# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ec5215e7-8ca9-5f7e-8f62-39dc52189b2b
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-05
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 05.05.2017 80.2017.64
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2017-64_2017-05-05.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2017.64

  	
  Lugano

  5 maggio 2017

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Mauro Mini, Raffaele Guffi

  

 

	
  segretaria

  	
  Mara
  Regazzoni, segretaria

  

 

 

	
  parti

  	
  RI
  1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 23 marzo 2017 contro la decisione del 8 marzo 2017 in materia di IFD 2011.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   Con decisione 16 aprile
2015 l’Ufficio di tassazione di Mendrisio ha notificato a RI 1, contestualmente
alle decisioni relative ai precedenti periodi fiscali pendenti, l’IFD 2011, in
cui ha commisurato il reddito imponibile per l’imposta federale diretta in fr.
138’000.-. Nel reddito imponibile è stato considerato, a titolo di reddito
dell’attività lucrativa indipendente, l’utile conseguito con il commercio
professionale di immobili (pari a fr. 128'034.-). Nel corso del periodo fiscale
in questione, infatti, il contribuente aveva venduto la quota di proprietà per
piani (PPP) n. __________ del fondo base n. __________ RFD di __________.

 

 

B.   Con reclamo 30
aprile 2015, il contribuente ha contestato la qualifica di commerciante
professionale d’immobili, argomentando che il suo obiettivo era quello di
“trattenere il massimo di appartamenti per assicurar[s]i un reddito da
locazioni”. Le vendite avvenute nei periodi fiscali 2010 e 2011 non sarebbero
pertanto riconducibili all’attività di commerciante professionale di immobili,
ma sarebbero state determinate dalla necessità di finanziare lavori di
risanamento degli altri appartamenti. In particolare, la vendita avvenuta nel
2010 si sarebbe “resa necessaria per soddisfare gli impegni presi a garantire
la sostituzione delle tapparelle, la posa delle tende da sole e il rifacimento
del piazzale antistante i box auto”. Una volta terminati e saldati i lavori di
risanamento menzionati, lui e il suo partner d’affari avrebbero proceduto alla
suddivisione in parti uguali degli alloggi. Pure la vendita successiva avrebbe
avuto luogo per insufficiente liquidità da destinare al risanamento di altre
due abitazioni. In seguito non avrebbe più proceduto ad alcuna vendita. Ne
consegue a suo avviso che l’utile conseguito con l’ultima alienazione dovrebbe
essere esente dall’imposta federale diretta.

 

 

C.   Il 2 febbraio 2016
l’Ufficio di tassazione ha indetto un’udienza per discutere il reclamo. Il
reclamante ha contestato la qualifica di commerciante professionale di immobili
a decorrere dal 31 dicembre 2009, “data nella quale anche la AVS ha stralciato
il suo ruolo di indipendente, dopo le sue spiegazioni al riguardo” (cfr.
verbale di audizione 2 febbraio 2016 agli atti).

 

 

                                  D.   Con decisione 8 marzo
2017 l’Autorità fiscale, previo richiamo alla giurisprudenza in materia, si è
così espressa:

                                         (...) il contribuente, a partire dal periodo fiscale
2008 è stato considerato commerciante professionale di immobili, qualifica da
lui stesso riconosciuta. Il reclamo verte contro l’imposizione dell’utile da
transazioni immobiliari in relazione alla vendita di una PPP di __________. A
giustificazione del reclamo il contribuente sostiene che non era sua intenzione
vendere gli oggetti ma è stata una scelta necessaria per far fronte ad un
bisogno di liquidità per la ristrutturazione di altri appartamenti di sua
proprietà. Per questo motivo il contribuente non si ritiene più commerciante
professionale di immobili a decorrere dal 31.12.2009, data nella quale la cassa
cantonale di compensazione AVS lo ha stralciato dal ruolo di indipendente a
seguito di una comunicazione in tal senso da parte del contribuente medesimo.
Le motivazioni di cui sopra, contenute sia nella lettera di reclamo che nel
verbale di audizione del 02.02.2016, non permettono di concordare con il contribuente.
Indipendentemente dallo stralcio o meno da parte dell’AVS, e dai motivi per cui
ha deciso di procedere alle vendite, per la scrivente autorità il contribuente
è comunque sempre un commerciante di immobili, qualifica a lui attribuibile
fintanto che sussisteranno quegli indizi, indicati anche dalla giurisprudenza,
per ritenerlo tale. Tenuto conto di quanto precede, l’imposizione ai fini
dell’imposta federale diretta della quota parte di utile conseguita con la
vendita di __________ viene confermata come da decisione di prima sede,
considerato come l’utile sia stato imposto al netto dei contributi sociali.

