# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0edd484c-0c51-5afd-a92d-f11803038439
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-16
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 16.06.2021 120 2021 38
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2021-38_2021-06-16.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
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www.bvd.be.ch/ra

BVD 120/2021/38

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 16. Juni 2021

Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 
abgewiesen (VGE 2021/211 vom 27.10.2021).

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer 1

Frau D.________
Beschwerdeführerin 2

und

Baupolizeibehörde der Gemeinde Adelboden, Bauverwaltung, Zelgstrasse 3, Postfach 193, 
3715 Adelboden

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Adelboden vom 25. März 2021 
(Baueinstellungsverfügung)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführenden sind Eigentümerin/Eigentümer der Liegenschaft F.________weg 
16 (Adelboden Grundbuchblatt Nr. G.________). Die Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone. 
Beim Gebäude F.________weg 16 handelt es sich um ein ehemaliges Kleinbauernhaus. Am 2. 
April 1996 erteilte das damalige Regierungsstatthalteramt Frutigen der vormaligen 
Grundeigentümerschaft die Baubewilligung für den teilweisen Abbruch des ursprünglichen 
Gebäudes und dem vergrösserten Wiederaufbau des Wohnteils. Die Gemeinde Adelboden erteilte 
am 19. September 1997 eine Projektänderungsbewilligung für den Anbau einer Garage westseitig. 

2. Am 16. Juli 2018 schlug ein Blitz in das Gebäude ein. Die durch diesen Blitzschlag 
entstanden Schäden machten die Wohnung im Obergeschoss und die dazugehörigen, 
bestehenden Wohnräume im Dachgeschoss unbewohnbar. In Zusammenhang mit einer 
Voranfrage der vormaligen Grundeigentümerschaft für den Abbruch und Wiederaufbau des 
Dachstocks fand am 21. März 2019 ein Augenschein unter Beisein einer Vertretung des AGR 
statt. Anlässlich dieser Begehung wurde festgestellt, dass am Gebäude verschiedene bauliche 
Veränderungen ohne bzw. in Überschreitung von bestehenden Baubewilligungen erfolgten. Mit 

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Stellungnahme vom 27. März 2019 nahm das AGR zur Voranfrage Stellung. Es führte aus, dass 
das Gebäude aufgrund des geltenden Besitzstandes bei Elementarereignissen in der 
baubewilligten Grösse und der entsprechenden äusseren Gestaltung wiederaufgebaut werden 
könne. Es stellte aber fest, dass für einen nordseitig erfolgten Anbau eines Einstellraums kein 
Bauentscheid vorliege und für diesen eine positive Beurteilung und Ausnahmebewilligung nach 
Art. 24c RPG1 wohl nicht in Aussicht gestellt werden könne. Weiter sei im Vergleich zum 1997 
baubewilligten Zustand in der ostseitigen Giebelfassade ein zusätzliches Fenster und im 
südseitigen Hauptdach drei neue Dachflächenfenster eingebaut worden. Der bisher bloss als 
Estrichraum (Bruttonebennutzfläche) genutzte Dachraum enthalte weiter zwei Zimmer sowie ein 
Bad/WC und werde daher neu als Wohnfläche genutzt. Schliesslich sei auch der baubewilligte 
Bastelraum im Untergeschoss zu Wohnraum umgebaut worden (eigenständige Studiowohnung 
mit separatem Zugang ostseitig). Da die Erweiterungsmöglichkeiten nach Art. 42 Abs. 3 RPV2 
bereits vollständig ausgeschöpft seien, könne auch diesem erweiterten Wohnraum im Dach- und 
Untergeschoss sowie den neuen Fenstern eine positive Beurteilung und Ausnahmebewilligung 
nach Art. 24c RPG wohl nicht in Aussicht gestellt werden. Das AGR forderte die Gemeinde auf, 
zu den am Augenschein festgestellten zusätzlich eingebauten Wohnräumen im Dachgeschoss / 
Untergeschoss und dem nordseitig angebauten Einstellraum die erforderlichen baupolizeilichen 
Schritte einzuleiten. 

Die Gemeinde verzichtete in der Folge auf die sofortige Einleitung eines 
Wiederherstellungsverfahrens. Sie vertrat die Ansicht, dass im Zusammenhang mit den nötigen 
Instandstellungsarbeiten ein Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden müsse und die 
nötigen Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in diesem Verfahren zu 
verfügen seien. 

3. Am 25. Februar 2021 fand aufgrund einer Anfrage des Beschwerdeführers 1 zu einer neuen 
Wärmepumpe auf der Bauverwaltung eine Besprechung zwischen diesem und den Vertretern der 
Gemeinde statt. Anlässlich dieser Besprechung gab der Beschwerdeführer 1 bekannt, dass er 
bereits mit der Dachsanierung des Blitzschlaghauses begonnen habe. An einer Begehung vor Ort 
vom 1. März 2021 stellte die Gemeinde fest, dass ein Grossteil der Dachsanierung bereits 
ausgeführt wurde und auch im Ökonomieteil des Gebäudes baubewilligungspflichtige Arbeiten 
ausgeführt wurden. Der Leiter der Bauverwaltung teilte dem Beschwerdeführer 1 vor Ort mit, dass 
die Bauarbeiten sofort einzustellen seien.

Mit Baueinstellungsverfügung vom 25. März 2021 verfügte die Gemeinde Folgendes:

«1.  Sämtliche Bauarbeiten auf der Parzelle G.________ sind per sofort einzustellen.
  2.   Die Grundeigentümer erhalten Gelegenheit, innert 30 Tagen schriftlich zu den getätigten und geplanten 

Arbeiten sowie zu dieser Verfügung Stellung zu nehmen. Anschliessend wird über die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands befunden.

  3. Diese Verfügung ist unbesehen der Anfechtungsmöglichkeiten (Ziffer 7) sofort vollstreckbar (Art. 46 
Abs. 1 BauG3). Die Baupolizeibehörde wird sie notfalls mit den nötigen Massnahmen durchsetzen.

  4. [Androhung Busse]
  5. [Verfahrenskosten]
  6. [Weiterverrechnung allfälliger noch anfallender Kosten]
  7. [Rechtsmittelbelehrung]»  

1 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
2 Raumplanungsverordnung des Bundesrats vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1).
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

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4. Gegen diese Baueinstellungsverfügung reichten die Beschwerdeführenden am 21. April 
2021 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie stellen die 
folgenden Rechtsbegehren:

«1.1   Es sei (allenfalls mittels Ortsschau) festzustellen, dass die bisher ausgeführten Bauarbeiten als 
bewilligungsfreier Unterhalt gemäss Art. 1b Abs. 1 BauG bzw. Art. 6 Abs. 1 Bst. c + d BewD4 gelten 
und

  1.2 es sei die bestrittene Baueinstellungsverfügung samt Kostenauflage aufzuheben.»

Zwei Tage zuvor, am 19. April 2021 reichten die Beschwerdeführenden ein (nachträgliches) 
Baugesuch für folgendes Bauvorhaben ein: «Ersatz des durch Blitzschlag vom 16. Juli 2018 
zerstörten Daches auf der Nordseite sowie des Bühnenbodens, Sanierung Stallwand Ost im 
Erdgeschoss, Ersatz der Ölheizung durch Wärmepumpe Luft / Wasser, Installation PV-Anlage, 
Ausnahmegesuch um nachträgliche Bewilligung der 1997 zu viel erstellten aBGF».

5. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet5, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Gemeinde beantragt mit Stellungnahme 
vom 17. Mai 2021 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann. Das 
AGR beantragt mit Stellungnahme vom 18. Mai 2021 die Abweisung der Beschwerde.

6. Mit Verfügung vom 20. Mai 2021 bat das Rechtsamt die Gemeinde, eine allfällige 
Fotodokumentation der Begehung vom 1. März 2021 sowie allfällige weitere, aktuelle Fotos des 
Objekts einzureichen. Gleichzeitig erhielten die Verfahrensbeteiligten Gelegenheit zur 
Einreichung einer allfälligen Stellungnahme.

Mit Eingabe vom 26. Mai 2021 gab die Gemeinde bekannt, dass sie von der Begehung vom 
1. März 2021 keine Fotodokumentation hätten. Sie reichte dagegen eine Fotodokumentation vom 
21. März 2019, eine Verkaufsdokumentation mit Bildern aus dem Jahr 2020 sowie eine 
Fotodokumentation vom 18. Mai 2021 ein. Die Beschwerdeführenden nahmen mit Eingabe vom 
28. Mai 2021 nochmals Stellung.

7. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Angefochten ist eine Baueinstellungsverfügung im Sinne von Art. 46 Abs. 1 BauG. Eine 
solche Verfügung kann gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit zur Beurteilung der Beschwerde 
zuständig.

b) Die Beschwerdeführenden sind als Eigentümerin/Eigentümer des von der Baueinstellung 
betroffenen Hauses von der Baueinstellungsverfügung beschwert und daher zur 

4 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
5 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).

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Beschwerdeführung legitimiert (Art. 65 Abs. 1 VRPG6). Auf die form- und fristgerecht eingereichte 
Beschwerde wird eingetreten.

2. Baupolizeiausschuss

a) Die Beschwerdeführenden bringen vor, sie hätten aufgrund einer Anfrage zur Akteneinsicht 
am 10. April 2021 vom Beschluss des Gemeinderats erfahren, dass künftig Baupolizeiaufgaben 
mittels Ausschuss wahrgenommen würden. Diese Reglementsänderung sei bisher noch nicht 
öffentlich aufgelegt worden bzw. die OgV7 erscheine auf der Gemeindeseite immer noch 
unverändert. Die Reglementsänderung sei somit noch nicht in Rechtskraft erwachsen und könne 
dem vorliegenden Fall nicht zugrunde gelegt werden. Eigenartig sei zudem, dass für Entscheide 
des Baupolizeiausschusses kein Protokoll geführt werde. Die Pflicht zur Protokollierung gehe aus 
Art. 49 GG8 hervor. 

b) Der Gemeinderat Adelboden hat an seiner Sitzung vom 1. September 2020 einstimmig 
beschlossen, dass die Baupolizeiaufgaben künftig mittels Baupolizeiausschuss wahrgenommen 
würden und dieses Gremium mit dem Leiter Bauverwaltung, der Ressortvorsteherin der Bau-, 
Planungs- und Landschaftskommission (Gemeinderätin Ressort Baupolizei/Planung/Landschaft) 
und dem Obmann bestückt werde.9 Dieser Beschluss erging gestützt auf Art. 47 OgR10, wonach 
der Gemeinderat in seinem Zuständigkeitsbereich einzelnen seiner Mitglieder, einem 
Gemeinderatsausschuss oder dem Gemeindepersonal für bestimmte Geschäfte oder 
Geschäftsbereiche selbstständige Entscheidungsbefugnisse übertragen kann. Die Übertragung 
erfolgt dabei mittels Verordnung oder einfachem Beschluss (Art. 47 Abs. 2 OgR). Der mittels 
Gemeinderatsbeschluss eingesetzte Baupolizeiausschuss bzw. die auf diesen übertragenen 
Aufgaben im Bereich der Baupolizei ist daher nicht zu beanstanden und bedurfte – entgegen der 
Ansicht der Beschwerdeführenden – weder einer öffentlichen Auflage noch einer Anpassung der 
OgV. Wie die Gemeinde richtig ausführt, handelt es sich dabei nicht um eine Übertragung der 
Verfügungskompetenz für Baubewilligungen, welche gemäss Art. 33 Abs. 4 BauG eine 
reglementarische Grundlage bedingen würde. Die vorgenommene Übertragung steht – entgegen 
den Ausführungen der Beschwerdeführenden in der Stellungnahme vom 28. Mai 2021 – auch 
nicht in Widerspruch zu Art. 45 Abs. 1 BauG. Nach dieser Bestimmung ist die Baupolizei Sache 
der zuständigen Gemeindebehörde. Es trifft zwar zu, dass gemäss Art. 25 Abs. 2 GG dem 
Gemeinderat sämtliche Befugnisse zustehen, die nicht durch Vorschriften des Bundes, des 
Kantons oder der Gemeinde einem anderen Organ übertragen sind. In Art. 27 GG wird jedoch 
festgehalten, dass im Organisationsreglement die Voraussetzungen bestimmt werden, unter 
denen die Gemeinde einzelnen Mitgliedern oder Ausschüssen des Gemeinderates für bestimmte 
Geschäfte oder Geschäftsbereiche selbständige Entscheidbefugnisse verleihen kann. Dies macht 
deutlich, dass die vorliegend vorgesehene Delegation grundsätzlich möglich ist. Im erwähnten Art. 
47 Abs. 2 OgR hat die Gemeinde zudem, wie in Art. 27 GG verlangt, die Voraussetzungen für eine 
solche Delegation bestimmt (mittels Verordnung oder einfachem Beschluss). Die Delegation ist 
nicht zu beanstanden und bedarf keiner zusätzlichen Verordnungsänderung.  

6 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
7 Organisationsverordnung der Gemeinde Adelboden vom 1. Januar 2010 (mit Änderungen vom 1. August 2011, 
1. Januar 2013 und 1. Januar 2017).
8 Gemeindegesetz vom 16. März 1998 (GG; BSG 170.11).
9 Vgl. Vorakten Adelboden, Register 2.
10 Organisationsreglement der Gemeinde Adelboden vom 1. Januar 2010 (mit Änderungen vom 1. August 2011, 1. Juli 
2014, 1. Januar 2017 und 1. Januar 2020).

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c) Es ist unbestritten, dass es über den Beschluss des Baupolizeiausschusses in der 
vorliegenden Angelegenheit keinen Protokollauszug gibt.11 Allerdings lässt sich die Pflicht zur 
Protokollführung eines solchen Ausschusses nicht aus Art. 49 GG ableiten. Darin wird einzig 
verlangt, dass über die Verhandlungen der Stimmberechtigten, des Parlamentes, des 
Gemeinderates und der Kommissionen Protokoll zu führen ist. Ausschüsse wie der Vorliegende 
werden darin nicht aufgeführt und unterliegen daher nicht der Protokollführungspflicht.12 
Vorliegend wurde sowohl die Bau-, Planungs- und Landschaftskommission (BPLK) als auch der 
Gemeinderat über die Baueinstellung in Kenntnis gesetzt. Die entsprechenden Protokollauszüge 
vom 2. März 2021 (BPLK) und vom 30.März 2021 (Gemeinderat) sind vorhanden und wurden den 
Beschwerdeführenden zugestellt.13 Das Vorgehen ist nicht zu beanstanden. Überdies handelt es 
sich bei der hier angefochtenen Baueinstellung um eine schriftliche Verfügung mit Begründung. 
Es ist daher nicht erkennbar, was die Beschwerdeführenden aus ihrer Rüge der fehlenden 
Protokollierung zu ihren Gunsten ableiten möchten. 
   

3. Baueinstellung

a) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung ausgeführt, so verfügt die zuständige 
Baupolizeibehörde die Einstellung der Bauarbeiten (Art. 46 Abs. 1 BauG). Nicht ausdrücklich 
genannte, aber selbstverständliche Voraussetzung für eine Baueinstellungsverfügung ist zudem, 
dass die vorgenommenen Bauarbeiten oder das in Ausführung stehende Bauvorhaben überhaupt 
der Baubewilligungspflicht unterliegen. Sind diese beiden Voraussetzungen gegeben, so liegt eine 
formelle Rechtswidrigkeit vor, die für den Erlass der Baueinstellungsverfügung genügt. Ob das 
Bauvorhaben auch materiell rechtswidrig ist oder ob es den Bauvorschriften entspricht, ist erst in 
einem allfälligen späteren Baubewilligungs- oder Wiederherstellungsverfahren zu prüfen.14 Stellt 
die Baupolizeibehörde eine formelle Rechtswidrigkeit fest, so ist sie verpflichtet, die illegale 
Bautätigkeit zu stoppen. Sie geniesst dabei keinen Beurteilungsspielraum und hat keine 
Interessenabwägung vorzunehmen. Die Baueinstellung stellt noch keine definitive, sondern erst 
eine vorläufige, vorsorgliche Massnahme dar, die unter Zeitdruck ergeht. Für deren Erlass genügt 
es daher, dass aufgrund einer summarischen Prüfung die Rechtswidrigkeit der Bautätigkeit als 
wahrscheinlich erscheint.15

b) Die Beschwerdeführenden führen aus, nach einer Besichtigung durch einen 
Bausachverständigen hätten sie sich entschlossen, auf einen Abbruch zu verzichten, nur die 
nötigen bewilligungsfreien Reparaturarbeiten auszuführen und anschliessend das Dach des 
Landwirtschaftsteils, das beim seinerzeitigen Umbau nicht saniert worden sei, einer Sanierung in 
gleicher Bauweise zu unterziehen. Gleichzeitig sei vorgesehen gewesen, den für die 
Unterbringung ihrer eigenen Tiere benötigten Stall den heutigen Anforderungen der 
Nutztierhaltung entsprechend ohne Fassadenänderung zu sanieren. Die bereits ausgeführten 
Arbeiten würden die Instandstellung des beschädigten Firstteils samt Richten bzw. erneutes 
Niederschrauben der durch Blitzschlag verschobenen Sparrenanlage, das Auswechseln der 
beschädigten Dachschalung und der Ziegel und den Ersatz der beschädigten Teile im Dachstock 
umfassen. Dies alles ohne jegliche Veränderung in der Gestaltung oder in der 
Materialverwendung. Auch die Sanierungsarbeiten im Stallteil, die nun durch die Baueinstellung 
unterbrochen wurden, seien ohne jegliche Fassadenveränderung und somit ebenfalls 
baubewilligungsfrei erfolgt. Entgegen den Ausführungen des Bauverwalters handle es sich nicht 

11 Vgl. auch E-Mail des Bauverwalters vom 19. April 2021, Beschwerdebeilage 5.
12 Jürg Wichtermann, in Kommentar zum bernischen GG, 1999, Art. 49 N. 1.
13 Vgl. Beschwerdebeilagen 4 und 5.
14 BVR 2004 S. 424 E. 2.
15 Vgl. zum Ganzen Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, 
Bern 2020, Art. 46 N. 6 und 6b.

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um eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung. Dieser nördliche Hausteil sei immer der 
landwirtschaftlichen Nutzung zugeteilt gewesen. Die Baueinstellung sei aufzuheben, damit die 
bewilligungsfreien Sanierungsarbeiten weitergeführt werden könnten, um nachher die 
vorgesehenen bewilligungspflichtigen bzw.-fähigen Arbeiten nach Bewilligungserteilung in Angriff 
zu nehmen. Sie hätten zudem erstaunt zur Kenntnis genommen, dass die Baueinstellung 
vorsorglich erfolgt sei. 

Die Gemeinde entgegnet in ihrer Stellungnahme vom 17. Mai 2021, am Gebäude seien 
verschiedene bauliche Veränderungen ohne vorangehendes Baubewilligungsverfahren oder in 
Überschreitung erteilter Baubewilligungen erfolgt. Das betroffene Gebäude entspreche nicht mehr 
dem rechtmässig bewilligten Zustand gemäss den Baubewilligungen vom 2. April 1996 und 19. 
September 1997. Der Unterhalt oder die Sanierung einer nicht dem rechtmässig bewilligten 
Zustand entsprechenden Baute könne nicht ohne vorangehendes Baubewilligungsverfahren 
ausgeführt werden. Bei Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone sei sodann neben Art. 6 und 6a 
BewD auch Art. 7 BewD zu beachten. Die Baubewilligungspflicht sei immer gegeben, wenn eine 
Änderung im Inneren eines Gebäudes die Brandsicherheit betreffe. Bei der Sanierung des 
Stallteils seien sodann gewässerschutzrechtliche Aspekte und damit ein bau- und umweltrechtlich 
relevanter Tatbestand betroffen. Der Abbruch von Gebäuden und Gebäudeteilen werde zudem in 
Art. 1a Abs. 2 BauG ausdrücklich als baubewilligungspflichtig erklärt. Anlässlich des 
Augenscheins sei festgestellt worden, dass ein Grossteil der Dachsanierung bereits ausgeführt 
worden sei und auch im Ökonomieteil des Gebäudes baubewilligungspflichtige Arbeiten 
ausgeführt worden seien (Abbruch Heuraumobergeschoss, umfangreiche Grabarbeiten im 
Stallbereich).

Das AGR argumentiert, zur Klärung der Frage, ob das äussere Erscheinungsbild des gesamten 
Gebäudes durch die begonnene Dachsanierung prägend verändert werde, sei ein 
Baugesuchverfahren erforderlich, in welches die betroffenen Amts- und Fachstellen 
einzubeziehen sind. Das Gebäude verfüge im Dachgeschoss aktuell über Wohnräume, zu deren 
rechtmässiger Erstellung kein Bauentscheid vorliege. Diese Räume seien durch den erfolgten 
Blitzeinschlag und die dadurch entstandenen Schäden unbewohnbar geworden. Mit der nun 
begonnenen Dachsanierung bestehe die Möglichkeit, dass die darunterliegenden Räume im 
Dachgeschoss wieder soweit hergestellt werden, dass diese anschliessend wieder zu 
Wohnzwecken genutzt werden könnten. Mit der erlassenen Baueinstellungsverfügung sei 
sichergestellt worden, dass keine weitergehenden Arbeiten am Gebäude ausgeführt werden, 
welche allenfalls Raumnutzungen ermöglichen, deren Rechtmässigkeit vorgängig noch im 
Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens zu prüfen seien. Auch für die im Innern des 
Ökonomieteiles vorgenommenen Arbeiten bestehe ein öffentliches Interesse an der vorgängigen 
Überprüfung, damit auch geklärt werden könne, ob die Nutzungsmöglichkeiten des zonenfremden 
Gebäudes gemäss den Ausnahmemöglichkeiten von Art. 24 ff. RPG eingehalten würden. 
Insgesamt handle es sich bei den anlässlich des Augenscheins festgestellten bereits ausgeführten 
oder noch in Arbeit befindlichen Sanierungsarbeiten klar um bauliche Veränderungen deren 
Ausführung eine vorgängige Überprüfung auf deren Rechtmässigkeit in einem 
Baubewilligungsverfahren erfordern würden.

Die Beschwerdeführenden halten in ihrer Eingabe vom 28. Mai 2021 fest, entgegen den 
Vorbringen der Gemeinde seien im Stall bisher keine Grabarbeiten durchgeführt worden. Der bei 
der Besichtigung vom 1. März 2021 im Stall stationierte Kleinbagger sei für das Beladen eines 
Förderbandes des beim Abbruch der morschen Heubühne- und Stallböden anfallenden 
Holzmaterials verwendet worden. Es handle sich dabei bewilligungsfreie bauliche Änderungen im 
Gebäudeinnern. Beim Entfernen des Stallbodens habe festgestellt werden müssen, dass das 
Fundament der Brandschutzmauer seinerzeit nicht hinterfüllt worden sei und nur Betonquerriegel 
zur Auflage eines Kantholzes für den Stallboden vorhanden gewesen seien. Es sei zudem Altholz 

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im Hohlraum liegen gelassen worden, das ebenfalls habe entsorgt werden müssen. Vermutlich 
habe der nun aufgeräumte Hohlraum unter dem Stallboden und die Rampe für den 
Kleinbaggerzugang zur Annahme der Gemeinde geführt, es seien «umfangreiche Grabarbeiten» 
vorgenommen worden. 

c) Bauten und Anlagen dürfen grundsätzlich nur mit einer behördlichen Bewilligung errichtet 
oder geändert werden (Art. 22 RPG). Baubewilligungspflichtig sind alle künstlich geschaffenen 
und auf Dauer angelegten Bauten, Anlagen und Einrichtungen (Bauvorhaben), die in fester 
Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Nutzungsordnung zu beeinflussen, indem 
sie zum Beispiel den Raum äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die 
Umwelt beeinträchtigen (Art. 1a Abs. 1 BauG). Baubewilligungspflichtig sind auch die 
Zweckänderung und der Abbruch von Bauten, Anlagen und Einrichtungen sowie wesentliche 
Terrainveränderungen (Art. 1a Abs. 2 BauG). Nach Art. 1b BauG sind unter anderem geringfügige 
Bauvorhaben von der Baubewilligungspflicht ausgenommen. Für die Konkretisierung der 
baubewilligungsfreien Bauvorhaben verweist Art. 1b BauG auf das Bewilligungsdekret. Gemäss 
Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD bedürfen das Unterhalten und Ändern (einschliesslich Umnutzen) von 
Bauten und Anlagen keiner Baubewilligung, wenn keine bau- oder umweltrechtlich relevanten 
Tatbestände betroffen sind. Baubewilligungsfrei sind zudem bauliche Änderungen im 
Gebäudeinnern, die nicht mit einer baubewilligungspflichtigen Nutzungsänderung verbunden sind 
und nicht die Brandsicherheit betreffen (Art. 6 Abs. 1 Bst. d BewD). Allerdings sind gemäss Art. 7 
BewD auch die in Art. 6 BewD genannten Vorhaben bewilligungspflichtig, wenn sie ausserhalb 
der Bauzone liegen und geeignet sind, die Nutzungsordnung zu beeinflussen, oder wenn das 
Bauvorhaben ein Ortsbildschutzgebiet oder ein Baudenkmal betrifft und das entsprechende 
Schutzinteresse betroffen ist. 

Mit der Ausführung von Bauvorhaben, die eine Baubewilligung benötigen, darf erst begonnen 
werden, wenn sie rechtskräftig bewilligt sind oder der Baubeginn vorzeitig gestattet worden ist 
(Art. 1a Abs. 3 BauG, Art. 2 Abs. 1 BewD).

d) Vorab ist festzuhalten, dass es sich bei der Baueinstellung um eine vorsorgliche 
Massnahme handelt (vgl. E. 3a). Wenn die Beschwerdeführenden somit ihr Erstaunen darüber 
ausdrücken, dass die Baueinstellung vorsorglich erfolgt sei, so können sie daraus nichts zu ihren 
Gunsten ableiten. 

Die Beschwerdeführenden umschreiben die ausgeführten baulichen Arbeiten im Bereich des 
Daches/Dachstockes im Zeitpunkt der Baueinstellung selber mit «Instandstellung des 
beschädigten Firstteils samt Richten bzw. erneutes Niederschrauben der durch Blitzschlag 
verschobenen Sparrenanlage, das Auswechseln der beschädigten Dachschalung und der Ziegel 
und den Ersatz der beschädigten Teile im Dachstock». Aus dieser Umschreibung ist zu 
schliessen, dass diese Arbeiten über den blossen Unterhalt im Sinne von Art. 6 Abs. 1 Bst. c 
BewD hinausgehen. Es handelt sich nicht um kleinere Instandstellungs- oder 
Renovationsarbeiten. Vielmehr wurden gemäss eigener Umschreibung neben dem Ersatz der 
beschädigten Teile im Dachstock auch die beschädigte Dachschalung und die beschädigten 
Ziegel komplett ersetzt. Diese Sanierungsarbeiten betreffen damit sowohl innere, tragende 
Bauteile der Dachkonstruktion als auch von aussen erkennbare Elemente des Daches. Diese 
laufende Dachsanierung ist auf den von der Gemeinde mit Eingabe vom 26. Mai 2021 
eingereichten Fotos vom 18. Mai 2021 erkennbar und betrifft eine grosse Fläche des Daches. Es 
handelt sich dabei um eine teilweise Erneuerung des Daches, welche über das Mass einer 
üblichen Renovation hinausgeht und eine wesentliche Verbesserung des Zustands darstellt.16 
Durch die Erneuerung des Daches und den Ersatz der beschädigten Teile des Dachstockes soll 

16 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 1a N. 25.

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zudem die Nutzung des vom Vorgänger ohne Bewilligung zu Wohnraum ausgebauten 
Dachgeschosses ermöglicht werden, welche als die Brandsicherheit betreffende 
Nutzungserweiterung selber baubewilligungspflichtig ist (Art. 6 Abs. 1 Bst. d BewD).17 Die 
laufenden Arbeiten der Beschwerdeführenden am Dach und am Dachstock finden damit in einem 
Bereich statt, in welchem bereits eine unbewilligte Nutzungserweiterung und unbewilligte 
Änderungen (Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnraum mit neuen sanitären Anlagen, Einbau 
von neuem Fenster und drei neuen Dachflächenfenstern) vorgenommen wurden, deren 
Rechtmässigkeit noch zu überprüfen ist. Auch aus diesem Grund ist die hier umstrittene Sanierung 
des Dachstockes und Erneuerung des Daches baubewilligungspflichtig, sind diese baulichen 
Massnahmen doch Teil bzw. Voraussetzung der erwähnten Nutzungserweiterung. Es besteht 
auch deshalb ein Interesse an einer vorgängigen behördlichen Kontrolle der nun durchgeführten 
Erneuerungsarbeiten. Schliesslich befindet sich das Vorhaben ausserhalb der Bauzone, wo das 
Interesse an einer behördlichen Kontrolle einer von aussen erkennbaren, das äussere 
Erscheinungsbild des Hauses verändernde Dacherneuerung noch grösser ist als innerhalb der 
Bauzone bzw. die bundesgerichtliche Praxis zur Baubewilligungsplicht besonders streng ist. 

Die Sanierung des Stallteils umfasst gemäss den eigenen Ausführungen der 
Beschwerdeführenden in der Eingabe vom 28. Mai 2021 den Abbruch der morschen Heubühne- 
und Stallböden. Diese Arbeiten können jedoch nicht isoliert betrachtet werden, sondern stehen 
vielmehr in Zusammenhang mit der (bereits vom Vorgänger) in Angriff genommenen, 
weitgehenden Sanierung dieses Stallteils. Unabhängig von der der Frage der Nutzungsänderung 
(vgl. nachfolgend) stellen die laufenden Arbeiten der Beschwerdeführenden in den 
Stallräumlichkeiten daher Teil einer umfassenden Stallsanierung mit weitgehenden baulichen 
Massnahmen und Eingriffen in die Struktur (Abbruch Heuraumobergeschoss) dar. Diese Arbeiten 
gehen über den blossen Unterhalt hinaus und sind damit baubewilligungspflichtig. Die Sanierung 
des Stallteils betrifft sodann gewässerschutzrechtliche Aspekte und damit einen bau- und 
umweltrechtlich relevanten Tatbestand (sowie allenfalls auch brandschutzrechtliche Aspekte), 
weshalb diese Vorhaben auch gestützt auf Art. 7 Abs. 1 BewD der Baubewilligungspflicht 
unterliegt. 

Zu beachten ist sodann Folgendes: In der von der Gemeinde mit Eingabe vom 26. Mai 2021 
eingereichten Verkaufsdokumentation aus dem Jahr 2020 werden diese Stallräumlichkeiten als 
«Abstellraum 1», «Abstellraum 2» und «Abstellraum 3, ehemalige Heudiele» umschrieben, womit 
von einer Nutzungsänderung (von Stallnutzung zu Abstellräumlichkeiten) auszugehen ist. Auch 
die dazugehörigen Fotos vermitteln den Eindruck von Abstellräumlichkeiten. Ob eine solche 
Nutzungsänderung von den Beschwerdeführenden beabsichtigt ist oder ob sie – wie sie 
vorbringen – diese Räumlichkeiten weiterhin als Tierstall nutzen wollen, ist im Rahmen der 
Beurteilung der Rechtmässigkeit der Baueinstellung nicht entscheidend. Vielmehr ist zu beachten, 
dass die Gemeinde die Baueinstellung als vorsorgliche Massnahme unter Zeitdruck zu erlassen 
hat und es daher ausreicht, wenn aufgrund einer summarischen Prüfung die Rechtswidrigkeit der 
Bautätigkeit als wahrscheinlich erscheint. Vorliegend ist nachvollziehbar und nicht zu 
beanstanden, wenn die Gemeinde im Zeitpunkt der Baueinstellung aufgrund der erwähnten 
Umstände erstens von einer baubewilligungspflichtigen Nutzungsänderung dieser Räumlichkeiten 
ausging und zweitens aufgrund des angetroffenen Eindrucks vor Ort (laufende Arbeiten an den 
Böden, in diesen Räumlichkeiten stationierter Bagger) zum Schluss kam, dass die 
Beschwerdeführenden diese Sanierung und Umnutzung des Stalles fortzuführen gedenken. 
Insgesamt musste die Gemeinde im Zeitpunkt der Baueinstellung von laufenden Arbeiten im 
Zusammenhang mit einer baubewilligungspflichtigen Nutzungsänderung ausgehen, womit die 
Baueinstellung auch diesbezüglich zu Recht erfolgte. 

17 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 1a N. 8 Bst. d.

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e) Insgesamt erweisen sich sowohl die Erneuerungsarbeiten am Dach sowie im Dachstock als 
auch die Sanierung des Stallteils als baubewilligungspflichtig. Diese Arbeiten stehen zudem in 
Zusammenhang mit den bereits vom Rechtsvorgänger vorgenommenen, unbewilligten aber 
baubewilligungspflichtigen Bauvorhaben in diesen Bereichen (Nutzungserweiterung im 
Dachgeschoss, bauliche Umnutzung des Stalls in Lagerräumlichkeiten) und sind mit diesen in 
ihrer Gesamtheit zu beurteilen. Die unbewilligten Arbeiten des Vorgängers haben sich die 
Beschwerdeführenden als neue Eigentümerschaft anzurechnen. Es kann nicht ausgeschlossen 
werden, dass ohne Baueinstellung weitergehende Arbeiten am Dach, im Dachstock und im 
Stallteil ohne Bewilligung vorangetrieben würden, um damit die nicht bewilligte Wohnnutzung im 
Dachgeschoss bzw. eine unbewilligte Nutzungsänderung im Stallteil zu ermöglichen. Die 
Voraussetzung für die vorsorgliche Baueinstellung, wonach aufgrund einer summarischen 
Prüfung die Rechtswidrigkeit der Bautätigkeit als wahrscheinlich erscheint, war damit erfüllt. Die 
Gemeinde hat zu Recht die Baueinstellung sämtlicher Bauarbeiten verfügt. Wieso diese 
Baueinstellung willkürlich sein oder gegen Treu und Glauben verstossen sollte, wie dies die 
Beschwerdeführenden vorbringen, ist nicht erkennbar. Die angefochtene Verfügung ist in 
Abweisung der Beschwerde zu bestätigen.

f) Die Gemeinde ist gehalten, im Rahmen des von den Beschwerdeführenden mit (teilweise) 
nachträglichem Baugesuch vom 19. April 2021 initiierten Baubewilligungsverfahrens genau zu 
prüfen, ob alle bereits vorgenommenen, baubewilligungspflichtigen Vorhaben des 
Rechtsvorgängers (vgl. Ausführungen des AGR in der Stellungnahme vom 27. März 2019) und 
der Beschwerdeführenden Teil dieses Baugesuchs sind. Falls nein, so ist den 
Beschwerdeführenden allenfalls nochmals Gelegenheit zu geben, ihr nachträgliches Baugesuch 
vom 19. April 2021 zu ergänzen. Bei baubewilligungspflichtigen Bauvorhaben, die bereits realisiert 
sind und nicht Teil dieses Baugesuchs sind, hat die Gemeinde die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands zu prüfen.   

4. Ergebnis, Beweismittel und Kosten

a) Im Ergebnis erweist sich die Baueinstellungsverfügung der Gemeinde vom 25. März 2021 
als rechtmässig. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. 

b) Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten anhand der zur Verfügung stehenden 
Akten und den vorhandenen Fotos genügend überprüft bzw. festgestellt werden. Auf den von den 
Beschwerdeführenden beantragten Augenschein («Ortsschau») konnte daher verzichtet werden, 
da von diesen Beweismitteln keine relevanten Erkenntnisse zu erwarten waren. Diese sogenannte 
antizipierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.18

c) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie haben die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von CHF 1000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV19).

d) Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

III. Entscheid

18 BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen.
19 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).

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1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Baueinstellungsverfügung der Gemeinde Adelboden 
vom 25. März 2021 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 1000.00 werden den Beschwerdeführenden zur Bezahlung 
auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine 
separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Frau D.________ und Herrn C.________, eingeschrieben
- Baupolizeibehörde der Gemeinde Adelboden, Bauverwaltung, eingeschrieben
- Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), per E-Mail

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

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Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.