# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 75150d9e-8a69-5774-b6d6-cb5ee077bad1
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-05-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 21.05.2003  SB.2002.00105
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2002-00105_2003-05-21.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2002.00105	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 21.05.2003
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Ergänzende Vermögenssteuer 1993 (2. Rechtsgang)

	
Nutzungsänderung

Die Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs im auf die Einräumung der Baurechtsdienstbarkeit folgenden Jahr bringt zum Ausdruck, dass die steuerauslösende Nutzungsänderung bereits bei Abschluss des Baurechtsvertrags statt gefunden hat und damit der Steueranspruch verwirkt ist.

			 	
				Stichworte:
	
						ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN
BAURECHTSVERTRAG
BETRIEBSAUFGABE
GÄRTNEREI
NUTZUNGSÄNDERUNG
VERJÄHRUNG
VERMÖGENSSTEUER
VERWIRKUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 36 aStG
§ 91bis aStG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I. C. trat am 23. August 1988
seinen drei Kindern – A., D. und E. – die Liegenschaft Kat.Nr. 01 mit Wohnhaus,
Scheune mit Gewerbe, Gewächshäusern und Unterstand in X. zu Gesamteigentum
infolge einfacher Gesellschaft ab. Die Abtretung erfolgte im Rahmen einer
gemischten Schenkung; als Gegenleistung räumten die Erwerber dem Abtreter und
dessen Ehefrau ein unentgeltliches lebenslängliches Nutzniessungsrecht an der
Liegenschaft ein. 

 

Mit öffentlich beurkundetem Baurechtsvertrag vom 2. November
1989 begründeten die drei Geschwister an der erwähnten Liegenschaft zugunsten
von F. ein bis 31. Dezember 2090 befristetes selbständiges und dauerndes
Baurecht. Die Vertragsparteien vereinbarten darin unter anderem, dass der
Baurechtszins ab 1. Januar 1993 zu entrichten sei und der Besitzesantritt des
Baurechtsberechtigten auf den 1. März 1992 festgelegt werde. Ferner wurde
bestimmt, dass das Baurecht zwischen dem 1. Januar 1991 und dem
28. Februar 1992 im Grundregister einzutragen bzw. als Grundstück
aufzunehmen sei. Der verabredete grundbuchliche Vollzug fand indessen nicht
statt; vielmehr hoben die Vertragsparteien den Baurechtsvertrag mit
Vereinbarung vom 7. Januar 1993 wieder auf, wobei sich der Baurechtsberechtigte
zu einer pauschalen Zahlung von Fr. 750'000.- an die Grundeigentümer verpflichtete.

 

Die drei Geschwister
parzellierten in der Folge die Liegenschaft Kat.Nr. 01; sie veräusserten am 29.
März und 17. Mai 1993 die neugebildeten Teilparzellen Kat.Nrn. 02 - 03 mit
einer Gesamtfläche von 7'570 m2 an die G. AG, an F. sowie gemeinsam
an die G. AG und F. Der Preis belief sich total auf Fr. 5'239'244.-
zuzüglich weiterer Leistungen von Fr. 376'000.- und Fr. 113'244.-.
Die Geschwister liessen von den in ihrem Eigentum verbliebenen Teilparzellen
Kat.Nrn. 06 (16'577 m2), 04 (1'033 m2) und 05 (987 m2)
die Parzelle Kat.Nr. 04 mit einem Doppeleinfamilienhaus überbauen.

 

Das kantonale Steueramt veranlagte A. mit Einschätzungen vom
10. August 2000 und Einspracheentscheid vom 8. März 2001 mit Bezug auf die
Grundstücke Kat.Nrn. 02 - 03 mit einem steuerbaren Vermögen von Fr. ...
sowie hinsichtlich des Grundstücks Kat.Nr. 04 mit einem steuerbaren
Vermögen von Fr. 2'506'000.- (entsprechend einem Drittel von
Fr. 7'520'000.-), je zum Steuersatz von 1 ‰. Es erwog, die bisher wegen
landwirtschaftlicher Bewirtschaftung zum Ertragswert bewerteten Teilparzellen
der ursprünglichen Liegenschaft Kat.Nr. 01, welche veräussert (Kat.Nrn. 02 -
03) bzw. infolge Überbauung der erwähnten Bewirtschaftung zweckentfremdet
(Kat.Nr. 04) worden seien, unterlägen der ergänzenden Vermögensbesteuerung. 

 

II. Die Steuerrekurskommission III wies den hiergegen
gerichteten Rekurs von A. am 2. Oktober 2001 ab. Sie verwarf insbesondere deren
Einwand, der Besteuerungsanspruch sei verjährt. 

 

Das von A. angerufene Verwaltungsgericht hiess deren
Beschwerde mit Entscheid vom 13. März 2002 (SB.2001.00071) teilweise gut und
wies die Sache zur ergänzenden Untersuchung an die Rekurskommission zurück. Es
erwog im Wesentlichen, den Akten könne nicht entnommen werden, ob die fragliche
Liegenschaft in der Zeit nach der Betriebsaufgabe seitens des Vaters der
Beschwerdeführerin weiterhin tatsächlich landwirtschaftlich genutzt worden sei
oder nicht. Je nachdem sei die Zweckentfremdung erst aufgrund der
Veräusserungen der streitbetroffenen Teilparzellen Kat.Nrn. 02 - 03 bzw. der
Überbauung von Teilparzelle Kat.Nr. 04 im Jahr 1993 verwirklicht worden
oder schon mit Abschluss des Baurechtsvertrags im Jahr 1989.

 

Die Steuerrekurskommission III wies den Rekurs nach
ergänzender Untersuchung im zweiten Rechtsgang am 29. Oktober 2002 erneut ab.
Sie gelangte zum Schluss, die Zweckänderung sei im Jahr 1993 erfolgt, weshalb
es mangels Verjährung zulässig sei, die ergänzende Vermögenssteuer zu erheben. 

 

III. Mit Beschwerde vom 9. Dezember 2002 liess A. dem
Verwaltungsgericht beantragen, die ergänzende Vermögensbesteuerung der
Grundstücke Kat.Nrn. 02 - 03 und 04 sei aufzuheben. Sie berief sich wiederum
auf Verjährung des Steueranspruchs. Ausserdem verlangte sie die Zusprechung
einer Parteientschädigung. 

 

Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung
verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung des Rechtsmittels.

 

 

Die
Kammer zieht in Erwägung:

 

 

1. Die Vermögenssteuer wird laut § 33 Abs. 1 des
vorliegend kraft § 269 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni
1997 (StG) anwendbaren Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) vom
Reinvermögen erhoben, das gemäss § 34 Abs. 1 aStG zum Verkehrswert zu
bewerten ist. Für land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke wird von
dieser Bewertungsregel abgewichen: solche Grundstücke werden mit Einschluss der
erforderlichen Gebäude zum Ertragswert bewertet (§ 35 aStG), welcher in
der Regel wesentlich unter dem Verkehrswert liegt. Mit dieser besonderen
Bewertungsvorschrift soll die Land- und Forstwirtschaft in dem Sinn
privilegiert werden, dass die Vermögenssteuer nicht auf dem Verkehrswert
geleistet werden muss, der auf die niedrigen aus Land- und Forstwirtschaft erzielbaren
Erträge, aus denen die Steuer bezahlt werden muss, keine Rücksicht nimmt (vgl.
VGr, 19. Juni 1984, StE 1985 B 52.22 Nr. 1 E. 3).

 

Der in den niedrigen land- und forstwirtschaftlichen Erträgen
liegende Grund für die Sonderbehandlung entfällt, wenn die zum Ertragswert
bewertete Liegenschaft veräussert oder der bisherigen land- oder
forstwirtschaftlichen Nutzung entfremdet wird (vgl. Rainer Zigerlig/Guido Jud
in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, Basel und Frankfurt am Main
1997, Art. 14 StHG N. 14). Diesfalls hat die Bewertung fortan zum
Verkehrswert zu erfolgen, und es ist kraft § 36 aStG vom Eigentümer eine
ergänzende Vermögenssteuer zu erheben. Veräusserung und Nutzungsänderung lassen
das bis anhin privilegiert besteuerte Grundstück in den Liegenschaftsmarkt
eintreten, der wie das Wirtschaftsleben allgemein von der Bewertung zum
Verkehrswert beherrscht ist. 

 

Das Recht, eine Einschätzung vorzunehmen – somit auch eine
ergänzende Vermögenssteuer festzulegen –, verjährt gemäss § 91bis
Satz 1 aStG zehn Jahre nach Ablauf des (betreffenden) Steuerjahres.

 

2. a) Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn die
landwirtschaftliche Nutzung dauernd oder für eine gewisse – nicht bloss
geringfügige Dauer – gegen Entgelt aufgegeben wird (Hans Ulrich Meuter,
Ertragsbewertung und ergänzende Vermögenssteuer, ZStP 1995,
S. 10 f.; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Band, Bern 1969 § 36 N. 2). Die Aufgabe
des Landwirtschaftsbetriebs durch den Eigentümer stellt für sich genommen keine
Nutzungsänderung dar, wenn die Liegenschaft weiterhin durch einen Pächter
landwirtschaftlich genutzt wird. In der entgeltlichen Einräumung eines
Baurechts zugunsten eines Dritten ist wie bei der Gewährung eines
Kiesausbeutungsrechts (RB 1979 Nr. 38) eine befristete Nutzungsänderung zu
erblicken, welche eine ergänzende Vermögensbesteuerung zur Folge hat (Meuter,
S. 13). Massgebend für die Prüfung, ob eine Zweckentfremdung stattgefunden hat,
ist der nach aussen in Erscheinung getretene, objektivierte Wille des
Grundeigentümers (VGr, 19. Juni 1984, StE 1985 B 52.22 Nr. 1 E. 3b). 

 

b) Die Beschwerdeführerin und deren Geschwister haben am 2.
November 1989 an der ursprünglichen Liegenschaft Kat.Nr. 01 zugunsten
eines Dritten ein bis 31. Dezember 2090 befristetes selbständiges und dauerndes
Baurecht begründet, wobei der grundbuchliche Vollzug auf die Zeit zwischen dem
1. Januar 1991 und dem 28. Februar 1992 und der Besitzesantritt des
Baurechtsberechtigten auf den 1. März 1992 festgelegt wurde. 

 

Nach den unbestrittenen Feststellungen der Rekurskommission im
zweiten Rechtsgang wurde der bisher auf dieser Liegenschaft vom Vater der
Beschwerdeführerin geführte Gärtnereibetrieb, der Anlass für deren Besteuerung
zum Ertragswert war, am 31. Dezember 1990 aufgegeben. In der Folge ist die
Liegenschaft nicht mehr landwirtschaftlich genutzt worden. 

 

Im Allgemeinen gelangt der nach aussen in Erscheinung tretende
objektivierte Wille des Grundeigentümers zur definitiven Nutzungsänderung bei
der Einräumung einer selbständigen und dauernden Baurechtsdienstbarkeit
zugunsten eines Dritten bereits im Abschluss des Baurechtsvertrags hinreichend
zum Ausdruck. Vorausgesetzt ist allerdings, dass dieser Wille auch seinen
Niederschlag in den tatsächlichen Verhältnissen findet. Das ist vorliegend der
Fall. Der Umstand, dass der Vater der Beschwerdeführerin die auf der
Liegenschaft betriebene Gärtnerei nur noch bis zum Ende des auf die Einräumung
der Baurechtsdienstbarkeit folgenden Jahres, also bis zum frühesten Termin vom
1. Januar 1991 für den grundbuchlichen Vollzug des Baurechts geführt hat und
eine landwirtschaftliche Nutzung der Liegenschaft nicht mehr aufgenommen worden
ist, macht deutlich, dass die mit der Einräumung des Baurechts bezweckte
Änderung der Nutzung durch Aufgabe des darauf geführten Betriebs auch
tatsächlich vollzogen wurde. Wie sich die planungs- und baurechtlichen
Verhältnisse mit Blick auf die geplante Überbauung darstellten, ist daher
entgegen der vorinstanzlichen Auffassung nicht entscheidwesentlich.

 

Ist nach dem Gesagten die Zweckentfremdung bereits im Jahr
1989 erfolgt, so muss die ergänzende Vermögensbesteuerung kraft der am 31.
Dezember 1999 eingetretenen Verjährung (richtig: Verwirkung) des
Steueranspruchs gemäss § 91bis aStG unterbleiben. 

 

Das führt zur Gutheissung der Beschwerde.

 

3. ...

 

 

Demgemäss
entscheidet die Kammer:

 

 

1.    Die Beschwerde wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen.
Es wird festgestellt, dass die Beschwerdeführerin keine ergänzende
Vermögenssteuer schuldet.

 

2.    ...