 

 

E.   Con ricorso 23
marzo 2017 alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente
l’imposizione del provento della vendita immobiliare concernente la PPP n. __________
RFD di __________, quale reddito da attività indipendente (commercio professionale
di immobili).

                                         In particolare il
contribuente ritiene come l’operazione immobiliare sub judice debba
essere considerata come un singolo evento, dettato da fattori contingenti e non
generata per la mera ricerca di profitto immobiliare.

                                         Secondo l’insorgente non
vi sono legami fra la sua attività alle dipendenze di una banca e il commercio
immobiliare. A suo dire, il progetto è stato finanziato con capitali propri regolamentari,
con delega per l’intermediazione immobiliare, direzione lavori e risanamento a
differenti ditte. Egli evidenzia di non possedere le conoscenze tecniche né
altro per una gestione professionale in commercio di immobili, e rileva che “l’unica
operazione di vendita effettuata nel 2011 fu evasa dopo 1.5 anni dall’ultima
vendita e a 5 anni dall’acquisto dello stabile”, concludendo che pertanto “non
può essere considerata un’operazione per breve durata di possesso”. Infine,
il ricorrente sottolinea che i costi di gestione e manutenzione degli immobili
sostenuti nei periodi fiscali precedenti sono stati talmente gravosi da
comportare redditi negativi che si sono ripercossi anche nelle tassazioni 2010
e 2011.

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Secondo l’art. 18 cpv. 1
LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di un’impresa commerciale,
industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da
ogni altra attività lucrativa indipendente.

                                         Pronunciandosi sulla
portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza
cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una
sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti da
commercio professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II
113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p.
385).

                                         L’Alta Corte ha posto
l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara imponibile “la totalità
dei proventi, periodici e unici” e af-ferma pertanto il principio
dell’imposizione del reddito netto com-plessivo. Esenti sono invece, secondo
l’art. 16 cpv. 3 LIFD, solo gli utili in capitale “conseguiti nella
realizzazione di sostanza privata”: la legge si limiterebbe a esplicitare
quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si
limite-rebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e defini-scono
in particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per
il legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche
utili provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della
sostanza privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed
anche i beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale,
anche se manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria
impresa.

                                         Ne consegue che
l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli utili in capitale
che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del patrimonio, cioè senza
una particolare attività del contribuente indirizzata al conseguimento di un lucro,
oppure in seguito ad un’occasione che si offre in modo casuale. Poiché bisogna
fondarsi su una nozione ampia di attività lucrativa indipendente, l’art. 18
LIFD permette di considerare un’attività che oltrepassa la semplice
amministrazione del patrimonio come una forma di attività lucrativa indipendente.

 

                                         1.2.

