# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ab69ee8b-8a43-550b-8546-a4e00f6399af
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-24
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 24.11.2021 LF210084
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LF210084_2021-11-24.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: LF210084-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach 

sowie Gerichtsschreiberin MLaw J. Camelin-Nagel  

Beschluss vom 24. November 2021 

in Sachen 

 

1. ... 

2. A._____ AG,  
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin, 

 

gegen 

 

B._____ AG,  
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte, 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,  

 

betreffend 
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung 

 
 
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zü-
rich vom 14. Oktober 2021 (ER210123) 
 

- 2 - 

 

Erwägungen: 

1.1. Mit Eingabe vom 20. September 2021 (Datum Poststempel) stellte die Ge-

suchstellerin und Berufungsbeklagte (nachfolgend Berufungsbeklagte) beim Be-

zirksgericht Zürich (nachfolgend Vorinstanz) folgendes Rechtsbegehren (act. 1 

S. 2): 

"1. Es seien die Gesuchsgegnerinnen unter Androhung der Zwangs-
vollstreckung im Unterlassungsfall zu verpflichten, den von der Ge-
suchsgegnerin 1 gemieteten Geschäftsraum (Atelier Nr. 1), EG, in 
der Liegenschaft C._____-strasse ..., … Zürich, inkl. Einstellplatz 
(Nr. 2) und E-Parkplatz (Nr. 3) im 1. UG, unverzüglich ordnungs-
gemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstelle-
rin zurückzugeben. 

2. Es sei das zuständige Stadtammannamt Zürich … anzuweisen, 
den zu erlassenden Befehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes 
Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken; 

alles unter solidarischen Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten 
der Gesuchsgegnerinnen." 

1.2. Mit Verfügung vom 27. September 2021 setzte die Vorinstanz der Beru-

fungsbeklagten Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses an und gab den Ge-

suchsgegnerinnen gleichzeitig Gelegenheit zur schriftlichen Stellungnahme zum 

Gesuch (act. 6). Nach Eingang des Kostenvorschusses und nachdem sich die 

Gesuchsgegnerinnen innert Frist nicht geäussert hatten, hiess die Vorinstanz das 

Ausweisungsbegehren gut (act. 13 = act. 20).  

1.3. Gegen diesen Entscheid erhob die Gesuchsgegnerin 2 (nachfolgend Beru-

fungsklägerin) rechtzeitig Berufung (act. 21; vgl. zur Rechtzeitigkeit act. 18). Die 

vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–18). Auf die Einholung einer 

Berufungsantwort kann in Anwendung von Art. 312 Abs. 1 ZPO verzichtet wer-

den. Das Verfahren ist spruchreif.  

2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide im summarischen Verfahren ist die 

Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert 

der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt 

(Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres 

Verfahrens nach Massgabe der Mietzinse für eine Verfahrensdauer von sechs 

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Monaten bis zur effektiven Ausweisung berechnet. Das ergab auf Basis der mo-

natlichen Mietzinse von insgesamt Fr. 2'334.65 ein Total von Fr. 14'007.90 

(act. 20 E. 4). Dem ist zu folgen. Die Eingabe der Berufungsklägerin ist daher als 

Berufung entgegenzunehmen.  

2.2. Mit der Berufung kann eine unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige 

Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Be-

rufung ist innert der gesetzlichen Rechtsmittelfrist beim Berufungsgericht schrift-

lich und abschliessend begründet einzureichen. Bei Rechtsmitteleingaben von 

Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen heraus-

lesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, 

wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der 

angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Entscheid nach 

Auffassung der Berufung führenden Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Vo-

raussetzungen nicht gegeben, ist auf die Berufung nicht einzutreten. Neue Tatsa-

chen und Beweismittel können im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, 

wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht 

schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). 

2.3. Vorab ist festzuhalten, dass die Eingabe der Berufungsklägerin durch 

D._____ unterzeichnet wurde. Dieser ist gemäss Handelsregisterauszug für die 

Berufungsklägerin nicht (mehr) zeichnungsberechtigt (act. 24). Von der Anset-

zung einer Nachfrist im Sinne von Art. 132 Abs. 1 ZPO zur Genehmigung der Be-

rufung kann indes abgesehen werden, zumal – wie die nachstehenden Erwägun-

gen zeigen – auf die Berufung ohnehin nicht einzutreten ist.  

3.1. Die Vorinstanz erwog, die Berufungsbeklagte habe mit der Gesuchsgegne-

rin 1 am 10. Februar 2021 (Atelierraum Nr. 1), am 17./18. Februar 2021 (Einstell-

platz Nr. 2) sowie am 13./17. April 2021 (E-Parkplatz Nr. 3) Mietverträge über die 

im Rechtsbegehren genannten Räumlichkeiten abgeschlossen (act. 1 Rz. 5 f. und 

act. 4/1-3). In der Folge hätte die Gesuchsgegnerin 1 gegen den ausdrücklichen 

Willen der Berufungsbeklagten mit der Berufungsklägerin einen undatierten Un-

termietvertrag betreffend die streitgegenständlichen Mietobjekte abgeschlossen 

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(act. 1 Rz. 7, act. 4/4+8). Zwischen der Berufungsbeklagten und der Berufungs-

klägerin bestehe keine vertragliche Beziehung (act. 20 E. 2.1). 

 Die Berufungsbeklagte habe mit Fristansetzungen zur Leistung einer Si-

cherheit vom 13. August 2021 und Kündigungen vom 27. August 2021 die For-

men und Fristen von Art. 266h und 266l OR eingehalten und das Mietverhältnis 

mit der Gesuchsgegnerin 1 gestützt auf Art. 266h Abs. 2 OR gültig per 30. August 

2021 aufgelöst. Die Gesuchsgegnerin 1 befinde sich daher ohne Rechtsgrund im 

Mietobjekt (act. 20 E. 2.2.2). 

 Die Berufungsklägerin habe gemäss unbestritten gebliebener Darstellung 

der Berufungsbeklagten gegenüber weder einen dinglichen noch einen obligatori-

schen Anspruch. Insbesondere bestehe kein Mietverhältnis mit der Berufungsbe-

klagten, das die Berufungsklägerin dazu berechtige, die streitgegenständigen 

Mietobjekte zu benutzen. Ein Anspruch lasse sich auch nicht aus dem mit der 

Gesuchsgegnerin 1 geschlossenen Untermietvertrag ableiten, da ein solcher zeit-

lich nicht über die Dauer des Hauptmietverhältnisses hinausgehen könne 

(Art. 273b OR, vgl. auch ZK OR-HIGI/WILDISEN, Art. 262 N 9). Folglich befinde sich 

auch die Berufungsklägerin ohne Rechtsgrund im Mietobjekt (act. 20 E. 2.2.3).  

3.2. Mit diesen Erwägungen setzt sich die Berufungsklägerin in keiner Weise 

auseinander. Die Berufungsklägerin führt in ihrer Berufungsschrift einzig aus, sie 

sei nie Mieterin oder Untermieterin gewesen. Der Vertrag laute auf die Gesuchs-

gegnerin 1 (act. 21). Davon ging auch die Vorinstanz aus (vgl. hiervor E. 3.1), 

weshalb nicht ersichtlich ist, was die Berufungsklägerin daraus zu ihren Gunsten 

abzuleiten versucht. Insbesondere macht die Berufungsklägerin nicht geltend, 

sich nie in den streitgegenständlichen Mieträumlichkeiten aufgehalten zu haben. 

Auch was die Kosten- und Entschädigungsfolgen betrifft werden keinerlei Rügen 

vorgebracht. Die Berufungsklägerin legt nicht einmal in rudimentärer Weise dar, 

inwiefern die Vorinstanz ihrer Auffassung nach das Recht unrichtig angewendet 

oder den Sachverhalt unzutreffend festgestellt haben soll. Damit genügt die Beru-

fungsbegründung den gesetzlichen Anforderungen nicht (Art. 311 Abs. 1 ZPO; 

s. oben, E. 2.2.). Auf die Berufung ist folglich nicht einzutreten. 

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3.3. Aus der Eingabe der Berufungsbeklagten vom 15. Oktober 2021 (bei der 

Vorinstanz am 18. Oktober 2021 eingegangen) geht ferner hervor, dass die streit-

gegenständlichen Mieträumlichkeiten mittlerweile geräumt worden sind (act. 11). 

Entsprechend wäre auch mangels Rechtsschutzinteresse auf die Berufung nicht 

einzutreten.  

4.  Wie festgehalten, wurde die Berufung von D._____, welcher für die Beru-

fungsklägerin nicht mehr zeichnungsberechtigt ist, erhoben (oben E. 2.3.). Partei 

im vorinstanzlichen Verfahren war die A._____ AG, in deren Namen Herr D._____ 

die Berufung erhoben hat. Letzterer ist daher nicht Partei, sondern ein Dritter, 

welchem gestützt auf Art. 108 ZPO Kosten auferlegt werden können (BGE 141 III 

426). Die Entscheidgebühr für das vorliegende Berufungsverfahren ist in Anwen-

dung von § 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 300.– festzulegen 

und Herrn D._____ aufzuerlegen. Parteientschädigungen sind nicht zuzuspre-

chen; der Berufungsklägerin nicht, weil sie unterliegt, der Berufungsbeklagten 

nicht, da ihr keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären. 

Es wird beschlossen: 

1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten. 

2.  Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens betragen Fr. 300.–. Sie wer-

den D._____, c/o A._____ AG, … [Adresse], persönlich auferlegt. 

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-

ge eines Doppels von act. 21, sowie an das Bezirksgericht Zürich, je gegen 

Empfangsschein. 

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-

telfrist an die Vorinstanz zurück. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

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richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 14'007.90. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

MLaw J. Camelin-Nagel 
 
 
versandt am: 

	Beschluss vom 24. November 2021
	Erwägungen:
	1.2. Mit Verfügung vom 27. September 2021 setzte die Vorinstanz der Berufungsbeklagten Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses an und gab den Gesuchsgegnerinnen gleichzeitig Gelegenheit zur schriftlichen Stellungnahme zum Gesuch (act. 6). Nach Eing...
	1.3. Gegen diesen Entscheid erhob die Gesuchsgegnerin 2 (nachfolgend Berufungsklägerin) rechtzeitig Berufung (act. 21; vgl. zur Rechtzeitigkeit act. 18). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–18). Auf die Einholung einer Berufungsantwo...
	Die Berufungsbeklagte habe mit Fristansetzungen zur Leistung einer Sicherheit vom 13. August 2021 und Kündigungen vom 27. August 2021 die Formen und Fristen von Art. 266h und 266l OR eingehalten und das Mietverhältnis mit der Gesuchsgegnerin 1 gestüt...

	Die Berufungsklägerin habe gemäss unbestritten gebliebener Darstellung der Berufungsbeklagten gegenüber weder einen dinglichen noch einen obligatorischen Anspruch. Insbesondere bestehe kein Mietverhältnis mit der Berufungsbeklagten, das die Berufungs...

	Es wird beschlossen:
	1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
	2.  Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens betragen Fr. 300.–. Sie werden D._____, c/o A._____ AG, … [Adresse], persönlich auferlegt.
	3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beilage eines Doppels von act. 21, sowie an das Bezirksgericht Zürich, je gegen Empfangsschein.
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...