# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a06e89dd-a7a5-5596-a5a5-75162488205c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-02-05
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 05.02.2003  VB.2002.00393
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2002-00393_2003-02-05.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2002.00393	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 05.02.2003
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 19.08.2003 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung und Befehl

	
Vertrauensschutz: Zurückhaltung bei blosser Untätigkeit der Behörde
Streitgegenstand (E. 1).
Verwirkung des Anspruchs, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu verlangen, nach 30 Jahren (E. 2a); Vertrauensschutz: Möglichkeit einer kürzeren Verwirkungsfrist bei Duldung des baurechtswidrigen Zustandes, nicht jedoch wegen blosser Untätigkeit während 3 Jahren (E. 2b); Vertrauen nur bei Gutgläubigkeit des Bauherrn, die vorliegend fehlt (E. 2c).
Abweisung der Beschwerde (E. 3).

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DULDUNG
TREU UND GLAUBEN
UNTÄTIGKEIT
VERTRAUENSSCHUTZ
VERWIRKUNGSFRIST
WIEDERHERSTELLUNG
ZUWARTEN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 5 lit. III BV
Art. 9 BV
§ 341 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I. Das Dachgeschoss der Gewerbeliegenschaft
K-strasse in Zürich wird seit dem 1. Juli 1998 zu sexgewerblichen Zwecken
genutzt. Ab diesem Datum war der damals unter dem Namen "Q" von C ge­führte
Betrieb bei der Sittenpolizei registriert; um eine baupolizei­liche Bewilligung
wurde nicht ersucht. Die Liegenschaft ist gemäss Bau- und Zonen­ord­nung der
Stadt Zürich vom 24. November 1999 (BZO) der Quartiererhaltungszone QI5a mit
einem Wohnanteil von 80% zugewiesen.

 

Am 13. August 2001 gelangte das Büro für
Baubewilligungen an die Grundeigentü­merin und wies sie darauf hin, dass sie
Kenntnis von der an diesem Standort nicht bewilligungsfähigen sexgewerblichen
Nutzung der Liegenschaft erhalten habe. Nach einem weiteren Briefwechsel mit
den Betreibern des mittlerweile unter dem Namen "X" ge­führten
Etablissements liess der Mieter, A, ein Baugesuch für die Nutzung des
Dachgeschosses zu sex­gewerblichen Zwecken einreichen.

 

Die Bausektion der Stadt Zürich wies das
Gesuch am 7. Mai 2002 ab; zudem forder­te sie Eigentümer und Mieter unter
anderem zur Einstellung der nicht bewilligten Nutzung innert 3 Monaten ab
Rechtskraft des Beschlusses auf.

 

II. Den hiergegen von A erhobenen Rekurs wies
die Baurekurs­kom­mission I am 25. Oktober 2002 ab.

 

III. Mit Beschwerde vom 28. November 2002
liess A dem Verwal­tungsgericht bean­tragen, die angefochtenen Beschlüsse der
Bausektion und der Baurekurskommission auf­zuheben und die Bausektion
anzuweisen, die baurechtliche Bewilligung nachträglich zu er­teilen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen für die Verfahren vor beiden Instanzen zu
Lasten der Beschwerdegegnerin.

 

Die Baurekurskommission am 10. Dezember 2002
und die Bausektion der Stadt Zü­rich am 21. Januar 2003 beantragten Abweisung
der Beschwerde, Letztere zudem die Zu­sprechung einer Parteientschädigung.

 

Die Erwägungen des angefochtenen Entscheids
und die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der
nachfolgenden Entscheidungsgründe wiedergegeben. 

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

 

 

1. Die Beschwerdegegnerin in der
angefochtenen Verfügung vom 7. Mai und die Vor­instanz im Rekursentscheid vom
25. Oktober 2002 haben die Bewilligungsfähigkeit der sexgewerblichen Nutzung im
Dachgeschoss der streitbetroffenen Liegenschaft sowohl nach dem heute geltenden
Recht als auch nach demjenigen geprüft, das bei der Aufnahme dieser Nutzung am
1. Juli 1998 galt. Sie sind beide zum Schluss gekommen, dass die sexge­werbliche
Nutzung weder im einen noch im anderen Zeitpunkt bewilligungsfähig war. Diese
zutreffenden Erwägungen, auf die gemäss § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) verwiesen werden kann,
werden vom Beschwerdeführer nicht in Frage gestellt. Er macht einzig geltend,
die Beschwerdegegnerin könne die Aufgabe der sexgewerblichen Nutzung nicht mehr
verlangen, weil dieser Anspruch wegen Schaffung eines Vertrauenstatbestands
bzw. wegen Fristablaufs verwirkt sei.

   

2. Nach § 341 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) hat die zuständige Behörde, ohne
Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmäs­si­gen Zustand
herbeizuführen.

 

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts
verwirkt im Bereich des Baurechts der Anspruch der Behörden, die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen, aus Gründen der
Rechtssicherheit grundsätzlich nach 30 Jahren (BGE 107 Ia 121 E. 1b).
Diese Voraussetzung ist hier, wo der rechtswidrige Zustand erst seit dem 1.
Juli 1998 andauert, bei weitem nicht erfüllt.

 

b) Eine kürzere Verwirkungsfrist rechtfertigt
sich nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung aus Gründen des
Vertrauensschutzes (Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999, BV), und
zwar namentlich dann, wenn die Baubehörden zwar vor Ablauf der 30-jährigen
Frist einschreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber über Jahre hinaus
duldeten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei
Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätten kennen müssen (BGE 107 Ia 121 E. 1c).
Allerdings darf die blosse Untätigkeit nur mit grosser Zurückhaltung als behördliche
Duldung interpretiert wer­­den (BGr, 19. September 2001, 1P.768/2000 E. 4c,
www.bger.ch, ZBl 103/2002, S. 188, 195; VGr, 24. Januar 2002, BEZ 2002 Nr.
4 E. 4a; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/ 1988, S. 261 E. 3b; Beatrice
Weber-Dürler, Vertrauensschutz im öffentlichen Recht, Basel/Frankfurt a.M.
1983, S. 228; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht,
Band I, 3.A, Zürich 1999, Rz. 879; Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 4.A., Zürich/Basel/Genf 2002, Rz. 652).

 

Hier ist die rechtswidrige Nutzung am 1. Juli
1998 aufgenommen und gleichzeitig sittenpolizeilich registriert worden. Am 13.
August 2001 wurde die Grundeigentümerin schriftlich auf die Zonenwidrigkeit der
Nutzung hingewiesen und zu einer Stellungnahme aufgefordert. Während im
erwähnten vom Bundesgericht am 19. September 2001 beurteilten Fall zwischen der
sittenpolizeilichen Registrierung und dem Tätigwerden der Baupolizei 24 Jahre
verstrichen, sind es im vorliegenden Fall lediglich gut 3 Jahre. Schon aus dieser
zeitlichen Sicht kann die Untätigkeit der Behörde nicht als Duldung des
rechtswidrigen Zustands und damit als Vertrauensgrundlage gedeutet werden.

 

c) Auch bei langjähriger Duldung des
baurechtswidrigen Zustands kann sich die Bau­herrschaft dann nicht auf
Vertrauensschutz berufen, wenn sie die Rechtswidrigkeit bei zumutbarer Sorgfalt
hätte erkennen können (BGr, 19. September 2001, 1P.768/2000 E. 4c, www.bger.ch,
ZBl 103/2002, S. 188, 196; Weber-Dürler, S. 231).

 

Das Verwaltungsgericht hat die Praxis
der Stadt Zürich, in Wohn- und Kern­zonen mit einem Wohnanteil von über 50 %
Bordellbetriebe, Massagesalons und ähnliche Formen sexgewerblicher Nutzung als
zonenwidrig nicht zuzulassen, mit Entscheiden vom 24. Januar und 29.
August 1997 geschützt (RB 1997 Nr. 65 [Leitsatz] = BEZ 1997 Nr. 1 [volle
Begründung]); eine gegen den Entscheid vom 24. Januar 1997 er­hobene staatsrechtliche
Beschwerde hat das Bundesgericht am 26. November 1997 abge­wiesen. Über das Vor­gehen
der Stadt Zürich gegen sexgewerbliche Betriebe in Gebieten mit hohem Wohnanteil
und die erwähnten Gerichtsentscheide ist auch in der Tagespresse eingehend
berichtet worden, so dass spätestens ab dem Zeitpunkt des
Bundesgerichtsentscheids vom 26. No­vember 1997 ein im Sexgewerbe tätiger
Unternehmer sich nicht darauf berufen kann, vom Bewilligungserfordernis und von
der Unzulässigkeit sexgewerblicher Betriebe in Wohn- und Kernzonen mit einem
Wohnanteil von 50% nicht gewusst zu haben. Das Wis­sen seiner Rechtsvorgänger
muss sich der Beschwerdeführer anrechnen lassen (VGr, 12. Juni 1987, ZBl
89/1988, S. 261, E. 3a; Beatrice Weber-Dürler, Neuere Entwicklungen des
Vertrauensschutzes, ZBl 103/2002, S. 281, 301 f.; vgl. auch BGE 99 Ib 392 E.
2b). Die Berufung darauf, dass er Räumlichkeiten gemietet habe, die bereits vor
seinem Mietantritt zu sexgewerblichen Zwecken genutzt worden seien, vermag ihm
deshalb nicht zu helfen. Da­mit fehlt es dem Beschwerdeführer an dem für den
Vertrauensschutz jedenfalls vorauszusetzenden guten Glauben.

 

3. Die Beschwerde ist abzuweisen. Die Gerichtskosten sind dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Da sich die Beschwerde zudem
als offensichtlich unbegrün­det erweist, ist der Beschwerdeführer zu einer
Parteientschädigung von Fr. 800.- an die Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§
17 Abs. 2 lit. b VRG).

 

 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

 

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

 

2.    ...