# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0e8e41b1-ebe2-5fba-9364-46fac8adcbff
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-10-20
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 20.10.2020 R 2018 100
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2018-100_2020-10-20.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 18 99 und R 18 100

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
Richter Audétat, Racioppi 
Aktuar Paganini

URTEIL

vom 20. Oktober 2020

in der Streitsache

A._____ AG,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,

Beschwerdeführerin im Verfahren R 18 99

B._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Thomas Stössel,

Beschwerdeführerin im Verfahren R 18 100

gegen 

- 2 -

Gemeinde X._____,

Beschwerdegegnerin

und

B._____,

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Thomas Stössel,

Beschwerdegegnerin im Verfahren R 18 99

und

A._____ AG,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,

Beschwerdegegnerin im Verfahren R 18 100

betreffend Baugesuch

- 3 -

1. Am 12. September 2017 bewilligte die Gemeinde X._____ den von der 

A._____ AG nachgesuchten Neubau von sieben Mehrfamilienhäusern 

(Häuser C-I) mit Teilabbruch und Umnutzung auf den Parzellen 61, 5023 

und 5024. Diese Baubewilligung erwuchs in Rechtskraft. 

2. Am 2. Februar 2018 stellte die A._____ AG bei der Gemeinde X._____ das 

Gesuch um Erstellung des Mehrfamilienhauses B auf Parzelle 61 mit drei 

Geschossen und einem Untergeschoss bestehend aus drei 1-Zimmer-, 

zwei 2-Zimmer-, vier 3-Zimmer- und zwei 4-Zimmerwohnungen, davon 

zwei als Erstwohnungen und neun als Zweitwohnungen.

3. Dagegen erhob B._____ Einsprache und bemängelte einerseits die ge-

plante Nutzungsübertragung von Zweitwohnungen sowie verschiedene 

Verletzungen der kommunalen Bauvorschriften. 

4. Am 22. Oktober 2018, hiess die Baubehörde die Einsprache von B._____ 

hinsichtlich der Verletzungen der Bestimmung über die Zweitwohnungsge-

setzgebung gut, wies sie im Übrigen jedoch ab. Sie erteilte die nachge-

suchte Baubewilligung für Haus B unter Auflagen und Bedingungen. Insbe-

sondere verfügte sie, die Wohnräume seien dauernd als Erstwohnung zu 

nutzen.

5. Am 28. November 2018 erhob einerseits die A._____ AG dagegen Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (Verfahren R 

18 99), welche sie jedoch mit Schreiben vom 9. September 2020 unter Kos-

tenfolge zulasten von sich selbst zurückzog (weshalb nachstehend nur 

noch der Sachverhalt betreffend die Beschwerde R 18 100 [siehe gleich 

nachfolgend] geschildert wird). Andererseits erhob B._____ (nachfolgend: 

Beschwerdeführerin) dagegen Beschwerde (Verfahren R 18 100) mit den 

materiellen Anträgen, der angefochtene Einspracheentscheid sei, vorbe-

- 4 -

halten der zu Recht festgestellten Verletzungen der Bestimmungen über 

die Zweitwohnungsgesetzgebung, umfassend aufzuheben und die ange-

fochtene Baubewilligung sei, vorbehalten der Dispositiv-Ziff. 2 betreffend 

die beschlossene Nutzungsbeschränkung auf Erstwohnungen, umfassend 

aufzuheben. Eventualiter sei die angefochtene Baubewilligung mit den Auf-

lagen zu ergänzen, dass der grosse Grenzabstand zur Parzelle 5802 (und 

1183) sowie der doppelte Gebäudeabstand zwischen dem geplanten Haus 

B und dem Haus E (Schia) einzuhalten sind. 

6. Am 24. Januar 2019 beantragte die A._____ AG (nachfolgend: Beschwer-

degegnerin 1) die Abweisung der Baueinsprache (recte: Beschwerde [R 18 

100]), soweit darauf einzutreten sei.

7. Am 24. Januar 2019 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend: Be-

schwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde. 

8. Am 27. Februar 2019 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren (ma-

teriellen) Anträgen fest. 

9. Am 4. März 2019 legte der Instruktionsrichter die Verfahren R 18 99 und R 

18 100 zusammen.

10. Am 25. März 2019 hielten die Beschwerdegegnerinnen duplicando an ihren 

Anträgen fest.

11. Am 27. März 2019 erkannte der Instruktionsrichter der Beschwerde die auf-

schiebende Wirkung zu. 

12. Am 4. September 2020 führte das Gericht einen Augenschein in Anwesen-

heit der Parteien durch. Während die Beschwerdegegnerinnen auf eine 

- 5 -

Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll vom 7. September 2020 ver-

zichteten, nahm die Beschwerdeführerin am 18. September 2020 Stellung 

dazu.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und im 

angefochtenen Entscheid sowie auf die im Recht liegenden Beweismittel 

und das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit erforderlich, in den nach-

folgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Für die Beurteilung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids 

vom 22. Oktober 2018, mitgeteilt am 26. Oktober 2018, ist das Verwal-

tungsgericht zuständig (Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwal-

tungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Als Mitadressatin des angefochte-

nen Entscheids ist die Beschwerdeführerin zur Beschwerdeerhebung legi-

timiert (Art. 50 VRG). Zudem wurde die Beschwerde frist- und formgerecht 

eingereicht (Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 VRG), weshalb darauf einzutreten 

ist. 

2. Vorweg zu bemerken ist, dass die Baueinsprachelegitimation der Be-

schwerdeführerin bereits aufgrund der räumlichen Nähe ihres Grundstücks 

zum Bauprojekt ohne Weiteres zu bejahen ist. Zur von der Beschwerde-

gegnerin 1 bemängelten Legitimation hinsichtlich der Rüge der Nichtein-

haltung des Gebäudeabstandes ist angesichts der gegebenen Einsprache-

legitimation der Beschwerdeführerin darauf hinzuweisen, dass das Anfech-

tungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzustimmen muss, das durch 

die von der Beschwerdeführerin als verletzt bezeichneten Normen ge-

schützt wird. Die Beschwerdeführerin kann die Überprüfung eines Bauvor-

- 6 -

habens im Lichte all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder 

tatsächlich in dem Sinne auf ihre Stellung auswirken, dass ihr im Falle des 

Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (vgl. BGE 141 II 50 E.2.1, 137 

II 30 E.2.3 m.H.; DUSSY in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fach-

handbuch Öffentliches Baurecht, 2016, Rz. 7.122 m.H.). Im Falle einer Gut-

heissung der vorliegenden Beschwerde infolge Nichteinhaltung des Ge-

bäudeabstandes wäre die Baubewilligung aufzuheben (oder allenfalls z.B. 

durch Auflagen zu reformieren). Durch das Dahinfallen des Bauprojekts 

entstünde der Beschwerdeführerin ein praktischer Nutzen, weshalb sie die 

betreffende Rüge vorbringen darf. Die diesbezüglichen Ausführungen der 

Beschwerdegegnerin 1 zielen somit ins Leere. Auf die Beschwerde ist da-

her gesamthaft einzutreten. 

3. Zunächst wird auf die Rüge betreffend die Nichteinhaltung des Grenzab-

standes eingegangen. 

3.1. In der hier massgebenden Zone "Arbeiten und Wohnen" beträgt gemäss 

Art. 93 BG der grosse Grenzabstand 10.5 m und der kleine 5 m. Laut 

Art. 102 Abs. 4 BG ist der grosse Grenzabstand von der Hauptfassade aus 

zu ermitteln. Diese bestimmt sich aufgrund der Lage der Hauptwohnräume 

und im Zweifelsfall aufgrund der längeren Fassade.

3.2. Die Beschwerdeführerin rügt, dass die Beschwerdegegnerin 2 fälschlicher-

weise die Hauptwohnrichtung im Haus B mehrheitlich nach Südosten bis 

Südwesten ansehe. Dabei missachte sie die insgesamt drei Richtung Nord-

westen orientierten 1-Zimmerwohnungen. Die Grundrisse besagten, dass 

die Haupträume nicht spezifisch einer Fassadenausrichtung zuzuordnen 

seien. Wohn- und Schlafräume seien um das ganze Gebäude verteilt, was 

sich auch in der Anordnung der Balkone deutlich widerspiegle. Auf allen 

Etagen befinde sich ein Wohn- und Esszimmer in jeder Gebäudeecke. Die 

- 7 -

Schlafzimmer lägen dazwischen und seien auf alle Seiten ausgerichtet. Es 

stimme somit nicht, dass die Haupträume des Gebäudes mehrheitlich nach 

Südosten bis Südwesten ausgerichtet seien. Es liege ein Zweifelsfall vor. 

Somit sei die Hauptfassade nach dem Kriterium der längsten Fassade zu 

bestimmen. Die Nordwestfassade mit ihren 25 m sei die längste. Der 

grosse Grenzabstand von 10.5 m gegenüber den Grundstücken 1183, 

1379 und 5802 werde nicht eingehalten. Zwar sei die gegenüberliegende 

Fassade im Süden etwas länger, in der Mitte aber stark abgewinkelt (bis zu 

90°). Sie sei nicht einheitlich. Sie sei keine Fassade im Sinne des Geset-

zes. Es gebe auf dieser Gebäudeseite zwei Fassaden (Süd- oder Südost- 

und Südwestfassade). Somit existierten nicht drei, sondern vier Fassaden 

(Nordwestfassade, Nordostfassade, Südwestfassade und Süd- oder Sü-

dostfassade). Somit sei die südliche Gebäudeseite auch keine Hauptfas-

sade und der grosse Grenzabstand können nicht auf dieser Seite gemes-

sen werden. Wenn wider Erwarten angenommen werde, die Süd- oder Sü-

dost- und die Südwestseite bildeten eine einheitliche Fassade, die länger 

als die Nordfassade wäre und damit die Hauptfassade darstellte, so würde 

sie eine Gesamtlänge von über 25 m erreichen und es müsste nach Art. 25 

lit. b BG für alle Grenzabstände ein Mehrlängenzuschlag von einem Fünftel 

hinzugerechnet werden.

Dem hält die Beschwerdegegnerin 1 entgegen, die Haupträume seien ein-

deutig der Südfassade zuzuordnen. Als Haupträume gälten die Wohn-

räume. Nur der Hauptwohnraum des Studios liege in der gegenüberliegen-

den Gebäudeecke. Die Hauptwohnräume der mehrere Zimmer umfassen-

den Wohnungen lägen entlang der nach Süden gerichteten gestaffelten 

Fassade. Pro Etage werde lediglich eine von vier Wohnungen nicht berück-

sichtigt. Von insgesamt zwölf Wohnungen würden somit drei Wohnungen 

nicht berücksichtigt. Dies sei nicht willkürlich. Willkürlich wäre, der Einzim-

merwohnung und den entsprechenden Hauptwohnräumen ein so hohes 

Gewicht beizumessen, dass von einem Zweifelsfall auszugehen wäre und 

- 8 -

somit der grosse Grenzabstand gegenüber Parzelle 1183 bzw. 5802 ein-

zuhalten wäre. Die 1-Zimmerwohnungen würden nicht nicht berücksichtigt, 

sondern fielen bei der Gesamtbetrachtung weniger ins Gewicht als die viel 

grössere Anzahl an Haupträumen, welche unterschiedlichen orientierten 

Fassade angeordnet seien. Die Qualifikation der nach Süden gerichteten 

Seite als Hauptfassade sei nachvollziehbar. Es liege kein Zweifelsfall vor. 

Zudem sei kein Mehrlängenzuschlag nötig. Dieser richte sich nicht nach 

der Hauptfassade, sondern nach der Gebäudelänge. Die Gebäudelänge 

sei gemäss konstanter Praxis und der IVHB (Ziff. 4.1) wie folgt zu ermitteln: 

"Die Gebäudelänge ist die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, 

welches die projizierte Fassadenlinie umfasst." So gemessen entspreche 

die Gebäudelänge der Länge der Nordfassade, welche 25 m aufweise (s. 

dazu entsprechende Skizze [Bg1-act. 4]).

Auch die Beschwerdegegnerin 2 ist der Auffassung, dass der grosse 

Grenzabstand nach Süden festzulegen sei. Im Hinblick auf eine optimale 

Aussicht und Belichtung sei die Hauptfassade mehrheitlich gegen Süden 

bis Südwesten zum Tal hin ausgerichtet, wie es auch in den Nachbarsbau-

ten der Fall sei. Es seien im Erdgeschoss zwei 4-Zimmerwohnungen, im 

Obergeschoss und im Dachgeschoss jeweils zwei 3-Zimmerwohnungen 

und eine 2-Zimmerwohnung nach Süden orientiert. Nur die Einzimmerwoh-

nungen im Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss, welche auf-

grund ihrer Anzahl (eine pro Geschoss) und Grösse jedoch nur von unter-

geordneter Bedeutung seien, hätten eine andere Ausrichtung gegen Nord-

westen. Man habe die 1-Zimmerwohnungen sehr wohl berücksichtigt, nur 

seien sie nicht ausschlaggebend. Selbst wenn ein Zweifelsfall vorliegen 

würde, so wäre die südliche Fassade massgebend. Die Nordfassade sei 

25 m lang und diese Länge gelte projiziert auch für die gegenüberliegende 

(Süd)-Fassade, welche sich nicht in zwei Fassaden aufteilen lasse. Zur Be-

stimmung der Gebäudelänge werde praxisgemäss auf die in der IVHB ver-

wendete Methode abgestellt, obschon die Beschwerdegegnerin 2 die IVHB 

- 9 -

nicht in ihr Baugesetz aufgenommen habe. Die Frage eines Mehrlängen-

zuschlags stelle sich hier aber gar nicht. 

3.3. Im Einklang mit der Argumentation der Beschwerdegegnerinnen ist hier da-

von auszugehen, dass die Hauptwohnräume mehrheitlich nach Süden aus-

gerichtet sind. Gemäss Praxis des Verwaltungsgerichts gelten als Haup-

träume nicht ohne Weiteres alle dem Wohnen, Arbeiten und Schlafen die-

nenden Räume. Massgebend sind vielmehr jene Räume, welche von den 

Bewohnern am häufigsten benutzt werden. Unter Haupträumen resp. 

Hauptwohnräumen sind demzufolge in der Regel nur Wohn- und Esszim-

mer sowie andere Aufenthaltsräume zu verstehen (Urteil des Verwaltungs-

gerichts R 15 8 vom 20. Mai 2015 E.3b m.H.a. R 11 42 vom 14. Juli 2011 

E.2b; vgl. auch R 18 25 vom 12. April 2019 E.4.3). Mit Ausnahme der drei 

Einzimmerwohnungen sind hier die Wohnzimmer samt Küche der übrigen 

8 Wohnungen des Hauses B nach Süden ausgerichtet (vgl. Grundrisspläne 

[Bg2-act. 1]). Demnach ist der grosse Grenzabstand ab der (projizierten) 

Südfassade einzuhalten. Selbst wenn von einem Zweifelsfall auszugehen 

wäre, so müsste festgestellt werden, dass die Südfassade projiziert 

zwangsläufig gleichlang wie die (projizierte) Nordwestfassade ist, und zwar 

25 m, weshalb im Zweifelsfall ohnehin von der (projizierten) Südfassade 

als "längere Fassade" gemessen werden dürfte. Das Projekt hält demnach 

den grossen Grenzabstand ein. Für die übrigen Fassaden gilt nur der kleine 

Grenzabstand von 5 m, der ebenfalls eingehalten ist. 

3.4. Sodann ist den Beschwerdegegnerinnen darin zuzustimmen, dass kein 

Mehrlängenzuschlag nötig ist. Diesbezüglich sieht Art. 25 lit. b BG vor, 

dass, um eine optimale Situierung der Bauten und Anlagen bezüglich Be-

sonnung und Luft zu erreichen, für Gebäude über 25 Meter Länge bei allen 

Grenzabständen ein Mehrlängenzuschlag von einem Fünftel der Mehr-

länge nötig wird. Dass die Beschwerdegegnerin 2 zur Bestimmung der Ge-

bäudeläge auf die Beschreibung in Ziff. 4.1 der Interkantonalen Vereinba-

- 10 -

rung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB), Anhang 1 Begriffe 

und Messweisen, zurückgreift, kann nicht beanstandet werden. Selbst 

wenn sie die IVHB nicht in ihr Baugesetz aufgenommen hat, kann sie sich 

deren Begriffe bedienen, zumal dies, wie sie selbst ausführt, ihrer Praxis 

entspricht. Ziff. 4.1 Anhang 1 IVHB bestimmt was folgt: "Die Gebäudelänge 

ist die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte 

Fassadenlinie umfasst." So gemessen entspricht die Gebäudelänge der 

Länge der projizierten Nord- und Südfassade, die 25 m beträgt (zur Bestim-

mung des flächenkleinsten Dreiecks siehe die entsprechende Skizze [Bg1-

act. 4]). Deshalb muss kein Mehrlängenzuschlag eingerechnet werden. 

4. Zu klären ist des Weiteren, ob der Gebäudeabstand und die Besonnungs-

vorschriften eingehalten sind. 

4.1. Gemäss Art. 102 Abs. 3 BG ist zwischen mehreren Bauten auf dem glei-

chen Grundstück die Summe der beiden gesetzlichen Grenzabstände als 

Gebäudeabstand einzuhalten. Die Baubehörde kann geringere Gebäu-

deabstände bewilligen, wenn keine öffentlichen Interessen entgegenste-

hen. Laut Art. 26 BG ist eine minimale Besonnungsdauer von 120 Minuten 

pro Tag zu ermöglichen für 50 % der Haupträume bzw. Räume für dauern-

den Aufenthalt (Abs. 1). Berechnet wird die Besonnung am 21. Dezember. 

Zur Ermittlung kann auf den theoretischen Horizont oder auf andere Me-

thoden abgestellt werden (Abs. 2). Der Gesuchsteller hat gegebenenfalls 

nachzuweisen, dass nach Ausführung seines Projekts auch sämtliche 

Nachbargebäude und -grundstücke die Anforderungen an die Minimalbe-

sonnung erfüllen können (Abs. 4). Wenn diese Voraussetzungen erfüllt 

sind, ist kein Mehrlängenzuschlag gemäss Art. 25 BG mehr nötig, und die 

Grenzabstände gemäss Art. 93 BG können wie folgt unterschritten werden: 

a) Der kleine Grenzabstand um 1 m; b) Der grosse Grenzabstand um 1,5 

m.

- 11 -

4.2. Die Beschwerdeführerin trägt hierzu vor, wie von der Vorinstanz erwogen 

müsste der Gebäudeabstand zwischen Haus B und Haus E mindestens 17 

m betragen. Es seien aber nur 8 m geplant. Die Besonnungsvorschrift von 

Art. 26 BG sei nicht eingehalten, was dem öffentlichen Interesse entgegen-

stehe. Mit der Reduktion des Gebäudeabstandes auf fast die Hälfte würde 

die Norm ihres Sinnes entleert und ausgehebelt. Zudem führe die Unter-

schreitung des Gebäudeabstandes zu einer noch wuchtigeren Überbau-

ung. Die Durchsicht sei praktisch verunmöglicht. Die undurchdringliche Ge-

bäudefront würde Ortsbild und Körnigkeit des Quartiers negativ prägen. 

Darauf sei die Beschwerdegegnerin 2 nicht eingegangen und habe das 

rechtliche Gehör verletzt. Die Unterschreitung des Gebäudeabstandes 

führe zu einer Verweigerung der Baubewilligung.

Dem entgegnet die Beschwerdegegnerin 1, hier könne eine Unterschrei-

tung bewilligt werden. Kein entgegenstehendes öffentliches Interesse sei 

erkennbar. Bei den nach der Beschwerdeführerin ungenügenden Einzim-

merwohnungen werde der minimale Gebäudeabstand nur um 3.5 m unter-

schritten, es blieben 13.47 m anstelle von 17 m. Zudem seien diese Woh-

nungen nicht in Richtung des Hauses E positioniert, sondern nach Nordos-

ten, was eine ausreichende Besonnung am Morgen gewährleiste. Die Be-

lichtung und Besonnung der Wohnräume sei gewährleistet und im Bereich 

der Hauptwohnräume der Einzimmerwohnungen liege keine massive Un-

terschreitung vor. Der gesetzliche Mindestabstand von 5 m gemäss Art. 79 

KRG sei im Übrigen bei weitem eingehalten. Zu beachten sei zudem, dass 

aufgrund der Hanglage die Hauptwohnräume im Haus E sowohl bezüglich 

der Besonnung und Belichtung als auch der Aussicht auf das geplante 

Haus B kaum beeinträchtigt würden. Aufgrund der Hanglage liege das Erd-

geschoss im Haus E höher als das erste Obergeschoss im Haus B. Das 

Haus B trete im Bereich des Erdgeschosses nicht einmal zweigeschossig 

in Erscheinung. Damit habe das geplante Haus B auf die Besonnung des 

- 12 -

Hauses E keinen Einfluss. Einzig die Aussicht werde im Erdgeschoss mar-

ginal beeinträchtigt, ohne dass dies aber einen Einfluss auf die Belichtung 

und Besonnung hätte. Öffentliche Interessen an der zwingenden Einhal-

tung eines grösseren Gebäudeabstandes zwischen diesen beiden Gebäu-

den seien somit nicht ersichtlich. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs 

sei zudem nicht ersichtlich. Die Vorinstanz habe sich damit auseinander-

gesetzt und die mangelnde Besonnung unter Hinweis auf die verwaltungs-

gerichtliche Rechtsprechung richtigerweise verneint. 

Die Beschwerdegegnerin 2 führt dazu aus, die Auslegung der Beschwer-

deführerin von Art. 102 Abs. 3 BG zu den Gebäudeabständen sei nicht halt-

bar. Der angesprochene Gesetzesartikel sehe vor, dass die Baubehörde 

geringere Gebäudeabstände unter Umständen bewilligen könne. Es 

stimme nicht, dass die Unterschreitung des Gebäudeabstandes gestalteri-

sche und ebenso im öffentlichen Interesse liegende Mängel bewirke.

4.3. Vorab ist festzustellen, dass die Beschwerdegegnerin 2 diesbezüglich, ent-

gegen der Behauptung der Beschwerdeführerin, das rechtliche Gehör der 

Beschwerdeführerin nicht verletzt hat, zumal sie die angeblich mangelnde 

Besonnung im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid behandelt 

hat (vgl. S. 7 f. desselben). 

4.4. Gemäss Art. 102 Abs. 3 BG müsste der Gebäudeabstand zwischen Haus 

B (Zone für Arbeiten und Wohnen: kleiner Grenzabstand 5 m) und Haus E 

(Wohnzone Dorf/Platz: grosser Grenzabstand 12 m) mindestens 17 m be-

tragen. An der Stelle der grössten Annäherung der Gebäude sind aber nur 

8 m vorgesehen. Einer Bewilligung zur Unterschreitung des Gebäudeab-

standes stehen jedoch keine öffentlichen Interessen entgegen, insbeson-

dere auch nicht die Besonnungsvorschrift aus Art. 26 BG. Danach muss 

nämlich nicht jede einzelne Wohnung die geforderte Besonnung aufwei-

sen, sondern es genügt, wenn insgesamt 50 % der Haupträume respektive 

- 13 -

Räume für dauernden Aufenthalt des gesamten Gebäudes entsprechend 

besonnt werden (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts R 17 37 vom 6. März 

2018 E.3d bestätigt mit Urteil des Bundesgerichts 1C_244/2018 vom 28. 

März 2019 E.3.6). Dies ist angesichts der grösstenteils südlichen Ausrich-

tung der Wohnungen bzw. Haupträume des gesamten Gebäudes offen-

sichtlich gegeben. Zudem ist unter Verweis auf die oben wiedergegebene 

Argumentation der Beschwerdegegnerin 1 festzuhalten, dass aufgrund der 

Hanglage und damit der unterschiedlichen Höhenpositionierung der Häu-

ser B und E sowie der nur geringen Unterschreitung des gesetzlichen Ge-

bäudeabstandes von 17 m um ca. 4 m auf 13 m zu den 1-Zimmerwohnun-

gen keine wohnhygienischen Bedenken infolge mangelnder Besonnung 

und/oder Belichtung bestehen. Was das Ortsbild und die Körnigkeit des 

Quartiers angeht, so ist auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid 

hinzuweisen, wonach die Umgebung auf der Alberti keinen einheitlichen 

Charakter aufweise und sich das vorliegend zu beurteilende Haus B sehr 

gut in die bereits bewilligten übrigen Neubauten einfüge. Mit dieser Ein-

schätzung hat die Beschwerdegegnerin 2 ihr Ermessen nicht überschritten 

oder missbraucht. Inwieweit die bewilligte Unterschreitung, die aufgrund 

der Positionierung des Hauses B nur an der westlichen Ecke eine beacht-

liche Unterschreitung aufweist (8 m statt 17 m), das Ortsbild negativ beein-

flussen soll, wie von der Beschwerdeführerin behauptet, ist nicht ersichtlich. 

Dem von der Beschwerdegegnerin 2 bewilligten geringeren Gebäudeab-

stand stehen somit keine öffentlichen Interessen entgegen. Die Entschei-

dung der Beschwerdegegnerin 2 erscheint vertretbar. Dies hat der Augen-

schein vom 4. September 2020 eindrücklich bestätigt.

5. Die Beschwerde R 18 100 ist demnach abzuweisen. Da die Beschwerde-

führerin im Verfahren R 18 99 (Beschwerdegegnerin 1 im Verfahren R 18 

100) ihre Beschwerde (R 18 99) zurückgezogen hat, rechtfertigt es sich 

eine hälftige Aufteilung der Gerichtskosten zulasten der Beschwerdeführe-

- 14 -

rin im Verfahren R 18 100 und der Beschwerdeführerin im Verfahren R 18 

99 sowie das Wettschlagen der Parteientschädigungen.

Demnach erkennt das Gericht:

1.1. Die Beschwerde R 18 99 wird infolge Rückzugs abgeschrieben. 

1.2. Die Beschwerde R 18 100 wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 333.--

zusammen Fr. 4'333.--

gehen je zur Hälfte zulasten der A._____ AG und B._____ und sind innert 

30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 

Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Parteientschädigungen werden wettgeschlagen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]