# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 03593251-a87b-55da-aba0-c0d3b47d215b
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-22
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht II. Zivilkammer 22.12.2022 ZK2 2021 29
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_007_ZK2-2021-29_2022-12-22.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

Urteil vom 22. Dezember 2022

(Mit Urteil 2C_97/2023 vom 19. August 2024 hat das Bundesgericht eine gegen 
dieses Urteil erhobene Beschwerde abgewiesen.)

Referenz ZK2 21 29

Instanz II. Zivilkammer 

Besetzung Nydegger, Vorsitzender
Bergamin und Richter
Jent-Sørensen, Aktuarin ad hoc

Parteien Dr. med. A._____
Berufungskläger
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Guido Emilio Lazzarini
Plazza da Scoula 12, 7500 St. Moritz 

gegen

B._____
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally
Bahnhofstrasse 7, Postfach 101, 7001 Chur 

C._____
Berufungsbeklagter
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel
Masanserstrasse 136, 7000 Chur 

Gegenstand Staatshaftung

Anfechtungsobj. Urteil Verwaltungsgericht vom 15.12.2020, mitgeteilt am 
21.05.2021 (Proz. Nr. U-2017-61)

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Mitteilung 16. Januar 2023

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Sachverhalt

A. Dr. med. A._____ einerseits und die B._____ sowie der C._____ andererseits 
stehen sich in einem Staatshaftungsprozess gegenüber: A._____ verlangt Scha-
denersatz, weil die auf der von ihm im Jahre 2005 erworbenen Liegenschaft in 
D._____ lastende Hauptwohnungsverpflichtung nicht im Grundbuch angemerkt war 
und der Notar, der den Kaufvertrag beurkundete, ihn nicht auf diese öffentlich-recht-
liche Eigentumsbeschränkung hinwies. Nach der beruflich bedingten Verlegung des 
Wohnsitzes im Juli 2011 erhielt A._____ ausserdem von der Baubehörde D._____ 
auf zwei im Hinblick auf einen Verkauf gestellte Anfragen in den Jahren 2011 und 
2013 betreffend den Bestand einer solchen Verpflichtung eine falsche Auskunft. 
Aufgrund einer dritten Anfrage durch einen Kaufinteressenten am 17. Juni 2013 
wurde schliesslich der Bestand der Hauptwohnungsverpflichtung durch die Bau-
behörde bestätigt. Am 13. Februar 2017 verkaufte A._____ schliesslich die Liegen-
schaft, nachdem er ein Verfahren bis vor Bundesgericht geführt hatte, um die Lie-
genschaft von der Eigentumsbeschränkung zu befreien, was nicht gelang. 

B. Am 21. Juni 2017 klagte A._____ beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden und erhob Staatshaftungsklage gegen die B._____ und den C._____ 
mit folgendem Rechtsbegehren:

1. Es seien die B._____ sowie der C._____ solidarisch zu verpflichten, 
dem Kläger den Betrag von CHF 1'809'940.10, nebst 5 % Zins ab Zeit-
punkt der Klageeinreichung, zu bezahlen, unter Vorbehalt der Nach-
klage für eine allfällige Mehrforderung in Anlehnung an Art. 86 ZPO.

2. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolge zu Lasten der Beklagten 1 und 2.

C. Die B._____ stellte in der Klageantwort vom 12. September 2017 folgendes 
Rechtsbegehren:

1. Die Klage sei abzuweisen.

2. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.

Und der C._____ beantragte mit seiner Klageantwort vom 13. September 2017 Fol-
gendes:

1. Die Klage gegen den C._____ sei abzuweisen, soweit darauf eingetre-
ten werden kann.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers.

Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 1. Kammer, erliess am 15. De-
zember 2020 folgendes Urteil (Prozess-Nr. U 17 61):

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

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- aus einer Staatsgebühr von CHF 10'000.00
- aus den Kanzleiauslagen von CHF     770.00
Zusammen CHF 10'770.00
gehen zu Lasten von A._____.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4./5. [Rechtsmittel/Mitteilungen]

D. Am 21. Juni 2021 reichte A._____ Berufung beim Kantonsgericht von 
Graubünden ein mit dem Begehren:

1. Es sei das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 
vom 15.12.2020, mitgeteilt am 21.05.2021, in Sachen des Dr. med. 
A._____ als Kläger gegen die B._____ und den C._____ als Beklagte 
vollumfänglich aufzuheben.

2. Es seien die B._____ und der C._____ solidarisch zu verpflichten, dem 
Berufungskläger den Betrag von CHF 1'809'940.10, nebst 5 % Zins ab 
dem Zeitpunkt der Klageeinreichung, d.h. ab 19.06.2017 zu bezahlen.

3. Eventuell sei der Rechtsfall in Anlehnung an Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO 
der Vorinstanz, d.h. dem Verwaltungsgericht Graubünden zur Neubeur-
teilung zurückzuweisen.

4. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolge für das vorinstanzliche Verfahren sowie für das Berufungs-
verfahren zu Lasten der Berufungsbeklagten.

Weiter stellte er folgende Verfahrensanträge:

5. Es seien die in der Klageschrift vom 19.06.2017 sowie in der Replik vom 
20.11.2017 beantragten Zeugen, nämlich

- Herr E._____, dipl. Architekt HTL, 

- Herr F._____, dipl. Immobilientreuhänder, 

- Herr I._____, dipl. Architekt ETH, 

durch die Rechtsmittelinstanz gemäss Art. 316 Abs. 3 ZPO einzuver-
nehmen.

6. Es seien durch das Berufungsgericht sämtliche der Vorinstanz für deren 
Beurteilung vorgelegenen Verfahrensakten bei dieser editionsweise 
heraus zu verlangen.

7. Es sei in Anlehnung an Art. 316 Abs. 1 ZPO im Berufungsverfahren eine 
mündliche Verhandlung durchzufuhren.

8. Es haben die Kantonsrichter Dr. iur. G._____ und lic. iur. H._____ bei 
der Beurteilung des vorliegenden Rechtsfalles in Ausstand zu treten.

E. Mit der Berufungsantwort vom 26. August 2021 stellte der C._____ folgendes 
Rechtsbegehren:

1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen.

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2. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolge zuzüglich MwSt. für das vorinstanzliche Verfahren sowie für 
das Berufungsverfahren zulasten des Berufungsklägers.

Zu den Verfahrensanträgen:

a) Der Antrag auf Einvernahme von E._____, F._____ sowie I._____ als 
Zeugen durch die Rechtsmittelinstanz sei abzuweisen.

b) Gegen den Antrag auf Edition der Verfahrensakten bei der Vorinstanz 
haben wir keine Einwände.

c) Der Antrag auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung im Beru-
fungsverfahren sei abzuweisen.

d) Zum Ausstandsbegehren enthalten wir uns eines Antrags.

F. Die B._____ stellte mit der Berufungsantwort vom 13. September 2021 das 
folgende Rechtsbegehren:

1. Die Berufung sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.

G. Am 26. April und am 28. April 2022 erstattete A._____ zwei Replikschriften, 
je einzeln betreffend den C._____ einerseits und betreffend die B._____ anderer-
seits.

H. Am 1. Juni 2022 erstattete die B._____ (nachfolgend: berufungsbeklagte Ge-
meinde) und am 16. Juni 2022 der C._____ (nachfolgend: berufungsbeklagter Kan-
ton) je eine Duplikschrift, gefolgt von der Stellungnahme von A._____ vom 11. Juli 
2022. Darin ersuchte A._____ unter Hinweis auf die Replik vom 20. November 2017 
vor dem Verwaltungsgericht um die Einvernahme weiterer Zeugen.

I. Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen. Bei diesen befinden sich auch 
die im Scheiben von A._____ vom 21. Juni 2021 erwähnten Aktenstücke (Korre-
spondenz im Hinblick auf die Hauptverhandlung) sowie das Plädoyer von A._____ 
(nachfolgend: Berufungskläger) zur Hauptverhandlung vor Verwaltungsgericht. 

J. Die Sache ist spruchreif.

Erwägungen

1.1. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts Graubünden vom 15. Dezember 
2020 kann gemäss Art. 85b Abs. 1 VRG mit zivilrechtlicher Berufung oder Be-
schwerde beim Kantonsgericht angefochten werden. Entsprechend dem Streitwert 
von rund CHF 1.8 Mio. kommen die Bestimmungen über die Berufung (Art. 308 
Abs. 1 lit. a ZPO; Streitwert über CHF 10'000.00) zur Anwendung (Art. 308 Abs. 2 

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ZPO). Die Berufung muss nach Art. 311 Abs. 1 ZPO eine Begründung enthalten, 
wobei mit der Begründung aufgezeigt werden muss, inwiefern der angefochtene 
Entscheid als fehlerhaft angesehen wird (BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Das Bundesge-
richt hat in BGE 144 III 398 E. 4.1.4 dazu ausgeführt, dass sich das Berufungsge-
richt, jedenfalls grundsätzlich, auf die gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen 
Beanstandungen beschränken kann (bestätigt in BGE 147 III 176 E. 4.2.1). Mit der 
Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die unrichtige Feststellung 
des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).

1.2. Was das Verfahrensrecht anbelangt, ist zu unterscheiden: Geht es um das 
vorinstanzliche Verfahren, so ist die Überprüfung nach VRG vorzunehmen (gemäss 
Art. 65 Abs. 1 VRG sind vorrangig die Bestimmungen über das Beschwerdeverfah-
ren vor Verwaltungsgericht anwendbar [vgl. VGer GR U 14 98 v. 21.5.2019 E. 1]), 
während im Rechtsmittelverfahren vor dem Kantonsgericht die schweizerische ZPO 
anwendbar ist. Als Besonderheit ist anzumerken, dass im verwaltungsgerichtlichen 
Verfahren gemäss ausdrücklicher Vorschrift die Verhandlungsmaxime gilt (Art. 6 
Abs. 2 SHG, vgl. VGer GR U 18 81 v. 6.8.2020 E. 2; VGer GR U 21 37 v. 23.4.2021 
E. 3). Art. 6 Abs. 2 SHG lautet: "Die Parteien haben dem Gericht den Sachverhalt 
des Rechtsstreites darzulegen. Das Gericht legt seinem Verfahren nur rechtzeitig 
geltend gemachte Tatsachen zugrunde". Dies steht im Gegensatz zu Art. 11 VRG, 
wonach der Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln ist und die Parteien lediglich 
eine Mitwirkungspflicht trifft (Abs. 1 und 2). Nach dem erwähnten Entscheid des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 23. April 2021 (VGer GR U 21 
37 v. 23.4.2021 E. 3) entspricht die Verhandlungsmaxime gemäss Art. 6 Abs. 2 SHG 
jener i.S.v. Art. 55 Abs. 1 ZPO (vgl. auch die Botschaft der Regierung an den Gros-
sen Rat zur Totalrevision des Gesetzes über die Verantwortlichkeit der Behörden 
und Beamte […] vom 29. Oktober 1944, S. 1368 f.). 

2.1. Der Berufungskläger hat den Ausstand der Kantonsrichter G._____ und 
H._____ verlangt. Dafür wurde ein separates Verfahren eröffnet (ZK2 21 45); auf 
das Ausstandsgesuch wurde infolge Nichtleistung des Kostenvorschusses nicht 
eingetreten. Im Nachgang hat Kantonsrichter H._____ – aus anderen als den in ZK2 
21 45 zur Diskussion gestandenen Gründen – den Selbstausstand erklärt, nämlich 
weil ein Freundschaftsverhältnis zum Rechtsvertreter der berufungsbeklagten Ge-
meinde bestehe (vgl. act. D.26). Daraufhin wurde vom Vorsitzenden die ausseror-
dentliche Kantonsrichterin Chiara Richter eingesetzt.

2.2.1. Der Berufungskläger verlangt die Durchführung einer Verhandlung durch das 
Kantonsgericht. In Art. 316 Abs. 1 ZPO ist vorgesehen, dass entweder eine Ver-
handlung durchgeführt oder aufgrund der Akten entschieden werden kann, dass ein 

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zweiter Schriftenwechsel durchgeführt und Beweise abgenommen werden können. 
Dass im vorinstanzlichen Verfahren am 15. Dezember 2020 eine Hauptverhandlung 
stattgefunden hat, ist unbestritten, sodass dem Erfordernis der "öffentlichen Ver-
handlung" genüge getan ist. Wenn der Berufungskläger davon ausgeht, die Vor-
instanz habe sich mit seinem Plädoyer in ihrem Entscheid nicht näher auseinander-
gesetzt, sodass keine "ordnungsgemäss durchgeführte Hauptverhandlung" vor-
liege, betrifft dies nicht die Verhandlung, sondern den anschliessend gefällten Ent-
scheid. Diesbezüglich hätte er im Einzelnen darlegen müssen, welche Aspekte un-
berücksichtigt geblieben sind, und der pauschale Verweis auf S. 28 - 47 genügt 
nicht (act. A.4 Rz. 3 e). Dass den Ausführungen an den Hauptverhandlungen fak-
tisch häufig keine selbständige Bedeutung zukommt, ist darauf zurückzuführen, 
dass sie an mindestens zwei Rechtsschriften pro Partei anschliesst und wegen des 
Aktenschlusses in der Regel auch nichts Neues enthält bzw. enthalten darf. 

Im vorliegenden Fall wurde im Berufungsverfahren ein doppelter Schriftenwechsel 
durchgeführt (Berufungskläger act. A.1, A.4 [Replik auf die Berufungsantwort des 
berufungsbeklagten Kantons] und A.5 [Replik auf die Berufungsantwort der beru-
fungsbeklagten Gemeinde] sowie Stellungnahme Berufungskläger act. A.8; Beru-
fungsbeklagte act. A.2, A.3, A.6 und A.7). Was die Verhandlung anbelangt, begrün-
det der Berufungskläger diesen Antrag wie folgt: Das Verwaltungsgericht als Vorin-
stanz habe die Befragung von Zeugen abgelehnt; wozu in E. 2.1.4.3 (des angefoch-
tenen Entscheides) ausgeführt werde, es sei nicht erkennbar, welche relevanten 
Erkenntnisse mit der Befragung der Zeugen gewonnen werden könnten. Tatsäch-
lich sei das Gegenteil der Fall: Die Befragung der besagten Zeugen sei für die Frage 
des rechtswidrigen Vorgehens der am Vertragsschluss beteiligten Personen und 
zur Belegung des Vermögensschadens von eminenter Bedeutung. Die Ablehnung 
der Befragung erfolge zum Nachteil des Berufungsklägers und komme einer Ver-
weigerung des rechtlichen Gehörs gleich. Die Korrespondenz mit dem
vorinstanzlichen Instruktionsrichter betreffend Zeugen werde der Berufung noch-
mals beigelegt (act. A.1 Rz. 5 d-f S. 4). Weiter erscheint ihm eine Verhandlung des-
wegen als erforderlich, "weil dadurch der relevante Sachverhalt – nebst den we-
sentlichen rechtlichen Erwägungen – dem Gericht konzis und übersichtlich darge-
legt werden soll, nachdem vorliegend eine nicht alltägliche Rechtsproblematik (an-
wendbares Recht, Schadensnachweis, Rechtswidrigkeit der Funktionsträger, allen-
falls Verschulden), die auf einen sich auf mehrere Jahre erstreckenden umfangrei-
chen Sachverhalt zurückgeht, zur Beurteilung ansteht. Zugegebenermassen geht 
es bei unserem Antrag um Durchführung der Hauptverhandlung darum, die weitläu-
figen Ausführungen in sämtlichen (klägerischen und beklagtischen) Rechtsschriften 
und die damit verbundenen Rechtsfragen nochmals dem Gericht übersichtlich und 

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gedrängt vorzutragen. Die beantragte Durchführung der Hauptverhandlung dient in 
diesem Sinne der richterlichen Wahrheitsfindung, weshalb dem dahingehenden An-
trag stattzugeben ist" (act. A.1 Rz. 6).

2.2.2. Nach BGE 142 III 413 E. 2.2.1 und BGE 144 III 394 E. 4.1.4 dient das Beru-
fungsverfahren als solches nicht der Vervollständigung des vorinstanzlichen Ver-
fahrens, sondern der Überprüfung und Korrektur des erstinstanzlichen Entscheides 
im Lichte konkret dagegen vorgebrachter Beanstandungen. Das Bundesgericht 
weist in BGE 142 III 413 E. 2.2.4 darauf hin, dass die Berufungsinstanz sich – ab-
gesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der ge-
gen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen beschränken könne. 
"Die Beanstandungen am angefochtenen Entscheid haben die Parteien innert der 
Berufungs- bzw. Berufungsantwortfrist vollständig vorzutragen; ein allfälliger zweiter 
Schriftenwechsel oder die Ausübung des Replikrechts dienen nicht dazu, die bishe-
rige Kritik zu vervollständigen oder gar neue vorzutragen" (a.a.O., E. 2.2.4). Die vom 
Berufungskläger gewünschte nochmalige Darlegung des ganzen Prozessstoffes ist 
für den Entscheid des Falles weder erforderlich noch im Sinne der vorstehenden 
Ausführungen überhaupt zulässig.

2.2.3. Der Berufungskläger hat vor Vorinstanz verschiedentlich die Einvernahme 
von Zeugen verlangt, zuletzt nochmals in der Hauptverhandlung vom 25. November 
2020 (die Immobilienexperten F._____, J._____ und E._____), um den wahren 
Wert der Liegenschaft des Klägers zum Zeitpunkt der Verkaufsabsichten (ab 2011) 
im Vergleich zum Erwerbspreis (2005) und damit den erlittenen Schaden bzw. den 
tatsächlich entgangenen Gewinn stichhaltig zu belegen. Die Abnahme dieser Be-
weise sei wichtig, um das Klagefundament über CHF 4.1 Mio. zu stützen (Protokoll 
HV S. 2). Auch im Rahmen des vorliegenden Berufungsverfahrens verlangt er er-
neut die Einvernahme von Zeugen, diesmal E._____, F._____ und I._____ (vgl. 
Rechtsbegehren Ziff. 5). 

2.2.4. Zeugen sind grundsätzlich einzuvernehmen, wenn sie korrekt ins Verfahren 
eingeführt werden (vgl. BGE 143 III 297 E. 9.3.2). Die Unterlassung von Zeugen-
einvernahmen durch die Vorinstanz kann im Berufungsverfahren gerügt werden. Al-
lerdings muss nicht jeder benannte Zeuge einvernommen werden, sondern nur, 
wenn damit eine bestrittene Behauptung bewiesen werden muss, weil es für die 
Beurteilung des Falles darauf ankommt, ob sich die bestrittene Sachdarstellung in 
der behaupteten Weise verwirklicht hat. Geht es nur darum, eine bestrittene Be-
hauptung, aus der das Gericht nichts ableitet, zu belegen, ist von der Beweiserhe-
bung abzusehen. Ob es eine Zeugeneinvernahme braucht, muss sich das Gericht 

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angesichts des vorgetragenen Sachverhalts und angesichts der vorgebrachten Be-
hauptungen und Bestreitungen überlegen.

Der Berufungskläger legt seiner Schadensrechnung den Verkehrswert gemäss 
Schätzungsgutachten des kantonalen Amtes für Schätzungswesen von CHF 4.15 
Mio. (Wert ohne Hauptwohnungsbelastung) zugrunde (KB 19 S. 1). Diesen Wert 
stellt er dem erzielten Verkaufspreis per 13. Februar 2017 gegenüber, der (ohne 
Inventar) CHF 2'850'000.00 ausmacht (KB 36), was eine Differenz von CHF 
1'300'000.00 ergibt, und damit der Ausgangswert für die nachfolgenden Berechnun-
gen ist (VG act. A.1 Rz. 15 a). Für die geltend gemachten zusätzlichen Schadens-
posten im Betrage von insgesamt CHF 509'940.10, die nach den Berechnungen 
des Berufungsklägers zu einem Gesamtschaden von CHF 1'809'940.10 und damit 
zum eingeklagten Betrag führen (VG act. A.1 S. 21), wird nicht behauptet, die ge-
nannten drei Zeugen könnten etwas beitragen. Der tatsächlich erzielte Verkaufs-
preis ist unbestritten. Beim Betrag von 4.15 Mio. handelt es sich zwar um das Er-
gebnis einer Schätzung, und eine Schätzung ist kein unverrückbar feststehender 
Wert. In diesem Sinne müssten die Immobilienfachleute durchaus einvernommen 
werden, wenn der Schätzwert der Liegenschaft in Frage gestellt würde. 

2.2.5. Die Einvernahme der Zeugen E._____, F._____ und I._____ sei trotz mögli-
chem Widerstand der Berufungsbeklagten durchzuführen, die behaupten könnten, 
die Behauptungen des Klägers seien von ihnen zugestanden. Im Hinblick auf die 
Quantifizierung des Vermögensschadens erscheine die Frage von Interesse, zu 
welchem Kaufpreis die Liegenschaft dem Berufungskläger von den Immobilien-
treuhändern zum Verkauf angeboten worden sei. Für den Schadensnachweis sei 
dies von erheblicher Bedeutung (act. A.1 Rz. 5 d S. 4). Der Wert der Liegenschaft 
des Berufungsklägers sei seit 2005 kontinuierlich gestiegen, was sich auch aus dem 
Gutachten des Amtes für Schätzungswesen ergebe. Die Zeugen hätten sich im 
Rahmen der Zeugenaussage unter anderem zu ihren Kaufpreisvorstellungen im 
Rahmen der Verkaufsanstrengungen in den Jahren 2012/2013 sowie zum realisti-
schen Handelswert der Liegenschaft Nr. K._____ im Zeitpunkt des Verkaufs im Fe-
bruar 2017 äussern sollen. Eine Beweisverfügung habe die Vorinstanz nicht erlas-
sen; die Einvernahme der Zeugen sei ohne wesentlichen Grund abgelehnt worden 
(act. A.1 Rz. 3 b S. 7). Der geschätzte Verkehrswert von CHF 4.15 Mio. sei ein 
verlässlicher, realistischer Verkaufspreis, der mit Wahrscheinlichkeit und erlaubter-
weise auf dem freien Markt erzielt worden wäre. Die Bewertungen des kantonalen 
Amtes seien üblicherweise eher vorsichtig und erfahrungsgemäss mindestens 20 
% unter dem Handelswert. Die drei Zeugen hätten über die Verkaufsmöglichkeiten 
und den zu erwartenden Verkaufserlös im Jahre 2017 Auskunft geben können. Frei 

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von jeder Nutzungsbeschränkung hätte mit an Sicherheit grenzender Wahrschein-
lichkeit ein Kaufpreis von über CHF 5 Mio. erzielt werden können (act. A.1 Rz. 18 i 
S. 17) bzw. sei von den als Zeugen angerufenen Immobilientreuhändern zu einem 
Richtpreis von mindestens CHF 6 Mio. angeboten worden (act. A.4 Rz. 17 b S. 27; 
act. A.4 Rz. 17 e S. 29). In der Stellungnahme ist dann von einem (verhandelbaren) 
Verkaufspreis von CHF 6-7 Mio. die Rede (act. A.8 Rz. 8 b S. 11).

2.2.6. Dass das Verwaltungsgericht die Einvernahme der Zeugen für überflüssig 
hielt (act. B.1 E. 2.1.4.2) und dass sich auch die beiden Berufungsbeklagten einer 
Einvernahme der Zeugen widersetzen, weil nicht ersichtlich sei, welche Erkennt-
nisse aus der Befragung dieser Zeugen gewonnen werden könnten (act. A.2 Rz. 4), 
ist bereits erwähnt worden. Nach dem Berufungskläger kann eine solche Feststel-
lung allerdings erst nach einer durchgeführten Befragung getroffen werden, und die 
Weigerung ist nach seiner Ansicht eine Gehörsverletzung (act. A.4 Rz. 1 a und b) 
und für ihn unverständlich (act. A.8 Rz. 2). In der Replik führt er nochmals ausführ-
lich die Gründe an, die eine Zeugeneinvernahme erforderlich machten (act. A.4 Rz. 
1 S. 3 – 8). Insbesondere weist er darauf hin, dass zufällig eine vom Berufungsklä-
ger als Zeuge genannte Person in Anwesenheit seines Anwaltes geäussert habe, 
alle Beteiligten hätten um die Hauptwohnungsverpflichtung gewusst, nur der Käufer 
M._____ nicht (act. A.4 Rz. 27 i S. 7). 

2.2.7. Trotz alledem sieht auch das Kantonsgericht keinen Grund, warum die Im-
mobilienfachleute als Zeugen einvernommen werden sollten. Das Rechtsbegehren 
im vorliegenden Staatshaftungsprozess beruht auf dem Schätzwert der Liegen-
schaft per 19. Juli 2013 (VG act. B.19), nämlich CHF 4.15 Mio. Auf dem Betrag von 
CHF 4.15 Mio., welchen die Berufungsbeklagten nicht in Frage stellen, basieren die 
Berechnungen des Berufungsklägers zum entgangenen Gewinn von CHF 1.3 Mio. 
(4.15 Mio. [Schätzwert] ./. 2.85 Mio. [Verkaufspreis der Liegenschaft im Jahr 2017]). 
Der Ausgangswert von 4.15 Mio. begrenzt damit das, was dem Berufungskläger 
unter dem Titel entgangener Gewinn in diesem Prozess überhaupt zugesprochen 
werden kann. Hätten die Zeugen einen möglichen Verkaufswert von CHF 5 bzw. 
6-7 Mio. bestätigt, so hätte trotz einer solchen Bestätigung dieser höhere Werte 
ohne Änderung des Rechtsbegehrens und damit ohne die Änderung der Klage gar 
nicht berücksichtigt werden können. Kann nicht mehr zugesprochen werden, als der 
eingeklagte Betrag, der auf einem Liegenschaftswert von CHF 4.15 Mio. beruht, so 
könnten auch bestätigende Zeugenaussagen nichts daran ändern. Das folgt aus 
der Verbindlichkeit des Rechtsbegehrens und gründet damit in der Dispositionsma-
xime. Das Staatshaftungsgesetz spricht sich zur Geltung der Dispositionsmaxime 
(für das zivilgerichtliche Verfahren vgl. Art. 58 Abs. 1 ZPO) zwar nicht explizit aus, 

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nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist sie jedoch im Staatshaf-
tungs-Klageverfahren dennoch anwendbar (VGer GR U 21 37 v. 23.4.2021 E. 4; 
VGer GR U 17 61 v. 15.12.2020 E. 1.2.5; VGer GR U 14 49 v. 23.2.2016 E. 3a; vgl. 
auch KGer GR ZK2 16 15 v. 20.6.2016).

2.2.8. In der Stellungnahme des Berufungsklägers (act. A.8) im Anschluss an die 
berufungsbeklagtischen Dupliken ersucht er um die Einvernahme weiterer anderer 
Zeugen, nämlich L._____, M._____ und N._____ (act. A.8 S. 2). Bereits in der vor-
instanzlichen Replik sei die Befragung von M._____, N._____ und L._____ verlangt 
worden. Das Verwaltungsgericht habe die Befragungen ohne nachvollziehbare Be-
gründung schichtweg abgeschmettert (act. A.8 Rz. 2 S. 4 f.). Was die Zeugen 
L._____, M._____ und N._____ anbelangt, steht allerdings in der Berufungsschrift 
in act. A.1 Rz. 5: "Auf die Zeugeneinvernahme von Herrn J._____ gemäss Klage-
schrift vom 19.06.2017 sowie von Herrn L._____, Frau M._____ und Herr N._____ 
gemäss Replik vom 20.11.2017 wird nachträglich verzichtet". Der neuerliche An-
trag, L._____, M._____ und N._____ dennoch einzuvernehmen, wurde erst im Rah-
men der abschliessenden Stellungnahme (act. A.8) erneuert, was nach dem zuvor 
ausgesprochenen Verzicht gleichbedeutend ist, wie wenn er erstmals gestellt wor-
den wäre. Das ist verspätet (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2.4).

Der Berufungskläger macht ein neues Beweisanerbieten in der als Replik bezeich-
neten Rechtsschrift, dem sog. "letzten Wort" (act. A.4 Rz. 1 i), wo er – wie bereits 
erwähnt – geltend macht, dass sein Anwalt "von einem im Staatshaftungsverfahren 
beantragten Zeugen" erfahren habe, dass alle um die Hauptwohnungsverpflichtung 
gewusst hätten, ausser der Käufer M._____. Die Anrufung des Zeugen ist unzurei-
chend. Gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO können neue Tatsachen und Beweismittel 
auch noch in der Berufung vorgebracht werden, wenn dies unverzüglich geschieht 
und diese trotz zumutbarer Sorgfalt nicht früher vorgebracht werden konnte. Die 
Rechtsschrift (act. A.4) datiert vom 26. April 2022. Der Berufungskläger weist darauf 
hin, dass er das "im Nachgang an die Publikationen in der Südostschweiz und im 
Bündner Tagblatt vom 8. Dezember 2021 […] erfahren habe". Welcher von den 
mehreren genannten Zeugen es war, der einvernommen werden soll, wird nicht er-
wähnt.

Gemäss BGE 142 III 431 E. 2.2.5 sind Noven ausnahmsweise auch in einem zwei-
ten Schriftenwechsel des Berufungsverfahren zulässig. Die Beweisofferten müssen 
sich eindeutig den damit zu beweisenden Tatsachenbehauptungen zuordnen las-
sen, was sich ohne weiteres aus Art. 152 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 221 Abs. 1 lit. e 
ZPO ("Bezeichnung der Beweismittel zu den behaupteten Tatsachen") ergibt (BGer 
4A_56/2013 v. 4.6.2013 E. 4.4). Das trifft hier allerdings klar nicht zu, weil nicht 

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erwähnt wird, welcher Zeuge zur neu vorgebrachten Behauptung einvernommen 
werden soll. Weiterungen sind daher nicht erforderlich und es kann offenbleiben, ob 
ein Zuwarten während rund vier Monaten als "unverzüglich" gelten könnte.

2.2.9. Der Vollständigkeit halber ist noch auf die Korrespondenz des Berufungsklä-
gers mit dem Instruktionsrichter am Verwaltungsgericht hinzuweisen. Der Beru-
fungskläger hatte auf den Erlass einer Beweisverfügung hingewiesen und der In-
struktionsrichter habe dies im Schreiben vom 20. August 2020 abgelehnt. Das sei 
– so der Berufungskläger – eine subjektive Vorbefassung durch den Instruktions-
richter, ohne entsprechende Abstützung durch das Gericht (act. A.1 Rz. 5 c). Ange-
sprochen ist damit die Delegation der Verfahrensleitung. Gemäss Art. 5 VRG, der 
die Verfahrensleitung regelt, wird in Abs. 2 festgehalten, dass bei einer Kollegial-
behörde die oder der Vorsitzende oder ein von ihr oder ihm bezeichnetes Mitglied 
dafür zuständig ist (vgl. zur Delegation auch René Rhinow/Heinrich Koller/Christina 
Kiss/Daniela Thurnherr/Denise Brühl-Moser, Öffentliches Prozessrecht, 4. Aufl., Ba-
sel 2021, Rz. 886; zu Zulässigkeit des Mittelbarkeitsprinzips vgl. Martin Bertschi, in: 
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons 
Zürich, 3. Aufl., Zürich 2014, Rz. 37 zu Vorbem. zu §§ 19-28a VRG). Entsprechend 
muss der mit der Verfahrensleitung betraute Instruktionsrichter auch zum Erlass von 
Beweisverfügungen befugt sein (für das zivilgerichtliche Verfahren vgl. Roger We-
ber, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkommentar zur ZPO, 3. Aufl., Basel 
2021, N 14 zu Art. 124 ZPO). Kann der Instruktionsrichter Beweisverfügungen er-
lassen, so kann er bei gegebenen Voraussetzungen auch davon absehen.

2.3.1. Der Berufungskläger hat im Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens ein Pri-
vatgutachten von Prof. O._____ von der Universität Zürich vom 4. September 2017 
(VG act. B.101) eingereicht. Privatgutachten sind Parteibehauptungen (Hans 
Schmid/Samuel Baumgartner, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkommen-
tar zur ZPO, 3. Aufl., Basel 2021, N 18 zu Art. 183 ZPO; BGE 141 III 433 E. 2.6). 
Nach anderer Meinung werden sie als Urkunden angesehen, die der freien Beweis-
würdigung unterliegen. Welchen konkreten Beweiswert sie haben bzw. inwiefern sie 
durch ihre argumentative Überzeugungskraft fachlich qualifizierter Verfasser 
Berücksichtigung finden, ist im konkreten Fall zu ermitteln (Schmid/Baumgartner, 
a.a.O., N 18 zu Art. 183 ZPO). Dabei ist stets daran zu denken, dass Privatgutachter 
nicht unabhängig, sondern im Auftrag einer Partei tätig geworden sind, deren Inter-
essen sie im Rahmen des Vertretbaren zu wahren haben. 

2.3.2. In act. A.1 Rz. 6 wird auf ein weiteres Privatgutachten, verfasst von Prof. 
P._____ von der Universität Basel hingewiesen. In act. A.1 Rz. 24 p und q auf S. 29 
f. führt der Berufungskläger dazu aus, er habe bezüglich dem rechtswidrigen Vor-

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gehen des Notars am 4. Januar 2005 ein Zusatzgutachten eingeholt. Das Gutachten 
O._____ sei von den Gegenanwälten mit der Begründung angezweifelt worden, der 
Strafrechtsprofessor sei nur einseitig mit Informationen bedient worden. Prof. 
P._____ sei hingegen "mit umfassenden Unterlagen des hiesigen Staatshaftungs-
prozesses" dokumentiert worden, vor allem mit sämtlichen Rechtsschriften aller Be-
teiligten. Das Gutachten P._____, welches a.a.O. kurz zusammengefasst wieder-
gegeben wird, kommt offenbar zu einem vergleichbaren Ergebnis wie das Gutach-
ten O._____, wobei im Gutachten P._____ darauf hingewiesen worden sein soll, 
dass eine abschliessende Beurteilung der subjektiven Tatseite allein aufgrund der 
vorgelegten Unterlagen nicht möglich sei (eine Einschränkung, die O._____ in sei-
nem Gutachten nicht macht). Das Privatgutachten P._____ ist allerdings weder bei 
der Vorinstanz noch beim Kantonsgericht eingereicht worden. Wie sich aus der 
nachfolgenden Begründung ergibt, spielt das Gutachten O._____ keine Rolle, und 
auf das vom Berufungskläger in den Rechtsschriften nur indirekt und kurz wieder-
gegebene Gutachten P._____ braucht ebenfalls nicht weiter eingegangen zu wer-
den. 

2.4.1. Die Berufungsbeklagten machen geltend, dass sie dem Berufungskläger we-
gen Zeitablaufs nichts (mehr) schulden würden. Die Vorinstanz ist davon ausgegan-
gen, dass das fristauslösende Ereignis die unterlassene Eintragung der Hauptwoh-
nungsverpflichtung im Jahr 1997 gewesen sei, sodass die absolute Verjährungsfrist 
bereits 2007 abgelaufen sei. Dass die Frist bereits ablaufe, bevor ein – zumindest 
vermeintlicher Schaden – erkennbar gewesen sei, möge störend wirken, sei aber 
hinzunehmen. Die Ansprüche, die auf die Vorgänge von 1997 zurückgehen würden 
(Unterlassung der Eintragung der Hauptwohnungsverpflichtung) seien klarerweise 
verjährt (act. B.1 E. 2.7.4). Fraglich sei damit nur noch, ob die Verjährung in Bezug 
auf die Ansprüche aus den falschen Auskünften vom 28. Februar 2011 und vom 20. 
März 2013 verjährt seien (relative Verjährungsfrist). Der Berufungskläger lege Ver-
jährungsverzichte (VG act. B.84) ins Recht, die "zufolge falscher Bestätigungs-
schreiben der kommunalen Bauverwaltung vom 28. Februar 2011 und vom 20. März 
2013" ausgestellt worden seien. Die berufungsbeklagte Gemeinde erwähne zu 
Recht, dass diese Verzichtserklärungen dem Berufungskläger nichts nützten, weil 
sie keine Erklärung betreffend die Vorgänge von 1997 und den Kaufvertrag vom 4. 
Januar 2005 abgegeben habe. Sie seien materiell beschränkt, weil sie sich auf die 
falsche Bestätigung der Hauptwohnungsverpflichtung beziehen würden. Der Ver-
jährungsverzicht sei erstmals am 23. April 2014 und letztmals am 21. Juni 2017 
ausgestellt worden (act. B.1 E. 2.7.4 S. 31 f.).

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2.4.2. Hinsichtlich des berufungsbeklagten Kantons sei klarzustellen, dass die kom-
munalen Vorgänge von 1997 im Verhältnis zu diesem keine Rolle spielten und auch 
die falschen Erklärungen seien diesbezüglich ohne Belang. Abgeleitet werde die 
Haftpflicht des berufungsbeklagten Kantons aus der Tätigkeit des Notars im Zusam-
menhang mit der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages vom 4. Januar 2005. 
Die Verjährungsverzichtserklärungen des berufungsbeklagten Kantons (VG act. 
B.83) seien erstmals am 24. April 2014 unterzeichnet worden und dann immer wie-
der bis zur Klageinleitung und bezögen sich auf die notarielle Beurkundung des 
Kaufvertrages. Der berufungsbeklagte Kanton gehe davon aus, dass die zehnjäh-
rige Frist sowohl nach Art. 13 VG als auch nach Art. 8 SHG eine Verwirkungsfrist 
sei, die weder erstreckt noch unterbrochen werden könne und beziehe sich dafür 
auf BGer 2C_707/2010 E. 4.7, wonach sich die Geltung eines Verjährungsverzichts 
nach kantonalem Staatshaftungsrecht beurteile. In der Verzichtserklärung sei nur 
von Verjährung, nicht aber von Verwirkung die Rede, sodass die Klage nach über 
12 Jahren verspätet sei (act. B.1 E. 2.7.6). 

2.4.3. In rechtlicher Hinsicht bezieht sich die Vorinstanz zunächst auf Art. 20 Abs. 
1 des Verantwortlichkeitsgesetzes des Bundes (VG; SR 170.32), wonach An-
sprüche gegen diesen nach den Bestimmungen des Obligationenrechts über die 
unerlaubten Handlungen verjähren, räumt aber ein, dass dieses Gesetz und diese 
Bestimmung für den vorliegenden Fall keine Rolle spiele. Weiter verweist die
Vorinstanz auf Art. 8 Abs. 1 des kantonalen Staatshaftungsgesetzes (SHG; BR 
170.050), wonach der Anspruch auf Schadenersatz in einem Jahr von der Kenntnis 
des Schadens und der Ersatzpflichtigen verjährt, jedenfalls aber nach Ablauf von 
zehn Jahren vom Tage der schädigenden Handlung. Dazu zitiert die Vorinstanz aus 
der Botschaft zu Art. 8 SHG (S. 1363), wo die Bestimmung erläutert werde. Bei 
diesen Erläuterungen sei durchwegs von Verjährungsfrist die Rede, woraus die Vor-
instanz den Schluss zieht, "dass der C._____ bezüglich Verjährung/Verwirkung die 
Lösung des Bundes und der Mehrzahl der anderen Kantone übernehmen wollte". 
Sie fährt fort: "Dies wiederum heisst, dass Lehre und Rechtsprechung zum Verant-
wortlichkeitsgesetz des Bundes und der diesem Konzept folgenden Kantone zu fol-
gen ist, welche wiederum zwischen Verjährung und Verwirkung unterscheidet, ohne 
dass dies im Gesetz explizit aufgeführt ist. Die Terminologie wird nicht einheitlich 
verwendet. In fachspezifischen Standardwerken ist die Rede von Verjährungsfristen 
mit Verwirkungsfolgen (vgl. Jost Gross, Schweizerisches Staatshaftungsrecht, 2. 
Aufl., Bern 2002, S. 372). […] Im kantonalen Verantwortlichkeitsrecht gilt in der Re-
gel eine einjährige Verwirkungsfrist für die Geltendmachung von Verantwortlich-
keitsansprüchen gegenüber dem Gemeinwesen, und zwar mit Fristbeginn seit 
Kenntnis des Schadens und des entschädigungspflichtigen Gemeinwesens; defini-

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tiv tritt die Verjährung 10 Jahre nach der schädigenden Handlung ein. Weil die Ter-
minologie Verjährung/Verwirkung oft unklar verwendet wird, haben Doktrin und Pra-
xis versucht, Kriterien zu definieren, durch welche Verwirkungsfristen gekennzeich-
net werden. Als eines dieser Kriterien wurden Zeitbestimmungen als Klagefristen 
benannt, welche regelmässig auf eine Verwirkungsfrist schliessen lassen [es folgen 
Zitate von Publikationen aus den Jahren 1984, 1986 und 1960]. Für den vorliegen-
den Fall bedeutet dies, dass der Anspruch ungeachtet der Verjährungseinrede-Ver-
zichtserklärungen 10 Jahre nach dem schädigenden Ereignis, mithin am 3. Januar 
2015 verwirkte und somit seither nicht mehr einklagbar ist. Nachdem der Kläger im 
Jahr 2014 (Wiederherstellungsverfügung) schon anwaltlich vertreten war, kann die 
Erklärung des Beklagten auch nicht als treuwidrig angesehen werden, was der Ver-
wirkungsfolge allenfalls noch entgegenstehen könnte" (act. B.1 E. 2.7.6 S. 34 f.).

2.4.4. Der Berufungskläger geht davon aus, dass die absolute zehnjährige Ver-
jährung noch nicht eingetreten war. Bezüglich der beiden irreführenden Schreiben 
von 2011 und 2013 sei die Verjährung der Forderung mit absoluter Gewissheit nicht 
eingetreten, und die Verjährungsverzichte würden sich auch auf die Unterlassung 
des Gemeindepräsidenten aus dem Jahr 2005 erstrecken (act. A.1 Rz. 33 b). Das 
Verantwortlichkeitsgesetz des Bundes sei nicht anwendbar, BGer 2C_707/2010 E. 
4.7.1 betreffe den Kanton Solothurn und für den C._____ würden vorab Art. 13 (kan-
tonales) VG und dann Art. 8 SHG gelten, die praktisch gleich lauten und in denen 
von Verjährung die Rede sei. In der Botschaft aus dem Jahr 2006 (S. 1362) stehe: 
"Die Verjährung beträgt ein Jahr seit Kenntnis des Schadens (relative Verjährungs-
frist) beziehungsweise zehn Jahre seit der schädigenden Amtshandlung (absolute 
Verjährungsfrist). Sie entspricht somit grundsätzlich den Bestimmungen von Art. 60 
Abs. 1 OR". Art. 1 Abs. 4 SHG verweise auf die Bestimmungen des Abschnittes des 
Obligationenrechtes über die Entstehung durch unerlaubte Handlungen und damit 
auf Art. 41 ff. OR (act. A.1 Rz. 35 d). Art. 13 des Verantwortlichkeitsgesetzes des 
Bundes bzw. Art. 8 des kantonalen Staatshaftungsgesetzes seien nicht auslegungs-
bedürftig, sei doch einheitlich von Verjährung die Rede; die Verjährung sei damit 
am 3. Januar 2015 eingetreten (act. A.1 Rz. 35 d S. 43).

2.4.5. Der berufungsbeklagte Kanton weist darauf hin, dass das einschlägige Recht 
(Art. 13 VG und Art. 8 SHG) nicht zwischen Verjährung und Verwirkung unter-
scheide (act. A.2 Rz. 32). Gross, a.a.O., S. 372, weise darauf hin, dass im kantona-
len Verantwortlichkeitsrecht in der Regel eine einjährige Verwirkungsfrist gelte und 
im Fall von Solothurn (BGer 2C_707/2010 v. 15.4.2011 E. 4.7.1) sei auch das Bun-
desgericht von einer Verwirkungsfrist ausgegangen. Der Verjährungsverzicht nach 
kantonalem Staatshaftungsrecht erstrecke sich auch nicht auf die geltende zehn-

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jährige Verwirkungsfrist (a.a.O., E. 4.7.2). Zwischen der Beurkundung des Kaufver-
trages von 2005 und der Klageinleitung seien 12 Jahre vergangen. Die Verjährungs-
verzichtserklärungen hätten sich nur auf die Verjährung und nicht auch auf die Ver-
wirkung bezogen (act. A.2 Rz. 34).

2.4.6. Die berufungsbeklagte Gemeinde führt zur Verjährung an, dass die absolute 
Verjährungs-/Verwirkungsfrist zwischen 2005 und der Klageeinreichung im Juni 
2017 gemäss Art. 8 Abs. 1 SHG abgelaufen sei, unabhängig davon, wie die Frist 
qualifiziert werde. Gleiches gelte für die relative einjährige Verjährungs-/Verwir-
kungsfrist, habe doch die Gemeinde dem Berufungskläger am 17. Juni 2013 mitge-
teilt, dass es sich bei der Liegenschaft Nr. K._____ um eine Hauptwohnung handle 
(act. A.3 Rz. 47.2). Seit der Verfügung vom 26. Mai 2014 wisse der Kläger ausser-
dem, dass keine Zweitwohnungsnutzung geduldet werde, sodass die einjährige 
Verjährungs-/Verwirkungsfrist am 17. Juni 2013 bzw. am 26. Mai 2014 zu laufen 
begonnen habe. Sie sei vor Klageinreichung am 19./21. Juni 2017 abgelaufen ge-
wesen. Das bestreitet der Berufungskläger mit ausführlicher Begründung (act. A.1 
Rz. 33 ff.; act. A.4 Rz. 13). 

2.4.7. Die Frage von Verjährung und Verwirkung bedarf einer genaueren Betrach-
tung. 

Zur besseren Übersicht sind zunächst die zeitlichen Verhältnisse tabellarisch fest-
zuhalten:

11.04.1997 Baubewilligung an L._____ (VG act. B.2 und B.3)
04.01.2005 Verkauf Liegenschaft an Berufungskläger (VG act. 

B.6)
28.02.2011 Bestätigung Gemeinde, dass keine Hauptwoh-

nungsverpflichtung besteht (VG act. B.11)
20.03.2013 Bestätigung Gemeinde, dass keine Hauptwoh-

nungsverpflichtung besteht (VG act. B.12)
17.06.2013 Kopie des Schreibens der Gemeinde an F._____, 

bezugnehmend auf eine Anfrage von RA T._____ 
vom 11. April 2013 betr. Bestand einer Hauptwoh-
nungsverpflichtung (VG act. B.13)

23.04.2014 Verjährungsverzicht Gemeinde betr. falsche 
Bestätigung (VG act. B.84)

24.04.2014 Verjährungsverzicht Kanton betr. notarielle Beur-
kundung 2005 (VG act. B.83) 

26.05.2014 Verfügung der Gemeinde betr. Hauptwohnungsver-
pflichtung (VG act. B.14: Feststellung, dass Haus 
nur als Hauptwohnung genutzt werden kann, und 
Anweisung an das Grundbuchamt, die Hauptwoh-
nungsverpflichtung nachzutragen)

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01.07.2014 Beschwerde an das Verwaltungsgericht (VG act. 
B.15) 

12.05.2015 Verjährungsverzicht Gemeinde betr. falsche 
Bestätigung (VG act. B.84)

12.06.2015 Verjährungsverzicht Kanton betr. notarielle Beur-
kundung (VG act. B.83)

06.10.2015 Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden (VG act. B.16)

05.11.2015 Beschwerde an das Bundesgericht (VG act. B.17)
15.12.2015 Verjährungsverzicht Gemeinde betr. falsche 

Bestätigung (VG act. B.84)
09.05.2016 Urteil BGer 1C_585/2015 (VG act. B.18)
26.05.2016 Verjährungsverzicht Gemeinde betr. falsche 

Bestätigung (VG act. B.84)
16.11.2015 Anmeldung der Schadenersatzforderung bei der 

Gemeinde (VG act. B.20)
06.12.2016 Verjährungsverzicht Gemeinde betr. falsche 

Bestätigung (VG act. B.84)
10.12.2015 Zustellung Verjährungsverzichtsformulare an Kan-

ton (VG act. B.23) 
11.12.2015 Verjährungsverzicht Kanton betr. notarielle Beur-

kundung (VG act. B.83)
17.12.2015 Zurückweisung der Schadenersatzforderung durch 

Gemeinde (VG act. B.24)
28.10.2016 Aufsichtsbeschwerde an Regierung betr. Gemeinde 

(Ersuchen um Anweisung an die Gemeinde, die 
Schadenersatzforderung dem Gemeindevorstand 
zu unterbreiten; VG act. B.28) 

06.01.2016 Verjährungsverzicht Kanton betr. notarielle Beur-
kundung (VG act. B.83)

23.01.2017 Protokollauszug B._____ mit Bestätigung des Ge-
meindevorstandes betreffend Ablehnung der 
Staatshaftung (VG act. B.35)

13.02.2017 Verkauf Liegenschaft durch Berufungskläger (VG 
act. B.36)

21.03.2017 Verjährungsverzicht Gemeinde betr. falsche 
Bestätigung (VG act. B.84)

23.03.2017 Verjährungsverzicht Kanton betr. notarielle Beur-
kundung (VG act. B.83)

23.05.2017 Verjährungsverzicht Gemeinde betr. falsche 
Bestätigung (VG act. B.84)

23.05.2017 Verjährungsverzicht Kanton betr. notarielle Beur-
kundung (VG act. B.83)

19.06.2017 Klageeinleitung beim Verwaltungsgericht (Eingang 
21.06.2017; VG act. A.1)

Zur Verjährung und Verwirkung von Verantwortlichkeitsansprüchen schreibt Gross, 
a.a.O., S. 372: "Im kantonalen Verantwortlichkeitsrecht gilt in der Regel eine einjäh-
rige Verwirkungsfrist für die Geltendmachung gegenüber dem Gemeinwesen, und 

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zwar mit Fristbeginn seit Kenntnis des Schadens und des entschädigungspflichtigen 
Gemeinwesens; definitiv tritt die Verjährung 10 Jahre nach der schädigenden Hand-
lung ein". A.a.O. auf S. 66 (Ziff. 2.5.1.10) steht bezogen auf das damals geltende 
Verantwortlichkeitsgesetz des Kantons Graubünden von 1944: "Der Schadener-
satzanspruch verjährt in einem Jahr vom Tage an, seit der Geschädigte Kenntnis 
von der Schädigung hat, jedenfalls aber mit Ablauf von 10 Jahren seit der schädi-
genden Amtspflichtverletzung" (Art. 13 Abs. 1 VG). Eine spezifische Auseinander-
setzung mit der Frage von Verjährung und Verwirkung findet sich dort nicht. In Jost 
Gross/Volker Pribnow, Schweizerisches Staatshaftungsrecht, Ergänzungsband zur 
2. Aufl., Bern 2013, Rz. 391, wird hinsichtlich der in den Kantonen geltenden Regeln 
erwähnt, dass sich 18 Kantone (darunter Graubünden) für Verjährungsfristen ent-
schieden hätten und acht Kantone für Verwirkungsfristen (a.a.O., Rz. 396). Abge-
sehen von Solothurn und Zürich, wo eine absolute zehnjährige Verjährungsfrist 
gelte, sei den übrigen sechs "Verwirkungskantonen" eine absolute Verwirkungsfrist 
von zehn Jahren ab schädigender Handlung gemeinsam. Erwähnenswert ist der 
a.a.O, in Rz. 393 wiedergegebene Fall des Obergerichts des Kantons Nidwalden 
(NGVP 2001-2005 Nr. 17 vom 25. September 2003), das bei der Annahme einer 
Verwirkungsfrist davon ausging, dass angesichts einer zweimaligen Verzichtser-
klärung das berechtigte Vertrauen geschaffen worden sei, dass der Geschädigte 
mit einer Klageeinreichung zuwarten könne. Hinsichtlich der Unterteilung der Kan-
tone in Verjährungs- und Verwirkungskantone kommt Felix Uhlmann (Schweizeri-
sches Staatshaftungsrecht, Zürich/St. Gallen 2017, Rz. 173) im Wesentlichen zum 
gleichen Schluss wie die vorstehend zitierten Gross/Pribnow, ausser dass er die 
Kantone Nidwalden und Solothurn unterschiedlich zuordnet. Was den hier interes-
sierenden C._____ anbelangt, handelt es sich nach der Ansicht der vorstehend zi-
tierten Gross/Pribnow und Uhlmann um Verjährungsfristen; für Art. 13 des bündne-
rischen VG von 1944 geht auch Reto Feller (Das Prinzip der Einmaligkeit des 
Rechtsschutzes im Staatshaftungsrecht, Zürich/St. Gallen 2007, S. 38, Anm. 158) 
von einer Verjährungsfrist aus (zum neueren Staatshaftungsgesetz dürfte er sich 
aus zeitlichen Gründen noch nicht geäussert haben).

2.4.8. Aus der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubün-
den sind drei einschlägige Fälle (U 17 60, U 17 43 und U 14 98) greifbar, die auf-
zeigen, wie die Fristen von Art. 8 Abs. 1 SHG in der Praxis verstanden werden:

- VGer GR U 17 60 v. 8.9.2020 E. 1.4: Der Kläger wurde am 7. Juni 2013 
operiert. Die Klage reichte er am 16. Juni 2017 ein. Damit war die absolute 
Verjährungsfrist von zehn Jahren nach den Ausführungen im Urteil offen-
sichtlich nicht abgelaufen. Auch die relative Verjährungsfrist von einem Jahr 

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wurde gewahrt. Die Beklagte bzw. ihr Haftpflichtversicherer hatte für den 
Zeitraum vom 7. Juni 2013 bis zum 31. Mai 2017 Verjährungsverzichtser-
klärungen abgegeben und der Kläger hatte die Verjährung am 24. Mai 2017 
mittels Betreibung unterbrochen. 

- VGer GR U 17 73 v. 28.5.2020 E. 0.4 (recte wohl: E. 1.4): Die umstrittene 
medizinische Behandlung von E. erfolgte am 15./16. Februar 2013. Bei Ein-
reichen der Klage an das Verwaltungsgericht am 20. Juli 2017 war die abso-
lute Verjährungsfrist offensichtlich nicht abgelaufen. Auch die relative Ver-
jährungsfrist von einem Jahr wurde gewahrt, da der Beklagte im Zeitraum 
vom 16. Februar 2013 bis zum 31. Dezember 2017 Verjährungsverzichtser-
klärungen abgegeben hatte.

- VGer GR U 14 98 v. 21.5.2019 E. 2.3: Kenntnis vom Schaden am 11. Februar 
2010. Die Klägerin hat sich erstmals am 2. Februar 2011 eine Verzichtser-
klärung betreffend Verjährungseinrede geben lassen, welche immer wieder 
verlängert wurde, letztmals am 30. November 2013 mit Gültigkeit bis am 28. 
Januar 2015. Damit war die Frist von Art. 13 Abs. 1 VG bzw. Art. 8 Abs. 1 
SHG eingehalten worden. Mit der Klageeinreichung am 9. Dezember 2014 
war somit die relative Verjährungsfrist von einem Jahr gemäss Art. 8 SHG 
rechtzeitig unterbrochen worden.

Aus den vorstehenden drei Fällen ist ersichtlich, dass die Zeit zwischen dem schä-
digenden Ereignis und der Einreichung der Klage jeweils drei bis vier Jahre dauerte. 
Gleichlautend wurde in allen Fällen davon ausgegangen, dass die relative Ver-
jährungsfrist nicht abgelaufen war, weil Verjährungsverzichtserklärungen eingeholt 
worden waren, die im Zusammenhang bei der Berechnung des Fristenlaufes 
berücksichtigt wurden. An diese ihre eigene Rechtsprechung hat sich die Vorinstanz 
offensichtlich nicht mehr erinnert. 

2.4.9. Übertragen auf den vorliegenden Fall bedeutet das Folgendes: Mit Kopie des 
vom 17. Juni 2013 datierten Schreibens (VG act. B.13) der berufungsbeklagten Ge-
meinde erfuhr der Berufungskläger vom Bestand der Hauptwohnungsverpflichtung. 
Anzumerken ist, dass das Schreiben mit diesem Datum nicht an den Berufungsklä-
ger gerichtet war, sondern an F._____ (wohl derjenige Immobilienfachmann, der in 
anderem Zusammenhang auch als Zeuge genannt wurde) adressiert war mit dem 
Hinweis auf das Schreiben vom 11. April 2013 von lic. iur. T._____ im Betreff. Der 
Berufungskläger wurde lediglich mit "Kopie z.K." bedient. Käme es darauf an, so 
wäre auch denkbar, die Verfügung der Gemeinde vom 26. Mai 2014 (VG act. C.10) 
zum Ausgangspunkt zu nehmen, worin der Bestand und die Anordnung der Eintra-

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gung der Hauptwohnungsverpflichtung ins Grundbuch dem Berufungskläger ge-
genüber formell eröffnet wurde (in der Verfügung [VG act. C.10 Rz. 8 f.] wird aus-
geführt, dass es sich im Schreiben vom 24. Juni 2013 bloss um eine Rechtsauskunft 
handle, ohne das damit Rechte und Pflichten verbindlich festgestellt würden). Ist die 
Frist jedoch ohnehin gewahrt, muss der Frage nicht weiter nachgegangen werden.

Gemäss der Aktenlage (VG act. B.84) unterzeichnete die Gemeinde Verjährungs-
verzichte am 23.04.2014 (bis 30.06.2015), am 12.05.2015 (bis 30.06.2016), am 
15.12.2015 (bis 30.12.2016), am 08.12.2016 (bis 31.03.2017), am 21.03.2017 (bis 
31.05.2017) sowie am 23.05.2017 (bis 30.06.2017), sodass bei Klageinleitung am 
19./21. Juni 2017 ein lückenlos durchgehender Verzicht vorlag. Auch der Kanton 
hat bezüglich der Beurkundung des Grundstückverkaufes Verjährungsverzichte ab-
gegeben (VG act. B.83): am 24.04.2014 (bis 30.06.2015), am 12.06.2016 (bis 
31.12.2015), am 15.12.2015 (bis 31.12.2016), am 06.12.2016 (bis 31.03.2017), am 
23.03.2017 (bis 31. Mai 207) und am 23.05.2017 (bis 30. Juni 2017). 

Was die Verjährung im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages 
am 4. Januar 2005 anbelangt, erfuhr der Berufungskläger gleichermassen mit der 
bereits erwähnten Kopie des Schreibens vom 17. Juni 2013 von der Hauptwoh-
nungsverpflichtung (wenn man nicht die Verfügung vom 26. Mai 2014 als massge-
blich ansehen will). Das Verwaltungsgericht hat zur Haftung des Kantons im Zusam-
menhang mit dem Grundstückkauf durch den Berufungskläger Folgendes erwogen: 
"Die Haftung des Beklagten wird vom Kläger aus der Tätigkeit des Notars am 4. 
Januar 2005 abgeleitet. Er nimmt dabei für sich in Anspruch, Verjährungsverzichts-
erklärungen seitens des Beklagten eingeholt zu haben. Tatsächlich liegen solche 
Erklärungen im Recht (kläg. Beilage 83), erstmals unterzeichnet am 24. April 2014 
und dann immer wieder bis zur Klageeinreichung […]. Der Beklagte [Kanton] stellt 
sich auf den Standpunkt, dass es sich bei der zehnjährigen Frist sowohl nach Art. 
13 VG als auch Art. 8 SHG um eine Verwirkungsfrist handle, welche weder erstreckt 
noch unterbrochen oder wiederhergestellt werden könne. Dies unter Hinweis auf 
das Bundesgerichtsurteil 2C_707/2010 E. 4.7, wonach sich die Geltung eines Ver-
jährungsverzichts nicht auf die nach kantonalem Staatshaftungsrecht geltende Ver-
wirkungsfrist erstrecke" (act. B.1 E. 2.7.4). Aus der Regelung im Verantwortlichkeits-
gesetz des Bundes, Art. 8 Abs. 1 SHG und der Botschaft zur Revision des Staats-
haftungsgesetzes, Heft 11/2006-2007 S. 1363 (act. B.1 E. 2.7.6 S. 34 f.) hat das 
Verwaltungsgericht den Schluss gezogen, "dass der C._____ bezüglich Ver-
jährung/Verwirkung die Lösung des Bundes und der Mehrzahl der anderen Kantone 
übernehmen wollte. Dies heisst wiederum, dass Lehre und Rechtsprechung zum 
Verantwortlichkeitsgesetz des Bundes und der diesem Konzept folgenden Kantone 

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zu folgen ist, welche wiederum zwischen Verjährung und Verwirkung unterscheidet, 
ohne dass dies im Gesetz explizit aufgeführt ist. Die Terminologie wird auch nicht 
einheitlich verwendet. In fachspezifischen Standardwerk ist die Rede von Ver-
jährungs- und Verwirkungsfolge. […] Im kantonalen Verantwortlichkeitsrecht gilt in 
der Regel eine einjährige Verwirkungsfrist für die Geltendmachung von Verantwort-
lichkeitsansprüchen gegenüber dem Gemeinwesen, und zwar mit Fristbeginn seit 
Kenntnis des Schadens und des entschädigungspflichtigen Gemeinwesens; defini-
tiv tritt die Verjährung 10 Jahre nach der schädigenden Handlung ein […]. Für den 
vorliegenden Fall bedeutet dies, dass der Anspruch ungeachtet der Verjährungs-
einrede-Verzichtserklärung 10 Jahre nach dem schädigenden Ereignis, mithin am 
3. Januar 2015 verwirkte und somit nicht mehr einklagbar ist". 

Entsprechend der oben dargestellten Rechtslage geht das Kantonsgericht davon 
aus, dass es sich sowohl bei der relativen als auch bei der absoluten Frist um eine 
Verjährungsfrist handelt. Dass sich der C._____ dem Bund und der Mehrheit der 
anderen Kantone anschliessen wollte, ist aus der Botschaft nicht ersichtlich, abge-
sehen davon, dass es gemäss den vorstehend zitierten Autoren Gross/Pribnow und 
Uhlmann keine Mehrheit von Kantonen mit dem "Verwirkungssystem" gibt. Wenig 
hilfreich ist der zitierte Bundesgerichtsentscheid BGer 2C_707/2010 v. 15.4.2011 E. 
4.7. Dieser betrifft nicht den C._____, sondern den Kanton Solothurn. Ausserdem 
ist daran zu erinnern, dass Bundesgerichtsentscheidungen, in denen "gewöhnli-
ches" kantonales Recht eine Rolle spielt, stets vor dem Hintergrund zu lesen sind, 
dass das Bundesgerichtsgesetz dem Bundesgericht die Überprüfung von kantona-
lem Recht verbietet (das folgt e contrario aus Art. 95 BGG). Das ergibt sich auch 
recht deutlich aus der vom Bundesgericht gewählten Formulierung in E. 4.7 und 
4.7.1: "Die Beschwerdeführer berufen sich weiter auf eine Verjährungsverzichtser-
klärung. Nach der von den Beschwerdeführern nicht beanstandeten Auffassung der 
Vorinstanz handelt es sich bei der Frist nach § 11 Abs. 3 VG/SO um eine Verwir-
kungsfrist". Das zeigt deutlich, dass das Bundesgericht diese Frage nicht selber 
geprüft hat. 

2.4.10. Nach dem Gesagten ist als Zwischenergebnis festzuhalten, dass im Zeit-
punkt der Klageinleitung vor Vorinstanz weder die Ansprüche gegen die Gemeinde 
wegen falscher Auskunftserteilung in den Jahren 2011 und 2013 noch jene gegen 
den Kanton im Zusammenhang mit der notariellen Beurkundung des Grundstück-
kaufes vom 4. Januar 2005 verjährt waren.

3.1. Die berufungsbeklagte Gemeinde spricht das Subsidiaritätsprinzip an und 
macht geltend, der Berufungskläger habe es unterlassen, die zivilrechtlichen Mög-
lichkeiten auszuschöpfen, um den Schaden abzuwenden, hätte er doch den ganzen 

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Schaden bei der Verkäuferschaft des Grundstückes wegen Willensmängeln und 
Gewährleistung liquidieren können (VG act. A.3 Rz. 30 ff.). Darauf weist auch der 
berufungsbeklagte Kanton hin und erwähnt zusätzlich die Schadensminderungs-
pflicht (VG act. A.4 Rz. 27 f.). Er kritisiert, dass die Vorinstanz sich dazu nicht geäus-
sert habe, sodass die Berufungsschrift entsprechend auch nichts enthalte. Der Be-
rufungskläger habe zwar die Verfügung der Gemeinde angefochten und das Ver-
waltungs- sowie das Bundesgericht hätten die Beschwerden abgewiesen. Damit 
habe dieser allerdings nicht in umfassender Weise von Rechtsmitteln und Rechts-
behelfen Gebrauch gemacht und habe damit auch nicht verhindert, dass der Scha-
den überhaupt habe entstehen können (act. A.2 Rz. 36). Erforderlich und ziel-
führend wäre ein Vorgehen gegen die Verkäuferschaft der Liegenschaft gewesen 
(act. A.2 Rz. 37). Das bestreitet der Berufungskläger (act. A.4 Rz. 14). Eine auf 
zivilrechtliche Vorkehren erweiterte Pflicht gebe es nicht (VG act. A.5 Rz. 16 c S. 
13); die Gegenpartei hätte denn auch kein diese ihre Meinung stützendes Zitat an-
führen können. 

Unbestritten und aktenkundig ist, dass der Berufungskläger den Rechtsweg betref-
fend die Verfügung vom 26. Mai 2014 vollumfänglich ausgeschöpft hat (VG act. 
B.16 und B.18, vgl. u.a. auch act. A.4 Rz. 14). 

3.2. Mit dem Subsidiaritätsprinzip soll verhindert werden, dass der Bürger eine 
ihm unbequeme Verfügung auf dem Wege via das Verantwortlichkeitsverfahren er-
neut angreifen kann: "Wer eine Verfügung erfolglos bis zur obersten Instanz (Ge-
richt oder Verwaltungsbehörde) angefochten oder die für die Anfechtung der schä-
digenden Verfügung offen stehenden Rechtsmittel gar nicht genutzt hat, soll die 
Rechtmässigkeit dieser Verfügung nicht (nochmals) in einem Verantwortlich-
keitsprozess bestreiten bzw. überprüfen lassen können […]" (BGE 126 I 144 E. 2a; 
vgl. auch BGE 129 I 139 E. 3.1). Im gleichen Sinne äussert sich auch Gross, a.a.O., 
S. 353 f., wonach die Beseitigung nachteiliger Verfügungen im verwaltungsrechtli-
chen Anfechtungsverfahren vorgeht und der Betroffene sein Klagerecht von vorn-
herein verliert, wenn er von den ihm zustehenden (auch ausserordentlichen) 
Rechtsmitteln und Rechtsbehelfen nicht in umfassender Weise Gebrauch macht. 
Feller, a.a.O., S. 4 f., hält in Bezug auf Art. 12 VG fest, dass – solle der Geschädigte 
das subsidiäre Mittel der Staatshaftungsklage nicht verlieren – er (durch Art. 12 VG) 
gezwungen werde, den schädigenden Rechtsakt im Beschwerdeverfahren anzu-
fechten. Sei eine bereits in Rechtskraft erwachsene Verfügung Ursache des Scha-
dens, dann bleibe dem Verantwortlichkeitsrichter die Prüfung ihrer Rechtmässigkeit 
untersagt: Sei dem Geschädigten aus rechtlichen oder faktischen Gründen aller-
dings kein Beschwerdeverfahren offen gestanden, so solle ein Staatshaftungsver-

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fahren möglich sein. Der Geschädigte soll gerichtlichen Rechtsschutz erhalten, je-
doch höchstens, aber auch mindestens einmal. Wer eine Verfügung erfolglos bis 
vor die oberste Instanz angefochten hat oder die offenstehenden Rechtsmittel nicht 
oder nicht erschöpfend genutzt hat, soll nicht – erstmals oder nochmals – in einem 
Verantwortlichkeitsprozess die Widerrechtlichkeit geltend machen können. "Die 
Bemühungen des Geschädigten werden nur belohnt, wenn mit dem Rechtsmitte-
lentscheid die Verfügung ganz oder teilweise aufgehoben oder zumindest die 
Rechtswidrigkeit festgestellt wird. Dann ist der Weg offen für eine Überprüfung der 
übrigen Haftungsvoraussetzungen im Staatshaftungsverfahren" (Feller, a.a.O., S. 
5).

So verstanden geht es beim Subsidiaritätsprinzip letztlich nicht um die Verhinderung 
des Schadens, sondern um die Einmaligkeit des Rechtsschutzes im öffentlichen 
Recht. Es ist daher davon auszugehen, dass privatrechtliche Rechtsvorkehren zur 
Schadensabwendung nicht unter das Subsidiaritätsprinzip fallen und davon ist – 
soweit ersichtlich – in den gängigen Publikationen zur Staatshaftung auch nicht die 
Rede. Nach Gross, a.a.O., S. 353, ist die Staatshaftung eine subsidiäre Aufgabe, 
gleichwohl entstandenen Schaden auszugleichen. Die Beseitigung nachteiliger Ver-
fügungen im verwaltungsrechtlichen Anfechtungsverfahren geht somit vor. Der Be-
troffene verliert sein Klagerecht von vornherein (S. 354), wenn er von den ihm zu-
stehenden Rechtsmitteln und Rechtsbehelfen nicht in umfassender Weise Ge-
brauch macht (und zwar sogar unter Einschluss ausserordentlicher Rechtsmittel 
[BGE 107 Ib 155 E. 2]).

3.3. Art. 7 Abs. 1 SHG sieht vor, dass das Gericht nach freiem Ermessen be-
stimmt, ob und in welchem Umfang die Klage geschützt wird, wenn der Geschädigte 
es unterlassen hat, den Schaden durch die Anwendung von Rechtsmitteln oder 
Rechtsbehelfen zu verhindern, zu reduzieren oder gutzumachen. In der Botschaft 
steht dazu, dass diese Bestimmung praktisch vollständig dem bis 2006 geltenden 
Verantwortlichkeitsrecht entspricht (Art. 15: "Sofern der Geschädigte den Schaden 
durch die Anwendung von Rechtsmitteln oder Rechtsbehelfen hätte verhindern oder 
gutmachen können und dies unterlassen hat, bestimmt der Richter nach freiem Er-
messen, ob und in welchem Umfang die Klage zu schützen ist"). Anders als in an-
deren Rechtsordnungen enthält das bündnerische Staatshaftungsrecht damit ein 
modifiziertes System, in dem der Verzicht auf Rechtsmittel als Selbstverschulden 
des Geschädigten sanktioniert wird oder werden kann (vgl. Feller, a.a.O., S. 113, 
der in diesem Zusammenhang ganz explizit auf den C._____ hinweist [S. 114]). 
"Das Staatshaftungsverfahren ist grundsätzlich offen und das Verhalten des Ge-
schädigten wird zum Gegenstand der materiellen Prüfung der Anspruchsvorausset-

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zungen. Abhängig von seiner Intensität bewirkt das Selbstverschulden die Unter-
brechung des Kausalzusammenhangs oder die Reduktion des Schadenersatzes. 
Die Obliegenheit zur Beschwerdeführung umfasst in den Kantonen Appenzell Aus-
serrhoden und Graubünden Rechtsmittel und Rechtsbehelfe" (Feller, a.a.O., S. 
114). Entscheidend ist das allerdings hier nicht, da der Berufungskläger ja die Ver-
fügung vom 26. Mai 2014 angefochten hat. 

3.4. Im Falle des Berufungsklägers ist zusätzlich noch zu bedenken, dass sich 
das Vorgehen gegen die Verkäuferschaft, insbesondere mit der Anfechtung wegen 
Willensmängeln, mit Blick auf die Staatshaftung kaum schadensmindernd ausge-
wirkt hätte. Der Kaufvertrag wurde 2005 zu einem Preis von CHF 2.3 Mio. abge-
schlossen. Wäre der Kaufvertrag im Jahr 2013 angefochten und zu den Kaufbedin-
gungen rückgängig gemacht worden, hätte das auf Kosten der inzwischen erfolgten 
kontinuierlichen Verkehrswertsteigerung (Verkehrswert per 19. Juli 2013 CHF 2.64 
Mio., Verkaufspreis im Jahr 2017 CHF 2.85 Mio.) gehen müssen. Der Berufungs-
kläger hat deshalb zu Recht argumentiert, das hätte mehr geschadet als genützt, 
weil er an der Wertsteigerung, die die Grundstücke – auch jene mit Hauptwohnungs-
verpflichtung – erfahren hatten, nicht hätte teilhaben können, was den Schaden, 
den er gegenüber den Berufungsbeklagten geltend mache, erhöht hätte. An der 
Vergrösserung des Verlustes hätten auch die potentiell Haftpflichtigen kein nach-
vollziehbares Interesse gehabt (vgl. auch act. A.1 Rz. 14 c und d). 

4.1. Voraussetzung für jegliche Haftung, sowohl gegenüber dem beklagten Kan-
ton als auch der beklagten Gemeinde ist aber in erster Linie, inwieweit der geltend 
gemachte Schaden besteht. Dieser Frage ist nunmehr nachzugehen.

Vorab folgende tabellarische Darstellung zu den Liegenschaftswerten: 

29.12.2004 (Rudimentäre) Berechnung J._____ (VG act. 
B.9) 

CHF 2'700'000

04.01.2005 Kaufpreis Liegenschaft Nr. K._____ (VG act. B.6) CHF 2'300'000
01.03.2005 Schätzungsbericht dipl. Architekt E._____ (VG 

act. B.7)
CHF 2'344'000

12.10.2005 Bewertungsgutachten Immobilientreuhänder 
F._____ (VG act. B.8) 

CHF 2'450'000

03.11.2005 Bewertungsformular I._____ (VG act. B.10) CHF 2'770'000
29.11.2013 Verkehrswert per 04.01.2005 als Hauptwohnung 

(VG act. B.19)
CHF 2'300'000

Verkehrswert per 04.01.2005 als Nebenwohnung CHF 2'890'000
Verkehrswert am 19.07.2013 als Hauptwohnung CHF 2'640'000
Verkehrswert am 19.07.2013 als Nebenwohnung CHF 4'150'000

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15.02.2017 Verkaufspreis Liegenschaft CHF 2'850'000

Als entgangenen Gewinn macht der Berufungskläger den Betrag von CHF 
1'300'000.00 geltend, den er wie folgt berechnet hat: Verkehrswertschätzung vom 
19.07.2013 = CHF 4'150'000.00 ./. effektiver Verkaufserlös von CHF 2'850'000.00 
= CHF 1'300'000.00. Dazu wird weiterer Schaden im Betrage von CHF 509'940.10 
(vgl. dazu unten Erwägung 8.1 ff.) geltend gemacht, insgesamt der eingeklagte Be-
trag von CHF 1'809'940.10 (VG act. A.1 Rz. 15 S. 21).

4.2. Die Vorinstanz (act. B.1 E. 2.1) hat zum geltend gemachten Schaden von 
CHF 1'809'940.10 ausgeführt, dass es in erster Linie um die Nichteintragung der 
Hauptwohnsitzpflicht im Jahr 1997 gehe (act. B.1 E. 2.1.3). Aus dem Fehlen der 
Anmerkung – bei öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen wirke die Ein-
schreibung lediglich deklaratorisch – könne der Berufungskläger nicht ableiten, 
dass die Liegenschaft als Zweitwohnung genutzt werden könne. Gemäss Verkehrs-
wertgutachten vom 19. Juli 2013 betrage der Wert mit Hauptwohnungsverpflichtung 
CHF 2.3 Mio. (100 %), während der Wert ohne diese Verpflichtung bei CHF 2.89 
(126 %) liege. Der Berufungskläger habe beim Kauf der Wohnung nicht mehr aus-
gegeben als aufgrund des von keiner Seite angezweifelten Gutachtens zu erwarten 
gewesen sei. Mit dem am 15. Februar 2017 erzielten Preis von CHF 2.85 Mio. habe 
er mehr gelöst als der gemäss Gutachten zu erwartende Verkehrswert (mit Haupt-
wohnungsverpflichtung) von CHF 2.64 Mio. betragen habe. Damit habe er nach der 
sog. Differenztheorie (= Differenz zwischen dem gegenwärtigen Vermögensstand 
und dem Stand des Vermögens ohne das schädigende Ereignis) einen Gewinn von 
CHF 550'000.00 erzielt. Der Berufungskläger habe Zeugen genannt für die Frage, 
ob die Liegenschaft beim Kauf als Haupt- oder Zweitwohnung offeriert worden und 
ob von einer Hauptwohnungsverpflichtung überhaupt die Rede gewesen sei (act. 
B.1 E. 1.2.4.1). Der beklagte Kanton halte solche Einvernahmen für überflüssig, weil 
sich die Gutachten (der Immobilienexperten) nicht auf eine Zweitwohnung bezögen 
und weil nicht dargelegt werde, was mit den Zeugenaussagen belegt werden solle 
(act. B.1 E. 2.1.4.2), was der Berufungskläger im Hinblick auf Schaden, Widerrecht-
lichkeit, Kausalzusammenhang und Verschulden hätte darlegen müssen. Weil die 
beiden Beklagten anerkannt hätten, dass der Berufungskläger bei der notariellen 
Beurkundung im Jahr 2005 betreffend Hauptwohnungsverpflichtung gutgläubig ge-
wesen sei, gebe es für die Beweisabnahme keinen triftigen Grund (act. B.1 E. 
2.1.4.3). Der Berufungskläger habe rechtlich wegen der seit 1997 bestehenden 
Hauptwohnungsverpflichtung keine Möglichkeit gehabt, einen Verkaufspreis von 
CHF 4.15 Mio. zu erzielen; entsprechend könne diesbezüglich auch kein Vermö-
gensschaden entstanden sein (act. B.1 E. 2.1.5). Bezüglich Kaufpreis der Liegen-

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schaft im Jahr 2005 habe er von einem notfallmässigen Verkauf durch die bisheri-
gen Eigentümer profitieren können, die von ursprünglich CHF 2.7 Mio. auf CHF 2.3 
Mio. entgegengekommen seien. Der Verkaufspreis ohne Hauptwohnungsverpflich-
tung wäre bei CHF 4.15 Mio. gewesen. Die Reduktion des Kaufpreises müsste ge-
gebenenfalls zu einer Vorteilsanrechnung führen, das Entdecken der Hauptwoh-
nungsverpflichtung als Verlust einer Chance zur Gewinnerzielung (act. B.1 E. 
2.1.5.1). Der Kläger gehe zu Unrecht davon aus, dass die Liegenschaft frei von 
einer Hauptwohnungsverpflichtung gewesen sei bzw. dass die Berufungsbeklagten 
für die nicht rechtzeitige Ablösung der Pflicht verantwortlich gemacht werden könn-
ten. Den für eine Liegenschaft mit Hauptwohnungsverpflichtung üblicherweise er-
zielbaren Gewinn habe der Berufungskläger erzielt, allenfalls übertroffen, für den 
Verlust einer Chance sei auf VGer U 14 41 E. 7 hinzuweisen; auch das Bundesge-
richt sehe darin keinen eigenständigen Schadensposten (act. B.1 E. 2.1.5.2). Ent-
sprechend gebe es auch keine Schadensposten Hypothekarzinsen und Unterhalt 
der Liegenschaft. Hätte der Kläger aufschiebende Wirkung verlangt, so hätte das 
Haus ohne weiteres als Zweitwohnung vermietet werden können und sowieso als 
Erstwohnung, sodass diesen Ausgaben Einnahmen gegenübergestanden hätten 
(act. B.1 E. 2.1.6). Die Verkaufsprovision seien Ohnehin-Kosten, die bei einem 
höheren Verkaufspreis noch höher ausgefallen wären (act. B.1 E. 2.1.7). Die 
"Rechtsberatungs- und Gerichtskosten" würden in die Vorteilsanrechnung aus dem 
erzielten Verkaufspreis fallen und damit untergehen. Und weil der Berufungskläger 
in den Verfahren betreffend Hauptwohnungsverpflichtung verloren habe, seien 
diese Ansprüche bereits beurteilt worden und könnten nicht nochmals geprüft wer-
den (B. 1 E. 2.1.8). Zusammenfassend hat die Vorinstanz den Schaden verneint 
(act. B.1 E. 2.1.9).

4.3. Der Berufungskläger führt dazu Folgendes aus: Dem Rechtsvertreter des 
C._____ folgend, gehe die Vorinstanz davon aus, dass der Berufungskläger einen 
Vermögensgewinn von CHF 550'000.00 erzielt habe. Der Preis beim Verkauf der 
Liegenschaft sei mit CHF 2'850'000.00 höher gewesen als der Verkehrswert 
gemäss Gutachten von CHF 2'640'000.00 (act. A.1 Rz. 16 a). Damit werde ver-
kannt, dass ohne die Hauptwohnungsverpflichtung ein Preis von CHF 4'150'000.00 
erzielbar gewesen wäre, was den von der Käuferin effektiv bezahlten Preis um 1.3 
Mio. überstiegen hätte (act. A.1 Rz. 16 b und c). Die mehrfach als massgebliche 
Differenz zwischen dem gegenwärtigen Vermögensstand und dem Stand, den das 
Vermögen ohne das schädigende Ereignis hätte, und der errechnete Gewinn von 
CHF 550'000.00 seien nicht zutreffend, weil die Vorinstanz dieser Berechnung den 
Verkaufspreis von CHF 2'850'000.00 mit Hauptwohnungsverpflichtung zugrunde 
lege. Die Vorinstanz hätte der Gewinnberechnung den Verkaufspreis ohne das 

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schädigende Ereignis, d.h. ohne die Hauptwohnungsverpflichtung zugrunde legen 
müssen, was dem Richtpreis von CHF 4’150’000.00 entspreche (act. A.1 Rz. 16 d). 
Nach der Vorinstanz habe es die Möglichkeit, einen Verkaufspreis von CHF 4.15 
Mio. für Zweitwohnungen zu erzielen, deshalb nicht gegeben, weil die Liegenschaft 
seit 1997 ununterbrochen mit einer Hauptwohnungsverpflichtung belastet gewesen 
sei, sodass kein Vermögensschaden entstanden sei (act. A.1 Rz. 18 a). Das über-
gehe, dass der Berufungskläger von allen Beteiligten, insb. vom Notar, im guten 
Glauben gelassen worden sei, was auch die Berufungsbeklagten zugestehen wür-
den. Der Berufungskläger sei stets der Meinung gewesen, er habe eine Liegen-
schaft mit einem Zweitwohnungsrecht erworben. Das sei für ihn eine unabdingbare 
Voraussetzung für den Erwerb gewesen, weil er beabsichtigt habe, das U._____ 
aus beruflichen Gründen mittelfristig wieder zu verlassen und die Liegenschaft ver-
kaufen zu müssen. Von der Absicht des Erwerbs einer Liegenschaft mit einem 
Zweitwohnungsrecht gehe selbst die Vorinstanz aus, habe sie doch ausgeführt, 
dass anlässlich der notariellen Beurkundung im Jahre 2005 weder von der Haupt-
wohnungsverpflichtung die Rede gewesen, noch diese im Kaufvertrag erwähnt wor-
den sei, sodass der Berufungskläger gutgläubig gewesen sei (act. A.1 Rz. 18 b). 
Wenn im Urteil stehe, der Berufungskläger gehe fälschlicherweise davon aus, dass 
seine Liegenschaft frei von einer Hauptwohnungsverpflichtung gewesen sei, sei 
dies aktenwidrig, habe doch der stets gutgläubige Berufungskläger die Liegenschaft 
als Zweitwohnung gekauft, was unbestritten sei. Entsprechend seien auch seine 
Erwartungen an eine Wertzunahme bzw. an einen zu gegebener Zeit vorteilhaften 
Verkauf der Liegenschaft gewesen (act. A.1 Rz. 18 c). Die Tatsache, dass die Lie-
genschaft Nr. K._____ beim Bau im Jahre 1997 als Hauptwohnung qualifiziert wor-
den sei, ändere nichts daran, dass sie dem Berufungskläger als Zweitwohnung ver-
kauft wurde, was eben die Ursache für die hier zu beurteilende Schadenersatzfor-
derung sei (act. A.1 Rz. 18 d). Die Differenz zwischen dem Preis ohne Hauptwoh-
nungsverpflichtung von CHF 4.15 Mio. und dem effektiv erzielten Verkaufspreis von 
CHF 2.85 Mio. seien – im Sinne eines entgangenen Gewinns (lucrum cessans) – 
CHF 1.3 Mio. (act. A.1 Rz. 18 d). Das sei an der Hauptverhandlung im Einzelnen 
erläutert worden, was im angefochtenen Urteil der Vorinstanz allerdings mit keiner 
Silbe erwähnt worden sei, was das rechtliche Gehör des Berufungsklägers verletze 
(act. A.1 Rz. 18 e). Mit der Annahme eines Gewinnes von CHF 550'000.00 verneine 
die Vorinstanz einen Vermögensschaden (act. A.1 Rz. 18 e). Nach Art. 1 Abs. 4 
SHG seien die Bestimmungen von Art. 41 ff. OR anzuwenden, was auch für die 
Verantwortlichkeit des Bundes und der Kantone gelte (act. A.1 Rz. 18 g). Zum ent-
gangenen Gewinn (lucrum cessans) werde ausgeführt, dass dieser nur gewährt 
werde, wenn es sich um einen üblichen oder sonst wie sicher in Aussicht stehenden 
Gewinn handle. Anton Schnyder weise im Basler Kommentar (N 6 zu Art. 41 OR) 

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darauf hin, dass auch der entgangene Gewinn ein Schaden sei; dieser liege darin, 
dass ein Vermögen sich wegen des schädigenden Ereignisses nicht vermehrt habe, 
während ohne dieses Ereignis ein Vermögenszuwachs stattgefunden hätte (act. A.1 
Rz. 18 h). Der Betrag von CHF 4.15 Mio. sei ein verlässlicher, realistischer Preis für 
die Liegenschaft Nr. K._____. Erstattet vom kantonalen Amt für Schätzungswesen 
sei er allerdings auch als vorsichtig zu beurteilen, sodass davon auszugehen sei, 
dass der Handelswert in der Regel und erfahrungsgemäss mindestens 20 % über 
der Verkehrswertberechnung dieser Amtsstelle liege. Die Zeugen F._____, E._____ 
und I._____ seien in der Lage, bezüglich der Verkaufsmöglichkeiten im Jahr 2017 
verbindlich Auskunft zu erteilen. Mit der Ablehnung der Zeugen sei dem Berufungs-
kläger eine nicht unerhebliche Möglichkeit zum Schadensnachweis verwehrt wor-
den. Erzielbar wäre mit einer an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ein Kauf-
preis von über CHF 5 Mio. gewesen (act. A.1 Rz. 18 i). Das Gutachten des kanto-
nalen Amtes für Immobilienbewertung vom 19. Juli 2013 sei jedenfalls von den Be-
rufungsbeklagten nicht in Zweifel gezogen worden. Dem unterzeichneten Rechts-
vertreter sei anlässlich der Verkaufspublikation ein Richtpreis von über CHF 6 Mio. 
genannt worden, mit Hinweis auf mögliche Verhandlungen über die Reduktion des 
Kaufpreises. Es liege im Interesse des Berufungsklägers, wenn sich die Zeugen zu 
Kaufpreisvorstellungen der Liegenschaft als Zweitwohnung äussern würden (act. 
A.1 Rz. 18 k). Der Preis von mindestens CHF 4.15 Mio. wäre mit grosser Wahr-
scheinlichkeit und erlaubterweise erzielt worden. Stattdessen habe die Liegenschaft 
wegen der darauf lastenden Hauptwohnungsverpflichtung im Jahr 2017 zu einem 
Kaufpreis von CHF 2.85 Mio. verkauft werden müssen; vier Jahre sei die Liegen-
schaft vor dem Kauf auf dem Markt gewesen, weil der Verkauf an einen einheimi-
schen Interessenten auf einen Richtpreis von 3 Mio. beschränkt gewesen sei. Das 
schädigende Ereignis sei namentlich, dass der Berufungskläger stets der Überzeu-
gung gewesen und beim Kaufvertragsschluss vom Notar in diesem Glauben belas-
sen worden sei, er kaufe eine Zweitwohnung, die mit der Zeit eine Wertsteigerung 
erfahren werde. Zwar habe auch die Liegenschaft mit Hauptwohnungsverpflichtung 
an Wert zugenommen, jedoch lediglich bis zur Höhe von CHF 2.85 Mio. Der Betrag 
von CHF 1.3 Mio. sei deshalb der entgangene Gewinn (act. A.1 Rz. 18 l). Auf die 
Ausführungen zu den weiteren Schadenspositionen (act. A.1 Rz. 19-21) wird unten 
(Erwägung 8) zurückzukommen sein. Im gleichen Sinne äussert sich der Berufungs-
kläger in seiner Berufungsreplik (act. A.4). 

4.4. In der Berufungsantwort (act. A.2) machte der berufungsbeklagte Kanton be-
züglich dem vom Berufungskläger geltend gemachten Schaden Folgendes geltend: 
Vorausgesetzt sei ein quantifizierbarer Schaden, der durch eine widerrechtliche 
Handlung eingetreten sei und dass die Handlung für den Schaden kausal sei (act. 

29 / 55

A.2 Rz. 28). Tatsache sei, dass der Unterschied zwischen dem Kaufpreis im Jahr 
2005 und dem Verkaufspreis im Jahr 2017 CHF 550'000.00 betrage. Der Notar sei 
nicht dafür verantwortlich, dass die Liegenschaft nicht für CHF 4.15 Mio. habe ver-
kauft werden können, sondern die durch die B._____ nachträglich verfügte Haupt-
wohnungsverpflichtung. Mit einer solchen Hauptwohnungsverpflichtung habe gar 
nie ein höherer Preis erzielt werden können (act. A.2 Rz. 51). Eine Vermögensein-
busse gebe es bei einem im Vergleich zum Kauf erzielten Mehrerlös von CHF 
550'000.00 nicht. Und der Mehrerlös von CHF 1.3 Mio. sei, weil die Hauptwoh-
nungsverpflichtung ununterbrochen seit dem Bau der Liegenschaft bestanden 
habe, rechtlich gar nicht erzielbar gewesen. Das Bundesgericht habe die Verfügung 
betreffend Hauptwohnungsverpflichtung in BGer 1C_585/2015 geschützt (act. A.2 
Rz. 52). Der geltend gemachte, entgangene Gewinn von CHF 1.3 Mio. setze voraus, 
dass es sich um einen üblicherweise erzielbaren Gewinn handle und dass dieser 
aufgrund der konkreten Umstände in Aussicht gestanden habe, was wegen der be-
stehenden Hauptwohnungsverpflichtung nicht der Fall gewesen sei. Die Rechtsfigur 
der "perte d'une chance" sei in BGE 133 III 462 E. 3 und 4 ohnehin abgelehnt wor-
den (act. A.2 Rz. 53). Der Notar sei aufgrund des Grundbuchauszuges selber davon 
ausgegangen, dass es keine Hauptwohnungsverpflichtung gebe. Die Vorinstanz 
habe ausgeführt, dass der Berufungskläger meinte, eine Liegenschaft ohne Haupt-
wohnungsverpflichtung zu erwerben bzw. er habe sich diesbezüglich im guten Glau-
ben befunden. Die Behauptung, die Zweitwohnungsqualität sei eine unabdingbare 
Voraussetzung für den Vertragsschluss gewesen, sei eine unbelegte Behauptung 
(act. A.2 Rz. 55). Es sei nicht nachvollziehbar, warum der beanstandete Kauf dann 
nicht rückgängig gemacht worden sei. Für diese Unterlassung müsse nicht der be-
rufungsbeklagte Kanton geradestehen (act. A.2 Rz. 57). Der erwähnte Gewinn sei 
nicht mit genügender Wahrscheinlichkeit fest-, sondern sei gar nicht in Aussicht ge-
standen. Das schädigende Ereignis könne nicht darin erblickt werden, dass der Be-
rufungskläger die Liegenschaft in der Überzeugung gekauft habe, dass es sich um 
eine Zweitwohnung gehandelt habe, die mit der Zeit eine Wertsteigerung erfahre; 
die Ursache liege lediglich in der seit 1997 geltenden Hauptwohnungsverpflichtung 
(act. A.2 Rz. 65). 

4.5. Die berufungsbeklagte Gemeinde hat in der Berufungsantwort (act. A.3) zum 
Schaden als solchem Folgendes ausgeführt: Der Berufungskläger verkenne den 
Schadensbegriff. Selbst wenn alle von der B._____ begangenen Fehler nicht pas-
siert wären, würde es sich bei der Liegenschaft Nr. K._____ um eine Hauptwohnung 
und nicht um eine Zweitwohnungsliegenschaft handeln. Die Anmerkung im Grund-
buch sei lediglich deklaratorisch (act. A.3 Rz. 43.1). Ein Schaden wäre 2005 ent-
standen, wenn der Kläger damals einen über dem Verkehrswert der Liegenschaft 

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liegenden Kaufpreis bezahlt hätte. Der bezahlte Kaufpreis entspreche mit CHF 2.3 
Mio. allerdings dem damaligen Verkehrswert (act. A.3 Rz. 43.2).

5.1. Dass die Hauptwohnungsbeschränkung nicht im Grundbuch angemerkt war, 
ist unbestritten, ebenso dass sie es hätte sein müssen. Als Folge davon ging der 
Berufungskläger gutgläubig von der freien Veräusserbarkeit seiner Liegenschaft 
aus. Mit Verfügung der B._____ vom 26. März 2014 (VG act. B.14) hielt diese fest, 
dass die Liegenschaft Nr. K._____ des Berufungsklägers nur als Hauptwohnung 
genutzt werden dürfe und ordnete die diesbezügliche Anmerkung im Grundbuch an 
(vgl. VG act. B.14 [ohne Kopie der geraden Seitenzahlen], VG act. C.10 [komplett]). 
Dagegen hat der Berufungskläger erfolglos Beschwerde beim Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden geführt (Urteil R 14 65 vom 6. Oktober 2015; VG act. 
C.11). Zusammengefasst hatte das Verwaltungsgericht Folgendes erwogen: Mit 
den öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen würden die Nutzungs- und 
Verfügungsbefugnisse durch das öffentliche Recht beschränkt. Solche Anmerkun-
gen hätten lediglich deklaratorische Wirkungen. Das betreffe auch die versehentlich 
auf Parzelle Nr. K._____ des Berufungsklägers unangemeldet gebliebene Haupt-
wohnungsverpflichtung gemäss Art. 42 Abs. 3 aBaugesetz von 1992 (VG act. C.11 
E. 2b S. 11 f.), sodass der öffentliche Glaube des Grundbuches i.S.v. Art. 973 ZGB 
hier nicht wirke (VG act. C.11 E. 2c S. 12 f.), auch nicht gegenüber dem gutgläubi-
gen und unwissenden Berufungskläger. Die B._____ habe dargelegt, warum die 
Erteilung einer ordentlichen Baubewilligung für die Umnutzung der Hauptwohnung 
in eine Zweitwohnung gemäss Art. 29 Abs. 1 BG (Umnutzung nur bis zur Haupt-
wohnungsquote von 30 % in der vorliegenden W2) und gemäss Art. 29 Abs. 2 BG 
i.V.m. Art. 6 Richtplanvorschriften Oberengadin (keine verfügbaren Kontingente) 
nicht möglich sei. Gemäss Art. 94 Abs. 1 und 2 KRG (BR 801.100) sei ein rechtwid-
riger Zustand nachträglich zu beseitigen. Gegebenenfalls sei i.S. der Verhältnis-
mässigkeit und des Vertrauensschutzes gemäss Art. 94 Abs. 4 KRG eine Duldungs-
verfügung zu erlassen, etwa wenn die betroffene Person in gutem Glauben ange-
nommen habe, die von ihr ausgeübte Nutzung entspreche der Baubewilligung und 
wenn die Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspreche 
(VG act. C.11 E. 3c S. 15). Eine gesetzwidrig unterlassene Anmerkung könne, weil 
bezüglich Anmerkungen öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkungen kein Gut-
glaubensschutz bestehe, bereits konzeptionell keine Vertrauensgrundlage bilden 
(VG act. C.11 E. 3d S. 16). Das öffentliche Interesse an der Einhaltung von raum-
planungs- und baurechtlichen Bestimmungen sei generell gross (VG act. C.11 E. 
4a S. 17). Die Überhandnahme von Zweitwohnungen, gerade in Tourismusgegen-
den, bewirke Baulandverschwendung und setze die einheimische Bevölkerung 
punkto Bodenpreise unter Druck (VG act. C.11 E. 4a S. 17 f.). Die in Art. 31 des 

31 / 55

vormaligen Baugesetzes 2005 vorgesehene Abgeltung von Hauptwohnungsver-
pflichtungen sei mit der Teilrevision von 2010 gestrichen worden und überdies seit 
Inkrafttreten von Art. 75b der BV (SR 101) gar nicht mehr zulässig (VG act. C.11 E. 
4a S. 18 f.). Die nachträgliche Durchsetzung der Hauptwohnungsverpflichtung sei 
erforderlich und geeignet, den gesetzgeberischen Zweck durchzusetzen, zumal Art. 
75b BV den Bau von Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsan-
teil von über 20 % verbiete (VG act. C.11 E. 4b S. 19). Es gehe nicht um das Ver-
schulden und die Verantwortung der Gemeinde, sondern die Interessen des Beru-
fungsklägers seien an jenen der Allgemeinheit zu messen (VG act. C.11 E. 4d S. 
20 f.). Eine Duldungsverfügung würde den Verkauf als Zweitwohnungsnutzung er-
möglichen (VG act. C.11 E. 4e S. 21 f.). Der gute Glaube des Berufungsklägers sei 
unbestritten (VG act. C.11 E. 5a S. 22). Für die Interessenabwägung sei nur das 
fehlende Unrechtsbewusstsein im Kaufzeitpunkt am 4. Januar 2005 von Bedeutung, 
nicht aber die fehlerhaften Auskünfte 2011 und 2013 sowie die Duldung der Zweit-
wohnungsnutzung (VG act. C.11 E. 5b S. 23 f.). Der Berufungskläger wolle die Lie-
genschaft verkaufen und einen möglichst hohen Gewinn erzielen, auch wenn er sie 
seinerzeit nicht zu Spekulationszwecken gekauft habe. In der Gemeinde bestünde 
ein Markt für Erstwohnungen, sodass die Liegenschaft durchaus hätte verkauft oder 
vermietet werden können (VG act. C.11 E. 5c S. 24 f.). Auf die Rechtsprechung des 
Bundesgerichts zum Vertrauensschutz bei unrichtigen behördlichen Auskünften sei 
nicht abzustellen (VG act. C.11 E. 5d/bb S. 26 f.). Einen finanziellen Schaden habe 
der Berufungskläger nicht erlitten, sondern er könne einen Gewinn von voraussicht-
lich CHF 340'000.00 erzielen (VG act. C.11 E. 5d/cc S. 27 f.).

Im Entscheid R 14 65 vom 6. Oktober 2016 (VG act. B.16) hatte das Verwaltungs-
gericht die Verfügung der Gemeinde vom 26. Mai 2014 und im anschliessenden 
Entscheid BGer 1C_585/2015 hatte das Bundesgericht den Verwaltungsgerichts-
entscheid bestätigt. In E. 3.4.1 und 3.4.2 wird ausgeführt, dass der Vertrauens-
schutz bereits mangels Vertrauensgrundlage verneint werden müsse, weil ein gut-
gläubiger Erwerber aus dem Fehlen der Grundbuchanmerkung nicht ableiten dürfe, 
die Beschränkung bestehe nicht. Der Erwerber könne sich nicht auf den wirklichen 
Bestand eines angemerkten Rechtsverhältnisses verlassen noch aus dem Fehlen 
der Anmerkung auf den Nichtbestand eines anmerkungsfähigen Rechtsverhältnis-
ses schliessen. Da davon auszugehen sei, es bestehe die Möglichkeit, die 2005 
getroffene Disposition (Erwerb einer Liegenschaft mit Hauptwohnungsverpflichtung) 
ohne vermögenswerten Nachteil wieder rückgängig zu machen, habe das Verwal-
tungsgericht die Voraussetzung des Vertrauensschutzes verneinen dürfen. 

32 / 55

5.2. Mit BGer 1C_585/2015 vom 9. Mai 2016 (VG act. B.18) steht fest, dass die 
Hauptwohnungsverpflichtung auf der Liegenschaft Nr. K._____ wirksam geblieben 
ist. Dass sich der Berufungskläger die genannte Eigentumsbeschränkung entge-
genhalten lassen muss, reicht allerdings nicht aus, um einen Ersatzanspruch des 
Berufungsklägers auszuschliessen. Im Entscheid des Verwaltungsgerichts des 
Kantons Graubünden vom 6. Oktober 2015 (VG act. C.11 E. 5a/dd S. 28) wird fest-
gehalten: "Wie hoch dieser mutmassliche Gewinn im Falle einer Weiterveräusse-
rung des fraglichen Einfamilienhauses als Erstwohnung ausfallen wird, kann vorlie-
gend letztlich offen bleiben. Ebenfalls ist es nicht relevant, ob der entgangene Ge-
winn, den der Beschwerdeführer bei einer Weiterveräusserung der Liegenschaft als 
Zweitwohnung hätte erzielen können, einen unter dem Aspekt des Vertrauensschut-
zes zu ersetzenden Schaden darstellt. Die abschliessende Klärung solcher Fragen 
bleibt einem allfälligen, vom Beschwerdeführer bereits in Aussicht gestellten […] 
Schadenersatz- resp. Staatshaftungsprozess gegen die damals am Vertrags-
schluss beteiligten Personen oder einzelne Organe der Beschwerdegegnerin (Ge-
meinde) vorbehalten, bei welchem es – im Gegensatz zum vorliegenden Verfahren 
– um die Schadloshaltung des Beschwerdeführers resp. den Ersatz des zufolge der 
fehlenden Kenntlichmachung der bestehenden Hauptwohnungsverpflichtung ent-
standenen (Vertrauens-)Schadens geht. Gleich verhält es sich mit dem beschwer-
deführerischen Vorbringen, dass er deshalb einen Schaden erlitten habe, weil er 
die Hauptwohnungsverpflichtung mangels Kenntnis nicht durch Bezahlung einer Er-
satzabgabe habe ablösen können". 

5.3. Der Berufungskläger macht geltend, ihm stehe ein Anspruch aus entgange-
nem Gewinn (lucrum cessans) zu (VG act. A.4 Rz. 16 a; act. A.1 S. 15 f.). Um ent-
gangenen Gewinn handelt es sich, wenn der Geschädigte ohne das schädigende 
Ereignis sein Vermögen hätte vermehren können (Heinz Rey/Isabelle Wildhaber, 
Ausservertragliches Haftpflichtrecht, 5. Aufl., Zürich 2018, Rz. 405; BGE 132 III 359 
E. 4). Die erfolgreiche Geltendmachung setzt voraus, dass es sich um einen übli-
cherweise erzielbaren Gewinn handelt oder dieser aufgrund der konkreten Um-
stände in Aussicht stand (Rey/Wildhaber, a.a.O., Rz. 406; BGE 82 II 497 E. 6). 

Der Berufungskläger bezieht sich auf Gross, wonach entsprechend der privatrecht-
lichen Gerichtspraxis der entgangene Gewinn dann beansprucht werden könne, 
wenn es sich um einen üblichen oder sonst wie sicher in Aussicht stehenden Ge-
winn handle. Auch nach Anton K. Schnyder (Basler Kommentar, N 6 zu Art. 41 OR) 
ergebe sich dasselbe Erfordernis, nämlich eine genügende Wahrscheinlichkeit. Die 
Schadensposition von CHF 1'300'000.00 sei entgangener Gewinn. Der geschätzte 
Wert am freien Markt von CHF 4'150'000.00 sei ein verlässlicher, realistischer Ver-

33 / 55

kaufspreis, der mit Wahrscheinlichkeit und erlaubterweise erzielt worden wäre (act. 
A.1 S. 17 f.; vgl. auch act. A.5 Rz. 1 b S. 3). 

5.4. Der Berufungskläger ging davon aus, er habe das Grundstück ohne be-
schränkende Hauptwohnungsverpflichtung gekauft, und er hätte das Objekt zu ei-
nem entsprechend höheren Preis verkaufen können, wenn die diversen Fehler nicht 
passiert wären. Tatsächlich ist es allerdings so, dass der Berufungskläger ein 
Grundstück mit bestehender Hauptwohnungsverpflichtung gekauft hat, wenn diese 
für ihn auch nicht sichtbar war, weil er weder durch die erforderliche Anmerkung, 
noch durch Hinweise des Notars oder der Verkäuferschaft darauf aufmerksam ge-
macht worden war. Den Verkaufspreis von geschätzt CHF 4.15 Mio. hätte der Be-
rufungskläger für die Liegenschaft nur erhältlich machen können, wenn es möglich 
gewesen wäre, die Liegenschaft ohne Hauptwohnungsverpflichtung und damit un-
belastet zu veräussern. Und ein solch unbelasteter Zustand hätte nur erreicht wer-
den können, wenn es dem Berufungskläger gelungen wäre, beim Verwaltungsge-
richt und beim Bundesgericht mit seinem Antrag im Rahmen der Anfechtung der 
Verfügung vom 26. Mai 2014 durchzudringen, sodass die Liegenschaft danach frei 
von der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung gewesen 
wäre. Das ist trotz des von niemandem angezweifelten guten Glaubens nicht gelun-
gen, wie sich letztinstanzlich aus BGer 1C_585/1015 vom 9. Mai 2016 (VG act. 
B.18) ergibt, worauf noch etwas vertiefter einzugehen sein wird. 

Zunächst ist auf die sachenrechtliche Ausgangslage im Folgenden noch näher ein-
zugehen. Art. 973 Abs. 1 ZGB sieht vor: "Wer sich in gutem Glauben auf einen 
Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin Eigentum oder andere dingliche 
Rechte erworben hat, ist in diesem Erwerb zu schützen". Gegenstand des öffentli-
chen Glaubens, dessen Attribut der Schutz des Vertrauens des gutgläubigen Er-
werbers ist (vgl. Jürg Schmid, in: Thomas Geiser/Stephan Wolf [Hrsg.], Basler Kom-
mentar zum Zivilgesetzbuch II, 6. Aufl., Basel 2019 [zit. Schmid, BSK], N 1 und 13 
zu Art. 973 ZGB; Jürg Schmid, Gedanken zum öffentlichen Gauben des Grundbu-
ches, ZBGR 2009 [zit. Schmid, Gedanken], S. 112), betrifft nur dingliche Rechte 
(Schmid, a.a.O., N 13 zu Art. 973 ZGB; BGE 130 III 306 E. 3.1; BGE 93 II 290 E. 
4). Beim Fehlen eines Eintrages eines dinglichen Rechts ist – soweit der öffentliche 
Glaube reicht – der gute Glaube geschützt, weil für den gutgläubige Dritten der 
Grundbucheintrag als vollständig gilt (Schmid, BSK, N 24 zu Art. 973 ZGB). Durch 
den gutgläubigen Erwerb geht das nicht eingetragene, materiell aber bestehende 
dingliche Recht unter (Schmid, Gedanken, S. 115). Wären öffentlich-rechtliche Ei-
gentumsbeschränkungen dingliche Rechte und wäre ihre Eintragung versehentlich 
unterblieben, wäre die Hauptwohnungsverpflichtung im Zusammenhang mit dem 

34 / 55

Eigentumserwerb des gutgläubigen Berufungsklägers untergegangen, und es wäre 
davon auszugehen, dass der Berufungskläger bei einem späteren Verkauf den 
höheren Verkaufspreis für frei veräusserliche Grundstücke hätte lösen können. Weil 
es sich aber nicht um ein dingliches Recht handelt und die Anmerkung bloss dekla-
ratorische Bedeutung hat (BGE 111 Ia 182; BGer 1C_340/2016 v. 16.1.2017 E. 3.3), 
kann der gutgläubige Erwerber eines Grundstücks aus dem Fehlen der Anmerkung 
einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung, auch wenn die Anmerkung im 
konkreten Fall zwingend vorgeschrieben ist, nicht ableiten, die Beschränkung be-
stehe nicht. 

Das führt dazu, dass sich der Berufungskläger die (fälschlicherweise nicht ange-
merkte) Hauptwohnungsverpflichtung entgegenhalten lassen muss. Sie hatte – un-
abhängig davon, ob sie später angemerkt worden wäre – weiterhin Bestand und 
wäre auch auf eine spätere Käuferschaft in gleicher Weise übergegangen, wie im 
Jahr 2005 auf den Berufungskläger. Würde der Berufungskläger bei einem Weiter-
verkauf den Preis für eine mit einer Hauptwohnungsverpflichtung belastete Liegen-
schaft verlangt haben, gäbe es für ihn keinen entgangenen Gewinn; hätte er von 
der Käuferschaft den Preis für eine frei verkäufliche Liegenschaft verlangt, dann 
hätten dem Berufungskläger seinerseits Anfechtungs- bzw. Gewährleistungsan-
sprüche gedroht, wenn die Beschränkung erst nach der Handänderung bemerkt 
worden wäre. Angesichts der ganz erheblichen Preisunterschiede zwischen den be-
lasteten und den unbelasteten und damit frei verkäuflichen Grundstücken kann al-
lerdings nicht davon ausgegangen werden, dass die Belastung bei einem weiteren 
Handwechsel vom Berufungskläger auf einen neuen Erwerber unbemerkt geblieben 
wäre, sodass es auch keinen zu berücksichtigenden entgangenen Gewinn gegeben 
hätte. 

5.5. Der Berufungskläger macht geltend, er sei davon ausgegangen, er kaufe 
eine frei verkäufliche Liegenschaft und dass ihm das wichtig war bzw. beim Kauf 
2005 wegen absehbarer zukünftiger beruflicher Veränderungen sogar entscheidend 
gewesen sei. Weder die Verkäufer der Liegenschaft noch der Notar, die zweifellos 
um die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung gewusst hätten – der Notar 
aus seiner Funktion als Gemeindepräsident und Vorstand der Baubehörde – hätten 
ihn informiert. Der Notar und die Verkäuferin der Liegenschaft seien im massgebli-
chen Zeitpunkt in der gleichen Anwaltskanzlei, die Verkäuferin im Rechnungswesen 
tätig gewesen und die Tatsache, dass es eine Hauptwohnungsverpflichtung gebe, 
sei – nach zwei falsch beantworteten Anfragen des Berufungsklägers bei der Bau-
behörde in den Jahren 2011 und 2013 – erst korrekt beantwortet worden, als 
Rechtsanwalt T._____ als Kaufinteressent etwas später im Jahr 2013 eine gleich-

35 / 55

lautende Anfrage gemacht habe. Auffällig sei, dass Rechtsanwalt T._____ im frag-
lichen Zeitraum in der Anwalts- und Notariatskanzlei T._____ & Q._____ als Partner 
beschäftigt gewesen sei (VG act. B.5). Diese nochmalige Anfrage lege nahe, dass 
die Hauptwohnungsverpflichtung in der Kanzlei ein Thema gewesen sei. Der Beru-
fungskläger habe bei Prof. O._____ ein Privatgutachten eingeholt, worin von Betrug 
i.S.v. Art. 146 StGB ausgegangen werde (VG act. B.101). Er verweist zusätzlich auf 
die von ihm eingeholte "Oberexpertise P._____", dem die gesamten Unterlagen des 
(erstinstanzlichen) Staatshaftungsprozesses zur Verfügung gestanden hätten. 

Die vorstehend wiedergegebenen Ausführungen des Berufungsklägers rufen un-
willkürlich Willensmängel in Erinnerung, nämlich den Grundlagenirrtum gemäss Art. 
24 Abs. 1 Ziff. 4 OR und die absichtliche Täuschung gemäss Art. 28 OR. Im Vor-
dergrund steht der Grundlagenirrtum, von dem ausgegangen wird, wenn es um ei-
nen bestimmten Sachverhalt geht, der vom Irrenden nach Treu und Glauben im 
Geschäftsverkehr als notwendige Grundlage des Vertrages angesehen wird. Der 
Berufungskläger macht geltend, dass für ihn beim Kauf die freie Veräusserbarkeit 
der Liegenschaft eine unabdingbare Voraussetzung gewesen sei; er sei im Jahr 
2005 davon ausgegangen, dass sein Arbeitsort und damit sein Wohnort früher oder 
später ändern werde. Angesichts des zeitlich beschränkten Aufenthalts im V._____ 
sei die freie Veräusserbarkeit die notwendige Grundlage des Vertrages gewesen 
(vgl. Peter Gauch/Walter R. Schluep/Jörg Schmid, Schweizerisches Obligationen-
recht, Allgemeiner Teil, Band I, 11. Aufl., Zürich 2020, Rz. 779, die als Bespiel – 
vergleichbar – die Überbaubarkeit von Grundstücken nennen). Und die freie Ver-
äusserbarkeit ist nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr ein auch bei objekti-
ver Betrachtung valables Kriterium. Ob es sich auch noch um eine Täuschung han-
delt, ist nicht abschliessend zu klären, spielt es doch für die Rechtsfolgen von Art. 
31 Abs. 1 und 2 OR keine Rolle, sodass es einer vertieften Auseinandersetzung mit 
dem Privatgutachten von Prof. O._____, der von Betrug i.S.v. Art. 146 StGB aus-
geht (VG act. B.101), nicht bedarf. Die Sonderregelung von Art. 31 Abs. 3 OR, wo-
nach bei Täuschung oder Furcht trotz Genehmigung Schadenersatz nicht ohne wei-
teres ausgeschlossen ist, während der Irrtum dort nicht genannt ist, wäre allenfalls 
in einem Prozess gegen die Verkäuferschaft von Bedeutung gewesen. 

5.6. Von den Berufungsbeklagten, insbesondere vom berufungsbeklagten Kan-
ton, wird wie bereits erwähnt moniert, dass die Anfechtung wegen Grundlagenirrtum 
gegenüber der Verkäuferschaft der Liegenschaft unterlassen worden sei (act. A.2 
Rz. 14, Rz. 37). Für diese Unterlassung gebe es keine nachvollziehbaren Gründe 
(act. A.2 Rz. 37). Weil damit eine erfolgsversprechende Möglichkeit der Rechts-
durchsetzung unterlassen worden sei – der Berufungskläger gehe selber davon 

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aus, dass sich damit die Schäden hätten abwenden lassen (act. A.3 S. 27 [Fazit]) – 
werde das Subsidiaritätsprinzip verletzt, mit dem sich das Verwaltungsgericht und 
deshalb auch der Berufungskläger nicht auseinandergesetzt hätten, das aber 
gemäss BGE 134 III 332 E. 2.3 in der Berufung dennoch thematisiert werden könne 
(act. A.2 Rz. 37). 

5.7. Zum Verzicht auf die Geltendmachung von Willensmängeln (und Sachge-
währleistung) hat sich der Berufungskläger ebenfalls geäussert: Die Ausschöpfung 
der zivilrechtlichen Mittel sei keine Voraussetzung für die Staatshaftungsklage (act. 
A.4 Rz. 5 a; act. A.4 Rz. 8). Die mögliche Anfechtung hätte für den Kläger nämlich 
eine Vermögenseinbusse bedeutet. Die zugezogenen Immobilienfachleute hätten 
sogar von einem Wert von CHF 6 Mio. bzw. CHF 6-7 Mio. gesprochen, sodass an-
gesichts der sich abzeichnenden Vermögenseinbusse auf eine Anfechtung verzich-
tet worden sei (act. A.4 Rz. 14 c S. 21 und Rz. 14 e S. 22). Ausserdem nennt der 
Berufungskläger die in Zivilverfahren viel höheren Prozesskosten, so dass auch das 
für die vorteilhaftere Variante des Verwaltungsweges gesprochen habe (act. A.4 Rz. 
8 a). Als Sachmängel seien die Hauptwohnungsverpflichtung vom Berufungskläger 
nicht geltend gemacht worden, weil der Anspruch auf Gewährleistung eine absicht-
liche Täuschung gemäss Art. 210 Abs. 6 OR in Verbindung mit Art. 127 OR voraus-
gesetzt hätte, was der Berufungskläger als Käufer hätte beweisen müssen, was 
möglicherweise – wegen nicht erfolgter unmissverständlicher Aufklärung gegenüber 
der Verkäuferschaft durch die Projektverfasser – zu risikoreich gewesen wäre (act. 
A.4 Rz. 8 b). 

5.8. Hätte der Irrtum erfolgreich geltend gemacht werden können, wovon hier aus-
zugehen ist, so hätte dies zur Aufhebung des Vertrages geführt (BGE 116 II 259 E. 
4b). Wird kein Willensmangel geltend gemacht, so bedeutet dies Heilung des Man-
gels, welcher beim Verstreichen der Jahresfrist von Art. 31 Abs. 1 OR eintritt (Inge-
borg Schwenzer/Christiana Fountoulakis, Schweizerisches Obligationenrecht, All-
gemeiner Teil, 8. Aufl., Bern 2020, Rz. 39.21 und 39.22). Was die Rechtsfolgen 
einer (erfolgreichen) Anfechtung anbelangt, wird der angefochtene Vertrag von An-
fang an unwirksam, d.h. er hat niemals Rechtswirkungen gezeitigt (Schwen-
zer/Fountoulakis, a.a.O., Rz. 39.23 f.; BGE 137 III 243). Erbrachte Leistungen sind 
zurückzuerstatten (Schwenzer/Fountoulakis, a.a.O., Rz 36.26; Alfred Koller, 
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 4. Aufl., Bern 2017, Rz. 14.26 
f.; Gauch/Schluep/Schmid, a.a.O., Rz. 901 ff.). Denkbar ist auch ein allfälliger Scha-
denersatz, wobei es normalerweise um das negative Interesse (Art. 26 Abs. 1 OR) 
geht, aus Billigkeitsgründen nach Art. 26 Abs. 2 OR allenfalls auch um das Erfül-
lungsinteresse. Ob und wie es sich mit einer Gebrauchsüberlassungsentschädi-

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gung des Berufungsklägers für eine (jahrelange) Nutzungsdauer (vom Kauf bis zur 
Anfechtung gemäss Art. 31 Abs. 2 OR nach Entdeckung des Mangels) verhalten 
hätte (vgl. den Fall einer Miete; Koller, a.a.O., Rz. 14.29), kann offenbleiben, weil es 
ja gerade nicht zu einer Anfechtung gekommen ist. Angesichts dieser Rechtslage 
und der Entwicklung der Liegenschaftspreise, auch bei Liegenschaften mit einer 
Hauptwohnungsverpflichtung, kann dem Berufungskläger durchaus zugestimmt 
werden, dass mit der Vertragsanfechtung die Teilhabe am inzwischen erheblich ge-
stiegenen Liegenschaftspreis in Frage gestellt gewesen wäre. Das führt weiter zur 
Frage, was der durch Nichtanfechtung bewirkte Wandel von einem anfechtbaren zu 
einem nunmehr gültigen und mängelfreien Kaufvertrag für die Staatshaftung des 
Kantons bedeutet. Es muss sich diesbezüglich gleich verhalten, wie wenn sich der 
Berufungskläger beim Kauf im Jahre 2005 nicht geirrt hätte und den Vertrag im Be-
wusstsein um die bestehende Hauptwohnungsverpflichtung abgeschlossen hätte. 
Unbestrittenermassen steht ihm der Verkaufspreis von CHF 2.85 Mio. aus dem Jahr 
2017 zu, den er auch vereinnahmt hat. Hingegen kann der für den Notar haftende 
Kanton wegen der Genehmigung des Kaufvertrages aus dem Jahr 2005 nicht mehr 
für die ursprünglich nicht erkannte und genannte Hauptwohnungsverpflichtung ver-
antwortlich gemacht werden. Es kann nach erfolgter Genehmigung des Kaufvertra-
ges nicht anders sein, als wenn der Berufungskläger im Jahr 2005 wissentlich und 
willentlich eine Liegenschaft mit einer darauf lastenden Hauptwohnungsverpflich-
tung gekauft hätte. Die Pflichten des Notars, zu denen der Berufungskläger ver-
schiedentlich, in act. A.4 Rz. 20 d ff. sehr ausführlich Stellung nimmt, sind daher 
nicht zu beurteilen. 

6.1. Als Haftpflichtige ist auch die berufungsbeklagte Gemeinde eingeklagt wor-
den. Ihr wird zur Last gelegt, dass es die Baubehörde bei der Erstellung der Liegen-
schaft unterlassen habe, die Hauptwohnungsverpflichtung im Grundbuch anmerken 
zu lassen (vgl. act. A.1 Rz. 24 g S. 25), was zwingende Vorschriften des Baugeset-
zes der Gemeinde verletzt habe. Mit zwei Auskünften – vom 28. Februar 2011 und 
vom 20. März 2013 – sei bestätigt worden, dass es sich um eine Zweitwohnung 
handle. Die Korrektur zur Hauptwohnung sei schliesslich am 17. Juni 2013 erfolgt. 
Die irreführende Auskunft des Bauamtes vom 28. Februar 2011 habe sich für den 
Berufungskläger insofern nachteilig ausgewirkt, weil er, vertrauend darauf, sich 
nicht veranlasst gesehen habe, in Anlehnung an Art. 31 des kommunalen Bauge-
setzes vor dem Inkrafttreten der Zweitwohnungsinitiative mit Datum vom 11. März 
2012 die Hauptwohnungsverpflichtung durch Leistung einer Ersatzabgabe abzugel-
ten. Der Berufungskläger hätte, wenn er eine korrekte bzw. rechtmässige Auskunft 
des Bauamtes erhalten hätte, auf jeden Fall von der Möglichkeit der Abgeltung i.S.v. 
Art. 31 Baugesetz vor dem Inkrafttreten von Art. 75b BV gemäss Volksabstimmung 

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vom 11. März 2012 und namentlich auch vor der Revision des Baugesetzes am 28. 
Juni 2011 Gebrauch gemacht. Art. 31 sei bis zur Revision des Baugesetzes vom 
28. Juni 2011 in Kraft gewesen (act. A.1 Rz. 24 i S. 26; act. A.1 Rz. 27 b S. 30 f.). 
Die Vorinstanz habe ausgeführt, dass die Abgeltung aufgrund der Verhängung der 
Planungszone bloss bis zum 28. Oktober 2010 habe erfolgen können: "Dem Kläger 
ist zwar insofern zuzustimmen, dass das kommunale Baugesetz erst mit der Ge-
nehmigung durch die Regierung in Kraft tritt, der Regierungsentscheid vom Jahr 
2011 mithin konstitutiv wirkte (Art. 106 BauG). Indes übersieht der Kläger den Au-
tomatismus der Planungszone und deren Vorwirkung auf das Inkrafttreten des 
neuen Rechts gemäss der KRG-Bestimmung. Letztere ist einschlägig für