# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a7f0d2b6-19f5-5ca4-a4ec-200a513af114
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-04-26
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 26.04.2021 I/1-2020/178 und 179
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2020-178-und-179_2021-04-26.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/1-2020/178 und 179

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 08.04.2022

Entscheiddatum: 26.04.2021

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 26.April 2021
Art. 34 Abs. 1 lit. b StG (sGS 811.1), Art. 7 Abs. 1 StHG (SR 642.14), Art. 21 lit. 
b DBG (SR 642.11). Der Ehemann war im Steuerjahr 2018 Eigentümer zweier 
Liegenschaften. Die Steuerbehörde hat zu Recht für beide Liegenschaften, 
soweit diese nicht vermietet waren, einen Eigenmietwert besteuert. 
Namentlich standen den Steuerpflichtigen die Wohnung, welche sie gemäss 
eigenen Angaben nicht mehr genutzt hätten, während der der Steuerperiode 
zum Gebrauch zur Verfügung. Den geltend gemachten Verkaufsbemühungen 
fehlt es an der Ernsthaftigkeit (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 
26. April 2021, I/1-2020/178, 179). Gegen diesen Entscheid wurde beim 
Verwaltungsgericht Beschwerde erhoben. Das Verwaltungsgericht hat die 
Beschwerde zufolge Rückzugs mit Entscheid vom 8. Juni 2021 
abgeschrieben (B 2021/117 und 119)

Präsident Urs Gmünder, Richter Markus Frei und Richterin Barbara Steinbacher, a.o. 

Gerichtsschreiberin Nadia Fiechter

X und Y, Rekurrenten und Beschwerdeführer,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

und

Eidgenössische Steuerverwaltung, Hauptabteilung Direkte Bundessteuer, Eigerstrasse 

65, 3003 Bern, Beschwerdebeteiligte,

betreffend

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Kantons- und Gemeindesteuern (Einkommen und Vermögen 2018) sowie direkte 

Bundessteuer (Einkommen 2018)

 

Sachverhalt:

A.- Im Steuerjahr 2018 war der mit Y verheiratete X Eigentümer von zwei 

Liegenschaften, und zwar in A (D-Strasse 00) und B (C, Grundstück-Nr. 0000). Die 

Gewerbeliegenschaft C in B mit Büro, Werkstatt und Lager hatte er im Oktober 2016 

gekauft und einen Teil (Gewerbe und Lager) selbst genutzt. Gemäss Bauanzeige der 

Bauverwaltung von B vom 11. September 2018 sollte dort unter anderem Produktions- 

in Wohnraum umgenutzt werden. Auf dem Grundstück in A steht ein Mehrfamilienhaus 

mit insgesamt vier Wohneinheiten, einer Garage und einem Vereinslokal. Der 

Grundstückschätzung vom 12. April 2017 entsprechend nutzten X und Y eine 

Wohnung, die Garage und das Vereinslokal selbst. Die anderen drei Wohnungen waren 

vermietet. Die Liegenschaft in A wurde am 1. Juni 2019 verkauft.

B.- In der Steuererklärung 2018 deklarierten die Eheleute bei den Einkünften unter 

anderem Fr. 50'732.– als Ertrag aus Liegenschaften. Dieser Betrag setzte sich 

zusammen aus dem Eigenmietwert von Fr. 8'400.– für die Nutzung verschiedener 

Räumlichkeiten im Mehrfamilienhaus in A, den durch die Vermietung der Wohnungen in 

A erzielten Einnahmen von Fr. 21'624.– und den Einnahmen aufgrund der Vermietung 

eines Teils der Liegenschaft C in B von Fr. 20'708.–. Im Veranlagungsverfahren wurde 

der Ertrag aus Liegenschaften von der Deklaration abweichend auf insgesamt 

Fr. 60'938.– festgesetzt, und zwar Fr. 30'402.– für die Liegenschaft in B und 

Fr. 30'536.– für diejenige in A.

C.- Gegen die Veranlagungsverfügungen zu den Kantons- und Gemeindesteuern 2018 

und zur direkten Bundessteuer 2018 vom 1. April 2020 erhoben X und Y am 27. April 

2020 Einsprache. Diese richtete sich gegen die Veranlagung des Ertrags aus 

Liegenschaften. Sie beantragten, den Eigenmietwert nur für eine der beiden 

Liegenschaften anzurechnen, und nicht für beide. Zusätzlich verlangten die 

Steuerpflichtigen, den Wert eines weiteren (landwirtschaftlichen) Grundstücks in A 

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beim Vermögen von Fr. 105'000.– auf höchstens Fr. 15'000.– zu reduzieren. Mit 

Entscheiden vom 20. August 2020 wurden die Einsprachen teilweise gutgeheissen. Die 

Gutheissung betraf den Wert der Liegenschaft Nr. 0000 in A, welcher von Fr. 105'000.– 

auf Fr. 10'000.– reduziert wurde. Im Übrigen wurde das steuerbare Einkommen von 

Fr. 69'900.– (satzbestimmendes Einkommen: Fr. 69'900.–) bestätigt und daran 

festgehalten, dass der Eigenmietwert beider durch die Steuerpflichtigen genutzten und 

zur Verfügung gehaltenen Wohnungen und Gebäudeflächen steuerlich zu erfassen sei.

D.- Gegen die Einspracheentscheide vom 20. August 2020 erhoben die Eheleute, 

vertreten durch den Ehemann, am 11. September 2020 (Datum der Postaufgabe) 

Rekurs und Beschwerde bei der Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen 

(VRK). Sie stellten den Antrag, ein Eigenmietwert nur für eine der beiden, während der 

Steuerperiode eigenen Liegenschaften anzurechnen, und zwar für die Liegenschaft in 

B. Diese hätten sie auch tatsächlich genutzt. Die Vorinstanz beantragte in der 

Vernehmlassung vom 19. November 2020 die Abweisung des Rekurses und der 

Beschwerde. Die Eidgenössische Steuerverwaltung verzichtete auf eine 

Vernehmlassung zur Beschwerde.

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:

1.- Angefochten sind die Einspracheentscheide hinsichtlich der Kantons- und 

Gemeindesteuern 2018 und der direkten Bundessteuer 2018. Hierbei handelt es sich 

um verschiedene Steuern, welche verschiedenen Gemeinwesen zufliessen und welche 

Gegenstand getrennter Veranlagungen und Verfahren sind. Dies bedeutet, dass zwei 

Entscheide zu fällen sind, die in einem einzigen Dokument enthalten sein können – der 

eine für die Kantons- und Gemeindesteuern und der andere für die direkte 

Bundessteuer – mit getrennten Begründungen, wobei Verweisungen zulässig sind, und 

eigenen Rechtssprüchen (Dispositiven) oder zumindest einem Rechtsspruch, der die 

beiden Steuern ausdrücklich auseinanderhält (BGE 130 II 509 E. 8.3 = Pra 94 [2005] 

Nr. 114). Dementsprechend werden der Rekurs und die Beschwerde in einem einzigen 

Dokument behandelt und die Steuern im gemeinsamen Rechtsspruch 

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auseinandergehalten. Spätere höchstrichterliche Differenzierungen bezüglich Form und 

Inhalt von Entscheiden (BGE 135 II 260 E. 1.3.1 und 142 II 293 E. 1.2) haben an der 

Zulässigkeit dieser Vorgehensweise nichts geändert.

2.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die VRK ist zum 

Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur Rechtsmittelerhebung ist gegeben. Der 

Rekurs und die Beschwerde vom 11. September 2020 sind rechtzeitig eingereicht 

worden. Sie erfüllen in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; 

Art. 140 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, SR 642.11, 

abgekürzt: DBG; Art. 7 der Verordnung zum Bundesgesetz über die direkte 

Bundessteuer, sGS 815.1; Art. 41 lit. h Ziff. 1 und Art. 48 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs und die 

Beschwerde ist einzutreten.

3.- Die Rekurrenten und Beschwerdeführer beantragen, für die Liegenschaft in A 

keinen Eigenmietwert anzurechnen. In den übrigen Punkten wurden die 

Einspracheentscheide nicht angefochten, weshalb es insbesondere auch bezüglich des 

veranlagten Eigenmietwerts hinsichtlich der Liegenschaft in B sein Bewenden hat. 

Namentlich besteht kein Anlass, die entsprechende Veranlagung von Amtes wegen 

abzuändern.

4.- Umstritten und damit Verfahrensgegenstand ist, ob die Voraussetzungen der 

Eigenmietwertbesteuerung für selbstgenutzte Räumlichkeiten der Liegenschaft in A 

erfüllt sind. Die Rekurrenten und Beschwerdeführer brachten vor, sie hätten die 

(ehemals selbst genutzte) Wohnung im Dachgeschoss nach dem Umzug nach B 

anfangs 2018 vermieten und die gesamte Liegenschaft verkaufen wollen. Eine 

Immobilienfirma sei mit dem Verkauf der Liegenschaft beauftragt worden. Die 

Verkaufsabsicht habe dazu geführt, dass ihre Wohnung nicht mehr habe vermietet 

werden können. Verschiedene Kaufinteressenten hätten sich gemeldet; die 

Liegenschaft mit dem Mehrfamilienhaus habe per 1. Juni 2019 verkauft werden 

können. Die Vorinstanz hielt dem entgegen, mangels nachgewiesener 

Vermietbemühungen hinsichtlich der selbst genutzten Wohnung und Abmeldung in A 

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am 5. Mai 2020 sei davon auszugehen, dass die Wohnung in A mindestens bis zum 

Verkauf der Liegenschaft genutzt worden sei oder zur Verfügung gestanden habe.

a) Der Mietwert von Grundstücken bzw. Liegenschaften ist steuerbar, soweit diese dem 

Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für 

den Eigengebrauch zur Verfügung stehen (vgl. Art. 34 Abs. 1 lit. b StG; Art. 7 Abs. 1 

des Steuerharmonisierungsgesetzes [SR 642.14, abgekürzt: StHG]; Art. 21 Abs. 1 lit. b 

DBG). Ein Eigengebrauch liegt dann nicht (mehr) vor, wenn das Objekt leer steht, weil 

es zu marktüblichen Konditionen nicht vermietet werden kann oder verkauft werden 

soll, trotz ernsthafter Bemühungen aber kein Käufer gefunden wird. Der Mietwert wird 

andererseits dann als Eigengebrauch voll angerechnet, wenn das Haus oder die 

Wohnung überhaupt nicht oder nur zeitweise benützt wird, objektiv betrachtet aber 

ganzjährig und vollumfänglich benutzt werden könnte. Subjektive Gründe für eine 

beschränkte Nutzung sind unbeachtlich. Dies gilt namentlich für Zweitwohnungen. Für 

ein ganz oder teilweise (räumlich oder zeitlich) unbewohnbares Wohnobjekt muss der 

Eigentümer keinen oder nur einen verhältnismässig reduzierten Eigenmietwert 

versteuern (Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, II. Teil 

N 473; SGE 2010 Nr. 9 und 1996 Nr. 26).

Im Steuerrecht trägt die Steuerbehörde die Beweislast für die steuerbegründenden 

Tatsachen, während den Steuerpflichtigen die Beweislast trifft für Tatsachen, welche 

die Steuerschuld aufheben oder mindern. Aufgrund dieser Beweislastverteilung kann 

die Steuerbehörde steuermindernde Tatsachen, wofür der Pflichtige den Nachweis 

nicht erbringt, ohne weitere Abklärungen unberücksichtigt lassen. Das pflichtgemässe 

Ermessen tritt in einem solchen Fall nicht anstelle der Beweisführungspflicht des 

Steuerpflichtigen (vgl. Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., VII. Teil N 23 f.; SGE 1996 Nr. 26, 

2010 Nr. 23 und 32).

b) Die Rekurrenten und Beschwerdeführer machen geltend, dass die Wohnung in A seit 

"ungefähr Mitte 2017" leer stehe und unmöbliert sei und sie seit "Anfang 2018" in der 

Wohnung in B wohnen würden. Dass ihre Schriften erst per 5. Mai 2020 und damit zwei 

Jahre nach der Wohnsitznahme in B am neuen Wohnort deponiert worden seien, habe 

damit zu tun, dass die Umnutzung des ersten Obergeschosses in eine Wohnung nie 

formell bewilligt worden sei. Ihre Wohnung in A hätten sie trotz ernsthafter 

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Bemühungen aufgrund der Absicht, die gesamte Liegenschaft zu verkaufen, nicht 

vermieten können. Um zu belegen, dass die Wohnung in A im Jahr 2018 nicht mehr 

genutzt worden sei, reichten sie die Stromrechnungen für das Jahr 2018 und die 

Vorjahre ein. Daraus folgerten sie, dass sich der Stromverbrauch zumindest reduziert 

habe. Ob die Steuerpflichtigen die Wohnung im Steuerjahr 2018 tatsächlich (teilweise) 

bewohnten, ist jedoch nicht massgeblich. Der Eigenmietwert wird auch dann besteuert, 

wenn ihnen die Wohnung im Dachgeschoss im Steuerjahr 2018 zum Gebrauch zur 

Verfügung stand. Wie es sich damit verhält, ist im Folgenden zu prüfen.

c) Die Rekurrenten und Beschwerdeführer bringen vor, die ehemals selbst genutzte 

Wohnung im Dachgeschoss in A sei zur Vermietung auf der Plattform "newhome" 

inseriert worden. Belege wurden dazu keine eingereicht. Auf zusätzliche eigene 

Bemühungen, wie Besichtigungen, Gespräche mit Mietinteressenten, die Aufschaltung 

weiterer Inserate oder die Beauftragung von Mäklern, wurde nicht hingewiesen. Am 24. 

Mai 2018 schloss der Rekurrent und Beschwerdeführer einen Maklervertrag ab im 

Zusammenhang mit dem beabsichtigten Verkauf der Liegenschaft in A (act. 7/3). Aus 

der Verkaufsdokumentation des Immobilienmaklers, die im Juli 2018 ein erstes Mal und 

im August 2018 mit einem tieferen Verkaufspreis ein zweites Mal versandt wurde, geht 

hervor, dass die 3 Zimmer Wohnung und die Gewerbe- und Freizeiträume vom 

Eigentümer selbst genutzt werden. Auf den Verkaufsfotos ist die Wohnung zudem noch 

voll möbliert (Stand Mai 2018; act. 10/I/1.20, 7/4 S. 6 und 7). Ob es sich hierbei um 

aktuelle Fotos handelt, ist nicht klar, weshalb der Nachweis, dass die Wohnung leer 

gestanden habe, nicht erbracht ist. Selbst wenn die Wohnung in der fraglichen Zeit 

unmöbliert gewesen wäre, hätte die Wohnung mit wenig Aufwand rasch bewohnbar 

gemacht werden können. Auf der anderen Seite hätten bei einer noch bestehenden 

Möblierung Spesen für eine externe Zwischenlagerung vermieden werden können, was 

ebenfalls einen zusätzlichen Nutzen für die Eigentümer darstellt (vgl. BGE 75 I 246 E. 

2). Der Frage der Möblierung der Wohnung kommt für die Beantwortung der 

entscheidenden Frage, ob die Wohnung den Rekurrenten und Beschwerdeführerin in 

der Steuerperiode 2018 zumindest zur Verfügung gestanden hat, keine entscheidende 

Bedeutung zu, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. Dasselbe gilt für die 

eingereichten Stromrechnungen (act. 7/2), welche für Zeit vom 1. April 2018 bis 

31. März 2019 im Vergleich zu den Vorjahren (Fr. 839.58 [1. April 2017 bis 31. März 

2018], Fr. 1'066.53 [1. April 2016 bis 31. März 2017], Fr. 1'188.89 [1. April 2015 bis 

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31. März 2016] und Fr. 1'148.18 [1. April 2014 bis 31. März 2015]) mit Fr. 612.17 zwar 

einen geringeren Verbrauch ausweisen. Das Ausmass der Stromeinsparung ist 

indessen nicht derart frappant, dass daraus geschlossen werden könnte, dass die 

Wohnung im Dachgeschoss im Jahr 2018 nicht mehr genutzt worden sei. Dass der 

Stromverbrauch für die Wohnung im Dachgeschoss offenbar seit 2017 nicht mehr 

separat ausgewiesen wurde, lässt an der Zuverlässigkeit der Vergleichsrechnung der 

Rekurrenten und Beschwerdeführer zudem erheblich zweifeln (vgl. act. 5 S. 2). Aus der 

E-Mail-Korrespondenz mit dem Immobilienmakler ergibt sich im Weiteren, dass es für 

diesen mindestens bis im Juni 2018 unklar war, ob das Vereinslokal und die Parkplätze 

vor dem Verkauf überhaupt vermietet werden sollen. Am 19. Juni 2018 hielt der 

Immobilienvermarkter dafür, dass es für den Verkauf der Liegenschaft "super" wäre, 

wenn das Haus in A voll vermietet wäre, und zwar inklusive Vereinslokal im 

Untergeschoss, Carport und Autoabstellplätze. Bei einer Vollvermietung ergebe sich 

eine Bruttorendite von 6,3 %, was für den Markt in A üblich sei (act. 7/4 S. 8). Der 

beauftragte Immobilienvermarkter doppelte am 4. Oktober 2018 nach und empfahl 

dringend die Vermietung möglichst aller Einheiten (act. 7/3). Zwei Wohnungen, welche 

ab dem 1. November 2018 leer standen, wurden innert eines bzw. dreier Monate, und 

damit sehr rasch, wieder vermietet. Die Begründung, dass aufgrund des geplanten 

Verkaufs der Liegenschaft für die Wohnung der Rekurrenten und Beschwerdeführer im 

Dachgeschoss während der ganzen Steuerperiode keine Mieter hätten gefunden 

werden können, überzeugt deshalb nicht. Zu berücksichtigen ist auch, dass das Haus 

als Anlageobjekt angepriesen wurde, weshalb es im Hinblick auf eine bessere 

Bruttorendite mit dem Immobilienvermarkter umso wichtiger gewesen wäre, wenn alle 

Einheiten vermietet gewesen wären. Unter diesen Umständen fehlt es an der 

Ernsthaftigkeit der Vermietungsbemühungen für die Wohnung im Dachgeschoss, und 

zwar während des gesamten Jahres, weshalb sich die Frage nach einer aus zeitlichen 

Gründen anteilsmässigen Eigenmietwertbesteuerung nicht stellt. Die Wohnung im 

Dachgeschoss, das Vereinslokal und die Garage standen den Rekurrenten und 

Beschwerdeführern somit während des gesamten Steuerjahrs 2018 zur Verfügung. 

Insbesondere wäre ihnen damit möglich gewesen, dort sofort wieder einzuziehen, 

wenn Ihnen eine Umnutzung von Produktionsraum in Wohnraum in der Liegenschaft in 

B nicht bewilligt worden wäre. Das entsprechende Verfahren war im Jahr 2018 

jedenfalls noch nicht abgeschlossen. Zudem wurde die amtliche Post an die Adresse in 

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A geschickt, von wo sich die Eheleute erst im Mai 2020 nach B abgemeldet hatten. 

Schliesslich haben sie am 3. September 2019 beim Ausfüllen der Steuererklärung 

selbst einen Eigenmietwert für die Liegenschaft in A angegeben (act. 10/I/1.46). Eine 

solche Deklaration spricht ebenfalls dafür, dass die Wohnung im Dachgeschoss 

entweder genutzt oder sich zur Verfügung gehalten wurde.

d) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Wohnung in A den Rekurrenten und 

Beschwerdeführern im Dachgeschoss während der Steuerperiode 2018 zum Gebrauch 

zur Verfügung stand, sodass sie sie jederzeit nutzen konnten. Die Ernsthaftigkeit der 

Vermietungsbemühungen ist nicht nachgewiesen. Die Eigenmietwertbesteuerung auch 

hinsichtlich eines Teils der Liegenschaft in A ist deshalb nicht zu beanstanden. Die Vor­

instanz hat die Reduktion von 30% für die Eigennutzung des steuerlich erfassten 

Eigenmietwerts für die Räumlichkeiten in A berücksichtigt. Die Rekurrenten und 

Beschwerdeführer haben gegen die Festsetzung der Höhe des Eigenmietwerts zu 

Recht keine Einwände erhoben. Dementsprechend sind der Rekurs und die 

Beschwerde abzuweisen.

5.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des Rekurs- und 

Beschwerdeverfahrens den Rekurrenten und Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 95 

Abs. 1 VRP und Art. 144 Abs. 1 DBG). Eine Entscheidgebühr von je Fr. 600.– erscheint 

angemessen (Art. 144 Abs. 5 DBG in Verbindung mit Art. 7 Ziff. 122 der 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Die beiden Kostenvorschüsse zu je Fr. 600.– 

(insgesamt Fr. 1'200.–) sind damit zu verrechnen.

Entscheid:

1.

Der Rekurs wird abgewiesen.

2.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

3.

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Die Rekurrenten und Beschwerdeführer haben die Kosten des Rekurs- und 

Beschwerdeverfahrens von je Fr. 600.– (Entscheidgebühren) zu bezahlen, unter 

Verrechnung der beiden Kostenvorschüsse in gleicher Höhe.

 

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		2025-07-19T02:53:46+0200
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