# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ff82a628-b380-5d90-a11c-0023330a4724
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-09-23
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 1. Kammer 23.09.2008 U 2008 71
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_001_U-2008-71_2008-09-23.pdf

## Full Text

U 08 71
2. Kammer 

URTEIL
vom 23. September 2008

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

1. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 25. März 2008, eingetragen im 

Grundbuch am 2. April 2008, erwarb … in … 290/1000 Miteigentum an der 

Liegenschaft Parzelle Nr. 822 mit Sonderrecht an einer 5 ½ Zimmerwohnung 

samt 2 Autoabstellplätzen in der Gemeinde Zuoz. Dem Erwerbsbeleg des 

Grundbuchamtes waren eine Kopie der Aufenthaltsbewilligung B für die 

Gemeinde Zuoz sowie eine Wohnsitzbescheinigung derselben Gemeinde 

beigefügt. Ebenso bestätigte die Käuferin, sich mit der Absicht des dauernden 

Verbleibens in Zuoz aufzuhalten sowie das Grundstück nicht auf Rechnung 

einer Person zum Ausland zu erwerben.

Auf entsprechende Anzeige eines Miteigentümers hin wurde das kantonale 

Grundbuchinspektorat und Handelsregister (GIHA) als kantonale 

Bewilligungsbehörde tätig. In Kenntnis der Stellungnahme von … zum Vorhalt 

sowie nach Einholung einer telefonischen Auskunft bei der Verwalterin und 

Hauswartin stellte das Amt mit Verfügung vom 19. Juni 2008 fest, dass der 

Kauf bewilligungspflichtig sei (Ziff. 1) und dass die Bewilligung verweigert 

werde (Ziff. 2). Ferner wurde der Eigentümerin Frist zum (freiwilligen) Verkauf 

angesetzt (Ziff. 3).

2. Dagegen liess … beim Verwaltungsgericht am 20. August 2008 frist- und 

formgerecht Beschwerde erheben, im Wesentlichen mit den Anträgen um 

Aufhebung der angefochtenen Verfügung sowie um gerichtliche Feststellung 

der Nichtbewilligungspflicht des Wohnungserwerbs.

3. Das kantonale Grundbuchinspektorat und Handelsregister beantragte die 

Abweisung der Beschwerde.

Auf die Darlegungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit 

erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist die Verfügung vom 19. Juni 2008 betreffend 

Feststellung der Bewilligungspflicht für den Grundstückerwerb durch 

Personen im Ausland mit welcher die Beschwerdegegnerin den Erwerb der 5 

½ Zimmerwohnung samt 2 Autoeinstellplätzen in der Gemeinde Zuoz als 

bewilligungspflichtig festgestellt (Ziff. 1) und gleichzeitig die Bewilligung dazu 

verweigert hat (Ziff. 2). Sodann wurde darin der Beschwerdeführerin Frist zum 

„freiwilligen“ Verkauf gesetzt.

2. Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführerin über eine gültige 

Aufenthaltsbewilligung B in Zuoz verfügt, dort ordnungsgemäss angemeldet 

ist und ihre Steuern bezahlt. Streitig ist demgegenüber, ob die 

Beschwerdeführerin zivilrechtlichen Wohnsitz in der Schweiz hat. Weil für die 

selbständige Feststellung des zivilrechtlichen Wohnsitzes allein der 

Zivilrichter zuständig ist, ist im vorliegenden Verfahren lediglich indirekt. d.h. 

vorfrageweise festzustellen, ob sie die Voraussetzungen des 

Wohnsitzbegriffs von Art. 23 ff. ZGB erfüllt.

3. a) Gemäss Art. 23 Abs. 1 ZGB befindet sich der Wohnsitz einer Person an dem 

Orte, an welchem sie sich mit der Absicht des dauernden Verbleibens aufhält 

(Art. 23 Abs. 1 ZGB). Er setzt demnach objektiv den physischen Aufenthalt 

und subjektiv die Absicht des dauernden Verbleibens voraus; letztere ist nur 

soweit von Bedeutung, als sie nach aussen erkennbar ist (BGE 127 V 238 E. 

1 mit Hinweisen, 125 V 78 E. 2a; Brückner, Das Personenrecht des ZGB, 

Zürich 2000, Rz. 320; A. Bucher, Natürliche Personen und 

Persönlichkeitsschutz, 3. Aufl., Basel 1999, Rz. 360; A. Bucher, Berner 

Kommentar, Bern 1976, N 8 zu Art. 23 ZGB; Staehelin, a.a.O., N 5 zu Art. 23). 

Massgebend ist somit der Ort, wo sich der Mittelpunkt der 

Lebensbeziehungen befindet (BGE 127 V 238 E. 1, 125 V 77 E. 2a, 125 III 

102 E. 3, je mit Hinweisen; Brückner, a.a.O., Rz. 318; A. Bucher, a.a.O., Rz. 

360 sowie 373 ff.; Staehelin, a.a.O., N 5 zu Art. 23). Der Lebensmittelpunkt 

befindet sich im Normalfall am Wohnort, d.h. wo man schläft, die Freizeit 

verbringt und wo sich die persönlichen Effekten befinden, wo man 

üblicherweise einen Telefonanschluss und eine Postadresse hat (Brückner, 

a.a.O., Rz. 319 und 322; A. Bucher, a.a.O., Rz. 364 f.; Hausheer/Aebi-Müller, 

Das Personenrecht des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Bern 1999, Rz. 

09.28; Staehelin, a.a.O., N 6 zu Art. 23). Die nach aussen erkennbare Absicht 

muss auf einen dauernden - d.h. im Sinne von "bis auf Weiteres" - Aufenthalt 

ausgerichtet sein (Brückner, a.a.O., Rz. 328; A. Bucher, a.a.O., Rz. 361 sowie 

370 ff.; A. Bucher, a.a.O., N 22 zu Art. 23; Hausheer/Aebi-Müller, a.a.O., Rz. 

09.29; Staehelin, a.a.O., N 8 zu Art. 23). Staehelin postuliert diesbezüglich 

eine Mindestdauer von einem Jahr (a.a.O., N 8 zu Art. 23 mit Hinweisen). 

Allerdings schliesst die Absicht, einen Ort später wieder zu verlassen, einen 

Wohnsitz nicht aus (BGE 127 V 241 E. 2c, 125 III 102 E. 3; A. Bucher, a.a.O., 

N 22 f. zu Art. 23 ZGB; Staehelin, a.a.O., N 8 zu Art. 23). Bei verheirateten 

Personen bestimmt sich der Wohnsitz gesondert für jeden Ehegatten (A. 

Bucher, a.a.O., Rz. 377; Hausheer/Aebi-Müller, a.a.O., Rz. 09.57; Staehelin, 

a.a.O., N 10 zu Art. 23); so etwa bei Ehegatten, die sich infolge faktischer 

Trennung nicht mehr regelmässig sehen (Brückner, a.a.O., Rz. 363). Bei 

Wochenaufenthaltern mit Familie wird der Arbeitsort zum Wohnsitz, wenn die 

Familie bloss noch in grossen oder unregelmässigen Abständen besucht wird 

(Staehelin, a.a.O., N 11 zu Art. 23; vgl. auch A. Bucher, a.a.O., Rz. 376). Bei 

Ausländern mit Aufenthaltsbewilligung liegt der Wohnsitz in der Schweiz, 

selbst wenn die Person jedes Jahr nach Hause reist (A. Bucher, a.a.O., N 38 

zu Art. 23 ZGB; Staehelin, a.a.O., N 17 zu Art. 23). Nicht massgeblich, 

sondern nur Indizien für die Beurteilung der Wohnsitzfrage sind die 

Anmeldung und Hinterlegung der Schriften, die Ausübung der politischen 

Rechte, die Bezahlung der Steuern, fremdenpolizeiliche Bewilligungen sowie 

die Gründe, die zur Wahl eines bestimmten Wohnsitzes veranlassen (BGE 

129 V 79 E. 5.2, 127 V 241 E. 2c, 125 III 101 E. 3, 125 V 78 E. 2a, je mit 

Hinweisen; A. Bucher, a.a.O., Rz. 365 und 375; A. Bucher, a.a.O., N 25 ff. und 

35 ff. zu Art. 23 ZGB; Hausheer/Aebi-Müller, a.a.O., Rz. 09.28; Staehelin, 

a.a.O., N 23 f. zu Art. 23). 

b) Die Frage, wann eine Person mit Wohnsitz im Ausland ihren ausländischen 

Wohnsitz aufgegeben hat, richtet sich analog nach Art. 20 Abs. 1 lit. a IPRG; 

dies ist der Fall, wenn sie den Ort des bisherigen Lebensmittelpunktes definitiv 

verlassen hat, wobei unerheblich ist, ob nach dem ausländischen Recht der 

ausländische Wohnsitz noch weiter besteht (BGE 96 I 395 E. 4d, 87 II 9 E. 2, 

74 III 18; A. Bucher, a.a.O., N 34 ff., insbesondere N 37 zu Art. 24 ZGB; 

Staehelin, a.a.O., N 8 zu Art. 24). Die Aufgabe des einmal begründeten 

Wohnsitzes ist im internationalen Verhältnis wesentlich einfacher als im 

innerstaatlichen (BGE 119 II 169 E. 2b). Sie ist auch dann anzunehmen, wenn 

die Person zwar weiterhin einen ausländischen Wohnsitz hat, die 

Beziehungen dazu jedoch stark gelockert erscheinen (Hausheer/Aebi-Müller, 

a.a.O., Rz. 09.51; in diesem Sinne auch schon A. Bucher, a.a.O., N 37 zu Art. 

24 ZGB).

4. a) Die Beschwerdeführerin rügt mit ihren Überlegungen eine Verletzung des 

rechtlichen Gehörs im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV. So stellt sie sich damit auf 

den Standpunkt, dass die Vorinstanz in Missachtung von Art. 22 Abs. 1 BewG 

und Art. 11 VRG den Sachverhalt trotz entsprechender Vorbringen und 

Akteneinlagen (z.B. ärztliche Atteste, etc.) nicht hinreichend von Amtes wegen 

abgeklärt habe und sich zudem in der angefochtenen Verfügung auch nicht 

rechtsgenüglich mit den ins Recht gelegten Akteneinlagen (ärztliche 

Zeugnisse, Verkaufsvertrag Haus Mailand, Schulplan) auseinandergesetzt 

habe. Ihr Einwand trifft zu.

b) So sind seitens der Vorinstanz keinerlei Erhebungen hinsichtlich der von der 

Beschwerdeführerin zur Stützung ihrer Begehren vorgebrachten 

gesundheitlichen Überlegungen gemacht worden. Auch hinsichtlich der 

konkreten Nutzung stützt sich die Vorinstanz auf das in einer Aktennotiz - und 

nicht in einem auch nur den minimalsten Anforderungen einer 

Zeugenbefragung (vgl. Art. 12 VRG) genügenden Protokoll - festgehaltene 

Ergebnis eines Telefongespräches mit der Hauswartin. Ebenso wenig ist der 

Beschwerdeführerin sodann Gelegenheit geboten worden, sich zum Ergebnis 

dieses letztlich allein ausschlaggebenden Telefonsgespräches zu äussern. 

Weshalb den Ausführungen der telefonisch befragten Hauswartin mehr 

Gewicht zukommen soll, als den Darlegungen der Beschwerdeführerin wird 

nicht dargetan. Auf deren Darstellung der sich aufgrund des Kaufes der 

Wohnung geänderten, längeren Aufenthalte in der Schweiz, ihrer 

Wohnsituation (Umbauvorhaben nach Kauf), der gewandelten Intentionen 

hinsichtlich ihrer Lebenssituation ist vor Erlass der angefochtenen Verfügung 

ebenso wenig nachgegangen worden, wie der letztlich damit geltend 

gemachten möglichen Lockerung der Beziehungen zu ihrem vormaligen 

ausländischen Wohnsitz. Diese Prüfung und damit einhergehende 

Abklärungen und Beweiserhebungen sind jedoch für die vorfrageweise 

Beurteilung des zivilrechtlichen Wohnsitzes i.S. von Art. 23 ff. ZGB von 

Bedeutung, wobei diese unter Beachtung des rechtlichen Gehörs von der 

Vorinstanz durchzuführen sind. 

c) Damit ist bereits gesagt, dass die Verfügung vor Art. 29 Abs. 2 BV nicht 

standzuhalten vermag, weshalb sie denn auch aufzuheben ist. Die Vorinstanz 

wird nicht umhin kommen, in Anwendung von Art. 22 Abs. 1 BewG und Art. 

11 ff. VRG den Sachverhalt hinsichtlich der Wohn- und Lebenssituation der 

Beschwerdeführerin und unter Einbezug deren Vorbringen (Art. 15 ff. VRG) in 

rechtsgenüglicher Art und Weise zu ermitteln und zu prüfen. Die Beschwerde 

ist daher gutzuheissen, die angefochtene Verfügung aufzuheben und die 

Angelegenheit zu weiteren Abklärungen im Sinne der Erwägungen an die 

Vorinstanz zurückgewiesen.

5. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des 

Beschwerdegegners, welcher der obsiegenden Beschwerdeführerin alle 

durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen hat 

(Art. 78 Abs. 1 VRG). Die mit der eingereichten Honorarnote geltend 

gemachte Parteientschädigung von Fr. 4'652.30 ist unter Anwendung des in 

Graubünden zur Anwendung gelangenden max. Stundensansatzes (Fr. 240.-

-) sowie unter Abzug der geltend gemachten Kosten für das vorinstanzliche 

Verfahren (2 Std. Aufwand im Einspracheverfahren, Verfahrenskosten GBI: 

Fr. 500.--) zu reduzieren. Als notwendige Kosten akzeptiert werden die 

geltend gemachten Spesen, der Aufwand im vorliegenden 

Beschwerdeverfahren (12.10 Std. zu Fr. 240.--) zzgl. MWST. Die 

Parteientschädigung beläuft sich entsprechend auf Fr. 3'178.50 (inkl. MWST).

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, die angefochtene Verfügung aufgehoben 

und die Angelegenheit zu weiteren Abklärungen im Sinne der Erwägungen an 

den Beschwerdegegner zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 176.--

zusammen Fr. 1'676.--

gehen zulasten des Kantons Graubünden (GIHA) und sind innert 30 Tagen seit 

Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen. 

3. Der Kanton Graubünden (GIHA) hat … eine Parteientschädigung von Fr. 

3'178.50 (inkl. MWST) zu bezahlen.