# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 30b68e39-4d76-552b-a6a3-3a9542802751
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-02-13
**Language:** de
**Title:** Zürich Kassationsgericht 13.02.2006 AA050039
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_KSG_001_AA050039_2006-02-13.pdf

## Full Text

Kassationsgericht des Kantons Zürich

Kass.-Nr. AA050039/U/cap

Mitwirkende: die Kassationsrichter Moritz Kuhn, Präsident, Herbert Heeb, Hans

Michael Riemer, die Kassationsrichterin Yvona Griesser und der

Kassationsrichter Reinhard Oertli sowie die Sekretärin Margrit

Scheuber

Zirkulationsbeschluss vom 13. Februar 2006

in Sachen

A. B., Dr.,
geboren ..., von ..., whft. in ....,

Kläger, Appellant und Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. C. D. in E.

gegen

F. AG,
in E.,

Beklagte, Appellatin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. F. G. in E.

betreffend Forderung

Nichtigkeitsbeschwerde gegen einen Beschluss der II. Zivilkammer des
Obergerichts des Kantons Zürich vom 18. Februar 2005 (NG040013/U)

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Das Gericht hat in Erwägung gezogen:

 I.

1.1 Der Kläger ist Eigentümer einer Liegenschaft an der H.strasse in E. Im

Jahr 1988 nahm er mit Vertretern der damaligen F.gesellschaft (FFF, heute F.

AG) Verhandlungen über die Vermietung der Büroräumlichkeiten im ersten und

zweiten Obergeschoss auf. Die FFF suchte Räumlichkeiten für ihr Projekt "I.", ein

unternehmenseigenes Institut der Abteilung "Neue Technologie", welches die

Entwicklung im Bereich der Informationstechnologie verfolgen, mit den daraus

ableitbaren geschäftlichen Entwicklungen für das Bankengeschäft von Nutzen

sein und Studienabgänger der Spitzenklasse rekrutieren sollte. Während den

Verhandlungen zum Abschluss des Mietvertrages trafen die Parteien anlässlich

der Besprechung vom 11. März 1988 eine Vereinbarung über die Kostenvertei-

lung der Bauinvestitionen ("Baubeschrieb, Qualitätsanforderungen, Kostenvertei-

ler" = MG act. 14/1). Im Laufe der Verhandlungen wurde im Zusammenhang mit

den vom Kläger zu übernehmenden Investitionen sodann der Mietzins von ur-

sprünglich Fr. 575.-- auf Fr. 750.-- pro m2 und Jahr angehoben. Der Mietvertrag

wurde am 22. Juli 1988 unterzeichnet (MG act. 3/1). Der indexierte Nettomietzins

belief sich auf insgesamt Fr. 483'725.-- jährlich zuzüglich Fr. 6'000.-- à Konto Ne-

benkosten, zahlbar in vierteljährlichen Raten. Der Mietbeginn war für den 1. Ja-

nuar 1989 bzw. den Zeitpunkt bei Abschluss der Bauarbeiten vorgesehen. Nach

längerer Umbauzeit wurde das "I." schliesslich am 1. Juni 1989 eröffnet. Der

Mietvertrag enthielt eine Mindestmietdauer bis zum 31. März 1995 und die Partei-

en vereinbarten eine Option für weitere sechs Jahre vom 1. April 1995 bis 31.

März 2001, welche die Mieterin und Beklagte zwölf Monate voraus auszuüben

hatte. Eine allfällige Kündigung hatte ein Jahr im Voraus auf Ende März / Ende

September zu erfolgen. Bezüglich Ausbau wurde festgehalten, der Kostenverteiler

richte sich nach dem Baubeschrieb vom 11. März 1988. Als Anhang wurden dem

Mietvertrag die vom zürcherischen Hauseigentümerverband und dem Kantonalen

Gewerbeverband Zürich herausgegebenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen

(mit einigen Streichungen) beigefügt (MG act. 3/1).

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1.2 Mit Schreiben vom 22. März 1994 machte die Beklagte von der Mietopti-

on für den Zeitraum vom 1. April 1995 bis 31. März 2001 Gebrauch, und die Par-

teien vereinbarten ab dem 1. April 1995 einen jährlichen Mietzins von

Fr. 509'520.-- (MG act. 14/6 und S. 2). Mit Schreiben des Klägers an die Beklagte

vom 7. März 1998 (MG act. 14/7) führte dieser aus, es stelle sich die Frage, was

nach dem 31. März 2001 (Auslaufen des Mietvertrages) geschehen solle. Um ge-

nügend Zeit für eine allfällige Weitervermietung zur Verfügung zu haben, schlug

der Kläger der Beklagten eine Modifikation des Mietvertrages vor, dergestalt, dass

sich der Mietvertrag jeweils um drei Monate verlängere, unter Einhaltung einer

Kündigungsfrist von 24 Monaten. Die Vertragsergänzung kam nicht zustande. Die

Beklagte bestätigte vielmehr mit Schreiben vom 15. Dezember 1998 (MG

act. 3/29), dass sie beabsichtige, das Mietverhältnis nach Ablauf des Mietvertra-

ges am 31. März 2001 nicht fortzusetzen und kündigte sodann mit Schreiben vom

18. Januar 2000 (MG act. 3/30) den Mietvertrag auf den 31. März 2001. Am

27. Juli 2000 schloss der Kläger mit der Universität Zürich per 1. Oktober 2000 ei-

nen neuen Mietvertrag über die Räumlichkeiten der Liegenschaft ab (MG act. 1,

S. 38).

1.3 Mit Schreiben vom 27. Juli 2000 verlangte der Kläger von der Beklagten,

dass sie entweder die Liegenschaft an der H.strasse kaufe oder ihm die "I."-

spezifisch investierten Kosten zurückerstatte und darüber hinaus eine Entschädi-

gung für den Wertverlust der Liegenschaft bezahle (MG act. 3/31). Die Beklagte

wies die Forderungen als unberechtigt zurück (MG act. 3/32). Die Rückgabe der

Mieträumlichkeiten fand am 29. September 2000 statt.

2.1 Mit Eingabe vom 27. August 2002 machte der Kläger bei der Schlich-

tungsbehörde des Bezirkes E. eine Klage anhängig und beantragte damit, die Be-

klagte sei zu verpflichten, ihm Fr. 250'000.-- zuzüglich 5% Zins seit 1. März 2001

zu bezahlen, sowie auf ihre Kosten an der Liegenschaft H.strasse XX den Rück-

bau verschiedener, einzeln genannter Räume in Büros vorzunehmen bzw. an

Stelle des Rückbaus eine Teilsumme von Fr. 100'000.-- zu bezahlen. An der

Schlichtungsverhandlung vom 25. November 2002 konnte keine Einigung erzielt

werden (MG act. 4/10). Gestützt auf Art. 274f Abs. 1 OR erhob hierauf der Kläger

fristgerecht Klage beim Mietgericht E., mit welcher er die Verpflichtung der Be-

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klagten zur Bezahlung von Fr. 250'000.-- zuzüglich 5% Zins seit 1. März 2001 für

von ihm verauslagte Umbaukosten sowie die Verpflichtung der Beklagten zur Be-

zahlung von Fr. 100'000.-- zuzüglich 5% Zins ab Rechtshängigkeit der Klage als

Ersatz für den Minderwert der umgebauten Räume verlangte (MG act. 1, S. 2).

Mit Urteil vom 24. Juni 2004 wies das Mietgericht E. die Klage ab (MG act. 62).

2.2 Der Kläger erhob gegen das Urteil des Mietgerichts Berufung an das

Obergericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des Urteils und

die Rückweisung des Prozesses an die erste Instanz zur Durchführung eines Be-

weisverfahrens und zu neuem Entscheid (OG act. 68); die Beklagte beantragte

die Abweisung der Berufung (OG act. 74). Mit Beschluss vom 18. Februar 2005

wies die II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich die Klage ab, be-

stätigte die erstinstanzliche Kosten- und Entschädigungsregelung, auferlegte die

zweitinstanzlichen Gerichtskosten dem Kläger und verpflichtete diesen zur Be-

zahlung einer Prozessentschädigung an die Beklagte (OG act. 75 = KG act. 2).

3. Gegen diesen Beschluss der II. Zivilkammer des Obergerichts vom

18. Februar 2005 erhob der Kläger und Beschwerdeführer (nachfolgend: Be-

schwerdeführer) mit Eingabe vom 29. März 2005 an das Kassationsgericht kanto-

nale Nichtigkeitsbeschwerde und beantragte die Aufhebung des angefochtenen

Entscheides, eventuell die Streichung verschiedener, genau bezeichneter Stellen

im vorinstanzlichen Entscheid (KG act. 1, S. 2 f.). Die Beklagte und Beschwerde-

gegnerin (künftig: Beschwerdegegnerin) beantragte mit ihrer Beschwerdeantwort

vom 2. Mai 2005 die vollumfängliche Abweisung der Nichtigkeitsbeschwerde, so-

weit auf diese eingetreten werden könne (KG act. 9, S. 2). Der Beschwerdeführer

hat auch Berufung an das Schweizerische Bundesgericht erhoben (OG Prot. S.6).

II.

1.1 Die Vorinstanz verwies vorerst auf die umfassenden erstinstanzlichen

Erwägungen und pflichtete diesen bei. Die erste Instanz habe die vom Beschwer-

deführer geltend gemachten Ansprüche unter dem Gesichtswinkel der richterli-

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chen Vertragsanpassung an veränderte Verhältnisse (clausula rebus sic stanti-

bus), unter jenem der richterlichen Vertragsergänzung eines von Anfang an lük-

kenhaften Vertrages, unter jenem, ob die Parteien von einer unbeschränkten Ver-

tragsdauer ausgegangen seien bzw. ob die Beschwerdegegnerin dem Beschwer-

deführer ein permanentes Mietverhältnis zugesichert habe, unter jenem der unge-

rechtfertigten Bereicherung und schliesslich unter jenem der Grundsätze über die

Vertrauenshaftung (culpa in contrahendo) geprüft. Sie sei zur Auffassung gelangt,

die geltend gemachten Anspruchsgrundlagen bestünden nicht und habe die Klage

abgewiesen (KG act. 2, IV.2, S. 7 f.). Weiter führte die Vorinstanz aus, der Be-

schwerdeführer verschiebe in der Berufungsbegründung das Hauptgewicht seiner

Argumentation darauf, der Mietvertrag vom 22. Juli 1988 weise insoweit eine Lük-

ke auf, als die Parteien die wirtschaftlichen Konsequenzen der Zahlung der Mie-

terumbauten durch ihn zwar für die Dauer des Vertrages geregelt, jedoch den Fall

der Vertragsauflösung nach kurzer Laufzeit von zwölf Jahren nicht bedacht und

nicht vertraglich geordnet hätten, weil beide Parteien bei Vertragsschluss der

Überzeugung gewesen seien, es handle sich beim "I." um eine permanente Ein-

richtung. Dabei lasse der Beschwerdeführer ausser Acht, dass beide Vertrags-

parteien sehr geschäftserfahren seien und alle sich stellenden Fragen in einem

umfassenden Vertragswerk abschliessend geregelt hätten. Es habe offenkundig

stets und einzig im unternehmerischen Risikobereich des Beschwerdeführers ge-

legen, ob dann, wenn die Beschwerdegegnerin das ihr zustehende Kündigungs-

recht in Anspruch nehmen würde, die Weitervermietung zu ähnlichen oder abwei-

chenden Konditionen möglich wäre; der Beschwerdeführer als geschäftserfahre-

ner Vermieter habe dieses Risiko bewusst in Kauf genommen. Die Annahme des

Beschwerdeführers, der Vertrag weise eine Lücke auf, gehe sodann von der fal-

schen Voraussetzung aus, die im Hinblick auf den Mietbeginn von ihm zu erbrin-

genden Investitionen, welche in MG act. 14/1 unter der Rubrik "bauseits" erfasst

seien, stellten sogenannte mieterspezifische Investitionen dar; der Beschwerde-

führer habe mit diesen Investitionen das Mietobjekt lediglich in den Zustand ge-

bracht, wie er nach den Vorstellungen der Parteien dem zum vorausgesetzten

Gebrauch tauglichen Zustand entsprochen habe. Nicht nachvollziehbar sei so-

dann die Auffassung des Beschwerdeführers, wonach er bei seiner Kalkulation

des höheren Mietzinses lediglich eine Verzinsung seines investierten Kapitals (je-

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doch keine Amortisation) berücksichtigt habe. Aus dieser Behauptung ergebe sich

nämlich, dass der Beschwerdeführer die von ihm getätigten Investitionen gar nie

hätte amortisieren können, selbst dann nicht, wenn die Beschwerdegegnerin das

Mietverhältnis über Jahrzehnte fortgesetzt hätte. Sodann stehe einer Lückenfül-

lung im Sinne der Vorstellungen des Beschwerdeführers zwingendes Recht ent-

gegen, da die finanziellen Gegenleistungen eines Mieters für die Ge-

brauchsüberlassung einer Mietsache definitionsgemäss Mietzins darstellen wür-

den und der Beschwerdeführer mit seiner Forderung nach Beendigung des Miet-

vertrages nichts anderes als zusätzliche Mietzinszahlungen verlange. Darauf

könne er jedoch keinen Anspruch erheben, da er einerseits beim Abschluss des

Mietvertrages keinerlei Vorbehalte für nicht ausgeschöpfte Mietzinsreserven er-

klärt habe und zusätzliche Mietzinszahlungen nach der relativen Methode nicht

durchsetzbar wären und andererseits zwingend sämtliche Anpassungen des

Mietzinses mit dem amtlichen Formular mit der Möglichkeit der Anfechtung des

Mietzinses mitzuteilen gewesen wären. Weiter ging die Vorinstanz davon aus, die

Behauptung des Beschwerdeführers, die Parteien hätten zum Zeitpunkt der Ver-

tragsverhandlungen den Fall einer vertragskonformen Kündigung des Vertrags-

verhältnisses durch die Beschwerdegegnerin nach sechs oder zwölf Jahren nicht

bedacht, werde durch sein eigenes Verhalten, insbesondere dessen Schreiben

vom 7. März 1998 (MG act. 14/7), widerlegt. Die Vorinstanz lehnt sodann eine

analoge Anwendung von Art. 373 Abs. 2 OR ab, da in casu die speziellen Be-

stimmungen des Mietrechts betreffend Investitionen jenen des Werkvertrags vor-

gingen. Schliesslich lehnt die Vorinstanz auch die Anwendung der aus Art. 2 Abs.

2 ZGB abgeleiteten "clausula rebus sic stantibus" ab, indem sie die geforderte

aussergewöhnliche Natur der veränderten Verhältnisse verneint, insbesondere

nachdem im abgeschlossenen Vertrag explizit die Kündigungsmöglichkeit nach

sechs bzw. zwölf Jahren vorgesehen war und der Beschwerdeführer als ge-

schäftserfahrener Vermieter damit habe rechnen müssen, dass die Beschwerde-

gegnerin von der Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen werde (KG act. 2, S.

8 - 13).

1.2  Der Beschwerdeführer macht mit seiner Nichtigkeitsbeschwerde als er-

stes geltend, er habe vor erster Instanz behauptet, zwischen der FFF und ihm ha-

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be vor Ausführung des mieterspezifischen Umbaus das Einverständnis bestan-

den, dass er hinsichtlich der mieterspezifischen Umbauten wirtschaftlich gleichge-

stellt werde, wie wenn die FFF die damit verbundenen Kosten von Fr. 2'064'257.–

selbst getragen hätte (unter Hinweis auf die Replik, MG act. 40 S. 35). Dies habe

er in seiner Berufungsbegründung an die Vorinstanz wiederholt. Die Vorinstanz

habe diese Argumente gänzlich übergangen und damit die Begründungspflicht

und seinen Anspruch auf das rechtliche Gehör verletzt. Gleichzeitig sei § 133

ZPO und damit ein wesentlicher Verfahrensgrundsatz verletzt worden, indem die

Vorinstanzen über diese tatsächliche Behauptung keinen Beweis abgenommen

hätten (KG act. 1, S. 7 f.).

Im selben Zusammenhang macht der Beschwerdeführer auch geltend, die

Vorinstanz sei aktenwidrig davon ausgegangen, er habe im erstinstanzlichen

Verfahren eingeräumt, die Beschwerdegegnerin habe vor Vertragsabschluss kei-

nerlei Zusicherungen abgegeben, die nicht in den Vertragstext eingeflossen sei-

en. Diese Wiedergabe werde vom tatsächlichen Wortlaut nicht gedeckt. Er habe

in der Replik (MG act. 40, S. 10) lediglich im Sinne einer negativen Aussage klar-

stellen lassen, dass er in der Klageschrift an keiner Stelle behauptet habe, dass

die Beschwerdegegnerin vor Vertragsabschluss Zusicherungen abgegeben habe,

die nicht in den Vertragstext eingeflossen seien. Diese tatsächliche Formulierung

in der Replik lasse es ohne Widerspruch zu, in derselben Replik (MG act. 40, S.

14, 26, 35) zu behaupten, vor Inangriffnahme der Investitionen habe die FFF dem

Beschwerdeführer nicht nur zugesichert, diesem während der Mietdauer die mie-

terspezifischen Investitionen von CHF 2'064'257.-- mit CHF 107'187.50 p.a. zu

verzinsen, sondern sie habe überdies zugesichert, ihn wirtschaftlich gleichzustel-

len, wie wenn die FFF den mieterspezifischen Umbau selbst finanziert hätte (KG

act. 1, S. 8 f.).

1.3 Eine Aktenwidrigkeit liegt nur vor, wenn ein Bestandteil der Akten gar

nicht oder nicht in seiner wahren Gestalt, die Urkunde z.B. nicht mit dem richtigen

Wortlaut in die Beweiswürdigung einbezogen worden ist und sich deshalb die an-

gefochtene tatsächliche Feststellung als "blanker Irrtum" erweist. Eine Aktenwid-

rigkeit kann auch vorliegen, wenn das Gericht die Parteivorbringen unrichtig wie-

dergibt, also z.B. eine bestrittene Tatsache als unbestritten bezeichnet (von Re-

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chenberg, Die Nichtigkeitsbeschwerde in Zivil- und Strafsachen nach zürcheri-

schem Recht, 2. Aufl., Zürich 1986, S. 27). Allerdings kann die Rüge, die Fest-

stellung einer nach Bundesrecht zu beurteilenden Tatsache beruhe auf einem of-

fensichtlichen Versehen, mit eidgenössischer Berufung beim Bundesgericht erho-

ben werden (Art. 55 Abs. 1 lit. d OG). Diesbezüglich ist die kantonale Nichtig-

keitsbeschwerde in berufungsfähigen Fällen ausgeschlossen (§ 285 ZPO). Soweit

der Beschwerdeführer mit seiner Rüge, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon aus-

gegangen, er habe eingeräumt, die Beschwerdegegnerin habe vor dem Vertrags-

abschluss keine Zusicherungen abgegeben, ein offensichtliches Versehen gel-

tend machen wollte, ist auf die Rüge nicht einzutreten.

1.4 Soweit der Beschwerdeführer damit allenfalls eine willkürliche tatsächli-

che Annahme geltend machen wollte, wäre dazu folgendes auszuführen: Selbst

wenn der Beschwerdeführer in seiner Replik vor erster Instanz nur ausgeführt hat,

er habe in der Klageschrift an keiner Stelle behauptet, dass die Beschwerdegeg-

nerin vor Vertragsabschluss Zusicherungen abgegeben habe, die nicht in den

Vertragstext eingeflossen seien, oder dass sie eine Verpflichtung übernommen

habe, die baulichen Investitionen des Beschwerdeführers oder den entstandenen

Minderwert nach Beendigung des Mietverhältnisses abzugelten, und allein aus

diesem Satz nicht abgeleitet werden könnte, der Beschwerdeführer habe dies

eingeräumt, bleiben die Ausführungen des Beschwerdeführers hinsichtlich Zusi-

cherung widersprüchlich. In der Replik liess er nämlich – wie er selbst zitiert (KG

act. 1, S. 9 oben) – im nächsten Satz ausführen: "Gerade darin, dass im Vertrag

eine derartige Verpflichtung nicht explizit enthalten ist, besteht die Vertragslücke"

(Hervorhebung durch das Kassationsgericht, KG act. 1, S. 9 oben, unter Hinweis

auf MG act. 40 S. 10). Geht der Beschwerdeführer jedoch von einer Vertragslücke

aus, muss damit gemeint sein, dass eine diesbezügliche Regelung gar nicht ge-

troffen wurde, also auch nicht eine mündliche Zusicherung bzw. Abrede vor dem

(schriftlichen) Vertragsschluss, wie er nun wohl behaupten will. Wäre nämlich eine

(mündliche) Zusicherung seitens der Beschwerdegegnerin gemacht worden, auf

welche sich der Beschwerdeführer nun berufen will, läge keine Vertragslücke vor,

sondern die Parteien hätten über den fraglichen Punkt – ausserhalb des schriftli-

chen Vertrages – eine Vereinbarung getroffen. Soweit damit überhaupt im Be-

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schwerdeverfahren überprüfbare tatsächliche Annahmen getroffen wurden, gin-

gen die Vorinstanzen somit bei der Auslegung der Parteibehauptung im gesamten

Zusammenhang (Behauptung einer Vertragslücke) ohne in Willkür zu verfallen

davon aus, der Beschwerdegegner habe eingeräumt, dass vor Vertragsabschluss

keine Zusicherungen gemacht worden seien, welche nicht in den (schriftlichen)

Vertragstext eingeflossen seien.

1.5 Die Vorinstanz ist in ihrem Entscheid sodann davon ausgegangen, die

Annahme des Beschwerdeführers, der Vertrag weise eine Lücke auf, gehe von

der falschen Voraussetzung aus, die im  Hinblick auf den Mietbeginn von ihm zu

erbringenden Investitionen, welche in HG act. 14/1 unter der Rubrik "bauseits"

erfasst worden seien, stellten sogenannte mieterspezifische Investitionen dar. Der

Beschwerdeführer habe mit diesen Investitionen das Mietobjekt lediglich in den

Zustand gebracht, wie er nach den Vorstellungen der Parteien dem zum voraus-

gesetzten Gebrauch tauglichen Zustand entsprochen habe (KG act. 2, S. 9).

Demnach ist die Vorinstanz aus rechtlichen Gründen (implizit) davon ausgegan-

gen, die Behauptung der Zusicherung der wirtschaftlichen Gleichstellung, wie

wenn die Beschwerdegegnerin die mieterspezifischen Investitionen selbst bezahlt

hätte, sei nicht relevant. Die Rüge, über diese Behauptung sei zu Unrecht kein

Beweis erhoben worden und dadurch sei der Beweisführungsanspruch verletzt

worden, erschöpft sich demnach in der Rüge der Verletzung von materiellem

Bundesrecht (Art. 8 ZGB), auf welche im kantonalen Beschwerdeverfahren nicht

eingetreten werden kann.

2.1 Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, die Vorinstanz sei von der

positiven Annahme und somit von der Sachverhaltsdarstellung der Beschwerde-

gegnerin ausgegangen, der Beschwerdegegnerin seien die Überlegungen des

Beschwerdeführers und namentlich seine damals vorgenommenen Berechnun-

gen über die Refinanzierung seiner Investitionen unbekannt gewesen, obwohl der

Beschwerdeführer in der Replik und auch im Berufungsverfahren behauptet habe,

der FFF sei die Kalkulation des Mietzinsaufschlages von Fr. 107'187.50 p.a. be-

kannt gewesen, und dass es der FFF überdies bekannt gewesen sei, dass der

Mietzinsaufschlag lediglich eine Verzinsung der mieterspezifischen Aufwendun-

gen von Fr. 2'064'257.-- zu ca. 5,2 % und nicht auch eine Amortisation dieser In-

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vestition enthalten habe (KG act. 1, S. 10). Damit habe die Vorinstanz über eine

umstrittene Behauptung eine positive Annahme getroffen, ohne dass diese be-

wiesen worden sei. Damit sei § 133 ZPO, wonach über erhebliche streitige Tatsa-

chen Beweis zu erheben sei, verletzt worden (KG act. 1, S. 11).

2.2 Die allgemeine Beweisvorschrift von Art. 8 ZGB ist dann verletzt, wenn

die Beweislast falsch verteilt wurde oder wenn der bundesrechtliche Anspruch der

beweispflichtigen Partei verletzt wird, für rechtserhebliche Sachvorbringen Beweis

zu führen, wenn ihr Beweisantrag nach Form und Inhalt den Vorschriften des

kantonalen Rechts entspricht. Insbesondere ist diese Beweisvorschrift dann ver-

letzt, wenn der kantonale Richter Behauptungen einer Partei unbekümmert dar-

um, dass sie von der Gegenpartei bestritten worden sind, als richtig hinnimmt

oder über rechtserhebliche Tatsachen überhaupt nicht Beweis führen lässt. Art. 8

ZGB ist gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch dann verletzt,

wenn der Richter taugliche und formgültig beantragte Beweise zu rechtserhebli-

chen Tatsachen nicht abnimmt, obwohl er die Sachvorbringen dazu weder als er-

stellt noch als widerlegt erachtet (ZR 95 Nr. 73 unter Hinweis auf BGE 114 II 290

f.; Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 3 zu § 133 ZPO). Entsprechende Rügen sind

vor Bundesgericht vorzubringen; im kantonalen Beschwerdeverfahren kann dar-

auf nicht eingetreten werden. Somit kann auch auf die Rüge des Beschwerdefüh-

rers, die Vorinstanz habe in Verletzung von § 133 ZPO über die rechtserhebliche

und umstrittene Tatsache, ob die Beschwerdegegnerin die damaligen Berech-

nungen des Beschwerdeführers zur Refinanzierung seiner Investitionen gekannt

habe oder nicht, keinen Beweis erhoben, sondern einseitig auf die Sachdarstel-

lung der Gegenpartei abgestellt, nicht eingetreten werden.

2.3 Der Beschwerdeführer rügt § 133 ZPO als in gleicher Weise verletzt, in-

dem die Vorinstanz ohne jeglichen Beweis annehme, die mieterspezifischen Inve-

stitionen seien offensichtlich langfristig von Nutzen, da der Beschwerdeführer

nicht behauptet habe, dass er im Hinblick auf die Weitervermietung der in Frage

stehenden Liegenschaft nach Vertragsauflösung die auf Mietbeginn getätigten In-

vestitionen rückgängig gemacht habe. Der Beschwerdeführer habe diesbezüglich

behauptet, dass diese mieterspezifischen Investitionen für andere Mieter nutzlos

seien, während die Beschwerdegegnerin behauptet habe, es handle sich um

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wertvermehrende Investitionen. Die Vorinstanz habe ohne Beweisverfahren auf

die Sachdarstellung der Beschwerdegegnerin abgestellt und die Begründung der

Vorinstanz, der Beschwerdeführer habe die Investitionen nicht rückgängig ge-

macht, sei willkürlich. Dass der Beschwerdeführer die Investitionen nicht rückgän-

gig gemacht habe, lasse keinen Schluss zu, dass diese von langfristigem Nutzen

seien, sondern höchstens jenen, dass die Zusatzkosten eines Rückbaus die mit

dem Rückbau verbundenen Vorteile übersteigen würden. Demgegenüber habe

der Beschwerdeführer in der Replik S. 161 und 162 zwischen Aufwendungen mit

teilweiser Schaffung von Mehrwert, solchen ohne Schaffung von Gegenwert (nicht

rückbaubar) und wertvermindernden Aufwendungen unterschieden (KG act. 1,

Ziff. 4, S. 11 f.).

Auch diesbezüglich macht der Beschwerdeführer eine Verletzung von mate-

riellem Bundesrecht, nämlich der Bestimmung von Art. 8 ZGB geltend, indem er

rügt, die Vorinstanz habe unbekümmert darum, dass eine Behauptung der Ge-

genpartei von ihm selbst bestritten worden sei, diese als richtig hingenommen,

ohne über die rechtserhebliche Tatsache Beweis führen zu lassen. Da auch diese

Rüge mit eidgenössischer Berufung vorzubringen wäre, kann im kantonalen Be-

schwerdeverfahren darauf nicht eingetreten werden.

3.1 Schliesslich beanstandet der Beschwerdeführer, die Vorinstanz sei will-

kürlich auf Grund seines Schreibens an die Beschwerdegegnerin vom 7. März

1998 (MG act. 14/7) davon ausgegangen, aus seiner Aussage, er halte eine

Weitervermietbarkeit der Liegenschaft "tel-quel" für möglich, lasse sich ableiten,

damit sei auch eine Vermietung zu ähnlichen Konditionen gemeint. "tel-quel" mei-

ne gemäss Wörterbuch "unverändert", weshalb es willkürlich sei anzunehmen, er

habe mit seiner Wortwahl seine Annahme zum Ausdruck bringen wollen, dass der

Mietgegenstand nicht nur unverändert, sondern auch zu ähnlichen Konditionen

vermietet werden könne. Es sei willkürlich, wenn einer Äusserung ein Sinn unter-

stellt werde, der ihr objektiv nicht zukomme, weshalb der Entscheid der Vorin-

stanz aufzuheben, eventuell die Äusserung der Vorinstanz zu streichen sei. Be-

schränke man die Aussage des Schreibens [vom 7. März 1998] auf die Frage der

Weitervermietbarkeit in unverändertem Zustand, so entfalle auch die Schlussfol-

gerung der Vorinstanz, wonach der Beschwerdeführer es bereits damals hätte

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zum Ausdruck bringen müssen, wenn er die Auffassung gehabt hätte, es bestehe

eine zumindest ungeschriebene Verpflichtung der Beschwerdegegnerin, die Ver-

tragsbeziehung über den erstmöglichen Kündigungstermin hinaus fortzusetzen

(KG act. 1, Ziff. 5, S. 12 f.).

3.2 Die Vorinstanz führte an beanstandeter Stelle aus, die Behauptung des

Beschwerdeführers, die Parteien hätten im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen

den Fall einer vertragskonformen Kündigung des Vertragsverhältnisses (nach 6

oder 12 Jahren) nicht bedacht, werde durch sein eigenes Verhalten widerlegt. So

habe er zu einem Zeitpunkt, als er davon ausgegangen sei, er könne nach Been-

digung des Vertragsverhältnisses das Mietobjekt "tel-quel" (und damit wohl auch

zu ähnlichen Konditionen) weitervermieten, mit keinem Wort erwähnt, nach sei-

nem Verständnis gehe er von einem noch lange Zeit über den erstmöglichen

Auflösungszeitpunkt hinaus fortdauernden Vertragsverhältnis aus, sondern er ha-

be im Brief vom 7. März 1998 ausdrücklich die Frage gestellt, was nach dem

31. März 2001 geschehen solle. Weiter führt die Vorinstanz aus, wenn der Be-

schwerdeführer zu jenem Zeitpunkt der Auffassung gewesen wäre, es bestehe

eine zumindest ungeschriebene Verpflichtung der Beschwerdegegnerin, die Ver-

tragsbeziehung über diesen erstmöglichen Kündigungstermin hinaus fortzuset-

zen, so hätte er dies gewiss in irgendeiner Form zum Ausdruck gebracht. Das

Schreiben vom 7. März 1998 enthalte Derartiges nicht einmal andeutungsweise

(KG act. 2, S. 11).

3.3 Willkür in der Beweiswürdigung (§ 281 Ziff. 2 ZPO) liegt nur vor, wenn

der vom Sachrichter gezogene Schluss für einen unbefangen Denkenden als un-

haltbar erscheint. Eine vertretbare Beweiswürdigung ist daher noch nicht willkür-

lich, auch wenn die Kassationsinstanz an der Stelle des Sachrichters allenfalls

anders entschieden hätte (vgl. von Rechenberg, a.a.O., S. 28).

Das Schreiben des Beschwerdeführers an die Beschwerdegegnerin vom

7. März 1998 enthielt – nach der Betonung der guten Lage des Mietobjekts und

der Aufzählung von mehreren potentiellen Mietinteressenten für die Zeit nach

dem Auslaufen des Mietvertrages per 31. März 2001 – folgende Passage: "Auf-

grund der Tatsache, dass  b e i d e  Hochschulen Lehrstühle, interdisziplinäre

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Studienrichtungen und Institute neu schaffen, und die Zusammenarbeit unter sich

und die internationale Zusammenarbeit intensivieren, und die Zusammenarbeit

mit der Industrie weiter ausbauen wollen, und aufgrund der keineswegs neuen

Erkenntnis der Grossbetriebe, dass sie in mannigfachster Hinsicht von der engen

Zusammenarbeit mit Hochschulen profitieren, halte ich eine Wiedervermietbarkeit

tel-quel ohne weiteres für möglich." Wenn die Vorinstanz in diesem Zusammen-

hang erwogen hat, der Beschwerdeführer sei 1998 davon ausgegangen, er könne

nach Beendigung des Vertragsverhältnisses das Mieteobjekt "tel-quel" (und damit

wohl auch zu ähnlichen Konditionen) weitervermieten, erscheint diese Annahme

nicht geradezu willkürlich, insbesondere wenn mit einbezogen wird, dass im er-

wähnten Schreiben vom 7. März 1998 in den nachfolgenden Passagen der Ak-

zent vor allem auf den Zeitfaktor ("Das Problem ist nur, dass die Wiedervermiet-

barkeit Zeit braucht.") gelegt wurde und der Beschwerdeführer eine Verlängerung

der Kündigungsfrist erreichen wollte (vgl. MG act. 14/7).

Nicht nachvollziehbar ist sodann die Folgerung des Beschwerdeführers, wo-

nach bei nach seiner Ansicht korrekter Auslegung der Aussage im Schreiben vom

7. März 1998 (Weitervermietbarkeit in unverändertem Zustand) die vorinstanzli-

che Schlussfolgerung entfalle, der Beschwerdeführer hätte bereits in jenem

Schreiben zum Ausdruck bringen müssen, wenn er von einer zumindest unge-

schriebenen Verpflichtung der Beschwerdegegnerin zur Fortsetzung des Ver-

tragsverhältnisses über den ersten Kündigungszeitpunkt hinaus ausgegangen wä-

re. Diese Folgerung zieht die Vorinstanz insbesondere daraus, dass der Be-

schwerdeführer im Schreiben vom 7. März 1998 ausdrücklich die Frage stellte,

was nach dem 31. März 2001 geschehen solle. Diese Frage impliziert ja gerade,

dass der Beschwerdeführer damals von der Kündigungsmöglichkeit der Be-

schwerdegegnerin auf jenen Zeitpunkt ausging. Somit verfällt die Vorinstanz je-

denfalls nicht in Willkür, wenn sie ausführt, der Beschwerdeführer hätte es – un-

abhängig vom Sinngehalt des Ausdrucks "tel-quel" – in irgend einer Form zum

Ausdruck gebracht, wenn er bereits damals von einer zumindest ungeschriebe-

nen Verpflichtung der Beschwerdegegnerin zur Weiterführung des Mietverhältnis-

ses über den erstmöglichen Kündigungszeitpunkt hinaus ausgegangen wäre. Ein

Nichtigkeitsgrund liegt diesbezüglich nicht vor.

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4. Zusammenfassend ist daher die Nichtigkeitsbeschwerde abzuweisen,

soweit darauf eingetreten werden kann.

III.

Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer für das Beschwerdeverfahren

kosten- und entschädigungspflichtig (§ 64 Abs. 2 ZPO und 68 ZPO).

Das Gericht beschliesst:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2. Die Gerichtsgebühr für das Kassationsverfahren wird festgesetzt auf:

Fr. 5'500.-- ; die weiteren Kosten betragen:

Fr. 343.--   Schreibgebühren,

Fr. 152.--   Zustellgebühren und Porti.

3. Die Kosten des Kassationsverfahrens werden dem Beschwerdeführer auf-

erlegt.

4. Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin für das

Kassationsverfahren eine Prozessentschädigung von Fr. 8'500.-- zu entrichten.

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, die II. Zivilkammer des Obergerichts

des Kantons Zürich, das Mietgericht des Bezirkes E. (ad MD020079) sowie

das Schweizerische Bundesgericht, je gegen Empfangsschein.

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KASSATIONSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH
Die juristische Sekretärin: