# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ef083c34-a1e7-570e-b147-5f1f0b59908e
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-31
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 31.12.2021 PVG 2021 7
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2021-7_2021-12-31.pdf

## Full Text

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Handänderungssteuer. Erwerb wirtschaftlicher Verfü- 
gungsgewalt mittels Inhaberaktien.
– Das Erlangen der Aktienmehrheit an einer Immobili- 

engesellschaft wird als wirtschaftliche Handänderung 
qualifiziert und ist damit der Handänderungssteuer un- 
terstellt (E.4.1, 4.2).

– Eine wirtschaftliche Handänderung liegt immer dann vor, 
wenn wesentliche Teile der wirtschaftlichen Verfügungs- 
gewalt über ein Grundstück vom bisherigen Verfügungs- 
berechtigten (wirtschaftlichen Eigentümer) auf einen 
Dritten übergehen, ohne dass dabei die zivilrechtlichen 
Eigentumsverhältnisse eine Änderung erfahren (E.4.3).

– Bei einer Immobiliengesellschaft ist die Verknüpfung 
zwischen der Mehrheitsbeteiligung und den Gesell- 
schaftsgrundstücken dermassen eng, dass die Mehr- 
heitsbeteiligung unmittelbar die wirtschaftliche Verfü- 
gungsmacht über die Grundstücke verkörpert (E.4.4).

– Das Vorliegen eines Treuhandverhältnisses, bei dem 
keine wirtschaftliche Handänderung vorliegt, muss ein- 
wandfrei nachgewiesen werden (E.4.5).

– Die Veranlagungsbehörde trägt grundsätzlich die Be- 
weislast für die steuerbegründenden und erhöhenden, 
die steuerpflichtige Person wiederum jene für die steu- 
eraufhebenden und –mindernden Tatsachen; der Zwi- 
schenerwerber ist für das Vorliegen eines Treuhandver- 
hältnisses beweispflichtig (E.4.6–4.9).

Imposta sul trapasso di proprietà. Acquisizione del potere 
di disporre economico attraverso delle azioni al portatore.
– L‘ottenimento della maggioranza delle azioni di una so- 

cietà immobiliare è qualificato come trapasso economi- co 
ed è perciò soggetto all‘imposta sul trapasso di pro- prietà 
(consid. 4.1, 4.2).

– Sussiste sempre un trapasso economico dal momento 
che delle parti rilevanti del potere di disporre economico 
su un fondo vengono traferite dall‘attuale persona auto- 
rizzata a disporre (proprietario economico) a un terzo, 
senza che i rapporti di proprietà di diritto civile subisca- 
no cambiamenti (consid. 4.3).

– In una società immobiliare il legame tra la partecipa- zione 
di maggioranza e i fondi della società è talmente stretto 
che la partecipazione di maggioranza incorpora

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direttamente il potere economico di disporre sui fondi 
(consid. 4.4).

– L‘esistenza di un rapporto fiduciario, in cui non sussiste 
un trapasso economico, deve essere dimostrato in modo 
ineccepibile (consid. 4.5).

– Fondamentalmente l‘onere della prova per i fatti gene- 
ranti e incrementanti un‘imposta incombe all‘autorità di 
tassazione, mentre quello per i fatti estinguenti e dimi- 
nuenti un‘imposta incombe al contribuente; l‘acquirente 
intermedio è tenuto a provare l‘esistenza di un rapporto 
fiduciario (consid. 4.6–4.9).

Erwägungen:
Mit dem Ausüben des Vorkaufsrechtes am 31. Juli 2019 

wurde das Gesamtaktienkapital der Sporthotel C.   mit einem 
Aktienkapital von CHF 140‘000.–, bestehend aus 280 Inhaberaktien 
zu nominell CHF 500.–, vom damaligen Alleineigentümer E.    
an die Beschwerdeführer verkauft (vgl. Vereinbarung zwischen 
G.    und den Beschwerdeführern, beschwerdegegnerische Ak- 
ten [Bg-act.] 8). Mit der Vereinbarung vom 12. August 2019 liegt ein 
Vertrag vor, der den Kauf der Inhaberaktien (Ausübung Vorkaufs- 
recht) finanziert und die Käufer (Beschwerdeführer) obligatorisch 
verpflichtet, die Aktien dem Finanzierer (G. ) bzw. dessen 
Familienmitgliedern nachfolgend gegen eine Entschädigung aus- 
zuhändigen. Die Aushändigung erfolgte sodann gestützt auf den 
Kaufvertrag vom 14. bzw. 16. August 2019 zwischen den Beschwer- 
deführern und Familie H.   , bestehend aus H.   , I.   , 
J.    und K.    (vgl. Bg-act. 8).

Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die Beschwer- 
deführer zu keinem Zeitpunkt die tatsächliche und wirtschaftliche 
Verfügungsgewalt über die Aktien erlangt hätten und demzufol- 
ge keine Handänderungssteuer hätte veranlagt werden dürfen. 
Gemäss Botschaft zum GKStG soll die Handänderungssteuer nur 
dort erhoben werden, wo der Erwerb der wirtschaftlichen Verfü- 
gungsmacht an einem Grundstück im Zentrum des Rechtsgeschäf- 
tes steht (vgl. Botschaft GKStG, S. 217). Das Erlangen der Aktien- 
mehrheit an einer Immobiliengesellschaft gemäss Art. 8 Abs. 2 lit. 
b GKStG wird als wirtschaftliche Handänderung qualifiziert und 
ist damit der Handänderungssteuer unterstellt. Bei der Sporthotel 
C.    handelt es sich um eine Immobilienaktiengesellschaft. Mit 
dem Kauf der Immobiliengesellschaft erwirbt der Käufer faktisch 
ausschliesslich die der Immobiliengesellschaft gehörenden Grund-

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stücke. Daher wird mit der Übernahme der Mehrheit der Aktien die 
Handänderungssteuer fällig (wirtschaftliche Handänderung), was 
vorliegend unbestritten ist. Bestritten wird jedoch, dass zwei Han- 
dänderungen vorliegen. Eine Handänderung liegt nur dann nicht 
vor, wenn sich die wirtschaftliche Verfügungsmacht nicht ändert, 
was es nachfolgend zu prüfen gilt.

Eine wirtschaftliche Handänderung liegt immer dann vor, 
wenn wesentliche Teile der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt 
über ein Grundstück vom bisherigen Verfügungsberechtigten 
(wirtschaftlichen Eigentümer) auf einen Dritten übergehen, ohne 
dass dabei die zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse eine Ände- 
rung erfahren (vgl. Botschaft GKStG S. 216). So führt beispiels- 
weise die Übertragung eines Grundstücks vom Alleinaktionär auf 
seine Gesellschaft nicht zu einer Handänderungssteuer, da der 
Aktionär durch seine Aktiengesellschaft hindurch weiterhin über 
das eingebrachte Grundstück verfügen kann. Hält allerdings der 
Eigentümer des einzubringenden Grundstücks lediglich eine Min- 
derheitsbeteiligung an der übernehmenden Aktiengesellschaft, ist 
die Handänderungssteuer zu erheben, und zwar auf dem vollen 
Verkehrswert des Grundstücks (vgl. von RechenbeRg, Handkommen- 
tar zum Bündner Gemeinde- und Kirchensteuergesetz, Chur 2009,
S. 47; Botschaft GKStG S. 216). Entscheidend für die Annahme einer 
wirtschaftlichen Handänderung ist somit, ob wesentliche Teile der 
dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsmacht rechtsge- 
schäftlich übertragen werden, so dass gesagt werden kann, das 
fragliche Rechtsgeschäft wirke bezüglich der Verfügungsgewalt 
tatsächlich und wirtschaftlich wie eine Handänderung an einem 
Grundstück oder Grundstücksanteil (vgl. RichneR/FRei/KauFmann/ 
meuteR, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 
2013, § 216 Rz. 60 ff.).

Im Kanton Graubünden hat der Gesetzgeber in Art. 8 Abs. 
2 lit. b GKStG die Übertragung von Beteiligungsrechten an einer 
Immobiliengesellschaft, durch einen einzelnen Erwerber oder 
durch ihn gemeinsam mit seinem Ehegatten und den minderjäh- 
rigen Kindern, der Handänderungssteuer unterstellt, wenn diese 
dadurch eine Mehrheit der Stimmen erlangen. Vorliegend übten 
die Beschwerdeführer am 31. Juli 2019 ihr Vorkaufsrecht aus und 
erwarben dadurch 280 Inhaberaktien der Sporthotel C.   und 
damit die Gesamtheit der Beteiligungsrechte an der Immobilien- 
gesellschaft. Bei einer Immobiliengesellschaft ist die Verknüpfung 
zwischen der Mehrheitsbeteiligung und den Gesellschaftsgrund- 
stücken dermassen eng, so dass gesagt werden kann, dass die

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Mehrheitsbeteiligung die wirtschaftliche Verfügungsmacht unmit- 
telbar über die Grundstücke verkörpere. es wird deshalb angenom- 
men, dass mit der Übertragung der Mehrheitsbeteiligung an einer 
Immobiliengesellschaft zugleich die wirtschaftliche Verfügungs- 
macht über die Gesellschaftsgrundstücke auf einen Dritten über- 
tragen werden, so dass in diesem rechtsgeschäftlichen Vorgang 
eine wirtschaftliche Veräusserung zu erblicken ist. Das heisst, dass 
dadurch dem Erwerber wirtschaftlich die Stellung eines Eigentü- 
mers der Gesellschaftsgrundstücke verschafft wird (vgl. ZweiFel/ 
hunZiKeR-/maRgRaF/oesteRhelt, Schweizerisches Grundstückgewinn- 
steuerrecht, Zürich/Basel/Genf 2021, § 6 Rz. 76 und 84, m.w.H.; 
Urteil des Bundesgerichts 2C_138/2014 vom 12. Dezember 2014 
E.2). Mit anderen Worten gesagt, wechselte mit dem Erwerb der 
Mehrheit der Aktien die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über die 
Gesamtheit der Liegenschaften (vgl. Botschaft GKStG S. 216; haRt- 
mann/hess, Das neue Gemeinde- und Kirchensteuergesetz – eine 
Einführung, in: ZGRG 4/06, S. 130; VGU A 99 37 vom 21. September 
1999 E.3a). Die wirtschaftliche Handänderung erfolgt in jenem Zeit- 
punkt, in welchem die wirtschaftliche Verfügungsmacht auf einen 
Dritten übertragen wird. Bei der Übertragung der Mehrheitsbetei- 
ligung an einer Immobiliengesellschaft ist dies im Zeitpunkt des 
Vertragsabschlusses bzw. des Vorliegens der übereinstimmenden 
Willenserklärungen (vgl. RichneR/FRei/KauFmann/meuteR, a.a.O., § 216 
Rz. 71).

Die Beschwerdeführer berufen sich im Weiteren auf das 
Vorliegen eines «internen Treuhandvertrages“. Wird dem Erwerber 
zwar die Verfügungsgewalt über ein Grundstück übertragen, ist er 
jedoch von Beginn an aufgrund eines Treuhandvertrags verpflich- 
tet, das Grundstück wiederum auf den Treugeber zu übertragen, so 
kann nicht von einer wirtschaftlichen Handänderung gesprochen 
werden (vgl. RichneR/FRei/KauFmann/meuteR, a.a.O., § 216 Rz. 69). Im 
vorliegenden Zusammenhang müsste das Treuhandverhältnis da- 
rin bestehen, dass die Zwischenperson (Treuhänder) und die End- 
person (Treugeber) übereingekommen sind, der Treuhänder habe 
zwingend – ohne jede Wahlmöglichkeit – zugunsten des Treuge- 
bers über das Grundstück zu verfügen, was eine wirtschaftliche 
Handänderung ausschliessen würde (vgl. bussmann, Das dualisti- 
sche System der Grundstückgewinnbesteuerung, Bern/Stuttgart/ 
Wien 2002, Rz. 254). Der Treuhänder handelt im eigenen Namen, 
aber für Rechnung und auf Risiko des Treugebers. Er erhält vol- 
les Recht übertragen, unterliegt jedoch einer vertraglichen Verfü- 
gungsbeschränkung und Rückgabepflicht. Die Treuhand besteht

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aus Verpflichtungsgeschäft (Treuhandvertrag) und Verfügungs- 
geschäft (vgl. gehReR/gigeR, in: huguenin/mülleR-chen/giRsbeRgeR 
[Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2. Aufl., Zü- 
rich/Basel/Genf 2012, Art. 394 OR Rz. 12). Nach feststehender Pra- 
xis sind die Steuerbehörden berechtigt, Rechtsverhältnisse und 
Rechtsgeschäfte – unter Vorbehalt des Gegenbeweises – demje- 
nigen zuzuschreiben, auf dessen Namen sie lauten. Die Behaup- 
tung, ein im eigenen Namen abgeschlossenes Rechtsgeschäft 
sei treuhänderisch für einen Dritten eingegangen worden, darf 
unberücksichtigt gelassen werden, wenn das Treuhandverhältnis 
nicht einwandfrei nachgewiesen wird (vgl. Urteile des Bundes- 
gerichts 2C_631/2017 vom 30. Januar 2019 E.2.1; 2C_24/2014 vom
29. Januar 2015 E.4.3.1 und 4.3.2). Ist hingegen ein einwandfreier 
Nachweis für das Bestehen eines Treuhandverhältnisses erbracht 
worden, so ist für die entsprechenden Einkünfte nicht der Treu- 
händer, sondern grundsätzlich der Treugeber steuerpflichtig (vgl. 
Urteil des Bundesgerichts 2C_387/2007 vom 4. März 2008 E.4.3; 
ASA Bd. 49, S. 212). Unter anderem setzt der Nachweis namentlich 
einen schriftlichen und unterzeichneten Treuhandvertrag aus der 
Zeit der Begründung des Treuhandverhältnisses voraus (vgl. ASA, 
Bd. 60 S. 561 f.; vgl. auch Entscheid der Eidgenössischen Steuer- 
rekurskommission [SRK 2004-098] vom 4. Januar 2006 E.2c). Ge- 
mäss Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) ist für 
die Anerkennung eines Treuhandverhältnisses erforderlich, dass
1. schriftliche Abmachungen zwischen Treugeber und Treuhänder 
aus der Zeit der Begründung der Treuhand vorliegen, 2. das Treu- 
gut im Vertrag genau umschrieben ist, 3. dem Treuhänder aus der 
Anlage, der Verwaltung und Veräusserung des Treugutes keine Ri- 
siken erwachsen, 4. der Treuhänder vom Treugeber eine Entschä- 
digung (Kommission) erhalten soll, 5. das Treugut in der Bilanz des 
Treuhänders als solches klar ersichtlich sein soll, und 6. über das 
Treugut sowie die Ansprüche und Verpflichtungen des Treugebers 
in der Buchhaltung des Treuhänders besondere Konti zu eröffnen 
und zu führen sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_24/2014 vom
29. Januar 2015 E.4.3.1; Merkblatt der ESTV «Treuhandverhältnis- 
se» vom Oktober 1967, Nachdruck 1993). Das Bundesgericht hielt 
in seinem Entscheid 2C_387/2007 vom 4. März 2008 (E.4.2 f.) fest, 
dass auf das Merkblatt der ESTV als Ausdruck des Praxisüblichen 
abgestellt werden darf und die darin aufgelisteten formellen Er- 
fordernisse zur Anerkennung eines Treuhandvertrages erfüllt sein 
müssen. Mit Urteil vom 2C_631/2017 vom 30. Januar 2019 hielt das 
Bundesgericht wiederum fest, dass die Erfüllung dieser formellen

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Voraussetzungen nach der Rechtsprechung zwar nicht unabding- 
bare Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung eines Treu- 
handverhältnisses sei, jedoch in jedem Fall ein eindeutiger Nach- 
weis erforderlich sei (E.2.1).

Im Steuerrecht trägt die Veranlagungsbehörde grundsätz- 
lich die Beweislast für die steuerbegründenden und erhöhenden, 
die steuerpflichtige Person wiederum jene für die steueraufheben- 
den und –mindernden Tatsachen (vgl. BGE 140 II 248 E.3.5; Urteil 
des Bundesgerichts 2C_723/2013 vom 1. Dezember 2014 E.3.6.1). 
Den Beschwerdeführern oblag damit der Nachweis derjenigen 
Tatsachen, welche die Steuerschuld mindern oder aufheben (vgl. 
Urteil des Bundesgerichts 2C_16/2015 vom 6. August 2015 E.2.5.4 
m.w.H.). Sie waren damit als Zwischenerwerber für das Vorliegen 
eines Treuhandverhältnisses bzw. einer derartigen rechtlichen Bin- 
dung, die bereits im Zeitpunkt der Übertragung der wirtschaftli- 
chen Verfügungsmacht auf den Zwischenerwerber vorhanden ge- 
wesen sein muss, beweispflichtig.

Vorliegend wurde der Nachweis des Treuhandverhältnis- 
ses durch die Beschwerdeführer nicht rechtsgenügend erbracht, 
wie nachfolgend aufgezeigt, womit die Beschwerdeführer die Fol- 
gen der Beweislosigkeit zu tragen haben. Es ist – entgegen der 
Ansicht der Beschwerdeführer – nicht bloss beim Kaufvertrag mit 
Substitutionsmöglichkeit geblieben. Bei der Vereinbarung zwi- 
schen den Beschwerdeführern und G.    vom 12. August 2019, 
mit der die Finanzierung geregelt wurde und die Beschwerdeführer 
sich verpflichtet haben, nach Erhalt des Eigentums die Aktien an 
G.    bzw. dessen Familienmitgliedern zu übertragen, handelt 
es sich bloss um ein Verpflichtungsgeschäft. Mit anderen Worten 
sind die Beschwerdeführer damit eine obligatorische Verpflichtung 
eingegangen. Sie wurden durch die Ausübung des Vorkaufsrechts 
Eigentümer der Aktien und hätten darüber frei verfügen können 
(selbstredend unter allfälligen Folgen einer Vertragsverletzung). 
Die Vereinbarung vom 12. August 2019, die nach der Ausübung des 
Vorkaufsrechts vom 31. Juli 2019 getroffen wurde, enthält über- 
dies keinen Hinweis auf das Vorliegen eines Treuhandverhältnis- 
ses. Weiter spricht die Tatsache, dass nach dem Kauf der Aktien 
durch die Beschwerdeführer letztere mit der Familie H.    einen 
als Kaufvertrag bezeichneten Vertrag abgeschlossen haben, gegen 
ein Treuhandverhältnis. Ebenso sprechen Ziff. 3 und 4 des Kaufver- 
trages vom 14. bzw. 16. August 2019 gegen ein Treuhandverhält- 
nis. Wird doch dort festgehalten, dass die Verkäufer (die heutigen 
Beschwerdeführer) frei verfügungsberechtigte Eigentümer aller

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Aktien (mit Ausnahme der Absicherung des Darlehens gegenüber 
G.  ) seien. Die Eigentumsübertragung (vgl. Ziff. 4 Kaufver- 
trag) erfolge Zug um Zug mit der Übernahme und Rückführung der 
Darlehensschuld. Damit handelt es sich beim Kaufvertrag vom 14. 
bzw. 16. August 2019 klar um ein Verfügungsgeschäft, hingegen 
stellt die Vereinbarung betreffend Finanzierung des Kaufs wie be- 
reits gesagt ein Verpflichtungsgeschäft dar. Schliesslich stimmt im 
angeführten (angeblichen) Treuhandverhältnis auch die Person des 
Treugebers nicht mit den neuen effektiven Eigentümern überein, 
was jedoch das Wesen des Treuhandverhältnisses ausmacht, han- 
delt es sich doch beim gemäss Vereinbarung genannten Finanzierer, 
G.   , und den – in der Vereinbarung nicht genau bezeichneten 
– finalen Erwerbern gemäss der zweiten Handänderung, H.   , 
I.   , J.    und K.   , um unterschiedliche Personen.

Aus dem Gesagten ergibt sich, dass bezüglich der veräus- 
serten Aktien eine in wirtschaftlicher Hinsicht relevante Handände- 
rung stattgefunden hat und die Voraussetzungen für die Erhebung 
der bestrittenen Handänderungssteuer folglich erfüllt sind. Damit 
ist die Beschwerdegegnerin vorliegend zu Recht von zwei Handän- 
derungen ausgegangen und hat bei den Beschwerdeführern in 
korrekter Weise gestützt auf Art. 10 Abs. 1 i.V.m. Art. 8 Abs. 2 lit. 
b GKStG die entsprechende Handänderungssteuer veranlagt. Folg- 
lich erweist sich der Einspracheentscheid vom 17. Februar 2021 als 
rechtens, was zur vollumfänglichen Bestätigung desselben und zur 
Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt. Soweit die 
Beschwerdeführer zudem geltend machen, dass nur die Provision 
als Handänderung zu veranlagen sei, verkennen sie, dass es sich 
dabei um eine Einkommenssteuer – und nicht wie behauptet – um 
eine Rechtsverkehrssteuer handelt.

Vor diesem Hintergrund kommt das Verwaltungsgericht 
zum Schluss, dass von den beantragten Partei- und Zeugenaussa- 
gen keine entscheidrelevanten Erkenntnisse zu erwarten sind, so 
dass in antizipierter Beweiswürdigung darauf verzichtet werden 
kann (vgl. BGE 144 II 427 E.3.1.3, 141 I 60 E.3.3, 134 I 140 E.5.3; Urteil
des Bundesgerichts 8C_831/2019 vom 13. Februar 2020 E.3.2.1).
A 21 13 Urteil vom 24. Juni 2021