# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f73b87ac-ada9-53c7-9865-43439f2c62c3
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-05-03
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 03.05.2022 100 2021 246
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2021-246_2022-05-03.pdf

## Full Text

100.2021.246U
BUC/STS/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 3. Mai 2022

Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Bürki, Verwaltungsrichterin Steinmann 
Gerichtsschreiberin Straub

A.________ und B.________
Beschwerdeführende

gegen

Einwohnergemeinde Thun
handelnd durch den Gemeinderat, Postfach 145, 3602 Thun
Beschwerdegegnerin

und

Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern
Münstergasse 2, Postfach, 3000 Bern 8

betreffend Genehmigung der Zone mit Planungspflicht und 
Überbauungsordnung «Hoffmatte» (Entscheid der Direktion für Inneres 
und Justiz des Kantons Bern vom 7. Juli 2021; 2020.DIJ.6364)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, 
Seite 2

Sachverhalt: 

A.

Das Grundstück Thun 2 (Strättligen) Gbbl. Nr. 1________ («Schorebreiti») 
an der Eisenbahnstrasse … in der Einwohnergemeinde (EG) Thun steht im 
Eigentum der dort produzierenden C.________ AG. Der weitgehend unbe-
baute Teil dieses Grundstücks östlich des Produktionsgebäudes (ca. 
35'000 m2) soll umgenutzt werden. Die EG Thun beabsichtigt, auf dem Areal 
ein Wohnquartier mit ca. 180 Wohnungen, einem Alterspflegeheim, einer 
Kindertagesstätte und einem Quartierladen zu erstellen. Sie hat deshalb für 
den betreffenden, bisher zur Arbeitszone gehörenden Teil der Parzelle Gbbl. 
Nr. 1________ eine Zone mit Planungspflicht (ZPP) mit vorwiegender 
Wohnnutzung vorgesehen und die dazugehörige Überbauungsordnung 
(ÜO) erarbeitet. Die Planungsvorlage wurde vom 4. Mai bis zum 16. Juni 
2017 zur Mitwirkung öffentlich aufgelegt und anschliessend dem Amt für 
Gemeinden und Raumordnung (AGR) zur Vorprüfung eingereicht. Vom 
1. November bis 1. Dezember 2018 legte die EG Thun die Unterlagen 
öffentlich auf. Während der Auflagefrist gingen insgesamt 13 Einsprachen 
und vier Rechtsverwahrungen ein, darunter die Einsprache Nr. 11 von 
A.________ und B.________. Am 18. September 2019 beschloss der 
Gemeinderat der EG Thun die ÜO ay Hoffmatte (nachfolgend: ÜO 
Hoffmatte). Am 24. Oktober 2019 beschloss der Stadtrat der EG Thun die 
ZPP AY Hoffmatte (nachfolgend: ZPP Hoffmatte). Gegen diesen Beschluss 
wurde das Referendum ergriffen. Die Stimmbevölkerung nahm die 
Planungsvorlage an der Abstimmung vom 9. Februar 2020 an. Mit 
Verfügung vom 25. August 2020 genehmigte das AGR die ZPP Hoffmatte 
und die ÜO Hoffmatte und wies die gegen die Abstimmung vom 9. Februar 
2020 erhobenen Beschwerden ab, soweit es darauf eintrat. Gleichzeitig wies 
das AGR die noch hängigen Einsprachen, so auch jene von A.________ und 
B.________ ab, soweit es darauf eintrat.

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B.

Diese Verfügung fochten A.________ und B.________ am 25. September 
2020 bei der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern (DIJ) an. Die 
DIJ vereinigte das Verfahren mit dem Beschwerdeverfahren von zwei weite-
ren Einsprechenden sowie einem Beschwerdeverfahren hinsichtlich der Ab-
stimmung vom 9. Februar 2020. Am 7. Juli 2021 wies sie die Beschwerden 
in einem einzigen Entscheid ab. 

C.

Dagegen haben A.________ und B.________ am 6. August 2021 Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Ent-
scheid sei aufzuheben und die ÜO Hoffmatte sei derart anzupassen, dass 
sie den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen entspreche. Die maxima-
le Höhe der Gebäude sei auf 17,5 m zu beschränken und die maximale Brut-
togeschossfläche (BGF) sei auf 22'000 m2, eventuell auf 30'000 m2 zu redu-
zieren. 

Die EG Thun beantragt mit Beschwerdeantwort vom 21. September 2021, 
die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Verfah-
ren sei mit den Beschwerdeverfahren 100.2021.245 (weitere Planungs-
beschwerde) und 100.2021.241 (Stimmrechtsbeschwerde) zu vereinigen 
und die Beschwerde sei ausser der Reihe beschleunigt zu behandeln. Die 
DIJ beantragt mit Vernehmlassung vom 20. September 2020, die Beschwer-
de sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerdeführenden 
halten mit Eingabe vom 15. Oktober 2021 an ihren Anträgen fest. 

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Erwägungen: 

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig.

1.2 Zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist befugt, wer am vorinstanz-
lichen Verfahren teilgenommen hat, durch den angefochtenen Entscheid be-
sonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung 
oder Änderung hat (Art. 79 Abs. 1 VRPG, vgl. auch Art. 61a Abs. 2 Bst. a 
und Art. 60 Abs. 2 i.V.m. Art. 35 Abs. 2 Bst. a des Baugesetzes vom 9. Juni 
1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanz-
lichen Verfahren teilgenommen und sind mit ihren Anträgen nicht durchge-
drungen. Sie sind damit formell beschwert. Die für die Beschwerdebefugnis 
erforderliche räumliche Nähe ist nach der bundes- und verwaltungsgericht-
lichen Rechtsprechung bis zu einem Abstand von etwa 100 m zu bejahen 
(BGE 140 II 214 E. 2.3; BVR 2013 S. 343 E. 4.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar 
zum bernischen BauG, Band I/II, 5./4. Aufl. 2020/2017, Art. 35-35c N. 17a). 
Das Grundstück der Beschwerdeführenden (Thun 2 [Strättligen] Gbbl. 
Nr. 2________) ist weniger als 100 m von der streitbetroffenen Parzelle 
entfernt. Sie sind damit auch materiell beschwert und deshalb zur 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde befugt. Die Beschwerdeführenden 
beantragen neu, die maximale BGF sei eventuell auf 30'000 m2 zu 
reduzieren. Dieses Eventualbegehren geht weniger weit als das 
Hauptbegehren, die maximale BGF auf 22'000 m2 zu reduzieren. Das 
Eventualbegehren erweitert den Streitgegenstand somit nicht und ist 
prozessual zulässig (vgl. Art. 26 VRPG i.V.m. Art. 227 Abs. 3 der 
Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 
[Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272]; Michel Daum, in Herzog/
Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 26 N. 7 
und 17, Art. 32 N. 19). Die Bestimmungen über Form und Frist sind 
eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist 
einzutreten.

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1.3 Betreffen getrennt eingereichte Eingaben den gleichen Gegenstand, 
so kann die instruierende Behörde die Verfahren vereinigen (Art. 17 Abs. 1 
VRPG). Das vorliegende Verfahren und das Verfahren 100.2021.245 betref-
fen zwar zum Teil denselben Verfahrensgegenstand, da ähnliche Vorbringen 
erhoben werden und teilweise identische Rechtsfragen zu klären sind. Sie 
überlagern sich in gewissen Punkten auch mit dem Verfahren 100.2021.241 
(Beschwerde betreffend die Abstimmung vom 9. Februar 2020; vgl. vorne 
Bst. C). Da sich die Rügen indes nur teilweise überschneiden, lässt eine 
gemeinsame Behandlung keinen namhaften prozessökonomischen Nutzen 
erwarten. Eine Vereinigung mit den Verfahren 100.2021.245 und 
100.2021.241 rechtfertigt sich daher nicht (vgl. Michel Daum, a.a.O., Art. 17 
N. 6 f.). Der entsprechende Antrag der Beschwerdegegnerin ist abzuweisen. 
Allerdings werden die Verfahren angesichts des Sachzusammenhangs ko-
ordiniert behandelt und erledigt.

1.4 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). 

2.