                                         Va poi ricordato che
secondo la pluridecennale prassi del Tribu-nale federale, vi è commercio professionale
di immobili non ap-pena il contribuente svolga un’attività che eccede la mera
ammi-nistrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua
di un commerciante professionale, nell’intento di realiz-zare un profitto (DTF
112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. anche Schmidt, La recente giurisprudenza del
Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di
commercio di immobili a titolo professionale, in: Fiscalità – Atti della
giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese
per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, pag. 14; Soldini, Il commercio professionale di
immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella
prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 pag. 385). In
particolare, sono a tutt’oggi considerati indizi di un’attività lucrativa, il
modo di procedere (sistematico o pianificato), la frequenza delle operazioni,
la breve durata del possesso, l’esistenza di legami tra tali operazioni e
l’attività professionale del contribuente, il fatto che questi si serva di conoscenze
professionali proprie o di terzi, la partecipazione a una società di persone,
l’uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in ulteriori
operazioni immobiliari (decisioni TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008; TF
2A.37/2004 del 25 marzo 2004 consid. 2.1.; cfr. anche, da ultimo, TF
2C.1007/2006 del 28 marzo 2017 consid. 3.4 con richiami di giurisprudenza).
Ognuno di questi indizi può – con altri, ma talvolta persino singolarmente –
permettere di concludere che si è in presenza di un’attività lucrativa indipendente
ai sensi dell’art. 18 LIFD (StE 2006 B 23.2 n. 31). Il Tribunale federale ha
poi avuto modo di precisare che nella valutazione dell’insieme delle
circostanze concrete del singolo caso, anche in assenza di quegli elementi
tipici di un’attività lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di
conseguire un profitto (StE 2004 B 91.3 n. 4 = RDAF 2005 II 37).

 

                                         1.3.

                                         Vero è che questi sviluppi
giurisprudenziali sollevano qualche perplessità, segnatamente in relazione al
carattere talvolta vago degli indizi considerati come determinanti dalla prassi
del Tribu-nale federale (Reich, in
Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol.
I/2a, 2ª ediz., Basilea 2008, n. 16 ad art. 18 LIFD; Noël, in Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur
l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 15 ad art. 18 LIFD; Oberson, Droit fiscal suisse, 3ª ediz.,
Basilea 2007, pag. 96). La dottrina più recente sottolinea in particolare come
la delimitazione tra attività indipendente (che comprende sia il commercio
professionale nel senso stretto che tutte le atti-vità “quasi professionali”,
meno intense che gli sono assimilate) e amministrazione del patrimonio privato
sia diventata viepiù problematica (Noël,
op. cit., n. 19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in
definitiva le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni
conseguiti, che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore
dell’attività lucrativa indipendente (Reich,
op. cit., n. 16b ad art. 18 LIFD).

                                         La questione a sapere se
una vendita isolata sia da considerarsi commercio professionale di immobili,
mera amministrazione pa-trimoniale o occasione fortuita di transazione
immobiliare deve continuare a dipendere, in ultima analisi, dall’insieme delle
circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione
esistente inizialmente, al momento dell’acquisto, ma quella che risulta al
momento della vendita (decisione TF A.109/75 del 26 marzo 1976 in re Ri., p.
9). Così un’operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere
tale caratteri-stica per le particolari condizioni che si verificano al
momento, determinante, della vendita e viceversa (cfr. CDT 274/88 cit. in RTT
1990 p. 358).

                                   2.   2.1.

Venendo al caso in esame, il ricorrente contesta in particolare che
l’operazione immobiliare – ossia la vendita di un’unità della PPP (la n. __________)
costituita sul fondo base n. __________ RFD di __________, avvenuta nel 2011 –
costituisca un’attività lucrativa indipendente di carattere accessorio. E più
in generale si oppone alla sua qualifica di commerciante professionale di
immobili.

Come stabilisce la giurisprudenza del Tribunale federale, un’analisi delle circostanze
concrete si rivela necessaria per risolvere la questione. Il contribuente ha
acquistato, rispettivamente venduto, nel corso degli anni, svariate proprietà immobiliari
nel Canton Ticino, situate segnatamente a __________.

2.2.

                                         Per quanto concerne il
periodo fiscale 2011, l’insorgente ha dichiarato di aver acquistato uno stabile
in comproprietà con un partner d’affari nel 2006, e di aver poi proceduto al
suo risanamento dal 2007 al 2010. 

Ultimati gli interventi descritti nel gravame, ha proceduto a varie vendite,
l’ultima di comune accordo con l’ora defunto __________ nel 2010 e una sola nel
2011, a seguito della suddivisione della proprietà. Il contribuente nega che le
operazioni menzionate possano essere qualificate alla stregua del commercio
professionale d’immobili con i seguenti argomenti:

·       
l’acquisto dello stabile di __________ costituisce l’unica operazione
commerciale immobiliare da lui effettuata;

·       
la vendita in discussione ha avuto luogo cinque anni dopo
l’acquisto e un anno e mezzo dopo l’ultima vendita, ciò che permetterebbe di
escludere il carattere sistematico delle operazioni e la breve durata del
possesso;

·       
il contribuente non possiede conoscenze particolari nel campo immobiliare,
essendo alle dipendenze di una banca, e conseguentemente ha dovuto far capo a
terzi. Da ciò deduce pure il difetto di legami fra la sua attività lavorativa e
il commercio immobiliare;

·       
l’operazione è stata finanziata con capitali propri e il risanamento
è avvenuto con autofinanziamento, a seguito delle vendite delle due unità
abitative (nel 2010 e nel 2011).

 

                                         2.3.

Anzitutto, al riguardo del primo argomento evocato dall’insorgente, il
Tribunale federale ha ricordato, a più riprese, che anche una sola operazione
immobiliare può costituire un commercio professionale d’immobili se vi è chiara
intenzione di realizzare un reddito (StE 2004 B 91.3 N.4, RDAF 2005 II 37; DTF
125 II 113, ASA 67, 644, RDAF 1999 II 385; cfr. anche Noël, op. cit. ad art. 18
n.18).

                                         A differenza di quanto
sostenuto nel ricorso, dunque, anche se si volesse ammettere per avventura la
realizzazione di un “singolo evento”, tale circostanza non sarebbe in nessun
modo di rilievo ai fini del giudizio sulla qualifica dell’operazione medesima
nel senso della giurisprudenza appena indicata. 

 

                                         2.4.

                                         I fatti determinanti per
il caso in disamina possono essere così riassunti:

·       
il 10 maggio 2006 RI 1 ha acquistato, in comproprietà con l’ora
defunto __________, il fondo part. n. __________ RFD di __________ (superficie
totale di m2 1420);

·       
per l’acquisto il contribuente ha fatto capo a un ingente credito
erogato dal __________, sede di __________; 

·       
il  30 aprile 2008 il fondo è stato costituito in proprietà per
piani (PPP), composta di 30 fogli (dato estrapolato dal registro fondiario
definitivo), 16 dei quali sono stati venduti a terzi in un lasso di tempo
compreso tra il 2 dicembre 2008 e il 15 aprile 2010;

·       
l’ultima vendita con utile da parte del contribuente risale al
periodo fiscale qui litigioso (23 febbraio 2011);

·       
relativamente a quest’ultima operazione, con decisione di
tassazione relativa all’imposta sugli utili immobiliari (non impugnata), l’RS 1
ha commisurato l’utile imponibile totale in fr. 142'261.-  ed ha posto a carico
di RI 1 un’imposta di fr. 38'410.45. La durata della proprietà è stata
calcolata in 4 anni, 9 mesi e 13 giorni e l’aliquota d’imposta fissata al 27%.

 

                                         2.5.

Oltre all’immobile suddetto, l’insorgente – per il periodo fiscale qui oggetto
di disamina – era parimenti proprietario di un altro immobile plurifamiliare
sito a __________ in uso a terzi, di uno a __________ per uso proprio, come da
dichiarazione fiscale 2011 (moduli n. 7) e di una comproprietà a __________.

Tra il 2013 e il 2015 ha proceduto alla vendita delle proprietà di __________ e
__________ e allo scioglimento della comproprietà di __________, senza però
dare luogo a transazioni immobiliari imponibili.

 

                                         2.6.

                                         Nel caso concreto, vi è
tutta una serie di indizi che conduce que-sta Camera a ritenere che l’operazione
immobiliare in discussione esuli dal quadro della mera amministrazione del
patrimonio privato e che, al contrario, sia da qualificare alla stregua di commercio
professionale d’immobili.

 

                                         a. Partecipazione a una
società di persone

Nel caso sottoposto a disamina RS 1 e il defunto __________ hanno acquistato
in comproprietà il mapp. __________ RFD di __________, accendendo un debito
ipotecario per un mezzo ciascuno. Di seguito, una volta terminato il
risanamento dell’immobile, gli interessati hanno provveduto alla suddivisione
degli appartamenti costituiti in PPP, così come asserito dall’insorgente nel
reclamo e ribadito nel memoriale di ricorso. Essi hanno pertanto costituito una
società semplice per gestire l’operazione immobiliare.

b. Uso di notevoli capitali di terzi

Come illustrato dal modulo 5 (Elenco debiti) allegato dal contribuente alla
dichiarazione fiscale 2007, per l’acquisto sopramenzionato e i lavori eseguiti,
il ricorrente ha dovuto far capo a cospicui capitali di terzi. Il debito ipotecario
ammontava a fr. 2'810'000.- e il conto costruzione a fr. 843'384.- (intestato
all’insorgente in ragione della metà).

c. Sistematicità e frequenza delle operazioni immobiliari

Come riportato nei precedenti considerandi, a far tempo dal 2006 il ricorrente
ha proceduto alla costituzione della PPP e alla ristrutturazione dello stabile,
composto di 28 appartamenti. Successivamente ha venduto in sequenza varie unità
della stessa. Nell’arco temporale intercorso tra il 2008 e il 2010, difatti, ha
proceduto all’alienazione di ben 16 appartamenti, tra i più grandi in termini
di millesimi. Altri fogli invece sono stati dati in locazione. Uno di questi
(il n. __________) è quello litigioso, che è stato venduto il 23 febbraio 2011.

In un intervallo di tre anni si sono quindi registrate almeno 17 operazioni
immobiliari. Di qui la sistematicità e la frequenza delle transazioni, che è –
come esposto in ingresso – uno degli indizi stabiliti dalla giurisprudenza
federale per ritenere un commercio a titolo professionale di immobili.

d. Costituzione della PPP e ristrutturazione dello stabile

Ulteriore indizio di commercio professionale di immobili è l'espletazione
di attività volte a valorizzare il fondo (Soldini,
op. cit., p. 396 s.; Stocker, Die
steuerliche Abgrenzung der selbständigen Erwerbstätigkeit von der privaten
Vermögensverwaltung, Basilea 1992, p. 122 s.), per esempio, attrezzandolo a
fini urbanistici ed edificandolo (ASA 45 pag. 468), o creando singole unità
abitative e costituendo una proprietà per piani (DTF 104 Ib 170). 

                                         Nel caso in esame,
operando in società con __________, il ricorrente ha costituito una PPP e, dopo
la ristrutturazione dello stabile, ha proceduto alla vendita di parte degli
appartamenti. I rimanenti oggetti sono stati suddivisi fra i soci, che li hanno
ceduti in locazione. Uno di questi è quello venduto nel periodo fiscale in
discussione. Sebbene l’intenzione iniziale del contribuente fosse di ricavarne
una pigione, ciò non toglie che il conseguimento dell’utile immobiliare
litigioso sia stato reso possibile dagli interventi descritti. 

 

                                         e. Reinvestimento dei
profitti in ulteriori operazioni immobiliari

Il ricavo delle vendite di altri appartamenti, come riconosciuto dallo
stesso contribuente, è stato impiegato nelle spese di risanamento di altri appartamenti
dello stabile (vedi descrizione dei lavori sostenuti nella descrizione dei
fatti della presente, ripresi dal reclamo 30 aprile 2015).

f. Brevità della durata del possesso dell’immobile

Contrariamente a quanto asseverato dall’insorgente, nel caso di specie,
circa quindi la vendita operata il 23 febbraio 2011, la durata del possesso è
stata breve (4 anni, 9 mesi e 13 giorni, secondo la decisione di tassazione
dell’imposta sugli utili immobiliari).

 

                                         2.7.

                                         Non basta ad escludere il carattere
professionale dell’operazione la circostanza che l’appartamento venduto fosse
inizialmente destinato alla locazione, diversamente da quelli alienati in precedenza.
Il ricorrente ritiene infatti che solo gli oggetti ceduti subito dopo i lavori
di ristrutturazione dello stabile, da lui e dal socio __________, rientrassero
nell’ambito dell’attività lucrativa indipendente.

                                         È vero che, secondo la
costante giurisprudenza del Tribunale federale, la locazione di immobili
rientra tipicamente nell’amministrazione ordinaria del patrimonio privato. Non
vi è attività lucrativa indipendente nemmeno nel caso in cui il patrimonio è di
proporzioni rilevanti, viene amministrato in modo professionale e vengono
tenuti libri contabili (p. es. ASA 74 p. 737). 

                                         Per stabilire se un utile
in capitale sia imponibile secondo l’art. 18 LIFD, ognuno dei criteri stabiliti
dalla prassi e dalla giurisprudenza deve tuttavia essere esaminato in concorso
con gli altri e non isolatamente. Ciò vale, in particolar modo, per il criterio
della breve durata del possesso. Secondo la costante giurisprudenza del
Tribunale federale, infatti, una lunga durata del possesso non entra necessariamente
in contraddizione con la qualifica di attività commerciale (p. es. la sentenza
del 14 aprile 2013 n. 2A.125/2007, consid. 3.2.1). Un’attività immobiliare di
carattere commerciale è stata riconosciuta anche nel caso di un immobile posseduto
per diciassette anni (sentenza del 19 aprile 2013 n. 2C_834/2012, consid.
5.6.2), come pure per immobili che erano stati acquistati a fini di previdenza
professionale (sentenza del 19 aprile 2013 n. 2C_996/2012, consid. 5.2) o in
vista di un investimento a lungo termine (DTF 126 II 473, consid. 5a; cfr.
anche la sentenza del 24 ottobre 2013, n. 2C_1276/2012 e 2C_1277/2012, in RF
69/2014 p. 50, consid. 4.3.3).

                                         Ne consegue che la
semplice circostanza che, negli anni precedenti, l’immobile poi venduto con
profitto sia stato affittato, non basta per concludere che sia stato conseguito
un utile in capitale di carattere privato (cfr. p. es la sentenza del Tribunale
federale del 31 ottobre 2011 n. 2C_948/2010, consid. 3.2; v. anche la sentenza
CDT n. 80.2013.282 del 25 febbraio 2015 consid. 2.2).

 

                                         2.8.

Il quadro descritto consente senz’altro di ritenere adempiuti i presupposti per
qualificare l’utile, conseguito dal ricorrente con la cessione immobiliare del
2011, quale reddito dell’attività lucrativa indipendente e non utile in
capitale di natura privata.                           

Si può quindi affermare come con l’operazione immobiliare in causa, il
ricorrente ha oltrepassato la mera amministrazione del suo patrimonio e ha
sfruttato il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale,
nell’intento di realizzare un profitto. 

 

 

 

                                   3.   Ne consegue che la
decisione su reclamo riguardante l’IFD 2011 deve essere confermata e il ricorso
respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico dell’insorgente,
soccombente.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 144 LIFD

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                fr.  3’000.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.    100.–

                                         per un totale di                                                      fr. 3’100.–

                                         sono a carico del
ricorrente.

 

                                   3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 82 ss. LTF).

 

                                   4.   Intimazione a: 

	
   

  	
  -; 

  -; 

  -; 

  -. 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per conoscenza:

                                         -
municipio di.

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il
presidente:                                                         La segretaria: