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**Case Identifier:** 44c1e6fc-78ff-51e9-957e-d461053748bc
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-11-17
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Kantonsgericht Sammlung ARGVP 17.11.1999 OG ARGVP 1999 2186
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_KG_005_OG-ARGVP-1999-2186_1999-11-17.pdf

## Full Text

B. Gerichtsentscheide 2186

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Eigenmietwert.

Die Eigentümer einer Liegenschaft in Niederteufen benutzen diese 
als Familienwohnung. Die Liegenschaft liegt ausserhalb der Bauzone, 
ist mit einem Wohnhaus mit Stall überbaut und umfasst 3.36 ha Wiese 
und Wald. Der Beschwerdeführer erzielt als Kaufmann und seine 
Ehefrau als kaufmännische Angestellte Einkünfte aus unselbständiger 
Erwerbstätigkeit. Mit Verfügung vom 28. August 1998 wurde der Ei­
genmietwert des Wohnhauses per 1997/98 abweichend von der 
Selbstdeklaration auf Fr. 26'400.-- statt auf Fr. 17'200.-- festgesetzt.

Aus den Erwägungen:
1. Nach Art. 26 Abs. 1 Ziff. 1 des kantonalen Steuergesetzes (StG, 

bGS 621.11) zählen zu den steuerpflichtigen Vermögenseinkünften 
namentlich auch der Ertrag aus Vermietung, Verpachtung, Nutznies- 
sung oder sonstiger Nutzung des unbeweglichen Vermögens, mit Ein­
schluss des Mietwertes von Liegenschaften oder Teilen von solchen, 
die sich der Steuerpflichtige kraft Eigentums oder eines Nutzungs­
rechtes für den Eigengebrauch zur Verfügung hält. Nach Art. 15 der 
kantonalen Steuerverordnung (StV, bGS 621.111) bestimmt sich der 
Mietwert der selbstgenutzten Liegenschaft nach der Miete, die für ein 
gleiches Objekt in gleicher Lage zu bezahlen wäre. Fehlen Ver­
gleichsobjekte, so ist der Mietwert aufgrund des Steuerwertes der 
Liegenschaft festzulegen. Nach Abs. 2 dieser Bestimmung erlässt die 
Landessteuerkommission nähere Vorschriften für die Festsetzung der 
Mietwerte. Für den Fall, dass Vergleichsobjekte fehlen, hat die Lan­
dessteuerkommission neben Richtlinien für nichtlandwirtschaftliche 
Liegenschaften (vom 11.12.1992) gestützt auf Art. 7 Abs. 1 und Art. 15 
Abs. 2 StV auch Richtlinien zur Ermittlung des Mietwertes bei landwirt­
schaftlichen Liegenschaften erlassen (vom 14. November 1996, fortan 
landw. Mietwert-Richtlinie). Entsprechend der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung zur direkten Bundessteuer (ASA 63, 155 ff.) bestimmt 
sich nach Ziff. 1 dieser Richtlinie der Marktwert von Betriebsleiterwoh­
nungen landwirtschaftlicher Betriebe grundsätzlich nach der Pacht­
zinsverordnung und damit in Berücksichtigung der Pachtzinsbegren­
zung. Nach der erwähnten Rechtsprechung rechtfertigt sich diese

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Berechnungsweise allerdings nur solange, als sich die vom Hofeigen­
tümer bewohnte Wohnung im betrieblich erforderlichen Rahmen hält. 
Für Wohnraum, der den betriebswirtschaftlichen Normalbedarf über­
steigt, sowie für betrieblich nicht notwendige Zusatzwohnungen darf 
und muss nach dieser Rechtsprechung ein Mietwert im Rahmen des 
allgemeinen Marktwertes festgelegt werden, zumal Art. 5 der Pacht­
zinsverordnung solchen Wohnraum auch von der Pachtzinsbeschrän­
kung ausnimmt (ASA 63, 159). Analog dieser Rechtsprechung ver­
langt auch Ziffer 2 Abs. 2 der landw. Mietwert-Richtlinie für Wohnun­
gen und Wohnungsanteile, welchen aufgrund der aktuellen Nutzung 
nicht bzw. nicht mehr die Bedeutung einer Betriebsleiterwohnung zu­
kommt, eine Verdoppelung des für Betriebsleiterwohnungen vorgese­
henen Eigenmietwertes (Ziff. 1). Soweit im Schätzungsprotokoll an­
stelle des Mietwertes gemäss Pachtzinsverordnung bereits auf die 
Schätzung einer (am freien Markt) erzielbaren Miete abgestellt wird, ist 
diese auch für die Festsetzung des Eigenmietwertes massgebend 
(Ziff. 2 Abs. 3). Die in den Richtlinien für nichtlandwirtschaftliche Lie­
genschaften vom 11.11.1992 enthaltenen Grundsätze gelten für land­
wirtschaftliche Liegenschaften subsidiär und sinngemäss (Ziff. 3). Die 
landw. Mietwert-Richtlinie gilt für alle Veranlagungen ab dem Bemes­
sungsjahr 1995 (Ziff. 4).

2. In tatsächlicher Hinsicht ist unbestritten, dass es sich um eine 
landwirtschaftliche Liegenschaft handelt, weshalb die Liegenschafts­
schätzung auch durch die landwirtschaftliche Schätzungskommission 
vorgenommen wurde. Diese hat neben dem Verkehrswert auch den 
landwirtschaftlichen Ertragswert der Liegenschaft bestimmt. Hinsicht­
lich des Wohnhauses ging die Vorinstanz davon aus, dass dieses vom 
Eigentümer nicht als Betriebsleiterwohnung genutzt werde. Der Be­
schwerdeführer hielt dem in der Replik entgegen, dass seine Liegen­
schaft rund 3.5 ha umfasse und dass er von dieser Fläche ca. 1.5 ha 
Wiese sowie ca. 0.8 ha Wald mit rund 30 Schafen selber bewirt­
schafte. Er schloss daraus, dass diese Selbstbewirtschaftung schon in 
den vorangehenden Steuerperioden bei der Festsetzung des Eigen­
mietwertes anteilsmässig berücksichtigt wurde und weiterhin zu be­
rücksichtigen sei. Die Vorinstanz hielt dem in der Duplik entgegen, die 
Differenz zu den vorangehenden Perioden sei auf die geänderten 
Schätzungsbestimmungen zurückzuführen. Im übrigen sei auch bei

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der Schätzung der Liegenschaft davon ausgegangen worden, dass es 
sich nicht um eine Betriebsleiterwohnung handle. Es bestehe auch 
steuerlich keine Veranlassung, eine solche anzunehmen. Die Haltung 
von 30 Schafen zur Mast möge zwar Subventionen auslösen, aber 
eine derartige Hobbytätigkeit lasse den Wohnraum nicht zu einer Be­
triebsleiterwohnung werden.

a) Diese Beurteilung durch die Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. 
Nach der Rechtsprechung (vgl. ASA 63, 159 f.) besteht ein funktionel­
ler Zusammenhang zwischen den Vorschriften der Pachtgesetzge­
bung und dem Begriff des Eigenmietwertes, auf den auch die landw. 
Mietwert-Richtlinie abstellt. Die Lehre und Rechtsprechung zum Gel­
tungsbereich des Pachtrechtes geht zwar davon aus, dass unerheb­
lich sei, ob ein Pächter Voll-, Zu- oder Nebenerwerbslandwirt oder 
bloss Hobbybauer sei. Wie in der Raumplanung darf jedoch auch im 
Pachtrecht das landwirtschaftliche Gewerbe nicht bloss Vorwand für 
eine im Vordergrund stehende Wohnnutzung ausserhalb der Bauzo­
nen sein. Dies trifft bei einer landwirtschaftlichen Nutzung dann zu, 
wenn für diese das Verweilen und insbesondere das Übernachten an 
Ort und Stelle nicht erforderlich ist. Nach der Rechtsprechung bedarf 
namentlich die Betreuung einer kleinen Schafherde auf einer Fläche 
von 2.45 ha Wiesland keiner Übernachtungsmöglichkeit an Ort und 
Stelle (BGE 108 lb 133). In einem solchen Fall sind auch die Bestim­
mungen über die landwirtschaftliche Pacht (und damit die Pachtzins­
begrenzung) höchstens auf das gepachtete Land und nicht auf die 
Wohnnutzung anwendbar (vgl. Studer/Hofer, Das landwirtschaftliche 
Pachtrecht, Brugg 1987, S. 28; M. Müller, Privatrechtliche Bestimmun­
gen der landw. Pacht, ZBJV 1987, S. 9, Fn. 16). Dies gilt auch für die 
bescheidene Schafhaltung der Beschwerdeführer. Gemäss Selbst­
deklaration erzielt der Beschwerdeführer seine Einkünfte als Kauf­
mann, und auch die Beschwerdeführerin ist als Hausfrau und neben­
beruflich als kaufmännische Angestellte tätig. Ein Einkommen aus 
einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft haben die Beschwerde­
führer nicht deklariert. Die Betreuung der auf weniger als 2 ha Wies­
land gehaltenen Schafe bedingt auch vorliegend keinen Wohnraum an 
Ort und Steile. Diese Art der landwirtschaftlichen Nutzung kann daher 
für den Eigenmietwert auch nicht anteilsmässig in Betracht fallen. Das

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bestehende Wohnhaus wurde somit zu Recht nicht als Betriebsleiter­
wohnung qualifiziert.

b) Der Mietwert für das selbstgenutzte Wohnhaus wurde in der 
Schatzung von 1993 auf jährlich Fr. 26'400.-- beziffert. Angesichts der 
Höhe dieses Mietwertes wurde damit offenkundig nicht der Mietwert 
gemäss Pachtzinsverordnung, sondern der auf dem freien Woh­
nungsmarkt erzielbare Mietwert geschätzt. Nach Ziff. 2 Abs. 3 der 
landw. Mietwert-Richtlinie ist somit für den Eigenmietwert des Wohn­
hauses auf diese Mietwertschätzung abzustellen. Nach Art. 80 
Abs. 4 StG sind rechtskräftige Grundstückschätzungen für die Steu­
erorgane und die Steuerpflichtigen verbindlich. Die vorgenannte Miet­
wertschätzung wurde als Teil der Steuerschätzung von 1993 rechts­
kräftig. Nachdem weder die Beschwerdeführer noch die Steuerbehör­
den bis zur massgebenden Bemessungsperiode 1995/96 eine Zwi­
schenrevision nach Art. 39 und 40 der Verordnung über die amtlichen 
Grundstückschätzungen (bGS621.21) verlangt haben, war die Vor­
instanz gehalten, für die streitige Veranlagung auf die Mietwertschät­
zung von 1993 abzustellen. Die Beschwerdeführer machen geltend, 
sie hätten diesen Mietwert von monatlich Fr. 2'200.-- schon 1993 als 
zu hoch empfunden. Weil sie vom Grundbuchamt und vom Einschät­
zungsbeamten die Auskunft erhalten haben sollen, dieser komme in 
der Veranlagung nicht zur Anwendung, hätten sie keinen Anlass ge­
habt, eine neue Steuerschätzung einzuleiten. Der steuerbare Eigen­
mietwert sei nach Rücksprache mit dem Steuerkommissär denn auch 
damals und in der Folgeperiode auf jährlich Fr. 17'200.-- veranlagt 
worden. Erst nach Eröffnung der streitigen Veranlagung hätten sie 
Anlass gehabt, unverzüglich eine Neuschätzung ihrer Liegenschaft zu 
verlangen. Damit berufen sich die Beschwerdeführer sinngemäss auf 
den Vertrauensgrundsatz. Sie verkennen jedoch, dass eine Auskunft 
immer nur so lange bindend sein kann, als die gesetzliche Ordnung 
keine Änderung erfahren hat. Die vorliegend massgebende landw. 
Mietwert-Richtlinie der Landessteuerkommission datiert vom 14. No­
vember 1996 und gemäss Ziff. 4 dieser Richtlinie ist diese erst ab dem 
Bemessungsjahr 1995 anwendbar. Mit der Änderung dieser Richtlinie 
wurde ausdrücklich eine Anpassung an das geänderte Pachtrecht des 
Bundes vollzogen. Unter diesen Umständen können die Beschwerde­
führer aus den Auskünften des Grundbuchamtes und des Einschät­

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zungsbeamten aus dem Jahre 1993 für die streitige Mietwert­
berechnung nichts ableiten. Auch die früheren Veranlagungsverfügun­
gen stellen nach der Rechtsprechung für die spätere Veranlagung 
keine Zusicherung dar, denn diese beziehen sich ausschliesslich auf 
die jeweilige Veranlagungsperiode. Es liegt im Wesen der periodi­
schen Veranlagung, dass die Steuerbehörde die Möglichkeit erhält, 
jeweils eine neue, von den früheren Veranlagungen unabhängige und 
losgelöste Beurteilung vorzunehmen. Diese Neubeurteilung darf sogar 
eine Praxisänderung beinhalten (vgl. AGVE 1985, S. 194 mit Hinweis 
auf STE 1985, B 71.61, Nr. 1). Entsprechend konnten die Be­
schwerdeführer auch nicht gestützt auf die früheren Eigenmietwert­
veranlagungen darauf vertrauen, der Eigenmietwert von Fr. 17'200.-- 
werde in der Veranlagung 1997/98 unverändert beibehalten. Die Vor­
instanz durfte ohne Verletzung des Vertrauensgrundsatzes auf die 
1996 geänderte Richtlinie und damit auf die Mietwertschätzung von 
1993 abstellen und den Mietwert neu auf Fr. 26'400.-- festsetzen.

c) Soweit die Beschwerdeführer die Mietwertschatzung von 1993 
seit jeher als überhöht beurteilt haben, hätten sie diese Rüge entweder 
im Schätzungsverfahren oder danach im Rahmen einer Zwischenrevi­
sion nach Art. 40 der Schätzungsverordnung Vorbringen müssen. 
Diese Bestimmung gibt dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit, jeder­
zeit eine Neuschätzung zu beantragen. Nachdem sie eine solche 
Neuschätzung jedenfalls für die massgebende Bemessungsperiode 
1995/96 nicht veranlasst haben, blieb die rechtskräftige Schätzung von 
1993 auch für die Steuerperiode 1997/98 verbindlich (Art. 80 
Abs. 4 StG). Die Neuschätzung vom 27. April 1999 ist für die Bemes­
sungsperiode 1995/96 keinesfalls massgebend, weshalb der Eigen­
mietwert auch nicht auf den dort festgesetzten Wert von Fr. 22’800.~ 
herabgesetzt werden kann.

d) Die Beschwerdeführer machen ferner geltend, sie hätten der 
kantonalen Steuerverwaltung in ihrer Einsprache vom 25. September 
1998 angeboten, vergleichbare Objekte zu nennen; darauf sei bis 
heute nicht eingegangen worden. Weil in Ziff. 3 der landw. Mietwert- 
Richtlinie die Richtlinie für die nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften 
vom 11.11.1992 "im Übrigen" als anwendbar erklärt wird, ist die Ver­
gleichsmethode gemäss Ziff. 1 auch bei landw. Liegenschaften grund­
sätzlich anwendbar. Ziff. 1 dieser Richtlinie bestimmt jedoch, dass eine

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einzige Liegenschaft für einen marktgemässen Mietwert nicht heran­
gezogen werden kann und ferner, dass die Vergleichsobjekte grund­
sätzlich vom Steuerpflichtigen anzubieten sind. Gemäss Einsprache 
vom 25. September 1998 haben die Steuerpflichtigen ausdrücklich nur 
"ein ähnliches Objekt" erwähnt und dessen Nennung "auf Wunsch" in 
Aussicht gestellt. Weil ein Vergleichsobjekt nicht genügt und die Nen­
nung einer Mehrzahl geeigneter Objekte dem Steuerpflichtigen obliegt, 
durfte die Vorinstanz im Ergebnis davon ausgehen, die Voraussetzung 
für die Vergleichsmethode sei nicht gegeben. Da die Beschwerdefüh­
rer auch beschwerdeweise keinerlei konkrete Vergleichsobjekte an­
geführt haben, kann ein Abstellen auf die Vergleichsmethode nicht in 
Frage kommen. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt 
als unbegründet, weshalb die Beschwerde abzuweisen ist.

VGer 17.11.1999

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Erwerbseinkommen Selbständigerwerbender. Abgrenzung von 
Geschäfts- und Privatvermögen in bezug auf Darlehensforderung.

Das Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit wird aufgrund 
der Veränderungen des Geschäftsvermögens ermittelt (Art. 20 StG). 
Das Privatvermögen ist zumindest für die Einkommensermittlung nicht 
massgebend. Von den auf dem Geschäftsvermögen erzielten Ein­
künften aus selbständiger Erwerbstätigkeit werden insbesondere die 
geschäftsmässig begründeten Abschreibungen und Rückstellungen 
sowie die nachgewiesenen Geschäftsverluste abgerechnet (Art. 21 
Abs. 1 Ziff. 2 und 3 StG). Von daher ist entscheidend, ob eine verlustig 
gegangene Darlehensforderung im fraglichen Zeitpunkt dem Ge­
schäfts- oder dem Privatvermögen des Steuerpflichtigen zuzurechnen 
ist. Als Geschäftsvermögen gilt nach der bis Ende 1994 und damit für 
die Steuerperiode 1993/94 bzw. für den Verlustabzug massgebenden 
Rechtslage und Rechtsprechung im allgemeinen ein Wirtschaftsgut, 
wenn es für Geschäftszwecke erworben worden ist und dem Geschäft

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