# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a1bcabc0-f46d-5fd4-8a6f-e140952ef597
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-08-16
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di espropriazione 16.08.2005 40.2005.66
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TE_001_40-2005-66_2005-08-16.html

## Full Text

Incarto n.

  40.2005.66

  __________

   

  	
  Lugano

  16 agosto 2005

  	
  Sentenza

  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  
	
  Il Tribunale di espropriazione

  
	
   

  
	
   

  
					

 

	
  Composto

  dalla Presidente

  	
  Margherita De Morpurgo

  
	
  e
  dai membri

  	
  ing.
  Alberto Lucchini

  arch. Giancarlo Fumasoli

  
	
  segretario
  giurista

  	
  Alan
  Gianinazzi

  

 

statuendo
sul ricorso presentato in data 6/9 maggio 2005 da

 

	
   

  	
  RI
  1 

  rappr.
  da RA 1 

   

  
	
   

  	
  contro 

  
	
   

  	
  la
  decisione su reclamo emessa il 5 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
  nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

   

  
	
   

  	
  relativamente
  al mappale no. 514 RFD di __________,

  

 

 

 

esperito                           il
sopralluogo in data 15 luglio 2005,

 

letti
ed esaminati             gli atti,

 

 

considerato                     in
fatto e in diritto

 

                                1.     

                                        1.1

                                        Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

 

                                        1.2.

                                        Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

 

                                        1.3

                                        Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.                                                      

 

                                2.     Per
la part. no. 514 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 206'640.-

 

                                        Il
reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS
con decisione 5 aprile 2005.

 

                                        L’UCS,
a fondamento della propria decisione, sottolinea come si tratti di un terreno
riva lago di grande pregio che nella fattispecie valorizza il terreno a monte
di proprietà del medesimo proprietario (mapp. no. 544 RFD di __________) e che il
fondo si trova in zona ZM di mantenimento, dove è permessa la costruzione di
nuovi arredi di giardino, quali pergolati, eventuali posteggi, ecc. a
condizione che l’ambientamento e la salvaguardia della zona, della vegetazione
pregiata e dei passaggi pedonali lo consentano. 

                                        L’autorità
di prima istanza ha di conseguenza riconfermato la propria decisione rimarcando
come il valore ufficiale di stima stabilito per il fondo oggetto di reclamo
rispecchi in modo prudenziale il valore di mercato.

                                   

 

                                3.     Con
ricorso 6/9 maggio 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale
riproponendo in sostanza le medesime argomentazioni già proposte in prima
istanza, volte in particolare a sottolineare che:

                                        -
il fondo, oggetto di numerose limitazioni di costruzione espressamente previste
dalle NAPR per la zona di riferimento, non sarebbe di fatto edificabile e non
avrebbe di conseguenza alcun valore di mercato;

                                        -
il mappale no. 514 RFD di __________ non valorizzerebbe il mappale no. 544 RFD
di __________ posto a monte poiché le due proprietà sono separate dalla strada
cantonale.

 

                                        Il
ricorrente postula di conseguenza che, in via principale, il valore ufficiale
di stima del mapp. no. 514 RFD di __________ venga stabilito in CHF 1'148.-
(CHF/mq 1.-) e, in via subordinata, che tale valore venga fissato come in
precedenza in CHF 69'160.- (CHF/mq 60.-).

 

 

                                4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto
stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

 

 

                                5.     Giusta
l’art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.

 

                                        È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto come circostanze
eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non
vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

 

                                        Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti
analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

 

                                        Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

 

 

                                6.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 15 luglio 2005, questo Tribunale ha potuto
constatare che rispetto alla strada cantonale il terreno è leggermente in
pendenza per poi diventare pianeggiante in prossimità del lago. A fronte lago,
per circa 10-15 metri è presente un canneto, mentre per il resto la superficie
è libera.

                                        Sul
posto è presente una tettoia ancorata a delle piante.

                                        La
proprietà è inoltre suddivisa in cinque parti ideali che il proprietario
affitta a privati per CHF/annui 500.- ciascuna.

 

 

                                7.     Nella
fattispecie si è in presenza di un terreno particolare/unico, poiché difficilmente
reperibile, il cui valore non è strettamente legato al tipo di sfruttamento che
se ne può fare e che inoltre, malgrado la presenza di una strada tra i due
fondi, rende sicuramente di maggior pregio il terreno posto a monte, di
proprietà del ricorrente (mapp. no. 544 RFD di __________).

                                        

                                        Malgrado
quanto sostenuto dal proprietario, le NAPR del Comune di __________, nella Zona
ZM di mantenimento, permettono “la costruzione di nuovi arredi di giardino,
quali pergolati, eventuali posteggi, ecc. a condizione che l’ambientamento e la
salvaguardia della zona, della vegetazione pregiata e dei passaggi
pedonali lo consentano” (art. 42).

                                        Malgrado
le limitazioni previste dagli art. 45-52 delle NAPR, nel caso concreto è
possibile la costruzione di nuovi arredi da giardino ai sensi dell’art. 42
delle NAPR.

 

                                        Non
corrisponde infine che il fondo non abbia alcun valore di mercato, come del
resto dimostra anche il solo fatto che RI 1 riesca ad affittare al prezzo
simbolico di CHF 500.- annui ciascuna, allo scopo di tenere puliti i luoghi, ben
cinque fasce con le quali ha suddiviso idealmente il proprio terreno a lago. 

 

                                        Il
Tribunale ritiene infine che il valore metrico base, di CHF/mq 180.-, stabilito
per i terreni presenti in Zona ZM di mantenimento rispecchi in modo assai
prudenziale il reale valore di mercato di fondi di tale natura.

 

                                8.     Alla
luce di tali risultanze, il gravame deve essere integralmente respinto e il
valore ufficiale di stima del mappale no. 514 RFD di __________ confermato in
CHF 206'640.- come da scheda di calcolo annessa.

 

 

                                9.     Giusta
l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico di
RI 1, parte soccombente.

 

 

 

 

 

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 e il relativo Regolamento

 

 

dichiara

e pronuncia:          1.     Il ricorso è respinto e il valore
ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 514 RFD di __________ confermato
in CHF 206'640.- come da scheda di calcolo annessa.

 

                                2.     La
tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico del ricorrente.

                                        

                                3.     La presente decisione é definitiva.

                                        

                                4.     Intimazione a:

	
   

  	
  -
  

  -
  

   

  

 

 

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

 

 

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi