# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d2b67255-cd4e-5c49-8944-c43ebade257f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 20.12.2017  VB.2017.00402
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2017-00402_2017-12-20.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2017.00402	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 20.12.2017
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Pflichtabstellplätze; Erschliessung.

Ein rekurrierender Nachbar hat Anspruch darauf, die Rechtmässigkeit eines Abstellplatzes überprüft zu haben, wenn die nach der Realisierung des Bauvorhabens entstehende Parkplatzsituation – wie vorliegend – eine ernsthafte Beeinträchtigung von Nachbargrundstücken befürchten lässt (E. 3.5 f.).

Die Pflicht zur Erstellung von Abstellplätzen ist in erster Linie real zu erfüllen. Die Schaffung von bzw. die Beteiligung an Gemeinschaftsanlagen ist nur als Ersatzlösung vorgesehen. Die Leistung einer Ersatzabgabe kann sodann nur angeordnet werden, wenn die Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage innert nützlicher Frist nicht möglich ist und der Grundeigentümer kraft behördlicher Feststellung keine oder nur eine herabgesetzte Zahl eigener Abstellplätze schaffen muss oder darf (E. 4.1). Vorliegend sind die Voraussetzungen zur Festsetzung einer Ersatzabgabe nicht gegeben (E. 4.3 ff.).

Die Beschwerdeführerin ist nicht verpflichtet, die Pflichtabstellplätze auf ihren Baugrundstücken zu erstellen. Vielmehr steht es ihr offen, die Pflichtabstellplätze auf einem in nützlicher Entfernung der Bauparzellen liegenden Drittgrundstück nachzuweisen. Diese Möglichkeit wurde bislang weder vom Mitbeteiligten noch vom Baurekursgericht geprüft. Die Baubewilligung erweist sich in diesem Punkt damit als mangelhaft (E. 5.8). In Ergänzung des vorinstanzlichen Entscheids ist die Sache an die Baubehörde zurückzuweisen (E. 6).

Teilweise Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						ERSCHLIESSUNG
KASKADENORDNUNG
LEGITIMATION
PFLICHTABSTELLPLÄTZE
WIEDERERWÄGUNG
ZUFAHRT
ZUFAHRTSWEG
ZUMUTBARKEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 236 PBG
§ 237 PBG
§ 243 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2017.00402

 

 

 

Urteil

 

 

 

der
1. Kammer

 

 

 

vom 20. Dezember 2017

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz),
Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin
Isabella Maag.   

 

 

 

In Sachen

 

 

Stiftung A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

1.    C, 

2.    D, 

3.1  E, 

3.2  F, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

und

 

Bauausschuss Hinwil, 

Mitbeteiligter,

 

 

betreffend
Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

A. Mit
Beschluss vom 26. September 2016 erteilte der Bauausschuss Hinwil der Stiftung A
unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung für den Abbruch eines Schopfgebäudes
(Vers.-Nr. 01) sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem
Grundstücken Kat.-Nrn. 02 und 03 an der G-Strasse in Hinwil. Gleichzeitig
wurden die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom
22. September 2016, mit der das Bauvorhaben unter Nebenbestimmungen
bewilligt wurde, sowie die Feststellungsverfügung des Amts für Wirtschaft und
Arbeit vom 2. August 2016 eröffnet.

B. Mit
Zirkularbeschluss vom 18. Oktober 2016 "berichtigte und änderte"
der Bauausschuss Hinwil Disp.-Ziff. I.5.1 und I.5.2 (betreffend
Pflichtparkplätze) der Baubewilligung vom 26. September 2016.

II.  

A. Gegen den
Beschluss vom 26. September 2016 erhob C am 2. Oktober 2016 Rekurs an
das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit gemeinsamer Eingabe vom
4. Oktober 2016 erhoben D, E und F ebenfalls Rekurs gegen die
Baubewilligung vom 26. September 2016.

B. Am
12. November 2016 rekurrierte C beim Baurekursgericht gegen den
Zirkularbeschluss des Bauausschusses Hinwil vom 18. Oktober 2016. Das
Baurekursgericht vereinigte sämtliche Rekurse gegen das Bauprojekt und hiess
die Rekurse mit Entscheid vom 24. Mai 2017 gut. Demgemäss hob es die
Beschlüsse des Bauausschusses Hinwil vom 26. September 2016 und vom
18. Oktober 2016 auf.

III.  

Hiergegen führte die Stiftung A am 26. Juni 2017
Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des
Baurekursgerichts aufzuheben und damit den Beschluss des Bauausschusses Hinwil
vom 26. September 2016 mit teilweiser Änderung vom 18. Oktober 2016
zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 8 % MwSt.)
für die Rekurs- und Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegner.
Eventualiter sei die Angelegenheit zum neuen Entscheid an das Baurekursgericht
zurückzuweisen. Das Baurekursgericht liess sich am 6. Juli 2017 mit dem
Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Am 3. August 2017
beantragten D, E und F den Entscheid des Baurekursgerichts zu bestätigen. Am
25. August 2017 beantragte C die Bestätigung des Entscheids des
Baurekursgerichts sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung. Am
24. August 2017 – hier eingegangen am 1. September 2017 – liess sich
der Bauausschuss Hinwil auf Gutheissung der Beschwerde vernehmen, unter
Kostenfolge zulasten der Beschwerdegegner. Hierzu nahm die Stiftung A am
15. September 2017 Stellung. C verzichtete am 27. September 2017 auf
eine weitere Vernehmlassung. D, E und F reichten am 27. September 2017
ihre Duplik ein. Am 4. Oktober 2017 verzichtete der Bauausschuss Hinwil
auf eine Stellungnahme. Die Stiftung A hielt am 11. Oktober 2017 an
ihren Anträgen fest. Hierzu liessen sich C, D, E und F nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Die
Beschwerdeführerin beantragt an verschiedenen Stellen die Befragung ihres
Geschäftsführers H sowie des Architekten I als Zeugen.

1.2 Mit der
Beschwerde an das Verwaltungsgericht kann die unrichtige oder ungenügende
Feststellung des Sachverhalts gerügt werden (§ 50 Abs. 1 in
Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. b des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Die
Verwaltungsbehörde hat den Sachverhalt nach § 7 Abs. 1 VRG von Amtes
wegen unter anderem durch Befragen der Beteiligten und von Auskunftspersonen zu
untersuchen. Der Untersuchungsgrundsatz wird jedoch durch die
Mitwirkungspflicht der am Verfahren Beteiligten eingeschränkt (vgl. § 7
Abs. 2 VRG). Im Rechtsmittelverfahren wird das Untersuchungsprinzip
zusätzlich dadurch relativiert, dass die rekurs- oder beschwerdeführende Partei
die ihre Rügen stützenden Tatsachen darzulegen (Begründungs- bzw.
Substanziierungspflicht) und allenfalls Beweismittel einzureichen hat (Kaspar
Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7
N. 33; Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 44 f.). 

1.3 Von einer
Befragung von Beschwerdeführenden bzw. der Befragung von Auskunftspersonen kann
aufgrund der Mitwirkungspflicht und der Begründungs- bzw.
Substanziierungspflicht im Verfahren vor Verwaltungsgericht grundsätzlich
abgesehen werden. Die relevanten Aussagen der Beschwerdeführenden und
allfälliger Auskunftspersonen sind in der Beschwerdeschrift vorzutragen. Sodann
ist vorliegend nicht ersichtlich, inwiefern eine persönliche Aussage des
Geschäftsführers der Beschwerdeführerin bzw. ihres Architekten geeignet wäre,
den Verfahrensausgang zu beeinflussen. Es kann daher auf die Befragung der
genannten Personen verzichtet werden.

2.
 

Die Beschwerdeführerin ist
Eigentümerin zweier Grundstücke (Kat.-Nrn. 02 und 03), die in der Kernzone
K3 liegen. Auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 befindet sich ein im Inventar der
schutzwürdigen Bauten von kommunaler Bedeutung aufgeführtes Wohnhaus sowie ein
nicht inventarisiertes Schopf-Gebäude. Im Rahmen des Bauprojekts soll das
Schopf-Gebäude abgerissen und durch ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen für
sozial benachteiligte Personen sowie Büroräumlichkeiten im Untergeschoss
ersetzt werden. Das Grundstück Kat.-Nr. 03, welches durch die Wegparzelle
Kat.-Nr. 04 von der Parzelle Kat.-Nr. 02 getrennt wird, soll umgelegt
werden und neu parallel zur Wegparzelle verlaufen. Die entsprechende
Grenzmutation wurde baurechtlich bewilligt, jedoch im Grundbuch noch nicht
vollzogen. Nach dem Vollzug wird die Parzelle neu die Kat.-Nr. 05 tragen.

Der Beschwerdegegner 1
ist Eigentümer der nordöstlich an das Baugrundstück Kat.-Nr. 02
angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 06, auf der sich Wohngebäude sowie
Parkplätze befinden. Die Beschwerdegegner 2 und 3 sind Miteigentümer des
Grundstücks Kat.-Nr. 07, welches sich südöstlich der Baugrundstücke
befindet und ebenfalls an der Wegparzelle Kat.-Nr. 04 gelegen ist.

3.
 

3.1 Umstritten
ist zum einen die Rechtmässigkeit des Zirkularbeschlusses vom 18. Oktober
2016 betreffend Änderung Pflichtparkplätze/Ersatzabgabepflicht.

3.2 In der
Baubewilligung vom 26. September 2016 legte die lokale Baubehörde die Zahl
der zu erstellenden Pflichtabstellplätze auf insgesamt sieben fest
(Disp.-Ziff. I.5.1). Davon sei auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 02 ein
Parkplatz für Beschäftigte/Besucher zu erstellen; vier weitere
Autoabstellplätze könnten auf dem Grundstück neu Kat.-Nr. 05 erstellt
werden. Für die zwei fehlenden Pflichtabstellplätze setzte die Baubehörde eine
Ersatzabgabe von Fr. 10'000.- fest (Disp.-Ziff. I.5.2). In der Folge
teilte die Beschwerdeführerin der lokalen Baubehörde mit Telefonat vom
30. September 2016 und E-Mail vom 5. Oktober 2016 mit, dass sie auf
die Realerfüllung aller sieben Pflichtabstellplätze verzichte. Gemäss Baugesuch
sei ohnehin nur die Realisierung eines projektierten Parkplatzes für
Beschäftigte/Besucher vorgesehen gewesen. In der Folge änderte die lokale
Baubehörde Disp.-Ziff. I.5.1 und I.5.2 der ursprünglichen Baubewilligung
mit Zirkularbeschluss vom 18. Oktober 2016 insofern ab, als neu für die
fehlenden sieben Pflichtabstellplätze eine Ersatzabgabe von entsprechend
Fr. 35'000.- zu bezahlen sei.

3.3 Hierzu ist
vorab anzumerken, dass die Vorinstanz den Zirkularbeschluss der lokalen
Baubehörde zu Recht als Wiedererwägungsbeschluss qualifiziert hat. Der
Auffassung der Beschwerdeführerin, es handle sich mit Blick auf die sechs
Bewohnerparkplätze um eine Berichtigung, kann nicht gefolgt werden. Als
Berichtigung wird die Korrektur von Fehlern bezeichnet, welche nicht bei der
Willensbildung der Behörde, sondern anlässlich der Ausfertigung unterlaufen
sind. Es handelt sich um sogenannte Kanzleifehler, welche sich im Wesentlichen
auf blosse Schreib- und Rechenfehler beschränken (Bertschi, Kommentar VRG,
Vorbem. zu §§ 86a–86d N. 27). Im vorliegenden Fall, in dem die
Beschwerdeführerin selber ausführt, die lokale Baubehörde habe bei der
Baubewilligung einen Antrag auf Verzicht auf Realerfüllung betreffend
Bewohnerparkplätze "übersehen", liegt klarerweise ein Mangel in der
Willensbildung und kein blosser Kanzleifehler vor. In Bezug auf den im
Baugesuch noch projektierten Abstellplatz für Beschäftigte/Besucher stellte die
Beschwerdeführerin sodann selbst nach eigener Ansicht ein
Wiedererwägungsgesuch.

3.4 Zunächst
ist zu prüfen, ob der Beschwerdegegner 1 zur Anfechtung des
Zirkularbeschlusses vom 18. Oktober 2016 legitimiert war, macht doch die
Beschwerdeführerin geltend, die Vorinstanz sei auf den Rekurs zu Unrecht
eingetreten. 

3.5 Der
Beschwerdeführerin ist insofern zuzustimmen, als Nachbarn regelmässig nicht
legitimiert sind, die Anzahl der zu erstellenden Abstellplätze bzw. die Art der
Erfüllung auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen zu lassen, kann doch ein
entsprechender Projektmangel mit einer für den Nachbarn in der Regel bedeutungslosen
Nebenbestimmung geheilt werden (VGr, 19. September 2013,
VB.2013.00118, E. 2.2.1 mit Hinweisen). Wie die Vorinstanz zutreffend
festgehalten hat, hat ein rekurrierender Nachbar allerdings Anspruch darauf,
die Rechtmässigkeit eines Abstellplatzes überprüft zu haben, wenn die nach der
Realisierung des Bauvorhabens entstehende Parkplatzsituation eine ernsthafte
Beeinträchtigung von Nachbargrundstücken befürchten lässt (vgl. VGr,
22. Mai 1990, VB 90/0013 [nicht publiziert]). Eine legitimationsbegründende
Betroffenheit durch die gewählte Parkierungslösung ist jedoch nicht leichthin
und bei jeder Abweichung von den Bestimmungen über die Erstellung von
Abstellplätzen anzunehmen. Ein Anfechtungsinteresse ist namentlich gegeben,
wenn Übelstände im Sinn von § 243 Abs. 2 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu befürchten sind, die sich in
spezieller Weise zulasten des Nachbarn auswirken (VGr,
19. September 2013, VB.2013.00118, E. 2.2.1).

3.6 Der
Beschwerdegegner 1 machte vor der Vorinstanz geltend, der Stiftungszweck
der Beschwerdeführerin, Auffangwohnraum für sozial benachteiligten Bewohner
anzubieten, bringe es mit sich, dass häufiger als üblich Mieterwechsel
stattfänden. Sein Grundstück werde daher immer wieder durch Zügel- und
Lieferwagen als Zufahrt benützt. Ausserdem stelle die Betreuerin der Bewohner
ihr Fahrzeug auf einem vom Beschwerdegegner 1 fremdvermieteten Parkplatz
ab. Mit dem geplanten Neubau werde diese Situation noch erheblich
verschlechtert. Die Vorinstanz hat insbesondere gestützt auf diese Ausführungen
geschlossen, der Beschwerdegegner 1 habe glaubhaft dargelegt, dass durch
die gewählte Lösung Übelstände nicht auszuschliessen seien. Dies ist nicht zu
beanstanden und es kann auf die zutreffende Erwägung der Vorinstanz verwiesen
werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die
unsubstanziierte beschwerdeführerische Bestreitung der "behaupteten
bisherigen und zukünftigen unberechtigten Benützung" sowie die Tatsache,
dass am Tag des Augenscheins sämtliche Parkplätze auf dem Grundstück des
Beschwerdegegners 1 frei gewesen seien, ändert daran nichts, behauptet der
Beschwerdegegner 1 doch nicht, dass seine Parkplätze täglich durch Zügel-
oder Lieferwägen überstellt bzw. befahren werden. Entgegen der Beschwerdeführerin
ist für die Frage des schutzwürdigen Interesses des Beschwerdegegners 1
sodann nicht entscheidend, ob den behaupteten Übelständen mit privatrechtlichen
Mitteln wie etwa einem Parkverbot allenfalls begegnet werden könnte, ist es
doch gerade Ziel des Baurechts, allfällige Missstände bereits im Rahmen des
Baubewilligungsverfahren zu verhindern. Ebenso wenig ist der
Beschwerdegegner 1 verpflichtet, einen Zaun zwischen seinem Grundstück und
dem Baugrundstück zu errichten, wie dies die Beschwerdeführerin vorschlägt.

Zusammengefasst sind die gänzlich fehlenden
Parkierungsmöglichkeiten unter den gegebenen Umständen durchaus geeignet, die
vom Beschwerdegegner 1 befürchteten Missstände zu bewirken. Zudem könnte
die glaubhaft gemachte Gefahr mit einer Erhöhung der real zu erfüllenden
Abstellplätze ohne Weiteres verringert werden. Damit verfügte der
Beschwerdegegner 1 über ein schutzwürdiges Interesse an der Rekursführung
gegen den Zirkularbeschluss vom 18. Oktober 2016 und die Vorinstanz ist zu
Recht auf das Rechtsmittel eingetreten. Somit ist nachfolgend die
Rechtmässigkeit des Wiedererwägungsbeschlusses zu überprüfen.

4.
 

4.1 § 243
Abs. 1 PBG bestimmt, dass bei der Neuerstellung von Bauten und Anlagen,
bei allgemeinen baulichen Änderungen, die einen erheblichen Teil der Baute oder
Anlage erfassen oder durch die eine wesentlich andere Nutzung als bisher
ermöglicht wird, sowie bei Nutzungsänderungen, die voraussichtlich wesentlich
andere Verkehrsbedürfnisse schaffen, Abstellplätze im gebotenen Ausmass zu
schaffen sind (sogenannte Pflichtabstellplätze). Gemäss Rechtsprechung und
Lehre ergibt sich aus § 241 ff. PBG, dass die Pflicht zur Erstellung
von Abstellplätzen in erster Linie real zu erfüllen ist. Die Abstellplätze
müssen daher grundsätzlich auf dem Baugrundstück oder in nützlicher Entfernung
davon liegen (§ 244 Abs. 1 PBG). Nur als Ersatzlösung sieht das
Gesetz die Schaffung von bzw. die Beteiligung an Gemeinschaftsanlagen vor. Die
Leistung einer Ersatzabgabe kann gemäss § 246 Abs. 1 PBG sodann nur
angeordnet werden, wenn die Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage innert
nützlicher Frist nicht möglich ist und der Grundeigentümer kraft behördlicher
Feststellung keine oder nur eine herabgesetzte Zahl eigener Abstellplätze
schaffen muss oder darf (VGr, 24. März 2010, VB.2009.00609, E. 4.2;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,
5. A., Zürich 2011, S. 716 f.; vgl. Fritz Frey, Die
Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge nach zürcherischem
Recht, 1987, S. 77).

4.2 In der
ursprünglichen Baubewilligung führte die lokale Baubehörde aus, dass
"unter Berücksichtigung der Reduktion des Normbedarfs infolge guter
Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr" sieben Pflichtabstellplätze
erforderlich seien, wovon vier Parkplätze für Bewohner auf alt Kat.-Nr. 03
bzw. neu Kat.-Nr. 05 und ein Parkplatz für Beschäftigte/Besucher auf
Kat.-Nr. 02 auszuweisen seien. Im Wiedererwägungsbeschluss zählte die
lokale Baubehörde unter Nennung der entsprechenden Bestimmungen der Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Hinwil vom 19. September 2013 (BZO) Gründe auf,
welche zu einer Reduktion der vorgeschriebenen Zahl der Pflichtabstellplätze
führen können. Weiter führte sie aus, dass die Festlegung von sieben
Pflichtabstellplätzen und deren vollständiger Verzicht auf bauliche
Realisierung durch die Ersatzabgabe vollumfänglich im öffentlichen Interesse
liege.

4.3 Wie das
Baurekursgericht zutreffend ausführte, ist diese Kehrtwende inhaltlich nicht
nachvollziehbar. Die Baubehörde hat denn auch gar nicht ausgeführt, ob und
weshalb die Pflichtabstellplätze ihrer Ansicht nach nicht real erfüllten werden
können; die von der lokalen Baubehörde genannten BZO-Bestimmungen, hätten es
ihr – wenn überhaupt – erlaubt, die Zahl der Pflichtabstellplätze zu
reduzieren. Eine solche Reduktion nahm die Baubehörde dann aber gerade nicht
vor, vielmehr beliess sie die Anzahl unverändert bei sieben und änderte nur die
Art der Erfüllung. Im Beschwerdeverfahren führt die Baubehörde als Begründung
für ihre Kehrtwende nun an, sie habe die Baubewilligung deshalb in
Wiedererwägung gezogen, weil "aus Sicht der Gemeinde dann die für die
direkt angrenzenden Nachbarn störenden Punkte am Bauvorhaben bereinigt gewesen
wären". Insgesamt ist damit nicht ersichtlich, dass die lokale Baubehörde
die Kaskadenordnung gemäss § 241 ff. PBG geprüft hätte.

4.4 Sodann ist
dem Baurekursgericht zuzustimmen, dass die bauliche Realisierung zumindest
eines Teils der Pflichtabstellplätze auf den Baugrundstücken sowohl möglich als
auch zumutbar erscheint. Auch die Realerfüllung einzelner Pflichtabstellplätze
durch Miete von Parkplätzen auf Drittgrundstücken im Ortszentrum Hinwil
erscheint möglich bzw. kann zum jetzigen Zeitpunkt zumindest nicht
ausgeschlossen werden. Es kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz
verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2
VRG). Was die Beschwerdeführerin hiergegen vorbringt, überzeugt nicht.

4.4.1
Zunächst führt die Beschwerdeführerin selber – in Übereinstimmung mit der
ursprünglichen Baubewilligung – aus, dass die bauliche Realisierung von fünf
Pflichtabstellplätzen möglich wäre, davon einer auf der Parzelle Kat.-Nr. 02
und vier auf Kat.-Nr. 03. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin ist eine
Realerfüllung jedoch unzumutbar, da es für eine Bauherrschaft nicht zumutbar
sei, Pflichtabstellplätze zu erstellen, zu denen sie (noch) keinen rechtlichen
gesicherten Zugang habe. Dies überzeugt nicht. Gemäss dem Baugesuch der
Beschwerdeführerin umfasst das Bauvorhaben vier projektierte Abstellplätze
sowie einen vorhandenen Abstellplatz und entsprechend verpflichtete die
Baubehörde die Beschwerdeführerin dazu, auf den Baugrundstücken fünf
Abstellplätze zu erstellen. Unter diesen Umständen kann die Beschwerdeführerin
aus dem Fehlen einer rechtlich gesicherten Zufahrt zu den von ihr projektierten
Abstellplätzen nichts Entscheidendes zu ihren Gunsten ableiten.

4.4.2
Nicht ausschlaggebend ist sodann, dass gemäss der Beschwerdeführerin die
sozial benachteiligten Bewohner der Bauliegenschaft keine eigenen Fahrzeuge
besitzen. Die Zahl der Pflichtabstellplätze muss so festgelegt werden, dass
damit die Verkehrsbedürfnisse eines Objektes befriedigt werden können
(Art. 2.6.1 BZO), weshalb bei der Berechnung insbesondere auch die Anzahl
Bewohner und Beschäftigte zu berücksichtigen ist (Art. 2.6.2 f. BZO).
Würde man der Ansicht der Beschwerdeführerin folgen, müsste der Parkplatzbedarf
bei jedem Mieterwechsel bzw. jedem Autokauf oder -verkauf neu festgelegt
werden. Dies geht nicht an. Die Tatsache, dass die gegenwärtigen Bewohner der
streitgegenständlichen Liegenschaft keine eigenen Fahrzeuge besitzen, begründet
damit – entgegen der Beschwerdeführerin – auch keine besonderen Verhältnisse im
Sinn von § 220 PBG, welche die Erteilung einer Ausnahmebewilligung
rechtfertigen würden. Im Übrigen ist anzumerken, dass der beschwerdeführerische
Einwand im Grundsatz ohnehin die Zahl der festzulegenden Pflichtabstellplätze
und nicht die Art ihrer Erfüllung betrifft (vgl. den Wortlaut von Art. 
2.6.5 BZO und Art. 2.6.7 BZO). Diese Frage bildet jedoch nicht Gegenstand
des vorliegenden Verfahrens, wurde doch die in der ursprünglichen
Baubewilligung festgelegte und im Wiedererwägungsbeschluss nicht veränderte
Zahl der Pflichtabstellplätze weder von der Beschwerdeführerin noch von der
Beschwerdegegnerschaft angefochten.

4.4.3
Dass gemäss der Beschwerdeführerin zum Zeitpunkt der Beschwerdeeinreichung
keine geeigneten Parkplätze auf Drittgrundstücken zur Miete ausgeschrieben
sind, hilft der Beschwerdeführerin ebenfalls nicht weiter. Es ist nicht
ausgeschlossen, der Bauherrschaft mit der Erteilung der Baubewilligung eine angemessene
Frist anzusetzen, während der sie beispielsweise die Beteiligung an einer
Gemeinschaftsanlage oder die Miete eines Drittparkplatzes nachzuweisen hat.

4.5 Somit
erweist sich der Wiedererwägungsbeschluss vom 18. Oktober 2016 als rechtswidrig,
womit die vorinstanzliche Aufhebung desselben nicht zu beanstanden ist.

5.
 

5.1 In Disp.-Ziff. I.5.1
der ursprünglichen Baubewilligung, welche durch die Aufhebung des
Wiedererwägungsbeschlusses wieder Gültigkeit erlangt, wurde die
Beschwerdeführerin verpflichtet, auf den Baugrundstücken insgesamt fünf Abstellplätze
zu erstellen. Zwischen den Parteien ist umstritten, ob die lokale Baubehörde
diese Parkplätze zu Recht als genügend erschlossen beurteilt hat. Das
Baurekursgericht hat die genügende Erschliessung verneint.

5.2 Die
Zufahrt zu den Baugrundstücken führt über die Wegparzelle Kat.-Nr. 04,
welche östlich in die J-Strasse und von dort in die G-Strasse mündet. Gemäss
der lokalen Baubehörde ist die Wegparzelle zwischen 1,47 m und 2,47 m
breit. Dies deckt sich mit den Angaben im Katasterplan, wonach die Wegparzelle
maximal eine Breite von rund 2,5 m aufweist (Werkzeug "Distanz
messen" des GIS-Browsers des Kantons Zürich, http://maps.zh.ch/). Von der J-Strasse
her betrachtet, führt die geplante Zufahrt zunächst am südwestlich angrenzenden
Grundstück Kat.-Nr. 07 und am nordöstlich anstossenden Grundstück
Kat.-Nr. 09 vorbei. Danach verläuft die Wegparzelle zwischen den
südwestlich gelegenen Grundstücken Kat.-Nrn. 08 sowie 03 und dem
nordöstlich gelegenen Baugrundstück Kat.-Nr. 02 hindurch.

5.3 Die
Beschwerdeführerin macht hierzu vorab geltend, das Baurekursgericht hätte auf
die Rüge des Beschwerdegegners 1 betreffend Zufahrt bzw. ungenügende
Verkehrserschliessung nicht eintreten dürfen, da dieser kein Anfechtungsinteresse
im Einzelnen bezüglich der Zufahrt zu den Fahrzeugabstellplätzen geltend gemacht
habe.

5.3.1
In Bausachen ist ein Nachbar zur Erhebung von Rechtsmitteln legitimiert,
wenn er über eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück
verfügt, er durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die
Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen)
Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit
zu beseitigen vermag (Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 55 ff.;
VGr, 25. Januar 2012, VB.2011.00559, E. 2). Die besondere
Betroffenheit muss erst näher erörtert werden, wenn die Distanz zum
Baugrundstück mehr als 100 m beträgt (BGr, 1. Februar 2012,
1C_346/2011, E. 2.5; Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 56). Ist
ein Nachbar durch die angefochtene Anordnung berührt und hat er ein
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung, kann er
grundsätzlich alle Rügen vorbringen, welche die angestrebte Entlastung
herbeiführen können (RB 1980 Nr. 7; BGE 137 II 30 E. 2.3).

5.3.2
Das Grundstück des Beschwerdegegners 1 grenzt unmittelbar an die
Bauparzelle Kat.-Nr. 02 an, womit die räumliche Nähe zweifellos gegeben
ist. Weiter brachte der Beschwerdegegner 1 vor dem Baurekursgericht
verschiedene Rügen vor und machte unter anderem geltend, bauliche Gestaltung
des Neubaus sei ungenügend. Bereits durch dieses Vorbringen und aufgrund der
engen räumlichen Beziehung zum Streitobjekt ist die besondere Betroffenheit
hinreichend dargetan. Folglich war der Beschwerdegegner 1 im
Rekursverfahren grundsätzlich berechtigt, alle Rügen vorzubringen, die ihm bei
einer Gutheissung einen praktischen Nutzen bringen konnten. Die Vorinstanz ist
damit auf die Rüge betreffend Baureife/Verkehrserschliessung zu Recht
eingetreten.

5.4 Bei der
genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine
Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben. Erschlossen ist
ein Grundstück unter anderem dann, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten
und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Genügende
Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge
der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG).
Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2
Satz 1 PBG). Gestützt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat Normalien
über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987
[ZN]). Von Normalien soll nur aus wichtigen Gründen abgewichen werden
(§ 360 Abs. 3 PBG). Gemäss § 11 Abs. 1 ZN können im
Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn dies
aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse unerlässlich erscheint. Bei der
Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulässig ist oder
nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN
exemplarisch umschriebenen Tatbeständen vor allem an § 237 Abs. 2
Satz 1 PBG zu orientieren, wonach Zufahrten für jedermann
verkehrssicher sein müssen (VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00010,
E. 2.3).

5.5 Geht man
wie das Baurekursgericht davon aus, dass über die Wegparzelle Kat.-Nr. 04 fünf
Parkplätze auf den Grundstücken der Beschwerdeführerin erschlossen werden
sollen, ist die Wegparzelle unstreitig als Zufahrtsweg im Sinn der
Zugangsnormalien zu qualifizieren. Für Zufahrtswege sind gemäss Anhang zu den
Zugangsnormalien eine mindestens 3 m breite Fahrbahn und beidseitige
Bankette von je 0,3 m bzw. eine Fahrbahnbreite von mindestens 3,6 m
vorgeschrieben. Diese Anforderungen erfüllt die Wegparzelle mit ihrer Breite
von maximal 2,5 m klarerweise nicht. Wie die Vorinstanz überzeugend
ausgeführt hat, kann aufgrund der deutlichen Unterschreitung der notwendigen
Fahrbahnbreite und des Fehlens von Banketten der massgebende Begegnungsfall
zwischen Personenwagen und Fussgängern nicht mehr verkehrssicher stattfinden.
Mithin ist der Fussgängerschutz nicht ausreichend gewährleistet. Es sei hierzu
auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die von der
Beschwerdeführerin vorgeschlagenen Verkehrsschilder, welche den Begegnungsfall
zwischen Personenwagen und Personenwagen regeln sollen, erweisen sich
schliesslich von vornherein als ungeeignet, um den mangelhaften
Fussgängerschutz zu beheben.

5.6 Die
Beschwerdeführerin macht jedoch geltend, die Kombination aus der Wegparzelle
Kat.-Nr. 04 und der benötigten Wegfläche auf den angrenzenden Grundstücken
Kat.-Nrn. 09 und 07 entspreche den Zugangsnormalien bzw. unterschreite
diese nur geringfügig. Die Vorinstanz hat hierzu erwogen, der Inhalt des
Fahrwegrechts zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 07 sei unklar und
hinsichtlich der Benutzung der Parzelle Kat.-Nr. 09 sei noch gar keine
Regelung getroffen worden. Es bestehe daher in rechtlicher Sicht kein
gesicherter Zugang zu den Baugrundstücken.

5.7 Zufahrten müssen für den bestimmungsgemässen
Gebrauch rechtlich gesichert sein (RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1
E. 3). Die rechtliche Sicherung umfasst in erster Linie den Nachweis, dass
die Bauherrschaft über die dauernden und für die vorgesehene Zweckbestimmung
der Baute oder Anlage ausreichenden Benützungsrechte an der Zufahrt verfügt.
Die Bauherrschaft braucht dabei nicht Eigentümerin der Zufahrtsparzelle zu
sein. Vielmehr genügt es, wenn auf dem fremden Zufahrtsgrundstück zugunsten des
Baugrundstücks eine Dienstbarkeit lastet (VGr, 11. Juli 2012,
VB.2012.00018, E. 2.2.2; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 592).

5.7.1
Zunächst in anzumerken, dass zugunsten des Grundstücks Kat.-Nr. 03
(zukünftig Kat.-Nr. 05), auf dem gemäss Baubewilligung die Mehrheit der
Pflichtabstellplätze entstehen soll, unstreitig keinerlei Fuss- und
Fahrwegrechte bestehen.

5.7.2
Beim Baugrundstück Kat.-Nr. 02 ist jedoch, wie die Beschwerdeführerin
grundsätzlich zutreffend anmerkt, ein zulasten der im Miteigentum der
Beschwerdegegner 2 und 3 stehenden Parzelle Kat.-Nr. 07 im Grundbuch
eingetragenes Fahrwegrecht aus dem Jahr 1868 mit folgendem Wortlaut zu
beachten: "Der jeweilige Eigentümer des berechtigten Grundstückes hat über
den Schopfplatz der belasteten Grundstücke Fahrwegrecht bis in die Strasse
4. Klasse im bestehenden Strässchen". Über den Bestand und Umfang
dieses Fahrwegrechts sind sich die Beschwerdeführerin einerseits und der
Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 andererseits uneinig. So bestreitet die
Beschwerdegegnerschaft 2 und 3, dass genau parallel zur Wegparzelle
Kat.-Nr. 04 ein Fuss- und Fahrwegrecht bestehe, wie dies die
Beschwerdeführerin behauptet. Vielmehr sei das Fahrwegrecht SP Art. 3670
in der Wegparzelle Kat.-Nr. 04 aufgegangen.

5.7.3
Die Frage, ob und in welchem Umfang das Fahrwegrecht SP Art. 3670
besteht, ist eine zivilrechtliche Vorfrage, welche vom Verwaltungsgericht nur
mit Zurückhaltung geprüft wird. Ist der Inhalt einer Dienstbarkeit nicht leicht
feststellbar und ergibt die Auslegung kein unzweifelhaftes Resultat, ist die
Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft – nötigenfalls
mithilfe des Zivilgerichts – einen hinreichenden Ausweis über ihre Berechtigung
am Zufahrtsgrundstück verschafft hat (VGr, 12. Januar 2017,
VB.2016.00347, E. 2.3; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 593; BEZ 1981
Nr. 1).

Nach Auffassung der Beschwerdeführerin ist "zur Zeit
nur unklar, wo genau auf dem Grundstück Kat.-Nr. 07 der im Fahrwegrecht SP
Art. 3670 genannte Schopfplatz lag". Sollte die von der
Beschwerdeführerin benötigte Fläche direkt neben der Wegparzelle Kat.-Nr. 04
nicht mehr mit dem seinerzeitigen Schopfplatz identisch sein, sei die
beanspruchte Fläche "durch Verlegung der allenfalls früher woanders gelegenen
Fahrwegrechtsfläche im Sinne von bzw. analog Art. 742 ZGB als heute
gültige Fahrwegrechtsfläche zu bestimmen". Unter diesen Umständen kann
nicht gesagt werden, dass die Auslegung der Dienstbarkeit ein unzweifelhaftes
Resultat ergibt, weshalb das Fahrwegrecht SP Art. 3670 vorliegend
unbeachtlich ist.

Damit erübrigen sich Ausführungen zu der allenfalls
zukünftigen, noch nicht im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit zulasten des
Grundstücks Kat.-Nr. 09; die Zugangsnormalien wären nämlich mit einer Kombination
aus der Wegparzelle Kat.-Nr. 04 und einer Dienstbarkeit auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 09 noch nicht erfüllt, reicht doch das auf der Parzelle
Kat.-Nr. 09 bestehende Gebäude an gewissen Stellen bis an die Wegparzelle
heran.

5.7.4
Zusammenfassend ist die von der Beschwerdeführerin angeführte Zufahrt zu
den auf den Baugrundstücken über die Wegparzelle Kat.-Nr. 04 unter
Inanspruchnahme der angrenzenden Grundstücke Kat.-Nrn. 07 und 09 damit
rechtlich zumindest nicht vollständig gesichert. Die gemäss der ursprünglichen Baubewilligung
auf den Baugrundstücken zu erstellenden Abstellplätze sind damit nicht genügend
erschlossen.

5.8 Zu
beachten ist jedoch, dass die Beschwerdeführerin nicht verpflichtet ist, die
Pflichtabstellplätze auf ihren Baugrundstücken zu erstellen. Vielmehr steht es
ihr offen, die Pflichtabstellplätze auf einem in nützlicher Entfernung der
Bauparzellen liegenden Drittgrundstück nachzuweisen (vgl. § 244
Abs. 1 PBG). Diese Möglichkeit wurde bislang weder vom Mitbeteiligten noch
vom Baurekursgericht geprüft. Die Baubewilligung erweist sich in diesem Punkt damit
als mangelhaft. Es erscheint daher sachgerecht, die Sache zur Abklärung dieser
Frage an den Mitbeteiligten zurückzuweisen. Dieser hat in einem ersten Schritt
die Beschwerdeführerin dazu aufzufordern, die von ihr geplante Parkplatzsituation
genau darzulegen. Im Anschluss daran hat die Mitbeteiligte die von der
Beschwerdeführerin beantragte Lösung auf ihre Rechtmässigkeit zu überprüfen,
wobei anzumerken ist, dass, sofern auf den Baugrundstücken keine Abstellplätze
geplant sind, die Erschliessung über die Wegparzelle Kat.-Nr. 04 als
Fussgängerzugang und Notzufahrt grundsätzlich als genügend zu beurteilen ist.

6.
 

Demnach ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. In
Ergänzung des Rekursentscheids vom 24. Mai 2017 ist die Sache im Sinn der
Erwägungen an den Mitbeteiligten zurückzuweisen.

7.
 

7.1 Die
Beschwerdeführerin beantragt sodann eine Anpassung der vorinstanzlichen Kosten-
und Entschädigungsfolgen. Eine solche ist jedoch nicht angezeigt, wird doch die
vorinstanzliche Aufhebung der Baubewilligung vom 26. September 2016 und
des Wiedererwägungsbeschlusses vom 18. Oktober 2016 im Beschwerdeverfahren
bestätigt.

7.2 Schliesslich
sind die Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorliegenden Verfahrens zu bestimmen.
Gemäss der verwaltungsgerichtlichen Praxis gilt bei einer Rückweisung
grundsätzlich die beschwerdeführende Partei als obsiegend. Damit sind die
Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft 1‒3 je zu 1/3 aufzuerlegen
(§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2
VRG). Die Beschwerdegegnerschaft 1‒3 ist im gleichen Verhältnis zu einer
Parteientschädigung an den Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17
Abs. 2 VRG). Es gilt Solidarhaftung.

8.
 

Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche
kantonale Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von
Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu
qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477
E. 4.2). Die vorliegende Rückweisung ist daher vor Bundesgericht nur
direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken
kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder
Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. In Ergänzung des Rekursentscheids vom
24. Mai 2017 wird die Sache im Sinn der Erwägungen an den Mitbeteiligten
zurückgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    260.--     Zustellkosten,

Fr. 7'260.--     Total der Kosten.

3.    Die
Kosten werden der Beschwerdegegnerschaft 1‒3 je zu 1/3 und unter
solidarischer Haftung auferlegt.

4.    Die
Beschwerdegegnerschaft 1‒3 wird im gleichen Verhältnis und unter
solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an ...