# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fa16f714-c4a0-5bdf-9ff7-9e4641eeec02
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-10-05
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 05.10.2017  VB.2017.00159
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2017-00159_2017-10-05.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2017.00159	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 05.10.2017
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 16.08.2018 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Inventarentlassung

	
Denkmalschutz; kein ausreichender Schutz des Situationswertes eines Gebäudes ausserhalb der Bauzone durch Art. 24c RPG.

Gemäss Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt und können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (E. 8.4). Art. 24c RPG ist nicht darauf ausgerichtet, Baudenkmäler zu schützen, weder zur Erhaltung des Eigen- noch des Situationswertes. Es widerspricht Sinn und Zweck des Denkmalschutzes, diese Aufgabe an das Raumplanungsrecht zu delegieren. Art. 24c RPG vermag den Denkmalschutz damit nicht zu gewährleisten (E. 8.5).

Gutheissung und Rückweisung an den Beschwerdegegner.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSSERHALB DER BAUZONEN
DENKMALSCHUTZ
GUTACHTEN
RAUMPLANUNGSRECHT
SITUATIONSWERT
VERTRAUENSSCHUTZ
WIDERRUF

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 203 PBG
Art. 24c RPG
Art. 42 Abs. III lit. b RPV

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2017.00159

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer 

 

 

vom 5. Oktober 2017

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger,
Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Isabella Maag.   

 

 

In Sachen

 

 

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

Gemeinderat
Hirzel, vertreten durch RA A,

Beschwerdegegner,

 

 

und

 

 

1.1    B,

 

1.2  C, 

 

2.    D, 

 

3.    E, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Inventarentlassung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 20. Juni 2016 widerrief der
Gemeinderat Hirzel die Schutzverfügung vom 21. Dezember 1987 betreffend
das dreiteilige Wohnhaus F 01, 02 und 03/04, Assek.-Nrn. 05, 06 und 07
auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 08, 09 und 10 ersatzlos und entliess das
Objekt aus dem kommunalen Inventar.

II.  

Dagegen wandte sich der Zürcher Heimatschutz ZVH mit
Eingabe vom 8. August 2016 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragte, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und das Gebäude F 01,
4 und 6/8 sei in einem noch festzulegenden Umfang unter Schutz zu stellen. Mit
Entscheid vom 31. Januar 2017 wurde der Rekurs abgewiesen.

III.  

Am 6. März 2017 führte der Zürcher Heimatschutz ZVH
gegen diesen Entscheid Beschwerde und beantragte die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids; in Bestätigung der Schutzverfügung vom 21. Dezember
1987 sei das Objekt mit einem allenfalls neu zu umschreibenden Schutzumfang im
Inventar zu belassen, unter Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 7. April 2017
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Hirzel
beantragte am 24. April 2017 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei und der angefochtene Rekursentscheid der Vorinstanz vom 31. Januar
2017 sei zu bestätigen, unter Entschädigungsfolgen. Der Zürcher Heimatschutz
ZVH hielt in seiner Replik vom 24. Mai 2017 an seinen Anträgen fest. Die
Mitbeteiligten B und C, D sowie E liessen sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zuständig, und der
Beschwerdeführer gemäss § 338b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) vorliegend zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
 

2.1 Dem vorliegenden
Verfahren liegt folgender Sachverhalt zugrunde: 1984/86 beauftragte der
Gemeinderat Hirzel das Büro für Raumplanung G AG, mit der Erstellung eines
einstweiligen kommunalen Inventars. Am 5. Januar 1987 stimmte der
Gemeinderat Hirzel dem 30 Objekte umfassenden einstweiligen Inventar zu
und teilte den betroffenen Eigentümern die Aufnahme ihres Objektes in das
einstweilige Inventar mit. Damit wurde die einjährige Frist ausgelöst, nach
welcher die Grundeigentümer keine Veränderungen am Objekt mehr vornehmen
durften und die Behörde innert gleicher Frist die Anordnung von definitiven
Schutzmassnahmen vorzunehmen hatte. Am 19. Oktober 1987 beauftragte der
Gemeinderat Hirzel H, Lehrer und Lokalhistoriker, mit der Abklärung und
Vorbereitung von definitiven Schutzmassnahmen. Das streitbetroffene Gebäude
wurde mit Beschluss des Gemeinderats Hirzel vom 21. Dezember 1987 unter
Schutz gestellt; wie auch die übrigen Objekte des einstweiligen Inventars. Am
11. Januar 1988 beschloss der Gemeinderat Hirzel in einem
"Nachtrag" zu den Unterschutzstellungsverfügungen vom
21. Dezember 1987, die dort aufgeführten Schutzziele würden nicht absolut
gelten, sondern seien als Richtlinien im Zusammenhang mit allfälligen baulichen
Veränderungen am Schutzobjekt zu verstehen. Die Verwirklichung der aufgeführten
Schutzziele habe auch unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit und nach
Lagebeurteilung durch die dannzumalige zuständige Behörde, zusammen mit dem
Besitzer, zu erfolgen. Die Gemeinderatsbeschlüsse vom 21. Dezember 1987
und vom 11. Januar 1988 wurden im Grundbuch bei den betroffenen
Liegenschaften angemerkt.

Im März 2013 betraute die Gemeinde Hirzel den Gutachter I mit
der Überarbeitung des Inventars. Am 29. Januar 2016 reichten die
Eigentümer des Hausteils F 03, C und B, ein Baugesuch für den Ersatz eines
Sprossenfensters durch eine Sprossentüre an der Südfassade des Wohngebäudes
sowie die Erstellung einer Treppe in den Garten ein. Daraufhin wurde ein
Gutachten für das streitbetroffene Objekt in Auftrag gegeben, welches im Mai
2016 vorlag und dem Gemeinderat empfahl, die Schutzverfügung von 1987 aufgrund
des Verlustes an historischer Substanz und Authentizität aufzuheben und das
Objekt aus dem Schutzinventar zu entlassen. Die Wahrung des besonderen
Lagewertes, der Gebäudeform und des generellen Charakters sei durch die
Bestimmungen für altrechtliche Wohnbauten ausserhalb der Bauzonen garantiert
(Art. 24c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG] und
Art. 42 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]).

2.2 Die
Parteien stimmen überein, dass der Gemeinderat durch eine vorzeitige
Inventareröffnung 1987 wohl unbeabsichtigt die einjährige Frist gemäss § 209
Abs. 2 PBG auslöste, innert welcher der Schutzumfang definitiv festgelegt
werden musste. So sei auch der Nachtrag vom 11. Januar 1988 zu verstehen,
in welchem der Schutzumfang relativiert wurde. Der Beschwerdegegner geht davon
aus, dass "trotz der rückblickend nicht restlos nachvollziehbaren
Ausgangslage" das Gebäude F damals im Sinn von § 205 lit. c PBG
rechtskräftig unter Schutz gestellt worden war. Dies entspreche der seit 1987
gelebten Praxis, wonach Änderungen an geschützten Objekten jeweils nicht nur
baurechtlich, sondern auch bezüglich Denkmalschutz geprüft wurden und bei einem
Teil der Schutzobjekte auch Beiträge an bauliche Massnahmen ausgerichtet worden
waren. Die Inventarentlassung und den Widerruf der Schutzverfügung begründete
der Beschwerdegegner damit, dass weder die damaligen Schutzverfügungen noch
teilweise später vorgenommene bauliche Änderungen den heutigen fachlichen
Standards im Bereich Denkmalschutz zu entsprechen vermögen. Im vorliegenden Fall
sei eine richtige Durchsetzung des objektiven Rechts nicht mehr möglich bzw.
sinnvoll.

3.
 

