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**Case Identifier:** edf54026-8c6f-54f2-85ec-a0444b7ac483
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-04-02
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 02.04.2007 C/26243/2005
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-26243-2005_2007-04-02.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/26243/2005 ACJC/403/2007 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre d’appel en matière de baux et loyers 

AUDIENCE DU LUNDI 2 AVRIL 2007 

 

Entre 

X______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 9 mai 
2006, comparant en personne, 

          D'une part, 

et 

Y______, intimée, comparant par  l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 
Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile, 

          D'autre part. 

 

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C/26243/05 

EN FAIT 

A. Par contrat du 3 mars 1999, Y______, en tant que locataire, a conclu un contrat de 
bail à loyer portant sur un appartement de deux pièces au 1

er
 étage de l’immeuble 

sis 14, rue ______ à Genève. Le montant du loyer et des charges a été fixé en 

dernier lieu à 735 fr. par mois. 

 Durant l’année 2004, la locataire a, à plusieurs reprises, payé son loyer avec un 

demi-mois, voire un mois de retard. 

 Par courrier recommandé du 8 décembre 2004, le bailleur X______ a imparti à la 

locataire un délai de 30 jours pour verser le montant de 1'470 fr., correspondant 

selon lui à un arriéré de loyers, à défaut de quoi le bail serait résilié conformément 

à l’art. 257d CO.  

 Ce même courrier précisait encore ce qui suit :  

« Nous insistons sur le fait que tout loyer doit être réglé par mois d’avance et 

qu’un nouveau retard de votre part nous obligera à vous réclamer l’acquittement 

trimestriel de vos loyers, comme le prévoient les Conditions générales et règles et 

usages locatifs du canton de Genève. » 

 Y______ a contesté avoir reçu ce courrier. Elle a payé le loyer de novembre 2004 

au début décembre, et celui de décembre 2004 au début janvier 2005. 

 En date du 22 mars 2005, le bailleur a adressé à la locataire un nouvel avis 

comminatoire, portant sur le loyer de mars 2005, qui n’avait pas encore été réglé. 

Faisant référence à son courrier du 8 décembre 2004, il a exigé que les loyers 

soient désormais versés par trimestre d’avance, dès le mois de mai 2005. Ainsi, 

les loyers des mois de mai, juin et juillet 2005, soit 2'205 fr, devaient être réglés 

avant le 1
er

 mai 2005. 

 Les 7 avril 2005 et 4 mai 2005, la locataire s’est acquittée de chaque fois 735 fr. 

correspondant respectivement aux mois de mars et d’avril 2005. 

 Par courrier recommandé du 9 mai 2005, le bailleur a informé Y______ qu’elle 

avait à nouveau du retard dans le paiement de son loyer, s’élevant à 1'470 fr., 

correspondant aux mois d’avril et mai 2005. Il lui a précisé ce qui suit : 

« De plus, conformément à notre courrier datant du 22 mars 2005, vous êtes tenue 

de régler vos loyers par trimestre d’avance, ce qui amène le montant de loyer à 

payer à 2'940 fr. 

Par conséquent, nous sommes dans l’obligation de vous impartir un délai de 

30 jours, dès réception de la présente, pour nous faire parvenir l’intégralité du 

montant ci-dessus (2'940 fr.). 

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C/26243/05 

A défaut du paiement dans le délai précité, nous procéderons à la résiliation de 

votre bail conformément à l’art. 257 d) CO ». 

 Par courrier du 18 mai 2005, Y______ a relevé qu’un versement de 735 fr., 

effectué le 4 mai 2005, n’avait pas été comptabilisé. En outre, elle a contesté 

devoir payer son loyer à l’avance, estimant être en droit, « selon la loi » de s’en 

acquitter « jusqu’au 10 du mois en cours ». 

 Le 20 mai 2005, le bailleur a d’une part confirmé avoir reçu le versement du début 

mai, et d’autre part répondu que le loyer devait être payé par mois d’avance, en 

application des dispositions contractuelles. Il a en outre indiqué : 

« (…), conformément à notre correspondance adressée par pli recommandé le 22 

mars 2005, vous êtes tenue au règlement de vos loyers par trimestre d’avance. En 

conséquence, notre correspondance du 9 ct. conserve bien entendu tout son 

effet ». 

 La locataire a versé 735 fr. le 1
er

 juin 2005, correspondant au mois de mai 2005. 

 Par avis officiel du 24 juin 2005, X______ a résilié le bail pour le 31 août 2005. 

 Par requête du 27 juillet 2005, la locataire a contesté le congé. Le bailleur a, de 

son côté, sollicité son évacuation. 

 Faute de conciliation et après jonction des causes introduites par chacune des 

parties, le Tribunal des baux et loyers a, par jugement du 9 mai 2006, constaté 

l’inefficacité de la résiliation du 24 juin 2005. En bref, le premier juge a considéré 

que le bailleur n’avait pas démontré que son courrier recommandé du 8 décembre 

2004 avait été reçu, de sorte qu’il n’était pas en droit de réclamer le paiement du 

loyer par trimestre d’avance. Dans la mesure où seul un versement mensuel du 

loyer était exigible, il fallait constater que les loyers échus au 9 mai 2005 avaient 

été intégralement réglés dans le délai imparti. 

B. Par acte du 6 juin 2006, X______ déclare former appel de ce jugement, sans 
toutefois prendre de conclusions spécifiques. Il produit une pièce nouvelle. 

 Par mémoire réponse du 13 juillet 2006, Y______ conclut à l’irrecevabilité de 

l’appel et, subsidiairement, à son rejet. 

 A l’audience du 11 septembre 2006, l’appelant ne s’est pas présenté, ni personne 

pour lui. L’intimée a déclaré persister dans ses conclusions. La cause a été gardée 

à juger. 

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C/26243/05 

EN DROIT 

1. L’appel est formé par une requête motivée déposée ou adressée par pli 
recommandé en double exemplaire au greffe de  la Cour de justice (art. 444 al. 1 

LPC). Le non-respect de l’exigence du pli recommandé, du double exemplaire et 

de l’envoi au greffe de la Cour est dépourvu de sanction (ACJ du 15 août 1990). 

La requête d’appel doit toutefois contenir les éléments nécessaires à déterminer au 

moins l’identité des parties en présence, l’objet du litige et les conclusions de 

l’appelant. L’acte d’appel doit aussi énoncer les erreurs prétendues du jugement. 

Une requête qui s’apparente plutôt à une simple protestation ne peut être 

considérée comme suffisante et est irrecevable (BERTOSSA/GAILLARD/-

GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 1 ad 

art. 444 LPC et jurisprudence citée). 

 En l’espèce, le courrier envoyé par la poste le 6 juin 2006, bien que concis, est 

suffisant pour comprendre que l’appelant demande l’annulation du jugement 

entrepris, contestant que son courrier recommandé du 8 décembre 2004 n’ait pas 

été reçu par la locataire, comme celle-ci l’a prétendu. En substance, il requiert que 

la résiliation du 24 juin 2005 soit reconnue comme valable. Sous cet angle, l’appel 

est recevable. Il est également déposé en temps utile. 

2. 2.1. Lorsque le litige porte sur la validité d’une résiliation de bail, le Tribunal des 
baux et loyers statue en premier ressort au sens de l’art. 56P LOJ (not. ACJ R. c/ 

S.I. X, du 03.02.86). La Cour revoit donc la cause librement; sous réserve de 

l’immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux 

allégués et de nouvelles preuves (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/ SCHMIDT, 

op. cit., n. 15 ad art. 291 LPC et n. 2 ad art. 445 LPC). 

 La pièce produite en appel par le bailleur, qui consiste en la quittance postale 

attestant de l’envoi d’un recommandé en date du 8 décembre 2004, est par 

conséquent recevable. 

 2.2. Devant la Cour, des conclusions encore litigieuses portent sur une évacuation 
pour défaut de paiement. La valeur litigieuse au sens de l'art. 91 LTF se calcule en 

fonction du loyer dû jusqu'au prochain terme légal ou conventionnel de congé 

(cf. ATF 88 II 97 consid. 1). La valeur litigieuse est donc en l'espèce de 6'615 fr.  

3. 3.1. Les parties s’opposent sur la validité du congé du 24 juin 2005, fondé sur 
l’art. 257d CO. Selon le texte de cet avis de résiliation, le congé est la 

conséquence de la mise en demeure du 9 mai 2005, par laquelle le bailleur 

réclame un total de 2'940 fr., correspondant aux loyers d’avril à juillet 2005. Ce 

montant serait dû, selon le bailleur, en raison de l’obligation faite à la locataire de 

payer par trimestre d’avance, dès le 1
er

 mai 2005.  

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C/26243/05 

 De son côté, la locataire démontre avoir versé 735 fr. le 4 mai 2005 (pièce 6, loc.), 

non comptabilisés au moment de l’envoi de la mise en demeure du 9 mai 2005 (cf. 

annexe de la pièce 5, loc.), puis à nouveau 735 fr. le 1
er

 juin 2005 (pièce 7, loc.), 

ces paiements correspondant aux mois d’avril et mai 2005. Ensuite, elle s’est 

acquittée de 735 fr. le 30 juin 2005 (pièce 12, loc.), et de 735 fr. le 12 juillet 2005 

(pièce 13, loc.). Elle a donc, dans le délai de trente jours qui s’est ouvert à 

réception de la mise en demeure, versé l’équivalent de deux loyers, les loyers de 

juin et juillet 2005 n’ayant été payés que plus tard. 

 La question à examiner est donc de savoir si le bailleur était en droit d’exiger le 

paiement du loyer par trimestre d’avance. Dans l’affirmative, le congé doit être 

considéré comme valable, puisque la locataire ne s’est pas acquittée de la totalité 

des loyers trimestriels dans le délai comminatoire. A l’inverse, le congé est 

inefficace si la locataire n’était tenue, au 9 mai 2005, qu’à un versement mensuel 

de son loyer. 

3.2. En matière d’évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit 
d’abord examiner si la créance invoquée par le bailleur existe et si elle est 

exigible. Selon l’art. 257c CO, le loyer est payable à la fin de chaque mois, mais 

au plus tard à l’expiration du bail. Il s’agit toutefois là d’une règle de droit 

dispositif à laquelle les parties peuvent déroger, par exemple par le biais de 

conditions générales. Le contrat de bail ici en cause contient une clause (pièce 1, 

loc., p. 2) selon laquelle « les parties déclarent connaître et accepter les conditions 

générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève, qui font 

partie intégrante du présent bail (édition 1991) ». Ces conditions générales n’ont 

cependant été produites par aucune des parties.  

 Quoi qu’il en soit, le bail ici en cause est également soumis au contrat-cadre 

romand de baux à loyer, déclaré de force obligatoire générale dans le canton de 

Genève, notamment (arrêté du Conseil fédéral du 5 septembre 2001, FF 2001 

pp. 5509 ss), de sorte que ses dispositions prévalent sur les dispositions 

contractuelles éventuellement contraires. Ainsi, selon le contrat-cadre applicable, 

pour qu’un paiement par trimestre puisse être exigé, le locataire doit être en retard 

de plus de dix jours dans le paiement d’une mensualité et avoir été vainement mis 

en demeure par écrit. Pour être valable, la mise en demeure doit mentionner 

expressément la sanction du paiement trimestriel. Celui-ci est alors dû dès le mois 

suivant l’échéance du délai fixé dans la mise en demeure (Denis SULLIGER et 

Jacques ANSERMET, Le contrat-cadre romand de baux à loyer et les dispositions 

paritaires romandes, CdB 2002 97 ss, ch. 1.18 et ch. 1.21). 

 Dans sa jurisprudence, le Tribunal fédéral a déjà admis que, lorsqu’une 

disposition contractuelle le prévoit, le paiement du loyer par trimestre d’avance 

peut être exigé par simple avis écrit du bailleur, sans devoir faire usage d’une 

formule officielle pour modification unilatérale du contrat (arrêt du Tribunal 

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fédéral du 30 juin 1998, consid. II, in CdB 1999 p. 6 ss.). Dans ce même arrêt, les 

juges fédéraux ont examiné si un congé notifié pour défaut de paiement d’un 

trimestre de loyer réclamé à l’avance était constitutif d’un abus de droit. Ils ont 

répondu par la négative en relevant que les locataires avaient continué à payer 

leurs loyers par mois échu – c’est-à-dire en retard –, même après avoir reçu une 

première lettre du bailleur les enjoignant à s’en acquitter par trimestre d’avance 

(arrêt cité, consid. V). 

 En l'espèce, même en retenant que l'intimée n’a pas reçu le courrier recommandé 

du bailleur du 8 décembre 2004, comme elle l’affirme, il faut constater que celui 

du 22 mars 2005 lui est bien parvenu, de même que les correspondances 

subséquentes. Or, la lettre du 22 mars 2005 reprend pour l’essentiel le contenu de 

l’avis comminatoire de décembre 2004, puisqu’elle relève le retard accumulé sur 

le loyer de mars 2005, et exige un paiement par trimestre à compter du 1
er

 mai 

2005. Il s’ajoute à cela qu’à l’examen du décompte annexé à ce courrier, on 

constate que le loyer est versé presque systématiquement en retard depuis le mois 

d’août 2004. Après réception de la correspondance du 22 mars 2005, l'intimée a 

continué à accuser un retard supérieur à un mois dans le versement de son loyer, 

puisqu’elle a payé celui de mars au début avril, celui d’avril au début mai, et celui 

de mai le 1
er

 juin 2005. On ne voit donc pas qu’une démarche moins abrupte, 

consistant par exemple à rappeler à la locataire son obligation d’un paiement par 

mois d’avance, aurait conduit celle-ci à changer d’attitude. 

 Sur le plan formel, le courrier du 22 mars 2005 est suffisant, au regard de la 

jurisprudence, pour permettre au bailleur de passer valablement à un système de 

paiement par trimestre d'avance. Il s’agit en effet d’un avis écrit, qui intervient 

plus de dix jours après que le loyer de mars 2005 a été échu, et qui signale 

expressément la volonté du bailleur d’exiger dorénavant un paiement par trimestre 

d’avance. A réception de cette correspondance, l'intimée n’a pas rétabli une 

situation conforme à ses engagements contractuels en mettant ses loyers à jour, 

mais a au contraire persisté à verser son loyer avec retard, puisqu’elle n’a versé le 

loyer du mois d’avril que le 4 mai 2005.  

 Il faut conclure de ce qui précède que le bailleur était en droit, compte tenu de 

l’ensemble des circonstances, de réclamer le paiement du loyer par trimestre 

d’avance à compter du 1
er

 mai 2005. Le montant exigible au 9 mai 2005, lorsque 

le bailleur a adressé une mise en demeure à la locataire, s’élevait donc à 2'205 fr., 

déduction faite du loyer d’avril 2005, déjà réglé au tout début mai. La locataire ne 

s’étant, dans le délai comminatoire de trente jours, acquittée que de 735 fr., les 

conditions d’application de l’art. 257 d al. 1 CO étaient réalisées au moment de la 

notification de l’avis de résiliation du 24 juin 2005. 

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 C’est par conséquent à tort que les premiers juges ont retenu que ce congé était 

inefficace. Sa validité doit au contraire être admise, le contrat étant résilié pour le 

31 août 2005. Il s'ensuit que la requête en évacuation du bailleur était fondée. 

4. L’appel du bailleur étant admis, un émolument est mis à la charge de la partie 
locataire, qui succombe (art. 447 al. 2 LPC). 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA COUR : 

A la forme : 

Déclare recevable l’appel interjeté par X______ contre le jugement JTBL/600/2006 

rendu le 9 mai 2006 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/26243/2005-5-E. 

Au fond : 

L’admet. 

Constate que le contrat de bail conclu entre X______ et Y______ a été valablement 

résilié au 31 août 2005. 

Ordonne en conséquence à Y______ d’évacuer de sa personne et de tous ses biens 

l’appartement de deux pièces situé au 1
er

 étage de l’immeuble sis rue ______ 14 à 

Genève. 

Condamne Y______ à verser à l’Etat de Genève un émolument d'appel de 300 fr. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur François CHAIX, président; Madame Marguerite JACOT-DES-COMBES, 

Madame Florence KRAUSKOPF, juges; Monsieur Alain MAUNOIR, Monsieur Pierre 

DAUDIN, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier. 

 

Le président : 

François CHAIX 

 Le greffier : 

Muriel REHFUSS 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en 

matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 

déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la 

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qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 

à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente 

jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 

1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours 

constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.