# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6693986f-3e2c-5083-b536-8d677c97220a
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-05-04
**Language:** de
**Title:** Stadt Zürich. Teilrevision der BZO. Herabsetzung des Wohnanteils im Gebiet der Altstadt.
**Docket/Reference:** BRGE I Nrn. 0047-0049/2018
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_i_nrn._0047-0049_vom_4._mai_2018a.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

G.-Nrn. 
BRGE I Nr. 

R1S.2017.05117, R1S.2017.05153 und R1S.2017.05158 
0047/2018, 0048/2018 und 0049/2018 

Entscheid vom 4. Mai 2018 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Baurichterin 
Beatrice Bosshard, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

in Sachen 

Rekurrierende 

R1S.2017.05117 
B. F., [….] sowie 5 weitere Rekurrierende  

R1S.2017.05153 
A. H., [….] 

R1S.2017.05158 
R. und M. S., [….] sowie weitere 37 Rekurrierende  

gegen 

Rekursgegnerinnen 

1.  Stadt Zürich, Gemeinderat, Das Büro, Stadthausquai 17, Postfach, 

8022 Zürich  

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss  vom  30. November  2016  und  Genehmigungsver-
fügung der Baudirektion Kanton Zürich BDV Nr. 0432/17 vom 5. Juli 2017; 
Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO) 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Beschluss  vom  30. November  2016  setzte  der  Gemeinderat  der  Stadt 

Zürich eine Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung fest. Die Baudi-

rektion  Kanton  Zürich  genehmigte  die  Festsetzung  mit  Verfügung  vom 

5. Juli  2017.  Die  Bekanntmachung  der  kommunalen  Festsetzung  und  der 

kantonalen Genehmigung erfolgte im Amtsblatt vom 1. September 2017. 

B. 

Gegen  diese  Entscheide  erhoben  B.  F.  und  fünf  Mitrekurrierende  mit  Ein-

gabe  vom  21. September  2017  fristgerecht  Rekurs  beim  Baurekursgericht 

des  Kantons  Zürich  und  beantragten  sinngemäss,  in  der  Zürcher  Altstadt 

(Niederdorf) sei kein störendes Gewerbe zuzulassen. 

Mit  Eingabe  vom  2. Oktober 2017  erhob  sodann  A.  H.  fristgerecht  Rekurs 

und stellte folgende Anträge: 

"1.  Der mit Beschluss des Gemeinderates vom 30. November 2016 für das 
Gebiet  Trittligasse  (oberhalb  Nr. 3  und  6),  Frankengasse  (oberhalb 
Nr. 3 und 6), Schlossergasse, Neustadtgasse (südwestlich von Nr. 7a) 
und  Winkelwiese  neu  festgesetzte  [..]  Wohnanteil  von  lediglich  50 % 
sei aufzuheben und es sei der [..] geltende Wohnanteil von 90 % zu be-
lassen; 

2.  die  für  das  genannte  Gebiet  festgelegte  Empfindlichkeitsstufe III  sei 
aufzuheben  und  es  sei  die  bisher  geltende  Empfindlichkeitsstufe  II  zu 
belassen. 

eventuell seien Art. 3 Abs. 1 lit. d und Art. 41 Abs. 1 BZO wie folgt neu zu 
formulieren: 

"Art. 3  1  Für  die  folgenden  Zonen  gilt  die  Empfindlichkeitsstufe  II  ge-
mäss Lärmschutz-Verordnung:  

d. Kern- und Quartiererhaltungszonen mit einem Wohnanteil von 90 % 
sowie  für  das  Gebiet  Trittligasse  [..],  Schlossergasse,  Neustadtgasse 
[..] und Winkelwiese;" 

"Art. 41 1 In Gebieten mit einem Wohnanteil von 90 % sowie im Gebiet 
Trittligasse  [..],  Schlossergasse,  Neustadtgasse  [..]  und  Winkelwiese 
sind nur nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zugelas-
sen."" 

R1S.2017.05117 

Seite 2 

 
 
Sodann wandten sich R. und M. S. sowie 37 Mitrekurrentschaften mit Ein-

gabe vom 2. Oktober 2017 mit folgendem Rechtsbegehren gegen die frag-

lichen Entscheide: 

"1.  Die  angefochtenen  Entscheide  [..]  seien  insoweit  aufzuheben,  als  für 
die  Grundstücke  in  der  Kernzone  Altstadt  und  dort  im  Perimeter  Win-
kelwiese,  Trittli-,  Neustadt-,  Franken-  und  Schlossergasse  die  Herab-
setzung des Wohnanteils auf 50 % gemäss Zonenplan, Planausschnitt 
XIII,  festgesetzt  bzw.  genehmigt  worden  ist,  und  die  Stadt  Zürich  sei 
anzuweisen,  den  Wohnanteil  in  diesem  Perimeter  bei  90 %  zu  belas-
sen. 

2.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Rekursgegner." 

C. 

Mit Verfügungen vom 18. Oktober 2017 wurden die Rekurseingänge unter 

den  Geschäfts-Nrn.  R1S.2017.05117  (B.  F.  etc.,  nachfolgend  Rekurrent-

schaft 1),  R1S.2017.05153 

(A.  H.,  nachfolgend  Rekurrent 2)  und 

R1S.2017.05158  (R.  und  M.  S.  etc.,  nachfolgend  Rekurrentschaft 3)  vor-

gemerkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Mit Eingaben vom 20. November 2017 beantragte die Stadt Zürich, die Re-

kurse  der  Rekurrentschaften  1  und  3  seien  abzuweisen.  Auf  den  Rekurs 

des Rekurrenten 2 sei nicht einzutreten bzw. er sei abzuweisen, soweit da-

rauf einzutreten sei. Alles jeweils unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 

zulasten der Rekurrierenden. 

Die  Baudirektion  beantragte  mit  Eingaben  vom  15.  bzw.  16. November 

2017,  auf  den  Rekurs  der  Rekurrentschaft  1  sei  nicht  einzutreten  und  die 

anderen beiden Rekurse seien abzuweisen. 

E. 

Die Rekurrentschaft 1 verzichtete stillschweigend auf eine Replik. Der Re-

kurrent  2,  die  Rekurrentschaft  3  und  die  Stadt  Zürich  hielten  mit  Repliken 

vom 18. Dezember 2017 bzw. Dupliken vom 19. Januar 2018 an ihren An-

trägen  fest.  Die  Baudirektion  verzichtete  auf  eine  weitere  Stellungnahme. 

Mit  Eingabe  vom  5.  Februar  2018  nahm  die  Rekurrentschaft  3  zur  Duplik 
Stellung.  

R1S.2017.05117 

Seite 3 

 
 
F. 

Am  23. März  2018  führte  die  1. Abteilung  des  Baurekursgerichtes  im  Bei-

sein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

G. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurse beziehen sich auf dieselben Entscheide bzw.  Festsetzungen. 

Die  Verfahren  sind  daher  aus  prozessökonomischen  Gründen  zu  vereini-

gen. 

2.1.1. 

Die  Rekursschrift  muss  einen  Antrag  und  dessen  Begründung  enthalten 

(§ 23  Abs. 1  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  [VRG]).  Die  Anforde-

rungen an den Antrag und an die Begründung sind nicht immer gleich hoch. 

Sie  sind  weniger  streng,  wenn  es  sich  um  die  Eingabe  eines  juristischen 

Laien handelt. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Antrag oder eine Be-

gründung  den  formalen  Anforderungen  von  § 23  Abs. 1  VRG  genügt, 

kommt  der  Rekursinstanz  ein  gewisser  Ermessensspielraum  zu.  Dessen 

Schranke  bildet  in  jedem  Fall  das  in  Art. 29  Abs. 1  der  Bundesverfassung 

(BV) enthaltene Verbot des überspitzten Formalismus als besondere Form 

der Rechtsverweigerung. So dürfen die Anforderungen an den Antrag und 

die  Begründung  nicht  zum  blossen  Selbstzweck  werden;  sie  dürfen  den 

Rechtsweg  und  die  Verwirklichung  des  materiellen  Rechts  weder  verhin-

dern noch in unhaltbarer Weise erschweren. Aus dem Antrag muss ersicht-

lich  sein,  inwiefern  nach  Meinung  der  rekurrierenden  Partei das  Dispositiv 

der angefochtenen Verfügung abzuändern ist, sofern nicht deren gänzliche 
Aufhebung  verlangt  wird.  Bei juristischen Laien  genügt  es,  wenn aus  dem 

R1S.2017.05117 

Seite 4 

 
 
Zusammenhang und unter Beizug der Begründung zumindest sinngemäss 

klar  wird,  was  der  Rekurrent  will.  Es  bedarf  mithin  weder  eines  gesondert 

formulierten  Rechtsbegehrens,  noch  kommt  es  auf  juristisch  korrekte  For-

mulierungen  an  (Alain  Griffel,  in:  Kommentar  VRG,  3. Aufl.,  Zürich/Ba-

sel/Genf 2014, § 23 Rz. 6 und 12). 

2.1.2. 

Die lediglich drei Sätze umfassende Rekursschrift der nicht anwaltlich ver-

tretenen  Rekurrentschaft 1  nennt  als  Betreff  "Rekurs  gegen  Ausdehnung 

auf  störendes  Gewerbe  in  der  Zürcher  Altstadt  (Niederdorf)".  Sodann  wird 

ausgeführt  "Hiermit  legen  wir  Beschwerde  zur  Ausdehnung  auf  störendes 

Gewerbe ein". Das Gebiet habe keine Vorbelastung mit störendem Gewer-

be und es sei zu jeder Tageszeit absolut ruhig. Dies solle so bleiben. 

Im Gebiet der Altstadt (Kernzone), in dem die Rekurrentschaft 1 wohnt, soll 

der  Wohnanteil  von  90 %  auf  50 %  reduziert  werden.  Art. 41  Abs. 2  BZO 

sieht vor, dass bei einem Wohnanteil von weniger als 90 % mässig stören-

de  Gewerbe-  und  Dienstleistungsbetriebe  zugelassen  sind.  Dementspre-

chend  gilt  für  das  Gebiet  neu  die  Empfindlichkeitsstufe III  (ES III,  siehe 

Art. 3  Abs. 2  lit. d  BZOrev  und  Art. 43  Abs. 1  lit. c  Lärmschutz-Verordnung 

[LSV]). Die Rekurrentschaft 1 reichte mit ihrer Rekursschrift die Kopie eines 

Schreibens an die Altstadtbewohner zu den Akten, welches explizit auf die 

besagte  Änderung  des  Wohnanteils  und  die  Herabstufung  auf  die  ES III 

Bezug nimmt und über die Rekursmöglichkeit informiert (act. 6).  

Aus dem Zusammenhang geht eindeutig hervor, dass sich der Rekurs ge-

gen die erwähnte Festsetzung richtet. Indem die Rekurrentschaft vorbringt, 
es sei im betroffenen Gebiet absolut ruhig und dies solle so bleiben, bean-
tragt sie sinngemäss die Aufhebung der Festsetzung im gesamten Bereich 

Winkelwiese, Trittli-, Neustadt-, Franken- und Schlossergasse. Zur Begrün-

dung  wird  ausgeführt, das Gebiet habe  keine  Vorbelastung mit  störendem 

Gewerbe und es sei zu jeder Tageszeit absolut ruhig. Somit enthält die Re-

kursschrift einen Antrag und eine Begründung und ist in formeller Hinsicht 

nicht zu beanstanden. 

2.2. 
Die  Rekursgegnerin 1  beantragt,  auf  den  Rekurs  des  Rekurrenten 2  sei 
nicht  einzutreten,  mit  der  Begründung,  die  Anträge  seien  nicht  genügend 

präzise gestellt. Es sei nicht klar welches Gebiet bzw. welche Grundstücke 

R1S.2017.05117 

Seite 5 

 
 
Gegenstand  des  Rekurses  seien.  Aus  der  Formulierung  "oberhalb"  gehe 

nicht  hervor,  ob  sie  sich  auf  die  Himmelsrichtung,  die  Topografie  des  Ge-

biets  oder  auf  die  Hausnummern  beziehe.  Zudem  sei  wohl  irrtümlicher-

weise "südwestlich" anstatt "südöstlich" (von der Neustadtstrasse 7a, recte 

Neustadtgasse 7a) formuliert worden sowie irrtümlicherweise die Trittligas-

se Hausnummer 4 (Kat.-Nr. AA2221) weggelassen worden. 

Dem kann nicht gefolgt werden. Die Revision der BZO sieht im Gebiet Win-

kelwiese,  Trittli-,  Neustadt-,  Franken-  und  Schlossergasse  die  Herabset-

zung des Wohnanteils auf 50 % vor. Aus dem Wortlaut des Antrags 1 des 

Rekurrenten 2 ergibt sich unzweideutig, dass sich dessen Anträge 1 und 2 

auf das gesamte von der Wohnanteilsreduktion betroffene Gebiet beziehen 

und nicht bloss auf einen Teil davon. Andernfalls hätte der Anwalt des Re-

kurrenten 2 beantragt, es sei die Festsetzung insoweit aufzuheben, als da-

von ein bestimmtes Teilgebiet betroffen sei. Auch aus der Begründung des 

Rekurses  ergibt  sich  nichts  Anderes.  Die  Rekursschrift  des  Rekurrenten 2 

ist somit in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. 

2.3. 

Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochte-

ne Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhe-

bung  oder  Änderung  hat.  Dasselbe  gilt  für  die  Anfechtung  von  Erlassen 

(§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). 

Das  Erfordernis  des  Berührtseins  beinhaltet,  dass  der  Rekurrent  in  einer 

besonderen,  beachtenswerten,  nahen  Beziehung  zum  Streitgegenstand 

stehen  und  stärker  als  beliebige  Dritte  oder  die  Allgemeinheit  von  diesem 

betroffen sein muss. Das vom Gesetz alsdann verlangte schutzwürdige In-

teresse  (Anfechtungsinteresse)  setzt  voraus,  dass  der  Rekurrent  mit  der 

Gutheissung  des  Rekurses  einen  Nutzen  erlangt  bzw.  einen  Nachteil  ab-

wendet.  

Die  Rekurrierenden  sind  Eigentümer  bzw.  Bewohner  von  Liegenschaften 

im  Gebiet,  welches  von  der  strittigen  Wohnanteilsherabsetzung  erfasst 

wird.  Sie  machen  eine  Beeinträchtigung  durch  die  Zunahme  von  Lärmim-

missionen geltend. Aufgrund der engen räumlichen Beziehung und der vor-

gebrachten  Rügen  sind  sie  zur Rekurserhebung  im  Sinne  von  § 338a  des 

Planungs-  und  Baugesetzes  (PBG)  legitimiert.  Da  die  übrigen  Prozessvo-
raussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Rekurse einzutreten. 

R1S.2017.05117 

Seite 6 

 
 
3.1. 

Der  Rekurrent 2  macht  zunächst  geltend,  das  betroffene  Gebiet  umfasse 

den ruhigsten Teil der Altstadt. Die Häuser seien entsprechend dem Wohn-

anteil von 90 % mit einigen wenigen Ausnahmen zu Wohnzwecken genutzt. 

Daneben  gebe  es  wenige  nicht  störende  Betriebe.  Bei  einem  Wohnanteil 

von 50 % seien gemäss Art. 41 Abs. 2 BZO auch mässig störende Gewer-

be zugelassen. Dazu gehörten nach der Rechtsprechung u.a. Restaurants 

und  Clublokale.  Wegen  des  sehr  tiefen  Geräuschpegels  im  Quartier  und 

der prekären Schallisolation zwischen den Häusern hätten solche Betriebe 

eine massive Einbusse an Wohnqualität zur Folge. 

Der  erläuternde  Bericht  nach  Art. 47  Raumplanungsverordnung  (RPV) 

nehme keinen Bezug auf das hier in Frage stehende Quartier und die Inte-

ressenabwägung  nach  Art. 3  RPV  werde  darin  nicht  dargelegt.  Die  Argu-

mentation  im  Zusammenhang  mit  "verschiedenen  Bereichen  der  Innen-

stadt",  es  sei  vor  allem  der  Fortbestand  gewerblicher  Nutzung  zu  sichern, 

gehe  ins  Leere  und  rechtfertige  die  Herabsetzung  des  Wohnanteils  nicht. 

Nur wenige Liegenschaften würden teilweise gewerblich genutzt, zu einem 

überwiegenden  Teil  im  Rahmen  der  erlaubten  10 %.  Soweit  einzelne  Lie-

genschaften  zu  einem  höheren  Anteil  gewerblich  genutzt  seien,  wären  für 

diese zunächst die Möglichkeiten der grundstücksbezogenen Herabsetzung 

gemäss Art. 6 Abs. 2 BZO (recte Abs. 4) auszuschöpfen. Im Weiteren wä-

ren sie durch die Bestandesgarantie nach § 357 PBG gesichert. Der erläu-

ternde Bericht hätte die Frage beantworten müssen, wie die  – nicht beleg-

ten  –  Interessen  an  einer  Reduktion  des  Wohnanteils  mit  den  Planungs-

grundsätzen  von  Art. 3  Abs. 3  lit. b  Raumplanungsgesetz  (RPG)  zu  verei-

nen  seien,  wonach Wohngebiete  vor  schädlichen  oder  lästigen  Einwirkun-

gen  wie  Luftverschmutzung,  Lärm  und  Erschütterungen  möglichst  zu  ver-

schonen seien. Die Störung könne durch die Beibehaltung des Wohnanteils 

von  90 %  vermieden  werden,  sodass  unter  dem  Blickwinkel  der  Interes-

senabwägung nach Art. 3 Abs. 1 lit. b und c RPV ganz besonders schwer-

wiegende Interessen eine Reduktion geradezu erfordern müssten. Der Ge-

winn  an  Nutzungsfreiheit  stehe  in  keinem  Verhältnis  zur  Verschlechterung 

der Wohnhygiene. Die angefochtene Regelung sei unzweckmässig. 

Die  fragliche  Festsetzung  verletze  aber  auch  die  Bestimmung  von  Art. 21 

Abs. 2 RPG. Weder hätten sich die Verhältnisse gegenüber dem Jahr 1991 

in  rechtserheblicher Weise  geändert,  noch erweise  sich  die  Änderung  des 

R1S.2017.05117 

Seite 7 

 
 
Wohnanteils als nötig. Es stehe genügend freier Gewerberaum in anderen 

Quartieren der Stadt zur Verfügung.  

3.2. 

Die  Rekurrentschaft 3  bringt  vor,  sie  befürchte  Umnutzungen  der  bislang 

mit  Wohnungen  belegten  Erdgeschossräume,  insbesondere  zu  Gastro-

Zwecken,  und  damit  einhergehende  Lärmimmissionen.  Die  ES III  sei  ein 

massgebendes  Kriterium für die Bewilligungsfähigkeit  von  Aussengastwirt-

schaften. Zonenvorschriften wie der Mindestwohnanteil seien massgebend 

für die Frage, was als übermässige Einwirkung gelte. Das Quartier der Re-

kurrierenden  habe  einen  ganz  anderen  Charakter  als  das  Niederdorf.  Die 

fragliche  Festsetzung  verstosse  gegen  den  Grundsatz,  wonach  Wohnge-

biete  so  gut  wie  möglich  vor  schädlichen  oder  lästigen  Auswirkungen  zu 

verschonen  seien  (Art. 3  Abs. 3  lit. b  RPG).  Es  bestünden  keine  zwingen-

den Gründe für die Reduktion des Wohnanteils. Die Begründung im Erläu-

terungsbericht  (S. 93),  ländliche  Kernzonen  seien  eigentliche  Mischzonen 

und die Mischnutzung soll durch gezielte Reduktion des Wohnanteils auch 

in  Zukunft  möglich  bleiben,  sei  in  Anbetracht  der  örtlichen  Gegebenheiten 

nicht  nachvollziehbar. Im  Erläuterungsbericht  werde  nicht  begründet,  wes-

halb der Wohnanteil genau auf 50 % und nicht mehr oder weniger reduziert 

werden soll. Die Herabsetzung sei willkürlich; es fehle eine nachvollziehbar 

und  begründete  Interessenabwägung.  Das  Quartier  weise  hauptsächlich 

eine Wohnnutzung auf, auch in den Erdgeschossen, mit vereinzelten stillen 

Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben. Es gebe keine bäuerlichen Betrie-

be,  kaum  Läden,  keine  Restaurants,  keine  Bars  und  keine  Aussenwirt-

schaften, was mit Blick auf die vielen Geschäfte und Restaurationsbetriebe 

in  den  angrenzenden  Quartieren  auch  nicht  notwendig  oder  zweckmässig 

oder  gar  erwünscht  sei.  Es  bestehe  kein  öffentliches  Interesse  daran  und 

es sei nicht zweckmässig, unverhältnismässig und unzumutbar, das rekur-

rentische  Quartier  ebenfalls  in  ein  mit  mässig  störendem  Gewerbe  durch-

mischtes Quartier zu verwandeln und den Exodus der langjährigen Anwoh-

ner  zu  provozieren.  Die  Herabsetzung  des  Wohnanteils  sei  schliesslich 

auch  nicht  erforderlich,  weil  die  angestrebte  Mischnutzung  von  Wohnen 

und (stillem) Gewerbe schon heute bestehe und gesichert sei. 

Die erwähnte Nutzungsstruktur habe sich in den letzten Jahrzehnten nicht, 

zumindest  nicht  so  erheblich  geändert,  dass  eine  Senkung  des  Wohnan-
teils  im  öffentlichen  Interesse  liegen  würde  und  notwendig  erscheine.  Das 

R1S.2017.05117 

Seite 8 

 
 
Vertrauen der Rekurrenten, die Stadt Zürich wolle die einzigartige Struktur 

und  den  Charakter  ihres  Quartiers  bewahren,  werde  enttäuscht.  Mithin 

werde  auch  eine  Verletzung  des  Grundsatzes  der  Planbeständigkeit 

(Art. 21 Abs. 2 RPG) und § 9 Abs. 2 PBG gerügt.  

3.3. 

Die  Rekursgegnerin 1  führt  aus,  aufgrund  der  Erfahrungen  in  der  Rechts-

anwendung sei in allen Kernzonen unter anderem der Wohnanteil überprüft 

worden.  Das  von  den Rekursen  betroffene Geviert  liege  gemäss  kantona-

lem  und  regionalem  Richtplan  im  Zentrumsgebiet  Zürich-City.  Dieses 

zeichne  sich  durch  folgende  Nutzungen  aus:  Zentrumsfunktion  (Bildung, 

Verwaltung,  Kultur),  Wohnen,  Dienstleistung,  Quartierversorgung  und  pro-

duzierendes  Gewerbe.  Gemäss  kantonalem  Richtplan  seien  in  den  Zent-

rumsgebieten dichte Siedlungsteile mit hoher Siedlungsqualität zu erhalten. 

Zu diesem Zweck seien in der Regel Mischnutzungen anzustreben. Der re-

gionale Richtplan sehe dazu als Massnahme vor, an ausgewählten Lagen, 

insbesondere Erdgeschossen, die Voraussetzungen für gewerbliche und im 

Speziellen publikumsorientierte gewerbliche Nutzungen planungs- und bau-

rechtlich zu sichern. Die kleinräumige Konzentration unterschiedlicher Nut-

zungen gewährleiste eine hohe Lebens-, Aufenthalts- und Versorgungsqua-

lität.  Die  Altstadt  zeichne  sich  durch  eine  vielfältige  funktionale  Durchmi-

schung in einem kompakten System mit kurzen Wegen aus (Wohnen, Wirt-

schaft, Bildung, Forschung, Kultur), was zur Belebung der Stadtgebiete bei-

trage  und  durch  das  Zusammenspiel  der  verschiedenen  Nutzungen  wirt-

schaftliche Vorteile für den Standort Zürich bringe. Würde auf die in Frage 

stehende  Anpassung  des  Wohnanteils  verzichtet  und  damit  die  in  den 

Richtplänen  vorgegebene  Förderung  der  Nutzungsdurchmischung  verhin-

dert, läge sogar ein Versäumnis des Gesetzgebers vor. 

Das  strittige  Geviert  sei  im  Vergleich  zu  anderen  Teilen  der  Altstadt  ein  

eher  ruhiges  Quartier  mit  überwiegender  Wohnnutzung.  Dennoch  gehöre 

es  in  ein  Zentrumsgebiet  und  eine  entsprechende  Kernzone  mitten  in  der 

Stadt.  Zudem  stelle  es  eine  Verbindung  zwischen  der  stark  befahrenen 

Rämistrasse  und  dem  belebten  Niederdorf  dar.  Mit  der  Nutzungsplanung 

solle  aufgrund  der  Lage  im  Zentrumsgebiet  im  Einklang  mit  der  Richtpla-

nung  auch  hier  eine  möglichst  breite  Nutzungsdurchmischung  ermöglicht 

und deren Fortbestand gesichert werden. 

R1S.2017.05117 

Seite 9 

 
 
Durch  die  Siedlungserneuerung-  und  verdichtung  würden  lokal  verankerte 

und überwiegend regional tätige Betriebe des produzierenden Gewerbes in 

ihren  Entwicklungsmöglichkeiten  übermässig  eingeschränkt  oder  sogar 

verdrängt. Mit der vorliegend strittigen Senkung der Wohnanteilspflicht sol-

len  die  Möglichkeiten  zum  Erhalt  und  auch  Neuansiedlung  von  Gewerbe 

gestärkt werden. Dabei handle es sich nicht nur um das klassische produ-

zierende  Gewerbe,  sondern  auch  um  Dienstleistungsbetriebe,  Büroräum-

lichkeiten,  Quartierläden,  Kreativgewerbe  etc.  Die  Stadt  Zürich  sei  bei-

spielsweise für junge, kleine Gewerbebetriebe ohne grossen Flächenbedarf 

attraktiv, namentlich für junge, sehr forschungs-, ICT-, design- und marke-

tinggetriebene Gewerbe, das gezielt ein urbanes Umfeld suche. 

Sodann sei aufgrund des derzeitigen Wohnanteils von 90 %, der kleinräum-

lichen  Struktur  und  den  vielen  geringgeschossigen  Gebäuden  im  betroffe-

nen  Geviert  davon  auszugehen,  dass  die  aktuell  gewerblichen  Nutzungen 

teilweise  baurechtswidrig  seien,  denn  in  den  meisten  Fällen  ergebe  der 

Gewerbeanteil  von  maximal  10 %  nur  einen  Teil  eines  Geschosses,  also 

faktisch gar keine vermietbare Fläche. Damit sei der Fortbestand gefährdet. 

Damit  eine  gewerbliche  Nutzung  in  einer  kleinen  Liegenschaft  und  damit 

eine  breite  Nutzungsdurchmischung  ermöglicht  werde,  sei  eine  Senkung 

der  Wohnanteilspflicht  aufgrund  der  Geschossigkeit  und  der  Parzellarord-

nung auf 50 % notwendig und zweckmässig. 

Zur  Empfindlichkeitsstufe  führt  die  Rekursgegnerin 1  aus,  in  der  ganzen 

Altstadt gelte die ES III. Einzige Ausnahme bilde das streitbetroffene Quar-

tier.  Mit  einem  Wohnanteil  von  50 %  sei  entsprechend  mässig  störendes 

Gewerbe zugelassen (Art. 3 BZO in Verbindung mit Art. 41 BZO), was die 

Ansetzung  einer  ES III  systembedingt  erfordere.  Andernfalls  würde  das 

Gewerbe  auf  lediglich  nicht  störendes  Gewerbe  eingeschränkt,  was  den 

dargelegten  öffentlichen  Interessen  entgegenlaufe.  Ausserdem  würde  die 

vom  Rekurrenten 2  eventual  beantragte  Regelung  der  Art. 43  Abs. 3  lit. c 

LSV widersprechen. 

Die  Befürchtung,  dass  Restaurants  und  wohl  insbesondere  immissionsrei-

che  Aussenwirtschaften  bewilligt  würden,  sei  unbegründet.  Diese  seien 

auch mit einem Wohnanteil von 90 % und bei einer ES II bewilligungsfähig. 

Die  Bewilligungsfähigkeit  sei  im  Einzelfall  zu  prüfen  und  beziehe  sich  nur 

gering und nur bezüglich Öffnungszeiten auf die Höhe des Wohnanteils und 
der  Empfindlichkeitsstufe.  Praxisgemäss  seien  Aussenwirtschaften  in  Zo-

R1S.2017.05117 

Seite 10 

 
 
nen  mit  einem Wohnanteil  von  50 %  oder  mehr  während  der  ganzen Wo-

che bis 22 Uhr auch bei engen räumlichen Verhältnissen bewilligungsfähig 

(Einzelfallwürdigung  vorbehalten).  Somit  habe  vorliegend  weder  die  Sen-

kung  der  Wohnanteilspflicht  noch  die  Erhöhung  der  Empfindlichkeitsstufe 

einen Einfluss auf die Eröffnung von Restaurants oder Aussenwirtschaften. 

Mangels Nachfrage befinde sich im betroffenen Quartier zurzeit keine Gast-

ronomie, woran die BZO-Revision nichts ändere. Die Wohnnutzung komme 

im Übrigen sowohl in der ES II als auch in der ES III vor. Die entsprechen-

den  Belastungsgrenzwerte  seien  dahingehend  konzipiert,  dass  die  Bevöl-

kerung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich gestört werde. Deshalb seien 

in der ES III auch nur mässig störende Betriebe zulässig. 

Zur Planbeständigkeit hält die Rekursgegnerin 1 fest, die BZO sei letztmals 

im  Jahr  1999  in  grösserem  Umfang  revidiert  worden.  Es  gebe  wichtige 

Gründe, die geltende BZO zu überprüfen, in einzelnen Teilen zu korrigieren 

und  den  veränderten  Verhältnissen  anzupassen.  Die  "Räumliche  Entwick-

lungsstrategie" (RES) liege seit März 2010 vor und formuliere die Ziele. Die 

langjährige Anwendung der BZO in der Praxis habe verschiedenen Korrek-

turbedarf ergeben. 

Die Begründung im Erläuterungsbericht (Art. 47 RPV) sei rechtsgenügend. 

Adressatin  sei  die  kantonale  Genehmigungsbehörde.  Die  qualitativen  An-

forderungen an die Begründung würden sich nicht allgemein definieren las-

sen  und  würden  von  den  Umständen  des  konkreten  Falles  abhängen.  Im 

Entscheid  vom  10. Juli  2008  (VB.2008.00123,  E. 3.2.)  habe  das  Verwal-

tungsgericht erwogen, im Rahmen der Nutzungspläne müsse es genügen, 

wenn  die  Motive  des kommunalen  Entscheids  erst  in einem allfälligen  An-

fechtungsverfahren vorgebracht würden.  

3.4. 

Mit  Replik  vom  18. Dezember  2017  korrigierte  der  Rekurrent 2  die  Ge-

bietsumschreibung in seinen Anträgen dahingehend, dass das Gebiet Neu-
stadtgasse südöstlich (und nicht südwestlich) von Nr. 7a gemeint sei. Wei-
ter  führt  er  aus,  die  Rekursgegnerin 1  verkenne,  dass  sich  das  Zentrums-

gebiet Zürich City aus höchst unterschiedlichen Mikrolagen zusammenset-

ze. Der Text des regionalen Richtplans (Ziff. 2.2.1.) betone zutreffend, dass 
die Zentrumsgebiete jeweils einen spezifischen Charakter besitzen würden. 
Die  vorliegend  strittige  Anordnung  einer  intensivierten  Mischnutzung  sei 

durch den  regionalen Richtplan  nicht  geboten.  Im Weiteren  werde die  Re-

R1S.2017.05117 

Seite 11 

 
 
duktion  des  Wohnanteils  keine  der  von  der  Rekursgegnerin 1  genannten 

Betriebe in das in Frage stehende Geviert locken. Für Quartierläden seien 

die  wenig  begangenen  Gassen  nicht  attraktiv.  Für  Büroräume  bestünden 

enorm umfangreiche und qualitativ erstklassige Angebote (Europaallee, Zü-

rich-West, Green-City) mit ungleich besserer Anbindung an den öffentlichen 

Verkehr  und  zudem  herrsche  ein  Überangebot  an  Büroräumen.  Die  von 

ICT-  und  Design-Betrieben  gesuchten  Flächen  mit  räumlichen  Expansi-

onsmöglichkeiten könnten im Gebiet nicht angeboten werden und die Miet-

preise wären nicht konkurrenzfähig, denn die sehr gesuchte ruhige Wohn-

lage führe zu hohen Mietpreisen. Als mögliche gewerbliche Nutzer verblie-

ben  im  Wesentlichen  nur  noch  Gastgewerbebetriebe.  Es  würden  die  pla-

nungsrechtlichen Voraussetzungen für eine eigentliche Angleichung an die 

Verhältnisse  im  Niederdorf geschaffen,  die  im Quartier  niemand  wolle  und 

die  dem  Planungsgrundsatz  von  Art. 3  Abs. 2  lit. b  RPG  zuwiderlaufe. 

Schliesslich dürfte der zulässige Gewerbeanteil von 10 % lediglich bei ver-

einzelten  Häusern  überschritten  sein;  die  Rekursgegnerin  vermöge  kein 

einziges Beispiel zu nennen. Bei mancher gewerblichen Nutzung handle es 

sich wohl um Arbeitsräume nach § 52 PBG. 

3.5. 

Die  Rekurrentschaft 2  repliziert,  es  könnten  nicht  alle  Kernzonenquartiere 

im Zentrumsgebiet Zürich City "über einen Kamm geschoren" werden. Das 

strittige  Quartier habe einen anderen  Charakter als die  anderen  Viertel im 

Zentrumsgebiet bzw. in der Altstadt. Mit der Angleichung des Wohnanteils 

forciere die Rekursgegnerin 1 eine verpönte Homogenisierung der Charak-

tere und Identitäten der Altstadtquartiere. Laut kantonalem Richtplan sei die 
Mischnutzung nur in der Regel anzustreben. Der regionale Richtplan spre-
che  von  Massnahmen  zur  Mischnutzung  an  ausgewählten  Lagen.  Im  be-
troffenen  Quartier  bestehe  keine  Notwendigkeit,  planerisch  einzugreifen 

und  etwas  an  der  bestehenden  Durchmischung  zu  ändern.  Dass  sich  im 

strittigen  Quartier  keine  Handwerksbetriebe  mehr  fänden,  liege  primär  an 

der schwierigen Erschliessung (enge, steile Gassen, Treppen). An der von 

der  Rekursgegnerin 1  angestrebten  Durchmischung  mit  forschungs-,  ICT-, 

design-  und  marketinggetriebenem  Gewerbe  bestehe  weder  ein  öffentli-

ches  noch  ein privates  Interesse.  Diese  Unternehmen  hätten  in  der Regel 

finanzkräftige Kapitalgeber im Rücken und seien bereit, hohe Mieten zu be-

zahlen  oder  die  Liegenschaft  gleich  ganz  zu  erwerben.  Das  heute  beste-

R1S.2017.05117 

Seite 12 

 
 
hende  stille  Gewerbe  und  die  ansässigen  Mieter  würden  wegen  hoher 

Mietzinse und durch die zu erwartenden Gastrobetriebe verdrängt. 

3.6. 

Die Rekursgegnerin 1 hält dem entgegen, der Markt werde entscheiden, ob 

und welche Art von Gewerbe sich in den Zentrumszonen niederlassen wer-

de.  Es  sei  für  das  Gewerbe  sehr  schwierig,  in  der  Altstadt  nachhaltig  zu 

wirtschaften. Eine Mischnutzung sei aber für die Lebensqualität im Quartier 

erwünscht.  Mit  der  angefochtenen  Massnahme  solle  dies  zumindest  nicht 

durch eine Wohnanteilspflicht von 90 % erheblich erschwert werden. 

3.7.1. 

Gemäss  Lehre  und  Rechtsprechung  hat  sich  die  Rekursinstanz  bei  der 

Überprüfung  von  Nutzungsplänen  und  Sondernutzungsplänen  einschliess-

lich  Quartierplänen  unbesehen  ihrer  grundsätzlich  uneingeschränkten 

Überprüfungsbefugnis  (vgl.  § 20  Abs. 1  VRG)  aus  Gründen  der  aus  der 

Gemeindeautonomie  (Art. 50  der  Bundesverfassung  [BV]  und  Art. 85  der 

Zürcher Kantonsverfassung [KV]) abgeleiteten Planungsautonomie Zurück-

haltung  aufzuerlegen.  Diese  Zurückhaltung  gilt  insbesondere  dann,  wenn 

es  auf  die  Beurteilung  der örtlichen  Verhältnisse  ankommt.  Zudem  ist  das 

den  Gemeindebehörden  bei  der  Nutzungsplanung  zustehende  erhebliche 

prospektiv-technische Ermessen zu berücksichtigen. 

Mithin darf das Ermessen der Rekursinstanz nicht an die Stelle desjenigen 

der  Planungsbehörde  treten;  ihre  Lösung  darf  nicht  eine  andere  ebenso 

vertretbare Lösung ersetzen. Die Rekursinstanz hat vielmehr nur dann kor-

rigierend einzugreifen, wenn sich die kommunale Planung auf Grund über-

kommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zie-

len  und  Grundsätzen  der  Raumplanung  widerspricht  oder  wenn  sie  offen-

sichtlich unangemessen ist. Nicht vorausgesetzt ist aber, dass die kommu-

nale  Planfestsetzung  ohne  sachliche  Gründe  getroffen  wurde  oder 

schlechthin  unhaltbar ist.  Insofern  ist  die  Gemeindeautonomie  durch  über-

geordnetes  Recht  eingeschränkt,  und  die  Gemeinde  hat  ihrem  Planungs-

entscheid eine nachvollziehbare Würdigung der massgebenden Verhältnis-

se  des  Einzelfalls  sowie  eine  vertretbare  Interessenabwägung  zu  Grunde 

zu legen (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 

2014, § 20 Rz. 77 ff.; VB.2014.00077 vom 9. April 2015; BGr 1C_429/2014 
vom 22. April 2015, E. 2.2). 

R1S.2017.05117 

Seite 13 

 
 
3.7.2. 

Im  kantonalen  Richtplan  (vom  Bundesrat  genehmigte  Fassung,  Stand 

18. September 2015) wurden für Planungen in Zentrumsgebieten folgende 

wegleitende  Grundsätze  definiert:  Dichte  Siedlungsteile  mit  hoher  Sied-

lungsqualität  sollen  erhalten  bleiben  bzw.  neu  geschaffen  werden.  Zu  die-

sem Zweck sind in der Regel Mischnutzungen anzustreben. Der Wirtschaft 

sind optimale Standorte zur Verfügung zu stellen, insbesondere solche mit 

hoher  Erschliessungsqualität  durch  den  öffentlichen  und  –  je  nach  Nut-

zungsart – auch individuellen Verkehr (Ziff. 2.3.1.). Die Zürcher Innenstadt 

einschliesslich  das  streitbetroffene  Geviert  sowie  angrenzende  Bereiche 

wurden grossräumig als Zentrumsgebiet Zürich-City mit der Zentrumsfunk-

tion  "City-Gebiet"  festgelegt.  Als  spezifische  Entwicklungsziele  für  dieses 

Zentrumsgebiet  wurden  definiert: Weiterentwicklung  mit Ausschöpfung  der 

baulichen  Potenziale  entsprechend  der  hohen  Erschliessungsqualität,  Er-

halt  und  Aufwertung  der  Freiflächen  sowie  Ausbau  der  Verbindungen  für 

den Fuss- und Veloverkehr, Weiterentwicklung der Bildungs- und Kulturin-

stitutionen  sowie  weiterer  öffentlicher  Nutzungen  in  Abstimmung  mit  GBP 

(=Gebietsplanung) Nr. 3, 4, 6 (s. Richtplantext, Ziff. 2.3.2.). Von der Förde-

rung von Mischnutzungen ist hier nicht die Rede, anders als bei den Zent-

rumsgebieten  Zürich  Nord-Opfikon  ("Weiterentwicklung  der  Gebiete  Oerli-
kon,  Leutschenbach  und  Glattpark  zu  durchmischten  städtischen  Quartie-
ren mit hoher baulicher Dichte), Winterthur-Zentrum ("Weiterentwicklung Ci-
ty-Gebiet sowie Umstrukturierung ehemaliges Sulzerareal zu einem  durch-
mischten  städtischen  Quartier  mit  hoher  baulicher  Dichte,  abgestimmt  auf 
die Verkehrsträger"), Oberwinterthur-Grüze ("Umstrukturierung des Nahbe-
reichs der drei Bahnhöfe Hegi, Oberwinterthur und Grüze zu durchmischten 
städtischen  Quartieren")  und  Bülach  (Erhalt  und  Entwicklung  gemischter 
Nutzungen in den Bereichen Altstadt und Bülach Nord, Industrie im Bereich 
nördlich der Autobahn; Umstrukturierung der Areale Vetropack und Bülach-
guss  zu  einem  städtischen  Quartier mit  gemischten  Nutzungen,  in Koordi-

nation mit bestehendem Güterumschlag"). Dass in der Zürcher Altstadt die 

gemischte Nutzung zu fördern ist, kann aus dem kantonalen Richtplan so-

mit nicht hergeleitet werden. 

Im regionalen Richtplan Stadt Zürich (Beschluss des Regierungsrates vom 

21. Juni  2017)  wurden  für  Zentrumsgebiete  und  Quartierzentren  folgende 
Ziele festgelegt (s. Richtplantext, Ziff. 2.2.1, lit. b und c):  

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Seite 14 

 
 
  "Zentrumsgebiete und Quartierzentren haben eine spezifische Identität: 
Die differenzierte räumliche Entwicklung richtet sich in den Zentrumsge-
bieten und Quartierzentren nach dem jeweiligen Gebietscharakter. Auf-
grund  ihrer  unterschiedlichen  Entstehungsgeschichte  besitzen  sie  je-
weils  spezifische  Charaktere  in  Bezug  auf  Dichte,  Flächenreserven, 
Nutzungen, Stadtstruktur und Gebäudesubstanz." 

  "[..] Zentrumsgebiete und Quartierzentren sind kulturelle und wirtschaft-
liche Schwerpunkte und bilden die Mittelpunkte des öffentlichen Lebens 
–  jeweils  entsprechend  ihrer  Bedeutung  in  der  Gesamtstadt.  Die  klein-
räumige  Konzentration  unterschiedlicher  Nutzungen  wie  Dienstleistun-
gen,  Bildung,  Forschung,  Kultur,  Wohnen  und  Quartierversorgung  ge-
währleistet  eine  hohe  Lebens-,  Aufenthalts-  und  Versorgungsqualität. 
Flächen für gewerblich-industrielle Nutzungen sind gesichert." 

Als  Entwicklungsziele  für  das  Zentrumsgebiet  Zürich-City  wurde  bezüglich 

Gebietscharakter  und  bauliche  Dichte  folgendes  festgesetzt:  "Historisches 

Zentrum  (City)  und  gründerzeitliche  Innenstadtquartiere  (Kreise  4  und  5) 

erhalten  und  weiterentwickeln.  [..]."  Bezüglich  Nutzung  lautet  das  Ziel 

"Zentrumsfunktion  (Bildung,  Verwaltung,  Kultur),  Wohnen,  Dienstleistung, 

Quartierversorgung,  produzierendes  Gewerbe  erhalten.  [..]."  Als Massnah-

me  sollen  an  ausgewählten  Lagen,  insbesondere  in  Erdgeschossen,  die 

Voraussetzungen  für  gewerbliche  und  im  Speziellen  publikumsorientierte 

gewerbliche  Nutzungen  planungs-  und  baurechtlich  gesichert  werden 

(Ziff. 2.2.3.).  

Auch  im  regionalen  Richtplan  ist  somit  in  Bezug  auf  die  Zürcher  Altstadt 

und namentlich das streitbetroffene Quartier nicht davon die Rede, dass ei-

ne stärkere Nutzungsmischung anzustreben wäre. Dies im Unterschied zu 

anderen kantonalen und regionalen Zentrumsgebieten und Quartierzentren 

(s. Regionaler  Richtplan  Stadt  Zürich,  Richtplantext,  Ziff. 2.2.2).  Zusam-

mengefasst  trifft  es  entgegen  der  Auffassung  der  Rekursgegnerin 1  nicht 

zu,  bei  Verzicht  auf  die  in  Frage  stehende  Anpassung  des  Wohnanteils 
werde  eine  in  den  Richtplänen  vorgegebene  Förderung  der  Nutzungs-

durchmischung verhindert. 

Im  Übrigen  ist  der  kommunale  Planungsgeber  zwar  an  die  Vorgaben  der 

Richtpläne gebunden, die Nutzungsordnung ist aber nicht bloss deren Ab-

leitung  oder  Vollzug  (vgl.  Pierre  Tschannen,  Kommentar  zum  Bundesge-

setz  über  die  Raumplanung,  hrsg.  von  Heinz  Aemisegger/Alfred  Kuttler/ 
Pierre Moor/Alexander Ruch, Zürich 1999, Art. 2 Rz. 27; Walter Haller/Pe-
ter  Karlen,  Raumplanungs-,  Bau-  und  Umweltrecht,  Bd. I,  3. Aufl.,  Zürich 

R1S.2017.05117 

Seite 15 

 
 
1999, Rz. 165). Die Richtpläne belassen der Gemeinde Spielraum bei der 

Umsetzung der Vorgaben.  

3.7.3. 

Die  Rekursgegnerin 1  stützt  ihre  Argumentation  u.a.  auf  die  Räumliche 

Entwicklungsstrategie des Stadtrats für die Stadt Zürich (RES, März 2010). 

Darin wird die vielfältige Durchmischung als Erfolgsposition aufgeführt. Zü-

rich  zeichne  sich  durch  eine  vielfältige  funktionale  und  soziale  Durchmi-

schung auf allen räumlichen Massstabsebenen aus. Gleichzeitig weise die 

Stadt klar unterscheidbare Stadtteile und Quartiere mit jeweils spezifischen 

Charakteristiken  auf.  Das  Vermeiden  von  grossflächiger  Homogenisierung 

und einer starken sozialräumlichen Ausdifferenzierung gewährleiste die Be-

lebtheit der Quartiere,  verbessere  die  Sicherheit  im öffentlichen  Raum, er-

höhe die Chancen der Integration und verhindere städtebauliche Monotonie 

(s. RES,  Kap. 3).  An  anderer  Stelle  wird  festgehalten,  Zürich  zeichne  sich 

durch eine vielfältige funktionale Durchmischung in einem kompakten Sys-

tem mit kurzen Wegen aus. Diese Durchmischung von Wohnen, Wirtschaft, 

Bildung,  Forschung  und  Kultur  auf  engem  Raum  trage  zur  Belebung  der 

Stadtgebiete  bei  und  bringt  durch  das  Zusammenspiel  der  verschiedenen 

Nutzungen  wirtschaftliche  Vorteile  für  den  Standort  Zürich  (sogenannte 

«Fühlungsvorteile»; Kap. 4.1.).  

Sodann wird in der RES festgehalten, an geeigneten Standorten seien die 

für Industrie- und Gewerbebetriebe nötigen Flächen zu sichern. Für die An-

siedlung  und  die  Gründung  von  Forschungseinrichtungen  und  wissensori-

entierten  Produktionsunternehmen  in  den  Bereichen  Hightech,  Life  Scien-

ces  und  neue  Technologien  seien  die  räumlichen  Voraussetzungen  vor-

handen. Ihre Ansiedlung konzentriere sich auf verschiedene Standorte ent-

lang  der regionalen Entwicklungsachsen  im Limmattal und  im  Glatttal.  Die 

Entwicklungsgebiete  und  Potenzialräume  in  der  Stadt  Zürich  würden  über 

beträchtliche  Reserven  verfügen,  insbesondere  für  Dienstleistungsnutzun-

gen.  Die  Entwicklungsgebiete  seien  aufgrund  ihrer  Zonierung  meist  Zent-

rumszonen  mit  hoher  Ausnützungsziffer  und  insbesondere  für  Dienstleis-

tungsnutzungen  (u.a.  Finanzplatz)  geeignet.  Als  Entwicklungsgebiete  zur 

Diskussion stünden insbesondere die Gebiete Zürich-West, Altstetten/Letzi, 

Neu-Oerlikon  als  Achse  zwischen  City  und  Flughafen,  Leutschenbach  so-

wie  Uetlihof/Binz.  Weiter  würden  die  Korridore  Seebach–Opfikon  (Achse 
Schaffhauserstrasse)  und  Altstetten–Schlieren  (Achse  Badenerstrasse) 

R1S.2017.05117 

Seite 16 

 
 
aufgrund der geplanten Stadtbahnen wichtige Potenzialräume darstellen. In 

der  Stadt  Zürich  solle  auch  langfristig  Raum  für  Industrie  und  Gewerbe 

‒ inklusive  für  den  wertschöpfungsschwachen  Teil  der  Kreativwirtschaft – 

zur  Verfügung  stehen.  Industrielle  und  produktionsorientierte  gewerbliche 

Nutzungen  könnten  in  Mischzonen  aufgrund  der  hohen  Immobilienpreise 

teilweise nicht bestehen und benötigten deshalb spezielle Zonen («Zonen-

schutz»)  und  Flächenangebote.  Für  quartierorientierte  Gewerbenutzungen 

seien besondere Fördermassnahmen zu treffen. Innerhalb der Stadt Zürich 

würden  die  noch  existierenden  Industriezonen  (I)  und  Industriezonen  mit 

Zulassung  von  Handels-  und  Dienstleistungsnutzungen  (IHD)  Raum  für 

Produktion  und  Gewerbe  bieten.  Diese  würden  grundsätzlich  erhalten und 

gegebenenfalls  den  wirtschaftlichen  Realitäten  angepasst.  In  diesen  noch 

vorhandenen  Arbeitsplatzgebieten  würden  sich  Möglichkeiten  zur  Ansied-

lung von neuen Hightech- und anderen zukunftsträchtigen Firmen bieten. In 

den  Arbeitsplatzgebieten  zwischen  Hauptbahnhof  und  Altstetten/Schlieren 

bestünden Chancen, einen Innovations- und Technologiestadtteil zu schaf-

fen.  Zur  Verbesserung  und  Erweiterung  des  Gewerbeflächenangebots  sei 

der Abtausch oder die Umzonung von geeigneten Flächen, beispielsweise 

in  unattraktiven  und  belasteten Wohnlagen, zu  prüfen.  Zu prüfen  sei auch 

die Einführung von Gewerbezonen, die Festlegung von Gewerbeanteilen in 

der  Bau-  und  Zonenordnung  und  Regelungen  für  Erdgeschossnutzungen 

(EG-Nutzungen),  welche  unter  anderem  auch  Raum  für das  quartierorien-

tierte Gewerbe schaffen würden. 

3.7.4. 

Der  von  der  Räumlichen  Entwicklungsstrategie  (RES)  verfolgte  Grundsatz 

der Durchmischung ist situativ aufgrund der lokalen Gegebenheiten und der 

anderen  dort  massgebenden  raumplanerischen  Gesichtspunkte  umzuset-

zen und er zielt insbesondere nicht auf reine Wohnzonen ab, in denen übli-

cherweise ein Wohnanteil von 90 % gilt.  

Weiter  handelt  es  sich  beim  streitbetroffenen  Quartier  offensichtlich  nicht 

um  ein  Entwicklungsgebiet  oder  um  einen  Potenzialraum,  in  welchem  die 

RES die Ansiedlung von Betrieben vorsieht. Es findet hier auch keine Ver-

drängung der ohnehin nur vereinzelt vorhandenen gewerblichen Nutzungen 

statt.  Insgesamt  lässt  sich  die  angefochtene  Senkung  des  Wohnanteils 

nicht aus der RES ableiten bzw. steht der gegenwärtig geltende Wohnanteil 
von 90 % zumindest nicht im Widerspruch dazu. 

R1S.2017.05117 

Seite 17 

 
 
3.7.5. 

Die  Rekursgegnerin 1  geht  davon  aus,  dass  die  aktuellen  gewerblichen 

Nutzungen  teilweise  baurechtswidrig  seien,  ohne  dies  näher  zu  belegen. 

Gewerbliche Nutzungen sind im fraglichen Geviert aber nur ganz vereinzelt 

anzutreffen und soweit der vorgeschriebene Wohnanteil unterschritten sein 

sollte,  ist  die  Abweichung  der  tatsächlichen  Verhältnisse  von  den  nut-

zungsplanerischen  Vorgaben  im  Quartier  insgesamt  von  sehr  untergeord-

netem  Ausmass.  Es  drängt  sich  deshalb  nicht  auf,  deswegen  die  Nut-

zungsordnung  an  die  tatsächlichen  Verhältnisse  anzupassen.  Es  ist  kein 

Fall  eines  Gewerbebetriebes  aktenkundig,  dessen  Domizil  im  betroffenen 

Quartier wegen Verstosses gegen die Wohnanteilsvorschriften in Frage ge-

stellt  ist,  zumal  solche  Betriebe  bei  gegebenen  Voraussetzungen  Bestan-

desschutz geniessen würden. 

3.7.6. 

Wie die Rekursgegnerin 1 zu Recht ausführt, handelt es sich beim in Frage 

stehenden Geviert um ein eher ruhiges Quartier mit überwiegender Wohn-

nutzung.  Auch  in  der  kleinmassstäblichen  Struktur  kommt  der  Charakter 

des  Wohnquartiers  zum  Ausdruck.  Gewerbe  ist  nur  sehr  spärlich  vorhan-

den.  Es  trifft  nicht  zu,  dass  das  Quartier  eine  Verbindung  zwischen  der 

stark  befahrenen  Rämistrasse  und  dem  belebten  Niederdorf  darstellt.  Das 

Quartier  liegt  abseits  der  Passantenströme  und  ist  praktisch  autofrei.  Es 

stellt inmitten der Altstadt ein Rückzugsgebiet dar, welches seinen Bewoh-

nern, namentlich Familien mit Kindern, eine hohe Lebens- und Wohnquali-

tät  bietet. Es  ist  nicht ersichtlich,  inwiefern hier eine  "möglichst  breite  Nut-

zungsdurchmischung"  eine  Verbesserung  der  bereits  sehr  hohen  Sied-

lungsqualität  mit  sich  bringen  soll.  Im  Gegenteil  ist  nicht  von  der Hand  zu 

weisen, dass die Senkung des Wohnanteils, damit verbunden die Zulässig-

keit  von  mässig  störendem  Gewerbe  und  entsprechend  die  Zuordnung  zu 

einer  lärmtoleranteren  Zone  (ES III)  zu  höheren  Lärmimmissionen  führen 

wird.  Insbesondere  der  von  den  Rekurrierenden  befürchtete  Einzug  von 

Gastronomiebetrieben erscheint nicht abwegig, wobei die ES III gegenüber 

der  ES II  mehr  Lärm  und  somit  grundsätzlich  längere  Öffnungszeiten  zu-

liesse.  Dem  Einwand  der  Rekursgegnerin 1,  mangels  Nachfrage  befinde 

sich  im  betroffenen  Quartier  zurzeit  keine  Gastronomie,  woran  die  BZO-

Revision nichts ändere, kann nicht gefolgt werden. Dass heute keine Gast-

ronomiebetriebe vorhanden sind, dürfte in erster Linie dem heute geltenden 
Wohnanteil  geschuldet  sein,  der  bei  den  gegebenen  kleinräumigen  Ver-

R1S.2017.05117 

Seite 18 

 
 
hältnissen  keine  genügend  grossen  Flächen  für  Restaurants  bietet.  Dass 

die  Bewilligungsfähigkeit  im  Einzelfall  zu  prüfen  ist  und  die  Belastungs-

grenzwerte  dahingehend  konzipiert  sind,  dass  die  Bevölkerung  in  ihrem 

Wohlbefinden nicht erheblich gestört wird (Art. 23 in Verbindung mit Art. 15 

und 13 Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes  [USG], Art 25 Abs. 1 USG), än-

dert nichts daran, dass in einem Gebiet mit ES III mehr Lärm zu tolerieren 

ist,  als  in  einem  solchen  mit  ES II.  Zusätzliche  Immissionen  wären  zwar 

lärmrechtlich zulässig, bewirkten aber dennoch eine Einbusse der heutigen 

Wohnqualität. 

3.7.7. 

Soweit  ist  festzuhalten,  dass  mit  der  Senkung  des  Wohnanteils  für  die 

Lebens-,  Aufenthalts-  und  Versorgungsqualität  im  betroffenen  Geviert 

nichts  gewonnen  ist,  sondern  im  Gegenteil  namentlich  die  Wohnqualität 

gemindert wird. Dies steht weder im öffentlichen Interesse noch im privaten 

Interesse der Anwohner. Auf der anderen Seite ist kein erhebliches Interes-

se  erkennbar,  ausgerechnet  im  betreffenden  Quartier  die  Ansiedlung  von 

Gewerbe  zu  fördern,  zumal  es  sich  nicht  um  eine  Passantenlage  handelt, 

die Zufahrtsmöglichkeiten sehr beschränkt und keine Parkplätze vorhanden 

sind. Für die Ansiedlung von Gewerbe stehen in der Stadt weitaus geeigne-

tere Gebiete zur Verfügung. Im Weiteren stellt der Erhalt des spärlich vor-

handenen  Gewerbes  kein  erhebliches  Interesse  dar,  zumal  dieses  für  die 

Siedlungsqualität im betreffenden Geviert von sehr untergeordneter Bedeu-

tung  ist.  Zudem  ist  keine  konkrete  Gefährdung  des  Fortbestandes  auszu-

machen.  Insgesamt  stehen  der  angefochtenen  Festsetzung  gewichtige  öf-

fentliche  und  private  Interessen  entgegen.  Die  Rekursgegnerin  begründet 

die  angefochtene  Festsetzung  mit  allgemeinen  Grundsätzen  und  Zielset-

zungen der Richt- und Nutzungsplanung, ohne den konkreten Gegebenhei-

ten  des  betroffenen  Gevierts  Rechnung  zu  tragen.  Es  erscheint  weder 

sachgerecht  noch  angemessen,  die  Nutzungsstruktur  dem  übrigen  Alt-

stadtgebiet  anzugleichen  und  dieses  Gebiet  gleichsam  über  einen  Kamm 

zu scheren. 

Dies führt zur Gutheissung der Rekurse und Aufhebung der angefochtenen 

Festsetzung. 

R1S.2017.05117 

Seite 19 

 
 
 
4. 

Zusammengefasst sind die Rekurse gutzuheissen. 

Demgemäss  ist  der  Beschluss  des  Gemeinderates  der  Stadt  Zürich  vom 

30. November  2016  sowie  die  Genehmigungsverfügung  der  Baudirektion 

Kanton Zürich vom 5. Juli 2017 aufzuheben, soweit damit in der Kernzone 

Altstadt  im  Bereich  Trittligasse,  Frankengasse,  Schlossergasse,  Neustadt-

gasse und Winkelwiese ein Wohnanteil von 50 % festgelegt wurde. 

[….] 

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