# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7dc31146-8b3d-5fcc-a3d0-cae5b5dd5313
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-16
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 16.09.2020  SB.2020.00039
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2020-00039_2020-09-16.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2020.00039	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 16.09.2020
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Berücksichtigung von Verzugszinsen bei der Einkommenssteuer anstatt der Grundstückgewinnsteuer

[Der Pflichtige leistete den Verkaufspreis für eine Liegenschaft rund 1.5 Jahre nach dem vereinbarten Datum. Die aufgrund der Verzögerung bezahlten Verzugszinsen von rund Fr. ... machte er anlässlich des Wiederverkaufs der Liegenschaft bei der Grundstückgewinnsteuer als zum Erwerbspreis gehörige Kosten geltend.]

Gemäss § 31 Abs. 1 lit. a StG bzw. Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG können private Schuldzinsen im Umfang der nach den §§ 20 und 21 StG bzw. Art. 20, 20a und 21 DBG steuerbaren Vermögenserträge und weiterer Fr. 50'000.- vom Einkommen abgezogen werden (E. 2.2). Das Harmonisierungsrecht steht sowohl der doppelten Belastung eines Gewinns (mit der Grundstückgewinn- und der Einkommenssteuer) als auch der doppelten Abzugsfähigkeit entgegen (E. 2.3). Die vorliegend strittigen Zinszahlungen wurden bezahlt, weil sich der Pflichtige mit der Kaufpreiszahlung im Verzug befand. Die Zinszahlungen sind damit nicht Gegenleistung für den Erwerb der Liegenschaft, sondern Gegenleistung für die Verspätung. Als Verzugszinse sind sie gemäss § 31 Abs. 1 lit. a StG bzw. Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG bei der Einkommenssteuer (beschränkt) abziehbar. Da die Einkommenssteuer mit den zitierten Bestimmungen einen Abzug explizit vorsieht, ist ein solcher bei der Grundstückgewinnsteuer ausgeschlossen (E. 3.3). 

Abweisung der Beschwerde. 

			 	
				Stichworte:
	
						ABZUGSFÄHIGKEIT
EINKOMMENSSTEUER
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
HARMONISIERUNGSRECHT
VORLEISTUNGSDISKONT
ZUM ERWERB GEHÖRIGE KOSTEN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 33 Abs. I lit. a DBG
§ 31 Abs. I lit. a StG
§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 221 Abs. II StG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

SB.2020.00039

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 16. September 2020

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Corinna Bigler.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch Dr. B,

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

Gemeinde C, vertreten durch den Finanzausschuss, 

Beschwerdegegnerin, 

 

 

betreffend
Grundstückgewinnsteuer,

hat sich
ergeben: 

I.  

A. Am
24. Juli 2013 räumte D der E AG mit Sitz in F ein Kaufrecht am
Grundstück GBl. 01, Kat.-Nr. 02, an der G-Strasse 03 in C
ein. Die Parteien der Kaufrechtsvereinbarung einigten sich auf einen Kaufpreis
von Fr. …. Eine unverzinsliche Anzahlung von Fr. … hatte die E AG
am Tag der Vertragsunterzeichnung zu leisten. Eine weitere unverzinsliche
Anzahlung in Höhe von Fr. … bezahlte sie per 31. Dezember 2013, da
die Ausübung des Kaufrechts bis dann noch nicht erfolgt war. Das Kaufrecht war
bis am 30. Juni 2014 befristet und wurde nicht ausgeübt. 

