# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d5078ae6-c32b-5ee8-84e0-cb72b272ca9e
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-11-07
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 07.11.2000 80.2000.147
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2000-147_2000-11-07.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2000.00147

  	
  Lugano

  7 novembre 2000

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 23 agosto 2000

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  1. __________ __________, __________ __________,  

  2. __________ __________, __________ __________,  

  3. __________ __________, __________ __________,  

  rappresentati dall'avv. __________ __________,
  __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         __________
e __________ __________ erano comproprietari in ragione di metà ciascuno delle
part. n. __________ di mq 1257 e n. __________ di mq 2459 RFD di __________.
__________ __________ era invece proprietaria della part. n. __________ di mq
4146 RFD di __________, situata tra le due particelle di cui erano
comproprietari __________ e __________ __________.

 

                                         1.2.

__________

                                         1.3.

                                         Il 29
novembre 1999 l'Ufficio di tassazione di __________ notificava a __________
__________ un'imposta sugli utili immobiliari di fr. 6'616.- . Il valore
dell'alienazione della part. n. __________ veniva stabilito in fr. 61'475.-, il
valore di acquisto in fr. 40'000.-, i costi di acquisto e vendita in fr. 800.-.
La durata della proprietà era di oltre quattro anni, considerato che i signori
__________ avevano a loro volta acquistato la part. n. __________ da __________
__________ l' 8 febbraio 1995.

                                         Il
reclamo presentato dai signori __________ veniva respinto con decisione del 26
luglio 2000.

 

                                         1.4.

                                         Sempre in
data 29 novembre 1999 l'Ufficio di tassazione di __________ notificava a
__________ __________ un'imposta sugli utili immobiliari di fr. 1'770.50. Il
valore dell'alienazione della part. n. __________ veniva stabilito in fr.
61'475.- e il valore di acquisto in fr. 2'459.- (valore di stima di venti anni
prima). La durata della proprietà era di oltre cinquantuno anni.

                                         Il
reclamo presentato dalla signora __________ veniva respinto con decisione del
26 luglio 2000.

 

 

                                   2.   Con
il presente, tempestivo ricorso sia __________ e __________ __________ sia
__________ __________ contestano le suddette decisioni su reclamo dell'Ufficio
di tassazione di __________, chiedendo in via principale che vengano annullate
e che l'imposizione venga differita e, in via subordinata, che vengano
riformate nel senso che il valore di alienazione venga stabilito al massimo in
fr. 40'000.-.

                                         Argomentano:

                                         - che i
fondi permutati sono fondi agricoli per eccellenza (art. 16 cpv. 3 OPT);

                                         - che
l'operazione ha portato a un'evidente razionalizzazione dell'uso dei terreni, favorendo
lo sfruttamento agricolo;

                                         - che il
valore dell'alienazione stabilito dall'Ufficio di tassazione è esorbitante, essendo
stato calcolato su una base di fr. 25 al metro quadrato;

                                         - che
l'art. 125 lett. d LT prevede il differimento dell'imposizione in caso di
ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un
piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un
arrotondamento dei poderi agricoli;

                                         - che i
presupposti dell'applicazione della suddetta norma sono chiaramente dati,
segnatamente l'assenza di utile monetario e interesse pubblico;

                                         - che non
è di rilievo che la permuta non sia avvenuta nell'ambito di un procedimento
amministrativo, visto l'evidente scopo di razionalizzare l'uso dei fondi e che
l'art. 57 LDFR obbliga i proprietari di fondi agricoli a collaborare alla
correzione dei confini inadeguati;

                                         - che
l'imposizione deve pure essere differita in applicazione dell'art. 12 cpv. 3
lett. d LAID, che prevede il differimento nei casi di alienazione totale o
parziale di un fondo agricolo o selvicolo, purché il prodotto dell'alienazione
venga utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di una fondo
sostitutivo;

                                         - che i
fondi permutati si trovano in zona __________, ovvero in zona agricola per
eccellenza;

                                         - che le
parti, per evitare l'imposizione avrebbero potuto conglobare tutti i fondi in
un unico fondo in comproprietà di un mezzo cadauno e in seguito procedere allo
scioglimento della comproprietà invertendo l'attribuzione iniziale dei fondi;

                                         - che, in
via subordinata, il mapp. n. __________ era stato acquistato per fr. 40'000.-
l' 8 febbraio 1995;

                                         - che è
insostenibile, data la congiuntura, che il valore di tale fondo sia lievitato
di oltre il 50% in meno di cinque anni;

                                         - che a
seguito dell'introduzione del nuovo diritto fondiario rurale i fondi agricoli
sono oggi oggetto di un vero e proprio controllo dei prezzi con relativa
determinazione da parte della Sezione dell'agricoltura del Dipartimento
dell'economia;

                                         - che
secondo l'art. 66 LDFR il prezzo d'acquisto è esorbitante se supera del 5% il
prezzo pagato in media per i fondi agricoli paragonabili della stessa regione 
durante gli ultimi cinque anni;

                                         - che il
mapp. n. __________ era stato acquistato meno di cinque anni prima per fr.
40'000.-, per cui un prezzo superiore a fr. 42'000.- sarebbe esorbitante.

                                         Dal
profilo probatorio chiedono l'ispezione presso il Comune di __________ del PR
2000, il sopralluogo dei fondi oggetto di permuta e la determinazione da parte
della Sezione dell'agricoltura del prezzo non esorbitante.

 

 

 

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Adottando
la nuova legge tributaria, il legislatore ha deciso di mantenere, come già
nella LIMVI, l'espressa menzione dell'im-ponibilità della permuta.

                                         Per
l'art. 124 LT, pertanto, la permuta viene imposta come una doppia compravendita
con controprestazione in natura (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 83).

 

                                         3.2.

                                         La lett.
d dell’art. 125 LT, che ricalca testualmente l’art. 12 cpv. 3 lett. c LAID
(legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei
Comuni, del 14 dicembre 1990), introduce delle eccezioni al principio
dell’imposizione: vi è infatti differimento dell’imposizione nei casi di
«ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un
piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento
dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito
di una procedura di espropriazione o di un' espropriazione imminente». La
formulazione adottata dal Legislatore federale e ripresa da quello cantonale
costituisce sostanzialmente la completazione della formulazione della LIMVI, il
cui art. 3 cpv. 1 lett. b, differiva unicamente l’imposizione dei trasferimenti
di proprietà secondo la legge cantonale sul raggruppamento e la permuta dei
terreni. La formulazione scelta dalla LAID era, d’altra parte, già conosciuta
da altri Cantoni (p. es., § 161 cpv. 3 lett. e LT-ZH, art. 48 cpv. 1 lett. c
LT-SG, § 52 lett. a LT-SZ).

 

                                         3.3.

                                         In tutti
i casi di permuta menzionati da tali disposizioni, infatti, si ritiene che non
vi sia realizzazione monetaria di un utile. Al con-trario, viene in tal modo
perseguito un mero miglioramento eco-nomico del patrimonio fondiario esistente
del proprietario, cioè uno sfruttamento agricolo più conforme allo scopo, un
migliore sfruttamento  edilizio o un più agevole accesso. Poiché anche la
collettività ha un interesse a tale miglioramento della sostanza fondiaria
(promozione dell’agricoltura, pianificazione del territo-rio), si giustifica un
trattamento fiscale privilegiato di quelle per-mute che perseguono i suddetti
scopi. A tale argomento, a favo-re del riconoscimento di un differimento
dell’imposizione, si ag-giunge quello che spesso i trasferimenti in questione
(raggruppamento dei terreni, piano di quartiere) non avvengono volontariamente
(Richner, Die Grundstückgewinnsteuer und die Hand-

                                         änderungssteuer
im Kanton Zürich [Teil 16], in ZStP 1996 p. 22 s.).

 

 

                                         3.4.

                                         La
giurisprudenza di questa Camera ha precisato che al caso del raggruppamento di
terreni in senso stretto, vale a dire al caso del raggruppamento disciplinato
dalla Legge cantonale sul raggruppamento e la permuta dei terreni, del 23
novembre 1970 (LRPT), deve essere assimilato quello della permuta disciplinata
dalla stessa legge cantonale, poiché anch' essa si fonda sul presupposto del
"pubblico interesse" e la relativa procedura amministrativa ha
carattere contenzioso (CDT n. 80.97.00019 del 25 marzo 1997 in re M., F.
e C., con riferimenti a dottrina e giurisprudenza; Borghi,
Giurisprudenza amministrativa ticinese, Bellinzona 1975, n. 816 p. 357; RDAT
I-1993 n. 55 p. 148).

 

                                         3.5.

                                         L’art.
125 lett. d LT menziona, accanto al raggruppamento di terreni, il caso dell’ arrotondamento
dei poderi agricoli (“landwirt-

                                         schaftliches
Heimwesen”). Il linea di principio, la legge pone così sul medesimo piano
dei casi di raggruppamento i negozi giuridici prettamente privati finalizzati
all’arrotondamento dei poderi agricoli (Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar
zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zurigo, 1999, p. 1371).

                                         Anche questi negozi
giuridici prettamente privati (permute), che non adempiono le condizioni delle
permute disciplinate dalla LRPT, devono essere equiparati fiscalmente agli
altri casi disciplinati dalla LRPT, proprio perché finalizzati
all’arrotondamento dei poderi agricoli (cfr. Richner/Frei/Kaufmann, loc.
cit.). 

                                         L’arrotondamento dei
poderi agricoli viene regolarmente attuato attraverso permute private e non
dipende, al contrario degli altri casi, da una procedura formale. Determinante
è che queste permute servano a un miglior sfruttamento aziendale di un podere
agricolo, ad esempio raggruppando fondi sparsi. Arrotondamento è ogni miglioramento
dello sfruttamento del podere agricolo in relazione alla situazione e alla
configurazione del fondo. In altre parole, non ogni permuta di fondi agricoli
che ne aumenta il valore di reddito è un arrotondamento. Si è in presenza di un
arrotondamento solo quando la permuta produce anche un
miglioramento dal punto di vista geometrico-topografico (StE 1994 B
42.36 n. 4; Richner/Frei/Kaufmann, op. cit., p. 1372).

 

                                         3.6.

                                         L’esistenza
di un podere agricolo è data quando ci si trova di fronte a un complesso di
terreni e costruzioni agricoli, che servono alla produzione e alla
valorizzazione di materie organiche del terreno, garantendo, se sfruttati adeguatamente,
il sostentamento a una famiglia (Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar
zum Zürcher Steuergesetz, Bd IV, Bern 1966, p. 184). Chi invece possiede
soltanto singoli fondi utilizzati a scopo agricolo, non possiede un podere
agricolo (Reimann/Zuppinger/

                                         Schärrer, op. cit., p. 185)

                                         Il
differimento dell’imposizione non presuppone tuttavia che il podere agricolo
venga sfruttato dal proprietario o che gli serva o gli sia servito per la sua
esistenza quale contadino. Basta che sia assodata l’esistenza di un podere
agricolo (Richner/Frei/

                                         Kaufmann, op. cit., p. 1372).

 

 

                                   4.   4.1.

                                         In occasione del
sopralluogo effettuato il 28 settembre 2000 si è potuto constatare che i fondi
permutati, come pure altri fondi situati sull'altro lato della strada agricola
sterrata che li attraversa, vengono utilizzati da un contadino, la cui azienda
agricola è situata al confine tra __________ e __________, che li falcia regolarmente
e utilizza il fieno come foraggio per il proprio bestiame.

                                         I ricorrenti non
posseggono invece immobili di carattere agricolo o quanto meno adibiti ad
attività agricole. Vero è che sul fondo adiacente di loro proprietà sorgono
fabbricati di tipologia rurale, ma gli stessi non sono tuttavia adibiti ad
attività agricole, ma fungono da anni da deposito e magazzino dell’impresa
edile dei fratelli __________.

                                         Il fondo permutato non può
quindi essere considerato parte di un podere agricolo, di un
“landwirtschaftliches Heimwesen”, così come restrittivamente definito dalla
dottrina. La permuta, pur comportando un evidentissimo miglioramento dal punto
di vista geometrico-topografico dell’assetto proprietario dei fondi inseriti
dal nuovo piano regolatore in zona agricola e dal piano direttore cantonale in
zona di avvicendamento colturale, non può quindi beneficiare del differimento
dell’imposizione che la legge consente nei casi di arrotondamento di un podere
agricolo.

 

                                         4.2.

                                         La permuta, come si è
visto, non è d’altra parte avvenuta nel quadro della legge sul raggruppamento e
la permuta terreni.

                                         Secondo la citata
giurisprudenza di questa Camera (CDT n.
__________.__________.__________ del 25 marzo 1997 in re M., F. e C., con riferimenti
a dottrina e giurisprudenza), essa non può quindi venire assimilata,
quanto meno formalmente, a una permuta nell’ambito della LRPT fondata su di un
interesse pubblico accertato dall’autorità e non può quindi beneficiare, in
linea di principio, del differimento dell’imposizione.

                                         Il sopralluogo effettuato
dal giudice ha nondimeno permesso di rilevare che la situazione era comunque
tale che, qualora i ricorrenti fossero stati costretti a far capo per
l’opposizione della controparte alla procedura prevista dagli artt. 89 ss. LRPT, il perito competente non avrebbe potuto far altro
che concederla. La situazione di fatto è talmente chiara al punto che non
consente la benché minima ombra di dubbio sull’esito dell’eventuale procedura
contenziosa secondo le norme appena citate.

                                         Esigere quindi in un
simile caso, in cui oltre tutto tra le parti vi è accordo, di esperire la procedura
prevista dagli artt. 89 ss. LRPT comporterebbe un inutile appesantimento
dell’apparato amministrativo.

                                         A titolo del tutto
eccezionale, nel caso di specie, la permuta in discussione può quindi essere
assimilata a una permuta nell’ambito della LRPT. Sollecitare a posteriori
l’avallo dell’autorità peritale competente apparirebbe a questa Camera un eccesso
di formalismo.

                                         Il ricorso può quindi
essere accolto e il differimento di conseguenza concesso a questo titolo.

 

                                         4.3.

                                         Certo, il presente caso può
ingenerare incertezza nell’ applicazione della legge. Questa Camera vuol quindi
ribadire l’ assoluta eccezionalità della fattispecie, che si presenta talmente
chiara che difficilmente si potrebbe immaginare un caso scolastico più palese.
Deve quindi essere ribadito che, in linea di principio, le parti alla permuta
dovranno seguire, se intendono beneficiare del differimento dell’imposizione a
titolo di ricomposizione particellare ai fini di un
raggruppamento di terreni, la procedura prevista dagli artt. 89 ss. LRPT o
quanto meno, in casi chiari come il presente, interpellare preventivamente il
perito per ottenere conferma che la permuta, concordemente voluta dalle parti e
quindi non contenziosa, verrebbe comunque autorizzata nel quadro degli artt. 83
ss. LPRT.

 

 

                                   5.   A
titolo abbondanziale si rileva che il giudice delegato ha chiesto alla Sezione
dell'agricoltura del Dipartimento delle finanze e dell'economia quale sarebbe
stato il prezzo al metro quadrato del terreno permutato nella primavera del
1999.

                                         Con
lettera del 18 ottobre 2000 la Sezione dell'agricoltura ha risposto che per il
terreno in questione un prezzo superiore ai fr. 13.60/m2 è da
considerare esorbitante.

                                         Anche sotto questo
profilo, quindi, il terreno ceduto in permuta da __________ e __________
__________ ad __________ __________ non darebbe luogo ad alcun utile
immobiliare imponibile. Dal canto suo, l'utile teoricamente imponibile ad
__________ __________ risulterebbe invece sensibilmente inferiore a quello determinato
dall'autorità fiscale.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è accolto.

__________ 

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

                                         Ai
ricorrenti lo Stato verserà fr. 800.- a titolo di ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: