# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 58773464-9287-5be3-9399-252d093f3872
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-12
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 1. Kammer 12.06.2018 U 2017 20
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_001_U-2017-20_2018-06-12.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

U 17 20

4. Kammer 

Vorsitz Racioppi
Richter Meisser, von Salis

Aktuarin ad hoc Muratovic

URTEIL

vom 12. Juni 2018

in der Streitsache

Eheleute A._____,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Patrik Wagner,

Beschwerdeführer

gegen 

Amt für Immobilienbewertung Graubünden,

Beschwerdegegner

betreffend amtliche Schätzung

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1. Die Eheleute haben am 7. September 2011, in Ausübung ihres im April 

2010 vereinbarten Kaufrechts, die Parzelle Nr. 4793, in X._____, zum 

Preis von Fr. 2'100'000.-- bzw. Fr. 1'185.80 / m² je zu gleichen Teilen im 

Miteigentum erworben. Kurz darauf erteilte ihnen die Baubehörde 

X._____ am 21. Oktober 2011 die Baubewilligung für ein Einfamilienhaus 

mit der Auflage der Erstwohnungspflicht. Die öffentlich-rechtliche Eigen-

tumsbeschränkung der Erstwohnungspflicht, datiert vom 17. Februar 

2012, ist im Grundbuch angemerkt. Nach Abschluss der Bauarbeiten be-

zogen die Eheleute Ende Mai 2014, in Erfüllung der Erstwohnungsaufla-

ge, ihr neues Einfamilienhaus zu Wohnzwecken und beantragten eine 

Grundstückschätzung.

2. Nach Besichtigung des Objektes wurden den Eheleuten mit Verfügung 

des kantonalen Schätzungsbezirks 3 (nachfolgend Schätzungsbezirk 3) 

vom 5. Juli 2016 folgende Schätzungswerte eröffnet: Neuwert 

Fr. 7'648'800.--, Zeitwert Fr. 7'648'800.--, Mietwert Fr. 96'240.--, Ertrags-

wert Fr. 1'604'000.-- und Verkehrswert Fr. 10'775'000.--. Dagegen erho-

ben die Miteigentümer gemeinsam am 3. August 2016 Beschwerde beim 

kantonalen Amt für Schätzungswesen (ASW) und beantragten die Herab-

setzung des Eigenmietwertes des Wohnteils von Fr. 90'000.-- auf 

Fr. 50'400.--, eine Reduktion der angenommenen zwei Aussenparkplätze 

auf eineinhalb Plätze und der angenommenen drei Garagenplätze auf 

zwei Plätze, sowie eine Reduktion der geschätzten Mietwerte für die Aus-

senparkplätze von Fr. 1'560.-- auf Fr. 720.-- und der Garagenplätze von 

Fr. 4'680.-- auf Fr. 1'200.--. Schliesslich sei ein neuer Ertragswert von 

Fr. 888'667.-- zu verfügen, weil sich ein Mietwert von Fr. 52'320.-- für das 

Wohnhaus, die Garagenplätze und Aussenparkplätze ergebe. Mit Ent-

scheid des ASW vom 19. Januar 2017 wurde die Beschwerde teilweise 

gutgeheissen und zur Neueinschätzung zurückgewiesen (Ziff. 1). Dabei 

habe der Schätzungsbezirk 3 bei der angeordneten Neuberechnung fol-

gende Anpassungen vorzunehmen: Der Bodenwert sei auf Fr. 790.-- / m², 

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der Realwert auf Fr. 9'944'500.--, der Mietwert auf Fr. 95'160.--, der Er-

tragswert, bei unverändertem Kapitalisierungssatz von 6 %, auf 

Fr. 1'586'000.-- und der Verkehrswert auf Fr. 9'184'600.-- festzulegen. 

Aus den erfolgten Abklärungen zu den Baukosten ergebe sich im Gegen-

satz zu den vom Schätzungsbezirk 3 eröffneten Werten, ein um 

Fr. 36'900.-- höher ausfallender Neu- und Zeitwert, weshalb dieser bei 

Fr. 7'685'700.-- festzulegen sei. Die Schätzung sei zudem bis zum 

1. März 2017 neu zu eröffnen (Ziff. 2). 

3. Dagegen erhoben die Eheleute (nachfolgend Beschwerdeführer) am 

20. Februar 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit folgenden 

Rechtsbegehren: 

1) "Es sei der angefochtene Entscheid des Amtes für Schätzungswesen 

Graubünden vom 19. Januar 2017 vollständig aufzuheben. 

2) Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung anzuerkennen. 

3) Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 8.0 % 

MwSt. zulasten des Amtes für Schätzungswesen Graubünden."

Begründend führten die Beschwerdeführer im Wesentlichen an, der Um-

stand, dass das Schätzungsobjekt einer grundbuchlich vorgemerkten 

Erstwohnungsbeschränkung gemäss kommunalem Baugesetz unterliegt, 

sei vom ASW nicht gebührend berücksichtigt worden. Das seit 1. Januar 

2016 in Kraft getretene Zweitwohnungsgesetz sei in der kantonalen Ge-

setzgebung bezüglich Erhebung der amtlichen Schätzungen unberück-

sichtigt geblieben, sodass diese nicht an die neue Marktsituation ange-

passt sei. Aufgrund der Zweitwohnungsgesetzgebung sei ein dualer Markt 

geschaffen worden, weshalb es für die ASW naheliege, die beiden Märkte 

getrennt zu betrachten und entsprechend andere Preise festzulegen. Ob-

schon sich die Zweiteilung des Marktes noch nicht eindeutig herauskris-

tallisiert habe, lasse sie sich heute schon ausmachen und das ASW müs-

se bei der Schätzung des Verkehrswertes und des Eigenmietwertes 

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marktgerechte Bewertungen vornehmen. Weiter habe das ASW aufgrund 

der Erstwohnungspflicht für das Bauland bereits einen Werteinschlag von 

einem Drittel anerkannt, was vom Markt rasch bestätigt worden sei. Es 

tue sich aber weiterhin schwer, bei der Schätzung von Einfamilienhäusern 

auf die neue Marktsituation zu reagieren. Bezüglich des Verkehrswertes, 

welcher sich aus der Bauabrechnung für die Gesamtbaukosten und dem 

Bodenwert gemäss Kaufvertrag ergibt, wird festgehalten, dass dieser für 

das Schätzungsobjekt mit Grundbuchvermerk "Erstwohnung" so nicht 

mehr realisierbar sei. Damit festgestellt werden könne, zu welchem Preis 

sich das Gebäude zum Schätzungszeitpunkt auf dem Markt verkaufen 

lasse, habe die durch den Vermerk erfolgte Wertminderung anlässlich der 

ersten amtlichen Neuschätzung miteinzufliessen. Hinzu komme, dass die 

Baukostenabrechnung im konkreten Fall nicht einfach so übernommen 

werden könne, da die Baukosten für die gleichen Arbeiten heute viel tiefer 

seien. Der Bodenwert sei vom Schätzungsbezirk 3, handelnd durch die 

Schätzungskommission, von Fr. 1'186.-- auf Fr. 790.-- / m2 reduziert wor-

den. Der Schätzungsbezirk 3 habe, obschon er auf eine anonymisierte 

Liste mit durchschnittlichen Kaufpreisen von Fr. 728.00 / m2 verwies, den 

Bodenwert für das vorliegende Schätzungsobjekt - wegen der besseren 

Lage und eine grössere Grundstückfläche - höher angesetzt. Aufgrund 

des erneuten Preisabfalls sei aber der festgelegte Bodenwert von 

Fr. 790.-- / m2 kaum marktgerecht, vielmehr liege der Preis momentan bei 

etwa Fr. 600.-- bis Fr. 690.-- / m2. Deshalb liege der marktgerechte Ver-

kehrswert bei Fr. 5'600'000.-- (Bauland Fr. 1'100'000.-- plus Baukosten 

Fr. 4'500'000.--); sicher jedoch unter Fr. 6'000'000.--. Für die Berechnung 

des Eigenmietwertes hätten sowohl der Schätzungsbezirk 3 als auch das 

ASW Vergleichsobjekte herangezogen, welche aufgrund der kleineren 

Wohnfläche – was zu einem eher teureren Eigenmietwert führe – nicht 

massgeblich und markpreisgerecht seien. Vergleiche seien zudem nur mit 

Einfamilienhäusern im Gebiet B._____ anzustellen und nicht etwa mit Ei-

gentumswohnungen in Y._____, Oberengadin oder Arosa. Falls wegen 

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der Erstwohnungsklausel ein Vergleich nicht machbar sei, müsse dies zu 

fiktiven Abschlägen auf dem Eigenmietwert führen. Die Wohnungsmiete 

solle rund 30 % des monatlichen Netto-Einkommens der Mieter betragen. 

Die Schätzungskommission habe vorliegend einen Eigenmietwert von 

Fr. 90'000.-- pro Jahr bzw. Fr. 7'500.-- pro Monat angenommen, was – 

unter Anwendung der zuvor genannten Faustregel – ein jährliches Netto-

einkommen von Fr. 300'000.-- bzw. ein monatliches von Fr. 25'000.-- des 

Mieters voraussetze. Eine Drittvermietung sei rein faktisch nicht möglich, 

der Eigenmietwert offensichtlich nicht tragbar und nicht marktgerecht. 

Deshalb sei ein Abschlag von 25 bis 30 %, analog zum Bodenpreis, ver-

tretbar. Weil für Einfamilienhäuser, die grösstenteils in Eigennutzung ste-

hen, kaum direkte Vergleichsmieten zu ermitteln seien, müsse der Miet-

wert nach objektiven Kriterien berechnet werden. Dabei sei die Anwen-

dung der Brutto- bzw. Nettoschätzmethode für das vorliegende Schät-

zungsobjekt angebracht. Die Behauptung des Beschwerdegegners, dass 

ein Eigentümer seine Liegenschaft nicht unter einer Bruttorendite von 

1.2 % zur Drittvermietung anbiete, gelte nicht für ein Gebäude mit Erst-

wohnungspflicht. In diesem Fall könne sich der Eigentümer nicht leisten, 

keine Mieteinnahmen zu realisieren und zwei Behausungen zu finanzie-

ren. Nach dem Gesagten liege der marktgerechte Eigenmietwert beim 

vorliegenden Schätzungsobjekt bei rund Fr. 70'000.--. 

4. Das ASW beantragte in seiner Vernehmlassung die vollumfängliche Ab-

weisung der Beschwerde und die Durchführung eines Augenscheins (Ob-

jektbesichtigung), unter gesetzlicher Kostenfolge. Zur Begründung ver-

wies es grundsätzlich auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid. 

Dennoch äusserte sich das ASW ergänzend zu den Vorbringen in der 

Beschwerde. Den Schätzungsbezirken stehe in Bewertungsfragen ein 

gewisser Handlungsspielraum zu, welcher, auch wenn es sich nicht um 

eine Ermessensfrage im rechtstechnischen Sinne handle, dem Ermessen 

zumindest in verwaltungsrechtlicher Beziehung gleichgesetzt sei. Aus 

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diesem Grund sei eine Überprüfung des Beschwerdeentscheides durch 

das aufgerufene Gericht nur beschränkt möglich. Weiter seien die Schät-

zungsorgane bloss rechtsanwendende Behörden, weshalb die Vorbringen 

der Beschwerdeführer, wonach die anzuwendenden Rechtsgrundlagen 

anzupassen seien, nicht gehört werden könnten. Die Differenzierung zwi-

schen Erst- und Zweitwohnungsmarkt sei von den Schätzungsorganen 

bereits vor der Annahme der Zweitwohnungsinitiative berücksichtigt wor-

den, da gewisse Gemeinden des Kantons schon länger eine Erstwoh-

nungsverpflichtung eingeführt hätten. Zudem seien Schätzungen auf reale 

Marktvergleiche im Schätzungszeitpunkt abzustützen und nicht auf mögli-

che Entwicklungen, weshalb die Argumente der Beschwerdeführer, wel-

che sich auf Einschätzungen und Trends künftiger Entwicklungen abstütz-

ten, nicht zu beachten seien. Soweit sich die Beschwerdeführer im Weite-

ren in ihrer Beschwerde auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung über 

die Mietzinse bei Orts- oder Quartierüblichkeit und die Praxisfestlegung 

der kantonalen Steuerverwaltung berufen, gehe dies fehl. Auch die von 

den Beschwerdeführern hergestellte Relation zwischen Mietwert und Bo-

denwert sei unzutreffend. Eine Erstwohnungsbeschränkung wirke sich 

bloss auf die Bodenpreise und nicht auch auf den Neuwert aus. Bei Letz-

terem sei keine Wertdifferenz zu verzeichnen, weil die Baukosten für alle 

Käufer gleich seien. Die Haltung der Beschwerdeführer bezüglich des 

Bodenwertes habe sich allgemein als völlig inkonsistent erwiesen, zumal 

sie im Verfahren vor dem ASW einen Wert von Fr. 750.-- / m2 als ange-

messen erachtet hätten und nun die Feststellung eines Wertes von 

Fr. 600.-- bis Fr. 690.-- / m2 beantragen würden.

5. In ihrer Replik vom 22. Mai 2017 hielten die Beschwerdeführer an ihren 

Anträgen und Begründungen weitgehend fest. Nach allgemeinen Aus-

führungen bezüglich des regionalen Immobilienmarktes in X._____ sowie 

einigen Beispielen zum Erstwohnungs-, Zweitwohnungs- und Ersthaus-

markt, gingen die Beschwerdeführer auf einzelne Vorbringen des ASW 

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vertieft ein. Dabei wird die vom Beschwerdegegner behauptete be-

schränkte Kognitionsbefugnis des Verwaltungsgerichts als nicht zutref-

fend erachtet. Das aufgerufene Gericht müsse die vom ASW erlassene 

Verfügung auf die Übereinstimmung mit dem Marktwert überprüfen kön-

nen. Die freie Prüfung gehe über eine reine Willkürprüfung hinaus. Das 

aufgerufene Gericht könne allein aufgrund der Akten erkennen, dass das 

ASW für das Beschwerdeobjekt keine umfassende Abklärung des Markt-

wertes vorgenommen habe. Ein erneuter Augenschein sei nicht erforder-

lich, insbesondere weil es zu keinen neuen fallrelevanten Erkenntnissen 

führe und nur Kosten verursache. Weiter seien die in der ihnen anonymi-

siert übermittelten Tabellen des ASW aufgelisteten Vergleichsmieten und 

Vergleichsverkaufspreise für das vorliegende Schätzungsobjekt untaug-

lich und das darin angewandte Punktesystem, welches nicht offengelegt 

werde, nicht nachvollziehbar. Die Beschwerdeführer betonen zudem, 

dass sie keine Rechtsänderung verlangen würden, sondern lediglich die 

konkrete Anwendung und Ermittlung der Verkehrs- und Eigenmietwerte, 

wie sie sich aus dem aktuellen Markt ergebe. Im Übrigen machten sie un-

ter Vertiefung ihrer bisherigen Argumentation weitere Ausführungen zu 

den Marktwerten von Bauland und Gebäuden sowie zur Miete bzw. zum 

Eigenmietwert. 

6. Zu der Eingabe der Beschwerdeführer nahm das ASW mit Duplik vom 

22. Juni 2017 abschliessend Stellung und führte aus, dass es vollumfäng-

lich an seinem Beschwerdeentscheid, den darin gemachten Erwägungen 

sowie an seinen Ausführungen in der Vernehmlassung festhalte. Mit der 

Begründung, die Liegenschaft sei vom Verwaltungsgericht selbst noch nie 

besichtigt worden, hält das ASW zusätzlich an seinen Beweisantrag, er-

neut einen Augenschein durchzuführen, ausdrücklich fest. Weil die Replik 

keine neuen Argumente enthalte, gehe das ASW nur auf ausgewählte 

Aspekte derselben ein. Insofern die Beschwerdeführer vorbringen, die 

Ausführungen des ASW bezüglich der Überprüfungsbefugnis des Verwal-

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tungsgerichts seien "behauptet", so gehe dies in Verkennung der Judika-

tur fehl. Die sich auf Tabellen der Credit Suisse, Zeitungsartikel, Preislis-

ten der Angebote in Online-Portalen oder subjektive Einschätzungen stüt-

zenden Ausführungen der Beschwerdeführer seien ausserdem irrelevant. 

Des Weiteren seien die Handänderungen der angeführten Beispiele aus 

dem X._____er Erstwohnungs-, Zweitwohnungs- und Ersthausmarkt alle-

samt nach der Schätzung der Liegenschaft der Beschwerdeführer vom 

5. Juli 2016 erfolgt. Letztere sei unter Anwendung des zum massgeben-

den Zeitpunkt geltenden Rechts, Orientierung am konkreten Markt und 

Ermittlung der Preise anhand von Vergleichsobjekten erfolgt. Die vorlie-

genden Schätzungswerte seien somit vollumfänglich rechtmässig ermittelt 

worden. 

7. Mit der nach Abschluss des doppelten Schriftenwechsels eingereichten 

Eingabe vom 30. Juni 2017 haben die Beschwerdeführer nichts Neues 

vorgebracht, sondern "der Klarheit halber" bloss einige Punkte kurz fest-

gehalten. Gleichzeitig reichten sie in der Beilage die bis zu diesem Zeit-

punkt aufgelaufene Kostennote ein. 

8. Das Verwaltungsgericht gewährte dem ASW mit verfahrensleitender Ver-

fügung vom 3. Juli 2017 die Möglichkeit zur Stellungnahme bezüglich der 

erneuten Eingabe der Beschwerdeführer sowie zur Honorar- und Kosten-

note. Das ASW teilte mit Schreiben vom 5. Juli 2017 mit, dass es an sei-

nen Anträgen festhalte, die erneute Eingabe der Beschwerdeführer vom 

30. Juni 2017 umfassend bestreite und im Übrigen – unter Verweis auf 

seine bisherigen Ausführungen – auf eine weiterführende Stellungnahme 

zur Eingabe verzichte. 

9. Auf den angefochtenen Beschwerdeentscheid sowie die weiteren Aus-

führungen der Parteien in den Rechtsschriften und die eingereichten Be-

weismittel wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 

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Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Zunächst gilt es festzuhalten, dass auf den vorliegenden Fall die bis zum 

31. Dezember 2017 geltenden Bestimmungen des kantonalen Gesetzes 

über die amtlichen Schätzungen (SchG; BR 850.100) samt zugehöriger 

Verordnung (SchV; BR 850.110) zur Anwendung kommen, da der Antrag 

um Durchführung der Grundstückschätzung noch unter Geltung des alten 

Rechts gestellt wurde. Das ab dem 1. Januar 2018 gültige neue kantonale 

Gesetz über die amtliche Immobilienbewertung (IBG; BR 850.100) sowie 

die Verordnung über die amtlichen Immobilienbewertungen (VAIB; 

BR 850.110) finden hier ausdrücklich keine Anwendung (vgl. Art. 21 IBG). 

2. a) Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet der Beschwerde-

entscheid des Amtes für Schätzungswesen (neu ab 1. Januar 2018: Amt 

für Immobilienbewertung [AIB] Graubünden) vom 19. Januar 2017. 

Gemäss Art. 13 Abs. 2 SchG kann ein Entscheid des Amtes für Schät-

zungswesen innert 30 Tagen seit Mitteilung beim Verwaltungsgericht an-

gefochten werden. Zur Beschwerde legitimiert ist, wer durch den ange-

fochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an sei-

ner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschriften 

dazu ermächtigt ist (vgl. Art. 50 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwal-

tungsrechtspflege [VRG]). Das AIB hat im vorhergehenden Verwaltungs-

beschwerdeverfahren eine teilweise Gutheissung mit entsprechender 

Rückweisung an den Schätzungsbezirk 3 vorgenommen. Rückweisungs-

entscheide gelten grundsätzlich nach bundesgerichtlicher Rechtspre-

chung als Zwischenentscheide (vgl. BGE 134 II 124 E.1.3, S. 27; BGE 

133 V 477 E.4.1.3, S. 481). Anfechtungsobjekt war sowohl damals als 

auch jetzt vor Verwaltungsgericht die zur Berechnung des Eigenmiet-, Er-

trags- und Verkehrswert berücksichtigten Werte. Im angefochtenen Be-

schwerdeentscheid vom 19. Januar 2017 wurden diese Werte aber defini-

tiv und nicht abänderbar festgelegt, sodass trotz entschiedener Rückwei-

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sung auf die vorliegende Beschwerde einzutreten ist, da der unteren In-

stanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungs-

spielraum mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch der (rechneri-

schen) Umsetzung des durch die obere Instanz Angeordneten dient. Da 

die weiteren Prozessvoraussetzungen zu keinen Bemerkungen Anlass 

geben, kann auf die vorliegend frist- und formgerecht eingereichte Be-

schwerde eingetreten werden. 

b) Der das Verwaltungsgericht verpflichtende Untersuchungsgrundsatz, wo-

nach der massgebliche Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären ist, 

wird durch den Grundsatz der Mitwirkung der am Verfahren beteiligten re-

lativiert (Art. 11 VRG). Im Rahmen der Mitwirkungspflicht hat die be-

schwerdeführende Partei in der Beschwerdebegründung darzutun, in wel-

chen Punkten und weshalb der angefochtene Entscheid beanstandet wird 

(Art. 33 VRG). Dabei muss sie sich mit den Erwägungen des angefochte-

nen Entscheides auseinandersetzen. Allgemeine Beanstandungen sind 

daher nicht näher zu behandeln (vgl. BGE 118 Ib 136 E.3; 113 Ib 288). 

c) Der entscheidwesentliche Sachverhalt ergibt sich hinlänglich aus den Ak-

ten. Deshalb wird auf weitere Beweisaufnahmen – insbesondere auf den 

vom Beschwerdegegner beantragten Augenschein – verzichtet (BGE 122 

V 157 E.1d; 104 V 209 E.a m.w.H.).

3. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob der Beschwerdegegner die im Be-

schwerdeentscheid vom 19. Januar 2017 festgelegten Verkehrs- und Ei-

genmietwerte marktgerecht festgesetzt hat und insbesondere die infolge 

der Annahme der Zweitwohnungsinitiative veränderte Marktsituation 

(vermehrt) zu berücksichtigen hatte bzw. diese bereits angemessen 

berücksichtigte. 

