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**Case Identifier:** ff0ad26e-bb9b-554d-a861-7121d32d33ec
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-12-13
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 2. Abteilung 13.12.2016 OG O2V-15-20
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_002_OG-O2V-15-20_2016-12-13.pdf

## Full Text

Beschwerdeführer A1___ und A2___  

 
vertreten durch: RA B___  
 

 
Vorinstanz Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden ,  

Gutenberg-Zentrum, 9102 Herisau 
 

 
Gegenstand Staats- und Gemeindesteuern 2010, 2011 und 2012 
 

Obergericht Appenzell Ausserrhoden   
2. Abteilung 
 

Urteil vom 13. Dezember 2016  
 

Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident W. Kobler 
Oberrichter R. Krapf, B. Dick, S. Plachel, Dr. M. Winiger 
Obergerichtsschreiberin M. Epprecht 
 
 

Verfahren Nr. O2V 15 20 
 
 

Sitzungsort Trogen 
 

Seite 2 

Rechtsbegehren 

 

a) der Beschwerdeführer: 

 1. Der Einspracheentscheid der Kantonalen Steuerverwaltung von Appenzell 

Ausserrhoden sei aufzuheben. 

 2. Die in den Jahresrechnungen der „C___“ verbuchten Unterhaltskosten über Fr. 

953‘307.50 in den Jahren 2010 und 2011 seien im Umfang von Fr. 764‘545 (2010: Fr. 

385‘518 / 2011: Fr. 379‘027) als geschäftsmässig begründeter Aufwand zum Abzug 

zuzulassen. Entsprechend sind die durch die Steuerverwaltung berücksichtigten 

Abschreibungen auf den aktivierten Investitionen sowie die Bildung für die zu 

erwartende Nachbelastung der „AHV“ sowie die interkantonale Steuerausscheidung 

anzupassen. 

 3. Eventualantrag: Für den Fall, dass das Gericht zwar einen geschäftsmässigen 

Aufwand, aber wider aller Erwartungen nicht in der beantragten Höhe, gutheissen 

würde, sei die Angelegenheit zwecks Festlegung des abzugsfähigen Betrages 

ausgehend von den vom Gericht festgelegten Kriterien an die Steuerverwaltung 

zurückzuweisen. 

 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin (Art. 24 

VRPG). 

 

 

b) der Vorinstanz: 

 1. Die Beschwerde sei abzuweisen. 

 2. Unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer. 

 

 

 

Sachverhalt 

 

A. A1___ und A2___ sind die einzigen Gesellschafter der Kommanditgesellschaft „C___“ in 

D___. Die Kommanditgesellschaft hält unter anderem die von A1___ und A2___ bewohnte 

Liegenschaft „E___“ in D___ im Geschäftsvermögen. 

 

B. Die Liegenschaft „E___“ wurde in den Jahren 2010 und 2011 renoviert. Die Kosten der 

Sanierung wurden bei der Eigentümerin der Liegenschaft, der Kommanditgesellschaft 

„C___“, als Geschäftsaufwand verbucht (2010: rund Fr. 493‘000 / 2011: rund Fr. 460‘000).  

 

Seite 3 

C. Mit Veranlagungsverfügungen vom 29. Januar 2014 wurden A1___ und A2___ für die 

Steuerperioden 2010, 2011 und 2012 veranlagt. Entgegen ihrer Selbstdeklaration wurden 

die Kosten für die Sanierung der Liegenschaft „E___“ nicht als Geschäftsaufwand 

anerkannt. Stattdessen wurden diese Kosten als wertvermehrende Aufwendungen 

qualifiziert. Ferner wurde der Buchwert der Liegenschaft erhöht, eine Rückstellung für die 

zu erwartende AHV-Nachbelastung gebildet sowie die Abschreibungen angepasst. 

 

D. Die dagegen erhobene Einsprache von A1___ und A2___ wies die Steuerverwaltung mit 

Einspracheentscheid vom 8. September 2015 ab.  

 

E. Gegen den Einspracheentscheid vom 8. September 2015 erhoben A1___ und A2___ mit 

Eingabe vom 25. September 2015 Beschwerde beim Obergericht Appenzell Ausserrhoden 

mit den eingangs wiedergegebenen Anträgen. 

 

F. Die Steuerverwaltung beantragte in der Vernehmlassung vom 15. Januar 2016 die 

Beschwerde abzuweisen. 

 

G Mit Replik vom 15. Februar 2016 hielten A1___ und A2___ an ihren Anträgen fest. Die 

Steuerverwaltung duplizierte unter Festhaltung an ihren Anträgen am 14. März 2016. Mit 

Eingabe vom 24. März 2016 reichten A1___ und A2___ eine weitere Stellungnahme ein. 

 

H. Am 16. August 2016 wurde die Streitsache erstmals beraten. Da die Beratung nicht zu 

Ende geführt werden konnte, wurde sie mit Beschluss vom 16. August 2016 auf einen 

späteren Zeitpunkt verschoben. Am 13. Dezember 2016 konnte die Beratung fortgesetzt 

werden und das Obergericht fällte gleichentags das Urteil. 

 

I. Auf weitere Einzelheiten im Sachverhalt und in den Akten sowie auf die Vorbringen der 

Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit für die Beurteilung entscheidrelevant, im 

Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

 

 

 

  

Seite 4 

Erwägungen 

 

1. Formelles 

Gemäss Art. 188 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 (StG, bGS 621.11) kann 

der Einspracheentscheid innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Obergericht schriftlich mit 

Beschwerde angefochten werden. Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist 

einzutreten. 

 

Weil die Beschwerde die Veranlagung sowohl der Staats- und Gemeindesteuern als auch 

der Direkten Bundessteuer betrifft, wurde sie mit Blick auf die unterschiedlichen 

Rechtsgrundlagen in zwei formell getrennte, aber gleichzeitig behandelte Verfahren 

aufgeteilt (O2V 15 20 und O2V 15 22). Das vorliegende Verfahren O2V 15 20 betrifft die 

Veranlagung der Staats- und Gemeindesteuern 2010, 2011 und 2012. 

 

 

2. Materielles 

 

2.1 

 Nach Art. 11 Abs. 1 StG sind Kommanditgesellschaften als solche nicht steuerpflichtig; ihr 

Einkommen und Vermögen wird den Teilhabern zugerechnet.  

 

 Die Beschwerdeführer sind die einzigen Teilhaber bzw. Gesellschafter der 

Kommanditgesellschaft „C___“. Sie wohnen in D___ und sind damit aufgrund persönlicher 

Zugehörigkeit steuerpflichtig (Art. 4 StG). 

 

Einkünfte aus der Kommanditgesellschaft unterliegen beim Teilhaber – soweit es sich um 

natürliche Personen handelt – als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit der 

Einkommenssteuer. Zu den Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zählen im 

Regelfall der Gewinnanteil sowie der Eigenlohn.1 Die Ermittlung des steuerbaren Gewinns 

erfolgt zunächst als Ganzes auf Stufe der Gesellschaft, und nur das Nettoergebnis wird den 

Beteiligten anteilmässig zugewiesen.2 

 

 

  

                                                
1  CAGIANUT/HÖHN, Unternehmungssteuerrecht, 3. Aufl. 1993, § 2 N. 25; vgl. auch 

RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar zum DBG, 3. Aufl. 2016, N. 20 zu Art. 10 DBG. 
2  RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar zum DBG, 3. Aufl. 2016, N. 20 zu Art. 10 DBG; 

GREMINGER/BÄRTSCHI, in: Zweifel/Athanas (Hrsg.), Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 2. 
Aufl. 2008, N. 3ff. zu Art. 10 DBG. 

Seite 5 

 2.2 

Strittig und zu prüfen ist die Frage, ob die von den Beschwerdeführern vorgenommene 

Renovation der Liegenschaft praktisch einem Neubau gleichkommt und somit die 

Sanierungskosten einkommensteuerlich nicht absetzbar sind. Unbestritten ist die 

steuerrechtliche Qualifikation der Liegenschaft „E___“ als Geschäftsvermögen. 

 

 2.3 

 2.3.1 

 Für die Ermittlung des steuerbaren Einkommens aus der selbständigen Tätigkeit sind 

bezüglich der Staats- und Gemeindesteuern Art. 21 Abs. 3 i.V.m. Art. 69 Abs. 1 lit. a StG 

massgebend. Demnach sind die Kosten für die Anschaffung, Herstellung oder 

Wertvermehrung von Gegenständen des Anlagevermögens, als Teile des 

Geschäftsergebnisses, die nicht zur Deckung von geschäftsmässig begründetem Aufwand 

verwendet werden, vom steuerbaren Reingewinn auszuscheiden. 

 

 Gemäss Art. 34 Abs. 2 StG können bei Liegenschaften im Privatvermögen die 

Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die 

Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. 

Nicht abziehbar sind nach Art. 37 lit. d StG die Aufwendungen für die Anschaffung, 

Herstellung oder Wertvermehrung von Vermögensgegenständen. 

 

 Während Unterhaltskosten der Erhaltung bereits vorhandener Werte dienen, werden mit 

wertvermehrenden Aufwendungen zusätzliche neue Werte geschaffen. Die Abgrenzung 

zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt nach objektiv-technischen Kriterien.3 

 

Unbestritten ist, dass in Bezug auf die Frage der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Kosten 

für den Unterhalt von Liegenschaften im Privat- oder Geschäftsvermögen dieselben 

Kriterien für die Qualifikation der abzugsfähigen werterhaltenden und den nicht 

abzugsfähigen wertmehrenden Kosten herangezogen werden können.  

 

 2.3.2 

 Das Bundesgericht hat festgehalten, dass eine Totalsanierung, die praktisch einem Neubau 

gleichkommt, aus steuerlicher Sicht eine Herstellung darstellt, weshalb die damit 

verbundenen Kosten einkommenssteuerlich nicht absetzbar sind. Dieser Praxis folgt auch 

die Lehre. Auch ein völliger Um- oder Ausbau einer Liegenschaft kommt wirtschaftlich 

einem Neubau gleich. Wird eine Liegenschaft umgebaut und neuen Zwecken zugeführt, 

liegt Herstellung vor, wenn die "Renovation" umfangmässig einem Neubau gleichkommt. 
                                                
3  RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar zum DBG, 3. Aufl. 2016, N. 44 ff. zu Art. 32 DBG. 

Seite 6 

Das ist insbesondere bei Aushöhlung der Baute oder von Gebäudeteilen mit 

anschliessender Neugestaltung der Innenraumeinteilung der Fall.4 

 

Bei Sanierungen ist nicht erforderlich, dass die ersetzte und die neue Anlage identisch sind; 

entscheidend ist, dass beide die gleiche Funktion erfüllen. Ist der Ersatz qualitativ besser, 

wird allerdings der wertvermehrende Anteil nicht als Unterhalt zum Abzug zugelassen. 

Weist eine Aufwendung sowohl einen wertvermehrenden als auch einen werterhaltenden 

Anteil auf, so ist Letzterer zu schätzen und die Gewährung eines Abzugs nur in 

entsprechendem Umfang zulässig.5 

 

Bei einem Neubau können keine abzugsfähigen Auslagen anfallen, weil Unterhalt 

begrifflich nur an bestehenden Gebäuden möglich ist. Gleiches gilt bezüglich 

Aufwendungen für Ersatzbauten, die ein bestehendes beziehungsweise durch Brand 

zerstörtes Gebäude vollständig ersetzen. Die Kosten für Neubauten können deshalb auch 

nicht Mischcharakter aufweisen; es handelt sich bei Aufwendungen für die Erstellung eines 

