# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 13e4178d-cd18-5d89-930c-8e97ecad783c
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-26
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 26.06.2018 110 2018 34
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2018-34_2018-06-26.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2018/34 Bern, 26. Juni 2018

in der Beschwerdesache zwischen

A.________
Beschwerdeführerin

und

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Buchholterberg, Postfach 18, 
3615 Heimenschwand

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Buchholterberg vom 
22. Januar 2018 (Gemeinde Nr. 923/2017-05; Neubau Einfamilienhaus mit Carport)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführerin reichte am 20. März 2017 bei der Gemeinde Buchholterberg 

ein Baugesuch ein für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Carport auf Parzelle 

Buchholterberg Grundbuchblatt Nr. B.________. Die Parzelle liegt in der Wohn- und 

Gewerbezone (WG2). Das Vorhaben liegt in der Nähe des denkmalgeschützten 

ehemaligen Gasthofs C.________ und ist Teil einer Gesamtüberbauung von zehn 

Einfamilienhäusern. Zum Gesamtkonzept der Überbauung äusserte sich die 

Denkmalpflege des Kantons Bern (KDP) kritisch. Die kantonale Kommission zur Pflege der 

Orts- und Landschaftsbilder (OLK) empfahl, das Einfamilienhaus-Projekt nicht zu 

bewilligen. Mit Entscheid vom 22. Januar 2018 erteilte die Gemeinde Buchholterberg den 

Bauabschlag.

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2. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 22. Februar 2018 

Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie 

beantragt die Aufhebung des Bauentscheids vom 22. Januar 2018 und die Erteilung der 

Baubewilligung. Sie bringt zusammengefasst vor, die Gemeinde habe es unterlassen, sich 

mit einer möglichen Überbauung der Grundstücke rund um den Landgasthof C.________ 

detailliert auseinanderzusetzen. Das Vorhaben sei hinreichend erschlossen und ordne sich 

räumlich und architektonisch in die bestehende Quartierstruktur ein.

3. In ihrer Stellungnahme vom 28. März 2018 beantragt die Gemeinde Buchholterberg 

die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung des angefochtenen Bauentscheids. 

Zur Begründung hält sie zusammengefasst fest, das umstrittene Vorhaben widerspreche 

den gesetzlichen Anforderungen der Erschliessung, erfülle die ästhetischen Anforderungen 

von Art. 6 Abs. 2 GBR1 nicht und beeinträchtige den denkmalgeschützten ehemaligen 

Gasthof C.________.

4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, führte den 

Schriftenwechsel durch und holte bei der Vorinstanz die Akten ein. Die Parteien erhielten 

Gelegenheit, sich zum Verfahren zu äussern. Auf die Rechtsschriften und vorliegenden 

Akten wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachfolgenden Erwägungen 

eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 

Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 

1 Gemeindebaureglement vom 1. April 2005 der Gemeinde Buchholterberg, genehmigt durch das Amt für 
Gemeinden und Raumordnung (AGR) am 16. November 2005
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)

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der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die 

Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige 

Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG).

b) Die Beschwerdeführerin ist Baugesuchstellerin. Ihr Baugesuch wurde abgewiesen. 

Sie ist durch den vorinstanzlichen Bauentscheid beschwert und daher zur 

Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 

einzutreten.

2. Erschliessung

a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, das geplante Einfamilienhaus sei genügend 

erschlossen. Es befinde sich nordöstlich der bestehenden Liegenschaft C.________ direkt 

an der Gemeindestrasse. Die Hauszufahrt führe über den Vorplatz der Parzelle 

Nr. D.________. Dafür bestehe eine Dienstbarkeit. Auch befänden sich die 

Erschliessungsleitungen in unmittelbarer Nähe. Mindestens ein provisorischer Anschluss 

sei jederzeit möglich, dies unter Berücksichtigung einer allfälligen Gesamterschliessung 

der Nachbarparzellen. Die Gemeinde habe an einer Besprechung einen provisorischen 

Anschluss in Aussicht gestellt. Auch liege ein detaillierter Entwurf für eine 

Gesamterschliessung des Ingenieurbüros E.________ vor. Dieser zeige, dass das 

umstrittene Vorhaben keine Benachteiligung oder Behinderung darstelle. Die 

Beschwerdeführerin bemängelt schliesslich, die Gemeinde habe es unterlassen, sich mit 

einer möglichen Überbauung der Grundstücke rund um das C.________ detailliert 

auseinanderzusetzen.

b) Die Gemeinde hielt in ihrer Stellungnahme vom 28. März 2018 fest, die eingeholten 

Fachberichte der Denkmalpflege und der OLK hätten gezeigt, dass es für das 

Überbauungsgebiet eines Gesamtkonzeptes hinsichtlich Erschliessung und Baugestaltung 

bedürfe. Es müsse entweder eine planungsrechtliche Lösung im Sinn eines Erlasses einer 

Planungszone gefunden werden oder die Bauherrschaft müsse zumindest ein 

Gesamtkonzept bezüglich Erschliessung und Baugestaltung vorlegen. Sie befürchtet, die 

separate Baubewilligung für das geplante Einfamilienhaus habe eine nicht absehbare 

präjudizielle Wirkung auf Nachfolgeprojekte im fraglichen Überbauungsgebiet zur Folge. 

Hinzu komme, dass die geplante Erschliessung des Projekts erhebliche Mängel aufweise. 

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Die Zufahrt ab der Gemeindestrasse erfolge über einen Teil der Nachbarparzelle. Auf 

dieser Parzelle stehe ein Schopf, für den kein Abbruchgesuch vorliege. Eine Abstimmung 

mit den Erschliessungsanlagen mit den Nachbarparzellen bestehe nicht.

c) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das 

Baugrundstück auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig 

bereits bei Baubeginn, genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG). Die 

Erschliessung ist einerseits genügend, wenn die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an 

Bauten und Anlagen heranführt und diese für Wehrdienste und Sanität gut erreichbar sind 

(Art. 7 Abs. 2 Bst. a BauG) und andererseits, wenn vorschriftsgemässe Einrichtungen zur 

Versorgung der Bauten und Anlagen mit Wasser und Energie und zur Beseitigung des 

Abwassers bestehen (Art. 7 Abs. 2 Bst. b BauG). Dabei ist die Zufahrt von der nächsten 

öffentlichen Strasse zum Baugrundstück in den Projektplänen darzustellen (Art. 11 Abs. 1 

Bst. i und Art. 13 Abs. 1 Bst. g BewD4).

d) Auf der Bauparzelle Nr. B.________ soll ein Einfamilienhaus mit einem Carport 

errichtet werden. Ostseitig grenzt die Bauparzelle an die Landwirtschaftszone. Auf der 

Nordseite ist die Bauparzelle durch die Gemeindestrasse (F.________strasse) begrenzt 

und westseitig grenzt die Bauparzelle direkt an die Parzelle Nr. D.________. Auf der 

Westseite des projektierten Einfamilienhauses ist ein Vorplatz mit einer Fläche von rund 

52 m2 für einen Carport vorgesehen, wie aus dem Umgebungsplan hervorgeht.5 Der 

Vorplatz und der Carport sind so angelegt, dass eine ca. 5 m lange Zufahrtsstrasse 

vollständig auf der Nachbarparzelle Nr. D.________ gebaut werden muss, damit man mit 

dem Auto auf die Gemeindestrasse gelangen kann.

e) Die Zufahrt ist Bestandteil der Erschliessung, die im Zeitpunkt der Erteilung der 

Baubewilligung sichergestellt sein muss, damit ein Bauvorhaben auf der Parzelle Nr. 

B.________ bewilligt werden darf (Art. 22 Abs. 2 Bst. b i.V.m. Art. 19 Abs. 1 RPG6, Art. 7 

Abs. 1 und 2 Bst. a BauG).7 Diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt: Vorliegend ist die 

genaue Lage und die Gestaltung der Zufahrtsstrasse vom Baugrundstück zur 

4 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
5 Vgl. Umgebungsplan im Massstab 1:100 vom 7. März 2017, pag. 179 der Vorakten der Gemeinde 
Buchholterberg
6 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)
7 Vgl. BVR 2011 S. 498 E. 4.3; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 
4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 7/8 N. 3

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Gemeindestrasse entgegen den Formanforderungen des BewD weder im Situationsplan8 

noch im Umgebungsplan9 eingezeichnet (Art. 11 Abs. 1 Bst. i und Art. 13 Abs. 1 Bst. g 

BewD). Auch besteht keine Gewähr dafür, dass eine Zufahrtsstrasse spätestens bei 

Fertigstellung des projektierten Einfamilienhauses vollendet sein wird. Zwar grenzt die 

Bauparzelle nordseitig an die Gemeindestrasse. Gemäss den Projektplänen muss die 

Zufahrt aber westseitig gelegt werden, weil sich dort der Vorplatz und der Carport befinden. 

In diesem Zufahrtsbereich steht allerdings das Gebäude Nr. 6a, für das gemäss den Akten 

keine Abbruchbewilligung vorliegt. Als sichergestellt gilt die Erschliessung nach Art. 4 Abs. 

1 Bst. b BauV zudem erst, wenn ein noch erforderlicher Bau der Erschliessungsanlagen 

so, wie ihn das Erschliessungsprojekt vorsieht, technisch und rechtlich machbar und die 

Anschlüsse an das öffentliche Strassen- und Leitungsnetz bewilligt sind. Auch diese 

Voraussetzungen sind hier nicht gegeben. Eine Bewilligung für den Bau der 

Erschliessungsanlagen liegt nicht vor. Daran vermögen der Entwurf der detaillierten 

Gesamterschliessung vom 6. September 201710 des Ingenieurbüros E.________ sowie 

eine Dienstbarkeit für die Hauszufahrt zugunsten des Baugrundstücks nichts zu verändern. 

Anzumerken ist dabei, dass die Gemeinde die Variante des Ingenieurbüros E.________ für 

eine Detailerschliessung sistierte. Sie basierte auf einem Einfamilienhauskonzept rund um 

den denkmalgeschützten Gasthof C.________. Dies ist aber mit dem Ortsbild- und 

Denkmalschutz nicht verträglich, wie sich während des Baubewilligungsverfahrens 

herausstellte (vgl. Erwägung 5). Soweit sich die Beschwerdeführerin auf den 

Erschliessungsplan vom 6. September 2017 der Firma E.________ beruft, kann sie somit 

nichts zu ihren Gunsten ableiten. Aufgrund der besonderen Situation sind hier die 

Bebauung und die Erschliessung unter Bezugnahme der denkmalgeschützten Bauten und 

der besonderen Lage am Siedlungsrand bestmöglich aufeinander abzustimmen. Für eine 

derartige Abstimmung eignet sich das Baubewilligungsverfahren nicht. Dazu stehen der 

Gemeinde planerische Instrumente zur Verfügung. Dies ermöglicht der Gemeinde, auf die 

Baugestaltung und die Erschliessung gezielt Einfluss zu nehmen.

f) Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor, die Gemeinde habe einen provisorischen 

Anschluss für das projektierte Einfamilienhaus in Aussicht gestellt. Sie verweist dazu auf 

8 Vgl. Situationsplan im Massstab 1:500 vom 6. März 2017, pag. 178 der Vorakten der Gemeinde 
Buchholterberg
9 Vgl. pag. 179 der Vorakten der Gemeinde Buchholterberg
10 Vgl. Beilage 6 zur Beschwerde vom 22. Februar 2018

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die Aktennotiz11 vom 23. Juni 2017 (Archiv Nr. 04.0814) der Gemeinde. Nach Lehre und 

ständiger Praxis des Bundesgerichts können nur vorbehaltlos erteilte Auskünfte ein 

schutzwürdiges Vertrauen begründen.12 Aus den Akten geht jedoch hervor, dass die 

Gemeinde den provisorischen Anschluss unter dem Vorbehalt in Aussicht stellte, dass 

keine Einwände von Privaten oder Amtsstellen vorliegen.13 Vorliegend haben die OLK, die 

KDP und das Tiefbauamt des Kantons Bern (Oberingenieurkreis I) sowohl Einwände zur 

geplanten Gesamtüberbauung wie auch zum umstrittenen Projekt vorgebracht. Die 

Beschwerdeführerin kann sich demzufolge nicht auf eine vorbehaltlos erteilte Auskunft der 

Gemeinde berufen. Der Einwand der Beschwerdeführerin ist somit unbehelflich.

g) Die Beschwerdeführerin kritisiert schliesslich, die Gemeinde habe sich mit einer 

möglichen Überbauung der Grundstücke rund um das C.________ nicht detailliert 

auseinandergesetzt. Die Thematik der Detailerschliessung des ganzen Baulandes rund um 

den Gasthof C.________ kann nicht in das Baubewilligungs- bzw. Beschwerdeverfahren 

verschoben werden, sondern ist vorgängig auf planerischer Ebene oder vertraglich 

zwischen der Gemeinde und der Grundeigentümerschaft zu regeln. Anzumerken ist hier, 

dass nach Art. 108 Abs. 2 BauG Bauzonen innert 15 Jahren ab rechtskräftiger 

Genehmigung zu erschliessen sind. Das Land rund um den Gasthof C.________ wurde im 

Jahr 2005 rechtskräftig eingezont. Die 15-jährige Frist ist somit noch nicht abgelaufen. 

Auch ist die Gemeinde den Akten zufolge hinsichtlich ihrer Erschliessungsaufgaben nicht 

untätig geblieben. Nachdem sie von den konkreten Bauabsichten der Beschwerdeführerin 

Kenntnis erhielt, beauftragte sie parallel zum Baubewilligungsverfahren ein Ingenieurbüro 

damit, ein Erschliessungskonzept für die gesamte Überbauung zu erarbeiten.14 

Zusammengefasst hat die Gemeinde somit zu Recht entschieden, dass die Erschliessung 

für das geplante Einfamilienhaus nicht genügend ist. Der gegenteiligen Auffassung der 

Beschwerdeführerin kann nicht gefolgt werden.

3. Ortsbild- und Denkmalschutz

11 Vgl. Beilage 3 zur Beschwerde vom 22. Februar 2018
12 Vgl. BGE 98 Ia, 460; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, N. 683
13 Vgl. Ziffer 10 der Aktennotiz vom 23. Juni 2017
14 Vgl. pag 43 und 223 der Vorakten der Gemeinde Buchholterberg

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a) Das umstrittene Bauvorhaben liegt im Gebiet G.________, im südöstlichen Teil des 

Gemeindegebiets von Buchholterberg. Der Ort ist bekannt durch den Gasthof C.________ 

(Gebäude Nr. 6). Der Gasthof ist im Osten mit der ursprünglichen Gaststätte mit 

Badeanlage (Gebäude Nr. 6b) zusammengebaut. Seine Hochblüte erlebte das Kurhaus 

zwischen dem 1. und 2. Weltkrieg. Mitte 2017 wurde der Gasthof geschlossen. Der 

Standort des Gebäudeensembles befindet sich in einer grösseren Waldlichtung. 

Nordwestlich des Gasthofes liegt an einem Südhang das Neubauquartier H.________. Die 

Bebauung dieses Quartiers besteht grösstenteils aus Einfamilienhäusern, wie aus dem 

Zonenplan hervorgeht. Das geplante Einfamilienhaus ist Teil einer Gesamtüberbauung von 

zehn Einfamilienhäusern, die nord-, süd- und ostseitig rund um den Gasthof C.________ 

gebaut werden sollen. Diese Überbauung knüpft an die Einfamilienhausbebauung 

H.________ an und erweitert diese Richtung Osten. Ferner soll der als schützenswert 

eingestufte Gasthof umgebaut und für Wohnzwecke verwendet werden. Auch ist 

vorgesehen, das erhaltenswerte, historisch bedeutende ehemalige Badhaus (Gebäude Nr. 

6b), sowie das direkt an der Strasse stehende Nebengebäude Nr. 6a abzubrechen.

b) Die Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, das Vorhaben entspreche den 

Gestaltungsvorschriften der Gemeinde. Es ordne sich räumlich und architektonisch unter 

und wiederspiegle die Quartierstruktur von H.________. Auch gehe aus dem Bericht der 

Denkmalpflege vom 12. Juli 2017 hervor, dass die direkte Umgebung des C.________ 

durch das Vorhaben nicht betroffen sei. Die Bedenken der Denkmalpflege würden sich 

nicht auf das geplante Einfamilienhaus als Einzelobjekt, sondern auf die weitere 

Überbauung des Areals beziehen. Als Entscheidgrundlage für den Bauabschlag stütze sich 

die Gemeinde auf den Bericht der OLK. Faktisch werde damit das im Jahr 2005 eingezonte 

Areal in Frage gestellt. Dies widerspreche der Strategie des Richtplans des Kantons Bern. 

Dieser sehe vor, dass ausgeschiedene Bauzonen tatsächlich verfügbar sein müssten.

c) Die Gemeinde hält in der Stellungnahme vom 28. März 2018 fest, das geplante 

Einfamilienhaus vermöge die ästhetischen Anforderungen von Art. 6 Abs. 2 GBR in keiner 

Weise zu erfüllen. Die Gesamtwirkung, besonders zusammen mit dem benachbarten 

schützenswerten Baudenkmal, wäre im Fall einer Realisierung bedeutend und nachteilig 

gestört. Zudem hätte die Realisierung des Einfamilienhauses eine Beeinträchtigung des 

schützenswerten Baudenkmals im Sinn von Art. 10b Abs. 1 BauG zur Folge. Zu diesem 

Schluss seien die KDP und die OLK in ihren Berichten gekommen. Das Bauvorhaben 

müsse in Bezug auf die Gestaltung grundlegend überarbeitet werden.

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4. Rechtliche Grundlagen zum Ortsbild- und Denkmalschutz

a) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, 

Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt 

die "ästhetische Generalklausel" im Sinn eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. 

Schutzobjekt des Ortsbild- und Landschaftsschutzes ist der Aussenraum, soweit er von 

einem allgemein begangenen Standort aus als Einheit wirkt und als solche erfassbar ist. 

Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden 

Überbauung schafft, der erheblich stört.15

b) Darüber hinaus sind die Gemeinden befugt, eigene Ästhetikvorschriften zu erlassen, 

die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können (Art. 9 Abs. 3 BauG). Solche 

müssen aber, um eine selbständige Bedeutung zu haben, konkreter gefasst sein als die 

kantonalen.16 Die Gemeinde Buchholterberg hat unter dem Titel "Gestaltung, 

Aussenräume" in Art. 6 Abs. 2 GBR geregelt, dass Bauten und Anlagen hinsichtlich ihrer 

Gesamtwirkung und ihrer Proportionen so zu gestalten sind, dass sie zusammen mit den 

bestehenden oder vorauszusehenden Bauten eine gute Gesamtwirkung entstehen lassen. 

Bauten, welche diese Anforderungen nicht erfüllen, sind unzulässig, auch wenn sie den 

übrigen Bauvorschriften entsprechen. Der Begriff "gute Gesamtwirkung" in Art. 6 Abs. 2 

GBR stellt einen unbestimmten kommunalen Gesetzesbegriff dar, bei dessen Auslegung 

die kommunalen Behörden einen gewissen Beurteilungsspielraum haben. Jedoch dürfen 

auch an das Erfordernis der guten Gesamtwirkung nicht unverhältnismässig hohe 

Ansprüche gestellt werden. Die gute Gesamtwirkung ist weder an geringen noch an 

besonders hohen architektonischen Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei 

durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass das Mittelmass der Umgebung nicht 

gestört werden darf und sich eine neue Baute oder Anlage an den qualitativ 

hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren hat.17

c) Baudenkmäler dürfen durch Veränderungen in ihrer Umgebung nicht beeinträchtigt 

werden (Art. 10b Abs. 1 BauG). Das Baugrundstück befindet sich in unmittelbarer Nähe der 

denkmalgeschützten Gebäude F.________strasse Nr. 6 und 6b auf der westseitigen 

Nachbarparzelle Nr. D.________. Das Gebäude F.________strasse Nr. 6, der ehemalige 

15 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 9/10 N. 13 f.
16 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 9/10 N. 4
17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O,, Art. 9/10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1

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Gasthof C.________, ist im Bauinventar als schützenswertes K-Objekt verzeichnet. Er wird 

im Bauinventar wie folgt umschrieben:18

Der 1906 errichtete schmale Fachwerkbau mit traufseitigen Lauben und Satteldach wurde 1908 

gegen Westen und 1912 durch einen ostseitigen Saalanbau erweitert. Der ursprünglich in Sichtrieg 

erstellte Gebäudekomplex wurde um 1950 verputzt. Die Dachkonstruktion mit Kreuzfirst wird durch 

Quergiebel und Lukarnen belebt. Der reiche Dekor entspricht der Art des Schweizer Holzstils. 

Filigrane Sägezier in den Giebelfeldern sowie an den Konsolen und Brüstungen der Balkone. Die 

Büge sind teilweise mit Zackenformen verziert. Auffallend sind die dekorativen, durch profilierte 

Pfosten gestützten Balkone an der Südfassade. Grosse Stichbogenöffnungen prägen die 

Nordfassade des Saals. Südseitig Gartenwirtschaft mit reichem Baumbestand. Zusammen mit der 

ursprünglichen Badewirtschaft (Gebäude Nr. 6b) bildet der Bau einen wirkungsvollen Abschluss der 

heute meliorierten Moosfläche.

Das Gebäude F.________strasse Nr. 6b ist im Bauinventar als erhaltenswert eingestuft. Es 

wurde um 1900 erbaut. Westlich ist es mit dem geschützten Gebäude F.________strasse 

6 zusammengebaut. Im Bauinventar wird es wie folgt umschrieben:19

Traditionelles Bauernhaus in Ständerbauweise auf gemauertem Sockel. Im Sockel befinden sich die 

ehem. Badeanlagen aus dem 19. Jh. Das Stubengeschoss ist eine Flecklings-Ständerkonstruktion 

auf Schwellen mit Schwellenschlössern. Unterschiedlich profilierte Fensterbänke fassen die Fenster 

zu Gruppen zusammen. Zurückhaltend konturierte Konsolen und Bundvorstösse tragen die 

Gadenlaube. Das in Bohlenständerbauweise errichtete Gadengeschoss besitzt frontseitige 

Kammereingänge. Weitgehend bretterverschaltes Giebelfeld. Der Wohnteil wurde 1921 durch einen 

grossen Anbau unter Querfirst gegen W erweitert. Das Gebäude verkörpert eine interessante 

Verbindung von Bauernhaus und Badewirtschaft."

5. Anwendung der Vorschriften zum Ortsbild- und Denkmalschutz auf das Projekt

a) Die OLK nahm im Baubewilligungsverfahren zum Bauprojekt Stellung. Sie führte in 

ihrem ausführlichen Bericht vom 26. September 201720 aus, dass der Ort fast 

ausschliesslich durch den Gasthof C.________ geprägt werde. Er schaffe Identität und sei 

von grosser historischer Bedeutung, weit über die Region hinaus. Wichtig sei die 

18 Einsehbar unter: https://www.erz.be.ch/erz/de/index/kultur/denkmalpflege/bauinventar/bauinventar_
online.html
19 Einsehbar unter: https://www.erz.be.ch/erz/de/index/kultur/denkmalpflege/bauinventar/bauinventar_
online.html
20 Vgl. pag. 67 ff. der Vorakten der Gemeinde Buchholterberg

https://www.erz.be.ch/erz/de/index/kultur/denkmalpflege/bauinventar/bauinventar_online.html
https://www.erz.be.ch/erz/de/index/kultur/denkmalpflege/bauinventar/bauinventar_online.html
https://www.erz.be.ch/erz/de/index/kultur/denkmalpflege/bauinventar/bauinventar_online.html
https://www.erz.be.ch/erz/de/index/kultur/denkmalpflege/bauinventar/bauinventar_online.html

RA Nr. 110/2018/34 11

öffentliche Nutzung. Das kompakte, stimmige Gebäudeensemble sei sehr gut gruppiert und 

situiert. Die nahe Einfamilienhausbebauung H.________ belaste den idyllischen Ort bereits 

heute. Ein kleiner „Respektabstand" zum Gasthof C.________ sei zwar vorhanden. Dieser 

Abstand zwischen den beiden unterschiedlichen Typologien müsste aber weit grösser sein. 

Die kleinteilige Struktur der Einfamilienhausbebauung unterscheide sich wesentlich von der 

Struktur des Gehöfts C.________ mit den grossen ruhigen Volumen. Die geplante 

Gesamtbebauung verknüpfe und erweitere die in sich geschlossene 

Einfamilienhausbebauung in unzulässiger Art und Weise. Der Gasthof C.________ werde 

von den zehn neuen Einfamilienhäusern „verschluckt" und zur Karikatur degradiert. Dem 

Gasthof werde das gesamte Umland weggenommen. Die OLK sei fest davon überzeugt, 

dass das Gehöft saniert, erweitert und zu Wohnzwecken genutzt werden könne. Dazu 

seien aber andere, grössere Volumen notwendig und diese müssten sich aus dem 

Ensemble heraus entwickeln. Eine Einfamilienhausstruktur sei fehl am Platz. Sie werde 

dem Ensemble in keiner Weise gerecht. Das Landschafts- und Siedlungsbild werde stark 

und irreparabel beschädigt. Die Einfamilienhäuser würden in dieser wunderschönen 

überschaubaren Landschaftskammer fremd wirken. Das C.________ sei ein solitäres 

Gehöft, das viel Umland brauche. Die geplante Bebauung habe eine völlig andere, 

kleinteilige Struktur und bedränge das Gehöft stark. Das historische Hotel C.________ 

werde als Einzelobjekt in seiner Stellung und Wirkung durch die Bebauung auf das Gröbste 

beeinträchtigt. Die Geschichte und die Identität würden vernichtet. Ein Weiterbauen des 

Gehöfts erachtet die OLK grundsätzlich für möglich. Um- und Neubauten müssten sich 

jedoch aus dem Bestand heraus entwickeln und einen starken Bezug zum bestehenden 

Gasthof haben. Die Bausubstanz von allen drei bestehenden Gebäuden (6, 6a, 6b) sollte 

sorgfältig saniert und umgebaut werden. Falls ein Abriss wegen schlechter Bausubstanz 

unumgänglich sei, sollten sich die neuen Volumen innerhalb der alten Geometrien 

bewegen. Die vorgesehene Parzellierung sei ein unzulässiger Eingriff in das Orts- und 

Landschaftsbild und müsse mit allen Mitteln verhindert werden.

Die OLK empfiehlt deshalb, das vorliegende Einfamilienhaus-Projekt nicht zu bewilligen. 

Sie sieht jedoch die Möglichkeit, den Gasthof C.________, das alte Badhaus und das 

Gebäude 6a sorgfältig zu sanieren, weiter zu bauen und mit Neubauten zu ergänzen. 

Dabei dürfe der Charakter des ganzen Gehöfts und die Identität in keiner Weise 

beeinträchtig werden. Auf der Nordseite der F.________ dürfe ein Neubauvolumen 

(Wohnscheune) erstellt werden.

RA Nr. 110/2018/34 12

b) Die fachliche Beurteilung der OLK ist nachvollziehbar und überzeugt. Es besteht für 

die BVE kein Anlass, von der Fachmeinung der OLK und der Beurteilung der Gemeinde 

abzuweichen. Mit dem geplanten Bauvorhaben wird der Grundstein für einen neuen 

Siedlungsrand gelegt. In diesem Bereich ist die architektonische Qualität und die 

historische Bedeutung der Bebauung hoch. Das Vorhaben soll am Siedlungsrand einer 

intakten Landschaftskammer realisiert werden. Westseitig, in unmittelbarer Umgebung des 

Bauvorhabens, befinden sich zudem die denkmalgeschützten Gebäude 

F.________strasse Nr. 6 und Nr. 6b. Dieses kompakte, historisch bedeutsame 

Gebäudeensemble mit viel Umland, den grossen und ruhigen Volumen ist ortsbildprägend 

und verleiht der Umgebung Identität. Das projektierte Einfamilienhaus und die in Zukunft 

geplanten Einfamilienhäuser schaffen zu dieser Bebauung einen massiven Gegensatz: Die 

geplante Einfamilienhausbebauung ist kleinteilig strukturiert. Sie unterscheidet sich in der 

Struktur und Typologie wesentlich von der bestehenden Bebauung. Sie tritt im 

unmittelbaren Umfeld der grossvolumigen Bebauung als fremd und sehr störend in 

Erscheinung. Das beeinträchtigt das Ortsbild und die intakte Landschaftskammer stark. Die 

baulichen Veränderungen beeinträchtigen auch das denkmalgeschützte 

Gebäudeensemble in seiner Stellung und Wirkung. Entgegen der Auffassung der 

Beschwerdeführerin wird das geplante Vorhaben den Ansprüchen von Art. 6 Abs. 2 GBR 

an die gute Gesamtwirkung mit den bestehenden und vorauszusehenden Bauten nicht 

gerecht. Die völlig unterschiedliche Struktur und Typologie der Einfamilienhausbebauung 

verletzt auch die Vorgaben von Art. 10b Abs. 1 BauG. Das deckt sich mit der fachlichen 

Einschätzung der KDP. Auch die KDP hielt in ihrem Bericht vom 12. Juli 201721 fest, dass 

ein rahmender "Kranz" aus Einfamilienhäusern aus denkmalpflegerischer Sicht mit dem 

Baudenkmal nicht verträglich wäre.

c) Der Auffassung der Beschwerdeführerin, wonach sich das Vorhaben räumlich und 

architektonisch unterordne und die Quartierstruktur von H.________ wiederspiegle, kann 

nicht gefolgt werden. Im Gegenteil: Nach dem Gesagten schafft diese Struktur und 

Typologie einen störenden Gegensatz zur heutigen grossvolumigen Bebauung. Das ist 

nicht ortsbildverträglich und beeinträchtigt das denkmalgeschützte Gebäudeensemble 

F.________strasse Nr. 6 und 6b. Hinzu kommt, dass die Einfamilienhausbebauung 

H.________ über 100 m vom geplanten Vorhaben weg liegt und somit nicht als 

massgebliche Struktur und Typologie für die Bebauung rund um den Gasthof 

21 Vgl. pag. 65 f. der Vorakten der Gemeinde Buchholterberg

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herangezogen werden kann. Unzutreffend ist auch die Kritik der Beschwerdeführerin, 

bezüglich Baugestaltung und Gesamtwirkung seien keinerlei anschauliche Argumente 

aufgezeigt worden, die im Projekt hätten verbessert werden können. Dem ist 

entgegenzuhalten, dass die OLK in ihrem Bericht sehr ausführlich darlegte, welche Punkte 

bei der Weiterbearbeitung des Projekts aufzunehmen sind.

d) Nach dem Gesagten kann für das geplante Bauvorhaben die Baubewilligung nicht 

erteilt werden. Die Beschwerde ist abzuweisen. Dass die Empfehlungen der OLK 

möglicherweise zu einer Einschränkung der zulässigen Nutzung der Bauparzelle führen, ist 

nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zulässig.22 Danach darf die Nutzung 

einer Bauparzelle, die nach der Zonenordnung zulässig wäre, aus ästhetischen Gründen 

beschränkt werden, wenn dies erforderlich ist, um die schützenswerte Umgebung von einer 

Verunstaltung zu bewahren. Die Beurteilung der OLK führt hier nicht dazu, dass gar nichts 

gebaut werden kann, wie das die Beschwerdeführerin behauptet. Die OLK hält das 

Weiterbauen und die Sanierung des Gehöfts ebenso für möglich. Die Bedingung ist aber, 

dass allfällige Um- und Neubauten aus dem Bestand heraus entwickelt und einen starken 

Bezug zum bestehenden Gasthof haben müssen.

6. Kosten

Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 

Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 

Pauschalgebühr von Fr. 2'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV23). 

Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs.  4 VRPG).

22 Vgl. VGE 22044 vom 19.08.2005, E. 3.2.2; siehe auch Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz 
des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 10a-10f N. 7
23 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

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III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Bauabschlag der Gemeinde Buchholterberg 

vom 22. Januar 2018 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 

auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 

Rechtskraft erwachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- A.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Buchholterberg, eingeschrieben

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungspräsident