# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3cb97b46-f3a8-5af8-9d80-a1b93bbc6e34
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-26
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 26.02.2025 RT240149
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_RT240149_2025-02-26.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: RT240149-O/U

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. A. Huizinga, Vorsitzender,

Oberrichterin lic. iur. B. Schärer und Oberrichter lic. iur. K. Vogel

sowie Gerichtsschreiberin MLaw D. Müller

Urteil vom 26. Februar 2025

in Sachen

A._____, 
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____

gegen

B._____ AG, 
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y1._____ und / oder

Rechtsanwältin MLaw Y2._____

betreffend Rechtsöffnung

Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichts im summarischen Verfah-
ren am Bezirksgericht Pfäffikon vom 8. August 2024 (EB240093-H)

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Erwägungen:

I.

1. Mit Urteil vom 8. August 2024 erteilte die Vorinstanz der Gesuchstellerin und 

Beschwerdegegnerin (fortan Gesuchstellerin) in der gegen den Gesuchsgegner an-

gehobenen Betreibung Nr. 1 des Betreibungsamtes Pfäffikon ZH (Zahlungsbefehl 

vom 23. Mai 2024) definitive Rechtsöffnung für den Betrag von Fr. 4'500.– nebst 

Zins zu 5 % seit dem 13. Mai 2024 (Urk. 21 S. 9). 

2. Hiergegen erhob der Gesuchsgegner mit Eingabe vom 9. Oktober 2024 recht-

zeitig (Art. 321 Abs. 2 ZPO sowie Urk. 18/2) Beschwerde mit den folgenden Anträ-

gen (Urk. 20 S. 2):

"1. Das Urteil des Bezirksgerichts Pfäffikon, Einzelgericht im summarischen Verfahren, 

vom 8. August 2024, Geschäfts-Nr. EB240093 sei aufzuheben und die Rechtsöff-

nung in der Betreibung Nr. 1, Betreibungsamt Pfäffikon, Zahlungsbefehl vom 23. Mai 

2024, abzuweisen.

 2. Eventualiter sei das Urteil des Bezirksgerichts Pfäffikon, Einzelgericht im summari-

schen Verfahren, vom 8. August 2024, Geschäfts-Nr. EB240093 aufzuheben und zur 

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, inklusive Neuverteilung der

vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen, zzgl. gesetzlicher MwSt. zu 

Lasten der Beschwerdegegnerin."

3. Mit Verfügung vom 14. Oktober 2024 wurde das Gesuch des Gesuchsgeg-

ners um Erteilung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen und ein Kostenvor-

schuss in Höhe von Fr. 450.– verlangt (Urk. 26 S. 3 f. ), welcher innert der mit 

Verfügung vom 29. Oktober 2024 angesetzten Nachfrist (Urk. 27) einging (Urk. 28). 

Mit Eingabe vom 13. Dezember 2024 erstattete die Gesuchstellerin innert der ihr 

mit Verfügung vom 2. Dezember 2024 (Urk. 29) angesetzten Frist die Beschwerde-

antwort, mit welcher sie die Abweisung der Beschwerde beantragt (Urk. 30). Die 

Beschwerdeantwort wurde dem Gesuchsgegner am 6. Januar 2025 zur Kenntnis-

nahme zugestellt (Urk. 30), woraufhin er mit Eingabe vom 9. Januar 2025 Stellung 

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nahm (Urk. 32). Die Stellungnahme wurde der Gesuchstellerin am 28. Januar 2025 

zur Kenntnisnahme zugestellt (Urk. 32). Weitere Eingaben erfolgten nicht.

4. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (Urk. 1-19). Auf die Einholung 

einer Stellungnahme der Vorinstanz kann verzichtet werden (Art. 324 ZPO). Das 

Verfahren erweist sich als spruchreif.

II.

1. Das Beschwerdeverfahren stellt keine Fortsetzung des erstinstanzlichen Ver-

fahrens dar. Sein Zweck beschränkt sich darauf, den erstinstanzlichen Entscheid 

auf bestimmte, in der Beschwerde zu beanstandende Mängel hin zu überprüfen. 

Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich unrich-

tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Hierfür 

hat sich die beschwerdeführende Partei (im Sinne einer Eintretensvoraussetzung) 

konkret mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen und unter Be-

zugnahme auf konkrete Aktenstellen hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der 

angefochtene Entscheid als fehlerhaft zu betrachten ist, d.h. an einem der genann-

ten Mängel leidet; die blosse Verweisung auf die Ausführungen vor Vorinstanz oder 

in anderen Rechtsschriften oder deren blosse Wiederholung genügen nicht 

(Art. 321 Abs. 1 ZPO und dazu BGer 5A_247/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 3; 

BGer 5D_65/2014 vom 9. September 2014 E. 5.4.1; BGer 5A_488/2015 vom 

21. August 2015 E. 3.2, je m.Hinw. auf BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Was in der Be-

schwerde nicht oder nicht in einer den gesetzlichen Begründungsanforderungen 

genügenden Weise beanstandet wird, braucht von der Rechtsmittelinstanz nicht 

überprüft zu werden und hat grundsätzlich Bestand. Das gilt zumindest insoweit, 

als ein Mangel nicht geradezu ins Auge springt. Insofern erfährt der Grundsatz der 

Rechtsanwendung von Amtes wegen (Art. 57 ZPO; "iura novit curia") im Beschwer-

deverfahren eine Relativierung. In diesem Rahmen ist auf die Parteivorbringen ein-

zugehen, soweit dies für die Entscheidfindung erforderlich ist (BGE 134 I 83 E. 4.1 

m.w.Hinw.; BGE 141 III 28 E. 3.2.4; BGE 143 III 65 E. 5.2; OGer ZH RT2000126 

vom 30.07.2021 E. 2.3).

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2. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel (zum 

Nachweis eines Beschwerdegrundes) sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlos-

sen (Art. 326 Abs. 1 ZPO); es herrscht grundsätzlich ein umfassendes Novenverbot 

sowohl für echte als auch unechte Noven (BGer 5A_872/2012 vom 22. Februar 

2013 E. 3; BGer 5A_405/2011 vom 27. September 2011 E. 4.5.3 m.w.Hinw.; vgl. 

aber immerhin BGE 139 III 466 E. 3.4; BGE 145 III 422 E. 5.2; BGer 4A_51/2015 

vom 20. April 2015 E. 4.5.1).

III.

1. Vorliegend ist strittig, ob es dem Gesuchsgegner gelang, den definitiven 

Rechtsöffnungstitel der Gesuchstellerin mittels der Einrede der Tilgung durch Ver-

rechnung und dem hierzu eingereichten Mietvertrag zu entkräften.

2. Die Vorinstanz erwog, mit der Verfügung des Handelsgerichts des Kantons 

Zürich vom 30. April 2024, worin der Gesuchsgegner verpflichtet worden sei, der 

Gesuchstellerin eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 4'500.– zu bezahlen, 

verfüge die Gesuchstellerin über einen definitiven Rechtsöffnungstitel. Der Ge-

suchsgegner habe Tilgung durch Verrechnung geltend gemacht und einen zwi-

schen den Parteien geschlossenen Mietvertrag über Büroräumlichkeiten ins Recht 

gelegt, worin die Gesuchstellerin verpflichtet worden sei, einen monatlichen Miet-

zins von Fr. 7'000.– zu bezahlen. Der Gesuchsgegner habe geltend gemacht, die 

Gesuchstellerin habe die Mietzinse über Jahre hinweg bezahlt und erst ab Mai 2024 

seien die Zahlungen eingestellt worden, wodurch bis August 2024 Fr. 28'000.– of-

fen und fällig geblieben seien. Der Gesuchsgegner sei im Zeitpunkt, als der Miet-

vertrag geschlossen worden sei, Verwaltungsratsmitglied bei der Gesuchstellerin 

und nach interner Praxis ermächtigt gewesen, Verträge selber zu unterschreiben. 

Da der Mietzins während rund sechseinhalb Jahren bezahlt worden sei, wären all-

fällige von der Gesuchstellerin vorgebrachte Formmängel bereits geheilt worden 

und ein Mietvertrag durch konkludentes Verhalten zustande gekommen (Urk. 21 

S. 3 f.). 

Weiter erwog die Vorinstanz, in Bezug auf Mietverträge würden fällige Mietzinse 

und die bezifferten Nebenkosten einen provisorischen Rechtsöffnungstitel darstel-

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len. Die Anforderungen an die Unterschrift und Form des Vertrages würden sich 

nach dem Obligationenrecht richten. Bei einer Aktiengesellschaft seien die Zeich-

nungsberechtigten im Handelsregister festgehalten. Seien einzelne Personen nur 

durch Kollektivunterschrift zeichnungsberechtigt, entfalteten Rechtsgeschäfte ihre 

Wirkung grundsätzlich nur dann, wenn sie durch das geforderte Kollektiv unter-

zeichnet würden. Daneben bestünden andere Handlungsvollmachten, durch die 

eine Gesellschaft rechtlich gebunden werden könne. Dies erfolge durch interne Be-

vollmächtigung. Aus dem Grundsatz, dass interessenwidriges Verhalten den Rah-

men der Vollmacht überschreite, folge, dass Insichgeschäfte und insbesondere das 

Selbstkontrahieren (Vertreter und Dritter seien identisch) in aller Regel von der Voll-

macht nicht gedeckt seien. Das Verbot von Insichgeschäften gelte indessen nicht 

absolut. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung könne ein Insichgeschäft 

ausnahmsweise zulässig sein, wenn die Gefahr einer Benachteiligung des Vertre-

tenen nach der Natur des Geschäfts ausgeschlossen werden könne oder wenn der 

Vertretene den Vertreter zum Abschluss des Rechtsgeschäfts ermächtigt oder die-

ses im Nachhinein genehmigt habe. Eine Gefahr einer Benachteiligung des Vertre-

tenen sei nach der Natur des Geschäfts insbesondere dann ausgeschlossen, wenn 

Markt- oder Börsenpreise vorhanden seien (Urk. 21 S. 5 f.). 

Die Erteilung der definitiven Rechtsöffnung sei nur zu verwehren, wenn es dem 

Gesuchsgegner gelinge, die Tilgung der Schuld durch Verrechnung unverzüglich 

durch Urkunden zu beweisen. Diese müssten derart sein, dass sie mindestens zur 

provisorischen Rechtsöffnung berechtigen würden. Der vom Gesuchsgegner bei-

gebrachte Mietvertrag erfülle diese Voraussetzung vorliegend nicht. Zum einen 

gehe aus dem Handelsregisterauszug der Gesuchstellerin hervor, dass der Ge-

suchsgegner nie einzelzeichnungsberechtigt gewesen sei. Aus dem Vorbringen 

des Gesuchsgegners, er sei nach interner Praxis dazu berechtigt gewesen, Ver-

träge selber abzuschliessen, lasse sich mangels beweisrelevanter Belege nichts zu 

seinen Gunsten ableiten. Zum anderen sei der Gesuchsgegner beim Abschluss 

des Mietvertrages gleichzeitig als Mieter sowie als Vermieter aufgetreten. Als da-

maliges Mitglied des Verwaltungsrates mit Kollektivunterschrift zu zweien habe er 

damit mutmasslich gegen das Verbot von Insichgeschäften verstossen. Eine offen-

sichtliche Ausnahme des Verbots greife indes nicht, zumal für Mietzinse auch keine 

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Marktpreise vorlägen, die eine Benachteiligung der Gesellschaft bzw. der Gesuch-

stellerin ausschliessen würden. Es könne deshalb nicht ausgeschlossen werden, 

dass der Mietvertrag an einem Formmangel leide. Dieser könnte allenfalls durch 

die langjährige Erfüllung des Mietvertrages geheilt worden sein. Jedenfalls gelinge 

es dem Gesuchsgegner nicht, den definitiven Rechtsöffnungstitel durch völlig ein-

deutige Urkunden zu entkräften, und es sei nicht Sache des Rechtsöffnungsge-

richts, über heikle materiellrechtliche Fragen – vorliegend über das Zustandekom-

men eines Mietvertrages durch konkludentes Handeln – zu befinden. Der Mietver-

trag könne nicht als vorbehalts- und bedingungslose Schuldanerkennung gelten. 

Im Ergebnis scheitere der Gesuchsgegner mit der Einrede der Verrechnung und 

der Gesuchstellerin sei für die Forderung von Fr. 4'500.– definitive Rechtsöffnung 

zu erteilen (Urk. 21 S. 6 f.).

Die Gesuchstellerin habe zudem Verzugszins von 5 % auf Fr. 4'500.– seit dem 

13. Mai 2024 gefordert. Das Datum entspreche dem Eingang des Arrestbefehls 

vom 10. Mai 2024 bei der Gesuchstellerin. Sie wäre sogar bereits ab Stellung des 

Arrestbegehrens am 7. Mai 2024 berechtigt gewesen, Verzugszinsen zu verlangen 

und somit erst Recht ab dem 13. Mai 2024. Der Gesuchstellerin sei daher auch 

definitive Rechtsöffnung für 5 % Zins auf den Betrag von Fr. 4'500.– seit dem 

13. Mai 2024 zu erteilen (Urk. 21 S. 8).

3.1 Der Gesuchsgegner rügt, die Gesuchstellerin habe durch die mehrjährige 

Zahlung der Mietzinse die bedingungslose Schuldanerkennung in Form des Miet-

vertrages jedenfalls genehmigt. Auch bei einem Insichgeschäft könne vom Vertre-

ter von einer Vollmacht ausgegangen werden, wenn beispielsweise ein stillschwei-

gendes Einverständnis des Vertretenen in Form einer nachträglichen Genehmi-

gung i.S.v. Art. 38 OR vorliege. Die Genehmigung sei an keine bestimmte Form 

gebunden und könne auch konkludent, z.B. durch Zahlung einer Rate erfolgen. 

Eine konkludente Genehmigung liege beispielsweise vor, wenn beide Parteien ein 

Dauerschuldverhältnis während längerer Zeit als gültig behandelt hätten. So habe 

das Bundesgericht entschieden, dass die über Jahre widerspruchslose Entgegen-

nahme von Rentenleistungen eine Genehmigung durch konkludentes Verhalten 

darstelle und aus dem fehlenden Widerspruch nach Treu und Glauben von einer 

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Zustimmung ausgegangen werden könne. Gleiches müsse auch gelten, wenn über 

Jahre widerspruchslos Mietzinse bezahlt und angenommen würden. Die Rechts-

lage sei somit klar. Es liege ein möglicherweise ursprünglich an einem Formmangel 

leidender Mietvertrag vor, welcher durch die unbestrittenermassen jahrelange Zah-

lung und Annahme der Mietzinse gelebt und somit genehmigt worden sei. Die Ge-

nehmigung wirke auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurück. Seit dem 1. Ok-

tober 2017 liege somit ein gültiger Mietvertrag vor. Es handle sich bei der Frage, 

ob der Mietvertrag nachträglich genehmigt worden oder konkludent zustande ge-

kommen sei, nicht um eine heikle materiellrechtliche Frage oder eine Ermessens-

frage. Die jahrelangen voraussetzungs- und bedingungslosen Mietzinszahlungen 

durch die Gesuchstellerin würden sich einzig damit erklären lassen, dass sie selbst 

auch von einem Mietverhältnis ausgegangen sei. Zudem befinde sich die Gesuch-

stellerin noch immer im Mietobjekt (Urk. 20 S. 10 f.).

Die Vorinstanz habe das Recht unrichtig angewandt, indem sie zwar erwogen habe, 

der Mietvertrag stelle für fällige Mietzinse einen provisorischen Rechtsöffnungstitel 

dar, dann aber davon ausgegangen sei, der Gesuchsgegner habe es nicht ge-

schafft, den definitiven Rechtsöffnungstitel mittels völlig eindeutiger Urkunden zu 

entkräften und sie müsse nicht über heikle materiellrechtliche Fragen entscheiden. 

Der Gesuchsgegner habe aufgezeigt, dass der Mietvertrag genehmigt worden sei 

und eine vorbehalts- und bedingungslose Schuldanerkennung darstelle. Weiter 

habe er aufgezeigt, dass die Verrechnungsvoraussetzungen vorliegen würden. Die 

Forderung der Gesuchstellerin sei somit durch Verrechnung getilgt worden und das 

Rechtsöffnungsgesuch hätte abgewiesen werden müssen (Urk. 20 S. 11).

3.2 Die Gesuchstellerin hält dagegen, der Gesuchsgegner verzichte aus für sich 

sprechenden Gründen darauf, seine vermeintliche Mietzinsforderung in einem Er-

kenntnisverfahren geltend zu machen. Er versuche vielmehr, das verfassungsmäs-

sig und konventionsrechtlich verbürgte Recht der Gesuchstellerin auf Beurteilung 

der gegenüber ihr zur Verrechnung gebrachten angeblichen Mietzinsforderung in 

einem Erkenntnisverfahren zu unterlaufen, indem er seine angebliche Forderung 

ausschliesslich aber bindend vom Rechtsöffnungs- und damit Vollstreckungsge-

richt geprüft haben wolle. Dies verletze den Anspruch auf gerichtliche Beurteilung. 

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Deswegen lasse auch das Bundesgericht sowie das Obergericht des Kantons Zü-

rich die Geltendmachung einer Verrechnung im Vollstreckungsverfahren nur zu, 

wenn Bestand und Höhe der Gegenforderung mittels völlig eindeutiger Urkunden 

ausgewiesen seien. Vorliegend liege keine völlig eindeutige, mittels Urkunde be-

legte Verrechnungsforderung vor. Vielmehr sei Bestand und Inhaberschaft der ver-

meintlichen Verrechnungsforderung aus mehreren, je für sich allein tragenden 

Gründen im Mindesten höchst fraglich (Urk. 30 S. 3). 

Sie bestreite die Authentizität des als vermeintliche Kopie eingereichten Mietvertra-

ges. Der Gesuchsgegner habe am Tag vor der Rechtsöffnungsverhandlung die 

Verrechnung erklärt, so dass sie habe antizipieren können, der Gesuchsgegner 

werde an der Verhandlung einen Mietvertrag vorlegen. Da ihr für die Büroräumlich-

keiten kein Mietvertrag zwischen ihr und dem Gesuchsgegner bekannt gewesen 

sei, habe sie bzw. ihr Organ sich bei ihrer Treuhänderin erkundigt, ob sie Kenntnis 

von einem entsprechenden Mietvertrag habe, welche dies verneint und gemeint 

habe, nach ihrem Kenntnisstand bestünde kein solcher. Dieser Vortrag sei unbe-

stritten geblieben und somit anerkannt. Das Gegenargument des Gesuchsgegners, 

er habe keinen Zugriff auf das Original des Mietvertrages, da sich dieses in den 

Büroräumlichkeiten der Gesuchstellerin befinde, er aber ein Hausverbot habe, 

greife nicht. Gemäss dem in vermeintlicher Kopie eingereichten angeblichen Miet-

vertrag sei dieser "zweifach ausgefertigt" worden. Es erscheine somit wenig plau-

sibel, dass der Gesuchsgegner vergessen habe, zwei Originale des Vertrages aus-

zufertigen, zugleich aber daran gedacht habe, eine Kopie des Vertrages anzuferti-

gen (Urk. 30 S. 5 f.).

Ferner habe der Gesuchsgegner unstrittig zu keinem Zeitpunkt über die Einzel-

zeichnungsberechtigung verfügt, habe mithin die Gesuchstellerin zu keinem Zeit-

punkt alleine binden können. Sodann wolle der Gesuchsgegner den in vermeintli-

cher Kopie eingereichten Mietvertrag für sich selbst und für die Gesuchstellerin un-

terzeichnet haben. Es liege somit eine unzulässige Selbstkontrahierung vor, so-

dass der Gesuchsgegner, wenn er sie im Grundsatz allein verpflichten könnte, je-

denfalls für den Abschluss des angeblichen Mietvertrages über keine Vertretungs-

macht verfügt habe. Diesbezüglich bringe der Gesuchsgegner vor, seine fehlende 

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Vertretungsmacht sei genehmigt worden, indem sie jahrelang Mietzinse gezahlt 

habe. Wenn sie aber anerkanntermassen keine Kenntnis von einem Vertrag zwi-

schen ihr und dem Gesuchsgegner gehabt habe und sie anerkanntermassen auch 

nie an den Gesuchsgegner, sondern an Frau C._____ und den Gesuchsgegner zur 

gesamten Hand geleistet habe, erhelle nicht, wie sie eine fehlende Vertretungs-

macht durch schlüssiges Handeln hätte genehmigen können. Eine Genehmigung 

der fehlenden Vertretungsmacht komme daher nicht in Betracht. Ohnehin gelte je-

doch, dass ein Vertrag, der für seine Gültigkeit auf eine Duldungsvollmacht ange-

wiesen sei, unter keinen Umständen eine vollkommen eindeutige Urkunde für das 

Bestehen einer Verrechnungsforderung darstellen könne (Urk. 30 S. 7 f.).

3.3 Der Gesuchsgegner führt in seiner Stellungnahme vom 9. Januar 2025 aus, 

es sei höchstrichterlich anerkannt, dass im Rechtsöffnungsverfahren die Verrech-

nung erklärt werden könne. Dass er sich zu diesem Schritt und nicht zur Einleitung 

eines Erkenntnisverfahrens entschieden habe, sei insofern ohne Weiteres zulässig 

(Urk. 32 S. 2).

Weiter seien die Ausführungen der Gesuchstellerin, in welchen sie darlege, wes-

halb es unglaubhaft sei, dass er kein Original aber eine Kopie des Mietvertrages 

vorlegen könne und dass der Mietvertrag im Doppel vorliegen müsste, neu und 

unbeachtlich. Es sei aber letztlich irrelevant, ob die Gesuchstellerin Kenntnis vom 

physischen Mietvertrag gehabt habe oder nicht, da sie während Jahren den Miet-

zins bezahlt habe, was sie auch eingestanden habe. Gemäss Mietvertrag seien die 

Mietzinse an den Gesuchsgegner, welcher als Vermieter aufgeführt sei, zu bezah-

len. Ob Frau C._____ einen anteiligen Anspruch auf die Mietzinszahlungen habe, 

betreffe das Verhältnis zwischen ihm und Frau C._____ und ändere nichts daran, 

dass die Mietzinse an ihn als Vermieter zu bezahlen seien (Urk. 32 S. 2 f.). 

4.1 Die definitive Rechtsöffnung wird nicht erteilt, wenn der Schuldner durch Ur-

kunden beweist, dass seine Schuld nach dem Erlass des Urteils oder der Verfü-

gung getilgt oder gestundet wurde oder die Verjährung eingetreten ist. Die Tilgung 

und Stundung muss bewiesen werden, glaubhaft machen genügt nicht. Der Beweis 

der Tilgung und Stundung muss gemäss dem Wortlaut des Gesetzes durch Urkun-

den geleistet werden. Urkunden sind Schriftstücke. Pläne, Photographien, Ton- und 

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Bildaufnahmen, elektronische Dateien, welche im Zivilprozess den Urkunden 

gleichgestellt werden, sind keine Urkunden i.S.v. Art. 81 SchKG (BSK SchKG-Stae-

helin, Art. 81 N 4). Als Beweis der Tilgung durch Verrechnung können nur solche 

Urkunden für die Gegenforderung gelten, die mindestens zur provisorischen 

Rechtsöffnung berechtigen würden. Dabei genügt ein zweiseitiger Vertrag, welcher 

durch blosse Behauptung, die Gegenleistung sei nicht ordnungsgemäss erfüllt wor-

den, als Rechtsöffnungstitel zu Fall gebracht werden kann, nicht, sondern es bedarf 

einer vorbehalts- und bedingungslosen Schuldanerkennung (BSK SchKG-Staehe-

lin, Art. 81 N 10). Die Tilgung durch Verrechnung kann somit nur zugelassen wer-

den, wenn die Gegenforderung des Schuldners ihrerseits durch ein gerichtliches 

Urteil oder durch eine vorbehaltlose Anerkennung der Gegenpartei belegt ist (BGE 

136 III 624 E. 4.2.1). 

4.2 Der Gesuchsgegner bringt primär vor, er habe den definitiven Rechtsöff-

nungstitel der Gesuchstellerin entkräftet, indem er belegt habe, dass die Gesuch-

stellerin die Mietzinse jahrelang vorbehaltslos bezahlt habe, sodass selbst ein all-

fälliger Formmangel geheilt worden sei. Diese Aussagen des Gesuchsgegners mö-

gen im Rahmen eines Erkenntnisverfahrens reüssieren. Die Gesuchstellerin be-

streitet auch nicht, dass faktisch ein Mietverhältnis vorliegt. Im Gegenteil: Sie führt 

selbst aus, sie habe die Mietzinse geleistet und ihr Sitz befindet sich noch immer 

an der D._____-strasse 1 in E._____ und somit im besagten Mietobjekt (Urk. 30 S. 

8; vgl. aktueller Handelsregisterauszug https://www.zefix.ch/de/search/en-

tity/list/firm/463698, zuletzt besucht am 17. Februar 2025). Ein faktisches Mietver-

hältnis reicht jedoch nicht, um den definitiven Rechtsöffnungstitel zu entkräften. 

Diesbezüglich hat der Schuldner Urkunden beizubringen, welche ihn auch zur pro-

visorischen Rechtsöffnung berechtigen. Der vom Gesuchsgegner ins Recht gelegte 

Mietvertrag genügt hierzu – wie die Vorinstanz zutreffend erwog – nicht. Die Ge-

suchstellerin zweifelt bereits an der Echtheit des in Kopie eingereichten Mietvertra-

ges und macht geltend, sie habe keine Kenntnis, dass ein Mietvertrag in Schriftform 

existiere (Urk. 30 S. 5). Der Gesuchsgegner konnte sodann kein Original des Miet-

vertrages einreichen, da er angeblich über keines verfüge. Dieses würde sich noch 

immer in den Büroräumlichkeiten der Gesuchstellerin befinden. Unter Berücksich-

tigung der Umstände erscheint es wenig glaubhaft, dass der Gesuchsgegner über 

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kein Original verfügt, zumal er die einzige Person war, die diesen Mietvertrag je 

unterzeichnete. Er schloss den Mietvertrag auf Seiten des Vermieters als auch auf 

Seiten der Gesuchstellerin als Mieterin ab. Wie die Gesuchstellerin zutreffend vor-

brachte, war der Gesuchsgegner jedoch nie einzelzeichnungsberechtigt (Urk. 

15/1), sodass er die Gesuchstellerin nicht alleine binden konnte. Beim Abschluss 

des Mietvertrages handelte es sich um ein Insichgeschäft, was die Gesuchstellerin 

ebenfalls zutreffend vorbrachte. Es ist somit davon auszugehen, dass der Mietver-

trag als formungültig zu qualifizieren ist, wovon im Übrigen auch der Gesuchsgeg-

ner auszugehen scheint (Urk. 20 S. 6 und 10). Entsprechend würde der einge-

reichte Mietvertrag nicht mehr zur provisorischen Rechtsöffnung berechtigen. Zwar 

kann ein Formmangel – wie der Gesuchsgegner zutreffend ausführt – beispiels-

weise durch stillschweigendes Einverständnis bzw. eine konkludente Genehmi-

gung geheilt werden. Ein faktisches Mietverhältnis oder eine konkludente Dul-

dungsvollmacht würden aber ebenso wenig zur provisorischen Rechtsöffnung be-

rechtigen. Der Gesuchsgegner kann somit aus seiner Einwendung im Rechtsöff-

nungsverfahren nichts zu seinen Gunsten ableiten. Das Gesetz verlangt, dass der 

Beweis der Tilgung durch Verrechnung durch Urkunden geleistet wird, was dem 

Gesuchsgegner nicht gelungen ist. Aus diesen Gründen kann nicht von einer vor-

behalts- und bedingungslosen Schuldanerkennung ausgegangen werden, welche 

den definitiven Rechtsöffnungstitel der Gesuchstellerin zu Fall bringen würde. Ge-

gen die Zinsforderung wurden keine Einwendungen erhoben. Eine Korrektur der 

erstinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsregelung erübrigt sich unter diesen 

Umständen ebenfalls. Damit ist die Beschwerde abzuweisen und das vorinstanzli-

che Urteil zu bestätigen. 

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IV.

1. In Anwendung von Art. 48 i.V.m. Art. 61 Abs. 1 GebV SchKG und unter Be-

rücksichtigung des Streitwerts von Fr. 4'500.– ist die Entscheidgebühr auf Fr. 450.– 

festzusetzen. Sie ist dem unterliegenden Gesuchsgegner aufzuerlegen und mit sei-

nem Kostenvorschuss in gleicher Höhe (Urk. 26) zu verrechnen (Art. 106 Abs. 1 

ZPO; Art. 111 Abs. 1 ZPO).

2. Aufgrund des Ausgangs des Verfahrens ist der Gesuchsgegner zu verpflich-

ten, der Gesuchstellerin für das zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädi-

gung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Anwendung von § 13 Abs. 1 und 2 

i.V.m. § 4 Abs. 1 und 2, § 9 sowie § 11 Abs. 1 AnwGebV ist die volle Parteientschä-

digung auf Fr. 1'125.– zzgl. 8.1% MwSt., total somit auf Fr. 1'216.10 festzusetzen. 

Der Gesuchsgegner ist zu verpflichten, der Gesuchstellerin eine Parteientschädi-

gung von Fr. 1'216.10 zu bezahlen.

Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen und das Urteil des Einzelgerichts im sum-

marischen Verfahren am Bezirksgericht Pfäffikon vom 8. August 2024 wird 

bestätigt.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 450.– festgesetzt.

3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Gesuchsgegner 

auferlegt und mit seinem Kostenvorschuss verrechnet.

4. Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, der Gesuchstellerin für das Beschwer-

deverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'216.10 zu bezahlen.

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an die Vorinstanz, je gegen Emp-

fangsschein.

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-

telfrist an die Vorinstanz zurück.

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6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 4'500.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG.

Zürich, 26. Februar 2025

Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer

Die Gerichtsschreiberin:

MLaw D. Müller

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