# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9a34a86a-b32a-5232-9686-e0e7d7e3ca7d
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-07-11
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 11.07.2014 BRGE I Nrn. 0088-0089/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nrn--0088-008_2014-07-11.pdf

## Full Text

BRGE I Nrn. 0088 und 0089/2014 vom 11. Juli 2014 in BEZ 2014 Nr. 44 

Nachbarn fochten die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines 
Einfamilien- und eines Mehrfamilienhauses an. Gerügt wurde, dass das 
Bauvorhaben gegen eine sich in Revision befindende Bestimmung über den 
grossen Grundabstand verstosse. 

Aus den Erwägungen: 

5.1 Mit Beschluss vom 19. August 2013 hat die Vorinstanz eine Teil-
revision der BZO zuhanden der öffentlichen Auflage verabschiedet. Die 
Publikation im Amtsblatt erfolgte am 23. August 2013, die öffentliche Auflage 
dauerte bis 22. Oktober 2013. Die Gemeindeversammlung hat der Teilrevision 
der BZO am 6. März 2014 zugestimmt; ihr Festsetzungsbeschluss wurde im 
Amtsblatt vom 14. März 2014 publiziert. Die privaten Rekursgegner haben am 
14. April 2014 beim Baurekursgericht Rekurs gegen den Beschluss der
Gemeindeversammlung eingereicht. Das Verfahren ist pendent; die Teilrevision 
der BZO damit noch nicht rechtskräftig. Nachfolgend wird die noch in Kraft 
stehende Bau- und Zonenordnung als «BZO», die Revisionsvorlage als 
«revBZO» zitiert. 

5.2 In der Wohnzone W2 beträgt der grosse Grundabstand sowohl nach 
BZO wie nach revBZO 8 m (je Art. 17).  

Gemäss Art. 29 Abs. 1 lit. b BZO gilt der grosse Grundabstand in der 
Zentrumszone und in den Wohnzonen «für die am stärksten nach Süden 
gerichtete Längsseite». 

Gemäss Art. 29 Abs. 1 revBZO gilt der grosse Grundabstand in der 
Zentrumszone und in den Wohnzonen «für die am stärksten nach Süden 
gerichtete Seite». 

5.3 Die Rekurrentschaften halten dafür, die revBZO entfalte seit ihrer 
Verabschiedung zuhanden der öffentlichen Auflage am 19. August 2013 
negative Vorwirkung, was bei Erlass der hier angefochtenen Baubewilligung am 
19. Dezember 2013 zu Unrecht nicht beachtet worden sei. Gemäss Art. 29 Abs.
1 revBZO sei offenkundig weder das Einfamilien- noch das Mehrfamilienhaus 
bewilligungsfähig, da die am stärksten nach Süden gerichteten Seiten beider 
Gebäude den grossen Grundabstand deutlich unterschritten. 

5.4 Die «am stärksten nach Süden gerichtete Seite» im Sinne der revBZO 
ist sowohl beim Einfamilienhaus wie auch beim Mehrfamilienhaus unstreitig die 
jeweilige Südwestfassade. Diese Fassaden halten einen Abstand zur 
Grundstücksgrenze von nur 5,9 m (Einfamilienhaus) bzw. 4,51 m (Mehr-

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familienhaus) ein, was einer Unterschreitung des grossen Grundabstandes 
gemäss Art. 29 Abs. 1 revBZO um 2,1 m (Einfamilienhaus) bzw. 3,49 m 
(Mehrfamilienhaus) gleichkommt und gemäss dieser Vorschrift offensichtlich 
nicht bewilligungsfähig wäre. (…) 

Die nachfolgend zu prüfende Kernfrage ist, ob Art. 29 Abs. 1 revBZO 
negative Vorwirkung entfaltet und von der Vorinstanz bei der Erteilung der 
Baubewilligung am 19. Dezember 2013 zwingend zu beachten gewesen wäre. 

5.5 Bauten und Anlagen dürfen nur auf Grundstücken erstellt werden, die 
baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse 
es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist (§ 233 Abs. 1 PBG). 
Gemäss § 234 PBG gilt ein Grundstück als baureif, wenn es erschlossen ist 
und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch die 
Gemeindeexekutive beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig 
beeinflusst wird. Diese Bestimmung bezweckt somit den Schutz fehlender oder 
in Änderung stehender planungsrechtlicher Festlegungen. Das Erfordernis der 
planungsrechtlichen Baureife löst eine befristete Bausperre aus, wenn eine 
noch ausstehende Planung oder eine Planänderung durch ein Bauvorhaben 
negativ präjudiziert würde. Künftige Planfestsetzungen entfalten auf diese 
Weise eine negative Vorwirkung. Dabei sind für die Annahme einer nachteiligen 
Beeinflussung künftigen Rechts nicht in erster Linie die Auswirkungen des 
betreffenden Vorhabens an sich massgebend; vielmehr kommt es auf dessen 
präjudizielle Bedeutung an. Zu fragen ist demnach nach den Folgen einer 
Vielzahl gleichartiger Projekte (RB 1995 Nr. 78). 

Die Bestimmung von § 234 PBG dient indes nicht allgemein der 
Voranwendung künftigen Rechts, sondern ausschliesslich der Plansicherung 
(BGE 116 Ia 449 ff., E. 4a; RB 1984 Nr. 96). Geschützt werden sollen mit 
andern Worten planungsrechtliche Festlegungen, d.h. all jene Normen, die 
einen planerischen Gehalt aufweisen. Dazu gehören etwa die Bestimmungen 
über die Nutzweise, die Ausnützung, die erlaubte Überbauungsart oder die 
Geschosszahl, nicht aber blosse Messvorschriften oder etwa Vorschriften, die 
überwiegend feuerpolizeilichen Zwecken dienen. Um negativ präjudiziert 
werden zu können, muss eine Planungsabsicht überdies einen bestimmten 
Konkretisierungsgrad erreicht haben; als von der Gemeindeexekutive beantragt 
im Sinne von § 234 PBG und damit hinreichend konkretisiert gilt eine 
planerische Festlegung in der Regel dann, wenn sie zuhanden der öffentlichen 
Auflage gemäss § 7 PBG verabschiedet worden ist (BRKE IV Nr. 166/1993 = 
BEZ 1994 Nr. 3, E. 2e/f; www.baurekursgericht-zh.ch). Sodann muss die vom 
Gemeinderat verabschiedete Vorlage eine ernsthafte Realisierungschance 
haben; andernfalls kann sie einem Bauvorhaben nicht entgegengehalten 

werden (RB 1999 Nr. 113, E. 3a). 

5.6 Die revidierte BZO wurde rund drei Monate vor dem Datum der hier 
angefochtenen Baubewilligung zuhanden der öffentlichen Auflage verabschie-
det. Der für die Anwendung von § 234 PBG erforderliche Konkretisierungsgrad 
der zu sichernden Planung ist damit offenkundig gegeben. Sodann hat die 
revidierte BZO, nachdem sie von der Gemeindeversammlung zwischenzeitlich 
am 6. März 2014 angenommen worden ist, auch eine ernsthafte Realisierungs-

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chance, wenngleich gegen den Festsetzungsbeschluss beim Baurekursgericht 
noch ein Rechtmittel hängig ist. Wie bereits erwähnt unterschreiten die 
Abstände der Südwestfassaden beider Gebäude den gemäss Art. 8 in Ver-
bindung mit Art. 29 Abs. 1 revBZO massgeblichen grossen Grundabstand 
deutlich. Damit ist einzig noch zu klären, ob es sich bei der Regelung um eine 
planungsrechtliche Festlegung handelt und, falls dem so ist, ob die Anwendung 
von § 234 PBG einzelfallweise von der Vorinstanz ausgesetzt werden kann, wie 
sie dies vorliegend geltend macht. 

5.7 In einem nicht publizierten Entscheid der vormaligen Baurekurs-
kommission I wurde die Ansicht vertreten, Vorschriften über den Grenzabstand 
stünden unter dem Vorbehalt allfälliger Näherbaurechte im Sinne von § 270 
Abs. 3 PBG, weshalb aus öffentlich-rechtlicher Sicht kein Verbot bestehe, den 
Abstandsbereich zu überbauen. Werde demnach die Art und der Umfang der 
Überstellung eines Abstandsbereiches einer rein privatrechtlichen Ordnung 

überlassen, könne hierin auch keine planerische Absicht bezüglich der 
Gestaltung oder Freihaltung dieses Bereichs erblickt werden. Aus diesem 
Grunde seien Vorschriften über Grenz- und Gebäudeabstände keine 
planerischen Festlegungen, welche einem Bauvorhaben gestützt auf § 234 
PBG entgegengehalten werden könnten (BRKE I Nr. 0485/1995 vom 15. 
Dezember 1995, E. 6a). Diese Auffassung fand Eingang in die baurechtliche 
Lehre (Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der zürcherischen 
baurechtlichen Praxis, 2000, S. 33 f.). Bei nochmaliger Überlegung erscheint 
sie indes nicht überzeugend, weshalb sie zu revidieren ist. 

Der Festlegung von Grenzabständen kommt geradezu prototypisch eine 
planerische Funktion zu. Selbiges gilt für die Festlegung derjenigen Fassaden, 
welche den grossen Grundabstand zum Nachbargrundstück einzuhalten haben. 
In den Bestimmungen über den grossen Grundabstand ist ganz allgemein 
nichts anderes als eine Grenzabstandsbestimmung eigener Art zu erblicken, 
indem sich solche Bestimmungen an Tatbestandsmerkmalen wie der 
Dimensionierung («Gebäudelängsseite»), der Nutzung («Hauptwohnseite») 
oder, wie vorliegend, der Ausrichtung des Gebäudes gemäss den Himmels-
richtungen orientieren. 

Art. 29 Abs. 1 revBZO bedeutet, dass alle neuen Gebäude in der 
Zentrumszone und in den Wohnzonen der Gemeinde X den grossen 
Grundabstand grundsätzlich auf ihrer jeweiligen Südseite einzuhalten haben 
werden – unabhängig davon, ob die nach Süden gerichteten Fassaden die 
jeweils längeren Seiten des Gebäudes sind. Es wird einer Bauherrschaft in 
Zukunft nicht mehr möglich sein, mittels Festlegung der Gebäudegeometrie 
bzw. der Längsseite auszuwählen, wo der grosse Grundabstand einzuhalten ist, 

da der Begriff der Längsseite in Art. 29 Abs. 1 revBZO nicht mehr vorkommt. 
Die Bestimmung wird daher das Bebauungsmuster, das Grundraster des 
Abstandsbildes und die Körnung in der Zentrums- und allen Wohnzonen der 
Gemeinde X mitprägen.  

Im Übrigen gälte für eine sich an der Gebäudelängsseite oder an der 
Hauptwohnseite orientierende Bestimmung über den grossen Grundabstand – 
wie sie hier nicht vorliegt –, dass diese zwar nicht ein mehr oder minder 

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regelmässiges Grundraster produzierte, indem der Bauherr auf die Lokali-
sierung des grossen Grundabstandes Einfluss nehmen könnte. Dessen 
ungeachtet werden auch mit solchen Bestimmungen Dichte und Körnung 
mitbestimmt. 

Allein der Umstand, dass seit der Einführung des Näherbaurechts gemäss 
§ 270 Abs. 3 PBG «kein Verbot» zur Überbauung des Abstandsbereichs mehr 
besteht, bedeutet nicht, dass Bestimmungen über Grenzabstände die 
planerische Funktion abgeht. Es gilt, zwischen Näherbaurecht und Regelbau-
weise zu unterscheiden. Das Näherbaurecht ändert nichts daran, dass das 
planerisch angestrebte Überbauungsbild nebst anderen Parametern auch mit 
den Abstandsbestimmungen festgelegt wird. Andernfalls könnte sich der 
Plangeber darauf beschränken, gemeindeweit den gleichen Grenzabstand 
festzusetzen. Erst diesfalls wären Art und Umfang der Überstellung der 
Abstandsbereiche der rein privatrechtlichen Ordnung überlassen. Im Übrigen 

können Näherbaurechte vom Regelabstand als Ausgangswert beeinflusst 
werden. 

Soweit anhand der Rechtsmittelverfahren erkennbar, dürfte die Regel-
bauweise gegenüber dem Näherbaurecht (wesentlich) häufiger sein. Es kann 
angenommen werden, dass durch die zunehmende Bebauungsdichte, ja gar 
die gestiegene gesellschaftliche Bedeutung von (auch baulich akzentuierter) 
Privatsphäre die Bereitschaft von Nachbarn zur Erteilung von Näherbaurechten 
künftig kaum zunehmen, wenn nicht gar zurückgehen wird. 

5.8 Die Regelung der negativen Vorwirkung gestützt auf § 234 PBG stellt 
zwingendes kantonales Recht dar. Den Gemeinden kommt kein Ermessens-
spielraum bei der Frage zu, ob ihre Revisionsvorlagen negative Vorwirkung 
entfalten; sie sind nicht befugt, § 234 PBG im Einzelfall anzuwenden oder auf 
eine Anwendung der Bestimmung zu verzichten. Das von der Vorinstanz 
diesbezüglich behauptete Ermessen entbehrt jeder gesetzlichen Grundlage.