# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 13da9549-1b5b-5325-8a4c-1e92c6c50e18
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-23
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 23.04.2024 100 2023 111
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2023-111_2024-04-23.pdf

## Full Text

100 23 111
Gemeinde: C.________
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 25.4.2024 JCU/PIN/cbi

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 23. April 2024

Es wirken mit: die hauptamtliche Richterin Cuccarède, die Fachrichterin Glauser und der 
Fachrichter Glatthard sowie Ineichen als Gerichtsschreiber

In der Rekurssache 

von

A.________

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

betreffend die amtliche Bewertung ab 2020

- 2 -

hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1________, (Grundstück), befindet sich knapp 
einen Kilometer nordöstlich des Weilers E.________. Es liegt in der Landwirtschaftszone und 

weist eine Fläche von total 109'903 m2 auf. A.________ (Rekurrentin) ist seit dem Jahr 2013 

Alleineigentümerin dieses Grundstücks. Ab dem Jahr 2015 liess die Rekurrentin die vorbestan-

dene Hofgruppe abbrechen und an ihrer Stelle ein neues Wohnhaus sowie eine neue Remise 

erstellen. Im Rahmen dieses Bauvorhabens wurde ausserdem die Zufahrt saniert. Das Wohn-

haus wird von der Rekurrentin bewohnt. 

B. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung (Steuerverwal-
tung), bestimmte den amtlichen Wert des Grundstücks im Rahmen der allgemeinen Neubewer-

tung 2020 (AN20) mit Verfügung vom 2. August 2022 auf CHF 1'086'790.-- (Akten der Steuer-

verwaltung, nicht paginiert). Die Bewertung des Wohnhauses und der Remise erfolgte nach 

nichtlandwirtschaftlichen Grundsätzen. Zuvor hatte der amtliche Wert im Steuerjahr 2019 

CHF 684'090.-- betragen (Akten der Steuerverwaltung, pag. 38). Dabei wurde das neue Wohn-

haus im Grundstückprotokoll noch als unvollendet vermerkt (pag. 38) und seine Raumeinhei-

ten (RE) flossen erst zu 80 % (11.7 statt 14.6 RE) in die Bewertung ein (vgl. pag. 15). Die von 

der Rekurrentin gegen die Verfügung vom 2. August 2022 betreffend AN20 erhobene Einspra-

che vom 23. August 2022 (pag. 8) wurde von der Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid 

vom 15. Februar 2023 (pag. 1-3) abgewiesen. 

C. Dagegen hat die Rekurrentin mit Eingabe vom 13. März 2023 Rekurs bei der Steuerre-
kurskommission des Kantons Bern (Steuerrekurskommission) erhoben. Sie beantragt sinn-

gemäss, das Wohnhaus und die Remise seien zum landwirtschaftlichen Ertragswert zu bewer-

ten. Eventualiter seien die Noten für die Bauqualität, Komfortstufe und Verkehrslage zu reduzie-

ren. Im Sinne eines prozessualen Antrags ersucht die Rekurrentin um Besichtigung des Grund-

stücks vor Ort. 

Zur Begründung ihres Hauptantrags bringt sie im Wesentlichen vor, ihr Grundstück liege in der 

Landwirtschaftszone und werde auch landwirtschaftlich genutzt. Beim Neubau des Bauernhau-

ses habe sie diverse Vorgaben einhalten müssen. Die Zufahrt habe sie nur sanieren dürfen, da 

sie auf dem Grundstück Landwirtschaft betreibe. Zwischen 2014 und 2021 habe sie Direktzah-

lungen an die Landwirtschaft erhalten. Von 2016 bis zu ihrer Pensionierung im Jahr 2022 habe 

sie zusammen mit ihrem Partner einen Gemeinschaftsbetrieb geführt. Im Übrigen habe ihr das 

Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des 

Kantons Bern (heute: Direktion für Inneres und Justiz) hinsichtlich des Neubaus des Wohnhau-

ses die Auflage erteilt, dass der Estrich nicht zu Wohnzwecken verwendet werden dürfe. Eine 

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solche Auflage wäre bei einem gewöhnlichen Wohnhaus nicht verfügt worden. Sowohl das 

Bauernhaus als auch die Remise würden somit klar landwirtschaftlich genutzt und seien ent-

sprechend zu bewerten. 

Zu ihrem Eventualantrag führt die Rekurrentin aus, bei ihrem Wohnhaus handle es sich um ein 

Bauernhaus und nicht um eine Villa. Bauqualität und Komfortstufe seien demgemäss je mit der 

Note 7 statt bislang 8 zu benoten. Die Verkehrslagenote habe in der vormaligen Bewertung be-

treffend Steuerjahr 2019 (pag. 38 ff.) noch 2 betragen. Die neue Zufahrt sei damals schon fer-

tiggestellt gewesen und seither sei daran nichts mehr geändert worden. Auch verfüge ihre ab-

geschiedene Liegenschaft nach wie vor über keinen Anschluss an den öffentlichen Verkehr. Die 

Verkehrslagenote sei somit von 5 wieder auf 2 herabzusetzen. 

D. Die Steuerverwaltung hat sich am 18. April 2023 vernehmen lassen und die kostenfällige 
Abweisung des Rekurses beantragt. Sie erachtet die Bewertung als korrekt und verweist für die 

rechtliche und schätzungstechnische Würdigung vorab auf die Verfügung vom 2. August 2022 

sowie den Einspracheentscheid vom 15. Februar 2023. Ergänzend hält sie fest, vorliegend 

handle es sich klar um ein landwirtschaftliches Grundstück nach bäuerlichem Bodenrecht. Die-

ses sei jedoch nicht Gegenstand eines eigenständigen landwirtschaftlichen Gewerbes. Die Re-

kurrentin verpachte das Grundstück parzellenweise ihrem Partner. Die darauf befindlichen Ge-

bäude seien deshalb nach den nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen zu bewerten. 

Weiter führt die Steuerverwaltung aus, die Verkehrslagenoten seien anlässlich der AN20 neu 

festgelegt worden, da die bisherigen Noten oft nicht mehr mit der Realität übereingestimmt hät-

ten. Die Verkehrslage sei richtig benotet. Die Benotung der Bauqualität und Komfortstufe sei für 

einen Neubau ebenfalls zutreffend.

E. Mit Schreiben vom 9. Mai 2023 hat die Rekurrentin zur Vernehmlassung der Steuerver-
waltung Stellung genommen. Darin erklärt sie, ihr Grundstück resp. Teile davon erst seit ihrer 

Pensionierung im 2022 zu verpachten. Bis 2021 habe sie mit ihrem Partner noch einen Ge-

meinschaftsbetrieb in Form einer einfachen Gesellschaft geführt und die Direktzahlungen ent-

sprechend gemeinsam mit ihm vereinnahmt. Zusammen betrachtet hätten sie die Vorausset-

zungen eines landwirtschaftlichen Gewerbes schon seit langem erfüllt. Diese Umstände seien in 

der amtlichen Bewertung zu berücksichtigen. Für den Fall, dass das Wohnhaus nichtlandwirt-

schaftlich bewertet würde, beantragt sie die Löschung der Auflage aus dem Grundbuch, wo-

nach der Estrich nicht für Wohnzwecke verwendet werden dürfe. 

Im Zusammenhang mit der Verkehrslage hält die Rekurrentin fest, ihr Grundstück liege 

vollständig an einem Nordhang. Im Vergleich zu den Nachbarn sei ihr Grundstück daher länger 

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mit Schnee bedeckt. Die Zufahrt mit einer Steigung von 20 % sei im Winter gefährlich. Ohne 

Schneeräumung und Salzen sei diese nicht befahrbar. Deshalb sei die Verkehrslagenote 

gemäss ihrem Antrag zu reduzieren. 

F. Am 17. Mai 2023 hat sich die Steuerverwaltung zum Schreiben der Rekurrentin vom 
9. Mai 2023 geäussert. Sie hält u.a. fest, gemäss landwirtschaftlicher Datenbank GELAN habe 

die Rekurrentin im Jahr 2020 tatsächlich eine einfache Gesellschaft mit ihrem Partner gebildet 

und der gemeinsame Landwirtschaftsbetrieb einen Arbeitsbedarf von 1.138 Standardarbeits-

kräften (SAK) aufgewiesen. Somit seien die Kriterien eines landwirtschaftlichen Gewerbes für das 

Jahr 2020 gegeben. Das vorliegende Grundstück gehöre jedoch eigentumsrechtlich nicht zum 

landwirtschaftlich bewerteten Hauptbetrieb des Partners und bilde eigentumsrechtlich keine Ein-

heit mit dessen Grundstücken. Auch könne beim vorliegenden Grundstück nicht von einem ei-

genständigen landwirtschaftlichen Gewerbe ausgegangen werden, da sich die Betriebsgebäude 

auf dem Hofgrundstück des Partners befänden. Die Bewertung habe deshalb nach den nicht-

landwirtschaftlichen Bewertungsnormen zu erfolgen. 

G. Mit Schreiben vom 5. Juni 2023 (Datum Posteingang) wendet die Rekurrentin namentlich 
ein, mit der Remise befinde sich sehr wohl ein Betriebsgebäude, welches für die Haltung von 

23 Zebus und die Lagerung von Heu und Stroh benötigt werde, auf ihrem Grundstück. Weiter 

rekapituliert sie die nach dem Neubau von Wohnhaus und Remise im Jahr 2016 erfolgten Än-

derungen des amtlichen Wertes sowie Eigenmietwerts ihres Grundstücks und moniert, es sei 

mitunter trotz gleichbleibender Verhältnisse resp. Bewertungsgrundlagen zu Erhöhungen ge-

kommen. 

H. Zur Abklärung der Verhältnisse ist am 30. Oktober 2023 ein Augenschein durchgeführt 
worden. Die Delegation der Steuerrekurskommission, bestehend aus einer hauptamtlichen 

Richterin, einem Sachverständigen und einem Gerichtsschreiber, hat das zur Diskussion ste-

hende Grundstück besichtigt. Die Delegation hat aufgrund des Augenscheins sowie anhand der 

vorhandenen Unterlagen die von der Steuerverwaltung vorgenommene Neubewertung über-

prüft. Das Protokoll des Augenscheins ist der Rekurrentin und der Steuerverwaltung mit 

Postaufgabe vom 16. November 2023 zugestellt worden. 

I. Die Rekurrentin hat mit Schreiben vom 4. Dezember 2023 zum Augenschein-Protokoll 
Stellung genommen. Die Steuerverwaltung hat sich nicht dazu geäussert. 

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit für den Entscheid von Bedeutung, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

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Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können 
bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich 

zuständig. Die Rekurrentin ist im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen nicht durchge-

drungen. Sie ist daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 86 

und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb mit den nach-

folgenden Einschränkungen (vgl. E. 2) einzutreten.

Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Streitsache in Dreierbesetzung, da der 

Streitwert nicht bestimmt werden kann (vgl. Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 

11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 

BSG 161.1] und VGE 100 2010 191 vom 9.5.2011, nicht publiziert). 

2. Eventualiter beantragt die Rekurrentin die Löschung des Zweckentfremdungsverbots be-
treffend Estrich aus dem Grundbuch. Die Steuerrekurskommission ist sachlich nur zur Überprü-

fung der Rekurse und Beschwerden zuständig, die in Art. 2 des Gesetzes vom 23. November 

1999 über die Steuerrekurskommission (StRKG; BSG 661.611) vorgesehen sind. Eingaben 

betreffend die Löschung von Anmerkungen aus dem Grundbuch fallen nicht darunter. Auf den 

betreffenden Antrag ist daher mangels Zuständigkeit der Steuerrekurskommission nicht einzu-

treten. 

Die Rekurrentin beanstandet in ihren Eingaben auch die Erhöhung des Eigenmietwerts 

(vgl. z.B. Eingabe vom 5.6.2023 [Datum Posteingang] und Stellungnahme vom 4.12.2023 zum 

Augenschein-Protokoll). Obwohl der Eigenmietwert wesentlich von der amtlichen Bewertung 

abhängt, kann er nicht mittels Rechtsmittel gegen einen neu eröffneten amtlichen Wert, sondern 

nur im Rahmen der Einkommenssteuerveranlagung angefochten werden (VGE 21194 vom 

15.7.2002, in BVR 2003 S. 1 E. 3c). Das dem Einspracheentscheid beigelegte "Mietwertblatt" 

dient bloss der Information, worauf auch ausdrücklich hingewiesen wird. Soweit die Rekurrentin 

eine Reduktion des Eigenmietwerts beantragt, ist darauf entsprechend nicht einzugehen. 

3. Strittig ist der amtliche Wert des Grundstücks, gültig ab dem Steuerjahr 2020. Der ange-
fochtene Einspracheentscheid betrifft die AN20 (vgl. vorstehenden Bst. B). Stichtag der AN20 

ist der 31. Dezember 2020 (vgl. Art. 2 Abs. 1 des Dekrets vom 21. März 2017 über die allge-

meine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke und Wasserkräfte [AND; 

BSG 661.543]). Nach diesem Stichtag eingetretene Veränderungen sind nicht Gegenstand des 

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vorliegenden Verfahrens. Das im Jahr 2022 zwischen der Rekurrentin (Verpächterin) und ihrem 

Partner (Pächter) eingegangene Pachtverhältnis hat demnach, wie die Rekurrentin in ihrer Ein-

gabe vom 9. Mai 2023 zu Recht erwähnt, keinen Einfluss auf den hier zu überprüfenden amtli-

chen Wert.

4. Die Rekurrentin macht geltend, auch das Wohnhaus und die Remise seien nach landwirt-
schaftlichen Grundsätzen zu bewerten.

4.1 Gemäss Art. 46 Abs. 1 i.V.m. Art. 48 StG ist das Vermögen grundsätzlich zum Verkehrs-
wert zu versteuern. Unbewegliches Vermögen, namentlich Grundstücke, werden für Zwecke der 

Vermögenssteuer durch die Steuerverwaltung amtlich bewertet (Art. 52 StG). Dabei wird 

zwischen landwirtschaftlichen und übrigen Grundstücken (gemeinhin als "nichtlandwirtschaft-

lich" bezeichnet) unterschieden: Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke werden grundsätzlich 

aufgrund des Verkehrswerts unter Berücksichtigung von Ertrags- und Realwert (Art. 56 Abs. 1 

Bst. d StG), landwirtschaftliche Grundstücke und Gewerbe demgegenüber zum Ertragswert 

nach Massgabe des bäuerlichen Bodenrechts von Bund und Kanton (Art. 56 Abs. 1 Bst. a StG) 

bewertet. Der einmal festgesetzte amtliche Wert ist rechtsbeständig und gilt bis zur nächsten 

allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewertung (Art. 181 Abs. 3 StG). 

4.2 Die Abgrenzung von landwirtschaftlich und nicht landwirtschaftlich zu bewertenden 
Grundstücken ist mitunter mit Blick auf den harmonisierungsrechtlichen Art. 14 Abs. 2 des Bun-

desgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kan-

tone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14) vorzunehmen. Danach 

werden land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke zum Ertragswert bewertet. Hinter-

grund dieser Bestimmung ist, dass solche Grundstücke Grundlage einer Erwerbstätigkeit bilden 

und ihr Wert demzufolge primär durch den entsprechenden Ertrag bestimmt wird (Teu-

scher/Lobsiger in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Har-

monisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 4. Aufl., 2022, N. 36 zu Art. 14 

StHG). Der Begriff des land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücks wird im harmoni-

sierten Vermögenssteuerrecht nicht definiert. Diese geringe bundesrechtliche Harmonisie-

rungsdichte lässt den Kantonen einen erheblichen Spielraum (Teuscher/Lobsiger, a.a.O., N. 1 

zu Art. 14 StHG). 

4.3 Im Einkommenssteuerrecht besteht – im Gegensatz zur Vermögenssteuer – eine reich-
haltige bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Auslegung des Begriffs der land- und forst-

wirtschaftlichen Grundstücke (vgl. Julia von Ah, Die Besteuerung Selbständigerwerbender, 

3. Aufl., 2022, S. 288). Das Bundesgericht hat erkannt, dass der unbestimmte Begriff des land- 

oder forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht isoliert aus dem Steuerrecht heraus, sondern in 

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gesetzessystematischer Hinsicht unter Berücksichtigung der Zwecksetzung des Bundesgeset-

zes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11), des Bun-

desgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) und des Bundes-

gesetzes vom 27. April 1998 über die Landwirtschaft (LwG; SR 910.1) auszulegen ist 

(vgl. BGer 2C_948/2017 vom 17.7.2018, E. 3.1). Diese Gesetze verfolgen u.a. den gemeinsa-

men Zweck, das Eigentum an landwirtschaftlichem Boden, der einen volkswirtschaftlich wesent-

lichen Produktionsfaktor darstellt, zu Gunsten der landwirtschaftlichen Betriebe zu erhalten. Der 

steuerrechtliche Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks muss im Einklang mit 

dem Anwendungs- und Schutzbereich sowie den Veräusserungsbeschränkungen des bäuerli-

chen Bodenrechts konkretisiert werden. Von einem steuerlich privilegierten Grundstück kann 

deshalb nur dann gesprochen werden, wenn die für die Anwendung des BGBB gültigen Vor-

aussetzungen erfüllt sind. Dies ist gemäss Art. 2 Abs. 1 BGBB hauptsächlich bei einzelnen oder 

zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörenden landwirtschaftlichen Grundstücken der Fall, 

die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und für welche die landwirtschaftliche 

Nutzung zulässig ist. Darüber hinaus erstreckt sich der Anwendungsbereich des BGBB auf vier 

weitere, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannte Fälle, wie etwa Grundstücke und Grunds-

tückteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenem Um-

schwung, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören 

(BGer 2C_11/2011 vom 2.12.2011, E. 2.2). Aus Gründen der Konsistenz mit den einkommens- 

(vgl. Art. 8 Abs. 1 StHG und Art. 18 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über 

die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11]) sowie grundstückgewinnsteuerlichen Bestimmun-

gen (vgl. Art. 12 Abs. 1 StHG) einerseits und den Bestimmungen des BGBB, des RPG und des 

LwG andererseits liegt es nahe, diese Rechtsprechung aus dem Bereich der Einkommenssteu-

er auch auf das Vermögenssteuerrecht anzuwenden. Klar ist jedenfalls, dass Art. 14 Abs. 2 

StHG den Kantonen den Freiraum belässt, die privilegierte Vermögensbesteuerung auf Grunds-

tücke zu beschränken, die dem BGBB unterstellt sind (vgl. BGer 2C_1094/2018 vom 9.12.2019, 

E. 2.4; vgl. BGer 2C_858/2019 vom 20.8.2020, E. 2.2.2). Auf der anderen Seite gebietet die 

erforderliche Abstimmung des steuerlichen Begriffs des landwirtschaftlichen Grundstücks mit 

dem bäuerlichen Bodenrecht, dass Grundstücke resp. Objekte oder Objektteile, welche von den 

Schutzbestimmungen nicht betroffen sind, grundsätzlich nach nichtlandwirtschaftlichen 

Grundsätzen zu bewerten sind.

4.4 Der bernische Gesetzgeber hat diese bundes- resp. harmonisierungsrechtlichen Vor-
gaben wie folgt umgesetzt: Gemäss Art. 55 Abs. 1 StG gelten diejenigen Grundstücke als land-

wirtschaftlich, die vorwiegend der landwirtschaftlichen Nutzung dienen und deren Verkehrswert 

im Wesentlichen durch diese Nutzung bestimmt wird. Bei verschiedenartiger Nutzung des glei-

chen Grundstücks findet eine aufgeteilte Bewertung statt (Art. 56 Abs. 5 StG). Gebäude auf 

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landwirtschaftlichen Grundstücken, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören, 

werden nach nichtlandwirtschaftlichen Grundsätzen bewertet (Art. 56 Abs. 1 Bst. a StG). Bei 

Landwirtschaftsbetrieben, die nicht als landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des BGBB gel-

ten, wird der amtliche Wert angemessen reduziert, sofern zu deren Bewirtschaftung mindestens 

eine halbe Standardarbeitskraft notwendig ist (Art. 56 Abs. 2 StG). Damit orientieren sich die 

bernische Steuergesetzgebung und -praxis für die Abgrenzung von landwirtschaftlich und nicht 

landwirtschaftlich zu bewertenden Grundstücken weitgehend an der Systematik des 

BGBB (vgl. etwa Verweis in Art. 56 Abs. 1 Bst. a StG; vgl. Werner Salzmann, Besteuerung des 

landwirtschaftlichen Grundeigentums, Blätter für Agrarrecht [BlAR] 3/2012 S. 9, 10; vgl. S. 82 

der von der Steuerverwaltung basierend auf Ziff. 1.7 der Bewertungsnormen erlassenen schät-

zungstechnischen Weisungen, nicht online verfügbar; vgl. auch S. 1 des Vortrags des Regie-

rungsrats an den Grossen Rat vom 7.12.2016 zum AND).

4.5 Im bäuerlichen Bodenrecht gelten für Grundstücke, die für sich allein oder zusammen mit 
anderen Grundstücken ein landwirtschaftliches Gewerbe bilden, weitergehende Schutzbestim-

mungen (vgl. Art. 4 Abs. 1 BGBB) als für einzelne landwirtschaftliche Grundstücke. Ob ein 

landwirtschaftliches Gewerbe oder ein einzelnes landwirtschaftliches Grundstück vorliegt, ist 

zudem relevant für die Frage, ob Gebäude dem Geltungsbereich des BGBB unterstehen. 

Wohnhäuser gelten nur als landwirtschaftliche Gebäude, wenn sie zu einem Gewerbe 

gehören (BGE 121 II 307 E. 5b ff.; Eduard Hofer in: Kommentar zum Bundesgesetz über das

bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl., 2011, N. 21 zu Art. 6 BGBB). Bei Ökono-

miegebäuden ist eine differenzierte Betrachtung anzuwenden: Weisen sie einen hohen Spezia-

lisierungsgrad auf, sodass sie ausschliesslich für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet sind, 

wie dies z.B. bei Ställen oder Futterlagern der Fall ist, gelten sie auch als landwirtschaftlich, 

wenn sie auf einem einzelnen landwirtschaftlichen Grundstück liegen. Bestehen hingegen auch 

nichtlandwirtschaftliche Nutzungsmöglichkeiten wie bei Lagerräumen, Schuppen oder Remisen, 

stellen sie landwirtschaftliche Gebäude dar, wenn sie Bestandteil eines landwirtschaftlichen 

Gewerbes oder eines landwirtschaftlichen Betriebs sind. Befinden sich Ökonomiegebäude mit 

(teilweise) nichtlandwirtschaftlicher Nutzungsmöglichkeit auf einem einzelnen landwirtschaftli-

chen Grundstück, ist auf Basis der konkreten Umstände eine Beurteilung des Einzelfalls nach 

objektiven Kriterien vorzunehmen (vgl. Eduard Hofer, a.a.O., N. 18 ff. zu Art. 6 BGBB). In die-

sem Kontext ist auch Art. 56 Abs. 1 Bst. a StG zu sehen, wonach Gebäude auf landwirtschaftli-

chen Grundstücken, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören, nichtlandwirt-

schaftlich bewertet werden (vgl. E. 4.4 hiervor). 

4.6 Der angefochtene Einspracheentscheid (pag. 10 ff.) bewertet das unbebaute Land "Acker, 
Wiese, Weide" (CHF 5'210.--) und den Wald (CHF 12'880.--) zum Ertragswert. Das Wohnhaus 

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(CHF 975'400.--) und die Remise (CHF 93'300.--) sind dagegen nach nichtlandwirtschaftlichen 

Grundsätzen bewertet. Schon die beiden aktenkundigen vormaligen amtlichen Bewertungen 

vom 6. Mai 2020, gültig ab Steuerjahr 2019 (pag. 38 ff.), und vom 14. Mai 2018, gültig ab Steu-

erjahr 2017 (pag. 43 ff.), wendeten auf das vorliegende Grundstück eine solche aufgeteilte Be-

wertung (siehe dazu E. 4.4 hiervor) an. Die übrigen Objekte Nrn. 4 (Platz Umschwung), 12 (Zu-

fahrt resp. "Strasse, Weg, Trottoir") und 8 (Gewässer) weisen keinen eigenen amtlichen Wert 

bzw. einen solchen von null auf. 

4.7 Das vorliegende Grundstück liegt in der Landwirtschaftszone. Es fällt unbestrittenermas-
sen in den Anwendungsbereich des BGBB. Ebenfalls unumstritten ist, dass die Rekurrentin und 

ihr Partner zusammen im Jahr 2020 über mehr als 0.6 SAK verfügten (vgl. Eingabe der Rekur-

rentin vom 9.5.2023; vgl. Eingabe der Steuerverwaltung vom 17.5.2023). Streitig ist indes, ob 

das Wohnhaus und die Remise für die Zwecke der Vermögenssteuer einem landwirtschaft-

lichen Gewerbe zugeordnet werden können. Dies gilt es nachfolgend zu klären. 

4.8 Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstü-
cken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dienen und zu 

deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig 

ist (Art. 7 Abs. 1 BGBB). Die Kantone können landwirtschaftliche Betriebe mit einer Betriebs-

grösse von mindestens 0.6 SAK den Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe 

unterstellen (Art. 5 Bst. a BGBB). Der Kanton Bern hat die minimale Betriebsgrösse bei land-

wirtschaftlichen Betrieben im Berg- und Hügelgebiet auf 0.6 und bei allen übrigen landwirt-

schaftlichen Betrieben auf 0.85 SAK festgesetzt (Art. 1 Abs. 1 f. des Gesetzes über das bäuerli-

che Boden- und Pachtrecht [BPG; BSG 215.124.1]). Ein landwirtschaftliches Gewerbe ist die 

eigentumsmässige, räumliche und ökonomische Einheit von Grundstücken, Bauten und Anla-

gen. Die konstituierenden Elemente wie Grundstücke, Ökonomie- und Wohngebäude müssen 

dabei Bestandteil desselben Vermögens, d.h. im gemeinsamen Eigentum vorhanden 

sein (Eduard Hofer, a.a.O., N. 15 f. zu Art. 7 BGBB). Vorliegend befindet sich das zu beurteilen-

de Grundstück im Alleineigentum der Rekurrentin. Folglich kann das Grundstück mangels ei-

gentumsmässiger Einheit auch zusammen mit den gemeinsam bewirtschafteten Grundstücken, 

Gebäuden und Anlagen des Partners kein landwirtschaftliches Gewerbe bilden. 

4.9 Es ist somit zu prüfen, ob die Rekurrentin im hier massgebenden Jahr 2020 für sich allei-
ne gesehen ein landwirtschaftliches Gewerbe betrieb. Die Rekurrentin hat ihrem Rekurs Eckda-

tenblätter der Jahre 2014-2023 für die Bemessung der Direktzahlungen bzw. die Berechnung 

der SAK beigelegt. Für die Jahre 2014 und 2015 betreffen diese ausschliesslich die Rekurrentin 

als Bewirtschafterin und legen ihre Betriebsgrösse nach Massgabe des bäuerlichen Boden-

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rechts auf 0.42 (2014) bzw. 0.45 (2015) SAK fest. Zwischen 2016 und 2021 sind die Rekurren-

tin und ihr Partner als gemeinsame Bewirtschafter in Form einer einfachen Gesellschaft aufge-

führt. Als Hauptstandort nennen die Eckdatenblätter 2016-2021 das Domizil des Partners der 

Rekurrentin. Dem Gemeinschaftsbetrieb ist dabei – nach Massgabe des BGBB – eine Grösse 

zwischen 0.977 SAK im Jahr 2016 und 1.152 SAK im Jahr 2021 beigemessen worden. Die 

Eckdatenblätter 2022 und 2023 weisen sodann den Partner als alleinigen Bewirtschafter aus, 

wobei die (nunmehr gepachteten) Betriebsfaktoren der Rekurrentin nach wie vor in die Ermitt-

lung der Betriebsgrösse eingeflossen sind. Letztere hat 1.155 SAK im Jahr 2022 und 1.196 

SAK im Jahr 2023 betragen. Im hier massgebenden Steuerjahr 2020 hat der Gemeinschaftsbe-

trieb nach Massgabe des BGBB über eine Grösse von 1.138 SAK verfügt (vgl. Eckdaten 2020, 

Rekursbeilage). Davon sind gemäss Aufschlüsselungen der Eckdatenblätter 2020 rund 0.440 

SAK auf die Rekurrentin entfallen, wobei sich gewisse Betriebseinheiten wie namentlich die 

Flächen der Hanglagen nicht eindeutig zuweisen lassen. Auf das Ergebnis hat diese Ungenau-

igkeit jedoch keinen Einfluss, da die isolierte Betriebsgrösse der Rekurrentin im Jahr 2020 

selbst dann kleiner als 0.5 SAK wäre, wenn sämtliche Hanglagen auf sie entfallen würden. Da-

mit hat die Rekurrentin im Jahr 2020 für sich alleine gesehen die für die Qualifikation als land-

wirtschaftliches Gewerbe geforderte minimale Betriebsgrösse von 0.6 SAK für Betriebe im Berg- 

oder Hügelgebiet (vgl. Art. 1 Abs. 1 BPG) nicht erreicht. Folglich gehören Wohnhaus und Remi-

se nicht – wie von Art. 56 Abs. 1 Bst. a StG für eine Bewertung zum landwirtschaftlichen Er-

tragswert gefordert – zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe. Für das Wohnhaus kann deshalb 

festgehalten werden, dass es folglich in Einklang mit Art. 56 Abs. 1 Bst. a StG zutreffend nach 

nichtlandwirtschaftlichen Grundsätzen bewertet worden ist. Hier stimmt die nichtlandwirtschaftli-

che Bewertungsmethode mit dem bäuerlichen Bodenrecht überein (vgl. Art. 10 Abs. 2 BGBB 

i.V.m. Art. 2 Abs. 1 Bst. b der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1993 

[VBB; SR 211.412.110]). Zudem können Wohnhäuser auf landwirtschaftlichen Grundstücken, 

die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören, grundsätzlich mittels Ausnahmebe-

willigung vom Zerstückelungsverbot (vgl. Art. 60 Abs. 1 Bst. a BGBB) abgetrennt und parzel-

lenweise verkauft oder verpachtet werden (Eduard Hofer, a.a.O., N. 21a zu Art. 6 BGBB). In-

dem die Betriebsgrösse der Rekurrentin im Jahr 2020 weniger als 0.5 SAK betrug (siehe vor-

stehend), ist auch gesagt, dass die Voraussetzungen für eine angemessene Reduktion des 

amtlichen Wertes nach Art. 56 Abs. 2 (vgl. E. 4.4 hiervor) nicht erfüllt sind. 

4.10 Hinsichtlich Remise hat der Augenschein gezeigt, dass sie teilweise eine landwirtschaftli-
che Nutzung aufweist. Daneben dient sie u.a. auch als Bastel- und Abstellraum sowie als Gara-

ge für nichtlandwirtschaftliche Fahrzeuge. Es ist deshalb davon auszugehen, dass sie als land-

wirtschaftliches Ökonomiegebäude i.S.v. Art. 2 Abs. 1 Bst. b VBB qualifiziert und nach bäuer-

lichem Bodenrecht zum landwirtschaftlichen Ertragswert zu bewerten ist (vgl. auch E. 4.5 hier-

- 11 -

vor), womit jedoch noch nichts über die steuerrechtliche Bewertung gesagt ist. Die Vermögens-

steuerbewertung der Remise ist indes in Übereinstimmung mit Art. 56 Abs. 1 Bst. a zweiter Satz 

StG erfolgt, der für Gebäude auf landwirtschaftlichen Grundstücken, die nicht zu einem land-

wirtschaftlichen Gewerbe gehören, explizit die Anwendung der nichtlandwirtschaftlichen Bewer-

tungsnormen vorsieht. Soweit diese Bestimmung in Widerspruch zu Art. 56 Abs. 1 Bst. a erster 

Satz i.V.m. Art. 55 Abs. 1 StG steht, geht die darin enthaltene ausdrückliche Spezialregelung 

zur Bewertung von Gebäuden auf landwirtschaftlichen Grundstücken als lex specialis der Ver-

weisung in Art. 56 Abs. 1 Bst. a erster Satz StG als generelle Norm vor. 

Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass die Steuerverwaltung mit Blick auf die bundesrechtli-

chen Bestimmungen des bäuerlichen Bodenrechts die nichtlandwirtschaftlichen Mietwert-

ansätze für landwirtschaftlich genutzte Ökonomieteile so wählt, dass der Gebäudewert rechne-

risch dem landwirtschaftlichen Ertragswert angeglichen wird, so dass i.d.R., rein vom Betrag 

her, kein massgeblicher Unterschied verbleibt (vgl. S. 9 der Erläuterungen zum steuerlichen 

Bewertungssystem von Grundstücken und Liegenschaften [abrufbar unter: <htt-

ps://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Liegenschaf-

ten > Amtlicher Wert > Links und Downloads > Erläuterungen zum steuerlichen Bewertungssys-

tem von Grundstücken und Liegenschaften", besucht am 16.3.2024, fortan: Erläuterungen]). 

Dies hat die Steuerverwaltung vorliegend anhand des Mietwert-Codes 19, welcher bei der Er-

mittlung des Protokollmietwerts u.a. auf Kleintierställe und einfache Lager Anwendung findet 

(vgl. Tabelle 3.2 der von der kantonalen Schatzungskommission erstellten Nichtlandwirtschaftli-

chen Bewertungsnormen vom 10.10.2018 [abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken 

"Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert > Links und 

Downloads > Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Bewertung AN20", besucht am 16.3.2024, 

fortan: Bewertungsnormen), umgesetzt. Da für die Remise kein landwirtschaftlicher Ertragswert 

bekannt ist, kann vorliegend nicht festgestellt werden, ob bzw. inwieweit eine Abweichung be-

steht. Soweit dem landwirtschaftlichen Ertragswert, wie allenfalls vorliegend, über die nicht-

landwirtschaftlichen Bewertungsnormen in Einzelfällen nicht entsprochen werden kann, ist dies 

auch bei einer an sich deutlichen Abweichung hinzunehmen. Dies einerseits mit Blick auf den 

Gleichbehandlungsgrundsatz sowie auf das Legalitätsprinzip und die vom Gesetzgeber aus-

drücklich gewollte Bewertungsform (vgl. zum Ganzen RKE 100 2020 107 vom 21.9.2021, 

E. 3.6). Andererseits gilt dies mit Blick auf die Bestimmung von Art. 14 Abs. 2 StHG, die als 

massgebliche bundesrechtliche Steuernorm zur Bewertung landwirtschaftlich und forstwirt-

schaftlich genutzter Grundstücke den Kantonen einen grossen Spielraum belässt und insbe-

sondere auch die Mitberücksichtigung des den nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen 

zugrundeliegenden Verkehrswerts zulässt (vgl. Teuscher/Lobsiger, a.a.O., N. 35 zu Art. 14 

StHG). Nach dem Gesagten ist auch die vom landwirtschaftlichen Ertragswert abweichende 

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Bewertung der teilweise landwirtschaftlich genutzten Remise nicht zu beanstanden. Der Haupt-

antrag der Rekurrentin ist demzufolge abzuweisen. 

5. Im Folgenden ist noch auf die nichtlandwirtschaftliche Bewertung des Wohnhauses 
(CHF 975'400.--) und der Remise (CHF 93'300.--) mit einem amtlichen Wert von zusammen 

CHF 1'068'700.-- (pag. 10) einzugehen. 

5.1 Das vorliegende Verfahren ist durch die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirt-
schaftlichen Grundstücke im Kanton Bern ausgelöst worden, die vom Grossen Rat mit Wirkung 

ab Steuerjahr 2020 beschlossen worden ist (Art. 182 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 AND). Die 

AN20 basiert auf Preiserhebungen aus den Jahren 2013 bis 2016 (Art. 2 Abs. 2 AND). Zuvor 

wurde letztmals per Steuerjahr 1999 eine allgemeine Neubewertung anhand von Daten der 

Bemessungsperiode 1993 bis 1996 durchgeführt. In den 21 Jahren seit der letzten allgemeinen 

Neubewertung sind die Verkehrswerte der Grundstücke im Kanton Bern insgesamt erheblich 

angestiegen und immer stärker von den amtlichen Werten abgewichen. Mit der AN20, die alle 

nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke im Kanton Bern betrifft, werden die amtlichen Werte den 

tatsächlichen Verkehrswerten angenähert (sie liegen im Durchschnitt jedoch immer noch erheb-

lich darunter) und die regionalen Unterschiede reduziert. Dass der Grossteil der Grundstücke 

nach der AN20 einen höheren amtlichen Wert aufweist, ist demnach auf die Entwicklung des 

Immobilienmarkts zurückzuführen und vom Gesetzgeber beabsichtigt. 

5.2 Von der allgemeinen Neubewertung zu unterscheiden ist die ausserordentliche Neu-
bewertung gemäss Art. 183 StG. Eine ausserordentliche Neubewertung wird hauptsächlich 

dann durchgeführt, wenn an einem bestimmten Grundstück bauliche Veränderungen vorge-

nommen worden sind (Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG). 

5.3 Eigentliche Grundlage für die amtliche Bewertung sind die von der kantonalen Schat-
zungskommission erstellten Bewertungsnormen. Im Rahmen einer amtlichen Bewertung wer-

den zunächst für jedes auf dem Grundstück vorhandene Objekt die Räumlichkeiten und Einrich-

tungen auf einem Aufnahmeprotokoll festgehalten. Dabei werden Wohnräume mit sogenannten 

Raumeinheiten (RE; siehe Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen) und alle übrigen Flächen mit der 

Anzahl Quadratmeter erfasst. Im Anschluss werden die Objekte nach Gebäudeart, Bauqualität, 

Komfortstufe, Wohn- oder Geschäftslage sowie Verkehrslage benotet. Zudem werden das wirt-

schaftliche Alter und der Mietwertcode der einzelnen Objekte bestimmt, der vom Nutzungs-

zweck abhängt (Wohnung, Garage, Ladenlokal usw.). Als weitere Einflussgrösse ist das gene-

relle Mietzinsniveau der Standortgemeinde zu berücksichtigen, welches mit der Mietwertkatego-

rie wiedergegeben wird. Aus der Anzahl Einheiten (RE oder m2), dem Total der Noten, dem 

wirtschaftlichen Alter, dem Mietwertcode und der Mietwertkategorie wird für jedes Objekt der 

- 13 -

Protokollmietwert errechnet (Tabelle 3.2 der Bewertungsnormen), d.h. der im Jahr erzielbare 

Mietertrag (der Protokollmietwert dient zugleich als Ausgangspunkt für die Bestimmung des 

Eigenmietwerts). Aus der Division des Protokollmietwerts durch den Kapitalisierungssatz ergibt 

sich sodann der Ertragswert. Nach Addition des Realwertzuschlags resultiert schliesslich der 

amtliche Wert. Kapitalisierungssatz und Realwertzuschlag sind abhängig von der Note für die 

Gebäudeart sowie vom wirtschaftlichen Alter (Tabelle 3.3 der Bewertungsnormen). Ergänzende 

Informationen können den von der Steuerverwaltung veröffentlichten Erläuterungen (namentlich 

S. 7 f.) entnommen werden. Für die Schätzungspraxis sind zudem die von der Steuerverwal-

tung erlassenen schätzungstechnischen Weisungen von Bedeutung, die sich an die Schätze-

rinnen und Schätzer richten. 

5.4 Die Steuerverwaltung hat beim vorliegenden Grundstück die AN20 weitgehend automati-
siert umgesetzt. Dabei wurde die vorbestandene Raumaufnahme (Ziff. 1 des Augenschein-

Protokolls) im Grundsatz übernommen, die zuvor mangels Bauvollendung erst mit 80 % 

berücksichtigten (vgl. vorstehenden Bst. B) RE des Wohnhauses neu aber zu 100 % eingesetzt. 

Die Benotung (Ziff. 2 des Augenschein-Protokolls) blieb mit Ausnahme der Verkehrslage eben-

falls unverändert. Das wirtschaftliche Alter (Ziff. 3 des Augenschein-Protokolls) ist um die Diffe-

renz zwischen dem bisherigen (2016) und neuen Bezugsjahr (2020) erhöht worden. Anschlies-

send ist auf dieser Basis anhand der aktualisierten Tabellen der Bewertungsnormen der neue 

amtliche Wert ermittelt worden. 

5.5 Generell rügt die Rekurrentin die mehrmalige Mutation ihrer Liegenschaftswerte seit dem 
Neubau im Jahr 2016, welche zum Teil ohne Veränderung der Verhältnisse resp. Bewertungs-

grundlagen vorgenommen worden sei (vgl. vorstehenden Bst. G; vgl. Eingaben vom 9.5.2023 

und 5.6.2023 [Datum Posteingang] sowie Stellungnahme vom 4.12.2023 zum Augenschein-

Protokoll). Sie verstehe zwar, dass der amtliche Wert ihres Grundstücks durch die AN20 gestie-

gen ist. Der Anstieg von CHF 590'500.-- auf CHF 975'400.-- beim Wohnhaus und von 

CHF 75'500.-- auf CHF 93'300.-- bei der Remise sei jedoch nicht verhältnismässig (vgl. Rekurs 

vom 13.3.2023). Nach dem Neubau ist der amtliche Wert tatsächlich innert relativ kurzer Zeit 

mehrfach geändert worden. Am 23. November 2017 hat die Steuerverwaltung infolge Neubaus 

einen Augenschein durchgeführt (vgl. pag. 14) und gestützt darauf den amtlichen Wert mit aus-

serordentlicher Neubewertung vom 14. Mai 2018 (pag. 43 ff.) auf CHF 693'990.--, gültig ab 

Steuerjahr 2017, festgesetzt. Mit Verfügung vom 6. Mai 2020 (pag. 38 ff.) hat die Steuerverwal-

tung der Rekurrentin – ohne Durchführung eines Augenscheins – einen neuen amtlichen Wert 

von CHF 684'090.-- mit Wirkung für das Steuerjahr 2019 eröffnet. Einzige Änderung war dabei, 

dass die Photovoltaikanlage nicht mehr in den amtlichen Wert einfloss (vgl. pag. 15 und 45), 

aller Voraussicht nach, weil sie als Aufdachanlage gemäss seinerzeitiger Praxisänderung – ge-

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stützt auf BGer 2C_510/2017 vom 16. September 2019 – nicht mehr als unbewegliches Vermö-

gen gilt. In diesen beiden Bewertungen wurden die RE des Wohnhauses mangels Bauvollen-

dung noch zu 80 % (11.7 statt 14.6 RE; vgl. pag. 15) berücksichtigt. Dabei wurde immer noch 

auf die statistischen Grundlagen und Bewertungsansätze der letzten allgemeinen Neubewer-

tung von 1999 abgestellt. Am 13. April 2022 hat die Steuerverwaltung das Grundstück mit Blick 

auf die Bauvollendung erneut in Augenschein genommen (vgl. pag. 15). Dieser Augenschein 

diente sodann als Grundlage der AN20 vom 2. August 2022, in welcher das Wohnhaus nun-

mehr mit 14.6 RE (100 %) aufgenommen wurde (pag. 15). Die mit der AN20 eingetretene Er-

höhung von CHF 684'090.-- auf CHF 1'086'790.-- ist zu CHF 140'900.-- durch die vollständige 

Berücksichtigung der RE des Wohnhauses bedingt. Die in der AN20 an sich gründende Er-

höhung beläuft sich auf CHF 261'800.--. Dabei haben sich namentlich die von 2 auf 5 angeho-

bene Verkehrslagenote, höhere Mietwertansätze pro Einheit und Benotungspunkt (beim Wohn-

haus z.B. CHF 80.20 statt CHF 70.90) sowie tiefere Kapitalisierungssätze (beim Wohnhaus z.B. 

5.4 statt 6.5 %) erhöhend ausgewirkt. Einen reduzierenden Effekt hatten dagegen das von 1 auf 

5 Jahre angehobene wirtschaftliche Alter und tiefere Realwert-Zuschläge (beim Wohnhaus z.B. 

46 statt 65 %). Hinsichtlich Eigenmietwert ist zum Verständnis der Rekurrentin folgendes fest-

zuhalten, obschon dieser nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist (vgl. vorstehende 

E. 2): Der Protokollmietwert gemäss Mietwertblatt vom 6. Mai 2020 (CHF 1'512.--) betraf einzig 

die Garage (pag. 42) und jener gemäss Mietwertblatt vom 2. August 2022 (CHF 36'509.--) das 

Wohnhaus samt Garage. Der mit Einspracheentscheid vom 15. Februar 2023 eröffnete Proto-

kollmietwert von CHF 41'521.-- umfasste alsdann sämtliche Gebäude (pag. 32). 

5.6 Anlässlich des Augenscheins vom 30. Oktober 2023 hat die Delegation die Raumauf-
nahme des Wohnhauses gegenüber dem Einspracheentscheid von 14.6 auf 14.4 RE reduziert. 

Konkret hat sie die RE der thermischen Solaranlage von 0.3 auf 0.1 und jene des Trittofens von 

0.4 auf 0.1 RE reduziert, einen bisher nicht mit separaten RE versehenen Abstellraum mit 

0.7 RE aufgenommen, 0.3 RE für zusätzliche Abstellfläche in der Waschküche gestrichen und 

die RE des Badezimmers im Obergeschoss von 1.1 auf 1.0 herabgesetzt. Die Benotung und 

das wirtschaftliche Alter sind unverändert geblieben. Im Ergebnis hat die Delegation den amtli-

chen Wert des Wohnhauses von CHF 975'400.-- auf CHF 962'400.-- herabgesetzt, woraus bei 

unveränderten Werten der übrigen Objekte ein amtlicher Wert von insgesamt CHF 1'073'790.-- 

resultierte. 

6. Während seitens der Steuerverwaltung keine Stellungnahme zum Augenschein-Protokoll 
eingegangen ist, hat sich die Rekurrentin mit Schreiben vom 4. Dezember 2023 dazu ge-

äussert. 

- 15 -

6.1 Soweit die Rekurrentin vorbringt, die Bewertung des Wohnhauses als freistehendes Ein-
familienhaus sei falsch, da dieses auch der Landwirtschaft diene, ist festzuhalten, dass dieses 

nach den vorstehenden Erwägungen (vgl. E. 4.5 und 4.9) als Gebäude mit nichtlandwirtschaftli-

cher Nutzung qualifiziert. Der Augenschein hat gezeigt, dass auch der ehemalige Ökonomieteil 

keine landwirtschaftliche Nutzung aufweist. Stattdessen besteht er namentlich aus Büro-

zimmern (OG), einer Waschküche und einem Kellerraum (UG). Damit hat der ehemalige Öko-

nomieteil heute den Charakter von Wohn- und Nebenräumen. Deshalb kann das Wohnhaus 

auch nicht als Einfamilienhaus mit Scheunenteil gelten, welches entsprechend mit der Gebäu-

deart-Note 3 zu versehen wäre (vgl. Tabelle 3.3 der Bewertungsnormen). Beim Wohnteil (Ob-

jektteil-Nr. 1) des Wohnhauses handelt es sich bewertungstechnisch vielmehr um ein freiste-

hendes Einfamilienhaus, das zu Recht mit der Note 4 bewertet ist (vgl. Tabelle 3.3 der Bewer-

tungsnormen). Dem vom Wohnteil abweichenden Nutzungszweck der integrierten Garage (Ob-

jektteil-Nr. 2) wird über die nicht beanstandete Gebäudeart-Note 1 Rechnung getragen. 

6.2 Weiter beantragt die Rekurrentin für das Wohnhaus eine Reduktion der Noten für die 
Bauqualität und Komfortstufe von 8 auf 7. Konkrete Argumente dazu bringt sie – abgesehen 

wiederum von der landwirtschaftlichen Nutzung – keine vor. Hingegen führt sie selber aus, dass 

ein Neubau eine entsprechende Bauqualität aufweise (vgl. Stellungnahme zum Augenschein-

Protokoll, S. 1) und mit Noten zwischen 7 und 9 zu versehen sei (vgl. Rekurs, S. 2). Die Delega-

tion hat die Noten 8 für Bauqualität und Komfortstufe gestützt auf die beim Augenschein vom 

30. Oktober 2023 angetroffenen Verhältnisse als zutreffend eingestuft. Die Steuerrekurskom-

mission sieht keine Veranlassung, von der Feststellung ihrer Delegation abzuweichen. Eine 

Reduktion der Noten ist nicht gerechtfertigt.  

6.3 Im Zusammenhang mit der Wohnlage verlangt die Rekurrentin in ihrer Stellungnahme 
zum Augenschein-Protokoll erstmals, die Detailnote für die Aussicht auf 4 herabzusetzen. Sie 

begründet allerdings nicht, inwiefern die bestehende Detailnote 6 zu hoch angesetzt sei. Weder 

hat die Delegation anlässlich des Augenscheins die Detailnote 6 für die Aussicht bemängelt, 

noch ergeben sich aus den Akten Gründe, weshalb die Detailnote Aussicht fehlerhaft sein soll-

te. Aus diesem Grund ist die Detailnote Aussicht zu bestätigen. 

7. Hinsichtlich Verkehrslagenote bringt die Rekurrentin den fehlenden Anschluss an den 
öffentlichen Verkehr und die schlechte Zufahrtsmöglichkeit zu ihrem Grundstück vor und bean-

tragt, diese wie vor der AN20 auf 3 [recte 2] festzusetzen (vgl. Stellungnahme zum Augen-

schein-Protokoll). Im Rahmen der AN20 hat die Steuerverwaltung die Note für die Verkehrslage 

von 2 auf 5 angehoben. 

- 16 -

7.1 Mit der Verkehrslage werden gemäss den Bewertungsnormen "Zugang, Zufahrt und Be-
zug zum nächstgelegenen Siedlungs- bzw. Infrastrukturschwerpunkt" beurteilt, wobei letzterer 

allenfalls auch ausserhalb der eigenen Gemeinde liegen kann (Bewertungsnormen, S. 13). Die 

in einer Gemeinde vorhandene Infrastruktur und die Anbindung an den privaten und öffentlichen 

Verkehr wird nicht mit der Verkehrslagenote beurteilt, sondern widerspiegelt sich im durch-

schnittlichen Mietzinsniveau der Gemeinde, welches im System der amtlichen Bewertung mit 

der Mietwertkategorie abgebildet wird. C.________ gehört – wie schon vor der AN20 – zur 

Mietwertkategorie 14 (Vergleichswerte: ________, siehe Tabelle 3.8 der Bewertungsnormen). 

Mit der AN20 ist neu in jeder Gemeinde ein Gebiet mit der maximalen Verkehrslagenote 9 defi-

niert worden (Bewertungsnormen, S. 13), ausgehend von der Überlegung, dass in jeder Ge-

meinde ein Teilgebiet verkehrsmässig optimal liegt, unabhängig davon, wie die Verkehrslage 

der Gemeinde insgesamt zu beurteilen ist (siehe Verkehrslagenotenplan AN20, abrufbar unter: 

<https://www.agi.dij.be.ch>, Menu "Geoportal > Karten > Angebot an Karten" [abgerufen am 

18.3.2024]). 

7.2 Das zu bewertende Grundstück liegt inmitten des mit der Note 5 eingestuften Gebiets der 
Gemeinde C.________. In der gesamten Gemeinde C.________ ist kein Gebiet mit einer Note 

unter 5 ausgeschieden. Mit der Verkehrslagenote wird den unterschiedlichen Verhältnissen ei-

ner Gemeinde Rechnung getragen (Bewertungsnormen, S. 13). Insofern bezieht sie sich auf die 

Gegebenheiten innerhalb einer konkreten Gemeinde und ist letztlich auch in Relation zur Miet-

wertkategorie zu verstehen. Bei jeder Kategorisierung ist es unvermeidlich, dass Grenzen ge-

zogen werden müssen, deren genauer Verlauf letztlich eine Ermessenfrage darstellt. Dement-

sprechend müssen triftige Gründe vorhanden sein, um vom Verkehrslagenotenplan abzuwei-

chen (Bewertungsnormen, S. 13). In Frage kommen hierfür Merkmale, die nichts mit der eigent-

lichen Lage des Grundstücks, sondern mit dessen spezifischen Eigenschaften zu tun haben, 

die nicht zentral beurteilt werden können. Es mag zwar zutreffen, dass für die Befahrbarkeit der 

steilen Zufahrt im Winter gewisse Arbeiten erforderlich sind. Über das Jahr gesehen fällt diese 

Einschränkung jedoch nicht entscheidend ins Gewicht. Letztlich verfügt das Grundstück über 

eine im Jahr 2015 neu erstellte intakte Zufahrt, welche die Verkehrslagenote nicht negativ zu 

beeinflussen vermag. Die von der Rekurrentin zudem vergleichsweise herangezogenen Ver-

kehrslagenoten der Standorte F.________ (Note 2) und G.________ (Note 3) sind für den vor-

liegenden Sachverhalt nicht relevant, da die Verkehrslagenote sich nur auf die Gegebenheiten 

innerhalb einer konkreten Gemeinde bezieht (Bewertungsnormen, S. 13). Insgesamt sind vor-

liegend keine triftigen Gründe ersichtlich, welche ein Abweichen vom Verkehrslagenotenplan 

rechtfertigen würden. Die Verkehrslagenote 5 ist somit zu bestätigen. 

- 17 -

7.3 Da die übrigen Feststellungen der Delegation gemäss Augenschein-Protokoll nicht bean-
standet werden, erübrigen sich weitere Ausführungen dazu. Die Steuerrekurskommission sieht 

somit keine Veranlassung, von den Feststellungen ihrer Delegation abzuweichen, die den amt-

lichen Wert ab Steuerjahr 2020 auf CHF 1'073'790.-- festgesetzt hat. Im Ergebnis ist der Rekurs 

demnach teilweise gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. 

8. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Rekurrentin einen Anteil der gesamten Ver-
fahrenskosten, einschliesslich eines Anteils allfälliger Auslagen für Gutachten oder andere ex-

terne Kosten zu tragen (Art. 200 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 1, 2, 53, 58 und 59 des Dekrets vom 

24. März 2010 betreffend die Verfahrenskosten und die Verwaltungsgebühren der Gerichts-

behörden und der Staatsanwaltschaft [Verfahrenskostendekret, VKD; BSG 161.12]). Mit der 

Abweisung des Hauptantrags und der Reduktion des amtlichen Wertes gemäss Einspracheent-

scheid von CHF 1'086'790.-- um CHF 13'000.-- auf CHF 1'073'790.--, fällt der Anteil der Rekur-

rentin am Obsiegen gering aus. Dieser wird daher nach Ermessen auf 10 % bestimmt. Die Ver-

fahrenskosten in Höhe von total CHF 3'468.10 (bestehend aus einer Gerichtsgebühr von 

CHF 1'500.-- und Gutachterkosten von CHF 1'968.10) werden der Rekurrentin zu 90 %, aus-

machend CHF 3'121.25, zur Bezahlung auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss 

verrechnet. 

Weil die Rekurrentin im vorliegenden Verfahren nicht vertreten ist und ihr keine notwendigen 

und verhältnismässig hohen Kosten entstanden sind, werden keine Parteikosten gespro-

chen (Art. 200 Abs. 4 StG). 

Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Der amtliche 

Wert des Grundstücks C.________ Gbbl. Nr. 1________ wird auf CHF 1'073'790.-- fest-

gesetzt, gültig ab dem Steuerjahr 2020.

2. Die Kosten des Verfahrens vor der Steuerrekurskommission inkl. Gutachterkosten werden 

der Rekurrentin im Umfang von CHF 3'121.25 zur Bezahlung auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

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4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Aus-
fertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von 
einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und un-

terzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechts-
begehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen. 

5. Zu eröffnen an:

▪ A.________

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern 

▪ Gemeinde C.________ 

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Die Richterin Der Gerichtsschreiber

Cuccarède Ineichen