# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e0468980-42b9-560b-b21f-68447e5096d9
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-12-04
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.12.2002 EF.2001.0005
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_EF-2001-0005_2002-12-04.html

## Full Text

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt

du 4 décembre 2002

sur le recours interjeté le 9 novembre 2001
par Olivier DUCRET, à Chardonne, dont le conseil est la Société rurale
d'assurance de protection juridique FRV, à Lausanne,

contre

la décision rendue le 9 octobre 2001 par la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey relative à
l'estimation de la parcelle 620 de la Commune de Chardonne.

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition de la section: Mme Isabelle
Guisan, présidente; M. Etienne Fonjallaz et Mme Dina Charif Feller, assesseurs;
greffière : Mme Florence Rouiller.

Vu les faits suivants:

A.                     Olivier Ducret est
propriétaire d'un domaine viticole à Chardonne, domaine qui comprend les
parcelles 620 et 3404 sises dans le village de Chardonne. La parcelle 620 est
affectée en zone village selon le plan des zones et le règlement communal de
Chardonne sur le plan d'extension et la police des constructions des 11 et 18
mai 1982 et 2 novembre 1982, approuvé par le Conseil d'Etat le 8 juin 1984.

                        L'estimation fiscale
de la parcelle 620 est seule litigieuse. Selon l'extrait du Registre foncier de
Vevey, dite parcelle, dont la surface totale s'élève à 1'313 m2, se compose de
834 m2 en nature de place-jardin et de deux bâtiments, respectivement ECA 357
d'une surface au sol de 64 m2 et 358 d'une surface au sol de 422 m2
(respectivement 164'000 fr. et 1'424'000 fr. de valeur ECA à l'indice 100). Le
bâtiment ECA 358 comprend trois logements, de 5, 4,5 et 3 pièces. Il comporte
en outre des locaux d'exploitation, soit un local à outils, un garage sans
porte pour machines, véhicules et divers matériel, un local polyvalent, un
local de stockage, un local pressoir, un entrepôt, des caves et des cuves en
béton. Le bâtiment ECA 357 comprend pour sa part des garages et des entrepôts. 

B.                    Dans le cadre de la
révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
de Vevey (ci-après : la Commission) a fixé, par décision du
30 avril 1992, l'estimation fiscale de la parcelle 620 à 1'080'000
fr. Suite à la réclamation d'Olivier Ducret, la Commission a, par nouvelle
décision du 20 janvier 1993, réduit l'estimation précitée à 1'025'000
fr. La Commission a retenu un revenu locatif annuel de 72'000 fr., capitalisé à
8,5 %, pour obtenir une valeur de rendement de 850'000 fr. Quant à la valeur
marchande, elle résulte de l'addition du prix du terrain (1'313 m2 à 400
fr./m2) et de la valeur ECA du bâtiment prise à 40 %, soit un total de
1'200'000 fr., d'où une estimation de 1'025'000 francs.

                        Olivier Ducret a
recouru contre cette décision au Tribunal administratif le
29 janvier 1993. Il contestait, d'une part, l'application à son
domaine viticole de critères différents de ceux retenus pour les domaines
agricoles; d'autre part, il critiquait le fait que les chiffres ressortant de
l'expertise réalisée par la Chambre vaudoise d'agriculture n'aient pas été
retenus. Selon cette expertise effectuée le 11 février 1993, la
valeur de rendement de la parcelle 620 s'élevait à 450'970 fr. (soit, en ce qui
concerne le bâtiment ECA 358, à 319'481 fr. pour les locaux d'habitation,
103'545 fr. pour les locaux d'exploitation et 5'681 fr. pour l'abri PC, et à
22'263 fr. pour le bâtiment ECA 357, la valeur de l'emprise des bâtiments,
places-jardins étant incluse dans celle des bâtiments) et c'était donc le 125 %
de cette valeur qui devait constituer l'estimation fiscale, soit 563'713 fr.
Après avoir eu connaissance des considérants d'un arrêt du Tribunal
administratif rendu dans un cas tout à fait similaire au sien (EF 93/0021 du
26 août 1993), Olivier Ducret a retiré son recours en date du
6 septembre 1993.

                        Le 26 avril 1996, la Commission
a, dans le cadre d'une révision générale ordonnée par le Conseil d'Etat le 2
mars 1990, modifié à nouveau l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse (en
qualifiant l'exploitation de mixte) en la réduisant à 900'000 fr., calculés sur
la moyenne entre une valeur vénale de 985'150 fr. (soit 196'950 fr. pour
le terrain et 785'250 fr. pour les bâtiments) et une valeur de rendement de
811'350 fr. (soit 166'350 fr. pour les locaux d'exploitation et la cave et
645'000 fr. pour les appartements et logements personnels). Olivier Ducret n'a
pas contesté cette nouvelle estimation.

C.                    Le
20 septembre 2001, la Commission a adressé au recourant la décision
suivante :

"(...)

Nous vous avisons qu'ensuite de décision du
13.06.2001, indexation agricole, notre Commission a procédé à une nouvelle
estimation de l'immeuble suivant :

Commune
de Chardonne EF 2001

Plan 12, parcelle no 620 "A
Chardonne" 1'313 m2, ancienne estimation 900'000 fr., nouvelle estimation
880'000 fr.".

                        L'intéressé a déposé
une réclamation contre cette décision auprès de la Commission le
25 septembre 2001 en ces termes :

"(...)

Vous avez taxé mon immeuble d'exploitation en
pratiquant une indexation agricole. Je suis très heureux que vous reconnaissiez
le caractère agricole de nos bâtiments d'exploitations viticoles.

Selon ce qui est écrit au bas de votre
notification, l'estimation des immeubles agricoles correspond à la valeur de
rendement.

La Chambre Vaudoise d'Agriculture a taxé la
valeur de rendement de mon immeuble le 11 février 1993 à
Frs.450'970.--.

Je vous prie donc d'adapter la valeur fiscale
de mon immeuble à la valeur de rendement. 

(...)".

                        Par décision du
9 octobre 2001, la Commission a maintenu son estimation à 880'000 fr.
Cette décision est motivée comme suit :

"(...)

Dans le cadre de l'harmonisation fiscale et dès
le 1er janvier 2001, les immeubles agricoles doivent être estimés à leur valeur
de rendement et non plus au 125 % de cette dernière.

Concrètement, cela signifie que les estimations
fiscales agricoles doivent être réduites au 80 % de leur valeur actuelle.

En ce qui concerne les viticulteurs, les
principes admis lors de la révision générale des années 1990, principes
confirmés par le Tribunal administratif, ne sont pas remis en question : seuls
les immeubles en nature de vigne et les locaux nécessaires à l'exploitation
sont estimés à leur valeur de rendement uniquement, alors que les locaux
d'habitation sont estimés selon les critères urbains (moyenne entre valeur
vénale et valeur de rendement).

Dans votre cas particulier, la Commission a
donc réduit de 20 % la valeur de rendement des locaux d'exploitation telle que
calculée en 1996, soit de fr.166'000.-- à fr.133'000.-. Quant à la valeur de
rendement des locaux d'habitation, soit fr.645'000.-, elle ne change pas, pas
plus que la valeur vénale, soit fr.985'000.--.

Finalement, l'estimation de votre immeuble se
calcule comme suit :

Valeur vénale :                                             fr.         985'000.--

Valeur de rendement "agricole" :                   fr.         133'000.--

Valeur de rendement "non agricole":              fr.         645'000.--

                                                                  fr.       1'763'000.--

Moyenne, soit estimation fiscale :
fr.1'763'000.-- : 2 = fr.881'500.--, montant arrondi à fr.880'000.--.

(...)".

D.                    Olivier Ducret a recouru
contre cette décision le 9 novembre 2001 en concluant à ce que
l'estimation fiscale de sa parcelle 620 soit ramenée à 450'970 fr., soit à la
valeur de rendement agricole établie en février 1993 par la Chambre Vaudoise d'Agriculture.
Il relève que depuis le 1er janvier 2001, la loi vaudoise sur l'estimation
fiscale des immeubles comporte, à son art. 2, un nouvel al. 5, selon lequel
l'estimation fiscale des immeubles agricoles correspond à la valeur de
rendement. Selon lui, le terme "agricole" doit se comprendre au sens
large puisqu'il n'est pas fait mention de particularités viticoles. De surcroît,
cette disposition s'inscrit à ses yeux dans la volonté du législateur
d'harmoniser la pratique fiscale et d'évaluer les immeubles agricoles et
viticoles sur la base des mêmes critères que ceux prévalant dans les autres
domaines du droit agraire. La loi devant prendre le pas sur le règlement, il
n'y a plus lieu désormais selon lui de maintenir une inégalité de traitement
entre les différents métiers de la terre.

                        Le recourant s'est
acquitté en temps utile de l'avance de frais requise, par 1'200 francs.

E.                    L'autorité intimée s'est
déterminée le 17 décembre 2001 en concluant au rejet du recours. Elle
estime en substance que la modification législative de l'art. 2 al. 5 de la loi
sur l'estimation fiscale des immeubles n'implique nullement une volonté du
législateur de redéfinir les critères de distinction, admis depuis cinquante
ans et confirmés à plusieurs reprises par le Tribunal administratif, entre
immeubles agricoles et non agricoles au sens de la loi précitée. D'ailleurs, le
règlement de la loi en question, sur lequel se fonde la distinction entre
immeubles agricoles et non agricoles (art. 11 à 20), n'a subi aucune
modification. 

F.                     Le 27 février 2002,
l'autorité intimée a, sur requête du juge instructeur, produit copie de sa
décision du 26 avril 1996 notifiée à l'intéressé dans le cadre de la révision
générale des estimations fiscales agricoles et viticoles. Elle a précisé que
dite décision n'avait pas été contestée par Olivier Ducret. Ce dernier a
confirmé, par courrier du 15 mars 2002, que s'il n'avait effectivement pas
recouru contre la décision précitée, c'était en raison de l'existence à cette
époque d'une législation et d'une jurisprudence ne permettant pas d'en remettre
en cause le bien-fondé. La législation ayant aujourd'hui été modifiée, il estime
avoir droit à ce que l'estimation fiscale de ses parcelles bâties agricoles
soient ramenée à leur valeur de rendement telle que déterminée en 1993, soit
450'970 fr.

G.                    Le tribunal a procédé à
une inspection locale en date du 11 septembre 2002, en présence du recourant
personnellement, assisté de M. J. Huber, adjoint de direction de la Société
rurale d'assurance de protection juridique FRV, et de MM. G. Charotton, Perlottot
et A. Ducret, respectivement président de la Commission, secrétaire et membre
délégué de la Municipalité de Chardonne. A cette occasion, le tribunal de céans
a constaté que le bâtiment ECA 358 était une habitation ancienne, rénovée de
manière significative et dotée du confort moderne. Cet immeuble comprend,
notamment, trois logements, répartis comme suit :

-    rez-de-chaussée
: appartement de 5 pièces, occupé par le recourant, sa         famille et son
employé (par ce dernier, seulement durant les vendanges);

-    premier
étage : appartement de 4,5 pièces, occupé par les parents du  recourant,
dont le père est toujours actif dans l'exploitation viticole;

-    deuxième
étage : appartement de trois pièces loué à un tiers, pour un loyer      mensuel
de 1'100 fr.

H.                    Sur requête du tribunal,
l'intéressé a produit, le 30 septembre 2002, sa déclaration d'impôt 2001/2002,
accompagnée d'un "dossier fiscal 2000" comprenant les détails de sa
comptabilité. Ces documents font apparaître une valeur locative annuelle de
5'570 fr. pour l'appartement situé au rez-de-chaussée, de 5'105 fr. pour celui
du 1er étage et de 12'000 fr. pour celui du 2ème étage. Le recourant a encore
précisé que l'année de rénovation lourde du bâtiment remontait à 1976.

I.                      Le Tribunal a délibéré
à huis clos.

J.                     Les arguments
respectifs des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considère en droit:

1.                     a) Déposé dans le délai
de trente jours prescrit par l'art. 15 al. 2 nouveau de la loi vaudoise sur
l'estimation fiscale des immeubles du 18 novembre 1935 (RSV 9.2 A; ci-après
LEFI), modifiée le 4 juillet 2000 et entrée en vigueur le 1er janvier 2001
(ROLV 2000, p. 328; cf. également BGC juin 2000, p.1874), le recours est
intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme. En tant que
propriétaire de la parcelle litigieuse et destinataire de la décision
querellée, Olivier Ducret a qualité pour recourir au sens de l'art. 37 LJPA.

                        b) L'art. 36 litt. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
litt. c LJPA). La LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit
est inférieure à 5%, marge en-deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas
d'abus du pouvoir d'appréciation (cf. notamment arrêts TA EF 98/0006 du 17 juin
1998; EF 94/0083 du 28 février 1995; EF 93/0029 du 8 septembre 1993; EF 92/0039
du 1er juillet 1993).

2.                     Aux termes de l'art. 20
LEFI, à partir de la mise en vigueur de la loi (1er janvier 1937), la
Commission procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette
opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est
constaté, notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion
ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,
constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la
valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué. 

                        Dans le cas présent,
l'estimation fiscale litigieuse ne résulte pas de l'une des causes énumérées
ci-dessus. Il ne s'agit pas non plus d'une révision telle que celle prévue à
l'art. 22 LEFI, soit une révision générale ordonnée par le Conseil d'Etat, après
enquête administrative ou à la requête d'une municipalité, ni même d'une
révision effectuée à la demande d'un propriétaire ou du Département des
finances. Selon l'art. 23 LEFI en effet, tout propriétaire, ou le département
précité, peut demander la révision de l'estimation d'un immeuble, s'il rend
vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s'écarte de l'estimation portée
au registre. En fait, la révision incriminée a été opérée spontanément par la
commission, qui l'a justifiée en se référant seulement à la modification de la
LEFI intervenue le 1er janvier 2001. Etant intervenue en dehors du cadre légal
défini aux art. 20 à 23 LEFI, on pourrait dès lors se demander si la décision
du 9 octobre 2001 a été valablement rendue et si elle ne devrait pas, le cas
échéant, être annulée. Cependant, cette question n'ayant pas été évoquée par le
recourant, ce point n'est pas litigieux et ne sera par conséquent pas examiné
dans le présent arrêt. On relèvera au surplus que la réclamation formée par
Olivier Ducret le 25 septembre 2001 contre la décision de la Commission du 20
septembre 2001 pourrait éventuellement être assimilée à une demande de révision
au sens de l'art. 23 LEFI, demande rejetée par l'autorité intimée dans la
décision objet du présent recours. 

3.                      a) Jusqu'au 1er janvier
2001, date de l'entrée en vigueur de la nouvelle LEFI, celle-ci ne comportait
aucune disposition particulière applicable aux immeubles agricoles et c'était
aux art. 11 à 20 du règlement d'application du 22 décembre 1936 de cette loi
(RSV 9.2 B; ci-après : REFI) que l'on trouvait les principes d'estimation des
immeubles agricoles. Pour l'essentiel, le contenu de ces dispositions est le
suivant :

"Art. 11.- On
entend par immeubles agricoles, les terres et les bâtiments utilisés avant tout
pour l'exploitation rurale.

Art. 12.- Il est
procédé à l'estimation des biens-fonds agricoles sur la base d'évaluation des
domaines entiers, bâtiments y compris. La valeur de tous les biens-fonds
formant une exploitation agricole doit correspondre à la valeur que revêt cette
exploitation comme unité économique."

                                Selon la jurisprudence du Tribunal
administratif, "la pratique vaudoise, constante depuis de nombreuses
années en retenant comme valeur d'estimation le 125 % de la valeur de rendement
des immeubles agricoles, ne paraît (...) pas se heurter au principe de
l'égalité de traitement, même si cette solution ne ressort pas de la loi";
cette pratique est au demeurant bien connue, même du Grand Conseil (v. p. ex.
BGC aut. 1962, p. 269), et la Commission centrale ne s'en est pas écartée s'agissant
d'immeubles à caractère agricole (CCEF, arrêt C. Ma. du 7 avril 1983; B. No.,
du 16 août 1984; J.-C et G. Bü et W. Ae. précités; cf. arrêt TA EF 90/03 du 11
février 1992 et EF 93/021 du 26 août 1993). Le tribunal de céans a ainsi jugé
que les règles d'estimation posées par la pratique étaient clairement
applicables à un bien-fonds compris dans un domaine agricole et a confirmé la
pratique vaudoise qui consistait à estimer les domaines agricoles, bâtiments
compris, au 125 % de leur valeur de rendement. Il a néanmoins souligné qu'il ne
fallait toutefois pas perdre de vue que cette pratique, qui constituait une
exception au régime prévu par l'art. 2 LEFI, représentait un privilège pour les
agriculteurs, dont la base légale était au demeurant fragile (cf. arrêt TA EF
93/021 déjà cité). 

                        b) S'agissant des
immeubles viticoles, la LEFI ne comportait également aucune réglementation et
seul l'art. 17 REFI dispose ce qui suit: 

"La valeur de
rendement des immeubles en nature de vignes et uniquement utilisables comme
tels et pour lesquels un fermage ne peut être fixé, sera estimé en capitalisant
le rendement net et moyen d'une période d'au moins dix ans. Le rendement net
s'obtient en déduisant du rendement brut les frais d'exploitation.

Les vignes faisant
partie d'une exploitation agricole susceptibles d'être transformées en terrain
de labour ou en prairies seront estimées dans la règle sur les mêmes bases que
les immeubles agricoles."

                        A la lecture de cette
disposition, on constate que le REFI prévoit aussi un régime d'exception pour
la viticulture, mais seulement pour les "immeubles en nature de vignes
et uniquement utilisables comme tels". Pour l'évaluation des autres
objets composant un domaine viticole, les Commissions se réfèrent aux
Instructions pour les Commissions de district d'estimation fiscale des
immeubles du 7 avril 1995 (ci-après : Instructions III, p. 5 et 6), selon
lesquelles les locaux nécessaires à l'exploitation d'un domaine viticole sont
évalués à leur valeur de rendement. Si ce privilège de l'estimation à la valeur
de rendement est également appliqué à l'habitation de l'exploitant agricole
(soit, en règle générale, la surface nécessaire à deux familles travaillant sur
le domaine), il ne s'applique toutefois pas aux locaux d'habitation appartenant
à des viticulteurs, lesquels sont alors estimés selon les principes généraux
(cf. art. 2 al. 1 LEFI: moyenne entre la valeur vénale et la valeur de
rendement; Instructions III, p. 5 ch. III, dernier §). 

4.                     a) Dans le cas présent, le recourant - qui avait
retiré son recours dirigé contre l'estimation effectuée en 1993 (cf. recours du
29 janvier 1993 contre la décision du 20 janvier 1993) et ne s'était pas opposé
à celle de 1996 fondée sur les mêmes règles - soutient aujourd'hui que le
nouvel art. 2 al. 5 LEFI ne permet plus de maintenir une inégalité de
traitement entre les différents métiers de la terre. Le litige porte donc sur
le point de savoir si, depuis l'entrée en vigueur de la disposition
susmentionnée, un régime différencié entre les immeubles agricoles et viticoles
est toujours admissible. 

                        b) L'adoption du nouvel art. 2 al. 5 LEFI -
entré en vigueur on le rappelle le 1er janvier 2001 - est consécutive à celle
de la loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs cantonaux et
communaux du 14 décembre 1990, entrée en vigueur le 1er janvier 1993 (RS
642.14; FF 1983 III 1 ss; ci-après LHID). Cette loi, mise sur pied en exécution
de l'art. a42 quinquies Cst féd., est une loi cadre, qui vise à harmoniser la
législation des cantons et a pour but d'élaborer notamment l'assujettissement à
l'impôt, l'objet et le calcul des impôts dans le temps, ainsi que la procédure
et le droit pénal en matière fiscale (FF 1983 III 5). Elle définit les
principes et les règles que le législateur doit reprendre dans la loi sur les
impôts directs cantonaux tout en laissant aux cantons un délai de huit ans pour
adapter leur législation à ses titres deuxième à sixième (art. 72 al. 1 LHID,
soit notamment aux règles d'évaluation de la fortune définies à l'art. 14 LHID).
L'art. 14 LHID dispose que la fortune est estimée à la valeur vénale (al.1,
première phrase); toutefois, la valeur de rendement peut être prise en compte
de façon appropriée (al. 1, seconde phrase). En ce qui concerne les immeubles
affectés à l'agriculture ou à la sylviculture, l'art. 14 al. 2 première phrase
LHID dispose que leur estimation se fait à la valeur de rendement.

                        Au printemps 2000, le canton de Vaud a procédé à
la révision totale de sa loi sur les impôts directs cantonaux du 26 novembre
1956 (ci-après LI; RSV 9.4), dont les nouvelles dispositions ont été adoptées
le 4 juillet 2000 et sont entrées en vigueur le 1er janvier 2001 (cf. ROLV
2000, p. 332 ss; cf. également BGC mai 2000, p. 723 ss). S'agissant des règles
d'évaluation des éléments soumis à l'impôt sur la fortune, l'art. 53 LI dispose
désormais que les immeubles sont estimés conformément à la LEFI. Cette loi ne
comportant jusqu'alors pas de règle relative à l'estimation fiscale des
immeubles agricoles, le législateur vaudois a, pour se conformer à l'art. 14
al. 2 LHID, modifié l'art. 2 LEFI en introduisant un nouvel alinéa 5 qui
prescrit - on le rappelle - que "l'estimation fiscale des immeubles
agricoles correspond à la valeur de rendement." (BGC avril 2000, p. 41
s.). 

5.                     a) Pour apprécier le bien-fondé de la décision
litigieuse, qui fait application des critères urbains d'estimation fiscale aux
exploitations viticoles, il sied de définir le champ d'application de l'art. 14
al. 2 LHID. Celui-ci impose la réalisation de deux conditions. La première
condition implique l'affectation à l'agriculture des immeubles à estimer et il
est dès lors nécessaire de définir la notion d'agriculture. A cette fin, il
convient de se référer en premier lieu à l'art. 3 al. 1 de la loi fédérale sur
l'agriculture du 29 avril 1998 (RS 910.1; ci-après LAgr), lequel donne de
l'agriculture la définition suivante:

   "1 L'agriculture comprend :

a.           la
production de denrées se prêtant à la consommation et à la transformation et
provenant de la culture de végétaux et de la garde d'animaux de rente;

b.           le
traitement, le stockage et la vente des produits dans l'exploitation de
production;

c.           l'exploitation
de surfaces proches de leur état naturel."

                        Plus loin, cette loi traite des différentes
économies formant l'agriculture, telles que l'économie laitière (chapitre 2),
la production animale (chapitre 3), végétale (chapitre 4) ou encore l'économie
viti-vinicole (chapitre 5). Ainsi, au regard de la LAgr, la viticulture
représente-t-elle incontestablement une branche de l'activité agricole. Les
spécificités de cette culture sont réglées par des ordonnances (par exemple
l'ordonnance sur le vin, RS 916.140), à l'égal des autres branches agricoles
(par exemple l'ordonnance sur le sucre, RS 916.114.11, ou l'ordonnance sur les
fruits, RS 916.131.11). La doctrine va également dans le même sens en précisant
que "l'obtention des produits du sol constitue le caractère essentiel
de l'agriculture. Les branches agricoles spéciales, comme l'arboriculture, la
viticulture, l'apiculture, l'aviculture, l'élevage des animaux à fourrures
etc., reconnaissables à ce que, lors même qu'elles se pratiquent sans être
rattachées à une exploitation rurale, elles n'en gardent pas moins leur
caractère d'activité agricole." (Laurent Savoy, "L'imposition du
revenu agricole", thèse, Université de Lausanne, 1993, p. 34 s.). 

                        Par ailleurs, comme exposé ci-dessus, la LHID
est une loi cadre qui vise à harmoniser la législation des cantons. Il paraît
dès lors intéressant de procéder également à un bref aperçu des législations de
quelques cantons romands en matière fiscale. A Genève, la loi sur l'imposition
des personnes physiques (LIPP-III) du 22 septembre 2000 prescrit, à son art. 7
litt. c, que l'estimation des immeubles servant à l'exploitation agricole et sylvicole,
y compris la partie de logement nécessaire au propriétaire et à sa famille,
sont évalués à leur valeur de rendement calculée selon le droit fédéral, soit
selon les principes érigés par le "Guide pour l'estimation de la valeur de
rendement agricole" (entré en vigueur le 01.02.1996, Office fédéral de
l'agriculture, 1995; ci-après : Guide fédéral). Selon ce dernier, la
viticulture est une activité agricole (Guide fédéral, p. 95 ss). Les
exploitations viticoles du canton de Fribourg sont aussi estimées fiscalement
conformément aux principes contenus dans le Guide fédéral (cf. art. 21 de
l'Arrêté du Conseil d'Etat du 3 février 1987 concernant l'imposition des
immeubles agricoles). Dans le canton de Neuchâtel, les bâtiments d'habitation
viticole sont estimés selon les principes applicables à tout bâtiment
d'habitation affecté à l'économie rurale (cf art. 113 let. a de la loi
neuchâteloise sur les contributions directes du 21 mars 2000 et Règlements
concernant la détermination de l'estimation cadastrale des immeubles du 1er
novembre 2000). Ainsi, dans au moins trois cantons voisins, il n'est fait
aucune distinction entre les principes d'estimation régissant les bâtiments
d'habitation agricole et viticole. Cela étant, force est de constater que,
comprise dans l'activité agricole, la viticulture satisfait à la première
condition d'application posée par l'art. 14 al. 2 LHID.

                        b) L'art. 14 al. 2 LHID exige ensuite que les
immeubles soient "affectés" à l'agriculture pour qu'ils
puissent être estimés à leur valeur de rendement. C'est en effet l'affectation
prépondérante à l'agriculture des immeubles qui conditionne l'application de la
disposition précitée. Ce principe ressort expressément de la ratio legis telle
qu'exposée par le Conseil fédéral dans son Message sur l'harmonisation fiscale
(FF 1983 III 1, spéc. 110) : "Le 2e alinéa [de l'art.14 LHID]
admet une exception pour les immeubles affectés à l'agriculture et à la
sylviculture qui sont estimés à leur valeur de rendement. En vue de
compenser les pertes dues à l'imposition sur la valeur de rendement, le
droit cantonal peut cependant disposer soit que la valeur vénale sera prise en
considération lors de l'imposition en cours, soit qu'il sera procédé à une
imposition complémentaire si l'immeuble est aliéné ou n'est plus affecté à
l'agriculture (...).". La doctrine va dans le même sens en précisant
qu'il faut : "(...) - in Übereinstimmung mit dem Wortlaut von Abs. 2
erster Satz - als zusätzliche Voraussetzung die tatsächliche überwiegende
land- oder forstwirtschaftliche Nutzung zu verlangen" (M. Zweifel
et P. Athanas, Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, I/1,
"Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und
Gemeinden", Helbing & Lichtenbahn, Basel und Frankfurt am Main, 1997,
p. 220).

                        c) Dans le cas présent, l'immeuble du
recourant est affecté à la viticulture, soit au secteur agricole, puisqu'il se
compose notamment de locaux d'exploitation de la vigne (local à outils, garage
pour machines et véhicules, local polyvalent, local de stockage, local
pressoir, caves, cuves en béton, entrepôt) et de logements pour les
exploitants. Au surplus, il entre dans le champ d'application de la loi
fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR; RS 211.412.11),
est réellement et principalement exploité pour la viti-viniculture et se situe,
de surcroît, dans une zone affectée notamment à la viticulture déjà existante
(art. 2 al. 1, 6 al. 1 et 7 al. 1 LDFR; M. Zweifel et P. Athanas, op. cit., p.
220 ss; art. 5 du règlement communal de Chardonne sur le plan d'extension et la
police des constructions). L'immeuble en cause entre donc manifestement dans le
champ d'application de l'art. 14 al. 2 LHID et doit être estimé à sa valeur de
rendement. Conformément au principe de la primauté du droit fédéral, le droit
cantonal ne saurait ériger une exception pour les bâtiments d'habitation
viticole et aller ainsi à l'encontre du texte clair de la disposition
susmentionnée que l'art. 2 al. 5 LEFI ne contredit d'ailleurs pas. De même, les
Instructions III, en prévoyant que les terrains en nature de vignes et les
locaux d'exploitation viticole sont estimés à leur valeur de rendement, restent
pleinement conformes à la nouvelle législation. En revanche, toujours selon les
mêmes Instructions, les bâtiments d'habitation viticole sont soumis au même
régime d'estimation que les immeubles urbains, soit celui de la moyenne entre
la valeur vénale et la valeur de rendement (Instructions III p. 5 ch. III). Or,
en vertu du principe de la légalité, les justiciables doivent être assurés que
l'autorité applique à tous la même norme et qu'il ne puisse y être dérogé que
dans les cas prévus par la norme elle-même. Ainsi, une norme ne peut être
modifiée ou abrogée que par un acte de rang égal ou supérieur (ATF 94 I 29). En
l'occurrence, l'art. 2 al. 5 LEFI prévoit un régime d'exception pour les
immeubles agricoles et tant cette loi que son règlement d'application ne
prévoient un quelconque régime spécifique pour les bâtiments d'habitation
viticole. De plus, "le simple fait que la loi d'impôt ne mentionne pas
certains états de choses susceptibles de donner lieu à une imposition ne
constitue pas une lacune qui pourrait être comblée par voie d'ordonnance"
(ATF 84 I 89), encore moins par des directives ou des instructions internes à l'administration.

6.                     a) Au vu des considérants qui précèdent, le
régime appliqué par la Commission aux bâtiments du recourant consistant à
prendre en compte leur valeur vénale est contraire à l'art. 2 al. 5 LEFI. La
décision litigieuse doit par conséquent être modifiée à cet égard en ce sens
que l'estimation fiscale des bâtiments précités doit faire l'objet d'une
nouvelle évaluation selon les principes développés ci-dessus, à savoir une
estimation à leur seule valeur de rendement. Ainsi, les montants retenus à
titre de valeur vénale desdits bâtiments, par 785'200 fr. au total, ne seront
plus pris en considération. Quant à l'emprise des bâtiments, des cours,
places-jardins et chemins, elle n'est pas considérée comme surface agricole
utile et doit également être soustraite de l'estimation; elle est englobée dans
la valeur de rendement des bâtiments (cf. Instructions III p. 2 renvoyant au
Guide fédéral, spéc. p. 95 et p. 19). Le montant fixé à ce titre, par 196'950 fr. ne sera dès
lors pas non plus retenu. 

                        b) L'estimation fiscale des locaux
d'exploitation à la valeur de rendement est quant à elle pleinement conforme à
la loi.

 Le recourant conclut certes à ce que les montants déterminants soient
ceux ressortant de l'expertise de la Chambre vaudoise d'agriculture du 11
février 1993 (soit 103'545 fr.). Or, dans la décision incriminée, la Commission
n'a fait que reprendre la valeur de ces locaux (166'000 fr.) - telle qu'elle
l'avait fixée le 26 avril 1996 - avant de la réduire de 20 % pour aboutir à sa
réelle valeur de rendement, soit 133'000 fr. N'ayant pas contesté en temps
utile la décision d'avril 1996, l'intéressé ne saurait remettre valablement en
cause aujourd'hui la valeur de rendement de ses locaux d'exploitation. 

                        c) S'agissant enfin des locaux d'habitation viticole,
le tribunal de céans procédera à leur estimation conformément aux principes
développés ci-dessus et aux critères définis dans les Instructions III, dont
les règles d'évaluation relatives aux habitations et logements sont les
suivantes :

"Les critères
retenus sont basés sur ceux qui sont pris en considération pour déterminer la
valeur locative. La valeur locative déterminante reprise de la
déclaration d'impôts sera capitalisée en fonction de l'âge et de la qualité de
l'habitation, pour obtenir la valeur de rendement :

  - Habitation
ancienne sans confort :       9 %

  - Habitation ancienne avec confort :       8 %

  - Habitation récente avec confort :          7 %

A défaut de valeur
locative fiscale, les commissions de district déterminent la valeur locative de
base (voir tableau 1) par rapport à la surface du logement. En fonction de
l'année de construction, de la rénovation lourde ou de la transformation
importante du bâtiment (voir tableau 2). Afin d'obtenir la valeur locative
déterminante, la valeur obtenue (grâce au coefficient du tableau 2) est
multipliée dans tous les cas par le coefficient de 0.52 (coefficient moyen
d'adaptation tenant compte de la situation de l'immeuble, du type d'habitation
et de l'environnement). Cette dernière valeur sera capitalisée de 7 - 9 % pour
obtenir la valeur de rendement.

[exemple
chiffré non reproduit ici]

Par souci de
simplification, on admettra, selon ces critères et en règle générale, la
surface nécessaire à deux familles qui travaillent au domaine (deux logements),
qu'il s'agisse d'habitation attenante ou indépendante du rural. Si un ou
plusieurs logements sont loués à des tiers ou occupés par des membres de la
famille qui travaillent à l'extérieur, le revenu locatif perçu ou estimé sera
accepté ou défini selon les critères urbains. Il en sera de même lorsqu'une 3e
génération habite dans un logement ou une habitation indépendante (villa,
carrée par ex.). Comme relevé dans les principes de révision, les valeurs
ci-dessus sont établies pour des bâtiments moyens d'exploitation normale. Elles
seront augmentées ou diminuées en fonction de circonstances
particulières."

                        En l'espèce, le bâtiment ECA 358 contient,
hormis les locaux d'exploitation viticole, trois logements, dont deux sont
habités par les exploitants eux-mêmes et leur famille (MM. Ducret père et fils)
et le troisième est loué à un tiers. Pour les logements des exploitants, la
valeur locative déterminante s'élève, selon la déclaration d'impôt du recourant
2001/2002 et le "dossier fiscal 2000" produit par ce dernier, à
respectivement 5'570.- fr. (rez) et 5'105.- fr. (1er étage). A ces montants, il
se justifie, compte tenu des constatations faites lors de l'inspection locale,
d'appliquer le taux de capitalisation de 8 % prévu pour les habitations
anciennes avec confort pour obtenir ainsi une valeur de rendement respective de
69'625.- fr. et de 63'812.50 fr., soit une valeur totale arrondie de 133'430.-
fr. Quant à l'appartement du deuxième étage loué à un tiers, seule sa valeur de
rendement sera prise en compte, considérant en l'espèce que l'exploitation,
qualifiée de mixte par l'autorité intimée en raison de son caractère viticole
prépondérant (cf. décision du 26 avril 1996), doit être estimée dans son
ensemble selon les principes applicables aux entreprises agricoles (cf. art. 2
al. 2 litt. d et 7 al. 5 LDFR). Le loyer perçu ou estimé ou défini selon les
critères urbains sera retenu (cf. Instructions III, ch. III, p. 5). En
l'occurrence, le loyer s'élève à Fr. 12'000.- par année (cf. dossier fiscal
susmentionné). Au taux de capitalisation de 8 % également, la valeur de
rendement de ce logement se monte par conséquent à 150'000.- fr. 

                        d) En résumé, l'estimation fiscale de la
parcelle litigieuse se présente comme suit :

- Valeur de rendement de l'exploitation viticole :                     fr.         133'000.--

- Valeur de rendement de l'habitation :        -
viticole               fr.         133'430.--

                                                                     -
non viticole        fr.         150'000.--

                                                                                                _______________

Estimation fiscale  :                                                                 fr.         416'430.--,

 

ce montant étant arrondi à fr. 416'000.--
conformément à l'art. 29 REFI.

                        Quant à l'entrée en
vigueur de la nouvelle estimation, elle interviendra au 1er janvier 2001, date
de l'entrée en vigueur de la modification de la LEFI (art. 2 al. 5), et non pas
à la date à laquelle l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à jour
intervient à la suite d'un élément déterminé (soit une modification légale) et
postule par conséquent une estimation à une date donnée (cf. dans un sens
analogue arrêts TA EF 00/0014 du 5 février 2001; 99/0018 du 27 janvier 2000 et
EF 94/0017 du 6 juin 1994 et les références citées).

7.                     En conclusion, le recours doit être admis et
l'estimation fiscale de la parcelle no 620 de la Commune de Chardonne réformée
conformément au considérant 6 d) ci-dessus. Vu l'issue du pourvoi, les frais du
présent arrêt seront laissés à la charge de l'Etat et l'avance de frais
effectuée, par fr. 1'200.-, sera restituée au recourant. Conformément à la
décision de la Cour plénière du tribunal de céans du 18 décembre 1992,
confirmée le 9 octobre 1998 (cf. notamment arrêt TA CR 00/0311 du 4 avril
2002), le principe de l'allocation de dépens à un recourant assisté par une
assurance de protection juridique a été adopté de sorte que l'intéressé, qui
est représenté par un mandataire professionnel et obtient gain de cause, a droit
à des dépens. Cependant, dans la mesure où ce mandataire n'est intervenu qu'à
partir de l'inspection locale, ces dépens seront réduits (art. 55 al. 1 LJPA).

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.                      Le recours est
admis.

II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey du 9
octobre 2001 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle
620 du cadastre la Commune de Chardonne est arrêtée à 416'000 fr.
(quatre cent seize mille francs) dès le 1er janvier 2001. 

III.                     Les frais du
présent arrêt sont laissés à la charge de l'Etat, le dépôt de garantie versé
par le recourant, par 1'200 fr., lui étant restitué.

IV.                    Une indemnité
de 700 fr. (sept cents francs) est allouée au recourant à titre de dépens, à
charge de l'Etat de Vaud (Département des finances, Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Vevey). 

jc/Lausanne, le 4 décembre 2002

La présidente:                                                                                   La
greffière :

                                                                                                          

 

 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.