# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b7f85b55-17ae-532a-a279-3486c40a97f2
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-30
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 30.01.2023 80.2021.255
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2021-255_2023-01-30.html

## Full Text

Incarti n.

  80.2021.255

  80.2021.256

  	
  Lugano

  30 gennaio 2023                     

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

  

 

	
  segretaria

  	
  Cristiana
  Balestra Gamboni, vicecancelliera

  

 

 

	
  parti

  	
  RI
  1  

  rappr.
  da: RA 1  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1  

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 19 novembre 2021 contro 

  ·        
  le decisioni del 21 ottobre 2021
  in materia di IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015 e 

  ·        
  le decisioni del 26 ottobre e
  del 29 novembre 2021 in materia di imposta sugli utili immobiliari.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   L’RI 1 SA (di
seguito: RI 1 SA) è stata iscritta a Registro di commercio il 29 luglio 1988.
Lo scopo era “l’acquisto, la vendita e l’intermediazione di beni immobili”.
Il 7 novembre 1988, la RI 1 SA è divenuta proprietaria, tra gli altri, del fondo
no. __________ RFD __________, la cui stima ufficiale era di fr. 189'040.‑
(v. estratto Sommarione Comune di __________, Scheda no. __________, intavolato
a RF il 7.11.1988).

                                         Due anni dopo, il 28
agosto 1990, la RI 1 SA si aggiudicava il concorso per la realizzazione del __________
a __________ che comprendeva la costruzione di due immobili ad uso misto
residenziale e commerciale, di un’autorimessa sotterranea in parte privata ed
in parte comunale e la sistemazione della __________, inaugurata nel 2016 (v.
Rogito dell’avv. __________, n. __________, redatto il 26.03.1998; v. articolo CdT
del 13.03.2016). 

                                         Per Convenzione del 17
settembre 1979 conclusa tra il Comune di __________ e gli allora proprietari
del fondo no. __________ RFD __________, quest’ultimo era stato gravato da una
servitù di costruzione di un’autorimessa comunale. Una volta ultimati, infatti,
30 parcheggi sono poi stati ceduti a titolo gratuito dalla RI 1 SA al Comune di
__________.

                                         Il 25 luglio 1994
rispettivamente nel dicembre 1994 il Consiglio Comunale di __________ prima e
il Consiglio di Stato poi avallavano le norme di attuazione relative al piano
particolareggiato __________ (per il “riassetto urbanistico della zona”;
v. Piano regolatore del Comune di __________, da internet).

                                         Il 25 marzo 1998, il
Consiglio Comunale di __________ approvava nuovamente il piano
particolareggiato __________ e le relative norme di attuazione, ratificando
anche “le specifiche e gli oneri del contratto relative al PP__________ nei
rapporti con l’RI 1” (v. estratto del verbale della seduta del Consiglio
Comunale del 25.03.1998).

                                         Il 26 marzo 1998, il
Comune di __________ e l’RI 1 SA facevano redigere nella forma dell’atto
pubblico un contratto nel quale si confermava l’aggiudicazione del 28 agosto 1990
per l’edificazione del __________ a __________.

                                         Una prima licenza edilizia
era stata rilasciata il 27 marzo 1998 (la domanda di costruzione probabilmente
è stata inoltrata il 20 novembre 1997), rinnovata dapprima il 14 settembre 2005
e poi il 1° luglio 2008 (valida fino al 28.08.2009; v. ris. mun. 12.09.05 del
Comune di __________).

                                         Dopo un lungo e
travagliato iter e diverse vicissitudini, la RI 1 SA iniziava i lavori di edificazione
del __________.

                                         Il 14 novembre 2011, dopo
un riordino particellare, il fondo no. __________ RFD __________ veniva
costituito in PPP (con successive modifiche rispettivamente del 6.6.2016 e del
15.10.2021).

                                         La RI 1 SA ha cominciato a
vendere le PPP (appartamenti e posteggi) a partire dal 2014. La prima
abitabilità è stata concessa il 7 luglio 2014 (v. email del Comune di __________
a RS 1 del 15.09.2017).

 

 

                                  B.   a.

                                         Il
29 gennaio 2016, la RI 1 SA presentava all’RS 1 (di seguito: RS 1) le 41
dichiarazioni d’imposta sugli utili immobiliari per i trasferimenti delle proprietà
immobiliari avvenuti negli anni 2014 (20 vendite) e 2015 (21 vendite), oltre al
riassunto dei costi di costruzione sopportati tra il 2009 e il 31 dicembre 2015;
la ripartizione di tali costi per PPP; i rogiti relativi all’acquisto dei
terreni e alle successive vendite, comprese le istanze di iscrizione dei
trapassi. Chiedeva che, ai fini della tassazione, si tenesse conto delle
perdite riportate.

 

                                         b.

                                         Le Dichiarazioni d’imposta
delle persone giuridiche IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015 sono state presentate
rispettivamente il 3 febbraio 2016 e il 1° febbraio 2017.

                                         Per il periodo fiscale
2014, sia per l’IC sia per l’IFD, la società dichiarava una perdita netta pari
a fr. 5'221.‑, che aggiunta alle perdite fiscali dei 7 esercizi
precedenti (fr. 5'447'340.‑) portava ad un risultato fiscale di
fr. – 5'452'561.‑. 

                                         Per il periodo fiscale
2015, la RI 1 SA dichiarava una perdita netta pari a fr. 8’319.‑,
che aggiunta alle perdite fiscali dei 7 esercizi precedenti
(fr. 5'452'561.‑) portava ad un risultato fiscale di
fr. – 5'460’880.‑.

                                         Sia al 31.12.2014 sia al
31.12.2015, il capitale azionario dichiarato ammontava a fr. 100'000.‑.

                                         Per entrambi gli anni
fiscali qui in parola, la contribuente dichiarava gli immobili, che
comprendevano i fondi no. __________, __________, __________, __________, __________,
__________, __________, __________ e __________ RFD __________, al loro valore
di stima ufficiale pari a fr. 1'287'570.‑ (stato al 31.12.2014 e
31.12.2015; v. Modulo 7, annessi alle DI 2014 e DI 2015).

 

 

                                  C.   a.

                                         Periodo fiscale
2014

                                         Il 7 dicembre 2017,
l’RS 1 (di seguito: RS 1) notificava alla RI 1 SA la propria decisione di
tassazione ordinaria IC/IFD 2014.

                                         Per quanto qui
d’interesse, per l’IC, l’RS 1 accertava la perdita netta di esercizio di
fr. 5'221.‑, così come dichiarata, come pure una “perdita
accertata esercizi precedenti” pari a fr. 127'569.‑. Le perdite
riportate si attestavano a fr. 5'452’561.‑.

                                         Correggeva il valore di
stima della sostanza immobiliare a fr. 448'376.‑ con la motivazione
“stime immobiliari come ai dati ufficiali del catasto. Aggiunte nella
determinazione del capitale imponibile. Capitale minimo società immobiliari:
20% del valore degli attivi (art. 82 cpv. 2 LT)”. 

                                         Di conseguenza, per
l’imposta cantonale 2014, l’utile imponibile come pure il dovuto d’imposta erano
pari a fr. 0.‑ (perché l’utile imponibile di fr. 1'583'483.‑
è stato assoggettato alla TUI); il capitale imponibile accertato era di
fr. 5'233'000.‑ che comportava un’imposta pari a fr. 7'849.50.

                                         Per l’imposta federale
diretta, invece, l’utile imponibile era stato accertato in fr. 1'583'400.‑,
che comportava un dovuto d’imposta pari a fr. 134'589.‑.

 

                                         Periodo fiscale 2015

                                         Sempre in data 7
dicembre 2017, l’RS 1 notificava alla RI 1 SA la propria decisione di
tassazione ordinaria IC/IFD 2015.

                                         Per quanto qui
d’interesse, per l’IC, l’RI 1 accertava la perdita netta di esercizio di
fr. 8’319.‑, così come dichiarata. Le perdite riportate si
attestavano a fr. 5'460'880.‑.

                                         Correggeva il valore di
stima della sostanza immobiliare a fr. 137’164.‑ con la motivazione
“stime immobiliari come ai dati ufficiali del catasto. Aggiunte nella
determinazione del capitale imponibile. Capitale minimo società immobiliari:
20% del valore degli attivi (art. 82 cpv. 2 LT)”. 

                                         Di conseguenza, per
l’imposta cantonale 2015, l’utile imponibile come pure il dovuto d’imposta
erano pari a fr. 0.‑ (perché l’utile imponibile di fr. 785’246.‑
è stato assoggettato alla TUI); il capitale imponibile accertato era di
fr. 1'278’000.‑ che comportava un’imposta pari a fr. 1'917.‑.

                                         Per l’imposta federale
diretta, invece, l’utile imponibile era stato accertato in fr. 785’200.‑,
che comportava un dovuto d’imposta pari a fr. 66’742.‑.

 

                                         b.

                                         Il 27 dicembre 2017, l’RS
1 emetteva 41 decisioni di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari concernenti
le vendite delle PPP fondo base no. __________ RFD __________ avvenute negli
anni 2014 e 2015.

                                         Per il 2014, a
sostegno della propria decisione, l’autorità di tassazione adduceva di aver
considerato quale valore di alienazione complessivo quello iscritto nei rogiti,
ovvero fr. 14'997'000.‑ (a fronte di fr. 14'682'400.‑
dichiarati dalla contribuente) ed un valore di investimento deducibile pari a
fr. 13'427'959.‑ (rispetto a fr. 15'321'725.‑ dichiarati).
Il valore di investimento deducibile stabilito dall’autorità di tassazione si
suddivideva in valore d’acquisto per fr. 1'167'816.‑; costi di
costruzione/miglioria per fr. 11'100'950.‑; provvigioni versate pari
a fr. 512'961.‑ e altri costi in ragione di fr. 646'232.‑.

                                         L’utile imponibile totale
stabilito dall’Ufficio di tassazione era pari a fr. 1'583'483.‑ che
comportava un’imposta sugli utili immobiliari 2014 complessiva pari a
fr. 411'705.60.

                                         Per il 2015,
invece, l’RS 1 aveva considerato quale valore di alienazione complessivo quello
iscritto nei rogiti, ovvero fr. 12'562'311.‑ (a fronte di
fr. 12'470'599.‑ dichiarati dalla contribuente) ed un valore di
investimento deducibile pari a fr. 13'081’963.‑ (rispetto a
fr. 14'257'221.‑ dichiarati). Il valore di investimento deducibile
stabilito dall’autorità di tassazione si suddivideva in valore d’acquisto per
fr. 1'084'824.‑; costi di costruzione/miglioria per
fr. 10'312'050.‑; provvigioni versate pari a fr. 154’872.‑
e altri costi in ragione di fr. 1'530’217.‑. 

                                         L’utile imponibile totale
stabilito dall’Ufficio di tassazione era pari a fr. 785’246.‑ che
comportava un’imposta sugli utili immobiliari 2015 complessiva pari a fr. 203'887.‑.

                                         Dalla motivazione allegata
ad entrambe le decisioni di tassazione TUI 2014 e 2015 si evince che “l’utile
TUI per ogni vendita [era stato] definito sulla scorta dei seguenti
elementi”: il valore di acquisto, comprensivo di costo del terreno e delle
spese notarili era stato accertato in fr. 2'964'089.‑, mentre i
costi di costruzione erano stati stabiliti in fr. 28'174'836.‑
(comprensivi tra l’altro dei costi per l’ottenimento della licenza edilizia
pari a fr. 4'654'771.‑).

                                         Gli “Altri costi” in
ragione di fr. 646'232.‑ per il 2014 e fr. 1'530'217.‑
per il 2015 derivavano “dalla perdita ordinaria dell’esercizio” la cui “suddivisione
sulle singole TUI [era] avvenuta proporzionalmente all’utile”. 

 

 

                                  D.   a.

                                         Il 12 dicembre
2017, la contribuente, rappresentata da RA 1 SA, presentava un reclamo a titolo
cautelativo contro le decisioni di tassazione IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015.

                                         Nel suo scritto, la patrocinatrice
della reclamante, lamentava che “la licenza edilizia prevedeva la messa a
disposizione di numerosi posteggi a favore del comune di __________ a titolo
gratuito” e che “da un primo esame della tassazione appare che tale
investimento non sia stato adeguatamente tenuto in considerazione nella
determinazione dei fattori imponibili della società”.

                                         Inoltre, deplorava il
fatto che non fossero ancora “giunte le notifiche di tassazione relative
alle TUI” con la conseguenza che “le motivazioni di tassazione riferite
alle vendite negli anni oggetto di contestazione non possono essere verificate
in quanto la somma degli importi indicati non sembrerebbe corrispondere alle
cifre indicate dalla contribuente e messe a nostra disposizione, come pure le
cifre relative all’investimento appaiono ridotte di almeno ca. 5 mio. di CHF,
ciò che causerebbe un onere non riconosciuto alla società che invece ha dovuto
sopportare investimenti cospicui sull’arco di numerosi anni”. 

                                         Per poter meglio circostanziare
il reclamo, RA 1 SA chiedeva all’RS 1 di metterle “a disposizione gli atti
delle imposizioni TUI (non ancora intimate)” e di indicare “gli
scostamenti intercorsi tra gli oneri di investimento indicati e quelli
riconosciuti”, sostenendo una motivazione insufficiente.

 

                                         b.

                                         Il 25 gennaio 2018, RA 1
SA presentava reclamo contro le 41 decisioni TUI 2014 e 2015 emesse
dall’RS 1.

                                         Oltre alle censure già
sollevate per la procedura ordinaria, la rappresentante si aggravava contro le
“numerose, ingiustificate, o per lo meno insufficientemente motivate,
discrepanze rispetto ai dati inoltrati, e meglio: “[…] per alcune
vendite la rettifica del prezzo di vendita rispetto al valore dichiarato
nell’atto di compra-vendita, il mancato riconoscimento di tutti [i]
costi di costruzione che in totale ammontano a CHF 38'945'288, ossia CHF
38'945,288 per ogni millesimo di PPP[; il] mancato riconoscimento dei
costi sostenuti dalla società per l’ottenimento della licenza edilizia fino al
2016[; il] mancato computo di tutti i costi di costruzione e [la]
inadeguata eventuale considerazione quale perdita ordinaria deducibile TUI”.

                                         Al reclamo, accludeva
alcune “tabelle illustrative” relative alle “[v]endite 2014 + 2015,
scostamenti prezzi di vendita”; il “riassunto costo di costruzione
suddiviso per anno contabile”; la “situazione contabile relativa
all’immobile al 31 dicembre 2016 e 31 dicembre 2017”; le “[v]endite e
iscrizioni a RFD per singola PPP con costo di costruzione, importo di trapasso
e risultato (utile/perdita TUI)” e infine i “[t]otali vendite per anno
per ogni PPP con valori di atto pubblico notarile”.

 

 

                                  E.   a.

                                         Il 27 agosto 2021, l’RS 1
trasmetteva alla RI 1 SA ‑ con lettera A Plus recapitata il 30
agosto 2021 (v. tracciamento dell’invio no. __________) – un progetto
di tassazione alfine di definire i reclami contro le decisioni TUI e contro le
decisioni di tassazione ordinaria IC/IFD 2014 e IC/IFD 2015. Tale invio era stato
anticipato per posta elettronica indirizzata ad “__________”, recapitata e
letta il giorno stesso (27.08.2021).

                                         L’RS 1 intimava alla
reclamante un termine per prendere posizione, scadente il 15 settembre 2021,
con la comminatoria che “trascorso infruttuoso tale termine, i reclami [sarebbero]
stati evasi come indicato” nelle tabelle allegate. 

                                         Secondo quest’ultime, per
la tassazione ordinaria IC/IFD 2014, il risultato imponibile IC era pari
a fr. 0.‑, mentre per l’IFD era pari a fr. 1'207'674.‑.
Per la sola imposta cantonale sul capitale, il capitale imponibile era stato
accertato in fr. 1'601'103.‑.

                                         Per il periodo fiscale
2015, invece, l’RS 1 aveva accertato un utile imponibile per l’IC pari a
fr. 0.‑, mentre per l’IFD pari a fr. 536'633.‑. Per la
sola imposta cantonale sul capitale, il capitale imponibile accertato era di
fr. 100'000.‑ (v. tabella “Definizione tassazioni ordinarie IC/IFD
2014-2019” del 27.08.2018).

                                         L’onere d’imposta TUI
complessivo per il 2014 era stato accertato in fr. 313'995.20 (utile
“netto” all’aliquota del 26%), considerando un utile “lordo” complessivo di
fr. 1'697'557.‑ diminuito della perdita ordinaria per lo stesso anno
pari a fr. 489'883.‑.

                                         Per il 2015, invece, l’imposta
sugli utili immobiliari complessiva era stata accertata in fr. 139'524.60.‑
(utile “netto” all’aliquota del 26%), considerando un utile “lordo” complessivo
di fr. 2'198'392.‑ diminuito della perdita ordinaria per lo stesso
anno pari a fr. 1'661'759.‑.

                                         Sempre nel suo scritto, l’RI
1 informava la reclamante di aver modificato i valori di alienazione TUI in
base ai prezzi di vendita dichiarati, ritenuti corretti. Evidenziava inoltre di
aver rivisto le quote millesimali oggetto di compravendita sulla base delle
istanze di iscrizione a Registro fondiario e degli atti di compravendita.

                                         Spiegava che dal costo
d’investimento complessivo doveva essere dedotto il ricavo ottenuto dal Comune
di __________ per la sistemazione della piazza.

                                         Evidenziava che i costi
per l’ottenimento della licenza edilizia pari a fr. 4'654'771.‑ fatti
valere dalla reclamante non erano stati comprovati per cui non era possibile considerare
tale spesa quale costo d’investimento nell’ambito della definizione della TUI;
anche gli interessi sul capitale proprio occulto calcolati negli anni 2009-2012
e considerati riserva negativa sull’immobile non erano un costo d’investimento
deducibile.

                                         L’RS 1 ricalcolava i costi
di costruzione complessivi per 1000‰, giungendo al risultato di fr. 28'697'941.‑.

                                         Infine, l’RS 1 spiegava
che “la perdita ordinaria deducibile in base alla giurisprudenza,
rispettivamente giusta l’art. 134a LT, [era stata] calcolata” in
funzione delle tassazioni ordinarie ed era stata “suddivisa in proporzione
agli utili realizzati sulle alienazioni avvenute durante il periodo fiscale”.

                                         A
questo proposito, l’Ufficio di tassazione specificava che 

                                         [I] risultati
(utili e perdite) conseguiti attraverso le vendite immobiliari [erano]
attribuiti al rispettivo anno di competenza (data di iscrizione del trapasso di
proprietà a Registro fondiario). 

                                         [Veniva] considerato l’onere
d’imposta deducendolo dall’utile imponibile attraverso la formazione di una
riserva negativa. 

                                         Il capitale proprio occulto
per gli anni 2014-2016 [era stato] determinato ammettendo un finanziamento
fino all’80% degli attivi. A partire dal 2017 [verranno] applicati i
principi della circolare AFC n. 6 del 6 giugno 1997, Capitale proprio occulto
delle società di capitale e delle società cooperative (art. 65 e 75 LIFD).

                                         Per
gli immobili che sono in seguito stati venduti, quale valore venale determinante
viene utilizzato il valore di alienazione.

 

                                         b.

                                         La RI 1 SA lasciava
scadere il termine del 15 settembre 2021 senza prendere posizione. 

                                         Di conseguenza l’RS 1
notificava alla contribuente le decisioni di tassazione IC/IFD 2014 e IC/IFD
2015 dopo reclamo con data 21 ottobre 2021.

                                         Per il periodo fiscale
2014, per l’imposta cantonale, l’autorità di tassazione esponeva un utile
imponibile e il debito d’imposta sull’utile pari a fr. 0.‑
(aliquota: 9%). Il capitale imponibile era stato accertato in fr. 1'550'000.‑,
che comportava un dovuto d’imposta di fr. 2'325.‑ (aliquota: 1,5‰),
cui si aggiungevano l’imposta immobiliare ex art. 95 ss LT e il
supplemento d’imposta ex art. 314c LT, per cui il dovuto d’imposta sul
capitale complessivo risultava essere pari a fr. 3'670.15. Per l’imposta
federale diretta, l’utile imponibile era stato diminuito a fr. 1'112'900.‑
cui corrispondeva un onere d’imposta di fr. 94'596.50 (aliquota: 8.5%). 

                                         Per il periodo fiscale
2015, per l’imposta cantonale, l’autorità di tassazione esponeva un utile
imponibile e il debito d’imposta sull’utile pari a fr. 0.‑
(aliquota: 9%). Il capitale imponibile era stato accertato in fr. 100'000.‑,
che comportava un dovuto d’imposta di fr. 150.‑ (aliquota: 1,5‰),
cui si aggiungevano l’imposta immobiliare ex art. 95 ss LT e il
supplemento d’imposta ex art. 314c LT, per cui il dovuto d’imposta sul
capitale complessivo risultava essere pari a fr. 561.50. Per l’imposta
federale diretta, l’utile imponibile era stato diminuito a fr. 536’600.‑
cui corrispondeva un onere d’imposta di fr. 45'611.‑ (aliquota:
8.5%). 

                                         Per entrambe le decisioni
dopo reclamo, l’RS 1 adduceva che

                                         Reclamo evaso sulla base delle
considerazioni esposte nella lettera inviata alla contribuente in data 27
agosto 2021.

                                         Il progetto di tassazione che
era stato accluso allo scritto citato viene sostituito dai calcoli allegati,
che tengono conto di una perdita accertata di CHF 127'569 computabile
sull’utile ordinario IC/IFD 2014 (la quale era stata erroneamente omessa nei
conteggi precedentemente inviati).

                                         Si fa presente che, nel caso
in cui venisse interposto ricorso unicamente contro una o più decisioni TUI,
l’UTPG, visto il rapporto diretto tra le tassazioni, si riserva d’ufficio il
diritto di operare una eventuale revisione della presente decisione. 

 

                                         c.

                                         Il 26 ottobre 2021 (per le
pratiche no. 17-2015 e 18-2015 il 29.11.2021; v. infra, E. d.), l’RS 1
notificava alla contribuente le decisioni di tassazione TUI dopo reclamo
per gli anni 2014 (18 decisioni, due in meno rispetto alle decisioni di
tassazione: la no. 15-2014 ancora ferma allo stadio del reclamo e la
no. 16-2014 in quanto annullata) e 2015 (21 decisioni).

                                         Per tutte le 39 decisioni
dopo reclamo, a motivo l’autorità di tassazione adduceva quanto già esposto per
le tassazioni ordinarie IC/IFD 2014 e 2015. Inoltre, faceva “presente che,
nel caso in cui venisse interposto ricorso unicamente contro le decisioni su
reclamo IC/IFD 2014 o IC/IFD 2015, l’RS 1, visto il rapporto diretto tra le
tassazioni, si riserva d’ufficio il diritto di operare una eventuale revisione
delle presenti decisioni TUI”.

                                         Dalla tabella allegata
alla motivazione e relativa alla “Definizione pratiche TUI vendite f. b. __________
RFD __________”, per l’anno 2014, si evince che l’utile “netto” era pari
fr. 1'112'925.‑, ciò che comportava un dovuto d’imposta sugli utili
immobiliari pari a fr. 289'360.45 (aliquota: 26%). Dall’utile “lordo” complessivo
(fr. 1'697'558.‑) era stata detratta la perdita ordinaria accertata di
fr. 584'633.‑.

                                         Per il 2015,
invece, l’utile netto accertato era di fr. 536'634.‑, ciò che
comportava un dovuto d’imposta sugli utili immobiliari pari a
fr. 139'524.85 (aliquota: 26%). Dall’utile “lordo” complessivo
(fr. 2'198'393.‑) era stata detratta la perdita ordinaria accertata di
fr. 1'661’761.‑.

 

                                         d.

                                         Il 27 ottobre 2021, per
posta elettronica, l’RS 1 avvisava la ricorrente che le decisioni dopo reclamo
riguardanti le pratiche TUI no. 17/2015 e no. 18/2015 non erano state intimate
il 26 ottobre 2021 in seguito ad un disguido tecnico, ma sarebbero state “intimate
con la prossima spedizione mensile programmata per la fine del mese di novembre”,
ovvero il 29 novembre 2021. Rispondendo all’e-mail in data 29 ottobre 2021, l’amministratrice
unica della società chiedeva se fosse “possibile anticipar[gliele] per
email”, aggiungendo che “nella lettera accompagnatoria viene citata una
lettera datata 27.08.2021 che non ci risulta arrivata” e se fosse possibile
“inviar[gliene] una copia”. Il 30 ottobre 2021, l’RS 1 rispondeva
per posta elettronica allegando sia la copia della lettera del 27 agosto 2021
con i relativi allegati sia una parziale riproduzione della tabella che
definiva le “pratiche TUI vendite f. b. __________ RFD __________”,
allestita anch’essa il 27 agosto 2021 dall’RS 1.

 

 

                                  F.   a.

                                         Il 9 novembre 2021, per
posta elettronica, l’RS 1 veniva interpellato riguardo ad “alcune
informazioni in merito a differenze sulle tassazioni”. Nel contempo, la __________
SA trasmetteva all’RS 1 “alcuni documenti del 2009 e 2010 riguardanti le
esecuzioni di RI 1 SA”; l’accordo di cessione a titolo gratuito al Comune
di __________ di parte dei posteggi nell’autorimessa sotterranea e le scritture
contabili relative al conto “COSTRUZIONE __________” al 31.12.2016, affermando
che la RI 1 SA era ancora proprietaria di tre posteggi per un valore totale di
fr. 116'836.‑.

 

                                         b.

                                         L’11 novembre 2021, l’RS 1
rispondeva per e-mail che

                                         [p]er quel che riguarda
l’autorimessa, ritengo che il relativo costo sia stato tenuto in
considerazione, dal momento che i costi di costruzione utilizzati fiscalmente
sono stati determinati sulla base di quanto registrato dalla contribuente […].

                                         Per
quel che concerne eventuali altri costi che la Società intende far valere in
deduzione, rimando alla lettera b del capitolo “Valore d’investimento” dello
scritto del 27 agosto 2021. Dai documenti allegati alla sua mail non si riesce
a risalire ad eventuali costi che possano far parte dell’importo di
CHF 3'030'641.54 riattivato negli anni 2003-2005, né al genere di spese. 

                                         Per
chiedere eventuali correzioni delle tassazioni […] è necessario
presentare ricorso.

 

                                         c.

                                         Il 18 novembre 2021, così
richiesto, l’RS 1 inviava a RA 1 SA le tabelle in formato excel in merito ai
calcoli TUI eseguiti in relazione alle vendite delle PPP sul fondo-base no. __________
__________ per gli anni 2014 e 2015 e la tabella relativa alla definizione
delle “tassazioni ordinarie IC/IFD 2014-2019” rielaborata il 20 ottobre 2021.

 

 

                                  G.   Con il ricorso
presentato il 19 novembre 2021, l’RI 1 SA, sempre rappresentata da RA 1 SA, oltre
a chiedere di essere sentita, postula l’annullamento di tutte le decisioni di
tassazione summenzionate e il rinvio degli atti all’RS 1 affinché proceda ad
ulteriori accertamenti.

                                         La rappresentante
della contribuente motiva la sua richiesta sostenendo di essersi “dovuta
aggrappar[e]” a questo ricorso per poter “ottenere una tassazione
corretta sulla base dei costi sopportati, che anche per un disguido tecnico,
nonché per il tempo residuo a disposizione della cliente ed il mancato recapito
di un importante documento non è avvenuto correttamente e nessuna delle parti
ne era a conoscenza” (v. ric., p. 2).

                                         Per quanto attiene al “mancato
recapito di un importante documento”, la patrocinatrice fa riferimento alla
“lettera A Plus del 27 agosto 2021” che “non è stata purtroppo
recapitata correttamente dai servizi postali e la nostra cliente ha potuto
reagire con l’ufficio solo il 25 ottobre 2021 allorquando ricevette una parte
delle notifiche qui impugnate, non avendo dunque potuto ottemperare al termine
impartito”.

                                         Specifica che “in base
ai dati contabili in possesso della [sua] cliente il costo di
costruzione complessivo ammonta a CHF 30'345'799 e non
CHF 28'697'941, per cui la differenza di ca. CHF 1.65 mio. non è
stata presa correttamente in conto da parte dell’ufficio”, allegando “il
confronto tra i dati contabili e i dati rilevati dall’ufficio di tassazione […]
con relativi allegati” e rimandando alla documentazione già a
disposizione dell’RS 1 ed alla contabilità della propria cliente.

                                         Sottolinea inoltre che “nella
sua decisione su reclamo [l’ufficio] riconosce nell’anno 2014 una
perdita ulteriore di CHF 127'569 che ritroviamo unicamente in
CHF 94'749 nella tabella rettificata TUI dopo reclamo”.

                                         Infine, si aggrava contro
la decisione dell’RS 1 di negare “i costi riguardanti l’ottenimento della
licenza edilizia per l’edificazione del quartiere per complessivi
CHF 4'654’771”. Sostiene che la mancanza dei giustificativi sia “da
ricondurre alle vicissitudini della società e ai vari azionisti avvicendatisi
prima della nostra cliente, la quale non è mai entrata in possesso dei dati
contabili storici”. Sostiene comunque di essere riuscita a rendere “sufficientemente
[…] plausibile l’investimento fatto dalla società che deve essere
riconosciuto quale costo di costruzione nella misura richiesta dalla cliente”.

 

                                         All’atto di ricorso, RA 1
SA allega numerosi documenti, tra cui l’atto pubblico rogato il 26.03.1998, nel
quale si conferma l’aggiudicazione a favore dell’RI 1 SA del concorso per la
realizzazione del __________; la licenza edilizia (27.03.1998) e i susseguenti rinnovi
(14.09.2005, 01.07.2008) rilasciati alla RI 1 SA per l’edificazione del __________
e l’estratto dell’Ufficio esecuzioni con debitrice l’RI 1 SA (stato al
19.06.2009).

 

 

                                  H.   L’RS
1 ha presentato le proprie osservazioni in data 1° dicembre 2021, proponendo la
reiezione del ricorso.

                                         Riguardo all’iter
procedurale, l’RS 1 ritiene di aver agito “correttamente e in modo
sufficientemente tempestivo e trasparente, da permettere alla contribuente di
avanzare le proprie osservazioni e giustificazioni entro i termini e secondo i
rimedi giuridici previsti dalla legge”.

                                         Per quanto concerne invece
il costo di costruzione, attestatosi a fr. 32'802'366.‑, l’RS 1
sottolinea che “a questo ammontare giungono sia l’autorità fiscale sia la
contribuente”.

                                         Spiega che “la
ricorrente ottiene un risultato diverso basandosi sulla [sua] tabella
“Riassunto costi/pagamenti 2009-2016”. La differenza di CHF 1'647'857
evidenziata non è da ricondurre all’omissione dei costi di costruzione 2011 di
CHF 1'642'793 da parte dell’RS 1, bensì ai seguenti elementi:

                                                      1.     Interessi
sul capitale proprio occulto                                                     -  CHF        159’707

                                                      2.     Costo
attivato licenza edilizia                                                                    CHF            5’001

                                                      3.     Fatturazioni
al Comune di __________ per sistemazione piazza          -  CHF      1’882’142

                                                      4.     Versamento
__________ 2014 non considerato nella tabella               -  CHF            3’600

                                                      5.     Versamento
__________ e __________ non considerati nella tabella  -  CHF          17’762

                                                      6.     Provvigioni
non considerate nella tabella                                                  CHF        405’891

                                                      Totale                                                                                                            -  CHF      1'652’319

                                                      7.     Ulteriore
costo non considerato nella tabella                                            CHF            4’462

                                                      Totale                                                                                                            -  CHF     1'647’857”

 

                                         L’RS 1 aggiunge anche che
gli interessi sul capitale proprio occulto calcolati per gli anni 2009-2012,
considerati quale riserva negativa sull’immobile e dichiarati quali costi per
la TUI non costituiscono un costo d’investimento deducibile.

                                         Inoltre, nella tabella “Riassunto
costi/pagamenti 2009-2016” – allestita dalla ricorrente – non
è stato ripreso l’importo di fr. 5'001.‑, compreso nel valore
contabile dell’immobile e corrispondente al saldo del conto “Costruzione __________”
al 1.01.2010; “non sono stati dedotti gli importi fatturati al Comune di __________
per la sistemazione della piazza” in ragione di complessivi
fr. 1'882'142.‑ (fr. 1'003'428.‑ relativi al 2014 e
fr. 878'714.‑ per il 2015) “che rappresentano una diminuzione del
costo d’investimento”; “non [sono] stat[i] considerat[i
gli] import[i] di CHF 3'600 registrato il 03.11.2014”
relativo al versamento __________ e di fr. 10'500.‑ e fr. 7'262.‑,
“registrati il 06.10.2015” relativi ai versamenti __________ e __________.

                                         Infine, il “totale di
CHF 30'345'799 tratto dalla [medesima] tabella […] non
considera le provvigioni 2016 per totali CHF 405'891”.

                                         Ammettendo di non essere
riuscita a ricostruire una differenza di fr. 4'462.‑, l’autorità di
tassazione conclude affermando che

                                         [i]
costi e i ricavi derivanti dagli accordi presi con il Comune di __________ (in
particolare il costo di costruzione dell’autorimessa, così come costi e ricavi
relativi alla sistemazione della piazza) sono stati considerati nell’ambito
della definizione del costo d’investimento complessivo, contribuendo alla
determinazione dei risultati dell’insieme delle vendite immobiliari. Essi sono
infatti parte integrante dell’operazione immobiliare. D’altra parte, in ogni
caso essi avrebbero finito per incidere nella stessa misura sulle TUI
contestate, andando ad influire sulle perdite ordinarie deducibili dalla TUI in
base alla giurisprudenza. Dal nostro punto di vista il costo d’investimento
dedotto dalle TUI è corretto. Non vi sono costi che l’autorità di tassazione non
ha tenuto in considerazione.

                                         L’RS 1 asserisce che l’aver
considerato una “perdita accertata di CHF 127'569 porta ad una
differenza di perdite ordinarie dedotte dalle TUI riferite all’anno 2014 di
soli CHF 94'750 (CHF 489'883 secondo la tabella allegata alla lettera
del 27 agosto 2021, contro i CHF 584'633 secondo la tabella allegata alle
decisioni su reclamo) poiché il risultato imponibile inferiore (a causa del computo
delle perdite dei 7 periodi precedenti) comporta un’imposta dovuta più bassa e,
di conseguenza, una minor riserva negativa per imposte”. 

                                         In cifre:

                                                      Imposte calcolate
fiscalmente senza considerare la perdita accertata                  CHF     422’637

                                                      Imposte
calcolate fiscalmente considerando la perdita accertata                       -  CHF     389’819

                                                      Differenza                                                                                                              CHF       32’818

                                                      Perdita
accertata                                                                                                -  CHF     127’569

                                                      Differenza
perdita computabile sulla TUI                                                            -  CHF       94’751

 

                                         Infine, l’RS 1 sostiene che
la RI 1 SA non sarebbe riuscita ‑ neppure in sede di
ricorso ‑ a comprovare i costi sopportati per l’ottenimento della
licenza edilizia in ragione di fr. 4'654'771: riguardo alla documentazione
allegata, l’RS 1 evidenza che se “i documenti E, F e G dimostrano unicamente
l’esistenza di una licenza edilizia, il documento H rappresenta soltanto una
lista di scoperti che non comprova né la natura degli importi oggetto di
esecuzione, né il loro effettivo pagamento né il modo di contabilizzazione”.

 

 

                                    I.   Dopo aver ricevuto
copia delle summenzionate osservazioni al ricorso, la rappresentante della
ricorrente inviava una e-mail all’attenzione della Camera di diritto tributario
chiedendo di poter visionare gli allegati alle osservazioni perché la “cliente
desidera[va] puntualizzare alcuni aspetti”. Gli allegati sono stati
inviati il 3 gennaio 2022, la ricorrente non ha tuttavia presentato alcuna
replica.

 

 

                                  L.   a.

                                         Il 13 gennaio 2022,
la Camera di diritto tributario ha citato RA 1 SA a voler comparire in udienza.

 

                                         b.

                                         L’udienza si è svolta il
10 febbraio 2022 e si è conclusa con la redazione di un verbale dal quale si
evince che 

                                         [l]a ricorrente
conferma che non è disponibile la documentazione relativa alle spese per
l’ottenimento della licenza edilizia. Tuttavia è dell’avviso che questi costi
non possono essere interamente ignorati. Chiede pertanto all’RS 1 di poter
stabilire un importo che sia considerato conforme ai dati statistici.

                                         L’RS 1 è contrario alla
deduzione di costi non comprovati. Si domanda inoltre perché la ricorrente non
si sia rivolta ai progettisti per ottenere copia delle fatture. Rileva in ogni
caso che sono stati ammessi onorari per l’architetto per l’importo di
CHF 1'200'000.‑. A suo avviso non è neanche certo che i costi
registrati a bilancio siano stati pagati.

                                         Le parti si incontreranno
ancora nei prossimi giorni e riesamineranno la questione.

                                         Se
non dovesse intervenire un accordo transattivo le parti si riconfermeranno
nelle loro posizioni.

                                         Per quanto riguarda
l’operazione relativa alla parte pubblica l’RS 1 spiega di aver ripreso i costi
e i ricavi che risultano dai conteggi presentati dalla ricorrente. Ne risulta
un utile di CHF 610'000.‑. Anche seguendo il ragionamento della
ricorrente secondo l’autorità fiscale si andrebbe soltanto a modificare il
rapporto tra l’utile immobiliare imponibile e la perdita ordinaria
compensabile. 

                                         A
questo riguardo la ricorrente si riserva di riesaminare i conteggi e di
prendere poi posizione nuovamente. Se il ricorso su questo punto non dovesse
essere ritirato l’RS 1 si riconferma nella sua posizione.

                                         Le parti daranno comunicazione
dell’esito delle loro discussioni entro 30 giorni.

 

 

                                  M.   Nella sua risposta
del 10 marzo 2022, da un lato, l’autorità di tassazione ribadisce la propria posizione,
ritenendo che non “vi sia margine per poter giungere ad un accordo
transattivo che preveda l’accettazione anche solo parziale [dei] costi”
sopportati per l’ottenimento della licenza edilizia (richiesti in ragione di
fr. 4'654'771.‑), ma non comprovati; dall’altro, l’Ufficio di
tassazione si dichiara disposto “a correggere le perdite accertate
computabili nel 2014 da CHF 127'569 a CHF 1'225'220 (CHF 127'569
+ CHF 1'097'651)”.

                                         In particolare, per quanto
attiene alla “servitù di posteggio” ‑ dopo aver
approfondito i propri accertamenti presso l’Ufficio del registro
fondiario ‑ l’RS 1 giunge alla conclusione che i 30 posteggi di
proprietà della RI 1 SA “erano oggetto del diritto di uso posteggio in
favore del Comune di __________ iscritto il 14 novembre 2011 […] la
Società devolve la sua quota alla comunione dei comproprietari della PPP __________
non avendo interesse né intenzione di mantenerne la proprietà”. Di
conseguenza, l’autorità di tassazione “ritiene equo considerare il valore
d’investimento della suddetta proprietà, che al momento dell’allestimento delle
tassazioni risultava ancora di proprietà della contribuente, quale perdita
accertata relativa al periodo fiscale 2011 (quando è stata costituita la
servitù di posteggio a favore del Comune di __________) e quantificare in
CHF 0 il valore fiscale dei 34‰ gravati da servitù”. Il valore
d’investimento, tenuto conto anche della sistemazione di __________, “può
essere rettificato in CHF 1'097'651 (valore di acquisto CHF 100'779 e
costi di costruzione CHF 996'872)”. A questo proposito, l’RS 1 afferma
che “l’importo di CHF 1'882'142 fatturato al Comune di __________ per
la sistemazione della piazza viene dedotto dal costo d’investimento in misura
di CHF 1'260'332 (importo dichiarato quale costo sostenuto per la
sistemazione della piazza). La differenza di CHF 621'810 è invece
considerata quale ricavo nell’anno 2015 (anno della fatturazione)”.

                                         In conclusione, l’Ufficio
di tassazione “propone di ridefinire le tassazioni ordinarie e TUI sulla
base dei calcoli allegati”, secondo i quali l’utile ordinario IFD ammonterebbe
a fr. 115'728.– nel 2014 e fr. 829'736.– nel 2015 e l’utile immobiliare
soggetto alla TUI (al netto delle perdite ordinarie compensabili) a fr.
115'727.– nel 2014 e fr. 829'737.– nel 2015 (v. doc. 2 e 3 allegati alla presa
di posizione dell’RS 1).

 

 

                                  N.   A sua volta, il 18
marzo 2022, RA 1 SA prende posizione in merito alla cosiddetta “servitù di
parcheggio”, “accoglie[ndo] favorevolmente il conteggio
presentato”.

                                         La patrocinatrice non
condivide invece la tesi dell’RS 1 in merito al “totale mancato riconoscimento
dei costi riguardanti l’ottenimento della licenza edilizia del __________ di __________”.
Afferma che sono state riscontrate delle “difficoltà oggettive nel reperire
una documentazione rivelatasi, purtroppo, inesistente”, evidenziando che “l’ufficio
delle persone giuridiche mai ha contestato l’investimento che la società __________
SA ha effettuato nell’acquisire il pacchetto azionario della RI 1 SA […]
e mai l’autorità fiscale (sempre il medesimo ufficio) ha messo in dubbio tale
valore: affermare ora che i dati contabili, di fronte all’oggettiva esistenza
di una licenza di costruzione, non possono essere ammessi, non denota
certamente una linearità di pensiero e congruenza con la sistematica tributaria”.

                                         Al proposito, aggiunge di
aver interpellato “l’arch. __________ che aveva assunto, a suo tempo, il
compito di gestire il cantiere, come poi ha fatto; in base al suo scritto
dell’11 marzo 2022 (che si allega) il valore delle opere di architettura
(progettazione) ammontavano a CHF 2'879'002 a cui si aggiungevano gli
onorari degli specialisti che sono stati quantificati in ca. CHF 700’000
(somma totale fino a ottenimento della licenza di costruzione, dunque, oltre
CHF 3.5 mio). Crediamo pertanto che la plausibilizzazione del valore
d’investimento di queste opere, [di cui] è richiesto il riconoscimento
quale costo di investimento sia oltremodo dato […] negare l’evidenza
dell’esistenza di un investimento vuol dire, nel nostro caso, procedere ad una
tassazione confiscatoria e ad imporre un reddito inesistente in quanto il
cantiere, ad opera conclusa, ha generato un perdita finanziaria di non poco
conto […] richiedere ora i giustificativi di pagamento per onorari
risalenti a oltre 20 anni circa appare del tutto rivolto unicamente a non voler
riconoscere un oggettivo onere, che si scontra con il principio di una corretta
determinazione del risultato effettivamente conseguito (perdita)”.

                                         La rappresentante della
ricorrente conclude chiedendo di essere nuovamente sentita qualora non fosse
possibile accogliere la sua richiesta di ammettere tra i costi di investimento
deducibili anche quelli relativi all’ottenimento della licenza edilizia.

 

 

                                  O.   Il 29 marzo 2022, l’RS
1 replica alle osservazioni di RA 1 SA, facendo riferimento a quanto già
espresso in precedenza e sostenendo che “la calcolazione teorica effettuata
dall’arch. __________ non può [..] essere presa in considerazione quale
prova dei costi sopportati dalla contribuente”.

                                         L’RS 1 specifica che “la
licenza edilizia è contabilizzata a CHF 1 (come già indicato nelle nostre
osservazioni del 1. dicembre 2021, negli anni 2003-2005 era stato riattivato
alla voce “Terreni: licenza di costruzione” un importo di
CHF 3'030'651.54, poi ammortizzato completamente nel 2006). Di
conseguenza, nella denegata ipotesi in cui dovesse essere preso in
considerazione un costo relativo all’ottenimento della licenza edilizia ai fini
dell’imposta sugli utili immobiliari, dal profilo delle imposte ordinarie il
risultato fiscale derivante dalle vendite immobiliari non subirebbe alcuna
modifica (il valore contabile-fiscale della licenza edilizia rimarrebbe
comunque pari a CHF 1). Per effetto del computo delle perdite ordinarie
sugli utili TUI, pur ammettendo un costo per l’ottenimento della licenza
edilizia nell’ambito dell’imposta speciale, il risultato fiscale complessivo
non muterebbe e di conseguenza nemmeno l’utile imposto attraverso la TUI”.
A dimostrazione delle proprie affermazioni, l’RS 1 allega un nuovo calcolo
teorico che mostra addirittura “un incremento di fr. 2'554” sul “totale
delle imposte dovute per gli anni 2014-2019” (v. doc. 1 e 2).

 

 

                                  P.   Infine, con lettera
del 2 maggio 2022, RA 1 SA conferma di non poter “aderire alle considerazioni
espresse dall’ufficio in quanto l’importo è ben più consistente di quanto
asserisce lo stesso ufficio nella propria presa di posizione; si pensi
non solo ai costi dei professionisti indicati, a cui certamente si aggiungono
anche numerosi costi secondari (costi diversi, tasse di decisione, consulenti,
ecc.) che hanno concorso all’ottenimento dell’agognata licenza edilizia”.

                                         Chiede “di essere
ulteriormente sentita nel caso in cui non si possa ammettere l’importo
richiesto”.

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Lo
Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è
rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di
immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata.
Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in
considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta,
il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari –
Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di
procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

 

                                         1.2.

                                         L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

                                         Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

                                   2.   2.1.

                                         Per l’art. 134 cpv. 1 LT,
sono considerati costi di investimento:

·        
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di
iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a
un mediatore;

·        
i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i
costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le
tasse di allacciamento;

·        
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri
fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per
liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del
precedente acquisto.

 

                                         2.2.

                                         Per quanto attiene, in
particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità
presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che
abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di
diritto.

                                         È peraltro irrilevante che
la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore
corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del
valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo
effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

                                         Computabili sono in primo
luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni,
prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino,
ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non
edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni
realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina e
giurisprudenza ivi citate).

 

                                         2.3.

                                         Non possono invece essere
fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o
dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

                                         La legge tributaria
prevede la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle
spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di
amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante
giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza
aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso
e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p.
390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece
deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni
patrimoniali” (art. 33 lett. d LT).

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Il presente ricorso
verte da un lato sul mancato riconoscimento da parte dell’RS 1 delle spese sostenute
per l’ottenimento della licenza edilizia quantificate dalla ricorrente in fr. 4'654'771.‑;
dall’altro, sulla commisurazione dei costi di costruzione (per la ricorrente a
fr. 30'345'799.‑, mentre per l’RS 1 erano pari a
fr. 28'697'941.‑) e sull’accertamento della perdita 2014 (nella
decisione impugnata la perdita accertata dall’RS 1 per il 2014 era di
fr. 127'569.‑, che in TUI ha riconosciuto solo in ragione di
fr. 94'749.‑).

 

                                         3.2.

                                         Per quanto riguarda i
costi di costruzione e la compensazione delle perdite, come già rilevato,
l’autorità di tassazione ha riesaminato la documentazione ed è giunta alla
conclusione che “l’importo di CHF 1'882'142 fatturato al Comune
di __________ per la sistemazione della piazza viene dedotto dal costo
d’investimento in misura di CHF 1'260'332 (importo dichiarato quale costo
sostenuto per la sistemazione della piazza). La differenza di CHF 621'810
è invece considerata quale ricavo nell’anno 2015 (anno della fatturazione)”.

                                         Dall’altra parte, ha
ritenuto “equo considerare il valore d’investimento” dei 34/119 del
foglio PPP __________ di complessivi 119‰ f. b. __________ RFD di __________,
corrispondenti a 34 dei 119 posteggi. La ricorrente ha infatti devoluto la
propria quota alla comunione dei comproprietari con atto pubblico del 2021.
Secondo il fisco, si dovrebbe pertanto considerare il relativo valore di
investimento “quale perdita accertata relativa al periodo fiscale 2011[…]
e quantificare in CHF 0 il valore fiscale dei 34‰ gravati da servitù”.

                                         Da qui la disponibilità
dell’RS 1 a “correggere le perdite accertate computabili nel 2014 da
CHF 127'569 a CHF 1'225'220 (CHF 127'569 + CHF 1'097'651)”
perché “nell’ambito dell’allestimento delle decisioni su reclamo IC, IFD e TUI
2014 e 2015 il valore d’investimento era stato quantificato in
CHF 1'076'509 (valore di acquisto CHF 100'779 e costi di costruzione
CHF 975'730). Tenuto conto [della] sistemazione [della]
piazza, esso può essere rettificato in CHF 1'097'651 (valore di acquisto
CHF 100'779 e costi di costruzione CHF 996'872)”.

                                         L’autorità di tassazione
ha pertanto proposto di commisurare l’utile ordinario IFD in fr. 115'728.– nel
2014 e fr. 829'736.– nel 2015 e l’utile immobiliare soggetto alla TUI (al netto
delle perdite ordinarie compensabili) in fr. 115'727.– nel 2014 e fr. 829'737.–
nel 2015. 

                                         Nella sua replica del 18
marzo 2022, la ricorrente ha accolto favorevolmente la proposta dell’RS 1.

                                         In queste circostanze, le
decisioni possono essere modificate nel senso della proposta dell’autorità
fiscale, che si fonda sull’esame di nuova documentazione, in particolar modo
sull’esito “di accertamenti effettuati presso l’Ufficio del registro
fondiario dopo l’udienza del 10 febbraio 2022”, che hanno permesso di
conoscere il contenuto dell’atto pubblico dell’ottobre 2021.

 

                                         3.3.

                                         Per quanto concerne i
costi legati ai posteggi e la compensazione delle perdite, il ricorso è conseguentemente
accolto. Rimane per contro litigiosa la questione dei costi per la licenza
edilizia.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         L’insorgente censura il
mancato riconoscimento da parte dell’RS 1 delle spese sostenute per
l’ottenimento della licenza edilizia, affermando di aver reso “sufficientemente
[…] plausibile l’investimento fatto dalla società” ed ammettendo che la
mancanza di giustificativi sia “da ricondurre alle vicissitudini della
società e ai vari azionisti avvicendatisi prima [della ricorrente], la
quale non è mai entrata in possesso dei dati contabili storici”. Nella
replica presentata il 18 marzo 2022, la ricorrente afferma che la documentazione
a comprova è “ormai inesistente” e che “ha riscontrato difficoltà
oggettive” per reperirla, senza però sostanziare la sua allegazione (v. replica
del 18.03.2022).

 

                                         4.2.

                                         Giusta
l'art. 200 LT, applicabile per analogia alla procedura di tassazione in materia
di imposizione degli utili immobiliari (art. 213 LT), il contribuente deve fare
tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta: deve
segnatamente fornire, a domanda dell'autorità di tassazione, informazioni orali
e scritte e presentare libri contabili, giustificativi e altri attestati.

                                         Secondo
il Tribunale federale, il ricorrente che vuole ottenere una deduzione non può
accontentarsi di affermare genericamente che ha avuto altre spese, ma deve
comprovare tale affermazione: se la legge impone al contribuente di documentare
in determinati modi le sue allegazioni, egli non può sottrarsi a questo
obbligo. A questo proposito, va ricordato che, secondo un consolidato
principio, è il contribuente ad avere l’onere della prova per i fatti che
concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l'erario (sentenza TF n.
2A.438/2006 del 14 dicembre 2006 consid. 3.2; DTF 121 II 257 consid. 4c/aa;
sentenza TF n. 2A.209/2005 del 3 novembre 2005, in: RtiD I-2006 n. 11t consid.
4.1; Blumenstein/Locher, System
des schweizerischen Steuerrechts, 6a ediz., Zurigo 2002, p. 416, con
rinvii).

                                         In simili casi, l'autorità
di tassazione deve partire dal principio che i fatti addotti dal contribuente,
ma non documentati, non sono presi in considerazione: prescindere da questa
esigenza significherebbe infatti non già correggere una presunta inesattezza ma
sostituire l'obbligo posto a carico del contribuente di documentare e provare
determinati fatti con l'apprezzamento dell'autorità (sentenza TF n. 2A. 344/89
del 3 dicembre 1990, in: RDAT II-1991; DTF 107 Ib 218). 

                                         In particolare, la prova
dei costi di investimento spetta pertanto sempre all’alienante. La mancata
presentazione della relativa documentazione comporta il rifiuto della deduzione
di tali costi. L’autorità fiscale deve unicamente limitarsi ad avvertire il
contribuente che, in tal caso, le circostanze che diminuiscono l’onere,
segnatamente i costi d’investimento, non verranno prese in considerazione (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 361 e
giurisprudenza e dottrina citate).

 

                                         4.3.

                                         Confermando una sentenza
della Camera di diritto tributario in materia di imposta sugli utili
immobiliari (sentenza CDT n. 80.2014.36 del 29 luglio 2014), il Tribunale
federale ha ribadito che i costi d’investimento sono un fattore che concorre a
ridurre l’onere fiscale. In via di principio, la prova per fatti che permettono
di stabilire questo parametro incombe quindi ai contribuenti. Secondo la
giurisprudenza, la prova delle spese sostenute a tale titolo avviene di regola
mediante presentazione di fatture quietanzate o di altri documenti
giustificativi (sentenza TF n. 2C_811/2014 consid. 4.3 e giurisprudenza e
dottrina ivi citate). Di principio, quando il contribuente non soddisfa
all’onere della prova che gli incombe non vi è pertanto nemmeno spazio per una
tassazione d’ufficio. In un simile caso, il fisco non ha in effetti che da
prendere atto del fatto che la prova necessaria non è stata addotta e quindi
negare la deduzione richiesta. Secondo il Tribunale federale, una tassazione
d’ufficio per mezzo di una stima rientra tuttavia di nuovo in considerazione
quando in gioco è solo l’ammontare della deduzione e il suo accertamento
nell’ambito della procedura probatoria si sia rivelato impossibile per motivi
indipendenti dal contribuente (consid. 6.1 e giurisprudenza e dottrina ivi citate).

                                         Nel caso sottoposto al
giudizio dell’Alta Corte, litigiosa era la commisurazione dei costi di
costruzione e miglioria sostenuti dai ricorrenti e fatti valere in deduzione
dall’utile realizzato con la vendita di un immobile. In quel caso, i
contribuenti avevano dichiarato di non avere più a disposizione tutti i
giustificativi per il calcolo dei costi di costruzione, a causa di un sinistro
dovuto a delle infiltrazioni d’acqua, ed avevano di conseguenza proceduto ad una
loro stima, moltiplicando “il prezzo di costruzione di fr. 580.‑
al mc per il totale dei mc come da stima ufficiale”. L’autorità di
tassazione aveva invece accertato i costi di costruzione e miglioria basandosi
sull’importo “indicato sulle domande di costruzione presentate all’Ufficio
tecnico comunale per il rilascio delle licenze edilizie”. Con il reclamo, i
contribuenti contestavano la valutazione dell’Ufficio di tassazione in quanto “inadeguata
rispetto al periodo di costruzione ed alle rifiniture di qualità”,
proponendo una nuova valutazione dei costi di costruzione. L’Ufficio di
tassazione respingeva il reclamo confermando la decisione di prima istanza e spiegando
che la deduzione ammessa considerava, oltre ai costi preventivati, anche un
aumento del 10%, ovvero una “variazione considerata “normale” tra il
preventivo e il consuntivo”. Adita dai contribuenti, la Camera di diritto aveva
sostanzialmente confermato la decisione dell’autorità di tassazione.

                                         Nel caso sottoposto al
giudizio della Suprema Corte ‑ consci di non potere adempiere
al proprio onere della prova attraverso la produzione della documentazione
richiesta in questi casi ‑ i contribuenti hanno essi stessi
basato la propria rivendicazione unicamente su di una stima. Tuttavia, per il
Tribunale federale quanto richiesto non tiene conto del fatto che per i casi concernenti
un fattore che concorre a ridurre il carico impositivo in merito al quale non
può essere addotta nessuna prova certa, la tassazione d’ufficio (per
apprezzamento) costituisce in realtà solo un modo di venire incontro al
contribuente. In assenza di una tale possibilità, all’autorità fiscale non resta
infatti che applicare le sole regole in materia di onere della prova, con la conseguenza
che la deduzione richiesta dal contribuente deve essergli negata del tutto
(consid. 6.3 e giurisprudenza e dottrina ivi citata).

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Ritornando al caso
in disamina, la ricorrente pretende la deduzione dei costi per l’ottenimento
della licenza edilizia quali costi d’investimento in ragione di
fr. 4'654'771.‑, senza però addurre alcun giustificativo per
comprovarli. L’insorgente giustifica la sua richiesta spiegando che “la
società ha vissuto momenti di gloria e momenti meno edificanti, ma è innegabile
il fatto che la stessa, tra mille difficoltà, sia entrata in possesso di una
licenza per l’edificazione del quartiere. Tale fatto è oggettivo e facilmente
comprensibile: la problematica relativa alla raccolta dei giustificativi è da
ricondurre alle vicissitudini della società e ai vari azionisti
avvicendatisi prima della nostra cliente, la quale non è mai entrata in
possesso dei dati contabili storici. Grazie ad una minuziosa ricerca siamo riusciti
almeno a plausibilizzare questi costi, perché la società, già nel 1990 si
aggiudicò il concorso per la realizzazione del menzionato __________, come menzionato
nel contratto notarile del 26 marzo 1998”. 

 

                                         5.2.

                                         Il contribuente che
possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di
riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi d’assicurazione e le
spese d’amministrazione da parte di terzi (art. 32 cpv. 2 LIFD; art. 31 cpv. 2
LT). Non possono per contro essere dedotte le spese d’acquisto, di
fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali (art. 34 lett. d LIFD;
art. 33 lett. d LT). Queste ultime sono deducibili dall’utile soggetto
all’imposta sugli utili immobiliari (cfr. sentenza del TF 2C_1166/2016 del 4
ottobre 2017 consid. 2.3).

                                         Se il contribuente
esercita un’attività lucrativa indipendente, sono deducibili le spese aziendali
e professionali giustificate (art. 27 cpv. 1 LIFD; art. 26 cpv. 1 LT). Anche in
questo caso, non sono deducibili le spese di miglioria di beni patrimoniali,
poiché l’art. 34 lett. d LIFD e l’art. 33 lett. d LT si applicano
nell’ambito privato e anche commerciale. Per le persone giuridiche, gli
articoli 58 cpv. 1 lett. b LIFD e 57 cpv. 1 lett. b LT prevedono che
debbano essere riprese nell’utile netto imponibile le spese di fabbricazione,
d’acquisizione e di miglioramento di immobilizzi. Si tratta infatti di costi
che devono essere registrati a bilancio quali attivi (Locher/Giger/Pedroli, Kommentar DBG, 2a ed.,
Basilea 2022, n. 97 ad art. 58 LIFD, p. 333).

                                         I costi di investimento
che concernono immobili commerciali devono pertanto essere iscritti a bilancio
quali attivi. Se vengono registrati quali costi a carico del conto economico,
l’autorità fiscale procede ad una ripresa.

 

                                         5.3.

                                         Nel caso in esame, nonostante
abbia quantificato in modo molto preciso i costi sostenuti per l’ottenimento
della licenza edilizia, la ricorrente non ha apportato alcuna prova
documentale.

                                         Al ricorso ha allegato unicamente
una licenza edilizia e due rinnovi della stessa. Da nessuna è possibile
evincere un eventuale costo preventivato per l’edificazione del __________, ma
unicamente le tasse per l’ottenimento della licenza (fr. 5'000.‑ per
quella rilasciata il 27.03.1998; fr. 100.‑ per il rinnovo del
14.09.2005 e fr. 2'500.‑ per il rinnovo del 1° luglio 2008). 

                                         Dalla documentazione a
disposizione dell’autorità giudicante, sembrerebbe che la domanda di
costruzione sia stata inoltrata nell’autunno del 1997. Gli incarti fiscali
relativi all’insorgente per gli anni fiscali 1995-1997 non riportano la
registrazione di alcun costo di progettazione finalizzato all’ottenimento della
licenza di costruzione. Vi è solo un costo straordinario di fr. 1'417'335.‑
allibrato a conto economico per il 1996, la cui origine è però difficilmente
ricostruibile.

                                         Al proposito, nella sua
presa di posizione del 29 marzo 2022, l’RS 1 fa notare che “la licenza
edilizia è contabilizzata a CHF 1 [e che] negli anni 2003-2005 era
stato riattivato alla voce “Terreni: licenza di costruzione” un importo di
CHF 3'030'651.54, poi ammortizzato completamente nel 2006. Di conseguenza,
nella denegata ipotesi in cui dovesse essere preso in considerazione un costo
relativo all’ottenimento della licenza edilizia ai fini dell’imposta sugli
utili immobiliari, dal profilo delle imposte ordinarie il risultato fiscale
derivante dalle vendite immobiliari non subirebbe alcuna modifica (il valore
contabile-fiscale della licenza edilizia rimarrebbe comunque pari a CHF 1)”.

                                         Inoltre, l’RS 1 aggiunge
che “per effetto del computo delle perdite ordinarie sugli utili TUI, pur
ammettendo un costo per l’ottenimento della licenza edilizia nell’ambito
dell’imposta speciale, il risultato fiscale complessivo non muterebbe e di
conseguenza nemmeno l’utile imposto attraverso la TUI”. Allegando un
calcolo dimostrativo che tiene in considerazione l’ipotetico costo per
l’ottenimento della licenza edilizia pari a fr. 3'030'651.‑, l’RS 1
evidenzia che “il totale delle imposte dovute per gli anni 2014-2019
subisce – rispetto al conteggio che […] è stato trasmesso in data 10
marzo 2022 – addirittura un incremento di CHF 2'554 (per effetto
di una diversa suddivisione dell’utile 2016 sugli utili TUI dell’anno, imposti
ad aliquote differenti)”.

                                         La ricorrente non può
pertanto pretendere la deduzione di costi di miglioria che o non sono mai stati
registrati fra gli attivi o sono stati totalmente ammortizzati. 

 

                                         5.4.

                                         5.4.1.

                                         In ogni caso, la
documentazione prodotta non è sufficiente per giustificare una deduzione di
ulteriori costi.

 

                                         5.4.2.

                                         Il “Dettaglio costo
costruzione 2011” e il “Riassunto costi/pagamenti 2009-2016”, allegati al
ricorso – oltre ad essere successivi al suo rilascio ‑ non
riportano delle registrazioni di costi di progettazione finalizzati ad ottenere
la “agognata” licenza edilizia. Vi è un’unica registrazione contabile
relativa ad una licenza edilizia che allibra un pagamento per il Comune di __________
in ragione di fr. 10'000.‑, non riconducibile tuttavia alle licenze
summenzionate.

 

                                         5.4.3.

                                         Stesso discorso vale per l’estratto
dell’Ufficio esecuzione di __________ che si riferisce alle esecuzioni pendenti
al 19 giugno 2009. Non vi è alcuna registrazione che possa giustificare le
spese sostenute per l’ottenimento della licenza edilizia.

 

                                         5.4.4.

                                         In sede di replica, alfine
di comprovare i costi per l’ottenimento della licenza edilizia, la ricorrente
ha chiesto all’arch. __________, che a suo tempo aveva gestito il cantiere, di
quantificare “il valore delle opere di architettura (progettazione) [… e
…] gli onorari degli specialisti”, giungendo ad una “somma totale
fino a ottenimento della licenza di costruzione [di] oltre CHF 3.5
milioni” (v. scritto del 18.03.2022). 

                                         Nel suo scritto, l’architetto
dichiara sì di avere assunto il mandato per l’edificazione del __________ a
partire dal 2013, tuttavia solo dopo che la RI 1 SA aveva ottenuto la licenza
edilizia sulla base di un progetto allestito da altri.

                                         Di fatto, l’arch. __________
procede ad una stima, valutando le “opere eseguite fino al momento in cui ho
assunto il progetto, in base alle norme SIA, [in] fr. 2'879'002.‑,
a cui si devono aggiungere gli onorari degli specialisti”. Si tratta però di
un calcolo puramente teorico, inadatto a suffragare i reali costi sopportati
dalla RI 1 SA che, per giurisprudenza, avrebbe dovuto comprovarli tramite
fatture quietanzate o altri documenti giustificativi, come per esempio le
registrazioni contabili.

                                         Di conseguenza, come correttamente
sostenuto dall’RS 1, tale documento, del tutto funzionale alla causa della
ricorrente, non può essere annoverato tra i giustificativi a sostegno di una
eventuale deduzione delle spese di progettazione tra i costi d’investimento.

 

                                         5.5.

                                         Non fornendo quanto
richiesto, l’RS 1 SA, che non ha ottemperato ai propri obblighi procedurali che
le incombono ex art. 200 LT, dovrà sopportarne le conseguenze.

                                         Date le circostanze, non
essendo in gioco unicamente l’ammontare della deduzione, bensì il suo accertamento,
l’autorità di tassazione non può e non deve procedere ad una valutazione
(tassazione d’ufficio) dei costi d’investimento sostenuti dalla ricorrente.
Deve unicamente negare la deduzione richiesta in quanto non comprovata.

                                         Su questo aspetto, l’operato
dell’RS 1 merita di essere tutelato e le decisioni di tassazione IC/IFD 2014 e
IC/IFD 2015 dopo reclamo come pure le decisioni TUI 2014 e TUI 2015 dopo
reclamo devono essere confermate. Il ricorso deve pertanto essere respinto.

 

 

                                   6.   Desta qualche interrogativo
il fatto che l’importo dei costi per l’ottenimento della licenza edilizia, quantificati
con minuziosa precisione dalla ricorrente e richiesti in deduzione dall’utile
immobiliare realizzato negli anni 2014 e 2015, corrisponda esattamente all’ammontare
della perdita d’esercizio netta del periodo 2006, che ‑ a suo
tempo ‑ l’RS 1 non aveva riconosciuto neppure in sede di
reclamo, perché mancava “un interesse attuale ad impugnare le tassazioni in
oggetto”, essendo l’imposta cantonale e federale sull’utile pari a zero
franchi (v. decisione di tassazione IC/IFD 2006 e decisione IC/IFD 2006 dopo
reclamo dell’11 marzo 2010; scritto del 2 maggio 2022 all’att. CDT: “in
quell’anno infatti l’ufficio stralciò un ammontare di ben CHF 4'293'555,
riconoscendo unicamente una perdita di CHF 361'216 […] a fronte di
un risultato passivo di ben CHF 4'654’771”).

                                         Ci si potrebbe chiedere
se, rivendicando la deduzione dei costi per la licenza edilizia, da dedurre
dagli utili conseguiti negli anni 2014 e seguenti, la ricorrente non cerchi di
compensare una ipotetica perdita d’esercizio, che risale tuttavia al 2006 e che
come tale non sarebbe comunque computabile.

                                         La questione non necessita
tuttavia di essere ulteriormente approfondita.

 

 

                                   7.   Di conseguenza, per
quanto concerne la commisurazione della perdita 2014 e dei costi di costruzione
sostenuti dalla ricorrente, conformemente a quanto proposto dall’RS 1 ed
accettato dalla ricorrente, il ricorso è accolto. Per il resto, è respinto.

                                         Visto l’esito, la tassa
di giustizia e le spese di procedura sono a carico della ricorrente in ragione
di 2/3.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                        1.   Il
ricorso è parzialmente accolto.

                                         §      Di
conseguenza, le decisioni del 21 ottobre 2021 in materia di IC/IFD 2014 e
IC/IFD 2015 e le decisioni del 26 ottobre e del 29 novembre 2021 in materia di
imposta sugli utili immobiliari sono riformate nel senso che l’utile ordinario
IFD è stabilito in fr. 115'728.– nel 2014 e fr. 829'736.– nel 2015 e l’utile
immobiliare soggetto alla TUI (al netto delle perdite ordinarie compensabili)
in fr. 115'727.– nel 2014 e fr. 829'737.– nel 2015.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                 fr.  1’200.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi     fr.    300.–

                                         per un totale di                                                      fr. 1’500.–

                                        sono a carico della
ricorrente in ragione di due terzi (fr. 1000.‑).

 

                                   3.   Contro il presente giudizi                                    Copia
per conoscenza:

                                         -
municipio di __________.

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il
presidente:                                                         La segretaria: