# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a764d61b-e89b-5766-ac43-9b71a900995d
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-12-06
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 06.12.2016 R 2016 52
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2016-52_2016-12-06.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 16 52

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
Richter Audétat, Racioppi 

Aktuarin Baumann-Maissen

URTEIL

vom 6. Dezember 2016

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ AG,
und
B._____,
beide vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Martina Gorfer,

Beschwerdeführerinnen
gegen 

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,

Beschwerdegegnerin

betreffend Bauvollendungsfrist (Verlängerung)

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1. B._____ ist seit dem 30. Mai 2011 Eigentümerin der in der Gemeinde 

X._____ gelegenen Parzelle 2793. Zugleich ist sie Alleinaktionärin und 

einziges Mitglied des Verwaltungsrats der A._____ AG mit Sitz in 

Y._____. Am 15. März 2011 reichte die A._____ AG beim Gemeindevor-

stand der Gemeinde X._____ ein Baugesuch zur Überbauung des 

Grundstücks Nr. 2793 mit zwei Einfamilienhäusern (Haus A und B) und 

einer Tiefgarage ein. Für das Haus A war eine Zweitwohnungsnutzung, 

für das Haus B eine Erstwohnungsnutzung projektiert. Während der Pu-

blikation des Bauvorhabens reichte die A._____ AG ein Abänderungsge-

such ein, das eine auf einen längeren Abschnitt gedeckte Garagenein-

fahrt (Rampe) sowie die Realisierung der beiden Einfamilienhäuser in 

zwei Etappen vorsah. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 22. August 

2011, mitgeteilt am 1. September 2011, bewilligte der Gemeindevorstand 

von X._____ (nachfolgend: Gemeindevorstand) dieses geänderte Bau-

vorhaben unter Bedingungen und Auflagen.

2. Im Jahr 2012 begann die A._____ AG mit der Realisierung des fraglichen 

Bauvorhabens. Mit Schreiben vom 5. Juli 2013 machte der Gemeindevor-

stand die A._____ AG darauf aufmerksam, dass es schwierig sein dürfte, 

das fragliche Bauvorhaben innert der zweijährigen Bauvollendungsfrist 

fertigzustellen. Mit einer Verlängerung der Geltungsdauer der Baubewilli-

gung könne nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative und den jüngst 

ergangenen bundesgerichtlichen Leitentscheiden jedenfalls in Bezug auf 

das Haus A nicht gerechnet werden. Für den Fall, dass die Bauarbeiten 

nicht bis zum 21. Juli 2013 mit der klar erkennbaren Absicht, das Bauvor-

haben zu Ende zu führen, wieder aufgenommen würden, erwäge der 

Gemeindevorstand, die definitive Baueinstellung, die Anordnung der Ent-

fernung der unvollendeten Bauteile und die Wiederherstellung des ur-

sprünglichen Zustandes anzuordnen. In der Folge führte die A._____ AG 

die Bauarbeiten fort und liess die bewilligten Einfamilienhäuser bis zum 

Rohbau erstellen.

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3. Am 25. August 2015 teilte der Gemeindevorstand der A._____ AG mit, 

die zweijährige Frist zur Vollendung des begonnenen Bauvorhabens sei 

abgelaufen, ohne dass die A._____ AG ein Gesuch um Verlängerung der 

Bauvollendungsfrist eingereicht habe. Im Sinne eines Entgegenkommens 

gewähre der Gemeindevorstand der A._____ AG eine letzte, nicht er-

streckbare Frist bis zum 30. Juni 2016, um das bewilligte Bauvorhaben 

fertigzustellen. Vor Ablauf dieser Frist teilte der Gemeindevorstand der 

A._____ AG mit Schreiben vom 13. Mai 2016 in der Folge mit, nach dem 

30. Juni 2016 den Abbruch der begonnenen Bauten und die Wiederher-

stellung des ursprünglichen Zustands zu prüfen. 

4. Daraufhin ersuchte die A._____ AG den Gemeindevorstand, die Frist zur 

Vollendung des bewilligten Bauvorhabens um sieben Monate zu verlän-

gern. Dieses Gesuch, datierend vom 27. Mai 2016, lehnte der Gemeinde-

vorstand mit Verfügung vom 11. Juli 2016, mitgeteilt am 13. Juli 2016, ab 

(Dispositiv-Ziff. 1) und auferlegte der A._____ AG die Verfahrenskosten 

von Fr. 2'350.-- (Dispositiv-Ziff. 2). Auf das dagegen eingereichte Wieder-

erwägungsgesuch trat er mit Verfügung vom 18. Juli 2016, mitgeteilt am 

21. Juli 2016, nicht ein.

5. Gegen die ablehnende Verfügung vom 11. Juli 2016 betreffend das Ge-

such vom 27. Mai 2016 gelangten die A._____ AG und B._____ (nachfol-

gend: Beschwerdeführerinnen) am 7. September 2016 mit Beschwerde 

an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Darin beantragten 

sie, die Verfügung des Gemeindevorstands (Dispositiv-Ziffern 1 und 2) 

vom 11./13. Juli 2016 sei aufzuheben, das Gesuch um Erstreckung der 

Bauvollendungsfrist vom 27. Mai 2016 sei gutzuheissen und die Bauvoll-

endungsfrist sei um zehn Monate (aufgrund und unter Berücksichtigung 

der Wintermonate) ab rechtskräftigem Entscheid zu verlängern. Eventuali-

ter sei die Angelegenheit mit verbindlichen gerichtlichen Anordnungen zur 

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Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Es sei der Beschwer-

de die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Die Gemeinde habe mit der 

angefochtenen Verfügung einen willkürlichen, pauschalen, nicht genü-

gend abgewogenen und auf die konkrete Situation nicht zugeschnittenen 

Entscheid gefällt. Der begehrten Verlängerung der Bauvollendungsfristen 

stünden keine überwiegenden Interessen entgegen, weshalb die Ge-

meinde X._____ bei pflichtgemässer Ausübung des Ermessens gehalten 

gewesen wäre, der beantragten Verlängerung der Bauvollendungsfrist 

stattzugeben.

6. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) schloss in 

der Vernehmlassung vom 20. September 2016 auf kostenfällige Abwei-

sung der Beschwerde. In formeller Hinsicht ersuchte sie um Abweisung 

des Gesuchs um Gewährung der aufschiebenden Wirkung. 

7. Mit prozessleitender Verfügung vom 21. September 2016 lehnte es der 

Instruktionsrichter ab, der vorliegenden Beschwerde die aufschiebende 

Wirkung zuzuerkennen.

8. Am 14. Oktober 2016 hielten die Beschwerdeführerinnen replicando an 

ihren Anträgen fest. Die Beschwerdegegnerin verzichtete mit Schreiben 

vom 31. Oktober 2016 auf die Einreichung einer Duplik. 

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensparteien und die einge-

reichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er-

wägungen eingegangen.

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Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen die Verfügung vom 

11. Juli 2016, in welcher die Beschwerdegegnerin das Gesuch der 

A._____ AG vom 27. Mai 2016 um Verlängerung der Bauvollendungsfrist 

für das mit Bau- und Einspracheentscheid vom 22. August 2011 bewilligte 

Bauvorhaben abgelehnt hat. Gegen solche in Anwendung von Verwal-

tungsrecht ergangenen, individuell konkreten Entscheide, die bei keiner 

anderen Instanz angefochten werden können und weder nach eidgenös-

sischem noch nach kantonalem Recht endgültig sind, kann gemäss 

Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG, 

BR 370.100) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Be-

schwerde geführt werden. Die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde 

fällt demzufolge in die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts. Als for-

melle und materielle Adressaten der angefochtenen Verfügung sind die 

Beschwerdeführerinnen davon überdies berührt und haben ein schutz-

würdiges Interesse an deren gerichtlicher Überprüfung. Sie sind folglich 

zur Beschwerdeführung berechtigt (Art. 50 VRG). Auf die von ihnen zu-

dem frist- und formgerecht (Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereichte Beschwerde 

ist damit einzutreten, soweit sich die darin gestellten Begehren als zuläs-

sig erweisen.

b) Mit Schreiben vom 27. Mai 2016 beantragte die A._____ AG, die Frist zur 

Vollendung des bewilligten Bauvorhabens um sieben Monate zu verlän-

gern (Beilagen der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 14). Dieses Gesuch 

wies die Beschwerdegegnerin in der angefochtenen Verfügung ab. Würde 

der in der Beschwerdeschrift vom 7. September 2016 begehrten Erstre-

ckung der Bauvollendungsfrist um zehn Monate stattgeben, so ginge das 

Verwaltungsgericht insoweit über das ursprüngliche Gesuch hinaus, als 

es die Bauvollendungsfrist nicht um sieben, sondern um zehn Monate 

verlängern würde. Die Beschwerdeführerinnen erachten die beiden Be-

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gehren gleichwohl als gleichwertig, da aufgrund der derzeitigen Tempera-

tur- und Schneeverhältnisse im Unterschied zur ursprünglich im Raum 

stehenden Bauperiode während Monaten keine Bauarbeiten ausgeführt 

werden könnten. Der Sinn des ursprünglichen Rechtsbegehrens, nämlich 

eine Erstreckung der Bauvollendungsfrist für sieben Monate ab dem Zeit-

punkt, ab welchem Bauarbeiten ausgeführt werden könnten, bliebe somit 

unverändert. Ob dieser Betrachtungsweise gefolgt werden kann, er-

scheint vor dem Hintergrund von Art. 51 Abs. 2 VRG zweifelhaft. Letztlich 

kann diese Frage aber dahingestellt bleiben, da sich die Beschwerde – 

wie nachfolgend zu zeigen sein wird – ohnehin als unbegründet erweist. 

Unter diesen Umständen erscheint es vertretbar, auch insoweit auf die 

Beschwerde vom 7. September 2016 einzutreten, als darin in zumindest 

formaler Ausdehnung des ursprünglichen Gesuchs eine Bauvollendungs-

fristerstreckung von zehn Monaten beantragt wird. Auf die Beschwerde ist 

folglich gesamthaft einzutreten.

2. a) Streitig und nachfolgend zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin das 

Gesuch vom 27. Mai 2016 hätte gutheissen und die Bauvollendungsfrist 

für das auf dem Grundstück Nr. 2793 bewilligte Bauvorhaben hätte ver-

längern müssen. Die Beschwerdeführerinnen bringen diesbezüglich im 

Wesentlichen vor, Art. 91 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den 

Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) wolle laut der Botschaft zum 

KRG eine langandauernde Verunstaltung des Landschaftsbildes bzw. ein 

allfälliges durch die unvollendete Baute oder Anlage geschaffenes Gefah-

renpotential verhindern. Von einer Verunstaltung des Landschaftsbildes 

könne vorliegend aufgrund des fortgeschrittenen Baustadiums keine Re-

de sein; geschweige denn bestehe ein Gefahrenpotential. Art. 91 Abs. 2 

KRG müsse ausserdem im Zusammenhang mit Art. 82 KRG betrachtet 

werden. Laut jener Bestimmung könnten nach einer Interessenabwägung 

Ausnahmen gewährt werden, wenn andernfalls eine unzumutbare Härte 

für den Gesuchsteller eintreten würde, was bei der Eigentümerin und 

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Bauherrin bzw. den heutigen Beschwerdeführerinnen der Fall sei. Um das 

Projekt vollenden zu können, sei die Baubehörde um eine Fristerstre-

ckung bis Ende Dezember 2016 ersucht worden. Eine Erstreckung um 

sechs Monate ab dem 30. Juni 2016 sei angesichts der Umstände, so et-

wa aufgrund der nur kurzen und erstmaligen Fristerstreckung für die 

Zweitwohnung und angesichts des fortgeschrittenen Baustadiums, zu-

mutbar. Mit Schreiben vom 2. Juni 2016 sei den Beschwerdeführerinnen 

überdies mitgeteilt worden, der Entscheid der Baubehörde über die er-

suchte Erstreckung werde vertagt und über das Erstreckungsgesuch wer-

de unter Berücksichtigung der Entwicklung bis zu jenem Zeitpunkt Ende 

Juni 2016 entschieden. Im Vertrauen auf diese Mitteilung hätten die Be-

schwerdeführerinnen alle Auflagen der Gemeinde erfüllt. Dennoch habe 

die Beschwerdegegnerin sich geweigert, die Frist für die Bauvollendung 

bis Ende 2016 zu verlängern. Damit habe sie einen willkürlichen, pau-

schalen, nicht genügend abgewogenen und auf die konkrete Situation un-

zureichend zugeschnittenen Entscheid gefällt, der durch das Verwal-

tungsgericht zu korrigieren sei.

b) Dieser Argumentation hält die Beschwerdegegnerin entgegen, sich be-

reits im Sommer 2015 wegen verschiedenen Bauunterbrüchen veranlasst 

gesehen zu haben, der A._____ AG für die Vollendung des Bauvorha-

bens eine letzte, nicht erstreckbare Frist bis zum 30. Juni 2016 zu setzen. 

Diese Fristansetzung sei für die Vollendung beider Häuser erfolgt und sei 

von der Bauherrschaft nicht beanstandet worden. Im Gegenteil habe sich 

die Rechtsvertreterin für die gewährte Fristerstreckung ausdrücklich be-

dankt. Bereits aus diesem Grunde bleibe kein Raum für eine weitere Fris-

terstreckung. Daran vermöge auch der Umstand nichts zu ändern, dass 

die Baufreigabe für das Haus A erst für Frühjahr 2014 erteilt worden sei. 

Ganz abgesehen davon, dass die Bauherrschaft bereits im 2012 mit dem 

Bau des Hauses A begonnen habe, werde in der die Kontingentierung 

und Baufreigabe betreffenden Auflage des Bau- und Einspracheent-

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scheids vom 1. September 2011 klargestellt, dass aufgrund der klimati-

schen Verhältnisse als Baubeginn der 1. Mai zu gelten habe. Wenn im 

erwähnten Entscheid die Baufreigabe für das Jahr 2014 erteilt worden sei, 

dann sei damit für den möglichen Baubeginn für das der Kontingentierung 

unterliegende zweite Haus jedenfalls kein Datum nach dem 1. Mai 2014 

gemeint. So gesehen stelle eben bereits die am 25. August 2015 neu an-

gesetzte Frist eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist dar. Die Bau-

herrschaft habe unter diesen Umständen und aufgrund der Tatsache, 

dass sie wiederholt zur Aufnahme der Bauarbeiten angehalten und auf 

die möglichen Konsequenzen des schleppenden Baufortschritts aufmerk-

sam gemacht worden sei, nicht mehr in guten Treuen erwarten können, 

dass die Frist für die Fertigstellung des bewilligten Bauvorhabens noch-

mals um ein halbes Jahr erstreckt würde. Einer solchen Verlängerung 

stünden insbesondere auch gewichtige öffentliche Interessen entgegen. 

In der Zwischenzeit sei die Zweitwohnungsinitiative (Art. 75 und Art. 75b 

der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; 

SR 101]) angenommen worden und das Bundesgesetz über Zweitwoh-

nungen (ZWG; SR 702) in Kraft getreten, welche beide die Erstellung 

neuer Zweitwohnungen verböten. Die geltend gemachten privaten In-

teressen vermöchten nicht gegen diese gewichtigen öffentlichen Interes-

sen aufzukommen. Die Beschwerdeführerinnen hätten sich fast mutwillig 

in die heutige Situation hineinmanövriert. Ihren eigenen Angaben zufolge 

habe die Bauherrschaft nämlich erst Ende April und zum Teil erst Mitte 

Mai 2016 die Detailprojektierung in Angriff genommen. Das Bauprogramm 

sei der Behörde sogar erst am 30. Mai 2016 unterbreitet worden. Dieses 

Vorgehen sei in keiner Weise vereinbar mit der für 30. Juni 2016 gesetz-

ten Frist, welche von der Bauherrschaft akzeptiert und von der Beschwer-

degegnerin als nicht erstreckbar qualifiziert worden sei.

3. Gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG erlöschen Baubewilligungen und BAB-

Baubewilligungen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit 

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zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorhaben sind innert 

zwei Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die für die Bewilligung zu-

ständige Behörde kann diese Frist auf begründetes Gesuch hin ange-

messen verlängern. Diese unter dem Marginale Baubeginn, Erlöschen 

der Baubewilligung, Bauvollendung stehende Regelung gehört zum for-

mellen Baurecht. Als solche gelangt sie gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 

KRG unmittelbar zur Anwendung und geht kommunalen Vorschriften vor, 

sofern diese nicht über die kantonalen Vorgaben hinausgehen (Urteil des 

Bundesgerichts 1C_322/2014 vom 22. April 2015 E.4.3; PVG 2014 

Nr. 10). Dass im Baugesetz der Beschwerdegegnerin sowie den zugehö-

rigen Ausführungsbestimmungen eine kürzere Bauvollendungsfrist vorge-

sehen ist, wird von den Parteien nicht geltend gemacht und ist nicht er-

sichtlich. Ob die Beschwerdegegnerin gehalten gewesen wäre, die Frist 

für die Vollendung des mit Bau- und Einspracheentscheid der Beschwer-

degegnerin vom 22. August 2011 bewilligten Bauvorhabens über den 

30. Juni 2016 hinaus zu erstrecken, beurteilt sich folglich nach Art. 91 

Abs. 2 KRG. 

4. a) Das Verwaltungsgericht hat bereits mit Urteil R 08 93 vom 10. März 2009 

entschieden, dass der Wortlaut der fraglichen Regelung insoweit zu eng 

gefasst ist, als darin das Erlöschen der Baubewilligung infolge Fristab-

laufs nur für den Baubeginn explizit vorgesehen wird. Dieselbe Verwir-

kungsfolge gilt rechtsprechungsgemäss aber ebenfalls für die verspätete 

Bauvollendung, wie dies Art. 10 Abs. 4 des alten KRG 1973 ausdrücklich 

statuierte, der im Rahmen der KRG-Revision von 2004 hinsichtlich der 

Bauvollendungsfrist konkretisiert, im Übrigen jedoch unverändert über-

nommen wurde (Heft Nr. 3/2004-2005, S. 366; vgl. Arbeitshilfe des De-

partements für Volkswirtschaft und Soziales [DVS] zum KRG, Kommentar 

zu Art. 91 Abs. 2 KRG). Die Wichtigkeit einer derartigen Begrenzung der 

Geltungsdauer der Baubewilligung folgt zum einen aus der faktischen 

Bedeutung von Bauprojekten, zum anderen aus der Kurzlebigkeit von 

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Sachverhalt und Rechtsordnung. Die zweijährige Bauvollendungsfrist 

dient insofern der Rechtssicherheit und erleichtert Gesetzesrevisionen 

(Urteil R 08 93 vom 10. März 2009 E.1). Läuft sie ab, erlischt die Baube-

willigung von Gesetzes wegen. Will ein Bauherr das in Frage stehende 

Bauvorhaben nach dem Ablauf der Bauvollendungsfrist dennoch realisie-

ren, muss er ein neues Baugesuch einreichen, über welches die Bau-

behörde auf der Grundlage der dazumal geltenden Regelungen zu ent-

scheiden hat (vgl. Arbeitshilfe des Departements für Volkswirtschaft und 

Soziales [DVS] zum KRG, Kommentar zu Art. 91 Abs. 2 KRG).

b) Die zuständige Baubewilligungsbehörde kann die zweijährige Bauvollen-

dungsfrist freilich auf begründetes Gesuch hin verlängern (Art. 91 Abs. 2 

KRG). Der Verlängerungsentscheid muss nicht vor Ablauf der zweijähri-

gen Bauvollendungsfrist gefällt werden. Bei rechtzeitiger Einbringung ei-

nes Verlängerungsgesuch wird der Fristablauf bis zur Entscheidung der 

Baubehörde gehemmt (BERNER, Luzerner Planungs- und Baurecht, Bern 

2012, N. 99). Fraglich ist, ob eine einmal verlängerte Frist abermals er-

streckt werden kann. Der Wortlaut von Art. 91 Abs. 2 Satz 2 KRG 

schliesst ein solches Vorgehen nicht aus, schreibt es aber auch nicht vor. 

Der Entscheid darüber ist folglich, wie bei der erstmaligen Verlängerung 

der Bauvollendungsfrist, der zuständigen Baubewilligungsbehörde an-

heimgestellt. Insofern bietet Art. 91 Abs. 2 Satz 2 KRG bereits die Mög-

lichkeit, die Bauvollendungsfrist in Abweichung von der im Normalfall gel-

tenden Regelung festzulegen, um unverhältnismässige Härten zu vermei-

den. Die fragliche Regelung beinhaltet demnach eine gesetzliche Konkre-

tisierung des allgemeinen Ausnahmetatbestands von Art. 82 KRG, wes-

halb sie diesem als lex specialis vorgeht. 

aa) Ersucht ein Bauherr um Verlängerung der zweijährigen Bauvollendungs-

frist, hat die Baubehörde deshalb vorderhand zu prüfen, ob tatsächlich 

ausserordentliche Verhältnisse vorliegen, die ein Abweichen von der ge-

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setzlichen Bauvollendungsfrist rechtfertigen. Naturgemäss ist davon nur 

in wirklichen Ausnahmefällen auszugehen (vgl. TSCHANNEN/ZIMMERLI/ 

MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. Aufl., Bern 2009, § 44 N. 49; 

BERNER, in: WALDER [Hrsg.], Luzerner Planungs- und Baurecht, Bern 

2012, S. 374). In Betracht fallen dabei objektive Besonderheiten (Lage 

der Parzelle, technische Situation), aber auch besondere Verhältnisse, 

die in der Person des Gesuchstellers begründet sind (z.B. Bedürfnisse ei-

ner behinderten Person). Hingegen genügen wirtschaftliche Motive nicht, 

um eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist zu erwirken, da sich sol-

che Gründe praktisch immer anführen lassen, weshalb bei deren Zulas-

sung die zweijährige Bauvollendungsfrist im Ergebnis verlängert würde 

(BGE 117 Ia 141 E.4; WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, Bern 

2006, Art. 23 N. 4). Kommt eine Baubehörde in Würdigung der massge-

blichen Umstände des Einzelfalls zum Schluss, es läge eine Ausnahmesi-

tuation vor, so kann sie die Bauvollendungsfrist angemessen erstrecken, 

wenn die Einhaltung der zweijährigen Bauvollendungsfrist für die betrof-

fene Bauherrschaft eine unverhältnismässige Härte bedeuten würde und 

dadurch keine überwiegenden öffentlichen sowie privaten Interessen ver-

letzt werden. Hierfür hat die Baubehörde alle sachdienlichen und 

-erheblichen Interessen zu ermitteln, zu bewerten und sorgfältig 

gegeneinander abzuwägen (Urteil des Verwaltungsgerichts R 08 93 vom 

10. März 2009 E.1). 

bb) Dabei hat sie als Rechtsfrage zu beurteilen, ob eine Ausnahmesituation 

vorliegt (BERNER, a.a.O., S. 384). Ist dies zu bejahen, so liegt es im Er-

messen der Baubehörde, der begehrten Erstreckung der Bauvollendungs-

frist stattzugeben. Diesen Ermessensentscheid prüft das Verwaltungsge-

richt nur mit Zurückhaltung. Es schreitet nur ein, wenn die Baubehörde 

grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen 

abgewichen ist, Tatsachen berücksichtigt hat, die keine Rolle hätten spie-

len dürfen, oder umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die 

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hätten miteinbezogen werden müssen. In derartige Ermessensentscheide 

wird ferner eingegriffen, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in 

stossender Weise ungerecht erweisen (Art. 51 Abs. 1 lit. a VRG). Die Ko-

gnition des Verwaltungsgerichtes beschränkt sich damit praktisch auf eine 

Willkürprüfung. Es liegt demnach noch keine Unrichtigkeit vor, wenn eine 

andere Lösung ebenfalls in Betracht fällt, und zwar selbst wenn diese als 

angemessener erschiene als die von der Baubehörde gewählte (Urteil 

des Verwaltungsgerichts R 08 93 vom 10. März 2009 E.1; HÄFE-

LIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., 

Zürich/St. Gallen 2016, N. 442). Von diesem gerichtlichen Prüfungsmass-

stab ausgehend ist anschliessend zu untersuchen, ob sich der angefoch-

tene Entscheid als rechtmässig erweist.

5. a) In der angefochtenen Verfügung erwog die Beschwerdegegnerin im We-

sentlichen, sich bereits am 25. August 2015 wegen verschiedener unmo-

tivierter Bauunterbrüchen veranlasst gesehen zu haben, der A._____ AG 

als Bauherrin eine "letzte, nicht erstreckbare Frist bis 30. Juni 2016" an-

zusetzen, mit der Androhung, dass ansonsten die definitive Baueinstel-

lung und die Anordnung der Entfernung der unvollendeten Bauteile und 

die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes in Erwägung gezo-

gen werde. Diese Fristansetzung sei für die Vollendung beider Häuser er-

folgt und nicht beanstandet worden. Im Gegenteil habe sich die Rechts-

vertreterin der Beschwerdeführerinnen dafür noch ausdrücklich bedankt. 

Schon deswegen bleibe kein Raum für eine nochmalige Fristerstreckung. 

Daran ändere auch nichts, dass die Baufreigabe für Haus A erst für Früh-

jahr 2014 erteilt worden sei. Abgesehen davon, dass die Bauherrschaft 

bereits im 2012 mit dem Bau des fraglichen Hauses begonnen habe, 

werde in der die Kontingentierung und Baufreigabe betreffenden Auflage 

des Bau- und Einspracheentscheides vom 1. September 2011 klarge-

stellt, dass als Baubeginn der 1. Mai zu gelten habe. Sei im erwähnten 

Entscheid die Baufreigabe für 2014 erteilt worden, sei damit für den mög-

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lichen Baubeginn für Haus A jedenfalls kein Datum nach dem 1. Mai 2014 

gemeint gewesen. So gesehen stelle bereits die mit Schreiben vom 

25. August 2015 neu und angemessen angesetzte Frist bis 30. Juni 2016 

eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist dar. Die Bauherrschaft habe 

nicht mehr in guten Treuen erwarten können, dass ihr die Frist nochmals 

um ein ganzes halbes Jahr erstreckt werde. Einer weiteren Verlängerung 

stünden auch gewichtige öffentliche Interessen entgegen (Änderung der 

massgebenden rechtlichen Verhältnisse wie Zweitwohnungsinitiative und 

Zweitwohnungsgesetz). Diese verböten die Erstellung neuer Zweitwoh-

nungen. Das öffentliche Interesse bestehe darin, die Anwendung des ak-

tuellen gesetzlichen Verbots zum Bau neuer Zweitwohnungen nicht durch 

wiederholte Baubewilligungsverlängerungen auszuhebeln. Das Bau-

grundstück sei nach wie vor eine unvollendete Baustelle und gebe ein für 

das Dorfbild unvorteilhaftes und auch für die Nachbarn störendes Bild ab. 

Deren durch Leitungsverlegung und Ablagerung von Aushub beanspruch-

tes Kulturland sei nicht, wie verschiedentlich gefordert, wieder in den ur-

sprünglichen Zustand versetzt worden. Fenster und Türen seien nicht 

eingebaut, die Fassaden nicht isoliert und fertig gestellt, das Dach nicht 

eingedeckt, das Gebäude sei nach wie vor eingerüstet und die Umgebung 

sei nicht fertig gestellt. Es existiere kein Innenausbau, die Gebäude seien 

nicht nutzbar. Seit Ende Mai 2016 seien nur sehr geringfügige Aktivitäten 

durch einzelne wenige Bauarbeiter oder Handwerker erfolgt. Hier liege 

weder die Fähigkeit noch der unbedingte Wille vor, das Bauvorhaben 

gemäss dem am 30. Mai 2016 abgegebenen Bauprogramm per Ende 

August 2016 (Abschluss nach aussen) respektive per Ende Dezember 

2016 (Abschluss der Bauarbeiten als Ganzes) fertigzustellen. Entweder 

fehle es der Bauherrschaft an den finanziellen Mitteln oder am Willen zur 

zeitigen Fertigstellung. Die auf der Bauparzelle eingetragenen Bauhand-

werkerpfandrechte bestätigten dies. Zwar seien die provisorischen An-

schlussgebühren bezahlt, doch dies vermöge am Ergebnis nichts zu än-

dern. Zudem sei die gewährte Frist bis Ende Juni 2016 auch als nicht er-

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streckbar bezeichnet worden. Das Gesuch um Verlängerung der Vollen-

dungsfrist sei deshalb abzuweisen, was zur Folge habe, dass die Baube-

willigung für beide Häuser erlösche. Der vorliegende Entscheid müsse 

nicht zwangsläufig zu einer Beseitigung der beiden im Rohbau erstellten 

Häuser führen. Möglich dürfte wohl deren Nutzung als Erstwohnungen 

sein, wenn die Beschwerdeführerinnen ein entsprechendes Baugesuch 

stellen würden. 

b) Diese Beurteilung stützt sich auf den Bau- und Einspracheentscheid vom 

22. August 2011, einschliesslich des diesem zugrundeliegenden Bau- 

Abänderungsgesuchs, die seither zwischen den Parteien in dieser Ange-

legenheit geführte Korrespondenz (Beilagen der Beschwerdegegnerin 

[Bg-act.] 1-17 und 19) und eine Fotodokumentation, welche den Stand 

des interessierenden Bauvorhabens per Juli 2016 wiedergibt (Bg-act. 18). 

Im Beschwerdeverfahren haben die Beschwerdeführerinnen ausserdem 

weitere Unterlagen eingereicht (Beilagen der Beschwerdeführerinnen [Bf-

act.] 1-21), insbesondere diverse Aufnahmen zur gegenwärtigen Bausi-

tuation (Bf- act. 11). Aus diesen Unterlagen geht hervor, dass die beiden  

bewilligten Einfamilienhäuser noch nicht fertiggestellt sind. So fehlen etwa 

Fenster und Türen. Die Gebäude sind noch eingerüstet und die Fassa-

dengestaltung ist noch nicht abgeschlossen. Der Innenausbau, die Erd-

sondenbohrung und die anschliessende Instandsetzung der Umgebung 

stehen noch aus. Die Beschwerdeführerinnen veranschlagen für diese 

sowie weitere, noch ausstehende Bauarbeiten bei guten Witterungsver-

hältnissen eine Bauzeit von sechs Monaten (Bf-act. 18, 21). Damit ist 

ausgewiesen, dass es sich beim interessierenden Bauvorhaben um eine 

unvollendete Baute handelt. Bei dieser Sachlage lässt ein Augenschein 

auf dem in Frage stehenden Baugrundstück keine neuen rechtserhebli-

chen Erkenntnisse erwarten. Der entsprechende Beweisantrag der Be-

schwerdeführerinnen ist deshalb in antizipierter Beweiswürdigung abzu-

weisen (vgl. dazu BGE 134 I 140 E.5.3, 130 III 591 E.5.4). Soweit die Be-

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schwerdeführerinnen das Gericht im Weiteren ersuchen, C._____ und 

D._____ als Zeugen einzuvernehmen, ist einzuräumen, dass die Be-

schwerdegegnerin den Beschwerdeführerinnen im angefochtenen Ent-

scheid vorhält, das durch die Leitungsverlegung und Ablagerung von 

Aushub beanspruchte Kulturland nicht, wie verschiedentlich gefordert, in 

den ursprünglichen Zustand zurückversetzt zu haben. Dadurch soll indes-

sen nicht ein Fehlverhalten der Beschwerdeführerinnen belegt werden, 

sondern dargelegt werden, dass sich das Baugrundstück nach wie vor als 

unvollendete Baustelle präsentiert, die das Dorfbild beeinträchtigt. Diese 

Aussage trifft ungeachtet dessen zu, ob der Gemeindeschreiber im Juni 

2016 vorderhand auf die Wiederherstellung des Kulturlandes verzichtet 

hat oder nicht. Es ist deshalb nicht erforderlich, durch die Einvernahme 

der als Zeugen aufgerufenen Personen zu ermitteln, ob den Beschwerde-

führerinnen insofern ein pflichtwidriges Verhalten anzulasten ist. Die ent-

sprechenden Beweisanträge sind daher abzuweisen. Dass die Be-

schwerdegegnerin den rechtserheblichen Sachverhalt im Übrigen hinrei-

chend abgeklärt hat, bestreiten die Beschwerdeführerinnen nicht. Eine 

Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes ist denn auch nicht erkennbar 

(Art. 11 VRG). Aufgrund der vorliegenden Beweismittel ist nachfolgend 

demnach zu untersuchten, ob die Beschwerdegegnerin das Gesuch der 

A._____ AG vom 27. Mai 2016 um Erstreckung der Bauvollendungsfrist 

im angefochtenen Entscheid zu Recht abgewiesen hat.

c) Diesbezüglich hat die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid 

das Vorliegen ausserordentlicher Verhältnisse bejaht und die für die be-

gehrte Verlängerung der Bauvollendungsfrist massgeblichen Aspekte er-

mittelt, bewertet und gegeneinander abgewogen. Gestützt auf dieser In-

teressenabwägung hat sie eine abermalige Verlängerung der Geltungs-

dauer der in Frage stehenden Baubewilligung abgelehnt. Es ist nicht er-

sichtlich, inwiefern sie dadurch die Grenzen des ihr zuzubilligenden Er-

messensspielraums überschritten haben sollte oder sich bei ihrer Ent-

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scheidung von Motiven hat leiten lassen, die dem Zweck von Art. 91 

Abs. 2 KRG nicht Rechnung tragen oder Umstände ausser Betracht ge-

lassen hat, die sie hätte berücksichtigen müssen. Ebenso wenig erscheint 

die angefochtene Ablehnung offensichtlich unbillig. Freilich ist nicht von 

der Hand zu weisen, dass die verweigerte Erstreckung der Bauvollen-

dungsfrist die finanziellen Interessen der Beschwerdeführerinnen erheb-

lich beeinträchtigen dürfte, da es in der Gemeinde X._____, die über ei-

nen Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 % verfügt, aufgrund der zwi-

schenzeitlich erfolgten Gesetzesänderungen kaum mehr möglich sein 

dürfte, den Neubau nicht bewirtschafteter Zweitwohnungen, wie des Hau-

ses A, zu bewilligen. Im vorliegenden Fall ist jedoch zu berücksichtigen, 

dass die Beschwerdegegnerin die gesetzliche Bauvollendungsfrist bereits 

am 25. August 2015 bis zum 30. Juni 2016 verlängert hat, wobei sie da-

mals klar zum Ausdruck brachte, nicht gewillt zu sein, die Bauvollen-

dungsfrist ein weiteres Mal zu erstrecken. Dass sie hiermit die ursprüngli-

che Bauvollendungsfrist für das Haus A nur um zwei Monate verlängerte, 

dürfte zutreffen, spielt jedoch keine Rolle. Zu beachten ist nämlich, dass 

am 25. August 2015 die Bauvollendungsfrist für das Haus B mit Baube-

ginn ab Mai 2012 bereits seit über einem Jahr abgelaufen und die Bau-

bewilligung zumindest für das Haus B bereits erloschen war. Gleichwohl 

hat die Beschwerdegegnerin die Bauvollendungsfrist für das gesamte 

Bauvorhaben bis zum 30. Juni 2016 erstreckt. Durch diesen Entscheid 

hat sie den ihr zustehenden Ermessensspielraum im Interesse der Be-

schwerdeführerinnen voll ausgeschöpft, wenn nicht gar überschritten. 

Denn abgesehen davon, dass durchaus fraglich ist, ob eine solche An-

ordnung nach dem Ablauf der Bauvollendungsfrist für das Haus B über-

haupt zulässig gewesen ist, sind keine besonderen Verhältnisse akten-

kundig, welche im Sinne eines Ausnahmetatbestandes die Verlängerung 

der Bauvollendungsfrist erheischt hätten. So haben die Beschwerdeführe-

rinnen die Bauverzögerung nicht mit technischen Schwierigkeiten oder 

der Lage des Baugrundstückes begründet. Auch die Witterungsverhält-

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nisse haben, soweit ersichtlich, nicht zu einer unerwarteten Bauverzöge-

rung geführt. Der Bau der Einfamilienhäuser dürfte sich vielmehr verzö-

gert haben, weil es den Beschwerdeführerinnen nicht gelang, die hierfür 

erforderlichen Finanzmittel zu beschaffen. Insofern ist es durchaus frag-

lich, ob bei der erstmaligen Fristerstreckung überhaupt eine Ausnahmesi-

tuation vorlag, die eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist zu rechtfer-

tigen vermochte (vgl. dazu vorstehende Ausführungen in Erwägung 

4b/aa). Wenn die Beschwerdegegnerin die am 25. August 2015 gewährte 

Verlängerung der Bauvollendungsfrist als Entgegenkommen wertet, trifft 

dies folglich zweifellos zu. Ebenso ist es nicht zu beanstanden, wenn sie 

dieser Tatsache bei ihrer Interessenabwägung im Hinblick auf eine neuer-

liche Verlängerung der Bauvollendungsfrist Rechnung trägt. Ohnehin er-

läutern die Beschwerdeführerinnen weder in ihrem Gesuch vom 27. Mai 

2016 (Bg-act. 11) noch im vorliegenden Beschwerdeverfahren, welche 

ausserordentlichen Verhältnisse eine fristgerechte Fertigstellung des 

Bauvorhabens bis zum 30. Juni 2016 verhindert haben. Finanzielle 

Schwierigkeiten sowie der mangelnde Wille, das Bauvorhaben zu vollen-

den, genügen hierfür nicht. Andere Gründe sind weder geltend gemacht 

worden noch ersichtlich, zumal sich die Rechtsvertreterin der Beschwer-

deführerinnen im Schreiben 15. September 2015 für die gewährte Erstre-

ckung der Bauvollendungsfrist bis zum 30. Juni 2016 ausdrücklich be-

dankte (Bg-act. 8), woraus zu schliessen ist, dass eine fristgerechte Fer-

tigstellung des interessierenden Bauvorhabens im August 2015 ohne wei-

teres möglich gewesen wäre. Wenn die Beschwerdegegnerin vor diesem 

Hintergrund eine abermalige Verlängerung der Bauvollendungsfrist abge-

lehnt hat, ist dies nicht zu beanstanden. Die verfügte Ablehnung der be-

gehrten Verlängerung der Bauvollendungsfrist erweist sich demnach als 

rechtens.

6. Soweit die Beschwerdeführerinnen im Übrigen den Vertrauensschutz 

anrufen, kann ihnen nicht gefolgt werden. Der in Art. 9 BV verankerte 

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Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer Person unter anderem ei-

nen Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zu-

sicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Ver-

halten der Behörden. Voraussetzung für eine Berufung auf den Vertrau-

ensschutz ist, dass die betroffene Person sich berechtigterweise auf die 

Vertrauensgrundlage verlassen durfte und gestützt darauf nachteilige 

Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig machen kann. 

Die Berufung auf Treu und Glauben scheitert sodann, wenn ihr überwie-

gende öffentliche Interessen entgegenstehen (BGE 137 I 69 E.2.5.1, 131 

II 627 E.6.1, Urteil des Bundesgerichts E.5.2). Die Beschwerdeführerin-

nen vermögen nicht aufzuzeigen, weshalb die Schreiben vom 25. August 

2015 (Bg-act. 7) und 15. September 2015 (Bg-act. 9) geeignet gewesen 

sein sollten, eine besondere Vertrauensgrundlage zu schaffen. Die Be-

schwerdegegnerin hat im Schreiben vom 25. August 2015 (Bg-act. 7) eine 

letzte, nicht erstreckbare Frist bis 30. Juni 2016, um das in Frage stehen-

de Bauvorhaben fertigzustellen gegeben. Damit hat sie deutlich signali-

siert, nicht bereit zu sein, die Bauvollendungsfrist ein weiteres Mal zu ver-

längern. Daran ändert die Tatsache nichts, dass zum damaligen Zeitpunkt 

die Frist für die Realisierung des Hauses B noch nicht abgelaufen war, 

was die Beschwerdeführerinnen der Beschwerdegegnerin mit Schreiben 

vom 15. September 2015 (Bg-act. 8) mitteilte. Dieses Schreiben hat die 

Beschwerdegegnerin am 25. September 2015 mit der Zustellung des Pro-

tokollauszugs der Sitzung vom 21. September 2015 beantwortet. Danach 

zeige sich der Gemeindevorstand – so denn die Fristen auch tatsächlich 

eingehalten würden – zufrieden mit der Erklärung der Rechtsvertreterin 

der Beschwerdeführerinnen, dass erstens die Bauarbeiten spätestens am 

15. Oktober 2015 wieder fortgeführt werden sollten und dass zweitens 

dass von der Frist zur Vollendung der Bauarbeiten bis zum 30. Juni 2016 

Kenntnis genommen worden sei. Für eine Nichteinhaltung der Fristen 

könne die Baubehörde kein Verständnis zeigen und einer Fristerstre-

ckung könne nicht zugestimmt werden (Bg-act. 9). Diese Aussage ist un-

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missverständlich und lässt keinen Interpretationsspielraum offen. Die von 

den Beschwerdeführerinnen behaupteten, anderslautenden Stellungnah-

men seitens diverser Mitglieder der Baubehörde und des Bauamtes, die 

dem von der Beschwerdeführerinnen geplanten Vorgehen mit Wohlwollen 

entgegengetreten seien, sind nicht belegt (Bg-act. 11), womit dahinge-

stellt bleiben kann, ob solche Aussagen vor dem Hintergrund des vorzi-

tierten Protokollauszugs überhaupt geeignet wären, eine Vertrauens-

grundlage der anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerinnen zu begrün-

den. Nichts anderes lässt sich sodann aus dem E-Mail vom 2. Juni 2016 

ableiten (Beilagen der Beschwerdeführerinnen [Bf-act.] 12), das im vorlie-

genden Zusammenhang bereits deshalb nicht als Vertrauensgrundlage 

taugt, da zum damaligen Zeitpunkt eine Fertigstellung des bewilligten 

Bauvorhabens ausgeschlossen war. Die Aussagen der Beschwerdegeg-

nerin im E-Mail vom 2. Juni 2016 vermochten die Beschwerdeführerinnen 

folglich nicht zu einem Verhalten zu veranlassen, welches sie an der frist-

gerechten Fertigstellung gehindert hat. Im vorliegenden Fall fehlt es dem-

nach an einem vertrauensbegründenden Tatbestand hinsichtlich der 

abermaligen Verlängerung der Geltungsdauer der mit Bau- und Einspra-

cheentscheid vom 22. August 2011 erteilten Baubewilligung. Die ange-

fochtene Verfügung ist folglich auch unter dem Blickwinkel von Art. 9 BV 

nicht zu beanstanden.

7. Aus den vorangehend Ausgeführten folgt, dass die Beschwerdegegnerin 

bei der Abweisung des Gesuchs der Beschwerdeführerinnen vom 27. Mai 

2016 den ihr zustehenden Ermessensspielraum nicht überschritten und 

keine Tatsachen berücksichtigt hat, die keine Rolle hätten spielen dürfen, 

oder Umstände ausser Betracht liess, die sie zwingend hätten berücksich-

tigen müssen. Ebenso wenig erweist sich die verfügte Ablehnung der Ver-

längerung der Bauvollendungsfrist als offensichtlich unbillig. Die ange-

fochtene Verfügung steht demnach im Einklang mit Art. 91 Abs. 2 KRG. 

Soweit sich die Beschwerdeführerinnen im Übrigen auf den Vertrauens-

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schutz gemäss Art. 9 BV berufen, fehlt es bereits an einem vertrauensbe-

gründenden Tatbestand, der die Beschwerdegegnerin verpflichten könn-

te, die Bauvollendungsfrist in Abweichung zu Art. 91 Abs. 2 KRG aber-

mals zu erstrecken. Die angefochtene Verfügung erweist sich damit als 

rechtens, was zu deren Bestätigung und zur Abweisung der dagegen er-

hobenen Beschwerde führt. 

8. Bei diesem Verfahrensausgang haben die Beschwerdeführerinnen als 

unterliegende Partei die Kosten des vorliegenden Verfahrens je zur Hälfte 

unter solidarischer Haftung zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Der in ihrem 

amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Beschwerdegegnerin steht keine 

aussergerichtliche Parteientschädigung zu.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 410.--

zusammen Fr. 3'410.--

gehen je zur Hälfte zulasten der dafür solidarisch haftenden A._____ AG 

und B._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides 

an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]

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Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Verfügung vom 1. No-

vember 2017 abgeschrieben (1C_93/2017).