Im Streit liegt die Recht- und Zweckmässigkeit der ÜO Hoffmatte auf der 
Grundlage der ZPP Hoffmatte. Die diesbezüglichen allgemeinen Rechts-
grundlagen gestalten sich wie folgt: 

2.1 Die Ortsplanung ist Aufgabe der Gemeinden (Art. 55 Abs. 1 BauG). 
Diese sind hierbei im Rahmen des übergeordneten Rechts autonom 
(Art. 109 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]; Art. 65 Abs. 1 
BauG). Die Gemeinden können die Bauzone entsprechend ihren Verhält-
nissen und Bedürfnissen in Zonen unterschiedlicher Nutzung einteilen (vgl. 
Art. 64 Abs. 1 Bst. b i.V.m. Art. 71 Abs. 1 und Art. 72 Abs. 4 BauG). Teile der 
Bauzone, deren Überbauung der Landschaft oder Siedlung besonders an-
gepasst werden soll oder für die Ortsentwicklung besonders bedeutsam ist 
(z.B. Baugebiete mit Verdichtungs- oder Umnutzungspotenzial, Hanglagen, 
Kuppen, Altstadt- und Dorfkernzonen, Neubaugebiete), können als ZPP be-
zeichnet werden, wenn es nicht möglich ist, die nötigen Vorschriften in der 

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Grundordnung zu erlassen (Art. 73 Abs. 2 BauG; vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 72-74 N. 36; Beat Stalder, Raumplanungsrecht, in Müller/Feller [Hrsg.], 
Bernisches Verwaltungsrecht, 3. Aufl. 2021, S. 467 f. N. 162). Nach Art. 29 
Abs. 1 des Baureglements der EG Thun vom 2. Juni 2002 (GBR; SSG 72.01) 
ermöglichen ZPP die ganzheitliche, haushälterische und qualitativ an-
spruchsvolle wirtschaftliche und bauliche Entwicklung wichtiger unüberbau-
ter, unternutzter oder umzunutzender Areale. Die Grundordnung hat für jede 
ZPP den Planungszweck, die Art der Nutzung, deren Mass als Planungswert 
und die Gestaltungsgrundsätze für Bauten, Anlagen und Aussenräume fest-
zulegen (Art. 92 Abs. 1 BauG; Art. 29 Abs. 2 GBR). In der EG Thun setzt das 
Bauen in einer ZPP zudem ein Verfahren voraus, das eine qualitativ hoch-
stehende Planung, Projektierung und Ausführung gewährleistet und die aus-
gewogene Berücksichtigung aller Interessen sicherstellt (vgl. Art. 92 Abs. 2 
BauG i.V.m. Art. 29 Abs. 4 GBR). Überdies ist zum einen in einem Grünkon-
zept nachzuweisen, wie die besondere Qualität der Grün- und Freiräume, 
der Baumstandorte und Durchgrünung gewährleistet wird (Art. 29 Abs. 5 
GBR). Zum andern ist spätestens im Baugesuch in einem Energiever-
sorgungs- und Energieanwendungskonzept nachzuweisen, wie die dem 
Stand der Technik entsprechenden Möglichkeiten bezüglich des Einsatzes 
von erneuerbaren Energien, des Energiesparens und der Nahwärmeversor-
gung ausgeschöpft werden (Art. 29 Abs. 6 GBR). 

2.2 Das Bauen in einer ZPP setzt grundsätzlich eine rechtskräftige ÜO 
voraus (Art. 93 Abs. 1 BauG). In dieser bestimmt die Gemeinde näher, wie 
das Gebiet zu überbauen, zu gestalten, freizuhalten oder zu schützen ist 
(Art. 88 Abs. 1 BauG). Die ÜO wird in Form eines Überbauungsplans mit den 
zugehörigen Überbauungsvorschriften festgelegt (Art. 89 Abs. 1 BauG). Die 
Grundeigentümerschaft hat Anspruch darauf, dass ihr das Bauen nach einer 
ÜO innert angemessener Frist ermöglicht wird (Art. 93 Abs. 3 BauG; Beat 
Stalder, a.a.O., S. 480 N. 193; Beat Stalder, Enteignungsrecht, in Müller/Fel-
ler [Hrsg.], Bernisches Verwaltungsrecht, 3. Aufl. 2021, S. 626 N. 95). Über-
bauungsordnungen, die eine Zone mit Planungspflicht betreffen, werden 
vom Gemeinderat beschlossen (Art. 66 Abs. 3 BauG).

2.3 Die Vorschriften und Pläne der Gemeinden und der Planungsregio-
nen bzw. Regionalkonferenzen bedürfen der Genehmigung durch das AGR. 

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Dieses prüft, ob sie rechtmässig und mit den übergeordneten Planungen ver-
einbar sind. Das AGR entscheidet ausserdem mit voller Überprüfungsbefug-
nis über die Einsprachen (Art. 61 Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 109 Abs. 3 der 
Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]).

3.

Der Streitigkeit liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

3.1 Das Grundstück Thun 2 (Strättligen) Gbbl. Nr. 1________ wird von 
der Grundeigentümerin nur noch teilweise benötigt. Das weitgehend 
unbebaute Areal östlich des Produktionsgebäudes (ca. 35'000 m2) soll daher 
umgenutzt werden. Die EG Thun beabsichtigt, auf dem Areal ein 
Wohnquartier mit ca. 180 Wohnungen, einem Alterspflegeheim, einer 
Kindertagesstätte und einem Quartierladen zu erstellen (vgl. vorne Bst. A). 

3.2 Für die Entwicklung des betreffenden Areals wurde ein Projektwett-
bewerb nach den Grundsätzen der vom Schweizerischen Ingenieur- und Ar-
chitektenverein SIA aufgestellten Ordnung für Architektur- und Ingenieur-
wettbewerbe 142 vom 12. Juni 1998 (nachfolgend: SIA 142) durchgeführt. 
Von den zwölf eingegangenen Projekten wurde das Projekt Nr. 2 «Neoparc» 
von der Jury einstimmig als Siegerprojekt gewählt und zur Weiterbearbeitung 
empfohlen (vgl. Jurybericht vom 17.3.2016, unpag. Vorakten AGR [act. 6D] 
Beilage 1.3). Das Siegerprojekt wurde in der Folge gemäss den Empfehlun-
gen der Jury überarbeitet; namentlich wurden zwei Gebäude auf 13 Ge-
schosse erhöht (vgl. Richtprojekt vom 21.3.2017, unpag. Vorakten AGR 
[act. 6D]). Das daraus resultierende Richtprojekt diente als Grundlage für die 
Erarbeitung der ZPP Hoffmatte und der ÜO Hoffmatte, die vom 4. Mai bis 
zum 16. Juni 2017 öffentlich zur Mitwirkung aufgelegt und am 13. September 
2017 beim AGR zur kantonalen Vorprüfung eingereicht wurden (vgl. unpag. 
Vorakten AGR [act. 6E]). Der (undatierte) Entwurf des Vorprüfungsberichts 
des AGR enthielt aufgrund der eingeholten Fach- bzw. Amtsberichte meh-
rere materielle und formelle Genehmigungsvorbehalte, die zur Überarbei-
tung des Richtprojekts, der ZPP und der ÜO Hoffmatte führten; insbeson-
dere sollen in den Baubereichen 1 und 6 nur noch Gesamthöhen von 

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maximal ca. 29,9 m zulässig sein, so dass keine Hochhäuser im Sinn von 
Art. 19 f. BauG möglich sind (vgl. unpag. Vorakten AGR [act. 6E]). Am 
9. April 2018 reichte die EG Thun die angepasste Zonenplanänderung und 
ÜO zur abschliessenden kantonalen Vorprüfung beim AGR ein (vgl. auch 
das angepasste Richtkonzept vom 5.3.2018, Anhang 1 zum Erläuterungs-
bericht vom 4.10.2016 [Stand 16.3.2018], unpag. Vorakten AGR [act. 6E]). 
Das AGR stellte im Vorprüfungsbericht vom 12. Juli 2018 mit gewissen 
formellen Genehmigungsvorbehalten die Genehmigung der ZPP Hoffmatte 
und der ÜO Hoffmatte in Aussicht. 

3.3 Vom 1. November bis 1. Dezember 2018 legte die EG Thun die Un-
terlagen öffentlich auf. Während der Auflagefrist gingen insgesamt 13 Ein-
sprachen und vier Rechtsverwahrungen ein. Der Gemeinderat der EG Thun 
beschloss am 18. September 2019 die ÜO Hoffmatte (vgl. unpag. Vorakten 
AGR [act. 6B]). Am 24. Oktober 2019 beschloss der Stadtrat der EG Thun 
die ZPP Hoffmatte (vgl. unpag. Vorakten AGR [act. 6B]). Dagegen wurde 
das Referendum ergriffen. Nachdem der Regierungsstatthalter des Verwal-
tungskreises Thun mehrere Beschwerden gegen die Abstimmungsbotschaft 
und weitere Vorbereitungshandlungen abgewiesen und allfälligen Beschwer-
den gegen seine Entscheide die aufschiebende Wirkung entzogen hatte 
(Entscheide vom 31.1.2020), nahm die Stimmbevölkerung die Planungsvor-
lage an der Abstimmung vom 9. Februar 2020 mit 8'074 Ja- gegen 4'920 
Nein-Stimmen an. Mit Verfügung vom 25. August 2020 genehmigte das AGR 
die ZPP und ÜO Hoffmatte und wies die Beschwerden gegen die Abstim-
mung vom 9. Februar 2020 ab, soweit es darauf eintrat. Gleichzeitig wies es 
die noch hängigen Einsprachen ab, soweit es darauf eintrat. Die DIJ wies die 
dagegen erhobenen Beschwerden in einem einzigen Entscheid vom 7. Juli 
2021 ab, soweit sie darauf eintrat (vorne Bst. B).

3.4 Das Grundstück Gbbl. Nr. 1________ gehört nach dem geltenden 
Zonenplan zur Bauzone Arbeiten A. Gemäss Art. 20 Abs. 1 und 3 GBR sind 
in dieser Zone folgende Nutzungsarten vorgesehen: Arbeiten (unter 
Vorbehalt verkehrsintensiver Nutzung), Verpflegungsbetriebe, 
Verkaufsräume mit max. 800 m2 gedeckter Verkaufsfläche und 
Übergangsnutzungen. Wohnen ist nur für standortgebundenes Personal 
zulässig. Die Parzelle ist der Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) IV zugeordnet. 

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Es ist ein Grenzabstand von 5 m, gegenüber Zonen mit vorgeschriebenem 
minimalem Wohnflächenanteil und Zonen für öffentliche Nutzungen ein 
solcher von 10 m einzuhalten (Art. 21 Abs. 1 und 5 GBR). Die maximale 
Gebäudehöhe beträgt 17,5 m (Art. 21 Abs. 1 GBR). Das Grundstück grenzt 
nördlich, östlich und südöstlich an eine Wohnzone W2 bzw. W3 mit zwei- 
bzw. dreigeschossigen Wohnhäusern (vgl. Art. 21 Abs. 1 GBR), während die 
südwestlich und westlich (nach der Eisenbahnstrasse und der Bahnlinie) 
angrenzenden Grundstücke zur Arbeitszone gehören. Das Areal östlich des 
Produktionsgebäudes, also jener Teil des Grundstücks, der an die Zonen W2 
und W3 angrenzt, soll gemäss den neuen Vorschriften für die ZPP Hoffmatte 
nördlich zur Wohnzone (Sektoren A1 und A2) und südlich zur Mischzone 
Wohnen/Arbeiten (Sektor B; z.B. Alters- und Pflegeheim, Wohnen mit 
Dienstleistungen, Ärzte-/Gemeinschaftspraxis, Verkaufsnutzung, Cafeteria, 
KITA, Wäscherei etc.) umgenutzt und der ES III zugeordnet werden 
(Ausschnitt Zonenplan, vgl. Abb. 1 in E. 3.5 hiernach). Die ZPP-Vorschriften 
sehen einen Grenzabstand von 5 m gegenüber benachbarten Wohnzonen 
und entlang öffentlicher Strassen vor, während gegenüber der Zone Arbeiten 
kein Grenzabstand vorgesehen ist. Erlaubt ist weiter eine oberirdische 
Geschossfläche (GFo) von mindestens 30'000 m2 und maximal 40'000 m2. 
Die zulässige maximale Gesamthöhe beträgt in den Sektoren A1 
(angrenzend an Zone Arbeiten [Produktionsgebäude]) und B (angrenzend 
an Zone Arbeiten und Zone Wohnen W3) 29,9 m und im Sektor A2 
(angrenzend grösstenteils an Zone Wohnen W2) 16 m, wobei die Ge-
samthöhen der Gebäude «zu staffeln» sind und auf einen «angemessenen 
Übergang zum angrenzenden Wohnquartier zu achten» ist (vgl. zum Ganzen 
auch Erläuterungsbericht vom 4.10.2016 [rev. 26.2.2020] zur Zonenplan- 
und Baureglementsänderung ZPP Hoffmatte mit ÜO Hoffmatte [nachfol-
gend: Erläuterungsbericht] Ziff. 3.3, unpag. Vorakten AGR [act. 6C]).

3.5 Die ÜO Hoffmatte (bestehend aus den Überbauungsvorschriften [ÜV] 
und dem Überbauungsplan) soll in der ZPP Hoffmatte die bau- und pla-
nungsrechtlichen Voraussetzungen für die nachhaltige Quartierentwicklung 
sowie für den differenzierten und etappierbaren Bau einer Wohnüberbauung 
in verdichteter Bauweise mit hoher Wohn- und Aussenraumqualität schaffen 
(vgl. Art. 1 ÜV vom 25.7.2016 [rev. 26.2.2020]; unpag. Vorakten AGR 
[act. 6C]). Die Nutzungsarten Wohnen (Sektoren A1 und A2 der ZPP 

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Hoffmatte) und Wohnen/Arbeiten (Sektor B der ZPP Hoffmatte; E. 3.4 
hiervor) richten sich nach den Bestimmungen des GBR über die entspre-
chenden Zonen (Art. 5 ÜV i.V.m. Art. 20 GBR). Das in der ZPP Hoffmatte 
vorgesehene Nutzungsmass (GFo von mindestens 30'000 m2 und maximal 
40'000 m2) wird übernommen (vgl. Art. 7 Abs. 4 und 5 ÜV). Die maximal 
zulässige Höhe des höchsten Punkts der Dachkonstruktion der Gebäude in 
m ü.M. ist im Überbauungsplan für jeden der elf Baubereiche festgelegt 
(Art. 7 Abs. 2 ÜV). Die Baubereiche 1 und 6 ermöglichen mit einer Kote von 
589,8 m ü.M. bzw. 589 m ü.M., was einer Gesamthöhe von ca. 29,9 m ent-
spricht, die höchsten Gebäude, gefolgt vom Baubereich 5 mit einer 
Gesamthöhe von ca. 28,1 m (587,5 m ü.M.) und den Baubereichen 8 und 2a 
mit Gesamthöhen von ca. 24,9 m bzw. 24 m (584 m ü.M. bzw. 583,5 m ü.M.). 
Der Baubereich 3 sieht eine maximale Höhe von ca. 20,9 m (580,5 m ü.M.) 
vor. Die für die Baubereiche 2b, 4 und 7 sowie 9-11 festgelegten maximalen 
Höhen liegen unter den von den Beschwerdeführenden geforderten 17,5 m 
(vgl. Überbauungsplan vom 28.7.2017 [rev. 26.2.2020; nachfolgend: Über-
bauungsplan], Erläuterungsbericht Ziff. 3.4, beides in unpag. Vorakten AGR 
[act. 6C]; vgl. auch Ausschnitt Überbauungsplan, Abb. 2 hiernach). Art. 7 ÜV 
sieht weiter vor, dass die Länge und Breite der Gebäude innerhalb der Bau-
bereiche frei sind und zwischen den Gebäuden in den Baubereichen 4 und 
5 mindestens ein Gebäudeabstand von 3 m einzuhalten ist (Abs. 1), 
definiert, was als Untergeschoss gilt (Abs. 3), und hält fest, dass Gebäude 
ausserhalb der Baubereiche nicht zulässig sind (Abs. 6). Für die weitere 
Bearbeitung des Projekts ist gemäss Art. 8 Abs. 3 ÜV das zur Illustration der 
Bebauungsidee erarbeitete Richtkonzept beizuziehen. Insgesamt soll eine 
gute städtebauliche Gesamtwirkung erreicht werden (Art. 8 Abs. 1 ÜV). 

Die massgeblichen Ausschnitte aus dem geänderten Zonenplan (ZPP AY 
mit den Sektoren A1, A2 und B) und Überbauungsplan (mit den elf Baube-

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reichen und der jeweiligen maximal zulässigen Gesamthöhe) sehen folgen-
dermassen aus:

Abb. 1: Abb. 2
Ausschnitt Zonenplan mit Sektoren Ausschnitt Überbauungsplan mit Baubereichen

4. 

4.1 Die DIJ ist im angefochtenen Entscheid zum Schluss gelangt, die Pla-
nung sei nicht zu beanstanden und stehe mit dem übergeordneten Recht in 
Einklang. Als Grundlage für das Planungsverfahren sei ein Projektwett-
bewerb durchgeführt und gestützt darauf das Richtkonzept vom 5. März 
2018 erarbeitet worden, welches das Orts- und Landschaftsbild, die Eigen-
heiten des Quartiers sowie die bestehende und die beabsichtigte Gestaltung 
der benachbarten Bebauung berücksichtige. Auf dieser Grundlage seien die 
ZPP und die ÜO Hoffmatte erstellt worden, wobei die ÜO Hoffmatte den Vor-
gaben der ZPP zu Gebäudehöhen und angemessenem Übergang zum an-
grenzenden Wohnquartier Rechnung trage. Die ZPP Hoffmatte liege mitten 
im Siedlungsgebiet der EG Thun und eigne sich für eine Siedlungsentwick-

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lung nach innen unter Wahrung des Orts- und Landschaftsbilds. Der Ent-
scheid, eine im Vergleich zum angrenzenden Wohnquartier höhere Bebau-
ung zuzulassen, liege im Planungsermessen der EG Thun und ermögliche 
eine haushälterische Bodennutzung. Die Abstände zwischen den Baufeldern 
und zu den Nachbargrundstücken würden den Durch- und Ausblick in die 
Landschaft ermöglichen, was die Wohnqualität der Überbauung erhöhe und 
auch der Nachbarschaft diene. Die Gemeinde habe sich zu den einzelnen 
vom Planungsvorhaben betroffenen öffentlichen und privaten Interessen 
ausführlich geäussert. Es seien keine Anhaltspunkte für eine fehlerhafte In-
teressenermittlung und -abwägung oder eine sachlich nicht angemessene 
oder offensichtlich unzweckmässige Planung ersichtlich. Aus dem Richtplan 
ergebe sich nicht, dass grosse Höhensprünge zwischen bestehenden Bau-
ten und Neubauten abgestuft erfolgen müssten. Die ZPP Hoffmatte, die eine 
Staffelung der Gebäudehöhen und einen angemessenen Übergang zum be-
nachbarten Wohnquartier vorschreibe, werde durch die ÜO Hoffmatte nicht 
verletzt. Im Rahmen des Projektwettbewerbs sei sodann die Orts- und Land-
schaftsbildverträglichkeit beurteilt und als gegeben befunden worden. Es be-
stehe kein Anlass, von dieser Beurteilung abzuweichen. Der Projektwett-
bewerb sei im Übrigen ohnehin nicht Gegenstand des vorliegenden Pla-
nungsverfahrens. Der zusätzliche Verkehr werde sich in verschiedene Rich-
tungen verteilen, wodurch die Belastung der Quartierstrassen gering sein 
werde. Die Kapazitäten im übergeordneten Strassennetz seien ausreichend. 
Zudem ergebe sich aus dem Fachbericht des Tiefbauamts des Kantons Bern 
(TBA) vom 23. Mai 2018, dass die Erschliessung bestehend und genügend 
sei. Es gebe keinen Grund, von der Beurteilung der Fachbehörden abzuwei-
chen. Eine Neuberechnung der Verkehrszunahme sei bei dieser Sachlage 
nicht erforderlich. Die ZPP und ÜO Hoffmatte hätten kein konkretes Bauvor-
haben zum Gegenstand; anschliessend an das Planerlassverfahren sei da-
her noch ein Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Bauprofile müssten 
folglich erst im Zeitpunkt der öffentlichen Auflage des Baugesuchs aufgestellt 
werden.

4.2 Die Beschwerdeführenden bringen zusammenfassend vor, die frag-
liche Planung sei unzweckmässig, bringe keine massvolle Innenentwicklung 
der Gemeinde und widerspreche den Interessen der Anwohnenden. Konkret 
rügen die Beschwerdeführenden zunächst eine Verletzung von Art. 9 BauG 

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und Art. 5 GBR. Eine ÜO dürfe gemäss Art. 92 Abs. 1 BauG nicht von we-
sentlichen Planungsgrundsätzen und damit auch nicht von den in Art. 5 GBR 
festgelegten Gestaltungsgrundsätzen abweichen. Sie müsse ausserdem 
Art. 9 Abs. 1 Satz 1 BauG beachten, wonach Bauten die Landschaft und das 
Ortsbild nicht beeinträchtigen dürften. Mit der ÜO Hoffmatte werde das Ziel 
einer guten Einpassung der geplanten Bebauung in die Umgebung nicht er-
reicht: Die höchsten Gebäude seien nicht vom bestehenden Wohnquartier 
zurückversetzt geplant und würden das Ortsbild in Mitleidenschaft ziehen. 
Der Perimeter der ÜO bzw. ZPP befinde sich am Rand des Siedlungsge-
biets, «wenige Meter» von einem Waldstück und landwirtschaftlich genutz-
ten Flächen entfernt, sodass die Planung nicht als zweckmässig bezeichnet 
werden könne. Weiter rügen die Beschwerdeführenden eine Verletzung des 
kantonalen Richtplans. Die vorgesehene Verdichtung auf das ortsverträg-
liche Maximum widerspreche den Interessen der Anwohnenden und erweise 
sich als unangemessen. Die erforderliche Mindestdichte könne auch mit ei-
ner Reduktion der GFo und weniger voluminösen Bauten erreicht werden. 
Sie machen ausserdem geltend, die ÜO Hoffmatte verstosse angesichts der 
geringen Abstände zum bestehenden Wohnquartier und der Höhensprünge 
zwischen diesem und den geplanten grossvolumigen Gebäuden gegen die 
ZPP Hoffmatte. Sodann könne die Mehrbelastung durch die zu erwartende 
Verkehrszunahme entgegen der vorinstanzlichen Argumentation nicht als 
verhältnismässig gering bezeichnet werden. Die bestehenden Erschlies-
sungsanlagen seien gemäss Art. 5 BauV ungenügend. 

4.3 Die EG Thun führt in ihrer Beschwerdeantwort vom 21. September 
2021 aus, sie habe im Rahmen des ihr zustehenden Planungsermessens 
die ihr als richtig erscheinende Regelung getroffen, um das Gebiet der Hoff-
matte im Sinn des haushälterischen Umgangs mit dem Boden angemessen 
zu überbauen. Im betroffenen Gebiet sei eine Gesamtbetrachtung und -wür-
digung vorgenommen worden. Das Siegerprojekt aus dem Wettbewerb sei 
das Ergebnis eines qualitätssichernden Verfahrens und garantiere eine op-
timale Einpassung der neuen Überbauung ins bestehende Quartier. Die Vor-
schriften der ZPP und der ÜO Hoffmatte ermöglichten eine gezielte Innen-
entwicklung im Stadtgebiet unter Wahrung des Orts- und Landschaftsbilds 
und unter Berücksichtigung des angrenzenden Wohnquartiers. Mit der vor-
liegenden Planung könne im vom Kanton vorgegebenen Mass verdichtet 

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werden. Eine weitergehende Abstufung der Gebäude würde demgegenüber 
dazu führen, dass die geforderte Mindestdichte nicht erreicht werden könnte. 
Die ÜO beachte die in der ZPP Hoffmatte vorgeschriebene Staffelung der 
Gebäudehöhen und gewährleiste einen angemessenen Übergang zum be-
stehenden Quartier. Da sich der Verkehr in verschiedene Richtungen ver-
teilen werde, werde die Belastung der Quartierstrassen gering sein. Die Ka-
pazitäten im übergeordneten Strassennetz seien ausreichend.

5.

Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung der Ästhetikvorschriften in 
Art. 9 BauG und Art. 5 GBR. Es handle sich dabei um «grundlegende Pla-
nungsgrundsätze der gesamten Bebauung einer Gemeinde», von denen 
eine ÜO gemäss Art. 92 Abs. 1 Satz 2 BauG nicht abweichen dürfe. 

5.1 Art. 92 Abs. 1 BauG lautet wie folgt:

«Die Grundordnung hat für jede Zone mit Planungspflicht (Art. 73) den 
Planungszweck, die Art der Nutzung, deren Mass als Planungswert und 
die Gestaltungsgrundsätze für Bauten, Anlagen und Aussenräume fest-
zulegen. Der Gemeinderat kann in der Überbauungsordnung baurecht-
liche Vorschriften, die nicht diese Festlegungen betreffen, abweichend 
zur Grundordnung festlegen.»

Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zutreffend festgehalten hat, 
darf die ZPP von den allgemeinen Vorschriften der baurechtlichen Grund-
ordnung abweichen (Art. 73 Abs. 2 BauG) und hat dabei namentlich die in 
Art. 92 Abs. 1 Satz 1 BauG genannten Punkte festzulegen (vgl. vorne E. 2.1, 
auch zum Folgenden). Die Nutzungs- und Gestaltungsvorschriften der ZPP 
sind Teil der Grundordnung und den allgemeinen Grundsätzen derselben 
normhierarchisch gleichgestellt. Dass die Vorgaben der ZPP mit der übrigen 
(allgemeinen) Grundordnung nicht übereinstimmen bzw. teilweise davon ab-
weichen, ist daher nicht zu beanstanden sondern liegt vielmehr in der Natur 
der Sache. Auch die auf Grundlage der ZPP erarbeitete ÜO kann und darf 
folglich von der (übrigen) baurechtlichen Grundordnung abweichen, soweit 
und solange dies in der ZPP angelegt ist und insofern mit dieser in Einklang 
steht. Wenn die Beschwerdeführenden eine «Verletzung von Art. 5 GBR» 
rügen, übersehen sie, dass es gerade Sinn und Zweck einer ZPP ist, in der 

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baurechtlichen Grundordnung Sondervorschriften zu erlassen, damit eine 
Überbauung der Landschaft oder Siedlung besonders angepasst werden 
kann und eine ganzheitliche, haushälterische und qualitativ anspruchsvolle 
wirtschaftliche und bauliche Entwicklung des Areals ermöglicht wird. Die 
Stimmberechtigten der EG Thun haben mit der Annahme der ZPP-Vorschrif-
ten in der Grundordnung zum Ausdruck gebracht, dass das hier interessie-
rende Gebiet mit Bauten in dieser Grössenordnung überbaut werden darf 
und soll. Diese Vorschriften gehen als speziellere Normen den übrigen, für 
das Gemeindegebiet im Allgemeinen geltenden Regeln vor. Art. 92 Abs. 1 
Satz 2 BauG ist demnach so zu verstehen, dass die ÜO betreffend die in 
Art. 92 Abs. 1 Satz 1 genannten Festlegungen nicht von den Vorschriften der 
ZPP als Teil der Grundordnung abweichen darf.

5.2 Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass ZPP und ÜO Hoffmatte 
das Orts- und Landschaftsbild des betroffenen Quartiers und der Stadt ver-
ändern (vgl. Modellbilder im Richtkonzept vom 5.3.2018, Anhang 1 zum Er-
läuterungsbericht; siehe auch Beilagen 1-3 zur Beschwerde an die DIJ vom 
25.9.2020, Vorakten DIJ [act. 6A] pag. 38). Eine ZPP ist indes gerade für 
Fälle gedacht, in denen eine bedeutsame Ortsentwicklung geplant werden 
soll, was selbstredend auch Änderungen im Ortsbild beinhaltet (vgl. Art. 73 
Abs. 2 BauG). Dass die EG Thun insofern eine Entwicklung anstrebt, die das 
Ortsbild verändert, ist angesichts der ihr zustehenden Autonomie bzw. des 
ihr im Bereich der Ortsplanung zuzubilligenden planerischen Spielraums 
(vgl. vorne E. 2.1 und hinten E. 6.1.1) grundsätzlich – vorbehältlich der Ver-
letzung von höherrangigem Recht (vgl. hinten E. 6.1 ff.) – nicht zu beanstan-
den. Hinsichtlich der gerügten Verletzung von Art. 9 BauG ist festzuhalten, 
dass der dort verankerte Schutz von Landschaften und Ortsbildern zwar das 
Planungsermessen der Gemeinde einschränkt, im konkreten Anwendungs-
fall aber jeweils die unterschiedlichen Raumplanungsinteressen (vgl. Art. 1 
und 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung 
[Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]) gegeneinander abzuwägen sind. 
Das Areal der ZPP und ÜO Hoffmatte war schon bisher der Bauzone zuge-
teilt und gilt unbestrittenermassen nicht als besonders schutzwürdig (vgl. an-
gefochtener Entscheid E. 5.2 S. 25). In der Bauzone ist eine dichte Überbau-
ung unter dem Gesichtspunkt der haushälterischen Bodennutzung grund-
sätzlich erwünscht. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die EG Thun 

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mit der ÜO Hoffmatte einen baulichen Akzent setzen will und deshalb eine 
Änderung des Ortsbilds in Kauf nimmt (vgl. BVR 2003 S. 257 E. 8b mit Hin-
weisen; VGE 2014/318 vom 2.10.2015 E. 5.1; BGer 1C_643/2018 vom 
30.9.2019 E. 4.1.1, 1C_230/2017 vom 24.5.2018 E. 5.4.3; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 9-10 N. 11 ff., 17). Im Übrigen verlangen auch die Gestaltungs-
grundsätze der ZPP Hoffmatte eine gute städtebauliche Gesamtwirkung, 
was eine Veränderung des Ortsbilds jedoch keineswegs ausschliesst. Die 
Beschwerdeführenden machen nicht substantiiert geltend, die Planungsbe-
hörden hätten der Kritik der kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und 
Landschaftsbilder (OLK) nicht hinreichend Rechnung getragen. Soweit ihre 
Ausführungen zu den zulässigen Gebäudehöhen knapp unter der Hoch-
hausgrenze eine diesbezügliche Beanstandung enthalten sollten, ist ihnen 
Folgendes entgegenzuhalten: Die OLK hatte im Rahmen der Vorprüfung 
noch bemängelt, der erforderliche Nachweis sei nicht erbracht worden, dass 
es sich beim Areal der geplanten Überbauung Hoffmatte um einen möglichen 
Standort für ein oder mehrere Hochhäuser handle. Sie kam daher zum 
Schluss, dass die ZPP und ÜO in der vorgelegten Form nicht genehmigungs-
fähig seien (vgl. Bericht der OLK vom 3.11.2017, unpag. Vorakten AGR 
[act. 6E]). Die EG Thun hat dieser Kritik in der Folge Rechnung getragen und 
das Projekt entsprechend angepasst: Anstelle der vormals 13-geschossigen 
Gebäude gemäss Richtprojekt vom 21. März 2017 (unpag. Vorakten AGR 
[act. 6D]) ist die Gesamthöhe in den Baubereichen 1 und 6 neu auf ca. 
29,9 m begrenzt, sodass keine Hochhäuser mehr möglich sind (vgl. Art. 20 
Abs. 1 BauG; vorne E. 3.2 und hinten 6.3.2). Unter diesen Umständen ge-
reicht den Plangenehmigungsbehörden nicht zum Vorwurf, das überarbei-
tete Projekt nicht erneut der OLK zur Beurteilung vorgelegt zu haben. So-
dann mag zwar die Höhe von 30 m, ab der ein Hochhaus vorliegt, in den 
Baubereichen 1 und 6 nur knapp unterschritten werden. Das ändert aber 
nichts daran, dass die besonderen Voraussetzungen für die Erstellung von 
Hochhäusern (insb. Art. 22 BauV) keine Geltung haben (vgl. hinten E. 6.3.2).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, 
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6.

Die Rügen der Beschwerdeführenden beziehen sich im Wesentlichen auf die 
ÜO Hoffmatte. Insbesondere machen sie geltend, diese missachte die ZPP 
Hoffmatte und verletze Art. 9 BauG. In ihrer Stellungnahme vom 15. Oktober 
2021 weisen die Beschwerdeführenden ausdrücklich darauf hin, dass sich 
ihre Beschwerde gegen die ÜO richte, und nicht gegen die Volksabstimmung 
betreffend die ZPP (vgl. Stellungnahme vom 15.10.2021 S. 4). Soweit sich 
ihre Vorbringen punktuell dennoch auch auf die ZPP beziehen sollten, wie 
aus gewissen Passagen allenfalls geschlossen werden kann, werden sie im 
Zusammenhang mit den entsprechenden Rügen betreffend die ÜO 
behandelt.

6.1 Die Beschwerdeführenden machen geltend, die «infrage stehende 
Planung» sei nicht zweckmässig, da sie einer massvollen Innenentwicklung 
der Gemeinde und den Interessen der Anwohnenden entgegenlaufe und 
sich nicht gut in die Umgebung einpasse.

6.1.1 Die Raumplanung stellt eine Gestaltungsaufgabe dar und unterliegt 
einer gesamthaften Abwägung und Abstimmung aller räumlich wesentlichen 
Gesichtspunkte und Interessen (Art. 1-3 RPG; Art. 1-3 der Raumplanungs-
verordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). Nach Art. 3 Abs. 1 RPV 
haben die Behörden alle betroffenen Interessen zu ermitteln und zu beurtei-
len. Dabei sind insbesondere die Vereinbarkeit mit der anzustrebenden 
räumlichen Entwicklung und die möglichen Auswirkungen zu berücksichti-
gen. Den Interessen ist aufgrund der Beurteilung im Entscheid möglichst um-
fassend Rechnung zu tragen (BVR 2019 S. 170 E. 3.1, 2007 S. 321 E. 3.1, 
je mit Hinweisen). Die Zweckmässigkeit von Vorschriften und Plänen misst 
sich daran, ob diese geeignet sind, die angestrebte Entwicklung herbeizu-
führen. Dabei muss auch die der Planung zugrundeliegende Vorstellung 
über die erwünschte Entwicklung den massgebenden raumplanerischen An-
sprüchen genügen (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 61 N. 24). Die Beurteilung 
der Zweckmässigkeit ist vorab Sache des planenden Gemeinwesens; die 
Gemeinden sind in ihrer Ortsplanung im Rahmen der Gesetzgebung und der 
übergeordneten Planung frei (Art. 65 Abs. 1 BauG; vgl. vorne E. 2.1). Das 
AGR als Genehmigungsbehörde und die DIJ als kantonale Beschwer-
deinstanz im Sinn von Art. 33 Abs. 3 Bst. b RPG haben zu prüfen, ob die 

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Gemeinde das ihr zustehende Planungsermessen richtig und zweckmässig 
ausgeübt hat. Die Genehmigungsinstanz darf nicht ihr Ermessen an die 
Stelle des Ermessens des unteren Planungsträgers setzen und soll nicht 
ohne Not in die autonomen Befugnisse der Planungsbehörden eingreifen. 
Einer kommunalen Planung darf deshalb nicht schon dann die Genehmigung 
verweigert werden, wenn eine andere Planung ebenso zweckmässig oder 
sogar zweckmässiger wäre, sondern nur, wenn die Planung sachlich nicht 
angemessen oder offensichtlich unzweckmässig ist oder wenn sie auf die 
überkommunalen bzw. überregionalen Interessen nicht genügend Rücksicht 
nimmt (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 61 N. 25 mit Hinweisen, Art. 65 N. 2; 
siehe auch VGE 2017/250 vom 27.4.2018 E. 3.4, 2011/263 vom 25.6.2012 
E. 6.2 [bestätigt durch BGer 1C_413/2012 vom 14.6.2013], 2010/150 vom 
9.8.2010 E. 2.4). Im Rahmen der ihm obliegenden Rechtskontrolle hat das 
Verwaltungsgericht seinerseits lediglich zu prüfen, ob die Vorinstanz ihre 
Überprüfungsbefugnis frei von Rechtsfehlern ausgeübt hat. Es hebt einen 
Beschwerdeentscheid in Planungssachen nur auf, wenn sich die beschlos-
sene und genehmigte Planung als rechtswidrig erweist (BVR 2019 S. 170 
E. 3.2, 2007 S. 321 E. 3.2; VGE 2020/115 vom 17.6.2021 E. 4.1 [bestätigt 
durch BGer 1C_483/2021 vom 10.3.2022; zur Publ. vorgesehen], 2019/268 
vom 13.1.2021 E. 5.2; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 80 N. 24, Art. 66 N. 26).

6.1.2 In der ZPP Hoffmatte wurden als Planungszweck die Umnutzung der 
bisherigen Arbeitszone in eine Wohn- bzw. Wohn- und Arbeitszone (Sektor 
A bzw. Sektor B) und das Überführen des Richtkonzepts in die Nutzungspla-
nung festgelegt. Die Bauten und Freiräume sollen so gestaltet werden, dass 
eine gute städtebauliche Gesamtwirkung entsteht und der zusammenhän-
gende Charakter des Areals betont wird; die Gebäude sollen einem «für den 
urbanen Raum typische[n] Gestaltungsprinzip» entsprechen, und die Frei- 
und Aussenräume sollen für Erholung und Freizeit der Bewohnenden sowie 
für den ökologischen Ausgleich gestaltet werden. Die GFo soll mindestens 
30'000 m2 und höchstens 40'000 m2 betragen. Als maximale Gesamthöhen 
werden für die Sektoren A1 und B jeweils 29,9 m und für den Sektor A2 16 m 
festgelegt, wobei die Gesamthöhen der Gebäude zu staffeln sind und auf 
einen angemessenen Übergang zum angrenzenden Wohnquartier zu achten 
ist (Änderung GBR Anhang 3 Ziff. 3.2, in unpag. Vorakten AGR [act. 6C]; vgl. 
vorne E. 3.4). Es ist weder ersichtlich noch haben die Beschwerdeführenden 

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konkret dargelegt, inwieweit diese Bestimmungen gegen überkommunale 
oder überregionale Interessen verstossen, übergeordnetes Recht verletzen 
oder raumplanerischen Grundsätzen zuwiderlaufen würden (vgl. auch hinten 
E. 6.4).

6.1.3 Die vorinstanzliche Beurteilung der Zweckmässigkeit der weiteren 
Zonenvorschriften erfolgt anhand des in der ZPP festgelegten Planungs-
zwecks und der dort vorgesehenen Nutzungsarten und -masse in den jewei-
ligen Sektoren (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 92/93 N. 1). Gemäss Art. 1 
ÜV schafft die ÜO Hoffmatte die bau- und planungsrechtlichen Voraus-
setzungen für die nachhaltige Quartierentwicklung sowie für den Bau einer 
Wohnüberbauung in verdichteter Bauweise mit hoher Wohn- und Aussen-
raumqualität in der ZPP Hoffmatte. Die Nutzung richtet sich gemäss Art. 5 
ÜV nach den entsprechenden Bestimmungen des GBR über die Bauzonen 
Wohnen W (Sektoren A1 und A2; Baufelder 4-11 gemäss Überbauungsplan) 
bzw. über die Zonen Wohnen/Arbeiten W/A (Sektor B; Baufelder 1-3 gemäss 
Überbauungsplan). Die Bestimmungen zur mindestens geforderten bzw. 
maximal zulässigen GFo wurden aus der ZPP übernommen, und die zuläs-
sigen Gebäudehöhen übersteigen die in der ZPP für den jeweiligen Sektor 
festgelegten Gesamthöhen nicht (vgl. Art. 7 ÜV; vorne E. 3.5). Die ÜO Hoff-
matte ist vor diesem Hintergrund zur Umsetzung des in der ZPP festgelegten 
Zwecks geeignet. Jedenfalls hält der Rechtskontrolle ohne Weiteres stand, 
dass die DIJ dem AGR nicht vorgeworfen hat, eine sachlich unangemessene 
oder offensichtlich unzweckmässige Planung genehmigt zu haben. Von ei-
ner sachlichen Unangemessenheit oder offensichtlichen Unzweckmässig-
keit der zu beurteilenden Planung kann selbst dann keine Rede sein, wenn 
das ebenfalls aus dem Wettbewerb hervorgegangene und von den Be-
schwerdeführenden bevorzugte Projekt «Vivaldi» (Beilage 2 zur Be-
schwerde an die DIJ vom 25.9.2020; Vorakten DIJ [act. 6A] pag. 38) ebenso 
zweckmässig oder gar zweckmässiger wäre als das mit der strittigen Pla-
nung umgesetzte Projekt (vgl. vorne E. 6.1.1 und hinten E. 6.3.2).

6.2 Die Beschwerdeführenden behaupten, der Perimeter der ZPP und 
der ÜO Hoffmatte liege entgegen der Vorinstanz am Rand des Siedlungsge-
biets der EG Thun. Sie bestreiten damit die Ausführungen der Vorinstanz, 
wonach der fast unüberbaute Planungsperimeter «mitten im Siedlungsgebiet 

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der Stadt Thun» liege und sich für eine Siedlungsentwicklung nach innen 
unter Wahrung des Orts- und Landschaftsbilds und unter Berücksichtigung 
des angrenzenden Wohnquartiers eigne (angefochtener Entscheid E. 5.2 
S. 27). Der Planungsperimeter liegt zwar nicht im Stadtzentrum, aber er ist 
von (überbauten) Bauzonen umgeben und liegt insofern «mitten im Sied-
lungsgebiet» und nicht an dessen Rand. Es erweist sich deshalb nicht als 
rechtsfehlerhaft, wenn die Vorinstanz mit den zuständigen Planungsbehör-
den davon ausgegangen ist, das Areal sei für die angestrebte Siedlungsent-
wicklung nach innen geeignet.

6.3 Weiter rügen die Beschwerdeführenden, es könne nicht von einem 
angemessenen Übergang zum angrenzenden Quartier bzw. von einer Rück-
versetzung der höchsten Gebäude gesprochen werden, wenn diese wie im 
Baubereich 5 nur wenige Meter vom bestehenden Wohnquartier entfernt 
seien. Auch wenn die Baubereiche 5 und 6 um einige Meter von der Parzel-
lengrenze weg versetzt würden, würde angesichts der «eklatanten» Höhen-
sprünge zwischen der bestehenden Siedlung und den geplanten Bauten kein 
angemessener Übergang gewährleistet. Die ÜO verletze insofern auch die 
ZPP Hoffmatte. Überdies werde die Hochhausgrenze nur um 10 cm unter-
schritten. Inwieweit diese 10 cm für die Beurteilung einer Ortsbildverletzung 
und der Einpassung in die Umgebung entscheidend sein sollen, sei nicht 
ersichtlich. Vielmehr sei davon auszugehen, dass die geplanten 29,9 m ho-
hen Gebäude das Ortsbild ebenso beeinträchtigen wie Hochhäuser, sei doch 
der Unterschied in Bezug auf das Ortsbild absolut marginal. Bauten in dieser 
Höhe würden in der weiten Ebene, in der Thun liege, zu einem prägenden 
Element bzw. alles überragenden Fremdkörper. In ihrer Stellungnahme vom 
15. Oktober 2021 äussern die Beschwerdeführenden sodann den Vorwurf, 
die EG Thun sehe sich lediglich den Interessen der Investoren verpflichtet; 
der Erlass der ZPP und ÜO Hoffmatte sei «eine eigentliche Farce». Der Ver-
lauf der Trennlinie zwischen den Sektoren A1 und A2 sei willkürlich gewählt, 
um die besonders hohen Gebäude so nah wie möglich an die Grundstück-
grenze zu setzen.

6.3.1 Zunächst ist festzuhalten, dass die Vorgaben der ZPP Hoffmatte zu 
den Gesamthöhen (maximal 29,9 m in den Sektoren A1 und B, maximal 
16 m im Sektor A2) und diejenige der Höhenstaffelung und des angemesse-

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nen Übergangs zum angrenzenden Wohnquartier gleichrangig sind. Die Hö-
henstaffelung bezieht sich folglich auf die zulässigen Gesamthöhen von bis 
zu 29,9 m. Hinsichtlich der Staffelung der Gesamthöhen der Gebäude ist 
Folgendes festzuhalten: Die ÜO Hoffmatte legt in den strittigen Bauberei-
chen 5 und 6 (Sektor A1) eine maximale Gesamthöhe von ca. 28,1 m 
(587,5 m ü.M.) bzw. 29,9 m (589 m ü.M.) fest. Dies stellt gegenüber dem be-
stehenden Wohnquartier (Zone Wohnen W2 bzw. von den betreffenden Bau-
bereichen etwas weiter entfernt Zone Wohnen W3) rund eine Vervierfachung 
bzw. Verdreifachung der maximal zulässigen Bauhöhe dar (vgl. Art. 21 GBR, 
wonach die maximale Gebäudehöhe 7 m [Zone Wohnen W2] bzw. 10 m 
[Zone Wohnen W3] beträgt). Es ist deshalb grundsätzlich verständlich, dass 
die Anwohnenden die Neuerung kritisch sehen. Der Sektor A1 grenzt jedoch 
nicht direkt an das bestehende Wohnquartier, sondern ist gänzlich durch den 
Sektor A2 von diesem getrennt. Ausserdem wird der Baubereich 5 teilweise 
durch den Baubereich 4 (mit einer Gesamthöhe von maximal ca. 12,4 m) 
vom angrenzenden Quartier getrennt. Auch der Baubereich 6 soll durch ein 
(wenngleich seitlich versetztes) vorgelagertes Gebäude vom angrenzenden 
Quartier getrennt werden. Im entsprechenden Baubereich 7 ist gemäss ÜO 
eine maximale Gesamthöhe von ca. 12 m zugelassen. Die Baubereiche 5 
und 6 können daher mit Blick auf die gesamte Überbauung als zurückver-
setzt bezeichnet werden. Im Sektor B weist der Baubereich 1 die höchste 
maximale Gesamthöhe auf (ca. 29,9 m). Er ist durch die Baubereiche 2a 
(Gesamthöhe von maximal ca. 24 m) und 2b (Gesamthöhe von maximal ca. 
13,4 m) vom angrenzenden Wohnquartier getrennt und somit von diesem 
ebenfalls zurückversetzt. Die drei höchsten Gebäude in den Baubereichen 1, 
5 und 6 sind mithin – ebenso wie die weniger hohen Gebäude in den Bau-
bereichen 2a und 8 (vgl. Überbauungsplan) – näher bei den bestehenden, 
grossvolumigen Gewerbebauten möglich bzw. werden gegenüber dem an-
grenzenden Wohnquartier (deutlich) mehr als den minimalen Grenzabstand 
einhalten müssen. Die verschiedenen Bauhöhen lassen eine gewisse Hö-
henstaffelung erkennen, wie auch die Modellfotos in Anhang 1 des Erläute-
rungsberichts (inkl. Höhenentwicklung) zeigen (S. 38 f.). Die von den Be-
schwerdeführenden erstellten, im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten 
Modellbilder bestätigen diesen Eindruck, auch wenn sie teilweise (ange-
sichts des gewählten Blickwinkels und kontrastreichen Einfärbens) eine nicht 
vollumfänglich repräsentative Ansicht vermitteln (vgl. Beilage 1 zur Be-

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schwerde an die DIJ vom 25.9.2020; Vorakten DIJ [act. 6A] pag. 38). Dass 
die vor der Vorinstanz ebenfalls eingereichte Visualisierung des aus dem 
Wettbewerb hervorgegangenen Projekts «Vivaldi» (vgl. Beilage 2 [Rück-
seite] zur Beschwerde an die DIJ vom 25.9.2020; Vorakten DIJ [act. 6A] 
pag. 38) den Eindruck hinterlassen mag, die Anforderungen an einen ange-
messenen Übergang zum bestehenden Quartier würden mit diesem Projekt 
besser erfüllt, ändert daran nichts. Die in der ÜO Hoffmatte vorgesehenen 
Nutzungsmasse, insbesondere die Bauhöhen, nehmen sehr wohl Rücksicht 
auf die umliegende Nutzung und das Ortsbild. Gesamthaft kann deshalb 
– auch mit Blick auf das Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens 
(Art. 75 Abs. 1 BV; Art. 1 Abs. 1 RPG; Art. 54 Abs. 1 BauG) – nicht gesagt 
werden, die ÜO Hoffmatte missachte die Vorgabe, die Gesamthöhen der 
Gebäude zu staffeln und dabei auf einen angemessenen Übergang zum an-
grenzenden Wohnquartier zu achten (vgl. auch angefochtener Entscheid 
E. 4.5 S. 19). Der Umstand, dass die Baubereiche 5 und 6 mit 12 m bzw. 
20 m einen relativ geringen Abstand zum bestehenden Quartier aufweisen, 
ändert daran nichts. Eine Verletzung der ZPP Hoffmatte ist nach dem Ge-
sagten nicht ersichtlich.

6.3.2 Wie bereits dargelegt, liegt es im Planungsermessen der EG Thun, 
im Vergleich zum bestehenden Wohnquartier höhere Bauten zuzulassen. 
Die damit verbundene Veränderung des Ortsbilds mag aus Sicht der Be-
schwerdeführenden störend sein; sie erweist sich jedoch nicht als rechtsfeh-
lerhaft (vgl. vorne E. 5.2). Nachdem die OLK darauf hingewiesen hatte, dass 
die Voraussetzungen für die Erstellung von neuen Hochhäusern nicht erfüllt 
seien (vgl. Bericht der OLK vom 3.11.2017, unpag. Vorakten AGR [act. 6E]), 
reduzierte die EG Thun die in den Baubereichen 1 und 6 zulässigen 13-ge-
schossigen Gebäude auf 9 bzw. 9-10 Geschosse und auf eine maximale 
Gesamthöhe von 29,9 m (vgl. Richtprojekt vom 21.3.2017, unpag. Vorakten 
AGR [act. 6D] sowie das angepasste Richtkonzept vom 5.3.2018; unpag. 
Vorakten AGR [act. 6E]). Hochhäuser sind gemäss Art. 20 Abs. 1 BauG Ge-
bäude mit einer Gesamthöhe von mehr als 30 m. Für deren Erstellung gelten 
besondere Voraussetzungen: Namentlich sind ein geeigneter Standort und 
eine sorgfältige Gestaltung des Baus und seiner Umgebung erforderlich, was 
in einem regionalen Betrachtungsperimeter nachzuweisen ist (Art. 22 Abs. 1 
BauV). Ausserdem dürfen bestehende Wohnbauten nicht durch übermässi-

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gen Schattenwurf beeinträchtigt werden (Art. 22 Abs. 3 BauV). Die OLK be-
mängelte insbesondere, dass der Standortnachweis nicht erbracht worden 
war und für das Gebiet der EG Thun kein konsolidiertes Hochhauskonzept 
vorlag. Mit der Reduktion sämtlicher Gesamthöhen unter die Hochhausgren-
ze ist die Pflicht zum Standortnachweis entfallen und müssen die besonde-
ren Voraussetzungen für die Erstellung von Hochhäusern selbstredend nicht 
(mehr) erfüllt sein. Dass die Hochhausgrenze «nur um 10 cm nicht erreicht» 
wird, mag für die Beschwerdeführenden unbefriedigend erscheinen, ist aber 
nicht von Belang. Im Übrigen wurden die in den Baubereichen 1 und 6 zu-
lässigen Gebäude um drei bzw. vier Stockwerke verkleinert, was eine erheb-
liche Reduktion darstellt. Die Veränderung bzw. befürchtete Beeinträchti-
gung des Ortsbilds wird dadurch deutlich verringert. Eine Beschränkung der 
zulässigen Gesamthöhen im ganzen Perimeter der ZPP und ÜO Hoffmatte 
auf 17,5 m kann nach dem Gesagten nicht verlangt werden.

6.3.3 Die Behauptung, die EG Thun sehe sich nur den Interessen von In-
vestoren verpflichtet, entbehrt einer Grundlage. Insbesondere fehlen jegliche 
Anhaltspunkte für eine (versuchte) Einflussnahme auf die Planungsbehör-
den. Vielmehr entspricht die geplante Überbauung des Areals dem Bedürfnis 
nach mehr Wohnraum sowie Verdichtung der Bauzonen (Siedlungsentwick-
lung nach innen) und stellt ein adäquates Angebot an Pflegeplätzen sicher 
(vgl. Art. 1 RPG, Art. 54 Abs. 1 BauG; vgl. auch Botschaft zur Gemeindeab-
stimmung vom 9.2.2020 S. 3 ff., einsehbar unter <www.thun.ch/hoffmatte>). 
Der Umstand, dass die Grenze zwischen den Sektoren A1 und A2 gemäss 
ZPP teilweise entlang der Abgrenzung der Baubereiche gemäss ÜO Hoff-
matte verläuft (namentlich bei den Baubereichen 5, 6 und 8) bzw. dass der 
Sektor A1 an den Eckpunkten 13 und 15 (jeweilige Ecke 2 der Baubereiche 
5 und 6) näher an das bestehende Wohnquartier heranreicht, lässt den Ver-
lauf der Trennlinie nicht als «willkürlich» erscheinen. Dies scheint viel eher 
eine logische Folge der gleichzeitigen Ausarbeitung von ZPP und ÜO Hoff-
matte im Hinblick auf ein konkretes Bauprojekt und ist auch mit Rücksicht 
auf das der EG Thun zustehende Planungsermessen (vgl. vorne E. 2.1, 5.2 
und 6.1.1) unbedenklich.

6.4 Unter Bezugnahme auf den kantonalen Richtplan beanstanden die 
Beschwerdeführenden die in der ZPP bzw. ÜO Hoffmatte festgelegte Min-

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destdichte. Sie bringen vor, es könne nicht von einer qualitätsvollen und an-
gemessenen Verdichtung gesprochen werden, wenn «derart ortsfremde 
Bauten am Stadtrand erstellt [würden]». Die Mindestdichte könne gemäss 
ihren Berechnungen mit einer Beschränkung der GFo auf maximal 22'000 m2 
erreicht werden. Auch mit einer Reduktion der GFo auf 30'000 m2 wären die 
Gebäude deutlich weniger voluminös. Die geplante Verdichtung auf das orts-
verträgliche Maximum widerspreche den Interessen der Anwohnenden und 
erweise sich als unangemessen.

6.4.1 Gemäss den Zielsetzungen in A14c der Strategie A1 des kantonalen 
Richtplans 2030 sind die orts- und städtebaulichen sowie architektonischen 
Qualitäten der Siedlungen zu erhalten oder zu verbessern. Bestehende 
Siedlungen sollen unter Berücksichtigung sozialer, ökonomischer und öko-
logischer Aspekte sowie von Aspekten des Klimawandels und der Energie-
politik qualitätsvoll und angemessen erneuert und verdichtet werden. Dabei 
gilt es, qualitätsvolle Ortsbilder zu berücksichtigen und sorgsam mit Bau-
denkmälern umzugehen (Richtplan 2030, Strategien Kapitel A S. 4). Im 
Richtplan 2030 hat der Kanton Bern neben der Strategie A1 auch eine Stra-
tegie zu Siedlungsqualität und öffentlichem Raum (Strategie D2) festgelegt. 
Die Attraktivität der bestehenden Siedlungen soll gemäss Strategie D2 auch 
mit Massnahmen der Siedlungserneuerung erhalten und verbessert werden, 
beispielsweise mit der Verdichtung oder Umnutzung von Brachen. Insbeson-
dere wird angestrebt, attraktiven und zentrumsnahen Wohnraum anzubie-
ten. Die Siedlungserneuerung hat auf Siedlungsmuster und -charakter Rück-
sicht zu nehmen. Zudem soll die Erhaltung und Aufwertung der bestehenden 
wertvollen Siedlungsstrukturen angestrebt werden (Richtplan 2030, Strate-
gien Kapitel D S. 3). Gemäss Massnahmenblatt A_07 des Richtplans gilt der 
Grundsatz «Innen- vor Aussenentwicklung». Unter der Siedlungsentwick-
lung nach innen werden neben dem Schliessen von Baulücken die Aspekte 
der Siedlungsbegrenzung, Verdichtung, Umnutzung von Siedlungsbrachen 
und Aufwertung bestehender Wohnquartiere (Siedlungserneuerung) sowie 
die kompakte Siedlungsentwicklung am geeigneten Ort verstanden. Im Rah-
men der Ortsplanung ist die Siedlungsentwicklung nach innen von den Ge-
meinden prioritär zu behandeln (vgl. Richtplan 2030, Massnahme A_07). 
Laut Massnahmenblatt A_01 des Richtplans ist der Bodenverbrauch im 
Sinne einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung zu stabilisieren und die Bau-

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entwicklung an die geeigneten Standorte zu lenken. Dazu wurden u.a. auf 
das Ziel des haushälterischen Umgangs mit dem Boden abgestimmte Ein- 
und Umzonungsvoraussetzungen festgelegt. 

6.4.2 Richtpläne sind für die Behörden grundsätzlich verbindlich (Art. 9 
Abs. 1 RPG; Art. 57 Abs. 1 BauG). Abweichungen vom Richtplan durch die 
nachgeordneten Planungsorgane sind praxisgemäss zulässig, wenn sie 
sachlich gerechtfertigt sowie von untergeordneter Bedeutung sind und wenn 
es nach den Umständen unzumutbar erscheint, vorher den Richtplan förm-
lich zu ändern (BGE 119 Ia 362 E. 4a; BGer 1C_539/2017 vom 12.11.2018 
E. 2.3; BVR 2011 S. 259 E. 5.4; VGE 2019/268 vom 13.1.2021 E. 12.4 mit 
Hinweisen; zum Ganzen Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 57 N. 5 ff.). – Die Be-
schwerdeführenden begründen die beantragte Reduktion der GFo auf maxi-
mal 22'000 m2 damit, dass sie «die Mindestdichte errechnet» hätten. Sie füh-
ren indes nicht aus, was bzw. wie sie genau gerechnet haben und auf wel-
chen Grundlagen sie zum besagten Ergebnis gelangt sind. Die Behauptung, 
es sei «nachweislich falsch», dass die geforderte Mindestdichte der Über-
bauung mit einer weiteren Abstufung der Gebäude nicht erreicht werden 
könne, kann mangels entsprechender Begründung nicht nachvollzogen wer-
den. Die ÜO sieht ebenso wie die ZPP Hoffmatte eine GFo von mindestens 
30'000 m2 und maximal 40'000 m2 vor (vgl. vorne E. 3.4 f.). Dies entspricht 
einer GFZo zwischen 0,8 und 1,1 und erfüllt damit die Vorgaben des kanto-
nalen Richtplans für urbanes Kerngebiet. Gemäss dessen Massnahmenblatt 
A_01 beträgt die minimale Geschossflächenziffer oberirdisch (GFZo) bei 
Einzonungen von Nichtkulturland sowie bei Umzonungen in Zentren der 1. 
und 2. Stufe (Bern, Biel und Thun) 1,1 und in urbanem Kerngebiet 0,8 (vgl. 
Richtplan 2030, Massnahme A_01 S. 3, Massnahme C_02; vgl. auch Erläu-
terungsbericht Ziff. 4.1). Die Beschwerdeführenden machen vor Verwal-
tungsgericht nicht mehr geltend, der Richtplan verpflichte die Behörden, Hö-
hensprünge zu vermeiden bzw. Gebäudehöhen abzustufen. Wie die Vor-
instanz zutreffend festgehalten hat (angefochtener Entscheid E. 5.4 S. 30), 
ermöglicht die ZPP Hoffmatte eine Verdichtung auf das ortsverträgliche Ma-
ximum sowie die Gestaltung zusammenhängender Aussenräume, was den 
Zielsetzungen des Richtplans nicht widerspricht. Eine Verletzung des Richt-
plans liegt nicht vor.

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6.5 Schliesslich machen die Beschwerdeführenden geltend, Art. 5 Bst. a 
BauV sei verletzt, da die bestehende Verkehrsinfrastruktur nicht ausreiche 
für die durch die geplante Überbauung verursachte Mehrbelastung. Die Vor-
instanz gehe von 1'260 zusätzlichen täglichen Fahrten aus, was nicht als 
verhältnismässig geringe Mehrbelastung bezeichnet werden könne. Sie ver-
weisen auf ihre Ausführungen in der Beschwerde an die DIJ, wonach insbe-
sondere der Richtung Stadt abfliessende Verkehr über den Hännisweg nicht 
ohne Probleme erhöht werden könne, da sich dort eine einspurige Eisen-
bahnunterführung, zwei Behinderteninstitutionen mit verengten Fussgänger-
überquerungen und die Einfahrt in die Gwattstrasse befänden. 

6.5.1 Art. 15 Abs. 1 ÜV sieht übereinstimmend mit den Vorgaben der ZPP 
vor, das Areal sei innerhalb der im Überbauungsplan festgelegten Bereiche 
mit Arealzufahrten an die Hofackerstrasse und die Eisenbahnstrasse anzu-
binden. Gemäss Art. 5 Bst. a BauV genügen bestehende Erschliessungs-
anlagen für Bauvorhaben in einem weitgehend überbauten Gebiet, wenn die 
insgesamt zu erwartende Mehrbelastung verhältnismässig gering ist und 
Verkehrssicherheit und Brandbekämpfung gewährleistet sind. Der Erläute-
rungsbericht hält zum Verkehrsaufkommen fest, es sei im Perimeter der ZPP 
Hoffmatte mit einem durchschnittlichen Tagesverkehr (DTV) von 1'260 Fahr-
ten zu rechnen. Dieses Verkehrsaufkommen entspreche in Bezug auf Nut-
zung, Lage und ÖV-Anbindung vergleichbaren Wohnzonen. Die Fahrten 
würden sich abhängig vom Ziel in sehr unterschiedliche Richtungen vertei-
len, wobei ungefähr die Hälfte der Fahrten in Richtung Autobahnanschluss 
Thun Süd führen werde. Die Belastung der Quartierstrassen werde gering 
sein und die Kapazitäten im übergeordneten Strassennetz würden ausrei-
chen (vgl. Erläuterungsbericht Ziff. 4.2). Die Vorinstanz verwies im angefoch-
tenen Entscheid zudem auf den Fachbericht des TBA vom 23. Mai 2018, 
wonach die Strassenverkehrsaspekte berücksichtigt wurden und die Er-
schliessung «bestehend und genügend» sei (vgl. angefochtener Entscheid 
E. 5.7 S. 33; Stellungnahme des TBA, Oberingenieurkreis I, vom 23.5.2018 
zur abschliessenden Vorprüfung, unpag. Vorakten AGR [act. 6E]). 

6.5.2 Die Beschwerdeführenden halten den vorinstanzlichen Erwägungen 
ohne nähere Ausführungen entgegen, die erwartete Mehrbelastung könne 
nicht als verhältnismässig gering bezeichnet werden. Dieser Auffassung 

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kann nicht gefolgt werden: Es sind keine Anhaltspunkte für eine fehlerhafte 
Einschätzung oder ein unsachgemässes Vorgehen durch das TBA als Fach-
behörde dargetan oder ersichtlich. Im Erläuterungsbericht sind das ge-
schätzte Verkehrsaufkommen sowie die Verteilung der Fahrten in verschie-
dene Richtungen fundiert und plausibel aufgezeigt. Die Einschätzung, dass 
die Belastung der Quartierstrassen gering sein werde, ist nicht zu beanstan-
den und wird durch die Ausführungen der Beschwerdeführenden bloss pau-
schal infrage gestellt. Die Arealzufahrten erfolgen ausschliesslich ab Eisen-
bahn- und Hofackerstrasse, wo gemäss Richtkonzept auch die Rampen zur 
Einstellhalle vorgesehen sind. Zum Hännisweg führt demgegenüber lediglich 
der Korridor für eine öffentliche Fuss- und Velowegverbindung (vgl. Richt-
konzept vom 5.3.2018, unpag. Vorakten AGR [act. 6E]). Dass ein überwie-
gender Teil des Mehrverkehrs über den Hännisweg abfliessen werde, ist da-
her nicht zu erwarten. Vielmehr bestätigt ein Blick auf die Strassenkarte die 
Annahme, dass sich der Verkehr wie im Erläuterungsbericht festgehalten, in 
verschiedene Richtungen verteilen dürfte. Nach dem Gesagten erweist es 
sich als nicht rechtsfehlerhaft, dass die Gemeinde und mit ihr die Vorinstanz 
gestützt auf die Ausführungen im Erläuterungsbericht und die Einschätzung 
der Fachbehörde davon ausgehen, dass die bestehenden Erschliessungs-
anlagen genügen. Eine Verletzung von Art. 5 BauV ist nicht ersichtlich.

6.6 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass mit der Genehmigung der 
ÜO Hoffmatte weder der kantonale Richtplan, Art. 9 BauG oder Art. 5 BauV 
noch die Bestimmungen der ZPP Hoffmatte verletzt worden sind. Die ÜO 
Hoffmatte enthält keine derart invasive Umsetzung der ZPP, dass der Ge-
meinde vorgeworfen werden könnte, ihr Planungsermessen rechtsfehlerhaft 
ausgeübt zu haben. Vielmehr bewegt sie sich mit der angefochtenen Pla-
nung innerhalb des ihr von Gesetzes wegen zustehenden planerischen 
Spielraums, eine im Vergleich zum angrenzenden Wohnquartier weiterge-
hende Nutzung (insbesondere hinsichtlich der Gebäudehöhen) zu beschlies-
sen. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz zum Schluss gelangte, 
es fehlten Anhaltspunkte für eine fehlerhafte Interessenermittlung und -
abwägung oder eine sachlich nicht angemessene oder offensichtlich 
unzweckmässige Planung. Dass sie dabei die Interessen der Anwohner-
schaft missachtet oder ihre Überprüfungsbefugnis rechtsfehlerhaft ausgeübt 
hätte, ist weder konkret dargetan noch ersichtlich.

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7.

Aufgrund dieser Erwägungen erweist sich die Beschwerde als unbegründet 
und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Be-
schwerdeführenden unter Solidarhaft kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 106 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 und 
Art. 104 Abs. 3 VRPG).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Der Antrag auf Vereinigung der Verfahren 100.2021.241, 100.2021.245 
und 100.2021.246 wird abgewiesen.

2. Die Beschwerde wird abgewiesen.

3. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 4'500.--, werden den Beschwerdeführenden 
auferlegt.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen. 

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5. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführer
- Beschwerdegegnerin
- Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.