# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 573870c2-b3cd-5402-ae80-14960c466735
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-24
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 24.02.2014 C/18584/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-18584-2011_2014-02-24.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26.02.2014. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/18584/2011 ACJC/237/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 24 FEVRIER 2014 

Entre 

 

Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés 8B, chemin C______, Genève 
appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 3 mai 2013, 

comparant par Me Karin Grobet-Thorens, avocate, rue Verdaine 6, case postale 3776, 

1211 Genève 3, en l'étude de laquelle ils font élection de domicile, 

 

et 

 

1) Monsieur D______, domicilié ______ (GE), 

2) Monsieur E______, domicilié ______ Genève, intimés, comparant tous les deux par 
Me Olivier Cramer, avocat, rampe de la Treille 5, 1204 Genève, en l'étude duquel ils 

font élection de domicile, 

3) Madame F______, domiciliée ______ (Vaud), autre intimée, comparant en 
personne. 

 

- 2/20 - 

 

 

C/18584/2011 

EN FAIT 

A. Par mémoire adressé à la Cour de justice le 6 juin 2013, A______ et B______ ont 
formé appel contre le jugement JTBL/450/2013, rendu par la 5

ème
 Chambre du 

Tribunal des baux et loyers le 3 mai 2013. 

Par ce jugement, le Tribunal a déclaré valable le congé notifié à A______ et 

B______ pour le 31 mai 2013, pour la villa de 8 pièces sise 8B, chemin C______, 

à Genève, leur a accordé une première prolongation de bail d'un an et trois mois, 

échéant au 31 août 2014, et a débouté les parties de toutes autres conclusions. 

En substance, les premiers juges ont considéré que les locataires, demandeurs, 

avaient échoué à démontrer avoir fait valoir des prétentions découlant du bail, de 

sorte que les conditions d'application de l'art. 271a al. 1 let. a CO, prévalant à la 

notification d'un congé qui aurait le caractère de représailles, n'étaient pas réunies. 

Ils ont également retenu que le congé ne contrevenait pas aux règles de la bonne 

foi, au sens de l'art. 271 al. 1 CO, les bailleurs ayant prouvé le motif du congé, à 

savoir leur désir de réaliser une mise en valeur globale de la parcelle sur laquelle 

se situe la villa litigieuse, par la construction de plusieurs logements. Une pesée 

des intérêts en présence a été effectuée par le Tribunal s'agissant de l'octroi de la 

prolongation de bail.  

B. Les appelants concluent à l'annulation du jugement entrepris et à ce que, cela fait 
et statuant à nouveau, la Cour annule le congé notifié le 5 août 2011 pour le 

31 mai 2013 et subsidiairement, renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers 

pour instruction complémentaire dans le sens des considérants, plus subsidiai-

rement encore, accorde aux locataires une pleine et entière prolongation de bail au 

31 mai 2017. 

C. Par écritures adressées à la Cour de justice les 9 et 10 juillet 2013, les intimés ont 
répondu à l'appel.  

Ils ont conclu à son rejet et à la confirmation du jugement entrepris. 

A l'appui de leurs conclusions, les intimés ont produit des pièces nouvelles, à 

savoir des correspondances échangées entre leur conseil et celui des appelants, 

entre les 28 février et 21 mars 2013. 

D. Par avis adressé le 8 août 2013 aux parties, le greffe de la Cour de justice leur a 
indiqué que la cause était mise en délibération. 

E. Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 

a. Par acte de donation inscrit au Registre foncier le 24 février 1994, D______, 
F______ et E______ sont devenus propriétaires en copropriété de la parcelle sur 

laquelle se trouve la villa litigieuse. G______ était au bénéfice d'un droit 

d'usufruit sur la même parcelle, inscrit au Registre foncier depuis le 24 février 

1991. 

- 3/20 - 

 

 

C/18584/2011 

b. Le 9 juillet 2008, une autorisation de construire a été délivrée à H______ SA 
pour la construction d'un immeuble pour habitats groupés (44% minergie) au 11, 

route I______. 

Le 6 octobre 2009, une autorisation de construire a été délivrée à J______ et Cie 

pour la construction de deux immeubles d'habitats groupés et garage souterrain au 

8C et 8D, chemin C______.  

c. Par contrat signé le 18 mai 2010, G______, bailleur, et A______ et B______, 
locataires, agissant conjointement et solidairement entre eux, se sont liés pour la 

location d’une villa de 8 pièces, sise 8B, chemin C______ à Genève. 

La durée initiale du bail a été prévue pour 3 ans, soit du 1
er

 juin 2010 au 31 mai 

2013, le contrat devant se renouveler par la suite d'année en année, sauf préavis de 

trois mois au minimum, donné avant l'échéance du bail par l'une ou l'autre des 

parties. 

Le loyer initial a été fixé à 132'000 fr., soit 11'000 fr. par mois, hors charges. Le 

contrat indique que ne sont pas compris dans la location les frais et accessoires, 

notamment le chauffage et l'eau chaude. L'avis de fixation du loyer lors de la con-

clusion d'un nouveau bail du 18 mai 2010 indique que les charges sont individuel-

les. 

Les clauses complémentaires faisant partie intégrante du bail, signées également 

le 18 mai 2010, mentionnent en leur art. 50, relatif à l'état des lieux d’entrée : "Le 

locataire confirme avoir visité le logement en question, librement et sans restric-

tion du bailleur ou du locataire en place. Le locataire déclare accepter de louer 

cet objet en l'état et avoir pris bonne note qu'aucun travaux de rafraîchissement 

ne seront effectués à charge du bailleur." 

Une attestation également signée par les deux locataires le 18 mai 2010 indique en 

outre : "Notre attention a été attirée sur les dispositions des lois sur les cons-

tructions et installations diverses, d’une part, et sur les démolitions, transfor-

mations et rénovations, d’autre part. Indépendamment du principe général qui 

veut qu'un locataire ne fasse pas de travaux quelconques sans l'accord du pro-

priétaire, nous certifions avoir pris bonne note que toutes modifications 

architecturales intérieures, en dehors de la simple rénovation, sont considérées 

comme des transformations et sont interdites, sauf autorisation spéciale." 

d. K______, responsable de la gestion de l'immeuble auprès de la régie L______, 
a indiqué le 23 mars 2011 par courrier électronique adressé à A______ : "Nous 

accusons réception de votre message. Nous l'avons transmis au propriétaire, pour 

information. Nous constatons que vous subissez de nombreux désagréments. 

N'hésitez pas, en cas de problème, à nous en tenir informé afin de nous permettre, 

d'appuyer, le cas échéant, vos demandes et doléances. Nous allons relancer 

Monsieur M______ afin d'obtenir des réponses." 

- 4/20 - 

 

 

C/18584/2011 

Dans un courriel adressé à K______, le 13 mai 2011, A______ a sollicité son 

intervention au sujet d'une inondation intervenue sur le terrain en raison des 

travaux voisins et ayant touché le parterre au niveau du portail et garage, le perron 

devant la porte d'entrée et provoqué des refoulements par les lavabos/WC dans la 

maison. Elle faisait également mention de l'état de dégradation du chemin et du 

manque de nettoyage de la route demandé à plusieurs reprises à Monsieur 

M______, la canalisation/rigole qui traverse le chemin et collecte les eaux ayant 

été défoncée par les camions et la grille du dessus arrachée et jamais remise. Des 

pommes de pin, feuilles et divers détritus s’y étaient engouffrés car le chemin 

n'avait jamais été nettoyé. De ce fait, l'écoulement n'avait pu se faire à ce niveau 

avec la conséquence décrite au-dessus. Elle indiquait en particulier : "Il est 

désormais nécessaire que la régie prenne le relais pour exiger une remise en état 

de ses éléments auprès du constructeur du chemin Tavan et ce de manière 

immédiate et contraignante. Un autre côté de notre clôture a également encore 

été défoncé hier et plus personne chez N______ ne répond à mes appels. Je vous 

passe un coup de téléphone ce matin pour que nous discutions des mesures à 

prendre." 

Dans un courrier électronique du 19 mai 2011, A______ relançait K______ en 

indiquant : "Avez-vous reçu des nouvelles de Monsieur M______ depuis lundi ? 

De mon côté, j’ai tenté de nouveau de joindre Monsieur J______N avec qui 

j'avais déjà été brièvement en contact la semaine dernière mais - encore - sans 

succès. Je vous remercie de faire le nécessaire pour que nous obtenions un 

rendez-vous et des actions extrêmement rapidement." Elle indiquait que les 

importantes pluies avaient à nouveau fait déborder les regards et qu’un bruit 

important se produisait dans les tuyauteries de la maison. De plus, d’autres 

problématiques se poursuivaient tels que le transport par grue au-dessus des ter-

rains alors que les enfants jouaient dans le jardin et le manque de réparation de la 

clôture.  

Par courrier électronique adressé le 23 mai 2011 au conseil des bailleurs, 

A______ a indiqué que les locataires avaient pris note du changement de bailleur 

et de la résiliation du contrat de gérance avec la L______ et qu’ils souhaitaient 

pouvoir entrer en contact avec les propriétaires au sujet de quelques questions 

d'ordre pratique résultant de ces changements (sort des prestataires, discussions en 

cours avec L______/G______ etc.). Elle demandait que l'avocat transmette ses 

coordonnées téléphoniques à ses clients, étant précisé que les locataires se tenaient 

à disposition des bailleurs pour un entretien téléphonique ou pour une visite. 

Par courrier électronique du 24 mai 2011, K______ a informé A______ de ce que 

le contrat de gérance avec L______ avait été résilié pour le 1
er

 juin et lui 

conseillait de contacter l'étude de l’avocat des bailleurs pour toute question ayant 

trait à la gestion technique de la maison. 

- 5/20 - 

 

 

C/18584/2011 

Par courrier électronique du 29 juin 2011, A______ demandait au conseil des 

bailleurs de bien vouloir lui communiquer leurs coordonnées, dans la mesure où 

les locataires souhaitaient entrer en contact avec eux rapidement. 

Par courrier électronique adressé à A______ le 8 juillet 2011, O______ lui a 

indiqué être la personne désormais en charge de répondre à ses questions et la 

priait de communiquer par courrier électronique.  

Par courrier du même jour, A______ a répondu que les locataires souhaitaient 

rencontrer leur référent en cas de question sur la location de la maison et pour 

discuter des projets en cours ou à venir pour la villa. Elle ajoutait que les 

locataires s'y plaisaient et souhaiteraient y rester (et éventuellement étendre le 

bail) mais que dans le même temps, elle comprenait qu'il pourrait être question 

d'une vente à court ou moyen terme. 

Par courrier électronique du 27 juillet 2011, A______ indiquait à O______ que les 

locataires venaient d'apprendre du jardinier lui-même que son contrat pour 

l'entretien du jardin avait été dénoncé et qu'ils n'en avaient pas été informés. Ils 

souhaitaient savoir quel remplacement était prévu pour la suite, et d'une manière 

générale, pouvoir être informés des décisions et changements qui concernaient la 

gestion de la maison (notamment qui était habilité à entrer chez eux, ou non) et ce 

de façon formelle. A ce titre, une communication restreinte au courrier 

électronique ne paraissait pas appropriée. Les locataires souhaitaient également 

recevoir une quittance de loyer tous les mois. Depuis la réception du courrier de 

l'avocat des bailleurs informant les locataires d'un changement de propriétaire, et 

transmettant les coordonnées bancaires du compte sur lequel faire le virement 

concernant le loyer, les locataires n'avaient eu aucune autre signe de la part des 

propriétaires et devaient à chaque fois tenter par eux-mêmes d'obtenir des 

informations de base. Elle se permettrait d'appeler O______ dans l'après-midi 

concernant ces sujets et d'autres relatifs à la maison.  

Par courrier électronique du lendemain matin, O______ lui répondit : "Nous 

sommes absents durant tout le mois d’août. Nous vous répondrons dès notre 

retour." 

Par courrier électronique du 28 juillet 2011, A______ indiquait à O______ qu'elle 

prenait note de son dernier courrier électronique mais surtout du contenu 

déconcertant de leur conversation téléphonique et qu'elle lui demandait de faire 

suivre ses coordonnées aux propriétaires eux-mêmes. En ce qui concernait le 

jardinier, elle comprenait que personne ne viendrait en août puisqu'elle n'avait pas 

été informée d'un quelconque changement.  

Par courrier électronique du même jour, O______ lui indiquait qu'elle ne voyait 

aucun défaut compte tenu de la conversation et que le propriétaire n'était pas 

obligé d'informer les locataires pour changer de jardinier. Un autre jardinier 

viendrait prendre la relève.  

- 6/20 - 

 

 

C/18584/2011 

e. Par courrier recommandé du 5 août 2011, le mandataire des bailleurs indiquait à 
A______ que ses mandants entendaient récupérer la pleine disposition de leur 

immeuble avec pour objectif de réaliser une mise en valeur globale - actuellement 

à l'étude - de la parcelle susmentionnée pour la construction de plusieurs 

logements. Dans cette perspective, ils se voyaient contraints de dénoncer le con-

trat de bail pour sa prochaine échéance contractuelle, soit le 31 mai 2013. Ce 

courrier était également adressé par pli recommandé et séparément à B______. 

Un avis officiel de résiliation du bail adressé aux deux locataires séparément, du 

même jour, indiquait également que le contrat de bail était résilié pour le 31 mai 

2013, en référence avec le courrier d'accompagnement annexé. 

f. Par requête en contestation de congé et subsidiairement en prolongation de bail 
adressée à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 

1
er 

septembre 2011, les locataires ont contesté le congé, sollicitant son annulation 

et subsidiairement l'octroi d'une première prolongation de leur bail échéant au 

31 mai 2016. Ils sollicitaient qu'il soit ordonné aux bailleurs de produire des 

pièces attestant du caractère concret de leur projet immobilier. 

Par courrier adressé par l'ASLOCA le même jour au mandataire des bailleurs, les 

locataires ont indiqué avoir contesté le congé et demandaient des précisions sur le 

projet de mise en valeur globale de la parcelle dont il était question, en particulier 

si les bailleurs avaient l'intention de vendre la parcelle elle-même ou les im-

meubles qu'ils y construiraient.  

Le 8 décembre 2011, les bailleurs ont produit un chargé de pièces auprès de la 

Commission de conciliation en matière de baux et loyers, comportant une copie 

du plan d'implantation de leur projet de construction des deux immeubles 

résidentiels au chemin C______ 8B, un extrait du Registre foncier relatif à la 

parcelle concernée, une copie du plan de coupe du projet de construction des deux 

immeubles résidentiels, ainsi qu'une copie des projets de plan des immeubles A et 

B.  

Une audience de conciliation a eu lieu le 20 septembre 2012 auprès de la 

Commission de conciliation en matière de baux et loyers, à l'issue de laquelle, 

aucun accord n'étant envisageable entre les parties, l'autorisation de procéder a été 

délivrée aux demandeurs. 

g. Les locataires ont introduit une requête en contestation de congé, subsidiaire-
ment en prolongation de bail auprès du Tribunal des baux et loyers le 22 octobre 

2012, concluant préalablement à ce qu'il soit ordonné aux bailleurs de produire 

toutes les pièces utiles attestant du caractère concret et actuel de leur projet immo-

bilier, principalement à l'annulation du congé notifié le 5 août 2011 pour le 31 mai 

2013 et subsidiairement à l'octroi d'une pleine et entière prolongation de bail au 

31 mai 2017. 

Ils ont allégué avoir sollicité dès le début du bail la possibilité d'obtenir un contrat 

de plus longue durée, auprès de la régie, des assurances leur ayant été données en 

- 7/20 - 

 

 

C/18584/2011 

ce sens qu’aucun projet de vente, construction etc. n'était prévu. Ils ont en outre 

allégué avoir effectué d'importants travaux de rénovation, pour un montant mini-

mum de 20'000 fr., dont le bailleur avait refusé la prise en charge en prétextant 

que la villa était louée "en l’état". Il s'agissait de l'installation d'un rideau proté-

geant la piscine pour un montant d'environ 11'000 fr., de la réfection et de l'auto-

matisation du portail pour un montant d'environ 7'000 fr., de l'installation d'un 

éclairage extérieur, de la réfection des peintures des pièces au rez-de-chaussée, de 

la réfection de l'ensemble des penderies de la maison, de l'installation d'une 

barrière brise-vue pour un montant d'environ 2'000 fr. et de l'installation de haies 

et d'arbres pour isoler la propriété de la vue du chantier voisin. Ils s'engageaient à 

produire les factures en cours de procédure. Les demandeurs ont également allé-

gué avoir eu la désagréable surprise peu de temps après leur entrée dans les locaux 

de constater qu'un chantier allait prendre place sur la parcelle adjacente à leur jar-

din, destiné à la construction d'un immeuble comprenant plusieurs logements. Dès 

le début du chantier en été 2010, ils s'étaient régulièrement plaints auprès de la 

régie des nuisances subies, lesquelles n'avaient jamais été prises en considération. 

De nombreux courriers électroniques avaient été échangés au sujet des nuisances 

et de la prolongation du contrat. Par ailleurs, le congé présentait pour eux des con-

séquences très pénibles, dans la mesure où, au vu de la pénurie de logements, il 

leur serait extrêmement difficile de trouver un logement équivalent, en particulier 

s'agissant de la proximité du lieu de la crèche des enfants, la fréquentant déjà pour 

le premier et y étant déjà inscrit pour le deuxième. 

h. Par courrier électronique adressé le 9 décembre 2012 à sa fille "Ani", G______ 
lui a indiqué avoir loué la villa litigieuse à P______ et Q______ dès le 16 août 

2009. Ces derniers étaient des locataires assez difficiles qui avaient donné leur 

congé de manière prématurée pour le 30 avril 2010, en raison des nuisances 

provoquées par les chantiers de chaque côté de la propriété. Le 5 mai 2010, la 

L______ lui avait proposé de nouveaux locataires, A______ et B______. C'est la 

régie qui avait discuté le bail. Lors de la conclusion du contrat, il y avait donc déjà 

des chantiers des deux côtés de la propriété et les locataires ne pouvaient donc pas 

prétendre qu'ils étaient dans l'ignorance qu'il y aurait des chantiers. Il n'avait pas 

promis de renouvellement ou de bail de longue durée car il ne savait pas s'il allait 

conserver son usufruit. En 2011, quand il avait renoncé à son usufruit, la L______ 

lui avait adressé un courrier électronique lui disant que les locataires désiraient 

entreprendre les travaux dans la villa à ______ et aurait voulu un bail de longue 

durée. Il avait répondu qu'il venait de céder l'usufruit et ne pouvait donc pas 

s'engager. 

i. Par mémoire de réponse du 15 janvier 2013, les défendeurs ont conclu princi-
palement à ce qu'il soit constaté que le congé notifié le 5 août 2011 pour le 31 mai 

2013 était valable, subsidiairement à ce qu'une unique prolongation de bail d'une 

durée de 1 an et 3 mois, échéant au 31 août 2014, soit accordée aux demandeurs. 

Ils ont contesté que le congé soit intervenu parce que les locataires se seraient 

- 8/20 - 

 

 

C/18584/2011 

plaints auprès des bailleurs des nuisances qu'ils subissaient en lien avec le chantier 

de construction voisin de leur villa, les bailleurs n'ayant jamais reçu de telles 

plaintes des locataires qui étaient informés de l'existence des chantiers puisqu'ils 

avaient déjà débuté lors de la signature du bail en mai 2010. S'agissant des projets 

de développement de la parcelle, ils étaient étudiés par les bailleurs depuis des 

mois, étant rappelé qu'ils étaient devenus pleinement et seuls propriétaires depuis 

le mois de mai 2011. Au vu du changement législatif intervenu quelques jours 

auparavant, le projet initialement retenu méritait d'être modifié pour tenir compte 

des nouveaux indices d'utilisation du sol. Un projet de transformation de la par-

celle, impliquant la démolition de la villa, était donc effectivement en cours. Il 

n'était pas démontré par les demandeurs que le projet de développement mis en 

route serait fictif ou objectivement impossible de sorte que la validité du congé 

devait être reconnue. Par ailleurs, les défendeurs alléguaient que les locataires 

n'avaient fourni aucune indication quant à leurs éventuelles recherches de solu-

tions de relogement. Cependant, même si des démarches engagées pour dévelop-

per la parcelle concernée avançaient à bon rythme, les autorisations nécessaires ne 

seraient probablement pas délivrées avant l'été 2014, de sorte qu'il ne leur était pas 

nécessaire que la villa soit libérée de ses occupants avant cette date. Partant, ils 

n'étaient pas opposés à ce qu'une prolongation de bail d'une durée limitée soit ac-

cordée. 

En sus des pièces déjà produites auprès de la Commission de conciliation en ma-

tière de baux et loyers, les défendeurs ont également produit une copie du projet 

de loi (PL10'891), visant à modifier la loi sur les constructions et installations 

diverses (LCI), du 30 novembre 2012, de même que l'arrêté du Conseil d'Etat 

déterminant les catégories d'appartements où sévit la pénurie en vue de l'appli-

cation de l'art. 109 de la loi d'application du Code civil suisse et autres lois fédé-

rales en matière civile (ArCAP), du 27 juillet 2011 (I 4 45.07), indiquant que, 

notamment pour les appartements de 1 à 7 pièces, le taux de vacance par catégorie 

est inférieur à 2%, en ce sens qu'il est considéré qu'il y a pénurie au sens de 

l'art. 109 de la loi d'application du Code civil suisse et autres lois fédérales en ma-

tière civile dans toutes les catégories des appartements de 1 à 7 pièces inclusi-

vement, ladite décision étant valable pour l'année 2011. 

j. Le 4 mars 2013, une audience de débats et de premières plaidoiries a eu lieu lors 
de laquelle les parties ont persisté dans leurs conclusions. 

Le Tribunal a procédé à l'administration des preuves par voie d'interrogatoire des 

parties. 

Les bailleurs ont indiqué que le projet de loi 10'891 déposé en décembre 2011 et 

voté le 30 novembre 2012 n'avait rien modifié au motif du congé qui était la mise 

en valeur globale de la parcelle à la construction de plusieurs logements. Ce projet 

de loi les avait en revanche contraints à revoir leur projet. En août 2011, au mo-

ment de la notification du congé, des ébauches d'études avaient été faites par dif-

férents cabinets d'architectes, notamment R______ et S______. Aucune demande 

- 9/20 - 

 

 

C/18584/2011 

d'autorisation n'avait encore été déposée. L'architecte R______ était actuellement 

en train d'étudier le projet sur la nouvelle densification autorisée de 0,6, la 

nouvelle loi permettant d'augmenter la densification de 0,4 à 0,6 pour les parcelles 

de plus de 5'000 m
2
, comme la parcelle litigieuse. Ils étaient devenus propriétaires 

à part entière lorsque leur père avait renoncé à son usufruit le 6 mai 2011. Il 

s'agissait d'un arrangement financier intervenu dans le cadre du divorce de leurs 

parents. Ils avaient notifié le congé presque 2 ans à l'avance pour permettre aux 

locataires de se reloger. 

A______ a indiqué que lors de la conclusion du bail jusqu'en mai 2011, elle 

n'avait eu comme seul contact côté bailleurs que K______ de la L______. Celui-ci 

lui avait dit qu'aucun projet immobilier n'avait cours car c'était impossible pour 

des raisons familiales de la famille ______. En mai 2011, il l'avait informée que la 

régie cessait son mandat étant donné que les enfants étaient devenus propriétaires 

à part entière. C'est à cette occasion qu'il avait écrit qu'il y aurait peut-être un 

projet de construction et c'est sur cette base qu'elle avait elle-même envoyé le 

courrier électronique du 8 juillet 2011. Lors de la conclusion du bail le 18 mai 

2010, il y avait un chantier en cours sur une parcelle et rien sur l'autre où une 

maison avait été démolie. Lors de l'emménagement, fin juin 2010, cette parcelle-là 

faisait l'objet d'un chantier pour la construction de deux petits immeubles. Lors de 

la conclusion du bail, il n'y avait eu aucune discussion avec K______ quant à une 

possibilité de reconduction à son échéance. Début 2011, elle avait indiqué à 

K______ que les locataires étaient intéressés à pouvoir rester après 2013 et celui-

ci lui avait dit qu'il en parlerait à G______ mais elle n'avait pas eu de retour. Son 

mari et elle-même réalisaient à eux deux un revenu brut annuel supérieur à 

600'000 fr. B______, son colocataire était le frère de son mari T______. Il habitait 

avec eux sans compagne ni enfant, voyageant beaucoup pour des raisons 

professionnelles. Indépendant, il était aisé financièrement, davantage qu'elle-

même et son compagnon. Elle avait trois enfants : l'aîné âgé de 5 ans et demi sui-

vait l'école à U______, le deuxième âgé de 2 ans et demi qui était inscrit à la crè-

che voisine de la maison et le troisième de presque 6 mois, qui allait se rendre à 

cette même crèche. A ce stade, les locataires n'avaient pas entamé de recherches 

actives pour partir car ils n'étaient pas dans une optique de départ. Compte tenu de 

leurs obligations professionnelles, son mari et elle avaient une organisation fami-

liale réglée au millimètre qui leur laissait peu de disponibilité. Elle s'était con-

tentée de faire une veille sur les sites immobiliers de locations pour avoir une idée 

du marché. En d'autres termes, elle consultait les sites comme Homegate. Elle 

n'avait rien vu qui était susceptible de les intéresser. Son employeur avait ses bu-

reaux à Vernier et celui de son mari à la rue de la Servette. Elle-même et son mari 

voyageaient chacun beaucoup. Ils avaient gardé l'école de U______ car c'était sur 

son chemin pour aller au travail. Les nounous habitaient à proximité de la maison 

et la crèche se trouvait à 2 minutes de chez eux. Selon les locataires, la nouvelle 

loi n'avait pas d'impact sur la densification mais permettait uniquement de se pas-

ser d'une délibération communale. La maison avait été reprise en l'état et K______ 

- 10/20 - 

 

 

C/18584/2011 

avait indiqué aux locataires que G______ ne souhaitait pas faire de travaux. Il les 

avait en revanche autorisés à faire ce qu'ils voulaient, à savoir repeindre une partie 

de l'intérieur, sécuriser la piscine, procéder à la réfection du portail qui tombait et 

mettre des clôtures pour se protéger des chantiers voisins. Elle n'avait pas 

d'autorisation écrite. Elle disposait des factures afférentes aux travaux, réalisés 

pour un montant total de 25'000 fr.  

Les parties ont indiqué au Tribunal qu'à leur avis, l'affaire était en état d'être ju-

gée. 

Sur quoi, le Tribunal a clôturé la phase d'administration des preuves.  

A l'issue de l'audience, les parties ont sollicité d'un commun accord le dépôt de 

plaidoiries écrites, de sorte que le Tribunal leur a imparti à cet effet un délai au 

15 avril 2013. 

k. Dans leurs écritures de plaidoiries écrites du 15 avril 2013, les parties ont per-
sisté dans leurs conclusions. 

Par chargé de pièces complémentaires du 15 avril 2013 déposé au Tribunal des 

baux et loyers, les locataires ont en particulier produit les échanges de courriers 

électroniques entre A______ et K______, intervenus en mars 2011 et mai 2011.  

Le 15 avril 2013, les défendeurs ont aussi produit un chargé de pièces complé-

mentaire. Il s'agissait notamment de l'avant-projet de construction de deux immeu-

bles résidentiels au chemin C______ 8B (coef.06), daté du 7 mars 2013. 

F. En tant que de besoin pour l'issue du litige, l'argumentation des parties sera reprise 
dans la partie "EN DROIT" ci-dessous. 

EN DROIT 

1. 1.1. La décision entreprise est une décision finale, susceptible d'appel si la valeur 

litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins, étant relevé 

qu'aucun des cas excluant l'appel (art. 309 CPC) n'est réalisé (art. 308 al. 1 lit. a et 

308 al. 2 CPC). 

1.2. La jurisprudence relative à la valeur litigieuse dans le cadre de la loi fédérale 
sur le Tribunal fédéral est aussi applicable au CPC, qui est régi par les mêmes 

principes (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, 

ch. 2.4.2., p. 47). 

Ainsi, dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la va-

leur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le con-

trat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date 

pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre ici en consi-

dération la période de protection de 3 ans dès la fin de la procédure judiciaire qui 

est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêt du Tribunal fédéral non publié du 

- 11/20 - 

 

 

C/18584/2011 

4 septembre 2007, rendu dans la cause 4A_217/2007, consid. 1; LACHAT, op. cit., 

ch. 2.4.3, p. 49; ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1). 

1.3. En l'espèce, le loyer annuel fixé en dernier lieu s'élève à 132'000 fr., de sorte 
que la valeur litigieuse minimale de 10'000 fr., prévue pour l'appel, est atteinte. 

La voie de l'appel est ainsi ouverte. 

1.4. Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commer-
ciaux sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolon-

gation du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 lettre c CPC). 

En procédure simplifiée, comme en procédure ordinaire, le délai d'appel est de 

30 jours (art. 311 al. 1 et 314 al. 2 CPC a contrario).  

L’acte d'appel doit être écrit et motivé et répondre aux conditions des art. 130 et 

131 CPC. L'appelant doit indiquer la décision qu'il attaque et exposer les motifs 

de faits et/ou de droit qui, à ses yeux, justifient l'appel (LACHAT, op. cit., 

ch. 5.2.3.1, p. 186). 

En l'occurrence, l'appel a été déposé dans le délai prescrit et dans la forme requise 

par la loi. Il est ainsi recevable.  

1.5. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, L'appel et le 

recours, in Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, 

Neuchâtel 2010, p. 391/392, n. 119ss.). 

1.6. Relativement aux faits nouveaux et pièces produites en appel, la Cour exa-

mine, en principe, cette question d'office (REETZ/HILBER, Kommentar zur 

Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2010, n. 26 zu 317). 

Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris 

en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et 

s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 

que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les deux condi-

tions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 

2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 

Les pièces produites par les intimés pour la première fois en appel, soit des cour-

riers échangés entre les conseils des parties avant les plaidoiries finales de pre-

mière instance, ne sont donc pas recevables, sans préjudice de leur pertinence. 

Leur production en appel n'a par ailleurs pas été rendue nécessaire par l'invocation 

par les appelants d'un motif nouveau et inattendu. 

- 12/20 - 

 

 

C/18584/2011 

2. Les appelants soutiennent tout d'abord que le Tribunal aurait écarté à tort les piè-

ces produites avec leurs écritures de plaidoiries écrites du 15 avril 2013, alors qu'il 

avait pleinement admis celles produites le même jour par les bailleurs.  

2.1. Il est admis que lorsque la maxime inquisitoire s'applique, les faits nouveaux 
peuvent être admis, par application de l'art. 229 al. 3 CPC, jusqu'aux délibérations 

(CHAIX, L'apport des faits au procès, in Procédure civile suisse, Les grands 

thèmes pour les praticiens, Neuchâtel 2010, p. 130-131, n. 42). 

2.2. Dans le cas présent, les locataires avaient allégué avoir émis des plaintes 
auprès de la régie dans leurs écritures introductives d'instance. Ils ont également 

confirmé ces plaintes durant l'audience de comparution personnelle des parties. 

Ils n'ont produit de pièces se rapportant auxdites plaintes que lors du dépôt de 

leurs plaidoiries écrites, ce qui, comme énoncé ci-dessus était admissible. 

A la lecture du jugement, on constate que le Tribunal a tout de même examiné les 

pièces en question, soit les divers échanges de courriels intervenus entre mars et 

mai 2011 avec la régie, de sorte que le droit d'être entendu des appelants a été res-

pecté. 

Aussi, le respect de l'égalité des armes a-t-il été assuré, puisque les pièces pro-

duites avec leurs plaidoiries écrites par les bailleurs ont également été retenues. 

3. A bon droit, les premiers juges ont examiné l'argumentation juridique soulevée 
simultanément à la production de ces pièces, à savoir la question du congé-repré-

sailles, soit les conditions d'application de l'art. 271a al. 1 let. a CO, contrairement 

à ce que soutiennent les intimés. 

En effet, les intimés soutiennent que l'application de l'article précité n'a été invo-

quée que tardivement dans le cadre de la procédure de première instance, de sorte 

que cet argument ne devait pas être examiné par les premiers juges.  

Cela est erroné. Les demandeurs ont allégué les faits pertinents et produits les piè-

ces relatives en temps utiles. 

De plus, le Tribunal appliquant le droit d'office selon l'art. 57 CPC, il pouvait sans 

autre prendre en considération cette disposition, peu importe qu'elle soit invoquée 

ou non par les demandeurs. 

Au demeurant, s'il fallait considérer que ceux-ci avaient fait valoir un nouvel 

argument juridique, même à la fin de la procédure de première instance, celui-ci 

aurait été admis puisque les nouveaux arguments juridiques peuvent être libre-

ment présentés par les parties, jusque dans la procédure de deuxième instance 

(RETORNAZ, op. cit., p. 401, n. 158-159). 

- 13/20 - 

 

 

C/18584/2011 

4. Les locataires soutiennent en appel que les conditions prévalant à l'existence d'un 
congé-représailles devaient être retenues, contrairement à ce qu'a fait le Tribunal, 

pour annuler le congé.  

Ils font également valoir dans ce cadre que leurs plaintes n'ont pas obtenu satis-

faction de la part des bailleurs. 

En outre, ils invoquent le fait que le congé leur a de toute façon été notifié de ma-

nière contraire aux règles de la bonne foi. 

4.1. Un bail de durée indéterminée, s'agissant d'un bail reconductible tacitement 
(art. 255 al. 3 CO), peut être résilié en observant les délais de congé et les termes 

légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus (art. 266a 

al. 1 CO).  

La liberté du bailleur de mettre un terme au contrat trouve toutefois une limite 

dans l'obligation d'agir conformément aux règles de la bonne foi (art. 271 

al. 1 CO). 

Selon la jurisprudence, cette protection accordée au locataire procède à la fois du 

principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit 

(art. 2 al. 2 CC; ATF 120 II 31 consid. 4a, p. 32; 120 II 105 consid. 3a, p. 108). 

Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utili-

sation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière 

des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contra-

dictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas néces-

saire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus "manifeste" au 

sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 105 consid. 3a, page 108). Il faut considérer 

comme contraire aux règles de la bonne foi, au sens de l'art. 271 al. 1 CO, le con-

gé qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, celui qui 

est purement chicanier ou encore celui qui repose sur un motif ne constituant 

manifestement qu'un prétexte (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31 

consid. 4a p. 32 s.). 

Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du 

congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (arrêt du Tribunal 

fédéral 4C.176/2004 du 8 septembre 2004 consid. 2.1). Il n'existe toutefois aucun 

principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs en vue 

de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment déterminant (arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010, consid. 2.1.6, repris dans 

l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_518/2010 du 16 décembre 2010, consid. 2.4.1). 

Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux 

règles de la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer 

loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa 

possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 135 III 

112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31 consid. 3c p. 111). Celui qui donne le congé doit 

ainsi au moins rendre vraisemblable les motifs du congé (arrêts du Tribunal 

- 14/20 - 

 

 

C/18584/2011 

fédéral 4A_575/2008 du 19 février 2009 consid. 3.1; 4A_345/2007 du 8 janvier 

2008 consid. 2.4.3; 4C.170/2004 du 27 août 2004, consid. 2.1). 

Afin que les parties puissent se représenter les intérêts en jeu, le congé doit être 

motivé sur demande (art. 271 al. 2 CO; ATF 132 III 737 consid. 3.4.2). Le bail-

leur est lié par les motifs qu'il a donnés et peut tout au plus les préciser (arrêt du 

Tribunal fédéral 4C.61/2005 consid. 4.3.2 = SJ 2006 I, page 34; arrêt du Tribunal 

fédéral 4C.131/2003 consid. 3.1 = MP 2004, p. 55). 

Le bailleur, qui envisage d'entreprendre, selon des critères de construction techni-

ques et économiques appropriés, de vastes travaux d'assainissement limitant 

considérablement la possibilité d'utiliser les locaux loués, se trouve dans la néces-

sité de faire évacuer les lieux; c'est pourquoi la résiliation du contrat de bail ne 

contrevient pas aux règles de la bonne foi (ATF 135 III 112, consid. 4).  

Dans le cas d'une telle résiliation, il a été jugé que le congé doit également être an-

nulé en raison de son caractère abusif si le projet de construction ou de transfor-

mation est objectivement impossible, notamment s'il est certain qu'il se heurtera à 

un refus d'autorisation de la part des autorités administratives compétentes (arrêt 

du Tribunal fédéral 4P.274/2004 du 24 mars 2005, consid. 3.3; BARBEY, Protec-

tion contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux, 

n° 211, p. 179; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, adaptation française du Svit-

Kommentar Mietrecht, sous le Droit suisse du bail à loyer, Schulthess 2011, 

n° 40a ad art. 271 CO), ce qu'il incombe au locataire de prouver. 

La validité d'un congé donné en raison de la volonté du bailleur de procéder à de 

lourds travaux de rénovation n'est pas subordonnée à l'obtention préalable des 

autorisations administratives nécessaires à la réalisation des travaux (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_518/2010 du 16 décembre 2010, consid. 2.6.). 

Le congé est cependant abusif si le projet du bailleur d'entreprendre des rénova-

tions ne présente pas de réalité tangible (arrêt du Tribunal fédéral 4A_425/2009 

du 11 novembre 2009, consid. 3.2.2.). 

4.2. Selon l'art. 271a al. 1 let. a CO, parmi d'autres cas spécialement énumérés par 
cette disposition, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur parce 

que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail. La 

communication des griefs par le locataire n'est soumise à aucune condition for-

melle. Elle peut résulter d'écrits ou avoir été faite oralement au bailleur ou à ses 

représentants (CONOD, in Droit du bail à loyer, éd. BOHNET/MONTINI, Bâle 2010, 

n° 8 ad art. 271a CO).  

Cette disposition vise à permettre au locataire d'exercer librement ses droits - par 

exemple, refuser des travaux qui ne peuvent pas raisonnablement lui être imposés 

conformément à l'art. 260 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_442/2011 du 

25 novembre 2011;BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n° 11 ad art. 271a 

CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, n° 5.2.3 p. 740) - sans avoir à craindre un 

congé en représailles. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de 

- 15/20 - 

 

 

C/18584/2011 

cause à effet entre la prétention qu'il a élevée et la résiliation. Cette preuve peut 

résulter d'une grande vraisemblance et d'indices suffisants (CONOD, op. cit., n° 12 

ad art. 271a CO). La preuve de la mauvaise foi du locataire incombe au bailleur 

(BURKHALTER et alii, op. cit., n° 14 ad art. 271a CO; LACHAT, op. cit., n° 5.2.5 

p. 741). 

Le bailleur a le droit d'apporter la contre-preuve en démontrant que le congé 

répond à un autre motif. Le juge constate alors le véritable motif du congé selon 

l'impression objective qui résulte de toutes les circonstances; le congé-représailles 

est d'autant plus vraisemblable qu'il survient plus rapidement après que le loca-

taire a élevé une prétention (arrêt du Tribunal fédéral 4A_442/2011 du 

25 novembre 2011; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n° 13 ad art. 271a 

CO; LACHAT, op. cit., n° 5.2.4 p. 740/741, avec références à d'autres auteurs). 

4.3. En vertu de l'art. 259a al. 1 let. a CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la 
chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remé-

dier à ses frais ou lorsqu'il est empêché d'user de la chose conformément au con-

trat, le locataire peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose, à 

savoir par exemple la suppression des nuisances et la réparation des parties de la 

chose louée qui sont endommagées. 

4.4. En l'espèce, la résiliation a été notifiée le 5 août 2011, soit quelques jours 
après les derniers échanges de courriers électroniques entre les locataires et la 

représentante désignée par les bailleurs. 

Elle suit également de quelques semaines les échanges de courriers électroniques 

qui ont eu lieu entre les locataires et la régie entre les mois de mars et mai 2011, 

dans le cadre desquels les premiers ont fait valoir des plaintes liées à des nui-

sances et des dégâts subis dans le cadre de la jouissance de la chose louée, du fait 

des travaux exécutés sur le fonds voisin. On peut sans conteste considérer que les 

locataires ont ainsi fait valoir de bonne foi certains droits, ce d’autant plus que la 

régie a reconnu les nuisances. 

Peu importe, par contre, au regard de l'art. 271a al. 1 let. a CO que les bailleurs 

n'aient pas apporté de solution aux différentes plaintes, ni contesté le droit des 

locataires de se plaindre des nuisances subies, dans la mesure où celles-ci ont été 

reconnues par la régie dans la correspondance et que la preuve de la mauvaise foi 

des locataires n'a pas été apportée. 

Reste à vérifier si les bailleurs ont apporté la contre-preuve du lien de causalité 

entre le congé et les différentes demandes des locataires, en justifiant d'un besoin 

sérieux invoqué à l'appui du congé.  

4.5. Le besoin invoqué est la volonté des bailleurs de démolir la villa pour y faire 
construire deux nouveaux immeubles et valoriser ainsi leur parcelle. 

Les appelants considèrent que le congé a en tous les cas été donné contrairement 

aux règles de la bonne foi, dans la mesure où le projet des bailleurs ne paraît pas 

- 16/20 - 

 

 

C/18584/2011 

avoir de caractère concret. Ils allèguent que le projet se trouvait à l'état d'ébauche 

lors de la notification du congé, que les plans n'ont été établis que 

postérieurement, en novembre 2011, que la demande d'autorisation de construire 

n'avait pas encore été déposée lors des plaidoiries finales de première instance. Il 

n'était pas possible de prouver que les travaux pourraient être réalisés, alors que 

contrairement au cas de figure de l'arrêt 4A_518/2010, il s'agissait de travaux de 

démolition totale d'une villa pour y construire deux immeubles et non pas de tra-

vaux de rénovation. Les plans produits par les bailleurs ne mentionnaient même 

pas les gabarits de construction et ne contenaient ni le plan du premier étage, ni 

celui de l'attique, et ne comportaient aucune cote précise. La défense des droits 

des locataires était impossible avec l'admission systématique des congés donnés 

en vue d'un projet immobilier sans tenir compte de l'état d'avancement et de con-

crétisation des projets, les bailleurs pouvant se contenter de faire état d'une simple 

idée pour valider le congé. 

Pour justifier le retard pris à concrétiser leur projet par la production de plans plus 

élaborés notamment, les bailleurs ont invoqué le dépôt du PL 10891 qui leur per-

mettait d'envisager une augmentation de la surface constructible des immeubles 

projetés. La réalité du dépôt de ce projet de loi en cours de procédure, ainsi que de 

sa votation fin 2012 est incontestable, comme le fait que les plans initiaux 

devaient être modifiés en conséquence. Les bailleurs ont produit des plans confiés 

à un architecte dans ce sens, établis le 7 mars 2013, lors des plaidoiries écrites du 

15 avril 2013. Le fait que ces plans soient encore incomplets ne rend pas leur pro-

jet invraisemblable ni sans aucune réalité tangible. En outre, le fait de n'avoir pas 

encore déposé de dossier de demande d'autorisation s'explique par le caractère 

encore incomplet des plans au 7 mars 2013, et celui de n'être pas en possession 

d'une autorisation ne peut pas être sanctionné, au vu de la jurisprudence citée plus 

haut.  

En outre, ainsi que l'a retenu le Tribunal, la parcelle litigieuse se trouve dans un 

quartier amené à se développer en matière de construction d'immeubles, ce qui est 

corroboré par les constructions entreprises sur les deux parcelles voisines, suite à 

la délivrance d'autorisations en 2008 et 2009 déjà.  

Au vu de ce qui précède, on ne peut considérer, comme le soutiennent les appe-

lants, que l'admission du motif du congé se fonde sur une simple idée des bailleurs 

lors de la notification du congé. Leur volonté initiale, manifestée lors de la notifi-

cation du congé a été confortée par leur comportement ultérieur en procédure. Les 

circonstances familiales des bailleurs établies au cours de la procédure permettent 

également de comprendre pour quelles raisons ces derniers n'ont pas pu entre-

prendre de démarche en vue d’un projet immobilier avant le mois de mai 2011 au 

minimum. 

Ainsi au vu de l'ensemble des circonstances, il apparaît que le motif invoqué à 

l'appui du congé présente un caractère sérieux. Il ne s'agit donc pas d'un congé-

représailles, ni contraire aux règles de la bonne foi. 

- 17/20 - 

 

 

C/18584/2011 

Partant, le congé devait être validé, le jugement entrepris sera confirmé sur ce 

point. 

5. Les appelants contestent encore la durée de la prolongation de bail qui leur a été 
accordée par le Tribunal, notamment parce qu'il n'aurait pas tenu compte de la 

pénurie, ni sollicité de leur part la production de justificatifs supplémentaires de 

leurs recherches de solution de relogement, effectuées notamment par inscription 

sur des sites immobiliers et n'aurait pas tenu compte comme il l'aurait dû des 

investissements importants qu'ils avaient allégués avoir fait, sans avoir été contre-

dits, pour rénover la villa. 

5.1. Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolon-
gation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences 

pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Dans la pesée des intérêts, la 

loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le 

contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties, 

ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou 

alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et 

locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). La pesée des intérêts en fonction de cette 

liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle 

prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à 

adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le loca-

taire (ATF 116 II 446 consid. 3b). 

La détermination de la durée de la prolongation en fonction des critères précités 

relève du pouvoir d'appréciation du juge. Celui-ci doit tenir compte du but de la 

disposition qui est de donner un temps au locataire pour trouver une solution de 

remplacement, et procéder à une pesée des intérêts en présence (ATF 125 III 226 

consid. 4b). A cet égard, il appartient au locataire d'entreprendre ce que l'on peut 

attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, notamment en 

déployant des efforts pour se reloger (ATF 116 II 446 consid. 3a). S'agissant des 

conséquences pénibles, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la rési-

liation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles 

seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhé-

rentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement 

différées, en cas de prolongation de contrat; une telle prolongation fondée sur ce 

motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atté-

nuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur pré-

sentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197, consid. 3a; 

102 II 2054). 

Pour déterminer la durée de la prolongation du bail, le juge dispose d'un large 

pouvoir d'appréciation (ATF 135 III 123 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b; 

MP 204, p. 107 consid. 2b; LACHAT, op. cit., p. 782). Il doit donc se laisser guider 

par les règles de l'équité (art. 4 CC). 

- 18/20 - 

 

 

C/18584/2011 

Pour un bail de locaux d'habitation, la prolongation maximale est de quatre ans. 

Dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent être accordées (art. 272 b 

al. 1 CO). 

Dans son appréciation globale, en équité, des circonstances de la cause, le juge 

doit également examiner les efforts déployés par le locataire pour tenter de se 

reloger. Cette exigence est avant tout posée pour la seconde prolongation de bail. 

Elle peut toutefois être prise en compte dans le cadre d'une procédure de première 

prolongation, surtout si le locataire a disposé d'un temps relativement long entre la 

notification du congé et l'échéance pour laquelle il a été donné. On considère en 

effet que le locataire ne doit pas rester inactif. Il doit se mettre en quête d'une 

solution plus ou moins équivalente (ATF 125 III 226 consid. 4c; 116 II 446 

consid. 3a; LACHAT, op. cit., p. 782; WEBER, Commentaire bâlois du Code des 

obligations, n° 13 ad art. 272). 

Procéder par deux prolongations successives se justifie lorsqu'il existe une incerti-

tude caractérisée sur la situation à la fin de la première période de prolongation 

(HIGI, Zürcher Kommentar, n
os

 35-36 ad art. 272b CO; LACHAT, op. cit., p.783). 

Le Tribunal fédéral a admis la nécessité de procéder par cette voie dans un cas où 

un projet se heurterait à une vive résistance et qu'il y avait donc la plus grande 

incertitude sur le moment où l'autorisation d'ouvrir le chantier serait donnée (arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_621/2009 du 25 février 2010, consid. 2.4.2.). 

5.2. Sauf s'il obtient l'accord écrit du bailleur, le locataire ne peut entreprendre des 
travaux de rénovation ou de modification des locaux (art. 260a al. 1 CO). Cette 

disposition est de droit absolument impératif, de sorte qu'il ne peut y être dérogé 

ni en faveur du bailleur, ni en faveur du locataire (LACHAT, op. cit., p. 827). 

5.3. En l'espèce, le Tribunal a pris en considération les éléments précisés par la loi 
et la jurisprudence dans le cadre de la pesée des intérêts effectuée pour trancher de 

la prolongation de bail. 

Il a dûment rappelé qu'il fallait tenir compte de la pénurie, tout en considérant que 

la situation financière favorable des locataires devait leur permettre de trouver un 

logement sans grande difficulté. Il est vrai que du fait de la pénurie, il est plus dif-

ficile de trouver un objet comparable à la villa litigieuse. Mais il est vrai égale-

ment qu'à situation de pénurie égale, les locataires qui bénéficient conjointement 

de revenus importants, se verront certainement privilégiés par les régies pour 

l'attribution d'un logement qui les intéresse. 

A______ elle-même a admis en audience que les locataires avaient renoncé à faire 

des démarches en vue de trouver une solution de relogement. Dès lors, c'est à bon 

droit que le Tribunal a retenu la passivité des locataires à ce sujet. 

Enfin, la question de l'amortissement des travaux de rénovation entrepris sans 

autorisation écrite par les locataires n'avait pas non plus à être prise en considé-

ration par les premiers juges. En effet, les locataires ont admis n'être pas en pos-

session d'une autorisation écrite. De plus, quand bien même ils s'étaient engagés à 

- 19/20 - 

 

 

C/18584/2011 

prouver par pièces leurs investissements, dans leurs écritures et en audience, les 

locataires n'ont produit aucun justificatif y relatif. 

Ainsi, la prolongation concédée par le Tribunal, à savoir une première prolon-

gation d'un an et trois mois, tient compte de toutes les circonstances pertinentes du 

cas d'espèce, y compris du caractère d'incertitude quant à la date potentielle de 

commencement des travaux. 

Le jugement pourra donc également être confirmé sur ce point. 

6. A teneur de l'art. 22 al.1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC. 

7. La valeur litigieuse, déterminée au considérant 1.3. ci-dessus, est supérieure à 
15'000 fr., de sorte que le recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral peut 

être interjeté contre la présente décision (art. 74 al. 1 let. a LTF). 

* * * * * 

- 20/20 - 

 

 

C/18584/2011 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 6 juin 2013 par A______ et B______ contre le 

jugement JTBL/450/2013, rendu le Tribunal des baux et loyers le 3 mai 2013 dans la 

cause C/18584/2011-5-OSB. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Elena SAMPEDRO et Monsieur Laurent 

RIEBEN, juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Serge PATEK, juges 

assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

  

La présidente : 

Sylvie DROIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 7.