# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0ac8a3bc-ee3c-5081-af48-6c92566e3468
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-10-05
**Language:** de
**Title:** Natur- und Heimatschutz. Gewährung von bauordnungswidrigen Ausbaumöglichkeiten mittels vertraglicher Unterschutzstellung.
**Docket/Reference:** BRGE I Nrn. 0165-0167/2012
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_I_0165-0167_2012_700.pdf

## Full Text

BRGE I Nrn. 0165, 0166 und 0167/2012 vom 5. Oktober 2012 in BEZ 2012 Nr. 
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8.5.1  Die  angefochtene  Anordnung  erlaubt  die  Aufstockung  des  in  Teilen 
unter  Schutz  gestellten  eingeschossigen  Gartenhauses  um  ein  weiteres 
Geschoss.  Das  Gartenhaus  bildete  früher  Teil  des  dort  gestanden  habenden 
Hauses «Z», das der damalige Grundeigentümer 1931 beseitigen liess. Dieses 
Gebäude wiederum entstand durch einen Ausbau des E Rebhäuschens durch 
den  Stadtrichter  E  zum  Wohnhaus  im  Jahre  1852.  (…)  Die  Zürcherische 
Vereinigung für Heimatschutz und die Erben K wenden sich gegen die mit der 
Unterschutzstellung erlaubte Aufstockung. (…) 

8.5.3  Das  streitbetroffene  Gartenhaus  dürfte,  wäre  es  nicht  unter  Schutz 
gestellt, gemäss Art. 46 BZO im bisherigen Umfang ersetzt, nicht aber um ein 
Geschoss  erweitert  werden.  Die  Positivvoraussetzungen  von  Art.  46  Abs.  2 
BZO 
für  Abweichungen  sind  offenkundig  nicht  erfüllt,  wohl  aber  die 
Negativvoraussetzungen.  Das  Gartenhaus  stösst  an  die  Grenze  des 
Grundstücks Kat.-Nr. AA2851 mit dem Gebäude R-Strasse 33 an. Dieses findet 
seinen  oberen  Abschluss  in  einer  Dachterrasse,  die  ihrerseits  auf  etwas 
tieferem  Niveau  als  das  streitbetroffene  Grundstück  unmittelbar  neben  dem 
Gartenhaus  liegt.  Durch  dessen  Aufstockung  würde  die  Aussicht  von  der 
Dachterrasse empfindlich geschmälert. Würde das Gartenhaus demgegenüber 
durch  einen  Neubau  im  Sinne  von  Art.  45  BZO  ersetzt,  dürfte  dieser  zwar 
möglicherweise  mehr  als  nur  ein  Geschoss  aufweisen,  müsste  aber  einen 
Grenzabstand  von  5  m  einhalten. 
In  einer  gemäss  Schutzanordnung 
aufgestockten Form wäre das Gartenhaus demnach weder als Ersatzbau noch 
als Neubau zulässig.    

8.5.4 

verhindern 

Beeinträchtigungen 

Schutzmassnahmen 

der 
Schutzobjekte,  stellen  deren  Pflege  und  Unterhalt  sicher  und  ordnen 
nötigenfalls  die  Restaurierung  an.  Ihr  Umfang  ist  jeweils  örtlich  und  sachlich 
genau  zu  umschreiben  (§  207  Abs.  1  PBG).  Soweit  erforderlich,  regeln 
Schutzanordnungen  im  Sinne  von    205  lit.  b  und  c  PBG  auch  die  am 
Schutzobjekt  zulässigen  Umbaumassnahmen,  zum  Beispiel  den  Ausbau  des 
Estrichs,  die  Abmessungen  von  Dachaufbauten  oder  die  Dimensionierung 
neuer  Balkone.  Indem  solche  Regelungen  weniger  an  Baumöglichkeiten 
zulassen,  als  es  nach  den  Bauvorschriften  zulässig  wäre,  etwa  weniger  breite 
Dachaufbauten  als  nach  §  292  PBG  erlaubt,  stellen  sie  eine  die 
Beeinträchtigung  des  Schutzobjektes  verhindernde  Schutzmassnahme  im 
Sinne  von  §  207  Abs.  1  PBG  dar.  Zugleich  werden  damit,  soweit 
bauästhetische  Aspekte  eine  Rolle  spielen,  auch  die  Anforderungen  der 
besonderen  gestalterischen  Rücksichtnahme  auf  das  Schutzobjekt  gemäss  § 
238  Abs.  2  PBG  konkretisiert.  Dergestalt  können  Schutzanordnungen  eine 

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Vielzahl einzig auf das Schutzobjekt anwendbarer «Bauvorschriften» enthalten, 
die der Bau- und Zonenordnung vorgehen.   

Vorliegend lässt die Schutzanordnung nach dem Gesagten nicht weniger, 
sondern erheblich mehr an Umbau- bzw. Erweiterungsmassnahmen zu, als die 
Bau- und Zonenordnung erlaubt, nämlich eine Verdoppelung der Geschosszahl. 
Während es einleuchtet, dass zum Schutz eines Objektes bauliche Änderungen 
beschränkt  werden,  kann  dies  von  gegenteiligen  Anordnungen  nicht  ohne 
weiteres  gesagt  werden.  Inwiefern  eine  Beeinträchtigung  des  Gartenhauses 
verhindert wird, indem dieses aufgestockt bzw. dessen Aufstockung zugelassen 
wird,  bleibt  unerfindlich.  Vielmehr  ist  das  Gegenteil  der  Fall;  mit  einer 
Aufstockung würde der Charakter des Gartenhauses massiv verändert, und für 
das  Erscheinungsbild  des  nahen  Eibenwäldchens  wäre  dies  ebenfalls 
nachteilig. Dass der Baukörper des Wohnhauses G, aus dem das Gartenhaus 
hervorgegangen  ist,  markant  auf  der  Kuppe  stand,  eine  grössere  Grundfläche 
überstellte  und  mehrgeschossig  war,  tut  nichts  zur  Sache.  Nicht  mehr  diese 
frühere, sondern ausschliesslich die heutige Situation ist für die Beurteilung der 
Schutzanordnung massgebend. 

Es 

lässt 

sich  auch  nicht  damit  argumentieren,  dass  eine 
Unterschutzstellung  des  Gartenhauses  nur  mit  der  Erlaubnis  zur  Aufstockung 
verhältnismässig  sei,  das  Gartenhaus  ohne  diese  Möglichkeit  also  beseitigt 
könnte,  was  alsdann  eine  –  gleichsam  umfassende  – 
werden 
«Beeinträchtigung»  darstellen  würde.  Die  Bestimmung  von  §  207  Abs.  1  PBG 
schliesst  nicht  die  Gewährleistung  baurechtswidriger  Erweiterungsmöglich-
keiten  zur  Wahrung  der  Verhältnismässigkeit  als  Voraussetzung  der 
Unterschutzstellung mit  ein; damit  würde  die  Vorschrift  offenkundig  überdehnt. 
Solches  könnte  höchstens  mit  einem  Gestaltungsplan  bewerkstelligt  werden, 
mit  dem  definitionsgemäss  von  den  Bauvorschriften  abgewichen  werden  kann 
(§  83  PBG).  Jedenfalls  dann,  wenn  es  für  die  physische  Erhaltung  eines 
Objektes  und  für  die  Wahrung  von  dessen  Schutzwürdigkeit  anders  nicht 
zwingend  erforderlich  ist,  haben  sich  die  die  Umbau-  und  Erweiterungs-
möglichkeiten  umschreibenden  Vorgaben  von  Schutzanordnungen  im  Sinne 
von § 205 lit. c und d PBG im Rahmen der Bau- und Zonenordnung zu halten. 
Dies  erst  recht  dann,  wenn  wie  vorliegend  gesetzlich  geschützte  nachbarliche 
Interessen entgegenstehen. Selbst wenn eine Aufstockung für das Gartenhaus 
und  dessen  Umgebung  keine  Beeinträchtigung  darstellte,  wäre  die  Erlaubnis 
hierfür somit nicht schützen.   

Vollends  nicht  angängig  erscheint  es  schliesslich,  baurechtswidrige 
Erweiterungsmöglichkeiten  vertraglich  zu  gewähren,  weil  die  Behörde  die 
Schutzwürdigkeit  des  erfassten  Objektes  –  wohl  zu  Recht  –  selber  in  Zweifel 
zieht. Eine reformatio in peius des Inhalts, mit der Aufstockungserlaubnis auch 
die  Unterschutzstellung  des  Gartenhauses  aufzuheben,  fällt  indes  ausser 
Betracht,  führt  doch  die  Unterschutzstellung  des  Gartenhauses  nicht  zu  einer 
(neuen)  baurechtswidrigen  Situation.  Ob  die  Vereinbarung  über  die 
Unterschutzstellung  des  Gartenhauses  auch  ohne  Aufstockungserlaubnis 
zustande  gekommen  wäre,  ist  für  die  rechtsmittelweise  Beurteilung  der 
Schutzanordnung  unerheblich;  dies  ist  einzig  Sache  der  Vertragsparteien  (zur 

 
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in  peius  vgl.  A.  Kölz/J.  Bosshart/M.  Röhl,  Kommentar  zum 
reformatio 
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., 1999, § 27 Rz. 1 ff.).  

Die angefochtene Aufstockungserlaubnis ist demnach aufzuheben.