# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 56ea7bb6-ee24-5287-ab62-b2f0ff3db77f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-06-26
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 26.06.2008 R 2008 2
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2008-2_2008-06-26.pdf

## Full Text

R 08 2
2. Kammer 

URTEIL
vom 26. Juni 2008

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend bäuerliches Bodenrecht (Feststellungsverfügung)

1. Im Rahmen eines zivilrechtlichen Verfahrens zwischen X. und Y. betreffend 

Vorkaufsrecht an einer landwirtschaftlichen Parzelle (Nr. 463, Plan 7, …) 

wurde das Grundbuchinspektorat und Handelsregister (GIHA) vom 

Bezirksgericht … am 9. März 2007 beauftragt, eine Feststellungsverfügung 

darüber zu erlassen, ob X., welcher das Vorkaufsrecht im erwähnten 

Zivilverfahren gegenüber Y. geltend macht, im Zeitpunkt der Ausübung dieses 

Vorkaufsrechts im März 2006 Eigentümer eines landwirtschaftlichen 

Gewerbes im Sinne von Art. 47 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über das 

bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) war oder wirtschaftlich über 

ein solches verfügte. Mit Verfügung vom 20. April 2007 stellte das GIHA fest, 

dass X. Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne von Art. 47 

Abs. 2 lit. b BGBB sei. Dagegen erhob Y. am 22. Mai 2007 Beschwerde  an 

das Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden (DVS) mit 

dem Begehren, es sei die angefochtene Verfügung aufzuheben und 

festzustellen, dass X. nicht Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes 

im Sinne von Art. 47 Abs. 2 lit. b BGBB gewesen sei oder auch nicht 

wirtschaftlich im Sinne dieser Bestimmung über ein solches verfüge. Nach 

Durchführung eines ersten Schriftenwechsels holte das DVS einen 

Amtsbericht des Amtes für Landwirtschaft und Geoinformatik ein. Dieses 

stellte fest, dass die bewirtschaftbare Eigenlandfläche des Betriebs X. 8.28 ha 

betrage. Auf dieser Fläche seien im Jahre 2006 im Verhältnis zum 

Gesamtbetrieb, d.h. inklusive Zupachtland und Gesamtviehbestand, 8.90 

Grossvieheinheiten (GVE) gehalten worden. Die Eigenlandfläche und die 8.90 

GVE erforderten einen Arbeitsaufwand von 0.744 Standardarbeitskräften 

(SAK). Hinzu kämen 0.012 SAK, die sich aufgrund des betriebseigenen 

Waldes ergäben, was insgesamt 0.756 SAK ausmache. Würde die strittige 

vorkaufsbelastete Parzelle Nr. 463 hinzugezählt, so würde sich die eigene 

landwirtschaftliche Nutzfläche (LN) auf 9.20 ha vergrössern und den 

Tierbestand auf 9.90 GVE erhöhen. Der Arbeitsaufwand dafür - zuzüglich des 

betriebseigenen Waldes - erfordere 0.832 SAK. Betreffend Gebäudesituation 

hielt das ALG fest, dass das GIHA anhand der Schätzungseröffnungen 

überprüfe, ob die betriebsnotwendigen Gebäude vorhanden seien. Das ALG 

hingegen prüfe, ob die Ökonomiegebäude den gesetzlichen Anforderungen 

entsprächen. Die letzte Betriebskontrolle sei am 26. Februar 2007 erfolgt. 

Danach erfülle der Betrieb die Anforderungen. Schliesslich erfordere die 

Bewirtschaftung einer Eigenlandfläche von 8.28 ha in der Bergzone 3, 

inklusive Wald - gestützt auf die Berechnung nach einem vom ALG und GIHA 

für den Vollzug des BGBB für jede Zone (Tal bis Bergzone) definierten 

Standardbetrieb - einen Arbeitsaufwand von 0.755 SAK. Unter 

Berücksichtigung der strittigen Parzelle betrage dieser 0.836 SAK. In der 

Folge erhielten die Parteien Gelegenheit, sich zum Amtsbericht zu äussern, 

wobei sie an ihren Anträgen festhielten. Mit Entscheid vom 30. November 

2007 wies das DVS die Beschwerde ab. Unter Berücksichtigung der 

landwirtschaftlichen Nutzfläche (LN) von 8.28 ha, der 8.71 GVE und der 

Zuschläge für Hang-/Steillagen, Bioproduktion, Feldobstbäume, Kartoffeln 

und Wald ergebe sich eine Anzahl von 0.7762 SAK. Davon errechneten sich 
0.7536 SAK aufgrund der Verordnung über landwirtschaftliche Begriffe und 

die Betriebsformen (landwirtschaftliche Betriebsverordnung, LBV, SR 910.91) 

und 0.0226 SAK aufgrund der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht 

(VBB, SR 211.412.110). Ginge man im Übrigen zugunsten des 

Beschwerdeführers wegen der einen Parzelle im Miteigentum von einer 

geringeren LN von 8.265 ha aus, so würden insgesamt immer noch 0.7747 

SAK gezählt. Auch die Gebäudesituation sei genügend.

2. Dagegen erhob Y. am 4. Januar 2008 Beschwerde an das Verwaltungsgericht 

mit dem Antrag, die angefochten Departementsverfügung sowie die ihr 

zugrunde liegende Verfügung des GIHA aufzuheben und festzustellen dass 

X. nicht Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes sei oder darüber 

wirtschaftlich verfüge. Eventuell sei die Sache zu neuer Beurteilung an die 

Vorinstanz zurückzuweisen. Der Beschwerdeführer machte 

zusammengefasst geltend, im März 2006 habe der Beschwerdegegner 2 mit 

seinem Eigenland (ohne Sömmerung) nicht über einen standardisierten 
Arbeitsaufwand von 0.75 SAK verfügt. Die Gebäudesituation bzw. der 

entsprechende Sanierungsaufwand (Sanierung Stall, Erstellung Altenteil, 

Sanierung Betriebsleiterwohnung) auf dem Landwirtschaftsbetrieb des 

Beschwerdegegners sei im Sinne von Art. 7 und 8 BGBB im März 2006 

wirtschaftlich nicht tragbar, weshalb eine allfällige Gewerbequalität des 

Landwirtschaftsbetriebes entfiele, selbst wenn ein Arbeitsaufwand von 0.75 

SAK vorläge. Die Gewerbequalität bei den Eigenlandgrundstücken des 

Beschwerdegegners 2 sei auch gestützt auf Art. 8 lit. b BGBB (ungünstige 

Betriebsstruktur bei 45 Grundstücken) zu verneinen.

3. Das DVS und der Beschwerdegegner 2 beantragten in ihren 

Vernehmlassungen die Abweisung der Beschwerde, bzw. Abweisung, soweit 

darauf einzutreten sei. Dabei beriefen sie sich im Wesentlichen auf die schon 

im angefochtenen Entscheid dargelegten Gründe.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren kann nur der angefochtene 

Departementsentscheid sein. Soweit sich der Beschwerdeführer auch mit der 

Verfügung des GIHA kritisch auseinandersetzt, ist darauf nur einzugehen, 

soweit die für die Beurteilung des Beschwerdeentscheides des Departements 

relevant ist. Zu beurteilen ist vorliegend einzig, ob die Vorinstanz die 

Verfügung des GIHA im Ergebnis zu Recht geschützt hat. Die Vorinstanz hat 

die dafür massgebenden gesetzlichen Bestimmungen und die dazu 

ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung zutreffend dargelegt und 

korrekt angewendet. Darauf kann im Einzelnen verwiesen werden. Dabei hat 

sie in umfassenden und sorgfältigen Erörterungen die massgebenden 

Gesichtspunkte dargelegt und gewichtet. Die Würdigung der tatsächlichen 

und rechtlichen Gegebenheiten hat sie ausführlich dargelegt. Dass die 

Vorinstanz dabei Rechts- oder Ermessensfehler begangen hätte, ist nicht 

ersichtlich. Der Beschwerdeführer bringt dagegen nichts wesentlich Anderes 

vor, als er auch schon in der Beschwerde bei der Vorinstanz geltend gemacht 

hat und worauf diese in zutreffender Weise im angefochtenen Entscheid 

eingegangen ist. Es kann daher vorab anstelle von Wiederholungen auf die 

zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden. Es drängen sich 

daher nur noch einige kurze Überlegungen auf.

2. Der Beschwerdeführer macht in formeller Hinsicht geltend, das GIHA habe 

ihm das rechtliche Gehör verweigert. Die Vorinstanz hat dazu ausführlich 

Stellung genommen und diesen Einwand als unbegründet abgewiesen. Der 

Beschwerdeführer legt vor Verwaltungsgericht nicht dar, inwiefern diese 

Ausführungen der Vorinstanz unzutreffend seien. Selbst wenn im Übrigen die 

erste Instanz das rechtliche Gehör verletzt hätte, wäre dieser Mangel im 

Beschwerdeverfahren vor der Vorinstanz vollumfänglich geheilt worden. Der 

Beschwerdeführer konnte dort in jeder Hinsicht umfassend rechtlich Stellung 

nehmen und sich auch zu allen Beweismitteln äussern, was er denn auch 

ausgesprochen ausführlich getan hat. Sodann war er offensichtlich in der 

Lage auch den Departementsentscheid sachgerecht anzufechten, wie seine 

weitschweifige Beschwerdeeingabe zeigt. 

3. Gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine 

Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die 

als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren 

Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens ¾ einer SAK nötig 

sind. Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer 

SAK in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest. Gemäss Art. 7 Abs. 3 

BGBB sind bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, 

diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die dem BGBB unterstellt sind. 

Zudem sind die örtlichen Verhältnisse zu berücksichtigen (Art. 7 Abs. 4 lit. a 

BGBB).

In Art. 2a VBB wird für die Festlegung der Betriebsgrösse nach 

Standardarbeitskräften auf Art. 3 LBV verwiesen. Gemäss Art. 2a Abs. 2 VBB 

sind zudem u.a. ergänzend zu Abs. 1 der Zuschlag für die Kartoffeln, für 

betriebseigenen Wald sowie für die Milchkühe und Nutztiere im 

Sömmerungsbetrieb zu berücksichtigen. Gemäss Art. 2a Abs. 3 VBB können 

auf Sömmerungsbetrieben eigene und fremde Tiere nur dann angerechnet 

werden, wenn der zum Gewerbe gehörende Sömmerungsbetrieb auf eigene 

Rechnung und Gefahr bewirtschaftet wird. 

Art. 3 LBV definiert die SAK als Einheit für die Erfassung des 

gesamtbetrieblichen Arbeitszeitbedarfs mit Hilfe standardisierter Faktoren. 

Gemäss Art. 3 Abs. 2 LBV werden die SAK nach Faktoren berechnet, 

beispielsweise die LN ohne Spezialkulturen mit 0.028 SAK pro ha; Milchkühe, 

Milchschafe und Milchziegen mit 0.043 SAK pro GVE und andere Nutztiere 

mit 0.03 SAK pro GVE. Zudem gibt es Zuschläge für Hanglagen im Berggebiet 

und in der Hügelzone von 18 - 35% Neigung von 0.015 SAK pro ha, für 

Steillagen im Berggebiet und in der Hügelzone von mehr als 35% Neigung 

von 0.03 SAK pro ha sowie für den biologischen Landbau (LN ohne 

Spezialkulturen 120% von 0.028 SAK pro ha) und für 

Hochstammfeldobstbäume von 0.001 SAK pro Baum.

In den genannten Bestimmungen werden die Berechnungsgrundlagen 

vollständig und abschliessend dargestellt. Nur diese Bestimmungen sind für 

die Berechnung massgebend, nicht aber die Direktzahlungsverordnung (DZV, 

SR 910.13). Soweit sich der Beschwerdeführer auf letztere beruft, sind seine 

Ausführungen demnach unbeachtlich. Der vorinstanzliche Entscheid ist somit 

im Folgenden anhand der erwähnten Rechtsgrundlagen zu überprüfen. 

4. Zunächst ist streitig, wie gross die Eigenlandfläche ist. Der Beschwerdeführer 

geht gemäss Beilage im Dossier „Amtsbericht“ des DVS von 82'035 m2 oder 

8.2 ha aus. Die Vorinstanz geht von 8.28 ha aus. Die Rechnung des 

Beschwerdeführers stimmt offensichtlich nicht, da Parzelle 1361 nicht 40 m2 

oder 0.4 Aren LN umfasst, sondern 4'000 m2 oder 40 Aren oder 0.4 ha (vgl. 

im gleichen Dossier Beilage A 3, Formular Flächenerhebung). Wenn der 

Beschwerdeführer behauptet, dass das Formular Flächenerhebung zu oft 

nach oben aufgerundet worden sei, ist dies eine unbewiesene pauschale 

Behauptung. Eine vom Gericht durchgeführte Stichprobe hat ergeben, dass 

sich die Auf- und Abrundungen in etwa die Waage halten. Von der 

Berechnung des Beschwerdeführers zum Formular Flächenerhebung 

ergeben sich indessen gewisse grössere Abweichungen, hauptsächlich 

deswegen, weil dort auch der Wald erfasst wurde. Der Wald zählt aber 

gemäss Art. 2a Abs. 2 VBB zu den zu berücksichtigenden Zuschlägen und 

wurde folglich (separat) korrekt berücksichtigt. Es ist deshalb nicht 

einzusehen, weswegen man für die anrechenbare Fläche Eigenland nicht von 

8.28 ha ausgehen sollte. Würde man von 8.2 ha ausgehen, ergäbe sich 

gegenüber der von DVS auf S. 9 unten des angefochtenen Entscheides 

errechneten SAK von 0.23184 SAK für 8.28 ha LN eine – minime - Differenz 

von 0.00224 SAK, was für 8.2 ha eine SAK von 0.2296627 ergäbe. 

Gemäss Amtsbericht des ALG hält der Beschwerdegegner 15 Milchkühe (15 

GVE), 6 Stück Jungvieh zur Zucht (1.5 GVE), 2 Aufzuchtkälber (0.5 GVE), 2 

Rinder/Stiere/Ochsen (0.8 GVE) und 10 Mastkälber (1 GVE). Diese Zahlen 

basieren auf den Erhebungen von 2006. Es resultieren 18.8 GVE. Wenn der 

Beschwerdeführer behauptet, diese Zahlen seien manipuliert, bleibt er den 

Beweis dafür schuldig. Ebenso wenig ist nachvollziehbar, weswegen eine 

proportionale Herunterrechnung von 17.87 ha (Eigenland und zugepachtetes 

Land) auf 8.28 ha nicht zulässig sein soll (vgl. die Berechnung des DVS auf 

S. 10 des angefochtenen Entscheides). 

Für die Behauptung, es müsse ein Sömmerungsabzug erfolgen, besteht keine 

gesetzliche Grundlage. In der SAK-Berechnung des DVSG ist der nach Art. 

2a Abs. 2 und 3 allenfalls mögliche Zuschlag für Milchkühe und Nutztiere auf 

Sömmerungsbetrieb nicht hinzugerechnet worden. Schon deshalb muss kein 

Abzug erfolgen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass der Beschwerdegegner 

2 als Mitglied der Alpkorporation entsprechende Weiderechte hat, also 

mindestens wirtschaftlich über die betreffende Weide verfügt, wenn er schon 

nicht deren Eigentümer ist. Ob die Alpkorporation dafür der Gemeinde eine 

Weidetaxe zu bezahlen hat oder nicht, ist irrelevant. Diese Situation kann 

nicht mit einem Pachtverhältnis verglichen werden.

Sodann sind vom DVS die Zuschläge gemäss Art. 3 Abs. 2 LBV korrekt 

berechnet worden. Bei den Hochstammfeldobstbäumen ist dabei von 0.0055 

SAK oder 5,5 Bäumen auszugehen. Weshalb der Anbau von Kartoffeln nicht 

landesüblich sein soll, bleibt das Geheimnis des Beschwerdeführers. Wenn 

man von der Minimalvariante des DVS auf S. 12 unten des angefochtenen 

Entscheides von 0.7747 SAK ausgeht, würden auch noch mehr als 0.75 SAK 

resultieren, wenn man lediglich von 8.2 ha Eigenfläche ausginge, da sich die 

Differenz von 0.00224 SAK nicht entscheidend auswirkt. 

Nach dem Gesagten kann offen bleiben, ob gemäss bündnerischer Praxis das 

zu erwerbende Vorkaufsgrundstück zur Eigenlandfläche hinzugerechnet 

werden darf oder nicht, da eben der notwendige Wert schon mit dem 

Eigenland erreicht wird.

Was die Gebäudesituation anbetrifft, ist auf den Zustand anfangs 2006 

abzustellen. Damals galt unbestritten kein Laufstallobligatorium. Hinsichtlich 

der Wohnsituation ist ohne weiteres den Ausführungen der Vorinstanz, 

welche gestützt auf den Amtsbericht des ALG gemacht wurden, zu folgen. Der 

Beschwerdeführer bringt dagegen lediglich pauschale und unbewiesene 

Behauptungen vor, die nicht geeignet sind, die Ausführungen im 

angefochtenen Entscheid zu widerlegen. Schliesslich ist die Behauptung, es 

liege eine ungünstige Betriebsstruktur vor, pauschal und unbelegt. Die 

meisten Parzellen liegen unbestritten im Meliorationsperimeter und in einer 

ortsüblichen Entfernung von den Betriebsgebäuden. Diese Bewirtschaftung 

ist im Berggebiet ortsüblich. Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass 

der angefochtene Entscheid nicht zu beanstanden und die Beschwerde  

deshalb abzuweisen ist.

5. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des 

Beschwerdeführers. 

Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 

verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 

notwendigen Kosten zu ersetzen. Der Beschwerdeführer hat daher die private 

Gegenpartei aussergerichtlich zu entschädigen. Der mit der eingereichten 

Honorarnote für das Verfahren vor Verwaltungsgericht geltend gemachte 

Betrag von Fr. 4'045.75 erscheint als ausgewiesen. Soweit der 

Beschwerdegegner 2 noch eine Entschädigung für das Verfahren vor dem 

Departement verlangt, ist darauf nicht einzugehen. Die Vorinstanz hat in Ziff. 

3 des angefochtenen Entscheides eine Parteientschädigung von Fr. 1'900.-- 

zugesprochen, was vom Beschwergegner nicht angefochten wurde und damit 

rechtskräftig ist.

Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 

betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 

Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein 

Anlass.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 257.--

zusammen Fr. 4'257.--

gehen zulasten von Y. und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. Y. entschädigt X. aussergerichtlich mit Fr. 4'045.75 (inkl. MWST).

Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 14. Juli 2009 

abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (2C_876/2008).