# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b6876a42-e86b-50c5-8c87-4017b8a70770
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-10-27
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 27.10.1995 80.1995.176
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1995-176_1995-10-27.html

## Full Text

Incarto n.

  80.95.00176

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli vicecancelliere

  

 

statuendo
sul ricorso del 23 agosto 1995

 

in
materia di:                 IMVI

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________ __________, __________
  __________,  

  rappr.
  da: avv. __________. __________, __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   L'__________
__________ alla __________ __________, divenuta poi Immobiliare __________
__________ (in seguito: __________) era proprietaria nel Comune di __________
in zona __________ alla __________ delle particelle contigue n. __________ di
mq 762 e n. __________ di mq 404 e delle particelle pure contigue n. __________
di mq 222 e n. __________ di mq 1224. I due gruppi di particelle contigue erano
separati dalla particella n. __________ di proprietà di terzi.

 

                                         1.1.

                                         Il 21 febbraio 1991
__________ __________ aveva acquistato il diritto di compera sulle particelle
contigue n. __________, di originari mq 115, e n. __________, di originari mq
1331, che gli era stato ceduto al prezzo di fr. 2'695'000.-- dai beneficiari
__________, __________, __________, __________ e __________. Entrambe le
particelle venivano poi apportate il 26 gennaio 1993 da __________ __________
alla __________, al loro valore d'acquisto.

                                         Il 18 gennaio 1994, su
istanza della __________, veniva rettificato il confine tra le due particelle
contigue. La nuova particella n. __________ risultava di una superficie di mq
222 e la nuova particella n. __________ di mq 1224.

 

                                         1.2.

                                         Le particelle n.
__________ di mq 762 e n. __________ di mq 404 sono, dal canto loro, il
risultato di un'operazione di raggruppamento e successivo frazionamento delle
particelle contigue n. __________ di mq 647, n. __________ di mq 463 e n.
__________ (proprietà coattiva della particella n. __________) di mq 56. La
particella n. __________, di originari  mq 647, era stata venduta a __________
__________ da __________ __________ al prezzo di fr. 1'950'000.-- l’ 8 settembre
1991; la particella n. __________, di originari mq 463, con proprietà coattiva
sulla particella n. __________, di originari mq 56, era stata venduta a
__________ __________, il medesimo giorno, dalla __________ __________ al
prezzo di fr. 900'000.--.

                                         Il 28 luglio 1992 le tre
particelle venivano raggruppate in un'unica particella, la n. __________
(nuova), di complessivi mq 1166, che veniva poi apportata da __________
__________, assieme alle particelle n. __________ e n. __________, alla
__________ il 26 gennaio 1993, per un prezzo corrispondente al suo valore
d'acquisto.

                                         Il 3 maggio 1993, su
istanza della __________, la particella n. __________ veniva nuovamente
frazionata in due particelle, la particella n. __________ (nuova), di mq 762 e
la particella n. __________ (nuova), di mq 404.

 

                                   2.   Il 27 agosto 1993 la
__________ vendeva all'Istituto Nazionale Svizzero di Assicurazione contro gli
Infortuni (INSAI) la particella n. __________ di mq 762 al prezzo di fr.
2'000'000.-- e il 26 gennaio 1994 la particella n. __________ di mq 404 e la particella
n. __________ di __________ al prezzo a corpo di fr. 1'435'000.--. Di proprietà
della __________, dopo le due vendite all'INSAI, rimaneva ancora soltanto la particella
n. __________ di mq 1224.

 

                                         2.1.

                                         L'Ufficio dei registri,
autorità di tassazione in materia di imposta sul maggior valore immobiliare,
emetteva le tassazioni relative alla due vendite effettuate dalla __________
all'INSAI:

                                         -  l’alienazione
della particella n. __________ veniva dichiarata non imponibile, poiché il
valore del precedente acquisto (fr. 1’862’518.- per il terreno + di fr.
100’000.- per l’immobile, aumentati del 5%) superava il valore della
contrattazione di fr. 2’000’000.- (cfr. decisione su reclamo del 3 dicembre
1993);

                                         -  l’imponibile
derivante dall’alienazione delle particelle n. __________ e __________ veniva
per contro determinato in fr. 602’367.-. Dal valore della contrattazione (fr.
1’435’000.-) veniva dedotto il valore del precedente acquisto, che veniva
stabilito in fr. 792’984.- per la particella n. __________ e in fr. 39’649.-
per la particella n. __________ (cfr. decisione su reclamo del 6 maggio 1994).

 

                                         2.2.

                                         La __________ ricorreva in
tempo utile contro entrambe le decisioni su reclamo alla Divisione delle
contribuzioni, contestando il valore del precedente acquisto attribuito dall’
Ufficio dei registri ai diversi fondi alienati.

 

                                         2.3.

                                         La Divisione delle
contribuzioni, con un’unica decisione del 23 giugno 1995, accoglieva
parzialmente i ricorsi, determinando il valore d’acquisto dei fondi in maniera
diversa dall’UR:

                                         -  l’alienazione
della particella n. __________ veniva nuovamente dichiarata non imponibile; il
valore d’acquisto dell’immobile veniva elevato a complessivi fr. 2’060’586.--,
che, aumentati del 5% di legge, superavano ancor più largamente il valore della
contrattazione di fr. 2’000’000.--;

                                         -  l’imponibile
derivante dall’alienazione delle particelle n. __________ e __________, per
contro, veniva ridotto da fr. 602’367.-- a fr. 171’673.--. Dal valore della
contrattazione di fr. 1’435’000.-- veniva sottratto il valore del precedente acquisto,
fissato complessivamente in fr. 1’203’169.-.

                                         Essendosi trattato in
entrambi i casi, secondo la Divisione delle contribuzioni, di fondi acquistati
per un prezzo globale, essa ha proceduto a ventilare il prezzo d’acquisto
globale in base al valore di stima delle particelle al momento dell’acquisto,
conformemente alla giurisprudenza di cui in CDT n. __________ del 4 dicembre
1992 in re L.

 

                                   3.   Con il presente,
tempestivo ricorso la __________, assistita dall’avv. __________, contesta
unicamente la tassazione relativa all’alienazione delle particelle n.
__________ e n. __________. Incontestata, e quindi non oggetto del presente litigio,
è la tassazione dell’alienazione della particella n. __________, esente per carenza
d’imponibile.

                                         Secondo la ricorrente è
fondamentale distinguere l’acquisto della particella n. __________, comperata
assieme alla particella n. __________ al prezzo di fr. 2’695’000.--,
dall’acquisto della particella n. __________, che, invece, proviene dal
frazionamento delle particelle n. __________, __________ e __________, precedentemente
raggruppate ma originariamente acquistate da proprietari diversi, per cui, in
questo caso, non è improprio parlare di un precedente acquisto di più fondi per
un prezzo globale. Alla particella n. __________ va attribuito, sempre secondo
la ricorrente, un valore di fr. 987’477.-, che, aggiunti a quello (incontestato)
della particella n. 2937 di fr. 413’755.-, supera, se aumentato del 5% di
legge, il valore della contrattazione. Come già spiegato dalla ricorrente nel
ricorso alla Divisione delle contribuzioni, il valore della particella n.
__________ di complessivi mq 1166 altro non è che la somma del valore
d’acquisto dei tre mappali originari, vale a dire fr. 2’850’000.-. Il prezzo
del precedente acquisto della particella n. __________ va quindi determinati in
fr. 987’477.- (fr. 2’444,35 per metro quadrato moltiplicato per la superficie:
mq 404).

 

                                         La Divisione delle
contribuzioni propone la reiezione del ricorso. 

 

                                   4.   Questa Camera, per i
motivi che seguono, non può condividere il calcolo effettuato dalla Divisione
delle contribuzioni nella decisione su ricorso impugnata in questa sede.

 

                                         4.1.

                                         Lo Stato preleva
un'imposta sul maggior valore immobiliare (IMVI) che colpisce l'incremento di
valore o il guadagno realizzato nelle alienazioni di fondi (art. 1 LIMVI).

                                         Soggiacciono tra l'altro
all'imposizione le alienazioni di fondi di cui l'alienante è proprietario da
oltre cinque anni, se il valore dell'alienazione supera il valore ufficiale di
stima aumentato del 5 % (art. 2 cpv. 1 lett. a LIMVI) e le alienazioni di fondi
di cui l'alienante è proprietario da non più di cinque anni, se il valore dell'alienazione
supera il valore determinato nella precedente contrattazione aumentato del 5 %
(art. 2 cpv 1 lett. a LIMVI).

                                         Oggetto dell'IMVI è pertanto
la differenza di valore determinata conformemente ai suddetti disposti (art. 5
cpv. 1 lett. a, b LIMVI), ritenuto che anche l'alienante proprietario del fondo
da oltre cinque anni può scegliere di essere imposto, in applicazione dell'art.
5 cpv. 1 lett. b LIMVI, sulla differenza tra il valore della precedente
contrattazione e il valore d'acquisto (art. 5 cpv. 2 LIMVI).

 

                                         4.2.

                                         Da quanto precede risulta
dunque che il contributo sul maggior valore immobiliare è una c.d. imposta
reale, il cui oggetto è costituito dal profitto obiettivo conseguito con
l'alienazione, senza riguardo alla capacità contributiva dell'alienante: ai
fini dell'imposizione, la persona del beneficiario o i motivi che hanno portato
all'operazione sono per principio irrilevanti (DTF 99 Ia 709 consid.
3b; Blumenstein/Locher, System des Steuerrechts, 4. ediz., Zurigo
1992, p. 130; Locher, Das Objekt des bernischen Grundstückgewinnsteuer,
Berna, 1976, p. 47; Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne
in der Schweiz, Zurigo, 1953, p. 68 e 270/71). 

                                         Ne consegue che l'autorità
di tassazione, di regola, non deve tener conto delle circostanze particolari
del singolo caso se le premesse legali per l'imposizione sono adempiute (Rep.
1985 p. 269 ss.). Da tali presupposti discende il principio della c.d. gesonderte
Gewinnermittlung, per il quale cioè la base per l'accertamento dell'utile è
rappresentata dal solo immobile alienato (Reimann/Zuppinger/Schärrer,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, vol. IV, p. 205; AA.VV., Kommentar
zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 699 e 736; CDT n. 247
del 27 ottobre 1993 in re F.A.; inoltre CDT n. 300 del 30
dicembre 1994 in re B. F. e CDT n. 299 del 30 dicembre 1994 in re
B. W.). 

 

                                         4.3.

                                         Va inoltre rilevato che
l'IMVI colpisce, senza riguardo alla capacità contributiva dell'alienante, non
soltanto ogni atto d'alienazione formale (compravendite; art. 2 cpv. 1 LIMVI),
ma anche ogni atto d’alienazione sostanziale o, meglio, economica, tra cui per
es. l’alienazione di azioni o quote sociali di società immobiliari (art. 2 cpv.
2 lett. a LIMVI) e gli apporti a una società (art. 2 cpv. 2 lett. b
LIMVI) e, più in generale, qualsiasi negozio giuridico i cui effetti, riguardo
al potere di disporre del fondo, sono parificabili, economicamente a quelli di
un’alienazione (art. 2 cpv. 2 lett. f LIMVI).

 

                                         4.4.

                                         Non va altresì perso di
vista che per valore del precedente acquisto (art. 5 cpv. 1 lett. b
LIMVI) si deve intendere, come emerge chiaramente dall’art. 2 cpv. 1 lett. b
LIMVI, il valore determinato nella precedente, vale a dire il valore accertato
dall'autorità di tassazione (Ufficio dei registri) o dell'autorità di ricorso
(Dipartimento delle finanze - Divisione delle contribuzioni, risp. Camera di
diritto tributario) con decisione cresciuta in giudicato. Dal valore così
determinato ci si può dipartire solo se è dato un motivo di revisione a favore
o a sfavore che consenta di togliere la forza di cosa giudicata alla decisione
(art. 22 cpv. 1 LIMVI, in particolare la lett. b, procedimento penale).