Gebäudes stets vollumfänglich um Herstellungskosten.6 

 

Gleich wie Neu- und Ersatzbauten werden Aufwendungen für bauliche Massnahmen 

behandelt, die mit einem Abbruch von wesentlichen Teilen eines bestehenden Gebäudes 

einhergehen und so letztlich in wirtschaftlicher Hinsicht einem Neubau entsprechen; solche 

Totalsanierungen haben nicht werterhaltenden Charakter. Insoweit ist zu beachten, dass 

eine natürliche Vermutung für den wertvermehrenden Charakter der gesamten 

Aufwendungen spricht, wenn ein vernachlässigtes Gebäude umfassend erneuert wird.7 

 

 2.3.3 

 Gemäss Weisung der Staatssteuerkommission über die steuerliche Behandlung des 

Liegenschaftsunterhaltes sind Aufwendungen, welche der Erhaltung der Liegenschaft in 

dem Zustand dienen, in dem sie die steuerpflichtige Person erworben hat, abziehbar. Dazu 

gehören die an Dritte bezahlte Verwaltungskosten, die Betriebskosten und Abgaben, die 

laufenden Instandhaltungskosten und Aufwendungen zur Beseitigung von Beschädigungen 

oder Abnützungen, die seit dem Erwerb durch die steuerpflichtige Person eingetreten sind. 

Ferner sind abziehbar die sogenannten Instandhaltungskosten. Es sind dies 

Aufwendungen für die von Zeit zu Zeit und in grösseren Abständen erforderlichen 

                                                
4  Urteil des Bundesgerichts 2C_460/2015 vom 1. Oktober 2015 E. 4.1 mit zahlreichen Hinweisen auf 

Rechtsprechung und Lehre. 
5  StE 2015 B 25.6 Nr. 66 E. 2.2 mit Hinweisen. 
6  StE 2015 B 25.6 Nr. 66 E. 2.2 mit Hinweisen. 
7  StE 2015 B 25.6 Nr. 66 E. 2.2 mit Hinweisen. 

Seite 7 

Renovationen und für den zeitgemässen, gleichwertigen und gleichen Komfort bietenden 

Ersatz von unbrauchbar gewordenen, mit dem Gebäude verbundenen Einrichtungen.8 

 

 2.4 

 2.4.1 

 Die Beschwerdeführer stellen sich im Wesentlichen auf den Standpunkt, es liege kein 

„praktischer“ Neubau im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vor. Das Gebäude 

sei auf den heutigen technischen Stand gebracht worden. Es sei weder eine 

Nutzungsänderung noch eine Wohnraumerweiterung oder eine Aushöhlung bzw. 

Gebäudeauskernung mit anschliessendem Wiederaufbau erfolgt. Die Gebäudehülle, die 

Aussenwände, die Fassade sowie die Innenwände seien bestehen geblieben. Einzig im 

Untergeschoss sei ein Wanddurchbruch erfolgt sowie ein „fauler“ Zwischenboden ersetzt 

worden. Konkret seien die Elektro- und Sanitärleitungen, die Fenster, ein Teil der Boden- 

und Wandbeläge sowie die Ölheizung ersetzt worden. Sodann sei teilweise die 

Innenisolation ergänzt bzw. erweitert worden. Die Vorinstanz nehme keine konkrete 

Einzelfallbeurteilung im Sinne einer Aufteilung in werterhaltende und wertvermehrende 

Kosten nach objektiv-technischen Kriterien vor, sondern stelle die gesamten 

Unterhaltskosten pauschal als aktivierungspflichtige Investitionen dar. Durch eine solche 

Pauschalisierung entstehe eine Ungleichbehandlung zu Personen, welche fortlaufend 

Unterhaltsarbeiten vornehmen gegenüber jenen, die zuwarten und später eine umfassende 

Sanierung vornehmen. Es sei ein übliches Vorgehen, grössere Renovationen auf einmal zu 

erledigen. Ein Vergleich der amtlichen Verkehrswerte vor und nach der Renovation stelle 

keine Abgrenzung nach objektiv-technischen Kriterien dar und dürfe lediglich als Indiz 

gelten. Ihr Architekt habe nach Massgabe der kantonalen Weisung zur steuerlichen 

Behandlung des Liegenschaftsunterhaltes eine plausible und korrekte Aufteilung zwischen 

Unterhalt und Mehrwert vorgenommen. Dem Antrag der Vorinstanz, rund Fr. 250‘000 der 

Investitionssumme als Unterhalt zu qualifizieren, sei nicht zu folgen. 

 

 2.4.2 

 Die Vorinstanz wendet hierzu im Wesentlichen ein, die Liegenschaft sei Raum um Raum 

erneuert und in einen neuwertigen Zustand versetzt worden. Dies komme einem Neubau 

gleich. Gemäss Baubeschrieb seien in fast allen Räumen die Wandverkleidungen entfernt, 

darunter isoliert und neue Wandverkleidungen angebracht worden. Es seien die Heizkörper 

entfernt und eine neue Bodenheizung eingebaut, im Schlafzimmer die Tür versetzt, im 

Untergeschoss ein Wanddurchbruch gemacht sowie neue Einbauregale eingebaut worden. 

                                                
8  Ziff. 2.2 der Weisung der Staatssteuerkommission vom 23. März 2009 gestützt auf Art. 151 Abs. 1 des 

Steuergesetzes vom 21. Mai 2000, Stand ab Steuerperiode 2009, <https://www.ar.ch/verwal-
tung/departement-finanzen/steuerverwaltung/gesetze-und-weisungen/>. 

Seite 8 

Weiter sei eine neue Lüftung eingebaut und der Tankraum als Keller umfunktioniert 

worden. Alle diese Arbeiten hätten eine Wertvermehrung zur Folge. Bei derart 

umfangreichen Investitionen sei von einer Totalsanierung auszugehen. Eine 

Investitionssumme von rund Fr. 953‘000 – bei einem Verkehrswert von Fr. 1‘010‘000 – 

entspreche mehr als dem Neubaupreis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus, weshalb 

nicht mehr von einem reinen Unterhalt auszugehen sei. Es sei korrekt, dass die 

Unterscheidung zwischen Wertvermehrung und Unterhalt nach objektiv-technischen 

Kriterien vorgenommen werde. Die kantonale Weisung sehe vor, dass bei umfangreichen 

komplexen Renovationsarbeiten in jedem Fall eine detaillierte Abklärung der konkreten 

Umstände notwendig sei. Die Wertsteigerung des Verkehrswertes um Fr. 710‘000 nach 

dem Umbau sei von der Schätzungsbehörde zu drei Vierteln als wertvermehrender 

Unterhalt qualifiziert worden. In dieser Wertsteigerung wiederspiegle sich der 

wertvermehrende Charakter des Umbaus. Falls ein Teil der Investitionen doch als Unterhalt 

zu betrachten sei, sei unter Beizug der amtlichen Schätzung vom 1. Mai 2015 von der 

Investitionssumme von Fr. 953‘000 rund Fr. 250‘000 als Unterhalt zu qualifizieren und die 

entsprechende Differenz als nicht abzugsfähige wertvermehrende Kosten. Die Meinung des 

Architekten sei für die steuerrechtliche Beurteilung nicht wesentlich.   

 

 2.5 

 Aufgrund der Akten sowie der Ausführungen der Parteien ist festzustellen, dass bei der 

Sanierung der Liegenschaft „E___“ im Wesentlichen die Elektro- und Sanitärleitungen, die 

Boden- und Wandbeläge, die Fenster sowie die Heizung geändert wurden. Unverändert 

blieben die Gebäudehülle, die Aussenwände, die Innenwände sowie die Fassade. Insofern 

kann keine Rede von einer neubauähnlichen Aushöhlung oder Entkernung sein und es 

wurde faktisch auch kein komplett neues Gebäude erstellt.9 Zudem blieb die 

Zweckbestimmung des Gebäudes die selbe, da die Liegenschaft schon vorher von den 

Beschwerdeführern bewohnt wurde.10 Ebensowenig wurde damit in erster Linie eine 

Wohnraumerweiterung bezweckt, da lediglich im Untergeschoss eine neue Fläche 

entstand.11 Somit kann gestützt auf eine Gesamtbetrachtung und unter Berücksichtigung 

der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht gesagt werden, dass die vorliegende 

Sanierung wirtschaftlich einem Neubau gleichkommt.  

 

 

                                                
9  Urteil des Bundesgerichts 2C_460/2015 vom 1. Oktober 2015 E. 4.3.2; Urteil des Bundesgerichts 

2C_666/2012 vom 18. Dezember 2012 E. 2.2. 
10  Urteil des Bundesgerichts 2C_666/2012 vom 18. Dezember 2012 E. 2.2; Urteil des Bundesgerichts 

2C_153/2014 vom 4. September 2014 E. 2.3. 
11  Urteil des Bundesgerichts 2C_153/2014 vom 4. September 2014 E. 2.4. 

Seite 9 

 Auch die Höhe der Investitionssumme von rund Fr. 953‘000 vermag an dieser Betrachtung 

nichts zu ändern. Die für die Sanierung der Liegenschaft investierte Summe mag erheblich 

sein. Diese muss aber in Bezug gesetzt werden zur Grösse der Liegenschaft, der Qualität 

der für die Renovation verwendeten Materialien wie auch die Qualität der Handwerksarbeit. 

Allein aus der Höhe der Investitionssumme kann nicht geschlossen werden, dass eine 

Totalsanierung vorliegt. 

 

 Der Ansicht der Vorinstanz, in der Gegenüberstellung der amtlichen 

Verkehrswertschätzungen vor und nach dem Umbau (2008: Fr. 1‘010’000; 2014: 

Fr. 1‘720‘000) spiegle sich der wertvermehrende Charakter der Sanierung, kann nicht 

gefolgt werden. Die Verkehrswerte der Liegenschaft aus den Jahren 2008 und 2015 

dokumentieren eine Wertsteigerung von Fr. 710‘000. Die erhebliche Erhöhung des 

amtlichen Werts ist sicherlich zum Teil auf den Umbau der Liegenschaft zurückzuführen. 

Doch spielen auch andere Faktoren eine Rolle, so zum Beispiel der Wert des Landes.12 

Damit bildet der für steuerliche Zwecke ermittelte Verkehrswert zwar ein Indiz für die 

Ermittlung des wertvermehrenden Anteils einer Renovation, entbindet die Vorinstanz aber 

nicht davon, die Unterscheidung zwischen Wertvermehrung und Unterhalt vorzunehmen im 

Sinne einer Abklärung gemäss Weisung der Staatssteuerkommission.  

 

 Somit liegt im vorliegenden Fall entgegen der Ansicht der Vorinstanz kein „praktischer“ 

Neubau gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vor. Es ist eine Aufteilung der 

Sanierungskosten nach objektiv-technischen Kriterien in werterhaltende und 

wertvermehrende Kosten vorzunehmen. Nach Art. 59 in Verbindung mit Art. 41 Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1) könnte das Obergericht 

den neuen Entscheid selbst fällen. Eine Rückweisung kommt u.a. dann in Frage, wenn die 

Vorinstanz den Sachverhalt ungenügend abgeklärt hat (Art. 41 Abs. 2 VRPG). Dies ist etwa 

dann der Fall, wenn die Vorinstanz einen wesentlichen Punkt überhaupt nicht beurteilt und 

damit auch keinerlei Aussagen zum entsprechenden Sachverhalt gemacht hat. Es ist 

grundsätzlich nicht Aufgabe der Beschwerdeinstanz, den Sachverhalt anstelle der 

Verwaltungsbehörden zu erstellen13. Kommt hinzu, dass das Obergericht nur 

Rechtsverletzungen sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des 

Sachverhaltes prüfen kann, nicht aber das Ermessen (Art. 56 VRPG). Weil der Vorinstanz 

bei der Aufteilung der Sanierungskosten ein erhebliches Ermessen zukommt, ist der 

angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Beurteilung der Sache an die mit 

uneingeschränkter Kognitionsbefugnis ausgestattete Vorinstanz zurückzuweisen. Das 

                                                
12  Vgl. zur Ermittlung der Schätzwerte einer amtlichen Grundstückschätzung Art. 8 ff. der Verordnung 

vom 26. Mai 2010 über die amtlichen Grundstückschätzungen (GSV, bGS 621.21). 
13  Auch wenn die richterliche Behörde den Sachverhalt umfassend zu überprüfen hat und dabei nicht auf 

die von der anordnenden Behörde verwendeten Unterlagen beschränkt ist. 

Seite 10 

Obergericht ist grundsätzlich nicht befugt, anstelle der Vorinstanz das freie Ermessen zu 

betätigen.  

 

 2.6 

 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerde der Beschwerdeführer sich 

teilweise als begründet erweist und daher teilweise gutzuheissen ist. Die Sache wird somit 

an die Vorinstanz zur allfälligen Ergänzung des Verfahrens und zu neuer Entscheidung im 

Sinne der Erwägungen zurückgewiesen. 

 

 

3. Kosten und Entschädigung 

 

 3.1 

 Im Rechtsmittelverfahren ist gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise 

unterliegt oder auf dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird (Art. 53 Abs. 1 i.V.m. Art. 19 

Abs. 3 VRPG, bGS 143.1). In der zentralen Frage der Qualifizierung der Sanierungskosten 

allein als wertvermehrende Aufwendung oder aber als teilweisen Unterhalt haben die 

Beschwerdeführer obsiegt. Die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur im Ergebnis 

offenen Neubeurteilung des quantitativen Aufteilung gilt sowohl für die Frage der 

Auferlegung der Gerichtskosten wie auch der Parteientschädigung ebenfalls als Obsiegen 

der Beschwerdeführer.14 Nach Art. 53 Abs. 1 i.V.m. Art. 22 Abs. 1 VRPG werden dem 

Kanton keine Verfahrenskosten auferlegt.  

 

Ausgangsgemäss werden daher keine Kosten erhoben und die Gerichtskasse wird 

angewiesen, den Beschwerdeführern den Kostenvorschuss von Fr. 1‘500.-- 

zurückzuerstatten. 

 

3.2 

Entsprechend der Kostenverteilung steht den Beschwerdeführern Anspruch auf eine volle 

Entschädigung zu (Art. 53 Abs. 3 VRPG). Die Entschädigung setzt sich zusammen aus 

einem Honorar und den Barauslagen; die Mehrwertsteuer wird als Zuschlag in Rechnung 

gestellt (Art. 3 der Verordnung vom 14. März 1995 über den Anwaltstarif, AT, bGS 145.53). 

In Verfahren vor dem Obergericht in Verwaltungssachen wird das Honorar pauschal 

festgelegt (Art. 13 Abs. 1 lit. c AT) und beträgt Fr. 1‘000.-- bis Fr. 10‘000.-- (Art. 16 Abs. 1 

AT). In aussergewöhnlich aufwendigen Verfahren kann das Honorar um die Hälfte erhöht 

werden (Art. 16 Abs. 2 AT). Innerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens richtet 

sich das Honorar nach den besonderen Umständen des Falles. In Betracht fallen 
                                                
14  BGE 137 V 210 E. 7.1. 

Seite 11 

namentlich Art und Umfang der Bemühungen, die Schwierigkeiten des Falles sowie die 

wirtschaftlichen Verhältnisse der Beteiligten (Art. 17 AT). Grundsätzlich kann die mögliche 

Bandbreite der Honorare unterteilt werden in  

 a) einfache, unterdurchschnittlich aufwändige Fälle, in denen ein Honorar von 

Fr. 1‘000.-- bis zu Fr. 4‘000.-- zu sprechen ist;  

 b)  mittlere Fälle, die durchschnittlich schwierige Rechts- und/oder 

Sachverhaltsfragen betreffen und einen durchschnittlichen Aufwand benötigten, 

in denen ein Honorar in der Grössenordnung von Fr. 4‘000.-- bis Fr. 7‘000.-- 

angemessen erscheint; und  

 c)  schwierige Fälle sowohl bezüglich Sachverhalts- und/oder Rechtsfragen, in 

denen überdurchschnittlich umfangreiche Eingaben notwendig waren und 

umfangreiche Akten zu studieren waren, was ein Honorar von Fr. 7‘000.-- bis 

Fr. 10‘000.--, bzw. in aussergewöhnlichen Fällen bis zu Fr. 15‘000.-- rechtfertigt. 

 

Der Anwalt der Beschwerdeführer hat keine Kostennote eingereicht hat, weshalb die 

Anwaltsentschädigung nach Ermessen festzulegen ist (Art. 4 Abs. 2 AT). Dem Aufwand 

und den Anforderungen in den beiden Verfahren O2V 15 20 und O2V 15 22 angemessen 

erscheint ein Honorar aus dem mittleren Bereich der Honorarpauschalen (Fr. 4‘000.-- bis 

Fr. 7‘000.--) in der Höhe von Fr. 4‘500.--. Hinzu kommen pauschalisierte Barauslagen von 

4% sowie die Mehrwertsteuer von 8%, was insgesamt zu einer Entschädigung von 

Fr. 5‘054.40 führt. Davon ist im vorliegenden Verfahren die Hälfte zu ersetzen. Zu bezahlen 

hat diese Entschädigung die Vorinstanz (Art. 59 in Verbindung mit Art. 24 Abs. 2 VRPG).  

 

 

 

  

Seite 12 

Das Obergericht erkennt: 

 
1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde von A1___ und A2___ wird der angefochtene 

Einspracheentscheid vom 8. September 2015 aufgehoben und die Sache zur allfälligen 
Ergänzung des Verfahrens und zu neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen an die 
Vorinstanz zurückgewiesen. 

 
 
2. Es werden keine Kosten erhoben. Die Gerichtskasse wird angewiesen, den 

Beschwerdeführern den Kostenvorschuss von Fr. 1‘500.-- zurückzuerstatten. 
 
 
3. Die Vorinstanz wird verpflichtet, den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung von 

Fr. 2‘527.20 (Barauslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen) auszurichten. 
 
 
4. Rechtsmittel:   
 Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zustellung an Beschwerde in 

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden, wenn er einen nicht wieder 
gutzumachenden Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde 
sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und 
Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 82ff 
Bundesgerichtsgesetz, BGG, SR 173.110, Art. 93 BGG). Andernfalls ist die subsidiäre 
Verfassungsbeschwerde gegeben (Art. 113ff BGG). In beiden Fällen ist die Beschwerde 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 
(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 
BGG).   

 
 
5. Zustellung an die Beschwerdeführer über deren Anwalt, die Vorinstanz sowie nach 

Rechtskraft an die Gerichtskasse. 
 
 
 
 
Im Namen der 2. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident:  

 

 

lic. iur. Walter Kobler 

Die Gerichtsschreiberin:   

 

 

lic. iur. Monika Epprecht 

 
 
 
 
 
 
versandt am: 26.01.17