# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1cf43442-3575-5a2f-8fc3-0120bcf4b35f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-06-26
**Language:** it
**Title:** Graubünden Kantonsgericht II. Zivilkammer 26.06.2019 ZK2 2017 5
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_007_ZK2-2017-5_2019-06-26.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

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Sentenza del 26 giugno 2019 

N. d'incarto ZK2 17 5

Istanza Seconda Camera civile 

Composizione Pritzi, presidente 
Brunner e Michael Dürst
Baldassarre, attuario

Parti X._____ 
appellante
patrocinato dall'avvocato lic. iur. Roberto A. Keller
Piazza della Grida, 6535 Roveredo 

contro

Y.1_____ 
appellata
patrocinata dall'avvocato lic. iur. Fabrizio Keller
San Roc, 6537 Grono 

Y.2_____ 
appellato
patrocinato dall'avvocato lic. iur. Fabrizio Keller
San Roc, 6537 Grono 

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Oggetto pretesa

Atto impugnato decisione del Tribunale distrettuale Moesa del 30.11.2016, 
comunicata il 29.12.2016 (no. d'incarto 115-2015-28)

Comunicazione 01 luglio 2019

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Ritenuto in fatto:

A. Nel gennaio 2014 i coniugi Y.1_____ e Y.2_____ hanno comunicato ad 
X._____ il loro interesse all'acquisto della particella no. 65 del registro fondiario del 
Comune di O.1_____, di proprietà di quest'ultimo. Inizialmente, X._____ rifiutava, 
rimandando i coniugi Y.1_____/Y.2_____ all'imprenditore edile A._____, al quale 
aveva già verbalmente promesso la vendita e al quale non voleva pertanto mancare 
di parola.  

Avvicinato dai coniugi Y.1_____/Y.2_____, A._____ ha acconsentito verbalmente 
alla vendita diretta della particella ai coniugi Y.1_____/Y.2_____, ponendo come 
unica condizione che la sua impresa ottenesse dai nuovi acquirenti l'appalto per 
edificare il fondo.

A._____ ha quindi chiesto ad X._____ di acconsentire al trapasso diretto da 
quest'ultimo ai coniugi Y.1_____/Y.2_____, ottenendo il suo assenso verbale. 

Nel febbraio 2014, i coniugi Y.1_____/Y.2_____ hanno incaricato lo studio 
d'ingegneria B._____ di O.1_____ di predisporre un progetto e gli atti per la licenza 
edilizia. Sempre nel febbraio 2014, X._____ ha firmato assieme ai coniugi 
Y.1_____/Y.2_____ e al progettista da essi incaricato la relazione tecnica d'appoggio 
alla domanda di costruzione. Nell'ambito della sottoscrizione della domanda di 
costruzione, X._____ non ha fatto riferimento alla condizione posta da A._____.

La domanda di costruzione no. 15-2014 è stata presentata al Comune di O.1_____ il 
14 aprile 2014. Il Comune di O.1_____ ha approvato l'istanza con decisione del 12 
maggio 2014. 

Il 2 maggio 2014, il notaio di Circolo incaricato da A._____ per conto di X._____, avv. 
C._____, ha trasmesso ad X._____ e ai coniugi Y.1_____/Y.2_____ una bozza di 
contratto di compravendita, non contenente alcun riferimento alla condizione che la 
costruzione dell'immobile progettato fosse affidata all'impresa edile di A._____. 
Entrambe le parti non hanno sollevato obiezioni riguardo al contenuto della bozza 
notarile. Di seguito, i coniugi Y.1_____/Y.2_____ hanno concordato con la Banca 
D._____ il finanziamento parziale dell’importo della compravendita e versato i fondi 
richiesti per l'acquisto della particella sul conto clienti dell'avv. C._____. 

Nell’agosto 2014, X._____ ha interrotto la trattativa contrattuale con la motivazione 
che "il trapasso non è ancora possibile per motivi di credito dei Signori 
Y.1_____/Y.2_____", riconoscendo tuttavia di aver in precedenza dato all'avv. 

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C._____ il proprio "benestare affinché si potesse procedere con la stesura del 
contratto definitivo e le firme". 

È seguito un fitto carteggio fra le parti, durante il quale i coniugi Y.1_____/Y.2_____ 
hanno rifiutato una proposta avanzata da A._____ il 28 agosto 2014, in cui 
quest'ultimo (in qualità di presidente del consiglio di amministrazione della E._____ 
SA) proponeva di rivendere loro il fondo al prezzo al quale l'avrebbero potuto 
acquistare dall'appellante, a condizione che questi firmassero il contratto d'appalto 
per l'edificazione del fondo entro il 28 febbraio 2015 e che i lavori fossero realizzati 
nel 2015. 

B. Il 21 aprile 2015 i coniugi Y.1_____/Y.2_____ hanno presentato istanza di 
conciliazione nei confronti di X._____ alla Giudicatura di pace del Distretto Moesa 
(oggi: Giudicatura di pace Moesa), con i seguenti petiti:

1. Il convenuto X._____, O.1_____, è condannato al pagamento delle spese 
di progettazione sostenute dagli istanti Y.1_____ e Y.2_____, O.2_____, 
per l’importo di CHF 21'070.-. con interessi al 5 % dal 30 settembre 2014.

2. Il convenuto X._____, O.1_____, è condannato al pagamento agli istanti 
delle spese legali, per la fase di costituzione in mora, ammontanti a CHF 
2'160.-. con interessi al 5 % dal 30 settembre 2014.

3. Le spese processuali (comprese quelle della conciliazione) e le spese 
ripetibili sono poste a carico della parte convenuta.

C. L'autorizzazione ad agire della Giudicatura di pace del Distretto Moesa è stata 
comunicata il 30 giugno 2015.

D. Il 30 settembre 2015, Y.1_____ e Y.2_____ hanno inoltrato la causa al 
Tribunale distrettuale Moesa (oggi: Tribunale regionale Moesa), postulando quanto 
segue:

1.  Il convenuto X._____, O.1_____, è condannato al pagamento delle 
spese di progettazione sostenute dagli istanti Y.1_____ e Y.2_____, 
O.2_____, per l’importo di CHF 21'070.- con interessi al 5 % dal 30 
settembre 2014.

2. Il convenuto X._____, O.1_____, è condannato al pagamento agli attori 
delle spese legali, per la fase di costituzione in mora, ammontanti a CHF 
2'160.- con interessi al 5 % dal 30 settembre 2014.

3. Le spese processuali e le spese ripetibili (comprese quelle della 
conciliazione) sono poste a carico della parte convenuta.

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E. Nella sua risposta del 10 novembre 2015 X._____ inoltrava al Tribunale 
distrettuale Moesa i seguenti petiti:

1. La petizione è integralmente respinta.

2. Con protesta di spese, tasse e ripetibili, comprese quelle dell’udienza di 
conciliazione. 

F. In occasione dell’udienza istruttoria davanti al Tribunale distrettuale Moesa 
tenutasi il 14 gennaio 2016, le parti confermavano i loro petiti e le prove addotte. 

G. Dopo l'udienza principale del 30 novembre 2016, in data 29 dicembre 2016 il 
Tribunale distrettuale Moesa notificava alle parti la seguente decisione:

1. La petizione 30 settembre 2015 è parzialmente accolta. Di conseguenza:

1.1. X._____, O.1_____, è condannato a pagare ad Y.1_____ e Y.2_____, 
O.2_____, l’importo di CHF 15’670.- con interessi al 5% dal 21 aprile 
2015 per le spese di progettazione da loro sostenute.

1.2. X._____, O.1_____, è condannato al pagamento ad Y.1_____ e 
Y.2_____, O.2_____, delle spese legali, per la fase di costituzione in 
mora, ammontanti a CHF 2'160.- con interessi al 5% dal 21 aprile 
2015.

2. La tassa di giustizia di CHF 1'500.- per la presente procedura e la tassa 
di Giustizia di CHF 350.- per la procedura di conciliazione, già anticipate 
dagli attori, rimangono a loro carico in ragione di CHF 255.75, mentre il 
restante importo di CHF 1'594.25 è posto a carico del convenuto, il quale 
verserà a controparte CHF 4'045.35 a titolo di ripetibili ridotte. 

3. Contro la presente decisione può essere interposto appello, scritto e 
motivato, al Tribunale cantonale dei Grigioni, entro 30 giorni dalla 
notificazione.

4. (Notifica)

H. In data 2 febbraio 2017, X._____ è ricorso in appello contro la decisione di 
prima istanza, con i seguenti petiti:

1.  L’appello è accolto e l’impugnata decisione 30 novembre / 29 dicembre 
2016 del Tribunale distrettuale Moesa è integralmente annullata.

2. Spese, tasse e ripetibili di conciliazione, prima e seconda istanza 
protestate. 

I. Y.1_____ e Y.2_____ hanno proposto mediante risposta del 2 marzo 2017 
quanto segue: 

1. L’appello è integralmente respinto.

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2. Protestate spese, tasse e spese ripetibili.

J. Sulle ulteriori argomentazioni delle parti si tornerà – per quanto utile ai fini del 
giudizio – nelle considerazioni di merito che seguono.

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Considerando in diritto:

1.1. Contro le decisioni dei tribunali distrettuali (dal 1° gennaio 2017: tribunali 
regionali) quali giurisdizioni di prima istanza in materie civili può essere interposto 
appello (art. 308 cpv. 1 CPC), a condizione che il valore litigioso sia di almeno CHF 
10'000.00 (art. 308 cpv. 2 CPC).

1.2. L'appello, scritto e motivato, deve essere proposto al Tribunale cantonale dei 
Grigioni, quale autorità giudiziaria superiore ai sensi dell'art. 7 cpv. 1 della Legge 
d'applicazione del Codice di diritto processuale civile svizzero del 16 giugno 2010 
(LACPC; CSC 320.100), entro 30 giorni dalla notificazione della decisione motivata 
(art. 311 CPC). Competente è la Seconda Camera civile del Tribunale cantonale (art. 
7 cpv. 1 lett. a dell'Ordinanza sull'organizzazione del Tribunale cantonale del 14 
dicembre 2010 [OOTC; CSC 173.100]).

Tenuto conto della sospensione del termine durante le ferie giudiziarie (art. 145 cpv. 
1 lett. c CPC), l'appello di X._____, interposto il 2 febbraio 2017, è stato proposto nel 
termine di 30 giorni dalla notifica del 29 dicembre 2016 ed è pertanto tempestivo e 
ricevibile in ordine.

2.1. Giusta l'art. 310 CPC, con l'appello possono essere censurati l'errata 
applicazione del diritto e l'errato accertamento dei fatti (art. 310 CPC). L'atto di 
appello deve esporre i motivi per i quali la decisione impugnata è ritenuta errata. In 
particolare, non è sufficiente reiterare la propria interpretazione dei fatti, limitarsi a 
riprodurre le proprie conclusioni senza un esame approfondito delle motivazioni della 
decisione impugnata o rivolgere critiche di carattere generale  contro la stessa (DTF 
138 III 374 consid. 4.3.1.). È in altre parole richiesta la designazione precisa dei 
passaggi contestati e delle prove sulle quali si fondano le critiche addotte (sentenza 
del Tribunale federale 4A_474/2013 del 10 marzo 2014 consid. 3.1 segg.).

2.2. L'appellante, condannato dal tribunale di prime cure a risarcire gli appellati, 
censura un'applicazione errata del diritto, nella misura in cui la precedente istanza – 
anche a seguito di un accertamento errato dei fatti – avrebbe interpretato in modo 
errato le risultanze delle tavole processuali. A mente dell'appellante, la precedente 
istanza avrebbe infatti misconosciuto la concreta e reale portata dei ruoli assunti 
dalle persone coinvolte, in particolare il ruolo di A._____, proprietario e 
rappresentante della E._____ SA, il quale sarebbe stato indebitamente disgiunto 
dalle circostanze fattuali del caso, al punto di risultare insignificante per le stesse. Per 
contro, le condizioni da lui poste per l'assenso alla compravendita diretta tra 

http://links.weblaw.ch/it/BGE-138-III-374
http://links.weblaw.ch/it/4A_474/2013

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l'appellante e gli appellati avrebbero avuto un impatto decisivo sulle trattative di 
compravendita fra le parti. Le censure dell'appellante sono pertanto ammissibili. 

2.3. L'appellante censura l'applicazione errata delle norme sulla responsabilità 
precontrattuale. Deve pertanto essere accertato se vi sia stato un rapporto di 
negoziazione tra l'appellante e gli appellati (consid. 3), se il comportamento 
dell'appellante abbia suscitato e deluso una fiducia degna di protezione nell'ambito 
della suddetta relazione (consid. 4), se tale comportamento abbia naturalmente e 
adeguatamente causato il danno allegato dagli appellati (consid. 5) e se la proposta 
di A._____ del 28 agosto 2014 abbia risanato il danno (consid. 6).

3.1. Per quanto concerne l'esistenza di un rapporto di negoziazione tra le parti si 
rileva che, nell'atto di appello, l'appellante non fa più valere l'inesistenza di un tale 
rapporto con gli appellati. A loro volta, le tavole processuali non permettono di 
giungere a tale conclusione. 

3.2. Dalle tavole processuali emerge come, in un primo momento, l'appellante 
abbia rifiutato di negoziare con gli appellati, non volendo mancare di parola a 
A._____ (act. TDM 1.2, no. III.2). Gli appellati, i quali portano l'onere della prova per il 
fatto allegato giusta l'art. 8 CC, non adducono prove atte a far dubitare della veracità 
della ricostruzione dell'appellante. In seguito all'iniziale rifiuto, gli appellati hanno 
quindi negoziato con A._____, giungendo a un accordo verbale per cui quest'ultimo 
avrebbe liberato l'appellante dal suo impegno a condizione che, al momento della 
costruzione, la parte edilizia fosse affidata alla sua impresa. A._____ ha quindi 
informato l'appellante dell'accordo trovato e chiesto allo stesso di acconsentire a una 
compravendita diretta tra l'appellante e gli appellati. L'appellante ha acconsentito a 
tale proposta. Nel febbraio 2014, l'appellante ha quindi sottoscritto la relazione 
tecnica d'appoggio alla domanda di costruzione. 

3.3. Per il periodo successivo alla sottoscrizione della relazione tecnica, l'esistenza 
di un rapporto di negoziazione appare inconfutabile, giacché la relazione tecnica non 
sarebbe stata firmata dalle parti senza la reciproca intenzione di negoziare un 
contratto di compravendita.  Nel periodo antecedente, invece, l'appellante stesso non 
ha negoziato direttamente con gli appellati. Ciò nonostante, dottrina e giurisprudenza 
riconoscono l'applicazione per analogia della responsabilità per persone ausiliarie 
giusta l'art. 101 cpv. 1 CO laddove una parte affida la conduzione della negoziazione 
a terzi (DTF 108 II 419 consid. 5; sentenza del Tribunale federale 4C.394/2006 del 
24 aprile 2007, consid. 4.3.3; Karl Spiro, Die Haftung für Abschluss- und Verhand-
lungsgehilfen - zugleich ein Beitrag zur Lehre von der culpa in contrahendo, in: ZSR 
1986, 105, vol. 1, pagg. 619 segg., pag. 629; Peter Gauch/Walter R. Schluep/Jörg 

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Schmid/Susan Emmenegger, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 
vol. I, 10. ed., Zurigo 2014, no. 973; Claire Huguenin, Obligationenrecht Allgemeiner 
und Besonderer Teil, 2. ed., Zurigo 2014, no. 1002). Poiché l'appellante era 
senz'altro conscio dell'intenzione di A._____ di condurre in suo nome la negoziazione 
con gli appellati, egli ha implicitamente affidato la negoziazione a costui come sua 
persona ausiliaria.   

3.4. Pertanto, già con l'assenso alla proposta presentatagli da A._____, 
l'appellante ha instaurato un rapporto di negoziazione tra se stesso, coadiuvato da 
A._____, e gli appellati. Tale rapporto è stato in seguito rafforzato dalle trattative 
informali tra A._____ e gli appellati (act. TDM 4.11, pag. 2), così come dalla 
sottoscrizione incondizionata della relazione tecnica da parte dell'appellante e dal 
suo assenso alla bozza notarile.  

4.1.1. La responsabilità per culpa in contrahendo, come la responsabilità fondata 
sulla fiducia di cui rappresenta un aspetto (DTF 121 III 350 consid. 6; Ernst A. Kra-
mer/Bruno Schmidlin, Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Band VI 
[Das Obligationenrecht], 1. Teilband [Allgemeine Einleitung in das schweizerische 
Obligationenrecht und Kommentar zu Art. 1-18 OR], Berna 1986, no. 151 ad Allge-
meine Einleitung vor Art. 1 OR), presuppone che una fiducia degna di protezione sia 
stata suscitata e in seguito delusa (Stephan Hartmann, Der Abbruch von Vertrags-
verhandlungen als Enttäuschung von Vertrauen, Bemerkungen im Anschluss an das 
Bundesgerichtsurteil 4C.152/2001 vom 29. Oktober 2001, in: ZBJV 139/2003, pagg. 
516 segg., pag. 527). Chi partecipa in una negoziazione non può di principio fare 
affidamento sul perfezionamento del contratto, bensì solamente sulla corretta 
conduzione della negoziazione (Stephan Hartmann, loc. cit., pag. 522). La fiducia 
nella corretta conduzione della negoziazione è data dall'avvio di quest'ultima ed è 
frustrata da informazioni false o insufficienti della controparte riguardo alla sua reale 
volontà di perfezionare il contratto (cfr. sentenza del Tribunale federale 4C.152/2001 
del 29 ottobre 2001, consid. 3a; Stephan Hartmann, loc. cit., pagg. 524 segg.). 

4.1.2. Nella fattispecie, fino all'assenso incondizionato alla bozza notarile, il 
comportamento dell'appellante era atto a comunicare chiaramente agli appellati che 
la sua volontà di perfezionare il contratto con essi non fosse né particolarmente forte 
né tantomeno incondizionata. Invero, egli ha inizialmente rifiutato di negoziare con gli 
appellati. Solo in un secondo momento, l'appellante ha acconsentito verbalmente alla 
transazione proposta da costoro e da A._____. La proposta includeva infine la 
condizione che il fondo fosse edificato dall'impresa edile di quest'ultimo. 

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4.1.3. Dall'assenso incondizionato alla bozza notarile in poi, invece, il 
comportamento dell'appellante poteva manifestamente suscitare fiducia nella sua 
volontà di perfezionare il contratto come formulato nella bozza (cfr. tuttavia consid. 
5).

4.2.1. Ordinariamente, la fiducia nel perfezionamento del contratto non è tutelata. 
Secondo la prassi del Tribunale federale, infatti, ogni parte ha di principio il diritto di 
interrompere la negoziazione senza dover addurre motivi (sentenza del Tribunale 
federale 4C.152/2001 del 29 ottobre 2001, consid. 3a). 

4.2.2. In via eccezionale, può essere invece risvegliata una fiducia degna di 
protezione nel perfezionamento del contratto laddove il contenuto dello stesso sia 
stato sufficientemente concretizzato e la parte lesa abbia compiuto investimenti poi 
vanificati dal mancato perfezionamento (sentenza del Tribunale federale 
4C.152/2001, consid. 3b). In tal caso, tuttavia, la giurisprudenza richiede che la parte 
interrompente sia stata consapevole delle suddette circostanze e abbia omesso di 
agire di conseguenza (sentenza del Tribunale federale 4C.152/2001 del 29 ottobre 
2001, consid. 3b; Stephan Hartmann, loc. cit., pagg. 531 e 533). Tale presupposto è 
fondamentale per garantire la libertà contrattuale. In caso contrario, infatti, una parte 
della negoziazione potrebbe mettere l'altra dinanzi a fatti compiuti e costringerla a 
scegliere tra il perfezionamento del contratto e la responsabilità precontrattuale 
(Stephan Hartmann, loc. cit., pag. 531).      

4.2.3. Incaricando lo studio d'ingegneria B._____ di progettare l'edificazione del 
fondo, gli appellati hanno compiuto un investimento in seguito vanificato dalla 
repentina interruzione della negoziazione da parte dell'appellante. 

4.2.4. Ciò nonostante, non è né allegato né tantomeno dimostrato che, al momento 
del suo assenso verbale alla transazione e in generale prima della sottoscrizione 
della relazione tecnica nel "febbraio 2014" (act. TDM 2.4, pag. 2), l'appellante fosse a 
conoscenza dell'investimento degli appellati. Tale consapevolezza non può 
d'altronde neppure essere presunta. 

4.2.5. Gli appellati, attori in prima istanza, non allegano neppure che la relazione 
tecnica sia stata sottoscritta prima della progettazione. Essi asseriscono solamente 
che, nel febbraio 2014, gli attori incaricarono lo studio d'ingegneria B._____ di 
predisporre un progetto e gli atti per una licenza edilizia e che, sempre nel febbraio 
2014, il responsabile della suddetta impresa raccolse la firma dell'appellante per 
l'inoltro della domanda di costruzione, e preparò tutti gli atti necessari (petizione, no. 
4). Al contrario, poiché la progettazione appare in larga misura conclusa nella 

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relazione tecnica, la cui lettera C ("Descrizione del progetto") fa addirittura riferimento 
a piani in scala 1:100 (act. TDM 2.4, pag. 3), si deve presumere che al momento 
della sottoscrizione gli investimenti fossero già compiuti. Non è per contro lecito 
presumere che l'appellante abbia sottoscritto la relazione tecnica prima che la stessa 
fosse ultimata. Anche per questo motivo, l'appellante deve essere considerato 
inconsapevole della circostanza che gli appellati stessero compiendo investimenti in 
vista del futuro accordo. Ne consegue che non può essere stata risvegliata una 
fiducia degna di protezione nel perfezionamento del contratto (cfr. inoltre consid. 5).

4.3.1. La fiducia degli appellati deve quindi essere degna di protezione, ossia 
ragionevole (Peter Gauch/Walter R. Schluep/Jörg Schmid/Susan Emmenegger, loc. 
cit., no. 982g). In altre parole, la parte lesa non deve meramente esser caduta vittima 
della propria imprudenza ed eccessiva fiducia o di rischi comuni (DTF 120 II 331 
consid. 5a).  Il riconoscimento di una ragionevole fiducia nel perfezionamento del 
contratto soggiace a presupposti particolarmente restrittivi laddove il contratto è 
soggetto a requisiti formali statuiti nell'interesse delle parti. Invero, nei suddetti casi 
già la validità della promessa di contrattare è sottoposta ai medesimi requisiti formali 
del futuro contratto (art. 22 cpv. 2 CO). In particolare, la promessa di negoziare una 
compravendita d'immobili è sottoposta alla forma dell'atto pubblico, allo scopo di 
proteggere le parti da impegni avventati (art. 216 cpv. 2 CO). Pertanto, la protezione 
della parte interrompente da impegni avventati deve essere bilanciata con la tutela 
dell'affidamento della parte lesa nel perfezionamento del contratto, tenendo conto in 
particolare che, quando l'osservanza della forma serve a proteggere le parti da un 
agire precipitoso, la libertà contrattuale è fortemente accentuata a scapito del 
principio di affidamento (Alex Domeniconi, Letter of Intent, ZStP - Zürcher Studien 
zum Privatrecht, vol. 185, Zurigo 2013, no. 391). La stessa sentenza del Tribunale 
federale citata dal Tribunale di prime cure e dagli appellati puntualizza infine come 
sia solamente contrario alle regole sulla buona fede acconsentire senza riserve alla 
conclusione di un contratto formale e poi rifiutare all'ultimo momento di trasporlo nelle 
forme legali (DTF 140 III 200 consid. 5.2 in fine, con rinvii).   

4.3.2. A mente dell'appellante, le informazioni di seconda mano da lui ottenute 
sull'incapacità degli appellati di finanziare l'edificazione del fondo nel periodo 
immediatamente successivo al rilascio della licenza edilizia avrebbero giustificato 
l'interruzione della negoziazione. In altre parole, egli adduce che la circostanza che 
gli appellati avessero anch'essi violato i dettami della buona fede avrebbe reso la loro 
fiducia irragionevole e giustificato l'interruzione delle trattative. 

4.3.3. L'appellante allega che A._____ sarebbe stato disposto a rinunciare alla 
compravendita con l'appellante solamente a condizione che gli appellati 

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acquistassero il fondo con l'intenzione di costruire subito, ovverosia appena ottenuta 
la licenza edilizia. Tuttavia, il verbale dell'esame testimoniale di A._____ mostra 
chiaramente come, per costui, fosse solamente sottinteso che i lavori dovessero 
essere avviati senza indugio. A._____ afferma, infatti, di non aver mai 
espressamente comunicato agli appellati di rinunciare alla compravendita con 
l'appellante a tale condizione (act. TDM 4.11, pagg. 2 segg.). Pertanto, A._____ non 
ha espresso alcuna riserva riguardo alla data d'avvio dei lavori di costruzione.  

4.3.4. Nondimeno, negoziando in buona fede, le parti devono aver riconosciuto che 
la condizione di poter edificare il fondo, posta da un imprenditore edile al quale la 
particella era peraltro già stata promessa, implicasse che i lavori dovessero 
cominciare entro un termine adeguato, che rispecchiasse la durata consueta delle 
transazioni coinvolte (ossia la compravendita, il finanziamento e l'appalto). Per 
contro, assumere che la data della costruzione potesse essere stabilita 
discrezionalmente dagli appellati rappresenterebbe una violazione manifesta del 
principio di buona fede. 

4.3.5. Sebbene le parti debbano aver compreso che A._____ volesse poter costruire 
entro un termine adeguato, esse non devono necessariamente aver inteso che egli 
volesse avviare i lavori senza indugio, non appena ottenuta la licenza edilizia. 
Indicativamente, il termine per l'inizio dei lavori di un anno (oggi: due anni) dal rilascio 
della licenza edilizia giusta l'art. 91 cpv. 2 della Legge sulla pianificazione territoriale 
allora vigente (vLPTC, oggi: LPTC; CSC 801.100) rappresenta invece un termine che 
le parti devono aver considerato adeguato.

4.3.6. Alla luce di tale circostanza, benché le parti non siano di norma tenute a 
informare sulla propria solvibilità (DTF 125 III 86 consid. 3c), l'obbligo di negoziare in 
buona fede avrebbe imposto agli appellati, consci dell'importanza cui assurgeva 
l'edificazione del fondo – sia per A._____ sia, in virtù degli accordi presi, per 
l'appellante – di informarsi per tempo sulla loro capacità di avviare la costruzione 
della casa progettata entro un termine adeguato e di non sottacere eventuali 
problemi di liquidità relativi alla stessa. 

4.3.7. Ciò nonostante, benché gli appellati non abbiano adempito tale obbligo, né 
l'appellante né A._____ indicano plausibilmente come l'interruzione repentina della 
negoziazione dopo soli tre mesi dal rilascio della licenza edilizia possa ottemperare ai 
dettami della buona fede. Invece, nonostante non sia in alcun modo dimostrato che 
gli appellati non avrebbero potuto ottenere il finanziamento e cominciare a costruire 
entro un termine adeguato, l'appellante non ha nemmeno concesso un'occasione di 
esprimersi sul finanziamento dell'edificazione prima di chiudere la trattativa. 

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4.3.8. Le informazioni di seconda mano ottenute dall'appellante sulle condizioni 
poste agli appellati dalla banca D._____ non giustificano pertanto la repentina 
interruzione delle negoziazioni, neppure alla luce dell'interesse dell'appellante alla 
protezione da impegni avventati. Invero, al momento dell'assenso incondizionato alla 
bozza notarile, l'appellante aveva manifestamente avuto sufficiente occasione di 
ottenere le necessarie informazioni e di chiedere consiglio al notaio competente.  

4.3.9. Si rammenta infine che, in seguito, gli appellati hanno rifiutato la proposta 
avanzata da A._____ il 28 agosto 2014, in cui quest'ultimo (in qualità di presidente 
del consiglio di amministrazione della E._____ SA) proponeva di rivendere il fondo 
agli appellati al prezzo al quale l'avrebbero potuto originariamente acquistare 
dall'appellante, a condizione che costoro firmassero il contratto d'appalto per 
l'edificazione del fondo entro il 28 febbraio 2015 e che i lavori fossero realizzati nel 
2015. Tale fatto mette in questione l'esistenza del danno (cfr. consid. 6), non però la 
ragionevolezza della fiducia degli appellati nella corretta conduzione della 
negoziazione e nel perfezionamento del contratto con l'appellante. 

5.1. La responsabilità per culpa in contrahendo presuppone inoltre un nesso 
causale naturale e adeguato tra il danno patito dalla parte lesa e la condotta della 
controparte (cfr. DTF 115 II 15 consid. 4a in fine). Il nesso causale deve sussistere 
tra il comportamento suscitante la fiducia e il comportamento frustrante la fiducia da 
una parte e il danno dall'altra (cfr. DTF 130 III 345 consid. 2.1; Stephan Hartmann, 
loc. cit., pag. 522). I suddetti comportamenti devono costituire una conditio sine qua 
non o, in caso di un'omissione, una conditio cum qua non per l'insorgere del danno 
allegato (nesso causale naturale) ed essere idonei, secondo il corso ordinario delle 
cose e l'esperienza generale della vita, a provocare lo stesso (cfr. Alex Domeniconi, 
loc. cit., no. 403). 

5.2. A titolo di danno, gli appellati adducono in primo luogo i costi di progettazione 
di CHF 12'960.00 fatturati dallo studio d'ingegneria B._____ (act. TDM 2.23), 
vanificati, a mente degli appellati, dall'interruzione della negoziazione. La fattura si 
riferisce alla preparazione della relazione tecnica 125.30, datata "febbraio 2014" (act. 
TDM 2.4, pag. 2; cfr. consid. 4.2.4 e 4.2.5). Il contrario non è difatti neppure allegato 
dagli appellati. Ne consegue che non può esservi stato un nesso causale naturale tra 
l'incorretta comunicazione dell'appellante e il danno allegato dagli appellati, poiché le 
azioni che potrebbero aver suscitato una ragionevole fiducia degli appellati nel 
perfezionamento del contratto, ossia la firma apposta dall'appellante alla relazione 
tecnica e il suo assenso incondizionato alla bozza notarile, si sono entrambe 
consumate in seguito alla maturazione dei costi addotti dagli appellati. Prima delle 
suddette azioni dell'appellante non è allegata né tantomeno dimostrata una 

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conoscenza dell'investimento degli appellati da parte dell'appellante. Parimenti, non è 
dimostrata la comunicazione anche solo implicita di un assenso incondizionato dello 
stesso alla compravendita nel periodo precedente l'assenso alla bozza notarile.

5.3. Gli ulteriori costi addotti dagli appellati, ossia le tasse di cancelleria e spese 
legali incorse, sono accessori alla domanda di costruzione, poiché non sarebbero 
maturati se la licenza edilizia non fosse stata richiesta. Ne consegue che i costi 
addotti antecedono interamente la suscitazione della ragionevole fiducia degli 
appellati e non vi è pertanto alcun nesso causale tra il comportamento dell'appellante 
e il danno allegato.

6.1. L'appellante sostiene infine che l'assenso all'offerta inoltrata da A._____ il 28 
agosto 2014, secondo la quale la E._____ SA avrebbe rivenduto il fondo agli 
appellati a condizione che questi firmassero il contratto d'appalto per l'edificazione 
del fondo entro il 28 febbraio 2015 e che i lavori fossero realizzati nel 2015, avrebbe 
potuto evitare il danno allegato.

6.2. Il danno è costituito da una diminuzione involontaria del patrimonio netto; esso 
corrisponde alla differenza fra lo stato attuale del patrimonio del danneggiato e quello 
presumibile qualora l'evento dannoso non si fosse prodotto. Il danno può presentarsi 
sotto forma di una riduzione degli attivi, di un incremento dei passivi o di un mancato 
aumento degli attivi, rispettivamente di una mancata diminuzione dei passivi (DTF 
129 III 331 consid. 2.1). 

6.3. Gli appellati ritengono che l'interruzione repentina delle negoziazioni abbia 
reso inutili i costi di progettazione da essi incorsi e le spese ivi connesse. Riguardo 
all'offerta di A._____, essi sostengono che in essa fossero state poste condizioni 
ulteriori e supplementari. A mente degli appellati, il terreno non sarebbe stato offerto 
alle condizioni originarie e, pertanto, la situazione non sarebbe stata risanata. 
Pertanto, l'offerta di A._____, distanziandosi in modo sostanziale dagli accordi, 
avrebbe corrisposto a un rifiuto a trasferire il terreno alle condizioni iniziali. Non 
sarebbero quindi state necessarie ulteriori comunicazioni da parte degli appellati. 

6.4. Interpretando in buona fede le esternazioni delle parti si deve tuttavia giungere 
alla conclusione che l'edificazione del fondo, condizione per la compravendita, 
dovesse avvenire entro un termine adeguato, quantificabile orientativamente in un 
periodo di un anno dal rilascio della licenza edilizia (cfr. consid. 4.3.5). Poiché 
l'offerta di A._____ avrebbe permesso che i lavori fossero eseguiti ancora nel 2015, il 
termine posto da quest'ultimo appare senz'altro adeguato. Se i lavori fossero stati 
avviati nel maggio 2015, ovverosia a un anno dal rilascio della licenza edilizia, vi 

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sarebbe stato tempo a sufficienza per terminare i lavori l'anno stesso. Per giunta, 
A._____ neppure richiedeva che i lavori fossero terminati nel 2015, bensì solamente 
che fossero eseguiti quell'anno. Appare anche contrario al principio della buona fede 
che gli appellati non abbiano neppure tentato di negoziare un termine adeguato, pur 
avendo per propria ammissione acconsentito alla condizione che l'impresa di 
A._____ edificasse il fondo. Gli appellati non presentano infine un motivo oggettivo 
per cui l'edificazione del fondo dovesse poter da loro essere posticipata ad libitum.   

6.5. Pertanto, giacché dal 28 agosto 2014 la diminuzione del patrimonio netto degli 
appellati non può più essere considerata involontaria, i requisiti della nozione 
giuridica del danno non sono adempiti.

7. In assenza di un nesso causale tra il comportamento dell'appellante e il danno 
allegato, nonché alla luce della circostanza che, dal 28 agosto 2014, gli appellati non 
avevano patito un danno in senso giuridico, l'azione degli appellati è ritenuta 
infondata. L'appello è accolto, la decisione impugnata del Tribunale distrettuale 
Moesa del 30 novembre 2016 è annullata e l'azione è respinta.      

8.1. La tassa di giustizia per la procedura d’appello è fissata e ripartita d’ufficio (art. 
105 cpv. 1 CPC). Giusta l'art. 9 cpv. 1 dell'Ordinanza sugli emolumenti in cause civili 
(OECC; CSC 320.210), il Tribunale cantonale riscuote una tassa di giustizia in 
procedure d'appello compresa tra CHF 1'000.00 e CHF 30'000.00. Nell’occorrenza, 
in considerazione di tutti gli elementi si giustifica di fissare le spese processuali a 
CHF 4'000.00. Poiché gli appellati sono integralmente soccombenti, la tassa di 
giustizia va integralmente a loro carico (art. 106 cpv. 1 CPC).

8.2. Il Tribunale cantonale stabilisce d’ufficio e discrezionalmente le ripetibili, 
qualora queste siano state protestate (art. 105 cpv. 2 e art. 96 CPC; art. 2 cpv. 1 
dell'Ordinanza sulla determinazione dell'onorario degli avvocati [OOA; CSC 310.250]; 
DTF 139 III 334 consid. 4.3). Giusta l'art. 2 cpv. 2 OOA, è considerata corrente una 
tariffa oraria fra i 210 e i 270 franchi. Poiché l'appellante quale parte vincente ha 
protestato le ripetibili, ma non ha presentato una nota spese per la procedura 
d’appello, si applica il valore mediano di CHF 240.00. Le indennità a titolo di ripetibili 
(IVA e spese incluse) per la procedura d'appello sono pertanto stabilite d'ufficio a 
CHF 3'000.00, considerando questo un importo adeguato alla luce del dispendio a lui 
causato in sede d’appello.

8.3. Giusta l'art. 318 cpv. 3 CPC, l'autorità giudiziaria superiore pronuncia anche 
sulle spese giudiziarie della procedura di prima istanza laddove annulla il giudizio 
impugnato statuendo essa stessa. Per quanto concerne la tassa di giustizia per la 

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procedura di prima istanza di CHF 1'500.00 e la tassa di giustizia di CHF 350.00 per 
la procedura di conciliazione, queste sono da considerarsi appropriate e vanno 
anch'esse integralmente a carico degli appellati, poiché integralmente soccombenti 
(art. 106 cpv. 1 CPC).

8.4. In assenza di una nota spese per le ripetibili davanti al Tribunale di prime cure, 
si applica anche in tal caso la tariffa oraria media di CHF 240.00 (cfr. consid. 8.2). Le 
indennità a titolo di ripetibili (IVA e spese incluse) per la procedura di prima istanza 
sono pertanto stabilite d'ufficio a CHF 4'000.00. 

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La Seconda Camera civile giudica:

1. L’appello è accolto. La decisione impugnata del Tribunale distrettuale Moesa 
del 30 novembre 2016 è annullata e l'azione è respinta.

2.1. La tassa di giustizia per la procedura d'appello di CHF 4’000.00 va 
solidalmente a carico di Y.1_____ e Y.2_____ ed è compensata con l'anticipo 
di CHF 4'000.00 prestato da X._____. Y.1_____ e Y.2_____ rifonderanno 
direttamente e in solido CHF 4'000.00 ad X._____.

2.2. Y.1_____ e Y.2_____ rifonderanno in solido ad X._____ CHF 3'000.00 (IVA e 
spese incluse) a titolo di ripetibili per la procedura d'appello. 

3.1. La tassa di giustizia per la procedura di prima istanza di CHF 1'500.00 e la 
tassa di giustizia di CHF 350.00 per la procedura di conciliazione vanno 
solidalmente a carico di Y.1_____ e Y.2_____.

3.2. Y.1_____ e Y.2_____ rifonderanno in solido ad X._____ CHF 4'000.00 (IVA e 
spese incluse) a titolo di ripetibili per la procedura di prima istanza.

4. Contro questa decisione con un valore litigioso inferiore a CHF 30'000.00 può 
essere interposto ricorso in materia civile ai sensi degli artt. 72 e 74 cpv. 2 lett. 
a LTF, se la controversia concerne una questione di diritto di importanza 
fondamentale. Altrimenti è dato il ricorso sussidiario in materia costituzionale 
ai sensi degli artt. 113 segg. LTF. In entrambi i casi il rimedio legale è da 
inoltrare al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per scritto entro 30 giorni 
dalla notificazione della decisione con il testo integrale nel modo prescritto 
dagli artt. 42 seg. LTF. Per l'ammissibilità, il diritto al ricorso, gli ulteriori 
presupposti e la procedura di ricorso fanno stato gli artt. 29 segg., 72 segg., 
90 segg. e 113 segg. LTF.

5. Comunicazione a: