# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7b6081cf-dced-5d28-b1ef-16e9c606b588
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-06-09
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 2011
**Docket/Reference:** DB.2015.96
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_DB_2015_96_qu.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 DB.2015.96 

Entscheid 

 9. Juni 2016 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Walter Balsiger, Steuerrichter Michael Ochsner, Ersatzrichter 
Hans Heinrich Knüsli und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 

1.  A,    

2.  B,    

vertreten durch X, 

In Sachen 

gegen 

Beschwerdeführer,  

S c h w e i z e r i s c h e   E i d g e n o s s e n s c h a f t ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Bau,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegnerin,  

betreffend 

Direkte Bundessteuer 2011 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

Adressen,  Orts-  und  Grundstücksbezeichnungen,  Strassennamen  und Haus-

nummern, Frankenbeträge sowie weitere Gegebenheiten bzw. Details wurden in dieser 

anonymisierten  Fassung  des  Urteils  z.T.  ganz  ausgelassen  oder  verändert  (verfrem-

det).  

A.1. Die Eheleute A und B (nachfolgend die Pflichtigen), geb.  ... bzw. ..., de-

klarierten in der Steuererklärung 2011 Einkünfte von Fr. ... .-, die sich aus einer Alters-

rente, den beiden AHV-Renten sowie Liegenschaften- und Wertschriftenerträgen (inkl. 

Eigenmiete) von Fr. ....- zusammensetzten. Nach Berücksichtigung der Abzüge ergab 

sich  ein  steuerbares  Einkommen  für  die  direkte  Bundessteuer  von  Fr. ....-,  bei  einem 

steuerbaren Vermögen (nur Staats- und Gemeindesteuern) von Fr.  ....- (Guthaben und 

Wertschriften  zu  Fr. ....-;  Nutzniessung  gegenüber  den  direkten  Nachkommen  an  Lie-

genschaften bestehend aus einem Einfamilienhaus in C, drei Mehrfamilienhäusern in D 

sowie Landparzellen in D und E im Gesamtwert von Fr. ....-; Schulden von Fr. ....-).  

Im  Lauf  des  Jahres  2011  fanden  verschiedene  Wertschriften-  und  Liegen-

schaftentransaktionen  statt.  U.a.  übertrug  die  Pflichtige  Ende  2011  – gegen  Einräu-

mung der lebenslangen Nutzniessung – mehrere Liegenschaften in D und E, und der 

Pflichtige das Wohnhaus  in  C  an  die Kinder. Weiter  hatten  die  Pflichtigen  –  ebenfalls 

unter dem Vorbehalt der Nutzniessung – ihren Kindern und Enkeln Aktien der Gesell-

schaften G, H und I im Wert von insgesamt rund Fr. ...- geschenkt.  

Die Pflichtige verkaufte ferner am 30. April 2011 eine seinerzeit von ihren ver-

storbenen Eltern geerbte, in D liegende Baulandparzelle "im Grund", Kat.Nr. 6723 (neu 
Kat.Nr. 5532 und 5533) von ... m2 zum Preis von Fr. 2'065'000.- an J. Diese Landpar-

zelle  hatte  nach  dem  Tod  der  Eltern  der  Pflichtigen  –  neben  zahlreichen  weiteren 

Grundstücken – unbestrittenermassen zu einem landwirtschaftlichen Betrieb i.S.v. Art. 

18 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 

(DBG)  gehört,  den  die  Pflichtige  in  Erbengemeinschaft  mit  ihrem  Bruder  K  unter  der 

Bezeichnung "Hof Eichmatt" weiterführte.  

2. Im Einschätzungs- bzw. Veranlagungsverfahren führte die Wertschriftenprü-

ferin  des  kantonalen  Steueramts  mit  Auflage  vom  30.  November  2012  eine  Untersu-

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chung zu den Nutzniessungsrechten an den Aktien der G, H und I durch. Dabei stellte 

sich  u.a  heraus,  dass  die  Pflichtigen  einen  Teil  der  Aktien,  an  denen  sie  nach  der 

Schenkung  an  die  Kinder  und  Enkel  nach  wie  vor  die  Nutzniessungsrechte  hielten, 

irrtümlicherweise im Umfang von Fr. ....- (ertragsseitig) bzw. Fr. ....- (vermögensseitig) 

nicht deklariert hatten.  

Am  6.  Februar  2014  erliess  die  Steuerkommissärin  einen  Veranlagungsvor-

schlag, worin sie u.a. in Aussicht stellte, den durch den Landverkauf erzielten Kapital-

gewinn  der  Besteuerung  zu  unterwerfen,  da  es  sich  um  die  Veräusserung  von  Ge-

schäftsvermögen handle. Die Pflichtigen widersetzten sich mit Schreiben vom 7. April 

bzw. 10. September 2014 diesem Ansinnen.  

3. Die mit Verfügung vom 22. September 2014 getroffene Veranlagung für die 

Steuerperiode 2011 wich in mehreren Punkten von der ursprünglichen Deklaration ab. 

Neben  der  Anhebung  der Wertschriftenerträge um  Fr. ....-  erhöhte  die Steuerkommis-

särin  u.a.  den  Abzug  für  gemeinnützige  Zuwendungen  um  rund  Fr. ....-  auf  Fr.  ....-. 

Schliesslich ordnete die Steuerkommissärin insbesondere die Landparzelle "im Grund" 

dem  Geschäftsvermögen  zu,  was  –  nach  Abzug  des  Beitrags  an  die  1. Säule  (AHV; 
Fr. 203'625.-)  und  der  geschätzten  Anlagekosten  (Fr. 8.-/m2;  total  Fr. 28'752.-) –  zur 

Annahme  eines  steuerbaren  Kapitalgewinns  aus  Veräusserung  von  Geschäftsvermö-

gen  von  Fr. 1'832'623.-  führte.  Das  steuerbare  Einkommen  belief  sich  im  Veranla-

gungsentscheid insgesamt auf Fr. ....-. 

B.  Mit  der  Einsprache  stellten  die  Pflichtigen  sich  auf  den  Standpunkt,  das 

verkaufte  Land  "im  Grund"  habe  stets  dem  Geschäftsvermögen  angehört  und  sei  als 

land-  und  forstwirtschaftliches  Grundstück  i.S.v.  Art. 18  Abs. 4  DBG  einzustufen  und 

deshalb kraft gesetzlicher Ausnahmebestimmung von der Besteuerung auszunehmen, 

soweit der Kapitalgewinn die wiedereingebrachten Abschreibungen übersteige.  

Das  kantonale  Steueramt  wies  die  Einsprache  mit  Entscheid  vom 

7. April 2015 ab.  

C.  Am  8.  Mai  2015  erhoben  die  Pflichtigen  gegen  den  Einspracheentscheid 

Beschwerde und beantragten, der Kapitalgewinn aus dem Landverkauf sei vollumfäng-

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lich von der Besteuerung auszunehmen. In der Begründung räumten sie ein, dass es 

sich beim verkauften Grundstück "im Grund" nicht um ein landwirtschaftliches Grund-

stück gehandelt habe, weil  weder die Pflichtigen noch die Eltern der Pflichtigen einen 

landwirtschaftlichen Betrieb i.S. des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht 

vom  4. Oktober  1991  (BGBB)  geführt  hätten.  Indessen  hätten  die  Pflichtigen  das 

Grundstück  rund  zehn  Jahre  früher  im  Rahmen  einer  Erbteilung  dem  "Hof  Eichmatt" 

entnommen und ins Privatvermögen überführt. Diese Privatentnahme sei den Steuer-

behörden  spätestens  seit  der  Steuerperiode  2002  zur  Kenntnis  gebracht  worden  und 

hätte damals die Besteuerung auslösen müssen. Der Gewinn aus dem Landverkauf im 

Jahr 2011 sei damit als steuerfreier privater Kapitalgewinn einzustufen. Des Weiteren 

beantragten die Pflichtigen eine Parteientschädigung.  

Das kantonale Steueramt schloss in der Beschwerdeantwort vom 5. Juni 2015 

auf  kostenpflichtige  Abweisung  des  Rechtsmittels.  Die  Eidgenössische  Steuerverwal-

tung liess sich nicht vernehmen.  

Am  10. Juni  2015  bestellte  das  Steuerrekursgericht  beim  kantonalen  Steuer-

amt die noch fehlenden Einschätzungsakten der Pflichtigen betreffend die Steuerperio-

den  2003  bis  2009.  Am  28. September  2015  forderte  es  unter  Hinweis  auf  Art. 112 

Abs. 1 DBG  beim  Staatsarchiv  des  Kantons  Zürich  die  Einschätzungsakten  der  Steu-

erperioden 1992 bis 2000 an. Die beigezogenen Akten sind – soweit für das vorliegen-

de  Verfahren  relevant  –  auszugsweise  in  R-act. 11/1-17  zusammengefasst.  Schliess-

lich  wurden  Handänderungsanzeigen,  Grundstückgewinnsteuerveranlagungen  und 

verschiedene Grundbuchauszüge zu den Akten genommen.  

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Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  a)  Steuerbar  sind  nach  Art.  18  Abs.  1  DBG  alle  Einkünfte  aus  einem  

Handels-,  Industrie-,  Gewerbe-,  Land-  und  Forstwirtschaftsbetrieb,  aus  einem  freien 

Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit. Zu den Einkünften aus 

selbständiger Erwerbstätigkeit zählen gemäss Abs. 2 derselben Bestimmung auch alle 

Kapitalgewinne  aus  Veräusserung,  Verwertung  oder  buchmässiger  Aufwertung  von 

Geschäftsvermögen.  Der  Veräusserung  gleichgestellt  ist  die  Überführung  von  Ge-

schäftsvermögen  in  das  Privatvermögen  [...].  Als  Geschäftsvermögen gelten  alle Ver-

mögenswerte,  die  ganz  oder  vorwiegend  der  selbständigen  Erwerbstätigkeit  dienen 

[...]. Geschäfts- und Privatvermögen sind klar zu trennen. Es ist zu unterscheiden zwi-

schen  Wirtschaftsgütern,  die  ihrer  äusseren  Beschaffenheit  nach  eindeutig  entweder 

als  Geschäfts-  oder  als  Privatvermögen  des  Steuerpflichtigen  erkennbar  sind,  und 

Wirtschaftsgütern,  die  ihrem  Wesen  und  ihrer  Funktion  nach  dem  Steuerpflichtigen 

alternativ  sowohl  zu  geschäftlichen  als  auch  zu  privaten  Zwecken  dienen  können 

(vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Handkommentar  zum  DBG,  2. A.,  2009,  Art. 18 

N 95 DBG).  

b)  aa)  Privatentnahmen,  d.h.  die  Überführung  vom  Geschäfts-  ins  Privatver-

mögen, sind dadurch gekennzeichnet, dass sie nicht mit einer zivilrechtlichen Veräus-

serung verbunden sind. Die Privatentnahme führt zu einer steuersystematischen Reali-

sierung  der  stillen  Reserven  im  Umfang  der  Differenz  zwischen  Buchwert  bzw. 

Einkommenssteuerwert  und  Verkehrswert  [...].  Bei  Alternativgütern  erfolgt  der  Nut-

zungswechsel  durch  eine  Veränderung  der  wirtschaftlich-technischen  Funktion.  Das 

Gut  dient  neu  nicht  der  selbständigen  Erwerbstätigkeit,  sondern  privaten  Zwecken. 

Dieser Wechsel kann sich durch eine objektiv erkennbare Änderung der tatsächlichen 

Nutzung äussern. Gerade bei Gütern des Anlagevermögens bzw. bei gewillkürtem Ge-

schäftsvermögen  genügt  jedoch  bereits  eine  entsprechende  Willensäusserung,  ohne 

dass rein äusserlich eine Nutzungsänderung erkennbar wird (Fabian Amschwand, Ge-

schäftsvermögen oder Privatvermögen? Eine Übersicht, StR 2000, 490). Der Wille des 

Steuerpflichtigen kann sich etwa in der buchmässigen Behandlung der Vermögenswer-

te zeigen. Die Aufnahme eines Vermögenswertes in die Bilanz stellt nach der bundes-

gerichtlichen Praxis ein gewichtiges Indiz dafür dar, dass dieser zum Geschäftsvermö-

gen  gehört,  sofern  er  nicht  ausdrücklich  als  Privatvermögen  gekennzeichnet  und  der 

damit zusammenhängende Aufwand und Ertrag nicht konsequent über das Privatkonto 

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gebucht  wird  (Markus Reich,  in:  Kommentar  zum  Schweizerischen Steuerrecht,  Band 

I/2a, 2. A., 2008, Art. 18 N 50 DBG). Die buchhalterische Darstellung verliert indessen 

ihre  Kraft  als  Indiz,  wenn  sie  nicht  mit  den  tatsächlichen  Vorkommnissen  in  Einklang 

steht (vgl. RB 1982 Nr. 61, a.z.F.). Beim Willen kommt es unter Umständen  nicht auf 

einzelne beliebige Willensäusserungen des Steuerpflichtigen an, sondern auf den Wil-

len, den er in der Gesamtheit der tatsächlichen Gegebenheiten zum Ausdruck gebracht 

und  verwirklicht  hat;  entscheidend  ist  insofern  eine  objektivierte  Willenskundgebung. 

Die Bezeichnung "gewillkürtes Geschäfts- bzw. Privatvermögen" besagt lediglich, dass 

der Steuerpflichtige frei bestimmen kann, welchem Bereich er ein Wirtschaftgut zuord-

nen will; hat er ein Objekt aber einmal einem bestimmten Zweck gewidmet, so kann er 

es nicht mehr nach Belieben bald als privat, bald als geschäftlich darstellen.  

bb)  Die  selbständige  Erwerbstätigkeit  endet  mit  der  Aufgabe  der  geschäftli-

chen  Tätigkeit  und  der  damit  verbundenen  Liquidation  des  Geschäftsvermögens.  Bei 

einer  Betriebsaufgabe  stellt  sich  die  Frage,  wann  die  entsprechenden  Vermögensge-

genstände die Geschäftsvermögensqualität verlieren und in das Privatvermögen über-

gehen. Dies muss nicht (zwingend) sofort mit der Betriebsaufgabe der Fall sein. Was 

früher Betriebsvermögen war, bleibt es auch nach der Berufs- oder Geschäftsaufgabe 

solange,  als  nicht  eine  private  Verwendung  nachgewiesen  wird.  Den  Gesellschaftern 

einer  einfachen  Gesellschaft  oder  einer  Kollektivgesellschaft  fliessen  Liquidationsge-

winne nicht schon mit der von Gesetzes wegen oder durch Beschluss erfolgten Gesell-

schaftsauflösung, sondern erst mit dem Vollzug der Liquidation zu. Mit dem Liquidati-

onsbeschluss wird erst  ein blosser  Schwebezustand geschaffen,  bringt  er  doch i.d.R. 

noch  nicht  endgültige  Klarheit  über  das  weitere  Schicksal  der  Betriebsaktiven  (Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 18 N 58 DBG). 

cc)  aaa)  Bei  Alternativgütern  ist  die  Privatentnahme  eines  Vermögensgegen-

stands nicht ohne Weiteres für Dritte bzw. für die Steuerbehörden erkennbar. Deshalb 

statuiert  das  Gesetz  für  Steuerpflichtige,  die  keine  ordentliche  Buchhaltung  führen, 

ausdrücklich,  dass  sie  der  Steuererklärung  Aufstellungen  nicht  nur  über  Aktiven  und 

Passiven  sowie  Einnahmen  und  Ausgaben,  sondern  auch  über  Privatentnahmen  und 

Privateinlagen beilegen müssen (vgl. Art. 125 Abs. 2 DBG). Es muss dabei klar ersicht-

lich sein, dass eine Privatentnahme vorgenommen wurde.  

Der Rechtsprechung und Literatur ist verschiedentlich zu entnehmen, dass die 

Mitteilung darüber, dass ein Gegenstand seine Qualität als Geschäftsvermögen verlo-

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ren habe und nunmehr privaten Charakter aufweise, nicht nur durch die gesetzlich vor-

gesehene  ausdrückliche  Erklärung,  sondern  daneben  auch  durch  einen  "Tatbestand" 

geschehen könne, solange dieser der Behörde "eindeutig" zur Kenntnis gebracht wer-

de (vgl. etwa StE 1995 B 23.2 Nr. 14 und StE 1995 B 23.2 Nr. 15). Dieser Ansicht kann 

in Ausnahmefällen wohl gefolgt werden, sofern aufgrund der Beschreibung des Sach-

verhalts in den Steuerunterlagen die Privatentnahme ohne Zutun der Behörde gerade-

zu ins Auge springt, und es als treuwidrig erschiene, wenn die Behörde trotzdem untä-

tig  bliebe.  Die  Aufstellung  oder  Erklärung  hat  kraft  Art.  125  Abs.  2  DBG  indessen  in 

aller  Regel  zumindest  mit  dem  Wort  "Privatentnahme"  gekennzeichnet  zu  sein,  oder 

mit  einem  anderen  im  geschäftlichen  Sprachgebrauch  geläufigen  Ausdruck,  aus  dem 

der  Wille  des  einer  selbständigen  Erwerbstätigkeit  nachgehenden  Steuerpflichtigen 

unmissverständlich  hervorgeht,  konkret  und  in  jenem  Zeitpunkt  i.S.v.  Art. 18  Abs. 2 

DBG  über  den  Kapitalgewinn  bzw.  über  die  stillen  Reserven  abrechnen  zu  wollen. 

Wurde der Gegenstand in der Buchhaltung ausgebucht, so soll der Vorgang durch Bei-

lage  entsprechender  Belege  und  Kontoauszüge  für  die  entsprechende  Steuerperiode 

spontan und für die Behörde nachvollziehbar dokumentiert sein. Die Behörde ist nicht 

gehalten, die Bilanz der Vorperiode mit derjenigen der zu beurteilenden Steuerperiode 

auf  darin  fehlende  Vermögenswerte  hin  zu  untersuchen.  Ein  blosser  Deklarations-

wechsel  z.B.  durch  die  neue  Deklaration  der  bisherigen  Geschäftsliegenschaft  in  der 

für private Liegenschaften vorgesehenen Ziffern bzw. Formularen der Steuererklärung 

genügt angesichts der klaren gesetzlichen Vorgabe, im Rahmen der Abrechnung über 

das  Geschäft  eine  separate,  eigenständige  Aufstellung  einzureichen,  selbstredend 

ebenfalls nicht (vgl. hierzu auch Amschwand, StR 2000, 491). Es ist weiter festzuhal-

ten,  dass gerade ererbtes  Geschäftsvermögen  qua  Universalsukzession  seine  Eigen-

schaft  behält,  bis  die  Erben  eine  entsprechende  Erklärung  abgeben  (Amschwand, 

StR 2000,  488).  Gleiches  muss  sodann  auch  nach  der  Erbteilung  eines  zuvor  in  Er-

bengemeinschaft geführten Geschäfts gelten.  

bbb)  Gleichermassen  gebietet  es  der  aus  Art. 9  der  Bundesverfassung  vom 

18. April  1999  (BV)  abgeleitete  Grundsatz  des  Verbots  widersprüchlichen  Verhaltens, 

dass  der  Steuerpflichtige  sich  bei  einer  einmal  getroffenen  Entscheidung,  einen  Ver-

mögensgegenstand dem Geschäftsvermögen zu widmen, über die Steuerperiode hin-

aus  so  lange  behaften  lassen  muss,  bis  er  der  Steuerbehörde  gegenüber  den Willen 

zur  Privatentnahme  im  oben  beschriebenen  Sinne  dokumentiert  (vgl.  Amschwand, 

StR 2000,  486).  Dies  hat  Auswirkungen  insbesondere  auf  die  Substanziierungs-  und 

Beweislast. So obliegt es dem Steuerpflichtigen, die bereits in einer früheren Steuerpe-

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riode  erfolgte  Übernahme  eines  dem  Geschäftsvermögen  zugehörigen  Gegenstands 

ins Privatvermögen und die korrekte, periodengerechte Mitteilung an die Steuerbehör-

de zu behaupten und zu belegen. Dies gilt jedenfalls so lange, als die Steuerbehörde 

den Sachverhalt  nicht  einer  eingehenden  Untersuchung unterzogen  hat und sich auf-

grund  der  vom  Pflichtigen  beigebrachten  vollständigen  Informationen  schon  in  einer 

früheren Steuerperiode hätte ein umfassendes Bild machen können bzw. müssen. Eine 

Verpflichtung,  eine  solche  Untersuchung  zu  führen,  besteht  indessen  nicht,  darf  sich 

die Behörde doch grundsätzlich darauf verlassen, dass der Pflichtige den Sachverhalt 

wahrheitsgemäss deklariert. So kann es durchaus vorkommen, dass die Zugehörigkeit 

eines  über  viele  Jahre  als  privat  deklarierten  Gegenstands  zum  Geschäftsvermögen 

erst im Zeitpunkt der Veräusserung aufgedeckt und steuerlich entsprechend behandelt 

wird (vgl. VGr, 19. Dezember 1996, ZStP 1997, 193). 

c) Das DBG enthält schliesslich, was die Gewinne aus der Veräusserung von 

geschäftlichen  land-  und  forstwirtschaftlichen  Grundstücken  angeht,  eine  Ausnahme-

bestimmung.  Solche  Gewinne  werden  den  steuerbaren  Einkünften  nur  bis  zur  Höhe 

der Anlagekosten zugerechnet (Art. 18 Abs. 4 DBG). Der Begriff des "land- und forst-

wirtschaftlichen Grundstückes" wird im Bundessteuerrecht indes nicht näher bestimmt. 

Bei der Auslegung ist dem Prinzip der Einheit der Rechtsordnung Rechnung zu tragen, 

weshalb die Bestimmungen und Zielsetzungen insbesondere des BGBB, des Bundes-

gesetzes  über  die  Raumplanung  vom  22. Juni  1979  (RPG)  und  des  Bundesgesetzes 

über die Landwirtschaft vom 29. April 1998 (LwG) zu beachten sind (vgl. BGr, 2.  De-

zember  2011,  2C_11/2011,  a.z.F.).  Von  einem  steuerlich  privilegierten  Grundstück 

kann nur  dann gesprochen  werden,  wenn  die  für  die Anwendung  des  BGBB  gültigen 

Voraussetzungen  erfüllt  sind.  Das ist  nach Massgabe von  Art. 2 Abs.  1 BGBB  haupt-

sächlich dann  der  Fall,  wenn  es sich um  einzelne  oder  zu einem  landwirtschaftlichen 

Gewerbe gehörende Grundstücke handelt, die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 

RPG liegen und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Darüber hinaus 

gilt die Anwendung des BGBB (und somit auch die besagte steuerliche Ausnahmere-

gelung)  für  vier  weitere,  spezifisch  in  Art. 2  Abs. 2  BGBB  genannte  Fälle,  die 

Grundstücke in der Bauzone betreffen (z.B. gewisse Grundstücke mit landwirtschaftli-

chen Gebäuden  und  Anlagen, gewisse Waldgrundstücke, gewisse  teilweise innerhalb 

einer  Bauzone  liegende  Grundstücke).  Die  Eidgenössische  Steuerverwaltung  (ESTV) 

hat die Kriterien im Kreisschreiben Nr. 38 vom 17. Juli 2013 über die Besteuerung von 

Kapitalgewinnen  aufgrund  einer  Veräusserung  von  in  der  Bauzone  gelegenen 

Grundstücken im Geschäftsvermögen von Landwirten näher umschrieben.  

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2.  a)  aa)  Die  Eltern  der  pflichtigen  Ehefrau  hinterliessen  ihren  Nachkommen 

u.a.  zahlreiche  Liegenschaften.  Zur  Erbmasse  gehörte  auch  ein  landwirtschaftlicher 

Betrieb, den die Pflichtige zusammen mit ihrem Bruder K in Erbengemeinschaft  unter 

dem  Namen  "Hof  Eichmatt"  weiterführte.  Der  Bruder  der  Pflichtigen  besorgte  das 

Rechnungswesen und erstellte alljährlich Abrechnungen über die Einnahmen und Aus-

gaben. Zum Betrieb gehörten zahlreiche durch die Erben im Gesamteigentum gehalte-

ne  Landparzellen  in  den  Gemeinden  L,  E,  M  und  D,  Gebäude  (diverse  Scheunen, 

Mehrfamilienhäuser  und  ein Wohnhaus),  Maschinen,  Geräte  sowie mechanische  Ein-

richtungen (zum Ganzen: R-act 11/1-17 und 17/1-5). Mit den Parteien ist weiter davon 

auszugehen,  dass  weder  die  Pflichtige  noch  ihr  Bruder  im  Betrieb  selber  in  wesentli-

chem Umfang bei den landwirtschaftlichen Arbeiten Hand anlegten, sondern sich vor-

nehmlich  auf  die  Leitung  bzw.  Verwaltung  konzentrierten  und  sich  für  die  Produktion 

auf Personal verliessen (vgl. R-act. 2; T-act. 93, 95).  

bb) Die Einnahmen setzten sich einerseits aus den Erträgen aus Vieh, Obst- 

und Gemüsebau und anderseits aus Miet- und Pachtzinsen (Gebäude bzw. Land) zu-

sammen.  So  sind  etwa  im  frühesten  aktenkundigen  Abschluss  1987  Einnahmen  aus 

der  Viehwirtschaft  von  Fr.  20'000.-,  Erträge  aus  dem  Obst-  und  Gemüsebau  von 

Fr. 14'000,  Pachtzinsen  von  Fr.  8'000.-,  Erträge  aus  Liegenschaften  (Vermietung  der 

Wohnliegenschaften  abzgl.  Liegenschaftenaufwand)  von  Fr. 21'000.-  sowie  verschie-

dene weitere Erträge von Fr. 6'000.- verzeichnet, was zu einem Gesamtumsatz von Fr. 

71'000.- führte (T-act. 2). Ausgabenseitig fielen Kosten für Personal (Fr. 40'000), Vieh 

(Fr. 700.-), Ackerbau, Obstbau, Gemüsebau (Fr. 10'000.-) an, sowie u.a. für Kraftstoff, 

Reparaturen und Versicherungen. Dass es sich um einen selbständigen Nebenerwerb 

handelte und nicht lediglich um ein blosses Hobby oder um Verwaltung des Privatver-

mögens,  zeigen  die  jährlich  vorgenommenen  Abschreibungen  auf  den  mobilen  und 

immobilen  Sachanlagen,  die  sich  im  Geschäftsjahr  1987  auf  insgesamt  Fr. 13'000.- 

beliefen. Weiter ist den Akten zu entnehmen, dass die beiden Geschwister an Gewinn 

und  Verlust  sowie  am  Betriebsvermögen  jeweils  hälftig  beteiligt  waren.  Im  Jahr  1987 

resultierte ein Verlust von Fr. 7'000.-, wovon die Pflichtige die Hälfte (Fr. 3'500.-) in der 

Steuererklärung  1988  unter  Ziff. 10,  "Ertrag  aus  unverteilten  Erbschaften,  Geschäfts- 

und  Korporationsanteilen",  mit  dem  handschriftlichen  Vermerk  "Betriebsverlust"  von 

den  übrigen  Einkünften  in  Abzug  brachte,  was  den  Charakter  des  Betriebs  als  selb-

ständige  (Neben-)Erwerbstätigkeit  weiter  unterstreicht,  sind  doch  Verluste  aus  einem 

Hobby nicht in dieser Weise verrechenbar (T-act. 1).  

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cc) Den Wert der Aktiven (inkl. Gebäude und Land) bezifferten die Erben ge-

mäss Abrechnung Ende 1987 auf insgesamt Fr. 300'000.-. Eine umfassende Liste der 

einzelnen damals zum Hof gehörenden Landparzellen und Gebäude ist in den Steuer-

akten der Pflichtigen aus den Jahren 1987 bis 2010 nicht zu finden. Die anlässlich der 

partiellen  Erbteilung  auf  1. Januar  2000  durch  den  Bruder  der  Pflichtigen  verfasste 

Aufstellung  vom  4. März  2001  (R-act. 3/4  S. 3),  die  den  Steuerbehörden  erstmals  mit 

vorliegender  Beschwerde  betreffend  die  Steuerperiode  2011  eingereicht  wurde,  gibt 

einen Einblick. Die in dieser Aufstellung aufgeführten, teils in der Landwirtschaftszone, 

teils  in  der  Bauzone  liegenden  Grundstücke  und  Gebäude  waren  bereits  1987  bzw. 

davor  Bestandteil  des  Hofs.  Dazu  gehörte  die  streitbetroffene  Parzelle  "im  Grund", 

Kat.Nr. 6723  (neu  Kat.Nr.  5532  und  5533;  vgl.  R-act.  17/3  S. 10  f.).  Weiter  gehörten 

gemäss der Aufstellung dazu in D Kat.Nr. 3478, 3479, 7488, 2876, 1833, 5144, 2199, 

4671  (neu:  4551;  R-act. 17/3  S. 6),  8721  (allerdings  unauffindbar  und  gemäss  Hand-

änderungsanzeige auch nicht  Teil  der  Erbteilung  im  Jahr  2000,  vgl.  R-act. 17/3 S. 1), 

4195, 7109, 5432 sowie 8143, u.a. inkl. 1 Haus Gartenstrasse 45, 2 Mehrfamilienhäu-

ser Gartenstrasse 48/50 und Gartenstrasse 54/56, 4 Scheunen und ein Geräteschup-

pen,  in  E  Kat.Nr. 5743,  9812,  1001,  8474,  8475,  8476;  8477  und  8478,  in  L  Kat.Nr. 

2699 und 9876 sowie in M Kat. Nr. 7654).  

Es gehörten 1987 noch zahlreiche weitere Ländereien zum Betrieb, wobei der 

gesamte Umfang aufgrund der nicht vollständigen Aktenlage nicht mit letzter Sicherheit 

rekonstruierbar ist (vgl. R-act. 17/5; in D: Kat.Nr. 6238, Ausübung eines Heimschlags-

rechts am 2. August 1987, Kat. Nr. 4561, verkauft am 5. November 1989, Kat.Nr. 4562, 

verkauft am 6. März 1994, Kat.Nr. 4564, verkauft am 5. Mai 1996; in E: Kat.Nr. 6232, 

6213,  6233,  6645,  6646,  verkauft  am  20.  Februar  1994,  Kat.Nr.  6234,  6235,  6737, 

6242, 6243, verkauft im April 1994, Kat.Nr. 6236, 6238, verkauft im Mai 1994, Kat.Nr. 

6240, 6241, verkauft am 27. Juni 1994).  

Für  das  Verständnis  im  vorliegenden  Fall  von  Bedeutung  ist  schliesslich  die 

landwirtschaftlich  genutzte  Fläche  zwischen  Gartenstrasse  und  Tobelstrasse, 
Kat.Nr. 3854 (neu: Kat.Nr. 2734), rund 30'000 m2, Geräteschuppen mit Gebäudegrund-

fläche und Wiesen, ebenfalls im Gebiet "im Rain" (bzw. auch "Auwiesen" genannt; vgl. 

R-act. 17/2),  die  1987  ebenfalls  zum  landwirtschaftlichen  Hof  Eichmatt  gehörte.  Die 

Parzelle  ging  in  einer  ersten  partiellen  Erbteilung  vom  18.  April  1991  vom  Gesamtei-

gentum der Erben ins Alleineigentum der Pflichtigen über, gleichzeitig mit der Liegen-
schaft  Tobelstr.  13  "Eichmatt",  Kat.Nr.  7021,  ...  m2, Wohnhaus  mit  Gebäudegrundflä-

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- 11 - 

che, Waschküche, Remise mit Stallung, Hofraum und Garten im Gebiet "im Rain", wo-

bei die Zugehörigkeit letzteren Grundstücks, welchem der Hof ursprünglich wohl seinen 

Namen  zu  verdanken  hat,  zum  Geschäftsvermögen  aufgrund  der  fehlenden  Liegen-

schaftenverzeichnisse nicht restlos klar erscheint (R-act. 17/2). Dies spielt indessen – 

im  vorliegenden  Verfahren  jedenfalls  –  keine  Rolle,  weshalb  auf  den  Beizug  weiterer 

Akten  zu  verzichten  ist.  Die  Frage  dürfte  sich  erst  bei  einem  allfälligen  Verkauf  des 

Grundstücks an Dritte stellen. 

dd) Dass es sich beim Hof seit dem Erbgang 1981 und 1983 um einen selb-

ständigen  (Neben-)erwerb  handelte  und  das  verkaufte  Grundstück  "im  Grund"  zum 

Geschäftsvermögen gehörte, darf mit Blick auf die eben erwähnten Akten als gesichert 

gelten.  Diese  Tatsache  ist  auch  nicht  umstritten  (vgl.  R-act. 2  S.  3  Rz  8  und  

R-act. 6).  

Eine Sonderstellung nimmt seit der partiellen Erbteilung 1991 das Grundstück 

Kat.Nr. 3854 ("Auwiesen") ein, welches die Pflichtigen weiterhin als dem Betrieb zuge-

hörig betrachteten, obwohl es nunmehr nur noch der Pflichtigen gehörte. Der Pflichtige 

teilte  hierzu  der  Steuerbehörde  am  4.  April  1992  ausdrücklich  mit,  die  Parzelle 

Kat.Nr. 3854  bleibe  dem  gemeinsamen  Landwirtschaftsbetrieb  zugeteilt,  weiterhin  un-

ter hälftiger Teilung des Ertrags (Beilage 2 zur Steuererklärung 1992; R-act. 11/1/3 S. 4 

oben). 

b)  Die  Verhältnisse  änderten  sich  in  den  darauf  folgenden  Jahren  nicht  we-

sentlich. Die Geschäftsjahre 1988 bis 1999 verliefen wie folgt, wobei die Pflichtigen (mit 

einer  Ausnahme,  die  wohl  auf  Nachlässigkeit  zurückzuführen  ist;  vgl.  R-act. 11/1/1 

S. 2)  entsprechend  ihrem  Anteil  jeweils  die  Hälfte  des  ausgewiesenen  Gewinns  bzw. 

Verlusts und des Geschäftsvermögens in der Steuererklärung unter den Ziffern 10 und 

40 eintrugen (T-act. 3 bis 8; R-act. 11/1 bis 11/9):  

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Geschäftsjahr  Gewinn(+)   

Abschreibungen  

Betriebsvermögen 

Verlust(-) 

-Fr. ....- 

+Fr. ....- 

- Fr. ....- 

+ Fr. ....- 

-Fr. ....- 

+Fr. ....- 

-Fr. ....- 

+Fr. ....- 

+Fr. ....- 

-Fr. ....- 

+Fr. ....- 

+Fr. ....- 

1988 

1989 

1990 

1991 

1992 

1993 

1994 

1995 

1996 

1997 

1998 

1999 

Fr. ....-  

Fr. ....-  

Fr. ....-  

Fr. ....-  

Fr. ....-  

Fr. ....-  

Fr. ....-  

Fr. ....-  

Fr. ....-  

Fr. ....-  

Fr. ....-  

Fr. ....-  

Fr. Fr. ....- 

Fr. ....- 

Fr. ....- 

Fr. ....- 

Fr. ....- 

Fr. ....- 

Fr. ....- 

Fr. ....- 

Fr. ....- 

Fr. ....- 

Fr. ....- 

Fr. ....-. 

c) aa) Eine Zäsur ist in der partiellen Erbteilung im Jahr 2000 zu erblicken. Die 

Pflichtige und ihr Bruder beschlossen damals, gewisse in D und E gelegene und zum 

Betrieb gehörende Grundstücke untereinander zu verteilen. Der Bruder der Pflichtigen 

erhielt dabei in D die Grundstücke Kat.Nr. 4195 (Haus, Gartenstrasse 45), 7109, 5432 

sowie  8143  und  in  E  die  beiden Grundstücke  Kat.Nr.  8477  und  8478.  Der  Pflichtigen 

gehörten fortan im Alleineigentum in D die Grundstücke Kat.Nr. 2199 (zwei Mehrfamili-

enhäuser Gartenstrasse 48/50 und Gartenstrasse 54/56 mit Waschhaus), 4671, 8721 

(unauffindbar, vgl. oben), 8143 (recte: 6723 = streitbetroffene Parzelle) sowie in E die 

Grundstücke Kat.Nr.  8475  und  8476.  Dieser  Vorgang  ist  unbestritten  und  grundbuch-

lich  nachvollziehbar.  Die  übrigen  zum  Hof  gehörenden  und  weiter  oben  aufgeführten 
Grundstücke  in  D,  E,  L  und  M  mit  einer  Gesamtfläche  von  weit  über  100'000  m2 

verblieben im Gesamteigentum der beiden Erben (vgl. R-act. 3/5 S. 2).  

bb) aaa) Der Hof wurde von der Erbengemeinschaft nach der Erbteilung 2000 

weitergeführt, mit dem einzigen Unterschied, dass – nach Aussage der Pflichtigen (R-

act. 11/10/3 S. 1 sowie R-act. 11/10/4), wenn auch ohne Informationen zu den einzel-

nen im Betrieb verbliebenen Kat.Nr. preiszugeben – nur noch die ungeteilt gebliebenen 
Grundstücke  mit  einer  Gesamtfläche  von  weit  über  100'000  m2  in  der  eingereichten 

Jahresrechnung  und  Bilanz  Eingang  fanden  (in  D:  Kat.Nr.  3478,  3479,  7488,  2876, 

1833,  5144;  in  E  Kat.Nr.  5743,  9812,  1001,  8474;  in  L  Kat.Nr. 2699  und  9876;  in  M 

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- 13 - 

Kat.Nr. 7654). Im Jahresabschluss 2000 fehlte der Ertrag aus den vermieteten Wohn-

liegenschaften (R-act. 11/10/2). Als Vermögenswerte des Hofs gaben die Pflichtigen in 

einem  separaten,  handschriftlich  verfassten  Schreiben  nur  noch  den  Ertragswert  der 

verbliebenen  Grundstücke von  Fr. ....-  an (R-act. 11/10/3  S. 1  zu Ziff.  6.3/29.5,  unten; 
Fr. 1.- x Fläche von weit über 100'000 m2). Für das Geschäftsjahr 2000 resultierte ein 

Verlust  von  Fr. ...-,  den  die  Pflichtigen  wie  bis  anhin  hälftig  unter  Ziff.  6.3  "Ertrag  aus 

unverteilten  Erbschaften,  Geschäfts-  und  Korporationsanteilen"  angaben.  Das  Ge-

schäftsvermögen trugen die Pflichtigen ebenfalls hälftig unter Ziff. 29.5 "Anteile an un-

verteilten Erbschaften, Geschäfts- und Korporationsanteile" ein.  

Im  darauf  folgenden  Geschäftsjahr  2001  betrug  der  Betriebsverlust  Fr. ....-. 

Das Geschäftsvermögen belief sich weiterhin auf weit über Fr. 100'000.- (T-act. 13). In 

der  Steuererklärung  2001  trugen  die  Pflichtigen  fälschlicherweise  in  den  Ziffern  6.3 

bzw. 29.5 den ganzen statt den hälftigen Betrag ein (T-act. 9 S. 2 und 4). Die von den 

Pflichtigen  erstmals  mit  Beschwerde  eingereichte  Bilanz  per  31.  Dezember  2001  und 

Erfolgsrechnung (R-act. 3/5 S. 3) deckt sich nur inbezug auf einzelne Zahlen mit dem 

mit  der  Steuererklärung 2001  eingereichten  Abschluss.  In  der  Bilanz  fehlen  des Wei-

tern die landwirtschaftlichen Grundstücke, die 2005 nachweislich immer noch zum Be-

trieb gehörten (vgl.  R-act. 11/13/3 S.  3),  weshalb  sich dieses  Dokument offensichtlich 

als unvollständig erweist. Die Behauptung der Pflichtigen in der Beschwerdeschrift, es 

sei nach 2001 keine Bilanz und Erfolsrechnung mehr erstellt worden, und das gesamte 

Sachanlagevermögen  sei  nicht  mehr  bilanziert  worden,  erweist  sich  als  nachweislich 

falsch (R-act. 2 S. 3).  

bbb)  Die  Spur  des  Hofs  verliert  sich  in  den  folgenden  Jahren  2002  bis  2004 

fast vollständig. Die Ziffern 6.3 und 29.5 der Steuererklärung blieben leer, und es wur-

den  von  den Pflichtigen auch keine  Erfolgsrechnungen  oder  Bilanzen  eingereicht.  Er-

trag bzw. Verlust und Geschäftsvermögen blieben undeklariert.  Auch im Liegenschaf-

tenverzeichnis 

finden  sich  keine  Anzeichen 

für  dessen  Existenz.  Einziges 

Lebenszeichen stellt der Verkauf der Parzelle Kat.Nr. 8474 dar, die die Erben gemäss 

Handänderungsanzeige am ... 2002 für Fr. ... Mio. an N veräusserten (T-act. 29). Ob – 

wie  dies  die  Pflichtigen  in  der  Beschwerdeschrift  behaupten  –  gar  keine  Abschlüsse 

mehr  erstellt  wurden,  ist  angesichts  des  Tods  des  Bruders  der  Pflichtigen  durchaus 

möglich, hatte er allein doch bis anhin die Buchhaltung besorgt.  

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Erst 2005 taucht der Hof als "Eichmatt" in den Steuerakten wieder auf, wobei 

der  Verlust  von  Fr.  ....-  aus  jenem  Jahr  wie  in  früheren  Jahren  hälftig  der  Pflichtigen 

zugewiesen  wurde  (vgl.  R-act. 11/13/3).  Dieser  Verlust  ist  sinnigerweise  auf  einem 

Beiblatt  zum  Liegenschaftenverzeichnis  betreffend  die  oben  erwähnte  Liegenschaft 

Kat.Nr. 7021, Tobelstr. 13 "Eichmatt", versteckt. Die in der Bilanz aufgeführten Aktiven 
(immerhin  nach  wie  vor  weit  über  100'000  m2  landwirtschaftlich  genutztes  Land;  R-

act. 11/13/3  S. 3)  sucht  man  in  den  Formularen  dagegen  vergeblich.  Die  Jahresrech-

nungen 

2006 

und 

2007  weisen  Gewinne 

von 

Fr. 

....- 

(2006;  

R-act. 11/14/3) bzw. Fr. ....- (2007; R-act. 11/15/3) aus, die wiederum von den Pflichti-

gen hälftig auf dem Beiblatt zur Liegenschaft Tobelstr. 13 "Eichmatt" eingetragen wur-

den und so in die Deklaration Eingang fanden (R-act. 11/14/2 S. 3 bzw. 11/15/2 S. 3). 

Bilanzen  finden  sich  in  den  Akten  nicht,  der  Wert  des  Hofs  ist  entsprechend  erneut 

nirgends  aufgeführt.  2008  wurde  gar  keine  Jahresrechnung  eingereicht,  wenngleich 

wiederum im Liegenschaftenbeiblatt der hälftige Gewinn des Hofs von Fr. ....-.- aufge-

führt ist (R-act. 11/16/2 S. 3). Zuletzt sind die Jahresrechnungen 2009 bis 2010 akten-

kundig  (R-act. 11/17/3,  T-act. 43  und  T-act. 66;  wiederum  ohne  Bilanz)  mit  dem  ent-

sprechenden  Eintrag  des  hälftigen  Gewinns  in  den  Liegenschaftenbeiblättern  (R-act. 

11/17/2 S. 3; T-act. 43 und T-act. 66).  

Aufgrund einer rein kursorischen Überprüfung des Grundbuchs ist festzustel-

len, dass die Pflichtige bis zum heutigen Tag zusammen mit den Erben ihres Bruders 

zumindest bezüglich gewisser Liegenschaften als Gesamteigentümerin eingetragen ist 

(R-act. 17/1).  Der  Hof  Eichmatt  besteht  damit  unverändert fort,  was  insbesondere bei 

einer  Veräusserung  der  Grundstücke  und  damit  zusammenhängenden  Kapitalgewin-

nen zu beachten sein wird.  

cc) Fest steht schliesslich, dass die Landparzelle "im Grund" und die anderen 

im Jahr 2000 durch die Erbteilung im Jahr 2000 ins Alleineigentum der Pflichtigen bzw. 

ihres  Bruders  überführten  Grundstücke  wie  von  den  Pflichtigen  mitgeteilt  (R-

act. 11/10/3 und 11/10/4) nicht mehr in der Bilanz des Hofs erschienen. Dasselbe gilt 

auch für das Grundstück "Auwiesen", welches wie erwähnt bereits in der früheren Erb-

teilung 1991 ganz der Pflichtigen übertragen wurde, aber weiterhin vollumfänglich dem 

Hof  verhaftet  blieb.  Die  in  den  handschriftlichen  Erläuterungen  des  Pflichtigen  (R-

act. 11/10/3) enthaltene Bilanz per Ende 2000 enthält nur noch die im Gesamteigentum 
der  Erben  verbliebenen  Landparzellen  mit  einer  Fläche  von  weit  über  100'000  m2, 

weshalb der Zeitpunkt der Herauslösung für alle Grundstücke noch ins Jahr 2000 fällt. 

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Die Erträge aus den vermieteten Mehrfamilienhäusern Gartenstrasse 48/50 sowie Gar-

tenstrasse 54/56 fehlen bereits in der Jahresrechnung 2000 (R-act. 11/10/2 S. 1), wor-

aus  sich  der  Wille  der  beiden  Erben  ablesen  lässt,  die  Verhältnisse  diesbezüglich 

schon  per  1.  Januar  2000  zu  bereinigen.  Alle  übrigen  betroffenen,  rein  der  Landwirt-

schaft dienenden Parzellen dürften erst gegen Ende 2000 aus der Buchhaltung ausge-

schieden  sein.  Hierzu  geben  die  Jahresabrechnungen  1999  bis  2001  Aufschluss:  Im 

Jahr  2000  etwa  betrugen  die  Kosten  für  Lohnarbeit  und  Personal  immerhin  noch 

Fr. ....- (Vorjahr rund Fr. ....-), wogegen sie sich im darauf folgenden Geschäftsjahr nur 

noch 

auf 

Fr. ....- 

beliefen 

(vgl. 

R-act. 11/9/2, 

11/10/2 

sowie  

T-act. 13). Dasselbe gilt für die vereinnahmten Pachtzinsen, die im Jahr 2000 noch mit 

Fr. ....- (Vorjahr Fr. ....-) zu Buche schlugen, und im darauf folgenden Geschäftsjahr um 

rund einen Drittel auf Fr. ....- absanken. Die Pflichtigen haben die Pachtzinsen aus den 

ihnen zugeteilten landwirtschaftlichen Grundstücken entsprechend im Liegenschaften-

verzeichnis 2001 aufgeführt (T-act. 15, zweitletzte Seite).  

Ebenso  offensichtlich  ist,  dass  die  beiden  Teilhaber  und  Erben  nicht  die  Ab-

sicht  hatten,  anlässlich  der  Reorganisation  im  Jahr  2000  gemeinsam  steuerlich  über 

die  stillen  Reserven  abzurechnen,  denn  eine  entsprechende  Buchung  als  ausseror-

dentlicher  Gewinn  ist  in  der  Jahresrechnung  nicht  zu  finden.  Die  beiden  Erben  ent-

nahmen  der  gemeinsamen  Betriebsrechnung  vielmehr  alle  Grundstücke  zu  Buchwer-

ten und damit erfolgsneutral, um über sie fortan selber abzurechnen.  

3.  a)  Für  die  Behauptung  der  Pflichtigen,  die  an  sie  übergegangenen 

Grundstücke  seien  anlässlich  der  Erbteilung  spätestens  Ende  2000  steuerlich  vom 

Geschäfts-  ins Privatvermögen  übernommen  worden (R-act. 2 S. 5),  spricht,  dass  die 

beiden  Mehrfamilienhäuser  und  die  landwirtschaftlichen  Grundstücke  für  sie,  die  nie 

selber  als  Landwirte  tätig  waren,  und  vornehmlich  an  der  gewinnbringenden  Anlage 

ihres umfangreichen Vermögens interessiert waren, nach der Erbteilung wohl alternati-

ve Wirtschaftsgüter darstellten, bei welchen gemäss eingangs erwähnter Literatur unter 

Umständen ein einfacher Entschluss den Übergang von der geschäftlichen in die priva-

te Sphäre  bewirken kann.  Dass  die  Pflichtigen weiterhin mit  eigenem  Personal  in  der 

Absicht,  regelmässig  Gewinne  zu  erzielen,  auf  den  landwirtschaftlichen  Flächen  und 

ausserhalb  des  (immer  noch  bestehenden)  Hofs  Gemüseanbau  betrieben  und  deren 

Erzeugnisse  auf  dem  Markt  verkauften,  erscheint  aufgrund  der  gesamten  Umstände 

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- 16 - 

als  eher  unwahrscheinlich.  Eine  zwingende  betriebliche  Notwendigkeit 

für  die 

Grundstücke bestand für sie damit nicht mehr.  

Ebensogut denkbar ist es aber, dass die Pflichtigen die im Alleineigentum ge-

haltenen Grundstücke weiterhin als der geschäftlichen Sphäre zugehörig betrachteten. 

Immerhin  fand  nach  dem  Eigentumsübergang  weder  betreffend  die  landwirtschaftli-

chen  Grundstücke  noch  betreffend  die  Mehrfamilienhäuser  eine  Nutzungsänderung 

statt, die allenfalls einen Hinweis auf einen entsprechenden Willen geben könnte: Die 

Grundstücke  sollen  unverändert  (wie  seit  Jahren  schon)  an  Dritte  verpachtet  worden 

sein (R-act. 2  S. 3).  Im Schreiben des  Pflichtigen  an  die  Gemeindeverwaltung  D  vom 

18. März 2001 teilt dieser weiter mit, dass sowohl die im Gesamteigentum den Erben 

verbleibenden  Landwirtschaftsgrundstücke  als  auch  die  verteilten  Grundstücke  land-

wirtschaftlich genutzt  und  wie bisher  verpachtet  seien  (R-act.  11/10/4  S.  2).  Auch  bei 

den Mehrfamilienhäusern Gartenstrasse 48/50 und 54/56 bzw. deren Umgebung erga-

ben  sich  nach  damaliger  Aussage  des  Pflichtigen  in  der  konkreten  Bewirtschaftung 

keinerlei Änderungen. Er erklärt dort, die Wohnhäuser würden "durch Mietwohnungen" 

genutzt. Dies war ebenfalls schon seit vielen Jahren der Fall.  

Im Dunkeln bleibt des Weitern, inwiefern bei den Pachtverträgen und den an 

Dritte  vergebenen  Aufträgen  (Lohnarbeiten)  ab  dem  1.  Januar  2001  strikte  zwischen 

den  Grundstücken  des  Hofs  Eichmatt  und  den  im  Alleineigentum  gehaltenen 

Grundstücken unterschieden wurde. Es erscheint als durchaus realistisches Szenario, 

dass  hier  zumindest  zu  Beginn  eine  gewisse  Vermischung  stattfand,  und  Arbeiten 

(Mähen, Gartenpflege, Forstarbeiten, etc.) ohne Anpassung der Verträge weiter in glei-

cher Weise und von den gleichen Personen sowohl für den Hof als auch für die Pflich-

tigen ausgeführt wurden.  

Auch  spricht  die  wegen  der  gleichbleibenden  Art  der  Nutzung  fortwährende 

Nähe der Grundstücke zum Hof dafür, weiterhin von Geschäftsvermögen auszugehen. 

Die Angaben der Pflichtigen hierzu sind  wie gesehen widersprüchlich. So erklärte der 

Pflichtige  in  den  Erläuterungen  zur  Steuererklärung  2000  (R-act. 11/10/3  S. 1  oben), 

die  ins  Alleineigentum  übergegangenen  Grundstücke  würden  bezüglich  Ertrag  und 

Vermögen  von  den  Erben  direkt  versteuert,  mit  Verweis  auf  das  Schreiben  vom  18. 

März 2001 an die Gemeindeverwaltung D (R-act. 11/10/4 S. 2). Dort aber ist – sozusa-

gen  im  gleichen  Atemzug  –  davon  die  Rede,  dass  die  Pachtzinsen  und  Ertragswerte 

der Grundstücke auf der Höhe, im Grund und im Zentrum, auch in der Umgebung der 

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Wohnhäuser  laut  Abrechnung  des  Bruders  der  Pflichtigen  von  den  Erben  hälftig  ver-

steuert würden. Immerhin haben die Pflichtigen wie bereits erwähnt die Einnahmen aus 

den ihnen zugeteilten landwirtschaftlichen Grundstücken in einem Beiblatt zum Liegen-

schaftenverzeichnis einzelnen Pächtern zugewiesen (T-act. 15, zweitletzte Seite).  

Die  wahren  Verhältnisse  bzw.  der  wahre Wille betreffend  einer  privaten bzw. 

weiterhin geschäftlichen Nutzung lassen sich aufgrund der Akten und den Behauptun-

gen der Pflichtigen, die wie erwähnt substanziierungspflichtig und beweisbelastet sind, 

nicht in genügender Klarheit rekonstruieren. Es ist ohnehin müssig, diese Frage in aller 

Tiefe  zu  erörtern,  denn  entscheidend  ist  nach  der  gesetzlichen  Ordnung  –  wie  ein-

gangs erläutert – letztlich einzig, ob die Pflichtigen einen allfälligen (inneren, nur ihnen 

zugänglichen) Entschluss über die private Verwendung und den Willen, über die stillen 

Reserven  abzurechnen,  so  er  denn  vorhanden  war,  den  Steuerbehörden  in  der  in 

Art. 125 Abs. 2 DBG vorgeschriebenen Weise und in Beachtung des Gebots von Treu 

und Glauben bekannt gegeben haben.  

b) aa) In diesem Zusammenhang ist einleitend festzustellen, dass die Steuer-

behörden ab der Steuerperiode 2000 nur äusserst dürftig informiert wurden und zahl-

reiche  Grundstücke eine  Zeitlang  gar  überhaupt  nicht  in  die  Steuererklärung  Eingang 

fanden. Der Umfang der Teil des Hofs Eichmatt bildenden Grundstücke liess sich auf-

grund der Aktenlage, wie sie sich damals präsentierte, durch die Steuerbehörden un-

möglich ersehen. Die Aufstellung über die ab 1. Januar 2000 zum Betrieb gehörenden 

Grundstücke  mit  jeweiliger  Bezeichnung  und  Kataster-Nummer  wurde  erst  mit  Be-

schwerde  vom  8.  Mai  2015  (R-act. 2)  eingereicht  und  lag  damals  nicht  vor  

(R-act. 3/4 S. 3 sowie R-act. 3/5 S. 2). Hierüber können auch die wohl handschriftlich, 

möglicherweise durch den Steuervertreter nachträglich eingefügten Seitenzahlen nicht 

hinwegtäuschen. Ebenso fehlt in den Steuerakten der relevanten Jahre die Bilanz vom 

31.  Dezember  2001  (R-act. 3/5  S. 3).  Ob  die  erwähnten  Dokumente  vom  Bruder  der 

Pflichtigen in den ihn betreffenden Verfahren eingereicht wurden, muss offen bleiben, 

denn  massgebend  ist  einzig  das  Verhalten  der  Pflichtigen  selber  gegenüber  der  Be-

hörde.  

bb)  aaa)  Das  Grundstück  "Auwiesen"  Kat.Nr. 3854  (neu:  Kat.Nr.  2734),  das 

sich seit der ersten partiellen Erbteilung 1991 im Alleineigentum der Pflichtigen befand, 

aber weiterhin Bestandteil des Hofs bildete, findet in der Korrespondenz der Pflichtigen 

mit  dem  Steueramt  im  Jahr  2000  mit  keinem  Wort  Erwähnung.  Im  Gegenteil,  dieses 

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Grundstück, das in der Bilanz 2000 des Hofs erstmals nicht mehr enthalten war, wurde 

in  jenem  Jahr  von  den  Pflichtigen  in  Missachtung  ihrer  Deklarationspflicht  überhaupt 

nicht angegeben und entging so – jedenfalls was die Vermögenssteuer betrifft; ob die 

Erträge  in  der  Buchhaltung  Eingang  fanden,  ist  nicht  überprüfbar –  der  Besteuerung. 

Für  die  Behörde  war  es  damit  von  vornherein  unmöglich,  an  eine  Privatentnahme 

überhaupt  nur  zu  denken.  Dasselbe  gilt  für  die  beiden  in  E  gelegenen  Grundstücke 

Kat.  Nr.  8475  und  8476,  die  in  der  Korrespondenz  mit  dem  kantonalen  Steueramt 

ebenfalls nirgends erwähnt waren und auch im Liegenschaftenverzeichnis fehlten (vgl. 

R-act. 11/10/1-6).  

Die  fraglichen  Grundstücke  tauchen  –  ganz  unvermittelt  –  erstmals  2001  im 

Liegenschaftenverzeichnis  auf  (T-act. 15,  Ziff.  4  und  6),  allerdings  ohne  klare  Kenn-

zeichnung  durch  Katasternummern,  weshalb  eine  Zuordnung  durch  das  Steueramt 

nicht möglich war. Die vagen Bezeichnungen "E, unt. Mühle" bzw. "D, Auwiesen, To-

belstr." finden sich nicht ohne Weiteres auf der Landkarte und bezeichnen im Übrigen 

grössere  Gebiete,  in  denen  sich  noch  zahlreiche  weitere  Grundstücke  befinden.  Wie 

eingangs  erläutert,  ist  die  Privatentnahme  den  Behörden  gegenüber  durch  eine  aus-

drückliche  schriftliche  Erklärung  mitzuteilen,  die  klar  über  die  Absichten  des  Steuer-

pflichtigen Auskunft gibt. Weiter liegt es auf der Hand, dass in einer solchen Mitteilung 

die  entsprechenden  Vermögenswerte  eindeutig  zu  identifizieren  sind.  Die  blosse  Auf-

nahme eines Vermögenswerts in ein Beiblatt der Steuererklärung genügt nicht.  

Ebensowenig war vorliegend für die Steuerbehörde mangels weiter gehender 

Erklärungen überhaupt erkennbar, dass die Landparzellen zuvor Teil des Hofs gebildet 

hatten.  Sie  hätten  ebensogut  im  Lauf  des  Jahres  2001  von  Dritten  erworben  worden 

sein  können.  Eine  Privatentnahme  in  den  Folgejahren  ist  nicht  aktenkundig,  sodass 

diese Grundstücke bis zum heutigen Tag als Geschäftsvermögen zu betrachten sind. 

Immerhin  deklarierten  die  Pflichtigen  die  Erträge  aus  den  entsprechenden  Grundstü-

cken  (T-act. 15,  zweitletzte  Seite),  sodass  eine  Steuerverkürzung  wohl  auszuschlies-

sen ist. Die Steuerbehörde war nicht gehalten, den Sachverhalt aufgrund von Handän-

derungsanzeigen  und  weiterer  Recherchen  in  weit  zurückliegenden  Steuerjahren 

mühsam zu rekonstruieren oder gar eine Untersuchung zu führen. 

bbb)  Die  Pflichtigen  gaben  betreffend  die  beiden  ebenfalls  ausschliesslich 

landwirtschaftlich genutzten Landparzellen "im Grund", Kat.Nr. 6723 (neu Kat.Nr. 5532 

und 5533), und "im Rain", Kat.Nr. 7891, mit der Steuererklärung 2000 ebenfalls keine 

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unmissverständliche  Erklärung  ab,  dass  diese  vom  Geschäfts-  ins  Privatvermögen 

übergehen sollten. Das bereits mehrfach erwähnte, an die Gemeindeverwaltung D ge-

richtete Schreiben vom 18. März 2001 enthält lediglich die Aussage, dass Alleineigen-

tümerin dieser beiden Grundstücke die Pflichtige sei und (unter Ziffer 3, "Bemerkungen 

für  Steueramt")  dass  sie  landwirtschaftlich  genutzt  sowie  wie  bisher  verpachtet  seien 

(R-act. 11/10/4). Die Pachtzinse und Ertragswerte würden wie bisher durch die Erben 

hälftig versteuert. Im  Liegenschaftenverzeichnis  2000  (R-act. 11/10/5)  sind  die  beiden 

Parzellen  nicht  aufgeführt,  obwohl  sie  auch  in  der  handschriftlichen  Bilanz  des  Hofs 

nicht inbegriffen waren. Damit blieb für die Behörde aufgrund der Missachtung der De-

klarationspflicht  völlig  offen,  zu  welcher  Vermögenssphäre  die  Pflichtigen  die 

Grundstücke  als  zugehörig  betrachteten.  Noch  weniger  kann  von  einer  Aufstellung 

bzw.  Erklärung  über  eine  Privatentnahme  die  Rede  sein,  wie  sie  gesetzlich  vorge-

schrieben wäre (Art. 125 Abs. 2 DBG).  

Im folgenden Jahr 2001 sind die beiden Grundstücke zwar im Liegenschaften-

verzeichnis  aufgeführt,  doch  fehlt  auch  hier  die  unmissverständliche  Erklärung  über 

eine  Privatentnahme  (T-act. 15).  Die  Deklaration  im  Liegenschaftenverzeichnis  allein 

vermag eine solche Bekanntgabe nicht zu ersetzen, darf sich die Behörde doch auf die 

Richtigkeit der Deklaration ohne Weiteres verlassen. Wiederum war wegen der fehlen-

den Katasternummern auch keine eindeutige Zuordnung der Grundstücke möglich. Die 

Flächenangabe allein genügte selbstredend nicht. Eine Privatentnahme wurde auch in 

den Folgejahren nicht kundgetan, weshalb auch bezüglich dieser Grundstücke für das 

streitbetroffene  Steuerjahr  2011  gilt,  dass  sie  dem  Geschäftsvermögen  zuzuweisen 

sind. Der Kapitalgewinn aus dem Verkauf der Parzelle "im Grund" aus dem Jahr 2011 

ist damit in Anwendung von Art. 18 Abs. 2 DBG zu Recht durch die Vorinstanz der Be-

steuerung unterworfen worden.  

Der Vollständigkeit halber ist zu erwähnen, dass das Grundstück Kat.Nr. 7891 

am ... bei der Gemeinde D gegen die Parzelle Kat.Nr.  5583 eingetauscht wurde, was 

ihrem geschäftlichen Charakter indessen keinen Abbruch tut.  

ccc)  Eine  Privatentnahme  der  übrigen  zwei  Grundstücke  mit  den  Mehrfamili-

enhäusern  Gartenstrasse  48/50  und  54/56  (Kat.Nr.  2199)  sowie  mit  der  Scheune 

(Kat.Nr. 4671 bzw. neu Kat.Nr. 4551) wurde in den Steuererklärungen 2000 und 2001 

ebenfalls nicht ausdrücklich kundgetan. Kat.Nr. 4671 fehlt – wie die bereits erwähnten 

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landwirtschaftlichen  Grundstücke  –  im  Liegenschaftenverzeichnis  2000  vollständig  

(R-act. 11/10/5).  

Ob die blosse Aufführung der beiden Mehrfamilienhäuser (Kat.Nr. 2199) unter 

Ziff. 2  des  Liegenschaftenverzeichnisses  2000  die  gesetzlich  vorgeschriebene  aus-

drückliche Entnahmeerklärung ersetzen kann, ist zu bezweifeln. Die Frage kann indes-

sen bis zum Verkauf der Liegenschaften offen bleiben und ist im vorliegenden Verfah-

ren  nicht  von  Bedeutung.  Dasselbe  gilt  für  das  Mehrfamilienhaus  Tobelstr. 13 

"Eichmatt"  mit  dem  dazugehörigen  Landwirtschaftsland,  das  seinen  geschäftlichen 

Charakter seit der Erbteilung 1991 ebenfalls beibehalten haben könnte. 

4. Die Parteien sind sich schliesslich zu Recht einig, dass die streitbetroffene 

Landparzelle  "im  Grund"  die  Voraussetzungen  von  Art.  2  bzw.  Abs.  1  Abs.  2  BGBB 

nicht erfüllt, denn sie liegt unstrittigerweise spätestens seit 1958 nicht (auch nicht teil-

weise)  in  der  Landwirtschaftszone,  es  befanden  sich  zu  keinem  Zeitpunkt  landwirt-

schaftliche  Gebäude  oder  Anlagen  darauf  und  sie  ist  nur  zu  einem  kleineren  Teil  mit 

Wald  bedeckt  (R-act. 2,  4  und  6).  Das  Amt  für  Landschaft  und  Natur  der  Volkswirt-

schaftsdirektion des Kantons Zürich hat zudem mit Verfügung vom 23. November 2000 

festgestellt,  dass  die  der  Erbengemeinschaft  gehörenden  in  D  gelegenen  landwirt-

schaftlichen  Grundstücke  überhaupt  kein  landwirtschaftliches  Gewerbe  i.S.v.  Art. 8 

BGBB (mehr) bilden (R-act. 3/3). Für eine privilegierte Behandlung des Kapitalgewinns 

i.S.v. Art. 18 Abs. 4 DBG besteht damit kein Raum.  

5. Die Berechnung des steuerpflichtigen Kapitalgewinns auf dem Verkauf der 

streitbetroffenen Parzelle "im Grund" in D im Veranlagungs- bzw. Einspracheentscheid 

ist vorliegend nicht umstritten und erweist sich als richtig. Ebenso steht den Pflichtigen 

ein entsprechender Abzug für die AHV zu, der von der Behörde korrekt errechnet wur-

de.  

Die Beschwerde ist demnach abzuweisen.  

6. Die Kosten des Verfahrens sind ausgangsgemäss den Pflichtigen aufzuer-

legen (Art. 144 Abs. 1 DBG). Die Zusprechung einer Parteientschädigung entfällt.  

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Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2.  Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf  

Fr. 

Fr. 

Fr. 

10'000  .-- 

; 

die übrigen Kosten betragen: 

60  .-- 

Zustellkosten 

10'060  .-- 

Total der Kosten. 

3.  Die  Kosten  werden  den  Beschwerdeführern  je  zur  Hälfte  auferlegt,  unter  solidari-

scher Haftung eines jeden für den ganzen Betrag.  

4.  Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen. 

5.  Eine  Beschwerde  gegen  diesen  Entscheid  kann  innert  30 Tagen,  berechnet  vom 

Tag nach der Zustellung an, beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich erhoben 

werden  (Art. 145  Abs. 1  i.V.m.  Art. 140  Abs. 1  DBG  sowie  § 14  der  Verordnung 

über  die  Durchführung  des  Bundesgesetzes  über  die  direkte  Bundessteuer  vom 

4. November 1998/23. Juni 2004). 

Die Beschwerde ist dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, Militärstrasse 36, 

Postfach,  8090  Zürich,  in  drei  Exemplaren  und  unter  Beilage  dieses  Entscheids 

einzureichen. Sie muss einen Antrag und eine Begründung enthalten. Die Beweis-

mittel  sind  der  Beschwerdeschrift  beizulegen  oder,  soweit  dies  nicht  möglich  ist, 

genau zu bezeichnen (Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 140 Abs. 2 DBG). 

6.  Mitteilung an die Parteien, die Dienstabteilung Bundessteuer des kantonalen Steu-

eramts und die Eidgenössische Steuerverwaltung. 

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Im Namen des Steuerrekursgerichts 

Der Abteilungspräsident: 

Der Gerichtsschreiber: 

versandt:  
GS 
387.22.222.110 

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