B. Mit
öffentlich beurkundetem Vertrag vom 6. August 2015 verkaufte D die
erwähnte Liegenschaft an A (nachfolgend: der Pflichtige), Anteilsinhaber und
einziges Mitglied des Verwaltungsrats der E AG. Der Kaufpreis betrug wiederum
Fr. … und sollte gemäss Vertrag wie folgt getilgt werden: Die durch die E AG
bereits geleisteten Anzahlungen in Höhe von gesamthaft Fr. … wurden an den
Kaufpreis angerechnet. Ferner hatte der Pflichtige bis am 31. August 2015
eine weitere unverzinsliche Anzahlung von Fr. … zu leisten. Fr. …
sollte der Pflichtige anlässlich der Eigentumsübertragung auf das Konto der
Politischen Gemeinde C zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer
überweisen. Der Restbetrag von Fr. … hatte der Pflichtige anlässlich der
Eigentumsübertragung zu bezahlen. Weiter sah der Vertrag vor, dass die
Eigentumsübertragung bis spätestens am 30. September 2015 zu erfolgen
habe. Nach Ablauf dieses Zeitraums sei die säumige Vertragspartei in Verzug.
Mangels Zahlung der restlichen Kaufpreisforderungen fand die
Eigentumsübertragung bis am 30. September 2015 nicht statt. 

C. Mit
Eingabe vom 28. Oktober 2015 machte D beim Friedensrichteramt C eine
Klage betreffend Vollzug des Liegenschaftenkaufvertrags anhängig. D und der
Pflichtige gingen am 30./31. März 2016 eine Vereinbarung ein, worin der
Pflichtige anerkannte, D für den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis
30. April 2016 (210 Zinstage) einen Verzugszins von 5 % auf dem
Betrag von Fr. …, d. h.
Fr. … sowie Friedensrichter- und Anwaltskosten in Höhe von Fr. … zu
schulden. Zudem behielt sich die Verkäuferin vor, weiteren Verzugszins und
weitere Anwaltskosten geltend zu machen, sollte der Kaufvertrag nicht bis am
30. April 2016 vollzogen worden sein. Das Grundstück wurde erst am 25. April
2017 auf den Pflichtigen überschrieben und am 26. April 2017 wurde die
ausstehende Kaufpreiszahlung überwiesen. Gesamthaft leistete der Pflichtige
Verzugszinsen in Höhe von Fr. … (Fr. … mit Valuta 20. September
2016; Fr. … mit Valuta 23. Januar 2017, Fr. … mit Valuta am
27. April 2017 und Fr. … mit Valuta 21. Juni 2017). 

D. Da sich
der Pflichtige zwischenzeitlich dazu entschlossen hatte, das geplante
Überbauungsprojekt auf dem erworbenen Grundstück über die E AG ausführen
lassen zu wollen, verkaufte er die erworbene Liegenschaft mit öffentlich
beurkundetem Vertrag vom 5. Juli 2017 an diese zu einem Preis von
Fr. … weiter. Am 4. April 2018 wurde die E AG als Eigentümerin
im Grundbuch eingetragen. In der Grundstückgewinnsteuererklärung machte der
Pflichtige die von ihm bezahlten Verzugszinsen in Höhe von Fr. … als zum
Erwerbspreis gehörende Kosten, Fr. … als mit der Handänderung verbundene
Abgaben beim Ankauf und Fr. … als mit der Handänderung verbundene Abgaben
beim Verkauf geltend, wodurch ein Grundstückgewinn von Fr. … resultierte.
Im Veranlagungsentscheid vom 22. Mai 2019 setzte der Finanzausschuss der
Gemeinde C den steuerbaren Grundstückgewinn auf Fr. … und die
Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … fest. Die Verzugszinsen wurden nicht
steuermindernd berücksichtigt, da diese nicht für die Liegenschaft, sondern als
Gegenleistung für den Zahlungsaufschub bezahlt worden seien. Von den mit der
Handänderung verbundenen Abgaben beim Ankauf gewährte der Finanzausschuss nur
einen Abzug von Fr. …, da Pfandrechtskosten, Anwaltskosten sowie Kosten
des Friedensrichters grundsteuerlich nicht abziehbar seien. Die dagegen
erhobene Einsprache des Pflichtigen vom 11. Juni 2019 hiess der
Finanzausschuss der Gemeinde C mit Entscheid vom 3. Juli 2019
insofern gut, als er Zinsen auf den unverzinslichen Vorauszahlungen in Höhe von
Fr. … steuermindernd berücksichtigte, ansonsten wurde die Einsprache
abgewiesen. 

II.
 

Das Steuerrekursgericht
wies den gegen den Entscheid vom 3. Juli 2019 erhobenen Rekurs mit
Entscheid vom 6. April 2020 ab. 

III.  

Gegen den
Entscheid des Steuerrekursgericht liess der Pflichtige am 14. Mai 2020
beim Verwaltungsgericht Beschwerde erheben und beantragen, die bezahlten
Verzugszinsen seien in Höhe von Fr. … als weitere Leistung des Erwerbers
im Sinn von § 220 Abs. 1 StG zu berücksichtigen und der steuerbare
Grundstückgewinn auf Fr. … festzusetzen. Eventualiter seien die während
der Besitzdauer bezahlten Verzugszinsen von Fr. … sowie Abgaben beim Kauf
von Fr. … gestützt auf § 221 Abs. 2 StG als Aufwendungen zum
Abzug zuzulassen. Der steuerbare Grundstückgewinn sei auf Fr. … zu
beziffern; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 

Der Finanzausschuss der Gemeinde C reichte innert
Frist keine Beschwerdeantwort ein und das Steuerrekursgericht verzichtete auf
eine Vernehmlassung. 

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in
Grundsteuersachen können nach § 153 Abs. 3 in Verbindung mit
§ 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2 Im Beschwerdeverfahren gilt das
Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage
massgebend wie für das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die
nicht spätestens im vorinstanzlichen Verfahren behauptet bzw. vorgelegt oder
angerufen worden sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren
grundsätzlich nicht nachgebracht werden. Vom Novenverbot ausgenommen sind
dagegen echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen und
Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund beruhen oder der
Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach
neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen (vgl. BGE 131 II 548
E. 2).

2.
 

2.1
 

2.1.1
Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei
Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216
Abs. 1 StG). Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die
Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt (§ 219 Abs. 1
StG). Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller
weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 220 Abs. 1 StG). 

2.1.2
Nach der zürcherischen Praxis gilt der Zinsvorteil auf Vorauszahlungen des
Grundstückspreises (oder eines Teils davon) vor der Eigentumsübertragung, den der
Veräusserer dem leistenden (künftigen) Erwerber nicht verzinsen muss, als
weitere Leistung, wenn dem Veräusserer die volle Nutzungsbefugnis am Grundstück
einstweilen noch verbleibt (Felix Richner et al, Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 220 N. 48 mit weiteren
Hinweisen; vgl. auch BGr, 15. November 2011, 2C_603/2010, E. 3.1 = ASA
80, 623 = ZStP 2012, 81). Die Vorauszahlung des Kaufpreises vor der
Eigentumsübertragung (ohne gleichzeitige Nutzungseinräumung) bewirkt damit eine
Erhöhung des Kaufpreises (Richner et al., § 220 N. 88). Gleichzeitig
führt das Hinausschieben der Zahlungspflicht über den Zeitpunkt der Übertragung
von Eigentumsrecht und Nutzung hinaus zu einer Erwerbspreisminderung, sofern der
Erwerber das Eigentum (bzw. die Nutzung) über ein Grundstück mit der
Handänderung erhält, ohne dass er gleichzeitig zur Leistung des Kaufpreises
(bzw. einer allfälligen marktkonformen Verzinsung) verpflichtet ist (Richnet et
al, § 220 N. 88).

2.2 Gemäss
§ 31 Abs. 1 lit. a StG bzw. Art. 33 Abs. 1 lit. a
des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990
(DBG) können private Schuldzinsen im Umfang der nach den §§ 20 und 21 StG
bzw. Art. 20, 20a und 21 DBG steuerbaren Vermögenserträge und weiterer
Fr. … vom Einkommen abgezogen werden. Schuldzinsen sind Vergütungen, die
Entgelt des Schuldners an den Gläubiger für das ihm während einer im Voraus
bestimmten oder unbestimmten Dauer zur Verfügung gestellte und rückzahlbare
Kapital bilden und als Quote desselben regelmässig in Prozenten berechnet
werden (VGr, 13. Juni 2019, SB.2019.00023, E. 2.2; RB 1992 Nr. 24; BGr, 4. Oktober
1991 = StE 1992 B 27.2 Nr. 12). Als
abziehbare Schuldzinsen gelten damit nur
Leistungen, die rechtlich nicht der Tilgung einer bestehenden Kapitalschuld
dienen (Silvia Hunziker/Jsabelle Mayer-Knobel in: Martin Zweifel/Michael Beusch
[Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über
die direkte Bundessteuer Art. 33 DBG N. 9
mit Verweis auf BGr, 6. Juni 2014, 2C_337/2014, E. 2.2.1). Auch Verspätungs- und Verzugszinsen sind als Schuldzinsen grundsätzlich abzugsfähig (Hunziker/Mayer-Knobel, Art. 33
DBG N. 9 mit weiteren Hinweisen). Voraussetzung
für die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen ist das Vorhandensein einer
Kapitalschuld (BGr, 3. April 2017, 2C_1165/2014, E. 2.1) und dass die
Schuldzinsen effektiv bezahlt wurden (BGE 140 II 353 E. 5.1; BGr, 14. April
2015; 2C_142/2014, E. 2.3.3). 

2.3 Das
Harmonisierungsrecht steht sowohl der doppelten Belastung eines Gewinns (mit
der Grundstückgewinn- und der Einkommenssteuer) als auch der doppelten
Abzugsfähigkeit entgegen (BGE 143 II 382 E. 4.1; BGE 143 II 396
E. 2.4). Folglich können Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten im
Sinn von Art. 9 Abs. 3 StHG nicht auch noch als Anlagekosten geltend
gemacht werden (BGE 143 II 396 E. 2.4). Lagen nach dem Recht der
betreffenden Steuerperiode Unterhaltskosten vor, wurde der Abzug aus
tatsächlichen Gründen (z. B.
unvollständige Deklaration) aber nicht getätigt, steht dies später einer
umqualifizierenden "Heilung" entgegen. Die steuerpflichtige Person
ist auf ihre damalige Deklaration zu behaften (BGr, 13. Juli 2020,
2C_425/2020, E. 3.5.4). Das Gleiche hat auch für private Schuldzinsen
gemäss Art. 9 Abs. 2 lit. a StHG, Art. 33 Abs. 1
lit. a DBG bzw. § 31 Abs. 1 lit. a StG zu gelten. Sofern
diese gestützt auf eine gesetzliche Bestimmung bereits bei der Einkommenssteuer
abzugsfähig sind, ist eine gewinnmindernde Berücksichtigung bei der
Grundstückgewinnsteuer ausgeschlossen.

3.
 

3.1 Im
Einspracheverfahren anerkannte der Finanzausschuss der Gemeinde C einen
Zinsvorteil von Fr. … auf den geleisteten Vorauszahlungen als weitere
Leistung des Erwerbers im Sinn vom § 220 Abs. 1 StG. Streitgegenstand
des vorliegenden Verfahrens bildet einzig die Frage, ob auch die vom
Pflichtigen bezahlten Verzugszinsen in Höhe von Fr. … als weitere Leistung
des Erwerbers im Sinn vom § 220 Abs. 1 StG zu berücksichtigen sind. 

3.2 Das
Steuerrekursgericht ist zum Schluss gekommen, es handle sich bei den vorliegend
bezahlten Verzugszinsen nicht um eine Leistung, die als Gegenleistung zum
Kaufobjekt erbracht worden sei. Der vereinbarte Kaufpreis bilde vielmehr nach
wie vor den Inhalt der vereinbarten Leistung; der Verzugszins stelle von Gesetzes
wegen bloss Schadenersatz aufgrund Ausbleibens der Leistung zum vereinbarten
Zeitpunkt dar. Mithin werde die Höhe der vertraglich geschuldeten Leistung
nicht tangiert und es handle sich somit nicht um eine zusätzliche
Kaufpreisleistung des Erwerbers. Zudem würden die Zinsen unter § 31
Abs. 1 lit. a StG fallen und seien deshalb bei der Einkommenssteuer
abziehbar. 

3.3 Die
Schlussfolgerung des Steuerrekursgerichts ist zutreffend. Die vorliegend
strittigen Zinszahlungen wurden bezahlt, weil sich der Pflichtige mit der
Kaufpreiszahlung im Verzug befand. Die Zinszahlungen sind damit nicht
Gegenleistung für den Erwerb der Liegenschaft, sondern Gegenleistung für die
Verspätung. Als Verzugszinse sind sie gemäss § 31 Abs. 1 lit. a
StG bzw. Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG bei der Einkommenssteuer
(beschränkt) abziehbar. Da die Einkommenssteuer mit den zitierten Bestimmungen
einen Abzug explizit vorsieht, ist ein solcher bei der Grundstückgewinnsteuer
ausgeschlossen. Wie der Pflichtige in der Beschwerde selbst einräumt, sind die
hinsichtlich des Einkommenssteuerabzugs betroffenen Steuerjahre 2016 und 2017
in seiner Wohnsitzgemeinde im Kanton H noch nicht eingeschätzt bzw.
veranlagt, da diese bis zum Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden
Verfahrens sistiert wurden. Entsprechend kann der Schuldzinsenabzug für die in
den Jahren 2016 und 2017 bezahlten Verzugszinsen noch immer geltend gemacht
werden. Doch selbst wenn die betroffenen Steuerjahre bereits eingeschätzt bzw.
veranlagt wären, müsste sich der Pflichtige bei der Nichtdeklaration der
Schuldzinsen behaften lassen. Auch in diesem Fall wäre ihm eine nachträgliche
Berücksichtigung bei der Grundstückgewinnsteuer verwehrt (vgl. BGr,
13. Juli 2020, 2C_425/2020, E. 3.5.4). 

3.4
 

3.4.1
Was der Pflichtige dagegen vorbringt, vermag nicht zu überzeugen. So wendet
er ein, in RB 1972 Nr. 48 sei anerkannt worden, dass die Zinskomponente
einen Mehrwert der Liegenschaft im grundsteuerlichen Sinn darstelle. Im
Ergebnis liege hier ebenfalls eine Verzinsung der Kaufpreisrestanz bis zur
Eigentumsübertragung vor. Ob die Verzinsung bereits anlässlich der
Unterzeichnung des Kaufvertrags vereinbart worden sei oder erst nach
Vertragsunterzeichnung aufgrund von Verzögerungen bei der Refinanzierung dürfe
nicht unterschiedlich gewürdigt werden. Weiter verweist der Pflichtige auf BGr,
3. April 2017, 2C_1148/2015 zur Abzugsfähigkeit einer
Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer. Darin habe das
Bundesgericht in E. 5.3.1 f. festgehalten, eine Entschädigung, die wie ein
Kreditzins primär als Entgelt und nicht als Schadenersatz oder
Konventionalstrafe einzustufen sei, sei bei der Einkommenssteuer zu
berücksichtigen. Demgegenüber rechtfertige sich die Gleichstellung von
Entschädigungen mit Schuldzinsen nicht, wenn der überwiegende Entgeltcharakter zu
verneinen sei und damit kein Abzug bei der Einkommenssteuer zulässig sei,
sondern eine steuermindernde Berücksichtigung bei der Grundstückgewinnsteuer. 

3.4.2
In RB 1972 Nr. 48 leistete der Käufer eines Grundstücks Fr. …
beim Vertragsschluss am 30. Juni 1966, verzinste den Restpreis von
Fr. … vom Vertragsabschluss hinweg und bezahlte den Restpreis bei der
Eigentumsübertragung am 26. April 1971. Das Verwaltungsgericht hat
diesbezüglich entschieden, dass ein kalkulatorischer Zins auf der Vorauszahlung
von Fr. … (sogenannter Vorleistungsdiskont) zum Erlös zu addieren ist. Zur
Verzinsung des Restpreises von Fr. … erwog das Verwaltungsgericht, diese
sei dem Steuerpflichtigen vom Grundstückkäufer aufgrund des Kaufvertrags
bezahlt worden, weshalb es sich dabei um eine "weitere Leistungen des
Erwerbers" handle, die dem Veräusserer zusätzlich zum nominellen Kaufpreis
zugekommen sei. Im Unterschied zu RB 1972 Nr. 48 war die Verzinsung des
Restpreises vorliegend nicht Bestandteil des Kaufvertrags, sondern wurde zwischen
den Parteien erst rund acht Monate nach Unterzeichnung des Kaufvertrags
vereinbart, da der Käufer bis zu diesem Zeitpunkt die Restpreiszahlung noch
nicht geleistet hatte. Entgegen der Ansicht des Pflichtigen rechtfertigt es
sich, Verzugszinsen, welche aufgrund Säumnis des Käufers bezahlt wurden, anders
zu behandeln als Zinsen auf dem Restkaufpreis, welche Gegenstand des
Kaufvertrags waren. Im letzteren Fall sind die bezahlten Zinsen Gegenleistung
für den Kaufgegenstand. Vorliegend hingegen sind die bezahlten Zinsen
Entschädigung für die verspätete Kaufpreiszahlung. 

3.4.3
In Bezug auf die vom Pflichtigen herangezogene Analogie zur
Vorfälligkeitsentschädigung ist vorab klarzustellen, dass sich die vom
Pflichtigen zitierten Passagen des Bundesgerichtsentscheids auf zwei
verschiedene Konstellationen beziehen. In der ersten Konstellation bleibt das
Darlehensverhältnis weiterbestehen, es wird jedoch hinsichtlich gewisser
Konstellationen (bspw. Zinssatz) umgestaltet. In diesem Fall kam das
Bundesgericht zum Schluss, die bezahlte Vorfälligkeitsentschädigung stelle wie
ein Kreditzins primär Entgelt dar und sei nicht als Schadenersatz oder
Konventionalstrafe einzustufen. Sie könne folglich vom steuerbaren Einkommen
abgezogen werden (BGr, 3. April 2017, 2C_1148/2015, E. 5.3.1). Die
zweite vom Pflichtigen zitierte Passage bezieht sich auf die Konstellation, in
welcher die Hypothek abgelöst wird, um eine neue Hypothek bei einem anderen
Kreditgläubiger einzugehen. Hier erwog das Bundesgericht, eine Gleichstellung
mit Schuldzinsen rechtfertige sich nicht, da der Darlehensgeber nicht mehr
derselbe sei. Im zitierten Entscheid beurteilte das Bundesgericht eine dritte
Konstellation, nämlich wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung im Rahmen des
Verkaufs der Liegenschaft anfällt. Es entschied, in einem solchen Fall sei die
bezahlte Vorfälligkeitsentschädigung als Anlagekosten bei der
Grundstückgewinnsteuer steuermindernd zu berücksichtigen. Entscheidend war für
das Bundesgericht, dass die Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund des Verkaufs
der Liegenschaft anfiel und somit untrennbar mit der Veräusserung verbunden war
(vgl. BGr, 3. April 2017, 2C_1148/2015, E. 5.5.1). Die Veräusserung
der unbelasteten Liegenschaft war ohne Auslösung der
Vorfälligkeitsentschädigung nicht möglich. Die vorliegende Veräusserung wäre
hingegen ohne Auslösen der Verzugszinsverpflichtung möglich gewesen, hätte der
Pflichtige die Kaufpreiszahlung rechtzeitig geleistet. Dass der Pflichtige die
vorliegend strittigen Verzugszinsen bezahlen musste, ist nicht direkt auf den
Abschluss des Kaufvertrags zurückzuführen, sondern darauf, dass der Pflichtige
vertragsbrüchig wurde und die Kaufpreiszahlung nicht innert Frist beglich und
eine Verzugszinspflicht gegenüber der Verkäuferin zu einem späteren Zeitpunkt
anerkannte. Die vorliegend bezahlten Verzugszinse waren somit nicht untrennbar
mit der Veräusserung verbunden. Der Pflichtige kann damit aus der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Vorfälligkeitsentschädigung nichts zu
seinen Gunsten ableiten. 

Dies führt zur Abweisung des Hauptantrags. 

4.
 

4.1 Eventualiter
beantragt der Pflichtige, die während der
Besitzdauer bezahlten Verzugszinsen von Fr. … sowie Abgaben beim Kauf in
Höhe von Fr. … seien gestützt auf § 221 Abs. 2 StG als
Aufwendungen zum Abzug zuzulassen. 

4.2 Gemäss
§ 221 Abs. 2 StG können natürliche und juristische Personen, welche
mit Liegenschaften handeln, weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende
Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Berücksichtigung bei der
Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet haben. Die Berufung auf
§ 221 Abs. 2 StG setzt voraus, dass der gewerbsmässige Liegenschaftenhändler
ausdrücklich darauf verzichtet hat, die nun im Rahmen der Gewinnermittlung bei
der Grundstückgewinnsteuer geltend gemachten Aufwendungen bei den ordentlichen
Einkommens- bzw. Gewinnsteuern zum Abzug zu bringen. Sinn dieser Voraussetzung
ist es, dass die steuerpflichtige Person dieselbe Aufwendung nicht doppelt
geltend machen kann: zuerst einmal bei den ordentlichen Einkommens- bzw.
Gewinnsteuern und dann nochmals bei der Grundstückgewinnsteuer (Richner et al,
§ 221 StG N. 148). Der Nachweis, dass die Aufwendungen gemäss § 221
Abs. 2 StG bei der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer nicht abgezogen worden
sind, obliegt der steuerpflichtigen Person. Dieser Nachweis setzt in der Regel
für jedes Grundstück detaillierte Aufstellungen mit ausdrücklicher Bezeichnung
der Aufwendungen, welche bei der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer aktiviert oder
auf andere Weise nicht geltend gemacht werden, sowie allfälliger Abschreibungen
voraus (Richner et al, § 221 StG N. 148).

4.3 Der
Pflichtige bringt diesbezüglich vor, er sei Aktionär und Geschäftsführer
diverser Gesellschaften im Immobilienbereich und seit langer Zeit in der
Branche tätig. Bei der Immobilientransaktion, die Gegenstand dieser Beschwerde
sei, handle es sich um ein einziges Liegenschaftsgeschäft, welches er nicht
über eine Gesellschaft, sondern direkt abgeschlossen habe. An seinem Wohnsitz
im Kanton H sei er für die Jahre 2016 und 2017 noch nicht veranlagt. Bis
zum Eintritt der Rechtskraft der Grundstückgewinnsteuerveranlagung sei die
Veranlagung der Staatssteuer des Kantons H und der direkten Bundessteuer
offener Steuerjahre sistiert worden. Dass der Pflichtige ausdrücklich auf die
Geltendmachung der Abzüge bei der Einkommenssteuer verzichtet hat, wird weder
geltend gemacht, noch ergibt sich dies aus den Akten. Entgegen der Ansicht des
Pflichtigen gilt vor dem Verwaltungsgericht eine Novenschranke, sodass die
Verzichtserklärung grundsätzlich spätestens im Verfahren vor dem Steuerrekursgericht
hätte vorgebracht werden müssen. Damit fehlt es bereits an der für die Berufung
auf § 221 Abs. 2 StG erforderlichen Verzichtserklärung. Bei dieser
Sachlage kann offenbleiben, ob der Erwerb der streitbetroffenen Liegenschaft
durch den Pflichtigen überhaupt gewerbsmässig erfolgte und der Pflichtige als
(ausserkantonaler) gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler qualifizieren würde.
Der Eventualantrag ist damit abzuweisen. 

5.
 

5.1 Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen
(§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213
Satz 2 StG) und es steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 17
Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in
Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG). 

5.2 Weil die
Aufwendungen der Beschwerdegegnerin für das vorliegende Verfahren nicht über
das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer
gewöhnlichen Tätigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen Anspruch auf eine
Parteientschädigung (§ 152 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG
und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen. 

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.   6'700.-;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.       70.--  Zustellkosten,

Fr.  6'770.--  Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …