# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0af99740-780b-5243-8cb7-3c8104c595f5
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** HE240218-O2
**Docket/Reference:** HE240218-O2
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/HE240218-O2.pdf

## Full Text

Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht  

Geschäfts-Nr.: HE240218-O

U/mk

Mitwirkend: Oberrichter Dr. Stephan Mazan, Vizepräsident, sowie

Gerichtsschreiber Dr. Pierre Heijmen

Urteil vom 3. Februar 2025

in Sachen

A._____ KmG, 

Gesuchstellerin

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____

vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X2._____

gegen

B._____ AG,

Gesuchsgegnerin

betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)

"1. Es sei die Gesuchsgegnerin unter Androhung der Zwangsvollstre-
ckung im Unterlassungsfall zu verpflichten, die von ihr gemieteten 
Büroräumlichkeiten  (2.  Obergeschoss,  271.50m²),  C._____ … 
[Adresse], … Zürich, unverzüglich geräumt und gereinigt zu verlas-
sen und der Gesuchstellerin unter Rückgabe der Schlüssel zurück-
zugeben.

2.

3.

Das Stadtammannamt Zürich Kreis … sei anzuweisen, den zu er-
lassenden Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf ers-
tes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken.

Alles  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  und  zusätzlich 
Mehrwertsteuerzusatz zulasten der Gesuchsgegnerin."

Der Einzelrichter zieht in Erwägung:

1.

Prozessgeschichte

Mit eingangs genanntem Rechtsbegehren ersuchte die Gesuchstellerin am 20. De-

zember 2024 (Datum Poststempel) um Rechtsschutz in klaren Fällen (act. 1). Mit 

Verfügung vom 23. Dezember 2024 wurde der Gesuchstellerin Frist zur Leistung 

eines Vorschusses für die Gerichtskosten angesetzt und der Gesuchsgegnerin Ge-

legenheit zur Stellungnahme gegeben (act. 4). Der Kostenvorschuss wurde fristge-

recht geleistet (act. 6). Die Stellungnahme der Gesuchsgegnerin vom 24. Januar 

2025 ging fristgerecht ein (act. 7). Das Verfahren ist spruchreif, weshalb diese der 

Gesuchstellerin mit dem vorliegenden Entscheid zuzustellen ist.

2.

Formelles

2.1. Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Einzelgerichts des Handelsge-

richts des Kantons Zürichs ist gegeben (Art. 33 ZPO sowie Art. 6 ZPO i.V.m. § 44 

lit. b und § 45 lit. d GOG; BGE 142 III 515 E. 2.2).

2.2. Ein  rechtshängiges  Kündigungsanfechtungsverfahren  steht  einem  Auswei-

sungsverfahren nicht entgegen; die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO be-

ziehen sich auch auf die vorfrageweise Prüfung der Gültigkeit der Kündigung des 

Mietvertrages (BGE 141 III 262 E. 3.2 f. S. 263 ff.).

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3.

Rechtliches

3.1. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summa-

rischen  Verfahren,  wenn  der  Sachverhalt  unbestritten  oder  sofort  beweisbar  ist 

(lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Ein Sachverhalt ist sofort beweisbar, wenn 

die Tatsachen ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nach-

gewiesen werden können. Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei 

der Anwendung des Gesetzes – unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtspre-

chung – ohne Weiteres ergibt, und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeu-

tigen Ergebnis führt. Es muss auch in Anbetracht der Einwendungen und Einreden 

der Gesuchsgegnerin ein klarer Fall vorliegen. Offensichtlich haltlose bzw. offen-

sichtlich unbegründete Behauptungen, über die sofort entschieden werden kann, 

genügen indessen nicht, um einen klaren Fall auszuschliessen (BGE 138 III 123 

E. 2.1.2 m.w.H; 138 III 620 E. 5.1.1). Hingegen ist der Sachverhalt illiquid, wenn die 

Gegenpartei substantiiert und schlüssig Einwendungen vorbringt, die in tatsächli-

cher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die be-

reits gebildete richterliche Überzeugung zu  erschüttern (BGer 4A_184/2015 vom 

11. August 2015, E. 4.2.1; BGE 138 III 620 E. 5.1.1).

3.2. Bei Zahlungsrückstand der Mieterin kann ihr die Vermieterin schriftlich eine 

Zahlungsfrist setzen und ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist – bei 

Geschäftsräumen  min.  30 Tage  –  das  Mietverhältnis  gekündigt  werde  (Art. 257d 

Abs. 1 OR). Bezahlt die Mieterin innert angesetzter Zahlungsfrist nicht, so kann die 

Vermieterin bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Ta-

gen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).

3.3. Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR 

der Vermieterin zurückgegeben werden. Gleichzeitig hat, wer Eigentümer einer Sa-

che  ist,  das  Recht,  sie  gestützt  auf  Art. 641  Abs.  2  ZGB  von  jedem,  der  sie  ihm 

vorenthält, heraus zu verlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuweh-

ren. Zur Durchsetzung des Rückgabeanspruchs bei Wohn- und Geschäftsräumen 

kann die Vermieterin um die Ausweisung der Mieterin ersuchen (SVIT Kommentar-

MÜLLER, Art. 267-267a OR N 26).

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4.

Sachverhalt und Würdigung

4.1. Am 2./19. Dezember 2019 schloss die Gesuchstellerin (als Vermieterin) mit 

der Gesuchsgegnerin (als Mieterin) einen bis zum 31. Dezember 2024 befristeten 

Mietvertrag über Büroräumlichkeiten mit einer Fläche von 271.50 m² im 2. Oberge-

schoss der Liegenschaft C._____ …, … Zürich (act. 1 Rz. 7; act. 3/1). Der Brutto-

mietzins  war  quartalsweise  geschuldet  und  betrug  pro  Quartal  insgesamt 

CHF 39'150.–. Der Mietzins war jeweils im Voraus auf den Monatsersten zu bezah-

len (act. 1 Rz. 8; act. 3/1 Ziff. 7.1). 

4.2. Nachdem die Gesuchsgegnerin die Mietzinsen für das zweite und dritte Quar-

tal  2024  nicht  bezahlte,  mahnte  die  Gesuchstellerin  die  Gesuchsgegnerin  mit 

Schreiben vom 11. September 2024 die ausstehenden Mietzinsen und setzte ihr 

eine Frist von 30 Tagen ab Erhalt des Mahnschreibens an, um den Ausstand zu 

bezahlen (act. 1 Rz. 9; act. 3/5). Das Einschreiben wurde der Gesuchsgegnerin am 

13. September 2024 zugestellt (act. 1 Rz. 9; act. 3/5). Nachdem die Gesuchsgeg-

nerin den ausstehenden Betrag innert Frist nicht bezahlt hatte, kündigte ihr die Ge-

suchstellerin mit amtlichen Formular vom 15. Oktober 2024 auf den 30. November 

2024  (act. 1  Rz. 10;  act. 3/11).  Die  Kündigung  wurde  der  Gesuchsgegnerin  am 

18. Oktober 2024 zugestellt (act. 3/11).

4.3. Die Gesuchstellerin hat die formellen Voraussetzungen von Art. 257d OR ein-

gehalten. Sie hat der Gesuchsgegnerin für die Bezahlung der ausstehenden Miet-

zinsen  eine  Frist  von  30 Tagen  angesetzt.  Die  Zahlungsaufforderung  ist  der  Ge-

suchsgegnerin am 13. September 2024 zugegangen (act. 3/5), womit die 30-tägige 

Zahlungsfrist am 13. Oktober 2024 abgelaufen ist. Die Kündigung erfolgte nach Ab-

lauf dieser Frist am 15. Oktober 2024 und ist der Gesuchsgegnerin am 18. Oktober 

2024 zugegangen (act. 3/11) und damit rechtmässig auf den 30. November 2024 

erfolgt.  Die  Gesuchsgegnerin  hat  das  Mietobjekt  bis  jetzt  nicht  geräumt.  Sie  hat 

damit ihre Rückgabepflicht verletzt.

4.4. Die Gesuchsgegnerin erhebt in ihrer Stellungnahme den Einwand, dass die 

streitgegenständlichen Büroräumlichkeiten nicht von ihr, sondern von der D._____ 

AG angemietet worden seien. Dies sei auf Bildern von Beschriftungen in der Lie-

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genschaft ersichtlich. Zudem sei die Kündigung an die D._____ AG geschickt wor-

den (act. 7 S. 1; act. 8/2). Entgegen der Auffassung der Gesuchsgegnerin geht aus 

den eingereichten Fotos nicht hervor, dass die D._____ AG die Büroräumlichkeiten 

von der Gesuchstellerin angemietet hat. Es ist schon nicht klar wo genau die Bilder 

gemacht wurden, so dass sie den streitgegenständlichen Büroräumlichkeiten nicht 

zugeordnet werden können. Zudem sind sie nicht geeignet, ein Mietverhältnis mit 

der Gesuchstellerin zu belegen, da es sich auch um eine Untervermietung von der 

Gesuchsgegnerin an die D._____ AG handeln könnte. Auch der Hinweis, dass die 

Kündigung an die D._____ AG zugestellt worden sei ist nicht belegt, da die von der 

Gesuchstellerin verschickte Kündigung vom 15. Oktober 2024 an die Gesuchsgeg-

nerin  adressiert  war  (act. 3/11).  Weitere  Hinweise  auf  die  angebliche  Anmietung 

durch die D._____ AG lassen sich den Akten nicht entnehmen, weshalb kein Miet-

verhältnis zwischen der Gesuchstellerin und der D._____ AG nachgewiesen ist.

4.5. Zusammengefasst ist das Mietverhältnis rechtsgenügend gekündigt worden. 

Die Vorbringen der Gesuchsgegnerin vermögen die Ausführungen der Gesuchstel-

lerin nicht zu entkräften.

4.6. Der Fall ist liquid, und damit ist ein Anspruch nach Art. 257 ZPO gegeben. Die 

Gesuchsgegnerin hält sich ohne Rechtsgrund im Mietobjekt auf, weshalb der Aus-

weisungsbefehl zu erteilen ist. Antragsgemäss ist daher der Gesuchsgegnerin zu 

befehlen,  die  streitgegenständlichen  Räumlichkeiten  unverzüglich  ordnungsge-

mäss geräumt und gereinigt der Gesuchstellerin zurückzugeben.

5.

Vollstreckungsmassnahmen

Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen 

an (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO). Dabei können gemäss Art. 343 

Abs. 1 ZPO bei einem Entscheid auf eine Verpflichtung zu einem Tun direkte oder 

indirekte Vollstreckungsmassnahmen angeordnet werden.

Zur Durchsetzung des zu erteilenden Ausweisungsbefehls ist die von der Gesuch-

stellerin beantragte Anweisung des Stadtammannamt Zürich …, den Ausweisungs-

befehl auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken, anzuordnen.

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6.

Kosten- und Entschädigungsfolgen

Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kosten- und entschädigungspflichtig 

(Art. 106 Abs. 1 ZPO).

Die  Höhe  der  Gerichtsgebühr  bestimmt  sich  nach  der  Gebührenverordnung  des 

Obergerichts vom 8. September 2010 (Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG) und 

richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert bzw. nach dem Streitinteresse (§ 2 

Abs. 1 lit. a GebV OG). Ausgehend von einem Streitwert von CHF 78'300.–, was 

sechs Monatsmieten entspricht (BGE 144 III 346 ff. E. 1.2; vgl. act. 1 Rz. 7), beträgt 

die  Grundgebühr  rund  CHF 7'800.–.  Unter  Berücksichtigung  von  § 4,  §  8  Abs. 1 

und § 10 Abs. 1 GebV OG sind die Gerichtskosten auf CHF 5'800.– festzusetzen. 

Die Kosten sind der Gesuchsgegnerin aufzuerlegen und vorab aus dem von der 

Gesuchstellerin  geleisteten  Kostenvorschuss  zu  decken.  Der  Gesuchstellerin  ist 

das  Rückgriffsrecht  auf  die  Gesuchsgegnerin  einzuräumen  (vgl.  Art. 111  Abs. 2 

ZPO).

Die Höhe der Anwaltsgebühr bestimmt sich nach der Verordnung des Obergerichts 

über die Anwaltsgebühren (AnwGebV). Der Anspruch auf die Gebühr entsteht mit 

der Erarbeitung der Begründung (§ 11 Abs. 1 Satz 1 AnwGebV). Sie richtet sich in 

erster  Linie  nach  dem  Streitwert  (§ 2  Abs. 1  lit. a  AnwGebV).  Beim  vorliegenden 

Streitwert  beträgt  die  nach  § 4  Abs. 1  AnwGebV  ermittelte  Grundgebühr  rund 

CHF 9'500.–. Unter Berücksichtigung von § 4 Abs. 2 sowie § 9 AnwGebV ist die 

Gesuchsgegnerin  zu  verpflichten,  der  Gesuchstellerin  eine  Parteientschädigung 

von CHF 6'000.– zu bezahlen. Angesichts der fehlenden Begründung und Belege 

ist  der  Gesuchstellerin  die  Parteientschädigung  ohne  Mehrwertsteuer  zuzuspre-

chen (vgl. BGer 4A_552/2015 vom 25. Mai 2016 E. 4.5.).

Der Einzelrichter erkennt:

1.

Der Gesuchsgegnerin wird befohlen, die von ihr gemieteten Büroräumlich-

keiten (2. Obergeschoss, 271.50m²) der Liegenschaft C._____ …, … Zürich, 

unverzüglich geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin 

unter Rückgabe der Schlüssel zurückzugeben.

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2.

Das Stadtammannamt Zürich … wird angewiesen, den Befehl gemäss Dis-

positiv-Ziffer 1 nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtge-

währung der aufschiebenden Wirkung auf erstes Verlangen der Gesuchstel-

lerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der Gesuchstel-

lerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Gesuchsgegnerin zu erset-

zen.

3.

4.

Die Gerichtsgebühr wird auf CHF 5'800.– festgesetzt.

Die Kosten werden der Gesuchsgegnerin auferlegt. Sie werden vorab aus 

dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss gedeckt, wobei 

der Gesuchstellerin das Rückgriffsrecht auf die Gesuchsgegnerin einge-

räumt wird.

5.

Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient-

schädigung von CHF 6'000.– zu bezahlen.

6.

Schriftliche Mitteilung an die Gesuchstellerin im Doppel für sich und zuhan-

den des Stadtammannamt Zürich … und unter Beilage eines Doppels von 

act. 7 und act. 8/1-3 sowie an die Gesuchsgegnerin.

7.

Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb 

von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 

113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und 

90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert 

beträgt CHF 78'300.–.

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Zürich, 3. Februar 2025

Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht

Gerichtsschreiber:

Dr. Pierre Heijmen