# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5b8dc3cc-efdb-57d5-8f07-87b926ef1c8f
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-11-06
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 06.11.2002 12.2002.76
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2002-76_2002-11-06.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2002.76

  	
  Lugano

  6 novembre 2002/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente,

  Chiesa e Rusca

  

 

	
  segretaria:

  	
  Zanetti, vicecancelliera

  

 

sedente per statuire nella causa a procedura di
locazione e affitto inc. n. LA.2001.00009 della Pretura del Distretto di
Lugano, Sezione 4, promossa con istanza 15 gennaio 2001 da

 

	
   

  	
  __________

  __________

  entrambi rappr. dalla __________

   

  
	
   

  	
  Contro

  	 

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dall’avv. __________

   

  

 

 

con cui
gli istanti hanno chiesto una prima protrazione fino al 31 dicembre 2001 del
contratto di locazione relativo all’abitazione di proprietà della __________
sita in via __________ a __________, protestando spese e ripetibili;

 

domanda
avversata dalla convenuta e che il Pretore, con sentenza 28 marzo 2002 ha
accolto, concedendo ai conduttori una prima proroga del contratto di locazione
della durata di un anno, e meglio fino al 31 dicembre 2001;

 

appellante
la convenuta che, con memoriale 12 aprile 2002, chiede la riforma del querelato
giudizio, nel senso di respingere integralmente la richiesta di protrazione
della locazione presentata dagli istanti, con protesta di spese e ripetibili di
entrambe le sedi;

mentre la
convenuta, con osservazioni 3 maggio 2002, postula la reiezione del gravame con
protesta di spese e ripetibili;

 

letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti

 

 

ritenuto
in fatto:

A.      
__________ e __________ conducevano in
locazione una villetta sita sulla part. N. __________ RFD di __________ in
virtù di un contratto concluso il 1. gennaio 1992 con la __________ (doc. A). A
far tempo dal 1. gennaio 2000, su richiesta degli stessi conduttori - i quali
avevano altresì comunicato all’amministrazione dello stabile il prossimo inizio
della costruzione di una casa di abitazione propria a __________ - detto
contratto veniva modificato nel senso che la locazione passava da annuale a
trimestrale con preavviso di disdetta di tre mesi (doc. A, 2, 3). A seguito
della aggiudicazione ai pubblici incanti del predetto fondo, il 15 febbraio
2000 la __________ subentrava nel contratto quale nuova locatrice (doc. 11 sub
cartelletta documenti UC). 

 

 

B.   Il 2 agosto 2000, la __________
notificava ai conduttori __________ e __________ la disdetta del contratto di
locazione, con effetto a decorrere dal 31 dicembre 2000 (doc. B, B1). Il 23
agosto 2000, i conduttori presentavano tempestiva istanza all’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Massagno volta ad ottenere una prima
protrazione del rapporto contrattuale della durata di un anno (doc. F).
L’Ufficio di conciliazione accoglieva parzialmente l’istanza accordando ai
conduttori una proroga unica e definitiva di tre mesi, ossia fino al 31 marzo
2001 (doc. 1). 

 

 

C.   Con istanza 15 gennaio 2001 i
conduttori adivano il competente tribunale postulando l’ottenimento di una
prima proroga del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2001. Infatti, a
mente degli istanti, entro quella data la costruzione della loro abitazione avrebbe
dovuto essere terminata. La convenuta si opponeva alla richiesta di protrazione
del rapporto di locazione, adducendo di avere l’opportunità di vendere l’ente
locato a seri interessati e di avere offerto ai conduttori, i quali però non
avevano accettato, un appartamento sostitutivo dell’ente locato a condizioni
favorevoli quale soluzione transitoria prima di entrare definitivamente nella
casa di loro proprietà.

D.   Con sentenza 28 marzo 2002 il
Pretore ha accolto l’istanza concedendo ai conduttori una protrazione del
contratto fino al 31 dicembre 2001 (per la seconda proroga v. scritto del
18.2.2002 della parte istante, sub cartelletta corrispondenza/ citazioni). Il
giudice ha stabilito che nonostante ai conduttori fosse stato offerto un
alloggio sostitutivo, la questione relativa all’adeguatezza di tale alloggio
non doveva essere ulteriormente vagliata in quanto lo stesso, in un prossimo
futuro, non sarebbe più servito ai coniugi __________ (in quanto di lì a poco
gli stessi si sarebbero trasferiti nell’abitazione di loro proprietà). Di
conseguenza ai conduttori non poteva essere ragionevolmente richiesto di
affrontare due traslochi entro un breve lasso di tempo. D’altro canto, secondo
il Pretore, la richiesta della locatrice di avere la possibilità di disporre
dell’immobile per procedere alla vendita rappresentava un mero interesse
economico che non era prevalente rispetto agli interessi dei conduttori.

 

 

E.      
Con appello 12 aprile 2002, la convenuta ha
contestato le motivazioni poste alla base della sentenza pretorile. La
protrazione non avrebbe dovuto essere concessa ai conduttori poiché la disdetta
non avrebbe sortito alcun effetto gravoso nei loro confronti. I conduttori, al
momento della richiesta di proroga, sarebbero stati al corrente che la
costruzione della loro abitazione avrebbe richiesto un tempo superiore a un
anno. In tal caso quindi, ai conduttori poteva essere ragionevolmente richiesto
di effettuare un doppio trasloco, tenuto conto anche del fatto che la
__________ avrebbe loro offerto un alloggio sostitutivo equivalente. Del resto,
i conduttori sarebbero anche stati avvisati con largo anticipo della disdetta
del rapporto di locazione. L’interesse della locatrice, ossia la vendita
dell’ente locato a terzi, sarebbe stato quindi preponderante rispetto a quello
dei conduttori. Con osservazioni 3 maggio 2002, la parte appellata si è
sostanzialmente riconfermata nelle allegazioni addotte in prima istanza.

 

 

F.    Il 15 maggio 2002 i conduttori
notificavano alla __________ la disdetta del contratto relativo all’ente locato
con effetto a decorrere dal 30 giugno 2002, data per la quale i conduttori
hanno lasciato l’ente locato. 

       Con
scritto del 23 agosto 2002 il Presidente della Seconda Camera civile del
Tribunale d’appello comunicava alle parti che tale circostanza faceva divenire
la controversia priva di oggetto e proponeva quindi di stralciare sia la
procedura d’appello senza addebito di tasse o spese di giustizia, sia la
procedura di prima istanza con ripartizione per metà delle spese giudiziarie,
procedendo alla compensazione delle ripetibili di entrambe le sedi. La proposta
veniva integralmente accolta da __________ con lettera datata 11 settembre
2002. La parte appellata, in data 28 agosto 2002, pur dichiarando la sua
adesione sostanziale, poneva una condizione quo alle tasse e le spese di prima
istanza, e meglio che le stesse fossero interamente accollate all’appellante.

 

 

considerato in diritto:

 

 

1.    È pacifico che a seguito della
avvenuta riconsegna dell’ente locato da parte di __________ e __________ il
procedimento relativo alla protrazione della locazione avviato il 15 gennaio
2001 è divenuto privo di oggetto (II CCA 27 settembre 2002 in re V.P.
SA/P. SA). Se una lite diventa priva di oggetto o di interesse giuridico (art.
351 CPC), per la decisione in materia di spese e ripetibili si applica per
analogia l’art. 72 PCF (REP. 1990,
pag. 284; I CCA 22 febbraio 1993 in re B./B: e 27 settembre 1993
in re P./P.; II CCA 23 marzo 1994 in re I. SA e llcc./L. SA e llcc e 24
ottobre 1996 in re BFC/V.O. e llcc.), norma in virtù della quale, quando una
lite diventa senza oggetto o priva d’interesse giuridico per le parti, il
tribunale, udite le parti ma senza ulteriore dibattimento dichiara il processo
terminato e statuisce, con motivazione sommaria, sulle spese, tenendo conto
dello stato delle cose prima del verificarsi del motivo che pone fine alla
lite. In altre parole, si tratta di valutare, sommariamente, quale possibilità
di buon esito avrebbe avuto in concreto la causa (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 9 ss. ad art.
151 CPC e m. 4 ad art. 351 CPC; DTF111 Ib 191).

 

 

2.    Nel caso specifico, la proposta
formulata in data 23 agosto 2002 dal Presidente di questa Camera ha trovato
consenso nelle parti nel rinuciare alle ripetibili di entrambe le sedi (in prima
istanza la __________ era stata obbligata a corrispondere agli istanti fr.
200.-- a titolo di indennità), mentre non vi è stata concordanza sulla sorte
delle tasse e delle spese di prima istanza. Di conseguenza, vista la
particolare situazione, rimane così unicamente aperta la questione a sapere a
quale parte, eventualmente in che misura, debbano essere caricate la tassa di
giustizia (fr. 850.--) e le spese (fr. 150.--), già poste in prima istanza a
carico della __________. Occorre quindi procedere ad un esame sommario della
fattispecie per valutare il buon fondamento della vertenza.

 

 

3.    Dall’istruttoria è emerso che in
effetti la __________ aveva offerto ai conduttori, i quali non avevano però
accettato, un appartamento sostitutivo a far tempo dal mese di gennaio 2001 (v.
documenti sub cartelletta UC). Al momento della presentazione dell’istanza di
protrazione all’Ufficio di conciliazione, il 23 agosto 2000, i conduttori
potevano fondatamente ritenere che la costruzione della loro abitazione a
__________ sarebbe stata terminata entro il 31 dicembre 2001 e quindi
postulavano una proroga fino a quella data (v. lettera 27 settembre 2000 dello
studio di architettura __________ di __________, doc. annesso al verbale di
discussione 3 ottobre 2000 presso l’Ufficio di conciliazione, sub cartelletta
doc. UC: “iniziare l’edificazione durante il mese di gennaio 2001 e portarla a
termine per la fine dello stesso anno”). Dagli atti è infatti emerso che
solitamente per una costruzione di quel genere si prevedono dodici mesi di
lavoro (verbale teste __________ 6 giugno 2001, pag. 1). 

       Soltanto
successivamente, e meglio nel corso della causa avviata davanti al Pretore,
sono emerse circostanze che hanno causato il ritardo nella consegna immobile
(v. verbale teste __________ 6 giugno 2001, pag. 1). La licenza edilizia è
stata concessa il 29 marzo 2001 e di conseguenza i conduttori hanno avviato una
seconda procedura volta ad ottenere un’ulteriore proroga del contratto di
locazione.

       A
giusta ragione il Pretore ha stabilito che se i conduttori avessero accettato
l’appartamento sostitutivo offerto dalla locatrice, gli stessi avrebbero dovuto
effettuare un doppio trasloco in un breve lasso di tempo. Questo fatto è stato
reputato assai gravoso da parte del primo giudice e quindi i conduttori
ottenevano una prima protrazione della locazione fino al 31 dicembre 2001. 

       Questa
decisione appare corretta, stante soprattutto che l’interesse della locatrice
alla vendita dell’immobile non appariva urgente ed era di mera natura economica.
Del resto, dalla documentazione agli atti risulta che vi era almeno un altro
possibile acquirente dell’ente locato oltre ai coniugi __________ (v. verbali
audizione testi, 2 aprile 2001, pag. 4 e 5). Infatti, anche il vicino di casa
dei conduttori, il signor __________, era concretamente interessato
all’acquisto della casa di __________ e aveva preso contatto con il signor
__________ della __________ (doc. L e verbale audizione teste __________, 6
giugno 2001, pag. 2; SJZ 91/1995, pag. 116 e contrario). Ne consegue che
i bisogni della parte locatrice non risultano predominanti rispetto agli
interessi dei conduttori.

 

 

4.    Alla luce di quanto esposto,
valutando la situazione antecedente al motivo che ha posto fine alla lite, si
giunge alla conclusione che la concessione della proroga del rapporto di
locazione avrebbe trovato conferma anche in questa sede (Giger, Die Erstreckung des
Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), tesi Zurigo 1995, pag. 46 ss.; Thanei, Die Erstreckung des
Mietverhältnisses, Zurigo 1990, pag. 29 ss). Di
conseguenza appare giustificato caricare tasse e spese del procedimento di
prima istanza alla parte appellante __________. 

       

       Vista
inoltre la particolarità della fattispecie e tenuto conto della proposta del
Presidente di questa Camera, si rinuncia a prelevare tasse e spese per la
procedura di appello. 

 

 

Per i quali motivi

 

 

pronuncia:               I.   L’appello
12 aprile 2002 della __________ è stralciato dai ruoli, con la conseguenza che
il dispositivo 2 della sentenza 28 marzo 2002 del Pretore di Lugano viene così
riformata:

 

                                         2.     La
tassa di giustizia di fr. 850.-- e le spese di fr. 150.--, già anticipate dagli
istanti in solido, sono poste a carico della __________. Compensate le
ripetibili.

 

                                   II.   Non
si prelevano tasse e spese per la procedura di appello. 

 

 

 

 

 

 

 

                                  III.   Intimazione:

                                         -
__________

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4.

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                           La
segretaria