# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** df843560-6e13-55e6-a4c9-6bce0c5ebe2b
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-11-04
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 04.11.2015  SB.2015.00090
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2015-00090_2015-11-04.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2015.00090	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 04.11.2015
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.04.2017 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Nichtberücksichtigung von Vorfälligkeitsentschädigungen bei der Berechnung des Grundstückgewinns.

[Die Steuerpflichtigen lösten im Hinblick auf eine geplante Veräusserung die auf einer Liegenschaft lastenden Festhypotheken vorzeitig auf und entrichteten der kreditgebenden Bank für den entstandenden Kreditausfall eine Vorfälligkeitsentschädigung, welche sie wiederum nach erfolgter Veräusserung bei der Veranlagung des Grundstückgewinns erlösmindernd berücksichtigt haben wollten.]

Wirtschaftlich betrachtet stellen Vorfälligkeitsentschädigungen vorweggenommene Schuldzinszahlungen dar, weshalb sie nach Zürcher Praxis bei der allgemeinen Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden können, sofern hierfür ausreichend verrechenbare Einkünfte bestehen. Im vorliegenden Verfahren betreffend Grundstückgewinnsteuer ist weder über die einkommenssteuerliche Behandlung der Vorfälligkeitsentschädigung zu befinden, noch zu entscheiden, ob diese einkommenssteuerlich durch die Steuerpflichtigen oder die am veräusserten Grundstück bisher Nutzniessungsberechtigte in Abzug gebracht werden durfte. 

Da die Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank für die vorzeitige Hypothekenablösung geleistet wird und Gegenleistung die vorzeitige Hypothekenablösung durch die Bank und nicht der von der Erwerberin entrichtete Kaufpreis ist, kann die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer selbst dann nicht erlösmindernd in Abzug gebracht werden, wenn die vorzeitige Hypothekenauflösung in direktem Zusammenhang mit dem nachfolgenden Verkauf der belasteten Liegenschaft steht oder aus regulatorischen Gründen gar zwingend war. Weder die harmonisierungsrechtlichen Vorgaben noch der Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit gebieten sodann, dass eine entrichtete Vorfälligkeitsentschädigung erlösmindernd bei der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen ist, wenn sie mangels verrechenbaren Einkünften nur teilweise bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden konnte. 

Abweisung der Beschwerde.

			 	
				Stichworte:
	
						GRUNDSTÜCKGEWINN
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
HYPOTHEK
NUTZNIESSUNG
PARTEIENTSCHÄDIGUNG
VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 33 Abs. I lit. a DBG
Art. 97 OR
Art. 160 OR
§ 31 Abs. I lit. a StG
§ 153 Abs. III StG
§ 213 StG
§ 219 StG
§ 221 StG
§ 222 StG
Art. 12 Abs. I StHG
Art. 473 ZGB
Art. 745 ZGB
Art. 765 Abs. I ZGB

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2015.00090

 

Urteil

 

der 2. Kammer

 

vom 4. November 2015

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin
Silvia Hunziker, Gerichtsschreiber
Felix Blocher.   

 

In Sachen

 

Erben des A,
nämlich:

 

1.    B, 

 

2.    C, 

3.    Erben der D, nämlich:

3.1  E, 

3.2  F, 

 

alle vertreten durch
RA G, 

Beschwerdeführende, 

 

gegen

 

 

Stadt I, vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,  

Beschwerdegegnerin, 

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat
sich ergeben: 

I.  

