# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d7852056-f884-5321-831a-8ce9b36b0716
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-11
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 11.02.2025 WBE.2024.406
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2024-406_2025-02-11.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

WBE.2024.406 / SW / we       
Art. 14 

 

 

Urteil vom 11. Februar 2025 
 
 

Besetzung  Verwaltungsrichter Michel, Vorsitz  

Verwaltungsrichterin Schircks 

Verwaltungsrichter Winkler 

Gerichtsschreiberin Wittich  

 

 
   

Beschwerde-

führerin  

 A._____ AG,   

vertreten durch lic. iur. Robert Hadorn, Rechtsanwalt, 

Schanzeneggstrasse 1, Postfach, 8027 Zürich    

        

gegen 

 

  Gemeinderat Q._____,    

vertreten durch lic. iur. Alexander Rey, Rechtsanwalt,  

Langhaus 4, 5401 Baden    

     

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Vollstreckung 

 

Ankündigung des Gemeinderats Q._____ vom 7. November 2024 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

1. 

Am 22. August 2016 beschloss der Gemeinderat Q._____ in Bezug auf 

zwölf in der Liegenschaft R-Weg, Q._____, eingebaute Zimmer, dass der 

rechtmässige Zustand wiederherzustellen sei, andernfalls die Nutzung zu 

Wohnzwecken verboten werde. Damalige Eigentümerin der Liegenschaft 

war die A._____ AG. Dieser Entscheid wurde bestätigt durch das 

Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) am 9. August 2017, mit 

Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2017.375 vom 24. Mai 2018 

sowie letztinstanzlich mit Urteil des Bundesgerichts 1C_328/2018 vom 

12. April 2019. 

 

2. 

Am 29. August 2022 wies der Gemeinderat Q._____ ein weiteres nach-

trägliches Baugesuch der A._____ AG für den Einbau von zwölf Zimmern 

in der Liegenschaft R-Weg in Q._____ ab. Gleichzeitig verfügte er 

betreffend die Vollstreckung des rechtskräftigen Entscheids vom 

22. August 2016: 

 
4. Wiederherstellung des rechtmässigen baulichen Zustands betreffend die 12 ein-

gebauten Zimmer 
 

Es wird festgestellt, dass die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-

stands der Liegenschaft R-Weg gemäss dem Beschluss vom 22. August 2016 am 

28. Februar 2020 unbenutzt abgelaufen ist. 
 

Der Gesuchstellerin wird eine letzte Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands des Gebäudes R-Weg gemäss dem Beschluss vom 22. August 2016 bis 

zum 31. März 2023 gesetzt. Sollte diese Frist verstreichen, wird hiermit die Er-

satzvornahme angedroht. 
 

Für den Fall, dass auch diese Frist unbenutzt ablaufen sollte, ist folgendes anzuord-

nen: 

a. Es wird ein noch zu bestimmender Dritter für die Arbeiten zur Wiederherstellung 

des rechtmässigen Zustands des Gebäudes R-Weg beigezogen. 

b. Das Datum des Beginns der Arbeiten zur Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands wird der Gesuchstellerin nach Ablauf der Frist mindestens 10 Tage im 

Voraus mitgeteilt. 

c. Die Kosten des Beizugs der Dritten, die notwendig sind, um den ursprünglichen 

baulichen Zustand des Gebäudes R-Weg wiederherzustellen, werden der 

Gesuchstellerin in Rechnung gestellt. 

 

5. Nutzungsverbot 
 

Es wird festgestellt, dass gemäss dem Beschluss vom 22. August 2016 seit dem 

1. Juli 2020 ein Verbot der Nutzung der 12 Zimmer in der Liegenschaft R-Weg zu 

Wohnzwecken besteht. 
 

Der Gesuchstellerin wird eine letzte Frist zur Umsetzung des Nutzungsverbots ge-

mäss dem Beschluss vom 22. August 2016 bis zum 31. Januar 2023 gesetzt. 
 

 - 3 - 

 

 

Sollte auch diese Frist unbenutzt ablaufen, werden hiermit eine polizeiliche Räumung 

der Liegenschaft R-Weg und deren Versiegelung angedroht. Dazu gilt: 

a. Der Gesuchstellerin wird die polizeiliche Räumung 10 Tage im Voraus angekün-

digt. 

b. Der Zugang zur Liegenschaft R-Weg wird durch bauliche Massnahmen vorläufig 

verunmöglicht. 

c. Die Kosten des Beizugs der Dritten, die notwendig sind, um das Nutzungsverbot 

des Gebäudes R-Weg umzusetzen, werden der Gesuchstellerin in Rechnung 

gestellt. 

 

3. 

Auf die dagegen verspätet erhobene Beschwerde trat das Verwaltungs-

gericht nicht ein (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2023.42 

vom 15. März 2023). Die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 

wies das Bundesgericht mit Urteil 1C_210/2023 vom 5. Dezember 2023 ab.  

 

B. 

1. 

Mit Schreiben vom 7. November 2024 kündigte der Gemeinderat Q._____ 

gegenüber der neuen Eigentümerin der streitbetroffenen Liegenschaft 

(B._____ AG, S._____) die polizeiliche Räumung und Versiegelung des 

Gebäudes R-Weg am Mittwoch, 4. Dezember 2024, 14.00 Uhr, an.  

 

2. 

Ebenfalls am 7. November 2024 informierte der Gemeinderat Q._____ die 

gemeldeten Mieterinnen und Mieter der Liegenschaft R-Weg: 

 

Liegenschaft R-Weg 
Ankündigung der polizeilichen Räumung der Liegenschaft und deren 
Versiegelung 
 
Gestützt auf rechtskräftige Urteile und eine Bestandesaufnahme der Lie-
genschaft hat der Gemeinderat der Liegenschaftseigentümerin B._____ 
die polizeiliche Räumung der Liegenschaft R-Weg und deren Versiegelung 
am  
 

Mittwoch, 4. Dezember 2024, 14.00 Uhr 
 
angekündigt. Der Zugang zur Liegenschaft wird dann durch bauliche 
Massnahmen vorläufig verunmöglicht. Auch werden der Strom und das 
Wasser abgestellt.  
 
Wir setzen Sie hiermit als direkt betroffene Mieterinnen und Mieter über 
diesen Entscheid in Kenntnis. […] 

 

C. 

1. 

Am 21. November 2024 erhob die A._____ AG Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht und beantragte: 

 

 - 4 - 

 

 

1. 
Der angefochtene Beschluss betreffend Räumung der Liegenschaft R-
Weg, Q._____, und deren Versiegelung sei aufzuheben; 
 
2. 
Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zuzuerkennen; demgemäss 
sei der Beschwerdegegner anzuhalten, jedenfalls bis zur Rechtskraft des 
Baubewilligungsentscheides im Baugesuchsverfahren 2023-07 jegliche 
Räumungs- und Versiegelungsmassnahmen zu unterlassen; diese Anord-
nung sei zunächst superprovisorisch, d.h. ohne vorgängige Anhörung des 
Beschwerdegegners, zu erlassen und nach durchgeführtem Vernehmlas-
sungsverfahren zu bestätigen.  
 
3. 
Die Vernehmlassung des Beschwerdegegners sei der Beschwerdeführe-
rin umgehend zur Stellungnahme zuzustellen;  
 
4. 
Es sei ein Augenschein unter Beizug von Vertretern der Gebäudeversi-
cherung des Kantons Aargau durchzuführen;  
 
5. 
Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen sei im Endentscheid des Bau-
gesuchsverfahrens 2023-07 zu befinden. 

 

2. 

Mit Verfügung vom 25. November 2024 wies der instruierende Verwal-

tungsrichter die Beschwerdeführerin unpräjudiziell darauf hin, dass es sich 

beim Schreiben vom 7. November 2024 kaum um eine anfechtbare Verfü-

gung handeln dürfte, die Vollstreckungsverfügung vom 29. August 2022 

rechtskräftig und die Beschwerdelegitimation der A._____ AG zumindest 

fragwürdig sei. Der Beschwerde wurde keine aufschiebende Wirkung 

gewährt.  

 

3. 

Die Beschwerdeführerin nahm mit Eingabe vom 2. Dezember 2024 Stel-

lung und hielt an ihren Anträgen fest.  

 

4. 

Mit Beschwerdeantwort vom 23. Januar 2025 beantragte der Gemeinderat 

Q._____:  

 

1. 
Auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen. 
 
2. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich gesetzlich ge-
schuldeter Mehrwertsteuer zulasten der Beschwerdeführerin. 

 

 - 5 - 

 

 

5. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (vgl. 

§ 7 Abs. 1 und 2 des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 

2011 [GOG; SAR 155.200]).  

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1.  

1.1.   

Gemäss § 83 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 (Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG; SAR 271.200) 

ist das Verwaltungsgericht zuständig für Beschwerden gegen Vollstre-

ckungsentscheide. 

 

Vollstreckungsentscheide enthalten Anordnungen zur zwangsweisen 

Durchsetzung von vollstreckbaren Sachentscheiden (vgl. §§ 76 ff. VRPG). 

Demgegenüber spricht sich die der Vollstreckung zu Grunde liegende 

Sachverfügung über materielle Rechte und Pflichten im Einzelfall aus (vgl. 

MICHAEL MERKER, Rechtsmittel, Klage- und Normenkontrollverfahren nach 

dem aargauischen Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Kommentar 

zu den §§ 38-72 [a]VRPG, 1998, N. 122 zu § 38 [a]VRPG). 

 

1.2. 

Mit Beschluss vom 29. August 2022 drohte der Gemeinderat Q._____ ge-

stützt auf den Entscheid vom 22. August 2016 (Sachentscheid) der Be-

schwerdeführerin die polizeiliche Räumung und Versiegelung der streitbe-

troffenen Liegenschaft an. Die am 7. November 2024 gegenüber den 

Mieterinnen und Mietern erfolgte Ankündigung der polizeilichen Räumung, 

Versiegelung und Verunmöglichung des Zugangs zur Liegenschaft R-Weg 

erfolgte mithin im Rahmen der Vollstreckung. Das Verwaltungsgericht ist 

somit zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde, welche explizit diese 

Ankündigung anficht und deren Aufhebung verlangt, zuständig. 

 

2.  

2.1. 

Angefochten ist im vorliegenden Verfahren das Schreiben des Gemeinde-

rats Q._____ vom 7. November 2024, mit welchem den Mieterinnen und 

Mietern der Liegenschaft R-Weg die polizeiliche Räumung und Ver-

siegelung ihres Mietobjekts mitgeteilt wurde (siehe vorne lit. B/2). 

 

2.2. 

Der Entscheidbegriff in § 26 VRPG und § 41 VRPG entspricht grundsätz-

lich jenem der Verfügung (vgl. Botschaft des Regierungsrates vom 14. Feb-

ruar 2007 [07.27] S. 10 und S. 53; MERKER, a.a.O., N. 20 zu § 38 [a]VRPG). 

 - 6 - 

 

 

Entscheide bzw. Verfügungen sind individuelle, an einzelne oder mehrere 

Personen gerichtete Anordnungen der Behörden, die sich auf öffentliches 

Recht stützen und die Begründung, Änderung oder Aufhebung von Rech-

ten oder Pflichten, die Feststellung des Bestehens, Nichtbestehens oder 

Umfanges von Rechten und Pflichten, die Abweisung von Begehren auf 

Begründung, Änderung, Aufhebung oder Feststellung von Rechten und 

Pflichten oder das Nichteintreten auf ein solches Begehren zum Gegen-

stand haben. Als Verfügungen gelten mithin autoritative, einseitige, indivi-

duell-konkrete Anordnungen der Behörde, die in Anwendung von Verwal-

tungsrecht ergangen, auf Rechtswirkungen ausgerichtet sowie verbindlich 

und erzwingbar sind (BGE 141 II 233, Erw. 3.1; 139 V 143, Erw. 1.2; 

135 II 38 Erw. 4.3; Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide 

[AGVE] 2006, S. 85, Erw. 2.1. mit Hinweis; Entscheid des Verwaltungsge-

richts WBE.2021.237 vom 28. März 2022, Erw. 2.3; ULRICH HÄFELIN/ 

GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 

2020, Rz. 849 ff.).  

 

Demgegenüber sind Tathandlungen bzw. Verwaltungsmassnahmen, die 

nicht auf einen rechtlichen, sondern einen tatsächlichen Erfolg gerichtet 

sind, Realakte. Sie begründen keine unmittelbaren Rechte und Pflichten, 

sondern gestalten unmittelbar die Faktenlage, indem sie Tatsachen schaf-

fen (BGE 144 II 233, Erw. 4.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 

Rz. 1408; PIERRE TSCHANNEN/MARKUS MÜLLER/MARKUS KERN, Allgemei-

nes Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2022, Rz. 1061 ff.). Der Vollzug von Verfü-

gungen erfolgt in der Form von Realakten (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 

a.a.O., Rz. 1411 f.). In Vollstreckungsverfahren handelt es sich bei der Mit-

teilung über das Wann und Wie von exekutorischen Zwangsmassnahmen 

sowie bei der Anwendung des konkreten Zwangsmittels um Realakte und 

nicht um Verfügungen (TSCHANNEN/MÜLLER/KERN, a.a.O., Rz. 896 f.). Ge-

mäss der Konzeption des VRPG können Realakte nicht mit Beschwerde 

angefochten werden; in Betracht fällt allenfalls eine Klage gestützt auf § 60 

lit. d VRPG ("öffentlich-rechtliche Streitigkeiten in anderen Angelegenhei-

ten, wenn in Rechtspositionen von Privaten eingegriffen wird, ohne dass 

ein Entscheid ergeht oder Klage vor einer anderen Instanz erhoben werden 

kann."). 

 

2.3. 

Dem vorliegenden Verfahren liegt der rechtskräftige Vollstreckungsent-

scheid vom 29. August 2022 zugrunde, mit welchem der Sachentscheid 

(Abweisung Baugesuch) vom 22. August 2016 vollzogen werden soll. Im 

Vollstreckungsentscheid setzte der Gemeinderat Q._____ eine letzte Er-

füllungsfrist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und drohte 

für den Fall der Nichterfüllung die Ersatzvornahme an unter Nennung der 

diesfalls anzuordnenden Zwangsmittel (siehe vorne lit. A/2). Mit der vorlie-

gend angefochtenen Mitteilung vom 7. November 2024 hingegen infor-

mierte der Gemeinderat Q._____ lediglich die Mieterinnen und Mieter der 

 - 7 - 

 

 

Liegenschaft R-Weg, wann und wie er die angeordneten Zwangs-

massnahmen tatsächlich zu vollziehen beabsichtigte. Insbesondere wies 

der Gemeinderat Q._____ die Mieterinnen und Mieter darauf hin, dass der 

Zugang zur Liegenschaft durch bauliche Massnahmen vorläufig verunmög-

licht werde und sowohl Strom als auch Wasser abgestellt würden. Die an-

gefochtene Mitteilung enthält weder eine neue Anordnung von Zwangsmit-

teln oder Fristen noch begründet sie Rechte oder Pflichten der Adressaten. 

Es handelt sich um eine blosse Information in Bezug auf die bevorste-

hende, bereits angedrohte und angeordnete Durchführung der exekuto-

rischen Zwangsmassnahme. Entsprechend den vorstehenden Ausfüh-

rungen in Erw. 2.2 handelt es bei der Ankündigung des Gemeinderats 

Q._____ nicht um eine anfechtbare Verfügung i.S.v. § 83 Abs. 1 VRPG, 

sondern um einen Realakt. Somit darf auf die 

Verwaltungsgerichtsbeschwerde mangels zulässigen Anfechtungsobjekts 

nicht eingetreten werden. Eine Klage gemäss § 60 lit. d VRPG fällt 

vorliegend ebenfalls ausser Betracht, da mit der umschriebenen 

Information nicht in Rechtspositionen von Privaten (und insbesondere nicht 

in Rechtspositionen der Beschwerdeführerin, vgl. Erw. 3 hiernach) 

eingegriffen wurde.  

 

3.  

3.1. 

Ergänzend ist festzuhalten, dass auf die Beschwerde vom 21. November 

2024 selbst bei Vorliegen eines zulässigen Anfechtungsobjekts mangels 

Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführerin nicht eingetreten werden 

dürfte. 

 

3.2. 

Nach § 42 lit. a VRPG ist zur Beschwerde befugt, wer ein schutzwürdiges 

eigenes Interesse an der Aufhebung oder der Änderung des angefochte-

nen Entscheids hat. Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn die tat-

sächliche oder rechtliche Situation der beschwerdeführenden Partei durch 

den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann (statt vieler: AGVE 

2002, S. 278, Erw. I/4a; MERKER, a.a.O., N. 129 zu § 38 [a]VRPG). 

 

3.3. 

Die Beschwerdeführerin war Adressatin des Vollstreckungsentscheids vom 

29. August 2022. Eigentümerin der Liegenschaft R-Weg ist mittlerweile 

jedoch unbestrittenermassen die B._____ AG. Der Beschwerdeführerin 

fehlt somit die für das Vorliegen der Beschwerdebefugnis verlangte 

besondere, nahe Beziehung zur Streitsache (vgl. MERKER, a.a.O., N. 129 

zu § 38 [a]VRPG). Der Ausgang des vorliegenden Verfahrens hätte weder 

auf die tatsächliche noch die rechtliche Situation der Beschwerdeführerin 

Einfluss. Gegenteiliges ist weder erkennbar noch wird es von der 

Beschwerdeführerin dargetan.  

 

 - 8 - 

 

 

Nichts anderes lässt sich aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts 

WBE.2023.210 vom 13. Mai 2024 ableiten. In jenem Verfahren hatte die 

Beschwerdeführerin als Baugesuchstellerin am vorinstanzlichen Verfahren 

teilgenommen und war Adressatin des angefochtenen Entscheids. Die Ver-

äusserung der Liegenschaft R-Weg an die B._____ AG erfolgte während 

dem laufenden Verfahren, weshalb die Beschwerdeführerin befugt war, 

dieses in eigenem Namen in Prozessstandschaft für fremdes Recht 

fortzuführen (vgl. zum Ganzen Entscheid des Verwaltungsgericht 

WBE.2023.210 vom 13. Mai 2024, Erw. I/2). Die Befugnis zur Einleitung 

eines neuen Beschwerdeverfahrens (betreffend Vollstreckung) ergibt sich 

daraus nicht.  

 

II.  

1. 

Aufgrund des Ausgangs des Verfahrens sind der Beschwerdeführerin die 

Verfahrenskosten aufzuerlegen (§ 31 Abs. 2 VRPG).  

 

Die Gerichtsgebühr wird unter Berücksichtigung der angefallenen Kosten 

und der Bedeutung der Sache auf Fr. 1'200.00 festgelegt (vgl. § 5 Abs. 1 

i.V.m. § 20 Abs. 1 lit. b des Gebührendekrets vom 19. September 2023 

[GebührD; SAR 662.110]). 

 

2. 

Die Beschwerdeführerin hat dem anwaltlich vertretenen Gemeinderat, dem 

Parteistellung zukommt (§ 13 Abs. 2 lit. e VRPG), die Parteikosten zu er-

setzen (§ 32 Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG). 

 

Die Höhe des Parteikostenersatzes bestimmt sich nach dem Dekret über 

die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif, 

AnwT; SAR 291.150). In Verfahren, die keinen bestimmbaren Streitwert 

aufweisen, gelten die §§ 3 Abs. 1 lit. b und 6 ff. sinngemäss (§ 8a Abs. 3 

AnwT). Danach beträgt die Grundentschädigung nach dem mutmasslichen 

Aufwand des Anwalts sowie der Bedeutung und Schwierigkeit des Falles 

zwischen Fr. 1'210.00 und Fr. 14'740.00. Angesichts des eher geringen 

Aufwands sowie der Bedeutung und Schwierigkeit des Falles erscheint 

eine Grundentschädigung von Fr. 2'000.00 sachgerecht (vgl. § 3 Abs. 1 

lit. b AnwT). Für die nicht durchgeführte Verhandlung ist praxisgemäss ein 

Abzug von 20 % vorzunehmen (§ 6 Abs. 3 AnwT). Hinzu kommen schliess-

lich angemessene Auslagen (§ 13 AnwT) sowie die Mehrwertsteuer, womit 

sich eine Parteientschädigung von Fr. 1'800.00 rechtfertigt. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. 

 - 9 - 

 

 

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Ge-

richtsgebühr von Fr. 1'200.00, sind von der Beschwerdeführerin zu bezah-

len. 

 

3. 

Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Gemeinderat Q._____ die 

vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von 

Fr. 1'800.00 zu ersetzen. 

 

 
 

    

Zustellung an: 

die Beschwerdeführerin (Vertreter) 

den Gemeinderat Q._____ (Vertreter) 
 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-

lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-

desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; 

SR 173.110] vom 17. Juni 2005). 

 

 
 

   

Aarau, 11. Februar 2025 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

3. Kammer 

Vorsitz: Gerichtsschreiberin:  

 

 

 

Michel Wittich