# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 044f10c7-accc-540f-a770-4bc037bd4e0a
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-02-26
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 26.02.2001 50.1999.2
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_50-1999-2_2001-02-26.html

## Full Text

Incarto n.

  50.1999.00002

   

  	
  Lugano

  26 febbraio
  2001

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Lorenzo Anastasi, presidente, 

  Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

  

 

	
  segretario:

  	
  Leopoldo Crivelli

  

 

 

statuendo sul ricorso  1 febbraio 1999 del 

 

 

	
   

  	
  Comune di __________

  patrocinato da: avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la decisione 22 dicembre 1998 (no. 489/48) del
  Tribunale di espropriazione della giurisdizione sopracenerina, prolata in merito
  alla domanda d'indennizzo per titolo di espropriazione materiale che
  __________ ha inoltrato il 5 maggio 1998 nei confronti del ricorrente a
  seguito delle restrizioni sancite dal PR a carico del mapp. __________
  (istituzione di un vincolo EAP);

  

 

 

viste le risposte:

-    2
marzo 1999 del Tribunale di espropriazione;

-    5 marzo 1999 di
__________;

 

 

letti ed esaminati gli atti;

 

ritenuto,                           in
fatto

 

 

                            A.   __________
è proprietario del mapp. __________ di __________, un fondo di 1444 mq censito
quale prato.

Il terreno, di forma regolare e in leggero
declivio, si trova nella zona centrale del paese, in vicinanza del centro
scolastico comunale.

 

 

                                  B.   Il PR di
__________ entrato in vigore il 25 ottobre 1976 ha collocato l'intero fondo in
zona EAP ai fini della creazione di un'area di gioco e svago. __________ ha impugnato
tale assetto pianificatorio, ma il suo ricorso è stato respinto dal Consiglio
di Stato contestualmente all'approvazione del PR.

Nel 1986 il comune ha dato avvio alla
revisione del proprio PR. I progetti elaborati in quest'ambito prevedono il
mantenimento del vincolo e l'inclusione del fondo in una zona "centro
paese" soggetta all'ulteriore elaborazione di un piano particolareggiato.

 

 

                                  C.   Preso atto
di quest'ultima prospettiva e fallite nel frattempo le trattative intavolate
con l'ente pubblico in vista della vendita della proprietà, con istanza 5
maggio 1998 __________ ha convenuto in giudizio il comune di __________ innanzi
al Tribunale di espropriazione della giurisdizione sopracenerina, chiedendo l'avvio
di una procedura di espropriazione materiale.

Nella sua risposta 9 luglio 1998 il
municipio di __________ si è rimesso in pratica al giudizio del Tribunale di
espropriazione, riservandosi peraltro la facoltà di sollecitare l'esproprio
formale del fondo.

All'udienza di conciliazione del 1°
settembre 1998 le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.
L'istante ha ribadito in particolare la propria richiesta d'indennizzo,
quantificando in fr. 350.- il mq il valore venale del terreno.

 

 

                                  D.   Con
sentenza 22 dicembre 1998 il Tribunale di espropriazione ha statuito sulle pretese
risarcitorie avanzate da __________.

Constatato che l'assetto pianificatorio del
mapp. __________ non era minimamente mutato dall'entrata in vigore del PR 1976,
il primo giudice ha ammesso siccome pacifica la sussistenza di
un'espropriazione materiale conseguente all'inclusione di quel fondo
edificabile in zona EAP. 

Per calcolare il risarcimento dovuto al
proprietario, il Tribunale di espropriazione è partito dal presupposto che in
assenza del vincolo il terreno sarebbe stato verosimilmente inserito in zona
R2. Tenuto conto del prezzo (fr. 107.70 il mq) pagato nel 1976 per l'acquisto
di un mappale posto appunto in zona R2 e delle peculiarità della superficie
espropriata, ha quindi attribuito a quest'ultima un valore edilizio pieno di
fr. 110.- il mq e riconosciuto a __________ un indennità di fr. 102.- il mq per
titolo di espropriazione materiale, con interessi - al tasso usuale praticato
dalle CFS - a contare dal 27 novembre 1978, giorno in cui l'espropriato ha
impugnato una variante di PR innanzi al Consiglio di Stato manifestando pure la
sua volontà di farsi risarcire.

 

 

                                  E.   Avverso
questa pronunzia il comune di __________ è insorto mediante ricorso 1° febbraio
1999 innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando che l'indennizzo
accordato dall'istanza inferiore per l'esproprio materiale del mapp. __________
venga definito in fr. 40.- il mq.

In sostanza l'insorgente ha rimproverato al
primo giudice una scorretta applicazione del metodo statistico-comparativo
laddove ha ignorato i prezzi (da un minimo di fr. 30.-/mq ad un massimo di fr.
37.70) pagati nel 1976 per l'acquisto di particelle incluse in zona R3.
Un'indagine più accurata a RF avrebbe d'altronde permesso di rinvenire
ulteriori transazioni realizzate all'epoca concernenti fondi situati in zona R2
di __________ e suscettibili di comprovare che il prezzo di mercato di quei
beni si aggirava attorno ai fr. 30.- il mq. Operati i dovuti adeguamenti, il
risarcimento dovuto all'espropriato per titolo di espropriazione materiale non
dovrebbe dunque superare i 40.- fr. il mq, atteso che il valore residuo del
fondo sarebbe effettivamente di fr. 8.- il mq come stimato dal Tribunale di
espropriazione.

L'espropriante ha censurato pure la data di
decorrenza degli interessi decisa dal primo giudice, chiedendo che la stessa
venga fissata in corrispondenza del 5 maggio 1998, giorno in cui è stata
avviata la causa di espropriazione materiale.

 

 

                                  F.   Il
Tribunale di espropriazione ha proposto la reiezione del gravame e la
conseguente conferma della sentenza impugnata senza formulare particolari osservazioni.

Ad identica conclusione è pervenuto
l'espropriato, il quale ha avversato partitamente le tesi dell'insorgente con
argomentazioni che saranno riprese, per quanto necessario, in seguito.

 

 

G.  Ai fini del
giudizio il Tribunale cantonale amministrativo ha richiamato dall'istanza inferiore
la documentazione utilizzata per l'estimo e dall'UR del Distretto di __________
copia del rogito di compravendita del mapp. __________ di __________, unico
negozio preso in considerazione dal primo giudice per la fissazione
dell'indennizzo. Una volta confrontati gli appunti del Tribunale di
espropriazione ed i documenti pervenuti dall'UR, è apparso chiaro che
l'operazione indicata nella querelata decisione come avente per oggetto il
mapp. __________ aveva interessato in realtà il mapp. __________ (rogito no.
1917 del notaio __________, iscritto a RF il 19.10.76 sub d.g. no. 782), un campo
di 650 mq per il quale le parti avevano stipulato un prezzo di fr. 70'000.-
compresa la casa di abitazione allora in fase di costruzione: per il solo
terreno, si legge nell'atto notarile, il prezzo era stato determinato in fr.
20'000.-, ovvero fr. 30.76/mq e non fr. 107.70/mq come erroneamente ritenuto
dal primo giudice.

Nel corso di un'udienza tenutasi il 13
settembre 2000 il giudice delegato ha esposto alle parti le risultanze
dell'istruttoria e dopo averle sentite in contraddittorio ha decretato la
sospensione del procedimento in vista di un accomodamento bonale della controversia.

Con scritto 25 gennaio 2001 il patrocinatore
del ricorrente ha comunicato che le trattative erano fallite, sollecitando
l'emanazione del giudizio.

 

 

 

 

Considerato,                  in
diritto

 

 

                                   1.   La competenza
del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva della
ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e
3 Lespr, nonché 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr.

Il gravame è pertanto ricevibile in ordine e
può essere deciso sulla base degli atti, integrati dalle risultanze degli
accertamenti esperiti d'ufficio nel corso dell'istruttoria (art. 18 cpv. 1
PAmm).

 

 

                                   2.   La
ricorrenza dell'espropriazione materiale accertata dal Tribunale di espropriazione
è pacificamente ammessa dal comune di __________ e non è oggetto di impugnativa.
Il resistente chiede nondimeno a questo Tribunale di verificare preliminarmente
la sussistenza del vincolo EAP apposto sul suo fondo nel 1976 e, di riflesso,
l'esistenza dell'espropriazione materiale risarcita sulla base di un dies
aestimandi fissato al 25 ottobre 1976. A mente dell'espropriato, il vincolo
istituito nel 1976 sarebbe infatti decaduto il 25 ottobre 1986 in mancanza di
una proroga del termine decennale di attuazione del PR sancito dall'allora
vigente art. 23 LE 1973.

La tesi, manifestamente incoerente rispetto
all'istanza con la quale __________ ha convenuto in causa il comune di
__________ per ottenerne la condanna al pagamento di un'indennità di espropriazione
materiale, si rivela infondata.

Il Tribunale cantonale amministrativo ha già
avuto modo in passato di affrontare e decidere la problematica, giungendo alla
conclusione che le restrizioni previste dai PR comunali, segnatamente i vincoli
AP-EP, non decadono fintanto che un nuovo piano di utilizzazione non viene a
modificare il pregresso assetto pianificatorio affrancando i fondi gravati
(cfr. RDAT II-1997 N. 53; STA 15 marzo 1996 in comune di __________). Siffatta
soluzione rientra perfettamente nella logica, ove solo si consideri che scopo
dell'inserimento di un terreno edificabile in zona AP-EP è anche quello di
bloccare la quotazione della sua componente edilizia, estromettendolo dal
mercato dei fondi votati alla costruzione e lasciando evolvere solo il valore
residuo dell'immobile. In effetti, allorquando un ente pubblico abbisogna di un
determinato fondo per soddisfare un'esigenza della collettività, può espropriare
subito il proprietario interessato in via formale (art. 2 Lespr) ed acquisire il
mappale previo versamento di una piena indennità (cfr. art. 26 cpv. 2 Cost e 9
Lespr) fissata in base al valore venale attuale (art. 19 Lespr). In
applicazione dell'art. 3 cpv. 4 LPT può anche collocare la proprietà in una
zona per attrezzature pubbliche e attendere qualche tempo prima di avviare la
procedura di esproprio formale. Se il fondo è edificabile, il provvedimento
pianificatorio ingenera di norma espropriazione materiale e assume le valenze
di un divieto di costruzione preventivo in prospettiva di un futuro trasferimento
della proprietà (Wolf, Transfert de propriété et indemnisation, Mémoire ASPAN
no. 49, p. 10/11; Antognini, Espropriazione materiale: pianificazione e indennità
espropriativa, RDAT 1977 p. 243). Il mapp. __________ ha subito proprio quella
sorte. Assegnato alla zona EAP nel 1976, il fondo non ha mai riacquistato le
prerogative di un fondo edificabile a fini privati in difetto di una qualsiasi
modificazione del suo statuto pianificatorio. Tale assetto è anzi destinato a
consolidarsi ulteriormente nel tempo, dato che in sede di revisione del PR è
previsto il mantenimento del vincolo, accompagnato dall'inclusione della
particella in una zona "centro paese" soggetta all'elaborazione di un
piano particolareggiato.

Se ne deve concludere che il 25 ottobre 1976
la proprietà __________ è stata colpita da un'espropriazione materiale poi
protrattasi sino ai giorni nostri senza soluzione di continuità. Per quanto
attiene all'indubbio avverarsi di quell'evento, condiviso dalle stesse parti in
causa, basta rinviare alle pertinenti argomentazioni svolte in merito dal
Tribunale di espropriazione.

 

 

                                   3.   Poste
queste premesse, l'oggetto del contendere si riduce all'ammontare dell'indennità
dovuta all'espropriato, fermo restando che in materia espropriativa il
Tribunale cantonale amministrativo apprezza liberamente il fatto ed il diritto
senza poter tuttavia modificare la decisione impugnata a danno del ricorrente
(art. 65 cpv. 4 PAmm, applicabile grazie al rinvio di cui all'art. 50 cpv. 3
PAmm). Adito dall'espropriante, questo Tribunale può quindi rivedere le singole
posizioni dell'indennità concessa dal primo giudice, ma non può condannare il
ricorrente a pagare un risarcimento globale superiore a quello deciso
dall'istanza inferiore. Altrimenti detto, può aumentare taluni indennizzi e
diminuirne altri, a condizione che da un profilo contabile il risultato
complessivo non si configuri alla stregua di una reformatio in peius.

 

 

4.   L'indennità di
espropriazione materiale corrisponde alla differenza esistente il giorno in cui
è entrato in vigore il provvedimento pianificatorio tra il valore che avrebbe
avuto il fondo secondo la sua classificazione di zona e il valore dello stesso
fondo gravato dal vincolo di inedificabilità (DTF 122 II 326 consid. 6c/bb). In
altre parole, l'indennizzo si calcola deducendo dal valore edilizio pieno del
terreno il suo valore residuo, corrispondente di norma a quello di un buon
fondo agricolo.

 

4.1. Prima di affrontare questioni di mera
natura estimatoria, occorre stabilire il presumibile azzonamento della
proprietà __________ in assenza del vincolo, ovvero a quale tipo di zona
edificabile sarebbe stata verosimilmente destinata quella superficie se il
comune non avesse deciso di riservarsela per soddisfare i propri bisogni.

Orbene, visti i criteri operativi che hanno
guidato i pianificatori nella suddivisione per zone del territorio comunale
(cfr. piano delle zone), non v'è dubbio che in assenza della restrizione la
part. __________ sarebbe stata aggiunta alla vicina zona R2, che accoglie tutti
i fondi collocati a E della strada principale che attraversa il centro del
paese. Questa arteria costituisce infatti una linea di forza che va a separare
nettamente la zona residenziale vera e propria di __________ (R2) dagli altri
comparti territoriali a destinazione mista posti a O (zona R3 residenziale semi-intensiva
con possibili contenuti commerciali e, ancor più a ponente, zona Rar2 residenziale
artigianale).

 

4.2. Accertato che l'area espropriata
avrebbero dovuto essere assegnata alla zona R2, ci si può addentrare
nell'estimo del suo valore venale nell'ottobre 1976.

Dottrina e giurisprudenza concordano nel
ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base
al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad art.
19 LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib
408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato
confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi
terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di norma
prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno
precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione,
dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso
adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che
l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione,
rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe
disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e
adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga
inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è
evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento
che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo
(cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo comparativo
presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a
fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che
si tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei
fondi possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni
ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le
cifre indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette
ed adeguate in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive,
riguardanti il fondo oggetto dell'esproprio.

Esperite le usuali indagini a RF, il
Tribunale di espropriazione ha rinvenuto quattro compravendite di terreni R3
nell'ambito delle quali è stato soluto un prezzo medio di 32.- fr. il mq e una
transazione concernente un fondo R2, pagato fr. 107.70 il mq. Ritenuta
indicativa soltanto quest'ultima, il primo giudice ha infine attribuito alla
particella espropriata un valore edilizio pieno di fr. 110.- il mq, cadendo in
un clamoroso errore. Le verifiche predisposte da questo Tribunale per chiarire
l'anomalia emergente dai dati raccolti in prima istanza hanno infatti permesso
di appurare che l'operazione indicata nella querelata decisione come avente per
oggetto il mapp. __________ aveva interessato in realtà il mapp. __________, un
campo di 650 mq per il quale le parti avevano stipulato un prezzo di fr.
70'000.- compresa la casa di abitazione allora in fase di costruzione e, per il
solo terreno, fr. 20'000.-, ovvero fr. 30.76/mq. 

Operate le dovute correzioni e aggiunti al
"paniere" i dati forniti dal ricorrente (i quali - sia detto a scanso
di ogni equivoco - concernono comunque immobili che non possono essere immediatamente
comparati con il bene espropriato) la quotazione media dei fondi R2 di
__________ si assesta attorno ai 31.- fr. il mq, appena al di sotto di quella
dei mappali situati in zona R3 (fr. 32.- il mq). Segno, questo, che la disarmonia
regnante nel mercato immobiliare ticinese conduce effettivamente ad un appiattimento
dei valori e non permette di stabilire un nesso direttamente proporzionale tra
il prezzo del terreno e le sue possibilità di sfruttamento (RDAT 1989 N. 70;
STA 7.9.1994 in re G.). 

A fronte di simili emergenze questo
Tribunale ritiene di dover senz'altro tutelare le richieste formulate dal
ricorrente, che nel gravame ha attribuito alla proprietà espropriata un valore
venale, nell'ottobre 1976, di fr. 48.- il mq. Questa cifra, superiore nella
consistente misura del 55% ai valori medi della zona R2 di __________ relativamente
all'anno 1976, si appalesa infatti senz'altro corretta ed adeguata alle peculiarità
del mapp. __________. 

 

4.3. Di regola, il valore residuo di un
terreno edificabile colpito da espropriazione materiale e quindi privato della
sua componente edilizia si riduce a quello di un buon fondo agricolo. Nel caso
di specie tale valore può essere stabilito tranquillamente in 

fr. 8.-/mq, come deciso dal Tribunale di
espropriazione sulla scorta della quotazione media che avevano all'epoca i fondi
posti fuori zona edificabile.

Ne consegue che l'indennità di
espropriazione materiale dovuta a __________ viene determinata in fr. 40.- il
mq, accogliendo su questo punto l'impugnativa del comune di __________, alle
cui domande il Tribunale è d'altronde vincolato.

 

 

                                   5.   Il comune
di __________ chiede che gli interessi vengano fatti decorrere dal 5 maggio
1988, giorno in cui sono state formalmente notificate le pretese di espropriazione
materiale.

 

 

5.1. Ai sensi della vigente giurisprudenza,
in caso di espropriazione materiale gli interessi sulla relativa indennità
decorrono, di regola, a partire dal momento in cui l'avente diritto ha manifestato
in modo inequivoco la propria intenzione di farsi risarcire (cfr. DTF 114 Ib
283 consid. 2a e rinvii). A tale richiesta - specifica il Tribunale federale -
non debbono porsi esigenze di forma troppo severe: è necessario, ma sufficiente,
che l'ente pubblico, conformemente ai principi della buona fede, debba rendersi
conto che nel caso concreto il proprietario intende chiedere l'indennità che
gli spetta (DTF 112 Ib 512). In effetti, una simile manifestazione di volontà è
stata scorta dal Tribunale federale nella formulazione di una proposta
transattiva (DTF 97 I 819), nell'intavolazione di trattative con il privato in
vista della vendita (DTF 108 Ib 344), così come nelle azioni d'opposizione
intraprese dal proprietario avverso una misura pianificatoria ritenuta lesiva
dei suoi interessi (DTF 112 Ib 512).

 

5.2. Nell'evenienza concreta, occorre
considerare che con scritto 17 marzo 1976 indirizzato al Consiglio di Stato
tramite il municipio di __________ l'espropriato ha impugnato le risultanze del
PR, segnatamente la prospettata inclusione della sua proprietà in zona EAP,
sollecitando esplicitamente l'esproprio del mappale gravato in caso di
reiezione del gravame.

Alla luce della giurisprudenza federale
dianzi citata questa circostanza impone che l'interesse compensativo dovuto
all'espropriato - al tasso usuale praticato dalle CFS - venga fatto decorrere
dal 25 ottobre 1976, giorno in cui è entrato in vigore il vincolo costitutivo
di espropriazione materiale. La riforma in tal senso della sentenza impugnata
non costituisce reformatio in peius per le ragioni esposte al considerando 3.

 

 

                                   6.   Sulla
scorta di quanto precede il ricorso del comune di __________ è parzialmente
accolto.

La tassa di giustizia e le ripetibili
vengono ripartite tra le parti in funzione della preponderante soccombenza del
resistente, atteso che in questa sede sono applicabili, giusta il rinvio dato dagli
art. 50 cpv. 3 e 70 Lespr, gli art. 28 e 31 PAmm (STF 9 giugno 1997 in re
S./Comune di __________).

 

Per questi motivi,

visti gli art. 26 Cost.; 5 LPT; 1, 9, 50, 70 Lespr;
18, 28, 31, 43, 46 e 65 PAmm;

 

 

dichiara
e pronuncia:

 

 

                                   1.   Il ricorso
è parzialmente accolto.

§.   Di conseguenza il dispositivo 1.1. della decisione 22 dicembre
1998 (no. 489/48) del Tribunale di espropriazione della giurisdizione
sopracenerina è annullato e riformato come segue:

 

                          1.1. A titolo di
indennità per espropriazione materiale in relazione al vincolo EAP gravante la
part. __________ RFP di __________ ad opera del PR del 1976, il comune di
__________ è condannato a versare a __________, l'importo di fr. 40.- il mq con
interessi:

 

                          al 5,5% dal 25 ottobre 1976 al 31 dicembre
1976,

                          al 5% dal 1° gennaio 1977 al 31 dicembre
1978,

                          al 4% dal 1° gennaio 1979 al 30 aprile
1980,

                          al 5% dal 1° maggio 1980 al 30 giugno
1981,

                          al 6% dal 1° luglio 1981 al 30 settembre
1982,

                          al 5% dal 1° ottobre 1982 al 31 maggio
1986,

                          al 4,5% dal 1° giugno 1986 al 31 maggio
1989,

                          al 5,5% dal 1° giugno 1989 al 31 maggio
1990,

                          al 6,5% dal 1° giugno 1990 al 31 marzo
1993,

                          al 5,5% dal 1° aprile 1993 al 30 settembre
1993,

                          al 5% dal 1° ottobre 1993 al 31 marzo
1996,

                          al 4,5% dal 1° aprile 1996 al 31 marzo
1997,

                          al 4% dal 1° aprile 1997 in avanti.

 

 

                                   2.   La tassa di
giudizio di fr. 1'000.-- è posta a carico del comune di __________ nella misura
di 1/4 e per il resto a carico dell'espropriato. 

 

 

                                   3.   __________
verserà al comune di __________ fr. 750.-- a titolo di ripetibili. 

 

 

4.    Contro la presente decisione, nella misura in cui è fondata
sul diritto pubblico federale, è dato ricorso di diritto amministrativo al
Tribunale federale a Losanna nel termine di 30 giorni dall'intimazione.

 

	
   

                                      5.   Intimazione
  a:

  	
   

  __________

  	 

	
   

  	
   

  

 

 

 

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente                                                             Il
segretario