# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 19f6a3c1-0a8c-5f90-b476-d49cb44483c1
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-10-25
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 25.10.2023 12.2023.88
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2023-88_2023-10-25.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2023.88

  	
  Lugano

  25 ottobre 2023

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Stefani
  e Grisanti

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Bettelini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa - inc. n. OR.2021.164 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 2 - promossa con petizione 29 settembre 2021 da

 

 

	
   

  	
  AO
  1  

  rappr.   PA 2  

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

   

  	
  AP
  1  

  rappr. da  PA 1  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

con cui
l’attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 64’620.- oltre
interessi al 5% dal 5 settembre 2018, domanda avversata dalla controparte, che
ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con decisione 9
giugno 2023 ha parzialmente accolto, condannando la convenuta al pagamento di fr.
64’620.- oltre interessi al 5% dal 23 aprile 2021;

 

appellante
la convenuta, con
appello 12 luglio 2023, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio
nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili
di entrambe le sedi; 

 

mentre l’attrice,
con risposta 14 settembre 2023, ha postulato la reiezione del gravame, pure con
protesta di spese e di ripetibili;

 

letti ed esaminati gli atti e i documenti
prodotti;

 

ritenuto

 

 

in fatto e in
diritto:

 

 

1.   
AO 1 è una società fondata nel
novembre 2014 da __________, __________ e __________, che ha in particolare per
scopo la gestione di un centro di riciclaggio (con impianto di trattamento e
lavaggio suoli) e di deposito e trasbordo di materiale, come pure il commercio
di materiali inerti. Al momento dei fatti qui in discussione, nel suo consiglio
d’amministrazione sedevano, con diritto di firma a due, C__________ __________,
K__________ __________ (fino al maggio 2020) e R__________ __________ (fino al
maggio 2019), il quale svolgeva pure il ruolo di direttore (fino all’agosto
2018) (cfr. ispezione a RC).

 

 

2.    Da fine novembre 2017 a fine luglio 2018, AO 1, grazie
all’intervento di R__________ __________, che nella sua qualità di unico
italofono e ticinese nel consiglio d’amministrazione e nella direzione era
stato incaricato di risolvere il problema dell’insufficiente estensione delle
superfici necessarie a svolgere l’attività industriale prevista a __________, ha
per finire potuto stoccare del materiale anche sui fondi n. __________5 e __________6
RFD __________ di proprietà di __________ B__________. 

Il 1° giugno 2018 (doc. C) AP 1, società fondata a
fine dicembre 2017 di cui R__________ __________ era pacificamente l’azionista e
il presidente con diritto di firma individuale (cfr. ispezione a RC), ha
fatturato a AO 1 un importo di fr. 64'620.- (fr. 10'000.- mensili, oltre IVA al
7.7%) per la “messa a disposizione superficie __________5 e __________6 RFD __________
per deposito materiale AO 1 cantiere __________ e diversi - primo semestre 2018”.
La fattura è stata saldata il 5 settembre 2018. 

                                 
   

 

3.    Con petizione 29 settembre 2021 AO 1, al beneficio
della necessaria autorizzazione ad agire, ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, per ottenerne la condanna al pagamento di fr.
64’620.- oltre interessi al 5% dal 5 settembre 2018. Essa, in estrema sintesi, ha sostenuto di aver a suo
tempo saldato la fattura di cui al doc. C in virtù dell’assicurazione di R__________
__________, poi rivelatasi errata, di aver già anticipato a __________ B__________
quell’importo a nome e per conto della convenuta. 

La convenuta si è opposta alla petizione, rilevando tra
l’altro di essere stata autorizzata da __________ B__________ ad utilizzare i due
fondi in questione, che essa ha poi dato in locazione all’attrice. 

                                         

 

                                   4.   Esperita
l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il
Pretore, con decisione 9 giugno 2023, ha
accolto la petizione tranne per quanto riguardava la decorrenza degli interessi, da lui
riconosciuta solo dal 23 aprile 2021,
ponendo le spese processuali di fr. 6'000.- (comprensive di fr. 1'000.- per la
procedura di conciliazione) per 1/10 a carico dell’attrice e per 9/10 a carico
della convenuta, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 4’000.- per
ripetibili parziali. Egli ha ritenuto che la tesi della convenuta relativa
all’esistenza di un contratto di locazione tra le parti avente per oggetto i
due fondi non fosse stata sufficientemente provata e che per l’attrice risultasse
semmai più verosimile, anche se la questione poteva in definitiva rimanere
aperta, che il proprio partner contrattuale fosse __________ B__________ -
quale proprietario delle superfici e beneficiario finale dell’importo - e che la
convenuta potesse tutt’al più aver agito in rappresentanza o per conto di
quest’ultimo. Ed ha aggiunto che la convenuta, la quale aveva chiesto all’attrice
il pagamento del canone locativo del primo semestre 2018 facendole credere di
averlo anticipato a __________ B__________, non aveva però dimostrato di averlo
effettivamente fatto, né lo aveva preteso. In conclusione, l’avvenuto pagamento
di quell’importo da parte dell’attrice era avvenuto nell’erronea convinzione di
essere obbligata a tener indenne la convenuta, che lo aveva anticipato, il che
giustificava la ripetizione dell’indebito ai sensi dell’art. 63 cpv. 1 CO.

                                                                                 

 

                                   5.   Con
l’appello 12 luglio 2023 che qui ci occupa, avversato dall’attrice con risposta
14 settembre 2023, la convenuta ha chiesto di riformare il querelato giudizio
nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili di
entrambe le sedi. 

                                         Essa
ha rimproverato al giudice di prime cure di aver invertito l’onere della prova
e di aver erroneamente ritenuto, accertando per altro i fatti rilevanti in modo
erroneo, che le condizioni per l’applicazione dell’art. 63 cpv. 1 CO fossero
date. E ha ribadito di aver concluso un contratto di locazione con la
controparte.

 

 

                                   6.   L’art. 308 CPC prevede che sono impugnabili mediante
appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza (cpv. 1 lett. a),
posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo
l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.-
(cpv. 2). Nel caso concreto, nei confronti della pronuncia pretorile in esame,
che è una decisione finale di prima istanza resa in una controversia
patrimoniale dal valore superiore a fr. 10'000.-, è così esperibile il rimedio
dell’appello, che, essendo stato inoltrato il 12 luglio 2023, ossia entro il
termine di 30 giorni dalla notificazione del giudizio (art. 311 cpv. 1 CPC), avvenuta
il 12 giugno 2023, è tempestivo.

 

 

                                   7.   Giusta l’art. 63 cpv. 1 CO chi ha pagato
volontariamente un indebito può pretenderne la restituzione, solo quando provi
d’aver pagato perché erroneamente si credeva debitore.

                                         Il Tribunale federale ha
già avuto modo di precisare che per chiedere la restituzione dell'indebito
possono essere invocati errori di fatto e errori di diritto, scusabili e non
scusabili, l'istituto dell'arricchimento indebito avendo infatti lo scopo di
correggere un arricchimento avvenuto in contrasto con il diritto materiale e
dunque “indebitamente”, per cui a fondamento dell'obbligo di restituzione va
posta la mancanza di una causa alla base della prestazione e non invece
l'errore in quanto tale (DTF 129 III 646 consid. 3.2). L’errore sussiste
segnatamente qualora si possa escludere che l’autore del pagamento abbia agito
con l’intenzione di effettuare una donazione, che per altro nei rapporti
commerciali non è di regola data (TF 4D_13/2015 del 3 giugno 2015 consid. 4.1).
L’errore non sussiste per contro se l’autore del pagamento sapeva - e non solo se
avrebbe dovuto sapere dando prova della necessaria diligenza - di pagare un
indebito (TF 4A_451/2017 del 22 febbraio 2018 consid. 5.3).

 

 

                               7.1.   Per sgombrare il campo
da ogni eventuale equivoco, va sin d’ora evidenziato che con la fattura 1°
giugno 2018 (doc. C) la convenuta aveva chiesto all’attrice il pagamento della
somma di fr. 64'620.- (fr. 60'000.- oltre IVA al 7.7%) per l’avvenuta “messa
a disposizione”, cioè per l’avvenuta locazione, della “superficie
__________5 e __________6 RFD __________” durante il “primo
semestre 2018”, ossia dal 1° gennaio al 30 giugno 2018 e per complessivi sei
mesi (per un importo di fr. 10'000.- mensili). Nei tre successivi messaggi
e-mail all’attrice datati 2 luglio, 27 luglio e 17 agosto 2018 (doc. D, E e F),
tutti facenti riferimento a quella locazione (“Miete AP 1”), R__________
__________, oltre ad aver sollecitato il pagamento a favore della convenuta,
aveva fatto notare che “das Rechnung AP 1 ist noch nicht bezahlt … Wann wird diese Rechnung bezahlt? … Ende Monate Juli macht Firma AP
1 eine zusätzliche Rechnung … Das Geld an Firma
B__________ für AO 1 habe ich persönlich bezahlt um AO 1 zu helfen” (doc.
D), che “die Rechnung für Miete (Fr. 60'000.- + MWST) ist noch nicht bezahlt
… Wie seit Lange gesagt, habe ich persönlich bezahlt (Fr. 60'000.-)” (doc.
E) e che “alle von uns wissen dass habe ich mit meine persönliche Geld die
Miete bezahlt, und AO 1 hat mir nicht bezahlt” (doc. F). In altre
parole, come rilevato anche dal Pretore, a quel momento l’attrice era stata resa
edotta che i fr. 60'000.- le erano stati fatturati per il fatto che la convenuta,
per aiutarla, aveva in precedenza provveduto ad anticiparli a __________ B__________
(così pure teste K__________ __________ p. 3 e interrogatorio C__________ __________
p. 1 seg.), per cui, in definitiva, il loro pagamento s’imponeva per tenerla
indenne (cfr. teste K__________ __________ p. 3 e interrogatorio C__________ __________
p. 1 seg.).

 

                                         In questa sede la
convenuta non ha del resto più riproposto la sua obiezione secondo cui i tre
messaggi e-mail in questione, a suo dire formulati da una persona, R__________ __________,
che non padroneggerebbe la lingua tedesca e si sarebbe espresso in modo
improprio, non si riferirebbero alla locazione di quelle superfici ma piuttosto
al “diritto di compera” (doc. 5, di cui si dirà più oltre), che il 12 aprile
2018 __________ B__________ le aveva concesso sui due fondi in questione. A ragione.
Il fatto che R__________ __________ non padroneggiasse la lingua tedesca, già
irricevibile siccome non sostenuto negli allegati preliminari (art. 229 CPC e
contrario), era in effetti stato attestato solo da costui, sentito in sede
di interrogatorio (p. 4; sulla limitata forza probatoria della deposizione dell’organo
di una parte nel caso in cui la stessa non sia confermata da altre risultanze
istruttorie, cfr. TF 4A_669/2020 del 1° giugno 2021 consid. 6.2, 4A_261/2022
dell’8 giugno 2023 consid. 5.2), e oltretutto era stato smentito dal fatto che
egli aveva in precedenza partecipato a lunghe e complesse sedute del consiglio
d’amministrazione dell’attrice svoltesi in quella lingua (doc. 4 e I) ed era
stato il destinatario di diverse altre comunicazioni (doc. 9) e prese di
posizione (doc. 11), sempre in quella medesima lingua. E comunque in quei tre
messaggi e-mail non vi era alcun accenno al “diritto di compera”: come detto,
essi facevano invece riferimento solo alla locazione (“Miete AP 1”);
oltretutto l’importo di fr. 60'000.- menzionato nel doc. E, che a detta del solo
R__________ __________ sarebbe stato da mettere in relazione al “diritto di
compera” (interrogatorio p. 4), in realtà nulla aveva a che vedere con
quest’ultimo, atteso che la controprestazione versata dalla convenuta a __________
B__________ per la concessione di quel diritto (che si estendeva dal 12 aprile
2018 al 30 aprile 2019 e oltretutto si riferiva anche ad altre superfici, assai
più importanti, segnatamente ai fondi n. __________2 e __________0 RFD __________),
ivi compresa la possibilità di utilizzare i fondi n. __________5 e __________6
RFD __________ durante il periodo di validità di quel diritto, ammontava a fr.
50'000.- (cfr. doc. 5, punti V.3a e VI.5). 

 

 

                               7.2.   La convenuta ha
rimproverato al giudice di prime cure di aver erroneamente posto a suo carico, anziché
a carico dell’attrice, l’onere della prova delle circostanze alla base della
pretesa di ripetizione dell’indebito di cui all’art. 63 cpv. 1 CO, aggiungendo
che comunque le stesse nemmeno erano state adempiute.

                                         Il rilievo è infondato. La
convenuta ha di per sé ragione laddove ha evidenziato che incombeva all’attrice
provare le circostanze alla base della pretesa di cui all’art. 63 cpv. 1 CO,
cioè che il pagamento era stato da lei effettuato volontariamente per
estinguere un impegno, che quell’impegno in realtà non sussisteva e che
l’esistenza dell’impegno in questione era stata da lei ammessa erroneamente
(DTF 64 II 121 consid. 1). Sennonché non
risulta che l’accoglimento (pressoché integrale) della petizione sia stato
deciso dal Pretore in conseguenza del fatto che la parte gravata dell’onere
della prova non avesse adempiuto a quella sua incombenza, ma al contrario proprio
per il fatto che era stato accertato che il pagamento a favore della convenuta era
stato a suo tempo effettuato dall’attrice nell’erronea convinzione di
essere obbligata a tenerla indenne. 

                                         E
in ogni caso, come si dirà qui di seguito, l’attrice aveva effettivamente adempiuto
all’onere della prova a suo carico.

 

 

                            7.2.1.   Nel caso di specie è innanzitutto
incontestabile, e per altro è incontestato, che il 5 settembre 2018 l’attrice
aveva pagato volontariamente alla convenuta l’importo di fr. 64'620.- allo
scopo di estinguere un proprio impegno (che, come detto, era quello di tener
indenne la controparte, la quale, per aiutarla, aveva anticipato quella somma a
__________ B__________) e non certo per farle una donazione, tanto più che,
come si è accennato, nei rapporti commerciali l’intenzione di effettuare una
donazione deve di regola essere esclusa. Si aggiunga che quella somma le era
stata richiesta mediante una vera e propria fattura, quella datata 1° giugno
2018 (doc. C), con cui la convenuta aveva manifestato inequivocabilmente di
ritenersi sua creditrice, e il suo pagamento le era poi stato sollecitato a più
riprese, con i tre messaggi e-mail 2 luglio, 27 luglio e 17 agosto 2018 (doc.
D, E e F) come pure con l’ultimo richiamo di pagamento 24 agosto 2018 (doc. J).

 

 

                            7.2.2.   Nella fattispecie è pure
evidente che l’impegno dell’attrice estinto mediante quel pagamento (che, come si
è visto, era quello di tenere indenne la controparte, la quale, per aiutarla,
aveva anticipato quella somma a __________ B__________) in realtà non
sussisteva, e ciò già per il semplice fatto che l’istruttoria ha chiaramente
permesso di escludere, come per altro ammesso anche dalla stessa convenuta
(conclusioni p. 14, appello p. 11), che quest’ultima avesse provveduto ad anticipare
fr. 60'000.- a __________ B__________ (così pure il teste D__________ __________
p. 2, il quale aveva tra l’altro confermato la dichiarazione 24 novembre 2020 in
tal senso di __________ B__________ [doc. G], che era poi deceduto prima di
poter essere sentito in qualità di testimone). 

                                         In tali circostanze
poco importa sapere se la convenuta potesse eventualmente aver anticipato
quella somma in virtù di un contratto di locazione concluso tra lei e __________
B__________ oppure ancora nell’ambito di un contratto di locazione concluso tra
l’attrice e quest’ultimo. Si aggiunga, con particolare riferimento alla prima
ipotesi, e meglio alla venuta in essere di un contratto di locazione tra la
convenuta e __________ B__________, che fino al 12 aprile 2018, cioè fino alla
sottoscrizione dell’atto di costituzione del “diritto di compera” di cui si è
detto (doc. 5), a detta dello stesso R__________ __________ la convenuta non
aveva pagato nulla a __________ B__________ per l’utilizzo dei due fondi (interrogatorio
p. 3); e che, per quanto riguardava il periodo successivo, dal 12 aprile al 30
giugno 2018, la convenuta, pur avendo certo provveduto a pagare fr. 50'000.- a __________
B__________ per la concessione del “diritto di compera” (doc. 5, che si
estendeva però dal 12 aprile 2018 al 30 aprile 2019 e oltretutto si riferiva
anche ad altre superfici, assai più importanti, segnatamente ai fondi n. __________2
e __________0 RFD __________), non gli aveva tuttavia pagato nulla in più per
l’utilizzo dei due fondi in questione, parimenti concessole con quell’accordo (cfr.
il punto V.3a, secondo cui l’importo di “fr. 50'000.- … versati dalla beneficiaria
sul conto deposito-clienti del notaio rogante entro il 20 aprile 2018 … viene
pagato a titolo di controprestazione per la concessione del diritto di compera
pattuito con il presente contratto …”, e il punto VI.5, che “per tutta
la durata del diritto di compera, alla beneficiaria sarà garantita la facoltà
di utilizzare (in proprio o a favore di terzi), … la superficie delle
particelle n. __________5 … e __________6 … oggetto del presente contratto; le
parti non pattuiscono alcuna ulteriore controprestazione (oltre a quanto
previsto al punto V.3a che precede)”; cfr. pure teste avv. M__________ __________
p. 4), tant’è che la convenuta ha ammesso che, per la possibilità di utilizzare
i due fondi, nel contratto di “diritto di compera” non era stata pattuita
alcuna ulteriore controprestazione (cfr. duplica p. 4).

 

 

                            7.2.3.   Nel caso concreto è
infine incontestabile che l’esistenza dell’impegno in questione era stata a suo
tempo ammessa dall’attrice in modo erroneo, segnatamente perché aveva creduto,
sulla base delle assicurazioni poi rivelatesi non corrette ricevute da R__________
__________, di cui non aveva allora motivo di dubitare (cfr. teste K__________ __________
p. 3 e interrogatorio C__________ __________ p. 1 seg.), di essere
effettivamente tenuta a farlo.

 

 

                                   8.   Accertato con ciò
che il pagamento effettuato dall’attrice a favore della convenuta allo scopo di
tenerla indenne per aver anticipato quella somma a __________ B__________ risultava
effettivamente indebito e con ciò da rifondere, resta da esaminare se, come
preteso dalla convenuta, quell’importo non fosse stato comunque da pagare in
virtù della venuta in essere di un valido contratto di locazione tra lei e
l’attrice nell’ambito del quale sarebbe stato pattuito un canone locativo di
fr. 10'000.- mensili. Come si dirà, non è così.

                                      

 

                               8.1.   Con messaggio e-mail
27 novembre 2017 (versato agli atti da K__________ __________, che ne aveva
confermato il tenore, al termine della sua audizione testimoniale) R__________ __________
aveva comunicato agli altri due membri del consiglio d’amministrazione
dell’attrice, C__________ __________ e K__________ __________, di aver nel
frattempo reperito le superfici n. __________5 e __________6 RFD __________ di
proprietà di __________ B__________ per un corrispettivo di fr. 10'000.-
mensili, perché “purtroppo in Ticino è così!”, e aveva chiesto loro se
desideravano un contratto di locazione fino all’ottenimento della licenza
edilizia per il deposito di materiale o se era sufficiente che egli allestisse
ogni mese “solo” una fattura (“wie von mir informiert, habe ich ein Teil von
Fläche B__________ genommen (Fr. 10'000.- pro Monat “Leider in Tessin ist
so!”). Hat AO 1 ein Wünsch für ein Mietvertrag bis Erhalt der Baubewilligung,
oder mache ich jede Monate “nur” eine Rechnung? Danke für ihr Antwort”).
Con messaggio e-mail di pari data (sempre versato agli atti da K__________ __________,
che nuovamente ne aveva confermato il tenore, al termine della sua audizione
testimoniale) K__________ __________ gli aveva risposto che, in base a quanto
era stato discusso, non era necessario sottoscrivere alcun contratto e che egli
poteva limitarsi ad allestire mensilmente una fattura (“du schreibst
monatlich eine Rechnung. Gemäss Besprechung brauchen wir keinen Vertrag”).

                                         Ora, ammesso, ma non
concesso, che questi scritti, che attesterebbero delle circostanze mai addotte
negli allegati preliminari, siano ricevibili (TF 4A_237/2021 del 1° dicembre
2022 consid. 4.3), si osserva che dagli stessi risulta solo che l’attrice era d’accordo
di pagare fr. 10'000.- mensili per l’utilizzo dei due fondi e che essa non necessitava
di alcun contratto, bastandole una fattura mensile. Ma nulla di più. Nonostante
a quel momento non fosse stato minimamente esplicitato chi sarebbe dovuta
essere la sua controparte in quell’eventuale accordo, dal fatto che R__________
__________ avesse fatto notare che il corrispettivo mensile sarebbe stato di
fr. 10'000.- perché “purtroppo in Ticino è così!” essa in buona fede poteva e
doveva ritenere che quella somma fosse stata imposta da __________ B__________
e che la sua controparte fosse semmai stata quest’ultimo.

 

                                         Nelle particolari
circostanze non si poteva dunque ritenere, nonostante la diversa opinione resa da
R__________ __________ (interrogatorio p. 4) e da K__________ __________ (testimonianza
p. 3), smentita invero da C__________ __________ (interrogatorio p. 1), che l’eventuale
controparte dell’attrice potesse invece essere la convenuta, la quale per altro
a quel momento nemmeno era stata ancora costituita (sic!), oppure lo stesso R__________
__________, il quale sembrerebbe anzi essere intervenuto a nome e per conto
dell’attrice (cfr. per esempio la lettera 12 dicembre 2017 al Municipio di __________
di cui al doc. 8). A parte il fatto che non risulta che a quel momento la
convenuta (se fosse già esistita) o R____________________ __________ fossero
stati autorizzati a utilizzare quei fondi da __________ B__________, l’esistenza
di una tale autorizzazione essendo stata attestata solo da R__________ __________
(interrogatorio p. 3 seg.), resterebbe comunque il fatto che un eventuale contratto
di locazione tra l’attrice da una parte e la convenuta (se fosse già esistita) o
R__________ __________ dall’altra non sarebbe stato valido, essendo stato
concluso in una situazione di conflitto d’interessi, non riconosciuta come tale
dall’attrice, risultante dal doppio ruolo svolto in tale ipotesi da R__________
__________ nell’affare (DTF 126 III 361 consid. 3a, 127 III 332 consid. 2a; TF 5C.261/2001
del 4 dicembre 2001 consid. 6c, 4A_228/2008 del 27 marzo 2009 consid. 4.1.1,
secondo cui il fatto di contrarre con sé stesso ["Selbstkontrahieren"
o "Selbsteintritt"] o di contrarre contemporaneamente quale
rappresentante o organo di due persone diverse ["Doppelvertretung"
rispettivamente "Doppelorganschaft"] non è di principio lecito,
a meno che, sempre che la natura dell’atto non escluda una possibilità di
pregiudizio del rappresentato, tale modo di procedere sia stato esplicitamente
autorizzato o ratificato da quest’ultimo). È in effetti evidente che l’attrice,
che non aveva mai autorizzato R__________ __________ a intervenire nell’affare (nel
senso di potervi “lucrare”) a titolo personale o quale organo di una propria società
né aveva poi ratificato il suo agire in tal senso, se fosse stata esplicitamente
informata di quel suo doppio ruolo, avrebbe quanto meno potuto contrattare sul
corrispettivo e non si sarebbe certo accontentata di pagare fr. 10'000.-
mensili a fronte della semplicistica giustificazione che “purtroppo in Ticino è
così!”, specie poi se, contrariamente a quanto le era stato fatto intendere, nell’occasione
il proprietario dei fondi non aveva né ricevuto né tanto meno preteso alcun
corrispettivo. Come R__________ __________ possa aver affermato già allora che
l’importo di fr. 10'000.- mensili sarebbe stato da lui definito in funzione
delle spese di gestione dei fondi e delle somme spese per l’ottenimento del
diritto di compera (interrogatorio p. 4), che in realtà è stato concesso solo
in epoca ben successiva, e meglio il 12 aprile 2018 (doc. 5), costituisce poi un
vero e proprio mistero.

 

 

                               8.2.   Nei mesi successivi, dal
1° gennaio al 12 aprile 2018, la situazione appena descritta non è
sostanzialmente mutata, se non nella misura in cui la convenuta è stata nel
frattempo costituita (a fine dicembre 2017), anche se poi non risulta se e
quando R__________ __________ abbia comunicato all’attrice di aver nell’occasione
agito in rappresentanza di quella società. Come già per il periodo precedente,
non è per altro stato accertato sufficientemente che l’attrice avesse concluso
un contratto di locazione, segnatamente con la convenuta o R__________ __________.

                                         Nel corso delle sedute del
suo consiglio d’amministrazione, quella del 15 gennaio 2018 (doc. 4) e quella
del 12 febbraio 2018 (doc. I), a cui aveva partecipato anche R__________ __________,
che nulla aveva ritenuto di ridire, l’attrice aveva in effetti dato atto, nella
prima riunione, che la superficie di __________ B__________ da locare di circa
3'000 mq circa costava fr. 10'000.- mensili e che la stessa le sarebbe stata
necessaria presumibilmente per circa 6 mesi, al più tardi fino all’ottenimento
della licenza edilizia (“Mietfläche bei B__________ kostet pro Monat Fr.
10'000.- für ca. 3'000 m². Es wird voraussichtlich für ca. 6 Monate
gebraucht, spätestens bis zum Erhalt der Baubewilligung”) come pure che le sarebbe
stato possibile farsi dare in locazione circa 3'000 mq e che R__________ __________
avrebbe nuovamente esaminato se l’acquisto dei 3'000 mq sarebbe stato sempre e
ancora possibile, fermo restando che la società era interessata almeno a una
locazione (“Miete von ca. 3'000 m² für die AO 1 wäre möglich. R__________
__________ prüft nochmals ob ein Kauf der 3'000 m² durch die AO 1 immer
noch möglich wäre. Die AO 1 ist mindestens an einer Miete interessiert!”),
rispettivamente, nella seconda riunione, che l’investimento relativo alla
locazione “B__________” non era stato attivato (“Miete B__________ nicht
aktiviert”), di essere interessata a lungo termine ad acquistare almeno
2'500 mq del terreno di __________ B__________ e di essere almeno interessata a
una locazione, che R__________ __________ aveva invece chiarito le ragioni di
un acquisto, che anche il contratto di locazione e di acquisto come pure un
eventuale contratto di diritto di compera sarebbe stato allestito dall’avv. M__________
__________ e che al momento attuale si poteva però discutere solo in merito a
una locazione (“die AO 1 ist langfristig daran interessiert das Teilstück
von “B__________land” zu kaufen … Grundstückfläche mindestens ca 2’500 m²…
 Die AO 1 ist mindestens an einer Miete interessiert. R__________ __________
klärt aber einen Kauf ab. Ebenfalls werden Miet- und Kaufvertrag sowie
allfällig ein Kaufrechtsvertrag mit RA __________ ausarbeitet. Im Moment
(heutige Situation) kann aber nur über eine Miete diskutiert werden”). Insomma
non sembrava che allora fossero già state prese decisioni definitive in merito
a quel contratto.

                                         

 

                               8.3.   La situazione non è
sostanzialmente mutata nemmeno successivamente al 12 aprile 2018, se non nella
misura in cui la convenuta, a far tempo da quella data, risultava ora essere
stata formalmente autorizzata a utilizzare quei fondi (“in proprio o a
favore di terzi”) da __________ B__________ (cfr. doc. 5, punto
VI.5). Anche in questo caso non risulta però se e quando R__________ __________,
nel periodo intercorso tra il 12 aprile e il 1° giugno 2018, data d’invio della
fattura di cui al doc. C, abbia comunicato all’attrice di aver nell’occasione agito
in rappresentanza di quella società.

 

 

                               8.4.   Contrariamente a
quanto preteso dalla convenuta, neanche il rapporto finale della revisione
interna allestito dall’attrice nel marzo 2019 (doc. 6) ha infine permesso di
confermare il buon fondamento della sua tesi. In quel rapporto, con riferimento
al presunto contratto di locazione relativo al deposito del materiale, i
revisori __________ avevano dapprima evidenziato, a p. 19, che lo stesso, non
concretizzato in un documento contrattuale (“kein Vertrag”), avrebbe
avuto come controparte la convenuta (“Gegenpartei: AP 1”), avrebbe
comportato una pigione di fr. 10'000.- mensili (“Miete (exkl. NBK): Fr.
10'000.- monatlich”), sarebbe stato un contratto “secondo le necessità” (“nur
nach Bedarf”) e avrebbe dovuto preventivamente essere ratificato dal
consiglio d’amministrazione (“muss vorgängig vom VR genehmigt werden”).
Sennonché, a p. 21, essi avevano per finire concluso che non era chiaro se il
contratto in questione esistesse effettivamente (“AP 1 - Vermietung
Grundstück & Gebäude: Unklar, ob Verträge bestehen”).

 

 

                                   9.   Ne
discende che l’appello della convenuta dev’essere respinto nella misura in cui
è ricevibile.

                                         Le
spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del
valore litigioso di fr.
64’620.-, seguono la soccombenza (art.
106 cpv. 1 CPC). 

 

 

 

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il
RTar

 

 

decide:

 

 

                                    I.   L’appello 12 luglio 2023 di AP 1 è respinto nella misura in cui è
ricevibile.

 

 

                                   II.   Le spese processuali di fr. 5’000.- sono a carico
dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 4’000.- a titolo di
ripetibili. 

 

 

                                  III.   Notificazione:

	
   

  	
  -      ;

  -      .

   

  

                                         Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 2.

 

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).