# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fa65268c-1c6a-5b70-bc56-97355b43364a
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-11
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.12.2023 12.2023.87
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2023-87_2023-12-11.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2023.87

  	
  Lugano

  11 dicembre 2023             

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Stefani
  e Grisanti

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Federspiel
  Peer

  

 

 

sedente
per statuire nella causa - inc. n. OR.2017.65 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 13 marzo 2017 da

 

	
   

  	
  AP
  1  

  patrocinato da:   PA 1  

   

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

	
   

  	
   AO 1  

   AO 2  

  entrambi
  patrocinati da:  PA 2  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

con cui l’attore ha chiesto
la condanna dei convenuti in solido al pagamento dell’importo di fr. 682'948,50
oltre interessi al 5% dal 29 febbraio 2016 e della somma di fr. 20'000.-. mensili
a partire dal mese di luglio 2016 compreso fino al ristabilimento
dell’abitabilità della villa e del rilascio della dichiarazione di abitabilità
da parte del funzionario comunale competente, domanda modificata in sede di
conclusioni nel senso di condannare la controparte al pagamento di fr.
156'000.-; il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta ai PE n. __________
e __________ dell’UE di __________, protestate tasse, spese e ripetibili;

 

domande avversate dai
convenuti e che il Pretore aggiunto ha respinto con sentenza 5 giugno 2023;

 

appellante l’attore
con atto di appello 6 luglio 2023 con cui ha chiesto in via principale la
riforma della sentenza di primo grado nel senso di accogliere integralmente la
petizione (integrata con le conclusioni 31 marzo 2023 relativamente al punto
1.2 del petitum), con seguito di tasse spese e ripetibili di ogni grado
di giudizio a carico delle parti appellate; in via subordinata l’annullamento
del primo giudizio e il rinvio degli atti alla Pretura per assumere quale prova
l’interrogatorio formale dell’attore medesimo e l’emanazione di una nuova
decisione ai sensi dei considerandi sulle pretese avanzate con la petizione
(integrata come sopra con le conclusioni) con seguito di tasse spese e
ripetibili di ogni grado di giudizio a carico delle parti appellate;

 

mentre i convenuti con
risposta 13 settembre 2023 hanno postulato la reiezione del gravame, pure con
protesta di spese e ripetibili;

 

letti ed esaminati gli atti e i
documenti prodotti;

 

ritenuto

 

in fatto:

 

 

A.     In data 18 dicembre 2015 AO 2 e AO 1 (in
qualità di membri della comunione ereditaria fu A__________ e di venditori) e AP
1 (in veste di acquirente) hanno sottoscritto un contratto di compravendita del
mapp. __________ RFD di __________, su cui sorgeva una villa, per un prezzo
complessivo di fr. 19'800'000.-.

Il rogito, allestito dal notaio M__________
Suà e iscritto a RF in data 21 dicembre 2015, prevedeva - tra le altre cose -
quanto segue (doc. C): 

 

“Punto VII n. 2

 

“I beni vengono venduti ed acquistati nello
stato di fatto e di diritto in cui si trovano e non altrimenti (…) I beni
dovranno essere consegnati così come visionati, ispezionati dall’ACQUIRENTE, e
vuoti (…). 

 

Punto VII n. 7 

 

L’immissione in possesso è pattuita al massimo
per il giorno 29.02.2016 (…) Entro al massimo tale data la VENDITRICE si
impegna a mettere l’IMMOBILE vuoto a piena disposizione dell’ACQUIRENTE.

 

Alla consegna la VENDITRICE si impegna a
consegnare tutte le chiavi esistenti, le relative istruzioni, copia dei
contratti di manutenzione, i piani per quanto riguarda le costruzioni, così
come ogni ulteriore documentazione in suo possesso e connessa con l’IMMOBILE
compravenduto. 

 

Fatto salvo quanto previsto nel presente ATTO,
sino all’immissione in possesso, la VENDITRICE si impegna (…) a non compiere
ogni atto che riduce o potrebbe ridurre il valore della totalità o parte
dell’IMMOBILE.” 

 

B.     In data 2 marzo 2016 AO 1 ha confermato per
email al notaio rogante di essere in grado di “consegnare le chiavi
necessarie a consentire l’accesso alla villa come richiesto dal proprietario
Dott. S__________ alle 9:30 di venerdì mattina”. Nel contempo egli ha pure
indicato che le operazioni di carico connesse al trasloco non avrebbero
impedito in alcun modo il lavoro dei professionisti incaricati da AP 1 che “anzi
avranno la piacevole sorpresa di poter meglio comprendere e apprezzare le
potenzialità architettoniche della villa grazie alla rimozione di buona parte
delle strutture accessorie interne” (doc. P).

 

Con scritto del 25 marzo 2016, l’avv. PA 1,
legale di AP 1, si è rivolto a AO 2 e a AO 1 lamentando il mancato rispetto
delle condizioni pattuite nel rogito per una regolare immissione in possesso e
informandoli che l’immobile così come da loro lasciato non garantiva
l’abitabilità dal momento che prima di abbandonare lo stesso erano state
asportate diverse parti costitutive (come “ad es. la cucina, i bagni con i
relativi sanitari, le porte e gli infissi, le coperture in marmo/granito, il
camino, vari rivestimenti, soffitti, pavimenti, ecc.”), ciò che aveva provocato
tra le altre cose l’insorgere della problematica legata alla presenza di
amianto. A mente del legale tale comportamento configurava un atto illecito
giusta gli art. 41 segg. CO oltre che una crassa violazione contrattuale giusta
l’art. 97 CO; egli ha pertanto richiesto agli stessi il risarcimento del danno
così arrecato al suo cliente quantificato in almeno fr. 500’000.-.
Sussidiariamente il legale ha invocato pure l’art. 62 CO e ha imputato agli acquirenti
una responsabilità di natura penale per aver violato gli art. 138 e 144 CP
(doc. M).  

 

C.     Il 4 maggio 2016 l’arch. O__________, su
mandato di AP 1, ha allestito un rapporto inerente al mapp. __________ RFD di __________
intitolato “Quantificazione degli oneri per il ripristino dell’immobile allo
stato immediatamente antecedente il 31 dicembre 2015”, oneri che sono stati
da lui stimati in complessivi fr. 540'755.-“ (doc. L).

 

D.     Parallelamente, risulta dagli atti che, in
data 21 dicembre 2015 gli arch. A__________ e St__________ hanno inoltrato -
per conto di AP 1 - una domanda di costruzione preventiva avente per oggetto la
verifica della compatibilità con le normative in vigore di un intervento
costituito dalla ristrutturazione e dall’ampliamento della villa esistente sita
sul mapp. __________ RFD di __________ con la suddivisione in due unità
abitative, dalla trasformazione della dépendance in una terza unità
abitativa e dalla formazione di tre posteggi esterni (doc. T1). La relativa
licenza informativa preliminare è stata rilasciata in data 24 febbraio 2016
(doc. T2).

 

In data 24 maggio 2016 l’arch. A__________,
per conto di AP 1 e della di lui moglie Ch__________, ha poi presentato,
secondo la procedura ordinaria, una domanda di licenza edilizia prevedente, tra
le altre cose, la ristrutturazione e l’ampliamento della villa esistente con la
formazione di una grande unità abitativa su due piani e di un piccolo
appartamento al livello superiore, la demolizione della dépendance e la
costruzione di un nuovo edificio contenente un appartamento, una zona piscina e
fitness nonché un’autorimessa (doc. T3); la relativa licenza edilizia è stata
concessa in data 29 dicembre 2016, per i dettagli si rinvia alla stessa (inc.
rich. dal Comune di __________ - edilizia privata come pure perizia giudiziaria
17 luglio 2019 dell’arch. Cl__________). 

 

Successivamente, in data 24 febbraio 2017 il
medesimo architetto ha inoltrato una nuova domanda di costruzione avente
anch’essa per oggetto la ristrutturazione e l’ampliamento della villa ma
prevedente nel contempo il mantenimento della dépendance e la sua
trasformazione in autorimessa. Il progetto prevedeva inoltre la costruzione di
un nuovo edificio composto da un’unità abitativa sopra un piano seminterrato
adibito a piscina e fitness. La relativa licenza edilizia è stata concessa in
data 27 settembre 2017 (per i dettagli cfr. inc. rich. dal Comune di __________
- edilizia privata nonché perizia giudiziaria 17 luglio 2019 dell’arch. Cl__________).
Stando a quanto accertato dall’arch. Cl__________ nel proprio referto i lavori
poi realizzati sul fondo corrispondevano al progetto autorizzato con
quest’ultima licenza (perizia cit., pag. 9).

 

E.     Dopo varie vicissitudini, su cui si tornerà
per quanto necessario in seguito, e dopo un infruttuoso tentativo di
conciliazione (inc. CM.2016.505), in data 13 marzo 2017 AP 1 ha convenuto in
giudizio AO 2 e AO 1 chiedendo la condanna, in solido, degli stessi al
pagamento di fr. 682'948.50, oltre interessi, nonché di ulteriori fr. 20’000.-
al mese a partire dal mese di luglio 2016 compreso fino al ristabilimento
dell’abitabilità della villa. Nel
contempo egli ha postulato il rigetto definitivo dell’opposizione interposta
dagli stessi al PE n. __________ (doc. F2) e al PE n. __________ (doc. F1)
dell’UE di __________.

In breve, l’attore ha contestato ai convenuti
il mancato corretto adempimento del contratto di compravendita in quanto questi
ultimi dopo la firma dell’atto avrebbero danneggiato l’immobile asportando
diversi elementi costitutivi (tra cui i sanitari dei bagni e i relativi
accessori, i faretti a incasso come pure altri impianti di illuminazione, i serramenti
con i relativi telai, diversi rivestimenti e coperture di pregio, le mensole,
le maniglie e le rosette, il camino, le librerie fisse e altri mobili fissi
fatti su misura, diversi elettrodomestici fissi della cucina, le cornici del
controsoffitto, i davanzali, ecc.) compromettendone così l’abitabilità e
riducendone il valore; nel contempo i venditori non avrebbero consegnato tutte
le chiavi e la documentazione riguardanti la villa come invece previsto
nell’accordo.

In relazione alle asportazioni, l’attore ha
inoltre evidenziato come le stesse oltre a una diminuzione del valore dello
stabile avrebbero causato anche l’insorgere della problematica dell’amianto con
la conseguente necessità di procedere con urgenza alle operazioni di
risanamento.

Contrariamente a quanto sostenuto a più
riprese dai venditori, AP 1 ha ribadito che non vi è stato alcun suo consenso -
né esplicito né desumibile dalle circostanze - a queste asportazioni. 

L’attore - ritenendo adempiute le premesse
dell’art. 97 CO - ha quindi rivendicato il risarcimento del danno subito a
seguito dell’inadempienza contrattuale imputabile ai convenuti; danno che egli
ha quantificato in complessivi fr. 682'948.50 (di cui fr. 540'755.- quali costi
per riportare la villa nello stato antecedente alle asportazioni; fr. 80'000.-
quale pigione per un’abitazione alternativa per l’attore per i mesi da marzo a
giugno 2016; fr. 6'382.80 per i costi della perizia di parte; fr. 4'909.70 per
i costi di rifacimento delle chiavi e fr. 50'901.- per i costi di rifacimento
dei piani) e ulteriori fr. 20'000.- per ogni mese di mancata abitabilità. 

Parimenti adempiute sarebbero pure - a mente
dell’attore - le condizioni per poter rivendicare il danno in base all’art. 41
CO visto l’atto illecito compiuto dai venditori. Da qui la presente azione.

 

Con risposta del 22 giugno 2017 i convenuti si
sono integralmente opposti alla petizione. In sintesi, essi hanno sostenuto che
le asportazioni erano avvenute in conformità con quanto previsto nel contratto
secondo cui i venditori avrebbero dovuto consegnare l’immobile vuoto e vista
l’intenzione di AP 1 di ristrutturare completamente la villa. Essi hanno negato
altresì che l’immobile avrebbe dovuto essere consegnato abitabile, condizione
questa che non solo non figurava nel rogito ma che strideva pure con l’intenzione
di AP 1 di procedere alla sua ristrutturazione. 

 Essi hanno poi relativizzato la problematica
dell’amianto adducendo che la stessa era preesistente alle rimozioni e che si
sarebbe comunque manifestata al momento dei lavori programmati dall’attore.

 In merito alle chiavi i venditori hanno
affermato che la consegna era avvenuta correttamente in data 4 marzo 2016 con
la messa a disposizione dell’arch. S__________ delle stesse. Analogamente essi
hanno sostenuto di aver consegnato all’acquirente tutti i piani in loro
possesso. 

I venditori hanno quindi negato l’esistenza di
un qualsiasi danno sostenendo che le strutture asportate non avevano in realtà
alcun valore. A mente degli stessi il costo stimato dal perito di parte per
ristabilire la villa nello stato antecedente alle rimozioni era non solo
sbagliato ma insensato in ragione dell’intenzione di AP 1 di procedere con una
totale ristrutturazione. 

Ingiustificata si rivelerebbe pure - a detta
dei convenuti - la richiesta di vedersi riconosciuti fr. 20'000.- quali spese
di pigione per un’abitazione sostitutiva dal momento che l’attore, in attesa
della ristrutturazione, avrebbe continuato a vivere nella propria abitazione di
__________. Infondata, in quanto inutile ai fini di causa, sarebbe pure la
richiesta di rifusione dei costi della perizia di parte. Parimenti contestate
sono state pure le richieste connesse alla lamentata mancata consegna di chiavi
e piani che sarebbe invece avvenuta correttamente.

I convenuti hanno quindi concluso negando fermamente
che fossero realizzate le condizioni per ammettere una loro responsabilità per
inadempimento contrattuale ex art. 97 CO, rispettivamente per atto illecito ex
art 41 CO. Delle diverse argomentazioni si dirà per quanto necessario in
seguito. 

 

In sede di replica e duplica le parti hanno
sostanzialmente ribadito le proprie allegazioni e domande. 

 

Esperita l’istruttoria, nel corso della quale
sono stati allestiti anche due rapporti peritali dall’arch. Cl__________ - il
primo di data 17 luglio 2019 avente per oggetto le tre domande di costruzione
inoltrate da AP 1 e il secondo di data 21 ottobre 2022 (e successivo
complemento del 30 gennaio 2023) relativo alla quantificazione del danno - i
contendenti hanno rinunciato al dibattimento finale producendo dei memoriali
conclusivi scritti con cui si sono riconfermati nelle rispettive antitetiche
posizioni. In questa sede l’attore ha quantificato in complessivi fr. 156’000.-
(fr. 20'000.- x 7 mesi e 24 giorni) la pretesa per la mancata abitabilità della
villa e la locazione di un alloggio equivalente. 

 

F.     Con decisione del 5 giugno 2023 il Pretore
aggiunto ha integralmente respinto la petizione e posto tasse e spese, per
complessivi fr. 31'600.-, a carico dell’attore il quale è pure stato condannato
a versare alla controparte fr. 36'500.- a titolo di ripetibili.

Il Pretore aggiunto ha dapprima rilevato
che i venditori avevano violato il contratto non avendo trasferito nello stato
di fatto i beni così come visionati e ispezionati dall’acquirente e avendo
quindi violato l’impegno a non compiere atti che ne riducevano il valore (v.
doc. C, pag. 12 in alto). In particolare ha osservato che erano state asportate
delle parti costitutive (non accessorie) tra l’11 febbraio e il 4 marzo 2016
(data quest’ultima dell’immissione in possesso), che non vi era stato alcun
consenso dell’acquirente a dette asportazioni e che in base a
un’interpretazione soggettiva degli accordi contrattuali la consegna dell’immobile
vuoto era da intendersi sgombro da mobilia ed effetti personali, esclusi
pertanto tutti gli elementi asportati.

       Sul tema
della (compromessa) abitabilità il primo giudice ha invece ritenuto che non si
trattava di un’esigenza prevista contrattualmente dal momento che l’acquirente
era intenzionato a ristrutturare la villa e non ad abitarla o concederla in
affitto dopo l’immissione in possesso.

       Il Pretore
aggiunto ha rilevato un ulteriore inadempimento contrattuale nella mancata
consegna da parte dei venditori all’acquirente di tutte le chiavi ma non per la
lamentata mancata consegna dei piani, quest’ultimo non avendo dimostrato di non
averli ricevuti.

       In virtù di
quanto precede il giudice di prime cure ha così d’acchito respinto le pretese
risarcitorie riferite alle conseguenze dell’inabitabilità della villa
(quantificate in fr. 156'000.-) e al rifacimento dei piani (quantificato in fr.
50'901.-). 

       Egli ha
altresì respinto la richiesta di rimborso dei costi necessari per ristabilire
lo stato della villa nella situazione in cui si trovava al momento della firma
del contratto (quantificati in fr. 416'155.-) dal momento che questa pretesa
faceva astrazione delle intenzioni dell’acquirente di ristrutturare l’edificio
principale. In effetti, secondo il Pretore aggiunto occorreva considerare che (i)
il momento determinante per eseguire il raffronto tra i due stati del
patrimonio (con o senza la violazione contrattuale) è quello della sentenza (in
virtù di quanto prescritto dalla DTF 145 III 225, consid. 4.1.2.2) e che (ii)
la ristrutturazione aveva interessato anche le parti oggetto delle
asportazioni. Sulla base di questi due concetti ha quindi costatato che la
somma rivendicata in causa, non contemplando appunto la ristrutturazione, non
permetteva di accertare una diminuzione del patrimonio dell’attore. In altri
termini, siccome le asportazioni avevano interessato anche le parti oggetto di
ristrutturazione, non si poteva escludere che i costi rivendicati non si
sarebbero mai concretizzati poiché attinenti a parti della villa che sarebbero
state comunque rimosse; procedere in altro senso condurrebbe a indennizzare
costi che l’attore non avrebbe mai sostenuto, con il risultato quindi di
arricchirlo. 

Sostanzialmente per gli stessi motivi il
primo giudice ha respinto le poste di danno riferite ai costi della perizia per
l’amianto e del relativo smaltimento (complessivi fr. 79'600.-), così come i
costi per onorari e preventivi DL (fr. 15'000.-), quelli per la perdita di
valore del mobilio fisso (fr. 20'000.-) e quelli per la perizia
extra-giudiziaria dell’arch. O__________ (fr. 6'382,80). La richiesta di
rifusione dei costi per il rifacimento delle chiavi è invece stata respinta
poiché unicamente sorretta da un preventivo (fr. 4'909,70).

 

 

G.    Con l’appello del 6 luglio 2023 che qui ci
occupaAP 1 postula in via principale
la riforma della sentenza di primo grado nel senso di accogliere integralmente
la petizione (integrata con le conclusioni 31 marzo 2023 relativamente al punto
1.2 del petitum), con seguito di tasse, spese e ripetibili di ogni grado
di giudizio a carico delle parti appellate; in via subordinata l’annullamento
del primo giudizio e il rinvio degli atti alla Pretura per assumere quale prova
il suo interrogatorio formale e l’emanazione di una nuova decisione ai sensi
dei considerandi sulle pretese avanzate con la petizione (integrata come sopra
con le conclusioni) con seguito di tasse, spese e ripetibili di ogni grado di
giudizio a carico delle parti appellate.

L’appellante contesta avantutto il rifiuto del suo
interrogatorio da parte del Pretore aggiunto e chiede l’assunzione di quella
prova da parte della Camera adita, subordinatamente da parte del primo giudice,
nella denegata e contestata ipotesi in cui anche questa Camera attribuisse
rilevanza alle sue intenzioni di ristrutturazione dell’immobile. 

L’insorgente censura la conclusione pretorile secondo
cui la consegna di un immobile non abitabile non costituisse una violazione
contrattuale, di qui la conferma della richiesta di un importo di fr. 156'000.-
per la pigione di una residenza sostitutiva analoga nel periodo da luglio 2016
al 24 febbraio 2017.

L’appellante ribadisce
la violazione dell’impegno contrattualmente assunto dai convenuti di
consegnargli i piani della villa e critica l’apprezzamento delle prove operato
dal primo giudice per giungere alla conclusione contraria; conferma pertanto la
pretesa di fr. 50'901.- per il rifacimento di quei piani.

AP 1 critica le
argomentazioni che hanno portato il Pretore aggiunto a negare l’esistenza del
danno con riferimento alla DTF 145 III 225, non attinente al caso in esame in
quanto concernente la determinazione del cosiddetto merkantiler Minderwert.
Egli precisa, con riferimento ad abbondante giurisprudenza e dottrina, che il
momento in cui stabilire l’ammontare del danno in caso di violazione
contrattuale corrisponde di principio a quello della realizzazione del danno
medesimo. Premesso da un lato che in caso di danno materiale la pretesa
risarcitoria consiste nei costi di riparazione, d’altro lato che detta pretesa
non è persa anche se il leso rinuncia alla riparazione, l’appellante considera
destituito di fondamento l’argomento pretorile secondo il quale occorrerebbe
considerare ai fini della determinazione del danno il fatto che la
ristrutturazione avrebbe toccato i locali oggetto di asportazioni e
danneggiamenti. Ciò anche tenuto conto che quanto messo in opera deriva dalla
domanda di costruzione del 24 febbraio 2017, non da quella del 24 maggio 2016,
come erroneamente indicato nel giudizio impugnato. Proprio il referto peritale
citato dal primo giudice dimostrerebbe che le sue intenzioni sono mutate nel
tempo anche a seguito dello stato in cui la villa è stata consegnata, senza
contare che dalla prima domanda di costruzione non emergevano chiare indicazioni
riguardanti il riutilizzo o la sostituzione di parti di attrezzature o arredi
fissi. L’appellante ritiene del tutto errato avergli negato ogni risarcimento
sulla base della costatazione che nessun elemento di arredo fisso era stato
conservato, giacché è ovvio che egli non poteva appunto conservare ciò che
stato abusivamente asportato, con l’aggiunta che il riutilizzo delle parti
danneggiate era divenuto impossibile. Per i suesposti motivi ripropone la
richiesta di fr. 416'155.- oltre interessi per i costi di ripristino inerenti alle
asportazioni e ai danneggiamenti.

Per quanto attiene al tema dell’amianto l’appellante contesta la conclusione
pretorile siccome gli interventi di bonifica erano da effettuare immediatamente
a fronte dei danneggiamenti riscontrati mentre non risulta comprovato che detti
costi si sarebbero comunque resi necessari a seguito della ristrutturazione; di
qui la conferma della richiesta di fr. 4'550,50 per la perizia e di fr.
75'000.- per i costi di smaltimento.

AP 1 ribadisce ancora la richiesta dei costi della perizia dell’arch. O__________
(fr. 6'382.-) e di quelli per onorari e preventivi DL (fr. 15'000.-) a suo
avviso dovuti poiché derivanti dalla violazione degli obblighi contrattuali
provocata dai convenuti. Pure mantenuta la richiesta di fr. 20'000.- per la
perdita di valore del mobilio fisso: la conclusione del primo giudice, secondo
cui anche in caso di corretto adempimento del contratto queste parti
dell’immobile sarebbero state comunque asportate, sarebbe infatti priva di riscontri
istruttori. Per quanto attiene al costo di fr. 4'909,70 per il rifacimento
delle chiavi l’appellante rimprovera al Pretore aggiunto di aver negato questa
pretesa senza tener conto dell’accertamento peritale agli atti.

 

Con risposta 13 settembre 2023 AO 1 e AO 2 hanno
postulato la reiezione dell’appello in ogni suo punto con argomenti di cui si
dirà, per quanto necessario, in seguito.

 

 

E considerato

 

in diritto:

1.        
L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente la soglia
testé menzionata. 

I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni
(art. 311 e 312 CPC). L’appello 6 luglio 2023 contro la sentenza 5 giugno 2023
(notificata il giorno successivo) è tempestivo, così com’è tempestiva la
risposta 13 settembre 2023 degli appellati.

 

 

2.        
Nel suo appello AP 1 contesta avantutto, anche se poi nel petitum
la domanda è formulata in via subordinata, il rifiuto del Pretore aggiunto del
suo interrogatorio, deciso con ordinanza 30 aprile 2021, e chiede l’assunzione
di detta prova da parte della Camera adita, subordinatamente da parte del primo
giudice dopo rinvio della causa per nuovo giudizio, nella denegata e contestata
ipotesi in cui anche questa Camera attribuisse rilevanza alle sue intenzioni
riguardo alla ristrutturazione dell’immobile, rimaste a suo dire incomprovate.

 

2.1    Il diritto di essere sentito, sancito dall’art. 29 cpv. 2
Cost. e ripreso all’art. 53 CPC, garantisce tra l’altro alle parti la facoltà
di offrire mezzi di prova su fatti rilevanti per il giudizio, di esigerne
l’assunzione, di partecipare alla loro assunzione e di potersi esprimere sulle
relative risultanze, nella misura in cui essi possano influire sulla decisione
(cfr. DTF 135 II 286 consid. 5.1, 135 I 279 consid. 2.3; STF 4A_35/2010 del 19
maggio 2010; II CCA 9 aprile 2014 inc. n. 12.2012.158 consid. 8.1). Il diritto
alla prova non è tuttavia assoluto e non esclude un apprezzamento anticipato
delle prove. Il giudice può rifiutare l’assunzione di determinati mezzi di
prova se non li ritiene pertinenti con l’oggetto della lite o se quelli assunti
in precedenza gli hanno già consentito di fondare il proprio convincimento
(cfr. DTF 143 III 297 consid.
9.3.2 con riferimenti).

Una lesione del
diritto di essere sentito comporta di principio l'annullamento della decisione
impugnata, indipendentemente dalle possibilità di successo nel merito. La
giurisprudenza ha stabilito nondimeno che anche in caso di grave violazione del
diritto di essere sentito si può prescindere da un rinvio della causa
all'autorità precedente ove l'annullamento della decisione viziata costituisse
una vana formalità e causasse un'inutile protrazione della procedura,
incompatibile con l'interesse delle parti a che la loro causa sia decisa entro
un termine ragionevole (cfr. DTF 142 II 218 consid. 2.8.1 con rinvii).

2.2      Ora,
è vero che nella misura in cui si volessero porre quali argomenti centrali per
negare il risarcimento del danno le intenzioni edificatorie e quindi la
realizzazione della ristrutturazione, così come argomentato dal primo giudice, l’interrogatorio
dell’attore sarebbe stato auspicabile, il rinvio alla sua audizione
testimoniale in un’altra causa non essendo d’acchito sufficiente. Tuttavia, per
i motivi di cui si dirà nel prosieguo, le intenzioni di AP 1 riguardo alla
ristrutturazione sono di per sé irrilevanti mentre per quanto concerne la messa
in opera della stessa basta fare riferimento alle perizie giudiziarie, un
interrogatorio risultando quindi del tutto inutile. 

Per i suddetti motivi
le domande formulate dall’appellante in via subordinata vanno respinte.

3.      Prima
di affrontare l’esame delle censure contenute nell’appello è utile richiamare i
principi che regolano la riparazione del danno contrattuale.

L’art. 97 CO prescrive che il risarcimento del danno è dovuto allorquando
il debitore non adempie o non adempie correttamente l’obbligazione. Pertanto anche
un’esecuzione imperfetta comporta il diritto del creditore di domandare la
riparazione del danno che ne deriva. L’estensione del danno consiste
nell’interesse che il creditore aveva a un’esecuzione regolare dell’obbligazione:
questo interesse è chiamato positivo o interesse all’esecuzione. Esso comprende
non solo il valore della prestazione promessa ma anche ogni vantaggio che il
creditore avrebbe potuto ricavare secondo il corso ordinario delle cose e
comprende quindi la perdita effettiva, nel senso di diminuzione dell’attivo o
aumento del passivo, e il mancato guadagno. Il danneggiamento o la
diminuzione/perdita del valore di un bene costituiscono una diminuzione
dell’attivo mentre i costi di riparazione costituiscono un aumento del passivo
(v. Engel, Traité des obligations
en droit suisse, 2a ed., Chap. 51, pag. 716 seg.; Gauch/Schluep/Emmenegger;
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 11a ed., Band II,
Zf. 2879 seg.).

In altri termini, il creditore dev’essere posto nella situazione in cui si
sarebbe trovato se il debitore avesse eseguito il contratto nella sua
integralità conformemente alle clausole contrattuali e nel rispetto delle norme
di legge applicabili (v. Thévenoz,
Commentaire romand, CO I, 2a ed., n. 33 ad art. 97 CO).

Questo obiettivo può essere raggiunto mediante riparazione o sostituzione della
cosa danneggiata, oppure mediante il pagamento di una somma di denaro che
riporta il valore del patrimonio al livello in cui sarebbe senza l’evento
dannoso. In caso di distruzione o danneggiamento di una cosa occorre in ogni
modo partire dal suo valore oggettivo (verum rei pretium). Questo
tuttavia spesso non consente di determinare il risarcimento integrale del
danno, da valutare con riferimento all’insieme del patrimonio del leso, e
quindi occorre considerare il suo interesse per la cosa che può essere
superiore o inferiore al valore oggettivo (v. Von
Tuhr/Peter, Allegemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3a
ed., Band I, pag. 114 – 117, Band II, pag. 101). Il valore della cosa
come l’interesse vanno dimostrati dal creditore; per quanto attiene al valore
oggettivo di regola mediante perizia (v. Von
Tuhr/Peter, op. cit., Band I, pag. 122). 

È utile aggiungere che qualora la cosa danneggiata è soggetta a deprezzamento
occorrerà tener conto di quello già intervenuto al momento in cui si realizza
il danno (v. Werro in: Commentaire
romand, Code des obligations I, 2a ed., n. 19 ad art. 41 CO, con
rinvio a STF 4C.343/2001, consid. 2b), concetto che deriva dal suddetto
principio della determinazione del valore oggettivo. Infine, nel caso in cui il
costo della riparazione è superiore al costo della sostituzione della cosa
danneggiata, viene di principio riconosciuto il costo per la sostituzione di
una cosa del medesimo valore (v. Kessler
in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7a ed., n. 12 ad art. 41
CO), riservato il tema dell’interesse a cui si è accennato sopra.

 L’art. 43 cpv. 1 CO
trova applicazione anche alla riparazione del danno in ambito contrattuale, in
virtù del rinvio (invero non esplicito) dell’art. 99 cpv. 3 CO (v. Thévenoz, op. cit., n. 16 ad art. 99 CO;
Von Tuhr/Peter, op. cit., Band II,
pag. 99; Gauch/Schluep/ Emmenegger, op.
cit., Zf. 2906), fermo restando che in tale ambito il debitore risponde di ogni
colpa, intenzionale o no, grave o leggera. Se come detto l’onere della prova
dell’ammontare del danno incombe alla parte lesa, l’onere della prova dell’assenza
di colpa incombe alla parte responsabile.

 

4.      L’appellante
rimprovera al Pretore aggiunto un manifesto errore nell’accertamento dei fatti
nonché un’errata applicazione del diritto per aver negato che l’abitabilità della
villa fosse un requisito contrattuale.

4.1    Il
primo giudice, appoggiandosi sulla deposizione della notaia Mo__________ e
sull’audizione testimoniale dell’avv. Fa__________ (rese nel richiamato inc.
OR.2016.200), ha costatato che una clausola inerente alla possibilità di
immediato utilizzo dell’immobile era stata prevista nella bozza del rogito ma
poi abbandonata nella versione definitiva. Ha poi rafforzato la sua convinzione
secondo cui l’abitabilità non fosse un requisito contrattuale anche sulla base
delle dichiarazioni testimoniali di Ma__________ ed Eu__________ secondo le
quali in buona sostanza l’intenzione dell’acquirente era di abitare la villa solo
dopo importanti interventi di ampliamento e ristrutturazione, descritti
peraltro nella perizia giudiziaria 17 luglio 2019 dell’arch. Cl__________.

          L’appellante
rimprovera al primo giudice di non aver considerato quanto dichiarato da AO 1
nel suo interrogatorio in sede penale, secondo il quale la villa era abitabile,
e da St__________, sentita quale teste in questa causa, secondo la quale nel
dicembre 2015 la villa era bellissima e abitabile. Dovendo la consegna della
proprietà avvenire nel medesimo stato in cui si trovava al momento della
sottoscrizione dell’atto di compravendita e non essendo ciò avvenuto, come
riconosciuto dallo stesso giudice di prime cure che ha accertato asportazioni e
danneggiamenti, la violazione contrattuale risulta a suo avviso chiara.
L’appellante relativizza quindi le dichiarazioni dell’avv. Fa__________ e della
notaia Mo__________, in quanto rese in un’altra causa in cui non era parte, e
contesta che le sue intenzioni riguardo alla ristrutturazione della villa,
peraltro non ancora definite al momento della sottoscrizione dell’atto, possano
avere una qualsivoglia influenza sulla violazione contrattuale commessa dalle
controparti.

Gli appellati dal canto loro negano anche in questa sede che l’abitabilità
fosse garantita e si appoggiano in particolare sulle testimonianze dell’avv. Fa__________
e di Ma__________ dalle quali emergerebbe con chiarezza la volontà del qui
appellante di acquistare la villa per procedere avantutto alla sua
ristrutturazione. 

4.2    Le
censure dell’appellante appaiono sostanzialmente fondate. 

Ritenuto che la villa era abitabile, come risulta chiaramente dalle
dichiarazioni del convenuto AO 1 e della teste St__________ citate
dall’appellante (v. appello, pag. 10 e 11), invero non considerate dal Pretore
aggiunto, e che i venditori si erano impegnati a non compiere atti che
riducessero o anche solo potessero ridurre il valore della totalità o di parte
dell’immobile (v. doc. C, pag. 12 in alto), non si vede per quale ragione la
villa non avrebbe dovuto mantenere quella qualità. La perdita dell’abitabilità
a causa delle note asportazioni e dei danneggiamenti costituisce quindi con ogni
evidenza una violazione contrattuale. Le testimonianze dell’avv. Fa__________ e
della notaia Mo__________ vanno effettivamente relativizzate nella misura in
cui sono state appunto rese in una causa in cui il qui appellante non era
parte, ma in ogni modo se la villa era abitabile e così doveva rimanere in
virtù dell’impegno a non compiere atti che ne riducessero il valore, non si
vede per quale motivo il fatto di non aver mantenuto la prevista clausola sull’idoneità
all’immediato utilizzo possa condurre a negare la violazione contrattuale. 

Infine, le intenzioni dell’appellante sulla ristrutturazione non conferivano
alcun diritto agli appellati di consegnare l’immobile in uno stato differente
da come visionato e ispezionato (v. doc. C, pag. 9, pt. VII, cfr. 2). Di
conseguenza le testimonianze di Ma__________ ed Eu__________ sui progetti
dell’appellante sono irrilevanti.

 

4.3    Accertata
la violazione contrattuale si tratta di esaminare la conseguente pretesa
risarcitoria fatta valere dall’appellante. In questa sede egli ha ribadito la
richiesta di fr. 20'000.- mensili per una residenza sostitutiva analoga da
luglio 2016 al 24 febbraio 2017 per complessivi fr. 156'000.-.

          Nulla
si oppone a pronunciarsi sul merito di questa pretesa, come pure sull’eccezione
di quantificazione tardiva della pretesa, anziché procedere a un rinvio al
primo giudice affinché si chini su questi temi. Non è data infatti l’ipotesi di
cui all’art. 318 cpv. 1 let. c cfr. 1 CPC dal momento che il Pretore si è in
realtà pronunciato sulla predetta domanda respingendola per assenza, a suo
parere, del presupposto della violazione contrattuale. In altre parole, il
fatto che il primo giudice non si sia espresso sull’ammontare della pretesa non
significa che non è stata giudicata una parte essenziale dell’azione. In ogni
modo, nel presente caso il precetto della celerità del procedimento va
privilegiato rispetto al principio della garanzia del doppio grado di
giurisdizione, ritenuto altresì che il rinvio di cui all’art. 318 cpv. 1 let. c
CPC costituisce una facoltà del giudice di secondo grado, non un obbligo (v. Verda Chiocchetti in: Commentario
pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa ed.,
Vol. 2, n. 1 e 12 ad art. 318 CPC; Stauber
in: ZPO- Rechtsmittel, Berufung und Beschwerde, n. 11 ad art. 318 CPC) 

4.4    Gli
appellati, oltre a opporsi alla richiesta hanno ribadito l’eccezione di
quantificazione tardiva della pretesa, già sollevata in sede di conclusioni e
in due successivi scritti. Occorre quindi pronunciarsi avantutto su questa
eccezione esaminando le allegazioni di prima sede delle parti.

          Con
la petizione l’attore ha formulato una richiesta di risarcimento danni pari a
fr. 682'948,50 oltre interessi e in aggiunta fr. 20'000.- quale pigione mensile
per una residenza sostitutiva analoga per ogni mese di mancata abitabilità e di
mancata possibile utilizzazione da parte sua della villa e meglio a partire da
luglio 2016 compreso, i mesi precedenti essendo coperti grazie agli importi
sequestrati (v. in particolare pag. 11, pt. 7.7 a pag. 29, dispositivo a pag.
39). 

Con la risposta i convenuti, oltre a contestare l’importo fatto valere,
hanno evidenziato che siccome l’attore intendeva ristrutturare la villa e che
nel frattempo continuava a vivere in quella di P___ egli non pativa alcun danno
(v. in particolare pag. 9 in alto e pag. 14).

Nella sua replica l’attore ha precisato che prima di costatare i danneggiamenti
messi in atto dai convenuti intendeva trasferirsi nella villa sulla part. __________
RFD __________ e vendere conseguentemente quella di __________, come avrebbe
confermato il teste Ma__________, fermo restando che le sue intenzioni
sarebbero irrilevanti riguardo al tema in esame ritenuto che se avesse ricevuto
la villa come previsto dal contratto avrebbe potuto abitarla, affittarla o
destinarla ad altro utilizzo (v. pag. 16, 22 e 35).

In sede di duplica i convenuti hanno nuovamente contestato che fosse intenzione
dell’attore trasferirsi nella villa prima della ristrutturazione e meno ancora
affittarla (v. pag. 11 e 17).

Nelle conclusioni l’attore, oltre a sottolineare che l’importo di fr. 20'000.-
mensili per una residenza analoga era stato confermato dal teste peritale arch.
O__________ e dal perito giudiziario arch. Cl__________, ha limitato le
conseguenze dell’inabitabilità al 24 febbraio 2017, data della domanda di
costruzione approvata il 27 settembre successivo, con una richiesta
risarcitoria di fr. 156'000.- corrispondenti al periodo da luglio 2016 al 24
febbraio 2017 (v. pag. 36, 37 e dispositivo 1.2 alle pag. 38 e 39).

Dal canto loro i convenuti in sede conclusionale hanno mantenuto la loro
opposizione alla pretesa alla luce delle risultanze istruttorie (v. pag. 14 e
36).

Con una presa di posizione spontanea 14 aprile 2023 i medesimi, per quanto qui
interessa, oltre a ribadire la loro contestazione hanno sollevato la tardività
della quantificazione della pretesa di fr. 156'000.- in sede di conclusioni,
evidenziando che la domanda di costruzione 24 febbraio 2017 era addirittura precedente
alla petizione.

Nel suo scritto spontaneo del 29 aprile successivo l’attore ha considerato
infondata la contestazione avversaria osservando che il permesso di abitabilità
non era stato rilasciato neppure al momento della replica e che con le
conclusioni aveva unicamente quantificato il danno in un’ottica di minimalizzazione.

          I
convenuti hanno mantenuto la loro contestazione con un successivo scritto del
12 maggio 2023 e l’attore ha ribadito la sua posizione con uno del 26 maggio seguente.

 

4.5    Come
sopra esposto l’attore in un primo tempo ha chiesto il riconoscimento di fr.
20'000.- mensili per una residenza sostitutiva analoga per ogni mese di mancata
abitabilità e di mancata possibile utilizzazione da parte sua della villa fino
al ristabilimento dell’abitabilità e al rilascio della relativa dichiarazione
comunale, le cui date evidentemente non erano note quando è stata introdotta
l’azione. Con le conclusioni egli ha circoscritto la richiesta al periodo da
luglio 2016 al 24 febbraio 2017, ossia una data chiaramente anteriore al
rilascio del permesso di abitabilità. In concreto l’attore ha limitato la sua
pretesa, ciò che è sempre possibile, cioè anche in sede di conclusioni (v. Trezzini in: Commentario pratico al
Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa ed., Vol. 2, n.
10 ad art. 232 CPC). A fronte di questa limitazione il richiamo dei convenuti
all’art. 85 CPC non era pertinente e la loro eccezione dev’essere quindi
respinta.

4.6    La
richiesta di fr. 156'000.- per mancata possibile utilizzazione della villa da
luglio 2016 al 24 febbraio 2017 dev’essere però respinta. 

Con la replica l’attore ha per la prima volta sostenuto che intendeva
trasferirsi nella villa acquistata e vendere quella di __________, rispettivamente
che avrebbe potuto affittarla. Ora, che AP1 intendesse trasferirsi nella villa
acquistata può essere ammesso ma egli non ha sostenuto che ciò sarebbe avvenuto
subito dopo l’acquisto, rispettivamente prima della ristrutturazione. Neanche
la teste St__________ ha saputo dire se il qui appellante intendesse abitare la
villa di __________ prima di averla ristrutturata (v. verbale audizione
testimoniale 12 giugno 2018, pag. 4, terzo paragrafo). Un trasferimento prima
della ristrutturazione appare comunque ben poco probabile alla luce dei
progetti messi in atto (v. perizia giudiziaria 17 luglio 2019 dell’arch. Cl__________,
pag. 7, 8 e 9). In altri termini, ben difficilmente chi acquista un immobile
per ristrutturarlo vi si trasferisce prima dei lavori, a meno di un’impellente
necessità, in concreto non data. A scanso di equivoci giova precisare che in
assenza di allegazione riguardo a quanto precede l’interrogatorio dell’attore
nemmeno sarebbe stato possibile. Sulla vendita della casa di __________ vi è un
accenno da parte del teste Ma__________ che non ha fornito indicazioni
temporali limitandosi a riferire che “il signor __________ mi ha detto che
una volta acquistata la villa di __________ avrebbe venduto la sua villa di __________”
(v. verbale di interrogatorio 23 maggio 2017 in sede penale,
INC.2016.4415/BF/TAL, pag. 4). La possibilità dell’affitto è rimasta a livello
di ipotesi, nuovamente senza alcun riscontro concreto. In altre parole, i
fondamenti fattuali sui quali si fonda la pretesa di un indennizzo per
l’impossibilità di abitare la villa immediatamente dopo la consegna, ossia un
trasferimento del nuovo proprietario prima della trasformazione,
rispettivamente un affitto a terzi, sono rimasti privi di riscontro probatorio.

          Ne
segue che l’appellante non ha provato di aver patito un danno, cioè di aver
subito una perdita effettiva per aver dovuto pagare l’importo rivendicato per
alloggiare altrove, rispettivamente di aver patito un mancato guadagno per aver
perso l’opportunità di ricavare quella somma con un affitto a terzi. Si può
aggiungere che egli neppure ha accennato a possibili perdite a dipendenza di
ritardi nella vendita della villa di __________.

 

 

5.      In
merito all’impegno dei venditori di consegnare all’acquirente “i piani per
quanto riguarda le costruzioni, così come ogni ulteriore documentazione in suo
possesso e connessa con l’IMMOBILE compravenduto.” (v. doc. C, pag. 11
i.f.), il Pretore aggiunto ha ritenuto che sulla base degli interrogatori
dell’avv. Fa__________ (nella causa OR.2016.200), di AP 1 (nella causa
OR.2016.200), di AO 1 (nella causa OR.2016.200) e di AO 2 (nel procedimento
penale INC.2016.4415/BF/TAL, v. doc. 11) non vi erano elementi che
permettessero di propendere per una delle contrapposte tesi ed ha quindi
considerata non provata quella dell’attore, gravato dell’onere della prova, di
non aver ricevuto i piani.

          L’appellante
rimprovera al Pretore aggiunto un apprezzamento delle prove arbitrario come
pure un’errata applicazione dell’art. 8 CC e ribadisce la violazione
dell’impegno contrattuale della consegna dei piani della villa e la conseguente
pretesa di cui al doc. O2 corrispondente a fr. 50'091.-.

 

5.1    È
utile avantutto ricordare che in sede di petizione (v. in particolare pt. 7.3 a
pag. 23 e 7.6 a pag. 28) l’attore ha sostenuto che i piani non gli erano mai
stati consegnati, ciò che costituiva “un ulteriore mancato adempimento del
contratto ai sensi dell’art. 97 CO”. Nella risposta (v. in particolare pag.
15, 24 e 27) i convenuti hanno contestato un inadempimento contrattuale
sostenendo di aver consegnato tutto quanto esistente e in loro possesso. Le
contrapposte tesi sono state ripetute nei successivi allegati scritti.

 

5.2    L’art.
8 CC regola la ripartizione dell’onere della prova, stabilisce cioè quale parte
debba sopportare le conseguenze della mancata prova di un fatto rilevante. La
questione diviene però priva d’oggetto quando il fatto è accertato per
apprezzamento delle prove (v. ad. es. STF 4A_195/2019, 7 agosto 2019, consid.
3.5; 4A_609/2018, 29 aprile 2019, consid. 5 i.f.).

Si tratta pertanto in primo luogo di esaminare se l’apprezzamento delle prove
operato dal Pretore aggiunto, che lo ha condotto a ritenere non provata la tesi
dell’attore riguardante la mancata consegna dei piani, sia stata corretta alla
luce dei rimproveri mossi dall’appellante. In buona sostanza quest’ultimo
ritiene contraddittorie le deposizioni dei convenuti, mentre la sua tesi, sempre
lineare, sarebbe stata confermata dalla teste St__________. Senza contare che se
davvero i piani fossero stati consegnati prima della rogazione non vi sarebbe
stato alcun motivo di inserire una specifica clausola contrattuale al riguardo
e ciò dimostrerebbe l’infondatezza della tesi dei convenuti. 

5.3    Dall’esame
delle testimonianze, rispettivamente delle dichiarazioni delle parti, ancorché
rese in altri procedimenti, emerge quanto segue. La testimonianza dell’avv. Fa__________
(nella causa inc. OR. 2016.200) non porta alcun elemento utile essendosi
limitato a riferire quanto riportatogli da AO 2, rispettiva- mente da terzi. AP
1 (nella causa inc. OR.2016.200 e nel procedimento penale) ha semplicemente
confermato quanto sostenuto negli allegati scritti, ossia di non aver ricevuto
i piani. AO 2 ha dal canto suo riferito che i piani in questione sarebbero
stati consegnati prima della compravendita (v. verbale di interrogatorio in
sede penale del 16 maggio 2017, inc.2016.4415/BF/TAL, agli atti della presente
causa quale doc. 11, pag. 4), ciò che crea effettivamente un’incongruenza
temporale con quanto avrebbe riferito all’avv. Fa__________ ma non porta in
realtà a nulla di risolutivo. AO 1 (nella causa inc. OR.2016.200) ha invece
sostenuto di aver consegnato a AP 1 piani, disegni e fotografie della ristrutturazione
precedente in parte prima della firma dell’atto e di aver lasciato un’altra
parte di documenti nella villa in uno scatolone di cui l’acquirente avrebbe
preso possesso insieme alla villa stessa: al riguardo si può dire da un lato che
la differenza con quanto riferito da AO 2 non rende di riflesso esatto quanto
sostenuto dal qui appellante, d’altro lato che la consegna di documentazione in
due momenti diversi può spiegare il motivo dell’inserimento della clausola
contrattuale specifica. Infine dalla dichiarazione di S____ S____ (v. verbale
di interrogatorio in sede penale del 18 maggio 2017, inc.2016.4415/BF/TAL, agli
atti della presente causa quale doc. 13, pag. 6), non considerata dal Pretore
aggiunto ma a ragione, si apprende semplicemente che non aveva a disposizione
disegni e rilievi, dal che nulla si può dedurre riguardo al rispetto o meno del
contratto sul punto ora in discussione (senza contare che l’interrogata
rispondeva a una domanda sullo scopo di un sopralluogo avvenuto nel marzo del
2016 e sulle intenzioni di AP 1 a quel momento). 

          Ne
deriva che la conclusione del primo giudice di ritenere che non vi fosse
chiarezza in merito alla consegna dei piani è perfettamente condivisibile e le
censure su questo punto vanno respinte. 

5.4    Il
Pretore aggiunto ha dedotto che la situazione sopra descritta doveva essere
messa a carico della parte gravata dell’onere della prova, ossia a mente sua
l’attore, poco importando se a questi spettava di dimostrare un fatto negativo,
ossia di non aver ricevuto i piani.

L’appellante si è limitato a lamentare un’errata applicazione del diritto e
meglio dell’art. 8 CC riguardo al rimprovero di non aver adempiuto al suo onere
probatorio. Su questo aspetto l’appello è manifestamente irricevibile poiché
privo di motivazione.

       Sul
tema dell’onere della prova è nondimeno opportuno puntualizzare quanto segue.

       Nelle
azioni di risarcimento per inesecuzione la violazione del contratto deve di
principio essere provata da colui che agisce (STF 4A_484/2009, 31 agosto 2010,
consid. 3.2; DTF 128 III 271, consid. 2aa). Con l’onere della prova della
violazione contrattuale a carico del creditore si pone però il tema della
relazione con l’onere della prova del debitore per la corretta esecuzione (v. Walter in: Berner Kommentar, Band I,
Einleitung und Personenrecht., Artikel 1-9 ZGB, Berna 2012, n. 547 ad art. 8
CC). In ogni modo il creditore deve provare la nascita e il contenuto della sua
pretesa, ossia le circostanze che creano il suo diritto, in altri termini le
premesse fattuali (v. Walter, op.
cit., n. 542 e 548 i.f. ad art. 8 CC).

D’altra parte, cosa deve essere provato (tema della prova) e chi deve allegare
i fatti da dimostrare (onere di allegazione e di specificazione) sono temi
estranei all’art. 8 CC. I fatti su cui si fonda la pretesa devono in altre
parole essere correttamente introdotti nella procedura per poi essere oggetto
di prova (v. Steinauer in: Le
Titre préliminaire du Code civil, Traité de droit privé suisse, Vol. 2, § 11 Le
fardeau de la preuve, n. 685 a pag. 259). Dal canto suo l’art. 150 CPC indica
chiaramente che sono oggetto di prova i fatti controversi, giuridicamente
rilevanti.

 

       Ora, nel
caso in esame la pretesa contrattuale era la consegna dei piani sulla cui
asserita mancata esecuzione l’attore fonda una richiesta di risarcimento danni
ai sensi dell’art. 97 CO. La pretesa nasce dal contratto di compravendita ma il
suo contenuto è rimasto indeterminato. A parte che si trattava di piani e
documentazione dell’immobile compravenduto tutto si ignora (per. es. quanti
erano questi piani, cosa illustravano, chi e quando li aveva allestiti, cosa
comprendeva la documentazione). Oltre che “Alla consegna la VENDITRICE si
impegna a consegnare” (v. doc. C, pag. 11, ultimo paragrafo) nulla sembra
essere stato previsto sulle modalità in cui la stessa sarebbe dovuta avvenire
(come avrebbe potuto essere un incontro tra le parti o loro rappresentanti,
rispettivamente la firma di un elenco degli atti oggetto di consegna). Ciò
significa che l’attore, in violazione dell’art. 55 CPC che gliene faceva
obbligo, non ha introdotto nella procedura fatti sufficientemente precisi da
poter essere sottoposti a prova. In tale assenza non risultava possibile
procedere all’assunzione e all’apprezzamento delle pertinenti prove, per infine
determinare (sulla base dell’art. 8 CC) chi avrebbe dovuto sopportare le
conseguenze del mancato accertamento di un determinato fatto posto alla base
della norma invocata. In concreto si è invece proceduto a un esercizio sterile
che nulla ha a che vedere con l’assunzione e poi con l’apprezzamento delle
prove (v. Walter, op. cit., n. 65
e 87 ad art. 8 CC; Trezzini,
Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa ed.,
Vol. 1, n. 17 ad. art. 55, ove viene fatto riferimento all’inammissibilità di
mezzi di prova notificati a sostegno di fattispecie non allegata o allegata
insufficientemente). Non sapendo in definitiva cosa fossero i piani e i
documenti era chiaro che ci si sarebbe trovati confrontati non con delle prove
ma con due semplici tesi contrapposte, quella della consegna e quella contraria.

       La
problematica risulta parimenti evidente se per avventura si volesse considerare
la richiesta di risarcimento fondata sul doc. O2. La medesima, ribadita in
questa sede, è priva di fondamento poiché, non sapendo quali piani avrebbero
dovuto essere consegnati, diventa impossibile stabilire quali delle prestazioni
elencate nel citato documento costituiscono il risarcimento di un danno quale
sostituzione di una prestazione contrattuale non eseguita. 

 

6.      Il
Pretore aggiunto ha rilevato che i venditori avevano violato il contratto non
avendo trasferito i beni così come visionati e ispezionati dall’acquirente e
avendo quindi infranto l’impegno a non compiere atti che ne riducevano il
valore. In particolare ha osservato che erano state asportate delle parti costitutive,
che non vi era stato alcun consenso dell’acquirente a dette asportazioni e che
in base a un’interpretazione soggettiva degli accordi contrattuali la consegna
dell’immobile vuoto era da intendersi sgombro da mobilia ed effetti personali.

 

       Gli appellati
contestano l’interpretazione soggettiva operata dal primo giudice e negano di
aver commesso una violazione contrattuale sostenendo che occorre spostarsi nel
campo dell’interpretazione oggettiva e quindi del principio dell’affidamento in
base al quale il termine vuoto va compreso in buona fede secondo il significato
che esso ha in Italia, ove essi operano, a maggior ragione poiché di quanto
asportato l’appellante non sapeva cosa farsene (v. risposta all’appello, in
particolare pag. 11, secondo paragrafo).

 

       Questa
censura, di per sé proponibile con la risposta all’appello (v. STF 4A_258/2015,
21 ottobre 2015, consid. 2.4.2) è manifestamente infondata e pretestuosa. In
realtà non vi è nulla da interpretare tanto è evidente la violazione da parte
dei venditori dei chiari accordi contenuti nel contratto di compravendita (v.
consid. A). In ogni modo gli appellati continuano a confondere i loro impegni
contrattuali con il diritto dell’acquirente e nuovo proprietario a procedere
liberamente con ogni intervento di ristrutturazione che aveva l’intenzione di
intraprendere. Quanto alla buona fede, questa impone in primo luogo il rispetto
degli accordi contrattuali, secondariamente di negoziare con l’altra parte nel
caso li si voglia modificare. Il senso poi che il termine “vuoto” può avere in
Italia così come il fatto che gli appellati ivi operano sono del tutto
irrilevanti dal momento che il fondo oggetto della compravendita si trova in
Svizzera e il contratto, retto dal diritto svizzero, è privo di riferimenti a
usanze estere.

 

 

7.      Il
primo giudice, malgrado l’accertamento della violazione contrattuale di cui al
punto che precede, ha respinto la richiesta di rimborso dei costi asseritamente
necessari per ristabilire lo stato della villa nella situazione in cui si
trovava al momento della firma del contratto (quantificati in fr. 416'155.-)
dal momento che questa pretesa faceva astrazione delle intenzioni
dell’acquirente di ristrutturare l’edificio principale. In effetti, occorre a
suo avviso considerare (i) che il momento determinante per eseguire il
raffronto tra i due stati del patrimonio (con o senza la violazione contrattuale)
è quello della sentenza in virtù di quanto emerge dalla DTF 145 III 225 e (ii)
che la ristrutturazione aveva interessato anche le parti oggetto delle
asportazioni. Il Pretore aggiunto sulla base di questi due concetti ha dedotto che
la somma rivendicata in causa, non tenendo conto della ristrutturazione, non
permetteva di accertare una diminuzione del patrimonio dell’attore. In altri
termini, siccome le asportazioni avevano interessato le parti oggetto di
ristrutturazione, non si poteva escludere che i costi rivendicati non si
sarebbero mai concretizzati poiché attinenti a parti della villa che sarebbero
state comunque rimosse; procedere in altro senso condurrebbe a indennizzare
costi che l’attore non avrebbe mai sostenuto, con il risultato quindi di
arricchirlo. A fronte delle contestazioni dei convenuti, ha concluso il primo
giudice, sarebbe spettato all’attore allegare, e poi dimostrare, che nonostante
la ristrutturazione avesse interessato le parti della villa oggetto delle
asportazioni, il suo patrimonio aveva comunque subito una diminuzione, ciò che
non era però avvenuto.

 

7.1    L’appellante
contesta che la DTF 145 III 225 sia attinente al caso in esame in quanto
concernente la determinazione del cosiddetto merkantiler Minderwert e
precisa, con riferimento ad abbondante giurisprudenza e dottrina, che il
momento in cui stabilire l’ammontare del danno in caso di violazione
contrattuale corrisponde di principio a quello della realizzazione del danno
medesimo (riservata la possibilità per il creditore di fare riferimento al
momento del giudizio in caso di aggravamento del danno o di altre ipotesi
particolari che qui non ricorrono). Premesso da un lato che in caso di danno
materiale la pretesa risarcitoria consiste nei costi di riparazione, d’altro
lato che detta pretesa non è persa anche se il leso rinuncia alla riparazione,
l’appellante ne deduce che il fatto che la ristrutturazione avrebbe toccato i
locali oggetto di asportazioni e danneggiamenti sarebbe irrilevante. Ciò anche
tenuto conto che quanto messo in opera deriva dalla domanda di costruzione del
24 febbraio 2017, non da quella del 24 maggio 2016, come erroneamente indicato
nel giudizio impugnato. Proprio il referto peritale citato dal primo giudice
dimostrerebbe che le intenzioni di AP 1 sono mutate nel tempo anche a seguito
dello stato in cui la villa è stata consegnata, senza contare che dalla prima
domanda di costruzione non emergevano chiare indicazioni riguardanti il
riutilizzo o la sostituzione di parti di attrezzature o arredi fissi.
L’appellante contesta poi il rimprovero della mancata conservazione dell’arredo
fisso dal momento che non poteva appunto conservare ciò che era già stato
abusivamente asportato, con l’aggiunta che il riutilizzo delle parti
danneggiate era divenuto impossibile. 

          L’insorgente
ripropone così l’importo di fr. 416'155.- a titolo di risarcimento del danno
patito fondandosi sui doc. L e L1 allestiti dall’arch. O__________ nonché sulla
testimonianza peritale di quest’ultimo. A suo avviso non vi sarebbe motivo per
distanziarsi dalle risultanze della citata testimonianza dal momento che
l’arch. O__________ ha avuto esperienza diretta dello stato della villa subito
dopo le asportazioni e i danneggiamenti. Ritiene altresì che le poste di cui ai
doc. L e L1 siano da confermare anche perché non oggetto di puntuale
contestazione, se non con rimandi generici, da parte dei convenuti in prima
sede.

 

          Gli
appellati chiedono dal canto loro la conferma del primo giudizio ponendo
l’accento sulle intenzioni dell’appellante di ristrutturare completamente la
villa cosicché tutto quanto da loro rimosso non sarebbe stato comunque
mantenuto anche perché obsoleto e privo di valore, con conseguente assenza di
danno. Essi ritengono poi che la perizia dell’arch. O__________, e di riflesso
quella del perito giudiziario arch. Cl__________, siano prive di validità
poiché riportano dei costi di riparazione senza tener conto del valore residuo
degli oggetti asseritamente rimossi o danneggiati, sempre che di valore residuo
ve ne fosse ancora. Rinviano infine alle conclusioni per quanto attiene alle
puntuali contestazioni delle poste di danno vantate dalla controparte. 

 

7.2    L’appellante
critica a ragione il primo giudice per aver esaminato il tema dell’esistenza o
meno di un danno con riferimento al giorno della sentenza fondandosi sulla DTF
145 III 225. In quel caso il danneggiato, oltre a chiedere il risarcimento dei
costi di riparazione, rivendicava anche quale posta di danno la riduzione del
valore di mercato dell’immobile, valutazione quest’ultima che non può che
essere fatta al momento del giudizio. Il Tribunale federale esprime invero
diverse considerazioni sul tema, che definisce difficile, del momento per
effettuare la determinazione del danno e precisa, con riferimento sia alla sua giurisprudenza,
sia alla dottrina, che il momento del giudizio non vale in maniera illimitata
essendo fortemente dipendente dalle diverse tipologie di danno (v. DTF 145 III
225, consid. 4.1.2.2, in particolare pag. 234 e 235). In ambito contrattuale
(inesecuzione, rispettivamente non corretta esecuzione), al fine di soddisfare
il principio della riparazione integrale, tende a imporsi il principio secondo
il quale, nel caso in cui sono possibili due (o più) momenti per la
determinazione del danno, occorre propendere per quello in cui il danno si è
realizzato, rispettivamente per quello in cui la prestazione doveva essere
eseguita correttamente, riservata la possibilità per il creditore di scegliere
il momento del giudizio qualora più favorevole (v. B. Chappuis, Le moment du dommage, AISUF – Travaux de la
Faculté de Droit de l’Université de Fribourg, Band/Nr. 257, 2007, in
particolare n. 250, con l’osservazione che il Tribunale federale nelle suddetta
sentenza fonda il suo ragionamento con ampi riferimenti a questo contributo
dottrinale; Weber/Emmenegger in:
Berner Kommentar, Die Folgen der Nicherfüllung, Art. 97-109 OR, 2a
ed., 2020, n. 338 e 339 ad art. 97 CO; Thévenoz
in: Commentaire romand, CO I, 3a ed., n. 59 ad art. 97 CO; Von Tuhr/Peter, Allegemeiner Teil des
Schweizerischen Obligationenrechts, 3a ed., Band II, pag. 102; Gauch/Schluep/Emmenegger;
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 11a ed., Band
II, Zf. 2926 e 2928). 

Ora, come più sopra esposto, la violazione contrattuale consiste nell’aver
consegnato (in data 4 marzo 2016: v. sentenza impugnata pag. 9) il bene
immobile in uno stato difforme dagli impegni assunti. La valutazione dei danni
va quindi effettuata a quel momento, rispettivamente al momento immediatamente
successivo in cui i danni sono stati costatati, e meglio in occasione del
sopralluogo 18 aprile 2016 (v. doc. L, pag. 3). La cosiddetta catena causale
risulta chiusa non essendoci in questo caso eventi successivi che hanno
condotto a un aggravamento del danno e di cui occorrerebbe tenere conto. Sapere
se l’importo rivendicato a titolo di riparazione del danno è corretto,
rispettivamente sapere se la riparazione può essere pretesa oppure occorre
rinunciarvi e optare per un indennizzo in denaro sono temi che riguardano il
calcolo del danno, non il momento in cui questo calcolo dev’essere effettuato.
Seguire il primo giudice significherebbe privare di ogni indennizzo il leso che
rinuncia alla riparazione, ciò che ovviamente non può essere, come peraltro
emerge dalla giurisprudenza e dalla dottrina correttamente citate nell’appello
(v. in particolare pag. 24, 30 e 31). Il richiamo del Pretore aggiunto alla STF
4C.261/20016, 1. novembre 2006, consid. 3.1, non è pertinente: in quel caso
l’Alta Corte ha precisato che il locatore non può pretendere un risarcimento
dall’inquilino allorquando l’oggetto danneggiato ha perso ogni valore a seguito
della sua vetustà. A prescindere dal contesto contrattuale differente, quel
concetto attiene nuovamente al calcolo del danno, non al momento in cui va
eseguito.

 

7.3    Occorre
pertanto esaminare se la pretesa dell’appellante riferita ai costi per il
ripristino della situazione antecedente ai danneggiamenti, quantificata in fr.
416'155.-, risulta fondata. Come sopra indicato egli si basa sui doc. L e L1
allestiti dall’arch. O__________ nonché sulla testimonianza peritale del
medesimo.

          L’esame
della pretesa può senz’altro avvenire in questa sede per i medesimi motivi già
esposti al considerando 4.3. 

 

          È in
primo luogo utile riassumere le posizioni delle parti.

          In sede
di petizione l’attore aveva asserito di aver incaricato un perito per
determinare i costi necessari per riportare la villa alla situazione precedente
ed aveva appunto fatto riferimento ai doc. L e L1 in particolare (v. petizione
pag. 10, pt. 4). Con la risposta i convenuti avevano sostanzialmente contestato
le risultanze della perizia di parte in virtù del fatto che gli interventi
proposti non verrebbero realizzati a fronte del progetto di ristrutturazione.
In sede di replica l’attore ha ribadito la sua posizione ritenendo “lecito
quantificare i danni in questione mediante una valutazione dei costi
corrispondenti a un ripristino dell’immobile alle condizioni in cui si trovava
al momento della compravendita.” (v. replica pag. 22). Nella duplica i
convenuti hanno contestato che l’attore avesse subito un danno, il valore di
quanto rimosso essendo a loro avviso pari a zero. In sede conclusionale le
parti hanno confermato le loro antitetiche posizioni.

 

7.4    Il
doc. L, nonostante l’enunciazione di principio secondo la quale sarebbe
destinato ad “accertare l’ammontare dei costi necessari per ripristinare lo
stato dell’immobile presente sul mappale 1539 nella situazione in cui verteva
prima del 31 dicembre 2015.” (v. verbale audizione testimoniale 2 dicembre
2020 dell’arch. O__________, pag. 1 i.f.), costituisce la descrizione,
corredata di fotografie, della situazione riscontrata dopo i danneggiamenti e
le asportazioni, accompagnata da proposte di ripristino i cui costi sono elencati
nel doc. L1. Sennonché si deve subito rilevare che manca completamente una
valutazione oggettiva dei beni danneggiati, rispettivamente asportati, prima
operazione necessaria per poter quantificare il danno complessivo (v. sopra
consid. 3). Di questa mancanza è peraltro perfettamente consapevole lo stesso
arch. O__________ (“Non posso in questo momento confermare che quanto
presente a suo tempo nell’immobile di cui al Doc. L presentasse un valore
residuo così alto da avvicinarsi al valore a nuovo. Per fare una valutazione di
questo genere occorrerebbero dei distinguo che in questo momento non sono in
grado di fare”, v. verbale citato, pag. 3, sesto paragrafo; e ancora “Mi
viene chiesto se sono in grado di indicare, riferendomi al doc. L, tutte le
parti costitutive pregiate della villa. Rispondo che un lavoro di questo genere
necessiterebbe di più tempo. Adesso come adesso rischierei di fare un qualcosa
di impreciso e non completo.”, v. verbale citato pag. 4, ultimo paragrafo).

In assenza del valore oggettivo dei beni danneggiati diventa impossibile
stabilire il corretto costo di riparazione, rispettivamente se questo è
proponibile, lo stesso vale per gli oggetti asportati nel senso che in assenza
del loro valore oggettivo diventa impossibile determinare il valore corretto di
un oggetto sostitutivo (v. ancora sopra consid. 3, v. anche STF 4A_61/2015, 25
giugno 2015, consid. 3, giurisprudenza peraltro citata alla pag. 24 del
gravame).

In aggiunta a quanto precede si impongono inoltre le seguenti considerazioni.

Il creditore dev’essere posto nella situazione in cui si sarebbe trovato se il
debitore avesse eseguito correttamente il contratto. Per raggiungere questo obiettivo
AP 1 avrebbe potuto rivendicare la diminuzione del suo attivo, cioè una somma
di denaro corrispondente al valore degli oggetti danneggiati e asportati, ciò
che però non ha fatto. Avendo egli invece formulato una richiesta di costi di
ripristino, senza tuttavia allegare di voler procedere in tal senso (ma
indirizzandosi poi chiaramente verso altra soluzione ossia la completa
ristrutturazione della villa: v. perizia giudiziaria 17 luglio 2019 dell’arch.
Cl__________, pag. 9), neppure sarebbe possibile determinare l’interesse alla
riparazione o alla fornitura di oggetti sostitutivi, i cui costi possono anche
essere maggiori dei valori oggettivi antecedenti la violazione contrattuale (v.
ancora consid. 3). Ciò premesso, dai doc. L e L1 non è comunque possibile
comprendere se detto interesse è stato o meno considerato, rispettivamente in
quale misura. 

In altri termini, non è dato comprendere se gli importi ivi indicati sono
destinati a riportare il patrimonio dell’appellante al livello in cui sarebbe
stato senza l’evento dannoso o se costituiscono, rispettivamente in che misura,
una miglioria, ciò che sembrerebbe nondimeno il caso poiché in caso contrario
non si giustificherebbero le importanti differenze tra gli importi riportati
nel doc. L1 e quelli della perizia giudiziaria 21 ottobre 2022 dell’arch. Cl__________.

          

L’appellante richiama la giurisprudenza e la dottrina secondo cui il leso non è
obbligato a procedere alla riparazione dei beni danneggiati ma non considera
quanto sopra esposto, ossia che prima di qualsiasi discorso di riparazione
occorre stabilire l’entità del danno, ossia nuovamente il valore oggettivo dei
beni al momento in cui sono stati danneggiati, distrutti o asportati, ciò che
come detto non è desumibile dai doc. L e L1. 

L’appellante anche in questa sede rivendica come detto l’importo di fr.
416'155.- di cui ai doc. L e L1. Egli riporta in paritempo le risultanze della
perizia giudiziaria che valuta i costi di riparazione in fr. 219'730.- sulla
base di un’analisi dei predetti documenti di parte. Già si è detto per quali
motivi i doc. L e L1 non costituiscono una valida quantificazione del danno. Giova
anche ricordare che la perizia di parte non è un mezzo di prova ma va
assimilata a un’allegazione di parte (v. IICCA 12.2022.134, 13 dicembre 2022,
consid. 5.2). Ciò posto si osserva che l’appellante non si confronta con le
risultanze della perizia giudiziaria, ciò che avrebbe dovuto comunque fare dal
momento che il richiamo alla visione dei luoghi prima e dopo l’evento dannoso
da parte dell’arch. O__________ (a prescindere dalla contestazione al riguardo
da parte degli appellati, v. scritto spontaneo 14 aprile 2023) non è di certo sufficiente
a giustificare una differenza tra le due valutazioni pari a quasi il 50%, ciò
che dimostra una volta in più l’impossibilità di riconoscere un corretto
risarcimento. Sul tema non occorre comunque aggiungere altro dal momento che
l’appellante non ha richiesto in via alternativa di ammettere gli importi
indicati dal perito giudiziario.

 

          La tabella
allegata alla lettera 7 dicembre 2017 dell’arch. O__________ al Ministero
pubblico sarebbe stata sicuramente un valido punto di partenza per la
valutazione del danno, a dimostrazione anche che ciò era possibile (mentre
eventuali difficoltà puntuali avrebbero poi potuto essere considerate
nell’ambito dell’applicazione dell’art. 42 cpv. 2 CO), ma l’attore non aveva
considerato il suo contenuto attinente alla presente vertenza (v. conclusioni
31 marzo 2023, pag. 30 i.f.). 

 

          Per
concludere, l’appellante, come già in prima sede, ritiene comprovate le poste
dei doc. L e L1 poiché non puntualmente contestate dai convenuti. Questi ultimi
hanno in realtà contestato il fondamento della perizia di parte, ossia che la
stessa definisca il corretto ammontare del danno. Essi hanno in tal modo
adempiuto al loro onere di contestazione ritenuto che i citati documenti si
rivelano effettivamente privi di validità per le ragioni qui sopra esposte. Una
puntuale contestazione di tutte le posizioni elencate nel doc. L1 non era
quindi necessaria.

Ne consegue che la richiesta di fr. 416'155.- per i pretesi costi di ripristino
dei danni causati dai qui appellati dev’essere respinta, ancorché per motivi
diversi da quelli indicati dal primo giudice.

 

 

8.      Il Pretore
aggiunto ha respinto la pretesa di AP 1 concernente la problematica
dell’amianto e meglio i costi della perizia (doc. L2) e del risanamento (doc.
L3). Egli ha ritenuto da un lato che le asportazioni non avevano causato una
situazione d’urgenza in relazione alla suddetta problematica, d’altro lato che
gli interventi di risanamento si sarebbero resi necessari nell’ambito della
ristrutturazione. Il primo giudice ne ha così dedotto che anche in caso di un
corretto adempimento del contratto l’attore avrebbe dovuto comunque far fronte
ai costi di cui chiede ora la rifusione, rispettivamente ha osservato che l’attore
aveva omesso di allegare e dimostrare che nella predetta ipotesi i costi
sarebbero stati inferiori.

8.1    L’appellante
rimprovera al Pretore aggiunto un errato accertamento dei fatti per non aver
debitamente considerato quanto dichiarato dalla teste St__________ (verbale 12
giugno 2018, pag. 5 i.f.) e dal teste peritale arch. O__________ (verbale 2
dicembre 2020, pag. 4) riguardo alla necessità di un risanamento in tempi brevi
a seguito delle azioni messe in atto dai convenuti in violazione del contratto.
Secondo l’appellante dette azioni gli avrebbero impedito di poter liberamente
decidere se, dove e quando effettuare gli interventi di bonifica. Infine egli
contesta che i lavori di smaltimento si sarebbero resi comunque necessari nell’ambito
della ristrutturazione poi messa in atto.

L’appellante conferma quindi la richiesta di risarcimento dei costi di cui ai
doc. L2 e L3.

 

8.2    L’appello
si rileva su questo punto irricevibile, l’appellante avendo omesso di
confrontarsi con la motivazione del primo giudice, alternativa e indipendente,
secondo la quale non era stato allegato e poi dimostrato che i costi di
risanamento dell’amianto sarebbero stati inferiori qualora i convenuti avessero
rispettato ogni loro impegno contrattuale, considerazione peraltro del tutto
corretta. In effetti, pur tenendo conto della testimonianza dell’arch. O__________
(v. verbale 2 dicembre 2020, pag. 4), è possibile che i lavori di bonifica di
cui al doc. L3 abbiano dovuto essere anticipati ma non è dato sapere in base
agli atti se e in che misura detti lavori avrebbero potuto essere evitati qualora
i venditori avessero rispettato i loro impegni contrattuali. Comunque sia, in
una ristrutturazione sarà anche possibile procedere a delle opere di
ricopertura/rivestimento (v. appello, pag. 37, secondo paragrafo), rimane il
fatto che l’appellante non ha dimostrato che nell’ambito dell’intervento
effettivamente realizzato si sarebbe potuto prescindere da ogni risanamento dovuto
alla presenza di amianto. Dall’esame di quanto riportato a pag. 12 della
perizia giudiziaria 21 ottobre 2022 dell’arch. Cl__________, citata
dall’appellante, non è possibile giungere a diversa conclusione dato che il
perito si esprime sulla congruità dell’importo di fr. 75'000.-, non sugli
aspetti sopra esposti. 

 

 

9.      Il
Pretore aggiunto ha respinto la richiesta di AP 1 volta al riconoscimento dell’importo
di fr. 15'000.- a titolo di onorari per l’allestimento dei preventivi e per la
direzione lavori richiamando i motivi che lo avevano indotto a respingere la
pretesa per i costi di ripristino.

          L’appellante
rinvia a sua volta alle contestazioni del considerando 4.2.3 del giudizio
impugnato e richiama quindi il referto peritale 21 ottobre 2022 dell’arch. Cl__________
secondo il quale l’importo fatto valere è considerato congruo (v. pag. 12 e 13,
risposta a domanda 4), aggiungendo che non avrebbe mai dovuto sopportare quei
costi nel caso in cui gli appellati avessero correttamente adempiuto ai loro
obblighi contrattuali.

È vero che il perito ha considerato congruo l’importo per l’allestimento dei
preventivi e per la direzione lavori in relazione al ripristino dell’edificio
oggetto della compravendita, cionondimeno la pretesa qui in esame non può
essere riconosciuta. 

Questa è connessa agli interventi sull’edificio e allo smaltimento
dell’amianto, come emerge dal doc. L alla pagina 24. Ora, non essendo state
riconosciute queste due ultime posizioni non vi è spazio per ammettere quella
riferita all’allestimento dei preventivi e alla direzione lavori.

In ogni modo, quanto rivendicato non è riferito a un danno non concernendo né
una diminuzione dell’attivo né un aumento del passivo.

10.    Il
Pretore aggiunto ha pure respinto la richiesta di AP 1 volta al riconoscimento
dell’importo di fr. 20'000.- per la perdita di valore del mobilio fisso.
Ritenuto che in base alla perizia giudiziaria 17 luglio 2019 dell’arch. Cl__________
nessun elemento di arredo fisso era stato conservato a seguito dell’intervenuta
ristrutturazione della villa (v. pag. 9), non si era realizzata alcuna perdita
di valore e ciò anche qualora i convenuti avessero rispettato il contratto.

                     

10.1  L’appellante
contesta questa conclusione dal momento che nessuna emergenza istruttoria
dimostra che in caso di corretto adempimento del contratto il mobilio sarebbe
stato comunque asportato e richiama a sua volta la medesima perizia secondo la
quale “Una ristrutturazione non esclude tuttavia in nessun modo la
possibilità di riutilizzo di determinati elementi della costruzione originale, se
questa opzione viene ritenuta interessante ai fini del progetto” (v. pag.
6, risposta a domanda 2 i.f.).

                                   Secondo
l’appellante si tratterebbe “di una perdita di valore che, nonostante il
ripristino della cosa, permane e che di regola, come addotto dal perito arch. __________,
è da valutare, questa, dopo l’esecuzione dei valori di ripristino.” (v.
appello pag. 39 i.f. con riferimento alla perizia 21 ottobre 2022 dell’arch. Cl__________,
pag. 13 i.f.).

10.2  È in
realtà irrilevante sapere se in caso di corretto adempimento del contratto il
mobilio fisso sarebbe stato o meno asportato e quindi anche su questo punto l’audizione
di AP 1 sarebbe priva di utilità. L’importo rivendicato a titolo di perdita di
valore del mobilio fisso non può infatti essere riconosciuto in assenza di
validi accertamenti circa questo valore; al riguardo basterebbe rinviare al
considerando 7.4 di questo giudizio. Giova aggiungere che la pretesa di fr.
15'000.- corrisponde a “un valore ipotizzato per impossibilità di
ottenimento finitura come esistente”, fermo restando che “i costi
ipotizzati, sono stime preliminari degli interventi senza una base progettuale,….”
(v. doc. L, pag. 24). Anche volendo ammettere l’esistenza di un danno è
evidente che non è possibile il suo risarcimento sulla base di un semplice
valore ipotizzato, a maggior ragione quando chi ha effettuato questa ipotesi
non ha fornito migliori spiegazioni al riguardo (v. verbale audizione arch. O__________,
2 dicembre 2020, pag. 4, quinto paragrafo). Ne costituisce la riprova il fatto
che lo stesso perito arch. Cl__________ non è stato in grado di comprendere
come il suddetto importo sia stato calcolato, per concludere quindi che non può
essere considerato congruo (v. perizia giudiziaria 21 ottobre 2022, pag. 13 in
fine).

Lo stesso appellante, nuovamente con riferimento alla perizia giudiziaria 21
ottobre 2022 (v. pag. 13, penultimo capoverso), ha indicato che una perdita di
valore è da quantificare dopo l’esecuzione dei lavori di ripristino, che però
non sono stati effettuati.

In diritto, già si è detto che il leso può pretendere all’indennizzo anche
senza poi procedere alla riparazione, è però chiaro che un eventuale minor
valore può essere valutato solo dopo che egli ha optato per la riparazione e
l’ha posta in atto (v. DTF 145 III 225, consid. 3.1).

 

 

11.    Il
Pretore aggiunto ha respinto la richiesta di AP 1 volta al riconoscimento
dell’importo di fr. 6'832,80 corrispondente al costo della perizia dell’arch. O__________
(v. doc. N) ritenendo la stessa non necessaria, dal momento che non occorreva
valutare costi di riparazione di parti dell’immobile che sarebbe stato a breve
oggetto di completa ristrutturazione.

L’appellante ribadisce dal canto suo la necessità della perizia per la
determinazione del danno e rinvia alla perizia giudiziaria 21 ottobre 2022
dell’arch. Cl__________ (pag. 14) per quanto attiene alla congruità
dell’importo richiesto.

          Come
correttamente precisato dal primo giudice i costi di una perizia
extragiudiziaria possono essere riconosciuti solo proporzionalmente all’utilità
di quell’atto, ossia facendo un confronto tra le somme indicate a titolo di
riparazione e quelle che vengono ammesse giudizialmente (v. IICCA 12.2023.8/33,
25 giugno 2023, consid.11 e riferimenti). 

          Ritenuto
che nulla è stato riconosciuto sulla base della perizia dell’arch. O__________
per i motivi esposti qui sopra al considerando 7.4, la pretesa va respinta con conseguente
conferma del primo giudizio anche su questo punto, ancorché per motivi in parte
differenti riguardo all’inutilità dell’atto.

 

 

12.    In
merito all’impegno assunto di consegnare tutte le chiavi esistenti (v. doc. C,
pag. 11 i.f.), il Pretore aggiunto ha dapprima ritenuto che le emergenze
istruttorie portavano “tendenzialmente verso un non corretto adempimento dei
venditori” ma ha in seguito negato la pretesa risarcitoria pari a fr.
4'909,70 poiché fondata su un semplice preventivo neppure firmato per
accettazione (v. doc. O1), ciò che in base alla giurisprudenza del Tribunale
federale non sarebbe idoneo a dimostrare l’esistenza di un danno attuale. 

12.1  L’appellante
ribadisce che il danno sarebbe comprovato nella misura in cui “i convenuti
hanno consegnato all’attore una chiave che non apre però tutte le porte della
villa in questione e pertanto non può essere utilizzata per lo scopo per cui
doveva essere prevista” (v. appello, pag. 40) mentre riguardo al doc. O1
rimprovera al primo giudice di non aver tenuto conto di quanto emerge dalla
pagina 15 della perizia giudiziaria 21 ottobre 2022.

Gli appellati contestano anche in questa sede un inadempimento contrattuale dal
momento che andavano fornite solo le chiavi esistenti e si oppongono a dover
pagare le chiavi per tutta la casa sulla base di un preventivo.

12.2  Occorre
in primo luogo precisare che il Tribunale federale, in una sentenza successiva
a quella citata dal Pretore aggiunto, ha precisato che anche un preventivo non
firmato consente di provare l’ammontare di un danno (v. STF 4A_61/2015, 25
giugno 2015, consid. 4.2). È poi vero che l’arch. Claudio Morandi ha
considerato congruo l’importo di fr. 4'909,70 per la fornitura e il montaggio
di un piano di chiusura KABA STAR 21 comprendente 21 cilindri e 13 chiavi (v.
perizia 21 ottobre 2022, pag. 15 in alto). Il problema è che il Pretore
aggiunto ha riconosciuto la mancata consegna di tutte le chiavi esistenti ma non
è dato sapere quante dovevano essere né quante chiavi non sono state consegnate.
Non risulta poi, dal momento che non è stato allegato, né è stato oggetto di
istruttoria, che la villa fosse dotata di un piano di chiusura KABA STAR (v.
doc. O1). Ne deriva che, a prescindere dal quesito a sapere in che misura
l’inadempimento contrattuale costituisca effettivamente un danno, sulla base
dell’accertamento della mancata consegna di almeno una chiave (v. giudizio
impugnato, pag. 13) non è possibile riconoscere un importo destinato
all’istallazione di un nuovo piano di chiusura con 22 cilindri e 13 chiavi (v.
doc. O1). Ne segue che quanto rivendicato dall’appellante non può essergli
riconosciuto e il primo giudizio anche su questo punto va confermato nel suo
esito.

 

13.    In
conclusione l’appello 6 luglio 2023 di AP 1 dev’essere respinto con conseguente
conferma del giudizio impugnato.

 

Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla
base di un valore litigioso di fr. 838'948,50 (fr. 682'948,50 + fr. 156'000.-)
seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese
processuali, fissate in applicazione degli art. 2, 7 e 13 LTG, ammontano a fr. 30’000.-.
Le ripetibili, calcolate sulla base dell’art. 11 cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar,
sono quantificate in fr. 15’000.-.

 

Per questi motivi,

 

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il
RTar,

 

 

decide:

1.    L’appello 6 luglio 2023 di AP 1 è respinto.

 

§  Di conseguenza la sentenza 5 giugno
2023 del Pretore aggiunto del Distretto di Lugano, sezione 1, nella causa inc. __________,
è confermata.

2.    Le spese processuali della procedura d’appello, di fr. 30’000.-,
sono a carico dell’appellante, che rifonderà agli appellati complessivi fr. 15’000.-
per ripetibili di seconda sede.

 

3.    Notificazione:

	
   

  	
  -     ;

  -    .

   

  

                           Comunicazione alla Pretura del Distretto
di Lugano, sezione 1.

 

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi
giuridici 

Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).