# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c22293dc-4db6-5f35-b092-a84bfaba898e
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-09-15
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 15.09.2016  VB.2016.00217
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2016-00217_2016-09-15.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2016.00217	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 15.09.2016
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Errichtung eines Mehrfamilienhauses nach Massgabe der Arealüberbauungsvorschriften

Bei § 71 Abs. 3 PBG handelt es sich um eine Kann-Bestimmung. Sie begründet keine Pflicht, bestimmte, bereits überbaute Grundstücke in den Arealüberbauungsperimeter einzubeziehen. Der Gesetzgeber überlässt es vielmehr der Bauherrschaft, ob – und wenn ja, in welchem Umfang – sie diese Möglichkeit nutzen möchte. Dies gilt unabhängig davon, ob die einbezogenen und die nichteinbezogenen Bauten Teile eines Gebäudeensembles bilden oder nicht. Der Mindestumfang eines Arealüberbauungsperimeters wird einzig durch § 69 Satz 2 PBG in Verbindung mit der kommunalen Bau- und Zonenordnung festgesetzt (E. 3.3). Vom Umfang des Arealperimeters ist die Frage der Einordnung zu unterscheiden. Nur in diesem Zusammenhang ist relevant, in welcher Beziehung das Projekt zum Ortsbild sowie zu seiner baulichen und landschaftlichen Umgebung steht. Ob ein Projekt besonders gut gestaltet ist und sich damit in qualifizierter Weise in seine landschaftliche Umgebung einordnet, hat nichts mit dem Eigentum an den angrenzenden Parzellen zu tun (E. 3.4).

Rückweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AREALPERIMETER
AREALÜBERBAUUNG
EINORDNUNG
RÜCKWEISUNG
UNGENÜGENDE BEGRÜNDUNG
VERDICHTUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 69 PBG
§ 71 Abs. I PBG
§ 71 Abs. II PBG
§ 71 Abs. III PBG
§ 72 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2016.00217

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 15. September 2016

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Martin Tanner.   

 

 

In Sachen

 

 

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

1.1  C, 

 

1.2  D, 

 

beide vertreten durch
RA E, 

 

2.    F, 

 

3.    G, 

 

4.    H, 

 

2–4 vertreten durch RA I, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

und

 

 

Planungs- und Baukommission Thalwil, vertreten durch RA J, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

 

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 27. Februar 2014 erteilte die
Planungs- und Baukommission Thalwil der A AG die Bewilligung für den Bau
eines Mehrfamilienhauses mit 32 Wohnungen auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 6355 an der Gartenstrasse 11 und 13 in Thalwil.

II.  

Dagegen rekurrierten am 7. April 2014 C und D ans
Baurekursgericht. Gleichentags erhoben auch F, G und H Rekurs beim
Baurekursgericht. Dieses vereinigte mit Entscheid vom 22. März 2016 die
beiden Verfahren, hiess die Rekurse gut und hob den Beschluss der Planungs- und
Baukommission Thalwil auf.

III.  

Am 28. April 2016 führte die A AG Beschwerde
beim Verwaltungsgericht und stellte folgende Anträge:

"1.   Der angefochtene Rekursentscheid sei aufzuheben und die
kommunale Baubewilligung vollumfänglich zu bestätigen.

  2.  Eventualiter sei der angefochtene Rekursentscheid aufzuheben und
die Sache zur Prüfung der noch nicht behandelten Rügen an die Vorinstanz
zurückzuweisen.

  3.  Unabhängig vom Ausgang des Beschwerdeverfahrens seien die
Rekurskosten auf Fr. 8'600.- zu reduzieren.

  4.  Es sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen.

  5.  Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich 8 %
Mehrwertsteuer zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft."

 

Das Baurekursgericht beantragte am 30. Mai 2016, die
Beschwerde abzuweisen. C und D verzichteten am 6. Juni 2016 auf eine
Beschwerdeantwort. Die Planungs- und Baukommission Thalwil beantragte am
21. Juni 2016 die Gutheissung der Beschwerde
unter Kostenfolge zulasten von C und D sowie F, G und H. F, G und H liessen
sich am 22. Juni 2016 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zu Lasten der A AG,
vernehmen. Die A AG hielt in ihrer Replik vom 4. Juli 2016 an ihren Anträgen
fest.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Die
Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Parzellen Kat.-Nrn. 6355, 8795 und
9245, welche in der Wohnzone W3 liegen. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 6355
steht das in den 1950er Jahren errichtete Mehrfamilienhaus Gartenstrasse 11/13.
Das Grundstück Kat.-Nr. 8795 ist unbebaut. Auf dem Grundstück 9245
stehen die beiden Mehrfamilienhäuser Gartenstrasse 1/3/5 und 7/9. Die
Grundstücke Kat.-Nr. 6355, 8795 und 9245 grenzen an die Parzellen
Kat.-Nrn. 9237–9244 an. Diese Parzellen sind mit den Reihenhäusern Neutannstein 6–13
überstellt, welche nicht der Beschwerdeführerin gehören. Die vorerwähnten vier
länglichen Gebäude Gartenstrasse 11/13, 1/3/5, 7/9 sowie Neutannstein 6–13
sind rechtwinklig zueinander angeordnet. Auf diese Weise bilden sie einen innenhofartigen
Bereich, welcher als Pflanzgarten genutzt wird.

1.2 Die
Beschwerdeführerin möchte das bestehende Mehrfamilienhaus
Gartenstrasse 11/13 abbrechen und durch einen Neubau mit 32 Wohnungen
ersetzen. Um anstelle der in der Zone W3 regulär erlaubten drei Vollgeschosse
deren fünf bauen zu können, will die Beschwerdeführerin das Projekt gestützt
auf die Arealüberbauungsvorschriften verwirklichen (Art. 21 in Verbindung
mit Art. 3 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung vom 7. November
2012/16. Oktober 2013 [BZO]). Zum Arealüberbauungsperimeter sollen dabei
die drei Parzellen Kat.-Nr. 6355 mit 2'423 m2 Fläche,
Kat.-Nr. 8795 mit 860 m2 Fläche sowie Kat.-Nr. 9245
mit 3'951 m2 Fläche zählen. Nicht in den Arealüberbauungsperimeter
einbezogen werden demgegenüber die Parzellen Kat.-Nrn. 9237–9244.

2.
 

2.1 Zwischen
den Parteien ist strittig, ob die Voraussetzungen für eine Arealüberbauung
erfüllt sind; die Vorinstanz verneinte dies. 

2.2 Die Bau-
und Zonenordnung kann in den Bauzonen allgemein, zonen- oder gebietsweise
Arealüberbauungen zulassen. Dabei sind Mindestarealflächen festzulegen
(§ 69 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die
Bau- und Zonenordnung von Thalwil erlaubt in Art. 21 Abs. 1 BZO
Arealüberbauungen. Nach dieser Bestimmung sind Arealüberbauungen in allen
Wohnzonen und Wohn-/Gewerbezonen zulässig (Abs. 1). Die Mindestarealfläche
muss dabei 4'000 m2 betragen (Abs. 2). Die in den
Arealperimeter einbezogenen drei Grundstücke weisen eine Fläche von insgesamt
7'234 m2 auf (2'423 m2 + 860 m2 +
3'951 m2). Mit dieser Ausdehnung übersteigt der vorliegende
Perimeter die nach Art. 21 Abs. 2 BZO vorgeschriebene Mindestfläche.

3.
 

3.1 Die
Vorinstanz verneinte die Voraussetzungen für eine Arealüberbauung mit folgender
Begründung: Das dreigeschossige Mehrfamilienhaus Gartenstrasse 11/13 aus
den 1950er Jahren weise keine besonderen Qualitäten auf. Entsprechend könne es
abgebrochen und durch den strittigen Neubau ersetzt werden. Demgegenüber
bildeten die um den Pflanzgarten angeordneten Gebäude Gartenstrasse 1/3/5
und 7/9 sowie Neutannstein 6–13 ein einheitliches Kleinquartier. Trotz der
Betonung des Ensembles würden nur zwei der drei zugehörigen baulichen Elemente,
nämlich die Gebäude Gartenstrasse 1/3/5 und 7/9, sowie der Garten, nicht
aber die Gebäude Neutannstein 6–13 in die Arealüberbauung integriert. Dadurch
werde das Ensemble gleichsam amputiert. Aufgrund der Bedeutung des Gebäudes Neutannstein 6–13
für die Gesamtwirkung müsse indessen vorliegend das Ensemble mit dem
Arealüberbauungsperimeter deckungsgleich sein. Da das Projekt diese Voraussetzungen
nicht erfülle, sei ein Bauen gestützt auf die Arealbauvorschriften unzulässig.

3.2 Nach
§ 72 Abs. 1 PBG kann die Bau- und Zonenordnung Bauvorschriften
enthalten, die von den Bestimmungen für die Regelbauweise und von den
kantonalen Mindestabständen abweichen. Art. 22 BZO macht von dieser Möglichkeit
Gebrauch und sieht für Arealüberbauungen verschieden Erleichterungen vor,
namentlich eine Erhöhung der Geschosszahl, keine Beschränkung der Gebäudelänge
sowie unter bestimmten Voraussetzungen ein Ausnützungszuschlag. Um die für
Arealüberbauungen vorgesehenen Privilegierungen beanspruchen zu können, muss
das Bauprojekt den in § 71 PBG genannten Anforderungen genügen: Seine
Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung müssen besonders gut gestaltet sowie
zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein (§ 71 Abs. 1 PBG).
Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung
zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische
Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung,
Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene;
Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung (§ 71
Abs. 2 PBG). Weiter können Arealüberbauungen nach § 71
Abs. 3 PBG auch bereits überbaute Grundstücke umfassen, wenn die
Überbauung als Ganzes den Anforderungen von § 71
Abs. 1 f. PBG genügt. Als Sondervorschrift für Arealüberbauungen
geht § 71 PBG der allgemeinen Gestaltungsnorm von § 238 PBG
vor (VGr, 30. Januar 2013, VB.2012.00557, E. 3.2).

3.3 Bei
§ 71 Abs. 3 PBG handelt es sich um eine Kann-Bestimmung. Sie
begründet folglich keine Pflicht, bestimmte, bereits überbaute Grundstücke in
den Arealüberbauungsperimeter einzubeziehen. Der Gesetzgeber überlässt es
vielmehr der Bauherrschaft, ob – und wenn ja, in welchem Umfang – sie diese
Möglichkeit nutzen möchte. Dies gilt unabhängig davon, ob die einbezogenen und
die nichteinbezogenen Bauten Teile eines Gebäudeensembles bilden oder nicht.
Der Mindestumfang eines Arealüberbauungsperimeters wird einzig durch § 69
Satz 2 PBG in Verbindung mit der kommunalen Bau- und Zonenordnung,
vorliegend Art. 21 Abs. 2 BZO, auf die erwähnten 4'000 m2
festgesetzt. 

3.4 Vom Umfang
des Arealperimeters ist die Frage der Einordnung zu unterscheiden. Nur in
diesem Zusammenhang ist relevant, in welcher Beziehung das Projekt zum Ortsbild
sowie zu seiner baulichen und landschaftlichen Umgebung steht. Die Vorinstanz
verkennt dies, wenn sie fordert, in die Arealüberbauung müssten neben den
Mehrfamilienhäuser Gartenstrasse 1/3/5, 7/9 zusätzlich das Gebäude
Neutannstein 6–13 integriert werden. Ob ein Projekt besonders gut
gestaltet ist und sich damit in qualifizierter Weise in seine landschaftliche
Umgebung einordnet, hat nichts mit dem Eigentum an den angrenzenden Parzellen
zu tun. Die gegenteilige Auffassung hätte zur Folge, dass Arealüberbauungen in
der Nähe von schützenswerten Einzelbauten oder Ortsbildern nur noch dann realisiert
werden könnten, wenn diese Objekte der Bauherrschaft gehörten. Dafür gibt es
keine Rechtsgrundlage. Denkmalpflegerische Anliegen begründen keine Pflicht zur
Ausdehnung des Arealperimeters. Zusammenfassend ist im vorliegenden Fall
unabhängig von den Parzellen Kat.-Nrn. 9237–9244 eine für eine
Arealüberbauung ausreichende Fläche vorhanden.

4.
 

4.1 Wie oben
dargestellt, müssen Arealüberbauungen erhöhten gestalterischen Anforderungen
genügen. Dabei reichen eine wohlproportionierte kubische Gliederung und ein besonderer
architektonischer Ausdruck für sich alleine noch nicht aus. Vielmehr muss auch
die Beziehung des Projekts zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen
Umgebung überzeugen (§ 71 Abs. 2 PBG). Was die gestalterische
Beurteilung betrifft, lässt es der vorinstanzliche Entscheid bei der
Feststellung bewenden, die geplante Wohnbaute müsse mit ihrem Bauvolumen von
rund 17'000 m3 als monumental bezeichnet werden. Fast zwei
Fünftel der anrechenbaren Geschossflächen bzw. zwei der fünf anrechenbaren
Geschosse würden erst aufgrund von Ausnützungsübertragungen auf dem
eigentlichen Baugrundstück realisierbar. Der Baukörper mit Attikageschoss sei
zwar für sich gesehen gut gestaltet und gegliedert; auch sei er im Grundsatz
treffend auf das Ensemble abgestimmt. Sodann befänden sich im näheren Umfeld ausschliesslich
grössere zwei- bis dreigeschossige Wohnbauten unter Satteldächern. Gleichwohl
ergebe sich eine Dominanz, die sich auch mit dem allgegenwärtigen Credo der
Verdichtung nicht rechtfertigen lasse. Als Folge von Unterschutzstellungen von
Gebäuden sei es vielfach unumgänglich, dass die zulässige Ausnützung nicht
vollständig konsumiert oder auf benachbarte Grundstücke übertragen werden
könne.

4.2 Das
geplante Gebäude soll deutlich höher als die angrenzenden Gebäude werden.
Art. 3 BZO bildet die gesetzliche Grundlage für diesen
Höhenunterschied: Danach dürfen bei Arealüberbauungen in der Wohnzone W3 zwei
zusätzliche Vollgeschosse errichtet werden. Indem der kommunale Gesetzgeber
diese Privilegierung vorsah, nahm er einen optischen Kontrast zwischen der
Arealüberbauung und der angrenzenden, in Regelbauweise errichteten Gebäuden in
Kauf. Ein solcher Entscheid ist zu respektieren. Nach der verwaltungsgerichtlichen
Rechtsprechung besteht ein Anspruch auf Ausschöpfung der Verdichtungsmöglichkeiten
(VGr, 12. Mai 2016, VB.2015.00677,
E. 4.3). Entgegen der Vorinstanz handelt es sich hierbei nicht nur
um ein Credo, mithin einen mehr oder weniger verbindlichen Glaubenssatz.
Vielmehr kommt der haushälterischen Nutzung des Bodens Verfassungsrang zu
(Art. 75 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Die
daraus resultierende Pflicht zur Verdichtung bildet denn auch einen
wesentlichen Grundsatz der letzten Revision des Raumplanungsgesetzes
(Art. 3 Abs. 3 lit. abis des Raumplanungsgesetzes vom
22. Juni 1979 [RPG]). Nur in Ausnahmefällen, nämlich dann, wenn der Widerspruch
zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung
des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 660). 

4.3 Der
angefochtene Entscheid geht nicht näher auf die Beziehung zwischen dem Neubauvorhaben
und den vorbestehenden Bauten ein. Er lässt es diesbezüglich bei der blossen
Feststellung bewenden, das Projekt müsse mit ihrem Bauvolumen von rund
17'000 m3 als "monumental" bezeichnet werden und es
entwickle eine "Dominanz". Aufgrund dieser (zu) knappen Begründung
bleibt unklar, weshalb die Vorinstanz einen Verzicht auf ein Geschoss für
angezeigt hält. Dies muss vor allem auch deshalb gelten, weil sie an anderer
Stelle lobende Worte für das Bauvorhaben findet. So betont sie, der Baukörper
mit Attikageschoss sei für sich gesehen gut gestaltet und gegliedert; auch sei
er im Grundsatz treffend auf das Ensemble abgestimmt worden. Wie oben
dargelegt, rechtfertigt nur ein krasser und klarer Widerspruch zur baulichen
Umgebung eine Volumenreduktion. Ob ein solcher Widerspruch vorliegt, erscheint
zumindest zweifelhaft, zumal der angefochtene Entscheid selbst festhält, dass
die vorbestehenden Gebäude des Ensembles "sehr stattlich sind und sich
auch im Übrigen näheren Umfeld ausschliesslich grössere zwei- bis dreigeschossige
Wohnbauten unter Satteldächern finden". Bei dieser Ausgangslage hätte die
Vorinstanz detaillierter begründen müssen, weshalb sie trotzdem von einem zu
grossen Kontrast ausgeht. Hierfür hätte sie auf die einzelnen in § 71
Abs. 1 f. PBG genannten ästhetischen Beurteilungskriterien
eingehen müssen. Angesichts der eingeschränkten Kognition des
Verwaltungsgerichts wäre es nicht sachgerecht, wenn es selbst die fehlende Beurteilung
vornähme. Dadurch ginge den Parteien eine Instanz verloren. Zudem ist in diesem
Zusammenhang zu beachten, dass die Bauherrschaft einen Studienauftrag an verschiedene
Architekturbüros vergab, deren Lösungsvorschläge durch eine Fachjury beurteilen
und das Siegerprojekt schliesslich überarbeiten liess. In solchen Fällen muss
sich eine gerichtliche Instanz in qualifizierter Form mit dem Ergebnis dieses
Studienauftrags auseinandersetzen und darf dem Siegerprojekt nicht leichthin
die gute Einordnung absprechen.

4.4 Entsprechend
ist das Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen. Gegebenenfalls wird diese
sich dann auch mit den weiteren von der Beschwerdegegnerschaft im Rekursverfahren
vorgebrachten Rügen zu befassen haben. Da das Verfahren aufgrund der (zu)
knappen Begründung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist, besteht kein Anlass,
den beantragten Augenschein durchzuführen.

5.
 

Kann eine Rückweisung zu einer
vollständigen Gutheissung des Antrags führen, gilt – besondere Umstände vorbehalten
– die beschwerdeführende Person mit Blick auf die Kosten- und
Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013,
E. 3.2 f.). Ausgangsgemäss sind somit die Kosten des
Beschwerdeverfahrens unter solidarischer Haftung der Beschwerdegegnerschaft
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a
Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegnerschaft ist überdies unter solidarischer
Haftung zu einer Parteientschädigung an die Beschwerdeführerin zu verpflichten
(§ 17 Abs. 2 VRG). Die lokale Baubehörde hat in der vorliegenden
Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen,
praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (VGr, 27. März
2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).

6.
 

Es liegt ein
Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide
sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes
vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143
E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Die vorliegende Rückweisung ist
daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht
wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die
Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit
einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, und der
Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. März 2016 wird aufgehoben. Die
Sache wird im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  15'000.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.      160.--   Zustellkosten,

Fr.  15'160.--   Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung für einen Viertel der Beschwerdegegnerschaft 1.1
und 1.2 je zu einem Achtel und den Beschwerdegegnern 2, 3 und 4 ebenfalls
unter solidarischer Haftung für drei Viertel je zu einem Viertel auferlegt.

4.    Die
Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 wird verpflichtet, der
Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von je Fr. 450.- zu bezahlen,
wobei sie für Fr. 900.- solidarisch haften. Die Beschwerdegegner 2, 3
und 4 haben der Beschwerdeführerin Parteientschädigung von je Fr. 900.- zu
bezahlen; sie haften für Fr. 2'700.- solidarisch.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …