# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 58c5cb9f-5b98-5834-a68c-da79bda8ee5f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 14.01.2021  VB.2020.00571
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2020-00571_2021-01-14.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2020.00571	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 14.01.2021
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 11.08.2021 formell erledigt.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Umsetzung des Wiederherstellungsbefehls: Nachbarrekurs betr. Auslegung und Anwendung der BZO (Begrünung von Dachterrassen).

Grundsätzlich erwächst nur das Dispositiv in Rechtskraft. Indessen haben die Erwägungen – auch ohne ausdrücklichen Hinweis – insoweit an der Rechtskraftwirkung teil, als sie für das Verständnis des Dispositivs unerlässlich sind bzw. wenn der Sinn des ganzen Entscheids auf sie verweist. Die Rechtskraftwirkung tritt nach der Rechtsprechung insoweit ein, als über den geltend gemachten Anspruch entschieden worden ist. Es war vorliegend nicht zu beanstanden, wenn sich das Baurekursgericht im angefochtenen Entscheid mit den Rügen des Beschwerdeführers befasste (keine res iudicata, E.4). 
Die von den Vorinstanzen vertretene Auslegung weicht vom Wortlaut der BZO ab. Ist eine Gesetzesvorschrift wie vorliegend unmissverständlich und klar formuliert, ist deren Auslegung und analoge Anwendung über den Wortlaut hinaus nur dann geboten und gerechtfertigt, wenn Zweifel bestehen, ob der scheinbar klare Wortlaut den wahren Sinn der Norm wiedergibt. Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben. Aufgrund der Normziele liegt ein solcher triftiger Grund vor (E.5). Die Anwendung der Norm ist ebenfalls nicht zu beanstanden (E.7).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSLEGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEPFLANZUNG
BZO
DACHTERRASSE
WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL

					
	
	Rechtsnormen:
	
						- keine -

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 4
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2020.00571

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 14. Januar 2021

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin
Laura Diener.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch lic. iur. B, 

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.    C,

 

 

2.    Stadt Winterthur Bauinspektorat,

vertreten durch
Baupolizeiamt Winterthur,

Beschwerdegegnerschaft, 

 

 

betreffend Baubewilligung,

 

hat sich ergeben: 

I.  

A. Der E AG wurde 1988 die baurechtliche Bewilligung
für die Erstellung von fünfzehn Terrassenhäusern und vier terrassierten
Reihenhäusern an der F-Strasse in G erteilt. Die Überbauung beanspruchte
bezüglich Gebäudelänge, -höhe und Ausnützung die Erleichterungen gemäss damals
geltendem Art. 43 Abs. 1 lit. c BZO’86 und hatte im Gegenzug die
erhöhten Anforderungen an die Begrünung von Dachterrassen von bis zu 1/4 der
anrechenbaren Geschossfläche zu erfüllen.

B. Der Bauausschuss der Stadt Winterthur
verweigerte C am 20. März 2019 unter Auflagen die nachträgliche
Baubewilligung für den Ersatz
der Begrünung der Dachterrasse (Rasen) durch ein Holzdeck auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der F-Strasse 02 in G. Gleichzeitig ordnete er an, das Holzdeck
zurückzubauen und die Dachbegrünung entweder im ursprünglich bewilligten Mass,
jedoch mindestens zur Hälfte der Gebäudegrundfläche wiederherzustellen. 

C. Der
dagegen von C erhobene Rekurs wurde
durch das Baurekursgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 12. September
2019 abgewiesen (BRGE IV Nr. 0114/2019). A hatte
stillschweigend auf Beiladung zu diesem Verfahren verzichtet.

II.  

A. C
reichte am 15. November 2019 beim Baupolizeiamt der Stadt Winterthur einen
Projektänderungsplan ein, welcher den verfügten Rückbau des Holzdecks und die
ersatzweise Begrünung der Terrasse vorsieht. Das Baupolizeiamt der Stadt
Winterthur erteilte dieser Projektänderung mit Verfügung vom 6. Dezember
2019 die baurechtliche Bewilligung.

B. Dagegen
rekurrierte A am 4. Januar 2020 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragte die Rückweisung an das Baupolizeiamt zur Korrektur der Verfügung.
Mit Entscheid vom 25. Juni 2020 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab,
soweit es darauf eintrat.

III.  

A. A erhob
dagegen am 26. August 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Zürich und beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und das Baupolizeiamt
anzuweisen, den Begrünungsanteil
nach dem klaren Wortlaut der gesetzlichen Bestimmung zu berechnen. Eventuell
sei das Baupolizeiamt einzuladen, Personen vorzuschlagen, die zur
Absicht des Gesetzgebers bei der Änderung von Art. 43 Abs. 1
lit c BZO’86 (kleine BZO-Revision 1995) Auskunft geben könnten. Sodann verlangte er eine
Parteientschädigung zulasten des Beschwerdegegners.

Mit
Beschwerdeantwort vom 7. September 2020 beantragte C sinngemäss, die
Beschwerde abzuweisen. Das Baurekursgericht beantragte am 11. September
2020 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 30. September
2020 beantragte das Baupolizeiamt der Stadt Winterthur, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, soweit
darauf einzutreten sei.

Am 16. Oktober
2020 replizierte A unter
Festhalten an den gestellten Anträgen. In seiner Duplik vom 27. Oktober
2020 hielt das Baupolizeiamt der
Stadt Winterthur ebenfalls an seinen Anträgen fest und verzichtete auf weitere
Ausführungen.

Die
Kammer erwägt:

1.
 

Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1
in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Als
Unterliegender im Rekursverfahren ist der Beschwerdeführer zur
Beschwerdeerhebung ohne Weiteres legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und
§°338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls gegeben.

2.
 

2.1 Die Stockwerkeinheit des Beschwerdeführers ist Teil
einer Terrassenüberbauung. Das vom vorliegenden nachträglichen
Baubewilligungsverfahren betroffene Grundstück liegt gemäss geltender Bau- und
Zonenordnung der Stadt Winterthur vom 3. Oktober 2000 (BZO) in der Wohnzone W 2/1,2 T
im Geltungsbereich von Sonderbauvorschriften für Terrassen- und ähnliche
Überbauungen. In diesem Geltungsbereich werden für eine entsprechende
Bauweise Erleichterungen gemäss den Absätzen 3–4 von § 58 BZO gewährt,
sofern – als eine von vier Anforderungen – Dachterrassen mindestens zur Hälfte
der Gebäudegrundfläche begrünt sind (Art. 58 Abs. 1 lit. b BZO).

2.2 In Nachachtung dieser Bestimmung wurde der
private Beschwerdegegner mit Wiederherstellungsbefehl vom 20. März 2019 verpflichtet, das im
Jahr 2011 auf der Dachterrasse anstelle der Rasenfläche von
ca. 49 m2 erstellte Holzdeck zu entfernen und die
Dachbegrünung entweder im ursprünglich bewilligten Mass, jedoch mindestens zur
Hälfte der Gebäudegrundfläche wiederherzustellen. Der dagegen vom Bauherrn
erhobene Rekurs wurde abgewiesen und die nachträgliche Bauverweigerung sowie
der Wiederherstellungsbefehl bestätigt (vgl. E. I). Dieser Entscheid
erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

2.3 Der
daraufhin eingereichte Projektänderungsplan umfasst den verfügten Rückbau des
Holzdecks mit ersatzweiser Begrünung und wurde bewilligt. Der angefochtenen
Verfügung ist zu entnehmen, die vorgesehene begrünte/bepflanzte Fläche der
Dachterrasse weise unter Miteinbezug der Pflanztröge mindestens die geforderte
Hälfte der Terrassenfläche auf und könne bewilligt werden. Von den vier vorgeschlagenen
Bepflanzungsvarianten (1. Rasen, 2. Blumenrasen,
3. Staudenpflanzung, 4. Staudenpflanzung (intensiv) könnten alle
ausgeführt werden, wobei die Varianten 2–4 empfohlen würden.

3.
 

3.1 Nach Art. 58
Abs. 1 lit. b BZO sind Dachterrassen von Terrassenüberbauungen
mindestens zur Hälfte der Gebäudegrundfläche zu begrünen. Dass diese aktuelle
Vorschrift vorliegend für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
massgebend ist, steht nicht mehr infrage. Ebenso wenig das Vorliegen eines
rechtswidrigen Zustands sowie die Verhältnismässigkeit des
Wiederherstellungsbefehls. Der entsprechende vorinstanzliche Entscheid zum
Rekurs des Bauherrn ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen. 

3.2 Im
Zusammenhang mit der bewilligten Umsetzung des Wiederherstellungsbefehls
beanstandet der beschwerdeführende Nachbar einerseits die Auslegung der
Vorinstanzen von Art. 58 Abs. 1 lit. b BZO bezüglich der
Berechnungsweise als rechtswidrig und rügt andererseits die Berechnung gemäss
dieser Bestimmung als fehlerhaft. Die ermittelten Terrassen- und
Pflanzentrogflächen seien nicht korrekt und es würden zu Unrecht zusätzlich die
Betonelement-Pflanztröge in die Flächenberechnung miteinbezogen.

4.
 

4.1 In seinem
(rechtskräftigen) Entscheid vom 12. September 2019 hielt das
Baurekursgericht fest, die fragliche BZO-Bestimmung könne einhergehend mit der
Vorinstanz sinnvollerweise nur dergestalt verstanden werden, dass die
Terrassenflächen der einzelnen Wohneinheiten je mindestens zur Hälfte begrünt
sein müssten. Im vorliegend angefochtenen Entscheid hielt das Baurekursgericht
daran fest, machte ergänzende Ausführungen und ging auf die Rügen des
Beschwerdeführers ein. 

4.2 Als Erstes
ist zu prüfen, ob es sich bei der streitgegenständlichen Berechnungsweise um
eine res iudicata handelt, welche nicht der erneuten Überprüfung zugänglich
wäre. Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, diese sei nicht Gegenstand des
Dispositivs des baurekursgerichtlichen Entscheids vom 12. September 2019,
weshalb ihm die entsprechende Rüge offenstehe. Das Baupolizeiamt ist
diesbezüglich gegenteiliger Ansicht.

4.2.1
Der Entscheid vom 12. September 2019, welcher die nachträgliche
Bauverweigerung und den Wiederherstellungsbefehl zum Gegenstand hatte, ist
unbestrittenermassen formell rechtskräftig geworden;
eine Anfechtung mittels ordentlichem Rechtsmittel ist zufolge Fristablaufs
nicht mehr möglich (vgl. Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A.,
Zürich etc. 2014, § 66 N. 5 ff.). 

4.2.2
Es trifft zu, dass grundsätzlich
nur das Dispositiv in Rechtskraft erwächst. Indessen haben die Erwägungen –
auch ohne ausdrücklichen Hinweis – insoweit an der Rechtskraftwirkung teil, als
sie für das Verständnis des Dispositivs unerlässlich sind bzw. wenn der Sinn
des ganzen Entscheids auf sie verweist (Alain Griffel, Kommentar VRG, § 28
N. 7; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 65 N. 16; VGr, 16. Januar
2020, VB.2019.00301, E. 4.3, 10. Dezember 2018, VB.2018.00161,
E. 4.4, je m.w.H.).

4.2.3
Die Rechtskraftwirkung tritt
nach der Rechtsprechung insoweit ein, als über den geltend gemachten Anspruch
entschieden worden ist (BGE 123 III 16 E. 2a, auch zum Folgenden;
BGE 121 III 474 E. 4a mit weiteren Hinweisen). Die materielle
Rechtskraft der Entscheidung wird folglich objektiv begrenzt durch den
Streitgegenstand. Dieser wird seinerseits durch die Rechtsbehauptungen
bestimmt, welche im abgeschlossenen Verfahren gestellt und beurteilt wurden
(vgl. VGr, 1. März 2018, VB.2017.00606, E. 3.2). 

4.3 Einerseits
war beziehungsweise ist sowohl im vorangegangenen als auch im jetzigen
Verfahren die vorschriftsgemässe Begrünung der Dachterrasse strittig.
Streitgegenstand des ersten, vom Bauherrn geführten Verfahrens war indes der
Wiederherstellungsbefehl, wohingegen im vorliegenden Verfahren dessen Befolgung
im Streit steht.

Weiter fällt in Betracht, dass der Beschwerdeführer zwar auf
sein Ersuchen zum ersten Verfahren beigeladen worden wäre, jedoch stillschweigend
auf Beiladung verzichtete. Dass er entsprechend nicht ins Verfahren aufgenommen wurde und
weder von den vorgebrachten Rügen noch vom Inhalt des Urteils Kenntnis erhielt,
kann ihm jedoch nicht vorgeworfen werden. Insbesondere zumal die angefochtene
Verfügung, welche ihm aufgrund seines Zustellungsbegehrens bekannt war,
hinsichtlich der Berechnungsweise beziehungsweise der Anwendung von Art. 58
Abs. 1 lit. b BZO nichts entnommen werden konnte.

Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn sich das
Baurekursgericht im angefochtenen Entscheid mit den Rügen des Beschwerdeführers
befasste, welche die Berechnungsweise betrafen. Demzufolge sind im Weiteren die
entsprechenden Beanstandungen des Beschwerdeführers am vorinstanzlichen
Entscheid zu prüfen.

5.
 

5.1 Bei Art. 58 Abs. 1 lit. b
BZO handelt es sich um gestützt auf § 76
PBG kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung und
Auslegung in erster Linie der
kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt und ihr einen von der Gemeindeautonomie
geschützten Entscheidungsspielraum eröffnet. Die Angemessenheitskontrolle des
Baurekursgerichts gemäss § 20 Abs. 1 lit. c VRG ist deshalb –
abhängig von der Begründungsdichte der kommunalen Behörde – beschränkt (vgl.
VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3). Dem Verwaltungsgericht
steht demgegenüber keine Überprüfung der Angemessenheit zu (§ 50 Abs. 2
VRG).

5.2 Das
Baurekursgericht führte aus: Würde, wie vom Beschwerdeführer verlangt, auf die
Grundfläche des gesamten Gebäudes abgestellt, würde eine einzelfallweise
Betrachtung verunmöglicht. Entgegen dem Beschwerdeführer werde auch nicht etwa
vorgeschrieben, dass die hälftig zu begrünende Gebäudegrundfläche anteilsmässig
zur dazugehörigen Wohnungsgrundfläche auszuführen sei. Vielmehr wäre es nach
dem strikten Wortlaut auch möglich, ganze Terrassen unbegrünt zu lassen,
während andere vollständig begrünt wären. Entsprechend sei, wie dies die
Behörde getan habe, sinnvollerweise auf die jeweilige Terrassenfläche
abzustellen und diese hälftig zu begrünen.

5.3 Es trifft zu, dass die von den
Vorinstanzen vertretene Auslegung vom Wortlaut der Gesetzesbestimmung abweicht.
Ist eine Gesetzesvorschrift wie vorliegend unmissverständlich und klar
formuliert, ist deren Auslegung und analoge Anwendung über den Wortlaut hinaus
nur dann geboten und gerechtfertigt, wenn Zweifel bestehen, ob der scheinbar
klare Wortlaut den wahren Sinn der Norm wiedergibt. Gründe können sich aus der
Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und Zweck oder aus dem
Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (VGr, 4. Mai 2017,
VB.2016.00238, E. 3.5, 13. Juli 2017, VB.2017.00169, E. 3.3 =
BEZ 2017 Nr. 21; BEZ 2016 Nr. 39;
BGE 131 II 697, E. 4.4; Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Zürich 2019, S. 92).

5.3.1
Solche Gründe nimmt die Vorinstanz aufgrund des Zwecks der Bestimmung
implizit an, wenn sie ausführt, die darin vorgesehene Begrünung diene nicht
bloss dem Erscheinungsbild, sondern erfülle auch Ziele des Natur- und Gewässerschutzes.
Unter anderem werde durch den Verdunstungseffekt begrünter Flächen die
Umgebungsluft gekühlt, was gerade bei solchen Grossüberbauungen keine
unerhebliche Wirkung sei. Pflanzendecken verfügten sodann über die Fähigkeit,
Staub und Schadstoffe aus der Luft zu binden. Weiter dienten sie auch der
Verbesserung des Innenraumklimas durch das Verhindern eines übermässigen
Aufheizens der Wohnräume im Sommer und durch Wärmedämmung im Winter. Alsdann
besässen sie schalldämmende Wirkung.

5.3.2
Gerade aufgrund der von der Vorinstanz zuletzt genannten Ziele der in der
Bestimmung vorgesehenen minimalen Begrünung der Dachterrassen liegt ein
triftiger Grund vor, nicht auf die gesamte Gebäudegrundfläche,
sondern auf die jeweilige Terrassengrundfläche abzustellen. Denn,
wie das Baurekursgericht zutreffend ausführt, wäre es ansonsten nach dem
strikten Wortlaut auch möglich, ganze Terrassen unbegrünt zu lassen, während
andere vollständig begrünt wären. Dies würde den soeben genannten Zielen widersprechen,
welche den jeweils zugehörigen Wohnungen zugutekommen. Damit ist das
vorinstanzliche Verständnis von Art. 58 Abs. 1 lit. b BZO,
welche – in Abweichung von dessen Wortlaut – auf die jeweilige
Terrassenfläche abstellt, aufgrund des Zwecks nicht zu beanstanden.

5.3.3
Aus der vorgebrachten Entstehungsgeschichte der Bestimmung mit dem Wechsel
der Bezugnahme von der anrechenbaren
Geschossfläche auf die Gebäudegrundfläche vermag der Beschwerdeführer
nichts abzuleiten, was dieser Auslegung widerspricht. Wenn er die zu begrünende
Fläche in einem zweiten Schritt wieder auf die einzelnen Stockwerkeigentümer
aufteilen will, resultiert daraus erneut eine einzelfallbezogene
Betrachtungsweise. Dass der Gesetzgeber mit der Gesetzesänderung davon
abweichen wollte, vermag er daher nicht plausibel darzulegen und ist nicht
ersichtlich. In antizipierter Beweiswürdigung kann auf eine Befragung der
beteiligten Personen verzichtet werden. Es bleibt im Folgenden die gerügte
Berechnung der zu begrünenden Fläche zu prüfen.

6.
 

6.1 Die
Baupolizei führte in ihrer Rekursantwort aus, sie zähle die Pflanzentröge,
welche die Dachterrasse umlaufen, zur Terrassenfläche hinzu. Da sie ohne
Weiteres begrünt werden könnten und dies von der Vorschrift nicht ausdrücklich
ausgeschlossen werde, seien sie zudem Teil der Terrassenbegrünung.

6.2 Dazu
führte das Baurekursgericht aus, die Pflanzentröge würden keinem anderen Zweck
als der Begrünung der Terrasse dienen. Dies umso mehr, als darin mit der
höheren Humusschicht als auf dem Terrassenboden eine extensivere Bepflanzung möglich
sei. Es sei daher sachlogisch und richtig, die Pflanzentröge, gerade wenn diese
wie vorliegend einen nicht unbedeutenden Teil der Terrassenfläche einnähmen, in
die Berechnung der Grünfläche mit einzubeziehen. Zudem seien diese zur
Terrassenfläche dazuzuzählen, da sie auf deren Grundfläche ständen und nicht
etwa am Geländer angehängt wären.

Insgesamt beurteilte die Vorinstanz die angefochtene
Berechnung der Grünfläche unter Einbezug der Pflanzentröge zur Feststellung der
hälftigen Begrünung der Dachterrassenfläche als korrekt. Die 53,6 m2
Rasenfläche entsprächen zusammen mit den 34 m2 Grünfläche in
den Pflanzentrögen mehr als der Hälfte der Terrassenfläche von 155,3 m2.
Die begrünte Fläche sei damit sogar deutlich grösser als dies vom
Beschwerdeführer für eine 4½-Zimmerwohnung gefordert werde.

6.3 Auf diese
zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts kann vorab vollumfänglich
verwiesen werden (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Sie werden vom
Beschwerdeführer zu Unrecht beanstandet. Weshalb es nicht korrekt sein soll,
die bepflanzten Pflanzentröge, welche die Terrasse auf deren Grundfläche
stehend umranden, hinzuzuzählen, führt er nicht substanziiert aus. Er belässt
es bei einer unbegründeten Behauptung. 

Aus dem massgeblichen Grundrissplan, welcher bei den Akten
liegt, ergibt sich eine Terrassengrundfläche von insgesamt 155,3 m2
(121,3 m2 Bodenfläche plus 34 m2
Pflanzentrogfläche). Erforderlich ist damit eine begrünte Fläche von mindestens
77,65 m2. Gemäss Projektänderungsplan ist die (Boden-)Begrünung
auf einer Fläche von 53,6 m2 vorgesehen. Diese Rasenfläche
ergibt zusammen mit der begrünten Pflanzentrogfläche eine begrünte Fläche von
87,6 m2. Damit ist das Erfordernis erfüllt. 

Mit den eingereichten, im privatrechtlichen
Flächenaufteilungsplan vorgenommenen eigenen Berechnungen vermag der
Beschwerdeführer diese Berechnungen nicht infrage zu stellen. Würde auf die
darin geltend gemachte reine Terrassenfläche (ohne Pflanzentröge) von
122,62 m2 abgestellt, würde die Vorgabe mit der darin
vermerkten Begrünung auf insgesamt 79,66 m2 genauso erfüllt.
Ebenso, wenn die dortige Pflanzentrogfläche von 22,48 m2 noch
hinzugezählt würde. 

7.
 

7.1 Insgesamt
erwiesen sich die Rügen des Beschwerdeführers am vorinstanzlichen Entscheid als
unbegründet. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

7.2 Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70
in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht ihm bei diesem Ergebnis
von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). 

Demgemäss
erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.         2'500.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.            180.--   Zustellkosten,

Fr.         2'680.--    Total der Kosten.

3.    Die
Kosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …