# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d1bfd423-0ea4-5701-a6e9-25c92878b9a5
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-08-30
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 30.08.2005 R 2005 21
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_R-2005-21_2005-08-30.pdf

## Full Text

R 05 19 und 21

4. Kammer 

URTEIL
vom 30. August 2005

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. Am 19. August 1977 genehmigte der Gemeindevorstand … den Quartierplan 

… Dieser blieb unangefochten. Er erstreckt sich über Parzellen 774, 778, 

1963, 1966, 1968, 1971, 2226, 2461, 2476 und 2536. Der Quartierplan wurde 

in zwei Teilgebiete aufgeteilt. Das Teilgebiet I (QPV-I) umfasste Parzellen 

1963, 1968 und einen Teil von Parzelle 2461 (Bodenstreifen entlang der 

Kantonsstrasse). Der Rest fiel ins Teilgebiet II (QPV-II). Die Anordnungen des 

Quartierplans wurden nur für QPV-I verbindlich erklärt, für QPV-II trugen sie 

lediglich Richtplancharakter. Die in den Quartierplanvorschriften und in den 

Plänen 16-20 getroffenen Anordnungen sind mit Ausnahme der 

Bestimmungen der Art. 16, 24, 26, 30, 35 und 41 nur für die Gemeindeorgane, 

nicht aber für die Grundeigentümer verbindlich. 

In Plan 20 des Quartierplans … wurde den Parzellen 1963 und 2461 

insgesamt 7'500 m2 BGF zugeteilt, was damals einer AZ von 0.73 (bei einer 

AZ von 0.6 gemäss Baugesetz) entsprach. Die Parzellen 1971 und 1966 

erhielten 800 bzw. 1740 m2 BGF, was eine AZ von 0.33 bzw. 0.3 ergibt. Den 

Parzellen 778 und 2226 wurde keine fixe BGF zugeteilt. Es galt somit die AZ 

von 0.6. Bei der Parzelle 1968 handelt es sich um eine Strassenparzelle. Eine 

Wohnnutzung wurde dafür nicht berücksichtigt. Die Parzellen Nrn. 2476, 744 

und 2536 waren schon vor der Quartierplanung von 1977 überbaut. 

Ausserdem liegen sie nicht in der Dorfkernerweiterungszone, sondern in der 

Dorfkernzone, wo ausser für Neubauten keine AZ gilt.

Gemäss Art. 34 QPV haben Neubauten im Quartierplangebiet, soweit die 

nachfolgenden Quartierplanvorschriften keine besonderen Vorschriften 

enthalten, den geltenden Bauvorschriften der Gemeinde zu genügen. Der in 

QPV-I und QPV-II geltende Art. 35 QPV enthält die Bestimmungen über die 

Ausnützung. Die im Gestaltungsplan 20 enthaltene Ausnützungsberechnung 

basiere auf den in diesem Plan eingezeichneten Idealkuben. Für Höhe und 

Berechnung der Ausnützungsziffer (recte wohl: Ausnützung) gelten die 

Vorschriften der Bauordnung. Soweit in den vorliegenden Quartierplan 

einbezogene Parzellen im QPV-I und QPV-II liegen, ist für die Ausnützung 

über die gesamte Parzellenfläche ohne Rücksicht auf die Teilgebiete zu 

berechnen. 

Die damalige Parzelle 1963 lag im QPV-I und QPV-II. Sie wurde 1979 in 

Parzellen 2651 (im QPV-II) und in Parzelle 1963 (im QPV-I) aufgeteilt. 

Parzelle 2651 weist eine Fläche von 2'824 m2, die heutige Parzelle 1963 eine 

solche von 7'042 m2 auf. 

Auf der heutigen Parzelle 1963 stehen die drei Häuser …, … und ... Diese 

konsumieren eine BGF von insgesamt 3'518.55 m2. Die drei Häuser sind in 

Stockwerkeigentum aufgeteilt und gehören zahlreichen verschiedenen 

Eigentümern. … sind Eigentümer von StWE-Einheit GB-Blatt 50'271 im …. … 

gehört StWE-Einheit GB-Blatt 50'273 im Haus … (gekauft im April 1997). … 

kauften StWE-Einheit GB-Blatt 50269 im Haus … im Mai 1991.

Am 31. Januar 2000 genehmigte die Gemeindeversammlung … die 

Totalrevision der Ortsplanung. Dabei wurde die Ausnützungsziffer in der 

Dorfkernerweiterungszone von 0.6 auf 0.8 erhöht. Diese wurde von der 

Regierung am 12. September 2000 genehmigt und ist rechtskräftig. Der 

Gemeinderat von … beschloss am 18. Oktober 2000 eine Änderung der 

Quartierplanbestimmungen im Zusammenhang mit der Berechnung der 

Bruttogeschossflächen. Er erwog, dass in verschiedenen Quartierplänen die 

höchstzulässigen BGF in Zuteilungstabellen für die einzelnen Grundstücke 

verbindlich festgelegt worden seien. Sofern in der Zuteilungstabelle eines 

Quartierplans die höchstzulässige BGF für eine Parzelle verbindlich festgelegt 

worden sei, erhöhe sie sich proportional, berechnet von der alten AZ zur 

neuen AZ. Die gleiche Regelung gelte auch für die im Quartierplan allenfalls 

vorgesehenen höchstzulässigen, zwischen Parzellen im Quartierplangebiet 

zu vereinbarenden Nutzungsübertragungen. Am 24. Januar 2001, mitgeteilt 

am 6. April 2001, verfügte der Gemeinderat, dass, falls in der 

Zuteilungstabelle eines Quartierplans die höchstzulässige BGF für eine 

Parzelle verbindlich festgelegt worden sei, diese sich proportional berechnet 

von der alten zur neuen AZ erhöhe. Sofern in einem Quartierplangebiet 

Nutzungsübertragungen zwischen Parzellen im Quartierplangebiet 

flächenmässig beschränkt seien, erhöhe sich die Fläche proportional 

berechnet von der alten AZ zur neuen AZ. Diese Verfügung erging an 

sämtliche Grundeigentümer in den betroffenen Quartierplangebieten und 

wurde rechtskräftig.

Die vier Häuser auf Parzelle 1963 (neu) stellen eine einzige 

Stockwerkeigentümergemeinschaft dar. Der … AG gehören alle zum 

erstellenden Haus … gehörenden Stockwerkeinheiten. Die damalige 

Begründerin … AG hatte gemäss Begründungserklärung vom 29. Juni 1979 

das Recht, Parzelle 1963 mit vier Mehrfamilienhäusern und einer 

unterirdischen Einstellhalle in einer oder mehreren Bauetappen zu überbauen 

(S. 1 StWE-Begründungserklärung), gemäss Quartierplan … und den 

Aufteilungsplänen (diese abgeändert im 5. Nachtrag vom 25. Juli 1985 und 

nochmals im 15. Nachtrag vom 29. März 2004). Die Parzellen 2461 mit 653 

m2 und 2651 mit 2'824 m2 gehören heute der … AG, welche alle diese 

Grundstücke in der Nachlassliquidation der … AG erworben hatte. 

Am 29. Juni 2004 reichte die … AG das Gesuch um Erstellung der Chesa … 

(Haus F) auf Parzelle 1963 ein. Es handelt sich um ein Haus mit 20 

Wohnungen zuzüglich Einstellhalle mit 44 Garageplätzen.

In der von der … mit Bericht vom 8. Juli 2004 durchgeführten 

Baugesuchskontrolle wird betreffend Ausnützung folgende Berechnung 

angestellt:

Zone W4, AZ 0.8

Parzellenfläche 1963 7'042.00 m2

BGF nach QP 7'500.00 m2

Bereits genutzte BGF gemäss Berechnung … vom 8.4.2003

…    812.10 m2

… 1'197.13 m2

… 1'509.32 m2

Total ausgenützte BGF 3'518.55 m2

BGF Projekt Haus …  2'879.20 m2

Zwischentotal 6'397.75 m2

Nutzungsreserve (7'500.00 m2 ./. 6'397.75 m2) 1'102.25 m2

Die ebenfalls bei den Baugesuchsakten liegenden Berechnungen des 

Projektverfassers für die vom Bauprojekt Chesa … benötigte BGF hatten das 

UG und die Umfassungsmauern nicht berücksichtigt.

Gegen dieses Baugesuch erhoben u.a. …, … und … Einsprachen, u.a. 

betreffend unzulässiger AZ-pflichtiger Nutzung des Erdgeschosses des 

Hauses … und unzulässigen AZ-Transportes.

Mit Verfügung vom 10. November 2004, mitgeteilt am 20. Januar 2005, wies 

der Gemeinderat … die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung.

2. a) Dagegen erhoben am 9. Februar 2005 … Rekurs und beantragten die 

Aufhebung des Bau- und Einspracheentscheides, die Abweisung des 

Baugesuches und eventualiter bei Bestätigung der Baubewilligung die 

ergänzende Verfügung, wie viel BGF von Parzelle 1963 der Bauherrschaft 

zustehe, wie viel BGF von welchem Grundstück auf Parzelle 1963 

transportiert werde und dass dieser Ausnützungstransport auf den beteiligten 

Grundstücken anzumerken sei.

b) Gegen den Entscheid des Gemeinderates erhoben auch … sowie … am 14. 

Februar 2005 Rekurs und beantragten die Aufhebung der angefochtenen 

Verfügung, die Abweisung des Baugesuches und die Sistierung des 

Rekursverfahrens. 

3. Die Gemeinde beantragte in ihren Vernehmlassungen die Abweisung der 

Rekurse, soweit darauf eingetreten werden könne. Denselben Antrag stellte 

die … AG. 

4. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 

fest, ohne wesentliche neue Argumente vorzubringen.

Auf die Begründung der Anträge in den Rechtsschriften wird, soweit 

erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. In formeller Hinsicht ist festzuhalten, dass die Rekurrenten grundsätzlich alle 

sich aus dem öffentlichen Recht ergebenden und sich auf den 

Streitgegenstand beziehenden Rügen vorbringen können, welche geeignet 

sind, die Aufhebung des angefochtenen Entscheides herbeizuführen (vgl. 

PVG 2003 Nr. 34). 

2. a) Ausgangspunkt der rechtlichen Betrachtungen bilden der Quartierplan 1977, 

die Verfügungen der Baubehörde vom 18. Oktober 2000 und 24. Januar 2001, 

die nach erfolgter Genehmigung der Ortsplanungsrevision erlassen wurden, 

wie sie im Sachverhalt wiedergegeben wurden. Diesen behördlichen 

Anordnungen ist gemeinsam, dass sie alle rechtskräftig und daher im 

Baubewilligungsverfahren für alle Beteiligten verbindlich sind. Dies gilt 

insbesondere für den Quartierplan I. Es ist daher unerheblich, dass offenbar 

die dazugehörigen Pläne nicht von allen damaligen Grundeigentümern 

unterzeichnet wurde, handelt es sich doch um einen im Grundbuch 

angemerkten öffentlichrechtlichen Quartierplan und damit um eine Verfügung, 

die zu ihrer Gültigkeit und ihrem Vollzug keiner Zustimmung Privater bedarf. 

b) In Plan 20 des Quartierplans I … wurde den Parzellen 1963 (alt) und 2461 

insgesamt 7'500 m2 BGF zugeteilt, was damals einer AZ von 0.73 (bei einer 

AZ von 0.6 gemäss Baugesetz) entsprach. Die Parzellen 1971 und 1966 

erhielten 800 bzw. 1740 m2 BGF, was eine AZ von 0.33 bzw. 0.3 ergibt. Damit 

wurde für diese Grundstücke eine feste Zuteilung der realisierbaren 

Bruttogeschossflächen vorgenommen. Diese Wohnflächen dürfen daher 

ungeachtet der im Baugesetz festgelegten Ausnützungsziffer auf den 

einzelnen Grundstücken realisiert werden, zumal aufgrund der 

vorgenommenen Aufteilung auf die verschiedenen Parzellen sichergestellt ist, 

dass die zulässige AZ aufs Ganze gesehen eingehalten wird. das bedeutet 

für den vorliegenden Fall zunächst, dass auf den Parzellen 1963 (alt) und 

2641 nach dem Quartierplan 1977 insgesamt 7'500 m2 BGF erstellt werden 

dürfen. Welche Überlegungen dieser Quartierplanregelung ursprünglich 

zugrunde lagen, insbesondere ob damit eine Nutzungskonzentration 

beabsichtigt war, und unter welchen Umständen diese Lösung zustande kam, 

kann heute wegen der Rechtskraft des Quartierplanes keine Rolle mehr 

spielen. Ebenso wenig ist heute relevant, ob die Grundeigentümer, welche 

1977 im Vergleich zur baugesetzlich möglichen Nutzung eine Minderzuteilung 

erhielten, dafür eine Entschädigung erhielten. Schliesslich ist festzuhalten, 

dass es für die Überbauung der Parzellen 1963 (alt) und 2641 auch keines 

Nutzungstransportes von anderen Grundstücken bedarf, solange die 

quartierplanmässig fixierte BGF nicht überschritten wird. Anzumerken bleibt, 

dass der Quartierplan nach Inkrafttreten der Ortsplanungsrevision, mit 

welcher die gesetzliche AZ von 0.6 auf 0.8 erhöht wurde, durch die 

Verfügungen des Vorstandes vom 18. Oktober 2000 bzw. 24 Januar 2001 

materiell dahin revidiert wurde, dass die zulässige BGF bei den Parzellen mit 

fixer BGF proportional erhöht wurde. Da diese Verfügungen rechtskräftig 

wurden, beträgt die realisierbare BGF für die Parzellen 1963 (alt) und 2461 

neu insgesamt 10'000 m2.

3. a) Ein anderes Problem ist es, wie die den Parzellen 1963 (alt) und 2461 

gesamthaft zustehende BGF intern zu realisieren ist. Dabei ist zunächst zu 

beachten, dass die von der alten Parzelle 1963 abgetrennte Parzelle 2651 

zum Teilgebiet II des Quartierplanes gehört. Zwar ist dieses Gebiet dem 

Grundsatz nach nur richtplanmässig ausgeschieden worden. Gemäss Art. 2 

der Quartierplanvorschriften gelten die in den Plänen 16-20 getroffenen 

Anordnungen und die Bestimmungen der Art. 16, 24, 26, 30, 35 und 41 auch 

für das Teilgebiet II und sind somit für alle Beteiligten verbindlich. Anwendbar 

ist deshalb im vorliegend interessierenden Zusammenhang Art 35 QPV, der 

folgenden Wortlaut hat:

"Die im Gestaltungsplan (Plan 20) ausgewiesene Ausnützungsberechnung 

basiert auf den im Plan eingezeichneten Idealkuben.

Für die Höhe und die Berechnung der Ausnützungsziffer gelten die 

Vorschriften der Bauordnung.

Soweit in den vorliegenden Quartierplan einbezogene Parzellen im Teilgebiet 

I und Teilgebiet II liegen, ist die Ausnützung über die gesamte Parzellenfläche 

ohne Rücksicht auf die Teilgebiete zu berechnen."

Abs. 1 bezieht sich auf den Plan 20, worin für die Parzellen der Bauherrschaft, 

wie unter E. 2 dargelegt, ein Anspruch auf Realisierung von 7'500 bzw. heute 

10'000 m2 BGF festgelegt wurde. Abs. 2 ist deshalb hinsichtlich der maximal 

zulässigen BGF nur für Grundstücke anwendbar, denen keine feste BGF 

zugewiesen wurde. Die Berechnung der Ausnützung gemäss Abs. 3 kann sich 

für Grundstücke mit festzugeteilter BGF nur darauf beziehen, dass dabei eben 

zu prüfen ist, ob die BGF, auf welche gemäss Plan 20 ein Anspruch besteht, 

erreicht bzw. überschritten wird. Dabei ist gemäss dem Wortlaut nur darauf zu 

achten, dass die zulässige BGF über das ganze eingehalten wird, unabhängig 

davon, in welchem Teilgebiet des Quartierplanes sie liegt. Bezogen auf die 

Parzellen 1963 (alt) und 2461 bedeutet dies nichts anderes, als dass die 

anwendbaren Ausnützungsvorschriften eingehalten werden, solange die 

darauf erstellte anrechenbare Wohnfläche 10'000 m2 BGF nicht überschreitet. 

Ein Nutzungstransport zwischen den Teilflächen ist infolgedessen nicht 

erforderlich. Offensichtlich wird auch nach der Erstellung des Hauses F die 

zugeteilte BGF nicht überschritten, wie die im Sachverhalt wiedergegebene 

Ausnützungsberechnung zeigt. Danach wird die gesamte BGF auf den 

Parzellen 1963 (alt) und 2461 6'397.75 m2 betragen. Es besteht daher noch 

eine Reserve von 3'602.25 m2. Die Rekurse erweisen sich damit hinsichtlich 

der mit der Ausnützungsberechnung zusammenhängenden Rügen als 

unbegründet. 

b) Die Rekurrenten sind der Auffassung, im Erdgeschoss des Hauses F dürfe 

gestützt auf Plan 20 und Art. 36 Abs. 4 der Quartierplanvorschriften keine AZ-

pflichtige Nutzung erstellt werden. Ursprünglich sei dort vorgesehen gewesen, 

ein Hallenbad einzubauen. Es ist an sich zutreffend, dass Art. 36 Abs. 4 

vorsieht, dass die Angaben im Plan 20 für die Ausnützung der einzelnen 

Geschosse verbindlich sind. Mit der Gemeinde ist jedoch davon auszugehen, 

dass der Quartierplan im Gefolge der Ortsplanungsrevision durch die 

Verfügung des Gemeindevorstandes vom 24. Januar 2001 diesbezüglich 

zumindest implizit abgeändert worden ist. Wie die Gemeinde zu Recht geltend 

macht, hat sie mit dem Entscheid vom 24. Januar 2001 alle Quartierpläne, 

und damit auch den vorliegenden, an die neuen Bestimmungen des 

Baugesetzes betreffend Höhe und Berechnung der Bruttogeschossflächen 

angepasst. Zu beachten ist dabei, dass die vorgängige Erhöhung der AZ im 

Rahmen der Ortsplanungsrevision nur zu einem kleinen Teil zu einem realen 

Zuwachs der zulässigen BGF führte, da auch die Art der Berechnung der 

Bruttogeschossfläche dergestalt geändert und vereinfacht wurde, dass 

nunmehr fast jede Art von Geschossfläche zur nutzbaren BGF gezählt 

werden. Im Wesentlichen sind davon nur noch reine Abstellräume 

ausgeschlossen. Räumlichkeiten wie Hallenbäder, Fitnessräume und dgl. 

zählen damit nach dem neuen Baugesetz zur anrechenbaren BGF. Würde 

man nun davon ausgehen, dass Art. 36 Abs. 4 der Quartierplanvorschriften 

weiterhin anwendbar ist, würde die Realisierung der neu zulässigen 

Geschossflächen im Ergebnis vereitelt, was offensichtlich dem Zweck der 

Baugesetzrevision zuwiderliefe. Der Beschluss des Gemeindevorstandes 

vom 24. Januar 2001 ist daher dahin zu interpretieren, dass er damit die 

Quartierpläne in umfassender Weise an die neue Baugesetzgebung 

anpassen wollte und damit zumindest implizit dem entgegenstehende 

Bestimmungen in den Quartierplänen geändert hat. Jedenfalls hat die 

Vorinstanz mit dieser Rechtsanwendung das ihr zustehende Ermessen nicht 

missbraucht oder überschritten.

4. a) Die Rekurrenten sind weiter der Auffassung, der Bauherrschaft stehe die 

privatrechtliche Bauberechtigung nicht zu und es fehle ihr auch - zumindest 

teilweise - an der zivilrechtlichen Berechtigung zur Inanspruchnahme der 

(zusätzlichen) BGF.

b) Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes sind die Gemeinden 

nicht verpflichtet, Baugesuche von Gesuchstellern zu behandeln, deren 

Bauberechtigung offensichtlich fehlt. Hinter dieser Praxis steht unter anderem 

die Überlegung, dass es den Baubehörden nicht zuzumuten ist, Baugesuche, 

welche mitunter umfangreiche und komplizierte Abklärungen erfordern, 

materiell zu behandeln, sofern von vorneherein feststeht, dass dem 

Gesuchsteller die zivilrechtliche Berechtigung offenkundig fehlt (PVG 1987 Nr. 

20). Diese Praxis kann nun aber nicht dahin interpretiert werden, dass die 

Gemeinden bereits dann befugt sind, die Behandlung von Baugesuchen 

auszusetzen, wenn sie Zweifel an der Bauberechtigung des Gesuchstellers 

haben. Grundsätzlich ist es nämlich nicht Sache der Gemeinden, über den 

Bestand von privaten Rechtsverhältnissen zu entscheiden (PVG 1969 Nr. 13). 

Hierüber hat vielmehr der Zivilrichter zu befinden. Aufgabe der Baubehörde 

ist es demgegenüber, die Baugesuche auf ihre Übereinstimmung mit den 

Normen des öffentlichen Rechtes zu überprüfen (vgl. PVG 1990 Nr. 25). Ist 

aber die Gemeinde nur in Fällen von offensichtlich fehlender zivilrechtlicher 

Bauberechtigung befugt, ein Baugesuch nicht an die Hand zu nehmen, 

können die Rechte des Einsprechers in diesem Zusammenhang auch nicht 

weiter gehen. Er ist mit anderen Worten nur befugt, eine klar mangelnde 

Bauberechtigung zu rügen. Davon kann nun vorliegend keine Rede sein, wie 

im Folgenden darzulegen ist. 

c) In Ziff. VI der StWE-Begründungserklärung vom 29. Juni 1979 hielt die … & 

Co. AG fest, sie werde Parzelle 1963 mit vier Mehrfamilienhäusern und einer 

unterirdischen Autoeinstellhalle gemäss Quartierplan … und 

Aufteilungsplänen über Bauen und dort Stockwerkeigentum begründen. In 

Ziff. VI der Urkunde behielt sie sich u.a. das Recht vor, am Bauprojekt im 

Rahmen des Quartierplans zulässige Abänderungen vorzunehmen und die 

Begründungserklärung dementsprechend abzuändern. Gestützt auf diese 

Bestimmung wurden am 22. Juli 1985 in einem 5. Nachtrag zur 

Begründungserklärung infolge baulicher Umdispositionen die Häuser … und 

… in neue StWE-Einheiten aufgeteilt. Im 15. Nachtrag teilte die in 

Nachlassliquidation befindliche … & Co. AG die im Haus … geplanten 39 StW-

Einheiten in 20 geräumigere Wohnungen auf. Die Bauherrschaft übte das ihr 

zustehende Kaufrecht am 29. März 2004 aus und erwarb die 

Stockwerkeinheiten des Hauses ... Die Ermächtigung zur Vornahme von 

Änderungen ging von der ursprünglich berechtigten im Rahmen der 

Zwangsverwertung auf sie über, wie das Kantonsgerichtspräsidium im 

Entscheid vom 17. November 2004, mitgeteilt am 20. Januar 2005, feststellte. 

Der Kantonsgerichtspräsident hat dort auch ausgeführt, dass zwischen dem 

Nachtrag 15 und der Baueingabe keine Abweichungen bestehen, welche 

nicht durch Ziff. VI der Begründungserklärung abgedeckt wären. Unter diesen 

Voraussetzungen durfte die Gemeinde nicht davon ausgehen, dass der 

Bauherrschaft die privatrechtliche Bauberechtigung offensichtlich fehle. Sie 

war danach verpflichtet, das Baugesuch zu behandeln und, falls keine 

Verletzung relevanter Quartierplan- resp. baugesetzlicher Vorschriften 

vorliegt, auch zu bewilligen. Selbst wenn sie Zweifel an der Bauberechtigung 

der … AG gehabt hätte, wäre es nicht ihre Sache gewesen, über den Bestand 

privater Rechtsverhältnisse zu entscheiden. Sie ist demnach völlig zu Recht 

auf das Baugesuch eingetreten.

d) Aufgrund des Gesagten steht aber auch fest, dass die Bauherrschaft 

zivilrechtlich jedenfalls über genügend BGF verfügt, um das Haus … zu 

erstellen. Dies gilt umso mehr, als durch das Bauvorhaben nicht einmal die 

den Parzellen 1963 (alt) und 2461 ursprünglich zustehenden 7500 m2 BGF 

konsumiert werden, bleibt doch auch so eine Reserve von rund 1'100 m2 

übrig. Abgesehen davon ist es  aus öffentlichrechtlicher Sicht ohnehin 

belanglos, wem die durch die Ortsplanungsrevision und die materielle 

Quartierplanänderung geschaffene zusätzliche BGF zivilrechtlich zusteht, 

solange die öffentlichrechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Die 

Rekurse sind damit auch in dieser Hinsicht unbegründet.

5. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrenten, 

welche überdies die anwaltlich vertretenen Gegenparteien angemessen 

aussergerichtlich zu entschädigen haben.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 10'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 285.--

zusammen Fr. 10'285.--

gehen je zur Hälfte zulasten von … (zusammen Fr. 5'142.50.-- unter 

Solidarhaft) und von … sowie … (zusammen Fr. 5'142.50 unter Solidarhaft) 

und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 

Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. a) … entschädigen die Gemeinde … und die … AG mit je Fr. 1'500.-- inkl. MwSt. 

(gesamthaft somit Fr. 3'000.--).

b) … sowie … entschädigen die Gemeinde … und die … AG mit je Fr. 1'500.-- 

inkl. MwSt. (gesamthaft somit Fr. 3'000.--).