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**Case Identifier:** fa558743-304f-5dcc-9a41-7c7688a9f8b9
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-06-21
**Language:** de
**Title:** Aargau Regierungsrat 21.06.2023 RRB Nr. 2023-000752
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_RR_001_RRB-Nr--2023-000752_2023-06-21.pdf

## Full Text

PROTOKOLL DES REGIERUNGSRATS 
 

 

Sitzung vom 21. Juni 2023 Versand: 27. Juni 2023 

Regierungsratsbeschluss Nr. 2023-000752 

A._____, Q._____; Beschwerde vom 14. Januar 2022 gegen den Entscheid des Departements 
Bau, Verkehr und Umwelt (Abteilung für Baubewilligungen)/Gemeinderats R._____ vom 
8. Juni 2021/13. Dezember 2021 betreffend Baugesuch von B._____ für Neubau Mehrfamilien-
haus mit Carport und Autolift sowie Abbruch Gebäude Nr. ccc auf Parzelle aaa, innerhalb der 
Bauzone, am H-Bach._____; Abweisung 

Sachverhalt 

(…) 

Erwägungen 

1. Ausgangslage und Beweisantrag 

1.1 

Die Bauherrschaft plant den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Carport und Autolift auf Parzelle 
aaa. Diese befindet sich gemäss dem Bauzonenplan zur Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Ge-
meinde R._____ (von der Gemeindeversammlung R._____ beschlossen am (...), vom Regierungsrat 
genehmigt am (...)) in der Wohn- und Gewerbezone 2 Geschosse (WG 2). Diese Zone befindet sich 
im Grundwasserschutzbereich Au. Die Parzelle grenzt im Südosten an die Bachparzelle ddd. Das 
streitbetroffene Areal liegt innerhalb des kommunalen Überbauungsplans "H._____". Projektiert ist 
ein Gebäude mit einem Untergeschoss, einem Erdgeschoss, zwei Obergeschossen und einem 
Dachgeschoss. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Parzelle bbb, T-weg 7, R._____, und da-
mit unmittelbarer Nachbar.  

1.2 

Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins, um die Einpassung der pro-
jektierten Baute zu beurteilen. Die Durchführung eines Augenscheins erübrigt sich vorliegend jedoch, 
da der Sachverhalt durch die (Vor-)Akten ausreichend dokumentiert ist. Nach ständiger Praxis des 
Bundesgerichts und des Regierungsrats wird der Anspruch auf rechtliches Gehör durch den Verzicht 
auf die Abnahme eines Beweismittels nicht verletzt, wenn sich die rechtsanwendende Behörde eine 
Überzeugung bereits auf der Grundlage der abgenommenen Beweise und der Akten bilden und 
ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung abnehmen kann, die Überzeugung werde 
durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert (BGE 141 I 60 E. 3.3; 136 I 229 E. 5.3; 119 Ib 492 
E. 5b/bb; RRB Nr. 2012-001738 vom 19. Dezember 2012). Im vorliegenden Fall würde die Durchfüh-
rung eines Augenscheins keine zusätzlichen, den vorliegenden Entscheid ändernden Erkenntnisse 
bringen, sodass darauf in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet werden kann.  

 

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2. Gewässerschutzbereich  

2.1 

Der Beschwerdeführer moniert, die Schlussfolgerung der Abteilung für Baubewilligungen BVU, wo-
nach der mittlere Grundwasserspiegel bei 374 m.ü.M. läge und die vorgesehene Fundationshöhe auf 
ca. 375,5 m.ü.M. damit nicht im mittleren Grundwasserspiegel zu liegen kommen würden, sei willkür-
lich (vgl. Beschwerde, S. 4 f., act. 67 f.). Die Messungen seien im besonders trockenen Sommer 
2020 durchgeführt worden. Die unüblich trockene Saison habe zu einem ungewöhnlich tiefen mittle-
ren Grundwasserspiegel geführt. Aufgrund dessen sei damit zu rechnen, dass der mittlere Grund-
wasserspiegel höher liege (vgl. Beschwerde, S. 4 f., act. 67 f.). Da die Baute im Gewässerschutzbe-
reich Au projektiert sei und mitten ins Grundwasser reiche, sei sie nicht bewilligungsfähig (vgl. Be-
schwerde, S. 5, act. 67).  

2.2 

Fest steht, dass das Bauvorhaben im besonders gefährdeten Gewässerschutzbereich Au (Art. 19 
Abs. 1 Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer, Gewässerschutzgesetz [GSchG] vom 24. Ja-
nuar 1991 in Verbindung mit Art. 29 Abs. 1 lit. a und Anhang 4 Ziff. 111 Gewässerschutzverordnung 
[GSchV] vom 28. Oktober 1998) projektiert ist. In den besonders gefährdeten Bereichen bedürfen die 
Erstellung und die Änderung von Bauten und Anlagen einer kantonalen Bewilligung, wenn sie die 
Gewässer gefährden können (Art. 19 Abs. 2 GSchG in Verbindung mit Art. 32 Abs. 2 GSchV). Ist 
eine Bewilligung erforderlich, müssen die Gesuchsteller nachweisen, dass die Anforderungen zum 
Schutze der Gewässer erfüllt sind, und die dafür notwendigen Unterlagen beibringen (Art. 32 
Abs. 3 GSchV). Die Behörde erteilt eine Bewilligung, wenn mit Auflagen und Bedingungen ein aus-
reichender Schutz der Gewässer gewährleistet werden kann (Art. 32 Abs. 4 erster Satzteil GSchV). 
Im Gewässerschutzbereich Au dürfen keine Anlagen erstellt werden, die unter dem mittleren Grund-
wasserspiegel liegen. Die Behörde kann Ausnahmen bewilligen, soweit die Durchflusskapazität des 
Grundwassers gegenüber dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 % vermindert wird (An-
hang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV, siehe dazu auch Art. 43 Abs. 4 GSchG). Ob die Ausnahmebewilli-
gung erteilt wird, steht im Ermessen der zuständigen Behörde.  

Fungiert als Vorinstanz eine unabhängige Fachinstanz mit besonderen Fachkenntnissen, so soll die 
Beschwerdeinstanz deren technisches Ermessen respektieren und nicht aus eigenem Gutdünken, 
sondern nur aus triftigen Gründen von der Beurteilung durch die zuständige Fachbehörde abwei-
chen, jedenfalls soweit die Fachinstanz die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprüft 
und die erforderlichen Abklärungen sorgfältig und umfassend durchgeführt hat (vgl. BGE 142 II 451 
E. 4.5.1 mit Hinweisen; BGE 133 II 35 E. 5.5.2). 

2.3 

2.3.1 

Umstritten und zu prüfen ist vorliegend, ob die Baute in den mittleren Grundwasserspiegel reicht und 
infolgedessen nicht bewilligungsfähig ist. 

2.3.2  

Das Projektareal befindet sich über dem schmalen Grundwasservorkommen, das sich von W._____ 
über X._____ und Q._____ bis nach Y._____ erstreckt und dort in den I._____-Grundwasserstrom 
mündet (vgl. Stellungnahme J._____ vom 30. Mai 2022, S. 2, act. 105).  

Entgegen anderslautender Darstellung des Beschwerdeführers (vgl. Beschwerde, Rz. 8, act. 67) hat 
weder die Abteilung für Baubewilligungen BVU noch die Abteilung für Umwelt BVU willkürlich ent-
schieden. Der kantonale Teilentscheid wurde gestützt auf die fachlichen Abklärungen der Abteilung 
für Umwelt BVU unter Berücksichtigung der Berechnungen des Büros J._____ vom 18. September 
2020, die als nachvollziehbar und plausibel erachtet wurden, erlassen. Der Beschwerdeführer stützt 

 

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seine Argumentation, dass das Bauvorhaben in den mittleren Grundwasserspiegel hineinragt haupt-
sächlich auf den hydrologischen Bericht der G._____ AG vom 29. Januar 2008 (vgl. Beschwerdebei-
lage 3, act. 58). Wie die Bauherrschaft zu Recht erwidert, ist der Verweis des Beschwerdeführers auf 
diesen hydrologischen Bericht aus dem Jahr 2008 unbehelflich; dies einerseits aus dem Umstand, 
dass der Bericht ein Nachbarsgrundstück betrifft und andererseits 14 Jahre alt ist (vgl. Beschwerde-
antwort Bauherrschaft, Rz. 12, act. 100). Ferner bringt der Beschwerdeführer nicht substantiiert vor, 
weshalb der Bericht für die vorliegend zu beurteilende Parzelle relevante Ausführungen enthalten 
würde. Die Erteilung der kantonalen Zustimmung ist daher nicht als offensichtlich unhaltbar zu taxie-
ren.  

Der ergänzende Bericht "Grundwasserverhältnisse" vom 30. Mai 2022 bestätigt die Ergebnisse des 
ursprünglichen Berichts vom 18. September 2020. So wird darin für den Projektstandort festgehalten, 
dass der Mittelwasserspiegel bei ca. 374 m.ü.M. liegen würde (vgl. Stellungnahme J._____ vom 
30. Mai 2022, S. 3, act. 105). Für die Ermittlung des mittleren Grundwasserspiegels wurden im Rah-
men des erstellten zweiten geotechnischen Berichts weitere Messungen in den Piezometerrohren 
auf der Bauparzelle sowie Pegelaufzeichnungen der Trinkwasserfassung E._____ beigezogen. So-
weit der Beschwerdeführer in seiner Replik ausführt, der Bericht sei widersprüchlich, denn einerseits 
werde ausgewiesen, dass der Wasserspiegel bei den Nachmessungen in einer Tiefe bei Kote 
375,69–375,97 m.ü.M. eingestellt habe und andererseits werde aber festgehalten, dass der Mittel-
wasserspiegel bei ca. 374 m.ü.M. liegen würde, so zielt seine Rüge ins Leere (vgl. Replik, Rz. 37, 
39, act. 125). Bei den Messungen handelt es sich immer um Momentaufnahmen. Damit allerdings 
zuverlässige Messwerte vorliegen können, sind Datensätze zu wählen, die über mehrere Jahre erho-
ben wurden, damit saisonale Schwankungen zu keinen Verzerrungen der Messwerte führen. Dem 
geotechnischen Bericht ist zu entnehmen, dass zur Eruierung des mittleren Grundwasserspiegels für 
die vorliegende Parzelle Vergleichswerte der Grundwasserfassungen E._____ in Y._____ herange-
zogen wurden. Daraus lässt sich schliessen, dass für das Gebiet, welches vom H-Bach gespeist wird 
und vorliegend relevant ist, keine offiziellen Datensätze existieren. Insofern ist nicht zu beanstanden, 
dass gestützt auf diese Vergleichswerte der mittlere Grundwasserspiegel für den Projektstandort an-
näherungsweise ermittelt wurde, zumal keine exakten Datensätze für das hier betroffene Gebiet vor-
liegen. Die Abteilung für Umwelt BVU stellt in ihrer Stellungnahme vom 4. Juli 2022 als Fachbehörde 
fest, dass die Herleitung des Dimensionierungs-Wasserspiegels nachvollziehbar sei und kein Einbau 
unter den mittleren Grundwasserspiegel erfolge (vgl. S. 1, act. 112). Infolgedessen besteht für den 
Regierungsrat keine Veranlassung, von der nachvollziehbaren und plausibel begründeten Einschät-
zung seiner für die Beurteilung zuständigen Fachbehörde abzuweichen. Die Beschwerde erweist 
sich in diesem Punkt als unbegründet.  

3. Einpassung und Ortsbild  

3.1 

Weiter rügt der Beschwerdeführer die ungenügende Einpassung in das umliegende Ortsbild. Sowohl 
die BNO wie auch der Sondernutzungsplan "H._____" würden eine sorgfältige Einpassung vorschrei-
ben, welche bei der Überprüfung des Baugesuchs nicht ausreichend berücksichtigt worden seien. 
Konkret bemängelt der Beschwerdeführer die Wahl der Firstrichtung des Dachs. Die Giebeldächer in 
der Umgebung des T-wegs seien mehrheitlich parallel zum Hang ausgerichtet, während die geplante 
Baute ein orthogonal zum T-weg ausgerichtetes Firstdach aufweise. Aufgrund dieser Diskrepanz 
würde die Baute in der Umgebung geradezu hervorstechen. Der Beschwerdeführer anerkennt, dass 
die umstrittene Parzelle nicht im Ortskern oder einem Weiler liegt, vertritt jedoch die Meinung, dass 
das Ortsbild im fraglichen Gebiet schützenswert sei und deshalb ähnlich strenge Massstäbe anzu-
wenden wären (vgl. Beschwerde vom 14. Januar 2022, S. 5 f., act. 66–67).  

3.2 

 

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Das sondernutzungsplanerische Instrument des Gestaltungsplans dient in erster Linie der unter städ-
tebaulichen, architektonischen, wohnhygienischen sowie landschaftlichen Aspekten optimalen Über-
bauung eines bestimmten Gebiets. Für diesen Perimeter wird damit eine Spezialbauordnung ge-
schaffen, die von der Regelbauweise, also der Rahmennutzungsplanung, abweichen darf (CHRIS-
TOPH FRITZSCHE/PETER BÖSCH/THOMAS WIPF, Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. I., 6. Aufl., Wä-
denswil 2019, S. 179). Gemäss § 21 Abs. 2 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen 
(Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 dürfen Gestaltungspläne von den allgemeinen Nutzungs-
plänen abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis er-
zielt wird, die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird und keine überwie-
genden Interessen entgegenstehen. Eine Abweichung setzt somit voraus, dass dadurch ein bes-
seres Gesamtergebnis erzielt wird. Trotz der Zulässigkeit einer Abweichung muss der Gestaltungs-
plan dennoch die Rahmennutzungsplanung weiterhin beachten. Damit wird sichergestellt, dass sol-
che Abweichungen nicht dazu führen, dass die planerisch und demokratisch abgestützte Rahmen-
nutzungsplanung ihres Sinngehalts entleert wird (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_348/2019 vom 
27. April 2020 E. 3.4). Soweit die Gemeinde das Abweichen von der Rahmennutzungsplanung nicht 
explizit verbietet, sind Abweichungen im Rahmen von § 8 Abs. 2 der Bauverordnung (Bauverord-
nung, BauV) vom 25. Mai 2011 grundsätzlich zulässig. Gemäss § 8 Abs. 2 lit. a BauV dürfen unter 
anderem Abweichungen in der Gestaltung der Baute (Gebäude- und Dachform) normiert werden. 
§ 50 Abs. 1 BNO hält als allgemeine Bestimmung fest, anhand welcher Kriterien die gemeinderätli-
che Beurteilung des Baugesuchs mit Blick auf die Einordnung in das Ortsbild zu erfolgen hat. Unter 
anderem ist die Stellung der Baute, wie beispielsweise die Firstrichtung, relevant.  

Das streitbetroffene Areal liegt unbestrittenermassen innerhalb des kommunalen Überbauungsplans 
"H._____", womit für die Beurteilung der Einordnung ins Ortsbild die Spezialbauvorschriften S vom 
11. September 1986 (nachfolgend: SBV) zum Tragen kommen, da diese die Vorschriften der BNO 
überlagern (§ 6 SBV). Subsidiär, das heisst soweit die Spezialbauvorschriften keine abweichenden 
Regelungen enthalten, greifen die Bestimmungen der Regelbauweise (BNO). § 2 SBV legt fest, dass 
Gebäude – der exponierten Dorflage entsprechend – sorgfältig in die landschaftliche und bauliche 
Umgebung einzupassen sind. Weitere Kriterien zur Einordnung der Gebäude existieren nicht. § 3 
SBV regelt die Dachgestaltung, wobei einzig die Neigung (mindestens 15°) und die Farbe (dunkelrot, 
dunkelbraun, dunkelgrau) vorgeschrieben werden.   

3.3 

Den kommunalen Behörden kommt bei der Anwendung des kommunalen Rechts beziehungsweise 
von Ästhetikvorschriften grundsätzlich ein erheblicher Ermessensspielraum zu; die Gemeinde darf 
den verfassungsrechtlichen Schutz beanspruchen, der ihr gestützt auf die Gemeindeautonomie zu-
steht (§ 106 Abs. 1 Verfassung des Kantons Aargau vom 25. Juni 1980). Im Rahmen des Ortsbild-
schutzes obliegt es in erster Linie den örtlichen Behörden, über den architektonischen Aspekt zu wa-
chen, weshalb sie diesbezüglich über einen breiten Ermessensspielraum verfügen. Die Rechtsmittel-
instanzen haben sich deshalb bei der Überprüfung einschlägiger gemeinderätlicher Entscheide zu-
rückzuhalten. Wo eine Regelung unbestimmt ist und verschiedene Auslegungsergebnisse rechtlich 
vertretbar erscheinen, sind die kantonalen Rechtsmittelinstanzen gehalten, das Ergebnis der ge-
meinderätlichen Rechtsauslegung zu respektieren und nicht ohne Not ihre eigene Rechtsauffassung 
an die Stelle der gemeinderätlichen zu setzen (siehe etwa BGE 115 Ia 118 f. = Pra 78/1989, 
S. 796 f.; vgl. auch AGVE 2008, S. 163 ff., E. 3.7). Die Grenze zwischen erlaubter Zweckmässig-
keitsprüfung und autonomieverletzendem eigenem Ermessensentscheid der Rechtsmittelinstanz ist 
nicht leicht zu ziehen (BGE vom 28. Oktober 2003, 1P.464/2003, E. 3.2). Die Praxis zieht die Grenze 
zunächst dort, wo sich eine Auslegung mit dem Wortlaut sowie mit Sinn und Zweck des Gesetzes 
nicht mehr vereinbaren lässt (vgl. AGVE 2006, S. 188; 2005, S. 152). 

  

 

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3.4  

Der Beschwerdeführer moniert mit Blick auf die gewählte Firstrichtung, dass sich diese nicht genü-
gend ins Ortsbild einfüge und entsprechend zu korrigieren sei. Soweit der Gemeinderat für die Beur-
teilung der genügenden Einordnung der projektierten Baute die im Eigentum des Beschwerdeführers 
stehende Baute mit der den Spezialbauvorschriften widersprechenden Firstrichtung heranziehe, so 
sei dies insofern unzulässig, als für seine Parzelle die Spezialbauvorschriften nicht angewendet wor-
den seien (vgl. Beschwerde vom 14. Januar 2022, S. 6, act. 66).  

Zunächst ist zu konstatieren, dass sowohl die im Eigentum des Beschwerdeführers stehende Par-
zelle als auch die streitbetroffene Parzelle im Perimeter des Überbauungsplans liegen und damit die 
Spezialbauvorschriften zur Anwendung gelangen. Soweit der Beschwerdeführer ausführt, der Ge-
meinderat könne sich nicht auf eine zu Unrecht angewendete Norm auf der Nachbarsparzelle stüt-
zen (vgl. Beschwerde vom 14. Januar 2022, S. 6, act. 66), so zielt seine Argumentation ins Leere. 
Die gemeinderätliche Formulierung ist zugegebenermassen missglückt, allerdings ändert dies nichts 
an der materiellen Rechtmässigkeit; § 2 SBV legt einzig fest, dass Gebäude – der exponierten Dorf-
lage entsprechend – sorgfältig in die landschaftliche und bauliche Umgebung einzupassen sind.  
Es werden keine Vorschriften dahingehend normiert, dass die Firstrichtung zwingend parallel zum 
Hang auszurichten sei. Nichts Anderes würde sich aus einer Anwendung von § 11 BNO ergeben, da 
für die Wohn- und Gewerbezone 2 keine speziellen Einpassungskriterien zu finden sind. Infolgedes-
sen wurde nicht nur die Firstrichtung der Baute der Bauherrschaft in Fallrichtung des Geländes be-
willigt – und entgegen dem Beschwerdeführer gerade in Anwendung der Spezialbauvorschriften – 
sondern auch jene des Beschwerdeführers.  

Die Wohn- und Gewerbezone 2 präsentiert sich in der unmittelbaren Umgebung sehr heterogen. Die 
benachbarten Wohnbauten weisen ein Flachdach, ein Walmdach und das gegenüberliegende Ge-
bäude ein traufständiges Satteldach auf (vgl. AGIS Geoportal, Orthofoto 2022). Im Osten sind die 
grossvolumigen Gewerbebauten (ISOS) zu finden, die sich im Hinblick auf ihren Fussabdruck und 
das Erscheinungsbild nochmals deutlich von den Wohnbauten unterscheiden. Insgesamt handelt es 
sich somit nicht um eine sensible Lage (vgl. Stellungnahme Abteilung Raumentwicklung BVU vom 
5. Juli 2022, S. 2, act. 116). Entgegen den Vorbringen des Beschwerdeführers wurde nach dem Ge-
sagten die Einpassung nicht nur basierend auf dem Wohngebäude des Beschwerdeführers (Parzelle 
bbb) beurteilt, sondern anhand der gesamten Umgebung. Das Wohngebäude auf der sich im Eigen-
tum des Beschwerdeführers befindlichen Parzelle bbb ist kein Solitär in einem sonst einheitlichen 
Quartier (vgl. Fachgutachten K vom 23. Oktober 2021, S. 2, aus den kommunalen Akten; Stellung-
nahme Abteilung Raumentwicklung BVU vom 5. Juli 2022, S. 2, act. 116). Wie der Gemeinderat und 
die Bauherrschaft richtigerweise ausführen, wurde die geplante Baute mehrfach auf ihre genügende 
Einordnung in die Umgebung überprüft und angepasst (vgl. Beschwerdeantwort des Gemeinderats 
vom 4. April 2022, S. 2, act. 85; Stellungnahme der Bauherrschaft vom 2. Mai 2022, S. 5, act. 99). Es 
mag zwar zutreffend sein, dass die Wohngebäude nördlich des H-Bachs ihre Firstrichtung zumeist 
parallel zum Hang ausgerichtet haben; dies trifft jedoch zum einen nicht für die benachbarten Wohn-
bauten zu (vgl. oben). Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass die Ausrichtung des Grundrisses 
der projektierten Baute und des Firsts aufgrund der gegebenen Parzellenform erfolgte. Wie der kom-
munale Ortsbildexperte in seiner Beurteilung vom 23. Oktober 2021 richtigerweise ausführt (vgl. 
kommunale Akten), würde eine parallele Ausrichtung des Firsts zum Hang dem Gebot der baulichen 
Verdichtung der Siedlungsräume widersprechen. Auch die Abteilung für Raumentwicklung BVU at-
testiert dem Bauvorhaben in seiner Stellungnahme vom 5. Juli 2022 insgesamt eine genügende Ein-
ordnung (vgl. S. 4, act. 115). Abschliessend lässt sich somit festhalten, dass die gewählte Firstrich-
tung weder gegen die Sonderbauvorschriften noch gegen die Vorschriften der BNO verstösst und die 
gemeinderätliche Ermessensausübung, wonach das Bauvorhaben sich genügend in die Umgebung 
und im Quartier einordnet, nicht zu beanstanden ist. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt 
als unbegründet und ist abzuweisen.  

 

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4. Grenzabstand  

4.1 

Der Beschwerdeführer moniert die Unterschreitung des grossen Grenzabstands. Die Bauherrschaft 
habe die südöstliche Seite als Hauptwohnseite definiert, obwohl die nordöstliche Seite hätte gewählt 
werden müssen (vgl. Beschwerde vom 14. Januar 2022, S. 7, act. 65). Bei der nordöstlichen Seite 
handle es sich dabei um die Hauptwohnseite, weil die Mehrheit der Zimmer sowie der grosse Teil 
des Wohnbereichs auf diese Seite ausgerichtet seien. Infolge der Nichteinhaltung des grossen 
Grenzabstands sei die geplante Baute nicht bewilligungsfähig (vgl. Replik vom 15. September 2022, 
S. 4, act. 124).  

4.2 

Legt die Gemeinde einen grossen Grenzabstand fest, so ist dieser senkrecht vor der Hauptwohn-
seite einzuhalten. Kriterien für die Bestimmung der Hauptwohnseite sind namentlich Grösse und Be-
deutung der Fenster und der Fläche der betreffenden Räume (§ 26 Abs. 1 BauV). Gemäss § 6 BNO 
beträgt der grosse Grenzabstand in der WG 2-Zone 8 m. Weiter bestimmt § 47 BNO, dass die Aus-
richtung der Wohnungen auf die örtlichen Verhältnisse abzustimmen ist. Die Norm nennt beispielhaft 
folgende Kriterien zur Bestimmung der Ausrichtung: Lärm, Besonnung, Nutzung der Räume und Ein-
passung. Ausschliesslich nach Norden ausgerichtete Wohnungen sind zu vermeiden. Nach verwal-
tungsgerichtlicher Rechtsprechung verfügt die Bauherrschaft bei der Wahl der Hauptwohnseite im 
Rahmen der gesetzlichen Vorschriften über einen gewissen Spielraum. Ebenfalls zu berücksichtigen 
sind Türen nach aussen, Sitzplatz- und Balkonanordnungen sowie Wohnküchen (vgl. AGVE 1996, 
S. 519, S. 520 ff.). Neben der Fläche der betroffenen Räume ist auch ihre Funktion zu beachten; so 
sind Ess- und Wohnzimmer sowie Kinderzimmer als massgebende Räume für die Bestimmung der 
Hauptwohnseite zu betrachten. Weiter sind aufgrund der direkten Sonneneinstrahlung generell süd-
westliche Fenster stärker zu gewichten als nordwestlich ausgerichtete Fenster (vgl. AGVE 2001, 
S. 575, S. 576). 

4.3 

Entgegen dem Beschwerdeführer und in Übereinstimmung mit den Vorbringen der Bauherrschaft, 
liegt die Hauptwohnseite auf der Südwestseite, weil sich sowohl die Küche als auch der massge-
bende Teil des Wohnraums (Wohnen/Essen/Küche) südwestlich befinden. Im Vergleich zur Nordost-
seite weist die Südwestseite dabei anteilsmässig die weitaus grössere Zahl von Fenstern bezie-
hungsweise Glastüren auf. Auch flächenmässig orientieren sich die Bereiche Wohnen/Essen/Küche 
mit total 46,3 m2 auf die Südwestseite. Der Bereich Küche weist überdies einen grossen Sitzplatz- 
beziehungsweise Balkontüren auf der Südwestseite auf (vgl. Beschwerdeantwort, Rz. 17 ff., 
act. 98 f.).  

