# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 326f3ac4-40ba-5939-8194-d101af7bc41c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-07-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 14.07.1995 BRKE I Nr. 0239/1995
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRKE-I-Nr--0239-1995_1995-07-14.pdf

## Full Text

BRKE I Nr. 239/1995 vom 14. Juli 1995 in BEZ 1995 Nr. 24

Die Baubehörde stellt nicht in Abrede, dass die vollständige Nutzung des ersten 
Untergeschosses zu Wohnzwecken nach der noch nicht in Kraft stehenden neuen 
Bau- und Zonenordnung 1992 (BZO) zulässig wäre. Die Parteien gehen zudem zu 
Recht davon aus, dass der Ausbau des Untergeschosses eines vor dem 1. Septem-
ber 1991 erstellten Gebäudes nach Massgabe der diesbezüglich sofort anwendba-
ren Bestimmung von § 255 PBG auch in der Stadt Zürich - und selbst in Gebieten 
ohne Ausnützungsziffer - zulässig ist, wenn die Geschosszahlvorschriften ein anre-
chenbares Untergeschoss zulassen (Art. III Abs. 4 der Gesetzesänderung vom 1. 
September 1991 [Übergangsbestimmung]; RB 1993 Nr. 46).

Die Vorinstanz macht indessen geltend, dass in concreto ein mehrheitlich über 
dem gewachsenen Boden liegendes Untergeschoss im Streite stehe. Dieses sei 
nach der die Vorschriften von § 255 PBG ausführenden Verordnungsbestimmung 
von § 9 ABV ausnützungsmässig wie ein Vollgeschoss zu behandeln, weshalb die 
darin untergebrachten Räume nicht von der Anrechenbarkeit befreit seien.

Nach § 255 PBG (in der Fassung vom 1. September 1991) sind alle dem Woh-
nen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür ver-
wendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Er-
schliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden an die Ausnüt-
zungsziffer anrechenbar (Abs. 1). Entsprechende Flächen in Dach- und Unterge-
schossen sind anrechenbar, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die 
sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zu-
lässige Vollgeschosszahl ergäbe (Abs. 2).

Gemäss § 9 ABV (in der Fassung vom 5. August 1992) gelten - neben Dach-
und Untergeschossen; die im Sinne von § 276 Abs. 2 PBG ein Vollgeschoss erset-
zen - Untergeschosse, die mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegen, be-
züglich der Berechnung der Ausnützungsziffer als Vollgeschosse; mit anderen Wor-
ten sollen ausnützungsrelevante Flächen in derart angelegten Untergeschossen die 
Privilegierung von § 255 Abs. 2 PBG nicht beanspruchen können.

Zunächst ist festzuhalten, dass dem Vollzugsverordnungsrecht Schranken ge-
setzt sind. Solche Verordnungen müssen der Zielsetzung des Gesetzes folgen und 
dieses konkretisieren. Dabei kann ein Gesetz auf der untergeordneten Verord-
nungsebene weder aufgehoben noch abgeändert werden, da hiefür wiederum eine 
Legislation auf der Gesetzesebene selber notwendig ist.

Vollziehungsverordnungen dürfen lediglich eine Regelung aus- und weiter-
führen, die grundsätzlich bereits im Gesetz enthalten ist. Sie dürfen nur ergänzen 

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und spezifizieren. Das Recht zur sinngemässen Ergänzung des Gesetzes schliesst 
nicht auch die Befugnis mit ein, dem Gesetzesadressaten neue, nicht schon aus 
dem Gesetz folgende Pflichten oder Eigentumsbeschränkungen aufzuerlegen; dies 
selbst dann nicht, wenn die Pflichtenerweiterung durch den Gesetzeszweck gedeckt 
wäre. Der Vollzugsverordnungsgeber muss sich jedenfalls im Bereich pflichtenbe-
gründender oder eigentumsbeschränkender Normen auf die Ausfüllung echter Ge-
setzeslücken beschränken. Mittels Vollziehungsverordnungen können insbesondere 
im Gesetz verwendete Begriffe durch Legaldefinitionen gesetzeskonform präzisiert, 
die zur Anwendung des Gesetzes erforderlichen verfahrensrechtlichen und organi-
satorischen Vorschriften aufgestellt und die zur zwangsweisen Durchsetzung uner-
lässlichen Bestimmungen erlassen werden (Imboden/Rhinow, Schweizerische Ver-
waltungsrechtsprechung, 5. A., Basel/Stuttgart 1976, Nr. 8 II).

Verordnungen, die gegen das Gesetz oder unmittelbar gegen die Verfassung 
verstossen, sind von den Verwaltungs- und Justizbehörden nicht anzuwenden. Die-
ses Recht zur akzessorischen Prüfung von Verordnungen folgt unmittelbar aus der 
Bindung des Richters an Verfassung und Gesetz und stellt einen in der schweizeri-
schen Lehre und Rechtsprechung allgemein anerkannten Grundsatz dar (Imbo-
den/Rhinow, a.a.O., Nr. 143 B II; Kölz, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegege-
setz des Kantons Zürich, Zürich 1978, N 144 ff, zu § 50).

Daraus ergibt sich ohne weiteres, dass die Baurekurskommissionen als kanto-
nale Gerichte befugt sind, die gemäss § 359 PBG vom Regierungsrat erlassenen 
Vollziehungsverordnungen auf ihre Übereinstimmung mit dem Gesetz zu überprüfen 
(vgl. BRKE I Nr. 219/1982). Vorliegend stellt sich die Frage, ob § 9 ABV eine zuläs-
sige Ausführungsbestimmung zu § 255 PBG sei oder nicht.

§ 255 PBG spricht sich über die an die Ausnützungsziffer anrechenbaren Räu-
me bzw. Flächen aus. Die Berechnung des maximalen Umfangs der privilegierten 
Geschossflächen im Dach- und Untergeschoss ist in § 255 Abs. 2 PBG zwar nicht 
gerade leicht verständlich, nichtsdestoweniger aber eindeutig festgelegt. Zur Ermitt-
lung der sowohl in Dach- als auch in Untergeschossen ohne Anrechnung an die 
Ausnützungsziffer realisierbaren Geschossflächen ist die sich nach Massgabe von § 
259 PBG ergebende massgebliche Grundfläche (ausnützbare Grundstücksfläche) 
mit der in der kommunalen Bauordnung festgelegten Ausnützungsziffer zu multipli-
zieren und das Ergebnis durch die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse zu teilen. 
Voraussetzung für die Inanspruchnahme des Privilegs ist allerdings, dass die Bau-
ordnung ein anrechenbares Dach- bzw. Untergeschoss überhaupt zulässt. Da die 
Gemeinden höchstens ein einziges anrechenbares Untergeschoss zulassen dürfen 
(vgl. § 49a Abs. 2 PBG), stellt sich bei Untergeschossen (anders als bei Dachge-
schossen) die Frage nicht, ob die privilegierte Fläche auf zwei (übereinanderliegen-
de) Geschossebenen verteilt werden könne. Hingegen kann die privilegierte Unter-
geschossfläche auf verschiedene, auf dem Baugrundstück stehende Gebäude ver-
teilt werden, da es sich bei der Ausnützungsregelung um eine grundstückspezifische 
und nicht um eine gebäudespezifische Normierung handelt.

Im übrigen ist nicht ersichtlich, weshalb die Konsumation der sich aus einer ab-
strakten Berechnung ergebenden zulässigen Geschossfläche durch eine geeignete 
Konfiguration einer Baute einen Rechtsmissbrauch oder eine Umgehung von Vor-
schriften darstellen solle. Auch die von der Vorinstanz angeschnittene Problematik 

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des sogenannten Null-Ausnützungs-Hauses, welches aus einem nur geringfügig in 
das gewachsene Terrain ragenden Untergeschoss und einem Dachgeschoss be-
steht, ist eher theoretischer Natur, da das Mass der privilegierten Fläche je Grund-
stück beschränkt ist und sich somit nicht beliebig viele Null-Ausnützungs-Häuser 
erstellen lassen, wie dies die Bezeichnung suggerieren könnte. Ein Interesse an ei-
ner solchen Überbauungsform ist überdies wohl nur in ganz besonders gelagerten 
Ausnahmefällen auszumachen.

Der in § 255 Abs. 2 PBG verwendete Begriff des Untergeschosses ist im Gesetz 
klar bestimmt. Liegt ein Geschoss ganz oder teilweise im gewachsenen Boden, so 
qualifiziert es sich nach der Legaldefinition als Untergeschoss (§ 275 Abs. 3 PBG). 
Für die Bezeichnung eines horizontalen Gebäudeabschnittes als Untergeschoss ge-
nügt also ein noch so geringfügiges Hineinragen in das gewachsene Terrain. Ange-
sichts der die Erscheinungsweise der Bauten massgeblich prägenden und sich auf 
das Überbauungsbild entscheidend auswirkenden Geschosszahlvorschriften ist die 
detaillierte Umschreibung der verschiedenen Geschosstypen auf Gesetzesstufe er-
folgt und wurde diese wichtige Regelung ganz bewusst nicht einer Vollzugsverord-
nung überlassen. Dies im Gegensatz zu einer ganzen Reihe von anderen Definitio-
nen, welche in der Verordnung über die nähere Umschreibung der Begriffe und In-
halte der baurechtlichen Institute sowie über die Mess- und Berechnungsweisen (All-
gemeinen Bauverordnung) enthalten sind. Die Begriffsumschreibung schon auf Ge-
setzesstufe hat zur Folge, dass eine unterschiedliche Behandlung der definierten 
Geschosse ebenfalls auf Gesetzesstufe geregelt werden muss. So findet sich die mit 
der vorliegend strittigen Verordnungsregelung vergleichbare, hinsichtlich der Anre-
chenbarkeit der Untergeschosse an die Geschosszahl zwischen mehrheitlich über 
bzw. unter dem gewachsenen Terrain liegenden Untergeschossen differenzierende
Regelung im Gesetz selber (§ 276 Abs. 2 PBG). Auch die Erscheinung von Unterge-
schossen (Bezug zum gestalteten Boden) wird im Gesetz selber geregelt, d.h., es 
sind nähere Regelungen ausdrücklich dem kommunalen Gesetzgeber vorbehalten 
(§ 293 PBG). In Anbetracht dieser Systematik lässt sich der Schluss, nach dem Wil-
len des Gesetzgebers müsse auch bei der Frage der Ausnützung zwischen mehr-
heitlich über und mehrheitlich unter dem gewachsenen Terrain liegenden Unterge-
schossen unterschieden werden, und es könnten entsprechende Ausführungsbe-
stimmungen auf Verordnungsstufe erlassen werden, nicht halten. Zwar wäre die 
strittige Verordnungsregelung als Abs. 3 von § 255 PBG zwecks weiterer Einschrän-
kung der privilegierten Geschossflächen systematisch nicht zu beanstanden. Der 
Gesetzgeber hat nun aber diese Einschränkungen gerade nicht vorgenommen. Eine 
unerwünschte Steigerung der beabsichtigten massvollen Verdichtungswirkung kann 
diesem Verzicht jedenfalls nicht nachträglich unterstellt werden, zumal die kantonale 
Vorschrift nur eine abstrakte Ausnützungsberechnungsregel aufstellt, welche - aus-
ser bei bestehenden Bauten in der Zeitspanne bis zur Anpassung des kommunalen 
Rechts - einstweilen nicht durchschlägt. Es obliegt den Gemeinden, bei der Revision 
der kommunalen Nutzungsplanung in Berücksichtigung der möglichen Auswirkungen 
dieser Regel die erforderlichen Normen zu schaffen (Ausnützungsziffer, anrechen-
bare Geschosse, Freilegung von Untergeschossen). Einige Gemeinden haben denn 
auch die Ausschöpfung der nach § 255 Abs. 2 PBG privilegierten Fläche auf Bau-
ordnungsstufe limitiert. So lässt etwa die Gemeinde Langnau a.A. in der Wohnzone 
W2/40% wohl je ein anrechenbares Dach- und Untergeschoss zu, doch dürfen diese 
Geschosse nur je zur Hälfte ausgebaut bzw. mit anrechenbaren Räumen versehen 
werden (vgl. Art. 3 BauO 1994). In der Gemeinde Wädenswil etwa ist nach der revi-

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dierten Bauordnung zwar in allen Wohnzonen ein anrechenbares Untergeschoss zu-
lässig, doch wird das Mass der darin privilegierten Flächen auf die Hälfte des nach § 
255 Abs. 2 PBG Möglichen reduziert (vgl. Art. 12 BauO 1993). Ob die Gemeinden 
zur Statuierung von entsprechenden Regelungen aufgrund der gesetzlichen Kompe-
tenzdelegation befugt seien, ist hier nicht zu untersuchen. Die entsprechenden Be-
stimmungen sind jedenfalls nicht angefochten und vom Regierungsrat genehmigt 
worden. Es ist denn auch eine andere Frage, ob ein kommunaler Gesetzgeber im 
Rahmen seiner Kompetenzen Regelungen trifft, welche die Auswirkungen der kan-
tonalrechtlich vorgegebenen Begriffsumschreibungen und Berechnungsweisen steu-
ern, oder ob diese vom kantonalen Gesetzgeber geregelten abstrakten Begriffsum-
schreibungen und Berechnungsweisen vom Verordnungsgesetzgeber abgeändert 
werden.

Die Entstehungsgeschichte der umstrittenen Regelung zeigt eindrücklich auf, 
dass die Auswirkungen der Neufassung von § 255 PBG erst einige Zeit nach der 
Gesetzesrevision erkannt worden sind. Mit der fraglichen Verordnungsregelung soll-
te die Ausnützungsziffer in den Wohnzonen als Institut "gerettet" werden. Dieser 
Versuch ist indessen fehlgeschlagen, haben doch viele Gemeinden trotz § 9 ABV 
von der Ausnützungs- zur Baumassenziffer gewechselt, welche sich - diese Er-
kenntnis steht noch aus - für Wohnzonen eher weniger eignet. Es ist aber auch dar-
auf hinzuweisen, dass dieser - vom Gesetzgeber wohl nicht angestrebte - Wechsel 
erst mit der Gesetzesrevision möglich geworden ist. Die Bestimmung von § 53 
altPBG, welche für Wohnzonen nur die Ausnützungsziffer als Nutzungsziffer zuliess, 
wurde nämlich aufgehoben. Aus § 49 Abs. 2 lit. a PBG ergibt sich heute positiv die 
Zulässigkeit von allen vom kantonalen Recht zur Verfügung gestellten Nutzungszif-
fern in Wohnzonen.

Mit ein Grund für den von vielen Gemeinden vorgenommenen Nutzungsziffern-
wechsel ist in der Neuformulierung der Bestimmung von § 255 PBG zu erblicken. 
Die Planungsbehörden scheuten offenbar davor zurück, der Legislative (das ist in 
den meisten Gemeinden die Gemeindeversammlung) nahezubringen, dass selbst 
eine Reduktion der Ausnützungsziffer aufgrund der neuen Berechnung der Ge-
schossflächen (Nichtanrechnung der Aussenwandquerschnitte, privilegierte Flächen 
im DG und UG) zu Verdichtungen führe. Zudem lassen sich die Auswirkungen der 
neuen Berechnungsweise in der Tat nicht genau abschätzen, da der Ausbaugrad 
der Dach- und Untergeschosse (auch bei Neubauten) - anders als bei Vollgeschos-
sen - in der Regel nicht 100%, sondern weniger beträgt. Dagegen erscheint die Bau-
massenziffer als transparenter und einfacher zu handhaben, aber es sind die Aus-
wirkungen von Baumassenziffern oder Ausnützungsziffern auf Wohnbauten nicht 
leicht vergleichbar.

Der regierungsrätliche Antrag zur Änderung des Planungs- und Baugesetzes 
vom 11. Oktober 1989 hatte noch vorgesehen, Dach- und Untergeschossflächen in-
tegral von der Anrechenbarkeit an die Ausnützung auszunehmen. Die kantonsrätli-
che Kommission nahm in der Folge mit der Einfügung von § 255 Abs. 2 PBG die Li-
mitierung der privilegierten Flächen auf das Mass der grösstmöglichen Vollge-
schossfläche vor. Die im Anschluss an die Gesetzesänderung vom 1. September 
1991 vorgenommene umfassende Revision der Allgemeinen Bauverordnung vom 
25. September 1991 enthielt die strittige Regelung noch nicht. Erst am 5. August 
1992 beantragte der Regierungsrat dem Kantonsrat die Genehmigung der Neufas-

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sung von § 9 ABV. Der regierungsrätlichen Weisung ist zu entnehmen, dass bei Un-
tergeschossen, die nur sehr wenig oder nur in einem sehr beschränkten Umfang un-
ter dem gewachsenen Terrain liegen, die Privilegierung von darin befindlichen Ge-
schossflächen zu einer nicht dem Willen des Gesetzgebers entsprechenden Steige-
rung der beabsichtigten, nur massvollen Verdichtung führe. Da diesen Auswirkungen 
mit kommunalen Massnahmen nur in beschränktem Masse begegnet werden könne, 
würde das nach wie vor als zweckmässig erscheinende Instrument der Ausnüt-
zungsziffer als solches unnötig belastet. Es dränge sich daher auf, für die Berech-
nung der Ausnützungsziffer nicht alle nach der allgemeinen Definition in § 275 PBG 
als Dach- und Untergeschosse zählenden Stockwerke von der Anrechnung zu be-
freien, sondern die Nichtanrechnung in den erwähnten Sonderfällen durch eine en-
gere Begriffsumschreibung auszuschliessen. In der Abstimmungszeitung zur Ände-
rung des Planungs- und Baugesetzes hatte es noch geheissen, dass durch die neue 
Berechnungsweise das Instrument der Ausnützungsziffer von den Problemen bei 
Dach- und Untergeschossen, insbesondere bei deren nachträglichem Ausbau ent-
lastet und als Institut nicht abgewertet werde. Die Auswirkungen der neuen Rege-
lung seien davon abhängig, wie die Gemeinden die Geschosszahlen und die Nut-
zung der einzelnen Geschosse sowie die Dachgestaltung und die Freilegung von 
Untergeschossen regeln (§ 49 Abs. 2, § 49a Abs. 2 und 3, §§ 292 und 293 PBG). In 
den vom Februar 1992 datierenden Hinweisen zur Einführung der Gesetzesrevision 
hielt die Baudirektion fest, dass neu von den Nettoflächen der dem Wohnen, Arbei-
ten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür verwendbaren 
Räume auszugehen sei und dazu ausser Sanitärräumen und Erschliessungsflächen 
lediglich die inneren Trennwände hinzuzuzählen seien. Ferner seien diese Flächen 
in der Regel nur in Vollgeschossen anrechenbar, in Dach- und Untergeschossen 
dagegen nur ausnahmsweise, nämlich unter den besonderen Voraussetzungen ge-
mäss Abs. 2 von § 255 PBG. Für die Umschreibung der Untergeschosse wurde aus-
drücklich auf die Legaldefinition in § 275 Abs. 3 PBG verwiesen (S. 10 o.).

Aus diesen Ausführungen wird ersichtlich, dass sich die Formulierung von § 
255 PBG allenfalls in einem ungewollten und nicht vorhersehbaren Ausmass auf die 
kommunalen Legiferierungen auswirkt. Diese Konsequenzen lassen sich aber ange-
sichts der klaren gesetzlichen Regelung nicht durch Normierungen auf Verord-
nungsstufe abwenden, indem dort gleichsam ein Anreiz für die Beibehaltung der 
Ausnützungsziffer geschaffen wird. Eine Abänderung der gesetzlichen Regelung auf 
Verordnungsstufe rechtfertigt sich deswegen noch nicht, sondern es wäre eine 
formelle Gesetzesänderung anzustreben. Auch der Umstand, dass sich das 
Gesetzgebungsprozedere nicht zuletzt wegen des obligatorischen 
Gesetzesreferendums vielfach als recht schwerfällig erweist, vermag daran nichts zu 
ändern.

Die Bestimmung von § 9 ABV erweist sich hinsichtlich der Unterscheidung von 
mehrheitlich über und unter dem gewachsenen Terrain liegenden Untergeschossen 
als gesetzwidrig und ist daher unbeachtlich. Die darauf gestützte Bauverweigerung 
lässt sich somit vorliegend nicht halten.