# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7cf7cfe5-6bbd-55f2-b737-8d51ddadd494
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-05-30
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 30.05.2014 BRGE I Nr. 0063/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0063-2014_2014-05-30.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0063/2014 vom 30. Mai 2014 in BEZ 2016 Nr. 9 
 
(Bestätigt mit VB.2014.00406 vom 15. Januar 2015; dieser bestätigt mit  

BGr 2C_219/2015 vom 20. November 2015) 

3. Die rekurrentische L. AG möchte eine Stockwerkeigentumseinheit im 
Mehrfamilienhaus an der W.-Strasse 7 in X erwerben. Auf Aufforderung des 
Grundbuchverwalters hin beantragte sie bei der Vorinstanz die Feststellung der 
Nichtbewilligungspflicht im Sinne des Bewilligungsgesetzes. Diese Feststellung 
wurde mit dem angefochtenen Beschluss wegen Verletzung der 
Mitwirkungspflicht verweigert.  

Die Vorinstanz führt dabei zur Begründung aus, dass laut Revisionsbericht 
2012 93,41 Prozent der Aktiven der Rekurrentin im Betrag von Fr. 184'511'001.-
- verpfändet seien. Die Rekurrentin habe mitteilen lassen, dass sie diese 

Verpfändung nicht offenlege. Dabei habe sich ergeben, dass auch ein Teil der 
Aktien verpfändet sei. Das Verpfänden von Aktiven und von Aktien in bedeu-
tendem Umfang an Personen im Ausland stelle wegen des Abhängigkeits-
verhältnisses zwischen Schuldner und Pfandgläubiger einen für die 
Bewilligungspflicht relevanten Sachverhalt dar. Auch die langfristigen Ver-
bindlichkeiten in der Höhe von Fr. 126'017'840.--, welche 91,4 Prozent des 
gesamten Fremdkapitals ausmachten, könnten für die Bewilligungspflicht von 
Bedeutung sein (Art. 6 Abs. 2 BewG). 

4. Die Rekurrentin bringt zur Begründung des Rekurses vor, sie sei nicht 
bereit, die Detaillierung der Gläubigerpositionen offenzulegen und damit einer 
«fishing expedition» Hand zu bieten. Sie habe stattdessen eine notarielle 
Bescheinigung eingereicht. Mit dieser öffentlichen Urkunde bescheinige der 
unterzeichnete Notar gestützt auf diverse, namentlich aufgeführte Dokumente 
sowie aufgrund seiner persönlichen Kenntnis der Verhältnisse, dass bei der L. 
AG keine beherrschende Beteiligung durch Personen im Ausland im Sinne der 
Vorschriften über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland 
bestehe. Alle drei Verwaltungsräte der Rekurrentin hätten zudem schriftlich 
bestätigt, dass die Rekurrentin die streitbetroffene Wohnung auf eigene 
Rechnung erworben habe, dass keine Person im Ausland sie rechtlich oder 
wirtschaftlich beherrsche, dass keine Aktiven der Gesellschaft an Personen im 
Ausland verpfändet worden seien und dass daher die Grundstücksübertragung 
nicht bewilligungspflichtig sei. Die Rekurrentin stelle richtig, dass nicht eigene 
Aktien verpfändet worden seien, sondern solche anderer Gesellschaften. Die 
Verpfändung von Aktiven bringe den Pfandgläubiger keinesfalls in eine 
Stellung, in welcher er Einfluss auf den Schuldner nehmen könne; eine 
Beherrschung der Rekurrentin durch Pfandgläubiger sei daher ausgeschlossen. 
Es erübrige sich daher, weiter auf das Ausmass der Verpfändung und die 
konkrete Identität der durch und durch schweizerischen Pfandgläubiger einzu-
gehen. Die Rekurrentin möchte im Weiteren festgehalten haben, dass sie über 
eine ordentliche, ausgeglichene Bilanz verfüge. Der effektive Fremdkapitalanteil 
inklusive kurzfristiger Verbindlichkeiten betrage 64,47 Prozent der gesamten 
Passiven und liege damit über der Schwelle von Art. 6 Abs. 2 lit. b BewG. Dies 
stelle jedoch bewilligungsrechtlich kein Problem dar, da dieses Fremdkapital 

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nicht von Personen im Ausland zur Verfügung gestellt werde. Diesbezüglich 
erbringe gemäss Art. 18 Abs. 2 BewV die eingereichte notarielle Bescheinigung 
vollen Beweis. Zweck einer derartigen öffentlichen Urkunde stelle insbesondere 
auch der Schutz von Geschäftsgeheimnissen der betroffenen Partei dar. Zudem 
liege entgegen den Vorbringen der Vorinstanz nicht die Beurkundung einer 
Rechtsfrage vor, es sei lediglich über die für die Beurteilung einer Rechtsfrage 
wesentliche Tatsache eine Feststellung getroffen worden. Dass dabei auch die 
persönlichen Kenntnisse der Verhältnisse eingeflossen seien, entspreche der 
Musterurkundensammlung des Verbandes bernischer Notare. Schliesslich 
wehrt sich die Rekurrentin gegen den impliziten Vorwurf der Falschbe-
urkundung durch den Notar; es gebe keinerlei Hinweise auf eine Interessen-
kollision. 

5.1 Gemäss Art. 22 BewG stellen die Bewilligungsbehörde und die 
kantonale Beschwerdeinstanz den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Sie 

stellen nur auf Vorbringen ab, die sie geprüft und über die sie nötigenfalls 
Beweis erhoben haben (Abs. 1). Abs. 2 der Bestimmung besagt sodann, dass 
die Bewilligungsbehörde, die kantonale Beschwerdeinstanz, die eidge-
nössischen Gerichte und, ausserhalb eines Verfahrens dieser Behörden, die 
beschwerdeberechtigte kantonale Behörde und das Bundesamt für Justiz 
Auskunft über alle Tatsachen verlangen können, die für die Bewilligungspflicht 
oder die Bewilligung von Bedeutung sind. Auskunftspflichtig ist, wer von Amtes 
wegen, berufsmässig, vertraglich, als Organ einer juristischen Person oder 
Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit oder eines Anlagefonds durch 
Finanzierung oder auf andere Weise an der Vorbereitung, dem Abschluss oder 
dem Vollzug eines Rechtsgeschäftes über den Erwerb mitwirkt; er hat auf 
Verlangen auch Einsicht in die Geschäftsbücher, Korrespondenzen oder Belege 
zu gewähren und sie herauszugeben (Abs. 3). Und schliesslich kann die 
Behörde nach Art. 22 Abs. 4 BewG zu Ungunsten des Erwerbers entscheiden, 
wenn ein Auskunftspflichtiger die notwendige und zumutbare Mitwirkung 
verweigert. 

Zunächst ist der Vorinstanz darin beizupflichten, dass vorliegend nicht die 
Bezeugung einer Tatsache öffentlich beurkundet wurde, sondern der Notar mit 
der Aussage, es liege keine ausländische Beherrschung vor, eine rechtliche 
Würdigung vorgenommen hat. Diese ist jedoch der Bewilligungsbehörde und 
der nachfolgenden Rechtsmittelinstanz vorbehalten. 

Das Bundesgericht hat bereits mit Entscheid BGE 113 Ib 289, E. 4 a und b, 
in einem gleich gelagerten Fall entschieden, dass sich die Bewilligungsbehörde 
bzw. die kantonale Rekursinstanz nicht mit der notariellen Feststellung, eine 
juristische Person sei nicht ausländisch beherrscht und unterstehe daher nicht 

dem Bewilligungsgesetz, begnügen darf. Vielmehr ist es an der 
Bewilligungsbehörde selbst abzuklären, ob ein bewilligungspflichtiger Vorgang 
vorliegt. Die dazu notwendigen Sachverhaltsermittlungen variieren nach 
Ausgangslage und Verdachtsmomenten. Wenn wie im vorliegenden Fall eine 
Gesellschaft zu fast 2/3 fremdfinanziert ist und zudem annähernd die gesamten 
Aktiven verpfändet wurden, besteht Klärungsbedarf bezüglich potenzieller 
Einflussnahme von allfälligen ausländischen Investoren. Dabei spielt entgegen 
den rekurrentischen Vorbringen die Relation zwischen rekurrentischer Bilanz-

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summe und Kaufpreis keine entscheidende Rolle. Die Vorinstanz hat demnach 
zu Recht Einblick in die Bücher der Rekurrentin verlangt.  

Es kommt hinzu, dass die in der streitbetroffenen öffentlichen Urkunde 
enthaltene Umschreibung der eingesehenen Dokumente («umfangreiche, bei 
der Lorze AG eingeforderte und eingegangene Dokumente») sehr vage ist. Für 
Bewilligungs- und Rechtsmittelbehörden ist so nicht nachvollziehbar gestützt 
auf welche Grundlagen der Notar zu seinem Schluss gekommen ist. Im Übrigen 
ist so auch eine Verifikation unmöglich. 

5.2 Gemäss Art. 18 Abs. 2 BewV erbringen öffentliche Urkunden für durch 
sie bezeugte Tatsachen vollen Beweis, wenn die Urkundsperson darin 
bescheinigt, sich über die Tatsachen aus eigener Wahrnehmung vergewissert 
zu haben, und wenn keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Tatsachen 
nicht zutreffen (Art. 9 ZGB). 

Die erhöhte Glaubwürdigkeit der öffentlichen Urkunde beschränkt sich in 
diesem Zusammenhang auf die wesentlichen Vertragselemente und eventuelle 
zusätzliche Vereinbarungen, die relevant sind, um den Geschäftswillen der 
Parteien zu bestimmen. Auch wenn sie in einer öffentlichen Urkunde enthalten 
ist, profitiert eine notarielle Erklärung, die sich nicht auf den Parteiwillen bezieht, 
sondern andere Tatsachen betrifft, nicht von der erhöhten Glaubwürdigkeit. 
Auch dies lässt sich dem Bundesgerichtsentscheid BGE 113 Ib 289, E. 4. C (mit 
weiteren Hinweisen), unmissverständlich entnehmen. 

Die im vorliegenden Fall ins Recht gelegte Urkunde befasst sich einzig mit 
der Unterstellung der Rekurrentin unter das Bewilligungsgesetz, und ihr kommt 
daher keine erhöhte Beweiskraft zu. 

Die Rekurrentin verweist mehrfach darauf, dass die streitbetroffene 
öffentliche Urkunde den Vorgaben der Musterurkundensammlung des Ver-
bandes bernischer Notare entspreche, und derartige Bestätigungen dort 
geradezu beispielhaft erwähnt seien. Dazu ist einzig zu sagen, dass es sich 
beim Verband bernischer Notare um einen privatrechtlichen Verein handelt, der 
wohl Hilfsmittel für seine Mitglieder zur Verfügung stellen kann. Diese sind 
jedoch für gerichtliche Instanzen in keiner Weise verbindlich und daher unbe-
achtlich.  

Auch Art. 18 Abs. 2 BewV bewahrt die Rekurrentin somit nicht davor, bei 
den notwendigen Sachverhaltsabklärungen der Vorinstanz mitzuwirken. 

6. Gemäss Art. 22 Abs. 4 BewG kann die Behörde zu Ungunsten des 
Erwerbers entscheiden, wenn ein Auskunftspflichtiger die notwendige und 

zumutbare Mitwirkung verweigert.  

Es war der Rekurrentin durchaus zuzumuten, der Vorinstanz die für eine 
korrekte Beurteilung der sich stellenden Rechtsfragen notwendigen Unterlagen 
zur Verfügung zu stellen. Da sie dies nicht getan hat, hat die Vorinstanz das 
Gesuch um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht im Sinne des Bewilligungs-
gesetzes zu Recht abgewiesen. Demnach ist auch der Rekurs abzuweisen.