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4. Wie der Beschwerdegegner richtig feststellte, ist die Überprüfungsbefug-

nis des Verwaltungsgerichtes bei angefochtenen Einspracheentscheiden 

in Schätzungssachen nach Art. 51 lit. a und b VRG auf Rechtsverletzun-

gen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens so-

wie unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen 

Sachverhaltes beschränkt. Dies bedeutet, dass der Schätzungskommis-

sion bzw. den Schätzungsbezirken in Bewertungsfragen ein gewisser 

Handlungsspielraum zusteht, zumal einer Schätzung naturgemäss immer 

eine subjektive Komponente anhaftet. Zwar handelt es sich dabei nicht 

um die Beantwortung von Ermessensfragen im rechtstechnischen Sinne, 

doch hat die Praxis den Ermessensbegriff ausgeweitet und auch die 

annäherungsweise Ermittlung eines Sachverhaltes – so namentlich die 

aus Erfahrungswissen gewonnene zahlenmässige Bewertung einer Ge-

gebenheit – dem Ermessen zumindest in verfahrensrechtlicher Beziehung 

gleichgesetzt. Das Verwaltungsgericht übt daher bei der Beurteilung von 

Schätzungsergebnissen eine ähnliche Zurückhaltung wie gegenüber Ent-

scheiden in Ermessensfragen (PVG 1995 Nr. 51, 1993 Nr. 49). 

5. a) Für die Immobilienbewertung ist gemäss Art. 4 Abs. 2 SchV der Zustand 

der Schätzungsobjekte im Zeitpunkt der Schätzung massgebend. Weil die 

für eine Bewertung relevanten Daten und Grundlagen (Bspw. Stand des 

Baukosten- und Lebenskostenindexes, Hypothekarzinsniveau, Mieten 

etc.) innerhalb kurzer Zeit ändern können, muss die Schätzung die per 

Stichtag gültigen Daten und Grundlagen festhalten (vgl. Das Schweizeri-

sche Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Stand 2005, Hrsg. 

Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten 

[SVKG] und Schweizerische Schätzungsexpertenkammer/ Schweizeri-

scher Verband der Immobilienwirtschaft [SEK/SEVIT], S. 28 ff. sowie 

WOLFGANG NAEGELI/HEINZ WENGER, Der Liegenschaftsschätzer, 4. Aufl. 

Zürich 1997, S. 8). Alles was am Bewertungsstichtag besteht oder wirkt, 

wird in die Berechnung eingefügt. Es interessiert somit nicht irgendein 

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vergangener oder zukünftiger Wert, sondern immer der Stichtagswert. 

Sind zum Bewertungszeitpunkt bestimmte wertbeeinflussende zukünftige 

Ereignisse oder Einflüsse bereits bekannt oder ersichtlich, sind diese mit-

einzubeziehen. Es dürfen jedoch keine willkürlichen oder gar Zufalls-

Prognosen getroffen werden (vgl. FRANCESCO CANONICA, Die Immobilien-

bewertung, Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband, 2009, S. 50 

und 157 ff., S. 77 ff.). Vielmehr müssen sich die zukünftigen Tatsachen 

bereits per Stichtag auswirken und zu diesem Zeitpunkt jeden Käufer in 

seiner subjektiven Wertbildung beeinflussen können. Beispielsweise kann 

sich bereits heute die Möglichkeit abzeichnen, dass die Hypothekarzinsen 

steigen oder fallen werden. Dieser Umstand beeinflusst zweifelslos den 

Verkehrswert, aber nicht schon per Stichtag, sondern erst, wenn sie sich 

in Form von höheren bzw. tieferen Kaufpreisen im Markt abbilden (vgl. Ur-

teil des Bundesgerichtes 2C_994/2014 vom 19. Juni 2015 E.4.2). Glei-

ches gilt für verschiedene wirtschaftliche Veränderungen wie Nachfrage 

nach Wohnraum, Entwicklung der Bevölkerungsschichten etc., welche ir-

gendwann bestimmt Einfluss auf den Verkehrswert haben werden, aber 

niemand bereits heute den Zeitpunkt und das Mass dieser zukünftigen 

Veränderungen kennt. Erst wenn sie mit Sicherheit bekannt sind und 

mögliche Käufergruppen in ihrer subjektiven Wertbildung direkt beeinflus-

sen, wirken sie sich auf den Verkehrswert aus (Die Immobilienbewertung, 

a.a.O., S. 51). Die Beschwerdeführer machen in ihren Rechtsschriften 

mehrfach geltend, dass bei der Schätzung auf Einschätzungen und 

Trends künftiger Entwicklungen abzustützen sei. Beispielsweise sei die 

Zweiteilung in einen Erstwohnungs- und Zweitwohnungsmarkt angezeigt, 

sodass das Bündner Schätzungswesen den Preiseffekt für beide Märkte 

getrennt zu betrachten und entsprechend andere Preise festzulegen 

habe. Bei Erstwohnungen seien in absehbarer Zukunft tiefere Mietzinsen 

und andere Mietwerte als bei Zweitwohnungen auszumachen. Obwohl 

sich diese zweigeteilte Marktsituation noch nicht eindeutig 

herauskristallisiert habe, sei sie zumindest seit dem 11. März 2012 bei der 

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Schätzung des Verkehrs- und Eigenmietwertes zu berücksichtigen. Beim 

Bodenwert werde bereits mit Rücksicht auf die Erstwohnungspflicht ein 

Abschlag von einem Drittel vorgenommen, was erst Recht für den 

Gebäude- und Eigenmietwert von der Erstwohnungspflicht unterstellten 

Einfamilienhäusern und Wohnungen gelten müsse. Selbst bei den 

Baukosten machen die Beschwerdeführer geltend, dass diese nicht 

unverändert zu übernehmen seien, weil sie für die gleichen Arbeiten 

heute viel tiefer ausfallen würden. Die von der AIB vorgenommene Re-

duktion auf den Gebäudewert von 10 % der Gesamtbaukosten einsch-

liesslich Aushub und dergleichen, sei eine ungenügende Anpassung an 

die Marktverhältnisse. Schliesslich sei der Bodenwert erneut gefallen, 

weshalb momentan ein Wert von 

Fr. 600.-- bis Fr. 690.-- / m2 marktgerecht sein dürfte (vgl. zum Ganzen die 

Beschwerdeschrift vom 20. Februar 2017, act. A.1, vgl. bspw. Ziff. B.4 f.; 

B.7; C.2.1 f.). Der Beschwerdegegner ging nicht vertieft auf die be-

schwerdeführerischen Vorbringen ein und hielt in seiner Beschwerdeant-

wort vom 15. März 2017 lediglich fest, dass sich die Schätzungsorgane 

bei der Schätzung auf reale Marktvergleiche im Schätzungszeitpunkt und 

nicht auf mögliche Entwicklungen zu stützten hätten. Dementsprechend 

seien auch nicht vorsorglich höhere Schätzungswerte verfügt worden, als 

sich jahrzehntelang ein teilweise sehr starker Anstieg der Immobilienprei-

se abzeichnete. Dies gelte sinngemäss auch für die Baukosten, für wel-

che in der Schätzungseröffnung unbestrittenerweise das Baujahr 2014 

ausgewiesen sei. Ohnehin habe es gemäss dem schweizerischen Bau-

preisindex zwischen 2014 und 2016 Preisschwankungen von 0.57 % ge-

geben, welche für die Bewertung unbedeutend seien und vernachlässigt 

werden könnten. 

b) Gemäss Art. 16 Abs. 1 SchV ist der Bodenwert dem Verkehrswert von 

vergleichbarem, unüberbautem Boden gleichzusetzen, der dem unter 

normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis entspricht. Für einen derar-

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tigen Kaufpreisvergleich sind beim zu bewertenden Grundstück die Ab-

weichungen von den Vergleichsgrundstücken durch Zu- bzw. Abschläge 

zu berücksichtigen (Bspw. Lage, Grösse, Qualität, Erschliessungszu-

stand, Umfang der Nutzungsmöglichkeiten etc.). Die Beschwerdeführer 

bezahlten für den Boden einen Kaufpreis von Fr. 2'100'000.--, was einem 

Preis von Fr. 1'186.-- / m2 entspricht. Rund sechs Monate nach dem Kauf 

wurde die Parzelle mit einer Erstwohnungsauflage belastet. Aufgrund die-

ses Umstandes nahm der Schätzungsbezirk 3 im Nachhinein einen Bo-

denpreis-Vergleich mit vier erstwohnungsbelasteten Grundstücken im 

Gebiet "C._____" vor, welcher einen durchschnittlichen Wert von 

Fr. 728.-- / m2 ergab. Dieser Wert wurde sodann auf Fr. 790.-- / m2 erhöht, 

mit dem Hinweis auf eine bessere Lage und eine rund dreifach grössere 

Grundstückfläche. Diese Reduktion des Bodenwertes entspricht einem 

Drittel des Kaufpreises und trägt dem Erstwohnungseintrag, wie der 

Schätzungsbezirk 3 richtigerweise festhält, gebührend Rechnung (vgl. 

Stellungnahme des Schätzungsbezirks 3 zur Beschwerde vom 1. Sep-

tember 2016, Seite 3). Die Beschwerdeführer rügen sodann keine 

Rechtsverletzung, Unterschreitung, Überschreitung oder Missbrauch des 

Ermessens. Vielmehr wollen sie den Bodenpreis beim momentanen Wert 

festlegen, welcher gemäss eigenen Angaben tiefer sei als per Stichtag 

ermittelt. Dagegen ist einzuwenden, dass gemäss Art. 4 Abs. 2 SchV der 

Schätzungszeitpunkt für die Bewertung massgebend war. Die Schätzung 

wurde per Stichtag unter Berücksichtigung der gegebenen Marktverhält-

nisse vorgenommen. Das Vorgehen der Schätzungsbehörde ist nicht zu 

beanstanden. Zudem ist es fraglich, ob der behauptete momentane Wert 

tatsächlich tiefer liegt als Fr. 790.-- / m2.

c) Die Beschwerdeführer sind ausserdem der Meinung, dass bei der im kon-

kreten Fall vorgenommenen Schätzung die marktgerechten Baukosten 

nicht berücksichtigt worden seien. Die Erstwohnungen seien ab dem Jahr 

2013 gebaut worden, zu damals noch wesentlich höheren Baulandpreisen 

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und Baukosten als heute (Beilage A.1, S. 5). Nach in Kraft treten der neu-

en Zweitwohnungsgesetzgebung habe sich der regionale Markt verändert 

und die Bautätigkeit stark abgenommen. Diese Entwicklung habe nicht 

nur zu tieferen Bodenpreisen, sondern auch zu massiv fallenden Baukos-

ten geführt (Beilage A.3, S. 3). Die Schätzungsbehörde könne nicht allein 

auf die damals überhöhten Baukosten oder die ursprüngliche Baukosten-

abrechnung abstellen. Es könne nicht mehr wie früher auf schweizerische 

Baupreisindexe (Hochbau Grossregion Ostschweiz) zurückgegriffen wer-

den, sondern auf den Markt in X._____ selbst. Zudem hätten die speziell 

teuren Innenausbauten keinen Marktwert und müssten gemäss Art. 12 

Abs. 1 SchV abgezogen werden. Der Beschwerdegegner setzte sich be-

reits anlässlich der Verwaltungsbeschwerde damit auseinander und kam 

zum Schluss, es sei aus der bereinigten, detaillierten Bauabrechnung er-

sichtlich, dass es sich um Marktpreise handle. Der Neuwert des Gebäu-

des sei auf Fr. 7'685'700.-- festzusetzen. Dritte hätten nicht mit tieferen 

Kosten gebaut (vgl. Beschwerdeentscheid, Ziff. 5.1.3). Während des Be-

schwerdeverfahrens vor dem Verwaltungsgericht räumte der Beschwer-

degegner zudem ein, dass sich die Preise gemäss dem schweizerischen 

Baupreisindex (Hochbau, Grossregion Ostschweiz), seit dem Baujahr um 

0.57 % reduziert hätten. Eine solch minimale Veränderung sei vernach-

lässigbar. 

Gemäss Art. 12 Abs. 1 SchV ist für die Berechnung des Neuwertes bei 

Neubauten und baulichen Änderungen von der Bauabrechnung auszuge-

hen. Der Neuwert entspricht dem effektiven Kostenaufwand, der für die 

Erstellung eines gleichartigen Gebäudes (gleiche Grösse, gleicher Aus-

bau, gleicher Standort) erforderlich ist (Art. 11 Abs. 1 SchV). Ausserge-

wöhnlich niedrige oder hohe Kosten, entstanden durch Preisvergünsti-

gungen, Angebote, Eigenleistungen, Umdispositionen bei der Planung 

und Bauausführung sowie Kosten für den Abbruch sind nicht zu berück-

sichtigen (Art. 12 Abs. 2 SchV). Hingegen finden nach Art. 4 Abs. 1 lit. a 

- 16 -

und b SchV unter anderem die Bauart und der Ausbau in die Schätzung 

der Immobilie Eingang. Aus letztgenannten geht bereits hervor, dass der 

Einwand der Beschwerdeführer, die speziell teuren Innenausbauten im 

Einfamilienhaus seien abzuziehen, nicht greift. Ausserdem findet der 

Baupreisindex zur Ermittlung des Versicherungswertes praxisgemäss 

Anwendung. Beim Baupreisindex handelt es sich um eine periodische, 

aufgrund ausgewählter Indexhäuser neu vorgenommene Berechnung, 

welche für vergleichbare Bauleistungen die veränderten Baukosten im 

Vergleich zu einem früheren Zeitpunkt aufzeigt (Das Schweizerische 

Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 290). Abgesehen von einigen Ausnahmen, 

werden die Gebäude im Kanton Graubünden grundsätzlich zum Neuwert 

versichert. Dabei werden gemäss Art. 20 Abs. 1 des Gebäudeversiche-

rungsgesetzes des Kantons Graubünden (GebVG) die Versicherungswer-

te jährlich an die Entwicklung der Baukosten angepasst. Für die Gebäu-

deversicherung ist daher ebenfalls der Wert relevant, welcher aussagt, 

wieviel Geld es kosten würde, das Gebäude an Ort und Stelle wieder zu 

errichten. Aus diesem Grund ist es nicht ersichtlich, weshalb sich die 

Schätzungsbehörden nicht ebenfalls auf den Baupreisindex stützen soll-

ten, sondern auf den Markt in X._____ selbst. Wie bereits in Erwägung 5a 

dargelegt, handelt es sich bei der Schätzung von Immobilien um eine 

Stichtagbewertung. Im konkreten Fall wurden die rund zweijährigen Baua-

rbeiten im Jahr 2014 abgeschlossen und die Schätzung am 5. Juli 2016 

vorgenommen. Es ist demnach auf den zum Schätzungszeitpunkt gülti-

gen Neuwert abzustellen. Grundlage für die Berechnung bildet die 

Schlussabrechnung der Baukosten, welche zeitlich zu aktualisieren sind, 

weshalb auf den Baukostenindex für das Jahr 2016 abzustellen ist. Dieser 

ist um 0.7 Punkte im Vergleich zum Jahr 2014 gesunken, was einem Pro-

zentsatz von 0.57 entspricht (Vgl. GVG-Index in Bg-act.). Schätzungen 

führen ihrer Natur nach zu annäherungsweise ermittelten Zahlen. Die 

Abweichung von 0.57 % ist geringfügig und überschreitet nicht die Schät-

zungstoleranz, weshalb die ermittelten Baukosten im Bereich der Ermes-

- 17 -

sensausübung der Schätzungsbehörde bzw. der Schätzung innewohnen-

den Ungenauigkeit liegt (vgl. Der Liegenschaftsschätzer, a.a.O., S. 65 f.). 

d) Den beschwerdeführerischen Vorbringen, dass die mit der Zweiteilung 

des Marktes in Erstwohnungs- und Zweitwohnungsmarkt zusammenhän-

genden wertbeeinflussenden Umstände bei der Schätzung des Verkehrs- 

und Eigenmietwertes zu berücksichtigen seien, kann entgegengehalten 

werden, dass die Schätzungsbehörden bereits vor der Annahme der 

Zweitwohnungsinitiative dieser Differenzierung in ihren Schätzungen 

Rechnung getragen haben, das heisst, die Immobilien entsprechend den 

Marktverhältnissen bewerteten. In der Botschaft der Regierung an den 

Grossen Rat zur Totalrevision des Gesetzes über die amtliche Schätzung 

(SchG) wird festgehalten, dass von der Marktorientierung in diesem Be-

reich nicht abgewichen werde (vgl. Botschaft der Regierung an den Gros-

sen Rat, Heft Nr. 8/2016-2017, S. 454). Es wurden dementsprechend im 

konkreten Fall auch nur Liegenschaften mit Nutzungsbeschränkungen als 

Erstwohnungen als Vergleichsobjekte herangezogen. Die Marktsituation 

zum Schätzungszeitpunkt wurde damit genügend berücksichtigt, es wa-

ren insbesondere keine weitergehende Annahmen über zukünftige Markt-

preisentwicklungen zu treffen. 

6. a) Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem unter normalen Ver-

hältnissen am Stichtag erzielbaren Kaufpreis ohne Rücksicht auf unge-

wöhnliche oder persönliche Verhältnisse (Das Schweizerische Schätzer-

handbuch, a.a.O., S. 67). Es wird in der Regel unter Würdigung der Wirt-

schaftlichkeit aus Real- und Ertragswert ermittelt. Je nach Wirtschaftslage 

kann er sich entweder vornehmlich am Real- oder Ertragswert orientieren. 

Nach dieser Bewertungspraxis wird der Verkehrswert einer Liegenschaft 

primär durch Vergleich mit dem Kaufpreis ermittelt. Sofern ein Kaufpreis 

fehlt oder nicht dem Verkehrswert entspricht, erfolgt der Vergleich mit an-

deren gehandelten Grundstücken, für welche ähnliche Voraussetzungen 

- 18 -

gelten. Bei Einfamilienhäusern stehen vornehmlich subjektive Beweg-

gründe der Käuferschaft wie Eigennutzung und wirtschaftliche Erwartung 

im Vordergrund, während Renditeüberlegungen in den Hintergrund treten 

(Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 112). Bei überbauten 

Grundstücken wird durch Gewichtung der Grundlagenwerte Realwert und 

Ertragswert der Verkehrswert ermittelt. 

Der Verkehrswert wurde im Beschwerdeentscheid auf Fr. 9'184'600.-- 

geschätzt. Die Beschwerdeführer haben, neben den bereits weiter vorne 

abgehandelten Einwänden bezüglich der Baukosten und des Neuwertes, 

gerügt, dass der Beschwerdegegner eine ungenügende Anpassung an 

die Marktverhältnisse bei der Bewertung des Gebäudes und der zusätzli-

chen Bauleistungen vorgenommen habe. 

b) Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller 

baulichen Anlagen auf dem Grundstück, den für die Erstellung notwendi-

gen Vorbereitungs- und Umgebungsarbeiten sowie den Baunebenkosten 

und des Bodenwertes. Es ist unbestritten, dass es sich beim Beschwer-

deobjekt um einen Neubau handelt, weshalb der Zeitwert dem Neuwert 

entspricht. Der Beschwerdegegner schätzte den Realwert im Beschwer-

deentscheid auf Fr. 9'944'500.--, welcher aus dem Bauwert (Neuwert = 

Zeitwert) von Fr. 7'685'700.--, den effektiven Zusatzkosten von 

Fr. 859'700.-- (somit den Anlagekosten von Fr. 8'545'400.--) und einem 

Bodenwert von Fr. 1'399'100.-- errechnet wurde. Der Realwert dient als 

Hilfswert für die Schätzung des Verkehrswertes. Wie weiter oben bereits 

erläutert, richtet sich der Verkehrswert grundsätzlich nach den bei glei-

chen oder ähnlichen Grundstücken unter normalen Verhältnissen erziel-

ten Verkaufspreisen. Der Schätzungsbezirk 3 räumte im Verwaltungsbe-

schwerdeverfahren ein, dass es über keine Werte gehandelter Ver-

gleichsobjekte verfügt. Ein Vergleich ist somit nicht möglich, weshalb 

nach Art. 26 Abs. 1 lit. a SchV vorzugehen ist. Der Verkehrswert von 

Neubauten steht in Übereinstimmung mit dem Realwert, wenn der Neu-

- 19 -

wert, die zusätzlichen Baukosten und der Bodenwert den Marktwerten 

entsprechen und es sich nicht um Liebhaberobjekte handelt. Letzteres 

wurde richtigerweise vom Beschwerdegegner verneint. Ausserdem redu-

zierte der Beschwerdegegner die Zusatzkosten betreffend Aushub, wel-

che um rund Fr. 250'000.-- höher als üblich gewesen seien. Bezüglich des 

Neuwertes und der Baukosten seien keine Preisunterschiede zwischen 

Erst- und Zweitwohnungsbauten feststellbar. Der Bodenwert berücksichti-

ge hingegen vollständig den Umstand der Nutzungsbeschränkung durch 

die Erstwohnungspflicht. Unter Berücksichtigung all dieser Umstände leg-

te der Beschwerdegegner den Verkehrswert bei Fr. 9'694'500.-- fest. 

Bei Einfamilienhäusern spielt der Ertragswert gegenüber dem Realwert 

eine eher untergeordnete Rolle. Dies gilt wohl in der vermehrten Masse 

bei Einfamilienhäusern mit Nutzungsbeschränkung als Erstwohnung. Der 

daraus resultierenden eingeschränkten Marktfähigkeit des Beschwer-

deobjektes wurde bei der Verkehrswertermittlung durch das Einsetzen ei-

nes Gewichtskoeffizienten von 0.1 Rechnung getragen. Gemäss Art. 27 

Abs. 2 lit. a SchV liegt die Gewichtung des Ertragswertes von 0.1 im 

Rahmen der vorgeschriebenen Bandbreite und kann nicht als unange-

messen qualifiziert werden.

7. Zusammenfassend gelangt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass 

der Vorinstanz im Ergebnis keine fehlerhafte Verkehrswertschätzung vor-

gehalten werden kann. Die Verkehrswertschätzung bewegt sich im Rah-

men des der Vorinstanz zustehenden Ermessens, in welches das Verwal-

tungsgericht nicht eingreift.

8. a) In Bezug auf den umstrittenen Mietwert gilt es festzuhalten, dass Art. 22 

Abs. 2 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; 

BR 720.000) als Mietwert von Gebäuden und Gebäudeteilen den Betrag 

bestimmt, den der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte bei einer Dritt-

vermietung erzielen würde. Hier steht nicht die Besteuerung selber zur 

- 20 -

Diskussion, sondern die Höhe des Mietwerts selbst. Dieser ist gemäss 

Art. 22 Abs. 2 StG auf Grund des marktüblichen Mietzinses zu berechnen; 

im Einklang damit steht Art. 7 Abs. 1 SchG, wonach sich die Schätzungs-

werte am Markt zu orientieren haben (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 E.3.2). Liegenschaften, welche von den 

Eigentümern selbst bewohnt werden, treten nicht am Wohnungsmarkt 

auf, weshalb sie keinen direkten Marktpreis haben. In der Regel wird ihr 

Mietwert indirekt durch Vergleich mit ähnlichen vermieteten Objekten ge-

schätzt. Gemäss Art. 4 Abs. 1 SchV sind für die Vergleichbarkeit von Im-

mobilien in erster Linie die dort erwähnten Merkmale (Lage, Grösse, Bau-

art, Alter, Zustand, Ausbaustandard, Immissionen, Erschliessung etc.) 

massgebend, wobei gemäss dem Urteil des Verwaltungsgerichts U 12 86 

vom 6. November 2012 und dem dazu ergangenen Urteil des Bundesge-

richts 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 einerseits vergleichbare Objekte 

in derselben Gemeinde und andererseits auch näher gelegene, im glei-

chen Sinn vergleichbare Objekte zu berücksichtigen sind. 

b) Bezüglich der Vergleichbarkeit der Objekte bringen die Beschwerdeführer 

vor, dass nicht nur gestützt auf die aus der bundesgerichtlichen Recht-

sprechung zu Art. 269a lit. a des Obligationenrechts (OR; SR 220) resul-

tierenden klaren Vorgaben, sondern auch ganz allgemein, auf Objekte in 

unmittelbarer Nähe oder gleicher Ortschaft abzustellen sei. Aus diesem 

Grund müsse im vorliegenden Fall ein Vergleich nur mit Einfamilienhäu-

sern im Gebiet B._____ angestellt werden. 

Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden. Die Schätzungsbehörden hat-

ten eine Immobilienbewertung aufgrund der damals geltenden rechtlichen 

Vorgaben gemäss SchG und SchV vorzunehmen, weshalb sich das AIB 

zu Recht nicht auf Normen des Mietrechts und der hierzu ergangenen 

Rechtsprechung stützt. Selbst eine analoge Anwendung fällt nicht in Be-

tracht. Es gilt nämlich zwischen dem im Mietrecht relevanten Mietpreis 

und den Mietwerten gemäss SchG zu unterscheiden. Mietpreise um-

http://links.weblaw.ch/de/2C_1236/2012
http://links.weblaw.ch/de/2C_1236/2012

- 21 -

schreiben die effektiv bezahlten Geldbeiträge. Ein Mietwert hingegen ist 

eine subjektive Aussage, welche auf Grund statistischer Grundlagen ge-

schätzt wird. Insbesondere wird der Mietwert aufgrund der ortsüblichen 

Verhältnisse und tatsächlichen Nutzung festgelegt, wobei neben dem 

ortsüblichen Mietzinsniveau, die Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren 

wie Lage, Grösse, Beschaffenheit, Ausbaustandard und Umschwung der 

Liegenschaft sowie die darauf einwirkende Immissionen zu berücksichti-

gen sind (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 61 ff.). 

Des Weiteren halten sowohl die Beschwerdeführer als auch das AIB in ih-

ren Rechtsschriften fest, dass sich die Schätzungswerte jeweils gemäss 

Art. 7 Abs. 1 SchG am Markt zu orientieren hätten. Daraus schliessen die 

Beschwerdeführer, dass für den Marktwert der Mietvertrag ausschlagge-

bend sei und Anhaltspunkte dazu Angebote von Vermietern in Zeitungen 

sowie entsprechenden Online-Portalen bieten würden. Es könne nicht 

durch Extrapolation von Mieten in Y._____ und dazu noch von Wohnun-

gen und nicht Einfamilienhäusern, auf das vorliegende Schätzungsobjekt 

aufgerechnet werden. Hinsichtlich des vorgebrachten Beizugs von einzel-

nen Inseraten kann bereits an dieser Stelle festgehalten werden, dass 

dies für einen Marktvergleich untauglich ist. Meist fehlen in den Inseraten 

nähere Angaben über Wohnungsfläche, Ausbaustandard, Lage, Immissi-

onen usw., welche die angegeben Mietzinse verifizieren lassen. Aus die-

sem Grund ist ein Schätzungsobjekt nur schwer mit Inseraten vergleich-

bar. 

c) Die zuvor genannten Einwände der Beschwerdeführer bezüglich der Ver-

gleichsobjekte erweisen sich als unbegründet. Nach der verbindlichen 

und von den Beschwerdeführern unbestrittenen Feststellung des Schät-

zungsbezirks 3 war ein Marktvergleich mit vergleichbaren, vermieteten 

Objekten in demselben Schätzungsbezirk nicht möglich. Aus diesem 

Grund wurde ein Marktvergleich mit vier vergleichbaren Objekten in 

X._____ und Y._____ vorgenommen, welche selbst als Erstwohnungen 

- 22 -

vermietet werden. Gemäss der in Erwägung 8a festgehaltener bundesge-

richtlichen Rechtsprechung (Urteil des Bundesgerichts 2C_1236/2012 

vom 20. Juni 2013) dürfen die Schätzungsbehörden Vergleichsobjekte 

auch aus anderen Ortschaften heranziehen, wenn der Mietmarkt im eige-

nen Ort für das in Frage stehende Schätzungsobjekt eingeschränkt ist. 

Unter Beachtung der für die Schätzung gemäss Art. 7 Abs. 1 SchG i.V.m. 

Art. 4 Abs. 1 SchV massgebenden Vergleichsfaktoren, ist es in einer wie 

hier vorliegenden Konstellation nicht nur zulässig, sondern geradezu ge-

boten Vergleichsobjekte aus den in der Umgebung liegenden Ortschaften 

heranzuziehen. Das Vorgehen des Schätzungsbezirks 3 ist demnach 

nicht zu beanstanden, sofern die Vergleichsobjekte gemäss Art. 4 Abs. 1 

SchV vergleichbar sind. 

9. a) Zur Kritik der Beschwerdeführer, dass gerade die Vergleichbarkeit von 

Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentumswohnungen nicht gegeben 

sei, schweigt sich das AIB in seinen Ausführungen aus. Das Bundesge-

richt hielt im Urteil 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 E.4.2 fest, dass 

vermietete und selbstgenutzte Einfamilienhäuser nur dann nicht miteinan-

der vergleichbar sind, wenn die in Art. 4 Abs. 1 SchV genannten Fakto-

ren, dem Vergleich entgegenstehen. Es ist demnach nicht relevant, ob die 

Vergleichsobjekte vermietet oder selbst genutzt werden. 

Zudem wird im Schweizerischen Schätzerhandbuch ausdrücklich festge-

halten, dass sich der Mietwert von Einfamilienhäusern in der Regel am 

Mietzinsniveau von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern orientiert und 

sich Abweichungen aus Minder- oder Mehraufwand für die Bewirtschaf-

tung, Übergrösse der Nettonutzfläche, oberer Beschränkung des Miet-

werts in absoluten Zahlen aufgrund der öffentlichen Verhältnisse usw. 

sowie des Mehrkomforts, der Einrichtungen und Nebenräumen ergeben 

(vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 111). Damit der 

Mietwert geschätzt werden kann, müssen die zum Vergleich herangezo-

genen Wohnungen mit dem vorliegenden Einfamilienhaus auf vergleich-

- 23 -

bare Werte gebracht werden. Hierzu stehen unterschiedliche Grössen als 

Vergleichsmassstäbe zur Verfügung. Beispielsweise kann wie im vorlie-

genden Fall die Mieteinnahme pro m2 vermietbarer Fläche von der AIB als 

Vergleichsgrösse herangezogen werden (vgl. Das Schweizerische Schät-

zerhandbuch, a.a.O., S. 63). Zudem hat die Schätzungsbehörde aufgrund 

der verbesserten Vergleichbarkeit im konkreten Fall die Punktierungen 

der Vergleichsobjekte an die Punktierung des vorliegend zu schätzenden 

Objektes angeglichen und erst die daraus resultierenden durchschnittli-

chen Mietwerte mit der unbestrittenen Nutzfläche von 406 m2 multipliziert, 

was einen Mietwert von Fr. 139'664.-- pro Jahr ergibt. Der bereinigte 

Mietwert des Wohnteils beträgt schliesslich Fr. 90'000.-- pro Jahr und 

wurde so den Beschwerdeführern eröffnet. Schlussendlich beträgt der Ei-

genmietwert des vorliegenden Schätzungsobjektes Fr. 222.-- / m2, was 

einem Anteil von 64 % des Mietwertes der Vergleichsobjekte entspricht. 

Gemäss den Ausführungen im Beschwerdeentscheid vom 19. Januar 

2017 sei diese Reduktion durch die sehr grosse Nutzfläche des Be-

schwerdeobjekts gerechtfertigt. Damit hat der Beschwerdegegner bereits 

dem von den Beschwerdeführern vorgebrachten Vorwand, dass der Ei-

genmietwert pro m2 Wohnfläche bei einem kleineren Haus im Verhältnis 

eher teurer ist, gebührend mitberücksichtigt.

b) Die Beschwerdeführer rügen zudem, dass die angewandte Bewertungs-

methode (Punktesystem) in keiner Weise transparent und nachvollziehbar 

sei. Die daraus resultierende monatliche Nettomiete für den Wohnteil ein-

schliesslich Garage und Aussenparkplätze von über Fr. 8'000.-- (recte: 

Fr. 7'930.--) für das vorliegende Schätzungsobjekt werde im Raum 

X._____ für Wohnungen mit Erstwohnungsanmerkung im Grundbuch 

schlicht nicht bezahlt, nicht einmal für ein Einfamilienhaus mit freier Nut-

zung ausserhalb des Zweitwohnungsgesetzes. Diese Vorbringen werden 

von den Beschwerdeführern aber nicht substantiiert. Das AIB setzte sich 

damit bereits in seinem Beschwerdeentscheid auseinander (Ziff. 5.3.6). 

- 24 -

Das vom Schätzungsbezirk 3 verwendete Objektaufnahmeprotokoll basie-

re auf fachlichen sowie branchenüblichen Erkenntnissen, werde langjäh-

rig benutzt und sei von den Gerichten nie beanstandet worden. Damit sei 

eine vollständige und punktemässig differenzierte Beurteilung bzw. Be-

wertung der Immobilie möglich. Die Gebäude würden nach Bauart und 

Ausstattung klassifiziert, zumal sie unabhängig des geteilten Marktes die 

Ertragsverhältnisse entscheidend beeinflussen (Art. 4 Abs. 1 SchV, insb. 

Bst. b und f). Im konkreten Fall wurde die Punkteverteilung bezogen auf 

jeden Schätzungsparameter auf einer Skala von minus 9 Punkten bis plus 

9 Punkte vorgenommen. Folgende Werte liegen vor: 

"- Wohnwert: "grosszügig, gut eingeteilt" (+6)
- Zusatznutzung: "luxuriöse Anlagen" (+9)
- Nasszellen: "sehr komfortabel" (+6)
- Küche: "sehr komfortabel" (+6)
- Wohnlage: (+6)
- Besonnung/Sicht: (+9)
- Verkehrslage:  (-3)
- Immissionen: (+6)
- Wirtschaftl. Alter:   "neuwertig" (+9)
- Haustechnik:  "luxuriös" (+9)

Total: 63 Punkte"

"Zusatzkosten: Aushub (Baugrubensicherung), Umgebung (Stützmauern, Pfläs-
terungen in Naturstein); PP im Freien (vier), Erschliessung (kurze Distanz). 
Nebenräume: Keller, Velo, Abstell, Waschküche, Garage, Technik.
Weitere Infos: Heizung (WP-Erdwärme), Personenlift."

Der Beschwerdegegner hat die massgebenden Kriterien aufgeführt und 

ihnen soweit ersichtlich Rechnung getragen. Gemäss Bg-act. C2 werden 

die Punkte vom Schätzungsbezirk 3 auf der anonymisierten Liste "Ver-

gleich: Marktmieten / geschätzte Miete" in % angegeben. 90 Punkte = 

100 %; das Beschwerdeobjekt wurde mit 63 Punkten bewertet, was 

56.7 % ergibt. In der Liste geht der Schätzungsbezirk 3 von 60 % aus, 

was zu einem Mietwert pro Monat von Fr. 7'500.-- führt. Die Vergleichsob-

jekte bewegen sich zwischen 9 - 30 % und weisen Mietwerte pro Monat 

- 25 -

von Fr. 2'800.-- bis Fr. 4'220.-- auf. Die Beschwerdeführer vermögen nicht 

darzutun, inwiefern die Gewichtung der einzelnen Kriterien und das Re-

sultat der Schätzung auf eine Überschreitung bzw. einem Missbrauch des 

Ermessens beruhen. Die Würdigung und Gewichtung der einzelnen für 

den Mietwert massgebenden Kriterien erfolgte anhand einer gesamthaf-

ten Beurteilung, ist schlüssig und nachvollziehbar, sodass die angewand-

te Methodik des Beschwerdegegners nicht zu beanstanden ist.

c) Bezüglich der geschätzten Mietwerte für die Aussenparkplätze und Gara-

genplätze führen die Beschwerdeführer aus, dass bei Einfamilienhäusern 

im Gegensatz zu Stockwerkeigentumswohnungen, wo es möglich sei, 

Kellerabteile und Tiefgaragenplätze separat zu bewerten, eine Aufteilung 

nicht sinnvoll sei, da eine Drittvermietung an ausserhalb des Einfamilien-

hauses in der Nachbarschaft wohnende nicht erfolge. 

Grundsätzlich wird eine Immobilie in ihre einzelnen Schätzungsobjekte 

gegliedert. Dabei können folgende Objekttypen unterschieden werden: 

Landfläche, Bauten, Umgebungsobjekte, Wohnhaus, Werkstatt, Parkplät-

ze, Lagerplatz etc. Nur jene Objekte werden ausgeschieden, die einen ei-

genen Wert haben und nicht schon im Wert eines anderen Objektes ent-

halten sind. So ist z.B. der Umschwung kein Schätzungsobjekt, weil er 

keinen eigenen Landwert hat (vgl. Die Immobilienbewertung, a.a.O., S. 50 

und 157 ff.). Eine derartige Aufteilung des Grundstücks in verschiedene 

Mieteinheiten dient der Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Werte 

der zur Verfügung stehenden Nutzungseinheiten. Dabei wird die Werter-

mittlung ungeachtet dessen, ob eine Drittvermietung in Betracht gezogen 

wird, vorgenommen. Aus diesem Grund sind die diesbezüglich ange-

brachten Einwände der Beschwerdeführer zurückzuweisen. 

d) Aus dem Gesagten folgt, dass die Beschwerdeführer weder aufzuzeigen 

vermögen, dass die Lösung der Vorinstanz zur Ermittlung des Eigenmiet-

werts im Allgemeinen unhaltbar oder willkürlich wäre, noch bringen sie 

- 26 -

genügend substantiierte Gründe vor, um den ihnen konkret veranlagten 

Eigenmietwert in Frage zu stellen. Solange die Praxis des AIB im Ein-

klang mit den massgeblichen Rechtsgrundlagen steht, vermag auch die 

allgemeine Kritik der Beschwerdeführer am System der Mietwertbestim-

mung für Gebäude mit Erstwohnungspflicht daran nichts zu ändern. 

10. Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass 

die Schätzungsbehörde ihr Ermessen im angefochtenen Entscheid 

rechtsfehlerfrei ausgeübt hat. Die Beschwerde ist daher als unbegründet 

abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen dessen Kosten 

zulasten der Beschwerdeführer. Von der Zusprechung einer ausserge-

richtlichen Entschädigung an den obsiegenden Beschwerdegegner ist 

gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG abzusehen. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 518.--

zusammen Fr. 3‘518.--

gehen zulasten der Eheleute A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustel-

lung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubün-

den, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]

- 27 -

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 5. April 

2019 abgewiesen (2C_660/2018).