# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b17bcf9a-abdf-5409-98bc-6e31d3cf5fcf
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-07-17
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 17.07.2017 A 2017 16
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2017-16_2017-07-17.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 17 16

4. Kammer

Einzelrichter Racioppi und Simmen als Aktuar

URTEIL

vom 17. Juli 2017

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Urs Bruhin,

Beschwerdeführer
gegen 

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,
Beschwerdegegnerin 1

und

Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin 2

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern

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1. A._____ reichte am 17. Oktober 2016 die Steuererklärung 2015 für aus-

serhalb des Kantons, in der Schweiz wohnhafte Personen mit Grundbe-

sitz im Kanton Graubünden ein. Dazu legte er einen Auszug der Steu-

ererklärung 2015 seines Hauptsteuerdomizils Y._____ in Kopie bei, worin 

er den Steuerwert einer 3.5-Zimmerwohnung in X._____ als Vermögen 

angab, die entsprechenden Mieterträge auflistete und Unterhaltskosten 

nach effektivem Unterhalt geltend machte. 

2. In der definitiven Steuerveranlagung der Kantons- und Gemeindesteuer 

2015 vom 11. Januar 2017 nahm die Steuerverwaltung des Kantons 

Graubünden bei der Eigenmiete eine Aufrechnung vor, weil der Mietzins 

an eine nahestehende Person mit einer Differenz von mehr als 20 % zur 

Eigenmiete erfolgt war. Zudem wurden Kosten für die Umgebungsarbei-

ten nicht zum Abzug zugelassen mit der Begründung, die fragliche Par-

zelle generiere keine Einkünfte. Ebenfalls strich die kantonale Steuerver-

waltung die für die 3.5-Zimmerwohnung in X._____ geltend gemachten 

Betriebskosten. 

3. Die dagegen erhobene Einsprache vom 7. Februar 2017 mit dem Antrag 

auf Zulassung der in der Deklaration geltend gemachten Gewinnungskos-

ten zum Abzug hiess die kantonale Steuerverwaltung mit Einspracheent-

scheid vom 7. März 2017 in Bezug auf die Betriebskosten gut. In Bezug 

auf die geltend gemachten Unterhaltskosten wurde die Einsprache abge-

wiesen. 

4. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 3. April 

2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 

mit folgenden Anträgen: 

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"1. Der Einspracheentscheid sei aufzuheben und die Veranlagung sei gemäss 
Selbstdeklaration vorzunehmen.

2. Eventuell sei die Sache zur Durchführung eines korrekten Einspracheverfah-
rens an die Veranlagungsbehörde zurückzuweisen.

3. Unter Kostenfolge zu Lasten des Kt. Graubünden."

Begründend führte er im Wesentlichen aus, dass die Einsprache bezüg-

lich der geltend gemachten Unterhaltskosten abgewiesen worden sei, oh-

ne einen Augenschein durchzuführen. Dies entspreche einer Verweige-

rung des rechtlichen Gehörs. Die Parzelle 855 stehe im Gesamteigentum 

von B._____ (zu 1/4) und dem Beschwerdeführer (zu 3/4). Von aussen be-

trachtet bildeten die Parzelle 855, 856 und die Baurechtsparzelle 823 (auf 

der sich das Haus C._____ befinde und zu dem die Eigentumseinheit des 

Beschwerdeführers gehöre) eine Einheit. Zwischen den Parzellen befinde 

sich kein Zaun. B._____ besitze auf seiner Parzelle 856 keine eigene 

Grünfläche. Die Parzelle 855 gehöre wirtschaftlich betrachtet zur Nutzung 

der Eigentumseinheiten von B._____ bzw. des Beschwerdeführers. Die 

Parzelle 855 werfe insofern einen steuerbaren Ertrag ab, als die Umge-

bung bei der seinerzeitigen Festsetzung des Eigenmietwerts der Eigen-

tumseinheit des Beschwerdeführers mitberücksichtigt worden sei. Die 

Nutzung eines Teils der Parzelle 855, welche wirtschaftlich dem Be-

schwerdeführer gehöre, sei dem Mieter der Eigentumseinheit überlassen 

und mit dem Mietzins für die 3.5-Zimmerwohnung abgegolten. Es werde 

der Beizug der Steuerakten von B._____ beantragt um zu prüfen, ob ihm 

der Abzug der Unterhaltskosten für die Parzelle 855 gewährt worden sei. 

Weder Art. 32 Abs. 2 DBG noch Art. 35 Abs. 1 StG liessen aufgrund ihrer 

Formulierung den Schluss zu, dass nur Kosten abgezogen werden könn-

ten, die im Hinblick auf eine Ertragserzielung verausgabt worden seien. 

Die Kosten für die Beseitigung des abgestorbenen Baums bildeten ge-

nauso Unterhaltskosten wie die Kosten für das Abmähen der Wiese und 

für die Beseitigung von jungem Baumwuchs. Damit könne der Verwilde-

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rung, der Verbuschung bzw. letztlich der Verwaldung der Parzelle Einhalt 

geboten werden. 

5. Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend Beschwer-

degegnerin) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 11. Mai 2017 auf Ab-

weisung der Beschwerde. Eine Gehörsverletzung sei nicht ersichtlich. Sie 

habe im Einspracheentscheid dargelegt, dass aus ihrer Sicht die Tatsa-

che, dass die Parzelle 855 nicht durch einen Zaun von der Parzelle 435 

getrennt sei, nicht entscheidend sei. Damit habe sich die Durchführung 

eines Augenscheins erübrigt. Vorliegend stünde den Auslagen von 

Fr. 3'913.-- kein steuerbarer Ertrag aus der Parzelle 855 gegenüber. Die 

vom Beschwerdeführer aufgewendeten Kosten dienten damit nicht der 

Erhaltung einer Einkommensquelle, weshalb ihnen kein Gewinnungskos-

tencharakter zukomme. Ob die Parzellen 823, 855 und 856 von aussen 

betrachtet eine Einheit bildeten, spiele keine Rolle. Es handle sich zivil-

rechtlich gesehen um eigenständige Grundstücke. Der Beschwerdeführer 

erziele zwar durch die Vermietung seiner 3.5-Zimmerwohnung im Haus 

C._____ einen steuerbaren Ertrag aus unbeweglichem Vermögen. Diese 

Wohnung befinde sich jedoch nicht im Erdgeschoss, sondern im Dachge-

schoss, weshalb die Parzelle 855 weder rechtlich noch wirtschaftlich als 

deren Gartenbereich angesehen werden könne. Der Beschwerdeführer 

habe weder nachgewiesen, dass die Parzelle 855 bei der Ermittlung des 

Eigenmietwerts seiner 3.5-Zimmerwohnung berücksichtigt worden sei, 

noch habe er belegt, dass der Mietzins für die 3.5-Zimmerwohnung die 

Nutzung der Parzelle 855 als Garten miteinschliesse. Die Argumentation 

betreffend Beseitigung einer allenfalls drohenden Gefährdung ändere 

nichts an der Rechtslage. Es bestehe kein direkter und unmittelbarer 

Konnex zur Einkommenserzielung. Ebenso wenig könne der Beschwer-

deführer aus der Checkliste Liegenschaftenunterhalt etwas zu seinen 

Gunsten ableiten. 

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6. Am 22. Mai 2017 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen Anträ-

gen fest. Der in der Einsprache beantragte Augenschein habe sich auf al-

le strittigen Positionen der Einsprache bezogen und nicht bloss auf den 

fehlenden Zaun. Bei einem Augenschein erkenne man sofort, dass die 

Liegenschaft C._____ ein Ensemble bilde. Der Teil des Umschwungs, der 

auf der Parzelle 855 liege, unterscheide sich nicht von dem vor dem Haus 

liegenden Umschwung. Der Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt, 

zumal sich die Beschwerdegegnerin nur zur Thematik des Zauns, nicht 

aber zu allen anderen Argumenten geäussert habe. B._____ nutze die 

Parzelle 855 mit einem eingerichteten Sitzplatz, einem Gartenhaus und 

mit Gemüsebeeten. Die beschwerdeführerische Wohnung befinde sich 

zwar im Dachgeschoss. Die Mieter hätten indes ein Interesse an der Nut-

zung der Parzelle 855, da den Parterrewohnungen vor den Wohnungen 

Landflächen zum ausschliesslichen Gebrauch zugeschieden worden sei-

en. Der steuerbare Mietzins sei durch die Beschwerdegegnerin bereits 

auf Fr. 17'400.-- erhöht worden. Damit sei der tatsächlich bezahlte Miet-

zins nicht mehr wesentlich. Es erübrige sich daher auch der Nachweis, ob 

für die Parzelle 855 ein separater Mietzins entrichtet werde. Eine ei-

genständige Nutzung der Parzelle 855 sei, soweit sie dem Beschwerde-

führer zustehe, gar nicht möglich. Es werde die Zeugeneinvernahme von 

Mitarbeitern der ausführenden Firma beantragt zur Bestätigung, dass die 

Beseitigung des toten Baums von einem Forstamt angeordnet worden 

sei. 

7. Am 2. Juni 2017 hielt auch die Beschwerdegegnerin an ihren Anträgen 

fest. Der angefochtene Einspracheentscheid sei ausreichend begründet 

und ein Augenschein habe sich erübrigt. Das rechtliche Gehör sei nicht 

verletzt. Aus dem Beizug der Steuerakten von B._____ könne nichts für 

den vorliegenden Fall abgeleitet werden, da der Grundsatz der Gesetz-

mässigkeit der Verwaltung dem Rechtsgleichheitsprinzip in der Regel 

vorgehe. Zudem würde eine Kenntnisgabe der Steuerakten von B._____ 

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an den Beschwerdeführer eine Verletzung des Steuergeheimnisses dar-

stellen. Vorliegend fehle es am notwendigen Konnex zwischen den gel-

tend gemachten Auslagen für den Liegenschaftsunterhalt und dem erziel-

ten Einkommen aus unbeweglichem Vermögen. Einkommenssteuerrecht-

lich könnten die Kosten für die Beseitigung des Baums nicht berücksich-

tigt werden, weil diesen kein steuerbarer Ertrag aus unbeweglichem Ver-

mögen gegenüberstehe. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 

im angefochtenen Einspracheentscheid vom 7. März 2017 sowie auf die 

eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehen-

den Erwägungen eingegangen.

Der Einzelrichter zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 43 Abs. 3 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-

pflege (VRG; BR 370.100) entscheidet das Verwaltungsgericht in einzel-

richterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert Fr. 5'000.-- nicht überschrei-

tet und keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Das vorliegende ver-

waltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren betrifft die Steuerperiode 

2015, für welche der Beschwerdeführer mit Veranlagungsverfügung vom 

11. Januar 2017 zur Zahlung von Fr. 1'565.-- an Kantonssteuern und 

Fr. 1'688.-- an Gemeindesteuern, insgesamt somit Fr. 3'253.--, verpflichtet 

wurde. Daraus ergibt sich, dass der Streitwert hier maximal − der Höhe 

der veranlagten Steuern entsprechend − Fr. 3'253.-- betragen kann. Da 

der Streitwert Fr. 5'000.-- nicht überschreitet und die vorliegende Streitsa-

che nicht in Fünferbesetzung zu entscheiden ist, ist die Zuständigkeit des 

Einzelrichters gegeben.

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2. Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-

deverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 7. März 2017 betref-

fend Kantons- und Gemeindesteuern 2015, mit welchem die Beschwer-

degegnerin die Einsprache des heutigen Beschwerdeführers vom 7. Fe-

bruar 2017 in Bezug auf die geltend gemachten Liegenschaftsunterhalts-

kosten abgewiesen hat. Ein solcher Entscheid kann mit Beschwerde an 

das Verwaltungsgericht weitergezogen werden (vgl. Art. 50 Abs. 1 des 

Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kan-

tone und Gemeinden [StHG; SR 642.14] i.V.m. Art. 139 Abs. 1 des Steu-

ergesetzes für den Kanton Graubünden [StG; BR 720.00] und Art. 29 

Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern [GKStG; 

BR 720.200]). Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes er-

gibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b VRG, wonach das Verwaltungsgericht 

Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kantonalen Verwal-

tung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen Rechts beurteilt, 

soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vorsieht, was hier − 

wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. Demzufolge fällt die 

Beurteilung der vorliegenden Beschwerde in die Zuständigkeit des Ver-

waltungsgerichtes des Kantons Graubünden. Als formeller und materieller 

Adressat des angefochtenen Einspracheentscheids ist der Beschwerde-

führer berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhe-

bung auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht einge-

reichte Beschwerde ist demnach einzutreten.

3. In formeller Hinsicht gilt es zunächst auf die beschwerdeführerischen Rü-

gen einzugehen, wonach die Beschwerdegegnerin den angefochtenen 

Einspracheentscheid vom 7. März 2017 unzureichend begründet (vgl. 

nachstehend E.4) und − entgegen dem Antrag − keinen Augenschein 

durchgeführt hat (vgl. nachstehend E.5). 

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4. a) Die Verletzung des Gehörsanspruchs führt, ungeachtet der Erfolgsaus-

sichten der Beschwerde in der Sache selbst, zur Aufhebung des ange-

fochtenen Entscheids (BGE 132 V 387 E.5.1). Nach der Rechtsprechung 

kann ein Verfahrensmangel, insbesondere eine Verletzung des An-

spruchs auf rechtliches Gehör, zwar geheilt werden, wenn die Kognition 

der urteilenden Instanz nicht eingeschränkt ist und dem Beschwerdefüh-

rer daraus kein Nachteil erwächst. Verlangt wird ferner, dass kein für die 

Beurteilung der Angelegenheit relevantes Kognitionsgefälle besteht (vgl. 

WIEDERKEHR, Die Begründungspflicht nach Art. 29 Abs. 2 BV und die Hei-

lung bei Verletzung, Zbl 9/2010, S. 502 ff.). Eine Heilung ist aber immer 

dann ausgeschlossen, wenn es sich um eine besonders schwerwiegende 

Verletzung der Parteirechte handelt; zudem soll sie die Ausnahme bleiben 

(BGE 134 I 331 E.3.1, 126 I 68 E.2 mit Hinweisen; PVG 2008 Nr. 1). Ver-

fügungen oder Entscheide, die unter Missachtung des rechtlichen Gehörs 

ergangen sind, sind daher grundsätzlich aufzuheben und zur Durch-

führung eines ordnungsgemässen Verwaltungsverfahrens an die Verwal-

tungsbehörden zurückzuweisen (statt vieler: PVG 2011 Nr. 31). Nur wenn 

es sich aus verfahrensökonomischen Gründen geradezu aufdrängt, ist die 

Heilung einer allfälligen Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren nach 

der zitierten Praxis ausnahmsweise zuzulassen.

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör ergibt sich zunächst aus den steuer-

rechtlichen Spezialbestimmungen (vgl. Art. 126a StG). Darüber hinaus 

gelten die aus der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-

schaft (BV; SR 101) folgenden Verfahrensregeln zur Sicherung des recht-

lichen Gehörs. Der durch Art. 29 Abs. 2 BV gewährleistete Anspruch auf 

rechtliches Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert an-

derseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im 

Verfahren, soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die 

Gehörsgarantie ist somit ein verfassungsmässig geschütztes Individual-

recht, hat also den Charakter eines selbständigen Grundrechtes (HÄFE-

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LIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/ 

St. Gallen 2016, Rz. 1001 und 1003). Aus Art. 29 Abs. 2 BV folgt insbe-

sondere auch ein Mindestanspruch auf Begründung eines hoheitlichen 

Aktes. Der Sinn und Zweck der Begründungspflicht liegt darin, dass der 

Bürger wissen soll, warum eine Behörde entgegen seinem Antrag ent-

schieden hat. Die Begründung eines Entscheids muss deshalb so abge-

fasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten 

kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelin-

stanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In 

diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt wer-

den, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Ent-

scheid stützt. Es ist insbesondere nicht nötig, dass sie sich mit jeder tat-

bestandlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinander-

setzt, sondern sie kann sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentli-

chen Gesichtspunkte beschränken (statt vieler BGE 133 I 270 E.3.1). Ob 

die Begründung rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist wiederum keine 

Frage des formellen Anspruchs auf rechtliches Gehör, sondern der mate-

riellen Beurteilung der Streitfrage. 

c) Vorliegend ist die Beschwerdegegnerin der sie treffenden Begründungs-

pflicht zwar knapp, aber dennoch in hinreichendem Masse nachgekom-

men. So lässt sich dem angefochtenen Einspracheentscheid vom 7. März 

2017 entnehmen, dass die Beschwerdegegnerin die Voraussetzungen für 

den Abzug der geltend gemachten Liegenschaftsunterhaltskosten als 

nicht gegeben erachtet, weil es sich bei Liegenschaftsunterhaltskosten 

um Gewinnungskosten handelt, welche in wirtschaftlicher und zeitlicher 

Hinsicht im direkten und unmittelbaren Zusammenhang mit der Einkom-

menserzielung stehen müssen. Diese Voraussetzung erachtet die Be-

schwerdegegnerin bei der fraglichen Parzelle 855 als nicht erfüllt. Auf-

grund dieser Begründung war es für den heutigen Beschwerdeführer hin-

reichend klar, von welchen Überlegungen sich die Beschwerdegegnerin 

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im angefochtenen Einspracheentscheid im Wesentlichen hat leiten las-

sen. Ob diese Überlegungen rechtlich zutreffend sind, ist nicht im vorlie-

gend interessierenden formellen Zusammenhang zu prüfen, sondern ma-

terieller Natur, worauf nachstehend noch einzugehen sein wird. Auf jeden 

Fall war der Beschwerdeführer, wie bereits seine Beschwerdeeingabe 

vom 3. April 2017 zeigt, ohne Weiteres in der Lage, den missliebigen Ent-

scheid sachgerecht anzufechten. Folglich ist aber die Beschwerdegegne-

rin der sie betreffenden Begründungspflicht hinreichend nachgekommen.

d) Selbst wenn vorliegend mit Blick auf die gerügte Begründungspflicht eine 

allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs bejaht würde, dürfte der 

Mangel als nachträglich geheilt qualifiziert werden, weil es sich aufgrund 

des vorstehend Gesagten um keine schwerwiegende Verletzung der Par-

teirechte handelt und sich der Beschwerdeführer im vorliegenden Verfah-

ren im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels ausführlich zu allen 

Fragen äussern konnte. Gegen eine Rückweisung sprechen folglich auch 

verfahrensökonomische Überlegungen. 

5. Weiter wirft der Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin insofern eine 

Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor, weil sie entgegen 

seinem Antrag keinen Augenschein durchgeführt habe. 

a) Der verfassungsrechtliche Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 

Abs. 2 BV räumt den Verfahrensbeteiligten unter anderem das Recht ein, 

Beweismassnahmen zu beantragen und verpflichtet die Behörden, recht-

zeitig und formgerecht angebotene Beweismittel zu behaupteten Tatsa-

chen, die rechtserheblich sind, abzunehmen. Die Behörde darf auf die 

Beweisabnahme verzichten, wenn das frist- und formgerecht angebotene 

Beweismittel für die Veranlagung unerhebliche Tatsachen betrifft oder un-

tauglich ist, den Beweis für die in Frage stehende rechtserhebliche Tatsa-

che zu erbringen (BGE 117 Ia 262 E.4b, 106 Ia 161 E.2b). Ausserdem 

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darf die Behörde von der Abnahme eines Beweismittels absehen, wenn 

sie aufgrund bereits erhobener Beweise ihre Überzeugung, eine bestimm-

te Tatsache habe sich verwirklicht, gebildet hat und sie annehmen kann, 

dass ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert 

würde (sog. antizipierte Beweiswürdigung; BGE 134 I 140 E.5.3, 

131 I 153 E.3, 127 V 491 E.1b; vgl. auch ZWEIFEL/HUNZIKER, in: ZWEI-

FEL/BEUSCH [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bun-

desgesetz über die direkte Bundessteuer [DBG], 3. Aufl., Basel 2017, 

Art. 115 Rz. 5). 

b) Die Veranlagungsbehörde prüft die Steuererklärung und nimmt die erfor-

derlichen Untersuchungen vor (Art. 130a StG). Sie stellt nach Art. 128 

Abs. 2 und Art. 130a StG zusammen mit dem Steuerpflichtigen die für ei-

ne vollständige und richtige Besteuerung massgebenden tatsächlichen 

und rechtlichen Verhältnisse fest und kann insbesondere Sachverständi-

ge beiziehen, Augenscheine durchführen und Geschäftsbücher und Bele-

ge an Ort und Stelle einsehen. Der Steuerpflichtige muss alles tun, um ei-

ne vollständige und richtige Veranlagung zu ermöglichen (Art. 127 Abs. 2 

StG). Die von ihm angebotenen Beweise müssen abgenommen werden, 

soweit sie geeignet sind, die für die Veranlagung erheblichen Tatsachen 

festzustellen (Art. 126a Abs. 3 StG). Wird ein Augenschein beantragt, so 

steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, im pflicht-

gemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahin-

gehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf an-

dere Weise nicht abgeklärt werden können (vgl. Urteil des Bundesgerich-

tes 2A.500/2002 vom 24. März 2003 E.3.4). 

c) Vorliegend hat der Beschwerdeführer im Einspracheverfahren die Durch-

führung eines Augenscheins verlangt, um zu zeigen, dass die Liegen-

schaft C._____ ein Ensemble bildet und die Parzelle 855 als Umgelände 

für die Wohnliegenschaft C._____ dient. Die Beschwerdegegnerin ver-

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zichtete auf die Durchführung des Augenscheins, wobei sie darauf hin-

wies, dass aus ihrer Sicht die Tatsache, dass die Parzelle 855 nicht durch 

einen Zaun von der Parzelle 435 getrennt werde, nicht entscheidend sei. 

Dieses Vorgehen ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Wenn sich die 

Beschwerdegegnerin nämlich auf den Standpunkt stellt, dass vorliegend 

die Voraussetzungen für den Abzug der geltend gemachten Liegen-

schaftsunterhaltskosten nicht gegeben sind, weil die Parzellen 855 und 

823 zivilrechtlich selbständige Grundstücke darstellen und den in Bezug 

auf Parzelle 855 geltend gemachten Unterhaltskosten ohnehin keine Lie-

genschaftserträge gegenüber stehen, bestand aus Sicht der Beschwer-

degegnerin in der Tat keine ernsthafte Veranlassung, einen Augenschein 

durchzuführen. Die Nichtabnahme des angebotenen Augenscheins in an-

tizipierter Beweiswürdigung verstösst deshalb weder gegen das Be-

weisabnahmegebot von Art. 126a Abs. 3 StG noch gegen den verfas-

sungsmässigen Anspruch auf rechtliches Gehör. 

6. Streitgegenstand des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-

deverfahrens bildet die Frage, ob die vom Beschwerdeführer geltend ge-

machten Kosten für den Liegenschaftsunterhalt der Parzelle 855 in der 

Höhe von Fr. 3'913.-- als abzugsfähige Liegenschaftsunterhaltskosten zu 

qualifizieren sind.

a) Gemäss Art. 9 Abs. 1 Satz 1 StHG werden von den gesamten steuerba-

ren Einkünften die zu ihrer Erzielung notwendigen Aufwendungen und die 

allgemeinen Abzüge abgerechnet. Art. 9 Abs. 2 StHG zählt die allgemei-

nen Abzüge auf. Bei Liegenschaften im Privatvermögen können gemäss 

Art. 9 Abs. 3 StHG die Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung 

von neu erworbenen Liegenschaften, die Versicherungsprämien und die 

Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Zudem können 

die Kantone Abzüge für Umweltschutz, Energiesparen und Denkmalpfle-

ge vorsehen. Andere Abzüge sind nicht zulässig (vorbehalten die Kinder-

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abzüge und andere Sozialabzüge des kantonalen Rechts nach Art. 9 

Abs. 4 StHG). 

b) Gemäss Art. 22 Abs. 1 StG sind die Erträge aus unbeweglichem Vermö-

gen, insbesondere Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung 

oder sonstiger Nutzung (lit. a) sowie der Mietwert von Gebäuden oder 

Gebäudeteilen, die sich der Steuerpflichtige kraft Eigentums oder eines 

Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung hält (lit. b), steuer-

bar. Zur Ermittlung des Reineinkommens werden von den gesamten 

steuerbaren Einkünften die zu ihrer Erzielung notwendigen Aufwendun-

gen und allgemeinen Abzüge nach den Art. 31 - 36 StG abgezogen. 

Art. 35 Abs. 1 lit. b StG sieht vor, dass der Steuerpflichtige bei Grundstü-

cken die Kosten des Unterhalts, die Kosten der Instandstellung von neu 

erworbenen Liegenschaften, die Versicherungsprämien, die Kosten der 

Verwaltung durch Dritte und die Baurechtszinsen in Abzug bringen kann. 

Anstelle der tatsächlichen Verwaltungs- und Unterhaltskosten kann der 

Steuerpflichtige für überbaute Grundstücke gemäss Art. 35 Abs. 2 StG ei-

nen Pauschalabzug beanspruchen.

c) Die Regelung des Graubündnerischen Steuergesetzgebers weicht nicht 

von der Lösung ab, wie sie im Bundesgesetz über die direkte Bundes-

steuer (DBG; SR 642.11) vorgesehen ist: Art. 35 Abs. 1 lit. b StG und 

Art. 32 Abs. 2 DBG verwenden dieselben Begriffe und haben den glei-

chen Inhalt. Unter dem Geltungsbereich des Steuerharmonisierungsge-

setzes kann der Begriff der Unterhaltskosten im kantonalen Recht nicht 

anders ausgelegt werden als auf dem Gebiet der direkten Bundessteuer 

(BGE 128 II 66 E.4b, Urteil des Bundesgerichtes 2A.683/2004 vom 

15. Juli 2005 E.4.4), weshalb vorliegend die zu Art. 32 Abs. 2 DBG er-

gangene Rechtsprechung und Lehre herangezogen werden kann. 

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d) Aufgrund der gesetzlichen Konzeption muss es sich bei den Unterhalts-

kosten um Gewinnungskosten handeln (BGE 133 II 287 E.2.2, 124 I 193 

E.3g; Urteil des Bundesgerichtes 2A.683/2004 vom 15. Juli 2005 E.2.3; 

RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., 

Zürich 2016, Art. 32 Rz. 35). Als Gewinnungskosten gelten diejenigen 

Auslagen, deren Vermeidung der steuerpflichtigen Person nicht zumutbar 

ist und die wesentlich durch die Erzielung von Einkommen verursacht 

bzw. veranlasst sind (sog. kausaler Gewinnungskostenbegriff; BGE 

142 II 293 E.3.2, 124 II 29 E.3a; Urteile des Bundesgerichtes 

2P.251/2006 vom 25. Januar 2007 E.3.1, 2A.224/2004 vom 26. Oktober 

2004 E.6.3). Gewinnungskosten setzen ein steuerbares Einkommen vor-

aus, denn nach einem Grundprinzip des Einkommenssteuerrechts kön-

nen nur von steuerbaren Einkünften die zu ihrer "Gewinnung" aufge-

wendeten Kosten steuerlich berücksichtigt werden (Urteil des Bundesge-

richtes 2A.683/2004 vom 15. Juli 2005 E.2.3; RICH-

NER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., Art. 32 Rz. 4). Die Unterhaltskosten 

müssen in wirtschaftlicher und zeitlicher Hinsicht in direktem und unmit-

telbarem Zusammenhang mit der Einkommenserzielung stehen. Abzugs-

fähig sind jene Aufwendungen, die dazu dienen, den konkreten Nut-

zungswert eines Wirtschaftsgutes in einer Liegenschaft zu erhalten, in-

stand zu stellen oder ihn zu ersetzen (vgl. ZWAHLEN/LISSI, in: ZWEI-

FEL/BEUSCH [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bun-

desgesetz über die direkte Bundessteuer [DBG], 3. Aufl., Basel 2017, 

Art. 32 Rz. 9 ff; REICH/VON AH/BRAWAND, in: ZWEIFEL/BEUSCH [Hrsg.], 

Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die 

Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden 

[StHG], 3. Aufl., Basel 2017, Art. 9 Rz. 8). Das Periodizitätsprinzip spielt 

bei den Liegenschaftsunterhaltskosten eine untergeordnete Rolle. Ver-

langt wird einzig, dass den Unterhaltskosten ein gegenwärtiger oder ver-

gangener Ertrag aus unbeweglichem Vermögen gegenübersteht (Urteil 

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des Bundesgerichtes 2C_251/2016 vom 30. Dezember 2016 E.3.2; RICH-

NER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., Art. 32 Rz. 35). 

7. a) Vorliegend ist zwischen den Parteien unbestritten, dass die vom Be-

schwerdeführer geltend gemachten Kosten in der Höhe von Fr. 3'913.-- 

für den Unterhalt der unüberbauten und in der Landwirtschaftszone gele-

genen Parzelle 885 in der Gemeinde X._____ aufgewendet wurden. 

Ebenso unbestritten ist grundsätzlich, dass die Parzelle 855 keine Ein-

künfte generiert. Der Beschwerdeführer hat in der Steuererklärung des 

Kantons Y._____ (Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 1) denn auch 

"lediglich" den Ertrag aus der Vermietung seiner Eigentumseinheit (3.5-

Zimmerwohnung auf Baurechtsparzelle 823) als Einkommen deklariert. 

Dementsprechend dienten aber die vom Beschwerdeführer aufgewende-

ten Kosten mangels eines steuerbaren Ertrags aus der Parzelle 855 nicht 

der Erhaltung einer Einkommensquelle, weshalb ihnen kein Gewinnungs-

kostencharakter zukommen kann. Da Gewinnungskosten und demzufolge 

auch Liegenschaftsunterhaltskosten − wie gesehen − ein steuerbares 

Einkommen voraussetzen und ein solches in Bezug auf die fragliche Par-

zelle 855 nicht vorliegt, können die geltend gemachten Aufwendungen in 

der Höhe von Fr. 3'913.-- nicht als Liegenschaftsunterhaltskosten abge-

zogen werden. Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt vermag − 

wie nachstehend dargestellt − nicht zu überzeugen. 

b) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Parzellen 855, 856 und die 

Baurechtsparzelle 823 (auf der sich das Haus C._____ befinde und zu 

dem die Eigentumseinheit des Beschwerdeführers gehöre) bildeten von 

aussen betrachtet eine Einheit. Zwischen den Parzellen befinde sich kein 

Zaun. Wirtschaftlich betrachtet gehöre die Parzelle 855 zur Nutzung der 

Eigentumseinheiten des Beschwerdeführers und B._____. Die Parzelle 

855 werfe insofern einen steuerbaren Ertrag ab, als die Umgebung bei 

der seinerzeitigen Festsetzung des Eigenmietwerts der Eigentumseinheit 

- 16 -

des Beschwerdeführers mitberücksichtigt worden sei. Die Nutzung eines 

Teils der Parzelle 855, welche wirtschaftlich dem Beschwerdeführer gehö-

re, sei dem Mieter der Eigentumseinheit überlassen und mit dem Mietzins 

für die 3.5-Zimmerwohnung abgegolten.

Diesen Ausführungen ist nicht beizupflichten. Wie die Beschwerdegegne-

rin in ihren Rechtsschriften zu Recht darauf hinweist, ist es nicht relevant, 

ob die Parzellen 855, 856 und die Baurechtsparzelle 823 von aussen be-

trachtet eine Einheit bilden. Dementsprechend erübrigt sich im vorliegen-

den verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren auch die vom Be-

schwerdeführer beantragte Durchführung eines Augenscheins (antizipier-

te Beweiswürdigung; vgl. vorstehend E.5a). Entscheidend ist vielmehr, 

dass es sich bei den fraglichen Parzellen zivilrechtlich um eigenständige 

Grundstücke handelt, und zwar unabhängig davon, ob die Parzellen 

durch einen Zaun abgetrennt sind oder nicht. Da sich die steuerrechtliche 

Anknüpfung im Bereich der Liegenschaften regelmässig nach den zivil-

rechtlichen Verhältnissen richtet und die fragliche Parzelle 855 unstrittig 

keinen Ertrag abwirft, können die geltend gemachten Liegenschaftsunter-

haltskosten der Parzelle 855 nicht abgezogen werden. Zwar erzielt der 

Beschwerdeführer aus der Vermietung seiner 3.5-Zimmerwohnung im 

Haus C._____ (Baurechtsparzelle 823) einen steuerbaren Ertrag aus un-

beweglichem Vermögen. Der Beschwerdeführer hat aber nicht belegt, 

dass der von ihm vereinnahmte Mietzins für die 3.5-Zimmerwohnung die 

Nutzung der Parzelle 855 als Garten miteinschliesst. Ein solches Nut-

zungsrecht müsste sich aus dem entsprechenden Mietvertrag ergeben 

und wäre überdies auch nur dann relevant, wenn sich dieses Nutzungs-

recht auch im Mietzins für die 3.5-Zimmerwohnung niederschlagen würde. 

Ebenfalls nicht nachgewiesen wurde vom Beschwerdeführer seine Be-

hauptung, wonach die Parzelle 855 bei der Ermittlung des Eigenmietwerts 

seiner Eigentumseinheit (3.5-Zimmerwohnung) berücksichtigt wurde. Da 

es sich bei den vom Beschwerdeführer geltend gemachten Liegen-

- 17 -

schaftsunterhaltskosten um eine steuermindernde Tatsache handelt, wel-

che entsprechend der Normentheorie durch den Steuerpflichtigen zu be-

legen ist (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 2C_16/2015 vom 6. August 

2015 E.2.5.4; RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., Art. 123 Rz. 77 ff.; 

LOCHER, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 

III. Teil, Art. 102 - 222 DBG, Basel 2015, Vorbemerkungen zu Art. 122 ff. 

Rz. 35 ff.) und der Beschwerdeführer diesen Nachweis weder im Veran-

lagungs- noch im Einsprache- noch im verwaltungsgerichtlichen Be-

schwerdeverfahren erbracht hat, ist der notwendige direkte und unmittel-

bare Konnex zwischen den geltend gemachten Auslagen für den Liegen-

schaftsunterhalt und dem erzielten Einkommen aus unbeweglichem Ver-

mögen nicht erstellt. Daran vermag die Tatsache, dass die Beschwerde-

gegnerin bei der Festsetzung des steuerbaren Ertrags aus der Vermie-

tung der 3.5-Zimmerwohnung des Beschwerdeführers gestützt auf Art. 22 

Abs. 5 StG von einer Vorzugsmiete zugunsten einer nahestehenden Per-

son ausgegangen ist und statt den effektiven Mietzins den Eigenmietwert 

als Einkommen erfasst hat, nichts zu ändern, hat doch das eine mit dem 

anderen nichts zu tun, wie die Beschwerdegegnerin in ihrer Duplik vom 

2. Juni 2017 zu Recht ausführt. 

c) Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, dass Kosten der Schaden-

abwehr sowie Kosten, die davon herrührten, dass ein Vermögensgegen-

stand keinen Schaden verursache, abzugsfähige Unterhaltskosten seien. 

Vorliegend sei auf Anordnung eines Forstamtes ein abgestorbener Baum 

auf Kosten des Beschwerdeführers beseitigt worden, weil die Parzelle 

855 an einen öffentlichen Fuss- und Fahrweg grenze. Nichts anderes gel-

te bezüglich der Kosten für das Abmähen der Wiese und Beseitigung von 

jungem Baumwuchs. Damit könne der Verwilderung, der Verbuschung 

bzw. letztlich der Verwaldung der Parzelle Einhalt geboten werden. 

Gemäss der Checkliste Liegenschaftenunterhalt der kantonalen Steuer-

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verwaltung seien Rasenpflege sowie Schneiden, Entfernen und Ersetzen 

von Bäumen abzugsfähiger Unterhalt.

Dazu ist zunächst festzuhalten, dass es nicht entscheidend ist, ob der 

abgestorbene Baum auf Anordnung eines Forstamtes beseitigt wurde 

oder ob der Beschwerdeführer die Beseitigung von sich aus veranlasst 

hat. Dementsprechend kann im vorliegenden Verfahren in antizipierter 

Beweiswürdigung auch von der vom Beschwerdeführer beantragten Ein-

vernahme von Mitarbeitern der ausführenden Firma abgesehen werden. 

Selbst wenn die Beseitigung des abgestorbenen Baums nämlich − wie 

vom Beschwerdeführer behauptet − auf Anordnung eines Forstamtes er-

folgt wäre, um eine allenfalls drohende Gefahr für Fussgänger etc. zu be-

seitigen, vermöchte dies nichts daran zu ändern, dass die entsprechen-

den Aufwendungen für die Beseitigung des Baumes keine Gewinnungs-

kosten darstellen, weil den entsprechenden Aufwendungen kein steuerba-

rer Ertrag aus der betreffenden Parzelle 855 gegenübersteht und dem-

entsprechend kein direkter und unmittelbarer Konnex zur Einkommenser-

zielung besteht (vgl. vorstehend E.7a). Auch aus dem Verweis auf die 

Checkliste Liegenschaftenunterhalt der Beschwerdegegnerin vom 1. Juli 

2014 vermag der Beschwerdeführer nichts zu seinen Gunsten abzuleiten, 

zumal die darin aufgeführten Auslagen für den Unterhalt einer Liegen-

schaft im Allgemeinen und der gewöhnliche Gartenunterhalt im Speziellen 

ebenfalls nur dann abzugsfähig sind, wenn den entsprechenden Aufwen-

dungen ein steuerbarer Ertrag aus demselben Grundstück gegenüber-

steht. Daran fehlt es vorliegend offenkundig, weshalb den vom Be-

schwerdeführer geltend gemachten Liegenschaftsunterhaltskosten der 

Abzug zu verwehren ist. 

d) Wenn der Beschwerdeführer schliesslich unter sinngemässer Berufung 

auf das Gebot rechtsgleicher Behandlung (Art. 8 Abs. 1 BV) noch den 

Beizug der Steuerakten von B._____ beantragt um zu prüfen, ob ihm der 

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Abzug der Unterhaltskosten für die Parzelle 855 gewährt worden sei (vgl. 

Beschwerde vom 3. April 2017 Ziff. 5), ist mit der Beschwerdegegnerin 

darauf hinzuweisen, dass aus dem beantragten Beizug der Steuerakten 

von B._____ nichts für den vorliegenden Fall abgeleitet werden könnte, 

weshalb das streitberufene Gericht von der beantragten Edition absieht. 

Nach der Rechtsprechung geht der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der 

Verwaltung in der Regel nämlich der Rücksicht auf die gleichmässige 

Rechtsanwendung vor. Insbesondere gibt der Umstand, dass das Gesetz 

in anderen Fällen nicht oder nicht richtig angewendet worden ist, dem 

Bürger und der Bürgerin grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls 

abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Dies gilt jedoch nur, wenn 

lediglich in einem einzigen oder in einigen wenigen Fällen eine abwei-

chende Behandlung dargetan ist. Wenn dagegen die Behörden die Auf-

gabe der in anderen Fällen geübten, gesetzwidrigen Praxis ablehnen, 

können der Bürger oder die Bürgerin verlangen, dass die gesetzwidrige 

Begünstigung, die Dritten zuteil wird, auch ihnen gewährt werde (BGE 

134 V 34 E.9, 131 V 9 E.3.7, 127 I 1 E.3). Vorliegend kann von einer kon-

stant rechtswidrigen Verwaltungspraxis keine Rede sein, weshalb es an 

einem Anlass fehlt, dem Beschwerdeführer gestützt auf Art. 8 Abs. 1 BV 

der beantragten Abzug der Liegenschaftsunterhaltskosten ohne Rechts-

grundlage zu gewähren. 

8. a) Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten, 

dass der Beschwerdeführer zwar für den Unterhalt der Parzelle 855 un-

strittig Kosten über Fr. 3'913.-- aufgewendet hat. Diesen Aufwendungen 

steht indes kein steuerbarer Ertrag aus der Parzelle 855 entgegen, wes-

halb die entsprechenden Kosten nicht der Erhaltung einer Einkommens-

quellen dienen und ihnen dementsprechend kein Gewinnungskostencha-

rakter zukommt. Der Beschwerdeführer hat weder nachgewiesen, dass 

die Parzelle 855 bei der Ermittlung des Eigenmietwerts seiner 3.5-

Zimmerwohnung berücksichtigt wurde noch hat er belegt, dass der Miet-

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zins für die 3.5-Zimmerwohnung die Nutzung der Parzelle 855 als Garten 

miteinschliesst. Folglich sind die geltend gemachten Kosten in der Höhe 

von Fr. 3'913.-- nicht abzugsfähig. Der angefochtene Einspracheent-

scheid vom 7. März 2017 erweist sich somit als rechtens, was zur vollum-

fänglichen Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen erho-

benen Beschwerde führt. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 

auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Bund, Kanton 

und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Or-

ganisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Partei-

entschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 

obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb 

der Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zusteht. 

Demnach erkennt der Einzelrichter:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 447.--

zusammen Fr. 2'447.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-

ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 

zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

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4. [Mitteilungen]