# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 391197e6-e8a6-513b-a6d7-a3afab4b2b46
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-05-05
**Language:** de
**Title:** Zonenkonformität. Wohnzone mit Zulassung nur nicht störender Betriebe.
**Docket/Reference:** BRKE III Nr. 0064/2010
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_III_0064_2010_382.pdf

## Full Text

BRKE III Nr. 0064/2010 vom 5. Mai 2010 in BEZ 2010 Nr. 45 

(Bestätigt mit VB.2010.00305 vom 8. September 2010.) 

2. Beim streitbetroffenen Gebäude handelt es sich um ein aus vorgefertig-
ten  Teilen  bestehendes,  ab-  und  wiederaufbaubares  Gebäude,  das  zum  Zeit-
punkt der Bewilligungserteilung auf einem andern Grundstück in der Wohnzone 
mit  Gewerbeerleichterung  WG  60  stand.  Der  Rekurrent  betreibt  bzw.  betrieb 
dort einen Service für Wohnwagen und Wohnmobile. Nunmehr will er das Ge-
bäude in redimensionierter Form am geplanten neuen Standort in der Wohnzo-
ne W  40  aufstellen  und  dort  seinen  Betrieb  weiter  führen,  weil  er  auf  dem  ur-
sprünglichen  Grundstück  nicht  weiter  verbleiben  kann.  Die  Vorinstanz  hat  die 
Bewilligung  für  das  Projekt  mit  der  Begründung  mangelnder  Zonenkonformität 
verweigert. (…) 

4.1 Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a des Raumplanungsgesetzes (RPG) müssen 

Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen.  

Wohnzonen  sind  gemäss  §  52  PBG  in  erster  Linie  für  Wohnbauten  be-
stimmt; dieser Nutzweise zugerechnet werden auch Arbeitsräume, die mit einer 
Wohnung  zusammenhängen  und  in  einem  angemessenen  Verhältnis  zur  ei-
gentlichen Wohnfläche  stehen  (Abs.  1). Mässig  störende  Betriebe sind  gestat-
tet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt; stark störende und solche, die 
unverhältnismässig Verkehr auslösen, sind unzulässig (Abs. 3). 

In  den Wohnzonen W  40  und W  60  der  Gemeinde  X  gilt  gemäss  Art.  20 
Abs. 1 BZO ein Wohnanteil von 75 Prozent der Gesamtnutzfläche. Mässig stö-
rende  Betriebe  erklärt  die  Bau-  und  Zonenordnung  in  diesen  Zonen  als  unzu-
lässig. Demnach sind in der Zone W 40, in der das Baugrundstück liegt, einzig 
nicht störende Betriebe in einem Umfang von 25 Prozent der Gesamtnutzfläche 
gestattet.  

4.2.1  Die  kantonalrechtlichen  Kategorien  «nicht  störend»,  «mässig  stö-
rend» und «stark störend» waren ursprünglich vor allem, wenn auch nicht aus-
schliesslich,  Begriffe  immissionsrechtlichen  Gehaltes.  Gemäss  §  294  des  Pla-
nungs- und Baugesetzes in der Fassung vom 7. September 1975 galten, sofern 
die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmte, als zulässige Nutzweise 
in Kern- und Zentrumszonen: Wohnungen, Büros, Ateliers und Praxen, Läden, 
mässig störendes Gewerbe (lit. a); in Wohnzonen: Wohnungen, Büros, Ateliers 
und  Praxen,  Läden,  nicht  störendes Gewerbe  (lit.  b); in  Industriezonen:  Indus-
trielle  und  gewerbliche  Betriebe  (lit.  c).  Gestützt  auf  diese  Bestimmung  wurde 
im Kanton Zürich in langjähriger Praxis eine verschiedenste Betriebe erfassen-
de Kategorisierung in nicht, mässig und stark störende Betriebe geschaffen. So 

galten etwa Schneiderateliers als nicht störende und Schreinereien als mässig 
störende  Betriebe.  Damit  wurde  in  einer typisierenden,  der allgemeinen Erfah-
rung  entsprechenden  Umschreibung  festgestellt,  welchen  Betrieben  welches 
Immissionspotential  zuzuordnen  war,  und  wurden  diese  Betriebe  mit  den  pla-
nungsrechtlichen  Immissionsvorschriften  in  den  einzelnen  Zonen  als  nicht, 
mässig oder stark störende Betriebe zugelassen oder untersagt. Ob ein Betrieb 
auf Grund seiner konkreten Immissionen effektiv störte, war demgegenüber im 
Rahmen  der  kumulativ  erfolgenden  Anwendung  der  polizeilichen  Immissions-
vorschrift von § 226 PBG zu beurteilen (BRKE IV Nr. 14/1982 = BEZ 1982 Nr. 
29; E. Brüngger, Bedeutung  kantonaler  und kommunaler Nutzungsvorschriften 
unter Berücksichtigung  des  Bundesumweltrechts, PBG aktuell  2/1994, S.  5 ff., 
auch zum Folgenden). 

Mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 
wurde  die  Bestimmung  von  §  294  altPBG  aufgehoben.  Nunmehr  ist  aus-
schliesslich  in  den  die  einzelnen  Bauzonen  definierenden  Bestimmungen  von 
§§ 50 ff. PBG festgehalten, in welchen Zonen nicht, mässig und stark störende 
Betriebe  erlaubt  sind  bzw.  durch  die  Bau-  und  Zonenordnung  als  zulässig  er-
klärt werden können. 

Mit der Einführung des Bundesumweltschutzrechtes haben kantonalrecht-
liche  Bestimmungen,  soweit  sie  dem  Immissionsschutz  dienten,  ihre  selbstän-
dige  Bedeutung  verloren.  Nachdem  der Bundesrat  mit  der Luftreinhalteverord-
nung  und  der  Lärmschutzverordnung  bundesrechtliche  Vorschriften  aufgestellt 
und  insbesondere  auch  Grenzwerte  festgelegt  hat,  sind  die  betreffenden  Im-
missionen nur mehr nach diesen Regeln zu beurteilen (BGE 114 Ib 214 ff., E. 
4a).  Dementsprechend  verbleibt  den  Bestimmungen  über  die  Zulässigkeit  von 
nicht,  mässig  und  stark  störenden  Betrieben  nur  noch  ein  raumplanerischer, 
d.h.  die  Zonenkonformität  beschlagender  Gehalt,  unter  welchem  Aspekt  diese 
Vorschriften weiterhin beachtlich sind. 

4.2.2  Wohnzonen  sind  in  erster  Linie  für  Wohnbauten  bestimmt.  Die 
Wohnnutzung bildet den primären Zonenzweck. Betriebliche Nutzungen dürfen 
demnach  nur  dann  bewilligt  werden,  wenn  sie  mit  diesem  Zweck  zumindest 
vereinbar sind.  

Erlaubt  eine  Gemeinde  in  einer  Wohnzone  nur  nicht  störende  Betriebe, 
sind  an  diese  Vereinbarkeit  offenkundig  höhere  Anforderungen  zu  stellen,  als 
wenn auch mässig störende Betriebe zugelassen wären. Andernfalls käme der 
besagten Unterscheidung keinerlei (raumplanungsrechtlicher) Regelungsgehalt 
zu  und  diente  sie  nur  noch  der  Zuordnung  der  Empfindlichkeitsstufe  gemäss 
Art. 43 der Lärmschutzverordnung (LSV). Dies anzunehmen fällt schon im Lich-
te des vorstehend Gesagten ausser Betracht. Überdies knüpft zwar Art. 43 LSV 
an  die  Unterscheidung  in  nicht,  mässig  und  stark  störende  Betriebe  an;  die 
Empfindlichkeitsstufen lassen sich indes auch nach andern Kriterien festsetzen 
(vgl. etwa Art. 3 Abs. 2 und 3 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich), so 
dass  kommunale  Bestimmungen  über  die  Zulassung  von  nicht,  mässig  oder 
stark  störenden  Betrieben  nicht  schon  von  Bundesrechts  wegen  erforderlich 
sind. 

 
 
Besagte  erhöhte  Anforderungen  an  die  Vereinbarkeit  einer  betrieblichen 
Nutzung mit Wohnnutzung lassen sich dahingehend umschreiben, dass Betrie-
be ihrem Wesen nach einwandfrei in eine Wohnzone passen müssen. In Lehre 
und Rechtsprechung wird für Wohnzonen, in denen nur nicht störende Betriebe 
zugelassen  werden,  verlangt,  dass  ein  funktionaler  Zusammenhang  zwischen 
dem Betrieb und der Wohnzone bestehen muss, indem der betreffende Betrieb 
der  Befriedigung  der  täglichen  Bedürfnisse  der  Quartierbevölkerung  dient  und 
damit  für  die  Quartierbewohner  eine  bestimmte  notwendige  Funktion  hat.  Die 
Postulierung eines solchen funktionalen Zusammenhanges als zwingende Vor-
aussetzung  für  die  Bejahung  der  Zonenkonformität  erscheint  indes  nicht  un-
problematisch.  So  ist  nur  schwer  zu  erkennen,  weshalb  einem  Antiquariat,  ei-
nem  Gourmetrestaurant  oder einer Hypnotiseurpraxis auf  Grund  ihrer speziali-
sierten,  die  täglichen  Bedürfnisse  und  das  Einzugsgebiet  des  Quartiers  über-
schreitenden Angebote die Einstufung als nicht störender Betrieb verwehrt blei-
ben sollte, während eine Buchhandlung, ein Quartierrestaurant oder eine Haus-
arztpraxis  wohl  allesamt  als  der  Befriedigung  der  täglichen  Bedürfnisse  der 
Quartierbevölkerung  dienende  und  damit  nicht  störende  Betriebe  eingestuft 
werden  können.  In  umgekehrter  Hinsicht  kann  hingegen  gesagt  werden,  dass 
dann, wenn ein Betrieb der Quartierversorgung dient, dieser deswegen als nicht 
störend  einzustufen  ist  (vgl.  zum  Ganzen  B.  Waldmann/P.  Hänni,  Raumpla-
nungsgesetz,  2006,  Art.  22  Rz.  20  f.;  RB  1994  Nr.  73;  BRKE  II  Nrn.  0112  - 
0117/2008 vom 17. Juni 2008, E. 4 ff. = BEZ 2008 Nr. 56; www.brk.zh.ch). 

4.3 Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Betrieb im Sinne der Bau- und 
Zonenordnung zonenkonform ist, kommt den Gemeinden ein qualifizierter Beur-
teilungsspielraum  zu,  bei  dessen  Überprüfung  sich  die  Rekursinstanz  Zurück-
haltung auferlegt. Sie schreitet somit nur im Falle einer klar unvertretbaren Wer-
tung ein (vgl. A. Kölz/J. Bosshart/M. Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechts-
pflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., 1999, § 20 Rz. 17 ff.).  

4.4  Als  Auslegungshilfe  ist  vorliegend  die  in  der  Bau-  und  Zonenordnung 

enthaltene Wegleitung heranzuziehen. Diese hält zu Art. 20 BZO fest:  

«Als zulässige Nutzweisen gelten in den Wohnzonen Wohnungen, Büros, 
Ateliers  und  Praxen,  Läden  sowie  nicht  störende  Gewerbe.  Solche  sind  nach 
der  Praxis  der  Verwaltungsjustiz-Behörden  beispielsweise:  Bäckereien; 
Schuhmachereien; Coiffeurläden; Schneiderateliers; Ateliers für technische und 
graphische  Berufe;  kleinere  kaufmännische  Betriebe;  ärztliche  Praxisräume; 
Lagerräume, bei denen das Lagergut zu keiner intensiven Ein- und Ausladetä-
tigkeit führt; Ladengeschäfte; Ateliers für stille Berufe; Gaststätten (Immissions-
vorbehalte); Tennisanlagen (ohne Turniere); Transformerstationen.» 

Damit greift die Gemeinde auf die vorstehend erwähnte Bestimmung von § 
294  lit.  b altPBG  zurück.  Darüber hinaus  wird  aus  der exemplifizierenden  Auf-
zählung  offensichtlich,  dass  mit  der  Bau-  und  Zonenordnung  keineswegs  nur 
der täglichen Quartierversorgung dienende Betriebe zugelassen werden sollen. 
Schneiderateliers oder «Ateliers für technische und graphische Berufe» dienen 
anders als etwa eine Bäckerei kaum nur der Befriedigung der täglichen Bedürf-
nisse, und deren Kundschaft dürfte in der Regel quartierübergreifend angesie-
delt  sein.  Bezüglich  der  Lagerräume  lässt  die  einschränkende  Umschreibung 

 
 
«ohne  intensive  Ein-  und  Ausladetätigkeit»  von  vornherein  jeden  Bezug  zur 
Quartierversorgung vermissen, und die «Ladengeschäfte» und «Ateliers für stil-
le Berufe» und Gaststätten werden diesbezüglich auch nicht weiter spezifiziert. 
Hingegen  ist  solchen  Betrieben  eigen,  dass  sie  –  jedenfalls  bei  eher  geringer 
Grösse – in aller Regel gut in eine Wohnzone passen und dort nicht stören.  

4.5.1 Mit Bezug auf den vorstehend zur Beurteilung stehenden Betrieb ist 
vorab auf die Ausführungen des Rekurrenten in seiner Rekursschrift zu verwei-
sen.  Danach  betreibt  er  einen  Service  für  Wohnwagen  und  Wohnautos,  und 
zwar nur für den Wohnteil der Wohnautos, ohne Autoreparaturen und ohne Ka-
rosseriearbeiten.  Der  Rekurrent  repariert  gemäss  seiner  eigenen  Darstellung 
etwa  Wasserhähne,  Wasserpumpen  oder  Beleuchtungen  oder  montiert  Fens-
ter. Laut einem Flugblatt, welches der Rekurrent am Augenschein zu den Akten 
gegeben hat, bietet er unter anderem Folgendes an: Ersetzen oder Reparieren 
von Fenstern oder Dachhauben, Montage von Sonnenstoren, Satellitenanlagen 
oder Veloträger, Einbau von Solaranlagen und Heizungen, Abdichten undichter 
Stellen.  

Das  geplante  Gebäude  besteht  in  der  geplanten  Form  aus  einer  Einstell-
halle/Werkstatt mit einer Grundfläche von 7,16 m x 7,6 m und aus einem zwei 
Räume aufweisenden, im Plan mit «Büro Lager Geräte» angeschriebenen Trakt 
mit  einer  Grundfläche  von  3,05  m  x  4,85  m.  Die  Einstellhalle  ist  werkhallenty-
pisch mit Falttoren und grossen Fenstern geplant. Der Vorplatz zwischen Halle 
und  Strasse  soll  mit  Verbundsteinen  gepflastert  werden  und  eignet  sich  damit 
zum Abstellen von zu wartenden oder reparierenden Wagen.  

4.5.2 Das Gebäude und seine Nutzung weisen offenkundig den Charakter 
einer Werkstatt und nicht eines Ateliers auf. Es sollen dort Tätigkeiten ausgeübt 
werden,  die  nicht  mehr  dem  Bild  eines  stillen  Gewerbes  entsprechen,  wie  es 
etwa  bei  einem  Schneideratelier  oder  einem  graphischen  Atelier  der  Fall  ist, 
welche zwanglos auch in einer hierzu umgenutzten Wohnung eingerichtet wer-
den könnten. Der Betrieb ist auch dann als eine mechanische Werkstatt einzu-
ordnen, wenn dort keine Automotoren und Autokarosserien, sondern Wohnwa-
gen  und  die  Wohnteile  von  Wohnmobilen  repariert,  erneuert,  ausgebaut  und 
ergänzt werden. Damit liegt ein Betrieb vor, der von seiner Art her in eine Ge-
werbezone,  in  eine  Mischzone  oder  vielleicht  auch  in  eine  Wohnzone,  in  der 
auch mässig störende Betriebe zulässig sind, passen würde, gewiss aber nicht 
in eine Zone, in der nur nicht störende Betriebe zulässig sind, lässt doch diese 
Einschränkung – sofern nicht schon das Kriterium der Quartierversorgung nicht 
zum Tragen kommt – keinerlei raumplanerische Unverträglichkeit des Betriebes 
mit der Wohnnutzung zu. Der Rekurrent mag zwar mit seiner am Augenschein 
geäusserten  Bemerkung,  ein  Quartierladen  würde  mehr  Verkehr  produzieren 
als  sein  Betrieb,  nicht  Unrecht  haben.  Anders  als  der  rekurrentische  Betrieb 
kann indes ein Quartierladen für sich in Anspruch nehmen, der Quartierversor-
gung zu dienen, womit er dank dieser Funktion als nicht störend gilt. 

Zu  Recht  nichts  ableiten  will  der  Rekurrent  offenbar  aus  dem  Umstand, 
dass ein Mindestwohnanteil von 75 Prozent besteht. Dies dient vor allem dem 
Schutz  der  Wohnnutzung  vor  Verdrängung  durch  Nichtwohnnutzung  und  sagt 
nichts darüber aus, welche Arten betrieblicher Nutzung im Rahmen der verblei-

 
 
benden 25 Prozent Nutzfläche zulässig sind. Allerdings wäre, wenn das Vorha-
ben nicht schon an der Voraussetzung der Zonenkonformität scheiterte, zu prü-
fen gewesen, ob auf Grund von Art. 20 BZO ein rein gewerblich genutztes Ge-
bäude in der Standortzone überhaupt zulässig ist. 

Keine  Rolle  für  die  Frage  der  Zonenkonformität  vermag  schliesslich  zu 
spielen, wie lange der Rekurrent die fragliche Nutzung auf dem Baugrundstück 
auszuüben gedenkt. 

4.6  Demnach  erweist  sich  der vorinstanzliche  Bauabschlag  als vertretbar; 

er ist somit zu schützen.