# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1278b371-befe-5030-a0ee-1cbc06ba8500
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-01-25
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 25.01.2024 III 2023 152
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2023-152_2024-01-25.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2023 152

Entscheid vom 25. Januar 2024 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien 1. A.________ AG
2. B.________,
3. Dr. C.________,

Beschwerdeführer,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. C.________,

gegen

1. Gemeinderat Schübelbach, Grünhaldenstrasse 3, 
Postfach 74, 8862 Schübelbach,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________,

2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Nutzungsplanung - Teilnutzungsplan 
verkehrsintensive Einrichtungen)

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Sachverhalt:

A. Nach einer ersten Publikation des Mitwirkungsverfahrens zum Teilzonen-
plan "verkehrsintensive Einrichtungen" mit Auflage der entsprechenden Unterla-
gen (Änderung Baureglement vom 15.2.2022; Teilnutzungsplan verkehrsintensi-
ve Einrichtungen, Massstab 1:2'500, vom 15.2.2022 sowie Bericht nach Art. 47 
RPV vom 15.2.2022) im März 2022 überarbeitete der Gemeinderat Schübelbach 
die Planunterlagen aufgrund der eingegangenen Stellungnahmen und publizierte 
sie erneut (Amtsblatt Nr. 36 vom 9.9.2022 S. __14) zusammen mit der Behand-
lung der Mitwirkungseingaben vom 5. September 2022 sowie dem Vorprüfungs-
bericht des Volkswirtschaftsdepartements vom 12. August 2021.

B. Gegen diese Teilnutzungsplanung erhoben unter anderem die A.________ 
AG und E.________ am 13. September 2022 sowie Dr. C.________ am 5. Okto-
ber 2022 Einsprache. 

Mit Beschluss (GRB) Nr. 56 vom 21. Februar 2023 entschied der Gemeinderat 
wie folgt über die Einsprachen:

1. (Abweisung der Einsprache einer Drittperson).

2. Die Einsprache von Dr. C.________ (Einsprecher 2) vom 5. Oktober 2022 
wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

3. Die Einsprache der A.________ AG und von E.________, v.d. RA Dr. 
C.________ (Einsprecher 3) vom 5. Oktober 2022 wird teilweise gutgeheissen 
und Art. 50 Abs. 2 BauR-Entwurf wird gesamthaft wie folgt neu formuliert:
"Altrechtliche verkehrsintensive Einrichtungen ausserhalb der im Zonenplan 
bezeichneten Flächen 'Zone für mittelgrosse verkehrsintensive Einrichtungen' 
sind in ihrem Bestand geschützt.
Der Bestandesschutz gilt auch für Einrichtungen, die an ihrer Stelle errichtet 
werden und bezogen auf die verkehrlichen Auswirkungen vergleichbar sind. 
Es besteht eine Erweiterungsmöglichkeit der altrechtlichen Verkaufsfläche um 
max. 30 %."
lm Übrigen wird die Einsprache abgewiesen.

4. (Einsprachebehandlung einer weiteren Drittperson [Einsprecher 4] mit 
Anpassungen von Art. 50 Abs. 2 BauR-Entwurf).

5. Die textliche Anpassung beim Art. 50 Abs. 2 BauR-Entwurf aufgrund der 
teilweise gutgeheissenen Einsprachen 3 und 4 wird nicht als wesentliche 
Änderung des aufgelegten Entwurfs qualifiziert, weshalb auf eine 
Wiederholung des Auflage- und Einspracheverfahrens verzichtet wird.

6. (Abweisung der Einsprache einer weiteren Drittperson).

7.-9. (Kosten, Rechtsmittelbelehrung und Zustellung).

C. Gegen diesen Einspracheentscheid erhoben die A.________ AG, 
E.________ und Dr. C.________ mit einer gemeinsamen Eingabe vom 20. März 

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2023 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden 
Anträgen: 

1. Der Beschluss Nr. 56 des Gemeinderates Schübelbach vom 21. Februar 2023 
sei aufzuheben, soweit die Einsprachen der Beschwerdeführer abgewiesen 
wurden.

2. Es seien die Liegenschaften entlang der F.________-strasse, namentlich KTN 
__01, __02 und __03, Schübelbach, der Zone für mittelgrosse 
verkehrsintensive Einrichtungen (Zone vE) zuzuweisen.

3. Es sei in den Zentren von Siebnen-Schübelbach, Schübelbach und Buttikon, 
keine Zone für verkehrsintensive Einrichtungen (vE) auszuscheiden.

4. Es sei Art. 47 Abs. 3 BauR wie folgt zu fassen:
Art. 47 Abs. 3 BauR
Von den verkehrsintensiven Einrichtungen ausgenommen sind Sportanlagen 
von lokaler Bedeutung wie namentlich Fussballplätze oder Turnhallen, 
Geschäfte mit überdurchschnittlich grossen Ausstellungsflächen wie Garagen, 
Möbelgeschäfte etc. oder zu Produktionsstätten zugehörige Ausstellungs- und 
Verkaufsräume, welche nur geringe verkehrliche Auswirkungen haben.

5. Eventualiter sei der Beschluss Nr. 56 des Gemeinderates Schübelbach vom 
21. Februar 2023 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vor-
instanz zurückzuweisen.

6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. gesetzliche Mehrwertsteuer) 
zulasten der Vorinstanz.

Mit Beschluss (RRB) Nr. 521/2023 vom 22. August 2023 wies der Regierungsrat 
die Beschwerde ab (Disp.-Ziff. 1) und auferlegte die Verfahrenskosten von 
Fr. 1'500.-- den Beschwerdeführern (Disp.-Ziff. 2). Parteientschädigungen wur-
den keine zugesprochen (Disp.-Ziff. 3). 

D. Gegen diesen RRB (Versand am 29.8.2023) erheben die A.________ AG, 
B.________ (als Alleinerbin und Rechtsnachfolgerin des am 5.6.2023 verstorbe-
nen E.________ sel.) sowie Dr. C.________ mit Eingabe vom 18. September 
2023 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen: 

1. Der Beschluss Nr. 521/2023 vom 22. August 2023 des Regierungsrates des 
Kantons Schwyz und der Beschluss Nr. 56 des Gemeinderates Schübelbach 
vom 21. Februar 2023 seien aufzuheben.

2. Es sei im Dorfzentrum von Siebnen-Schübelbach keine Zone für verkehrs-
intensive Einrichtungen (vE) auszuscheiden.

3. Es seien die Liegenschaften entlang der F.________-strasse, namentlich KTN 
__01, __02 und __03, Schübelbach, der Zone für mittelgrosse 
verkehrsintensive Einrichtungen (Zone vE) zuzuweisen.

4. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz oder 
Beschwerdeinstanz zurückzuweisen.

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5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. gesetzliche Mehrwertsteuer) 
zulasten der Beschwerde- und Vorinstanz.

Des Weiteren beantragen die Beschwerdeführer 

gestützt auf Art. 6 Abs. 1 EMRK die Durchführung einer mündlichen Verhandlung 
samt Augenschein im Dorfkern von Siebnen-Schübelbach und an der F.________-
strasse.

E. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 26. Sep-
tember 2023 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Be-
schwerdeführer. 

Der Gemeinderat beantragt mit Vernehmlassung vom 18. Oktober 2023, die Be-
schwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer bei solidarischer Haft-
barkeit. Der Antrag auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung samt Au-
genschein sei abzuweisen. Ein solcher sei bereits im Verfahren III 2021 39 vom 
13. Juli 2021 betreffend den Erlass einer Planungszone durchgeführt worden. 
Der Antrag auf eine mündliche Verhandlung werde nicht begründet; der blosse 
Hinweis auf Art. 6 EMRK genüge nicht (S. 3 Ziff. 5). 

F.1 Am 19. Oktober 2023 teilt der verfahrensleitende Richter den Verfahrens-
beteiligten mit, dass ein Augenschein nach summarischer Sichtung der Akten 
(derzeit) als nicht erforderlich erachtet werde. Mit Schreiben vom 3. November 
2023 beantragen die Beschwerdeführer, das Verfahren vor dem Verwaltungsge-
richt sei zu sistieren. Sofern das vorliegende Verfahren trotzdem fortgesetzt wer-
de, werde am Antrag auf Durchführung eines Augenscheins samt mündlicher 
Verhandlung festgehalten.

F.2 Mit Zwischenbescheid VGE III 2023 186 vom 21. November 2023 wies der 
Einzelrichter den Sistierungsantrag ab. In den Erwägungen (Erw. 5.1) wurde zu-
dem festgehalten, dass für einen Augenschein angesichts der aktenkundigen 
Planunterlagen sowie der im Internet über WebGIS und Google Earth einsehba-
ren örtlichen Situation (derzeit) nach wie vor kein Anlass bestehe.

G. Am 15. Januar 2024 wurde in den Gerichtsräumlichkeiten in Schwyz die 
beantragte öffentliche Verhandlung durchgeführt. Die Beschwerdeführer reichten 
ihre Plädoyernotizen zu den Akten. 

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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Bund legt die Grundsätze der Raumplanung fest. Diese obliegt den 
Kantonen und dient der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bo-
dens und der geordneten Besiedlung des Landes (Art. 75 Abs. 1 der Bundesver-
fassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] vom 18.4.1999). 
Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch ge-
nutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie stimmen ihre 
raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die er-
wünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie 
achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse von 
Bevölkerung und Wirtschaft (Art. 1 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes [RPG; SR 
700] vom 22.6.1979; vgl. auch § 1 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes 
[PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987). Bund, Kantone und Gemeinden unter-
stützen mit Massnahmen der Raumplanung u.a. die Bestrebungen, die natürli-
chen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die Landschaft zu 
schützen, die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichti-
gung einer angemessenen Wohnqualität und kompakte Siedlungen zu schaffen 
(Art. 1 Abs. 2 lit. a, abis und b RPG). Zu den Planungsgrundsätzen, welche die mit 
Planungsaufgaben betrauten Behörden zu beachten haben, gehört die Schonung 
der Landschaft (Art. 3 Abs. 2 RPG) sowie die Gestaltung der Siedlungen nach 
den Bedürfnissen der Bevölkerung und die Begrenzung der Siedlungen in ihrer 
Ausdehnung (Art. 3 Abs. 3 RPG). Dabei sollen insbesondere Wohn- und Arbeits-
gebiete einander zweckmässig zugeordnet sein und schwergewichtig an Orten 
geplant werden, die auch mit dem öffentlichen Verkehr angemessen erschlossen 
sind (lit. a), Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brachlie-
genden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten 
zur Verdichtung der Siedlungsfläche (lit. abis) sowie Wohngebiete vor schädlichen 
oder lästigen Einwirkungen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen 
möglichst verschont werden (lit. b). Für die öffentlichen oder im öffentlichen Inter-
esse liegenden Bauten und Anlagen sind sachgerechte Standorte zu bestimmen 
(Art. 3 Abs. 4 RPG). 

1.2 Massnahmen der Raumplanung sind die Richtpläne der Kantone (Art. 6 ff. 
RPG) sowie die Nutzungspläne (Art. 14 ff. RPG). 

Art. 8 RPG definiert den Mindestinhalt der Richtpläne, Art. 8a RPG den Richt-
planinhalt im Bereich Siedlung. Der Richtplan legt unter anderem insbesondere 
fest, wie Siedlung und Verkehr aufeinander abgestimmt und eine rationelle sowie 
flächensparende Erschliessung sichergestellt werden (lit. b) und wie eine hoch-
wertige Siedlungsentwicklung nach innen bewirkt wird (lit. c). Richtpläne sind für 

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die Behörden verbindlich (Art. 9 Abs. 1 RPG; § 3 Abs. 2 PBG) und werden in der 
Regel alle zehn Jahre gesamthaft überprüft und nötigenfalls überarbeitet (Art. 9 
Abs. 3 RPG). 

Das hauptsächliche Planungsinstrument zur Umsetzung des Verfassungsauftrags 
von Art. 75 Abs. 1 BV sind die Nutzungspläne. Diese ordnen die zulässige Nut-
zung des Bodens (Art. 14 Abs. 1 RPG; § 4 Abs. 1 PBG). Sie sind für jedermann 
verbindlich (Art. 21 Abs. 1 RPG; § 4 Abs. 2 PBG). Aus Art. 15 Abs. 1 RPG und 
§ 18 Abs. 1 PBG, wonach Bauzonen so festzulegen sind, dass sie dem voraus-
sichtlichen Bedarf für 15 Jahren entsprechen, leitet sich ein Planungshorizont 
von 15 Jahren ab. 

1.3  Stehen den Behörden bei Erfüllung und Abstimmung raumwirksamer Auf-
gaben Handlungsspielräume zu, so wägen sie die Interessen gemäss Art. 3 
Abs. 1 der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) vom 28. Juni 2000 gege-
neinander ab, indem sie die betroffenen Interessen ermitteln (lit. a), diese Inter-
essen beurteilen und dabei insbesondere die Vereinbarkeit mit der anzustreben-
den räumlichen Entwicklung und die möglichen Auswirkungen berücksichtigen 
(lit. b) und diese Interessen aufgrund der Beurteilung im Entscheid möglichst um-
fassend berücksichtigen (lit. c). Sie legen die Interessenabwägung in der Be-
gründung ihrer Beschlüsse dar (Abs. 2). Neben den Zielen und Grundsätzen von 
Art. 1 und 3 RPG sind auch die betroffenen öffentlichen und privaten Interessen 
ausserhalb der Raumplanung zu berücksichtigen. Bei der Gewichtung der Inter-
essen spielen zudem rechtliche Vorgaben auf Ebene Verfassung und Gesetz ei-
ne grosse Rolle. Von zentraler Bedeutung bei der Nutzungsplanung sind die 
Festlegungen des kantonalen Richtplans. Geht es um die Gewichtung von 
Schutzanliegen, kommt den Schutzinventaren des Natur- und Heimatschutzes 
(NHG; SR 451) vom 1. Juli 1966 grosse Bedeutung zu. Die ermittelten und ge-
wichteten Interessen sind einem Entscheid zuzuführen. Ziel ist, dass die wichti-
gen Interessen am Ende möglichst umfassend wirksam werden können. Dabei 
stellen sich auch Fragen der Verhältnismässigkeit (vgl. Aemisegger/Kissling, in: 
Praxiskommentar RPG [nachfolgend: PK-RPG]: Nutzungsplanung 2016, Vorbe-
merkungen zur Nutzungsplanung N 14 ff.; BGE 127 II 273 Erw. 4c).

1.4 Die Gemeinden sind verpflichtet, Zonenpläne und Erschliessungspläne 
samt den zugehörigen Vorschriften zu erlassen (§ 15 Abs. 1 Satz 1 PBG). Bei 
der Erfüllung ihrer Planungspflicht sind die Gemeinden im Rahmen der Vorschrif-
ten und der übergeordneten Interessen des Bundes und des Kantons frei (§ 15 
Abs. 3 PBG). 

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Die Gemeinden scheiden im Zonenplan unter anderem die erforderlichen Bauzo-
nen aus (vgl. § 17 Abs. 1 PBG). Es können weitere Zonenarten festgelegt wer-
den (§ 17 Abs. 2 PBG). 

1.5.1  Im Rechtsmittelverfahren gemäss § 26 Abs. 2 PBG kommt dem Regierungs-
rat als erste Beschwerdeinstanz (§ 45 Abs. 1 lit. b des Verwaltungsrechtspflege-
gesetzes [SRSZ 234.110; VRP] vom 6.6.1974) prinzipiell volle Überprüfungszu-
ständigkeit zu (Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG). Dem steht der Grundsatz, dass den 
nachgeordneten Planungsträgern der nötige Ermessensspielraum zu belassen 
ist (Art. 2 Abs. 3 RPG; § 15 Abs. 3 PBG), nicht entgegen. Der Regierungsrat hat 
zu prüfen, ob das Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt worden 
ist, freilich im Bewusstsein seiner spezifischen Rolle als kantonale Rechtsmittel-
instanz und nicht als kommunale Planungsinstanz. Die Überprüfung hat sich sach-
lich vor allem dort zurückzuhalten, wo es um lokale Angelegenheiten geht, bei 
deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Be-
deutung sein sollen sowie bei ausgesprochenen Ermessensfragen. Sie hat aber 
so weit auszugreifen, dass die übergeordneten, vom Kanton zu sichernden Inter-
essen angemessen gewährleistet werden. Die Rechtsmittelbehörde hat sich zu-
dem institutionell auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie darf nichts 
Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunale Planung an einem Sollzustand 
zu messen. Sie hat dann einzuschreiten, wenn die vorgesehene Lösung auf-
grund überkommunaler öffentlicher Interessen als unzweckmässig erscheint oder 
den für die Raumplanung wegleitenden Grundsätzen und Planungszielen nicht 
entspricht (vgl. statt vieler VGE III 2018 206 vom 24.4.2019 Erw. 2.5.1; EGV-SZ 
2009 C 10.4; BGE 127 II 238 Erw. 3b/aa; Aemisegger/Haag, in: PK-RPG: Baube-
willigung, Rechtsschutz und Verfahren 2020, Art. 33 N 11 und 82 ff.; Wald-
mann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 33 N 64 ff.). 

Der Rechtsschutz will die Durchsetzung des Rechts gewährleisten und zielt nicht 
direkt auf die Beeinflussung der politischen Entscheide ab (Muggli, in: PK-RPG: 
Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren 2020, Art. 4 N 10). 

1.5.2  Dem Verwaltungsgericht kommt gestützt auf § 55 Abs. 1 VRP sowie in Be-
achtung von Art. 110 Bundesgesetz über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) 
vom 17. Juni 2005 und Art. 6 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte 
und Grundfreiheiten (EMRK; SR 0.101) vom 4. November 1950 als zweite Be-
schwerdeinstanz nur mehr eine beschränkte Kognition zu, nämlich eine Rechts-
kontrolle inkl. Sachverhaltsüberprüfung, indes keine Ermessenskontrolle (vgl. statt 
vieler VGE III 2018 206 vom 24.4.2019 Erw. 2.5.2 mit Hinweisen; BGE 131 II 81 
Erw. 6.6; Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 33 N 80a, 81). Als Rechtsverletzungen 
gelten auch qualifizierte Ermessensfehler (vgl. Wiederkehr/Plüss, Praxis des 

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öffentlichen Verfahrensrechts, 2020, N 2659), ebenso eine rechtsfehlerhafte 
Interessenabwägung (Tschannen, in: PK-RPG: Richt- und Sachplanung, Interes-
senabwägung 2019, Art. 2 N 81). Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG wird Genüge getan, 
wenn einer übergeordneten und von der planfestsetzenden Behörde unabhängi-
gen Beschwerdeinstanz, welche nicht ein Gericht sein muss, volle Kognition zu-
kommt (vgl. statt vieler VGE III 2016 34 vom 28.9.2016 Erw. 2.4; BGE 127 II 238 
Erw. 3b/bb; Aemisegger/Haag, a.a.O., Art. 33 RPG N 11).

2.1.1 Die strittige 
Teilzonenplanung 
sieht unter ande-
rem in Siebnen im 
Bereich nördlich 
und südlich der 
Glarnerstrasse ab 
der Wägitaler Aa 
in Richtung Osten 
bis zum Ausser-
dorfweg als über-
lagernde Festle-
gung eine Zone für mittelgrosse verkehrsintensive Einrichtungen (VE) vor, wel-
che insgesamt 102'429 m2 umfasst (vgl. Plan Nr. 473-36 vom 5.9.2022 "Teilnut-
zungsplan verkehrsintensive Einrichtungen", 1:2'500). Diese (überlagernde) Zone 
beschlägt im Wesentlichen (von West nach Ost) die Kernzone (K) sowie Wohn- 
und Gewerbezonen 4 (WG4) und einen kleinen Bereich Wohnzone 4 (W4; [südli-
cher Bereich von KTN 1811, östlich der Stockbergstrasse, Parzelle mit einem 
O.________]). 

2.1.2 Art. 47 Abs. 1 der vorgesehenen Ergänzung des Baureglements (BauR) 
vom 1. Januar 2017 (revidiertes Baureglement revBauR) definiert VE als Ein-
kaufs- oder Freizeitanlagen sowie solche Einrichtungen mit räumlich oder er-
schliessungstechnisch zusammenhängenden Anlagen. Grosse VE werden als 
unzulässig erklärt. 

Als nicht kumulative Kriterien für mittelgrosse VE gelten eine Verkaufsfläche von 
801 m2 bis 3'000 m2, 61 bis 300 Parkplätze sowie 400 bis 2'000 Fahrten/Tag (an 
100 Tagen pro Jahr). Art. 48 revBauR macht an mittelgrosse VE folgende Vorga-
ben:

1 Mittelgrosse verkehrsintensive Einrichtungen sind nur in den im Zonenplan 
bezeichneten Flächen zulässig.

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2 Die verkehrstechnisch hinreichende Erschliessung ist mit einem 
Verkehrsgutachten nachzuweisen. Die Normen des VSS (Schweizerischer 
Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute) sind richtungsweisend 
anzuwenden. Das Verkehrsgutachten ist spätestens mit dem Baugesuch 
einzureichen. 

3 Im Baubewilligungsverfahren ist aufzuzeigen, wie eine bodensparende 
Bebauung, hochwertige Umgebungsgestaltung (gemäss Art. 5 BauR), attraktive 
Anbindung an das Fuss- und Velowegnetz sowie eine gute Ausstattung der 
Abstellplätze für den Veloverkehr erreicht werden kann.

4 Die Parkierung der Motorfahrzeuge hat unterirdisch oder im Hauptgebäude zu 
erfolgen. 10-20 % der gemäss Art. 47 Abs. 1 ermittelten Parkplätze sind als 
Aussenparkplätze zulässig. Die Aussenparkplätze dürfen lediglich als 
Kurzzeitparkplätze (15-30 Minuten) genutzt werden. Davon ausgenommen sind 
Aussenparkplätze für Personen mit Bewegungseinschränkungen. 

5 Zur Beschränkung des Verkehrsaufkommens kann der Gemeinderat eine 
Parkraumbewirtschaftung verlangen. 

Art. 50 revBauR normiert für altrechtliche VE folgende Bestandesgarantie (unter 
Einbezug der Neuformulierung gemäss GRB Nr. 56 vom 21.2.2023, vgl. vorste-
hend Ingress lit. B):

1 Eine altrechtliche verkehrsintensive Einrichtung im Sinne dieser Bestimmung, 
gemäss Art. 47 Abs. 1, ist eine Einrichtung, die am 21. August 2020 
rechtmässig bestand oder rechtskräftig bewilligt war.

2 Altrechtliche verkehrsintensive Einrichtungen ausserhalb der im Zonenplan 
bezeichneten Flächen "Zone für mittelgrosse verkehrsintensive Einrichtungen", 
sind in ihrem Bestand geschützt. Der Bestandesschutz gilt auch für 
Einrichtungen, die an ihrer Stelle errichtet werden und bezogen auf die 
verkehrlichen Auswirkungen vergleichbar sind. Es besteht eine 
Erweiterungsmöglichkeit der altrechtlichen Verkaufsfläche von max. 30 %.

3 Die Regelbauweise ist bei altrechtlichen verkehrsintensiven Einrichtungen 
einzuhalten. Die Schwellenwerte für grosse verkehrsintensive Einrichtungen 
dürfen mit der Erweiterungsmöglichkeit nicht überschritten werden. 

2.2 Der Gemeinderat führt in seinem GRB Nr. 56 vom 21. Februar 2023 unter 
anderem aus, wohl treffe es zu, dass gerade in Zentrumslagen oftmals enge 
Platzverhältnisse und kleine Parzellen vorhanden seien. Dennoch sei es nicht die 
Absicht der vorliegenden Teilnutzungsplanung, Umstrukturierungen und Zusam-
menlegungen zwingend zu erwirken. ln der vorgesehenen Zone für mittelgrosse 
VE gebe es durchaus Möglichkeiten für die Ansiedlung von mittelgrossen VE, wie 
gerade auch laufende grössere Projektierungen zeigten. lm Übrigen bestehe kei-
ne Pflicht, aber die Möglichkeit, dass sich Grundeigentümer freiwillig zusam-
menschlössen und Projektierungen im Gestaltungsplanverfahren angegangen 
würden (Erw. 5.1). Die Beschwerdeführer stellten im Ergebnis die für mittelgrosse 
VE ausgeschiedenen Flächen gesamthaft in Frage, ohne allerdings alternative 

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Ausscheidungsflächen zu benennen. Wenn sie periphere Lagen für mittelgrosse 
VE bevorzugten, verkennten sie das der kommunalen Nutzungsplanung und 
auch der vorgelagerten kantonalen Richtplanung zugrundeliegende Zielbild. Es 
gehe namentlich um die integrierten Standorte und um attraktive Fuss- und Ve-
loerschliessungen. Zudem werde ein einseitiges Bild von den Möglichkeiten an 
Zentrumslagen gezeichnet. Zum einen gehe es immer auch um die Realisierbar-
keit von kleinen VE, welche offenbar nicht in Frage gestellt würden. Zum anderen 
würden sich aber auch gewisse Möglichkeiten für grosse [recte wohl: mittelgros-
se] VE ergeben (Erw. 6.1). Das zugunsten des Gebietes F.________ bzw. der 
dort noch unüberbauten Parzelle KTN __02 mit einer Fläche von 5'567 m2 vorge-
brachte Argument der (schnellen) Realisierbarkeit sei raumplanerisch nicht ent-
scheidend. Dort seien mittelgrosse VE ausserhalb der letzten unbebauten Par-
zelle KTN __02 ohnehin bereits realisiert. Diesem Umstand werde mit dem ei-
gens formulierten Art. 50 revBauR Rechnung getragen (Erw. 7.1). Aus der kan-
tonalen Richtplanung ergebe sich, dass die VE im Zeichen der bodensparenden 
Bebauung sowie der Verhinderung unerwünschter Verkehrsverlagerungen und 
Umweltbelastungen an integrierten Standorten vorzusehen seien, d.h. sie lägen 
im oder am Siedlungsschwerpunkt, insbesondere wenn Güter für den täglichen 
Bedarf angeboten würden. Eine der Nutzung angemessene Erschliessung durch 
den öffentlichen Verkehr sei unabdingbar. Vor allem aber brauche es eine attrak-
tive Erschliessung für den Fuss- und Radverkehr. Diese Aspekte sprächen bei 
einer sorgfältigen Abwägung klarerweise für die Zentrumslagen von Siebnen und 
Buttikon. Die periphere Lage des Gebiets F.________ stehe den Planungsinten-
tionen genau entgegen; sie ziehe Mehrverkehr nach sich. In Zentrumslagen kön-
ne demgegenüber mit modernen Mobilitätslösungen dem motorisierten Verkehr 
wirkungsvoll entgegengewirkt werden. Ein Vergleich der Standorte Siebnen-
Zentrum und F.________-strasse mit einem Untersuchungsradius von 300 m 
bzw. 500 m sei möglich. Hierbei könne auf Daten des Bundesamtes für Statistik 
des Jahres 2016 abgestellt werden. Für das Gebiet Siebnen-Zentrum ergäben 
sich bei einem Einzugsgebiet mit Radius 500 m 4'250 Einwohner und 
1'225 Beschäftigte. Die entsprechenden Vergleichszahlen müssten für die 
F.________-strasse mit 475 bzw. 425 angegeben werden. An der Beurteilung 
ändere nichts, dass bei neuen Überbauungen im ISOS-Gebiet besondere An-
sprüche zu erfüllen seien (Erw. 7.2). Gemäss den Vorgaben des kantonalen 
Richtplans könnten die klassischen peripheren Lagen ("auf der grünen Wiese") in 
grundsätzlicher Weise nicht mehr in Erwägung gezogen werden. Gemäss dem 
kommunalen Richtplan sollten Siedlungsstrukturen auf die Verkehrsinfrastruktur 
abgestimmt werden. lnsbesondere soll der Ortskern erneuert werden (Erw. 7.3).

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2.3 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss im Wesentlichen er-
wogen, der Gemeinderat habe die Begründungspflicht nicht verletzt, wenn er 
nicht näher auf die Rüge der Beschwerdeführer eingegangen sei, der kantonale 
Richtplan verlange eine explizite Bezeichnung der Standorte für mittelgrosse VE 
nur, wenn diese ausserhalb der Kern- und Zentrumszone lägen, was vorliegend 
gerade nicht der Fall sei (Erw. 3.1 ff.). Zwar sei unbestritten, dass die baulichen 
Möglichkeiten in Zentrumslagen eingeschränkter seien als an einem peripheren 
Standort auf der "grünen Wiese". Dies sei jedoch bei der Ausarbeitung des kan-
tonalen Richtplanes bereits bekannt gewesen (Erw. 4.1 f.). Im konkreten Fall sei-
en in den Kernzonen der Gemeinde Schübelbach sogar Neubauten für VE mög-
lich, wie die Beispiele der noch nicht überbauten Parzellen KTN __04 (4'870 m2), 
KTN __05 (1'531 m2 [diese Parzelle im Ortsteil Schübelbach-Buttikon]) sowie 
KTN __06 (4'242 m2) zeigten (Erw. 4.3). Auch in Berücksichtigung des ISOS sei-
en bauliche Änderungen, welche allenfalls für mittelgrosse VE notwendig wür-
den, möglich, und zwar nicht nur innere und äussere Umbauten, Vergrösserun-
gen und Umnutzungen, sondern auch komplette Neubauten (Erw. 5.2). Von einer 
besseren Eignung des Gebietes F.________ könne nicht die Rede sein 
(Erw. 6.3). Die geografische Lage in Bezug auf den Gemeindebann sei nicht 
massgebend, sondern die zentrale Lage an Siedlungsschwerpunkten (Erw. 6.4). 
Der eigenen Bewertung der Beschwerdeführer gemäss dem Kriterienkatalog des 
Erläuterungsberichts nach Art. 47 RPV komme keine Bedeutung zu (Erw. 7). Be-
treffend die Anbindung an den öV verkehrten in den Zentren auch noch zusätzli-
che Buslinien. Zudem sei die Anbindung ans Schienennetz grundsätzlich besser 
als beim Gebiet F.________ (Erw. 7.1). Bei der Erschliessung durch den Lang-
samverkehr sei nicht nur die Erreichbarkeit, sondern auch die Fahrdauer von Be-
deutung (Erw. 7.2). Der Güterumschlag sei auch im Zentrum möglich (Erw. 7.3). 
Von den aus östlicher Richtung anreisenden Besuchern würde in F.________ 
das gleiche Verkehrsaufkommen erzeugt wie im Zentrum (Erw. 7.4). Es werde 
nicht gegen Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG verstossen. Die Einhaltung der konkreten 
Immissionsgrenzwerte sei jeweils in den Baubewilligungsverfahren nachzuwei-
sen (Erw. 8.2). Nicht verfangen könne das Argument der Planbeständigkeit im 
Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG, auf welches sich die Beschwerdeführer unter 
Verweis auf die im Jahr 2013 für das Verkaufsgeschäft G.________ (2'614 m2) 
und vor rund 15 Jahren für den H.________ (1'000 m2) im Gebiet F.________ er-
teilten Baubewilligungen berufen wollen (Erw. 9). Anlass für eine Aufnahme von 
Möbelgeschäften in den Ausnahmekatalog in Art. 47 Abs. 2 revBauR bestehe 
nicht (Erw. 10.1), wie der Gemeinderat dargelegt habe (GRB Nr. 56 Erw. 7.4). 

2.4.1 Die Beschwerdeführer tragen in ihrer Beschwerde unter anderem nament-
lich folgende Rügen vor:

12

- Im Gebiet F.________ (bzw. I.________), wo sich die Grundstücke der Be-
schwerdeführer Ziff. 1 und Ziff. 2 befänden, seien mittelgrosse VE bereits rea-
lisiert worden, sollten inskünftig aber verboten sein. Damit soll einzig und al-
lein der Beschwerdeführerin Ziff. 2 für ihr nicht überbautes Grundstück 
KTN __02, das als einziges in der Gemeinde mit einer Fläche von 5'567 m2 
hierfür überhaupt noch in Frage komme, gerade eine solche Nutzung verbo-
ten werden, dies nach dem Motto: den Letzten beissen die Hunde (S. 6 
Rz. 3).

- Der Gemeinderat habe keine hinreichende Auseinandersetzung mit dem 
ISOS und damit keine genügende Interessenabwägung vorgenommen. Na-
mentlich fehlten erhärtete Angaben darüber, welche VE das ISOS im Zen-
trum von Siebnen überhaupt zulasse. Hierauf sei der Regierungsrat nicht 
eingegangen und habe somit seine Begründungspflicht verletzt. Da es sich 
bei der Nutzungsplanung um eine Bundesaufgabe handle, wäre zwingend ein 
Gutachten der Eidgenössischen Kommission für Natur- und Heimatschutz 
(ENHK) einzuholen gewesen. Eine Vereinbarkeit zwischen dem ISOS-Objekt 
Siebnen und der Zone für VE sei nicht vorstellbar; das schützenswerte Orts-
bild werde seines Charakters entledigt. Mit der Kleinräumigkeit des ISOS-
geschützten Dorfbildes vertrügen sich Einrichtungen mit den für mittelgrosse 
VE zulässigen Dimensionen und Parkpätzen nicht. Zudem bestehe im ISOS-
Gebiet für diverse Einzelobjekte ein Umgebungsschutz, was der Regierungs-
rat übersehen habe (S. 8 ff. Ziff. 6 ff.). 

- Es fehle auch an der Erschliessung der Zone für mittelgrosse VE im Dorfzen-
trum. Auch nach Ansicht des Gemeinderates brächten mittelgrosse VE einen 
erheblichen Mehrverkehr mit sich. Der Regierungsrat habe diese Frage nicht 
geprüft. Die Möglichkeit einer Erschliessung innert 15 Jahren sei nicht nach-
gewiesen worden, wie dies vom kantonalen Richtplanbeschluss B-7.2 und B-
7.3 lit. d verlangt werde. Die Glarnerstrasse, eine Kantonsstrasse, lasse im 
jetzigen Zustand keine Erschliessung von mittelgrossen VE mit entsprechen-
den Parkmöglichkeiten mehr zu. Es seien entsprechende Berichte einzuho-
len. Selbst der Gemeinderat erachte gemäss seinem eigenen Richtplan be-
reits heute den Verkehr betreffend die Knotensicherheit und Leistungsfähig-
keit der Glarnerstrasse im Dorfzentrum Siebnen-Schübelboch an drei Orten 
als verbesserungsbedürftig und daher ungenügend. Nicht umsonst sei für die 
mittelgrosse VE des G.________ auf der Liegenschaft KTN __07 der Be-
schwerdeführerin Ziff. 1 sowie für das Verkaufsgeschäft H.________ ein 
Rechtsabbieger mit Lichtsignalanlage verlangt worden. Eine Vereinbarkeit 
von Erschliessungsanlagen für VE mit dem ISOS sei nicht ersichtlich 
(S. 12 ff. Ziff. 19 ff.).

13

- Verletzt werde Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG. VE als lärmige und luftverunreinigen-
de Nutzungen seien von Wohnzonen fernzuhalten. Auch mit dieser Rüge ha-
be sich der Regierungsrat nicht auseinandergesetzt. Die vom Regierungsrat 
genannten gegenteiligen Beispiele (KTN __08, J.________, WG 4, unmittel-
bar neben einem Einfamilienhausquartier; KTN __09, K.________, WG4; 
KTN __05, in Buttikon, daher ohne Relevanz für Schübelbach) seien nicht 
einschlägig (S. 16 f. Ziff. 31 ff). 

- Der Gemeinderat handle auch der Vereinbarung mit Galgenen und Wangen 
betreffend eine Angleichung der Kernzonen zuwider (S. 19 Ziff. 39). 

- Zu bejahen für eine mittelgrosse VE sei das Gebiet F.________, wo sich be-
reits zwei mittelgrosse VE befänden, das geographisch im Zentrum der Ge-
meinde Schübelbach liege und vom ISOS nicht erfasst werde. Dort sei die 
Glarnerstrasse entsprechend ausgebaut und ein Lichtsignal erstellt worden. 
2013 seien der G.________ und der H.________ mit Verkaufsflächen von 
rund 2'500 m2 und 1'000 m2 bewilligt worden. Damit habe der Gemeinderat 
die Eignung dieses Gebiets für mittelgrosse VE bejaht. Zurzeit komme für ei-
ne mittelgrosse VE nur noch KTN __02 mit einer Fläche von 5'567 m2 in Fra-
ge. Sie könne auch fristgerecht gemäss Art. 15 Abs. 4 lit. b RPG erschlossen 
und überbaut werden. Die sehr gute Erschliessungssituation werde noch 
besser, wenn der im Richtplan vorgesehene und sich in Planung befindende 
Zubringer zum Autobahnanschluss "L.________" erstellt werde. Eine W2-
Zone befinde sich mindestens 55 m von KTN __02 entfernt und zudem auf 
einem Hügel. Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr (öV) sei nicht 
schlechter als beim Bereich, der in Buttikon für mittelgrosse VE vorgesehen 
sei (S. 19 ff. Ziff. 40 ff.). 

Mit der anlässlich der öffentlichen Verhandlung vorgetragenen mündlichen Replik 
hielten die Beschwerdeführer an ihren Ausführungen gemäss der Beschwerde 
fest (Plädoyernotizen S. 2 ff. Ziff. 3 ff. zur Erschliessung; S. 7 ff. Ziff. 22 ff. zum 
ISOS; S. 11 ff. Ziff. 39 ff. zu umweltschutzrechtlichen Aspekten; S. 12 ff. 
Ziff. 43 ff. zu den Vorteilen des Gebietes F.________-strasse für eine VE). Be-
treffend die Frage der Erschliessung verwiesen sie ergänzend auf das Bundes-
gerichtsurteil 1C_99 und 1C_109/2020 vom 22. November 2023 (mit Hinweis auf 
BGE 147 II 484 [Teilzonenplan "Stoglen" Altendorf]): schon auf Stufe Nutzungs-
planung müsse der Machbarkeitsnachweis erbracht werden. Für die Spezialzone 
VE müsse eine adäquate Erschliessung geschaffen werden (vgl. Plädoyernotizen 
S. 2 ff. Ziff. 4 ff.). 

14

2.4.2 Am Antrag Ziff. 4 der Verwaltungsbeschwerde an den Regierungsrat betref-
fend Ausnahmen von den VE (vgl. vorstehend Ingress lit. C) halten die Be-
schwerdeführer vor dem Verwaltungsgericht nicht mehr fest. 

3.1.1 Siebnen ist im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz 
von nationaler Bedeutung (ISOS) verzeichnet. Der von der Teilzonenplanung be-
troffene westliche Bereich (G2), bezeichnet als "alter Dorfkern am rechten Fluss-
ufer, heutiges Dorfzentrum" (d.h. die Kernzone), hat sich gemäss der Beschrei-
bung "im Verlauf des 20. Jahrhunderts zum eigentlichen Dorfzentrum entwickelt, 
in dem sich die Geschäfte und Dienstleistungsbetriebe konzentrieren". Infolge 
zahlreicher Hausabbrüche und ebenso zahlreicher Neubauten habe sich sein 
Bild stark gewandelt. Die einstige Hauptachse entlang der Strasse nach Chur sei 
"heute amputiert", stünden im östlichen Teil doch kaum mehr schützenswerte 
Bauten (U-Zo VI). 

Der Bereich G2 wird unter der Aufnahmekategorie B/C (ursprüngliche Struktur, 
ursprünglicher Charakter) geführt und hat das Erhaltungsziel C ("Erhaltung des 
Charakters, Gleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten bewahren, die für den 
Charakter wesentlichen Elemente integral erhalten"). Mittel zur Erreichung dieser 
Zielsetzung sind "besondere Vorschriften zur Eingliederung von Neubauten". 

Der östliche Bereich der Teilzonenplanung wird als "Bebauung entlang der alten 
Landstrasse nach Chur" bezeichnet, ist der Aufnahmekategorie b ("empfindlicher 
Teil des Ortsbildes, d.h. häufig überbaut") zugeordnet mit dem Erhaltungsziel b 
("Erhalten der Eigenschaften, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich 
sind"). Dem Erhaltungsziel ist mit "Gestaltungsvorschriften und Auflagen für Neu-
bauten, Bepflanzung usw." Rechnung zu tragen. 

3.1.2 Die Beschwerdeführer machen geltend, bei der Nutzungsplanung handle 
es sich um eine Bundesaufgabe, womit zwingend ein Gutachten der ENHK ein-
zuholen gewesen wäre. Dabei beziehen sie sich auf das Bundesgerichtsurteil 
1C_58/2021 vom 27.7.2023. 

3.2.1 Gemäss Art. 7 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimat-
schutz (NHG; SR 451) vom 1. Juli 1966 i.V.m. Art. 23 Abs. 4 der Verordnung 
über den Natur- und Heimatschutz (NHV; SR 451.1) vom 16. Januar 1991 ist ein 
Gutachten der ENHK oder der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege 
(EKD) obligatorisch einzuholen, wenn bei der Erfüllung der Bundesaufgabe ein 
Objekt, das in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt ist, erheb-
lich beeinträchtigt werden kann oder sich in diesem Zusammenhang grundsätzli-
che Fragen stellen (Urteil BGer 1C_315/2022 vom 10.11.2023 Erw. 5.3). 

15

Beim ISOS handelt es sich um ein Inventar im Sinne von Art. 5 Abs. 1 NHG. 
Durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des 
Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhal-
tung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemesse-
nen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 
NHG). Diese Schutzbestimmung gilt aufgrund der verfassungsrechtlichen Kom-
petenzordnung indes lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben in unmittel-
barer Weise (Art. 78 Abs. 1 und 2 BV, Art. 6 Abs. 2 und Art. 2 NHG). Soweit kei-
ne Bundesaufgabe in Frage steht, wird der Schutz von Ortsbildern vorab durch 
kantonales Recht gewährleistet. Die Bundesinventare sind diesfalls nur (aber 
immerhin) bei der Nutzungsplanung, bei der Auslegung unbestimmter Begriffe 
des Baurechts sowie bei im Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen zu 
berücksichtigen (sog. mittelbare Anwendung des ISOS; vgl. BGE 135 II 209 
Erw. 2.1; Urteil BGer 1C_459/2020 vom 27.10.2022 Erw. 3; je mit Hinweisen; vgl. 
Art. 11 der Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder 
der Schweiz [VISOS; SR 451.12] vom 13.11.2019). Diesfalls findet Art. 7 NHG 
keine Anwendung, d.h. die Begutachtung ist fakultativ (vgl. Art. 17a NHG i.V.m. 
Art. 25 Abs. 1 lit. d NHV) (vgl. Urteil BGer 1C_58/2021 vom 27.7.2023 Erw. 4.1). 

3.2.2 In diesem von den Beschwerdeführern angeführten Urteil BGer 
1C_58/2021 (betreffend Gestaltungsplan "Park am Aabach" in Uster) lag die 
Bundesaufgabe darin begründet, dass das Gestaltungsplanvorhaben auf eine 
gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung nach Art. 19 Abs. 2 des Bun-
desgesetzes über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; 
SR 814.20) vom 24. Januar 1991 angewiesen war (Erw. 4.5). Es ist somit für den 
vorliegenden Fall, der weder eine gewässerschutzrechtliche Fragestellung noch 
eine andere Bundesaufgabe tangiert, nicht einschlägig. 

Die vorliegende Teilzonenplanung "verkehrsintensive Einrichtungen" ist auch von 
einer Neueinzonung, die als Bundesaufgabe zu qualifizieren wäre (vgl. BGE 142 
II 509 Erw. 2.5; Urteil BGer 1C_86/2020 vom 22.4.2021 Erw. 4.1), abzugrenzen. 
Eine (überlagernde) Zone für mittelgrosse VE wird vom Bundesrecht nicht vorge-
schrieben. Das blosse Vorsehen einer Zone für mittelgrosse VE lässt auch nicht 
auf eine Beeinträchtigung des ISOS bzw. dessen Schutzzweck schliessen; eine 
solche lässt sich allein aufgrund einer abstrakten Betrachtung nicht erkennen. Es 
besteht somit kein Anlass, ein Gutachten der ENHK einzuholen. 

3.3.1 Dem Gemeinderat ist beizupflichten (Vernehmlassung S. 4 Ziff. 2), dass die 
geltenden Erhaltungsziele C und b keine Abbruchverbote beinhalten, sondern le-
diglich besondere Vorschriften zur Eingliederung für Neubauten darstellen. Un-
behelflich ist angesichts des unterschiedlichen Sachverhaltes der Hinweis der 

16

Beschwerdeführer auf das Bundesgerichtsurteil 1C_459/2020 vom 27. Oktober 
2022, war doch dort dem fraglichen Gebiet (historischer Ortskern von Mels mit 
Kirchbezirk) das Erhaltungsziel A (Erhalten der Substanz) zugeordnet, was be-
deutet, dass alle Bauten, Anlageteile und Freiräume integral zu erhalten und 
störende Eingriffe zu beseitigen sind; zusätzlich galt ein Abbruch- und Neubau-
verbot.

3.3.2 Festgehalten werden kann auch, dass der Gemeinderat das ISOS in seine 
Beurteilung miteinbezogen hat (GRB Nr. 56 S. 5 ff. Erw. 7 und 7.2) und insbe-
sondere ebenfalls der Regierungsrat (vgl. vorstehend Erw. 2.3). 

3.4 Im Rahmen der Vorprüfung äusserte sich das Amt für Kultur am 17. Juni 
2021 aus archäologischer Sicht. Verlangt wurde nur der möglichst frühzeitige 
Einbezug bei Bauvorhaben zwecks Sicherstellung allfälliger archäologischer 
Überreste. Das gleiche Anliegen formulierte die kantonale Denkmalpflege am 
6. Juli 2021 (dies unter unzutreffender Annahme, es sei ein Erhaltungsziel A be-
troffen, was indessen für das von der Zone für mittelgrosse VE nicht betroffene 
Gebiet des alten Dorfkerns am linken Ufer der Wägitaler Aa gilt [ISOS-Bereich 
G 1]). Ein allfälliges Gutachten wurde weder thematisiert noch empfohlen. 

3.5 Die Beschwerdeführer konkretisieren ihr Vorbringen, im ISOS-Gebiet gelte 
für diverse Einzelobjekte ein Umgebungsschutz, nicht näher, insbesondere neh-
men sie hierbei nicht Bezug auf das ISOS. Soweit dies zutrifft, ist dem bei allfälli-
gen Baubewilligungen Rechnung zu tragen. Art. 3 Abs. 3 lit. c BauR verlangt, 
dass an die Gestaltung von Bauten und Anlagen sowie deren Umgebung im 
Sichtbereich von künstlerisch und geschichtlich wertvollen Stätten, Bauten und 
Anlagen sowie in besonders schönen Landschaften erhöhte Anforderungen ge-
stellt werden. Entsprechend ist ebenfalls nicht ersichtlich, dass bzw. inwieweit 
angesichts der heutigen bautechnischen Möglichkeiten die Erschliessungsanla-
gen für die grossmehrheitlich unterirdisch anzulegenden mittelgrossen VE nicht 
mit dem ISOS zu vereinbaren sein sollten. Der Vollständigkeit halber ist zu er-
wähnen, dass im fraglichen Perimeter - soweit ersichtlich - neben der reformier-
ten Kirche (kantonales Schutzinventar KSI Nr. 22.003) nur noch vier weitere Ob-
jekte im KSI erfasst sind (Nr. 22.027 Haus M.________-strasse __10 "wichtig im 
Strassenbild", Nr. 22.028 Haus M.________-strasse __11, "wichtiger Bestandteil 
des Dorfbildes"; Nr. 22.026 Schulhaus, Glarnerstrasse 37, und Nr. 22.007 Haus 
M.________-strasse __12) (vgl. webGIS SZ, Geokategorie Gesellschaft/Kultur, 
Denkmalpflege, kant. Schutzinventar [KSI]).  

4.1.1 Laut Richtplantext vom 8. März 2016 zum kantonalen Richtplan (RRB 
Nr. 209/2016 sowie vom 24.4.2019 [RRB Nr. 289/2019]) leisten VE wie bei-

17

spielsweise grosse Einkaufszentren, Fachmärkte oder Freizeiteinrichtungen zwar 
einen Beitrag zur allgemeinen Versorgung der Bevölkerung mit Gütern, haben 
aber auch erhebliche Auswirkungen auf Raum und Umwelt. Für alle Einrichtun-
gen gibt der Richtplan Standort- und Erschliessungskriterien vor (B-7 VE "Aus-
gangslage und Erläuterungen"). 

Mittelgrosse VE sind Einrichtungen mit Verkaufsflächen von 801 m2 bis 3'000 m2 
oder 61 Parkplätzen bis 300 Parkplätzen. Bei grösseren Verkaufsflächen oder 
bei mehr Parkplätzen handelt es sich um grosse VE (vgl. Beschluss B-7.1 lit. d 
und e). Eine explizite Bezeichnung der Standorte für mittelgrosse VE ist in der 
kommunalen Nutzungsplanung erforderlich, wenn sie ausserhalb der Kern- und 
Zentrumsgebiete liegen (B-7.2 lit. b Satz 1). Beschluss B-7.3 legt für (grosse und) 
mittelgrosse VE namentlich folgende Kriterien fest (lit. a ff.):

- Sie sind an integrierten Standorten vorzusehen, d.h. sie liegen im oder am 
Siedlungsschwerpunkt, insbesondere wenn Güter für den täglichen Bedarf 
angeboten werden. 

- Sie sind erschliessungstechnisch und städtebaulich mit Bezug zu den beste-
henden Siedlungsschwerpunkten anzusiedeln.

- Angrenzende Wohngebiete sind vor übermässiger Belastung zu schonen. 
- Eine der Nutzung angemessene Erschliessung durch den öffentlichen Ver-

kehr ist vorzusehen. 
- Es ist eine attraktive Erschliessung für den Fuss- und Radverkehr vorzuse-

hen (direkte und sichere Wege).
- Der Nachweis von genügenden Strassen- und Knotenkapazitäten muss er-

bracht werden. Allfällige notwendige Massnahmen müssen planungsrechtlich 
gesichert sein.

- Im Rahmen der Planungs- und Baubewilligungsverfahren von VE prüfen die 
Gemeinden die Einführung einer kostenpflichtigen Parkraumbewirtschaftung 
als eine mögliche Massnahme zur Beschränkung des Verkehrsaufkommens 
(neben der Regelung des Standorts, des Nutzungsmasses, der Parkplatzzahl 
oder der Fahrtenzahl).

Das Amt für Raumentwicklung hat eine Arbeitshilfe zu verkehrsintensiven Ein-
richtungen erstellt (Stand 6.12.2017), welche an den Richtplan(text) anknüpft. 
Einleitend wird festgehalten, dass den mittelgrossen VE bis anhin zu wenig Be-
achtung geschenkt worden sei (S. 5 Ziff. 2). In Ziff. 5 (S. 11) werden unter Be-
zugnahme auf die vorerwähnten Richtplanbeschlüsse die Anforderungen konkre-
tisiert und hinsichtlich ihrer konkreten Anwendung in den verschiedenen Sied-
lungsraumtypen (urbaner, periurbaner oder ländlicher Siedlungsraum) präzisiert. 
Kriterien eines integrierten Standortes (im/am Siedlungsschwerpunkt) sind die 

18

Lage in der Siedlungsstruktur, Distanz und Bezug zum Ortskern, das Risiko der 
Ortskernentleerung und Konkurrenz, der Einzugsbereich der Kunden und Syner-
gien mit umgebenden Nutzungen. Hieraus folgt die vorzugsweise Bestimmung 
von Ortszentren für mittelgrosse VE. Eine angemessene öV-Erschliessung setzt 
einen 30-Minuten-Takt voraus und eine maximale Distanz zu öV-Haltestelle 
Bus/Bahn von 300 m bis 500 m. Eine attraktive Erschliessung für den Langsam-
verkehr und Veloabstellplätze sind notwendig. Genügende Strassen- und Kno-
tenkapazitäten sind zu gewährleisten. Bei Vorliegen eines Bauprojektes sind 
hierfür die notwendigen Verkehrsgutachten zu erstellen; andernfalls ist die aktu-
elle Kapazitätssituation (bestehende Überlastung bzw. bestehende Reserven) 
grob abzuschätzen. 

4.1.2 Im insoweit gegenüber der Richtplananpassung 2018 vom 24. April 2019 
(RRB Nr. 289/2019, vom Bund genehmigt am 26.6.2020) unveränderten kanto-
nalen Richtplan vom 20. Juni 2023 (RRB Nr. 461/2023; vom Kantonsrat am 
25.10.2023 zur Kenntnis genommen) ist das Gebiet F.________ (I.________) als 
Arbeitszone ausgewiesen, das von der geplanten VE erfasste Gebiet als Wohn-, 
Misch- und Zentrumszone.

4.1.3 Im kommunalen Richtplan (Siedlung/öffentliche Bauten und Anla-
gen/Landschaft/Ver- und Entsorgung) vom 15. Juli 2016 überlagert der geplante 
Bereich für mittelgrosse VE das Zentrumsgebiet und Mischgebiet. Im südlichen 
Bereich umfasst bzw. grenzt er an den K.________, der gesichert und gestalte-
risch aufgewertet werden soll. 

Der kommunale Richtplan Siebnen wird durch die Objektblätter erläutert, welche 
die Gemeinderäte von Schübelbach, Wangen und Galgenen erlassen haben 
(Mai bis Juli 2016). Laut dem Objektblatt Nr. S1.08 "Abstimmung Kernzonen 
(Gemeinden Galgenen/Schübelbach)" soll mittels der Instrumente des Kernzo-
nenplans und des Baureglements erreicht werden, dass das Zentrum als Dienst-
leistungszentrum mit Läden etc. gestärkt wird resp. erhalten bleibt. 

4.1.4 Es kann zum einen gesagt werden, dass diese Vorgaben und Kriterien im 
kantonalen wie im kommunalen Richtplan wie auch in der Arbeitshilfe zu VE in-
haltlich an die im RPG normierten Planungsziele und Planungsgrundsätze (vgl. 
vorstehend Erw. 1.1) anknüpfen bzw. diese übernehmen. 

Zum andern kann im Lichte dieser planerischen Grundlagen - namentlich ange-
sichts der zentralen Bedeutung der Festlegungen im kantonalen Richtplan (vgl. 
vorstehend Erw. 1.3) - gesagt werden, dass die vorgesehene Zone für mittel-
grosse VE dem kantonalen wie dem kommunalen Richtplan a priori besser ent-
spricht als das Gebiet F.________/I.________. Der Gemeinderat hat im mitange-

19

fochtenen GRB Nr. 56 den nummerischen Vergleich zwischen dem Einzugsge-
biet mit Radius 500 m im Zentrumsgebiet und im Gebiet F.________-strasse 
gemacht (vgl. vorstehend Erw. 2.2), was ein Zahlenverhältnis von über 10 zu 1 
ergibt. Der bedeutsame Bezug zum Siedlungsschwerpunkt, was namentlich im 
Zeichen des Gebotes der Siedlungsentwicklung nach innen sowie der Schaffung 
kompakter Siedlungen steht, fällt mithin auf den ersten Blick deutlich zu Gunsten 
der Zentrumslösung aus. 

4.2 Gemäss Richtplantext (Beschluss B-7.2 lit. b Satz 1) ist eine explizite Be-
zeichnung der Standorte für mittelgrosse VE in der kommunalen Nutzungspla-
nung erforderlich, wenn sie ausserhalb der Kern- und Zentrumsgebiete liegen (B-
7.2 lit. b Satz 1; vgl. vorstehend Erw. 4.1.1). Die strittige Zone für mittelgrosse VE 
beschlägt zu einem grossen Teil - bis zur äusseren Bahnhofstrasse - das Zen-
trumsgebiet (vgl. Richtplan Siebnen, Siedlung/öffentliche Bauten und Anla-
gen/Landschaft/Ver- und Entsorgung vom 15.7.2016). Insoweit wäre also eine 
planerische Festsetzung nicht zwingend erforderlich. 

Wenn eine nutzungsplanerische Festlegung laut Richtplan nur ausserhalb der 
Kern- und Zentrumsgebiete erforderlich ist, zeigt dies indes einerseits, dass in 
erster Linie Kern- und Zentrumszonen für (mittelgrosse) VE gedacht sind und 
dies der Zielsetzung der Richtplanung entspricht. Damit ist gleichzeitig auch ge-
sagt, dass eine bestehende Überbauungssituation kein Argument gegen eine 
(mittelgrosse) VE bzw. eine entsprechende überlagernde Zone sein kann. Abge-
sehen davon weisen die Vorinstanzen unter anderem auf die Möglichkeit von Zu-
sammenlegungen von Parzellen und Projektierungen im Gestaltungsplanverfah-
ren hin (GRB Nr. 56 S. 4 f. Ziff. 5.1, vgl. angefochtener RRB Erw. 4.3). 

Anderseits wird dadurch eine nutzungsplanerische Festlegung gleichwohl nicht 
untersagt, wenn eine VE in der Kern- und Zentrumszone angesiedelt wird, was 
im Zeichen der Rechtssicherheit auch sinnvoll sein kann. Ein irgendwie gearteter 
Anspruch auf die Errichtung einer Zone für mittelgrossen VE ausserhalb von 
Kern- und Zentrumsgebieten besteht indes so oder anders nicht.

4.3.1 Der Bericht nach Art. 47 RPV der N.________ AG vom 5. September 2022 
legt unter anderem die Planungsgrundlagen dar (S. 9 ff. Ziff. 2) und bezieht sich 
hierbei auch auf den Ortsbildschutz und das ISOS (S. 13 Ziff. 2.4). Im BauR sei-
en mit dem Schutzperimeter die Anforderungen des ISOS bereits umgesetzt. Mit 
dem Teilzonenplan mittelgrosse VE werde nicht die Gestaltung, sondern lediglich 
die Nutzung präzisiert. Der Bericht macht weiter Ausführungen zu den VE, deren 
Definition, Auswirkungen auf die Gemeinde, die es gegeneinander abzuwägen 
gilt, sowie zum Zielbild (S. 14 f. Ziff. 3.1 bis 3.3). 

20

4.3.2 In Kapitel 4 folgt die Standortevaluation. In Ziff. 4.1 werden als Ausschluss-
kriterien genannt die reinen Wohnzonen sowie Zonen für öffentliche Bauten und 
Anlagen, eine Erschliessung durch Wohngebiete, eine fehlende Anbindung an 
eine Groberschliessungsstrasse sowie zu grosse Distanzen zu ÖV-Haltestellen 
(>500 m Bahn, >300 m Bus). Dies hat zur Folge, dass von rund 154 ha rechts-
kräftiger Bauzone in der Gemeinde noch rund 39 ha möglicher Flächen für Zonen 
für VE verbleiben.

Die geplante Zone für mittelgrosse VE beschlägt im Wesentlichen die Kernzone 
sowie WG4; in diesen Zonen gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III. In Wohn- 
und Gewerbezonen sind gemäss Art. 31 Abs. 1 BauR neben mässig störenden 
Gewerbebetrieben auch Wohnbauten gestattet. Die Kernzone bezweckt die Er-
haltung und Förderung eines attraktiven Dorfkerns (Art. 32 Abs. 1 BauR). Sie ist 
für Wohnbauten, mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sowie 
für Verwaltungen und kulturelle Einrichtungen bestimmt (Art. 32 Abs. 2 BauR). 
Entlang der Glarnerstrasse und der Bahnhofstrasse in Siebnen sind im Erdge-
schoss publikumswirksame Nutzungen (Läden, Dienstleistungen, Gewerbe und 
dergleichen) zwingend. Wohnungen und Garagen im Erdgeschoss sind stras-
senseitig nicht gestattet (Art 32 Abs. 3 BauR). Eine Wohnzone (W4; ES II) wird 
nur in einem Teilbereich von KTN 1811 (2'529 m2 von insgesamt 4'946 m2 bzw. 
rund 2.5 % der gesamten Zone für mittelgrosse VE) betroffen (vgl. vorstehend 
Erw. 2.1.1). Im Zeichen einer parzellenscharfen Abgrenzung der Zone für mittel-
grosse VE erweist sich dies als sinnvoll (im Gegensatz zur Zonengrenze inner-
halb der Parzelle). Eine nennenswerte (zusätzliche) Tangierung dieser W4 durch 
eine überlagernde Zone für mittelgrosse VE kann ausgeschlossen werden, zumal 
sich auf der Parzelle mit einem O.________ bereits eine VE befindet (Erläute-
rungsbericht nach Art. 47 RPV S. 22 f. Ziff. 5.1 i.f.). 

Der (sinngemässen) Rüge der Beschwerdeführer, von der Zone für mittelgrosse 
VE würden Wohnzonen berührt, womit Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG verletzt werde, 
kann somit nicht gefolgt werden. Dies gilt umso mehr, als die geplante Zone nur 
eine bis zwei Bautiefen entlang der Glarnerstrassen umfasst (vgl. vorstehend 
Erw. 2.1.1). Hinzu kommt, dass baureglementarisch vorgegeben wird, dass die 
Parkierung zu 80 % bis 90 % unterirdisch oder im Hauptgebäude zu erfolgen hat, 
womit auch dem Wohnen in der gemischt genutzten Kernzone und WG4 scho-
nend Rechnung getragen wird. Im Weiteren lässt sich aus der Zone für mittel-
grosse VE kein Freipass auf Ausnutzung der maximal zulässigen Mengenbe-
grenzungen (vgl. vorstehend Erw. 2.1.2) ableiten. Vielmehr können allfällige 
Baubewilligungen nur insoweit und in dem Umfang erteilt werden, als und in wel-
chem auch die jeweilige hinreichende Erschliessung sichergestellt ist, was 
gemäss Art. 48 revBauR mit einem Verkehrsgutachten nachzuweisen ist (vgl. 

21

vorstehend Erw. 2.1.2). Die Erschliessbarkeit im Grundsatz ergibt sich bereits 
aus der bestehenden Nutzungsplanung (Bauzonenordnung). Der Hinweis der 
Beschwerdeführer auf das Bundesgerichtsurteil 1C_99/2020 und 1C_109/2020 
vom 22. November 2023 ist nicht einschlägig. Zum einen war dort ein Gestal-
tungsplan als Sondernutzungsplanung betroffen; insofern fehlt es an der Ver-
gleichbarkeit mit der vorliegenden überlagernden Zone für mittelgrosse VE. Zum 
andern hielt das Bundesgericht fest (Erw. 3.5), dass die für den Gestaltungsplan 
geplante Zufahrt als Erschliessungsanlage weder von der Bauherrschaft noch 
vom Kanton noch von der Gemeinde aus eigener Kraft realisiert werden könne, 
weil zuvor (infolge der Tangierung der Autobahn A3) ein Plangenehmigungsver-
fahren des Bundes erforderlich sei, ein entsprechendes Projekt aber nicht be-
steht und ein Realisierungszeitpunkt vor 2040 ausgeschlossen werden konnte. 
Je weiter die Realisierung zeitlich entfernt ist, desto schwieriger und unsicherer 
würden die für die raumplanungsrechtliche Interessenabwägung und die umwelt-
rechtliche Beurteilung erforderlichen Prognosen; auch insofern fehlt es offenkun-
dig an einer präjudiziellen Wirkung dieses Bundesgerichtsurteils für die vorlie-
gende Sachlage. 

Das Gleiche gilt für den Fall "Stoglen" (BGE 147 II 484). Betroffen war dort die 
Umzonung von nicht erschlossenem Land in der Bauzone von einer Industriezo-
ne (Lärmempfindlichkeitsstufe ES IV) in Wohn- und Gewerbezonen WG3 sowie 
WG4 (je ES III); allein insofern fehlt es an der Vergleichbarkeit der Sachverhalte. 
Unter anderem erwog das Bundesgericht (Erw. 4.3.1), bei einer Nutzungspla-
nung, die in mehreren Stufen durchgeführt werde, müssten die lärmschutzrechtli-
chen Massnahmen erst mit derjenigen Planungsstufe verbindlich geregelt wer-
den, welche die Erteilung einer Baubewilligung ohne weitere Nutzungsplanung 
ermögliche. Bereits auf der ersten Stufe der Nutzungsplanung müsse jedoch 
feststehen, dass im Rahmen der späteren Planung eine geeignete Lösung ge-
funden werden könne (sog. Machbarkeitsnachweis), da es sich andernfalls um 
eine untaugliche Planung handeln würde. Vorliegend erfährt die bestehende Nut-
zungsplanung bzw. Zonenordnung und entsprechend auch die mit der bestehen-
den Nutzungsplanung bejahte Erschliessbarkeit durch die sie überlagernde Zone 
für mittelgrosse VE keine Änderung. Von der Einholung von Berichten zur Er-
schliessung(ssituation) wie vom beantragten Augenschein kann und konnte ab-
gesehen werden. 

4.3.3 Wie allfällige Baubewilligungen (innerhalb der überlagernden Zone für mit-
telgrosse VE gleichermassen wie ausserhalb dieser überlagernden Zone) eine 
rechtsgenügliche Erschliessung voraussetzen, setzen sie auch voraus, dass die 
umweltschutzrechtlichen Vorgaben, namentlich die lärmschutzrechtlichen Immis-

22

sionsgrenzwerte, eingehalten werden, wie bereits der Regierungsrat festgehalten 
hat (angefochtener RRB Erw. 8.2). 

4.3.4 In Ziff. 4.2 des Berichts nach Art. 47 RPV werden die möglichen Flächen 
einer Bewertung nach den Kriterien "integrierter Standort", "Schonung der 
Wohngebiete", "ÖV-Erschliessungsgüte", "attraktive Fuss- und Veloerschlies-
sung" (LV-Erschliessung), "städtebauliche Integration", "landschaftliche Integrati-
on" und "Anbindung an das Hochleistungsstrassennetz" mit jeweils 0 Punkten 
(nicht erfüllt) bis 4 Punkte (sehr gut erfüllt) unterzogen. 

Diese Kriterien finden ihre Grundlage im kantonalen Richtplan sowie in der Ar-
beitshilfe "Verkehrsintensive Einrichtungen" (vgl. vorstehend Erw. 4.1.1 ff.). 

In Schübelbach wurden der nunmehr berücksichtigte Bereich, allerdings differen-
ziert nach dem Teil westlich und östlich der Äusseren Bahnhofstrasse (Bereiche 
1 und 2), bewertet sowie das östlich anschliessende Gebiet (WG4 sowie Gewer-
begebiet; Bereich 3) bis zur Einmündung des Nordrings in die Glarnerstrasse und 
das Gebiet Bettnaustrasse bis zum F.________/I.________ (Gewerbezone; Be-
reich 4). Es wurden folgende Punkte vergeben:

Kriterium Bereich 1 Bereich 2 Bereich 3 Bereich 4

Integrierter Standort 4 3 2 1
Schonung Wohngebiete 2 2 2 2
ÖV-Güte 3 3 2 2
LV-Erschliessung 4 3 2 1
Städtebauliche Integration 3 2 3 2
Landschaftliche Integration 4 4 2 0
Anbindung an Hochleistungsstrasse 2 2 2 1

Total 22 19 15 9

Diese Punktierung, auf welche die Beschwerdeführer soweit ersichtlich nicht 
näher eingehen, gibt grundsätzlich keinen Anlass zu Beanstandungen. Dass der 
Bereich 4 im Vergleich mit den anderen zentrumsnahen bzw. zentrumsnäheren 
Bereichen beim Kriterium "integrierter Standort" abfällt, ist evident. Die Benotung 
mit 1 entsprechend gerechtfertigt. Das Gleiche gilt auch für die LV-Erschliessung: 
gemäss den Angaben im angefochtenen RRB (Erw. 7.1) wird das Zentrum neben 
den beiden Bussen (Nrn. 521 und 524), welche auch das Gebiet 
F.________/I.________ erschliessen, von vier weiteren Bussen (Linien Nrn. 520, 
522 523 und 525) bedient, was von den Beschwerdeführern nicht in Abrede ge-
stellt wird. Insofern erweist sich eine ÖV-Güte von 2 im Vergleich mit der 3 für die 
Bereiche 1 und 2 für die Beschwerdeführer nicht als nachteilig. Hieran ändert 
auch die Tatsache nichts, dass und wenn die Zone für mittelgrosse VE nicht all-
seitig 

23

(Bus-)Haltestellen in einer Distanz von weniger als 300 m vorweisen kann, zumal 
solche teils auf dem Gemeindegebiet von Wangen (und Galgenen) liegen müss-
ten und entsprechend nicht in den Zuständigkeitsbereich von Schübelbach fallen. 

Kein Grund für eine andere Bewertung ist auch bei der städtebaulichen Integrati-
on ersichtlich. 

Beim Kriterium "Schonung Wohngebiete" liesse sich im Vergleich mit den ande-
ren drei Bereichen durchaus die Note 3 vertreten, da der Bereich 4 im Norden 
und Osten an Nichtbaugebiet anstösst. Ebenso kann das Kriterium "landschaftli-
che Integration" durchaus mit einer 1 (oder gar 2) bewertet werden, da bei die-
sem Punkt weniger eine allfällige überlagernde Zone für mittelgrosse VE, als 
vielmehr die bereits bestehenden Gebäude/Verkaufsgeschäfte von Relevanz 
sind. Da die kommunale Planung an einem Sollzustand zu messen ist (vgl. vor-
stehend Erw. 1.5.1), dürfte durchaus auch die richtplanerisch vorgesehene An-
knüpfung an die Autobahn (Autobahnanschluss L.________) mit in Betracht ge-
zogen werden. Die schlechtere Punktierung dieses Kriteriums (1 Punkt gegenü-
ber 2 Punkte bei den anderen drei Bereichen) erscheint jedenfalls nicht als 
adäquat. Selbst mit einer Erhöhung um insgesamt vier Punkte schneidet der Be-
reich 4 mit 13 Punkten allerdings nach wie vor deutlich am schlechtesten ab. 

4.3.5 Das Objektblatt V2.06 hat die "Verbesserung der Knotensicherheit und 
Leistungsfähigkeit" zum Gegenstand mit der Zielsetzung der Abstimmung auf die 
Bedürfnisse aller Verkehrsteilnehmer und der Ermöglichung eines ruhigen, siche-
ren und flüssigen Verkehrsablaufs. Ausgangslage sind Sicherheitsdefizite sowohl 
für Motorfahrzeuge wie auch für den Langsamverkehr. Angesprochen werden 
damit die Knoten Glarnerstrasse/Bahnhofstrasse, Glarnerstrasse/Adlerstrasse, 
Glarnerstrasse/Äussere Bahnhofstrasse, Knoten Bereich Glarnerstrasse/(östlich) 
Obere Landigstrasse. Hierbei handelt es sich um Knoten mit Unfallhäufungen; 
dies gilt auch für den Bereich der Glarnerstrasse bis zur Bettnaustrasse (rund 
170 m vor bzw. westlich des Gebietes F.________/I.________; vgl. Richtplan 
Siebnen Verkehr vom 15.7.2016 sowie die Objektblätter Nr. V2.02 und 03, je mit 
identischer planerisch festgehaltener Dokumentation der Unfallstatistik). 

Die Probleme der Verkehrssicherheit und Leistungsfähigkeit sind mithin er- und 
bekannt. Die Massnahmen zur Verbesserung der Situation sind (richt-)planerisch 
ergriffen. Das Argument der fehlenden Möglichkeit einer Erschliessung innert 15 
Jahren kann zum einen aus diesem Grund nicht greifen. Zum andern ist die vor-
gesehene Zone, die wie gesagt im Wesentlichen auf bloss ein bis zwei Bautiefen 
an die Glarnerstrasse anstösst (vorstehend Erw. 4.3.2), grundsätzlich bereits er-
schlossen. Die Erschliessung der jeweiligen Bauparzellen wird im Rahmen allfäl-
liger Baubewilligungsverfahren anhand der konkreten Bauprojekte im Einzelnen 

24

zu prüfen sein (vgl. Vernehmlassung des Gemeinderates S. 5 Ziff. 3). Unabhän-
gig hiervon kann weder in der Knotensicherheit noch in deren mangelnder Leis-
tungsfähigkeit ein Argument zu Gunsten des Gebietes F.________/I.________ 
gesehen werden. Die Situation der Sicherheit und Leistungsfähigkeit der Knoten 
bliebe gleich, wenn nicht verschärft (vgl. nachstehende Erw. 4.3.5).

4.3.6 Selbst wenn die geplante Zone für mittelgrosse VE im Zentrumsbereich ei-
nen Mehrverkehr generieren dürfte, spricht dies nicht gegen deren Zulässigkeit 
bzw. nicht für eine Zone für mittelgrosse VE im Bereich F.________/I.________. 
Für diesen Fall müsste allein angesichts des vorerwähnten Zahlenverhältnisses 
(vorstehend Erw. 4.1.4) mit einem noch höheren zusätzlichen, lokal generierten 
Verkehrsaufkommen gerechnet werden, während im Zentrum der lokale Verkehr 
dank der Fussmarschnähe mehr oder weniger erheblich reduziert werden dürfte. 

4.4.1 Es ist überdies - und in Ergänzung zu den dargestellten richtplanerischen 
Vorgaben - darauf hinzuweisen (vgl. auch mitangefochtener GRB Nr. 56 S. 7 
Erw. 7.3), dass die geplante Zone für mittelgrosse VE auch den Intentionen der 
Dorfkernanalyse vom Januar 2017 entspricht (erstellt im Auftrag des Regional-
Entwicklungsverbandes ERV Einsiedeln-March durch das Netzwerk Altstadt, 
Schweizerische Vereinigung für Landesplanung VLP-ASPAN). In dieser Analyse 
wird unter anderem ausgeführt (S. 13 f. "Ladennutzung/Gastro"), dass sich die 
Geschäfte entlang der Glarnerstrasse konzentrieren. Der Abschnitt auf der Gal-
gener-Seite sei für den Einkauf fast bedeutungslos geworden. In Richtung Zie-
gelbrücke reisse "das Zentrumsgefühl nach der Kreuzung mit der Äusseren 
Bahnhofstrasse ab. O.________ stellten den Endpunkt der publikumsorientierten 
Hauptachse dar. Danach dominiere das Gefühl der Landstrasse". Das Detailhan-
delsangebot in Siebnen sei erstaunlich gut für die Grösse des Dorfs. Bedenke 
man aber die Nähe zu Lachen, Rapperswil und Pfäffikon, müsse das Detailhan-
delsangebot von Siebnen als gefährdet bezeichnet werden. Der Ortskern biete 
kaum Aufenthaltsqualität. Siebnen lebe stark von der Region, die vornehmlich mit 
dem Auto ins Zentrum gelange. Damit aber verschärfe sich das Problem der Auf-
enthaltsqualität. Die Vorbereiche der Läden seien zugeparkt, die Auslagen wenig 
sichtbar. Die Dominanz des Autos verhindere eine Entwicklung des Dorfkerns in 
Richtung Verweilkultur. Da der Kunde in der Region aber eine breite Auswahl an 
einladenden Alternativen habe, falle Siebnen tendentiell in den Bereich Tages-
einkauf oder Zusatzeinkauf zurück. Das derzeitige Interesse von P.________, im 
Ortskern in Siebnen einen Standort zu etablieren, dürfe als grosse Chance ge-
wertet werden. Eine Filiale der P.________ an der richtigen Stelle würde die 
Entwicklung des gesamten Einkaufsgefüges Siebnen positiv beeinflussen. 

25

Unter "öffentlicher Raum & Verkehr" (S. 16 f.) wird das hohe Verkehrsaufkom-
men auf der Glarnerstrasse mit rund 13'000 Fahrzeugen pro Tag als dem "Si-
cherheitsgefühl oder Flanierstimmung" bei den Passanten abträglich erachtet. 
Das Parkieren im Zentrum sei wichtig. Mit zunehmender baulicher Verdichtung 
verschwänden viele der oberirdischen Parkplätze. Für die Bewohner und Kunden 
müssten unterirdische Plätze geplant und gebaut werden, auch wenn diese we-
niger beliebt seien als die Plätze über Tage. Der geplante neue Autobahnan-
schluss "Wangen Ost" werde für das Zentrum von Siebnen keine direkte Verän-
derung bringen, auch wenn die Verkehrsbelastung leicht zurückgehen könnte 
(konkrete Zahlen lagen den Studienverfassern nicht vor). Am Charakter der 
Glarnerstrasse werde dieser Anschluss wenig ändern und in der Summe aber 
weiteren Autoverkehr in die Region bringen. Wesentlicher werde der Druck des 
grossflächigen Detailhandels sein, an dieser neuen Ausfahrt und ihren Zubrin-
gern Ladenflächen zu erstellen. Dies müsse verhindert werden im Sinne einer 
Konzentration der Publikumsfrequenzen auf die Ortskerne. Siebnen sollte gene-
rell fuss- und velofreundlicher werden. Jeder lokale Kunde, der ohne Auto ins 
Zentrum komme, mache einem anderen Platz, der aus der Region komme. Dies 
müsse mit entsprechenden attraktiven Fuss- und Radwegen gefördert werden 
(S. 18). 

Den Zielsetzungen dieser Dorfkernanalyse, die soweit ersichtlich im Bericht nach 
Art. 47 RPV keine Erwähnung findet, kann die geplante Zone für VE durchwegs 
gerecht werden. 

4.4.2 Dem Gemeinderat ist beizupflichten (vgl. Vernehmlassung S. 7 oben), dass 
er nicht wider die Interessen von Wangen und Galgenen handelt, kommt doch 
die Stärkung des Zentrums von Siebnen allen drei Ortsteilen zu gut. Vielmehr 
entspricht die strittige Planung, wie gezeigt, dem von den Gemeinderäten der 
drei Gemeinden gemeinsam erlassenen Richtplan Siebnen (vgl. vorstehend 
Erw. 4.1.3). 

4.5 Nachdem die Festlegung der vorliegend strittigen überlagernden Zone für 
mittelgrosse VE insgesamt keinen Anlass zu Beanstandungen gibt und sich als 
rechtmässig erweist, ist auf die Argumente der Beschwerdeführer zu Gunsten ei-
ner entsprechenden überlagernden Zone im Gebiet F.________/I.________ an 
und für sich nicht weiter einzugehen. Es kann auf die Erwägungen des Regie-
rungsrates verwiesen werden. 

Ergänzend festzuhalten ist zum einen namentlich, dass die Beschwerdeführer 
aus dem Umstand, dass im Jahr 2013 noch zwei Läden bewilligt wurden, nichts 
zu ihren Gunsten herleiten können. Die damaligen Bewilligungen wurden noch 

26

unter dem alten Baureglement vom 7. August 1990 erteilt. Seither wurde neben 
den Richtplänen samt Vorgaben zu den VE auch dieses Baureglement einer Re-
vision/Neugestaltung unterzogen und den gesellschaftlichen wie baurechtlichen 
Entwicklungen der vergangenen (über zehn [Art. 9 Abs. 3 RPG] bzw. fünfzehn 
Jahre [Art. 15 Abs. 1 RPG; § 15 Abs. 2 PBG, vgl. § 18 Abs. 1 PBG]) Rechnung 
getragen. Es besteht folglich auch kein Anlass, die Beschwerdeführerin Ziff. 2 in 
einer Sonderopferrolle zu verstehen. Eine zonenkonforme gewerbliche Nutzung 
ihrer Parzelle steht ihr nach wie vor frei, womit sie auch in ihrer Eigentumsfreiheit 
im Rahmen der Nutzungsordnung nicht eingeschränkt wird.

Zum andern hat der Rechtsvertreter der Gemeinde an der öffentlichen Verhand-
lung dargelegt, dass das Grundstück KTN __02 mit einer Fläche von 5'567 m2 
die maximal zulässige Fläche für mittelgrosse VE von 3'000 m2 erheblich über-
treffe und bei einer Gesamtbetrachtung dort sogar eine grosse VE möglich wäre, 
da die bereits überbauten Grundstücke KTN __13 und KTN __14 mitzuberück-
sichtigen wären. Eine solche Einrichtung bedürfte jedoch eines Eintrags im kan-
tonalen Richtplan (Protokoll S. 8). 

5.1 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanzen ausgehend von 
den Vorgaben der Richtplanung die im Rahmen der Festlegung einer überla-
gernden Zone für mittelgrosse VE relevanten Interessen, soweit sie nicht erst im 
Baubewilligungsverfahren von Bedeutung sind, identifiziert und berücksichtigt 
haben, so namentlich die Anliegen des Heimatschutzes. Anhand von Kriterien, 
die ihre Grundlage ebenfalls in den Vorgaben der Richtplanung - und hierbei na-
mentlich den Vorgaben zur Bestimmung der Zonen für VE - haben, haben sie in 
Frage kommende Gebiete eruiert und vergleichend beurteilt. Dem Ergebnis kann 
in Beachtung des der Gemeinde zukommenden Beurteilungsspielraumes vollum-
fänglich beigepflichtet werden. 

5.2 Angesichts der aktenkundigen Planunterlagen sowie der im Internet über 
WebGIS und Google Earth (hierzu vgl. Urteil BGer 1C_651/2021 vom 24.5.2022 
Erw. 7.2 [i.Sa. L. vs. GR Altendorf]) einsehbaren örtlichen Situation konnte vom 
beantragten Augenschein ohne Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes und 
des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführer abgesehen werden (vgl. vorste-
hend Ingress lit. F.2). 

Soweit die Beschwerdeführer eine Verletzung der Begründungspflicht (rechtli-
ches Gehör) rügen, kann ihnen nicht gefolgt werden. Unter dem Gesichtswinkel 
der Begründungsdichte und hinsichtlich der Wahrung des rechtlichen Gehörs der 
Parteien genügt es, wenn im Entscheid auf die wesentlichen Argumente der Be-
schwerde eingegangen wird und eine sachgerechte Anfechtung des Entscheides 

27

möglich ist (Urteil BGer 8C_814/2019 vom 11.3.2020 = SVR 2020 ALV Nr. 10 
Erw. 4.1; BGE 142 III 433 Erw. 4.3.2; BGE 143 II 65 Erw. 5.2). Dies war vorlie-
gend der Fall. 

5.3 Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen. 

6.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten, Barauslagen sowie Kosten des Zwischenbescheids VGE III 2023 
186 vom 21.11.2023 [Disp.-Ziff. 2]) von insgesamt Fr. 3'500.-- werden dem 
Verfahrensausgang entsprechend den Beschwerdeführern unter solidarischer 
Haftung auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP).

6.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben die Beschwerde-
führer unter solidarischer Haftbarkeit der beanwalteten Gemeinde eine Parteien-
tschädigung zu entrichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen 
Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 
1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht 
und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des 
pflichtgemässen Ermessens auf insgesamt Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und 
MwSt) festgelegt.

7. Für den Weiterzug eines verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeentscheides 
in Angelegenheiten kommunaler Nutzungsplanverfahren ans Bundesgericht gilt 
die in EGV-SZ 2009 B 8.4 in Erw. 8 (insb. Erw. 8.5) publizierte Besonderheit (vgl. 
statt anderer auch VGE III 2018 206 vom 24.4.2019 Erw. 6.1 f.), wonach der 
verwaltungsgerichtliche Entscheid grundsätzlich erst nach einem positiven Be-
schluss der Gemeindeversammlung über die kommunale Nutzungsplanung so-
wie nach dem regierungsrätlichen Genehmigungsbeschluss beim Bundesgericht 
angefochten werden kann. Insofern besteht derzeit (noch) keine Weiterzugsmög-
lichkeit dieses Entscheids ans Bundesgericht. 

28

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten, Barauslagen sowie 
Kosten des Zwischenbescheids VGE III 2023 186 vom 21.11.2023) von 
Fr. 3'500.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit 
auferlegt. Sie haben am 22. September 2023 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- bezahlt. Die Restanz von Fr. 1'000.- haben sie innert 30 Tagen 
seit Zustellung des Entscheids auf das Postkonto IBAN CH10 0900 0000 
6002 2238 6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen.

3. Die Beschwerdeführer haben unter solidarischer Haftbarkeit der beanwalte-
ten Gemeinde eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen 
und MwSt.) zu bezahlen.  

4. Gegen diesen Entscheid kann bis zum Vorliegen des Gemeindeversamm-
lungsbeschlusses und des regierungsrätlichen Genehmigungsbeschlusses 
sowie der anschliessenden allfälligen inhaltlichen Koordination durch das 
Verwaltungsgericht keine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten beim Bundesgericht in Lausanne erhoben werden. 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R; unter Beilage des Pro-

tokolls der öffentlichen Verhandlung vom 15.1.2024)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderates (2/R; unter Beilage des Proto-

kolls der öffentlichen Verhandlung vom 15.1.2024)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement (EB; unter Beilage des Protokolls der öf-

fentlichen Verhandlung vom 15.1.2024)  
- und das Amt für Raumentwicklung (EB/z.K.). 

29

Schwyz, 25. Januar 2024

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 7. Februar 2024