement fait appel à C.________ qui se trouve être fermier et
bailleur. Elle ajoute que dès lors que le représentant de l'hoirie alléguait
agir au nom de la communauté héréditaire, il fallait de bonne foi entendre que
le fermage dont l'approbation était demandée avait été convenu entre les hoirs
et il ne revenait ainsi pas à la DGAV, dans le cadre de son préavis à rendre,
de s'assurer que tous les hoirs s'accordaient sur ce montant. 

d) aa) En l'espèce, il y a d'emblée lieu d'écarter
la critique du recourant selon laquelle l'autorité intimée aurait statué extra
petita. A la lecture du formulaire de requête idoine complété le 23 février
2023 par le représentant de l'hoirie, on constate en effet que ce dernier a
uniquement coché la case c "Approbation du fermage", en
annonçant que le montant de ce fermage était de 47'537.65 fr. et en précisant
sous rubrique "Motifs" qu'il s'agissait d'une "mise en
conformité avec l'article 42 LBFA". N'a en revanche pas été cochée la
case b "Autorisation d'affermage par parcelles d'une entreprise
agricole", ni la case d "Décision préalable en constatation du
fermage maximum licite". En outre, dans sa lettre d'accompagnement
jointe à cette requête, ledit représentant a expressément prié l'autorité
intimée de "valider le fermage licite de l'entreprise agricole
exploitée par C.________ à fr. 47'537.65", confirmant en cela que
c'était bien une approbation du fermage proposé qui était envisagée. Partant,
en approuvant le fermage proposé de 47'537.65 fr., l'autorité intimée s'est
strictement limitée à statuer sur la question qui lui était soumise. Elle
n'avait en tous les cas pas, comme semble le suggérer le recourant, à imposer
un fermage licite maximum aux parties. La conclusion subsidiaire formulée dans
le recours tendant à ce que le fermage licite soit fixé à 224'000 fr. par an
depuis 2015 avec intérêt à 5% dès le 24 août 2018 sort ainsi de l’objet du
litige et s’avère dès lors irrecevable. En outre, l'autorité intimée n'avait
pas à considérer la requête du 23 février 2023 comme tardive, comme le fait
valoir le recourant. Si l'art. 42 al. 2 LBFA prévoit certes que le bailleur
doit demander l'approbation du fermage dans les trois mois à compter de
l'entrée en jouissance de la chose affermée ou à compter de l'accord modifiant
le fermage conclu avec le fermier, il ressort néanmoins de l'art. 42 al. 3 LBFA
que l'autorité intimée peut de toute manière ouvrir une procédure d'approbation
si elle apprend qu'un fermage n'a pas été approuvé. En l'espèce, l'autorité intimée
a précisé dans ses observations avoir statué en application de cette dernière
disposition. Or, la procédure d'approbation du fermage au sens de l'art. 42 al.
3 LBFA n'est pas soumise à un délai de péremption (cf. CDAP FO.2017.0015 du 29
août 2018 consid. 3 in fine). 

bb) Pour le reste, il y a lieu de rappeler que la
requête émanait du représentant de l'hoirie désigné par le Tribunal
d'arrondissement de la Côte, qui déclarait agir au nom de tous les cohéritiers.
Dans ces conditions, on ne saurait reprocher à l'autorité intimée et à la DGAV
de s'être fiée aux indications fournies par ledit représentant et d'avoir
présumé que les hoirs s'étaient préalablement entendus sur les éléments
décisifs de la requête, à savoir d'une part l'existence d'un contrat de bail à
ferme (oral) liant la communauté héréditaire (en tant que bailleresse) et C.________
(en tant que fermier), d'autre part le montant du fermage dont devait à ce
titre logiquement s'acquitter C.________. On ne voit pas non plus qu'elle
aurait dû procéder sur ces points à d'autres mesures d'instruction que celles
qu'elle a menées, n'ayant aucune raison objective de mettre en doute que la
demande dont elle était saisie résultait d'une volonté concordante de tous les
membres de l'hoirie, sur la base des explications du représentant de celle-ci.
Dans ce contexte, on peut comprendre qu'elle n'ait pas estimé nécessaire d'interpeller
personnellement chacun des membres de l'hoirie, en particulier le recourant,
avant de rendre sa décision. 

Au vu de ce qui précède, les griefs tirés d'une
prétendue constatation inexacte des faits pertinents au sens de l'art. 98 al. 1
let. b LPA-VD, respectivement d'une violation des art. 22 LVLBFA, 33 al. 1 LPA-VD
et 29 Cst., ainsi que de l'art. 34 al. 1 et al. 2 let. e LPA-VD doivent être
écartés. 

cc) Le recourant argue qu'il revient au tribunal de
céans, pour pouvoir statuer sur la présente cause, de régler la question
préjudicielle de savoir s'il existe effectivement un contrat de bail agricole,
ce qui revient à trancher le point de savoir s'il y a eu échange de volontés
concordantes et si les contrats d'habitation et de vignolage font obstacle ou
non à un tel contrat (cf. observations complémentaires, p. 13).  

Il ne saurait être suivi sur ce point. La question
de l'existence effective d'un contrat de bail à ferme agricole (oral) conclu
entre les membres de la communauté héréditaire (comme bailleresse) et C.________
(comme fermier), tout comme celle de savoir si les montants versés par C.________
aux autres membres de l'hoirie depuis plusieurs années correspondent effectivement
à un fermage convenu, ou s'inscriraient au contraire dans une autre perspective
que celle d'un contrat de bail à ferme agricole relèvent exclusivement des
juridictions civiles et n’avaient pas à être tranchées à titre préjudiciel par
la Commission d’affermage à partir du moment où celle-ci avait été valablement
saisie par le représentant de la bailleresse et le fermier d’une requête en approbation
du fermage convenu. Ces questions échappent par conséquent à la cognition de la
CDAP et sont dès lors irrecevables devant cette dernière. Il en va de même pour
ce qui concerne les rapports entre
l'hoirie et son représentant, ainsi que des litiges susceptibles de survenir
entre eux (cf. consid. 7b ci-dessus). On relève à cet égard que le recourant a
déjà pu faire valoir ses griefs à l'encontre dudit représentant dans le cadre
de la procédure de partage successoral introduite devant le Tribunal
d'arrondissement de la Côte, tant pour ce qui concerne la manière dont il a lancé
et conduit la procédure devant la Commission d'affermage, que s'agissant des
indications qu'il a pu fournir à cette dernière (cf. écritures du recourant du
31 août 2023). 

8.                     
Le recourant conteste le montant du fermage approuvé et invoque à cet
égard une violation des art. 36, 37 et 40 LBFA, 1 al. 1, 3, 5 et 14 OFerm,
ainsi que 30 al. 1, 31 al. 2, 31 al. 2bis et 32 LBFA relatifs à
l'affermage par parcelles. 

a) aa) L'art. 37 LBFA, relatif au calcul du fermage,
dispose que le fermage d'une entreprise agricole comprend un pourcentage
approprié de la valeur de rendement au sens de l'art. 10 LDFR (let. a), ainsi que
l'indemnisation de la moyenne des dépenses du bailleur pour les aménagements et
les installations (charges du bailleur) (let. b). Aux termes de l'art. 40 LBFA,
le Conseil fédéral fixe le pourcentage de la valeur de rendement en fonction du
taux moyen des hypothèques de premier rang établi sur une moyenne de plusieurs
années et l'adapte aux variations durables de ce taux (al. 1). Le Conseil
fédéral fixe le montant des charges du bailleur pris en considération d'après
les charges moyennes de la période de référence retenue pour l'estimation de la
valeur de rendement (al. 3). Selon
l’art. 10 LDFR, la valeur de rendement équivaut au capital dont l’intérêt,
calculé au taux moyen applicable aux hypothèques de premier rang, correspond au
revenu d’une entreprise ou d’un immeuble agricole exploité selon les usages du
pays; le revenu et le taux sont fixés d’après une moyenne pluriannuelle
(période de calcul) (al. 1). Le Conseil fédéral règle le mode et la période de
calcul, ainsi que les modalités de l’estimation (al. 2). Les surfaces,
bâtiments et installations, ainsi que les parties de ceux-ci qui ne sont pas
utilisés à des fins agricoles (parties non agricoles) sont pris en compte dans
l’estimation à la valeur de rendement découlant de leur usage non agricole (al.
3). 

Se fondant sur les art. 36 al. 2 et 40 al. 1 LBFA,
le Conseil fédéral a édicté l'OFerm. Celle-ci prévoit à son art. 1er
que le pourcentage de la valeur de rendement est calculé au taux de 3.05% (al.
1). La valeur de rendement, la valeur locative, la place normalement nécessaire
en unités de logement, le pointage épuré du sol et la durée d'utilisation
totale sont définis par l'ordonnance du 4 octobre 1993 sur le droit foncier
rural (ODFR; RS 211.412.110) (al. 2). Selon l'art. 2 OFerm, le fermage licite
le plus élevé d'une entreprise agricole comprend le pourcentage de la valeur de
rendement et l'indemnisation des charges du bailleur. A teneur de l'art. 3
OFerm, le pourcentage correspond à 3,05% de la valeur de rendement de
l'entreprise agricole, y compris les bâtiments, les cultures permanentes
éventuelles et l'infrastructure de base relative à ces dernières. S'agissant de
l'indemnisation des charges du bailleur, l'art. 4 al. 1 OFerm prévoit que
celle-ci comprend les éléments suivants: sol: 1.1% de la valeur de rendement
les amortissements et l'entretien (let. a); bâtiments d'exploitation et
infrastructure de base pour les cultures permanentes: 6.5% de la valeur de
rendement pour les amortissements et 29% de la valeur locative pour l'entretien
et les assurances (let. b); amortissement des cultures permanentes, si le
renouvellement des aménagements est à la charge du bailleur (let. c); logement
du chef d'exploitation: 3.6% de la valeur de rendement pour les amortissements
et 43% de la valeur locative pour l'entretien et les assurances. L'art. 14
OFerm permet une adaptation du fermage, lorsque les procédés de calcul définis
aux art. 2 à 12 OFerm ne sont pas applicables, parce que des éléments de base
pour l'estimation de valeur de rendement font défaut ou qu'en raison de
conditions objectives particulières, ces procédés conduisent à un résultat jugé
inéquitable. Ainsi, il est loisible de calculer le fermage d'une autre manière
ou de corriger le résultat soit en l'augmentant, soit en le réduisant dans une
proportion raisonnable, les principes énoncés aux art. 36 à 40 LBFA demeurant
applicables dans chaque cas.

L'art. 1 al. 2 OFerm renvoie pour la valeur de
rendement à la définition donnée par l'ODFR, laquelle prévoit à son art. 1 al.
1 qu'est réputée comme telle le capital dont l'intérêt (rente) correspond, en
moyenne pluriannuelle, au revenu de l'entreprise ou de l'immeuble agricole
exploité selon les conditions usuelles. L'art. 2 al. 1 ODFR se réfère, pour
l'estimation de la valeur de rendement agricole, aux dispositions figurant dans
l'annexe, soit le Guide pour l'estimation de la valeur de rendement agricole,
en précisant ce qui suit (let. a): "en ce qui concerne les entreprises
agricoles, le sol, les bâtiments d'exploitation, les bâtiments alpestres, le
logement du chef d'exploitation et les chambres des salariés nécessaires pour
l'activité agricole sont estimés conformément aux dispositions agricoles du
guide d'estimation; les constructions ou parties de constructions qui servent à
des activités proches de l'agriculture sont estimées sur la base des
résultats d'exploitation conformément à la description dans le guide
d'estimation; les logements en sus du logement du chef d'exploitation et les
bâtiments destinés aux activités accessoires non agricoles sont estimés selon
les dispositions non agricoles". L'art. 2 al. 2 ODFR prévoit que les dispositions
et les taux figurant dans l'annexe lient les organes d'estimation.  

bb) L'Office fédéral de l'agriculture a édité le 31
janvier 2018 une nouvelle version du Guide pour l'estimation de la valeur de
rendement agricole (document disponible sur le site internet
bundespublikationen.admin.ch), qui est entré en vigueur le 1er avril
2018 et qui a remplacé une précédente version de février 2004. 

cc) Dans la pratique administrative des autorités
compétentes en matière de baux à ferme agricoles, les préavis de la DGAV, en
tant qu’ils proviennent d’un service spécialisé, tiennent lieu d’expertises.
Cette solution est d’ailleurs conforme à la pratique suivie dans d’autres
domaines, également marqués par un haut degré de technicité. Confronté à des
questions de nature technique, le tribunal s'impose en effet une certaine
retenue, notamment à l'égard des préavis de services cantonaux spécialisés,
assimilés dans une large mesure à des avis d'experts. Le tribunal ne peut
s'écarter de l'avis du service spécialisé que pour des motifs convaincants
(CDAP FO.2023.0006 précité consid. 3c/bb et les références à AC.2013.0374 du 7
août 2014 consid. 6a; AC.2013.0059 du 26 novembre 2013 consid. 2d). 

b) Le recourant estime que le fermage annuel convenu
de 47'537.65 fr. proposé dans la requête adressée à l'autorité intimée est trop
bas. Il fait valoir que ce montant ne tient pas compte du fait que C.________
n'occupe pas uniquement des locaux techniques dans le bâtiment ECA n° 110,
comme indiqué à tort par le représentant de l'hoirie, mais tout le rez de cet
immeuble (sauf un studio occupé par des travailleurs) et tous les bâtiments de
la parcelle n° 272, y compris les garages loués par le recourant, circonstances
qui influent sur les calculs sous l'angle des art. 36 et 37 LBFA et art. 1 al.
1, 3, 5 et 14 OFerm. Quant au prétendu loyer de 12'000 fr. annoncé par le
représentant de l'hoirie, la comptabilité n'en fait pas mention et on ignore
comme ce chiffre a été fixé. Il fait en outre grief au représentant de l'hoirie
d'avoir mentionné une surface agricole utile de 75'612 m2, alors que
les parcelles nos 268, 272, 343, 344 et 155 en totaliseraient 83'522
m2 selon l'expertise de H.________ du 15 novembre 2019, que ledit
représentant n'a pas produite devant l'autorité intimée. Il ajoute que c'est de
manière tout aussi inexacte que ce représentant a expliqué que l'affermage par
parcelle découlait du fait que le logement principal du domaine était occupé
par A.________, alors que cet affermage par parcelle découle également du
contrat de vignolage conclu entre les hoirs et G.________, contrat qui ne comprend
pas la parcelle n° 272. Le représentant de l'hoirie aurait également indiqué à
tort que C.________ prenait en charge les charges sociales de G.________, alors
que les obligations du contrat de vignolage sont à la charge des membres de
l'hoirie qui sont donc les employeurs du prénommé. Le recourant fait aussi
grief à l'autorité intimée d'avoir ignoré des éléments qui devaient être pris
en compte sous l'angle des art. 36, 37 et 40 LBFA et 1, 3, 5 et 14 OFerm
(valeur de rendement applicable, surfaces utiles, locations, éléments
comptables non examinés, augmentation du prix de la location pour prendre en
compte les éléments patrimoniaux exceptionnels du patrimoine protégé au sens de
la LPNMS). C'est ainsi à tort que la décision attaquée n'inclurait pas dans les
calculs le logement de l'exploitant alors que C.________ occupe des locaux
d'habitation dans le bâtiment ECA n° 110. 

c) Dans ses critiques, le recourant paraît une nouvelle
fois perdre de vue que, conformément à la requête déposée par le représentant
de l'hoirie le 23 février 2023, l'autorité intimée devait se limiter à vérifier
que le fermage annuel convenu de 47'537.65 fr. annoncé n'excédait pas le
fermage licite maximum qui pouvait être arrêté sur la base des dispositions de
l'OFerm. Or, tel est bien le cas en l'espèce, dans la mesure où, selon la DGAV,
le fermage licite maximum peut être établi à 50'300 fr. sur la base des
indications fournies par le représentant de l'hoirie et C.________ (cf. préavis
de la DGAV du 28 juin 2023). C'est partant à juste titre que l'autorité intimée
a approuvé le fermage lui ayant été soumis pour approbation (sous condition
qu'il n'inclue pas le logement de l'exploitant). La même conclusion
s'imposerait également dans l'hypothèse où il devrait être que admis que les
calculs opérés par la DGAV seraient entachés de quelques inexactitudes – ce qui
n'est pas établi – et que le montant du fermage licite maximum devrait être supérieur
à celui déterminé par la DGAV, comme le plaide le recourant. Dans ce cas en
effet, le montant du fermage convenu resterait toujours inférieur à celui-ci et
devrait pareillement être approuvé. Quant à la question d'un éventuel affermage
par parcelle, ce point n'a de toute manière pas d'incidence sur le montant du
fermage annuel convenu tel que soumis à l'autorité intimée et approuvé par
celle-ci. 

Pour le reste, c'est à tort que le recourant
reproche à l'autorité intimée d'avoir "fix[é] un montant de fermage
ridiculement bas par rapport aux revenus promis dans le business plan (...),
aux revenus procurés par F.________ (...) et aux revenus effectivement
réalisés par l'entreprise viticole sur le domaine". Ce n'est en effet pas
la Commission d'affermage mais bien l'hoirie, par le biais de son représentant,
qui a proposé un tel montant pour approbation (cf. consid. 3c ci-dessus). Or,
contractuellement, les parties à un contrat de bail à ferme agricole demeurent
libres de convenir d'un fermage inférieur au fermage licite maximum et il ne
revient ni à l'autorité intimée ni à la DGAV de se prononcer sur la quotité du
montant convenu. En définitive, en tant que le recourant remet en cause, sur le
fond, le montant du fermage convenu annoncé par le représentant de l'hoirie, ses
objections portent là encore sur des questions de nature civile, partant irrecevables
devant le tribunal de céans.  

Il ressort ainsi de ce qui précède qu'aucune
violation des art. 36, 37 et 40 LBFA, des art. 1 al. 1, 3, 5 et 14 OFerm, tout
comme des art. 30 al. 1, 31 al. 2, 31 al. 2bis et 32 LBFA ne saurait
être retenue. Les griefs formulés à cet égard doivent par conséquent également être
rejetés. 

9.                     
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la
confirmation de la décision attaquée. Succombant, le recourant supportera les
frais de la cause, légèrement réduits pour tenir compte du fait que la
procédure s'est terminée sans audience. Il versera en outre une indemnité
à titre de dépens à B.________ et à C.________ qui ont procédé par
l'intermédiaire d'un mandataire professionnel (art. 49, 55, 91 et 99 LPA-VD). 

 

Par ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.                      
Le recours est rejeté.

II.                     
La décision de la Commission d'affermage du 6 juillet 2023 est confirmée.

III.                   
Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis
à la charge de A.________. 

IV.                   
A.________ versera une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à B.________
à titre de dépens. 

V.                    
A.________ versera une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à C.________
à titre de dépens. 

Lausanne, le 30 mai 2024

 

Le président:                                                                                            La greffière: 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'Office fédéral de la justice (OFJ).

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.