# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 25a8268f-f51a-5d45-a237-961853263914
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-22
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 22.03.2024 ZB.2023.63 (AG.2024.211)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_ZB-2023-63_2024-03-22.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  Dreiergericht

   

  

 

ZB.2023.63

 

ENTSCHEID

 

vom 22. März 2024

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber lic. iur.
Johannes Hermann

 

 

 

Parteien

 

A____                                                                            
Berufungsklägerin

[...]                                                                                                 
Klägerin

vertreten durch F____, Advokat,

[...]

 

gegen

 

B____                                                                        
Berufungsbeklagte 1

[...]                                                                                              
Beklagte 1

 

C____                                                                       
Berufungsbeklagter 2

[...]                                                                                            
Beklagter 2

 

D____                                              
                         Berufungsbeklagter 3

[...]                                                                                            
Beklagter 3

 

alle vertreten durch [...],
Advokatin,

[...]

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 2. Oktober 2023

 

betreffend Kündigung und
Erstreckung des Mietverhältnisses

 

 

Sachverhalt

 

Mit Mietvertrag
vom 30. April 2019 mietete A____ (Mieterin) eine 3-Zimmerwohnung an der [...]strasse
[...] in Basel, dies zu einem Mietzins von CHF 680.– und zu pauschalen
Nebenkosten von CHF 70.– pro Monat. Die 3-Zimmerwohnung befindet sich in einem
ehemaligen Einfamilienhaus, das in drei Wohnungen aufgeteilt wurde. Die
Mansardenwohnung der Mieterin besteht aus drei separaten Zimmern, einer Küche
und einem Bad, die alle über einen Vorplatz verbunden sind. Dieser Vorplatz ist
zum Treppenhaus sowie dem Rest des Hauses hin offen, also nicht durch eine
Wohnungstür abgetrennt. Am 8. Dezember 2022 kündigte die Vermieterschaft das
Mietverhältnis per Ende März 2023. Mit Entscheid vom 2. Oktober 2023 hob das
Zivilgericht Basel-Stadt diese Kündigung als nichtig auf, weil sie nicht im
Namen aller Vermieter ausgesprochen worden war. Da die Vermieter die
Nichtigkeit dieser ersten Kündigung antizipierten, kündigten sie das
Mietverhältnis am 30. Januar 2023 ein zweites Mal, diesmal per Ende April 2023.

 

Die Mieterin
focht diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Nachdem vor der Schlichtungsstelle
keine Einigung erzielt werden konnte, gelangte die Mieterin mit Klage vom 2.
August 2023 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei
festzustellen, dass die Kündigung missbräuchlich sei; eventualiter sei das Mietverhältnis
erstmalig bis Ende Mai 2026 zu erstrecken. Am 2. Oktober 2023 führte das
Zivilgericht eine mündliche Hauptverhandlung durch und befragte vier Zeugen.
Mit begründetem Entscheid vom gleichen Tag stellte das Zivilgericht fest, dass
die Kündigung vom 30. Januar 2023 gültig sei, und erstreckte das Mietverhältnis
einmalig bis Ende Februar 2024.

 

Gegen den schriftlich begründeten Entscheid erhob die
Mieterin, vertreten durch Advokatin E____, am 6. Dezember 2023 Berufung beim
Appellationsgericht. Darin beantragt sie die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids und – implizit – der Kündigung; eventualiter sei das Mietverhältnis
erstmalig bis Ende Mai 2026 zu erstrecken; subeventualiter sei der angefochtene
Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht
zurückzuweisen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht ersuchte die Mieterin um
Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. Mit Berufungsantwort vom 18. Januar
2024 beantragen die Vermieter die Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten
sei. Mit freiwillig eingereichter Replik vom 12. Februar 2024 hält die Mieterin
– nach der Pensionierung der bisherigen Rechtsvertreterin nunmehr vertreten
durch Advokat F____ – an ihrer Berufung fest. Neu beantragt sie, eine
Berufungsverhandlung durchzuführen. Die Akten des Zivilgerichts wurden
beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.

 

 

Erwägungen

 

1.         Formelles

 

1.1      In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend die
Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem Mietzins,
der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung
ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung als
ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die
dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR
220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE
137 III 389 E. 1.1, 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des Appellationsgerichts
ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins massgebend, sondern
der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019 E. 1). Im vorliegenden Fall
beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 750.–, so dass der Streitwert von CHF
10'000.– ohne Weiteres erreicht wird (36 Monatsbruttomietzinsen à CHF 750.– =
CHF 27'000.–). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist
demnach einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist
das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziffer 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

 

1.2      Die Mieterin beantragt in ihrer Replik, eine
Berufungsverhandlung durchzuführen. Sie begründet diesen Antrag damit, dass
sich das Gericht im Rahmen einer Verhandlung «namentlich über die Aussage der
Berufungsklägerin selbst ein Bild machen kann» (Replik, Rz. 9). Welche Aussage
sie damit meint, spezifiziert die Mieterin nicht und erschliesst sich auch
nicht aus Rz. 8 der Berufungsantwort, auf welche sich die Mieterin dabei bezieht.

 

Gemäss Art. 316 Abs. 1 ZPO kann das Berufungsgericht eine
Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden. Ob das
Berufungsgericht eine Verhandlung durchführt, liegt in seinem Ermessen (AGE
ZB.2022.24 vom 13. Februar 2023 E. 1.2). Die Fragen, die sich im vorliegenden
Fall stellen, können gestützt auf die Akten beantwortet werden und es sind auch
keine Beweise abzunehmen. Die beigezogenen Vorakten, einschliesslich des
ausführlichen Protokolls der Verhandlung vor dem Zivilgericht vom 2. Oktober
2023, die Berufung vom 6. Dezember 2023 und die Replik vom 12. Februar 2024
verschaffen ausserdem ein verlässliches Bild über die Aussagen der Mieterin.
Dafür zusätzlich eine Berufungsverhandlung durchzuführen ist nicht nötig. Deshalb
ist der Antrag auf Durchführung einer Verhandlung abzuweisen und ergeht der
vorliegende Entscheid auf dem Zirkulationsweg.

 

1.3      Die Beanstandungen am angefochtenen Entscheid
haben die Parteien innert der Berufungs- bzw. Berufungsantwortfrist vollständig
vorzutragen. Ein allfälliger zweiter Schriftenwechsel oder die Ausübung des
Replikrechts dienen nicht dazu, die bisherigen Rügen zu vervollständigen oder
gar neue vorzutragen. Eine Ergänzung im Rahmen einer Replik ist nur insoweit
statthaft, als die Ausführungen in der Berufungsantwort dazu Anlass geben oder
die Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO erfüllt sind (BGE 142 III 413 E.
2.2.4 mit weiteren Hinweisen; KGer GR ZK1 16 165 vom 4. Oktober 2018 E. 3.2; vgl.
Seiler, Die Berufung nach ZPO,
Zürich 2013, Rz. 1146). Dies gilt umso mehr, wenn das Verfahren nach dem ersten
Schriftenwechsel bereits in die Beratungsphase übergegangen ist. Vorbehalten
bleiben offensichtliche Mängel des erstinstanzlichen Entscheids, die das
Berufungsgericht auch ohne entsprechende Rügen korrigieren kann (vgl. AGE
BEZ.2021.79 vom 31. August 2022 E. 2.1 mit Hinweis).

 

Der Verfahrensleiter des Appellationsgerichts teilte den Parteien
mit Verfügung vom 26. Januar 2024 mit, es sei vorgesehen ohne mündliche
Berufungsverhandlung aufgrund der vorliegenden Rechtsschriften und Akten zu
entscheiden. Mit dieser Verfügung oder spätestens mit ihrer Zustellung begann
die Beratungsphase (AGE ZB.2021.51 vom 23. Januar 2022 E. 4.2.3 mit Hinweisen).
Soweit die Replik vom 12. Februar 2024, Rügen enthält, die über die in der
Berufung vom 6. Dezember 2023 vorgetragenen Rügen hinausgehen, nicht durch die
Berufungsantwort veranlasst worden sind und auch keine zulässigen Noven
darstellen, ist nach dem Gesagten darauf nicht einzugehen.

 

2.         Zivilgerichtsentscheid und Kritik der Mieterin
im Überblick

 

Im angefochtenen Entscheid prüfte das Zivilgericht in einem
ersten Schritt, ob die Kündigung vom 30. Januar 2023 missbräuchlich sei, weil
sie während des mit der Kündigung vom 8. Dezember 2022 zusammenhängenden
Schlichtungsverfahrens ausgesprochen wurde. Das Zivilgericht verneinte eine
missbräuchliche Kündigung, da die nichtige Kündigung vom 8. Dezember 2022 keine
Sperrfrist ausgelöst habe in Bezug auf die zweite, «verbesserte» Kündigung vom
30. Januar 2023 (Zivilgerichtsentscheid, E. 2). In einem zweiten Schritt prüfte
das Zivilgericht, ob die Kündigung vom 30. Januar 2023 missbräuchlich sei, weil
der Kündigungsgrund – mangelnde Sorgfalt und Rücksichtnahme der Mieterin,
insbesondere nächtliche Lärmbelästigungen durch Zu- und Aufschliessen von Türen
– nicht zutreffe. Gestützt auf die Aussagen der befragten Zeugen erachtete das
Zivilgericht den Vorwurf der mangelnden Sorgfalt und Rücksichtnahme als
berechtigt und die Kündigung als zulässig (E. 3). Aufgrund der Gültigkeit der
Kündigung prüfte das Zivilgericht in einem dritten Schritt, ob das
Mietverhältnis zu erstrecken sei. Es bejahte die Frage und gewährte eine
einmalige Erstreckung bis Ende Februar 2024 (E. 4).

 

Die Mieterin bestreitet in ihrer Berufung nicht, dass die
Kündigung vom 30. Januar 2023 nicht in eine Sperrfrist fällt. In der Hauptsache
macht sie geltend, dass die Kündigung vom 30. Januar 2023 deshalb
missbräuchlich sei, weil sie zum einen für die nächtlichen Lärmbelästigungen
nicht verantwortlich sei und weil zum anderen die von ihr verursachten
Geräusche – das Auf- und Zuschliessen von Zimmertüren – zum normalen Gebrauch
gehörten (Berufung, S. 5–9; Replik, Rz. 10–15). Für den Fall, dass die
Kündigung zulässig sei, macht sie geltend, dass das Mietverhältnis nicht nur
einmalig bis Ende Februar 2024 zu erstrecken sei, sondern erstmalig bis Ende
Mai 2026 (Berufung, S. 9 f.; Replik, Rz. 16). Diese beiden Vorbringen werden
nachfolgend eingehend dargelegt und geprüft.

 

3.         Missbräuchlichkeit der Kündigung

 

3.1      Zum Kündigungsgrund der mangelnden Sorgfalt
und Rücksichtnahme hielt das Zivilgericht fest, dass eine ordentliche Kündigung
des Mietverhältnisses keinen besonderen Kündigungsgrund voraussetze. Schranke
der Kündigungsfreiheit bilde die Missbräuchlichkeit: Eine Kündigung sei dann
missbräuchlich, wenn sie sich auf keinerlei schützenswertes Interesse stütze,
wenn sie aus reiner Schikane erfolge, wenn sie ein illoyales Verhalten
darstelle, wenn sie zu einem offenkundigen Missverhältnis der Interessen von
Vermieter und Mieterin führe oder wenn die Begründung der Kündigung ein
offensichtlicher Vorwand sei (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.2). Im vorliegenden
Fall hätten die Vermieter mit Schreiben vom 5. August 2022 die Mieterin an die
Hausordnung und die gesetzliche Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme
erinnert. Den Vermietern seien mündliche und schriftliche Beschwerden über die
Mieterin zugetragen worden, wie erhebliche Lärmbelästigungen während der
Ruhezeiten, Zimmer umräumen und Gegenstände verschieben, Zimmer reinigen,
staubsaugen, Zimmertüren auf- und zuschliessen, mixen und Teig schlagen. Nach
der Hausordnung sei von 22 Uhr bis 7 Uhr strikte Nachtruhe einzuhalten. Die
Mieterin werde nachdrücklich ersucht, sich an die Hausordnung zu halten und auf
die Hausbewohner Rücksicht zu nehmen. Die Begründung der Kündigung vom 30.
Januar 2023 laute «Verletzung der Sorgfalt und Rücksichtnahme» (E. 3.3). Sodann
gab das Zivilgericht die Standpunkte der Mieterin und der Vermieter wieder (E.
3.4 und 3.5).

 

Nach dieser Darlegung der allgemeinen Voraussetzungen einer
missbräuchlichen Kündigung und der Standpunkte der Parteien fasste das
Zivilgericht die Aussagen der als Zeugen befragten Hausbewohner (G____, H____ und
I____) und des Paters J____ zusammen (E. 3.6). Die in den wesentlichen Punkten
übereinstimmenden Aussagen der Hausbewohner zeigten eindrücklich, dass die
Kündigungsbegründung – mangelnde Sorgfalt und Rücksichtnahme – nicht einfach
vorgeschoben sei. Die Hausbewohner seien «massiven und vor allem nächtlichen
Lärmbelästigungen» durch die Mieterin ausgesetzt. Obwohl die Mieterin ihr
Verhalten teilweise angepasst habe, beständen nach wie vor «empfindliche
Lärmimmissionen durch die nächtlichen Aktivitäten» der Mieterin (wiederholtes,
teilweise mehrfaches Auf- und Zuschliessen der Zimmertüren zu Nachtzeiten), was
bei den anderen Hausbewohnern teilweise erhebliche Schlafstörungen verursache.
Das Haus und insbesondere die Dachgeschosswohnung seien nicht mit den
Bedürfnissen und Gewohnheiten der Mieterin kompatibel. Das Haus sei «ringhörig»
und die einzelnen Zimmer der Wohnung der Mieterin seien direkt über den
Vorplatz erreichbar, der nicht mit einer Wohnungstür vom Rest des Hauses
getrennt sei. Entgegen ihrer Ansicht habe die Mieterin keinen Anspruch auf eine
bauliche Veränderung (etwa mittels einer Wohnungstür zwischen Vorplatz und
Treppenhaus). Vielmehr sei festzustellen, dass die besonderen Lebensgewohnheiten
der Mieterin mit dem Mietobjekt nicht vereinbar seien. So habe sie an der
Hauptverhandlung angegeben, dass sie nachts beispielsweise im einen Zimmer
etwas an ihrem Computer schreibe, dann in die Küche wechsle zum Tee kochen,
dann in ein anderes Zimmer gehe zum Lesen; sie wechsle das Zimmer nicht nur, um
auf die Toilette zu gehen, sondern auch, um etwas in einem anderen Zimmer zu
holen oder zu machen; dabei schliesse sie stets die Zimmertüren mit dem
Schlüssel auf und zu. Obwohl sie um die Reklamationen der anderen Hausbewohner
gewusst habe, sei sie nicht bereit, ihre nächtlichen Aktivitäten auf ein
normales Mass zu beschränken. Zum Einwand der Mieterin, sie schliesse die
Zimmertüren nur deshalb stets ab, weil sie jederzeit einen Hausfriedensbruch ihrer
Nachbarn befürchten müsse, erwog das Zivilgericht Folgendes: Anlass für diese
unerwünschten Zutritte seien «wohl eben gerade» von der Mieterin verursachte
Lärmimmissionen, die ihre Nachbarn beanstanden wollten. Zudem falle eine
vorgängige Ankündigung etwa durch Läuten oder Anklopfen aufgrund der baulichen
Situation und der Hörbehinderung der Mieterin ausser Betracht. Entgegen der
Auffassung der Mieterin beständen keine Anhaltspunkte für eine besondere
Wahrnehmungsempfindlichkeit der Nachbarin G____, da die nächtlichen
Lärmimmissionen von allen drei Hausbewohnern als übermässig bezeichnet würden
und alle drei Hausbewohner nachts aufwachten, auch H____, die angebe, selbst gehörsbeeinträchtigt
zu sein. Es sei auch glaubhaft dargelegt worden, dass die Dachgeschosswohnung
auch ohne Verursachung übermässiger Lärmimmissionen bewohnt werden könne.
Schliesslich entbinde ihre Hörbehinderung die Mieterin nicht davon, die
Nachtruhe einzuhalten und auf ihre Nachbarn Rücksicht zu nehmen, zumal diese
die Mieterin seit ihrem Einzug regelmässig auf die nächtlichen Ruhezeiten
hingewiesen und um Rücksicht gebeten hätten. Die Mieterin könne also nicht
behaupten, sie habe die Problematik nicht erkannt und ihr Verhalten nicht
anpassen können. Im Ergebnis seien die Hausbewohner übermässigen nächtlichen
Lärmimmissionen ausgesetzt, welche die Vermieter nicht hinnehmen müssten. Die
ordentliche Kündigung vom 30. Januar 2023 sei deshalb nicht missbräuchlich (E.
3.7).

 

3.2      Die Mieterin macht in ihrer Berufung zunächst
geltend, als Kündigungsgrund bleibe einzig das Auf- und Zuschliessen der
Zimmertüren in den Mieträumen. Diese Lärmimmissionen seien den baulichen
Gegebenheiten geschuldet, da das Haus «extrem ringhörig» und die einzelnen
Zimmer der Dachgeschosswohnung nur durch einen Vorplatz (ohne Wohnungstür) vom
übrigen Haus getrennt seien (Berufung, S. 6 oben).

 

Diese Ausführungen der Mieterin decken sich mit den
Feststellungen des Zivilgerichts: Demnach ist das Haus «ringhörig» und die
einzelnen Zimmer der Wohnung der Mieterin sind direkt über den Vorplatz
erreichbar, der nicht mit einer Tür vom Rest des Hauses getrennt ist
(Zivilgerichtsentscheid, E. 3.7.2). In Bezug auf die «Ringhörigkeit» des Hauses
und das Fehlen einer eigentlichen Wohnungstür wiederholt die Mieterin mit
anderen Worten die zivilgerichtlichen Feststellungen, ohne diese zu
kritisieren. Darüber hinaus stellte das Zivilgericht fest, dass die übrigen
Hausbewohner «massiven und vor allem nächtlichen Lärmbelästigungen» ausgesetzt
sind und dass diese Lärmimmissionen im wiederholten, teilweise mehrfachen Auf-
und Zuschliessen der Zimmertüren zu Nachtzeiten bestehen (E. 3.7.1). Die
Mieterin kritisiert diese Feststellung in der Berufung vom 6. Dezember 2023
nicht als unzutreffend.

 

3.3      Die Mieterin bringt sodann vor, das
Abschliessen der Zimmertüren sei auch auf das Verhalten der Hausbewohnerin G____
zurückzuführen: Diese habe eines Nachts gegen Mitternacht plötzlich in ihrem
Zimmer gestanden. Sie habe dies gegenüber Frau G____ schriftlich moniert und
festgehalten, dass, wenn Frau G____ zusichern könne, künftig das ungebetene
Betreten eines ihrer Zimmer zu unterlassen, sie nicht mehr bei jedem
Zimmerwechsel die Türen abschliessen müsse (vgl. undatiertes Schreiben der
Mieterin an G____, Berufungsbeilage 3). Leider sei keine Rückmeldung von Frau G____
erfolgt. Es sei nun befremdlich, wenn sich diese über den Lärm beschwere.
«Offensichtlich unrichtig» sei in diesem Zusammenhang die Feststellung des
Zivilgerichts, Anlass des unerwünschten Zutritts von Frau G____ sei der von der
Mieterin verursachte Lärm gewesen; Frau G____ habe dies bei ihrer Befragung mit
keinem Wort erwähnt (Berufung, S. 6 f.).

 

Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO muss die Berufungsklägerin ihre
Berufung begründen. Begründen im Sinn von Art.
311 Abs. 1 ZPO heisst aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als
fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anforderung genügt die Berufungsklägerin
nicht, wenn sie lediglich auf die vor der ersten Instanz vorgetragenen
Vorbringen verweist, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt
oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Die
Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der
Berufungsinstanz mühelos verstanden werden zu können. Dies setzt voraus, dass
die Berufungsklägerin im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet,
die sie anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen ihre Kritik beruht (BGE
141 III 569 E. 2.3.3; BGer 4A_555/2022 vom 11. April 2023 E. 3.1; AGE
ZB.2022.29 vom 17. März 2023 E. 4.2).

 

Im vorliegenden Fall
gibt die Mieterin in ihrer Berufung nicht an, dass und an welcher Stelle sie
ihre Behauptungen zu ihrem Schreiben an Frau G____ im Anschluss an das
unerwünschte Betreten ihrer Wohnung bereits vor Zivilgericht aufgestellt und
belegt hat. Dies ist prozessual ungenügend. Es ist nicht Aufgabe des
Appellationsgerichts, die zivilgerichtlichen Akten nach entsprechenden
Fundstellen und Beweismitteln zu durchforsten. Auf den Einwand ist deshalb
bereits aufgrund der mangelhaften Begründung nicht einzugehen. Selbst wenn der
Einwand korrekt erhoben und bewiesen wäre, könnte die Mieterin daraus nichts zu
ihren Gunsten ableiten. Das Zivilgericht führte im Zusammenhang mit dem
ungebetenen Zutritt durch Frau G____ aus, Anlass dafür seien «wohl eben gerade»
von der Mieterin verursachte Lärmimmissionen gewesen, die ihre Nachbarn bei ihr
hätten reklamieren wollen. Eine vorgängige Ankündigung etwa mittels Läuten oder
Anklopfen sei aufgrund der baulichen Situation und der Hörbehinderung der
Mieterin von vornherein ausser Betracht gefallen (Zivilgerichtsentscheid, E.
3.7.2 zweiter Abschnitt). Die Mieterin rügt die Feststellung des Zivilgerichts,
Anlass des unerwünschten Zutritts von Frau G____ sei der von der Mieterin
verursachte Lärm gewesen, als «offensichtlich unrichtig». Frau G____ habe dies
bei ihrer Befragung mit keinem Wort erwähnt. Es trifft möglicherweise zu, dass
Frau G____ den Anlass für den unerwünschten Zutritt bei ihrer Befragung nicht
erwähnt hat. Allerdings stützte das Zivilgericht seine Annahme auch nicht auf
eine Aussage von Frau G____. Vielmehr traf es die Annahme, dass der
unerwünschte Zutritt «wohl» durch die Lärmimmissionen der Mieterin verursacht worden
war. Unter den gegebenen Umständen – massive nächtliche Lärmimmissionen,
«ringhöriges» Haus, Hörbehinderung der Mieterin – liegt diese Annahme denn auch
geradezu auf der Hand. Die zivilgerichtliche Annahme ist entgegen der
Auffassung der Mieterin somit nicht zu beanstanden.

 

3.4      Die Mieterin macht im Weiteren geltend, die
Hausbewohner hätten sie nie darauf hingewiesen, dass sie sich durch das Auf-
und Zuschliessen der Zimmertüren gestört fühlten (Berufung, S. 7; Replik, Rz.
12 f.). Die Frage, ob die Hausbewohner der Mieterin solche Hinweise gegeben
haben, ist für die Beurteilung des vorliegenden Falls irrelevant. Die Vermieter
nämlich hatten die Mieterin mit Schreiben vom 5. August 2022 darauf
hingewiesen, dass ihnen Beschwerden über sie zugetragen worden seien, wie
erhebliche Lärmbelästigungen während der Ruhezeiten, unter anderem durch das
nächtliche Auf- und Zuschliessen von Zimmertüren. Die Mieterin anerkennt denn
auch, dass sie von diesem Schreiben der Vermieter Kenntnis hatte (vgl.
Berufung, S. 7), also auch vom Vorwurf der nächtlichen Lärmbelästigungen durch
das Auf- und Zuschliessen der Zimmertüren. Ob sie diese Kenntnis durch die
Vermieter oder durch die Hausbewohner erlangte, ist wie gesagt irrelevant.

 

3.5      Die Mieterin bringt schliesslich vor, das
Auf- und Zuschliessen der Zimmertüren im Mietobjekt gehöre zum normalen
Gebrauch und könne deshalb nicht eingeschränkt werden. Es dürfe keine Rolle
spielen, zu welcher Tages- oder Nachtzeit die Türen verschlossen würden. Sowohl
den Vermietern als auch den Hausbewohnern sei bei Vertragsabschluss die
«Ringhörigkeit» des Hauses und die Hörbehinderung der Mieterin bekannt gewesen.
Von den Hausbewohnern könne ein Mindestmass an Toleranz erwartet werden
(Berufung, S. 8 f.). Das Verhalten der Mieterin liege «vollends im Rahmen des
Normalen» (Replik, Rz. 10 [Zitat], vgl. auch Rz. 11–14). Das Zivilgericht
berücksichtigte diese von der Mieterin dargelegten Umstände und kam aufgrund
der übereinstimmenden Aussagen der befragten Hausbewohner zum Schluss, dass die
nächtlichen Lärmimmissionen übermässig seien, dass die Hausbewohner deswegen
regelmässig nachts aufwachten, und dass es möglich sei, die Wohnung der
Mieterin auch ohne Verursachung übermässiger Lärmimmissionen zu bewohnen
(Zivilgerichtsentscheid, E. 3.7.2). Vermeidbare nächtliche Lärmimmissionen, die
regelmässig die übrigen Hausbewohner aus dem Schlaf «reissen», gehören –
entgegen der Auffassung der Mieterin – klarerweise nicht mehr zum normalen
Gebrauch einer Mietwohnung.

 

3.6      Insgesamt ist festzuhalten, dass die
Vorbringen der Mieterin die zivilgerichtliche Beurteilung nicht erschüttern.
Das Zivilgericht nahm zu Recht an, dass die übrigen Hausbewohner durch das
Verhalten der Mieterin übermässigen nächtlichen Lärmimmissionen ausgesetzt
waren und dass die Vermieter diese Lärmimmissionen nicht hinnehmen mussten
(Zivilgerichtsentscheid, E. 3.7.3). In dieser Situation erweist sich die
ordentliche Kündigung vom 30. Januar 2023 klarerweise als nicht missbräuchlich.

 

4.         Erstreckung des Mietverhältnisses

 

4.1      Zum Eventualbegehren der Mieterin um
Erstreckung des Mietverhältnisses legte das Zivilgericht zunächst die
Voraussetzungen der Erstreckung dar (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.1 und 4.2).
Im vorliegenden Fall berücksichtigte es bei seinem Erstreckungsentscheid
folgende Umstände: vierjähriges Mietverhältnis; Sozialhilfebezug durch die
Mieterin; Budget von CHF 800.– bis CHF 900.– für eine neue Wohnung; angemessene
Wohnungsgrösse von 1 bis 1 ½ Zimmern; Leerstandsquote von 1,6 % bei 1- und 1
½-Zimmerwohnungen; keine Ortsgebundenheit der Mieterin; Hörbehinderung, welche
die Wohnungssuche nicht übermässig beeinträchtige; keine Suchbemühungen (E.
4.3). Aufgrund des Verhaltens der Mieterin und der Auswirkungen dieses
Verhaltens auf die übrigen Hausbewohner sei den Vermietern nur eine kurze und
einmalige Erstreckung zumutbar. Bei den Hausbewohnern bestehe ein grosser
Leidensdruck, der seit dem Einzug der Mieterin im 2019 andaure. Zudem sei zu
berücksichtigen, dass die durch das Kündigungsschutzverfahren bewirkte so genannte
«kalte Erstreckung» zum Zeitpunkt der Hauptverhandlung bereits 5 Monate betrage
(E. 4.4). In Abwägung all dieser Umstände sei eine einmalige Erstreckung um 10
Monate bis Ende Februar 2024 angemessen (E. 4.5).

 

4.2      Eine
Mieterin kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten
Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre
Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterin
nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung
sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: Umstände des
Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des Mietverhältnisses;
persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren
Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin; die Verhältnisse auf
dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Erstreckung bezweckt in
erster Linie, der Mieterin für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als
ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stände. Als Härte im
Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es der Mieterin
verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter
fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung abwenden oder
mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände
rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann daher erst
sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt
für die Mieterin weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der
Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl. BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E.
4.1 mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und der Dauer der Erstreckung
steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessenspielraum
zu (BGE 125 III 226 E. 4b).

 

4.3      Die
Mieterin macht geltend, dass das gekündigte Wohnobjekt 3 Zimmer umfasse und sie
eine gleichwertige Wohnung, also ebenfalls mit 3 Zimmern, suchen dürfe, die
entsprechend teurer und auch rarer sei als eine 1- oder 1 ½-Zimmerwohnung. Sie
beruft sich dabei auf den Bundesgerichtsentscheid BGer 4A_699/2014 vom 7. April
2015 (Berufung, S. 9 f.).

 

Der
von der Mieterin angerufene Entscheid betrifft ein traditionsreiches Modehaus
an zentraler Lage in der Stadt Zürich mit einer Verkaufsfläche von über 1'000 m2.
Bei der Frage der Erstreckung wurde dem Geschäftsmieter eine gewisse
Standortgebundenheit zugebilligt und gleichzeitig festgehalten, dass ein
Anspruch auf ein absolut gleiches Ersatzobjekt nicht bestehe. Entsprechend
dürfe der Mieter seine Suche nicht nach dem idealen Ersatzobjekt ausrichten,
sondern habe sich auf ein Ersatzobjekt zu konzentrieren, das für ihn objektiv
ohne Weiteres als tragbar «gleichwertig» und insoweit zumutbar erscheine. Von einer
angemessenen Ersatzlösung könne somit nur dann die Rede sein, wenn diese in
etwa die gleichen Vorteile wie das bisherige Mietobjekt aufweise (BGer
4A_699/2014 vom 7. April 2015 E. 3.6.1 und 3.6.2). Aus diesem Entscheid kann
die alleinstehende Mieterin, die Sozialhilfe bezieht und über ein
Wohnkostenbudget von CHF 800.– bis 900.– verfügt, nicht ableiten, dass sie sich
bei der Wohnungssuche auf 3-Zimmerwohnungen beschränken darf. Ein solcher
Anspruch liesse sich allenfalls dann begründen, wenn die Mieterin über die
finanziellen Mittel verfügte, um sich ohne Weiteres eine derartige Wohnung zu
leisten. Bei einem begrenzten Budget und beim Fehlen von besonderen Umständen,
die einen zusätzlichen Platzbedarf rechtfertigen würden, kann eine
alleinstehende Person ihre Suchbemühungen nicht auf 3-Zimmerwohnungen mit einem
Bruttomietzins von CHF 800.– bis 900.– beschränken.

 

Der
Einwand der Mieterin ist somit nicht geeignet, die Angemessenheit der gewährten
einmaligen Erstreckung von 10 Monaten in Frage zu stellen. Das Zivilgericht
eruierte und würdigte die Umstände, die für die Art und Dauer der Erstreckung
massgebend sind, sorgfältig und zutreffend. Auf die entsprechenden Erwägungen
kann vollständig verwiesen werden (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.3 bis 4.5). Es
besteht jedenfalls kein Anlass, in den weiten zivilgerichtlichen
Ermessensspielraum einzugreifen.

 

5.         Berufungsentscheid

 

5.1      Aus diesen Erwägungen folgt, dass das
Zivilgericht die Kündigung des Mietvertrags vom 30. Januar 2023 zu Recht als
nicht missbräuchlich einstufte und das Mietverhältnis zu Recht einmalig bis
Ende Februar 2024 erstreckte. Demgemäss ist die gegen den
Zivilgerichtsentscheid vom 2. Oktober 2023 erhobene Berufung abzuweisen.

 

5.2      Bei
diesem Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich die Mieterin die
Prozesskosten des Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der
Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und
CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete (§ 2a
Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG
154.800]). Im vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins unter CHF 2'500.–
(Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2). Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten
betragen somit wie im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.–.

 

In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende Verfahren –
ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine
Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).

 

5.3      Die
Mieterin stellt mit ihrer Berufung ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege.

 

Eine Person hat
Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über die
erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos
erscheint (Art. 117 ZPO). Als aussichtslos anzusehen sind Begehren, bei denen
die Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren.
Dagegen gilt ein Begehren nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten
und Verlustgefahren ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind
als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt,
sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde. Eine
Partei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen
würde, nicht deshalb anstrengen können, weil er sie – zumindest vorläufig –
nichts kostet. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten bestehen, beurteilt
sich aufgrund einer vorläufigen und summarischen Prüfung der Prozessaussichten,
wobei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs massgebend sind
(vgl. zum Ganzen BGE 142 III 138 E. 5.1).

 

Aufgrund der
vorstehenden Erwägungen sind die Gewinnaussichten der mittellosen Mieterin im
Berufungsverfahren als geringer einzuschätzen als die Verlustgefahren. Die
vorliegende Berufung bewegt sich somit an der Grenze zur Aussichtslosigkeit,
ohne diese Grenze zu überschreiten. Das Gesuch der Mieterin um unentgeltliche
Rechtspflege ist somit – wenn auch knapp – zu bewilligen. Die Gerichtskosten
von CHF 500.– gehen deshalb zu Lasten der Gerichtskasse.

 

Der Vertreterin
(E____, bis 31. Dezember 2023) und dem Vertreter (F____, ab 10. Januar 2024)
der unentgeltlich prozessierenden Mieterin ist sodann ein Honorar aus der
Gerichtskasse auszurichten. Das Honorar im Berufungsverfahren bemisst sich nach
den gleichen Grundsätzen wie im erstinstanzlichen Verfahren; das Grundhonorar
umfasst einen einfachen Schriftenwechsel ohne Hauptverhandlung und beträgt in
der Regel die Hälfte bis zwei Drittel der Ansätze für das erstinstanzliche
Verfahren (§ 12 Abs. 1 des Honorarreglements [HoR, SG 291.400]). Bei einem
Streitwert von CHF 27'000.– (vgl. oben E. 1.1) beträgt das erstinstanzliche
Grundhonorar maximal CHF 3'000.– (§ 5 Abs. 1 HoR). Aufgrund des Abzugs für das
Berufungsverfahren ist dieses Honorar auf CHF 1'500.– zu reduzieren (vgl. § 12
Abs. 1 HoR). Hinzu kommen ein Zuschlag bis zu 30 % für die Replik (§ 8 Abs. 2
lit. d Ziffer 3 HoR) und die Auslagenpauschale von maximal 3 % des Honorars (§ 23
Abs. 1 HoR). Die unentgeltliche Rechtsbeiständin verfasste die Berufung und der
unentgeltliche Rechtsbeistand die Replik. Demzufolge wird der Rechtsbeiständin das
Grundhonorar von CHF 1'500.–, zuzüglich Auslagen von CHF 45.– und
Mehrwertsteuer, und dem Rechtsbeistand der maximale Zuschlag von CHF 450.–,
zuzüglich Auslagen von CHF 13.50 und Mehrwertsteuer, zugesprochen. Die Mieterin
ist zur Nachzahlung der Gerichtskosten und der Anwaltshonorare samt Auslagen
verpflichtet, sobald sie dazu in der Lage ist (Art. 123 Abs. 1 ZPO).

 

 

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht)

 

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 2. Oktober 2023 (MG.2023.38) wird abgewiesen.

 

Der Berufungsklägerin wird für das Berufungsverfahren
die unentgeltliche Rechtspflege bewilligt.

 

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 500.–. Diese gehen zufolge Bewilligung der
unentgeltlichen Rechtspflege zu Lasten der Gerichtskasse. Die Nachzahlung
gemäss Art. 123 Abs. 1 ZPO bleibt vorbehalten.

 

Die Berufungsklägerin trägt ihre eigenen Parteikosten.
Zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege wird ihrer unentgeltlichen
Rechtsbeiständin, E____, ein Honorar von CHF 1'500.–, zuzüglich Auslagen von
CHF 45.– und 7,7 % MWST von CHF 118.95, und ihrem unentgeltlichen
Rechtsbeistand, F____, ein Honorar von CHF 450.–, zuzüglich Auslagen von CHF 13.50
und 8,1 % MWST von CHF 37.55 aus der Gerichtskasse ausgerichtet. Die
Nachzahlung gemäss Art. 123 Abs. 1 ZPO bleibt vorbehalten.

 

Mitteilung an:

-      
Berufungsklägerin

-      
Berufungsbeklagte 1–3

-      
Zivilgericht Basel-Stadt

-      
unentgeltliche Rechtsbeiständin, E____ (E. 5.3 und Auszug Dispositiv)

 

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

lic. iur. Johannes Hermann

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von
Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher
Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert
die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.–
bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen
übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung
stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne
14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.

 

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes
Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das
Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren
gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch
Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen
Rechtsschrift einzureichen.