# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ab1ff53e-910a-508d-917a-41cdb84d4da8
**Source:** Zug (ZG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-10-20
**Language:** de
**Title:** Zug Verwaltungsgericht Vergabekammer 20.10.2023 V 2022 47
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_004_V-2022-47_2023-10-20.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG

VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER

Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und Ersatzrichter lic. iur. Roger Grünvogel
Gerichtsschreiberin: MLaw Jeannine Suter

U R T E I L  vom 20. Oktober 2023 [rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung

in Sachen

A.________ AG
Beschwerdeführerin
vertreten durch RA lic. iur. B.________ und/oder RA lic. iur. C.________

gegen

1. Gemeinderat Neuheim, Dorfplatz 5, 6345 Neuheim
vertreten durch RA lic. iur. D.________

2. Regierungsrat des Kantons Zug, Regierungsgebäude, 6301 Zug
Beschwerdegegner 

betreffend

Nachträgliches Baubewilligungsverfahren

V 2022 47

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Urteil V 2022 47

A. Die A.________ AG, mit Sitz in E.________/ZG, ist Alleineigentümerin des 
Grundstücks Nr. F.________ in der Gemeinde Neuheim (nachfolgend: GS F.________) 
und des darauf erstellten Gebäudes (Assek.-Nr. G.________) an der H.________-Strasse 
in der Wohn- und Arbeitszone 4 (WA4). 

Mit Schreiben vom 12. Oktober 2020 teilte die Gemeinde Neuheim, Abteilung Bau und 
Planung, der A.________ AG mit, dass Grund zur Annahme bestehe, dass der aktuelle 
bauliche Zustand bzw. die aktuelle Nutzung der Liegenschaft auf GS F.________ nicht 
den vorliegenden baurechtlichen Bewilligungen entspreche, weshalb eine Besichtigung 
vor Ort durchgeführt werde (BD-act. B16, Beilage 4). Diese fand am 20. Oktober 2020 
statt (BD-act. B16, Beilage 5). In der Folge ordnete die Abteilung Bau und Planung mit Be-
schluss vom 26. Januar 2021 die Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungs-
verfahrens an und forderte die A.________ AG auf, ein vollständiges Baugesuch mit 
rechtsgenüglichen Plänen des Ist-Zustandes des gesamten Gebäudes (Assek.-Nr. 
G.________) sowie eine schriftliche Stellungnahme einzureichen. Einer allfälligen Be-
schwerde wurde die aufschiebende Wirkung entzogen (BD-act. B16, Beilage 3). Am 
15. Februar 2021 liess die A.________ AG, damals vertreten durch RA lic. iur. I.________, 
Beschwerde beim Gemeinderat Neuheim erheben und neben der Aufhebung des Be-
schlusses die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung beantragen (BD-act. B16, 
Beilage 7). Mit Präsidialverfügung vom 5. März 2021 stellte der Gemeindepräsident die 
aufschiebende Wirkung wieder her (BD-act. B16, Beilage 8). Mit Beschluss vom 17. Au-
gust 2021 wies der Gemeinderat die Beschwerde ab, soweit er darauf eintrat (BD-
act. B16, Beilage 2). 

Gegen diesen Beschluss des Gemeinderats liess die A.________ AG, nunmehr vertreten 
durch RA lic. iur. B.________ und/oder RA lic. iur. C.________, am 8. September 2021 
Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Zug erheben (BD-act. B1). Am 
7. Dezember 2021 wurde – auf Antrag der Beschwerdeführerin – ein Augenschein vor Ort 
durchgeführt (Protokoll vom 11. Januar 2022, BD-act. B8). Mit Entscheid vom 10. Mai 
2022 (BF-act. 2) wies der Regierungsrat die Verwaltungsbeschwerde der A.________ AG 
ab, soweit er darauf eintrat. Der Regierungsrat hielt im Dispositiv fest, dass die Beschwer-
deführerin innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des Entscheides ein vollständiges 
Baugesuch mit rechtsgenüglichen Plänen des Ist-Zustandes des gesamten Gebäudes 
einzureichen habe. Zusammenfassend erwog der Regierungsrat, dass der aktuelle bauli-
che Zustand der Liegenschaft an der H.________-Strasse, Neuheim, aufgrund einer feh-
lenden rechtsgenüglichen Baubewilligung formell rechtswidrig sei. Der Beschluss der Vor-

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instanz zur Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens sei korrekt und 
werde geschützt. Im Rahmen des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens habe die 
Vorinstanz eine vollständige Untersuchung der Sach- und Rechtslage vorzunehmen und 
insbesondere die Frage zu klären, ob die vorgenommenen baulichen Änderungen und 
Umnutzungen bewilligungspflichtig seien und welche Folgen allfällige, nicht bewilligungs-
fähige bauliche Veränderungen hätten. Grundlage dieser Prüfung sei ein vollständiges, 
durch die Beschwerdeführerin einzureichendes Baugesuch und die dazugehörigen Plan-
unterlagen (BF-act. 2 E. 7). 

B. Dagegen liess die A.________ AG am 15. Juni 2022 Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde (act. 1) erheben und folgende Rechtsbegehren stellen:

1. Es seien der Beschluss des Regierungsrats vom 10. Mai 2022 und mit diesem der damit bestätigte 

Beschluss Nr. 2021-81 des Gemeinderats Neuheim vom 17. August 2021 sowie die Verfügung 

("Beschluss") des Vorstehers der Abteilung Bau und Planung der Gemeinde Neuheim vom 26. Ja-

nuar 2021 aufzuheben.

2. Es sei festzustellen, dass der Gewerbe- und Wohnbau der A.________ AG im Jahr 1986 gestützt 

auf die damaligen der Gemeinde Neuheim eingereichten Ausführungspläne formlos bewilligt wur-

de.

3. Der Gemeinderat Neuheim und mit ihm der Vorsteher der Abteilung Bau und Planung der Gemein-

de Neuheim seien anzuweisen, von der Eröffnung und Durchführung des in der Verfügung vom 

26. Januar 2021 (Dispositiv-Ziffer 1) angeordneten nachträglichen Baubewilligungsverfahrens be-

treffend die Liegenschaft der Beschwerdeführerin an der H.________-Strasse in Neuheim, 

GS F.________, insbesondere samt Aufforderung zur Einreichung eines Baugesuchs mit den da-

zugehörigen Plänen (Dispositiv-Ziffer 2) und schriftlicher Stellungnahme (Dispositiv-Ziffer 3) abzu-

sehen.

4. Eventualiter seien der Gemeinderat Neuheim und mit ihm der Vorsteher der Abteilung Bau und 

Planung der Gemeinde Neuheim anzuweisen, vor Einforderung eines vollständigen Baugesuchs 

mit rechtsgenüglichen Plänen des Ist-Zustandes des gesamten Gebäudes an der H.________-

Strasse, Neuheim, die angezeigten Vorabklärungen zu machen, um rechtsgenügend zu klären, ob 

der Gewerbe- und Wohnbau der A.________ AG im Jahr 1986 gestützt auf die damaligen der Ge-

meinde eingereichten Ausführungspläne formlos bewilligt wurde bzw. ob die im Recht liegenden 

Original-Ausführungspläne 1986 erstellt worden sind (und gestützt darauf das Gebäude an der 

H.________-Strasse erstellt worden ist) und mithin ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren in-

folge Verwirkung nicht mehr zulässig ist.

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5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (letzteres zzgl. 7,7 % MWST) zu Lasten des Beschwer-

degegners/der Vorinstanzen.

C. Am 27. Juni 2022 bezahlte die Beschwerdeführerin den von ihr verlangten Kosten-
vorschuss von Fr. 4'000.– fristgerecht (act. 2, 3).

D. Der Gemeinderat Neuheim liess mit Vernehmlassung vom 11. Juli 2022 (act. 5) 
beantragen, es sei auf die Beschwerde nicht einzutreten. Eventualiter sei die Beschwerde 
abzuweisen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Be-
schwerdeführerin. 

E. Mit Vernehmlassung vom 13. Juli 2022 (act. 6) beantragte auch der Regierungs-
rat, es sei auf die Beschwerde nicht einzutreten. Eventualiter sei die Beschwerde unter 
Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin vollumfänglich abzuweisen. 

F. Innert erstreckter Frist (act. 8, 9) liess die Beschwerdeführerin mit Replik vom 
30. November 2022 (act. 10) an ihren Anträgen festhalten. 

G. Sowohl der Regierungsrat als auch der Gemeinderat Neuheim hielten am 12. De-
zember 2022 (act. 12) bzw. am 16. Januar 2023 (act. 14) duplizierend ebenfalls an ihren 
Anträgen fest. 

H. Mit unaufgeforderter Eingabe vom 27. Januar 2023 (Triplik, act. 16) nahm die Be-
schwerdeführerin abschliessend Stellung. In der Folge gingen beim Gericht keine weiteren 
Eingaben ein.

Das Verwaltungsgericht erwägt:

1. Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Gesetzes über den Rechtsschutz in Verwaltungs-
sachen (Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG; BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsent-
scheide des Regierungsrats die Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig, soweit 
die Gesetzgebung den Weiterzug nicht ausnahmsweise ausschliesst. Ein solcher Aus-
schluss liegt hier nicht vor. Die Beschwerde wurde frist- und formgerecht eingereicht (§ 64 

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und 65 VRG). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. 
Sie ist Adressatin des angefochtenen Regierungsratsbeschlusses und daher gestützt auf 
§ 62 Abs. 1 VRG grundsätzlich zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Insoweit sind die for-
mellen Anforderungen erfüllt. Ob in Anbetracht der Praxis des Verwaltungsgerichts zur An-
fechtbarkeit von Zwischenentscheiden auf die Beschwerde eingetreten werden kann, re-
spektive ob ein selbständig anfechtbarer Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 Abs. 1 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) vorliegt, bildet Gegen-
stand der nachfolgenden Erwägungen. Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg 
gemäss § 29 der Geschäftsordnung des Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11). 

2. Die Parteien bringen in ihren Rechtsschriften zusammengefasst Folgendes vor:

2.1 Die Beschwerdeführerin lässt in der Beschwerdeschrift vom 15. Juni 2022 (act. 1) 
im Wesentlichen anführen, nach mehr als 30 Jahren sei nicht bloss der Wiederherstel-
lungsanspruch an sich, sondern auch das Recht auf Einleitung eines nachträglichen Bau-
bewilligungsverfahren verwirkt. Zudem seien die Ausführungspläne von 1986, welche mit 
Ausnahme weniger unbedeutender Änderungen dem Ist-Zustand entsprächen, bei der 
Gemeinde vor Baubeginn eingereicht und formlos genehmigt worden. Die Vorinstanz 
zweifle die Einreichung der Ausführungspläne an, ohne die von der Beschwerdeführerin in 
diesem Zusammenhang angebotenen (Zeugen-)Beweise abzunehmen. Darüber müsse 
vor der Einreichung und der kostspieligen Erstellung von Plänen des Ist-Zustandes ent-
schieden werden. Letzteres stelle einen unnötigen Verfahrensschritt dar. Die damit zu-
sammenhängenden Kosten sowie die Gebühren eines von vornherein verwirkten Baube-
willigungsverfahrens würden der Beschwerdeführerin nicht ersetzt, selbst wenn sie mit ih-
rem Standpunkt durchdringen würde. Dies stelle einen nicht wieder gutzumachenden 
Nachteil dar, entsprechend sei auf die Beschwerde einzutreten. 

Ergänzend führt sie replizierend (act. 10) aus, da die Vorinstanz die Angaben der Be-
schwerdeführerin betreffend Planungskosten für unsubstantiiert und zu pauschal halte, 
habe die Beschwerdeführerin bei einem Architekturbüro eine Offerte über den Umfang der 
mit der Einreichung des verlangten nachträglichen Baugesuchs verbundenen Planungs-
kosten eingeholt (vgl. BF-act. 3). Zu den Planungskosten von (wie offeriert) Fr. 18'500.– 
kämen natürlich noch Gebühren der Gemeinde dazu. Mithin dürfte die Beschwerdeführerin 
mindestens Fr. 25'000.– für ein unnützes Verfahren übernehmen. Ein solches Vorgehen 
verletze u.a. den Verhältnismässigkeitsgrundsatz. Dabei müsse man sich immer auch vor 
Augen halten, dass es hier im Unterschied zu vielen anderen nachträglichen Baubewilli-

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gungsverfahren nicht nur zu klären gelte, ob bauliche Änderungen bewilligungspflichtig 
und bewilligungsfähig seien, was sich regelmässig nur anhand von baulichen Plänen des 
Ist-Zustandes beantworten lasse, die mit den bewilligten Baugesuchsplänen zu verglei-
chen seien. Hier müsse zuallererst der Frage auf den Grund gegangen werden, wann die 
umstrittenen baulichen Änderungen vorgenommen worden seien und ob dafür nicht schon 
eine (formlose) Baubewilligung erteilt worden sei. Vor der Einleitung eines nachträglichen 
Baubewilligungsverfahrens seien solche Vorabklärungen, ob z.B. für eine bestimmte Bau-
te oder Anlage bereits eine Baubewilligung vorliege, zwingend vorzunehmen. Analoges 
müsse mithin auch für Abklärungen namentlich zur Frage der Verwirkung des Anspruchs 
(der Behörden) auf Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens durch 
Zeitablauf gelten. Die Verwirkung des Anspruchs auf ein nachträgliches Baubewilligungs-
verfahren sei im Kanton Zug bis anhin in steter Praxis korrekt angewendet worden. Die 
Beschwerdeführerin habe hinreichend dargelegt, wann sie welche baulichen Änderungen 
im Vergleich zu den am 1. März 1986 bewilligten Plänen ausgeführt habe, nämlich gröss-
tenteils bei der Erstausführung im Jahr 1986. Danach seien lediglich bewilligungsfreie Än-
derungen wie der Ersatz der Fenster und kleinere Renovationen im Gebäudeinnern in den 
Wohnungen im Dachgeschoss, die Verschiebung mobiler Trennwände und der Einbau ei-
ner kleinen Teeküche im ersten Obergeschoss sowie die Erneuerung des Zwischen-
bodens in der Werkhalle im Erdgeschoss, welche der kommunalen Baubehörde übrigens 
im Jahr 2018 pflichtgemäss angezeigt worden sei, erfolgt. Das Bundesgericht habe aner-
kannt, dass ein nicht wieder gutzumachender Nachteil im Sinne von Art. 93 Abs. 1 lit. a 
BGG auch darin bestehen könne, dass der Betroffene Kosten tragen müssen, welche ihm 
im Falle eines für ihn günstigen Endentscheids nicht zurückerstattet würden. 

Mit unaufgeforderter Eingabe vom 27. Januar 2023 (Triplik, act. 16) bringt sie zusammen-
gefasst vor, dass die Vorinstanz den Vorwurf der rudimentären und "unsubstantiierten" Of-
ferte gleich selber dementiere, indem sie sich einlässlich zu den verschiedenen Aufwand- 
und Kostenpositionen äussere, was ohne "substanziierten" Vortrag nicht möglich wäre. 
Auf Seite 2 der Offerte sei beschrieben, was die Architekturleistungen im Einzelnen bein-
halten würden. Wenn daran gezweifelt würde, sei darüber (anhand eines neutralen Gut-
achtens) Beweis zu führen. Zu den eigenen Umtrieben gehörten all jene Leistungen, die 
sie im Rahmen des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens selber oder durch Dritte er-
bringen müsste, beispielweise die Aufwendungen im Zusammenhang mit allfälligen Ein-
sprachen gegen das Baugesuch sowie weitere zeitraubende Abklärungen, da die Ge-
meinde Neuheim alles und jedes in Abrede stelle, was von der Beschwerdeführerin (zur 
Entstehungsgeschichte des streitgegenständlichen Gebäudes) vorgebracht werde. So wie 

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sich das Gebäude heute präsentiere, sei es mit Ausnahme von wenigen kosmetischen, 
nicht bewilligungspflichtigen, zum Teil jedoch der Gemeindeverwaltung angezeigten 
nachträglichen Änderungen bereits bei dessen Neubau im Jahr 1986 erstellt worden. Die 
Wohnungen im Dachgeschoss seien bereits einmal im Ist-Zustand (formlos) bewilligt wor-
den und Restitutionsmassnahmen an diesen Wohnungen fielen auch zufolge Verwirkung 
ausser Betracht (gleich wie die Durchführung des nachträglichen Baubewilligungsverfah-
rens an sich). Deshalb seien die mit dem nachträglichen Baubewilligungsverfahren ver-
bundenen Kosten auf jeden Fall absolut unverhältnismässig. Die Beschwerdeführerin kön-
ne sich nicht einfach darauf beschränken, die bereits bestehenden 30 Jahre alten Aus-
führungspläne einzureichen. Vielmehr müssten diese Pläne eingescannt, aufwendig, nach 
den heute massgeblichen Standards überarbeitet, ergänzt sowie am Bau überprüft wer-
den. Ob die Beschwerdeführerin trotz bereits erteilter (formloser) Bewilligung für den Ist-
Zustand ihres Gebäudes und trotz Verwirkung eines allfälligen Restitutionsanspruchs zur 
Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs verpflichtet werden könne, bilde Streitge-
genstand des vorliegenden Prozesses. Die Argumentation des Gemeinderats zu der an-
geblichen Irrelevanz der Kosten stelle einen Zirkelschluss dar. Mit Sicherheit würde die 
Gutheissung der vorliegenden Beschwerde resp. der darin gestellten Hauptanträge zu ei-
nem Endentscheid führen. Die Beschwerdeführerin müsste in diesem Fall kein nachträgli-
ches Baugesuch einreichen und der Gemeinderat Neuheim seinerseits auf die Durch-
führung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahren verzichten. Die Frage, ob die vom 
Gemeinderat weiterhin nicht nachvollziehbar dargelegten öffentlichen Interessen der Ver-
wirkung eines allfälligen Restitutionsanspruchs mit Bezug auf nicht bewilligungsfähige Ab-
weichungen von den ursprünglich bewilligten Plänen entgegenstünden, sei im vorliegen-
den Prozess zu klären. Werde sie mit der Beschwerdeführerin verneint, so dürfe der Ge-
meinderat auch unter diesem Gesichtspunkt kein nachträgliches Baubewilligungsverfahren 
durchführen. Der Beschwerdeführerin sei es gleichgültig, welches Gefäss der Gemeinde-
rat dazu verwende, abzuklären, ob der Ist-Zustand des Gebäudes bereits einmal bewilligt 
worden sei und auf ein Entstehungsdatum im Jahr 1986 zurückgehe. Hauptsache sei für 
die Beschwerdeführerin, dass sie vor diesen ohnehin notwendigen Abklärungen keine 
aufwendigen und kostspieligen Pläne einreichen müsse, um sich damit über die Abwei-
chungen von den ursprünglich bewilligten Plänen auszuweisen, die für die Beurteilung der 
Frage der bereits erteilten Bewilligung für den Ist-Zustand des Gebäudes und der Verwir-
kung des Anspruchs auf Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens 
keinerlei Relevanz aufwiesen und insofern keinen praktischen Nutzen brächten. Das recht-
liche Gehör der Beschwerdeführerin werde seit nunmehr bald 2,5 Jahren konsequent ver-
letzt.

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2.2 Der Gemeinderat Neuheim lässt vernehmlassend (act. 5) im Wesentlichen aus-
führen, dass sich der Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens alleine auf die Frage 
beschränke, ob die Anordnung der Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungs-
verfahrens zu Recht erfolgt sei, und dass erst ein solches nachträgliches Baubewilligungs-
verfahren der Ort sei, um die Sach- und Rechtslage im Einzelnen abzuklären und näher 
auf den (unklaren, nicht liquiden) Sachverhalt und auf die weiteren Vorbringen der Be-
schwerdeführerin, deren tatsächliche Grundlagen nicht erstellt seien, einzugehen. Die Be-
schwerdeführerin habe als Grundlage für ein solches nachträgliches Baubewilligungsver-
fahren wie bei jedem Baubewilligungsverfahren vorab ein vollständiges Baugesuch mit 
rechtsgenüglichen Plänen des Ist-Zustandes des gesamten Gebäudes einzureichen. So, 
wie der Vorsteher der Abteilung Bau und Planung es von ihr bereits in seiner formellen 
Anordnung vom 26. Januar 2021 verlangt habe. Ergänzend dazu solle sie zudem wie dort 
auch bereits verlangt eine schriftliche Stellungnahme einreichen, in welcher detailliert dar-
zulegen und möglichst mit Dokumenten zu belegen sei, wann genau die unbewilligt erstell-
ten Bauteile erstellt worden seien bzw. wann genau von der Nutzung gemäss der letzten 
einschlägigen baurechtlichen Bewilligung vom 1. März 1986 abgewichen worden sei, und 
weshalb die Beschwerdeführerin dafür nie um baurechtliche Bewilligungen ersucht habe. 
Die Klärung der Erstellungszeitpunkte sei dabei insbesondere für die im Rahmen der wei-
teren Prüfung beizuziehenden Rechtsgrundlagen bedeutsam. Ein nachträgliches Baube-
willigungsverfahren sei von Amtes wegen – und im Zweifelsfall stets – durchzuführen, 
wenn die Baubehörden von nicht bewilligten, wahrscheinlich aber bewilligungspflichtigen 
Sachverhalten Kenntnis erhielten, welche erheblich genug erschienen, dass sie nach einer 
näheren bau- und umweltrechtlichen Überprüfung riefen. Dies sei hier offensichtlich der 
Fall, wie auch die zwei durchgeführten Augenscheine gezeigt hätten. Eine Überprüfung 
wäre vorliegend grundsätzlich sogar noch mehr als 30 Jahre nach den fraglichen Ände-
rungen zulässig. Schliesslich blieben behördliche Interventionen und Überprüfungen nach 
der Rechtsprechung auch nach über 30 Jahren zulässig, wenn Polizeigüter im engeren 
Sinne (wie die Sicherheit und Gesundheit von Personen) gefährdet seien. Die genauen 
Ausführungszeitpunkte der vorliegend realisierten Änderungen seien freilich unklar und es 
sei – entgegen der Beschwerdeführerin – keineswegs erstellt, dass diese alle schon vor 
mehr als 30 Jahren ausgeführt worden wären. Zu den Ausführungszeitpunkten fehlten 
vielmehr bis heute die verlangten detaillierten und exakten Angaben der Beschwerdefüh-
rerin und schlüssige Nachweise dazu. Dass die Beschwerdeführerin im Rahmen des vor-
instanzlichen Beschwerdeverfahrens ältere Baupläne aus ihrem privaten Besitz, welche 
unstrittig nicht aktenkundig gewesen seien, ohne Nachweis ihrer Einreichung, geschweige 

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denn ihrer Bewilligung ins Recht gelegt habe, vermöge ihre pauschalen Behauptungen 
dazu noch nicht zu erstellen. Ob und wann tatsächlich nach diesen Plänen gebaut worden 
sei, bleibe unklar und offen. So vermöge denn auch die Beschwerdeführerin dazu nur 
Zeugenaussagen als Beweismittel zu offerieren. Die Befragung von Personen und die 
Vornahme von weitergehenden Sachverhaltsabklärungen seien jedoch Verfahrenshand-
lungen, welche erst im Rahmen eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens erfolgen 
könnten, welches als sog. Erkenntnisverfahren gerade bezwecke und dazu diene, den 
Sachverhalt, die Bewilligungspflicht und ggf. die Bewilligungsfähigkeit sowie bei deren 
Fehlen, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes (und allfällige rechtliche Hin-
dernisse gegen eine solche) gehörig zu prüfen und darüber zu entscheiden. Die Befugnis 
(und grundsätzlich auch Pflicht) der Baubehörde zur Durchführung eines nachträglichen 
Baubewilligungsverfahrens könne höchstens dort verwirkt sein, wo von vornherein klar 
und liquide feststehe, dass die Befugnis der Baubehörde zur Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes bereits verwirkt sei. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Komme 
hinzu, dass die vorliegend angefochtene formelle Anordnung des Vorstehers der Abteilung 
Bau und Planung Neuheim vom 26. Januar 2021 wie auch die diese Anordnung bestäti-
genden Entscheide unbestrittenermassen bloss Zwischenentscheide darstellen würden. 
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 93 Abs. 1 BGG, auf welche sich die 
Praxis des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug zur Anfechtbarkeit von Zwischenent-
scheiden stütze, müsse dabei der nicht wieder gutzumachende Nachteil in Variante a) ein 
solcher rechtlicher Natur sein; rein tatsächliche Nachteile wie die Verfahrensverlängerung 
und -verteuerung sowie andere ökonomische Nachteile kämen nicht in Betracht. Glei-
chermassen könnten auch in der anderen Variante b) als Ersparnis eines bedeutenden 
Aufwands an Zeit oder Kosten nicht einfach übliche Aufwendungen für eine Fortsetzung 
des Verfahrens angeführt werden, sondern es würden ausschliesslich der Aufwand für ein 
weitläufiges Beweisverfahren erfasst, der von der beschwerdeführenden Partei im Einzel-
nen zu substanziieren wäre.

Mit Duplik vom 16. Januar 2023 (act. 14) lässt der Gemeinderat ergänzend anführen, dass 
die eingereichte Offerte von Fr. 18'500.– und sage und schreibe 130 Architektenstunden – 
mithin drei Wochen Vollzeitarbeit – schlicht nicht nachvollziehbar sei, zumal hier etwa nicht 
ein Neubau projektiert werden müsse, sondern bereits Baupläne vorhanden seien, welche 
als Grundlage benutzt werden könnten. Die Beschwerdeführerin argumentiere opportunis-
tisch und widersprüchlich: Einmal solle ihre Liegenschaft nach längst vorliegenden Aus-
führungsplänen ausgeführt worden sein und wolle sie für sämtliche in ihrer Liegenschaft 
erfolgten Änderungen bereits Bewilligungen erhalten haben – ein anderes Mal wolle sie 

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von den für jede Baugesuchsprüfung benötigten Plänen noch 130 Stunden Architek-
turaufwand entfernt sein. Unabhängig von ihrer Höhe seien Kosten für die Erstellung der 
zu jedem Baugesuch gehörenden Plänen freilich ohnehin weder ein nicht wieder gutzu-
machender rechtlicher Nachteil noch Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren im Sinne 
von Art. 93 BGG. Jede Baugesuchstellerin habe mit ihrem Baugesuch der Baubewilli-
gungsbehörde rechtsgenügliche Baugesuchspläne einzureichen – ob sie ihr Gesuch nun 
ordnungsgemäss vor der Ausführung ihres Bauvorhabens oder erst nachträglich einreiche. 
Analoges gelte auch für allfällige Gebühren für die Durchführung entsprechender Bewilli-
gungsverfahren. Entgegen der Beschwerdeführerin würde eine Gutheissung ihrer Be-
schwerde im Übrigen auch nicht zu einem sofortigen Abschluss dieses Verfahrens führen. 
Wie sich inzwischen bereits gezeigt habe, würden vorliegend auch Baurechtswidrigkeiten 
zu beurteilen sein, die Polizeigüter betreffen würden und unabhängig von allfälligen Ver-
wirkungsfristen überprüft werden müssten. Darunter insbesondere Vorschriften über die 
Wohnhygiene, die den Schutz der Gesundheit der Bewohnenden bezwecke. Selbst wenn 
man auf die Beschwerde eintreten wollte: eine dem nachträglichen Baubewilligungsverfah-
ren vorgelagerte "Voruntersuchung", unter anderem mit der Befragung von zahlreichen 
Zeugen, wie die Beschwerdeführerin sie sich offenbar vorstelle, sei nirgends vorgesehen. 
Nach der Praxis sei vielmehr überall, wo nicht von vornherein offensichtlich sei, dass für 
die zu beurteilenden bewilligungspflichtigen Änderungen bereits Baubewilligungen 
bestünden bzw. wo nicht von vornherein liquide feststehe, dass Rückbauanordnungen 
nicht in Betracht kämen, ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Erst 
dieses sei das Gefäss, in welchem die Behörde den unklaren Sachverhalt näher zu unter-
suchen und zu beurteilen habe. 

2.3 Der Regierungsrat legt in seiner Vernehmlassung (act. 6) zusammenfassend dar, 
es handle sich bei der Aufforderung zur Einreichung eines Baugesuchs oder zur Akten-
ergänzung um Verfügungen im Kontext der Sachverhaltsermittlung, die als Zwischenent-
scheide gelten würden. Daran ändere der Umstand, dass eine beschwerdeführende Partei 
das angeblich fehlende Erfordernis einer Baubewilligung als Hauptsache des Rechtsstreits 
betrachte, grundsätzlich nichts. Denn nach Einreichung des Gesuchs müsse die Vor-
instanz dieses in einem weiteren Schritt materiell beurteilen. Im nachträglichen Baubewilli-
gungsverfahren werde die beschwerdeführende Partei ihre für einen Bestandesschutz 
sprechenden Argumente vortragen und damit ihre Rechte vollumfänglich wahrnehmen und 
sich gegebenenfalls gegen einen sie belastenden Entscheid mit Beschwerde gegen die 
Endverfügung zur Wehr setzen können. Im Kanton Zug sei es nur möglich, gegen selbst-
ständig eröffnete Zwischenentscheide Beschwerde zu führen, wenn sie einen nicht wieder 

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gutzumachenden Nachteil bewirken könnten (Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG) oder wenn die 
Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen 
bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren erspart 
würde (Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG). Es sei nicht ersichtlich, inwiefern der Beschwerdeführe-
rin die Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs einen über den üblichen Rahmen 
hinausgehenden finanziellen und/oder zeitlichen Aufwand verursachen würde. Im Rahmen 
ihrer Mitwirkungspflicht an der Abklärung des rechtserheblichen Sachverhalts habe die 
Beschwerdeführerin – als Bauherrschaft – der Behörde die entsprechenden Entscheid-
grundlagen für die Beurteilung zur Verfügung zu stellen. Die Verpflichtung zur Zusammen-
stellung von Unterlagen zwecks Einreichung eines Baugesuchs möge für die Beschwerde-
führerin zwar mit verschiedenen Vorkehren verbunden sein, ein nicht wieder gutzuma-
chender Nachteil liege darin aber nicht begründet. Zudem führe die Gutheissung der Be-
schwerde gegen den Entscheid des Gemeinderats Neuheim nicht sofort einen Endent-
scheid herbei und erspare damit auch nicht einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kos-
ten für ein weitläufiges Beweisverfahren. Selbst wenn der Beschwerdeführerin tatsächlich 
ein zeitlicher und finanzieller Aufwand entstehen sollte, müssten die Voraussetzungen von 
Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG kumulativ erfüllt sein. Auf die Beschwerde ist daher antrags-
gemäss nicht einzutreten.

Die mit der Replik eingereichte Offerte vom 9. November 2022 sei im Verfahren vor dem 
Regierungsrat noch nicht eingebracht worden. Sie erweise sich zudem als äusserst rudi-
mentär und nicht substantiiert. So sei etwa nicht erkennbar, für welche Arbeiten die ge-
schätzten Stunden konkret aufgewendet würden. Es bleibe zudem unklar welche zusätzli-
chen "nicht unbeträchtlichen Aufwendungen und Umtriebe" die Beschwerdeführerin genau 
meine und auf welche Summe sich diese belaufen würden. Sollten der Beschwerdeführe-
rin aber tatsächlich Kosten in der Höhe von Fr. 25'000.– entstehen, sei dieser Betrag den 
vorgenommenen baulichen Veränderungen im Gebäude gegenüberzustellen. In Anbe-
tracht dessen, dass bereits im Dachgeschoss aus ursprünglich zwei Wohnungen insge-
samt deren fünf, teilweise gar mit eingebauten Zwischenböden erstellt und auch im 
1. Obergeschoss sowie im Erdgeschoss diverse bauliche Massnahmen vorgenommen 
worden seien, sei davon auszugehen, dass die Bausumme für diese Umbauarbeiten ins-
gesamt wohl deutlich höher ausgefallen sein dürfte, als die von der Beschwerdeführerin in 
der Replik geltend gemachten Kosten. Nur am Rande sei erwähnt, dass die Beschwerde-
führerin an keiner Stelle dargelegt habe, wie gross die finanziellen Aufwendungen für die 
vorgenommenen baulichen Massnahmen gewesen seien. Vor diesem Hintergrund würden 

12

Urteil V 2022 47

sich die vorgebrachten Fr. 25'000.– als klar verhältnismässig erweisen und seien von der 
Beschwerdeführerin zu tragen (Duplik vom 12. Dezember 2022; act. 12).

3. Es gilt zu prüfen, ob auf die Beschwerde eingetreten werden kann. 

3.1 Beim vorliegend angefochtenen Regierungsratsbeschluss bzw. den diesen zu-
grundeliegenden gemeindlichen Beschlüssen, mit welchen die Beschwerdeführerin im 
Wesentlichen dazu aufgefordert wurde ein nachträgliches Baugesuch samt Plänen und 
Stellungnahme einzureichen, handelt es sich gemäss ständiger bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung um einen verfahrensleitenden Zwischenentscheid, der das Verfahren 
nicht abschliesst (vgl. etwa BGer 1C_369/2022 vom 7. November 2022 E. 1.1 f.; 
1C_56/2020 vom 18. März 2020 E. 1; je mit dem Hinweis auf BGE 133 IV 139 E. 4). Darü-
ber sind sich denn auch die Parteien einig, wenn auch der Regierungsrat diese Frage in 
seinem Entscheid offen gelassen hatte (vgl. BF-act. 2 E. 3). 

3.2 Gegen behördliche Zwischenentscheide ist die Beschwerdeerhebung bei der 
nächsten Instanz möglich, wenn die dafür im BGG stipulierten minimalen Voraussetzun-
gen erfüllt sind. Der Kanton Zug hat im VRG die bundesrechtlichen Voraussetzungen nicht 
erweitert, womit diese im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht sinngemäss gelten (VGer 
ZG V 2017 86 vom 29. August 2017, in: GVP 2017 17 ff.; etwa im Gegensatz zum Kanton 
Luzern, welcher bloss tatsächliche Nachteile [namentlich auch finanzielle Interessen von 
einem gewissen Gewicht] grundsätzlich genügen lässt: vgl. KGer LU 7H 20 201 vom 
12. August 2021 E. 5.2.2, in: LGVE 2021 IV Nr. 14). 

3.3
3.3.1 Gemäss Art. 93 Abs. 1 BGG ist die Beschwerde gegen einen selbständig eröffne-
ten Zwischenentscheid nur zulässig, wenn dieser einen nicht wieder gutzumachenden 
Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen 
Endentscheid herbeiführen und damit (kumulativ) einen bedeutenden Aufwand an Zeit 
oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b). Es obliegt dabei 
(auch im kantonalen Gerichtsverfahren) dem Beschwerdeführer, zu substantiieren, inwie-
fern eine der Ausnahmen von lit. a oder b erfüllt ist, "es sei denn, deren Vorliegen springe 
geradezu in die Augen" (BGE 142 V 26 E. 1.2; Felix Uhlmann, in: Basler Kommentar zum 
Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl. 2018, Art. 93 N 3 und 22 mit weiteren Hinweisen; vgl. auch 
§ 65 Abs. 1 und § 71 VRG).

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Urteil V 2022 47

3.3.2 Ein nicht wieder gutzumachender Nachteil im Sinne von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG 
muss grundsätzlich rechtlicher Natur sein, was voraussetzt, dass er durch einen späteren 
günstigen Entscheid nicht oder nicht mehr vollständig behoben werden kann. Ein Zwi-
schenentscheid ist dann anfechtbar, wenn effektiver Rechtsschutz nicht im Rahmen des 
Endentscheides gewährleistet werden kann. Die blosse Verzögerung oder Verteuerung 
des Verfahrens stellt keinen nicht wieder gutzumachenden Nachteil dar, sofern das Ver-
fahren insgesamt den Vorgaben von Art. 29 Abs. 1 BV an eine angemessene Verfahrens-
dauer genügt (vgl. BGE 142 II 20 E. 1.4; BGer 1C_546/2020 vom 10. Februar 2021 E. 1.5 
mit weiteren Hinweisen; vgl. allerdings zur in verschiedenen kantonalen Baurechtserlas-
sen vorgesehen direkten Anfechtung eines – hier nicht ersichtlichen – sog. baurechtlichen 
Vorentscheids: BGE 135 II 30 E. 1.3.4 f.). 

3.3.3 Die Anfechtung von Vor- und Zwischenentscheiden ist – alternativ zur Vorausset-
zung des nicht wieder gutzumachenden Nachteils – unter der doppelten Voraussetzung 
zulässig, dass die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen 
und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweis-
verfahren ersparen würde (Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG). Artikel 93 Abs. 1 lit. b BGG ist dabei 
restriktiv auszulegen. Die Parteien verlieren denn auch keine Rechte, wenn sie den Zwi-
schenentscheid nicht selbständig anfechten können, weil er mit dem Endentscheid ange-
fochten werden kann (vgl. Uhlmann, a.a.O., Art. 93 N 20 mit Hinweisen). Die Möglichkeit, 
sofort einen Endentscheid herbeizuführen, besteht soweit als das Verwaltungsgericht (als 
angerufene Beschwerdeinstanz) – wenn es der Rechtsauffassung der Beschwerdeführerin 
folgen würde – selbst einen Endentscheid fällen könnte und die Angelegenheit nicht an die 
Vorinstanz zurückweisen müsste. Die Voraussetzung ist also umgekehrt nicht erfüllt, wenn 
der angefochtene Entscheid aufzuheben wäre und die Sache an die kantonale Behörde 
zur neuen Beurteilung und Entscheidung zurückgewiesen werden müsste (vgl. Uhlmann, 
a.a.O., Art. 93 N 21 mit Hinweisen).

4.
4.1 Aus der Aufforderung zur Einreichung von Baugesuchsunterlagen (samt Plänen) 
erwächst der Beschwerdeführerin kein Nachteil rechtlicher Natur. Die Verpflichtung zur 
Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs kann nicht (real) vollstreckt werden. Selbst 
wenn im weiteren Verlauf eine Ersatzvornahme angeordnet werden sollte und der Be-
schwerdeführerin die entsprechenden Kosten auferlegt würden (vgl. § 69 Abs. 2 des Pla-
nungs- und Baugesetzes [PBG; BGS 721.11] i.V.m. § 95 VRG), bilden diese Massnahmen 
blosse Zwischenschritte im Rahmen des hängigen, nachträglichen Baubewilligungsverfah-

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https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=mjtwkxzrgm2v62ljl4zta

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rens. Die Aufforderung zur Einreichung von Plänen, die Rechtmässigkeit einer allfälligen 
Ersatzvornahme und die Auferlegung der entsprechenden Kosten während des hängigen 
Verfahrens könnten demnach auch noch mit einer Beschwerde gegen den Endentscheid 
über die Erteilung bzw. Verweigerung der Baubewilligung überprüft werden (vgl. Art. 93 
Abs. 3 BGG; vgl. BGer 1C_469/2021 vom 13. Juni 2022 E. 3.4.2; 1C_457/2012 vom 
18. Februar 2013 E. 1.2). Soweit die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang jene 
Kosten anführt, die ihr durch das Aufbereiten der Gesuchsunterlagen entstehen würden, 
so stellt dies klarerweise kein rechtlicher, sondern lediglich ein tatsächlicher Nachteil dar, 
der für sich allein den Beschwerdeweg an das Verwaltungs- und Bundesgericht zum ge-
genwärtigen Zeitpunkt nicht eröffnet (vgl. BGE 149 II 170 E. 1.3; 148 IV 155 E. 1.1; 142 III 
798 E. 2.2; 141 III 80 E. 1.2; 138 III 190 E. 6; 137 III 380 E. 1.2.1 mit Hinweisen). Ebenso 
wenig erscheint der Verweis auf die Anfechtung des Endentscheids als rechtsstaatlicher 
Sicht insgesamt als unzumutbar, und damit Art. 29 Abs. 1 BV verletzend. Ein Eintreten ge-
stützt auf Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG ist dergestalt ausgeschlossen.

4.2 Was die Subsumtion unter Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG betrifft, scheitert es bereits an 
der Voraussetzung, dass mit einer Gutheissung der Anträge der Beschwerdeführerin so-
fort ein Endentscheid gefällt werden könnte. 

4.2.1 So kann der Beschwerdeführerin hinsichtlich der von ihr in diesem Zusammen-
hang behaupteten Verwirkung des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens an sich nicht 
gefolgt werden. Wie die Beschwerdegegner zu Recht anführen, ist ein nachträgliches 
Baubewilligungsverfahren stets durchzuführen, wenn nicht von vornherein offensichtlich 
ist, dass für die zu beurteilenden bewilligungspflichtigen Änderungen bereits Baubewilli-
gungen bestehen bzw. wo nicht von vornherein liquide feststeht, dass Rückbauanordnun-
gen nicht in Betracht kommen (vgl. BGer 1C_161/2017 vom 4. September 2017 E. 3.3.2; 
VGer ZH VB.2020.00221 vom 22. Oktober 2020 E. 5 mit Hinweisen). Die von der Be-
schwerdeführerin angesprochene, zwischenzeitig überholte (Näheres dazu: BGE 147 II 
309) "Zuger-Praxis" (bezüglich der Waldhütten im Kanton Zug) betraf denn auch solch of-
fensichtliche Fälle, wo nachweislich festgestellt werden konnte, dass die Waldhütten älter 
als 30 Jahre alt waren (vgl. die Medienmitteilung vom 10. Januar 2017; BD-act. 16, Beila-
ge 10). Von einem klaren Fall kann hier nicht gesprochen werden. Fakt ist, dass keine 
formelle Bewilligung für den baulichen Ist-Zustand vorliegt und ferner auch keine echtzeit-
lichen Belege aufgelegt wurden, welche direkt auf die behauptete "formlose" Bewilligung 
schliessen liessen. Unterlagen, welche den Zeitpunkt der baulichen Umsetzung zu bele-
gen vermöchten, sind bis anhin ebenfalls nicht eingereicht worden.

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Urteil V 2022 47

4.2.2 Soweit die Beschwerdeführerin die Frage nach der Verwirkung des Wiederherstel-
lungsanspruchs andiskutiert, so findet sich dazu im angefochtenen Entscheid keine mate-
riellen Erwägungen. Der Regierungsrat erachtete diese Vorbringen als ausserhalb des 
Verfahrensgegenstands liegend. Damit scheidet ein diese Frage abschliessend beant-
wortender Entscheid des Verwaltungsgerichts von vornherein aus. Es ist nicht Sache des 
Verwaltungsgerichtes als Rechtsmittelinstanz, als erste Behörde hierüber zu entscheiden. 
Stattdessen würde eine Rückweisung an den Regierungsrat erfolgen, damit dieser 
zunächst darüber befinde.

4.2.3 Darüber hinaus könnte das vorliegende Verfahren selbst dann nur mit einem End-
entscheid des Verwaltungsgerichts abgeschlossen werden, wenn hinreichend ausgewie-
sen wäre, dass der aktuelle Ist-Zustand tatsächlich den (wie behauptet formlos genehmig-
ten) Ausführungsplänen entspricht oder alternativ festgestellt werden könnte, dass weitere 
nachträgliche Veränderungen offensichtlich nicht bewilligungspflichtig (gewesen) sind. 

Die Beschwerdeführerin führt aus, die Ausführungspläne von 1986 würden, mit Ausnahme 
"weniger unbedeutender Änderungen", "grösstenteils" dem Ist-Zustand entsprechen. Es 
ergibt sich sodann bereits aus dem Protokoll des Augenscheins vom 7. Dezember 2021, 
dass der Ist-Zustand der streitgegenständlichen Liegenschaft nicht vollumfänglich den 
Ausführungsplänen 1986 entspricht. So wurde etwa zwischen der Wohnung 3 und dem 
"Estrich" ein Durchgang eingebaut, sodass der "Estrich" als Erweiterung der Wohnung 3 
genutzt werden könne (BD-act. B8 S. 12). Weiter wird im Protokoll festgehalten, dass die 
Aufteilung der Räume im ersten Obergeschoss anders seien und diese anders genutzt 
würden, als dies sowohl die mit der Baubewilligung eingereichten Pläne als auch die Ori-
ginal-Ausführungspläne aus dem Jahr 1986 es vorgesehen hätten. Es habe zudem Um-
nutzungen gegeben, da in den Lagerräumen die Büronutzung ursprünglich nicht ange-
dacht gewesen sei (BD-act. B8 S. 22 und S. 26 mit dem Hinweis auf eine herausgebro-
chene Wand im 1. OG). Dass diese Änderungen bloss unbedeutend, mithin nicht bewilli-
gungspflichtig gewesen wären, ist sodann nicht von vornherein offenkundig. So lässt etwa 
die Anbindung des "Estrichs" an den Wohnraum der Wohnung 3 einen potentiell bewilli-
gungspflichtigen Tatbestand vermuten (vgl. BGE 140 II 378 E. 5.3; VGer ZG V 2000 76 
vom 24. April 2001 E. 2, in: GVP 2001 92 ff.). Dies insbesondere in der Zone WA4, wo 
gemäss § 33 der aktuellen Bauordnung der Gemeinde Neuheim (SRS 7.1-1) bei einer 
Baumassenziffer von 4.0 die Fläche für Wohnanteil nur 15 % der anrechenbaren Ge-
schossfläche, jedoch höchstens 400 m2 pro Parzelle, betragen darf. Auch die Fassung der 

16

Urteil V 2022 47

gemeindlichen Bauordnung aus dem Jahre 1970 sah für die Industriezone, welcher das 
GS F.________ ursprünglich offenbar (teilweise) zugeordnet war, in § 42 Abs. 2 vor, dass 
Wohnungen für Abwarte und Betriebspersonal zulässig sind, soweit deren Anwesenheit 
aus betriebstechnischen Gründen erforderlich ist, reine Wohnbauten sind nicht gestattet 
(vgl. zur Zonenzugehörigkeit: Baubewilligungsgesuch vom 17. Juni 1985; siehe aber auch 
das Baubewilligungsgesuch vom 3. August 1990 nunmehr mit der Angabe "Gewerbezone" 
[beide in BD-act. 17, Baugesuchsakten]). Ferner sahen die gemeindlichen Bauordnungen 
1970 und 1993/94 auch für die Wohn- und Gewerbezone Einschränkungen der Ausnüt-
zung bezüglich Wohnungen, Büros und Gewerbe vor (vgl. die entsprechenden Bauord-
nungen in BD-act. B17, weitere Beilagen). Gleiches gilt für die Veränderungen im ersten 
Obergeschoss (mit Teeküche und Küche [vgl. BD-act. B8 S. 22, 26, 28 und die angehäng-
ten, abfotografierten Ausführungspläne 1986 des 1. OG sowie die Originalpläne, BD-
act. B16]). Die Lager- bzw. Büroräumlichkeiten wurden denn auch bezeichnenderweise 
zwischenzeitlich von einer Drittperson als Wohnraum genutzt (vgl. BF-act. 2 E. 5d, S. 9). 
Wann genau diese baulichen Veränderungen und Nutzungsänderungen stattgefunden ha-
ben, bleibt ferner im Dunkeln (siehe hierzu etwa die vage Angabe im Augenscheinproto-
koll, wonach "der Vormieter der aktuellen Mieterin" den Durchgang zum Estrich im Einver-
ständnis mit J.________ eingebaut habe, was aber immerhin auf einen Umbau nach 1986 
schliessen lässt; BD-act. B8 S. 12). 

Feststellungen hinsichtlich der Bewilligungspflicht bzw. -fähigkeit dieser (offenkundig in 
Abweichung der Ausführungspläne 1986 mithin wohl nachträglich erfolgten) Änderungen 
und Umnutzungen enthält der vorinstanzliche Entscheid keine. Wie schon vorstehend in 
Erwägung 4.2.2 dargelegt, kann es nicht Sache des Verwaltungsgerichtes als Rechtsmit-
telinstanz sein, als erste Behörde hierüber zu befinden. Es müsste folglich auch aus die-
sem Grund eine Rückweisung erfolgen. Ob in diesem Zusammenhang allenfalls so oder 
anders Pläne des Ist-Zustandes vonnöten wären, kann an dieser Stelle offen bleiben. 

4.2.4 Welche Beweismassnahmen – namentlich Beweisabnahmen hinsichtlich der be-
haupteten "formlosen Genehmigung" der Ausführungspläne 1986 oder die Einholung ei-
nes nachträglichen Baugesuchs samt aktueller Pläne – die Baubewilligungsbehörde (zu-
erst) durchführt bzw. anordnet, liegt im Rahmen der Verfahrensleitung in ihrem Ermessen. 
Eine Rückweisung an die Gemeinde mit der richterlichen Anweisung vor Einforderung der 
Pläne "Vorabklärungen" zu tätigen – wie dies die Beschwerdeführerin eventualiter bean-
tragt – fällt schliesslich von vornherein ausser Betracht (vgl. vorne E. 3.3.3). Eine derartige 
Anordnung wäre selbstredend kein verfahrensabschliessender Endentscheid. Eine Verlet-

17

Urteil V 2022 47

zung des Untersuchungsgrundsatzes ist – im aktuellen Verfahrensstadium – ferner nicht 
ersichtlich; dient das nachträgliche Baubewilligungsverfahren doch gerade zur Feststel-
lung des rechtserheblichen Sachverhalts. Im Weiteren ist in den kantonalen Erlassen im 
Zusammenhang mit nachträglichen Baubewilligungsverfahren kein (direkt anfechtbarer) 
sog. baurechtlicher Vorentscheid vorgesehen (hierzu auch vorstehende E. 3.3.2). 

4.3 Überdies bliebe selbst mit einem direkten Endentscheid in der Sache nicht ein be-
deutender Aufwand für ein weitläufiges Beweisverfahren im Sinne von Art. 93 Abs. 1 lit. b 
BGG erspart. Allein der geltend gemachte Planungsaufwand von Fr. 18'500.– bzw. (in-
kl. Gebühren) von Fr. 25'000.– (vgl. act. 10) reicht dazu nicht aus.

5. Zusammenfassend sind die Voraussetzungen für die selbständige Anfechtbarkeit 
des umstrittenen Zwischenentscheides nicht gegeben, womit auf die Beschwerde nicht 
einzutreten ist. 

6.
6.1 Nichteintreten gilt in Bezug auf die Kostenfolgen praxisgemäss als Unterliegen der 
Beschwerde führenden Partei. Dementsprechend hat die Beschwerdeführerin gemäss 
§ 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG die Kosten des vorliegenden Verfahrens zu tragen. Die Kosten 
werden angesichts des Zeit- und Arbeitsaufwands des Gerichts, der Wichtigkeit und 
Schwierigkeit der Sache sowie des Streitwerts (§ 1 Abs. 2 der Verordnung über die Kosten 
im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht [BGS 162.12]) vorliegend auf Fr. 3'000.– festge-
setzt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 4'000.– verrechnet. Der Mehrbe-
trag von Fr. 1'000.– wird der Beschwerdeführerin (nach Rechtskraft des Urteils) zurücker-
stattet. 

6.2 Als unterliegende Partei hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch auf eine 
Parteientschädigung (vgl. § 28 Abs. 2 VRG). Den Beschwerdegegnern 1 und 2 ist eben-
falls keine Parteientschädigung zuzusprechen, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegen (§ 28 Abs. 2a VRG).

7. Kantonal letztinstanzliche Nichteintretensentscheide, die – wie hier – in Verfahren 
gegen unterinstanzliche Zwischenentscheide im Sinne von Art. 93 Abs. 1 BGG ergehen, 
sind vor dem Bundesgericht ihrerseits in der Regel nur unter den Voraussetzungen von 
Art. 93 Abs. 1 BGG anfechtbar (vgl. BGE 142 III 653 E. 1.1; 139 V 604 E. 2.1; vgl. zu den 
Ausnahmen ferner: BGE 143 IV 175 E. 2.3; 143 I 344 E. 1.2; 138 IV 258 E. 1.1; 135 III 

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Urteil V 2022 47

127 E. 1.3; zum Ganzen auch: BGer 1C_469/2021 vom 13. Juni 2022 E. 1.3 mit zahlrei-
chen weiteren Hinweisen). Die nachfolgende Rechtsmittelbelehrung steht unter dem ent-
sprechenden Vorbehalt. 

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19

Urteil V 2022 47

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________

1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. 

2. Es wird eine Spruchgebühr von Fr. 3'000.– erhoben, die der Beschwerdeführerin 
auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 4'000.– ver-
rechnet wird. Der Mehrbetrag von Fr. 1'000.– wird der Beschwerdeführerin (nach 
Rechtskraft des Urteils) zurückerstattet.

3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.

5. Mitteilung an die Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (im Doppel), an den 
Rechtsvertreter des Gemeinderates Neuheim (im Doppel), an den Regierungsrat 
des Kantons Zug (dreifach) sowie (im Dispositiv, zum Vollzug von dessen Ziffer 2) 
an die Finanzverwaltung des Kantons Zug.

Zug, 20. Oktober 2023

Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende

Die Gerichtsschreiberin

versandt am