# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6f8fb7e2-ead8-52d7-83d6-3af4d1c199a6
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-16
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 16.12.2021  VB.2020.00277
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2020-00277_2021-12-16.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2020.00277	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 16.12.2021
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 27.07.2023 nicht eingetreten.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Denkmalschutz/ Inventarentlassung (R4.2019.00115)

	
Inventarentlassung/Verzicht auf Unterschutzstellung: Grundeigentümer- bzw. Gemeindebeschwerde nach Entscheidaufhebung durch BRG.

Was das Ausmass der Schutzwürdigkeit betrifft, ergeben sich aus dem Gutachten verschiedene Aspekte, die auf das Vorliegen eines hohen Grads schliessen lassen (E.6.4.1). Es besteht kein Anlass, an der Unabhängigkeit und Sachkunde der beauftragten Gutachterin zu zweifeln. Zudem erweist sich das behördlich bestellte Gutachten als vollständig, nachvollziehbar und kommt zu einem klaren Schluss (E.6.4.3). Der Stadtrat ist von den Feststellungen des eingeholten Fachgutachtens abgewichen, ohne dass er dafür triftige Gründe gehabt hätte. Seine Beurteilung erweist sich als nicht mehr vertretbar und sprengt seinen Ermessensspielraum (E.6.4.4). 

Ist ein Einzelobjekt schutzwürdig im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, bedeutet das noch nicht zwingend, dass es unter Schutz gestellt werden muss. Vielmehr ist im Licht der festgestellten Denkmalschutzanliegen eine Abwägung zwischen den Schutzinteressen und entgegenstehenden öffentlichen oder privaten Interessen vorzunehmen (E.7.1). Dass sich die Vorinstanz nicht mit allen vorgebrachten gegenläufigen Interessen befasst hat, ist angesichts der wichtigen Zeugenschaft aufgrund des hohen Eigen- und Situationswerts und dem daraus folgenden hohen öffentlichen Interesse am Erhalt des Streitobjekts nicht zu beanstanden (E.7.4).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BEFANGENHEIT
BEGRÜNDUNGSPFLICHT
DENKMALPFLEGE
EIGENWERT
GUTACHTEN
INTERESSENABWÄGUNG
INVENTARENTLASSUNG
RECHTLICHES GEHÖR
SCHUTZWÜRDIGKEIT
SITUATIONSWERT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
VORBEFASSUNG
WICHTIGER ZEUGE
ZEUGENEIGENSCHAFT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 29 Abs. II BV
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 5a Abs. I VRG
§ 7 Abs. I VRG
§ 7 Abs. IV VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2020.00277

VB.2020.00287

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 16. Dezember 2021

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter
Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin
Laura Diener.

 

 

In Sachen

 

 

Aus VB.2020.00277:

1.    A, vertreten durch RA B, 

 

Aus
VB.2020.00287:

2.    Stadt Bülach, 

vertreten durch Stadtrat Bülach, 

vertreten durch RA D, 

Beschwerdeführende,

 

gegen

Zürcher Heimatschutz ZVH, 

Beschwerdegegner,

 

und

Aus VB.2020.00277:

1.    Stadtrat Bülach, vertreten durch RA D

 

Aus
VB.2020.00287:

2.    A, vertreten durch RA B, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Denkmalschutz
/ Inventarentlassung (R4.2019.00115),

hat sich ergeben: 

I.  

A stellte beim
Stadtrat Bülach mit Schreiben vom 27. Oktober 2017 ein Provokationsgesuch
zur denkmalpflegerischen Beurteilung des Gebäudes Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03
in Bülach.

Auf Antrag des Ausschusses
Bau und Infrastruktur beschloss der Stadtrat Bülach am 3. Juli 2019, das
genannte Gebäude aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte der Stadt Bülach
zu entlassen und auf die Anordnung von Schutzmassnahmen zu verzichten.

II.  

Dagegen rekurrierte der
Zürcher Heimatschutz (ZVH) am 12. August 2019 beim Baurekursgericht und
beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Letzteres nahm den
betroffenen Grundeigentümer, A, von Amtes wegen als Mitbeteiligten in das
Verfahren auf und führte am 26. November 2019 einen Augenschein durch. Mit
Entscheid vom 11. März 2020 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut und
hob den Beschluss des Stadtrats Bülach vom 3. Juli 2019 auf. Es lud den
Stadtrat Bülach ein, das Unterschutzstellungsverfahren im Sinn der Erwägungen
fortzusetzen.

III.  

Gegen diesen Entscheid erhob A
am 5. Mai 2020 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte unter Entschädigungsfolge, diesen
vollumfänglich aufzuheben (Verfahren VB.2020.0277). Der Stadtrat Bülach reichte
am 7. Mai 2020 ebenfalls Beschwerde ein und beantragte, den
vorinstanzlichen Entscheid vollumfänglich aufzuheben und seinen Beschluss vom 3. Juli
2019 zu bestätigen. Ferner beantragte er eine angemessene Umtriebsentschädigung
(Verfahren VB.2020.00287).

Das Baurekursgericht beantragte am 27. Mai 2020 in beiden Verfahren ohne weitere Bemerkungen
Beschwerdeabweisung. In seiner Beschwerdeantwort vom 11. Juni 2020
beantragte der Zürcher Heimatschutz (ZVH), die Beschwerden unter Entschädigungsfolge abzuweisen. Der Stadtrat Bülach nahm am 15. Juni 2020
Stellung zur Beschwerde von A und beantragte, diese gutzuheissen, eine
Entschädigung zulasten des Beschwerdegegners sowie die Vereinigung mit dem
Verfahren VB.2020.00287. 

A replizierte am 26. Juni 2020 unter Bekräftigung der
gestellten Anträge. Gleichentags reichte auch der Stadtrat Bülach Replik ein
und hielt an den gestellten Anträgen fest. Mit Präsidialverfügung vom 6. Juli
2020 wurden die Verfahren VB.2020.00277 und VB.2020.00287 vereinigt. Die nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo
nicht anders vermerkt, auf die Akten im Verfahren VB.2020.00277.

Der Zürcher Heimatschutz (ZVH) hielt mit Duplik vom 18. August
2020 ebenfalls an den gestellten Anträgen fest. Mit Tripliken vom 2. und 3. September
2020 hielten A und der Stadtrat Bülach weiterhin an ihren Begehren fest; ebenfalls
der Zürcher Heimatschutz (ZVH) mit Quadruplik vom 25. September 2020,
welche dieser am 28. September 2020 ergänzte. Die Quintupliken datieren
vom 8. und 12. Oktober 2020. In der Folge verzichteten die Parteien auf
eine weitere Stellungnahme. 

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. 

1.2 Gemäss
§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG ist eine
Gemeinde rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rügt,
die ihr die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Die Beschwerdeführerin
beruft sich auf eine Verletzung ihrer Gemeindeautonomie, weshalb ihre
Legitimation zur Beschwerdeerhebung zu bejahen ist. Ob die beanspruchte
Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine
Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (vgl.
BGr, 22. November 2012, 8C_500/2012, E. 2.2.2; BGE 135 I 43 E. 1.2).

1.3 Der
private Beschwerdeführer ist als im Rekursverfahren unterliegender Grundeigentümer
ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und
§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).
Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die
Beschwerde ist einzutreten.

2.
 

2.1 Der
private Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil das
Baurekursgericht von den gegen die Verhältnismässigkeit einer
Unterschutzstellung vorgebrachten öffentlichen und privaten Interessen einzig
auf seine privaten Interessen eingegangen sei. Von der erforderlichen
umfassenden Interessenabwägung könne daher nicht die Rede sein.

2.2 Das rechtliche Gehör nach Art. 29
Abs. 2 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV) verlangt, dass die
Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen
tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung
berücksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu
begründen. Dabei ist aber nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen
ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die Behörde auf die für den
Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. 

Der
Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn sich der Betroffene über die
Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der
Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (vgl. zum Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1, BGE 136
I 229 E. 5.2, BGE 134 I 83 E. 4.1 mit Hinweisen). Aus der Begründung muss mindestens
mittelbar oder unmittelbar ersichtlich sein, dass die Behörde die Vorbringen
der Partei für nicht erheblich oder unrichtig gehalten hat (vgl. Kaspar
Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 10 N. 25).

2.3 Vorliegend
hat sich die Vorinstanz mit den wesentlichen Vorbringen auseinandergesetzt und
die angeführten Interessen in ihrer Verhältnismässigkeitsprüfung zwar nicht im
Einzelnen, so doch gesamthaft gewürdigt. Dem Beschwerdeführer war sodann
ein Weiterzug bezogen auf den ausführlich begründeten Entscheid des
Baurekursgerichts ohne Weiteres möglich. Eine Gehörsverletzung liegt nicht vor.

3.
 

3.1 Das Grundstück, auf welchem sich das
streitbetroffene Vielzweckbauernhaus befindet, liegt gemäss geltender Bau- und
Zonenordnung der Stadt Bülach (BZO) in der Kernzone KC. Es grenzt im Süden
an die E-Strasse, im Westen an den F-Weg und wird im Übrigen von einem weiteren
der Kernzone KC zugehörigen Grundstück umgeben, welches seinerseits gegen
Osten an die G-Strasse grenzt.

3.2 Das streitbetroffene Wohn- und
Ökonomiegebäude ist im kommunalen Inventar schutzwürdiger Bauten von 1988 mit
dem Schutzziel B aufgeführt. Auf kantonaler Stufe ist es nicht
inventarisiert. Es bildet indes Bestandteil des im Bundesinventar
schützenswerter Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS)
vermerkten Gebiets 2 mit Erhaltungsziel C (Erhalten des Charakters)
und der Baugruppe 2.1 mit Erhaltungsziel B (Erhalten der Struktur).

3.3 Aufgrund
des Provokationsbegehrens liess der Stadtrat Bülach zur Frage der
Schutzwürdigkeit bei Firma H, Gutachterin I, ein Gutachten erstellen, welches
vom Juli 2018 datiert. Am 13. März 2019 fand zudem eine Besichtigung durch
die Gemeinde statt. Mit dem streitbetroffenen Beschluss vom 3. Juli 2019 attestierte
der Stadtrat Bülach dem Gebäude gestützt auf diese Erkenntnisse einen geringen
Eigen- und Situationswert. Nach Vornahme einer Interessenabwägung entliess er es
aus dem kommunalen Inventar schutzwürdiger Bauten und verzichtete auf die Anordnung
von Schutzmassnahmen. 

4.
 

Als Schutzobjekte in
Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter anderem
Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer
politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. 

4.1 In der
Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert
bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst
bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in
Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl.
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 300; Walter Engeler, Das
Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139
und 205). Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich dabei nicht nur aus
einem hohen Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren Zusammenspiel
ergeben (VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1 mit weiteren
Hinweisen).

4.2 Die
Zeugeneigenschaft allein reicht für eine Unterschutzstellung nicht; es muss
sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln. Bei der Beantwortung der
Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder
ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt", hat die Behörde eine
sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung
vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen
Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a;
VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen;
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 272). 

4.3 Für die
Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann die Behörde ein Fachgutachten
einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch,
kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. Januar
2016, VB.2015.00380, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). Zwar würdigen die
rechtsanwendenden Behörden das Ergebnis der Untersuchung – und mithin auch die
Stellungnahmen von Fachpersonen – frei (§ 7 Abs. 4 VRG). Ein
vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges, von Behörden eingeholtes
Gutachten geniesst jedoch einen erhöhten Beweiswert (VGr, 21. Januar 2016,
VB.2015.00380, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). Die Behörde darf von einem
solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe abweichen. Ein Grund zum Abweichen
liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder
Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in
wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 11. August 2016,
VB.2016.00012, E. 2.3; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss, Kommentar
VRG, § 7 N. 146 f.)

5.
 

5.1 Die Gutachterin
kam bei ihrer Beurteilung entsprechend den Kriterien des PBG zum Schluss, das
zu einem Wohn- und Geschäftshaus umgebaute Vielzweckbauernhaus erfülle als
wichtiger Bauzeuge die hohen Anforderungen zur Klassifizierung als
Schutzobjekt. So präge es die ortsbauliche Situation an der E-Strasse und
am F-Weg wesentlich mit. Weiter sprach sie dem Gebäude eine wichtige baukünstlerische
Bedeutung zu und wertete dieses auch als bedeutenden siedlungsgeschichtlichen
Zeugen der neuzeitlichen Verkehrsführung J – P.
Schliesslich komme dem Vielzweckbau eine gewisse sozial- und
wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung zu.

5.2 Unter
Zugrundelegung der Ausführungen im Gutachten gelangte die Behörde zur
Ansicht, dass dem Gebäude ein gewisser Eigenwert zukomme, dieser jedoch als
gering einzustufen sei. Es handle sich um einen baulichen Zeugen
untergeordneter Natur von bescheidener historischer Qualität. Aufgrund der
äusserst heterogenen baulichen Umgebung und der untergeordneten Bedeutung des
Knotenpunkts und des Standorts sei dem Gebäude ein gewisser Situationswert
zuzusprechen, welcher jedoch als gering einzustufen sei. Insgesamt sei das
Gebäude grundsätzlich schutzwürdig, der Grad der Schutzwürdigkeit sei indes
gering. 

5.3 Gestützt
auf die Akten, die Feststellungen anlässlich des Augenscheins sowie des
Gutachtens gelangte das Baurekursgericht demgegenüber zum Schluss, dass
der streitbetroffenen Liegenschaft eine doch erhebliche Schutzwürdigkeit
zukomme. Es handle sich dabei um einen wichtigen Zeugen in
siedlungsgeschichtlicher und baukünstlerischer Hinsicht. Zudem komme dem
Gebäude ein hoher Situationswert zu. Der Grad der Schutzwürdigkeit sei daher
als hoch zu qualifizieren. 

Der private
Beschwerdeführer ist der Ansicht, es bestehe kein Situationswert und wenn, dann
höchstens ein tiefgradiger. Bezüglich Eigenwert sei ebenfalls höchstens von
einem tiefgradigen auszugehen. Gesamthaft liege damit ein tiefer Schutzgrad
vor. Auch der Stadtrat Bülach stuft den Grad der Schutzwürdigkeit als tief ein.
Er geht von einem geringen Eigenwert und höchstens mittleren Situationswert aus
und rügt einen unzulässigen Eingriff in seine Gemeindeautonomie, indem die
Vorinstanz seine vertretbare Wertung durch eine eigene ersetzt habe.

6.
 

6.1 Ob eine
Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer
Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage. Soweit
es sich dabei um Ermessensfragen handelt, hat die Vorinstanz trotz der bei der
Ermessenskontrolle gebotenen Zurückhaltung eine eigenständige Beurteilung
vorzunehmen, zu der sie denn auch als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes
Gremium in der Lage ist.

Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50
Abs. 1 in Verbindung mit § 20 lit. a VRG von vornherein auf
Rechtskontrolle beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den
Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat namentlich zu
prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde bzw.
die Rekursinstanz alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft
untersucht und gewürdigt hat (BGE 115 Ib 131 E. 3; VGr, 5. Februar
2009, VB.2008.00481, E. 2.1 = BEZ 2009 Nr. 23).

6.2
 

6.2.1
Das Baurekursgericht führte im Zusammenhang mit dem Eigenwert aus,
dass das Gebäude einer der letzten Zeugen für die im 17. Jh. beginnende Siedlungsentwicklung
ausserhalb der Stadtmauern sei. Dass Bauernhäuser ausserhalb der Stadtmauern
gebaut worden seien, sei zur Erbauungszeit des Gebäudes eher selten gewesen.
Erst mit dem Anschluss an das Bahnnetz um das Jahr 1865 und der damit
zusammenhängenden Industrialisierung seien im heutigen Quartier L vermehrt
Gebäude ausserhalb der Stadtmauern angesiedelt worden. Die im Verlauf der
Jahrhunderte vorgenommenen Umbauten des Gebäudes bezeugten diesen Wandel
ebenfalls. 

Wichtig im
Zusammenhang mit der Siedlungsentwicklung sei sodann, dass zur Zeit der
Erstellung des Gebäudes nicht nur der alte Verkehrsweg der Stadt Bülach nach M,
die ehemalige M-Strasse (heutige G-Strasse), einen wichtigen Verkehrsweg
dargestellt habe, sondern auch die Querachse, die Verbindung von J nach P,
einen sehr wichtigen Stellenwert innegehabt habe. Das Gebäude stehe direkt an
diesem alten Verkehrsweg "Landstrass so vo J nach P gaat" (heutige E-Strasse),
welcher auch im Inventar der historischen Verkehrswege der Schweiz verzeichnet
ist. In P habe sich zu jener Zeit ein wichtiger Getreidemarkt und Umschlagplatz
für diverse Handelswaren aus dem In- und nahen Ausland befunden, was die
Wichtigkeit des Verkehrswegs zeige. Gemäss dem im Gutachten abgebildeten alten
Kartenmaterial flankiere das Gebäude die ehemalige westliche Ortseinfahrt des
alten Verkehrswegs. Zudem stehe es in der zweiten Bautiefe zum alten
Verkehrsweg von Bülach nach M.

Es handle sich damit beim streitbetroffenen Gebäude um
einen wichtigen siedlungsgeschichtlichen Zeugen sowohl für den Beginn
der Siedlungsentwicklung ausserhalb der Stadtmauern als auch für den Wandel von
der agrarisch geprägten Struktur zur Industrialisierung sowie auch für die
Wichtigkeit der beiden alten Verkehrswege. 

6.2.2
In baukünstlerischer Hinsicht sei zu erwähnen, dass die Dreigeschossigkeit
des Gebäudes – wie im Gutachten detailliert dargelegt werde – aussergewöhnlich
sei. Ebenfalls zu erwähnen sei, dass das Gebäude als Mittertennhaus gestaltet
sei. Diese Gebäudetypologie entspreche nicht dem durchschnittlichen Zürcher Flarzhaus,
sondern zeige vielmehr den damaligen Einfluss des nahen süddeutschen Raums. Das
Gebäude habe zwar im Verlauf der Jahrhunderte unbestrittenermassen diverse
Veränderungen erfahren. Die ursprüngliche Gliederung, die Raumstruktur sowie
Teile des Fachwerks seien aber nach wie vor vorhanden. Zudem habe sich
anlässlich des Augenscheins gezeigt, dass die im Gutachten erwähnten
historischen Ausstattungselemente ebenfalls noch vorhanden seien und es nicht
von der Hand zu weisen sei, dass diesen ein gewisser baukünstlerischer Wert
zukomme.

6.2.3
Eine sozial- und wirtschaftsgeschichtliche Zeugenschaft sei im Gutachten
als nur in gewisser Weise vorliegend qualifiziert worden. Diesbezüglich könne
somit nicht von einer wichtigen Zeugenschaft gesprochen werden.

6.3 Das Baurekursgericht
gelangte sodann zur Auffassung, dem Gebäude komme ein hoher Situationswert
zu. Es führte zur Begründung aus, dieses bilde zusammen mit der Liegenschaft G-Strasse 04
auch heute noch den Auftakt von der G-Strasse in die Querachse der E-Strasse.
Durch seine dichte Stellung am Strassenrand und die giebelständige Ausrichtung
bilde das Inventarobjekt einen ortsbaulichen Orientierungspunkt. Es sei daher
trotz seiner von der G-Strasse aus betrachteten Lage in der zweiten Bautiefe
durchaus als raumprägend zu qualifizieren. Dieser Umstand komme umso mehr zum
Tragen, als die Liegenschaft G-Strasse 04 nach Angaben des Stadtrats im
angefochtenen Entscheid aus dem Inventar entlassen worden sei. Der
ortsbildprägenden Bedeutung des streitbetroffenen Gebäudes komme damit eine
umso höhere Wichtigkeit zu. Bei dessen Abbruch wäre die bestehende Situation in
keinster Weise mehr ablesbar. Auch würde das gegenüberliegende Gebäude F-Weg 010
aus dem historischen Kontext gerissen. Durch einen Abbruch des Gebäudes ginge somit
eine wichtige situationsprägende Wirkung unwiderruflich verloren.

6.4  

Vorab ist festzuhalten, dass
der Vorwurf, das Baurekursgericht habe nicht zwischen dem Vorliegen eines
Eigen- bzw. Situationswerts und dessen Grad unterschieden, nicht verfängt: Wie
sich aus dem vorinstanzlichen Entscheid klar ergibt, wurde zuerst die
Schutzwürdigkeit und dann deren Grad eruiert.

6.4.1
Es trifft zu, dass das Verwaltungsgericht in einem früheren Entscheid
erwogen hat, die gutachterlich attestierte siedlungsgeschichtlich und baukünstlerisch
grosse Bedeutung könne nicht per se mit einer hohen Schutzwürdigkeit
gleichgesetzt werden (VGr, 7. Juni 2018, VB.2017.00361/362, E. 5.5). Was das Ausmass der Schutzwürdigkeit
betrifft, ergeben sich indes – anders als im zitierten Fall – aus dem Gutachten
verschiedene Aspekte, die auf das Vorliegen eines hohen Grads schliessen
lassen: Als Erstes repräsentiert das im 17./18. Jahrhundert
erstellte und im 18. Jahrhundert vergrösserte Vielzweckbauernhaus
demgemäss die neuzeitliche, agrarisch geprägte Siedlungserweiterung entlang der
Ausfallstrasse von der Stadt Bülach nach M (heutige G-Strasse) und bezeugt
eindrücklich den sozialen und wirtschaftlichen Wandel des "L-Quartiers"
vom ehemals agrarisch geprägten Siedlungsgebiet zu einem gewerblich orientierten
Quartier. Dass das Gebäude vor dem eigentlichen Beginn der Industrialisierung
entstanden ist, ändert nichts daran, dass es gemäss Gutachten einen
eindrücklichen Zeugen für den Beginn der Siedlungsentwicklung ausserhalb der
Stadtmauern darstellt. Wann Letztere eingesetzt hat, ist dabei unerheblich.
Hinzu kommt, dass das Gebäude, welches damals von Westen kommend am Ortseingang
situiert gewesen war, auch als bedeutender siedlungsgeschichtlicher Zeuge der
neuzeitlichen Verkehrsführung J – P zu werten ist. Diese
Strasse, seit 1604/1605 belegt, ist als regional bedeutender "historischer
Verkehrsweg der Schweiz" eingestuft und bildete bis in die 1850er-Jahre
die Hauptverbindung J – K – P. Der Verweis des Stadtrats Bülach auf die heutige
Situation vermag diese Bedeutung nicht zu relativieren. Dass dem Gebäude eine
überkommunale Ausstrahlung bzw. Bedeutung zukäme, ist für einen erhöhten Eigenwert
ferner nicht erforderlich.

Als zweiten Aspekt, welcher sich auf den Eigenwert
erhöhend auswirkt, ist die im Gutachten genannte gebäudetypologisch bedeutende
Zeugenschaft zu nennen. Ursprünglich handelt es sich demnach um einen "schwäbischen",
zweiraumtiefen Haustyp, der v. a.
im nördlichen Kantonsteil seit dem 16. Jahrhundert verbreitet war. Dessen
Dreigeschossigkeit stellt eine ausgesprochene Seltenheit für
Vielzweckbauernhäuser ausserhalb von Stadtmauern dar und ist bei zweiraumtiefen
Grundrissen praktisch unbekannt. Der Seltenheitswert der Baute bzw. das Fehlen
vergleichbarer Schutzobjekte ist nicht massgeblich, da dies kein zwingendes
Kriterium für die Schutzwürdigkeit darstellt (vgl. RB 1989 Nr. 67).
Der Vorwurf der mangelhaften Sachverhaltsabklärung verfängt daher nicht.
Vergleichsobjekte sind ferner hauptsächlich im Zusammenhang mit der Ausübung
des behördlichen Auswahlermessens relevant.

Das vorliegende Objekt weist gemäss Gutachten gut
erhaltene Ausstattungselemente aus unterschiedlichen Zeiten – wie Täferungen,
Türen und Stubenofen mit Feuerwand – auf, welche im Allgemeinen die bäuerliche
Wohnkultur im 18. und 19. Jahrhundert bezeugen. Die schlichte
Fassadengestaltung, die in ihrer Materialisierung angemessen und
nachvollziehbar auf die jeweiligen Nutzungsbereiche des Gebäudes verweist, sei
zudem äusserst charakteristisch für das aus der agrarischen Orientierung
gewachsene Wohn-, Gewerbe- und Geschäftsquartier "L". Entsprechend
kann vom Schutzobjekt auf die Epoche geschlossen werden und umgekehrt (vgl.
VGr, 20. Dezember 2007, VB.2007.00192, E. 5.2). Die Veränderungen des
Erscheinungsbilds zeugen gerade von der Entwicklung und vermögen die
Zeugenschaft daher – entgegen dem Stadtrat – nicht zu mindern. Mit dem
Baurekursgericht ist dem Gebäude damit wenigstens ein gewisser
baukünstlerischer Wert zuzuschreiben. Dass
das Baurekursgericht nicht explizit den Grad des Eigenwerts bezeichnete, ist
angesichts des zu Recht bejahten grossen Situationswerts (vgl. dazu sogleich)
nicht zu beanstanden. Abgesehen davon könnte sich eine hohe Schutzwürdigkeit –
wie ausgeführt (E. 5.1) – auch aus dem Zusammenspiel von Situations- und
Eigenwert ergeben.

6.4.2
Hinsichtlich des Situationswerts kann vorab auf die zutreffenden
vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG). Dass sich das Gebäude zur G-Strasse in der
zweiten Bautiefe befindet, ändert nichts am zu Recht angenommenen hohen
Situationswert. Dieses war dem Gutachten zufolge im 18. Jahrhundert von
Westen kommend an der regional bedeutenden Hauptverbindung J –K – P (heutige E-Strasse) am Ortseingang situiert. Mit der
Giebelständigkeit und dem markanten Auftritt direkt an der Strassenlinie
bewirkt es eine Verengung des Strassenraums und stellt einen ortsbaulichen
Orientierungspunkt der in die G-Strasse querenden E-Strasse dar. Von Westen her
präsentiert sich der Bau als Auftakt in die historische Bebauung, von Osten her
bildet er deren ortsbaulichen Abschluss. 

Das Gebäude prägt gemäss
Gutachten die "Achse F-Weg" durch seine Ecklage an der
Strassenmündung wesentlich mit. Laube und Schopf bilden einen Eckraum, der die
Einbiegung E-Strasse/F-Weg akzentuiert. Die Unterscheidung von hochragendem
Hauptgebäude an der E-Strasse und niedrigem Schopfanbau am F-Weg
hierarchisiert schlüssig die Gewichtung der beiden Verkehrswege. Zusammen mit
dem Haus F-Weg 010, einem Wohnhaus mit Kohlenhof (um 1920 erbaut), bildet
es den historisch gewachsenen Auftakt in die heterogene und vom
20. Jahrhundert geprägte Bebauungsachse, die parallel zur G-Strasse verläuft.
Diese torähnliche Situation weist eine wichtige ortsbauliche und
ortsgeschichtliche Ankerfunktion auf, besonders, weil die mehrgeschossigen
Wohnbauten die "Bebauungsachse F-Weg" aus dem Gleichgewicht zu bringen
drohten. Damit vermag der Stadtrat aus den heterogenen neueren Bauten nichts zu
seinen Gunsten abzuleiten, da gerade deshalb der Schutz der noch bestehenden
städtebaulichen Strukturen umso mehr gerechtfertigt ist. Die Inventarentlassung
des unmittelbar an der Kreuzung liegenden Gebäudes G-Strasse 04 ändert
daran ebenfalls nichts.

Die besondere Stellung und Lage einer Baute begründet zwar
für sich allein grundsätzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die zu schützende Baute muss vielmehr
auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster,
Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden
Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73 E. 2). Dass dies vorliegend
zutrifft, ergibt sich aus dem oben zum Eigenwert Ausgeführten (vgl.
E. 7.4.2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen zudem keine
übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht
verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert
aufweisen (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 6.3.2; 5. Oktober
2017, VB.2017.00159, E. 8.2 mit Hinweisen). 

Zusammenfassend
kommt dem Streitobjekt im erwähnten Ausmass und Umfang sowohl Eigen- als auch
Situationswert zu. Die Vorinstanz hat ihm eine wichtige Zeugenschaft vor
allem in siedlungsgeschichtlicher als zumindest teilweise auch
baukünstlerischer Hinsicht sowie
einen hohen Situationswert zugesprochen, wobei die vorhandene Bausubstanz
partiell zum Situationswert beiträgt. Die Vorinstanz gelangt zum Schluss, der
Grad der Schutzwürdigkeit sei daher als hoch zu qualifizieren. Dieser Bewertung ist zuzustimmen.
Im Gegensatz zum vom Bauherrn zitierten Verwaltungsgerichtsentscheid (VGr, 23. Mai
2019, VB.2018.00407, E. 7.2) kommt dem Gebäude vorliegend sowohl ein hoher
Eigen- als auch Situationswert zu, weshalb ein lediglich mittlerer Schutzgrad
von vornherein ausscheidet. Die gegenteiligen Rügen erweisen sich als
unbegründet.

6.4.3
Wie bereits in E. 5.3 ausgeführt, soll von
Gutachten, die durch die zuständige Behörde eingeholt wurden, weder durch die
Behörde noch im Rechtsmittelverfahren ohne triftige Gründe abgewichen werden. 

Der private Beschwerdeführer
bringt in seiner Replik erstmals vor, die Gutachterin sei Vorstandsmitglied des
Vereins Heimatschutz N, einer Untersektion des Zürcher Heimatschutzvereins,
einem "eigentlichen Kampfverein". Diese Ausführungen lassen indes
nicht den Schluss zu, die Gutachterin sei vorbefasst gewesen oder würde den
Anschein der Befangenheit erwecken. So war der Zürcher Heimatschutz zum
Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens noch nicht Verfahrenspartei. Die
Vorstandstätigkeit der Gutachterin in einer dessen Sektionen zeigt sodann
lediglich ihre Affinität zum Denkmalschutz, macht sie indes noch nicht
befangen. 

Entgegen dem privaten
Beschwerdeführer besteht damit vorliegend kein Anlass, an der Unabhängigkeit
und Sachkunde der beauftragten Gutachterin zu zweifeln. Zudem erweist sich das behördlich
bestellte Gutachten als vollständig, nachvollziehbar und kommt zu einem klaren
Schluss. Es ergeben sich daraus
keine Umstände, die bei objektiver Betrachtung den Anschein der
Befangenheit und die Gefahr der
Voreingenommenheit zu begründen vermöchten. Im Übrigen gelangte auch die
Vorinstanz anlässlich ihres Augenscheins nicht zu abweichenden Feststellungen
und es kamen ihr ebenfalls keine Zweifel auf.

Gründe, vom Gutachten
abzuweichen, bestanden damit keine. Ob die Rüge ohnehin verspätet war, kann
daher offengelassen werden.

6.4.4
Der Stadtrat ist indes von den Feststellungen des eingeholten
Fachgutachtens abgewichen, indem er, ohne dass er dafür triftige Gründe im oben
genannten Sinn gehabt hätte, die wichtige Zeugenschaft im Wesentlichen mit der
heutigen Erscheinung des Gebäudes und dessen baulichen Umgebung massiv
relativierte, um sowohl den Eigen- als auch den Situationswert lediglich als "gewiss"
bzw. "nicht erhöht" bezeichnen zu können. Seine Beurteilung ist – wie
gesehen – nicht mehr vertretbar und überschritt damit seinen Ermessensspielraum.
Damit erweisen sich die Vorbringen
gegen das Vorliegen einer grossen Schutzwürdigkeit als unbegründet, und es
bleibt die Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung zu prüfen.

7.
 

7.1 Ist ein Einzelobjekt
schutzwürdig im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, bedeutet das
noch nicht zwingend, dass es unter Schutz gestellt werden muss. Vielmehr ist im
Licht der festgestellten Denkmalschutzanliegen eine Abwägung zwischen den
Schutzinteressen und entgegenstehenden öffentlichen oder privaten Interessen
vorzunehmen, was sich bereits aus dem verfassungsmässigen
Verhältnismässigkeitsgrundsatz ergibt (BGE 147 II 125 E. 8 mit Hinweisen).
Im Rahmen der Interessenabwägung sind die konkreten Interessen zu ermitteln,
diese anhand rechtlich ausgewiesener Massstäbe zu beurteilen und zu optimieren,
sodass sie mit Rücksicht auf die Beurteilung, die ihnen zuteilwurde, im
Entscheid möglichst umfassend zur Geltung gebracht werden können (vgl. BGE 138
II 346 E. 10.3). 

Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine
vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich
gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht
Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden
auszufüllen sind. Dem Verwaltungsgericht steht keine Überprüfung der
Angemessenheit zu; es prüft, ob sich der Rekursentscheid als rechtmässig
erweist (§ 50 Abs. 1 i.V.m. § 20 lit. a VRG; VGr, 6. März
2019, VB.2018.00519, E. 7.1, mit Hinweisen).

7.2 In der
Interessenabwägung gewichtete die Behörde das Interesse am Erhalt des
Schutzobjekts und am Ortsbildschutz als gering. Sie führte zur Begründung aus,
es möge das öffentliche Interesse an der inneren Verdichtung und das private
Interesse an einer zeitgemässen Überbauung nicht zu übertreffen. Die Entlassung
des Gebäudes aus dem kommunalen Inventar beeinflusse das heutige Ortsbild nicht
nachteilig. Zudem existiere mit den Kernzonenvorschriften ein
planungsrechtlicher Schutz. Darüber hinaus bedürfe es keines weiteren Schutzes.
Die streitbetroffene Liegenschaft könne aus dem Inventar entlassen werden.

7.3 Die
Vorinstanz gelangte demgegenüber im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung zum
Schluss, eine Unterschutzstellung erweise sich als zulässig. Das öffentliche
Interesse an einer Unterschutzstellung sei aufgrund des hohen Eigen- und
Situationswerts als hoch zu qualifizieren. Das Gebäude werde nach wie vor als
Wohn- und Gewerberaum genutzt; eine zonenkonforme Nutzung sei weiterhin
problemlos möglich. Die Erhaltung der äusseren Erscheinung mit Fachwerk und
Gliederung als Mittertennhaus sowie der Erhalt der inneren Raumstruktur sei
aufgrund des hohen Eigen- und Situationswerts unabdingbar und stehe dem nicht
entgegen.

7.4 Soweit die
Behörde die vorinstanzliche Interessenabwägung beanstandet, trifft zu, dass
sich Letztere mit dem öffentlichen Interesse an der inneren Verdichtung nicht
befasst hat, sondern lediglich mit den privaten finanziellen Interessen,
welchen sie ein tiefes Gewicht zuerkannte. Indes ist dies angesichts der
wichtigen Zeugenschaft aufgrund des hohen Eigen- und Situationswerts und dem
daraus folgenden hohen öffentlichen Interesse am Erhalt des Streitobjekts nicht
zu beanstanden (vgl. dazu oben E. 2; BGr, 27. Oktober 2017, 1C_285/2017, E. 3.3; VGr, 27. März
2019, VB.2018.00629, E. 8.4.5, mit Hinweisen). Entgegen der Behörde
kommt demgegenüber dem öffentlichen Interesse an der inneren Verdichtung aus
dem gleichen Grund ebenfalls lediglich geringes Gewicht zu. Dasselbe gilt schliesslich bezüglich der
ökologischen Interessen (vgl. VGr, 17. Januar 2019, VB.2018.00103,
E. 7.5). 

Abgesehen davon weisen ältere Siedlungen regelmässig eine
geringere Nutzungsdichte als Neubauten auf, weshalb das Argument der
Verdichtung meistens zu Ungunsten des Denkmalschutzes angefügt werden kann, was
– bei hoher Gewichtung dieses Elements – einer sachgemässen Interessenabwägung
widersprechen würde. Zudem verlangt das Bundesgesetz über die Raumplanung vom
22. Juni 1979 (RPG) zwar eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen (Art. 8a
Abs. 1 lit. c RPG); dies setzt indes voraus, dass auf kommunale
Schutzobjekte soweit möglich Rücksicht genommen wird (BGr, 10. Dezember
2020, 1C_318/2020, E. 6.4). Inwiefern der Stadtrat mit dem Abbruch des
Streitobjekts sowie des Gebäudes an der G-Strasse 04 eine städtebauliche
Optimierungsmöglichkeit sieht, ist im Übrigen nicht ersichtlich.

Die geltend gemachten Sanierungsmassnahmen zur
Gewährleistung des Brandschutzes, der Behindertengerechtigkeit und der
Wohnhygiene vermögen das hohe Interesse an der Unterschutzstellung ebenfalls
nicht aufzuwiegen. Anders als im Verfahren VB.2012.00287, in welchem bereits
für eine einfache, normale Wohnnutzung bauliche Eingriffe erforderlich waren,
welche den Gebäudecharakter tiefgreifend verändert hätten, hat die Vorinstanz
vorliegend eine zonenkonforme Nutzung als weiterhin problemlos möglich
erachtet. Diese Beurteilung ist nicht zu beanstanden. Es ist nicht ersichtlich,
dass das streitbetroffene Gebäude
eine Wohnnutzung mit einem zeitgemässen, heute üblichen, jedoch einfachen
Wohnkomfort mit einem "normalen" baulichen Standard nicht zulassen
würde.

7.5 Soweit der
Stadtrat sein Auswahlermessen einbringt und geltend macht, dass zwei Gebäude an
der G-Strasse unter Schutz gestellt seien und dass weitere Gebäude entlang der G-Strasse
und der Q-Strasse die städtebauliche Entwicklung ausserhalb der Stadtmauern
manifestieren würden, ist Folgendes festzuhalten: Die beiden unter Schutz gestellten
Gebäude (G-Strasse 05 und 06) sind aufgrund ihrer Lage nicht massgebend;
sie haben nichts mit dem Erhalt des Ortsbilds an der hier infrage stehenden
Ecksituation zu tun. Ohne jegliche Relevanz ist in diesem Zusammenhang sodann
der Umstand, dass noch weitere (offensichtlich nicht unter Schutz gestellte)
Gebäude entlang der G-Strasse die städtebauliche Entwicklung manifestieren
sollen, zumal bezüglich der Liegenschaften G-Strasse 07, 08 und 09 derzeit
noch Rechtsmittelverfahren hängig sind.

7.6 Zusammenfassend mögen der Unterschutzstellung des
Streitobjekts zwar durchaus private und öffentliche Interessen zuwiderlaufen,
diese sind indes auch in ihrer Gesamtheit nicht von gleich hohem Gewicht wie
diejenigen am Erhalt der Liegenschaft, welche höher zu werten sind. Der
Stadtrat hat diese in Verletzung des Verhältnismässigkeitsprinzips als gering
eingestuft und die Interessen am Abbruch höher gewichtet. Die Vorinstanz
hat die Inventarentlassung damit zu Recht aufgehoben. Eine Verletzung der
Gemeindeautonomie liegt nicht vor: Die Vorinstanz hat sich in ihrem Entscheid – wie gesehen – ausreichend mit den Umständen befasst und ihre
Beurteilung nachvollziehbar begründet. Eine Verletzung der Begründungspflicht
oder der Kognition liegen nicht vor. Insgesamt erweisen sich die
Beschwerden damit als unbegründet und sind abzuweisen. 

8.
 

Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden 1 und 2 je
zur Hälfte aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis
von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie je
hälftig zu verpflichten, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen.

9.
 

Soweit das
vorliegende Urteil einen Zwischenentscheid darstellt (vgl. dazu Martin
Bertschi, Kommentar VRG, § 19a N. 32), ist es gemäss Art. 93
Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) nur dann
beim Bundesgericht anfechtbar, wenn es einen nicht wiedergutzumachenden
Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde
sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an
Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde
(lit. b).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.    5'500.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.      460.--   Zustellkosten,

Fr.    5'960.--    Total der Kosten.

3.    Die Kosten werden den
Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden 1 und 2
werden verpflichtet, dem Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung
von je Fr. 1'000.- (total Fr. 2'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …