# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2d923c48-be36-55c5-9dd8-34f95aca03fd
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-06-09
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 2. Kammer 09.06.2016 II 2015 49
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_002_II-2015-49_2016-06-09.pdf

## Full Text

II 2015 49

Entscheid vom 9. Juni 2016 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Vizepräsident
Dr.iur. Frank Lampert und Monica Huber-Landolt, Richter
Dr.iur. Thomas Twerenbold, Gerichtsschreiber

Parteien A.+B.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Vera Theiler,

gegen

Kantonale Steuerkommission/Kantonale Verwaltung für die 
direkte Bundessteuer, Bahnhofstrasse 15, Postfach 1232, 
6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Einkommens- und Vermögenssteuer (Veranlagungsverfügung 
2010)

Sachverhalt:

A.a. A.________ ist Inhaber der Einzelfirma "C.________" mit Sitz in 
F.________ (nachfolgend auch: die Einzelfirma). Diese seit 1985 im 
Handelsregister eingetragene Firma hat zum Zweck Entwicklung, Herstellung 
und Vertrieb von Rollskis und Sportartikeln sowie Handel mit Waren aller Art. Das 
Geschäftsjahr dauert jeweils vom 1. Juli eines Jahres bis zum 30. Juni des 
Folgejahres.

Im September 2010 gründete der Steuerpflichtige die Aktiengesellschaft 
"D.________ (AG)" mit Sitz in F.________ durch Barliberierung mit einem 
vollständig einbezahltem Aktienkapital von Fr. 100'000.--. Die Gesellschaft 
bezweckt den Handel mit und den Vertrieb von Fahrrädern, Ersatzteilen sowie 
Sportbekleidung und Sportartikeln allgemein. Die Beteiligungen befinden sich 
vollumfänglich im Privatvermögen des Steuerpflichtigen.

Mit Kaufvertrag vom 1. Januar 2011 (sowie Zusatz vom 28.7.2011; Bf-act. 3 und 
Bf-act. 5) verkaufte der Steuerpflichtige (mit Beginn von Nutzen und Schaden am 
selbigen Tag) das gesamte Warenlager sowie Maschinen/Apparate, 
Betriebseinrichtungen, Werkzeuge, Strickereimaschine sowie Büromobiliar der 
Einzelfirma an die "D.________ (AG)" (nachfolgend auch: die 
Aktiengesellschaft). Der Kaufpreis entsprach dem Buchwert der übertragenen 
Vermögenswerte in der Buchhaltung der Einzelfirma. Die Kaufpreiszahlung 
erfolgte mittels Kontokorrentgutschrift "KK A.________" in der Buchhaltung der 
"D.________ (AG)".

Nicht auf die Aktiengesellschaft übertragen wurden (u.a.) die in der Buchhaltung 
der Einzelfirma im Geschäftsvermögen unter dem Anlagevermögen aktivierten 
Liegenschaften. Bei diesen Liegenschaften handelte es sich um drei Stockwerk-
einheiten, wovon eine Stockwerkeinheit an Dritte (zur Nutzung als Bar/Restau-
rant) vermietet (GB-Nr. E._____) und die beiden anderen Stockwerkeinheiten 
(GB-Nr. H.____ und GB-Nr. I.____) der Einzelfirma (für das Sport-Fachgeschäft 
mit Werkstatt sowie für die Stickerei) als Betriebsliegenschaften dienten. Ab dem 
1. Januar 2011 wurden die beiden zuletzt genannten Stockwerkeinheiten (GB-Nr. 
H.____ und I.____) an die "D.________ (AG)" vermietet.

A.b. In der Veranlagungsverfügung 2010 vom 16. April 2013 (Steuerakten 2010 
act. 19 ff. = Einsprache-act. 61 ff.) gegenüber den Ehegatten A.+B.______ 
anerkannte die Veranlagungsbehörde die Übertragung der Vermögenswerte 
(ohne Liegenschaften) auf die Aktiengesellschaft zu den bisherigen Buchwerten 
per 1. Januar 2011 als steuerneutrale Umwandlung der Einzelfirma. Sie fand 
jedoch, dass damit eine Überführung der nichtübertragenen Liegenschaften ins 

Privatvermögen stattgefunden habe und die auf den Liegenschaften 
eingetretenen Mehrwerte (wiedereingebrachte Abschreibungen sowie 
Wertzuwachsgewinn) per 31. Dezember 2010 realisiert worden seien. Zusätzlich 
erstellte die Veranlagungsbehörde für die Einzelfirma eine "faktische 
Schlussbilanz" per 31.12.2010 und berücksichtigte den Erfolg vom 01.07.2010 
bis 31.12.2010 der Einzelfirma per 31.12.2010 ("Überführung in AG per 
01.01.2011"; vgl. dazu auch Steuerakten 2010 act. 67 f. sowie Einsprache-
act. 13).

Gemäss Verkehrswertschätzung der kantonalen Güterschatzungskommission 
vom 20. Februar 2013 der Stockwerkeinheiten GB-Nr. E._____, H.____ und 
I.____ betrug der Gesamtwert der Liegenschaften Fr. 2'420'000.-- (GB-
Nr. E._____: Fr. 300'000.--; GB-Nr. H.____: Fr. 780'000.--; GB-Nr. I.____: 
Fr. 1'340'000.--). Ausgehend von den bisherigen Buch- bzw. 
Einkommenssteuerwerten (Fr. 1'006'000.--) berechnete die 
Veranlagungsbehörde für die Stockwerkeinheiten GB-Nr. E._____, H.____ und 
I.____ wiedereingebrachte Abschreibungen von Fr. 977'225.-- (Kantonale 
Steuern und Direkte Bundessteuer) sowie (zusätzlich) einen Wertzuwachsgewinn 
(bzw. Grundstückgewinn) von Fr. 436'775.-- (Direkte Bundessteuer) (vgl. 
Steuerakten 2010 act. 19 ff.).

B. Die von den Steuerpflichtigen gegen die Veranlagungsverfügung 2010 
erhobene Einsprache vom 16. Mai 2013 wies die Kantonale Steuerkommission/ 
Kantonale Verwaltung für die direkte Bundessteuer mit Einspracheentscheid 
Nr. 42/2013 vom 20. März 2015 ab. Zur Begründung wurde angeführt, nachdem 
die Liegenschaften nicht per 1. Januar 2011 von der Einzelfirma auf die 
Aktiengesellschaft übertragen worden seien, müssten diese per 31. Dezember 
2010 als in das Privatvermögen überführt betrachtet werden. Eine "verzögerte 
steuerneutrale Übertragung" sei in den gesetzlichen Bestimmungen zur 
Umstrukturierung von Personenunternehmungen nicht vorgesehen. Des 
Weiteren stelle die Verwaltung der zurückgebliebenen Liegenschaften für sich 
allein (ohne die bereits übertragenen Vermögenswerte) keine selbständige 
Erwerbstätigkeit mehr dar.

Die der Veranlagungsverfügung 2010 zugrunde gelegten Verkehrswerte der 
Stockwerkeinheiten GB-Nr. E._____, H.____ und I.____ im Gesamtwert von 
Fr. 2'420'000.-- (GB-Nr. E._____: Fr. 300'000.--; GB-Nr. H.____: Fr. 780'000.--; 
GB-Nr. I.____: Fr. 1'340'000.--) wurden gestützt auf eine zusätzliche 
Verkehrswertschätzung der kantonalen Güterschatzungskommission vom 31. Juli 
2014 mit Augenschein sowie durch die Einsprachebehörden vorgenommene 
Neuberechnung bestätigt.

C. Gegen den Einspracheentscheid Nr. 42/2013 vom 20. März 2015 (Versand: 
8.4.2015) lassen die Steuerpflichtigen mit Eingabe vom 11. Mai 2015 
(Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit folgenden Anträgen:

1. Die Entscheide Nr. 42/2013 vom 20.03.2015 der kantonalen 
Steuerkommission und des Vorstehers der kantonalen Verwaltung für die 
direkte Bundessteuer seien aufzuheben.

2. Die Veranlagungsverfügung 2010 vom 16.04.2013 sei aufzuheben und wie 
folgt zu ändern:

a. Der Verkehrswert sei für das Grundstück GBBl. H.____ auf CHF 
757‘000.-- und für das Grundstück GBBl. I.____ auf CHF 1‘162‘000.-- 
festzusetzen.

b. Die Grundstücke GBBl. E._____, H.____ und I.____ seien nicht aus dem 
Geschäftsvermögen der C.________ in das Privatvermögen der 
Beschwerdeführer zu überführen und festzustellen, dass keine 
Privatentnahme vorliegt.

c. Das massgebende Einkommen der Beschwerdeführer sei um die 
Abschreibungen (kantonale Steuer) bzw. um die Abschreibungen und 
Wertzuwachsgewinne (Bundessteuer) auf GBBl. E._____, H.____ und 
I.____ herabzusetzen.

3. Eventualiter sei die Veranlagungsverfügung 2010 vom 16.04.2013 
aufzuheben und wie folgt zu ändern:

a. Der Verkehrswert sei für das Grundstück GBBl. H.____ auf CHF 
757‘000.-- und für das Grundstück GBBl. I.____ auf CHF 1‘162‘000.-- 
festzusetzen.

b. Die Grundstücke GBBl. H.____ und I.____ seien nicht aus dem 
Geschäftsvermögen der C.________ in das Privatvermögen der 
Beschwerdeführer zu überführen und festzustellen, dass keine 
Privatentnahme vorliegt.

c. Das massgebende Einkommen [der] Beschwerdeführer sei um die 
Abschreibungen (kantonale Steuer) bzw. um die Abschreibungen und 
Wertzuwachsgewinne (Bundessteuer) auf GBBl. H.____ und I.____ 
herabzusetzen.

4. Subeventualiter seien die Verkehrswerte der Grundstücke wie folgt 
festzusetzen:

a. CHF 757‘000.-- für GBBl. H.____;

b. CHF 1‘162‘000.-- für GBBl. I.____.

5. Eventualissime sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen.

6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Schwyz.

D. Mit Vernehmlassung vom 8. Juni 2015 beantragen die Vorinstanzen, die 
Beschwerde sei unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer 
vollumfänglich abzuweisen.

E. Mit Schreiben vom 16. Juni 2015 lassen die Beschwerdeführer eine 
Stellungnahme zur Vernehmlassung der Vorinstanzen einreichen.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Streitig und zu prüfen ist, ob im Rahmen der (von den Steuerbehörden als 
steuerneutral anerkannten) Übertragung des mobilen Geschäftsvermögens der 
Einzelfirma (ohne Liegenschaften) per 1. Januar 2011 (mit Beginn von Nutzen 
und Schaden am selbigen Tag) auf die Aktiengesellschaft, deren 
Beteiligungsrechte sich (unstreitig) im Privatvermögen der Beschwerdeführer 
befinden, 
die nichtübertragenen Liegenschaften (Stockwerkeinheiten GB-Nr. E._____, GB-
Nr. H.____ und GB-Nr. I.____) vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen 
überführt wurden (und in welcher Steuerperiode die in den Liegenschaften 
enthaltenen stillen Reserven gegebenenfalls steuersystematisch realisiert 
worden sind; dazu hinten Erw. 2).

1.2.1  Für das Verbleiben der Liegenschaften im Geschäftsvermögen und gegen 
eine steuerbare Privatentnahme bringen die Beschwerdeführer zunächst vor, 
nachdem die Übertragung der betrieblichen Vermögenswerte auf die 
Aktiengesellschaft keine Besteuerung nach sich ziehe, müssten die 
Liegenschaften im Sinne einer "verzögerten Umwandlung" ebenfalls 
steuerneutral zum Buchwert übertragen werden können. Als Grund geben die 
Beschwerdeführer an, dass ihnen maximal 3 Monate seit der Eintragung der 
Aktiengesellschaft im Handelsregister für den Vollzug der Umwandung im Jahr 
2010 geblieben seien, so dass eine Übertragung der Liegenschaften nicht ohne 
weiteres möglich und gegebenenfalls nachteilig gewesen wäre. 

1.2.2  Im Weiteren sind die Beschwerdeführer der Ansicht, dass auf eine 
Überführung in das Privatvermögen grundsätzlich erst erkannt werden könne, 
nachdem gegenüber der Steuerbehörde der eindeutige Wille geäussert worden 
sei, den fraglichen Gegenstand dem Geschäftsvermögen zu entziehen, wozu es 
in der Regel einer Abrechnung (über die stillen Reserven) mit der Steuerbehörde 
bedürfe. Es fehle an einem klar erkennbaren Willensakt, die Liegenschaften ins 
Privatvermögen zu überführen. Es greife die bei der Verpachtung eines 

Geschäftsbetriebs geltende gesetzliche Vermutung, dass die Liegenschaften 
weiterhin im Geschäftsvermögen verblieben.

1.2.3  Zudem gelte es zu beachten, dass die selbständige Erwerbstätigkeit mit 
der Einstellung der aktiven Geschäftstätigkeit für gewöhnlich noch nicht 
aufgegeben werde. Die geschäftlichen Vermögenswerte würden auch bei der 
verzögerten Liquidation ihre Qualifikation als Geschäftsvermögen beibehalten. In 
diesem Zusammenhang weisen die Beschwerdeführer insbesondere darauf hin, 
dass die Debitoren und Kreditoren von der Einzelfirma nicht auf die 
Aktiengesellschaft übertragen worden seien. Wie aus den Kontoblättern 
ersichtlich sei, habe die Einzelfirma auch nach der Übertragung der 
Vermögenswerte die Abrechnung über die Debitoren und Kreditoren 
weitergeführt. Die Beschwerdeführer sind deshalb der Ansicht, dass die 
Liquidation (und dementsprechend auch die selbständige Erwerbstätigkeit) erst 
mit der letzten Inkassohandlung als abgeschlossen betrachtet werden könne. 

1.2.4  Dafür, dass weiterhin eine selbständige Erwerbstätigkeit vorgelegen habe, 
spreche ferner, dass die Einzelfirma im Handelsregister eingetragen geblieben 
sei und eine ordnungsgemässe Buchhaltung geführt habe. Auch nach der 
Übernahme des Geschäfts durch die Aktiengesellschaft hätten die 
Liegenschaften weiterhin ebenfalls noch der Einzelfirma gedient, welche im Jahr 
2011 noch Geschäftstätigkeit entfaltet und Liquidationshandlungen 
vorgenommen habe. 

1.2.5  Die Beschwerdeführer kommen deshalb zum Schluss, nachdem die 
Liegenschaften im Rahmen der verzögerten Umwandlung nach wie vor in der 
Bilanz der Einzelfirma aufgeführt worden seien und über die stillen Reserven 
nicht abgerechnet worden sei, sei davon auszugehen, dass die Liegenschaften 
im Geschäftsvermögen der Einzelfirma verblieben seien.

1.3.1  Gemäss § 19 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Schwyz (StG/SZ; 
SRSZ 172.200) vom 31. Dezember 2010 sind alle Einkünfte aus selbständiger 
Erwerbstätigkeit steuerbar. Gemäss § 19 Abs. 2 StG/SZ zählen zu den 
Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit auch alle Kapitalgewinne aus 
Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von 
Geschäftsvermögen. Der Veräusserung gleichgestellt ist die Überführung von 
Geschäftsvermögen in das Privatvermögen. Als Geschäftsvermögen gelten alle 
Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit 
dienen (vgl. entsprechend Art. 18 Abs. 1 und Abs. 2 des Bundesgesetzes über 
die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11] vom 14.12.1990).

1.3.2  Stille Reserven einer Personenunternehmung (Einzelunternehmen, 
Personengesellschaft) werden demgegenüber bei Umstrukturierungen, 
insbesondere bei Fusion, Spaltung oder Umwandlung, nicht besteuert, soweit die 
Steuerpflicht in der Schweiz fortbesteht und die bisher für die Einkommenssteuer 
massgeblichen Werte übernommen werden (§ 20 Abs. 1 StG/SZ). Dies gilt 
namentlich bei der Übertragung eines Betriebs oder eines Teilbetriebs auf eine 
juristische Person (Bst. b der genannten Bestimmung). Bei einer solchen 
Umstrukturierung werden die übertragenen stillen Reserven gegebenenfalls 
nachträglich besteuert, soweit während den der Umstrukturierung nachfolgenden 
fünf Jahren Beteiligungs- oder Mitgliedschaftsrechte zu einem über dem 
übertragenen steuerlichen Eigenkapital liegenden Preis veräussert werden (§ 20 
Abs. 2 StG/SZ) (vgl. entsprechend Art. 19 Abs. 1 und Abs. 2 DBG).

1.3.3  Eine Restriktion zur steuerneutralen Übertragung von Geschäftsvermögen 
auf eine juristische Person ergibt sich allerdings aus dem steuersystematischen 
Realisations- bzw. Gewinnausweistatbestand der Überführung von 
Geschäftsvermögen in das Privatvermögen (§ 19 Abs. 2 StG/SZ; Art. 18 Abs. 2 
DBG). Gemäss Ziff. 3.2.2.1 des Kreisschreibens Nr. 5 der Eidg. 
Steuerverwaltung (ESTV) vom 1. Juni 2004 betreffend Umstrukturierungen liegt 
eine solche steuerbare Privatentnahme grundsätzlich vor, soweit bei der 
Übertragung von Geschäftsvermögen auf eine juristische Person, deren 
Beteiligungsrechte sich im Privatvermögen befinden, bei der übertragenden 
Personenunternehmung Vermögenswerte zurückbleiben und diese nicht mehr 
ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen 
(Präponderanzmethode) (vgl. auch Richner/Frei/Kauf-mann/Meuter, 
Handkommentar zum DBG, 2. Aufl. 2009, N 36 zu Art. 19 DBG; vgl. ebenso zur 
"Spaltung" einer Personenunternehmung: KS ESTV Nr. 5 Ziff. 3.1.2.1; gl.M. 
Reich, in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht 
I/2a, 2. Aufl. 2008, N 36 zu Art. 19 DBG).

1.3.4  Um eine Privatentnahme handelt es sich dementsprechend nach der in 
Doktrin und Praxis vertretenen Auffassung auch, wenn die steuerpflichtige 
Person ihre Einzelfirma in eine AG umgründet und einzelne Gegenstände des 
Geschäftsvermögens, z.B. Liegenschaften oder Beteiligungen, in das 
Privatvermögen überführt. Anders soll es sich bloss verhalten, wenn bspw. für 
nicht eingebrachte Liegenschaften weiterhin eine selbständige Erwerbstätigkeit 
als Liegenschaftshändler besteht (vgl. dazu Locher, Kommentar zum DBG, I. 
Teil, 2001, N 106 zu Art. 18 DBG mit zahlreichen Hinweisen auf die 
Rechtsprechung; vgl. dazu insbesondere: Bundesgericht vom 27.4.1990 
publiziert in StE 1991 BdBSt B 23.1 Nr. 24; Bundesgericht vom 3. März 1989 

publiziert in ASA 58 1989/90 S. 676 ff.; Bundessteuer-Rekurskommission Zürich 
vom 4.5.1995 publiziert in StE 1995 BdBSt B 23.7 Nr. 6; Verwaltungsgericht 
Aargau vom 17.5.2001 publiziert in StE 2001 AG B 23.7 Nr. 11).

Wird bei einer Umwandlung eines Einzelunternehmens in eine Aktiengesellschaft 
eine Liegenschaft nicht in die Aktiengesellschaft überführt, kann die Liegenschaft 
in allen Fällen nur dann weiterhin Geschäftsvermögen bilden, sofern der 
bisherige Einzelunternehmer eine selbständige Tätigkeit (haupt- oder 
nebenberuflich) weiterführt (von Ah, in Klöti-Weber/Siegrist/Weber [Hrsg.]: 
Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl. 2015, N 89b zu § 27 StG/AG).

1.4.1  Vorliegend erfolgte die Umwandlung der Einzelfirma in eine 
Aktiengesellschaft zivilrechtlich nicht durch Sacheinlage in eine neugegründete 
Kapitalgesellschaft, sondern durch den Verkauf des mobilen 
Geschäftsvermögens (Warenlager, Maschinen/Apparate, Betriebseinrichtungen, 
Werkzeuge, Strickereimaschine sowie Büromobiliar) an eine bereits bestehende 
(kurze Zeit zuvor gegründete) Aktiengesellschaft. In der Praxis und Lehre ist 
jedoch anerkannt, dass der Verkauf eines Betriebs (oder Teilbetriebs) zum 
Einkommenssteuerwert steuerrechtlich ebenso eine Umstrukturierung darstellen 
und unter Berücksichtigung der jeweiligen Voraussetzungen steuerneutral 
erfolgen kann (vgl. dazu KS ESTV Nr. 5 Ziff. 3.2.1; von Ah, a.a.O., N 47 zu § 28 
StG/AG).

1.4.2  Die bisher (unumstritten) zum Geschäftsvermögen (Anlagevermögen) der 
Einzelfirma gehörenden Liegenschaften wurden nicht auf die Aktiengesellschaft 
übertragen. Die Stockwerkeinheiten GB-Nr. H.____ und GB-Nr. I.____ dienten 
der Einzelfirma (für das Sport-Fachgeschäft mit Werkstatt sowie für die Stickerei) 
als Betriebsliegenschaften. Die Stockwerkeinheit GB-Nr. E._____ war an Dritte 
vermietet (zur Nutzung als Bar/Restaurant) und bildete damit Kapitalanlage, 
allenfalls Betriebsreserve. Obwohl die bisher betrieblich genutzten Grundstücke 
(GB-Nr. H.____ und GB-Nr. I.____) bei der Umwandlung der Einzelfirma in eine 
Aktiengesellschaft nicht übertragen wurden, konnte der Betrieb richtigerweise 
dennoch steuerneutral umgewandelt werden. Änderungen in der betrieblichen 
Struktur, wie Entnahme oder Zukäufe im Bereich des betriebsnotwendigen 
Anlagevermögens vermögen die Steuerneutralität der Umstrukturierung nicht zu 
beeinträchtigen (Reich, a.a.O., N 57 zu Art. 19 DBG). Das Betriebserfordernis 
wird nicht tangiert durch Vermögensgegenstände, welche weiterhin beim 
übertragenden Personenunternehmen verbleiben, sofern der zu übertragende 
Vermögenskomplex einen Betrieb darstellt (von Ah, a.a.O., N 54 zu § 28 
StG/AG). 

1.4.3  Gemäss der im Vorangehenden zitierten Doktrin und Rechtsprechung 
können sich bei der Umwandlung der Einzelfirma in eine Aktiengesellschaft 
jedoch Steuerfolgen für die nichtübertragenen Liegenschaften aus dem 
steuersystematischen Gewinnausweistatbestand der Privatentnahme ergeben. 
Das ist grundsätzlich dann der Fall, wenn nach der (steuerneutralen) 
Übertragung des Betriebs (oder Teilbetriebe) von der Einzelfirma auf die 
Aktiengesellschaft kein Geschäftsbetrieb zurück bleibt, welchem die 
Liegenschaften weiterhin ganz oder vorwiegend dienen (vgl. hierzu ebenso für 
die Privatentnahme von Beteiligungsrechten: KS ESTV Nr. 5 Ziff. 3.2.2.1).

1.4.4  Im vorliegenden Fall gab es auf der Ebene der Einzelfirma vor der 
Umwandlung der Einzelfirma in eine Aktiengesellschaft (neben dem Sport-Fach-
geschäft mit Werkstatt sowie der Stickerei) keine zusätzliche Erwerbstätigkeit im 
Immobiliensektor. Und auch nach der Übertragung des Betriebs (oder der 
Teilbetriebe) auf die Aktiengesellschaft behaupten die Beschwerdeführer zu 
Recht nicht, dass sie aufgrund ihrer weiteren Aktivitäten mit den 
nichtübertragenen 
Liegenschaften als selbständige Liegenschaftshändler qualifizieren würden, oder 
dass die blosse Vermietung der eigenen Liegenschaften über die private 
Vermögensverwaltung hinausgehen und betrieblichen Charakter aufweisen 
würde. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer kann in diesem 
Zusammenhang auf die hierfür einschlägige bundesgerichtliche Rechtsprechung 
abgestellt werden (vgl. für die Vermietung eigener Liegenschaften: Urteil des 
Bundesgerichts 2A.52/2003 vom 23.1.2004 publiziert in StE 2004 DBG A 21.14 
Nr. 15; vgl. die Kriterien bei selbständiger Erwerbstätigkeit auf Grund von 
Liegenschaftenhandel: BGE 125 II 113 Erw. 3c S. 118).

Mit Blick auf die Lehre und Rechtsprechung muss daher aufgrund der 
Nichtübertragung der Liegenschaften und der anschliessenden Vermietung der 
(bisher von der Einzelfirma mitunter betrieblich genutzten) Liegenschaften an die 
Aktiengesellschaft auf eine Privatentnahme geschlossen werden. Mit der 
Aufteilung von Betrieb und Immobilien wurden die Liegenschaften aus ihrer 
betrieblichen Verknüpfung herausgelöst und in den Dienst der privaten 
Kapitalanlage gestellt. Unter diesen Umständen löst die Nichtübertragung der 
Liegenschaften die Besteuerung der entsprechenden stillen Reserven auf den 
ins Privatvermögen überführten Vermögenswerten aus. Entscheidend ist, dass 
die Liegenschaften mit der Übertragung des Betriebs (oder der Teilbetriebe) auf 
die Aktiengesellschaft aus ihrer bisherigen betrieblichen Verknüpfung 
herausgelöst wurden und auf der Ebene der bisherigen Einzelfirma keine 
selbständige Erwerbstätigkeit, z.B. als Liegenschaftshändler, weitergeführt wird, 

welcher die Liegenschaften ganz oder überwiegend als Geschäftsvermögen 
dienen (könnten), zumal auch die Vermietung eigener Liegenschaften 
ausgesprochen zur üblichen Verwaltung privaten (Anlage-) Vermögens gehört 
und daher keine selbständige Erwerbstätigkeit darstellt.

Im Übrigen ist unbestritten, dass sich die Beteiligungsrechte an der 
Aktiengesellschaft, auf welche das mobile Geschäftsvermögen der Einzelfirma 
(Warenlager, Maschinen/Apparate, Betriebseinrichtungen, Werkzeuge, 
Strickereimaschine so-wie Büromobiliar) übertragen wurde, im Privatvermögen 
der Beschwerdeführer befinden, was ebenfalls für eine Privatentnahme der (im 
Eigentum der Beschwerdeführer) zurückgebliebenen Liegenschaften spricht.

1.4.5  Da Geschäftsvermögen notwendigerweise eine selbständige 
Erwerbstätigkeit voraussetzt (Urteil des Bundesgerichts 2C_894/2013, 
2C_895/2013 vom 18.9.2015 Erw. 2.2), können die Grundstücke daher nach der 
Umwandlung der Einzelfirma in eine Aktiengesellschaft und der damit 
verbundenen Beendigung der bisherigen selbständigen Erwerbstätigkeit weder in 
ihrer Gesamtheit (als "bauliche" oder "gebäudetechnische" Einheit) noch für sich 
alleine betrachtet (als grundbuchrechtlich verselbständigte Stockwerkeinheiten; 
vgl. StE 2006 B 23.2 Nr. 30) weiterhin dem Geschäftsvermögen zugeordnet 
werden. Solange die Ver-mietertätigkeit selbst nicht betrieblichen Charakter hat, 
kann kein Geschäftsvermögen vorhanden sein, weil es an der Ausübung einer 
selbständigen Erwerbstätigkeit fehlt. Das gilt nicht nur für die Stockwerkeinheit 
GB-Nr. E._____, welche bereits bisher an Dritte (zur Nutzung als Bar/Restaurant) 
vermietet war, sondern auch für die bislang als Betriebsliegenschaften genutzten 
Stockwerkeinheiten GB-Nr. H.____ und GB-Nr. I.____, welche nun ebenfalls 
vermietet werden und fortan von der Aktiengesellschaft als 
Geschäftsräumlichkeiten für die Weiterführung des bisherigen Betriebs (bzw. 
Teilbetriebe) genutzt werden. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass 
die Grundstücke (GB-Nr. E._____, GB-Nr. H.____ und GB-Nr. I.____) vor der 
Umwandlung der Einzelfirma in eine Aktiengesellschaft unstreitig zum 
Geschäftsvermögen (Anlagevermögen) der Einzelfirma gehört haben.

1.5.1  Wenn die Beschwerdeführer den vorliegenden Fall (Umwandlung der 
Einzelfirma in eine Aktiengesellschaft mit anschliessender Vermietung der bisher 
mitunter betrieblich genutzten Liegenschaften) gleich behandelt wissen möchten 
wie die Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit (und/oder der Verpachtung 
eines Geschäftsbetriebes), kann ihnen nicht gefolgt werden.

1.5.2  Nach der Praxis des Bundesgerichts kann bei einer Geschäftsaufgabe    
(oder auch bei einer Überführung einer Geschäftsliegenschaft ins 

Privatvermögen) eine Privatentnahme erst in demjenigen Zeitpunkt erkannt 
werden, wenn sie für die Steuerbehörde erkennbar geworden ist, d.h. wenn ihr 
gegenüber der eindeutige Wille geäussert wird, den fraglichen Gegenstand dem 
Geschäftsvermögen zu entziehen. Die Besteuerung eines Kapitalgewinns soll 
nämlich erst dann Platz greifen, wenn unumstösslich feststeht, dass der 
Realisierungsfall tatsächlich eingetreten ist. Dazu bedarf es in der Regel einer 
Abrechnung des Pflichtigen mit der Steuerbehörde (Urteil des Bundesgerichts 
2C_948/2010 vom 31.10.2011 Erw. 4.1.1). Erfolgt eine solche Abrechnung nicht 
(und liegt sonst kein Fall systematischer Realisierung der stillen Reserven vor), 
so verbleibt die betroffene Liegenschaft im Geschäftsvermögen (Erw. 4.1.2).

Das Gleiche gilt nach der Praxis des Bundesgerichts, wenn ein Pflichtiger zwar 
seine selbständige Erwerbstätigkeit aufgibt und dies den Steuerbehörden mitteilt, 
gleichzeitig aber ausdrücklich erklärt, Unternehmensaktiven im Rahmen der 
Geschäftsliquidation noch verkaufen zu wollen (sog. verzögerte Liquidation) oder 
den Betrieb nur vorübergehend – etwa bis zum geplanten Verkauf des Geschäfts 
an Dritte oder bis zur Übertragung auf einen Erben – verpachten zu wollen (vgl. 
BGE 125 II 113 Erw. 6c/aa S. 125 f.; BGE 112 Ib 79 S. 86f. Erw. 4b; Urteil des 
Bundesgerichts 2C_948/2010 vom 31.10.2011 Erw. 4.1.2).

1.5.3 Bei der Umwandlung eines Personenunternehmens in eine 
Kapitalgesellschaft ist jedoch die Situation nicht mit der Aufgabe der 
selbständigen Erwerbstätigkeit (und/oder der Verpachtung eines 
Geschäftsbetriebes) vergleichbar:

Welcher Zeitpunkt für die Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit massgeb-
lich ist, wird unterschiedlich beurteilt. Der Zeitpunkt der Beendigung einer 
selbständigen Erwerbstätigkeit variiert von Fall zu Fall. Wird der Geschäftsbetrieb 
veräussert, endet die selbständige Erwerbstätigkeit unmittelbar. Sofern der In- 
oder Teilhaber das Personenunternehmen in eine Kapitalgesellschaft umwandelt 
und im Unternehmen weiterhin mitarbeitet, ist er fortan unselbständig 
erwerbstätig. Wird das Personenunternehmen weder veräussert noch 
umgewandelt, sondern aufgegeben, endet die selbständige Erwerbstätigkeit mit 
der letzten Liquidationshandlung (von Ah, Die Besteuerung 
Selbständigerwerbender, 2. Aufl., S. 31 ff.).

Daraus ergibt sich, dass bei der Umwandlung eines Personenunternehmens in 
eine Kapitalgesellschaft (gleich wie bei der Veräusserung des Geschäftsbetriebs) 
die selbständige Erwerbstätigkeit unmittelbar endet. Im System der Pränume-
randobesteuerung mit Vergangenheitsbemessung erfolgte bei der Umgründung 
einer Einzelfirma in eine Aktiengesellschaft bezeichnenderweise jeweils noch ei-
ne Zwischenveranlagung wegen Wechsels von selbständiger zu unselbständiger 

Erwerbstätigkeit (vgl. dazu bspw. Urteil des Bundesgerichts 2P.308/2006, 
2A.707/2006 vom 4.12.2007; ebenso BGE 115 Ib 263 ff. bezüglich Aufspaltung 
einer Einzelfirma in eine Betriebs- und eine Immobiliengesellschaft; BGE 98 Ib 
314 ff. betreffend Umwandlung eines Einzelunternehmens in eine 
Aktiengesellschaft). 

1.5.4  Richtigerweise ist daher davon auszugehen, dass im vorliegenden Fall mit 
der (steuerneutralen) Übertragung des Betriebs auf die Aktiengesellschaft per 
1. Januar 2011 die selbständige Erwerbstätigkeit per 31. Dezember 2010 
unmittelbar beendet wurde. Dies bedingt die Erstellung eines Abschlusses auf 
diesen Zeitpunkt (vgl. auch KS ESTV Nr. 5 Ziff. 3.2.3.1). Daran ändert nichts, 
dass die Beschwerdeführer für die Einzelfirma per 31. Dezember 2010 keinen 
Geschäftsabschluss erstellt haben, weil sie sich auf den Standpunkt stellten, 
dass die selbständige Erwerbstätigkeit bzw. Geschäftsliquidation noch nicht 
beendet gewesen sei und das Geschäftsjahr jeweils vom 1. Juli eines Jahres bis 
zum 30. Juni des Folgejahres dauere. 

Wenn die Veranlagungsbehörde sich unter den gegebenen Umständen dazu 
veranlasst sahen, eine "faktische" Schlussbilanz per 31.12.2010 auf Basis der 
verfügbaren Buchhaltungen (Abschluss der Einzelfirma per 30.6.2011 und 
Unterlagen der Aktiengesellschaft) zu erstellen und den Erfolg vom 01.07.2010 
bis 31.12.2010 ebenfalls in der Steuerperiode 2010 zu berücksichtigten, ist dies 
nicht zu beanstanden. Die Einkommensberechnung in der 
Veranlagungsverfügung 2010 blieb in dieser Hinsicht unangefochten, weshalb 
auf die von der Veranlagungsbehörde für das (weitere) Geschäftsjahr vom 
01.07.2010 bis 31.12.2010 ermittelten Zahlen abgestellt werden kann.

1.6.1  Nicht zu hören sind die Beschwerdeführer nach dem im vorangehenden 
Gesagten mit ihren Ausführungen, dass die Einzelfirma auch nach dem Zeitpunkt 
der Umwandlung noch Geschäftstätigkeit entfaltet und Liquidationshandlungen 
vorgenommen habe, und die Liegenschaften insofern nicht nur der 
Aktiengesellschaft, sondern auch weiterhin der selbständigen Erwerbstätigkeit 
gedient hätten. Dass die Einzelfirma im Handelsregister nicht gelöscht wurde und 
auch weiterhin eine Buchhaltung führte, vermag an der (unmittelbaren) 
Beendigung der selbständigen Erwerbstätigkeit per 31. Dezember 2010 nichts zu 
ändern. 

1.6.2  Nachdem der Betrieb im Rahmen der Umstrukturierung (steuerneutral) von 
der Einzelfirma auf die Aktiengesellschaft übertragen wurde, kann nicht 
angenommen werden, dass noch eine (entsprechende) selbständige 
Erwerbstätigkeit bzw. ein Betrieb weitergeführt wurde. Dem Steuerpflichtigen, 

dem die steuerneutrale Übertragung des Betriebs auf die Aktiengesellschaft 
zugestanden wurde, ist es verwehrt, im Widerspruch dazu nachträglich geltend 
zu machen, er sei weiterhin (im gleichen Geschäftsbereich) selbständig 
erwerbstätig gewesen. Es ist daher auch nur konsequent, wenn die 
Steuerneutralität der Übertragung des Betriebs von der Einzelfirma auf die 
Aktiengesellschaft von der sofortigen Versteuerung der stillen Reserven auf den 
in das Privatvermögen überführten Liegenschaften abhängig gemacht wird (siehe 
hierzu auch ASA 58 [1989/90] S. 676 ff. S. 680 Erw. 2c).

1.6.3  In tatsächlicher Hinsicht steht zudem fest, dass bei der Umwandlung der 
Einzelfirma in die Aktiengesellschaft das gesamte Warenlager von der 
Einzelfirma auf die Aktiengesellschaft übertragen wurde und die 
Geschäftsräumlichkeiten fortan ab dem 1. Januar 2011 an die Aktiengesellschaft 
(für die Weiterführung des Betriebs) vermietet wurden. Auch vor diesem 
Hintergrund erscheint es daher widersprüchlich, wenn von den 
Beschwerdeführern behauptet wird, dass in denselben Geschäftsräumlichkeiten 
auch nach der Reorganisation unter der bisherigen Einzelfirma das 
Sportfachgeschäft mit Werkstatt sowie die Stickerei weitergeführt worden seien. 

Auch wenn deshalb die von den Beschwerdeführern eingereichten Kontoblätter 
der Einzelfirma vom 01.01.2011 - 30.06.2011 zum Konto J.________ 
(Warenaufwand) und zum Konto K.________ (Erlös ______) zeigen, dass 
nachträglich offenbar (trotzdem) in untergeordnetem Rahmen noch 
Warengeschäfte über die Einzelfirma abge-wickelt bzw. verbucht wurden (vgl. Bf-
act. 6), so ist davon auszugehen, dass es sich um eine bloss willkürlich (d.h. 
künstlich) ausgeschiedene eigene Handelstätigkeit nach der Reorganisation per 
1. Januar 2011 handelt. Diese Umsätze sind nach dem Periodizitätsprinzip 
entweder noch dem Erfolg der Einzelfirma vom 01.07.2010 - 31.12.2010 oder der 
Weiterführung des Betriebs durch die Aktiengesellschaft ab dem 1. Januar 2011 
zuzuordnen.

1.6.4  Mit der Umwandlung der Einzelfirma in eine Aktiengesellschaft ist auch 
keine (anschliessende, gegebenenfalls verzögerte) Liquidation des 
Geschäftsvermögens verbunden. Die Einzelfirma wird nur formalrechtlich 
aufgelöst. Steuerrechtlich wird die Umwandlung eines Einzelunternehmens durch 
Übertragung des Betriebs auf eine Kapitalgesellschaft als einheitlicher Vorgang 
betrachtet. Es lässt sich daher auch nicht argumentieren, dass nach der 
Umwandlung noch Liquiditätshandlungen vorgenommen worden seien und die 
selbständige Erwerbstätigkeit dementsprechend erst mit der letzten 
Liquidationshandlung beendet worden sei. Es spielt daher auch keine Rolle, dass 
bei der Übertragung des Geschäftsvermögens die Debitoren und Kreditoren nicht 

auf die Aktiengesellschaft übertragen wurden. Diese wurden damit in diesem 
Zeitpunkt ebenfalls in das Privatvermögen überführt. Die darauffolgenden 
Inkassohandlungen stellen keine Geschäftstätigkeit der Einzelfirma mehr dar. 
Das gilt umso mehr, wenn nicht nach der "Ist-Methode" (Abrechnung im 
Zeitpunkt des effektiven Geldeingangs) abgerechnet wird, sondern die 
Buchführung nach der sog. "Soll-Methode" (Aktivierung einer Forderung im 
Zeitpunkt ihres Erwerbs bzw. in jenem der Rechnungsstellung) erfolgt (vgl. 
Bundesgericht vom 17.2.1984 publiziert in StE 1985 B 63.13 Nr. 5 = ASA 53, 352 
= StR 1985, 166).

1.7.1  Die Beschwerdeführer kritisieren, dass es an einem klar erkennbaren 
Willensakt fehle, die Liegenschaften in das Privatvermögen zu überführen, und 
es unzulässig sei, den Beschwerdeführern eine Privatentnahme zu unterstellen. 
Namentlich sei keine Abrechnung über die stillen Reserven mit der 
Steuerbehörde erfolgt und die Liegenschaften seien weiterhin auch 
buchhalterisch als Geschäftsvermögen der Einzelfirma behandelt worden.

1.7.2  Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer wird bei der Überführung 
von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen (Privatentnahme) nicht in jedem 
Fall verlangt, dass eine Abrechnung des Pflichtigen mit der Steuerbehörde 
erfolgt. Wie auch das Bundesgericht ausdrücklich erkannt hat, kann auch sonst 
ein Fall systematischer Realisierung stiller Reserven vorliegen (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 2C_948/2010 vom 31.10.2011 Erw. 4.1.2). Nach der Praxis liegt 
eine Privatentnahme vor, wenn der Steuerpflichtige den Steuerbehörden eine 
entsprechend klare Willenserklärung abgibt oder einen Tatbestand setzt, der für 
die Steuerbehörden erkennbar zum eindeutigen Schluss auf eine 
Privatentnahme führt (Verwaltungsgericht Aargau vom 1.2.1994 publiziert in 
StE 1995 AG B 23.2 Nr. 15; vgl. auch Bundesgericht vom 19.1.1996 publiziert in 
StE 1996 B 23.2 Nr. 16 und Verwaltungsgericht Zürich vom 31.10.2012 publiziert 
in StE 2013 B 23.2 Nr. 43). Der Schluss auf eine Privatentnahme soll 
insbesondere dann zwingend sein, wenn eine spätere geschäftliche Nutzung des 
betreffenden Vermögensbestandteils bzw. die Rückkehr zur eigenen 
geschäftlichen Nutzung ebenso aus-geschlossen erscheint wie die Annahme 
einer vorläufigen Regelung zur Überbrückung eines Schwebezustandes 
(Verwaltungsgericht Aargau vom 11.2.2001 publiziert in StE 2003 B 23.2 Nr. 26).

1.7.3  So verhält es sich auch im vorliegend zu beurteilenden Fall bei der 
Umwandlung der Einzelfirma in eine Aktiengesellschaft: Eine Rückkehr zur 
bisherigen Geschäftstätigkeit kann nach der Umwandlung der Einzelfirma in eine 
Aktiengesellschaft, mit welcher die selbständigen Erwerbstätigkeit unmittelbar 

beendet wurde, grundsätzlich ausgeschlossen werden. Dadurch, dass die 
Liegenschaften aus ihrer betrieblichen Verknüpfung herausgelöst und fortan (als 
Geschäftsräumlichkeiten an die Aktiengesellschaft bzw. Dritte) vermietet werden, 
sind diese eindeutig einem privaten Zweck zugeführt worden. Es kann insofern 
auch nicht gesagt werden, dass sich die Zuordnung der Liegenschaften zum 
Geschäfts- oder Privatvermögen in der Schwebe befinden würde. 

1.7.4  Gegen eine Privatentnahme der Liegenschaften lässt sich auch nicht 
einwenden, dass kraft gesetzlicher Vermutung bei der Verpachtung eines 
Geschäftsbetriebs (Art. 18a Abs. 2 DBG bzw. § 20a Abs. 1 StG/SZ) eine 
Überführung in das Privatvermögen nur auf Antrag der steuerpflichtigen Person 
anzunehmen sei. 

Die Bestimmung ist auf den 1. Januar 2011 in Kraft getreten und grundsätzlich 
auf alle Fälle von Verpachtungen ab dem 1. Januar 2011 anwendbar (vgl. 
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 
2013, N 9 zu § 18a StG/ZH). § 250b Abs. 1 StG/SZ sieht zudem für das 
Schwyzer Steuergesetz vor, dass die Bestimmung erstmals auf die im 
Kalenderjahr 2010 zu Ende gehende Steuerperiode Anwendung findet.

Vorliegend geht es allerdings nicht um die Verpachtung eines Geschäftsbetriebs, 
sondern (nach der Übertragung des Betriebs der Einzelfirma auf die 
Aktiengesellschaft) lediglich noch um die Vermietung der (im Eigentum der 
Beschwerdeführer zurückgebliebenen) Liegenschaften. Von einer Verpachtung 
des Geschäftsbetriebs kann nur gesprochen werden, wenn neben der 
Liegenschaft und den Geschäftseinrichtungen auch die Geschäftsbeziehungen 
überlassen werden (vgl. KS ESTV Nr. 26 vom 16.12.2009 betreffend 
Neuerungen bei der selbständigen Erwerbstätigkeit aufgrund der 
Unternehmenssteuerreform II, Ziff. 2.2; BGE 103 II 247 S. 252 f. Erw. 2b). Davon 
ist indessen im vorliegenden Fall nicht auszugehen, nachdem der Betrieb der 
Einzelfirma (mit den Geschäftsbeziehungen) auf die Aktiengesellschaft 
übertragen wurde. Die blosse Vermietung der in das Privatvermögen 
übergeführten Liegenschaften als Geschäftsräumlichkeiten (Ladenlokal, 
Werkstätte, Lager) an die Aktiengesellschaft stellt keine Verpachtung eines 
Geschäftsbetriebs dar. Liegt keine Verpachtung vor, kann selbstredend auch die 
gesetzliche Vermutung nicht greifen, wonach eine Überführung in das 
Privatvermögen nur auf Antrag der steuerpflichtigen Person angenommen 
werden darf.

1.8.1  Aus denselben Gründen kommt im vorliegenden Fall auch eine 
"verzögerte Umwandlung" im Sinne einer später noch möglichen steuerneutralen 

Übertragung der Liegenschaften als Geschäftsvermögen auf die 
Aktiengesellschaft nicht in Frage. Wie die Vorinstanzen richtig bemerken 
(angefochtener Entscheid, Erw. 4.3), ist in den gesetzlichen Bestimmungen zur 
Umstrukturierung von Personenunternehmen eine derartige "verzögerte 
Umwandlung" nicht vorgesehen. Eine solche Rechtsfolge ist deshalb aus den 
vorgenannten steuersystematischen Gründen ausgeschlossen. Werden 
anlässlich der Umwandlung einer Einzelfirma in eine Aktiengesellschaft der 
Betrieb und die Immobilien aufgeteilt, indem der Betrieb mit sämtlichen 
betriebsnotwendigen Aktiven und Passiven auf die Ak-tiengesellschaft überführt 
wird, so dass kein Geschäftsbetrieb (und auch sonst keine selbständige 
Tätigkeit) mehr zurück bleibt, liegt zwingend eine Privatentnahme der Immobilien 
vor und es ist wegen Privatentnahme über die stillen Reserven abzurechnen. 
Wird vom bisherigen Einzelunternehmer keine selbständige Tätigkeit 
weitergeführt, ist für das (vorläufige) Verbleiben der Immobilien im 
Geschäftsvermögen bis zu einer allfälligen späteren Übertragung auf die 
Aktiengesellschaft (oder einem späteren Verkauf) kein Raum.

1.8.2  Wenn den Beschwerdeführern die Zeit für die Umwandlung der Einzelfirma 
in eine Aktiengesellschaft als zu kurz erschienen wäre, hätten sie allenfalls zu 
einem späteren Zeitpunkt eine rückwirkende Umwandlung in Betracht ziehen 
können. Nach der Veranlagungspraxis wird steuerlich eine rückwirkende 
Umwandlung anerkannt, wenn die Anmeldung zusammen mit den 
Gründungsakten innerhalb von sechs Monaten nach dem Stichtag der 
Übernahmebilanz beim Handelsregister eingetroffen ist und die Anmeldung ohne 
irgendwelche Weiterungen zum Eintrag geführt hat (KS ESTV Nr. 5 Ziff. 3.2.3.1). 
Ansonsten gilt in der Veranlagungspraxis der besagte Grundsatz (vorne 
Erw. 1.3.3), dass bei der Übertragung von Geschäftsvermögen auf eine 
juristische Person, deren Beteiligungsrechte sich im Privatvermögen befinden, 
eine steuerbare Privatentnahme vorliegt, soweit bei der übertragenden 
Personenunternehmung Vermögenswerte zurückbleiben und diese nicht mehr 
ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen 
(Präponderanzmethode; KS ESTV Nr. 5 Ziff. 3.2.2.1).

1.9.1  Die Beschwerdeführer können sich auch nicht auf den Vertrauensschutz 
berufen, um die Liegenschaften dennoch gegebenenfalls nachträglich im Sinne 
einer "verzögerten Umwandlung" als Geschäftsvermögen steuerneutral auf die 
Aktiengesellschaft übertragen zu können. Der Umstand, dass die 
Veranlagungsbehörde in der Veranlagungsverfügung 2009 vom 29. Mai 2012 die 
Nichtübertragung des Geschäftsgrundstücks GB-Nr. G.________ bei der 
Überführung des mobilen Geschäftsvermögens der "Einzelfirma L.________" in 

die "M.________ AG" per 1. Januar 2009 nicht als Privatentnahme taxierte, 
vermag für den vorliegenden Fall keine Vertrauensgrundlage zu schaffen.

1.9.2  Die Vorinstanzen verweisen zunächst darauf, dass es sich um einen 
anderen Sachverhalt handle, und begründen die unterschiedliche Behandlung 
damit, dass die "Einzelfirma L.________" noch über die Beteiligungen 
"N.________ AG" und "M.________ AG" im Geschäftsvermögen verfügt habe, 
weshalb die Liegenschaft im Zeitpunkt der Umwandlung nicht in das 
Privatvermögen überführt worden sei. Zur Entgegnung bringen die 
Beschwerdeführer vor, dass die Beteiligungen in der massgeblichen 
Veranlagungsverfügung 2009 (Bf-act. 11) wie auch in den Bilanzen der 
"Einzelfirma L.________" (Bf-act. 8-10) nicht als Geschäftsvermögen aufgeführt 
worden seien, weshalb die beiden Fälle vollkommen gleich gelagert seien. Dem 
halten die Vorinstanzen wiederum entgegen, dass keine ausdrückliche 
Qualifikation der Beteiligungsrechte stattgefunden habe, da in der 
Veranlagungsverfügung 2009 die Geschäftsaktiven gemäss der eingereichten 
Jahresrechnung übernommen worden seien (Vernehmlassung, S. 3), wogegen 
die Beschwerdeführer der Ansicht sind, dass die Vorinstanzen mit der 
Veranlagungsverfügung 2009 die Beteiligungsrechte klarerweise als 
Privatvermögen qualifiziert hätten (Stellungnahme, S. 5).

1.9.3  Ob sich die Beteiligungsrechte namentlich an der "M.________ AG", auf 
welche die geschäftlichen Vermögenswerte der "Einzelfirma L.________" per 1. 
Januar 2009 übertragen wurden, im Geschäfts- oder im Privatvermögen der 
Beschwerdeführer befunden haben, braucht hier nicht beurteilt zu werden. Wie 
es sich mit der Umstrukturierung der "Einzelfirma L.________" verhält, ist nicht 
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und kann offen bleiben.

Auf den Vertrauensschutz kann sich von vorneherein nur berufen, wer gestützt 
auf die Vertrauensgrundlage Dispositionen getroffen hat, die ohne Nachteil nicht 
mehr rückgängig gemacht werden können (Urteil des Bundesgerichts 
1C_603/2014 vom 22.7.2015 Erw. 3.4).

Fest steht, dass bei der Umwandlung der "Einzelfirma C.________" in die 
"D.________ (AG)" das mobile Geschäftsvermögen mit Kaufvertrag per 1. 
Januar 2011 auf die Aktiengesellschaft übertragen wurde. Es ist zudem auch 
unbestritten, dass sich die Beteiligungsrechte der bereits am ___. September 
2010 ins Handelsregister eingetragenen "D.________ (AG)" von Beginn an im 
Privatvermögen der Beschwerdeführer befunden haben. Da die definitive 
Veranlagungsverfügung 2009 erst zu einem wesentlich späteren Zeitpunkt am 
29. Mai 2012 erging, als die in Frage stehende Vermögensübertragung bzw. 

Umwandlung per 1. Januar 2011 längst vollzogen war, ist bereits von der 
Zeitabfolge ausgeschlossen, dass sich die Beschwerdeführer auf die 
Veranlagungsverfügung 2009 berufen können, um ein schützenswertes 
Vertrauen zu begründen. 

1.9.4  Hinzu kommt, dass definitive Veranlagungsverfügungen Wirkungen, 
insbesondere Rechtskraftwirkungen, regelmässig nur hinsichtlich der 
Steuerperiode entfalten, für die sie ergangen sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
2C_509/2013, 2C_510/2013 sowie 2C_527/2013, 2C_528/2013 vom 8.6.2014 
Erw. 2.5.4). Der Grundsatz von Treu und Glauben verbietet es den 
Steuerbehörden nicht, eine umstrittene Rechtsfrage, die früher zugunsten der 
steuerpflichtigen Person entschieden worden ist, in einer späteren 
Veranlagungsperiode anders zu beurteilen (vgl. Urteil des Bundesgerichts vom 
3.5.1999 publiziert in StE 2000 DBG A 21.14 Nr. 13). Der Umstand, dass in der 
Veranlagungsverfügung 2009 bei der "Einzelfirma L.________" die 
Geschäftsaktiven (zunächst) gemäss der eingereichten Jahresrechnung 
übernommen wurden, schliesst daher nicht aus, dass in der (späteren) 
Veranlagungsverfügung 2010 vom Bestand der "Einzelfirma L.________" mit der 
Geschäftsliegenschaft sowie den Beteiligungen "N.________ AG" und 
"M.________ AG" im Geschäftsvermögen ausgegangen wird.

1.9.5  Schliesslich gilt es zu beachten, dass der Grundsatz von Treu und 
Glauben im Steuerrecht, das von einem strengen Legalitätsprinzip beherrscht ist, 
bloss zurückhaltende Anwendung finden kann. Liegen alle Elemente des 
Steuertatbestandes vor, hat die Steuerbehörde die Steuer zwingend zu erheben 
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_509/2013, 2C_510/2013 sowie 2C_527/2013, 
2C_528/2013 vom 8.6.2014 Erw. 2.5.3). Bei materiellrechtlichen Fragen ist 
zudem ein überwiegendes privates Interesse an Vertrauensschutz nur denkbar, 
wo den Steuerpflichtigen gesetzlich ein gewisser Ermessensspielraum zusteht, 
und sie sich darüber hinaus auf eine qualifizierende, einzelfallbezogene, 
ausdrücklich über eine konkrete Steuerperiode hinausreichende Auskunft der 
Steuerbehörde stützen können (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_509/2013, 
2C_510/2013 sowie 2C_527/2013, 2C_528/2013 vom 8.6.2014 Erw. 2.5.4).

Die Veranlagungsverfügung 2009, auf welche sich die Beschwerdeführer 
berufen, kommt daher als Vertrauensgrundlage für die hier einzelfallbezogen zu 
beurteilende materiellrechtliche Frage (Überführung des Geschäftsvermögens in 
das Privatvermögen) nicht in Frage. Insbesondere ist nicht ersichtlich, inwiefern 
die Veranlagungsbehörde in der Veranlagungsverfügung 2009 hierzu in Bezug 
auf künftige Steuerperioden und weiterer, gegebenenfalls von den 

Beschwerdeführern geplanter Umstrukturierungen und Reorganisationen eine 
qualifizierende Auskunft erteilt hätte.

2.1 Im Weiteren bringen die Beschwerdeführer vor, selbst wenn eine 
Privatentnahme der Liegenschaften vorliegen würde, sei diese erst im Jahr 2011 
erfolgt, als das Inventar und das Anlagevermögen auf die Aktiengesellschaft 
übergegangen seien, weshalb eine steuersystematische Realisation stiller 
Reserven auf den Liegenschaften im Steuerjahr 2010 zu verneinen sei.

2.2 Für die Ermittlung des Einkommens aus selbständiger Erwerbstätigkeit ist 
das Ergebnis der in die Steuerperiode fallenden Geschäftsabschlüsse 
massgebend (§ 51 Abs. 2 StG/SZ; Art. 41 Abs. 2 DBG). Selbständigerwerbende 
sind gemäss § 51 Abs. 3 StG/SZ (bzw. Art. 41 Abs. 3 DBG) verpflichtet, in jeder 
Steuerperiode und am Ende der Steuerpflicht (wie auch bei Aufgabe der 
selbständigen Erwerbstätigkeit) einen Geschäftsabschluss zu erstellen. 

Entfällt die Steuerpflicht oder wird die selbständige Erwerbstätigkeit aufgegeben, 
so sind alle davon betroffenen, bisher unversteuert gebliebenen stillen Reserven, 
zusammen mit dem Reingewinn des betreffenden Geschäftsjahres zu versteuern 
(vgl. dazu nun ausdrücklich die Ausführungsbestimmungen zu Art. 41 Abs. 3 
DBG und Art. 18 Abs. 2 DBG in Art. 4 der Verordnung über die zeitliche 
Bemessung der direkten Bundessteuer [SR 642.117.1] vom 14.8.2013; in Kraft 
seit 1.1.2014).

2.3 Eine steuersystematische Realisation liegt vor, wenn stille Reserven in 
Abweichung von der korrekten Handelsbilanz infolge Überführung in einen 
Bereich, welcher eine gleichartige Besteuerung der stillen Reserven später nicht 
mehr zulässt, zwecks Besteuerung aufgedeckt werden (Junod, Die 
steuersystematische Realisation: Ein Überblick mit Gegenüberstellungen bei den 
direkten Steuern, in: SteuerRevue [StR] Nr. 2/2006, S. 110 ff., S. 112). Die 
Steuergesetze erfassen die Privatentnahme deshalb als steuersystematischen 
Gewinnausweistatbestand (Reich, a.a.O., N 32 zu Art. 18 DBG), obwohl die 
stillen Reserven handelsrechtlich nicht realisiert sind.

Aufgrund der Tatsache, dass weder eine entgeltliche Veräusserung noch eine 
buchmässige Aufwertung stattfindet, bedarf diese Art der Realisierung einer 
ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage (Brülisauer/Poltera, in: Zweifel/Athanas 
[Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2b, 2. Aufl. 2008, N 263 
zu Art. 58 DBG). Für die direkte Bundessteuer stellt Art. 18 Abs. 2 DBG und für 
die kantonalen Steuern § 19 Abs. 2 StG/SZ (sowie § 19 Abs. 4 StG/SZ für 
Gewinne auf Grundstücken) die für die Überführung von Geschäftsvermögen in 
das Privatvermögen (Privatentnahme) erforderliche Gesetzesgrundlage dar.

Da die Kapitalgewinne im Privatvermögen nicht besteuert werden (Art. 16 Abs. 3 
DBG; § 17 Abs. 3 StG/SZ), muss im Zuge von Privatentnahmen über die stillen 
Reserven abgerechnet werden (Reich, a.a.O., N 32 zu Art. 18 DBG). Die 
Abrechnung über die stillen Reserven wegen Privatentnahme erfolgt, indem die 
stillen Reserven in der Steuerbilanz (erfolgswirksam) offen gelegt werden.

2.4 Da die Steuergesetze die Privatentnahme als steuersystematischen 
Gewinnausweistatbestand erfassen, muss die Abrechnung über die stillen 
Reserven (Gewinnausweis in der Steuerbilanz) vorgenommen werden, solange 
die stillen Reserven noch nicht in den Privatvermögensbereich übergeführt 
worden sind, wo die Besteuerung der Kapitalgewinne (als Einkommen aus 
selbständiger Erwerbstätigkeit) nicht mehr möglich ist. Entscheidend für die 
Bestimmung des Zeitpunkts der steuersystematischen Realisation der stillen 
Reserven auf den ins Privatvermögen übergeführten Liegenschaften ist deshalb 
im vorliegenden Fall, dass die Übertragung des mobilen Geschäftsvermögens 
der Einzelfirma auf die Aktiengesellschaft per 1. Januar 2011 das unmittelbare 
Ende der selbständigen Erwerbstätigkeit per 31. Dezember 2010 zur Folge hatte.

Entsprechend hätten die Beschwerdeführer per 31. Dezember 2010 einen 
(weiteren) Geschäftsabschluss (Schlussbilanz per 31.12.2010) erstellen und über 
die noch nicht versteuerten stillen Reserven abrechnen müssen. Demgegenüber 
ist eine Abrechnung der stillen Reserven auf den per 1. Januar 2011 ins 
Privatvermögen übergeführten Liegenschaften als Einkommen aus selbständiger 
Erwerbstätigkeit ab diesem Zeitpunkt nicht mehr möglich. Daher ist es aus 
steuersystematischer Sicht nur korrekt, wenn die Abrechnung über die stillen 
Reserven durch die erfolgswirksame Offenlegung in der Steuerbilanz mit dem 
Ende der selbständigen Erwerbstätigkeit per 31. Dezember 2010 erfolgt und so 
die stillen Reserven in der Steuerperiode 2010 (mit dem Erfolg der in die 
Steuerperiode fallenden Geschäftsabschlüsse) besteuert werden.

2.5 Richtig ist, dass das mobile Geschäftsvermögen (Warenlager, Maschinen/ 
Apparate, Betriebseinrichtungen, Werkzeuge, Strickereimaschine sowie 
Büromobiliar) per 31.12.2010 noch bei der Einzelfirma zu bilanzieren gewesen 
wäre (unter Aufdeckung der stillen Reserven in der Steuerbilanz zwecks 
Besteuerung), da die Übertragung auf die Aktiengesellschaft erst mit Kaufvertrag 
per 1. Januar 2011 (mit Beginn von Nutzen und Schaden am selbigen Tag) 
erfolgte (vgl. Bf-
act. 3). Das ändert aber nichts daran, dass die steuersystematische Realisierung 
bzw. die Aufdeckung der in den Liegenschaften enthaltenen stillen Reserven 
(Gewinnausweis in der Steuerbilanz) per 31. Dezember 2010 zu erfolgen hatte.

2.6 Während im kantonalen Recht bei der Überführung einer Liegenschaft vom 
Geschäfts- ins Privatvermögen nur die wiedereingebrachten Abschreibungen der 
Einkommenssteuer unterliegen (vgl. § 19 Abs. 4 StG/SZ), wird bei der direkten 
Bundessteuer grundsätzlich auch der Wertzuwachsgewinn den steuerbaren 
Einkünften zugerechnet. Auch wenn es von den Beschwerdeführern − im 
Unterschied zu den im vorinstanzlichen Verfahren formulierten Anträgen (vgl. 
Einspracheakten 2010, act. 33 ff.) − nicht mehr (ausdrücklich) verlangt wird, stellt 
sich die Frage, ob den Beschwerdeführern gestützt auf Art. 18a Abs. 1 DBG 
zumindest ein teilweiser Steueraufschub gewährt werden kann. Die Bestimmung 
ist auf den 1. Januar 2011 in Kraft getreten, weshalb die steuerpflichtige Person 
ab dem 1. Januar 2011 einen teilweisen Aufschub der Steuerfolgen beantragen 
kann (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. Aufl. 2009, 
N 6 zu Art. 18a DBG). 

Wie bereits erwähnt, hat die Übertragung des Betriebs von der Einzelfirma auf 
die Aktiengesellschaft per 1. Januar 2011 das unmittelbare Ende der 
selbständigen Erwerbstätigkeit per 31. Dezember 2010 zur Folge, womit eine 
steuersystematische Realisation der stillen Reserven auf den nicht übertragenen 
Liegenschaften per 31. Dezember 2010 erfolgt. Daher würde es zu einer echten 
Rückwirkung der gesetzlichen Regelung führen, wenn der Steueraufschub im 
Zeitpunkt des Inkrafttretens der Bestimmung am 1. Januar 2011 bereits für die im 
Steuerjahr 2010 realisierten stillen Reserven verlangt werden könnte. Eine 
derartige (echte) Rückwirkung ist nur aufgrund einer ausdrücklichen gesetzlichen 
Grundlage zulässig (BGE 138 I 189 Erw. 3.4). Weil es im vorliegenden Fall an 
einer entsprechenden gesetzlichen Grundlage fehlt, können sich die 
Beschwerdeführer daher auch nicht auf den am 1. Januar 2011 in Kraft 
getretenen Art. 18a Abs. 1 DBG berufen, um zumindest einen teilweisen 
Aufschub der Steuerfolgen zu verlangen.

3.1 Zu prüfen bleibt, welcher Wert den anlässlich der Umwandlung der 
Einzelfirma in eine Aktiengesellschaft in das Privatvermögen überführten 
Liegenschaften zukommt.

3.2.1  Der Verkehrswert der Stockwerkeinheit GB-Nr. E._____ (Fr. 300'000.--) ist 
im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht mehr umstritten und die 
Beschwerdeführer haben in dieser Hinsicht auch keine Korrektur mehr beantragt. 
Es besteht daher keine Veranlassung, im vorliegenden Beschwerdeverfahren 
darauf zurückzukommen.

3.2.2  Nach Ansicht der Beschwerdeführer sind die Verkehrswertschätzungen für 
das Grundstück GB-Nr. H.____ und für das Grundstück GB-Nr. I.____ zu hoch. 

Die Beschwerdeführer beantragen, der Verkehrswert sei für die Stockwerkeinheit 
GB-Nr. H.____ auf Fr. 757'000.-- und für die Stockwerkeinheit GB-Nr. I.____ auf 
Fr. 1'162'000.-- festzusetzen. 

Die Beschwerdeführer kritisieren zur Hauptsache, dass die bei der Schätzung 
des Mietwertes und der Gewichtung des Ertragswertes vorgenommene 
Differenzierung anhand der Stockwerkeinheiten nicht der Praxis entspreche. Für 
die Bewertung der beiden Stockwerkeinheiten GB-Nr. H.____ und GB-Nr. I.____ 
sei ein Durchschnittspreis anzunehmen und die Ertragswertgewichtung gleich 
einzusetzen.

3.3.1  Gegen eine differenzierte Schätzung der grundbuchrechtlich 
verselbständigten Stockwerkeinheiten GB-Nr. H.____ und GB-Nr. I.____ ist 
indessen nichts einzuwenden. Der von den Beschwerdeführern angestellte 
Vergleich mit der Schätzung einer Wohnung, wo auch nicht zwischen gut und 
schlecht gelegenen Räumen unterschieden werde, geht offensichtlich fehl. 
Stockwerkeinheiten lassen sich nicht mit einzelnen Räumen von Wohnungen 
vergleichen, weil sie bereits von Gesetzes wegen einen eigenen Zugang haben 
und (räumlich und wirtschaftlich) abgeschlossen sein müssen (vgl. Art. 712b Abs. 
1 ZGB).

3.3.2  Diese gesetzlichen Anforderungen müssen selbstredend auch die hier zu 
beurteilenden grundbuchrechtlich verselbständigten Stockwerkeinheiten erfüllen. 
Die Grundrisspläne lassen auch keinen Zweifel daran aufkommen, dass dies 
nicht der Fall sein könnte. Der Behauptung der Beschwerdeführer, dass die 
beiden Stockwerkeinheiten nicht separat vermietet werden könnten, weshalb 
alleine schon deshalb eine Wertunterteilung nicht möglich sei, kann daher schon 
aus rechtlicher Sicht nicht gefolgt werden. Durch die grundbuchrechtliche 
Verselbständigung sind die Stockwerkeinheiten grundsätzlich frei handelbar, 
haben insofern einen eigenen Marktwert und können daher auch unabhängig 
voneinander bewertet werden. Dass die beiden Stockwerkeinheiten eine (nicht 
näher definierte) bauliche bzw. bautechnische Einheit bilden und (bis auf 
weiteres) gemeinsam für einen geschäftlichen Zweck genutzt werden, steht einer 
getrennten Bewertung nicht entgegen (vgl. auch Liegenschaftenschätzung act. 
1 f.).

3.4.1  Selbst wenn jedoch eine differenzierte Schätzung der grundbuchrechtlich 
verselbständigten Stockwerkeinheiten im konkreten Fall nicht als angezeigt 
erschiene, wird von den Beschwerdeführern nicht weiter ausgeführt und 
begründet, weshalb für die beiden Stockwerkeinheiten GB-Nr. H.____ und GB-
Nr. I.____ unweigerlich (als Durchschnittspreis) auf den Mietwert von Fr. 70.--/m2 

am untersten Rand der Bandbreite der Richt-Mietwerte abgestellt werden sollte, 
während der im Vergleich dazu nur leicht erhöhte Mietwert von Fr. 80.--/m2 
gänzlich unberücksichtigt zu bleiben hätte. 

3.4.2  Damit vermögen die Beschwerdeführer ihrer Begründungs- und 
Substantiierungspflicht jedoch nicht zu genügen. Auch aus den von den 
Beschwerdeführern selbständig in Auftrag gegebenen Verkehrswertschätzungen 
geht nirgends hervor, weshalb ausschliesslich nur auf den Mietwert von Fr. 70.--
/m2 abgestellt werden sollte (vgl. Einsprache-act. 83 ff. [GB-Nr. E._____], 95 ff. 
[GB-Nr. H.____] und 108 ff. [GB-Nr. I.____]).

3.4.3  Dass die Lage bei Gewerbe- und Verkaufsräumen eine wichtige Rolle bei 
der Wertermittlung spielt, dürfte indessen unbestritten sein. Ein sachlicher Grund 
dafür, weshalb sich der zumindest für die Stockwerkeinheit GB-Nr. I.____ 
aufgrund der vorteilhafteren Lage leicht erhöhte Mietwert von Fr. 80.--/m2 als 
unhaltbar erweisen sollte, ist unter diesen Umständen nicht ersichtlich.

3.4.4  Insofern ist auch nicht zu erwarten, dass an diesem Ergebnis eine weitere 
Schätzung der Liegenschaften GB-Nr. H.____ und GB-Nr. I.____ durch einen 
durch das Gericht zu bestimmenden, unabhängigen Liegenschaftenschätzer 
etwas zu ändern vermöchte. Ein entsprechender Gutachtensantrag der 
Beschwerdeführer ist abzuweisen.

3.5.1  Im Weiteren kann festgestellt werden, dass die Vorinstanzen bei der 
Neuberechnung der Schätzwerte, wie auch die kantonale 
Güterschatzungskommission, anders als noch bei der ursprünglichen 
Verkehrswertschätzung vom 2. Ok-tober 2012 (vgl. Einsprache-act. 79 f. [GB-Nr. 
H.____] und 81 f. [GB-Nr. I.____]), den Mietwert des Zwischenbodens 
praxiskonform konsequent nur zur Hälfte berücksichtigt haben (d.h. für GB-
Nr. H.____ Fr. 35.--/m2 [= ½ von Fr. 70.--/m2] und für GB-Nr. I.____ Fr. 40.--/m2 
[= ½ von Fr. 80.--/m2]) und auch die Ertragswertgewichtung bei den 
Stockwerkeinheiten überall genau gleich bei 3.0 festgesetzt haben, wie dies von 
den Beschwerdeführern ausdrücklich gefordert wird. 

3.5.2  Den Beschwerdeführern scheint dabei offensichtlich entgangen zu sein, 
dass der Mietwert des Zwischenbodens und die Ertragswertgewichtung in der 
ursprünglichen Verkehrswertschätzung der kantonalen Güterschatzungskommis-
sion vom 2. Oktober 2012, auf welche sich die Beschwerdeführer in der 
Beschwerdeschrift beziehen (vgl. Einsprache-act. 79 f. [GB-Nr. H.____] und 81 f. 
[GB-Nr. I.____]), von der kantonalen Güterschatzungskommission bereits mit 
korrigierter Verkehrswertschätzung vom 20. Februar 2013 entsprechend 

angepasst wurden (vgl. Akten Liegenschaftenschätzung act. 29 [GB-Nr. H.____] 
und act. 37 [GB-Nr. I.____]).

Die entsprechenden Korrekturen beim Mietwert des Zwischenbodens und der   
Ertragswertgewichtung wurden in der Folge auch in der von der kantonalen 
Güterschatzungskommission nach Augenschein erstellten 
Verkehrswertschätzung vom 31. Juli 2014 berücksichtigt (vgl. Akten 
Liegenschaftenschätzung act. 7-9 und act. 10-12) und von den Vorinstanzen im 
angefochtenen Entscheid korrekt in die Neuberechnung einbezogen (vgl. 
angefochtener Entscheid, Erw. 7.3).

3.5.3  Insofern erweist sich die Kritik der Beschwerdeführer (vgl. 
Beschwerdeschrift, Ziff. 7.2 und Ziff. 7.4) an den vorinstanzlichen Erwägungen 
als unberechtigt und läuft ins Leere.

3.6.1  Wenn die Vorinstanzen sich im angefochtenen Einspracheentscheid 
darauf beschränkt haben, den in der Veranlagungsverfügung den 
Stockwerkeinheiten GB-Nr. E._____ (Fr. 300'000.--), GB-Nr. H.____ (Fr. 
780'000.--) und GB-Nr. I.____ (Fr. 1'340'000.--) zugrunde gelegten Verkehrswert 
von insgesamt Fr. 2'420‘000.-- im Sinne einer Plausibilisierung zu bestätigen, 
statt das Ergebnis der eigenen Neuberechnung in der Höhe von insgesamt 
Fr. 2'419'591.-- als massgeblichen Verkehrswert festzuhalten, ist dies ebenfalls 
nicht zu beanstanden. Die Forderung der Beschwerdeführer, dass der 
Verkehrswert korrekt (entsprechend den von den Vorinstanzen in ihrer eigenen 
Neuberechnung ermittelten Verkehrswerten in der Höhe von Fr. 2'419'591.--) 
festgehalten werden müsse, ist unbegründet und ergibt bei genauer Betrachtung 
keinen Sinn.

3.6.2  Nachdem der Verkehrswert von Fr. 300'000.-- für die Stockwerkeinheit 
GB-Nr. O._____ von den Beschwerdeführern nicht mehr bestritten wird, 
beschränkt sich der Streitgegenstand lediglich noch auf die Verkehrswerte der 
Stockwerk-einheiten GB-Nr. H.____ (Fr. 780'000.--) und GB-Nr. I.____ 
(Fr. 1'340'000.--): 

Bei der Stockwerkeinheit GB-Nr. H.____ sind die Vorinstanzen zum genau 
gleichen Ergebnis wie die kantonale Güterschatzungskommission gelangt 
(Fr. 786'271.--) und haben ebenso zu Gunsten der Beschwerdeführer den 
Verkehrswert (minus Fr. 6'271.--) auf Fr. 780'000.-- abgerundet.

Bei der Stockwerkeinheit GB-Nr. I.____ weicht die Neuberechnung der 
Vorinstanzen einzig insofern von derjenigen der kantonalen 
Güterschatzungskommission ab, als bei der Mietwertfestlegung der 

Terrassenfläche ein tieferer Mietwert von Fr. 20.--/m2 (1/4 von Fr. 80.--/m2) 
zugrunde gelegt wurde (statt des Mietwertes von Fr. 30.--/m2), wodurch sich der 
Mietwert der Terrasse (36.0 m2) von Fr. 1'080.-- auf Fr. 720.-- reduzierte. 
Dennoch weicht das Ergebnis der Verkehrswertberechnung der Vorinstanzen 
(Fr. 1'339'892.--) letztlich gegenüber dem von der kantonalen 
Güterschatzungskommission ermittelten (gerundeten) Verkehrswert von Fr. 
1'340'000.-- gerade einmal im Umfang einer Differenz von minus Fr. 108.-- (= 
0.008 Prozent) ab.

3.6.3  Wäre demnach der Forderung der Beschwerdeführer Folge zu leisten und 
exakt auf die Neuberechnung der Vorinstanzen abzustellen, müssten die 
Beschwerdeführer daher in der Summe sogar eine Schlechterstellung erfahren. 
Zwar würde für die Stockwerkeinheit GB-Nr. I.____ ein im Betrag von Fr. 108.-- 
geringerer Verkehrswert resultieren; im Gegenzug müsste jedoch der 
Verkehrswert für die Stockwerkeinheit GB-Nr. H.____ (ohne Berücksichtigung 
der Rundungsdifferenz) um Fr. 6‘271.-- höher ausfallen. Wenn die Vorinstanzen 
das Ergebnis der Verkehrswertschätzung der Güterschatzungskommission 
bestätigt haben, so liegt dies nicht zuletzt auch im eigenen Interesse der 
Beschwerdeführer und ist insofern nicht zu beanstanden.

3.6.4  Hinzu kommt, dass der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn nicht eine 
mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder 
Vergleichswert ist, und mit jeder Schätzung, unabhängig von der angewendeten 
Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit verbunden ist (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 2C_834/2015 vom 15.2.2016 Erw. 2.5 mit Hinweisen). Die 
kantonale Güterschatzungskommission verweist darauf, dass die 
branchenübliche Schätz-toleranz bei rund plus minus 5 - 8% liege (Akten 
Liegenschaftenschätzung 
act. 1 f.). Auch angesichts der Geringfügigkeit der Differenzen drängt es sich im 
vorliegenden Fall nicht auf, anstelle der Verkehrswertschätzung der kantonalen 
Güterschatzungskommission auf das Ergebnis der Neuberechnung der 
Vorinstanzen abzustellen.

4.1 Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung der Begründungspflicht.

4.2 Gemäss der Begründungspflicht müssen wenigstens kurz die 
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf 
welche sich ihr Entscheid stützt. Sie muss sich nicht ausdrücklich mit jedem 
Einwand auseinandersetzen, sondern kann sich auf die für den Entscheid 
wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 134 I 83 Erw. 4.1; 133 III 439 
Erw. 3.3; Urteil des Bundesgerichts 6B_972/2008 vom 13.1.2009 Erw. 1.4 mit 

Hinweisen). Der Rechtssuchende soll wissen, warum die Behörde entgegen 
seinem Antrag entschieden hat, damit er gegebenenfalls den Entscheid 
sachgerecht anfechten kann (BGE 133 I 270 Erw. 3.1 S. 277 mit Hinweisen; 
Urteil des Bundesgerichts 2C_290/2011, 2C_291/2011 vom 12.9.2011 
Erw. 4.2.1).

4.3 Diesen Anforderungen genügt der vorinstanzliche Entscheid, wenngleich 
die (rechtlichen) Erwägungen knapp ausgefallen sind. Die Vorinstanzen haben 
unter Hinweis auf die einschlägigen Rechtsnormen zur Umstrukturierung/Über-
tragung eines Betriebs auf eine juristische Person (Art. 19 Abs. 1 Bst. b DBG) 
und zum steuersystematischen Realisationstatbestand der Überführung von 
Geschäftsvermögen in das Privatvermögen (Art. 18 Abs. 2 DBG) erkannt, dass 
die Liegenschaften (im Gegensatz zum Betrieb) nicht per 1. Januar 2011 an die 
Aktiengesellschaft übertragen worden seien und die Verwaltung dieser 
zurückgebliebenen Liegenschaften für sich alleine keine selbständige 
Erwerbstätigkeit mehr darstelle, weshalb die Liegenschaften per 31. Dezember 
2010 als in das Privatvermögen überführt zu betrachten seien.

Damit haben die Vorinstanzen die aus ihrer Sicht für den Entscheid wesentlichen 
Gesichtspunkte genannt. Aus der Begründung geht hinreichend hervor, gestützt 
auf welche Überlegungen die Vorinstanzen eine Privatentnahme bejaht und den 
Zeitpunkt der steuersystematischen Realisation der Steuerperiode 2010 
zugeordnet haben, so dass die (rechtlich sachverständig vertretenen) 
Beschwerdeführer den Entscheid sachgerecht anfechten konnten.

4.4 Die Rüge der Verletzung der Begründungspflicht ist daher unbegründet.

5.1 Zusammenfassend ergibt sich, dass bei der Umwandlung der Einzelfirma in 
die Aktiengesellschaft per 1. Januar 2011 durch die Nichtübertragung der 
Liegenschaften auf die Aktiengesellschaft, deren Beteiligungsrechte sich im 
Privatvermögen der Beschwerdeführer befinden, eine Überführung der 
Liegenschaften vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen 
(Privatentnahme) stattgefunden hat. Durch die blosse Vermietung der (im 
Eigentum der Beschwerdeführer) zurückgebliebenen Liegenschaften als 
Geschäftsräumlichkeiten (mitunter an die den Betrieb weiterführende 
Aktiengesellschaft) wird keine selbständige Erwerbstätigkeit begründet, welcher 
die Liegenschaften ganz oder vorwiegend als Geschäftsvermögen dienen 
könnten.

5.2 Die in den Liegenschaften enthaltenen stillen Reserven gelten 
grundsätzlich mit der Beendigung der selbständigen Erwerbstätigkeit per 31. 

Dezember 2010 wegen Privatentnahme (steuersystematischer 
Gewinnausweistatbestand) als realisiert und werden mit den Ergebnissen der in 
die Steuerperiode fallenden Geschäftsabschlüsse, d.h. einschliesslich des 
Erfolgs vom 01.07.2010 bis 31.12.2010 (gemäss "faktischer" Schlussbilanz), als 
Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit in der Steuerperiode 2010 
besteuert (Gewinnausweis in der Steuerbilanz). 

5.3 Da die blosse Vermietung der zurückgebliebenen Liegenschaften als 
Geschäftsräume nicht als Verpachtung eines Geschäfts betrachtet werden kann, 
nachdem der Betrieb der Einzelfirma (mit den Geschäftsbeziehungen) auf die 
Aktiengesellschaft übertragen wurde, kann die gesetzliche Vermutung gemäss 
Art. 18a Abs. 2 DBG bzw. § 20a Abs. 1 StG/SZ nicht greifen, wonach eine 
Überführung in das Privatvermögen nur auf Antrag der steuerpflichtigen Person 
angenommen werden darf.

5.4 Ebenso wenig kann von den Beschwerdeführern gestützt auf Art. 18a 
Abs. 1 DBG ein teilweiser Aufschub der Steuerfolgen bei der Überführung der 
Liegenschaften vom Geschäftsvermögen (Anlagevermögen) in das 
Privatvermögen verlangt werden, weil eine rückwirkende Geltendmachung der 
am 1. Januar 2011 in Kraft getretenen Bestimmung bereits für die im Steuerjahr 
2010 realisierten stillen Reserven auf den Liegenschaften ohne ausdrückliche 
gesetzliche Grundlage nicht zulässig ist.

5.5 Was die Verkehrswertschätzung der Liegenschaften anbetrifft, ist gegen 
die getrennte Bewertung der grundbuchrechtlich verselbständigten Stockwerk-
einheiten nichts einzuwenden. Ebenso erweisen sich die Beanstandungen der 
zugrunde gelegten Mietwerte und Ertragswertgewichtungen als unbegründet, 
weshalb die von der kantonalen Güterschatzungskommission ermittelten und von 
den Vorinstanzen aufgrund der Neuberechnung im Ergebnis bestätigten 
Verkehrswerte der Liegenschaften nicht zu beanstanden sind.

6.1 Die Beschwerde erweist sich deshalb als unbegründet und ist abzuweisen.

6.2 Dem Verfahrensausgang entsprechend (§ 128 StG/SZ i.V.m. § 72 Abs. 2 
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRP; SRSZ 234.110] vom 
6.7.1974 bzw. Art. 144 Abs. 1 DBG) sind die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) im Betrag von Fr. 4'000.-- den Beschwerdefüh-
rern unter Solidarhaft aufzuerlegen.

6.3 Eine Parteientschädigung ist ebenfalls dem Verfahrensausgang entspre-
chend nicht zuzusprechen (§ 128 StG/SZ i.V.m. § 74 Abs. 1 VRP; Art. 144 Abs. 4 

DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1-3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren 
[Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG; SR 172.021] vom 20.12.1968).

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) werden auf insgesamt Fr. 4'000.-- festge-
setzt und den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung auferlegt. Die 
Beschwerdeführer haben am 18. Mai 2015 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 4'000.-- bezahlt, so dass die Rechnung ausgeglichen ist.

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre 
Verfassungsbeschwerde* erhoben und die Verletzung von 
verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung...