# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c06b238d-2c2a-558a-9983-d1b00a15b785
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-05-03
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 03.05.2002 52.2002.20
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_52-2002-20_2002-05-03.html

## Full Text

Incarto n.

  52.2002.00020

   

  	
  Lugano

  3 maggio 2002

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Lorenzo Anastasi, presidente, 

  Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

  

 

	
  segretario:

  	
  Leopoldo Crivelli

  

 

 

statuendo sul ricorso 12 gennaio 2002 di

 

 

	
   

  	
  __________

  __________ e __________

  __________

  __________

  tutti patr. da: avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la decisione 18 dicembre 2001 del Consiglio di Stato
  (n. 6120) che respinge l'impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la
  licenza edilizia 12 luglio 2001, rilasciata dal municipio di __________ alla
  __________ per l'edificazione di un complesso residenziale sulle part. n.
  __________, __________ e __________ RF __________;

  

 

 

viste le risposte:

-    30 gennaio 2002 del
Consiglio di Stato;

-   11 febbraio 2002 del municipio di __________;

-   13 febbraio 2002 della
__________;

 

letti ed esaminati gli atti;

 

 

ritenuto,                           in
fatto

 

                                  A.   Il 4
dicembre 2000 la __________ ha chiesto al municipio di __________ il permesso
di realizzare un complesso residenziale in località __________ su un terreno in
pendio (part. n. __________, __________ e __________; zona R2a), situato a
valle della strada cantonale, che da __________ conduce al confine di
__________. L'immobile, lungo circa 130 m e largo 24, è suddiviso in due
gradoni. Quello inferiore, strutturato su due livelli, comprende quattro unità
abitative. Quello superiore, disposto su tre livelli e coperto da un tetto ad
una falda a sezione arcuata, ne comprende invece dieci. L'accesso all'immobile,
dotato di 50 posteggi coperti, è previsto attraverso una strada di servizio,
che il PR prevede di realizzare scendendo dalla strada cantonale.

Alla domanda si sono opposti __________,
proprietaria della part. n. __________, suo marito __________, __________ e
__________, comproprietari della part. n. __________ e __________, proprietario
della part. n. __________ RF, che hanno contestato l'intervento dal profilo
degli indici, delle altezze, dell'estetica, della sufficienza dell'accesso e
per altri aspetti che non occorre qui illustrare. 

 

 

                                  B.   Conseguito
il preavviso favorevole dell'autorità cantonale, il 12 luglio 2001 il municipio
ha rilasciato la licenza richiesta, assoggettandola in particolare alla
condizione che "al momento della messa in esercizio delle relative
edificazioni dovrà essere dato l'accesso sufficiente di cui all'art. 19
LPT". 

Con separata decisione di ugual data,
l'autorità comunale ha respinto le opposizioni dei vicini. 

 

 

                                  C.   Con
giudizio 18 dicembre 2001 il Consiglio di Stato ha sostanzialmente confermato
il provvedimento, rigettando a sua volta ai sensi dei considerandi,
l'impugnativa contro di esso interposta dagli opponenti.

Negata la legittimazione a ricorrere
all'arch. __________, il Governo ha anzitutto ritenuto che nella superficie
edificabile potesse essere conteggiata anche la superficie di 575 mq, che il PR
prevede di espropriare per la realizzazione della strada e che la R4 è disposta
a cedere gratuitamente al comune. Ne ha quindi dedotto che la costruzione
rispettasse l'i.s. prescritto dalle norme di zona (0.4), aumentato nella misura
del 5% in base al bonus concesso dalle NAPR per residenze primarie.

Il Consiglio di Stato ha per contro ritenuto
parzialmente fondate le censure sollevate in relazione alle altezze. Il leggero
sorpasso riscontrabile nell'angolo SE dell'immobile potrebbe tuttavia essere
eliminato ruotando la costruzione attorno al suo asse, in modo da arretrare
l'ala E di 2 m e di avanzare quella W in egual misura.

Respinte con sommaria motivazione le censure
riferite ai posteggi, ai camini ed alla modinatura, il Governo ha in seguito disatteso
anche le contestazioni sollevate con riferimento alla strada d'accesso,
rilevando che non è oggetto della presente vertenza e che la condizione alla
quale la licenza è stata subordinata salvaguarda la corretta attuazione
dell'art. 19 LPT. 

Dopo aver ancora negato che l'intervento
deturpi il paesaggio, il Consiglio di Stato ha di conseguenza respinto il
ricorso ai sensi dei considerandi. 

 

 

                                  D.   Contro il
predetto giudizio governativo il soccombenti si aggravano davanti al Tribunale
cantonale amministrativo, chiedendogli, in via principale, di annullarlo e di respingere
la domanda di costruzione. In via subordinata, gli insorgenti pongono invece a
giudizio altre domande, di cui si dirà semmai più avanti.

Previa rivendicazione della legittimazione
attiva dell'arch. __________, i ricorrenti ripropongono anzitutto le censure
sollevate senza successo in prima istanza con riferimento al calcolo degli
indici, ritenendo superati i limiti di PR indipendentemente dal computo della
superficie della strada nella superficie edificabile. Nella SUL andrebbero a
loro avviso computate: a) al livello -2 la superficie dei vani attraverso i
quali si accede alle unità abitative; b) gli elementi scala-ascensore ed i
corridoi di accesso alle singole unità abitative; c) ai livelli 0 ed 1 le
terrazze coperte e chiuse lateralmente delle unità abitative; d) al livello 2
infine i locali deposito. 

Superiore al limite consentito (8.00 m),
proseguono gli insorgenti, sarebbe pure l'altezza della costruzione, che
raggiungerebbe il valore di m 12.50 in corrispondenza della sezione 2. Verrebbe
inoltre superata la quota massima di m 351.50 alla quale fa riferimento la
sentenza 1° dicembre 1995 con cui il TPT ha respinto i ricorsi inoltrati dalla
__________, precedente proprietaria del fondo, e dai coniugi __________ contro
l'approvazione della variante del PR che stabiliva le condizioni di edificabilità
del fondo.

I posteggi, soggiungono i ricorrenti,
sarebbero troppi, mentre i camini provocherebbero immissioni eccessive.
Ingannevole sarebbe d'altro canto la modinatura.

A mente dei ricorrenti, la strada d'accesso
sarebbe privata. La sua superficie non potrebbe pertanto essere considerata
edificabile. La condizione alla quale la licenza è stata subordinata sarebbe
inoltre eccessivamente vaga. Il requisito dell'accesso sufficiente non sarebbe
soddisfatto. 

 

 

                                  E.   Il
Consiglio di Stato ed il municipio hanno chiesto il rigetto dell'impugnativa senza
particolari osservazioni.

Ad identica conclusione è pervenuta la
__________, contestando in dettaglio le tesi dei ricorrenti con argomenti che
per quanto necessario verranno discussi nei seguenti considerandi. 

 

 

Considerato,                  in
diritto

 

                                   1.   La competenza
del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. Certa e pacifica
è la legittimazione attiva dei ricorrenti proprietari di fondi situati nelle immediate
vicinanze del terreno della __________ e già opponenti. Contrariamente a quanto
assume il Consiglio di Stato, la qualità per agire in giudizio contro la
licenza edilizia va inoltre riconosciuta anche all'arch. __________, quantomeno
nella misura in cui contesta l'intervento dal profilo dell'applicazione del
diritto federale, segnatamente della legislazione ambientale (cfr. DTF 120 Ib
379 seg.; Scolari, Commentario, II. ed., ad art. 21 LE, n. 944). 

Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile
in ordine. 

Il giudizio può essere reso sulla base degli
atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi è
sufficientemente nota a questo tribunale. Un sopralluogo non è quindi
necessario. La soluzione delle questioni controverse dipende inoltre essenzialmente
dai piani annessi alla domanda di costruzione, che riportano in modo attendibile
i rilievi del geometra. 

 

 

                                   2.   Accesso

 

2.1. L'autorizzazione a costruire può essere
rilasciata solo se il fondo è urbanizzato (art. 22 cpv. 2 lett. b LPT). Un
fondo è urbanizzato solo se dispone, fra l’altro, di un accesso sufficiente ai
fini della prevista utilizzazione (art. 19 cpv. 1 LPT). 

L'esigenza di un accesso sufficiente si
riallaccia a considerazioni di polizia del traffico, sanitaria e del fuoco.
L'accesso deve essere tale da non compromettere la sicurezza della circolazione
stradale e la fluidità del traffico. Deve inoltre garantire ai mezzi di
soccorso la possibilità di accedere liberamente al fondo. Il requisito è soddisfatto
quando l'accesso è assicurato di fatto e di diritto. L'accesso deve pertanto
già esistere od essere concretamente realizzato al momento in cui vengono
portati a compimento i lavori di costruzione dell'edificio o dell'impianto che
ne viene servito. Esso deve inoltre essere a disposizione degli utenti della
costruzione, che devono essere legittimati ad utilizzarlo per accedervi. (RDAT
1994 n. 42; DFGP, Commento alla LPT, ad art. 19 n. 12; Jomini, Commentaire de
la LAT, ad art. 19 N 18 seg; Zimmerlin, Das Baugesetz des Kt. Aargau, § 156 n.
8b; Scolari, Commento, IIa ed., ad art. 77 LALPT, n. 569 seg.). 

 

2.2. Nell'evenienza concreta, il controverso
complesso edilizio verrebbe collegato alla strada cantonale da una strada di
servizio, che il piano del traffico del PR prevede di realizzare sui fondi
della __________ lungo il loro confine a monte, con accesso a partire dalla
sovrastante strada cantonale. Questa strada di servizio, per il momento, è
soltanto pianificata. Il PR non prevede alcun termine per la sua realizzazione.
Il municipio, dal canto suo, non ha sinora preso alcuna decisione al riguardo.
A tutt'oggi, nessun progetto è stato allestito e nessun credito è stato
stanziato a tale scopo.

In tali circostanze, si deve necessariamente
concludere che il requisito dell'accesso sufficiente, sancito dagli art. 19
cpv. 1 e 22 cpv. 2 lett. b LPT, non è soddisfatto. A torto hanno ritenuto le
precedenti istanze di poter rimediare a questa palese insufficienza,
assoggettando la licenza alla condizione secondo cui "al momento della
messa in esercizio" del complesso residenziale "dovrà essere
dato l'accesso sufficiente di cui all'art. 19 LPT". 

Nei casi in cui l'accesso deve ancora essere
realizzato, il requisito dell'urbanizzazione sufficiente è soddisfatto soltanto
se la sua realizzazione appare certa. Condizione, questa, che presuppone almeno
l'esistenza di un progetto approvato ed eventualmente, ove la realizzazione
dell'opera competa all'ente pubblico, lo stanziamento dei crediti necessari.
Ciò che, in concreto, manca del tutto, non sussistendo il benché minimo indizio
che permetta di considerare sufficientemente certo che il comune si appresti a
mettere in cantiere la strada di servizio prevista dal PR. 

La citazione dottrinale annessa alla
controversa condizione della licenza (A. Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kt.
Bern, 1985, ad Art. 7/8 n. 11) non giova alla causa della resistente. Il passo
in questione si limita infatti ad affermare che in casi particolari l'autorità,
invece dell'esecuzione anticipata della strada d'accesso progettata, può
imporre la realizzazione di una strada di cantiere. Non deroga al principio enunciato
poc'anzi dallo stesso autore (loc. cit., n. 9), secondo cui l'urbanizzazione
sufficiente deve essere assicurata già al momento della concessione della
licenza edilizia, ad esclusione di qualsiasi rinvio dell'esame di questo
presupposto al momento in cui i lavori di costruzione sono terminati e l'opera
è pronta per essere utilizzata (A. Zaugg, op. cit., ad art. 38/39, n. 16). 

Non potendosi sopperire al difetto in esame
adattando semplicemente la pista di cantiere dopo la fine dei lavori, già per
questo motivo il ricorso va accolto.

 

 

                                   3.   Altezze

 

3.1. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza
di un edificio è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo
superiore del cornicione di gronda del parapetto. La sistemazione del terreno,
soggiunge l'art. 41 LE, può essere ottenuta con la formazione di un terrapieno
di altezza non superiore a m 1.50 dal terreno naturale. Verso gli edifici, la
lunghezza del terrapieno, misurata dal ciglio dello stesso, dovrà essere di almeno
3.00 metri. 

Da questa disposizione discende chiaramente
che l'altezza di terrapieni, il cui ciglio si situa a meno di m 3.00 dal filo
della facciata, deve essere aggiunta all'altezza dell'edificio sovrastante
(Scolari, Commentario, II ed., ad art. 40/41 LE, n. 1247 seg.). 

 

3.2. Nel caso di costruzioni in pendio,
articolate sulla verticale, l'altezza si misura per ogni singolo edificio, a
condizione che si verifichi tra i corpi situati a quote diverse una rientranza
di almeno 12.00 m (art. 40 cpv. 2 LE). 

Se questa condizione non è rispettata,
l'altezza si misura a partire dal terreno sistemato sul quale appoggia la
facciata a valle del gradone inferiore sino al filo superiore del cornicione di
gronda o del parapetto del gradone più alto. Ciò significa che l'altezza della
facciata a valle dei corpi superiori, misurata a partire dal piano di copertura
del corpo sottostante, va traslata ed aggiunta a quella dei corpi più bassi. 

Se l'arretramento minimo posto come
condizione dall'art. 40 cpv. 2 LE è invece rispettato, l'altezza della costruzione
si misura per ogni singolo edificio. Ciò significa soltanto che l'altezza della
facciata a valle del gradone superiore, misurata per rapporto al livello del
tetto del gradone sottostante, non deve essere riportata sull'altezza della
facciata di quest'ultimo. Non significa tuttavia anche che l'altezza dei
singoli edifici che compongono la costruzione a gradoni debba essere misurata
soltanto a partire dal livello del tetto dei gradoni sottostanti. L'altezza dei
singoli edifici va comunque misurata sino al livello del terreno sottostante
sulla verticale della loro facciata a valle e non soltanto sino al livello del
tetto del gradone immediatamente inferiore. L'art. 40 cpv. 2 LE non introduce
un diverso punto di riferimento a partire dal quale deve essere misurata
l'altezza dei singoli edifici. Esso impone soltanto di riportare l'ingombro
verticale dei gradoni superiori sull'altezza della facciata del corpo più a
valle quando l'arretramento è inferiore a 12.00 m. Diversamente, tenendo conto
dell'altezza dei singoli gradoni, misurata soltanto per rapporto al livello del
piano di copertura del corpo sottostante, le facciate laterali dei gradoni
superiori finirebbero facilmente per superare i limiti d'altezza ammessi. 

Per terreno sottostante occorre intendere il
livello del terreno naturale aumentato, nei limiti ammessi dall'art. 41 LE,
delle eventuali sistemazioni del terreno eseguite a valle del gradone più
basso. 

 

 

				
			
		
	

 

                                              G1                
H1

				
		
			
	

 

 

                                                                               
G2              H2

				
		
			

 

 

                                                                                                           
G 3              H3

	
		

 

 

                                                                
min. 12.00 m                 
min. 12.00 m

 

 

 

3.3. Nell'evenienza concreta, l'altezza del
gradone inferiore supera in misura non trascurabile il limite di 8.00 m,
fissato dall'art. 14 NAPR per la zona R2a. 

Il filo superiore (cornicione) della
facciata a valle di questo gradone è infatti quotato m 343.80. Per rapporto al
sottostante terreno naturale, il piede di questa facciata si colloca invece
alle seguenti quote: 

 

	
   

  	
  quota m

  	
  ΔH m

  
	
  Sezione S1

  	
  335.50

  	
    8.30

  
	
  Sezione S2

  	
  334.80

  	
    9.00

  
	
  Corpo centrale

  	
  338.80

  	
  10.00

  
	
  Sezione S3

  	
  335.80

  	
    8.00

  
	
  Prospetto F4

  	
  334.80

  	
    9.00

  

 

Contrariamente a quanto assume il Consiglio
di Stato, il sorpasso, che nella parte centrale dell'immobile raggiunge il
valore di 2.00 m, non è circoscritto all'angolo SW, ma si estende su un fronte
assai più vasto. L'intera facciata a valle dell'ala W è invero posta in larga
misura oltre la linea della quota 336.00. Il corpo centrale oltrepassa
addirittura la linea della quota 334.00 (cfr. pianta livello -2). Pur tenendo
conto dell'irregolarità del pendio, un simile sorpasso non può essere
tollerato. 

Invano sono previsti degli innalzamenti
artificiali del terreno alla base dell'edificio. Questi terrapieni non eliminano
invero il difetto, poiché sono larghi meno di m 3.00 dal piede della facciata. 

 

3.4. Ancor più marcato è il sorpasso
dell'altezza massima sancita dalle NAPR che può essere riscontrato a livello
del gradone superiore. 

Contrariamente a quanto indicato dai piani,
verso l'alto, l'altezza di questo gradone non va misurata sino al filo
superiore della facciata, ma sino al filo superiore del cornicione di gronda
del tetto a sezione arcuata, situato in posizione leggermente arretrata (4.00
m) rispetto al filo della facciata e volto a ricoprire e nascondere parzialmente
alla vista i locali ad uso deposito situati al livello 2. Ingombri verticali,
questi, che non rispettando l'arretramento minimo di 12.00 m prescritto
dall'art. 40 cpv. 2 LE per le costruzioni a gradoni andrebbero altrimenti
computati sull'altezza. 

Verso il basso, in assenza di sistemazioni
del terreno rientranti nei limiti dell'art. 41 LE a valle del corpo inferiore,
l'altezza del gradone superiore va invece misurata con riferimento al livello
del terreno naturale situato in corrispondenza del prolungamento verticale
della relativa facciata e non, come indicano i piani, per rapporto al livello
della copertura del corpo sottostante. 

Ritenuto che il cornicione di gronda del
tetto si situa alla quota di circa m 352.00, il quadro delle altezze è il
seguente: 

 

	
   

  	
  quota terreno

  	
  ΔH

  
	
  Prospetto F3

  	
  340.50

  	
  11.50

  
	
  Sezione S1

  	
  340.50

  	
  11.50

  
	
  Sezione S3

  	
  343.00

  	
   9.00

  
	
  Prospetto F4

  	
  340.50

  	
  11.50

  

 

Verso il lago, l'altezza del gradone
arretrato supera quindi abbondantemente il limite di 8.00 m fissato dall'art.
14 NAPR. 

 

3.5. Anche dal profilo delle altezze la
licenza viola pertanto il diritto. Di conseguenza, non può essere confermata. 

Palesemente a torto reputa il Consiglio di
Stato che il difetto possa essere sanato ruotando l'intera costruzione attorno
al suo asse, in modo da arretrare l'angolo SE di 2.00 m, avanzando l'angolo SW
in uguale misura. Se da un lato la rotazione riduce il sorpasso sul lato SE, è
infatti innegabile che aumenta la gravità del difetto sul lato SW. 

 

 

                                   4.   Meritevole
di approfondimento sarebbe l'evidente conflitto che la posizione della costruzione
determina per rapporto al tracciato del collegamento mediante funicolare,
previsto dal PR tra via __________o e la strada di __________a. La semplice intenzione
del municipio di rinunciare alla realizzazione di quest'opera non permette di
risolverlo con un semplice schizzo, prodotto soltanto in questa sede per
dimostrare che la funicolare potrebbe ancora passare sotto la costruzione. Di
principio, il conflitto deve essere affrontato e risolto in modo ben più
approfondito e concreto, non fosse altro che per stabilire chi sopporterà
semmai gli inevitabili maggiori costi causati dalla soluzione prospettata dalla
R4. 

Ai fini del presente giudizio la questione
può comunque rimanere indecisa, poiché il ricorso deve essere accolto per i
motivi sinora esposti. 

 

 

                                   5.   Ulteriori
censure

 

Considerato che il ricorso deve comunque
essere accolto, non mette conto di esaminare in dettaglio le ulteriori censure.

Al riguardo, ci si può limitare a rilevare,
che la licenza edilizia non sembra viziata da ulteriori difetti. 

 

·       
La resistente è disposta a cedere gratuitamente
al comune la superficie di 575 mq, di cui è prevista l'espropriazione per la
costruzione della strada di servizio. Di principio, sono quindi date le
condizioni dell'art. 38 cpv. 2 § LE per computarla nella superficie
edificabile. Su questo punto, le considerazioni sviluppate dal Consiglio di
Stato meritano di essere confermate. 

 

·       
Le superfici di accesso alle unità abitative del
gradone inferiore sono anzitutto superfici destinate alla circolazione dei veicoli
dell'adiacente autorimessa, mentre le superfici dei depositi non si prestano ad
essere utilizzate per l'abitazione. Parimenti inidonee ad un uso abitativo sono
le terrazze previste al livello 0 ed i balconi chiusi lateralmente ma non sul
fronte a valle. L'esclusione di queste superfici dal computo della SUL appare
pertanto sostenibile. 

 

·       
Anche se per motivi ambientali dovesse risultare
eccessivo il numero di posteggi previsto, il difetto non comporterebbe
l'annullamento della licenza, poiché potrebbe essere facilmente corretto
imponendo un'adeguata riduzione. Analoghe considerazioni valgono per le
contestazioni che i ricorrenti sollevano con riferimento ai camini
dell'impianto di riscaldamento. 

 

·       
La valutazione estetica operata dalla CBN, per
quanto opinabile possa apparire ai ricorrenti, non appare insostenibile. Non
procedendo da un esercizio abusivo del potere d'apprezzamento che la legge
riserva all'autorità cantonale, regge pertanto alla critica dei ricorrenti. 

 

 

                                   6.   In esito
alle considerazioni che precedono, il ricorso va dunque accolto, annullando la
licenza impugnata e la decisione governativa che la conferma, siccome lesive
del diritto. 

La tassa di giustizia e le ripetibili sono
poste a carico della società resistente secondo soccombenza. 

 

 

 

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 38-41 LE; 14 NAPR di __________, 3,
18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;

 

 

dichiara
e pronuncia:

 

                                   1.   Il ricorso
è accolto.

§.  Di conseguenza, sono annullate:

1.1.   la decisione 18 dicembre 2001 (n. 6120) del
Consiglio di Stato;

1.2.   la licenza edilizia 12 luglio 2001
rilasciata dal municipio di __________ alla __________ per l'edificazione delle
part. n. __________, __________, __________ RF. 

                                   2.   La tassa di
giustizia di fr. 2'000.-- è a carico della resistente, che rifonderà fr.
4'000.-- ai ricorrenti a titolo di ripetibili di entrambe le istanze. 

 

	
   

                                      3.   Intimazione
  a:

  	
   

  __________ 

  	 

	
   

  	
   

  

 

 

 

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente                                                             Il
segretario