# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 854f8203-c3a8-59e0-8178-faaf2f503304
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-06
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 06.02.2024 R 2023 8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2023-8_2024-02-06.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 23 8

5. Kammer 

Vorsitz Brun

RichterInnen Audétat und Pedretti

Aktuarin Lanfranchi

URTEIL

vom 6. Februar 2024

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ und A.B._____,

vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Michelle Mehli, 

Beschwerdeführer

gegen

Gemeinde B._____, 

vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Martina Bänziger, 

Beschwerdegegnerin

betreffend Erstwohnungspflicht (Entlassungsgesuch)

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I. Sachverhalt:

1. A._____ und A.B._____ sind hälftige Miteigentümer der Wohnung im 

Erdgeschoss der Chesa C._____ (StWE D._____; nachfolgend: 

Wohnung) auf Parzelle 2504 in B._____. Vor dem Kauf durch A._____ und 

A.B._____ stand die Chesa C._____ leer und war praktisch unbewohnbar. 

In den Jahren 2001/2002 wurde dieses Haus gestützt auf die 

Baubewilligung vom 27. November 2001 restauriert und mit Heizungs-, 

Sanitär-, Elektro- und Lüftungsinstallationen ausgestattet. Die Wohnung 

von A._____ und A.B._____ wurde sodann mit einer kommunalen 

Erstwohnungspflicht belegt. Diese Eigentumsbeschränkung ist seit dem 

13. November 2003 im Grundbuch angemerkt. Gemäss geltendem 

Generellen Gestaltungsplan (GGP) stellt die Chesa C._____ eine 

erhaltenswerte Baute dar.

2. Mit Schreiben vom 22. März 2021 teilte die Gemeinde A._____ und 

A.B._____ mit, es bestünden erhebliche Zweifel, ob die in ihrem Eigentum 

stehende Erstwohnung vorschriftsgemäss genutzt werde. Gleichzeitig 

wurden sie aufgefordert, der Gemeinde zu schildern, durch welche 

Personen und wie die betreffenden Räumlichkeiten genutzt werden und in 

diesem Zusammenhang sämtliche sachdienlichen Belege zu liefern, 

welche über die Nutzungsart und -intensität Auskunft zu geben vermögen.

3. Am 17. Mai 2021 stellten A._____ und A.B._____ ein Gesuch um 

Entlassung aus der kommunalen Erstwohnungspflicht.

4. Mit Verfügung vom 13. Dezember 2022 wies die Gemeinde das Gesuch 

um vorzeitige Entlassung der Wohnung aus der Erstwohnungspflicht ab. 

Zudem wurden A._____ und A.B._____ unter Androhung der 

Ersatzvornahme i.S.v. Art. 94 KRG und der Strafe nach Art. 95 KRG dazu 

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verpflichtet, die Wohnung bis spätestens Ende April 2023 einer 

Erstwohnungsnutzung i.S.v. Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG zuzuführen.

5. Dagegen erhoben A._____ und A.B._____ (nachfolgend: 

Beschwerdeführer) am 30. Januar 2023 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht und beantragten, die Verfügung des 

Gemeindevorstands vom 13. Dezember 2022 sei aufzuheben. 

Begründend führten sie aus, Art. 10 Abs. 2 des Gesetzes über 

Zweitwohnungen der Gemeinde B._____ vom 4. Oktober 2017 

(Kommunales Zweitwohnungsgesetz; nachfolgend: kZWG) beinhalte die 

Möglichkeit der Umnutzung von Wohnungen mit einer kommunalen 

Erstwohnungspflicht in Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung. Die 

Argumentation der Beschwerdegegnerin, wonach Art. 10 kZWG aufgrund 

des Wortlauts von Art. 9 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen 

(Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) nur auf "neue Wohnungen" 

anwendbar sei, sei unzutreffend. Sinn und Zweck von Art. 9 ZWG sei die 

Sicherung des Erhalts von geschützten und ortsbildprägenden Bauten. 

Dass die Bestimmung nur auf neue Wohnungen in geschützten oder 

ortsbildprägenden Bauten Anwendung finde, sei in der Kommentierung 

zum ZWG damit begründet worden, dass bestehende Wohnungen in 

solchen Liegenschaften nicht auf die Privilegierung von Art. 9 ZWG 

angewiesen seien, da sie als altrechtliche Wohnungen nach Art. 10 f. ZWG 

sowohl als Erst- als auch als Zweitwohnungen genutzt werden dürften. 

Dies sei aber vorliegend – aufgrund der kommunalen Erstwohnungspflicht 

– genau nicht der Fall und sei deshalb mit Art. 10 Abs. 2 kZWG korrigiert 

worden. Folglich sei die Aufhebung der kommunalen Erstwohnungspflicht 

bzw. die Umnutzung der bestehenden Wohnung mit kommunaler 

Erstwohnungspflicht in eine Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung 

gestützt auf Art. 10 Abs. 2 kZWG möglich, wenn die Voraussetzungen 

nach Art. 9 ZWG erfüllt seien, was vorliegend zutreffe. In 

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verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten sie, es sei der Beschwerde die 

aufschiebende Wirkung zu erteilen.

6. In der Stellungnahme vom 6. Februar 2023 beantragte die Gemeinde, das 

Gesuch um aufschiebende Wirkung sei abzuweisen.

7. Mit Verfügung vom 7. Februar 2023 teilte der Instruktionsrichter den 

Parteien mit, dass der Beschwerde keine aufschiebende Wirkung 

zuerkannt werde. Diese Verfügung blieb unangefochten.

8. In der Vernehmlassung vom 22. Februar 2023 zur Sache beantragte die 

Gemeinde, die Beschwerde sei abzuweisen. Sie führte im Wesentlichen 

aus, das kZWG sehe keine vorzeitige Entlassung aus der 

Erstwohnungspflicht vor. Gemäss Art. 6 kZWG könne der Eigentümer die 

Entlassung erst nach 20 Jahren beantragen, wenn er nachweise, dass die 

entsprechende Erstwohnung während dieser Zeit als solche genutzt 

worden sei. Art. 10 Abs. 2 kZWG sei vorliegend nicht anwendbar, zumal 

es sich in casu um eine kommunale Erstwohnungspflicht handle. Der 

Gesetzgeber habe mit dieser Bestimmung nie beabsichtigt, den 

Anwendungsbereich von Art. 9 ZWG auf bereits bestehende Wohnungen 

mit kommunaler Erstwohnungspflicht auszudehnen. Im Gegenteil, in der 

Botschaft zum kZWG werde festgehalten, dass Art. 8 – 11 kZWG 

Verschärfungen der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes mit 

Ausnahmemöglichkeiten enthalten. Die von den Beschwerdeführern 

vorgenommene Interpretation von Art. 10 Abs. 2 kZWG widerspreche der 

im kZWG und in den betreffenden Materialien festgehaltenen Zielsetzung. 

Die Gemeinde habe das Gesuch um Entlassung aus der kommunalen 

Erstwohnungspflicht daher zu Recht abgewiesen. Und selbst wenn Art. 9 

ZWG anwendbar wäre, erwiese sich die Beschwerde dennoch als 

unbegründet. Die entsprechenden Voraussetzungen – namentlich das 

Vorliegen einer neuen Wohnung sowie einer schützenswerten Baute im 

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Sinne der Zweitwohnungsgesetzgebung – seien in casu nämlich nicht 

erfüllt.

9. In der Replik vom 27. März 2023 und in der Duplik vom 21. April 2023 

hielten die Parteien an ihren Anträgen fest und vertieften ihre jeweilige 

Argumentation.

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II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das 

Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, 

soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können 

oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. 

Angefochten ist vorliegend die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 

13. Dezember 2022, mit welcher die Beschwerdegegnerin das Gesuch um 

vorzeitige Entlassung der Wohnung aus der Erstwohnungspflicht 

abgewiesen hat. Dieser Entscheid ist weder endgültig noch kann er bei 

einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt dieser ein 

taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als Adressaten des 

angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer berührt und weisen 

ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung bzw. Änderung auf 

(Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte 

Beschwerde (vgl. Art. 52 Abs. 1 sowie Art. 38 Abs. 1 und 2 VRG) ist somit 

einzutreten.

2. Streitgegenstand ist im Wesentlichen die Frage, ob die 

Beschwerdegegnerin das Gesuch der Beschwerdeführer um vorzeitige 

Entlassung ihrer Wohnung aus der Erstwohnungspflicht vom 17. Mai 2021 

zu Recht abgewiesen hat.

2.1. Mit dem Erlass des kZWG vom 4. Oktober 2017 wurden das Gesetz über 

die Förderung des Erstwohnungsbaus und die Einschränkung des 

Zweitwohnungsbaus sowie die Artikel 50 – 59 im Baugesetz der 

Gemeinde B._____ (nachfolgend: BauG) aufgehoben (siehe Art. 13 

kZWG sowie die Anmerkung auf S. 4 des BauG). Das Gesuch um 

Entlassung aus der Erstwohnungspflicht vom 17. März 2021 beurteilt sich 

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demnach nach dem kZWG; die anderen Bestimmungen sind nicht mehr in 

Kraft. Dies ist soweit auch unbestritten.

2.2. Streitig und damit zu prüfen ist in erster Linie, ob Art. 10 Abs. 2 kZWG 

(i.V.m. Art. 9 ZWG) als Rechtsgrundlage für die Entlassung aus der 

kommunalen Erstwohnungspflicht überhaupt zur Anwendung kommt.

3. Die Parteien sind sich bei der Interpretation von Art. 10 Abs. 2 kZWG und 

dessen Anwendungsbereich uneinig. Die fragliche Bestimmung lautet wie 

folgt:

Art. 10 kZWG:
1 In Abweichung von Art. 9 Abs. 1 ZWG ist die Umnutzung der geschützten oder 

ortsbildprägenden Bauten in Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung 

unzulässig, sofern es sich bei diesen Bauten um strukturierte 

Beherbergungsbetriebe handelt.
2 Demgegenüber ist die Umnutzung von anderen geschützten oder 

ortsbildprägenden Bauten in Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen nach 

Massgabe der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes zulässig.

Die Tragweite bzw. der Anwendungsbereich dieser Bestimmung muss 

demnach durch Auslegung ermittelt werden. Ausgangspunkt jeder 

Auslegung bildet der Wortlaut. Ist der Text nicht klar und sind – wie 

vorliegend – verschiedene Interpretationen möglich, muss nach dessen 

wahren Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller 

Auslegungselemente. Abzustellen ist dabei namentlich auf die 

Entstehungsgeschichte (historisches Element), auf den Zweck der Norm, 

die ihr zugrundeliegenden Wertungen (teleologisches Element) und ihre 

Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen (systematisches 

Element), wobei gemäss ständiger Praxis des Bundesgerichts ein 

pragmatischer Methodenpluralismus gilt (vgl. BGE 143 II 268 E.4.3.1; 141 

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V 191 E.3; 138 V 17 E.4.2 sowie BGE 142 III 557 E.8.3; 141 III 195 E.2.4; 

140 III 206 E.3.5.4; 140 IV 1 E.3.1, je mit Hinweisen).

3.1. Die Beschwerdeführer bringen im Wesentlichen vor, in der Botschaft zum 

kZWG sei festgehalten worden, dass andere geschützte bzw. 

ortsbildprägende Bauten als strukturierte Beherbergungsbetriebe 

unbeschränkt in Zweitwohnungen umgewandelt werden dürfen. Art. 10 

Abs. 2 kZWG beinhalte folglich insbesondere auch die Möglichkeit der 

Umnutzung von Wohnungen mit einer kommunalen Erstwohnungspflicht 

in Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung, ansonsten die genannte 

Bestimmung gehaltlos wäre. Die Argumentation der Beschwerdegegnerin, 

wonach Art. 10 kZWG aufgrund des Wortlauts von Art. 9 ZWG nur auf 

"neue Wohnungen" anwendbar sei, sei unzutreffend und stehe im 

Widerspruch zu den Ausführungen in der Aktennotiz vom 13./29. Juni 

2022. Sinn und Zweck von Art. 9 ZWG sei die Sicherung des Erhalts von 

geschützten und ortsbildprägenden Bauten. Dass die Bestimmung nur auf 

neue Wohnungen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten 

Anwendung finde, sei in der Kommentierung zum ZWG damit begründet 

worden, dass bestehende Wohnungen in solchen Liegenschaften nicht auf 

die Privilegierung von Art. 9 ZWG angewiesen seien, da sie als 

altrechtliche Wohnungen nach Art. 10 f. ZWG sowohl als Erst- als auch als 

Zweitwohnungen genutzt werden dürften. Dies sei aber vorliegend – 

aufgrund der kommunalen Erstwohnungspflicht – genau nicht der Fall und 

sei deshalb mit Art. 10 Abs. 2 kZWG korrigiert worden. Folglich sei die 

Aufhebung der kommunalen Erstwohnungspflicht bzw. die Umnutzung der 

bestehenden Wohnung mit kommunaler Erstwohnungspflicht in eine 

Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung gestützt auf Art. 10 Abs. 2 ZWG 

möglich, wenn die Voraussetzungen nach Art. 9 ZWG erfüllt seien.

3.2. Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, die fragliche Wohnung sei 

mit einer Erstwohnungspflicht nach kommunalem Recht belegt worden. 

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Das kZWG sehe keine vorzeitige Aufhebung der entsprechenden 

Eigentumsbeschränkung vor. Vorliegend gelange Art. 10 kZWG für die 

vorliegend zur Diskussion stehende kommunale Erstwohnung gar nicht 

zur Anwendung. Dies ergebe sich bereits aus der Systematik des kZWG: 

Die Bestimmungen für die kommunalen Erstwohnungen seien 

abschliessend in den Art. 4 - 7 kZWG geregelt. Die Art. 8 - 12 kZWG 

würden sich demgegenüber mit den Verschärfungen des eidgenössischen 

ZWG befassen. Der kommunale Gesetzgeber habe nie beabsichtigt, diese 

Bestimmungen auf altrechtliche Wohnungen (mit oder ohne kommunale 

Erstwohnungspflicht) anzuwenden. Art. 10 Abs. 1 kZWG beschränke die 

Anwendbarkeit von Art. 9 ZWG in Bezug auf Bauten mit strukturierten 

Beherbergungsbetrieben. Art. 10 Abs. 2 kZWG bestätige einzig, dass 

Art. 9 ZWG im Übrigen zur Anwendung komme, sofern die 

Voraussetzungen dieses Artikels denn gegeben seien. Wie schon in der 

angefochtenen Verfügung festgehalten, gelte Art. 9 ZWG aber ohnehin 

nur für die Erstellung neuer Wohnungen, bei bestehenden Wohnungen – 

wie diejenige der Beschwerdeführer – finde diese Bestimmung keine 

Anwendung. Gemäss Botschaft zum kZWG bzw. den Traktanden der 

Gemeindeversammlung 2017-3 vom 4. Oktober 2017 sei es beim Erlass 

des heute geltenden kZWG darum gegangen, die aufgrund des 

eidgenössischen ZWG überflüssig gewordenen Gesetzesbestimmungen 

aufzuheben und im Sinne von Art. 3 Abs. 1 ZWG und Art. 22 Abs. 3 des 

Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) 

festzulegen, ob und inwieweit einzelne Bestimmungen des 

Zweitwohnungsgesetzes auf kommunaler Ebene noch verschärft werden 

sollten. Diese Zielsetzung sei auch in Art. 1 kZWG wiedergegeben. Ferner 

habe sich die Gemeinde im Planungs- und Mitwirkungsbericht zum 

Gesetz, Stand 3. August 2017, zur Frage einer vorzeitigen Ablösung der 

kommunalen Erstwohnungspflicht geäussert und habe dabei betont, dass 

kein Grund bestehe, von diesem Planungsziel abzuweichen, zumal ein 

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erhebliches öffentliches Interesse daran bestehe, möglichst viel 

Wohnraum der ortsansässigen Bevölkerung zur Verfügung halten zu 

können. Die von den Beschwerdeführern vorgenommene Interpretation 

von Art. 10 Abs. 2 kZWG widerspreche sowohl der in den genannten 

Materialien als auch im kZWG umschriebenen Zielsetzung des Gesetzes, 

die insbesondere in einer Verschärfung des eidgenössischen ZWG 

gelegen habe und mit der keinesfalls eine Lockerung der ohnehin schon 

befristeten Erstwohnungspflicht bei bestehenden Erstwohnungen 

beabsichtigt worden sei. Ebenso widerspreche sie dem Ziel des Erhaltens 

von Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung, welches man mit dem 

kZWG keineswegs habe zusätzlich gefährden wollen.

3.3. Wie nachfolgend aufzuzeigen sein wird, ergibt sowohl die systematische 

wie auch die historische und teleologische Auslegung, dass Art. 10 Abs. 2 

kZWG nicht als Grundlage für eine Entlassung aus der kommunalen 

Erstwohnungspflicht herangezogen werden kann.

3.3.1. Die Kantone sind nach Art. 3 Abs. 2 ZWG befugt, Vorschriften zu erlassen, 

die die Erstellung und Nutzung von Wohnungen stärker einschränken als 

das ZWG. Im Kanton Graubünden wurde diese Kompetenz den 

Gemeinden übertragen (vgl. Art. 22a KRG). In diesem Zusammenhang ist 

zu erwähnen, dass die Gemeinde B._____ bereits vor Inkrafttreten des 

ZWG über ein Gesetz zur Förderung des Erstwohnungsbaus und die 

Einschränkung des Zweitwohnungsbaus verfügte (Gesetz über die 

Förderung des Erstwohnungsbaus und die Einschränkung des 

Zweitwohnungsbaus vom 13. September 2010 [in Kraft vom 3. Mai 2011 

bis zum 30. Januar 2018]). Dieser Erlass wurde im Jahr 2018 durch das 

kZWG abgelöst, wobei damit im Wesentlichen zwei Ziele verfolgt wurden. 

Laut Art. 1 Abs. 1 kZWG bezweckt das kZWG einerseits eine Anpassung 

des Gesetzes der Gemeinde B._____ über die Förderung des 

Erstwohnungsbaus und die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus an 

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das per 1. Januar 2016 in Kraft getretene ZWG und die dazugehörige 

Verordnung (ZWV; SR 702.1). Diesbezüglich ging es insbesondere 

darum, zu regeln, was mit den Erstwohnungen geschehen soll, welche 

noch aufgrund der bisherigen, kommunalen Erstwohnungs- bzw. 

Kontingentierungsregelung ausgeschieden worden waren (vgl. Botschaft 

zum kZWG, S. 6 [Bg-act. 8]). Andererseits machte die Gemeinde von den 

ihr in der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes eingeräumten 

Kompetenzen Gebrauch (vgl. Art. 1 Abs. 2 kZWG) und entschied sich, 

einzelne Bestimmungen des ZWG noch zu verschärfen. Diese zwei 

Regelungsbereiche – also der Umgang mit Wohnungen mit kommunaler 

Erstwohnungspflicht und der Erlass strengerer Bestimmungen – sind 

auseinanderzuhalten, was sich auch im Aufbau des kZWG resp. in den 

betreffenden Überschriften wiederspiegelt: I. Allgemeines (Art.1 - 3); II. 

Nach kommunalem Recht ausgeschiedene Erstwohnungen (Art. 4 - 7); III. 

Ergänzende Regelungen zur Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes 

(Art. 8 - 12) und IV. Übergangs- und Schlussbestimmungen (Art. 13 und 

14). Bereits aus dem Gesetzesaufbau geht somit klar hervor, dass sich 

lediglich die Art. 4 bis 7 kZWG mit der kommunalen Erstwohnungspflicht 

befassen; währendem Art. 8 bis 12 kZWG strengere Bestimmungen resp. 

Verschärfungen im Sinne von Art. 3 Abs. 2 ZWG i.V.m. Art. 22a KRG 

darstellen (vgl. hierzu auch die expliziten Ausführungen in der Botschaft 

zum kZWG, S. 6 [Bg-act. 8]). Es handelt sich mithin um zwei verschiedene 

Regelungsbereiche. Art. 10 kZWG befindet sich im Abschnitt III. und fällt 

somit unter die zum ZWG erlassenen Verschärfungen. Aus der 

einleitenden Passage "in Abweichung von Art. 9 ZWG" kann sodann 

abgeleitet werden, dass Art. 10 kZWG eine Verschärfung von Art. 9 ZWG 

darstellt. Vor diesem Hintergrund überzeugen die Ausführungen der 

Beschwerdegegnerin, wonach die Gemeinde mit Art. 10 Abs. 1 kZWG (im 

Rahmen der ihr zustehenden Kompetenz strengere Bestimmungen zu 

erlassen [Art. 3 abs. 2 ZWG i.V.m. Art. 22a KRG]) die in Art. 9 Abs. 1 ZWG 

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vorgesehene Möglichkeit zur Umnutzung von geschützten oder 

ortsbildprägenden Bauten in Zweitwohnungen in Bezug auf Bauten mit 

strukturierten Beherbergungsbetrieben eingeschränkt hat. Mit Art. 10 Abs. 

2 kZWG hat sie demgegenüber klargestellt, dass Art. 9 ZWG für die 

übrigen Bauten und Anlagen unverändert gilt, wenn die entsprechenden 

Voraussetzungen gegeben sind. Diese Bestimmung hat ausserhalb des 

soeben beschriebenen Kontextes keine eigenständige Bedeutung. Die 

systematische Auslegung spricht also dafür, dass Art. 10 Abs. 2 kZWG auf 

Wohnungen mit kommunaler Erstwohnungspflicht nicht anwendbar ist. 

Was mit solchen Wohnungen geschieht, ist – wie die Beschwerdegegnerin 

zu Recht ausführt – in den Art. 4 bis 7 kZWG abschliessend geregelt. 

Konsequenterweise ist die Entlassung aus der kommunalen 

Erstwohnungspflicht nur dann möglich, wenn die Voraussetzungen von 

Art. 6 kZWG erfüllt sind, d.h., wenn der Eigentümer nachzuweisen 

vermag, dass seine Erstwohnung während 20 Jahren als solche genutzt 

worden ist.

3.3.2. Weiter ist zu berücksichtigen, dass Art. 9 ZWG und somit auch Art. 10 

kZWG als deren (strengere) Konkretisierung, nur auf neue Wohnungen 

anwendbar sind. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt, sind 

bestehende Wohnungen nicht auf die Privilegierung von Art. 9 ZWG 

angewiesen, zumal sie als altrechtliche Wohnungen nach Art. 10 f. ZWG 

grundsätzlich sowohl als Erst- als auch als Zweitwohnungen genutzt 

werden dürfen. Die Voraussetzung der neuen Wohnung ist auch dann 

erfüllt, wenn in einer gemischt genutzten Liegenschaft ein Gebäudeteil, 

der bisher nicht zu Wohnzwecken genutzt wurde – z.B. ein Stall –, neu in 

eine Wohnung umgenutzt wird. Auszugehen ist vom Wohnungsbegriff von 

Art. 2 ZWG. Hingegen wird durch eine blosse Erweiterung einer 

bestehenden Wohnung in einen bisher unbewohnten Gebäudeteil keine 

neue Wohnung geschaffen, sodass Art. 9 ZWG auf eine solche 

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Konstellation nicht anwendbar ist (vgl. zum Ganzen: STALDER/HEIM, in: 

Wolf/Pfammatter [Hrsg.], Zweitwohnungsgesetz (ZWG) – unter Einbezug 

der Zweitwohnungsverordnung (ZWV), 2. Auflage, Bern 2021, Art. 9 ZWG 

Rz. 15 f.). Obwohl die vorliegende Wohnung vor dem Kauf durch die 

Beschwerdeführer praktisch unbewohnbar war und bis zur Restauration in 

den Jahren 2001/2002 offenbar teilweise als Stall genutzt wurde (vgl. Bf-

act. 3 S. 2), stellte sie zum Zeitpunkt der Gesuchseinreichung für die 

Entlassung aus der Erstwohnungspflicht vom 17. Mai 2021 eine 

bestehende Wohnung dar. Gegen die Anwendbarkeit von Art. 10 Abs. 2 

kZWG auf die vorliegende Konstellation spricht also auch die Tatsache, 

dass es sich dabei nicht um eine neue Wohnung i.S.v. Art. 9 ZWG handelt. 

Soweit also die Beschwerdeführer vorbringen, in der Botschaft sei 

festgehalten worden, dass andere geschützte bzw. ortsbildprägende 

Bauten als strukturierte Beherbergungsbetriebe unbeschränkt in 

Zweitwohnungen umgewandelt werden dürfen, ist ihnen 

entgegenzuhalten, dass das Wort "unbeschränkt" in diesem 

Zusammenhang lediglich klarstellt, dass die Möglichkeit der Umnutzung in 

Zweitwohnungen nur für strukturierte Beherbergungsbetriebe 

eingeschränkt wird, jedoch nicht den eigentlichen Anwendungsbereich 

von Art. 9 ZWG (auf bestehende Wohnungen) ausdehnt.

3.3.3. Soweit die Beschwerdeführer sodann vorbringen, dass altrechtliche 

Wohnungen nach Art. 10 f. ZWG sowohl als Erst- als auch als 

Zweitwohnungen genutzt werden dürfen, dies aber vorliegend aufgrund 

der kommunalen Erstwohnungspflicht genau nicht der Fall und deshalb 

mit Art. 10 Abs. 2 kZWG korrigiert worden sei, kann ihnen nicht gefolgt 

werden. Dass die Gemeinde B._____ den ihr zustehenden Spielraum zur 

Lockerung des ZWG benutzen wollte, geht aus den Materialien nicht 

hervor und wäre von Gesetzes wegen ohnehin unzulässig, zumal die 

Gemeinden lediglich strengere aber nicht weniger strenge Vorschriften 

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erlassen dürfen (Art. 3 Abs. 2 ZWG). Mit der kommunalen 

Erstwohnungsbeschränkung bezweckt der Gesetzgeber nach wie vor, 

diese Wohnungen (für die Mindestdauer von 20 Jahren) für die 

Einheimischen zur Verfügung zu halten. Hätte er dies nicht mehr gewollt, 

so hätte er die bestehenden kommunalen Eigentumsbeschränkungen mit 

dem Erlass des kZWG gänzlich aufheben können (vgl. hierzu die 

Vollzugshilfe des Departements für Volkswirtschaft und Soziales 

Graubünden [DVS] zum ZWG und zur ZWV vom Juni 2016, Stand März 

2019, S. 15, abrufbar unter: 

https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitw

ohnungen/13%20Vollzugshilfe%20ZWG.pdf). Er hat aber erwogen, es 

bestehe ein erhebliches öffentliches Interesse daran, die 

Erstwohnungspflicht auf Dauer aufrecht zu erhalten und hat schliesslich 

entschieden, die aufgrund der kommunalen Gesetzgebung verfügte 

Erstwohnungspflicht beizubehalten, wobei diese generell nach 20 Jahren 

aufgehoben werden kann (vgl. Art. 6 kZWG und auch die Botschaft zum 

kZWG, S. 7 f. [Bg-act. 8]). Der Sinngehalt von Art. 10 kZWG besteht somit 

– entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer – nicht darin, Art. 9 

ZWG dahingehend zu korrigieren bzw. zu lockern, dass Wohnungen mit 

kommunaler Erstwohnungspflicht vorzeitig (d.h. vor Ablauf von 20 Jahren) 

aus dieser Eigentumsbeschränkung entlassen werden können. Mit 

anderen Worten ist Art. 10 Abs. 2 kZWG nicht dazu gedacht, die 

Umnutzung von Wohnungen mit kommunaler Erstwohnungspflicht in 

Zweitwohnungen zu ermöglichen.

3.3.4. Nach dem Gesagten gehen auch die teleologische und historische 

Auslegung dahin, dass Art. 10 Abs. 2 kZWG für die vorliegend zur 

Diskussion stehende Entlassung aus der kommunalen 

Erstwohnungspflicht nicht zur Anwendung kommt. Eine Umnutzung in eine 

Zweitwohnung resp. eine Entlassung aus der kommunalen 

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Erstwohnungspflicht wäre nur dann möglich, wenn die Beschwerdeführer 

nachweisen, dass ihre Erstwohnung während 20 Jahren als solche 

genutzt worden ist (vgl. Art. 6 kZWG). Diese Voraussetzung war zum 

Zeitpunkt des Erlasses der angefochtenen Verfügung 

unbestrittenermassen nicht erfüllt. Die Beschwerdegegnerin hat das 

Gesuch der Beschwerdeführer also zu Recht abgewiesen. Die Verfügung 

vom 13. Dezember 2022 wird hiermit bestätigt. Die Beschwerde erweist 

sich somit als unbegründet und ist abzuweisen.

Hiermit erübrigt sich von vornherein, die in Art. 9 ZWG vorgesehenen 

Voraussetzungen zu prüfen. Auf die entsprechenden Vorbringen der 

Parteien wird daher nicht näher eingegangen.

4. Aus dem Gesagten folgt, dass die Beschwerdeführer, die in ihrem 

Miteigentum stehende Wohnung einer Erstwohnungsnutzung im Sinne 

von Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG zuführen müssen. Ziff. 2 der angefochtenen 

Verfügung, in welcher die Gemeinde diese Zuführung unter Androhung 

der Ersatzvornahme nach Art. 94 KRG angeordnet hat, wird hiermit 

bestätigt.

5.1. Die Verfahrenskosten, bestehend aus den Kanzleiauslagen und einer 

Staatsgebühr, welche aufgrund des zweifachen Schriftenwechsels und 

des Aufwands für die Verfügung vom 7. Februar 2023 betreffend 

aufschiebende Wirkung auf CHF 3'000.00 festgesetzt wird, werden den 

unterliegenden Beschwerdeführern auferlegt (vgl. Art. 73 Abs. 1 VRG).

5.2. Eine aussergerichtliche Entschädigung steht der anwaltlich vertretenen 

Beschwerdegegnerin nicht zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 

obsiegt (Art. 78 Abs. 2 VRG).

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III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 3'000.00

- und den Kanzleiauslagen von CHF 302.00

zusammen CHF 3'302.00

gehen zulasten von A._____ und A.B._____.

3. Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]