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**Case Identifier:** 137d2644-e45f-59ea-a721-ad15d9b203d3
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-10-11
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 11.10.2016 A/3126/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-3126-2015_2016-10-11.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/3126/2015-LOGMT ATA/845/2016  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 11 octobre 2016 

 

   dans la cause 

 

Madame A______ 
représentée par l’Association genevoise des locataires (ASLOCA), mandataire 
  

contre 

OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT ET DE LA PLANIFICATION 

FONCIÈRE 
 
et 
 
CAISSE DE PRÉVOYANCE DE L’ÉTAT DE GENÈVE, appelée en cause

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A/3126/2015 

EN FAIT 

1.  Madame A______ est titulaire d’un bail conclu le 20 décembre 2010 pour 
un appartement de quatre pièces dans un immeuble locatif à l’adresse ______, 
B______à Genève. L’immeuble en question, composé de quatre allées 
(_____à______,B______) est propriété de la Caisse de prévoyance de l’État de 
Genève (ci-après : la propriétaire ou la CPEG) et a été construit en 1996. 

2.  En rapport avec la construction de l’immeuble, le Conseil d’État a accordé à 
la propriétaire, par arrêté du 22 août 2000, une subvention annuelle à 
l’exploitation dégressive de vingt ans, dès le 1er mai 1997, égale, la première 
année, aux 2.954 % des 80 % du prix de revient (ci-après : PR), soit une 
subvention de CHF 535'690.-. Dès la 5ème année, soit dès le 1er mai 2001, cette 
subvention serait réduite de 1/9ème tous les deux ans, pour disparaître 
complètement la vingt-et-unième année, soit dès le 1er mai 2017. En outre, la 
propriétaire était exemptée, dès le 1er mai 1998, de l’impôt immobilier 
complémentaire, ceci en totalité durant cinq ans, puis avec une réduction de ¼ 
tous les cinq ans pour disparaître entièrement dès la vingt et unième année, soit 
dès le 1er janvier 2018. La différence entre les charges annuelles budgétisées et le 
coût effectif de celles-ci constituait une réserve pour l’exécution de travaux 
d’entretien. 

  L’arrêté du Conseil d’État visait le plan financier établi pour la construction 
de l’immeuble, dont il ressortait les éléments suivants : le PR total de l’opération 
immobilière était de CHF 22'668'000.-, pour la construction de 60 logements, soit 
237.5 pièces, financées entièrement par des fonds propres. L’état locatif maximal 
autorisé (ci-après : ELMA) était de CHF 1'092'696.-, soit CHF 925'296.- pour les 
logements (CHF 3'856.- par pièce) et CHF 167'400.- pour les parkings. Une 
subvention de CHF 535'690.- étant accordée, le rendement brut (ELMA plus 
subvention/PR) s’établissait à 7.18 %. Les charges, calculées à 1.18 % du PR 
étaient arrêtées à CHF 268'386.-. Après déduction de celles-ci, le rendement net 
des fonds propres correspondait à un rendement de 6 % de ceux-là 
(1'360’000/22'668’000).  

3.  Entre 1997 et 2015, l’office cantonal du logement, devenu depuis l’office 
cantonale du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF), a 
autorisé des hausses de l’ELMA, selon le tableau ci-joint : 

   

 

Date ELMA 

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A/3126/2015 

01.05.2001 1'152'180.- 

01.05.2003 1'233'276.- 

01.05.2005 1'292'940.- 

01.05.2007 1'352'424.- 

01.05.2009 1'469'904.- 

01.05.2011 1'551'384.- 

01.05.2013 1'631'052.- 

  

4.  Le 25 février 2015, la propriétaire a demandé à l’OCLPF, une augmentation 
de l’ELMA pour l’immeuble en raison de la nouvelle diminution de 1/9ème de la 
subvention prévue dès le 1er mai 2015.  

5.  Par décision du 9 avril 2015, l’OCLPF a autorisé l’augmentation requise. 
L’état locatif, augmenté de 4.11 % pour les logements subventionnés mais 
inchangé pour les objets non subventionnés, était porté de CHF 1'631'052.- à 
CHF 1'690'536.- dès le 1er juin 2015.  

6.  Le 27 avril 2015, la locataire, par l’intermédiaire de l’association genevoise 
des locataires (ASLOCA) s’est adressée au service immobilier de l’OCLPF. Elle 
formait une réclamation contre l’avis de modification de loyer du 20 avril 2015 
qu’elle avait reçu de la propriétaire le 20 avril 2015 et qui répercutait pour son 
logement la hausse autorisée par l’OCLPF dès le 1er juin 2015, faisant passer le 
loyer annuel de CHF 23'904.- à 24'888.-, correspondant à une hausse de 4.1 %.  

  Elle sollicitait au contraire de cette hausse, une baisse de son loyer de 30 % 
dès le 1er juin 2015 en se référant à un arrêt du Tribunal fédéral du 
25 septembre 2014 (1C_500/2013) qui interdisait les augmentations de loyers 
notifiées à un locataire, lorsque le loyer majoré procurait à la bailleresse un 
rendement abusif. L’OCLPF était prié de se déterminer sur cette demande de 
baisse de loyer et devait remettre à la locataire le calcul de rendement et toutes les 
pièces nécessaires audit calcul.  

7.  Le 24 juillet 2015, l’OCLPF a rejeté la réclamation de la locataire.  

  Le calcul de rendement prévu à l’art. 269 de la loi fédérale complétant le 
Code civil suisse du 30 mars 1911 (Livre cinquième : Droit des obligations - 
CO - RS 220) ne pouvait pas être transposé tel quel aux loyers d’un immeuble 
subventionné. Ce n’était pas un principe que les juges fédéraux avaient retenu 

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dans l’arrêt en question. L’examen du rendement procuré devait se faire dans la 
durée et non pas à un moment déterminé du bail. En outre, le Tribunal fédéral 
n’avait pas indiqué le moment ni les conditions sous-tendant l’examen.  

  Dans le système genevois du contrôle des loyers, ceux-ci étaient fixés de 
manière nominale au moment de la mise en location de l’immeuble, ils n’étaient 
pas revus durant la période de contrôle. Il était nécessaire de prendre en compte 
les efforts fournis dans la durée par l’État de Genève dans le cadre de sa politique 
du logement en termes notamment de taux d’effort applicable au locataire et du 
contrôle qui pouvait aller de dix à cinquante ans, voire plus selon la catégorie de 
logements sociaux. Devait être prise en considération l’atteinte à la liberté 
économique des propriétaires concernés qui devaient se soumettre à un contrôle 
des loyers en permanence. En outre, les fonds propres du propriétaire n’étaient pas 
réévalués au coût de la vie pendant toute la durée du contrôle.  

  L’OCLPF avait établi plusieurs tableaux qu’il avait annexés à sa décision. 
L’un, intitulé « calcul de rendement au 31 décembre 2014 », indiquait le 
rendement calculé par année entre 1997 et 2014 ; un autre intitulé « comparaison 
loyer LGL-CO » portait sur l’évolution des loyers de 1997 à 2014 ; un troisième 
intitulé « estimation des rendements sur fonds propres LGL et CO sur une durée 
de 25 ans ».  

  Il ressortait de ces tableaux que, sur la base d’une période de vingt-cinq ans 
représentant un cycle moyen de contrôle des loyers, le rendement net sur fonds 
propres admis pour des immeubles subventionnés et celui des immeubles à loyers 
libres en application du CO étaient similaires, ceci avant déduction des prestations 
étatiques pour les immeubles subventionnés. En outre, les loyers des logements 
contrôlés étaient sur la durée du contrôle plus bas que ceux à loyers libres grâce 
aux efforts fournis par l’État de Genève, notamment par le biais de la subvention à 
l’exploitation ou de l’aide personnalisée.  

  L’OCLPF avait examiné la situation de la locataire en fonction des 
caractéristiques du financement de l’immeuble. Selon l’arrêté, le montant de la 
subvention relatif au logement occupé par la locataire, versé depuis la mise en 
location de l’immeuble, se montait au 31 décembre 2014 à CHF 102'168.-. Il en 
découlait un rendement sur fonds propres avoisinant 4.58 % dans la durée. Ce 
taux de rendement ne tenait pas compte de la réserve négative de CHF 215'114.- 
au 31 décembre 2014. En outre, si l’on comparait le loyer payé par les locataires 
depuis sa mise en location jusqu’au 31 décembre 2014 à un loyer qui aurait pu 
être payé durant la même période par la locataire dans un système de surveillance 
des loyers, en appliquant la méthode relative, il en ressortait une économie 
cumulée de CHF 74'286.- pour le logement contrôlé.  

  Le loyer de la locataire n’était pas abusif au sens de l’art. 269 CO, et la 
réclamation devait être rejetée. 

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8.  Par acte posté le 14 septembre 2015, la locataire a interjeté un recours 
auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre la décision sur réclamation de l’OCLPF précitée, qu’elle 
avait reçue le 27 juillet 2015.  

  Elle concluait à son annulation et au constat que le loyer qu’elle payait était 
abusif au sens de l’art. 269 CO, le loyer annuel qu’elle devait payer devait être 
diminué à CHF 16'732.- dès le 1er juin 2015. Elle concluait également au 
versement d’une indemnité de procédure. 

  Le Tribunal fédéral, dans l’arrêt du 25 septembre 2014, précité, avait 
mentionné que la différence de méthode de calcul de rendement des loyers libres 
et des loyers subventionnés était susceptible d’entraîner des différences au 
détriment du locataire d’un immeuble subventionné. Or, en prenant sa décision sur 
réclamation, l’OCLPF n’avait procédé à aucun calcul de rendement, même s’il y 
faisait référence. En outre, il n’avait pas apporté la preuve du bien-fondé des 
chiffres qu’il avait présentés dans ses tableaux. Ceux figurant dans le tableau 
relatif à la comparaison entre les loyers de la loi générale sur le logement et la 
protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05) et le CO, intitulé 
comparaison loyers LGL-CO, permettaient de constater que le rendement de 
l’immeuble en 2014 était de 5.54 % alors que, selon la méthode de rendement 
préconisée par le CO, il devait être de 2.5 % au 1er janvier 2015 et de 2.25 % au 
1er juin 2015 (taux hypothécaires de référence respectifs de 2.0 et de 1.75 %). En 
outre, selon le même tableau, le loyer d’un logement comparable dans un 
immeuble non subventionné était, au 1er mai 2013, de CHF 21'509.-, tandis qu’à la 
même date, il était de CHF 23'904.- pour un loyer LGL. Ce loyer avait encore été 
augmenté à CHF 24'888.- dès le 1er juin 2015, alors que le taux hypothécaire de 
référence avait baissé à 1.75 %. Dans l’hypothèse où l’on retenait comme exacts 
les chiffres de l’OCLPF, le loyer au 1er juin 2015 ne devrait pas dépasser 
CHF 21'509.-. En tout état, le calcul de rendement effectué par l’intimé était 
contesté. Il avait pris en considération une évolution des charges forfaitaire à 
raison de 1% par an, ce qui était contraire à la méthode préconisée par le CO qui 
se fondait sur les charges effectives.  

9.  Le 30 octobre 2015, l’OCLPF a conclu au rejet du recours, en sollicitant 
préalablement l’appel en cause de la propriétaire. 

  La locataire était au bénéfice d’une allocation de logement maximale d’un 
montant annuel de CHF 4'000.-, depuis le 1er avril 2011, à l’exception de la 
période comprise entre le 1er avril 2012 et le 31 août 2014. 

  L’arrêt du Tribunal fédéral auquel la recourante se référait, non destiné à la 
publication, n’était pas un arrêt de principe. En outre, il concernait une situation 
d’immeubles subventionnés particulière, puisqu’il s’agissait d’immeubles 
bénéficiant de subventions fédérales. Cet arrêt ne s’appliquait pas à la situation du 

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logement subventionné à Genève, ce d’autant plus qu’il ne définissait aucun 
critère à prendre en considération dans l’examen précité.  

  En tout état, on ne pouvait pas appliquer de manière directe le principe 
définissant comme abusif dans le cadre du logement à loyer libre, tout loyer 
apportant un rendement excédent de plus de ½ % le taux hypothécaire de 
référence. Pour une comparaison adéquate, il y avait lieu de prendre en 
considération les éléments suivants : le propriétaire de logements locatifs était 
soumis à un contrôle étatique complet, de la phase de construction (mode de 
financement, contrôle des prix du terrain et des coûts de construction, état locatif 
initial, respect de normes de construction, dans le but de mettre à disposition de la 
population des logements à des loyers adaptés à ses besoins) ; dans la phase de 
location, il n’y avait pas de possibilité d’augmenter le loyer sans en obtenir 
l’autorisation ; l’assiette de fonds propres sur laquelle le rendement était servi se 
réduisait au cours des années, celle-ci n’étant ni indexée, ni augmentée 
nominalement, à concurrence des amortissements ; un taux d’effort qui pouvait 
aller de dix à vingt-cinq ans selon le régime de logements subventionnés, voire 
plus en cas de logements pérennes. 

  Dès lors, un calcul de rendement ne pouvait se faire que dans le cadre d’une 
appréciation sur la durée et non pas à un moment donné comme le soutenait la 
recourante. L’OCLPF s’était livré à un tel exercice dans l’établissement des 
différents tableaux annexés à sa décision sur réclamation. Ses calculs avaient été 
effectués en fonction des éléments suivants :  

 - un examen de l’évolution du rendement sur une durée de vingt-cinq ans, en 
fonction de la durée moyenne du contrôle pour immeubles subventionnés, soit 
trente ans pour les immeubles HLM, avec possibilité de prolongement de cinq 
ans, vingt-cinq ans pour les immeubles HM et pérenne pour les immeubles de la 
catégorie HBM, de même que pour les logements d’utilité publique puisqu’il 
s’agissait d’une durée de cinquante ans, voire plus ; 

 - Il y avait lieu de déduire du loyer pris en considération le montant de la 
subvention versée au propriétaire du logement à titre de contribution aux frais 
d’exploitation ; 

- la prise en compte des particularités du système genevois en accordant 
d’une part « une prime » liée à la restriction du choix des locataires qui doit 
respecter en continu un taux d’effort et un taux d’occupation légal et dont un 
pourcentage devait être choisi dans des populations en situation d’urgence 
sociale ; d’autre part, une « prime », tenant compte du système de contrôle des 
loyers bien plus contraignant que le système de surveillance prévalant sur le 
marché locatif libre et qui prohibait toute exagération constatée sur ledit marché.  

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  Si une comparaison devait être faite, il y aurait lieu également de tenir 
compte de ce que les rendements autorisés étaient des rendements maximums et 
surtout des rendements nominaux, c’est-à-dire s’appliquant aux fonds-propres 
investis au 1er jour d’exploitation, sans indexation en cours de contrôle et sans 
tenir compte de l’amortissement de la dette en cours de contrôle.  

  En outre, les subventions à l’exploitation étaient comprises dans les taux de 
rendement. S’il y avait vente de l’immeuble, les revenus n’étaient pas modifiés 
pendant la période de contrôle. Enfin, les éléments de coûts qui dépassaient ceux 
admis dans le plan financier initial n’étaient pas pris en compte (terrains achetés 
trop cher, indemnités payées, ou travaux somptuaires).  

10.  Le 5 novembre 2015, le juge délégué a appelé en cause la propriétaire. 

11.  Dans le délai qui lui avait été imparti, celle-ci a conclu au rejet du recours. 

  Son argumentation rejoignait celle de l’OCLPF concernant la relativisation 
de la portée de l’arrêt du Tribunal fédéral dont se prévalait la recourante et le fait 
que les critères servant à calculer le rendement admissible pour les logements à 
loyers libres ne pouvaient être transposés directement aux loyers des logements 
contrôlés par l’État.  

  Le système genevois des loyers contrôlés comportait des spécificités qui 
justifiaient d’admettre des rendements supérieurs à ceux qui prévalaient 
actuellement dans le secteur libre : contrôle de l’État sur tous les éléments relatifs 
aux constructions du terrain, taux de rendement des fonds propres déterminé au 
début de la procédure de contrôle, que l’évolution de celui-ci soit à la hausse ou à 
la baisse ; assiette des fonds propres sur laquelle le rendement était calculé, le 
plafonnement des charges d’entretien, soit en système genevois en CHF 1'000.- 
par pièce par an, selon la pratique administrative de l’office du logement 
(directive pa/SI/005.03 – ci-après : la directive), ainsi que l’accord de l’OCLPF 
pour tous les travaux d’entretien supérieurs à un montant de CHF 4'000.- par 
pièce. Ce système avait pour conséquence que la réserve pour travaux d’entretien 
prévue par la loi affichait dans la plupart des immeubles un solde négatif à la fin 
du contrôle, alors qu’il devrait normalement tendre vers zéro ; la soumission à 
autorisation de toute augmentation de l’état locatif ; l’élection des locataires qui 
échappait au propriétaire ; hypothèque légale grevant le bien-fonds à concurrence 
de 15 % de la valeur initiale du bâtiment. 

  C’était à juste titre que l’OCLPF avait examiné la situation du rendement 
généré par l’immeuble dans la durée, et l’avait comparé avec le rendement qui 
aurait été autorisé en application de l’art. 269 CO pendant le même laps de temps. 
Il en ressortait de manière claire que la locataire avait bénéficié de la situation et 
que le rendement qu’elle avait obtenu pour l’immeuble ne saurait être considéré  
comme abusif au sens du droit privé.  

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  Elle rappelait qu’en tant que caisse de prévoyance, elle avait des obligations 
de rendement sur ses placements qui devaient dépasser le taux technique. Celui-ci 
se montait à 2.75 %, soit à 1% de plus que le taux de rendement autorisé au regard 
de l’art. 269 CO. En 2005, celui-ci était de 4.5 %, alors que le taux hypothécaire 
de référence était déjà tombé à 3 %. À défaut de pouvoir obtenir un bonus sur le 
rendement du capital investi, les bailleurs n’auraient plus d’intérêts à investir dans 
le secteur immobilier subventionné, ce qui aggraverait la pénurie de logements à 
loyers abordables. En définitive, si l’on suivait la recourante, cela péjorerait la 
situation des locataires à revenus modestes en décourageant les velléités de 
construction de logements subventionnés.  

12.  Le 19 janvier 2016, la locataire a répliqué, persistant dans les termes de son 
recours.  

  En droit vaudois, les règles à appliquer en matière de rendement des fonds 
propres des logements subventionnés étaient précisées dans le règlement. En droit 
genevois, ni la LGL, ni son règlement ne mentionnaient le mode de calcul des 
loyers contrôlés par l’État. C’était à juste titre, puisque, comme l’avait rappelé le 
Tribunal fédéral, celui-ci devait être déterminé en fonction de l’art. 269 CO. Cela 
n’avait pas empêché le Conseil d’État d’admettre dans sa pratique administrative 
selon la directive, que les taux de rendement initiaux admis s’échelonnaient entre 
4.5 et 6 %. Or, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le taux de rendement 
net maximum admis par le CO s’élevait à 2.25 % en fonction du taux de référence 
(1.75 % + 0.5 %). C’était cette distorsion peu souhaitable, commise au détriment 
de locataires d’immeubles dont les loyers étaient contrôlés par l’État, qui était 
visée par le Tribunal fédéral.  

  Les tableaux fournis par l’autorité intimée n’avaient aucune valeur probante 
et ne correspondaient pas à ce que le Tribunal fédéral exigeait dans l’arrêt précité. 
Dès lors que l’art. 269 CO devait s’appliquer aux loyers contrôlés, il incombait à 
l’autorité de vérifier que celui-ci ne procurait pas au bailleur un rendement 
excessif et d’établir un tel calcul de rendement conformément aux règles 
applicables selon le CO.  

  À titre indicatif, elle s’était livrée à cet exercice, soit à un calcul de 
rendement établi à la date de la construction de l’immeuble en 1997, à un calcul 
de rendement établi en 2011 à celle de l’entrée de la recourante dans 
l’appartement et en 2015, date à laquelle avait été établie la décision litigieuse. 

  En effectuant un calcul inverse, on pouvait déterminer le rendement net 
obtenu par la bailleresse à la suite de la décision de l’OCLPF d’avril 2015. Le 
rendement des fonds propres s’élevait, suite à un calcul inverse, à 
CHF 1'372'688.- rapportés aux fonds propres réactualisés en CHF 23'500'367.-, 
cela correspondait à un rendement net de 7.1 %. Or, ce rendement, correspondait 

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presque au triple du rendement net autorisé par l’art. 269 CO et par la 
jurisprudence du Tribunal fédéral.  

  Dans leurs observations, tant l’OCLPF que la propriétaire avaient fait valoir 
un certain nombre de cautèles pour éviter une transposition automatique du mode 
de calcul des loyers. Elles faisaient par-là une interprétation toute personnelle des 
considérations du Tribunal fédéral. Il n’y avait pas à prendre en considération une 
période de référence de vingt-cinq ans, mais de vingt ans. Il n’y avait pas à 
prendre en considération des taux hypothécaires extrêmement élevés ayant eu 
cours il y a vingt-cinq ans. Depuis 1997, les taux hypothécaires avaient toujours 
été inférieurs à 5 %. Le taux hypothécaire moyen pris en considération n’était pas 
pertinent dans le cas présent. Un tel taux n’était pas pertinent pour d’autres 
catégories de logements subventionnés, tels les logements HM ou HBM qui 
n’étaient pas des logements subventionnés par l’État, mais appartenant à des 
entités dépendant de l’État.  

  La comparaison faite par l’OCLPF entre le loyer réellement payé pour cet 
appartement par la recourante et par les précédents locataires contenait un certain 
nombre de biais. Il était faux de prétendre qu’en loyer libre, les locataires auraient 
payé un loyer correspondant à la somme du loyer subventionné et de la 
subvention. En effet, dès la construction, le loyer payé par les locataires était 
abusif. On ne pouvait retenir une hausse forfaitaire des charges d’exploitation de 
1 % à chaque modification de loyer, car de telles hausses forfaitaires étaient 
étrangères au système du CO qui ne connaissait que les hausses de charges réelles. 
Les « primes » liées aux choix des locataires n’avaient pas lieu d’être, car elles ne 
constituaient pas des restrictions à la liberté économique ou, si tel était le cas, elles 
étaient minimes et ne sauraient en rien justifier une augmentation massive des 
rendements.  

  L’OCLPF permettait volontairement de mentionner les autres avantages 
accordés aux propriétaires, à savoir une exonération fiscale pour les revenus tirés 
de l’exploitation d’immeubles, qui constituait un avantage très important en argent 
contrebalançant les très légères restrictions à la liberté économique du 
propriétaire. La locataire n’avait pas économisé un loyer qui pouvait être chiffré à 
CHF 31'079.- pour la période allant du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, si 
l’on comparait les loyers effectivement payés suite aux décisions de l’OCLPF et 
les loyers correspondant aux rendements admissibles.  

13.  Le 4 février 2016, l’OLPF a persisté dans ses conclusions en rejet du 
recours.  

  Contrairement à ce que soutenait la recourante, il y avait lieu de prendre en 
considération les cautèles exprimées par le Tribunal fédéral dans son arrêt du 
25 septembre 2014. La recourante ne pouvait en particulier pas se prévaloir d’un 
calcul de rendement effectué selon la méthode absolue, laquelle n’était pas 

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transposable telle quelle en matière de loyers subventionnés. L’état locatif global 
était ventilé selon différents critères de pondération tels que l’étage, l’orientation 
ou la surface. Les loyers différenciés qui en découlaient évoluaient tous de 
manière linéaire durant la période de contrôle étatique. Certaines charges 
d’entretien dites « extraordinaires » selon le droit public étaient omises par 
l’intéressé, et financées exclusivement par la réserve pour entretien. La méthode 
de calcul qu’il avait développée par le biais de ces tableaux était conforme aux 
principes exprimés par le Tribunal fédéral, lequel n’avait aucunement préconisé 
que soit mise en œuvre la méthode de calcul de rendement appliquée par la 
recourante. En particulier, celle-ci n’avait pas fait usage notamment de la méthode 
du rendement brut pour les constructions récentes autorisant une majoration du 
taux de rendement brut de 2 % à 2.5 % de plus que le taux hypothécaire de 
référence mentionné par certains auteurs.  

14.  L’appelée en cause a persisté dans les termes de ses conclusions, sans 
dupliquer.  

15.  Le 15 février 2016, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger.  

16.  Pour le surplus, les arguments des parties seront repris plus en détail en tant 
que besoin dans la partie en droit ci-après. 

EN DROIT 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2.  La recourante conteste la décision de fixation du loyer et demande que le 
loyer annuel soit fixé à CHF 16'732.- par an, provision pour charges et eau chaude 
non comprise, dès le 1er juin 2015. 

3.  À Genève, les loyers des logements subventionnés sont fixés sur la base de 
la LGL.  

4. a.  Selon l'art. 1 LGL, l’État encourage la construction de logements d’utilité 
publique dans les limites et selon les critères fixés par la loi (al. 1). À cette fin, il 
favorise la construction de logements par voies notamment de cautions simples, 
d’emprunts hypothécaires, d’octrois de prêts avec ou sans intérêts, de subventions, 
d’avantages fiscaux (art. 1 al. 2 let. b LGL), et veille à l'économie des coûts de 
production et d'exploitation (art. 1 al. 2 let. d LGL in fine). 

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   L'alinéa 3 de cette disposition précise que l'État instaure un contrôle des 
loyers sur tous les logements ou locaux construits par ou avec l'aide de l'État de 
Genève. Les logements et les locaux situés dans des immeubles construits avec 
l’aide de l’État au sens de l’alinéa 2, lettre b LGL sont soumis à ce contrôle aussi 
longtemps qu’ils bénéficient de cette aide.  

 b.  Le chapitre 3 de la LGL, intitulé « encouragement à la construction de 
logements d'utilité publique », prévoit que le Conseil d'État détermine, dans 
chaque cas, la nature et la mesure de l'encouragement à la construction de 
logements d'utilité publique. Il peut octroyer chaque forme d'aide, partiellement 
ou totalement, séparément ou cumulativement. Sont notamment admis au bénéfice 
de la LGL les immeubles de catégorie 2, soit les immeubles d’habitation à loyers 
modérés (HLM ; art. 16 al. 1 let. b LGL). 

 c. Un arrêté de base du Conseil d’État fixe le montant de l’aide étatique et 
détermine l’état locatif initial autorisé en fonction des plans financiers qui lui sont 
soumis (art. 27 LGL). Par la suite, celui-ci ne peut être modifié qu’en raison de la 
diminution légale des prestations de l’État, de l’évolution des conditions 
d’exploitation des immeubles, notamment des variations du taux d’intérêt des 
dettes hypothécaires et du coût des travaux d’entretien et de réparations, sans 
préjudice des besoins d’alimentation des réserves pour l’entretien (art. 42 
al. 1 LGL). 

 d. Dans le cadre de son activité de contrôle, l’OCLPF a adopté des directives 
visant à codifier sa pratique notamment pour la détermination des éléments à 
prendre en compte dans l’établissement de l’état locatif autorisé des immeubles 
sous contrôle étatique. 

  La chambre de céans a déjà eu l’occasion de confirmer la conformité à la 
LGL de telles directives, qui constituent une base de gestion indispensable au 
traitement d’un grand volume de travail, l’examen au cas par cas de toutes les 
particularités de chaque dossier n’étant matériellement pas possible et de surcroît 
source d’insécurité juridique et d’inégalité de traitement (ATA/331/2011 du 
24 mai 2011 ; ATA/879/2010 du 14 décembre 2010). 

  Dans sa directive PA/SI/004.03, entrée en vigueur le 3 avril 2007, l’OCLPF        
vise à fixer les taux de rendement initiaux sur fonds propres maximums autorisés, 
notamment pour les immeubles soumis à la LGL, en tenant compte de la relation 
entre la structure de financement et le risque encouru sur les fonds propres (effet 
de levier). Ainsi, par exemple, depuis une modification du 22 janvier 2014, cette 
directive prévoit, pour les HLM et HM, qu’un taux de 4.5 % soit pris en compte 
pour un financement de 100 % en fonds propres, un taux de 5.0 % pour un 
financement comprenant 50 % de fonds étrangers et 50 % de fonds propres et de 
6.0 % pour un financement comprenant 80 % de fonds étrangers et 20 % de fonds 

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A/3126/2015 

propres. Ces taux étaient respectivement de 5.5 %, 6.0 % et 7.0 % en 2009 
(PA/SI/005.01 mise à jour du 14 janvier 2009). 

5.  Lorsqu’il s’agit d’examiner la façon dont est traité par une administration 
spécialisée, en fonction de la loi voire des directives existantes, l’état locatif 
autorisé d’un immeuble, la chambre de céans fait preuve de retenue. L’intimée est 
un service spécialisé chargé d’examiner les dossiers relatifs à tous les immeubles 
subventionnés par l’État, d’en mesurer tous les aspects financiers et techniques. 
Cette mission lui offre un champ de comparaison étendu et doit en principe 
l’amener à établir une pratique uniforme. La chambre de céans ne saurait de ce 
fait substituer son appréciation à celle d’un service spécialisé pour ce qui concerne 
les questions techniques. Dans un tel cas, le contrôle qu’il opère sur la façon dont 
l’autorité administrative applique la loi se limite à l’abus ou à l’excès du pouvoir 
d’appréciation (ATA/879/2010 du 14 décembre 2010 et les références citées). 

6.  En l’espèce, la conformité à la LGL de l’état locatif et du loyer n’est pas 
contestée, à juste titre, par la recourante qui estime, en revanche, que le loyer est 
abusif au sens de l’art. 269 CO. 

7.  Selon l'art. 49 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 
18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit fédéral prime le droit cantonal qui lui est 
contraire. Ce principe constitutionnel de la primauté du droit fédéral fait obstacle à 
l'application de règles cantonales qui éludent des prescriptions de droit fédéral ou 
qui en contredisent le sens ou l'esprit, notamment par leur but ou par les moyens 
qu'elles mettent en oeuvre, ou qui empiètent sur des matières que le législateur 
fédéral a réglementées de façon exhaustive (ATF 137 I 167 consid. 3.4 p. 174). 

  En principe, la réglementation de droit civil est exhaustive et les cantons ne 
peuvent adopter des règles de droit privé dans les domaines régis par le droit 
fédéral que si ce dernier leur en réserve la possibilité (art. 5 al. 1 du code civil 
suisse du 10 décembre 1907 - CCS - RS 210) ; ATF 137 I 135, consid. 2.5.1 
p. 139). En matière de bail à loyer, la réglementation fédérale est exhaustive, sous 
réserve de la compétence laissée aux cantons d'édicter certaines règles de droit 
privé complémentaires (art. 257e al. 4, art. 270 al. 2 CO). À défaut d'une telle 
réserve, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les 
parties au contrat de bail (ATF 137 I 135 p. 139 consid. 2.5.1 p. 139). Une seule et 
même matière peut toutefois être saisie à la fois par des règles de droit privé 
fédéral et par des règles de droit public cantonal. Dans les domaines régis en 
principe par le droit civil fédéral, les cantons conservent la compétence d'édicter 
des règles de droit public en vertu de l'art. 6 CC, à condition que le législateur 
fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive, que les règles 
cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles n'éludent pas 
le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (ATF 137 I 135 consid. 2.5.2 
p. 140; 135 I 106 consid. 2.1 p. 108). Ainsi des mesures destinées à combattre la 
pénurie dans le secteur locatif étaient admissibles dans la mesure où leur finalité 

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n’était pas d’intervenir dans les rapports entre bailleur et preneur (ATF 137 I 135 
consid. 2.5.2 et les références citées). 

8.  À teneur de l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation 
des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels 
des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le 
loyer est soumis au contrôle d'une autorité. L'art. 2 al. 2 de l'ordonnance sur le bail 
à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 
(OBLF - RS 221.213.11) précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 
270e et 271 à 273c CO, ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 OBLF sont applicables 
aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises 
par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. 

9. a. Sont abusifs les loyers qui permettent au bailleur d’obtenir un rendement 
excessif de la chose louée ou qui résultent d’un prix d’achat manifestement 
exagéré (art. 269 CO). Selon les principes jurisprudentiels applicables en droit 
privé, la notion de loyer abusif vise le loyer permettant au bailleur d’obtenir un 
rendement excessif de la chose louée. Est ici visé le rendement net des fonds 
propres investis, rendement correspondant au rapport entre les revenus nets que 
procure la chose louée au bailleur après déduction de toutes les charges, et les 
fonds propres investis (arrêt du Tribunal fédéral 4A_559/2015 du 22 août 2016 
destiné à la publication, consid. 1.1). 

 b. La jurisprudence de droit privé en matière de loyers abusifs, s’agissant de 
loyers libres, retient comme excessif un taux de rendement net des fonds propres 
investis supérieur de plus de 0.5 % au taux hypothécaire de référence de 
l’art. 12a OBLF, publié trimestriellement par l’office fédéral du logement 
(ci-après : taux de rendement de référence). Au rendement net admissible 
s’ajoutent les charges immobilières annuelles, soit les charges financières (en 
particulier les intérêts hypothécaires dus sur les emprunts), les charges courantes 
(impôts, primes d’assurance, etc.) et les charges d’entretien. Le résultat représente 
alors l’état locatif global annuel admissible pour tout l’immeuble, qu’il s’agit 
ensuite de ventiler pour viser la chose louée, en principe par l’application du 
critère de la pièce ou de la surface (arrêt du Tribunal fédéral 4A_465/2015 du 
1er mars 2016 consid. 4.4.2 et les références citées).  

  Ce calcul est issu de la jurisprudence du Tribunal fédéral antérieure au 
1er janvier 2008, date d’entrée en vigueur de l’art. 12a OBLF. Son application 
reste d’actualité parce que conforme à la volonté du législateur, malgré certaines 
critiques qui se sont élevées à son égard (arrêt 4A_465/2015 précité consid. 5.6 à 
5.9 ; notamment : interpellation 14.4246 au Conseil national du 12 décembre 2014 
- Suppression de la prise en compte du taux hypothécaire de référence dans le 
cadre du calcul du rendement admissible) implique de déterminer effectivement 
tous les coûts d’investissement financés par les fonds propres, peu importe à cet 
égard la date des investissements. Il s’agit de tenir compte non seulement du coût 

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de l’acquisition de la chose louée, mais aussi des travaux à plus-value financés par 
des fonds propres (ATF 120 II 100 consid. 5 p. 101ss). 

10.  Le Tribunal fédéral a récemment rappelé qu’en raison de la lettre de la loi, 
notamment de l’art. 2 al. 2 OBLF, de son but et de l’intention du législateur 
découlant des travaux préparatoires, l’art. 269 CO s’appliquait également aux 
loyers contrôlés par l’État. Les autorités administratives ne peuvent pas autoriser 
des loyers procurant au bailleur un rendement excessif des fonds propres investis 
dans l’immeuble ou résultant d’un prix d’achat manifestement exagéré. Toutefois, 
les autorités administratives ne doivent pas non plus prendre en compte d’autres 
critères de fixation du loyer que ceux relatifs aux coûts et qu’ils ne peuvent en 
particulier pas faire usage du critère des loyers comparatifs prévu à l’art. 269a 
let. a CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_559/2015 précité consid. 1.1 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3 in 
SJ 2015 I 205). 

  Le Tribunal fédéral a précisé que dans l’hypothèse où un plan des loyers 
n’existait pas ou n’était pas connu du locataire à l’avance, un contrôle de 
conformité du loyer au droit fédéral pouvait intervenir en cours de bail (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_500/2013 précité consid. 3.2.2). 

11.  La recourante voudrait voir appliquer à son loyer la jurisprudence du droit 
privé concernant le taux maximum de rendement applicable aux loyers libres, 
rappelée ci-dessus. 

  Comme l’a cependant rappelé le Tribunal fédéral, si le loyer d’un immeuble 
subventionné ne doit pas être abusif, il convient de prendre en compte dans 
l’examen de l’existence ou non d’un rendement excessif les circonstances 
pertinentes ainsi que les événements survenus pendant la période de contrôle des 
loyers (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 précité consid. 3.2.2 et 3.3.). Il ne 
s’agit donc pas d’appliquer sans autre le calcul de rendement prévu par 
l’art. 269 CO mais de transposer le principe du rendement excessif contenu dans 
cette norme aux loyers des logements subventionnés. 

12.  La législation et la pratique genevoise, telles qu’elles ont été appliquées 
dans le cas d’espèce, prévoient la prise en compte dans l’établissement de l’état 
locatif autorisé initial d’un taux de rendement constant en cours de période de 
contrôle mais différencié en fonction de l’apport de fonds propres et supérieur au 
taux hypothécaire de référence. 

  Ce rendement supérieur est justifié selon l’intimée et la doctrine pour 
plusieurs raisons (David LACHAT, Rendement des immeubles subventionnés : un 
arrêt qui agite la Genève immobilière, in Regards de marathoniens sur le droit 
suisse, 2015 ; François BELLANGER/Valérie DÉFAGO GAUDIN, Les loyers 
contrôlés par l’État peuvent-ils être abusifs ?, SJ 2015 I p. 214). Ainsi, l’aide de 

- 15/20 - 

A/3126/2015 

l’État est subordonnée à des critères d’économie des coûts de production et 
d’exploitation, de qualité des logements et de leur environnement et en matière 
d’énergie, à des économies d’énergie et à une minimisation du recours aux 
énergies non renouvelables (art. 1 al. 2 let. d et 15 al. 2 LGL). Non seulement le 
prix du terrain mais également les coûts de construction doivent respecter des 
normes strictes visant à atteindre les montants de loyers adaptés au besoin 
prépondérant d’intérêt général. La part excédant les montants admis ne justifie 
aucun rendement supplémentaire. 

  La typologie des appartements, leur surface maximale, l’équipement 
sanitaire et les espaces de rangement sont imposés (art. 1 à 4 du règlement 
d’exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 
4 août 1992 - RGL - I 4 05.01). Ces contraintes vont au-delà des exigences 
découlant du droit de la construction. 

  Les mesures nécessaires doivent être prises pour garantir le bon état général 
des immeubles et de leur équipement, à défaut le service compétent fixe un délai 
au propriétaire pour y remédier (art. 28 LGL ; art. 3 al. 1 et 2 RGL).  

  Les frais d’entretien et de travaux courants doivent être pris en considération 
pour la fixation de l’état locatif autorisé. Tous les travaux importants, y compris 
ceux concernant les appartements, doivent être préalablement soumis pour 
approbation au service compétente (art. 3 al. 3 RGL).   

  La notion de réserve pour travaux d’entretien n’est pas définie dans la loi. 
Le propriétaire doit constituer des réserves et les déposer en banque sur un compte 
spécial. Il doit pouvoir en tout temps justifier l’utilisation de ces réserves qui 
restent attachées à l’immeuble en cas de transfert de celui-ci. Les dépenses 
effectives étant inférieures aux dépenses budgétées durant les premières années, il 
s’agit de constituer une réserve nécessaire destinée à financer des travaux liés à 
l’usure et au vieillissement dans les années qui précèdent la sortie du régime de 
contrôle (art. 4 al. 4 LGL ; ATA/879/2010 précité). 

  Les frais d’exploitation sont examinés dans leur genre et dans leur quotité 
par le service compétent avant de pouvoir être pris en compte (art. 5 al. 4 RGL).  

  Les logements doivent être impérativement offerts à des candidats locataires 
dont le revenu déterminant n’excède pas 90 % du barème d’entrée (art. 5 
al. 1 RGL). Ce n’est que si le bailleur apporte la preuve que, malgré des 
recherches diligentes, notamment par voie de presse, il n’est pas à même de 
présenter des candidats dont le revenu correspond au barème d’entrée que le 
service compétent peut autoriser la conclusion de baux avec d’autres personnes 
dans les limites d’un autre barème (art. 8 al. 2 RGL).  

- 16/20 - 

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  Le choix des locataires est réservé au service compétent pour un cinquième 
au moins du nombre d’appartements et de pièces de chaque immeuble dans les 
différentes catégories de logements. Seuls de justes motifs, en particulier pour des 
raisons de solvabilité, permettent au bailleur de demander la modification de ce 
choix (art. 6 al. 2 RGL). Ce choix est également limité par les règles liées au taux 
d’occupation (art. 7 RGL). Toutefois, en cas de logements vacants, seul le bailleur 
en supporte les conséquences. 

  Le montant des fonds propres sur lesquels le rendement est servi n’est ni 
indexé pendant la durée de contrôle, ni nominalement augmenté à concurrence des 
amortissements, ce qui constitue une différence notable avec la situation d’un 
bailleur de logements à loyer libre. 

  Les loyers sont contrôlés a priori et de façon généralisée pour tous les 
logements d’un immeuble et ce pour une période de dix, vingt-cinq voire de façon 
pérenne, ce qui a une incidence non négligeable comparée à celle d’une 
surveillance telle que celle prévue par le CO qui touche uniquement le locataire 
contestant son loyer, sans répercussion sur l’ensemble des logements de 
l’immeuble. 

  Le taux de rendement fixé initialement par immeuble est calculé en incluant 
les subventions et il n’est pas modifié pendant la durée de la période de contrôle, 
indépendamment des variations du taux de rendement admissible dans le secteur 
libre. En cas de vente de l’immeuble en cours de période de contrôle, le 
rendement n’est pas adapté au prix de vente. 

  Toutes ces mesures constituent des atteintes plus ou moins importantes à la 
liberté économique des propriétaires concernés, qui sont tenus de se soumettre à 
des loyers fixés nominalement par l’autorité dans un système contrôlé d’un bout à 
l’autre de l’opération. Les restrictions imposées concernant les locataires 
accroissent également l’exposition au risque d’insolvabilité. 

  C’est pour tenir compte de ces différences et encourager la construction de 
logements à loyer modéré que le système genevois prévoit un rendement supérieur 
des fonds propres. 

13.  Le contrôle du loyer de logements subventionnés fondé sur l’art. 269 CO, ne 
s’intéresse pas au rendement global dont bénéficie le bailleur, à savoir celui qui 
inclut les subventions payées, le droit fédéral visant à limiter uniquement les 
rendements excessifs des fonds propres en tant que mesure de protection des 
locataires. Or les parties, dans leur argumentation, entretiennent une confusion 
entre rendement global et rendement locatif. Que le rendement global se situe 
au-dessus du taux de rendement de référence admissible selon l’art. 269 CO n’est 
pas pertinent en l’espèce, seuls les loyers et le rendement que ceux-ci procurent 
aux bailleurs étant visés par le droit fédéral. Le fait de vouloir maintenir des 

- 17/20 - 

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avantages aux bailleurs de logements à loyer modéré pour inciter la construction 
de logements sociaux en admettant un rendement des fonds propres supérieur à 
celui autorisé pour les loyers privés ne saurait se faire par simple report des 
charges sur le loyer payé par les locataires mais bien par le biais des mécanismes 
prévus par la loi ou la pratique administrative dont le subventionnement. 

14.  En l’espèce, l’immeuble a été mis en location dès le 1er mai 1997 avec un 
loyer pour le logement de la recourante de CHF 15'264.-.  

  Selon celle-ci, qui applique un calcul de rendement selon la méthode 
absolue, le loyer libre admissible selon les critères du droit privé aurait pu être de 
CHF 20'800.- à cette date, soit de 36.3 % supérieur à celui payé. Le même calcul 
effectué à la date de la hausse de loyer contestée, soit avril 2015, donnerait 
comme loyer admissible CHF 13'600.-. Le loyer fixé dans la décision litigieuse 
étant de CHF 24'888.-, il serait largement au-dessus du loyer calculé en 
application de l’art. 269 CO et ceci même si l’on prenait en considération 
l’allocation de logement de CHF 4'000.- par an dont bénéficie la recourante.  

  De son côté, sans reprendre les chiffres de la recourante, l’OCLPF admet 
qu’en 2014, soit même avant la hausse de loyer contestée, le rendement net sur 
fonds propres lié au loyer du logement était de 5.54 % alors que le taux de 
rendement de référence était de 2.5 % (taux hypothécaire de référence du 
3 septembre 2013 au 2 juin 2015 majoré de 0.5 %). 

  L’OCLPF admet que le loyer contesté procure effectivement un rendement 
excessif au sens de l’art. 269 CO à la date de la hausse de loyer contestée alors 
que ce rendement était largement inférieur en 1997 puisqu’il était de 3.80 % 
lorsque le taux de rendement de référence était de 5.5 % (taux hypothécaire de 
référence du 1er mai 1996 au 1er mai 1997 majoré de 0.5 %), voire de 6 % en 1996 
(taux hypothécaire de référence du 1er février 1996 au 1er mai 1996 majoré de 
0.5 %), lorsque l’état locatif provisoire a été approuvé. 

  L’OCLPF écarte l’existence d’un rendement excessif, car il estime que 
l’entier de la période de subventionnement, voire une période de vingt-cinq ans 
s’agissant du taux hypothécaire de référence, doit être prise en compte. Selon lui, 
l’économie de loyer que représente pour le locataire un loyer LGL, tel qu’il 
apparaît en l’espèce dans les premières années de mise en location, devrait être 
compensée, d’une certaine manière, lorsque le loyer augmente, voire dépasse la 
limite fixée en application de l’art. 269 CO. À l’appui de son argumentation il a 
produit des chiffres indiquant que sur une durée de vingt-cinq ans, les loyers LGL 
étaient en moyenne inférieurs aux loyers libres.  

15.  L’argumentation de l’OCLPF ne saurait être suivie. Il faut en effet 
distinguer d’une part, la stabilité que la LGL entend apporter aux bailleurs en leur 
procurant un rendement fixe sur toute la période de subventionnement et d’autre 

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part, le droit de chaque locataire de payer un loyer non abusif qui découle du droit 
fédéral.  

  Le mécanisme de l’art. 269 CO implique la prise en compte du taux 
hypothécaire de référence, dont l’évolution ne peut être anticipée. Or, le système 
mis en place par l’OCLPF en application de la LGL répercute les diminutions des 
subventions sur les loyers de manière quasi automatique, indépendamment des 
variations du taux hypothécaire de référence et donc du taux de rendement de 
référence. Ce mécanisme a été prévu dans le but de faire coïncider les loyers LGL 
avec les loyers libres en fin de période de subventionnement pour éviter une trop 
forte hausse de loyer à ce moment-là (Richard BARBEY, Le contrôle officiel des 
loyers à Genève in RDAF 1981 p. 213). Ce système n’a de sens que lorsque le 
taux hypothécaire de référence varie peu ou augmente mais non si, comme dans le 
cas d’espèce, il passe de 5 % à 1.75 %, en moins de vingt ans.  

  L’application conjointe des mécanismes de la LGL et de la limite fixée par 
l’art. 269 CO implique que les loyers restent en dessous du seuil considéré comme 
abusif au sens de cette disposition pendant toute la période de subventionnement 
et cela même si ces derniers ne sont en définitive pas fixés selon les méthodes de 
calcul du rendement prévu par la jurisprudence applicable aux litiges civils, mais 
selon d’autres critères propres à la LGL.  

  De par la loi, lors de l’examen des demandes de modification de l’état 
locatif autorisé, l’administration peut, mais n’a pas l’obligation d’adapter ce 
dernier. Elle bénéfice d’un large pouvoir d’appréciation dans l’usage de cette 
prérogative afin que le but d’intérêt public au maintien de logements sociaux soit 
préservé (art. 42 al. 5 LGL ; ATA/879/2010 précité). En outre, il a déjà été jugé 
que l’arrêté initial du Conseil d’État ne vaut pas garantie d’un rendement net des 
fonds propres au taux retenu, mais qu’il s’agit d’un taux maximum 
(ATA/879/2010 précité).  

16.  En l’espèce, comme vu ci-dessus, la décision de l’OCLPF du 24 juillet 2015 
conduisant à la hausse de loyer contestée, fondée sur le seul motif d’une baisse de 
la subvention, n’est pas conforme au droit supérieur car elle conduit à autoriser un 
loyer abusif au sens de l’art. 269 CO. Elle doit ainsi être annulée.  

17.  Pour ces motifs, le recours sera partiellement admis. Le dossier sera renvoyé 
à l’OCLPF pour nouvelle décision déterminant le loyer autorisé au 1er juin 2015. 
Celui-ci devra cependant préalablement déterminer, après complément éventuel 
d’instruction, quels sont les faits ou critères pertinents, parmi ceux qu’il a 
lui-même exposés notamment en rapport avec les efforts consentis par la 
propriétaire ou les pouvoirs publics, qui doivent être retenus dans le cas d’espèce 
pour fixer un loyer compatible avec les exigences du droit fédéral. Il n’est au 
demeurant pas exclu qu’un tel examen doive déboucher également sur une 

- 19/20 - 

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modification de la pratique administrative existante, voire sur des changements 
normatifs.  

18.  Vu l’issue du litige, aucun émolument ne sera mis à la charge de la 
recourante (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de CHF 1'000.- lui 
sera allouée, à la charge de l’État de Genève (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 14 septembre 2015 par Madame A______ 
contre la décision sur réclamation de l’office cantonal du logement et de la planification 
foncière du 24 juillet 2015 ; 

au fond : 

l’admet partiellement ; 

annule la décision de l’office cantonal du logement et de la planification foncière du 
24 juillet 2015 ; 

renvoie le dossier à l’office cantonal du logement et de la planification foncière pour 
nouvelle décision au sens des considérants ; 

dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 

alloue à Madame A______ une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à la charge de 
l’État de Genève ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours 
qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 
matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et 
moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être 
adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

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communique le présent arrêt à l’association genevoise des locataires (ASLOCA), 
mandataire de Madame A______, ainsi qu'à l'office cantonal du logement et de la 
planification foncière et à la Caisse de prévoyance de l’État de Genève. 

Siégeants : M. Verniory, président, M. Thélin, Mme Junod, M. Dumartheray, 
Mme Payot Zen-Ruffinen, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

 

la greffière-juriste : 
 
 

S. Hüsler Enz 

 le président siégeant : 
 
 

J.-M. Verniory 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

Genève, le       la greffière :