# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c41dacee-5278-50fe-a815-d81ef044e43f
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-12-29
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 29.12.1995 80.1995.252
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1995-252_1995-12-29.html

## Full Text

Incarto n.

  80.95.00252

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli vicecancelliere

  

 

statuendo
sul ricorso del 29 novembre 1995

 

in
materia di:                 IC/IFD 93/94

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  e __________ __________, __________
  __________,  

  rappr.
  da: avv. __________. __________, __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Con decisione del 18
luglio 1994, l' Ufficio di tassazione di __________ -__________ notificava ai
coniugi __________ e __________ __________, domiciliati a __________, la tassazione
IC/IFD 1993/94. Veniva imposto, in particolare, un utile aziendale di fr.
481'417.– per l'IC e di fr. 634'199.– per l'IFD, corrispondente al reddito
conseguito alienando due appartamenti in PPP, situati in un condominio di
__________.

                                         I contribuenti impugnavano
la suddetta decisione con reclamo del 17 agosto 1994, nel quale negavano che le
alienazioni in questione rappresentassero operazioni di carattere professionale,
sottolineando invece come si trattasse di due appartamenti appartenuti al
signor __________ per lunghi anni, trasferiti in seguito alla moglie, a causa
della grave situazione debitoria del marito, che mirava a salvare dal dissesto
la propria ditta individuale. In concreto, la vendita degli oggetti in discorso
da parte della moglie era poi stata inevitabile, dovendosi evitare che la banca
creditrice ipotecaria ne chiedesse la vendita all'incanto. 

                                         L'autorità fiscale
riformava in peius la tassazione, con decisione su reclamo del 30
ottobre 1995. Appreso che, in seguito a ricorso, l'imposta sul maggior valore a
carico della signora __________ era stata ridotta, l' Ufficio di tassazione
elevava di conseguenza l'utile soggetto all'imposta cantonale sul reddito sul
reddito da fr. 240'708.– a fr. 287'662.– in media annua. Confermava per contro
il carattere professionale delle compravendite.

 

 

                                   2.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ e __________ __________
postulano lo stralcio del reddito da commercio professionale di immobili.
Spiegano che i due appartamenti alienati sono ubicati in un condominio costruito
dall'impresa di costruzioni dello stesso ricorrente, negli anni ottanta,
sottolineando che uno dei due (la PPP n. 10057) aveva costituito la loro
abitazione familiare dal 1984 fino al momento della vendita. Ripercorrono poi
le vicissitudini della società __________ __________ __________, per il cui
salvataggio era stato necessario l'indebitamento personale dei ricorrenti, e
fanno notare come tale situazione critica si rifletta sulla loro tassazione
personale, che negli ultimi periodi fiscali li ha visti imposti sulla base di
un reddito nullo. Quanto alla decisione di alienare gli oggetti in questione,
essa sarebbe stata la sola alternativa alla realizzazione forzata, avendo la
banca creditrice acconsentito a sospendere la domanda di vendita nell'ambito di
una procedura esecutiva già avviata, solo alla condizione che i ricorrenti
stessi vendessero gli immobili entro il 30 settembre 1991 e pagassero quindi il
debito di fr. 1'568'450.– vantato dall'istituto di credito. Si sarebbe così
pervenuti alla costituzione, dapprima, ed all'esercizio, poi, di un diritto di
compera concesso alla compratrice __________, per l'importo di fr. 1'600'000.–.

                                         I ricorrenti negano poi
che le alienazioni considerate professionali dall'autorità di tassazione
presentino quegli indizi cui la giurisprudenza del Tribunale federale subordina
l'imposizione degli utili provenienti da compravendite di immobili. Osservano,
in particolare, che la circostanza stessa che i due appartamenti siano i soli a
non essere stati venduti già nel 1984, al termine della costruzione, dimostra
che essi intendevano farne uso quale abitazione personale, come di fatto è
avvenuto.

 

 

                                   3.   Secondo
gli art. 18 cpv 1 lett. a LT e 21 cpv.1 lett. a DIFD costituisce
reddito imponibile qualsiasi provento proveniente da attività lucrativa, anche
se accessoria, a prescindere dalla sua regolarità o dalla sua frequenza. Ne
consegue che anche il guadagno realizzato attraverso la compravendita di un
immobile è imponibile nel senso delle citate norme se è frutto di attività lucrativa.

                                         In base ad una pluridecennale
prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non
appena il contribuente svolge un'attività che eccede la mera amministrazione
del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante
professiona­le, nell'intento di realizzare un profitto (DTF 112 Ib
81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr.
pure Schmidt, La recente giurisprudenza del Tribunale federale in
materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo
professionale, in : Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989
organizzata dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei
giuristi, p. 14). In particolare, sono considerati indizi di un'attività lucrativa,
un'elevata frequenza di operazioni, l'esistenza di legami tra tali operazioni e
l'attività professionale del contribuente, l'uso di notevoli crediti, il fatto
che l'interessato si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la
breve durata del possesso dei fondi e il reinvestimento dei profitti in
ulteriori operazioni immobiliari (cfr. STF 24 luglio 1992 in re
La., p. 6).

                                         Sapere se una vendita
isolata sia da considerare commercio professionale di immobili, amministrazione
patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare dipende, in ultima
analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è
la situazione esistente inizialmente, al momento dell'acquisto, ma quella che
risulta al momento della vendita (STF 26 marzo 1976 in re Ri., p.
9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere
tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento,
determinante, della vendita: e viceversa (cfr. sent. CDT 274/88
cit. in RTT 1990, p. 358 ss.).

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Il Tribunale federale ha
chiaramente affermato che «il contribuente che, per ragioni d'età, liquida la
sua impresa di costruzioni e che negli ultimi otto anni non ha più concluso
alcun affare immobiliare importante, non esercita un'attività lucrativa per il
fatto di vendere l'immobile da lui stesso abitato» (ASA 57 p. 210). La Camera di diritto
tributario ha deciso analogamente nel caso di un architetto commerciante d'immobili
svizzero tedesco che aveva venduto la propria abitazione secondaria in Ticino a
seguito del divorzio ed aveva reinvestito l'importo ricevuto dalla vendita
nella sua nuova abitazione primaria (CDT n. 269 del 30 ottobre
1992 in re W.S.).

 

                                         4.2.

                                         Rilevato, dall'esame
dell'incarto, come nella fattispecie sia provato che il più grande degli
appartamenti alienati (PPP 10057) era abitato dagli stessi ricorrenti, dal 1984
fino al giorno dell'esercizio del diritto di compera, la Camera di diritto
tributario si è rivolta all'autorità di tassazione, chiedendo se avesse tenuto
nella dovuta considerazione tale circostanza. Con scritto del 15 dicembre 1995,
l' Ufficio di tassazione di __________ -__________ ha comunicato la propria
disponibilità a rinunciare a considerare commercio professionale di immobili
l'alienazione della PPP n. __________, abitato dai ricorrenti.

 

                                         4.3.

                                         Alla luce di tale
conclusione, non mette conto esaminare i presupposti per l'imponibilità del
trasferimento dell'appartamento più piccolo (PPP n. __________), alienato con
lo stesso negozio, ritenuto che comunque non ne è derivato alcun utile: nel
rogito infatti il prezzo di questo è stabilito in fr. 200'000.–; la
ripartizione del valore di investimento effettuata dall' Ufficio di tassazione
attribuirebbe a tale appartamento un importo di fr. 227'666.– (fr. 4'446,60 al
millesimo per 51,2 millesimi). Come si vede, non vi sarebbe un utile
imponibile, ancor prima di dedurre dal prezzo la quota di imposta sul maggior
valore attribuibile a quest'ultimo appartamento.

 

 

                                   5.   Il ricorso è
pertanto accolto. 

                                         Di conseguenza, non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali. In considerazione
dell'ampio margine di apprezzamento di cui gode l'autorità di tassazione, nella
valutazione degli indizi di un commercio di immobili a titolo professionale, si
prescinde tuttavia dall'attribuzione di un'indennità per ripetibili al ricorrente
(cfr. per analogia la sentenza CDT n. 190 del 26 settembre 1994
in re I. SA in liquidazione, in materia di rivalutazione del valore di
alienazione ex art. 7 cpv. 2 LIMVI).

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 111 DIFD e 185 LT

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso è accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 30 ottobre 1995 è riformata nel senso
che è stralciato il reddito aziendale.

 

                                   2.   Non si prelevano né tassa
di giudizio né spese.

                                         Non si assegnano
ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT). Per l'IFD è ammesso il ricorso
entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 112 DIFD).

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: