# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5fefc599-ddde-5f94-ae49-b4cfee2929d2
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-01-09
**Language:** it
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Schuldbetreibungs- und Konkurskammer 09.01.2019 KSK 2018 48
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_003_KSK-2018-48_2019-01-09.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

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Decisione del 9 gennaio 2019

(Con sentenza 5A_532/2019 del 04 maggio 2020 il Tribunale federale ha il ricorso 
respinto.)

N. d'incarto KSK 18 48

Istanza Camera delle esecuzioni e dei fallimenti 

Composizione Pedrotti, presidente
Brunner e Michael Dürst
Richter, attuaria

Parti A._____
reclamante
patrocinato dall'avv. Ilario Bondolfi
Poststrasse 43, 7002 Coira

contro

B._____
resistente
patrocinata dall'avv. Giovanni Augugliaro
Via Pretorio 20, 6900 Lugano 

Oggetto rigetto provvisorio dell'opposizione

Atto impugnato decisione 14 agosto 2018 del Tribunale regionale Moesa, 
comunicata lo stesso giorno (n. d'incarto 335.18.198)

Comunicazione 04 giugno 2019

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Ritenuto in fatto:

A. Con rogito (atto pubblico) n. 2585 del notaio C._____ il 27 novembre 2017 
A._____ ha concesso a B._____ un diritto di compera sul bene immobile PPP 
n. _____ del fondo base part. _____ RFD di O.1_____. Il prezzo d'acquisto è stato 
fissato in CHF 3'000'000.00. La durata del diritto di compera è stata stabilita fino al 
15 novembre 2019 (act. TRM.II./3). Mediante lo stesso atto B._____ si è impegnata a 
versare a A._____ tre acconti – un primo acconto di CHF 50'000.00 entro il 
20 dicembre 2017 (ciò che è avvenuto), un secondo acconto di CHF 275'000.00 
entro il 28 febbraio 2018 ed un terzo acconto di CHF 275'000.00 entro il 30 aprile 
2018 – ed il saldo dei restanti CHF 2'400'000.00 entro il 15 novembre 2019 
(act. TRM.II./3; act. TRM.I./1).

B. Il primo acconto di CHF 50'000.00, da versarsi sul conto clienti del notaio, 
sarebbe dovuto essere messo a disposizione di A._____ dopo l'annotazione a 
registro fondiario del diritto di compera, mentre i due acconti successivi di 
CHF 275'000.00 cadauno, sempre da versare sul conto clienti del notaio, sarebbero 
invece dovuti essere messi ad immediata libera disposizione di A._____. Inoltre, le 
parti hanno stabilito che i tre acconti, per complessivi CHF 600'000.00, sarebbero 
valsi quale "pena convenzionale" [recte: pena di recesso] nell'ipotesi in cui B._____, 
per motivi esclusivamente a lei imputabili, avesse rinunciato ad esercitare il diritto di 
compera e, dunque, all'acquisto della PPP al prezzo di compravendita pattuito di 
CHF 3'000'000.00 (act. TRM.II./3).

C. Con decisione 8 maggio 2018 l'Autorità di I istanza del Distretto di O.2_____ 
ha respinto la domanda di non assoggettamento all'obbligo dell'autorizzazione alla 
LAFE presentata da B._____, ritenendo che sia gli acconti in questione che il prezzo 
residuo fossero finanziati direttamente o indirettamente dal marito dell'istante, da 
considerarsi persona all'estero ai sensi dell'art. 1 LAFE (act. TRM.II./7). L'11 giugno 
2018, sulla base di tale decisione, l'Ufficio del registro fondiario di O.2_____ ha 
respinto la richiesta d'annotazione del diritto di compera in parola (act. TRM.III./10).

D. Il secondo ed il terzo acconto essendo rimasti impagati (act. TRM.II./4), con 
precetti esecutivi (esecuzioni n. _____ e n. _____) emessi il 24 aprile 2018 
rispettivamente il 15 maggio 2018 dall'Ufficio esecuzioni e fallimenti Regione Moesa, 
A._____ ha escusso B._____ per un importo di CHF 275'000.00 oltre a interessi del 
5 % dal 29 marzo 2018, facendo valere quale titolo di credito "Mancato versamento 
della seconda rata entro il 28.02.2018 concernente la compravendita immobiliare 
della PPP n. _____ RFD O.1_____ come da pubblico istromento n. 2585 dell'avv. 
C._____ [sic!] (clausola n. 3)", e per un importo di CHF 275'000.00 oltre a interessi 

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del 5 % dal 1° maggio 2018, facendo valere quale titolo di credito "Mancato 
versamento della terza rata entro il 30.04.2018 concernente la compravendita 
immobiliare della PPP n. _____ RFD O.1_____ come da pubblico istromento n. 2585 
dell'avv. C._____ [sic!] (clausola n. 3) del 27.11.2017" (act. TRM.I./1; act. TRM.II./2). 

E. B._____ avendo interposto in data 23 maggio 2018 opposizioni avverso detti 
precetti esecutivi, con istanza 8 giugno 2018 A._____ ne ha chiesto il rigetto 
provvisorio al Tribunale regionale Moesa formulando il seguente petito (act. TRM.I./1; 
act. TRM.II./2):

1. L'istanza è integralmente accolta.

§ Di conseguenza:

È rigettata in via provvisoria l'opposizione interposta dalla signora 
B._____ ai Precetti Esecutivi no. _____ e _____ dell'Ufficio di esecuzione 
di Roveredo sino a concorrenza dell'importo di CHF 550'000 oltre 
interessi al 5% rispettivamente dal 29 marzo 2018 e 1 maggio 2018, 
spese esecutive per CHF 472.20.

2. Protestate tasse, spese e ripetibili.

A._____ ha fondato la sua domanda di rigetto delle opposizioni sul rogito (atto 
pubblico) 27 novembre 2017 (act. TRM.II./3), facendo in particolare valere che il 
contratto mantiene la sua validità civilistica indipendentemente dal rifiuto dell'Ufficio 
del registro fondiario di annotare il diritto di compera per questioni afferenti la 
legislazione sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero. Il rifiuto 
dell'annotazione non avrebbe quindi alcun effetto sull'esigibilità dei crediti rivendicati. 
Di conseguenza, la somma di CHF 550'000.00 – o meglio la seconda e la terza rata 
del drititto di compera – sarebbe divenuta esigibile a partire dal 28 febbraio 2018 
rispettivamente dal 30 aprile 2018. Tale importo, di cui B._____, con atto notarile 
27 novembre 2017, si sarebbe riconosciuta debitrice, non sarebbe mai stato pagato. 
Insomma, l'atto pubblico 27 novembre 2017 costituirebbe valido riconoscimento di 
debito esigibile (act. TRM.I./1.).

F. Con osservazioni scritte 2 luglio 2018 B._____ ha preteso la reiezione 
dell'istanza, protestando tasse, spese e ripetibili (act. TRM.I./2; act. TRM.IV./1). Ella 
ha sostenuto, riassumendo, che il secondo ed il terzo acconto non sono esigibili sia 
perché la mancata annotazione del diritto di compera a seguito di una decisione 
LAFE comporta la nullità dell'atto in virtù dell'art. 26 LAFE (nullità che va rilevata 
d'ufficio dal giudice del rigetto), sia perché, quale tesi subordinata, è pacifico che tali 
somme non avrebbero potuto essere versate dal notaio al presunto creditore in 
assenza dell'annotazione del diritto di compera. La sistematica del contratto sarebbe 
infatti chiara: gli acconti avrebbero dovuto essere versati a A._____ solo dopo 
l'annotazione del diritto di compera. Tale clausola non sarebbe stata espressamente 

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prevista per i due acconti di CHF 550'000.00 unicamente in quanto il notaio non 
avrebbe previsto l'avvio di una pratica LAFE da parte dell'Ufficio dei registri con 
richiesta di data 22 gennaio 2018 (act. TRM.I./2; act. TRM.III./2; act. TRM.III./4).

G. Mediante replica spontanea 5 luglio 2018, duplica spontanea 16 luglio 2018 e 
relative osservazioni spontanee 19 luglio 2018, le parti sono poi rimaste sulle 
rispettive e contrastanti posizioni e hanno riconfermato le loro domande 
(cfr. act. TRM.I./3; act. TRM.I./4; act. TRM.I./5).

H. Con decisione 14 agosto 2018 (act. TRM.V./1; act. B.1), comunicata motivata 
lo stesso giorno, il giudice unico del Tribunale regionale Moesa ha deciso quanto 
segue:

1. L'istanza è respinta.

2. La tassa di giustizia di CHF 700.–, già anticipata dall'istante, è posta a 
suo carico. L'istante verserà alla convenuta CHF 500.– a titolo di ripetibili. 

3. (Mezzi di impugnazione)

4. (Notificazione)

Secondo il giudice di prime cure, il versamento del secondo e del terzo acconto, di 
CHF 275'000.00 cadauno, era – anche se non expressis verbis – subordinato alla 
condizione sospensiva dell'avvenuta annotazione a registro fondiario del diritto di 
compera. Ne discenderebbe che l'eccezione sollevata da B._____ circa la non 
esigibilità del credito, valutata nel contesto di una procedura sommaria con potere 
d'esame limitato all'accertamento della mera esistenza di un titolo esecutivo, 
apparirebbe decisamente convincente e sufficiente per respingere l'istanza di rigetto 
delle opposizioni. Per tale ragione il credito vantato da A._____ non sarebbe dunque 
esigibile. Inoltre, visto la reiezione della domanda di annotazione del diritto di 
compera, il contratto di costituzione del diritto di compera andrebbe ritenuto, se non 
già nullo ai sensi dell'art. 26 cpv. 2 LAFE, perlomeno inefficace secondo l'art. 26 
cpv. 1 LAFE (act. TRM.V./1; act. B.1).

I. Contro detta decisione A._____ (in seguito: reclamante) è insorto al Tribunale 
cantonale dei Grigioni con reclamo 24 agosto 2018, presentando il seguente petito:

1. Il reclamo è accolto.

§ Di conseguenza il dispositivo della sentenza impugnata è modificato 
come segue:

"È rigettata in via provvisoria l'opposizione interposta dalla signora 
B._____ ai Precetti Esecutivi no. _____ e _____ dell'Ufficio di esecuzione 
di Roveredo sino a concorrenza dell'importo di CHF 550'000 oltre 
interessi al 5% rispettivamente dal 29 marzo 2018 e 1 maggio 2018, 
spese esecutive per CHF 472.20.

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La tassa di giustizia di CHF 700.– già anticipata dall'istante, è posta a 
carico della convenuta che rifonderà CHF 500.– a titolo di ripetibili."

2. Protestate tasse, spese e ripetibili.

Il reclamante argomenta che il rifiuto dell'Ufficio del registro fondiario di annotare il 
diritto di compera non comporta la nullità del contratto in questione. Il giudice di prime 
cure avrebbe quindi sbagliato nel ritenere il contratto di diritto di compera, se non 
nullo, inefficace. Inoltre, il giudice di prime cure avrebbe a torto interpretato il 
contratto oltre il testo letterale. In una procedura di rigetto dell'opposizione il giudice 
non potrebbe distanziarsi dall'interpretazione letterale e chiara del testo in un atto 
pubblico. Nel caso di specie, quindi, sarebbe determinante il testo letterale. Da 
quest'ultimo non risulterebbe che l'annotazione costituisce condicio sine qua non per 
il versamento del secondo e del terzo acconto (act. A.1). 

L. Con decreto 27 agosto 2018 il Presidente della Camera delle esecuzioni e dei 
fallimenti del Tribunale cantonale dei Grigioni ha fissato al reclamante un termine 
scadente il 7 settembre 2018 per versare un anticipo spese di CHF 1'200.00 
(act. D.1). Mediante altro decreto di stessa data ha invitato B._____ (in seguito: 
resistente) a presentare la risposta al reclamo. Il Presidente ha altresì chiesto 
all'autorità precedente di trasmettere gli atti al Tribunale cantonale (act. D.2), come 
poi avvenuto il 29 agosto 2018 (act. D.3).

M. Nella risposta 7 settembre 2018 la resistente ha postulato la reiezione del 
reclamo, protestando tasse, spese e ripetibili (act. A.2). A parere della resistente, il 
reclamante si limita a criticare la decisione impugnata in merito alla nullità del 
contratto, non confrontandosi però con l'altro motivo che, secondo il giudice di prime 
cure, consentiva comunque di respingere l'istanza, ovvero il fatto che, 
indipendentemente dalla validità o meno dell'atto pubblico, la pretesa non sarebbe 
stata a quel momento esigibile; questo in quanto l'atto pubblico rimaneva inefficace 
fino a decisione LAFE. Ne conseguirebbe l'irricevibilità del reclamo. Per il resto, il 
reclamo dovrebbe essere respinto (act. A.2).

N. Sulle ulteriori argomentazioni delle parti si tornerà – per quanto utile ai fini del 
giudizio – nelle considerazioni di merito che seguono.

Considerando in diritto:

1. La decisione impugnata – emanata in materia di rigetto dell'opposizione – è 
una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n. 3 CPC), contro 
cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) senza riguardo al valore 
litigioso. Nel Cantone dei Grigioni il reclamo, scritto e motivato, deve essere proposto 

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al Tribunale cantonale entro dieci giorni dalla notificazione della decisione motivata 
impugnata (art. 321 cpv. 1 e 2 CPC in unione con l'art. 7 cpv. 1 della Legge 
d'applicazione del Codice di diritto processuale civile svizzero del 16 giugno 2010 
[LACPC; CSC 320.100]). Competente in seno al Tribunale cantonale è la Camera 
delle esecuzioni e dei fallimenti (art. 8 cpv. 2 dell'Ordinanza sull'organizzazione del 
Tribunale cantonale del 14 dicembre 2010 [Ordinanza sul Tribunale cantonale, 
OOTC; CSC 173.100]).

L'atto impugnativo del reclamante, datato 24 agosto 2018, è tempestivo. Il 
reclamante avendo versato tempestivamente l'anticipo spese richiesto, si può di 
principio, sempreché sia sufficientemente motivato, entrare nel merito del reclamo 
(cfr. consid. M.; consid. 4.)

2. Con il reclamo possono essere censurati l'applicazione errata del diritto 
nonché l'accertamento manifestamente errato dei fatti (art. 320 CPC). Il termine 
"applicazione errata del diritto" comprende sia il diritto scritto che quello non scritto 
nonché l'inadeguatezza. L'autorità di reclamo esamina le rispettive censure con 
piena cognizione. Per quanto concerne invece la fattispecie costatata dall'istanza 
inferiore, vige una cognizione limitata. La fattispecie, infatti, viene esaminata dal 
Tribunale cantonale solo sotto l'aspetto di un accertamento manifestamente inesatto 
e quindi arbitrario dei fatti (cfr. fra i molti Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, in: 
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [edit.], Kommentar zur Schweizerischen 
Zivilprozessordnung, 3a ed., Zurigo 2016, n. 5 ad art. 320 CPC). Fintanto che un 
apprezzamento inesatto dei fatti si basa su un'errata applicazione del diritto, tuttavia, 
trattasi di errata applicazione del diritto ex art. 320 lett. a CPC, la quale può essere 
esaminata con piena cognizione dall'istanza di reclamo (Karl Spühler, in: 
Spühler/Tenchio/Infanger [edit.], Basler Kommentar, Schweizerische 
Zivilprozessordnung, 3a ed., Basilea 2017, n. 5 ad art. 320 CPC). La procedura di 
reclamo prevede l'onere di censura. Nel suo atto impugnativo la parte reclamante 
deve dunque esporre nel dettaglio in che misura la decisione impugnata è viziata e 
quali motivi di reclamo vengono invocati (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, op. 
cit., n. 15 ad art. 321 CPC). Ciò che resta incensurato non viene esaminato 
dall'autorità di reclamo.

3. Giusta l'art. 326 CPC nella procedura di reclamo non sono ammesse né nuove 
conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti o la produzione di nuovi mezzi di prova. 
Fatte salve speciali disposizioni legali (art. 326 cpv. 2 CPC), vige perciò un divieto 
assoluto di nova. A differenza dell'appello, il reclamo non ha infatti lo scopo di 
proseguire la procedura di prima istanza. Determinante è quindi la materia 
processuale vigente al momento dell'emanazione della decisione impugnata (cfr. 

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Freiburghaus/Afheldt, op. cit., n. 3 seg. ad art. 326 CPC). Il divieto di nova fa quindi 
stato non solo in procedure soggette al principio attitatorio, bensì anche in quelle 
governate dalla massima inquisitoria. Sono invece ammesse nuove considerazioni 
giuridiche (cfr. Freiburghaus/Afheldt, op. cit., n. 3 ad art. 326 CPC; Dominik 
Gasser/Brigitte Rickli, Schweizerische Zivilprozessordnung, Kurzkommentar, 2a ed., 
Zurigo 2014, n. 1 ad art. 326 CPC).

4. Come già menzionato (consid. M.), la resistente fa valere che il reclamante 
nella sua comparsa scritta non si confronta con la seconda motivazione del giudice di 
prime cure concernente l'inefficacia dell'atto pubblico e quindi la mancata esigibilità 
delle pretese. Di conseguenza, il reclamo sarebbe irricevibile. Contrariamente a 
quanto afferma la resistente, il reclamante si è confrontato sufficientemente con 
entrambe le motivazioni del giudice di prime cure. Tale censura cade dunque nel 
vuoto, potendo così entrare nel merito del reclamo (cfr. consid. 1.).

5.1. Giusta l'art. 82 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell'opposizione 
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito 
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l'escusso 
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di 
debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale, il cui scopo 
non è di accertare l'esistenza del credito posto in esecuzione, bensì l'esistenza di un 
titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza probante del titolo prodotto dal 
creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza esecutiva ove l'escusso non 
renda immediatamente verosimili eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 
consid. 4.1.1). La decisione di rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto 
esecutivo, senza regiudicata quanto all'esistenza del credito (DTF 136 III 587 
consid. 2.3). Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre 
nuovamente il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 
consid. 3.2).

La nozione di riconoscimento di debito non è definita dalla legge. Costituisce un 
riconoscimento di debito ai sensi dell'art. 82 cpv. 1 LEF l'atto pubblico o la scrittura 
privata, firmata dall'escusso o dal suo rappresentante, da cui si evince la sua volontà 
di pagare (o perlomeno di riconoscere) all'escutente, senza riserve né condizioni, 
una somma di denaro determinata, o facilmente determinabile, ed esigibile (DTF 139 
III 301 consid. 2.3.1 con rinvii). Il riconoscimento di debito può essere dedotto anche 
da un insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli elementi necessari. 
La somma posta in esecuzione deve essere determinabile già al momento della firma 
del riconoscimento di debito. L'opposizione può essere rigettata in via provvisoria 
solo se l'escutente prova (e non solo rende verosimile: sentenza del Tribunale 

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federale 5A_741/2013 del 3 aprile 2014 consid. 3.1.3 con rinvii) che l'escusso ha 
riconosciuto senza riserve né condizioni il debito posto in esecuzione. 

Se il contratto sottostà a una condizione sospensiva, spetta all'escutente dimostrare 
che la stessa si è realizzata prima dell'inoltro dell'esecuzione (Daniel Staehelin, in: 
Staehelin/Bauer/Staehelin [edit.], Basler Kommentar, SchKG I, 2a ed., Basilea 2010, 
n. 36 ad art. 82 LEF), prova che il giudice deve esigere d'ufficio. Il riconoscimento 
deve risultare indiscutibilmente dal documento o dai documenti prodotti 
dall'escutente (Daniel Staehelin, op. cit., n. 21 ad art. 82 LEF). Una sua eventuale 
interpretazione può fondarsi solo sul titolo stesso (sentenza del Tribunale federale 
5A_741/2013 del 3 aprile 2014 consid. 3.1.1 e 4.2), fermo restando che in caso di 
dubbio la questione litigiosa andrà, se occorre, sottoposta al giudice ordinario 
(DTF 132 III 480 consid. 4.1; 122 III 125 consid. 2; sentenze della Camera di 
esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello della Repubblica e Cantone Ticino [in 
seguito: CEF] 14.2018.13 del 30 luglio 2018 consid. 5.1, 14.2014.116 del 
3 novembre 2014 consid. 4.4 e 14.2015.23 del 28 maggio 2015 consid. 7.1; André 
Panchaud/Marcel Caprez, Die Rechtsöffnung, Zurigo 1980, n. 2 § 6).

5.2. Il giudice del rigetto accerta d'ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche in 
sede di reclamo) se la documentazione prodotta costituisce valido riconoscimento di 
debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore ed il credito indicati nel precetto 
esecutivo e nell'istanza, con il creditore, il debitore ed il credito di cui ai documenti 
prodotti (Daniel Staehelin, op. cit., n. 50 ad art. 84).

5.3. Secondo giurisprudenza e dottrina incombe all'escutente non solo di produrre 
un titolo di rigetto ai sensi dell'art. 82 cpv. 1 LEF, ma pure di dimostrare, mediante 
documenti, l'esigibilità del credito posto in esecuzione prima dell'inoltro 
dell'esecuzione (sentenza del Tribunale federale 5A_303/2013 del 24 settembre 
2013 consid. 4.1 con rinvii; sentenza della CEF 14.2002.40/41 del 14 agosto 2002 
consid. 5.3; Daniel Staehelin, op. cit., n. 77 e 79 ad art. 82 LEF con rinvii), ove essa 
non risulti già dal titolo di rigetto (sentenze della CEF 14.2015.65 dell'11 agosto 2015 
consid. 5 e 14.2015.222 del 21 marzo 2016 consid. 6).

5.4. Come già indicato, nella procedura di rigetto dell'opposizione occorre 
solamente decidere, se per l'importo escusso sussiste un titolo che possa eliminare 
l'effetto sospensivo dell'opposizione. Non va invece apprezzata l'entità materiale del 
credito (cfr. Kurt Amonn/Fridolin Walther, Grundriss des Schuldbetreibungs- und 
Konkursrechts, 9a ed., Berna 2013, n. 22 § 19; DTF 135 III 315 consid. 2.3).

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6. Nel suo atto impugnativo il reclamante fa valere che il giudice di prime cure ha 
a torto concluso che il rogito (atto pubblico) 27 novembre 2017 non costituisce valido 
titolo di rigetto delle opposizioni. A mente del reclamante il contratto mantiene la sua 
validità civilistica fino alla scadenza della durata dell'esercizio del diritto di compera, 
posto come la mancata autorizzazione LAFE non è dovuta alla persona 
dell'acquirente (che non cittadina straniera ai sensi della LAFE), ma unicamente alle 
sue modalità di finanziamento del prezzo d'acquisto. Di conseguenza l'atto pubblico 
giustificherebbe il rigetto delle opposizioni. Inoltre, nonostante il limitato potere di 
cognizione del giudice di rigetto, il giudice di prime cure avrebbe interpretato il 
contratto oltre il suo chiaro testo letterale (cfr. act. A.1; consid. I.). La resistente, nella 
sua risposta al reclamo, condivide per contro in linea di principio le conclusioni del 
giudice di prime cure (cfr. act. A.2; consid. M.).

7.1. Ai sensi dell'art. 2 cpv. 1 LAFE le persone all'estero devono chiedere 
un'autorizzazione all'autorità cantonale competente per l'acquisto di fondi. Secondo 
l'art. 2 cpv. 1 della Ordinanza sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 
1° ottobre 1984 (OAFE; RS 211.412.411) i cittadini degli Stati membri della Comunità 
europea (CE) o dell'Associazione europea di libero scambio (AELS) non sono 
considerati persone all'estero (art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE), se hanno il domicilio in 
Svizzera giusta gli art. 23, 24 cpv. 1, 25 e 26 del Codice civile (CC). La legittimità del 
domicilio presuppone inoltre un permesso per dimoranti temporanei, di dimora o di 
domicilio CE-AELS valido (art. 4 cpv. 1 e 5 dell'Ordinanza sull'introduzione della 
libera circolazione delle persone del 23 maggio 2001 [ora: del 22 maggio 2002; 
OLCP; RS 142.203]) per la costituzione di un domicilio (art. 2 cpv. 2 OAFE). Giusta 
l'art. 4 cpv. 1 lett. f LAFE sono considerati acquisto di un fondo in particolare la 
costituzione e l'esercizio di un diritto di compera, di prelazione o di ricupera su un 
fondo.

Il capitolo cinque della LAFE disciplina poi le sanzioni nel diritto amministrativo e nel 
diritto civile. L'art. 26 cpv. 1 LAFE prevede che i negozi giuridici concernenti un 
acquisto, per il quale l'acquirente deve chiedere un'autorizzazione, rimangono 
inefficaci fintanto che manca l'autorizzazione definitiva. Diventano in particolare nulli 
se l'ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio respinge la 
notificazione, senza che l'autorità di prima istanza abbia previamente negato 
l'autorizzazione (art. 26 cpv. 2 lett. c LAFE). Inefficacia e nullità sono rilevate d'ufficio 
(art. 26 cpv. 3 LAFE) e fanno sì che prestazioni promesse non possono essere 
pretese (art. 26 cpv. 4 lett. a LAFE).

7.2. La resistente è cittadina italiana al beneficio di un permesso B UE/AELS e 
residente in Svizzera. Ella stessa non è pertanto considerata persona all'estero ai 

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sensi dell'art. 1 LAFE. La costituzione e l'esercizio del diritto di compera concordato, 
quindi, non richiederebbero alcuna autorizzazione. Tuttavia, poiché sia gli acconti in 
questione che il prezzo residuo sono finanziati direttamente o indirettamente dal di lei 
marito, da considerarsi persona all'estero ai sensi dell'art. 1 LAFE, la costituzione e 
l'esercizio del diritto di compera sono soggetti ad autorizzazione (cfr. act. TRM.II./7). 
Nella fattispecie, di conseguenza, trova applicazione l'art. 26 LAFE, cosicché la 
costituzione del diritto di compera (ossia l'atto pubblico 27 novembre 2017) rimane 
inefficace fintanto che manca l'autorizzazione definitiva. Il contratto resta quindi in 
sospeso, così come un negozio giuridico subordinato a condizione sospensiva (cfr. 
sentenza del Tribunale federale 4A_235/2018 del 24 settembre 2018 consid. 3.).

8. Visto quanto sopra, il giudice di prime cure ha giustamente ritenuto che l'atto 
pubblico 27 novembre 2017 è inefficace. Le pretese del reclamante fondate sul 
medesimo non sono pertanto esigibili, indipendentemente da qualsiasi 
interpretazione della volontà delle parti. Già solo per questo motivo la domanda di 
rigetto delle opposizioni formulata dal qui reclamante deve essere respinta e la 
decisione impugnata merita conferma.

9. Per il resto, contrariamente a quanto sostenuto dal reclamante, il giudice di 
rigetto non deve unicamamente basarsi sul testo letterale del contratto nel 
determinare la volontà delle parti. Si ricorda inoltre a tal proposito che la 
determinazione definitiva della volontà delle parti o l'interpretazione definitiva del 
contratto non spetta al giudice del rigetto (cfr. sentenza del Tribunale federale 
5A_99/2017 del 17 agosto 2017 consid. 3.). Come a ragione rilevato dal giudice di 
prime cure, sulla scorta di un'interpretazione oltre il testo letterale dell'accordo, 
l'annotazione del diritto di compera risulta costituire condicio sine qua non per il 
versamento del primo acconto da parte del notaio a favore del reclamante, ma anche 
per il versamento del secondo e del terzo acconto da parte della qui resistente sul 
conto clienti del notaio. Ad ogni modo, qualora il debitore contesti l'esigibilità del 
credito posto in esecuzione (come è accaduto in casu; cfr. act. TRM.I./2; act. A.2), 
spetta al creditore provare l'esigibilità, come parte integrante del titolo di rigetto 
dell'opposizione, e non solo renderla verosimile (cfr. decisione del Tribunale 
cantonale dei Grigioni KSK 18 15 del 28 maggio 2018 consid. 5.3.3.). Nel caso 
concreto, il reclamante non ci è riuscito, motivo per cui l'istanza di rigetto 
dell'opposizione dovrebbe essere respinta indipendentemente dall'efficacia o meno 
(con riferimento alla LAFE) del più volte citato accordo fra le parti.

10. Benché le parti non si siano espresse in merito, occorre osservare che ai 
sensi dell'art. 17 cpv. 1 LAFE, il più tardi dopo la conclusione del negozio giuridico, 
oppure, in mancanza di negozio giuridico, dopo l'acquisto, l'acquirente il cui obbligo 

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d'autorizzazione non può essere escluso a priori, deve chiedere l'autorizzazione o 
l'accertamento del non assoggettamento. La legge non determina la durata di questo 
termine. Secondo Mühlebach/Geissmann (Urs Mühlebach/Hanspeter Geissmann, 
Lex F. Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch 
Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, n. 6 ad art. 17 LAFE con rinvio), "il più 
tardi dopo la conclusione del negozio giuridico" corrisponde ad un periodo di circa un 
mese. Ciononostante, non sono chiare le conseguenze per il negozio giuridico fra le 
parti in caso di violazione dell'art. 17 LAFE da parte dell'acquirente. In ogni caso un 
accordo inefficace ai sensi dell'art. 26 LAFE rimane tale indipendentemente da 
eventuali omissioni da parte dell'acquirente. Le parti avrebbero piuttosto dovuto 
fissare il termine ex art. 17 LAFE e prevedere le consguenze per l'accordo in caso di 
mancato agire tempestivo da parte dell'acquirente. Ciò non è però stato fatto, ragione 
per cui il contratto di diritto di compera rimane in sospeso fino all'autorizzazione 
definitiva o al più tardi fino al 15 novembre 2019 (data di scadenza) e, quindi, 
inefficace (se non è già diventato nullo), con riserva di eventuali richieste di 
risarcimento da parte del venditore, che però non concernono il presente 
procedimento. Evidentemente, l'accordo essendo inefficace, se non nullo, il venditore 
potrebbe disporre liberamente dell'immobile in questione. Spetta infatti alla resistente 
attivarsi tempestivamente, se intende esercitare il suo diritto di compera.

11. Va infine ricordato che la decisione di rigetto provvisorio comporta solo effetti 
di diritto esecutivo, senza regiudicata quanto all'esistenza del credito (vedasi sopra 
consid. 5.1. e 5.4.; DTF 136 III 583 consid. 2.3; 135 III 315 consid. 2.3; Kurt 
Amonn/Fridolin Walther, op. cit., n. 22 § 19). La decisione del giudice del rigetto, 
quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al giudice 
ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 528 consid. 3.2).

12. In definitiva, in assenza di un valido titolo di rigetto, la reiezione dell'istanza di 
rigetto provvisorio delle opposizioni da parte del giudice di prime cure non può che 
trovare conferma davanti a questa Camera. Il reclamo deve quindi essere respinto a 
pieno titolo e la decisione di rigetto provvisorio dell'opposizione qui impugnata 
integralmente confermata.

13.1. Visti l'esito della procedura di reclamo e il valore litigioso di CHF 550'000.00, le 
spese processuali sono fissate – in base agli artt. 48 e 61 cpv. 1 dell'Ordinanza sulle 
tasse riscosse in applicazione della Legge federale sulla esecuzione e sul fallimento 
del 23 settembre 1996
(OTLEF; RS 281.35) – in CHF 1'200.00, e poste a carico del reclamante 
soccombente (art. 106 cpv. 1 CPC).

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13.2. Il reclamante va inoltre condannato a rifondere alla resistente un'adeguata 
indennità per spese ripetibili. L'avv. Giovanni Augugliaro non ha presentato una nota 
d'onorario; l'indennità a titolo di ripetibili (spese ed IVA incluse) viene quindi stabilita 
d'ufficio, in base alla complessità del caso e al dispendio di tempo necessario per 
un'adeguata assistenza, in CHF 1'000.00 (art. 105 cpv. 2 CPC; art. 96 CPC in unione 
con l'art. 3 cpv. 1 dell'Ordinanza sull'onorario degli avvocati [OOA; CSC 310.250]).

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La Camera delle esecuzioni e dei fallimenti giudica:

1. Il reclamo è respinto.

2. Le spese della procedura di reclamo di CHF 1'200.00 sono poste a carico di 
A._____ e sono prelevate dall'anticipo di CHF 1'200.00 da lui prestato.

3. A._____ è condannato a rifondere a B._____ un'indennità di CHF 1'000.00 a 
titolo di ripetibili.

4. Contro questa decisione con un valore litigioso di almeno CHF 30'000.00 può 
essere interposto ricorso in materia civile ai sensi degli artt. 72 e 74 cpv. 1 
lett. b LTF. Il ricorso è da inoltrare al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per 
scritto entro 30 giorni dalla notificazione della decisione con il testo integrale 
nel modo prescritto dagli artt. 42 seg. LTF. Per l'ammissibilità, il diritto al 
ricorso, gli ulteriori presupposti e la procedura di ricorso fanno stato gli artt. 29 
segg., 72 segg. e 90 segg. LTF.

5. Comunicazione a: