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**Case Identifier:** 796dc10d-4375-5999-b31c-1ec3b2129fb3
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-01-13
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 13.01.2014 C/9614/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-9614-2011_2014-01-13.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 15.01.2014. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/9614/2011 ACJC/27/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 13 JANVIER 2014 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié 87, rue B______, ______ (GE), appelant, comparant par 
l'ASLOCA, 12, rue du Lac, case postale 6150, 1211 Genève 6 en les bureaux de 

laquelle il fait élection de domicile, 

 

et 

 

SOCIETE IMMOBILIERE B______ 85 SA, ayant son siège 85, rue B______, 
______ (GE), intimée, comparant par Me Pierre Banna, avocat, rue Verdaine 15, 1204 

Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes. 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/1295/2012 du 13 novembre 2012 et notifié aux parties par plis 
du 20 novembre 2012, le Tribunal des baux et loyers a constaté (1) que A______ 

n'était pas titulaire d'un contrat de bail à loyer portant sur l'appartement de 4 

pièces qu'il occupait au 5
ème

 étage de l'immeuble sis 87, rue B______ à C______ 

(Genève) et (2) débouté les parties de toute autres conclusions. 

En substance, les premiers juges ont retenu que, bien que la bailleresse ait toléré la 

présence de A______ sans protestation jusqu'en 2010 et accepté la sous-location 

des locaux, l'attitude de celle-ci ne pouvait pas être comprise comme la 

manifestation de volonté de conclure un bail directement avec A______; ce 

dernier s'était toujours présenté auprès de la régie comme étant l'occupant de 

l'appartement de D______, locataire principal, et payait le loyer au nom de ce 

dernier; tous les courriers de la régie étaient adressés à D______; la présence du 

nom de A______ sur les plaquettes de la boîte aux lettres et le versement sur son 

compte de certains montants ne suffisaient pas pour conclure à un transfert du bail 

à son nom, que la bailleresse a toujours refusé; aucune promesse d'un tel transfert 

ne lui avait été faite par les employés de la régie. Ces circonstances excluaient de 

retenir l'existence d'un bail tacite en faveur de A______. 

B. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 18 décembre 2012, A______ (ci-
après : l'appelant) a formé appel contre ce jugement, dont il a sollicité l'annulation, 

cela fait la constatation de l'existence d'un contrat de bail à loyer portant sur la 

location de l'appartement de 4 pièces au 5
ème

 étage de l'immeuble sis 87, rue 

B______ à C______, le liant à la SI B______ 85 SA et le déboutement de cette 

dernière de toutes autres ou contraires conclusions. 

Il conteste les faits tels que retenus par les premiers juges; en effet, la bailleresse 

avait admis sa qualité de locataire, qui découlait notamment de la très longue 

durée du bail, de son nom apposé seul, sans mention de D______, sur les pla-

quettes de la boîte aux lettres et de la porte palière, de la remise en ses mains par 

la régie des nouvelles clés de l'appartement et du versement par celle-ci des soldes 

de la provision pour chauffage et eau chaude, depuis 2008, sur son compte privé; 

il bénéficiait du traitement usuellement accordé à un locataire. 

Sa longue occupation du logement pendant plus de vingt ans et le fait d'acquitter 

le loyer directement en faveur de la régie au moyen des bulletins de versement 

remis en ses mains démontraient encore l'existence d'un bail tacite convenu entre 

les parties. 

C. Dans sa réponse du 25 janvier 2013, SOCIETE IMMOBILIERE B______ 85 SA 
(ci-après : la bailleresse ou l'intimée) a conclu au rejet de l'appel, au déboutement 

de l'appelant et à la confirmation du jugement entrepris. 

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Elle soulevait qu'il résultait des propres déclarations de l'appelant qu'il se présen-

tait à la régie comme l'occupant de l'appartement de D______, qu'il payait les 

loyers au nom de ce dernier et qu'il ouvrait ses courriers; il se considérait lui-

même comme étant sous-locataire du logement et avait exprimé à plusieurs repri-

ses à la régie son souhait de reprendre le bail à son nom, ce qui excluait tout indi-

ce en faveur d'un bail tacite. 

Les décomptes de chauffage et d'eau chaude avaient été adressés à D______ c/o 

A______; la régie avait acquis la certitude, lors de l'audience du 19 juin 2012 

seulement, que le bénéficiaire des coordonnées bancaires en sa possession pour 

les remboursements des provisions était l'appelant, dites coordonnées pouvant être 

transmises par téléphone; au regard du contexte, l'appelant ne pouvait déduire de 

ces versements sur son compte privé la volonté de la bailleresse de transférer le 

bail à son nom. 

Le Tribunal avait donc parfaitement appréhendé les faits de la cause. Pour le sur-

plus, l'intimée a fait sienne l'argumentation des premiers juges. 

D. Les parties ont été avisées le 30 janvier 2013 de la mise en délibération de la 
cause. 

E. Les éléments suivants sont ressortis de la procédure : 

a. Selon contrat du 26 mai 1981, D______, en qualité de locataire, et SI LA 
B______ 85 SA, en qualité de bailleresse, ont conclu un bail à loyer portant sur la 

location d’un appartement de 4 pièces n° 54 au 5
ème

 étage de l'immeuble sis 87, 

rue B______ à Genève. 

Le bail était conclu pour une durée initiale de trois ans, qui a débuté le 1
er

 juin 

1981 pour se terminer le 31 mai 1984, puis s'est ensuite tacitement renouvelé. 

Il ressort des bulletins de versement produits dans la procédure que le loyer et les 

charges ont été fixés en dernier lieu à 707 fr. par mois. 

b. SOCIETE IMMOBILIERE B______ 85 SA a acquis la propriété de l'immeuble 
avec effet au 1

er
 juillet 2006. 

Ce changement de bailleresse, accompagné de celui de la gérance, a été annoncé 

par la nouvelle gérante, E______ AG, (ci-après : la régie) par courrier du 15 août 

2006 adressé à D______, valant avenant au bail. 

c. Le 19 septembre 2006, l’ASLOCA est intervenue auprès de la régie comme 
réprésentante de A______. Elle indiquait que ce dernier «pour le compte de 

Monsieur D______» lui avait transmis des bulletins de versement comportant un 

montant de loyer erroné; elle sollicitait l'envoi de nouveaux bulletins rectifiés. 

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d. Par réponse du 27 septembre 2006, la régie a informé l'ASLOCA qu'elle avait 
envoyé au locataire de nouveaux bulletins de versement rectifiés au montant de 

707 fr.  

e. Par courrier du 4 novembre 2010 adressé à D______ c/o A______ à l'adresse 
des locaux loués, la régie a demandé que lui soit confirmé que l'appartement était 

toujours sous-loué et, dans l'affirmative, qu'une copie du contrat de sous-location 

lui soit remise. 

f. Restée sans réponse, la régie a indiqué, par courrier recommandé du 
13 décembre 2010 adressé à D______ c/o A______, refuser la sous-location et 

solliciter la réintégration du logement d'ici le 12 janvier 2011. 

Le courrier a atteint son destinataire et a été distribué par la Poste le 16 décembre 

2010. 

g. Répondant à cette correspondance, A______ a informé la régie, par courrier du 
20 décembre 2010, que D______ avait quitté l'appartement depuis plus de vingt 

ans et n'y vivait plus. Il précisait acquitter le loyer en son nom propre et qu'il était 

devenu colocataire de l'appartement, par actes concluants. 

h. Par courriers recommandés du 16 février 2011, adressés séparément à D______ 
et à son épouse F______ c/o A______, la régie a rappelé que toute sous-location 

devait être temporaire et ne pouvait conduire à une substitution de locataire contre 

la volonté de la bailleresse; la sous-location était refusée et un ultime délai de 30 

jours leur était fixé pour réintégrer l'appartement ou résilier le bail, sous menace 

de résiliation immédiate du contrat selon l'art. 257f al. 3 CO.  

Les deux courriers ont atteint leur destinataire et ont été distribués par la Poste le 

17 février 2011. 

i. Selon avis officiels du 22 mars 2011, adressés séparément à D______ et son 
épouse F______ c/o A______, la régie a résilié le bail du locataire, avec effet 

immédiat, pour le 30 avril 2011, en application de l'art. 257f CO. 

Les deux courriers ont atteint leur destinataire et ont été distribués par la Poste le 

23 mars 2011. 

j. Ces deux congés n'ont été contestés ni par D______ ni par son épouse. 

k. Par courrier du 6 avril 2011, des bulletins de versement, l'un pour le loyer 
d'avril 2011, les autres pour les indemnités pour occupation illicite de mai à 

septembre 2011, ont été adressés par la régie à D______ c/o A______. 

Les bulletins ont également été libellés au nom de D______ c/o A______ 

l. L'appartement n'ayant pas été restitué lors de l'état des lieux de sortie fixé par la 
régie le 2 mai 2011, la bailleresse a agi en revendication à l'encontre de A______ 

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et G______ par requête déposée auprès du Tribunal de première instance le 7 juin 

2011. 

m. Pour sa part, A______ a saisi la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyers le 17 mai 2011 d'une demande en constatation de l'existence d'un 

bail tacite, introduite auprès du Tribunal des baux et loyers le 26 août 2011 après 

l'échec de la tentative préalable de conciliation. 

A l'appui de sa requête, A______ soutenait que la bailleresse était informée du 

départ de la Suisse des époux D______ et F______; elle l'avait admis comme 

locataire de l'appartement et lui adressait des bulletins de versement à son nom, lui 

permettant d'acquitter le loyer; la bailleresse avait donc transféré le bail en sa 

faveur, par actes concluants. 

Il produisait notamment des récépissés de paiement, pour la période 2008 à 2011, 

avec le libellé «D______ c/o A______ - Rue B______ 87 - 1219 C______», ainsi 

que le courrier du 27 septembre 2006 adressé par la régie à l'ASLOCA confirmant 

l'envoi de bulletins de versement rectifiés. 

n. Dans sa réponse du 18 octobre 2011, la bailleresse a conclu à ce qu'il soit 
constaté que A______ n'était pas titulaire d'un contrat de bail sur le logement 

querellé, partant que sa requête était irrecevable. 

Elle relevait que lors de son intervention en 2006, l'ASLOCA avait indiqué se 

constituer pour le compte de A______, mais agir au nom de ce dernier pour le 

compte de D______; elle avait présenté son sociétaire comme un sous-locataire, 

mais non comme un titulaire du contrat de bail; les avis de résiliation avaient été 

retirés par le locataire principal et son épouse et n'avaient pas été contestés; 

A______ n'avait pas non plus protesté contre le courrier du 16 février 2011, 

contrairement à ce qu'il avait fait pour le courrier du 13 décembre 2010. 

Elle concluait à l'irrecevabilité de la demande, faute de compétence matérielle de 

la juridiction en matière de baux et loyers dans un litige opposant le bailleur prin-

cipal au sous-locataire, comme en l'espèce. Au fond, elle contestait que A______ 

soit devenu titulaire du bail : il s'était présenté, en 2006, comme le sous-locataire 

de D______; la régie ne pouvait s'apercevoir que A______ acquittait directement 

le loyer, les bulletins de versement utilisés étant ceux libellés au nom de 

D______; l'indication «D______ c/ A______» avait pour but de s'assurer que les 

bulletins de versement étaient bien acheminés à l'adresse des locaux loués, sans 

retour de la Poste vu que le nom de D______ n'apparaissait plus sur la boîte aux 

lettres; aucun courrier n'avait été adressé par la régie à A______ directement. 

Aucun transfert de bail en faveur de A______ n'avait été consenti par la 

bailleresse; cette dernière, lorsqu'elle avait su que le sous-locataire s'était installé 

définitivement dans les locaux, avait résilié le bail principal, avec effet immédiat, 

au motif d'un transfert de bail déguisé. Cette résiliation n'avait d'ailleurs pas été 

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contestée par le locataire principal, ce qui avait conduit la bailleresse à agir en 

revendication contre A______. Ces éléments confirmaient l'absence de toute 

relation de bail portant sur le logement querellé entre la bailleresse et A______. 

o. Lors de l'audience de débats du Tribunal du 6 mars 2012, A______ a expliqué 
habiter le logement depuis 1991; il s'était présenté à la régie avec D______ pour 

informer cette dernière et avait reçu son accord; toutefois, il n'existait aucune 

confirmation écrite de la régie. En 1993, D______ avait quitté la Suisse; lui-même 

n'avait alors pas informé la régie qu'il habitait le logement en lieu et place de 

D______. A la fin de chaque année, il recevait le décompte chauffage au nom de 

D______; la régie avait refusé de lui verser le montant correspondant au solde de 

ces décomptes, qui appartenait à D______; il avait finalement été convenu que ce 

solde soit défalqué sur le montant du loyer. Il avait contacté la régie pour 

reprendre le bail à son nom; celle-ci lui avait répondu qu'elle ne pouvait rien faire 

sans l'accord de D______; aucune démarche n'avait été faite par écrit. 

Il a indiqué payer les loyers au nom de D______ et ouvrir les courriers qui étaient 

adressés à ce dernier. Lors du changement de propriétaire en 2006, sur demande 

du nouveau propriétaire qui souhaitait connaître les noms de tous les occupants 

des locaux, il avait adressé une photocopie de son passeport et de celui de son 

épouse, sans employer la voie recommandée. A propos de l'envoi des bulletins de 

versement, libellés au montant erroné de 967 fr., il a confirmé avoir ouvert le 

courrier adressé à D______ et avoir protesté auprès de la régie, par le courrier de 

l'ASLOCA du 19 septembre 2006, pour le compte de D______. En 2008, sans 

qu'il en fasse la demande, il avait reçu les bulletins de versement, libellés 

«D______ c/o A______»; la même année, lors du changement des boîtes aux 

lettres, il avait reçu des plaquettes pour la boîte aux lettres et la porte palière à son 

propre nom. Toujours en 2008, lors du changement des portes des appartements, il 

avait été autorisé par la régie à retirer les nouvelles clés auprès de la Poste; de 

nouvelles plaquettes, à son nom, avaient été placardées sur la porte. 

Enfin, il a soutenu que, quelques jours avant la réception du courrier de mise en 

demeure du 16 février 2011, il avait été contacté par «une dame» de la régie, sans 

pouvoir l'identifier; cette dernière l'avait averti qu'il allait recevoir un avis de rési-

liation et qu'il ne devait pas s'inquiéter, la résiliation ayant pour but de mettre 

ensuite le bail à son nom. Lorsqu'il avait réceptionné les avis de résiliation, il 

n'avait pas cherché à atteindre D______. 

H______, administrateur de la bailleresse, a contesté avoir reçu, en 2006, les 

photocopies des passeports de A______ et de son épouse, précisant que le premier 

courrier de la régie du 15 août 2006 avait été adressé à D______. La bailleresse 

avait été informée en 2006, par l'intervention de l'ASLOCA, de ce que A______ 

était sous-locataire et ce n'est que par le courrier du 20 décembre 2010 qu'elle 

avait appris que D______ n'occupait plus le logement et que A______ ne se 

considérait plus comme un sous-locataire. Fin décembre 2010, la sous-location 

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avait été refusée et la réintégration du logement exigée, dès lors que D______ 

n'avait pas répondu au courrier du 4 novembre 2010 le questionnant sur la 

persistance de la sous-location. Il n'avait jamais eu connaissance de l'entretien 

téléphonique de février 2011 entre A______ et la régie à propos de la mise du bail 

à son nom, pareille décision nécessitant qu'il soit consulté au préalable par la 

régie. 

p. Lors de l'audience des débats principaux du 19 juin 2012, deux collaboratrices 
de la régie ont été entendues. 

I______, employée au sein de la régie depuis 2008, a confirmé avoir eu plusieurs 

contacts téléphoniques avec A______ uniquement à propos de la transmission de 

bulletins de versement pour payer les mensualités; ce dernier ne lui avait jamais 

demandé de pouvoir reprendre le bail à son nom et elle ne lui avait jamais 

exprimé de promesses en ce sens. Elle ignorait pour quelle raison les bulletins de 

versement étaient libellés «M. D______ c/o A______»; cet intitulé existait déjà 

lors de sa reprise du dossier en 2008. Pour la régie, A______ et son épouse étaient 

les sous-locataires; elle avait appris par les divers courriers échangés en fin 

d'année 2010 que D______ avait quitté la Suisse, qu'il ne voulait pas réintégrer 

l'appartement et que les époux F______ souhaitaient y rester à long terme. Elle 

n'avait pas annoncé la résiliation du bail par téléphone à A______, ni fait la 

moindre promesse, à ce moment-là, que le bail serait mis à son nom.  

A propos des plaquettes de boîte aux lettres et portes palières, elle a indiqué que, 

usuellement, le nom du sous-locataire apparaissait avec le nom du locataire prin-

cipal; elle ne pouvait expliquer pour quelle raison les plaquettes envoyées par la 

régie l'avaient été sans l'ajout du nom de D______, précisant que les plaquettes 

étaient libellées sur la base des renseignements communiqués par le locataire 

principal. 

J______, directrice au sein de la régie et engagée depuis le mois d'août 2010, a 

confirmé ne jamais avoir eu de contact téléphonique avec A______; elle avait 

décidé de le rencontrer, en janvier 2011, lorsqu'elle avait appris, par le biais des 

courriers échangés, qu'il occupait le logement depuis plus de vingt ans, pour faire 

un état des lieux de la situation; plusieurs options avaient été évoquées lors de cet 

entretien; la résiliation et le départ de A______ était l'une des éventualités 

évoquées, tout comme la conclusion d'un nouveau bail, avec un loyer majoré; elle 

n'avait en revanche émis aucune promesse quant à la possibilité de mettre le bail à 

son nom et avait indiqué devoir se référer aux instructions du propriétaire à ce 

propos. Ce dernier n'avait pas apprécié d'être mis devant le fait accompli et avait 

demandé à la régie d'être ferme et de procéder à la résiliation du contrat de bail; il 

n'avait pas non plus souhaité entrer en matière sur la conclusion d'un nouveau bail 

au nom de A______. 

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Il était usuel, lorsqu'il y avait un sous-locataire, que les plaquettes soient faites au 

seul nom de ce dernier, comme dans le cas de A______. C'était pour cette raison 

également que les bulletins de versement étaient libellés «M. D______ c/o 

A______»; lors de la précédente gérance, A______ était indiqué comme sous-

locataire et c'était dans ce contexte que les plaquettes avaient été établies. Les 

soldes des décomptes chauffage étaient versés sur le compte indiqué par le 

locataire ou le sous-locataire; dans le présent cas, elle avait la certitude que le 

compte qui apparaissait dans le dossier avait été indiqué par A______, précisant 

qu'il arrivait de recevoir de telles coordonnées par téléphone uniquement; elle 

n'avait en revanche jamais vu dans le dossier de photocopie de passeport à l'appui 

d'une demande de plaquettes. 

Lorsque des clés étaient remises à l'occasion de changements de portes, les clés 

étaient remises au résident de l'appartement et il était tout-à-fait possible de don-

ner les clés au sous-locataire. 

Lors de l'audience, la bailleresse a produit les décomptes annuels de chauffage et 

de frais accessoires, portant sur la période du 1
er

 mai 2006 au 30 avril 2011; les 

cinq décomptes sont adressés à «Monsieur D______ c/o A______» et 

mentionnent, sous la rubrique «Locataire», le nom de D______. Figurent 

également sur trois des décomptes un numéro de compte bancaire ouvert auprès 

de la banque K______. Quant à A______, il a produit une photographie des 

plaquettes de la porte palière et de la boîte aux lettres du logement querellé sur 

lesquelles figurent les noms «A______ - G______». 

q. Les parties ont persisté dans leurs précédents développements à l'appui de leurs 
plaidoiries écrites des 11 et 13 juillet 2012. 

EN DROIT 

1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de pre-
mière instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), sous réserve des exceptions prévues à 

l'art. 309 CPC. Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur 

litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 

al. 2 CPC).  

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

A l'instar de ce qui prévaut en matière de contestation portant sur la validité d'une 

résiliation de bail, la valeur litigieuse, liée à une action en constatation de l'exis-

tence d'un bail tacite, se détermine selon le loyer dû pour la période durant la-

quelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette l'action 

en constatation de droit et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau 

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congé aurait pu être donné (cf. arrêt du Tribunal fédéral arrêt 4C_441/2004 du 

27 avril 2005, consid. 1). Il convient, sauf exceptions, de prendre en considération 

la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est 

prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 136 III 196 consid. 1.1.; cf. également 

arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4.7.2011 = ATF 137 III 389; 

4A_367/2010 du 4.10.2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2.6.2008 consid. 1.1; 

4A_516/2007 du 6.3.2008 consid. 1.1). 

En l'espèce, compte tenu d'un loyer annuel de 8'484 fr., la valeur litigieuse mini-

male de 10'000 fr. est atteinte, ouvrant la voie de l'appel. 

2. En vertu de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision 

motivée ou de la notification postérieure de la motivation. 

Il peut être formé pour violation de la loi (art. 310 let. a CPC) ou constatation 

inexacte des faits (art. 310 let. b CPC).  

En l'espèce, l'appel a été déposé selon le délai et les formes prescrits par la loi. 

L'appel est donc recevable. 

3. La compétence des juridictions en matière de bail à loyer, à raison de la matière, 
n'est pas contestée par les parties et doit être confirmée. 

Comme retenu à juste titre par les premiers juges, la notion de «litiges relatifs aux 

baux et loyers» visée à l'art. 89 al. 1 let. a LOJ comprend toute prétention qui se 

fonde sur un état de fait relevant du droit du bail ou pouvant tomber sous le coup 

du droit du bail; elle couvre donc l'examen de l'existence d'une relation de bail, 

nouée tacitement entre les parties et qui fait l'objet de la présente procédure 

(cf. jugement entrepris, consid. 3 et références citées). 

4. Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition 
complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit. Elle n'est nullement liée par 

l'appréciation des faits à laquelle s'est livré le juge de première instance (JEANDIN, 

Code procédure civile commenté, 2011, n. 6 ad art. 310 CPC). 

5. Il convient de déterminer si, comme le soutient l'appelant, une relation de bail 
tacite, par actes concluants, s'est nouée entre les parties. 

5.1. Le bail peut être conclu, de manière tacite, par actes concluants (art. 1er 
al. 2 CO). Il en est ainsi lorsque le bailleur remet les clés au locataire, que celui-ci 

emménage et qu'il paie le loyer, sans que le bailleur proteste. Cependant, le silen-

ce opposé par l'une des parties à réception d'une offre de l'autre partie, ne vaut, en 

principe, pas acceptation et n'entraîne pas la conclusion tacite d'un contrat 

(LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 184/185 n. 4.5). A lui seul, l'élément temporel 

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n'est pas déterminant pour décider s'il y a bail tacite; il convient bien plutôt de 

prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_247/2008 du 19 août 2008, consid. 3.2.1; 4A_188/2012 du 1
er

 mai 2012, 

consid. 3.1). 

Lorsqu'une résiliation a été notifiée au locataire, la conclusion par actes con-

cluants, conformément à l'art. 1 al. 2 CO, d'un nouveau bail suppose que, durant 

une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d'exi-

ger la restitution de la chose louée (ATF 119 II 147 consid. 5 p. 156) et qu'il ait 

continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve (arrêt du 

Tribunal fédéral arrêt 4C_441/2004 du 27 avril 2005, consid. 2.1 et références 

citées). La conclusion tacite d'un bail ne peut être admise qu'avec prudence (arrêt 

du Tribunal fédéral 4C_475/1993 du 28 mars 1995, publié in Zeitschrift für 

schweizerisches Mietrecht 1995 p. 161, consid. 4b/bb p. 165). 

La fixation d'une limite temporelle précise appartient au législateur. Faisant œuvre 

de jurisprudence, le juge ne peut déterminer qu'un ordre de grandeur. Selon les 

circonstances de chaque espèce, il pourra aller soit en deçà soit au-delà. Autre-

ment dit, en sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la 

résiliation du bail et continuent à exécuter leurs obligations réciproques, l'exis-

tence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels. 

Quant à l'importance revêtue par ces derniers, elle sera fonction du laps de temps. 

Plus celui-ci aura été bref, plus les autres circonstances de fait joueront un rôle 

décisif pour admettre qu'un nouveau bail a été conclu par actes concluants; inver-

sement, ces circonstances seront d'autant moins essentielles que le facteur temps 

sera considérable (arrêt du Tribunal fédéral 4C_475/1993 du 28 mars 1995, 

p. 161, consid. 4b/bb p. 165). 

Dans une décision de 2007, la Chambre des baux et loyers a retenu l'existence 

d'un bail tacite par le locataire - dont le bail avait été résilié - qui invoquait une 

abstention du bailleur de faire valoir le congé notifié; l'inaction prolongée (14 

mois) du bailleur après le congé et le facteur temporel étaient certes des éléments 

pertinents à prendre en compte lorsque locataire et bailleur étaient liés par une 

relation de bail préexistante (ACJC/1375/2007 du 16 novembre 2007). 

5.2. L'appelant soutient que l'intimée avait admis sa qualité de locataire, qui dé-
coulait notamment de sa très longue occupation du logement pendant plus de 

vingt ans, de son nom apposé seul, sans mention de D______, sur les plaquettes 

de la boîte aux lettres et de la porte palière, de la remise en ses mains par la régie 

des nouvelles clés de l'appartement et du versement par celle-ci des soldes de la 

provision pour chauffage et eau chaude, depuis 2008, sur son compte privé; il 

bénéficiait du traitement usuellement accordé à un locataire. De plus, le fait 

d'acquitter le loyer directement en mains de la régie au moyen des bulletins de 

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C/9614/2011 

versement remis en ses mains démontraient encore l'existence d'un bail tacite con-

venu entre les parties. 

5.3. La Cour ne saurait toutefois suivre ce raisonnement. 

Tout d'abord, la présente espèce diffère de celle tranchée dans l'ACJC/1375/2007 

précité.  

C'est à juste titre que les premiers juges se sont fondés sur l'ensemble des circons-

tances du cas et notamment sur les témoignages et les pièces versées au dossier 

pour examiner à quel titre l'appelant occupait les locaux. Sur ce point, les témoins 

I______ et J______, employées au sein de la régie, ont confirmé que lors de la 

prise de gérance de l'immeuble, en 2006, l'appelant était identifié comme étant le 

sous-locataire de D______. Le courrier de la régie du 15 août 2006, annonçant 

aux locataires le changement de gérance, était effectivement adressé à D______ et 

non à l'appelant; si les correspondances ultérieures ont été envoyées avec la 

mention «D______ c/o A______», c'est en réponse au courrier du 19 septembre 

2006 de l'ASLOCA, informant la régie que l'appelant intervenait «pour le compte 

de Monsieur D______» et sollicitant que les bulletins de versement lui soient 

adressés directement avec le montant du loyer rectifié. Dans ces circonstances, 

l'intervention de l'appelant, pour le compte de D______ et non en son propre nom, 

ne pouvait être comprise par la régie que comme la confirmation de son statut de 

sous-locataire. Le fait que toutes les correspondances, les bulletins de versement 

ainsi que les décomptes de chauffage et frais accessoires soient adressés par la 

régie avec le libellé «D______ c/o A______» exprimait clairement la volonté de 

la bailleresse de traiter D______ comme son locataire; à défaut, on ne 

comprendrait pas pour quelle raison la bailleresse aurait pris la précaution 

d’ajouter le nom de D______ dans tous ses envois si, finalement, elle considérait 

que son partenaire contractuel était l'appelant. 

Il découle également des déclarations de l'appelant qu'il n'avait pas annoncé le dé-

part définitif, en 1993, de D______, ni avisé la régie qu'il occupait le logement en 

lieu et place de ce dernier. Ses demandes à la régie de percevoir les soldes des 

décomptes de chauffage et de frais accessoires avaient été refusées au motif que 

les montants en résultant appartenaient à D______; il en était de même de ses 

requêtes orales visant à reprendre le bail de l'appartement, toutes refusées. Enfin, 

il a indiqué payer les loyers au nom de D______ et ouvrir les courriers qui étaient 

adressés à ce dernier. 

Cette attitude exprime très clairement la conscience de l'appelant d'apparaître dans 

ses rapports avec la régie en tant que sous-locataire de D______; il ne pouvait 

ainsi déduire de ses échanges avec la régie une modification de cette qualité, ce 

qui l'a d'ailleurs amené à comprendre du courrier de la régie du 13 décembre 2010 

que la sous-location avait pris fin.  

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C/9614/2011 

Le fait que le nom de l'appelant soit apposé seul, sans mention de celui de 

D______, sur les plaquettes de la boîte aux lettres et de la porte palière, et que les 

clés du logement aient été remises en ses mains lors du remplacement de la porte 

palière, semble davantage résulter d'une pratique de la régie lorsqu'intervient une 

sous-location du logement que d'une volonté de nouer une relation de bail directe-

ment avec l'appelant. Toute critiquable que soit cette pratique - qui pourrait 

constituer un indice quant à la volonté du bailleur de traiter l'appelant à l'instar 

d'un véritable locataire -, elle n'est pas suffisante pour fonder l'existence d'un bail 

noué tacitement entre les parties, eu égard aux autres circonstances du cas exa-

minées ci-dessus et qui ont été, à juste titre, considérées comme déterminantes par 

les premiers juges. Il en va de même des soldes de la provision pour chauffage et 

eau chaude versés depuis 2008 sur le compte privé de l'appelant; le témoignage de 

J______ apparaît peu clair sur le moment où l'appelant aurait été identifié en 

qualité de titulaire des coordonnées bancaires fournies à la régie, lesquelles, 

semble-t-il, peuvent être communiquées par simple téléphone. 

La Cour fait donc sienne l'argumentation des premiers juges : si l'attitude de la 

bailleresse pouvait être comprise comme une acceptation de la sous-location de 

l'appartement en faveur de l'appelant, en aucun cas ne pouvait-elle être interprétée 

comme une volonté de nouer une relation de bail avec celui-ci. 

5.4. En outre, l'appelant a échoué à démontrer que des promesses visant à trans-
férer le bail à son nom, après le congé notifié à D______, lui auraient été faites; 

aucune confirmation écrite n'a été produite. Les témoins I______ et J______ ont 

catégoriquement nié tout engagement pris en ce sens. Tout au plus cette hypothèse 

- parmi d'autres - avait-elle été évoquée lors de l'unique rencontre entre cette 

dernière et l'appelant, au mois de janvier 2011; aucune des hypothèses évoquées 

n'avait toutefois été préférée. L'existence d'une promesse verbale, reçue d'une 

personne de la régie, quelques jours avant le courrier de mise en demeure du 16 

février 2011 n'a pas non plus trouvé la moindre assise lors des enquêtes, aucun des 

témoins entendus n'ayant confirmé cet entretien téléphonique. Au final, la 

bailleresse n'a pas souhaité entrer en matière pour conclure un nouveau bail au 

nom de l'appelant et avait donné des instructions fermes de résilier le bail, 

n'appréciant pas avoir été mis devant le fait accompli de la sous-location.  

5.5. Il n'est pas non plus établi que l'intimée ait eu connaissance du départ définitif 
de D______ à l'étranger, avant d'en être informée par le courrier de l'appelant du 

20 décembre 2010. Au cas contraire, il y aurait eu lieu de se pencher sur le 

comportement passif de la bailleresse face à une sous-location qu'elle savait défi-

nitive; or, la situation est toute autre, puisque dès qu’elle a su que D______ avait 

en réalité quitté la Suisse depuis près de vingt ans déjà et que la situation 

s'apparentait à un transfert de bail en faveur de l'appelant par le détour de la sous-

location, l'intimée a exprimé, sans tarder, sa volonté de résilier le bail. 

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C/9614/2011 

L'intimée était au demeurant parfaitement autorisée à mettre un terme anticipé au 

contrat de bail le liant à D______; la jurisprudence autorise en effet la bailleresse 

à résilier le bail de manière anticipée lorsqu'il aurait été en droit de s'opposer à la 

sous-location parce que celle-ci était utilisée dans un but de substitution de 

locataires (ATF 134 III 446 consid. 2.5). Tel est manifestement le cas dans la pré-

sente espèce, D______ ayant abandonné l'usage du logement à l'appelant depuis 

l'année 1993 déjà. 

Dans ce cadre, il n'existe aucune place pour le sous-locataire pour évoquer l'exis-

tence d'un bail tacite, conclu par actes concluants, sous peine de priver la baille-

resse de son droit de mettre un terme à une situation jugée abusive par la juris-

prudence. 

5.6. Le jugement entrepris sera ainsi intégralement confirmé. 

6. Comme déjà examiné ci-dessus (cf. consid. 1), le loyer annuel s'élève à 8'484 fr.; 
la valeur litigieuse est manifestement supérieure à 15'000 fr. (art. 74 al. 1 

let. d LTF), ouvrant la voie du recours en matière civile auprès du Tribunal 

fédéral. 

7. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, entré en vigueur le 1er janvier 2011, des frais ne 
sont pas dus dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rap-

pelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais 

dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 6.2). 

* * * * * 

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C/9614/2011 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel formé par A______ contre le jugement JTBL/1295/2012 

rendu le 13 novembre 2012 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/9614/2011-3-D. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et Monsieur 

Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Grégoire 

CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Sylvie DROIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

Indication des voies et délais de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss. de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF: RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

(cf. considérant 5 supra).