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**Case Identifier:** e011ae91-3a0c-52e1-ac12-994d42c3e057
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-11-02
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 02.11.2009 C/27301/2007
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-27301-2007_2009-11-02.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du   ______ 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/27301/2007 ACJC/1308/2009 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre d’appel en matière de baux et loyers 

AUDIENCE DU LUNDI 2 NOVEMBRE 2009 

 

Entre 

A______ SARL, ayant son siège ______, appelante d'un jugement rendu par la 

Tribunal des baux et loyers le 27 octobre 2008, comparant par l'ASLOCA, Section Valais, 

rue de l'Industrie 10, case postale 15, 1951 Sion, en les bureaux de laquelle elle fait 

élection de domicile aux fins des présentes, 

          d'une part, 

et 

Monsieur B______, domicilié ______, intimé, comparant par Me Guerric CANONICA, 

avocat, rue Pierre-Fatio 15, case postale 3782, 1211 Genève 3, en l'étude duquel il fait 

élection de domicile aux fins des présentes, 

          d'autre part, 

 

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C/27301/2007 

EN FAIT 

A. Par acte, expédié au greffe de la Cour le 5 décembre 2008, A______ SARL 
appelle du jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 27 octobre 2008 et 

communiqué aux parties le 3 novembre 2008, lequel déboute l’appelante de ses 
conclusions.  

Cette dernière conclut à la condamnation de B______ à lui payer 549'000 fr. à 

titre de dommage avec intérêts à 7% dès le 1er juillet 2007; à titre subsidiaire, elle 

conclut à la condamnation de l’intimé à lui payer 283'000 fr. à titre de dommage 
avec intérêts à 7% dès le 1er juin 2005, avec suite de frais de procédure et de 

dépens.  

L’intimé qui requiert préalablement la production de la déclaration fiscale de 
l’appelante pour l’année 2007, conclut au déboutement de cette dernière.  

B. Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 

Sur une formule de bail à loyer pour un local commercial, datée du 13 avril 2005, 

B______ a loué à C______ une dépendance consistant en un local de dix pièces, 

d’environ 240 m2, dans l’immeuble no. ______, chemin 1______ à D______ [GE], 
ainsi que huit places de parc situées devant la dépendance. La durée du contrat a 

été prévue pour trois ans à compter du 1er juin 2005 et se renouvelle ensuite 

d’année en année sauf résiliation donnée six mois au moins avant une échéance. Le 
loyer mensuel a été fixé à 5'000 fr., charges non comprises et peut être majoré en 

cours de bail proportionnellement à la variation de l’indice suisse des prix à la 
consommation. Les acomptes pour les frais de chauffage, eau chaude et 

climatisation s’élèvent à 500 fr. par mois, une garantie de loyer de 16'500 fr. doit 
être fournie par le locataire. Les locaux loués sont destinés à l’exploitation d’un 
salon de massages et le locataire s’engage à ne pas en faire un autre usage.  

Les conditions particulières du contrat disposent que pour l’exploitation projetée 
d’un salon de massages, le locataire est seul responsable de la demande et de la 
délivrance d’éventuelles autorisations et patentes. Le locataire confirme par 
ailleurs avoir contacté la brigade des mœurs de la Police judiciaire afin de 
s’informer officiellement sur les formalités d’usage concernant l’ouverture d’un 
salon de massages. Il sera également le seul responsable des devoirs et obligations 

liés à cette exploitation vis-à-vis de la brigade des mœurs au regard du règlement 
cantonal relatif à l’exercice de la prostitution. Il déclare expressément renoncer à 
toutes prétentions qu’il pourrait faire valoir contre le bailleur du chef des travaux 
de modifications, d’aménagement ou d’agencement réalisés dans les locaux loués. 

Le locataire a effectué divers travaux, soit peinture extérieure des façades (pour 

17'000 fr.), pose d’un filtre sur les vitrines (pour 12'000 fr.), travaux de crépis et de 

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peintures intérieures avec installation de cloisons (pour 51'000 fr.), l’aménagement 
électrique pour onze studios (pour 27'500 fr.) et la pose d’un chauffe-eau et 
diverses installations sanitaires (pour 18'000 fr.), soit un montant global de 

129'000 fr. y compris la pose de protection et nettoyage pour 3'500 fr.; le 

paiement de ces travaux est attesté par quatre quittances de paiement s’étendant 
entre le 18 avril et le 25 juin 2005. 

Par lettre du 7 juillet 2006, B______ a accepté le changement de locataire en 

faveur de A______ SARL dont les associés gérants sont C______ et E______. 

A______ SARL a été inscrite au Registre du commerce le ______ 2006 et a pour 

but l’escorte, la sous-location, l’exploitation d’un bar de nuit et la restauration. 

Par lettre du 9 janvier 2006, la Police des constructions a prié B______ de faire 

cesser dans les soixante jours l’exploitation du salon de massages du fait de son 
incompatibilité avec la zone industrielle et artisanale et eu égard au changement 

d’affectation par rapport à l’activité précédemment autorisée en faveur de 
F______ SA. Le Tribunal administratif a rejeté le recours du propriétaire par 

décision du 14 novembre 2006. Il a procédé à un transport sur place à l’occasion 
duquel les locataires ont indiqué ne pas vouloir être partie à la procédure; les 

personnes travaillant dans les locaux sont indépendantes financièrement et payent 

un loyer mensuel pour la location des chambres. Les locaux étaient précédemment 

affectés à des bureaux pour l’entreprise de construction occupant l’ensemble de la 
parcelle; aucune circonstance ne justifie une dérogation pour l’activité litigieuse 
qui constitue un changement d’affectation. 

Selon sa lettre du 30 novembre 2006, le bailleur a reproché à la locataire de 

n’avoir pas participé à la procédure administrative ni développé un quelconque 
argument. Il proposait que la locataire supporte la charge financière d’un éventuel 
recours au Tribunal fédéral et suggérait un entretien commun avec le Département 

pour négocier un délai raisonnable de départ. La locataire a estimé qu’il 
appartenait au bailleur de saisir l’autorité fédérale.  

Les parties se sont rendues au Département des constructions pour obtenir un 

délai pour l’exécution des décisions rendues; le Département a accepté un sursis 
au 30 juin 2007, moyennant l’acceptation par le bailleur des décisions et l’engage- 
ment de la locataire à quitter les locaux à ladite date. Par lettre du 13 février 2007, 

cette dernière a sollicité une prolongation au 30 septembre 2007, envisageant un 

déménagement dans de nouveaux locaux durant l’été 2007. Par lettre du 26 février 
2007, la Police des constructions a accepté de proroger au 30 septembre 2007 le 

délai pour la cessation de l’exploitation au vu des engagements pris par la 
locataire. Par sa lettre du 14 juin 2007, celle-ci a réclamé au bailleur une 

indemnité de 650'000 fr. du fait de la réduction de la durée du bail sur huit mois 

au minimum.  

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Selon sa lettre du 26 juin 2007, le bailleur a accepté de libérer la locataire de ses 

obligations à compter du 1er octobre 2007 en cas de restitution des locaux à cette 

date. 

C. Par requête envoyée par pli postal le 8 novembre 2007 à la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, A______ SARL a réclamé à B______ 

un montant de 650'000 fr. pour le préjudice subi. La destination des locaux loués 

était clairement prévue dans le bail, qui a été amputé de huit mois d’exploitation. 
Le montant réclamé à ce titre représente 400'000 fr., il s'y ajoutent les frais 

d’aménagement des locaux de 150'000 fr. et des pertes diverses de 
réaménagement, perte de clientèle et d’image, estimées à 100'000 fr.  

La cause a été déclarée non consignée lors de l’audience du 27 janvier 2008 et 
adressée au Tribunal des baux et loyers en date du 20 février 2008. Si le bail prévoit 

que le locataire est seul responsable de la demande et de la délivrance d’éventuelles 
autorisations et patentes, il ne s’agit que d’autorisations administratives de police 
mais pas en ce qui concerne la zone d’affectation, le locataire n’ayant aucune 
prise à cet égard. En outre, il incombait au bailleur d’interjeter recours au Tribunal 
fédéral à peine d’aggraver le préjudice subi du fait d’une restitution anticipée des 
locaux. Par lettre du 28 avril 2008, la locataire a réduit l’évaluation de sa perte 
mensuelle de 50'000 fr. à 40'000 fr. et verse à la procédure un compte de pertes et 

profits provisoire de l’exercice 2007, non révisé ni signé, qui relate un chiffre 
d’affaires de 527'854 fr. 05 après déduction d’achats de marchandises et des 
charges d’exploitation de 179'961 fr. 65, soit un résultat courant d’exploitation 
avant impôt de 347'892 fr. 40 pour neuf mois d’exploitation, diminuant ses 
prétentions au montant global de 570'000 fr.  

Pour le bailleur, le locataire qui avait expressément requis l’indication de la 
destination des locaux loués était seul responsable des démarches y relatives et de 

la délivrance des autorisations; selon le bail, le locataire a renoncé à toutes 

prétentions pour ses travaux. Le contrat est nul du fait que son exécution n’est pas 
possible eu égard à la nature de la zone ou à tout le moins son exécution est 

devenue impossible à l’expiration du délai imparti par l’autorité. Le bailleur 
n’avait aucun moyen de recourir avec succès au Tribunal fédéral. Le dommage 
allégué n’est pas prouvé. 

Le jugement querellé considère que l’affectation des locaux est contraire à la zone 
et rend le bail illicite; celui-ci est donc nul. Le bailleur n’a pas causé lui-même 
cette situation et n’a pas violé ses devoirs. Le locataire n’allègue pas qu’un 
recours contre l’arrêt du Tribunal administratif aurait été justifié et le défaut d’un 
abus de procédure ne saurait être reproché au bailleur. La violation des devoirs du 

bailleur n’étant pas établie, la demande n’est pas fondée.  

D. L’appelante estime que le contrat rédigé par le bailleur et prévoyant exclusivement 
l’exploitation d’un salon de massages engage la responsabilité de l’intimé, tant sur 

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le plan précontractuel que contractuel. Il lui appartenait de recourir auprès du 

Tribunal fédéral pour diminuer le préjudice subi. Du fait de l’impossibilité du 
contrat, le bailleur doit rembourser les loyers payés sans cause valable ainsi que 

les investissements du locataire. 

Pour l’intimé, la nullité du bail ne permet pas à la locataire de réclamer des 
dommages et intérêts pour inexécution. Lors de la conclusion, les cocontractants 

n’avaient pas conscience d’une impossibilité car d’autres activités se trouvant à 
proximité ne permettaient pas de penser à une telle restriction d’utilisation. 
L’intimé a fait toutes les démarches raisonnables pour permettre à la locataire de 
rester dans les locaux aussi longtemps que possible. La procédure au Tribunal 

fédéral, qui n’était pas fondée, ne se serait pas prolongée au-delà de la date 
accordée par l’autorité administrative. La perte d’activité n’est pas existante 
puisque la locataire a continué son activité en d’autres lieux; l’absence de comptes 
révisés et la production d’un devis de travaux ne satisfont pas aux conditions de la 
preuve d’un dommage éventuel. 

EN DROIT 

1. L’appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai 
prescrits (art. 443 et 444 LPC). 

2. Compte tenu du montant litigieux, le Tribunal a statué en premier ressort (art. 56P 
LOJ); la Cour revoit la cause librement et dispose d’un plein pouvoir d’examen. 

3. L’appelante estime que le bailleur a commis une faute dans la rédaction et la 
conclusion du bail qui prévoit la destination des locaux en un salon de massages, à 

l’exclusion de toute autre activité; le bailleur insiste sur le fait que c’est le locataire 
qui a exigé une telle clause et s’exculpe de toute faute par le fait que le contrat met 
à la charge du locataire la demande et la délivrance d’éventuelles autorisations et 
patentes pour l’exploitation projetée (art. 1 des conditions particulières du bail, 
p. 6). En outre, les activités développées alentour par d’autres commerçants ne 
permettaient pas de penser que la destination visée par le locataire ne serait pas 

compatible avec les normes du droit public cantonal afférentes à la zone. 

Dès qu’elles entrent en pourparlers, les parties sont tenues de se comporter 
conformément aux règles de la bonne foi (art. 2 CC). Chacune doit faire tout ce 

que l’on est en droit d’attendre d’un partenaire loyal et éviter, dans la mesure du 
possible, tout ce qui pourrait causer un préjudice à l’autre. On en a notamment 
déduit les devoirs suivants : 

Le devoir de se comporter sérieusement, l’interdiction de tromper, le devoir de 
renseigner et de conseiller (GAUCH/SCHLUEP/TERCIER, Partie générale des 

droits des obligations éd. 1978 I, p. 106, nos 535 et ss). 

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Le dossier ne révèle pas quelle est la partie qui a imposé la destination à l’autre, 
mais il est permis de penser que le locataire a été clair dans ses intentions qu’il a 
voulu voir figurer dans le bail; le contrat met clairement à la charge du locataire la 

responsabilité de la demande et de l’obtention des éventuelles autorisations et 
patentes pour l’exploitation projetée du salon de massages (art. 1 des conditions 
particulières du bail). L’alinéa suivant du contrat indique que le locataire a déjà 
contacté la brigade des mœurs de la Police judiciaire pour s’informer officiellement 
des formalités d’usage et ce libellé du contrat démontre à satisfaction de droit que 
le bailleur s’est dégagé de toute responsabilité pour la destination prévue, mettant 
à la charge du locataire la responsabilité de cette activité assez complexe vis-à-vis 

des normes légales; en conséquence, il incombait au locataire de faire toutes les 

démarches préalables pour s’enquérir de la faisabilité de la destination projetée, à 
la décharge du bailleur, ce que l’on peut aisément comprendre en raison des 
spécificités de l’activité projetée. A tout le moins, le risque inhérent à 
l’exploitation visée dans le contrat a été dévolu au locataire, selon son libellé. 

4. Il y a lieu d’examiner le sort du contrat du fait que la destination prévue s’est 
révélée impraticable en raison des dispositions de la zone industrielle et artisanale, 

dont la portée a été signifiée au bailleur par lettre du 9 janvier 2006, lui impartissant 

un délai de soixante jours pour faire cesser l’exploitation incompatible avec les 
dispositions de la zone et du fait du changement d’affectation qui en résultait. Le 
bailleur a tenté de faire prévaloir la convention des parties auprès du Tribunal 

administratif, qui a confirmé la démarche de la Police des constructions dans sa 

décision du 14 novembre 2006.  

Le bail se révélait donc vicié en ce sens que les circonstances de la cause 

permettent de dire que les cocontractants se sont trouvés dans une erreur 

essentielle au sens de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO, dans la mesure où la destination des 
locaux représentait un élément nécessaire du bail. D’ailleurs, le comportement des 
parties correspond à cette définition juridique en ce sens qu’après avoir obtenu de 
l’autorité une prolongation échéant au 30 septembre 2007, elles ont convenu de 
mettre un terme anticipé à leur convention. 

5. Selon l’art. 23 CO, le contrat n’oblige pas celle des parties qui, au moment de le 
conclure, était dans une erreur essentielle; le présent cas particulier ne permet pas 

d’envisager une application par analogie de l’art. 20 al. 2 CO (JT 1971 p. 162, 
spéc. 167, cons. 3a), du fait que le contrat ne prévoit expressément aucune autre 

destination des locaux loués. 

L’invalidation du contrat pour vice de consentement entraîne en principe la restitution 
réciproque des prestations effectuées selon les règles de la revendication ou de 

l’enrichissement illégitime. Toutefois, dans le cas des contrats de durée complètement 
ou partiellement exécutés, l’invalidation équivaut à une résiliation ex nunc 
(SJ 2004 p. 33 et ss, cons. 7.1.2). 

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Ainsi, le bail est considéré comme pleinement valable sur la durée de son 

exécution et la locataire n’est pas recevable à réclamer le remboursement des 
loyers payés, puisqu’elle a utilisé sans entrave les locaux selon la destination 
prévue; elle n’allègue pas avoir rencontré un inconvénient quelconque du fait de 
l’erreur des parties et les paiements qu’elle a effectués n’ont pas été dépourvus de 
cause puisqu’effectués selon le but contractuel. 

6. L’appelante requiert le remboursement des travaux qu’elle a engagés dans le 
bâtiment du bailleur pour un montant de 129'000 fr. au total. Celui-ci estime que 

la locataire a failli dans son devoir d’apporter la preuve de cette dépense par le fait 
qu’aucune facture finale n’a été versée à la procédure; la locataire a, par contre, 
communiqué le devis des travaux effectués, lequel en donne le détail, et produit 

les quittances de ses paiements dont le bailleur ne prétend pas qu’il s’agirait de 
faux; en outre, celui-ci ne conteste pas le détail des tâches engagées sur son 

immeuble telles que mentionnées sur le devis. Dès lors, il y a lieu d’examiner la 
conséquence de l’erreur des parties sur les travaux engagés par le locataire. 

L’art. 260a CO permet au locataire de prétendre à une telle indemnité s’il a 
procédé à des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée, si le 

bailleur a consenti à ces travaux par écrit et si à la fin du bail la chose présente, du 

fait de ces travaux, une plus-value considérable. Dans le cas particulier, il est 

établi que les locaux étaient précédemment destinés à des bureaux et qu’ils étaient 
donc impropres à la destination prévue dans le bail; dans ces conditions, il serait 

contraire à la bonne foi que le bailleur se prévale de l’absence d’un accord écrit de 
sa part puisque des travaux apparaissent suffisamment nécessaires eu égard au 

changement de la destination des locaux; l’accord du bailleur est donc avéré. Par 
contre, pour que le locataire soit admis à formuler une prétention de ce chef, les 

travaux doivent représenter une plus-value correspondant à une valeur ajoutée à la 

chose louée et non amortie à la fin du bail; cette plus-value s’apprécie 
objectivement eu égard aux frais exposés par le locataire et à l’utilité des travaux 
pour le bailleur (LACHAT, Commentaire romand, Code des obligations n. 7, ad 

art. 260a CO). 

Certes, la convention des parties prévoit que le locataire déclare expressément 

renoncer à toutes prétentions qu’il pourrait faire valoir contre le bailleur du chef 
des travaux de modification, d’aménagement ou d’agencement réalisés dans les 
locaux loués, clause qui déroge à l’art. 260a CO qui est de droit dispositif. 
Toutefois, cette renonciation a été prise par la partie locataire en fonction de la 

durée du bail convenue, sans parler encore des possibilités de prolongation 

réservées par la loi. Dès lors que le contrat a pris fin contrairement à l’attente du 
locataire qui était légitimé à tabler sur une plus longue durée de bail et partant 

d’amortissement de son investissement, il est conforme à l’équité d’examiner la 
nature des travaux effectués par la partie locataire afin de déterminer si une plus- 

value subsiste pour le bailleur et à concurrence de laquelle celui-ci devrait 

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indemniser son cocontractant, en dépit de la renonciation prévue au bail, du fait de 

l’échéance anticipée de celui-ci à laquelle les parties n’avaient pas songé. 

Sur les travaux engagés par le locataire, ceux afférents à la réparation et la 

peinture des façades de 17'000 fr. entrent en considération au niveau d’une plus- 
value; s’agissant des crépis, peinture et installation de cloisons à l’intérieur, 
d’aménagement électrique de onze studios et de la rénovation des sanitaires et 
salles de bain, pour un montant de global de 96'500 fr., seule la moitié sera 

examinée ci-après pour tenir compte de la forte relativité de plus-value subsistant 

pour le bailleur, laquelle est en partie fonction des besoins du futur utilisateur, en 

sorte que le montant des travaux à considérer s’élève à 65‘250 fr. (17'000 fr. 
+ 48'250 fr.). 

Le bail conclu sur trois ans, soit trente-six mois, a vu sa durée amputée de huit 

mois, en sorte que l’amortissement y relatif représente 14'500 fr., qui sont, en 
équité, mis à la charge du bailleur. 

7. La locataire prétend au remboursement d’une perte d’exploitation de 320'000 fr. 
pour les huit mois de raccourcissement du bail. A l’appui de cette prétention, elle 
a communiqué aux premiers juges des comptes provisoires de profits et pertes de 

l’exercice 2007 non signés et non révisés. Dans le cadre de l’appel et en dépit des 
critiques du bailleur à cet égard et de la demande de celui-ci en production de la 

déclaration fiscale pour l’année considérée de 2007, l’appelante s’est abstenue de 
produire toute autre pièce justificative en sorte qu’il y a lieu de considérer qu’elle 
a échoué dans le fardeau de la preuve qui lui incombe, soit de prouver les faits 

allégués pour en déduire son droit (art. 8 CC). 

De surcroît, la dénégation du bailleur fondée sur le fait que l’appelante n’a pas été 
amenée à cesser son activité mais a pu la poursuivre ailleurs, selon les motifs 

indiqués à l’autorité administrative pour obtenir la tolérance de la situation 
jusqu’au 30 septembre 2007, n’a pas été démentie, en sorte que la Cour de céans 
admet que l’appelante n’a pas été privée de locaux et n’a donc pas subi de perte 
d’exploitation. 

8. L’appelante qui succombe dans l’essentiel de ses conclusions, sera condamnée à 
un émolument d’appel de 250 fr. en faveur de l’Etat de Genève et le bailleur à un 
émolument de procédure de 150 fr., étant précisé qu’il n’est alloué aux parties ni 
dépens ni émoluments ni indemnités (art. 447 al. 2 LPC). 

9.  Au vu des conclusions de l’appelante, il est constant que la valeur litigieuse est 
supérieure à 15'000 fr. au sens de la LTF. 

* * * * * 

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C/27301/2007 

PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 

A la forme : 

Déclare recevable l’appel interjeté par A______ SARL contre le jugement 
n° JTBL/1355/2008 rendu par le Tribunal des baux et loyers en date du 27 octobre 

2008, en la cause n° C/27301/2007-1-D. 

Au fond : 

Annule ledit jugement.  

Statuant à nouveau :  

Condamne B______ à payer à A______ SARL la somme de 14'500 fr. avec intérêts à 

5% à compter du 1er octobre 2007.  

Condamne A______ SARL à payer à l’Etat de Genève un émolument d’appel de 250 fr.  

Condamne B______ à payer à l’Etat de Genève un émolument d'appel de 150 fr.  

Déboute les parties de toutes autres conclusions.  

Siégeant : 

Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES 

et Florence KRAUSKOPF, juges; Messieurs Alain MAUNOIR et Pierre DAUDIN, 

juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier. 

Le président : 

François CHAIX 

 Le greffier : 

Muriel REHFUSS 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 
 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;  

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification 

avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du 

recours en matière civile. 
 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.