# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8e6a0023-b853-511d-bc11-2482f5057f14
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-01-07
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 07.01.2014 R 2013 176
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2013-176_2014-01-07.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 13 176

5. Kammer 

bestehend aus

Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 

und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Simmen

URTEIL
vom 7. Januar 2014

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, 

Beschwerdeführer

gegen 

Gemeinde X._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 

Beschwerdegegnerin

betreffend Baugesuch

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1. Am 3. April 2013 reichte A._____ bei der Gemeinde X._____ das Gesuch 

um Umbau der Dachwohnung an der Via Y._____ auf Parzellen 1137 

(Haus B._____ und 2374 (Haus C._____) ein. Im Wesentlichen sah das 

Baugesuch die Veränderung der Inneneinteilung der Wohnungen durch 

Entfernung, Verschiebung oder Neuerstellung von Wänden vor. Die bei-

den durch eine Brandmauer getrennten Liegenschaften sind fünfgeschos-

sig und verfügen für die interne Erschliessung je über ein eigenes Trep-

penhaus. A._____ erwarb im Januar 2013 die Wohnung 405 auf Ebene 4 

und die Wohnungen 501-503 auf Ebene 5 auf Parzelle 1137. Auf Parzelle 

2374 ist A._____ Eigentümer der Wohnung 66 auf Ebene 5. 

2. Mit Schreiben vom 13. Mai 2013 stellte das Bauamt X._____ fest, dass 

auf Parzelle 1137 auf Ebene 4 die Wohnung 405 als Zweitwohnung und 

auf Ebene 5 die Wohnung 501 als Erst- und die Wohnungen 502 und 503 

als Zweitwohnungen erstellt würden. Die Erschliessung erfolge über das 

öffentliche Treppenhaus. Zwischen den Parzellen 1137 und 2734 (recte: 

2374) sei eine Verbindungstüre in der Brandmauer vorgesehen. Durch 

den vorgesehenen Abschluss in der Ebene 4 sei ein freier Zugang zu den 

erwähnten Wohnungen in Ebene 4 und 5 nicht gewährleistet, was dem 

Stockwerkeigentum widerspreche. Werde der Abschluss auf Ebene 4 

beibehalten, sei die Erstellung der Wohnung 501 auf Ebene 5 als Erst-

wohnung nicht möglich. Werde der Abschluss auf Ebene 4 nicht ausge-

führt, könne die Wohnung 501 ausgeführt werden. Auf Parzelle 2374 

werde die Wohnung 66 auf Ebene 5 über das allgemeine Treppenhaus 

erschlossen. Durch den vorgesehenen Abschluss im Zwischenpodest 

werde ein Teil der öffentlichen Erschliessung Wohnfläche. Eine Erweite-

rung der bestehenden Wohnfläche sei seit dem 1. Januar 2013 (ZwVO) 

nicht mehr möglich, ausser die ganze Wohnung werde als Erstwohnung 

deklariert. Ohne diesen Abschluss sei die Ausführung möglich. Damit das 

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Baugesuch behandelt werden könne, müsse die Zustimmung der Stock-

werkeigentümer vorliegen. 

3. Mit Schreiben vom 27. Mai 2013 wies die Bauherrschaft darauf hin, dass 

die privatrechtlichen Aspekte mit den verschiedenen Stockwerkeigentü-

mern beim Kauf der entsprechenden Liegenschaften durch die Bauherr-

schaft geregelt worden seien. Sämtliche betroffenen Stockwerkeigentü-

mer hätten ihre Zustimmung erteilt. Ansonsten hielt die Bauherrschaft am 

Einbau der vorgesehenen Türen fest, da diese an den Zugangsberechti-

gungen innerhalb der StWEG nichts änderten. 

4. Am 3., mitgeteilt am 10. Juni 2013, bewilligte der Gemeindevorstand 

X._____ das Baugesuch teilweise im Sinne der Erwägungen unter ande-

rem unter folgenden Bedingungen und Auflagen: 

„1. Die Treppenhausabschlüsse auf der Parzelle 1137, Ebene 4, und Parzelle 2374, 
Ebene 5, können nicht ausgeführt werden. 
Werden diese weggelassen und der heutige Zustand des öffentlichen Treppenhau-
ses bleibt bestehen, so ist gegen das eingereichte Gesuch nichts einzuwenden.

 2. […]

 3. Der Altbestand wird in der Ebene 5 erweitert. Es handelt sich dabei um ein Studio; 
dieses weist eine BGF von 18.1 m2 auf. Die ganze Fläche werde als Erstwohnungs-
anteil definiert. […]“

Parzelle 1137 gehöre einer StWEG. Die Erschliessung erfolge vom Erd-

geschoss bis in die Ebene 5 über ein öffentliches Treppenhaus. Auf Ebe-

ne 4 solle ein Abschluss erstellt werden. Durch diesen Abschluss seien 

die Wohnungen 405 und 501-503 nicht mehr öffentlich zugänglich. Das 

Studio 501 sei eine Erweiterung des heutigen Gebäudevolumens und 

werde als Erstwohnung definiert. Eine Erstwohnung müsse dauernd über 

das öffentliche Treppenhaus zugänglich sein. Parzelle 2347 (recte: 2374) 

gehöre ebenfalls einer StWEG. Die Erschliessung erfolge auch hier über 

das öffentliche Treppenhaus. Auf Ebene 5 sei ein Treppenhausabschluss 

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vorgesehen, was bedeute, dass der obere Treppenlauf und das Podest 

zum Eigentum der Wohnung 66 würden. Zudem sei keine durchgehende 

Erschliessung bis zur Eingangstür der Wohnung 66 möglich. Somit sei in 

beiden Fällen die Zugänglichkeit der Wohnungen nicht sichergestellt, 

weshalb das Gesuch nicht bewilligungsfähig sei. Würden die beiden Ab-

schlüsse nicht ausgeführt, spreche nichts gegen die geplanten Änderun-

gen in den Wohnungen. 

5. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 9. Juli 2013 

Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und 

beantragte die Aufhebung von Ziff. 1 des angefochtenen Baubescheids, 

soweit er den Einbau von zwei Türen verbiete, sowie die Erteilung der 

nachgesuchten Baubewilligung, allenfalls unter Auflagen. Eventualiter sei 

die Angelegenheit an die Vorinstanz zur Bewilligungserteilung, allenfalls 

unter Auflagen, zurückzuweisen. 

• Im Baubescheid sei keine gesetzliche Grundlage für das Verbot, zwei 
Türen im Treppenhaus einzubauen, genannt worden. Die Ablehnung 
sei nicht begründet, weshalb das rechtliche Gehör verletzt sei. Zumin-
dest sei nach Bekanntgabe der anzuwendenden Norm ein zweiter 
Schriftenwechsel durchzuführen. 

• Die Baubehörde dürfe grundsätzlich nicht privatrechtliche Ansprüche im 
Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens durchsetzen. Dies gelte ins-
besondere dann, wenn die Berechtigten auf eine Einsprache verzichte-
ten und ausserdem ihre Einwilligung zum Bauprojekt ausdrücklich erteilt 
hätten. Zudem habe er durch seinen Planer mit Schreiben vom 27. Mai 
2013 erklären lassen, die Zutrittsberechtigung für die hinter den geplan-
ten Türen befindlichen Treppenhausflächen werde nicht eingeschränkt. 
Diese Flächen sollten weder der Sondernutzung zugewiesen noch der 
Fläche der übrigen Miteigentümer sonst wie entzogen werden. Mit der 
Abgabe eines Schlüssels an alle Stockwerkeigentümer sei deren privat-
rechtlicher Betretungsanspruch gewahrt. Allen Stockwerkeigentümern 
sei der Zutritt offen. Einer weiteren Öffentlichkeit sei der Zugang auf 
Anmeldung offen (Klingel, Gegensprechanlage und dergleichen). 

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• Es könne nicht gesagt werden, durch das Anbringen der Türen würde 
eine Teilfläche des Treppenaufgangs zu einer Fläche im Sondernut-
zungsrecht, was allenfalls unter dem Blickwinkel der BGF oder Art. 75b 
BV (Erweiterung der Zweitwohnungsfläche) relevant sein könnte. Hier 
bleibe die eigentliche Wohnungstüre bei allen Wohnungen erhalten, 
ebenso die Zugänglichkeit des Treppenaufgangs bis zu den Wohnungs-
türen mit oder ohne zusätzliche Etagentüren. Da keine Sondernut-
zungsfläche ausgeschieden werde, finde auch keine Vergrösserung der 
Wohnungsfläche statt. Die Baubewilligung dürfe auch unter diesem Ge-
sichtspunkt nicht verweigert werden. 

6. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) beantragte in 

ihrer Vernehmlassung vom 15. August 2013 die Abweisung der Be-

schwerde. 

• Mit dem Einwand der Verletzung des rechtlichen Gehörs lasse sich die 
Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Erteilung der Bewil-
ligung nicht begründen. Die Aufhebung hätte lediglich zur Folge, dass 
der Gemeindevorstand den Entscheid in einer Neuauflage einfach bes-
ser begründen müsste. Für die Beurteilung der Frage der Wahrung des 
rechtlichen Gehörs seien nicht nur die Ausführungen im angefochtenen 
Entscheid massgebend, sondern auch die im Vorfeld von der Be-
schwerdegegnerin getätigten Äusserungen. Sie verweise auf das 
Schreiben vom 13. Mai 2013.

• Die Grundlage für die Ablehnung des Baugesuchs für die beiden Trep-
penhausabschlüsse seien Art. 75b BV und die ZwVO, allenfalls die 
kommunalen Vorschriften zur Förderung des Erst- und Einschränkung 
des Zweitwohnungsbaus gemäss Art. 61 ff. BG. Diesbezüglich könnte 
sich die Gemeinde auch auf den Schutz der Gemeindeautonomie beru-
fen. 

• Das Bauvorhaben umfasse die Umgestaltung der Wohnungen 501-503 
im 5. Stockwerk auf Parzelle 1137 und der Wohnung 66 auf der 5. Eta-
ge auf Parzelle 2374. Diese Wohnungen, wie auch die Wohnung 405 
im 4. Stockwerk, seien noch vor Inkrafttreten von Art. 75b BV nach 
kommunalem Recht als Zweitwohnung bewilligt worden. Das vorliegen-
de Umbauprojekt sehe eine gewisse Erweiterung der anrechenbaren 
Wohnfläche vor, was seit dem Inkrafttreten von Art. 75b BV nicht mehr 
zulässig sei. Daher müsse die geplante Erweiterung als Erstwohnung 
realisiert werden, was vom Beschwerdeführer akzeptiert worden sei. 

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• Die Wohnung 501 bestehe aus einem Studio sowie einem Badezimmer 
und einem kleinen Raum für die Küche. Es handle sich um eine vollwer-
tige, für sich selber nutzbare Wohneinheit. Werde das allgemein 
zugängliche Treppenhaus auf Parzelle 1137 abgeschlossen und die 
Wohnungen 501-503 im 5. Geschoss nur noch über die Wohnung 405 
und die nunmehr interne Verbindung erreichbar, entstünde dadurch hin-
ter dem Türabschluss auf Ebene 4 über zwei Stockwerke faktisch eine 
grosse, in sich geschlossene Zweitwohnung (umfassend die Wohnun-
gen 405, 502, 503 und 66), in welche die als Erstwohnung bezeichnete 
Wohnung 501 wie ein Fremdkörper hineinrage. Dieser fehle ein eige-
ner, separat nutzbarer Zugang. Fehle ein solcher, könne die Wohnung 
501 gemäss geltender Praxis nicht als Erstwohnung anerkannt und be-
willigt werden. Somit sei die Baubehörde vor der Alternative gestanden, 
entweder das Baugesuch wegen der Überschreitung der zulässigen 
Zweitwohnungsfläche in den wesentlichen Teilen abzuweisen, oder den 
Einbau der Türe auf Ebene 4 zu untersagen. Aufgrund des Grundsat-
zes der Verhältnismässigkeit habe sie sich zu Recht für Letzteres ent-
schieden. 

• Die Bemerkung im Schreiben vom 13. Mai 2013, die geplanten Türen 
verhinderten den freien Zugang zu den Wohnungen, was dem Stock-
werkeigentum widerspreche, möge missverständlich erscheinen. Ge-
meint sei aber gewesen, dass bei Beibehaltung des Abschlusses auf 
Ebene 4 die Erstellung der Wohnung 501 auf Ebene 5 als Erstwohnung 
nicht möglich wäre. Nur die öffentlich-rechtlichen Vorschriften über die 
Erstwohnungspflicht und das Zweitwohnungsverbot hätten folglich eine 
Rolle gespielt, nicht aber privatrechtliche Überlegungen. Dass die übri-
gen Stockwerkeigentümer mit dem Umbauprojekt einverstanden gewe-
sen seien und einen Schlüssel für diese Türe erhielten, ändere nichts 
an der Rechtslage.

• Durch den Abschluss des allgemeinen Treppenhauses auf dem Zwi-
schenpodest zum 5. Stockwerk auf Parzelle 2374 und den Einbau einer 
Verbindungstüre in der Brandmauer zwischen den beiden Häusern ent-
stehe auf dem besagten Podest der Abschluss des allgemeinen Trep-
penhauses und hinter dem Türabschluss einerseits die interne Trep-
penverbindung zur Wohnung 66 mit einem grossen Wellnessraum und 
einem Schlafzimmer sowie anderseits der interne Durchgang zu den 
Wohnungen 501-503. Zwar sei der obere Teil des Treppenaufgangs 
nicht zur Sondernutzung ausgeschieden worden, faktisch sei er aber 
mit der Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer zur internen 
Wohnnutzung freigegeben worden und gelte damit baurechtlich als Be-
standteil der internen Wohnungserschliessung. Die bestehende Eigen-
tums- und Nutzungsordnung würde nämlich das Abtrennen des obers-

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ten Teils des allgemeinen Treppenhauses verbieten, weil dieses im 
Miteigentum aller Stockwerkeigentümer stehe. 

• Mit dem geplanten Türeneinbau werde der oberste Teil des Treppen-
hauses zur wohnungsinternen Nutzung geschlagen. Eine andere Ziel-
setzung sei kaum vorstellbar. Durch die bauliche Massnahme würde 
der oberste Teil des Treppenhauses baurechtlich zu einer reinen woh-
nungsinternen Verbindung, welche zur anrechenbaren Wohnfläche hin-
zugeschlagen werden müsse. Auch die Erweiterung bestehender 
Zweitwohnungen sei durch Art. 75b BV verboten. Art. 3 Abs. 1 ZwVO 
verdeutliche dieses Erweiterungsverbot, indem die Bestandesgarantie 
für bestehende Zweitwohnungen auf die vorbestandene anrechenbare 
BGF beschränkt werde. 

7. Am 27. August 2013 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen 

Anträgen fest.

• Die Wohnungen im 5. Stockwerk auf Parzelle 1137 seien alle durch ei-
gentliche Wohnungstüren vom Hausaufgang abgetrennt. Sie bildeten 
für sich eigene Wohneinheiten. Die auf Ebene 4 anzubringende Türe 
werde einem Windfang gleich funktionieren. Die hinterliegende Fläche 
eigne sich nicht zum Wohnen. Der Treppenaufgang sei auch nicht 
wohnlich nutzbar. Ebenso wenig seien Vorplatz und Treppe wohnungs-
interne Erschliessungsflächen. Die Wohnungstüren befänden sich bei 
den Wohnungen. Vorraum und Treppen mit oder ohne verpönter Türe 
bildeten Teil des Treppenaufgangs zu den Wohnungen. Nur weil alle 
Wohnungen im gleichen Eigentum stünden, dürfe nicht vermutet wer-
den, Vorplatz und Treppen würden zur Wohnung. Vorplatz und Treppen 
seien frei zugänglich, die Wohnungstüren trennten den Privatbereich 
vom allgemein zugänglichen Treppenhaus ab. 

• Auf Parzelle 2374 gälten die gleichen Überlegungen. Es lägen keine 
handfesten Anhaltspunkte dafür vor, dass beabsichtigt wäre, alle Woh-
nungen zu einer grossen Zweitwohnung zusammenzulegen. Dies kön-
ne beim Anbringen von zwei Türen im der Allgemeinheit zugänglichen 
Treppenaufgang nicht behauptet werden. Damit sollten weder Zweit-
wohnungs- noch Erstwohnungsverpflichtungen umgangen werden. 

8. Die Beschwerdegegnerin verzichtete am 2. September 2013 auf die Ein-

reichung einer Duplik.

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Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-

wie im angefochtenen Baubescheid wird, soweit erforderlich, in den nach-

stehenden Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 

kommunale Baubescheid vom 10. Juni 2013, mit welchem die Beschwer-

degegnerin das vom Beschwerdeführer eingereichte Baugesuch um Um-

bau der Dachwohnung auf Parzellen 1137 und 2374 im Sinne der Erwä-

gungen unter Bedingungen und Auflagen teilweise bewilligte. Streitig und 

zu prüfen ist die Rechtmässigkeit des angefochtenen Baubescheids, ins-

besondere von Ziff. II. 1., wonach die Treppenhausabschlüsse auf Parzel-

le 1137 (Ebene 4) und 2374 (Ebene 5) nicht ausgeführt werden können. 

2. In beweisrechtlicher Hinsicht ist zunächst festzuhalten, dass der vom Be-

schwerdeführer beantragte Augenschein nicht durchgeführt werden muss. 

Vorliegend gilt es ausschliesslich Rechtsfragen zu beantworten. Die sich 

stellenden Fragen können anhand der Aktenlage beurteilt werden. Der 

Augenschein sollte gemäss dem Beschwerdeführer einzig der Klärung 

der Frage dienen, ob die Flächen zwischen den zum Streit Anlass geben-

den Türen und den Wohnungstüren zu den Wohnungen oder zum Haus-

aufgang zu zählen sind (vgl. Replik vom 27. August 2013, S. 2). Erkennt-

nisse darüber - soweit sie für vorliegendes Verfahren überhaupt relevant 

sind - kann das Gericht allerdings auch aus den Eingaben der Parteien, 

den Akten sowie den anzuwendenden Normen gewinnen, weshalb sich 

ein Augenschein durch das Gericht erübrigt. 

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3. a) Vorab ist die Rüge der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör 

zu prüfen, da dieses Recht formeller Natur ist. Die Verletzung des Gehör-

sanspruchs führt, ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in 

der Sache selbst, zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides (BGE 

132 V 387 E.5.1). Nach der Rechtsprechung kann ein Verfahrensmangel, 

insbesondere eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, zwar 

geheilt werden, wenn die Kognition der urteilenden Instanz nicht einge-

schränkt ist und dem Beschwerdeführer daraus kein Nachteil erwächst. 

Verlangt wird ferner, dass kein für die Beurteilung der Angelegenheit rele-

vantes Kognitionsgefälle besteht (vgl. RENÉ WIEDERKEHR, Die Begrün-

dungspflicht nach Art. 29 Abs. 2 BV und die Heilung bei Verletzung, Zbl 

9/2010, S. 502 ff.). Eine Heilung ist aber immer dann ausgeschlossen, 

wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung der Partei-

rechte handelt; zudem soll sie die Ausnahme bleiben (BGE 134 I 331 

E.3.1, 126 I 68 E.2 mit Hinweisen; PVG 2008 Nr. 1). Verfügungen oder 

Entscheide, die unter Missachtung des rechtlichen Gehörs ergangen sind, 

sind daher grundsätzlich aufzuheben und zur Durchführung eines ord-

nungsgemässen Verwaltungsverfahrens an die Verwaltungsbehörden 

zurückzuweisen (statt vieler: PVG 2011 Nr. 31). Nur wenn es sich aus 

verfahrensökonomischen Gründen geradezu aufdrängt, ist die Heilung ei-

ner allfälligen Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren nach der zitier-

ten Praxis ausnahmsweise zuzulassen.

b) Der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eid-

genossenschaft (BV; SR 101) gewährleistete Anspruch auf rechtliches 

Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert anderseits ein 

persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren, 

soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die Gehörsga-

rantie ist somit ein verfassungsmässig geschütztes Individualrecht, hat al-

so den Charakter eines selbständigen Grundrechtes (ULRICH HÄFE-

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LIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 

6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 1673 f.). Aus Art. 29 Abs. 2 BV folgt 

insbesondere auch ein Mindestanspruch auf Begründung eines hoheitli-

chen Aktes (BGE 133 I 270 E.3.1). Die Begründungspflicht für kantonale 

Behörden ergibt sich aus dem kantonalen Verfahrensrecht, vorliegend 

aus Art. 22 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 

BR 370.100), welcher ausdrücklich festhält, dass Entscheide zu begrün-

den sind. Der Sinn und Zweck der Begründungspflicht liegt darin, dass 

der Bürger wissen soll, warum eine Behörde entgegen seinem Antrag 

entschieden hat. Die Begründung eines Entscheides muss deshalb so 

abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht an-

fechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechts-

mittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen 

können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen ge-

nannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche 

sich ihr Entscheid stützt (BGE 129 I 232 E.3.2). Zwar darf sich die Behör-

de auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken. 

Es ist insbesondere auch nicht nötig, dass sie sich mit jeder tatbestandli-

chen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzt, son-

dern sie kann sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Ge-

sichtspunkte beschränken (BGE 126 I 97 E.2b). Ob die Begründung 

rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist wiederum keine Frage des formel-

len Anspruchs auf rechtliches Gehör, sondern der materiellen Beurteilung 

der Streitfrage. 

c) Vorliegend ist die Beschwerdegegnerin der sie treffenden Begründungs-

pflicht in hinreichendem Masse nachgekommen. So lässt sich dem ange-

fochtenen Baubescheid vom 10. Juni 2013 - wie bereits dem Schreiben 

vom 13. Mai 2013 - entnehmen, dass die Beschwerdegegnerin die er-

suchten Treppenhausabschlüsse auf Ebene 4 der Parzelle 1137 bzw. auf 

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Ebene 5 der Parzelle 2374 gestützt auf die öffentlich-rechtlichen Vor-

schriften über die Erstwohnungspflicht und das Zweitwohnungsverbot 

nicht bewilligt hat. Aufgrund dieser Vorbringen war es für den heutigen 

Beschwerdeführer hinreichend klar, von welchen Überlegungen sich die 

Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid hat leiten lassen. Ob 

diese Überlegungen rechtlich zutreffend sind, ist nicht im vorliegend inter-

essierenden formellen Zusammenhang zu prüfen, sondern materieller Na-

tur, worauf nachstehend noch einzugehen sein wird. Auf jeden Fall war 

der Beschwerdeführer, wie bereits seine Beschwerdeeingabe aufzeigt, 

ohne Weiteres in der Lage, den missliebigen Entscheid sachgerecht an-

zufechten.

d) Selbst wenn mit Blick auf die gerügte Begründungspflicht eine allfällige 

Verletzung des rechtlichen Gehörs bejaht werden müsste, dürfte der 

Mangel als nachträglich geheilt qualifiziert werden, weil es sich aufgrund 

des eben geschilderten um keine schwerwiegende Verletzung der Partei-

rechte handelte und sich der Beschwerdeführer im vorliegenden Verfah-

ren im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels ausführlich zu allen 

Fragen äussern konnten. Gegen eine Rückweisung sprechen entspre-

chend auch verfahrensökonomische Überlegungen. Der Anspruch auf 

rechtliches Gehör ist daher nicht verletzt.

4. a) Das Baubewilligungsverfahren hat den Zweck, festzustellen, ob ein ge-

plantes Bauvorhaben oder eine Nutzung mit den einschlägigen Vorschrif-

ten des öffentlichen Rechts übereinstimmt. Die Baubewilligung gilt nach 

herrschender Lehre und Rechtsprechung als Polizeibewilligung, auf deren 

Erteilung ein Rechtsanspruch besteht, sofern die gesetzlichen Vorschrif-

ten erfüllt sind. Dies bedeutet einerseits, dass ein Rechtsanspruch auf Er-

teilung der Baubewilligung besteht, wenn alle öffentlich-rechtlichen Vor-

aussetzungen erfüllt sind. Andererseits dürfen die Baubewilligungsbehör-

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den grundsätzlich keine privatrechtlichen Fragen beurteilen, sondern sich 

nur auf öffentlich-rechtliche Vorschriften berufen (vgl. zum Ganzen: AN-

DREAS BAUMANN, Das Baubewilligungsverfahren nach aargauischem 

Recht, Zürich 2007, S. 115 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche 

Rechtsprechung). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts sind die Ge-

meinden nur dann nicht verpflichtet, Baugesuche von Gesuchstellern zu 

behandeln, wenn die zivilrechtliche Bauberechtigung offensichtlich fehlt 

(PVG 1990 Nr. 25, 1987 Nr. 20). Bei unterschiedlichen Auslegungen der 

zivilrechtlichen Berechtigung ist es nach konstanter Rechtsprechung des 

Verwaltungsgerichtes Sache des Zivilrichters, über den Bestand bzw. den 

Umfang der Rechte zu richten und damit auch zu entscheiden, ob dem 

Bauherrn die Realisierung seines Bauvorhabens aus zivilrechtlicher Optik 

zu verbieten ist oder nicht (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichtes des Kan-

tons Graubünden R 09 73 vom 19. Januar 2010, R 07 22 vom 13. De-

zember 2007, R 06 4 vom 26. April 2007). Einer differenzierteren Betrach-

tung bedarf es, wenn eine materielle öffentlich-rechtliche Norm die zivil-

rechtliche Bauberechtigung zugleich explizit voraussetzt. Dann geht es 

eben im Ergebnis nicht um die Anwendung von Privatrecht durch die 

Baubehörde, sondern von öffentlichem Recht, welches dieses von Amtes 

wegen anzuwenden hat. In diesem Zusammenhang kann es sich als not-

wendig erweisen, zivilrechtliche Fragen vorfrageweise zu prüfen (vgl. Ur-

teil des Verwaltungsgerichtes R 10 67 vom 1. Februar 2011). Dies ist bei-

spielsweise der Fall, wenn es um die Frage der Baureife eines Grunds-

tücks geht (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes R 12 118 vom 27. No-

vember 2012). Wohl ist es schlussendlich Sache des Zivilrichters, endgül-

tig über den Bestand und die Tragweite von bestrittenen dinglichen Rech-

ten zu befinden. Indessen setzen Art. 19 des Bundesgesetzes über die 

Raumplanung (RPG; SR 700) wie auch Art. 72 Abs. 2 des Raumpla-

nungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) für die 

Baureife eines Grundstücks voraus, dass die verkehrsmässige Erschlies-

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sung über ein fremdes Grundstück gesichert bzw. die privatrechtliche Be-

rechtigung dazu ausgewiesen ist. Wenn diese Berechtigung im Baubewil-

ligungsverfahren bestritten wird, hat sich die Baubehörde und im Weiter-

zugsfall das Gericht zu dieser Frage zu äussern (vgl. Urteile des Verwal-

tungsgerichtes R 12 118 vom 27. November 2012, R 10 67 vom 1. Fe-

bruar 2011). 

b) Vor dem Hintergrund der erläuterten Verwaltungsgerichtspraxis, wonach 

ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baubewilligung besteht, wenn alle 

öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind und die Baubewilli-

gungsbehörden sowie im Beschwerdefall das Gericht grundsätzlich keine 

privatrechtlichen Fragen beurteilen dürfen, sofern die zivilrechtliche Bau-

berechtigung der Baugesuchsteller nicht offensichtlich fehlt, ist vorliegend 

nicht zu prüfen, ob zivilrechtliche Gründe wie beispielsweise Vorschriften 

des Stockwerkeigentums und des geltenden Reglements der StWEG ei-

ner Baubewilligung entgegenstehen. Im Übrigen ist von der Beschwerde-

gegnerin nicht bestritten worden, dass die Stockwerkeigentümer dem ge-

planten Einbau der Türen zugestimmt haben. Damit ist jedenfalls nicht ein 

offensichtlicher Verstoss gegen zivilrechtliche Vorschriften aktenkundig. 

Auch hat die Beschwerdegegnerin in Ziff. 15 ihrer Vernehmlassung zuge-

standen, dass nicht privatrechtliche Überlegungen zur Verweigerung der 

Bewilligung für den Türabschluss auf der Ebene 4 geführt haben, sondern 

allein die öffentlich-rechtlichen Vorschriften über die Erstwohnungspflicht 

und das Zweitwohnungsverbot. 

5. a) Am 11. März 2012 haben das Schweizer Stimmvolk und die Stände die 

Initiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen“ angenom-

men. Damit traten am 11. März 2012 folgende neue Verfassungsbestim-

mungen in Kraft:

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Art. 75b BV Zweitwohnungen
1 Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für 
Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Pro-
zent beschränkt. 
2 Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den detail-
lierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen. 

Art. 197 BV 9. Übergangsbestimmungen zu Art. 75b (Zweitwohnungen)
1 Tritt die entsprechende Gesetzgebung nach Annahme von Art. 75b nicht innerhalb von 
zwei Jahren in Kraft, so erlässt der Bundesrat die nötigen Ausführungsbestimmungen 
über Erstellung, Verkauf und Registrierung im Grundbuch durch Verordnung. 
2 Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar des auf die An-
nahme von Art. 75b folgenden Jahres und dem Inkrafttreten der Ausführungsbestim-
mungen erteilt werden, sind nichtig. 

b) Vorliegend wurden die Wohnungen 501-503 und die Wohnung 405 auf 

Parzelle 1137 sowie die Wohnung 66 auf Parzelle 2374 indes noch vor 

Inkrafttreten von Art. 75b BV nach kommunalem Recht ursprünglich als 

Zweitwohnungen bewilligt (vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 

vom 15. August 2013, Ziff. 13). Sodann handelt es sich bei der Woh-

nungsfläche einschliesslich Erschliessung durch das Treppenhaus 

gemäss Art. 87 Abs. 2 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG) um 

BGF-pflichtige Flächen, die zweitwohnungsnutzungsbewilligt sind. Durch 

den Einbau der beanstandeten Türen findet folglich - entgegen der Auf-

fassung der Beschwerdegegnerin (vgl. Vernehmlassung der Beschwer-

degegnerin vom 15. August 2013, Ziff. 16) - keine Erweiterung der Zweit-

wohnungsnutzung statt, selbst, wenn dadurch der hinter diesen Türen lie-

gende Erschliessungsbereich neu anders (beispielsweise als Schlafzim-

mer, Stube, Küche, Abstellraum etc.) zweitwohnungsgenutzt würde. Wie 

das Verwaltungsgericht im Urteil R 13 152 vom 26. November 2013 fest-

gehalten hat, ist für die Frage, ob eine Erweiterung einer Zweitwohnung 

vorliegt, nicht die Intensität der Zweitwohnungsnutzung massgebend, 

sondern lediglich der Umstand, ob eine - wie auch immer intensiv gestal-

tete - Erst- oder Zweitwohnungsnutzung vorliegt. Gegenteiliges würde da-

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zu führen, dass für die Beantwortung der Frage, ob eine Erweiterung ei-

ner Zweitwohnung vorliegt, beispielsweise die Nutzungen von Stube, 

Küche, Schlafzimmer, Bad/WC, eingebauten Schränken, Putzräumen, 

Abstellräumen, Gängen, Balkonen etc. verschieden gewichtet werden 

müssten, was nicht richtig sein kann (Urteil des Verwaltungsgerichtes 

R 13 152 vom 26. November 2013 E.6a). Vorliegend wird überdies der 

hinter der beanstandeten Türe liegende Erschliessungsbereich neu auch 

nicht anders zweitwohnungsgenutzt, weil die einzelnen Wohnungstüren ja 

nach wie vor die Wohnungen nach aussen gegenüber dem Treppenhaus 

abschliessen. Sodann trifft es - entgegen der beschwerdegegnerischen 

Auffassung - auch nicht zu, dass Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über 

Zweitwohnungen (ZwVO; SR 702) das „Erweiterungsverbot“ verdeutlicht, 

weil vorliegend alles im Rahmen der vorbestandenen anrechenbaren 

BGF abläuft. Eine Erweiterung findet nicht statt. Im Übrigen betrifft der 

Anwendungsbereich von Art. 3 Abs. 1 ZwVO auch nicht Erweiterungen, 

sondern lediglich Umnutzungen von Wohnungen, welche am 11. März 

2012 bereits bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren. Allein mit dem 

Argument, durch den Einbau der beiden geplanten Türen finde eine un-

zulässige Erweiterung der Zweitwohnungsnutzung statt, ist somit - bei 

beiden geplanten Türen - eine Bewilligungsverweigerung nicht möglich. 

c) Die Beschwerdegegnerin weist sodann darauf hin, dass sich die Ableh-

nung des Baugesuchs hinsichtlich der beiden Treppenhausabschlüsse 

auf den Ebenen 4 und 5, neben den geltenden Vorschriften der Erstwoh-

nungspflicht und des Zweitwohnungsverbotes (Art. 75b BV, ZwVO), auch 

auf die kommunalen Vorschriften zur Förderung des Erst- und Einschrän-

kung des Zweitwohnungsbaus gemäss Art. 61 ff. BG stützen lasse. Dabei 

hat die Beschwerdegegnerin jedoch mit keinem Wort begründet, inwiefern 

sich die Bewilligungsverweigerung bezüglich der Treppenhausabschlüsse 

auf das kommunale Recht zur Förderung des Erst- und Einschränkung 

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des Zweitwohnungsbaus stützen soll. Solches ist denn auch nicht ersicht-

lich. 

6. a) Hinsichtlich des nicht bewilligten Treppenhausabschlusses auf Ebene 5 

der Parzelle 2374 bringt die Beschwerdegegnerin sodann vor, durch den 

vorgesehenen Abschluss im Zwischenpodest werde ein Teil der öffentli-

chen Erschliessung Wohnfläche. Zwar sei der obere Teil des Treppen-

aufgangs nicht zur Sondernutzung ausgeschieden worden, faktisch sei er 

aber mit der Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer zur internen 

Wohnnutzung freigegeben worden und gelte damit baurechtlich als Be-

standteil der internen Wohnungserschliessung. Durch die bauliche Mass-

nahme würde der oberste Teil des Treppenhauses baurechtlich zu einer 

reinen wohnungsinternen Verbindung, welche zur anrechenbaren Wohn-

fläche hinzugeschlagen werden müsse. Eine solche Erweiterung beste-

hender Zweitwohnungen sei aber durch Art. 75b BV verboten.

b) Das Bundesgericht hat im Urteil 1C_646/2012 vom 22. Mai 2013 unter 

Erwägung 10.5. festgehalten, dass Art. 75b BV Klarheit und Bestimmtheit 

des Tatbestandes und der Rechtsfolge hinsichtlich neuer Wohnnutzun-

gen, die unzweifelhaft unter den Zweitwohnungsbegriff fielen und in einer 

Gemeinde mit eindeutig überschiessendem Zweitwohnungsanteil beab-

sichtigt seien, schaffe. Nur dies zählt das Bundesgericht zum sogenann-

ten „harten Kern“ von Art. 75b BV. Vorliegend liegt nach dem Gesagten 

aber keine neue Zweitwohnungsnutzung vor, wurden doch sämtliche 

Wohnungen noch vor Inkrafttreten von Art. 75b BV nach kommunalem 

Recht ursprünglich als Zweitwohnungen bewilligt. Indessen hat das Bun-

desgericht im erwähnten Urteil weiter ausgeführt, Art. 75b BV bedürfe in 

weiten Teilen der Konkretisierung durch Ausführungsvorschriften. Es sei 

unter anderem klärungsbedürftig, ob und inwieweit die Umnutzung von 

Erst- zu Zweitwohnungen beziehungsweise die Erweiterung und der Er-

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satz bestehender Zweitwohnungen zulässig sei. Diesbezüglich beschrän-

ke sich die unmittelbare Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 in Verbindung 

mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV auf ein vorsorgliches Baubewilligungsverbot 

für Zweitwohnungen in den betroffenen Gemeinden bis zum Inkrafttreten 

der Ausführungsbestimmungen. Weil es vorliegend nach den vorstehen-

den Ausführungen, entgegen der beschwerdegegnerischen Ansicht, aber 

weder um eine Umnutzung von Erst- zu Zweitwohnungen noch um eine 

Erweiterung oder den Ersatz bestehender Zweitwohnungen geht, kann 

hier das vorsorgliche Baubewilligungsverbot gemäss dem eben zitierten 

bundesgerichtlichen Urteil von vornherein nicht zur Anwendung gelangen. 

Denn bei der Wohnungsfläche einschliesslich Erschliessung durch das 

Treppenhaus handelt es sich gemäss Art. 87 Abs. 2 BG - wie gesehen - 

um BGF-pflichtige Flächen, welche zweitwohnungsnutzungsbewilligt sind. 

Dementsprechend findet aber durch den Einbau der beanstandeten Türen 

keine Erweiterung der Zweitwohnungsnutzung statt, ist doch für die Fra-

ge, ob eine Erweiterung einer Zweitwohnung vorliegt, nicht die Intensität 

der Zweitwohnungsnutzung massgebend, sondern einzig der Umstand, 

ob eine Erst- oder Zweitwohnungsnutzung vorliegt (Urteil des Verwal-

tungsgerichtes R 13 152 vom 26. November 2013 E.6a). Dementspre-

chend hat aber die Beschwerdegegnerin die Bewilligung für den Einbau 

der Türe auf Ebene 5 auf Parzelle 2374 zu Unrecht verweigert. Die Be-

schwerde erweist sich diesbezüglich somit als begründet, weshalb sie 

hinsichtlich des Einbaus der Türe auf Ebene 5 gutzuheissen und der an-

gefochtene Baubescheid insoweit aufzuheben ist. 

7. a) Nun ist aber mit dem angefochtenen Baubescheid die Wohnung 501 neu 

als Erstwohnung bewilligt worden (Ziff. II. 3 des Baubescheids). Die Be-

willigung einer Erstwohnung in dieser Situation verändert die Rechtsnatur 

der bisherigen Wohnungserschliessung von einer bisherigen rein als 

Zweitwohnung genutzten Fläche zu neu einer gemischt genutzten Fläche. 

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Eine solche Umnutzung ist gemäss Art. 3 Abs. 1 ZwVO unbestritten mög-

lich. Es muss aber diesfalls sichergestellt sein, dass diese Wohnung auch 

faktisch als Erstwohnung genutzt werden kann, was offenkundig nicht der 

Fall wäre, wenn sie nicht über eine allgemein zugängliche Erschliessung, 

sondern bloss über eine interne Verbindung durch andere Wohnungen, 

erreichbar wäre. 

b) Die Beschwerdegegnerin bringt bezüglich des vorgesehenen Treppen-

hausabschlusses auf Ebene 4 der Parzelle 1137 vor, durch die vorgese-

hene Türe sei der freie Zugang zur Wohnung 501 nicht mehr gewährleis-

tet, weshalb die Türe auf Ebene 4 nicht habe bewilligt werden können. 

Der Ansatz der Beschwerdegegnerin, den Einbau der Türe auf Ebene 4, 

durch welche die als Erstwohnung bewilligte Wohnung 501 erschlossen 

ist, aufgrund des fehlenden separaten Zugangs zur Wohnung zu verbie-

ten, ist vor dem Hintergrund des unter Erwägung 6a Ausgeführten richtig, 

wenn auch - entgegen der beschwerdegegnerischen Auffassung - nicht 

verhältnismässig. Den diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerde-

gegnerin, wonach sie aufgrund des fehlenden, separat nutzbaren Zu-

gangs zur Wohnung 501 vor der Alternative gestanden sei, entweder das 

Baugesuch wegen der Überschreitung der zulässigen Zweitwohnungs-

fläche in den wesentlichen Teilen abzuweisen oder den Einbau der Türe 

auf Ebene 4 zu untersagen, kann denn auch nicht beigepflichtet werden. 

Richtigerweise hätte die Gemeinde den Treppenhausabschluss auf Ebe-

ne 4 bewilligen müssen, unter der Auflage, dass die Türe die Zugänglich-

keit der dahinterliegenden Wohnungserschliessungen in keiner Art und 

Weise behindern darf. Dies könnte beispielsweise damit erreicht werden, 

dass diese Türe auf Ebene 4 nicht abschliessbar sein darf. Dementspre-

chend erweist sich die Beschwerde auch diesbezüglich als begründet, 

weshalb sie auch hinsichtlich des Einbaus der Türe auf Ebene 4 gutzu-

heissen und der angefochtene Baubescheid aufzuheben ist, unter Rück-

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weisung der Angelegenheit an die Beschwerdegegnerin, damit sie in Fort-

führung des Baubewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen neu 

verfüge. 

8. a) Folglich erweist sich der angefochtene Baubescheid, soweit er den Ein-

bau der beiden Treppenhausabschlüsse auf Parzelle 1137 (Ebene 4) und 

Parzelle 2374 (Ebene 5) verbietet, als nicht rechtens. Die Beschwerde ist 

somit gutzuheissen und Ziff. II. 1. des angefochtenen Baubescheids auf-

zuheben. Die Bewilligung für den Einbau der Türe auf Ebene 5 ist zu er-

teilen. Bezüglich der Türe auf Ebene 4 ist die Angelegenheit an die Ge-

meinde zurückzuweisen, damit sie in Fortführung des Baubewilligungs-

verfahrens im Sinne der Erwägungen neu verfüge. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 

auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der unterliegenden Beschwerdegegnerin, 

welche den Beschwerdeführer gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG überdies an-

gemessen aussergerichtlich zu entschädigen hat. Für die Höhe der Par-

teientschädigung kann auf die vom Vertreter des Beschwerdeführers ein-

gereichte Honorarnote verwiesen und diese unverändert im Umfang von 

total Fr. 3‘556.45 (inkl. MWST) übernommen werden (gegliedert in 13.25 

Arbeitsstunden à Fr. 240.-- pro Std. [Fr. 3‘180.--], zuzüglich Barauslagen 

[Fr. 113.--] sowie 8 % MWST auf Fr. 3‘293.-- [Fr. 263.45], ergibt gesamt-

haft Fr. 3‘556.45). 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und 

Ziff. II. 1. des angefochtenen Baubescheids aufgehoben. Die Bewilligung 

für den Einbau der Türe auf Ebene 5 wird erteilt. Bezüglich der Türe auf 

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Ebene 4 wird die Angelegenheit zur Fortführung des Baubewilligungsver-

fahrens im Sinne der Erwägungen und zu neuem Entscheid an die Ge-

meinde X._____ zurückgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2‘500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 392.--

zusammen Fr. 2‘892.--

gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu-

stellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Gemeinde X._____ hat A._____ aussergerichtlich mit gesamthaft 

Fr. 3‘556.45 (inkl. MWST) zu entschädigen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]