 

                                         4.5.

                                         Va infine ricordato che,
secondo l'art. 11 cpv. 1 LIMVI, nel caso di alienazione di fondi ceduti per un
valore globale e acquistati in epoche diverse, il valore dell'alienazione è
ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli fondi. È applicabile
in tal caso per ogni singolo valore l'aliquota d'imposta prevista per
l'imponibile complessivo.

                                         La stessa norma è di
converso applicabile, secondo l'art. 11 cpv. 2 LIMVI, quando viene alienato,
separatamente, un fondo acquistato assieme ad altri per un valore globale.

 

                                   5.   5.1.

                                         Da quanto precede emerge,
di primo acchito, che è sbagliato considerare quale valore del precedente
acquisto il valore d’acquisto dei fondi da parte di __________ __________. Dal
momento che tutti i fondi da lui acquistati hanno formato oggetto di apporto da
parte di __________ alla __________, il valore del precedente acquisto, cui
occorre fare riferimento, è quello che scaturisce dalla tassazione dell’apporto
dei fondi alla __________.

 

                                         5.2.

                                         Non sembra però, da quanto
risulta dall’incarto, che l’apporto di detti fondi abbia mai fatto oggetto di
tassazione. Vero è che un apporto al valore d’acquisto non può comportare per
definizione alcun maggior valore imponibile. L’accertamento del valore della
contrattazione è nondimeno indispensabile, anche se il trasferimento di
proprietà va esente da imposta per carenza d’imponibile, poiché serve a
determinare il valore del precedente acquisto in caso di nuovo trasferimento,
come d’altronde si è verificato nel presente caso.

 

                                         5.3.

                                         La questione non è
indifferente, come invece potrebbe apparire, per diversi motivi. Certo, il
valore della contrattazione, dal momento che l’apporto è avvenuto al valore
d’acquisto, coincide con il (precedente) valore d’acquisto. Nondimeno, la
tassazione serve, da un lato, a accertare il dies a quo per stabilire la
durata del possesso; dall’altro, a accertare che l’oggetto acquistato dalla
__________, a dipendenza delle diverse operazioni di raggruppamento e
frazionamento effettuate da __________ __________, non risultano essere i
diversi fondi separati da lui acquistati, bensì, nel caso della particelle
originarie n. __________, n. __________ e n. __________, la nuova particella n.
__________ di mq 1166.

 

                                         5.4. Imposizione
alienazione particelle __________ e __________

                                         La __________, quindi,
oltre ad aver acquistato le particelle n. __________ e n. __________ che hanno
mantenuto l’identità che avevano quando le aveva acquistate __________
__________, ha acquistato anche la particella n. __________, che aveva invece
acquisito una nuova identità e una nuova dimensione.

                                         a)  Valore
del precedente acquisto part. __________

                                              Il
problema è quindi semplicemente quello di ripartire il valore della particella
n. __________ al momento dell’apporto (fr. 2’850’000.-) sulle due nuove
particelle ricavate al momento del frazionamento. Non è quindi questione né di
un acquisto da uno stesso proprietario di più fondi per un prezzo globale, né
dell’acquisto di fondi diversi da proprietari diversi con prezzi diversi (cfr. sub
1.2). La particella n. __________ è stata acquistata in blocco dalla __________
attraverso l'apporto da parte di __________ __________ per un valore di fr.
2’850’000.-.

                                              Il
criterio di ripartizione del valore più corretto pare essere quello della superficie.
Il prezzo del precedente acquisto della particella n. __________ va quindi
stabilito, come proposto dalla ricorrente, ma in virtù di un diverso
ragionamento, in fr. 987’478.- [(fr. 2’850’000 ./. mq 1166) x mq 404]. 

 

                                         b)  Valore
del precedente acquisto part. __________

                                              Non
è difficile, a questo punto, calcolare il valore del precedente acquisto della
part. 2937: basta ripartire il valore dell'apporto in proporzione alla
superficie dei due fondi apportati ad un prezzo globale. Il valore del precedente
acquisto ammonta cioè a fr. 413'755.-- [(fr. 2'695'000 : mq 1446) x mq 222)].
Si tenga presente che la superficie di mq 222 non è quella del fondo al momento
dell'apporto, bensì quella della part. n. __________ in seguito alla rettifica
del confine del 18 gennaio 1994 (v. supra, cons. 1.1.); è tuttavia a
tale stato del fondo che ci si deve riferire, se si vuole disporre di un valore
congruente.

 

                                         c)   Valore
di alienazione part. __________ e __________

                                              L'art.
11 cpv. 1 LIMVI dispone che per fondi diversi venduti per un prezzo globale, il
valore dell’alienazione è ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei
singoli fondi. Vista loro ubicazione e considerato in particolar modo come
l’INSAI abbia pure acquistato da terzi la particella n. __________, che si
frapponeva tra le particella n. __________ e __________, sembra equo attribuire
a entrambe le particelle vendute per un prezzo globale lo stesso valore
commerciale al metro quadrato. Per il che si ottiene per la particella n.
__________ un valore della contrattazione di fr. 508’898.- [(fr. 1’435’000.-- :
mq 626) x mq 222] e per la particella n. __________ un valore di fr. 926’102.-
[(fr. 1’435’000.-- : mq 626) x mq 404]

 

 

                                         5.5. Imposizione
alienazione part. n. __________

                                         Quale conseguenza della
correzione del valore del precedente acquisto della della particella n.
__________ in fr. 987’478.- va riveduta, per evidenti ragioni di buona
fede,vista la stretta connessione delle due tassazioni, anche la tassazione non
contestata con il presente ricorso, ma oggetto di un’unica decisione da parte
della Divisione delle Contribuzioni. Alla
particella n. __________ va attribuito infatti un valore del precedente acquisto
di fr. 1’862’521.- [(fr. 2’850’000 ./. mq 1166) x mq 762]. 

 

                                         5.6.

                                         Riassumendo si hanno
quindi i seguenti valori di acquisto e della contrattazione:

 

	
  Particella

  	
  Valore acquisto 

  	
  Valore contrattazione

  	
  Imponibile

  
	
  N. 3112

  5%

  	
  fr.   987’478.-

  fr.     44'373.-

  	
  fr.   926’102.-

  	
   

  
	
  N. 1053

  5%

  	
  fr. 1’862’522.-

  fr.     98'126.-

  	
  fr. 2’000’000.-

  	
  fr. 44'353.-

  
	
  N. 2937

  5%

  	
  fr.     413’755

  fr.     20’688.-

  	
  fr.   508’898.-

  	
  fr. 74’455.-

  

 

                                         Ai valori d’acquisto va
aggiunto, evidentemente, il 5% di legge.

                                         L’alienazione della
particella n. __________ non dà dunque luogo a imponibile. Per la particella n.
__________ l’imponibile risulta invece di fr. 44’353.-, come indicato in via
subordinata nelle osservazioni dell’11 settembre 1995 della Divisione delle
contribuzioni; per la particella n. __________ l’imponibile risulta di fr.
74’455.-.

 

                                   6.   Il ricorso è dunque
parzialmente accolto. Di conseguenza, non si prelevano né tassa di giustizia né
spese processuali, e non si assegnano ripetibili.

 

 

 

 

 

Per questi motivi,

 

visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185
LT

 

 

 

 

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è parzialmente
accolto.

                                         §      Di
conseguenza, la decisione su ricorso del 23 giugno 1995 è riformata nel senso
che per la particella n. __________ l’imponibile ammonta a fr. 74’455.- e per
la particella n. __________ l’imponibile risulta invece di fr. 44’353.-.

                                         §§    Gli
atti vengono pertanto retrocessi all'autorità di tassazione per l'emissione di
nuovi conteggi.

 

                                   2.   Non si prelevano né spese
né tassa di giudizio.

                                         Non si assegnano
ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: