# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c9d55430-4a2b-5e1d-a2b5-67eed8cbb154
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-02
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2023.13
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-gr.2023.13.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 GR.2023.13 

Entscheid 

2. April 2024 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichter 
Marc Gerber und Gerichtsschreiberin Mara Kütük 

In Sachen 

A ,    

vertreten durch RA lic.iur. B,  

Rekurrent,  

gegen 

G e m e i n d e   C ,    

vertreten durch den Gemeinderat,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. A (nachfolgend der Pflichtige) ist Architekt und liess auf seinem Grundstück 

Kat.-Nr.  …  an  der  …strasse  107  in  D  eine  Liegenschaft  erstellen,  begründete  neun 

Stockwerkeinheiten und veräusserte diese in den Jahren 2019/2020 zum Gesamtpreis 

von Fr. 9'247'777.- (inkl. Mehrkosten) an verschiedene Erwerber. Für die Bauarbeiten 

wurden unter  anderem bei  der  vom  Pflichtigen  gehaltenen  A  AG  (nachfolgend  A  AG) 

Architekturleistungen bezogen und von dieser an den Pflichtigen verrechnet.  

Nachdem am … 2019, … 2020 und am … 2020 für alle veräusserten Objekte 

die  Grundstückgewinnsteuererklärungen  eingereicht  worden  waren,  unterbreitete  die 

Rekursgegnerin dem Pflichtigen am 23. November 2021 Einschätzungsvorschläge. Zu-

vor war ihm Gelegenheit eingeräumt worden, sich zu den aus Sicht der Rekursgegnerin 

abzugsfähigen Anlagekosten zu äussern, wovon der Pflichtige am 30. März 2021 Ge-

brauch gemacht hatte. Nachdem der Pflichtige sich am 1. März 2022 zu den Einschät-

zungsvorschlägen hatte vernehmen lassen, erliess die Rekursgegnerin am 11. Mai 2022 

die Veranlagungsentscheide. In Abweichung zu den Deklarationen des Pflichtigen wur-

den dabei verschiedene BKP-Positionen, darunter insbesondere auch das von der A AG 

verrechnete  Architektenhonorar,  gekürzt  oder  vollständig  nicht  als Anlagekosten  zum 

Abzug zugelassen. 

B. Die hiergegen vom Pflichtigen erhobene Einsprache wurde mit Entscheiden 

vom 8. März 2023 teilweise gutgeheissen, wobei aber lediglich eine irrtümliche Aufrech-

nung für unverkaufte Einheiten rückgängig gemacht wurde; im Übrigen wurden die Ein-

schätzungsvorschläge bestätigt. Die Rekursgegnerin legte den Einspracheentscheiden 

folgende Steuerfaktoren zugrunde: 

Handänderung 

Erlös 

Anlagekosten 

Grundstückgewinn 

2019/… 

2019/… 

2019/… 

2019/… 

2019/… 

Fr. 

Fr. 

1'282'231.- 

1'109'224.- 

1'285'384.- 

1'121'865.- 

1'180'760.- 

1'025'478.- 

1'282'971.- 

1'083'390.- 

2'374'602.- 

2'028'039.- 

  Fr. 

173'007.- 

163'519.- 

155'282.- 

199'581.- 

346'563.- 

1 GR.2023.13 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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2019/… 

2019/… 

2020/… 

2020/… 

1'485'329.- 

1'266'212.- 

219'117.- 

5'000.- 

5'000.- 

0.- 

241'500.- 

90'338.- 

151'162.- 

110'000.- 

110'000.- 

0.- 

9'247'777.- 

7'839'546.- 

1'408'231.- 

C. Gegen die Einspracheentscheide vom 8. März 2023 liess der Pflichtige am 

12. April 2023 Rekurs erheben mit dem Antrag, diese seien aufzuheben und die Veran-

lagungen seien gemäss den von ihm ermittelten Faktoren vorzunehmen, unter Kosten 

und Entschädigungsfolge zulasten der Rekursgegnerin.  

Konkret bezifferte der Pflichtige die steuerbaren Grundstückgewinne wie folgt: 

Handänderung 

Erlös 

Anlagekosten 

Grundstückgewinn 

2019/… 

2019/… 

2019/… 

2019/… 

2019/… 

2019/… 

2019/… 

2020/… 

2020/… 

Fr. 

Fr. 

1'282'231.- 

1'166'161.- 

1'285'384.- 

1'181'940.- 

1'180'760.- 

1'079'724.- 

1'282'971.- 

1'141'222.- 

2'374'602.- 

2'136'531.- 

1'485'329.- 

1'333'459.- 

Fr. 

116'070.- 

103'444.- 

101'036.- 

141'749.- 

238'071.- 

151'870.- 

5'000.- 

5'000.- 

0.- 

241'500.- 

95'270.- 

146'230.- 

110'000.- 

110'000.- 

0.- 

9'247'777.- 

8'249'303.- 

998'474.- 

Zur Begründung wurde angeführt, dass das Architektenhonorar im Betrag von 

Fr. 703'275.60 (und nicht bloss in der Höhe von Fr. 555'000.-) zum Abzug zuzulassen 

sei. Weiter wurde gefordert, dass die Projektentwicklungskosten (Fr. 189'676.70) zu be-

rücksichtigen und die Insertionskosten im gesamten Betrag von Fr. 80'524.90 zum Ab-

zug zuzulassen seien. Des Weiteren handle es sich auch bei den Kosten für die Errich-

tung der Hypotheken (Fr. 11'277.-) um abzugsfähige, wertvermehrende Aufwendungen. 

Damit würden sich die anrechenbaren Anlagekosten (exkl. Landerwerbskosten) auf ins-

gesamt Fr. 4'716'029.20 erhöhen. 

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Die Rekursgegnerin schloss mit Rekursantwort vom 31. Mai 2023 auf kosten-

fällige Abweisung des Rekurses. 

Der Pflichtige liess am 25. August 2023 replizieren. Die Rekursgegnerin reichte 

ihrerseits  am  7.  September  2023  die  Replik  (recte:  Duplik)  und  am  27.  Oktober  2023 

noch einen Nachtrag ein. Der Pflichtige liess sich zu den Eingaben der Rekursgegnerin 

nicht mehr vernehmen.  

Auf die Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Er-

wägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. a) Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 des Steuergeset-

zes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen 

an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219 

Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und anre-

chenbare  Aufwendungen)  übersteigt.  Zu  den  in §  221  Abs.  1  StG  aufgezählten  anre-

chenbaren  Aufwendungen  gehören  insbesondere  die  wertvermehrenden  Aufwendun-

gen (§ 221 Abs. 1 lit. a StG). Dazu zählen auch die Architekturhonorare im Rahmen der 

Erstellung einer neuen Baute.  

b) Wertvermehrende Eigenleistungen sind dabei in gleicher Weise anrechenbar 

wie Aufwendungen für solche Leistungen Dritter. Sofern der Eigentümer durch eigene 

Arbeit Wertvermehrungen an seinem Grundstück vorgenommen hat, ist deren Umfang 

zu schätzen. Eigenleistungen können mit jenem Betrag berücksichtigt werden, der für 

die betreffende Arbeit im gewöhnlichen Geschäftsverkehr einem Dritten bezahlt werden 

muss. Massgebend ist dabei der Marktwert der Eigenleistungen. Für Eigenarbeiten kann 

der veräussernde Unternehmer somit nicht nur die Selbstkosten, sondern auch den üb-

lichen  (bzw.  angemessenen)  Unternehmergewinn  und  Eigenlohn  in  Rechnung  stellen 

(Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  4.  A.,  2021, 

§ 221 N 66 ff. StG mit Hinweisen). Eigenleistungen liegen auch vor, wenn die steuer-

pflichtige  Person  Leistungen  durch  eine  von  ihr  beherrschte  Gesellschaft  ausführen 

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lässt.  Eigenleistungen  gleichgestellt  sind  auch  Quasi-Eigenleistungen;  von  solchen 

spricht  man,  wenn  die  steuerpflichtige  Person  Arbeiten  nicht  durch  eine  von  ihr  be-

herrschte Gesellschaft, sondern durch eine mit ihr eng wirtschaftlich verbundene Gesell-

schaft  (z.B.  Schwestergesellschaft)  ausführen  lässt  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, 

§ 221 N 67 StG).  

Bei der Beurteilung der Angemessenheit von Architekturleistungen stützt sich 

die  Praxis  in  der  Regel  auf  Art.  7  der  SIA-Ordnung  102  (2020)  des  Schweizerischen 

Ingenieur-  und  Architektenvereins  (nachfolgend  SIA  102).  Diese  Bestimmung  liefert 

nach Massgabe verschiedener Parameter (aufwandbestimmende Baukosten B, Grund-

faktor p für den Stundenaufwand, Schwierigkeitsgrad n gemäss Einteilung in Baukate-

gorien, Leistungsanteil q, Anpassungsfaktor r, Faktor U für Umbau, Unterhalt, Denkmal-

pflege) einen durchschnittlichen Zeitaufwand in Stunden. Diese Stundenzahl, allenfalls 

korrigiert  mit  weiteren  Faktoren  (Art.  7.3  und  7.4  SIA  102)  und  multipliziert  mit  einem 

Stundenlohn, ergibt das Architekturhonorar. Zum angemessenen Stundenlohn äussert 

sich  die  Ordnung  indessen  nicht.  In  seinem  Entscheid  vom  29.  Januar  2019  

(1 GR.2018.32) setzte das Steuerrekursgericht sich mit dieser Frage ausführlich ausei-

nander und schützte im konkreten Fall einen Honoraransatz von Fr. 135.- pro Stunde. 

c)  Natürliche  und  juristische  Personen,  welche  mit  Liegenschaften  handeln, 

können gemäss § 221 Abs. 2 StG bei der Grundstückgewinnsteuer weitere mit der Lie-

genschaft  zusammenhängende  Aufwendungen  geltend  machen.  Für  eine  solche  An-

rechnung wird ein ausdrücklicher Verzicht auf deren Berücksichtigung bei der Einkom-

mens-  oder  Gewinnsteuer  vorausgesetzt.  Die  betreffende  Bestimmung  dient  in  erster 

Linie  dazu,  die  sich  aus  dem  monistischen  System  ergebenden  Härten  (bis  1. Ja-

nuar 2019 fehlende Möglichkeit, zürcherische Betriebsverluste mit Grundstückgewinnen 

zu  verrechnen)  zu  mildern  oder  Gewinn-  und Grundstückgewinnsteuern  aufgrund  der 

unterschiedlichen Steuersätze zu optimieren. Es ist allein vom Willen des Liegenschaf-

tenhändlers  abhängig,  bei  welcher  Steuer  er  die  entsprechenden  Aufwendungen zum 

Abzug bringen will. Aus diesem Grund ist die für die Grundstückgewinnsteuerveranla-

gung zuständige Grundsteuerbehörde nicht verpflichtet, diesen auf die Möglichkeit von 

§ 221 Abs. 2 StG aufmerksam zu machen bzw. solche weiteren Aufwendungen von Am-

tes wegen zu berücksichtigen (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 148 StG; Felix 

Richner, Der Liegenschaftenhändler im Kanton Zürich, ZStP 2004, S. 273).  

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d) Wie alle steuermindernden Tatsachen sind die anrechenbaren Aufwendun-

gen von der hierfür beweisbelasteten steuerpflichtigen Person geltend zu machen und 

hinsichtlich  Bestand  und  Umfang  nachzuweisen.  Die  diesbezüglich  erforderliche  sub-

stanziierte Sachdarstellung muss spätestens innerhalb der Rekursfrist vorgetragen wer-

den (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 147 N 38 StG). 

2. Streitig ist vorliegend die Berücksichtigung diverser vom Pflichtigen deklarier-

ten Kosten als wertvermehrende Aufwendungen. Nachfolgend wird im Einzelnen auf die 

betreffenden Positionen eingegangen.  

a) aa) Unter dem Titel Architektenhonorar deklarierte der Pflichtige initial einen 

Betrag in Höhe von Fr. 872'514.-. Die Rekursgegnerin akzeptierte lediglich ein Honorar 

in Höhe von Fr. 555'000.-. Dies, weil es sich bei den Aufwendungen der A AG um Quasi-

Eigenleistungen  handle  und  eine  Anrechnung  nur  im  Umfang  des  Marktwerts  infrage 

komme.  Der  Berechnung  wurden  (unter  Ausklammerung  des  Architektenhonorars 

selbst) eine honorarberechtigte Bausumme von Fr. 3'304'628.- und ein Honoraransatz 

von 15%, welcher praxisgemäss als üblich bezeichnet werden könne, zugrunde gelegt 

(wobei die Marktüblichkeit mit Verweis auf den Entscheid 810 18 58 vom 26. Septem-

ber 2018 des Kantonsgerichts Basel-Landschaft begründet wurde).  

bb) Im Rahmen der Einsprache vom 15. Juni 2022 reduzierte der Pflichtige den 

geltend gemachten Honorarbetrag auf Fr. 703'275.60, dies basierend auf einer Berech-

nung gemäss SIA 102. Dabei wurden ein Honoraransatz von Fr. 135.- pro Stunde, ein 

Schwierigkeitsfaktor  n  von  1.1  und  ein  Anpassungsfaktor  r  von  1.0  angewendet.  Die  

honorarberechtigte Bausumme wurde mit Fr. 3'305'897.- beziffert. Weiterhin mitberück-

sichtigt  wurden  dabei  die  Vorbereitungsarbeiten,  neu  ausgeklammert  wurde  aber  das 

Architektenhonorar selbst.  

Dessen ungeachtet hielt die Rekursgegnerin im Einspracheentscheid an dem 

aus  ihrer  Sicht  zulässigen  Honorar  von  Fr.  555'000.-  fest. Im  Zusammenhang  mit  der 

Berechnung  des  Pflichtigen  wurde  einzig  entgegnet,  dass  ein Zuschlag  (gemeint  sein 

dürfte der Schwierigkeitsfaktor n) nicht gewährt werden könne, da es sich bei den er-

stellten Wohneinheiten gemäss eingereichter Dokumentation vom 25. Februar 2018 um 

teilweise typengleiche Wohnungen handle. Dies würde eher die Anrechnung eines Wie-

derholungsfaktors rechtfertigen. Über diese Feststellung hinaus erfolgte keine inhaltliche 

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Auseinandersetzung mit der Berechnung des Pflichtigen und es wurde auch keine ei-

gene Berechnung gemäss SIA 102 vorgenommen. Neu wurde lediglich darauf verwie-

sen, dass die nochmalige Prüfung ergeben habe, dass bei einem ähnlichen Fall mit einer 

etwas  höheren  Versicherungssumme,  aber  praktisch gleicher  Kubatur,  ein Honorar  in 

einem Drittverhältnis von rund Fr. 300'000.- verlangt worden sei. Dieses Vergleichsob-

jekt mache deutlich, dass sowohl das ursprünglich geltend gemachte wie auch das nun-

mehr reduzierte Honorar als übersetzt gelte. Das gewährte Honorar von Fr. 555'000.- 

erweise sich somit als sehr grosszügig. Auf eine weitere Aufrechnung werde aus Kulanz 

aber verzichtet.  

cc) Im Rahmen ihrer Rekursantwort machte die Rekursgegnerin noch folgende 

Angaben zum Vergleichsobjekt:  

Volumen 

Objektart 

Vergleichsobjekt 

…strasse 107/107a 

4'936 m3 

4'940 m3 

MFH, 6 Wohnungen 

MFH, 6 Wohnungen 

Architekturhonorar 

Fr. 305'000.- 

Projektierungskosten 

inkl. 

Total 

Fr. 305'000.- 

Fr. 703'275.- 

Fr. 189'676.- 

Fr. 892'951.- 

Mit  der  Berechnung  des  Pflichtigen  setzte  die  Rekursgegnerin  sich  weiterhin 

nicht inhaltlich auseinander. Ebenfalls ohne inhaltliche Auseinandersetzung oder Erläu-

terung  reichte  die  Rekursgegnerin  sodann  mit  Nachtrag  vom  27.  Oktober  2023  einen 

Artikel vom November 2023 aus der vz news ein, mit welchem – soweit ersichtlich – der 

von ihr für die Berechnung gewählte Honoraransatz von 15% untermauert werden sollte. 

b) aa) Der Pflichtige macht weiter die Anrechnung von Projektentwicklungskos-

ten in Höhe von Fr. 189'676.70 geltend (BKP 591). Diese würden – wie das Architekten-

honorar – wertvermehrende Aufwendungen im Sinn von § 221 StG darstellen, unabhän-

gig  davon,  ob  die  Arbeiten  einem  Dritten  übertragen  oder  vom  steuerpflichtigen 

Veräusserer selbst geleistet wurden. Ebenfalls zum Abzug zuzulassen seien sodann die 

Insertionskosten im Gesamtbetrag von Fr. 80'524.90 (BKP 524 und 525; mit Verweis) 

und die Kosten für die Errichtung der Hypotheken im Betrag von Fr. 11'277.-. 

Die Abzugsfähigkeit der vorgenannten Kostenpositionen begründet der Pflich-

tige  unter  anderem  damit,  dass  er  als  gewerbsmässiger  Liegenschaftenhändler 

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qualifiziere (erstmalig vorgebracht wurde dies durch den Pflichtigen soweit ersichtlich im 

Einspracheverfahren).  Es  seien  deshalb  auch  Kosten,  welche  im  Zusammenhang  mit 

Kaufs- und Verkaufsbemühungen oder der Beschaffung der Finanzierung stehen wür-

den, als wertvermehrende Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer zum Abzug 

zuzulassen.  

bb) Die Rekursgegnerin verweigert die Berücksichtigung zusätzlicher Aufwen-

dungen  für  Projektentwicklungskosten,  da  diese  gemäss  Leistungstabelle  SIA  im  

Honorar  enthalten  und  mit  den  gewährten  Fr.  555'000.-  abgegolten  seien.  Da  für  die 

BKP-Position 291 diesbezüglich kein Abzug gemacht worden sei, bleibe kein Spielraum 

für eine zusätzliche Anrechnung. Die geltend gemachten Insertionskosten seien viel zu 

hoch  und  würden  nicht  mit  den  effektiven  Aufwendungen  in  der  Erfolgsrechnung  der 

Gesellschaft korrespondieren. Für die Beschaffung der Finanzierung seien sodann die 

Beratungskosten der E AG im Betrag von Fr. 100'000.- angerechnet worden (BKP 542) 

und bei den Kosten für die Errichtung der Hypotheken handle es sich nicht um wertver-

mehrende Aufwendungen im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. a StG.  

Mit  der  Frage  der  Abzugsfähigkeit  der  streitigen  Positionen  im  Rahmen  von 

§ 221  Abs. 2 StG  (Liegenschaftenhändlerabzug)  hat  die  Rekursgegnerin  sich  bisher 

nicht befasst. 

3. a) Das Steuerrekursgericht hat gemäss § 148 Abs. 3 und § 149 Abs. 2 StG 

die Steuerfaktoren grundsätzlich nach seinen eigenen Erhebungen festzustellen (Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 149 N 29 f. StG, auch zum Folgenden). Ausnahmsweise 

kann es zwecks Wahrung des gesetzlichen Instanzenzugs die Sache mit verbindlichen 

Weisungen  an  die  Rekursgegnerin  zurückweisen,  namentlich  wenn  zu  Unrecht  noch 

kein materieller Entscheid getroffen wurde oder wenn dieser an einem schwerwiegenden 

Verfahrensmangel leidet (§ 149 Abs. 3 StG). Ein Fehler, der ebenso gut vom Steuerre-

kursgericht wie von der Rekursgegnerin behoben werden kann, führt dagegen regelmäs-

sig nicht zu einer Rückweisung (RB 1983 Nr. 56).  

Bedeutsame Verfahrensmängel kann das Gericht nicht heilen, da der gesetzlich 

vorgeschriebene  Instanzenzug  unzulässigerweise  verkürzt  und  die  untere  Einschät-

zungs- bzw. Rechtsmittelbehörde praktisch von der Einhaltung eines korrekten Verfah-

rens  dispensiert  würde  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  §  149  N  30  StG,  auch  zum 

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Folgenden). Als schwere Verfahrensmängel gelten eine Verletzung der Untersuchungs-

pflicht  sowie  schwere  Fälle  der  Gehörsverweigerung  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, 

§ 149 N 29 ff. StG). Auch in der fehlenden, irreführenden oder (wesentlich) ungenügen-

den  Begründung  eines  Entscheids  liegt  eine  Verweigerung  des  rechtlichen  Gehörs 

(Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 142 N 12 StG). Davon abgesehen kommt eine Rück-

weisung mangels Begründung nur in Frage, wenn aus dem vorinstanzlichen Entscheid 

überhaupt nicht ersichtlich ist, warum dieser so und nicht anders ausgefallen ist, er also 

überhaupt keine Begründung enthält (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 142 N 10 StG). 

Sofern die Rekursgegnerin die bisher fehlende Begründung in der Rekursantwort nach-

schiebt, darf das Steuerrekursgericht diesen Fehler allenfalls auch durch die Anordnung 

eines zweiten Schriftenwechsels selbst beheben (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 142 

N 12 StG).  

b)  aa)  Vorliegend  verunmöglicht  die  von  der  Rekursgegnerin  unterlassene 

Sachverhaltsabklärung  hinsichtlich  der  als  Liegenschaftenhändler  geltend  gemachten 

Aufwendungen  eine  abschliessende  Beurteilung  durch  das  Steuerrekursgericht  und 

stellt  einen  bedeutsamen  Verfahrensmangel  dar.  Dies  vor  dem  Hintergrund,  dass 

der Antrag zur Geltendmachung von Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG im Ein-

spracheverfahren noch gestellt werden konnte; dass die Geltendmachung nicht bereits 

mit der Grundstückgewinnsteuerdeklaration erfolgte, ist unschädlich (StRG, 10. Oktober 

2023, 1 GR.2022.30, E. 2b/cc in fine; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 149 StG). 

Hinzu kommt, dass die Rekursgegnerin die Höhe des aus ihrer Sicht zulässigen 

Architektenhonorars  allein  auf  den  Entscheid  des  Kantonsgerichts  Basel-Landschaft 

vom 26. September 2018 (810 18 58) gestützt hat. Inwiefern die dort beurteilte Konstel-

lation mit dem vorliegend zu beurteilenden Fall vergleichbar und der von ihr übernom-

mene Honoraransatz hier marktkonform sein soll, hat sie nicht begründet. Auch aus dem 

ins  Recht  gelegten  Bericht  der  vz  news  ist  mangels  Erläuterung  nicht  ohne  Weiteres 

ersichtlich, inwiefern dieser die Beurteilung der Rekursgegnerin stützt.  

Geradezu als Verletzung des rechtlichen Gehörs des Pflichtigen erscheint so-

dann,  dass  die  Rekursgegnerin  sich  nur  oberflächlich  mit  dessen  Berechnung  nach 

SIA 102 auseinandergesetzt hat. Aber auch der erst im Rahmen der Veranlagungen ein-

geflossene  Verweis  auf  das  Honorar  bei  einem  Vergleichsobjekt,  betreffend  welchem 

einzig bekannt ist, dass eine vergleichbare Kubatur bestehen und es sich ebenfalls um 

ein Mehrfamilienhaus mit  6  Wohnungen handeln soll,  ist  problematisch. Die  Angaben 

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wurden auch erst mit der Rekursantwort gemacht. Dies, obschon es der Rekursgegnerin 

selbst unter Wahrung datenschutzrechtlicher Aspekte möglich gewesen wäre, die zent-

ralen Parameter dieses Objekts (z.B. Bausumme, Erstellungszeitraum oder Komplexität 

der  Arbeiten)  offenzulegen,  um  eine  vergleichstechnische  Einordnung der  Honorarfor-

derung zu ermöglichen.  

bb) Würden diese Mängel durch das Steuerrekursgericht behoben, hätte dies 

eine Verkürzung des Rechtsmittelwegs zulasten des Pflichtigen zur Folge, was ihm nicht 

ohne Weiteres zugemutet werden kann. Zudem ist es nicht Aufgabe des Steuerrekurs-

gerichts als gerichtliche Instanz, quasi anstelle der Vorinstanzen erstmals die Sachver-

haltsermittlung  zu  übernehmen  und  diese  damit  von  ihren  Untersuchungspflichten  zu 

entlasten. Die Sache ist daher zur Nachholung der Untersuchung und zum Neuentscheid 

an  die  Rekursgegnerin  zurückzuweisen  (§ 149  Abs.  3  StG;  VGr,  22. März  2000, 

SB.2000.00002, E. 2b; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 149 N 30 StG).  

c) Die Rekursgegnerin wird im zweiten Rechtsgang den Pflichtigen mittels Auf-

lage  anzuhalten  haben,  die  erforderliche  Sachdarstellung  und  Beweismittel  beizubrin-

gen,  welche  sie  zur  Erstellung  und  Beurteilung  des  Sachverhalts  benötigt  (wobei  der 

Neuentscheid selbstredend die vorliegenden Erwägungen zu berücksichtigen hat). Dies-

bezüglich wird sie zu beurteilen haben, ob das infrage stehende Grundstück der Händ-

ler-  oder  einer  Haltertätigkeit  des  Pflichtigen  zuzuordnen  war,  kann  § 221  Abs. 2 StG 

doch nur  auf jene Grundstücke  angewendet  werden,  welche  der  Handelstätigkeit  des 

Liegenschaftenhändlers  dienen  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  § 221  N 127a  StG). 

Die Rekursgegnerin wird sodann zu beurteilen haben, ob der Pflichtige auch die weiteren 

Voraussetzungen für die Inanspruchnahme von § 221 Abs. 2 StG erfüllt und hier insbe-

sondere,  ob  auf  eine  Berücksichtigung der  geltend  gemachten  Kosten –  soweit  diese 

ausgewiesen sind und als geschäftsmässig begründet betrachtet werden können – bei 

der  Einkommenssteuer  verzichtet  wurde.  Der  diesbezügliche  Nachweis  obliegt  dem 

Pflichtigen. Der Nachweis eines solchen Verzichts gilt als erbracht, wenn aufgrund der 

Beweisführung der steuerpflichtigen Person ausgeschlossen ist, dass die Aufwendun-

gen  bei  den  Staats-  und  allgemeinen  Gemeindesteuern  zum  Abzug  gebracht  wurden 

(Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 149 StG).  

Im Zusammenhang mit der Beurteilung des Architektenhonorars drängt sich so-

dann  auf,  dass  die  Rekursgegnerin sich einer  anerkannten Methode  bedient  und z.B. 

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eine Bemessung nach SIA 102 vornimmt oder vornehmen lässt. In jedem Fall aber ist 

die Beurteilung nachvollziehbar zu begründen.  

Für die Projektentwicklungskosten schliesslich gilt, dass solche ebenfalls nach 

SIA  102  zu beurteilen  sind,  soweit  der  Auftraggeber  mit  dem  Architekten  nach dieser 

Honorarordnung  abgerechnet  hat  (RB  1983  Nr.  67;  Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, 

§ 221 N 54 StG). Nachdem der Pflichtige sich vorliegend zur Beurteilung der Angemes-

senheit  des  Architektenhonorars  auf  SIA  102  beruft  (die  initiale  Honorarbemessung 

scheint  demgegenüber  nicht  auf  Basis  von  SIA  102  erfolgt  zu  sein,  bzw.  wäre  dies  

jedenfalls nicht aktenkundig), dürfte es sich aufdrängen, die Frage des Umfangs der Ab-

zugsfähigkeit der Projektentwicklungskosten ebenfalls nach dieser Ordnung zu bemes-

sen. Vorausgesetzt ist auch hier offensichtlich, dass überhaupt abzugsfähige Projektent-

wicklungskosten ausgewiesen sind. Auch dies ist zu untersuchen. 

4.  a)  Diese  Erwägungen  führen  zur  teilweisen  Gutheissung  des  Rekurses 

(Rückweisung). Gemäss Rechtsprechung gilt eine Rückweisung an die Rekursgegnerin 

mit offenem Prozessausgang in Bezug auf die Kostenregelung als Obsiegen der rechts-

mittelführenden Partei – und zwar unabhängig davon, welche Anträge diese gestellt hat 

(BGr,  28.  April  2014,  2C_846/2013,  E.  3.2  und  3.3;  VGr,  28. August  2014, 

VB.2014.00106, E. 2.3). Die (reduzierten) Gerichtskosten sind deshalb der unterliegen-

den  Rekursgegnerin  aufzuerlegen  (§ 151  Abs. 1  StG).  Dem  Pflichtigen  ist  eine  ange-

messene Parteientschädigung in Höhe von Fr. 3'200.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu-

zusprechen  (§ 152  StG  i.V.m.  § 17  Abs. 2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  vom 

24. Mai 1959 [VRG]). 

b)  Soweit  eine  Partei  den  vorliegenden  Entscheid  einzig  mit  Bezug  auf  die 

Rückweisung  mit  Beschwerde  beim  Verwaltungsgericht  anfechten  will,  ist  darauf  hin-

zuweisen, dass dies nur möglich ist, soweit der Entscheid einen nicht wiedergutzuma-

chenden Nachteil bewirken könnte oder die Gutheissung der Beschwerde sofort einen 

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten 

für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (§ 19a Abs. 2 VRG i.V.m. Art. 93 

Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005). 

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Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der  Rekurs  wird  teilweise  gutgeheissen.  Die  Einspracheentscheide  vom  8.  März 

2023 werden aufgehoben und die Sache zum Neuentscheid an die Grundsteuerbe-

hörde C zurückgewiesen. 

[…] 

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