# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4fd2f497-d255-5fb1-bb7a-4fe9e88d703f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-19
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 19.12.2023 NG230011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG230011_2023-12-19.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: NG230011-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichts-

schreiber Dr. M. Tanner 

Urteil vom 19. Dezember 2023 

in Sachen 

 

A._____  
Beklagte und Berufungsklägerin 

 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____ 

 

gegen 

 

B._____,  
Klägerin und Berufungsbeklagte 

 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y1._____ und / oder Rechtsanwältin lic. iur. 

Y2._____ 

 

betreffend Forderung / Einseitige Vertragsänderung (Rückweisung) 
 
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 
19. Juli 2023 (MJ230011) 
 
 

 

- 2 - 

Rechtsbegehren der Klägerin und Berufungsbeklagten: 
(act. 1 S. 2) 

"1. Sämtliche der Klägerin mit Schreiben der Beklagten vom 21. Au-
gust 2020 angezeigten einseitigen Mietvertragsänderungen seien 
für nichtig zu erklären. 

 2. Eventualiter seien die der Klägerin mit Schreiben der Beklagten 
vom 21. August 2020 angezeigten einseitigen Mietvertragsände-
rungen betreffend (i) Einführung eines Kündigungsrechts der Be-
klagten im Falle der Unterbelegung; (ii) Einführung einer Pflicht 
der Klägerin zum Wohnungswechsel im Falle der Verletzung be-
stimmter wirtschaftlicher Verhältnisse; und (iii) betreffend Integra-
tion von Informations- und Auskunftsrechten der Beklagten 
zwecks Überprüfung der Unterbelegung, der wirtschaftlichen Ver-
hältnisse und des persönlichen Gebrauchs (inkl. Auskunftsbe-
vollmächtigung gegenüber Steueramt, Personalmeldeamt und 
anderen Stellen) in den Mietvertrag zwischen den Parteien für 
missbräuchlich zu erklären und aufzuheben. 

[…] 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (einschliesslich allfälli-
ger Mehrwertsteuer) zulasten der Beklagten." 

Modifiziertes Rechtsbegehren der Klägerin und Berufungsbeklagten: 
(act. 23 S. 1 f.) 

"1. Es sei festzustellen, dass es sich bei den mit Schreiben der Be-
klagten vom 21. August 2020 angezeigten Mietvertragsänderun-
gen bloss um Absichtserklärungen der Beklagten handelt, die 
keine Änderungen am privatrechtlichen Mietvertrag zwischen den 
Parteien bewirken. 

 2. Eventualiter seien sämtliche der Klägerin mit Schreiben der Be-
klagten vom 21. August 2020 angezeigten einseitigen Mietver-
tragsänderungen für nichtig zu erklären. 

 3. Sub-eventualiter seien die der Klägerin mit Schreiben der Beklag-
ten vom 21. August 2020 angezeigten einseitigen Mietvertrags-
änderungen betreffend (i) Einführung eines Kündigungsrechts der 
Beklagten im Falle der Unterbelegung; (ii) Einführung einer Pflicht 
der Klägerin zum Wohnungswechsel im Falle der Verletzung be-
stimmter wirtschaftlicher Verhältnisse; und (iii) betreffend Integra-
tion von Informations- und Auskunftsrechten der Beklagten 
zwecks Überprüfung der Unterbelegung, der wirtschaftlichen Ver-
hältnisse und des persönlichen Gebrauchs (inkl. Auskunftsbe-
vollmächtigung gegenüber Steueramt, Personenmeldeamt und 
anderen Stellen) in den Mietvertrag zwischen den Parteien für 
missbräuchlich zu erklären und aufzuheben. 

- 3 - 

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (einschliesslich allfälli-
ger Mehrwertsteuer) zulasten der Beklagten." 

Modifiziertes Rechtsbegehren der Klägerin und Berufungsbeklagten  
an der Hauptverhandlung: 

(act. 68 S. 1 f.) 

"1. Die der Klägerin mit Schreiben der Beklagten vom 21. August 
2020 angezeigte einseitige Mietvertragsänderung sei für nichtig 
zu erklären. 

 2. Eventualiter sei die der Klägerin mit Schreiben bzw. Formularan-
zeige vom 21. August 2020 angezeigte einseitige Mietvertragsän-
derung u.a. betreffend (I) Belegungsvorschriften bzw. Einführung 
eines Kündigungsrechtes der Beklagten im Falle der Unterbele-
gung; (II) Einführung einer Pflicht der Klägerin zum Wohnungs-
wechsel im Falle der Verletzung bestimmter wirtschaftlicher Ver-
hältnisse bzw. des Kündigungsrechtes der Beklagten in dem Fall;  
(III) betreffend Integration von Informations- und Auskunftsrechten 
der Beklagten zwecks Überprüfung der Unterbelegung, der wirt-
schaftlichen Verhältnisse und des persönlichen Gebrauchs 
(inkl. Auskunftsbevollmächtigung gegenüber Steueramt, Perso-
nalmeldeamt und anderen Stellen) in den Mietvertrag (IV) betref-
fend den persönlichen Gebrauch (Untermiete) für missbräuchlich 
zu erklären und aufzuheben. 

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Be-
klagten (einschliesslich allfälliger Mehrwertsteuer)." 

Anträge der Beklagten und Berufungsklägerin: 
(act. 29 S. 2) 

"1. Die Klage sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist, 
 2. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Klägerin." 

 

Modifizierte Anträge der Beklagten und Berufungsklägerin: 
(act. 60 S. 2) 

"1. Das Feststellungsbegehren gemäss Ziffer 1 der klägerischen Ein-
gabe vom 14. Dezember 2021 (act. 23) sei abzuweisen; 

 2. Das Eventualbegehren und das Subeventualbegehren (Ziffer 2 
und 3) der klägerischen Eingabe vom 14. Dezember 2021 seien 
abzuweisen und demgemäss sei festzustellen, dass die einseitige 
Vertragsänderung vom 21. August 2020 gültig ist; 

- 4 - 

 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der kla-
genden Partei." 

 

Urteil des Mietgerichtes: 

1. Auf Ziff. 1 der modifizierten Anträge der Beklagten wird nicht eingetreten. 

2. In Gutheissung der Klage wird die Vertragsänderungsanzeige der Beklagten 

vom 21. August 2020 im Sinne der Erwägungen für missbräuchlich erklärt, 

soweit sie sich nicht als nichtig erweist und über eine blosse Absichtserklä-

rung hinausgeht und soweit sich die Klägerin mit der Anpassung nicht ein-

verstanden erklärt hat. 

3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: 

Fr. 4'950.00 ; die weiteren Kosten betragen: 

Fr. 2'000.00   Kosten des obergerichtlichen Berufungsverfahrens 

Fr. 6'950.00   Kosten total   
 

4. Die Kosten werden der Beklagten auferlegt. Sie werden zulasten des von 

der Klägerin geleisteten Kostenvorschusses von Fr. 2'640.– bezogen. Dieser 

Betrag ist der Klägerin aber durch die Beklagte zu ersetzen. Soweit der Vor-

schuss zur Deckung der Kosten nicht ausreicht, werden die Kosten der Be-

klagten in Rechnung gestellt.  

5. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin für das erst- und zweitinstanzli-

che Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 9'761.– (inkl. MWSt) zu be-

zahlen, nämlich Fr. 6'207.– im Zusammenhang mit dem erstinstanzlichen 

Verfahren sowie Fr. 3'554.– gemäss Ziff. 3 des Urteils des Obergerichts vom 

6. Dezember 2022.  

6. [Mitteilungen]. 

7. [Rechtsmittel der Berufung; Frist 30 Tage]. 

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Berufungsanträge der Beklagten und Berufungsklägerin: 
(act. 74 S. 2) 

"1. Das angefochtene Urteil des Mietgerichts Zürich vom 19. Juli 2023 
(Geschäfts-Nr. MJ230011-L) sei aufzuheben, die Klage sei abzuweisen 
und es sei festzustellen, dass die einseitige Vertragsänderung der Be-
klagten/Berufungsklägerin vom 21. August 2020 gültig ist; 

 
 2. Es seien die Kosten für das erste Berufungsverfahren (Geschäfts-

Nr. NG220008-O) im Umfang von CHF 2'000.00 der Klägerin und Beru-
fungsbeklagten aufzuerlegen und diese sei zu verpflichten, der Beklag-
ten/Berufungsklägerin für jenes Berufungsverfahren (Geschäfts-
Nr. NG220008-0) eine Parteientschädigung von CHF 3'554.00 (Mehr-
wertsteuer inbegriffen) zu bezahlen; 

 
 3. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das erst- und dieses 

zweitinstanzliche Verfahren zulasten der Kläge-
rin/Berufungsbeklagten." 

 

Erwägungen: 

I. 

1.  

Die Beklagte und Berufungsklägerin (fortan Berufungsklägerin) schloss am 

1. November 1995 mit der Klägerin und Berufungsbeklagten (fortan Berufungsbe-

klagte) sowie ihrem Ehemann C._____ einen Mietvertrag über ein 6-Zimmer-

Einfamilienhaus an der D._____-Strasse … in … Zürich ab (act. 3/2). Die Mietver-

tragsparteien vereinbarten einen Mietzins von Fr. 2'860.– (act. 3/2). C._____ starb 

am tt.mm.2016. Aufgrund dieses Todesfalles überschrieben die Berufungskläge-

rin und die Berufungsbeklagte am 21. November 2016 den Mietvertrag auf die Be-

rufungsbeklagte allein (act. 3/3). Mit Formular vom 21. August 2020 teilte die Be-

rufungsklägerin der Berufungsbeklagten mit, dass ab dem 1. Januar 2024 "Zu-

satzpflichten auf Basis VGV [gemeint der Verordnung über die Grundsätze der 

Vermietung von städtischen Wohnungen vom 10. Januar 2018; {AS 846.100}] 

(vgl. Begleitschreiben)" gelten würden (act. 3/1). In diesem Begleitschreiben hielt 

die Berufungsklägerin fest, dass der Stadtrat von Zürich per 1. Januar 2019 die 

neue Verordnung über die Grundsätze der Vermietung von städtischen Wohnun-

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gen vom 10. Januar 2018 in Kraft gesetzt habe. Diese Verordnung sehe Bestim-

mungen zum Wohnsitz, zur Wohnungsbelegung, zu den wirtschaftlichen Verhält-

nissen, zur Einkommensentwicklung, zum persönlichen Gebrauch, zur Unterver-

mietung sowie zur Informations- und Auskunftspflicht bzw. Auskunftsermächti-

gung vor. All diese Bestimmungen würden die allenfalls bereits im bestehenden 

Mietvertrag enthaltenen Bestimmungen ersetzen oder – soweit diese Themen im 

bestehenden Mietvertrag noch gar nicht behandelt worden seien – ergänzen. Da-

bei gehe es konkret um die folgenden neuen Mietvertragsbestimmungen 

(act. 3/1): 

"Wohnsitz, Wohnungsbelegung 
Die Mietpartei verpflichtet sich, den zivil- und steuerrechtlichen Wohnsitz in der Stadt Zürich 
anzumelden und diesen während der ganzen Vertragsdauer beizubehalten. Die Wohnung 
darf nicht als Zweitwohnung verwendet werden. Davon ausgenommen sind Personen in 
Ausbildung. Die Missachtung dieser Vorschriften berechtigt die Vermieterin den Mietvertrag 
zu kündigen. 

Die Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner des Mietobjekts darf die Zahl der Zimmer um 
höchstens eins unterschreiten. Bei höherer Unterschreitung gilt das Mietobjekt als unterbe-
legt. Bei der Berechnung der minimal erforderlichen Personenzahl werden nur Personen be-
rücksichtigt, welche die Wohnsitzvorschriften erfüllen. 

Die Einhaltung der Belegungsvorschriften ist für die Vermieterin eine unabdingbare Voraus-
setzung für die Erfüllung des Mietvertrags. Bei deren Verletzung ist ein Wohnungswechsel 
erforderlich, falls der vertragsgemässe Zustand nicht anderweitig hergestellt werden kann. 
Die Vermieterin macht der Mietpartei bei einer Unterbelegung nach Möglichkeit zwei zumut-
bare Ersatzangebote. Lehnt die Mietpartei die Ersatzangebote ab oder kann die Vermieterin 
keine Ersatzangebote unterbreiten, die den Vorgaben der VGV entsprechen, ist die Vermie-
terin berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen. 
 

Wirtschaftliche Verhältnisse, Einkommensentwicklung 
Der Mietzins und die wirtschaftlichen Verhältnisse der Mietpartei müssen in einem ange-
messenen Verhältnis zu einander stehen. Massgebend sind der Bruttomietzins und das 
steuerrechtlich massgebende Einkommen des gesamten Haushalts. Ein Zehntel des steu-
erbaren Haushaltvermögens, das 200 000 Franken übersteigt, wird dem massgebenden 
Einkommen zugerechnet. 

Das angemessene Verhältnis gilt im laufenden Mietverhältnis als verletzt, wenn das mass-
gebende Einkommen gemäss Absatz 1 über 70 000 Franken liegt und gleichzeitig das 
Sechsfache des Bruttomietzinses übersteigt. Bei Verletzung des angemessenen Verhältnis-
ses kann die Vermieterin von der Mietpartei einen Wohnungswechsel verlangen. 

Wird ein Wohnungswechsel verlangt, macht die Vermieterin nach Möglichkeit zwei zumut-
bare Ersatzangebote. Lehnt die Mietpartei diese ab oder kann die Vermieterin keine Ersatz-
angebote unterbreiten, die den Vorgaben der VGV entsprechen, ist die Vermieterin berech-

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tigt, den Mietvertrag zu kündigen. Bei einem massgebenden Haushalteinkommen über 
230 000 Franken kann das Mietverhältnis von der Vermieterin ohne Ersatzangebot gekün-
digt werden. 

Die Mietpartei ist sich bewusst und anerkennt, dass sich die vorgenannten Verhältniszahlen, 
Anteile und Frankenwerte im Zuge einer allfälligen Anpassung der VGV ändern können und 
ab Inkraftsetzung der Änderungen auch für diesen Mietvertrag Gültigkeit haben. Die Miet-
partei wird über solche Änderungen gegebenenfalls schriftlich informiert. 
 

Persönlicher Gebrauch, Untervermietung 
Die Mietpartei verpflichtet sich, die gemietete Wohnung während der gesamten Vertrags-
dauer selber zu bewohnen. Die Missachtung dieser Vorschrift berechtigt die Vermieterin, 
den Mietvertrag zu kündigen. Vorbehalten bleibt die zulässige Untervermietung gemäss 
nachfolgenden Absätzen 2 und 3. 

Die Untervermietung ist nur mit vorgängiger Zustimmung der Vermieterin gestattet. Dabei 
gilt Folgendes: Die Untervermietung eines Teils der Wohnung ist zulässig. Ab Einzug der 
Untermietpartei gelten die Bestimmungen betreffend Wohnsitz, Belegung und wirtschaftli-
che Verhältnisse für den Haushalt der Mietpartei als Ganzes. Die Untervermietung der gan-
zen Wohnung ist zulässig, wenn sie maximal ein Jahr andauert und einmaligen Charakter 
hat. Sie hat keine Belegungs-, Wohnsitz- und Einkommensvorgaben zu erfüllen. 

Untervermietungen, welche die im vorstehenden Absatz erwähnten Voraussetzungen für 
eine teilweise oder vollständige Untervermietung nicht erfüllen sowie kurzzeitige Vermietun-
gen eines Teils oder der ganzen Wohnung über Vermietungsplattformen oder andere Orga-
nisationsformen gelten für die Vermieterin als wesentlicher Nachteil im Sinne von Art. 262 
Abs. 2 lit. c OR und berechtigen sie, die entsprechende Zustimmung zur Untermietung zu 
verweigern. Bei wiederholter Missachtung des Zustimmungserfordernisses ist die Vermiete-
rin berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen. 
 

Informations- und Auskunftspflicht / Auskunftsbevollmächtigung 
Die Mietpartei ist verpflichtet, der Vermieterin die zur Kontrolle der Vermietungsbedingun-
gen gemäss diesem Mietvertrag sowie die zum Vollzug der VGV notwendigen Auskünfte zu 
erteilen und auf Verlangen entsprechende Nachweise vorzulegen. Bei Verletzung dieser 
Pflichten oder bei Täuschung ist die Vermieterin berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen. 

Die Mietpartei ermächtigt die Vermieterin überdies zu diesem Zweck beim Personenmelde-
amt, beim Steueramt und bei anderen zuständigen Stellen, welche für die Mietvertrags-
umsetzung erforderliche Daten bearbeiten, die erforderlichen Auskünfte und Daten, insbe-
sondere über den Zivilstand, die Personenzahl, den Wohnsitz sowie die Einkommens- und 
Vermögensverhältnisse einzuholen. Der Mietvertrag mit seinen nachträglichen Änderungen 
gilt als Ausweis über die vorerwähnten Ermächtigungen." 

Weiter legte die Berufungsklägerin ihrem Mietvertragsanpassungsschreiben die 

VGV bei (act. 3/1). 

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2.  

Mit Eingabe vom 26. September 2020 beantragte die Berufungsbeklagte bei der 

Schlichtungsbehörde Zürich, die oben dargestellten einseitigen Mietvertragsände-

rungen für nichtig zu erklären (act. 6/1). Die Schlichtungsbehörde unterbreitete 

den Parteien mit Beschluss vom 2. Juni 2021 einen Urteilsvorschlag, worin sie die 

Klage abwies (act. 6/9). Die Berufungsbeklagte lehnte diesen Urteilsvorschlag am 

24. Juni 2021 ab (act. 6/12). In der Folge erteilte die Schlichtungsbehörde der Be-

rufungsbeklagten mit Beschluss vom 30. Juni 2021 die Klagebewilligung 

(act. 6/13). 

3.  

Am 2. September 2021 (Datum Poststempel) machte die Berufungsbeklagte eine 

Klage mit dem eingangs umschriebenen Rechtsbegehren beim Mietgericht Zürich 

(fortan Vorinstanz) anhängig (act. 1). Mit Zirkulationsbeschluss vom 6. April 2022 

trat die Vorinstanz auf diese Klage nicht ein (act. 37). Dagegen erhob die Beru-

fungsklägerin am 23. Mai 2022 (Datum Poststempel) Berufung beim Obergericht 

des Kantons Zürich (act. 42). Dieses hob mit Urteil vom 6. Dezember 2022 den 

vorinstanzlichen Zirkulationsbeschluss vom 6. April 2022 auf und wies die Sache 

zur Durchführung des Verfahrens und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz 

zurück (act. 50). Am 19. Juli 2023 erliess die Vorinstanz das vorstehende Urteil 

(act. 69 = act. 73 = act. 75 [fortan act. 75]). 

4.  

Dagegen erhob die Berufungsklägerin am 12. September 2023 (Datum Post-

stempel) erneut Berufung beim Obergericht des Kantons Zürich (act. 74). Mit Ver-

fügung vom 15. September 2023 setzte die Vorsitzende der Kammer der Beru-

fungsklägerin eine Frist an, um einen Kostenvorschuss von Fr. 3'900.– zu leisten 

(act. 76). Dieser Vorschuss ging mit Valutadatum vom 26. September 2023 bei 

der Obergerichtskasse ein (act. 78). Von der Einholung einer Berufungsantwort 

bzw. einer vorinstanzlichen Vernehmlassung kann abgesehen werden (Art. 312 

Abs. 1 ZPO; Art. 324 ZPO analog). Die Berufungsschrift (act. 74) ist der Beru-

fungsbeklagten mit dem vorliegenden Endentscheid zuzustellen. 

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II. 

1.  

Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des 

begründeten Entscheids schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 

ZPO). Die Rechtsmittelschrift muss Anträge enthalten, aus welchen hervorgeht, 

wie der angefochtene Entscheid abgeändert werden soll. Die Vorinstanz stellte 

der Berufungsklägerin das angefochtene Urteil vom 19. Juli 2023 am 24. Juli 2023 

zu (act. 71). Die Berufungsklägerin übergab ihr Rechtsmittel am 12. September 

2023 der Post (act. 74 S. 1). Die Sendung traf damit unter Berücksichtigung der 

Sommergerichtsferien rechtzeitig innert der 30-tägigen Berufungsfrist beim Ober-

gericht ein (Art. 143 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 145 Abs. 1 lit. b ZPO; KUKO ZPO-

Hoffmann-Nowotny/Brunner, 3. A., Art. 143 N 7). Das Rechtsmittel enthält eine 

Begründung und die vorstehenden Berufungsanträge (act. 74 S. 2). Mit Valutada-

tum vom 26. September 2023 überwies die Berufungsklägerin rechtzeitig den ihr 

auferlegten Kostenvorschuss von Fr. 3'900.– an die Kasse des Obergerichtes 

(act. 78). Damit sind alle Berufungsvoraussetzungen erfüllt, weshalb auf das 

Rechtsmittel einzutreten ist. 

2.  

2.1. Zwischen den Parteien ist strittig, ob die mit Schreiben vom 21. August 

2020 (act. 3/1) mitgeteilte einseitige Mietvertragsänderung rechtsgültig ist. Die  

Vorinstanz erwog dazu zusammengefasst, im Mietrecht werde die Kündigungs-

freiheit einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt (Art. 271 

Abs. 1 OR). Gemäss Art. 271a OR dürfe eine Kündigung insbesondere nicht dazu 

dienen, eine einseitige Vertragsänderung oder Mietzinsanpassung durchzusetzen 

(lit. b). Bei der Beurteilung einer Kündigung sei von positiven Loyalitätskriterien 

(Art. 2 Abs. 1 ZGB) sowie vom Sozialschutzgedanken auszugehen und weniger 

vom Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Beim Kündigungsschutz 

im engeren Sinn genüge nur ein erhebliches Interessengefälle zum Nachteil des 

Mieters für eine Aufhebung der Kündigung (act. 75 E. 4.2.1). 

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2.2. Weiter führte die Vorinstanz aus, allgemeine Mietbedingungen könnten auf 

dem Weg der einseitigen Vertragsänderung zum Inhalt eines Mietvertrages ge-

macht werden. Die VGV stehe zwar in einem öffentlich-rechtlichen Kontext. Durch 

ihre beabsichtigte Integration in den Mietvertrag der Berufungsbeklagten erhalte 

die Verordnung indessen auch einen privatrechtlichen Charakter (act. 75 

E. 4.3.1). Art. 269d Abs. 3 OR dürfe nicht dazu verwendet werden, um dem Mieter 

wesentliche Teile der Sache oder seines Gebrauchsrechts zu entziehen. Anders 

als beim Kündigungsschutz stehe dem Mieter kein Instrument zur Verfügung, das 

mit der Erstreckung des Mietverhältnisses vergleichbar wäre. Der Mieter könne 

daher nicht die Wirksamkeit der Vertragsänderung hinauszögern, wenn er durch 

den Entzug essentieller Teile der Sache oder des Gebrauchsrechts von einer 

übermässigen Härte betroffen wäre (act. 75 E. 4.3.2). 

2.3. Die Parteien könnten im Einzelnen frei regeln, welche Wohnbedürfnisse 

genau erfüllt werden sollen, namentlich auch, wie weit die Privatsphäre der Mie-

tenden reichen solle. Es sei möglich, die Zahl der Benützenden vertraglich festzu-

legen, unter Vorbehalt des zwingenden Rechts auf Untervermietung (Art. 262 

Abs. 2 OR) und auf Beherbergung von Familienangehörigen sowie auf die Auf-

nahme von Gästen. Wenn der Umfang der vertraglich vermittelten Privatsphäre 

einmal durch die Parteien festgelegt sei, dann habe dies auch einen objektiv we-

sentlichen Charakter: Wenn nun aber der Mieter bestimme, ob er Untermieter, 

Familienangehörige oder Gäste aufnehmen wolle, dann könne der Vermieter ihm 

eine solche Verpflichtung nicht gültig mithilfe von Art. 269d Abs. 3 OR auferlegen. 

Eine solche Vertragsänderung liefe auf eine verpönte Teilkündigung hinaus. Der 

Vermieter müsste vielmehr das ganze Mietverhältnis kündigen, was sich aber 

kaum mit Art. 271 f. OR vereinbaren liesse. Es sei widersprüchlich, einen Woh-

nungsmietvertrag zu kündigen, nur weil der Vermieterin der Zweck nicht mehr ge-

falle, für welchen der Vertrag ursprünglich eingegangen worden sei. Die VGV se-

he im Falle einer Unterbelegung als einzige Sanktion eine Kündigung des Miet-

vertrages vor. Demgegenüber begründe die VGV keine direkt erzwingbare Pflicht 

zu einem Umzug oder zur Aufnahme weiterer Personen ins Mietobjekt. Eine di-

rekte Durchsetzung der Belegungsvorschriften komme schon deshalb nicht infra-

ge, weil ein solcher Schritt eine verpönte Teilkündigung bilde, die nicht mit einer 

- 11 - 

Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR gültig bewirkt werden könne (act. 75 

E. 4.3.4). 

2.4. Die Berufungsklägerin habe der Berufungsbeklagten den jetzt geltenden 

Mietvertrag angeboten, nachdem ihr Ehemann als ursprünglicher Mitmieter ver-

storben sei. Eine Kündigung infolge veränderter familiärer Verhältnisse sei mit 

Art. 271a Abs. 1 lit. f OR nicht zu vereinbaren. Es sei zwar nachvollziehbar, dass 

die Berufungsklägerin ihre Liegenschaften möglichst gemeinverträglich nutzen 

wolle. Indessen dürfe sie sich dabei nicht über die bundesrechtlichen Vorgaben 

hinwegsetzen (act. 75 E. 4.3.4). 

2.5. Die Mietvertragsänderung sei auch aus weiteren Gründen missbräuchlich: 

So nehme sich die Berufungsklägerin das Recht heraus, über ihr Mietreglement 

wesentliche Fragen der Umsetzung der VGV dem Stadtrat zu überlassen, der 

diese Regeln auch fast nach Belieben ändern könne. Damit verletze die Beru-

fungsklägerin nicht nur Art. 269d Abs. 3 OR, sondern grundlegende Prinzipien der 

Rechtsstaatlichkeit. Es sei zudem geradezu willkürlich, bei der Kündigung einer 

Wohnung auf das steuerbare Einkommen abzustellen. Die wirtschaftliche Leis-

tungsfähigkeit von selbständigerwerbenden Personen schlage sich nur sehr be-

grenzt im steuerbaren Einkommen nieder (act. 75 E. 4.3.5). Den Vermieter gehe 

es nichts an, ob der Mieter die Sache persönlich benütze oder nicht. In diesem 

Sinne verfolgten Mietverträge für gewöhnlich auch keine fiskalischen oder volks-

wirtschaftlichen Zwecke, wie eine Förderung des lokalen Gewerbes. Indem die 

Berufungsklägerin eine Wohnsitzpflicht einführen wolle, verstosse sie gegen die 

Niederlassungsfreiheit von Art. 24 BV. Der Staat sei auch bei seinem privatrecht-

lichen Handeln an die Grundrechte gebunden. Mit der Einführung einer Wohnsitz-

pflicht gestalte die Berufungsklägerin das Vertragsgefüge in grundlegender Weise 

um. Dies verstosse gegen das Verbot der Teilkündigungen (act. 75 E. 4.3.6). 

2.6. Art. 4 Abs. 5 aDSG (bzw. Art. 6 Abs. 6 DSG) bestimme ausdrücklich, dass 

eine für die Datenbearbeitung erforderliche Einwilligung der betroffenen Person 

erst gültig sei, wenn sie im Einzelfall, nach angemessener Information und vor al-

lem freiwillig erfolge. Bei einer angefochtenen einseitigen Vertragsänderung kön-

ne von Freiwilligkeit indessen keine Rede sein. Die Vertragsänderung erweise 

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sich in diesem Punkt als offensichtlich nichtig. Die von der Berufungsklägerin be-

absichtigte eigenmächtige Datenbeschaffung über eine Änderungsmitteilung im 

Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR sei unzulässig (act. 75 E. 4.3.7). Schliesslich mo-

difizierten die weitreichenden Einschränkungen des Gebrauchsrechts das Gleich-

gewicht der vertraglichen Leistungen stark zu Gunsten der Berufungsklägerin. Da 

mit diesen Änderungen keine Mietzinsanpassungen einhergingen, seien erstere 

auch deshalb missbräuchlich (act. 75 E. 4.3.8). 

3.  

3.1. Die Berufungsklägerin hält dem entgegen, dank der einseitigen Vertrags-

änderung (Art. 269d Abs. 3 OR) könne eine Änderungskündigung vermieden 

werden. Da weder Art. 269d OR noch Art. 270b Abs. 2 OR einen Massstab für die 

Missbräuchlichkeit setze, sei gemäss Bundesgericht auf das allgemeine Miss-

brauchsverbot von Art. 2 ZGB abzustellen. Es genüge daher, wenn der Vermieter 

für die beabsichtigte Vertragsänderung einen "plausiblen Grund" geltend machen 

könne. Nicht massgebend sei die Zumutbarkeit der Vertragsänderung für den 

Mieter im konkreten Fall. Es treffe nicht zu, dass die Vermieterin ihrem Mieter je-

weils vertraglich eine Privatsphäre zusichere. Ginge man so weit, würde dies das 

ganze System des Missbrauchsschutzes aus den Angeln heben. Weder definiere 

der Mietvertrag noch sichere er der Mieterin eine irgendwie geartete Privatsphäre 

zu. Die Berufungsbeklagte könne sich mit anderen Worten nicht auf ein zugesi-

chertes Recht berufen, dass ihr die Wohnung trotz Unterbelegung zur Verfügung 

stehe, solange sie dies wünsche. Würde man dieser Auffassung folgen, könnte 

sich die Mietpartei gewissermassen auf ein ewiges Nutzungsrecht berufen. Dies 

würde die verfassungsmässig geschützten Eigentumsrechte (Art. 26 BV) der 

Vermieterin verletzen (act. 74 S. 9–12). 

3.2. Entgegen der Vorinstanz bilde die Einführung von Belegungsvorschriften 

keine unzulässige Teilkündigung. Im Falle einer Unterbelegung erfolge nicht au-

tomatisch eine Kündigung. Stattdessen unterbreite die Berufungsklägerin der Mie-

terin nach Möglichkeit zwei zumutbare Ersatzobjekte. Erst wenn die Berufungsbe-

klagte diese Ersatzobjekte ablehne, erfolge die Kündigung. Dieses schrittweise 

Vorgehen vertrage sich sehr wohl mit dem Grundsatz von Treu und Glauben. 

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Auch wenn im Kündigungszeitpunkt noch kein konkreter Mietnachfolger mit Na-

men bekannt sei, könne von einer verpönten Kündigung auf Vorrat gleichwohl 

keine Rede sein (act. 74 S. 12 f.). 

3.3. Eine Kündigung, die wegen Unterbelegung des 6-Zimmer-

Einfamilienhauses ausgesprochen werde, habe ihren Grund nicht in einer geän-

derten familiären Situation. Diese habe nämlich im Zeitpunkt der Änderungsan-

zeige bereits rund vier Jahre zurückgelegen. Einziges Motiv für eine allfällige 

Kündigung wäre die Unterbelegung. Dieses Motiv sei indessen legitim. Es beste-

he ein nachvollziehbares Interesse, dass grosse Wohnungen oder Häuser auch 

einer entsprechenden Anzahl Nutzern zur Verfügung stünden. Auch das Bundes-

gericht habe dieses Motiv als legitim bezeichnet. So habe es einem Vermieter er-

laubt, seine 5,5-Zimmerwohnung an eine Familie anstatt an eine Einzelperson zu 

vermieten. Der Vermieter habe in jenem Verfahren keine konkrete Familie als 

Mietnachfolgerin bestimmt gehabt (act. 74 S. 13 f.). 

3.4. Die Vorinstanz übersehe zudem, dass die Berufungsklägerin nur dann 

Massnahmen ergreife, wenn 15 % der Wohnungen das angemessene Verhältnis 

zwischen Einkommen und Mietzins verletzten. Sobald dies der Fall sei, würden 

nur die nötige Anzahl Mietverhältnisse angegangen. Dabei beginne die Beru-

fungsklägerin mit den höchsten Einkommen. Soweit das massgebliche Haus-

haltseinkommen unter Fr. 230'000.– liege, unterbreite die Berufungsklägerin den 

Mietern Ersatzwohnungen. Die Kündigung bilde folglich bloss eine ultima ratio 

(act. 74 S. 14).  

3.5. Es entspreche einem legitimen Interesse der Berufungsklägerin, ihre güns-

tigen Wohnungen an solche Mieter abzugeben, die finanziell darauf angewiesen 

seien (act. 74 S. 15). Entgegen der Vorinstanz sei es keineswegs willkürlich, bei 

diesem Entscheid auf die Steuerdaten abzustellen. Die Steuern würden in einem 

geregelten Verfahren erhoben, wobei Falschdeklarationen strafrechtlich geahndet 

würden. Eine zuverlässigere Quelle für die Beurteilung von Einkommen und Ver-

mögen der Mieter sei nicht ersichtlich und werde auch nicht von der Vorinstanz 

genannt (act. 74 S. 17). Die Berufungsklägerin schränke die Niederlassungsfrei-

heit der Berufungsbeklagten nicht ein. Art. 24 BV verschaffe einer Partei keinen 

- 14 - 

Grundrechtsanspruch, in einem bestimmten Quartier oder gar an einer bestimm-

ten Strasse in der Stadt Zürich wohnen zu können (act. 74 S. 19 f.). 

3.6. Die neuen Pflichten zur Auskunftserteilung über den Zivilstand, die Perso-

nenanzahl, den Wohnsitz sowie die Einkommens- und Vermögensverhältnisse 

der Mieterinnen und Mieter zählten zu den allgemeinen Daten im Sinne von § 3 

Abs. 3 IDG. Sie seien keine besonderen Personendaten im Sinne von § 3 Abs. 4 

IDG. Wenn die Ermächtigung zur Datenbearbeitung im Rahmen einer vertragli-

chen Absprache erteilt werden könne, dann müsse dies auch auf dem Weg einer 

einseitigen Vertragsänderung möglich sein. Es wäre widersinnig, wenn die Beru-

fungsklägerin zuerst das Mietverhältnis mit der Berufungsbeklagten kündigen 

müsste, um anschliessend mit dem Mietnachfolger die Pflichten zur Auskunftser-

teilung neu vertraglich zu vereinbaren. Der Datenschutzbeauftragte habe die vor-

gesehene Regelung betreffend Meldepflichten, Kontrollen und Einholung der für 

den Vollzug der VGV erforderlichen Daten als datenschutzkonform beurteilt. Die 

Mitteilung der Vertragsänderung mittels eines amtlichen Formulars stelle die Be-

kanntgabe zu einer Datenbearbeitung dar. Insoweit sei die Vertragsänderungsan-

zeige als Information im Sinne von § 12 IDG zu qualifizieren. Eine Einwilligung für 

die Datenbearbeitung sei vorliegend nicht erforderlich. Gemäss Art. 8 Abs. 1 VGV 

dürfe die Berufungsklägerin die fraglichen Personendaten nur zur Kontrolle der 

Vermietungsvorschriften verwenden. Es könne daher keine Rede von einer wider-

rechtlichen oder gar missbräuchlichen Datenverwendung sein. Gemäss Art. 13 

Abs. 2 BV habe jede Person Anspruch auf Schutz ihrer persönlichen Daten vor 

Missbrauch. Dieses Grundrecht dürfe indessen nach Massgabe von Art. 36 BV 

eingeschränkt werden. Art. 8 Abs. 3 VGV bilde eine hinreichend bestimmte gene-

rell-abstrakte Norm für die Beschaffung allgemeiner Personendaten durch die Be-

rufungsklägerin (act. 74 S. 20–28). 

4.  

Am 10. Januar 2018 erliess der Gemeinderat der Stadt Zürich die Verordnung 

über die Grundsätze der Vermietung von städtischen Wohnungen (VGV). Der 

Stadtrat setzte diesen Erlass auf den 1. Januar 2019 in Kraft. Die Berufungskläge-

rin versteht die VGV nicht als kommunales materielles Privatrecht, das direkt alle 

- 15 - 

bestehenden Mietverträge regelt. Vielmehr möchte sie den Inhalt der VGV indirekt 

über einseitige Mietvertragsänderungen in die bestehenden einzelnen städtischen 

Mietverträge überführen. Die Berufungsklägerin misst der VGV folglich keine ge-

nerell-abstrakte Wirkung bei. Entsprechend ist die VGV nicht im Rahmen einer 

konkreten Normenkontrolle auf ihre Vereinbarkeit mit Art. 122 Abs. 1 BV, Art. 5 

Abs. 1 ZGB und Art. 6 Abs. 1 ZGB hin zu überprüfen (vgl. zur inzidenten oder 

konkreten Normenkontrolle BGer, 2C_636/2020 vom 29. Dezember 2021, E. 2; 

BGer, 2C_425/2014 vom 18. Juli 2015, E. 2.3.2). Vielmehr können sich die nach-

folgenden Erwägungen auf die Frage beschränken, ob die Berufungsklägerin den 

Inhalt der VGV gegen den Willen der Berufungsbeklagten zu einem verbindlichen 

Bestandteil ihres Mietvertrages erheben konnte. 

5.  

5.1. Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sa-

che zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen 

Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Wie alle Verträge entsteht auch der Mietvertrag 

nach den allgemeinen Regeln des Obligationenrechts: Erforderlich ist gemäss 

Art. 1 Abs. 1 OR der Austausch übereinstimmender Willenserklärungen 

(Schmid/Stöckli/Krauskopf, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 

3. A., Zürich/Basel/Genf 2021, N 897). Dabei bilden die Gebrauchsüberlassung, 

ihr Gegenstand sowie der Mietzins die objektiv wesentlichen Vertragselemente. 

Haben sich die Parteien nicht über diese essentialia negotii geeinigt, kommt kein 

Mietvertrag zustande (SVIT Mietrecht-Rohrer, 4. A., Vor. Art. 253–273c OR 

N 4 f.). 

5.2. Die Berufungsklägerin überliess dem Ehepaar B._____C._____ per 

1. November 1995 ein 6-Zimmer-Einfamilienhaus zu Wohnzwecken. Im Gegen-

zug verpflichtete sich die Mieterschaft dazu, der Berufungsklägerin einen Mietzins 

von Fr. 2'860.– pro Monat zu bezahlen (act. 3/2). Es liegt somit eine konsensuale 

entgeltliche Gebrauchsüberlassung und damit ein Mietvertrag im Sinne von 

Art. 253 ff. OR vor. C._____ starb am tt.mm.2016. In der Folge einigten sich die 

Parteien darauf, das Mietverhältnis per 1. Dezember 2016 mit der Berufungsbe-

- 16 - 

klagten als nunmehr alleiniger Mietpartei fortzusetzen (act. 3/3). Diese Ausgangs-

lage ist zwischen den Parteien unbestritten. 

6.  

6.1. Die Berufungsklägerin teilte der Berufungsbeklagten mit Schreiben vom 

21. August 2020 eine einseitige Mietvertragsänderung im Sinne von Art. 269d 

Abs. 3 OR mit (act. 3/1). Eine solche Mitteilung unterliegt der gerichtlichen Miss-

brauchskontrolle. Der Mieter kann die entsprechende Mitteilung als missbräuch-

lich anfechten (Art. 270b OR). 

6.2. Die Berufungsklägerin berief sich in ihrer Änderungsanzeige auf Art. 269d 

OR und Art. 270b OR. Zu prüfen ist vorab, ob das vorliegende Mietverhältnis in 

den Anwendungsbereich dieser Normen fällt. Die Bestimmungen über den Schutz 

vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten nicht für die Miete von luxuri-

ösen Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen 

(Art. 253b Abs. 2 OR). Die Mindestzahl an Wohnräumen und der luxuriöse Cha-

rakter bilden kumulative Voraussetzungen für den Ausschluss der genannten Be-

stimmung. Der Begriff "Luxus" ist dabei restriktiv auszulegen. Danach muss das 

übliche Mass an Komfort deutlich überschritten werden; entscheidend ist der Ge-

samteindruck (BGer, 4A_257/2015 vom 11. Januar 2016, E. 3.1; SVIT Mietrecht-

Rohrer, 4. A., Art. 253b OR N 10–16). 

6.3. Das vorliegende Einfamilienhaus hat sechs Zimmer und erfüllt damit das 

quantitative Element von Art. 253b Abs. 2 OR. Indessen bietet es seiner Bewoh-

nerin keinen derart gehobenen Ausbaustandard, dass es als Luxusimmobilie ein-

zustufen wäre. Die Immobilie wird weder durch die öffentliche Hand gefördert 

noch wird ihr Mietzins staatlich kontrolliert (Art. 253b Abs. 3 OR). Auch dies ist 

zwischen den Parteien unbestritten. Folglich sind die Art. 269 ff. OR auf das 

streitbetroffene Mietverhältnis anwendbar. 

7.  

Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Belegungs- und weiteren Vor-

schriften auf den bestehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die 

- 17 - 

Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den 

Vermieter wie folgt: Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächst-

möglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung 

allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom 

Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). 

Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermie-

ter (a.) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b.) sie nicht begrün-

det; (c.) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. Dabei gelten 

die Art. 269d Abs. 1 und 2 OR auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie 

den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bis-

herigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Art. 269d 

Abs. 3 OR). 

8.  

Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt "Schutz vor missbräuchli-

chen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei 

der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen". Folglich bildet diese Bestimmung 

Teil des sozialen Privatrechts. Der Bundesgesetzgeber statuierte diesen Abschnitt 

gestützt Art. 34septies aBV bzw. Art. 109 Abs. 1 BV, wonach er Vorschriften gegen 

Missbräuche im Mietwesen erlässt. Der verfassungsrechtliche Schutz der Miete-

rinnen und Mieter vor Missbräuchen ist offen gehalten und bedarf der Konkretisie-

rung (SGK BV-Alvarez, 4. A., Art. 109 N 14). Erfasst werden namentlich Sachver-

halte, bei denen eine Vertragspartei gegen Treu und Glauben verstösst oder die 

Vermieterschaft ihre überlegene Position ausnutzt, um ein Missverhältnis zwi-

schen Leistung und Gegenleistung zu schaffen (BSK BV-Cardinaux, Art. 109 

N 12). Art. 109 Abs. 1 BV schützt in persönlicher Hinsicht ausschliesslich den 

Mieter als die schwächere Partei im Mietverhältnis (BSK BV-Cardinaux, Art. 109 

N 10; ähnlich OFK BV-Biaggini, 2. A., Art. 109 N 3; SGK BV-Alvarez, 4. A., 

Art. 109 N 10). Demgegenüber vermittelt diese Verfassungsbestimmung der Ver-

mieterschaft keinen Anpassungsanspruch. Folglich kann sich die Berufungskläge-

rin nicht mit Erfolg auf Art. 109 BV berufen; ihre Ausführungen zur angeblich feh-

- 18 - 

lerhaften Anwendung dieser Verfassungsbestimmung sind unbeachtlich (act. 74 

S. 5, 11, 15 f., 18–20). 

9.  

9.1. Art. 269d Abs. 3 OR führt nicht näher aus, wann genau eine einseitige Ver-

tragsänderung zu Lasten des Mieters vorliegt. Es handelt sich um einen ausle-

gungsbedürftigen unbestimmten Rechtsbegriff. Der angefochtene Entscheid fasst 

eingehend die verschiedenen Literaturmeinungen und die bundesgerichtliche 

Rechtsprechung zu Art. 269d Abs. 3 OR zusammen. Um Wiederholungen zu 

vermeiden, kann darauf verwiesen werden (act. 73 E. 4.1.2 f.). Bedeutungslos ist 

in diesem Zusammenhang, dass die Berufungsklägerin eine öffentlich-rechtliche 

Körperschaft ist. Ebenso wenig ist massgeblich, nach welchen Modalitäten sie ih-

ren Mietzins festsetzt. Aufgrund der derogatorischen Kraft des Bundesrechts ha-

ben die mietvertraglichen Bestimmungen des Obligationenrechts stets Vorrang 

vor abweichendem kantonalem oder kommunalem Recht (Art. 49 Abs. 1 BV; 

BGer, 4A_425/2019 vom 11. November 2019, E. 8). Die Berufungsklägerin kann 

daher nicht gestützt auf einen kommunalen Erlass Art. 269d Abs. 3 OR modifizie-

ren. 

9.2. Nicht unter Art. 269d Abs. 3 OR fallen Änderungen, die sich vorteilhaft auf 

die Mieterschaft auswirken. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut dieser Bestim-

mung ("zu Lasten des Mieters"). 

9.3. Auch bagatellartige Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeit wirken sich 

nicht zu Lasten der Mieterschaft aus. Zu denken ist beispielsweise an unterge-

ordnete bauliche Massnahmen, die der Vermieter für den Erhalt des Mietobjekts 

vornehmen muss (Art. 256 Abs. 1 OR) und die das Austauschverhältnis von Leis-

tung und Gegenleistung nicht beeinflussen. Ein Hauseigentümer darf beispiels-

weise unabhängig vom Mieter sein Treppenhaus weiss oder gelb anstreichen. 

Vorbehalten bleibt allenfalls ein Corporate-Identity bedingtes Interesse der Mie-

terschaft an einer bestimmten Farbgebung. Ebenso wenig kann ein Mieter verlan-

gen, dass sein Vermieter einen defekten Warmwasserboiler durch ein Modell ei-

ner bestimmten Marke ersetzt. Solche Änderungen beeinflussen das mietvertrag-

- 19 - 

liche Synallagma bloss geringfügig, weshalb sie unbeachtlich sind (vgl. SVIT Miet-

recht-Rohrer, 4. A., Art. 269d OR N 68).  

9.4. Vorliegend möchte die Berufungsklägerin der Berufungsbeklagten unter 

anderem vorschreiben, mit wie vielen Personen sie mindestens zusammen leben 

muss, damit sie weiterhin im Mietobjekt bleiben kann (act. 3/1 Begleitschreiben 

S. 2). Diese Vorgabe wirkt sich auf die Privatsphäre der Berufungsbeklagten aus, 

weshalb die Erheblichkeitsschwelle von Art. 269d Abs. 3 OR überschritten ist. 

10.  

10.1. Nachdem vorstehend die untere Schwelle für die Anwendbarkeit von 

Art. 269d Abs. 3 OR dargestellt wurde, ist in einem nächsten Schritt die entspre-

chende obere Schwelle zu ermitteln. Zu prüfen ist, wie weitgehende Mietvertrags-

änderungen der Vermieter gestützt auf diese Bestimmung erwirken kann. 

10.2. Von vornherein unzulässig sind alle Änderungsmitteilungen, die gegen 

zwingendes Recht verstossen. Der Vermieter kann beispielsweise nicht den Mie-

ter dazu verpflichten, das Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch 

tauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 OR). Ebenso wenig kann der Vermieter 

auf diesem Weg einen Verrechnungsverzicht erwirken (Art. 265 OR) oder für den 

Kündigungsfall die Formularpflicht aufheben (Art. 266l Abs. 2 OR). Solche Ver-

tragsänderungen sind von vornherein nichtig (Art. 20 Abs. 1 OR) und bedürfen 

keiner Anfechtung. 

10.3. Sind hingegen einseitige Mietvertragsanpassungen strittig, die nicht bereits 

gegen zwingendes Recht verstossen, dann stellen sich die folgenden zwei Fragen 

(SVIT Mietrecht-Rohrer, 4. A., Art. 269d OR N 67): 

− Welcher Grad von Veränderungen des ursprünglichen Vertragsinhalts kann 

auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung dem Mieter zugemutet 

werden? (Frage 1) 

− Nach welchen Kriterien beurteilt sich die Missbräuchlichkeit? (Frage 2) 

- 20 - 

10.4. Verträge sorgen für Rechtssicherheit, indem sie die Zukunft planbar ma-

chen. Dieses Ziel erreichen sie nur, wenn sie einseitig weder in Frage gestellt 

noch modifiziert werden können. Verträge sind kein "work in progress". Parteien 

müssen deshalb grundsätzlich auch Verträge mit nachträglicher Äquivalenzstö-

rung befolgen (Huguenin, Obligationenrecht, Allgemeiner und Besonderer Teil, 

3. A., Zürich/Basel/Genf 2019, N 320). Die versprochenen Leistungen sind daher 

selbst dann zu erbringen, wenn der Erfüllungsaufwand grösser oder kleiner aus-

fällt als vorgesehen, die fraglichen Leistungen an Wert gewinnen oder verlieren 

oder andere Gründe einer Partei die Vertragserfüllung erschweren (Koller, Hand-

buch des Allgemeinen Teils des Obligationenrechts, Bd. I, 5. A., Bern 2023, 

N 29.02). Bloss ausnahmsweise weicht das Obligationenrecht vom Grundsatz der 

Vertragstreue ab, indem es einer Partei eine nachträgliche einseitige Vertragsan-

passung ermöglicht. Dies zeigt sich bei der clausula rebus sic stantibus, die aus 

Art. 2 Abs. 2 ZGB abgeleitet wird (vgl. BGE 97 II 390 E. 6). Diese Regel ermög-

licht nur in besonderen Ausnahmesituationen nachträgliche Vertragsanpassun-

gen. Erforderlich ist eine unvorhersehbare Veränderung der Verhältnisse, die zu 

einer gravierenden Äquivalenzstörung führt (Gauch/Schluep/Schmid, Schweizeri-

sches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. I, 11. A., Zürich/Basel/Genf 2020, 

N 1297–1301). 

10.5. Wie ausgeführt, entsteht der Mietvertrag durch den Austausch überein-

stimmender Willenserklärungen (Art. 1 Abs. 1 OR), wobei die Gebrauchsüberlas-

sung, das Mietobjekt und die Entgeltlichkeit seine objektiv wesentlichen Bestand-

teile bilden (vorne E. II/5.1). Der allgemeine Grundsatz der Vertragstreue gilt auch 

im Mietrecht. Ein gültig zustande gekommener Mietvertrag bindet beide Vertrags-

parteien. Einer Mietvertragspartei darf daher nur unter eingeschränkten Voraus-

setzungen ein Recht auf einseitige Vertragsänderung zugebilligt werden.  

10.6. Weiter ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass Mietverträge ein 

einheitliches Ganzes bilden. Der Entzug wesentlicher Teile eines Mietobjektes ist 

als Teilkündigung zu qualifizieren. Teilkündigungen sind nichtig und damit unwirk-

sam (BSK OR I-Weber, 7. A., Art. 266a N 1a; Mietrecht für die Praxis-Thanei, 

10. A., Kap. 25.12). 

- 21 - 

10.7. Art. 269d OR regelt neben den anderen einseitigen Vertragsänderungen 

auch die Mietzinserhöhung. Der Vermieter darf den vereinbarten Mietzins nach 

Vertragsschluss nicht nach eigenem Gutdünken erhöhen. Vielmehr muss er sich 

auf einen zulässigen Erhöhungsgrund abstützen können. Dazu zählen namentlich 

die Veränderung des Referenzzinssatzes (Art. 269a lit. b OR i.V.m. Art. 12–13 

VMWG), der Teuerungsausgleich im Umfang von 40 % (Art. 269a lit. e OR i.V.m. 

Art. 16 VMWG) oder Mehrleistungen des Vermieters (Art. 269a lit. b OR i.V.m. 

Art. 14 VMWG). Mietzinserhöhungen sind somit nur in einem eng abgesteckten 

Rahmen zulässig. Um Wertungswidersprüche zwischen dem ersten und dritten 

Absatz von Art. 269d OR zu vermeiden, müssen ähnlich restriktive Voraussetzun-

gen auch dann gelten, wenn andere einseitige Vertragsänderungen zu beurteilen 

sind. 

10.8. Art. 269d Abs. 3 OR erlaubt zusammengefasst keine fundamentalen Ein-

griffe in das mietvertragliche Synallagma, die der Mieter im Zeitpunkt des Ver-

tragsabschlusses nicht voraussehen konnte. Der Vermieter darf daher den Miet-

vertrag nicht gestützt auf Art. 269d Abs. 3 OR in wesentlichen Punkten neu aus-

gestalten. Zulässig sind bloss untergeordnete nachträgliche Leistungsschmäle-

rungen, die dem Mieter objektiv betrachtet zugemutet werden können (BSK OR I-

Weber, 7. A., 269d N 11). 

10.9. Art. 269d Abs. 3 OR bezeichnet keine Kriterien, anhand derer sich die Zu-

lässigkeit anderer einseitiger Vertragsänderungen überprüfen liesse. Mangels ei-

nes mietrechtsspezifischen Kontrollmassstabes erfolgt diese Überprüfung nach 

dem allgemeinen Missbrauchsverbot von Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB; 

BGer, 4A_74/2021 vom 30. April 2021, E. 2.3.1). 

10.10. Die Mietvertragsparteien können bei Vertragsschluss oder während eines 

laufenden Mietverhältnisses die Voraussetzungen für eine nachträgliche Ver-

tragsänderung konsensual festlegen. Es ist ihnen beispielsweise freigestellt, den 

Fortbestand ihres Mietvertrages von einer auflösenden Bedingung (Art. 154 OR) 

abhängig zu machen (vgl. BGE 121 III 260 E. 5). In diesen Fällen weiss der Mie-

ter bereits bei Vertragsschluss, worauf er sich einlässt. Solche Änderungen sind 

daher unproblematisch. Ähnliches gilt im Genossenschaftsrecht: Eine Genossen-

- 22 - 

schafterin muss nur dann in eine kleinere Wohnung umziehen, wenn eine statuta-

rische Vorschrift sie ausdrücklich dazu verpflichtet (BGE 101 II 125 E. 3). Die Ge-

nossenschafterin kann so klar erkennen, welche äusseren Umstände sie zu ei-

nem Verlassen der Wohnung zwingen werden. Für einseitig mitgeteilte und kon-

sensual vereinbarte Klauseln gelten unterschiedlich hohe Hürden. Erweist sich im 

Folgenden eine einseitig mitgeteilte Vertragsklausel als unzulässig, darf daraus 

nicht unbesehen auf ihre generelle Unzulässigkeit im Mietrecht geschlossen wer-

den.  

11.  

Im Folgenden ist zu prüfen, wie die mit Schreiben vom 21. August 2020 mitgeteil-

ten einzelnen Vertragsanpassungen im Lichte der obigen Erwägungen zu würdi-

gen sind. 

12.  

12.1. Die Berufungsklägerin möchte die Berufungsbeklagte zunächst dazu ver-

pflichten, ihren zivil- und steuerrechtlichen Wohnsitz während der ganzen Mietver-

tragsdauer in der Stadt Zürich beizubehalten (act. 3/1 Begleitschreiben S. 2). 

12.2.  Vorliegend hielt die Vorinstanz zutreffend fest, dass die persönliche Be-

nützung der Sache und die Wohnsitzpflicht nicht Gegenstand des Rechtsstreites 

seien, weshalb darüber auch nicht zu befinden sei (act. 73 E. 4.3.6). Die Beklagte 

geht in der Berufung davon aus, dass dieser Punkt zwar nicht Gegenstand des 

Antrages der Klägerin gewesen sei, die Frage aber vom Antrag der Beklagten vor 

Vorinstanz auf Feststellung der Gültigkeit der Vertragsänderung umfasst sei 

(act. 74 Rz. 41 m.H.a. act. 60 S. 2). Da – wie nachstehend zu zeigen ist – die Gül-

tigkeit der Vertragsänderung indes bereits aus andern Gründen zu verneinen ist, 

bleibt es bei der zutreffenden Feststellung der Vorinstanz und es erübrigen sich 

Weiterungen zur persönlichen Benützung der Sache und zur Wohnsitzpflicht. 

- 23 - 

13.  

13.1. Weiter möchte die Berufungsklägerin der Berufungsbeklagten Vorgaben 

zur Wohnungsbelegung machen. Die Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner des 

Mietobjektes soll die Zahl der Zimmer um höchstens eins unterschreiten dürfen. 

Bei einer Unterbelegung ist vorgesehen, dass die Berufungsklägerin der Mieterin 

nach Möglichkeit zwei Ersatzangebote macht. Soweit die Mieterin diese Ersatz-

angebote ablehnt oder wenn die Vermieterin keine Ersatzangebote unterbreiten 

kann, soll die Vermieterin den Mietvertrag kündigen dürfen (act. 3/1 Begleitschrei-

ben S. 2). 

13.2. Betreffend Wohnungsbelegungsvorschriften kann vollumfänglich auf die 

zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (act. 73 E. 4.3.4). 

Ergänzend ist Folgendes festzuhalten: Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der 

Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen (Art. 253 OR). 

Das Gesetz führt nicht näher aus, wie die Mieterschaft genau vom Mietobjekt Ge-

brauch machen darf. Vielmehr obliegt es den Mietvertragsparteien, den Umfang 

und die Modalitäten des Gebrauchs zu konkretisieren. Fehlt eine ausdrückliche 

Vereinbarung, ist anhand objektiver Kriterien der "übliche Gebrauch" zu bestim-

men (BSK OR I-Weber, 7. A., Art. 256 N 3). Eine Mieterin hat grundsätzlich bloss 

ein Gebrauchsrecht. Demzufolge trifft sie keine Pflicht, das Mietobjekt effektiv zu 

nutzen. Eine Gebrauchspflicht kann sich bloss aus einer individuellen Abma-

chung, einer Umsatzbeteiligung, dem Vertrauensgrundsatz oder der Pflicht zur 

sorgfältigen Nutzung (Art. 257f OR) ergeben (KUKO OR-Blumer, Art. 253 N 4; 

BSK OR I-Weber, 7. A., Art. 256 N 11; SVIT Mietrecht-Reudt, 4. A., Art. 257f OR 

N 16). Durch die Nichtnutzung eines Mietobjektes entsteht der Vermieterschaft im 

Normalfall kein Nachteil. Die Nichtnutzung führt zu einer geringeren Abnutzung 

des Mietobjektes, was objektiv betrachtet im Interesse des Vermieters liegt. Vor-

behalten bleiben Spezialimmobilien wie ein Einkaufszentrum, dessen Wert vom 

Mietermix abhängt. 

13.3. Die Parteien haben den zulässigen Gebrauch nicht näher umschrieben. Ihr 

Mietvertrag bezeichnet bloss das Mietobjekt (6-Zimmer-Einfamilienhaus) und sei-

ne einzelnen Bestandteile (Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss, Keller, Estrich, 

- 24 - 

Garage, Hausgarten). Der Mietvertrag begründet keine Gebrauchspflicht 

(act. 3/2 f.). Es liegt auch keine Spezialimmobilie vor, die im Falle einer Nichtnut-

zung an Wert verlöre. Da keine Gebrauchspflicht besteht, kann die Berufungsbe-

klagte die Berufungsklägerin nicht dazu verpflichten, das Einfamilienhaus zu-

sammen mit mindestens vier weiteren Personen zu bewohnen. Nach unbestritten 

gebliebener Darstellung der Privatklägerin verfügt das Einfamilienhaus bloss über 

ein einziges Badezimmer. Das Mietobjekt eignet sich daher ohnehin nur sehr ein-

geschränkt für die Aufnahme weiterer erwachsener Personen. Das Zusammenle-

ben mit fremden Personen kann der Berufungsbeklagten nach Treu und Glauben 

nicht zugemutet werden. 

14.  

14.1. Die Berufungsklägerin will die Berufungsbeklagte dazu verpflichten, das 

Mietobjekt selbst zu bewohnen. Im Widerhandlungsfall soll die Berufungsklägerin 

zur Kündigung berechtigt sein. Dabei soll eine zeitlich unbeschränkte Unterver-

mietung eines Teils der Wohnung zulässig sein, sofern die Untermietpartei die 

Bestimmungen betreffend Wohnsitz, Belegung und wirtschaftliche Verhältnisse 

erfüllt. Eine Untervermietung der ganzen Wohnung soll hingegen nur erlaubt sein, 

wenn sie maximal ein Jahr andauert und einmaligen Charakter hat. Ein Verstoss 

gegen diese Vorgaben sowie eine Vermietung der Wohnung über Vermietungs-

plattformen qualifiziert die Berufungsklägerin als wesentlichen Nachteil im Sinne 

von Art. 262 Abs. 2 lit. c OR, der sie berechtigt, die Zustimmung zur Untervermie-

tung zu verweigern. Eine wiederholte Missachtung des Zustimmungserfordernis-

ses soll zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses führen (act. 3/1 Begleitschrei-

ben S. 2 f.). 

14.2. Die Vorinstanz macht zutreffend Ausführungen zur Untervermietung, wes-

halb darauf verwiesen werden kann (act. 73 E. 4.3.6). Ergänzend ist Folgendes 

festzuhalten: Das Obligationenrecht regelt die Untermiete in Art. 262 OR. Danach 

kann der Mieter die Sache mit der Zustimmung des Vermieters ganz oder teilwei-

se untervermieten (Abs. 1). Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, 

wenn (a.) der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete 

bekanntzugeben; (b.) die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjeni-

- 25 - 

gen des Hauptmieters missbräuchlich sind; (c.) dem Vermieter aus der Untermie-

te wesentliche Nachteile entstehen. Art. 262 OR ist relativ zwingend zugunsten 

des Mieters. Folglich können die Parteien des Hauptmietvertrages das Recht zur 

Untervermietung nicht zulasten des Mieters beschränken (SVIT Mietrecht-Rohrer, 

4. A., Art. 262 OR N 1; BSK OR I-Weber, 7. A., Art. 262 N 2; CHK OR-Hulliger, 

4. A., Art. 262 N 1). Indem die Berufungsklägerin das Recht auf Untervermietung 

mittels einseitiger Vertragsänderung teilweise entziehen möchte, verstösst sie ge-

gen Bundesrecht. Die entsprechende Klausel ist ohne weiteres nichtig (Art. 20 

Abs. 1 OR). 

15.  

15.1. Die Berufungsklägerin möchte weiter erreichen, dass der Mietzins und die 

wirtschaftlichen Verhältnisse der Mieterschaft in einem angemessenen Verhältnis 

zueinander stehen. Um dieses Verhältnis zu ermitteln, rechnet sie einen Zehntel 

des steuerbaren Haushaltsvermögens, das Fr. 200'000.– übersteigt, dem mass-

gebenden Einkommen der Mietpartei an. Das angemessene Verhältnis gilt als 

verletzt, wenn das massgebende Einkommen über Fr. 70'000.– liegt und gleich-

zeitig das Sechsfache des Bruttomietzinses übersteigt (act. 3/1 Begleitschreiben 

S. 2). 

15.2. Auch dazu kann vorab auf die vorinstanzlichen Ausführungen verwiesen 

werden (act. 73 E. 4.3.5), wobei folgende Ergänzungen vorzunehmen sind: Ver-

mieter sind im Normalfall an möglichst finanzkräftigen Mietern interessiert, verur-

sachen diese doch weniger Zahlungsausfälle. Vor diesem Hintergrund bilden Ma-

ximalverdienstklauseln ungewöhnliche Vertragsbestandteile, mit deren nachträgli-

chen Einführung eine Mieterin nicht zu rechnen braucht. Eine Mieterin muss be-

reits bei Vertragsschluss wissen, wie sie die Vertragsbeendigung abwenden kann. 

Bei einer Maximalverdienstklausel ist dies kaum möglich. In welche Richtung sich 

das Einkommen und Vermögen einer Einzelperson entwickelt, hängt häufig von 

langfristigen Weichenstellungen im Leben ab, wie der Übernahme einer gut be-

zahlten Stelle oder dem Ausschlagen einer Erbschaft. Die Berufungsklägerin kann 

daher nicht nachträglich einseitig eine Maximalverdienstklausel in den bestehen-

den Mietvertrag einführen.  

- 26 - 

1.  

1.1. Schliesslich soll die Berufungsbeklagte verpflichtet werden, der Berufungs-

klägerin alle notwendigen Auskünfte zu erteilen und entsprechenden Nachweise 

vorzulegen, die zur Kontrolle der vorstehend umschriebenen neuen Vermietungs-

bedingungen nötig sind. Weiter soll die Berufungsbeklagte die Berufungsklägerin 

ermächtigen, beim Personenmeldeamt, beim Steueramt und bei anderen Stellen 

die erforderlichen Auskünfte und Daten einzuholen. Der Mietvertrag mit seinen 

nachträglichen Änderungen soll diese Ermächtigung belegen (act. 3/1 Begleit-

schreiben S. 3). 

1.2. Das Privatrecht kennt keine allgemeine Informationspflicht. Die Vertrags-

partner müssen sich daher nicht von sich aus wechselseitig über Umstände orien-

tieren, die für die andere Seite bedeutsam sein könnten (Gauch/Schluep/Schmid/ 

Emmenegger, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. I und II, 

11. A., Zürich/Basel/Genf 2020, N 958 und 2645). Eine Aufklärungspflicht über die 

eigenen Vermögensverhältnisse besteht grundsätzlich nur, wenn eine gesetzliche 

Vorschrift eine solche Pflicht begründet (etwa Art. 170 ZGB), die Parteien sie 

ausdrücklich vereinbaren oder wenn sonst besondere Umstände vorliegen (vgl. 

Schwenzer/Fountoulakis, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 

8. A., Bern 2020, N 38.06). Vielmehr ist es Sache jeder einzelnen Partei, der an-

deren vor Vertragsschluss die aus ihrer Sicht zentralen Fragen, etwa zur Lebens-

situation des Vertragspartners und dem Vertragsobjekt, zu stellen. Versäumt eine 

Vermieterin solche vorvertraglichen Abklärungen, kann sie diese nicht über eine 

einseitige Vertragsänderung nachholen, um sich gestützt darauf eines unliebsa-

men Vertrages zu entledigen. 

1.3. Per 1. September 2023 ist das totalrevidierte Bundesgesetz über den Da-

tenschutz vom 25. September 2020 in Kraft getreten (Datenschutzgesetz [DSG]). 

Laufende Gerichtsverfahren fallen nicht unter die Übergangsbestimmungen von 

Art. 69–72a DSG. Entsprechend ist die vorliegende Angelegenheit nach dem 

neuen Datenschutzgesetz zu beurteilen. Dieses Gesetz gilt für die Bearbeitung 

von Daten natürlicher Personen durch private Personen (Art. 2 Abs. 1 lit. a DSG). 

Die Privatklägerin ist zwar eine öffentlich-rechtliche Körperschaft, handelt vorlie-

- 27 - 

gend aber als Privatrechtssubjekt (SHK DSG-Rudin, 2. A., Art. 2 N 15; OFK DSG-

Powell/Schönbachler, Ausgabe 2023, Art. 2 N 10). Folglich ist sie dem Daten-

schutzgesetz unterworfen. Art. 5 lit. d DSG versteht unter Bearbeiten von Daten 

jeden Umgang mit Personendaten, unabhängig von den angewandten Mitteln und 

Verfahren, insbesondere das Beschaffen, Speichern, Aufbewahren, Verwenden, 

Verändern, Bekanntgeben, Archivieren, Löschen oder Vernichten von Daten. Das 

Einholen von Auskünften beim Personenmeldeamt, dem Steueramt und weiteren 

Behörden ist als Datenbeschaffung und damit -bearbeitung zu qualifizieren. Wer 

Personendaten bearbeitet, darf die Persönlichkeit der betroffenen Personen nicht 

widerrechtlich verletzen (Art. 30 Abs. 1 DSG). Eine Persönlichkeitsverletzung liegt 

unter anderem dann vor, wenn Personendaten entgegen der ausdrücklichen Wil-

lenserklärung der betroffenen Person bearbeitet werden (Art. 30 Abs. 2 lit. b 

DSG). Vorliegend widersetzt sich die Berufungsbeklagte explizit der geplanten 

Datenbearbeitung. Eine Persönlichkeitsverletzung ist widerrechtlich, wenn sie 

nicht durch eine Einwilligung der betroffenen Person, durch ein überwiegendes 

privates oder öffentliches Interesse oder durch Gesetz gerechtfertigt ist (Art. 31 

Abs. 1 DSG). Ein überwiegendes Interesse fällt insbesondere dann in Betracht, 

wenn die Datenbearbeitung in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Abschluss 

oder der Abwicklung eines Vertrages steht (Art. 31 Abs. 2 lit. a DSG). Dabei müs-

sen die Bearbeitungshandlungen verhältnismässig, insbesondere erforderlich sein 

(SHK DSG-Pfaffinger, 2. A., Art. 31 N 54; OFK DSG-Steiner/Laux, Ausgabe 2023, 

Art. 31 N 23). Die Berufungsklägerin kann – wie oben dargelegt – weder an die 

Wohnungsbelegung noch an den Wohnsitz der Berufungsbeklagten und auch 

nicht an ihre Einkommenshöhe mietvertragliche Folgen knüpfen. Die entspre-

chenden Klauseln sind unzulässig. Die Berufungsklägerin verfügt daher über kein 

schützenswertes Interesse, um die entsprechenden Auskünfte bei den zuständi-

gen amtlichen Stellen einzuholen. Die Datenbearbeitung ist nicht erforderlich und 

damit widerrechtlich. 

2.  

Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen und das angefochtene Urteil 

des Mietgerichts Zürich vom 19. Juli 2023 zu bestätigen. 

- 28 - 

III. 

1.  

1.1. Die Berufungsklägerin macht bezüglich der erstinstanzlichen Kosten- und 

Entschädigungsfolgen geltend, die Vorinstanz habe ihr die Gerichtskosten des 

ersten Berufungsverfahrens (Geschäfts-Nr. NG220008) im Umfang von 

Fr. 2'000.– auferlegt. Zudem habe die Vorinstanz sie verpflichtet, der Berufungs-

beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 3'554.– (inkl. Mehrwertsteuer) zu be-

zahlen. Die Berufungsklägerin habe im ersten Berufungsverfahren die Aufhebung 

jenes erstinstanzlichen Entscheides und die Rückweisung zum materiellen Ent-

scheid beantragt. Die Berufungsklägerin sei in der Folge in jenem ersten Beru-

fungsverfahren durchgedrungen. Das Obergericht habe die Berufung gutgeheis-

sen und die Sache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen. 

Zwar sehe Art. 104 Abs. 4 ZPO vor, dass die Rechtsmittelinstanz in einem Rück-

weisungsentscheid die Verteilung der Prozesskosten des Rechtsmittelverfahrens 

der Vorinstanz überlassen könne. Diese Vorinstanz sei bei der Verteilung dieser 

Prozesskosten aber nicht frei. Vielmehr habe sie sich dabei an die Verteilungs-

grundsätze von Art. 106 ZPO zu halten. Entsprechend hätte die Vorinstanz die 

Prozesskosten für das erste Berufungsverfahren nach Obsiegen und Unterliegen 

verteilen müssen. Folglich hätte die Vorinstanz diese ersten Berufungsprozess-

kosten nach dem Verursacherprinzip der Berufungsbeklagten auferlegen müssen 

(act. 75 S. 29). 

1.2. In einem Rückweisungsentscheid kann die obere Instanz die Verteilung der 

Prozesskosten des Rechtsmittelverfahrens der Vorinstanz überlassen (Art. 104 

Abs. 4 ZPO). Diese Bestimmung relativiert das Unterliegerprinzip von Art. 106 

Abs. 1 ZPO. Es ist nicht mehr entscheidend, welche Partei mit ihren Anträgen im 

Rechtsmittelverfahren obsiegt hat, sondern welche Partei später mit ihrem ur-

sprünglichen Begehren in der Sache durchdringt (BGer, 4A_171/2020 vom 

28. August 2020, E. 7.2; CHK ZPO-Sutter-Somm/Seiler, Art. 104 N 11). Bei die-

sem Entscheid verfügt das erstinstanzliche Gericht über ein erhebliches Ermes-

sen (BGer, 5A_517/2015 vom 7. Dezember 2015, E. 3). Vor diesem Hintergrund 

- 29 - 

ist die vorinstanzliche Kosten- und Entschädigungsregelung nicht zu beanstan-

den. 

2.  

2.1. Der Streitwert beträgt nach übereinstimmender Darstellung beider Parteien 

Fr. 30'100.– (act. 1 S. 4; act. 75 S. 4). Diese Streitwerthöhe erweist sich als nicht 

offensichtlich unrichtig (vgl. Art. 91 Abs. 2 ZPO), weshalb sie auch im vorliegen-

den Verfahren gilt. Dies führt zu einer Entscheidgebühr von Fr. 3'900.– (§ 4 

Abs. 1 i.V.m. § 12 GebV OG). Ausgangsgemäss sind die Kosten des zweitin-

stanzlichen Verfahrens der Berufungsklägerin aufzuerlegen und mit dem von ihr 

geleisteten Vorschuss von Fr. 3'900.– zu verrechnen (act. 76). 

2.2. Die Berufungsklägerin unterliegt im vorliegenden Rechtsmittelverfahren. 

Sie hat daher keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung. Der Berufungsbe-

klagten ist mangels Einholens einer Berufungsantwort kein nennenswerter Auf-

wand entstanden, weshalb ihr auch keine Parteientschädigung zuzusprechen ist. 

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mitgerichts Zürich vom 

19. Juli 2023 wird bestätigt. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'900.– festgesetzt und 

der Berufungsklägerin auferlegt. 

Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden mit dem von der 

Berufungsklägerin geleisteten Vorschuss von Fr. 3'900.– verrechnet. 

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-

ge der Berufung (act. 74), sowie an das Mietgericht Zürich, je gegen Emp-

fangsschein. 

- 30 - 

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 30'100.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Vorsitzende: 
 
 
 
 

lic. iur. E. Lichti Aschwanden 

Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 
 

Dr. M. Tanner 
 
 
versandt am: 
 
 

	Urteil vom 19. Dezember 2023
	Rechtsbegehren der Klägerin und Berufungsbeklagten: (act. 1 S. 2)
	Modifiziertes Rechtsbegehren der Klägerin und Berufungsbeklagten: (act. 23 S. 1 f.)
	Modifiziertes Rechtsbegehren der Klägerin und Berufungsbeklagten  an der Hauptverhandlung: (act. 68 S. 1 f.)
	Anträge der Beklagten und Berufungsklägerin: (act. 29 S. 2)
	Modifizierte Anträge der Beklagten und Berufungsklägerin: (act. 60 S. 2)
	Urteil des Mietgerichtes:
	1. Auf Ziff. 1 der modifizierten Anträge der Beklagten wird nicht eingetreten.
	2. In Gutheissung der Klage wird die Vertragsänderungsanzeige der Beklagten vom 21. August 2020 im Sinne der Erwägungen für missbräuchlich erklärt, soweit sie sich nicht als nichtig erweist und über eine blosse Absichtserklärung hinausgeht und soweit ...
	3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
	4. Die Kosten werden der Beklagten auferlegt. Sie werden zulasten des von der Klägerin geleisteten Kostenvorschusses von Fr. 2'640.– bezogen. Dieser Betrag ist der Klägerin aber durch die Beklagte zu ersetzen. Soweit der Vorschuss zur Deckung der Kost...
	5. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 9'761.– (inkl. MWSt) zu bezahlen, nämlich Fr. 6'207.– im Zusammenhang mit dem erstinstanzlichen Verfahren sowie Fr. 3'554.– ...
	6. [Mitteilungen].
	7. [Rechtsmittel der Berufung; Frist 30 Tage].
	Berufungsanträge der Beklagten und Berufungsklägerin: (act. 74 S. 2)
	Erwägungen:
	I.

	1.
	2.
	Mit Eingabe vom 26. September 2020 beantragte die Berufungsbeklagte bei der Schlichtungsbehörde Zürich, die oben dargestellten einseitigen Mietvertragsänderungen für nichtig zu erklären (act. 6/1). Die Schlichtungsbehörde unterbreitete den Parteien mi...

	3.
	Am 2. September 2021 (Datum Poststempel) machte die Berufungsbeklagte eine Klage mit dem eingangs umschriebenen Rechtsbegehren beim Mietgericht Zürich (fortan Vorinstanz) anhängig (act. 1). Mit Zirkulationsbeschluss vom 6. April 2022 trat die Vorinsta...

	4.
	Dagegen erhob die Berufungsklägerin am 12. September 2023 (Datum Poststempel) erneut Berufung beim Obergericht des Kantons Zürich (act. 74). Mit Verfügung vom 15. September 2023 setzte die Vorsitzende der Kammer der Berufungsklägerin eine Frist an, um...
	II.

	1.
	Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Rechtsmittelschrift muss Anträge enthalten, aus welchen hervorgeht, wie der angef...

	2.
	2.1. Zwischen den Parteien ist strittig, ob die mit Schreiben vom 21. August 2020 (act. 3/1) mitgeteilte einseitige Mietvertragsänderung rechtsgültig ist. Die  Vorinstanz erwog dazu zusammengefasst, im Mietrecht werde die Kündigungsfreiheit einzig dur...
	2.2. Weiter führte die Vorinstanz aus, allgemeine Mietbedingungen könnten auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung zum Inhalt eines Mietvertrages gemacht werden. Die VGV stehe zwar in einem öffentlich-rechtlichen Kontext. Durch ihre beabsichtigte ...
	2.3. Die Parteien könnten im Einzelnen frei regeln, welche Wohnbedürfnisse genau erfüllt werden sollen, namentlich auch, wie weit die Privatsphäre der Mietenden reichen solle. Es sei möglich, die Zahl der Benützenden vertraglich festzulegen, unter Vor...
	2.4. Die Berufungsklägerin habe der Berufungsbeklagten den jetzt geltenden Mietvertrag angeboten, nachdem ihr Ehemann als ursprünglicher Mitmieter verstorben sei. Eine Kündigung infolge veränderter familiärer Verhältnisse sei mit Art. 271a Abs. 1 lit....
	2.5. Die Mietvertragsänderung sei auch aus weiteren Gründen missbräuchlich: So nehme sich die Berufungsklägerin das Recht heraus, über ihr Mietreglement wesentliche Fragen der Umsetzung der VGV dem Stadtrat zu überlassen, der diese Regeln auch fast na...
	2.6. Art. 4 Abs. 5 aDSG (bzw. Art. 6 Abs. 6 DSG) bestimme ausdrücklich, dass eine für die Datenbearbeitung erforderliche Einwilligung der betroffenen Person erst gültig sei, wenn sie im Einzelfall, nach angemessener Information und vor allem freiwilli...

	3.
	3.1. Die Berufungsklägerin hält dem entgegen, dank der einseitigen Vertragsänderung (Art. 269d Abs. 3 OR) könne eine Änderungskündigung vermieden werden. Da weder Art. 269d OR noch Art. 270b Abs. 2 OR einen Massstab für die Missbräuchlichkeit setze, s...
	3.2. Entgegen der Vorinstanz bilde die Einführung von Belegungsvorschriften keine unzulässige Teilkündigung. Im Falle einer Unterbelegung erfolge nicht automatisch eine Kündigung. Stattdessen unterbreite die Berufungsklägerin der Mieterin nach Möglich...
	3.3. Eine Kündigung, die wegen Unterbelegung des 6-Zimmer-Einfamilienhauses ausgesprochen werde, habe ihren Grund nicht in einer geänderten familiären Situation. Diese habe nämlich im Zeitpunkt der Änderungsanzeige bereits rund vier Jahre zurückgelege...
	3.4. Die Vorinstanz übersehe zudem, dass die Berufungsklägerin nur dann Massnahmen ergreife, wenn 15 % der Wohnungen das angemessene Verhältnis zwischen Einkommen und Mietzins verletzten. Sobald dies der Fall sei, würden nur die nötige Anzahl Mietverh...
	3.5. Es entspreche einem legitimen Interesse der Berufungsklägerin, ihre günstigen Wohnungen an solche Mieter abzugeben, die finanziell darauf angewiesen seien (act. 74 S. 15). Entgegen der Vorinstanz sei es keineswegs willkürlich, bei diesem Entschei...
	3.6. Die neuen Pflichten zur Auskunftserteilung über den Zivilstand, die Personenanzahl, den Wohnsitz sowie die Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Mieterinnen und Mieter zählten zu den allgemeinen Daten im Sinne von § 3 Abs. 3 IDG. Sie seien ke...

	4.
	Am 10. Januar 2018 erliess der Gemeinderat der Stadt Zürich die Verordnung über die Grundsätze der Vermietung von städtischen Wohnungen (VGV). Der Stadtrat setzte diesen Erlass auf den 1. Januar 2019 in Kraft. Die Berufungsklägerin versteht die VGV ni...

	5.
	5.1. Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Wie alle Verträge entsteht auch der Mietvertrag nach den allgeme...
	5.2. Die Berufungsklägerin überliess dem Ehepaar B._____C._____ per 1. November 1995 ein 6-Zimmer-Einfamilienhaus zu Wohnzwecken. Im Gegenzug verpflichtete sich die Mieterschaft dazu, der Berufungsklägerin einen Mietzins von Fr. 2'860.– pro Monat zu b...

	6.
	6.1. Die Berufungsklägerin teilte der Berufungsbeklagten mit Schreiben vom 21. August 2020 eine einseitige Mietvertragsänderung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR mit (act. 3/1). Eine solche Mitteilung unterliegt der gerichtlichen Missbrauchskontrolle. ...
	6.2. Die Berufungsklägerin berief sich in ihrer Änderungsanzeige auf Art. 269d OR und Art. 270b OR. Zu prüfen ist vorab, ob das vorliegende Mietverhältnis in den Anwendungsbereich dieser Normen fällt. Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlic...
	6.3. Das vorliegende Einfamilienhaus hat sechs Zimmer und erfüllt damit das quantitative Element von Art. 253b Abs. 2 OR. Indessen bietet es seiner Bewohnerin keinen derart gehobenen Ausbaustandard, dass es als Luxusimmobilie einzustufen wäre. Die Imm...

	7.
	Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Belegungs- und weiteren Vorschriften auf den bestehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den Vermieter wie folgt: De...

	8.
	Art. 269d Abs. 3 OR steht systematisch im Abschnitt "Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen". Folglich bildet diese Bestimmung Teil des sozialen Priva...

	9.
	9.1. Art. 269d Abs. 3 OR führt nicht näher aus, wann genau eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters vorliegt. Es handelt sich um einen auslegungsbedürftigen unbestimmten Rechtsbegriff. Der angefochtene Entscheid fasst eingehend die versc...
	9.2. Nicht unter Art. 269d Abs. 3 OR fallen Änderungen, die sich vorteilhaft auf die Mieterschaft auswirken. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut dieser Bestimmung ("zu Lasten des Mieters").
	9.3. Auch bagatellartige Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeit wirken sich nicht zu Lasten der Mieterschaft aus. Zu denken ist beispielsweise an untergeordnete bauliche Massnahmen, die der Vermieter für den Erhalt des Mietobjekts vornehmen muss (Art...
	9.4. Vorliegend möchte die Berufungsklägerin der Berufungsbeklagten unter anderem vorschreiben, mit wie vielen Personen sie mindestens zusammen leben muss, damit sie weiterhin im Mietobjekt bleiben kann (act. 3/1 Begleitschreiben S. 2). Diese Vorgabe ...

	10.
	10.1. Nachdem vorstehend die untere Schwelle für die Anwendbarkeit von Art. 269d Abs. 3 OR dargestellt wurde, ist in einem nächsten Schritt die entsprechende obere Schwelle zu ermitteln. Zu prüfen ist, wie weitgehende Mietvertragsänderungen der Vermie...
	10.2. Von vornherein unzulässig sind alle Änderungsmitteilungen, die gegen zwingendes Recht verstossen. Der Vermieter kann beispielsweise nicht den Mieter dazu verpflichten, das Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu er...
	10.3. Sind hingegen einseitige Mietvertragsanpassungen strittig, die nicht bereits gegen zwingendes Recht verstossen, dann stellen sich die folgenden zwei Fragen (SVIT Mietrecht-Rohrer, 4. A., Art. 269d OR N 67):
	 Welcher Grad von Veränderungen des ursprünglichen Vertragsinhalts kann auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung dem Mieter zugemutet werden? (Frage 1)
	 Nach welchen Kriterien beurteilt sich die Missbräuchlichkeit? (Frage 2)
	10.4. Verträge sorgen für Rechtssicherheit, indem sie die Zukunft planbar machen. Dieses Ziel erreichen sie nur, wenn sie einseitig weder in Frage gestellt noch modifiziert werden können. Verträge sind kein "work in progress". Parteien müssen deshalb ...
	10.5. Wie ausgeführt, entsteht der Mietvertrag durch den Austausch übereinstimmender Willenserklärungen (Art. 1 Abs. 1 OR), wobei die Gebrauchsüberlassung, das Mietobjekt und die Entgeltlichkeit seine objektiv wesentlichen Bestandteile bilden (vorne E...
	10.6. Weiter ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass Mietverträge ein einheitliches Ganzes bilden. Der Entzug wesentlicher Teile eines Mietobjektes ist als Teilkündigung zu qualifizieren. Teilkündigungen sind nichtig und damit unwirksam (BSK OR I...
	10.7. Art. 269d OR regelt neben den anderen einseitigen Vertragsänderungen auch die Mietzinserhöhung. Der Vermieter darf den vereinbarten Mietzins nach Vertragsschluss nicht nach eigenem Gutdünken erhöhen. Vielmehr muss er sich auf einen zulässigen Er...
	10.8. Art. 269d Abs. 3 OR erlaubt zusammengefasst keine fundamentalen Eingriffe in das mietvertragliche Synallagma, die der Mieter im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht voraussehen konnte. Der Vermieter darf daher den Mietvertrag nicht gestützt a...
	10.9. Art. 269d Abs. 3 OR bezeichnet keine Kriterien, anhand derer sich die Zulässigkeit anderer einseitiger Vertragsänderungen überprüfen liesse. Mangels eines mietrechtsspezifischen Kontrollmassstabes erfolgt diese Überprüfung nach dem allgemeinen M...
	10.10. Die Mietvertragsparteien können bei Vertragsschluss oder während eines laufenden Mietverhältnisses die Voraussetzungen für eine nachträgliche Vertragsänderung konsensual festlegen. Es ist ihnen beispielsweise freigestellt, den Fortbestand ihres...

	11.
	Im Folgenden ist zu prüfen, wie die mit Schreiben vom 21. August 2020 mitgeteilten einzelnen Vertragsanpassungen im Lichte der obigen Erwägungen zu würdigen sind.

	12.
	12.1. Die Berufungsklägerin möchte die Berufungsbeklagte zunächst dazu verpflichten, ihren zivil- und steuerrechtlichen Wohnsitz während der ganzen Mietvertragsdauer in der Stadt Zürich beizubehalten (act. 3/1 Begleitschreiben S. 2).
	12.2.  Vorliegend hielt die Vorinstanz zutreffend fest, dass die persönliche Benützung der Sache und die Wohnsitzpflicht nicht Gegenstand des Rechtsstreites seien, weshalb darüber auch nicht zu befinden sei (act. 73 E. 4.3.6). Die Beklagte geht in der...

	13.
	13.1. Weiter möchte die Berufungsklägerin der Berufungsbeklagten Vorgaben zur Wohnungsbelegung machen. Die Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner des Mietobjektes soll die Zahl der Zimmer um höchstens eins unterschreiten dürfen. Bei einer Unterbelegung i...
	13.2. Betreffend Wohnungsbelegungsvorschriften kann vollumfänglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (act. 73 E. 4.3.4). Ergänzend ist Folgendes festzuhalten: Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem M...
	13.3. Die Parteien haben den zulässigen Gebrauch nicht näher umschrieben. Ihr Mietvertrag bezeichnet bloss das Mietobjekt (6-Zimmer-Einfamilienhaus) und seine einzelnen Bestandteile (Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss, Keller, Estrich, Garage, Hausga...

	14.
	14.1. Die Berufungsklägerin will die Berufungsbeklagte dazu verpflichten, das Mietobjekt selbst zu bewohnen. Im Widerhandlungsfall soll die Berufungsklägerin zur Kündigung berechtigt sein. Dabei soll eine zeitlich unbeschränkte Untervermietung eines T...
	14.2. Die Vorinstanz macht zutreffend Ausführungen zur Untervermietung, weshalb darauf verwiesen werden kann (act. 73 E. 4.3.6). Ergänzend ist Folgendes festzuhalten: Das Obligationenrecht regelt die Untermiete in Art. 262 OR. Danach kann der Mieter d...

	15.
	15.1. Die Berufungsklägerin möchte weiter erreichen, dass der Mietzins und die wirtschaftlichen Verhältnisse der Mieterschaft in einem angemessenen Verhältnis zueinander stehen. Um dieses Verhältnis zu ermitteln, rechnet sie einen Zehntel des steuerba...
	15.2. Auch dazu kann vorab auf die vorinstanzlichen Ausführungen verwiesen werden (act. 73 E. 4.3.5), wobei folgende Ergänzungen vorzunehmen sind: Vermieter sind im Normalfall an möglichst finanzkräftigen Mietern interessiert, verursachen diese doch w...

	1.
	1.1. Schliesslich soll die Berufungsbeklagte verpflichtet werden, der Berufungsklägerin alle notwendigen Auskünfte zu erteilen und entsprechenden Nachweise vorzulegen, die zur Kontrolle der vorstehend umschriebenen neuen Vermietungsbedingungen nötig s...
	1.2. Das Privatrecht kennt keine allgemeine Informationspflicht. Die Vertragspartner müssen sich daher nicht von sich aus wechselseitig über Umstände orientieren, die für die andere Seite bedeutsam sein könnten (Gauch/Schluep/Schmid/ Emmenegger, Schwe...
	1.3. Per 1. September 2023 ist das totalrevidierte Bundesgesetz über den Datenschutz vom 25. September 2020 in Kraft getreten (Datenschutzgesetz [DSG]). Laufende Gerichtsverfahren fallen nicht unter die Übergangsbestimmungen von Art. 69–72a DSG. Entsp...

	2.
	Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen und das angefochtene Urteil des Mietgerichts Zürich vom 19. Juli 2023 zu bestätigen.
	III.

	1.
	1.1. Die Berufungsklägerin macht bezüglich der erstinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen geltend, die Vorinstanz habe ihr die Gerichtskosten des ersten Berufungsverfahrens (Geschäfts-Nr. NG220008) im Umfang von Fr. 2'000.– auferlegt. Zudem ha...
	1.2. In einem Rückweisungsentscheid kann die obere Instanz die Verteilung der Prozesskosten des Rechtsmittelverfahrens der Vorinstanz überlassen (Art. 104 Abs. 4 ZPO). Diese Bestimmung relativiert das Unterliegerprinzip von Art. 106 Abs. 1 ZPO. Es ist...

	2.
	2.1. Der Streitwert beträgt nach übereinstimmender Darstellung beider Parteien Fr. 30'100.– (act. 1 S. 4; act. 75 S. 4). Diese Streitwerthöhe erweist sich als nicht offensichtlich unrichtig (vgl. Art. 91 Abs. 2 ZPO), weshalb sie auch im vorliegenden V...
	2.2. Die Berufungsklägerin unterliegt im vorliegenden Rechtsmittelverfahren. Sie hat daher keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung. Der Berufungsbeklagten ist mangels Einholens einer Berufungsantwort kein nennenswerter Aufwand entstanden, weshalb...

	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mitgerichts Zürich vom 19. Juli 2023 wird bestätigt.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'900.– festgesetzt und der Berufungsklägerin auferlegt.
	3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beilage der Berufung (act. 74), sowie an das Mietgericht Zürich, je gegen Empfangsschein.
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...