Die Vorinstanz führt aus, dass die Festlegung der Hauptwohnseite danach erfolge, in welche Fassa-
denrichtung sich der Wohnbereich hauptsächlich orientiere (vgl. Beschwerdeantwort, S. 3, act. 84). 
Mit dem Begriff der Hauptwohnseite wird an die Nutzung angeknüpft. Entsprechend ist auf die Art 
und Flächen der zu betreffenden Fassade orientierten Räume abzustellen, wobei die Nutzung des 
Wohn- und Essbereichs dabei regelmässig ausgeprägter ist als die der Schlafzimmer und der weite-
ren Nebenräume. Zum Wohnbereich wird auch der Küchenbereich gezählt, zumal heutzutage der 
Wohnbereich häufig aus einem grossen Raum zum Wohnen, Essen und Kochen besteht. Als Indiz 
für die Bestimmung der Hauptwohnseite kann auch die Orientierung der Aussenräume wie Sitzplätze 
oder Balkone sein (vgl. AGVE 1996, S. 519, S. 520 ff.).  

Nach dem Gesagten ist die vorinstanzliche Feststellung, wonach die Beurteilung der Hauptwohnseite 
anhand der Hauptorientierung des Wohn- und Essbereichs mit der entsprechend grössten Bodenflä-
che sowie der südwestlich befindlichen Balkone erfolgt ist, nicht zu beanstanden. Hierfür spricht 
auch, dass die Fensterflächen des Wohn- und Essbereichs auf der Südwestfassade flächenmässig 
am grössten sind (vgl. Fassadenplan B.05.10, kommunale Vorakten, vgl. auch § 26 Abs. 1 BauV). 

 

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Demgegenüber befinden sich – wie die Vorinstanz richtig erkannt hat, auf der Südostseite (Fassa-
denplan B.05.13) sowie auf der Nordwestseite (Fassadenplan B.05.11) mehrheitlich die Fenster der 
Schlafzimmer, die vorliegend weniger zu gewichen sind. Insgesamt erweist sich somit die Beurtei-
lung der Vorinstanz, dass die Südwestfassade als massgebliche Fassade zu gewichten ist, als recht-
mässig. Das Bauvorhaben hält damit den grosse Grenzabstand von 8 m ein. Die Beschwerde ist 
auch in diesem Punkt als unbegründet abzuweisen.  

5. Gebäudehöhe, Geschosszahl und Ausnützungsziffer  

5.1 

Der Beschwerdeführer rügt die Überschreitung der erlaubten Geschosszahl in der WG 2-Zone. Diese 
Zone sei gemäss Zonenplan eine zweigeschossige Zone; die geplante Baute weise jedoch drei Voll-
geschosse auf. Da das Dachgeschoss und das Untergeschoss weitgehend zu Wohnzwecken dienen 
würden, hätten diese ebenfalls an die Geschosszahl hinzugerechnet werden müssen. Somit über-
steige die geplante Baute die erlaubte Geschosszahl (vgl. Beschwerde vom 14. Januar 2022, S. 8, 
act. 64). Weiter sei die projektierte Baute auch ohne die Berücksichtigung des Unter- und Dachge-
schosses überdimensioniert, da allein die Wohnräume in den drei Vollgeschossen die erlaubte Aus-
nützungsziffer (AZ) von 0,7 übersteigen würden (vgl. Replik vom 15. September 2022, S. 6, 
act. 122). 

5.2 

Gemäss § 49 Abs. 1 BauG bestimmen die Gemeinden die zulässige Höhe von Gebäuden oder die 
Geschosszahl. Nach § 6 BNO darf die Gesamthöhe von Bauten in der WG 2-Zone (Wohn- und Ge-
werbezone 2) maximal 13 m betragen. Die BNO enthält keine Regelungen für die zulässige Anzahl 
Geschosse. Allein in der Legende zum Zonenplan trägt die WG 2-Zone die Bezeichnung "Wohn- und 
Gewerbezone 2 Geschosse".  

Die Gemeinden können das zulässige Verhältnis von nutzbaren Flächen festlegen, sogenannte Nut-
zungsziffern (§ 50 Abs. 1 BauG). § 32 Abs. 1 und Abs. 2 BauV definiert dabei wie die AZ zu berech-
nen ist und welche Flächen angerechnet beziehungsweise nicht angerechnet werden. Die Anrechen-
barkeit für Räume in Dach-, Attika- und Untergeschossen darf von den Gemeinden jedoch abwei-
chend geregelt werden (§ 32 Abs. 3 BauV). Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde R._____ Ge-
brauch gemacht und die Räume in Dach-, Attika- und Untergeschossen von der Anrechenbarkeit an 
die AZ ausgenommen (§ 38 Abs. 1 BNO). Weiter gilt für gewisse Parzellen eine erhöhte AZ in Folge 
der Ausscheidung der Uferschutzzone (§ 38 Abs. 2 BNO). Diese Parzellen mit der entsprechend er-
höhten AZ sind dabei in Anhang 3 aufgelistet, wobei für die streitbetroffene Parzelle aaa eine AZ von 
0,83 gilt.  

5.3 

In der Legende des Zonenplans wird die WG 2-Zone zwar als "Wohn- und Gewerbezone 2 Ge-
schosse" aufgeführt. Jedoch wird die Bezeichnung einzig an dieser Stelle verwendet; in der gesam-
ten BNO wird im Übrigen konsistent die Bezeichnung "Wohn- und Gewerbezone 2" gebraucht. We-
der die Zonenvorschriften (§ 6 BNO) noch die Vorschrift für die WG 2-Zone (§ 11 BNO) schreiben 
eine bestimmte Geschosszahl vor. In Übereinstimmung mit den gemeinderätlichen Ausführungen ist 
daher festzuhalten, dass es sich hierbei einzig um einen Redaktionsfehler handelt (vgl. Beschwerde-
antwort des Gemeinderats vom 4. April 2022, S. 4, act. 84). Hätte der Gesetzgeber eine Beschrän-
kung der Geschosse in der WG 2-Zone intendiert, so wäre dies auch in den massgebenden Vor-
schriften der BNO bezüglich der zulässigen Bauweise festgehalten worden. In diesem Sinne erweist 
sich die Beschwerde, soweit die Überschreitung der zulässigen Geschosszahl beanstandet wird, als 
unbegründet.   

 

 8 von 12 
 

Gemäss § 6 BNO dürfen Gebäude in der WG 2-Zone die Gesamthöhe von 13 m nicht überschreiten. 
Wie die Bauherrschaft und der Gemeinderat richtigerweise ausführen, beträgt die Höhe der projek-
tierten Baute genau 13 m (vgl. Stellungnahme vom 2. Mai 2022, S. 6, act. 98; Beschwerdeantwort 
des Gemeinderats vom 4. April 2022, S. 5, act. 83). Dies ist auch auf den Plänen B.05.8, B.05.9, 
B.05.10 und B.05.11 (act. 9–act. 12) ersichtlich. Die Gebäudehöhe entspricht somit den Vorschriften 
der BNO und ist nicht zu beanstanden.  

In Bezug auf die Ausnützungsziffer ist an dieser Stelle festzuhalten, dass entgegen den erstmaligen 
Vorbringen des Beschwerdeführers im Rahmen seiner Replik (vgl. Rz. 53, act. 122) für die Parzelle 
aaa nicht die ordentliche Ausnützungsziffer nach § 6 BNO, sondern die Ausnützungsziffer gemäss 
Anhang 3 (§ 38 Abs. 2 BNO) gilt, womit vorliegend eine Ausnützungsziffer von 0,83 massgebend ist. 
Wie auf dem Plan B.05.14 vom 12. Februar 2021 (vgl. kommunale Akten, act. 82) ersichtlich ist, be-
trägt die zulässige Ausnützung 536,40 m2 (646,30 m2 x 0,83), effektiv werden aber nur 498,10 m2 be-
ansprucht. Somit ist die Ausnützungsziffer eingehalten. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem 
Punkt als unbegründet.  

6. Schattenwurf  

6.1 

Der Beschwerdeführer moniert im Zusammenhang mit der Gebäudehöhe einen ermässigen Schat-
tenwurf auf sein Grundstück, wonach dieses täglich mehrere Stunden vollständig beschattet werden 
würde (vgl. Beschwerde vom 14. Januar 2022, S. 9, act. 63). Dies verstosse gegen die Zwei-Stun-
den-Regel, weshalb von erheblichen und nachteiligen Auswirkung auf sein Grundstück auszugehen 
sei. Angesichts dessen sei der Grenzabstand zu vergrössern (vgl. Replik vom 15. September 2022, 
S. 7, act. 121).  

6.2 

Gemäss § 52 Abs. 1 BauG müssen alle Gebäude den Anforderungen des Gesundheitsschutzes ent-
sprechen, namentlich ist auf eine ausreichende Besonnung zu achten. Weitere präzisierende Be-
stimmungen über die Zulässigkeit des Schattenwurfs enthält das kantonale Recht nicht. Gemäss 
konstanter Praxis des Regierungsrats und der Baubewilligungsbehörden im Kanton Aargau wird die 
Erstellung von Schattendiagrammen zur Beurteilung, ob eine übermässige Beeinträchtigung durch 
Schattenwurf vorliegt, nur dann verlangt, wenn die durch die BNO vorgegebenen Grenzabstände 
und Gebäudehöhen unter- beziehungsweise überschritten werden (vgl. RRB Nr. 2006-000075 vom 
25. Januar 2006, E. 2b). In den übrigen Fällen wird der Schattenwurf nicht berücksichtigt. Nach bun-
desgerichtlicher Rechtsprechung beträgt grundsätzlich die zulässige Dauer des Schattenwurfs auf 
eine Nachbarliegenschaft an einem mittleren Wintertag in der Regel höchstens zwei Stunden. Diese 
sogenannte Zwei-Stunden-Regel hat jedoch keinen absoluten Charakter und ist für sich allein nicht 
ausschlaggebend. Insbesondere ist diese Regel für Kantone, welche keine Maximalwerte gesetzlich 
festgelegt haben, nicht bindend. Vielmehr müssen die Umstände des Einzelfalls und insbesondere 
die öffentlichen Interessen berücksichtigt werden, da diese eine längere Beschattung rechtfertigen 
können (vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 1C_539/2011 vom 3. September 2012 E. 4.3; 
BGE 100 Ia 334 E. 9d). Entsprechend hat das Bundesgericht unter Berücksichtigung des öffentlichen 
Interesses an der haushälterischen Bodennutzung eine Beschattung an mittleren Wintertagen wäh-
rend insgesamt drei Stunden und 16 Minuten als zulässig erachtet (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
1C_539/2011 vom 3. September 2012 E. 4.4 und E. 4.9). Es ist weiter darauf hinzuweisen, dass bei 
der Zwei-Stunden-Regel die Beschattung des gesamten Gebäudes gemeint ist. Wird nur ein Teil des 
Gebäudes beschattet, so muss dieser Umstand bei der Beurteilung berücksichtigt werden (vgl. Urteil 
des Bundesgerichts 1C_240/2016 vom 5. Januar 2017 E. 5.2, BVURA 16.574 E. 3.1). Eine partielle 
Beschattung wird nicht gleich gewichtet wie eine absolute Beschattung.  

6.3 

 

 9 von 12 
 

Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ist im vorliegenden Fall von keiner übermässigen 
Beschattung seines Grundstücks auszugehen. Der Fachbericht der Abteilung Raumentwicklung BVU 
hat eine teilweise Beschattung der westlichen Fassade der Liegenschaft des Beschwerdeführers 
festgestellt, wobei das nordöstliche Fenster der Westfassade im Erdgeschoss etwas länger als zwei 
Stunden, die beiden südlich liegenden Fenster hingegen weniger als zwei Stunden beschattet wer-
den (vgl. Beschwerdeantwort der Abteilung Raumentwicklung BVU vom 5. Juli 2022, S. 3, act. 115). 
Eine vollständige Beschattung der westlichen Fassade erfolgt einzig für 30–40 Minuten, zwischen 
15.00 und 16.00 Uhr (vgl. Duplik der Abteilung Raumentwicklung vom 1. November 2022, S. 2, 
act. 134). Da der Kanton Aargau keine Maximalwerte für die Beschattung gesetzlich festgelegt hat, 
kann der Grössenordnung von zwei Stunden gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung we-
der ein absoluter Charakter zuerkannt werden noch für sich allein ausschlaggebend sein. Sie ist eher 
als ein Referenzrahmen zu verstehen. Vor dieser Ausgangslage durfte die Vorinstanz – angesichts 
der eingehaltenen kommunalen Grenzabstände sowie der Gebäudehöhe – von der Prüfung einer 
möglichen Beeinträchtigung durch Schattenwurf absehen. Ferner ist festzustellen, dass eine Über-
schreitung der nicht bindenden Zwei-Stunden-Regel von 20 Minuten beim nordöstlichen Fenster der 
Westfassade im Erdgeschoss des Beschwerdeführers durchaus als zumutbar einzustufen ist. Somit 
erweist sich diese Beschwerde in diesem Punkt ebenfalls als unbegründet und ist abzuweisen. 

7. Parkplatz 

7.1 

Der Beschwerdeführer beanstandet in materieller Hinsicht eine Unterschreitung der Anzahl Pflicht-
parkplätze. Vorliegend sei bei der Berechnung der nötigen Parkplätze frühzeitig gerundet worden, 
was unzulässig sei und dazu führe, dass anstelle von neun nur acht Parkplätze realisiert werden 
würden. Aufgrund des fehlenden Parkplatzes sei geltendes Recht verletzt (vgl. Beschwerde vom 
14. Januar 2022, S. 8, act. 64).  

7.2 

Gemäss § 55 Abs. 1 BauG müssen bei Erstellung und eingreifender Umgestaltung, Erweiterung oder 
Zweckänderung von Bauten und Anlagen genügend Parkfelder für die Benutzer und Besucher er-
stellt werden. § 43 Abs. 1 BauV schreibt vor, dass für die Berechnung der Parkplatzanzahl die Norm 
VSS 40 281 "Parkieren; Angebot an Parkfeldern für Personenwagen" gilt. Das vereinfachte Verfah-
ren greift dabei für Wohnnutzungen (§ 43 Abs. 1 lit. a BauV). Der Verweis auf die VSS 40 281 löste 
am 25. August 2021 den bisherigen Verweis auf die VSS-Norm SN 640 281 "Parkieren; Angebot an 
Parkfeldern für Personenwagen" ab. Gemäss Übergangsrecht werden Baugesuche, welche vor Än-
derung der Verordnung am 25. August 2021 hängig waren, nach altem Recht beurteilt, ausser das 
neue Recht wäre für die Gesuchstellenden günstiger (§ 63 Abs. 1 lit. a BauV). Nach VSS 40 281 
Ziff. 9 ist pro Wohnung oder pro 100 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) ein Parkfeld für die Bewohner 
vorzusehen. Für Besucher sind zuzüglich 10 % einzuplanen (Ziff. 9.1). Als Rundungsregel gilt, dass 
erst am Schluss der Berechnungen, nach der Summenbildung, auf das nächste ganze Parkfeld auf-
gerundet wird (Ziff. 9.3 VSS 40 281). Die massgebende BGF wird in Ziff. 5.5 definiert als die Summe 
aller der Nutzung (Wohnen und Arbeiten) dienenden oder hierfür verwendbaren ober- und unterirdi-
schen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte.  

 

7.3 

Das Baugesuch wurde am 7. Januar 2021 eingereicht, womit für die Beurteilung das bisherige Recht 
nach § 63 Abs. 1 lit. a BauV massgeblich ist. Demgemäss ist entgegen der Behauptung des Gemein-
derats (vgl. Beschwerdeantwort vom 4. April 2022, S. 4, act. 84) nicht die VSS-Norm 40 281 an-
wendbar, sondern die VSS-Norm 640 281. Anderweitige Gründe, die für eine sofortige Anwendung 
des neuen Rechts sprechen würden, werden durch den Gemeinderat weder vorgebracht noch sind 

 

 10 von 12 
 

solche ersichtlich. Die Anwendung der falschen Norm durch die Vorinstanz hat im vorliegenden Fall 
jedoch insoweit keine nachteiligen Auswirkungen auf den Beschwerdeführer, da sich die Regelungen 
zur Berechnung der Pflichtparkplätze sowohl nach altem als auch nach neuem Recht nicht unter-
scheiden und damit deckungsgleich sind. Daran vermag auch die Feststellung des Beschwerdefüh-
rers, dass verschiedene Angaben hinsichtlich der BGF existieren, nichts zu ändern (vgl. Stellung-
nahme vom 15. September 2022, S. 6, act. 122). Ob vorliegend von einer BGF von 656,45 m2 oder 
von 689,40 m2 ausgegangen wird, kann insofern offenbleiben, als beide Berechnungen zum gleichen 
Resultat führen. Selbst wenn von einer BGF von 689,40 m2 ausgegangen würde und noch sämtliche 
Flächen für Treppenhäuser und für den Lift dazugerechnet werden würden, was zu einer BGF von 
rund 722,65 m2 führt, bleibt das Endergebnis für die zu realisierenden Pflichtparkfelder (PF) unverän-
dert und somit bei acht Parkfelder:   

Bruttogeschossfläche 656,45 m2 689,40 m2 722,65 m2 

Parkfelder für Bewohner  656,45 m2/100=6,56 PF 689,40 m2/100=6,89 PF 722,65 m2/100=7,22 PF 

Parkfelder für Besucher  6,56x10 %=0,656 PF 6,89x10 %=0,689 PF 7,22x10 %=0,722 PF 

Parkfelder insgesamt 6,56+0,656=7,216 PF 6,89+0,689=7,579 PF 7,22+0,722=7,942 PF 

Parkfelder gerundet 8 Parkfelder 8 Parkfelder 8 Parkfelder  

Die Rüge des Beschwerdeführers ist somit unbegründet, weshalb die Beschwerde abzuweisen ist.  

8. Wohnhygiene  

8.1 

Schliesslich rügt der Beschwerdeführer die Nichteinhaltung der wohnhygienischen Vorschriften und 
damit eine Verletzung von § 52 Abs. 2 BauG sowie § 48 Abs. 1 lit. a BNO (vgl. Beschwerde vom 
14. Januar 2022, Rz. 27 ff., act. 62 f.). Konkret wird geltend gemacht, für die Wohnung im Unterge-
schoss sei keine ausreichende Sonneneinstrahlung gewährleistet, da die Fenster unter dem mass-
gebenden Terrain lägen. Zudem sei zweifelhaft, ob die Fenster gross genug seien, um den Anforde-
rungen von § 48 Abs. 1 lit. a BNO zu genügen, wonach die Fensterfläche 1/10 der Bodenfläche 
betragen müsse. Da keine vermassten Fensterpläne vorlägen, könne die Grösse der Fenster nicht 
nachvollzogen werden (vgl. Beschwerde vom 14. Januar 2022, S. 9 f., act. 62–63). 

8.2 

§ 48 Abs. 1 lit. a BNO schreibt für Neubauten vor, dass Fenster mindestens 1/10 der Bodenfläche 
ausmachen müssen und direkt ins Freie zu führen haben. Diese kommunale Bestimmung konkreti-
siert § 52 Abs. 2 BauG, wonach alle Gebäude den Anforderungen des Gesundheitsschutzes ent-
sprechen müssen, namentlich in Bezug auf Raum-, Wohnungs- und Fenstergrössen, Besonnung, 
Belichtung, Belüftung etc.  

Aus dem revidierten Grundrissplan B.05.3 vom 9. September 2021 (vgl. aus den kommunalen Akten, 
act. 82) für die projektierte Wohnung im Untergeschoss lassen sich die Bodenflächen so wie die 
Fensterflächen ablesen. Folglich kann Folgendes festgestellt werden:  

 Bodenfläche  Ausgewiesene Fensterfläche Vorgeschriebene Fensterfläche 
(1/10) 

Zimmer 14,00 m2 1,60 m2 1,40 m2 

Wohn- und Esszimmer 29,10 m2 15,50 m2 2,91 m2 

 

 11 von 12 
 

Gesamte Wohnung 70,50 m2 17,10 m2 7,05 m2 

Aus dieser Tabelle ist ersichtlich, dass die Fensterflächen sowohl für die einzelnen Zimmer wie auch 
für die gesamte Wohnung ohne Weiteres das vorgeschriebene Verhältnis von 1/10 einhalten. Infol-
gedessen kann in Übereinstimmung mit den Ausführungen der Bauherrschaft festgehalten werden, 
dass die Wohnung im Untergeschoss genügend besonnt und belichtet ist (vgl. Stellungnahme vom 
2. Mai 2022, S. 8, act. 96). Wie der Gemeinderat überdies richtigerweise ausführt, führen alle Fens-
ter direkt ins Freie auf den vorgelagerten Sitzplatz. Die Belichtung und Besonnung ist sowohl durch 
die Terrainmodellierung als auch durch die Ausgestaltung des Sitzplatzes gewährleistet (vgl. Be-
schwerdeantwort des Gemeinderats vom 4. April 2022, S. 5, act. 83). Diese Rüge zielt somit eben-
falls ins Leere.  

8.3  

Sodann moniert der Beschwerdeführer im Hinblick auf die Einhaltung der wohnhygienischen Vor-
schriften eine Missachtung von § 48 Abs. 2 BNO, wonach die Mindestfläche für die Kellerabteile ge-
mäss § 48 Abs. 2 BNO nicht eingehalten sei (vgl. Beschwerde vom 14. Januar 2022, S. 9 f., act. 62–
63). 

§ 48 Abs. 1 lit. b BNO schreibt für den Neubau von Mehrfamilienhäusern Mindestmasse für Neben-
räume vor. Jede 1-Zimmerwohnung muss dabei über ein Kellerabteil von mindestens 4 m2 verfügen. 
Für jedes weitere Zimmer in der Wohnung muss das Kellerabteil um 1 m2 grösser sein.  

Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers und in Übereinstimmung mit den gemeinderätli-
chen Ausführungen und Berechnungen sind die vorgesehenen Kellerflächen genügend dimensioniert 
und entsprechen damit § 48 Abs. 1 lit. b BNO (vgl. Beschwerdeantwort des Gemeinderats vom 
4. April 2022, S. 5, act. 83). Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet und 
ist abzuweisen. 

9. Zusammenfassung und Kosten  

Nach dem Gesagten ist das strittige Bauvorhaben bewilligungsfähig. Die erstinstanzlich erteilte Bau-
bewilligung erweist sich als rechtmässig und die Beschwerde ist vollumfänglich abzuweisen. Bei die-
sem Verfahrensausgang hat der Beschwerdeführer als unterliegende Partei die Kosten des regie-
rungsrätlichen Beschwerdeverfahrens zu tragen (§ 29 Abs. 1 in Verbindung mit § 31 Abs. 2 Gesetz 
über die Verwaltungsrechtspflege [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG] vom 4. Dezember 2007). 
Ebenso muss er als unterliegende Partei für die Kosten seiner eigenen anwaltlichen Vertretung auf-
kommen (§ 32 Abs. 2 VRPG).  

Ebenfalls nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens werden die Parteikosten auf die Parteien 
verlegt (§ 32 Abs. 2 VRPG). Entsprechend ihrem Obsiegen hat die anwaltlich vertretene Bauherr-
schaft Anspruch auf eine Parteientschädigung, welche entsprechend dem Ausgang des Verfahrens 
durch den unterliegenden Beschwerdeführer zu begleichen ist.  

Die Höhe der Parteientschädigung in Verwaltungssachen bestimmt sich in Verfahren mit einem 
Streitwert nach den §§ 8a–8c des Dekrets über die Entschädigung der Anwälte (Anwaltstarif, AnwT) 
vom 10. November 1987. Bausachen sind praxisgemäss vermögensrechtliche Streitsachen; der 
Streitwert beträgt in der Regel 10 % der Bausumme (vgl. AGVE 1992, S. 398). Der Streitwert beträgt 
bei einer Bausumme von Fr. 1'761'750.– (vgl. Baugesuchsdeckel, bei den kommunalen Vorakten, 
act. 82) praxisgemäss Fr. 176'175.–. Bei diesem Streitwert geht der Rahmen für die Parteientschädi-
gung von Fr. 5'000.– bis Fr. 15'000.– (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 4 AnwT). Innerhalb der vorgesehenen 
Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts so-
wie nach der Bedeutung und Schwierigkeit des Falls (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als 
Gesamtbetrag festgesetzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthalten (§ 8c Abs. 1 AnwT).  

 

 12 von 12 
 

Der massgebende Aufwand wird im vorliegenden Verfahren als mittel beurteilt, die Schwierigkeit als 
niedrig. Dies ergibt für ein vollständig durchgeführtes Verfahren eine berechnete Grundentschädi-
gung von Fr. 6'800.–. Weil kein Augenschein durchgeführt wurde und somit kein vollständig Verfah-
ren vorliegt, rechtfertigt sich praxisgemäss ein Abzug von 20 %. Die Streitsache verursachte aber  
einen erhöhten Aufwand (doppelter Schriftenwechsel, erneute Messung des mittleren Grundwasser-
spiegels, erneute Stellungnahme aller Verfahrensbeteiligten), womit ein Zuschlag von 25 % ange-
bracht ist. Die Parteientschädigung beträgt somit aufgerundet Fr. 6'800.–. Auslagen und Mehrwert-
steuer sind darin enthalten (§ 8c Abs. 1 AnwT).  

Beschluss 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen.  

2. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor dem Regierungsrat, bestehend aus einer Staatsgebühr 
von Fr. 2'500.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 666.80, gesamthaft Fr. 3'166.80, 
werden dem Beschwerdeführer A._____ auferlegt. Unter Berücksichtigung des geleisteten Kosten-
vorschusses von Fr. 2'000.– hat er somit noch Fr. 1'166.80 zu bezahlen.  

3. 

Der Beschwerdeführer A._____ wird verpflichtet, der Bauherrschaft B._____ eine Parteientschädi-
gung von Fr. 6'800.– zu bezahlen.  

	1. Ausgangslage und Beweisantrag
	3. Einpassung und Ortsbild
	4. Grenzabstand
	5. Gebäudehöhe, Geschosszahl und Ausnützungsziffer
	6. Schattenwurf
	7. Parkplatz
	8. Wohnhygiene
	9. Zusammenfassung und Kosten