# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 22959473-0619-5744-b5b4-a2f5ed8d3e4c
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-11-04
**Language:** de
**Title:** Anrechenbarkeit eines Untergeschosses. Terraingestaltung (§ 293 PBG).
**Docket/Reference:** BRGE II Nrn. 0147-0148/2014
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nrn._0147_und_0148-2014_vom_4._november_2014.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nrn. 
BRGE II Nr. 

R2.2013.00030 und R2.2013.00034 
0147/2014 und 0148/2014 

Entscheid vom 4. November 2014 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Adrian Bergmann, Baurich-
ter Emil Seliner, Gerichtsschreiber Daniel Schweikert     

in Sachen 

Rekurrierende 

R2.2013.00030  

1.  M. AG, [….] 
2.  D. T., [….]  
3.  N. N., [….] 

R2.2013.00034 
1.  H. U., [….]  
2.  R. F., [….]  

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Gemeinderat X, [….]  

2.  Bau-Z. AG, [….]  

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss  vom  28.  Januar 2013;  Baubewilligung  für Mehrfa-
milienhaus 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Beschluss  vom  28.  Januar  2013  (Versanddatum  30.  Januar  2013)  er-

teilte  der  Gemeinderat  X  der  Bau-Z.  AG  die  Baubewilligung  für  den  Ab-

bruch des Gebäudes Assek.-Nr. 456 und den Ersatzbau eines Mehrfamili-

enhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 6006 an der Y-Strasse in X. 

B. 

Hiergegen erhoben mit gemeinsamer Eingabe vom 1. März 2014  D. T., N. 

N und die M. AG (Rekurrierende 1) fristgerecht Rekurs beim Baurekursge-

richt  des  Kantons  Zürich  und  beantragten  die  Aufhebung  der  Baubewilli-
gung und die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. 

Mit Eingabe vom 4. März 2013 gelangten auch H. U. und R. F. (Rekurren-

ten  2)  innert  Frist  an  das  Baurekursgericht  und  beantragten  ebenfalls  die 

Aufhebung  der  Baubewilligung  und  die  Zusprechung  einer  Umtriebsent-

schädigung. 

C. 

Mit Verfügungen vom 5. März 2013 und 7. März 2013 wurden die  Rekurs-

eingänge vorgemerkt und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Der  Gemeinderat  X  beantragte  in  seinen  Vernehmlassungen  vom  4. April 

2013  die  Abweisung  der  Rekurse  und  die  Zusprechung  von  Umtriebsent-

schädigungen. 

E. 

Auf Ersuchen der privaten Rekursgegnerin wurden die Rekursverfahren am 

4. April 2013 sistiert. 

R2.2013.00030 

Seite 2 

 
 
F. 

Mit Beschluss vom 19. November 2013 erteilte der Gemeinderat X der Bau-

Z. AG die Baubewilligung für eine Projektänderung des vorliegend strittigen 

Bauvorhabens. 

G. 

Die  Rekursverfahren  wurden  auf  Antrag  der  privaten  Rekursgegnerin  mit 

Verfügungen vom 3. April 2014 fortgesetzt. 

H. 

Mit Vernehmlassungen vom 22. April 2014 beantragte auch die Bau-Z. AG 

die  Abweisung  der  Rekurse  und  die  Zusprechung  von  Umtriebsentschädi-

gungen. 

I. 

Am  23.  April  2014  wurde  den  Rekurrierenden  1  und  den  Rekurrenten  2 

Frist  für  die  Erstattung  der  Repliken  angesetzt.  Mit  Eingabe  vom  6.  bzw. 

14. Mai 2014 nahmen sie zu den Rekursantworten Stellung und hielten an 

ihren Anträgen fest.  

J. 

Die  Rekursgegnerschaft  wurde  mit  Verfügungen  vom  15. Mai  2014  einge-

laden, zu den Repliken Stellung zu nehmen. Hiervon machte sie mit Einga-

ben vom 26. Mai 2014 bzw. 3. Juni 2014 fristgerecht Gebrauch. 

K. 

Am 25. August 2014 führte eine Delegation des Baurekursgerichts im Bei-

sein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

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Seite 3 

 
 
L. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten  Feststellungen  wird,  soweit  für  die  Entscheidfindung  erforderlich, 

in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurrierenden 1 und die Rekurrenten 2 sind als Eigentümer von Lie-
genschaften  in  unmittelbarer  Nachbarschaft  zum  Bauvorhaben  aufgrund 

der vorgebrachten Rügen unstrittig im Sinne von § 338a des Planungs- und 

Baugesetzes  (PBG)  zur  Rekurserhebung  legitimiert.  Da  auch  die  übrigen 

formellen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Rekurse einzutreten. 

2. 

Die  Rekursverfahren  mit  den  Geschäftsnummern  R2.2013.00030  und 

R2.2013.00034  betreffen  dasselbe  Vorhaben  und  werfen  weitgehend  die-

selben Rechtsfragen auf, weshalb sie zu vereinigen sind. 

3. 

Streitbetroffen  ist  das  im  Westen  an  die  Y-Strasse  grenzende,  ab  dieser 

Verkehrsanlage  leicht  nach  Osten  abfallende  Grundstück  Kat.-Nr. 6006. 

Die  nördliche  Grundstückshälfte  ist  mit dem  langgezogenen,  bis an  die  Y-

Strasse  ragenden  Gebäude  Assek.-Nr.  456  überbaut.  Dessen  Nord-  und 

Westseite  werden  im  Kernzonenplan  als  "wichtige  Fassadenflucht"  defi-

niert.  Das  Bauprojekt  beinhaltet  den  Abbruch  dieses  Gebäudes  und  den 

Neubau  eines  Mehrfamilienhauses  mit  winkelförmiger  Grundfläche.  Die 

Westfassade  des  Neubaus  soll  unmittelbar  an  die  Y-Strasse  gestellt  wer-

den.  Das Wohnhaus  soll  ein  Unter-,  ein  Erdgeschoss  sowie  zwei  Oberge-

schosse  und  ein  Dachgeschoss  aufweisen.  Das  Baugrundstück  befindet 
sich  gemäss  der  Bau-  und  Zonenordnung  (BZO)  der  Gemeinde  X  in  der 

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Seite 4 

 
 
Kernzone.  In  dieser  sind  nach  Art.  17  der  Bau-  und  Zonenordnung  (BZO) 

bei Neubauten maximal drei Voll- und maximal zwei Dachgeschosse zuläs-

sig. 

Die vom Gemeinderat mit Beschluss vom 19. November 2013 erteilte Bau-

bewilligung  für eine Projektänderung  beinhaltet  die "Tieferlegung" des  Un-

tergeschosses  sowie  den  Verzicht  auf  die  Realisierung  eines  Dachein-

schnittes. 

4.1.1. 

Die Rekurrierenden 1 monieren betreffend Umgebungsgestaltung und  Ge-

schosszahl,  dass  entgegen  den  Ausführungen  in  der  Baubewilligung  das 

Untergeschoss anrechenbar sei. Weiter beinhalte das Bauvorhaben Art. 22 

BZO  (Anforderungen an  die  Umgebungsgestaltung) widersprechende  Auf-

schüttungen  entlang  der  Fassade,  die  "unlogisch"  seien  und  das  Terrain 

komplett veränderten.  

4.1.2. 

Mit Vernehmlassung vom 4. April 2014 erwidert der Rekursgegner diesbe-

züglich  hauptsächlich,  das  Untergeschoss  liege  mehrheitlich  unter  dem 

gewachsenen Boden. Zudem handle es sich bei Art. 22 Abs. 2 BZO um ei-

ne  Ästhetikvorschrift, bei deren  Anwendung  der Gemeinde  ein erheblicher 

Ermessensspielraum  zustehe.  Die  Aufschüttungen  würden  sich  beim  vor-

liegenden Bauvorhaben unter Berücksichtigung des gewachsenen Terrains 

im Rahmen des Üblichen bewegen. Zwar seien im Bereich des nördlichen 

Teils der Ostfassade im Hinblick auf § 293 PBG Aufschüttungen notwendig. 

Diese  seien  jedoch  mehrheitlich  auf  diesen  Bereich  der  Fassade  be-

schränkt  und  würden ohne  weiteres  im  Bereich  des  vertretbaren Umfangs 

liegen.  Mehr  noch  gelte  dies  für  die  Aufschüttungen  im  Bereich  der  Nord-

fassade.  

Die  private  Rekursgegnerin  führt  hierzu  aus,  der  Rüge  betreffend  Umge-

bungsgestaltung  sei  mit  der  Abänderungsbewilligung  vom  19.  November 

2013 die Grundlage entzogen worden. Die angeblichen Störungen der Um-

gebungsgestaltung  seien  undefiniert,  weswegen  detaillierte  Entgegnungen 
auch nicht möglich seien. Ein Verstoss gegen Art. 22 BZO werde bestritten 
und sei aus den Akten auch nicht ersichtlich. 

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Seite 5 

 
 
4.2.1. 

Als  Geschosse  zählen  Vollgeschosse,  Dach-  und  Untergeschosse  mit 

Wohn-,  Schlaf-  oder  Arbeitsräumen  sowie  andere  Untergeschosse,  die 

mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegen (§ 276 Abs. 1 PBG). 

Nicht  anrechenbare  Untergeschosse  dürfen  höchstens  1,50 m  über  dem 

gestalteten Boden in Erscheinung treten. Von dieser Beschränkung ausge-

nommen  sind  Haus-  und  Kellerzugänge,  Gartenzugänge  sowie  ein-  und 

Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen. Die Bau- und Zonen-

ordnung  kann  die  Freilegung  von  Untergeschossen  näher  regeln  (§ 293 

PBG). 

Art.  22 BZO  gibt  betreffend  Umgebungsgestaltung  vor, dass  der bisherige 

Charakter  zu  erhalten  und  bei  Neubauten  möglichst  weitgehend  zu  über-

nehmen  oder wieder herzustellen  ist  (Abs. 1). Die  Bauten  sind  so  ins Ter-
rain  zu  stellen,  dass  möglichst  wenige  Änderungen  am  gewachsenen  Bo-

den nötig sind (Abs. 2). 

4.2.2. 

Zur  Kognition  der  Rekursinstanz  betreffend  Überprüfung  der  Anwendung 

kommunalen  Baurechts  ist  festzuhalten,  dass  das  Verwaltungsgericht  im 

Zusammenhang  mit  der  Anwendung  von  §  238  PBG  mit  Entscheid  vom 

17. Dezember 2013 (VB.2013.00468 in BEZ 2014 Nr. 3) in Änderung seiner 

bisherigen  Praxis  erkannte,  das  Baurekursgericht  sei  nicht  nur  berechtigt, 

sondern  auch  verpflichtet,  seine  gesetzliche  Überprüfungsbefugnis  (§ 20 

Abs.  1  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  [VRG])  auszuschöpfen.  Dies 

in  Abkehr 

von 

der 

bisherigen  Rechtsprechung 

(grundlegend: 

VB.2010.00127  vom  30.  Juni  2010  in  BEZ  2010  Nr.  28),  wonach  sich  die 

Rekursinstanz  bei  der  Überprüfung  diesbezüglicher  baurechtlicher  Ent-

scheide  auf  Grund  der  Gemeindeautonomie  (Art.  50  Abs.  1  der  Bundes-

verfassung [BV]; Art. 85 der Kantonsverfassung [KV]) Zurückhaltung aufzu-

erlegen hatte. 

Diese  mit  Bezug  auf  die  kantonalrechtliche Einordnungsvorschrift getroffe-

nen Feststellungen müssen im Grundsatz wohl auch dann gelten, wenn es 

um  die  Anwendung  von  gestalterisch  motivierten,  unbestimmte  Rechtsbe-

griffe  beinhaltenden  Kernzonenvorschriften  geht.  Es  stellt  sich  jedoch  die 

Frage, ob der Beurteilungsspielraum einer Gemeinde bei der Auslegung ih-
res  eigenen  Rechts  nicht  weiter  gehe  als  bei  der  Auslegung  kantonalen 

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Rechts.  Im  Entscheid  VB.2013.00788  vom  28.  August  2014,  in  welchem 

sich  das  Verwaltungsgericht  erstmals  zur  Kognitionsfrage  bei  der  Ausle-

gung  und  Anwendung  kommunalen  Rechts  äusserte,  hat  das  Gericht  er-

kannt, dass dies zumindest zu bedenken sei. Es hat die Frage dann aller-

dings, da ihr in jenem Verfahren keine Bedeutung zukam, offen gelassen. 

Auch im vorliegenden Verfahren braucht der Frage nicht näher nachgegan-

gen zu werden. Denn selbst wenn von einem erweiterten Beurteilungsspiel-

raum  der  Gemeinde  und  dementsprechend  einer  eingeschränkten  Kogni-

tion der Rekursinstanz ausgegangen wird, erweist sich die in casu erfolgte 

Anwendung von Art. 22 BZO durch die Vorinstanz, was sich aus den nach-

stehenden Ausführungen ergibt, als nicht (mehr) haltbar.  

4.3.1. 

Gemäss dem am 28. Januar 2013 bewilligten Projekt war das Erdgeschoss 

mehr  oder  weniger  auf  dem  Niveau  der  im  Westen  angrenzenden  Y-

Strasse  situiert.  Hierdurch  hätte  sich  das  Untergeschoss  des  geplanten 

Gebäudes aufgrund des nach Osten abfallenden Terrains mehrheitlich über 

dem  gewachsenen  Boden  befunden  und  wäre  dieses  daher  anrechenbar 

gewesen.  

4.3.2. 

Die  am  19.  November  2013  bewilligte  Projektänderung  sieht  vor,  das  Un-

tergeschoss um 0,80 m und den Boden des Erdgeschosses um 0,35 m tie-

fer  zu  legen  (vgl.  die  Pläne  "Querschnitt  A-A":  act.  11.13,  R2.2013.00030 

und act. 30.8, R2.2013.00034). Gemäss der mit der Projektänderung einge-

reichten  und  unbestritten  gebliebenen  Berechnung  der  privaten  Rekurs-

gegnerin  befindet  sich  das  geplante  Untergeschoss  nunmehr  insgesamt 

mehrheitlich unter dem gewachsenen Terrain (vgl. act. 30.14 und act. 30.15 

im Verfahren R2.2013.00034 [auf welches sich ohne gegenteiligen Vermerk 

sämtliche  nachfolgenden  Aktenverweise  beziehen]).  Dies  dank  dessen, 

dass  der  südwestliche,  an  die  Y-Strasse  angrenzende  Teil  des  Unterge-

schosses  weitgehend  unter  dem  gewachsenen  Boden  liegt.  Aufgrund  des 

nach  Osten  abfallenden  Terrains  liegt  der  nordöstliche  Teil  des  Unterge-

schosses demgegenüber deutlich, nämlich annähernd mit voller Geschoss-

höhe über dem gewachsenen Boden. 

Damit das Untergeschoss (auch) der Vorschrift von § 293 PBG genügt und 
über dem  gestalteten  Boden  um  nicht  mehr als  1,5 m  in  Erscheinung  tritt, 

R2.2013.00030 

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sind im nordöstlichen Teil des Rekursgrundstücks deutliche Aufschüttungen 

geplant.  Das  vorbestehende  Terrain  soll  insbesondere  an  der  südlichen 

Ecke  der  Ostfassade  um  1,61 m  und  an  der  nördlichen  Ecke  dieser  Fas-

sade um 1,81 m aufgeschüttet werden (vgl. act. 30.11).  

4.3.3. 

Von der Rekursgegnerschaft wird zu Recht nicht geltend gemacht, dass die 

projektierte  Umgebungsgestaltung  aufgrund  der  (leichten)  Hanglage  des 

Baugrundstückes  für  ein  Bauvorhaben  auf  diesem  unumgänglich  ist.  Wie 

aus den Baugesuchsplänen hervorgeht und sich die Delegation des Baure-

kursgerichts  anlässlich  des  Lokaltermins  überzeugen  konnte,  waren  bei 

dem  auf  dem  Baugrundstück  vorbestehenden  Gebäude  Fassadenan-

schüttungen  nicht  notwendig.  Insoweit  ist  es  durchaus  nachvollziehbar, 

wenn die Rekurrierenden 1 vorbringen, dass die nun geplanten Bodenver-

änderungen  "unlogisch"  seien.  Als  nicht  anwaltlich  vertretene  Partei  sind 
sie ihrer Begründungspflicht − entgegen dem Dafürhalten der privaten Re-
kursgegnerin – jedenfalls nachgekommen. 

Soweit der Rekursgegner im angefochtenen Beschluss dafür hält, dass die 

Veränderungen  am  gewachsenen  Boden  "moderat"  seien  und  diese 

vernehmlassungsweise "für vertretbar" hält, kann ihm nicht gefolgt werden. 

Das Terrain soll einzig aus dem Grunde aufgeschüttet werden, um das Un-

tergeschoss  entsprechend  der  Vorschrift  von  § 293  PBG  nicht  mehr  als 

1,5 m  in  Erscheinung  treten  zu  lassen.  Einen  anderen  Zweck  erfüllen  die 

massiven  Aufschüttungen  nicht.  Die  geplanten,  aufgrund  des  geringen 

Grenzabstandes äusserst steilen "Fassadenanböschungen" stehen auch in 

keinem Bezug zum bisherigen Terrainverlauf, sondern sind ein Novum und 

setzen  einen  auf  dem  Baugrundstück  fremden  Akzent.  Dies  verbietet 

Art. 22  BZO  explizit.  Die  Umgebungsgestaltung  darf  den  "Charakter"  des 

Baugrundstückes nicht verfremden, weswegen für das in der Kernzone si-

tuierte  Grundstück  "möglichst  wenige"  Änderungen  am  gewachsenen  Bo-

den zulässig sind. Dieser Vorgabe hat sich ein Bauvorhaben anzupassen. 

Der Sinn und Zweck von Art. 22 BZO wird aufgegeben, wenn einzig und al-

lein  mit  dem  Zweck,  im  nordöstlichen  Teil  des  Rekursgrundstücks  einen 

möglichst hohen Kubus zu ermöglichen, die Umgebung derart massiv ver-

ändert werden soll.  

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Seite 8 

 
 
4.4. 

Können  inhaltliche  oder  formale  Mängel  des  Bauvorhabens  ohne  beson-

dere  Schwierigkeiten  behoben  werden  oder  sind  zur  Schaffung  oder  Er-

haltung  des  rechtmässigen  Zustands  Anordnungen  nötig,  so  sind  gemäss 

§ 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen 

zu  verknüpfen.  Eine  solche  Heilung  des  Mangels  ist  vorliegend  ausge-

schlossen.  Ohne die  strittigen  Fassadenaufschüttungen  weist  das Bauvor-

haben ein mehr als 1,5 m in Erscheinung tretendes und daher nach § 293 

PBG unzulässiges nicht anrechenbares Untergeschoss auf. Dieser Mangel 

erfordert  eine  umfassende  Umprojektierung,  was  zur  Aufhebung  des  an-

gefochtenen Beschlusses führt. 

[….] 

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