# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e80e68d7-d3f4-5640-91db-83fbbb5b0410
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-06-01
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 01.06.2016 80.2014.344
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2014-344_2016-06-01.html

## Full Text

Incarti n.

  80.2014.344

  80.2014.345

  	
  Lugano

  1 giugno 2016

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Mauro Mini, Raffaele Guffi

  

 

	
  segretario

  	
  Rocco
  Filippini, vicecancelliere

  

 

 

	
  parti

  	
  RI
  1,

  ,
  

  rappr.
  da: RA 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 29 dicembre 2014 contro le decisioni del 26 novembre 2014 in materia di imposta
  sugli utili immobiliari.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   Con atto pubblico del
15 febbraio 2011, RI 1 e __________, comproprietari in ragione di un mezzo
ciascuno del mapp. n. __________ di __________, concedevano alla __________ SA
un diritto di compera avente per oggetto la quota di un terzo dell’immobile (una
quota di un sesto ciascuno), al prezzo di fr. 623'333.–. Esercitato il diritto,
il trapasso veniva iscritto a registro fondiario il 27 febbraio 2012.

 

 

                                  B.   Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, gli alienanti indicavano un valore di alienazione di
fr. 623'333.– e un valore di investimento totale di fr. 633'396.–, così
composto: valore d’acquisto (fr. 500'000.–), costi di costruzione (fr.
105'044.–) e costi di acquisto e vendita (fr. 28'352.–). L’utile imponibile
veniva conseguentemente calcolato in zero franchi.

 

 

                                  C.   Notificando ai
venditori la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con separate
decisioni del 26 settembre 2012, l’Ufficio di tassazione di Mendrisio commisurava
l’utile imponibile complessivo in fr. 113'348.– e l’imposta dovuta in fr. 34'004.40
(fr. 17'002.20 a carico di ciascun venditore).

                                         Nelle motivazioni
allegate, l’autorità spiegava di avere riconosciuto costi di costruzione e di
miglioria nella limitata misura di fr. 1'600.– (fr. 534.– per ciascun
venditore, pari alla quota ceduta di ⅓), ritenuto che “i costi di
progettazione e le domande di costruzione non sono deducibili in quanto non
citati nel rogito quale parte integrante del prezzo di vendita” mentre “le
fatture postdatate emesse dai partecipanti all’operazione non possono trovare
riconoscimento fiscale”.

 

 

                                  D.   I contribuenti,
rappresentati dall’avv. RA 1, impugnavano le suddette decisioni, con reclamo
del 26 ottobre 2012, nel quale contestavano preliminarmente l’incompetenza
territoriale dell’Ufficio di tassazione di Mendrisio. 

                                         I contribuenti ribadivano
l’eccezione di incompetenza territoriale in sede di reclamo e di ricorso. Con
sentenza del 3 ottobre 2014 (inc. 80.2013.156/157), la Camera di diritto
tributario annullava le decisioni su reclamo del 23 maggio 2013 e trasmetteva
gli atti al competente Ufficio di tassazione di Bellinzona per nuove decisioni.

 

 

                                  E.   L’Ufficio di
tassazione di Bellinzona, con nuove decisioni su reclamo del 26 novembre 2014,
confermava in fr. 113'348.– l’utile imponibile ed in fr. 34'004.40 l’imposta dovuta
(fr. 17'002.20 a carico di ciascun venditore), con la seguente motivazione:

                                         È confermata la decisione di
prima sede e, quindi, va ribadito come i costi di progettazione e le domande di
costruzione non siano deducibili siccome non citati nel rogito quali parte
integrante del prezzo di vendita. Va pure aggiunto che i costi per progetti
inutilizzati non possono trovare riconoscimento fiscale, tanto più che, da
informazioni assunte presso l’ufficio tecnico comunale di __________ in data
28.3.2013, una prima licenza edilizia, rilasciata il 22.10.2010, è scaduta e
una seconda domanda di costruzione per riconversione da centro fitness e snack
bar in postribolo non è stata accettata. Da evidenziare come quest’ultima
domanda abbia modificato sostanzialmente i progetti iniziali.

                                         Le
fatture postdatate emesse dai partecipanti dell’operazione non possono trovare
riconoscimento fiscale.

 

 

                                  F.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 e __________, sempre
rappresentati dall’avv. RA 1, sottolineano che non soltanto le decisioni su reclamo
del 23 maggio 2013 erano viziate dall’incompetenza ratione loci
dell’Ufficio di tassazione di Mendrisio ma anche le prime decisioni del 26
settembre 2012, contestando all’Ufficio di tassazione di Bellinzona di averli
privati di un grado di giudizio.

                                         I ricorrenti chiedono, nel
merito, che gli vengano riconosciuti i costi di costruzione e di miglioria
dichiarati, contestando in particolar modo la mancata deduzione dei costi di
progettazione. Lamentano infine di non essere a conoscenza delle informazioni che l’Ufficio di tassazione avrebbe raccolto presso l’Ufficio tecnico del comune di __________.

 

 

                                  G.   Nelle proprie
osservazioni del 9 gennaio 2015, l’autorità di tassazione propone di respingere
il gravame, richiamando una nota manoscritta e uno scritto di posta elettronica
dell’Ufficio tecnico comunale presenti nell’incarto fiscale. 

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   La prima censura sollevata
da RI 1 e __________ è d’ordine procedurale. I ricorrenti contestano all’Ufficio
di tassazione di Bellinzona di avergli notificato direttamente una decisione su
reclamo, privandoli così di un grado di giudizio di cui avevano diritto.

 

 

                                   2.   2.1.

                                         In materia di imposta
sugli utili immobiliari, l’art. 213 LT dispone che, in mancanza di norme particolari
siano applicabili per analogia le disposizioni della procedura ordinaria di
tassazione (art. 195-208).

                                         Secondo l’art. 204 cpv. 1
LT, l’autorità di tassazione controlla la dichiarazione d’imposta e procede
alle indagini necessarie. Contro la decisione di tassazione il contribuente può
reclamare per scritto all’autorità di tassazione, entro trenta giorni dalla notificazione (art. 206 cpv. 1 LT). Il reclamo non ha effetto devolutivo. Suo scopo
è sostanzialmente quello di dare la possibilità al contribuente di esprimersi,
consentendo all’autorità di tassazione di riesaminare la prima decisione sulla
base di nuovi elementi (cfr. Locher,
Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, Basilea 2015, n. 29
ad Einführung zu Art. 109 ff., p. 156).

                                         Entro trenta giorni dalla
notifica della decisione su reclamo è infine dato ricorso alla Camera di
diritto tributario (art. 227 cpv. 1 LT). Con il ricorso possono essere fatti
valere tutti i vizi della decisione impugnata e della procedura anteriore (art.
227 cpv. 3 LT). In virtù dell’effetto devolutivo della procedura ricorsuale, oggetto
dell’impugnativa può tuttavia essere soltanto la decisione su reclamo, mentre
la prima decisione di tassazione non può essere contestata separatamente (DTF
134 II 142 consid. 1.4; cfr. anche Locher,
loc. cit.)

 

                                         2.2.

                                         Nella fattispecie, come
esposto in narrativa, questa Camera ha annullato le precedenti decisioni su
reclamo del 23 maggio 2013 poiché viziate dall’incompetenza ratione loci
dell’Ufficio di tassazione di Mendrisio e inviato gli atti al competente
Ufficio di tassazione di Bellinzona per nuove decisioni. Dall’esame
dell’incarto fiscale risulta nondimeno che l’autorità di tassazione di Bellinzona
si era, di fatto, già occupata del reclamo interposto contro le prime decisioni
del 26 settembre 2012, tanto è vero che l’avv. RA 1 è stato convocato negli
uffici di Bellinzona il 6 maggio 2013, per un’audizione durante la quale ha
potuto esporre tutte le sue argomentazioni. Le successive decisioni su reclamo sono
state ancora evase dall’Ufficio di tassazione di Mendrisio unicamente “per ragioni
d’iscrizione iniziale della pratica TUI” (cfr. note manoscritte agli atti
dell’incarto fiscale), ciò che il rappresentante dei ricorrenti avrebbe
inizialmente compreso e accettato, salvo poi eccepire l’incompetenza
territoriale dell’autorità dinanzi a questa Camera.

                                         In queste circostanze
appare difficile contestare all’Ufficio di tassazione di Bellinzona la mancata
emissione di una prima decisione di tassazione. Invocare un simile vizio
formale costituisce un evidente abuso di diritto, in contrasto con l’art. 2 cpv. 2 del Codice civile (CC). Nella misura in cui hanno
potuto portare a conoscenza sia dell’Ufficio di tassazione di Bellinzona sia dei
giudici cantonali gli elementi a sostegno delle loro tesi, i contribuenti non possono
certo lamentarsi di una violazione del principio del doppio grado di
giurisdizione che, come noto, assicura semplicemente un duplice esame della
controversia da parte di due diverse autorità. Senza dimenticare infine che la
garanzia costituzionale dell’art. 29a Cost. non impone di principio un doppio grado di giurisdizione a livello cantonale, ma unicamente la possibilità di sottoporre la
contestazione ad un’autorità giudiziaria di rango superiore, prima di
eventualmente adire il Tribunale federale.

                                         Su questo punto il gravame
si rivela pertanto infondato e come tale va respinto.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         La seconda censura
sollevata dai ricorrenti è d’ordine materiale. RI 1 e __________ chiedono che gli
vengano riconosciuti i costi di costruzione e di miglioria dichiarati,
lamentando in particolar modo la mancata deduzione dei costi di progettazione.

 

                                         3.2.

                                         L’importo totale di fr.
105'044.– chiesto in deduzione a titolo di costi di costruzione e miglioria è
così composto:

 

	
  Ditta

  	
  Data

  	
  Tipo di prestazione

  	
  Importo

  
	
  Arch.
  __________

   

  	
  7.4.2010

  	
  Allestimento domanda di costruzione del mapp. __________

  	
  fr. 15'500.–

  
	
  Arch.
  __________

   

  	
  23.10.2011

  	
  Allestimento variante di costruzione del mapp. __________

  	
  fr. 8'890.–

  
	
  Arch.
  __________

  	
  2.12.2010

  	
  Allestimento stima del mapp. __________

  	
  fr. 654.–

  
	
  __________

  	
  30.6.2011

  	
  Sabbia normale

  	
  fr. 300.–

  
	
  __________

  	
  7.7.2011

  	
  Sabbia normale

  	
  fr. 500.–

  
	
  __________

  	
  9.3.2012

  	
  Lavori di sgombero, di manovalanza, di pulizia
  esterna

  	
  fr. 21'400.–

  
	
  __________

  	
  6.4.2012

  	
  Prestazioni diverse capannone Orion

  	
  fr. 45'000.–

  
	
  __________

  	
  2.4.2012

  	
  Sviluppo offerte e sopralluoghi vari stabile Orion

  	
  fr. 12'000.–

  
	
  __________

  	
  -

  	
  -

  	
  fr. 300.–

  
	
  __________

  	
  -

  	
  -

  	
  fr. 500.–

  
	
  Totale

  	
   

  	
   

  	
  fr. 105'044.–

  

                                         L’importo
ammesso in deduzione dall’autorità di tassazione, di fr. 1'600.– (fr.
534.– per ciascun ricorrente, corrispondente alla quota di ⅓ ceduta alla __________
SA), concerne le prestazioni di __________. L’autorità ha riconosciuto tutti e
quattro gli importi presentati dai contribuenti, palesando nei loro confronti una
certa generosità. Solo i primi due sono infatti accompagnati dai necessari
documenti giustificativi, mentre gli ultimi due sembrano piuttosto un’ingiustificata
replica dei primi due.

                                         Non sono state invece riconosciute
le prestazioni dell’arch. __________, trattandosi di costi di progettazioni non
realizzate, così come le ulteriori fatture di __________, __________ e della __________
SA, trattandosi di prestazioni degli stessi partecipanti all’operazione
immobiliare, oltretutto posteriori all’alienazione del fondo (il diritto di
compera della quota di ⅓ è stato esercitato dalla __________ SA il 27 febbraio
2012).

 

 

                                   4.   4.1.

                                         La deduzione delle spese di progettazione (onorario dell’architetto e dell’ingegnere) è generalmente
considerata spesa di miglioria deducibile, quando la costruzione in questione è stata realizzata (RF 34/1979 p. 259; Guhl,
Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p.
225; CDT n. 338 del 22 novembre 1989, pubblicata in RDAT I-1992 p. 275). Lo
stesso dicasi di piani di costruzione relativi a un complesso di fondi e che ne
rendono possibile l'alienazione.

                                         Non va dimenticato, a
questo riguardo, che la complessità della vigente legislazione edilizia induce sovente i proprietari di immobili a far allestire progetti di massima in
vista dell’ottenimento di una licenza preliminare oppure di un permesso di
costruzione che dimostri l’assenza di impedimenti di diritto pubblico all’esecuzione dei lavori previsti, accertando, rispettivamente, le principali condizioni di edificazione, nel caso della licenza preliminare, e la conformità della domanda al
diritto materiale, nel caso del permesso di costruzione (Scolari, Commentario della legge edilizia
del Cantone Ticino, Bellinzona 1976, p. 213 s., con riferimenti, nonché p.
271).

 

                                         4.2.

                                         Più differenziata è la
questione della deducibilità dei costi di progetti non realizzati. In simili
casi occorre esaminare concretamente in che rapporto stanno con il progetto
definitivo e in quale misura hanno contribuito al suo allestimento. La progettazione di un immobile costituisce un procedimento globale che conduce al progetto maturo per la
realizzazione. Essa procede per stadi, ognuno dei quali comporta attività più o
meno funzionali rispetto al risultato finale e di conseguenza costi più o meno
elevati. Determinante è che i costi di progettazione si siano effettivamente
prodotti globalmente e che abbiano diminuito il guadagno del proprietario (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 259). La Camera
di diritto tributario ne ha ammesso la computabilità quali costi di investimento,
quando i costi di progettazione sono stati necessari, per documentare la
capacità edificatoria del fondo e quindi per conseguire il prezzo pattuito nel
rogito (RDAT I-1992 p. 275); l’ha invece negata in casi in cui è stato
accertato che il progetto realizzato differiva sostanzialmente da quello per
cui il contribuente aveva sostenuto le spese fatte valere, sicché il progetto
iniziale non aveva avuto alcun influsso sul prezzo di vendita (CDT n. 275 del
31 ottobre 1991; CDT n. 270 del 12 dicembre 1994).

                                         Questa Camera ha anche
negato che avesse diritto di far valere tutti i costi di progettazione un architetto che, in relazione alla casa venduta, aveva allestito due progetti alternativi,
uno in vista della demolizione della casa esistente ed uno finalizzato al suo
semplice ampliamento. Infatti, nel contratto di compravendita, si menzionava l’inclusione nel prezzo del solo progetto per l’ampliamento (RDAT I–1998 n. 12t p. 404 ss.).

                                         Sempre
secondo la giurisprudenza cantonale, non rientra fra i costi di investimento deducibili dall’utile immobiliare la spesa per un progetto di costruzione non utilizzato dal venditore ma necessario, a suo dire, per dimostrare all’acquirente le possibilità
edificatorie del fondo. Il fatto, addotto dal contribuente, che in seguito a
un’alluvione l’autorità avesse contestato l’edificabilità di una parte del
fondo in questione, in considerazione della sua natura boschiva, non è stato
considerato sufficiente a giustificare una spesa di diverse decine di migliaia
di franchi per un progetto di costruzione. Sarebbe a tal fine stato sufficiente
il rapporto geologico preliminare pagato un paio di migliaia di franchi, che è
stato ammesso in deduzione dall’autorità fiscale (CDT n. 80.98.265 del 4
gennaio 1999, citata in Soldini/Pedroli,
L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al Commentario, Lugano, 2003, p. 165-166).

 

                                         4.3.

                                         La computabilità, quale
costo di miglioria, della spesa per un progetto non utilizzato deve
considerarsi, come visto, eccezionale. E tale è il caso quando, al cospetto di
immobili di conformazione del tutto particolare (ad esempio rustici diroccati,
rovine), un progetto di massima serve a dimostrare l’edificabilità, di per sé non
evidente, di un determinato fondo o complesso di fondi (CDT n. 80.98.265 del 4
gennaio 1999 consid. 6.6.).

                                         Altrettanto non si può
invece dire per la presente fattispecie. Sul mapp. __________, acquistato dai
ricorrenti nel corso del 2010, sorgeva già da anni uno stabile industriale. La licenza
edilizia del 22 ottobre 2010 aveva unicamente per oggetto la riconversione
dello stabile industriale in un centro fitness club con snack bar, mentre la successiva
variante del 28 gennaio 2013 (peraltro posteriore al trasferimento del fondo in
esame) il cambio di destinazione da stabile industriale a postribolo. Se si
aggiunge infine che le fatture prodotte dai ricorrenti, per un importo
complessivo di oltre fr. 25'000.–, sono alquanto generiche, riferendo unicamente
di una non meglio precisata “domanda di costruzione nel comune di __________ al
mappale __________” e di una successiva “domanda di costruzione come variante”,
la decisione impugnata non può che essere confermata. In queste condizioni
appare infatti ben poco plausibile che si possa spendere una simile somma per
un semplice cambio destinazione, senza dimenticare infine che il progetto
iniziale è stato modificato sostanzialmente dalla successiva variante del 28
gennaio 2013, peraltro inoltrata ben oltre il trasferimento del fondo in discussione.

                                         Come sottolineato dai
ricorrenti, le informazioni contenute nella decisione impugnata sono state
raccolte dall’autorità di tassazione direttamente presso l’Ufficio tecnico del
comune di __________, senza coinvolgere le parti. La procedura, per quanto
discutibile, non è tuttavia ancora lesiva del loro diritto di essere sentiti,
ove si pensi appena che tali informazioni si limitano a una succinta
descrizione dello stato delle procedure amministrative ancora in corso e non
necessitavano quindi di una presa di posizione dei contribuenti né tanto meno della
richiesta di eventuali ulteriori chiarimenti.

 

                                         4.4.

                                         Del tutto infondata è la
richiesta di poter dedurre le fatture di __________, __________ e della __________
SA, per un importo complessivo di fr. 78'400.–.

                                         Non solo perché si tratta
di prestazioni degli stessi partecipanti all’operazione immobiliare, ma
soprattutto perché le relative fatture sono alquanto generiche e non viene
nemmeno comprovato l’effettivo pagamento tramite documentazione bancaria. Senza
dimenticare infine che le fatture sono tutte posteriori all’alienazione del
fondo in esame, mentre i costi di investimento deducibili sono solo quelli
sostenuti dall’alienante durante il possesso dell’immobile, vale a dire dal
momento dell’acquisto a quello della vendita (il diritto di compera della quota
di ⅓ è stato esercitato dalla __________ SA il 27 febbraio 2012).

 

 

                                   5.   Alla luce di tutto
quanto precede, il ricorso è respinto.

                                         Tassa di giustizia e spese
processuali sono poste a carico dei ricorrenti, soccombenti.

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                fr.    800.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.      80.–

                                         per un totale di                                                      fr.    880.–

                                         sono a carico dei
ricorrenti.

 

                                   3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss LTF).

 

                                   4.   Intimazione a: 

	
   

  	
  -;

  -;

  -.

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per conoscenza:

                                         -
municipio di __________.

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il
presidente:                                                         Il
segretario: