# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 828c1525-3ce3-539f-b318-58ccab55d486
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-01-09
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 09.01.2024 A/855/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-855-2023_2024-01-09.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N E V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/855/2023 LDTR JTAPI/16/2024 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 9 janvier 2024 

 

dans la cause 

 

Mesdames A______ et B______ et Monsieur C______, représentés par D______, 
avec élection de domicile 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 

 

- 2/22 - 

A/855/2023 

EN FAIT 

1. Mesdames et Monsieur A______, B______ et C______ (ci-après : les 
copropriétaires) sont copropriétaires de l’immeuble sis ______, sur la commune 
de E______. 

Cet immeuble de logements, construit dans les années 50, comprend septante-
deux appartements. Il est géré par la régie D______ SA (ci-après : la Régie) 
depuis le 1er juin 2015. 

2. Le 25 octobre 2021, la Régie a déposé, pour le compte des copropriétaires, une 
requête en autorisation de construire en procédure accélérée (APA) auprès du 
département du territoire (ci-après : DT ou le département), souhaitant 
entreprendre des travaux de rafraîchissement dans un appartement de trois pièces 
au deuxième étage de l’immeuble susmentionné, lequel avait été loué jusqu'au 29 
juillet 2021 par une locataire qui était décédée après cinquante-six ans de location. 

À teneur de la formule LDTR de la requête, les travaux envisagés, estimés à 
CHF 29'940.-, étaient les suivants : 

« Peinture : remise en état des peintures et papiers décollés  

Carrelage : scellement des faïences et remise en état des joints dans la salle de 
bain et la cuisine  

Parquet : réparation ponctuelle, ponçage et imprégnation des parquets et seuils  

Sanitaire : contrôle des sanitaires, appareils et accessoires  

Menuiserie : réglages et contrôle pour bonne fermeture, remplacement de la porte 
palière (suite à l’intervention de la police dans le cadre du décès de la locataire)  

Agencement de la cuisine : contrôle et réparation des électroménagers  

Electricité : mise aux normes de l'installation électrique (en l'occurrence 
remplacement des fils électriques de 1 mm interdits actuellement par des fils 
électriques de 1.6 mm imposés par la législation actuelle, remplacement des prises 
et interrupteurs)  

Polluants : repérage des polluants, qui sont nécessaires pour tous travaux, soumis 
ou non à la LCI et/ou à la LDTR  

Nettoyage après travaux ». 

3. Les travaux en question ont été effectués de fin octobre 2021 au 19 novembre 
2021. 

- 3/22 - 

A/855/2023 

4. Dans le cadre de l'instruction de cette APA (APA 1______/1), les préavis suivants 
ont notamment été délivrés : 

- favorable, le 15 décembre 2021, du service des monuments et des sites  
(ci-après : SMS) relevant que le bâtiment était situé dans le périmètre d’un 
plan de site en cours d’étude, qu’il s’agissait d’une intervention d’ordre 
mineur et de travaux d'entretien courant - permettant notamment « 
l'amélioration du confort des locaux sanitaires » - et que la porte palière de 
remplacement devait remplir certaines conditions ; 

- favorable, le 25 janvier 2022, de l'office cantonal du logement et de la 
planification foncière (ci-après : OCLPF), sous conditions que les dispositions 
de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) soient respectées (art. 9 LDTR) et que le 
loyer de l'appartement de trois pièces au deuxième étage n'excède pas CHF 
7'171.- par an, soit CHF 2'390.- la pièce par an. Ce loyer serait appliqué pour 
une durée de trois ans à dater de la remise en location après la fin des travaux  
(art. 10 al. 1, 11 et 12 LDTR). Sous « Remarques », il était mentionné :  
« ( ) Nous avons visité le logement le 25 janvier 2022 et avons constaté qu’il 
s’agissait de travaux de rénovation. Cette autorisation régularisait l'infraction  
I 2______ ». 

5. Par décision du 18 février 2022, le département a délivré l’APA 1______/1, dont 
le chiffre 7 indiquait expressément que les conditions figurant dans les préavis 
précités devaient être respectées et faisaient partie intégrante de l'autorisation. 

Cette décision, publiée dans la Feuille d'avis officielle (ci-après : FAO) du même 
jour, est en force, aucun recours n’ayant été interjeté à son encontre. 

6. Par décision notifiée le 18 mars 2022 à la Régie, le département a relevé que les 
travaux considérés avaient été engagés sans autorisation, ce qui avait donné lieu à 
l'ouverture de la procédure d'infraction n° I 2______. Cette manière de procéder 
n'était pas tolérable. Par conséquent, une amende administrative de CHF 1'000.- 
lui était infligée. Un délai de trente jours lui était imparti pour rétablir une 
situation conforme en procédant à la réalisation de l'autorisation APA 1______. 

7. Suite au recours de la Régie contre cette amende, le Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : le tribunal) l'a confirmée par jugement du 5 octobre 
2022 (JTAPI/3______/2022). 

8. Le 28 juillet 2022, la Régie a transmis à l'OAC une demande d'autorisation 
complémentaire à l'APA 1______/1 relative à la rénovation de l'appartement 
précité (APA 1______/2).  

- 4/22 - 

A/855/2023 

Dans sa lettre d'accompagnement, elle relevait que dans la mesure où il avait été 
décidé dans l'APA 1______/1 que les travaux d'entretien effectués en automne 
2021 étaient soumis à la LDTR, les propriétaires avaient décidé d'effectuer ce 
qu'ils qualifiaient de véritables travaux de rénovation justifiant le blocage du loyer 
qu'entendait leur imposer le département. Par ailleurs, étant donné que le loyer de 
l'ancienne locataire ne couvrait pas les coûts des propriétaires de l'immeuble, il 
convenait d'appliquer l'art. 11 al. 3 in fine LDTR pour déterminer le loyer 
admissible avant travaux et celui après travaux. 

Les travaux complémentaires de rénovation étaient les suivants : 

« Peinture : création de faux plafonds, cloisons, remplacement papiers et 
peintures  

Carrelage : démolition, évacuation, piquage, pose nouvelles faïences et carrelage  

Parquet : remplacement parquets par des lames 58x12x12, fermacell, plinthes et 
seuils  

Sanitaires : réfection complète, colonnes, conduites, remplacements baignoire, 
wc, paroi, accessoires  

Menuiserie : fourniture portes communications, portes coulissantes séjour, 
armoires, dressing  

Cuisine : agencement nouvelle cuisine avec électroménagers, plan de travail 
silestone blanc  

Électricité : déplacement tableau dans l'armoire, spots plafonds, modifications 
cuisine et salle de bains  

Nettoyage - fin de chantier 

Divers et imprévus/honoraires ».   

Leur coût était estimé à CHF 142'610.-, qui venait s'ajouter au coût de CHF 
29'890.- des travaux réalisés dans le cadre de l'APA 1______/1, le total s'élevant à 
CHF 172'500.-.  

Le loyer annuel de l'appartement avant le décès de la dernière locataire était de 
CHF 5'628.-. Ils l'avaient réévalué à CHF 13'129.- d'après un calcul de rendement 
qui leur permettait de couvrir leurs coûts. À ce montant, ils avaient ajouté la 
hausse du loyer découlant des travaux, à savoir CHF 8'905.-, pour arriver au total 
de CHF 22'034.- qu'ils estimaient être le plafond de loyer admissible après 
travaux.  

- 5/22 - 

A/855/2023 

9. Le 5 août 2022, l'OAC a transmis à la Régie le préavis de l'OCLPF du 4 août 
2022, lui demandant de fournir divers renseignements et pièces complémentaires. 
Un délai prolongé au 25 août 2022 lui était imparti pour ce faire. 

10. Par courrier du 18 août 2022, la Régie a transmis au département les devis et 
factures détaillés de tous les travaux effectués dans le logement depuis sa 
libération le 31 juillet 2021. 

L'appartement était toujours inoccupé dans l'attente de la réalisation des travaux 
complémentaires.  

11. S'en sont suivis divers échanges de courriels ainsi qu'une séance avec l'OCLPF.  

12. Le 2 décembre 2022, l'OAC a transmis à la Régie une nouvelle demande de 
l’OCLPF libellée comme suit : « veuillez démontrer la réalisation d’un des motifs 
prévus à l’art. 9 al. 1 LDTR pour chacun des éléments des travaux projetés, 
sachant que les travaux autorisés dans l'APA 1______/1 ont été exécutés en 2021 
et avaient pour objectif de renouveler (art. 9 al. 1 let. e LDTR) la durée de vie des 
composants suivants : 

 Peinture, cloisons et remplacement des papiers et peinture -> Durée de 
vie renouvelée pour 10 ans ; 

 Carrelage (salle de bains et cuisine) : scellement des faïences et remise 
en états des joints -> Durée de vie renouvelée pour 15 ans ; 

 Parquet : réparation ponctuelle, ponçage et imprégnation -> Durée de 
vie renouvelée pour 10 ans ; 

 Menuiserie : réglages et contrôle pour bonne fermeture, remplacement 
porte et caisson de cuisine -> Durée de vie renouvelée pour 15 ans ; 

 Agencement de cuisine : contrôles et réparations des électroménagers -
> Durée de vie renouvelée pour 15 ans ;  

 Installations électrique : mise aux normes de l'installation -> Durée de 
vie renouvelée pour 40 ans. 

Aussi, le département s'interroge sur les motifs pour lesquels le présent projet 
prévoit l'exécution d'un faux-plafond et la pose de spots encastrés. 

 A l'égard du loyer après les travaux projetés, pour autant qu'ils soient tous ou en 
partie admis (…), le département retiendrait le dernier loyer appliqué avant 
travaux et non pas du loyer résultant d'un calcul de rendement. (…) l’art. 11 al. 3 
LDTR ne s 'appliquerait pas au cas d'espèce, dès lors que le dernier loyer avant 
travaux est inférieur au plafond LDTR. Ainsi, dans ce cas, conformément aux 

- 6/22 - 

A/855/2023 

termes de l'art. 11 al. 2 LDTR, le loyer après les travaux projetés ne devrait pas 
dépasser le plafond LDTR (de CHF 3'528.-) ».  

Un délai de dix jours lui était imparti pour sa réponse. 

13. Par courrier du 9 décembre 2022, la Régie a transmis au département les 
précisions requises sur les travaux réalisés en 2021 et l'intérêt des travaux 
supplémentaires projetés. Elle ne partageait pas son point de vue s'agissant de la 
fixation du loyer après travaux.   

14. Dans le cadre de l'instruction de l’APA 1______/2, les préavis finaux suivants ont 
également été délivrés : 

- favorable, le 4 août 2022, du SMS relevant que le bâtiment était situé dans le 
périmètre d'un plan de site en cours d'étude, qu'il s'agissait d'une intervention 
d'ordre mineur et de travaux d'entretien courant - permettant notamment 
« l'amélioration du confort des locaux sanitaires » - et que la porte palière de 
remplacement devait remplir certaines conditions ;  

- favorable, le 30 janvier 2023, de l'OCLPF , sous conditions que les 
dispositions de la LDTR soient respectées (art. 9 LDTR) et que le loyer de 
l'appartement de trois pièces au deuxième étage n'excède pas CHF 10'584.- 
par an, soit CHF 3'528.- la pièce par an. Ce loyer serait appliqué pour une 
durée de trois ans à dater de la remise en location après la fin des travaux (art. 
10 al. 1, 11 et 12 LDTR). Sous « Remarques », il était mentionné : « ( ) Le 
Département retient le dernier loyer appliqué avant travaux et non pas du loyer 
résultant d'un calcul de rendement. Pour autant également que tous ou une 
partie des travaux projetés soient admis, contrairement à ce que le propriétaire 
a soutenu dans ses échanges avec la Département, l'art 11. al. 3 LDTR ne 
s'appliquerait pas au cas d'espèce, dès lors que le dernier loyer avant travaux 
est inférieur au plafond LDTR. Ainsi, dans ce cas, conformément aux termes 
de l'art. 11 al. 2 LDTR, le loyer après les travaux projetés ne devrait pas 
dépasser le plafond LDTR (de CHF 3'528.-) ». 

15. Par décision du 7 février 2023 (régularisation de l'infraction I 2______), le 
département a délivré l'APA 1______/2 dont le chiffre 7 indiquait expressément 
que les conditions figurant dans les préavis précités devaient être respectées et 
faisaient partie intégrante de l'autorisation.  

16. Par acte du 7 mars 2023, agissant sous la plume de la Régie, les propriétaires ont 
recouru auprès du tribunal contre cette décision, concluant préalablement au 
retrait de l'effet suspensif attaché au recours afin de pouvoir commencer sans 
attendre les travaux autorisés et, principalement,  à la modification de la décision 
uniquement en ce sens que le loyer après travaux de l'appartement visé devait être 

- 7/22 - 

A/855/2023 

fixé à CHF 22'034.- par an pendant les trois ans de contrôle imposés par l'OCLPF, 
sous suite de frais et dépens.  

Ils se trouvaient dans la situation où le loyer avant travaux correspondait aux 
besoins prépondérants de la population (ci-après : BPP) (inférieur ou égal à 
CHF 3'528.-/pièce/an) et était supérieur à ces BPP après travaux (supérieur à 
CHF 3'528.-/pièce/an). En effet, le calcul de rendement qu'ils avaient produit 
démontrait qu'il était nécessaire de fixer le loyer après travaux au-dessus de 
CHF 3'528.- pour qu'ils puissent couvrir les coûts actuels de l'appartement. Leur 
calcul se basait sur l'art. 11 al. 1 let. d LDTR, lequel renvoyait à l'art. 269 de la loi 
fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse (CO, Code des 
obligations - RS 220). De plus, il ressortait des art. 9 al. 4 à 6 LDTR, des travaux 
préparatoires et de la jurisprudence que le plafond LDTR pouvait être dépassé à 
certaines conditions.  

Le loyer annuel de l'appartement avant le départ de la dernière locataire était de 
CHF 5'628.-. Ils l'avaient réévalué à CHF 13'129.- d'après un calcul de rendement 
qui leur permettait de couvrir leurs coûts. À ce montant, ils avaient ajouté la 
hausse du loyer découlant des travaux, à savoir CHF 8'905.-, pour arriver au total 
de CHF 22'034.- qu'ils réclamaient comme plafond.   

L'OCLPF avait écarté ce calcul en ne se fondant sur aucune jurisprudence, ni 
aucune doctrine, mais uniquement sur une interprétation littérale limitée à un seul 
paragraphe de l'art. 11 al. 3 LDTR. Selon les interprétations historique et 
systématique, cette disposition devait être comprise en ce sens que « même si » le 
loyer avant travaux était déjà supérieur au plafond LDTR, il devait être bloqué à 
ce montant, « sauf si » le propriétaire démontrait que ce loyer ne lui permettait pas 
de couvrir ses coûts. À défaut, le but de la LDTR, à savoir tant la protection des 
locataires que des propriétaires, ne serait pas respecté. Pour ces motifs, l'OCLPF 
avait violé la LDTR.  

Par ailleurs, cette décision portait atteinte à leur droit constitutionnel garantissant 
la propriété, qui se confondait avec leur liberté économique. En effet, les 
empêcher de toucher des loyers couvrant au minimum le montant des factures 
liées à leur immeuble constituait une violation du noyau dur de leur droit à la 
propriété.   

Ils ont joint un chargé de pièces.  

17. Invité à se prononcer sur la requête de retrait de l'effet suspensif, le département a 
indiqué, par courrier du 20 mars 2023, s'en rapporter à justice.  

18. Par décision incidente du 22 mars 2023, le tribunal a admis la demande de retrait 
de l'effet suspensif (DITAI/4______/2023) de manière à ce que les travaux 
sollicités puissent commencer pendant la présente procédure.  

- 8/22 - 

A/855/2023 

19. Dans le délai prolongé à sa demande au 7 juin 2023, le département a transmis ses 
observations, concluant principalement au rejet du recours et, subsidiairement, à 
l'annulation de sa décision du 7 février 2023, sous suite de frais et dépens.  

L'appartement en question faisait partie de la catégorie d'appartements où sévissait 
une pénurie au sens de l'art. 25 LDTR, ce qui en faisait un logement 
correspondant aux BPP, et son loyer après transformation devait ainsi répondre à 
ces derniers en ne dépassant pas CHF 3'528.- par pièce par an (art. 11 al. 2 et 9 al. 
2 LDTR). Le loyer avant travaux qu'il y avait lieu de prendre en compte était de 
CHF 1'876.- par pièce par an, soit le dernier loyer brut avant travaux. La fixation 
du loyer dans le préavis de l'OCLPF du 30 janvier 2023 était ainsi parfaitement 
justifiée.  

Le raisonnement des recourants consistant à ne pas prendre en compte le loyer 
appliqué avant travaux, mais un loyer fictif de la valeur du bien basé sur les 
principes des art. 269 ss CO ne pouvait être suivi. Selon la jurisprudence, les 
critères de calculs retenus à l'art. 11 LDTR s'inspiraient déjà des règles de droit 
fédéral contenues dans l'art. 269a CO en matière de fixation de loyer. Toutefois, 
les deux dispositions avaient des finalités différentes, l'art. 11 LDTR s'intégrant 
dans un dispositif légal mis en place pour assurer le maintien, en faveur de toutes 
les catégories de la population, d'un parc de logements, dont les caractéristiques et 
les loyers correspondaient à leurs besoins. Le renvoi de l'art. 11 al. 1 let. d LDTR 
aux art. 269 ss CO ne visait que les cas où les calculs de loyer selon les lettres a à 
c de l'art. 11 LDTR s'avéreraient conduire à un loyer qui serait encore abusif. Le 
seul cas de figure où le loyer avant travaux pouvait ne pas correspondre au dernier 
loyer appliqué était celui des appartements où le locataire y demeurait après la fin 
des travaux, ce qui n'était pas le cas en l'espèce. L'OCLPF avait pris en compte les 
différents postes de calcul prévus à l'art. 11 al. 1 LDTR, ainsi que les coûts des 
travaux que les recourants avaient soumis. Pour ces raisons, il avait augmenté le 
loyer de CHF 1'876.- à CHF 3'528.-, son maintien dans les limites des BPP 
répondant aux exigences de l'art. 11 al. 3 LDTR.  

S'agissant des exceptions prévues à l'art. 9 al. 4 à 6 LDTR, les recourants n'avaient 
pas démontré en quoi les circonstances particulières prévues dans ces dispositions 
étaient réalisées dans leur cas.  

L'interprétation de l'art. 11 al. 3 LDTR soutenue par les recourants était sans 
importance, cette disposition ne trouvant pas application dans le cas d'espèce. En 
effet, le loyer avant travaux étant inférieur au plafond LDTR, c'est l'art. 11 al. 2 
LDTR qui devait s'appliquer.  

Par ailleurs, conformément à la jurisprudence fédérale, l'intérêt public à la 
préservation d'un parc locatif répondant aux besoins de la population était légitime 
et justifiait l'atteinte aux garanties constitutionnelles de la propriété et de la liberté 
économique des recourants.  

- 9/22 - 

A/855/2023 

Enfin, l'appartement était tout à fait habitable et salubre depuis les travaux réalisés 
à l'automne 2021, les travaux projetés dans l'autorisation complémentaire ne 
s'avéraient en réalité pas autorisables au sens de l'art. 9 LDTR. Il avait ainsi fait 
preuve d'une extrême souplesse envers les recourants, en acceptant tout de même 
ces travaux superfétatoires. 

20. Dans le délai prolongé à leur demande, les recourants ont répliqué par courrier du 
10 juillet 2023, persistant dans leurs motifs et conclusions.  

Ils remettaient en cause la pertinence et l'application au présent cas des 
jurisprudences et ouvrages doctrinaux cités par le département et maintenaient que 
la LDTR n'excluait pas que le loyer puisse être réactualisé entre deux locations sur 
la base de la méthode absolue du rendement. 

S'agissant de l'art. 11 al. 3 LDTR, ils ne demandaient pas son application mais 
estimaient que son interprétation permettait de comprendre que tous les cas de 
loyer avant travaux inférieurs aux BPP, comme en l'espèce, étaient réglés par l'art. 
11 al. 1 let. d LDTR, lequel se référait expressément à l'art. 269 CO. 

Par ailleurs, le fait que les loyers contrôlés par la loi générale sur le logement et la 
protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05) et la loi générale sur 
les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35) fondés sur les coûts 
étaient bien supérieurs au plafond de CHF 3'528.- démontrait clairement que le 
plafond LDTR pouvait parfois être, comme en l'espèce, économiquement 
insoutenable.  

Enfin, concernant la nécessité des travaux projetés, ils trouvaient la position du 
département étonnante puisqu'ils avaient apporté toutes les explications utiles 
dans le cadre de l'instruction de la demande, à laquelle le département avait 
accédé.  

21. Dans sa duplique du 2 août 2023, le département a persisté dans ses observations 
et conclusions en rappelant que le présent litige portait, dans un premier temps, 
sur la détermination du loyer avant travaux à prendre en compte et, dans un 
second temps, sur l'application des art. 11 al. 2 ou 3 LDTR pour la fixation du 
loyer.  

Les recourants n'avaient amené aucun élément de nature à remettre en question la 
position qu'il soutenait dans sa réplique. Il rappelait que le seul cas où le calcul de 
rendement pouvait s'appliquer, et ainsi justifier une réactualisation du loyer avant 
travaux, était celui où le locataire demeurait le même après les travaux.  

S'agissant de la seconde problématique, c'était l'art. 11 al. 2 LDTR qui devait 
s'appliquer, aucun motif ressortant de la LDTR ou de la jurisprudence ne 
permettant l'application de l'art. 11 al. 3 LDTR en l'espèce. 

- 10/22 - 

A/855/2023 

22. Par jugement de ce jour, le tribunal a rejeté le recours des intéressés contre la 
décision du département du territoire du 25 janvier 2023 (APA 5______/2) 
concernant un appartement de deux pièces dans le même immeuble 
(cause A/6______/2023 ; JTAPI/7______/2024). Dans cette affaire, seul était 
également contesté le loyer après travaux (réalisés dans des circonstances 
similaires à la présente espèce pour un montant total de CHF 150'707.-), fixé à 
CHF 7'056.-. 

  

- 11/22 - 

A/855/2023 

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de 
la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 
145 al. 1 LCI ; art. 45 al. 1 LDTR). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 

3. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), en soi non réalisée 
dans le cas d'espèce. 

Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par 
les dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du 
droit tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'égalité de traitement, le principe de la 
bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; 140 
I 257 consid. 6.3.1 ; 137 V 71 consid. 5.1 ; 123 V 150 consid. 2 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_107/2016 du 28 juillet 2016 consid. 9). 

4. Saisi d'un recours, le tribunal applique le droit d'office. Il ne peut pas aller au-delà 
des conclusions des parties, mais n'est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci 
(art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique (ATA/1024/2020 du 
13 octobre 2020 consid. 1 et les références citées). 

5. La loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Si le 
texte n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations sont possibles, il 
convient de rechercher quelle est la véritable portée de la norme, en la dégageant 
de tous les éléments à considérer, soit notamment des travaux préparatoires 
(interprétation historique), du but de la règle, de son esprit, ainsi que des valeurs 
sur lesquelles elle repose, singulièrement de l'intérêt protégé (interprétation 
téléologique) ou encore de sa relation avec d'autres dispositions légales 
(interprétation systématique ; ATF 136 III 283 consid. 2.3.1 ; ATF 135 II 416 
consid. 2.2). Le Tribunal fédéral ne privilégie aucune méthode d'interprétation, 
mais s'inspire d'un pluralisme pragmatique pour rechercher le sens véritable de la 

- 12/22 - 

A/855/2023 

norme ; il ne se fonde sur la compréhension littérale du texte que s'il en découle 
sans ambiguïté une solution matériellement juste (ATF 135 II 243 consid. 4.1 ; 
ATF 133 III 175 consid. 3.3.1). L'interprétation de la loi peut conduire à la 
constatation d'une lacune. Une lacune authentique (ou proprement dite) suppose 
que le législateur s'est abstenu de régler un point alors qu'il aurait dû le faire et 
qu'aucune solution ne se dégage du texte ou de l'interprétation de la loi. En 
revanche, si le législateur a renoncé volontairement à codifier une situation qui 
n'appelait pas nécessairement une intervention de sa part, son inaction équivaut à 
un silence qualifié. Quant à la lacune improprement dite, elle se caractérise par le 
fait que la loi offre certes une réponse, mais que celle-ci est insatisfaisante. 
D'après la jurisprudence, seule l'existence d'une lacune proprement dite appelle 
l'intervention du juge, tandis qu'il lui est en principe interdit, selon la conception 
traditionnelle qui découle notamment du principe de la séparation des pouvoirs, de 
corriger les silences qualifiés et les lacunes improprement dites, à moins que le 
fait d'invoquer le sens réputé déterminant de la norme ne soit constitutif d'un abus 
de droit, voire d'une violation de la Constitution (ATF 139 I 57 consid. 5.2 ; 138 II 
1 consid. 4.2). 

6. Les recourants concluent à la modification de l'APA 1______/2 en ce sens que le 
loyer après travaux de l'appartement visé devrait être fixé à CHF 22'034.-, et non 
pas à CHF 10'584.- par an pendant les trois ans de contrôle.  

7. La LDTR s'applique à tout bâtiment situé dans l'une des zones de construction 
prévues par l'art. 19 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du 
territoire, du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30) ou construit au bénéfice d'une norme 
de l'une des quatre premières zones de construction en vertu des dispositions 
applicables aux zones de développement (art. 2 al. 1 let. a LaLAT), et comportant 
des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à 
l'habitation (art. 2 al. 1 let. b LaLAT). 

Elle a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, ainsi que le 
caractère actuel de l’habitat dans les zones visées expressément par la loi  
(art. 1 al. 1 LDTR). Celle-ci prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant la 
protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). 

Plus spécifiquement, la LDTR vise à protéger les locataires contre des 
changements d’affectation quantitatifs du parc locatif, soit contre le remplacement 
de locaux d’habitation par des locaux commerciaux ou à usage professionnel, 
mais aussi et de façon primordiale, à les protéger contre des changements 
d’affectation qualitatifs. Sont en effet également visés les travaux de rénovation 
qui ont pour conséquence de faire basculer des catégories de logement conçues 
pour des familles modestes et nombreuses dans des catégories de logement 
destinées à des personnes aisées et sans enfant, ou des catégories d’immeubles à 

- 13/22 - 

A/855/2023 

loyer bas ou modérés vers des loyers d’appartements de luxe (ATA/859/2010 du 7 
décembre 2010 consid. 6b et la référence citée). 

8. À teneur de l’art. 9 al. 1 LDTR, une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation au sens de l’art. 3 al. 1 LDTR. Elle est accordée 
notamment lorsque l’état du bâtiment comporte un danger pour la sécurité et la 
santé de ses habitants ou des tiers (let. a), lorsque la réalisation d’opérations 
d’aménagement ou d’assainissement d’intérêt public le commande (let. b) ou pour 
les travaux de rénovation (let. e), c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de 
tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans 
modifier la distribution des logements (art. 3 al. 1 let. d LDTR), et si les 
logements transformés répondent, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux 
besoins prépondérants de la population (art. 9 al. 2 LDTR). 

Par BPP, il faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la population  
(art. 9 al. 3 LDTR). Un logement correspond en principe par son genre ou par son 
loyer aux BPP lorsque son loyer est compris entre CHF 2'627.- et CHF 3'528.- la 
pièce par année (arrêté du Conseil d'État du 12 janvier 2022 relatif à la révision 
des loyers répondant aux BPP - ArRLoyers - L 5 20.05), ou lorsque ce logement 
entre dans la catégorie des appartements dans lesquels règne la pénurie au sens de 
l'art. 25 LDTR. Selon l'arrêté déterminant au moment des faits, comme selon celui 
actuellement en vigueur (arrêté du Conseil d'État déterminant les catégories 
d'appartements où sévit la pénurie en vue de l'application des art. 25 à 39 LDTR - 
ArAppart - L 5 20.03, modifié régulièrement), il y a pénurie dans toutes les 
catégories d'appartements d'une à sept pièces inclusivement. 

L’art. 9 al. 4 et 5 LDTR précise que la fourchette des loyers peut 
exceptionnellement être dépassée si la surface brute locative des pièces est 
importante, respectivement si des circonstances particulières le justifient, soit si la 
protection du patrimoine génère des coûts supplémentaires. 

 Selon l’art. 9 al. 6 LDTR, les mesures suivantes peuvent également être 
répercutées sur les loyers, aux conditions prévues par l’art. 14 ordonnance sur le 
bail à loyer et le bail à ferme d'habitation et de locaux commerciaux du 9 mai 
1990  
(OBLF - RS 221.213.11) : 

- les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l’enveloppe du 
bâtiment ; 

- les mesures visant à une utilisation rationnelle de l’énergie ; 

- les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques ; 

- les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables ; 

- 14/22 - 

A/855/2023 

- le remplacement d’appareils ménagers à forte consommation d’énergie par des 
appareils à faible consommation. 

 Pour les loyers correspondant, avant travaux, aux BPP, le loyer après travaux 
n'excédera pas le montant maximum de la fourchette des loyers correspondant aux 
besoins prépondérants de la population, majoré : 

a) d'un montant correspondant à la baisse prévisible des charges énergétiques du 
locataire, auquel peut être rajouté, si nécessaire : 

b) un montant correspondant à la contribution énergétique du locataire, qui ne 
pourra pas dépasser 10 francs par pièce, par mois. 

9. En l'espèce, l'appartement visé est un trois pièces et son loyer avant travaux 
(CHF 5'628.- l'an, soit 1876.- la pièce l'an) était inférieur au plafond LDTR. Il 
s'agit donc d'un logement répondant aux BPP et les travaux de rénovation projetés 
sont soumis à la LDTR, ce que les recourants ne contestent au demeurant plus.  

10. L'objet du litige est circonscrit à la question de la fixation du montant du loyer 
LDTR dans l'autorisation de construire APA 1______/2.  

11. Selon l'art. 10 LDTR, le département fixe, comme condition de l'autorisation, le 
montant maximum des loyers des logements après travaux. Il tient compte des 
critères énumérés à l'art. 11 LDTR (« mode de calcul »). 

Il renonce à la fixation des loyers et des prix prévue à l’al. 1 lorsque cette mesure 
apparaît disproportionnée, notamment lorsque les logements à transformer sont 
des logements de luxe ou que leurs loyers dépassent d’ores et déjà d’au moins 
deux fois et demie les besoins prépondérants de la population (art. 10 al. 2 let. b 
LDTR). 

12. En l'espèce, les recourants ne prétendent pas, à juste titre, que les conditions de 
l'art. 10 al. 2 let. b LDTR seraient réalisées. C'est donc à bon droit que l'autorité 
intimée n'a pas renoncé à la fixation du loyer de l'appartement après travaux.  

13. L'art. 11 al. 1 LDTR énumère les critères que doit utiliser le département pour 
arrêter un loyer maximum, en considérant l'ensemble des travaux effectués, sous 
déduction des subventions octroyées, soit : un rendement équitable des capitaux 
investis pour les travaux, calculé en règle générale sur les 70% au maximum de 
leur coût et renté à un taux de 0,5 point au-dessus de l'intérêt hypothécaire de 
1er rang pratiqué par la Banque cantonale de Genève, en tenant compte de 
l'amortissement (let. a) ; un amortissement calculé sur une durée de 18 à 20 ans, 
soit de 5,55% à 5% (let. b) ; les frais d'entretien rentés en règle générale à 1,5% 
des travaux pris en considération (let. c) ; les autres facteurs de hausse et de baisse 
à prendre en considération selon les art. 269 ss du CO (let. d). 

- 15/22 - 

A/855/2023 

14. L'art. 11 al. 2 LDTR précise que les loyers après transformation doivent répondre 
aux BPP lorsque les logements répondent eux-mêmes à ces besoins prépondérants 
quant à leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de 
pièces ou leur surface. 

15. Cependant, selon l'art. 11 al. 3 LDTR, si le loyer avant transformation ou 
rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux BPP, il est maintenu par le 
département au même niveau lorsqu'il apparaît qu'il permet économiquement au 
propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer. 

Dans ce cas, il appartient au propriétaire de démontrer, par toutes pièces utiles, 
qu'il n'est pas en mesure de supporter économiquement le coût des travaux sans 
majoration de loyer. Par pièces utiles, le département fait prioritairement référence 
à un calcul de rendement de l’immeuble. Subsidiairement, il peut être recouru à 
une étude comparative entre les loyers de l’immeuble et ceux résultant des 
statistiques publiées chaque année par le canton, étant précisé, qu’à année de 
construction égale, la limite au-delà de laquelle le propriétaire est présumé 
pouvoir supporter économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer 
est fixée, sauf exception, au 3ème quartile. Le département tient compte, dans son 
appréciation, des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération 
au sens des art. 269 ss CO (art. 5 al. 4 du règlement d’application de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 
1996 - RDTR - L 5 20.01 ; ATA/253/2011 du 19 avril 2011 consid. 8 ; 
Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO GAUDIN, La LDTR, Démolition, 
transformation, rénovation, changement d'affectation et aliénation, Immeubles de 
logements et appartements, 2014, p. 315). 

Si le propriétaire ne produit pas les pièces permettant d'effectuer un calcul de 
rendement, voire d'appliquer la méthode des loyers du quartier ou la méthode 
relative, le département doit refuser sa demande de validation de hausse de loyer. 
Cette hausse devrait aussi être refusée s'il apparaît, au vu du dossier, que les loyers 
avant travaux sont surfaits (Mémorial du Grand Conseil 1999, p. 1087-1088). 

16. L'application de l'art. 11 al. 3 LDTR est limitée aux cas des logements qui, sans 
être des logements de luxe sont loués à un prix qui apparaît, avant les travaux, 
comme abusivement élevé et qui correspond déjà à ce qui serait admissible après 
transformation. La réserve selon laquelle le blocage des loyers doit être 
économiquement supportable permettra à l'autorité de respecter le principe de la 
proportionnalité lors de l'application de cette disposition (cf. Mémorial, op. cit., 
p. 1087-1088; arrêt du Tribunal fédéral 1P.664/1999 consid. 6; Alain MAUNOIR, 
La LDTR genevoise: les principes et quelques applications, in RDAF 2002 I 
p. 21). Dans l’arrêt précité, le Tribunal fédéral a confirmé que cette interprétation 
était en accord avec le texte légal, relevant qu’elle correspondait d'ailleurs aux 
travaux préparatoires. Ainsi comprise de façon restrictive, la disposition attaquée 
est susceptible d'une interprétation conforme à la Constitution. Elle ne va pas au-

- 16/22 - 

A/855/2023 

delà de la protection contre les loyers procurant un rendement abusif et répond à 
un objectif de politique sociale.  

17. Se penchant sur la conformité au droit fédéral et aux principes de la garantie de la 
propriété, de la liberté économique et de l'égalité de traitement de l’art. 11 al. 3 
LDTR, le Tribunal fédéral a encore rappelé que le but de la LDTR était la 
préservation de l'habitat et des conditions de vie existants ainsi que le caractère 
actuel de cet habitat, en apportant notamment des restrictions aux transformations 
et au changement d'affectation des maisons d'habitation. Les transformations ou 
rénovations, au sens de l'art. 3 de la loi, ne sont ainsi autorisées, selon l'art. 9 
LDTR, qu'en présence d'un intérêt public ou général, compte tenu notamment des 
BPP. La loi ne répond ainsi à l'intérêt public que dans la mesure où elle vise à 
maintenir l'affectation des logements qui répondent, par leur loyer, leur prix et 
leur conception, aux BPP. Les restrictions à la propriété qu'elle institue doivent 
être propres à atteindre ce but. À cet égard, s'il se justifie d'empêcher que des 
logements à loyer modéré soient transformés en appartements de luxe l'intérêt 
public ne commande pas, en revanche, de limiter la transformation et la 
rénovation de logements de luxe préexistants (ATF 116 Ia 401 consid. 11b/bb).  

18. En l'espèce, le loyer de l'appartement avant travaux, de CHF 1'876.- par pièce par 
an, était inférieur au maximum de la fourchette légale correspondant aux BPP. 
Partant, l'art. 11 al. 3 LDTR, dont le texte, parfaitement clair, et la portée ont été 
confirmés par le Tribunal fédéral, ne trouve pas application dans le cas d'espèce.  

Dans ces conditions, il n’y a pas d’espace pour l’interprétation extensive que les 
recourants souhaitent donner à cette disposition. 

19. Les recourants estiment que le loyer avant travaux à prendre en compte dans le 
cadre de la fixation du loyer après travaux n'est pas celui que payait effectivement 
l'ancienne locataire, soit CHF 1'876.- par pièce par an, dans la mesure où il ne 
couvrait pas leurs coûts, mais un loyer supérieur calculé en tenant compte du 
rendement de l'appartement, cela en application des art. 11 al. 1 let. d LDTR et 
269 CO.  

20. Dans une jurisprudence certes assez ancienne, la chambre administrative de la 
Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) a jugé, se référant à la 
doctrine (A. MAUNOIR op. cit. p. 327), que les critères de calcul retenus à l’art. 
11 LDTR s’inspiraient déjà des règles de droit fédéral contenues à l’art. 269a CO 
en matière de fixation de loyer dans la mesure où ils faisaient intervenir des 
éléments liés au rendement des fonds investis dans les travaux par le propriétaire. 
La finalité de l’art. 11 LDTR était cependant différente : il s'intégrait dans un 
dispositif légal mis en place pour assurer le maintien en faveur de toutes les 
catégories de la population d’un parc de logements dont les caractéristiques et les 
loyers correspondaient à leur besoin. Elle imposait un contrôle des loyers pour 
une durée limitée, dont l’objectif était de contenir l’augmentation des loyers, des 

- 17/22 - 

A/855/2023 

logements les plus fortement recherchés en période de pénurie pour qu’il en 
subsiste sur le marché (ATA/802/2008 du 30 septembre 2008, consid. 7b). 

21. Le loyer auquel l’administration devait conditionner l’octroi de l’autorisation 
(art. 10 al. 1 LDTR) était le loyer maximum dont le propriétaire pouvait exiger le 
paiement après travaux. Il devait répondre, après transformations, aux BPP  
(art. 9 al. 2 et 11 al. 2 LDTR) et « être accessible à la majorité de la population » 
(art. 9 al. 3 in limine LDTR). Le Conseil d’Etat avait le devoir de déterminer une 
fourchette de loyer, entre lesquels le loyer maximum devait se situer, qui était 
arrêtée en fonction de données moyennes, tenant compte de l’évolution des 
revenus, mais en référence au revenu moyen net imposable des contribuables 
genevois  
(A. MAUNOIR, op. cit., page 323, qui se réfère à l’ATA du 7 octobre 1997 
résumé dans SJ 1998 p. 304 et ATA du 7 décembre 1994, publié dans SJ 1994 p. 
225 et RDAF 1994, p. 107 ss, 117). 

La définition d’une telle fourchette de loyers maxima ne signifiait cependant pas 
que des loyers d’un niveau inférieur n’avaient plus à bénéficier de la protection du 
droit public cantonal. Dans une telle situation, le département n'avait pas à prendre 
en considération d'autres critères que ceux découlant de l'art. 11 al. 1 let. a à c 
LDTR. Contraindre l’autorité administrative, dans la procédure de fixation des 
loyers, à élever celui-ci jusqu’à ce qu’il atteigne le niveau des loyers usuels pour 
la zone d'habitation considérée reviendrait à appliquer la LDTR contrairement à 
son but. Le recours au critère des loyers usuels aurait pour conséquence, 
d’autoriser des hausses qui restreindraient le marché des catégories de logement 
les moins chers alors même qu’ils sont fortement recherchés par des locataires à 
revenus modestes. Comme l’a rappelé le département, le renvoi à l’art. 11 al. 1 let. 
d LDTR des art. 269 et ss CO vise les cas où les calculs de loyer selon les lettres a 
à c de cette disposition s’avéreraient conduire à un loyer qui serait encore abusif. 
Par ailleurs, en droit privé, le recours au critère des loyers usuels, pour justifier 
une hausse de loyer, n’est admis par la jurisprudence qu’à de très strictes 
conditions (ATF 123 III 317 p. 319 consid. 4a).  

22. La question de la réactualisation des loyers avant travaux n'est pas réglée par la 
LDTR. Selon la doctrine, il n'y a lieu de réévaluer un loyer avant travaux 
seulement dans le cas où les locataires demeurent dans leur logement pendant et 
après les travaux. Lorsque les logements sont loués à de nouveaux locataires, cette 
réactualisation n'est pas possible (GAIDE/DEFAGO GAUDIN, opt. cit. p. 285).  

23. En l'espèce, pour fixer le loyer après travaux, le département a pris en compte les 
différents postes de calcul prévus à l'art. 11 al. 1 let. a à c LDTR, ainsi que les 
coûts des travaux, parvenant ainsi à une augmentation du loyer de l'appartement 
de CHF 1'876.- à CHF 3'528.- par pièce par an, soit le montant maximum de la 
fourchette correspondant aux BPP.  

- 18/22 - 

A/855/2023 

Le logement étant vide d’occupants, suite au décès de la précédente locataire, une 
réactualisation du loyer n’est pas possible et c'est ainsi à bon droit que le 
département a pris en compte le dernier loyer effectif dans le cadre de la fixation 
du loyer après travaux.  

L’on relèvera encore que le principe de la prise en compte du dernier loyer effectif 
n’a pas été remis en question par les recourants dans le cadre de l’APA 
1______/1, en force, ces derniers considérant ainsi, implicitement, non seulement 
que le loyer fixé leur permettait un rendement suffisant mais également que les 
travaux envisagés étaient suffisants pour la mise en location de l’appartement 
concerné. Ils ne sauraient dès lors aujourd’hui, alors qu’ils ne les avaient dans un 
premier temps pas jugés utiles, manifestement afin d’échapper à un contrôle 
LDTR, multiplier les travaux de rénovation afin, cette fois, de biaiser ledit 
contrôle. 

24. Les recourants estiment être dans une situation justifiant le dépassement de la 
fourchette des loyers LDTR en se prévalant notamment de l'art. 9 al. 5 LDTR. 

25. Comme rappelé ci-dessus, la fourchette fixée par l'ArRLoyers peut être dépassée 
si des « circonstances particulières » le justifient, « soit si la protection du 
patrimoine génère des coûts supplémentaires » (art. 9 al. 5 LDTR). 

26. Contrairement à la surface brute, dont la loi précise qu'elle ne peut 
qu’« exceptionnellement » justifier un dépassement de loyer (art. 9 al. 4 LDTR ; 
MGC 2001-2002/ VII D/36 1938 ss), la notion de « circonstances particulières » 
de l'art. 9 al. 5 LDTR ne contient pas de mention semblable. Bien que l'usage du 
mot « soit » à l'art. 9 al. 5 LDTR plaide en général en faveur de l'exhaustivité des 
motifs énumérés à sa suite, cette disposition doit être interprétée comme ne visant 
pas exclusivement les coûts générés par la protection du patrimoine, sous peine de 
conduire à des restrictions trop sévères à la garantie de la propriété et à la liberté 
économique des propriétaires (ATA/391/2013 du 25 juin 2013 consid. 11). 

27. Le département dispose corrélativement d'une importante latitude de jugement 
dans l'interprétation de la notion des « circonstances particulières » visées à l'art. 9 
al. 5 LDTR pouvant justifier un dépassement de la fourchette fixée par 
l'ArRLoyers (ATA/391/2013 précité consid. 13). 

28. Dans sa jurisprudence, la chambre administrative a admis la conformité à l'art. 9 
LDTR du loyer de logements à transformer répondant aux BPP lorsque le calcul 
du loyer effectué par le département apparaissait conforme à l'art. 11 LDTR. 

29. Si elle a pu admettre, comme répondant aux BPP, un loyer de CHF 9'666.- par 
pièce l'an (CHF 57'996.- par an, soit CHF 4'833.- par mois) pour des appartements 
de 6 pièces de 112 m2 et de 126 m2, dont la création impliquait une surélévation 
de l'immeuble (ATA/313/2012 du 22 mai 2012), respectivement un loyer de 

- 19/22 - 

A/855/2023 

CHF 11'549.- par pièce l'an (CHF 69'298.- par an, soit CHF 5'774,80 par mois) 
pour un logement de 6 pièces d'une surface de 106 m2 (ATA/66/2013 du 6 février 
2013 consid. 6), sa jurisprudence s’est depuis durcie, la chambre administrative 
considérant que les derniers loyers autorisés s'écartaient trop de la fourchette des 
montants figurant dans l'arrêté du Conseil d'Etat, faisant perdre peu à peu leur 
substance à ce dernier et à l'art. 9 al. 3 LDTR (ATA/391/2013 du 25 juin 2013 ; 
ATA/824/2013 du 17 décembre 2023). Elle a en particulier souligné que pour 
respecter la lettre de la loi et les buts poursuivis par la LDTR en cette période de 
grave pénurie sur le marché locatif, il convenait de revenir à des loyers plus 
proches de cette fourchette en priant les propriétaires, soit de justifier leur loyer 
par l'un ou plusieurs des motifs figurant à l'art. 9 al. 4, 5 et 6 LDTR, soit de 
procéder à des travaux moins coûteux (lorsque le calcul opéré en vertu de l'art. 11 
LDTR ne permet pas de parvenir à des loyers accessibles à la majorité de la 
population), soit encore de réduire leurs exigences de rendement (ATA/391/2013 
précité consid. 13 ; cf. aussi ATA/865/2023 du 30 août 2023 consid. 6 f).  

Ces dernières jurisprudences, qui concernent des nouveaux logements crées dans 
les combles, sont critiquées par la doctrine qui relève qu'elles vont à l’encontre de 
la volonté du législateur, du texte de loi et de la jurisprudence du Tribunal fédéral 
(ATF 116 Ia 401 consid. 11a), mais également de sa jurisprudence constante en la 
matière (GAIDE/DEFAGO GAUDIN, opt. cit. p. 321ss n° 5.6.2 « Exemples de 
loyers de logements créés dans les combles ou dans des surélévations »). 
Il apparaissait pour le surplus irréaliste, eu égard notamment à la très forte pénurie 
de logements que connaissait le canton, d'estimer, tout en admettant que les coûts 
de construction étaient très élevés à Genève, que les propriétaires devraient 
effectuer des travaux moins coûteux ou de leur demander de réduire leur exigence 
de rendement alors que le taux hypothécaire de référence était déjà 
particulièrement bas (op. cit. p. 324). 

30. Il est enfin à rappeler que selon une jurisprudence bien établie, les autorités de 
recours observent une certaine retenue pour éviter de substituer leur propre 
appréciation à celle des commissions de préavis pour autant que l'autorité 
inférieure suive l'avis de celles-ci. Les autorités de recours se limitent à examiner 
si le département ne s'est pas écarté sans motif prépondérant et dûment établi du 
préavis de l'autorité technique consultative, composée de spécialistes capables 
d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères 
aux buts de protection fixés par la loi (ATA 581/2014 précité consid. 5 ; 
ATA/720/2012 du 30 octobre 2012 consid. 9a ; ATA/313/2012 du 22 mai 2012 
consid. 10). 

31. En l'espèce, il n’apparait pas, au vu de la jurisprudence restrictive rappelée  
ci-dessus, que les recourants puissent se prévaloir de circonstances particulières 
au sens de l'art. 9 al. 5 LDTR. Comme relevé au demeurant sous chiffre 23, il leur 
aurait été parfaitement possible de réaliser des travaux moins coûteux (total de 

- 20/22 - 

A/855/2023 

CHF 172'500.- pour un appartement de trois pièces), preuve en est qu’ils avaient 
dans un premier temps renoncé à la majorité de ces derniers, ne les estimant 
vraisemblablement pas nécessaires à la mise en location de leur bien. Le procédé 
adopté par les recourants, consistant à limiter les travaux de rénovation pour qu’ils 
échappent à la LDTR puis, leur tentative ayant échoué, à requérir une autorisation 
complémentaire afin de procéder cette fois à de nombreux et coûteux travaux 
supplémentaires (plus de quatre fois le coût des premiers travaux) va ainsi 
manifestement à l'encontre de la jurisprudence et des buts visés par la LDTR et ne 
saurait dès lors aucunement constituer des circonstances particulières justifiant un 
dépassement du plafond LDTR au sens de l'art. 9 al. 5 LDTR.  

À toutes fins utiles, le tribunal relèvera que les conditions pour dépasser le dudit 
plafond sur la base des art. 9 al. 4 et 6 LDTR ne sont pas réunies dans le cas 
d'espèce.  

L'autorité intimée n'a ainsi pas excédé son pouvoir d'appréciation en niant 
l'application des exceptions prévues aux art. 9 al. 4 à 6 LDTR au cas des 
recourants.  

32. Les recourants se prévalent enfin d'une atteinte à leur droit à la propriété, ainsi 
qu'à leur liberté économique, dans la mesure où le loyer fixé par le département ne 
leur permettrait pas de couvrir le montant des factures liées à leur immeuble 

33. La garantie de la propriété est ancrée à l'art. 26 al. 1 Cst. Elle n'est toutefois pas 
absolue. Comme tout droit fondamental, elle peut être restreinte aux conditions 
fixées à l'art. 36 Cst. La restriction doit ainsi reposer sur une base légale (al. 1), 
être justifiée par un intérêt public (al. 2) et respecter le principe de la 
proportionnalité (al. 3). Ce principe exige qu'une mesure restrictive soit apte à 
produire les résultats escomptés (règle de l'aptitude), que ceux-ci ne puissent être 
atteints par une mesure moins contraignante (règle de la nécessité) et qu'il existe 
un rapport raisonnable entre le but visé et les intérêts publics ou privés compromis 
(règle de la proportionnalité au sens étroit) (ATF 141 I 20 consid. 6.2.1; 140 I 168 
consid. 4.2.1; 135 I 233 consid. 3.1). 

34. Le but poursuivi par la LDTR, qui tend à préserver l'habitat et les conditions de 
vie existants, en restreignant notamment le changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 1 et 2 let. a LDTR), procède d'un intérêt public important et 
reconnu (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 ; 113 Ia 126 consid. 7a ; 111 Ia 23 consid. 
3a et les arrêts cités ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_416/2016 du 27 mars 2017 
consid. 2.3 ; 1C_68/2015 du 5 août 2015 consid. 2.3 ; 1C_143/2011 du 14 juillet 
2011). Par ailleurs, la réglementation mise en place par la LDTR est en soi 
conforme au droit fédéral et à la garantie de la propriété. Pour qu'une telle 
restriction soit conforme à la garantie de la propriété (art. 26 al. 1 Cst.), l'autorité 
administrative doit effectuer une pesée des intérêts en présence et évaluer 
l'importance du motif de refus au regard des intérêts privés en jeu (ATF 116 Ia 

- 21/22 - 

A/855/2023 

401 consid. 9 ; 113 Ia 126 consid. 7b/aa ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_617/2012 
du 3 mai 2013 consid. 2.3 ; 1C_141/2011 du 14 juillet 2011 consid. 3.2). La 
restriction à la liberté individuelle ne doit pas entraîner une atteinte plus grave que 
ne l'exige le but d'intérêt public recherché (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_417/2016 du 27 mars 2017). 

35. Dans une affaire vaudoise, s’agissant en particulier du principe de la fixation et 
contrôle du loyer durant cinq ans après transformation, le Tribunal fédéral a 
retenu, après avoir procédé à une analyse détaillée de toutes les conditions 
permettant une restriction aux droits fondamentaux que la fixation du loyer, et 
partant l’intérêt public à la préservation d’un parc locatif répondant aux besoins de 
la population était légitime et justifiait l’atteinte aux garanties constitutionnelles 
de la propriété et de la liberté économique des propriétaires (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_110/2017 du 29 mai 2018 consid. 4.1.2 et 4.2). Cet intérêt public étant 
également poursuivi par la LDTR genevoise, les principes dégagés par cette 
jurisprudence ne sauraient être écartés. Pour le surplus, la chambre administrative 
a eu l'occasion de confirmer la compatibilité de la LDTR avec les dispositions 
concernant le droit à la propriété et la liberté économique (ATA/260/2014 du 
15 avril 2014 consid. 6).  

36. Il ressort des jurisprudences précitées que l'atteinte à la garantie de la propriété 
des recourants se fonde sur une base légale suffisante et répond à un intérêt public 
prépondérant. Elle s'avère également proportionnée, dans la mesure où l'autorité 
intimée a effectué une pesée des intérêts en présence et évalué l'importance des 
motifs fondant les mesures prononcées, à savoir la préservation du parc locatif 
genevois, au regard des intérêts, notamment économiques, des recourants. Les 
intérêts publics défendus par la LDTR doivent ainsi l’emporter sur les intérêts 
privés, purement économiques, de ces derniers à pouvoir louer leur appartement 
avec le rendement qu'ils souhaitent. L’atteinte à la garantie de propriété des 
recourants n’apparait également pas disproportionnée dans la mesure où le 
département a fixé le loyer à la limite maximale de la fourchette prévue par la loi. 
Ces développements valant également pour la garantie de la liberté économique 
(art. 27 Cst.).  

Les griefs des recourants sont dès lors écartés.  

37. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - 
E 5 10.03), les recourants, pris conjointement et solidairement, qui succombent, 
sont condamnés au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 1'500.- ; il est 
partiellement couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours.  

38. Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 
LPA). 

- 22/22 - 

A/855/2023 

PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 7 mars 2023 par Mesdames A______ et 
B______ et Monsieur C______ contre la décision du département du territoire du 
7 février 2023; 

2. le rejette ; 

3. met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument 
de CHF 1'500.-, lequel est partiellement couvert par l'avance de frais ; 

4. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Suzanne AUBERT-LEBET, François 
HILTBRAND, Ricardo PFISTER et Romaine ZÜRCHER, juges assesseurs 

Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Marielle TONOSSI 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

 

Genève, le  Le greffier