3.1 Mit den
Parteien ist zunächst davon auszugehen, dass das streitbetroffene Gebäude am
21. Dezember 1987 rechtskräftig unter Schutz gestellt worden ist. Soll
eine Schutzmassnahme aufgehoben werden, hat sich dies gemäss Rechtsprechung
grundsätzlich nach den allgemeinen Regeln über den Widerruf von
Verwaltungsverfügungen zu richten (VGr, 4. Mai 2011, VB.2010.00707,
E. 3.1). Danach können Verwaltungsakte, die wegen wesentlicher Änderungen
der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse dem Gesetz nicht oder nicht
mehr entsprechen, grundsätzlich widerrufen werden. Der Widerruf ist allerdings
nur zulässig, wenn eine allgemeine Interessen- bzw. Wertabwägung ergibt, dass
das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts dasjenige an
der Wahrung der Rechtssicherheit bzw. am Vertrauensschutz überwiegt. Selbst
wenn die frühere Verfügung in einem Verfahren mit allseitiger Prüfung und
Abwägungen der sich gegenüberstehenden Interessen ergangen ist, sie ein
subjektives Recht begründet hat oder der Private von der ihm mit der Verfügung
eingeräumten Befugnis Gebrauch gemacht hat, kann der Widerruf durch ein
besonders gewichtiges öffentliches Interesse geboten sein (BGE 121 II 273
E. 1a/aa; BGr, 28. April 1998, ZBl 101/2000,
S. 41 ff., E. 3b). Für die Zulässigkeit eines Widerrufs spielt
dabei die Unterscheidung zwischen ursprünglich fehlerfreien und ursprünglich
fehlerhaften Verfügungen keine entscheidende Rolle. In beiden Fällen ist
hierfür die Abwägung zwischen dem Interesse an der richtigen Rechtsanwendung
und dem Interesse am Vertrauensschutz und an der Rechtssicherheit massgebend
(Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,
7. A., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 1216).

3.2 Bei
Unterschutzstellungsverfügungen ist zu beachten, dass die Unterschutzstellung
nicht bloss voraussetzt, dass es sich um ein schutzfähiges Objekt im Sinn von
§ 203 Abs. 1 PBG handelt, sondern dass zusätzlich die betreffende
Schutzmassnahme aufgrund einer umfassenden Abwägung aller infrage stehenden
Interessen gerechtfertigt ist. Bereits eine wesentliche Veränderung der
Interessenlage kann deshalb bewirken, dass die Unterschutzstellung dem Gesetz
nicht mehr entspricht. Das Verwaltungsgericht hat deshalb eine spätere
Aufhebung oder Änderung einer Schutzmassnahme nicht ausgeschlossen, falls sie
auf einer mindestens ebenso umfassenden und eingehenden Interessenermittlung
und abwägung beruht wie die frühere Schutzanordnung (RB 1997 Nr. 76 =
ZBl 99/1998, S. 336 ff.; bestätigt durch BGr, 28. April 1998,
ZBl 101/2000, S. 41 ff.).

4.
 

4.1 Die
Vorinstanz stellt zunächst fest, dass die mit dem Nachtrag erfasste Situation
der Gleichstellung mit Objekten eines nicht eröffneten kommunalen
Schutzinventars entspreche und damit später beantragte bauliche Änderungen so
gehandhabt wurden, als wären die Objekte inventarisiert und nicht formell unter
Schutz gestellt. Entsprechend der damaligen Praxis sei eine Schutzabklärung oft
erst bei sehr einschneidenden Umbauvorhaben an inventarisierten Gebäuden
erfolgt. Der Beschwerdeführer stimmt diesen Ausführungen grundsätzlich zu. Wie
die Vorinstanz weiter zutreffend ausführt, ist die
Unterschutzstellungsverfügung ohne detaillierte Schutzabklärung und ohne
Interessenabwägung zustande gekommen. Es lässt sich aufgrund der Akten nicht
sagen, im Unterschutzstellungsverfahren seien die gegenseitigen Interessen
allseitig geprüft und abgewogen worden. Die Ausführungen in der
Unterschutzstellungsverfügung sind äusserst knapp. Berücksichtigt man ausserdem
die Umstände, unter welchen die Unterschutzstellung vorgenommen wurde, ist
nicht zu beanstanden, dass der Beschwerdegegner eine Überprüfung vornahm. Die
zuständigen Behörden sind gehalten, die Inventare nach Bedarf nachzuführen (§ 8
der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977
[KNHV]). Der beauftragte Gutachter schreibt in seinem Kostenvoranschlag vom 26. März
2013, dass für die aus dem Inventar zu entlassenden Bauten ein Gutachten
erstellt werden müsse, da sie, wie alle bisher inventarisierten Gebäude,
bereits formell unter Schutz gestellt worden seien. Dieses Vorgehen ist
vorliegend nicht zu beanstanden.

4.2 Den
Bedenken des Beschwerdeführers, die Rechtssicherheit in der Gemeinde Hirzel sei
gefährdet, würde dieser Widerruf geschützt, kann nicht gefolgt werden. Der
Beschwerdegegner und auch das Gutachten von 2016 gehen davon aus, dass das
streitbetroffene Objekt – trotz der rückblickend nicht restlos
nachvollziehbaren Ausgangslage – rechtskräftig unter Schutz gestellt ist. Von
einer Rückstufung in "provisorisch geschützte Objekte" kann nicht die
Rede sein. Des Weiteren ist jedes Objekt einzeln zu prüfen. Wie der
Beschwerdegegner ausführt, habe die im Jahr 2013 initiierte denkmalpflegerische
Überprüfung sodann ergeben, dass gesamthaft betrachtet die Zahl der
Inventarobjekte wohl keine nennenswerte Veränderung erfahren würde.

5.
 

5.1 Gemäss
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem
Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als
wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder
baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder
Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen
Umgebung. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als
Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die
Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Lage- respektive
Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in
der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im
schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Bei der Anwendung
dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten
Rechtsbegriffe auszulegen und es obliegt ihr als Teil der
Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des
betroffenen Objekts. Bei der Prüfung der Frage, ob ein Denkmal Schutz verdient,
hat eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung
Platz zu greifen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und
städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270
E. 4a; VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1; Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 206). Dabei kommt allfällig vorhandenen Fachgutachten eine
massgebliche Bedeutung zu. Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und
mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die
rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG). Allerdings geniesst
ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges Gutachten, einen hohen
Beweiswert. Aus diesem Grund darf das Gericht von einem solchen Gutachten, wenn
es behördlich angeordnet wurde, nicht ohne triftige Gründe abweichen. Ein Grund
zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken
oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in
wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (BGE 136 II 539 E. 3.2; VGr,
3. November 2014, VB.2014.00445, E. 6.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegesetz des Kantons Zürich (VRG), 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146 und 05; Regina Kiener/Bernhard
Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A.,
Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).

5.2 Eine Baute
soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen,
wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben. Eine Abwägung zwischen
öffentlichen Interessen an der Erhaltung eines Schutzobjekts und den privaten
Interessen an einer möglichst freien Nutzung des Grundstücks kann nur
vorgenommen werden, wenn die Qualität des Objekts als wichtiger Zeuge bekannt
ist (VGr, 5. Februar 2014, VB.2013.00476, E. 4). Da
Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen
verbunden sind, dürfen sie aber nicht lediglich im Interesse eines begrenzten
Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen breiter, d. h. auf objektive und
grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren Teil der
Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit
erheben zu können (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 118 Ia 384 E. 5a, mit
Hinweisen). 

6.
 

6.1 Als
Schutzziel wurde 1987 Folgendes festgelegt:

"Assek.-Nr. 05: Integrale Erhaltung als Ost-
(und vermutlich ältester) Teil des Flarzhauses (samt Anbauten) aussen sowie der
alten Bausubstanz im Innern, insbesondere Täfer und Einbaukästen, alte Türen,
Kachelofen in Südstube und Rest von Bohlenständerbau. Bei Fassadenrenovation
ist die Freilegung des Holzwerkes zu prüfen.

Assek.-Nr. 06: Integrale Erhaltung als Mittelteil des
Flarzhauses (samt bestehenden Anbauten) aussen sowie der alten Bausubstanz im
Innern, insbesondere Stubentäfer, Kachelofen, alte Türen und Rest von
Bohlenständerbau.

Assek.-Nr. 07: Integrale Erhaltung als Westteil des
Flarzhauses aussen sowie der alten Bausubstanz im Innern, insbesondere Täfer in
beiden Stuben, Kachelofen und Reste von Bohlenwerk oben. Veränderung bzw.
Vergrösserung des Anbaues durch Aufbau eines Satteldaches anstelle des
Pultdaches denkbar."

Ausserdem wurden die Erhebungsblätter über das Objekt vom
4. Dezember 1987 des einstweiligen kommunalen Inventars als integrierenden
Bestandteil der Unterschutzstellungsverfügung erklärt.

6.2 Das
Gutachten vom Mai 2016 stellt zunächst fest, dass "bei strenger Auslegung
der Schutzverfügung von 1987" der vorgesehene Eingriff, so geringfügig er
auch sei, nicht bewilligt werden könne. Bei der Überarbeitung des Inventars
habe sich aber gezeigt, dass das Gebäude in der Zwischenzeit weiter verändert
worden sei. Die Schutzwürdigkeit sei damit generell fraglich. So seien am
Hausteil Assek.-Nr. 07 erhebliche Fassadenänderungen (1991 Verschiebung
der Dachlukarne, 1994 Verschiebung Küchenfenster und Eingangstür) und am
Hausteil Assek.-Nr. 05 umfassende Renovationen (1990–1995 unter anderem
Erneuerung des Innenausbaus, neue Fenster samt Gewänden versehen, 1997
Neugestaltung des Hauseingangs mit einem Vordach) bewilligt worden. Die
verfügende Behörde scheine sich über die Bedeutung "integrale Erhaltung
aussen" nicht im Klaren gewesen zu sein und habe sich über die
Schutzbestimmung hinweggesetzt. Eine integrale Erhaltung lasse sich indes auch
aus fachlicher Sicht kaum vertreten.

6.2.1
Beim Reihenhaus, welches im Inventar und in der Schutzverfügung von 1987
fälschlicherweise als Flarzhaus bezeichnet worden sei, handle es sich um einen
etwa 400-jährigen Komplex, welcher erst im Verlauf der Jahrhunderte seine
heutige Form, Grösse und Gestaltung erhalten habe. Es sei kein spezifischer
Vertreter einer bestimmten Epoche mit einer damit verbundenen exemplarischen
Architektursprache, sondern ein "organisch" gewachsenes Gebilde.
Diesen Prozess an einem bestimmten Datum einzufrieren, sei willkürlich, was mit
einer integralen Erhaltung der Fall sei. Vielmehr hätte definiert werden
müssen, welche Elemente am Bau tatsächlich wesentlich und schützenswert seien.

6.2.2
Zwischen 1824 und 1843 seien alle drei Hausteile tiefgreifend umgebaut und
erweitert worden. Dabei seien alle Holzwände verschwunden, die teils durch
Fachwerk, vor allem aber durch Mauerwerk ersetzt worden seien. Gemäss dem
Gutachter dürfte das Haus damit (vom südwestlichen Anbau abgesehen), seine
heutige Grösse und Form erhalten haben. Die Fassadenordnung entspreche zum
grossen Teil ebenso der Form, die sie durch die Umbauten gegen Mitte des 19. Jahrhunderts
erhalten habe. Die einzelnen Elemente, d. h. Fenster und Türen, Verputz und
Holzschalungen, Dacheindeckung und -untersichten, seien Resultat späterer
Renovationen, vor allem des letzten Drittels des 20. Jahrhunderts. Der
Innenausbau sei in den letzten Jahrzehnten in allen drei Hausteilen bis auf
wenige Reste vollständig erneuert worden. Erhalten seien wenige ältere
Ausstattungselemente.

6.2.3
Zum Situationswert stellt der Gutachter fest, das grosse, freistehende und
von weitem sichtbare Haus dominiere die umgebenden, wesentlich kleineren
Ökonomiegebäude in markanter Art und Weise. Die Stellung am Rand einer
ausgedehnten, von Weitem einsehbaren Hangterrasse verleihe dem Anwesen
zweifellos eine landschaftsprägende Bedeutung.

6.2.4
Das Gutachten kommt zu folgendem Schluss: Die noch vorhandene historische
Substanz sei marginal, der historische Zeugniswert infolge der Eingriffe in den
letzten Jahrzehnten weitgehend verloren gegangen. Das Haus könne nicht mehr als
authentischer und wichtiger Bauzeuge einer besonderen Epoche eingestuft werden.
Die Schutzwürdigkeit sei damit nicht mehr gegeben, weshalb die Schutzverfügung
von 1987 aufzuheben und das Objekt aus dem Schutzinventar zu entlassen sei. Die
Wahrung des besonderen Lagewertes, der Gebäudeform und des generellen
Charakters sei durch die Bestimmungen für altrechtliche Wohnbauten ausserhalb
der Bauzonen garantiert (Art. 24c RPG und Art. 42 RPV).

6.3 Der
Beschwerdegegner schliesst sich dem Gutachten an. Das Gebäude F vermöge den
verlangten Zeugniswert nicht mehr zu erbringen. Das öffentliche Interesse sei
als wenig gewichtig zu qualifizieren und habe vor den privaten Interessen
zurückzutreten, dies auch aus Gründen des Vertrauensschutzes.

7.
 

7.1 Nach einem
Abteilungsaugenschein kam die Vorinstanz im Wesentlichen zu den gleichen
Erkenntnissen wie das Gutachten. In Bezug auf die ursprüngliche Bausubstanz
seien nur noch wenige Elemente, insbesondere im Gebäudeinnern vorhanden. Es sei
aufgrund der damaligen, nicht fachmännischen Abklärung nicht mehr
nachvollziehbar, wie viel schützenswerte bauliche Substanz zum Zeitpunkt der
Unterschutzstellung im Jahre 1988 noch vorhanden gewesen wäre und wie diese
sich präsentiert hätte. Die Änderungen seien unbestrittenermassen bewilligt
worden. Eine Rekonstruktion stehe in Anbetracht der Tatsache, dass der
Vorbestand unbekannt sei, die Neuerung auch keine Originalsubstanz beinhalten
und insbesondere die Rechtssicherheit verloren ginge, ausser Betracht. Es seien
Änderungen bewilligt worden, die korrekterweise zu einer Schutzabklärung hätten
führen müssen. Entsprechend sei das Objekt aufgrund seiner Vorgeschichte wie
ein seit 1988 inventarisiertes Objekt zu behandeln, welches in seinem heutigen
Zustand in Bezug auf seine Schutzwürdigkeit zu beurteilen sei. Die integrale
Unterschutzstellung sei aufgrund der weitgehend fehlenden ursprünglichen
baulichen Substanz nicht gerechtfertigt. Eine Überarbeitung des Schutzumfangs
erweise sich als gerechtfertigt.

7.2 Der
Beschwerdeführer macht geltend, der Beschwerdegegner begründe den Widerruf
weitgehend mit den seit 1987 bewilligten Veränderungen am Streitobjekt. Man
könne sich nicht auf rechtswidrige, wenn auch gutgläubig vorgenommene
Veränderungen berufen, die im Anzeigeverfahren bewilligt worden seien. Der
Beschwerdegegner hält dem entgegen, lediglich der Umbau von 1994 im Hausteil F 01
und das Vordach beim Hausteil F 03/04 seien fälschlicherweise nicht
publiziert worden. Aktenkundig sind zahlreiche weitere Umbauten, die zum Teil
auch vor der Unterschutzstellung vorgenommen wurden. Die Würdigung der
Vorinstanz nach Durchführung eines Augenscheins, es lasse sich auch aufgrund
der damaligen nicht fachmännischen Abklärung nicht mehr feststellen, wie viel
schützenswerte Substanz im Zeitpunkt der Unterschutzstellung noch vorhanden
war, erscheint nicht als rechtsverletzend. Dies verdeutlicht auch die
Stellungnahme des Gutachters im Rekursverfahren: Aus dem Gutachten lasse sich
nicht folgen, wie der Beschwerdeführer geltend macht, ein Zeugniswert sei nur
gegeben, wenn die erhaltene Bausubstanz dem ursprünglichen Kernbau zugeordnet
werden könne. Ein historischer Zeugniswert könne auch in der geschichtlichen
Gewachsenheit begründet werden. Im vorliegenden Fall sei es aber so, dass die
unsensiblen und mit denkmalpflegerischen Normen nicht zu vereinbarenden
Eingriffe der letzten Jahrzehnte gerade auch diese Gewachsenheit verunklärt und
getilgt habe. Die Beurteilungen des Gutachters sind schlüssig, weshalb sich die
Vorinstanzen darauf stützen durften.

8.
 

8.1 Zu prüfen
bleibt, ob der zwischen den Parteien unbestritten hohe Situationswert mit den
geltend gemachten Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes genügend geschützt
wird. 

8.2 Die
besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich alleine
grundsätzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203
lit. c PBG. Die zu schützende Baute muss
vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden,
Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur
prägenden Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73 E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen indessen
keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere
nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen
Eigenwert aufweisen müssen. Denn dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass die
Baute nur noch aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt werden könnte.
Solches wäre mit § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu vereinbaren,
lässt doch diese Bestimmung den Situationswert für eine Unterschutzstellung genügen
(VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 4.2).

8.3 Die
Vorinstanz führt aus, es sei aufgrund der durch das Gutachten attestierten und
anlässlich des Augenscheins festgestellten landschaftsprägenden Wirkung des
Streitobjekts zwingend, dem an exponierter Lage prägnant in Erscheinung
tretenden Gebäude Schutz zukommen zu lassen, der es in seiner äusseren Form und
seinem Charakter bestehen lasse. In der Folge kommt die Vorinstanz zum Schluss,
mit der letzten Revision des Raumplanungsgesetzes seien die Möglichkeiten der
Erweiterung für nicht zonenkonforme Bauten ausserhalb der Wohnzone stark
eingeschränkt worden und die Praxis erfordere eine restriktive Auslegung.
Vorliegend kämen nur noch Erweiterungen in äusserst beschränktem Masse infrage,
welche den Situationswert des Objektes nicht in einem wesentlichen Ausmass
schmälern könnten. Dem Erhalt seines Wertes als landschaftsprägendes Objekt
werde genügend Rechnung getragen. Das Innere sei zudem erst vor Kurzem
renoviert worden, sodass auch unter diesem Aspekt ein Abbruch oder eine
wesentliche Umgestaltung unwahrscheinlich erscheine. Ein zusätzlicher Schutz
erweise sich nicht als notwendig.

8.4 Gemäss
Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten
und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem
Bestand grundsätzlich geschützt und können mit Bewilligung der zuständigen
Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut
werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Massvoll
erweitert bedeutet nach Art. 42 Abs. 1 RPV, wenn die Identität der
Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen
gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. Massgeblicher
Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem
sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand
(Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute im Wesentlichen
gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen.
Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen entweder für eine zeitgemässe
Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet
sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4
RPG). Die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der
anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe
von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 %
noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des
bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (Art. 42
Abs. 3 lit. b RPV).

8.5 Der
Vorinstanz ist zwar zuzustimmen, dass die Teilrevision der genannten
Bestimmungen unter anderem zum Ziel hatte, die Anforderungen an Erweiterungen
ausserhalb des sichtbaren Gebäudevolumens zu erhöhen. Der unbestimmte Begriff
der "Wesensgleichheit" des Raumplanungsrechts fordert jedoch nicht
völlige Gleichheit von Alt und Neu, sondern die Identität bezieht sich auf die
wesentlichen Züge, das heisst auf die aus raumplanerischer Sicht wichtigen
Merkmale des Objekts (Rudolf Muggli in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.],
Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 24c
N. 27). Auch Erweiterungen ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens sind
unter den oben genannten Voraussetzungen zulässig. Die bundesrechtlichen
Bestimmungen, im Rahmen der Grundsatzgesetzgebungskompetenz des Bundes
erlassen, haben eine andere Zielrichtung als denkmalschutzrechtliche
Massnahmen, welche in kantonaler Hoheit liegen. Zentraler Zweck der Raumplanung
ist die haushälterische Nutzung des Bodens und dass Baugebiet vom
Nichtbaugebiet getrennt wird (Art. 1 Abs. 1 RPG). Baudenkmalschutz
ist zwar grundsätzlich eine raumwirksame Aufgabe im Sinn von Art. 2 Abs. 1
RPG, womit die Schutzziele der Baudenkmalpflege im Prozess der Raumplanung in
die Interessenabwägung mit einzubeziehen sind (vgl. Art. 3 RPV; Engeler,
S. 60). Es ist damit von entscheidender Bedeutung, ob ein Objekt unter
Denkmalschutz steht oder nicht. Die raumplanungsrechtliche Interessenabwägung
fällt anders aus, sind denkmalschutzrechtliche Vorgaben vorhanden. Dennoch ist
Art. 24c RPG, wie der Beschwerdeführer zu Recht geltend macht, nicht
darauf ausgerichtet, Baudenkmäler zu schützen, weder zur Erhaltung des Eigen-
noch des Situationswertes. Es widerspricht Sinn und Zweck des Denkmalschutzes,
diese Aufgabe an das Raumplanungsrecht zu delegieren. Art. 24c RPG vermag
den Denkmalschutz nicht zu gewährleisten.

Anzumerken bleibt, dass auch die kantonalen Bestimmungen
diesbezüglich klar sind: Gemäss § 205 PBG erfolgt der dauernde Schutz
von Objekten des Heimatschutzes durch Massnahmen des Planungsrechts
(lit. a), Verordnung (lit. b), Verfügung (lit. c) und Vertrag
(lit. d). Schutzmassnahmen nach lit. b, lit. c und lit. d
sind anzuordnen, wenn und soweit planungsrechtliche Massnahmen und die
Bauvorschriften einen fachgerechten Schutz sowie Pflege und Unterhalt nicht
sicherstellen (§ 9 Abs. 1 KNHV). Unter planungsrechtlichen Massnahmen
wird beispielsweise der Erlass von Kernzonenbestimmungen verstanden. Allerdings
ermöglicht auch eine Kernzone keinen Schutz der Bausubstanz oder ein
eigentliches Abbruchverbot. Sind solche Massnahmen notwendig, so ist eine formelle
Unterschutzstellung erforderlich (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 216).

8.6 Abschliessend
ist festzuhalten, dass das öffentliche Interesse am Schutz des
streitbetroffenen Objekts als hoch zu gewichten ist. Die Durchsetzung der
richtigen Anwendung des Rechts, nämlich des Schutzes der Baute aufgrund des
hohen Situationswertes, überwiegt das Interesse am Vertrauensschutz. Der
Beschwerdegegner begründet nicht, weshalb der Vertrauensschutz hier höher zu
gewichten ist. Die Mitbeteiligten durften nicht darauf vertrauen, dass ihnen
entgegen der rechtskräftigen Schutzverfügung von 1987 eine Baubewilligung
erteilt wird. Der Gestaltungsspielraum bei einem Objekt ausserhalb der Bauzone
ist ausserdem von vornherein begrenzt. Der Vertrauensschutz kann angesichts der
denkmalschutzrechtlichen Ausgangslage und der jahrelang geübten Praxis, welche
die Schutzanordnung nicht beachtete, nicht als hoch gewichtet werden. Die
Inventarentlassung und der Widerruf der Schutzverfügung sind demzufolge
unrechtmässig erfolgt. Zudem wird gerade mit der vom Beschwerdegegner
initiierten Bereinigung des Inventars und der Überprüfung der
Unterschutzstellung Rechtssicherheit geschaffen. 

9.
 

Zusammenfassend ist der angefochtene Rekursentscheid
aufzuheben, das streitbetroffene Objekt F 01, 4 und 6/8 ist im kommunalen
Inventar zu belassen und der Schutzumfang bezüglich des Situationswertes neu zu
umschreiben.

Hebt das Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf,
so entscheidet es selbst (§ 63 Abs. 1 VRG) oder weist die Sache zu
neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurück (§ 64 Abs. 1 VRG). Über
den Wortlaut hinaus kommt auch eine direkte Rückweisung an eine untere Instanz
in Betracht (sog. Sprungrückweisung; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 64
N. 4 mit Hinweisen). Vorliegend erscheint es als geboten, die Sache an den
Beschwerdegegner zurückzuweisen.

10.
 

Kann eine Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung des
Antrags führen, gilt – besondere Umstände vorbehalten – die beschwerdeführende
Person mit Blick auf die Kosten- und Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr,
28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.). Ausgangsgemäss sind
somit die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a
Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner ist überdies zu einer
Parteientschädigung an den Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17
Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren
eine Entschädigung von insgesamt Fr. 3'000.-.

11.
 

Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale
Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren
(BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2).
Die vorliegende Rückweisung ist daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar,
wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a)
oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen
und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des
Beschwerdegegners vom 20. Juni 2016 und der Entscheid des
Baurekursgerichts vom 31. Januar 2017 werden aufgehoben. Die Sache wird im
Sinn der Erwägungen an den Beschwerdegegner zurückgewiesen.

       Die
Rekurskosten (Fr. 5'250.-) werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    250.--     Zustellkosten,

Fr. 6'250.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

4.    Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem
Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …