# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 02ebfb08-0b36-5477-959a-4a0ee6eb40aa
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-08-19
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 19.08.2014 A/3163/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-3163-2012_2014-08-19.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/3163/2012-LDTR ATA/634/2014  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 19 août 2014 

 

dans la cause 

VILLE DE GENÈVE - DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DE 
L’AMÉNAGEMENT 

contre  

DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L’ÉNERGIE 

et  

INVESTISSEMENTS FONCIERS SA et LA FONCIÈRE GE SA 
représentées par Me Christian Lüscher, avocat 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
28 mai 2013 (JTAPI/613/2013) 

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EN FAIT 

1)  Jusqu’au 28 mars 2014, la Société Immobilière Pâquis-Môle SA (ci-après : 
la SI) était propriétaire des parcelles nos 1’557, 2’378 et 6’834 du feuillet 57 de la 
commune de Genève-Cité. 

2)  Selon le registre foncier, sur la parcelle no 1’157 se dresse le bâtiment B534, 
sis au 4, rue du Môle. La parcelle no 2’378 comporte deux constructions, dont le 
bâtiment B536, situé à l’angle de la rue du Môle et de la rue des Pâquis, et ayant 
pour adresse 2, rue du Môle. Sur la parcelle no 6’834 est érigé le bâtiment B537, 
sis au 41, rue des Pâquis. 

3)  Ces trois bâtiments sont des immeubles d’habitation, avec rez-de-chaussée 
commerciaux. 

4)  Conformément aux plans DPC-02 et DPC-02-A et photographies versés à la 
procédure, le bâtiment B534 comporte cinq étages en plus du rez-de-chaussée, 
pour une hauteur totale de 17,17 m. Le bâtiment B536, d’une hauteur de 20,17 m, 
de même que le bâtiment B537, d’une hauteur de 19,97 m, sont constitués de six 
étages, rez-de-chaussée non compris. 

5)  Selon les mêmes plans, la distance entre alignements entre le bâtiment B534 
et le B300, qui se trouve de l’autre côté de la rue du Môle, est de 14,38 m. La 
distance entre alignements séparant le bâtiment B536 du bâtiment B295, qui lui 
fait face sur la rue du Môle, est de 15,78 m, tandis que la distance entre 
alignements séparant le bâtiment B536 du bâtiment A353, situé en face sur la rue 
des Pâquis, est de 22,84 m. Entre l’immeuble B537 et le bâtiment A408, situé de 
l’autre côté de la rue des Pâquis, il y a une distance entre alignements de 17,84 m. 

6)  Le 27 mars 2012, la société Investissements Fonciers SA (ci-après : IF), soit 
pour elle l’Atelier d’Architecture 3BM3 SA, a déposé auprès du département des 
constructions et des technologies de l’information, devenu par la suite le 
département de l’urbanisme, puis le département de l’aménagement, du logement 
et de l’énergie (ci-après : DALE), une demande préalable d’autorisation de 
construire portant sur la surélévation des trois bâtiments, référencée sous dossier 
DP 18’443. 

  Le projet portait sur une surélévation mixte « en escalier » sur deux et trois 
étages. Selon le plan DPC-02, le bâtiment B534 ainsi qu’une partie de l’immeuble 
B536 étaient surélevés à une hauteur de 23,17 m. Le reste du bâtiment B536 était 
porté à une hauteur de 29,17 m. L’immeuble B537 atteignait 26,17 m de hauteur. 
Conformément au formulaire statistique déposé à l’appui de la demande, vingt et 

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un appartements, sur une surface brut de plancher d’habitation totale de 
2'263,70 m2, étaient ainsi créés. 

7)  Le 24 avril 2012, 3BM3 a déposé une demande préalable d’autorisation de 
construire modifiée selon remarques du DALE, le gabarit du projet restant le 
même. 

8)  Par préavis du 15 mai 2012, la commission d’architecture (ci-après : la CA) 
a demandé un projet modifié. 

  Elle avait pris connaissance des documents permettant de rendre compte de 
la situation par rapport aux rues des Pâquis et du Môle, des études d’ombres, des 
plans et des coupes, et n’était pas favorable à une surélévation mixte « en 
escalier ». La cohérence de la surélévation sur l’ensemble du bâtiment n’était pas 
démontrée. Au contraire, l’expression intéressante actuelle était péjorée. Elle 
recommandait une surélévation continue et uniforme de maximum deux étages, 
afin de ne pas compromettre la qualité urbanistique de la rue des Pâquis. Sur 
l’arrière, côté rue du Môle, la dérogation pour un deuxième étage n’était pas 
justifiable, au vu de l’étroitesse de la rue, de sorte qu’elle suggérait une 
surélévation d’un étage, avec éventuellement un attique, dont l’intégration devrait 
être démontrée architecturalement. Elle invitait finalement 3BM3 à fournir un 
photomontage ainsi qu’une image volumétrique du projet. 

9)  Par préavis du 6 juin 2012, le service juridique compétent en matière de loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation 
(mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20) a indiqué ne pas avoir d’observations à formuler. 

10)  Le 19 juin 2012, la Ville de Genève (ci-après : la ville) a émis un préavis 
défavorable. 

  Elle s’opposait à l’application cumulée de la loi sur les surélévations et du 
régime dérogatoire en matière de gabarit des constructions. Le projet surpassait 
largement les dimensions du gabarit de hauteur des constructions en deuxième 
zone. S’agissant d’un régime d’exception, le régime dérogatoire en matière de 
gabarit des constructions devait être appliqué de façon restrictive. La construction 
ne se justifiait pas par son aspect esthétique et sa destination et n’était pas 
compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier. La 
surélévation de trois étages sur l’angle du bâtiment se basait sur une interprétation 
extensive de la notion d’alignement. Le dégagement sur la place de la Navigation 
ne suffisait pas à justifier une rupture de gabarit dans un tissu formé sur un 
principe d’unité des corniches. En fonction des caractéristiques de la rue des 
Pâquis dans son ensemble, une distance entre alignements de l’ordre de 18 m 
devait être respectée. 

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11)  Le 3 juillet 2012, la direction des plans d’affectation et requêtes a préavisé 
favorablement le projet de surélévation, les immeubles concernés étant 
susceptibles d’être surélevés selon la carte indicative relative aux Pâquis, secteur 
dix, adoptée par le Conseil d’État. 

12)  Les autres préavis requis ont tous été favorables au projet, éventuellement 
sous conditions. 

13)   Le 4 juillet 2012, 3BM3 a déposé une demande préalable d’autorisation de 
construire modifiée suite aux préavis de la CA et de la ville. 

  Conformément au plan DPC-02-A, le nouveau projet prévoyait une 
surélévation sur le bâtiment B534 et B536 réduite à un étage au lieu de deux, pour 
atteindre une hauteur totale de 20,17 m, ainsi qu’une surélévation continue de 
deux étages sur le solde du bâtiment B536 et le bâtiment B537, en lieu et place de 
la surélévation mixte de deux et trois étages initialement prévue, portant la hauteur 
à 26,17 m. Selon le nouveau formulaire statistique, quatorze appartements étaient 
ainsi créés, sur une surface brute de plancher d’habitation de 1’539 m2. 

  Outre les documents susmentionnés, 3BM3 a notamment fourni à l’appui de 
cette demande le plan DPC-03-A, présentant une étude volumétrique avec 
photomontage du projet modifié, répondant ainsi à la demande de la CA. 

14)  Par préavis du 24 juillet 2012, la CA s’est prononcée en faveur du projet 
modifié. 

  Ce dernier répondant au précédent avis en tous points, elle consentait à la 
dérogation en matière de gabarit des constructions, tout en soulignant le fait que, 
lors de la demande définitive, l’articulation entre les deux volumes devrait être 
traitée avec soin. 

15)  Le 9 août 2012, la ville s’est une nouvelle fois prononcée en défaveur du 
projet. 

  Si l’évolution du dossier était favorable, le gabarit de l’immeuble sur la rue 
de Pâquis dépassait toujours les gabarits légaux et nécessitait une dérogation. 
Étant défavorable à l’application cumulée de la loi sur les surélévations et du 
régime dérogatoire en matière de gabarit des constructions, elle demandait une 
modification du projet visant un retrait d’environ 2 m des deux étages de 
surélévation sur la rue des Pâquis. Par ailleurs, en tant que contrepartie qualitative 
au projet de densification, elle requérait la végétalisation de la toiture de la 
construction basse sur cour. 

16)  Par courrier du 18 septembre 2012, le conseiller d’État en charge du DALE 
a informé la ville qu’il ferait délivrer l’autorisation de construire sollicitée dans les 
deux jours ouvrables. 

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  Le projet concernait des immeubles susceptibles d’être surélevés. Même 
avec l’entrée en vigueur de la loi sur les surélévations, la dérogation en matière de 
gabarit des constructions demeurait applicable en zone deux. Le projet modifié 
répondait en tous points aux exigences de la CA, laquelle s’était déclarée 
favorable au projet et à l’octroi d’une dérogation. Tous les autres préavis étaient 
favorables. Le souhait de la ville de végétaliser la toiture de la construction basse 
sur cour avait été communiqué à la requérante. 

17)  Par décision du 20 septembre 2012, le DALE a accordé l’autorisation 
préalable de construire sollicitée, en se référant aux dérogations en matière de 
gabarit des constructions.  

18)  Le 28 septembre 2012, l’autorisation préalable de construite a fait l’objet 
d’une publication dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de 
Genève, laquelle mentionnait le fait que la dérogation en matière de gabarit des 
constructions avait été demandée. 

19)  Par acte du 19 octobre 2012, la ville a recouru auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre cette autorisation, 
concluant à son annulation. 

  L’octroi de dérogations au gabarit légal devait demeurer exceptionnel et être 
précédé par un examen détaillé de la situation concrète, des circonstances 
particulières devant militer en faveur de la dérogation. Ceci était a fortiori 
également le cas lorsque la dérogation sollicitée s’ajoutait aux dispositions sur les 
surélévations, lesquelles dérogeaient au gabarit légal ordinaire. La surélévation 
litigieuse excédait l’indice d’utilisation du sol résultant de la stricte application de 
la loi. Elle nuisait à l’harmonie de la silhouette de l’agglomération et à la 
perception de sa topographie, ne se justifiait pas par son aspect esthétique et sa 
destination et n’était pas compatible avec le caractère, l’harmonie et 
l’aménagement du quartier. Le dernier préavis de la CA n’indiquait pas les raisons 
d’une dérogation côté rue des Pâquis, alors qu’un attique en retrait s’inscrivait 
dans les gabarits légaux. Le DALE ayant délivré l’autorisation DD 103’873 
portant sur une surélévation d’un étage plein et d’un attique au 51, rue des Pâquis, 
la CA aurait dû n’autoriser qu’un projet similaire, pour maintenir une cohérence 
dans la rue, ou tout au moins exposer les motifs pour lesquels la dérogation 
pouvait être admise. L’octroi de dérogations en matière de gabarit des 
constructions devenait pratiquement systématique, violant l’esprit de la loi sur les 
surélévations, laquelle limitait le gabarit pour préserver la qualité de vie des 
habitations voisines, de sorte que l’accord entre les partenaires sociaux était vidé 
de son contenu. 

20)  Dans leurs observations du 21 décembre 2012, IF et la SI ont conclu au rejet 
du recours. 

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  L’application de la loi sur les surélévations était compatible avec une 
dérogation en matière de gabarit des constructions. Les conditions pour 
l’autorisation d’un dépassement de gabarit ne devaient pas être interprétées de 
manière particulièrement restrictive et le DALE disposait d’un large pouvoir 
d’appréciation en la matière. La notion d’indice d’utilisation du sol était étrangère 
à la deuxième zone. L’impact de la surélévation, dont seule une partie avait 
nécessité une dérogation de peu d’importance, était trop modeste pour altérer le 
caractère du quartier. Le préavis de la CA devant obligatoirement être requis, il 
revêtait un poids particulier. Le préavis du 24 juillet 2012, favorable, devait être lu 
en combinaison avec le précédent préavis du 15 mai 2012, était motivé et faisait 
suite à un examen minutieux du projet. Le DALE avait respecté les conditions 
d’autorisation d’un dépassement de gabarit. 

21)  Dans ses déterminations du même jour, le DALE a conclu au rejet du 
recours. 

  Imposé par la loi, le préavis de la CA était déterminant. Le DALE ayant 
suivi son préavis favorable, le TAPI se devait d’observer une certaine retenue 
dans son appréciation.  

  Seule une petite partie de surélévation côté rue de Pâquis nécessitait une 
dérogation. Le projet, prévoyant une hauteur de 26,17 m, engendrait un 
dépassement du gabarit de hauteur maximale très limité et presque entièrement 
compris dans le gabarit de toiture. Il s’agissait de la seule partie du projet n’ayant 
pas été réduite, mais maintenue à deux étages afin de préserver une cohérence 
architecturale sur l’ensemble de la surélévation côté rue des Pâquis, comme les 
préconisait la CA dans son premier préavis. 

  Le projet n’avait pas d’impact ou qu’un impact minime sur le paysage 
urbain des bâtiments en front de quai, et rien n’indiquait qu’il avait un impact sur 
les autres paysages genevois, de sorte qu’il n’allait pas à l’encontre des buts de 
préservation des paysages. La dérogation visait par ailleurs à harmoniser 
l’épannelage de la rue de Pâquis, en évitant une surélévation en escalier. Les buts 
à l’origine du régime dérogatoire en matière de gabarit de constructions étaient 
donc respectés. 

  La zone deux n’avait pas à respecter un indice d’utilisation du sol. Le projet 
visait à intégrer harmonieusement une surélévation dans un ensemble 
d’immeubles déjà bâtis dans le respect des critères d’intégration recommandés par 
la CA. Le second préavis de cette dernière attestait l’absence des conséquences 
négatives du point de vue architectural. Les projets litigieux et la DD 103’873 
étaient séparés par quatre bâtiments, formant deux immeubles distincts aux 
toitures différentes et distants de plus de 60 m l’un de l’autre, de sorte qu’une 
modification du projet ne permettrait pas d’avoir une meilleure cohérence dans la 
rue. Le projet reprenait la topographie actuelle des bâtiments concernés. Par 

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ailleurs, l’intérêt public lié à la construction de logements présentait un caractère 
prépondérant à Genève. Les conditions de dérogation étaient remplies et le DALE 
n’avait pas abusé de son pouvoir d’appréciation. 

22)  Par jugement du 28 mai 2013, le TAPI a rejeté le recours. 

  Le bâtiment B534 n’était pas visé par le recours. Le projet de gabarit du 
bâtiment B536 était conforme à la loi. Le gabarit projeté du bâtiment B537, de 
26,17 m, dépassait la hauteur maximale de gabarit légal de 23,84 m. 

  Le préavis de la CA était imposé par la loi et avait une valeur prépondérante 
par rapport à celui de la ville. La CA avait admis le dépassement de gabarit en 
prenant en considération la situation de l’immeuble et l’étroitesse de la rue des 
Pâquis. Elle s’était penchée à deux reprises sur le dossier avant de donner son 
accord final et d’accorder la dérogation. En suivant le préavis de la CA, composée 
de spécialistes et en ne tenant pas compte du préavis défavorable de la ville, le 
DALE n’avait pas mésusé de son pouvoir d’appréciation et avait respecté les 
conditions de dérogation. 

23)  Par acte du 1er juillet 2013, la ville a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
ce jugement, concluant à son annulation, à l’annulation de la décision du DALE 
ainsi qu’à la condamnation du DALE, d’IF et de la SI en tous les « dépens ». 

 a. Elle a en substance repris et développé son argumentation précédente.  

  En émettant son préavis, la CA n’avait pas examiné les conditions de 
dérogation en matière de gabarit. Si elle avait procédé à un tel examen, elle aurait 
imposé une cohérence avec la surélévation autorisée DD 103’873, les immeubles 
concernés faisant partie du même ensemble. À défaut, elle aurait dû exposer les 
motifs pour lesquels la dérogation pouvait être admise, contrairement à ce qui était 
autorisé à proximité immédiate, ce qu’elle n’avait pas fait. La CA n’avait pas 
démontré en quoi l’intérêt général gagnait à ce que la dérogation soit admise ni 
fait état de circonstances particulières militant en faveur d’une dérogation. Le 
TAPI avait retenu à tort que le DALE pouvait se fonder sur les préavis de la CA 
pour délivrer l’autorisation litigieuse. 

 b. À l’appui de son recours, la ville a versé de nouvelles pièces à la procédure. 
L’autorisation de construire pour la surélévation du bâtiment du 51, rue des 
Pâquis, dossier DD 103’873, avait été rendue le 18 avril 2011 et se référait à la 
disposition prévoyant la dérogation en matière de gabarit de constructions. Selon 
une coupe 1/100ème du même dossier représentant la surélévation autorisée, 
l’immeuble atteindrait une hauteur de 24 m avec l’étage supplémentaire - une 
cheminée de barbecue ainsi qu’une cheminée de salon s’élevant par ailleurs 
au-dessus de cet étage - et à 27,5 m avec l’attique. 

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24)  Le 5 juillet 2013, le TAPI a transmis son dossier à la chambre 
administrative, sans formuler d’observations. 

25)  Dans leurs observations du 20 août 2013, IF et la SI ont conclu au rejet du 
recours ainsi qu’à la condamnation de la ville en tous les frais de procédure, y 
compris une participation aux honoraires d’avocat. 

  Si les préavis devaient être motivés, il n’était pas nécessaire qu’ils détaillent 
tout point ayant pu influencer la prise de décision, de sorte que l’on ne pouvait 
déduire du fait que la CA ne s’était pas explicitement référée à la surélévation 
autorisée DD 103’873 qu’elle n’avait pas tenu compte, dans ses préavis, des 
autres surélévations d’ores et déjà autorisées dans la rue des Pâquis. L’attique 
autorisé dans le dossier DD 103’873 ne s’inscrivait pas dans le gabarit légal de 
toiture, de sorte que cette autorisation avait également été délivrée par dérogation. 
Le gabarit de hauteur projeté en l’espèce s’élevait à 26,17 m, soit 1,33 m de moins 
que celui du 51, rue des Pâquis, de 27,50 m. Les bâtiments comparés par la ville 
n’étaient pas adjacents et la silhouette formée par les immeubles de la rue des 
Pâquis n’était pas uniforme et continue. Le préavis favorable de la CA résultait 
d’un examen minutieux du projet. Cette dernière n’avait donc pas procédé à une 
appréciation incohérente des surélévations dans la rue des Pâquis, ceci d’autant 
plus au regard du fait que la dérogation au gabarit de hauteur accordée était 
largement comprise dans le gabarit de toiture. 

26)  Dans ses déterminations du même jour, le DALE a conclu au rejet du 
recours et à la condamnation de la ville en tous les « dépens ». 

 a. Le DALE s’est référé à ses écritures de première instance et a formulé 
quelques observations complémentaires. 

  Une distance de 60 m séparait les immeubles concernés par les autorisations 
DP 18’443 et DD 103’873. Dans cet espacement, trois immeubles, soit les 
bâtiments B491, B1’178 et B1’179, avaient un toit commun uniforme et le 
bâtiment B523 faisait l’objet d’un examen pour surélévation dans le dossier 
DP 105’227. La cohésion de l’autorisation DD 103’873 avec les environs devait 
en conséquence être analysée dans le cadre la procédure DD 105’227 et non en 
relation avec l’autorisation DP 18’443, de sorte à permettre d’avoir deux blocs de 
bâtiments surélevés cohérents de chaque côté des trois bâtiments aux toits 
uniformes. La cohésion du quartier n’était aucunement péjorée par l’autorisation 
litigieuse, l’image du quartier restant identique, sous réserve d’un gain de deux 
étages sur une partie des bâtiments, bénéfique en temps de crise du logement. 

 b. Le DALE a transmis son dossier à la chambre administrative, accompagné 
de pièces concernant les dossiers DD 103’873 et 105’227, soit les préavis de la 
ville dans ces deux procédures et un extrait du plan de façade concernant le 
dossier DD 105’227, ainsi que deux photos aériennes de la rue des Pâquis. Le 

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3 novembre 2010, la ville avait émis un préavis favorable sous réserves dans le 
dossier DD 103’873. Le 10 octobre 2012, elle avait préavisé défavorablement le 
projet DD 105’227, notamment en raison d’éléments construits hors du gabarit 
légal. 

27)  Par réplique du 2 septembre 2013, la ville a persisté dans l’intégralité de ses 
conclusions. 

 a. Les trois bâtiments B491, B1’178 et B1’179, respectivement sis aux 43, 45 
et 47, rue des Pâquis, feraient vraisemblablement l’objet de surélévations, devant 
respecter les gabarits légaux. Le bâtiment objet de la procédure DD 105’227 et sis 
au 49, rue des Pâquis allait être surélevé pour atteindre le gabarit légal maximum. 
Il s’agissait actuellement d’un immeuble composé, en plus du rez-de-chaussée, de 
cinq étages et d’un attique. La surélévation était projetée en retrait de l’attique 
existant. Mis à part des éléments de construction légers nécessitant une 
dérogation, le projet de surélévation respectait les gabarits légaux. La ville avait 
cependant demandé la modification du projet dans le sens de la suppression de ces 
éléments. Le gabarit projeté au 51, rue des Pâquis était de 24,20 m. Ainsi, les 
bâtiments situés au 49 et 51, rue des Pâquis auraient un gabarit de 24 m, de même 
que vraisemblablement les bâtiments des numéros 43, 45 et 47 de la même rue. Le 
décrochement de plus de 2,20 m autorisé par le DALE au 41, rue des Pâquis 
n’était pas compatible avec l’harmonie du quartier et de la rue. 

 b. À l’appui de sa réplique, la ville a versé de nouvelles pièces à la procédure. 
La coupe 1/250 concernant la surélévation de l’immeuble dans le dossier 
DD 103’873 confirmait la coupe précédemment produite. Selon la coupe 
concernant la surélévation du bâtiment dans le dossier DD 105’227, le projet 
prévoyait un septième étage et un attique, devant respectivement porter le 
bâtiment à hauteur de 23,10 m et 25,92 m. Sur cet attique se trouverait une 
terrasse, le toit se trouvant à une hauteur de 28,74 m. Un extrait « google map » 
illustrait la situation prévalant au 51, rue des Pâquis.  

28)  Le 14 octobre 2013 a eu lieu une audience de comparution personnelle. 

 a. Les représentants de la ville ont confirmé que le recours portait uniquement 
sur la surélévation projetée du bâtiment B537 pour violation des conditions de 
dérogation aux gabarits légaux. Un deuxième étage serait visible alors qu’une 
surélévation en attique, à laquelle elle ne s’opposerait pas, serait en retrait. La 
dérogation relative au bâtiment du 51, rue des Pâquis concernait des éléments 
mobiliers tels qu’un barbecue et un store. Le gabarit de cet immeuble n’était pas 
de 27,5 m mais de 24 m. 

 b. IF et la SI ont indiqué que la surélévation projetée serait de nul inconvénient 
s’agissant de sa visibilité depuis la rue des Pâquis. La dérogation devait être 
accordée, par égalité de traitement à la situation de l’immeuble du 51, rue des 

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Pâquis. Un décrochement sur le seul bâtiment B537 et non sur le B536 créerait 
une curieuse perspective visuelle, soit une rupture de l’harmonie du bâtiment sur 
un bâtiment constituant un ensemble. 

 c. Le représentant du DALE a souligné le fait que la ville avait donné un 
préavis favorable sous réserve dans le dossier du 51, rue des Pâquis, ce qui ne 
l’avait pas empêchée de recourir. La CA, lorsqu’elle avait préavisé favorablement, 
voulait elle-même une continuité dans la surélévation des bâtiments B536 et 
B537. Le DALE persistait dans sa décision. 

29)  À l’issue de l’audience, le juge délégué ont informé les parties que la cause 
était gardée à juger. 

30)  Le 28 mars 2014, la SI a été radiée du registre du commerce par suite de 
fusion. Ses actifs et ses passifs ont été repris par La Foncière GE SA, sise chez 
Investissements Fonciers SA, au 2, chemin de la Joliette, 1006 Lausanne. 

EN DROIT 

  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2) a. La LPA ne règle pas expressément la question de la substitution de partie, 
soit celle du remplacement d’une partie par une autre en cours d’instance suite à 
un transfert des droits ou des obligations litigieux. La substitution de partie est en 
principe possible en procédure administrative. La succession à titre universel, qui 
peut résulter d’une succession pour cause de mort, d’une faillite ou d’une fusion 
d’entreprises, provoque en vertu du droit fédéral un changement de plein droit de 
parties sans l’accord des autres parties à la procédure, sous réserve des procédures 
portant sur les droits strictement personnels et intransmissibles, qui deviennent 
sans objet (François BELLANGER, La qualité de partie à la procédure 
administrative, in Thierry TANQUEREL/François BELLANGER [éd.], Les tiers 
dans la procédure administrative : journée de droit administratif 2003, 2004, 
p. 33-55, p.53). 

 b. La fusion déploie ses effets dès son inscription au registre du commerce. À 
cette date, l’ensemble des actifs et passifs de la société transférante sont transférés 
de par la loi à la société reprenante (art. 22 al. 1 de la loi fédérale sur la fusion, la 
scission, la transformation et le transfert de patrimoine du 3 octobre 2003 - LFus - 
RS 221.301). 

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c. En l’espèce, la SI a été radiée du registre du commerce en cours de 
procédure par suite de fusion, la société La Foncière GE SA ayant repris 
l’ensemble de ses actifs et de ses passifs. 

 La Foncière GE SA s’est ainsi de plein droit substituée à la SI comme partie 
intimée dans la procédure devant la chambre administrative. 

3)  Le litige porte sur la conformité à la loi de la décision d’autorisation 
préalable de construire du DALE en relation avec la surélévation de bâtiment 
B537. La ville ne conteste plus devant la chambre administrative la légalité de la 
surélévation autorisée des bâtiments B534 et B536. 

4)  La recourante reproche à l’autorité intimée d’avoir octroyé à IF et à la SI 
l’autorisation préalable litigieuse en violation des conditions de dérogation en 
matière de gabarit de constructions. 

5) a. L’art. 23 de la loi sur les constructions et installations diverses du 
14 avril 1988 (LCI - L 5 05) règle les dimensions du gabarit de hauteur des 
immeubles sis en deuxième zone de construction.  

  À front ou en retrait des voies publiques ou privées, la hauteur du gabarit ne 
peut dépasser de plus de 3 m la distance fixée entre alignements (H ≤ D + 3) 
(art. 23 al. 1 LCI). La hauteur de la ligne verticale du gabarit ne peut dépasser 
nulle part 24 m (H ≤ 24) (art. 23 al. 6 ab initio LCI). 

  L’art. 23 LCI a été modifié avec l’entrée en vigueur de la loi sur les 
surélévations, soit la loi 10’088, adoptée le 22 février 2008 par le Grand Conseil. 
Depuis lors, afin de permettre la construction de logements supplémentaires, le 
département peut autoriser une augmentation de la hauteur du gabarit, à condition 
que celle-ci ne compromette pas l’harmonie urbanistique de la rue. Il est 
notamment tenu compte du gabarit des immeubles voisins (art. 23 al. 3 LCI). 
Après consultation de la commune et de la commission des monuments, de la 
nature et des sites, le DALE établit des cartes indicatives, par quartier, des 
immeubles susceptibles d’être surélevés. La délivrance d’une autorisation en 
application de l’art. 23 al. 3 LCI est subordonnée à l’adoption par le Conseil 
d’État de la carte applicable à l’immeuble concerné (art. 23 al. 4 LCI). À front ou 
en retrait des voies publiques ou privées, la hauteur du gabarit ne peut toutefois 
pas dépasser de plus de 6 m la distance fixée entre alignements (H ≤ D + 6) 
(art. 23 al. 5 LCI). Afin de permettre la construction de logements 
supplémentaires au sens de l’art. 23 al. 3 à 5 LCI, la hauteur de la ligne verticale 
du gabarit ne peut dépasser nulle part 30 m (H ≤ 30) (art. 23 al. 6 LCI).  

 b. Le 16 mars 2010, le Conseil d’État a adopté, en application des art. 23 al. 4 
et 27 al. 4 LCI, la carte indicative relative aux Pâquis, secteur dix, selon laquelle 
l’immeuble B537 est susceptible d’être surélevé. 

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 c.  Il n’est en l’espèce pas contesté que, la distance entre alignements étant de 
17,84 m, la hauteur maximale du gabarit est de 23,84 m, de sorte que la hauteur 
projetée, de 26,17 m, le dépasse de 2,33 m. 

6) a. Les dispositions de l’art. 11 LCI restent applicables (art. 23 al. 7 LCI). La 
modification législative précitée a ainsi maintenu le régime dérogatoire prévu à 
l’art. 11 LCI, lequel permet ainsi de déroger, à certaines conditions, aux 
prescriptions de l’art. 23 al. 1 à 6 LCI (arrêt du Tribunal fédéral 1C_362/2011 du 
14 février 2012 consid. 5.5 ; MGC 2006-2007/XI A 9983). 

 b. Selon l’art. 11 al. 4 LCI, le DALE peut, après consultation de la CA, 
autoriser un dépassement du gabarit prescrit par la loi lorsque les constructions 
prévues sont édifiées sur des terrains dont la surface libre est suffisante pour 
préserver les voisins des inconvénients que pourrait impliquer le supplément de 
hauteur (let. a), n’excèdent pas l’indice d’utilisation du sol qui résulterait de la 
stricte application de la loi (let. b), ne nuisent pas à l’harmonie de la silhouette de 
l’agglomération ni à la perception de sa topographie (let. c), se justifient par leur 
aspect esthétique et leur destination et sont compatibles avec le caractère, 
l’harmonie et l’aménagement du quartier (let. d). 

 c. L’autorité administrative jouit d’un large pouvoir d’appréciation dans 
l’octroi de dérogations. Cependant, celles-ci ne peuvent être accordées ni refusées 
d’une manière arbitraire. Tel est le cas lorsque la décision repose sur une 
appréciation insoutenable des circonstances et inconciliable avec les règles du 
droit et de l’équité et se fonde sur des éléments dépourvus de pertinence ou 
néglige des facteurs décisifs (ATA/451/2014 du 17 juin 2014 
consid. 5c ; ATA/537/2013 du 27 août 2013 consid. 6b ; ATA/147/2011 du 
8 mars 2011 consid. 5 et les références citées). Quant aux autorités de recours, 
elles doivent examiner avec retenue les décisions par lesquelles l’administration 
accorde ou refuse une dérogation. L’intervention des autorités de recours n’est 
admissible que dans les cas où le département s’est laissé guider par des 
considérations non fondées objectivement, étrangères au but prévu par la loi ou en 
contradiction avec elle. Les autorités de recours sont toutefois tenues de contrôler 
si une situation exceptionnelle justifie l’octroi de ladite dérogation, notamment si 
celle-ci répond aux buts généraux poursuivis par la loi, qu’elle est commandée par 
l’intérêt public ou d’autres intérêts privés prépondérants ou encore lorsqu’elle est 
exigée par le principe de l’égalité de traitement, sans être contraire à un intérêt 
public (ATA/451/2014 du 17 juin 2014 consid 5c ; ATA/537/2013 du 27 août 
2013 consid. 6b ; ATA/117/2011 du 15 février 2011 consid. 7b. et les références 
citées). 

 d. Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des 
départements et organismes intéressés n’ont qu’un caractère consultatif, sauf 
dispositions contraires et expresses de la loi. Lorsque la consultation de la CA est 
imposée par la loi, le préavis de cette commission a un poids certain dans 

http://intrapj/Decis/TA/?F=ATA/451/2014&HL=Decision%7CATA%2F451%2F2014
http://intrapj/perl/decis/ATA/537/2013
http://intrapj/perl/decis/ATA/147/2011
http://intrapj/Decis/TA/?F=ATA/451/2014&HL=Decision%7CATA%2F451%2F2014
http://intrapj/perl/decis/ATA/537/2013
http://intrapj/perl/decis/ATA/117/2011

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l’appréciation qu’est amenée à effectuer l’autorité de recours (ATA/451/2014 du 
17 juin 2014 consid 5b ; ATA/100/2010 du 16 février 2012 consid. 8c ; 
ATA/417/2009 du 25 août 2009). La chambre administrative observe une certaine 
retenue dans son pouvoir d’examen lorsque l’autorité a suivi son préavis. En effet, 
la CA, composée pour une part de spécialistes, est plus à même de prendre 
position sur des questions qui font appel aux connaissances de ces derniers que la 
chambre administrative, composée de magistrats (ATA/720/2012 du 30 octobre 
2012 consid. 10, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 1C_635/2012 du 5 
décembre 2013 ; ATA/385/2011 du 21 juin 2011 consid. 4b, confirmé par arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_362/2011 du 14 février 2012). 

 e. En l’espèce, la ville soutient que les conditions de l’art. 11 al. 4 
let. c et d LCI ne seraient pas remplies, de sorte que l’autorisation n’aurait pas dû 
être accordée. La CA n’aurait pas examiné les conditions de cet article, et, si elle 
l’avait fait, elle aurait dû exposer les motifs pour lesquelles une dérogation 
pouvait être admise. 

  La CA a rendu un préavis favorable le 24 juillet 2012. Ce préavis, imposé 
par la loi, a été suivi par l’autorité intimée, de sorte qu’il revêt un certain poids 
dans l’appréciation de l’autorité de recours. Par ailleurs, en délivrant l’autorisation 
préalable litigieuse, le DALE a octroyé une dérogation. Dans ces circonstances, la 
chambre administrative observe une certaine retenue dans son examen. 

  Dans son préavis, au terme d’une seconde analyse du dossier, la CA a 
indiqué consentir à une dérogation selon l’art. 11 LCI dans le cas particulier de 
bâtiments B537, fondant sa position sur le fait que le projet modifié répondait en 
tous points à son premier préavis. Ce faisant, la CA renvoyait à ce dernier. 

  Si la surélévation autorisée du bâtiment B541 n’y était pas expressément 
mentionnée, le premier préavis de la CA précisait que la commission, laquelle est 
formée de spécialistes, avait étudié le cas d’espèce et avait pris connaissance des 
documents permettant de rendre compte de la situation par rapport aux rues des 
Pâquis - comprenant donc le 51, rue des Pâquis - et du Môle, y compris des études 
d’ombres, des plans et des coupes. Cet examen avait abouti à la recommandation 
d’une surélévation continue et uniforme sur un maximum de deux étages, afin de 
ne pas compromettre la qualité urbanistique de la rue des Pâquis. Elle avait au 
demeurant demandé la production d’un photomontage et d’une image 
volumétrique du projet, afin d’appréhender au mieux la situation du cas d’espèce 
lors de son nouvel examen. 

  Après analyse du second projet, comprenant le photomontage et l’image 
volumétrique demandées, la CA a constaté que ses recommandations avaient été 
pleinement suivies, de sorte que, à son avis, le projet modifié était compatible 
avec la qualité urbanistique de la rue des Pâquis et remplissait les conditions d’une 

http://intrapj/Decis/TA/?F=ATA/451/2014&HL=Decision%7CATA%2F451%2F2014
http://intrapj/perl/decis/ATA/100/2010
http://intrapj/perl/decis/ATA/417/2009
http://intrapj/Decis/TA/?F=ATA/385/2011&HL=Decision%7CATA%2F385%2F2011

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dérogation selon l’art. 11 LCI, disposition à laquelle elle s’est expressément 
référée. 

  Contrairement à ce que soutient la recourante, le second préavis de la CA, 
renvoyant à son premier, permet d’appréhender les éléments pris en compte et 
démontre que cette dernière a examiné les conditions de l’art. 11 al. 4 LCI, 
aboutissant à la conclusion que ses conditions étaient remplies et donc que la 
surélévation du bâtiment B537 projetée ne nuisait pas à l’harmonie de la 
silhouette de la rue des Pâquis ni à la perception de sa topographie, se justifiait par 
son aspect esthétique et sa destination, et était compatible avec le caractère, 
l’harmonie et l’aménagement du quartier. 

  Au vu de ce qui précède, aucun élément n’imposait au DALE de s’écarter 
du préavis de la CA, de sorte qu’il n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en 
le suivant au détriment du préavis facultatif de la ville et en octroyant en 
conséquence une dérogation en application de l’art. 11 al. 4 LCI.  

7)  Dans ces circonstances et au vu des préavis spécifiquement émis, la décision 
du DALE est conforme au droit et le recours sera rejeté. 

8)  Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1’000.- sera mis à la charge de 
la ville qui ne défend pas sa propre décision (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de 
procédure de CHF 750.- chacune sera allouée à IF et à La Foncière GE SA, à 
charge de la ville (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 1er juillet 2013 par la Ville de Genève – 
département des constructions et de l’aménagement contre le jugement du Tribunal 
administratif de première instance du 28 mai 2013 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met à la charge de la Ville de Genève un émolument de CHF 1’000.- ; 

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alloue une indemnité de procédure de CHF 750.- chacune, à Investissements Fonciers 
SA et La Foncière GE SA à la charge de la Ville de Genève ; 

dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF – RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

communique le présent arrêt à la Ville de Genève – département des constructions et de 
l’aménagement, à Me Christian Lüscher, avocat de Investissements Fonciers SA et La 
Foncière GE SA, au département de l’aménagement, du logement et de l’énergie, ainsi 
qu’au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeants : M. Verniory, président, M. Thélin, Mme Junod, MM. Dumartheray et 
Pagan, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 

 le président siégeant : 
 
 

J.-M. Verniory 
 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière : 
 
 
 
 
 

 

 

http://intrapj/perl/JmpLex/RS%20173.110