# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 458f348b-9bd9-5d8c-9c0a-5e77df1660e4
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-09
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 09.11.2022 110 2022 97
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2022-97_2022-11-09.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2022/97

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 9. November 2022

in der Beschwerdesache zwischen

C.________
Beschwerdeführerin

vertreten durch Herrn D.________

und

Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, Schloss 1, 3800 Interlaken

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Meiringen, Gemeindeverwaltung, Rudenz 14, 
Postfach 532, 3860 Meiringen

Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli vom 2. Mai 2022 
(eBau-Nr. 2021-1581 / 64530; Kurzfristige touristische Vermietung von 4 Wohnungen und einem 
Studio) sowie die Verfügung des Amts für Gemeinden und Raumordnung (AGR) vom 
2. November 2021 (G.-Nr. 2021.DIJ.5328)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführerin ist Betreiberin der C.________, welche sich in der ehemaligen 
Dependance A.________ und dem E.________ im Gebäude B.________ auf dem I.________ 
befindet. Dieses Gebäude auf der Parzelle Meiringen Grundbuchblatt Nr. F.________ liegt in der 
Landwirtschaftszone.

2. Nachdem die Gemeinde feststellte, dass im Gebäude B.________ Bauarbeiten im Gang 
waren und die Lounge im Erdgeschoss offen war sowie die diversen Zimmer in den 
Obergeschossen über Buchungsplattformen zur Übernachtung angeboten wurden, reichte die 
Beschwerdeführerin im Jahr 2018 ein nachträgliches Baugesuch ein. Was die Obergeschosse des 
Gebäudes betrifft, so hat die Beschwerdeführerin den Umfang dieses nachträglichen Baugesuchs 
im Verlauf des damaligen Baubewilligungsverfahrens vor dem Regierungsstatthalteramt 
angepasst. Im ersten Baugesuch vom 1. März 2018 ersuchte sie diesbezüglich sowohl um diverse 
bauliche Massnahmen (Sanierung alte Zimmer, Reduktion der Zimmer, Einbau von neuen 
Badezimmern) als auch um eine Nutzungsänderung («Nutzung Zimmer: neu Hotelzimmer»). Mit 
Projektänderung vom 10. September 2018 schränkte sie das Baugesuch hierzu ein, indem sie die 

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Nutzungsänderung ausdrücklich nicht mehr als Gegenstand ihres nachträglichen Baugesuches 
bezeichnete («Baubeschrieb: Um- und Ausbau. Es findet keine Umnutzung statt.») und nur noch 
um Bewilligung der baulichen Massnahmen in diesen Obergeschossen ersuchte. Sie umschrieb 
das massgebende Bauvorhaben damals wie folgt: 

«Baubeschrieb: Um- und Ausbau. Es findet keine Umnutzung statt.
Nutzung: Wohnen (bisher keine Deklaration)
Umschreibung des Bauvorhabens und der vorgesehenen Nutzung: Sanierung der alten Zimmer und neue 
Wohnraumaufteilung (Reduktion von drei auf zwei Zimmer in den beiden Obergeschossen im 
Hauptgebäude, zusätzliche Badezimmer/WC) wie folgt:
Erdgeschoss: Selbstbedienungskiosk mit Aufenthaltsraum
1. Obergeschoss Anbau: Studio mit Küche und Bad/WC
1. Obergeschoss Hauptgebäude: Zwei Zimmer mit jeweils eigenem Bad/WC und gemeinsamer Küche
2. Obergeschoss Anbau: Studio mit Küche und Bad/WC
2. Obergeschoss Hauptgebäude: Zwei Zimmer mit jeweils eigenem Bad/WC und gemeinsamer Küche
3. Obergeschoss Hauptgebäude: Studio mit Küche und Bad/WC
[…] An der bisherigen Wohnnutzung der Zimmer soll auch in Zukunft festgehalten werden. Allerdings werden 
künftig weniger Zimmer als bisher vermietet, da der Gesuchsteller seit dem Sommer 2018 das Studio im 
1. Obergeschoss selbst bewohnt. Zudem ist aufgrund einer Änderung der familiären Verhältnisse absehbar, 
dass der Gesuchsteller in naher Zukunft das gesamte 1. Obergeschoss zur eigenen Wohnnutzung 
verwenden wird. 
Das Studio im 2. Obergeschoss ist seit dem Jahr 2012 an Herrn K.________ vermietet.
Die Aussenisolation wird zur Verbesserung der Wärmedämmung von 8 auf 12 cm verstärkt. 
Die bestehenden Eternitplatten an der Fassade werden durch Holzschindeln (Naturfarbe) ersetzt.» 

Mit Verfügung vom 15. April 2019 erteilte das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) die 
Ausnahmebewilligung nach Art. 37a RPG1 für den «Einbau 24h Food & Beverage Lounge 
(Selbstbedienungskiosk mit Aufenthaltsraum); Gastgewerbebetrieb mit 22 Sitzplätzen im 
Erdgeschoss. Öffnungszeiten täglich bis 00:30 Uhr. Erteilen der Betriebsbewilligung B gemäss 
Art. 6 Abs. 2 Gastgewerbegesetz (öffentlicher Gastgewerbebetrieb ohne Alkoholausschank). 
Erstellen von drei Parkplätzen auf der Parzelle gemäss Baugesuchsplan Parkplatz B.________ 
1:200 vom 20. August 2018». Für die «Fassadensanierung: Ersatz von Eternitplatten. 
Zimmersanierung mit neuer Wohnraumaufteilung und Einbau von Bädern im 1., 2. und 3. 
Obergeschoss gemäss den Grundrissplänen vom 1. Juni 2018. Nutzung: Wohnen (unverändert)» 
erteilte das AGR eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG. Dabei verfügte das AGR weiter 
ein Zweckentfremdungsverbot. Die Nutzung der Räume im 1., 2. und 3. Obergeschoss zu 
gewerblichen Zwecken sei verboten. Dieses Zweckentfremdungsverbot sei für das Wohngebäude 
Nr. B.________ auf der Parzelle Nr. F.________ sicherzustellen und beim Grundbuchamt 
anmerken zu lassen. Als Begründung führte das AGR aus, durch die gewerbliche Nutzung dieser 
Geschosse würde das Gebäude eine vollständige Zweckänderung von einem Wohnhaus mit 
einem Gewerbebetrieb (Selbstbedienungskiosk) im Erdgeschoss zu einem vollständigen 
Gewerbebetrieb (Hotelbetrieb) erfahren, was nicht zulässig sei. 

Gestützt auf die Verfügung des AGR vom 15. April 2019 erteilte das Regierungsstatthalteramt 
Interlaken-Oberhasli mit Gesamtentscheid vom 6. Mai 2019 die Baubewilligung. Unter Ziff. 3.4 
«Zweckentfremdungsverbot nach Artikel 39 BauG» erliess die Vorinstanz Folgendes: 

«Das Amt für Gemeinden und Raumordnung hat seine Verfügung vom 15. April 2019 mit folgender 
Nebenbestimmung bzw. Zweckentfremdungsverbot verknüpft: «Die Nutzung der Räume im 1., 2. und 3. 

1 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).

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Obergeschoss zu gewerblichen Zwecken ist verboten. Dieses Zweckentfremdungsverbot ist für das 
Wohngebäude Nr. B.________ auf der Parzelle Nr. F.________ sicherzustellen.» 
Gestützt auf die verbindliche Verfügung des AGR wird die Baubewilligungsbehörde das Grundbuchamt 
Oberland, Dienststelle Interlaken nach Rechtskraft des vorliegenden Gesamtbauentscheids anweisen, für 
das Wohngebäude Nr. B.________ auf Parzelle Nr. F.________ die Anmerkung "Zweckentfremdungsverbot 
1., 2. und 3. Obergeschoss nach Art. 29 BauG" im Grundbuch anzumerken.»

Gegen den Gesamtentscheid vom 6. Mai 2019 erhob die Beschwerdeführerin Beschwerde bei der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE, seit 1. Januar 2020 Bau- und 
Verkehrsdirektion BVD), wobei sie sich gegen das verfügte Zweckentfremdungsverbot wehrte. Mit 
Entscheid vom 16. September 2019 (BVE 110/2019/97) wies die BVE die Beschwerde ab und 
bestätigte sowohl den Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramts vom 6. Mai 2019 als auch 
die Verfügung des AGR vom 15. April 2019. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in 
Rechtskraft.

3. Am 20. November 2020 / 4. Februar 2021 reichte die Beschwerdeführerin ein Baugesuch 
ein für die kurzfristige touristische Vermietung (ohne Frühstücksangebot) von vier Wohnungen 
und einem Studio mit neun Betten im 1. und 2. Stock des Gebäudes B.________, digitale Self-
Check-In-Gästeunterkunft ohne bediente Rezeption. Gemäss den Angaben der 
Beschwerdeführerin im Betriebskonzept vom 1. Februar 20212 wird ein zweites Studio durch den 
Betreiber, Herr G.________ selbst bewohnt und ein drittes Studio unbefristet an eine Drittperson 
vermietet. Gegen das Vorhaben gingen keine Einsprachen ein.

Gemäss Ausführungen des Regierungsstatthalteramts3 teilte G.________ im Namen der 
Beschwerdeführerin mittels E-Mail vom 31. März 2021 mit, er lege per sofort die bestehende 
Gastgewerbebewilligung nieder, weshalb es diese am 7. April 2021 per 31. März 2021 aufgehoben 
habe. 

Mit Verfügung vom 2. November 2021 verweigerte das AGR dem Bauvorhaben eine 
Ausnahmebewilligung nach Art. 24, 24c und 37a RPG. Gestützt darauf erteilte das 
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli dem Baugesuch mit Gesamtentscheid vom 2. Mai 
2022 den Bauabschlag. 

4. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 1. Juni 2022 Beschwerde bei BVD ein. Sie 
stellt dabei die folgenden Anträge: 

«1.Der Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli (Bauabschlag) vom 2. Mai 
2022 sei vollumfänglich aufzuheben.

 2. Es sei stattdessen festzustellen, dass das Bauvorhaben (Vermietung ohne Frühstücksangebot von 4 
Wohnungen und einem Studio mit 9 Betten im 1. und 2. Stock des Gebäudes B.________ mit digitalem 
Self-Check-In, ohne bediente Rezeption) nicht bewilligungspflichtig ist, eventualiter sei die 
Baubewilligung zu erteilen.
Subeventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen.

 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin [hier: Vorinstanz].»

5. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet4, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Das Regierungsstatthalteramt beantragt mit 

2 Vorakten Regierungsstatthalteramt bbew 047-2021, pag. 3. 
3 Vgl. verfahrensleitende Verfügung vom 2. August 2021, Vorakten Regierungsstatthalteramt bbew 047-2021, pag. 97. 
4 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).

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Stellungnahme vom 13. Juni 2022 die Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellt das 
AGR mit Eingabe vom 4. Juli 2022. Die Gemeinde schliesslich führt in der Stellungnahme vom 1. 
Juli 2022 aus, dass für sie aufgrund des Sachverhaltes der Beschwerdeführerin eine positive 
Neubeurteilung durch das AGR erwünscht sei. Sinngemäss beantragt sie damit die Gutheissung 
der Beschwerde. 

6. Mit Eingabe vom 6. September 2022 reichte das Regierungsstatthalteramt auf Bitte des 
Rechtsamts die Baugesuchsakten bbew 93/2018 nach. Die Beschwerdeführerin nahm nach 
verlängerter Frist nochmals mit Eingabe vom 19. September 2022 Stellung. 

7. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Bauentscheide können nach Art. 40 BauG5 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde 
bei der BVD angefochten werden. Verfügungen des AGR über die Zonenkonformität bei 
Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone sowie über Ausnahmegesuche nach den Art. 24 bis 24e 
und Art. 37a RPG können zusammen mit dem Bauentscheid ebenfalls mit Baubeschwerde bei der 
BVD angefochten werden (Art. 84 Abs. 4 BauG). Die BVD ist somit für die Beurteilung der 
Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die 
Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde 
(Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin, deren Baugesuch abgewiesen wurde, ist durch 
den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die 
form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.

2. Bauvorhaben

Mit dem eingereichten Baugesuch ersuchte die Beschwerdeführerin um die kurzfristige 
touristische Vermietung (ohne Frühstücksangebot) von vier Wohnungen und einem Studio mit 
neun Betten. Aus dem damaligen Begleitschreiben vom 23. November 2022 (S. 3)6 sowie aus 
dem als Beilage eingereichten, massgebenden Betriebskonzept vom 1. Februar 20217 ergibt sich 
eindeutig, dass mit den «vier Wohnungen» die vier Doppelzimmer im ersten und zweiten 
Obergeschoss des Hauptgebäudes gemeint sind (im Betriebskonzept bezeichnet als 1. und 2. 
Obergeschoss rechts) und mit dem «Studio» das Einzelzimmer (Studio) im dritten Obergeschoss. 
Dass die Beschwerdeführerin in der Umschreibung des Bauvorhabens im Baugesuchsformular 
1.0 nur vom ersten und zweiten Stock sprach, scheint damit ein Versehen zu sein. Trotz 
entsprechender Formulierung in der Publikation («im ersten und zweiten Stock») ergab sich 
gestützt auf die aufgelegten Akten (mitsamt dem erwähnten Betriebskonzept) in genügender 
Weise, dass auch das Studio im dritten Obergeschoss Teil dieses Umnutzungsgesuchs war. Trotz 
der falschen Formulierung handelt es sich zudem um einen untergeordneten Fehler, welcher keine 
neue Publikation nötig machen würde, zumal in der Umschreibung des Vorhabens gemäss 
Publikation die Anzahl der Zimmer und Gästebetten korrekt (fünf Zimmer mit neun Betten) 

5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
6 Vorakten Regierungsstatthalteramt bbew 047-2021, pag. 33. 
7 Vorakten Regierungsstatthalteramt bbew 047-2021, pag. 3 f.

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wiedergegeben wurde. Teil des strittigen, hier zu beurteilenden Baugesuchs sind somit diese 
insgesamt fünf Zimmer mit total neun Betten im ersten, zweiten und dritten Obergeschoss des 
Hauptbaus des Gebäudes B.________. Davon ist bei der nachfolgenden Beurteilung auszugehen. 

3. Baubewilligungspflicht, Zweckentfremdungsverbot

a) Trotz Einreichung eines Baugesuchs bestreitet die Beschwerdeführerin die 
Baubewilligungspflicht des strittigen Vorhabens für die kurzfristige touristische Nutzung (ohne 
Frühstücksangebot) von vier Wohnungen und einem Studio mit neun Betten in den 
Obergeschossen des Gebäudes B.________ mit digitaler Self-Check-In Gästeunterkunft ohne 
bediente Rezeption. In diesem Zusammenhang bringt sie vor, die Vorinstanz und das AGR hätten 
den Sachverhalt falsch festgestellt. So werde das Gebäude B.________ auf Parzelle Meiringen 
Grundbuchblatt Nr. F.________ nicht erst mit dem hier strittigen Bauvorhaben einer gewerblichen 
Nutzung zugeführt. Vielmehr bestehe diese gewerbliche Nutzung schon seit über 100 Jahren. Das 
Gebäude sei seit 1914 als Wohn- und Geschäftshaus im Grundbuch eingetragen. Die 1985 
vorgenommenen Umbauten der Wohnungen in Einzelzimmer mit fliessend Wasser seien lediglich 
nicht bewilligungspflichtige Unterhaltsarbeiten gewesen. Nach zwischenzeitlicher Verpachtung 
der Liegenschaft als «Teilliegenschaft Parz. F.________ Personalhaus (3 Studios und 6 
Einzelzimmer mit 2 Küchen und 2 Badezimmern)» sei 1999 das Gesamtkonzept für die 
Vermietung «Gastronomie L.________» erarbeitet worden (bestehend aus dem Gasthaus 
J.________, dem Restaurant-Café A.________ und der Dependance A.________), in dessen 
Rahmen in der Dependance A.________ Zimmer und Studios für die Parahotellerie oder als 
Personalzimmer angeboten worden seien. Vom Oktober 2000 bis Ende 2017 seien die drei 
Studios und sechs Zimmer mit total 18 Betten als Ferienwohnung / Ferienzimmer im Sinne einer 
Zweitwohnung als Ergänzung zum Beherbergungsangebot des N.________ und A.________ 
vermietet worden. 2013 habe sie Zimmer und Studios für CHF 60 0000.00 («pinselstrich»-) 
renoviert, den «modernen» Komfort aus dem Jahr 2000 durch zeitgemässen Komfort von 2014 
ersetzt und die Wohnungen / Zimmer über Buchungsplattformen und über die Webseite der 
M.________ als «C.________» vermietet. Die Saisonniers des Hotels N.________ seien in den 
drei Personalzimmern des J.________, die Saisonniers des A.________ in den vier 
Personalzimmern im ersten Obergeschoss des A.________ untergebracht gewesen; das zweite 
Obergeschoss des A.________ sei von 2013 bis 2017 fest vom Küchenchef und seiner Familie 
im Sinne einer Erstwohnung bewohnt worden. In der Dependance seien die drei Studios mit Küche 
nur bei Bedarf an Saisonniers vermietet worden. Nach der Sanierung 2018 standen drei Studios 
und vier Zimmer mit zwölf Betten und zwei Schlafsofas zur Verfügung und damit sechs Betten 
weniger als vor der Sanierung. Erneut habe keine baubewilligungspflichtige Nutzungsänderung 
stattgefunden. Das Gebäude Nr. B.________ sei damit seit 1914 einer gewerblichen Nutzung 
unterlegen und seither ununterbrochen auch immer wieder an private Mieter kurzfristig vermietet 
worden. Sie habe zudem nie um einen Hotelbetrieb ersucht. Die Zimmer nur aufgrund ihrer 
Ausstattung mit Kühlschrank, Betten, Sofa, Shampoo, WLAN, TV mit Streamingdiensten und 
Elektroladestationen als hotelmässig zu bezeichnen, gehe fehl. Gemäss Bundesgericht sei einzig 
auf das Vorhandensein eines hotelmässigen Service oder hotelmässiger Dienstleistungen 
abzustellen, um einen Betrieb als Hotelbetrieb zu deklarieren. Beim Vorhaben liege weder ein 
Hotel, noch ein hotelähnlicher Betrieb, noch ein strukturierter Beherbergungsbetrieb vor. Die 
Vermietung von Ferienwohnungen erschöpfe sich in der Überlassung von Mieträumlichkeiten zum 
vertragsgemässen Gebrauch. Insgesamt gehe es eigentlich um gar nichts Neues, es gehe nicht 
um eine gewerbliche Umnutzung, nicht ausschliesslich um eine touristische Nutzung, nicht um 
eine ortsfremde Nutzung und schon gar nicht um eine Umwandlung in ein Hotel oder in einen 
strukturierten Beherbergungsbetrieb dieser altrechtlich bestehenden Liegenschaft. Es gehe 
vielmehr um die Fortführung einer bisherigen gewerblichen Wohnnutzung für kurz- oder 
langfristige Beherbergungsformen ohne hotelähnlichen Charakter. Sie habe ihr Bauvorhaben 

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schliesslich nie und nirgends auf eine «kurzfristige touristische» Vermietung beschränkt. Vielmehr 
sei die Wohnnutzung seit jeher frei; es habe nie eine Rolle gespielt, ob die Zimmer und 
Studiowohnungen an Angestellte, Mieter oder auch Gäste vermietet worden seien. Eine 
Mindestmietdauer habe es nicht gegeben, auch heute nicht.  

Weiter argumentiert die Beschwerdeführerin, eine Umnutzung ohne bauliche Massnahmen sei 
nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung dann nicht baubewilligungspflichtig, wenn der neue 
Verwendungszweck der in der fraglichen Zone zugelassenen Nutzung entspreche und sich die 
Änderung hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf Umwelt, Erschliessung und Planung als höchstens 
geringfügig erweise. Das Baugesuch vom 20. November 2021 bewirke keine Veränderung der 
Bausubstanz. Eine bau-, umweltrechtliche oder feuerpolizeiliche Relevanz des Bauvorhabens 
liege nicht vor; es zeitige keine Auswirkungen auf die Umwelt oder die Planung. Mithin gehe es 
wiederum nur um die Frage einer allfälligen Umnutzung. Der angebliche Mehrverkehr auf der stark 
befahrenen Erschliessungsstrasse falle nicht ins Gewicht und sämtliches Gewerbe auf dem 
I.________ lasse sich nicht dem stillen Gewerbe zuordnen. Mit der Bauerneuerung auf der baulich 
gegebenen Raumstruktur der sechs Einzelzimmer aus dem Jahr 1985, mit der Reduktion von 6 
auf 4 Zimmer resp. 12 auf 8 Betten, dem Einbau von zwei neuen Badezimmern, digitalem 
Schlüsselkasten und Vermietung über die Buchungsplattformen seien nach dem gewöhnlichen 
Lauf der Dinge keine so wichtigen räumlichen Folgen verbunden, dass ein Interesse der 
Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle bestehen würde. 

b) Mit dem strittigen, von der Beschwerdeführerin eingereichten Vorhaben (kurzfristige 
touristische Nutzung der Wohnungen und Studios in den Obergeschossen des Gebäudes 
B.________) ersucht diese um Weiterführung bzw. Wiederaufnahme derjenigen gewerblichen 
Nutzung der Obergeschosse des Gebäudes Nr. B.________, welche mit dem vom 
Regierungsstatthalteramt mit Gesamtentscheid vom 6. Mai 2019 verfügten, von der BVE mit 
rechtskräftigem Entscheid vom 16. September 2019 (BVE 110/2019/97) bestätigten und seither 
im Grundbuch eingetragenen Zweckentfremdungsverbot (Verbot der Nutzung der Räume in den 
Obergeschossen des Wohngebäudes Nr. B.________ zu gewerblichen Zwecken) verboten wurde 
und welche zuvor von der Beschwerdeführerin bereits längere Zeit so angeboten wurde. Sie 
ersucht dabei explizit und einzig um eine «kurzfristig touristische Nutzung». Wenn sie daher in 
ihrer Beschwerde sinngemäss vorbringt, die künftige Nutzung sei nicht auf kurzfristige Aufenthalte 
beschränkt, sondern sehe auch langfristige Aufenthalte vor, so steht dies im Widerspruch zu ihrer 
eigenen Umschreibung des Vorhabens wie auch zu ihrem auf kurzfristige Aufenthalte 
ausgerichteten Betriebskonzept. Die Beschwerdeführerin beschränkt dabei ihr Angebot auf vier 
Doppelzimmer und ein Studio mit insgesamt neun Betten (wie sie dies auch schon im Verfahren 
BVE 110/2019/97 machte, wo die BVE allerdings aufgrund anderer Angaben auf den 
Buchungsplattformen von insgesamt 16 Betten ausging, vgl. Entscheid vom 16. September 2019, 
E. 5c). Im Unterschied zum damaligen Angebot beabsichtigt die Beschwerdeführerin nun, kein 
Frühstücksangebot aus dem Automat und keinen Abholservice mehr anzubieten sowie auf einen 
täglichen Reinigungsservice zu verzichten und stattdessen die Sauberkeit der Gästezimmer nur 
stichprobenartig zu überprüfen und die Endreinigung den Gästen zu übertragen.8

c) Die BVE hat im erwähnten Entscheid vom 16. September 2019 (BVE 110/2019/97) die 
Baubewilligungspflicht des bestehenden Angebots der Beschwerdeführerin in den 
Obergeschossen des Gebäudes Nr. B.________ überprüft, da die Baubewilligungspflicht dieser 
Umnutzung Grundvoraussetzung für die Rechtmässigkeit des damals verfügten 
Zweckentfremdungsverbots war. Dabei führte die BVE Folgendes aus (E. 5b-e): 

8 Vgl. Betriebskonzept C.________vom 1. Februar 2021, Vorakten Regierungsstatthalteramt bbew 047-2021, pag. 3 
sowie Stellungnahme vom 4. Februar 2021, S. 2, Vorakten Regierungsstatthalteramt bbew 047-2021, pag. 65.

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«b) Gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet 
oder geändert werden. Der Begriff der «Bauten und Anlagen» ist ein bundesrechtlicher. Die Kantone können 
den Kreis der nach dem RPG bewilligungspflichtigen Vorkehren nicht einschränken, sondern höchstens 
ausdehnen. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gelten als bewilligungsbedürftige Bauten und 
Anlagen «jedenfalls jene künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Einrichtungen, die in bestimmter 
fester Beziehung zum Erdboden stehen und die Nutzungsordnung zu beeinflussen vermögen, weil sie 
entweder den Raum äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beein-
trächtigen».9 Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie dem 
Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit deren Realisierung nach dem gewöhnlichen 
Lauf der Dinge so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der 
Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Das Bundesgericht folgt einer wirkungsbezogenen 
Betrachtungsweise, wonach es in erster Linie auf qualitative und weniger auf quantitative Aspekte ankommt. 
Daher können gewisse Vorhaben vor allem wegen ihres Betriebs und weniger wegen ihrer konstruktiven 
Anlage baubewilligungspflichtig sein. Folgerichtig können auch reine Umnutzungen ohne bauliche 
Massnahmen der Baubewilligungspflicht unterstehen.10

Der bernische Gesetzgeber hat die baubewilligungspflichtigen und baubewilligungsfreien Vorhaben gemäss 
den bundesrechtlichen Vorgaben in den Art. 1a und Art. 1b BauG in genereller Art und Weise definiert und 
im Bewilligungsdekret festgelegt, welche geringfügigen Vorhaben keiner Baubewilligung bedürfen. Art. 1a 
Abs. 2 BauG hält explizit fest, dass grundsätzlich auch Zweckänderungen baubewilligungspflichtig sind. 
Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD sieht aber vor, dass das Unterhalten und Ändern – einschliesslich das Umnutzen 
– von Bauten und Anlagen keiner Bewilligung bedarf, wenn keine bau- oder umweltrechtlich relevanten 
Tatbestände betroffen sind. Letzteres wäre dann der Fall, wenn Zonen- und Abstandsvorschriften oder die 
Umweltschutzgesetzgebung berührt werden oder wenn es zu einer wesentlichen Mehrbelastung der 
Erschliessungsanlagen kommt.11 Liegt ein Bauvorhaben nach Art. 6 oder 6a BewD schliesslich ausserhalb 
der Bauzone und ist es geeignet, die Nutzungsordnung zu beeinflussen, indem es zum Beispiel den Raum 
äusserlich erheblich verändert, die Erschliessung belastet oder die Umwelt beeinträchtigt, ist es 
baubewilligungspflichtig (Art. 7 Abs. 1 BewD).

Nach einer neueren BSIG zu touristisch genutzten Wohnbauten12 ist die Umnutzung einer herkömmlichen 
auf Dauer angelegten Wohnnutzung zu gewerbsmässiger kurzzeitiger Vermietung von Zimmern und 
Wohnungen dann baubewilligungspflichtig, wenn eine Wohnung bzw. ein Einfamilienhaus mit mehr als 10 
Betten oder in einem Mehrfamilienhaus eine oder mehrere Wohnungen mit insgesamt mehr als 10 Betten 
an mehr als 10 Gäste kurzzeitig vermietet wird. 

c) Gemäss den Ausführungen der Beschwerdeführerin in der Stellungnahme vom 27. Juni 2018 wurden 
die Zimmer und Wohnungen in den erwähnten Obergeschossen des Hauses vor deren Umbau zuletzt an 
temporäre Mitarbeitende der Betriebe auf dem L.________ und an Gäste vermietet. Im Rahmen der 
bisherigen Nutzung als Personalhaus sei das Gebäude zudem über Jahrzehnte hinweg immer nur für 
kurzfristige Wohnzwecke genutzt worden (maximal Saisondauer).13 In der Eingabe vom 6. September 2019 
fügt sie an, das Gebäude sei von den Vormietern seit jeher als Personalhaus genutzt worden. Der Begriff 
Personalhaus sage aus, dass das betreffende Haus der Unterbringung von Angestellten eines Betriebs 

9 BGE 123 II 256 E. 3, 119 Ib 222 E. 3.a
10 Zum Ganzen Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 1a N. 10 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, 
Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 22 N. 10 und N. 17; aus der neueren Rechtsprechung BGer 1C_784/2013 vom 23. 
Juni 2014 E. 2.1
11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 1a N 24;
12 Bernische Systematische Information Gemeinden BSIG Nr. 7/721.0/13.1 "Touristisch genutzte Wohnbauten 
(Umnutzung privater Wohnungen zu gewerbsmässiger kurzzeitiger Vermietung, neue Beherbergungsformen" vom 24. 
Januar 2019, Ziff. 2.1
13 Vorakten pag. 77.

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(Café A.________, J.________) gedient habe und damit unmittelbar einen gewerblichen Zweck 
mitbeinhalte. 
Das Haus verfügt gemäss den massgebenden Plänen über jeweils zwei Zimmer im ersten und zweiten 
Obergeschoss des Hauptgebäudes, über ein Studio im dritten Obergeschoss des Hauptgebäudes sowie 
über je ein Studio im ersten und zweiten Obergeschoss des Anbaus. Was die aktuelle Nutzung betrifft, so 
hielt die Beschwerdeführerin in der Eingabe vom 25. Juli 2018 fest, das Studio im Erdgeschoss werde durch 
Herrn G.________ selber bewohnt, das Studio im Anbau des zweiten Obergeschosses sei an einen Koch 
dauervermietet. Die übrigen Zimmer im Hauptgebäude (jeweils zwei Zimmer im ersten und zweiten 
Obergeschoss sowie ein Zimmer im dritten Obergeschoss) seien mit insgesamt 10 Betten ausgestattet.14 In 
der Eingabe vom 10. September 2018 ergänzte sie, aufgrund einer Änderung der familiären Situation sei in 
naher Zukunft absehbar, dass auch die beiden Zimmer im Hauptgebäude des ersten Obergeschosses durch 
Herrn G.________ zu eigenen Wohnzwecken beansprucht würden. Damit kämen höchstens noch zwei 
Zimmer und das Studio im dritten Obergeschoss für eine Weitervermietung in Betracht, womit man sich 
unter der angesprochenen 10-Betten-Grenze befinde.15

Diese Aussagen der Beschwerdeführerin stehen im Widerspruch zu den Angaben auf der Internetseite 
www.C.________ sowie auf dem Internetportal www.ebookers.ch16. Danach verfügt die C.________ über 
sechs Zimmer auf drei Stockwerken. Von den auf diesen Portalen angebotenen Zimmern handelt es sich 
um vier Doppelzimmer mit jeweils einem Queen-Bett und um 2 Junior-Suiten mit jeweils zwei Einzelbetten 
und einem Doppelbett. Insgesamt stehen damit in sechs Zimmern 16 Betten zur Verfügung. 

d) Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin unterscheidet sich die aktuelle Nutzung der 
Obergeschosse dieses Gebäudes von der bisherigen. Zwar besteht weiterhin eine Form der Wohnnutzung. 
Allerdings handelt es sich neu um eine hotelähnliche Nutzung, indem die Zimmer professionell und kurzzeitig 
(tageweise) an Gäste vermietet werden, während dem bis anhin eine mittel- bis längerfristige Wohnnutzung 
vorab für Saisonniers im Vordergrund stand. Dass die Dependance in einem Mietvertrag aus dem Jahr 2008 
dem Zweck «Wohnungen/Ferienwohnungen/Hotel» zugeordnet wurde, wie die Beschwerdeführerin in ihrer 
Eingabe vom 6. September 2019 vorbringt, ändert nichts an der bisherigen tatsächlichen Nutzung als 
Personalunterkunft für Saisonniers. In derselben Eingabe bestätigt die Beschwerdeführerin selber mehrfach, 
dass es sich bis anhin um ein Personalhaus für Saisonangestellte gehandelt habe. Anders als die 
Beschwerdeführerin meint, ist die Dauer des Mietverhältnisses sehr wohl relevant für die Frage, ob eine 
baubewilligungspflichtige Umnutzung vorliegt. Im Unterschied zu früher – und entgegen der Ansicht der 
Beschwerdeführerin (Eingabe vom 6. September 2019 Rz. 13) – sind die neuen Zimmer sodann gemäss 
den Angaben auf den erwähnten Internetseiten hotelmässig ausgestattet (WLAN, Fernseher mit Pay-TV, 
kostenlose Toilettenartikel, Kühlschrank) und die C.________ verfügt neben einem Selbstbedienungs-
Check-In (mit Check-In Zeit von 14.00 Uhr bis 06.00 Uhr) über zahlreiche hotelmässige Dienstleistungen 
(Automatenfrühstück und Snackbar, Abholservice, kostenlose Parkplätze, Ladestation für Elektroautos, 
täglicher Reinigungsservice). Die Zimmer werden schliesslich im Internet angepriesen und können über die 
erwähnten Internetseiten gebucht werden. 

Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nahm diese eine Umnutzung vor, und zwar von einer auf 
mittel- bis längerfristiges Wohnen ausgerichteten Wohnnutzung zu einer professionell betriebenen, auf 
kurzzeitige Vermietung ausgerichteten Beherbergungsform mit hotelähnlichem Charakter. Diese veränderte 
Beherbergungsform generiert mehr Verkehr und hat damit Auswirkungen auf die Erschliessung. Zudem wirkt 
sie sich auch lärmmässig anders aus als die bisherige Nutzung, zumal Ankunft und Check-In von Gästen 
auch die ganze Nacht lang möglich sind. Bereits aus diesem Grund besteht ein Interesse der Öffentlichkeit 
oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle. Die C.________ befindet sich zudem ausserhalb der 

14 Vorakten pag. 182.
15 Vorakten pag. 204.
16 Beide zuletzt eingesehen am 10. September 2019.

http://www.ebookers.ch

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Bauzone und ist aufgrund des Gesagten geeignet, die Nutzungsordnung zu beeinflussen, weshalb die 
Baubewilligungspflicht gestützt auf Art. 7 Abs. 1 BewD zu bejahen ist. 

Zweitrangig ist unter diesen Umständen, wie viele Zimmer genau der kurzzeitigen Vermietung dienen, ändert 
dies doch bei einem solchen Betrieb ausserhalb der Bauzone nichts an der Baubewilligungspflicht. Trotzdem 
lässt sich festhalten, dass entgegen den Aussagen der Beschwerdeführerin und gestützt auf die konkret 
angebotenen Zimmer auf dem besagten Internetportal von deutlich mehr als 10 Betten auszugehen ist, 
welche der kurzzeitigen Vermietung dienen. Damit wird auch die in der BSIG erwähnte Grenze der 
Baubewilligungspflicht überschritten. Selbst wenn – den Ausführungen der Beschwerdeführerin folgend – 
von 10 Betten (Stellungnahme vom 25. Juli 2018) bzw. sogar von etwas weniger als 10 Betten 
(Stellungnahme vom 10. September 2018) auszugehen wäre, würde dies nach dem Gesagten nichts an der 
Baubewilligungspflicht ändern. Ohnehin muss bezweifelt werden, ob die erwähnte Grenze von 10 Betten 
gemäss BSIG auch in der Landwirtschaftszone Geltung beanspruchen kann, haben doch dort bei der Frage 
der Baubewilligungspflicht strengere Massstäbe zu gelten als in der Bauzone.

e) Zusammenfassend erweist sich die Umnutzung in den Obergeschossen des streitbetroffenen 
Gebäudes von einer auf mittel- bis längerfristiges Wohnen ausgerichteten Wohnnutzung zu einer 
professionell betriebenen, auf kurzzeitige Vermietung (tageweise) ausgerichteten Beherbergungsform mit 
hotelähnlichem Charakter, wie sie heute besteht, als baubewilligungspflichtig. Dass die C.________ gemäss 
den Ausführungen der Beschwerdeführerin die Voraussetzungen zur Klassifikation als Hotelbetrieb bzw. als 
Bed & Breakfast nicht erfüllt, ist dabei nicht von Belang. Damit steht fest, dass für diese Umnutzung und 
damit für die aktuelle Nutzung der Obergeschosse die notwendige Baubewilligung fehlt und diese 
entsprechend formell rechtswidrig ist.»

d) Da sich – wie bereits ausgeführt (E. 3b) – am zu prüfenden Vorhaben mit Ausnahme der 
Reduktion des Angebots an hotelmässigen Dienstleistungen (kein Frühstücksangebot, kein 
Reinigungsservice, kein Abholdienst) nichts geändert hat und im damaligen Entscheid die 
Baubewilligungspflicht auch bei weniger als zehn Betten geprüft und bejaht wurde, stellt sich die 
Frage, ob über die Frage der Baubewilligungspflicht des strittigen Vorhabens nicht bereits 
rechtskräftig befunden wurde (sog. «res iudicata»). 

Eine rechtskräftig beurteilte Sache kann nicht nochmals zum Gegenstand eines Verfahrens 
gemacht werden. Dies setzt allerdings die Identität des entschiedenen Punktes voraus, wobei 
rechtlich unmassgebliche Abweichungen nicht in Betracht fallen. Nach der Praxis des 
Verwaltungsgerichts ist auch bei geringfügigen Änderungen gegenüber dem bereits beurteilten 
Projekt von einem identischen, bereits beurteilten Vorhaben auszugehen, wenn die Änderungen 
rechtlich nicht massgeblich sind.17 

Die erwähnte Reduktion der hotelmässigen Dienstleistungen stellt im Zusammenhang mit der 
Frage der Baubewilligungspflicht eine untergeordnete, rechtlich nicht massgebliche Änderung dar. 
So ändert dies an der Art des touristischen Angebots als professionell betriebene, auf kurzzeitige 
Vermietung (tageweise, für Touristen) ausgerichtete Beherbergungsform mit hotelähnlichem 
Charakter und damit an der Art der Umnutzung der strittigen Zimmer in den Obergeschossen 
nichts. Damit wurde über die Frage der Baubewilligungspflicht der hier ersuchten kurzfristigen 
touristischen Nutzung der vier Wohnungen und des Studios in den Obergeschossen des 
Gebäudes C.________ bereits rechtskräftig entschieden. Soweit die Beschwerdeführerin daher 
die Baubewilligungspflicht bestreitet, so ist darauf nicht mehr einzutreten.

e) Selbst wenn – entgegen diesen Ausführungen – die Baubewilligungspflicht erneut zu 
beurteilen wäre, so ist diese zu bejahen, wobei in erster Linie auf die oben zitierten Ausführungen 

17 VGE 2018/452 vom 9. Dezember 2019, E. 3.3.

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im Entscheid der BVE vom 16. September 2019 verwiesen werden kann. Zu beurteilen ist und 
bleibt die Nutzungsänderung, welche die Beschwerdeführerin mit dem Konzept der C.________ 
umsetzte sowie bereits seit längerer Zeit betrieb (bzw. allenfalls sogar schon ihre Vorgänger mit 
ihrem Konzept der kurzfristigen touristischen Nutzung) und nun wiederaufnehmen will. Auch wenn 
gewisse hotelmässige Dienstleistungen wegfallen, so ersucht die Beschwerdeführerin gemäss 
eigener Umschreibung ihres Bauvorhabens noch immer um eine «kurzfristig touristische 
Nutzung» der Wohnungen und des Studios (entsprechend dem aktiven, bereits damals 
unbewilligten Konzept der C.________ vor Statuierung des Zweckentfremdungsverbots und der 
in diesem Zusammenhang offenbar vorgenommenen Versiegelung der Zimmer), was im Vergleich 
zur Nutzung zuvor eine Umnutzung darstellt. Dabei ist für die BVD – den Ausführungen im zitierten 
Entscheid und den darin enthaltenen Aussagen der Beschwerdeführerin folgend – weiterhin 
erstellt, dass die Dependance zuvor hauptsächlich der mittel- bis langfristigen Wohnnutzung vorab 
für Saisonniers diente. Es mag zwar sein, dass man auch für kurzfristige, tagewiese Vermietungen 
offen war bzw. solche nicht ausschloss, dennoch war das Gebäude aber in erster Linie auf mittel- 
bis langfristiges Wohnen ausgerichtet. Wie die Beschwerdeführerin im ersten Verfahren selber 
ausführte (Stellungnahme vom 6. September 2019), handelte es sich zuvor um ein Personalhaus 
für Saisonangestellte. Dies steht auch in Einklang mit den historischen Dokumenten, welche die 
Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren mit Stellungnahme vom 5. Januar 202218 (auf 
welche sie in der Beschwerde verweist) einreichte, in welchen mehrfach ausdrücklich von einem 
Personalhaus19 die Rede ist. Die teilweise anderweitigen Aussagen in der vorliegenden 
Beschwerde, wonach kaum Saisonangestellte in diesen Zimmern wohnten, sind nicht glaubhaft, 
da sie nicht nur den eigenen Aussagen der Beschwerdeführerin im vormaligen Verfahren und den 
erwähnten Dokumenten widersprechen, sondern auch nicht belegt werden. Damit ist erstellt, dass 
die Wohnungen bzw. Zimmer im strittigen Gebäude in der Vergangenheit in erster Linie dem 
Personal der ansässigen Gastronomiebetriebe als Saisonunterkunft dienten und damit vorab 
mittelfristig vermietet wurden, was in Gegensatz steht zu der wieder angestrebten, ausschliesslich 
kurzfristigen touristischen (und damit tage- oder höchstens wochenweise) Nutzung mit Self-
Check-In und hotelmässig ausgestatteten Zimmern (WLAN, Fernseher mit Pay-TV, kostenlose 
Toilettenartikel, Kühlschrank), wie sie schon vor dem Zweckänderungsverbot über einen längeren 
Zeitraum angeboten wurde. Ob die vormalige, vorab mittel- oder langfristige Wohnnutzung auch 
bereits als gewerbliche Nutzung bezeichnet werden konnte, wie dies die Beschwerdeführerin in 
ihrer Beschwerde darstellt, ist für die Frage der Baubewilligungspflicht nicht von Bedeutung. 
Irrelevant ist dabei ebenso, ob die Beschwerdeführerin mit diesem Angebot die Kriterien eines 
eigentlichen Hotelbetriebs bzw. eines strukturierten Beherbergungsbetriebs im Sinne der 
Zweitwohnungsgesetzgebung erfüllt oder nicht. Entscheidend ist vielmehr, dass es sich um eine 
Nutzungsänderung von einer in erster Linie auf einer auf mittelfristiges Wohnen ausgerichteten 
Wohnnutzung zu einer professionell betriebenen, auf kurzzeitige Vermietung ausgerichteten 
Beherbergungsform handelt. Wie bereits im zitierten Entscheid ausgeführt, generiert diese 
veränderte Beherbergungsform mehr Verkehr und hat damit Auswirkungen auf die Erschliessung. 
Zudem wirkt sie sich auch lärmmässig anders aus als die bisherige Nutzung, zumal Ankunft und 
Check-In von Gästen auch die ganze Nacht lang möglich sind. Bereits aus diesem Grund besteht 
ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle, auch wenn sich 
die Unterkunft an einer grundsätzlich stark befahrenden Strasse befindet. Die C.________ 
befindet sich zudem ausserhalb der Bauzone und die geänderte Nutzung ist aufgrund des 

18 Vorakten Regierungsstatthalteramt bbew 047-2021, pag. 109.
19 Schreiben vom 25. Juli 1986, Vorakten Regierungsstatthalteramt bbew 047-2021, pag. 129: «Im Jahr 1985 erwarb 
ich das Gebäude Nr. B.________um dies nach einer Renovation dem Pächter des Restaurant J.________für seine 
Angestellten zur Verfügung zu stellen.»; Mietvertrag vom 12. Dezember 1994, pag. 136: «Parz. 
F.________Personalhaus»; Schreiben vom 18. Juli 1994, pag. 140: «Das Personalhaus ist ca. 30 % im Jahr 
ausgelastet»; Verkehrswertschätzung 20. August 1991, pag. 156 ff: mehrmals von «Personalhaus» oder von 
«Personalzimmern» die Rede. 

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Gesagten geeignet, die Nutzungsordnung zu beeinflussen, weshalb die Baubewilligungspflicht 
gestützt auf Art. 7 Abs. 1 BewD zu bejahen ist. 

f) Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Beschwerde verschiedentlich Rügen gegen das 2019 
verfügte Zweckentfremdungsverbot vor und erachtet dieses als rechtswidrig bzw. 
unverhältnismässig (insb. Ziff. 9.1 und Ziff. 9.2.2 der Beschwerde). Mit diesen Vorbringen kommt 
sie im vorliegenden Verfahren zu spät. Die Rechtmässigkeit des Zweckentfremdungsverbots 
wurde im Verfahren BVE 110/2019/97 geprüft und durch die BVE mit Entscheid vom 16. 
September 2019 rechtskräftig bejaht (res iudicata, vgl. E. 2d des damaligen Entscheids). Auf diese 
Einwände ist daher hier nicht mehr einzutreten.

4. Bewilligungsfähigkeit

a) Das AGR kam mit Verfügung vom 2. November 2021 zum Schluss, dass dem Vorhaben 
eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24, Art. 24c und Art. 37a RPG zu verweigern sei. Hinsichtlich 
Art. 24 RPG i.V.m Art. 39 RPV20 führte es aus, beim geplanten Hotelbetrieb handle es sich nicht 
um ein örtliches Kleingewerbe, denn es diene nicht der lokalen Bevölkerung, sondern vielmehr 
Touristen, Durchreisenden und Auswärtigen. Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 37a RPG 
(Erweiterung des Bistros als altrechtliches Gewerbe) verneinte das AGR, da die geplante 
Umnutzung der Zimmer in zwei Obergeschossen zu Hotelzwecken das zulässige 
Erweiterungspotenzial nach Art. 43 RPV von 30 % der am Stichtag 1. Januar 1980 zonenfremd 
genutzten Fläche bei weitem überschreite. Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG 
scheitert nach Ansicht des AGR daran, dass vollständige Zweckänderungen ausgeschlossen sind 
und es sich bei einer Nutzungsänderung eines Wohngebäudes zu einem Hotelbetrieb um eine 
unzulässige Zweckänderung handle bzw. eine Änderung, mit welcher die Identität des Gebäudes 
im raumplanerischen Sinne nicht gewahrt werden könne. Die Vorinstanz verwies auf die 
Verfügung des AGR vom 2. November 2021 und erteilte gestützt darauf den Bauabschlag.

Die Beschwerdeführerin bringt vor, das Vorhaben sei bewilligungsfähig. Mit ihrer ausführlichen 
historischen Darstellung des Gebäudes B.________ und seiner früheren Verwendung (vgl. E. 3a) 
macht sie dabei auch sinngemäss geltend, dass es sich beim ersuchten Vorhaben nicht um eine 
vollständige Zweckänderung handelt und das Vorhaben damit gestützt auf Art. 24c RPG 
bewilligungsfähig ist. Weiter erachtet sie das Vorhaben auch unter Art. 37a RPG sowie unter Art. 
24 i.V.m. Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV als bewilligungsfähig.   

b) Gemäss Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV können die Kantone in Gebieten mit traditioneller 
Streubauweise, die im kantonalen Richtplan räumlich festgelegt sind und in denen die 
Dauerbesiedlung im Hinblick auf die anzustrebende räumliche Entwicklung gestärkt werden soll, 
die Änderung der Nutzung bestehender Bauten oder Gebäudekomplexe, die Wohnungen 
enthalten, zu Zwecken des örtlichen Kleingewerbes (beispielsweise Käsereien, holzverarbeitende 
Betriebe, mechanische Werkstätten, Schlossereien, Detailhandelsläden, Wirtshäuser) als 
standortgebunden (Art. 24 Bst. a RPG) bewilligen. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin 
beurteilte das AGR das hier strittige Vorhaben zu Recht nicht als örtliches Kleingewerbe. Die 
Bewilligung eines örtlichen Gewerbes setzt voraus, dass dieses Gewerbe der ansässigen 
Bevölkerung dient. Das Anbieten von vier Zimmer und eines Studios für die «kurzfristig 
touristische Nutzung» als professionell betriebene Beherbergungsform mit hotelähnlichen 
Zimmern dient jedoch nicht der ansässigen Bevölkerung und ist insofern nicht vergleichbar mit 
dem in Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV beispielhaft aufgeführten Wirtshaus. Die Voraussetzungen für 

20 Raumplanungsverordnung des Bundesrats vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1).

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eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV sind daher nicht 
erfüllt.  

Der Ausnahmetatbestand von Art. 37a RPG i.V.m. Art. 43 RPV lässt bei gewerblich genutzten 
Bauten und Anlagen, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt oder seither als Folge von Änderungen 
der Nutzungspläne zonenwidrig geworden sind (rechtmässig erstelltes, altrechtliches Gewerbe), 
unter gewissen Voraussetzungen vollständige Zweckänderungen und Erweiterungen zu. Als 
Erweiterung des Bistros im Erdgeschoss kann die vorliegend strittige Umnutzung in den 
Obergeschossen schon deshalb nicht bewilligt werden, weil die Beschwerdeführerin diese 
gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss durch Niederlegung der Gastgewerbebewilligung 
inzwischen aufgegeben hat (vgl. Sachverhalt, Ziff. 3). Dazu kommt, dass – wie das AGR zu Recht 
ausführt – das zulässige Erweiterungspotenzial nach Art. 43 Abs. 2 RPV bei Weitem überschritten 
würde. Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, die gesamte Liegenschaft (und damit auch 
die oberen Stockwerke) sei schon immer gewerblich genutzt gewesen, so vermag dies an der 
fehlenden Bewilligungsfähigkeit nach Art. 37a RPG nichts zu ändern. So sind unter 
Gewerbebauten im Sinne dieser Bestimmung nach den Materialien zu schliessen kleine und 
mittlere (produzierende) Betriebe zu verstehen. Das blosse Vermieten von Wohnungen – wie es 
vorliegend passierte – stellt deshalb kein Gewerbe im Sinne von Art. 37a RPG dar.21 

c) Näher zu prüfen ist jedoch Art. 24c RPG. Das Gebäude B.________ auf Parzelle Meiringen 
Grundbuchblatt Nr. F.________ liegt in der Landwirtschaftszone und wird zu Wohnzwecken 
genutzt. Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen 
ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich 
geschützt. Vorliegend ist unbestritten, dass Gebäude vor dem 1. Juli 1972 rechtmässig erstellt 
wurde und damit in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG fällt. Bauten und Anlagen, die unter 
den Geltungsbereich von Art. 24c RPG fallen, können erneuert, teilweise geändert, massvoll 
erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind 
(Art. 24c Abs. 2 RPG). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der 
Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG). Eine Änderung gilt als teilweise und eine 
Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den 
wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Die Veränderungen können sowohl in 
inneren Umbauten als auch in äusseren Erweiterungen sowie in Zweckänderungen bestehen. Ob 
die Identität der Baute im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände 
zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3 Satz 1 RPV). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der 
Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum 
Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV), d.h. in der Regel beim Inkrafttreten des 
eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972. Vollständige Zweckänderungen 
sprengen den Rahmen von Art. 24c RPG, da sie zu einem grundsätzlich anderen Nutzungscharakter 
führen, erhebliche bauliche Massnahmen bedingen (Änderungen der tragenden Baustrukturen, 
Veränderungen Erscheinungsbildes), oder zu einer starken Zunahme des Verkehrsaufkommens 
beitragen.22 Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann von Wesensgleichheit einer Baute nur 
gesprochen werden, wenn die Zweckänderung nicht zu einer völlig neuen wirtschaftlichen 
Zweckbestimmung führt, sondern zu einer Nutzung, die von der ursprünglichen Nutzungsart nicht 
grundlegend abweicht.23 Verneint wurde eine teilweise Zweckänderung etwa beim Umbau eines 
Hühnerstalls in eine Wohnung, bei der Umwandlung eines nur selten frequentierten Ferienhauses 
in eine «Erlebnishütte» mit Pistenrestaurant, bei einer Umwandlung eines landwirtschaftlichen 
Gebäudes in ein gewerblich genutztes Lager oder zu Wohnzwecken, bei einer Umwandlung einer 
Alphütte in einen Kiosk mit Verpflegungsmöglichkeit, bei der Einrichtung eines Schlafraums mit 

21 Muggli, Praxiskommentar RPG, Art. 37a. N. 10.
22 Vollzugshilfe ARE «Bewilligungen nach Art. 24c RPG: Änderungen an zonenwidrige gewordenen Bauten», Ziff. 3.5.
23 BGE 1A.78/2004 vom 16. Juli 2004, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen.

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Kochgelegenheit in einer bislang unbewohnten Heubarge oder beim Ausbau einer Notunterkunft 
zu ganzjährig benutzbarem Wohnraum.24 

d) Das AGR ging vorliegend von einer Nutzungsänderung von einem Wohngebäude zu einem 
Hotelbetrieb aus und beurteilte die hier strittige Umnutzung aus diesem Grund als im Rahmen von 
Art. 24c RPG nicht zulässige, vollständige Zweckänderung. Dieser Beurteilung kann nicht gefolgt 
werden. So gilt es für die BVD gestützt auf die historischen Ausführungen der Beschwerdeführerin 
in ihrer Beschwerde als erstellt, dass die Räumlichkeiten in den Obergeschossen des Gebäudes 
B.________ in der Vergangenheit nicht einer «klassischen» Wohnnutzung dienten, sondern 
vielmehr in erster Linie als Saisonunterkunft für das Personal der ansässigen 
Gastronomiebetriebe (vgl. E. 3e). Dabei handelt es sich zwar nicht um eine kurzfristige touristische 
Wohnnutzungsform, wie sie von der Beschwerdeführerin nun ersucht wird, sie ist aber auch nicht 
mit einer langfristigen Wohnmiete zu vergleichen, wie sie einer «klassischen» Wohnnutzung 
zugrunde liegt. Die Nutzung als Personalhaus liegt letztlich irgendwo dazwischen und kann als 
mittelfristige Wohnnutzung (Saisonmiete) bezeichnet werden, welche gegen Entgelt erfolgte und 
damit ebenfalls schon einen gewerblichen Charakter aufwies. Es stellt sich daher die Frage, ob 
die Nutzungsänderung von einer in erster Linie auf mittelfristiges Wohnen ausgerichteten 
Wohnnutzung zu einer professionell betriebenen, auf kurzzeitige Vermietung ausgerichteten 
Beherbergungsform den Rahmen der teilweisen Zweckänderung im Sinne von Art. 24c RPG 
überschreitet. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die ersuchte kurzfristige und touristische 
Vermietung der Zimmer im Vergleich zur bisherigen, auf mittelfristiges Wohnen ausgerichteten 
Wohnnutzung (Saisonmiete gegen Entgelt) keine völlig neue wirtschaftliche Zweckbestimmung 
darstellt. Trotz der Umstellung auf eine tage- oder höchstens wochenweise Mietdauer handelt es 
sich weiterhin um eine Form der Wohnnutzung, die gegen Entgelt angeboten wird. Von einer 
vollständigen Zweckänderung kann daher nicht gesprochen werden. Vielmehr handelt es sich um 
eine Umnutzung innerhalb unterschiedlicher Wohnnutzungsformen, mit welchen andere Personen 
erreicht werden (nicht mehr Saisonniers, sondern Touristen und Durchreisende). Trotz 
Ausrichtung auf die kurzfristige, touristische Vermietung handelt es sich beim Angebot der 
Beschwerdeführerin aufgrund des Verzichts auf diverse hotelmässige Dienstleistungen (insb. kein 
Frühstück, keine bediente Rezeption, keine Reinigung) zudem nicht um einen klassischen 
Hotelbetrieb, sondern eher um eine Beherbergungsform mit hotelähnlichem Charakter. Auch 
wenn sich das Nutzverhalten durch die regelmässigen Wechsel und die Möglichkeit des Self-
Check-In (späte Anreise) verändern werden, geht mit dieser Nutzungsänderung von vier Zimmern 
und einem Studio schliesslich keine erhebliche Steigerung der Nutzungsintensität einher. 
Insgesamt handelt es sich bei der Umnutzung von einer auf mittelfristiges Wohnen ausgerichteten 
Wohnnutzung zu einer auf kurzzeitige und touristische Vermietung ausgerichteten 
Beherbergungsform um eine teilweise Zweckänderung, womit diese Umnutzung – entgegen der 
Ansicht des AGR – nicht als im Rahmen von Art. 24c RPG von vornherein unzulässige vollständige 
Zweckänderung zu gelten hat. 

Die weiteren Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG 
sind sodann ebenfalls erfüllt. Die Identität im Sinne von Art. 42 RPV bleibt mit dieser blossen 
Umnutzung und teilweisen Zweckänderung gewahrt. Art. 24c Abs. 4 RPG, welcher 
Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild nur unter strengen Voraussetzungen zulässt, 
gelangt vorliegend mangels solcher Veränderungen nicht zur Anwendung. Auch die 
Voraussetzungen von Art. 43a RPV sind erfüllt. So wird das Gebäude in der Landwirtschaftszone 
nicht mehr für einen zonenkonformen Zweck benötigt (Bst. a) und die neue Nutzung hat keine 
Ersatzbaute zur Folge, die nicht notwendig ist (Bst. b). Eine Erweiterung der bestehenden 
Erschliessung ist damit nicht verbunden (Bst. c) und eine Gefährdung der landwirtschaftlichen 
Bewirtschaftung umliegender Grundstücke (Bst. d) steht nicht zur Diskussion. Schliesslich stehen 

24 Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. N. 24c N. 19.

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der Umnutzung auch keine überwiegenden Interessen entgegen (Art. 43a Bst. e RPV, auch Art. 
24c Abs. 5 RPG). Zwar geht mit der neuen kurzfristigen und touristischen Vermietungsform eine 
gewisse Zunahme der Nutzungsintensität einher, was in gewissem Ausmass auch zu mehr Lärm 
und Verkehr führen kann (vgl. bereits E. 3e). Der Standort der C.________ an der bereits jetzt 
stark befahrenen Strasse ohne Wohnhäuser in unmittelbarer Nachbarschaft ist in dieser Hinsicht 
jedoch unproblematisch. Entsprechend gingen im Rahmen der Publikation des strittigen 
Vorhabens auch keine Einsprachen ein. 

Dem strittigen Vorhaben kann daher eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG erteilt werden. 
Entsprechend ist der Bauabschlag des Regierungsstatthalteramts vom 2. Mai 2022 und die 
Verfügung des AGR vom 2. November 2021 in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben.    

5. Weitere Bewilligungsvoraussetzungen, Gesamtentscheid 

a) Bauvorhaben sind zu bewilligen, wenn sie den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften 
und den nach anderen Gesetzen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften 
entsprechen, die öffentliche Ordnung nicht gefährden und wenn ihnen keine Hindernisse der 
Planung im Sinne der Artikel 36 und 62 entgegenstehen (Art. 2 BauG). Dies ist bei der strittigen 
Umnutzung von vier Wohnungen und einem Studio in den Obergeschossen des Gebäudes 
B.________ für eine kurzfristige touristische Vermietung (ohne Frühstücksangebot) der Fall. Die 
Gemeinde beantragte zwar mit Amtsbericht vom 13. Januar 202225, die ersuchte Baubewilligung 
sei nicht zu erteilen. Dieser Antrag wurde aber einzig mit der Verweigerung der 
Ausnahmebewilligung durch das AGR mit Verfügung vom 2. November 2021 begründet. 
Ansonsten steht die Gemeinde dem Vorhaben positiv gegenüber (vgl. Stellungnahme vom 1. Juli 
2022 im Beschwerdeverfahren). Aufgrund der Aufhebung der Verfügung des AGR und der 
Erteilung der Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG mit vorliegendem Entscheid steht der 
negative Amtsbericht der Gemeinde vom 13. Januar 2022 daher einer Bewilligung nicht entgegen. 
Was den Gewässerschutz anbelangt, so hielt die Gemeinde in diesem Bericht fest, dass es sich 
nur um sanitärtechnische Anpassungen im Gebäude handle, weshalb auf das Ausstellen einer 
Gewässerschutzbewilligung verzichtet werden könne. Diesbezüglich ist anzumerken, dass die 
baulichen Massnahmen in den Obergeschossen des Gebäudes B.________ bereits mit 
Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramts vom 6. Mai 2019 (bbew 93/2018), rechtskräftig 
bestätigt durch die BVE mit Entscheid vom 16. September 2019 (BVE 110/2019/97), bewilligt 
wurden, unter Aufnahme der Bedingungen und Auflagen der Fachbehörden (u.a. der Gemeinde). 
Das hier zu beurteilende Vorhaben stellt eine reine Umnutzung ohne baulichen Massnahmen dar. 
Die Fachstelle Hindernisfreies Bauen Kanton Bern (procap) beurteilte das Vorhaben bereits mit 
Fachbericht vom 31. Mai 2018 und damit zu einem Zeitpunkt, als das damalige Baugesuch auch 
noch die Umnutzung beinhaltete (so auch der Projektbeschrieb im damaligen Fachbericht). Die 
von procap verlangten Auflagen wurden mit dem Gesamtentscheid vom 6. Mai 2019 verfügt und 
decken nach dem Gesagten auch das vorliegend strittige Bauvorhaben ab. Die Auflagen dieses 
Gesamtentscheids gelten nach wie vor unverändert, weshalb vorliegend im Zusammenhang mit 
dem hindernisfreien Bauen keine weiteren Auflagen zu verfügen sind. Das Amt für Wald und 
Naturgefahren (AWN), Waldabteilung Alpen, führte im Bericht vom 9. Februar 202226 aus, dass 
für die Umnutzung keine weitere Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des Waldabstands 
nötig sei. Der Feueraufseher der Gemeinde schliesslich stimmte dem Vorhaben mit Fachbericht 
Brandschutz vom 8. Dezember 202127 zu; diese Auflagen werden im vorliegenden Entscheid 
aufgenommen. 

25 Vorakten Regierungsstatthalteramt bbew 047-2021, pag. 16 f.
26 Vorakten Regierungsstatthalteramt bbew 047-2021, pag. 19.
27 Vorakten Regierungsstatthalteramt bbew 047-2021, pag. 20 ff.

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b) Damit ist dem ersuchten Umnutzungsvorhaben «kurzfristige touristische Vermietung (ohne 
Frühstücksangebot) von vier Wohnungen und einem Studio mit neun Betten in den 
Obergeschossen des Gebäudes B.________, digitale Self-Check-In-Gästeunterkunft ohne 
bediente Rezeption» die Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG sowie die Baubewilligung zu 
erteilen. Das mit dem Baugesuch eingereichte Betriebskonzept vom 1. Februar 202128 ist als 
verbindlich und damit massgebend zu erklären, indem es mit dem Stempel des Rechtsamts der 
BVD mit Entscheiddatum versehen wird. Dieses Betriebskonzept ist in allen Teilen einzuhalten 
und legt insbesondere auch fest, dass sich die für die kurzfristige touristische Nutzung bewilligten 
Zimmer im ersten, zweiten und dritten Obergeschoss des Hauptgebäudes B.________ befinden 
und nicht die Studios im ersten und zweiten Stock des Anbaus umfassen. Da vorliegend eine 
Umnutzung ohne bauliche Massnahmen bewilligt wird, sind hierfür keine Pläne mit zu bewilligen. 
Bei den von der Beschwerdeführerin eingereichten Plänen29 handelt es sich um die Pläne der 
baulichen Massnahmen, welche mit Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramts vom 6. Mai 
2019 (bbew 93/2018) bewilligt wurden; sie müssen vorliegend nicht nochmals verbindlich erklärt 
werden. Die gemäss Vorinstanz verfügten Kosten (Ziff. 3 des angefochtenen Entscheids) werden 
sodann unverändert in den vorliegenden Entscheid übernommen. Für die Rückzahlung der im 
Vergleich zum bereits geleisteten Kostenvorschuss bestehenden Differenz bleibt das 
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli zuständig. Schliesslich wird im Gesamtentscheid 
verfügt, dass das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Interlaken, nach Rechtskraft des 
vorliegenden Entscheids angewiesen wird, das mit Gesamtentscheid des 
Regierungsstatthalteramts vom 6. Mai 2019 angeordnete «Zweckentfremdungsverbot 1., 2. und 
3. Obergeschoss nach Art. 29 BauG» für das Gebäude B.________ auf der Parzelle Meiringen 
Grundbuchblatt Nr. F.________ im Grundbuch wieder zu löschen. 

6. Kosten

a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegt die Beschwerdeführerin. Die Gemeinde hat mit 
Eingabe vom 1. Juli 2022 eine positive Neubeurteilung beantragt. Sie kann daher nicht als 
unterliegend gelten. Dem Regierungsstatthalteramt und dem AGR können keine 
Verfahrenskosten auferlegt werden (Art. 108 Abs. 2 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 Bst. a VRPG30). Die 
vorliegenden Verfahrenskosten, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 2000.00 (Art. 103 
Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV31), trägt daher der Kanton. 

b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht 
deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder 
Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 
erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Wie erwähnt obsiegt die Beschwerdeführerin, weshalb sie 
Anrecht auf Parteikostenersatz hat. Eine Auferlegung der Parteikosten an das 
Regierungsstatthalteramt ist nicht gerechtfertigt, da dieses von der negativen Verfügung des AGR 
nicht abweichen durfte. Damit hat das AGR die Parteikosten der Beschwerdeführerin zu ersetzen. 

Die Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin beläuft sich auf CHF 8018.70 
(Honorar CHF 7370.00, Auslagen CHF 75.40, Mehrwertsteuer CHF 573.30). Die Parteikosten 
umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 

28 Vorakten Regierungsstatthalteramt bbew 047-2021, pag. 3 f.
29 Vorakten Regierungsstatthalteramt bbew 047-2021, Lasche 12 sowie von der Gemeinde mit Stellungnahme vom 
1. Juli 2022 eingereichter Plansatz. 
30 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
31 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).

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VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV32 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen 
Beschwerdeverfahren CHF 400.00 bis CHF 11 800.00 pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs 
bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der 
Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG33). Im 
vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als unterdurchschnittlich zu werten, da nur ein 
Schriftenwechsel stattfand und kein Beweisverfahren durchgeführt wurde. Die Bedeutung der 
Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses sind insgesamt ebenfalls als eher 
unterdurchschnittlich einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von CHF 3500.00 als 
angemessen. 

Zu beachten ist sodann, dass die Beschwerdeführerin mehrwertsteuerpflichtig ist34 und somit die 
von ihrem Rechtsvertreter auf sie überwälzte Mehrwertsteuer in ihrer eigenen 
Mehrwertsteuerabrechnung als Vorsteuer abziehen kann. Ihr fällt daher betreffend 
Mehrwertsteuer kein Aufwand an und eine Abgeltung der Mehrwertsteuer käme einer mit Art. 108 
Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG unvereinbaren Überentschädigung gleich. Die in der 
Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerde aufgeführte Mehrwertsteuer ist daher bei der 
Bestimmung des Parteikostenersatzes nicht zu berücksichtigen.35 

Damit hat das AGR der Beschwerdeführerin Parteikosten im Betrag von CHF 3575.40 (Honorar 
CHF 3500.00, Auslagen CHF 75.40) zu ersetzen

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten werden kann. Der 
Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramtes Interlaken-Oberhasli vom 2. Mai 2022 
und die Verfügung des AGR vom 2. November 2021 werden aufgehoben. 

2. Gesamtbaubewilligung:

Der Beschwerdeführerin wird die Gesamtbaubewilligung für folgendes 
Umnutzungsvorhaben auf Parzelle Meiringen Grundbuchblatt Nr. F.________ erteilt: 
Kurzfristige touristische Vermietung (ohne Frühstücksangebot) von vier Wohnungen und 
einem Studio mit neun Betten in den Obergeschossen des Gebäudes B.________, digitale 
Self-Check-In-Gästeunterkunft ohne bediente Rezeption. Diese Gesamtbewilligung 
umfasst:

2.1 Die Baubewilligung aufgrund des Baugesuchs vom 20. November 2020 / 4. Februar 
2021 gemäss Betriebskonzept «C.________» vom 1. Februar 2021, mit Stempel des 
Rechtsamts BVD vom 9. November 2022. 

2.2 Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG. 

3. Nebenbestimmungen

3.1 Fachbericht Brandschutz vom 8. Dezember 2021
Vorbeugender Brandschutz:

32 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811).
33 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)
34 Siehe Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: <https://www.uid.admin.ch>
35 BVR 2015 S. 541 E. 8.2, 2014 S. 484 E. 6

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- Für Wohngebäude mit geringer Höhe wird die Qualitätssicherungsstufe 1 (QSS 1) 
festgelegt. Nach Abschluss des Vorhabens ist dem Feueraufseher eine Kopie des 
unterschriebenen Formulars SB2 zuzustellen. Eine Abnahmekontrolle vor Ort wird 
vorbehalten.

- Neue wohnungstrennende Bauteile (Decken und Wände) müssen mit 
Feuerwiderstand EI 30 / Türen EI 40 erstellt, oder dementsprechend verkleidet 
werden.

- Bei Türen in Fluchtwegen z.B. bei Wohnungs- oder Hauseingangstüren sind 
Notausgangstürverschlüsse gefordert. Bestehende Türen müssen mindestens mit 
einem Drehkopfzylinder nachgerüstet werden. 

- Beim Haupteingang muss ein geeigneter Handfeuerlöscher montiert und 
entsprechend gekennzeichnet werden.

- In jeder Küche muss eine Löschdecke bereitgestellt werden.
- Die GVB empfiehlt, Fluchtwege und Wohnräume mit Rauchwarnmeldern 

auszurüsten.
- Die elektrischen Installationen und Betriebsmittel sind der Gefährdung der Räume 

entsprechend und gemäss der Technischen Norm «NIN» der Electrosuisse 
auszuführen und zu kontrollieren.

Brandverhütung und organisatorischer Brandschutz
- Der Eigentümer und Betreiber ist dafür verantwortlich, dass die 

Brandschutzmassnahmen eingehalten sind und dass die 
Brandschutzeinrichtungen einwandfrei funktionieren.

- Auf Informationsanschlägen müssen die Fluchtwegpläne und ein Beschrieb über 
das Verhalten im Brandfall festgehalten sein. Die Anschläge sind in der Sprache 
der beherbergten Person zu verfassen.

Anforderungen abwehrender Brandschutz (Feuerwehr)
- Die Umgebung des Gebäudes ist so zu gestalten und zu bewirtschaften (Zutritt, 

Bepflanzung, Schneeräumung usw.), dass die Feuerwehr jederzeit mit ihren 
Fahrzeugen ungehinderten Zugang hat. Die erforderlichen Abklärungen sind von 
Baubeginn mit der Feuerwehr vorzunehmen.

- Die zuständige Feuerwehr muss über die Nutzung und die mögliche Anzahl 
beherbergter Personen informiert werden. 

Zusätzlich zu diesen Nebenbestimmungen sind auch die Hinweise im Fachbericht 
Brandschutz und die Merkblätter, die darin erwähnt werden, zu beachten.

4. Aufhebung Zweckentfremdungsverbot nach Artikel 29 BauG

Das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Interlaken, wird angewiesen, das mit 
Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramts vom 6. Mai 2019 angeordnete 
«Zweckentfremdungsverbot 1., 2. und 3. Obergeschoss nach Art. 29 BauG» für das 
Gebäude B.________ auf der Parzelle Meiringen Grundbuchblatt Nr. F.________ im 
Grundbuch wieder zu löschen. Die rechtskräftige Baubewilligung gilt als 
Rechtsgrundausweis für die Löschung dieser Anmerkung.

5. Kosten Baubewilligungsverfahren

Die folgenden Kosten des Baubewilligungsverfahrens werden der Beschwerdeführerin zur 
Bezahlung auferlegt.

- Regierungsstatthalteramt CHF 1000.00
- Gemeinde Meiringen CHF   332.00

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- AGR (Schreiben vom 5.10.21) CHF   200.00
- AGR (Schreiben vom 2.11.21) CHF   200.00
- AGR (Schreiben vom 8.3.22) CHF   200.00

Total CHF 1932.00

Bei Verrechnung des bereits geleisteten Kostenvorschusses von CHF 2000.00 ergibt sich 
für die Beschwerdeführerin ein Guthaben von CHF 68.00. Sie wird gebeten, dem 
Regierungsstatthalteramt nach Rechtskraft des Gesamtentscheids einen 
Einzahlungsschein oder die erforderlichen Kontoangaben für die Überweisung dieses 
Betrags zukommen zu lassen.

6. Der Beschwerdeführerin sowie der Gemeinde wird jeweils eine Kopie des bewilligten 
Betriebskonzepts gemäss Ziff. 2.1 zugestellt. 

7. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. 

8. Der Kanton (AGR) hat der Beschwerdeführerin Parteikosten im Betrag von CHF 3575.40 zu 
ersetzen. 

IV. Eröffnung

- Herrn D.________, mit Beilage gemäss Ziff. 6, eingeschrieben
- Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Meiringen, Gemeindeverwaltung, mit Beilage 

gemäss Ziff. 6, eingeschrieben
- Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), eingeschrieben
- Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Interlaken, eingeschrieben (nach Rechtskraft des 

Entscheids)

Zur Kenntnis:
- Feueraufseher H.________

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

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Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in fünf Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.