# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5035a862-cee6-55c2-bb57-1cc2c042c991
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-06-10
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 10.06.2008 80.2008.35
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2008-35_2008-06-10.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2008.35

  	
  Lugano

  10 giugno
  2008

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea Pedroli, presidente,

  Stefano Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

 

	
  parti

  	
  RI 1 

  rappr. da: RA 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS 1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso del 27 marzo 2008 contro la decisione del 26 febbraio
  2008 in materia di imposta sugli utili immobiliari.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   Con
atto pubblico del 4 dicembre 2006, RI 1 alienava alla __________ di Lugano i
mapp. n. __________, __________ e __________ RFD di __________, al prezzo
complessivo di fr. 750'000.–.

                                         Nella
dichiarazione per l’imposta
sugli utili immobiliari, il venditore faceva valere un valore d’acquisto di
complessivi                   fr. 700'000.–, costi d’acquisto e di vendita per
fr. 17'171.40 e una provvigione
di fr. 22'000.– versata al padre __________.

 

 

                                  B.   Notificandogli
la tassazione dell’imposta
sugli utili immobiliari, con decisione del 27 dicembre 2007, l’Ufficio di tassazione di
Bellinzona commisurava l’utile imponibile in fr. 32'828.– e l’imposta in fr.
9'848.40. La deduzione della
provvigione era negata, con la
motivazione seguente:

                                         Provvigioni versate, non ammesso in deduzione in quanto il mediatore non è terza persona.
Quest’autorità fiscale giudica che il padre abbia agito per conto del figlio, di conseguenza in qualità di “persona vicina”.

 

 

                                  C.   Il
contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 22 gennaio 2008, nel quale chiedeva di essere convocato “per chiarimenti”.

                                         Con decisione del 26 febbraio 2008, l’Ufficio di
tassazione di Bellinzona
respingeva il reclamo, con la seguente motivazione:

                                         Reclamo
respinto in sede di audizione per le motivazioni
già espresse con la primitiva decisione di data
27.12.2007.

                                         Il
venditore o il compratore non può far valere provvigioni
versate a se stesso per sforzi intrapresi personalmente per la vendita
dell’immobile. Nel caso in esame a giudizio
di quest’autorità fiscale il padre ha funto da rappresentante del figlio di conseguenza si ribadisce la qualità di “persona
vicina”.

 

 

                                  D.   Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la deduzione della provvigione
pagata al padre __________. Rilevato che l’importo pagato è “nettamente al di
sotto della provvigione usuale
ritenuta dalle nostre corti al 5%”, osserva che il mediatore è palesemente una
terza persona rispetto al venditore. Nega poi che si possa considerare esservi
identità di interessi per il solo fatto che due persone abbiano “rapporti di
parentela”. 

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la
complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili
immobiliari – Commentario degli
articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e
transitorie, Lugano 1996, p. 59).

 

                                         1.2.

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.
Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di
investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di
stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale
valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

 

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Deve
anzitutto essere rilevata una particolarità della tassazione dell’utile immobiliare contestata, che
rende necessario l’annullamento
della relativa decisione. 

                                         I tre
mappali venduti dal ricorrente con un unico atto e ad un prezzo globale sono stati
acquistati da due diversi venditori con due distinti contratti stipulati lo
stesso giorno: il mapp. __________
è stato comprato per fr. 640'000.– dalla __________; i mapp. __________ e __________
invece sono stati acquistati insieme per      fr. 60'000.– da __________. 

 

                                         2.2.

                                         La legge
tributaria dispone che, nel caso di immobili acquistati in epoche diverse e
ceduti per un valore globale, il valore di alienazione sia ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1
LT). La durata della proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136
cpv. 2 LT). 

                                         Ora, è
vero che nel presente caso i tre immobili venduti dal ricorrente con un unico
rogito sono stati acquistati non “in epoche diverse” bensì lo stesso giorno (il 26 settembre 2006), ma si tratta
tuttavia di tre oggetti diversi, acquistati da due proprietari differenti. 

                                         Se si
pensa alla ratio
dell’art. 136 LT, ci si rende conto che esso deve trovare applicazione anche nel caso in cui diversi oggetti
immobiliari siano stati acquistati lo stesso giorno. Infatti, si tratta di una conseguenza del carattere reale
dell’imposta sugli utili immobiliari, che impone di determinare separatamente
l’utile conseguito, così come la durata del possesso, per ognuno dei fondi
alienati (Soldini/Pedroli, op.
cit., p. 296).

                                         Se fondi
diversi, che hanno mantenuto la loro primitiva identità, vengono trasferiti per
un prezzo globale, una volta ripartito il valore di vendita di ogni singolo
fondo, occorre emettere tante tassazioni quanti sono i fondi trasferiti. Ciò consente fra l’altro di
stabilire il valore di acquisto del singolo fondo, al momento del successivo
trasferimento (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 302).

 

                                         2.3.

                                         Ne
consegue che le decisioni
impugnate devono essere annullate e gli atti devono essere rinviati all’Ufficio di tassazione, perché emetta tre distinte tassazioni per ognuno dei tre mappali venduti dal ricorrente. A tal fine,
dovrà ripartire il valore di alienazione “proporzionalmente
al valore commerciale dei singoli immobili” (art. 136 cpv. 1 LT).

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Le
considerazioni che precedono
non impediscono tuttavia di pronunciarsi sulla questione sollevata dal ricorrente, cioè sulla deducibilità dall’utile imponibile della provvigione che egli avrebbe versato al padre per
la mediazione prestata. 

 

                                         3.2.

                                         Secondo
l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i
costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate
a un mediatore.

 

                                         3.3.

                                         In una
recente sentenza, il Tribunale federale ha stabilito che le condizioni cui la prassi in vigore nel Canton Zurigo
subordina il riconoscimento della deducibilità della provvigione pagata ad un mediatore sono conformi
sia all’art. 12 della legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID) sia alla
disciplina legislativa federale del contratto di mediazione. Si tratta dei requisiti che seguono:

                                         -  conclusione di un contratto di mediazione civilisticamente valido secondo l’art.
412 CO;

                                         -  conclusione del contratto con una terza persona;

                                         -  attività
di indicazione o di interposizione del mediatore, che conduce alla conclusione d’un contratto di compravendita;

                                         -  pagamento
dell’onorario dovuto;

                                         -  limitazione della deduzione della provvigione
alla misura usuale.

                                         Se tali
condizioni non sono adempiute,
non vi è alcun costo deducibile. Trattandosi di un elemento che riduce l’onere
fiscale del contribuente, la prova è a suo carico (sentenza del Tribunale federale
del 28 marzo 2008 n. 2C­_479/2007 consid. 2.2).

                                         3.4.

                                         Di
diversi requisiti il ricorrente non ha comprovato l’adempi-mento: per
incominciare, della conclusione
di un contratto di mediazione,
dell’attività svolta dal preteso mediatore e del pagamento dell’onorario.

                                         A tale
riguardo, agli atti dell’Ufficio di tassazione
figura esclusivamente una ricevuta, datata 5 gennaio 2007, con cui il padre del ricorrente, __________, dichiara di avere
ricevuto dal figlio __________
fr. 22'000.– “quale commissione
di vendita sui fondi No. __________ siti in __________, nella trattativa con la
____________________”. 

                                         Richiesto
dal giudice delegato, con scritto del 14 aprile 2008, di produrre copia del
contratto di mediazione e di
documenti a comprova del versamento della provvigione, il ricorrente ha trasmesso alla Camera copia di un “mandato di
vendita immobiliare”, datato 29 settembre 2006, avente il tenore seguente:

                                         Il Sig. __________,
__________, mi incarica d’occuparmi della vendita del terreno ai mappali __________
Comune di __________, dietro un compenso che le parti fisseranno a vendita
avvenuta.

                                         Qualora il
Sig. __________ vendesse i sopraccitati mappali per conto proprio, non mi sarà dovuto niente.

                                         Con la firma
del seguente mandato le parti accettano il contenuto dello stesso.

                                         Nella sua
risposta del 29 aprile 2008, il contribuente ha precisato che “non vi sono
documenti comprovanti il versamento dell’importo di fr. 22'000.–, in quanto
quest’ultimo è avvenuto a contanti attingendo dall’importo ricevuto da al
momento del versamento avvenuto a contanti, il 22 dicembre 2006 di fr.
50'000.–“. 

                                         Manca,
come si vede, ogni prova del conferimento del mandato, del suo contenuto, delle
attività svolte dal preteso mediatore. Il semplice contratto, prodotto peraltro
la prima volta su richiesta esplicita del giudice delegato, non basta
certamente a dimostrare il ruolo svolto dal padre del ricorrente in relazione alla vendita degli immobili. Non vi è
del resto alcuna prova dello svolgimento delle trattative fra il preteso
mediatore e gli organi della società che avrebbe acquistato gli oggetti.   

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Le
considerazioni che precedono
basterebbero per negare la deduzione litigiosa. 

                                         L’autorità
di tassazione, nella decisione impugnata, ha tuttavia motivato il
rifiuto della deduzione
invocata dal contribuente, fondandosi su un altro argomento, cioè sul legame di parentela fra il contribuente
ed il preteso mediatore. 

 

                                         4.2.

                                         Il mediatore deve essere
una terza persona. Il venditore o il compratore non può infatti far valere
provvigioni versate a se stesso per sforzi intrapresi personalmente
per la vendita dell’immobile. 

                                         Vi è versamento
di provvigioni a se stessi
anche se, pur essendovi indipendenza formale tra committente e mediatore, vi è
tuttavia identità di interessi; è il caso dell’alienante che compensa la
società di cui è azionista o
amministratore oppure della società anonima che versa una provvigione ad un’altra società controllata dallo
stesso azionista nonché del socio o del coerede che vengono compensati per
aver consentito di alienare l’immobile della comunione ereditaria o della società, come pure della persona giuridica che
versa una provvigione ad un
proprio organo (Soldini/Pedroli, op. cit., pag. 257,
con riferimento a: RF 47/1992 p. 227 e p. 229; Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al commentario degli
articoli 123 a 140 LT, Lugano 2003, p. 161; StE 1987 B 44.13.5 n. 3; StE 1991 B
44.13.5 n. 5; StE 1992 B 44.13.5 n. 6; NStP 1990 p. 77; inoltre CDT n.
80.95.00133 del 7 dicembre 1995 in re A.G.).

 

                                         4.3. 

                                         Questa
Camera ha già avuto modo di negare la deducibilità della provvigione fatturata da una società anonima al
venditore di un immobile, persona fisica, che era azionista ed amministratore unico della società stessa, la quale aveva
quale unica impiegata una segretaria senza mansioni nel campo della
mediazione immobiliare (CDT n. 80.95.133 del 7 dicembre 1995 in re A.G.). 

                                         In un ulteriore giudizio
questa Camera ha confermato che non è computabile quale provvigione versata ad
un mediatore l’onorario che un architetto pretende di avere pagato al proprio studio di architettura,
gestito nella forma di ditta individuale, per compensare gli sforzi intrapresi
in vista della vendita di un immobile. Vi è infatti evidente identità fra
venditore e mediatore (CDT n. 80.97.00176 del 5 dicembre 1997 in re G. e A.
C.).

                                         In un
altro caso, la Camera ha negato la deduzione della provvigione
ad un contribuente che aveva venduto una quota di comproprietà ad un altro
comproprietario, avvalendosi
della mediazione di una società
di cui era amministratore unico (CDT n. 80.2004.89 del 28 settembre 2004, in RtiD
I-2005 n.11t). 

 

 

 

                                         4.4.

                                         Sebbene
il ricorrente sostenga che il caso del mediatore che è padre del venditore sia
essenzialmente diverso da quello della mediazione svolta da una società appartenente al venditore, il problema non
è dissimile: in entrambi i casi si tratta di chiedersi se l’indipendenza fra
mediatore e venditore sia effettiva o solo formale. L’autorità di tassazione del Canton Zurigo ha già avuto occasione di negare la deduzione di una provvigione versata da un commerciante di immobili alla propria figlia, con
la motivazione che si trattava
di un contratto simulato, per il fatto che i rapporti organizzativi e personali
fra padre e figlia lasciavano concludere che la loro indipendenza aveva un
carattere puramente formale (StE 1984 B 44.13.5 n. 1).  

                                         Nella
fattispecie, non vi è alcuna prova del fatto che il padre del ricorrente svolga
una propria indipendente attività di mediatore immobiliare ed in particolare
che disponga di una propria organizzazione. Al contrario, risulta che __________
ormai da parecchi anni non inoltri una dichiarazione fiscale e sia conseguentemente
assoggettato a tassazione d’ufficio; inoltre, le procedure d’incasso dei
crediti fiscali intraprese nei suoi confronti si sarebbero risolte nel rilascio
di numerosi attestati di carenza beni ai creditori. In queste condizioni, è fin
troppo evidente che le condizioni perché il padre del ricorrente possa essere
considerato effettivamente un terzo sono ben lungi dall’essere adempiute. 

                                      

 

                                   5.   Come
detto, la decisione impugnata dev’essere annullata e gli atti devono essere
rinviati all’Ufficio di tassazione per nuove decisioni, relative ai singoli
oggetti immobiliari. Nel calcolo dell’utile imponibile, l’autorità di
tassazione non potrà tuttavia ammettere in deduzione la pretesa provvigione di
fr. 22'000.–. 

                                         Visto
l’esito del ricorso, sostanzialmente sfavorevole al ricorrente, tassa di
giustizia e spese processuali sono poste a suo carico. 

 

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

 

 

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   1.1. La
decisone su reclamo del 26 febbraio 2008 è annullata e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione perché emetta tre distinte tassazioni per ognuna dei
tre fondi venduti.

 

                                         1.2. Il ricorso è respinto nella misura in cui chiede la
deduzione della provvigione per mediazione.

 

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    600.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    680.–

                                         sono a
carico del ricorrente.

 

 

                                   3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

 

 

                                   4.   Intimazione
a: 

	
   

  	
  -; 

  -; 

  -. 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per
conoscenza:

                                         - municipio di.

 

 

 

 

 

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: