# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e7b6901a-0363-54e3-8d5a-618f9517f573
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-09-03
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 03.09.2009  VB.2009.00254
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2009-00254_2009-09-03.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2009.00254	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 03.09.2009
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Neubau eines Mehrfamilien- und eines Doppeleinfamilienhauses: Massgebliche Fassade zur Bestimmung des zulässigen Dachprofils, Einordnung.

Das projektierte Doppeleinfamilienhaus weist die Besonderheit auf, dass das zweite Obergeschoss auf der Südwest- und der Nordostseite je eine über die ganze Fassadenbreite reichende überdeckte Terrasse aufweist, sodass auf beiden Seiten die auf der Südwestseite verglasten Wände des Geschosses gegenüber den beiden darunter liegenden Geschossen als deutlich zurückgesetzt erscheinen. Trotzdem haben die Vorinstanzen als Fassade für die Bestimmung des zulässigen Dachprofils nicht diese Wände, sondern die Umfassungsmauern der darunter liegenden Geschosse bzw. die über diesen aufgestützte Terrassenabdeckung des zweiten Obergeschosses als massgeblich betrachtet. 

Bereits aus der begrifflichen Sicht ist es richtig, den Fassadenverlauf nicht stockwerkweise zu bestimmen, sondern die betreffende Gebäudeseite als Ganzes zu betrachten. Den nämlichen Schluss legt § 280 Abs. 1 PBG nahe. Diese auf die ganze jeweilige Gebäudeseite bezogene Betrachtungsweise ergibt, dass hier die Ebene der jeweiligen Fassade eindeutig in der Flucht der Umfassungsmauern der beiden unteren Geschosse und der Stirnseite der Terrassenüberdeckung des zweiten Obergeschosses liegt (E. 2.2).

Frage der Einordnung (E. 3).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						DACHGESCHOSS
DACHPROFIL
FASSADE
FLACHDACH
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
SCHRÄGDACH
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 38 Abs. II BZO Erlenbach
§ 238 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						BEZ 2009 Nr. 53 S. 5

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2009.00254

 

 

Entscheid

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 3. September 2009

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Gerichtssekretärin Tanja Kamber.   

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

1.    E, vertreten durch RA
D,

 

2.    Bau- und
Planungskommission Erlenbach, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

E plant die Überbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 01, F-Strasse
02, 03 und 04, in Erlenbach mit einem Mehrfamilienhaus und einem
Doppeleinfamilienhaus. Nachdem das Verwaltungsgericht in Gutheissung einer
Nachbarbeschwerde eine erste Baubewilligung wegen Ausnützungsüberschreitung am
18. Juni 2008 aufgehoben hatte (VB.2008.00012), bewilligte die Bau- und
Planungskommission Erlenbach am 7. Oktober 2008 ein leicht geändertes
Projekt.

II.
 

Den hiergegen von den Nachbarn A und B erhobenen Rekurs
wies die Baurekurskommission II am 31. März 2009 ab.   

III.  

Mit Beschwerde vom 4. Mai 2009 liessen A und B dem
Verwaltungsgericht unter Kosten- und Entschädigungsfolgen Aufhebung des
Rekursentscheids und der Baubewilligung beantragen; es sei zudem ein
Augenschein durchzuführen.

Die Vorinstanz schloss am 19. Mai 2009 auf Abweisung
der Beschwerde. Während die Bau- und Planungskommission am 27. Mai 2009
auf  Beschwerdeantwort verzichtete, liess der Bauherr am 4. Juni 2009
beantragen, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich
Mehrwertsteuer) abzuweisen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

Die Beschwerdeführer machen neben Einordnungsmängeln
geltend, das Attikageschoss des Doppeleinfamilienhauses entspreche nicht den
Anforderungen von Art. 38 Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Erlenbach vom 25. September 1995 (BZO), was eine Überschreitung
der zulässigen Ausnützung und die Überschreitung der Gebäudehöhe zur Folge
habe.

Zur Frage der Übereinstimmung des Bauvorhabens mit Art. 38
Abs. 2 BZO vermag der beantragte Augenschein von vornherein nichts
beizutragen. Bezüglich der Übereinstimmung des Bauvorhabens mit der
Gestaltungsvorschrift von § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) rügen die Beschwerdeführer, das Doppeleinfamilienhaus
mache, weil über dem Flachdach des Erdgeschosses zwei weitere Geschosse mit
mehr oder weniger identischen Grundrissen realisiert werden sollten, einen
kopflastigen Eindruck und erscheine aus dem Gleichgewicht geraten sowie in
architektonischer Hinsicht unmotiviert. Damit wird hinreichend substanziiert
lediglich die ungenügende Ge-staltung des Neubaus für sich gerügt, was anhand
der Pläne beurteilt werden kann und keinen Augenschein erfordert. Inwiefern der
Neubau sich nicht in die bauliche Umgebung einordnen soll, wird nicht näher
dargelegt. Der beantragte Augenschein kann deshalb unterbleiben.

2.
 

Das Baugrundstück liegt in der Zone W2/35, in welcher
gemäss Art. 38 Abs. 1 BZO Attikageschosse zulässig sind. Laut Absatz
2 dieser Bestimmung ist das Attikageschoss ein auf Flachdachbauten
aufgesetztes, verkleinertes Dachgeschoss und sind solche Geschosse allseitig
derart von der Hauptfassade zurückzuversetzen, dass sie das durch die zulässige
maximale Gebäudehöhe gemäss BZO und eine Dachneigung von 45 % gegebene
Gebäudeprofil nicht durchstossen; ausgenommen davon sind Dachaufbauten auf
einer Längsfassade von maximal einem Drittel deren Länge.

Laut der Legaldefinition von § 275 Abs. 2
Satz 1 PBG sind Dachgeschosse horizontale Gebäudeabschnitte, die über der
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Wie das Verwaltungsgericht
in RB 1997 Nr. 98 = BEZ 1997 Nr. 7 erwogen hat, liegt dieser
Umschreibung die Vorstellung zugrunde, dass bei fast allen üblichen Dachformen
das Dach auf den Umfassungsmauern des Gebäudes aufliegt. Von dieser Überlegung
ausgehend hat das Gericht festgehalten, es müsse bei auskragenden
Dachgeschossen die gemäss § 275 Abs. 2 Satz 2 PBG zulässige
Kniestockhöhe 0,4 m hinter der Fassade des darunter liegenden Vollgeschosses
gemessen werden, da sich andernfalls durch die Vergrösserung der Auskragung des
Dachgeschosses dessen nicht zur Ausnützung zählende Fläche fast beliebig
steigern lasse (vgl. dazu die Skizze bei Christoph Fritzsche/Peter Bösch,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 4.A., Zürich 2006, Bild 13-11). Sodann setzt
auch die Bestimmung des zulässigen Dachprofils gemäss § 281 Abs. 1 lit. a
PBG in Verbindung mit § 292 PBG voraus, dass die Dachfläche an der "zugehörigen
Fassade" angelegt wird (vgl. auch die Skizzen für die Mess- und
Berechnungsweisen im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni
1977 [ABV]). Zu berücksichtigen ist sodann, dass auch § 280 Abs. 1
PBG betreffend die Messweise zur Bestimmung der zulässigen Gebäudehöhe auf die
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche abstellt.

2.1 Die Frage,
ob ein Geschoss als Dachgeschoss zu qualifizieren ist, wird durch das kantonale
Recht bestimmt, und es steht der kommunalen Behörde insoweit kein besonderer Auslegungs-
und Beurteilungsspielraum zu. Von einem solchen von ihr zu respektierenden
Auslegungs- und Beurteilungsspielraum ist entgegen der Darstellung der
Beschwerdeführer auch die Vorinstanz nicht ausgegangen, sondern sie hat die
Qualifikation des fraglichen Geschosses mit voller Kognition nach den massgeblichen
kantonalrechtlichen Bestimmungen überprüft. Wenn sie dabei erwogen hat, es sei
"vertretbar" sowohl auf der Südwest- als auch auf der Nordostseite
des Gebäudes zur Bestimmung der massgeblichen Fassade nicht auf das zurückversetzte
zweite Obergeschoss, sondern auf die Umfassungsmauern der da-runter liegenden
beiden Geschosse abzustellen, so hat sie damit die ihr obliegende eigene
Würdigung vorgenommen und kann ihr keine Unterschreitung ihrer Überprüfungsbefugnis
vorgeworfen werden.

2.2 Hier weist
das projektierte Doppeleinfamilienhaus die Besonderheit auf, dass das zweite
Obergeschoss auf der Südwest- und der Nordostseite je eine über die ganze
Fassadenlänge reichende überdeckte Terrasse aufweist, sodass auf beiden Seiten
die auf der Südwestseite verglasten Wände dieses Geschosses gegenüber den
beiden darunter liegenden Geschossen als deutlich zurückgesetzt erscheinen. In
der Flucht der unteren Geschosse erscheinen auf der Höhe des zweiten
Obergeschosses lediglich eine den Terrassenbereich der beiden Häuser trennende
Flügelmauer, die Abstützungen der Überdeckung, deren Stirnseite sowie die
Terrassengeländer.

Trotz der zurückversetzten Längswände des zweiten
Obergeschosses hat die Rekurskommission mit der Baubehörde als Fassade für die
Bestimmung des zulässigen Dachprofils nicht diese Wände, sondern die
Umfassungsmauern der darunter liegenden Geschosse bzw. die über diesen
aufgestützte Terrassenabdeckung des zweiten Obergeschosses als massgeblich
betrachtet. Sie hat dies im Wesentlichen mit der optischen Erscheinung sowie
damit begründet, dass den überdachten Terrassen Gebäudequalität zukomme. Diese
Auslegung des Begriffs der Fassade ist ohne Weiteres einleuchtend. Die Fassade
ist die Ansichtsseite eines Gebäudes (Hans Koepf/Günther Binding,
Bildwörterbuch der Architektur, 4. A., Stuttgart 2005, S. 167;
Brigitte Riese/Hans-Joachim Kadatz, Seemanns Sachlexikon Kunst und Architektur,
Leipzig 2008, S. 137). Bereits aus dieser begrifflichen Sicht ist es
richtig, den Fassadenverlauf  nicht stockwerkweise zu bestimmen, sondern die betreffende
Gebäudeseite als Ganzes zu betrachten. Den nämlichen Schluss legt § 280 Abs. 1
PBG nahe, wonach die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie
zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden Boden gemessen wird.

Wird von einer solchen auf die ganze jeweilige
Gebäudeseite bezogenen Betrachtungsweise ausgegangen, so liegt hier die Ebene
der jeweiligen Fassade eindeutig in der Flucht der Umfassungsmauern der beiden
unteren Geschosse und der Stirnseite der Terrassenüberdeckung des zweiten
Obergeschosses; dass auf der Nordostseite neben dem zurückversetzten zweiten
Obergeschoss nur das erste Vollgeschoss in Erscheinung tritt, vermag daran
nichts zu ändern. Auf die ganze jeweilige Gebäudeseite bezogen erscheinen die
vollständig überdeckten Terrassen trotz ihrer Ausdehnung über die ganze
Gebäudelänge als einkragend und sind deshalb nicht fassadenbildend (Fritzsche/Bösch,
S. 13-38); dieser optische Eindruck wird verstärkt durch die in der Flucht
der unteren Geschosse liegende Terrassenüberdeckung, die Abstützungen und die
Geländer. Anders als in dem in RB 1997 Nr. 98 = BEZ 1997 Nr. 7
beurteilten Fall handelt es sich deshalb hier nicht um ein über die Fassade der
darunter liegenden Vollgeschosse auskragendes Dachgeschoss.

Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, es gehe nicht
an, dass sich der Bauherr durch die Wahl eines gestaffelten Fassadenverlaufs im
Bereich der Vollgeschosse Vorteile bei der Ausbildung des Attikageschosses
verschaffe und dergestalt zu einer Mehrausnützung gelange, so ist dem
entgegenzuhalten, dass der Gesetzgeber der Gefahr übergrosser Dachgeschosse mit
§ 255 Abs. 2 PBG entgegengetreten ist, wonach dem Wohnen oder
Arbeiten dienende Flächen auch im Dachgeschoss anrechenbar sind, soweit sie je
Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der
gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe. 

2.3 Die
Vorinstanzen sind somit zutreffend davon ausgegangen, dass das geplante Attikageschoss
als Dachgeschoss und nicht als Vollgeschoss im Sinne der kantonalrechtlichen
Bestimmungen zu qualifizieren ist. Es entspricht damit auch Art. 38 Abs. 2
BZO. Die Rügen der Überschreitung der zulässigen Ausnützung und der Gebäudehöhe
erweisen sich damit als unbegründet.

3.
 

Die Beschwerdeführer rügen als Verstoss gegen § 238 Abs. 1
PBG, dass das geplante Doppeleinfamilienhaus unmittelbar neben einem wuchtigen
Gebäude mit Schrägdach geplant sei und einen 5 m hohen turmartigen Abschluss
aufweise. Die Bestimmung von § 49a Abs. 2 PBG, wonach die Gemeinden
über Flachdächern nur ein Dachgeschoss zulassen dürfen, zeige, dass der
Gesetzgeber aus Einordnungsgründen überhohe gestaffelte Volumina über
Flachdächern verhindern wolle. Genau diese verpönte Wirkung werde hier damit
erzielt, dass über dem Flachdach des Erdgeschosses zwei weitere Geschosse mit
mehr oder weniger identischen Grundrissen realisiert werden sollten, was zu
einem kopflastigen Eindruck führe. Das Doppeleinfamilienhaus sei gesamthaft aus
dem Gleichgewicht geraten und präsentiere sich dem Betrachter in architektonischer
Hinsicht unmotiviert.

3.1 Nach § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang
mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren
einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Gemäss Abs. 2
der Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere
Rücksicht zu nehmen, was nach der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert
(VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch). Die
Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute
Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach
objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr, 18. Juni
1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 2. März 2000,
BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999,
Rz. 654).

Der Gemeinde steht bei der
Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs
"befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter
Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher
Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19).

Anders als das Verwaltungsgericht ist die
Baurekurskommission zwar gemäss § 20 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtpflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) grundsätzlich zur
Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie neben der Rechtmässigkeit auch die
Zweckmässigkeit eines kommunalen Entscheids überprüfen kann. Soweit es jedoch
um die Überprüfung eines kommunalen Einordnungsentscheids geht, darf die
Rechtsmittelinstanz nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der
örtlichen Baubehörde setzen, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren
Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Diese Zurückhaltung hat die
Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig umschrieben (vgl. Entscheid der
Vorinstanz, E. 8.1). Sie darf nur dann einschreiten, wenn die ästhetische
Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr,
21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2, mit
Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19).

Das neben der Überprüfung des Sachverhalts (§ 51 VRG)
auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht kann gemäss § 50 Abs. 2
lit. c VRG nur bei Ermessensmissbrauch und -überschreitung einschreiten. Als
Ermessenüberschreitung gilt auch eine Ermessensunterschreitung, welche
vorliegt, wenn die Rekursinstanz ihre Überprüfungsweise unzulässigerweise beschränkt.
Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde
bestätigt, so überprüft das Verwaltungsgericht neben der Feststellung des
Sachverhalts und der richtigen Handhabung der vorinstanzlichen Überprüfungsbefugnis
lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde
als vertretbar hat beurteilen dürfen; nimmt es statt dessen eine eigene
umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor,
so überschreitet es seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die
Gemeindeautonomie (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430,
E. 4.3).

3.2 Bezüglich
des beanstandeten Nebeneinanders von Flachdach und Schrägdach bei den beiden
vom Bauherrn geplanten Gebäuden rügen die Beschwerdeführer lediglich, der Hinweis
der Vorinstanz, wonach das Nebeneinander eines wuchtigen Gebäudekörpers mit
Schrägdach und eines Flachdachgebäudes moderner Prägung im gegebenen baulichen
Umfeld und mit Blick auf die Vorläuferentscheide nicht zu beanstanden sei,
greife zu kurz; die Vorinstanz habe mit ihrem Entscheid nicht korrekt
gewürdigt, dass das Doppeleinfamilienhaus gegenüber dem ersten Projekt
erheblich verändert worden sei und nun neu einen 5 m hohen, turmartigen
Abschluss erhalten habe, der in der Umgebung seinesgleichen suche.

Diese Vorbringen sind offenkundig ungeeignet, um darzutun,
weshalb dem Nebeneinander der beiden geplanten Baukörper nicht mit vertretbaren
Gründen eine befriedigende Einordnung bescheinigt werden darf. Wie das
Verwaltungsgericht bereits im das erste Projekt betreffenden Verfahren
VB.2008.00012 ausgeführt hat, ist es im gegebenen baulichen Kontext vertretbar,
dass das Mehrfamilienhaus ein Steildach und die Einfamilienhäuser Flachdächer
erhalten sollen. Aus § 238 PBG lasse sich keine Verpflichtung ableiten,
zwei vom nämlichen Bauherrn gleichzeitig errichtete Bauten als "in sich kohärentes
Ensemble" auszubilden; die Überlegung der Vorinstanz, dass auch
gestalterisch zum Ausdruck kommen könne, dass es sich bei der einen Baute um
ein Mehrfamilienhaus und bei der anderen um ein Doppeleinfamilienhaus handelt,
hat das Verwaltungsgericht als ohne Weiteres nachvollziehbar gewürdigt. Davon,
dass die Bezugnahme der Vorinstanz auf diese Erwägungen im früheren Verfahren
"zu kurz" greife, kann keine Rede sein. Dass wegen der mittlerweile
am Doppeleinfamilienhaus vorgenommenen Projektänderungen die bereits beurteilte
Frage des Nebeneinanders der beiden Baukörper in einem wesentlich anderen Licht
erscheine, zeigen die Beschwerdeführer nicht auf.

3.3 Unbegründet
ist auch der Einwand, dass das Doppeleinfamilienhaus wegen des neu geplanten
"5 m hohen, turmartigen Abschlusses" kopflastig und aus dem
Gleichgewicht geraten wirke. Abgesehen davon, dass sich ein solcher Eindruck
nur auf den beiden kürzeren Gebäudeseiten einstellen könnte, wird ihm, wie die
Vorinstanz zutreffend erwogen hat, durch die Ausgestaltung der überdeckten
Terrassen des zweiten Obergeschosses, sowie dadurch, dass die beiden
Haushälften seitlich gestaffelt sind, hinreichend entgegengewirkt. Ein
Einordnungsmangel im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG liegt keineswegs vor.

4.
 

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist
abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten den Beschwerdeführern je hälftig und
unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Überdies
sind sie für das Beschwerdeverfahren zu einer Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 1'500.- (einschl. MwSt.) an den privaten Beschwerdegegner zu verpflichten
(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). 

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.-;     die übrigen Kosten betragen:

Fr.      90.--     Zustellungskosten,

Fr. 5'090.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden je hälftig und unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführern
1 und 2 auferlegt. 

4.    Die
Beschwerdeführer werden je hälftig zu einer Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 1'500.- an den privaten Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert
30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung
an…