# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 55879cfb-330a-5a66-9f32-e9eb01f9cbed
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-09-23
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Kantonsgericht Sammlung ARGVP 23.09.1999 OG ARGVP 1999 3345
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_KG_005_OG-ARGVP-1999-3345_1999-09-23.pdf

## Full Text

B. Gerichtsentscheide 3345

zu Recht gewährt, nachdem die Gläubigerin dafür Schuldanerkennun­
gen vorlegte und der Schuldner keine Einwendungen dagegen erho­
ben hatte.

OGP 7.10.1999

3345

Provisorische Rechtsöffnung. Mietvertrag. Glaubhaftmachung eines 
Herabsetzungsanspruchs wegen Mängeln am Mietobjekt (Art. 82 Abs. 
2 SchKG, Art. 259d OR).

Sachverhalt:
Mit Mietvertrag vom 21. Juni 1996 hatte die Gläubigerin dem 

Schuldner ein Einfamilienhaus vermietet. Als Mietzins war ein Betrag 
von monatlich Fr. 1750.-- vereinbart. Zu Anfang des Jahres 1999 ha­
ben sich Differenzen zwischen den Parteien wegen Mängeln an der 
Mietsache ergeben (Feuchtigkeit im Parterre, defekte Heizkörper etc.). 
Mit Schreiben vom 22. März 1999 kündigte der Schuldner der Gläubi­
gerin an, dass er den Mietzins wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache 
auf Fr. 1’200.-- reduzieren und diesen hinterlegen werde. Seit März 
1999 hat der Schuldner dann überhaupt keine Miete mehr bezahlt. Die 
Gläubigerin hat den Schuldner in der Folge am 10. Juni 1999 für die 
ausstehenden Mietzinse der Monate März, April, Mai und Juni 1999 im 
Totalbetrag von Fr. 7’000.~ betrieben. Der Schuldner hat Rechtsvor­
schlag erhoben. Das nachfolgende Rechtsöffnungsgesuch wurde vom 
Rechtsöffnungsrichter abgewiesen, weil der Schuldner Mängel an der 
Mietsache glaubhaft gemacht habe (Art. 82 Abs. 2 SchKG). Damit sei 
die Schuldanerkennung (Mietvertrag) als Ganzes entkräftet worden. 
Gegen diesen Entscheid hat die Gläubigerin mit Eingabe vom 
21. August 1999 appelliert und ihr Rechtsöffnungsbegehren erneuert.

Aus den Erwägungen:
Der Mietvertrag der Parteien vom 21. Juni 1996 stellt für fällige 

Mietzinse einen provisorischen Rechtsöffnungstitel im Sinne von 
Art. 82 Abs. 1 SchKG dar. Der Schuldner kann die Gewährung der 
Rechtsöffnung verhindern, wenn er Einwendungen, welche die

134

B. Gerichtsentscheide 3345

Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht (Art. 82 Abs. 2 
SchKG). Solche Einwendungen hat der Schuldner vorgebracht und 
geltend gemacht, die Mietsache sei mangelhaft gewesen. Entstehen 
an der Mietsache Mängel oder übernimmt der Mieter die Sache trotz 
bekannter Mängel, so kann der Mieter nach Art. 258 Abs. 2 OR und 
Art. 259a OR verlangen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt, den 
Mietzins verhältnismässig herabsetzt, Schadenersatz leistet oder den 
Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt. Der Mieter einer unbewegli­
chen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen. Diese Mängel­
rechte des Mieters bestehen nebeneinander und schliessen sich ge­
genseitig nicht aus (HonsellA/ogt/Wiegand [Hrsg.], Kommentar zum 
Schweiz. Privatrecht, Obligationenrecht I, Basel 1992, Art. 259a N. 5). 
Der Schuldner hat von seinen Mängelrechten teilweise Gebrauch ge­
macht und der Gläubigerin mitgeteilt, dass er eine Mietzinsreduktion 
auf Fr. 1’200.~ vornehmen und den reduzierten Mietzins hinterlegen 
werde.

Allfällige Mängel am Mietobjekt und den daraus resultierenden 
Herabsetzungsanspruch muss der Mieter glaubhaft machen. Im Um­
fange der glaubhaften Reduktionsansprüche wird die Rechtsöffnung 
verweigert. Die Gläubigerin hatte die vom Schuldner behaupteten 
Mängel zum Teil anerkannt. Damit waren diese glaubhaft gemacht. 
Nachdem der Mieter für die von ihm gerügten Mängel einen Abzug 
von Fr. 550.- gemacht hat, dessen Höhe allerdings noch keineswegs 
rechtskräftig festgesetzt ist, stellt der Mietvertrag für den von der be­
haupteten Mangelhaftigkeit der Mietsache nicht betroffenen Mietzins 
nach wie vor einen provisorischen Rechtsöffnungstitel dar (Adrian 
Staehelin/Thomas Bauer/Daniel Staehelin [Hrsg.], Kommentar zum 
Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, SchKG I, Basel 
1998, Art. 82 N. 117). Die provisorische Rechtsöffnung ist daher für 
den reduzierten Betrag von Fr. 4’800.~ und den betriebenen Verzugs­
zins ab mittlerem Verfall zu gewähren.

OGP 23.9.1999

135