# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 29e969f1-8e91-5c24-9dd5-d33f53d832ef
**Source:** Bern (entscheidsuche) (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-10-24
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 24.10.2024 110 2024 46
**Docket/Reference:** 110 2024 46
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2024-46_2024-10-24.pdf

## Full Text

1/21

Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2024/46

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 24. Oktober 2024
Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen 
(VGE 2024/360 vom 06.10.2025).

in der Beschwerdesache zwischen

Frau C.________
Beschwerdeführerin 1

Herrn D.________
Beschwerdeführer 2

beide vertreten durch Frau Rechtsanwältin E.________

und

Herrn F.________
Beschwerdegegner

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt G.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez, Abteilung Hochbau, Planung, Umwelt, 
Sonnenfelsstrasse 4, 3700 Spiez

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez vom 29. Februar 
2024 (eBau-Nr. A.________; Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle)

I. Sachverhalt

1. Der Beschwerdegegner ist Eigentümer der Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. I.________. 
Die Parzelle liegt in der Wohnzone W3 und ist unter anderem mit einer Baubeschränkung (Dienst-
barkeit) zu Gunsten der im Alleineigentum der Beschwerdeführerin stehenden Parzelle Spiez 
Grundbuchblatt Nr. J.________ belastet. Am 27. März 2020 reichte der Beschwerdegegner bei 
der Gemeinde Spiez ein Baugesuch ein für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses mit Ne-
bengebäuden und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle auf seiner Parzelle. 
Nach dreimaliger Beurteilung und diversen Beanstandungen durch die Fachberatung Gestaltung 
der Gemeinde Spiez überarbeitete der Beschwerdegegner das Bauvorhaben mehrfach. Da die 

BVD 110/2024/46 

2/21

vorgenommenen Anpassungen den Rahmen einer Projektänderung sprengten, reichte er am 
16. Juni 2023 ein neues Baugesuch ein, woraufhin die Gemeinde das ursprüngliche Baugesuch 
abschrieb. Das angepasste Baugesuch vom 16. Juni 2023 wurde der Fachberatung Gestaltung 
nicht erneut zur Beurteilung unterbreitet. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen die Be-
schwerdeführenden Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 29. Februar 2024 erteilte die Ge-
meinde Spiez die Baubewilligung.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 28. März 2024 Beschwerde bei der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die Aufhebung des Gesam-
tentscheides vom 29. Februar 2024 und die Erteilung des Bauabschlags. Eventualiter sei der Ge-
samtbauentscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuwei-
sen. Subeventualiter sei das Verfahren zu sistieren und dem Beschwerdegegner eine Frist zur 
Klageeinreichung beim Zivilgericht zwecks Klärung des Umstandes der Baubeschränkung zu set-
zen. Zudem stellten die Beschwerdeführenden die Verfahrensanträge, es sei eine Einsprachever-
handlung bzw. eine Instruktionsverhandlung mit Augenschein vor Ort durchzuführen, der im Jahre 
1949 bestehende Bebauungsplan B.________ 1 und 2 sei zu edieren und das Bauvorhaben sei 
der Kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) zur Beurteilung 
vorzulegen. In formeller Hinsicht rügen die Beschwerdeführenden eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs. Materiell machen sie insbesondere geltend, die Baubewilligungsbehörde sei in Bezug auf 
die Gestaltung zu Unrecht von den Empfehlungen des beigezogenen Fachgremiums abgewichen 
und das Vorhaben erfülle die Anforderungen an eine gute Gesamtwirkung nicht, da es sich insge-
samt nicht in das bestehende Ortsbild integrieren lasse. Weiter rügen die Beschwerdeführenden 
einen Verstoss gegen die bestehende Baubeschränkung, untragbaren Schattenwurf sowie eine 
übermässige Einschränkung der Aussicht. Schliesslich machen sie eine unzulässige Unterschrei-
tung des Strassenabstandes geltend.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Mit Stellungnahme vom 7. Mai 2024 beantragt die 
Vorinstanz die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Der Beschwerdegegner 
stellte mit Beschwerdeantwort vom 10. Mai 2023 denselben Antrag.

4. Mit Verfügung vom 6. Juni 2024 bat das Rechtsamt die Beschwerdeführenden zur Einrei-
chung eines aktualisierten Umgebungsplans, da auf dem genehmigten Umgebungsplan vom 
9. August 2023 für die Ausfahrt aus der Einstellhalle die Knotensichtweiten nicht eingetragen wor-
den sind. Nach unbenütztem Ablauf der Frist erkundigte sich das Rechtsamt beim Rechtsvertreter 
der Beschwerdeführenden telefonisch nach dem Verbleib des Plans. Am 29. Juli 2024 ging der 
angepasste Umgebungsplan schliesslich beim Rechtsamt ein, welcher den übrigen Verfahrens-
beteiligten anschliessend zur Stellungnahme unterbreitet wurde.

5. Die Beschwerdeführenden reichten am 30. August 2024 ihre Schlussbemerkungen inkl. 
Kostennote ihrer Anwältin ein. Mit Eingabe vom 30. September 2024 reichte der Anwalt des Be-
schwerdegegners seine Kostennote ein. 

6. Auf die Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nach-
folgenden Erwägungen eingegangen.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).

BVD 110/2024/46 

3/21

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er 
– unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 
Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des benachbarten Grundstücks Spiez 
Grundbuchblatt Nr. J.________. Auf besagter Parzelle besteht eine Nutzniessung zu Gunsten des 
dort wohnhaften Beschwerdeführers. Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen 
wurde, sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und als Grundeigentümerin 
resp. Nutzniesser des benachbarten Grundstücks überdies unmittelbar in eigenen schutzwürdigen 
Interessen betroffen. Sie sind daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristge-
recht eingereichte Beschwerde ist – unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägungen – einzutre-
ten.

2. Streitgegenstand

a) Die Beschwerdeführenden rügen zunächst einen Verstoss gegen die auf dem Grundstück 
des Beschwerdegegners bestehende Baubeschränkung. Das Bauvorhaben verletze die Dienst-
barkeit, da es mehr als nur zwei Geschosse aufweise und ein Mehrfamilienhaus anstelle eines 
Ein- oder Zweifamilienhauses geplant sei. Entgegen den Ausführungen der Gemeinde im Gesam-
tentscheid beanspruche die Baubeschränkung trotz zwischenzeitlicher Anpassung des Bauregle-
ments und der Zonenpläne nach wie vor Gültigkeit und sei deshalb im Baubewilligungsverfahren 
zu berücksichtigen. Die Dienstbarkeit weise denn auch öffentlich-rechtliche Relevanz auf, da man 
die Bauvorschriften im Jahre 1949 regelmässig mit zivilrechtlichen Dienstbarkeiten reguliert habe 
und der Grund der Dienstbarkeitserrichtung auch in den Vorgaben der Bebauungspläne – und 
damit im öffentlichen Recht – gelegen habe. Schliesslich sind die Beschwerdeführenden der An-
sicht, es fehle es an der vertraglich vereinbarten Zustimmung der dienstbarkeitsberechtigten Ei-
gentümerschaft.

Die Gemeinde führt im Gesamtbauentscheid zur strittigen Baubeschränkung aus, der Dienstbar-
keit komme keine öffentlich-rechtliche Relevanz mehr zu, da sie sich auf den im Jahre 1949 be-
stehenden Bebauungsplan beziehe, welcher mit dem totalrevidierten Baureglement vom 2. No-
vember 1979 aufgehoben bzw. ausser Kraft gesetzt worden sei. Die Dienstbarkeit stehe der Er-
teilung der Baubewilligung nicht entgegen. Darüber hinaus verweist die Gemeinde die Beschwer-
deführenden betreffend Bestand und Umfang der Dienstbarkeit auf den Zivilweg. Die Vorbringen 
wurden im Dispositiv des Gesamtentscheids als Rechtsverwahrung angemerkt.

b) Den Beilagen zur Beschwerde lässt sich entnehmen, dass die damaligen Eigentümerinnen 
und Eigentümer der beiden Grundstücke Spiez Grundbuchblatt Nr. I.________ und Spiez Grund-
buchblatt Nr. J.________ mit Vertrag vom 31. März 1949 eine Baubeschränkung zu Lasten der 

2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

BVD 110/2024/46 

4/21

Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. I.________ vereinbarten.4 Die Baubeschränkung wurde als 
Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Gemäss dem Wortlaut der Baubeschränkung dürfen auf 
der belasteten Parzelle nur Bauten erstellt werden, «die sich im Rahmen des für die B.________ 
bestehenden Bebauungsplans halten und in ihrer äusseren Form dem örtlichen Charakter ent-
sprechen». Gemäss den Ausführungen der Beschwerdeführenden sah der besagte Bebauungs-
plan, auf den der Vertrag aus dem Jahre 1949 verweist, im betroffenen Perimeter und damit auch 
auf der Parzelle des Beschwerdegegners Bauten mit maximal zwei Etagen vor, was sich unter 
anderem aus diversen vorhandenen Unterlagen ergebe.5 Mit Vertrag vom 31. März 1949 wurde 
ausserdem vereinbart, dass die Pläne für Bauten auf dem belasteten Grundstück der Eigentümer-
schaft der berechtigten Parzelle vorzulegen sind.6

c) Nach Art. 2 Abs. 1 BauG haben die Baubewilligungsbehörden lediglich zu prüfen, ob ein 
Bauvorhaben den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften und den nach anderen Gesetzen im 
Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entspricht. Über privatrechtliche Verhältnisse 
wird im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht entschieden.7 Für deren Durchsetzung sind 
die Betroffenen auf den Zivilweg zu verweisen. Eine Ausnahme bilden privatrechtliche Tat-
bestände, die von der Baugesetzgebung vorausgesetzt oder ausdrücklich als massgebend erklärt 
werden. Zivilrechtliche Fragen werden demnach grundsätzlich nur dann geprüft, wenn die Baube-
willigung den Bestand ziviler Rechte voraussetzt, so bspw. beim Bauen auf fremdem Grund das 
Einverständnis der Grundeigentümerschaft, bei einer Zufahrt über fremden Grund das Durch-
fahrtsrecht oder bei der Erschliessung mit Wasser das Wasserbezugsrecht.8 In diesem Fall kommt 
einer Dienstbarkeit öffentlich-rechtliche Relevanz zu. Dienstbarkeiten mit öffentlich-rechtlicher Re-
levanz wie bspw. Weg-, Leitungs- oder Näherbaurechte bilden eine notwendige Voraussetzung 
für die Baurechtskonformität bzw. Bewilligungsfähigkeit des geplanten Vorhabens, weil ohne sie 
die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften verletzt würden.9 Sie sind demnach für die Bewilligungs-
fähigkeit zwingend erforderlich. Sind zivile Rechte im Baubewilligungsverfahren zu prüfen, prüft 
die Baubewilligungsbehörde ihren Bestand um Umfang entweder vorfrageweise oder sie sistiert 
das Baubewilligungsverfahren und setzt einer Partei Frist zur Klageeinreichung beim Zi-
vilgericht.10 

d) Das vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben setzt den Bestand der strittigen                   
Dienstbarkeit – anders als in den oben genannten Beispielen – nicht voraus; Im Gegenteil: Es 
handelt sich bei der Baubeschränkung vielmehr um eine bauhindernde Dienstbarkeit, welche den 
Beschwerdegegner strengeren Vorgaben unterwirft, als von der geltenden baurechtlichen Ord-
nung der Gemeinde Spiez heute vorgeschrieben.11 Das Bestehen der Baubeschränkung bildet 
demnach keine notwendige Voraussetzung für die Bewilligungsfähigkeit des geplanten Vorha-
bens. Die Lehre nennt Bauverbotsdienstbarkeiten denn auch als explizites Beispiel für zivilrecht-
liche Vereinbarungen, welche auf dem Zivilweg durchzusetzen sind.12 Der Einwand der Beschwer-
deführenden, wonach der Dienstbarkeit öffentlich-rechtliche Relevanz zukomme, da die Bebau-

4 Vgl. Beilage 19 zur Beschwerde vom 28. März 2024.
5 Vgl. Beilagen 19 – 27 zur Beschwerde vom 28. März 2024.
6 Vgl. Beilage 19 zur Beschwerde vom 28. März 2024.
7 Vgl. BVR 2004 S. 412 E. 3.2.
8 Vgl. zum Ganzen Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 
2020, Art. 2 N. 4a.
9 Vgl. Sacha Vallati, Dienstbarkeiten und Bauvorhaben, 1. Teil: Dualismus von öffentlichem Baurecht und zivilem 
Dienstbarkeitsrecht, Zürich/Basel/Genf 2021, S. 56 Rz. 127.
10 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 2 N. 4a.
11 Vgl. Baureglement der Gemeinde Spiez vom 24. November 2012 und Zonenplan der Gemeinde Spiez vom April 
2014.
12 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 2 N. 4a, mit Verweis auf BVR 2003, S. 385 E.4; Vgl. Sacha Vallati, a.a.O, 
S. 52 Rz. 119 in Bezug auf Dienstbarkeiten, die einen grösseren Grenzabstand vereinbaren als gesetzliche vorge-
schrieben.

BVD 110/2024/46 

5/21

ungspläne und damit das öffentliche Recht Anlass zur Dienstbarkeitserrichtung gegeben haben, 
verfängt sodann nicht, zumal über die Gründe der Dienstbarkeitserrichtung nur spekuliert werden 
kann und die Beschwerdeführenden ihre Annahme schliesslich auch nicht mit entsprechenden 
Belegen zu untermauern vermögen. Überdies wäre mit Verweis auf die Ausführungen unter Er-
wägung 2.c ohnehin keine öffentlich-rechtliche Relevanz der Dienstbarkeit im ausgeführten Sinne 
anzunehmen, selbst wenn der Grund ihrer Errichtung in den Bebauungsplänen liegen sollte. Aus 
dem Gesagten folgt, dass Bestand und Umfang der Baubeschränkung – und damit auch die Frage 
nach einem allfälligen Zustimmungserfordernis – vorliegend nicht im Baubewilligungsverfahren zu 
prüfen sind. Die Beschwerdeführenden sind diesbezüglich auf den Zivilweg zu verweisen. Da die 
Dienstbarkeit der Erteilung der Baubewilligung mangels öffentlich-rechtlicher Relevanz nicht ent-
gegenstehen kann, erübrigen sich weitergehende Ausführungen dazu. Soweit die Beschwerde-
führenden einen Verstoss gegen die Baubeschränkung rügen, ist auf die Beschwerde demnach 
nicht einzutreten. Bei dieser Ausgangslage erscheint es schliesslich nicht opportun, den im Jahre 
1949 geltenden Bebauungsplan beim Staatsarchiv einzufordern. Der Editionsantrag der Be-
schwerdeführenden ist abzuweisen.

Unter den gegebenen Umständen bestand überdies auch kein Anlass, das Baubewilligungsver-
fahren zu sistieren und den Beschwerdeführenden Frist zur Klageeinreichung vor Zivilgericht zu 
setzen. Dem subeventualiter gestellten Sistierungsantrag der Beschwerdeführenden ist folglich 
ebenfalls nicht stattzugeben.

3. Rechtliches Gehör

a) Die Beschwerdeführenden machen in formeller Hinsicht geltend, die Gemeinde habe ihr 
rechtliches Gehör verletzt, indem sie das Vorhaben an der Sitzung der Planungs-, Umwelt- und 
Baukommission vom 16. Januar 2024 bereits genehmigt habe, obwohl ihre Stellungnahme vom 
1. Februar 2024 zu den Fachberichten – insbesondere zum Bericht der Fachberatung Gestal-
tung – noch ausstehend gewesen sei. Die Sache sei daher zur Neubeurteilung an die Gemeinde 
zurückzuweisen.

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG13 gibt den Parteien das Recht, 
sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, 
mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise 
entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Der Anspruch auf 
rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der Betroffenen sorgfältig prüft und 
beim Entscheid berücksichtigt. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die 
Verletzung führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine 
Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe Kogni-
tion hat wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil 
erwächst.14

Den vorinstanzlichen Akten ist zu entnehmen, dass die Gemeinde den Verfahrensbeteiligten mit 
Schreiben vom 22. November 2023 unter anderem die drei Berichte der Fachgruppe Gestaltung 
sowie die Akten, welche der Fachgruppe als Grundlage zur Beurteilung des Vorhabens dienten, 
zustellte und Ihnen Gelegenheit zur Einreichung von Schlussbemerkungen gab.15 Mit Eingabe 
vom 1. Februar 2024 reichten die Beschwerdeführenden nach zweimalig erstreckter Frist ihre 

13 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
14 BGE 142 II 218 E. 2.8.1; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 9 bis 11.
15 Vgl. Vorakten der Gemeinde, Ordner 1 pag. 35.

BVD 110/2024/46 

6/21

Schlussbemerkungen ein.16 Die Planungs-, Umwelt- und Baukommission der Gemeinde Spiez 
stimmte dem Bauvorhaben des Beschwerdegegners mit Beschluss vom 16. Januar 2024 – und 
damit vor Eingang der Schlussbemerkungen der Beschwerdeführenden – einstimmig zu.17

Den Beschwerdeführenden ist darin beizupflichten, dass ihre Schlussbemerkungen beim Be-
schluss vom 16. Januar 2024 keine Berücksichtigung finden konnten, da sie der Gemeinde zu 
diesem Zeitpunkt noch gar nicht vorlagen. Der Gesamtentscheid erging allerdings erst am               
8. März 2024 und damit mehr als einen Monat nach Eingang der Schlussbemerkungen der Be-
schwerdeführenden. Die Gemeinde hätte demnach ohne weiteres auf ihren Beschluss zurück-
kommen und erneut in der Kommissionssitzung über das Vorhaben befinden können, wären die 
Ausführungen der Beschwerdeführenden in ihrer letzten Eingabe geeignet gewesen, den Ent-
scheid über die Erteilung resp. Nichterteilung der Baubewilligung wesentlich zu beeinflussen. 
Schliesslich geht der Gesamtentscheid auf alle wesentlichen Rügen der Beschwerdeführenden 
ein, was von den Beschwerdeführenden denn auch nicht bestritten wird. Im Vorgehen der Ge-
meinde ist deshalb keine Gehörsverletzung zu erachten. Eine Rückweisung an die Gemeinde 
rechtfertigt sich unter diesen Umständen nicht.

4. Geschosszahl

a) Die Beschwerdeführenden bestreiten grundsätzlich nicht, dass das vorliegend zu beurtei-
lende Bauvorhaben die baupolizeilichen Masse einhält. Sie stellen sich jedoch auf den Stand-
punkt, entgegen den Ausführungen der Gemeinde verfüge das projektierte Gebäude nicht über 
zwei, sondern über drei Vollgeschosse, bestehend aus Erdgeschoss sowie erstem und zweitem 
Obergeschoss.

b) Gemäss Art. 212 Abs. 1 GBR sind in der betreffenden Wohnzone W3 maximal drei Ge-
schosse zulässig. Als Geschosse zählen gemäss Art. 212 Abs. 5 Bst. g GBR Untergeschosse, 
wenn die Oberkante des Erdgeschossbodens im Mittel mehr als 1.2 m über dem fertigen Terrain 
liegt oder das Untergeschoss mehr als 60% der Bruttogeschossfläche eines Vollgeschosses aus-
macht.

c) Das erste und zweite Obergeschoss stellen unbestrittenermassen Vollgeschosse dar. Strit-
tig ist einzig, ob auch das Erdgeschoss als Vollgeschoss zu qualifizieren ist. Die im Plan «Berech-
nung über/unter Boden» vom 15. Mai 202318 berechneten und separat aufgeführten Flächen zwi-
schen Oberkant Erdgeschossboden und fertigem Terrain lassen sich anhand der betreffenden 
Massangaben im Baugesuchsplan «Fassaden/Schnitte» vom 30. Mai 2024 überprüfen und er-
scheinen allesamt plausibel. Entgegen der Annahme der Beschwerdeführenden ist davon auszu-
gehen, dass das Erdgeschoss das fertige Terrain im Mittel um weniger als 1.2 m überragt. Aus 
den Grundrissplänen ergibt sich sodann, dass die Bruttogeschossfläche des Erdgeschosses we-
niger als 60% der Bruttogeschossfläche eines Vollgeschosses beträgt. Das Erdgeschoss stellt 
damit kein Vollgeschoss im Sinne von Art. 212 Abs. 5 Bst. g GRB dar. Selbst wenn das Erdge-
schoss als Vollgeschoss zu qualifizieren wäre, würde das projektierte Gebäude die zulässige Ge-
schosszahl von drei Geschossen noch eingehalten. Die Rüge der Beschwerdeführenden erweist 
sich als unbegründet.

16 Vgl. Vorakten der Gemeinde, Ordner 1 pag. 94.
17 Vgl. Vorakten der Gemeinde, Ordner 1 pag. 29.
18 Vgl. Plan Berechnung über/unter Boden Geschoss 1:200 vom 15. Mai 2023, Ordner 1 pag. 5 der Vorakten der Ge-
meinde.

BVD 110/2024/46 

7/21

5. Einbezug der kommunalen Fachberatung Gestaltung

a) Die Beschwerdeführenden rügen in ihrer Beschwerde, die Gemeinde sei zu Unrecht von 
den Empfehlungen und Anträgen der Fachberatung Gestaltung abgewichen. Sie hätte der Beur-
teilung durch das Fachgremium vollumfänglich Folge leisten müssen. Dem hält der Beschwerde-
gegner entgegen, die Fachberatung habe lediglich beratende Funktion und die Baubewilligungs-
behörde sei nicht gehalten, die rechtlich unverbindlichen Empfehlungen der Fachberatung eins zu 
eins umzusetzen. Zudem sei das Vorhaben in Zusammenarbeit mit dem Fachgremium mehrfach 
überarbeitet worden. Die Abweichungen von den Empfehlungen seien von der Gemeinde im Ge-
samtentscheid ausreichend begründet worden.

b) Nach Art. 22 Abs. 1 Bst. a BewD19 konsultiert die Baubewilligungsbehörde die zuständigen 
kantonalen Fachstellen, wenn gegen ein Vorhaben Bedenken oder Einwände wegen Beeinträch-
tigung des Ortsbildes oder der Landschaft bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind. Wo 
leistungsfähige örtliche Fachstellen bestehen, können diese konsultiert werden (Art. 22 Abs. 2 
BewD). Als solche Fachstellen werden in der Praxis etwa die gemeindeeigenen Organisationen 
anerkannt, sofern sie über das erforderliche Fachwissen verfügen und mit der Aufgabe vertraut 
sind, Bauvorhaben auf ihre Verträglichkeit mit dem Orts- und Landschaftsbild zu beurteilen.20

Die Gemeinde Spiez verfügt mit der in Art. 421 GBR vorgesehenen Fachberatung Gestaltung 
unbestritten über eine leistungsfähige örtliche Fachstelle mit ausgewiesenen Fachleuten in Sa-
chen Bauästhetik. 21 Die Fachberatung formuliert Empfehlungen zu Handen der Baubewilligungs-
behörde (Art. 421 Abs. 2 GBR).

c) Die Gemeinde unterbreitete das ursprüngliche Baugesuch vom 27. März 2020 insgesamt 
drei Mal der Fachberatung Gestaltung zur Beurteilung, was von den Beschwerdeführenden nicht 
moniert wird. Aufgrund diverser Beanstandungen der Fachberatung wurde das Vorhaben zwi-
schenzeitlich mehrfach überarbeitet. Wie in den nachfolgenden Erwägungen aufzuzeigen sein 
wird, weicht das zu beurteilende Vorhaben nach Umsetzung der bemängelten Punkte weiterhin 
geringfügig von den Empfehlungen der Fachberatung ab. Ob ein Bauvorhaben den Vorschriften 
über den Ortsbild-, Landschafts- und Baudenkmalschutz entspricht, hat die Baubewilligungs-
behörde zu entscheiden. Fachberichte sind für die Behörden nicht verbindlich; sie unterliegen der 
freien Beweiswürdigung. Die Behörde räumt ihnen regelmässig einen erheblichen Stellenwert ein 
und auferlegt sich bei ihrer Überprüfung eine gewisse Zurückhaltung, sie ist aber nicht daran ge-
bunden.22 Weiter gilt es zu berücksichtigen, dass der Gemeinde bei der Beurteilung der Gesamt-
wirkung in Bezug auf die ästhetische Würdigung gestützt auf die Gemeindeautonomie eine be-
sondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zukommt, welche die Rechtsmittelbehörde 
grundsätzlich respektieren muss, solange die Beurteilung der Gemeinde sachlich vertretbar er-
scheint.23 

Nach dem Gesagten gilt es das Vorhaben zunächst auf seine Übereinstimmung mit den kommu-
nalen Gestaltungsvorschriften zu überprüfen, wobei die Beurteilung der Gemeinde für die BVD 
aufgrund der Gemeindeautonomie verbindlich ist, sofern sie sachlich vertretbar und rechtlich halt-

19 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
20 Entscheid der BVE RA Nr. 110/2007/69 vom 7. Februar 2008; bestätigt durch VGE Nr. 23257 vom 18. August 2008, 
E. 5.3.2 ff.; vgl. auch BVR 2006 S. 491, E. 6.5.1.
21 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 
N. 9a.
22 Michel Daum, in: Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art.  19 N.  55 und 58.
23 Vgl. BGE 145 I 52 E. 3.6.

BVD 110/2024/46 

8/21

bar erscheint. Es kann festgehalten werden, dass eine Abweichung von den Empfehlungen des 
kommunalen Fachgremiums im Grundsatz zulässig ist. Ob ein Abweichen von den Empfehlungen 
im vorliegenden Fall angezeigt war, erschliesst sich aus den nachfolgenden Erwägungen.
6. Gesamtwirkung/Ästhetik

a) Nach Ansicht der Beschwerdeführenden lässt sich das Bauvorhaben nicht in das beste-
hende Ortsbild integrieren und widerspricht somit der in Ziffer 411 Abs. 1 GBR normierten Vor-
aussetzung der guten Gesamtwirkung. Das geplante Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen 
wirke insgesamt überdimensioniert, klobig und passe nicht in die Umgebung, in welcher sich 
primär Ein- und Zweifamilienhäuser befinden würden. Aufgrund der Hanglage entstehe von der 
Strasse aus betrachtet ein sechsstöckiges Gebäude. Dieses wirke mehr als doppelt so hoch wie 
die Häuser in der Nachbarschaft. Der Gesamteindruck werde überdies durch die vorgesehenen 
Dachaufbauten weiter beeinträchtigt, indem diese die ohnehin bereits klobige Wirkung des Ge-
bäudes verstärken würden. Die von der Fachberatung empfohlenen Massnahmen – den Durchzug 
der Traufe über die Gesamtlänge des Dachs sowie eine Reduktion der Schleppgauben – seien 
vom Beschwerdegegner nicht umgesetzt worden. Dieser habe lediglich das Dach so verlängert, 
dass seitlich ein Vordach entstehe, wodurch die Fassade zwar unterbrochen werde, was im Er-
gebnis allerdings keinen Einfluss auf die Gesamterscheinung habe. Auch bei den Grundrissen der 
Dachwohnungen seien keine Anpassungen vorgenommen worden. Schliesslich habe es die Ge-
meinde unterlassen, die Nichtumsetzung der Empfehlungen der Fachberatung in ihrem Entscheid 
zu begründen. Nicht umgesetzt worden seien ebenfalls die Empfehlungen betreffend Zugangssi-
tuation, welche die überdimensionierte Wirkung des geplanten Vorhabens unterstreiche und ver-
schärfe. Schlussendlich sei auch die Umgebungsgestaltung vom Beschwerdegegner kaum ange-
passt worden. Im Zusammenhang mit ihren Vorbringen verlangen die Beschwerdeführenden den 
Beizug der OLK sowie die Durchführung einer Einsprache- resp. Instruktionsverhandlung mit Au-
genschein vor Ort.

Der Beschwerdegegner entgegnet insbesondere, in der unmittelbaren Nachbarschaft würden be-
reits mehrere Mehrfamilienhäuser mit bis zu 10 Parteien pro Haus bestehen. Die geplante Baute 
hebe sich punkto Masse nicht von den Nachbarsgebäuden ab. Es gelte bei der Beurteilung der 
Gesamtwirkung überdies zu berücksichtigen, dass die Bauparzelle nördlich direkt an die Wohn-
zone 2 angrenze.24 Auch wenn das Vorhaben in seiner Dimensionierung der geltenden Bauord-
nung entspreche, lasse sich eine optische Abweichung gegenüber den in der W2-Zone gelegenen, 
direkt angrenzenden Nachbarsgrundstücken nicht vollumfänglich vermeiden. Zur Dachgestaltung 
hält er fest, die geplanten Schleppgauben würden die baureglementarischen Vorgaben erfüllen. 
Die Schleppgauben seien sodann gemäss den Empfehlungen der Fachberatung dahingehend an-
gepasst worden, als dass die Traufe durchgezogen wurde und im Dachgeschoss nur noch eine 
anstelle von zwei Wohnungen vorgesehen werde, was mit einer Veränderung des Grundrisses 
einhergehe.

b) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und 
Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt die «ästhetische 
Generalklausel» im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung 
liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der er-
heblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften erlassen, die über die kantonalen 
Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften müssen, um selbständige Bedeutung zu 
erlangen, konkreter gefasst sein als die Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere 
nicht bloss allgemein anders formulieren.25

24 Vgl. Beilage 3 zur Beschwerdeantwort vom 10. Mai 2024.
25 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 N. 4 
und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen.

BVD 110/2024/46 

9/21

Gemäss dem Baureglement der Gemeinde Spiez sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass 
zusammen mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht (Art. 411 Abs. 1 GBR). Bei der 
Beurteilung der Gesamtwirkung sind nach Art. 411 Abs. 2 GBR insbesondere zu berücksichtigen:

« - die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes,
 - die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung auch die beabsichtigte Gestaltung der 

benachbarten Bebauung
 - Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen,
 - die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Materialisierung und Farbgebung,
 - die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der Begrenzung gegen den öffentli-

chen Raum,
 - die Gestaltung und Einordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und Eingänge.»

Art. 414 GBR enthält zudem Vorschriften zur Dachgestaltung. Danach sind Dachaufbauten, 
Dacheinschnitte und Dachflächenfenster auf einer Nutzungsebene zulässig, sofern sie den Ge-
samteindruck des Gebäudes nicht beeinträchtigen (Art. 414 Abs. 5 GBR).

Diese kommunalen Ästhetiknormen gehen inhaltlich über die erwähnte kantonale Generalklausel 
hinaus; ihnen kommt daher eigenständige Bedeutung zu. Der Begriff «gute Gesamtwirkung» stellt 
einen unbestimmten kommunalen Gesetzesbegriff dar, bei dessen Auslegung die kommunalen 
Behörden – wie bereits erwähnt – einen gewissen Beurteilungsspielraum haben. Jedoch dürfen 
auch an das Erfordernis der guten Gesamtwirkung nicht unverhältnismässig hohe Ansprüche ge-
stellt werden. Die gute Gesamtwirkung ist weder an geringen noch an besonders hohen architek-
tonischen Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, 
dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue Baute oder 
Anlage an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren hat.26 

Wenn das Bauvorhaben die baupolizeilichen Masse einhält, können Art oder Mass der zulässigen 
Nutzung gestützt auf die Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes 
grundsätzlich nicht eingeschränkt werden.27

c) Ursprünglich plante der Beschwerdegegner die Erstellung eines am Hang stehenden, drei-
geschossigen Mehrfamilienhauses inkl. Attika mit Flachdach, zwei Sockelgeschossen (Einstell-
halle und Kellergeschoss) und insgesamt 7 Wohnungen.28 Das Baugesuch vom 27. März 2020 
wurde mit Fachbericht vom 1. Juni 2021 erstmals durch die Fachberatung Gestaltung beurteilt. 
Das Fachgremium hielt fest, dass die Planung eines dreigeschossigen Ersatzbaus für das beste-
hende Einfamilienhaus im Grundsatz begrüsst werde. Die Konzeption mit zwei Sockelgeschossen 
und dem aufgesetzten Neubau lasse die Baute jedoch deutlich überhöht erscheinen.29 Bemängelt 
wurden ebenfalls die fehlende Integration des Vorhabens in die bestehende Topografie und Struk-
tur des Quartiers sowie das geplante Flachdach. Die Fachberatung kam zum Schluss, dass das 
Vorhaben den Anforderungen von Art. 411 Abs. 1 GBR nicht genüge. Das Projekt wurde vom 
Beschwerdegegner entsprechend überarbeitet und der Fachberatung anschliessend erneut zur 
Beurteilung unterbreitet. Mit Fachbericht vom 28. Dezember 2021 hielt die Fachberatung insbe-
sondere fest, die Anordnung eines Satteldachs anstelle eines Fachdachs verbessere die Integra-

26 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 
N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1.
27 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 
N. 15 mit Hinweisen.
28 Vgl. Auflagedossier, Fassadenplan, Ordner 2 pag. 27 der Vorakten der Gemeinde.
29 Vgl. Fachbericht der Fachberatung Gestaltung vom 1. Juni 2021 inkl. Beurteilungsgrundlagen, Ordner 2 pag. 48 der 
Vorakten der Gemeinde.

BVD 110/2024/46 

10/21

tion des Gebäudes im Quartier und werde begrüsst.30 Sie erachte jedoch eine Reduktion der 
Traufhöhe des obersten Geschosses sowie eine tiefere Festlegung der Ausgangskote des ge-
samten Gebäudes als angezeigt, um den Baukörper noch besser im Umfeld zu integrieren und 
die Erscheinung der Baute zu reduzieren. Weiter sei das über der Einstellhalle liegende Kellerge-
schoss vollständig erdüberdeckt auszuführen. Überdies empfahl die Fachberatung eine Anpas-
sung des Eingangs resp. der Zugangssituation. Diesbezüglich bemängelten sie konkret den 
«höhlenartigen» Eingang ins erdüberdeckte Kellergeschoss. Der fussläufige Zugang zu den Woh-
nungen könne auf dem Niveau der L.________strasse und des Parkings zum Lift erfolgen, dabei 
sei jedoch der Ausgestaltung und Belichtung vertieft Rechnung zu tragen. Alternativ könne man 
die Wohnungen auch direkt von aussen über eine im Hang liegende Treppe erschliessen. 
Schliesslich sei die Umgebungsgestaltung sorgfältig auszuarbeiten, sodass insgesamt eine mög-
lichst naturnahe Umgebungssituation realisiert werde. Auf Befestigungen in der Umgebung sei 
deshalb zu verzichten. Nach wiederholter Überarbeitung durch den Beschwerdegegner hielt die 
Fachberatung in ihrem jüngsten Fachbericht vom 28. Juli 2022 schliesslich fest, dass die räumli-
che Wirkung durch die Anpassung der Gebäudehöhe resp. die Absenkung des Dachs grundsätz-
lich verbessert werde.31 Die Fassade wirke jedoch weiterhin hoch, da die nun vorgesehenen Da-
chaufbauten (Schleppgauben) aufgrund ihrer Konzeption als Fassade wahrgenommen würden. 
Sie erachte Schleppgauben grundsätzlich als denkbar, es sei jedoch das Durchziehen der Traufe 
notwendig und eine Reduktion der Schleppgauben anzustreben. Auf die Absenkung des Dachs 
müsse im Grundriss des Dachgeschosses reagiert werden. Einer erneuten Anpassung bedürfe 
sodann die Fassadengestaltung: Der Sockel solle als solcher erkennbar sein, was einen weniger 
hohen Lochanteil – z.B. schmalere Fenster – erfordere. Sodann sei auf die seitlichen Balkone im 
Dachgeschoss zu verzichten und der Grünbereich zwischen Einstellhalle und Gebäude sei sinn-
voll und ausreichen zu bepflanzen, sodass das Wohnhaus als separates Gebäude im Hang mit 
einer separaten Tiefgarage wahrgenommen werde und nicht als sechsgeschossige Baute. Betref-
fend Zugangssituation verwies die Fachberatung auf ihre Ausführungen im Fachbericht vom 28. 
Dezember 2021.

Aus einem Vergleich der am 29. Februar 2024 genehmigten Pläne32 mit den Plänen vom 9. Juni 
202233 ergibt sich, dass der Beschwerdegegner die Empfehlungen der Fachberatung Gestaltung 
vom 28. Juli 2022 grösstenteils umgesetzt hat: So wurden einerseits die Kniewände weiter in der 
Höhe reduziert und die Balkone im Dachgeschoss entfernt. Weiter wurde die Traufe durchgezo-
gen, so dass die Schleppgauben nun nicht mehr als Fassade, sondern klar als Dachaufbauten 
wahrgenommen werden. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden hat der Be-
schwerdegegner auch den Grundriss der Dachwohnung entsprechend angepasst, sodass sich die 
Gesamtfläche des Dachgeschosses verringert, was auf das Durchziehen der Traufe und das Auf-
setzen der Schleppgauben zurückzuführen ist. Anstelle von zwei Wohnungen mit zwei separaten 
Balkonen ist im Dachgeschoss nun nur noch eine Wohnung mit einem Balkon vorgesehen. Der 
Bereich zwischen Einstellhalle und Wohnhaus soll mit Kräutern und Gräsern sowie diversen Sträu-
chern begrünt werden. Schliesslich hat der Beschwerdegegner die Befensterung des Sockelge-
schosses überarbeitet: Die Anzahl der raumhohen Fenster wurde von 10 auf 8 reduziert und die 
beiden Fenster in der Gebäudemitte verkleinert. Nicht umgesetzt wurden lediglich die Empfehlun-
gen betreffend Zugangssituation sowie die empfohlene Reduktion der Schleppgauben.

30 Vgl. Fachbericht der Fachberatung Gestaltung vom 28. Dezember 2021 inkl. Beurteilungsgrundlagen, Ordner 2 pag. 
49 der Vorakten der Gemeinde.
31 Vgl. Fachbericht der Fachberatung Gestaltung vom 28. Juli 2022 inkl. Beurteilungsgrundlagen, Ordner 2 pag. 50 der 
Vorakten der Gemeinde.
32 Vgl. genehmigte Pläne, Ordner 1 pag. 71 der Vorakten der Gemeinde.
33 Vgl. Pläne vom 9. Juni 2022 als Beurteilungsgrundlage für die Fachberatung Gestaltung, Ordner 2 pag. 50 der Vor-
akten der Gemeinde.

BVD 110/2024/46 

11/21

d) Wie in den Baugesuchsakten dargelegt und im Gesamtbauentscheid der Gemeinde Spiez 
bestätigt, entspricht das Bauvorhaben mit seinen Dimensionierungen den baupolizeilichen Anfor-
derungen, was von den Beschwerdeführenden nicht bestritten wird. Die Gebäudedimensionen als 
solche können somit nicht Anlass für gestalterische Kritik geben.34 Dies gilt unabhängig davon, ob 
das Gebäudevolumen im Vergleich zum bestehenden Gebäude zunimmt. Zwar ist nicht ausge-
schlossen, dass aus ästhetischen Gründen eine Reduktion der grundsätzlich zugelassenen Bau-
masse verlangt werden kann, wenn überwiegende öffentliche Interessen dafür sprechen, wie zum 
Beispiel im Hinblick auf den Schutz von denkmalgeschützten Bauten oder Gebäudekomplexen. 
Das geplante Vorhaben betrifft vorliegend jedoch weder den Denkmalschutz, noch liegt die Bau-
parzelle im Ortsschutzgebiet. Ein Verstoss gegen Ästhetikvorschriften kann auch vorliegen, wenn 
das Gebäudevolumen im Zusammenhang mit anderen gestalterischen Aspekten (bspw. der An-
ordnung von mehreren Gebäuden auf einem Gelände) problematisch ist, oder wenn eine nachtei-
lige Bauform in Frage steht (z.B. unproportioniertes oder mit den Nachbarbauten nicht harmoni-
sierendes Gebäude), die einen störenden Gegensatz zum Bestehenden schafft.35 Dies gilt aber 
nur, soweit die Ursache der Beeinträchtigung in der spezifischen Ausgestaltung des Bauvorha-
bens zu suchen ist. Von der Bauherrschaft kann hingegen nicht verlangt werden, dass sie mit der 
Baugestaltung natürliche Geländeformungen ausgleicht, namentlich indem sie im steilen Gelände 
oder bei natürlichen Geländewölbungen auf eine Ausnützung der zulässigen Baumasse verzich-
tet, damit die Wirkung der Geländeform weniger zum Tragen kommt.36 Insofern als die Gesamt-
wirkung von solchen natürlichen Geländemerkmalen beeinflusst wird, kann sie gegenüber der 
Bauherrschaft nicht beanstandet werden. Vielmehr bildet die natürliche Geländeform Teil des 
Landschaftsbilds, das bei der Beurteilung der guten Gesamtwirkung zu berücksichtigen ist 
(Art. 411 Abs. 2 GBR).

Das derzeitige Einfamilienhaus steht im Hang zurückversetzt auf zwei Plateaus. Die von den Be-
schwerdeführenden beanstandete Wirkung des Bauvorhabens ist vor allem auf die Hanglage der 
Bauparzelle zurückzuführen. Dass das Vorhaben aufgrund seiner exponierten Lage mehr in Er-
scheinung tritt, als ein Gebäude auf flachem Gelände, kann anhand der Projektpläne nachvollzo-
gen werden und ist nicht von der Hand zu weisen. Es entspricht jedoch der Natur der Sache, dass 
Bauten auf Hanggrundstücken bei Betrachtung von der Talseite her höher wirken als solche im 
Flachland. Dieser Effekt ist – soweit er auf die räumlichen Gegebenheiten zurückzuführen ist – 
mit Verweis auf die vorstehenden Ausführungen nicht dem Bauherrn anzulasten. Der Beschwer-
degegner kann demnach nicht dazu verpflichtet werden, diese Wirkung mit der Gestaltung des 
Bauvorhabens auszugleichen, indem er das Terrain abträgt und/oder die zulässige Gebäudehöhe 
oder Geschossanzahl nicht ausschöpft. Diesbezüglich ist anzumerken, dass der Beschwerdegeg-
ner das Gebäude auf Empfehlung des Fachgremiums hin bereits in der Höhe reduziert hat. Wie 
dem Fachbericht zu entnehmen ist, konnte dadurch die räumliche Wirkung verbessert werden. 
Entgegen den Ausführungen in der Beschwerde beurteilte die Fachberatung das Vorhaben in ih-
rem letzten Fachbericht denn auch nicht als überdimensioniert und klobig. Sie betonte vielmehr 
lediglich die Wichtigkeit der Begrünung des Bereichs zwischen der Einstellhalle und dem Ge-
bäude, damit das Gebäude als separate Baute mit separater Tiefgarage und nicht als sechsge-
schossige Baute wahrgenommen werde. Eine weitere Redimensionierung des Vorhabens im 
Sinne einer Verringerung der Gebäudehöhe oder der Reduktion der Geschossanzahl verlangte 
die Fachberatung nicht. Die Integration des Bauwerks in die bestehende Topografie wurde von 
der Fachberatung nach mehrmaliger Anpassung des Bauvorhabens sodann auch nicht mehr 
bemängelt. Aus den Plänen geht hervor, dass die vorliegend zu beurteilende Projektversion – 
anders als die erste Version – in ihrer Ausgestaltung der Hanglage Rechnung trägt. Auch die 
talseits vorgelagerte Einstellhalleneinfahrt entspricht einem nachvollziehbaren Umgang mit den 

34 Vgl. BDE Nr. 110/2020/163, E. 5d, mit Verweis auf BGE 145 I 52 E. 4.4.
35 VGE 2018/101 vom 19. März 2019, E. 2.3.
36 Vgl. Fussnote Nr. 34.

BVD 110/2024/46 

12/21

räumlichen Gegebenheiten. Bei der gegebenen Hanglage ist die Schaffung von Parkplätzen für 
das Mehrfamilienhaus kaum anders realisierbar. Bereits das bestehende Einfamilienhaus verfügt 
über eine ins Gelände eingelassene Garage, ebenso die Baute auf der angrenzenden Parzelle 
Spiez Grundbuchblatt Nr. M.________ an der L.________strasse 23. 

Schliesslich vermag auch das Argument der Beschwerdeführenden, das geplante Mehrfamilien-
haus wirke im Vergleich zu den umliegenden Ein- und Mehrfamilienhäusern mehr als doppelt so 
hoch, nicht zu überzeugen: Zwar hebt sich das Vorhaben aufgrund der Tatsache, dass das Bau-
grundstück nördlich an die Wohnzone 2 grenzt, von den dortigen Ein- und Zweifamilienhäusern 
ab, auf dem Gebiet südlich der Bauparzelle sowie auf dem angrenzenden Grundstück Spiez 
Grundbuchblatt Nr. M.________ befinden sich hingegen bereits Mehrfamilienhäuser mit Sat-
teldächern, wie der Projektanalyse des Beschwerdegegners vom 20. Mai 2021 sowie dem amtli-
chen Geoportal zu entnehmen ist.37 Diese Bauten – insbesondere jene auf der angrenzenden 
Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. M.________ an der L.________strasse 23 – verändern das 
Quartierbild aufgrund ihres Volumens bereits massgeblich. Das vom Beschwerdegegner geplante 
Vorhaben verleiht dem Ort durch seine Masse, Lage und Ästhetik keinen anderen Charakter und 
weicht nicht von den umstehenden Mehrfamilienhäusern ab; vielmehr fügt es sich gut in das Quar-
tiersbild ein. Der Argumentation der Beschwerdeführenden, das Gebäude wirke überdimensioniert 
und klobig und passe nicht ins Ortsbild, kann demnach nicht gefolgt werden.

e) An dieser Einschätzung vermögen denn auch die von den Beschwerdeführenden gegen die 
Zugangssituation sowie die vorgesehenen Schleppgauben vorgebrachten Einwände nichts zu än-
dern:

f) Der Beschwerdegegner beabsichtigt eine Erschliessung der Wohnungen über eine Treppe 
ab der L.________strasse, welche zunächst schräg dem Hang entlang auf die Höhe des erdüber-
deckten Kellergeschosses führen soll. Von dort aus soll ein in das Terrain eingelassener Eingang 
den Zugang zum Kellergeschoss mit Treppenhaus und Lift sicherstellen. Zur Zugangssituation 
führte die Projektverfasserin «H.________» AG mit Schreiben vom 14. Juni 2022 aus, dass ein 
direkter Zugang ab der L.________strasse durch die Einstellhalle zur Erschliessung des Treppen-
hauses sowie des auf dem Dach der Einstellhalle liegenden Spielplatzes nicht als sinnvoll erachtet 
werde. Nur bedingt ideal erscheine sodann der Vorschlag der Fachberatung, die Wohnungen di-
rekt von aussen zu erschliessen, da dadurch alle Bewohnenden und Besuchenden einander an 
den Fenstern vorbeigeführt würden und die obersten Wohnungen über angebaute Fassadentrep-
pen erschlossen werden müssten. Favorisiert werde weiterhin ein Hauptzugang über das Keller-
geschoss. Die Gemeinde stützte sich im Gesamtentscheid auf die Ausführungen des Beschwer-
degegners und kam zum Schluss, dass in diesem Punkt von der Empfehlung der Fachberatung 
abgewichen werden könne.

Massgebend ist hier ausschliesslich die Beurteilung, ob der Beschwerdegegner eine besonders 
nachteilige Gestaltungsweise gewählt hat, welche sich mit den Gestaltungsgrundsätzen – insbe-
sondere mit der Voraussetzung der guten Gesamtwirkung – nicht vereinbaren lässt. Ob andere 
Varianten einer guten Gesamtwirkung ebenso – oder gar besser – Rechnung tragen würden, ist 
unerheblich und durch die Beschwerdeinstanz nicht zu prüfen. Durch den zwischen dem Dach der 
Einstellhalle und dem Hauptgebäude liegenden, begrünten Hangabschnitt werden Einstellhalle 
und Wohnhaus als separate Bauten wahrgenommen. Der Einwand der Fachberatung Gestaltung, 
der in diesem Hangabschnitt liegende Eingang wirke «höhlenartig», leuchtet ein. Vor diesem Hin-
tergrund erscheint es nachvollziehbar, dass das Fachgremium weitere Verbesserungen betreffend 
Zugangssituation wünschte. Die vom Beschwerdegegner vorgesehene Erschliessung der Woh-

37 Vgl. Projektanalyse vom 20. Mai 2021, Ordner 2 pag. 48 der Vorakten der Gemeinde; Kartenanwendung Geoportal 
des Kantons Bern, abrufbar unter www.agi.dij.be.ch > Geoportal.

BVD 110/2024/46 

13/21

nungen beeinflusst die Gesamtwirkung des Vorhabens jedoch nicht massgeblich. Der Eingang 
liegt – talseitig betrachtet – auf der rechten Seite des Gebäudes. Durch die Positionierung des 
Eingangs und die abgeschrägte Stützmauer tritt der Eingang weniger in Erscheinung als noch bei 
den vorangehenden Projektversionen. Mit dieser Anpassung fällt der Eingang nicht mehr sofort 
ins Auge resp. wirkt von der L.________strasse aus betrachtet deutlich weniger auffällig. Die gute 
Gesamtwirkung bleibt auch mit dieser Zugangssituation gewährleistet. Die gewählte Lösung er-
scheint gestützt auf die Ausführungen des Beschwerdegegners überdies auch nachvollziehbar.

g) Schleppgauben sind nach Auffassung der Fachberatung grundsätzlich denkbar, wie dem 
letzten Fachbericht zu entnehmen ist. Wie bereits ausgeführt, werden die Schleppgauben mit dem 
Durchziehen der Traufe nicht mehr als Fassade, sondern klar als Dachaufbauten wahrgenommen, 
wodurch die Wahrnehmung des Gebäudes verbessert wird. Auch diesbezüglich bleibt die gute 
Gesamtwirkung erhalten. Die Schleppgauben halten sodann die baupolizeilichen Masse unbestrit-
tenermassen ein. Da Art oder Mass der zulässigen Nutzung gestützt auf die Vorschriften des all-
gemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes grundsätzlich nicht eingeschränkt werden können, 
sofern das Bauvorhaben die baupolizeilichen Masse einhält, kann vom Beschwerdegegner keine 
Reduktion der Schleppgauben verlangt werden. Es sind keine öffentlichen Interessen ersichtlich, 
die eine Reduktion der Dachaufbauten erfordern würden. Die Dimensionierung der Schleppgau-
ben gibt nach dem Gesagten zu keinen Beanstandungen Anlass.

h) Da das Vorhaben weder in einem Ortsbildschutzgebiet noch in der Nähe von nennenswer-
ten Schutzobjekten liegt und sich das Gebäude auch unter Berücksichtigung der gewählten Zu-
gangslösung sowie der Dachaufbauten harmonisch in die Umgebung einfügt, können vom Be-
schwerdegegner keine weiteren Anpassungen verlangt werden. Die von der Gemeinde vertretene 
Auffassung, wonach das Projekt die Anforderungen von Art. 411 Ab. 1 GBR erfüllt, ist nach dem 
Gesagten sachlich vertretbar und rechtlich haltbar. Sie kommt im angefochtenen Entscheid zu 
Recht zum Schluss, dass sich das Bauvorhaben nicht störend auf die vorbestehenden Gebäude 
und Bauten auswirke und eine gute Gesamtwirkung mit seiner Umgebung erziele. Diese Einschät-
zung ist aufgrund des amtlichen Luftbilds38, der Projektanalyse des Beschwerdegegners sowie 
der Ausführungen der Fachberatung Gestaltung plausibel und nachvollziehbar. Der geplante Neu-
bau ordnet sich gut in das Ortsbild ein und ergibt mit den bestehenden Bauten eine gute Gesamt-
wirkung im Sinne von Art. 411 Abs. 1 GBR. Die Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich als 
unbegründet.

7. Aussicht und Schattenwurf

a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, das geplante Gebäude werde einen untragba-
ren Schattenwurf auf ihr Grundstück mit sich bringen. Zudem werde die Aussicht durch den mäch-
tigen Neubau in unzulässigem Masse eingeschränkt. Ihr Haus werde neben dem projektierten 
Gebäude geradezu untergehen; diese Einschränkung könne nicht geduldet werden. 

b) Bauvorhaben sind zu bewilligen, wenn sie den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften 
und den nach anderen Gesetzen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entspre-
chen, die öffentliche Ordnung nicht gefährden und ihnen keine Hindernisse der Planung im Sinn 
der Art. 36 und Art. 62 BauG entgegenstehen (Art. 2 BauG). Sind die genannten Voraussetzungen 
erfüllt, hat die Bauherrschaft einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Baubewilligung. Die Be-
schwerdeführenden dagegen haben keinen Anspruch darauf, dass der Beschwerdegegner bei 
seinem Bauvorhaben eine möglichst günstige Lösung für sie realisiert. Der Beschwerdegegner 

38 Vgl. https://www.swisstopo.admin.ch/de/karten-daten-online/karten-geodaten-online/lubis.html > Links > zugang zum 
LUBIS Viewer.

BVD 110/2024/46 

14/21

darf das Gebäude genauso planen und umsetzen, wie er möchte, sofern er sich an die bau- und 
planungsrechtlichen Vorschriften hält.
Es kann zwar womöglich zutreffen, dass das geplante Gebäude den Beschwerdeführenden teil-
weise die Nah- und Fernsicht raubt sowie Schatten wirft. Nach dem Gesagten macht dies allein 
das Bauvorhaben nicht unzulässig.

c) Im öffentlichen Baurecht ist es Sache des Gesetzgebers, das nachbarliche Interesse am 
Schutz vor Immissionen, wozu auch eine Beschattung bzw. der Entzug des Sonnenlichts gehören, 
gegen das raumplanerische Interesse an einer haushälterischen Bodennutzung abzuwägen. Dem 
Interesse an einer genügenden Belichtung bzw. Besonnung wird mit den baupolizeilichen Massen, 
insbesondere den Grenzabständen und den Gebäudehöhen Rechnung getragen. Diese planeri-
sche Interessenabwägung des Gesetzgebers kann im Baubewilligungsverfahren nicht mehr in 
Frage gestellt werden.39 Einwirkungen, die sich aus der zonenmässigen Nutzung ergeben, müs-
sen daher geduldet werden (vgl. Art. 24 BauG i.V.m. Art. 89 Abs. 2 BauV40). Beim Entzug von 
Sonne oder der Aussicht handelt es sich um negative Immissionen, welche durch die blosse Exis-
tenz von Bauten entstehen.41 Solange die baupolizeilichen und umweltrechtlichen Vorschriften 
eingehalten sind, müssen deshalb Immissionen wie z.B. Lichtentzug, Schattenwurf oder Beein-
trächtigung der Aussicht von den Anwohnenden grundsätzlich hingenommen werden.42 Nur bei 
Hochhäusern im Sinn von Art. 20 BauG, das heisst Gebäuden mit einer Gesamthöhe von mehr 
als 30 m, kommen bestimmte Beschattungstoleranzen zur Anwendung (vgl. Art. 22 Abs. 3 BauV).

In der Wohnzone 3 (W3) beträgt die zulässige Gebäudehöhe 9.5 m, wobei bei Hauptbauten am 
Hang mit Ausnahme der Bergseite allseitig eine Mehrhöhe von einem Meter gestattet ist, sofern 
die Neigung des gewachsenen Terrains, in der Falllinie gemessen, innerhalb des Gebäudegrund-
risses mindestens 15% beträgt. Das geplante Bauvorhaben ist zonenkonform und hält unbestrit-
tenermassen die baupolizeilichen Masse gemäss GBR ein. Es handelt sich sodann nicht um ein 
Hochhaus im Sinne von Art. 22 Abs. 3 BauV, weshalb die Beschattungstoleranzen dieser Bestim-
mung nicht zur Anwendung kommen. Die Rüge der Beschwerdeführenden ist diesbezüglich un-
begründet.

8. Unterschreitung des Strassenabstands und Strassenanschluss

a) Die Vorinstanz erteilte mit dem Gesamtbauentscheid vom 29. Februar 2024 eine Ausnah-
mebewilligung für die Unterschreitung des Strassenabstandes gegenüber der L.________strasse 
(N.________strasse). Entgegen den Ausführungen der Gemeinde in Ziffer 3.7.f. des Gesamtbau-
entscheids liegen weder der Containerplatz noch einer der Besucherparkplätze im Strassenab-
stand, wie dem genehmigten Plansatz zu entnehmen ist. Es ist davon auszugehen, dass sich die 
diesbezüglichen Ausführungen der Gemeinde auf eine der vorangehenden Projektversionen be-
ziehen. Im Strassenabstand liegen vorliegend – entsprechend den Ausführungen des Beschwer-
degegners in seinem Ausnahmegesuch und den Ausführungen der Gemeinde in Ziffer 3.5 des 
Gesamtentscheides – die geplante Einstellhallenzufahrt, der Treppenaufgang zum Hauseingang 
und die Briefkastenanlage. Der Beschwerdegegner begründete sein Ausnahmegesuch damit, 
dass ohne Anbindung an die L.________strasse weder die Einstellhalle befahren noch das Haus 
zu Fuss erreicht werden könne. Die geplante Einstellhallenzufahrt sowie der Fussweg würden sich 
naturgemäss innerhalb des Strassenabstandes befinden, ebenso wie der Zugangsweg und die 

39 Vgl. BGer 1C_114/2015 vom 10. Juli 2015 E. 7.2.1.
40 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 
41 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 2.
42 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 31.

BVD 110/2024/46 

15/21

Briefkastenanlage. Die Briefkastenanlage befinde sich in unmittelbarer Strassennähe, damit sie 
von der Post effizient erreichbar sei. 
Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, die Unterschreitung des Strassenabstandes beein-
trächtige vorliegend sowohl öffentliche als auch nachbarliche Interessen, weshalb keine Ausnah-
mebewilligung hätte erteilt werden dürfen. Sie befürchten eine Einschränkung der Verkehrssicher-
heit und bringen vor, sie hätten überdies ein persönliches schutzwürdiges Interesse daran, dass 
die bereits enge Zufahrtsstrasse nicht noch enger werde.

b) Bauten und Anlagen haben gegenüber öffentlichen Strassen einen Abstand einzuhalten. 
Dieser gilt als Bauverbotsstreifen (Art. 80 Abs. 1 SG43). Der Strassenabstand gegenüber Gemein-
destrassen beträgt 3.6 m ab Fahrbahnrand, sofern die Gemeinde nichts anderes festlegt (Art. 80 
Abs. 1 Bst. b SG). Das GBR Spiez regelt den Strassenabstand nicht abweichend, womit der kan-
tonal festgelegte Strassenabstand von 3.6 m gilt. Ausnahmen von den gesetzlichen Strassenab-
ständen können bewilligt werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn da-
durch weder öffentliche Interessen noch wesentliche nachbarliche Interessen beeinträchtigt wer-
den (Art. 81 Abs. 1 SG). Die Ausnahmeregelung von Art. 81 Abs. 1 SG ist jener von Art. 26 BauG 
nachgebildet.44 Zur Konkretisierung von Art. 81 Abs. 1 SG kann daher die Rechtsprechung zu 
Art. 26 BauG herangezogen werden.45 Besondere Verhältnisse sind beispielsweise beim Vorlie-
gen objektiver Besonderheiten gegeben (Lage und Form der Parzelle, Beschaffenheit des Bau-
grundes, Art des Bauvorhabens etc.). Auch subjektive Verhältnisse der bauwilligen Person können 
berücksichtigt werden. Rein finanzielle Interessen, der Wunsch nach einer optimalen Nutzung des 
Grundstücks, nach einer besseren Lösung oder nach einer Ideallösung stellen jedoch keinen Aus-
nahmegrund dar.

Für Kleinbauten gilt Art. 28 BauG sinngemäss (Art. 81 Abs. 2 SG). Gemäss Art. 28 Abs. 1 BauG 
kann die Baubewilligungsbehörde die Erstellung kleiner und leicht entfernbarer Bauten und Anla-
gen in Abweichung von Bauvorschriften, namentlich auch von Baulinien, auf Zusehen hin bewilli-
gen, wenn der Bauherr ein genügendes Interesse nachweist (Bst. a) und weder öffentliche noch 
nachbarliche Interessen beeinträchtigt werden (Bst. b). «Kleine und leicht entfernbare Bauten» 
sind solche, deren Entfernung ohne grösseren Aufwand und ohne erhebliche Nachteile möglich 
ist. Nach langjähriger Praxis gelten Bauten als «klein», welche eine Grundfläche von maximal 
60 m2 und eine Gebäudehöhe von maximal 4 m nicht (wesentlich) überschreiten.46 Das Erforder-
nis der leichten Entfernbarkeit ist sowohl technisch wie auch funktionell zu verstehen. Technisch 
leicht entfernbar sind Bauten, die ohne besonderen Aufwand beseitigt werden können, also nicht 
fest mit dem Boden verbunden sind (Fahrnisbauten), sowie Bauten, deren Fundament nötigenfalls 
ohne Schwierigkeiten beseitigt oder ohne Nachteile im Boden belassen werden kann. Funktionell 
leicht entfernbar sind Bauten und Bauteile, die für die bestimmungsgemässe Nutzung der Liegen-
schaft entbehrlich sind oder ohne erheblichen Nachteil für diese Nutzung vorschriftskonform ge-
staltet werden können.47 Vorausgesetzt ist weiter ein genügendes Interesse der Bauherrschaft. 
Ein solches liegt vor, wenn die Einhaltung der Vorschrift zu einer für die Bauherrschaft unzweck-
mässigen Lösung führen würde und damit angesichts des unbedeutenden Vorhabens als «über-
triebene Strenge» erscheinen würde. Wenn die Bauherrschaft ebenso gut, das heisst ohne we-
sentlichen Nachteil, vorschriftsgemäss bauen kann, besteht kein genügendes Interesse.48

43 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11).
44 Siehe dazu Vortrag des Regierungsrates an den Grossen Rat zum Strassengesetz, in Tagblatt des Grossen Rates 
des Kantons Bern Januarsession 2008, Beilage 2, Erläuterungen zu den einzelnen Bestimmungen Artikel 77, S. 24.
45 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 12 N. 18.
46 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 28 N. 2.
47 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 28 N. 2a.
48 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 28 N. 3.

BVD 110/2024/46 

16/21

c) Der Anschluss einer privaten Zufahrt an das öffentliche Strassennetz bedarf gemäss 
Art. 85 SG49 der Zustimmung des zuständigen Gemeinwesens. Dasselbe gilt für die wesentliche 
Änderung des Anschlusses sowie dessen gesteigerte Benutzung. Der Strassenanschluss ist zu 
gestatten, wenn keine triftigen Gründe (insbesondere der Verkehrssicherheit) entgegenstehen. 
Die zuständige Behörde kann Anweisungen hinsichtlich Ort, Art und Gestaltung des Anschlusses 
geben.50

d) Die Zugangstreppe zum Eingang in das Mehrfamilienhaus sowie die befestigte (geteerte) 
Einstellhallenzufahrt und die Briefkastenanlage halten den Strassenabstand von 3.6m nicht ein, 
weshalb dafür eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 81 SG notwendig ist.51 Für die Einstellhal-
lenzufahrt ist gestützt auf Art. 85 SG zusätzlich eine Strassenanschlussbewilligung notwendig. 
Eine solche ist vorliegend aufgrund der Verschiebung der bestehenden Zufahrt sowie der mit der 
Schaffung von insgesamt 12 Parkplätzen einhergehenden gesteigerten Nutzung des Strassenan-
schlusses zwingend notwendig. Im koordinierten Verfahren wie dem vorliegenden, wird die Stras-
senanschlussbewilligung Bestandteil des Gesamtentscheides und ist im Dispositiv des Entschei-
des zu nennen (Art. 9 Abs. 2 Bst. a KoG). Der angefochtene Entscheid enthält keine Strassenan-
schlussbewilligung. Es ist daher im vorliegenden Verfahren von Amtes wegen zu prüfen, ob der 
geplante Strassenanschluss bewilligt werden kann. Sowohl die Ausnahmebewilligung zur Unter-
schreitung des Strassenabstandes wie auch die Strassenanschlussbewilligung setzen unter an-
derem die Gewährleistung der Verkehrssicherheit voraus. Es ist deshalb zunächst zu prüfen, ob 
das Vorhaben den Anforderungen an die Verkehrssicherheit genügt.

e) Art. 73 Abs. 1 SG sieht vor, dass öffentliche Strassen durch neue Bauten und Anlagen nicht 
beeinträchtigt werden dürfen. Strassenanschlüsse müssen zudem die allgemeinen baurechtlichen 
Sicherheitsanforderungen erfüllen (Art. 21 Abs. 1 BauG sowie Art. 57 Abs. 1 und 2 der BauV). Zur 
Beurteilung der Frage, ob die Verkehrssicherheit gewährleistet ist, können die Normen des 
Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) als Entscheidungshilfe 
herangezogen werden.52 Für die Anordnung von Grundstückzufahrten sowie für die Bestimmung 
von Sichtweiten privater Ausfahrten in öffentliche Strassen sind die VSS-Normen 40 050 (Grund-
stückzufahrten) und 40 273a (Knoten, Sichtverhältnisse in Knoten in einer Ebene) massgebend. 
Die erforderlichen Knotensichtweiten hängen von der Zufahrtsgeschwindigkeit der vortrittsberech-
tigten Motorfahrzeuge ab und werden durch Wertebereiche definiert. Die unteren Werte gelten für 
untergeordnete Strassentypen (Erschliessungsstrassen, Sammelstrassen, Verbindungsstrassen), 
Sichtwerte zwischen dem unteren und dem oberen Wert sind erforderlich für übergeordnete Stras-
sentypen wie Hauptverkehrsstrassen und wichtige Verbindungsstrassen und der obere Wert gilt 
für übergeordnete Strassen mit ungünstigen Verhältnissen im Knotenbereich (beispielsweise 
mehr als zwei Fahrstreifen, grosser Schwerverkehrsanteil).53 Auf der L.________strasse ist eine 
Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h signalisiert. Da es sich bei der L.________strasse um einen 
untergeordneten Strassentyp handelt, muss gemäss VSS Norm 40 273a die Knotensichtweite 
nach links und rechts grundsätzlich mindesten 20 m betragen.54

f) Im Zusammenhang mit der Ausnahmebewilligung für das Bauen im Strassenabstand führt 
die Vorinstanz unter Verweis auf den Amtsbericht Tiefbau/Umwelt der Gemeinde Spiez vom 
29. August 2023 lediglich aus, dass keine wesentlichen öffentlichen Interessen betroffen seien, 

49 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11).
50 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 7/8 
N. 18 mit Hinweisen.
51 Vgl. «Umgebungsplan» vom 29. August 2023, Ordner 1 pag. 71 der Vorakten der Gemeinde.
52 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 21/21a 
N. 7; BGer 1C_375/2011 vom 28. Dezember 2011 E. 3.3.3.
53 VSS 40 273a Ziff. 12.1.
54 VSS 40 273a Ziff. 12.1, Tabelle 1, S. 8.

BVD 110/2024/46 

17/21

womit die Verkehrssicherheit gewährleistet sei. Gemäss dem Amtsbericht Tiefbau/Umwelt, wel-
cher Teil des Gesamtbauentscheids ist, seien die Sichtweiten von 20 m nach der VSS Norm 
40 273 korrekt eingetragen. Zur Sicherstellung der Verkehrssicherheit wurde unter anderem fol-
gende Auflage in den Fachbericht aufgenommen:

«In den Sichtbermen dürfen Mauern, Bepflanzungen und dergleichen das Strassenniveau um max. 60 cm 
überragen. Fahrzeuge dürfen nicht darin abgestellt werden. Das Lichtraumprofil von mindestens 50 cm ab 
Fahrbahnrand ist zwingend einzuhalten.»

Wie mit Verfügung des Rechtsamts der BVD vom 6. Juni 2024 festgehalten, wurden auf dem 
genehmigten Umgebungsplan – entgegen den Ausführungen der Gemeinde – lediglich die Sicht-
linien, nicht jedoch die Knotensichtweiten nach der VSS Norm 40 273 eingetragen. Gemäss aktu-
alisiertem Umgebungsplan vom 9. August 2023, ergänzt am 18. Juli 2024 – auf welchem nun 
sowohl die Sichtlinien wie auch die Knotensichtweiten korrekt eingetragen sind – werden die Kno-
tensichtweiten von 20 m bei einer Beobachtungsdistanz von 3 m beidseitig eingehalten, was von 
den Beschwerdeführenden nicht bestritten wird.55 Die Übersicht auf beide Fahrbahnen kann bei 
der Zu- und Wegfahrt von der Bauparzelle sodann als gut beurteilt werden, zumal die Strasse vor 
der Parzelle mehrheitlich gerade verläuft und das Sichtfeld weder durch Bauten noch durch Be-
pflanzungen oder ähnliches in näherer Umgebung eingeschränkt wird. Entgegen der Darstellung 
der Beschwerdeführenden können die Strassenverhältnisse vor der Bauparzelle nicht als beson-
ders «eng und unübersichtlich» bezeichnet werden. Der Verkehrssicherheit dient ebenfalls, dass 
der Einstellhalleneingang mit einem Abstand von 5 m zur L.________strasse erstellt werden soll 
und die Zufahrt grosszügig bemessen worden ist. So ist die Zufahrt an der schmalsten Stelle ca. 
7.3 m und an der breitesten Stelle gar 15 m breit. Mit Fahrzeugstau auf der L.________strasse 
aufgrund ein- und ausfahrender Fahrzeuge ist unter diesen Gegebenheiten nicht zu rechnen. Zur 
Sicherstellung der Sichtverhältnisse wurde im Amtsbericht der Gemeinde Spiez vom 29. August 
2023 die oben genannte Auflage aufgenommen, welche weiterhin ihre Gültigkeit behält. Der Be-
schwerdegegner wird die Auflage bei der Bauausführung entsprechend beachten müssen.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Verkehrssicherheit des Strassenanschlusses gewährleis-
tet ist. Die Strassenanschlussbewilligung kann demnach erteilt werden. Da die Gemeinde dies im 
angefochtenen Gesamtentscheid unterlassen hat, ist die Strassenanschlussbewilligung mit dem 
vorliegenden Beschwerdeentscheid noch zu erteilen.

Es bleibt zu prüfen, ob für die Erteilung der Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Stras-
senabstandes nebst der Gewährleistung der Verkehrssicherheit auch die weiteren Voraussetzun-
gen gegeben sind, und die Gemeinde die Ausnahmebewilligung demnach zu Recht erteilt hat.

g) Die Zufahrt zu einem Grundstück befindet sich notwendigerweise immer im Strassenab-
stand, sofern das Grundstück – wie vorliegend – über eine öffentliche Strasse erschlossen wird.56 
Dasselbe gilt für den Fussweg von der Strasse bis zur Treppe. Der Zugangsweg inkl. Treppe mit 
Geländer, welcher zum Eingang in das erdüberdeckte Kellergeschoss führt, dient der Erschlies-
sung des am Hang stehenden Mehrfamilienhauses. Die von Art. 81 Abs. 1 SG vorausgesetzten 
besonderen Verhältnisse ergeben sich beim zu beurteilenden Bauvorhaben aus der Hanglage des 
Baugrundstücks. Das gewachsene Terrain weist einen Höhenunterschied von mehr als 10 m zwi-
schen der nördlichen und südlichen Parzellengrenze auf und ist damit sehr steil.57 Aufgrund der 
Hanglage muss der Zugang zum Haus mit einem Weg inkl. Aussentreppe sichergestellt werden. 
Dass diese bei den vorliegenden topografischen Gegebenheiten teilweise im Strassenabstand 

55 Vgl. Umgebungsplan & Level 2 vom 09.08.2023, mit Ergänzungen Sichtbermen vom 18.07.2024.
56 Vgl. BDE 110/2019/123 E.3.f.; BDE 110/2019/125 E. 4.c.; BDE 110 2015 125 E. 3.e.
57 Vgl. «Grundriss» vom 30. Mai 2023; «Umgebungsplan» vom 9. August 2023.

BVD 110/2024/46 

18/21

liegt, ist nicht zu beanstanden. Ein alternativer Zugang – bspw. durch die Einstellhalle – stellt im 
Vergleich zur gewählten Zugangssituation keine realistische resp. zumutbare Variante dar. Es 
liegen demnach besondere Verhältnisse im Sinne von Art. 81 Abs. 1 SG vor.

h) Die geplante, im Strassenabstand liegende Briefkastenanlage überschreitet die Masse für 
Kleinbauten im Sinne von Art. 81 Abs. 2 SG bzw. Art. 28 BauG nicht und ist technisch sowie 
funktionell leicht entfernbar; Es handelt sich dabei demnach um eine Kleinbaute. Die Erteilung 
einer Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Strassenabstandes durch Kleinbauten setzt 
unter anderem voraus, dass die Bauherrschaft ein genügendes Interesse nachweist. Der Be-
schwerdegegner führte zur Begründung seines Ausnahmegesuchs aus, dass sich die Briefkaste-
nanlage in unmittelbarer Strassennähe befinde, damit sie von der Post effizient erreichbar sei. 
Dass die Errichtung der Briefkastenanlage auf Ebene der L.________strasse – von welcher aus 
die Briefzustellung erfolgt – insbesondere vor dem Hintergrund der Hanglage des Baugrundstücks 
die zweckmässigste Lösung ist, ist nicht von der Hand zu weisen. Eine andere, mindestens so 
zweckmässige Anordnung ist nicht ersichtlich. Damit ist ein genügendes Interesse der Bauherr-
schaft an der Ausnahme gegeben.

i) Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Strassenabstandes 
durch die Zufahrt, den Zugangsweg inkl. Treppe sowie die Briefkastenanlage setzt weiter voraus, 
dass weder öffentliche Interessen noch wesentliche nachbarliche Interessen beeinträchtigt wer-
den. Die Beschwerdeführenden bringen pauschal vor, sowohl öffentliche Interessen – namentlich 
die Verkehrssicherheit – als auch private Interessen sprächen vorliegend gegen die Erteilung der 
Ausnahmebewilligung. Es läge nicht im Sinne der Öffentlichkeit, dass die ohnehin bereits enge 
und unübersichtliche Quartierstrasse weiter beengt und mit Hindernissen und Unübersichtlichkei-
ten ergänzt werde. Durch die beengten Verhältnisse auf der Zufahrtsstrasse würden die Be-
schwerdeführenden zudem selbst eingeschränkt werden. Inwiefern durch die Unterschreitung des 
Strassenabstandes öffentliche Interesse Interessen – insbesondere die Verkehrssicherheit – oder 
nachbarliche Interessen konkret gefährdet sein sollen, legen die Beschwerdeführenden jedoch 
nicht dar.

Den obenstehenden Ausführungen zur Strassenanschlussbewilligung ist zu entnehmen, dass der 
Strassenanschluss an die L.________strasse den massgebenden Vorgaben zur Verkehrssicher-
heit entspricht (vgl. Erwägung 8.e und f). Sodann ist bei der Weg- und Zufahrt von der Bauparzelle 
die Übersicht auf beide Fahrbahnen gut. Weder die Briefkastenanlage noch der Zugangsweg mit 
Treppe grenzen unmittelbar an die Strasse und lediglich ein geringer Anteil des Zugangswegs ragt 
in die Sichtbermen. In diesem Zusammenhang wird der Beschwerdegegner darauf aufmerksam 
gemacht, dass die Zugangstreppe – sowie auch anderweitige Hindernisse – die im aktualisierten 
Umgebungsplan vom 9. August 2023 (ergänzt am 18. Juli 2024) eingezeichneten Sichtbermen mit 
Verweis auf die Auflage im Amtsbericht Tiefbau/Umwelt der Gemeinde vom 29. August 2023 nicht 
beeinträchtigen dürfen.

Insgesamt kann festgehalten werden, dass das Vorhaben weder die Verkehrssicherheit noch an-
derweitige öffentliche oder nachbarliche Interessen beeinträchtigt. Die Gemeinde hat die Ausnah-
mebewilligung nach Art. 81 Abs.1 SG bzw. Art. 81 Abs. 2 SG i.V.m. Art. 28 Abs. 1 BauG demnach 
zu Recht erteilt. Die Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich als unbegründet.

9. Parkplätze

a) Schliesslich monieren die Beschwerdeführenden die Anzahl geplanter Besucherparkplätze. 
Zwei Besucherparkplätze seien in Anbetracht der Wohnlage und der Anzahl an Wohnungen zu 
wenig. Es sei vorprogrammiert, dass Besuchende ihre Fahrzeuge auf den Nachbarsgrundstücken 

BVD 110/2024/46 

19/21

oder am Strassenrand abstellen werden, was in Hinblick auf die Sicherheit sowie die Nachbar-
schaft untragbar sei. Bereits heute seien die Parkplätze im Quartier sehr knapp.

b) Wird durch die Erstellung, die Erweiterung, den Umbau oder die Zweckänderung von Bauten 
und Anlagen ein Parkbedarf verursacht, so ist dafür auf dem Baugrundstück oder in seiner Nähe 
eine ausreichende Anzahl von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge, Fahrräder und Motorfahrräder 
zu schaffen (Art. 16 Abs. 1 BauG). Die Anzahl der im Einzelfall erforderlichen Abstellplätze hängt 
namentlich von Art und Grösse der Baute oder Anlage, von ihrer Zweckbestimmung, vom Angebot 
der öffentlichen Verkehrsmittel und von der zeitlichen Anwesenheit der Benutzerinnen und Benut-
zer ab. Die Bemessung der Abstellplätze ist in der Bauverordnung näher umschrieben und wird 
durch eine Bandbreite begrenzt. Innerhalb dieser kann die Bauherrschaft die erforderlichen Park-
plätze festlegen (Art. 50 Abs. 1 BauV). Bei Wohnnutzung beträgt die Bandbreite ab vier Wohnun-
gen 0.5 bis 2 Abstellplätze pro Wohnung (Art. 51 Abs. 2 BauV). Der Bauherrschaft steht es nicht 
frei, über die gesetzliche Bandbreite hinaus weitere Parkplätze zu schaffen. Von der Bandbreite 
kann nur abgewichen werden, wenn besondere Verhältnisse vorliegen (Art. 54 BauV).

Dem Grundrissplan vom 30. Mai 2023 (von der Gemeinde gestempelt am 29. Februar 2024) ist 
zu entnehmen, dass für das projektierte Mehrfamilienhaus die Erstellung von 12 Parkplätzen ge-
plant und bewilligt worden ist. Zwei davon sollen als Besucherparkplätze genutzt werden.58 Mit 12 
Parkplätzen ist die Bandbreite für ein Gebäude mit sechs Wohnungen nach Art. 51 Abs. 2 BauV 
ausgeschöpft. Besondere Verhältnisse nach Art. 54 BauV, welche eine Überschreitung der Band-
breite ermöglichen könnten, wurden nicht geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich. Insbe-
sondere mögen die Befürchtungen der Beschwerdeführenden, Besuchende würden künftig allen-
falls am Strassenrand oder auf Nachbarsgrundstücken parkieren, keine besonderen Verhältnisse 
im Sinne von Art. 54 BauV zu begründen. Sollte es zu Störungen der öffentlichen Ordnung infolge 
Wildparkierens kommen, wäre es Sache der Gemeinde, dagegen baupolizeilich vorzugehen 
(Art. 45 Abs. 2 BauG).

10. Beweisanträge

a) Die Behörde klärt den Sachverhalt von Amtes wegen ab und bestimmt die Art und den Um-
fang der Ermittlungen. Sie ist dabei nicht an die Beweisanträge der Parteien gebunden (vgl.   
Art. 18 VRPG). Beweismassnahmen sind nicht erforderlich, wenn von ihnen keine wesentlichen 
neuen Erkenntnisse zu erwarten sind.59

b) Die Beschwerdeführenden haben als Beweisantrag unter anderem eine Beurteilung des 
Vorhabens durch die OLK beantragt. Die massgeblichen Beurteilungselemente konnten vorlie-
gend anhand der zur Verfügung stehenden Akten genügend überprüft bzw. festgestellt werden. 
Bei dieser Ausgangslage erübrigt es sich, das Vorhaben zusätzlich der OLK zur Beurteilung vor-
zulegen. Der Antrag der Beschwerdeführenden ist abzuweisen.

c) Abzuweisen ist ebenfalls der Antrag auf Durchführung einer Instruktionsverhandlung mit Au-
genschein, zumal aus der Beschwerdeantwort des Beschwerdegegners hervorgeht, dass seiner-
seits weiterhin keine Vergleichsbereitschaft besteht. Von der Durchführung eines Augenscheins 
sind sodann keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten, welche geeignet wären, die Beur-
teilung des Vorhabens wesentlich zu beeinflussen.

58 Vgl. Nachweis Abstellplätze für Motorfahrzeuge vom 22. Mai 2023, Ordner 1 pag. 9 der Vorakten der Gemeinde.
59 Vgl. Michel Daum, in: Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 18 N. 27.

BVD 110/2024/46 

20/21

11. Zusammenfassung und Kosten

a) Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben des Beschwerdegegners bewilligt 
werden kann. Die Beschwerde ist abzuweisen und der Gesamtbauentscheid der Gemeinde Spiez 
vom 29. Februar 2024 ist zu bestätigen. Der Umgebungsplan vom 9. August 2023 (mit Stempel 
der Gemeinde vom 29. Februar 2024) ist von Amtes wegen durch den aktualisierten Umgebungs-
plan vom 9. August 2023 mit Ergänzungen der Sichtbermen vom 18. Juli 2024 (mit Eingangsstem-
pel des Rechtsamts der BVD vom 30. Juli 2024) zu ersetzen. Am Bauvorhaben an sich ändert 
sich damit nichts. Weiter ist dem Beschwerdegegner von Amtes wegen die Strassenanschlussbe-
willigung zu erteilen.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Das Ersetzen 
des Umgebungsplans sowie die Erteilung der Strassenanschlussbewilligung haben keinen Ein-
fluss auf die Kostenverlegung, da diese von Amtes wegen erfolgt sind und von den Beschwerde-
führenden nicht verlangt wurden. Sie haben demnach die Verfahrenskosten vollumfänglich zu tra-
gen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 2500.00 
(Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV60).

c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht de-
ren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder Wettschla-
gung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint 
(Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die unterliegenden Beschwerdeführenden haben daher dem obsiegen-
den Beschwerdegegner dessen Parteikosten zu ersetzen.

Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand 
(Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Kostennote des Parteianwalts des Beschwerdegegners beläuft sich 
auf CHF 1670.70 (Honorar: CHF1500.00, Auslagen: CHF 45.50, Mehrwertsteuer: CHF 125.20) 
und ist nicht zu beanstanden. Die Beschwerdeführenden haben somit dem Beschwerdegegner 
die Parteikosten von insgesamt CHF 1670.70 zu ersetzen.

Die anwaltlich vertretenen Beschwerdeführenden haben als unterliegende Partei keinen Anspruch 
auf Parteikostenersatz.

III. Entscheid

1. Der Sistierungsantrag der Beschwerdeführenden wird abgewiesen.

2. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. 

Der mit Ziff. 4.1 des Gesamtentscheids der Gemeinde Spiez vom 29. Februar 2024 geneh-
migte Umgebungsplan Nr. 205_3_006, Massstab 1:100 vom 9. August 2023 (mit Stempel 
der Gemeinde vom 29. Februar 2024) wird von Amtes wegen ersetzt durch den aktualisier-
ten Umgebungsplan Nr. 205_3_006; Massstab 1:100 vom 9. August 2023 mit Ergänzungen 
Sichtbermen vom 18. Juli 2024 (mit Eingangsstempel des Rechtsamts der BVD vom 30. Juli 
2024). 

Im Übrigen wird der Gesamtentscheid der Gemeinde Spiez vom 29. Februar 2024 bestätigt.

60 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).

BVD 110/2024/46 

21/21

3. Die Strassenanschlussbewilligung nach Art. 85 Abs. 1 SG wird erteilt.

4. Jeweils ein Exemplar des Umgebungsplans Nr. 205_3_006; Massstab 1:100 vom 9. August 
2023 mit Ergänzungen Sichtbermen vom 18. Juli 2024 (mit Stempel des Rechtsamts der 
BVD vom 30. Juli 2024) geht an die Gemeinde und den Beschwerdegegner.

5. Den Beschwerdeführenden werden Verfahrenskosten von CHF 2500.00 zur Bezahlung auf-
erlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine sepa-
rate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 

6. Die Beschwerdeführenden haben dem Beschwerdegegner die Parteikosten im Betrag von 
CHF 1670.70 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die Beschwerdeführenden 
haften solidarisch für den gesamten Betrag.

IV. Eröffnung

- Frau Rechtsanwältin E.________, eingeschrieben
- Herrn Rechtsanwalt G.________, mit Beilage gemäss Ziff. 4, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez, Abteilung Hochbau, Planung, Umwelt, mit 

Beilage gemäss Ziff. 4, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.