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**Case Identifier:** 4c8db019-b8bb-594d-950b-3c57b0534a33
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-05-23
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 23.05.2006 4-EV.2004.50048
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_001_4-EV-2004-50048_2006-05-23.pdf

## Full Text

2006 Enteignungsrecht 333 

I. Enteignungsrecht 

 

68 Zueignungsverfahren 
- Institut der Zueignung (Erw. 2.2. – 3.4.) 
- Angemessene Vergütung bei einer Zueignung (Erw. 3.5.2. – 3.6.4.) 
- Verzinsung (Erw. 5.) 
- Kostenregelung (Erw. 6.) 

Aus dem Entscheid der Schätzungskommission nach Baugesetz vom 
23. Mai 2006 in Sachen Einwohnergemeinde M. gegen F. und F. 

Aus den Erwägungen 

2.2. Für die materielle Beurteilung der Zueignung enthält § 135 
BauG eine umfassende Regelung: 

"1 Restgrundstücke und für den Enteignungszweck nicht benötigte 
Teilflächen kann die Schätzungskommission den Eigentümern an-
grenzender Grundstücke gegen angemessene Vergütung zuteilen, so-
fern dadurch keine übermässige Belastung entsteht und eine selb-
ständige Verwendung nicht möglich ist. 
2 Unter den gleichen Voraussetzungen kann die Schätzungskom-
mission Flächen aufgehobener oder verlegter Strassen und Gewässer 
den Eigentümern angrenzender Grundstücke zuteilen." 

3. Eine Zueignung (Impropriation, Eigentumszuweisung) muss 
folgenden gesetzlichen Voraussetzungen genügen: a) zuzueignendes 
Objekt; b) Unmöglichkeit einer selbständigen Verwendung; c) un-
mittelbar angrenzendes Grundstück; d) keine übermässige Belastung 
des Betroffenen und e) angemessene Vergütung durch den Zuzueig-
nenden. 

3.1. Die Zueignung kann zwei Arten von zuzueignenden Objek-
ten betreffen: zum einen Restgrundstücke und für den Enteignungs-
zweck nicht benötigte Teilflächen (§ 135 Abs. 1 BauG), zum anderen 

334 Schätzungskommission nach Baugesetz 2006 

Flächen aufgehobener oder verlegter Strassen und Gewässer (§ 135 
Abs. 2 BauG). Im ersten Fall geht der Zueignung ein Expropriations-
verfahren voraus, im zweiten wird ein Verfahren durchgeführt, des-
sen einziger Zweck die Eigentumszuweisung ist (vgl. Erich Zimmer-
lin, Das Enteignungs- und Entschädigungsrecht im aargauischen 
Baugesetz, ZBl 1972, S. 221). Wird der Antrag auf Zueignung zu-
sammen mit dem Enteignungsbegehren gestellt, so sollten aus Grün-
den der Verfahrensökonomie beide Begehren gemeinsam, im selben 
Verfahren und durch den gleichen Entscheid beurteilt werden. Zuläs-
sig ist aber auch, dass die Zueignung zu einem anschliessenden 
zweiten, eben dem Zueignungsverfahren, führt, vor allem wenn das 
Begehren um Zueignung erst nach Abschluss des Enteignungsverfah-
rens gestellt wird (Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, 
Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985, N 6 zu § 189 des alten 
Baugesetzes des Kantons Aargau vom 2. Februar 1971). 

Der hier zu beurteilenden Zueignung ist keine formelle Enteig-
nung im Sinne von § 151 ff. BauG vorangegangen. Vielmehr ist im 
Rahmen einer Baulandumlegung (…) die Strassenparzelle 1451 aus-
geschieden worden, die nun nicht benötigt wird. Die Landumlegung 
wird auch als enteignungsähnlicher Tatbestand bezeichnet (BGE 96 I 
134; 95 I 372) und es ergeben sich gewisse Analogien zur Enteig-
nung. Es erscheint daher sachgerecht, die vorliegende Zueignung 
nach Durchführung einer Baulandumlegung in Analogie zur formel-
len Enteignung unter § 135 Abs. 1 BauG zu subsumieren. In beiden 
Fällen werden ausgeschiedene Teilflächen nicht für den Enteignungs- 
bzw. Landabzugszweck benötigt. 

Somit liegt ein zuzueignendes Objekt in Form eines Restgrund-
stücks bzw. einer für den Enteignungszweck nicht benötigten Teilflä-
che vor. 

3.2. Gemäss Zueignungsplan sind insgesamt 92 m2 entlang der 
S.-strasse zuzueignen. Es ist offensichtlich, dass dieser Streifen nicht 
selbständig verwendet werden kann. 

3.3. Unstrittig grenzt die zuzueignende Fläche von 63 m2 un-
mittelbar an die Parzelle 1412 der Gesuchsgegner an, so dass auch 
diese Zueignungsvoraussetzung gegeben ist. 

2006 Enteignungsrecht 335 

3.4. Die Zueignung darf beim Betroffenen keine übermässige 
Belastung, z.B. durch Aufwendungen für Unterhalt oder für Aufräu-
mungs- und Abbrucharbeiten, zur Folge haben. So könnte beispiels-
weise die Zueignung eines schmalen Landstreifens hinter einer auf 
der Grundstücksgrenze liegenden hohen Gartenstützmauer einer 
überbauten Parzelle eine übermässige Belastung darstellen, weil der 
Grundeigentümer entweder keinen Nutzen (trotz Unterhaltspflicht) 
hat oder mit einem aufwändigen Eingriff die Stützmauer verschieben 
müsste. 

Im vorliegenden Fall wird ein unüberbauter Landstreifen einer 
unüberbauten Baulandparzelle zugeeignet. Dadurch verursachte 
übermässige Belastungen sind nicht ersichtlich. Auch die Gesuchs-
gegner haben keine übermässigen Belastungen dargelegt (…). Im 
Übrigen gehen die noch ausstehenden Anpassungsarbeiten zu Lasten 
des Projekts (…). 

3.5.2. Die Formulierung "angemessene Vergütung" in § 135 
Abs. 2 BauG stellt einen sogenannten unbestimmten Rechtsbegriff 
dar. Ein solcher liegt vor, wenn der Rechtssatz die Voraussetzungen 
der Rechtsfolge oder die Rechtsfolge selbst – so im hier interessie-
renden § 135 BauG - in offener, unbestimmter Weise umschreibt. 
Unbestimmte Rechtsbegriffe gewinnen ihren Inhalt aus Sinn und 
Zweck der betreffenden Norm sowie aus deren Stellung im Gesetz 
und Rechtssystem (Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, 
Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985, Einleitung N 37 zum alten 
Baugesetz des Kantons Aargau vom 2. Februar 1971). 

Die Vorschrift über die Zueignung ist im Neunten Titel des Bau-
gesetzes in das kantonale Enteignungsrecht eingebettet. Systematisch 
ist sie des Weiteren unter dem Titel "Formelle Enteignung" eingeord-
net worden. Der Sachzusammenhang zur formellen Enteignung ist 
offensichtlich – in Absatz 1 von § 135 BauG wird ein vorangehendes 
Expropriationsverfahren sogar vorausgesetzt. Mit Rücksicht auf die 
Stellung im Gesetz und in Berücksichtigung des Zusammenspiels 
von Ent- und Zueignung ist der Begriff "angemessene Vergütung" im 
Grundsatz so auszulegen wie jener der "vollen Entschädigung" zu-
gunsten des Enteigneten im Rahmen der formellen Enteignung (§ 21 
Abs. 4 der Verfassung des Kantons Aargau [SAR 110.000] vom 

336 Schätzungskommission nach Baugesetz 2006 

25. Juni 1980). Auch aus Gründen der Rechtsgleichheit ist Land, das 
zum Verkehrswert enteignet worden ist, wieder zum aktuellen Ver-
kehrswert zuzueignen, wobei sich im Einzelfall Relativierungen des 
Verkehrswerts ergeben können. Gerade im vorliegenden Fall ist der 
Zueignung eine Landumlegung vorangegangen und die Vergütung 
für die zuzueignenden Flächen wird den anderen Grundeigentümern, 
denen gewissermassen ein zu hoher Landabzug auferlegt worden ist, 
als Geldersatz rückerstattet (…). Eine Vergütung zu einem Ansatz 
unter dem vollen Verkehrswert würde daher in rechtsungleicher 
Weise zu Lasten der übrigen Grundeigentümer der Baulandumlegung 
von 1997 gehen. 

3.5.3. Die angemessene Vergütung muss den vollen Ausgleich 
des wirklichen Wertes bewirken. Der volle Verkehrswert der zuzu-
eignenden Fläche ist dann abzugelten, wenn er sich für den neuen 
Eigentümer objektiv ungeschmälert auswirkt, so durch Verbesserung 
der den Vorschriften entsprechenden baulichen oder sonstigen Nut-
zung des durch die Zueignung vergrösserten Grundstücks (so Zim-
merlin, a.a.O., N 5 zu § 189 aBauG). Wird dagegen durch die Zueig-
nung die bauliche Nutzung des Empfängergrundstücks nicht verbes-
sert, so handelt es sich um minderwertigen Boden, der entsprechend 
tiefer zu bewerten ist, mithin ist analog zur formellen Enteignung der 
relative Landwert zu vergüten (vgl. BGE 122 I 180; AGVE 1998, 
S. 503 f.). 

Da im vorliegenden Fall eine Zueignung zu Gunsten einer un-
überbauten Baulandparzelle vorgesehen ist, wirkt sich die verbes-
serte Nutzungsmöglichkeit ungeschmälert aus. Es ist deshalb vom 
absoluten, d.h. vollen Verkehrswert auszugehen. 

(…) 
3.5.5. Die Gesuchstellerin legt der zu leistenden Vergütung ei-

nen Quadratmeterpreis von Fr. 200.- zugrunde. Sie hat somit den für 
den Geldausgleich in der Landumlegung 1997 massgebenden Land-
preis übernommen (…).  

Analog zur formellen Enteignung ist die Höhe der Entschädi-
gung nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheides zu be-
messen (§ 154 Abs. 2 BauG). Es ist allgemein bekannt, dass die 
Nachfrage nach Wohnraum im (…) in den letzten Jahren stetig zuge-

2006 Enteignungsrecht 337 

nommen hat. Unter diesen Umständen werden die Landpreise seit 
1997 tendenziell eher gestiegen sein. Anlässlich der Verhandlung hat 
sich dies bestätigt, werden heute doch zum Teil Baulandpreise von 
Fr. 300.-/m2 bezahlt (...). Praxisgemäss ändert die Schätzungskom-
mission bei formellen Enteignungen das Angebot des Enteigners 
nicht zu Lasten des Enteigneten. Analog verzichtet die Schätzungs-
kommission auch bei Zueignungen auf eine Erhöhung der von der 
Gemeinde geforderten Vergütung zu Lasten des Zuzueignenden. Der 
Einwand, dass im Rahmen einer Bachabtretung ein Entschädigungs-
satz von Fr. 100.-/m2 zur Anwendung gekommen sei, wurde nicht 
weiter substantiiert (…). Die damaligen Gegebenheiten der Landab-
tretung sind der Schätzungskommission nicht bekannt. Der behaup-
tete Entschädigungssatz für eine Bachabtretung lässt unter diesen 
Umständen keine Rückschlüsse auf den heutigen Verkehrswert von 
Bauland zu. 

3.5.6. Als Zwischenergebnis kann festgehalten werden, dass die 
Voraussetzungen einer Zueignung erfüllt sind und die Vergütung von 
Fr. 200.-/m2 für insgesamt 60 m2, d.h. total Fr. 12'000.-, angemessen 
ist (…). 

3.6. 3.6.1. Sind die Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt, so stellt 
sich in Bezug auf § 135 BauG die Frage, welche Bedeutung der 
Kann-Formulierung zukommt.  

3.6.2. Räumt ein Rechtssatz der rechtsanwendenden Behörde 
einen Spielraum ein beim Entscheid, ob eine Massnahme zu treffen 
sei oder nicht, so liegt Entschliessungsermessen vor. Vor allem Kann-
Vorschriften räumen ein solches Ermessen ein. Behörden können 
hier von der Anordnung einer Massnahme absehen, weil das Gesetz 
den Eintritt der Rechtsfolge beim Vorliegen bestimmter Voraus-
setzungen nicht zwingend vorschreibt (vgl. Ulrich Häfelin/Georg 
Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl., Zürich 2002, N 431; 
BGE 130 V 82; 125 II 308). 

Ermessen bedeutet nicht Entscheiden nach Belieben; um den 
rechtsstaatlichen Anforderungen Genüge zu tun, muss die Behörde 
pflichtgemäss vorgehen. Sie ist an die aus Sinn und Zweck der ge-
setzlichen Ordnung sich ergebenden Kriterien, an die Grundrechte 
sowie an allgemeine Rechtsgrundsätze gebunden (AGVE 1997, 

338 Schätzungskommission nach Baugesetz 2006 

S. 304; 1992, S. 384), also an das Willkürverbot, an das Gebot der 
Rechtsgleichheit, an Treu und Glauben sowie an das Verhältnis-
mässigkeitsprinzip. Aus Sinn und Zweck gewisser Ermächtigungs-
normen kann sich geradezu die Pflicht ergeben, sie anzuwenden (so 
Erich Zimmerlin, a.a.O., Einleitung N 33 zum alten Baugesetz des 
Kantons Aargau vom 2. Februar 1971). 

3.6.3. In Anlehnung an die formelle Enteignung ist auch die Er-
messensausübung bei der Zueignung ("kann") einzuschränken. Stellt 
das Gemeinwesen ein Zueignungsgesuch und sind die Zueignungs-
voraussetzungen (Erw. 3.) erfüllt, so ergibt sich für die Schätzungs-
kommission die Pflicht, entsprechende Flächen zuzueignen. Es wäre 
geradezu pflichtwidrig, nach Bejahung aller Zueignungsvorausset-
zungen die anbegehrte Zueignung zu verweigern. Im Weiteren wurde 
in Ziff. 3.5. ff. dargelegt, wieso bei der Zueignung in Übereinstim-
mung mit der formellen Enteignung im Regelfall der volle Ver-
kehrswert als Vergütung geschuldet ist. Gewisse Sonderfälle (z.B. 
Zahlungsunfähigkeit) vorbehalten, ist die Zueignung als Gegenstück 
zur Enteignung zum Verkehrswert zu vergüten, so dass auch diesbe-
züglich selten ein echtes Entschliessungsermessen vorliegt. Es wi-
derspräche dem Rechtsgleichheitsgebot und der gesetzlichen (Ent-
eignungs-)Ordnung, wenn Land zuerst (entschädigungspflichtig) ent-
eignet und dann ohne Vergütung – möglicherweise nach längerer Zeit 
mit einem höheren Verkehrswert – zugeeignet würde. Im vorlie-
genden Fall wird das besonders deutlich, da ein Verzicht auf eine 
Abgeltung oder eine lediglich symbolische Vergütung nicht nur zu 
Lasten der Allgemeinheit, sondern direkt zu Lasten anderer Grundei-
gentümer ginge. 

3.6.4. Es ist festzuhalten, dass das dem Wortlaut nach beste-
hende Entschliessungsermessen im Zusammenhang mit der Zueig-
nung stark eingeschränkt ist. Bei Vorliegen der Zueignungsvorausset-
zungen ist der Zueignung stattzugeben. Nur in Sonderfällen ist im 
Rahmen pflichtgemässer Ermessensausübung ein Verzicht auf eine 
Vergütung denkbar. Im vorliegenden Fall sind keine Gründe darge-
legt worden, die einen Verzicht zu rechtfertigen vermögen. 

(…) 

2006 Enteignungsrecht 339 

5. Analog zu den Enteignungsentschädigungen sind Zueig-
nungsvergütungen zu verzinsen, wobei der vom Bundesgericht zu 
Art. 63 EntG festgesetzte Zinssatz gilt (§ 146 BauG i.V.m. § 19 der 
Verordnung über Landumlegung, Grenzbereinigung und Enteignung 
vom 23. Februar 1994 [SAR 713.112]). Gemäss Beschluss des Bun-
desgerichts vom 4. April 2003 liegt dieser Zinssatz zur Zeit bei 
3.5 %. 

Spiegelbildlich zur vorzeitigen Besitzeinweisung bei der for-
mellen Enteignung (Tag der Besitzergreifung) ist für den Eintritt des 
Zinsenlaufs der Zeitpunkt der Handänderung, d.h. der Tagebuchein-
trag beim Grundbuchamt (…), massgebend. Mit Rücksicht auf § 146 
Abs. 1 BauG wird die Entschädigung folglich 20 Tage nach Ein-
schreibung der Handänderung im Tagebuch zur Zahlung fällig. Sie 
ist von diesem Zeitpunkt an zu verzinsen. 

6. 
6.1. Die Bestimmung in § 135 BauG enthält keine Kostenrege-

lung. § 149 Abs. 2 BauG schreibt vor, dass in Enteignungsverfahren, 
in denen Entschädigungen zugesprochen werden, die Kosten des 
Verfahrens in der Regel vom entschädigungspflichtigen Gemeinwe-
sen zu tragen sind. Dieses "Kostenprivileg" zu Gunsten des Enteig-
neten gilt nicht nur für formelle, sondern auch für materielle Enteig-
nungen (grundsätzlich: AGVE 1985, S. 375 ff.) und die formelle 
Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche (AGVE 2000, 
S. 473). Im Gegensatz zur formellen Enteignung von Landflächen, 
wo ein entschädigungspflichtiger Eingriff regelmässig gegeben ist, 
muss bei der materiellen Enteignung und der Enteignung nachbar-
rechtlicher Abwehransprüche in einem ersten Verfahrensschritt die 
Entschädigungspflicht geprüft werden. Die Verneinung des Vorlie-
gens eines entschädigungspflichtigen Eingriffs führt unmittelbar zur 
Kostentragungspflicht des Antragstellers nach § 149 Abs. 1 BauG in 
Verbindung mit § 33 Abs. 2 des Gesetzes über die Verwaltungs-
rechtspflege (VRPG; SAR 271.100) vom 9. Juli 1968 (AGVE 2000, 
S. 474 f.). 

6.2. Das vorliegende Zueignungsverfahren untersteht mit den 
erforderlichen Anpassungen ebenfalls den Verfahrensvorschriften 
von § 149 BauG. Die Interessenlage ist insofern verschieden, als das 

340 Schätzungskommission nach Baugesetz 2006 

Gemeinwesen nicht Land enteignet und eine Entschädigung anbietet, 
sondern unter bestimmten Voraussetzungen (...) Land zueignet und 
eine Vergütung verlangt. Das Zueignungsverfahren vor der Schät-
zungskommission gliedert sich somit ebenfalls in zwei Phasen: In 
der ersten wird über die Zulässigkeit der Zueignung befunden, in der 
zweiten über die angemessene Vergütung. Analog zu den Fällen der 
materiellen Enteignung und der formellen Enteignung von nachbar-
rechtlichen Abwehransprüchen hat der Zueignungsgegner lediglich 
in der zweiten Phase, d.h. bei der Ermittlung der Vergütung, einen 
Anspruch auf kostenrisikofreies Prozessieren.  

6.3. Ist die Zueignung als solche strittig, so ist wäre es denkbar, 
darüber einen selbständig anfechtbaren Teilentscheid samt Kosten-
verteilung zu fällen. Werden, wie vorliegend, in einem Zueignungs-
verfahren aus prozessökonomischen Gründen beide Fragen (Zuläs-
sigkeit der Zueignung und Vergütungshöhe) beantwortet, so sind die 
die Verfahrenskosten anteilsmässig zu verlegen (so für das Enteig-
nungsverfahren: AGVE 1985, S. 383, Erw. 2.e). 

6.4. Die Gesuchsgegner haben sich mit ihren Anträgen gegen 
die Zueignung als solche gewehrt. Da diese für zulässig befunden 
worden ist, haben sie als Unterliegende die Verfahrenskosten gemäss 
§ 149 Abs. 1 BauG in Verbindung mit § 33 Abs. 2 VRPG zu tragen. 
Zugleich haben die Gesuchsgegner die Vergütungshöhe in Frage ge-
stellt. Für diesen zweiten Schritt gilt das Kostenprivileg von § 149 
Abs. 2 BauG, d.h. die Kosten des Verfahrens gehen diesbezüglich zu 
Lasten des Gemeinwesens. Die Verfahrenskosten sind von den Par-
teien je zur Hälfte zu tragen. Mangels anwaltlicher Vertretung haben 
die Gesuchsparteien keinen Anspruch auf eine Parteikostenentschädi-
gung (§ 36 Abs. 1 VRPG). Die Gemeinde hat, obschon sie obsiegt, 
aufgrund langjähriger Praxis des Verwaltungsgerichts als Gemeinwe-
sen kein Anrecht auf einen Parteikostenersatz (vgl. AGVE 2000, 
S. 379 ff.; ebenso Bundesgerichtsentscheid 1.P.207/2001 vom 21. Ju-
ni 2001 in Sachen Einwohnergemeinde B. gegen A.-F., Erw. 3h). 

 
 
 
 

2006 Enteignungsrecht 341 

 

69 Formelle Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte; nachträgliches 
Begehren wegen Immissionen durch eine Baustelle (§ 155 Abs. 1 lit. c 
BauG) 
- Grundsätzliches zur Immissionsentschädigung im Zusammenhang 

mit öffentlichen Werken (Erw. 3.1.). 
- Übermässige Immissionen während vier Monaten rechtfertigen keine 

Entschädigung, wenn die Erholungszeiten eingehalten werden 
(Erw. 3.2. - 3.3.5.2.). 

- Ein auf Parteiabrede beruhender Mietzinserlass kann nicht als Scha-
den anerkannt werden (Erw. 3.3.9.2.). 

- Immissionen während der Abwesenheit des Wohnungsinhabers wer-
den nicht als Nutzungsbeschränkung berücksichtigt (Erw. 3.3.9.3.). 

Aus dem Entscheid der Schätzungskommission nach Baugesetz vom 
25. April 2006 in Sachen M. gegen Kanton Aargau. 

Aus den Erwägungen 

3. Verbleibender Hauptstreitpunkt des vorliegenden Verfahrens 
ist der Ersatz von Mietzinsausfällen und eine Entschädigung an den 
Eigentümer wegen eingeschränkter Wohnnutzung als Folge der Bau-
immissionen (…). 

3.1. Das Grundeigentum beinhaltet unter anderem das Recht, 
übermässige Einwirkungen von Nachbarn auf das eigene Grundstück 
abwehren zu können (Art. 684 ZGB i.V.m. Art. 679 ZGB). Gegen 
übermässige Einwirkungen steht dem betroffenen Grundeigentümer 
insbesondere die Unterlassungsklage zur Verfügung. Gehen diese 
Immissionen jedoch von einem im öffentlichen Interesse liegenden 
Werk aus, für welches dem Werkeigentümer das Enteignungsrecht 
zusteht und können diese Einwirkungen nicht oder nur mit einem 
unverhältnismässigen Aufwand vermieden werden, so werden die 
Abwehransprüche des Grundeigentümers infolge der vorrangigen 
öffentlichen Interessen unterdrückt. Das bedeutet die zwangsweise