# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d74532f5-776b-5c99-aadc-1609b1eab7c1
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-04
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 04.06.2024 110 2023 152
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2023-152_2024-06-04.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2023/152

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 4. Juni 2024

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer 1

Frau D.________
Beschwerdeführerin 2

und

Herrn E.________
Beschwerdegegner 1

Frau F.________
Beschwerdegegnerin 2

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Interlaken, Bauverwaltung, General-Guisan-Strasse 
43, Postfach, 3800 Interlaken

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Interlaken vom 23. August 
2023 (eBau Dossier Nr. A.________; Abbruch Gartenhaus, Neubau Mehrfamilienhaus)

I. Sachverhalt

1. Der Beschwerdegegner 1 und die Beschwerdegegnerin 2 (nachfolgend Beschwerdegegner-
schaft) reichten am 6. Oktober 2022 bei der Gemeinde Interlaken ein Baugesuch ein für den Ab-
bruch eines Gartenhauses sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit drei Erstwohnungen 
und einer touristisch vermieteten 1.5-Zimmerwohnung auf Parzelle Interlaken Grundbuchblatt 
Nr. H.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W3. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter 
anderen der Beschwerdeführer 1 und die Beschwerdeführerin 2 (nachfolgend Beschwerde-
führende) Einsprache.

Mit Gesamtentscheid vom 23. August 2023 erteilte die Gemeinde Interlaken die Baubewilligung.

BVD 110/2023/152 

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2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 22. September 2023 Beschwerde bei der 
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die Aufhebung der Bau-
bewilligung vom 23. August 2023 und die Erteilung des Bauabschlags. Sie machen insbesondere 
geltend, die bewilligten Abweichungen von den baupolizeilichen Massen seien unrechtmässig, 
Ausnahmen seien nicht publiziert worden, der Verzicht auf Parkplätze für Motorfahrzeuge wider-
spreche kantonalem Baurecht, die Gestaltung sei qualitativ ungenügend und das rechtliche Gehör 
sei verletzt worden.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, holte bei der Vorinstanz 
die Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Vorinstanz nahm mit Beschwerde-
antwort vom 23. Oktober 2023 Stellung zur Beschwerde, ohne einen expliziten Antrag zu stellen. 
Die Beschwerdegegnerschaft verzichtet mit Schreiben vom 25. Oktober 2023 auf eine Stellung-
nahme. Diese Eingaben wurden den Verfahrensbeteiligten zugestellt.

4. In ihren Schlussbemerkungen vom 4. März 2024 bestätigen die Beschwerdeführenden das 
Rechtsbegehren gemäss Beschwerde. Sie machten zudem weitere Ausführungen zum Ortsbild-
gestaltungsbereich, zur Kantonalen Denkmalpflege, zu den baupolizeilichen Vorschriften, zu den 
Parkplätzen und zur Ästhetik.

5. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er 
– unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. 

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 
Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprachen abgewiesen wurden, sind durch den 
vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf 
die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Situation

Vom ursprünglichen Grundstück Interlaken Grundbuchblatt Nr. I.________, welches an der südli-
chen Parzellengrenze an die J.________strasse und an der nördlichen Parzellengrenze an die 
K.________strasse grenzt, wurde der nördliche Teil an der K.________strasse abparzelliert. Auf 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

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der neu entstandenen Parzelle Interlaken Grundbuchblatt Nr. H.________ plant die Beschwerde-
gegnerschaft den Abbruch des bestehenden, an die Liegenschaft auf der verbleibenden Parzelle 
Interlaken Grundbuchblatt Nr. I.________ angebauten Gartenhauses und den Neubau eines 
Mehrfamilienhauses mit drei Erstwohnungen und einer touristisch vermieteten 1.5-Zimmerwoh-
nung im 2. OG.

Vor der Einreichung des Baugesuches führte die Beschwerdegegnerschaft ein Gutachterverfah-
ren gemäss Art. 512 GBR4 durch, welches vorausgesetzt wird, um in einem Ortsbildgestaltungs-
bereich von den baupolizeilichen Massen abweichen zu können.

Das Bauvorhaben sieht diverse Abweichungen von den baupolizeilichen Massen (Grenzabstände, 
Attikageschoss) vor. Das Bauvorhaben gemäss Baugesuch wurde von der Vorinstanz bewilligt.

3. Anwendbarkeit Art. 512 GBR

a) Die Vorinstanz führte in Ziffer II/4. Ihres Entscheids vom 23. August 2023 aus, gemäss 
Art. 512 GBR könne in Ortsbildgestaltungsbereichen auf Empfehlung der Fachberatung oder auf 
der Grundlage eines qualifizierten Verfahrens von baupolizeilichen Massen abgewichen werden. 
Der Rückbau des Gartenhauses sowie der beabsichtigte Neubau auf der Parzelle Interlaken 
Grundbuchblatt Nr. H.________ würden das schützenswerte K-Objekt J.________strasse 16 so-
wie die ISOS-Erhaltungsziele der ISOS-Baugruppe B3.1 tangieren. Aus diesem Grund habe die 
Kantonale Denkmalpflege dem qualifizierten Verfahren zugestimmt. Mit Fachbericht vom 
4. Mai 2023 habe die Denkmalpflege das Bauvorhaben gutgeheissen. Das Baueingabeprojekt sei 
somit Resultat eines qualifizierten Verfahrens.

b) Die Beschwerdeführenden bemängeln, der geplante Neubau an der K.________strasse 
liege ausserhalb des Ortsbildgestaltungsbereiches und könne deshalb nicht nach Art. 512 GBR 
beurteilt werden. Die Bauparzelle liege auch in keiner Baugruppe. Eine Beurteilung nach Art. 512 
GBR könne jedoch nur in Ortsbildgestaltungsbereichen und auf Empfehlung der Fachberatung 
oder auf der Grundlage des qualifizierten Verfahrens erfolgen.

c) Art. 511 GBR befasst sich mit Ortsbildgestaltungsbereichen und lautet wie folgt:

«1 Die Ortsbildgestaltungsbereiche bezwecken die Erhaltung, die Gestaltung und die behutsame Erneue-
rung der für das Ortsbild prägenden Elemente, Merkmale und Strukturen.

2 Die Ortsbildgestaltungsbereiche sind im Zonenplan 2 grundeigentümerverbindlich ausgeschieden.

3 Die Baukommission kann in Ortsbildgestaltungsbereichen zur Beurteilung von Baugesuchen eine Fach-
stelle beiziehen.

(…)»

Für Ortsbildgestaltungsbereiche nach Art. 511 GBR kann die Baubewilligungsbehörde 
Art. 512 GBR anwenden:

«1 In den Ortsbildgestaltungsbereichen kann die Baubewilligungsbehörde auf Empfehlung der Fachberatung 
oder auf der Grundlage des Ergebnisses eines qualifizierten Verfahrens von den baupolizeilichen Massen-
abweichen.

4 Baureglement der Einwohnergemeinde Interlaken vom 8. Dezember 2020 (genehmigt vom Kanton am 6. März 2021)

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2 Die Masse sind in der Regel der vorherrschenden Bebauung bzw. den strukturbildenden Merkmalen an-
zupassen.»

d) Im Zonenplan 2 der Gemeinde Interlaken sind unter anderem die Baugruppen sowie die 
Ortsbildgestaltungsbereiche abgebildet. Die ursprüngliche Parzelle Interlaken Grundbuchblatt 
Nr. I.________ reichte an der nordwestlichen Parzellengrenze an die K.________strasse, an der 
südöstlichen Parzellengrenze an die J.________strasse. Auf der Seite der J.________strasse 
existiert ein Gebäude, welches direkt an die J.________strasse gebaut ist. Der abparzellierte Teil 
(neue Parzelle Nr. H.________), auf welchem das Bauvorhaben realisiert werden soll, ist zur 
K.________strasse hin ausgerichtet. Entlang der J.________strasse bestehen mehrere schüt-
zenswerte und erhaltenswerte Bauten, welche grösstenteils direkt an die J.________strasse ge-
baut sind. Die Baugruppe B, welche im Zonenplan 2 eingezeichnet ist, umfasst hauptsächlich die 
Gebäude links und rechts der J.________strasse, nicht aber diejenigen an der 
K.________strasse. Der in diesem Gebiet vorhandene Ortsbildgestaltungsbereich umfasst eben-
falls lediglich die Häuser auf beiden Seiten der J.________strasse, jedoch nicht diejenigen an der 
K.________strasse.5 Das abparzellierte Baugrundstück Nr. H.________ befindet sich nur zu ei-
nem sehr kleinen Teil in der Baugruppe B und im Ortsbildgestaltungsbereich. Insbesondere das 
projektierte Gebäude befindet sich nicht innerhalb der Baugruppe B und des Ortsbildgestaltungs-
bereiches.

Das Bauvorhaben liegt somit nicht innerhalb des Ortsbildsgestaltungsbereichs, weshalb Art. 512 
GBR vorliegend nicht zur Anwendung kommt. Eine Abweichung von baupolizeilichen Massen auf-
grund eines qualifizierten Verfahrens ist somit nicht möglich.

Aus den Vorakten der Vorinstanz geht im Übrigen hervor, dass die Vorinstanz in einem vergleich-
baren Fall zum gleichen Schluss kam: Für die auf der Ostseite der Bauparzelle gelegene Nach-
barparzelle Nr. B.________ wurde eine Voranfrage bei der Vorinstanz eingereicht. Aus der Kor-
respondenz zu dieser Voranfrage geht hervor, dass die Vorinstanz in Bezug auf das Gebäude an 
der K.________strasse 15 (Parzelle Nr. B.________) ausführt, das Grundstück befinde sich nur 
sehr untergeordnet im Ortsbildgestaltungsbereich und der Baugruppe B, da auch das Wohnhaus 
auf dieser Parzelle nicht im Ortsbildgestaltungsbereich liege. Aus diesem Grund kam die Vorin-
stanz in Bezug auf ein mögliches Bauvorhaben auf Parzelle Nr. B.________ zum Schluss, dass 
Art. 512 GBR nicht zur Anwendung kommen könne.6

4. Grenz- und Gebäudeabstände

a) Die Beschwerdeführenden bringen vor, das Bauvorhaben unterschreite die Grenz- und Ge-
bäudeabstände zu benachbarten Parzellen um mehrere Meter. Näherbaurechte würden das Ab-
weichen von Grenzabständen zulassen, aber nicht die Unterschreitung der Gebäudeabstände. 

Die Vorinstanz begründe die Zulässigkeit dieser Abweichungen vom Baureglement mit Art. 512 
GBR, nach welchem die Baubewilligungsbehörden in Ortsbildgestaltungsbereichen und auf Emp-
fehlung der Fachberatung oder auf Grundlage des Ergebnisses eines qualifizierten Verfahrens 
von den baupolizeilichen Massen abweichen könne. Das Bauvorhaben liege aber nicht in einem 
Ortsbildgestaltungsbereich, weshalb dieser Artikel vorliegend nicht angewendet werden dürfe. 
Noch wenn er anwendbar wäre, sei bei der Erteilung von Ausnahmen besondere Zurückhaltung 
angebracht. 

5 Vorakten der Vorinstanz, pag. 171
6 Vorakten der Vorinstanz, pag. 171

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b) In ihrer Eingabe vom 23. Oktober 2023 führt die Vorinstanz aus, in Ortsbildgestaltungsbe-
reichen könne auf Empfehlung der Fachberatung oder auf der Grundlage des Ergebnisses eines 
qualifizierten Verfahrens von baupolizeilichen Massen abgewichen werden. Die Baubewilligungs-
behörde könne somit ein Bauvorhaben gestatten, ohne dass eine Ausnahmebewilligung erteilt 
werden müsse, wenn dies von ausgewiesenen Fachleuten wie beispielsweise anlässlich des vor-
liegenden Gutachterverfahrens empfohlen werde und die Näherbaurechte oder dergleichen vor-
liegen würden. Diese würden hier vorliegen. Der Rückbau des Gartenhauses und der beabsich-
tigte Neubau würden das schützenswerte K-Objekt J.________strasse 16 sowie die ISOS-Erhal-
tungsziele der ISOS-Baugruppe B3.1 tangieren. Das Projekt sei Resultat eines qualifizierten Ver-
fahrens, so dass Art. 512 GBR auf das Bauprojekt angewendet werden könne. Diese Auslegungs-
art sei bereits bei zumindest einem anderen Bauvorhaben angewendet worden und dabei im Vor-
feld vom Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli bestätigt worden. 

c) In der Wohnzone W3 ist gemäss Art. 212 Abs. 1 GBR ein kleiner Grenzabstand von 5.00 m 
und ein grosser Grenzabstand von 12.00 m einzuhalten. Der kleine Grenzabstand bezeichnet ge-
stützt auf Art. A142 GBR die zulässige kürzeste Entfernung der projizierten Fassadenlinie des 
Gebäudes von der Grundstücksgrenze. Der kleine Grenzabstand wird auf den Schmalseiten und 
der beschatteten Längsseite des Gebäudes gemessen. Der grosse Grenzabstand ist die zulässige 
kürzeste Entfernung der projizierten Fassadenlinie auf der besonnten Längsseite des Gebäudes 
von der Grundstücksgrenze, wobei rechtwinklig zur massgebenden Fassade gemessen wird 
(Art. A143 Abs. 1 GBR). Falls keine Gebäudeseite mehr als 10 % länger ist oder bei einer Ost-
West-Orientierung der Längsseite gilt die besonnte Längsseite als nicht eindeutig bestimmbar. In 
diesen Fällen bestimmt der Baugesuchsteller, auf welcher Fassade der grosse Grenzabstand ge-
messen wird, ausgenommen die Nordfassade (Art. A143 Abs. 2 GBR).

Gestützt auf Art. 412 GBR haben Bauten allseitig die vorgeschriebenen Bau- und Gebäudeab-
stände einzuhalten. Nach Art. A144 GBR ist der Gebäudeabstand die Entfernung zwischen den 
projizierten Fassadenlinien zweier Gebäuden, welcher mindestens der Summe der nach Art. 212 
Abs. 1 GBR vorgeschriebenen Grenzabstände entspricht. Falls Bauten aufgrund früherer bau-
rechtlicher Vorschriften oder Ausnahmebewilligungen den Grenzabstand nicht einhalten, reduziert 
sich der Gebäudeabstand zwischen diesen Bauten um das Mass der Unterschreitung des Grenz-
abstandes (Art. A144 Abs. 3 GBR). Werden Näherbaurechte eingeräumt, darf der ordentliche re-
glementarische Gebäudeabstand um maximal 25 % reduziert werden (Art. A144 Abs. 4 GBR).

d) Das geplante Gebäude weist eine Länge von 12.40 m und eine Breite von 10.65 m auf. Die 
beiden Längsseiten sind östlich und westlich orientiert. Das Bauvorhaben weist zur westlich gele-
genen Parzelle Nr. G.________ einen Grenzabstand von 2.56 m, zur südlich gelegenen Parzelle 
Nr. I.________ einen Grenzabstand von 4.66 m und zur östlich gelegenen Parzelle 
Nr. B.________ einen Grenzabstand von 5.00 m auf.7 

Aufgrund der Ost-West-Ausrichtung der Längsseiten kann die besonnte Längsseite nicht klar be-
stimmt werden. Aus den Baugesuchsunterlagen ergibt sich nicht eindeutig, ob die Beschwerde-
gegnerschaft die besonnte Längsseite auf der östlichen oder auf der westlichen Seite festgelegt 
hat. Aufgrund der Tatsache, dass die Eigentümerin der Parzelle Nr. B.________ der Beschwer-
degegnerschaft mit dem Formular «Näherbaurecht» das Recht erteilt, den projektierten Bau mit 
einem reduzierten Grenzabstand von 5.00 m zu erstellen, kann davon ausgegangen werden, dass 
die Beschwerdegegnerschaft die besonnte Längsseite an der östlichen, der Parzelle 
Nr. B.________ zugewandten Seite festgelegt hat. Wäre auf dieser Seite nur ein kleiner Grenz-
abstand vorgesehen, wäre nämlich ein Näherbaurecht gar nicht notwendig. Auch die Vorinstanz 

7 Vgl. Plan Grundrisse vom 1.3.2023, Grundriss EG

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geht in ihrem Entscheid davon aus, dass der grosse Grenzabstand auf der Ostseite festgelegt 
wurde.

Die Grenzabstände gemäss Art. 212 GBR werden zu keiner Seite hin eingehalten. Es liegen al-
lerdings bei allen drei angrenzenden Grundstücken Näherbaurechte vor. Die Unterschreitung der 
Grenzabstände ist daher zulässig. Allerdings muss auch bei Vorliegen von Näherbaurechten oder 
sonstigen Vereinbarungen zwischen nachbarlichen Grundstücken ein Gebäudeabstand eingehal-
ten werden; der ordentliche reglementarische Gebäudeabstand darf bei einem Näherbaurecht um 
maximal 25 % reduziert werden (Art. A144 Abs. 4 GBR).

Vorliegend müsste das Bauprojekt zum Gebäude J.________strasse 16 auf der Parzelle Nr. 
I.________ grundsätzlich die Summe der kleinen Grenzabstände von je 5.00 m, ausmachend 
10.00 m, einhalten. Durch Erteilung eines Näherbaurechts kann der Gebäudeabstand um maximal 
25 % auf 7.50 m reduziert werden. Der Gebäudeabstand macht jedoch nur 4.66 m aus, der mini-
male Gebäudeabstand ist somit klar unterschritten. Es liegt auch kein Fall von Art. A144 Abs. 3 
GBR vor, da das Gebäude auf der Parzelle Nr. I.________ nicht aufgrund früherer baurechtlicher 
Vorschriften oder Ausnahmebewilligungen den Grenzabstand nicht einhält, sondern aufgrund der 
kürzlich erfolgten Abparzellierung.

Zwischen den Gebäuden auf den Parzellen Nrn. H.________ und B.________ müsste ein Gebäu-
deabstand von 17.00 m resp. 24.00 m (falls bei der Parzelle Nr. B.________ der grosse Grenzab-
stand westlich liegt) eingehalten werden, welcher aufgrund des Vorliegens eines Näherbaurechts 
auf maximal 12.75 resp. 18.00 m reduziert werden könnte. Der vorgesehene Gebäudeabstand 
beträgt ca. 15.50 m, womit der Gebäudeabstand eingehalten wäre, wenn auf der Parzelle Nr. 
B.________ im Westen nur ein kleiner Grenzabstand eingehalten werden müsste. Muss das Ge-
bäude auf Parzelle Nr. B.________ jedoch auf der westlichen Seite einen grossen Grenzabstand 
einhalten, könnte der massgebende Gebäudeabstand nicht eingehalten werden. Ob ein Fall von 
Art. A144 Abs. 3 GBR gegeben ist, ist aus den Akten nicht ersichtlich.

Gegenüber der westlich gelegenen Parzelle Nr. G.________ müsste ein ordentlicher Gebäudeab-
stand von 10.00 m eingehalten werden, abzüglich die 25 % aufgrund des Näherbaurechts folglich 
mindestens ein Abstand von 7.50 m. Der Abstand zwischen den beiden Gebäuden beträgt aber 
nur 5.20 m, wobei das Gebäude auf der Parzelle Nr. G.________ gegenüber der Bauparzelle nur 
einen Grenzabstand von 2.20 m hat. Auch auf dieser Seite ist der Mindest-Gebäudeabstand nicht 
eingehalten. Falls das Gebäude auf der Parzelle Nr. G.________ aufgrund einer Ausnahmebewil-
ligung oder aufgrund früherer baurechtlichen Bestimmungen den Grenzabstand zur Bauparzelle 
unterschreitet, ergibt sich Folgendes: Der ordentliche kleine Grenzabstand des Gebäudes auf der 
Parzelle Nr. G.________ gegenüber der Bauparzelle müsste 5.00 m betragen, beträgt aber nur 
von 2.20 m, was eine Unterschreitung um 2.80 m ergibt. Der ordentliche Gebäudeabstand von 
10.00 m würde sich daher auf 7.20 m reduzieren (vgl. Art. A144 Abs. 3 GBR). Aufgrund des Vor-
liegens eines Näherbaurechts müsste gemäss Art. A144 Abs. 4 GBR aber nur ein Abstand von 
5.40 m eingehalten werden (75 % von 7.20 m). Gemäss den Massangaben der Bauherrschaft 
beträgt der Gebäudeabstand zwischen dem Bauvorhaben und dem Gebäude auf der Parzelle Nr. 
G.________ allerdings nur 5.29 m. Der minimal einzuhaltende Gebäudeabstand wird somit auch 
dann unterschritten, wenn ein Fall von Art. A144 Abs. 3 GBR vorliegen würde. 

Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben zumindest die Gebäudeabstände gegenü-
ber den Parzellen Nr. G.________ und Nr. I.________ nicht einhält. Die Beschwerdegegnerschaft 
macht keine Anwendungsfälle von Art. A144 Abs. 3 GBR geltend; entsprechende Umstände sind 
auch nicht nachgewiesen. Aber selbst wenn die Voraussetzungen von Art. A144 Abs. 3 GBR erfüllt 
wären, wären die massgebenden Gebäudeabstande nicht eingehalten. Wie oben ausgeführt, kann 
sich das Bauvorhaben aufgrund der Lage ausserhalb des Ortsbildgestaltungsbereichs nicht auf 

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Art. 512 GBR berufen und muss die baupolizeilichen Masse einhalten. Aufgrund der Unterschrei-
tung der Gebäudeabstände sind diese Masse vorliegend nicht eingehalten. Das Vorhaben ist nicht 
bewilligungsfähig.

5. Attikageschoss

a) Die Beschwerdeführenden führen aus, beim Bauvorhaben sei ein Attikageschoss ohne 
Rückversetzung auf einer ganzen Fassade gegenüber dem darunterliegenden Vollgeschoss ge-
plant. Dies bedeute, dass das Bauvorhaben vier Vollgeschosse aufweise, was gemäss Gemein-
debaureglement nicht zugelassen sei.

In ihrer Eingabe vom 23. Oktober 2023 führt die Vorinstanz aus, das Projekt sei Resultat eines 
qualifizierten Verfahrens, so dass Art. 512 GBR auf das Bauprojekt inkl. der Rückversetzung des 
Attikageschosses angewendet werden könne. Die Vorinstanz führt aus, die Integration des neuen 
Gebäudes K.________strasse 15a in das ISOS-Gebiet und der Erhalt der Umgebung des schüt-
zenswerten Objekts an der J.________strasse 16 würden höher gewichtet als die kantonalen Be-
stimmungen gemäss BMBV über die Attikavorschriften. Beim ISOS-Gebiet sowie dem Bauinven-
tar handle es sich ebenfalls um kantonale Vorschriften. Es sei zudem zu beachten, dass sich die 
Bestimmungen einer kantonalen Vorschrift ändern könnten, hingegen das Ortsbild bestehen 
bleibe, sofern die notwendigen Massnahmen getroffen würden.

b) In der Wohnzone W3 sind drei Vollgeschosse zugelassen (Art. 212 Abs. 1 GBR). Vollge-
schosse sind alle Geschosse von Gebäuden mit Ausnahme der Unter-, Dach- und Attikage-
schosse (Art. 18 BMBV8). Als Attikageschoss gilt ein auf Flachdächern aufgesetztes zusätzliches 
Geschoss, welches die zulässigen Masse gemäss Art. 212 Abs. 4 Bst. e GBR nicht übersteigt 
(Art. A137 Abs. 1 GBR). Gestützt auf Art. 212 Abs. 4 Bst. e GBR sind Attikageschosse mit einer 
Geschosshöhe von 3.50 m zugelassen, wenn sie eine minimale Rückversetzung auf einer ganzen 
Fassade gegenüber dem darunter liegenden Vollgeschoss von 2.50 m aufweisen und die maxi-
male Geschossfläche des Attikageschosses im Verhältnis zum darunterliegenden Vollgeschoss 
70 % beträgt.

c) Das Bauvorhaben sieht ein Erdgeschoss, zwei Obergeschosse und ein auf den Plänen als 
Attikageschoss bezeichnetes Geschoss auf. Das Attikageschoss soll mit zwei Terrassen in der 
nordwestlichen Ecke sowie in der südöstlichen Ecke der Liegenschaft ausgestattet werden. Die 
gemäss GBR geforderte Rückversetzung von 2.50 m auf einer ganzen Fassade zum darunter 
liegenden Vollgeschoss ist auf keiner Seite gegeben. In einem in den Vorakten vorhandenen Plan 
werden die Geschossflächen ausgewiesen. Das zweite Obergeschoss soll demnach eine Ge-
schossfläche von 123.87 m2 ausweisen und das Attikageschoss eine Geschossfläche von 
93.04 m2. Die Geschossfläche des Attikageschosses würde mehr als 70 % der Geschossfläche 
des darunter liegenden zweiten Obergeschosses betragen. Die Kriterien für die Erstellung eines 
Attikageschosses sind nicht erfüllt. In der Wohnzone W3 sind drei Vollgeschosse zugelassen. Mit 
dem als Attika bezeichneten Geschoss würde das Bauvorhaben vier Vollgeschosse aufweisen, 
was gemäss Art. 212 Abs. 1 GBR nicht zugelassen ist. Das Vorhaben ist auch aus diesem Grund 
nicht bewilligungsfähig.

Daran ändern auch die Ausführungen der Vorinstanz nichts: Wie bereits erwähnt, kann vorliegend 
Art. 512 GBR nicht angewandt werden, da sich das Bauvorhaben ausserhalb der Baugruppe und 
ausserhalb des Ortsbildgestaltungsbereichs befindet. Der Verweis auf die BMBV als kantonale 
Vorschrift ist unbehelflich. Die zulässige Anzahl Vollgeschosse und die massgebenden Masse 

8 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3)

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(Rückversetzung und Anteil Geschossfläche), damit eine Attika nicht als Vollgeschoss gilt, erge-
ben sich aus dem Gemeindebaureglement. Im Übrigen muss ein Bauvorhaben nicht nur die Ge-
meindebauvorschriften, sondern auch das massgebende kantonale Recht einhalten.

Soweit die Vorinstanz mit den Hinweisen auf die Integration in die Umgebung bzw. das Ortsbild 
Ausnahmegründe geltend machen will, ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerschaft keine 
Ausnahmegesuche eingereicht hat. Zudem gilt nach der Rechtsprechung, dass eine ästhetisch bes-
sere Lösung zwar ausnahmsweise eine Ausnahme rechtfertigen kann, wenn ohne die Ausnahme 
keine architektonisch befriedigende Lösung zu erreichen ist. Es ist aber besondere Zurückhaltung 
geboten, wenn die ästhetische Verbesserung gleichzeitig eine grössere Ausnützung zur Folge hat, 
denn Art und Mass der reglementarischen Nutzung sollen aus ästhetischen Gründen grundsätzlich 
weder eingeschränkt noch ausgedehnt werden. Zudem kommen Ausnahmen aus ästhetischen 
Gründen in der Regel nur bei An- und Umbauprojekte, bei denen die Gestaltungsmöglichkeiten ein-
geschränkt sind, in Frage, nicht aber bei Neubauprojekten.9 Vorliegend ist kein Ausnahmegrund 
ersichtlich. Zwar hat ein Workshopverfahren stattgefunden und die Denkmalpflege hat dem Vorha-
ben zugestimmt. Aus den entsprechenden Unterlagen ist aber nicht ersichtlich, dass zwingend das 
vorliegende Projekt realisiert werden müsste bzw. dass ohne Überschreitung der Geschosszahl und 
ohne Unterschreitung der Gebäudeabstände keine architektonisch befriedigende Lösung erreicht 
werden könnte. 

6. Zusammenfassung und Kosten

a) Aus dem Gesagten ergibt sich, dass das geplante Bauvorhaben nicht bewilligungsfähig ist, 
da die baupolizeilichen Masse und Vorschriften nicht eingehalten sind. Der Entscheid der Einwoh-
nergemeinde Interlaken vom 23. August 2023 ist aufzuheben. Dem Bauvorhaben ist der Bauab-
schlag zu erteilen. Unter diesen Umständen erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen der Be-
schwerdeführenden einzugehen.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerschaft. Sie haben die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschal-
gebühr von CHF 2200.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV10).

c) Die Beschwerdegegnerschaft als Baugesuchstellende tragen zudem die Kosten des Bau-
bewilligungsverfahrens (Art. 52 Abs. 1 BewD11). Dies gilt auch im Falle der Aufhebung des vor-
instanzlichen Bauentscheides. Gemäss Bauentscheid der Einwohnergemeinde Interlaken vom 
23. August 2023 belaufen sich die amtlichen Kosten auf CHF 4566.60. Diese bleiben der Be-
schwerdegegnerschaft zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die Gemeinde 
Interlaken zuständig.

d) Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 26-27 N. 5; 
BVR 2006 S. 145 E. 5.1.2, 2005 S. 156 E. 4.4, je mit Hinweisen; VGE 2019/91 vom 17. März 2020 E. 3.2
10 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)
11 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)

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III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Bauentscheid der Gemeinde Interlaken vom 
23. August 2023 wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 6. Oktober 2022 wird der Bauab-
schlag erteilt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 2200.00 werden dem Beschwerdegegner 1 und der Be-
schwerdegegnerin 2 zur Bezahlung auferlegt. Der Beschwerdegegner 1 und die Beschwer-
degegnerin 2 haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine separate Zahlungseinladung 
folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von CHF 4566.60 werden dem 
Beschwerdegegner 1 und der Beschwerdegegnerin 2 zur Bezahlung auferlegt. Für das In-
kasso dieser Kosten ist die Gemeinde zuständig.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn C.________, eingeschrieben
- Frau D.________, eingeschrieben
- Herrn E.________, eingeschrieben
- Frau F.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Interlaken, Bauverwaltung, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.