# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 73c980a9-321c-5bab-8095-93b1671ddc7b
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-04-03
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 03.04.2017 120 2017 5
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2017-5_2017-04-03.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 120/2017/5 Bern, 3. April 2017

in der Beschwerdesache zwischen

Stockwerkeigentümergemeinschaft „E.________“, 
Beschwerdeführerin

bestehend aus:

- Herrn A.________ 

- Herrn B.________ 

- Herrn C.________

- Frau D.________

per Adresse Herrn B.________

und

Baupolizeibehörde der Gemeinde Saanen, Bau- und Planungskommission, 
3792 Saanen

Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Saanen vom 23. Dezember 
2016 (2016W072; Fahrradunterstand und Schopf)

RA Nr. 120/2017/5 2

I. Sachverhalt

1. Die Gemeinde erteilte der Beschwerdeführerin im Jahr 2010 die Baubewilligung für 

den Abbruch des bestehenden Bauernhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses. 

Die Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. F.________ befindet sich in der 

Landwirtschaftszone. Im September 2016 erfuhr die Gemeinde, dass die 

Beschwerdeführerin auf diesem Grundstück ohne Baubewilligung einen Fahrradunterstand 

sowie einen freistehenden Schopf für das Einstellen von Geräten und Ähnlichem errichtet 

hatte. Sie wies die Beschwerdeführerin auf die Baubewilligungspflicht dieser Bauten hin 

und gab ihr Gelegenheit, sich zu einer allfälligen Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustandes zu äussern. Zudem besprach die Gemeinde die Angelegenheit mit dem Amt für 

Gemeinden und Raumordnung (AGR). Mit Wiederherstellungsverfügung vom 

23. Dezember 2016 forderte die Gemeinde Saanen die einzelnen Mitglieder der 

Beschwerdeführerin auf, die ausgeführten Arbeiten bis spätestens am 31. Mai 2017 

rückgängig zu machen. 

2. Gegen diese Verfügung reichte Herr B.________ am 19. Januar 2017 Beschwerde 

bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Das Rechtsamt, 

welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, gab den einzelnen Mitgliedern der 

Beschwerdeführerin Gelegenheit, sich am Verfahren zu beteiligen, resp. ihre Zustimmung 

zur Beschwerde der Beschwerdeführerin zu erteilen. Mit Schreiben vom 27. Januar 2017 

reichte die Beschwerdeführerin eine von allen Mitgliedern unterzeichnete Beschwerde ein. 

Sie beantragt, die Bauten seien nachträglich zu bewilligen.

3. Das Rechtsamt holte bei der Gemeinde die Vorakten sowie die Baubewilligungsakten 

aus dem Jahr 2010 ein. Zudem gab es der Gemeinde und dem AGR die Gelegenheit, sich 

zum Verfahren zu äussern. 

4. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).

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RA Nr. 120/2017/5 4

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG2 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 

BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. 

Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin durch die angefochtene Verfügung beschwert 

und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte 

Beschwerde ist einzutreten.

2. Gelegenheit zur Einreichung eines Baugesuchs

a) Die Beschwerdeführerin erläutert, sie hätte nicht gewusst, dass sie für die Bauten ein 

Baugesuch hätten einreichen müssen. Sie beantragt, die Bauten seien nachträglich zu 

bewilligen.  

b) Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert 

werden (Art. 22 Abs. 1 RPG3). Wenn ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung ausgeführt 

worden ist, setzt die Baupolizeibehörde den Grundeigentümern eine angemessene Frist 

zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Wenn die Pflichtigen innert 30 Tagen 

ein Gesuch um nachträgliche Baubewilligung einreichen, wird die 

Wiederherstellungsverfügung aufgeschoben (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Die Gemeinde ist 

grundsätzlich verpflichtet, auf die Möglichkeit hinzuweisen, ein nachträgliches Baugesuch 

einzureichen. Sie darf darauf nur verzichten, wenn die Erteilung einer Baubewilligung 

offensichtlich ausgeschlossen ist.4

c) Die Beschwerdeführerin hat die Bauten unbestrittenermassen ohne Baubewilligung 

erstellt. Da sich die Parzelle ausserhalb der Bauzone befindet und die Bauten den Raum 

verändern, unterliegen sie unabhängig von ihrer Grösse der Baubewilligungspflicht (Art. 7 

2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).
3 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
4 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N.13d.

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Abs. 1 BewD5). Die Beschwerdeführerin hat bisher kein Baugesuch eingereicht. Damit den 

Bauten allenfalls die nachträgliche Bewilligung erteilt werden könnte, bedürfte es zuerst 

eines Baugesuchs. Die Gemeinde ordnete mit der angefochtenen Verfügung jedoch den 

Rückbau der Bauten an. Sie machte die Beschwerdeführerin nicht auf die Möglichkeit 

eines nachträglichen Baugesuchs aufmerksam. Sie begründet dieses Vorgehen damit, das 

Gespräch mit dem AGR habe ergeben, dass die Bauten nicht bewilligungsfähig seien.

Um beurteilen zu können, ob die Gemeinde der Beschwerdeführerin zu Recht keine 

Gelegenheit zum Einreichen eines Baugesuchs gab, bleibt somit abzuklären, ob die 

Bauten offensichtlich nicht bewilligungsfähig sind. 

3. Bewilligungsfähigkeit der Bauten

a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, sie habe die Bauten nicht unrechtmässig 

erstellt. Gemäss ihrer Auffassung seien die Bauten bewilligungsfähig.

b) Bauten und Anlagen können nur bewilligt werden, wenn sie dem Zweck der 

Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 2 RPG). Die Bauten liegen in der 

Landwirtschaftszone und damit im Nichtbaugebiet. In dieser Zone sind grundsätzlich nur 

Bauten und Anlagen zonenkonform, wenn sie zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung 

oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind (Art. 16a RPG). Weder der 

Fahrradunterstand, noch der Holzschopf dienen der Landwirtschaft. Die Bauten sind 

dementsprechend nicht zonenkonform. Damit sie bewilligt werden könnten, müssten sie 

die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 ff. RPG 

erfüllen. In Frage kommt einzig Art. 24c RPG.

c) Gemäss Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG werden altrechtliche Bauten, die 

bestimmungsgemäss nutzbar sind, aber ausserhalb der Bauzone liegen und nicht mehr 

zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Solche Bauten können mit 

Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder 

wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Eine 

Änderung gilt dann als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der 

5 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).

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Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 

Abs. 1 RPV6). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der 

Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum 

Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage im 

Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. 

Allerdings ist in jedem Fall die quantitative Regel zu berücksichtigen, wonach eine 

Erweiterung ausserhalb des Gebäudevolumens sowohl bezüglich der anrechenbaren 

Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer 

Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 % der ursprünglichen, 

anrechenbaren Fläche, noch 100 m2 überschreiten darf (Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV). 

Werden diese überschritten, gilt die Identität der Baute als nicht gewahrt und eine 

Bewilligung kann nicht erteilt werden. 

Erweiterungen ausserhalb des Gebäudevolumens führen zu einer Veränderung am 

äusseren Erscheinungsbild. Damit solche Veränderungen zulässig sind, müssen sie für 

eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf aus-

gerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4 RPG). An 

diese Voraussetzungen sind gemäss der bundesgerichtlichen und verwaltungsgerichtlichen 

Rechtsprechung hohe Anforderungen zu stellen.7

d) Die vorliegend zu beurteilenden Bauten sind Nebenbauten des wieder aufgebauten 

ehemaligen Bauernhauses. Die Flächen der neuen Bauten sind zwar nicht an die 

Bruttogeschossfläche, aber an die Brutto-Nebenfläche und damit an die Gesamtfläche 

einer Erweiterung anzurechnen. Da die Bauten ausserhalb der altrechtlichen Baute liegen 

und nichtlandwirtschaftlichen Zwecken dienen, könnten sie nur bewilligt werden, falls sie 

als eine massvolle Erweiterung der altrechtlichen Baute gemäss Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV 

qualifiziert werden könnten. 

Das AGR hat in seiner Stellungnahme im Beschwerdeverfahren vor der BVE ausgeführt, 

beim Abbruch des ehemaligen Bauernhauses und Neubau des Mehrfamilienhauses sei die 

maximal zulässige Erweiterungsfläche gemäss Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV voll konsumiert 

worden. Die Beschwerdeführerin bestreitet diese Aussage des AGR nicht. Auf dem 

Grundstück der Beschwerdeführerin besteht damit kein Erweiterungspotenzial mehr für 

6 Raumplanungsverordnung des Bundesrates vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1).
7 BGer 1C_247/2015 vom 14. Januar 2016, E. 4.2; VGer 2014.322 vom 3. Mai 2016, E. 3.5 ff.

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nichtlandwirtschaftlich genutzte Flächen. Die neu erstellten Bauten überschreiten das 

zulässige Mass einer massvollen Erweiterung. Der neu erstellte Fahrradunterstand sowie 

der Schopf sind mit der Identitätswahrung der ursprünglich landwirtschaftlich genutzten 

Baute dementsprechend nicht vereinbar. Sie sind nicht bewilligungsfähig. 

Die Bauten wirken sich zudem auf das äussere Erscheinungsbild aus. Daher könnten sie 

ohnehin nur bewilligt werden, wenn sie die strengen Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 

RPG erfüllten. Sie verbessern aber weder die Einpassung der Hauptbaute in die 

Landschaft, noch sind sie für die energetische Sanierung oder für die zeitgemässe 

Wohnnutzung nötig. Zwar verlangt Art. 16 Abs. 2 BauG die Schaffung einer ausreichenden 

Anzahl von Abstellplätzen für Fahrräder; im vorliegenden Fall sind dies für vier Wohnungen 

acht Abstellplätze (Art. 54c Abs. 1 BauV8). Diese müssen zudem auf kurzem sowie 

sicherem Weg erreicht werden können und die Hälfte davon ist zu überdachen (Art. 54c 

Abs. 2 BauV). Allerdings weist das Gebäude neben Estrichen und einem Wasch- sowie 

einem Technikraum sowohl einen allgemein zugänglichen Keller als auch einen allgemein 

zugänglichen Abstellraum auf. Beide sind von aussen relativ einfach erreichbar. Die 

Beschwerdeführerin verfügte damit über die Möglichkeit, vier Fahrräder im Innern des 

Gebäudes abzustellen sowie Gartengeräte und Ähnliches zu lagern. Vor dem Hintergrund 

der strengen bundesgerichtlichen Praxis, ist daher ein externer überdachter 

Fahrradunterstand für das zeitgemässe Wohnen nicht notwendig. Ebenso wenig verlangt 

eine zeitgemässe Wohnnutzung nach einem Schopf für das Unterbringen von 

Gartengeräten und Ähnlichem. Die Bauten entsprechen daher auch Art. 24c Abs. 4 RPG 

nicht.

Dementsprechend erweisen sich die von der Beschwerdeführerin erstellten Bauten von 

vornherein als nicht bewilligungsfähig, da sie mit den Grundsätzen der Trennung von Bau- 

und Nichtbaugebiet nicht vereinbar sind. Die Gemeinde war somit nicht verpflichtet, die 

Beschwerdeführerin auf die Möglichkeit eines nachträglichen Baugesuchs aufmerksam zu 

machen. 

4. Wiederherstellung

8 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 

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a) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer 

Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens 

Vorschriften missachtet, so setzt die Baupolizeibehörde eine angemessene Frist zur 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 

46 Abs. 1 und 2 BauG). Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse 

liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. Eine 

Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das 

angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen 

Zustands nötig ist, und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen 

Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.9

b) Die Gemeinde hat den Rückbau der Bauten bis am 31. Mai 2017 angeordnet. Es 

besteht ein gewichtiges öffentliches Interesse an der Trennung von Siedlungs- und 

Nichtsiedlungsgebiet sowie der Entfernung nichtbewilligungsfähiger Bauten aus dem 

Nichtsiedlungsgebiet. Die angeordnete Massnahme ist geeignet, den rechtmässigen 

Zustand wiederherzustellen. Es sind auch keine milderen Massnahmen ersichtlich, mit 

welchen der rechtmässige Zustand anderweitig wiederhergestellt werden könnte, da die 

Bauten nicht bewilligungsfähig sind. Daher ist die Massnahme erforderlich. Schliesslich 

kann dem privaten Interesse der Beschwerdeführerin kein erhebliches Gewicht 

beigemessen werden; der Rückbau der Bauten ist nicht mit grossem Aufwand verbunden 

und zudem obliegt es jedem Bauwilligen, sich über die Zulässigkeit seines Tuns zu 

erkundigen. Dementsprechend ist die Massnahme für die Beschwerdeführerin auch 

zumutbar. Die Anordnung der Wiederherstellung erweist sich damit insgesamt als 

verhältnismässig.

5. Verfahrenskosten

Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 

Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 

9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1.

RA Nr. 120/2017/5 9

Pauschalgebühr von Fr. 800.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 

GebV10). 

Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

10 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).

RA Nr. 120/2017/5 10

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Wiederherstellungsverfügung der Gemeinde 

Saanen vom 23. Dezember 2016 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 800.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 

auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 

Rechtskraft erwachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn B.________, eingeschrieben

- Baupolizeibehörde der Gemeinde Saanen, Bau- und Planungskommission, 

eingeschrieben

- Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), per Kurier

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin