# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 97011821-6b85-5346-b97a-1a51b007ea85
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-19
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 19.02.2025 WBE.2024.198
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2024-198_2025-02-19.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

WBE.2024.198 / sr / jb 
(2024-000474 / 2024-000476)  

Art. 20 

 

 

Urteil vom 19. Februar 2025 
 
 

Besetzung  Verwaltungsrichter Michel, Vorsitz  

Verwaltungsrichter Brandner  

Verwaltungsrichterin Schöb  

Gerichtsschreiberin Ruchti      

 

 
   

Beschwerde-

führerin 1 

 A._____,    

 

Beschwerde-

führer 2 

 B._____,    

 

Beschwerde-

führerin 3 

 C._____,    

 

alle vertreten durch Dr. iur. Lukas Pfisterer, Rechtsanwalt,  

Frey-Herosé-Strasse 25, Postfach, 5001 Aarau   

 

gegen 

 
   

Vorinstanzen  Einwohnergemeinde Q._____,   

handelnd durch den Gemeinderat 

dieser vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Rechtsanwalt, 

Stadtturmstrasse 19, 5400 Baden    

 

  Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau   

handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, 

Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau    

 

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Gesamtrevision Nutzungsplanung 

 

1. Beschwerdeentscheid des Regierungsrats vom 24. April 2024 

 (RRB Nr. 2024-000474) 

2. Genehmigungsentscheid des Regierungsrats vom 24. April 2024 

 (RRB Nr. 2024-000476) 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

1. 

Vom 10. Juni 2022 bis 11. Juli 2022 legte der Gemeinderat Q._____ die 

Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland, bestehend 

aus der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) und dem Bauzonen- und Kul-

turlandplan, öffentlich auf. 

 

2. 

Dagegen erhoben während der Auflagefrist unter anderem A._____, 

B._____ und C._____ Einwendung, die vom Gemeinderat am 2. Mai 2023 

abgewiesen wurde.  

 

3. 

Am tt.mm.2023 beschloss die Einwohnergemeindeversammlung Q._____ 

die Gesamtrevision der Nutzungsplan Siedlung und Kulturland mit Aus-

nahme eines zur Überarbeitung zurückgewiesenen Teils (betreffend die 

später an der Gemeindeversammlung vom tt.mm.2023 abgelehnte 

Unterschutzstellung von zwei Gebäuden). Nach unbenutztem Ablauf der 

Referendumsfrist wurde der Beschluss vom tt.mm.2023 am tt.mm.2023 im 

Amtsblatt des Kantons Aargau publiziert. 

 

B. 

1. 

Gegen diesen Beschluss liessen A._____, B._____ und C._____ am 

11. September 2023 Beschwerde beim Regierungsrat einreichen, mit 

welcher sie im Hauptpunkt beantragten, den Beschluss bezüglich der 

Zuweisung der Parzellen Nrn. fff–ddd und ccc zur Landwirtschaftszone 

aufzuheben und diese der Wohn- und Arbeitszone WA zuzuweisen. 

Eventualiter sei die Sache der Gemeinde Q._____ zurückzuweisen mit der 

Anweisung, die besagten Parzellen der Zone WA zuzuweisen. Sub-

eventualiter sei die Sache von der Einwohnergemeinde neu zu beurteilen. 

 

2. 

Mit Beschluss vom 24. April 2024 wies der Regierungsrat die Beschwerde 

ab (RRB Nr. 2024-000474). Gleichentags genehmigte er die Gesamtrevi-

sion der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland mit gewissen, für den 

vorliegenden Rechtsstreit irrelevanten Direktänderungen (RRB Nr. 2024-

000476). 

 
  

 - 3 - 

 

 

 

C. 

1. 

Die Regierungsratsbeschlüsse vom 24. April 2024 (Genehmigungs- und 

Beschwerdeentscheid) liessen A._____, B._____ und C._____ am 31. Mai 

2024 beim Verwaltungsgericht anfechten, mit den Anträgen: 

 

1. 
In Gutheissung der Beschwerde seien der Regierungsratsbeschluss 
Nr. 2024-000476 vom 24. April 2024 und der Regierungsratsbeschluss 
Nr. 2024-000474 vom 24. April 2024 aufzuheben, soweit damit die Be-
schwerde vom 11. September 2023 abgewiesen und die allgemeine Nut-
zungsplanung der Gemeinde Q._____ mit der Zuweisung der Parzellen 
Q._____ ccc, ddd, eee und fff zur Landwirtschaftszone genehmigt worden 
ist. 
 
2. 
Die Parzellen Q._____ ccc, ddd, eee und fff seien der Wohn- und Arbeits-
zone WA zuzuweisen. 
 
3. 
Eventualiter sei die Sache der Gemeinde Q._____ zurückzuweisen mit der 
Anweisung, die Parzellen Q._____ ccc, ddd, eee und fff der Wohn- und 
Arbeitszone zuzuweisen. 
 
4. 
Subeventualiter sei die Sache der Gemeinde Q._____ zur Neubeurteilung 
der Zuweisung der Parzellen LIG Q._____ ccc, ddd, eee und fff zur Wohn- 
und Arbeitszone WA bzw. zu einer Bauzone zurückzuweisen. 
 
5. 
Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu gewähren. 
 
6. 
Unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der 
Beschwerdegegnerin bzw. der Staatskasse. 

 

2. 

Mit Beschwerdeantworten vom 3. Juli 2024 und 8. Juli 2024 beantragten 

das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, im 

Namen des Regierungsrats und der Gemeinderat Q._____ die 

kostenfällige Abweisung der Beschwerde sowie des Verfahrensantrags auf 

Erteilung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde (soweit auf diesen 

einzutreten sei). 

 

3. 

Am 10. Juli 2024 reichte das BVU, Rechtsabteilung, eine Stellungnahme 

zur Beschwerdeantwort des Gemeinderats Q._____ ein. 

 

 - 4 - 

 

 

4. 

Im zweiten Schriftenwechsel (Replik vom 9. September 2024; Duplik des 

BVU vom 23. September 2024; Duplik des Gemeinderats Q._____ vom 

8. Oktober 2024) hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. 

 

D.  

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 19. Februar 2025 beraten und ent-

schieden. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

1.1. 

Nach § 54 Abs. 3 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 (Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG; SAR 271.200) 

in Verbindung mit § 28 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwe-

sen vom 19. Januar 1993 (Baugesetz, BauG; SAR 713.100) ist gegen kan-

tonale Genehmigungsentscheide von kommunalen Nutzungsplanungen 

die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zulässig. 

 

Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts zur Beurteilung der 

Beschwerde gegen den Genehmigungsentscheid des Regierungsrats 

(RRB Nr. 2024-000476) ist somit gegeben. 

 

1.2. 

Nach § 14 Abs. 1 der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 (BauV; 

SAR 713.121) kann mit gesonderter Beschwerde beim Verwaltungsgericht 

zugleich der Beschwerdeentscheid der Verwaltung (§ 26 BauG) angefoch-

ten werden, soweit er nicht durch den Genehmigungsentscheid abgelöst 

worden ist. Mit dieser Beschwerde können jene Punkte des Beschwerde-

verfahrens angefochten werden, die nicht Gegenstand des kantonalen Ge-

nehmigungsentscheids bilden (§ 14 Abs. 2 BauV; Aargauische Gerichts- 

und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2001, S. 366; 1997, S. 283 ff.). Dies 

trifft in erster Linie auf formelle Fragestellungen (Sachurteilsvoraussetzun-

gen) oder Streitigkeiten über die Höhe der Verfahrenskosten im vorange-

gangenen Beschwerdeverfahren zu (Entscheide des Verwaltungsgerichts 

WBE.2023.76 vom 13. Dezember 2023, Erw. I/1.2, WBE.2018.344 vom 

27. November 2019, Erw. I/1.2, WBE.2012.342 vom 17. Dezember 2013, 

Erw. I/2). Der Beschwerdeentscheid bildet somit nur insoweit ein taugliches 

Anfechtungsobjekt, als sein Inhalt nicht durch den Genehmigungsent-

scheid bestätigt wird (AGVE 2001, S. 363, Erw. 2/c/aa; CHRISTIAN HÄUPTLI, 

in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau [Kommentar BauG], 

Bern 2013, N. 41 zu § 26 BauG). 

 

 - 5 - 

 

 

Nebst materiellen Rügen, welche den Genehmigungsentscheid betreffen, 

erheben die Beschwerdeführer formelle Rügen, indem sie der Vorinstanz 

eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der 

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 

1999 [BV; SR 101]) durch ungenügende Begründung des angefochtenen 

Beschwerdeentscheids vorwerfen (Beschwerde, S. 12 Rz. 44 und S. 24 

Rz. 102). Diese Rügen zielen auf formelle Fragestellungen im vorangegan-

genen Beschwerdeverfahren ab, weshalb die Anfechtung des regierungs-

rätlichen Beschwerdeentscheids (RRB Nr. 2024-000474) in diesem Punkt 

(Gehörsverletzung) zulässig ist. 

 

2. 

2.1. 

Zur Beschwerde ist befugt, wer ein schutzwürdiges eigenes Interesse an 

der Aufhebung oder Änderung des Entscheids hat (§ 42 lit. a VRPG i.V.m. 

§ 4 Abs. 1 BauG; § 28 BauG). 

 

Die Parzellen Nrn. fff, eee und ccc stehen im Gesamteigentum der Be-

schwerdeführer 1 und 2; die Parzelle Nr. ddd gehört der Beschwerdeführe-

rin 3. Die vier Grundstücke sind von der angefochtenen Nutzungsplanung 

unmittelbar betroffen. Die Beschwerdeführer haben somit ein ausgewiese-

nes Interesse an der Prüfung, ob die entsprechende Zonierung rechtmäs-

sig ist. Folglich sind die Beschwerdeführer befugt, den Genehmigungsent-

scheid anzufechten und in Bezug auf die Parzellen Nrn. fff–ddd und ccc 

eine Änderung der Zonierung zu verlangen. 

 

2.2. 

Die Beschwerdelegitimation setzt neben der materiellen Beschwer auch 

eine solche im formellen, prozessualen Sinne voraus. Formell beschwert 

ist eine Person, die formell am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt war 

(passive Seite; vgl. § 4 Abs. 2 Satz 3 BauG) und dort ihre Antrags- und Be-

schwerdemöglichkeiten formell richtig ausgeschöpft hat (aktive Seite), mit 

ihren Anträgen aber nicht oder zumindest nicht vollständig durchgedrungen 

ist (AGVE 2007, S. 437, Erw. 2.2). Die formelle Beschwer zur Anfechtung 

des Genehmigungsentscheids setzt somit die Teilnahme an einem Be-

schwerdeverfahren gemäss § 26 Abs. 1 BauG voraus, dessen Ergebnis die 

Genehmigungsbehörde bindet (§ 26 Abs. 2 BauG). 

 

Die Beschwerdeführer haben sich am Einwendungsverfahren und am Plan-

beschwerdeverfahren mit eigenen Anträgen beteiligt und sind mit diesen 

nicht durchgedrungen. Damit sind sie auch formell beschwert und zur vor-

liegenden Beschwerde legitimiert. 

 

 - 6 - 

 

 

3. 

Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen weiteren Bemer-

kungen Anlass. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 

somit einzutreten. 

 

4. 

In der Beschwerdeantwort stellte der Gemeinderat Q._____ den Beschwer-

deführern bei entsprechender Bevölkerungsentwicklung eine etwaige 

Rückgängigmachung der Rückzonung, mithin eine neuerliche Einzonung 

ihrer Grundstücke in Aussicht (Beschwerdeantwort, S. 9 Rz. 24). Damit 

wollte er allerdings nicht zum Ausdruck bringen, dass der vorinstanzliche 

(Genehmigungs-)Entscheid gemäss dem Subeventualantrag (Antrag 4) 

der Beschwerdeführer aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an 

den Gemeinderat zurückgewiesen werden soll (siehe Duplik, S. 4 Rz. 8). 

Entgegen der diesbezüglichen Haltung der Beschwerdeführer (vgl. dazu 

Replik, S. 4 Rz. 17) bietet die fragliche Erklärung des Gemeinderats somit 

keine Grundlage für die Gutheissung ihres Antrags 4 (respektive für einen 

Prozessentscheid zufolge Beschwerdeanerkennung). Ohnehin läge die 

Aufhebung des vorinstanzlichen Genehmigungsentscheids (mit Rückwei-

sung der Sache an den Gemeinderat zur Neubeurteilung) schon aufgrund 

des Devolutiveffekts nicht in der Dispositionsbefugnis des Gemeinderats 

(vgl. MICHAEL MERKER, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren 

nach dem aargauischen Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [vom 

9. Juli 1968], Kommentar zu den §§ 38–72 [a]VRPG, N. 9 zu § 58). Zudem 

müsste eine Neubeurteilung, wenn schon, von der dafür zuständigen Ein-

wohnergemeindeversammlung vorgenommen werden. 

 

5. 

5.1. 

Das Verwaltungsgericht überprüft angefochtene Entscheide auf deren 

Rechtmässigkeit (§ 28 BauG). Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde 

können somit die unrichtige und unvollständige Feststellung des Sachver-

halts sowie Rechtsverletzungen gerügt werden; Ermessensmissbrauch so-

wie Ermessensunter- bzw. -überschreitung gelten ebenfalls als Rechtsver-

letzung (§ 55 Abs. 1 VRPG i.V.m. § 4 Abs. 1 BauG; Entscheid des Verwal-

tungsgerichts WBE.2016.23 vom 9. Februar 2017, Erw. I/5 mit weiteren 

Hinweisen; ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines 

Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 442; MERKER, 

a.a.O., N. 23 zu § 56 [a]VRPG). Das Verwaltungsgericht prüft die kommu-

nale Nutzungsplanung im Hinblick auf die Vereinbarkeit mit höherrangigem 

Recht, d.h. insbesondere mit der Richtplanung, den Planungsgrundsätzen 

und der Eigentumsgarantie. In die rechtsfehlerfrei ausgeübte Handhabung 

des Ermessens darf das Verwaltungsgericht jedoch nicht eingreifen. Das 

bedeutet, dass in erster Linie zu prüfen ist, ob die planende Behörde ihrer 

Abwägungspflicht nachgekommen ist, d.h., ob sie die berührten Interessen 

ermittelt und beurteilt hat und dabei insbesondere ihre Vereinbarkeit mit der 

 - 7 - 

 

 

anzustrebenden räumlichen Entwicklung und die möglichen Auswirkungen 

– möglichst umfassend – berücksichtigt hat (vgl. Art. 3 Abs. 1 der Raum-

planungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). 

 

Der Vorgabe von Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über die Raum-

planung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700), wonach 

das kantonale Recht die volle Überprüfung durch wenigstens eine Be-

schwerdebehörde zu gewährleisten hat, ist entsprochen worden: Die Vorin-

stanz hat bei der Prüfung der Verwaltungsbeschwerde volle Kognition – 

einschliesslich Ermessens- und Zweckmässigkeitskontrolle – ausgeübt 

(§ 52 VRPG). 

 

5.2. 

Die Gemeinden sind bei der Ausscheidung und Definition der verschiede-

nen Zonen ihrer Nutzungsplanung autonom (§ 106 Abs. 1 KV; HÄUPTLI, 

Kommentar BauG, N. 23 zu § 13 BauG; ALEXANDER RUCH, in: HEINZ 

AEMISEGGER/ PIERRE MOOR/ALEXANDER RUCH/PIERRE TSCHANNEN [Hrsg.], 

Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, [im 

Folgenden: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung], N. 6 zu Art. 26 

RPG; Urteile des Bundesgerichts 1C_479/2017 vom 1. Dezember 2017, 

Erw. 7.1, und 1C_130/2014, 1C_150/2014 vom 6. Januar 2015, Erw. 2.2). 

Es ist daher unter Berücksichtigung der relativ erheblichen Entscheidungs-

freiheit der Gemeinden zu entscheiden. Das Verwaltungsgericht darf einen 

kommunalen Rechtsetzungs- oder Rechtsanwendungsakt nicht aufheben, 

soweit dieser im Bereich kommunaler Entscheidungsfreiheit ergangen ist. 

Der Umfang der Gemeindeautonomie bestimmt sich im Grundsatz nach 

kantonalem Recht, im Raumplanungsrecht zudem nach Bundesrecht 

(Art. 2 Abs. 3 RPG; MERKER, a.a.O., N. 40 f. zu § 49 [a]VRPG). Stehen für 

eine raumplanungskonforme Lösung mehrere Varianten zur Verfügung, ist 

der Gemeinde das Letztentscheidungsrecht zuzubilligen, wenn sie ihren 

Entscheid auf sachliche Argumente stützen kann (Entscheide des Verwal-

tungsgerichts WBE.2023.76 vom 13. Dezember 2023, Erw. I/5.3; 

WBE.2016.23 vom 9. Februar 2017, Erw. I/5 mit weiteren Hinweisen). 

 

6. 

Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen einen Genehmigungsent-

scheid des Regierungsrats hat von Gesetzes wegen keine aufschiebende 

Wirkung (§ 28 BauG). 

 

Die Beschwerdeführer stellten den Antrag, es sei ihrer Beschwerde die auf-

schiebende Wirkung zu erteilen (Antrag 5). Mit dem vorliegenden Urteil er-

übrigt sich ein Entscheid über diesen Verfahrensantrag. 

 
  

 - 8 - 

 

 

 

II. 

1. 

Bis zur streitgegenständlichen Nutzungsplanungsrevision gehörten die 

Parzellen Nrn. fff–ddd und ccc mit einer Fläche von insgesamt 11'339 m2 

gemäss Bauzonen- und Kulturlandplan vom tt.mm.jjjj der zweiten Etappe 

der Wohn- und Gewerbezone WG an; neu sind sie der Landwirtschaftszone 

zugewiesen.  

 

Diese Rückzonung wurde durch den Richtplan des Kantons Aargau, be-

schlossen vom Grossen Rat am 24. März 2015 (Anpassungspaket Sied-

lungsgebiet [Umsetzung RPG 1], genehmigt vom Bundesrat am 23. August 

2017, Kapitel S 1.2 (Siedlungsgebiet), Planungsanweisung 4.1 / Richtplan-

Teilkarte S 1.2), vorgegeben (vgl. dazu den nachfolgend abgebildeten Aus-

schnitt aus den Richtplan-Teilkarten S 1.2, Reduktion des Siedlungsge-

biets, Gemeinde Q._____, Gebiet R._____ [rot schaffierte Fläche]). 

 

[Ausschnitt aus der Richtplan-Teilkarte S 1.2] 

 

2. 

2.1. 

Die Beschwerdeführer bringen zunächst vor, jahrzehntelang habe auf ihren 

Grundstücken ein Bauverbot ("Bann") der SBB zur Freihaltung für die Be-

dürfnisse der Sanierung der S-Bahn gelegen, was den Verkauf und die 

Entwicklung ihrer Grundstücke verhindert habe. Danach hätten sie am 

30. Mai 2017 ein Baugesuch für den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern 

eingereicht. Mit Verweis auf den Richtplaninhalt habe sich der Gemeinderat 

geweigert, das Baugesuch zu behandeln. Am 19. März 2018 habe er 

zwecks Sicherung der künftigen Planung unter anderem über die Parzellen 

Nrn. fff–ddd und ccc eine Planungszone erlassen, die am 19. März 2023 

abgelaufen sei. Auf Verlangen der Beschwerdeführer, das Baugesuch 

nach Wegfall der Planungszone nun zügig zu behandeln, habe der Ge-

meinderat das Baubewilligungsverfahren bis zum Vorliegen eines rechts-

kräftigen Erschliessungsplans sistiert. Das BVU habe die von den Be-

schwerdeführern dagegen eingereichte Rechtsverzögerungsbeschwerde 

am 8. Dezember 2023 gutgeheissen und den Gemeinderat angewiesen, 

das Baubewilligungsverfahren fortzuführen. Während des laufenden Bau-

bewilligungsverfahrens seien die Beschlüsse des Regierungsrats einge-

troffen. 

 

2.2. 

Wie bereits die Vorinstanz zutreffend erwog (siehe Erw. 2 des Beschwer-

deentscheids), sind die Vorgänge im und rund um das Baubewilligungsver-

fahren für die Überbauung der Parzellen Nrn. fff–ddd und ccc für den 

vorliegenden Rechtsstreit betreffend die Zonierung dieser Grundstücke 

grundsätzlich irrelevant. Immerhin könnte der Umstand, dass der Ausbau 

 - 9 - 

 

 

der S-Bahn die Beschwerdeführer jahrzehntelang an der Planung der 

Überbauung ihrer Grundstücke hinderte (vgl. dazu den Planungsbericht 

Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland gemäss Art. 47 

RPV [Vorakten, act. 138/5; nachfolgend: Planungsbericht], S. 1), ihr priva-

tes Interesse am Verbleib ihrer Grundstücke in einer Bauzone gewichtiger 

erscheinen lassen, als wenn sie in all dieser Zeit aus freien Stücken auf 

Anstrengungen zur Überbauung ihrer Grundstücke verzichtet hätten. Da-

rauf wird im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung zurückzukom-

men sein (siehe Erw. 6.2 hinten).  

 

3. 

3.1. 

Die Beschwerdeführer erachten den Beschluss des Regierungsrats, die 

Rückzonung ihrer Grundstücke zu genehmigen, in verschiedener Hinsicht 

als falsch respektive sogar als unhaltbar und willkürlich im Sinne von Art. 9 

BV und § 22 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 

(Kantonsverfassung, KV; SAR 110.000). Zudem habe der Regierungsrat 

seinen Entscheid ungenügend begründet und dadurch den Gehörsan-

spruch der Beschwerdeführer (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt. 

 

Namentlich habe die Vorinstanz die Bindungswirkung des Richtplaninhalts 

im Allgemeinen falsch eingeschätzt. Der Richtplan sei gemäss Art. 9 Abs. 1 

RPG nur behördenverbindlich und könne anlässlich seiner späteren plane-

rischen Umsetzung (im Verfahren der allgemeinen Nutzungsplanung) vor-

frageweise auf seine Rechtmässigkeit und Angemessenheit überprüft wer-

den. Er sei weder für die Gerichte noch die Verwaltungsbehörden verbind-

lich. Daher könnten Richtplanfestsetzungen auch noch Jahre nach ihrem 

Eintrag wieder in Frage gestellt werden und stünden immer unter dem Vor-

behalt des Nutzungsplanungsverfahrens (BGE 143 II 276, Erw. 4.2.3 mit 

Hinweisen). Der Richtplan vermittle den raumwirksam tätigen Behörden 

thematisch beschränkte verbindliche Entscheidungsdirektiven, als Etappe 

in einem noch laufenden Planungs- und Entscheidungsverfahren. Weder 

handle er von privaten noch von nicht-räumlichen öffentlichen Interessen. 

Die im Einzelfall notwendige Abwägung mit diesen weiteren Interessen 

bleibe noch vorzunehmen. Dabei seien die Aussagen des Richtplans zu 

bewerten und gegen die vom Richtplan nicht abgedeckten (öffentlichen und 

privaten) Interessen abzuwägen, so dass es am Ende auch zu einem Un-

terliegen der im Richtplan ausgedrückten Direktiven kommen könne. Auch 

dort, wo der Richtplan genaue Standortaussagen treffe, wie etwa bei der 

Bezeichnung möglicher Baulandflächen (Art. 15 Abs. 4 lit. e RPG), entfalte 

der Richtplan keine für den Nutzungsplan präjudizierende Wirkung. 

 

Abweichungen vom Richtplan seien wegen überwiegender Gegeninteres-

sen (privater oder öffentlicher, nicht-räumlicher Natur) zulässig. Auch ver-

änderte Verhältnisse könnten eine Abweichung vom Richtplan rechtferti-

gen (BGE 137 II 254, Erw. 3.3; Urteil des Bundesgerichts 1C_471/2021 

 - 10 - 

 

 

vom 10. Oktober 2022, Erw. 3.5 mit Hinweisen). Schliesslich anerkenne die 

Rechtsprechung Rückwirkungen des Nutzungsplans auf den Richtplan. So 

könne die Änderung eines Nutzungsplans geänderte Verhältnisse nach 

Art. 9 Abs. 2 RPG bewirken und zur Korrektur des Richtplans Anlass ge-

ben. Das gelte auch, wenn sich neue Aufgaben stellten oder eine gesamt-

haft bessere Lösung möglich sei. In der Regel sei der Richtplan alle zehn 

Jahre gesamthaft zu überprüfen und nötigenfalls zu überarbeiten. Anzu-

merken bleibe, dass sich die Verhältnisse (für eine Plananpassung) nicht 

"erheblich" verändern müssten, sondern eine "einfache" Änderung bereits 

ausreiche. Eine förmliche (gegenüber dem Beschluss des Nutzungsplans 

vorgängige) Anpassung des Richtplans sei nur dann notwendig, wenn ein 

Vorhaben mit bedeutenden Auswirkungen auf die räumliche Ordnung be-

vorstehe, zum Beispiel, weil es eine grosse Fläche beanspruche, Quelle 

beträchtlicher Immissionen sei oder starken Verkehr verursache und eine 

aufwendige Erschliessung benötige. Hier treffe man auf den Richtplanvor-

behalt (BGE 137 II 254, Erw. 3.3). 

 

Die in Erw. 3.3.2 des Beschwerdeentscheids vertretene Auffassung des 

Regierungsrats, wonach hier allein wegen der flächenmässigen Grösse der 

Grundstücke der Beschwerdeführer für den Fall des Verzichts auf die Rück-

zonung eine vorgängige Anpassung des Richtplans notwendig gewesen 

wäre, sei falsch. Im Ergebnis würde dies bedeuten, dass sich Richtplan-

festsetzungen bei grösseren Grundstücken nicht überprüfen liessen. Das 

lasse sich nicht mit der oben zitierten Rechtsprechung vereinbaren, wo-

nach Abweichungen vom Richtplan unter bestimmten Voraussetzungen, 

insbesondere bei überwiegenden Gegeninteressen, zulässig seien, was 

sich nicht nur auf kleinräumige Abweichungen beziehen könne. Für solche 

Abweichungen müsse der Richtplan gar nicht erst angepasst werden. Nach 

Gesetz und Rechtsprechung entfalle eine Bindung an den Richtplan aus-

drücklich in jenen Fällen, in denen sich der Richtplaninhalt im Nutzungspla-

nungsverfahren als rechtswidrig oder unmöglich erweise, zumal wenn sich 

die betroffenen Grundeigentümer gegen den Richtplan als solchen nicht 

wehren könnten (Art. 9 RPG; BGE 119 Ia 362, Erw. 4a). Die räumlichen 

Auswirkungen einer Belassung der Grundstücke der Beschwerdeführer in 

der Bauzone blieben lokal beschränkt und erforderten unter diesem Aspekt 

keine vorgängige Richtplananpassung. Etwas anderes habe niemand be-

hauptet und gehe auch nicht aus den Akten hervor. Indem der Regierungs-

rat nicht ausführe, weshalb ein Verzicht auf die Rückzonung erhebliche 

räumliche Auswirkungen zeitigen soll, habe er seinen Entscheid auch un-

genügend begründet. Bezogen auf das gesamte im Richtplan ausgewie-

sene Siedlungsgebiet handle es sich sodann um eine kleinräumige Abwei-

chung. 

 

3.2. 

In der Tat erschliesst sich aus dem angefochtenen (Beschwerde-)Ent-

scheid, Erw. 3.3.2, nicht ohne weiteres, weshalb es sich bei der Belassung 

 - 11 - 

 

 

der Grundstücke der Beschwerdeführer in der Bauzone (oder allenfalls bei 

der Zuweisung zu einer solchen) um eine Abweichung vom Richtplan mit 

erheblichen räumlichen Auswirkungen handeln würde. Immerhin scheint 

nicht zur Diskussion zu stehen, dass die von den Beschwerdeführern ge-

plante Überbauung der Grundstücke mit fünf Mehrfamilienhäusern wegen 

der räumlichen Auswirkungen eines solchen Bauvorhabens namentlich auf 

die Umwelt und die Erschliessung oder wegen eines erhöhten (interkom-

munalen) Koordinationsbedarfs dem Richtplanvorbehalt unterstünde bzw. 

zwingend die Richtplanung durchlaufen müsste (vgl. BGE 119 Ia 362, 

Erw. 4a; Urteil des Bundesgerichts 1C_539/2017, 1C_551/2017, 

1C_553/2017, 1C-554/2017, 1C_555/2017, 1C_556/2017, 1C_567/2017 

vom 12. November 2018, Erw. 2.3 [nicht publiziert in BGE 145 II 70]). Die 

betroffene Grundstücksfläche allein kann jedenfalls dann nicht mass-

geblich für einen Richtplanvorbehalt sein, wenn sie – wie hier – den Wert 

von 1 ha nur geringfügig überschreitet und lediglich einen kleinen Bruchteil 

des Baugebiets der Gemeinde von rund 45 ha (vgl. Planungsbericht, 

S. 15), also rund 2,5% ausmacht. Dass ein Verzicht auf die Rückzonung 

einer solchen Fläche sofortige Kompensationsmassnahmen an anderen 

Orten auf Stufe Richtplanung verlangen würde, ist der Begründung der 

vorinstanzlichen Entscheide nicht zu entnehmen. Unter diesen Umständen 

ist auch nicht davon auszugehen, dass die hier diskutierte Abweichung vom 

Richtplan von mehr als untergeordneter Bedeutung im Sinne von § 30a 

Abs. 1 BauG bzw. der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wäre 

(BGE 137 II 254, Erw. 3.3; 119 Ia 362, Erw. 4a; Urteil des Bundesgerichts 

1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022, Erw. 3.5). Eine Bindungswirkung des 

Richtplans in dem Sinne, dass für einen Verzicht auf die darin beschlos-

sene Rückzonung vorgängig der Richtplan angepasst werden müsste, ist 

daher in Übereinstimmung mit den Beschwerdeführern abzulehnen.  

 

Es genügt in der vorliegenden Konstellation, dass auf Stufe Nutzungspla-

nung geprüft wird, ob der Rückzonung überwiegende private Interessen der 

Beschwerdeführer oder nicht-räumliche öffentliche Interessen entgegen-

stehen oder ob eine Abweichung vom Rückzonungsbeschluss im Richtplan 

aus anderen Gründen zulässig und geboten ist, etwa wegen geänderter 

Verhältnisse seit dem Richtplanbeschluss oder dessen Rechtswidrigkeit 

(wohingegen blosse Unangemessenheit ohne qualifizierten Ermessens- 

und damit Rechtsfehler nicht zum Prüfprogramm des Verwaltungsgerichts 

gehört; siehe dazu schon Erw. I/5.1 vorne). Eine solche akzessorische 

Überprüfung des Richtplaninhalts in einem Nutzungsplanungs- oder Bau-

bewilligungsverfahren muss im Lichte dessen, dass sich Private nicht ge-

gen Festsetzungen im Richtplan zur Wehr setzen können, ohnehin gewähr-

leistet sein (Urteil des Bundesgerichts vom 22. Januar 2003 [1A.154/2002], 

Erw. 4.2; PIERRE TSCHANNEN, in: Praxiskommentar RPG: Richt- und Sach-

planung, Interessenabwägung [Praxiskommentar RPG, Band 3], Zürich/ 

Basel/Genf 2019, Art. 9 N. 32 S. 301).  

 

 - 12 - 

 

 

4. 

4.1. 

Bezüglich geänderter Verhältnisse stellen sich die Beschwerdeführer auf 

den Standpunkt, die Richtplanannahmen und -prognosen hätten sich im 

Nachhinein als unzutreffend erwiesen. Für die Gemeinde Q._____ sei für 

das Jahr 2040 aufgrund eines angenommenen Wachstums von 24% eine 

Bevölkerungszahl von 940 Personen (+ 190 Personen im Vergleich zum 

Stand 2012 von 753 Personen) prognostiziert worden. Aufgrund dessen 

habe der Grosse Rat angenommen, dass die Bauzone der Gemeinde zu 

gross dimensioniert sei und zwingend reduziert werden müsse. Die Marke 

von 940 Personen sei jedoch bereits im Jahr 2020 mit 951 Personen über-

schritten worden, also 20 Jahre früher als prognostiziert und dem Grossen 

Rat unterbreitet. Per 2022 habe die Bevölkerungszahl bereits bei 1'005 Per-

sonen, also +65 Personen über der Prognose für 2040 gelegen; per Ende 

2023 bei 1'022 Personen, +83 Personen über dieser Prognose. Gemäss 

Vorprüfungsbericht des BVU, Abteilung Raumentwicklung, vom 29. März 

2022 (Vorakten, act. 138/7; nachfolgend: Vorprüfungsbericht), Ziff. 3.3.2 

S. 4, rechne die Gemeinde per 2035 unterdessen mit 1'450 Einwohnerin-

nen und Einwohnern, wohingegen die unbebauten Wohn- und Mischzonen 

mit der Standard-Dichte gemäss Richtplan (70 E/ha) bloss Platz für rund 

+380 Personen über dem damaligen Stand von 990 Personen, also für rund 

1'aaa Personen biete, was zu wenig sei. Die aktuellen Prognosen gingen 

von einen weiteren starken Wachstum aus. Mit 1'171 Personen per Ende 

2030 werde die Prognose gemäss Richtplan von 940 Personen per 2040 

um +231 Personen übertroffen sein. Die Bevölkerungszunahme um  

+418 Personen seit 2012 entspreche mehr als dem Doppelten des pro-

gnostizierten Wachstums innerhalb des Richtplanhorizonts von 25 Jahren 

per Ende 2040 von +190 Personen. Die Grundannahmen des Richtplanbe-

schlusses basierten auf veralteten Zahlen der Jahre 2000 und 2010, die 

unter anderem aufgrund des im Beschlusszeitpunkt noch geltenden und 

mittlerweile aufgehobenen "SBB-Banns" überholt seien. Seither habe sich 

die Gemeinde Q._____ rasant entwickelt. Diese Entwicklung sei noch nicht 

abgeschlossen. Da die Grundlagen und Daten des Richtplans 2015 deut-

lich vom heutigen Stand 2024 abwichen, sich die Verhältnisse mithin erheb-

lich geändert hätten (obwohl bereits eine "einfache" Änderung für eine 

Überprüfung des Richtplans genügen würde), erweise sich der Richtplan-

beschluss zum Kapitel S 1.2 Siedlungsgebiet der Gemeinde Q._____ heute 

nicht mehr als genügende Rechtsgrundlage für weitere Planungsmassnah-

men in dieser Gemeinde. Der Richtplan könne einen Eingriff in die Eigen-

tumsgarantie (Art. 26 BV), wie ihn die angefochtene Rückzonung darstelle, 

daher nicht legitimieren. 

 

4.2. 

Es mag zutreffen, dass die Richtplanprognosen hinsichtlich des Bevölke-

rungswachstums von der tatsächlichen Entwicklung erheblich übertroffen 

wurden, was aber nichts daran ändert, dass das Baugebiet der Gemeinde 

 - 13 - 

 

 

Q._____ für die aktuell prognostizierten Bevölkerungszahlen innerhalb des 

massgeblichen Planungshorizonts von 15 Jahren gemäss Art. 15 Abs. 1 

RPG immer noch genügend gross dimensioniert ist. Dabei übersehen oder 

übergehen die Beschwerdeführer, dass nicht nur die unbebauten Wohn- 

und Mischzonen Bevölkerungswachstum aufnehmen können, sondern 

auch die vorhandenen Nutzungsreserven innerhalb bereits überbauter 

Grundstücke (sog. inneres Entwicklungspotenzial), die nach dem Pla-

nungsbericht, S. 18, und dem Vorprüfungsbericht, S. 4, ein zusätzliches 

Wachstumspotenzial für +82 Personen aufweisen, womit sich das Einwoh-

nerpotenzial im Jahr 2035 auf maximal 1'454 Einwohnerinnen und Einwoh-

ner beläuft, gegenüber dem von der Gemeinde in ihrem Entwicklungsleit-

bild definierten Zielwert von 1'200 Einwohnerinnen und Einwohnern per 

2035 (vgl. Planungsbericht, S. 18). Die Gemeinde rechnet also nicht mit 

1'450 Einwohnerinnen und Einwohnern per 2035, was auch im Vorprü-

fungsbericht falsch wiedergegeben wurde.  

 

Führt man die von den Beschwerdeführern präsentierten Zahlen des sta-

tistischen Amts Aargau bezüglich der weiteren Bevölkerungsentwicklung in 

Q._____ (Beschwerde, S. 15 Rz. 57) bis 2035 oder auch 2040 linear (mit 

einem jährlichen Wachstum um rund 20 bis 21 Personen) fort, würden Ein-

wohnerzahlen von rund 1'270 bis 1'275 per 2035 respektive 1'370 bis 1'375 

per 2040 resultieren. Für 1'375 Einwohnerinnen und Einwohner per 2040 

reichen die bestehenden Bauzonenreserven weiterhin aus, selbst wenn für 

die unbebauten Grundstücke eine geringere Einwohnerdichte als 70 E/ha, 

nämlich nur eine solche von rund 55 E/ha (1375 – 991 – 82 = 302 / 5,45 ha), 

also wenig mehr als der Minimalwert für die Mindestdichte in ländlichen 

Entwicklungsachsen gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 

2.1, zugrunde gelegt würde. Entsprechend muss rein der Bevölkerungsent-

wicklung wegen nicht von einer Rückzonung der Grundstücke der Be-

schwerdeführer abgesehen werden. Aufgrund des bei der umstrittenen 

Nutzungsplanungsrevision eingebauten "Puffers" führt die von den beim 

Richtplanbeschluss prognostizierten Bevölkerungszahlen abweichende 

tatsächliche Bevölkerungsentwicklung nicht zu einem Anpassungsbedarf. 

Eine genügende Rechtsgrundlage für die Reduktion überdimensionierter 

Bauzonen bietet im Übrigen schon Art. 15 Abs. 2 RPG, der Rückzonungen 

auf Ebene der allgemeinen Nutzungsplanung auch ohne spezifische Richt-

planvorgabe, wie sie für das streitbetroffene Gebiet R._____ in Q._____ 

besteht (vgl. Erw. 1 vorne), zulässt respektive sogar vorschreibt.   

 

5. 

5.1. 

Des Weiteren machen die Beschwerdeführer geltend, die Zuweisung ihrer 

Grundstücke zur Landwirtschaftszone sei sachlich unhaltbar. Im Lichte der 

massgeblichen Kriterien eigneten sich ihre Grundstücke nicht für eine 

Rückzonung.  

 

 - 14 - 

 

 

Die Auswahl von rückzuzonenden Grundstücken bei überdimensionierten 

Bauzonen müsse nach objektiven Kriterien erfolgen. Gestützt auf die Ziele 

und Grundsätze des RPG (Art. 1 und 3) und die Anforderungen an Bauzo-

nen (Art. 15 Abs. 3 und 4 RPG) kämen für Rückzonungen Flächen in 

Frage, die sich für die Landwirtschaft eigneten (Art. 1 Abs. 2 lit. a, Art. 3 

Abs. 2 lit. a, Art. 16 Abs. 1 und 2 RPG), insbesondere Fruchtfolgeflächen 

(FFF), deren Überbauung Natur, Landschaft und schöne Ortsbilder beein-

trächtigen würde (Art. 1 Abs. 2 lit. a, Art. 3 Abs. 2 lit. c/d, Art. 17 RPG), de-

ren bauliche Nutzung das Konzentrationsgebot verletzten (Art. 1 Abs. 2 

lit. b RPG) und Kulturland zerstückelten (Art. 15 Abs. 4 lit. c RPG) und die 

schlecht erschlossen (Art. 19 Abs. 1 RPG, Art. 32 Abs. 3 RPV) und insbe-

sondere nicht angemessen an den öffentlichen Verkehr angebunden seien 

(Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG). Somit seien gemäss RPG Rückzonungen bei Flä-

chen zu prüfen, die über einen Zeitraum von zehn Jahren oder mehr keine 

Entwicklung aufwiesen, für die keine Entwicklungsabsichten seitens der Ei-

gentümer sichtbar oder die langfristig blockiert seien, die sich an raumpla-

nerisch ungünstigen, insbesondere peripheren und schlecht erschlossenen 

Lagen befänden und die nicht zonenkonform genutzt würden. 

 

Umgekehrt gehe es um die Frage, ob eine bestimmte Fläche aufgrund der 

Umstände definitiv der Bauzone, also nicht dem Nichtbaugebiet zuzuwei-

sen wäre. Ein Einzonungsgebot werde in der Rechtsprechung etwa dann 

bejaht, wenn der Grundeigentümer überbaubares oder grob erschlossenes 

Land besitze, das von einem gewässerschutzkonformen generellen Kana-

lisationsprojekt erfasst werde, und wenn er für die Erschliessung und Über-

bauung seines Landes bereits erhebliche Kosten aufgewendet habe. Von 

einem Einzonungsgebot könne ferner ausgegangen werden, wenn sich 

das fragliche Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet befinde (vgl. 

dazu BGE 132 II 218, Erw. 4; 125 II 431, Erw. 4a; 122 II 455, Erw. 4a). 

 

Die Grundstücke der Beschwerdeführer, die nur wegen des "SBB-Banns" 

noch nicht überbaut seien, lägen in einem weitgehend überbauten Gebiet, 

in einem Band von Wohn- und Gewerbebauten entlang der SBB-Geleise, 

an einer stark befahrenen Kantonsstrasse (S-Strasse) und direkt neben 

dem Bahnhof T._____. Die Distanzen seien kurz, auch zu Fuss. Das Gebiet 

zeige sich als Einheit mit einer durchgehenden Siedlungsstruktur. Die 

Grundstücke würden nördlich durch die Bauzone von Q._____ und südlich 

durch diejenige von T._____ gefasst. Hier sei daran zu erinnern, dass die 

Gemeindegrenzen (in Bezug auf die Annahme einer zentralen oder peri-

pheren Lage) nicht beachtlich seien. Eine Fläche von 1,2 ha könne nach 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung in quantitativer Hinsicht sogar noch 

als Baulücke durchgehen (BGE 132 II 218, Erw. 4.1; 121 II 417, Erw. 5; 

115 Ia 333, Erw. 4; Urteil 1P.692/2001 vom 22. Januar 2002, Erw. 3.4.1). 

Qualitativ werde die Fläche von der Umgebung geprägt. Auf drei Seiten 

(Süd, Nord, Ost) schlössen die Grundstücke an Bebauungen an. Demge-

mäss würde eine Überbauung der Grundstücke nicht als Fremdkörper 

 - 15 - 

 

 

wahrgenommen, sondern als Teil der Siedlungsstruktur der Gemeinden 

Q._____ und T._____. An einem Augenschein könnte dies ohne weiteres 

erkannt werden. Die Akten, aufgrund welcher die Vorinstanz entschieden 

habe, vermittelten kein umfassendes Bild von der Situation vor Ort.  

 

Die Grundstücke seien sodann erschlossen. Die Zufahrt könne ab der Kan-

tonsstrasse über die Strasse R._____ erfolgen. Strom- und 

Wasserleitungen sowie die Kanalisation seien bis an die Grundstücke 

herangeführt. Die Grundstücke seien auch bestens mit dem Öffentlichen 

Verkehr erreichbar, liege doch der Bahnhof T._____ der S-Linie in 

Fussdistanz. Dort würden auch regelmässig Busse fahren. Das Gebiet 

liege in der ÖV-Güteklasse D. Nicht nur für den motorisierten 

Individualverkehr, sondern auch für den Zweiradverkehr sei die 

Erschliessung ausgezeichnet. Die praktisch ebenen Grundstücke seien 

ohne Erschwernisse bebaubar. Die Vorinstanz behaupte aktenwidrig, 

aufgrund der vorbestehenden Lärmbelastung seien die Grundstücke für die 

Wohnnutzung oder eine Mischnutzung nur beschränkt geeignet. Mit dem 

von ihnen im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten 

Lärmschutznachweis hätten die Beschwerdeführer das Gegenteil bewie-

sen, nämlich dass die massgeblichen Immissionsgrenzwerte eingehalten 

würden. Darauf sei die Vorinstanz in Verletzung ihrer Begründungspflicht 

sowie des Beweisanspruchs der Beschwerdeführer nicht eingegangen. Bei 

einer Überschreitung der Immissionsgrenzwerte käme zudem die Erteilung 

von Ausnahmebewilligungen gemäss Art. 31 Abs. 2 der Lärmschutz-Ver-

ordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) in Betracht, was aber 

noch nicht auf Stufe der allgemeinen Nutzungsplanung geprüft werden 

müsse. Im Übrigen erschienen hier zusätzliche Massnahmen an der Lärm-

quelle als möglich und zumutbar, konkret an der Bahnlinie und/oder der 

Kantonsstrasse, wie beispielsweise Lärmschutzwände. 

 

Für die Überbauung der Grundstücke hätten die Beschwerdeführer bereits 

erhebliche Planungskosten (für die Erarbeitung eines Bauprojekts) aufge-

wendet. Fragwürdig sei auch, dass die zu den Bauzonengrundstücken 

Nrn. aaa, bbb, ggg, hhh, iii und jjj, allenfalls auch kkk und lll führende 

Strassenparzelle Nr. ddd (richtig: mmm) durch die angefochtene Rück-

zonung nun teilweise in der Landwirtschaftszone liege, was rechtlich nicht 

korrekt sei. In den bisherigen Ortsplanungsrevisionen seien die Behörden 

(einschliesslich der kantonalen Fachstelle) stets davon ausgegangen, dass 

die Bauzone (inklusive 2. Etappe) der Gemeinde Q._____ nicht überdimen-

sioniert sei und nicht reduziert werden müsse, sprich bundesrechtskonform 

sei. Daher hätten die Beschwerdeführer nicht mit der Kehrtwende im Richt-

planbeschluss 2015 rechnen müssen. Die nun erfolgte Auszonung sei so-

mit wider Treu und Glauben erfolgt und verstosse gegen das Vertrauens-

prinzip. Gestützt auf die für die Beschwerdeführer nicht erkennbar falschen 

Aussagen der Behörden hätten die Beschwerdeführer in die Entwicklung 

 - 16 - 

 

 

ihrer Grundstücke investiert und damit nachteilige Dispositionen getroffen. 

Ihr Vertrauensschutzinteresse gehe dem Interesse an der Auszonung vor. 

 

5.2. 

5.2.1. 

Die Bauzone gemäss dem bisherigen Bauzonen- und Kulturlandplan der 

Gemeinde Q._____ vom tt.mm.jjjj war stark überdimensioniert. Das zeigt 

sich schon daran, dass die Baulandflächen nach deren Reduktion um netto 

6,05 ha mit der aktuellen Nutzungsplanungsrevision, basierend auf dem 

innerhalb des Planungshorizonts von der Gemeinde prognostizier- 

ten Bevölkerungswachstum auf 1'300 Einwohnerinnen und Einwohnern 

rechnerisch immer noch zu gross sind und mit einem Potenzial von  

1'346–1'454 Einwohnerinnen und Einwohnern ca. 100 Einwohnerinnen und 

Einwohner über dem erwarteten Bedarf liegen. Das Fassungsvermögen 

betrug demnach ursprünglich mehr als das Doppelte der Bevölkerungszahl 

von weniger als 700 Einwohnerinnen und Einwohnern im Jahr 1990 (vgl. 

zum Ganzen Planungsbericht, S. 14, 15, 18 und 31). Entsprechend dürfte 

es sich bei der Rückzonung der Grundstücke der Beschwerdeführer man-

gels bisherigen Vorliegens einer bundesrechtskonformen Nutzungspla-

nung nicht um eine Auszonung, sondern vielmehr eine "Nichteinzonung" 

im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu materiellen Enteig-

nungen handeln (BGE 131 II 728, Erw. 2.3; Urteile 1C_275/2018 vom 

15. Oktober 2019, Erw. 2.3, und 1C_573/2011, 1C_581/2011 vom 30. Au-

gust 2013, Erw. 2.2; LUKAS BÜHLMANN/SAMUEL KISSLING, Entschädigungs-

pflicht bei Rückzonungen, in: Raum & Umwelt [Espace Suisse], Dezember 

4/2019, S. 17 ff.), zumal die Grundstücke lediglich der zweiten Etappe zu-

gewiesen waren und diese zweite Etappe wohl eher als (unzulässige) Bau-

gebietsetappe und damit als Nichtbauland (anstatt als reine Erschlies-

sungsetappe) aufzufassen sein dürfte (vgl. Planungsbericht, S. 12 f., und 

Vorprüfungsbericht, S. 5), was aber hier nicht vertieft und abschliessend 

beurteilt zu werden braucht. Jedenfalls wurde für die Gemeinde Q._____ 

eine Überkapazität und damit ein Rückzonungsbedarf im Umfang einer 

Fläche von mindestens ca. 6 ha im Planungsbericht überzeugend 

hergeleitet und ausgewiesen. Nichts, was die Beschwerdeführer dagegen 

vorbringen, auch nicht die von den Richtplanprognosen abweichende 

tatsächliche Entwicklung der Bevölkerungszahlen, vermag daran 

begründete Zweifel aufkommen zu lassen. Mit der Zuweisung von 

allfälligen Bauzonengrundstücken zur Landwirtschaftszone erfüllte die 

Gemeinde Q._____ insofern bundesrechtliche Vorgaben zur 

Redimensionierung der Bauzone (Art. 15 Abs. 2 RPG). 

 

5.2.2. 

Die von der Planungsbehörde dabei getroffene Auswahl der rückzuzonen-

den Grundstücke wird auf den S. 19 und 30 f. des Planungsberichts erläu-

tert, wobei sie sich teilweise, namentlich in Bezug auf die Grundstücke der 

Beschwerdeführer, an den Richtplanvorgaben (Kapitel S. 1.2, Planungsan-

 - 17 - 

 

 

weisung 4.1, Richtplan-Teilkarten S. 1.2) orientierte und teilweise eigene 

raumrelevante Überlegungen (Freihaltung einer eigenständigen Land-

schaftskammer, Auszonung eines Spickels zwischen Zufahrtsstrassen, 

Auszonung landschaftlich exponierter Steilhang am Rand des alten Dorf-

teils, Auszonung unbebaute Zone OeBA) anstellte. Im Falle von überdi-

mensionierten Bauzonen drängen sich Richtplanaussagen zur Rückzonun-

gen auf, um diese aus übergeordneter Sicht zu steuern und verpflichtend 

in die Wege zu leiten. Dabei dürfen insbesondere auch die Grösse und La-

ge der Rückzonungsflächen vorgegeben werden (vgl. TSCHANNEN, a.a.O., 

N. 21 zu Art. 8a; Art. 5a Abs. 3 lit. c RPV). Solche Richtplanvorgaben bilden 

für die kommunale Planungsbehörde – Anpassungsgründe vorbehalten – 

einen verbindlichen Ausgangspunkt für die Interessenabwägung und dür-

fen nicht neu formuliert werden, auch wenn die Planungsbehörde die Richt-

planaussagen für ihre Interessenabwägung (mit vom Richtplan nicht abge-

deckten öffentlichen und privaten Interessen) bewerten, d.h. argumentativ 

verarbeiten darf (TSCHANNEN, a.a.O., N. 28 zu Art. 9).  

 

Bei einem Vergleich der gemäss Richtplan rückzuzonenden Grundstücks-

flächen (A: "U._____"; D: "V._____" bzw. "W._____"; E "R._____"), 

darunter diejenigen der Beschwerdeführer, mit den weiteren, auf Beschluss 

der Gemeinde rückgezonten Grundstücksflächen (C, G, H und I) fällt auf 

(vgl. Planungsbericht, S. 30 f.), dass die ersteren deutlich grössere 

zusammenhängende Flächen bilden als die letzteren – mit Ausnahme des 

Grundstücks I ("X._____") in der Zone OeBA – und damit ein erhöhtes 

Einsparungspotenzial an überdimensionierten Baulandreserven 

aufweisen. Und im Gegensatz zur ebenfalls rückgezonten Fläche C 

("Y._____") sind die Flächen A, D und E noch vollständig unbebaut. Auf der 

anderen Seite sind die mit der aktuellen Nutzungsplanungsrevision 

eingezonten Grundstücksflächen, die gemäss Bauzonen- und 

Kulturlandplan vom 6. Juni 1989 nur der zweiten (Baugebiets-)Etappe 

zugewiesen waren, mittlerweile überbaut. Das betrifft Grundstücke in den 

Gebieten Z._____ und W._____. Es ist vor diesem Hintergrund 

naheliegend, weshalb die Wahl der kantonalen Behörden für die 

notwendige Redimensionierung der Bauzone in der Gemeinde Q._____ 

auf die Grundstücksflächen A, D und E fiel, mit welchem dem hohen 

Rückzonungsbedarf bestmöglich Rechnung getragen werden konnte. 

Andere (sinnvollere) Rückzonungsoptionen sind demgegenüber nicht 

ersichtlich und werden von den Beschwerdeführern auch nicht dargetan. 

 

5.2.3. 

5.2.3.1. 

Dass sich die Grundstücke der Beschwerdeführer grundsätzlich für eine 

Überbauung eignen würden, ist aufgrund der von ihnen geschilderten und 

auch nicht grundlegend umstrittenen Umstände zwar anzunehmen, auch 

wenn der Gemeinderat hinsichtlich der Erschliessung und der Anbindung 

an den öffentlichen Verkehr gewisse, nicht ohne weiteres von der Hand zu 

 - 18 - 

 

 

weisende Vorbehalte anbringt (siehe dazu Beschwerdeantwort, S. 10 

Rz. 29 f.), die Lärmexponiertheit der Grundstücke trotz eines Lärmschutz-

nachweises, wonach die gemäss Art. 31 Abs. 1 LSV massgeblichen Immis-

sionsgrenzwerte eingehalten werden könnten (vgl. Vorakten, act. 77–97), 

nach wie vor kritisch würdigt (Beschwerde, S. 10 Rz. 29) und – anders als 

die Beschwerdeführer – nicht von einem weitgehend überbauten Gebiet 

ausgeht (Beschwerde, S. 9 Rz. 28).  

 

5.2.3.2. 

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist der Begriff des bereits 

weitgehend überbauten Grundstücks eng zu verstehen (BGE 132 II 218, 

Erw. 4.1; Urteil 1C_231/2019 vom 30. Oktober 2020, Erw. 2.3); er umfasst 

im Wesentlichen das erschlossene Siedlungsgebiet und die Lücken im 

Siedlungsgefüge (BGE 132 II 218, Erw. 4.1; 122 II 455 Erw. 6a). Ob 

Grundstücke als weitgehend bebaut angesehen werden können, hängt 

nicht nur von der Anzahl der vorhandenen Gebäude ab. Vielmehr muss die 

Gebäudegruppe auch eine ausreichende Siedlungsqualität aufweisen oder 

an eine bestehende Siedlung mit Zufahrtswegen und Infrastruktur ange-

schlossen werden können. Zu den zu berücksichtigenden Kriterien gehö-

ren die Kompaktheit der Bebauung, die Erschliessung, die Anbindung an 

andere Bauzonen oder die öffentliche Infrastruktur (BGE 132 II 218, 

Erw. 4.1; 121 II 417, Erw. 5a). Lücken sind unbebaute Parzellen oder Par-

zellenteile von nicht sehr grosser Fläche, die direkt an das bebaute Gebiet 

angrenzen; sie müssen von den bestehenden Bauten geprägt sein und mit 

den umliegenden Bauten ein städtebaulich hochwertiges Ganzes bilden, 

insbesondere aufgrund ihres fortgeschrittenen Erschliessungsgrades 

(BGE 132 II 218, Erw. 4.2.1; Urteile des Bundesgerichts 1C_231/2019 vom 

30. Oktober 2020, Erw. 2.3, und 1C_176/2016 vom 10. Mai 2017, 

Erw. 6.1). Unbebaute Flächen bis zu etwa einem Hektar inmitten von be-

bauten Gebieten wurden unter bestimmten Bedingungen als Lücken in der 

Bebauung angesehen (vgl. BGE 121 II 417, Erw. 5c), während grössere 

Flächen nicht als solche betrachtet wurden (vgl. BGE 116 Ia 335, Erw. 4b; 

115 Ia 343, Erw. 5d; Urteil des Bundesgerichts 1P.670/1991 vom 4. Juni 

1993, Erw. 4c, in: ZBl 95/1994 S. 133). Die Frage darf jedoch nicht nach 

rein quantitativen Kriterien behandelt werden. Entscheidend ist die Art der 

Umgebung. Die Beziehung zwischen der unbebauten Fläche und den sie 

umgebenden bebauten Gebieten muss berücksichtigt werden (Urteile des 

Bundesgerichts 1C_231/2019 vom 30. Oktober 2020, Erw. 2.3, in:  

ZBI 122/2021 S. 641, und 1P.692/2001 vom 22. Januar 2002, Erw. 3.4.1, 

in: ZBl 104/2003 S. 650; vgl. zum Ganzen das Urteil des Bundesgerichts 

1C_280/2023 vom 3. April 2024, Erw. 4.4.1). 

 

Mit einer Gesamtfläche von über 1,1 ha erscheinen die Grundstücke der 

Beschwerdeführer in quantitativer Hinsicht eher zu gross, um von einer 

Baulücke innerhalb eines weitgehend überbauten Gebiets auszugehen. 

Sie können aufgrund ihrer Lage, Grösse, Form und Beschaffenheit auch 

 - 19 - 

 

 

sinnvoll landwirtschaftlich genutzt werden. Dass sie nicht zu den Fruchtfol-

geflächen gehören, steht einer landwirtschaftlichen Bewirtschaftung (z.B. 

als Weide) nicht entgegen. Aus der neuesten (provisorischen) Luftbildauf-

nahme von Juli/August 2024 auf dem Geoportal des Aargauischen Geo-

grafischen Informationssystems (AGIS) sind denn auf den Grundstücken 

der Beschwerdeführer auch deutliche Traktorfahrspuren ersichtlich, was 

deren gegenwärtige landwirtschaftliche Nutzung und die Eignung dazu be-

weist.  

 

Zudem ist bei der baulichen Umgebung, in welcher die Grundstücke der 

Beschwerdeführer liegen, in qualitativer Hinsicht eher nicht von einem weit-

gehend überbauten Gebiet auszugehen. Zwar handelt es sich bei den 

Grundstücken der Beschwerdeführer, wenn man die Siedlungsgebiete von 

Q._____ und T._____ zusammen betrachtet, nicht um Grundstücke an 

peripherer Lage, was aber vor allem daran liegt, dass das Siedlungsgebiet 

von Q._____ insgesamt einen tiefen Konzentrationsgrad aufweist, sich in 

sehr lockerer Bebauung mit zum Teil grösseren Freiräumen weitläufig 

entlang der S-Strasse praktisch bis zum Siedlungsgebiet von T._____ 

erstreckt und sich in diesem Bereich als wenig kompakt erweist. Das ist aus 

der bereits erwähnten sowie älteren Luftbildaufnahmen auf dem Geoportal 

des AGIS sehr schön ersichtlich und braucht deshalb nicht an einem 

Augenschein vor Ort festgestellt zu werden. Insbesondere westseitig der 

S-Strasse kann aufgrund der äusserst lockeren Bebauungsweise 

spätestens ab den Überbauungen südlich der an die Dorfkernzone D 

anschliessenden Wohn- und Arbeitszone WA nicht mehr von einem 

weitgehend überbauten Gebiet gesprochen werden. Auf jeden Fall liegen 

die Grundstücke der Beschwerdeführer auch weit ab (südlich) vom 

eigentlichen Siedlungskern von Q._____ mit der Dorfkernzone D. Die 

Beschwerdeführer selbst führen aus, dass ihre Grundstücke von der Lage 

her eher dem Siedlungsgebiet von T._____ zuzuordnen seien (vgl. 

Beschwerde, S. 27 Rz. 112). Aus raumplanerischer Sicht erscheint jedoch 

das Zusammenwachsen der beiden Siedlungsgebiete nicht als primär 

förderungswürdig, auch wenn es sich um gewachsene Strukturen (in 

eigentlicher Streubauweise auf der Q._____ Seite) handelt. Hinzu kommt, 

dass die umliegenden Überbauungen im Gebiet R._____ und auf der 

gegenüberliegenden Kantonsstrassenseite im Wesentlichen aus ländlich 

geprägten Einfamilienhäusern bzw. einer kleineren Gewerbebaute 

bestehen und sich grössere Mehrfamilienhäuser von der geplanten Art (vgl. 

Vorakten, act. 81) von der Körnung her kaum optimal in die bestehende 

Siedlungsstruktur einfügen würden. 

 

5.2.3.3. 

Was die Erschliessung betrifft, weist der Gemeinderat in der Beschwerde-

antwort (S. 10 Rz. 30) darauf hin, dass die Parzellen der Beschwerdeführer 

Teil eines Gebiets seien, das zumindest strassenmässig nicht genügend 

erschlossen sei. Zudem sei die Erschliessung mit Werkleitungen (Abwas-

 - 20 - 

 

 

ser und Löschwasser) ungenügend. Die Gemeinde Q._____ sei erst daran, 

die diesbezüglichen Verhältnisse zu verbessern; es wird verwiesen auf ei-

nen Antrag für einen Verpflichtungskredit für die Werkleitungserneue-

rung/Weilererschliessung und Strassensanierung im Gebiet "R._____" 

(Beschwerdeantwortbeilage 3) und einen Auszug aus dem 

Werkleitungsplan Wasser/Abwasser (Beschwerdeantwortbeilage 4). Dem 

widersprechen die Beschwerdeführer nicht grundsätzlich, auch wenn sie 

der Auffassung sind, dass ihre Grundstücke im Sinne von Art. 19 RPG 

genügend erschlossen seien (Replik, S. 5 Rz. 23). Auch die Lage des 

Bahnhofs T._____ hält der Gemeinderat in Bezug auf die Grundstücke der 

Beschwerdeführer nicht für ideal. Der alte Bahnhof T._____ sei 

zurückgebaut und nach Süden verlegt worden. Die Luftdistanz zu den 

Grundstücken der Beschwerdeführer betrage rund nnn m 

(Beschwerdeantwort, S. 10 Rz. 29). 

 

Die Tatsache, dass die Grundstücke der Beschwerdeführer nach den Kri-

terien von Art. 19 RPG genügend erschlossen sind, über einen guten An-

schluss an die Kantonsstrasse und allenfalls auch an den öffentlichen Ver-

kehr verfügen (auch der neue Bahnhof T._____ wäre von den Grundstü-

cken der Beschwerdeführer aus gut zu Fuss erreichbar bzw. liegt innert 

angemessener fussläufiger Distanz) und die Beschwerdeführer ihre Grund-

stücke möglichst rasch überbauen wollen bzw. dafür auch schon ein Bau-

gesuch bei der Gemeinde Q._____ eingereicht haben, steht einer Rückzo-

nung ihrer Parzellen nicht grundsätzlich entgegen (vgl. BGE 117 Ia 434, 

Erw. 3g; Urteile des Bundesgerichts 1C_280/2023 vom 3. April 2024, 

Erw. 4.6, und 1C_278/2022 vom 27. Juni 2023, Erw. 4.1). Das gilt vor allem 

dann – wenn wie hier – keine gleichwertigen oder sogar besseren Alterna-

tivlösungen an unbebauten Grundstücken zur Verfügung stehen, um die 

Überkapazitäten an Baulandreserven im geforderten Ausmass zu verklei-

nern. Alle anderen noch unbebauten Grundstücke, die in der Bauzone be-

lassen oder eingezont wurden, liegen entweder zentraler oder weisen nicht 

eine mit den Grundstücken der Beschwerdeführer vergleichbare zusam-

menhängende Fläche auf. Und weil diese gleichermassen oder allenfalls 

sogar noch besser erschlossen sein dürften, bildet der Stand der Erschlies-

sung kein wichtiges Kriterium für oder gegen eine Einzonung der streitbe-

troffenen Grundstücke.  

 

5.2.3.4. 

Es leuchtet ohne weiteres ein, dass die Lage eines Grundstücks in unmit-

telbarer Nähe einer Eisenbahnlinie (immerhin nur einspurig) und einer Kan-

tonsstrasse mit einem Durchschnittstagesverkehr (DTV) von 12'000 Fahr-

zeugen punkto Lärmexponiertheit nicht ideal ist. Den Beschwerdeführern 

ist aber einzuräumen, dass eine Überbauung ihrer Grundstücke gestützt 

auf den von ihnen beigebrachten Lärmschutznachweis (Vorakten,  

act. 77–97) unter Einhaltung von Art. 31 Abs. 1 LSV machbar sein dürfte, 

also mutmasslich auch ohne Erteilung von Ausnahmebewilligungen nach 

 - 21 - 

 

 

Art. 31 Abs. 2 LSV; dies gilt erst recht, wenn entsprechend den aktuellen 

politischen Diskussionen das Lärmschutzrecht künftig gelockert werden 

soll und die Immissionsgrenzwerte nicht mehr an jedem offenen Fenster 

eines lärmempfindlichen Raums eingehalten werden müssen. Beachtlich 

ist allerdings, dass die Lärmexponiertheit auf den anderen noch unbebau-

ten in der Bauzone belassenen bzw. eingezonten Grundstücken, insbeson-

dere in den Zonen W2 und WA, zumindest in Teilen aber auch in der Zone 

W2-OR (Wohnzone W._____ / Y._____) tendenziell günstiger ist. Ver-

gleichbar dürfte sie lediglich auf den Parzellen Nrn. nnn, ooo sowie kkk und 

lll sein. Aufgrund ihrer geringeren Grösse (Gesamtfläche von weniger als 

0,5 ha) und ihrer dadurch nur bedingten Eignung für eine landwirtschaftli-

che Nutzung kommt diesen Grundstücken jedoch eher Baulückencharakter 

zu als denjenigen der Beschwerdeführer.  

 

5.2.3.5. 

In Würdigung dieser Umstände steht für das Verwaltungsgericht fest, dass 

sich die Planungsbehörde bei der Rückzonung der Grundstücke der Be-

schwerdeführer nach Massgabe des für sie grundsätzlich verbindlichen 

Richtplan-Rückzonungsbeschlusses sehr wohl von sachlichen Gründen 

leiten liess und zumindest in der heutigen Situation innerhalb des massgeb-

lichen Planungshorizonts von 15 Jahren kein Einzonungsgebot besteht. 

Ungünstig ist zwar, dass die bestehende Erschliessungsstrasse "R._____" 

teilweise ausserhalb der Bauzone liegt, was aber für sich genommen nicht 

als Grund für eine Zuweisung der Grundstücke der Beschwerdeführer zu 

einer Bauzone angesehen werden kann. Vielmehr wäre zu überlegen, die 

überbauten Parzellen Nrn. aaa, bbb sowie ggg–iii alternativ zu 

erschliessen, falls die Grundstücke der Beschwerdeführer auch auf längere 

Sicht keiner Bauzone zugewiesen würden, zumal die Strasse offenbar 

ohnehin sanierungsbedürftig ist. Abgesehen davon kann die Strasse für die 

Bewirtschaftung der Grundstücke der Beschwerdeführer auch von 

landwirtschaftlichen Fahrzeugen benützt werden und wird dies mit einiger 

Wahrscheinlichkeit auch getan.  

  

5.2.4. 

Aus der raumplanungsrechtlichen Behandlung ihrer Grundstücke in den 

bisherigen Nutzungsplanungsrevisionen können die Beschwerdeführer 

nichts zu ihren Gunsten ableiten, auch nicht aus dem Grundsatz von Treu 

und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV). Raumpläne, namentlich Zonen-

pläne und die dazugehörigen Bauordnungen, können grundsätzlich jeder-

zeit ändern. Grundeigentümer haben keinen Anspruch darauf, dass die bis-

her für ein Grundstück geltenden Nutzungsmöglichkeiten, insbesondere 

die Überbaubarkeit, unverändert bestehen bleiben und nicht eingeschränkt 

oder sogar aufgehoben werden. Auf das Prinzip des Vertrauensschutzes 

können sich daher Private nur berufen, wenn das für den Erlass des Raum-

planes zuständige Organ eine Zoneneinteilung für eine bestimmte Dauer 

zugesichert hat (vgl. ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, All-

 - 22 - 

 

 

gemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage 2020, Rz. 646). Dergleichen ma-

chen die Beschwerdeführer nicht geltend. Des Weiteren liegen die letzten 

Nutzungsplanungsrevisionen der Gemeinde Q._____ (2008 fand ohnehin 

nur eine Teilrevision statt) zeitlich genügend weit zurück, um das Vertrauen 

in die Planbeständigkeit stark zu relativieren (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 

a.a.O., Rz. 647). Seither hat der Druck auf die Redimensionerung von über-

grossen Bauzonen mit der RPG-Revision 2012 deutlich zugenommen. Die 

von den Beschwerdeführern angerufene Auskunft der kantonalen Abtei-

lung für Raumentwicklung (vgl. Beschwerde, S. 30 Rz. 126) beruhte noch 

auf einer früheren Richtplanversion (vor der RPG-Revision 2012), die der 

Gemeinde Q._____ noch keine Rückzonungen vorschrieb. Eine Bindung 

an die bisherige Zonierung aus Vertrauensschutzgründen fällt hier aber 

auch schon deshalb ausser Betracht, weil es sich beim Bauzonen- und 

Kulturlandplan vom tt.mm.jjjj aus den bereits in Erw. 5.2.1 vorne 

dargelegten Gründen nicht um einen bundesrechtskonformen Plan 

gehandelt haben dürfte und bei Bauzonengrundstücken der zweiten 

Etappe wohl nicht einmal von Baugebiet ausgegangen werden kann (vgl. 

HÄFELIN/MÜLLER/ UHLMANN, a.a.O., Rz. 647). Schliesslich erwähnen die 

Beschwerdeführer zwar Dispositionen in Form von Planungskosten für die 

Überbauung ihrer Grundstücke, beziffern diese aber nicht näher und führen 

vor allem nicht aus, dass diese Dispositionen bereits vor dem 

Richtplanbeschluss vom 24. März 2015 getätigt worden wären. Die 

Einreichung eines Baugesuchs erst im Jahr 2017 (siehe dazu Erw. 2.1 

vorne) lässt viel eher darauf schliessen, dass sie der Umsetzung des 

Richtplanbeschlusses zur Rückzonung ihrer Grundstücke auf Stufe 

Nutzungsplanung zuvorkommen wollten. 

  

6. 

6.1. 

Nach dem Dafürhalten der Beschwerdeführer liegt die Rückzonung ihrer 

Grundstücke schliesslich nicht im öffentlichen Interesse oder es stünden 

einer solchen zumindest überwiegende private Interessen entgegen.  

 

Das öffentliche Interesse an der Verkleinerung der Bauzone der Gemeinde 

Q._____ sei heute anders gelagert als bei Erlass des Richtplanbeschlusses 

im Jahr 2015 und wiege, soweit es überhaupt noch vorliege, wegen des die 

Richtplanprognosen übertreffenden Bevölkerungswachstums bei weitem 

nicht mehr so schwer wie damals. Demgegenüber sei das öffentliche Inte-

resse an der Beibehaltung einer angemessenen Bauzone zur Abdeckung 

des tatsächlichen Baulandbedarfs bis 2030 und 2040 gewichtig und noch 

gewichtiger geworden. 

 

Der Rückzonung stünden auch die privaten Interessen der Beschwerde-

führer entgegen. Sie hätten ihre Grundstücke nicht bebauen dürfen und 

kaum sei der "SBB-Bann" weggefallen, sei der "Nackenschlag" mit dem 

Richtplanbeschluss und der vorliegend angefochtenen Nutzungsplanung 

 - 23 - 

 

 

erfolgt. Bei Belassung in der Bauzone könnten sie ihre Grundstücke entwi-

ckeln und sich so ein Einkommen verschaffen. Es gehe um erhebliche fi-

nanzielle Interessen. Hierzu irritiere die Aussage des Regierungsrats, die 

finanziellen Auswirkungen seien nicht erheblich, da die Beschwerdeführer 

für rechtlich relevante Eingriffe in ihr Eigentum vollständig entschädigt wür-

den. Erstens wollten die Beschwerdeführer ihr Grundstücke bebauen, nicht 

entschädigt werden. Zweitens würden durch einen Verkehrswertvergleich 

von Bauland und Landwirtschaftsland nicht die zu erwartenden Mietzinsein-

nahmen oder Wertsteigerungen und Gewinne daraus entschädigt. Der Re-

gierungsrat habe diese erheblichen privaten Interessen offensichtlich über-

sehen und daher die nach Art. 3 RPV gebotene Interessenabwägung un-

vollständig vorgenommen. Die gewichtigen privaten Interessen der Be-

schwerdeführer überwögen das höchstens geringfügige öffentliche Inte-

resse an der Rückzonung ihrer Grundstücke. 

 

6.2. 

Der Argumentation betreffend das Fehlen eines öffentlichen Interesses für 

die Rückzonung der Grundstücke der Beschwerdeführer kann mit Rück-

sicht auf die vorstehenden Ausführungen in den Erw. 4.2 und 5.2.1 vorne 

nicht gefolgt werden. Das öffentliche Interesse an der mit der vorliegenden 

Nutzungsplanungsrevision beschlossenen Reduktion der Bauzone der Ge-

meinde Q._____ ist trotz einer von den Richtplanprognosen abweichenden 

Bevölkerungsentwicklung weiterhin vorhanden und gewichtig. Erst durch 

diese Verkleinerung wird dem Rückzonungsgebot in Art. 15 Abs. 2 RPG 

effektiv nachgelebt. Ohne Rückzonung der Grundstücke der Beschwerde-

führer wäre hingegen die Bauzone weiterhin um mindestens 1–2 ha zu 

gross. Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer entspricht die Zu-

weisung ihrer Grundstücke zu einer Bauzone nicht dem tatsächlichen Bau-

landbedarf innerhalb des Planungshorizonts gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG. 

Es gibt daher auch kein öffentliches Interesse für eine solche Zuweisung; 

jedenfalls ist kein solches ersichtlich. Sollte die Bevölkerung von Q._____ 

weiterhin stark, allenfalls neuerdings sogar exponentiell wachsen, be-

stünde immer noch Raum für Einzonungen anlässlich späterer Nutzungs-

planungsrevisionen, nötigenfalls auch im Rahmen einer vorgezogenen 

Teilrevision. 

 

Das private Interesse der Beschwerdeführer an der Überbauung ihrer 

Grundstücke wiegt für sie persönlich zweifelsohne schwer, ist aber trotz 

allem rein finanzieller Natur und vermag das gewichtige raumplanerische 

Interesse an der Begrenzung des Baugebiets nicht zu überwiegen. Daran 

ändert selbst der Umstand nichts, dass die unterlassene Überbauung ihrer 

Grundstücke von den Beschwerdeführern nicht selbstverschuldet war, 

auch wenn ihr Interesse dadurch grundsätzlich mehr Gewicht erhält, als 

wenn sie jahrzehntelang freiwillig auf eine Überbauung verzichtet hätten. 

Letztlich lässt sich aber der Umstand, dass in der Vergangenheit zu grosse 

Mengen an Bauland eingezont und damit Überkapazitäten geschaffen wur-

 - 24 - 

 

 

den, die dem Gebot der inneren Verdichtung bzw. Siedlungsentwicklung 

nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und b sowie Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG) zu-

widerlaufen, nur durch Rückzonungen korrigieren. Deshalb sind die damit 

verbundenen, von Fall zu Fall sehr hohen finanziellen Einbussen von be-

troffenen Grundeigentümern im Interesse höherwertiger Raumplanungs-

ziele und im Sinne des Allgemeinwohls hinzunehmen. Die vorinstanzliche 

Interessenabwägung ist vor diesem Hintergrund nicht zu beanstanden. Sie 

ist vollständig und korrekt. Ausserdem wird der Eingriff in die Eigentums-

rechte der Beschwerdeführer (Art. 26 BV) durch ein überwiegendes öffent-

liches Interesse gerechtfertigt. Schliesslich gilt es darauf hinzuweisen, dass 

ein Zuweisungs- bzw. Genehmigungsentscheid entgegen der Argumenta-

tion der Beschwerdeführer (vgl. Beschwerde, S. 32 Rz. 137) nicht schon 

deswegen als rechtsfehlerhaft oder sogar willkürlich bezeichnet werden 

kann, weil streng genommen noch mehr Bauland hätte zurückgezont wer-

den dürfen und müssen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_588/2023, 

1C_593/2023, 1C_602/2023 vom 22. August 2024).  

 

7.  

Zusammenfassend erweist sich die vorliegende Beschwerde als unbegrün-

det und ist abzuweisen. Im Ergebnis hat die Vorinstanz richtig erkannt, dass 

die Grundstücke der Beschwerdeführer von der Gemeinde Q._____ wegen 

überdimensionierter Bauzonen rückgezont und dem Landwirtschaftsland 

zugewiesen werden dürfen, auch wenn die Bindung an die Richtplanvorga-

ben weniger weit gehen dürfte, als die Vorinstanz annahm (siehe dazu 

Erw. 3.2 vorne). 

 

Eine Gehörsverletzung durch ungenügende Begründung des vorinstanzli-

chen Entscheids ist nicht gegeben. Auch wenn die Vorinstanz die Bindung 

an die Richtplanvorgaben (zur Rückzonung) relativ knapp begründet hat, 

waren die Überlegungen, von denen sie sich bei ihrem diesbezüglichen 

Entscheid hat leiten lassen, für die Beschwerdeführer erkennbar, so dass 

sie den Entscheid sachgerecht beim Verwaltungsgericht anfechten konn-

ten. Keine Gehörsverletzung durch ungenügende Begründung des vorin-

stanzlichen Beschwerdeentscheids ist ferner darin zu erblicken, dass die 

Vorinstanz nur mit kurzer Begründung auf die Lärmexponiertheit der 

Grundstücke der Beschwerdeführer einging und die gegenläufige Argu-

mentation der Beschwerdeführer samt Lärmschutznachweis kaum wür-

digte. Auch ohne diese Würdigung war es den Beschwerdeführern ohne 

weiteres möglich, die vorinstanzlichen Entscheide sachgerecht anzufech-

ten. Die Vorinstanz war nicht verpflichtet, sich mit jeder tatsächlichen Be-

hauptung und mit jedem rechtlichen Einwand der Beschwerdeführer expli-

zit auseinanderzusetzen. Für die Beschwerdeführer war auch so erkenn-

bar, von welchen Überlegungen sich die Vorinstanz bei ihrem Entscheid 

leiten liess (vgl. statt vieler: BGE 150 III 1, Erw. 4.5; 149 V 156, Erw. 6.1; je 

mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1C_625/2023 vom 30. Septem-

ber 2024, Erw. 3.1). 

 - 25 - 

 

 

 

Ebenso wenig stellt der vorinstanzliche Verzicht auf die Durchführung eines 

Augenscheins vor Ort eine Gehörsverletzung dar. In zulässiger antizipierter 

Beweiswürdigung (vgl. BGE 141 I 60, Erw. 3.3; 136 I 229, Erw. 5.3; 

134 I 140, Erw. 5.3; Urteile des Bundesgerichts 1C_253/2022 vom 21. Au-

gust 2023, Erw. 3.1 und 3.2, und 1C_593/2020 vom 12. Mai 2021, Erw. 2.1 

und 2.2) gelangte die Vorinstanz zum zutreffenden Schluss, dass sich der 

relevante Sachverhalt hinreichend aus den Akten ergibt; allgemein zugäng-

liche Bildaufnahmen auf dem Geoportal des AGIS und Google Maps 

(Streetview) vervollständigen das Bild. Von einem Augenschein vor Ort ver-

spricht sich auch das Verwaltungsgericht keine neuen relevanten Erkennt-

nisse, womit dem entsprechenden Beweisantrag keine Folge zu geben ist. 

Insbesondere können die Grundstücke der Beschwerdeführer samt deren 

bauliche Umgebung auf Google Streetview aus praktisch jeder Himmels-

richtung überblickt und betrachtet werden, weil neben der S-Strasse auch 

die Strasse "R._____" vollständig abgefahren wurde. 

 

III. 

1. 

Die vollständig unterliegenden Beschwerdeführer haben die Kosten des 

verwaltungsgerichtlichen Verfahrens zu tragen und für die der Gemeinde 

Q._____ für die anwaltliche Vertretung vor Verwaltungsgericht 

entstandenen Parteikosten aufzukommen (§§ 31 Abs. 2 und 32 Abs. 2 

VRPG). Sie haften für beide Kostenstellen jeweils solidarisch (vgl. § 33 

Abs. 3 VRPG). 

 

2. 

Die Höhe des Parteikostenersatzes richtet sich nach dem Dekret über die 

Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif, AnwT; 

SAR 291.150). Die Beschwerdeführer haben ein vermögensmässiges Inte-

resse an der Zuweisung ihrer Grundstücke zur Bauzone, die gegenüber der 

Landwirtschaftszone einen deutlich höheren Bodenwert aufweist. Damit 

liegt eine vermögensrechtliche Streitigkeit vor. Mit dem vom Regierungsrat 

nachvollziehbar eruierten Streitwert von Fr. 4,5 Mio. setzen sich die Be-

schwerdeführer in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht auseinander, 

weshalb derselbe auch dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren zu Grunde 

zu legen ist. 

 

Bei einem Streitwert in der genannten Höhe belaufen sich die Rahmenbe-

träge für die Bemessung der Parteientschädigung auf Fr. 12'000.00 bis 

Fr. 50'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 7 AnwT). Innerhalb dieser Rahmenbe-

träge richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand 

des Anwaltes und nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falles 

(§ 8a Abs. 2 AnwT). Der anwaltliche Aufwand hielt sich (namentlich auch 

aufgrund der Vertretung des Gemeinderats Q._____ im vorgängigen 

Verwaltungsbeschwerdeverfahren) in Grenzen. Mit Blick auf die kurz 

 - 26 - 

 

 

gehaltene Beschwerdeantwort und die noch kürzere Duplik ist von einem 

Missverhältnis zwischen dem Ansatz nach § 8a Abs. 1 und der vom Anwalt 

tatsächlich geleisteten Arbeit im Sinne von § 8b Abs. 2 AnwT auszugehen, 

womit sich eine Unterschreitung des minimalen Rahmenbetrages von 

Fr. 12'000.00 um 25% rechtfertigt. Dies gilt auch unter Berücksichtigung 

dessen, dass einerseits zwar die Bedeutung des Falles für alle Beteiligten 

nicht gering ist, andererseits jedoch die Komplexität der Sache keineswegs 

als überdurchschnittlich eingestuft werden kann. Unter Berücksichtigung 

aller Faktoren ist die Parteientschädigung auf Fr. 9'000.00 zu bemessen 

und in Anwendung von § 12a Abs. 1 AnwT, der aus 

Rechtsgleichheitsgründen auch auf Entschädigungen zugunsten des 

Gemeinwesens Anwendung findet, um einen Drittel auf Fr. 6'000.00 

herabzusetzen. Dieser Betrag versteht sich inklusive Auslagen und 

Mehrwertsteuer (§ 8c AnwT). 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr. 8'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 

von Fr. 483.00, gesamthaft Fr. 8'483.00, sind von den Beschwerdeführern 

unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. 

 

3. 

Die Beschwerdeführer werden verpflichtet, der Einwohnergemeinde 

Q._____ die vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe 

von Fr. 6'000.00 zu ersetzen. Sie haften dafür solidarisch. 

 

 
 

   

Zustellung an: 
 

die Beschwerdeführer (Vertreter) 

den Regierungsrat 

den Gemeinderat Q._____ (Vertreter) 

das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) 

 

Mitteilung an: 

das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung 

 

  

 - 27 - 

 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-

chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-

desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; 

SR 173.110] vom 17. Juni 2005). 

 

 
 

   

Aarau, 19. Februar 2025 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

3. Kammer 

Vorsitz: Gerichtsschreiberin:  

 

 

 

Michel Ruchti