# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6eaf2c13-184e-507d-8b7a-d58d816196f4
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-09-26
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 26.09.2001 80.2001.128
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2001-128_2001-09-26.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2001.00128

  	
  Lugano

  26 settembre 2001

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea Pedroli, vicecancelliere

  

 

statuendo sul ricorso del 26 agosto 2001

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ __________, __________
  __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Con
atto pubblico del 14 luglio 2000, __________
__________ __________
vendeva alla figlia __________ __________ __________
la part. n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 117'300.

                                         Notificando
alla venditrice la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari, con decisione
del 25 gennaio 2001, l'Ufficio di tassazione di __________
commisurava l'utile imponibile in fr. 16'319, pari alla differenza fra il
prezzo di vendita e il valore di acquisto (fr. 97'475) aumentato dei costi di
acquisto (fr. 1'950). L'imposta ammontava a fr. 979.15.

 

 

                                   2.   La
contribuente interponeva reclamo, in data 19 febbraio 2001, adducendo di avere
dimenticato di far valere dei costi di miglioria, relativi alla pulizia, allo
sgombero ed alla lottizzazione del terreno venduto. Allegava, a tale riguardo,
due fatture, emesse nei mesi di febbraio e marzo del 2000, per un ammontare di
complessivi fr. 13'225.                                        

                                         L'Ufficio
di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, con decisione del 26 luglio
2001, ammettendo in deduzione i costi di lottizzazione e urbanizzazione di fr.
1'556. Quanto all'importo di fr. 10'000, corrispondente ai costi di sgombero e
pulizia, ne negava per contro la detrazione, essendo i lavori in questione
stati effettuati dopo la vendita e non risultando, d'altra parte, un accordo
contrattuale con il quale la venditrice si era assunta tali spese.

 

 

                                   3.   Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________
__________ ripropone la richiesta di
poter dedurre dall'utile immobiliare le spese di pulizia del terreno ed allega
a tal fine uno scritto contenente un accordo, fra lei e l'acquirente, in merito
all'assunzione, da parte della prima, delle spese di sgombero e di pulizia. 

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         4.2.

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).

 

                                   5.   5.1.

                                         Per
l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

                                         -  i
costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di
bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

                                         -  i
costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di
costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di
allacciamento;

                                         -  le
indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore
del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e
oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

 

                                         5.2.

                                         Per
quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la
loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo
alienato, cioè che abbiano apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di
fatto o di diritto.

                                         È
peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un
incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato
all'aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente
all'importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e
dottrina ivi citata).

                                         Computabili
sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per
misurazioni, prestazioni d'opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di
un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un
fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni
realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

                                      

                                         5.3.

                                         Non
possono essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione
del reddito o dell'utile nell'ambito della tassazione ordinaria  (art. 134 cpv.
2 LT).

                                         La legge
tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza
immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e
delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per
costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza
aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso
e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT
II-1993 p. 390). 

                                         Ai fini
della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le
«spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali» (art.
33 lett. d LT).

                                         La
distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre
è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di
salvaguardare o ripristinare il valore dell'immobile, ne aumentano nel contempo
il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore
dell'immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In
altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte
carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.

                                         Per
ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole
operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in
frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non
deducibile (Circolare n. 7/1995 del 1° dicembre 1994). 

 

 

                                   6.   Nella fattispecie, la ricorrente fa valere spese per la pulizia
del terreno venduto e per lo sgombero di non meglio precisati materiali, per un
ammontare di fr. 10'000.  L'autorità di tassazione ne ha negato la detrazione,
argomentando che si tratta di lavori eseguiti dopo la vendita ed inoltre che
dal rogito non risulta un accordo in base al quale la ricorrente si sarebbe
assunta contrattualmente i costi in discussione.

                                         La
contribuente produce un accordo, stipulato separatamente con l'acquirente, il
28 giugno 2000, mediante il quale ella si è impegnata a "provvedere alla
pulizia e sgombero dei materiali diversi entro e non oltre il 31 dicembre
2000".

 

                                         6.1.

                                         L'utile
immobiliare che viene imposto è quello realizzato in un ben preciso lasso di
tempo, che si estende, in genere, dal momento dell'acquisto a quello della
vendita del fondo da parte del contribuente. I costi deducibili ai fini della
determinazione dell'imponibile sono dunque quelli sostenuti nel periodo della
durata del possesso (Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne
in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 225; Reimann/Zuppinger/ Schärrer,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 275; Baur/Klöti-Weber/
Koch/Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p.
754; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons
Freiburg, Friburgo 1993, p. 228; Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum
harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zurigo 1999, § 221, n. 4, p. 1451).

                                         È dovere
del soggetto fiscale documentare in modo ineccepibile le deduzioni che intende
far valere (CDT n. 398 del 6 ottobre 1986 in re P.S.). La Camera di
diritto tributario deve infatti avere la possibilità di verificare non soltanto
se le opere vantate rivestano carattere di miglioria, ma anche l'effettivo
dispendio e il titolo oneroso della prestazione.

 

                                         6.2.

                                         Dalle
considerazioni che precedono discende chiaramente che, nella fattispecie, non
può entrare in considerazione in nessun caso la deduzione dell'importo di fr.
10'000.-, corrispondente alle spese sostenute dalla venditrice dopo
l'alienazione.

                                         A
prescindere dalla circostanza che è piuttosto dubbio che le non meglio
precisate spese di pulizia e sgombero possano essere considerate "costi
che hanno aumentato il valore del fondo alienato", ai sensi dell'art. 134
cpv. 1 LT, si deve escludere che tali spese rientrino fra quelle ammesse in
deduzione.

                                         L'imposizione
degli utili immobiliari si fonda infatti sul principio delle "situazioni
comparabili". Valore di investimento e valore di alienazione devono cioè
riferirsi allo stesso immobile, dal punto di vista delle dimensioni e del
contenuto (Guhl, op. cit., p. 256; Reimann/Zuppinger/Schärrer,
op. cit., p. 201; Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, Kommentar zum
Aargauer Steuergesetz, cit., p. 734 s.; Rumo, p. 185: gli autori
parlano, a tale proposito, di principio di congruenza). Il prezzo di acquisto
pagato per un certo immobile può dunque essere contrapposto al prezzo ottenuto
con l'alienazione dello stesso fondo, solo se il complesso di cose e diritti di
cui è costituito il fondo non ha subito alcuna modificazione durante il possesso,
se cioè il complesso esistente al momento della vendita è congruente con quello
esistente al momento dell'acquisto. Ora, nessuno potrebbe pretendere di dedurre
dal valore di alienazione un importo corrispondente a spese che fino al momento
della vendita non sono neppure state effettuate, poiché il principio di congruenza
impone di tener conto dei costi di investimento che hanno aumentato il valore
del fondo durante il possesso; ma se si deducessero spese per lavori effettuati
dopo la vendita dell'immobile, si otterrebbe un imponibile inferiore a quello
effettivo (CDT n. __________.__________.__________
del 28 agosto 1995, in re A.M.).

 

 

                                   7.   L'unica questione che può ancora essere affrontata è pertanto se
l'importo in questione non debba essere dedotto dal valore di alienazione,
considerandolo quale corrispettivo per una prestazione promessa dal venditore
al compratore e arbitrariamente compresa nel prezzo convenuto. Ci si chiede
cioè se il prezzo rogato non sia effettivamente di soli fr. 107'300.- e se
pertanto nell'importo di fr. 117'300.- non sia compreso il corrispettivo per i
lavori di pulizia e di sgombero promessi dal venditore. Se così fosse, tale
somma dovrebbe infatti essere separata dal prezzo. 

 

                                         7.1.

                                         L'imposta
sugli utili immobiliari è una c.d. imposta reale, il cui oggetto è costituito
dal profitto obiettivo conseguito con l'alienazione, senza riguardo alla
capacità contributiva dell'alienante: ai fini dell'imposizione, la persona del
beneficiario o i motivi che hanno portato all'operazione sono per principio
irrilevanti (DTF 99 Ia 709 consid. 3b; Blumenstein/Locher, System
des Steuerrechts, 4. ediz., Zurigo 1992, p. 130; Locher, Das Objekt des
bernischen Grundstückgewinnsteuer, p. 47; Guhl, op. cit., p. 68 e
270/71). 

                                         Ne
consegue che l'autorità di tassazione, di regola, non deve tener conto delle circostanze
particolari del singolo caso se le premesse legali per l'imposizione sono adempiute
(cfr. STF del 18 settembre 1984 in re P.G. e altri, pubblicata in Rep.
1985 p. 269 ss.). Da tali presupposti discende il principio della c.d. gesonderte Gewinnermittlung, per il
quale cioè la base per l'accertamento dell'utile è rappresentata dal solo
immobile alienato (Reimann/Zuppinger/Schärrer, op cit., p. 205; Baur/Klöti-Weber/
Koch/Meier/Ursprung, op. cit., p. 699 e 736; CDT n. 247 del 27
ottobre 1993 in re F.A.). 

                                         Il
principio in questione, che impone di procedere all’accertamento separato dell’utile,
fa sì che, al momento di determinare l’utile immobiliare, debbano essere
separati quei valori non immobiliari che potrebbero essere stati trasferiti
unitamente al fondo (Guhl, op. cit., p. 68; Ochsner, Die
Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 75; Baur/Klöti-Weber/
Koch/Meier/Ursprung, op. cit., p. 734). Valori non immobiliari sono, p.
es., beni mobili, progetti di costruzione, goodwill, ma anche prestazioni che l’alienante si obbliga ad effettuare, pur
non avendo nulla a che vedere con il trasferimento della proprietà fondiaria
(p. es. si impegna a costruire una strada).

 

                                         7.2.

                                         Questa
Camera ha già avuto occasione di confrontarsi con il caso di un contribuente
che pretendeva di poter dedurre spese di miglioria sostenute in seguito al
trasferimento dell'immobile, escludendo la possibilità di dedurre il valore
delle opere di miglioria in questione dal prezzo di alienazione, per il fatto
che il rogito non menzionava alcun obbligo del venditore di effettuare simili
prestazioni (CDT n. __________.______________________________ del 28 agosto
1995 in re A.M.).

 

                                         7.3.

                                         Anche nel
caso ora in esame, il contratto di compravendita stipulato il 14 luglio 2000
non contiene alcun elemento dal quale sia possibile evincere che insieme
all'immobile siano stati trasferiti dei valori non immobiliari, quali
potrebbero essere le prestazioni che la venditrice si sarebbe impegnata ad
eseguire dopo la compravendita stessa. Al contrario, il rogito precisa che
"il fondo è ceduto nello stato di fatto e di diritto in cui si
trova". È indubbio allora che la volontà delle parti consegnata nell'atto
pubblico in questione fosse quella di trasferire al prezzo di fr. 117'300.- il
solo immobile oggetto del contratto. Se vi è stata una separata pattuizione
avente ad oggetto lo svolgimento, successivo alla firma della compravendita, di
ulteriori opere di miglioria, è allora evidente che essa è stata del tutto
indipendente dalla compravendita medesima. Si tenga presente inoltre che i
pubblici documenti, secondo l'art. 9 CCS, fanno piena prova dei fatti che
attestano, finché non sia dimostrata l'inesattezza del loro contenuto; la presunzione
dell'esattezza del prezzo ha effetti anche ai fini della determinazione del
maggior valore imponibile (cfr. Guhl, op. cit., p. 166; Reimann/Zuppinger/Schärrer,
op. cit., p. 227; Richner/Frei/Weber/Brütsch, Zürcher Steuergesetz -
Kurkommentar, Zurigo 1994, p. 786; Richner/Frei/Kaufmann, op. cit., §
220, n. 15, p. 1420). Né l'inesattezza del contenuto dell'atto pubblico è stata
in alcun modo provata dalla ricorrente. Quest'ultima si è invece limitata a
produrre un "accordo preliminare alla vendita", firmato da lei e
dall'acquirente in data 28 giugno 2000, con il quale dichiara di
"impegnarsi a provvedere alla pulizia e sgombero dei materiali e
diversi". Vista l'importanza delle spese di pulizia, che la ricorrente si
assumeva (spese per 10'000, a fronte di un prezzo del terreno di poco più di
100'000 franchi), sarebbe stato certamente opportuno farne menzione nel
contratto di compravendita, precisando che il prezzo comprendeva anche tali
prestazioni, ancora da eseguire.

 

                                         7.4.

                                         Si deve
d'altronde ricordare che l'eventuale modifica del valore di alienazione avrebbe
ripercussioni dirette sul futuro utile immobiliare, che sarà conseguito dall'acquirente
al momento della rivendita del fondo. 

                                         Infatti,
il valore di alienazione diventa valore di investimento, ai fini del calcolo
dell'utile immobiliare relativo alla successiva cessione (art. 130 LT). 

                                         In altre
parole, se si acconsentisse a ridurre il valore di alienazione, nella misura di
10'000 franchi, nel quadro del calcolo dell'imposta dovuta dalla ricorrente, si
aumenterebbe automaticamente l'utile immobiliare a carico della compratrice,
nella misura di fr. 10'000.

 

 

                                   8.   Il
ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali
sono a carico della ricorrente, soccombente.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    300.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    380.–

                                         sono a
carico della ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

                                         

 

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: