# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b5b829ad-5365-57e4-bf05-ee3c4c266e05
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-03-11
**Language:** de
**Title:** Natur- und Heimatschutz. Gestaltungsplan. Schutzmassnahmen zur Erhaltung von Bauten und Anlagen in der Substanz mittels Gestaltungsplan (Änderung der Rechtsprechung). Schutzwürdigkeit eines Industriekamins. Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0034/2014
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_II_0034_2014_261.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0034/2014 vom 11. März 2014 in BEZ 2014 Nr. 18 

Auf  ein  Provokationsbegehren  hin  entliess  der  Gemeinderat  einen 
Industrie-Hochkamin  aus  dem  Inventar  der  kunst-  und  kulturhistorischen 
Schutzobjekte  von  kommunaler Bedeutung.  Hiergegen  erhob  die Zürcherische 
Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) Rekurs. 

Aus den Erwägungen: 

2. Der  streitbetroffene  Hochkamin  der  ehemaligen  Papierfabrik  X.  liegt  in
der  Industriezone  I  4  gemäss  Bau-  und  Zonenordnung  und  im  Perimeter  des 
privaten  Gestaltungsplans  «S.».  Dieser  bezweckt,  das  S.-Areal  für  Wohn-
zwecke  nutzen  zu  können  und  sieht  die  Erhaltung  des  Hochkamins,  dessen 
zugehörigen Fabrikbauten nicht mehr vorhanden sind, vor.  

Die  Mitbeteiligte  (Grundeigentümerin  und  Bauherrin) ist derzeit  daran, auf 
dem  8816  m2  grossen  Grundstück  eine  Wohnüberbauung  zu  errichten.  Sie 
stellte am 4. Juni 2013 ein Provokationsbegehren (§ 213 Abs. 1 PBG) mit der 
Begründung,  bei  Beginn  der  Sanierungsmassnahmen  für  die  Kaminanlage 
habe  sich  gezeigt,  dass  sich  diese  in  einem  noch  schlechteren  Zustand  als 
ursprünglich  angenommen  befinde.  Es  mache  keinen  Sinn,  den  Kamin  zu 
erhalten,  und  die  Sicherheit  der  zukünftigen  Bewohner  könne  auch  mit  einem 
unverhältnismässigen  Aufwand  nicht  hundertprozentig  gewährleistet  werden. 
Zudem  stelle  sich  die  Frage,  ob  ein  Kamin  ohne  «Betriebsgebäude»  schutz-
würdig sei. (…) 

3.3.1  Nach  der  bisherigen  Rechtsprechung  des  Baurekursgerichtes  kann 
mit planungsrechtlichen Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 lit. a PBG, zu 
denen  auch  Gestaltungspläne  gehören,  regelmässig  keine  Substanzerhaltung 
verlangt werden. Eine solche ist vielmehr von der zuständigen Exekutivbehörde 
mit  Verfügung,  Verordnung  oder  Vertrag  sicherzustellen  (§§  205  lit.  b  -  d  und 
211 Abs. 2 PBG; BRGE II Nrn. 0037/2012 - 0042/2012 vom 20. März 2012, E. 
7.5.5.;  BRGE  II  Nr.  0132/2012  vom  21.  August  2012,  E.  4.2.;  BRGE  II  Nr. 
0173/2013  vom  3.  Dezember  2013,  E.  5.2).  An  dieser  Auffassung  ist  nicht 
länger festzuhalten. 

Die  Rechtsordnung  schreibt  eine  verbindliche  Rangordnung  von 
Schutzmassnahmen  vor.  Demgemäss  sind  Schutzobjekte  vorab  durch 
Massnahmen des Planungsrechts zu erhalten (vgl. RB 1989 Nr. 65, E. 5 = BEZ 
1989  Nr.  12).  Die  Natur-  und  Heimatschutzverordnung  (NHV)  sieht  dem-
entsprechend  als  Schutzmassnahme 
in  erster  Linie  planungsrechtliche 
Massnahmen vor; Schutzmassnahmen gemäss § 205 lit. b, c und d PBG sind 

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nur anstelle  oder in  Ergänzung  planungsrechtlicher Massnahmen  anzuordnen, 
wenn  oder  soweit  diese  und  die  Bauvorschriften  keinen  fachgerechten  Schutz 
sicherstellen  (vgl.  §  9  Abs.  1  NHV).  Der  planungsrechtliche  Schutz  von 
Ortsbildern  erfolgt  in  erster  Linie  durch  die  Festsetzung  von  Kern-  oder 
Freihaltezonen  und/oder  mit  Hilfe  von  Gestaltungsplänen  (§  24  NHV).  Nach 
ständiger Praxis dürfen Kernzonenvorschriften (§ 50 Abs. 2 und 4 PBG) keine 
Substanzerhaltung  gebieten  (VGr,  28.  August  1997,  VB.96.00210,  00211  und 
00217 = BEZ 1997 Nr. 21 und RB 1989 Nr. 65, E. 5a, = BEZ 1989 Nr. 12). Die 
Bestimmung  von  §  50  PBG  umschreibt  die  Kernzone  als  Schutzzone 
abschliessend und  wird  so  ausgelegt,  dass sich  der Schutz  mittels  Kernzonen 
in  entsprechenden  Bauvorschriften  erschöpfen  muss.  Daran  ist  festzuhalten. 
indes  nicht  geschlossen  werden,  dass  auch  mit  der 
Hieraus  kann 
Schutzmassnahme  des  Gestaltungsplans  von  vornherein  kein  Substanzschutz 
betrieben  werden  kann,  bloss  weil  der  Gestaltungsplan  ebenfalls  als 
planungsrechtliche  Schutzmassnahme  einzureihen  ist.  Kernzonenvorschriften 
und  Gestaltungspläne  haben  unterschiedliche  Anwendungsbereiche.  Mit 
Gestaltungsplänen  wird  die  Überbauung  und  Nutzung  eines  in  der  Regel 
wenige  Grundstücke  umfassenden  Gebietes  in  individuell-konkreter  Art  und 
Weise  und  unter  Umständen  sehr  detailliert  festgelegt.  Damit  kann  ein 
Gestaltungsplan einer Verfügung oder einem Vertrag im Sinne von § 205 lit. c 
bzw.  d  PBG  wesentlich  näher  kommen  als  generell-abstrakte  Kernzonen-
bestimmungen.  

Zwar  werden  in  der  Praxis  die  Verpflichtung,  eine  Gebäudegruppe,  ein 
Einzelgebäude  oder  Teile  sowie  Zugehör  von  solchen  (vgl.  §  203  Abs.  1  lit.  c 
PBG) in der Substanz zu erhalten, sowie der Schutzumfang im Einzelnen in der 
Regel  durch  Verfügung  oder  Vertrag  (§  205  lit.  c  oder  d  PBG)  statuiert.  Dem 
heimatschutzrechtlichen  Regelungsgefüge  des  PBG  und  der  NHV  oder 
einzelnen  Bestimmungen  darin  kann  indes  nicht  entnommen  werden,  dass 
andere  planungsrechtliche  Schutzmassnahmen  als  die  Kernzone  nicht 
ebenfalls  zumindest  auf  die  grundsätzliche  Pflicht  zur  Erhaltung  eines 
Schutzobjektes  abzielen  dürfen.  Namentlich  kann  den  Bestimmungen  von  § 
207  PBG  und  §  24  f.  NHV,  die  sich  mit  dem  Inhalt  der  Schutzmassnahmen 
befassen, keine solche Einschränkung entnommen werden. Auch daraus, dass 
der  Ortsbildschutz  nach  §  24  NHV  den  planungsrechtlichen  Schutzmass-
nahmen  zugewiesen  wird,  kann  nicht  der  Schluss  gezogen  werden, 
planungsrechtliche  Schutzmassnahmen  seien  allein  dem  Ortsbildschutz 
vorbehalten  und  dürften  nicht  auch  der  Substanzerhaltung  von  Einzelobjekten 
dienen.  Umgekehrt  müssen  die  besonderen  Anordnungen  gemäss  §  25  NHV 
nicht ausnahmslos auf Substanzerhaltung abzielen, auch wenn die Bestimmung 
von § 25 NHV ihrem gesamten Inhalt nach auf die Substanzerhaltung als dem 
Regelfall  einer  besonderen  Anordnung  zugeschnitten  ist.  So  hat  es  die 
Rekursinstanz als zulässig erachtet, das von der Bauordnung in der Kernzone 
wahlweise  zur  Verfügung  gestellte  Bauen  gemäss  Ersatzbauvorschrift  im 
Einzelfall  als  Schutzmassnahme  im  Sinne  von  §  205  lit.  c  PBG  verpflichtend 
anzuordnen  (BRKE  II  Nr.  0063  und  0064/2008  vom  15.  April  2008,  E.  7.3.3, 
nicht publiziert). 

Sodann  schliessen  auch  die  Vorschriften  von  §§  83  ff.  PBG  über  die 
Gestaltungspläne  nicht  aus,  dass  mit  dem  Gestaltungsplan  nebst  der  Ersatz-

 
 
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bauweise  auch  ein  Substanzschutz  angeordnet  werden  kann,  äussern  sich 
diese  Vorschriften  doch  überhaupt  nicht  über  den  zulässigen  Inhalt  des 
Gestaltungsplans  als  Schutzmassnahme.  Insofern  ist  die  Rechtslage  eine 
andere  als  bei  den  Kernzonen,  indem  §  50  PBG  den  zulässigen  Inhalt  von 
Kernzonen als planungsrechtlicher Schutzmassnahme abschliessend festlegt. 

Die  Anordnung  der  Substanzerhaltung  mit  dem  Mittel  des  Gestaltungs-
plans  erscheint  besonders  in  solchen  Fällen  sinnvoll,  wo  die  bauliche 
Entwicklung  eines  Areals  unter  Einbezug  und  Erhalt  von  Schutzobjekten  fest-
gelegt werden soll. Dies ist in der Praxis immer wieder anzutreffen und scheint 
einem  Bedürfnis  zu  entsprechen.  Einschränkend  ist  festzuhalten,  dass  ein 
Gestaltungsplan  nur  dazu  geeignet  ist,  die  grundsätzliche  Erhaltungspflicht  zu 
statuieren.  Demgegenüber  wird  der  genaue  Schutzumfang  im  Regelfall  weiter 
auszuführen  sein,  sei  es  mittels  Verfügung  oder  Vertrag  oder  allenfalls  mit 
einem  projektbezogenen  Schutzentscheid  im  Rahmen  einer  Baubewilligung 
(vgl.  VGr,  27.  März  2013,  VB.2012.00373,  E.  3.1.  f.,  =  BEZ  2013  Nr.  10).  Ein 
solches  Zusammenwirken  von  Schutzmassnahmen  entspricht  der  Vorschrift 
von § 9 NHV. Zugleich wird damit auch § 207 Abs. 1 PBG genügt; der Umfang 
der  Schutzmassnahmen  kann  dergestalt  örtlich  und  sachlich  genau 
umschrieben werden.    

Im Weiteren  stösst  das  Mittel  des  Gestaltungsplans  dort  an  eine  Grenze, 
wo  die  Erhaltung  von  Schutzobjekten  im  Gestaltungsplanperimeter  für  die 
Projektierung  von  Neubauten  keinen  angemessenen  Spielraum  mehr  offen 
lässt  (vgl.  §  83  Abs.  2  PBG).  Mit  andern  Worten  entfällt  der  Gestaltungsplan 
dort  als  Mittel  der  Unterschutzstellung  von  Bauten  und  Anlagen,  wo  nicht 
gesagt werden kann, dass die Schutzobjekte in einen mit dem Gestaltungsplan 
geregelten  Neubaukontext  eingereiht  werden  sollen,  sondern  es  mehr  oder 
minder ausschliesslich um Schutzmassnahmen geht. Diesfalls dürfte denn auch 
kaum  Bedarf  bestehen,  Schutzmassnahmen  just  mit  einem  Gestaltungsplan 
anzuordnen.  

3.3.2  Ziffer  4.5  der  Bestimmungen  des  privaten  Gestaltungsplans  «S.» 
lautet wie folgt: «Die im Plan bezeichneten Bauten sind zu erhalten. Der genaue 
Schutzumfang wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt». Im Situationsplan 
sind  auf  dem  streitbetroffenen  Baugrundstück  der  Hochkamin  und  auf  der 
benachbarten  Parzelle  das Wohnhaus  an  der  S.-Strasse  72  als  inventarisierte 
Schutzobjekte  eingezeichnet.  Auch  im  erläuternden  Bericht  «Areal  S.  – 
Entwicklungsplanung  und  Gestaltungsplan»  wird 
im  Kapitel  «Rand-
bedingungen»  Folgendes  festgehalten:  «Das  Wohnhaus  und  das  Hochkamin 
sollen  erhalten  bleiben  und  sind  in  einer  künftigen  Neuüberbauung  zu 
integrieren».  Demgemäss  berücksichtigten  die  im  Zuge  der  Planausarbeitung 
erarbeiteten  und  das  schliesslich  festgelegte  Bebauungsmuster  den  Bestand 
der beiden Schutzobjekte und legten die Baubereiche entsprechend fest. Somit 
ist nach dem klaren Wortlaut der Gestaltungsplanbestimmungen der Kamin zu 
erhalten. (…) 

Im  Ergebnis  steht  fest,  dass  der  private  Gestaltungsplan  «S.»  im  Sinne 
einer Schutzmassnahme gemäss § 205 lit. a PBG den Erhalt des Hochkamins 
anordnet. Auf das Provokationsbegehren wäre höchstens insoweit einzugehen 

 
 
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gewesen, als es um den Umfang der Schutzmassnahmen geht (vgl. § 213 Abs. 
1 PBG). Die grundsätzlichen Fragen der Schutzwürdigkeit und des öffentlichen 
Interesses am Erhalt des Kamins hätten sich dagegen nur im Zusammenhang 
mit  einer  Änderung  der  Gestaltungsplanvorschriften  stellen  können.  Der 
Verzicht auf jegliche Schutzmassnahmen und in der Folge die Beseitigung des 
Hochkamins lassen sich mit dem geltenden Gestaltungsplan nicht vereinbaren, 
weshalb der angefochtene Beschluss in Gutheissung des Rekurses aufzuheben 
ist. 

Hinsichtlich  der  geplanten  Sanierungsmassnahmen  und  namentlich  der 
damit  verbundenen  Eingriffe  in  die  Substanz  des  Schutzobjekts  wird  die 
Vorinstanz  im  Sinne  von  Ziffer  4.5  der  Gestaltungsplanvorschriften  den 
genauen Schutzumfang festzulegen haben. 

4.1  Unbesehen  davon,  dass  sich  die  Erhaltungspflicht  bereits  aus  dem 
Gestaltungsplan  ergibt,  lässt  sich  der  Verzicht  auf  Schutzmassnahmen  auch 
nicht mit der Vorschrift von § 203 PBG vereinbaren. (…) 

4.4 Schutzobjekte sind unter anderem  Ortskerne, Quartiere, Strassen und 
Plätze,  Gebäudegruppen,  Gebäude  und Teile  sowie  Zugehör von solchen,  die 
als  wichtige  Zeugen  einer  politischen,  wirtschaftlichen,  sozialen  oder 
baukünstlerischen  Epoche  erhaltenswürdig  sind  oder  die  Landschaft  oder 
Siedlungen  wesentlich  mitprägen,  samt  der  für  ihre  Wirkung  wesentlichen 
Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). 

Aus  der  vom  Gesetz  alternativ  zur  landschafts-  oder  siedlungsprägenden 
Wirkung  vorausgesetzten  Zeugeneigenschaft  ergibt  sich  das  Erfordernis,  dass 
ein  Objekt,  über  welches  Schutzmassnahmen  verhängt  werden  sollen, 
namentlich  auf  Grund  seiner  ortsbaulichen,  baulichen  oder  ausstattungs-
mässigen  Eigenschaften  von  einer  Epoche  Zeugnis  abzulegen,  d.h.  die 
betreffende  Epoche  zu  veranschaulichen  und  im  eigentlichen  Wortsinne  zu 
dokumentieren  vermag.  Allein  der  Umstand,  dass  ein  Objekt  einer  Epoche 
zugeordnet  werden  kann,  ist  somit  für  die  Bejahung  der  Zeugeneigenschaft 
lässt  das  Gesetz  auch  die  blosse 
noch  nicht  ausreichend.  Zudem 
Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss vielmehr 
ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschiedenen, hier 
nicht  abschliessend  aufzuzählenden  Gründen  ergeben.  Ein  wichtiger  Zeuge 
liegt  namentlich  dann  vor,  wenn  die  betreffende  Baute  auf  Grund  ihrer 
gesamten  Beschaffenheit  eine  Epoche  besonders  aussagekräftig  und 
qualitätsvoll zu dokumentieren vermag. 

Mit  dem  Begriff  der  Epoche  werden  vom  Gesetz  auch  Ereignisräume 
anvisiert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im 
Allgemeinen  kaum  als  «Epochen»  zu  bezeichnen  wären.  Namentlich  mit  Blick 
auf  die  baukünstlerischen  Epochen  gilt  sodann,  dass  auch  Bauten,  die 
Übergänge  zwischen  solchen  bezeugen,  Schutzobjekte  sein  können.  Zu 
verlangen  ist  allerdings  stets,  dass  die  betreffende  politische,  wirtschaftliche, 
soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann. (…) 

 
 
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für  die  ehemalige 

4.5 Die Vorinstanz spricht dem Kamin die Eigenschaft als wichtiger Zeuge 
im  Sinne  von  §  203  Abs.  1  lit.  c  PBG  nur  deshalb  ab,  weil  von  der  übrigen 
Fabrikanlage  nichts  mehr  vorhanden  sei.  Damit  verkennt  sie,  dass  der  Kamin 
für  sich  allein  sehr  wohl  und  für  jedermann  offensichtlich  Zeugnis  einer  an 
diesem  Ort  einst  vorhandenen  Industrieanlage  und  der  entsprechenden 
wirtschaftlichen und  sozialen  Epoche  ablegen  kann.  Insofern  ist der Kamin für 
sich  allein  durchaus  aussagekräftig.  Ausserdem  wird  seine  isolierte  Stellung 
durch die unmittelbar benachbarte, ebenfalls inventarisierte Fabrikantenvilla an 
der S.-Strasse 72 relativiert. Mit der Aufschrift «Papierfabrik» wird in konkreter 
Weise an die ehemalige Papierfabrik X AG erinnert, die laut den Ausführungen 
der Vorinstanz für die Gemeinde X und ihre Bewohner eine grosse Bedeutung 
gehabt  habe.  Bedeutender  und  ausschlaggebend  ist  aber  die  als  wichtig  zu 
qualifizierende  Zeugenschaft  dieses  einzigen  in  X  noch  übrig  gebliebenen 
Hochkamins 
fraglichen 
Uferabschnitts ganz allgemein und für X als Industriegemeinde. Gemäss ISOS 
verfügt  das  Ortsbild  über  hohe  architektonische  Qualitäten  wegen  der 
Ablesbarkeit  der  Siedlungsentwicklung  vom  mittelalterlichen  Dorf  zum 
Seidenindustriezentrum  bis  zur  modernen  «Kongress-Stadt».  Die  Vorinstanz 
übersieht  sodann,  dass  im  ISOS  nicht  bloss  die  Papierfabrik  erwähnt  wird, 
sondern  dass  deren  Kamin  (und  nicht  etwa  die  gesamte  Fabrikanlage)  als 
Einzelelement mit Erhaltungsziel A (d.h. Erhalten der Substanz) aufgeführt wird. 
Einzelelemente  im  Sinne  des  ISOS  sind  kleinstmögliche  Ortsbildteile  mit 
grossem  Eigen-  und  Stellenwert  im  Ort  (z.  B.  Kirche,  Schulhaus,  Käserei, 
Brücke usw., s. Erläuterungen zum ISOS, www.bak.admin.ch). Als solches trägt 
der  Kamin  auch  zur  Ablesbarkeit  der  Siedlungsentwicklung  und  insofern  zum 
Erhalt  des  qualifizierten  Ortsbildes  bei.  Überdies  ist  nicht  zu  verkennen,  dass 
der  weitherum  sichtbare,  mit  «Papierfabrik»  beschriftete  Hochkamin 
charakteristisch  ist  für  das  Ortsbild  von  X.  Zur  wichtigen  Zeugeneigenschaft 
kommt somit hinzu, dass der Kamin die Siedlung im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. 
c PBG wesentlich mitprägt. Dem hat die Vorinstanz nicht Rechnung getragen. 

industrielle  Nutzung  des 

Hieraus ergibt sich, dass der streitbetroffene Kamin schutzwürdig ist. (…)  

4.6  Massnahmen  des  Natur-  und  Heimatschutzes  müssen  im  öffentlichen 
Interesse  liegen  und  verhältnismässig  sein  (Art.  36  Abs.  2  und  3  der 
Bundesverfassung  [BV]).  Das  Verhältnismässigkeitsprinzip  im  engeren  Sinne 
verlangt,  dass  eine  Schutzmassnahme  durch  ein  das  private  Interesse 
überwiegendes  öffentliches 
ist  die 
Massnahme  für  den  Rechtsunterworfenen  zumutbar  (Ulrich  Häfelin/Georg 
Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., 2010, Rz. 613 ff.). 

Interesse  gerechtfertigt 

ist.  Nur  so 

Nach  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  zur  Verhältnismässigkeit 
von Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interesse an 
einer  gewinnbringenden  oder  gar  höchstmöglichen  Ausnützung  einer 
Liegenschaft  für  sich  allein  das  öffentliche  Interesse  an  Denkmalschutz-
massnahmen  grundsätzlich  nicht  zu  überwiegen  (BGE  120  Ia  270  ff.,  E.  6c). 
Dies  ist  allerdings  nicht  so  zu  verstehen,  dass  den  wirtschaftlichen  Interessen 
privater  Eigentümer  bei  der  Interessenabwägung  überhaupt  keine  Bedeutung 
zukommt.  Sehr  erhebliche  finanzielle  Interessen  können  der  Verfolgung  eines 
im  Wege  stehen. 
weniger  gewichtigen  öffentlichen 

Interesses  durchaus 

 
 
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Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finanzielle Interessen der 
Grundeigentümer  öffentlichen  Interessen  weichen,  weil  das  Gemeinwesen 
sonst  kaum  noch  Bauten  unter  Schutz  stellen  könnte.  Die  Frage  der 
Verhältnismässigkeit  im  engeren  Sinne  darf  nicht  isoliert  nur  anhand  der  zu 
erwartenden  finanziellen  Aufwendungen  beurteilt  werden.  Vielmehr  ist  im 
Rahmen  der  Interessenabwägung  auch  das  Mass  des  öffentlichen  Interesses 
an  der  Unterschutzstellung  und  damit  der  Grad  der  Schutzwürdigkeit  zu 
berücksichtigen.  Dabei  gilt  der  Grundsatz,  dass,  je  schutzwürdiger  eine  Baute 
ist,  desto  geringer  die  Rentabilitätsüberlegungen  zu  gewichten  sind  (BGr 
1P.584/1995, E. 6b = ZBl 1996 366 ff.). 

4.7  Die  Bauherrschaft  hat  die  notwendigen  Stabilisierungs-  und 
Sanierungsmassnahmen  im  Detail  ausgearbeitet  und  im  Hinblick  auf  die 
Altlastensanierung  des  Baugrundstücks  gewisse  Stabilisierungsmassnahmen 
bereits  getroffen.  Zumindest  bis  Ende  Mai  2013  (Erstellung  des  Baugerüstes 
zwecks  Sanierung  des  Kamins)  ging  sie  offensichtlich  davon  aus,  dass  eine 
Sanierung  möglich  und  zumutbar  sei.  Welche  neuen  Erkenntnisse  bezüglich 
des  baulichen  Zustandes  dann  zutage  traten,  die  zum  gegenteiligen  Schluss 
führten,  ist  nicht  nachvollziehbar.  Im  Provokationsbegehren  vom  4.  Juni  2013 
heisst es dazu bloss, die Kaminanlage befinde sich in einem noch schlechteren 
Zustand  als  ursprünglich  angenommen.  Auch  der  Gutachter  stellte  anlässlich 
seiner  Besichtigung  nichts  fest,  was  nicht  schon  in  den  Sanierungsmass-
nahmen  berücksichtigt  wurde,  namentlich  der  notwendige  Neuaufbau  des 
obersten  Teils  des  Kamins.  Schliesslich  ergab  auch  der  Lokaltermin  der  2. 
Abteilung des Baurekursgerichtes keine Erkenntnisse dazu. Es sind somit keine 
stichhaltigen  Gründe  erkennbar,  die  einer  Sanierung  des  Kamins  –  unter 
Gewährleistung  der  Standfestigkeit  –  in  bautechnischer  Hinsicht  entgegenste-
hen würden. Die Kosten für die noch anstehenden Sanierungsarbeiten wurden 
anlässlich  des  Augenscheins  mit  Fr.  200  000.--  bis  Fr.  240  000.--  beziffert. 
Hinzu kommt der Unterhaltsaufwand.  

Nebst  den  direkt  der  Sanierung  und  dem  Unterhalt  des  Schutzobjekts 
zuzurechnenden  Kosten  ergeben  sich  für  die  Bauherrschaft  weitere  Nachteile 
durch den blossen Bestand des Kamins mitten in der Wohnüberbauung. Darin 
scheint  auch  der  Hauptgrund  für  das  Provokationsbegehren  zu  liegen.  Wie 
darin  ausgeführt  wird,  würden  sich  die  Hochbauten  der  Rohbauvollendung 
nähern und die Situation könne nun vor Ort begutachtet werden. Anlässlich des 
Augenscheins  führte  der  Vertreter  der  Bauherrschaft  aus,  der  Gegensatz  des 
Kamins  zu  den  Neubauten  und  die  Nähe  zu  den  unmittelbar  benachbarten 
Wohnungen seien erst beim Rohbau manifest geworden. Der Kamin «drücke» 
auf  die  betroffenen  Wohnungen,  reduziere  die  Besonnung  und  verstelle  die 
Aussicht  auf  den  See,  worunter  die  Verkäuflichkeit  bestimmter  Wohnungen 
leide.  Dem  ist  zu  entgegnen,  dass  schon  der  Gestaltungsplan  vom  Erhalt  des 
Kamins ausgegangen ist, die Überbauung von Anfang an unter dieser Prämisse 
geplant  wurde  und  dementsprechend  die  Möglichkeit  bestand,  den  Kamin 
sinnvoll  in  die  Überbauung  zu  integrieren.  Dies  gilt  es  bei  der  Abwägung  der 
sich  entgegenstehenden  Interessen  zu  berücksichtigen,  auch  wenn  nicht  in 
Abrede zu stellen ist, dass die Erhaltung des Kamins gewisse Nachteile in der 
Nutzung  des  Baugrundstücks  mit  sich  bringt.  Dies  dürfte  sich  allerdings  im 
Grundstückspreis  niedergeschlagen  haben,  zu  dem  die  Bauherrschaft  das 

 
 
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Grundstück  von  der  ehemaligen  Grundeigentümerin,  die  den  privaten 
Gestaltungsplan  aufgestellt  hat,  erwarb. 
Im  Verhältnis  zur  gesamten 
Überbauung mit sechs Mehrfamilienhäusern halten sich die Nachteile bezüglich 
Wohnqualität  und  Verkaufspreise  einzelner  Wohnungen  in  engen  Grenzen. 
Dies  gilt  auch  für  die  Kosten  der  Sanierung  und  des  Unterhalts.  Zu 
berücksichtigen  ist  sodann,  dass  auch  der  Abbruch  des  Kamins  Kosten 
verursachen würde, die sich nach Auffassung des Vertreters der Bauherrschaft 
Insgesamt 
sogar 
vermögen  die  privaten  Interessen  an  der  Beseitigung  des  Kamins  das 
öffentliche Interesse an dessen Erhalt nicht zu überwiegen. 

im  Rahmen  der  Sanierungskosten  bewegen  würden.