# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** efb7ce2f-1cb7-56d0-9fa9-99705481c94b
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-04
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 04.02.2014 R 2013 214
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2013-214_2014-02-04.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 12 186/12 174A/13 214

5. Kammer 

bestehend aus

Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 

und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Gross

URTEIL
vom 4. Februar 2014

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

STWEG A._____, und
B._____, 
beide vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder, 

Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 und R 13 214

D._____, 

Beschwerdeführer im Verfahren R 12 174

gegen 

Gemeinde X._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, 

Beschwerdegegnerin
und

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C._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Benno Burtscher, 

Beschwerdegegner

betreffend Baueinsprache

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1. C._____ ist Miteigentümer zur Hälfte von Parzelle 3219 in Y._____. 1345 

m² des Grundstücks von total 1584 m² liegen in der Wohnzone W4 mit ei-

ner zulässigen Ausnützung von 0.4. 236 m² liegen im üG (Strassen-

fläche), 2 m² liegen in der Wohnzone W2 (1 m²= Rundungsdifferenz). 

Berg- und talseits verläuft eine Quartierstrasse, welche ungefähr in der 

Mitte der Parzelle diese in einer Kurve durchschneidet. Die STWEG 

A._____ ist Eigentümerin der westlich angrenzenden, obenliegenden Pa-

rzelle 3215, B._____ ist Eigentümer der ebenfalls westlich angrenzenden, 

obenliegenden Parzelle 3214. Die Quartierstrasse liegt oberhalb unter 

anderem auf Parzellen 3214 und 3215. Zum Teil befindet sich zwischen 

Strassenrand und Parzelle ein schmaler Landstreifen (Plan Situation, Bei-

lage 1 der Beschwerdegegnerin).

2. Am 17. Juli 2012 stellte C._____ das Gesuch für den Neubau eines Mehr-

familienhauses auf Parzelle 3219. Das Gebäude ist im südlichen Teil von 

Parzelle 3219, zwischen Quartierstrasse oben und unten und südlich der 

erwähnten Kurve geplant. Bei einer anrechenbaren Landfläche von 1345 

m² ist die Konsumation einer BGF von 536.58 m² (Reserve 1.42 m²) so-

wie Nebenraumflächen von 180.83 m² (Reserve 7.47 m²) geplant.

Die Firsthöhe beträgt bei zulässigen 12 m 11.01 m, die Gebäudehöhe 

liegt bei 8.905 m bei zulässigen 9 m. 

Westwärts wird ein minimaler Grenzabstand von 4.45 m, ostwärts von 8 

m gewahrt (Fassadenplan, Beilage 7 der Beschwerdegegnerin). Gegenü-

ber der Quartierstrasse wird westwärts ein Abstand von 5 m, auf den an-

deren Seiten von mehr als 5 m eingehalten (Situation, Beilage 1 der Be-

schwerdegegnerin).

Die Westfassade ist 22 m, die Ostfassade 23.5 m lang, Letzteres auf-

grund des nicht rechtwinkligen Anschlusses an die Nord- bzw. Südfassa-

de, bzw. unterschiedlichen Gebäudebreiten (Plan Grundrisse, Beilage 9 

der Beschwerdegegnerin).

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3. Dagegen erhoben u.a. die STWEG A._____ und B._____ am 9. August 

2012 Einsprache (Einsprache B._____ nicht bei den Akten) und beantrag-

ten die Verweigerung der Baubewilligung. Eventuell sei das Baugesuch 

zur Überarbeitung an den Baugesuchsteller zurückzuweisen.

Die maximale Gebäudelänge in der W4 von 22 m sei überschritten. Die 

grösste Seite des kleinsten Rechteckes gemäss Art. 56 Abs. 1 BG betra-

ge 25.15 m. Die restliche Gebäudelänge sei mit 23.5 m angegeben.

Der Strassenabstand auf der Ost- und auf der Westseite von mindestens 

5 m sei nicht eingehalten.

Das Bauvorhaben ordne sich nicht gut in die Umgebung und Landschaft 

ein. Art. 1 BG und Art. 73 Abs. 1 KRG seien verletzt.

Es müssten alle Vorschriften auch des eidgenössischen Rechts eingehal-

ten sein. Allfällige Überprüfungen und Einwände im Zusammenhang mit 

der Gebäude- und Firsthöhe sowie der AZ blieben im Fall einer Be-

schwerde an das Verwaltungsgericht vorbehalten. 

Innert der Auflagefrist erhob auch der D._____ Einsprache und beantrag-

te die Verweigerung der Baubewilligung. Eventualiter sei die Sache zur 

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Er sei zur Beschwer-

deerhebung legitimiert. Art. 75b BV sei auf das vorliegende Bauvorhaben 

anwendbar.

Am 13. August 2012 verzichtete C._____ auf eine Vernehmlassung dazu.

4. Am 23. August, mitgeteilt am 9. November 2012, wies der Gemeindevor-

stand X._____ u.a. die Einsprachen der STWEG A._____ und von 

B._____ sowie des D._____ im Sinne der Erwägungen ab und erteilte die 

Baubewilligung unter Auflagen. 

Gemäss Art. 56 Abs. 2 BG seien niedere An- und Nebenbauten bis 3 m 

Gebäudehöhe an die Gebäudelänge nur anzurechnen, wenn durch sie 

Baukörper verbunden würden, die unter sich weniger als den zonen-

gemässen Abstand aufwiesen, ihre Grundfläche grösser als 40 m² sei und 

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der Baukörper Wohn- und Arbeitsräume enthielte. Der südseitige Gara-

genanbau überschreite die maximal zulässige Gebäudelänge mit einer 

Fläche von 27.4 m², sei weniger als 3 m hoch und enthalte keine Wohn- 

und Arbeitsräume, weswegen er bei der Gebäudelänge nicht berücksich-

tigt werde.

Aufgrund der Höhenunterschiede auf der Bauparzelle seien Mauern zum 

Abstützen des Geländes notwendig. Diese setzten zwar direkt an das 

Gebäude an, seien aber nicht Bestandteil eines Raumes, folglich kein 

Gebäudeteil und bei der Berechnung der Gebäudelänge nicht zu beach-

ten.

Gemäss Art. 16 Abs. 2 BG müsse von Gemeinde- und Privatstrassen ein 

Abstand von mindestens 5 m ab Fahrbahnrand- bzw. Trottoirgrenze ein-

gehalten werden. Auf dem Plan "Situation mit Fotoplan", Beilage 2 der 

Beschwerdegegnerin, seien Grenzen und Strassenränder und das Projekt 

eingezeichnet und vermasst. Gemäss diesem Plan betrage der Abstand 

zum Strassenrand überall mindestens 5 m.

In Y._____, im Gebiet der Bauparzelle, seien in den vergangenen Jahr-

zehnten Stilrichtungen eingeschlagen und Formen und Baumaterialien 

gewählt worden, die sich von der ursprünglichen traditionellen Bauweise 

aufgrund der heutigen Bedürfnisse gelöst hätten. Formen und Grössen 

der Bauten in der Umgebung seien alles andere als einheitlich. Die 

schwindenden Baulandreserven hätten dazu beigetragen, dass verdichtet 

gebaut werde und die zulässigen Masse ausgenützt würden. Das vorlie-

gende Projekt reihe sich in diese Entwicklung ein, bette sich in die archi-

tektonischen Gegebenheiten der baulichen Umgebung ein und verstosse 

nicht gegen Art. 1 BG in Verbindung mit Art. 73 Abs. 1 KRG.

D._____ sei nicht einsprachelegitimiert. Ab dem 11. März bis 31. Dezem-

ber 2012 eingereichte Baugesuche könnten zudem nach bisherigem 

Recht beurteilt und entsprechend bewilligt werden.

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5. Dagegen erhob D._____ am 5. Dezember 2012 Beschwerde beim Ver-

waltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhebung 

des Einspracheentscheides vom 23. August/9. November 2012 und die 

Nichterteilung der Baubewilligung. Eventualiter sei die Sache zur Neube-

urteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Verfahren R 12 174). Er sei 

zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Art. 75b BV sei auf das vorliegende 

Bauvorhaben anwendbar. Am 11., mitgeteilt am 12. Dezember 2012, trat 

das Verwaltungsgericht auf die Beschwerde nicht ein. Dagegen erhob 

D._____ beim Bundesgericht am 28. Januar 2013 Beschwerde und bean-

tragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Sache zu 

neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen. Eventuali-

ter sei die dem Projekt von C._____ in Y._____ erteilte Baubewilligung 

aufzuheben. Am 7., mitgeteilt am 31. Oktober 2013, hiess das Bundesge-

richt die Beschwerde gut und hob den Entscheid des Verwaltungsgerichts 

auf (BGE 1C_103/213). Es wies die Sache zu neuer Beurteilung an das 

Verwaltungsgericht zurück. Das Bundesgericht erwog, dass Art. 75b Abs. 

1 BV seit seinem Inkrafttreten am 11. März 2012 anwendbar sei. Baube-

willigungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 11. März und dem 31. 

Dezember 2012 in den betroffenen Gemeinden erteilt worden seien, seien 

auf Beschwerde aufzuheben. Die Beschwerde sei daher grundsätzlich 

gutzuheissen und der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts 

aufzuheben. Fraglich sei, ob die Sache an das Verwaltungsgericht oder 

(unter Mitaufhebung des Einsprache- und Baubewilligungsentscheids) an 

die Gemeinde zurückzuweisen sei. Hier bestehe die Besonderheit, dass 

noch eine weitere Beschwerde gegen das Bauvorhaben vor Verwaltungs-

gericht hängig sei. Es erscheine sinnvoll, dieses Verfahren mit dem vor-

liegenden zu koordinieren. Hierfür sei die Sache – dem Hauptantrag des 

D._____ entsprechend – an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen. 

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6. Gegen den Einspracheentscheid/die Baubewilligung vom 23. August/9. 

November 2012 erhoben auch die STWEG A._____ und B._____ am 10. 

Dezember 2012 Beschwerde (Verfahren R 12 186) und beantragten die 

Aufhebung der angefochtenen Verfügung. Dem Bauvorhaben auf Parzelle 

3219 in Y._____ sei die Bewilligung zu verweigern. Der Beschwerde sei 

aufschiebende Wirkung zu erteilen (am 9. Januar 2013 erteilt).

Der Beschwerdegegner beabsichtige, ein wuchtiges Mehrfamilienhaus zu 

errichten, mit zwei Wohngeschossen und einem oberirdischen Garagen-

geschoss.

Das rechtliche Gehör sei verletzt. Art. 103 Abs. 2 lit. c BG schreibe vor, 

dass Fassadenpläne mit bestehenden und neuen Terrainlinien, einsch-

liesslich Höhenkoten, beizulegen seien. Dies sei hier nicht der Fall. Auch 

fehlten alle Höhenangaben des Geländeverlaufs. Die Zeichnung des ge-

wachsenen Bodens, insbesondere entlang der Ostfassade, widerspreche 

den tatsächlichen Verhältnissen. Die Gebäudehöhe werde nicht vom ge-

wachsenen Boden aus angegeben, sondern von den aufgeschüttetem 

Koten aus, was baurechtswidrig sei, vor allem  bei den Gebäudeecken 

Nord-Ostfassade und Süd-Ostfassade. An der Ostfassade werde stark 

abgegraben und die Koten der Privatstrasse in Bezug zu den Koten der 

jeweiligen Garagenboxen fehlten. Die Firsthöhe sei nicht profiliert worden. 

Art. 43 Abs. 1 KRVO sei verletzt.

Die Gebäudelänge dürfte maximal 22 m betragen. Gemäss Art. 56 Abs. 1 

BG gelte die grösste Seite des kleinsten Rechteckes, welche das Gebäu-

de umfasse. Das kleinste Rechteck (12.10 m x ca. 25 m) beinhalte 302.5 

m² (vgl. Darstellung in der Prozesseingabe, S. 9). Es weise auf seiner 

längsten Seite über 25 m auf. Die Einsprache habe nicht den Anbau 

bemängelt, was die Vorinstanz übersehen und lediglich Abs. 2 von Art. 56 

BG erwähnt habe. Die nach Art. 56 Abs. 1 BG erfolgte Skizze berücksich-

tige den Anbau nicht. Auch ohne diesen überschreite das Hauptgebäude 

die zulässige Länge um über 3 m. Der Beschwerdegegner habe Art. 56 

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Abs. 1 BG nicht berücksichtigt und die Gebäudelänge rechtwinklig ge-

messen. Sie gehe von einem grösseren Rechteck von 323.4 m² (14.7 m x 

22 m) aus (vgl. Darstellung in der Prozesseingabe, S. 10). Der Plan zeige 

aber, dass die Gebäudelänge in der Fassadenflucht gemessen 23.5 m 

betrage. Somit werde die Fassadenlänge auch so um 1.5 m überschritten.

Das Garagengeschoss trete zudem als ganzer Baukörper in Erscheinung. 

Deshalb könne die Auskragung nach Süden keine Anbaute im Sinne von 

Art. 56 Abs. 2 sein. Somit müsste bei der Ermittlung des kleinsten Recht-

eckes die gesamte Garage zusätzlich mit einbezogen werden.

Gemäss Art. 55 Abs. 3 BG seien die Gebäude- und Firsthöhen bei Ab-

grabungen vom neu gestalteten Terrain aus zu messen. Massgebend sei 

der tiefste Punkt des neu gestalteten Terrains. Das Bauvorhaben miss-

achte diese Vorschrift. Die Kotenangaben fehlten in den Plänen.

Der tiefste Punkt des neu gestalteten Terrains befinde sich auf ca. 1‘483.5 

m über Meer, die Firsthöhe auf 1‘496.4 m.ü.M. und die Gebäudehöhe auf 

1‘494.2 m.ü.M. Die Firsthöhe werde um ca. 90 cm, die Gebäudehöhe um 

ca. 1.7 m überschritten.

Gemäss Art. 55 Abs. 4 BG sei das arithmetische Mittel als Höhe festzule-

gen, wenn an einer Gebäudeecke unterschiedliche Höhen bestünden. 

Diese Bestimmung komme bei der südöstlichen und eventuell auch bei 

der nordöstlichen Gebäudeecke nicht zur Anwendung.

Der Strassenabstand müsse mindestens 5 m betragen. Die Pläne stimm-

ten mit den tatsächlichen Gegebenheiten nicht überein. Auf der Ostseite 

sei der Strassenabstand im Bereich des Eingangs zum Treppenhaus und 

auf der Westseite auf der Höhe der Liegenschaft 3214 verletzt. Parzelle 

3214 rage 0.55 m in die Privatstrasse hinein. Der Grenzabstand zwischen 

diesen Grundstücken und der geplanten Baute betrage nur 4.45 m.

In den Plänen fehlten die Koten der Aufschüttungen und Abgrabungen. 

Die Unterschiede vom gewachsenen Terrain zu den geplanten Aufschüt-

tungen und die Kotenunterschiede vom gewachsenen Terrain zu den Ab-

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grabungen seien nicht ersichtlich. Nord- und Südfassaden wiesen extre-

me Aufschüttungen auf.

Beim Stützmauerkranz fehlten Angaben.

Auf der Ostseite werde massiv abgegraben. Die Strasse steige rechts 

vom Garageneingang aus gesehen sehr steil an. Links vom Eingang sin-

ke die Rampe erheblich. Die Rampe sei in den Plänen bei der Garagen-

einfahrt nicht eingezeichnet, die Abweichungen vom gewachsenen Boden 

seien nicht angegeben. Ohne Anpassung des Geländes sei die Einfahrt in 

die Garage nicht möglich. Dies sei ästhetisch fragwürdig und es bestehe 

die Gefahr, dass der Beschwerdegegner die Kote des gewachsenen Bo-

dens mittels Aufschüttungen verändern werde.

Es sei unklar, ob der Berechnung der AZ nur das Baugrundstück ohne 

Anteil an der Strassenparzelle zu Grunde gelegt worden sei. Vorsorglich 

werde die Überschreitung der AZ gerügt.

Das wuchtige Gebäude füge sich als klobige Baute nicht in das ländliche 

und liebliche Quartier ein. Der Orts- und Quartiercharakter sei durch klei-

nere Gebäude geprägt. Die hier gewollte Verdichtung entspreche nicht 

dem Willen des Gesetzgebers und der Planer. Daran vermöchten einzel-

ne bereits bestehende, allenfalls nicht besonders gelungene Bauten die 

Schutzwürdigkeit der Umgebung nicht aufzuheben (sinngemäss VGU R 

03 69 mit Hinweisen). Unhaltbar sei ebenfalls das in Verletzung des Bau-

gesetzes geplante Volumen, sodann die unbefriedigende Architekturspra-

che.

Art. 75b BV sei verletzt.

7. Am 4. Februar 2013 beantragte die Beschwerdegegnerin die Abweisung 

der Beschwerde, was sie u.a. wie folgt begründete:

Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt. Wie sich den Plänen "Fassaden", 

Beilage 7, und "Schnitte", Beilage 16 der Beschwerdegegnerin, entneh-

men liessen, seien die Koten an den für die Ermittlung der Gebäude- und 

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Firsthöhe massgebenden Punkten aufgeführt. Die Abgrabungen und Auf-

schüttungen liessen sich massstabgetreu nachvollziehen. Die Aufnahme 

sei durch den Geometer erfolgt. Aufgrund dieser Angaben hätten sich die 

Einsprecher und die Baubehörde ein zuverlässiges Bild über die Situation 

vor und nach der Realisierung machen können.

Das Baugespann solle zusammen mit der Publikation des Bauvorhabens 

unter anderem den Nachbarn darauf aufmerksam machen, dass auf der 

Nachbarparzelle ein Bauvorhaben beabsichtigt sei, ihn die Ausmasse ab-

lesen lassen und dazu bewegen, die aufgelegten Pläne einzusehen. Erst 

mit der Einsichtnahme in die Pläne würden die Details zur Kenntnis ge-

bracht und liessen eine Überprüfung der Zulässigkeit zu. In ihrer Praxis zu 

Art. 53 KRVO verlange die Baubehörde, dass die Gebäudekuben auf-

grund des Baugespanns nachvollziehbar seien. Art. 43 Abs. 2 BG be-

schränke die Dachneigung (zwischen 16° und 28°) und es werde auf die 

Profilierung der Firste regelmässig verzichtet, zumal der zulässige Rah-

men erkennbar sei und Betroffene sich durch Einsichtnahme in die Pläne 

den Durchblick verschaffen könnten. Dies sei hier der Fall. Selbst wenn 

die Profilierung mangelhaft gewesen wäre, sei den Beschwerdeführern im 

Verfahren R 12 186 kein Nachteil erwachsen.

Die Gebäudelänge werde aufgrund von Art. 61 BG in Verbindung mit Art. 

56 BG festgelegt. Gemäss Art. 56 BG gelte als Gebäudelänge die grösste 

Seite des kleinsten Rechteckes, welches das Gebäude umfasse. Niedere 

An- und Nebenbauten bis zu 3 m Gebäudehöhe seien bei über 40 m² 

grossen oder Wohn- oder Arbeitsfläche enthaltenden An- und Nebenbau-

ten miteinzurechnen. Der aus der Südfassade auskragende Garagenteil 

sei nach der Praxis der Gemeinde zu Art. 56 BG nicht in die Gebäudelän-

ge einzubeziehen (VGU R 09 112).

Es sei nicht das flächenkleinste Rechteck, welches die längste Fassade, 

sondern das kleinste, welches das Gebäude umfasse (s. S. 9 Vernehm-

lassung, b1), massgebend. Die Gemeinde habe ihre Praxis zu Art. 56 

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Abs. 1 BG bei nicht gänzlich rechteckigen Gebäuden für die Ermittlung 

der maximal zulässigen Gebäudelänge die im rechten Winkel stehenden, 

und gleich langen Gebäudebreiten auf die gleiche Länge gebracht und 

alsdann die so erzielte hypothetische Gebäudelänge ermittelt. Damit 

komme sie dem Wortlaut der Bestimmung am nächsten: Es würden 

grösstenteils die geplanten Fassadenmasse übernommen, das kleinste 

Rechteck umfasse das geplante Gebäude sprichwörtlich. Bei der von den 

Beschwerdeführern im Verfahren R 12 186 angewandten Methode werde 

wohl das flächenkleinste Rechteck ermittelt, das, was das Gesetz aber 

gerade nicht verlange, aber einzig eine Fassade, nämlich die längste, um-

fasse. Die beschwerdeführerische Betrachtungsweise (s. S. 9 der Ver-

nehmlassung der Beschwerdegegnerin, b2) führe zu einem hypotheti-

schen Grundriss, der ausser der längsten Seite nichts mit der geplanten 

Baute gemeinsam habe. Diese Betrachtung habe mehr als das 

flächenkleinste Rechteck vor Augen, die kommunale Auslegung ziele 

aber auf das Umfassen ab. Art. 56 Abs. 1 BG habe zudem nicht die Be-

nachteiligung von Eigentümern von dreieckigen Grundstücken gegenüber 

Eigentümern von rechteckigen Grundstücken bezweckt. Wäre hier ein 

völlig rechteckiges aber voluminöseres Gebäude zulässig, offenbare sich 

die Richtigkeit der gemeindlichen Auslegung.

Als kleinstes Rechteck gelte jenes, bei dem die längere Seite kleiner sei. 

Dies entspreche dem Ziel des Artikels. Es solle der Bau überlanger Fas-

saden vermieden werden.

Es könne nicht gesagt werden, die Auslegung der Baubehörde lasse sich 

sachlich nicht vertreten. Einerseits spreche das BG nicht vom 

flächenkleinsten Rechteck, anderseits komme die kommunale Auslegung 

dem Wortsinn von Umfassen näher, ausserdem werde berücksichtigt, 

dass ein voluminöserer, aber rechteckiger Bau mit 90°-Ecken mit ebenso 

grosser Diagonale durchaus zulässig wäre. Zudem halte die von den Be-

schwerdeführern im Verfahren R 12 186 einsehbare (West-)Fassade die 

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zulässige Gebäudelänge ein. Die Ostfassade sei von ihnen nicht einseh-

bar.

Bei den Hauptgebäudeecken 1 und 4 komme die Sonderregelung von Art. 

55 Abs. 4 BG für die Ermittlung des Schnittpunktes der Fassade mit dem 

massgebenden Terrain zum Tragen. Hier träten unterschiedliche Höhen 

aufgrund von Stützmauern/Anbau auf. Bei Hauptgebäudeecke 1 ergebe 

sich so eine Kote von 1‘487.675 m.ü.M (1‘486.300 + 1‘483.050 : 2), bei 

Hauptgebäudeecke 4 eine Kote von 1‘484.86 m.ü.M (1‘485.805 + 

1‘483.915 : 2).

Die massgebenden Koten seien im Plan Fassaden in der Süd- und Nord-

fassade eingetragen (Plan Beilage 7 der Beschwerdegegnerin). Die Ge-

bäudehöhe rechne sich wie folgt (Tabelle, S. 12 Vernehmlassung) und 

betrage 8.905 m. Der höchste Punkt des geneigten Daches liege gemäss 

Plan Fassaden (Beilage 7 der Beschwerdegegnerin) auf 1‘496.400 

m.ü.M. Das Mittel der massgebenden Terrainhöhen aller Hauptgebäude-

ecken betrage 1‘485.390 m.ü.M. Aus der Differenz dieser beiden Höhen 

errechne sich gemäss Art. 55 Abs. 2 BG die Firsthöhe. Sie betrage hier 

11.01 m bei einer zulässigen Firsthöhe von 12 m.

Auf der Westseite betrage der Strassenabstand 5 m. Gerade im Bereich 

von Parzelle 3214 befinde sich zwischen Strasse und Parzellengrenze 

noch ein schmaler, nicht mit Fahrbahn belegter Streifen der Parzelle 

3214. Hier halte das Bauvorhaben einen Strassenabstand von 5 m ein. 

Auch auf der Ostseite, namentlich im Bereich des Treppenaufganges, 

werde der Strassenabstand von 5 m eingehalten.

Der grosse Grenzabstand von 5 m werde talseitig (Ostfassade) eingehal-

ten. Bei den übrigen Fassaden gelte der kleine Grenzabstand von 2.5 m. 

Gegenüber Parzellen 3215 und 3214 liege der nächste Gebäudepunkt in 

einem Abstand von 4.45 m von der Grenze. An der Westfassade werde 

der Grenzabstand nirgends unterschritten.

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Aus Sicht der Baubehörde seien in den Aufschüttungen und Abgrabungen 

keine materiellen Baurechtsverletzungen zu erblicken. Der Umfang der 

Erdarbeiten lasse sich aufgrund der Kotenangaben auf dem Plan Fassa-

den (Beilage 7 der Beschwerdegegnerin) ermitteln.

Wie sich dem Liegenschaftsbericht (Beilage 4 der Beschwerdegegnerin) 

entnehmen lasse, messe das Baugrundstück 1‘584 m². Die Strassen-

fläche (236 m²) befinde sich im üG, 2 m² in der Wohnzone 0.2, 1 m² sei 

die Rundungsdifferenz. In der BGF-Berechnung sei die in der Wohnzone 

0.4 befindliche Fläche, nämlich 1‘345 m², herangezogen worden. Zulässig 

seien somit 538 m² BGF. Diese Grösse werde nicht überschritten.

Das geplante Wohnhaus halte sich bei den Abmessungen an die gesetz-

lichen Vorgaben. Der Gesetzgeber habe solche Volumina in diesem 

Quartier gewollt. Gerade der Grundsatz, die vorhandenen Baulandres-

sourcen möglichst auszuschöpfen, führten zu verhältnismässig grossvo-

lumigen Bauten. Dies habe im vergangenen Jahrzehnt in der Umgebung 

des Baustandortes zu voluminösen Gebäuden geführt. Die Gestaltung 

und Materialisierung gebe die bauliche Entwicklung in der Umgebung des 

Baustandortes in den letzten Jahrzehnten wieder. Dies werde der Augen-

schein zeigen.

8. Am 4. Februar 2013 beantragte auch der Beschwerdegegner die Abwei-

sung der Beschwerde. 

Seine Argumentation entspricht im Wesentlichen derjenigen der Be-

schwerdegegnerin. Zu den kritisierten Aufschüttungen führte er aus, dass 

beim Stützmauerkranz keine Angaben fehlten. Der Fassadenplan (Ost-

fassade) sage, dass die Höhe beim Anschluss an die Garage 2.6 m be-

trage. Weiter könne dem Fassadenplan Nordfassade (Beilage 7 der Be-

schwerdegegnerin) und dem Plan Schnitte A + B (Schnitt A-A, Beilage 16 

der Beschwerdegegnerin) entnommen werden, dass die Einfahrt von der 

Strasse in die Garage eben sei. Dies ergebe sich auch aus dem Umge-

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bungsplan (Beilage 8 der Beschwerdegegnerin), welcher zeige, dass der 

Anschluss des Vorplatzes an die Garage mit einer Kote von 1‘483.50 

m.ü.M. den in diesem Bereich angegebenen Koten der Strasse mit 

1‘483.30 bzw. 1‘483.50 m.ü.M. entspreche. Die gegenteilige Behauptung 

der Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 sei falsch.

9. Am 7. März 2013 hielten die Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 

replicando an ihren Anträgen fest. 

Sie hielten daran fest, dass sich die Abgrabungen und Aufschüttungen 

nicht genau ermitteln liessen, ebenso wenig die Angaben bezüglich des 

gewachsenen Bodens, insbesondere entlang der Ostfassade. Diese ent-

sprächen nicht den tatsächlichen Verhältnissen. Sämtliche Kotenangaben 

des gewachsenen Bodens fehlten. Aufgrund der fehlenden Höhenkoten 

könnten die Gebäude- und Firsthöhen nicht mit der nötigen Präzision be-

rechnet werden. Die massiven Terrainveränderungen bei der Garage sei-

en auf den Plänen nicht ersichtlich. Auf dem Fassadenplan sei die anstei-

gende Privatstrasse in den Fassaden- und Schnittplänen überhaupt nicht 

eingezeichnet und bei den Garagentoren fehlten sämtliche Koten. Das 

rechtliche Gehör sei verletzt. Eine objektive Überprüfung mit den tatsäch-

lichen Geländeverhältnissen erweise sich als zwingend. Die Koten des 

gewachsenen Bodens bei allen Gebäudeecken seien zwingend durch ei-

nen unabhängigen Geometer aufzunehmen.

Die Firsthöhe sei nicht profiliert worden. Damit sei die Profilierung nicht 

vollständig gewesen.

Die Gebäudelänge sei die längere Seite des flächenkleinsten Rechteckes, 

welches das Gebäude enthalte und auf deren Seite je mindestens eine 

Gebäudeecke zu liegen komme. Dies entspreche auch der SIA-Norm 

423. Die Darstellung der Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung, 

S. 9 und 10, dass die gesetzlichen Bestimmungen zur Gebäudelänge in 

Figur b2, aber nicht in Figur c2, erfüllt wären, treffe nicht den Kern der 

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Sache. Das Gebäude mit Grundriss b2 hätte eine höhere AZ und einen 

kleineren Strassenabstand zur Folge als das Gebäude mit Grundriss c2. 

Es könnte somit gar nicht bewilligt werden, weil andere Bestimmungen 

des Baugesetzes verletzt würden. Auch das vom Bauherrn angesproche-

ne Dreieck erfülle die Bestimmungen der Gebäudelänge, falls dies das 

Rechteck tue. In der Vernehmlassung, S. 5, Ziff. 6, werde fälschlicherwei-

se das Gegenteil behauptet.

Die Beschwerdegegner bestritten nicht, dass die Beschwerdeführer im 

Verfahren R 12 186 das flächenkleinste Rechteck bestimmt hätten, wel-

ches das Gebäude umfasse. Die Beschwerdegegnerin anerkenne mit ih-

ren Figuren 2b und 2c, dass die Gebäudelänge an der Ostfassade mehr 

als 25 m betrage. Sie sei 25.77 m lang (Plan Grundriss UG, Beilage 9 der 

Beschwerdegegnerin). Mit den Balkonen hätten die Rechtecke nichts zu 

tun.

Zusätzlich träten links und rechts zwei Stützmauerflügel wuchtig in Er-

scheinung. Dies führe zu einem Erscheinungsbild mit einer Gesamtlänge 

von rund 40 m. Dies sei gesetzeswidrig und nicht zumutbar. Auch wider-

spreche dies der bestehenden Siedlungsstruktur. Die beiden bestehen-

den Mehrfamilienhäuser lägen viel tiefer als die geplante Baute. Diese 

würde die Siedlungsstruktur mit ihren enormen Bauvolumen markant ne-

gativ beeinflussen. Das Garagengeschoss trete als ganzer Baukörper in 

Erscheinung. Die gesamte Garage wäre eigentlich bei der Ermittlung des 

kleinsten Rechteckes mit einzubeziehen, womit die Gesetzesverletzung 

noch viel gravierender wäre.

Es spiele keine Rolle, ob die Gebäudelänge auf der abgewandten Ostsei-

te überschritten sei.

Die Beschwerdegegnerin verwechsle die Gebäudeecken 1 und 4. Die 

Gebäudeecke 1 betreffe die Nordostfassade und die Gebäudeecke 4 die 

Südostfassade. Der Beschwerdegegner berechne die Höhe der Gebäu-

deecken 1 und 4 falsch. Er wende für die Berechnung der Gebäude- und 

- 16 -

Firsthöhe die Aufschüttungskote anstelle der Höhenkote des gewachse-

nen Bodens an. Wie erwähnt, fehlten in den Fassaden- und Schnittplänen 

sämtliche Kotenangaben des gewachsenen Bodens, der Abgrabungen 

sowie der ansteigenden Privatstrasse entlang der Ostfassade.

Pro Gebäudeecke seien zwingend die folgenden Koten anzugeben: Bei 

allen Gebäudeecken der gewachsene Boden, die Koten bei allfälligen 

Abgrabungen und bei allfälligen Aufschüttungen sowie die definitiven Ko-

ten nach Fertigstellung des Bauwerks (bei allen Gebäudeecken).

Die in der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vorgenommene 

Berechnungsart sei gesetzeswidrig. Bei der Ermittlung der Höhe bei den 

Gebäudeecken bei Abgrabungen müsse auf die Abgrabungskoten und 

auf die Koten des gewachsenen Bodens abgestellt werden. Es dürfe nicht 

die Höhe des Bodens nach Aufschüttung verwendet werden. Bei den 

Stützmauern sei von den Abgrabungskoten und Koten des gewachsenen 

Bodens auszugehen und nicht von den Aufschüttungen. 

Gemäss Plänen sei die Stützmauer ein Stockwerk hoch. Die Aufschüttun-

gen könnten nicht Ausgangslage sein. Mit diesen falschen Berechnungen 

liesse sich eine höhere Baute erstellen.

Die bestehende Privatstrasse sei auf dem Geometerplan nicht aufge-

nommen worden. Der Strassenabstand gegenüber Parzelle 3214 könne 

deshalb nicht präzise bestimmt werden. Die Strasse sei breiter als im 

Plan Situation mit Fotoplan (Beilage 2 der Beschwerdegegnerin) einge-

zeichnet. Gegenüber Parzelle 3214 seien die erforderlichen 5 m unter-

schritten. Zudem werde Privateigentum des Beschwerdeführers B._____ 

beansprucht und diesbezüglich sei der Grenzabstand verletzt.

10. Am 18. April 2013  beantragte der Beschwerdegegner im Verfahren R 12 

186 duplicando, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit sie zufolge Ge-

genstandslosigkeit nicht abzuschreiben sei.

Die Beschwerdegegnerin habe die Gebäudelänge richtig bemessen.

- 17 -

Die Gebäudehöhe sei nach der Berechnungsart der Beschwerdeführer im 

Verfahren R 12 186 um 19 mm überschritten (vgl. Darstellung im Schrei-

ben des Beschwerdegegners an die Beschwerdegegnerin vom 12. April 

2013, Beilage 19 der Beschwerdegegnerin). Er habe der Baubehörde am 

12. April 2013 ein Projektänderungsgesuch mit einer Reduktion der 

durchschnittlichen Gebäudehöhe von 9.0187 5 m auf 8.91 m eingereicht. 

Er gehe davon aus, dass die Beschwerdegegnerin diese Projektänderung 

genehmige und aufgrund der Tatsache, dass der Beschwerdegegner die-

sen Beschwerdepunkt im Ausmass von 19 mm hiermit anerkenne, die 

Beschwerde in diesem Punkt gegenstandslos geworden sei und zufolge 

Gegenstandslosigkeit abgeschrieben werden könne.

Die Quartierstrasse sei in den Situationsplänen eingezeichnet. Danach 

betrage der Abstand zum Strassenrand überall mindestens 5 m.

11. Am 18. April 2013 beantragte auch die Beschwerdegegnerin im Verfahren 

R 12 186 die Abweisung der Beschwerde, soweit sie nicht gegenstands-

los geworden sei. Der Beschwerdegegner habe eine geringfügige Projek-

tänderung hinsichtlich der Gebäudehöhe eingereicht. Nach dem Projek-

tänderungsgesuch des Beschwerdegegners berechne sich die Gebäu-

dehöhe neu mit 8.905 m. Gemäss beschwerdeführerischer Betrach-

tungsweise habe sich eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe 

um 19 mm ergeben. Mit dieser Projektänderung sei der Mangel behoben. 

Damit werde der Rüge, die Gebäudehöhe sei nicht eingehalten, Rech-

nung getragen und die Berechnungsweise der Beschwerdeführer im Ver-

fahren R 12 186 übernommen. Rechtlich handle es sich um eine Teila-

nerkennung, was mangels entsprechenden Streitthemas zur Teilgegen-

standslosigkeit führe.

Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt worden.

Es sei überspitzt formalistisch, zu behaupten, das rechtliche Gehör sei 

verletzt, weil eine Höhenkote auf dem Plan Fassaden (Beilage 7 der Be-

- 18 -

schwerdegegnerin) fehle, die aber ohne weiteres aus dem Plan Bauprofile 

(Beilage 17 der Beschwerdegegnerin) entnommen werden könne. Zudem 

hätten sich die Einsprecher zu den von der Baubehörde aufgrund der Un-

terlagen angewendeten Koten äussern können. Aufschüttungen bis zu 0.8 

m seien lediglich meldepflichtig (Art. 102 Ziff. 17 BG). Die Aufschüttungen 

und Abgrabungen ergäben sich nachvollziehbar aus den Plänen.

Art. 56 Abs. 2 BG spreche nicht vom flächenkleinste Rechteck, sondern 

vom kleinsten Rechteck, welches das Gebäude umfasse. Die Gebäu-

delänge sei korrekt bestimmt worden.

Dasselbe gelte für den Strassenabstand.

12. Am 1. Mai 2013 schrieben die Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 

noch, Art. 56 Abs. 1 BG lasse keinen Interpretationsspielraum offen. Das 

kleinste Rechteck sei das flächenkleinste Rechteck.

Betreffend Gebäudehöhe bestünden begründete Zweifel, dass die 

Höhenkoten des gewachsenen Bodens im neu eingereichten Plan Projek-

tänderung Gebäudehöhen Fassaden vom 11. April 2013 mit dem effekti-

ven Gelände übereinstimmten. Zum Beispiel würde sich bei der Garagen-

einfahrt beim Hauptgebäudeeck 1 eine Abgrabung von 2.52 m aufdrän-

gen, was wohl nicht den örtlichen Gegebenheiten entspreche.

Betreffend Grenzabstand bleibe es dabei, dass widerrechtlich Grundei-

gentum des Beschwerdeführers B._____ beansprucht werde.

13. Am 2. Mai 2013 bestätigten die Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186, 

die STWEG A._____ bestehe nur aus den aufgeführten Stockwerkei-

gentümern, welche allesamt Vollmacht erteilt hätten. Somit liege sinn-

gemäss ein einstimmiger Entscheid der STWEG betreffend Beschwerde-

erhebung vor.

- 19 -

14. Am 10. Juli 2013 stellte der Beschwerdegegner das Gesuch um Sistie-

rung des Verfahrens im Verfahren R 12 186 bis zum Vorliegen der 

rechtskräftigen Bewilligung der Beschwerdegegnerin für das Projektände-

rungsgesuch vom 8. Juli 2013. In diesem hatte der Beschwerdegegner 

der Beschwerdegegnerin den Antrag gestellt, das eingereichte Erst- und 

Zweitwohnungsprojekt in ein reines Erstwohnungsprojekt umzuwandeln.

15. Dagegen erhoben die STWEG A._____ und B._____ Einsprache. Sie 

beantragten, die Baubewilligung sei zu verweigern, soweit sich die Projek-

tänderung nicht ausschliesslich auf die Nutzungsänderung von Zweit- in 

Erstwohnungen beziehe. Die Einsprecher wehrten sich gegen das Bau-

vorhaben an sich. Die rechtlichen Einwände gegen das Bauvorhaben 

würden sich aus der Beschwerde und der Replik im Verfahren R 12 186 

des Verwaltungsgerichts ergeben. Sie führten die einzelnen Einwände 

kurz zusammengefasst nochmals auf.

16. Der Beschwerdegegner beantragte am 9. August 2013, auf die Einspra-

che sei nicht einzutreten und das Projektänderungsgesuch sei zu bewilli-

gen.

17. Am 22. August, mitgeteilt am 7. Oktober 2013, trat die Beschwerdegegne-

rin im Sinne der Erwägungen auf die Einsprache nicht ein. Zudem erteilte 

sie die Baubewilligung mit der Auflage, wonach die gesamte Wohnfläche 

auf Parzelle 3219 dauernd und ausschliesslich durch Personen mit 

Wohnsitz in der Gemeinde X._____ genutzt werden müsse.

Sie erwog, dass das ursprüngliche Baugesuch nicht Gegenstand der Auf-

lage vom 19. Juli 2013 gewesen sei und deshalb auch nicht mehr gerügt 

werden könne. Gegen den Inhalt der Projektänderung, die Umwandlung 

von Zweitwohnungen in Erstwohnungen, seien keine Rügen vorgebracht 

worden, weswegen auf die Einsprache nicht einzutreten sei.

- 20 -

18. Am 8. Oktober 2013 erhoben die Beschwerdeführer im Verfahren R 12 

186 dagegen wiederum Beschwerde (Verfahren R 13 214) und beantrag-

ten die Aufhebung dieser Verfügung und dem Bauvorhaben sei die Bewil-

ligung zu verweigern. Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu er-

teilen. Die Beschwerde sei mit dem Verfahren R 12 186 zu vereinigen.

In der Verfügung vom 7. Oktober 2013 habe die Beschwerdegegnerin die 

Baubewilligung erteilt. Die rechtlichen Einwände gegen das Bauvorhaben 

ergäben sich aus den Eingaben im Verfahren R 12 186, welche integrie-

renden Bestandteil der vorliegenden Einsprache (recte: Beschwerde) bil-

deten und worauf verwiesen werde.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Zunächst gilt es in formeller Hinsicht festzuhalten, dass die Verfahren R 

12 174, R 12 186 und R 13 214 – wie im Bundesgerichtsurteil 

1C_103/213 vom 7. Oktober 2013 E.5, Absatz 2 bereits vorgeschlagen – 

aufgrund ihres sachlichen Zusammenhangs zum angefochtenen Baube-

willigungsentscheid vom 23. August 2012 und dem angefochtenen Nicht-

eintretensentscheid vom 22. August 2013 betreffend Projektänderungs-

gesuch vom 8. Juli 2013 sinnvollerweise miteinander zu koordinieren sind 

und hier daher zusammengefasst in einem einzigen Urteil behandelt und 

entschieden werden, wobei die jeweiligen Besonderheiten der einzelnen 

Verfahren (insbesondere auch bezüglich der Kosten- und Entschädi-

gungsfolgen) separat zu berücksichtigen sind.

- 21 -

b) Zum zuletzt angehobenen Verfahren R 13 214 gilt es klarzustellen, dass 

diese Beschwerde gar nicht gegen die Projektänderung vom 8. Juli 2013 - 

nämlich der Nutzungsänderung der gesamten Wohnfläche auf Parzelle 

3219 neu als Erstwohnungen und nicht mehr als Zweitwohnungen - an 

sich gerichtet war. Die Beschwerdeführer begründeten ihre erneute Be-

schwerde – nach der ersten Eingabe R 12 186 im Dezember 2012 – viel-

mehr damit, dass so verhindert werden sollte, dass durch die neue Publi-

kation des Gesuchs ein Präjudiz bezüglich des ursprünglichen Bauvorha-

bens vom 17. Juli 2012 geschaffen werden könnte. Auslöser war dabei 

die von der Beschwerdegegnerin gewählte Formulierung im (Nichteintre-

tens-) Entscheid vom 7./8. Oktober 2013 unter Ziff. 3.1 Satz 2 des Dispo-

sitivs (S. 2), die wie folgt lautete: "Die Baubewilligung wird mit nachfol-

gender Auflage erteilt." Korrekterweise – und um unnötigen Missver-

ständnissen vorzubeugen – hätte die Beschwerdegegnerin im betreffen-

den Dispositiv aber einzig über die allein zur Diskussion stehende Projek-

tänderung entscheiden dürfen, indem sie einfach bestimmt hätte: "Die 

Projektänderung wird genehmigt." Eine allfällige und von den Beschwer-

deführern offensichtlich befürchtete Präjudizwirkung bezüglich der zuvor 

bereits angefochtenen Baubewilligungserteilung und diesbezüglich immer 

noch vor Verwaltungsgericht hängigen Beschwerde R 12 186 wäre damit 

zum vornherein ausser Betracht gefallen. Die Beschwerde R 13 214 ist 

von den Beschwerdeführern demnach also rein vorsorglich für den Fall 

erhoben worden, dass die Beschwerdegegnerin tatsächlich die bereits 

2012 angefochtene Baubewilligung als Ganzes nochmals erteilt hätte; an-

statt sich (recte) lediglich noch auf die Genehmigung der Projektänderung 

zu beschränken. Immerhin wurde in den Erwägungen unter Ziff. 2.2 des 

angefochtenen (Nichteintretens-) Entscheids vom 7./8. Oktober 2013 je-

doch bereits klargestellt, dass es sich hier gemäss Publikation und Aufla-

ge nur um die Projektänderung vom Juli 2013 handle und das ursprüngli-

che Baugesuch nicht Gegenstand der Auflage gewesen sei. Auch in ihrer 

- 22 -

Vernehmlassung vom 4. November 2013 zur Beschwerde R 13 214 stell-

te die Beschwerdegegnerin nochmals klar, dass es beim Entscheid vom 

7./8. Oktober 2013 alleine und ausschliesslich um die Nutzungsänderung 

von Zweit- in Erstwohnungen als Projektänderung gegangen sei. Für das 

Gericht ergibt sich damit in einer Gesamtwürdigung, dass die Beschwer-

degegnerin zu Recht nicht auf die nochmalige Einsprache der Beschwer-

deführer vom Sommer 2013 eingetreten ist, was im Resultat zur Abwei-

sung der Beschwerde R 13 214 führen muss. Der (Nichteintretens-) Ent-

scheid der Beschwerdegegnerin war nämlich aus folgenden zwei Grün-

den richtig: Zum Einen sind die im Verfahren R 13 214 vorgebrachten 

Rügen betreffend materieller Baurechtsverletzung bereits allesamt Ge-

genstand der im Verfahren R 12 186 aufgeworfenen Rechtsfragen gewe-

sen und daher unverändert immer noch Thema des seit Sommer 2012 

vor Verwaltungsgericht hängigen Bauprozesses auf Parzelle 3219 (schon 

begründete Litispendenz seit 2012; erneute Rechtsanhängigmachung in 

derselben Bauangelegenheit im Jahre 2013 deswegen unzulässig und 

unnötig); und zum Zweiten fehlt es den Beschwerdeführern bei dieser 

Fallkonstellation bereits an einem rechtserheblichen und schutzwürdigen 

Anfechtungsinteresse im Sinne von Art. 50 des Gesetzes über die Ver-

waltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) für die Behandlung der in der 

Beschwerde R 13 214 erneut erhobenen Rügen, weil sonst dieselben 

Rügen bezüglich Rechtmässigkeit des angefochtenen Bauvorhabens auf 

Parzelle 3219 in zwei verschiedenen Verfahren (R 12 186 und R 13 214) 

behandelt und entschieden würden, was nicht zuletzt aus prozessökono-

mischen Gründen ein völliger Unsinn und Leerlauf wäre. An der Abwei-

sung der Beschwerde R 13 214 führt deswegen kein Weg vorbei. Die ein-

gangs erwähnte Feststellung, dass die Beschwerdegegnerin hier eigent-

lich erst durch ihre missverständliche Formulierung im Dispositiv (Ziff. 3.1 

Satz 2) den Beschwerdeführern Anlass zur Beschwerdeerhebung gege-

ben hat, darf aber bei der Kostenverteilung nicht unberücksichtigt bleiben.

- 23 -

c) Zum zuerst angehobenen Verfahren R 12 174 gilt es festzuhalten, dass 

die darin vom Beschwerdeführer (D._____) gegen das Bauvorhaben auf 

Parzelle 3219 erhobene Rüge betreffend Geltungsbereich und Umset-

zung von Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenos-

senschaft (BV; SR 101) mit den wegweisenden Urteilen des Bundesge-

richts 1C_614/2012, 1C_646/2012, 1C_649/2012 und 1C_650/2012 vom 

22. Mai 2013 im Zusammenhang mit dem Zweitwohnungsbau in den 

Berggebieten und Tourismuskantonen abschliessend und rechtsverbind-

lich für die ganze Schweiz geregelt und entschieden wurde. Mit entspre-

chendem Bundesgerichtsurteil 1C_103/2013 vom 7. Oktober 2013 wurde 

folgerichtig dann auch die Beschwerde im Verfahren R 12 174 gutgeheis-

sen. Nachdem vorliegend aber – aufgrund der "genehmigten Projektände-

rung" im Oktober 2013 durch die Beschwerdegegnerin – baupolizeilich 

feststeht, dass auf Parzelle 3219 überhaupt keine Zweitwohnungen mehr 

erstellt werden dürfen, ist die Rüge im Verfahren R 12 174 – da rechts-

kräftig und verbindlich durch das Bundesgericht entschieden – für das 

Verwaltungsgericht gegenstandslos geworden. Das Verfahren R 12 174 

kann daher hier infolge Gegenstandslosigkeit der im Zusammenhang mit 

Art. 75b BV aufgeworfenen Rechtsfrage und des mit der genehmigten 

Projektänderung bewirkten Zweitwohnungsbauverbots zulasten des Be-

schwerdegegners durch das Verwaltungsgericht abgeschrieben werden. 

Dem Umstand, dass der Beschwerdeführer letztlich im Verfahren R 12 

174 vor Bundesgericht durchgedrungen ist, muss jedoch bei der Kosten-

verteilung noch entsprechend Rechnung getragen werden.

d) Das Verfahren R 12 186 ist gleichermassen als gegenstandslos abzu-

schreiben, soweit darin ebenfalls u.a. eine Verletzung von Art. 75b BV 

gerügt wurde. Mit der genehmigten Projektänderung und der damit be-

wirkten Umwandlung von Zweit- in Erstwohnungen ist diese Rüge nämlich 

hinfällig geworden.

- 24 -

2. a) Im Verfahren R 12 186 bleiben somit in formeller Hinsicht noch der Ein-

wand der Verletzung des rechtlichen Gehörs und in materieller Hinsicht 

die Rügen betreffend Verstoss gegen mehrere Baupolizeivorschriften – 

wie namentlich die Überschreitung der höchstzulässigen Gebäudelänge 

und Gebäude- bzw. Firsthöhe, der verfügbaren Ausnützungsziffer, der 

einzuhaltenden Strassen- und Grenzabstände sowie die Missachtung der 

ortsüblichen Bauästhetik – durch das geplante Bauvorhaben auf Parzelle 

3219 genauer zu prüfen.

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist in Art. 29 Abs. 2 BV verankert. 

Dieses Recht ist formeller Natur. Die Verletzung des Gehörsanspruchs 

führt ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache 

selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids (BGE 132 V 387 

E.5.1). Das rechtliche Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und ga-

rantiert andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der 

Parteien im Verfahren, soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben 

kann (PVG 2011 Nr. 31). Die Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 

machen vorliegend erstmals in ihrer Beschwerde vom 10. Dezember 

2013 (S. 7f.) eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend, indem dort 

namentlich von ungenügenden Bauplänen und fehlenden Baugespannen 

(Bauvisieren) gesprochen wird. Wie aus dem angefochtenen Einspra-

cheentscheid vom 9. November 2012 betreffend Baugesuch Neubau 

Mehrfamilienhaus auf Parzelle 3219 aber hervorgeht (vgl. Ziff. 1.4 S. 2), 

war in der Einsprache vom 9. August 2012 der Beschwerdeführer im Ver-

fahren R 12 186 noch keine Rede von einer allfälligen Gehörsverletzung 

durch die Beschwerdegegnerin oder den Beschwerdegegner. Die darin 

enthaltenen Einwände bezogen sich vielmehr allesamt ausschliesslich auf 

materiell-rechtliche Bauaspekte, indem schon dort eine Verletzung der 

höchstzulässigen Gebäudelänge, eine Verletzung des Strassenabstands 

sowie eine Unvereinbarkeit mit den örtlichen Bauästhetikvorschriften 

- 25 -

gerügt wurden. Für das Gericht ist damit aber hinreichend erstellt, dass 

hier die mit der Beschwerde im Dezember 2013 erhobene Rüge der 

Gehörsverletzung als verspätet betrachtet werden muss und überdies 

auch eine unzulässige Ausdehnung des ursprünglichen Beschwerdege-

genstands in der Einsprache von August 2012 bedeuten würde. Auf den 

Einwand der Gehörsverletzung kann deshalb vorliegend zum vornherein 

nicht eingetreten werden. Des Weiteren wäre eine Gehörsverletzung je-

doch auch in der Sache selbst nicht erkennbar. Entgegen der Darstellung 

der Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 lässt sich aus den einge-

reichten Bauplänen des Beschwerdegegners sehr wohl herauslesen, wie 

es sich im Detail mit den auf der Bauparzelle 3219 geplanten Gebäude-

massen, Gebäudevolumina, Strassen- und Grenzabständen und Terrain-

veränderungen verhält, so dass insbesondere auch eine seriöse und um-

fassende Feststellung des Sachverhalts samt Überprüfung der Bebau-

ungspläne durch die Beschwerdegegnerin ordnungsgemäss stattfinden 

konnte (vgl. dazu Bg-act. 7 [Fassadenplan Nr. 2012-22/103 vom 15. Juli 

2012 mit Hauptgebäudeecken sowie Gebäude- und Firsthöhen]; Bg-act. 8 

[Umgebungsplan Nr. 2012-22/101 vom 15. Juli 2012 mit Strassenabstän-

den]; und Bg-act. 9 [Grundrissplan Nr. 2012-22/102 vom 15. Juli 2012 mit 

Schnitt A-A und Schnitt B-B für UG, EG, OG und Dachgeschoss]). Zudem 

beweist die einlässliche Beschwerdeschrift vom 10. Dezember 2013 ge-

rade noch selbst, dass die Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 sehr 

genau über die konkreten Baupläne und massgebenden Verhältnisse vor 

Ort Bescheid wussten, andernfalls ihre Beschwerde in der erfolgten De-

tailliertheit und Genauigkeit gar nicht möglich gewesen wäre. 

3. a) In materiell-rechtlicher Hinsicht gilt es vorab den Einwand der Verletzung 

der gesetzlich höchstzulässigen Gebäudelänge bei der Ostfassade des 

geplanten Bauprojekts auf Parzelle 3219 zu klären und zu entscheiden. 

- 26 -

Massgebend dafür ist vorliegend Art. 56 des kommunalen Baugesetzes 

(BG) in der Fassung vom 27. November 2011, welcher wie folgt lautet:

1Als Gebäudelänge gilt die grösste Seite des kleinsten Rechtecks, wel-
ches das Gebäude umfasst.
2Niedere An- und Nebenbauten bis zu 3 m Gebäudehöhe sind nur mitzu-
rechnen wenn
a) durch sie Baukörper verbunden werden, die unter sich weniger als den 

zonengemässen Abstand aufweisen,
b) ihre Grundfläche grösser als 40m2 ist,
c) der Baukörper Wohn- und Arbeitsräume enthält. 
3Bei bestehenden Bauten finden für Ausbauten innerhalb des vorhande-
nen Grundrisses die Bestimmungen über die Gebäudelänge keine An-
wendung.

Vorab ist dazu festzuhalten, dass der aus der Südfassade auskragende 

Garagenteil gemäss korrekter Argumentation der Beschwerdegegnerin 

auf Seite 7f. in ihrer Vernehmlassung nicht in die Berechnung der Gebäu-

delänge einzubeziehen ist, da er weniger als 3 m hoch ist, keine Wohn- 

oder Arbeitsräume aufweist und weniger als 40 m2 gross ist (vgl. Bg-act. 6 

[BGF-Berechnung für An- und Nebenbau im UG mit schraffierter Fläche 

27.4 m2]; Bg-act. 7 [Messhöhe Garagen bei Ostfassade 2.60 m; Bg-act. 2 

[Situationsplan mit Fotoplan] sowie Bg-act. 3 [Katasterplan für Boden im 

EG, woraus Nutzung als Garagenanteil und nicht als Wohn- oder Arbeits-

räume ersichtlich ist]). 

b) Die Beschwerdegegnerin ist weiter der Ansicht, Art. 56 Abs. 2 (recte: Abs. 

1) BG sei so anzuwenden, dass der Ermittlung der Gebäudelänge das 

kleinste Rechteck, welches das Gebäude umfasse, zugrunde zu legen 

sei. Sinn und Zweck der Norm sei letztlich, nicht nur die Länge zu be-

schränken, sondern im Zusammenspiel mit den Höhenbestimmungen 

auch das Volumen zu limitieren. Die Beschwerdegegnerin habe deshalb 

in ihrer Praxis zu Art. 56 Abs. 1 BG bei nicht gänzlich rechteckigen Ge-

bäuden für die Ermittlung der maximal zulässigen Gebäudelänge die im 

rechten Winkel stehenden, ungleich langen Gebäudebreiten auf die glei-

- 27 -

che Länge gebracht und alsdann die so erzielte hypothetische Gebäu-

delänge ermittelt. Damit komme sie dem Wortlaut der Bestimmung am 

nächsten: Es würden grösstenteils die geplanten Fassadenmasse über-

nommen, das kleinste Rechteck umfasse das geplante Gebäude sprich-

wörtlich. Bei der von den Beschwerdeführern im Verfahren R 12 186 an-

gewandten Methode werde wohl das flächenkleinste Rechteck ermittelt, 

was das Gesetz, wie gesagt, aber gerade nicht verlange. Bei dieser Ge-

setzesauslegung würde nur eine einzige Fassade, nämlich die Längste, 

umfasst. Die Betrachtungsweise der Beschwerdeführer führe zu einem 

hypothetischen Grundriss, der – ausser der längsten Seite – nichts mit 

der geplanten Baute gemeinsam habe. Diese Betrachtungsweise entferne 

sich auch mehr vom Gesetzeswortlaut, zumal er nur das flächenkleinste 

Rechteck vor Augen habe, die kommunale Auslegung indes auf das Um-

fassen abziele. Hinzu komme, dass Art. 56 Abs. 1 BG nicht die Benach-

teiligung von Eigentümern von rechteckigen Grundstücken bezwecke. Im 

vorliegenden Fall wäre ein völlig rechteckiges, aber voluminöseres Ge-

bäude zulässig, ein Gebäude mit abgeschrägten Fassaden, wie geplant, 

aber nicht, und so offenbare sich die Richtigkeit der gemeindlichen Ausle-

gung. Gemäss Art. 56 Abs. 1 BG sei die grösste Seite des kleinsten 

Rechtecks, welches das Gebäude umfasse, die Gebäudelänge. Als 

kleinstes Rechteck gelte jenes, bei dem die längere Seite kleiner sei, was 

dem Ziel des Artikels entspreche. Es sollte so der Bau überlanger Fassa-

den vermieden werden. 

c) Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin ist die Bestimmung 

von Art. 56 Abs. 1 BG aber nicht in dem von ihr geäusserten Sinne ausle-

gungsbedürftig. Interpretationsbedürftig ist lediglich und einzig der Begriff 

"grösste" Seite. Rechtecken ist eigen, dass sie zwei grössere (gleich lan-

ge) und zwei kleinere (gleich lange) Seiten aufweisen. Der Begriff "gröss-

te" Seite ist demnach präziser als "grössere" Seite zu verstehen, wie dies 

- 28 -

beispielsweise korrekt in Art. 28 des Baugesetzes der Gemeinde Z.____ 

formuliert wird. Im Übrigen ist der massgebende Wortlaut von Art. 56 Abs. 

1 BG aber klar und nicht auslegungsbedürftig. Zu ermitteln ist demzufolge 

das kleinste Rechteck, welches das Gebäude umfasst. Der Begriff 

"kleinste" kann keinesfalls anders verstanden werden als das 

"flächenkleinste" Rechteck. Ist dieses flächenkleinste Rechteck ermittelt, 

zeigt sich dessen grössere Seite. Diese ist alsdann die Gebäudelänge. 

Auf Seite 10 ihrer Vernehmlassung stellt die Beschwerdegegnerin die 

beiden Messweisen (c1: Messweise Baubehörde; c2: Messweise Be-

schwerdeführer) einander gegenüber. 

(vgl. nachstehende Skizze mit Berücksichtigung der einliegenden Balko-
ne):

            

Die Beschwerdegegnerin räumt dabei ein, dass sie für ihre Messung die 

einliegenden Balkone berücksichtigt, so dass nicht auf die Messweisen b1 

- 29 -

und b2 (vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin Seite 9) abzustel-

len ist, welche zu einem anderen Resultat geführt hätte.

(vgl. nachstehende Skizze ohne Berücksichtigung der Aussenbalkone):

 

Beide Rechtecke c1 und c2 umfassen das Gebäude. Rechteck c1 weist 

eine Fläche von 323.4 m2, Rechteck c2 eine Fläche von 302.5 m2 auf. 

Rechteck c2 ist somit (flächen-) kleiner als Rechteck c1. Seine längere 

Seite beträgt 25 m, was folgerichtig nach dem Gesetzestext die hier 

massgebende Gebäudelänge – nicht aber die effektive Länge des Ge-

bäudes an der Ostfassadenseite darstellt (vgl. Bg-act. 9 [Grundrissplan 

Schnitt A-A, Schnitt B-B für OG]):]  

- 30 -

Die zulässige Gebäudelänge von 22 m gemäss Zonenschema für Bauten 

in der Wohnzone 0.4 (Art. 61 BG, S. 39) ist demnach aber um 3 m über-

schritten worden. Die Gesetzesinterpretation der Beschwerdegegnerin, 

als kleinstes Rechteck gelte jenes, bei dem die längere Seite kleiner sei, 

ist aufgrund des klaren Wortlautes von Art. 56 Abs. 1 BG unhaltbar. Die 

von der Beschwerdegegnerin vertretene Sichtweise nähme schon vor der 

Ermittlung des kleinsten Rechtecks vorweg, dass bei diesem die längere 

- 31 -

Seite kleiner sei, was dazu führen würde, dass Art. 56 Abs. 1 BG gar nie 

angewendet werden könnte, weil dann immer zum vornherein feststehen 

würde, welches diejenige Hausfassade wäre, bei welcher die Gebäu-

delänge gemessen werden müsste. Der Darstellung der Beschwerdegeg-

nerin bezüglich Messweise der Gebäudelänge kann demnach hier nicht 

gefolgt werden, was für sich allein bereits zur Aufhebung der angefochte-

nen Baubewilligung und zur Gutheissung der Beschwerde führen muss.

d) Auch die vom Beschwerdegegner auf Seite 5ff. in der Vernehmlassung 

vom 4. Februar 2013 geäusserte Auffassung, das auf den Grundriss zu 

legende Rechteck sei auf die einen rechten Winkel bildenden Seiten des 

Grundrisses zu legen, um auf diese Weise die grösste Seite des Recht-

ecks zu ermitteln, ist unzutreffend. Die Ermittlung des kleinsten Rechtecks 

hat völlig unpräjudiziell zu erfolgen. Derartige Vorgaben für die Ermittlung 

des kleinsten Rechtecks lassen sich aus dem Gesetzestext nicht ableiten. 

Der Beschwerdegegner geht zudem fälschlicherweise davon aus, dass – 

weil in der W4 eine Gebäudelänge von 22 m erlaubt sei – maximal ein 

Viereck mit vier Fassaden von einer Länge von je 22 m gebaut werden 

dürfe. Dies widerspräche aber Art. 56 Abs. 1 BG, wonach als Gebäu-

delänge die grösste Seite des kleinsten Rechtecks, welches das Gebäude 

umfasst, gilt. Ein Rechteck ist kein Quadrat. Der Beschwerdegegner 

berücksichtigt nach seiner Beilage 4 (vgl. Bg-act. 4 Plan 2012-22/100.1 

[Gebäudelänge mit Variantenstudie vom 1. Februar 2013]) zudem fälsch-

licherweise nicht die Messweise der Baubehörde (c mit Berücksichtigung 
der einliegenden Balkone).

(vgl. Skizze Variantenstudie: Beschwerdegegnerin [Abbildung 2] sowie 

Beschwerdeführer [Abbildung 3]):

- 32 -

e) Die Prüfung und Beurteilung der übrigen Beschwerdepunkte – wie die 

Überschreitung der Gebäude- bzw. Firsthöhe, der verfügbaren Ausnüt-

zungsziffer, der einzuhaltenden Strassen- und Grenzabstände sowie der 

Missachtung der ortsüblichen Bauästhetik – erübrigt sich demnach, da 

der angefochtene Baubewilligungsentscheid vom 23. August 2012 bereits 

wegen Überschreitens der zulässigen Gebäudelänge aufgehoben und die 

Beschwerde R 12 186 allein schon aus diesem Grund gutgeheissen wer-

den muss. Die Angelegenheit wird daher an die Beschwerdegegnerin zur 

erneuten Prüfung und materiellen Beurteilung des Bauvorhabens auf Par-

zelle 3219 zurückgewiesen.

f) In Bezug auf die Beschwerde R 12 186 ergibt sich somit zusammenge-

fasst, dass sie gutgeheissen wird, soweit darauf eingetreten werden kann 

und soweit sie nicht als gegenstandslos abgeschrieben werden muss.

4. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens R 12 186 sind die Gerichtskosten 

gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin 

und dem Beschwerdegegner aufzuerlegen. Nach demselben Verteil-

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schlüssel haben die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner die 

Beschwerdeführer zudem gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG angemessen zu 

entschädigen, wobei hierfür auf die Honorarnote der Rechtsanwältin der 

Beschwerdeführer vom 13. Dezember 2013 in der Höhe von Fr. 10'289.70 

(inkl. MWST) abgestellt und diese Aufwandrechnung unverändert über-

nommen werden kann. Die Beschwerdegegner haben somit noch je eine 

Parteientschädigung von Fr. 5'144.85 (inkl. MWST) an die Beschwerde-

führer zu bezahlen.

b) Im (Annex-) Verfahren R 13 214 werden weder Gerichtskosten erhoben 

noch Parteientschädigungen zugesprochen. Da diese Beschwerde inhalt-

lich weitgehend der Beschwerde im (Haupt-) Verfahren R 12 186 folgt, ist 

nämlich sowohl dem streitberufenen Gericht als auch den Beschwerde-

führern kein nennenswerter zusätzlicher Aufwand für deren Behandlung 

entstanden.

c) Im zuerst eröffneten Verfahren R 12 174 – mit anderem Beschwerdefüh-

rer – sind die bereits früher aufgelaufenen Gerichtskosten von Fr. 1'033.-- 

(neu) nun je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin und dem Beschwerde-

gegner aufzuerlegen. Eine aussergerichtliche Entschädigung steht dem 

nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer praxisgemäss nicht zu.

Demnach erkennt das Gericht:

1. a) Die Beschwerde R 12 186 wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten 
wird und sie nicht infolge Gegenstandslosigkeit abgeschrieben wird. 

b) Die Beschwerde R 12 174 wird als gegenstandslos geworden abge-
schrieben.

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c) Die Beschwerde R 13 214 wird abgewiesen.

2. a) Die Gerichtskosten im Verfahren R 12 186, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3‘500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 713.--

zusammen Fr. 4'213.--

gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ und zulasten von 

C._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an 

die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

b) Die Gerichtskosten im Verfahren R 12 174, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 700.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 333.--

zusammen Fr. 1'033.--

gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ und zulasten von 

C._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an 

die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

c) Im Verfahren R 13 214 wird auf die Erhebung von Gerichtskosten verzich-
tet.

3. a) Aussergerichtlich haben die Gemeinde X._____ und C._____ je zur Hälfte 

die Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____ und B._____ im Verfahren 

R 12 186 mit jeweils Fr. 5‘144.50, zusammen also mit insgesamt Fr. 
10‘289.-- (inkl. MWST), zu entschädigen.

b) Im Verfahren R 12 174 wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

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c) Im Verfahren R 13 214 wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]