Die Erben des A (nachfolgend die Pflichtigen) verkauften
mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 1. Juni 2012 ein Geschäftshaus
an der H-Strasse 01, in I (Grundbuch Blatt 02/Kataster Nr. 03 in
J) zum Preis von Fr. … an die K AG, in M. Der Verkauf wurde am 27. Juni
2012 vollzogen. Die am gesamten Nachlass nutzniessungsberechtigte Witwe von A, L,
verständigte sich am 12. Juni 2012 mit den Pflichtigen bzw. deren Rechtsvorgängerin
darauf, per Verkaufszeitpunkt auf ihr Nutzniessungsrecht am Grundstück – bzw.
am Veräusserungsgewinn – zu verzichten. Da der Grundstücksverkauf ohne
hypothekarische Belastungen erfolgen sollte, wurden die auf dem zu verkaufenden
Grundstück lastenden Hypotheken gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung von
Fr. … vorzeitig aufgelöst.

Zufolge des Verkaufs auferlegte die Kommission für die
Grundsteuern der Stadt I den Pflichtigen am 23. Mai 2013 eine
Grundstückgewinnsteuer in Höhe von Fr. …, wobei es die entrichtete
Vorfälligkeitsentschädigung nicht zum Abzug zu­liess. 

Die Vorfälligkeitsentschädigung wurde hingegen im Betrag
von Fr. … bei der bis zum Verkauf nutzniessungsberechtigten Witwe von A
einkommenssteuerlich zum Abzug zugelassen.

Die gegen die auferlegte Grundstückgewinnsteuer erhobene
Einsprache wies die Kommission für die Grundsteuern der Stadt I mit Beschluss
vom 26. August 2014 ab.

II.  

Den dagegen erhobenen Rekurs wies das Steuerrekursgericht
mit Entscheid vom 30. Juni 2015 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 11. August 2015 liessen die
Pflichtigen dem Verwaltungsgericht sinngemäss beantragen, es sei die von der
Erbengemeinschaft zu bezahlende Vorfälligkeitsentschädigung bei der Veranlagung
des Grundstückgewinnes erlösmindernd zu berücksichtigen, soweit diese nicht
bereits im Rahmen der Einkommenssteuerveranlagung bei der (früheren)
Nutzniessungsberechtigten einkommenssteuerlich zur Anrechnung gebracht werden
konnte. Demnach sollten Fr. … (Fr. … ./. …) bei der Berechnung des
Grundstückgewinns erlösmindernd berücksichtigt werden.  

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung
verzichtete, beantragte die Kommission für die Grundsteuern der Stadt I die
Abweisung der Beschwerde. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153
Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni
1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder
Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung
des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2 Das
Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken;
dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt
gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Rekursgericht
in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu
setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich
auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessenüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch
(RB 1999 Nr. 147).

2.
 

2.1 Vorfälligkeitsentschädigungen
werden für die vorzeitige Auflösung von Festhypotheken bezahlt und entschädigen
dem Kreditgeber den entstandenen Zinsausfall. Rechtlich handelt es sich dabei
je nach konkreter Ausgestaltung um eine Konventionalstrafe gemäss Art. 160
des Obligationenrechts (OR) oder um Schadenersatz gemäss Art. 97 OR (VGr
ZG, 26. Juni 2014, GVP 2014 S. 118 = StE 1998 B.27.2 Nr. 40, E. 3.1;
Rebecca Maute, Abzugsfähigkeit privater Schuldzinsen, StR 68/2013, S. 433 f.;
Sankt Galler Steuerbuch [StB] 45 Nr. 5 Ziff. 2.2). Wirtschaftlich betrachtet
stellen Vorfälligkeitsentschädigungen hingegen vorweggenommene
Schuldzinszahlungen dar, weshalb sie nach Zürcher Praxis im Rahmen von § 31
Abs. 1 lit. a StG bzw. Art. 33 Abs. 1 lit. a des
Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 [DBG]
als Schuldzinsen bei der Einkommenssteuer zum Abzug zugelassen werden,
wenngleich es sich mangels Kapitalabhängigkeit um keine eigentlichen
Zinsschulden handelt und die zeitliche Vorverlegung an sich gegen das
Periodizitätsprinzip verstösst (vgl. die nicht auf www.vgrzh.ch veröffentlichte
E. 4.2 von VGr, 20. Januar 2010, SB.2009.00056 bzw. SB.2009.00057, je
mit Hinweisen; Felix Richner et al. [Hrsg.], Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,
3. A., Zürich 2013, § 31 StG N. 15; Maute, S. 433 f.;
ebenso die Praxis in anderen Kantonen, StB 45 Nr. 5; Thurgauer Steuerpraxis
[StP] 34 Nr. 9; einschränkender die Zuger Gerichtspraxis, vgl. VGr ZG, 26. Juni
2014, GVP 2014 S. 118; ablehnend VGr LU, 17. Februar 1998, StE 1998
B.27.2 Nr. 20).

2.2 Grundsätzlich
hat die nutzniessungsberechtigte Person auch die mit der Nutzniessung
verbundenen Schuldzinsen zu tragen und kann diese im Gegenzug bei ihren Einkünften
in Abzug bringen, sofern sie diese tatsächlich aufgewendet hat (vgl.
Art. 765 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs [ZGB] sowie Fn. 14 des
Merkblatts des kantonalen Steueramts über die steuerliche Behandlung von Nutzniessungen,
Wohnrechten, Dienstbarkeiten, Grundlasten und vorgemerkten persönlichen Rechten
vom 29. April 2013; die Bestimmungen von Art. 745 ff. ZGB finden
grundsätzlich auch auf die Ehegattennutzniessung nach Art. 473 ZGB
Anwendung, vgl. Regina E. Aebi-Müller, Die optimale Begünstigung des überlebenden
Ehegatten, 2. A., Bern 2007, Rz. 07.38 und 07.47). Entsprechend ist
die Vorfälligkeitsentschädigung bei den Einkünften der
nutzniessungsberechtigten Person einkommenssteuerlich in Abzug zu bringen, sofern
diese die Vorfälligkeitsentschädigung tatsächlich zu entrichten hatte. Wird die
Vorfälligkeitsentschädigung hingegen durch den Eigentümer bzw.
Hypothekarschuldner geleistet, kann ausschliesslich dieser den entsprechenden
Schuldzinsenabzug geltend machen.  

2.3 Die
Vorfälligkeitsentschädigung wurde gemäss steueramtlicher Berechnungsmitteilung
im Einspracheverfahren betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2012 vom 27. Februar
2015 im Umfang von Fr. … bei den Einkünften der (früheren) Nutzniessungsberechtigten
in Abzug gebracht, während der Restbetrag von Fr. … mangels verrechenbaren
Einkünften einkommenssteuerlich nicht mehr absorbiert werden konnte. Die
Pflichtigen behaupten, dass die Vorfälligkeitsentschädigung durch die Verkäuferschaft
und nicht durch die bis zum Verkauf Nutzniessungsberechtigte bezahlt werden
musste und auch bezahlt worden sei, weshalb die Vorfälligkeitsentschädigung bei
den Pflichtigen und nicht bei der Nutzniessungsberechtigten steuerlich hätte
berücksichtigt werden müssen. Gemäss Kaufvertrag vom 1. Juni 2012 sollten
die Kosten für die vorzeitige Auflösung der bestehenden Schuldverhältnisse
durch die veräussernde Partei bezahlt werden, wobei sich hieraus nicht zwingend
ergibt, dass diese die entsprechenden Kosten auch im Verhältnis Nutzniessungsberechtigte-Veräusserer
zu tragen hatte. 

2.4 Wie es
sich damit verhält, kann letztlich offen bleiben, bildet die steuerliche Behandlung
der Vorfälligkeitsentschädigung bei der Einkommensteuer (Staats- und Gemeindesteuern
2012; direkte Bundessteuer 2012) doch nicht Gegenstand dieses Verfahrens und
ist vorliegend im Sinn nachfolgender Erwägungen einzig relevant, dass die Vorfälligkeitsentschädigung
grundsätzlich bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden kann. Wer hierbei
den (Schuldzinsen-)Abzug einkommenssteuerlich konkret geltend machen kann – die
Nutzniessungsberechtigte oder die Pflichtigen als Veräusserer bzw.
Hypothekarschuldner (bzw. Rechtsnachfolger derselben) – ist hingegen ausschliesslich
im Veranlagungsverfahren betreffend direkte Bundessteuer bzw. im
Einschätzungsverfahren betreffend Staats- und Gemeindesteuern zu klären. 

Zu prüfen bleibt, ob der einkommenssteuerlich nicht
absorbierte Teil der Vorfälligkeitsentschädigung erlösmindernd bei der
Grundstückgewinnsteuer in Abzug gebracht werden kann.

3.
 

3.1
 

3.1.1
Gemäss Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung
der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG)
und § 219 StG unterliegen Gewinne aus der Veräusserung eines Grundstücks
des Privatvermögens der Grundstückgewinnsteuer, soweit der Erlös die
Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
Den Kantonen verbleibt hierbei harmonisierungsrechtlich ein gewisser
Gestaltungsspielraum, was sie als erlösmindernde Aufwendungen anerkennen wollen
(Markus Reich, Steuerrecht, 2. A., Zürich etc. 2012, § 25 Rz. 64;
Richner et al., § 221 StG N. 1; BGE 131 II 722 E. 2.1). 

3.1.2
Der Kanton Zürich hat die anrechenbaren Aufwendungen in § 221 Abs. 1
StG abschliessend aufgezählt (Richner et al., § 221 StG N. 3 mit
Hinweisen), ohne dass die Vorfälligkeitsentschädigung sich unter einen der
aufgezählten Tatbestände subsumieren lässt. So umschreibt der Kanton Zürich
auch die anrechenbaren Handänderungskosten eng und lässt lediglich die
(öffentlichen) Handänderungsabgaben im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. d
StG und nicht jegliche mit dem Verkauf kausal zusammenhängenden Handänderungskosten
zum Abzug zu. Weitergehende Abzugsmöglichkeiten stehen gemäss § 221 Abs. 2
StG lediglich gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlern zu. 

3.1.3
Im Gegensatz hierzu liegt der gesetzlichen Umschreibung in § 19 des
Gesetzes über die Grundstückgewinnsteuer vom 31. Oktober 1961 des Kantons
Luzern (GGStG) eine weitere Umschreibung der abzugsfähigen Handänderungskosten
zugrunde. Die Luzerner Praxis, wonach Vorfälligkeitsentschädigungen
ausnahmsweise bei der Grundstückgewinnsteuer als Bestandteil der
Handänderungskosten in Abzug gebracht werden können, wenn die Käuferschaft die
bestehende Hypothek nicht übernehmen will und die Vorfälligkeitsentschädigung
nicht bei der Einkommenssteuer zum Abzug zugelassen werden kann (vgl. Luzerner
Steuerbuch Bd. 3, Weisungen GGStG, § 19 N. 4a), findet damit im
Zürcher Recht keine Stütze. 

3.1.4
Es wird von den Pflichtigen sodann auch nicht mehr bestritten, dass die
Vorfälligkeitsentschädigung nicht von den laut § 221 StG anrechenbaren
Aufwendungen erfasst wird. Vielmehr soll diese im Rahmen von § 222 erlösmindernd
berücksichtigt werden.

3.2
 

3.2.1
Gemäss § 222 gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren
Leistungen des Erwerbers als Erlös. Die Pflichtigen vertreten hierbei die
Auffassung, dass es sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung um eine
"negative" Leistung des Erwerbers handle, indem der Erwerber zwar
nicht eine weitere Leistung an die Pflichtigen erbringe, diese aber mit einer
erlösmindernden und für den Verkauf unabdingbaren Auflage belaste.

3.2.2
Wie sich bereits aus den zitierten Ausführungen der Pflichtigen ergibt,
handelt es sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung vorliegend gerade nicht um
eine weitere Leistung der Erwerberin, sondern um eine von dieser aufoktroyierte
"Auflage", die für die Veräusserer mit weiteren Kosten verbunden war.
Es handelt sich damit nicht um eine weitere Leistung des Erwerbers im Sinn von
§ 222 StG. 

3.2.3
Im engeren Sinn handelt es sich auch nicht um eine weitere (Gegen-)Leistung
des Veräusserers gegenüber der Erwerberin: So wird die
Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank für die vorzeitige
Hypothekenablösung geleistet und ist die Gegenleistung die vorzeitige
Hypothekenablösung durch die Bank und nicht der von der Erwerberin entrichtete
Kaufpreis (VGr BS, 16. Juni 2008, VGE VD-2007/663, E. 4; vgl. auch
BJM 1981 S. 101 ff., E. 3). Praxisgemäss kann die
Vorfälligkeitsentschädigungen bei der Grundstückgewinnsteuer deshalb selbst
dann nicht erlösmindernd in Abzug gebracht werden, wenn die vorzeitige
Auflösung der Festhypothek in direktem Zusammenhang mit dem nachfolgenden
Verkauf der belasteten Liegenschaft steht oder aus regulatorischen Gründen für
das Veräusserungsgeschäfts gar zwingend war (vgl. VGr BS, 16. Juni 2008,
VGE VD-2007/663, E. 4; zu den Gründen für die abweichende Luzerner Praxis
vgl. E. 3.1.3 vorstehend). Es ist sodann auch nicht einzusehen, weshalb
die im Hinblick auf einen geplanten Verkauf vorgenommene vorzeitige Kündigung
einer Festhypothek steuerlich anders behandelt werden sollte als die aus
anderen Gründen – z. B.
um von besseren Zinskonditionen zu profitieren – vorgenommene vorzeitige
Hypothekenauflösung. 

3.2.4
Die Grundstückgewinnsteuer ist mit der allgemeine Einkommenssteuer dergestalt
abzustimmen, dass dieselbe Aufwendung einerseits nicht doppelt in Abzug
gebracht werden darf, andererseits aber unbestritten wertvermehrende oder
werterhaltende Aufwendungen mindestens bei einer der beiden Steuern
Berücksichtigung finden müssen (Richner et al., VB zu §§ 216–226a StG N. 24
und 28 sowie § 221 StG N. 33; BGE 131 II 722 E. 2.2). Indem Vorfälligkeitsentschädigungen
ausschliesslich (aber immerhin) bei der allgemeinen Einkommenssteuer in Abzug
gebracht werden können, ist sowohl dem Gebot der steuerlichen Berücksichtigung
als auch dem Verbot einer doppelten Berücksichtigung genüge getan worden. 

3.2.5
Ob der entsprechende einkommenssteuerliche Abzug hierbei der bisherigen Nutzniessungsberechtigten
oder den Pflichtigen zusteht, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu
entscheiden, da nur entscheidend ist, dass der Abzug auf Seiten der allgemeinen
Einkommenssteuer und nicht auf Seiten der Grundstückgewinnsteuer vorgenommen
werden muss. Hingegen ist allein in den Veranlagungs- bzw.
Einschätzungsverfahren betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2012 bzw. direkte
Bundessteuer 2012 zu entscheiden, ob die Vorfälligkeitsentschädigung durch die
Pflichtigen oder die Nutzniessungsberechtigte in Abzug gebracht werden kann
(vgl. hierzu bereits E. 2.2 ff. vorstehend).

3.3 Sodann
gebieten weder die harmonisierungsrechtlichen Vorgaben noch der Grundsatz einer
Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, dass steuerlich
grundsätzlich abzugsfähige Aufwendungen auch immer im vollen Umfang in Abzug
gebracht oder auf nachfolgende Steuerperioden vorgetragen werden können. Eine
Verrechnung von Verlusten und Gewinnungskostenüberschüssen mit Grundstückgewinnen
des Privatvermögens wird gemäss Ziff. 3.1.5 des Kreisschreibens 27 der
Schweizerischen Steuerkonferenz zur Vermeidung von Ausscheidungsverlusten vom
15. März 2007 zu Recht – und auch im interkantonalen und internationalen
Verhältnis sachgemäss – ausdrücklich ausgeschlossen, wobei hierzu auf die
zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden kann. Die Grundstückgewinnsteuer
ist als Objektsteuer ausgestaltet und hat im Gegensatz zu der als Subjektsteuer
ausgestalteten Einkommenssteuer nicht die gesamte (allgemeine) wirtschaftliche
Leistungsfähigkeit der steuerpflichtigen Person zu berücksichtigen (Richner et
al., VB zu §§ 216–226a StG N. 20). Damit rechtfertigt der Umstand,
dass entrichtete Vorfälligkeitsentschädigungen bei der Einkommenssteuer mangels
verrechenbaren Einkünften nur teilweise berücksichtigt werden konnten,
keineswegs deren Berücksichtigung bei der Grundstückgewinnsteuer. Es ist auch
nicht erkennbar, inwiefern die Einräumung einer Abzugsmöglichkeit beim
Grundstückgewinn eine periodengerechtere Versteuerung der Vorfälligkeitsentschädigung
bewirken könnte. Sodann wäre eine Berücksichtigung bei der Grundstückgewinnsteuer
von vornherein ausgeschlossen, wenn eine Festhypothek nicht im Hinblick auf ein
geplantes Veräusserungsgeschäft vorzeitig gekündigt oder eine Liegenschaft mit
Verlust verkauft würde. Da eine Vorfälligkeitsentschädigung auch unabhängig von
einer Grundstücksveräusserung anfallen kann und auch in letztgenannter
Konstellation nicht zwangsläufig durch den Veräusserer (sondern z. B. auch durch Nutzniessungsberechtigte)
zu leisten ist, erscheint die ausschliessliche Berücksichtigung bei der (allgemeinen)
Einkommenssteuer auch sinnvoll, wenngleich dies in Konstellationen wie der
vorliegenden für die Steuerpflichtigen mit Nachteilen verbunden sein kann.  

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. 

4.
 

4.1 Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden
aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1
und § 213 Satz 2 StG). Ausgangsgemäss ist diesen auch keine Parteientschädigung
zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 [VRG] in Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153
Abs. 4 und StG), zumal eine solche von ihnen auch nicht beantragt wurde
(vgl. Richner et al., § 152 StG N. 9).

4.2 Es ist
unklar, ob die Beschwerdegegnerin für das verwaltungsgerichtliche Verfahren eine
Parteientschädigung beantragen wollte, verlangt sie in ihrer Beschwerdeantwort vom
10. September 2015 doch an einer Stelle die Beschwerdeabweisung
"unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführer" und an anderer Stelle lediglich die Beschwerdeabweisung
"unter Kostenfolge zulasten der Rekurrenten" (recte: Beschwerdeführenden).
Da die Beschwerdegenerin ihren Antrag indes nur mit Verweis auf die vorinstanzlichen
Erwägungen begründet hat, ist ohnehin kein Aufwand der Beschwerdegegnerin
ersichtlich, welcher sich ausserhalb ihrer üblichen Amtspflichten bewegt und
deshalb allenfalls zu entschädigen wäre (vgl. Kaspar Plüss in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],
3. A., Zürich etc. 2014, § 17 N. 51).

4.3 Ausgangsgemäss
besteht auch keine Veranlassung, die vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen
neu zu regeln.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 15'000.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.    120.--     Zustellkosten,

Fr. 15'120.--    Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden Nr. 1 und 2 je zu einem
Drittel und den Beschwerdeführenden Nr. 3.1 und 3.2 je zu einem Sechstel,
unter solidarischer Haftung für den ganzen Betrag, auferlegt.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …