# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3e85ba00-e259-584e-99ca-8148f51e29b7
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-30
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 30.05.2017 110 2016 174
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2016-174_2017-05-30.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2016/174 Bern, 30. Mai 2017

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1/Beschwerdegegner 1

Frau B.________
Beschwerdeführerin 2/Beschwerdegegnerin 2

beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt C.________

D.________, 3003 Bern
Beschwerdeführerin 3

und

Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, Schloss 1, 3800 Interlaken

Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Grindelwald, Bauverwaltung, 
Spillstattstrasse 2, Postfach 104, 3818 Grindelwald

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli vom 
26. Oktober 2016 (bbew 164/2013) und die Verfügung des AGR vom 12. Juli 2016; 
nachträgliches Baugesuch: Abbruch und Neubau Wohnhaus; Umnutzung 
Oekonomiegebäude in eine Wellnessanlage; Montieren einer Wärmepumpe

I. Sachverhalt

1. Der Beschwerdeführer 1 / Beschwerdegegner 1 ist Eigentümer der Parzelle 

Grindelwald Grundbuchblatt Nr. E.________, die in der Landwirtschaftszone liegt. Auf der 

RA Nr. 110/2016/174 2

Parzelle stehen ein bäuerliches Wohnhaus, das im Bauinventar als erhaltenswert bewertet 

ist, sowie ein Ökonomiegebäude1.

2. Am 17. Juli 2012 erliess die Gemeinde eine Baueinstellungsverfügung gegenüber 

dem damaligen Eigentümer der Parzelle Nr. E.________, Herrn F.________. Dieser nahm 

in seinem Schreiben vom gleichen Datum wie folgt Stellung: 
"Ich beziehe mich auf gestrige Telefonate mit Hr. G.________ in obiger Sache. 

Das alte Wohnhaus lag nach Süden hin um ca. 60cm in Schieflage. Das Fleckenhaus wurde von der 

Firma H.________, Zimmerei, angehoben und wieder ins Lot gebracht. Das Bruchsteinmauerwerk 

wies verschiedene, teilweise grosse Risse auf. Auf Grund des ueberhängenden südl. Mauerwerk 

konnte das Holzgebäude auch aus statischen Gründen nicht auf das alte Mauerwerk abgestellt 

werden. Ein Abbruch des südlichen Mauerwerks war unausweichlich. Der schlechte Baugrund und 

der Wasseraustritt haben mich veranlasst ein neues Fundament mit Bodenplatte anzuordnen. Am 

Mittwochmorgen, 11.7.12 habe ich dem Bauamt mitgeteilt, dass für genanntes Gebäude dringende 

Sanierungsarbeiten im Gang seien und dass innert Kürze eine Baueingabe eingereicht würde."2

In der Folge reichte Herr I.________ ein Baugesuch ein für folgendes Vorhaben: 

"Sanierung Grundmauern und Dach. Umbau Untergeschoss. Erstellen Zufahrt." Als 

Baukosten wurden total Fr. 320'000.00 angegeben. Das AGR stimmte mit Verfügung vom 

17. Oktober 2012 dem Bauvorhaben "Sanierung/Umbau bestehendes Wohnhaus" zu. Die 

Gemeinde erteile am 29. Oktober 2012 die Baubewilligung gemäss den mit gleichem 

Datum gestempelten Plänen.

3. Der Beschwerdeführer 1 / Beschwerdegegner 1 und die Beschwerdeführerin 2 / 

Beschwerdegegnerin 2 (im Folgenden: Beschwerdeführende 1 und 2) reichten am 13. Juni 

2013 ein Baugesuch ein, das wie folgt umschrieben wurde:
"Energetische und wohnhygienische Sanierung des bestehendes Wohnhauses mit Ökonomieteil; 

Anpassung der Geschosshöhen, teilweise neue Raumaufteilung, Anheben der bestehenden 

Daches, Neubau einer Lukarne; Neubau Verbindungsgang zwischen Haupthauses und Schopf, 

Teilunterkellerung und neue Zufahrtsstrasse."3

1 Für das Ökonomiegebäude finden sich in den Akten und Rechtsschriften unterschiedliche Bezeichnungen, 
insb. Schopf, Scheune oder Stall.
2 Schreiben J.________ in den Baugesuchsakten 2391/2012.
3 Vorakten Baugesuch bbew 164/2013, schwarzer Ordner, S. 8.

RA Nr. 110/2016/174 3

Das AGR führte mit Schreiben vom 10. Oktober 2013 aus, es könne die Zustimmung nach 

Art. 24 ff. RPG4 nicht erteilen.5 Am 22. November 2013 fand eine Besprechung zwischen 

Bauherrschaft, Gemeinde, Regierungsstatthalteramt und AGR statt. Am 13. Januar 2014 

reichte die Bauherrschaft neue Pläne und ein neues Baugesuchsformular ein. Als 

Baukosten wurden total Fr. 2'300'000.00 angegeben.6 Das AGR stimmte dem geänderten 

Projekt mit Verfügung vom 17. Februar 2014 zu und das Regierungsstatthalteramt 

bewilligte mit Gesamtentscheid vom 27. März 2014 das wie folgt umschriebene 

Bauvorhaben:
"Energetische und wohnhygienische Sanierung des bestehenden Wohnhauses mit Ökonomieteil, 

Anpassung der Geschosshöhen und teilweise neue Raumaufteilung, Anheben des bestehenden 

Daches, Einbau einer Lukarne, Neubau Verbindungsgang zwischen Hauptgebäude und Schopf."

Als Auflage wurde unter anderem aufgenommen, der Fitnessraum dürfe nicht als 

Wohnraum verwendet werden.

4. Am 4. Juli 2014 reichten die Beschwerdeführenden 1 und 2 ein 

Projektänderungsgesuch ein für den Abbruch und Neubau des Wohnhauses sowie für den 

Anbau eines Südbalkons im ersten Obergeschoss. Sie zogen dieses wieder zurück und 

das Regierungsstatthalteramt schrieb das Verfahren mit Verfügung vom 29. September 

2014 als erledigt vom Geschäftsverzeichnis ab.

5. Anlässlich einer Baukontrolle stellte die Gemeinde am 3. September 2015 

Differenzen zwischen den mit Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 bewilligten und 

den tatsächlich ausgeführten Bauarbeiten fest. Am 30. Oktober 2015 verfügte die 

Gemeinde eine Baueinstellung und leitete das Verfahren zur Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands ein. Am 19. November 2015 reichten die Beschwerdeführenden 1 

und 2 ein nachträgliches Baugesuch ein für einen "Abbruch und Neubau Wohnhaus", 

welches zudem den Anbau eines zusätzlichen Balkons vorsah. Nach einer Besichtigung 

vor Ort stellte das Regierungsstatthalteramt mit verfahrensleitender Verfügung vom 14. 

Januar 2016 u.a. fest, die in Überschreitung der Baubewilligung vom 27. März 2014 

vorgenommenen Arbeiten würden die Grenze einer Sanierung des bestehenden 

4 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
5 Vorakten Baugesuch bbew 164/2013, schwarzer Ordner, S. 135.
6 Vorakten Baugesuch bbew 164/2013, schwarzer Ordner, S. 11, 63-65 und 69.

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Wohnhauses mit dem ehemaligen Ökonomiegebäude überschreiten und das Bauvorhaben 

sei rechtlich als Abbruch und Wiederaufbau zu bewerten. Dies habe gestützt auf Art. 3 

BauG7 zur Folge, dass der baurechtliche Besitzstand verloren gegangen sei und das 

Vorhaben nach den für einen Neubau geltenden Normen zu beurteilen sei. Am 19. Februar 

2016 reichte die Bauherrschaft ein neues nachträgliches Baugesuch ein und umschrieb 

das Bauvorhaben darin wie folgt: "Projektänderung: Umbau/Sanierung Wohnhaus Nr. 

K.________, Anbau eines Südbalkons 1. OG". Im Schreiben vom 22. Februar 2016 

bestritten die Beschwerdeführenden 1 und 2 die Auffassung der Vorinstanz, wonach es 

sich beim Vorhaben um einen Abbruch und Wiederaufbau handle.8 

6. Mit Verfügung vom 12. Juli 2016 erteilte das AGR die Ausnahmebewilligung nach 

Art. 24c RPG mit der Auflage, dass das "Wellnesshaus" nicht der Wohnnutzung zugeführt 

werden dürfe. Es führte u.a. aus, der geplante Balkon im Obergeschoss und die Anhebung 

des Pultdaches des nördlichen Anbaus seien nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts 

vom 3. Mai 20169 wohl kaum mit Art. 24c RPG vereinbar. Der Justiz-, Gemeinde- und 

Kirchendirektor habe aber das AGR angewiesen, seine bisherige Praxis vorerst 

beizubehalten. Im Rahmen eines vom Regierungsstatthalteramt angesetzten 

Bereinigungsgesprächs hielt das AGR an seinen Ausführungen gemäss Verfügung vom 

12. Juli 2016 fest. 10 

Am 26. Oktober 2016 verfügte das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli den 

Bauabschlag mit Wiederherstellung wie folgt: "Der Bauherrschaft wird die nachträgliche 

Baubewilligung für die über die Baubewilligung vom 17. März 2014 hinausgehenden, 

bereits ausgeführten Bauarbeiten verweigert. Dem nachträglichen Baugesuch vom 19. 

Februar 2016 wird der Bauabschlag erteilt". Gleichzeitig verfügte die Vorinstanz folgende 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands:
"Ziffer 3.1.2 Die Bauherrschaft wird verpflichtet, in folgenden Bereichen den rechtmässigen 

Zustand wiederherzustellen:

 Der als Wellness-/Fitness-Bereich vorgesehene ehemalige Stall darf nicht zum 

Wohnen verwendet werden. Diese Nutzungseinschränkung ist durch ein 

7 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
8 Vorakten Baugesuch bbew 164/2013, grauer Ordner, S. 93.
9 BVR 2016 S. 471.
10 Vorakten Baugesuch bbew 164/2013, grauer Ordner, S. 60 und S. 301 Rückseite.

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Zweckentfremdungsverbot zu sichern (vgl. hierzu die Verfügung des AGR vom 12. 

Juli 2016).

 Die interne Wendeltreppe und die Galerie im ehemaligen Stall bzw. künftigen 

Wellness- / Fitness-Bereich ist zurückzubauen.

 Auf die vorgesehene Schiebetür und die dahinter liegenden Fenster im 

ehemaligen Stall ist zu verzichten und die dafür in der Fassade vorgesehenen 

Aussparungen sind zu verschliessen. Generell sind die Fensterflächen im 

ehemaligen Stall soweit zurückzubauen bzw. anzupassen, dass sie 5 % der 

Grundfläche nicht übersteigen.

 Der neue, geschlossene Verbindungsgang zwischen dem Hauptgebäude und dem 

ehemaligen Stall ist soweit zurückzubauen, dass er von Süden her offen und nicht 

mehr beheizt ist und entsprechend nur noch als gedeckter Verbindungsgang 

verwendet werden kann."

 Die Bauherrschaft ist verpflichtet, nach Rechtskraft dieses Entscheids und vor der 

Aufnahme der Wiederherstellungs- bzw. Fertigstellungsarbeiten der 

Bauverwaltung Grindelwald die entsprechend der Wiederherstellungsverfügung 

angepassten Pläne für den ehemaligen Stall hinsichtlich des Rückbaus der 

internen Wendeltreppe, der Galeriefläche, des Verzichts auf die Schiebetür, der 

Reduktion der Fensterflächen auf 5 % der Grundfläche und des teilweisen 

Rückbaus des Verbindungswegs zur Genehmigung einzureichen.

Ziffer 3.1.3 Bei den restlichen Verstössen wird auf die Wiederherstellung verzichtet bzw. darf die 

Bauherrschaft den bereits weitgehend realisierten Abbruch und Wiederaufbau bzw. 

die neubauähnliche Umgestaltung des Hauptgebäudes entsprechend den am 

19. Februar 2016 eingereichten Plänen fertigstellen und nutzen."

7. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 reichten gegen diesen Entscheid am 

28. November 2016 bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) 

eine Beschwerde ein. Sie stellen den Antrag, die "Ziffern 3.1.1, 3.1.2, 3.1.4, 3.1.5 und 

3.1.10 des Gesamtbauentscheids des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli vom 

26. Oktober 2016 seien aufzuheben, das Bauvorhaben gemäss den 

Projektänderungsplänen vom 19. Februar 2016 sei zu bewilligen und auf die in Ziffer 3.1.2 

verfügten Massnahmen sei zu verzichten." Zudem stellen sie den Antrag, ihnen sei im 

Sinne einer vorsorglichen Massnahme zu erlauben, die unbestrittenen Bauarbeiten 

betreffend das Hauptgebäude ohne Verzug fortzuführen. Die Beschwerdeführerin 3 reichte 

am 28. November 2016 ebenfalls eine Beschwerde ein. Sie stellt folgende 

Rechtsbegehren:

RA Nr. 110/2016/174 6

"1. Die angefochtene zustimmende Verfügung vom 12. Juli 2016 des AGR sei aufzuheben, 

soweit sie zum Inhalt hat, die Ausnahmebewilligung nach Art. 24c des 

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) zu erteilen. 

  2. Die Verfügung des Regierungsstatthalteramts vom 26. Oktober 2016 sei aufzuheben, soweit 

auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet wird (Disp.-Ziff. 3.1.3).

  3. Es sei im Sinne der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen, dass 

Fassaden- und Aussengestaltung nach den gemäss Baubewilligung des 

Regierungsstatthalters vom 27. März 2014 bewilligten Plänen auszuführen ist, soweit nicht 

gestützt auf kantonales oder kommunales Recht weitergehend zurückgebaut werden muss.

Eventuell: Wird eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gemäss 

Rechtsbegehren 3 als unverhältnismässig beurteilt, sei Dispositiv-Ziffer 3.1.7 der Verfügung 

des Regierungsstatthalteramts vom 26. Oktober 2016 aufzuheben und eine 

Nutzungsbeschränkung nach Artikel 7 Absatz 3 und 4 des Zweitwohnungsgesetzes vom 

20. März 2015 (ZWG; SR 702) zu verfügen."

8. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet11, führte den 

Schriftenwechsel durch, holte die Vorakten ein und gab den Verfahrensbeteiligten 

Gelegenheit, zum Gesuch der Beschwerdeführenden 1 und 2 um vorsorgliche Massnahme 

Stellung zu nehmen. 

Die Beschwerdeführerin 3 verzichtete auf eine Stellungnahme zur Beschwerde der 

Beschwerdeführenden 1 und 2. Das Regierungsstatthalteramt beantragte, die Beschwerde 

der Beschwerdeführenden 1 und 2 sei abzuweisen. Das AGR beantragte die Abweisung 

der Beschwerden und verwies auf seine Verfügungen vom 17. Februar 2014 und vom 

12.  Juli 2016. Die Gemeinde führte einige Bedenken gegen den vorinstanzlichen 

Entscheid an, stellte aber keinen formellen Antrag. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 

beantragen die Abweisung der Beschwerde der Beschwerdeführerin 3.

Mit Zwischenverfügung vom 24. Januar 2017 wies das Rechtsamt der BVE das Gesuch 

um vorsorgliche Massnahme der Beschwerdeführenden 1 und 2 ab.

11 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- 
und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).

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9. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Bauabschlag mit einer Wiederherstellungsverfügung. 

Bauentscheide und baupolizeiliche Verfügungen können innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 

Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden (Art. 40 Abs. 1 und Art. 49 Abs. 1 

BauG). Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerden zuständig.

b) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 sind als Adressaten des Bauabschlags sowie der 

baupolizeilichen Verfügung durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und daher zur 

Beschwerdeführung legitimiert (Art. 40 Abs. 2 BauG und Art. 65 Abs. 1 VRPG12). Auf ihre 

form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

c) Die Beschwerdeführerin 3 ist gemäss Art. 111 Abs. 2 BGG13 i.V.m. Art. 89 Abs. 2 

Bst. a BGG und Art. 48 Abs. 4 RPV14 zur Beschwerdeführung legitimiert. Auch auf ihre 

form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Gegenstand des nachträglichen Baugesuchs

a) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 bezeichnen ihr Bauvorhaben als Projektänderung. 

Die Vorinstanz ist der Ansicht, das Vorhaben sprenge den Rahmen einer Projektänderung 

und sei als Abbruch und Neubau zu betrachten.

b) "Nach Art. 43 Abs. 1 BewD liegt eine Projektänderung vor, wenn das Bauvorhaben in 

seinen Grundzügen gleich bleibt. Das ist dann nicht mehr der Fall, wenn ein Hauptmerkmal 

wie Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder 

12 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
13 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110).
14 Raumplanungsverordnung des Bundesrates vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1).

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Zweckbestimmung, wesentlich verändert wird, oder wenn eine Mehrzahl geringer 

Änderungen dem Bau oder der Anlage eine gegenüber dem ursprünglichen Projekt 

veränderte Identität verleiht (…). In einem solchen Fall liegt ein neues Projekt vor, das die 

Einleitung eines neuen Baubewilligungsverfahrens erfordert."15

c) Für die Bestimmung des Inhalts des streitigen Baugesuchs sind die von den 

Beschwerdeführenden 1 und 2 mit dem nachträglichen Baugesuch vom 19. Februar 2016 

eingereichten Pläne massgebend. Vergleicht man die mit Gesamtbauentscheid vom 

27. März 2014 bewilligten Pläne mit den Plänen des nachträglichen Baugesuchs vom 

19. Februar 2016, so ergeben sich folgende in den Plänen grün eingezeichnete 

Änderungen: 

Wohnhaus mit Anbau, Innenbereich, Sockelgeschoss, Fundament:

- Kastenfundament und Liftschacht unter Teilen des Erdgeschosses.

- Neues Erdgeschoss aus Stahlbeton mit komplettem Ersatz der Bodenplatte, der Wände und der 

Decke.

- Teilweise neue Raumaufteilungen unter Abbruch von weiteren bestehenden Wänden vorab im 

Obergeschoss und im Dachgeschoss.

Wohnhaus mit Anbau, Aussenbereich, Fassade, Dach:

- Weitere Anhebung des Hauptdaches und der Lukarnen um 0.3 - 0.4 m, neues Dach.

- Pultdach des Anbaus an der Nordfassade neu, leicht steiler und dadurch leicht angehoben.

- Neue Aussenwände aus Holz, teilweise neue Altholzverkleidung, teilweise neue bzw. dickere 

Wärmedämmungen.

- Beim bestehenden Balkon im Dachgeschoss andere Balkontüren (weniger hoch).

- Kleinere Anpassungen der Fensteröffnungen an sämtlichen Fassaden.

- Neuer Balkon an der Südfassade (Obergeschoss) mit vier Balkontüren anstelle von Fenstern.

- Neues Fenster an der Nordfassade, Ecke Nordost, Bad.

- Neues Aussengerät Wärmepumpe an der Nordfassade.

- Veränderter Eingangsbereich Westfassade, insb. grössere Türe.

Ökonomiegebäude, Innenbereich, Fundament:

- Neues Kastenfundament unter dem Ökonomiegebäude.

- Neue Bodenplatte.

- Neue Erschliessung der Galerie: Ecktreppe in der Nordostecke statt Wendeltreppe ungefähr in 

der Mitte.

15 VGE 2015/348 vom 24.6.2016, E. 3.2 mit Hinweisen.

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- Begehbare Fläche der Galerie geändert: neu nicht mehr die Osthälfte des Ökonomiegebäudes, 

sondern mittig mit Lufträumen östlich, westlich und südlich.

- Neuer Wasseranschluss in der nordwestlichen Ecke.

- Neues Cheminée an der nördlichen Wand mittig.

Ökonomiegebäude, Aussenbereich, Fassade, Verbindungsgang:

- Vorbau für die Schiebetüre.

- Glastüre anstelle eines Fensters hinter der Holztüre an der Südfassade westseitig.

- Glastüre an der Westfassade.

- Drei neue Fenster an der Nordfassade hinter bestehenden Öffnungen mit Holzklappe.

- Neue Aussenwände aus Holz, teilweise neue Altholzverkleidung und Wärmedämmung.

- Leichte Anhebung des Daches, neues Dach.

- Verschiebung des Kamins von östlicher Dachseite auf die westliche Dachseite, Kamin höher als 

bisher.

- Verbindungsgang zwischen Wohnhaus und Ökonomiegebäude verbreitert (1.70 m statt 1.20 m) 

und mit neuer Türe aus Glas auf der Südseite.

- Nördlich des Verbindungsganges im Anschluss an WC neuer Raum (Skiraum/Cheminéeholz).

Umgebung:

- Komplett neue Umgebungsgestaltung mit vergrössertem Terrassen- und Vorplatzbereich sowie 

verschiedenen neuen Elementen, insb. Sitzplätze, Holzdeck, Steinbrunnen und diversen Stein-

elementen.

- Veränderter Zufahrtsbereich.

- Neuer zweiseitig offener Autounterstand für drei Fahrzeuge anstelle von drei Parkplätzen.

d) Es ist fraglich, ob all diese Änderungen gegenüber dem mit Gesamtbauentscheid 

vom 27. März 2014 bewilligten Projekt in der Summe noch als Projektänderung nach 

Art. 43 Abs. 1 BewD gelten können. Zu berücksichtigen ist dabei auch, dass es sich beim 

Wohnhaus um ein Baudenkmal handelt, wo die Grenzen zwischen Projektänderung und 

neuem Baugesuch strenger zu ziehen sind.16 Die Frage kann hier aber offen bleiben, da 

sie für das Verfahren vor der BVE und beim Ergebnis des Entscheides keinen Einfluss hat.

3. Kantonale und kommunale Vorschriften

16 VGE 20944 vom 3.4.2001, E. 4c.

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a) Der angefochtene Entscheid kommt zum Schluss, die neubauähnliche Umgestaltung 

falle nicht mehr unter die Besitzstandsgarantie nach Art. 3 BauG. Auch die erweiterte 

Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG entbinde die Baubewilligungsbehörde nicht 

davon, den Neubau auf die Vereinbarkeit mit den kantonalen und kommunalen 

Bauvorschriften zu überprüfen und – soweit dieser auf Ausnahmen angewiesen sei – die 

Voraussetzungen von Art. 26 BauG zu überprüfen. Das umstrittene Bauvorhaben halte die 

kommunalen Vorschriften betreffend Geschosszahl, Gebäudevolumen, Raumhöhen im 

Dachgeschoss und Gestaltung des Dachs und der Dachaufbauten nicht ein. Die 

Ausnahmebewilligungen nach Art. 26 BauG für diese Abweichungen könnten nicht erteilt 

werden. Dem Bauvorhaben sei deshalb der Bauabschlag zu erteilen.

b) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 bringen vor, die erweiterte Besitzstandsgarantie 

nach Art. 24c RPG beziehe sich nicht nur auf die Frage der Zonenkonformität. Vielmehr sei 

es nach dieser Bestimmung zulässig, dass ein Gebäude in der Landwirtschaftszone 

abgebrochen und in den gleichen oder sogar etwas vergrösserten Massen 

wiederaufgebaut werden könne, ohne dass dabei die Besitzstandsgarantie verloren ginge. 

c) Mit Art. 24c RPG hat der Bundesgesetzgeber für bestehende zonenwidrige Bauten 

ausserhalb der Bauzone eine sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie eingeführt. Die 

Besitzstandsgarantie nach kantonalem Recht gilt für Bauten und Anlagen ausserhalb der 

Bauzonen grundsätzlich nicht bzw. nur ergänzend, soweit das Bundesrecht keine 

Regelung enthält. Das heisst, dass Bauten ausserhalb der Bauzone im Rahmen von Art. 

24c RPG umgebaut, erweitert und auch abgebrochen und wieder aufgebaut werden 

dürfen. Kantonale und kommunale Vorschriften können diesen Rahmen weder 

einschränken noch erweitern.17

d) Die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG schliesst aber baupolizeiliche 

Vorschriften des kantonalen und kommunalen Rechts nicht aus. "Aufgrund von Art. 22 Abs. 

3 RPG bleibt die Regelung der Bauvorschriften (insbesondere des Baupolizeirechts und 

von Gestaltungsvorschriften) den Kantonen vorbehalten. Art. 24-24d RPG betreffen nicht 

die durch Art. 22 Abs. 3 RPG ausgenommenen Bauvorschriften, sondern regeln lediglich 

die Ausnahmen von der Zonenkonformität (…). Anders zu entscheiden würde heissen, 

ausserhalb der Bauzone den Bauherren in der Gestaltung der Bauten und Anlagen 

17 VGE 2013/134 vom 16.12.2014, E. 4.1; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons 
Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 3 N. 6. Vgl. auch BGE 127 II 215, E. 3.

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weitgehend freie Hand zu lassen, was in kürzester Zeit zu einem Wildwuchs an 

unterschiedlichsten Gestaltungsformen führen würde."18 Insbesondere bei einer 

tiefgreifenden Umgestaltung eines altrechtlichen Hauses oder einem Wiederaufbau sind 

demnach die kantonalen und kommunalen baupolizeilichen Vorschriften einzuhalten, 

soweit diese mit den bundesrechtlichen Vorgaben für das Mass der zulässigen Änderung 

und der Gestaltung vereinbar sind.

e) Es kann offen bleiben, ob die von der Vorinstanz angewendeten Vorschriften des 

Gemeindebaureglements mit den bundesrechtlichen Vorgaben über das Mass der 

zulässigen Änderung und der Gestaltung vereinbar sind und ob die Vorinstanz zu Recht 

gestützt darauf den Bauabschlag erteilt hat. Wie sich aus den weiteren Erwägungen ergibt, 

ist schon gestützt auf Bundesrecht der Bauabschlag zu erteilen.

f) Nach Art. 10b Abs. 3 BauG sind erhaltenswerte Baudenkmäler in ihrem äusseren 

Bestand und mit ihren bedeutenden Raumstrukturen zu bewahren. Ein Abbruch ist 

zulässig, wenn die Erhaltung unverhältnismässig ist; im Falle einer Neubaute ist das 

Baudenkmal durch ein gestalterisch ebenbürtiges Objekt zu ersetzen. Es ist fraglich, ob 

das Bauvorhaben diese Bestimmung einhält. Aus dem oben erwähnten Grund kann aber 

auch diese Frage offen bleiben. 

4. Erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG

a) Es ist unbestritten, dass das Bauvorhaben nach Art. 24c RPG zu beurteilen ist. 

Art. 24c RPG lautet wie folgt:
1 Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr 

zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
2 Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise 

geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder 

geändert worden sind.
3 Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die 

rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des 

Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erlässt Vorschriften, um 

negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu vermeiden.

18 BGer 1A.146/2003 vom 14.6.2004, E. 5.2.

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4 Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder 

eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft 

zu verbessern.
5 In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten.

b) Nach Art. 41 Abs. 1 RPV ist Art. 24c RPG auf Bauten und Anlagen anwendbar, die 

rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück 

Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten 

und Anlagen). Dazu gehören Bauten und Anlagen, die vor der Einführung der Trennung 

der Bauzonen von den Nichtbauzonen am 1. Juli 1972 in Übereinstimmung mit dem 

materiellen Recht erstellt wurden. Das sind insbesondere auch landwirtschaftliche 

Wohnbauten mit den allenfalls angebauten Ökonomieteilen, die vor dem 1. Juli 1972 in der 

Landwirtschaftszone gebaut wurden, deren landwirtschaftliche Nutzung aber seither 

aufgegeben wurde.19 Art. 24c RPG ist aber nicht anwendbar auf allein stehende, 

unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen (Art. 41 Abs. 2 RPV).

c) Bauten und Anlagen, die unter den Geltungsbereich von Art. 24c RPG fallen, können 

erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden (Art. 24c 

Abs. 2 RPG). Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die 

Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen 

gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage im 

Wesentlichen gewahrt bleibt, ist nach Art. 42 Abs. 3 RPV unter Würdigung der gesamten 

Umstände zu beurteilen.20

d) Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen zudem nach Art. 24c Abs. 4 

RPG für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder 

darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern. Nach der 

Rechtsprechung sind an Erweiterungen ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens 

mit Blick auf Art. 24c Abs. 4 RPG grundsätzlich hohe Anforderungen zu stellen.21 "Aus den 

Materialien zur Revision von Art. 24c RPG (...) ergibt sich, dass mit Art. 24c Abs. 4 RPG 

die Anforderungen für die Erweiterung des sichtbaren Gebäudevolumens erhöht werden 

19 Aemisegger, Moor, Ruch, Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 
Schulthess 2017, Art. 24c N. 6 und N. 18.
20BGer 1C_312/2016 vom 3.4.2017, E. 3.1 mit Hinweisen. 
21 BGer 1C_247/2015 vom 14.1.2016, E. 4.2. VGE 2014/322 vom 3.5.2016, E. 3.5, mit Hinweis auf die 
Materialien.

http://www.openjustitia.apps.be.ch/alfresco/extension/openjustitia/content/content.xhtml

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sollten (…). Art. 24c Abs. 4 RPG stellt, wie das ARE in seiner Vernehmlassung an das 

Bundesgericht vom 15. Dezember 2014 festgehalten hat, regelmässig das strengere 

Kriterium als das Identitätserfordernis dar. In Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV, welcher das 

Identitätserfordernis konkretisiert, werden entsprechende Erweiterungen denn auch 

ausdrücklich unter den Vorbehalt von Art. 24c Abs. 4 RPG gestellt."22

e) Die nach Art. 24c RPG zulässigen Änderungen können in einem oder in mehreren 

Schritten erfolgen, sie müssen aber in der Summe die Anforderungen von Art. 24c RPG 

i.V. mit Art. 42 RPV einhalten, insbesondere muss die Identität der Baute im Wesentlichen 

gewahrt bleiben.23 Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der 

Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum 

Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV).

5. Massgeblicher Vergleichszustand

a) Es ist unbestritten, dass das ehemalige bäuerliche Wohnhaus und das 

Ökonomiegebäude altrechtliche Bauten sind, die mit der erstmaligen Trennung von Bau- 

und Nichtbaugebiet am 1. Juli 1972 (Datum des Inkrafttretens des Bundesgesetzes vom 8. 

Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung24), dem 

Nichtbaugebiet zugewiesen wurden. Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung 

der Identität ist somit der Zustand des Gebäudes am 1. Juli 1972. Bei der Frage, ob das 

nachträgliche Baugesuch vom 19. Februar 2016 nach Art. 24c RPG bewilligt werden kann, 

ist also nicht mit dem Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 zu vergleichen, sondern mit 

dem Zustand der Gebäude am 1. Juli 1972.

b) In den Akten finden sich zahlreiche Fotografien und auch Pläne, die den Zustand der 

Bauten vor den Bauarbeiten im Jahr 2012 und 2015 dokumentieren. So die Pläne und 

Fotografien in den Baugesuchsakten 2391/2012 der Gemeinde Grindelwald, die 

Fotografien in den Vorakten des Baugesuchs bbew 164/2013, grauer Ordner (S. 159 ff., 

22 BGer 1C_415/2014 vom 1.10.2015, E. 3.6, publiziert in ZBl 2016 S. 323. Vgl. auch BGer 1C_247/2015 vom 
14.1.2016, E. 4.2.
23 Aemisegger, Moor, Ruch, Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 
Schulthess 2017, Art. 24c N. 28.
24 aGSchG; AS 1972 S: 950, vgl. BGer 1C_312/2016 vom 3.4.2017, E. 2.1 und 4.1.

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S. 323 ff., S. 334 ff.) und die Darstellung im Bauinventar25. Auf die mit dem 

Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 bewilligten Pläne kann nur beschränkt abgestellt 

werden. Nach der Legende werden die schwarz eingezeichneten Elemente als "bestehend" 

bezeichnet. Die Pläne sind betreffend der Einträge "bestehend" und "neu" aber 

widersprüchlich und schwer lesbar. So werden in den Fassadenplänen alle Fenster 

schwarz, also "bestehend", gezeichnet, obwohl das offensichtlich nicht dem bestehenden 

Zustand entsprach, wie der Vergleich mit den Plänen des Baugesuchs 2012 und den 

erwähnten Fotografien zeigt.

c) Die erwähnten Dokumente zeigen zwar nicht den Zustand von 1972. Wie aus den 

folgenden Erwägungen folgt, genügt aber hier der Vergleich mit dem Zustand der Bauten 

im Jahr 2012.

6. Ökonomiegebäude

a) Wie in E. 4 ausgeführt, ist Art. 24c RPG nicht anwendbar auf allein stehende, 

unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen. Das Ökonomiegebäude profitiert nur 

dann von der erweiterten Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG, wenn es als eine an 

eine landwirtschaftliche Wohnbaute angebaute Ökonomiebaute gilt.

b) Die Erläuterungen der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des 

Nationalrates lauten dazu wie folgt: "Die angebauten Ökonomiebauten wurden neu in den 

Entwurf aufgenommen. Grund dafür war die Überlegung, dass der Wohnteil eines 

Bauernhauses und der angebaute Ökonomieteil ein Ganzes bilden und es häufig nur 

schwer möglich oder nicht sinnvoll ist, lediglich den Wohnteil zu erneuern, zu ändern oder 

wiederaufzubauen."26 

c) Das Ökonomiegebäude ist in den Plänen von 2012 als separates Gebäude 

eingezeichnet, das in einer Distanz von 1.5 bis 2.5 m östlich des Wohnhauses steht. Dass 

es sich um zwei unabhängig voneinander bestehende Bauten handelt, zeigen auch die 

Fotografien in den Vorakten des Baugesuchs bbew 164/2013, grauer Ordner, S. 161, S. 

25 Bauinventar online abrufbar unter www.erz.be.ch, vgl. zudem Vorakten Baugesuch bbew 164/2013, 
schwarzer Ordner, S. 26 und grauer Ordner S. 23.
26 BBl 2011 7083 7088.

http://www.erz.be.ch

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184 und S. 334. Auch im Grundbuch sind die zwei Bauten als separate Gebäude 

aufgeführt (heute als "Wohnhaus" und "Wellnesshaus"). Zwischen Ökonomiegebäude und 

Wohnhaus bestanden offenbar ein einfacher Verschlag und eine Überdeckung als 

Witterungsschutz (vgl. Bauinventar und die oben erwähnten Fotografien). Von diesem 

geschützten Durchgang bestand kein direkter Zugang in das Ökonomiegebäude, wie die 

Pläne 2012 und 2014 zeigen. Auch die Fotografien und Bestätigungsschreiben in den 

Vorakten bbew 164/2013, grauer Ordner, S. 330 ff., belegen nichts anderes. Der einfache, 

einstöckige Verschlag zwischen Wohnhaus und Ökonomiegebäude macht das 

Ökonomiegebäude nicht zu einem angebauten Ökonomieteil. Das Ökonomiegebäude und 

das landwirtschaftliche Wohnhaus bilden kein Ganzes im Sinne von Art. 24c Abs. 3 RPG. 

Damit fällt das Ökonomiegebäude nicht unter die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 

24c RPG. Es ist zwar in seinem Bestand geschützt und kann genutzt und unterhalten 

werden. Es darf aber weder teilweise geändert, massvoll erweitert noch wiederaufgebaut 

werden.27

d) Die geplanten und zum Teil schon realisierten baulichen Veränderungen des 

Ökonomiegebäudes gehen weit über einen Unterhalt hinaus. Sie kommen einem Abbruch 

und Wiederaufbau mit teilweiser Änderung nahe. Diese Veränderungen können nicht nach 

Art. 24c RPG bewilligt werden. Für die Veränderungen des Ökonomiegebäudes ist der 

Bauabschlag zu erteilen.

7. Wohnhaus mit Anbauten und Umgebung

a) Das Wohnhaus wurde ca. im Jahr 1915 erbaut. Es entsprach der damals üblichen, 

einfachen Holzbauweise mit einem massiven Sockelgeschoss. Die Trauflauben auf der 

Ost- und Westseite bestanden aus verbretterten bzw. verschalten und verglasten 

Holzständerkonstruktionen. Es befand sich in einem allgemein schlechten baulichen 

Zustand. Wegen Hangrutschungen und mangelhafter Fundation war das Haus in 

Schieflage. Das Bruchsteinmauerwerk wies verschiedene, teilweise grosse Risse auf. Das 

Holz war vielerorts durch Fäulnis und Insektenbefall beschädigt.28 Es ist fraglich, ob das 

27 Aemisegger, Moor, Ruch, Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 
Schulthess 2017, Art. 24c N. 19.
28 L.________, Bericht Zustandserhebung vom 6. Juni 2016, Vorakten S. 305 und S. 308, Rückseite. Siehe 
auch Schreiben von Herrn F.________ an die Bauverwaltung Grindelwald vom 17.7.2012 in den Bauakten 
2391/2012.

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Wohnhaus überhaupt noch bestimmungsgemäss nutzbar war und damit von der 

erweiterten Besitzstandsgarantie profitieren kann. Mit Blick auf das Ergebnis des 

Verfahrens kann diese Frage aber offen gelassen werden.

b) Das Haus steht an einem Hang. Nach dem Flächennachweis zum Baugesuch 2012 

hatte das Sockelgeschoss (in den Plänen 2012 als Untergeschoss bezeichnet, in den 

Plänen 2014 und 2016 als Erdgeschoss) nur auf der Südseite Fenster und war rund 9 m 

lang und 8.5 m breit. Anschliessend an das Sockelgeschoss sind auf der Nordwestseite 

zwei Keller eingezeichnet. Der ebenfalls im Plan Sockelgeschoss als Abstellraum/Garage 

eingezeichnete Anbau war einstöckig und befand sich auf der Höhe des ersten 

Geschosses. Das Sockelgeschoss wies ein Studio von rund 20 m2 auf, die restlichen 

Flächen sind in diesen Plänen als Keller bezeichnet. Als BGF Wohnen bestehend wurde 

eine Fläche von 28.25 m2 angegeben. Auf der Nordseite lag das Sockelgeschoss 

weitgehend unter dem bestehenden Terrain.29 Auf der Westseite befand sich der oben 

erwähnte einfache Verschlag zum Ökonomiegebäude.

Das erste Geschoss (in den Plänen 2012 als Erdgeschoss bezeichnet, in den Plänen 2014 

und 2016 als Obergeschoss) war rund 9 m lang und 8 m breit, dazu kamen auf der West- 

und Ostseite je eine Laube von knapp 2 m Breite. Das Geschoss wies auf der Nordseite 

keine Fenster auf. Dort befanden sich zwei einfache in der Höhe versetzte Anbauten. Der 

grössere Anbau wurde als Abstellraum/Garage bezeichnet und wies keine Fenster auf. Der 

kleinere etwas tiefer liegende Anbau wurde als Keller/Abstellraum bezeichnet und wies 

offenbar eine Türe auf der Westseite und ein Fenster auf der Nordseite auf. Der Zugang 

zum Haus erfolgte über die Lauben.

Das zweite Geschoss (in den Plänen 2012 als Obergeschoss bezeichnet, in den Plänen 

2014 und 2016 als Dachgeschoss) wies dieselbe Grösse und Struktur auf wie das erste 

Geschoss. Es hatte auf der Südseite einen schmalen Balkon mit vier Fenstern oder 

Balkontüren. Auf der Nordseite hatte es zwei kleine Fenster und auf der Ostseite drei 

Fenster in einer partielle Fassadenerhöhung, in den Pläne 2014 und 2016 als Dachlukarne 

bezeichnet. Die Oberkante der Firstpfette der Dachlukarne lag ca. 1.3 m tiefer als die 

Oberkante der Firstpfette des Dachs. Auf der Westseite befanden sich keine Fenster.

29 Flächennachweis, Pläne und Fotografien in den Baugesuchsakten 2391/2012.

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Unter dem Giebel befand sich ein Estrich mit je zwei kleinen Fenstern auf der Süd- und der 

Nordseite. In den Plänen 2012 wurde ein Raum im Estrich als Schlafraum bezeichnet.30 

Nach den Plänen zum Baugesuch aus dem Jahr 2012 befand sich die Oberkante der 

Firstpfette des Dachs auf der Südseite 9.07 m über dem fertigen Terrain, auf der Nordseite 

rund 7.3 m. 

Die Zufahrt zum Haus erfolgte von Süden her von der M.________strasse. Die Umgebung 

bestand aus Wiesen und einem umzäunten begrünten Vorgarten.

c) Heute präsentieren sich das Wohnhaus und die Umgebung wie folgt bzw. sollen wie 

folgt fertig gestellt werden: 

Unter dem Wohnhaus wurden ein Fundationsraum und eine Liftgrube erstellt. Darüber 

wurde ein Sockelgeschoss aus Beton gebaut, das rund 13 m lang und 13 m breit ist. 

Dieses als Erdgeschoss bezeichnete Sockelgeschoss dehnt sich nun auch unter den 

Anbau auf der Nordseite aus. Die Geschosshöhe wurde von 2.3 m auf 2.6 m angehoben. 

Das Terrain wurde auf der Ostseite abgegraben, so dass das Sockelgeschoss auf der 

Ostseite nun auch unter dem Anbau über dem fertigen Terrain liegt. Die Ostfassade des 

Sockelgeschosses, wo früher keine Fenster waren, hat mehrere Fenster und eine 

Fenstertüre. Es weist eine Wohnfläche von rund 130 m2 auf sowie Reduit, Abstell- und 

Kellerräume auf der Nordseite. Der Eingang zum Haus liegt auf der Westseite, wo früher 

der kleinere Anbau war. Auf der Westseite befindet sich anstelle des einfachen 

Verschlages ein einstöckiger Verbindungsbau zum Ökonomiegebäude mit Korridor, WC 

und ein als "Skiraum/Cheminéeholz" bezeichneter Raum. Der Verbindungsbau ist auf der 

Südseite verglast. Auf der Nordseite steht ca. 0.6 - 0.8 m entfernt von der Fassade eine 

Wärmepumpe. 

Das als Obergeschoss bezeichnete erste Geschoss misst ebenfalls rund 13x13 m. Die 

Geschosshöhe wurde von 1.8 m auf 2.6 m angehoben. Die Lauben auf der West- und 

Ostseite sowie die Anbauten auf der Nordseite wurden entfernt, und deren Fläche zum 

Hauptgebäude geschlagen. Die ganze Fläche von rund 170 m2 dient als Wohnfläche. Auf 

allen Seiten befinden sich Fenster bzw. Balkontüren. Auf der Südseite ist der Anbau eines 

Balkons geplant mit den Massen 9x1.5 m.

30 Fotografie in den Vorakten Baugesuch bbew 164/2013, grauer Ordner, S. 344, Baugesuchsakten 2391/2012.

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Das als Dachgeschoss bezeichnete zweite Geschoss hat eine Fläche von 12x8 m. Der 

frühere Estrich mit Schlafraum wurde entfernt. Auf der Westseite wurde eine zweite als 

Dachlukarne bezeichnete partielle Fassadenerhöhung gebaut. Die zwei Dachlukarnen sind 

etwas grösser als die 2012 schon bestehende Dachlukarne und sind deutlich näher beim 

First des Hauptdaches. 

Dach und Holzfassaden wurden vollständig erneuert und isoliert. Für die Aussenfassade 

wurde in weiten Teilen Altholz verwendet. Die Oberkante der Firstpfette des Dachs ist auf 

der Südseite 9.46 m über dem fertigen Terrain, auf der Nordseite 8.1 m. 

Eine neue Zufahrtsstrasse erschliesst das Grundstück von Südwesten her ab der 

N.________strasse. Geplant sind ein Autounterstand mit drei Abstellplätzen, ein 

Wendeplatz, eine grosse Terrasse mit Steinplatten, ein Steinbrunnen, ein Holzdeck, zwei 

Sitzplätze, Wiesen, Gemüsegarten und Alpengarten.

d) Unter Würdigung der gesamten Umstände kann nicht mehr davon die Rede sein, 

dass die Identität der Baute im Wesentlichen gewahrt bleibt. Zwar wurde für die Fassade 

vorwiegend Altholz verwendet. Dennoch ist der Charakter des früheren Hauses nicht mehr 

zu erkennen. Das kleine nur auf der Südseite befensterte Sockelgeschoss wurde durch ein 

grosses Erdgeschoss ersetzt und unter die früheren Anbauten erweitert. Die für die frühere 

Bauweise typischen Lauben sind verschwunden. Die Lauben und die Anbauten wurden in 

das Haupthaus integriert. Das Haus ist rundum befenstert. Aus einem Haus mit zwei 

Vollgeschossen (erstes und zweites Geschoss) wurde ein Haus mit drei Vollgeschossen 

(Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss). Ein für ländliche Wohnhäuser untypischer 

grosser Balkon soll auf der Südseite erstellt werden. Anstelle eines ländlichen 

Wohnhauses in einfacher Holzbauweise mit einem Sockelgeschoss und einfachen 

Anbauten steht heute ein grosses luxuriöses Einfamilienhaus. Umgebung und 

Autounterstand entsprechen einem Wohnhaus mit gehobenem Standard und haben nichts 

mehr mit der früheren Umgebung zu tun. Auch hohe Baukosten sind bei der Beurteilung 

der Identität ein Kriterium.31 Hier betragen die Baukosten nach Angabe des Baugesuchs 

2.3 Mio. Franken. Auch das ist ein klares Indiz dafür, dass die Identität der Baute im 

Wesentlichen nicht gewahrt ist.

31 Aemisegger, Moor, Ruch, Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 
Schulthess 2017, Art. 24c N. 28.

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e) Es trifft zu, dass viele der Veränderungen, die dazu führen, dass die Identität der 

Baute im Wesentlichen nicht mehr gewahrt ist, schon mit dem Gesamtbauentscheid vom 

27. März 2014 bewilligt wurden. Das hier streitige Bauvorhaben fügt aber weitere Elemente 

dazu, so insbesondere die Umgebung, den Balkon, die Wärmepumpe, die 

Fundationsräume, grösser Fenster und die Erhöhung des Dachs. Wie in E. 4 e) ausgeführt, 

können die nach Art. 24c RPG zulässigen Änderungen zwar in einem oder in mehreren 

Schritten erfolgen, sie müssen aber in der Summe die Anforderungen von Art. 24c RPG 

i.V. mit Art. 42 RPV einhalten. Das ist hier nicht der Fall. Das streitige Bauvorhaben erfüllt 

die Voraussetzungen von Art. 24c RPG nicht. Es kann nicht bewilligt werden.

8. Teilweise Baubewilligung

a) Beim Baugesuch vom 19. Februar 2016 handelt es sich um ein nachträgliches 

Baugesuch. Nach Art. 46 Abs. 2 Bst. c BauG ist im nachträglichen 

Baubewilligungsverfahren gegebenenfalls zu prüfen, ob das Bauvorhaben wenigstens 

teilweise bewilligt werden kann. Ein teilweiser Bauabschlag kann nur in Frage kommen, 

soweit sich diese Teile vom Wohnhaus trennen lassen und die übrigbleibenden Teile des 

Baugesuchs als eigenständiges Bauvorhaben bewilligt werden können. Hier kann in 

diesem Sinne geprüft werden, ob das Wohnhaus ohne die abtrennbaren Veränderungen 

ausserhalb des Gebäudevolumens, d.h. die Wärmepumpe und den Balkon, und ohne den 

Autounterstand und die Terrasse mit Sitzplatz etc. bewilligungsfähig wäre.

b) Es trifft zu, dass die geplante Umgebungsgestaltung mit Autounterstand, Terrasse 

etc. erheblich dazu beiträgt, dass das heutige Wohnhaus nicht mehr mit dem früher 

bestehenden Wohnhaus vergleichbar ist. Das gleiche trifft auf den Balkon und die 

Wärmepumpe zu. Sie sind Erweiterungen ausserhalb des Gebäudevolumens im Sinne von 

Art. 24c Abs. 4 RPG i.V. mit Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV, die als Einzelelemente nicht 

bewilligt werden könnten, weil sie für eine zeitgemässe Wohnnutzung nicht nötig sind.32 

Das Wohnhaus verfügt über genügend Aussenraum und einen kleinen Balkon im 

Dachgeschoss. Das genügt für eine zeitgemässe Wohnnutzung. Eine Wärmepumpe kann 

auch im Inneren eines Gebäudes aufgestellt werden.33 Zudem wäre auch die ursprünglich 

32 BVR 2016 S. 471 E. 3.5 und 3.6.
33 Vgl. Regierungsrat des Kantons Bern, Richtlinien baubewilligungsfreie Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer 
Energien, Januar 2015, Ziff. 3.5, S. 34.

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vorgesehene Holzpelletheizung eine den heutigen Vorschriften und Bedürfnissen 

entsprechende Heizung.

c) Aber auch ohne die erwähnten Elemente bleibt ein Wohnhaus, das den Charakter 

des früheren Hauses nicht mehr erkennen lässt. Insbesondere das grosse 

Sockelgeschoss, das Verschwinden der Lauben, der Ersatz der einfachen Anbauten durch 

eine befensterte Erweiterung des Wohnhauses und der zweite Dacheinschnitt bewirken, 

dass auch ein reduziertes Bauvorhaben die Identität mit dem früheren Wohnhaus im 

Wesentlichen nicht mehr wahrt. Eine Teilbaubewilligung ist ebenfalls ausgeschlossen.

d) Damit ergibt sich, dass dem beantragten Bauvorhaben der Bauabschlag zu erteilen 

ist und es auch nicht teilweise bewilligt werden kann.

9. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 

a) Kann ein bereits ausgeführtes Bauvorhaben nachträglich nicht bewilligt werden, so 

entscheidet die Baubewilligungsbehörde mit dem Bauabschlag zugleich darüber, ob und 

inwieweit der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist (Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG). 

b) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 beantragen, auf die Wiederherstellung in den 

rechtmässigen Zustands sei zu verzichten. Die Beschwerdeführerin 3 beantragt, es sei 

anzuordnen, dass Fassaden- und Aussengestaltung nach den Plänen der Baubewilligung 

vom 27. März 2014 auszuführen seien. Vom Wortlaut her ist nicht klar, ob sich dieser 

Antrag auf Ökonomie- und Wohngebäude bezieht. Aus der Begründung der Beschwerde 

der Beschwerdeführerin 3 ergibt sich aber, dass sie nur eine weitergehende 

Wiederherstellung des Wohnhauses mit den nördlichen Anbauten beantragt, aber keine 

Anträge stellt zum Ökonomiegebäude und dem Verbindungsgang.

Nach Art. 73 Abs. 1 VRPG kann die BVE als verwaltungsinterne Rechtsmittelbehörde die 

angefochtene Verfügung zuungunsten der beschwerdeführenden Partei nur wegen 

Rechtsverletzung, nicht aber wegen Unangemessenheit ändern.

c) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 verfügen über eine rechtskräftige Baubewilligung 

vom 27. März 2014. Eine allfällige Wiederherstellung ist daher nur in den Zustand gemäss 

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dieser Baubewilligung möglich, auch wenn die damals bewilligten baulichen Massnahmen 

den Rahmen von Art. 24c RPG ebenfalls schon sprengten. Die BVE kann diese 

Baubewilligung nicht widerrufen. Zuständig für den Widerruf einer Baubewilligung nach Art. 

43 BauG ist diejenige Baubewilligungsbehörde, die sie erteilt hat, allenfalls die 

Aufsichtsbehörde. Die BVE war weder Baubewilligungsbehörde noch ist sie 

Aufsichtsbehörde über die Baubewilligungsbehörden.

d) Es ist zu prüfen, ob die Wiederherstellung in den Zustand gemäss Baubewilligung 

vom 27. März 2014 im öffentlichen Interesse liegt, verhältnismässig ist und den 

Vertrauensgrundsatz nicht verletzt (Art. 47 Abs. 6 BewD34). Die Anordnung darf nicht weiter 

gehen als zur Herstellung des rechtmässigen Zustandes notwendig, und die mit der 

Wiederherstellung verbundene Belastung des Pflichtigen muss durch ein genügend 

grosses öffentliches Interesse gerechtfertigt sein. Die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustandes kann unterbleiben, wenn die verantwortliche Person in gutem 

Glauben angenommen hat, sie sei zur Bauausführung ermächtigt, und wenn der 

Beibehaltung des unrechtmässigen Zustandes nicht schwerwiegende öffentliche 

Interessen entgegenstehen, ebenso wenn die Abweichung vom Erlaubten nur 

unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt.35

e) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 wehren sich in ihrer Beschwerde gegen den 

Vorwurf der Bösgläubigkeit. Wenn im Verlaufe der Bauarbeiten wegen des teilweise sehr 

schlechten Zustands des Holzes in grösserem Umfang Holzelemente ersetzt werden 

mussten, so könne dies nicht zum Anlass genommen werden, der Bauherrschaft 

Bösgläubigkeit vorzuwerfen. Der Architekt habe zudem während der Bauausführung 

Kontakt mit dem Bauinspektor gehabt; dieser habe die ausgeführten Arbeiten nicht in 

Frage gestellt. Erst im Herbst 2015 hätten die Baubehörden plötzlich eine andere Meinung 

vertreten. 

Gutgläubig kann eine Bauherrschaft sein, wenn sie bei zumutbarer Aufmerksamkeit und 

Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung berechtigt, z.B. aufgrund einer 

mangelhaften Bewilligung oder Auskunft. Im Übrigen wird aber vorausgesetzt, dass die 

Bewilligungspflicht für Bauvorhaben bekannt ist. Wer bauen und nutzen will, muss sich um 

34 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
35 BVR 2006 S. 444 E. 6.1.

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die Zulässigkeit seines Tuns kümmern.36 Die Bauherrschaft, welche die nach den 

Umständen zumutbare Aufmerksamkeit und Sorgfalt vermissen lässt, verdient keinen 

Schutz und kann sich gegenüber einer Wiederherstellungsverfügung nicht auf ihren guten 

Glauben berufen.37 

Die Beschwerdeführenden 1 und 2 konnten vorliegend nicht gutgläubig davon ausgehen, 

dass die verschiedenen, in Abweichung der Baubewilligung vom 27. März 2014 

vorgenommenen Arbeiten in der Landwirtschaftszone ohne Baubewilligung erstellt werden 

dürfen. Wie oben aufgezeigt, gehen diese Abweichungen deutlich über das blosse 

Ersetzen von Holz in schlechtem Zustand hinaus. Dass die Gemeinde erst im Herbst 2015 

eingeschritten ist, vermag daran ebenfalls nichts zu ändern. Das blosse Dulden der 

Behörden kann nicht zur Gutgläubigkeit der Bauherrschaft führen. Es ist weder ersichtlich 

noch dargetan, dass die Gemeinde den Abweichungen vor diesem Zeitpunkt ausdrücklich 

zugestimmt hätte. Selbst wenn dies der Fall gewesen wäre, könnten sich die 

Beschwerdeführenden 1 und 2 nicht auf den guten Glauben berufen. So wussten bzw. 

hätten sie wissen müssen, dass diese Veränderungen baubewilligungspflichtig sind und sie 

dafür eine ordentliche Baubewilligung hätten beantragen müssen. 

Die Bösgläubigkeit im baurechtlichen Sinn belegt auch die eingereichte und wieder 

zurückgezogen Projektänderung vom 26. Juni 2014. Diese umfasst das Bauvorhaben in 

etwa so, wie es dann ohne Baubewilligung gebaut wurde.

Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch eine Bauherrschaft berufen, 

die nicht gutgläubig gehandelt hat. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus 

grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der 

baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen 

Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und die der Bauherrschaft allenfalls 

erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen.38

f) Das öffentliche Interesse am Rückbau der formell und materiell rechtswidrigen 

Veränderungen in den Zustand gemäss rechtskräftiger Baubewilligung vom 27. März 2014 

ist grundsätzlich zu bejahen, auch wenn das Erscheinungsbild der Gebäude im Zustand 

36 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b, mit Hinweisen.
37 VGE 23496 vom 28. April 2009, E. 4.2.2.
38 BVR 2006 S. 444 E. 6.1.

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vom 27. März 2014 noch immer erheblich von demjenigen des ursprünglichen 

landwirtschaftlichen Wohnhauses mit Schopf abweicht. So besteht an der Einhaltung der 

baurechtlichen Bestimmungen und der konsequenten Verhinderung von Bauten, die der 

baurechtlichen Ordnung widersprechen, generell ein erhebliches öffentliches Interesse. 

Dem öffentlichen Interesse am konsequenten Vollzug des Bau-, Planungs- und 

Umweltrechts ausserhalb des Baugebiets kommt dabei besonderes Gewicht zu.39 Auch 

präjudizielle Gründe sprechen hier für eine Wiederherstellung. Der Bauherr, der sich nicht 

an die Baubewilligung hält oder ohne Baubewilligung baut, soll nicht besser gestellt werden 

als ein Bauherr, der die Baubewilligung einhält. Dazu kommt, dass vorliegend aufgrund der 

Summe der Veränderungen nicht von einer vernachlässigbaren oder unbedeutenden 

Abweichung vom Erlaubten gesprochen werden kann. 

g) Zu prüfen bleibt, ob Gründe des Vertrauensschutzes gegen die Wiederherstellung in 

den Zustand gemäss Baubewilligung vom 27. März 2014 sprechen und ob die 

Wiederherstellungsmassnahmen verhältnismässig, also geeignet und erforderlich sind, um 

den mit der Wiederherstellung verfolgten Zweck zu erreichen. Geeignet ist eine 

Massnahme dann, wenn damit der gewünschte Erfolg herbeigeführt werden kann. 

Erforderlich sein bedeutet, dass die gewählte Massnahme nicht weiter geht als nötig. 

Ausserdem muss die mit der Wiederherstellung verbundene Belastung der Pflichtigen für 

diese zumutbar sein, d.h. die Belastung für den Pflichtigen muss in einem vernünftigen 

Verhältnis zum verfolgten Ziel stehen.40 

Der Rückbau der formell und materiell rechtswidrigen Veränderungen in den Zustand 

gemäss Baubewilligung vom 27. März 2014 ist geeignet, um den formell rechtmässigen 

Zustand wiederherzustellen. Der vollständige Rückbau ist erforderlich, um die nicht 

bewilligten sowie nicht bewilligungsfähigen Veränderungen zu unterbinden; ein milderes 

Mittel für die Wiederherstellung des formell rechtmässigen Zustands ist nicht ersichtlich. Zu 

berücksichtigen ist aber, dass damit nicht der materiell rechtmässige Zustand 

wiederhergestellt werden kann.

h) Die mit den Wiederherstellungsmassnahmen verbundene Belastung ist für die 

Beschwerdeführenden 1 und 2 auch grundsätzlich zumutbar. Das öffentliche Interesse am 

Rückbau in den Zustand gemäss rechtskräftiger Baubewilligung vom 27. März 2014 ist 

39 Urteil des Bundesgerichts 1C_397/2007 vom 27. Mai 2008 E. 3.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a.
40 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c.

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vorliegend gross. Es überwiegt die Nachteile, die den Beschwerdeführenden 1 und 2 durch 

die Wiederherstellung entstehen, zumal diese angesichts des fehlenden guten Glaubens 

nicht oder nur in verringertem Mass zu berücksichtigen sind. Angesichts der strengen 

Rechtsprechung41 betrifft dies auch die Vermögensinteressen, welche dem 

Beschwerdeführenden 1 und 2 durch die Wiederherstellung anfallen, selbst wenn diese 

nicht leicht wiegen sollten. Wie nachfolgend ausgeführt wird, ist aber in einzelnen Punkten 

der Rückbau mit sehr hohen Kosten verbunden und das öffentliche Interesse eher gering.

10. Wiederherstellung des Ökonomiegebäudes und des Verbindungsgangs

a) Die Vorinstanz hat betreffend das Ökonomiegebäude verfügt, die interne 

Wendeltreppe und die Galerie seien zurückzubauen. Zudem hat sie den Rückbau von 

Fenstern und der Schiebetüre und die Eintragung eines Zweckentfremdungsverbots im 

Grundbuch angeordnet. 

b) Die Vorinstanz hat auf den Rückbau des Kastenfundaments, der neuen Bodenplatte, 

des Wasseranschlusses und des Cheminées im Ökonomiegebäude verzichtet. Sie hat 

stattdessen ein Zweckentfremdungsverbot angeordnet. Ebenso hat sie keine 

Wiederherstellung angeordnet betreffend der Aussenwände und des Dachs. Die 

Wiederherstellung hätte hier zwar weitergehen können. Dass anstelle des Rückbaus dieser 

Elemente ein Zweckentfremdungsverbot erlassen wurde, ist aber keine Rechtsverletzung 

im Sinne von Art. 73 Abs. 1 VRPG. 

c) Die Vorinstanz hat den Rückbau der internen Wendeltreppe und der Galerie verfügt. 

In Verbindung mit Ziffer 3.1.3 des angefochtenen Entscheids ist damit offenbar gemeint, 

dass die im Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 bewilligte Treppe und Galerie nicht 

gebaut werden dürfen. Damit verbietet der angefochtene Entscheid in diesem Bereich die 

Ausführung des Bauvorhabens im Rahmen des Gesamtbauentscheids vom 27. März 2014. 

Das wäre nur zulässig, wenn der Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 widerrufen 

würde, was hier nicht der Fall ist. Der Bau der Galerie und Treppe nach den mit 

Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 bewilligten Plänen ist damit zulässig. Als 

Wiederherstellungsmassnahme könnte höchstens verlangt werden, dass die heute 

gebaute interne Wendeltreppe und Galerie durch die im Jahr 2014 bewilligte Treppe und 

41 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c mit weiteren Hinweisen.

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Galerie ersetzt wird. An einer solchen Anordnung besteht aber kein überwiegendes 

öffentliches Interesse. Darauf wird verzichtet.

d) Der angefochtene Entscheid ordnet zudem an: "Auf die vorgesehene Schiebetür und 

die dahinter liegenden Fenster im ehemaligen Stall ist zu verzichten und die dafür in der 

Fassade vorgesehenen Aussparungen sind zu verschliessen. Generell sind die 

Fensterflächen im ehemaligen Stall soweit zurückzubauen bzw. anzupassen, dass sie 5 % 

der Grundfläche nicht übersteigen." Auch hier geht der angefochtene Entscheid zum Teil 

über das hinaus, was mit dem Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 bewilligt wurde. 

Verlangt werden kann nur der Rückbau auf den Zustand, wie er mit Gesamtbauentscheid 

vom 27. März 2014 bewilligt wurde. Die im Vergleich zum Gesamtbauentscheid vom 

27. März 2014 zusätzlichen Veränderungen in den Fassaden des Ökonomiegebäudes sind 

gravierend. Sie verändern das Erscheinungsbild des Ökonomiegebäudes und erleichtern 

die Nutzung als Wohnraum. An der Wiederherstellung besteht ein erhebliches öffentliches 

Interesse. Die Fassaden des Ökonomiegebäudes sind in den mit Gesamtbauentscheid 

vom 27. März 2014 bewilligten Zustand zurückzubauen bzw. fertig zu stellen.

e) Die Vorinstanz hat angeordnet, der Verbindungsgang müsse von Süden her offen 

und nicht mehr beheizt sein. Auch in diesem Punkt geht das über das hinaus, was mit dem 

Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 bewilligt wurde. Wie bei den Fassaden des 

Ökonomiegebäudes besteht aber auch beim Verbindungsgang ein erhebliches öffentliches 

Interesse, wenigstens den Rückbau auf das mit Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 

bewilligte zu verlangen. Der Verbindungsgang ist in den mit Gesamtbauentscheid vom 

27. März 2014 bewilligten Zustand zurückzubauen bzw. fertig zu stellen.

11. Wiederherstellung des Wohnhauses mit Anbauten und Umgebung

a) Die Vorinstanz hat auf die Wiederherstellung des Wohnhauses mit Anbauten 

verzichtet. Eine Wiederherstellung der Umgebung hat sie nicht angeordnet, weil diese 

offensichtlich noch nicht erstellt wurde. Die Beschwerdeführerin 3 beantragt die 

Wiederherstellung der Fassaden- und Aussengestaltung.

b) Erhebliche Abweichungen vom rechtskräftig bewilligten Zustand gemäss Entscheid 

vom 27. März 2014 sind der geplante aber offenbar noch nicht fertig gestellte Balkon und 

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das Aussengerät Wärmepumpe. Diese Elemente verändern nicht nur die Identität der 

Baute, sondern sind auch nach Art. 24c Abs. 4 RPG nicht zulässig. Hier überwiegt das 

erhebliche öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands die 

Nachteile, die den Beschwerdeführenden 1 und 2 durch die Wiederherstellung entstehen. 

c) Die Veränderungen der Fenster- und Türöffnungen, der Aussenwände und des 

Innenbereichs des Wohnhauses gegenüber der Baubewilligung vom 27. März 2014 sind 

teilweise geringfügig. Dazu kommt, dass das Regierungsstatthalteramt mit Schreiben vom 

3. Dezember 201542 dem Einbau der Fenster im Erdgeschoss des Wohnhauses 

zugestimmt hat, womit bezüglich dieser Fenster der Vertrauensschutz gegen eine 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands spricht. Der Rückbau in den gemäss 

Entscheid vom 27. März 2014 bewilligten Zustand bleibt in Anbetracht des erheblichen 

öffentlichen Interesses und der Erkennbarkeit dieser Fassadenveränderungen bei 

folgenden Fenster- und Türöffnungen trotz der betroffenen Vermögensinteressen 

verhältnismässig:

- Südfassade: Vier Balkontüren im Obergeschoss statt Fenster.

- Westfassade: Veränderter Eingangsbereich mit grösserer Türe im Erdgeschoss.

- Nordfassade: Neues Fenster im Obergeschoss, Ecke Nordost, Bad.

Bei allen weiteren, hier nicht aufgeführten Veränderungen der Fenster- und Türöffnungen, 

der Aussenwände und des Innenbereichs wird dagegen auf die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands verzichtet.

d) Die Dächer des Wohnhauses und des Anbaus Nord sind 0.3 - 0.4 m höher als mit der 

Baubewilligung vom 27. März 2014 bewilligt. Neu sind auch das Kastenfundament und der 

Liftschacht. Die Beschwerdeführerin 3 verlangt in diesen Bereichen, soweit ersichtlich, 

keine Wiederherstellung. Eine Wiederherstellung wäre hier nur unter den Voraussetzungen 

von Art. 73 Abs. 1 VRPG möglich. Es kann offenbleiben, ob diese Voraussetzungen hier 

gegeben sind. Die Kosten der Wiederherstellungsmassnahmen würden in einem 

Missverhältnis zum damit verfolgten Ziel stehen. Die nachträgliche Korrektur dieser 

Abweichungen wäre optisch kaum erkennbar, würde jedoch massive bauliche Eingriffe mit 

entsprechend hohen Kosten verursachen. Ein Rückbau in den Zustand gemäss 

Baubewilligung vom 27. März 2014 ist daher unverhältnismässig, weshalb diesbezüglich 

auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichten wird. 

42 Vorakten pag. 76.

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e) Der Autounterstand mit drei Abstellplätzen, ein Wendeplatz, eine grosse Terrasse mit 

Steinplatten, ein Steinbrunnen, ein Holzdeck, zwei Sitzplätze, Wiesen, Gemüsegarten und 

Alpengarten wurden offensichtlich noch nicht gebaut. Die Vorinstanz hat deshalb zu Recht 

in diesem Bereich keine Wiederherstellung angeordnet.

f) Die Beschwerdeführerin 3 beantragt die Anordnung einer Nutzungsbeschränkung 

nach Art. 11 Abs. 4 ZWG43 i.V.m. 7 Abs. 1 Bst. a ZWG, sollte auf die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands verzichtet werden, liege doch in diesem Fall eine Erweiterung vor, 

die über den nach Art. 11 Abs. 3 ZWG gezogenen Rahmen hinausgehe. Die 

Erweiterungen, die die Zweitwohnungsgesetzgebung betreffen, wurden mit dem 

Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 bewilligt. Wie vorne ausgeführt, kann die BVE 

diesen Entscheid nicht widerrufen und auch nicht mit einer Nutzungsbeschränkung nach 

Art. 11 Abs. 4 ZWG ergänzen.

g) Die Beschwerdeführerin 3 verlangt zudem, die zustimmende Verfügung des AGR 

vom 12. Juli 2016 zum Bauen ausserhalb der Bauzone sei aufzuheben. Da der 

Bauabschlag gestützt auf Art. 24c RPG erteilt wird, ist die Verfügung des AGR vom 12. Juli 

2016 aufzuheben und Ziffer 3.2.3 des angefochtenen Entscheids zu streichen.

12. Beweismittel

Die Behörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest; sie sind nicht an die 

Beweisanträge der Parteien gebunden (Art. 18 VRPG). Der Anspruch auf rechtliches 

Gehör (Art. 21 ff. VRPG) verpflichtet aber die Behörden, die von den Parteien angebotenen 

Beweise abzunehmen, sofern diese nötig sind für die Klärung des Sachverhalts. Wenn die 

Behörde bei freier, pflichtgemässer Beweiswürdigung zur Überzeugung gelangt, die 

vorhandenen Akten erlaubten die richtige und vollständige Feststellung des Sachverhalts 

oder die behauptete Tatsache sei für die Entscheidung der Streitsache nicht von 

Bedeutung, so kann sie auf das Erheben weiterer Beweise verzichten. Diese sogenannte 

antizipierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.44 Auf die 

von den Beschwerdeführenden 1 und 2 beantragte Instruktionsverhandlung konnte 

43 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702).
44 BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen.

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verzichtet werden, da von diesem Beweismittel keine neuen relevanten Erkenntnisse zu 

erwarten waren.

13. Zusammenfassung und Kosten

a) Die Beschwerde der Beschwerdeführenden 1 und 2 wird zu einem sehr kleinen Teil 

gutgeheissen. Die Wiederherstellung wird insoweit reduziert, als sie über das mit 

Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 bewilligte hinausging. Die Beschwerde der 

Beschwerdeführerin 3 wird teilweise gutgeheissen. Es werden zusätzliche 

Wiederherstellungsmassnahmen beim Wohngebäude angeordnet. Gegenüber der 

Beschwerde der Beschwerdeführerin 3 unterliegen die Beschwerdeführenden 1 und 2 

weitgehend. Bei beiden Beschwerden obsiegen die Beschwerdeführenden 1 und 2 in 

einem so geringfügigen Mass, dass dies bei der Kostenverteilung nicht zu berücksichtigen 

ist. Insgesamt gelten die Beschwerdeführenden 1 und 2 deshalb als unterliegend und die 

Beschwerdeführerin 3 als obsiegend.

b) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr 

(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine 

Pauschalgebühr von Fr. 200.00 bis Fr. 4'000.00 je Beschwerde erhoben (Art. 19 Abs. 1 

i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV45). Vorliegend wurden gegen den Entscheid des 

Regierungsstatthalteramts vom 26. Oktober 2016 zwei Beschwerden eingereicht. In 

Anwendung der erwähnten Bestimmungen werden die Pauschalen beider Beschwerden 

auf je Fr. 2’000.00 festgelegt. Werden in einem einzigen Entscheid mehrere Beschwerden 

beurteilt, so kann die Pauschalgebühr für die einzelnen Beschwerdeführerinnen und 

Beschwerdeführer angemessen reduziert werden (Art. 21 Abs. 3 GebV). Dementsprechend 

werden die Pauschalen auf je zwei Drittel, d.h. je Fr. 1’333.00 reduziert. Insgesamt 

betragen die oberinstanzlichen Verfahrenskosten somit Fr. 2’666.00.

Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das 

prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen 

Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). 

45 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).

RA Nr. 110/2016/174 29

Solche Umstände liegen hier nicht vor. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 haben damit die 

Verfahrenskosten von Fr. 2’666.00 zu tragen.

c) Als unterliegende Partei haben die Beschwerdeführenden 1 und 2 keinen Anspruch 

auf Ersatz der Parteikosten (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Beschwerdeführerin 3 ist nicht 

anwaltlich vertreten.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde der Beschwerdeführenden 1 und 2 und die Beschwerde der 

Beschwerdeführerin 3 werden teilweise gutgeheissen.

2. Die Verfügung des AGR vom 12. Juli 2016 wird aufgehoben.

3. Der Entscheid des Regierungsstatthalteramtes Interlaken-Oberhasli vom 26. Oktober 

2016 wird wie folgt angepasst:

Ziffer 3.1.2

Die Bauherrschaft wird verpflichtet, in folgenden Bereichen den rechtmässigen Zustand 

gemäss Gesamtentscheid vom 27. März 2014 wiederherzustellen soweit schon erstellt:

 Der als Wellness-/Fitness-Bereich vorgesehene ehemalige Stall darf nicht zum Wohnen 

verwendet werden. Diese Nutzungseinschränkung ist durch ein Zweckentfremdungsverbot 

zu sichern.

 Die Fassaden des Ökonomiegebäudes sind in den mit Gesamtbauentscheid vom 27. März 

2014 bewilligten Zustand zurückzubauen bzw. fertig zu stellen.

 Der Verbindungsgang ist in den mit Gesamtbauentscheid vom 27. März 2014 bewilligten 

Zustand zurückzubauen bzw. fertig zu stellen.

 Das Aussengerät für die Wärmepumpe (inkl. allfälliger Einwandung) ist zu entfernen.

 Wohnhaus mit Anbau:

- Südfassade: Abbruch des neuen Balkons im Obergeschoss, Rückbau der vier 
Balkontüren zu Fenstern.

- Westfassade: Rückbau des Eingangsbereichs inkl. Eingangstüre im Erdgeschoss in 
den am 27. März 2014 bewilligten Zustand.

- Nordfassade: Rückbau des neuen Fensters im Obergeschoss Ecke Nordost, Bad.

Ziffer 3.1.3

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Bei den restlichen Verstössen wird auf die Wiederherstellung verzichtet.

3.1.4 bis 3.1.10 unverändert.

3.2 Bedingungen und Auflagen

Die Bedingungen und Auflagen folgender Amts- und Fachberichte bilden einen integrierenden 

Bestandteil dieses Entscheids:

3.2.1 und 3.2.2 unverändert.

3.2.3 aufgehoben.

3.2.4 und 3.2.5 unverändert.

Im Übrigen wird der angefochtene Entscheid bestätigt.

4. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 haben die Verfahrenskosten in der Höhe von 

Fr. 2'666.00 zu bezahlen. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 haften solidarisch für 

den gesamten Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser 

Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

5. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt C.________, mit Beilage gemäss Ziff. 3, eingeschrieben

- D.________, eingeschrieben

- Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, A-Post

- Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), per Kurier

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Grindelwald, Bauverwaltung, mit Beilage 

gemäss Ziff. 3, eingeschrieben

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

RA Nr. 110/2016/174 31

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin