# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a6236fc4-6b6a-58fc-9164-748f0a60357c
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-07-05
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 05.07.2006 R 2006 13
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2006-13_2006-07-05.pdf

## Full Text

R 06 13
4. Kammer 

URTEIL
vom 5. Juli 2006

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Ortsplanungsrevision

1. Die Geschwister … und … sind Miteigentümerinnen der in der Gemeinde … 

gelegenen Parzelle 158 im Halte von 1'529 m2. Ihr in Hanglage situiertes 

Grundstück grenzt im Süden direkt an die Gemeindestrasse „Via …“ und ist 

dort entlang dieses Strassenzugs schon mit einem Wohnhaus (altes 

Engadinerhaus) und einem Stall bestückt. Hinter jenen Gebäuden befindet 

sich hangaufwärts ein Obstgarten mit Wiesland, der im Norden an das lokale 

Altersheim auf Parz. 1119 anstösst. Im Jahre 1983 wurde die Parz. 158 ganz 

der Dorfkernzone (Dk) und die Parz. 1119 der Zone für öffentliche Bauten und 

Anlagen (ZöBA) zugewiesen. Im Jahre 2004 beschloss die Gemeinde – nicht 

zuletzt zwecks Schaffung reduzierter Bauzonen - eine Gesamtrevision der 

Ortsplanung. Danach wurde nur noch der südliche, bereits überbaute 

Grundstücksteil der Parz. 158 im Umfang von 690 m2 in der bisherigen 

Dorfkernzone belassen, während der nördliche Obstgartenbereich (839 m2) 

neu der Grünzone (G) zugeteilt wurde. Am 28.11.2004 stimmten die 

Stimmberechtigten der Ortsgemeinde der Revision zu. 

2. Dagegen liessen die Eigentümerinnen (Parz. 158) am 29.12.2004 innert Frist 

Planungsbeschwerde bei der Regierung erheben. Darin beantragten sie, die 

ausgeschiedene Grünzone sei nicht zu genehmigen und die entsprechende 

Fläche dafür erneut der Dorfkernzone oder sonst einer anderen Wohnzone 

zuzuteilen. Zur Begründung brachten sie im Wesentlichen vor, dass die 

Gemeinde bereits seit 1983 über eine klare Trennung von Bau- und 

Nichtbauland verfüge und ihr Grundstück zum geschlossenen 

Siedlungsbereich zähle. Der nicht überbaute Teil (Obstgarten/Wiesland) stelle 

eine Baulücke dar. Das öffentliche Interesse gebiete ebenfalls keine 

Umteilung, da der betreffende Parzellenteil wegen der Höhe und des 

Volumens des im Norden anstossenden Altersheimes („Bananenform“) auf 

Parz. 1119 überhaupt nicht einsehbar sei. Auch das Argument der Reduktion 

der seit 1983 zu gross bemessenen Bauzonen sei nicht stichhaltig, da 

andernorts mit der Revision 2004 neu sogar Bauflächen geschaffen bzw. erst 

ausgeschieden worden seien, womit die Vorinstanz das 

Rechtsgleichheitsgebot klarerweise verletzt habe.  

3. Von der Möglichkeit, sich zu den Einwänden und Vorwürfen der besagten 

Eigentümerinnen äussern zu können, machte die Gemeinde mit 

Stellungnahme vom 31.03.2005 Gebrauch, wobei sie die Abweisung der 

Beschwerde beantragte. Die ganze Planungsrevision sei unter dem Aspekt 

der erstmaligen Schaffung bundesrechtskonformer Bauzonen zu würdigen. 

Der strittige Parzellenteil im Nordbereich stelle nach diesen Kriterien aber 

weder eine Baulücke noch ein eigenständiges Siedlungsgebiet mit einem 

Anspruch auf die gewünschte Umteilung dar. Die vorgenommene 

Ausscheidung als Grünzone diene vielmehr einzig der klaren und langfristigen 

Trennung zwischen dem historischen und typischen Dorfteil im Süden und 

dem davon überhöht im Norden gelegenen Bauareal des Altersheimes auf 

Parz. 1119. Am neu geschaffenen Grün- und Schutzgürtel auf dem Nordteil 

der Parz. 158 gebe es daher nichts auszusetzen. 

4. Am 30.08.2005 liess die Regierung noch einen Augenschein durchführen. 

5. Mit Regierungsentscheid vom 20.12.2005, mitgeteilt am 24.01.2006, wurde 

die Planungsbeschwerde der Eigentümerinnen der Parz. 158 komplett 

abgewiesen und damit die angefochtene Planungsrevision der Gemeinde 

bestätigt. Aus raumplanerischer Sicht wurde zuerst festgehalten, dass die 

Vorinstanz im Jahre 1983 zu grosszügige Bauzonen ausgeschieden habe und 

darum eine Reduktion derselben seit langem fällig gewesen sei. Das konkret 

der Grünzone zugewiesene Teilstück der Parz. 158 könne zudem nicht als 

„bereits weitgehend überbaut“ bezeichnet werden, weshalb auch nicht von 

einer Baulücke die Rede sein könnte. Richtig sei zwar, dass es zum 

Siedlungsgebiet zu zählen sei; dennoch stelle es zusammen mit den übrigen 

Freiräumen (Parz. 159 im Osten; Parz. 1118 im Westen) in jenem Teilgebiet 

oberhalb des historischen Dorfkerns ein besonderes Areal dar, dem eine 

eigenständige Bedeutung und wichtige Funktion aus Gründen des 

Ortsbildschutzes zukomme. Es gehe hier also um die Sicherung der 

weitgehend noch intakten Ortsränder mit Obstgärten inklusive 

Hausumschwung. Das Ortsbild der besagten Gemeinde sei sogar national 

(Bundesinventar) geschützt, womit eine konsequente Schutzzonenzuweisung 

unerlässlich sei. Ferner weise das existierende Wohnhaus samt Stall auf 

Parz. 158 typischerweise einen engen Bezug zur Strasse „Via …“ (1. Bautiefe) 

auf, was beim hinteren Teilstück (2. Bautiefe) gerade nicht mehr der Fall sei. 

Die Ausscheidung des strittigen Grünstreifens zur Wahrung der 

siedlungspolitischen, verkehrstechnischen und ortsbildschützerischen 

Eigenheiten jener Gemeinde sei darum geboten und rechtens gewesen.

6. Dagegen erhoben die betroffenen Grundeigentümerinnen am 08.02.2006 

frist- und formgerecht Rekurs beim Verwaltungsgericht mit den Begehren um 

kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Beschwerdeentscheides der 

Regierung (Rekursgegnerin 1) samt der ihm zugrunde liegenden 

Planungsrevision der Gemeinde (Rekursgegnerin 2) betreffend Schaffung 

einer Grünzone auf Parz. 158 sowie Zuweisung jenes Teilstücks zur 

Dorfkernzone. Anknüpfend an die bereits in der Planungsbeschwerde 

enthaltenen Einwände und Vorbringen ergänzten sie noch, dass die frühere 

Zonenordnung von 1983 aus der Zeit nach Inkrafttreten des 

Raumplanungsgesetzes (RPG; 1980) des Bundes stamme und daher 

neurechtlich schon klar zwischen Bau- und Nichtbauland unterschieden habe. 

Die Bauzone sei damals auch nicht überdimensioniert ausgefallen, was 

dadurch belegt werde, dass bei der Revision 2004 andere Teilgebiete (…) neu 

zu Bauland erklärt worden seien. Eine Baulücke liege in optima forma vor, da 

der unüberbaute Teil von Parz. 158 zusammen mit Parz. 159 eine kleine Insel 

(ca. 1'000 m2) zwischen Altersheim und altem Dorfkern bilde. Die 

Erschliessung sei komplett vorhanden bzw. leicht realisierbar und die 

Infrastruktur reiche bis zur Grenze der Parz. 158 (Existenz 

Siedlungscharakter). Raumplanerisch stünde dem Begehren nichts entgegen. 

Ebenso wenig würde das Ortsbild nachteilig beeinträchtigt, da die Zuweisung 

nur eine kleine Fläche betreffe und eine Abgrenzung des alten Dorfkerns 

gegenüber dem Areal des Altersheimes nicht separat erforderlich sei, da der 

markante Niveauunterschied zwischen jenen Gebieten schon hinreichend für 

eine natürliche Trennung sorge. Die Freihaltung des Zwischenstückes könne 

nichts zum Schutz des Dorfkerns beitragen. Jede andere Sichtweise würde 

ein Verstoss gegen das Verhältnismässigkeitsprinzip bedeuten, zumal auch 

mit milderen Massnahmen (Gestaltungsplan z.B. mit 

Bauhöhenbeschränkungen) eine harmonische Einfügung und Anpassung an 

die ortsübliche Bauweise des Dorfkerns gewährleistet werden könnte.

7. In der Vernehmlassung beantragte die Regierung die Abweisung des 

Rekurses; unter Hinweis auf die Begründung im angefochtenen Entscheid. 

8. Die Gemeinde liess ebenfalls die Abweisung des Rekurses beantragen. 

Präzisierend zur Stellungnahme vom März 05 fügte sie bei, dass die frühere 

Planung von 1983 zwar formell, jedoch nicht materiell bundesrechtskonform 

gewesen sei. Eine Überarbeitung und Reduktion der damals viel zu unscharf 

und zu grosszügig bemessenen Baugebiete sei nach so langer Zeit (21 Jahre) 

dringend nötig und auch sinnvoll gewesen, zumal der hier im Vordergrund 

stehende Ortsbildschutz des alten Dorfkerns (nur 1. Bautiefe mit 

Direkterschliessung typisch) den bundesrechtlichen Anforderungen an die 

Erhaltung des charakteristischen Ortsbilds von nationaler Bedeutung durch 

allfällige Bauten auf dem hinteren Teilstück (2. Bautiefe) auf Parz. 158 

eindeutig nicht mehr entsprochen hätte. Die Erschliessung des Nordteils ab 

der Gemeindestrasse Via … wäre wegen der Steilheit des Geländes und der 

schon bestehenden Bauten und Anlagen im Süden (Wohnhaus/Stall) zudem 

nur mit unverhältnismässigem Aufwand (d.h. mit teuren Kunstbauten für 

Zufahrt/Garagierung) realisierbar gewesen. Ferner  wäre im Einfahrtsbereich 

zur Gemeindestrasse damit neu eine gefährliche Verkehrssituation im unteren 

Dorfbereich entstanden. 

9. Ein zweiter Schriftenwechsel brachte keine neuen Erkenntnisse hervor.

10. Am 27. Juni 2006 führte die IV. Kammer des Verwaltungsgerichts noch einen 

Augenschein vor Ort durch, an welchem seitens der Rekurrentinnen eine 

Miteigentümerin der Parz. 158 persönlich in Begleitung des gemeinsamen 

Anwalts und seitens der Gemeinde (Rekursgegnerin 2) der Chef des Bauamts 

samt Anwalt bzw. seitens der Regierung (Rekursgegnerin 1) ein Vertreter des 

Amtes für Raumentwicklung (ARE) präsent waren. Allen Anwesenden wurde 

dabei an zwei verschiedenen Standorten (1: Höhe Altersheim Parz. 1119 mit 

Blick auf Nordteil der Parz. 158; 2: Dorfstrasse „Via …“ zwecks 

Erschliessung/Verkehrssituation) auch noch mündlich die Gelegenheit 

geboten, sich zu den örtlichen Gegebenheiten (Überbauungsgrad; 

Siedlungsstruktur; Grünflächen usw.) frei zu äussern und noch einmal ihre 

gegenteiligen Standpunkte zu vertiefen. Seitens des Gerichts wurden zudem 

noch fünf Fotos der lokalen Verhältnisse erstellt und dem Protokoll des 

Augenscheins beigefügt.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Nach Art. 17 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700; in 

Kraft seit 1980) umfassen Schutzzonen insbesondere auch bedeutende 

Ortsbilder (Abs. 1 lit. c). Gemäss Art. 6 des Bundesgesetzes über Natur- und 

Heimatschutz (NHG, SR 451) wird durch die Aufnahme eines derartigen 

Objektes von nationaler Bedeutung in ein Bundesinventar dargetan, dass es 

in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung respektive 

grösstmögliche Schonung verdient. Laut Verordnung über das 

Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS, SR 

451.12; in Kraft seit 1981, Aufzählung in Anhang 1) gehört insbesondere auch 

das Dorfbild der betreffenden Unterengadinergemeinde zu den 

schützenswerten Ortsbildern auf nationaler Ebene. Auf Gemeindeebene 

wurde im Generellen Gestaltungsplan (GGP) gestützt auf Art. 86 des 

Gemeindebaugesetzes (BG) ferner schon 2004 rechtskräftig festgelegt, dass 

der nördliche und damit noch unüberbaute Grundstücksteil der Parz. 158 

zukünftig der Zone für erhaltenswerte Obstgärten (…) angehören sollte und 

deshalb – entgegen dem alten Zonenplan von 1983 – im Zonenplan von 2004 

nicht mehr der Dorfkernzone, sondern eben neu den Regeln für Grünzonen 

unterstehen sollte.

b) Laut Art. 15 RPG umfassen Bauzonen Land, das sich für die Überbauung 

eignet und weitgehend überbaut ist (lit. a) oder voraussichtlich innert 15 

Jahren benötigt und erschlossen ist (lit. b). Gemäss Art. 16 RPG dienen 

Landwirtschaftszonen neben der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis 

des Landes vor allem der Erhaltung der Landschaft, des Erholungsraums und 

dem ökologischen Ausgleich, weshalb sie entsprechend ihren verschiedenen 

Funktionen von Überbauungen „weitgehend“ freizuhalten sind. Art. 19 Abs. 1 

RPG verlangt zudem eine hinreichende Erschliessung (Strassenzufahrt) für 

die konkrete Nutzung, wobei der Anschluss ohne erheblichen Aufwand 

möglich sein sollte.   

c) Nach Art. 26 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG, BR 801.100) 

scheiden die Gemeinden selbst entsprechend den örtlichen Bedürfnissen ihre 

Bauzonen, Landwirtschaftszonen, Schutzzonen sowie allfällig weitere Zonen 

aus (Abs. 2). Laut Art. 30 KRG dienen die Zonen für Grünflächen der 

Erhaltung und Schaffung von Freiräumen zur Strukturierung der Überbauung 

innerhalb oder am Rand der Bauzonen (Abs. 1). Bei der parzellenscharfen 

Zuweisung der Grundstücksflächen in die jeweils konkret gültige 

Zonenkategorie steht den Bündner Gemeinden bzw. dem Kanton als 

Aufsichts- und Genehmigungsbehörde an sich ein weiter 

Ermessensspielraum zu, der seine Schranken im übergeordneten Recht 

(RPG; NHG) und in den allgemeinen Grundsätzen nach einer sachgerechten, 

fairen sowie insbesondere willkürfreien Einteilung in die verfügbaren Zonen 

findet.   

2. a) Vorliegend berufen sich die Miteigentümerinnen der Parz. 158 hauptsächlich 

darauf, dass die raumplanerisch geforderte Trennung zwischen Bau- und 

Nichtbaugebiet seit 1983 bestünde, der betreffende Nordteil der Parz. 158 als 

kleine Baulücke mit eindeutiger Siedlungsqualität zur Überbauung 

prädestiniert sei und selbst ortsbildschützerisch keine überwiegenden 

öffentlichen Interessen auszumachen seien, die einer Belassung jenes 

äusserlich kaum einsehbaren Teilstücks zwischen Haupthaus und Altersheim 

in der Dorfkernzone entgegengestanden wären. Dem kann so nicht gefolgt 

werden. 

b) Wie der Augenschein des Gerichts vor Ort im Juni 2006 und der Vergleich 

zwischen dem früheren Zonenplan 1983 und dem neurechtlichen Zonenplan 

2004 klar zeigten, kann von der Schaffung einer eigentlichen Baulücke nicht 

die Rede sein, da systematisch, einheitlich und grossflächig sowohl direkt im 

Westen (Nordteil Parz. 1118) als auch im Osten (Nordteil Parz. 159) ebenfalls 

Grünzonen ausgeschieden wurden, um so im Sinne von Art. 30 KRG gezielt 

Freiräume mit architektonischer Gestaltungs- und Strukturfunktion zu 

erhalten. Gestützt auf die in Art. 26 KRG verankerte Kompetenzordnung 

(Raumeinteilung nach örtlichen Bedürfnissen) zugunsten der öffentlichen 

Hand und den in Art. 15 ff. RPG aufgezählten Voraussetzungen ist das Gericht 

zur Ansicht gelangt, das im Einzelfall kein Anspruch auf Umzonierung des 

strittigen Nordteils auf Parz. 158 befürwortet werden kann. Was die örtliche 

Geeignetheit oder Notwendigkeit der Überbauung jenes derzeit bloss über 

eine landwirtschaftliche Zufahrtsberechtigung verfügenden Nordteils betrifft, 

gilt es nicht zu übersehen, dass der Südteil von Parz. 158 entlang der 

Gemeindestrasse „Via …“ schon mit einem Haupthaus und einem Stall 

überbaut ist und daher die bisher seit Jahrzehnten betriebene Wohn- und 

Ökonomiennutzung für die Miteigentümerinnen dieser Liegenschaft selbst bei 

Bestätigung der angefochtenen Entscheide unverändert bliebe. Abgesehen 

von den bestehenden Ausbau-/Erweiterungsmöglichkeiten der existierenden 

Gebäude im Südteil auf Parz. 158 fällt dazu weiter ins Gewicht, dass mit dem 

ausgeschiedenen Grünschutzgürtel unterhalb der ZöBA (Parz. 1119; 

Altersheim) erstmals ein klarer und auch visuell/optisch leicht wahrnehmbarer 

Freihaltekorridor geschaffen wurde, dem eine eigenständige und wichtige 

Bedeutung für die künftige Besiedelung des Dorfes zu kommen sollte, da 

derselbe eine unerwünschte Zersiedelung („Ausfransung“) im Grenzbereich 

zur Dorfkernzone verhindern sollte. Daran ändert selbst das Gegenargument 

der Wahrung der Verhältnismässigkeit nichts, da in der Realität keine 

griffigeren oder milderen Massnahmen (z.B. Höherbaubeschränkung) 

denkbar sind, um die natürlich vorhandenen Gelände- und Raumverhältnisse 

(steile Hanglage; grosser Niveauunterschied) wirklich auf Dauer besser 

schützen und bewahren zu können. Aus raumplanerischer Sicht sind die 

angefochtenen Entscheide deshalb rechtens, sachlich nachvollziehbar und 

überdies verhältnismässig.

c) Selbst wenn man dazu jedoch noch zu einer anderen Auffassung gelangt 

wäre, hätten die strittigen Behördenentscheide aus Gründen des 

Ortsbildschutzes (Art. 17 lit. c RPG i.V.m. Art. 6 NHG samt VISOS Anhang 1) 

geschützt bzw. bestätigt werden müssen. Mit der Absicht und dem 

langfristigen Ziel, dem historisch über Jahrhunderte gewachsenen und 

typischen Ortsbild im Dorfkern (überall nur 1. Bautiefe überbaut mit 

Direkterschliessung ab Strassennetz der Gemeinde sowie dahinter jeweils für 

sich gefangene Obstgärten als erweiterter Hausumschwung charakteristisch) 

im Sinne des Bundesinventars gebührend Rechnung zu tragen, war es ohne 

weiteres vereinbar, sämtliche 2. Bautiefen zu eliminieren und so einheitlich 

wieder nur die Besiedlung in der 1. Bautiefe zu gestatten. Eine 

Beeinträchtigung des unbestritten sehr idyllischen und intakten Ortsbilds 

entlang der „Via …“ (geschlossene Häuserreihen mit einfacher, 

übersichtlicher Erschliessung) wäre durch die Erstellung von teuren 

Kunstbauten zur hinreichenden Erschliessung des viel weiter hinten, 

hangaufwärts situierten Nordteils der Parz. 158 ernsthaft zu befürchten, da 

sowohl verkehrstechnisch (Mehrlärm; Abgasimmissionen; gesteigertes 

Gefahrenpotential im Ein-/Ausfahrtsbereich zur schmalen Gemeindestrasse) 

als auch bauästhetisch (Tiefgarage; Tunnelbauten; Stützmauern usw.) 

unerlässlich erhebliche Eingriffe am bestehenden Ortsbild erfolgen müssten, 

um trotz der engen Manövrier- und Ausweichflächen entlang der „Via …“ 

dennoch bei der Freigabe einer 2. Bautiefe weiterhin einwandfreie Strassen- 

und Erschliessungsverhältnisse garantieren zu können. Die Vorinstanzen 

stuften deswegen das öffentliche Interesse am Erhalt und der 

Schutzwürdigkeit der vor Ort bestehenden Nutzungs- und 

Überbauungsverhältnisse mit Grund als höher ein, als die ausschliesslich 

wirtschaftlich motivierten Privatinteressen der Miteigentümerinnen am 

erneuten Zugeständnis der Nutzungsmöglichkeit ihres rückwärtigen 

Obstgartens als eigentliches Bauland. Darin kann überdies auch keine 

übermässige Härte erblickt werden, weil die jahrelang ausgeübte Verwendung 

des Haupthauses samt Stallbaute im Südteil auf Parz. 158 dadurch weder 

eingeschränkt noch verunmöglicht wird. Am Vorgehen der 

Rekursgegnerinnen gibt es demnach unter diesem Blickwinkel nichts 

auszusetzen, waren sie gestützt auf Art. 26 KRG, Art. 86 BG samt GGP doch 

aus sachlich vernünftigen und willkürfreien Gründen der Ansicht, dass einzig 

mit dieser Grünzone das Ortsbild auf Dauer bewahrt werden könnte.

3. a) Die angefochtenen Entscheide erweisen sich somit in jeder Beziehung als 

rechtens und verhältnismässig, was zur Abweisung des Rekurses führt. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 

75 VGG solidarisch je zur Hälfte den beiden Miteigentümerinnen der Parz. 

158 aufzulegen. Sie haben die Gemeinde (Rekursgegnerin 2), welche sich 

durch einen freiberuflich tätigen Anwalt vertreten liess, überdies  

aussergerichtlich angemessen zu entschädigen. Auf die Zusprechung einer 

aussergerichtlichen Entschädigung an die Regierung (Rekursgegnerin 1) wird 

indessen praxisgemäss verzichtet.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 216.--

zusammen Fr. 3'216.--

gehen solidarisch je zur Hälfte zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit 

Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die beiden Rekurrentinnen haben die Gemeinde … unter solidarischer 

Haftung zudem aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 2'500.-- (inkl. MWST) zu 

entschädigen.