# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e7027874-adc3-57ca-a945-d39f6416f8b5
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-11-25
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 25.11.2014 R 2014 9
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2014-9_2014-11-25.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 14 9

5. Kammer 

bestehend aus

Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Stecher 

und Audétat, Verwaltungsrichterin Moser, Kantonsrichter Hubert, 

Aktuar Simmen

URTEIL
vom 25. November 2014

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

Stockwerkeigentümer A – D_____
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Hess,

Beschwerdeführer
gegen 

Regierung des Kantons Graubünden, 
vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Sozia-
les Graubünden, 

Beschwerdegegnerin 1

Gemeinde X._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel, 

Beschwerdegegnerin 2

und

E._____, 

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und

Einfache Gesellschaft F._____, 
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Jachen C. Bonorand, 

Beigeladene 1

Erbengemeinschaft G._____, 
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Jeannette Fischer, 

Beigeladene 2

betreffend Ortsplanungsrevision

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1. Am 27. November 1996 beschlossen die Stimmberechtigten der ehemali-

gen Gemeinde Y._____ eine Totalrevision der Ortsplanung. Mit Be-

schluss vom 16., mitgeteilt am 22. Dezember 1997 (Protokoll Nr. 2512), 

genehmigte die Regierung des Kantons Graubünden (nachfolgend Regie-

rung) diese Ortsplanungsrevision mit Anweisungen und Vorbehalten. Un-

ter anderem wies die Regierung die ehemalige Gemeinde Y._____ an, ih-

ren Wohnbauzonenperimeter einer weitergehenden Reduktion im Umfang 

von mindestens 1 ha zu unterziehen. Zu diesen Zweck wurden verschie-

dene Zonen von der Genehmigung ausgenommen und zur Überarbeitung 

an die Gemeinde zurückgewiesen, wie beispielsweise die Wohnzone C 

mit Quartierplanpflicht in den Gebieten H._____ (im Bereich der damali-

gen Parzellen 41 und 127) sowie die Wohnzone C im Gebiet R._____ 

entlang der I._____strasse. Die zurückgewiesenen Bauzonenteile um-

fassten rund 2.7 ha.

Nachdem die ehemalige Gemeinde Y._____ unter den betroffenen Grun-

deigentümern eine Einigung bezüglich der Bauzonenreduktionen erzielen 

konnte, ersuchte sie die Regierung am 6. Juli 1998, die Planung im Be-

reich der zurückgewiesenen 2.7 ha Wohnbauzonenflächen direkt nach 

Massgabe des erarbeiteten Vorschlages festzulegen. Mit Beschluss vom 

15., mitgeteilt am 16. September 1998 (Protokoll Nr. 1801), entsprach die 

Regierung dem Begehren der Gemeinde, die Reduktion direkt durch sie 

statt über eine erneute Gemeindeversammlung festzusetzen, weil sämtli-

che betroffenen Grundeigentümer zugestimmt hätten. Zwar umfasse die 

Reduktion nicht 1 ha, sondern nur 0.93 ha. Das Ergebnis könne ange-

sichts der Geringfügigkeit der Differenz aber dennoch akzeptiert werden. 

Die Regierung beschloss unter anderem, (zusätzlich zum bereits in der 

zweiten Etappe befindlichen Teil) einen weiteren Teil der damaligen Par-

zelle 127 im Umfang von rund 340 m2 sowie (zusätzlich zum bereits in der 

zweiten Etappe befindlichen Teil) einen weiteren Teil der damaligen Par-

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zelle 41 von rund 3‘460 m2 der Bauzone zweite Nutzungsetappe zuzuwei-

sen.

2. Am 25. Februar 2003 erliess der Vorstand der ehemaligen Gemeinde 

Y._____ den Quartierplan K._____. Dieser erstreckt sich gemäss Art. 6 

Abs. 1 QPV über die erste und zweite Nutzungsetappe der damaligen Pa-

rzelle 127 (heute aufgeteilt in Parzelle 10127 [Bauzone erste Etappe] und 

Parzelle 10455 [Bauzone zweite Etappe]). Dabei wurde die Gestaltung 

auch in der zweiten Etappe festgelegt (Baufelder, Erschliessungsberei-

che, Freihaltebereich, Niveau- und Terrainhöhenpunkte), wobei die An-

ordnungen für die zweite Nutzungsetappe gemäss Art. 6 Abs. 2 QPV erst 

mit der Genehmigung der späteren Zuweisung der betreffenden Fläche 

zur ersten Nutzungsetappe durch die Regierung in Kraft treten, während 

die Bestimmungen des Quartierplans in der ersten Etappe mit der Ge-

nehmigung desselben in Kraft treten. 

3. Am 15. Mai 2007 beschlossen die Stimmbürger der ehemaligen Gemein-

de Y._____ eine Teilrevision der Ortsplanung, unter anderem für das Ge-

biet A._____. Mit Schreiben vom 29. Juni 2007 beantragte die Gemeinde 

eine vorgezogene Genehmigung der Teilrevision für das Gebiet A._____, 

bestehend aus der Teilrevision des Baugesetzes, des Teilzonenplans und 

Generellen Gestaltungsplanes (GGP) 1:1000 A._____ (flächengleicher 

Abtausch zwischen Wohnzone erster Etappe auf Parzelle 10470 [neu 

zweite Etappe] und Wohnzone zweiter Etappe auf Parzellen 10469 [neu 

erste Etappe]) sowie des Generellen Erschliessungsplans (GEP) 1:1000 

A._____. Die Teilrevision A._____ wurde gemäss Angaben im Planungs- 

und Mitwirkungsbericht (PMB) vom März 2007 notwendig, weil sich die 

erste Etappe des Siegerprojekts aus dem Projektwettbewerb nur durch 

eine flächengleiche Umzonung zwischen der ersten und zweiten Nut-

zungsetappe realisieren liess, das Baugebiet teilweise über Gebiet der 

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zweiten Nutzungsetappe erschlossen werden musste und die Umsetzung 

des Gestaltungskonzepts des Siegerprojekts, insbesondere des Kopfbaus 

(Hotel) an der I._____strasse und die Dachformen besondere Festlegun-

gen im GGP und eine geringfügige Ergänzung des BG erforderten. Der 

diesbezügliche Genehmigungsbeschluss der Regierung vom 21., mitge-

teilt am 22. August 2007 (Protokoll Nr. 985), erwuchs in Rechtskraft.

4. Am 10. Dezember 2007 erliess der Vorstand der ehemaligen Gemeinde 

Y._____ den Quartierplan A._____. Dieser erstreckt sich gemäss Art. 1 

QPV über den nördlichen Teil der Parzelle 41 und umfasst das Baugebiet 

der ersten und der zweiten Nutzungsetappe. Die neuen Parzellen (heute) 

10469 (hält 4‘439 m2) und 10471 (hielt damals 4‘518 m2 und ist heute 

noch weiter parzelliert), welche von der Parzelle 41 abparzelliert wurden, 

bilden die erste Nutzungsetappe. Die neue Parzelle (heute) 10470, wel-

che ebenso von der Parzelle 41 abparzelliert wurde, gehört nach der Teil-

zonenplanrevision 2007 heute vollständig zur zweiten Nutzungsetappe. 

Sie hält 7‘472 m2 und weist gemäss Art. 1 Abs. 5 QPV eine Bruttoge-

schossfläche (BGF) von 4‘483.20 m2 auf. Im ganzen Quartierplangebiet 

steht eine BGF von 10'393.40 m2 zur Verfügung. Gemäss Art. 1 Abs. 8 

QPV treten die Bestimmungen des Quartierplans in der ersten Etappe mit 

der Genehmigung des Quartierplans in Kraft. Die Anordnungen für die 

zweite Nutzungsetappe treten erst mit der Genehmigung der späteren 

Zuweisung der betreffenden Fläche zur ersten Nutzungsetappe durch die 

Regierung in Kraft. Auch für Parzelle 10470 erfolgten Bereinigungen der 

Dienstbarkeiten (neue Grenzbaurechte, Überbaurecht für Autoeinstellhal-

le und Fusswegrecht, Durchleitungs- und Anschlussrechte für Werkleitun-

gen, Anschluss- und Mitbenützungsrecht an der Heizungs- und Tankan-

lage inklusive Durchleitungsrecht, gegenseitiges Fusswegerecht und be-

schränktes Fahrwegrecht). Gemäss Art. 11 QPV bildet das Projekt "Zum 

Heimberg", welches 2006 als Preisträger aus einem Wettbewerb hervor-

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gegangen ist, die gestalterische Grundlage für den Quartierplan. Die Bau-

fenster in der zweiten Nutzungsetappe werden gemäss Art. 12 QPV erst 

nach Einzonung derselben verfügbar. Gemäss den Quartierplanunterla-

gen werden die Baufenster und die Erschliessungsanlagen auch für die 

zweite Nutzungsetappe festgelegt.

5. Per 1. Januar 2010 fusionierten die ehemaligen Gemeinden Z._____, 

X._____ und Y._____ zur heutigen Gemeinde X._____. 

6. Am 27. September und am 2. Oktober 2012 beschlossen die Stimmbe-

rechtigten der neuen Gemeinde X._____ eine Totalrevision der Ortspla-

nung. Ziel dieser Totalrevision war neben der Zusammenführung respek-

tive Vereinheitlichung der Ortsplanungen unter anderem auch die 

vollständige Überarbeitung der Nutzungspläne und die Erstellung einer 

aktuellen Übersicht des Standes der Überbauung, Erschliessung und 

Baureife (UEB). Dabei genehmigten die Stimmberechtigten unter ande-

rem den Zonenplan (ZP) und GGP 1:2000 Y._____/M._____, den ZP und 

GGP 1:10000, den GEP Verkehr 1:2000 Y._____/M._____, den GEP 

Verkehr 1:10000, den GEP Ver- und Entsorgung 1:2000 

Y._____/M._____ sowie den GEP Ver- und Entsorgung 1:10000. Ein An-

trag aus der Mitte der Versammlung, Parzelle 10470 solle nicht wie vor-

gesehen eingezont werden, sondern wie bisher in der zweiten Nutzungs-

etappe verbleiben, wurde mit grossem Mehr bei einigen Enthaltungen ab-

gelehnt. Die Beschwerdeauflage erfolgte vom 12. Oktober bis 10. No-

vember 2012.

7. Gegen die Beschlüsse der Gemeindeversammlung vom 27. September 

und 2. Oktober 2012 erhoben die Stockwerkeigentümer A._____ A (Par-

zelle 10321), A._____ B (Parzelle 10322) und A._____ C-D (Parzelle 

10333) am 2. November 2012 Planungsbeschwerde an die Regierung 

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und beantragten die Verweigerung der Genehmigung zur Einzonung von 

Parzellen 10470 und 10455. Zur Begründung führten sie im Wesentlichen 

aus, dass weder der Quartierplan A._____ noch der Quartierplan K._____ 

ein Sonderrecht zur Einzonung der Parzellen 10470 und 10455 gäben, 

zumal im Zuge des Erlasses dieser Quartierpläne explizit festgehalten 

worden sei, dass diese eine spätere Einzonung nicht zu präjudizieren 

vermöchten. Mit der Einzonung der beiden Parzellen weise die Gemeinde 

X._____ eine Reserve auf, die den Bedarf der nächsten 15 Jahre deutlich 

überschreite. Die Gemeinde X._____ beantragte am 18. Januar 2013 die 

Abweisung der Beschwerde. Am 13. Mai 2013 beantragte auch die Er-

bengemeinschaft G._____ (Eigentümerin der Parzelle 10470) sinn-

gemäss die Abweisung der Beschwerde. In einem zweiten Schriften-

wechsel hielten die Beschwerdeführer und die Gemeinde an ihren Anträ-

gen zur Sache fest. Neu schlossen sich in der Replik auch die Stock-

werkeigentümergemeinschaften A._____ A, A._____ B und A._____ C-D 

der Beschwerde an. Zudem beantragten auch E._____ und die einfache 

Gesellschaft F._____ (Miteigentümerinnen der Parzelle 10455) am 7. Ok-

tober 2013 die Abweisung der Beschwerde. 

8. Am 17., mitgeteilt am 23. Dezember 2013, wies die Regierung des Kan-

tons Graubünden die Beschwerde im Sinne der Erwägungen ab, soweit 

sie darauf eintrat (Protokoll Nr. 1268). Begründend führte sie was folgt 

aus:

• Parzellen 10455 und 10470 würden gemäss neuem ZP und GGP 
1:2000 Y._____/M._____ der Wohnzone 3 zugewiesen, wobei diese im 
Sinne eines Hinweises mit einer roten Schraffur "Sicherung der Bau-
landverfügbarkeit durch privatrechtliche Vereinbarung" versehen sei. 
Gemäss bisheriger rechtskräftiger Ortsplanung der ehemaligen Ge-
meinde Y._____ vom 27. November 1996 gehörten diese Parzellen der 
Wohnzone C, zweite Nutzungsetappe, an. Gemäss damaligem Bauge-
setz der ehemaligen Gemeinde Y._____ vom 27. November 1996 stell-
ten Wohnzonen der zweiten Nutzungsetappe planungsrechtlich Nicht-
bauzonen dar, weil für die Umteilung in die erste Nutzungsetappe die 

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Durchführung des ordentlichen Einzonungverfahrens vorgeschrieben 
sei (Art. 44 Abs. 3 BG). Gemäss kommunalem Richtplan seien die 
Grundstücke als langfristige Reserven charakterisiert worden. Die links 
und rechts der I._____strasse ausgeschiedenen und zu erheblichen 
Teilen bereits überbauten Baugebiete K._____ und A._____ bildeten 
Bestandteil eines Siedlungsentwicklungsschwerpunktes.

• Die Parzellen 10455 und 10470 seien fraglos für die Überbauung mit 
Wohnbauten geeignet. Zudem seien die Parzellen auch als zum weit-
gehend überbauten Gebiet gehörig zu betrachten. Einerseits bildeten 
sie Bestandteil der gesamthaften Bauzonenplanung K._____ auf der 
nördlichen Seite der I._____strasse und A._____ auf der südlichen Sei-
te derselben. Es sei für alle Anlieger klar gewesen, dass diese Parzel-
len überbaut würden, zumal die Baufenster, die Erschliessungsanlagen 
und die Nutzungen in den Quartierplanungen auch auf die Realisierung 
der zweiten Etappen ausgerichtet worden seien. Anderseits grenzten 
die beiden unüberbauten Parzellen 10470 und 10455 unmittelbar an 
bestehende (Gross-)Überbauungen an, seien erschlossen, hätten an 
der bestehenden Siedlungsqualität teil und seien von der bestehenden 
Überbauung so stark geprägt, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme 
in die Bauzone in Frage komme. Die Parzellen hätten auch keine ei-
genständige Bedeutung als freizuhaltende Fläche. Zudem komme die-
sem Siedlungsentwicklungsschwerpunkt vor dem Hintergrund der neu-
en Skigebietsverbindung N._____ in Zukunft noch grössere Bedeutung 
zu. Die von der Gemeinde X._____ beschlossene Einzonung erweise 
sich unter dem Blickwinkel von Art. 15 lit. a RPG als verantwortbar. 

• Überdies handle es sich, zumindest bezüglich der Parzelle 10470, um 
eine projektbezogene Einzonung. Die Parzelle sei Bestandteil des 
Quartierplans A._____, welcher aufgrund eines aufwändigen internatio-
nalen Projektwettbewerbs entwickelt worden sei. Das Siegerprojekt des 
Wettbewerbs bestehe aus einem Kopfbau entlang der I._____strasse 
und zwei sich Richtung Süden öffnenden Schenkeln. Ohne den zweiten 
Schenkel breche die ganze städtebauliche Idee und Konzeption des 
Siegerprojekts bzw. des Quartierplans A._____ auseinander. Aus dem 
Gutachten der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) er-
gebe sich, dass es zu einer rentablen Führung des Hotels zwingend ei-
ner Erhöhung der Bettenkapazität bedürfe. Entsprechend seien vor al-
lem bewirtschaftete Zweitwohnungen im Rahmen des bestehenden Ho-
telbetriebs geplant. Das öffentliche Interesse am Hotelbetrieb sei höher 
zu gewichten als das private Interesse der Beschwerdeführer an einer 
möglichst bautenfreien und ruhigen Umgebung. Die Gemeinde hätte die 
projektbezogene Verknüpfung zwischen Neueinzonungsfläche und be-
stehendem Hotelbetrieb in der Nutzungsplanung sicherstellen müssen, 
was sie indes versäumt habe. Vielmehr habe sie Parzelle 10470 ohne 

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Vorgaben in Bezug auf die Verbindung mit dem Hotelbetrieb einer nor-
malen Wohnzone 3 zugewiesen. Entsprechende Auflagen seien daher 
direkt durch die Regierung mit dem vorliegenden Ortsplanungs-
Genehmigungsbeschluss anzuordnen. Konkret drängten sich folgende 
Auflagen auf: 

"1. Das Grundstück Nr. 10470 hat in erster Linie der Erweiterung und dem Be-
trieb des bestehenden Hotels auf dem Grundstück Nr. 10469 zu dienen. Min-
destens 80 % der anrechenbaren Geschossfläche auf der Parzelle Nr. 10470 
sind als hotelmässig bewirtschaftete Zweitwohnungen im Sinne von Art. 4 lit. b 
Ziff. 1 der Zweitwohnungsverordnung des Bundes vom 22. August 2012, als 
Wohnungen/Zimmer für Personal des Hauses auf Parzelle Nr. 10469, als Ho-
telerweiterungen oder zum Zwecke anderer (mit dem Charakter der Zone ver-
einbaren) touristischer Angebote zu nutzen.

2. Zur Sicherung der vorstehenden Auflage ist, soweit es um die hotelmässig 
bewirtschafteten Zweitwohnungen geht, welche an Dritte veräussert werden 
sollen, vorgängig der Erteilung der erforderlichen kommunalen Baubewilligung 
folgendes vorzusehen:

 a) Die zulässige Nutzung und die Vermietungspflicht der einzelnen Stockwerk-
einheiten sind in der Begründungsurkunde und im Reglement der Stockwerk-
eigentümergemeinschaft festzuhalten;

 b) In der Begründungsurkunde ist sicherzustellen, dass die einzelnen Eigentü-
mer verpflichtet sind, die Hoteldienstleistungen zu beziehen und dafür eine 
jährliche indexierte Pauschale zu entrichten;

 c) In der Begründungsurkunde ist ausserdem festzuhalten, dass zur Sicherung 
der Verfügbarkeit der einzelnen Wohneinheiten zugunsten des jeweiligen Ei-
gentümers des Hotels und zu Lasten der einzelnen Stockwerkeinheiten eine 
übertragbare Personaldienstbarkeit errichtet und im Grundbuch der Gemeinde 
X._____ eingetragen wird;

 d) In der Begründungsurkunde ist schliesslich ein Vorkaufsrecht an sämtlichen 
Wohneinheiten zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Hotelbetriebes 
aufzunehmen;

 e) Die Entwürfe der Begründungsurkunde und des Reglements sind vor dem 
Eintrag bzw. der Anmerkung im Grundbuch dem Gemeindevorstand X._____ 
zur Prüfung zu unterbreiten. Der Grundbucheintrag darf erst dann erfolgen, 
wenn der Gemeindevorstand X._____ die Begründungsurkunde und das Re-
glement genehmigt hat;

 f) Solange der Genehmigungsentscheid des Gemeindevorstandes nicht vorliegt, 
hat die Baubehörde X._____ die Baubewilligung zu verweigern, oder sie hat 
bei späterer Stockwerkeigentumsbegründung den Baubeginn oder Bezug der 
betroffenen Gebäude zu verweigern;

 g) Die Käufer der Wohneinheiten auf Parzelle Nr. 10470 schliessen neben dem 
Kaufvertrag mit der Grundeigentümerin einen Personaldienstbarkeitsvertrag 
mit dem jeweiligen Eigentümer des Hotels auf der Parzelle Nr. 10469 ab. Dar-
in wird zugunsten des Hotels und zulasten der einzelnen Stockwerkeinheiten 
eine Vermietungspflicht mit bestimmter Dauer festgehalten. Die Dauer richtet 
sich nach der für bewirtschaftete Zweitwohnungen geltenden Frist gemäss 
Zweitwohnungsgesetzgebung. Zum Zwecke der Vermietung der Wohneinhei-

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ten auf der Parzelle Nr. 10470 sind diese ins Buchungssystem des Hotelbe-
triebes aufzunehmen;

 h) Die Entschädigung für die Personaldienstbarkeit besteht in einem Anteil an 
den Mieteinnahmen des Hotels aus den bewirtschafteten Ferienwohnungen. 
Die Mietpreise sind branchenüblich auszugestalten;

 i) Ebenfalls im Personaldienstbarkeitsvertrag verpflichtet sich der Käufer, für die 
Benutzung der Hoteldienstleistungen eine jährliche pauschale Abgabe an den 
jeweiligen Eigentümer des Hotels zu leisten. Damit erhält das Hotel Betriebs-
kapital;

 j) Weiter ist vertraglich sicherzustellen, dass die Pauschalabgabe, falls sie nicht 
betriebsnotwendig ist, in einem Erneuerungsfonds analog demjenigen der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft geäufnet werden muss;

 k) Schliesslich ist im Vertrag ein Vorkaufsrecht zugunsten des jeweiligen Ei-
gentümers des Hotelbetriebes zu vereinbaren."

• Mit diesen Auflagen bezüglich Parzelle 10470 könne die Einzonung 
beider Parzellen als sachlich und rechtlich vertretbar betrachtet werden, 
ohne dass die Einzonungen auch noch unter dem Aspekt des Bedarfs 
im Sinne von Art. 15 lit. b RPG geprüft werden müssten. 

• Das Genehmigungsverfahren betreffend die Einzonung von Parzelle 
10455 sei vorläufig noch zu sistieren, weil die Gemeinde die Einzonung 
von der Unterzeichnung eines Kaufrechts- und Mehrwertabschöpfungs-
vertrags abhängig gemacht habe und die Eigentümer der Parzelle 
10455 diesen noch nicht unterzeichnet hätten. Betreffend Parzelle 
10470 erübrige sich eine Sistierung, da die Eigentümer dieser Parzelle 
den entsprechenden Kaufrechts- und Mehrwertabschöpfungsvertrag 
unterzeichnet hätten.

9. Nachdem die Regierung den ZP und den GGP 1:2000 Y._____/M._____ 

mit Beschluss Nr. 608 vom 2. Juli 2013 im Sinne der Erwägungen mit 

Vorbehalten und Hinweisen bereits genehmigt hatte − unter anderem hat-

te sie schon damals das Genehmigungsverfahren bezüglich der Wohnzo-

ne 3 auf Parzellen 10455 und 10470 und der dort angebrachten Signatur 

"Sicherung der Baulandverfügbarkeit durch privatrechtliche Vereinbarung" 

sistiert −, genehmigte sie am 17., mitgeteilt am 23. Dezember 2013 (Pro-

tokoll Nr. 1259), unter anderem die Festlegung im ZP und GGP 1:2000 

Y._____/M._____ mit Vorbehalten und Anweisungen. Die Genehmigung 

der Einzonung der Parzelle 10470 in die Wohnzone 3 verknüpfte sie mit 

den vorstehend zitierten Auflagen. Die Genehmigung der Einzonung der 

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Parzelle 10455 in die Wohnzone 3 sistierte sie, bis die Eigentümer dieser 

Parzelle den von der Gemeinde unterbreiteten Kaufrechts- und Mehr-

wertabschöpfungsvertrag unterzeichnet hätten.

10. Dagegen erhoben die Stockwerkeigentümer der Parzellen 10321, 10322 

und 10333 (nachfolgend Beschwerdeführer) am 24. Januar 2014 Be-

schwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und bean-

tragten, der Beschwerdeentscheid der Regierung vom 17. Dezember 

2013 (Protokoll Nr. 1268) sei aufzuheben und die Einzonung der Parzel-

len 10470 und 10455 sei zu verweigern. Der Genehmigungsentscheid der 

Regierung vom 17. Dezember 2013 (Protokoll Nr. 1259) sei insoweit auf-

zuheben, als er die Parzellen 10470 und 10455 betreffe. Eventualiter sei 

die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Regierung zurückzuweisen. 

Begründend führten sie im Wesentlichen was folgt aus: 

• Im Quartierplan A._____ sei festgehalten worden, der Einbezug der 
Nichtbauzone der zweiten Nutzungsetappe in den Quartierplan stelle 
kein Präjudiz für eine spätere Einzonung dar und der Quartierplan ent-
falte erst Wirkung, wenn die Einzonung gesetzmässig erfolgen könne. 
Dies sei hier nicht der Fall. Insbesondere sei der Bedarf nach Art. 15 
lit. b RPG nicht gegeben. Denn in der Gemeinde X._____ bestünde be-
reits ein Überhang an Bauland von 2.6 ha. Überdies sei der Bauland-
bedarf von der Gemeinde ohne Berücksichtigung der sinkenden Nach-
frage aufgrund der Zweitwohnungsinitiative berechnet worden. Dies an-
erkenne auch die Regierung. Sie stütze sich indes auf Art. 15 lit. a RPG 
(weitgehend überbautes Gebiet), was unhaltbar sei, weil die Gemeinde 
die Einzonung nie mit diesem Argument begründet habe. 

• Zwischen dem älteren Teil von Y._____ und dem Gebiet O._____, 
P._____ und A._____ bestehe ein breiter Freihaltebereich, welcher in 
der Landwirtschaftszone und im übrigen Gemeindegebiet liege. Die 
Ortsplanung nehme Rücksicht auf die historische Struktur des Dorfes 
Y._____. Im neuen Teil O._____, P._____ und A._____ seien nur drei 
sehr grosse Bauten erstellt worden, diejenigen der Beschwerdeführer 
und das neue Hotel Q._____. Die anderen Bauten seien klein bis mit-
telgross und nicht massig. Eine Baulücke könne dieses Gebiet nicht 
darstellen, weil zwischen altem und neuem Dorfteil eine grosse Land-
wirtschaftsfläche bestehe, auf der die als Wintersportzone ausgeschie-

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dene Langlaufloipe durchführe. Parzelle 10470 sei weder von überbau-
tem Gebiet umgeben noch gehöre sie zu einem geschlossenen Sied-
lungsgebiet. Selbiges gelte für Parzelle 10455. 

• Für den zukünftigen Bedarf nach Zweitwohnungen in der Gemeinde 
X._____ seien keine Berechnungen oder Vermutungen vorhanden. Die 
nur für Parzelle 10470 verfügten Auflagen für bewirtschaftete Zweit-
wohnungen seien untauglich, um eine Einzonung nach Art. 15 lit. a 
RPG zu begründen. Die Frage der Bewirtschaftung sei kein sachliches 
Kriterium zur Begründung, dass es sich um weitgehend überbautes 
Gebiet handle. 

• Betreffend Parzelle 10455 gelte das Wirtschaftlichkeitsargument für das 
Hotel Q._____ ohnehin nicht. Darum habe die Regierung die Auflagen 
einzig für Parzelle 10470, nicht aber für Parzelle 10455, verfügt. Könne 
Parzelle 10470 einzig mit dieser Auflage eingezont werden, dürfe Par-
zelle 10455 nicht ohne die gleichen Auflagen zur Bauzone geschlagen 
werden. 

11. Die Regierung des Kantons Graubünden (nachfolgend Beschwerdegeg-

nerin 1) beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 3. März 2014 (Post-

stempel) die Abweisung der Beschwerde. 

• Beide Parzellen seien weitgehend überbaut im Sinne von Art. 15 lit. b 
(recte lit. a) RPG. Aufgrund der konkreten Gegebenheiten (bisherige 
Planungsgeschichte, zweite Nutzungsetappe, Überbauungsstand in der 
unmittelbaren und mittelbaren Umgebung, Erschliessungsgrad, richt-
planerischer Entwicklungsschwerpunkt, Projektwettbewerb bezüglich 
der gesamten Parzelle 10470, gestützt darauf durchgeführte und abge-
schlossene Quartierplanung etc.) stehe der Einzonungen rechtlich 
nichts entgegen, unbesehen darum, wie es um den Bedarf im Sinne 
von Art. 15 lit. b RPG stehe. Denn die Voraussetzungen gemäss Art. 15 
lit. a und b RPG seien alternativ zu erfüllen. Dass die Zuweisung von 
Parzelle 10415 (recte 10455) zur Wohnzone noch nicht definitiv ge-
nehmigt worden sei, liege an der Weigerung der Eigentümerschaft, den 
Kaufrechts und Mehrwertabschöpfungsvertrag zu unterzeichnen.

• Bezüglich der Parzelle 10470 sei die Genehmigung der Wohnzone 3 
mit einem Dutzend Auflagen verbunden worden, um die künftige Über-
bauung baulich und nutzungsmässig mit dem bereits bestehenden Ho-
tel Q._____ zu verknüpfen. Diese Auflagen seien zum Bestandteil der 
verbindlichen Nutzungsplanung geworden. Bei der Bauzone auf Parzel-
le 10470 handle es sich dadurch nicht mehr um eine Wohnzone, son-

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dern de iure und de facto um eine Hotelzone respektive um eine Zone 
für strukturierte Beherbergungsbetriebe. Für die Beurteilung der Einzo-
nung sei somit nicht vom Bedarf für Wohnbauzonen, sondern vom Be-
darf nach Zonen für strukturierte Beherbergungsbetriebe auszugehen. 
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung müssten auch die einzel-
nen Teilbauzonen mit bestimmter Nutzungsdichte und besonderem Zo-
nencharakter derart dimensioniert sein, dass sie für die Bedürfnisse der 
nächsten 15 Jahre genügten (Hinweis auf das Urteil des Bundesgerich-
tes 1C_22/2009 vom 26. April 2010). Fragen könne man sich, ob 
zwecks Kompensation im Bereich von Parzelle 10470 eine entspre-
chend grosse Fläche Wohnbauzone andernorts hätte ausgezont wer-
den müssen, was indes nicht der Fall sei, da der Reserveüberschuss in 
der Gemeinde X._____ bei korrekter Betrachtung bloss 1.27 ha betra-
ge. X._____ sei zudem erst kürzlich aus einer Gemeindefusion ent-
standen, weswegen die Wohnbauzonen vertretbar und verantwortbar 
seien. Bezogen auf das Gebiet der ehemaligen Gemeinde Y._____ re-
sultiere ohnehin kein Reserveüberschuss und der Raum K._____ und 
A._____ sei ein Siedlungsentwicklungsschwerpunkt. Anders als in 
L._____ (Verweis auf das Urteil des Bundesgerichtes 1C_598/2013 
vom 6. Dezember 2013) sei hier eine Überprüfung der Bauzonengrösse 
gerade erst erfolgt. Zudem lasse sich X._____ angesichts der Pendler-
distanz zum Entwicklungsraum J._____ in Bezug auf die Zweitwoh-
nungsinitiative nicht mit L._____ vergleichen.

12. E._____ und die einfache Gesellschaft F._____ (nachfolgend Beigelade-

ne 1) beantragten am 21. März 2014, auf die Beschwerde sei nicht einzu-

treten, soweit sie sich auf Parzelle 10455 beziehe. Dies weil hinsichtlich 

der Parzelle 10455 noch kein anfechtbarer Endentscheid vorläge und für 

die Anfechtung der Sistierung als Zwischenentscheid kein Rechtsschut-

zinteresse bestehe. 

13. Am 24. März 2014 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend Be-

schwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf ein-

zutreten sei. 

• Bezüglich Parzelle 10455 liege noch kein anfechtbarer Entscheid vor. 
Auf den entsprechenden Aufhebungsantrag sei nicht einzutreten.

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• Die Qualifikation der Parzelle 10470 als weitgehend überbautes Gebiet 
im Sinne von Art. 15 lit. a RPG sei korrekt. Das Gebiet A._____ weise 
eine relativ dichte Überbauung mit einem Hotel sowie teilweise volu-
minösen Mehr- und Einfamilienhäuser auf. Parzelle 10470 werde vor-
wiegend von der sie umgebenden Überbauung mit Mehrfamilienhäu-
sern geprägt und gehöre zum geschlossenen Siedlungsbereich. Es 
nehme an der Siedlungsqualität teil und werde von der bestehenden 
Überbauung so stark geprägt, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme 
in die Bauzone in Frage komme, zumal das Gebiet vollständig er-
schlossen sei. Sowohl aufgrund der baulichen Umgebung und der ge-
samten Siedlungsstruktur als auch vor dem Hintergrund der planungs-
rechtlichen Vorgeschichte und der quartierplanrechtlichen Vorgabe 
könne Parzelle 10470 keine eigenständige Funktion zukommen. Sie 
bilde zumindest seit Erlass der Quartierplanung A._____ eine Baulücke 
im Sinne von Art. 15 lit. a RPG, was sich durch die Erstellung der um-
liegenden Überbauungen bestätigt habe. 

• Die projektbezogene Verknüpfung zwischen der Neueinzonungsfläche 
und dem bereits bestehenden Hotel Q._____ sei durch zahlreiche Auf-
lagen der Regierung sichergestellt. Eine Wohnnutzung, wie sie von der 
Gemeindeversammlung ursprünglich beschlossen worden sei, sei auf-
grund der Auflagen ausgeschlossen. Es handle sich denn auch nicht 
mehr um eine Wohnzone, sondern um eine Hotelzone bzw. um eine 
Zone für strukturierte Beherbergungsbetriebe. Der Aspekt des Bedarfs 
nach Wohnbauzonen könne daher keine Rolle mehr spielen. Abzustel-
len sei darauf, ob im Bereich der Zone für strukturierte Beherbergungs-
betriebe ein Bedarf bestehe, welcher in der Gemeinde X._____ ausge-
wiesen sei, zumal diesbezüglich ein Bedürfnis, aber keine planerische 
Reserve bestehe.

• Es gehe hier nicht um Zweitwohnungen, sondern um bewirtschaftete 
Zweitwohnungen bzw. Personalunterkünfte. Die Überprüfung des Bau-
landbedarfs sei im Rahmen des Genehmigungsentscheids, welcher nur 
hinsichtlich der Einzonung von Parzellen 10470 und 10455 angefochten 
worden sei, unter Berücksichtigung der Zweitwohnungsinitiative erfolgt.

14. Am 1. April 2014 beantragte auch die Erbengemeinschaft G._____ (nach-

folgend Beigeladene 2) die Abweisung der Beschwerde. Begründend 

führte sie im Wesentlichen was folgt aus:

• Bei der Parzelle 10470 handle es sich um eine eigentliche Baulücke in-
nerhalb des Siedlungsgebiets in einem zum grossen Teil überbauten 
Gebiet, weshalb die Einzonung gestützt auf Art. 15 lit. a RPG zulässig 

- 15 -

sei. Um den alten Dorfkern zu schützen sei das Gebiet R._____ der 
Landwirtschaftszone zugewiesen worden mit der Folge, dass zwischen 
den neuen Quartieren und dem historischen Dorfkern eine grössere 
Grünfläche erhalten bleibe, welche im Sommer landwirtschaftlich und 
im Winter touristisch genutzt werden könne. 

• Parzelle 10470 werde nicht dem gewöhnlichen Wohnungsmarkt zur 
Verfügung stehen. Die darauf zu erstellenden Wohnungen müssten 
vom Hotel Q._____ bewirtschaftet werden, weshalb auch die Voraus-
setzungen für die Anwendung von Art. 15 lit. b RPG erfüllt seien. Par-
zelle 10470 eigne sich für die Überbauung, sei erschlossen und diene 
der Sicherstellung des bestehenden Hotelbetriebs. 

• Der Verweis auf den Bundesgerichtsentscheid 1C_598/2013 vom 
6. Dezember 2013 sei unbehelflich. Parzelle 10470 sei eine Spezialzo-
ne, weshalb sich eine Einschätzung der Entwicklung des allgemeinen 
Wohnungsmarkts nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative wie im 
Fall L._____ erübrige. Das Grundstück stehe dem freien Wohnungs-
markt nicht zur Verfügung. 

15. Am 28. April 2014 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren An-

trägen fest. 

• Weder anlässlich des Auflageverfahrens noch später sei je die Rede 
von einer Hotelzone oder von einer Zone für strukturierte Beherber-
gungsbetriebe gewesen. Auch im PMB sei keine Rede davon gewesen, 
dass nicht auf den Bedarf von 15 Jahren abgestellt werde, sondern eine 
Baulücke gefüllt werden solle. Ursprünglich habe die Regierung ver-
sucht, die Einzonung mit dem Bedarf nach Art. 15 lit. b RPG zu recht-
fertigen. Später habe sie auf Art. 15 lit. a RPG zurückgegriffen. Jetzt 
werde versucht, mit einer faktischen Hotelzone zu operieren, wobei 
auch diese Begründung unhaltbar sei.

• Das Nachschieben einer Begründung, welche zu einem neuen Charak-
ter einer Zone führe, sei unzulässig, da damit das Entscheidungsrecht 
der Gemeinde und das demokratische Mitwirkungsrecht der Stimmbür-
ger verletzt werde. Die Stimmbürger hätten der Wohnzone 3 ohne jegli-
che Auflagen zugestimmt. Die neue Besitzerin des Hotels Q._____ ha-
be die Bewirtschaftungsverträge mit den bisherigen Wohnungsinhabern 
aufgelöst. Der Bedarf sie hier nach der Trendmethode zu beurteilen, 
weil die Gemeindeversammlung einer Wohnzone zugestimmt habe und 
Bewirtschaftungsrechte und -pflichten gar nicht rechtlich verbindlich ge-

- 16 -

sichert seien und nicht dazu herhalten könnten, eine Baulücke oder ei-
ne Hotelzone zu begründen.

• Betreffend Parzelle 10455 gälten materiell die gleichen Gründe. Dieser 
hätten die Auflagen ebenfalls auferlegt werden müssen. Im angefochte-
nen Entscheid habe die Regierung ausgeführt, die Einzonung beider 
Parzellen sei sachlich und rechtlich vertretbar. Die Regierung werde die 
Einzonung von Parzelle 10455 genehmigen, sobald der Kaufrechts- 
und Mehrwertabschöpfungsvertrag unterzeichnet sei. Deshalb hätten 
sich die heutigen Beschwerdeführer wehren müssen, weshalb auf die-
sen Antrag ebenfalls einzutreten sei. Auch wenn davon ausgegangen 
würde, die Einzonung der Parzelle 10455 sei materiell noch nicht ge-
nehmigt, sondern sistiert worden, sei auf die Beschwerde einzutreten. 
Ansonsten würden sie ihres Beschwerderechts beraubt und hätten Kos-
ten zu tragen, ohne sich dagegen wehren zu können. Die Beschwerde 
hätte nicht abgewiesen werden dürfen, sondern hätte ebenfalls sistiert 
werden müssen, um das Beschwerderecht der Beschwerdeführer zu 
wahren. Deswegen sei der angefochtene Entscheid aufzuheben, soweit 
dieser die Planungsbeschwerde kostenfällig abgewiesen habe, anstatt 
sie, wie die Genehmigung der Einzonung, ebenfalls zu sistieren.

16. Am 6. Mai 2014 verzichteten die Beigeladenen 1 auf die Einreichung ei-

ner Duplik. 

17. Die Beschwerdegegnerin 1 hielt am 12. Mai 2014 duplicando an ihrem 

Abweisungsantrag fest. 

• Alle drei Begründungen zur Rechtfertigung der streitigen Einzonung 
seien stichhaltig. Es sei zulässig, in einem Rechtsmittelentscheid zu-
sätzliche Begründungen für die Rechtfertigung eines angefochtenen 
Beschlusses zu formulieren, sofern die Rechtsmittelbehörde über volle 
Kognition verfügte, was hier der Fall sei.

• Des Weiteren sei es auch zulässig, eine bestimmte Zone lediglich unter 
Auflagen, Vorbehalten oder Vorgaben für die künftige Nutzung zu ge-
nehmigen. Es liege in der Natur des Genehmigungsverfahrens, dass 
die Genehmigungsbehörde eine nutzungsplanerische Festlegung gar 
nicht oder nur unter Vorbehalten genehmige. 

18. Ebenfalls am 12. Mai 2014 hielt die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an 

ihren Anträgen fest. 

- 17 -

• Hinsichtlich der faktischen Hotelzone habe sich die Situation seit der 
Abstimmung in der Gemeindeversammlung entscheidend geändert, in-
dem die Regierung im angefochtenen Entscheid zahlreiche Auflagen 
erlassen habe, um die Verknüpfung zwischen dem Hotelbetrieb und 
den künftigen Bauten sicherzustellen, wozu sie gemäss Art. 49 Abs. 3 
KRG berechtigt gewesen sei. Indessen sei die Nutzung dieser Flächen 
für Hotelzwecke bzw. für strukturierte Beherbergungsbetriebe keines-
wegs neu. Bereits im PMB vom Oktober 2012 sei die Konzeption für die 
Überbauung des Gebiets A._____ ausführlich dargelegt und auf den 
Projektwettbewerb und den Umstand hingewiesen worden, dass im 
Rahmen der ersten Nutzungsetappe bereits ein Hotel und vier Mehrfa-
milienhäuser erstellt worden seien. Zudem sei dargelegt worden, dass 
in der zweiten Nutzungsetappe die Realisierung von Personalwohnun-
gen und -zimmern und die Erweiterung des Konzepts Ferienwohnungen 
mit Hotelservice vorgesehen sei. Die Sicherstellung sei mit den recht-
lich verbindlichen Auflagen der Regierung im Genehmigungsentscheid 
erfolgt.

19. Ebenfalls am 12. Mai 2014 hielt die Beigeladene 2 duplicando an ihren 

Anträgen fest. 

• Bereits anlässlich der Gemeindeversammlung vom 27. September und 
2. Oktober 2012 sei es den Stimmbürgern bewusst gewesen, dass es 
sich bei der Einzonung von Parzelle 10470 um eine projektbezogene 
Einzonung handle. Die Stimmbürger hätten dem Überbauungskonzept 
Ferienwohnungen mit Hotelservice zugestimmt. Der Antrag auf Nicht-
einzonung sei abgewiesen worden. Es sei nicht zu beanstanden, dass 
Parzelle 10470 der Wohnzone 3 und nicht einer Hotelzone zugewiesen 
worden sei, denn nur so könne die Überbauung A._____ im Sinne des 
Überbauungskonzeptes abgeschlossen werden. 

• Für die bereits bestehenden Ferienwohnungen bestünden gar keine 
Bewirtschaftungsverpflichtungen, weswegen der Hinweis auf aufgelöste 
Bewirtschaftungsverträge durch die neue Besitzerin des Hotels 
Q._____ irrelevant sei. 

20. Am 19. November 2014 führte das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem vier 

der Beschwerdeführer persönlich, vertreten durch ihren Rechtsanwalt, die 

Beschwerdegegnerin 1, vertreten durch den Juristen für Raumplanung, 

- 18 -

sowie die Beschwerdegegnerin 2, vertreten durch den Gemeindepräsi-

dent und ein Gemeindevorstandsmitglied, wiedervertreten durch ihren 

Rechtsanwalt, anwesend waren. Von Seiten der Beigeladenen 1 und 2 

waren je eine Person, vertreten durch ihre Rechtsanwältin bzw. ihren 

Rechtsanwalt, anwesend. Allen Anwesenden wurde dabei an drei ver-

schiedenen Standorten Gelegenheit geboten, sich anhand der Örtlichkei-

ten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern, wovon 

allseits Gebrauch gemacht wurde. Seitens des Gerichtes wurden insge-

samt noch 12 Fotografien von den örtlichen Verhältnissen erstellt und zu 

den Akten genommen.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 

in den angefochtenen Entscheiden sowie auf das Ergebnis des Augen-

scheins wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen ein-

gegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Die vorliegende Beschwerde richtet sich einerseits gegen den Planungs-

beschwerdeentscheid vom 17., mitgeteilt am 23. Dezember 2013 (Proto-

koll Nr. 1268), mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 die Planungsbe-

schwerde der Beschwerdeführer vom 2. November 2012 gegen die Total-

revision der Ortsplanung in der Gemeinde X._____ im Sinne der Erwä-

gungen abgewiesen hat, soweit sie darauf eingetreten ist. Damit ist die 

Beschwerdegegnerin 1 dem Planungsbeschwerdeantrag der Beschwer-

deführer, wonach die Genehmigung der Einzonung von Parzellen 10470 

und 10455 zu verweigern sei, nicht nachgekommen, sondern hat − im 

Einklang mit der beschlussfassenden Gemeindeversammlung vom 

27. September und 2. Oktober 2012 −, zumindest hinsichtlich der Parzelle 

- 19 -

10470, unter Auflagen die Rechtmässigkeit der Zuweisung zur Wohnzo-

ne 3 festgestellt. Anderseits richtet sich die vorliegende Beschwerde auch 

gegen den Genehmigungsentscheid vom 17., mitgeteilt am 23. Dezember 

2013 (Protokoll Nr. 1259), mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 unter 

anderem in Ziff. 5 des Dispositivs die Festlegung des ZP und GGP 1:2000 

Y._____/M._____ unter Vorbehalten und Anweisungen genehmigte. Da-

bei verknüpfte die Beschwerdegegnerin 1 die Genehmigung der Wohnzo-

ne 3 auf Parzelle 10470 im Gebiet A._____ mit diversen Auflagen und sis-

tierte gleichzeitig das Genehmigungsverfahren für die Wohnzone 3 auf 

der Parzelle 10455, bis die Eigentümer den von der Beschwerdegegnerin 

1 unterbreiteten Kaufrechts- und Planungsmehrwertabschöpfungsvertrag 

unterzeichnet haben. Gemäss Art. 102 Abs. 1 des Raumplanungsgeset-

zes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) können Entscheide 

der Regierung über den Erlass von kantonalen Nutzungsplänen und Er-

satzordnungen, über die Genehmigung von kommunalen Grundordnun-

gen sowie über Planungsbeschwerden mit (verwaltungsgerichtlicher) Be-

schwerde ans Verwaltungsgericht weitergezogen werden. Somit ist das 

angerufene Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zur Beurteilung 

der vorliegenden Angelegenheit örtlich und sachlich zuständig. Als 

Stockwerkeigentümer der Parzellen 10321, 10322 und 10333 sind die 

Beschwerdeführer durch die angefochtenen Entscheide berührt und wei-

sen ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung auf 

(vgl. Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; 

BR 370.100]). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Be-

schwerde ist somit − unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägung 1b − 

einzutreten.

b) Die Beschwerdeführer beantragen in ihrer Beschwerdeschrift vom 24. Ja-

nuar 2014 in der Hauptsache die Aufhebung des Beschwerdeentscheids 

vom 17. Dezember 2013 (Protokoll Nr. 1268), die Verweigerung der Ein-

- 20 -

zonung der Parzellen 10470 und 10455 sowie die Aufhebung des Ge-

nehmigungsentscheids vom 17. Dezember 2013 (Protokoll Nr. 1259), so-

weit er die Parzellen 10470 und 10455 betrifft. Bezüglich der Parzelle 

10455 gilt es indes festzuhalten, dass das Verfahren in Bezug auf die 

Genehmigung der Einzonung dieser Parzelle von der Beschwerdegegne-

rin 1 sistiert worden ist (vgl. Ziff. 5 lit. c des Dispositivs des Genehmi-

gungsentscheids vom 17., mitgeteilt am 23. Dezember 2013 [Protokoll 

Nr. 1259]; vgl. auch die Erwägung 7 des Planungsbeschwerdeentscheids 

vom 17., mitgeteilt am 23. Dezember 2013 [Protokoll Nr. 1268]). Diese 

Sistierung war sachlich gerechtfertigt, weil die Unterzeichnung des Kauf-

rechts- und Planungsmehrwertabschöpfungsvertrags Voraussetzung für 

die Genehmigung der Einzonung bildet und die Erfüllung dieser Bedin-

gung von den Behörden nicht beeinflusst werden kann. Damit liegt aber 

bezüglich der Parzelle 10455 noch kein anfechtbarer Endentscheid vor, 

weshalb auf die Beschwerde insoweit nicht einzutreten ist. Der Sistie-

rungsentscheid der Beschwerdegegnerin 1 als solcher wurde von den 

Beschwerdeführern nicht angefochten. Selbst wenn er indes angefochten 

worden wäre, wäre darauf nicht einzutreten. Denn gemäss Art. 49 Abs. 4 

VRG sind verfahrensleitende Anordnungen, vorsorgliche Massnahmen 

sowie andere Zwischenentscheide nur anfechtbar, wenn sie für die betrof-

fene Partei einen Nachteil zur Folge haben, der sich später voraussicht-

lich nicht mehr beheben lässt oder ausdrücklich als selbständig anfecht-

bar erlassen werden, wenn sich das Verfahren dadurch möglicherweise 

vereinfachen lässt. Ein Nachteil, der sich später voraussichtlich nicht 

mehr beheben lässt, entsteht den Beschwerdeführern vorliegend durch 

die Sistierung des Genehmigungsverfahrens betreffend Parzelle 10455 

nicht, kann doch während der Zeit der Sistierung die Parzelle nicht über-

baut werden. Zudem steht den Beschwerdeführern gegen den später (un-

ter dem Vorbehalt der Zustimmung der Grundeigentümer dieser Parzelle 

zum Kaufrechts- und Mehrwertabschöpfungsvertrag) von der Beschwer-

- 21 -

degegnerin 1 zu fassenden Beschluss betreffend Genehmigung der Ein-

zonung dieser Parzelle in die Wohnzone 3 wiederum die Beschwerde ge-

gen das Verwaltungsgericht zur Verfügung. Schliesslich lässt sich das 

Verfahren durch eine materielle Behandlung des noch nicht gefallenen 

Genehmigungsentscheids auch nicht vereinfachen. Gemäss kantonalem 

Richtplan (KRIP) 2000 muss bei Neueinzonungen die Verfügbarkeit des 

Baulandes nachgewiesen sein. Art. 19 Abs. 2 KRG sieht sodann vor, 

dass die Gemeinden, insbesondere bei Einzonungen und Umzonungen, 

die erforderlichen Massnahmen zur Gewährleistung der Verfügbarkeit des 

Bodens für den festgelegten Zonenzweck treffen. Als einziges Mittel steht 

der Gemeinde hierzu − soweit ersichtlich − der Abschluss eines entspre-

chenden Vertrags zur Verfügung, wie er vorliegend auch geplant ist (vgl. 

PMB vom Oktober 2012 S. 19 in fine). Folglich kann die Genehmigung 

aber nicht erfolgen, bevor nicht der entsprechende Kaufrechts- und 

Mehrwertabschöpfungsvertrag unterzeichnet ist. Ob die Genehmigung 

durch die Beschwerdegegnerin 1 jemals erfolgen kann, hängt dabei − wie 

erwähnt − von einer ungewissen Voraussetzung ab, nämlich der Unter-

zeichnung des entsprechenden Vertrags durch die Grundeigentümer der 

Parzelle 10455. Somit kann auch unter diesem Aspekt nicht auf die Be-

schwerde eingetreten werden. 

c) Beschwerdethema des vorliegenden Verfahrens bildet demnach die Fra-

ge, ob die Parzelle 10470 zu Recht neu der Wohnzone 3 zugewiesen 

wurde oder ob es triftige Gründe für die beantragte Verweigerung der 

Einzonung von Parzelle 10470 gegeben hätte. 

2. Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des streitberufenen Verwaltungsge-

richtes gilt es festzuhalten, dass sich dessen Kontrollbefugnis im Be-

schwerdeverfahren gemäss Art. 51 Abs. 1 VRG auf Rechtsverletzungen 

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens (lit. a) 

- 22 -

sowie auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts 

(lit. b) erstreckt. Das streitberufene Verwaltungsgericht überprüft demnach 

den Sachverhalt und Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt es nicht, 

ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen ist. Amtet 

die Beschwerdegegnerin 1 nicht bloss als Genehmigungs-, sondern – wie 

vorliegend – auch noch als erste Beschwerdeinstanz und ist das Verwal-

tungsgericht somit (erst) die zweite kantonale Rechtsmittelinstanz, gilt 

eben auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 51 Abs. 1 VRG 

(vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 14 52 

vom 13. Januar 2015 E.3b, R 14 4 vom 21. Oktober 2014 E.2d, R 14 3 

vom 21. Oktober 2014 E.2d; vgl. zu den identischen altrechtlichen Be-

stimmungen: PVG 1999 Nr. 44 und 1996 Nr. 42). Der Prüfungsumfang 

beschränkt sich somit in Bezug auf die Ermessensausübung auf die reine 

Rechtskontrolle, das heisst auf die Prüfung, ob die Ermessensausübung 

mit Rechtsfehlern im Sinne der Ermessensüberschreitung bzw. des Er-

messensmissbrauchs behaftet ist.

3. Die vorliegende zur Diskussion stehende Ortsplanungsrevision inklusive 

Genehmigungsverfahren erfolgte unter der Geltung des Bundesgesetzes 

über die Raumplanung (RPG; SR 700) vor Inkrafttreten der Revision vom 

15. Juni 2012 am 1. Mai 2014. Korrekterweise hat deshalb die Beschwer-

degegnerin 1 die Einzonung von Parzelle 10470 nach dem damals gel-

tenden Art. 15 aRPG genehmigt, welcher wie folgt lautete:

Art. 15 aRPG Bauzonen
Bauzonen umfassen Land, das sich für die Überbauung eignet und

a. weitgehend überbaut ist oder
b. voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird.

Nicht bestritten und somit auch nicht Prozessthema ist vorliegend die 

Tatsache, dass sich das fragliche Grundstück (Parzelle 10470) grundsätz-

lich "für eine Überbauung eignet" (vgl. Art. 15 aRPG in initio). Streitig und 

- 23 -

zu prüfen ist demgegenüber die Frage, ob sich die Einzonung der Parzel-

le 10470 mit dem weitgehend überbauten Gebiet nach Art. 15 lit. a aRPG 

oder mit dem notwendigen Bedarf für die nächsten 15 Jahre nach Art. 15 

lit. b aRPG rechtfertigen lässt. Die Beschwerdegegnerin 1 hat die Einzo-

nung der Parzelle 10470 sowohl nach Art. 15 lit. a aRPG als auch nach 

Art. 15 lit. b aRPG geprüft und sowohl die Voraussetzungen von lit. a 

(weitgehend überbautes Gebiet) als auch jene von lit. b (notwendiger Be-

darf für die nächsten 15 Jahre) für gegeben erachtet. 

4. a) Die Beschwerdeführer machen in Bezug auf das Kriterium des weitge-

hend überbauten Gebiets geltend, dass das zur Diskussion stehende Ge-

biet auf Parzelle 10470 keine Baulücke darstellen könne, weil zwischen 

dem älteren Teil von Y._____ und dem Gebiet O._____, P._____ und 

A._____ bzw. zwischen den bestehenden Gebäuden im A._____ und der 

erhöht im Süden liegenden Häuserreihe eine − in der Landwirtschaftszo-

ne und im übrigen Gemeindegebiet liegende − grosse Landwirtschafts-

fläche bestehe, auf der auch die als Wintersportzone ausgeschiedene 

Langlaufloipe durchführe. Dadurch werde der historische Dorfteil vom 

neuen Dorfteil abgegrenzt. Im neuen Teil (O._____, P._____ und 

A._____) seien nur drei sehr grosse Bauten erstellt worden, während alle 

anderen Bauten klein bis mittelgross seien. Parzelle 10470 sie keines-

wegs von der bestehenden Überbauung derart geprägt, dass sinnvoller-

weise einzig die Aufnahme in die Bauzone in Frage käme. Das Gegenteil 

sei der Fall, da das Grundstück zwar im Norden und Osten an überbautes 

Gebiet, im Süden und Westen hingegen an eine viel grössere unüberbau-

te Fläche angrenze, welche die Parzelle 10470 entscheidend präge. Ge-

samthaft betrage die Länge der an unüberbaute Fläche angrenzenden 

Schenkel rund 40 % der gesamten Schenkellänge der Parzelle 10470. Es 

könne somit keine Rede davon sein, dass die Parzelle 10470 von über-

- 24 -

bautem Gebiet umgeben sei oder zu einem geschlossenen Siedlungsge-

biet gehöre, wie dies Art. 15 lit. a aRPG voraussetze. 

b) Der Begriff des weitgehend überbauten Gebiets im Sinne von Art. 15 lit. a 

aRPG wird in der Rechtsprechung eng verstanden. Er umfasst im We-

sentlichen den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche Baulü-

cken innerhalb dieses Bereichs, nicht aber peripher gelegene Gebiete, 

unüberbaute Flächen ohne Siedlungszusammenhang sowie grössere un-

überbaute Flächen in besiedeltem Gebiet. In der Beurteilung, ob ein Ge-

biet als weitgehend überbaut gilt, ist eine parzellenübergreifende und ge-

bietsbezogene Betrachtungsweise anzustellen. In diesem Sinne sind der 

vorhandene Zustand auf einem Grundstück sowie dessen Bezug zu einer 

bestehenden Siedlung stets in ihrer Gesamtheit und in ihrem Zusammen-

hang mit den Verhältnissen auf benachbarten Parzellen zu beurteilen. 

Dies schliesst allerdings nicht aus, dass Parzellen, die in der gleichen 

Geländekammer liegen, teilweise als überbaut und teilweise als nicht 

überbaut betrachtet werden und somit planerisch ihr eigenes Schicksal 

haben können. Immerhin muss die vorhandene Häusergruppe Siedlungs-

charakter aufweisen, wenn es um die Beurteilung bisher nicht überbauter 

Grundstücke am Rande von Siedlungen oder in Baulücken geht. Über-

bautes Gebiet in diesem Sinne liegt ferner nur vor, soweit die bereits vor-

handene Überbauung allgemeinen Siedlungsbau darstellt. Landwirtschaft-

liche oder andere primär für die Freilandnutzung bestimmte Bauten geben 

in der Regel kein oder nur ein wenig gewichtetes Argument für eine Zutei-

lung zur Bauzone ab (vgl. BGE 132 II 218 E.4.1, 122 II 455 E.6a, 

121 II 417 E.5a; WALDMANN/HÄNNI, Stämpflis Handkommentar SHK zum 

Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 15 Rz. 23 f.).

c) Baulücken sind einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das 

überbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und ei-

- 25 -

ne relativ geringe Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vor-

wiegend von der sie umgebenden Überbauung geprägt; das unüberbaute 

Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehören, an der 

Siedlungsqualität teilhaben und von der bestehenden Überbauung so 

stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme in die Bauzone 

in Frage kommt (BGE 132 II 218 E.4.2.1, 121 II 417 E.5a). In der jüngeren 

Rechtsprechung hat das Bundesgericht eine Unterscheidung zwischen 

dem Begriff der Baulücke und demjenigen der grösseren unüberbauten 

Fläche im Siedlungsgebiet vorgenommen. Letztere können der Auflocke-

rung der Siedlungsstrukturen, der Erhöhung der Wohnqualität durch 

Grünflächen sowie der Schaffung von Freizeitbereichen dienen. Eine der-

artige freie Fläche wird nicht von der sie umgebenden Überbauung ge-

prägt, sondern weist eine eigenständige Funktion auf, weshalb sie nicht 

dem weitgehend überbauten Gebiet zuzurechnen ist (BGE 132 II 218 

E.4.2.2). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung können unüber-

baute Gebiete bis zu einer Grösse von ungefähr 1 ha inmitten von über-

bautem Gebiet unter bestimmten Bedingungen als Baulücke bezeichnet 

werden, während das Vorliegen einer Baulücke aus quantitativen Grün-

den bei Flächen von 1.4, 2.3, 5.5 und 12 ha vom Bundesgericht verneint 

wurde. Allerdings darf die Frage nicht nach rein quantitativen Gesichts-

punkten beantwortet werden; massgebend ist vielmehr die Art der Umge-

bung. Eine dichte Bebauung oder eine Hochhaussiedlung prägen die 

Umgebung mehr als eine lockere bauliche Nutzung. Zu berücksichtigen 

ist sodann das Verhältnis zwischen den nicht überbauten und den sie 

umgebenden überbauten Gebieten. Des Weiteren kann auch der in einem 

Gebiet anzutreffende Erschliessungsgrad als ein Element nebst anderen 

mitberücksichtigt werden, wobei eine teilweise vorhandene Grober-

schliessung nicht notwendigerweise zur Annahme einer Baulücke führt 

(vgl. BGE 132 II 218 E.4.2.3; Urteil des Bundesgerichtes 1A.72/2003 vom 

4. November 2003 E.4.1.2; WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 15 Rz. 23; vgl. 

- 26 -

zum Ganzen auch: FLÜCKIGER/GRODECKI, in: AEMISEGGER/KUT-

TLER/MOOR/RUCH [Hrsg.], Bundesgesetz über die Raumplanung, 

Zürich/Basel/Genf 2010, Art. 15 Rz. 85 ff.).

d) Das streitberufene Gericht konnte sich anlässlich des Augenscheins vom 

19. November 2014 ein abschliessendes Bild von der einzuzonenden Pa-

rzelle 10470, des Bezugs dieser Parzelle zur bestehenden Siedlung im 

Gebiet O._____, P._____ und A._____ sowie den Verhältnissen auf den 

benachbarten Parzellen machen. Dabei stellte das Gericht im Wesentli-

chen was folgt fest: 

Zwischen dem älteren Dorfteil von Y._____ und dem Gebiet O._____, 

P._____ und A._____ besteht ein rund 4 ha grosser, der Landwirtschafts-

zone zugewiesener Freihaltebereich (R._____, S._____, T._____, Parzel-

len 10039, 10041, 10042). Auf dieser als Wintersportzone ausgeschiede-

nen Landwirtschaftsfläche führt im Winter eine Langlaufloipe durch. Die 

Parzelle 10470 grenzt zwar im Süden an diese Freifläche an, ist jedoch 

im Westen von der voluminösen Baute auf Parzelle 10321, im Norden 

durch das Hotel Q._____ auf Parzelle 10469 sowie die ebenfalls volu-

minöse Baute auf Parzelle 10322 sowie im Osten von den Mehrfamilien-

häusern auf Parzellen 10471, 10466, 10467 und 10468 (gemäss Quar-

tierplan A._____ zwischen 2010 und 2012 erstellter, östlicher Schenkel 

des Siegerprojekts des Projektwettbewerbs) umgeben. An drei der vier 

Seiten grenzt Parzelle 10470 somit unmittelbar an überbaute Parzellen 

an. Einzig südlich der Parzelle 10470 liegt − wie erwähnt − eine der 

Landwirtschaftszone zugewiesene Freifläche, welche allerdings ihrerseits 

− zumindest mehrheitlich − von überbautem Gebiet umgeben ist. Das 

Gebiet A._____ weist sodann eine relativ dichte Bebauung auf mit dem 

mehrgeschossigen Hotel Q._____ auf Parzelle 10469, den beiden äus-

serst voluminösen Bauten auf Parzellen 10321 und 10322 entlang der 

- 27 -

I._____strasse sowie den vier Mehrfamilienhäusern auf Parzellen 10471, 

10466, 10467 und 10468 entlang der Strasse "Auf den O._____". Auch 

nördlich der I._____strasse befinden sich vier grosse Mehrfamilienhäuser 

und östlich des Gebiets A._____ liegt das Gebiet P._____ mit zahlreichen 

Mehr- und Einfamilienhäusern. Die im Gebiet A._____ bereits vorhande-

nen Mehrfamilienhäuser einschliesslich des Hotels Q._____ weisen frag-

los Siedlungscharakter auf. Die hier umstrittene Parzelle 10470 befindet 

sich im Zentrum dieser Siedlung inmitten von mehrgeschossigen volu-

minösen Bauten und gehört demnach zum geschlossenen Siedlungsbe-

reich. Die Parzelle 10470 ist vorwiegend von der sie umgebenen Über-

bauung geprägt und nimmt an der Siedlungsqualität teil, zumal sie "bloss" 

7'472 m2 und damit weniger als 1 ha aufweist (vgl. dazu BGE 132 II 218 

E.4.2.3). Überdies ist die Infrastruktur bis an die Grenzen der Parzelle 

10470 vollständig vorhanden, sodass bei einer Überbauung derselben 

grundsätzlich nur noch die entsprechenden Hausanschlüsse zu erstellen 

sind.

Entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung kommt der Parzelle 

10470 − wie sich bereits aus deren gesamten Vorgeschichte ergibt − 

auch keine eigenständige Funktion zu, was nach der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung − wie gesehen − als Abgrenzungskriterium zwischen ei-

ner grösseren unüberbauten Fläche und einer Baulücke massgebend ist. 

Im Jahre 1996 beschlossen die Stimmbürger der ehemaligen Gemeinde 

Y._____ eine Totalrevision der Ortsplanung. Aufgrund der zu grossen 

Bauzonenreserven verweigerte die Beschwerdegegnerin 1 damals mit 

Beschluss vom 16., mitgeteilt am 22. Dezember 1997 (Protokoll 

Nr. 2512), die Genehmigung der beabsichtigten Ortsplanungsrevision und 

wies die ehemalige Gemeinde Y._____ an, ihre Bauzone in Anwendung 

von Art. 15 lit. b aRPG zu redimensionieren. Von dieser Redimensionie-

rung war auch die heutige Parzelle 10470 betroffen, welche in der Folge 

- 28 -

mit Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 vom 15., mitgeteilt am 16. Sep-

tember 1998 (Protokoll Nr. 1801), der zweiten Nutzungsetappe zugeord-

net wurde. Vor dieser Zuweisung zur zweiten Nutzungsetappe lag die 

heutige Parzelle 10470 in der Bauzone. Nicht dies ist bemerkenswert, 

sondern vielmehr der Umstand, dass die zunächst zur Belassung in der 

Bauzone vorgesehene heutige Parzelle 10470 anlässlich der Ortspla-

nungsrevision 1996/1997/1998 nicht etwa in eine Landwirtschaftszone 

oder eine ähnliche Nichtbauzone ausgezont wurde, sondern in eine zwei-

te Nutzungsetappe, was zwar für die Qualifikation als Nichtbauzone nichts 

ändert, aber doch indiziert, dass bereits damals eine Absicht bestand, die 

Parzelle mittels späterer Einzonung in die erste Nutzungsetappe wieder-

um zur Bauzone zu machen. Gemäss Art. 44 Abs. 2 des Baugesetzes der 

ehemaligen Gemeinde Y._____ wurde zudem die zweite Nutzungsetappe 

dem übrigen Gemeindegebiet (ÜG) zugerechnet. Gemäss früherer Pla-

nungspraxis wurden Gebiete, die im Sinne von Reservebaugebiete für ei-

ne spätere Erweiterung von Bauzonen vorgesehen sind, dem ÜG zuge-

teilt (vgl. Arbeitshilfe zum KRG des Departements für Volkswirtschaft und 

Soziales Graubünden [DVS] vom 1. Dezember 2004 [Stand 1. Dezember 

2010] zu Art. 40 KRG). Die erwähnte Arbeitshilfe zum KRG führt unter 

demselben Artikel zudem aus, dass die Übergangsbestimmungen des 

KRG (Art. 107 Abs. 2 Ziff. 4 KRG) vorsehen, dass Art. 40 KRG auch für 

die in gewissen Gemeinden bereits existierenden Gebiete der zweiten 

Nutzungsetappe gilt, mithin also auch vorliegend. Art. 40 Abs. 1 KRG legt 

unter der Marginalie "Zonen für künftige bauliche Nutzung" fest, dass die 

Zonen für künftige bauliche Nutzungsgebiete Gebiete umfassen, die für 

eine spätere Erweiterung der Bauzone vorgesehen sind. Bereits vor die-

sem Hintergrund musste vorliegend allen Beteiligten klar sein, dass die 

heutige Parzelle 10470 zur Überbauung vorgesehen ist. Schliesslich er-

streckt sich auch der vom Vorstand der ehemaligen Gemeinde Y._____ 

am 10. Dezember 2007 erlassene Quartierplan A._____ sowohl auf die 

- 29 -

erste als auch auf die zweite Nutzungsetappe. Neben dem Einbezug in 

den Quartierplanperimeter wurde die zweite Nutzungsetappe in der Quar-

tierplanung auch bereits planerisch bearbeitet. Jedenfalls geht die Erstel-

lung des zweiten, sich Richtung Süden öffnenden westlichen Schenkels 

der Kopfbaute des Siegerprojekts aus dem Projektwettbewerb auf der 

heutigen Parzelle 10470 klar als Ziel aus dem Quartierplan A._____ her-

vor (vgl. insbesondere der Gestaltungsplan C 1:1000 sowie der Erschlies-

sungsplan D 1:1000 vom 29. Oktober bzw. vom 10. Dezember 2007). 

Schliesslich lässt sich die Überbauungsabsicht hinsichtlich der Parzelle 

10470 auch klar dem PMB vom Oktober 2012 entnehmen, wo bezüglich 

Überbauungsabsicht was folgt festgehalten wurde (S. 19):

"Bereits im Rahmen der Quartierplanung war vorgesehen, das Projekt mittelfristig 
innerhalb der 2. Nutzungsetappe fortzusetzen. In der zweiten Nutzungsetappe ist 
u.a. auch die Realisierung von Personalwohnungen und -zimmern (das Hotel ver-
fügt noch über keinerlei Personalunterkünfte für die ca. 15 Angestellten) sowie die 
Erweiterung des Konzepts "Ferienwohnen mit Hotelservice" mit Gastgewerbe, 
Zweitwohnungen und Erstwohnungen vorgesehen."

Folglich hat Parzelle 10470 keinerlei eigenständige Funktion, sondern ist 

− im Gegenteil − schon seit vielen Jahren für die Überbauung vorgese-

hen. Dass dem so ist, geht überdies auch aus Anhang 1 zum PMB vom 

Oktober 2012 (Räumliche Übersicht und Entwicklungsschwerpunkte Ge-

meinde X._____ 1:30'000) hervor, wo Y._____ als Siedlungsentwick-

lungsschwerpunkt festgelegt wurde. 

e) Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen kann die Parzelle 

10470 somit ohne Weiteres dem weitgehend überbauten Gebiet im Sinne 

von Art. 15 lit. a aRPG zugeordnet werden. Wie aus den Akten hervorgeht 

und am Augenschein erhärtet werden konnte, kommt der Parzelle 10470 

bereits aufgrund der baulichen Umgebung sowie der gesamten Sied-

lungsstruktur im Gebiet O._____, A._____ und P._____ keine eigenstän-

dige Funktion im Sinne der Raumplanungsgrundsätze zu. Des Weiteren 

- 30 -

zeigt aber auch die Vorgeschichte klar, dass die Parzelle zur Überbauung 

bestimmt ist und zwar mit dem Zweck der Erweiterung des Hotels 

Q._____. Die erste Nutzungsetappe des Quartierplans A._____ ist mitt-

lerweile vollständig mit dem erwähnten Hotel und vier Mehrfamilienhäu-

sern überbaut, wobei der Erlös aus dem Verkauf der Zweitwohnungen 

vollständig zur Quersubventionierung des Hotels eingesetzt wurde. Be-

reits im Rahmen der Quartierplanung A._____ war sodann vorgesehen, 

das Projekt mittelfristig innerhalb der zweiten Nutzungsetappe fortzuset-

zen. Das Gestaltungs- und Erschliessungskonzept ist im Quartierplan 

A._____ denn auch bereits für die zweite Nutzungsetappe festgesetzt 

worden. Schliesslich liegt die Parzelle 10470 im Siedlungsgebiet und ist 

Bestandteil des Siedlungskonzepts Y._____ (vgl. Beilage 7 der Beigela-

denen 2). Dementsprechend gehört die Parzelle 10470 zum weitgehend 

überbauten Gebiet im Sinne von Art. 15 lit. a aRPG. Bereits aus diesem 

Grund erweist sich die von der Beschwerdegegnerin 2 beschlossene und 

von der Beschwerdegegnerin 1 genehmigte Zuweisung derselben zur 

Wohnzone 3 als rechtens, weshalb die Beschwerde abzuweisen ist. 

5. a) An und für sich müsste deshalb nicht mehr geprüft werden, ob der Bedarf 

für die nächsten 15 Jahre im Sinne von Art. 15 lit. b aRPG gegeben ist, ist 

doch eine Bauzonenzuweisung gemäss Art. 15 aRPG − Eignung voraus-

gesetzt − bereits dann gerechtfertigt, wenn alternativ entweder das Krite-

rium der weitgehenden Überbauung (lit. a) oder dasjenige des Bedarfs in 

den nächsten 15 Jahren (lit. b) erfüllt ist. Nachdem infolge der von der 

Beschwerdegegnerin 1 verfügten Auflagen im Genehmigungsentscheid 

vom 17., mitgeteilt am 23. Dezember 2013 (Protokoll Nr. 1259), geklärt 

ist, dass es sich bei der Zone auf Parzelle 10470 de facto um eine Zone 

für strukturierte Beherbergungsbetriebe handelt und die Beschwerdegeg-

nerin 2 in ihrer Vernehmlassung vom 24. März 2014 vor Gericht darlegt, 

dass es für ein solches Bedürfnis keine planerische Reserve gibt (vgl. 

- 31 -

S. 8 der erwähnten Vernehmlassung) und der Bedarf für die nächsten 15 

Jahre überdies nur für die gewöhnlichen Wohnbauzonen berechnet wor-

den ist, erhellt, dass der Bedarf für eine solche Zone für strukturierte Be-

herbergungsbetriebe in der Gemeinde X._____ gegeben ist. Dies wird im 

vorliegenden Verfahren denn auch von niemandem in Frage gestellt. Es 

musste deshalb zwecks Kompensation im Bereich von Parzelle 10470 

auch nicht eine entsprechend grosse Fläche Wohnbauzone andernorts 

ausgezont werden. Dies wäre im Übrigen auch dann nicht der Fall gewe-

sen, wenn Parzelle 10470 eine reine Wohnbauzone darstellen würde. 

Zwar gibt es gemäss den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 in ih-

rer Vernehmlassung vom 25. Februar 2014 in der Gemeinde X._____ im 

Bereich Wohnbauzonen einen Reserveüberschuss von rund 2.7 ha (vgl. 

S. 4 der erwähnten Vernehmlassung). Davon sind aber noch 7'472 m2 

von Parzelle 10470 (welche wegen der verfügten Auflagen nicht als 

Wohnbauzone betrachtet werden kann), 2'701 m2 Wohnzone von Parzelle 

10455 (die noch nicht genehmigt wurde) und 3'517 m2 Bauzone auf Par-

zelle 30030 in Z._____ (die schon am 2. Juli 2013 von der Beschwerde-

gegnerin 1 nicht genehmigt worden ist) sowie die rund 700 m2 messende 

Kernzone auf Parzelle 30072 und 30079 im U._____ (die ebenfalls schon 

am 2. Juli 2013 von der Beschwerdegegnerin 1 nicht genehmigt worden 

ist) abzuziehen. Der Reserveüberschuss beläuft sich folglich noch auf 

rund 1.26 ha. Die Gemeinde X._____ ist zudem erst per 1. Januar 2010 

aus einer Gemeindefusion entstanden, weswegen die Wohnbauzonen 

auch gerade infolge des relativ bescheidenen Überschusses von rund 

1.26 ha vertretbar und verantwortbar erscheinen. Bezogen auf das Gebiet 

der ehemaligen Gemeinde Y._____ resultiert ohnehin kein Reserveüber-

schuss und der Raum K._____ und A._____ ist zudem explizit als Sied-

lungentwicklungsschwerpunkt festgelegt worden. Im Übrigen kann die 

Frage der Kompensation aber auch aus prozessualen Gründen gar nicht 

Gegenstand der vorliegenden Beurteilung durch das streitberufene Ge-

- 32 -

richt bilden, haben doch die Beschwerdeführer den Genehmigungsent-

scheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 17., mitgeteilt am 23. Dezember 

2013 (Protokoll Nr. 1259), nur in Bezug auf die Einzonung der Parzellen 

10455 und 10470 angefochten, nicht aber die Aufhebung des gesamten 

Genehmigungsentscheides verlangt. 

b) Nicht verständlich ist indes, weswegen die Beschwerdegegnerin 2 die 

projektbezogene Nutzungsplanung nicht selber mittels Auflagen gesichert 

hat, sondern dies die Beschwerdegegnerin 1 in ihrem Genehmigungsent-

scheid vom 17. , mitgeteilt am 23. Dezember 2013 (Protokoll Nr. 1259), 

machen liess. Nachdem aber – konsequenterweise - weder die Be-

schwerdegegnerin 2 noch die betroffenen Grundeigentümer etwas dage-

gen eingewendet haben − insbesondere dagegen keine Beschwerde an 

das Verwaltungsgericht erhoben haben − ist dies nicht entscheidend, zu-

mal die Beschwerdeführer explizit auf die Erhebung einer Stimmrechtsbe-

schwerde verzichtet haben (vgl. Beschwerde vom 24. Januar 2014 S. 4). 

Zur Wahrung von Fremdinteressen, insbesondere jenen der Beschwer-

degegnerin 2 sowie der Grundeigentümer der Parzelle 10470, sind die 

Beschwerdeführer vorliegend aber nicht befugt. 

c) Damit ist auch bereits gesagt, dass mit den von der Beschwerdegegne-

rin 1 verfügten Auflagen die Parzelle 10470 keine gewöhnliche Wohnbau-

parzelle mehr ist, sondern de facto in einer Spezialzone − mithin einer 

Zone für strukturierte Beherbergungsbetriebe − liegt. Es dürfen dort nur 

hotelmässig bewirtschaftete Zweitwohnungen, Personalwohnungen bzw. 

Personalzimmer oder Hotelerweiterungen erstellt werden. Demzufolge 

erhellt, dass die Parzelle nicht den gewöhnlichen Wohnbauzonen zuzu-

schlagen ist, aufgrund derer der Baulandbedarf in der Gemeinde X._____ 

für die nächsten 15 Jahre errechnet worden ist. 

- 33 -

6. Nur am Rande sei an dieser Stelle noch erwähnt, dass die Beschwerde-

gegnerin 1 in ihrem Genehmigungsentscheid vom 17., mitgeteilt am 

23. Dezember 2013 (Protokoll Nr. 1259), unter Ziff. 1 der Auflagen − wie 

gesehen − verfügt hat, dass die Parzelle 10470 in erster Linie der Erwei-

terung und dem Betrieb des bestehenden Hotels Q._____ zu dienen ha-

be. Mindestens 80 % der anrechenbaren Geschossfläche auf der Parzelle 

10470 seien als hotelmässig bewirtschaftete Zweitwohnungen im Sinne 

von Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO, als Wohnungen/Zimmer für Personal des 

Hotels, als Hotelerweiterungen oder zum Zwecke anderer (mit dem Cha-

rakter der Zone vereinbaren) touristischer Angebote zu nutzen. Mit dieser 

Auflage schränkt der Genehmigungsentscheid zwar einerseits die zuläs-

sige Nutzung der Parzelle 10470 ein, gibt anderseits aber den Eigentü-

mern der Parzelle die Möglichkeit, bis zu 80 % der verfügbaren BGF für 

vom Hotel qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnungen des auf Par-

zelle 10469 befindlichen Hotels Q._____ zu nutzen (80 % von 

4'483.20 m2 = 3'586.56 m2). Dies ist mehr, als in den beiden Hotelzonen A 

und B erlaubt wäre. Denn Aparthotels sind in der Hotelzone A, welche in 

der Gemeinde X._____ gesamthaft 7'614 m2 umfasst, nur zulässig, sofern 

sie nicht mehr als einen Drittel der gesamten anrechenbaren Geschoss-

fläche (aGF) umfassen (vgl. Art. 33 des Baugesetzes der Gemeinde 

X._____ [BG]), während in der Hotelzone B gar keine qualifiziert touris-

tisch bewirtschaftete Zweitwohnungen zulässig sind (vgl. Art. 34 BG). Vor 

diesem Hintergrund ist es denn auch nicht zu beanstanden, dass die Par-

zelle 10470 der Wohnzone 3 und nicht einer Hotelzone zugewiesen wor-

den ist, obschon vorliegend eine projektbezogene Verknüpfung zwischen 

der Parzelle 10470 und dem bestehenden Hotelbetrieb Q._____ besteht, 

denn nur so konnte sichergestellt werden, dass die Überbauung A._____ 

im Sinne des Überbauungskonzepts mit den vorgesehenen touristisch 

bewirtschafteten Zweitwohnungen sowie den Personalunterkünfte über-

haupt abgeschlossen werden kann.

- 34 -

7. Die Neueinzonung der Parzelle 10470 erfüllt schliesslich auch die Anfor-

derungen gemäss KRIP 2000. Danach sind Erweiterungen des Sied-

lungsgebietes dort vorzunehmen, wo Synergien mit bereits getätigten In-

frastrukturaufgaben erreicht werden, wo die Siedlungsqualität verbessert 

oder erhalten werden kann und wo eine ausgewiesene Nachfrage be-

steht. Der KRIP 2000 stellt dabei folgende Anforderungen an die Erweite-

rung des Siedlungsgebiets: Leitbild, Zielvorstellungen; Abstimmung auf 

regionales Siedlungskonzept; Bedarfsnachweis; Gestaltungs- und Er-

schliessungskonzept; keine anderen überwiegenden Interessen berührt; 

Nachweis über die Verfügbarkeit des Baulandes (vgl. KRIP 2000 

Kap. 5.3.1-2). Im PMB vom Oktober 2012 S. 18 f. wurde die Einzonung 

der Parzelle 10470 auf die Vereinbarkeit mit dem KRIP 2000 geprüft und 

dabei überzeugend dargestellt, dass die Einzonung der Parzelle 10470 

den erwähnten Anforderungen ohne Weiteres standzuhalten vermag. 

Statt Wiederholungen kann auf die dortigen, zutreffenden Ausführungen 

verwiesen werden.

8. Nach dem vorstehend Gesagten hielte die Zuweisung der Parzelle 10470 

von der zweiten Nutzungsetappe zur Wohnzone 3 bzw. de facto zu einer 

Zone für strukturierte Beherbergungsbetreibe auch den Anforderungen 

von Art. 15 Abs. 4 RPG in der seit 1. Mai 2014 in Kraft stehenden Fas-

sung stand, was aber vorliegend − wie gesehen − gar nicht notwendig ist, 

da die hier zu beurteilende Ortsplanungsrevision unter der Geltung des 

RPG vor Inkrafttreten der Revision vom 15. Juni 2012 per 1. Mai 2014 er-

folgte und folglich nach bisherigem Recht zu beurteilen ist (vgl. vorste-

hend E.3). Der ab 1. Mai 2014 in Kraft stehende Art. 15 RPG lautet wie 

folgt:

- 35 -

Art. 15 RPG Bauzonen
1 Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre 
entsprechen.
2 Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren.
3 Lage und Grösse der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; 
dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind 
die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu schonen.
4 Land kann neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn:

a) es sich für die Überbauung eignet;
b) es sich auch im Falle einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungs-

reserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jah-
ren benötigt, erschlossen und überbaut wird;

c) Kulturland damit nicht zerstückelt wird;
d) seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist; und
e) damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden.

5 Bund und Kantone erarbeiten zusammen technische Richtlinien für die Zuweisung von 
Land zu den Bauzonen, namentlich die Berechnung des Bedarfs an Bauzonen. 

Unbestrittenermassen eignet sich die Parzelle 10470 für die Überbauung. 

Des Weiteren ist auch der Bedarf für die Spezialzone (Zone für struktu-

rierte Beherbergungsbetriebe) gegeben, insbesondere in unmittelbarer 

Nachbarschaft des Hotels Q._____. Sodann wird auch kein Kulturland 

zerstückelt, befindet sich die zur Diskussion stehende Parzelle 10470 

doch in weitgehend überbautem Gebiet. Schliesslich ist auch der Kauf-

rechts- und Mehrwertabschöpfungsvertrag von den Grundeigentümern 

der Parzelle 10470 unterzeichnet und die Vorgaben des Richtplans (ins-

besondere KIRP 2000, Kap. 5.3.1, Siedlungsgebiet, Leitüberlegungen) 

werden − wie gesehen (vgl. vorstehend E.7) − umgesetzt. 

9. Schliesslich gilt es festzuhalten, dass weder der von der Beschwerdegeg-

nerin 1 erwähnte Bundesgerichtsentscheid "Ortsplanung V._____" (BGE 

136 II 204) noch der von den Beschwerdeführern erwähnte Bundesge-

richtsentscheid "Quartierplan W._____" (BGE 140 II 25) für das vorlie-

gende Verfahren einschlägig sind. Denn im vorliegenden Verfahren geht 

es im Gegensatz zum erwähnten Entscheid "Ortsplanung V._____" um 

- 36 -

die Ergänzung eines bereits bestehenden Hotels in einer Spezialzone, 

welche im Gegensatz zu den reinen Hotelzonen A und B die Beanspru-

chung von 80 % der auf Parzelle 10470 vorhandenen BGF für die Errich-

tung qualifiziert touristisch bewirtschafteter Zweitwohnungen im Sinne von 

Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO erlaubt, und nicht um ein Projekt für ein neues 

Hotel, weswegen der strukturierte Beherbergungsbetrieb zweckmässi-

gerweise in der unmittelbaren Nachbarschaft des Hotels Q._____ erstellt 

werden muss. Hinsichtlich des von den Beschwerdeführern erwähnten 

Bundesgerichtsentscheids "Quartierplan W._____" gilt es einerseits fest-

zuhalten, dass es vorliegend im Gegensatz zum erwähnten Entscheid 

nicht um reine Zweitwohnungen, sondern um qualifiziert touristisch be-

wirtschaftete Zweitwohnungen bzw. um Personalunterkünfte geht. Ander-

seits − und dies ist entscheidend − wurde vorliegend die Bauzonengrösse 

in Kenntnis der ab 11. März 2012 in Kraft getretenen Regelung von 

Art. 75b BV festgelegt und überdies von der Beschwerdegegnerin 1 im 

Rahmen des Genehmigungsentscheids vom 17., mitgeteilt am 23. De-

zember 2013 (Protokoll Nr. 1259), geprüft und für rechtens befunden. 

10. a) Zusammenfassend ergibt sich, dass sich die Zuweisung der Parzelle 

10470 von der zweiten Nutzungsetappe in die Wohnzone 3 bzw. de facto 

in eine Zone für strukturierte Beherbergungsbetriebe sowohl mit dem 

weitgehend überbauten Gebiet nach Art. 15 lit. a aRPG als auch mit dem 

notwendigen Bedarf für die nächsten 15 Jahre nach Art. 15 lit. b aRPG 

rechtfertigen lässt. Zudem erfüllt die Einzonung der Parzelle 10470 − wie 

gesehen − auch die Anforderungen gemäss KRIP 2000. Sowohl der an-

gefochtene Planungsbeschwerdeentscheid vom 17., mitgeteilt am 

23. Dezember 2013 (Protokoll Nr. 1268), als auch der − soweit die Parzel-

len 10470 und 10455 betreffend − ebenfalls angefochtene Genehmi-

gungsentscheid vom 17., mitgeteilt am 23. Dezember 2013 (Protokoll 

Nr. 1259), erweisen sich somit als rechtens, was zur umfassenden 

- 37 -

Bestätigung derselben und zur Abweisung der dagegen erhobenen Be-

schwerde führt, soweit auf diese eingetreten werden kann (vgl. dazu vor-

stehend E.1b). 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 

auf Art. 73 Abs. 1 VRG unter solidarischer Haftung zulasten der Be-

schwerdeführer. 

Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 

verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verur-

sachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden 

sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird 

dagegen gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädi-

gung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsie-

gen. Dies hat vorliegend zur Folge, dass die Beschwerdeführer sowohl 

den Beigeladenen 1 als auch der Beigeladenen 2 eine Parteientschädi-

gung zu bezahlen haben. Ausgehend von der eingereichten Honorarnote 

der Rechtsvertreterin der Beigeladenen 2 vom 15. Mai 2014 über 

Fr. 5'840.10 (inkl. 3 % Kleinspesenzuschlag und 8 % MWST) sowie unter 

Beachtung, dass diese lediglich den bis am 15. Mai 2014 angefallenen 

Aufwand beinhaltet, nicht aber den Aufwand für den Augenschein vom 

19. November 2014, erscheint vorliegend eine Parteientschädigung von 

pauschal Fr. 6'300.-- (inkl. MWST) zu Gunsten der Beigeladenen 2 als 

angemessen. Mangels Einreichung einer entsprechenden Honorarnote 

des Rechtsvertreters der Beigeladenen 1 setzt das streitberufene Gericht 

die entsprechende Parteientschädigung ermessensweise selbst fest, wo-

bei es in Anbetracht des geringen angefallenen Aufwands eine ausserge-

richtliche Entschädigung von pauschal Fr. 1'000.-- (inkl. MWST) zu Guns-

ten der Beigeladenen 1 als angemessen erachtet. Folglich haben die Be-

schwerdeführer unter solidarischer Haftung Fr. 6'300.-- (inkl. MWST) an 

- 38 -

die Beigeladene 2 sowie Fr. 1'000.-- (inkl. MWST) an die Beigeladenen 1 

zu bezahlen. Den obsiegenden Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 steht 

demgegenüber keine Parteientschädigung zu, da sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegen. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 7'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 1'020.--

zusammen Fr. 8'020.--

gehen unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer und sind 

innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwal-

tung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Beschwerdeführer haben E._____ und der einfachen Gesellschaft 

F._____ eine aussergerichtliche Entschädigung in der Höhe von pauschal 

1'000.-- (inkl. MWST) sowie der Erbengemeinschaft G._____ eine aus-

sergerichtliche Entschädigung in der Höhe von pauschal Fr. 6'300.-- (inkl. 

MWST), jeweils unter solidarischer Haftung, zu bezahlen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

Dagegen Weiterzug an Bundesgericht noch hängig.