# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1618164e-2ec8-5cc5-bdf4-e3fbbd6933e5
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-10-30
**Language:** de
**Title:** Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 30.10.2018 MB170027-L/U
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170027-L-U_2018-10-30.pdf

## Full Text

ZMP 2019 Nr. 9 

Art. 271 OR; Art. 261 OR. Gültigkeit der ordentlichen Kündigung des Mietver-

trags, um dem künftigen Eigentümer möglichst rasch die Eigennutzung zu 

ermöglichen. 

Eine Kündigung der Vermieterin verstösst nicht gegen Treu und Glauben, wenn 

sie mit dem Zweck erfolgt, dem künftigen Eigentümer möglichst rasch die Eigen-

nutzung der Sache zu ermöglichen. Es ist legitim, wenn die Vermieterin die Inte-

ressen eines ihr aus bestimmten Gründen näher stehenden Dritten über diejeni-

gen der Mieterin stellt, zumal davon im Falle eines Kaufinteressenten auch die 

Konditionen des Kaufvertrages abhängen, mithin Interessen der Vermieterin sel-

ber. Art. 261 OR garantiert der Mieterin nicht die Weiternutzung der Sache nach 

deren Veräusserung, sondern sorgt nur dafür, dass der Mietvertrag – von den ge-

setzlichen Ausnahmen abgesehen – tel quel auf den Erwerber übergeht, inkl. der 

Beendigungsklauseln.  

Aus dem Urteil des Mietgerichts MB170027-L/U vom 30. Oktober 2018 (Oberge-

richtsentscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber, Reller, Schenk; Ge-

richtsschreiberin Fumagalli): 

" (…) 

I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1. Sachverhalt 

1.1. Die Klägerin schloss am 11. April 2012 mit der damaligen Eigentümerin der 

Wohnung, A., per 1. Juni 2012 einen Mietvertrag über eine 4.5-Zimmerwohnung 

mit Gartenanteil und Einstellplatz in der Garage im Erdgeschoss der Liegenschaft 

N.-strasse x in Zürich ab. Der monatliche Mietzins wurde auf Fr. 5'100.– brutto 

festgelegt. Der Vertrag konnte mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten auf En-

de März oder Ende September gekündigt werden, jedoch frühestens auf den 

30. September 2013. 

- 2 - 

1.2. Am 27. Juni 2017 kündigte die frühere Eigentümerin der Wohnung, A., mit 

amtlichem Kündigungsformular das Mietverhältnis auf den 30. September 2017. 

Als Grund gab sie den Verkauf der Liegenschaft an. Der Beklagte erwarb die 

Wohnung am 14. August 2017 von der früheren Eigentümerin. 

2. Prozessgeschichte 

[Vgl. insbes. zum Antrag der Klägerin auf Zahlung des Kostenvorschusses in Ra-

ten ZMP 2018 Nr. 7; Anm. d. Red.] 

(..) 

III. Materielles 

1. Gültigkeit der Kündigung 

(1.1.  Parteivorbringen) 

1.2. Theorie 

Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist eine Kündigung anfechtbar, 

wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 

OR). Dies ist der Fall, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes 

Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen 

Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allge-

meinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist 

zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen 

Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Der Katalog anfecht-

barer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz weit eher von posi-

tiven Loyalitätskriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht, denn vom nega-

tiv geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind selbst-

verständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem Verbot (offensicht-

lichen) Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei 

Offensichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird. Anfechtbar sind 

daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Aus-

http://www.gerichte-zh.ch/entscheide/zmp/jahrgang-2018.html

- 3 - 

druck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. 

Nicht jedes Interessenmissverhältnis genügt allerdings für eine Ungültigerklärung 

einer Kündigung. Nach der Konzeption des Gesetzes ist nicht zu beanstanden, 

wenn die kündigende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten 

Partei stellt, solange jenes Interesse nur auch tatsächlich vorhanden ist (CHK-

HULLIGER/HEINRICH, Art. 271-271a OR N 3 f.; Mietrecht für die Praxis/THANEI, 9. 

Aufl., Zürich 2016, S. 782). Das Gesetz kennt auch keinen Katalog gültiger Kündi-

gungsgründe. Wann ein Interessenungleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung 

führt, ist im Einzelfall zu entscheiden, aber jedenfalls nicht leichthin anzunehmen 

(bejaht z.B. in den Urteilen des Bundesgerichts 4A_300/2010 vom 2.9.2010 sowie 

4A_297/2010 vom 6.10.2010, wo sich die Mieter in einer äusserst schwierigen 

Situation befanden, vor welcher die geltend gemachten Kündigungsgründe ver-

blassten). Die Interessenabwägung beim Kündigungsschutz im engeren Sinn hat 

eine andere Qualität als jene bei der Erstreckung: Dort führt eine durch die Kündi-

gung ausgelöste Härte des Mieters stets zu einer Erstreckung des Mietverhältnis-

ses, soweit das Interesse des Vermieters an der Auflösung die Härte nicht über-

wiegt. Beim Kündigungsschutz im engeren Sinn genügt dagegen nur ein erhebli-

ches Interessengefälle zum Nachteil des Mieters für eine Aufhebung der Kündi-

gung (vgl. BGE 125 III 231 E. 4b; BGE 135 III 112 E. 4; BGE 140 III 496 E. 4.1; 

BGer 4A_703/2016 vom 24.5.2017 E. 4.1 und 4.2 [nur im Internet publ. Teil von 

BGE 143 III 344]; BGer 4A_131/2008 vom 25.6.2008; BGer 4A 518/2010 vom 

6.12.2010, E. 2.4.2). 

Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung. Laut Bundesge-

richt obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass 

die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben 

gegeben sind, mithin darzutun dass die Kündigung ohne schützenswerten oder 

gar aus einem verpönten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur 

Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen 

(vgl. Art. 271 Abs. 2 OR; BGE 138 III 59 E. 2.1). Die kündigende Partei ist an die 

von ihr gegebene Begründung der Kündigung grundsätzlich gebunden (Urteil des 

Bundesgerichts 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den 

Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (Urteil des Bundesgerichts 

- 4 - 

4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1= MRA 2/11, S. 59 ff.). Eine trotz 

entsprechendem Begehren unvollständig gebliebene oder falsche Begründung 

stützt sich nach der neueren Rechtsprechung im Allgemeinen nicht auf ein 

schutzwürdiges Interesse und kann zur Ungültigerklärung führen (BGE 140 III 496 

E. 4.1). Zwar ist die Begründung der Kündigung nicht Gültigkeitserfordernis. Sie 

kann insbesondere noch während des Verfahrens geliefert, ergänzt oder präzisiert 

werden. Auf der faktischen Ebene hat die Begründungsobliegenheit jedoch oft ei-

ne zentrale Bedeutung: Wird im Laufe des Verfahrens ein ganz anderer Grund 

genannt als noch in der Kündigung selbst, oder bleibt der angegebene Grund va-

ge und pauschal, obwohl der kündigenden Partei nähere Angaben bei Ernsthaf-

tigkeit des genannten Motivs möglich sein müssten, so kann dies ein Indiz dafür 

bilden, dass die Kündigung ohne schützenswertes Interesse erfolgt ist (BGE 143 

III 344 E. 5.3.3-4; ebenso das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich 

NG170019-O vom 9.3.2018 E. 4.2 und 7.2). 

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist eine Kündigung aus ökonomi-

schen Gründen grundsätzlich nicht missbräuchlich. So erachtet das Bundesgericht 

eine Kündigung, welche ausgesprochen wird, um das Mietobjekt mietfrei besser 

verkaufen zu können, als nicht missbräuchlich (Urteile des Bundesgerichts 

4C_267/2002 vom 18. November 2002, in: MRA 2/03, S. 47 ff. und 4A_484/2012 

vom 28. Februar 2013, in: MRA 1/14, S. 41). Diese Rechtsprechung wird in der 

Lehre zum Teil als zu pauschal kritisiert. In der Tat kann eine beabsichtigte Ver-

äusserung für sich allein kaum einen gültigen Kündigungsgrund bilden. Es müssen 

stets weitere Umstände hinzutreten, welche die Kündigung aus der Sicht eines 

vernünftigen, korrekten und loyalen Vertragspartners als schützenswert erschei-

nen lassen. Nicht zuletzt angesichts von Art. 261 OR, der dem Mieter den Über-

gang der Mieterrechte beim Verkauf der Liegenschaft sichern will, muss von einer 

Vereitelung von berechtigten Ansprüchen des Mieters, oft auch von einem erhebli-

chen Interessenmissverhältnis und damit von einer treuwidrigen Kündigung nach 

Art. 271 OR ausgegangen werden, wenn zur Verkaufsabsicht des Vermieters nicht 

weitere Elemente hinzutreten. Dies zwingt denselben jedenfalls, die  Gründe für 

eine Kündigung der Miete vor einem geplanten Verkauf der Sache darzutun, mit-

hin etwa aufzuzeigen, dass der Verkauf der unvermieteten Liegenschaft ihm tat-

- 5 - 

sächlich mehr einzubringen verspricht als ein solcher in vermietetem Zustand 

(MENGE, Kündigung und Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Ge-

schäftsräumlichkeiten, Diss. Basel 1993, S. 74; GIRÒN, Die missbräuchliche Kün-

digung von Wohn- und Geschäftsraummiete, Jusletter vom 25.8.2014, S. 25 f.; 

BSK OR I-WEBER, Art. 261 N 11). Nicht nur der mögliche Kaufpreis ist allerdings 

relevant für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung im Hinblick auf 

einen Verkauf der Sache: Ähnlich wie im Normalfall eine Kündigung zulässig ist, 

mit welcher der Vermieter die Vermietung der Sache an eine Person ermöglichen 

möchte, die ihm aus bestimmten Gründen näher steht als der bisherige Mieter, 

muss als legitim auch die Absicht betrachtet werden, dem Erwerber der Sache 

möglichst bald deren Eigennutzung zu ermöglichen. Richtig ist dabei zwar, dass 

der Erwerber nach Art. 261 Abs. 2 lit. a OR im Anschluss an den Erwerb der Sa-

che und den Übergang des Mietverhältnisses über ein ausserordentliches Kündi-

gungsrecht bei dringendem Eigenbedarf verfügt. Dieses besteht aber unabhängig 

vom Recht des Veräusserers, eine ordentliche Kündigung auszusprechen und 

steht einer solchen daher nicht entgegen.  

Anfechtbar ist umgekehrt die Kündigung wegen Veräusserung der Mietsache, 

wenn weder der Veräusserer noch der Erwerber konkrete Pläne hinsichtlich der 

Nutzung der Sache hat, denn diesfalls müsste – ähnlich wie dies das Bundesge-

richt im Rahmen seiner Rechtsprechung zu Sanierungskündigungen mit Recht 

betont – von einer Kündigung auf Vorrat gesprochen werden (vgl. dazu BGE 143 

III 344 E. 5.3.1; ähnlich etwa SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271 OR N 42 und 49, 

wonach u.a. die blosse Absicht zu kündigen, um die Mietsache leer zu halten, zu 

einem krassen Interessenmissverhältnis führen kann). Der Wunsch, die Sache 

einer Person zu überlassen, die dem Vermieter aus bestimmten Gründen näher 

steht als der Mieter, erweist sich dagegen grundsätzlich als legitimer Kündigungs-

grund, soweit nicht ausnahmsweise, insbesondere wegen einer laufenden Sperr-

frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d und e bzw. Abs. 2 OR oder wegen eines erhebli-

chen Interessenmissverhältnisses von einer ungültigen Kündigung auszugehen ist 

(BGer 4A_297/2010 vom 6.10.2010 E. 2.1). 

- 6 - 

Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Eine 

Konkretisierung findet sich in Art. 271a Abs. 1 lit. a-c und f OR, wo bestimmte 

Kündigungsmotive als treuwidrig definiert werden (sachlicher Kündigungsschutz). 

Einer davon ist eine sog. Vergeltungs- oder Rachekündigung im Sinne von 

Art. 271a Abs. 1 lit. a OR, die ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und 

Glauben Ansprüche aus Vertrag oder Gesetz geltend macht. Die Bestimmung soll 

dafür sorgen, dass der Mieter seine Rechte wahrnehmen kann, ohne eine Kündi-

gung befürchten zu müssen (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O., S. 794 f.). Der 

Ausdruck "Ansprüche" ist weit zu verstehen und umfasst alle Arten von Forderun-

gen (positive wie negative, d.h. solche zu einem Tun, Unterlassen oder Dulden), 

soweit sie auf Gesetz oder Vertrag gestützt sind (SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, Art. 

271a N 9). Sie müssen allerdings ein gewisses Gewicht haben; es darf sich nicht 

um Bagatellen handeln (ZK-HIGI, Art. 271 a OR N 41; Mietrecht für die Pra-

xis/THANEI, a.a.O, S. 794 f.). Blosse Reklamationen genügen nicht. Verlangt wird 

ferner ein Kausalzusammenhang zwischen der ausgesprochenen Kündigung des 

Vermieters und der Geltendmachung der Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Ob 

ein solcher Zusammenhang besteht, hängt aufgrund der Umstände der Kündigung 

ab. Gewichtiges Indiz ist etwa ein naher zeitlicher Zusammenhang (BGE 111 II 

384 E. 2, BGE 113 II 460, BGE 115 II 484; die Entscheide sind alle noch unter der 

Herrschaft des BMM [Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im 

Mietwesen] ergangen). Ein direkter Bezug besteht auch zum geltend gemachten 

Kündigungsgrund: Erweist sich der geltend gemachte Grund als nicht überzeu-

gend oder fehlt gar jede Begründung, so legt dies ein Rachemotiv in Zusammen-

hang mit einem vorausgegangenen Streit nahe (BGE 111 II 384 E. 2b und 2d). Die 

Würdigung der entsprechenden Umstände ist eine Tat-, nicht Rechtsfrage (BGE 

115 II 484). 

1.3. Würdigung 

Im vorliegenden Fall begründete A. die ordentliche Kündigung vom 27. Juni 2017 

mit dem Verkauf der Liegenschaft. Unbestritten ist, dass A. die Wohnung aufgrund 

einer bevorstehenden Ehe – aus finanziellen Gründen – verkaufen wollte. Der Be-

klagte räumte überdies ein, dass die Kündigung auf seinen Wunsch hin erfolgte, 

- 7 - 

um ihm und seiner Verlobten den Weg zu einer Eigennutzung der Wohnung schon 

vor der Eigentumsübertragung zu ebnen. 

1.3.1. Rachekündigung 

a) Die Klägerin betrachtete die Kündigung in ihrer Klagebegründung als eine 

Rachekündigung, da diese unmittelbar nach der negativen Berichterstattung über 

in der Konsumentenzeitschrift C. über gewisse Geschäftspraktiken im Liegen-

schaftsbereich erfolgt sei, in welche A. und die Klägerin auf der Basis des zwi-

schen ihnen bestehenden Maklervertrages verwickelt gewesen seien. Obwohl die-

ser Umstand keinen direkten mietrechtlichen Bezug aufweise, fliesse er in die 

treuwidrigen Kündigungsmotive von A. ein. Weiter machte die Klägerin geltend, 

dass A. auf Mängel an der Mietsache, welche sie am 6. August 2017 per Ein-

schreiben substantiiert angezeigt habe, nicht reagiert habe, so dass die Klägerin 

sich selber habe darum kümmern müssen. Dass A. beim Verkauf der Liegenschaft 

ein auf den gleichen Betrag lautendes Kaufangebot von B. abgelehnt habe, ob-

wohl dieser ausdrücklich erklärt habe, die Wohnung nach Erwerb weitervermieten 

zu wollen, nur um anschliessend die Wohnung an den Beklagten zu verkaufen, 

unterstreiche das Rachemotiv der Kündigung und verstosse gegen Treu und 

Glauben, umso mehr, als A. im Wissen darum gehandelt habe, dass dies für die 

Klägerin in ihrer jetzigen Situation negative Auswirkungen haben würde. 

b) Der Beklagte bestritt einen Zusammenhang der Kündigung mit dem Makler-

vertrag zwischen A. einerseits sowie der D. AG und der Klägerin andererseits. So 

wenig die geschäftlichen und persönlichen Beziehungen zwischen der Klägerin 

und A. für die Kündigung des Mietverhältnisses kausal seien, so wenig treffe dies 

auch für die angebliche Mängelrüge vom 6. August 2017 zu, welche mehr als ei-

nen Monat nach der Kündigung des Mietverhältnisses vom 27. Juni 2017 erfolgt 

sei. 

c) Die Klägerin vermochte nicht nachvollziehbar darzulegen, weshalb ein Zu-

sammenhang bestehen soll zwischen der negativen Berichterstattung in einem 

Medium über ein Projekt zur Ermöglichung des Erwerbs von Grundeigentum durch 

Dritte ohne ausreichende Eigenmittel und der vorliegenden Kündigung. Dem ein-

- 8 - 

gereichten Zeitschriftenbeitrag lässt sich ein solcher jedenfalls nicht entnehmen. 

Was die angerufenen Zeugen genau sollen darlegen können, führte die Klägerin 

nicht näher aus. Dass die Klägerin oder die D. AG versucht hätten, eine Beteili-

gung A.s an den Anwaltskosten durchzusetzen, macht die Klägerin nicht geltend. 

Ebenso wenig vermochte sie Anzeichen dafür zu benennen, dass die Auflösung 

des Maklervertrages in irgendeinem Zusammenhang stand mit der Kündigung des 

Mietvertrages, zumal die Klägerin nicht geltend macht, A. habe sich durch die Be-

richterstattung vom Projekt abbringen lassen oder die Auflösung des Maklerver-

trages habe dieses in irgendeiner Weise beeinträchtigt. Unter solchen Vorzeichen 

kann die Kündigung auch nach den Kriterien von Art. 271 OR nicht als miss-

bräuchlich erscheinen – um die Wahrnehmung mietrechtlicher Ansprüche der Klä-

gerin i.S.v. Art. 271a Abs. 1 lit. a OR handelte es sich bei den genannten Vorgän-

gen ohnehin nicht.  

Bei der geltend gemachten Mängelrüge vom 6. August 2017 handelt es sich zwar 

um einen Anspruch aus dem Mietverhältnis, diese erfolgte aber – wie der Beklagte 

richtig dargelegt hat – über einen Monat nach der Kündigung des Mietverhältnis-

ses vom 27. Juni 2017 und kann deshalb für diese nicht kausal gewesen sein.  

Abgesehen davon erweckt der Umstand, dass A. der Klägerin – unbestrittener-

massen – die Möglichkeit einräumte, ihr Kaufinteressenten zu vermitteln, welche 

die umstrittene Wohnung nicht zu Eigenbedarfszwecken, sondern zur Weiterver-

mietung erwerben möchten, unüberwindliche Zweifel an der von der Klägerin gel-

tend gemachten Rachetheorie, ganz zu schweigen vom Umstand, dass die Kläge-

rin das von A. angegebene Motiv nicht in Abrede stellte, dem Beklagten eine mög-

lichst baldige Eigennutzung der Sache zu ermöglichen (dazu sogleich), und zu-

dem im Rahmen der Replik ausdrücklich offen liess, ob die Kündigung des Mak-

lervertrags bei A. negative Gefühle hinterliess oder nicht. 

1.3.2. Vereinbarkeit des angegebenen Kündigungsgrundes mit dem Grundsatz 

von Treu und Glauben 

Wie bereits ausgeführt sind sich die Parteien einig, dass die Kündigung ausge-

sprochen wurde, weil A. die Absicht hatte, ihre Wohnung dem Beklagten zu ver-

- 9 - 

kaufen und dieser sie darum gebeten hatte, die Kündigung auszusprechen, damit 

er mit seiner Verlobten die Wohnung möglichst bald beziehen könne. Da sich A. 

und der Beklagte – wie die Parteien beide ausgeführt haben – zum Zeitpunkt der 

Kündigung über den Verkauf der Wohnung handelseinig waren und der Beklagte 

zudem – ebenso unbestritten – die Wohnung so rasch wie möglich mit seiner Ver-

lobten beziehen will, liegen genügend konkrete Pläne hinsichtlich der Nutzung der 

Sache durch den Beklagten vor, weshalb sicher nicht von einer Kündigung auf 

Vorrat gesprochen werden kann. Gestützt wird dies sodann durch den kurz nach 

der Kündigung tatsächlich erfolgten Verkauf der Liegenschaft. 

Anlässlich der Hauptverhandlung vom 22. August 2018 führte die Klägerin aus, A. 

habe die Kündigung mit dem Verkauf der Liegenschaft begründet, nachdem ein 

Reservationsvertrag mit dem Beklagten abgeschlossen worden sei und sich die 

Parteien handelseinig gewesen seien. Sie habe deshalb wegen des aus ihrer 

Sicht bereits erfolgten Verkaufs und nicht im Hinblick auf einen Verkauf an eine 

noch unbekannte Käuferschaft zur Erzielung eines möglichst hohen Kaufpreises 

gekündigt. Weil A. auf Wunsch des Beklagten gekündigt und zum Zeitpunkt der 

Kündigung kein eigenes schützwürdiges Interesse mehr gehabt habe, habe sie 

demnach ein fremdes Interesse geltend gemacht.  

Dies trifft zwar (mindestens teilweise) zu, widerspricht aber entgegen der Meinung 

der Klägerin dem Schutzgedanken von Art. 261 OR nicht, soweit man von den 

bereits erwähnten Ausnahmen im Lichte von Art. 271 f. OR absieht. Dieser be-

steht nicht darin, die mietvertraglich vorgesehene Kündigungsmöglichkeit allein 

deshalb zu beschränken oder gar zu verunmöglichen, weil damit (auch) Interessen 

eines Erwerbers verfolgt werden, sondern nur darin, insbesondere bei langfristigen 

Verträgen einen Untergang des Erfüllungsanspruchs des Mieters allein aufgrund 

des Umstandes zu verhindern, dass der Vermieter sein Verfügungsrecht über die 

vermietete Sache einbüsst. Nach allgemeinen Regeln könnte der Mieter seinen 

Vertragspartner nach einem Übergang des Eigentums an der Sache auf den Er-

werber nämlich nur noch auf Schadenersatz belangen, während ihn mit dem neu-

en Eigentümer der Sache wegen der relativen Natur obligatorischer Rechte keine 

Vertragsbeziehung verbinden würde. Deshalb hatte die Vorgängernorm in aArt. 

- 10 - 

259 OR, deren Stossrichtung mit der Schaffung von Art. 261 OR zur Stärkung des 

Mieterschutzes in ihr Gegenteil verkehrt wurde, noch den eingängigen, wenn auch 

ungenauen Randtitel "Kauf bricht Miete" (vgl. dazu die Botschaft des Bundesrates 

zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1440). Der 

Beklagte liess daher zu recht ausführen, die Kündigung sei nicht schon deshalb 

missbräuchlich, weil der Käufer zum Zeitpunkt der Kündigung bereits festgestan-

den habe. Mit Recht wies er auch darauf hin, wenn nach Auffassung des Bundes-

gerichts schon Kündigungen zulässig seien, die der Vermieter ausspreche, um 

von einem noch nicht bekannten Käufer einen höheren Kaufpreis erzielen zu kön-

nen, dann müsse es erst recht zulässig sein, dass der Verkäufer mit Rücksicht auf 

das konkrete Interesse des Käufers kündige, die betroffene Wohnung sofort zu 

beziehen, besonders wenn der Käufer auf eine Kündigung poche.  

Auch wenn die Kündigung nicht direkt Bestandteil der kaufvertraglichen Abma-

chungen war, hatte A. zum Zeitpunkt der Kündigung vom 27. Juni 2017 jedenfalls 

ein schützenswertes Interesse daran, den einzigen seriösen Interessenten, der ihr 

einen ihren Vorstellungen einigermassen entsprechenden Kaufpreis bot, vor der 

öffentlichen Beurkundung des Vertrages am 14. August 2017 nicht zu verprellen. 

Das Argument der Klägerin, der Verkauf sei schon gesichert gewesen und habe 

unter keiner Bedingung gestanden, krankt schon daran, dass ein Kaufvertrag bis 

zur öffentlichen Beurkundung rechtlich alles andere als gesichert ist (Art. 216 Abs. 

1 OR). Die Aussage des Beklagten blieb unbestritten, dass A. neben dem Beklag-

ten lediglich zwei Kaufinteressenten hatte, von welchen der eine abgesagt und der 

andere die verlangte Reservationszahlung von Fr. 60'000.– nicht geleistet und zu-

dem einer Bonitätsüberprüfung nicht standgehalten hatte. Abgesehen davon geht 

aus dem Kaufvertrag sehr wohl hervor, dass die angefochtene Kündigung zumin-

dest in den Vertragsverhandlungen eine Bedeutung gehabt haben muss, denn sie 

wird in Ziff. 7 der "weiteren Bestimmungen" ausdrücklich erwähnt. 

Die zur Diskussion stehende Kündigung entspricht damit durchaus einem legiti-

men Interesse, da A. als Eigentümerin der Sache das Verfügungsrecht darüber 

ebenso zustand wie das Recht, entsprechende Verpflichtungsgeschäfte abzu-

schliessen und diese für sich möglichst vorteilhaft zu gestalten. Das hat aus Sicht 

- 11 - 

eines vernünftigen, korrekten und loyalen Vertragspartners nichts Unrechtmässi-

ges oder gar Missbräuchliches an sich. 

A. ist auch kein widersprüchliches Verhalten vorzuwerfen. Indem sie die Klägerin 

über ihre Verkaufsabsichten informiert hat, hat sie mit offenen Karten gespielt. Ei-

ne konkrete Zusicherung, die Wohnung so oder anders nur an jemanden zu ver-

kaufen, der an der Fortführung des Mietverhältnisses interessiert gewesen wäre, 

macht auch die Klägerin nicht geltend.  

Auch von einem erheblichen Interessenmissverhältnis kann vorliegend nicht ge-

sprochen werden. Zwar ist einzuräumen, dass die Klägerin seit über sechs Jahren 

zusammen mit ihrem Sohn in der besagten Wohnung lebt und ihre Firma dort be-

treibt. Aus Sicht eines vernünftigen und korrekten Vertragspartners scheint es in-

dessen nachvollziehbar, dass A. die Wohnung im Hinblick auf den Kaufvertrag mit 

dem Beklagten kündigte. Zu betonen ist an dieser Stelle erneut, dass eine Kündi-

gung nicht schon deswegen treuwidrig ist, weil sich unter dem Strich die Interes-

sen des Gekündigten gewichtiger ausnehmen als diejenigen des Kündigenden. In 

solchen Situationen schafft (bei einer Vermieterkündigung) primär das Erstre-

ckungsrecht einen Ausgleich. Wie noch zu zeigen ist, rechtfertigt hier die Interes-

senlage nicht einmal eine Erstreckung, so dass eine Ungültigkeit der Kündigung 

wegen eines Interessenmissverhältnisses ohne weiteres ausscheidet. 

1.4. Fazit 

Nach dem Gesagten kann A. kein treuwidriges Verhalten vorgeworfen werden. A. 

kündigte der Klägerin den Mietvertrag, weil sie dem Erwerber bei der Verwirkli-

chung seiner Eigennutzungspläne behilflich sein wollte. Die Kündigung vom 

27. Juni 2017 per 30. September 2017 erweist sich somit in Anwendung von Art. 

271 OR als nicht missbräuchlich und daher als gültig, weshalb die Klage diesbe-

züglich abzuweisen ist. 

2.  [Abweisung des Erstreckungsbegehrens] 

(…)“ 

 

- 12 - 

Aus dem Urteil des Obergerichts NG180014-O vom 20. Mai 2019 (Urteil des 

Bundesgerichts im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Diggelmann, Lichti Aschwan-

den, Higi; Gerichtsschreiberin Houweling-Wili): 

" (…) 

2.3. Die Klägerin bemängelt in der Berufungsschrift ausschliesslich die Gültiger-

klärung der am 27. Juni 2017 ihr gegenüber ausgesprochenen Wohnungskündi-

gung. Demgegenüber erhebt die Klägerin keine Beanstandungen gegen das vor-

instanzliche Urteil vom 30. Oktober 2018, soweit damit das von ihr eventualiter 

gestellte Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses abgewiesen wurde. 

Demnach bleibt im Berufungsverfahren einzig zu überprüfen, ob die Vorinstanz die 

Kündigung vom 27. Juni 2017 zu Recht für gültig erklärt hat, wobei die Klägerin 

hier das bei der Vorinstanz vorgetragene Argument der Rachekündigung nicht 

mehr aufgreift, weshalb im Nachfolgenden auch nicht weiter darauf einzugehen 

ist. 

3. 

3.1. Die Vorinstanz hat die rechtlichen Grundlagen sowie die Voraussetzungen 

der Anfechtbarkeit einer Kündigung wegen Treuwidrigkeit ausführlich und zutref-

fend dargestellt. Zur Vermeidung von Wiederholungen kann daher vorab darauf 

verwiesen werden. Ergänzend und klarstellend ist lediglich Folgendes anzumer-

ken: 

3.1.1. Unbefristete Mietverträge können und dürfen von beiden Parteien unter 

Wahrung der vertraglichen oder, wenn keine solchen vereinbart wurden, gesetzli-

chen Fristen und Termine gekündigt werden (Art. 266a Abs. 1 OR). Eine andere 

regelhafte Möglichkeit, ein unbefristetes Mietverhältnis aufzulösen, besteht nicht. 

Die Möglichkeit der ordentlichen, also regelhaften Auflösung des Mietvertrages 

kommt beiden Parteien gleichermassen zu. Die Kündigung ist daher grundsätzlich 

an keine besonderen Voraussetzungen geknüpft und jede Partei kann das Miet-

verhältnis ohne anderweitig gerechtfertigten Grund kündigen (vgl. BGer 

4A_484/2012 vom 28. Februar 2013, E. 2.3.1, in: MRA 1/14, S. 41, mit Verweis 

auf BGE 4A_414/2009 vom 9. Dezember 2009, E. 3.1 und BGer 4A_327/2015 

- 13 - 

vom 9. Februar 2016, E. 3.2.1). Es gilt somit der Grundsatz, dass eine Kündigung 

stets zulässig ist, wenn sie nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben 

verstösst. Art. 271 Abs. 1 OR verpflichtet die Parteien eines Mietvertrages nämlich 

weder zu Treue noch zu einem Verzicht auf ihr vertragliches oder gesetzliches 

Kündigungsrecht, sondern verlangt lediglich Anstand bei der Vertragsauflösung 

(vgl. ZK-HIGI, Zürich 1996, Art. 271 OR N 59). Es gilt daher im jeweils konkreten 

Einzelfall zu prüfen, ob die in Frage stehende Kündigung gegen Treu und Glauben 

verstösst. 

3.1.2. Eine Kündigung gilt dann als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaf-

tes und schützenswertes Interesse des Vermieters und damit aus reiner Schikane 

erfolgt, sich auf einen vorgeschobenen Grund stützt oder Interessen der Parteien 

tangiert, welche in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Eine Interes-

sensabwägung zwischen dem Interesse des Vermieters, über sein Eigentum zu 

verfügen, und demjenigen des Mieters, in den Mieträumlichkeiten zu verbleiben, 

darf bei der Prüfung der Missbräuchlichkeit bzw. Gültigkeit der Kündigung aber 

gerade nicht vorgenommen werden. Es sind allein die Vermieterinteressen auf 

ihre Legitimität hin zu überprüfen (vgl. BGer 4A_484/2012 vom 28. Februar 2013, 

E. 2.3.1 und E. 2.3.3 mit Hinweis auf BGE 136 III 190 E. 2; BGer 4A_19/2016, 

E. 2.2, m.w.H.). Massgebend für die Frage, ob eine Kündigung gegen Treu und 

Glauben verstösst, ist dabei die Situation im Zeitpunkt, in welchem sie ausgespro-

chen wird (beispielhaft: BGE 140 III 496, E. 4.1; BGE 138 III 59, E. 2.1; je mit wei-

teren Hinweisen). 

3.2. [Zusammenfassung der vorinstanzlichen Argumentation] 

4.  

4.1. Die Klägerin rügt mit der Berufung einerseits die unrichtige Anwendung der 

Art. 261 und Art. 271 OR und andererseits die teilweise unrichtige Feststellung 

des Sachverhalts. Sie bringt zusammengefasst vor, die Vorinstanz habe unzuläs-

sigerweise Umstände, die sich erst nach dem Zeitpunkt des Aussprechens der 

Kündigung ereignet hätten, für die Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung be-

rücksichtigt. Die Vorinstanz habe darauf hingewiesen, es seien genügend konkre-

- 14 - 

te Pläne hinsichtlich der Nutzung der Mietsache durch den Beklagten vorgelegen, 

und habe dabei zumindest implizit die nachfolgend erfolgte Handänderung be-

rücksichtigt. Massgeblich seien einzig die Verhältnisse im Zeitpunkt des Ausspre-

chens der Kündigung. Ebenso wie ein später wegfallender Kündigungsgrund die 

Kündigung nicht nachträglich missbräuchlich mache, vermöchten Umstände, die 

sich erst nach der Kündigung ereignet hätten, eine Kündigung im Nachhinein nicht 

gültig zu machen. Die Realisierung des Kündigungsgrundes dürfe deshalb nicht 

von einem unsicheren, künftigen Ereignis abhängig sein. Wäre im vorliegenden 

Fall die Handänderung von A. an den Beklagten doch nicht zustande gekommen, 

wäre der beim Aussprechen der Kündigung angegebene Grund nachträglich weg-

gefallen, doch nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wäre die Kündigung 

dadurch nicht missbräuchlich geworden und das Umgekehrte müsse ebenfalls 

Geltung haben. Deshalb habe die Vorinstanz die noch unsicheren Pläne des Be-

klagten und den erst am 14. August 2017 erfolgten Verkauf des Mietobjektes nicht 

für ihre Argumentation heranziehen dürfen, dass die Kündigung nicht auf Vorrat 

erfolgt sei. 

4.2. Des Weiteren stelle sich einzig die Frage, ob A. ein schutzwürdiges Interes-

se an der Kündigung gehabt habe, da ein allfälliges Interesse des Beklagten an 

der Kündigung nicht berücksichtigt werden dürfe. Am 27. Juni 2017 seien sich die 

Vertragsparteien bereits handelseinig gewesen. Einzig die Sicherstellung der Fi-

nanzierung des Kaufs durch den Beklagten habe noch eine Weile gedauert. A. 

habe das Mietverhältnis damit unbestrittenermassen wegen Eigenbedarfs des Be-

klagten und nicht aus wirtschaftlichen Gründen (einen möglichst hohen Kaufpreis 

zu erzielen) gekündigt. A. habe sich gegenüber dem Beklagten nicht verpflichtet, 

die streitgegenständliche Wohnung per 30. September 2017 zu kündigen. Die am 

27. Juni 2017 ausgesprochene Kündigung habe daher lediglich einem Wunsch 

des Beklagten entsprochen und sei nicht conditio sine qua non für den Abschluss 

des Kaufvertrages gewesen. Aus diesen Gründen habe A. im Zeitpunkt des Aus-

sprechens der Kündigung über kein eigenes schutzwürdiges Interesse an der 

Kündigung mehr verfügt und damit einzig dasjenige des Beklagten als künftigem 

Eigentümer geltend gemacht, was jedoch nicht schützenswert sei. Im Übrigen 

kranke die Zulassung einer Kündigung der veräussernden Person für den Eigen-

- 15 - 

bedarf des Käufers daran, dass ein Kaufvertrag bis zur öffentlichen Beurkundung 

alles andere als gesichert sei, was auch die Vorinstanz festgehalten habe. Dieser 

Sachverhalt sei also vergleichbar mit einer Sanierungskündigung, die ausgespro-

chen werde, bevor ein ausgereiftes, realisierbares Projekt vorliege. Der Eigenbe-

darf des Käufers sei zum Zeitpunkt der Kündigung nicht realisierbar gewesen. 

4.3. Sodann komme die Vorinstanz dem Beklagten mit unzulässigen Annahmen 

zur Hilfe, die auf einer unrichtigen Feststellung des Sachverhaltes basierten: So 

habe die Vorinstanz (…) aktenwidrig festgehalten, die Kündigung habe in den Ver-

tragsverhandlungen eine Bedeutung gehabt. In Ziff. 7 des Kaufvertrages werde 

lediglich festgehalten, dass A. das Mietverhältnis per 30. September 2017 gekün-

digt habe. Weiter sei der Beklagte auf allfällige Verzögerungen bei der Auflösung 

des Mietverhältnisses hingewiesen worden. Damit habe sich A. aber offensichtlich 

gegen Schadenersatzansprüche absichern wollen. Dass die Kündigung des Miet-

vertrages für das streitgegenständliche Mietobjekt durch A. per 30. September 

2017 für ihn eine Bedingung für den Abschluss des Kaufvertrages gewesen sei, 

habe der Beklagte nicht behauptet. Ebenfalls frei von der Vorinstanz erfunden sei 

zudem die Feststellung, A. habe ein schützenswertes Interesse daran gehabt, den 

einzigen seriösen Interessenten, der ihr einen ihren Vorstellungen einigermassen 

entsprechenden Kaufpreis geboten habe, vor der öffentlichen Beurkundung des 

Kaufvertrages am 14. August 2017 nicht zu verprellen. Der Beklagte hätte den 

Kaufvertrag nämlich auch öffentlich beurkunden lassen, wenn A. das Mietverhält-

nis nicht gekündigt gehabt hätte, ansonsten eine solche Verpflichtung ausdrücklich 

vereinbart worden wäre. Bei den beiden von der Vorinstanz angenommenen 

schützenswerten Interessen von A. handle es sich um unrichtige Sachverhalts-

feststellungen. 

4.4. Nach Ansicht der Klägerin ist sodann die vorinstanzliche Auffassung unrich-

tig, wonach es gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGer 

4A_297/2010 vom 6. Oktober 2010, E. 2.1) legitim sei, einem Käufer auf Kosten 

eines langjährigen Mieters möglichst bald die Eigennutzung der erworbenen Miet-

sache zu ermöglichen. Anders als im Fall, in dem ein Vermieter einem langjähri-

gen Mieter die Wohnung aufkündige, um die Mietsache einer ihm näher stehen-

- 16 - 

den Person zur Verfügung zu stellen, gehe es hier nämlich nicht um die Frage, 

wer künftig Vertragspartner der Vermieterin sein soll, und nur diesbezüglich habe 

die Vermieterin ein legitimes Interesse. 

4.5. Schliesslich argumentiert die Klägerin wie bereits vor der Vorinstanz sinnge-

mäss mit dem Schutzgedanken von Art. 261 OR und Art. 271 OR. Nachdem A. 

der Klägerin erst nach Abschluss der Reservationsvereinbarung mit dem Beklag-

ten gekündigt gehabt habe, sei die Kündigung nicht in ihrem eigenen Interesse 

und insbesondere nicht zur Erzielung eines möglichst hohen Kaufpreises für das 

Mietobjekt erfolgt. Vielmehr sei die Kündigung im Interesse des Beklagten als 

Käufer erfolgt. Dem Käufer werde so eine Kündigungsmöglichkeit eingeräumt, 

noch bevor er überhaupt Eigentümer des Mietobjekts geworden sei, was sowohl 

dem Schutzgedanken von Art. 261 OR als auch jenem von Art. 271 OR zuwider-

laufe, denn zufolge Vertragsübergangs könne der Erwerber dem Mieter grundsätz-

lich nur nach den vertraglichen Bestimmungen kündigen (Art. 261 Abs. 1 OR). Nur 

im Falle dringenden Eigenbedarfs für sich oder nahe Verwandte oder Verschwä-

gerte sei eine Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen auf den nächs-

ten gesetzlichen Termin vorgesehen. Wenn das fremde Interesse des Erwerbers 

an der Auflösung des Mietvertrages als zulässiger Kündigungsgrund erachtet wer-

de, führe dies zu einer Vereitelung der Ansprüche des Mieters. Etwas anderes 

lasse sich auch aus der Rechtsprechung des Bundesgerichts, wonach ein ökono-

misches Interesse des Vermieters ein legitimes Interesse für eine Kündigung dar-

stelle, nicht ableiten, denn dabei handle es sich – anders als hier – jedenfalls um 

ein eigenes Interesse des Vermieters. Die am 27. Juni 2017 ausgesprochene 

Kündigung sei deshalb missbräuchlich i.S.v. Art. 271 OR. 

5. 

5.1. Aufgrund der im Recht liegenden Unterlagen mag unklar erscheinen, ob und 

in welchem Umfang die Kündigung des zwischen A. und der Klägerin damals noch 

bestehenden Mietvertrages im Rahmen der Unterzeichnung der beiden Reservati-

onsvereinbarungen durch den Beklagten vom 12. Juni 2017 und vom 23. Juni 

2017 ein Thema gewesen ist. Offensichtlich hat der Beklagte A. jedoch bereits 

damals darüber informiert, dass er das Mietobjekt zum Zwecke der Eigennutzung 

- 17 - 

erwerben wolle. Die Klägerin selbst hat dies nie in Abrede gestellt und selbst aus-

geführt, A. habe die Mietwohnung an den Beklagten im Wissen darum verkauft, 

dass dieser – im Gegensatz zum anderen Kaufinteressenten B. – die Wohnung zu 

Eigenbedarfszwecken erwerben wolle. Zudem stellt sich die Klägerin auf den 

Standpunkt, A. habe beim Aussprechen der Kündigung am 27. Juni 2017 über 

kein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Kündigung verfügt, denn diese ha-

be lediglich einem Wunsch des Beklagten entsprochen und damit dessen Interes-

sen als künftigen Eigentümer gedient. Der Beklagte selbst hat ausgeführt, er habe 

die Wohnung an der N.-strasse x in Zürich mit seiner Verlobten möglichst rasch 

beziehen wollen, weshalb er A. darum gebeten habe, den Mietvertrag mit der Klä-

gerin noch im Juni 2017 per Ende September 2017 zu kündigen, die diesem 

Wunsch nachgekommen sei. Diese Ausführungen wurden von der Klägerin aner-

kannt. Damit kann als unbestritten und erstellt gelten, dass A. spätestens am 

27. Juni 2017 und damit im Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung bekannt 

war, dass der Beklagte das Mietobjekt zur Eigennutzung zu erwerben beabsichtig-

te, was in der Konsequenz bedeutete, dass dieses bis zum Antritt des Eigentums 

wenn möglich mietfrei zu sein hatte. Dies wiederum war dann offenbar auch der 

Grund dafür, dass A. gegenüber der Klägerin am 27. Juni 2017 (somit nur gerade 

vier Tage nach Abschluss der modifizierten Reservationsvereinbarung mit dem 

Beklagten) die Kündigung per 30. September 2017 ausgesprochen hat. Ein ande-

rer Grund ist jedenfalls nicht ersichtlich. 

5.2. Wie die Klägerin richtig ausführt, ist für die Frage, ob eine Kündigung gegen 

Treu und Glauben verstösst, einzig die Situation im Zeitpunkt, in welchem diese 

ausgesprochen wird, massgeblich. Für den hier zu beurteilenden Fall ist deshalb 

einzig relevant, dass A. aus den mit dem Beklagten geführten Verhandlungen im 

Hinblick auf den Abschluss der (modifizierten) Reservationsvereinbarung vom 

23. Juni 2017 offensichtlich und unbestrittenermassen bereits am 27. Juni 2017 

bekannt war, dass der Beklagte die Wohnung an der N.-strasse x in Zürich mög-

lichst bald selbst bewohnen wollte. Ob die Kündigung des Mietvertrages mit der 

Klägerin in den späteren Vertragsverhandlungen zwischen A. und dem Beklagten 

über den Verkauf des Mietobjektes thematisiert worden ist oder nicht, ist demge-

genüber irrelevant, sodass die von der Mieterin diesbezüglich erhobene Rüge der 

- 18 - 

unrichtigen Feststellung des Sachverhaltes letztlich ins Leere zielt und darauf nicht 

näher einzugehen ist. 

5.3. Zudem scheint die Klägerin zu verkennen, dass es sich bei der Frage nach 

dem Vorliegen eines rechtlich schützenswerten Interessens für das Aussprechen 

einer Kündigung hier nicht um eine Tatfrage, sondern vielmehr um eine Rechts-

frage handelt. Wenn die Klägerin den von der Vorinstanz gestützt auf die Partei-

vorbringen und im Recht liegenden Urkunden gezogenen Schluss bemängelt, A. 

selbst habe über ein schützenswertes Interesse am Aussprechen der Kündigung 

verfügt, so bemängelt sie damit letztlich deren rechtliche Würdigung des Sachver-

haltes und nicht die Feststellung des Sachverhaltes an sich. Damit erübrigen sich 

auch Weiterungen zu dieser (vermeintlichen) Sachverhaltsrüge. Demgegenüber 

ist auf die Frage, ob die Vorinstanz in Würdigung des konkreten Sachverhaltes die 

Kündigung vom 27. Juni 2017 zu Recht für gültig und damit für nicht missbräuch-

lich erklärt hat, einzugehen. 

5.4. Die Klägerin argumentiert widersprüchlich, wenn sie einerseits die Auffas-

sung vertritt, der Kaufentschluss des Beklagten habe bereits nach Unterzeichnung 

der Reservationsvereinbarung vom 23. Juni 2017 definitiv festgestanden, weshalb 

A. mit der Kündigung nicht eigene wirtschaftliche Ziele, sondern einzig die frem-

den (im Lichte von Art. 271 OR nicht schützenswerten) Interessen des Beklagten 

verfolgt habe. Andererseits macht sie geltend, die Pläne des Beklagten, nament-

lich die beabsichtigte Eigennutzung des Kaufobjektes, seien im Zeitpunkt des 

Aussprechens der Kündigung noch nicht genügend konkret festgestanden, obwohl 

im vorinstanzlichen Verfahren zudem unbestritten geblieben ist, dass der Beklagte 

auf der Suche nach einer Eigentumswohnung war, die er zusammen mit seiner 

Verlobten würde bewohnen können. Es erscheint daher naheliegend bzw. schlüs-

sig, dass der Beklagte dies – wie von ihm in den Rechtsschriften ausgeführt – A. 

dementsprechend bereits bei Unterzeichnung der Reservationsvereinbarung mit-

geteilt und um Kündigung des Mietverhältnisses mit der Klägerin gebeten hat. Die 

Klägerin selbst geht schliesslich davon aus, A. habe die Kündigung vom 27. Juni 

2017 (allein) zur Wahrung der Interessen des Beklagten ausgesprochen. Unter 

diesen Umständen erscheint die – im Übrigen durch nichts belegte – Behauptung 

- 19 - 

der Klägerin, die Pläne des Beklagten zur Eigennutzung der Wohnung seien im 

Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung am 27. Juni 2017 noch nicht genü-

gend konkret festgestanden, während der Kaufentschluss endgültig gewesen sein 

soll, lebensfremd. Damit ist die vorinstanzliche Schlussfolgerung, bei der Kündi-

gung vom 27. Juni 2017 durch A. habe es sich nicht um eine Kündigung auf Vorrat 

gehandelt, nicht zu beanstanden. 

Nicht zu beanstanden ist ebenfalls die Auffassung der Vorinstanz, A. habe an der 

Kündigung vom 27. Juni 2017 ein schützenswertes Interesse gehabt. Es ist ein 

einleuchtendes und räsonables Motiv, eine Wohnung zu für einen potentiellen Er-

werber vorteilhaften Bedingungen zu verkaufen, weil das u.a. den Kaufpreis mit-

bestimmt. Aufgrund der Akten und des unbestrittenen Sachverhaltes trifft das auch 

hier zu. Der Beklagte suchte – wie gesehen – eine Wohnung zum Zweck, diese 

zusammen mit seiner Verlobten selbst bewohnen zu können. Wenn am 27. Juni 

2017 noch etwas nicht konkret bzw. definitiv war, so war dies das Zustandekom-

men eines gültigen Kaufvertrages über die Liegenschaft N.-strasse x in Zürich für 

einen Kaufpreis von Fr. 2 Mio. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, wird 

dies durch die Reservationsvereinbarung nämlich keinesfalls garantiert, weil bis 

zur öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages der potentielle Käufer vom Kauf 

jederzeit wieder Abstand nehmen kann, selbstverständlich unter Tragung der ver-

einbarten Folgen des Vertragsrücktritts. Vorliegend hat der Beklagte A. die Lie-

genschaft denn schliesslich auch nicht für den in der Reservationsvereinbarung 

festgehaltenen Kaufpreis von Fr. 2 Mio. abgekauft, sondern für einen um Fr. 

100'000.– reduzierten Kaufpreis von Fr. 1.9 Mio. Weshalb die Liegenschaft letzt-

lich zu einem tieferen Kaufpreis an den Beklagten verkauft wurde, kann vorliegend 

offenbleiben. Da A. bei Unterzeichnung der Reservationsvereinbarung durch den 

Beklagten am 23. Juni 2017 bekannt war, dass der Beklagte die Wohnung zu-

sammen mit seiner Verlobten selbst zu bewohnen wünschte, das Kaufobjekt somit 

optimalerweise möglichst bald mietfrei sein sollte, kündigte sie das Mietverhältnis 

mit der Mieterin nur wenige Tage später am 27. Juni 2017. Ein solches Vorgehen 

ist aus Sicht eines unbefangenen Dritten nachvollziehbar und verletzt weder den 

Anstand noch den Grundsatz von Treu und Glauben, zumal nicht einmal die Klä-

gerin selbst geltend macht, A. habe ihr zugesichert, nur an einen Käufer ohne Ei-

- 20 - 

gennutzungsabsichten zu verkaufen. Entgegen der Auffassung der Klägerin hat A. 

somit nachgerade offenkundig nicht einzig im Interesse des Beklagten und ohne 

jegliches Eigeninteresse gehandelt hat. Die Kündigung diente ihr, weil damit güns-

tige Voraussetzungen für die Kaufvertragsverhandlungen geschaffen wurden, 

nämlich das Kaufobjekt möglichst mietfrei zu verkaufen, was auch den Vorstellun-

gen des Beklagten als potentiellem Käufer entsprach.  

5.5. Da entgegen der Ansicht der Klägerin A. selbst ein eigenes und aktuelles 

Interesse an der von ihr ausgesprochenen Kündigung vom 27. Juni 2017 zuzuge-

stehen ist, muss auf das von der Klägerin in der Berufung weiter vorgetragene 

Argument, es sei nicht legitim, auf Kosten eines langjährigen Mieters einem Käufer 

möglichst bald die Eigennutzung des Kaufobjektes zu ermöglichen, sowie die Be-

hauptung, die Geltendmachung eines fremden Interesses verstosse gegen den 

Schutzgedanken von Art. 261 OR und Art. 271 OR, grundsätzlich nicht näher ein-

gegangen werden. Lediglich der Vollständigkeit halber sei dazu allerdings Folgen-

des angemerkt: Wie die Vorinstanz bereits zutreffend ausführte, wird gemäss kon-

stanter Rechtsprechung eine Kündigung als nicht treuwidrig erachtet, wenn ein 

Vermieter im Hinblick auf einen Verkauf des Mietobjektes zur Erzielung eines bes-

seren Kaufpreises für das mietfreie Objekt eine Kündigung ausspricht, und zwar 

noch bevor er einen Käufer für dieses gefunden hat (vgl. z.B. BGer 4A_484/2012 

vom 28. Februar 2013, E. 2.3.1; BGE 136 III 190, E. 2; BGE 120 II 105, E. 3B/bb). 

Vor diesem Hintergrund muss es auch zulässig sein, dass ein Vermieter aus 

Rücksicht auf den Mieter und in der Hoffnung, dass er einen Käufer findet, der den 

Mieter übernimmt, mit der Kündigung zuwartet und diese erst im Hinblick auf den 

konkreten Abschluss eines Kaufvertrages mit einem Käufer mit Eigenbedarf aus-

spricht. Ansonsten würde es dazu führen, dass ein Vermieter mit Verkaufsabsich-

ten vorsichtshalber immer schon dann kündigen muss, wenn noch gar kein kon-

kreter Käufer in Sicht ist. Das liegt auch nicht im Interesse von Mietern. Der Mieter 

wird bei einer ordentlichen Kündigung durch den veräussernden Vermieter auch 

nicht schlechter bzw. bei einer Kündigung durch den erwerbenden Vermieter nicht 

besser gestellt. Art. 261 OR statuiert den Grundsatz der Weitergeltung des Miet-

vertrages auch beim Verkauf des Mietobjekts bzw. den Übergang des Mietverhält-

nisses auf den neuen Eigentümer. Er garantiert dem Mieter indes keinen An-

- 21 - 

spruch auf Weiternutzung. Art. 261 OR entzieht dem veräussernden Vermieter 

zwar die Möglichkeit, das Mietverhältnis wegen der Veräusserung gestützt auf 

Abs. 2 ausserordentlich zu kündigen. Eine ordentliche Kündigung ist (im Rahmen 

von Art. 271 f. OR) aber grundsätzlich zulässig (vgl. ZK-HIGI/WILDEISEN, Zürich 

2019, Art. 261/261a OR N 22, N 24 und N 28). Und kündigt der neue Eigentümer 

in Anwendung der statuierten Kündigungsmöglichkeiten ausserordentlich und da-

mit früher, als es der Vertrag mit dem veräussernden Vermieter gestattet hätte, so 

kann der Mieter von diesem zwar Schadenersatz verlangen, ein realobligatori-

scher Anspruch gegenüber dem neuen Eigentümer besteht indes nicht (Art. 261 

Abs. 3 OR).  

5.6. Aus diesen Gründen hat die Vorinstanz in Abweisung der Klage die Kündi-

gung von A. vom 27. Juni 2017 per 30. September 2017 zu Recht für gültig erklärt. 

Demnach erweist sich die Berufung als unbegründet und ist abzuweisen. 

 
(…)“ 
 

* * * * * 

 

Zum Urteil des Bundesgerichts 4A_315/2019 vom 9. September 2019 (Gerichts-

besetzung: Kiss, Hohl, Niquille; Gerichtsschreiber Leemann) 

 
 
 

Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör-

de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2019, 29. Jahrgang.  
 

Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich 

© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin; 

Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident 
 

 

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