# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b2a0b863-e234-5243-b33e-492b4cbe79a8
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-08
**Language:** de
**Title:** Solothurn Obergericht Zivilkammer 08.02.2024 ZKBER.2023.54
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_OG_004_ZKBER-2023-54_2024-02-08.html

## Full Text

Obergericht

Zivilkammer

 

Urteil vom 8. Februar 2024
         

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichter Frey

Oberrichterin Kofmel

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

1.    A.___  

2.    B.___   

 

beide vertreten durch Advokat Luca
Vecchi, 

 

Berufungskläger 

  

 

gegen

 

 

1.    C.___  

2.    D.___   

 

beide vertreten durch Advokat Axel
Delvoigt, 

 

Berufungsbeklagte 

  

betreffend Anfechtung
Kündigung / Erstreckung Mietvertrag / Forderung aus Mietvertrag

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in Erwägung:

I.

1.1 C.___ und D.___ als Vermieter (nachfolgend
Vermieter) sowie A.___ und B.___ als Mieter (nachfolgend Mieter) schlossen am
8. Januar 2017 einen Mietvertrag für ein 4-Zimmer-Einfamilienhaus mit Garage, [...]
in [...], auf eine unbestimmte Mietdauer mit Mietbeginn 1. April 2017 ab. 

 

1.2 Mit E-Mail vom 10. Oktober 2021
teilten die Vermieter den Mietern mit, dass sämtliche Verbauungen [im Garten] (bis
auf das Tomaten- und Gartenhaus) zu entfernen seien und nicht wieder ersetzt
werden dürften. 

 

1.3 Mit E-Mail vom 24. Januar 2022 an
die Mieter erklärten die Vermieter, sie (die Mieter) hätten ihr Grundstück ohne
ihre Bewilligung «verbaut und verschandelt». Sie stellten den Mietern in
Aussicht, in den nächsten Tagen einen Brief mit Bedingungen zur Fortführung des
Mietverhältnisses zu erhalten. Die Kündigung wurde vorbehalten. 

 

1.4 Am 1. Februar 2022 schlossen die
Parteien eine Vereinbarung, in welcher u.a. festgehalten wurde, dass ohne
schriftliche Genehmigung der Vermieter keine Veränderungen im und ums Haus
vorgenommen werden dürfen. 

 

1.5 Mit E-Mail vom 7. März 2022 an die
Mieter hielten die Vermieter fest, es sei wieder und ohne ihre Erlaubnis eine
Verbauung (Sichtschutz an der Frontseite des Gartens) vorgenommen worden.

 

1.6 Mit Einschreiben vom 8. März 2022 an
die Mieter erklärten die Vermieter, sie würden darauf bestehen, dass sämtliche
Punkte der Vereinbarung vom 1. Februar 2022 strikte eingehalten werden. Die
neue Verbauung (Sichtschutz) sei somit innert fünf Tagen zu entfernen.

 

1.7 Die Mieter gelangten am 10. März
2022 an die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Dorneck-Thierstein und
beantragten, die Vereinbarung vom 1. Februar 2022 sei für nichtig zu
erklären. 

 

1.8 Mit Einschreiben vom 25. März 2022
setzten die Vermieter den Mietern nochmals Frist bis 30. März 2022 zur
Entfernung des Sichtschutzes. 

 

1.9 Am 8. April 2022 kündigten die
Vermieter den Mietvertrag ausserordentlich per 31. Mai 2022. Zur Begründung
wurde ausgeführt: «Ausserordentliche Kündigung […] nachdem unter anderem trotz
Abmahnungen 7.2.2022, 8.3.2022 und 25.3.2022 ein neuer Zaun (Sichtschutz)
erstellt und bis heute nicht entfernt worden war.»

 

1.10 Die Mieter gelangten am 9. Mai 2022
erneut an die Schlichtungsbehörde und verlangten, die Kündigung vom 8. April
2022 sei für ungültig zu erklären, eventualiter sei das Mietverhältnis zu
erstrecken. 

 

1.11 Am 16. Mai 2022 fanden die Schlichtungsverhandlungen
vor der Schlichtungsbehörde statt. Die Schlichtungsbehörde stellte am 30. Mai
2022 in beiden Verfahren die Klagebewilligungen aus.

 

2.1 Am 30. Juni 2022 reichten die Mieter
(nachfolgend Kläger) beim Richteramt Dorneck-Thierstein zwei Klagen ein. 

 

2.1.1 In der Klage betreffend Miete
(Kündigung) stellten sie die folgenden Rechtsbegehren:

 

1.      Es sei die Kündigung des Mietvertrags
vom 8. Januar 2017 per 31. Mai 2022 betreffend das Mietobjekt
4-Zimmer-Einfamilienhaus mit Garage, [...], für ungültig zu erklären und
aufzuheben.

2.      Eventualiter sei das unter Ziff. 1 hiervor
genannte Mietverhältnis erstmalig um zwei Jahre zu erstrecken.

3.      Es sei den Klägern die unentgeltliche
Rechtspflege und Verbeiständung durch die Unterzeichnete zu gewähren.

4.      Unter o/e Kostenfolge zzgl. MWST
zulasten der Beklagten.

 

2.1.2 Mit Klage betreffend Miete/andere
Gründe (Nichtigkeit der Vereinbarung vom 1. Februar 2022) stellten sie folgende
Rechtsbegehren:

 

1.      Es sei festzustellen, dass die
Vereinbarung vom 1. Februar 2022 nichtig sei.

2.      Eventualiter sei festzustellen, dass die
Vereinbarung vom 1. Februar 2022 ungültig und rechtsunwirksam sei.

3.      Es sei den Klägern die unentgeltliche
Rechtspflege und Verbeiständung durch die Unterzeichnete zu gewähren.

4.      Unter o/e Kostenfolge zzgl. MWST
zulasten der Beklagten. 

 

2.2 Mit Klageantworten vom 12. September
2022 schlossen die Vermieter (nachfolgend Beklagte) auf kostenfällige Abweisung
der Klagen.

 

2.3 Mit Verfügung vom 7. Oktober 2022
wurden die beiden Verfahren vereinigt.

 

2.4 Anlässlich der am 14. Februar 2023
bzw. am 16. Mai 2023 durchgeführten Verhandlungen bestätigten die Parteien die bereits
gestellten Rechtsbegehren.

 

3. Mit Urteil vom 23. Mai 2023 wies die
Amtsgerichtspräsidentin die Klage(n) ab.

 

4.1 Gegen den begründeten Entscheid
erhoben die Kläger (nachfolgend auch Berufungskläger) am 9. Oktober 2023 frist-
und formgerecht Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn mit den
folgenden Rechtsbegehren:

 

1.    Es sei das Urteil des Richteramtes
Dorneck-Thierstein vom 23. Mai 2023 vollständig aufzuheben.

2.    Es sei die Kündigung des Mietvertrags
vom 8. Januar 2017 per 31. Mai 2022 betreffend das Mietobjekt
4-Zimmer-Einfamilienhaus mit Garage, [...], für ungültig zu erklären und
aufzuheben.

3.    Es sei festzustellen, dass die
Vereinbarung zwischen den Parteien vom 1. Februar 2022 nichtig sei.

4.    Eventualiter sei festzustellen, dass die
Vereinbarung vom 1. Februar 2022 ungültig und rechtsunwirksam sei.

5.    Es sei den Klägern die unentgeltliche
Rechtspflege und Verbeiständung durch den Unterzeichneten zu gewähren.

6.    Unter o/e Kostenfolge zzgl. MWST
zulasten der Beklagten.

 

4.2 Mit Berufungsantwort vom 13.
November 2023 schlossen die Beklagten (nachfolgend auch Berufungsbeklagte) auf
Abweisung der Berufung, unter o/e-Kostenfolge (zuzüglich Auslagen und MwSt.).

 

4.3 Mit Replik vom 24. November 2023
hielten die Berufungskläger an den bereits gestellten Rechtsbegehren fest. 

 

5. Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit
erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.

 

II.

 

1.1 Die Berufungskläger rügen eine
Gehörsverletzung indem die Vorinstanz keinen der von ihnen angerufenen Zeugen
zugelassen habe. 

 

1.2 Das Recht, angehört zu werden, ist
formeller Natur. Dessen Verletzung führt ungeachtet der materiellen
Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung des Rechtsmittels und zur
Aufhebung des angefochtenen Entscheides (vgl. BGE 137 I 195 E. 2.2; 135 I 187 E. 2.2). Die Rüge der Gehörsverletzung ist
deshalb vorweg zu behandeln.

 

1.3 Der Anspruch auf rechtliches Gehör
(Art. 29 Abs. 2 Schweizerische Bundesverfassung, BV, SR 101) gewährt den
Parteien insbesondere das Recht, mit rechtzeitig und formrichtig angebotenen
erheblichen Beweismitteln gehört zu werden. Keine Verletzung von Art. 29 Abs. 2
BV liegt vor, wenn ein Gericht darauf verzichtet, beantragte Beweise
abzunehmen, weil es aufgrund bereits abgenommener Beweise seine Überzeugung
gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen
kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert
würde (BGE 136 I 229 E. 5.3; 134 I 140 E. 5.3; 131 I 153 E. 3).

 

1.4 Die Vorderrichterin hat am 14.
Februar 2023 die Beweisverfügung erlassen. Eine Befragung der von den Klägern
angerufenen Zeugen hat sie nicht vorgesehen. Die Zeugen sollten beweisen, dass
ihnen (den Mietern) von den Vermietern (wiederholt) ein lebenslängliches
Wohnrecht zugesichert worden sei. Da die Frage einer Zusicherung eines
(lebenslänglichen) Wohnrechts für die Beurteilung der vorliegenden Streitsache
nicht von Relevanz war, durfte die Vorderrichterin auf die Einvernahme der
Zeugen verzichten. Aus dem gleichen Grund findet auch vor Obergericht keine
Befragung der (erneut) angerufenen Zeugen statt. Eine Gehörsverletzung ist
nicht gegeben. 

 

2. Die
Vorderrichterin prüfte zuerst, ob die Vereinbarung vom 1. Februar 2022 nichtig
oder unverbindlich sei. Ferner prüfte sie, ob die Vereinbarung eine einseitige
Vertragsveränderung darstellte und/oder ob eine Drohung vorliege. Im Ergebnis
verneinte sie alles. Zusammengefasst führte sie Folgendes aus: Zum einen
enthalte die Vereinbarung Bestimmungen, die gesetzlich vorgesehen und auch im
Mietvertrag enthalten seien (keine Veränderungen ohne schriftliche
Genehmigung). Zum anderen beinhalte die Vereinbarung Konkretisierungen. Damit
werde das Recht der Mieter nicht unzulässig eingeschränkt. Die Vereinbarung
sehe zwar gewisse Nutzungseinschränkungen vor, das Gebrauchsrecht der Mieter
werde damit aber nicht unzulässig beschnitten. So statuiere die Vereinbarung
primär Gebrauchsregeln bezüglich des Gartens, welcher im Mietvertrag lediglich als
zum Mietobjekt gehörend aufgeführt werde. Die Gartengestaltung könne zwar als
Teil der Persönlichkeitsentfaltung und damit als zentrale Funktion des Wohnens
gesehen werden. Da die Gartengestaltung aber lediglich bezüglich gewisser
Punkte eingegrenzt werde, sei die Einschränkung zulässig. Die Vereinbarung
stelle auch keine einseitige Vertragsänderung zu Lasten der Mieter dar. Zum
einen enthalte die Vereinbarung Klauseln, die bereits im Mietvertrag geregelt
seien, mithin gar keine Änderung darstellten. Zum anderen enthalte die
Vereinbarung keine einseitigen Verpflichtungen zu Lasten der Mieter. So sehe
die Vereinbarung vor, dass die Kosten für den Rückbau und Ersatz von den
Vermietern übernommen werde. Die weiteren, den Mietern auferlegten
Verpflichtungen bezüglich Abdeckungen, Entrümpelung, Unterlassen von
Verbauungen etc. stellten im Verhältnis zu den Verpflichtungen der Vermieter
keine übermässigen Pflichten dar. Bei der Kündigung handle es sich um ein
Recht, das den Vermietern grundsätzlich jederzeit zustehe, weshalb die Drohung
mit einer solchen an und für sich nicht widerrechtlich sei. 

 

Im Anschluss prüfte die Vorderrichterin,
ob die Voraussetzungen für
eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f OR erfüllt sind, ob es sich
allenfalls um eine unzulässige Verfahrenskündigung handelt und ob das
Mietverhältnis zu erstrecken ist. Sie führte dazu zusammengefasst und im
Wesentlichen Folgendes aus. Bereits im Mietvertrag sei festgehalten worden,
dass Änderungen am Mietobjekt nur mit vorgängiger schriftlicher Zustimmung des
Vermieters vorgenommen werden dürften. Seit Mietantritt im Jahr 2017 hätten die
Mieter diverse Veränderungen vorgenommen, ohne die schriftliche Zustimmung der
Vermieter einzuholen. So seien ein Tomatenhäuschen, ein Gartenhäuschen, ein «[…]»
und ein Sichtschutz erstellt worden. Mit E-Mail vom 7. März 2022 sei den
Mietern von den Vermietern mitgeteilt worden, dass eine Verbauung ohne ihre
Erlaubnis vorgenommen worden sei (Sichtschutz), welche sofort wieder zu entfernen
sei. Gleichzeitig sei den Mietern die Kündigung angedroht worden. Diese
Abmahnung sei auch noch per eingeschriebenem Brief vom 8. März 2022 und
vom 25. März 2022 erfolgt. Den Mietern sei eine letzte Frist bis zum 30.
März 2022 zur Entfernung des von ihnen erstellten Sichtschutzes gesetzt worden.
Durch die Vornahme von Veränderungen ohne schriftliche Zustimmung der Vermieter
sei eine Sorgfaltspflichtverletzung ohne weiteres gegeben. Diese sei zudem
innert nützlicher Frist schriftlich abgemahnt worden. Nach Ablauf der zur
Entfernung des Sichtschutzes angesetzten Frist hätten die Vermieter am
8. April 2022 die ausserordentliche Kündigung per 31. Mai 2022
ausgesprochen. Nebst dem Sichtschutz seien ferner drei kleinere Bauten
(Gewächshaus südöstlich, Unterstand westlich und Gerätehäuschen nordöstlich des
Wohnhauses) erstellt worden, ohne vorgängig die schriftliche Zustimmung der
Vermieter einzuholen. Da die Schwere der Sorgfaltspflichtverletzung auch
insbesondere in der ständigen Wiederholung von kleinen Pflichtverletzungen
bestehen könne, sei angesichts dieser diversen Sorgfaltspflichtverletzungen die
Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Vermieter nicht mehr zumutbar. Die
Voraussetzungen für eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR würden demnach vorliegen
und die Kündigung sei gültig. Entsprechend gelange Art. 271a Abs. 1 lit. d
OR nicht zur Anwendung. Die Kündigung während des laufenden Verfahrens sei
daher zulässig gewesen. Aus demselben Grund komme eine Erstreckung nicht in
Betracht. 

 

3.1 Die Berufungskläger führen in ihrer
Berufung zusammengefasst und im Wesentlichen Folgendes aus: Der Garten und das
Einfamilienhaus seien untrennbar miteinander verbunden. Sie seien neben der
Pflege des Einfamilienhauses auch verpflichtet, sich um den Garten zu kümmern
und diesen fachgerecht zu pflegen. Spätestens durch die jahrelange,
unwidersprochene freie Nutzung sei der Garten integraler Teil des Mietvertrages
geworden. Die Berufungsbeklagten hätten den Änderungen im Garten mündlich oder
konkludent zugestimmt. Das Gewächshaus südöstlich, der Unterstand westlich
sowie das Gerätehäuschen nordöstlich des Wohnhauses seien im Jahr 2017 erstellt
worden. Aus der Telegramm-Konversation der Parteien werde klar, dass die
Vereinbarung vom 1. Februar 2022 nicht das Resultat einer Verhandlung sei.
Vielmehr hätten die Berufungsbeklagten sie vor die Wahl gestellt, entweder die
Vereinbarung zu unterschreiben oder mit der Kündigung rechnen zu müssen. Am 7.
März 2022 seien sie von den Berufungsbeklagten abgemahnt worden, weil sie ohne
Erlaubnis eine Verbauung vorgenommen hätten. Noch am selben Abend hätten sie
antwortend darauf klargestellt, dass lediglich alte, morsche Bretter eines
Windschutzes, welche sich bereits seit dem Jahr 2017 an diesem Ort befänden,
ersetzt worden seien. Mit der Art und Weise, wie die Vereinbarung durch die
Vermieter ausgelegt werde, seien sie nicht einverstanden. Der Berufungsbeklagte
habe mehrfach bestätigt, dass der Kündigungsgrund einzig und allein die
Erneuerung von Brettern an besagter, bereits bestehender Bretterwand gewesen
sei. Es liege somit keine Wiederholung von kleinen Sorgfaltspflichtverletzungen
vor. Die fristlose Kündigung durch die Vermieter sei also erfolgt, weil sie (die
Mieter) die Bretter eines maroden hölzernen Windschutzes ersetzt hätten, und
sie der Aufforderung nicht nachgekommen seien, dies sofort wieder rückgängig zu
machen. Die ausserordentliche Kündigung sei nichtig und damit unwirksam.
Vorliegend handle es sich um eine unzulässige Verfahrenskündigung, welche lediglich
als Reaktion auf das anhängig gemachte Schlichtungsverfahren ausgesprochen
worden sei. Die angefochtene Vereinbarung habe ihnen zahlreiche Pflichten
auferlegt und habe ihr Recht zur freien Nutzung des Gartens in unzulässiger
Weise eingeschränkt. Zur Nutzung und Pflege eines Gartens würden zwingend auch
verschiedene Gerätschaften benötigt. Es liege somit in der Zweckbestimmung
eines jeden Gartens, dass entsprechende Bauten im Garten erstellt würden. Die
unwidersprochene freie Nutzung und Gestaltung des Gartens sei während des
Mietverhältnisses Bestandteil des Mietvertrages geworden. Die Vereinbarung habe
vorgesehen, dass die durch sie (die Mieter) erstellten Zäune und Verbauungen
entfernt würden und durch die Vermieter ein Ersatz gestellt werde. Diese
Bestimmung habe sie sehr eingeschränkt, nachdem sie über Jahre selbst über das
Aussehen von Zaun und allfälligen Verbauungen hätten entscheiden können. Auch
die weiteren Bestimmungen greiften in ihr bisheriges Gestaltungsrecht ein.
Demnach dürften sie nicht einmal mehr Gegenstände unter der Eingangstreppe
lagern, wie es ihnen beliebe und ihr Gemüse könnten sie aufgrund des Verbots
der Plastikabdeckungen nicht mehr wie zuvor anpflanzen. Die Bestimmungen der
Vereinbarung würden einer kleinlich genauen Nutzungsordnung des Gartens
gleichkommen. Es handle sich nicht um sachliche oder verhältnismässige
Einschränkungen. Die angefochtene Vereinbarung enthalte somit einseitige,
unerlaubte Anpassungen, welche gegen zwingendes Mietrecht verstossen würden.
Die Vereinbarung sei deshalb nichtig. Ohnehin hätte es für die einseitige
Vertragsänderung die Verwendung eines amtlichen Formulars bedurft.

 

3.2 Die Berufungsbeklagten entgegnen in
ihrer Berufungsantwort zusammengefasst und im Wesentlichen, was folgt: Nach den
Vertragsbestimmungen seien die Mieter verpflichtet worden, den Garten auf
eigene Kosten fachgerecht zu pflegen, wobei sämtliche Umgestaltungen des
Gartens nur mit vorgängiger schriftlicher Zustimmung des Vermieters hätten durchgeführt
werden dürfen. Die Anpflanzung von Gemüse sei gestattet worden. Weder zum Tomatengewächshaus
noch zum Gartenhaus oder zum […] sei im Voraus zugestimmt worden. Gemäss der
Vereinbarung hätten die Berufungskläger den alten Bretterzaun nicht durch einen
neuen ersetzen dürfen. Aus dem Mailverkehr vom 10. und 12. Oktober 2021 und der
Vereinbarung vom 1. Februar 2022 sei deutlich geworden, dass die Bretterwand
entfernt werden soll und durch einen Zaun ersetzt werde, den sie als Vermieter
bestimmten. Auslöser der Kündigung sei die Neuerstellung der Bretterwand
gewesen. Dies, nachdem die Berufungskläger zuvor in der Vereinbarung vom 1.
Februar 2022 zugesichert hätten, ohne ihre ausdrückliche schriftliche
Zustimmung keine Veränderungen mehr vorzunehmen. Der Vereinbarung seien wiederholte
Missachtungen der Mieterpflichten vorangegangen. Diese hätten zur Mitteilung
vom 10. Oktober 2021 geführt, wonach sämtliche Verbauungen bis auf wenige
zu entfernen seien und nicht wieder ersetzt werden dürften und dass die
Berufungsbeklagten als Eigentümer bestimmen würden, was mit der Liegenschaft
geschehe. Hätten sich die Berufungskläger an die Vereinbarung vom 1. Februar
2022 gehalten, wäre ihnen nicht gekündigt worden. Aber als sie sich wiederum
geweigert hätten, ihren Pflichten nachzukommen, und auch auf mehrere Mahnungen
hin die neu erstellte Bretterwand nicht weggeräumt hätten, sei es zur Kündigung
gekommen. Sie hätten keine andere Möglichkeit gesehen, sich der Berufungskläger
zu entwehren, welche sich als Eigentümer gebärden, sich über ihre
Mieterpflichten foutieren und keine Abmachungen mehr eingehalten hätten. Die
Vereinbarung vom 1. Februar 2022 enthalte keine unzulässigen Nutzungseinschränkungen.
Der Garten habe zum vorausgesetzten Gebrauch genutzt werden dürfen, aber – ohne
Zustimmung der Vermieter – auch nicht mehr. Die Errichtung von Garten- oder
Gewächshäusern sei nicht zweckbestimmt. Der Umstand, dass die Vermieter über
das Aussehen neu errichteter Zäune und Verbauungen bestimmten, könnte nur dann
zu einer unzulässigen Einschränkung der Mieter führen, wenn umgekehrt ihnen ein
solches Bestimmungsrecht vertraglich eingeräumt worden wäre. Dies sei aber
nicht der Fall gewesen. Im Gegenteil seien gemäss Vertragsbestimmungen die
Umgestaltungen und andere Änderungen am Mietobjekt von der Zustimmung der
Vermieter abhängig und seien nie im Belieben der Mieter gestanden. Die
geschlossene Vereinbarung habe somit nicht in das Gartengestaltungsrecht
eingegriffen, da ein solches Recht in diesem Ausmass gar nicht bestanden habe.
Auch ohne diese Vereinbarung könne der Vermieter Vorschriften machen, wenn
grosse Teile des Gartens mit Plastikabdeckungen versehen seien oder mehrere
Kompostsilos und Regentonnen auf dem Gelände aufgestellt werden und damit das
Erscheinungsbild deutlich veränderten. Auch die Vorschrift, kein Gerümpel beim
Hauseingang zu lagern, sei kein Umstand, der den Kernbereich des Wohnens einschränke,
ebenso wenig, wenn der Vermieter (auf seine Kosten) Kompostsilos durch andere
ersetzen und Regentonnen mit Koniferen verdecken möchte. Die Behauptung, dass
das Verbot von Plastikabdeckungen dazu führe, dass nicht mehr Gemüse wie bisher
angebaut werden könne, sei unzutreffend. 

 

4.1 Der Mietvertrag nennt als
Mietobjekt: «4-Zimmer-EFH mit Garage, [...]». Den Vertragsbestimmungen ist zu
entnehmen, dass der Mieter verpflichtet ist, den «zum Mietobjekt gehörenden
Garten auf seine Kosten fachgerecht zu pflegen. Umgestaltungen des Gartens
(z.B. Setzen oder Entfernen von Bäumen, Vornahme von Erdbewegungen etc.) dürfen
nur mit vorgängiger schriftlicher Zustimmung des Vermieters durchgeführt
werden».

 

4.2 Die Vereinbarung vom 1. Februar 2022
hat folgenden Wortlaut:

 

«Es wurden zwischen Vermieter C.___ und
Mieter B.___ am 27.1.2022 folgende Vereinbarungen getroffen:

1) Die durch den Mieter erstellten Zäune
und Verbauungen sind inzwischen verwittert und unansehnlich und müssen
sämtliche entfernt werden. 

2) Die Kosten für den Rückbau übernimmt
der Vermieter ohne Mieterhöhung oder finanzielle Beteiligung.

3) Ebenso wird durch den Vermieter in
dessen Ermessen und Kostenaufwand Ersatz erstellt.

 

Der Sinn dieser Massnahmen ist eine
Verschönerung der Liegenschaft. Die Bedingungen an die Mieter sind wie folgt
detailliert aufgeführt:

 

1) Der bereits erstellte Aussenhag muss
frei bleiben. Es werden keine Bepflanzungen, Abdeckungen oder das Verstellen
durch Kübel, Tonnen etc. erlaubt. Sämtliche Beschädigungen sind zu vermeiden.

2) An der Front (Strassenseite) wird
ebenfalls ein Zaun (mit Türe) erstellt werden. Dahinter ein Garten-/Gerätehaus
und zur Terrasse werden Steinkörbe (Gabione) errichtet. Wie unter Punkt 1
angegeben wird auch hier keinerlei Verbauung geduldet.

3) Die Vermieter legen auf Ordnung und
schöne Gestaltung von Garten und Umgebung grössten Wert. Hierzu folgendes: Plastikabdeckungen
werden nicht mehr verwendet, die Kompostsilos werden ersetzt, unter der
Eingangstreppe wird entrümpelt, die Regentonnen (Seite [...]) werden verdeckt
durch Koniferen (werden von den Vermietern organisiert und gepflanzt). Als
wichtigste Bedingung wird hiermit bestätigt: Es dürfen keine Veränderungen im
und ums Haus ohne schriftliche Genehmigung der Vermieter vorgenommen werden.»

 

5.1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig
gebrauchen (Art. 257f Abs. 1 Schweizerisches Obligationenrecht [OR, SR 220]).

 

5.2 Der Mieter kann Erneuerungen und
Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich
zugestimmt hat (Art. 260a Abs. 1 OR).

 

5.3 Die ohne (schriftliche) Zustimmung
des Vermieters erfolgte, unbewilligte Änderung bzw. Erneuerung der Mietsache
verstösst gegen die vertragliche Verpflichtung des Mieters, die Sache bloss
(sorgfältig) zu gebrauchen, und stellt deshalb eine Vertragsverletzung des
Mieters dar (Peter Higi/Christoph Wildeisen in: Jörg Schmid [Hrsg.], Zürcher
Kommentar, Obligationenrecht, Vorbemerkungen zum 8. Titel (Art. 253 – 273c
OR), Art. 253 – 265 OR, Die Miete, 5. neu bearbeitete Auflage, Zürich 2019,
Art. 260a N 29; vgl. auch Peter Higi/Anton Bühlmann in: Jörg Schmid [Hrsg.],
Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Vorbemerkungen zum 8. Titel (Art. 253 –
273c OR), Art. 253 – 265 OR, Die Miete, 5. neu bearbeitet Auflage, Zürich 2019,
Art. 257f N 43).

 

5.4 Verletzt der Mieter trotz
schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder
Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter […] die Fortsetzung des
Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Vermieter […] bei Wohn-
und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines
Monats kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR).  Die ausserordentliche
Vermieterkündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR setzt eine nach der schriftlichen
Mahnung erfolgende erneute oder andauernde Pflichtverletzung des Mieters
voraus, die eine gewisse objektive Schwere aufweist, so dass dem Vermieter die
Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist (Urteil des
Bundesgerichts 4A_647/2017 vom 7. März 2018 E. 3; vgl. allgemein BGE 130
III 28 E. 4.1; 126 III 223 E. 4a).

 

6.1 Der Garten gehört vorliegend zum
Mietobjekt. Betreffend des Gartens wurde im Mietvertrag bzw. in den
Vertragsbestimmungen geregelt, dass Umgestaltungen desselben […] nur mit
schriftlicher Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden dürfen. Gleiches
ist dem Wortlaut von Art. 260a Abs. 1 OR zu entnehmen. Es ist unbestritten,
dass sich die Mieter im Garten handwerklich und gärtnerisch auslebten. Ob der
Garten durch das Wirken der Mieter verschönert worden ist oder nicht, ist eine
subjektive Einschätzung und für den vorliegenden Entscheid nicht von Bedeutung.
Fest steht, dass die Mieter den Garten umgestalteten. Unter anderem errichten sie
im Garten diverse Bauten. Im Oktober 2021 wurden sie von den Vermietern darüber
informiert, dass sämtliche Verbauungen (bis auf das Tomaten- und Gartenhaus) zu
entfernen seien und nicht wieder ersetzt werden dürften. Am 1. Februar
2022 schlossen die Parteien dann die streitbetroffene Vereinbarung, in welcher
u.a. festgehalten wurde, dass ohne schriftliche Genehmigung der Vermieter keine
Veränderungen im und ums Haus vorgenommen werden dürfen. Nur gerade nach etwas
mehr als einem Monat, am 7. März 2022, hielten die Vermieter zu Handen der
Mieter fest, es sei wieder und ohne ihre Erlaubnis eine Verbauung (Sichtschutz)
vorgenommen worden. Tags darauf, am 8. März 2022, erklärten die Vermieter den Mietern
per Einschreiben, sie würden darauf bestehen, dass sämtliche Punkte der
Vereinbarung vom 1. Februar 2022 strikte eingehalten werden. Sie setzten den
Mietern eine Frist von fünf Tagen, um die Verbauung (Sichtschutz) zu entfernen.
Zufolge nutzlosen Verstreichens der Frist setzten die Vermieter den Mietern mit
Einschreiben vom 25. März 2022 nochmals Frist (bis 30. März 2022) um den
Sichtschutz zu entfernen. Weil auch diese Frist unbenutzt verstrich, kündigten
die Vermieter den Mietvertrag am 8. April 2022 ausserordentlich per Ende Mai
2022. Daraus erhellt, dass den Mietern spätestens im Oktober 2021 klar sein
musste, dass die Vermieter keine (weiteren unbewilligten) Verbauungen im Garten
mehr duldeten. In der Vereinbarung wurde als wichtigste Bedingung festgehalten,
dass keine Veränderungen im und ums Haus ohne schriftliche Genehmigung der
Vermieter vorgenommen werden dürfen. Die Mieter haben aber nach Abschluss der
Vereinbarung unbestritten einen neuen (Bretter-)Zaun an der Strassenseite
erstellt. Dabei spielt es keine Rolle, ob der zuvor bestehende Zaun ersetzt
oder ob ein neuer Zaun gebaut worden ist. Denn in der Vereinbarung war
diesbezüglich explizit vorgesehen, dass ebendort ein Zaun (mit Türe) erstellt
wird und zwar durch die Vermieter. Durch die Errichtung des Zauns haben die
Mieter der Vereinbarung zuwidergehandelt. Indem die Mieter ohne Zustimmung des
Vermieters die Bretterwand erneuert haben, haben sie eine Vertragsverletzung
begangen. Die Vertragsverletzung wiegt schwer, da es sich um einen bewussten
Verstoss gegen Gesetz und Vertrag handelt. Mieterseitig liegt ein eigentliches
«venire contra factum proprium» - eine Zuwiderhandlung gegen das eigene frühere
Verhalten - vor. Den Mietern war bewusst, dass weitere Verbauungen ihrerseits
ohne (schriftliche) Zustimmung der Vermieter absolut nicht (mehr) geduldet
werden. Es ist reine Wortklauberei zu behaupten, beim Zaun handle es sich nicht
um eine neue Errichtung, sondern um den Ersatz von morschen Brettern eines
Windschutzes, welche sich bereits seit dem Jahr 2017 dort befänden. Fakt ist,
dass die Mieter ohne (schriftliche) Zustimmung der Vermieter eine Änderung bzw.
Erneuerung der Mietsache vorgenommen haben, sie so gegen die ihnen obliegende
Sorgfaltspflicht verstiessen und somit eine Vertragsverletzung begingen. Die
Mieter haben ihre Sorgfaltspflicht trotz schriftlicher Mahnung weiter verletzt,
indem sie den vertragsgemässen Zustand nicht wiederherstellten. Der Vermieter
darf vom Mieter ein vertragstreues Verhalten erwarten. Obwohl die Vermieter den
Mietern mehrfach Gelegenheit boten, sich vertragskonform zu verhalten, haben
sich diese dagegen entschieden. Ein solches ignorantes und renitentes Verhalten
ist von den Vermietern nicht zu dulden und es führt dazu, dass ihnen die
Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Sie waren somit
dazu berechtigt, das Mietverhältnis ausserordentlich zu kündigen. Bei einer
Kündigung wegen schwerer Verletzung der Pflichten des Mieters zu Sorgfalt und
Rücksichtnahme ist die Erstreckung ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. b OR).
Das bei Aussprache der Kündigung hängige Schlichtungsverfahren stand der
Kündigung nicht entgegen (Art. 271a Abs. 3 lit. c OR). Die Kündigung ist
demnach gültig. 

 

6.2 Wie bereits vorerwähnt, ergibt sich
bereits aus dem Gesetz, dass Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache nur
vorgenommen werden dürfen, wenn der Vermieter zustimmt. Der identische Wortlaut
fand sich bereits in den Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag vom Januar 2017
und findet sich dann auch in der Vereinbarung vom 1. Februar 2022 (als
Hauptpunkt) wieder. Bei der Vereinbarung kann also mitnichten von einer
einseitigen Vertragsveränderung zu Lasten der Mieter gesprochen werden. Ganz im
Gegenteil: Unbewilligte Änderungen bzw. Erneuerungen hätten die Mieter auf
eigene Kosten zu beseitigen (vgl. Higi/Wildeisen, a.a.O., Art. 260a N 34). In
der Vereinbarung wird aber geregelt, dass der Vermieter die Kosten für den
Rückbau übernimmt (ohne Mieterhöhung oder finanzielle Beteiligung). Durch die
Vereinbarung wurden die Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache weder
einseitig benachteiligt noch wurden ihnen dadurch weitere Pflichten auferlegt. Der
Garten hätte weiterhin zum vorausgesetzten Gebrauch benutzt werden können. Dass
dieser nicht in der (unbewilligten) Errichtung von Bauten besteht, bedarf
keiner weiteren Erwähnung. Wie seitens Vermieterschaft völlig zu Recht
vorgebracht, sind Umgestaltungen und andere Änderungen am Mietobjekt von ihrer
Zustimmung abhängig. Sie sind nie im Belieben der Mieterschaft gestanden. Die
fragliche Vereinbarung konnte somit gar nicht in das Gestaltungsrecht der
Mieter eingreifen. Die zweckbestimmte Nutzung des Gartens wäre ihnen auch mit
den in der Vereinbarung getroffenen Bestimmungen möglich gewesen. Völlig
unzutreffend ist, dass den Mietern durch die Vereinbarung zahlreiche Pflichten
auferlegt worden sind und ihr Recht zur freien Nutzung des Gartens in
unzulässiger Weise eingeschränkt worden ist. Wie bereits von der
Vorderrichterin völlig zu Recht festgehalten, wurden die Pflichten der Mieter
mit der Vereinbarung teils lediglich konkretisiert und die Gartengestaltung nur
bezüglich gewisser Punkte eingeschränkt, was zulässig ist. Insbesondere der
Gemüseanbau und die […]bepflanzung wäre ihnen weiterhin möglich gewesen. Dass
die Vermieter die Mieter vor die Wahl stellten, sich vertragskonform zu
verhalten oder die Kündigung zu erhalten, ist nicht zu beanstanden. Ein solches
Vorgehen ist gesetzeskonform (vgl. Art. 257f Abs. 3 OR). Die Mieter haben
mit ihrer Unterschrift ihr Einverständnis zur Vereinbarung vom 1. Februar 2022
gegeben. Aus der von den Berufungsklägern angerufenen Telegramm-Konversation ergibt
sich nichts anderes. Ob sie die Vereinbarung (vor Unterzeichnung) ihrem
damaligen Rechtsvertreter vorlegten oder nicht, ist nicht entscheidend. Die
Vereinbarung vom 1. Februar 2022 ist nach dem Gesagten weder nichtig noch
ungültig.

 

7. Die Berufung ist aus all diesen
Gründen abzuweisen. Die Gerichts- und Parteikosten (inkl. Auslagen und MwSt.)
des Berufungsverfahrens sind dem Ausgang entsprechend den Berufungsklägern zu
auferlegen. Wie bei der Vorinstanz ist den Berufungsklägern auch für das
obergerichtliche Verfahren die vollumfängliche unentgeltliche Rechtspflege zu
bewilligen.

 

8.1 Während der vom Vertreter der
Berufungsbeklagten geltend gemachte Aufwand (17.35 Stunden; total CHF 5'294.10)
angemessen erscheint, muss derjenige des Vertreters der Berufungskläger (39
Stunden und 25 Minuten; 39.42 Stunden; total CHF 9'844.10) als übersetzt
bezeichnet werden.

 

8.2 Richtschnur für die Festsetzung der
Entschädigung des unentgeltlichen Rechtsbeistandes ist der Handlungsspielraum,
den er zur wirksamen Ausübung des Mandates benötigt (vgl. BGE 141 I 124 E. 3.1
mit Hinweisen). Abzustellen ist auf den Aufwand, welchen ein Verfahren
bestimmter Art durchschnittlich zu verursachen pflegt und welche zusätzlichen
Bemühungen durch allfällige Besonderheiten des Falles erforderlich wurden (Beat
Frey, Die Entschädigung des Anwalts im solothurnischen Zivilprozess, in
Solothurner Festgabe zum Schweizerischen Juristentag 1998, S. 635). Bei den
Mandaten unentgeltlicher Rechtsbeistände wird sodann immer wieder auf das Gebot
der Sparsamkeit und der Pflicht zu kostenschonender Praxis hingewiesen; es ist
ein strengerer Massstab als bei der Bemessung von Parteientschädigungen
anzusetzen (Frey, a.a.O., S. 635). 

 

8.3 Die vom Vertreter der
Berufungskläger in der Zeit vom 24. Mai 2023 bis und mit 7. September 2023
verrechneten Aufwendungen betreffen das erstinstanzliche Verfahren und wären
dort geltend zu machen gewesen (3 Stunden und 5 Minuten). Gleiches gilt für die
Position «Eingang und Durchsicht Entscheid» vom 19. September 2023 (10 Minuten).
Es erfolgt eine Kürzung von 3.25 Stunden. Für die Berufung wird ein Zeitaufwand
von 21.67 Stunden geltend gemacht, für Aktenstudium und Recherchen ein
Zeitaufwand von 2.92 Stunden, total also 24.59 Stunden. Dabei wurden rund ¼
(6.75 Stunden) der Arbeit für den juristischen Mitarbeiter in Rechnung
gestellt. Für die Ausarbeitung der Berufung inkl. dazugehörender Recherche und
Aktenstudium erscheint ein Stundenaufwand von 14 Stunden (analog dem Aufwand
für die Ausarbeitung der Berufungsantwort) als angemessen. Der Aufwand im
Zusammenhang mit der Berufung ist um 10.59 Stunden zu kürzen. Zu kürzen ist der
Aufwand zudem um die Positionen, welche reine Kanzleiarbeit darstellen
(Weiterleitung von Dokumenten an die Klientschaft, das Einfordern von Akten,
die Kenntnisnahme von Verfügungen und das Stellen von Fristerstreckungsgesuchen
etc.). Diese sind im Stundenansatz eines Anwalts bereits inbegriffen und nicht
separat zu vergüten. Der unter den Daten 9. Oktober 2023 (Eingang und
Durchsicht Verfügung), 10. Oktober 2023 (Eingang und Durchsicht Verfügung) und
vom 16. Oktober 2023 (Eingang und Durchsicht Verfügung) sowie vom 16. November
2023 (Mail an Klient) angegebene Aufwand von total 0.83 Stunden kann daher
nicht berücksichtigt werden. Gesamthaft ist der Aufwand somit um 14.67 Stunden
zu kürzen. Es resultiert ein zu entschädigender Aufwand von 24.75 Stunden
(wovon 3.5 Stunden [¼ von 14 Stunden] auf den juristischen Mitarbeiter
entfallen. So resultiert ein Betrag von CHF 4'370.00 (21.25 Stunden à CHF
190.00; 3.5 Stunden à CHF 95.00). Zuzüglich Auslagen von CHF 110.20 und
Mehrwertsteuer von 7.7 % ergibt sich ein zu entschädigender Betrag von CHF
4'825.20. Die Differenz zum vollen Honorar beträgt CHF 2'229.35 (21.25 Stunden
à CHF 280.00; 3.5 Stunden à CHF 140.00; zuzüglich Auslagen von CHF 110.20 und
Mehrwertsteuer von 7.7 %). 

 

8.4 Die Kosten des Berufungsverfahrens
sind auf CHF 3'500.00 festzusetzen. 

Demnach wird erkannt:

1.    Die Berufung wird abgewiesen.

2.    Die Kosten des Berufungsverfahrens von
CHF 3'500.00 werden A.___ und B.___ unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
Zufolge unentgeltlicher Rechtspflege trägt sie der Staat Solothurn; vorbehalten
bleibt der Rückforderungsanspruch des Staates während 10 Jahren, sobald A.___
und/oder B.___ zur Nachzahlung in der Lage ist/sind (Art. 123 ZPO).

3.    A.___ und B.___ haben C.___ und D.___
für das Berufungsverfahren unter solidarischer Haftbarkeit eine
Parteientschädigung von CHF 5'294.10 zu bezahlen. 

4.    Die Entschädigung des unentgeltlichen
Rechtsbeistands der Kläger, Advokat Luca Vecchi, wird auf CHF 4'825.20
festgesetzt und ist zufolge unentgeltlicher Rechtspflege vom Staat zu bezahlen.
Vorbehalten bleibt der Rückforderungsanspruch des Staates während 10 Jahren
sowie der Nachzahlungsanspruch des unentgeltlichen Rechtsbeistands im Umfang
von CHF 2'229.35 (Differenz zu vollem Honorar), sobald A.___ und/oder B.___ zur
Nachzahlung in der Lage ist/sind (Art. 123 ZPO).

 

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr
als CHF 15'000.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Hunkeler                                                                           Zimmermann

 

Das Bundesgericht hat die
dagegen erhobene Beschwerde mit Urteil vom 26. April 2024 abgewiesen (BGer
4A_178/2024).