# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bb1a05ad-3731-5fb3-9972-be48d8f52bbb
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-11-23
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 23.11.2011  VB.2011.00516
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2011-00516_2011-11-23.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	VB.2011.00516	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 23.11.2011
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 28.03.2013 gutgeheissen und den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufgehoben.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Konzessionsrechtliche Verweigerung des Neubaus eines Einfamilienhauses: Konzessionsland mit Baubewilligungsvorbehalt; Abstellen auf verwaltungsinterne Richtlinien.

Angesichts der mit der Landanlagekonzession vorbehaltenen Entscheidungsfreiheit und des Umstands, dass grundsätzliche kein Anspruch auf Bewilligungserteilung besteht, stellt § 25 in Verbindung mit § 27 KonzessionsV eine genügende gesetzliche Grundlage dar (E. 3.3). 

Das Abstellen auf verwaltungsinterne Richtlinien (E. 3.5) und die autonome Auslegung des Begriffs "zweigeschossig" führen weder zu einer Verletzung des Gesetzmässigkeitsprinzips noch zu einer Ermessensunterschreitung (E. 3.6) noch zu einer Verletzung des Koordinationsgebots (E. 4).

Die von der Baudirektion vorgenommene Praxisänderung ist zulässig (E. 5.4). 

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ATTIKAGESCHOSS
BEWILLIGUNGSVORBEHALT
ERMESSENSUNTERSCHREITUNG
GESETZLICHE GRUNDLAGE
KONZESSIONSLAND
KOORDINATIONSGEBOT
LANDANLAGE
PRAXISÄNDERUNG
RICHTLINIEN
ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art./§ 25 KonzessionsV
Art./§ 27 KonzessionsV
Art. 3 Abs. II lit. c RPG
§ 2 Abs. I lit. g WasserwirtschaftsG
§ 2 Abs. I lit. h WasserwirtschaftsG
§ 75 lit. b WasserwirtschaftsG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2011.00516

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 23. November 2011

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,
Verwaltungsrichter Robert Wolf, Gerichtsschreiber Markus Lanter. 

 

 

In Sachen

 

 

Erbengemeinschaft A, bestehend aus:

 

1.1  B,   

 

1.2  C, 

 

1.3  D, 

 

2.    E, 

 

alle vertreten durch RA F, 

Beschwerdeführende, 

 

gegen

Baudirektion Kanton Zürich, 

Beschwerdegegnerin, 

 

und

 

Baukommission Rüschlikon, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend
Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 7. Oktober 2010 erteilte die
Baukommission Rüschlikon der Erbengemeinschaft A, nämlich B, C und D, sowie E
die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Einfamilienhauses mit
Garagengebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse in Rüschlikon.

Zusammen mit dem baurechtlichen Entscheid wurde die im
koordinierten Verfahren ergangene konzessionsrechtliche Verweigerung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 1. November 2010 eröffnet.

II.  

Gegen die konzessionsrechtliche Verweigerung der
Baudirektion erhoben die Erbengemeinschaft A und E Rekurs bei der
Baurekurskommission II (seit 1. Januar 2011: Baurekursgericht). Mit
Entscheid vom 21. Juni 2011 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.  

Mit Eingabe vom 24. August 2011 erhoben die
Erbengemeinschaft A und E gegen diesen Entscheid Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragten, der angefochtene Entscheid sei unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Baudirektion aufzuheben und diese
einzuladen, den Beschwerdeführenden die nachgesuchte konzessionsrechtliche
Bewilligung zu erteilen. Eventualiter sei die konzessionsrechtliche Bewilligung
unter der Auflage zu erteilen, dass das Attikageschoss vollständig ausserhalb
des Landanlagegebiets (Konzessionsgebiet) erstellt werde. 

Das Baurekursgericht schloss am 21. September 2011
ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion
beantragte am 12. Oktober 2011 die Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung
verwies sie dabei auf den Mitbericht des Amts für Abfall, Wasser, Energie und
Luft (AWEL) vom 4. Oktober 2011. Die Beschwerdeführenden verzichteten auf
eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.  

Die Beschwerdeführenden
beantragen die Durchführung eines Augenscheins. Vorliegend ist die unmittelbare
Wahrnehmung vor Ort indessen nicht entscheidrelevant. Auf den beantragten
Augenschein kann daher verzichtet werden (vgl. auch BGE 124 I 208
E. 4a). 

2.  

Das Baugrundstück ist nach
der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon vom 22. Juni
2000 (BZO) der Wohnzone W2D zugeschieden, wo neben zwei Vollgeschossen zwei
Dachgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss zulässig sind und eine
maximale Gebäudehöhe von 7,5 m vorgesehen ist (Art. 18 Abs. 1
BZO). Das Grundstück liegt teilweise auf Konzessionsland (Landanlagegebiet) mit
Baubewilligungsvorbehalt.

3.  

Die Beschwerdeführenden machen geltend, indem sich die
Baudirektion bei ihrem Entscheid auf die Richtlinien für bauliche Veränderungen
auf Landanlagen und für Seebauten (Baudirektionsverfügung 1598/1995 vom
7. Juli 1995, im Folgenden: "Richtlinien") abgestützt habe, habe
sie auf eine Einzelfallbeurteilung verzichtet, obwohl der Gesetzgeber sie dazu
verpflichte. Dieses Vorgehen stelle einen Verstoss gegen das
Gesetzmässigkeitsprinzip, eine Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes und eine
Ermessensunterschreitung dar.

3.1 Die
Beschwerdegegnerin führt aus, sie habe sich bei der Beurteilung von Baugesuchen
auf Konzessionsland an den Kriterien von § 25 in Verbindung mit § 27
der Konzessionsverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz vom 21. Oktober 1992
(KonzessionsV) zu orientieren. Wenn sie sich dabei verwaltungsinterner
Hilfsmittel bediene, welche dazu beitragen sollten, dass sich eine einheitliche
Praxis entwickle und rechtsungleiche Entscheide vermieden werden könnten, sei
dies nicht zu beanstanden, solange sich die Hilfsmittel an den Bestimmungen von
§ 25 KonzessionsV orientierten. Dass die konzessionsrechtliche Bewilligung
an der Übergeschossigkeit scheitere, bedeute nicht, dass das Vorhaben nicht im
Einzelnen beurteilt worden sei. 

3.2 Beim Baugrundstück handelt es sich um
sogenanntes Konzessionsland, d. h. um eine am 1. September 1897
konzessionierte Landanlage. Während Landanlagen, d. h. die Auffüllung von
Gewässergebiet zur Landgewinnung (§ 75 lit. b des
Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 [WWG]) nach geltendem Recht in
der Regel im Eigentum des Staates verbleiben (§ 78 Abs. 1 WWG), ging
die Landanlage nach früherem Recht in das Eigentum des Konzessionärs über
(Markus Rüssli, Landanlagen und Bauten auf Landanlagen im Kanton Zürich, ZBl
108/2007, S. 666 ff., 670 ff.). Vorliegend ging das
Baugrundstück mit der Konzessionsverleihung vom 1. September 1897 ins
Privateigentum über und ist seither mit den darin enthaltenen Auflagen
belastet. Das Eigentumsrecht der Beschwerdeführerenden ist mithin beschränkt
durch den in Ziff. I.5 der Konzessionsverleihung als Auflage zugunsten der
Baudirektion statuierten Bewilligungsvorbehalt. Gemäss dieser "Konzessionsauflage"
darf der Landanlagekonzessionär ohne Bewilligung der Baudirektion keine Baute
auf seiner Landanlage erstellen, selbst wenn die kommunale Bau- und Zonenordnung
Bauten am Seeufer grundsätzlich zulässt. Nach der ständigen Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts handelt es sich bei dieser Bewilligung nicht um eine
Baubewilligung im Sinn einer Polizeierlaubnis, sondern um eine Baukonzession,
auf deren Erteilung kein Rechtsanspruch besteht. Bei der Bewilligungserteilung
hat die Konzessionsbehörde allgemein das öffentliche Interesse zu wahren und
nicht bloss das Fehlen von polizeilichen Hindernissen festzustellen (VGr,
6. April 2011, VB.2010.00630, E. 3.1 = BEZ 2011 Nr. 25). Das
Bundesgericht bezeichnete diese Auffassung als "nahe liegend" und
wies darauf hin, dass sich der Staat mit dem konzessionsrechtlichen
Bewilligungsvorbehalt das Recht vorbehalten habe, über die Möglichkeit der
Errichtung von Bauten auf Landanlagen unter Beachtung der öffentlichen
Interessen im Einzelfall frei zu entscheiden (BGE 102 Ia 122 E. 2e). In
der Lehre wird die Qualifikation als Konzession, nicht aber der Umstand infrage
gestellt, dass kein Anspruch auf Erteilung der Bewilligung besteht (Rüssli,
S. 676 f.)

3.3 Gemäss
§ 27 KonzessionsV werden Gesuche für Bauten auf Landanlagen, für die in
der Landanlagekonzession ein Bewilligungsvorbehalt besteht, nach § 25
KonzessionsV beurteilt. Diese Bestimmungen regeln, nach welchen Kriterien über
die Bewilligung zu entscheiden ist (Rüssli, S. 675). So werden Gesuche
unter anderem dann abgewiesen, wenn die öffentlichen Interessen in erheblichem
Masse beeinträchtigt würden oder eine rationelle und ästhetische Gestaltung der
Ufer verunmöglicht würde.

Angesichts der Entscheidungsfreiheit, die sich der Kanton
mit der Landanlagekonzession vorbehalten hat, und des Umstands, dass
grundsätzlich kein Anspruch auf Bewilligungserteilung besteht, sind an das
Legalitätsprinzip hinsichtlich der Normstufe und -bestimmtheit geringe
Anforderungen zu stellen (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St. Gallen 2010, N. 421 und
N. 427 ff.). § 25 in Verbindung mit § 27 KonzessionsV
stellt daher eine genügende gesetzliche Grundlage für die strittige
Bewilligungsverweigerung dar. Ob ihre Anwendung im Einzelfall rechtmässig
erfolgte, ist im Folgenden zu prüfen.

3.4 Wie erwähnt (E. 3.2), hatte die
Beschwerdegegnerin bei der Bewilligungserteilung allgemein das öffentliche
Interesse zu wahren. Die Vorinstanz wies zutreffend darauf hin, dass die
Freihaltung von See- und Flussufern, die Erleichterung des öffentlichen Zugangs
und der Begehung sowie die Schonung der Landschaft und der Ortsbilder sowohl im
Bundesrecht (Art. 3 Abs. 2 lit. c des Raumplanungsgesetzes vom
22. Juni 1979 [RPG]) als auch im kantonalen Recht (§ 2 Abs. 1
lit. g und h WWG) ausdrücklich festgehaltene, im öffentlichen Interesse
liegende Planungsgrundsätze seien (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3,
S. 8 f.). Diese waren bei der Bewilligungserteilung in Anwendung von
§ 25 KonzessionsV zu berücksichtigen. Dabei besteht ein erheblicher Ermessensspielraum.
Im Interesse einer rechtsgleichen Handhabung desselben hat die Baudirektion des
Kantons Zürich die erwähnten Richtlinien erlassen. Demnach werden
konzessionsrechtliche Bewilligungen für bauliche Veränderungen auf Landanlagen
am Zürichsee unter anderem nach folgender Richtlinie erteilt (Richtlinie I
Ziff. 2): 

„Neue Gebäude auf
Landanlagen haben mit Ausnahme von Bootshäusern einen Gewässerabstand von
mindestens 18 m aufzuweisen. Der Minimalabstand kann in begründeten Fällen
bei maximal zweigeschossigen Gebäuden auf 8 m reduziert werden, falls der
Grundeigentümer bereit ist, dem Staat, wo es sinnvoll erscheint, unentgeltlich
das Baurecht für einen Uferweg einzuräumen, oder wenn gemäss Richtplanung
feststeht, dass der Seeweg nicht direkt am Seeufer realisiert wird.“

3.5 Richtlinien
sind als generelle Dienstanweisungen einer vorgesetzten Behörde an die ihr
unterstehenden Behörden zu qualifizieren, mit welchen eine einheitliche und
rechtsgleiche Rechtsanwendung, Auslegung und Ermessensausübung sichergestellt
werden soll (sogenannte vollzugslenkende Verwaltungsverordnung; vgl. BGE
128 I 167 E. 4.3; Häfelin/Müller/Uhlmann, N. 123 ff.;
Patricia Egli, Verwaltungsverordnungen als Rechtsquellen des Verwaltungsrechts?,
AJP 2011, S. 1159 ff. [je mit weiteren Hinweisen]). Sie dienen nur
der Vereinheitlichung in der Rechtsanwendung, weisen indes keinen im Aussenverhältnis
wirksamen selbständigen Regelungsgehalt auf und bedürfen deshalb keiner förmlichen
gesetzlichen Ermächtigung (BGE 121 II 473 E. 2b). Allein die Möglichkeit,
dass sich Verwaltungsverordnungen indirekt auch auf die Rechtsstellung Privater
auswirken können, vermag an diesem Umstand nichts zu ändern (vgl. Egli,
S. 1162). Gehen Richtlinien jedoch über den Zweck der vereinheitlichten
Rechtsanwendung hinaus und entfalten sie über die gesetzlichen Grundlagen
hinaus direkte Auswirkungen auf die Rechtsstellung der Bürger, so sind sie als
Rechtsverordnungen zu qualifizieren und unter Beachtung der entsprechenden
Verfahrensnormen zu erlassen (vgl. Tobias Jaag, Staats- und Verwaltungsrecht
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2005, N. 415).
Verwaltungsverordnungen können – da sie durch Verwaltungsbehörden und nicht
durch den formellen Gesetzgeber erlassen werden – keine von der gesetzlichen
Ordnung abweichenden Bestimmungen vorsehen, sie müssen sich direkt auf das
Gesetz und die ausführenden Erlasse abstützen können
(BGE 120 Ia 343 E. 2a; VGr, 26. Oktober 2011,
VB.2011.00283, E. 5.2).

3.6 Vorliegend
enthalten die Richtlinien keine Bestimmungen, die nicht von den allgemeinen
Bestimmungen des WWG und der KonzessionsV gedeckt werden. Vielmehr geben sie
die zu beachtenden öffentlichen Interessen korrekt wieder (VGr, 6. April
2011, VB.2010.00630, E. 3.2 = BEZ 2011 Nr. 25). Entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführenden ist es daher nicht zu beanstanden, dass die
Beschwerdegegnerin die genannte Richtlinie bei ihrem Entscheid beizog. Eine
Ermessensunterschreitung liegt nicht vor, da die Richtlinien nicht zur Folge
haben, dass die Bewilligungsbehörde auf sachliche Unterscheidungen verzichtet,
wo der Gesetzgeber einen differenzierten Entscheid für nötig hält (vgl.
Häfelin/Müller/Uhlmann, N. 471). Richtlinie I Ziff. 2 konkretisiert
vielmehr die massgeblichen öffentlichen Interessen an der Freihaltung des
Seeufers sowie der Schonung der Landschaft und der Ortsbilder. Die Festlegung,
dass diese öffentlichen Interessen in der Regel nicht mehr gewahrt sind, wenn
auch Bauten auf Landanlagen, welche ausnahmsweise einen Mindestgewässerabstand
von 18 m unterschreiten, mehr als zweigeschossig in Erscheinung treten,
ist sachgerecht und belässt der Bewilligungsbehörde den notwendigen Spielraum,
um im Einzelfall angemessene Unterscheidungen zu treffen. Es ist denn auch
nicht ausgeschlossen, im Einzelfall eine Abweichung von den Richtlinien zu
gewähren, wenn spezielle Umstände vorliegen. Der Ermessensspielraum bei der
Bewilligungserteilung wird mithin nicht zum Nachteil der Gesuchsteller
eingeschränkt.

4.  

Der Ansicht der Beschwerdeführenden, der Begriff
"zweigeschossig" dürfe bei der Anwendung der erwähnten Richtlinie
nicht anders verstanden werden als im Rahmen der baurechtlichen Prüfung gemäss
Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG), kann nicht
beigepflichtet werden. Ihre diesbezüglichen Ausführungen entsprechen
denjenigen, die sie bereits in ihrer Rekursschrift vorgebracht hatten. Mit den
vorinstanzlichen Erwägungen setzt sich die Beschwerdeschrift nicht auseinander.
Es kann daher auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz (Entscheid der
Vorinstanz, E. 6.3) verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit
§ 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Zu Recht wies die Vorinstanz auf die
unterschiedlichen Zielsetzungen der konzessions- und der baurechtlichen
Bestimmungen hin. Bei der Beurteilung von Bauten auf Landanlagen treten daher
zusätzliche Anforderungen neben diejenigen der BZO, für deren Prüfung der
Gesetzgeber die Baudirektion als zuständig erklärt hat. Die Prüfung hat nicht
die gleichen Fragen zum Gegenstand wie die von den kommunalen Behörden
vorzunehmende baurechtliche Prüfung. Eine abweichende Beurteilung und
Begriffsauslegung steht daher nicht im Widerspruch mit dem Koordinationsgebot.
Auch von einem Unterlaufen gesetzlicher Vorschriften (Beschwerdeschrift,
S. 11) kann keine Rede sein.

5.  

Die Beschwerdeführenden machen unter Hinweis auf verschiedene
Vergleichsbeispiele geltend, die Beschwerdegegnerin habe bis vor kurzem eine
andere Praxis verfolgt und im vorliegenden Fall eine unzulässige Praxisänderung
vorgenommen.

5.1 Die
Vorinstanz verneinte das Vorliegen einer Praxis. Die angeführten Einzelfälle würden
keinen Eingriff in das Ermessen der Konzessionsbehörde rechtfertigen. Die
Beschwerdegegnerin wendet sich demgegenüber nicht gegen die Behauptung, sie
habe früher eine andere Praxis verfolgt. Sie führt vielmehr aus, die
Voraussetzungen für eine Praxisänderung seien vorliegend erfüllt.

5.2 Soweit die
Beschwerdeführenden eine Verletzung ihres Gehörs- und Beweisanspruchs geltend
machen, weil die Vorinstanz ihrem Antrag auf Edition der bau- und konzessionsrechtlichen
Bewilligungen von genau bezeichneten Vergleichsobjekten nicht stattgegeben
habe, scheinen sie zu übersehen, dass die erwähnten Unterlagen mit der Rekursduplik
zu den Akten gereicht wurden. Die Vorinstanz konnte diese somit
berücksichtigen. Durch die Zustellung der Duplik einschliesslich des Beilagenverzeichnisses
eröffnete sie den Beschwerdeführenden sodann die Möglichkeit, sich dazu zu
äussern.

5.3 Ob von
einer Praxis auszugehen ist, von welcher die Behörde im vorliegenden Fall
abwich, kann offenbleiben, da eine Änderung jedenfalls zulässig ist, wie sich
aus dem Folgenden ergibt. 

5.4 Eine
Praxisänderung ist nur zulässig, wenn ernsthafte, sachliche Gründe hierfür
vorliegen. Die neue Lösung muss besserer Erkenntnis der Rechtsgrundlagen,
veränderten äusseren Verhältnissen oder allgemein gewandelten Rechtsanschauungen
entsprechen (BGE 127 II 289
E. 3a; VGr, 5. Mai 2006, VB.2005.00370, E. 7.2.5; Häfelin/Müller/Uhlmann, N. 509 ff.). Dies ist nach
den obigen Ausführungen offensichtlich der Fall. Es wurde erkannt, dass die
largere Bewilligungspraxis den zu wahrenden Interessen (vgl. oben, E. 3.4)
zuwider lief. Diese Erkenntnis führte denn auch zur Erarbeitung des Merkblatts
"Höhenbegrenzung und Gewässerabstand bei Neu-/Umbauten auf
Landanlagen". Gerade dieses Merkblatt deutet auch darauf hin, dass die
Praxisänderung grundsätzlich erfolgte (dazu Häfelin/Müller/Uhlmann,
N. 512). Für die gegenteilige Annahme liegen keine Anhaltspunkte vor. Von
einem überwiegenden Interesse an der Rechtssicherheit oder einem Verstoss gegen
Treu und Glauben, welche einer Praxisänderung entgegenstehen könnten (vgl.
Häfelin/Müller/Uhlmann, N. 513 ff. mit Hinweisen), kann vorliegend
nicht gesprochen werden.

6.  

Die Beschwerdeführenden begründen ihren Eventualantrag
damit, dass das Attikageschoss nur zu ca. einem Drittel auf Landanlagegebiet liege.
Im Übrigen befinde sich der Neubau auf normalem Bauland. Die Vorinstanz
übersehe, dass die Beschwerdeführenden für die ausserhalb der Landanlage
befindlichen Teile des Neubaus gar keine Konzession benötigten.

6.1 Diese
Argumentation ist nicht haltbar. Auch eine Verschiebung oder Verkleinerung des
Attikageschosses würde nichts daran ändern, dass es sich beim zu beurteilenden
Bauvorhaben um ein Gebäude handeln würde, für welches die Landanlage
beansprucht würde. Bei der Bewilligungserteilung ist mit Blick auf die zu
wahrenden öffentlichen Interessen (vgl. oben, E. 3.4) zu prüfen, wie das
auf der Landanlage projektierte Gebäude in Erscheinung tritt. Für diese
Beurteilung ist es unerheblich, in welchem Umfang das Attikageschoss
Landanlagegebiet beansprucht. Dass es zulässig wäre, auf jenem Teil des
Baugrundstücks welcher ausserhalb des Landanlagegebiets liegt, eine Gebäude mit
einem solchen Attikageschoss bzw. allenfalls sogar ein noch höheres Gebäude zu
erstellen, ändert daran nichts. Diesfalls würde sich die sachliche Ausgangslage
derart anders darstellen, dass auch ein entsprechend dem Eventualantrag
redimensioniertes Gebäude auf Landanlagegebiet anders zu beurteilen wäre. 

6.2 Die
Vorinstanz hat daher zu Recht festgestellt, dass das Gebäude bei der konzessionsrechtlichen
Bewilligungserteilung als Einheit zu betrachten ist. Die Beschwerde ist daher
auch hinsichtlich des Eventualantrags unbegründet.

7.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die
Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung
mit § 65 Abs. 2 VRG) und steht ihnen eine Parteientschädigung von
vornherein nicht zu.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      90.--     Zustellkosten,

Fr. 6'090.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je einem Viertel auferlegt,
unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an…