# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b8d9482a-decb-5bc3-a164-6aaebb13b229
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-06-13
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 2018
**Docket/Reference:** DB.2021.151
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-db.2021.151.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 DB.2021.151 

Entscheid 

13. Juni 2023 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichter 
Marc Gerber und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 

A ,    

vertreten durch RA B und RA C,  

In Sachen 

gegen 

Beschwerdeführer,  

K a n t o n   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Bau,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegner,  

betreffend 

Direkte Bundessteuer 2018 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 2 - 

hat sich ergeben: 

A. A (nachfolgend der Pflichtige) ist Eigentümer diverser Liegenschaften in  D 

sowie einer Eigentumswohnung in E, F, wo er seit … 2012 wohnhaft ist. In der Steuer-

periode  2018  deklarierte  der  Pflichtige  ein  steuerbares  Einkommen  in  Höhe  von  

Fr  592'911.- (direkte Bundessteuer). Darin enthalten waren Liegenschaftserträge (net-

to)  in  Höhe  von  insgesamt  Fr. 813'762.-  sowie  Schuldzinsen  aus  mehreren  Hypothe-

ken im Gesamtbetrag von Fr. 210'206.-. 

Am … 2018 (Datum Handänderung) veräusserte der Pflichtige die am … 2000 

erworbene  Liegenschaft  (GB  Bl. …,  Kat.-Nr. …)  an  der  …strasse  157  zum  Preis  von 

Fr. 4'000'000.-. Mit Veranlagungsbeschluss vom 22. August 2019 wurde auf dem dabei 

erzielten  Gewinn  von  Fr. 2'649'630.-  unter  Berücksichtigung  einer  18-jährigen  Besitz-

dauer eine Grundstückgewinnsteuer in Höhe von Fr. 587'574.- festgesetzt.  

Nach  Einsichtnahme  in  die  Grundstückgewinnsteuerakten  unterbreitete  die 

Steuerkommissärin  im  direktsteuerlichen  Veranlagungsverfahren  dem  Pflichtigen  am 

24. Februar  2020  einen Veranlagungsvorschlag,  welcher  ein  steuerbares  Einkommen 

von Fr. 2'945'800.- (satzbestimmend Fr. 2'979'900.-) vorsah. Abweichend von der De-

klaration  wurde  der  Gewinn  aus  dem  Verkauf  der  Liegenschaft  …strasse  157  für  die 

Zwecke der direkten Bundessteuer als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit 

qualifiziert  und  unter  Berücksichtigung  der  approximativ  daraus  resultierenden  AHV-

Beiträge (Fr. 282'622.-) der Besteuerung unterworfen. Begründet wurde dieses Vorge-

hen  damit,  dass  die  Liegenschaft  im  Jahr  2000  zu  einem  Preis  von  Fr. 870'000.-  er-

worben und im Umfang von Fr. 830'000.- fremdfinanziert worden sei. Im Weiteren sei-

en alle Investitionen fremdfinanziert worden. 

Hierzu  liess  der  Pflichtige  mit  Eingabe  vom  15.  Juni  2020  Stellung  nehmen 

und im Zusammenhang mit der Finanzierung im Wesentlichen unter Verweis auf eine 

Schätzung der  G-Bank vom  …  1991  begründen,  dass  eine  private  Vermögensanlage 

und keine selbständige Erwerbstätigkeit vorgelegen habe, da das bei der Finanzierung 

eingegangene Risiko sich in einem gewöhnlichen Bereich bewegt habe.  

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 3 - 

Mit  Verfügung  vom  26.  Juni  2020  wurde  der  Vorschlag  schliesslich  zur  Ver-

anlagung  erhoben.  Zur  Begründung  führte  das  kantonale  Steueramt  ergänzend  aus, 

dass  das  Mass  der  Fremdfinanzierung  an  der  Höhe  des  Kaufpreises,  der  als  Ver-

kehrswert gelte, zu beurteilen sei. Entscheidend sei diesbezüglich die Sicht des Hypo-

thekargläubigers, nicht diejenige des Schuldners. Beim Bericht der G-Bank handle es 

sich  zudem  um  eine  interne  Schätzung  und  kein  Gutachten.  Der  Pflichtige  habe  sich 

ausserdem  über  mehrere  Steuerperioden  hinweg  auch  selber  als  Liegenschaftenver-

walter bezeichnet.  

B.  Hiergegen  liess  der  Pflichtige  am  23.  Juli  2020  Einsprache  erheben,  wo-

raufhin das kantonale Steueramt mit Auflage vom 21. August 2020 diverse zusätzliche 

Angaben  und  Belege  einforderte.  Der  Pflichtige  liess  diese  am  13.  November  2020 

durch seine neue Vertreterin beantworten.  

Mit  Entscheid  vom  15.  Oktober  2021  wies  das  kantonale  Steueramt  die  Ein-

sprache letztlich ab und bestätigte das steuerbare Einkommen gemäss Veranlagungs-

verfügung vom 26. Juni 2020. 

C. Mit Beschwerde vom 17. November 2021 liess der Pflichtige die Aufhebung 

des Einspracheentscheids vom 15. Oktober 2021 und die Festsetzung eines steuerba-

ren Einkommens von Fr. 582'925.- (satzbestimmend Fr. 612'895.-) beantragen. Even-

tualiter  solle  der  Einspracheentscheid  aufgehoben  und  die  Sache  zur  Neubeurteilung 

an  das  kantonale  Steueramt  zurückgewiesen  werden.  Unter  Kosten-  und  Entschädi-

gungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners. 

Der  mit  Verfügung  vom  23.  November  2021  verlangte  Kostenvorschuss  in 

Höhe  von  Fr. 12'000.-  wurde  vom  Pflichtigen  am  7.  Dezember  2021  fristgerecht  auf 

das Konto des Steuerrekursgerichts einbezahlt. 

Mit  Beschwerdeantwort  vom  24.  Januar  2022  schloss  das  kantonale  Steuer-

amt  unter  Verweis  auf  den  Einspracheentscheid  sowie  mit  ergänzender  Begründung 

auf Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zulasten des Pflichtigen. Der Pflich-

tige liess sich dazu mit Replik vom 19. April 2022 vernehmen, woraufhin das kantonale 

Steueramt am 18. Mai 2022 duplizierte. Die Parteien nahmen in der Folge am 7. Juni 

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 4 - 

2022  (Pflichtiger),  am  22.  Juni  2022  (kantonales  Steueramt)  und  am  13. Juli 2022 

(Pflichtiger)  nochmals  Stellung.  Die  Eidgenössische  Steuerverwaltung  (ESTV)  liess 

sich nicht vernehmen. 

Auf  die  Parteivorbringen  wird,  soweit  rechtserheblich,  in  den  nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  a)  Der  direkten  Bundessteuer  unterliegen  gemäss Art. 16  Abs. 1  des  Bun-

desgesetzes  über  die direkte  Bundessteuer  vom  17.  Dezember  1990 (DBG)  alle wie-

derkehrenden  und  einmaligen  Einkünfte;  Kapitalgewinne  aus  der  Veräusserung  von 

Privatvermögen sind hingegen steuerfrei (Art. 16 Abs. 3 DBG). Art. 18 DBG umschreibt 

die  steuerbaren  Einkünfte  aus  selbständiger  Erwerbstätigkeit.  Dazu  gehören  gemäss 

Abs. 2  auch  alle  Kapitalgewinne  aus  Veräusserung,  Verwertung  oder  buchmässiger 

Aufwertung  von  Geschäftsvermögen.  Als  Geschäftsvermögen  gelten  alle  Vermögens-

werte,  die  ganz  oder  vorwiegend  der  selbständigen  Erwerbstätigkeit  dienen  (Art. 18 

Abs. 2 Satz 3 DBG).  

b) Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt steuerbarer Immobilienhandel im 

Sinn  einer  selbständigen  Erwerbstätigkeit  immer  dann  vor,  wenn  die  steuerpflichtige 

Person An-  und Verkäufe von  Liegenschaften  nicht  nur  im  Rahmen  der privaten  Ver-

mögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern wenn sie dies 

systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut; erforderlich ist die Entwick-

lung einer Tätigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 = 

StE 1999  B 23.1  Nr. 41  =  ASA  67,  644  =  ZStP  1999,  70;  BGr,  30.  Oktober  2020, 

2C_1021/2019, E. 5.2; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3, je mit Hinweisen auch 

zum Folgenden).  

Als Indizien hierfür kommen in Betracht: Die systematische bzw. planmässige 

Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzel-

lierung, Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegen-

schaft  möglichst  rasch  mit  Gewinn  weiterzuverkaufen;  Ausnützung  der  Marktentwick-

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 5 - 

lung),  die  Häufigkeit  der  Liegenschaftengeschäfte,  der  enge  Zusammenhang  eines 

Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezi-

eller Fachkenntnisse, die kurze Besitzdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur 

Finanzierung  der  Geschäfte  oder  die  Realisierung  im  Rahmen  einer  Personengesell-

schaft  (BGr,  13.  Oktober  2022,  2C_643/2021,  E.  2.2;  BGE  125  II  113  E.  6a; 

BGE 122 II 446  E.  3b;  BGr,  1. März 2010,  2C_403/2009  +  2C_404/2009,  E.  2.4).  Die 

Zuordnung  ist  unter  Beachtung  der  oben  aufgeführten  Kriterien für  jede  einzelne  Lie-

genschaft gesondert vorzunehmen, eine automatische Zuordnung von Liegenschaften 

eines Liegenschaftenhändlers zu dessen Geschäftsvermögen ist somit abzulehnen.  

c)  Als  gewerbsmässiger  Liegenschaftenhändler  gilt  nicht  nur  derjenige,  des-

sen  eigentliche  Tätigkeit  auf  den  An-  und  Verkauf  von  Liegenschaften  gerichtet  ist, 

sondern auch jener, der sich in anderer Weise mit Liegenschaften befasst, die über die 

blosse  Vermögensverwaltung  hinausgeht;  beispielsweise,  wenn  der  Liegenschaften-

handel  einem  Architekten,  einem  Baugeschäft  oder  einem  Handwerksbetrieb  zur  Ar-

beitsbeschaffung  dient  (BGE  125  II  113;  BGr,  10. September  2015,  2C_27/2015, 

E. 1.4). Solche (Quasi-)Liegenschaftenhändler, d.h. weder haupt- noch nebenberuflich 

tätige  Liegenschaftenhändler  (BGr,  25.  August  2014,  2C_1048/2013,  E.  1.4),  führen 

regelmässig weder eine Buchhaltung noch eine Aufstellung eines Einzelunternehmens 

(Martin  Arnold,  Nichts  Neues  unter  der  Steuersonne?  Zur  Besteuerung  von  Liegen-

schaftsgewinnen  nach  dem  Bundesgesetz  über  die  direkte  Bundessteuer,  ASA 67, 

610).  Keine  selbständige  Erwerbstätigkeit  liegt  hingegen  vor,  wenn  Gewinne  aus  der 

Veräusserung  von  Liegenschaften  bei  einer  sich  zufällig  bietenden  Gelegenheit  (d.h. 

ohne  auf  Verdienst  gerichtete  Tätigkeit)  erzielt  werden  oder  wenn  bloss  das  eigene 

Vermögen  verwaltet  wird,  insbesondere,  wenn  eigene  Liegenschaften  vermietet  wer-

den. Dies gilt selbst dann, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet 

wird  und  kaufmännische  Bücher  geführt  werden 

(BGr,  25. August 2014, 

2C_1048/2013, E. 2.2; BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 2.1). 

Bei Quasi-Liegenschaftenhändlern erweist es sich als zweckmässig, erst beim 

Verkauf  einer  Liegenschaft  zu  prüfen,  ob  in  Bezug  auf  die  veräusserte  Liegenschaft 

gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vorliegt oder nicht. Vor diesem Zeitpunkt und 

solange  die  steuerpflichtige  Person  keine  über  den  privaten  Vermögensbereich  hin-

ausgehenden,  zweifelhaft  erscheinenden  steuermindernden  Abzüge  (z.B.  überhöhte 

Schuldzinsen,  Abschreibungen,  Rückstellungen)  vornimmt,  besteht  in  der  Regel  kein 

Anlass, die Zugehörigkeit einer Liegenschaft zum Privat- oder Geschäftsvermögen zu 

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
- 6 - 

ergründen.  Die  Praxis  misst  dem  Umstand,  dass  eine  streitbetroffene  Liegenschaft  in 

den Jahren vor dem Verkauf als Privatvermögen deklariert und vom kantonalen Steu-

eramt  als  solches  übernommen  wurde  (inkl.  Gewährung des  Pauschalabzugs für  Un-

terhaltskosten), keine entscheidende Bedeutung zu (vgl. StRK III, 16. November 2010, 

DB.2010.164).  Denn  der  Grundsatz  der  Gesetzmässigkeit  der  Verwaltung  (Legalitäts-

prinzip)  verlangt  eine  Übereinstimmung  der  Entscheidung  mit  dem  Gesetz  (Art. 5 

Abs. 1  der  Bundesverfassung  vom  18.  April 1999;  Häfelin/Müller/Uhlmann,  Allgemei-

nes  Verwaltungsrecht,  8. A.,  2020,  Rz.  325);  er  geht  der  Rücksichtnahme  auf  eine 

gleichmässige  Rechtsanwendung  vor  (Häfelin/Müller/Uhlmann,  Rz. 599;  Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter,  Handkommentar  zum  DBG,  3. A.,  2016,  VB  zu  Art. 109 - 121 

N 10 ff.  und  N 99  ff.  DBG,  mit  Verweisungen  auf  die  bundesgerichtliche  Rechtspre-

chung).  

2. a) Der Pflichtige (Jahrgang 1959) hat am […] Betriebswirtschaft studiert und 

ist  gelernter  Maschinenzeichner.  Er  war  im  Rahmen  von  Auslands-  und  […]  während 

mehrerer Jahre als Mitarbeiter des H tätig, zuletzt im […]. Diesbezüglich war der Pflich-

tige  von  1989  bis  2004  weitestgehend  im  Ausland.  Gemäss  Sachdarstellung  des 

Pflichtigen  habe  er  wegen  seiner  Beschäftigungssituation  kein  nennenswertes  Pensi-

onskassen-  und  Säule  3a-Guthaben  aufbauen  können,  weshalb  er  sich  dazu  ent-

schlossen  habe,  seine  Ersparnisse  in  Immobilien  anzulegen.  Aufgrund  der  ständigen 

Aufenthalte  in Krisengebieten  und  der  damit  verbundenen,  schwierigen Erreichbarkeit 

sei eine Investition in Wertschriften nicht infrage gekommen, da eine Überwachung des 

Portfolios bzw.  allfällige  Instruktionen an  die  Bank  nicht  möglich gewesen wären.  Der 

Pflichtige hat über einen Zeitraum von 24 Jahren folgendes Liegenschaftsportfolio auf-

gebaut: 

Kaufzeitpunkt 

Liegenschaft 

a. 

b. 

... 1997 

... 2000 

c.  … 2000 

d.  … 2005 

e.  … 2007 

f.   … 2008 

Mehrfamilienhaus …strasse 93, D 

Mehrfamilienhaus …strasse 5, D 

Mehrfamilienhaus …strasse 157, D 

Mehrfamilienhaus …strasse 3, D 

Mehrfamilienhaus …strasse 14, D 

Eigentumswohnung …strasse 12, D 

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 7 - 

g.   … 2013 

h. 

2016 

i.   … 2020 

Mehrfamilienhaus …strasse 95, D 

Eigentumswohnung E, F 

Liegenschaft …strasse 14, D 

b) Im Dezember 1999 gründete der Pflichtige zusammen mit einem Mitgesell-

schafter  die  I  GmbH  mit  Sitz  in  D  (ursprünglich an  der  …strasse  93),  an  welcher  der 

Pflichtige seit jeher mit einem Stammanteil von Fr. 19'000.- am Stammkapital von ins-

gesamt  Fr. 20'000.-  beteiligt  ist.  Die  Gesellschaft  bezweckt  gemäss  Eintrag  im  Han-

delsregister das Betreiben von Liegenschaftsverwaltungen und Vermietungen. Gemäss 

Sachdarstellung  des  Pflichtigen  habe  die  I  GmbH  als  Ansprechperson  für  Mieter, 

Handwerker und Dienstleister fungieren sollen, da er bis 2004 und dann ab 2012 wei-

testgehend auslandabwesend gewesen sei und sich von dort aus nicht um die Mieter 

sowie die weiteren Verwaltungsbelange seiner Liegenschaften habe kümmern können.  

c) aa) Die streitbetroffene Liegenschaft …strasse 157 erwarb der Pflichtige im 

Jahr  2000.  Den  Kaufpreis  in  Höhe  von  Fr.  870'000.-  finanzierte  er  u.A.  mittels  einer 

Hypothek  in  Höhe  von  Fr. 750'000.-.  Gemäss  Sachdarstellung  des  Pflichtigen  sei  die 

Liegenschaft  von  zwei  in  J  wohnhaften  Schwestern  veräussert  worden,  welche  das 

Objekt zusammen mit anderen Liegenschaften geerbt hatten. Die Verkäuferinnen hät-

ten die Liegenschaft aufgrund von rechtlichen Schwierigkeiten mit Mietern und weil sie 

die Mittel lieber an der Börse investieren wollten, raschmöglichst verkaufen wollen. Der 

Verkehrswert  der  Liegenschaft  habe  deutlich  über  dem  Kaufpreis  gelegen.  Gemäss 

einem  Gutachten  der  Schätzungsabteilung  der  G-Bank  aus  dem  Jahr  1991,  welches 

der  Pflichtige  von  den  Verkäuferinnen  als  Teil  der  Verkaufsdokumentation  erhalten 

habe, sei die Liegenschaft mit Fr. 1'300'000.- bewertet worden.  

bb)  Die  Liegenschaft  …strasse  157  wurde  durch  den  Pflichtigen  nach  dem 

Kauf  saniert.  Im  Rahmen  der  Grundstückgewinnsteuerveranlagung  vom  22.  August 

2019 wurden diesbezüglich unter dem Titel wertvermehrende Aufwendungen Kosten in 

Höhe von Fr. 223'846.- berücksichtigt. Die Sanierung führte zu einer Verkehrswertstei-

gerung.  Im  November  2003,  d.h.  drei  Jahre  nach  dem  Erwerb,  bewertete die  G-Bank 

die Liegenschaft mit Fr. 1'850'000.-. Die Sanierung erlaubte auch eine deutliche Erhö-

hung  der  Bruttomietzinsen  von  insgesamt  Fr. 58'416.-  auf  Fr. 113'280.-.  Am  …  2016 

liess  der  Pflichtige  die  drei  Wohnungen  (bzw.  Stockwerke)  sodann  als  Stockwerkein-

heiten ausgestalten und nahm dazu die entsprechende Grundbuchanmeldung vor.  

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 8 - 

cc) Gemäss Sachdarstellung des Pflichtigen im Einspracheverfahren sei es im 

Jahr 2018 dann spontan zum Verkauf der Liegenschaft …strasse 157 gekommen. Hin-

tergrund sei mitunter die Absicht gewesen, eine in Gründung befindliche Stiftung, die K 

mit Sitz in D, zu alimentieren. Der Pflichtige habe diesbezüglich auch beabsichtigt, die-

ser Stiftung Liegenschaften zu schenken bzw. bei seinem Ableben Liegenschaften zu 

hinterlassen.  

Mit dem Verkauf der Liegenschaft wurde ein Makler, die L AG, beauftragt. Der 

Pflichtige  verkaufte  die  Liegenschaft  dann  aber  letztlich  an  M,  einen  Bekannten  aus 

[…], der schon früher Interesse an dieser Liegenschaft bekundet habe und diese nun 

erwerben wollte. M ist gleichzeitig Präsident des Stiftungsrats der K. Das Maklerhono-

rar  in  Höhe  von  insgesamt  Fr. 92'000.-  wurde  trotzdem  fällig.  Aufgrund  des  Verkaufs 

und  der  damit  verbundenen  Auflösung  der  Hypothek  machte  die  G-Bank  auch  eine 

Vorfälligkeitsentschädigung im Betrag von Fr. 152'677.70 geltend. 

d)  Am  …2020  (Datum  Handänderung)  erwarb  der  Pflichtige  schliesslich  die 

Liegenschaft  bzw.  zwei  Stockwerkeinheiten  an  der  …strasse  14  in  D  zum  Preis  von 

Fr. 4'620'000.- bzw. Fr. 3'780'000.-. Es handelt sich dabei gemäss Sachdarstellung des 

Pflichtigen um ein Liebhaberobjekt in sanierungsbedürftigem Zustand mit Inventarisie-

rung sowohl  im  Inventar  schützenswerter  Bauten  als  auch in demjenigen der  Garten-

denkmalpflege. Die Liegenschaft sei erworben worden, um dereinst als Sitz bzw. Ver-

anstaltungsort der K bzw. – bei altersbedingter Rückkehr in die Schweiz – als Wohnsitz 

für  den  Pflichtigen  zu  dienen.  Der  Erwerb  der  Liegenschaft  wurde  mittels  einer  hypo-

thekarischen Belehnung von knapp 80% finanziert. 

Im  Rahmen  der  Auflageantwort  vom  13.  November  2020  liess  der  Pflichtige 

diesbezüglich  ergänzend  ausführen,  dass  er  während  acht  Jahren  eine  Liegenschaft 

wie  diejenige  an  der  …strasse  14  gesucht  habe.  Um  eine  solche  bei  Bedarf  rasch  fi-

nanzieren  zu  können,  habe  er  die  Liegenschaft  …strasse  157  im  Jahr 2018  verkauft. 

Diese Aussage steht in einem Kontrast zur vorerwähnten Sachdarstellung des Pflichti-

gen,  gemäss  welcher  die  Liegenschaft  …strasse 157  letztlich "spontan"  verkauft  wor-

den sei. 

3. Streitig ist vorliegend, ob im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegen-

schaft  …strasse  157  gewerbsmässiger  Liegenschaftenhandel  anzunehmen  und  der 

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 9 - 

Gewinn  als  Einkommen  aus  selbständiger  Erwerbstätigkeit  zu  besteuern  ist,  oder  ob 

private Vermögensverwaltung vorliegt. 

a) Mit Blick auf die vorstehenden allgemeinen Erwägungen zum gewerbsmäs-

sigen  Liegenschaftenhändler  ist  zunächst  festzuhalten,  dass  die  Zuordnung  der  Lie-

genschaft  …strasse  157  zum  Geschäfts-  oder  Privatvermögen  des  Pflichtigen  in  den 

vergangenen  Steuerjahren  nie konkret  geprüft  wurde.  Damit  wurde  auch  kein schutz-

würdiges  Vertrauen  der  einen  oder  anderen  Partei  begründet  (Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter, VB zu Art. 109 - 121 N 50 und 80 DBG, mit Hinweisen auf die Gerichts-

praxis).  Die Steuerakten  enthalten  auch  keinerlei  Hinweise darauf,  dass eine  Prüfung 

der  Zuordnung  –  etwa  mit  Blick  auf  Abschreibungen  oder  die  Gewährung  des  Pau-

schalabzuges – in früheren Steuerperioden notwendig gewesen wäre. Erforderlich wird 

eine solche Prüfung nun allerdings bei der im Streit liegenden Veranlagung, da die seit 

… 2000 gehaltene Liegenschaft im Steuerjahr 2018 mit Gewinn verkauft wurde und die 

Zuordnung zum Privat- oder Geschäftsvermögen unterschiedliche und gewichtige Fol-

gen bei der Einkommenssteuer auf Bundesebene hat.  

b) aa) Zu beachten ist diesbezüglich im Weiteren, dass bei einer steuerpflich-

tigen Person, die als Liegenschaftenhändlerin eingestuft wird, nicht zwingend jede Lie-

genschaft  dem  Geschäftsvermögen  zuzuweisen  ist.  Zur  Frage  der  Abgrenzung  des 

Geschäfts- vom Privatvermögen bei einem (Quasi-)Liegenschaftenhändler hat sich das 

Bundesgericht im Urteil vom 6. Juni 2017 eingehend auseinandergesetzt: Demgemäss 

ist  im  Einzelfall  zu  prüfen,  ob  die  betreffende  Liegenschaft  der  Erwerbstätigkeit  des 

Liegenschaftenhändlers dient. Möglich ist entweder ein unmittelbares Dienen durch die 

Beschaffenheit  der  Vermögenswerte  bzw.  als  Sicherheit  für  Betriebskredite,  oder  ein 

mittelbares  Dienen  als  notwendiges  Betriebskapital  oder  als  Betriebsreserve.  Aus-

schlaggebend  ist  die tatsächlich  ausgeübte  technisch-wirtschaftliche  Funktion  des  be-

treffenden  Vermögenswerts  (BGr,  6. Juni  2017,  2C_866/2016,  E. 3.2,  mit  weiteren 

Hinweisen).  

bb) Lehre und Rechtsprechung unterscheiden bei einem Liegenschaftenhänd-

ler  drei  Arten  von  Immobilien:  solche,  die  für  den  Verkauf  bestimmt  sind  und  damit 

Handelsware  (Umlaufvermögen)  bilden,  Betriebsliegenschaften,  d.h.  unmittelbar  dem 

Handelsbetrieb  dienende  Liegenschaften  (Anlagevermögen),  sowie  Kapitalanlagelie-

genschaften,  die  nur  mittelbar  durch  ihren  Ertrag  als  Kapitalanlage  einem  Unterneh-

men  bzw.  einem  Privaten  dienen.  Normalerweise  stellen  Immobilien  bei  Liegenschaf-

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 10 - 

tenhändlern  Umlaufvermögen  dar,  d.h.  sie  sind  weder  Betriebs-  noch  Kapitalanlage-

liegenschaften.  Es  ist  aber  nicht  ausgeschlossen,  dass  ein  gewerbsmässiger  Liegen-

schaftenhändler  auch  Kapitalanlageliegenschaften  in  seinem  Liegenschaftsbestand 

hält. Eine solche Kapitalanlageliegenschaft gehört grundsätzlich zum Privatvermögen, 

soweit sie nicht als Vorratsimmobilie für den Liegenschaften-Handelsbetrieb erworben 

wurde  (BGr,  6. Juni  2017,  2C_866/2016,  E. 3.3,  mit  zahlreichen  Hinweisen  auf  Lehre 

und  Rechtsprechung;  vgl.  auch  BGr,  3. November  2005,  2A.677/2004,  E. 3.2;  

VGr,  12. September  2018,  SB.2018.00058,  E.  3.2.3,  www.vgrzh.ch;  VGr,  25.  Okto-

ber 2017, SB.2017.00069, E. 2.3.2, www.vgrzh.ch; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, 

www.vgrzh.ch).  

Mit  welcher  Absicht  eine  Liegenschaft  erworben  wurde,  ist  ein  innerer  Um-

stand.  Als  solcher  ist  er  einem  direkten  Beweis  nicht  zugänglich,  sondern  es  muss 

vielmehr anhand äusserer Indizien abgewogen werden, ob für die steuerpflichtige Per-

son beim Erwerb der Immobilie die Absicht des Handels oder aber die Absicht der Ka-

pitalanlage im Vordergrund stand (BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 3.4). Zu beach-

ten  ist  indessen,  dass  auch  ein  erst  nachträglich  gefasster  Entschluss  ausreichen 

kann,  wenn  das  Vorgehen  der  steuerpflichtigen  Person  insgesamt  auf  eine  gewerbs-

mässige Tätigkeit schliessen lässt. Die Gewinnabsicht kann mithin erst im Laufe eines 

länger  dauernden  Sachverhalts  hinzutreten,  muss  aber  jedenfalls  im  Zeitpunkt  der 

Realisation gegeben sein (vgl. BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 3.6.). 

Damit  ist  die  frühere  bundesgerichtliche  Rechtsprechung,  wonach  bei  einem 

Liegenschaftenhändler  alle  Liegenschaften  ausser  einem selbstbewohnten  Eigenheim 

und  einem  Ferienhaus  als  Geschäftsvermögen  gelten  (BGE  70  I  257  E. 3;  BGE  94  I 

464  E. 2),  hinfällig  geworden.  Die  heutige  Praxis  geht  davon  aus,  dass  es  auch  dem 

gewerbsmässigen  Liegenschaftenhändler  erlaubt  ist,  nebst  dem  selbstbewohnten 

Wohneigentum noch weitere Liegenschaften im Privatvermögen zu halten; an die Zu-

ordnung  zum  Privatvermögen  sind  dabei  aber  hohe  Anforderungen  zu  stellen  (VGr, 

4. Juli  2012,  SB.2012.00001,  E.  4.2.3).  Somit  ist  bei  jeder  Liegenschaft  im  Einzelfall 

anhand der aufgezeigten Kriterien zu ermitteln, zu welchem Vermögensbereich sie zu 

zählen ist. 

4. Vor diesem Hintergrund gilt es nachfolgend, den Verkauf der Liegenschaft 

…strasse 157 steuerlich einzuordnen. 

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 11 - 

a) aa) Das kantonale Steueramt geht von gewerbsmässigem Liegenschaften-

handel  aus  und  stützt  seine  Beurteilung  in  erster  Linie  auf  den  Umstand,  dass  beim 

Erwerb  der  Liegenschaft  …strasse  157  für  Fr. 870'000.-  eine  Hypothek  über 

Fr. 750'000.- aufgenommen worden sei, was einem Fremdfinanzierungsgrad von über 

86%  entspreche.  Entscheidend  sei  diesbezüglich nicht  die Sicht  des  Hypothekargläu-

bigers, sondern diejenige des Schuldners. Als Verkehrswert gelte der Kaufpreis, zumal 

dieser  unter  unabhängigen  Dritten  im  gewöhnlichen  Geschäftsverkehr  zustande  ge-

kommen  sei.  Es  sei  deshalb  davon  auszugehen,  dass  der  Kaufpreis  dem  Marktwert 

entsprochen habe. Beim Schätzungsbericht der G-Bank handle es sich demgegenüber 

nur um eine interne Schätzung (kein Gutachten), welche 1991 ohne Besichtigung der 

Liegenschaft  erstellt  worden  sei.  Auch  die  weiteren  vom  Pflichtigen  erworbenen  Lie-

genschaften würden einen weit höheren Fremdfinanzierungsgrad aufweisen, zumal der 

Pflichtige diesen am heutigen Marktwert und nicht ausgehend vom Kaufpreis bemesse.  

bb) Der Pflichtige stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, dass zur Er-

mittlung der Fremdfinanzierungsquote auf das Verhältnis zwischen den aufgenomme-

nen Mitteln und dem Verkehrswert der Liegenschaft abzustellen sei. Wo der tatsächli-

che Verkehrswert vom vertraglich vereinbarten Kaufpreis abweiche, sei zur Beurteilung 

des vom Schuldner mit dem Erwerb der Immobilie eingegangenen wirtschaftlichen Ri-

sikos  letztlich  der  Verkehrswert  entscheidend.  Vorliegend  habe  der  Verkehrswert  den 

Kaufpreis  erheblich  überschritten,  was  bereits  aus  der  gutachterlichen  Verkehrs-

wertschätzung  der  G-Bank  aus  dem  Jahr  1991  hervorgehe,  wonach  die  Liegenschaft 

…strasse  157  mit  Fr.  1'300'000.-  bewertet  worden  sei.  Drei  Jahre  nach  dem  Erwerb 

der  Liegenschaft  sei  diese  von  der  G-Bank  mit  Fr.  1'850'000.-  bewertet  worden.  Die 

Tatsache des höheren Verkehrswerts sei dem Pflichtigen bekannt gewesen, womit die 

Absicht, ein gesteigertes wirtschaftliches Risiko einzugehen, ausgeschlossen sei. Eine 

Belehnung  von  über  86%,  so  der  Pflichtige  weiter,  hätte  durch  die  G-Bank  auch  gar 

nicht  gewährt  werden  dürfen.  In  der  Annahme,  dass  der  Wert  der  Liegenschaft  seit 

1991 nicht gesunken sein könne, habe sich eine Fremdfinanzierung beim Erwerb von 

höchstens 57.7% ergeben. 

Die  Prämienrechnung  der  Gebäudeversicherung  des  Kantons  Zürich  vom  … 

2001  habe  sodann  für  das  Wohnhaus  …strasse  157  alleine  einen  Versicherungswert 

von Fr. 765'000.- ausgewiesen und gemäss einem Gutachten der  N AG vom … 2020 

sei für das Jahr 2000 für das Land alleine ein historischer Wert von Fr. 630'000.- ermit-

telt  worden.  Der  erzielbare  Verkaufserlös 

für  die  Liegenschaft  sei  sogar  auf 

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 12 - 

Fr. 1'700'000.-  geschätzt  worden.  Im  vorliegenden  Verfahren  liess  der  Pflichtige  aus-

serdem einen Schätzungsbericht der O AG vom … 2022 und einen Schätzungsbericht 

der  N  AG  vom  …  2022  einreichen.  Die  O AG  ermittelte  für  die  Liegenschaft  per  … 

2000  einen  Verkehrswert  von  Fr. 1'300'000.-  und  die  N  AG  ermittelten  für  das 

3. Quartal 2000 einen historischen Marktwert von Fr. 1'115'000.-. 

b) aa) Der Einsatz erheblicher Fremdmittel kann ein gewichtiges Indiz für eine 

Gewerbsmässigkeit  darstellen,  sofern  diese  über  das  hinausgehen,  was  auch  in  der 

privaten  Vermögensverwaltung  üblich  ist,  wie  z.B.  bei  der  Finanzierung  einer  Liegen-

schaft  durch  eine  Hypothek  (VGr,  21.  Dezember 2016,  SB.2016.00109,  E. 3.8;  VGr, 

20.  August  2014,  SB.2014.00051,  E.  4.1 mit  Hinweisen). Während  bei  selbstbewohn-

ten  Liegenschaften  üblicherweise  bis  zu  rund  80%  des  Verkehrswerts  fremdfinanziert 

sind,  werden  bei  nicht  selbst  genutzten  Liegenschaften  normalerweise  nicht  mehr  als 

2/3 des Verkehrswerts fremdfinanziert. Eine darüberhinausgehende Fremdfinanzierung 

indiziert  gemäss  Rechtsprechung  eine  Gewerbsmässigkeit  (vgl.  BGr,  30.  Okto-

ber 2020, 2C_1021/2019, E. 6.5; VGr, 5. Dezember 2018, SB.2018.00073, E. 3.3). Der 

Fremdfinanzierungsgrad  wird  im  Wesentlichen  deshalb  als  Indikator  für  gewerbsmäs-

sigen Liegenschaftenhandel herangezogen, weil er Aufschluss darüber gibt, inwieweit 

ein unternehmerisches Risiko eingegangen wird. Da künftige Preisentwicklungen stets 

mit  Unsicherheiten  behaftet  sind,  liegt  es auf  der  Hand,  dass  nachträgliche  Reduktio-

nen des Fremdfinanzierungsgrades, welche auf steigende Marktpreise zurückzuführen 

sind, für die Beurteilung der Risikobereitschaft unbeachtlich sind. Gleiches muss auch 

im  umgekehrten  Fall  gelten.  Sinkt  der  Verkehrswert  bei  ungünstiger  Entwicklung  des 

Immobilienmarkts  im  Laufe  der  Haltedauer,  wäre  es  gleichermassen  verfehlt,  bei  der 

Berechnung des relevanten Fremdfinanzierungsgrades auf diesen tieferen Wert abzu-

stellen, da man der steuerpflichtigen Person damit im Ergebnis eine höhere Risikobe-

reitschaft  unterstellen  würde,  als  im  massgeblichen  Zeitpunkt  (d.h.  im  Zeitpunkt  des 

Erwerbs bzw. gegebenenfalls der Errichtung einer Überbauung) tatsächlich vorhanden 

war.  

bb)  Vorliegend  ist  der  Fremdfinanzierungsgrad  im  Erwerbszeitpunkt  um-

stritten.  Würden  –  der  Auffassung  des  kantonalen  Steueramts  folgend  –  die  aufge-

nommenen  Fremdmittel  in  das  Verhältnis  zum  Kaufpreis  gesetzt,  läge  der  Finanzie-

rungsgrad bei knapp 86%, was im Sinne der vorgenannten Grundsätze ohne weiteres 

eine Gewerbsmässigkeit indizieren würde. Zu beachten ist allerdings, dass dem Pflich-

tigen  im  Erwerbszeitpunkt  der  "Schätzungsbericht"  der  G-Bank  vom  …  1991  vorlag, 

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
- 13 - 

der für die Liegenschaft …strasse 157 einen Verkehrswert von Fr. 1'300'000.- ermittel-

te.  Gegenstand  des  Berichts  war  eine  Anpassung  des  am  …  1988  festgelegten  Ver-

kehrswerts  an  die  damalige  Marktsituation.  Die  eigentliche  Schätzung  erstreckt  sich 

über knapp 3 Seiten und kommt zum vorerwähnten Ergebnis. Die Annahme, dass der 

Wert  der  Liegenschaft  im  Jahr  2000  nach  wie vor  im  Bereich  von  Fr.  1'300'000.-  lag, 

erscheint nach dem Gesagten ohne weiteres als nachvollziehbar, war die Liegenschaft 

doch weiterhin vermietet und durfte davon ausgegangen werden, dass der Landwert in 

D tendenziell eher leicht stieg. Es rechtfertigt sich daher grundsätzlich, zur Beurteilung 

des bei der Fremdfinanzierung eingegangenen Risikos auf den (höheren) Verkehrswert 

abzustellen.  Im  Ergebnis  resultierte  dabei  keine  Quote,  die  im  vorgenannten  Sinn  als 

schädlich zu bezeichnen wäre.  

Dass  das  Kaufgeschäft  unter  Dritten  erfolgte,  ändert  an  dieser  Beurteilung 

nichts. Zwar kommt derart zustande gekommenen Preisen in der Regel Verkehrswert-

qualität zu. Wenn es allerdings – wie vorliegend – um die Einschätzung der konkreten 

Risikobereitschaft des Käufers geht, sind sämtliche bekannten und relevanten Aspekte 

bzw. objektiven Anhaltspunkte, welche Aufschluss über die (subjektiven) Beweggründe 

geben können,  in die Beurteilung  einzubeziehen.  Dies gilt  umso mehr, wenn wie hier 

(zwar nicht näher belegte, allerdings auch nicht bestrittene) Anzeichen dafür bestehen, 

dass wohlfeil verkauft wurde und ernsthaft infrage gestellt werden muss, ob der verein-

barte Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht.  

Die vom Pflichtigen in Auftrag gegebenen Gutachten der O AG vom … 2022 

und  der  N  AG  vom  …  2022  scheinen  sodann  zu  bestätigen,  dass  sich  der  Verkehrs-

wert  im  Erwerbszeitpunkt  mindestens  auf  Fr.  1'115'000.-  belaufen  musste,  was  die 

Annahme einer zulässigen Fremdfinanzierung im Bereich von 2/3 ebenfalls zulässt. Da 

diese  Gutachten  allerdings  erst  nachträglich  erstellt  wurden  und  dem  Pflichtigen  im 

Erwerbszeitpunkt nicht vorlagen, sind diese für die vorliegende Beurteilung a priori von 

untergeordneter  Bedeutung,  geht  es  doch  letztlich  nicht  darum,  den  objektiven  Wert 

der  Liegenschaft  …strasse  157  im  Erwerbszeitpunkt  zu  bestimmen,  sondern  darum, 

von  welchem  Verkehrswert  der  Pflichtige  ausging  (und  in  Anbetracht  der  Umstände 

auch  ausgehen  durfte).  Auf  eine  vertiefte  inhaltliche  Auseinandersetzung  mit  diesen 

Gutachten kann daher verzichtet werden. Auch die kurz nach dem Erwerb ausgestellte 

Prämienrechnung  der  Gebäudeversicherung  des  Kantons  Zürich  vom  …  2001  wies 

sodann alleine für das Wohnhaus (d.h. ohne Landwert) eine Versicherungssumme von 

Fr. 765'000.- aus und die G-Bank bewertete die Liegenschaft im Jahr 2003, d.h. nach 

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
- 14 - 

der  Sanierung,  mit  Fr. 1'850'000.-.  Vor  dem  Hintergrund,  dass  für  Grundstückgewinn-

steuerzwecke wertvermehrende Aufwendungen in Höhe von Fr. 223'846.- angerechnet 

wurden,  impliziert  auch dies,  dass  der  Verkehrswert  im  Erwerbszeitpunkt  am  …  2000 

den  gemäss  Schätzungsbericht  der  G-Bank  vom  …  1991  ermittelten  Wert  jedenfalls 

nicht unterschritt. 

c)  aa)  Im  Ergebnis  ist  davon  auszugehen,  dass  die  Liegenschaft  …strasse 

157  im  Erwerbszeitpunkt  einen  höheren  Wert  hatte,  als  dies  zum  Gegenstand  des 

Kaufpreises gemacht wurde. Das Ausmass der Fremdfinanzierung dieser Liegenschaft 

dürfte damit im Bereich einer zulässigen 2/3 Finanzierung gelegen haben und indiziert 

nicht per se Gewerbsmässigkeit, doch kann im Hinblick auf die nachfolgenden Ausfüh-

rungen  letztlich  offenbleiben,  wie  hoch  die  effektive  Belastung  der  …strasse  157  im 

Erwerbszeitpunkt tatsächlich gewesen ist.  

bb)  Wie  es  sich  mit  der  Finanzierung  der  übrigen  Liegenschaften  verhält, 

muss  mangels  verfügbarer  Unterlagen  ebenfalls  weitgehend  offenbleiben.  Dies,  weil 

die  betreffenden  Belege  zeitlich  bedingt  und  weil  die  Bank  gewechselt  wurde,  vom 

Pflichtigen  entsorgt  worden  seien.  Der  Pflichtige  hat  auch  keinerlei  Angaben  zu  den 

Liegenschaftstransaktionen  vor  2010  gemacht,  was  die  Beurteilung  der  Finanzierung 

eines Grossteils seines Liegenschaftenportfolios verunmöglicht. In allgemeiner Hinsicht 

kann  zumindest  festgehalten  werden,  dass  zur  Ermittlung  des  Fremdfinanzierungs-

grads nicht etwa der Kaufpreis in Relation zu einer späteren hypothekarischen Belas-

tung zu setzen ist. Vielmehr ist der Kaufpreis grundsätzlich in Relation zu den Fremd-

mitteln  zu  setzen,  die  für  den  Erwerb  aufgenommen  wurden.  Soweit  das  kantonale 

Steueramt  die  Fremdfinanzierung  hiervon  abweichend  beurteilt  hat,  können  daraus 

somit  für  vorliegende  Zwecke  nur  beschränkt  Rückschlüsse  gezogen  werden.  Nicht 

nachvollziehbar  sind  die  durch  das  kantonale  Steueramt  ermittelten  Quoten  sodann 

insoweit,  als  Fremdfinanzierungsgrade  von  über  100%  ermittelt  wurden.  Dass  dem 

Pflichtigen  eine  derartige Belehnung  zugestanden  worden wäre,  ist  unwahrscheinlich. 

Insbesondere wurde dabei die hypothekarische Belastung im Jahr 2004, d.h. mehrere 

Jahre nach dem Erwerb der betreffenden Liegenschaften, zugrunde gelegt, was in Be-

zug  auf  die Risikobereitschaft  des  Pflichtigen  im  Erwerbszeitpunkt  wie gezeigt  keinen 

relevanten Schluss zulässt. 

Aktenkundig  ist  sodann  immerhin,  dass  die  Liegenschaft  …strasse  95  zu  ei-

nem  Preis  von  Fr.  2'400'000.-  erworben  und  der  Kauf  im  Betrag  von  Fr.  1'920'000.- 

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 15 - 

fremdfinanziert  wurde,  was  einer  Fremdfinanzierungsquote  von  80%  entspricht.  Die 

anschliessende Sanierung zu Kosten von insgesamt Fr. 929'711.- sei mit Eigenmitteln 

finanziert  worden.  Eine  Erhöhung  von  Hypotheken  der  anderen  gehaltenen  Liegen-

schaften sei dazu nicht erfolgt. Der Erwerbspreis sei hier wiederum relativ günstig ge-

wesen, sei die identische Immobilie an der …strasse 97 im Jahr 2019 doch zum Preis 

von Fr. 5'340'000.- verkauft worden.  

Die Sanierung der im Jahr 2007 erworbenen Liegenschaft …strasse 14 in den 

Jahren  2011–2014  wurde  gemäss  Sachdarstellung  des  Pflichtigen  sodann  mittels  ei-

nes hypothekarisch besicherten Umbaukredits der P AG finanziert. Die Liegenschaft in 

E, F, sei mit Eigenmitteln in Höhe von Fr. 600'000.- und einem auf die …strasse 3 ab-

gesicherten Darlehen der Q-Bank im Betrag von Fr. 900'000.- (d.h. zu 60%) finanziert 

worden. 

Der  Erwerb  der  Liegenschaft  …strasse  14  im  Jahr  2020  zum  Preis  von 

Fr. 8'400'000.-  schliesslich sei  über  eine  Hypothek der  Q-Bank von  knapp  50%  finan-

ziert worden. Eine höhere Belehnung sei aufgrund des Status als Liebhaberobjekt nicht 

möglich  gewesen.  Im  Restbetrag  wurden  die  Hypotheken  auf  den  Liegenschaften 

…strasse 93 und 95 sowie …strasse 3 erhöht (Fr. 2'650'000.-) bzw. Eigenmittel einge-

setzt  (Fr.  1'700'000.-).  Wegen  der  konservativen  Finanzierung  sei  keine  Amortisation 

nötig gewesen. 

cc) Im Ergebnis indizieren die Fremdfinanzierungsquote bei den Liegenschaf-

ten …strasse 95 und …strasse 14 mit jeweils ca. 80% sowie die vorgenommene Quer-

finanzierung der Liegenschaft …strasse 14 grundsätzlich eine Gewerbsmässigkeit. Zu 

beachten ist immerhin, dass auch bei der …strasse 95 der Erwerbspreis günstig gewe-

sen sei (was jedoch nicht belegt wurde) und die Liegenschaft …strasse 14 dem Pflich-

tigen bei einer Rückkehr in die Schweiz dannzumal als Wohnsitz dienen soll.  

5.  Damit  stellt  sich  die  Frage,  welche  weiteren  Indizien  im  Sinn  der  bundes-

gerichtlichen  Rechtsprechung  vorliegend  für  oder  gegen  die  Annahme  von  gewerbs-

mässigem Liegenschaftenhandel sprechen.  

a) aa) Das kantonale Steueramt führt an, dass der Pflichtige der von ihm be-

herrschten I GmbH Arbeit beschafft habe. Es sei aktenkundig, dass diese Gesellschaft 

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 16 - 

weit  mehr  als  nur  ein  Ansprechpartner  für  Handwerker  und  Mieter  gewesen  sei.  Der 

Internetauftritt bestätige, dass die I GmbH Liegenschaften aller Art und Grösse bewirt-

schafte, baue, renoviere und verkaufe und allfälligen Interessenten bei einem Neubau, 

einer Renovation oder Totalsanierung als Architekt oder Bauleiter zur Seite stehe. Die-

ser Marktauftritt  deute  auf  Planmässigkeit  und  eine  systematische  Art  und Weise hin, 

womit letztlich ein Indiz für Gewerbsmässigkeit gegeben sei. Es seien konkret Baube-

willigungen  beantragt  und  die  Bauleitung  einzelner  Liegenschaften  übernommen  wor-

den.  Auch  bei  der  im  Jahr  2020  durch  den  Pflichtigen  erworbenen  Liegenschaft 

…strasse 14 habe die I GmbH als Bauleiterin fungiert.  

Der Pflichtige hält dem entgegen, dass mit der I GmbH eine verlässliche und 

beständige Struktur für die Verwaltung seiner Liegenschaften geschaffen werden soll-

te. Die I GmbH habe die nötigen Verwaltungshandlungen allerdings nicht selbst vorge-

nommen,  sondern  zu  diesem  Zweck  externe  Dienstleister  beauftragt.  So  sei  in  den 

Jahren 1999 bis 2006 die gesamte Liegenschaftsverwaltung an die R AG ausgelagert 

gewesen.  Ab  2008  sei  die  Liegenschaftsverwaltung  dann  durch  die  selbständig  er-

werbstätige  S  wahrgenommen  worden.  Die  I  GmbH  habe  selber  auch  keine  Arbeiten 

oder Dienstleistungen im Baubereich ausgeführt. Entsprechende Arbeiten seien durch 

die  Liegenschaftsverwalterin  oder  durch  externe  Dienstleister  ausgeführt  worden.  Im 

Weiteren  habe  die  I  GmbH  auch  weder  grosse  Gewinne  noch  eine  relevante  Bilanz-

summe  aufgewiesen,  die  auf  eine  wesentliche  geschäftliche  Aktivität  infolge  der  Lie-

genschaftskäufe  durch  den  Pflichtigen  hinweisen  würden.  Im  Gegenteil  habe  im  Ge-

schäftsjahr  2006  sogar  eine  Überschuldung  durch  den  Pflichtigen  mittels  eines 

Rangrücktritts abgewendet werden müssen. Daran ändere auch der Internetauftritt der 

I GmbH nichts, zumal die dortigen Angaben nicht mit den tatsächlichen Aktivitäten der 

Gesellschaft übereinstimmen würden. Die Website würde davon abgesehen nicht vom 

Pflichtigen, sondern durch den Mitgesellschafter und Geschäftsführer, T, verantwortet. 

bb) Die I GmbH wies umsatzmässig im Geschäftsjahr 2002 einen "Ertrag aus 

Verwaltung" in Höhe von Fr. 62'548.95 aus. In den Folgejahren resultierten Erträge in 

Höhe  von  Fr. 56'108.15 

(2003),  Fr. 83'962.15 

(2005),  Fr. 94'919.85 

(2006), 

Fr. 380'032.-  (2019)  und  Fr.  444'518.-  (2020).  Damit  ist  (unabhängig  vom  jeweiligen 

Jahresergebnis,  das  teils  mit  Verlust  und  teils  mit  Gewinn  schloss)  erstellt,  dass  die 

I GmbH  Umsätze  im  Bereich  der  Liegenschaftsverwaltung  und  -vermietung  erzielte 

(dies vor dem Hintergrund der Zweckumschreibung gemäss Handelsregister sowie der 

entsprechenden Bezeichnung in den Jahresrechnungen 2002, 2003, 2005 und 2006). 

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
- 17 - 

Die  Geschäftstätigkeit  wurde  angesichts  der  Umsatzsteigerung  im  Laufe  der  Jahre 

auch stetig ausgeweitet. 

Die I GmbH verfügt sodann über einen Internetauftritt, gemäss welchem diese 

mit  professionellem  Engagement  Liegenschaften  aller  Art  und  Grösse  erfolgreich  be-

wirtschaftet, baut, renoviert und verkauft. Seit über 20 Jahren würden Kunden in allen 

Fragen rund um Immobilien beraten. Die I GmbH wirbt auch damit, einer der erfahrens-

ten Immobilienverkäufer in D zu sein und zudem Objekte jeder Art und Grösse bewer-

ten  zu  können,  von  Einzelobjekten  bis  zu  komplexen  Immobilienportfolios.  Für  den 

Verkauf  oder  die  Vermietung  von  exklusiven  Objekten  werde  in  Zusammenarbeit  mit 

der  U  GmbH  die  multimediale  Marktpräsenz  entwickelt.  Bei  der  Bewirtschaftung  von 

Immobilien  wird  sodann  eine  auf  individuelle  Bedürfnisse  zugeschnittene  Betreuung 

und  Verwaltung  angeboten.  Der  modulare  Aufbau  der  gesamten  Bewirtschaftungspa-

lette  decke  alle  Kundenwünsche  ab.  Weiter  werden  auch  die  Verwaltung  von  Stock-

werkeigentum,  Steuer-  und  Rechtsberatung  (Bau-  und  Mietrecht)  sowie  Baumanage-

mentleistungen (durch Unterstützung als Architekt oder Bauleiter) angeboten (Angaben 

gemäss www…..ch; Website zuletzt besucht am 2. Mai 2023).  

Den  Akten  ist  zu  entnehmen,  dass  die  Verwaltung  der  Liegenschaften 

…strasse 157, …strasse 5, …strasse 3 und …strasse 93 in den Jahren 1999 bis 2006 

an  die  R  AG  ausgelagert  war,  welche  teils  auch  für  die  Buchhaltung  bzw.  Erstellung 

der Jahresrechnungen sowie der Steuererklärungen der I GmbH verantwortlich zeich-

nete. In den Jahren  2007  und 2008  soll  dann  kurzzeitig eine  eigene  Mitarbeiterin  der 

I GmbH  die  Liegenschaftsverwaltung  übernommen  haben.  Seit  Ende  2008  bis  heute 

sei die selbständig erwerbstätige S mit der Liegenschaftsverwaltung betraut. Dies wur-

de mit Bestätigungen von S selbst und der V sowie mit Honorarrechnungen von S und 

einem Aktivitätsreport für den Monat April 2018 belegt).  

Aktenkundig  ist  sodann,  dass  verschiedene  Bau-  und  Planungsarbeiten  im 

Zusammenhang mit den Liegenschaften des Pflichtigen an Dritte ausgelagert wurden. 

So wurde u.A. bei der Sanierung der Liegenschaft …strasse 157 die Bau- und Projekt-

leitung  durch  die  W  AG  übernommen.  Die  eigentlichen  Umbauarbeiten  wurden  durch 

verschiedene  Unternehmer  ausgeführt.  Im  Zusammenhang  mit  den  Arbeiten  an  der 

…strasse  14  und  der  …strasse  95  wurde  sodann  auf  die  Dienstleistungen  der  X  zu-

rückgegriffen.  Aktenkundig  ist  indessen  auch,  dass  die  I GmbH  gegenüber  Unterneh-

mern mitunter auch als Bauleiterin auftrat (z.B. beim Umbau der …strasse 95). Im Zu-

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 18 - 

sammenhang  mit  der  Sanierung  der  Liegenschaft  …strasse  14  waren  sodann  Hand-

werkerrechnungen  an  den  Pflichtigen  per  Adresse  der  I  GmbH  adressiert  und  die 

I GmbH stellte unter dem Titel Projektentwicklung und Bauplanung im Betrag von ins-

gesamt  Fr.  86'160.-  sogar  selber  Rechnung  an  den  Pflichtigen.  Weiter  fakturierte  die 

I GmbH  diesbezüglich  Fr.  8'535.25  für  Planungs-  und  Abklärungsarbeiten  im  Zusam-

menhang mit der Y Auflage und Versicherung betreffend schadhafter Entwässerungs-

leitungen, Fr. 13'656.35 für das Entfernen und Entsorgen von Tapeten und Teppichbe-

lägen und Fr. 20'570.70 für Malerarbeiten an den Pflichtigen. Gesamthaft verrechnete 

die  I  GmbH  gegenüber  dem  Pflichtigen  damit  für  die  Sanierung  der  Liegenschaft 

…strasse 14 einen Betrag in Höhe von Fr. 128'922.30. 

In einer Rulinganfrage vom 13. September 2007 des damaligen Vertreters des 

Pflichtigen wurde sodann erklärt, dass die I GmbH mit der Verwaltung der Liegenschaf-

ten  des  Pflichtigen  betraut  sei.  Diese  Aussage  steht  in  einem  gewissen  Widerspruch 

zur Sachdarstellung des Pflichtigen und dazu im vorliegenden Verfahren eingereichten 

Belegen. 

Abschliessend  kann darauf  hingewiesen werden,  dass  der  Pflichtige im Rah-

men  des  Grundstückgewinnsteuerverfahrens  die  dortige  Auflage  des  Steueramts  D 

vom 11. Januar 2019 mit Schreiben vom 21. März 2019 im Namen der I GmbH beant-

worten  liess.  Für  allfällige  Rückfragen  wurde  zudem  eine  auf  die  I  GmbH  lautende  

E-Mail Adresse, nicht eine private Adresse des Pflichtigen, angegeben. 

cc)  Im  Ergebnis  kann  aufgrund  der  Aktenlage  davon  ausgegangen  werden, 

dass die Verwaltung der Liegenschaften des Pflichtigen wie auch Bau- und diesbezüg-

liche  Planungsarbeiten  im  Zusammenhang  mit  denselben  in  der  Vergangenheit  weit-

gehend an Dritte ausgelagert worden waren. Die I GmbH scheint dabei jedoch entge-

gen der Sachdarstellung des Pflichtigen durchaus ebenfalls involviert worden zu sein. 

Insbesondere  beim  Umbau  der  Liegenschaft  …strasse  14  war  die  I  GmbH  offenbar 

aktiv, zumal hier in relevantem Umfang sowohl Planungs- und Projektierungsleistungen 

als auch eigentliche Sanierungsarbeiten gegenüber dem Pflichtigen abgerechnet wur-

den.  

Davon abgesehen besteht mit der I GmbH eine vom Pflichtigen zu 95% gehal-

tene,  im  Immobilienbereich  tätige  Gesellschaft  mit  beschränkter  Haftung.  Nicht  nur 

preist sie mit einer Website ein umfassendes Dienstleistungsangebot rund um den Im-

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 19 - 

mobilienerwerb, -besitz und -verkauf an. Die Gesellschaft generierte im Jahr 2020 auch 

einen  Umsatz  in  Höhe  von  Fr.  444'518.-.  Obschon  nachgewiesen  ist,  dass  in  einem 

relevanten  Ausmass  die  Leistungen  von  Dritten  in  Anspruch  genommen  wurden,  ist 

eine Entwicklung dieser Gesellschaft gegeben, welche nicht zuletzt in Verbindung mit 

dem Marktauftritt den Schluss aufdrängt, dass die  I GmbH kurz- oder mittelfristig ver-

mehrt auch im Zusammenhang mit den Liegenschaften des Pflichtigen eingesetzt wird 

bzw. wie gezeigt insbesondere im Zusammenhang mit der Sanierung der Liegenschaft 

…strasse 14 auch sogar schon aktiv in den Prozess involviert wurde. Dass die Gesell-

schaft  zunächst  noch  Verluste  generierte  und  im  Jahr 2007  in  Bezug  auf  eine  Forde-

rung über Fr. 31'014.45 gar ein Rangrücktritt seitens Pflichtigem erklärt werden muss-

te,  ändert  an  dieser  Beurteilung  nichts.  Zentral  erscheint,  dass  mit  der  I  GmbH 

insgesamt ein Marktauftritt besteht, welchen der Pflichtige sich als Hauptgesellschafter 

und  früherer  Vorsitzender  der  Geschäftsführung  ohne  weiteres  anrechnen  lassen 

muss. Dies gilt umso mehr, als die I GmbH wie gezeigt tatsächlich relevante Umsätze 

erzielt und in den Jahren 2019 und 2020 auch profitabel war. 

b) aa) Das kantonale Steueramt macht weiter geltend, dass der Pflichtige als 

Hauptstammanteilsinhaber  und  Geschäftsführer  mit  Einzelunterschrift  der  I  GmbH 

Kenntnisse  im  Immobilienbereich  habe  erwerben  können,  die  es  ihm  erlaubten,  das 

Gewinnpotential  einer  Immobilieninvestition  zu  beurteilen.  Der  Pflichtige  habe  auch 

einen  geringfügigen  Lohn  von  der  I  GmbH  bezogen  und  in  den  Steuerperioden  2004 

und 2005 habe er selber "Liegenschaftenverwalter" als Berufsbezeichnung angegeben, 

in den Jahren 2009–2011 dann Geschäftsführer der I GmbH. Die damit gegebene be-

rufliche Nähe des Pflichtigen zum Immobilienbereich stelle ein weiteres Indiz dar. 

Aus  Sicht  des  Pflichtigen  ist  eine  berufliche  Nähe  vorliegend  zu  verneinen, 

weil weder der Pflichtige noch die I GmbH mit der Liegenschaftsverwaltung, der Abfas-

sung  von  Bauplänen,  der  Ausarbeitung  von  Baugesuchen,  der  Bauführung  oder  der 

Bauleitung befasst seien. Ergänzend wurde im Zusammenhang mit der Sanierung der 

Liegenschaft  …strasse  14  nochmals  im  Detail  aufgezeigt,  dass  weder  seitens  des 

Pflichtigen  noch  der  I  GmbH  Dienstleistungen  der  Bauleitung  oder  -planung  erbracht 

worden seien. Auch dort seien diese Arbeiten durch die W AG wahrgenommen und an 

die  I  GmbH  fakturiert  worden.  Dasselbe  gelte  für  die  Sanierung  der  Liegenschaft 

…strasse  95  in  den  Jahren  2015/2016,  wo  ebenfalls  die  W  AG  und  ergänzend  die  X 

beigezogen worden seien. Es bleibe dabei, dass der Pflichtige insbesondere über kei-

ne  Fachkenntnisse im  Immobilienhandel  oder  im  "Immobilienbereich"  verfüge,  welche 

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
- 20 - 

im Zusammenhang mit dem Erwerb oder dem Verkauf der Liegenschaft …strasse 157 

eingesetzt  worden  wären  oder  hätten  eingesetzt  werden  können.  Soweit  die  I  GmbH 

nach  Aussen  hin  als  Planerin  oder  Bauleiterin  aufgetreten  sein  sollte,  wäre  dies  nur 

formell  und  auf  dem  Papier  geschehen.  Die  tatsächlichen  Bauleistungen  seien  stets 

durch die beigezogenen, professionellen Dienstleister erbracht worden.  

bb) In tatsächlicher Hinsicht kann im Wesentlichen auf die Feststellungen un-

ter E. 5a/cc hiervor verwiesen werden. Der Pflichtige ist Hauptgesellschafter einer 1999 

gegründeten Gesellschaft mit beschränkter Haftung, welche das Betreiben von Liegen-

schaftsverwaltungen  und  Vermietungen  bezweckt,  unter  einer  eigenen  Website  am 

Markt auftritt und im Jahr 2020 einen Umsatz in Höhe von Fr. 444'518.- (netto) erzielte. 

Zuvor  war  der  Pflichtige  während  vieler  Jahre  im  Rahmen  von  Auslands-  und […]  als 

Mitarbeiter  des  H tätig, ehe er  im  Jahr  2004  in die  Schweiz  zurückkehrte.  Ende  2011 

meldete  er  sich  dann  in  der  Schweiz  ab  und  verlegte  seinen  Wohnsitz  nach  F.  Die  I 

GmbH  fakturierte  sodann  im  Zusammenhang  mit  der  Sanierung  der  Liegenschaft 

…strasse  14  insgesamt  Fr.  128'922.30  an  den  Pflichtigen.  Soweit  der  Pflichtige  dies-

bezüglich  geltend macht,  dass  die  I  GmbH  nur  formell  in  die  Sanierung  involviert  ge-

wesen  sei,  zielt  dieses  Argument  ins  Leere,  wurden  doch  in  jedem  Fall  Rechnungen 

gestellt und damit entsprechende Umsätze generiert.  

cc)  Nach  dem  Gesagten  ist  davon  auszugehen,  dass  der  Pflichtige  sich  seit 

seiner Rückkehr in die Schweiz im Jahr 2004 vornehmlich mit seinem Liegenschaften-

portfolio  auseinandersetzte.  Seit  2004  war  er  auch  Teilzeitangestellter  der  I  GmbH. 

Selbst  unter  der  Annahme,  dass  die  eigentlichen  Arbeiten  an  Dritte  delegiert  und  von 

diesen  wahrgenommen  wurden  (Verwaltungshandlungen,  Bauarbeiten  etc.),  muss  in 

dieser  Konstellation  davon  ausgegangen  werden,  dass  der  Pflichtige  –  als  Hauptge-

sellschafter  einer  personenbezogenen  Gesellschaft  –  sich  über  diesen  längeren  Zeit-

raum selbst für blosse Delegationszwecke ein gewisses Fachwissen angeeignet haben 

musste. Dies gilt umso mehr, als wie gezeigt gewisse Arbeiten von der I GmbH selbst 

erbracht  wurden.  Jedenfalls  aber  steht  die  Verwaltung  des  eher  umfangreichen  Lie-

genschaftenportfolios  des  Pflichtigen  damit  in  einem  engen  Zusammenhang  mit  der 

(neben)beruflichen Tätigkeit des Pflichtigen, die er spätestens seit 2004 in Teilzeit aus-

übt.  Ein solches  Verständnis  deckt sich  auch  damit,  dass  der  Pflichtige sich selber  in 

den  Steuererklärungen  2004  und  2005  als  Liegenschaftenverwalter  bezeichnete.  In 

den  Jahren  2009-2011  wählte  er  als  Bezeichnung  Geschäftsführer  der  I  GmbH.  Als 

solcher war er seit Gründung der Gesellschaft zudem im Handelsregister eingetragen. 

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
- 21 - 

Im Jahr 2009 änderte die Funktion dann zum Vorsitzenden der Geschäftsführung, ehe 

im … 2012 die Funktion auf den Gesellschafterstatus reduziert wurde. 

Zusammenfassend ist damit eine berufliche Nähe des Pflichtigen zum Immo-

bilienhandel ohne weiteres zu bejahen. 

c) Was der Pflichtige im Weiteren vorbringen lässt, ist wenig überzeugend und 

seine Sachdarstellung nebst den hiervor erwähnten Diskrepanzen in verschiedentlicher 

Hinsicht auch nur beschränkt schlüssig.  

aa)  Wenig  nachvollziehbar  ist  zunächst,  dass  sich  zur  Aufbesserung  der  Al-

tersvorsorge  des  Pflichtigen  aufgrund  dessen  langjährigen  Auslandaufenthalte  eine 

Investition in Immobilien aufgedrängt habe, da der Aufbau eines Wertschriftenportfolios 

nicht möglich gewesen soll. Dem ist entgegen zu halten, dass der Aufbau und die Be-

wirtschaftung eines Wertschriftenportfolios deutlich weniger zeitintensiv als die Verwal-

tung von mehreren Liegenschaften sein dürfte und daher erst recht  – wenn auch hier 

allenfalls mit Unterstützung durch einen Vermögensverwalter – möglich gewesen wäre. 

Dies zumindest in der Annahme, dass das Alterskapital angelegt und kein eigentlicher 

Aktienhandel betrieben werden sollte.  

Nur beschränkt nachvollziehbar ist diesbezüglich auch, dass der Pflichtige die 

I GmbH  als  Anlaufstelle in der  Schweiz  für  Liegenschaftsverwaltungsbelange gegrün-

det  habe.  Wenn  –  wie  der  Pflichtige  selber  behauptet  –  sämtliche  Arbeiten  an  Dritte 

ausgelagert  wurden,  kann  mit  der  Gründung  dieser  GmbH  nur  eine  aktive  Marktteil-

nahme verfolgt worden sein. 

Vor dem Hintergrund der behaupteten Altersvorsorge ist sodann fraglich, wes-

halb die Liegenschaft …strasse 157 verkauft wurde. Das Argument, wonach eine Ver-

mögensumschichtung zulässig sein müsse, hilft dabei nur beschränkt weiter. Eine sol-

che  ist  durchaus  zulässig,  nur  wirft  ein  solches  Vorgehen  eben  die  Frage  auf,  ob  es 

sich  noch  um  private  Vermögensverwaltung,  oder  –  wie  bei  den  vom  Pflichtigen  er-

wähnten Pensionskassen, welche ihre Liegenschaften im Geschäftsvermögen halten – 

um eine geschäftliche Aktivität handelt. Das Argument ist auch wenig stichhaltig, wenn 

eine  Liegenschaft,  welche  Mieteinnahmen  abwirft,  veräussert  wird,  ohne  dann  wiede-

rum in ein solches Objekt zu investieren. Davon abgesehen hat der Pflichtige letztlich 

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 22 - 

auch selber eingeräumt, die Liegenschaft …strasse 157 mit Blick auf den Erwerb einer 

neuen Liegenschaft (konkret der Liegenschaft …strasse 14) veräussert zu haben.  

bb)  Noch  im  Einspracheverfahren  machte  der  Pflichtige  sodann  geltend,  mit 

dem  Verkauf  der  Liegenschaft  …strasse  157  den  Finanzbedarf  der  in  Gründung  be-

findlichen  K  decken  zu  wollen.  Auch  diese  Aussage  überzeugt  kaum,  wurde  die  Stif-

tung  doch  letztlich  erst  am  …  2021  im  Handelsregister  eingetragen  und  auch  nur  mit 

einem  Anfangsvermögen  von  Fr. 100'000.-  ausgestattet.  Es  wurden  mithin  nur  in  be-

schränktem  Mass  Mittel  aus  dem  Verkauf  der  Liegenschaft  …strasse  157  zugunsten 

der  K  eingesetzt.  Zudem  wurde  der  Erlös  aus  dem  Verkauf  dieser  Liegenschaft  wie 

erwähnt  in  den  Erwerb  der  Liegenschaft  …strasse  14  reinvestiert.  Ob  der  Pflichtige 

über  die  Errichtung  hinaus  persönliche  Mittel  zugunsten  der  K  eingesetzt  hat,  ist  im 

Übrigen  nicht  aktenkundig  und  auch  für  eine  allfällige  Begünstigung  der  Stiftung 

im Todesfall liegen keine Nachweise vor.  

Im Rahmen der Beschwerde stellte der Pflichtige sich zudem abweichend zur 

Sachdarstellung in der Einsprache auch auf den Standpunkt, dass mit einem Verkauf 

der  Liegenschaft  …strasse  157  ebenso  hätte  zugewartet  werden  können,  da  die  Er-

richtung  der  Stiftung  sich  verzögert  habe  und  deren  längerfristige  Finanzierung  auch 

zwei  Jahre  später  noch  hätte  sichergestellt  werden  können.  Diese  Argumentation  er-

scheint damit a priori wenig glaubhaft. 

cc) Was schliesslich den Erwerb der Liegenschaft …strasse 14 angeht, mach-

te der Pflichtige geltend, dass diese Villa dereinst als Sitz für die K oder als Veranstal-

tungsort  dienen  sollte.  Bis  heute  ist  die  Stiftung  allerdings  nicht  an  dieser  Adresse 

(sondern  aktuell  an  der  …strasse  22,  Z)  domiziliert.  Auch  ist  nicht  aktenkundig,  dass 

die  Stiftung  bereits  Veranstaltungen  an  der  …strasse  14  durchgeführt  hätte,  bzw.  in 

welchem zeitlichen Horizont eine solche Durchführung geplant ist.  

6.  Zusammenfassend  ist  festzustellen,  dass  die  Tätigkeit  des  Pflichtigen  in 

ihrer  Gesamtheit  auf  Erwerb  ausgerichtet  zu  sein  scheint  und  damit  als  gewerbs-

mässiger Liegenschaftenhandel qualifiziert.  

a)  Für  diese  Annahme  spricht  zunächst  die  Fremdfinanzierung,  welche  teil-

weise (wenn auch nicht notwendigerweise bei  der  Liegenschaft  …strasse 157 selbst) 

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 23 - 

das  für  private  Vermögensverwaltung  übliche  Mass  von  zwei  Dritteln  überstieg  (so 

mindestens bei den Liegenschaften …strasse 95 und …strasse 14). Der Erlös aus der 

Veräusserung der Liegenschaft …strasse 157 wurde sodann mit dem Erwerb der Lie-

genschaft …strasse 14 wieder investiert. Erschwerend fällt in diesem Zusammenhang 

ins  Gewicht,  dass  für  den  Erwerb  dieser  Liegenschaft  andere  Liegenschaften  zusätz-

lich belehnt wurden. 

b) Hinzu kommt, dass der Pflichtige mit 95% Hauptgesellschafter einer GmbH 

im Immobilienbereich mit Marktauftritt ist, deren Tätigkeit seit der Gründung 1999 lau-

fend ausgeweitet wurde und die mittlerweile hohe Umsätze generiert. Dies in Kombina-

tion  mit  dem  umfangreichen  Liegenschaftenportfolio  des  Pflichtigen,  für  das  die 

I GmbH nachweislich bereits aktiv war, und der langjährigen Tätigkeit des Pflichtigen – 

er  war  nicht  nur  Vorsitzender  der  Geschäftsführung  der  I GmbH,  von  2004  an  war  er 

auch  Teilzeitangestellter  –  rechtfertigen  auch  die  Annahme,  dass  der  Pflichtige  sich 

Fachwissen  angeeignet  hat  (haben  musste)  und  damit  auch  von  einer  Berufsnähe 

auszugehen ist.  

Der  vermeintliche  Grund  für  die  Errichtung  dieser  Gesellschaft  überzeugt 

nicht,  da  die  Liegenschaftsverwaltung  zunächst  ohnehin  durch  externe  Spezialisten 

besorgt wurde. Damit bestand für Dienstleister, Handwerker und Mieter bereits ein ent-

sprechender Kontakt und war die Gründung einer Gesellschaft dafür nicht notwendig. 

Die  Errichtung  der  I  GmbH  lässt  sich  vor  diesem  Hintergrund  nur  so  einordnen,  dass 

über  die  Verwaltung  der  eigenen  Liegenschaften  hinaus  Umsätze  im  Immobilienbe-

reich  generiert  werden  sollten,  was  bei  der  Sanierung  der  Liegenschaft  …strasse  14 

dann der Fall war.  

c) Damit könnte sich immerhin noch die Frage stellen, ob nicht zumindest die 

Liegenschaft …strasse 157 als Kapitalanlageliegenschaft zu betrachten und damit un-

abhängig  von  der  Qualifikation  des  Pflichtigen  als  Liegenschaftenhändler  dessen  Pri-

vatvermögen  zuzuordnen  wäre.  Dies  ist  im  Ergebnis  zu  verneinen,  da  verschiedene 

Indizien spätestens im Zeitpunkt des Verkaufs der Liegenschaft …strasse 157 auf eine 

Gewinnabsicht des Pflichtigen schliessen lassen.  

Zunächst  gilt  es  festzuhalten,  dass  mit  dem  Verkauf  der  Liegenschaft 

…strasse  157  eine  Renditeliegenschaft  und  nicht  etwa  eine  selbstbewohnte  Liegen-

schaft  oder  ein  Feriendomizil  des  Pflichtigen  veräussert  wurde.  Die  Veräusserung  er-

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 24 - 

folgte ausserdem nachweislich auch im Hinblick auf den Erwerb einer neuen Immobilie. 

Hinzu kommt, dass nicht etwa direkt nach der Sanierung, sondern erst im Hinblick auf 

den  Verkauf  dieser  Liegenschaft  Stockwerkeigentum  begründet  wurde.  Auch  wenn 

dies die Annahme  einer  privaten  Vermögensverwaltung nicht  per  se  ausschliesst  und 

die Liegenschaft letztlich sogar als Ganzes veräussert wurde, lässt dieses Vorgehen im 

vorliegenden  Kontext  auf  Planmässigkeit  schliessen.  Dass  es  sich  dabei  –  wie  der 

Pflichtige  im  Rahmen  der  Auflageantwort  vom  13.  November  2020  geltend  machen 

liess – um eine blosse Sicherungsmassnahme gehandelt habe, die ohne konkrete Ver-

kaufsabsichten (verspätet) umgesetzt worden sei, erscheint als Schutzbehauptung und 

ist  wenig  glaubhaft.  Auch  die  lange  Haltedauer  der  Liegenschaft  und  der  Umstand, 

dass erst ein einziger Verkauf einer Liegenschaft durch den Pflichtigen zur Beurteilung 

steht, ändern nichts an der Beurteilung. Im Gegenteil kann es durchaus auch für eine 

Gewinnabsicht sprechen, wenn – mutmasslich zur Ausnützung der Marktsituation oder 

wie  hier  zum  Zweck  einer  Reinvestition  – selbst  eine  Vorfälligkeitsentschädigung  in 

Kauf genommen und der Verkauf auch ohne Rücksicht auf die Folgen für grundstück-

gewinnsteuerliche Zwecke durchgeführt wird.  

Wenig  hilfreich  ist  diesfalls  auch  das  Argument,  wonach  eine  Maklergebühr 

verursacht,  die  Liegenschaft  dann  aber  an  einen  Bekannten  verkauft  worden  sei.  Die 

Maklergebühr  wurde  für  Grundstückgewinnsteuerzwecke  als  Teil  der  abzugsfähigen 

Anlagekosten  berücksichtigt,  was  an  sich  einen  kausalen  Zusammenhang  zwischen 

der  Tätigkeit  des  Maklers  und  dem  Verkauf  an  M  voraussetzt  (BGE 97  II  359;  Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., 2021, § 221 

N 96 StG). Andernfalls hätte die Gebühr der L AG für Grundstückgewinnsteuerzwecke 

gar nicht berücksichtigt werden dürfen. Soweit der Pflichtige mithin suggeriert, diesfalls 

unnütze Kosten  verursacht  zu haben, muss der  Pflichtige sich die grundstückgewinn-

steuerliche Behandlung zuschreiben lassen und ist er auch mit diesen Vorbringen nicht 

zu hören.  

Insgesamt  ist  damit  spätestens  im  Zeitpunkt  des  Verkaufs  der  Liegenschaft 

…strasse  157  von  einer  Gewinnabsicht  auszugehen  und  sind  die  engen  Vorausset-

zungen,  unter  welchen  auch  ein  Liegenschaftenhändler  gemäss  bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung  Liegenschaften  im  Privatvermögen  halten  kann,  vorliegend  als  nicht 

erfüllt zu betrachten.  

1 DB.2021.151 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 25 - 

7.  Diese  Erwägungen  führen  zur  Abweisung  der  Beschwerde.  Ausgangsge-

mäss  sind  die  Kosten  des  Beschwerdeverfahrens  dem  Pflichtigen  aufzuerlegen 

(Art. 144  Abs.  1  DBG)  und  steht  diesem  keine  Parteientschädigung  zu  (Art.  144 

Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 - 3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfah-

ren vom 20. Dezember 1968). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Die Beschwerde wird abgewiesen. 

[…] 

1 DB.2021.151