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**Case Identifier:** aca54613-1d9a-5c4f-a962-f382521433c1
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-10
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 10.02.2014 C/9783/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-9783-2012_2014-02-10.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12.02.2014. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/9783/2012 ACJC/185/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 10 FEVRIER 2014 

Entre 

A______, p. a. régie 1______ à ______ (GE) appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 19 juin 2013, comparant par Me Jean-Marc Siegrist, 

avocat, 23, quai des Bergues, 1201 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de 

domicile aux fins des présentes, 

 

 

et 

 

B______ et C______, domiciliés 2______ à ______ (GE), intimés, comparant par 
l'ASLOCA, 12, rue du Lac, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 

laquelle ils font élection de domicile. 

 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement du 19 juin 2013, expédié pour notification aux parties le 26 juin 
2013, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a annulé le congé 

notifié le 24 avril 2012 pour le 31 janvier 2013 par A______ à B______ et 

C______, concernant le local commercial situé au 1er étage de l'immeuble sis 

2______ à ______ (GE; ch. 1 du dispositif), débouté A______ de ses conclusions 

reconventionnelles (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3), 

dit que la procédure était gratuite (ch. 4) et indiqué les voies de droit (ch. 5). 

En substance, les premiers juges ont retenu que la résiliation du bail, fondée sur le 

fait que les locataires avaient sous-loué deux pièces de leurs locaux sans l'autori-

sation de la bailleresse et en violation des conditions particulières du contrat de 

bail, n'était pas justifiée. Ils ont considéré que les conditions de la sous-location 

n'avaient pas de caractère abusif, le sous-loyer mensuel étant de 600 fr., et justifié 

compte tenu de la surface sous-louée et des prestations supplémentaires offertes. 

L'omission de solliciter l'autorisation préalable de la bailleresse, si elle constituait 

une faute contractuelle, était sans portée concrète, cette dernière ne pouvant vala-

blement s'opposer à la sous-location. Ils ont retenu que l'absence de volonté claire 

des locataires de réintégrer l'intégralité de leurs locaux, ne pouvait, dans la mesure 

où il s'agissait d'une sous-location partielle, être assimilée au cas du locataire prin-

cipal qui abuse de son droit à la sous-location en vue de procéder à une substitu-

tion de locataires.  

B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 28 août 2013, A______ (ci-
après : la bailleresse ou l'appelante) forme appel de ce jugement, dont elle sollicite 

l'annulation. L'appelante conclut, principalement, à ce que la Cour constate la 

validité de la résiliation de bail signifiée par elle à B______ et C______, le 24 

avril 2012 pour le 31 janvier 2013 et les condamne à évacuer de leur personne, de 

leurs biens et de tous tiers, le local commercial qu'ils occupent au 1er étage de 

l'immeuble sis 2______ à ______ (GE), à l'issue de l'échéance du contrat de bail, 

voire de l'éventuelle prolongation de bail accordée par le Tribunal. 

Subsidiairement, elle conclut à ce qu'ils soient déboutés de toutes autres ou 

contraires conclusions.  

Sur mesure d'exécution, elle conclut à être autorisée à faire appel, en tant que de 

besoin, à la force publique ou à un huissier judicaire, qui pourra lui-même mettre 

en œuvre des prestataires de services privés, notamment un serrurier et une société 

de transport, aux frais de B______ et C______, pour concrétiser leur évacuation. 

A______ produit une pièce nouvelle (pièce 2). 

b. Invités à se déterminer par écrit, B______ et C______ (ci-après : les locataires 
ou les intimés) concluent, principalement, à la confirmation du jugement entrepris 

et au déboutement de l'appelante de toutes ses conclusions. Subsidiairement, ils 

concluent au renvoi de la cause au Tribunal des baux et loyers, afin qu'il statue sur 

la prolongation de bail.  

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c. Les parties ont été avisées de la mise en délibération de la cause par courrier du 
greffe de la Cour du 30 septembre 2013. 

A______ n'a pas fait usage de son droit de réplique. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

a. Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer du 17 décembre 1999, por-
tant sur la location d'une surface commerciale d'environ 80 m2 au 1er étage de 

l'immeuble sis 2______ à ______ (GE). 

A______ est devenue propriétaire de l'immeuble le 1er juin 2005. 

Les locataires exploitent dans ces locaux un bureau d'architecte.  

Le contrat a été conclu pour une durée de 3 ans, du 1er février 2000 au 31 janvier 

2003, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le préavis de résiliation 

était de six mois. 

Le loyer annuel a été échelonné et fixé dès le 1er février 2001 à 12'840 fr. 

(1'070 fr. mensuel), et les acomptes provisionnels de charges à 1'200 fr. (100 fr. 

mensuel). 

L'article 3 al. 1 des conditions générales pour locaux commerciaux, édition 1996, 

annexées au bail, prévoit que lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de 

la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en lui 

indiquant les conditions de la sous-location et en lui fournissant les renseigne-

ments qu'il est en droit de requérir en application de l'art. 262 CO. L'art. 3 al. 2 de 

ces conditions générales stipule que sauf accord écrit contraire des parties, le sous-

locataire doit exercer la même activité que le locataire. 

b. Par contrat du 5 juillet 2000, les locataires ont également pris à bail un empla-
cement de parking dans le même immeuble. 

En 2007, un premier litige a opposé les parties concernant la contestation du con-

gé du parking notifié le 25 juin 2007.  

Par décision de la Commission de conciliation des baux et loyers du 24 avril 

2008, le congé a été validé et une unique prolongation de bail au 31 juillet 2011 

accordée aux locataires.  

La bailleresse a introduit une requête en évacuation le 11 octobre 2012.  

Le parking a été libéré à une date indéterminée.  

c. Depuis 2008, les locataires sous-louent une partie de leurs locaux à des archi-
tectes sans avoir requis l'autorisation préalable de la bailleresse.  

c.a Ils ont, d'abord, sous-loué un bureau meublé, avec usage des parties commu-
nes, à D______ pour un loyer de 300 fr. 

c.b En date du 28 mars 2009, ils ont conclu un nouveau contrat de sous-location 
pour une durée indéterminée avec F______ SA (représentée par D______ et 

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E______) portant sur "deux bureaux indépendants de 13 m2 chacun avec 

jouissance des WC et du hall de réception d'entrée" pour un loyer mensuel de 600 

fr. et 50 fr. de charges comprenant chauffage, eau chaude et électricité.  

Les bureaux sont meublés d'une table de travail, de chaises et de meubles de ran-

gement. Dans l'espace commun se trouvent une photocopieuse, un bar, un réfrigé-

rateur, une machine à café et une bibliothèque contenant la documentation utilisée 

dans les activités communes des locataires et sous-locataires. Les sous-locataires 

bénéficiaient également de l'usage, pour recevoir leurs clients, de la table de con-

férence se trouvant dans la partie réservée aux locataires. Les parties ont convenu 

par la suite que les locataires s'acquitteraient des charges et refactureraient la moi-

tié de celles-ci aux sous-locataires. Les locataires assumaient la totalité des frais 

de nettoyage de 174 fr. par mois. Le sous-locataire avait sa propre ligne de télé-

phone. 

c.c En janvier 2012, au départ d'D______, E______ a repris à son nom la sous-
location des bureaux aux mêmes conditions. Il participe à certains projets avec les 

locataires principaux. 

d. Le 19 décembre 2011, D______ a adressé un courrier anonyme à la bailleresse 
l'informant de la sous-location des locaux, joignant copie du contrat de sous-

location du 28 mars 2009. 

e. Par avis officiel daté du 24 avril 2012 adressé aux locataires, la bailleresse a 
déclaré résilier le bail pour son échéance du 31 janvier 2013, au motif de la sous-

location partielle des locaux sans sollicitation de l'autorisation préalable de la bail-

leresse, en violation du contrat et de la loi.  

f. Le 21 mai 2012, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en ma-
tière de baux et loyers d'une requête en annulation du congé et, subsidiairement, 

en prolongation de bail de six ans.  

Déclarée non conciliée lors de l'audience du 26 juin 2012, les locataires ont 

déposé la demande au greffe le Tribunal des baux et loyers le 23 juillet 2012. 

Les locataires ont indiqué que la sous-location n'avait pas été dissimulée. Ils ont 

contesté le motif du congé estimant qu'il s'agissait d'un prétexte, la bailleresse ne 

s'étant pas informée des conditions de la sous-location qui n'avait rien d'abusif et 

qui n'impliquait pas d'inconvénients majeurs pour elle.  

Ils ont produit un plan des locaux dont il résulte que la surface totale des locaux 

est de 90,27 m2, soit 40,45 m2 pour le bureau des locataires, 31,52 m2 pour les 

deux bureaux sous-loués (15,87 m2 et 15,65 m2), et 18,30 m2 pour les parties 

communes (15,19 m2 + 1,23 m2 + 1,88 m2). 

Dans sa réponse, la bailleresse a conclu à la confirmation de la validité du congé 

et, reconventionnellement, à l'évacuation des locataires avec exécution directe du 

jugement. Elle a soutenu que les locataires avaient manqué à leurs obligations en 

omettant d'informer la bailleresse de la sous-location partielle et en dissimulant les 

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conditions abusives de celle-ci, soit un sous-loyer d'environ 56% du loyer total 

pour une surface qui n'en représentait que le 32,5%, en plus du partage par moitié 

des charges. Le fait que les locataires sous-louaient depuis plusieurs années une 

partie des locaux en raison d'une diminution de leur chiffre d'affaires, et ne mani-

festaient aucune volonté de réintégrer à terme l'intégralité du local, portait à croire 

qu'ils procédaient ou s'apprêtaient à procéder à une substitution partielle de loca-

taires. 

g. Par mémoire réponse à la demande reconventionnelle du 26 octobre 2012, les 
locataires ont conclu à l'irrecevabilité de ladite demande dont la valeur litigieuse 

était supérieure à 30'000 fr. 

h. Lors de l'audience de débats principaux du 6 février 2013 devant le Tribunal, 
les locataires ont déclaré que, entre 2009 et 2011, le sous-locataire n'avait pas 

payé sa part des charges ni six mois de sous-loyer, de sorte qu'ils les avaient assu-

més eux-mêmes. Ils ont déclaré que la résiliation était un prétexte, dans la mesure 

où elle était la suite logique de la résiliation du bail du parking. Ils ont dit qu'ils 

ignoraient l'obligation d'annoncer la sous-location même lorsqu'elle était partielle, 

qu'ils en avaient été informés par l'ancien sous-locataire lorsqu'il avait quitté les 

locaux et qu'ils n'avaient entrepris aucune démarche à ce moment-là. Les loca-

taires ont déclaré qu'ils n'avaient pas fait de recherches en vue de leur relogement 

et qu'ils ne savaient pas s'ils allaient récupérer les locaux sous-loués, cela dépen-

drait de l'évolution des activités de leur bureau, qui étaient en partie communes à 

celles du sous-locataire. 

La bailleresse a déclaré que l'inconvénient majeur que posait la sous-location 

venait de ce que l'art. 3 du bail stipulait expressément que toute sous-location, 

même partielle devait être annoncée. Le second inconvénient majeur provenait de 

ce que le sous-loyer qui devait être déterminé entre les deux bureaux sous-loués et 

la surface totale, sans tenir compte de la location du mobilier (qu'elle n'avait pas 

vu) qui n'avait pas de valeur, était supérieur au loyer principal.  

i. Le Tribunal a procédé à l'audition des sous-locataires. 

Le sous-locataire actuel a confirmé l'exactitude des plans à l'établissement duquel 

il a participé, a précisé qu'il occupait de manière égale, avec les locataires, les 

locaux communs, a utilisé 2 à 3 fois par année la table de conférence et participait 

à des activités communes.  

Le précédent sous-locataire a confirmé qu'il était l'auteur de la dénonciation de la 

sous-location à la bailleresse. Il a précisé qu'ils avaient l'usage du hall et des sani-

taires, n'avait jamais utilisé la table de conférence, tout en disant qu'il ignorait 

pouvoir en faire usage. Concernant les charges, il a précisé qu'elles faisaient 

l'objet d'un décompte en fin d'année et qu'il ne participait pas aux frais de net-

toyage. Il a admis que certains sous-loyers n'avaient pas été payés. 

j. Par plaidoiries écrites du 10 avril 2013 ordonnées par le Tribunal, d'entente 
entre les parties, ces dernières ont persisté dans leurs conclusions. 

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D. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solu-
tion du litige. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-

pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 

al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 

la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 

Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK 

ZPO, no 8 ad art. 308). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-

gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jus-

qu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement 

été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, 

il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection 

de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 

let. e CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4 juillet 2011 = ATF 137 III 

389; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 

consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1; ATF 136 III 196 

consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès 

lors que la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il 

convient de se référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_187/2011 du 9 juin 2011 et 4A_189/2011 du 4 juillet 2011). 

1.2 En l'espèce, le loyer annuel du local, charges comprises, s'élève à 14'040 fr. 
Calculée sur une période de trois ans (42'120 fr.), la valeur litigieuse minimale de 

10'000 fr. prévue pour l'appel est atteinte. La voie de l'appel est ainsi ouverte. 

1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen, tant en fait qu'en droit 

(art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; 

RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, n. 121).  

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2. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première ins-

tance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 

commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 

2.2 En l'espèce, l'appelante produit en appel un plan des locaux établi par le 
bureau B2 SA. L'appelante n'expose pas pour quelles raisons elle n'aurait pas été 

en mesure de la produire devant les premiers juges. Par conséquent, la pièce pro-

duite par l'appelante (no 2) sera déclarée irrecevable. 

3. L'appelante fait valoir que la sous-location pouvait être refusée car les conditions 
en étaient abusives (art. 262 al. 2 lit. b CO). 

3.1 Selon l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux rè-
gles de la bonne foi. 

Ainsi, le congé peut notamment être annulé lorsqu'il est donné par le bailleur 

parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail 

(art. 271a al. 1 lit. a CO). 

Selon la jurisprudence, le droit de sous-louer, aux conditions de l'art. 262 CO, 

compte parmi les prétentions bénéficiant de la protection de l'art. 271a al. 1 

let. a CO. Pour que le congé soit annulable, il faut qu'il existe un rapport de cause 

à effet entre l'exercice de la prétention et la résiliation (TF, SJ 2001 I 17, 

consid. 2a et réf. citées; HIGI, Commentaire zurichois, no 24 ad. art. 271a CO). 

Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire ne peut sous-louer 

qu'avec le consentement du bailleur. Ce dernier ne peut cependant refuser son 

consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le 

locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si 

les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, 

sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des 

inconvénients majeurs (let. c). Il s'agit de limites qualifiées d'étroites par la juris-

prudence (TF, SJ 2001 I 17, consid. 2b). 

Le bailleur peut notamment s'opposer à la sous-location, selon l'art. 262 al. 2 

let. b CO, lorsque les conditions du bail de sous-location sont abusives en compa-

raison avec celles du bail principal; la loi envisage ici un loyer de sous-location 

nettement supérieur au loyer principal, sans que la différence ne soit justifiée par 

des investissements ou des prestations supplémentaires du locataire (ATF 119 II 

353 consid. 6; arrêt du Tribunal fédéral 4A_687/2011 du 19 janvier 2012 

consid. 6; BISE/PLANAS in BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer 2010, n. 39 ad 

art. 262 CO et réf. citées) 

Les conditions de la sous-location doivent être examinées par le juge de cas en 

cas, au regard de toutes les circonstances et notamment de la valeur des éven-

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tuelles prestations supplémentaires fournies par le locataire principal. Le juge dis-

pose d'une certaine marge d'appréciation dans l'application de l'art. 262 al. 2 

lit. b CO et n'a donc pas à faire preuve d'une rigueur mathématique (ATF 119 II 

353, DB 1994 n. 10; BISE/PLANAS op. cit., Droit du bail à loyer 2010, n. 40 ad 

art. 262 CO). L'art. 262 al. 2 CO entend empêcher le locataire de réaliser un gain 

abusif en sous-louant. L'abus consiste en un sous-loyer plus élevé que le loyer 

principal, sans que cette différence ne se justifie. Mais le bien-fondé de la diffé-

rence du loyer dépend des circonstances d'espèce, car le locataire qui sous-loue 

prend chaque fois des risques différents. Il s'expose en effet à perdre le sous-loyer 

ou à devoir supporter une grave détérioration de la chose par le sous-locataire 

(BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, 

n. 17 ad art 262 CO). 

Le locataire qui sous-loue les locaux sans requérir ou sans attendre le consente-

ment du bailleur commet une faute contractuelle. Elle est toutefois sans portée 

concrète, si les conditions du consentement du bailleur étaient d'emblée réalisées 

et si le bailleur ne pouvait pas valablement s'opposer à la sous-location (LACHAT, 

le bail à loyer, 2008, p. 574).  

3.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que la résiliation a été donnée en raison de la 
sous-location non sollicitée par les intimés. 

3.2.1 Concernant l'art. 262 al 2. let. a CO, les intimés n'ont pas refusé de commu-
niquer les conditions du bail. L'appelante ne les leur a pas demandées et a résilié 

rapidement après avoir appris par courrier anonyme que les intimés sous-louaient 

une partie des locaux.  

3.2.2 L'appelante fait valoir, à juste titre, que le Tribunal s'est trompé en considé-
rant que les bureaux sous-loués de 31,52 m2 représentaient 40% environ de la sur-

face totale. Il a retenu des bases de calcul différentes, soit la surface totale des bu-

reaux sous-loués de 31,52 m2 selon les métrés corrigés du plan déposé à la 

procédure et la surface totale des locaux de 80 m2 selon le contrat initial. Le 

Tribunal a manifestement commis une erreur de calcul. 

Il n'est pas contesté que la surface effectivement louée ne correspond pas à celle 

indiquée tant dans le contrat de bail (surface totale 80 m2) que dans le contrat de 

sous-location (13 m2 pour chaque bureau sous-loué). Les intimés ont produit en 

première instance un plan confirmé par le sous-locataire en audience, selon lequel 

la surface totale est de 90,27 m2. L'appelante retient une surface totale des locaux 

de 90,95 m2 se fondant sur la pièce produite en appel. Il est rappelé que cette 

pièce est irrecevable.  

Dès lors, la surface du bureau des locataires (40,45 m2) représente 44,81% de la 

surface totale (90,27 m2), celle des bureaux sous-loués (31,52 m2) 34,91%, et 

celle des parties communes 18,3 m2 (15,19 m2, 1,23 m2 et 1,88 m2) 20,27%.  

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Le sous-locataire actuel a indiqué utiliser les locaux communs de la même ma-

nière que les locataires. Il convient de retenir que la sous-location porte également 

sur la jouissance conjointe des parties communes.  

Le sous-loyer peut dès lors se calculer en retenant que les sous-locataires dis-

posent de 40,67 m2 composés de la surface privative (31,52 m2) et de la moitié de 

la surface commune (9,15 m2), soit 45,05% de la surface totale.  

Si l'on applique ce pourcentage au loyer de 1'070 fr., mathématiquement cela 

représente 481 fr. 50 (45% de 1'070 fr.) pour la surface sous-louée et 588 fr. 50 

(55% de 1'070 fr.) pour la surface des locataires principaux.  

Le loyer de 600 fr. étant de 118 fr. 50 supérieur au loyer, les locataires retirent un 

bénéfice de 11,07% de la sous-location.  

Il convient, cependant, de tenir compte des prestations supplémentaires offertes 

par les locataires parmi lesquelles les frais de nettoyage (174 fr. mensuel), soit 

78 fr. 30 (45% de 174 fr.) pour la partie sous-louée. Le solde du bénéfice s'élève 

alors à 40 fr. 20 et représente moins de 4% du loyer principal.  

Les locataires offrent, également, des prestations supplémentaires telles que mobi-

lier, réfrigérateur, machine à café, photocopieuse, utilisation possible de la table 

de conférence, documentation utile pour leur activité commune. En outre, ils sup-

portent les risques liés à la (sous)location soit le non versement du loyer, des char-

ges, voire à l'endommagement ou disparition de mobilier. 

Il n'apparaît en conséquence pas que 4% du loyer pour ces prestations supplé-

mentaires et les risques encourus soit excessif. 

3.2.3 C'est dès lors à bon droit que les premiers juges ont retenu que les conditions 
de la sous-location n'étaient pas abusives et qu'en conséquence l'absence de 

demande d'autorisation de sous-location, qui serait également une violation des 

obligations contractuelles, n'avait pas de portée propre. L'appelante ne pouvait 

refuser son consentement à la sous-location en se fondant sur les conditions abu-

sives de celle-ci. 

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 

4. L'appelante reproche au Tribunal de ne pas avoir constaté que les intimés 
n'avaient pas l'intention de réintégrer l'intégralité des locaux qui tend à une substi-

tution partielle des locataires. 

4.1 La durée limitée de la sous-location n'est pas une condition de celle-ci, 
laquelle ne trouve aucune assise dans le texte clair de l'art. 262 CO (TF, SJ 2001 I 

p. 17 consid. 2b). 

4.2 Selon la jurisprudence, outre les cas prévus à l'art. 262 al. 2 CO, le bailleur 
peut refuser son consentement à la sous-location lorsque le locataire abuse de son 

droit à celle-ci au sens de l'art. 2 CC, parce que, dans ce cas de figure, le droit à la 

sous-location n'est pas protégé et qu'il faut raisonner comme s'il n'existait pas. La 

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jurisprudence a admis que si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour 

l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de loca-

taires par la voie détournée de la sous-location, il y a abus de droit et le locataire 

ne saurait se prévaloir de son droit de sous-louer (ATF 134 III 446 consid. 2.4 et 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1). 

4.3 Cependant, en permettant la sous-location à l'art. 262 CO, le législateur n'avait 
certainement pas en vue des locataires qui s'incrustent dans leur droit tout en ayant 

quitté les lieux. La sous-location est bien plutôt conçue pour le cas du locataire 

qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un 

stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui la remet provisoirement 

à un tiers pour se décharger ainsi, d'un point de vue économique, du fardeau du 

loyer; on peut aussi imaginer le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite, 

par exemple, du décès ou du départ de l'un de ses occupants et qui est sous-loué à 

un tiers pour partie seulement. Un tel cas de figure ne peut être assimilé aux situa-

tions dans lesquelles le locataire principal abuse de son droit à la sous-location 

(ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_507/2012 du 

19 décembre 2012 consid 3.2; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1).  

4.4 En l'espèce, les intimés n'ont pas quitté les locaux, ne sous-louant qu'une par-
tie de ceux-ci en raison de la diminution de leur chiffre d'affaires.  

Comme rappelé par la jurisprudence, la sous-location est justement conçue pour 

des cas comme celui-ci, de sorte que le fait que les locataires principaux n'envi-

sagent pas concrètement la reprise de l'intégralité des locaux est sans pertinence. 

La durée de la sous-location, en tout cas dans la mesure où il est constaté que le 

bailleur n'aurait pu s'y opposer, n'est pas non plus un critère relevant, l'exemple 

retenu par le Tribunal fédéral de la sous-location partielle suite au décès de l'un de 

ses occupants, le confirmant.  

4.5 La bailleresse n'avait ainsi pas de motifs légitimes de refuser la sous-location. 

Il n'y a dès lors pas lieu de se pencher sur la question du congé donné à titre de 

représailles suite au congé des parkings.  

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 21 février 2013 

consid. 2.6). 

* * * * * 
  

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 28 août 2013 par A______ contre le jugement 

JTBL/659/2013 rendu le 19 juin 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/9783/2012-2-OSB. 

Déclare irrecevable la pièce no 2 produite par A______. 

Au fond : 

Confirme le jugement.  

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et 

Madame Alix FRANCOTTE CONUS, juges; Monsieur Pierre DAUDIN et Monsieur 

Alain MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 
 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.