# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** af1ccf8b-e724-5ab2-86c0-b8c5d0b9aea6
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Handelsgericht 14.03.2024 HE240010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_HG_001_HE240010_2024-03-14.pdf

## Full Text

Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht  

Geschäfts-Nr.: HE240010-O U/pz

Mitwirkend: Oberrichter Dr. Stephan Mazan, Vizepräsident, sowie Gerichts-

schreiber Rade Kokanović

Urteil vom 14. März 2024

in Sachen

A._____ Anlagestiftung, 
Gesuchstellerin

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____

gegen

B._____ GmbH,
Gesuchsgegnerin

vertreten durch Rechtsanwalt Y._____

betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)

"1. Es sei der Beklagten unter Androhung der Zwangsvollstreckung 
im Unterlassungsfall zu befehlen bzw. diese sei zu verpflichten, 
der Klägerin den Gewerberaum Nr. 1 und die Büroräume Nr. 2 je 
im Erdgeschoss sowie die Aussenparkplätze 3 und 4, 5–9 und 
10–12 in der Liegenschaft C._____-strasse 13, D._____, unver-
züglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und 
der Klägerin zurückzugeben.

 2. Es sei das zuständige Stadtammannamt anzuweisen, den zu er-
lassenden Befehl auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstre-
cken;

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8.1% Mehr-
wertsteuer) zu Lasten der Beklagten."

Der Einzelrichter zieht in Erwägung:

1. Verfahren

Mit Eingabe vom 2. Februar 2024 stellte die Gesuchstellerin das genannte Rechts-

begehren (act. 1). Mit Verfügung vom 5. Februar 2024 setzte das Gericht ihr Frist 

zur Leistung eines Kostenvorschusses von CHF 7'500.– und der Gesuchsgegnerin 

Frist zur schriftlichen Stellungnahme an (act. 4). Die Gesuchstellerin leistete den 

Kostenvorschuss innert Frist (act. 6). Mit Eingabe vom 29. Februar 2024 reichte 

Rechtsanwalt Y._____ namens der Gesuchsgegnerin eine Stellungnahme innert 

Frist ein (act. 7+8), woraufhin das Gericht ihm mit Verfügung vom 1. März 2024 

Nachfrist zur Einreichung einer gehörigen Vollmacht ansetzte (act. 10). Mit Eingabe 

vom 11. März 2024 (Datum Poststempel) reichte Rechtsanwalt Y._____ eine gültig 

unterzeichnete Vollmacht fristgerecht nach (act. 12+13). Das Verfahren erweist 

sich als spruchreif.

2. Zuständigkeit

Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Einzelgerichts am Handelsgericht des 

Kantons Zürich ist gegeben (Art. 29 Abs. 1 lit. a ZPO; Art. 6 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 44 

lit. b und § 45 lit. d GOG).

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3. Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen

Das Gericht gewährt gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summari-

schen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist 

(lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die 

Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre 

und Rechtsprechung ohne Weiteres eindeutig ergibt. Dagegen ist die Rechtslage 

nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsent-

scheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände er-

fordert (BGE 144 III 462 E. 3.1 = Pra 2019 Nr. 41). 

3.1. Sachverhalt

3.1.1. Die Sachdarstellung im Gesuch gilt als unbestritten, zumal die pauschalen 

Bestreitungen der anwaltlich vertretenen Gesuchsgegnerin (act. 7 S. 2 f.) den An-

forderungen an die Substantiierung nicht genügen (vgl. BSK ZPO-HOFMANN, 

Art. 257 N 10) oder nicht den Sachverhalt, sondern die Rechtslage betreffen 

(siehe E. 3.2.1.2).

3.1.2. Demnach ist die Gesuchstellerin seit 5. April 2023 im Grundbuch als Eigen-

tümerin der im Rechtsbegehren genannten Liegenschaft eingetragen (act. 1 

Rz. 11 und act. 3/III). Zuvor schloss die Pensionskasse E._____ als Rechtsvor-

gängerin der Gesuchstellerin mit der F._____ AG (damals firmierend als G._____ 

AG) am 6. Mai 2021 und 14. September 2021 Mietverträge über die im Rechtsbe-

gehren genannten Räumlichkeiten und Flächen ab (act. 1 Rz. 8 f. und act. 3/1–5). 

Mit Entscheid des Kantonsgerichts Zug vom 18. Oktober 2023 wurde über die 

F._____ AG der Konkurs eröffnet (act. 1 Rz. 10+12 und act. 3/6+7). In der Folge 

teilte das Konkursamt des Kantons Zug (als zuständige Konkursverwaltung) mit 

Schreiben vom 8. November 2023 mit, dass die Konkursmasse nicht in das beste-

hende Mietverhältnis eintrete. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2023 teilte die 

Konkursverwaltung der Gesuchstellerin ferner mit, dass sie über die streitgegen-

ständlichen Objekte verfügen könne, und ermächtigte sie, die Schlüssel beim 

Konkursamt Wallisellen erhältlich zu machen (act. 1 Rz. 14 und act. 3/10). Mit 

Vereinbarung vom 24. Januar 2024 hielten die F._____ AG in Liquidation und die 

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Gesuchstellerin fest, dass das Mietverhältnis mit Wirkung auf den 8. November 

2023 beendet wurde (act. 1 Rz. 13 und act. 3/8+9). In der Zwischenzeit belegte 

jedoch die Gesuchsgegnerin die streitgegenständlichen Objekte (act. 1 Rz. 15). 

Sie schloss mit der F._____ AG in Liquidation ohne Mitwirkung der Konkursver-

waltung rückwirkend per 1. Oktober 2023 einen Untermietvertrag ab (act. 1 Rz. 16 

und act. 3/11; s.a. act. 7 Rz. 27 und act. 9/4). 

3.2. Rechtslage

3.2.1. Parteistandpunkte

3.2.1.1. Die Gesuchstellerin stellt sich auf den Standpunkt, der Untermietvertrag 

zwischen der Gesuchsgegnerin und der F._____ AG in Liquidation sei nichtig 

(act. 1 Rz. 16 und act. 3/11). Zudem sei das Hauptmietverhältnis zwischen letzte-

rer und der Gesuchstellerin ohnehin per 8. November 2023 aufgelöst worden. 

Folglich nutze die Gesuchsgegnerin die streitgegenständlichen Räume und Flä-

chen rechtswidrig (act. 1 Rz. 18). Ihren Räumungs- und Rückgabeanspruch stützt 

die Gesuchstellerin (mangels einer vertraglichen Beziehung zur Gesuchsgegne-

rin) auf Art. 641 ZGB (act. 1 Rz. 20).

3.2.1.2.  Die Gesuchsgegnerin entgegnet dem, sie habe mit der F._____ AG in Li-

quidation am 1. Oktober 2023 mündlich einen Untermietvertrag geschlossen und 

diesen in einen (nicht datierten) schriftlichen Untermietvertrag überführt (act. 9/4). 

Dieser sei gültig und nicht gekündigt worden. Ferner sei sie bis zum Zeitpunkt der 

Einleitung des vorliegenden Verfahrens nicht ausdrücklich darauf hingewiesen 

worden, dass der Hauptmietvertrag aufgelöst worden sei. Überdies zeige die Ver-

einbarung vom 24. Januar 2024, dass die Rechtslage bis zu diesem Zeitpunkt kei-

neswegs klar gewesen sei. Jedenfalls bedeute die Beendigung des Hauptmietver-

trages nicht, dass auch der Untermietvertrag automatisch aufgelöst worden sei. 

Entsprechende Verträge bestünden vielmehr unabhängig voneinander und müss-

ten separat gekündigt werden. Zwar werde in Ziff. 4.2 des Untermietvertrages 

festgehalten, dass das Untermietverhältnis in jedem Fall mit der Beendigung des 

Hauptmietvertrages ende. Allerdings sei die Absicht der Parteien diesbezüglich 

unklar, zumal in derselben Vertragsziffer auch vorgesehen sei, dass es sich beim 

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Untermietvertrag um einen befristeten Vertrag mit einer festen Laufzeit bis zum 

31. März 2024 mit Verlängerungsoption handle. Schliesslich sei der Untermietver-

trag von der Absicht getragen, die finanzielle Belastung der F._____ AG in Liqui-

dation zu verringern, und die Zustimmung der Gesuchstellerin zur Untermiete sei 

insofern irrelevant, als keine Gründe für deren Verweigerung vorlägen. Ohnehin 

sei die Feststellung darüber, ob die Vorgaben von Art. 262 OR im vorliegenden 

Fall als erfüllt zu erachten seien, dem Rechtsschutz in klaren Fällen nicht zugäng-

lich. Vor diesem Hintergrund sei die Gesuchsgegnerin berechtigt, die Räume und 

Flächen weiterhin zu benutzen (zum Ganzen act. 7 Rz. 24–36 und S. 5 f.).

3.2.2. Würdigung

Selbst wenn man mit der Gesuchsgegnerin davon ausginge, dass der Untermiet-

vertrag zwischen ihr und der F._____ AG in Liquidation am 1. Oktober 2023 gültig 

geschlossen worden sei, vermag sie mit ihren Einwendungen das Ausweisungs-

gesuch nicht zu Fall zu bringen. Denn ein Untermietvertrag begründet nur ein Nut-

zungsrecht gegenüber der Mieterin; im Verhältnis zwischen der Vermieterin und 

der Untermieterin besteht kein Vertragsverhältnis (BSK OR I-WEBER, Art. 262 

N 10). Zudem hätte die Gesuchsgegnerin mit der unstrittigen Auflösung des 

Hauptmietverhältnisses ohnehin das Recht verloren, die Mietsachen zu gebrau-

chen, weil ein Untermietverhältnis entgegen ihrer Auffassung klarerweise ein 

Hauptmietverhältnis voraussetzt und mit der Auflösung desselben ebenfalls endet 

(BGE 139 III 353 E. 2.1.2. = Pra 2014 Nr. 38). Die Gesuchstellerin ist Eigentüme-

rin des Mietobjekts und hat in einem solchen Fall das Recht, dieses gestützt auf 

Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der es ihr vorenthält, herauszuverlangen und 

jede ungerechtfertigte Einwirkung auf dieses abzuwehren. Mit welchen Absichten 

der Untermietvertrag geschlossen worden ist, erweist sich vor diesem Hintergrund 

als redundant, und ebenso wenig stellt sich mangels Vorliegens einer Hauptmiete 

überhaupt die Frage, ob die Vermieterin gemäss Art. 262 OR ihre Zustimmung 

zur Untermiete hätte verweigern dürfen (was im Übrigen voraussetzte, dass sie 

überhaupt um ihre Zustimmung ersucht worden wäre, was nicht der Fall ist). Nach 

dem Gesagten liegt insofern eine liquide Rechtslage vor, als die Gesuchsgegnerin 

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die im Rechtsbegehren genannten Objekte ohne Berechtigung belegt und diese 

der Gesuchstellerin deshalb zurückzugeben hat.  

3.3. Fazit

Damit ist der rechtlich relevante Sachverhalt erstellt und die Rechtslage klar. Dem 

Ausweisungsantrag der Gesuchstellerin ist daher stattzugeben.

4. Direkte Vollstreckung

Das erkennende Gericht kann konkrete Vollstreckungsmassnahmen anordnen, 

soweit die obsiegende Partei wie im vorliegenden Fall einen entsprechenden An-

trag gestellt hat (Art. 337 Abs. 1 und Art. 236 Abs. 3 i.V.m. Art. 219 ZPO). Hier er-

scheint eine Zwangsmassnahme i.S.v. Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO als angemessen. 

Auch dem Vollstreckungsantrag der Gesuchstellerin ist folglich zu entsprechen.

5. Streitwert und Prozesskosten

5.1. Für die Bemessung des Streitwerts ist praxisgemäss von sechs Bruttomo-

natsmietzinsen auszugehen. Der monatliche Bruttomietzins des Hauptmietverhält-

nisses lag bei insgesamt CHF 22'250.35 (act. 3/1–5), womit ein Streitwert von 

CHF 133'502.10 resultiert.

5.2. Die Entscheidgebühr ist auf CHF 7'500.– festzusetzen (§ 4 Abs. 1 und 2 

i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG) und bei diesem Ausgang des Verfahrens der Ge-

suchsgegnerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sie ist aus dem von der Ge-

suchstellerin geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen, ihr aber von der Gesuchs-

gegnerin zu ersetzen (Art. 111 ZPO). Ferner ist die Gesuchsgegnerin antragsge-

mäss zu verpflichten, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung zu bezahlen. 

Sie ist auf CHF 8'000.– festzusetzen (§ 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 9 AnwGebV) und 

mangels Darlegung der fehlenden Berechtigung zum Vorsteuerabzug praxisge-

mäss ohne Mehrwertsteuerzuschlag zuzusprechen (vgl. BGer 4A_552/2015 vom 

25. Mai 2016, E. 4.5).

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Der Einzelrichter erkennt:

1. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, den Gewerberaum Nr. 1 und die Bü-

roräume Nr. 2 je im Erdgeschoss sowie die Aussenparkplätze Nr. 3 und 4, 

5–9 und 10–12 in der Liegenschaft C._____-strasse 13, D._____ unverzüg-

lich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuch-

stellerin zurückzugeben. 

2. Das Gemeindeammannamt H._____ wird angewiesen, den Ausweisungsbe-

fehl gemäss Dispositiv-Ziff. 1 nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist 

bzw. Nichtgewährung der aufschiebenden Wirkung auf erstes Verlangen der 

Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der 

Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Gesuchsgegnerin 

zu ersetzen.

3. Die Entscheidgebühr von CHF 7'500.– wird der Gesuchsgegnerin auferlegt. 

Sie wird aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss be-

zogen, ist ihr aber von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen.

4. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient-

schädigung von CHF 8'000.– zu bezahlen.

5. Schriftliche Mitteilung an

 die Gesuchstellerin als Gerichtsurkunde, im Doppel für sich und zuhan-

den des genannten Gemeindeammannamtes, unter Beilage der 

Doppel von act. 7 und act. 12 samt Beilagen;

 die Gesuchsgegnerin als Gerichtsurkunde.

6. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb 
von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streit-

wert beträgt CHF 133'502.10.

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Zürich, 14. März 2024

Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht

Der Gerichtsschreiber:

Rade Kokanović