# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 21a7d8ee-9a99-5bd4-99ab-48794d7398ce
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-01-26
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 26.01.2005  VB.2004.00425
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2004-00425_2005-01-26.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2004.00425	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 26.01.2005
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Anhebung eines bestehenden Satteldachs um 1,5 m. Überwiegende entgegenstehende nachbarliche Interessen im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG?

Bei Abwägung der gemäss § 357 Abs. 1 PBG im Spiel stehenden Interessen der Bauherrschaft, der Nachbarschaft und der Öffentlichkeit hat die Baubewilligungsbehörde alle durch das Bauprojekt berührten nachbarlichen Interessen einzubeziehen und nicht nur jene der später rekurrierenden oder den Baurechtsentscheid verlangenden Nachbarn (E. 3.2.2).
Im konkreten Fall überwiegen die Interessen der Nachbarn an der Verhinderung einer Verschlechterung der Besonnung und Belichtung die Interessen des Bauherrn an einer zusätzlichen Nutzung seiner bereits übernutzten Baute (E. 3.2.3).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUFSTOCKUNG
AUSSICHT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESONNUNG
INTERESSENABWÄGUNG
NACHBARLICHE INTERESSEN
VORSCHRIFTSWIDRIGE BAUTE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 357 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.  

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte
am 9. Dezember 2003 A unter verschiedenen Nebenbestimmungen die
baurechtliche Bewilligung für den Umbau des Wohnhauses Vers.-Nr. 4 mit
Dacherhöhung, Dachausbau und Untergeschossanbau auf dem Grundstück Kat.-Nr. 5
am V-Strasse 6 in Zürich.

II.  

Hiergegen erhob A am 12. Januar 2004
Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung der
Nebenbestimmung, welche die Änderung des projektierten Erkers und des
Garagenvorbaus anordnete.

Gegen den Beschluss vom 9. Dezember
2003 erhoben weiter verschiedene Eigentümer benachbarter Liegenschaften Rekurs,
so C mit Eingabe vom 14. Januar 2004, E und F sowie G mit gemeinsamer
Eingabe vom 15. Januar 2004 und die Stockwerkeigentümergemeinschaft W-Strasse
1 und 2 sowie V-Strasse 3 am 19. Januar 2004, und beantragten die
Aufhebung der Baubewilligung.

Die Baurekurskommission I vereinigte mit
Entscheid vom 3. September 2004 die Rekursverfahren, wies den Rekurs von A
ab und hiess die Nachbarrekurse gut, soweit sie darauf eintrat. Demgemäss hob
sie den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 9. Dezember 2003
auf, soweit damit die Anhebung des Dachs bewilligt worden war, und forderte den
Bauherrn auf, der Vorinstanz vor Baubeginn bezüglich der Gestaltung des
Untergeschossanbaus abgeänderte Pläne zur Bewilligung einzureichen.

III.  

Mit Beschwerde vom 1. Oktober 2004
beantragte A dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission I
vom 3. September 2004 aufzuheben, soweit damit die von der Bausektion der
Stadt Zürich bewilligte Dacherhöhung am Gebäude V-Strasse 6 in Zürich
aufgehoben wurde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
– Die Baurekurskommission I und die Beschwerdegegnerschaft beantragten
Abweisung der Beschwerde; Letztere beantragte zudem die Zusprechung einer
Parteientschädigung. Die Bausektion der Stadt Zürich schloss auf Gutheissung
der Beschwerde.

Die Erwägungen der Vorinstanz sowie die Ausführungen
der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen
wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

Der Beschwerdeführer beantragt in
verfahrensrechtlicher Hinsicht die Durchführung eines Augenscheins, eventuell
die Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels.

Da der massgebliche Sachverhalt aus den
Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen ein eigener Augenschein
des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32,
mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein vom 30. Juni 2004 beruhenden Feststellungen
der Vorinstanz über die örtlichen Verhältnisse, insbesondere die Fotografien, können
auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden und dokumentieren die örtlichen
Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.

Abzulehnen ist auch der eventualiter
gestellte Antrag auf Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels. Denn die
Stellungnahmen der Beschwerdegegnerschaft enthalten nichts, was eine weitere
Anhörung des Beschwerdeführers gebieten würde (Alfred Kölz/ Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.
Auflage 1999, § 58 N. 9 ff.). Zudem sind dem Beschwerdeführer
die Stellungnahmen der Beschwerdegegnerschaft zugestellt worden, ohne dass er
seinen Antrag auf Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels erneuert hat.

2.
 

Die vorliegende Beschwerde richtet sich
allein gegen den Entscheid der Baurekurskommission I vom 3. September
2004, soweit damit die Bewilligung für die Anhebung des Dachs am Gebäude V-Strasse
6 aufgehoben wurde. Insbesondere sind die von der Bausektion des Stadt Zürich
mit der Baubewilligung vom 9. Dezember 2003 verlangten Änderungen des
Erkers und Garagenvorbaus, gegen welche sich der Rekurs des heutigen Beschwerdeführers
richtete, nicht Streitgegenstand.

2.1
Zur streitigen Anhebung des Dachs hat die
Vorinstanz in ihrem Rekursentscheid vom 3. September 2004 (E. 6e)
zusammengefasst ausgeführt, das Umbauobjekt sei aufgrund des zu geringen
Abstands zur nordwestlichen wie auch zur südöstlichen Grundstücksgrenze sowie
einer übermässigen Ausnutzung baurechtswidrig. Die Aufstockung einer baurechtswidrigen
Baute im abstandsunterschreitenden Bereich führe nicht zu einer weitergehenden
Abweichung im Sinn von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG). Es stelle sich in solchen Fällen jedoch stets die
Frage, ob dem konkreten Vorhaben überwiegende nachbarliche Interessen
entgegenstehen. Das Gebäude V-Strasse 6 unterschreite den erforderlichen
Grenzabstand zum südöstlich gelegenen Grundstück um 1,1 m. Auf der
Nordwestseite sei der Grenzabstand gegenüber dem Privatweg einzuhalten; bei
einem effektiven Abstand von 0,9 m werde damit der Grenzabstand um 4,1 m
unterschritten. Gesamthaft stünden 5,2 m der Gebäudelänge von 12 m im
Abstandsbereich. Ein Neubau dürfte nur gerade eine Nordost- bzw. Südwestfassade
von 6,8 m Länge aufweisen. Entsprechend werde die zulässige Ausnützung
durch das dreigeschossige Wohnhaus trotz Einhaltung der Gebäudehöhe mit 105 %
statt 90 % massiv überschritten. Durch die Anhebung des Firsts um 1,5 m
werde das Dach nicht nur an den Giebelseiten um einiges wuchtiger in
Erscheinung treten, sondern auch auf den Traufseiten. Anlässlich des Augenscheins
vor Ort habe sich gezeigt, dass diese Erhöhung aufgrund der engen Verhältnisse
von den Nachbarn deutlich wahrgenommen würde und für die Bewohner der östlich
bzw. nördlich gelegenen rekurrentischen Bauten eine Einschränkung der Sicht,
der Belichtung und der Besonnung bedeute. Den nachbarlichen Interessen stehe
das Bedürfnis des Bauherrn gegenüber, das Dachgeschoss bewohnbar zu machen.
Dieser Wunsch nach optimaler Ausnutzung der baulichen Möglichkeiten finde in
engen, städtischen Verhältnissen, in denen aufgrund alter Parzellierungen
bereits viel zu grosse Bauten auf kleinsten Grundstücken stünden, da seine Grenzen,
wo der Nachbarschaft eine weitere Beeinträchtigung nicht mehr zugemutet werden könne.
Die Vorinstanz habe ihren Ermessensspielraum in Bezug auf die Frage der
entgegenstehenden überwiegenden nachbarlichen Interessen überschritten und die
Baubewilligung sei in diesem Punkt aufzuheben.

2.2
Diesen Ausführungen hält der Beschwerdeführer in
seiner Beschwerdeschrift entgegen, die Baurekurskommission habe in unzulässiger
Weise in den der Gemeinde bei der Anwendung von § 357 Abs. PBG
zustehenden Ermessens- und Entscheidungsspielraum eingegriffen. Die Vorinstanz
missachte auf dem Umweg der "nachbarlichen Interessen" die vom
Gesetzgeber angestrebte Erweiterung der Umbaumöglichkeiten von bauvorschriftswidrigen
Bauten. Die vorinstanzliche Argumentation würde dazu führen, dass künftig bei
praktisch allen Abstandsverstössen überwiegend nachbarliche Interessen bejaht
werden müssten und Dachanhebungen im Abstandsbereich grundsätzlich nicht mehr
zulässig wären. Bei keinem der rekurrierenden Nachbarn könne gesagt werden, die
Anhebung des Dachs wirke sich derart auf dessen Liegenschaft aus, dass von
einer überwiegenden nachbarlichen Beeinträchtigung gesprochen werden könne. Die
Eigentümerschaft von Kat.-Nr. 7, welche am ehesten von der Unterschreitung
betroffen sein könnte, habe gegen das Bauvorhaben nicht opponiert. Im
Zusammenhang mit der nachbarlichen Beeinträchtigung sei für die
Abstandsunterschreitung allein der Abstand zwischen dem Bauareal zur gegenüberliegenden
Weggrenze entlang Kat.-Nr. 7 massgebend. Denn die Grenzziehung sei 1947
von der Baubehörde ausdrücklich verlangt worden. Die Vorinstanz habe auch nicht
berücksichtigt, dass die heutige Baute weder die zulässige Gebäudehöhe, geschweige
denn die Firsthöhe ausschöpfe. Selbst nach der Anhebung des Dachs liege dessen
First weit unter dem Mass, welches die Nachbarschaft bei einem Neubau dulden
müsste. In der Beschwerdeschrift wird schliesslich bezüglich der einzelnen
Beschwerdegegnerinnen und -gegner detailliert deren "Betroffenheit"
durch das streitige Bauprojekt dargestellt.

3.
 

3.1
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 5, V-Strasse 6, ist
nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der
dreigeschossigen Wohnzone W3 mit einer Ausnützungsziffer von 90 % zugeschieden.
Das Umbauobjekt Vers.-Nr. 4 unterschreitet auf seiner Nordwest- wie auf
seiner Südostseite den bauordnungsgemässen Grundgrenzabstand von 5 m. Es
überschreitet weiter die in der Zone W3 zulässige Ausnützung (105 % statt
90 %). Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und
Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie
sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt
werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen
entgegenstehen. Für neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften
bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. 

Das Verwaltungsgericht hat mit Entscheid RB 2002
Nr. 81 (= BEZ 2002 Nr. 20) zur Zulässigkeit einer Aufstockung eines
abstandswidrigen Gebäudes in Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Stellung
genommen. Es hat festgehalten, dass die Änderung einer vorschriftswidrigen
Baute nicht schon dann unzulässig ist, wenn – wie gerade beispielsweise bei der
Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes – die durch die verletzte Norm
geschützten Rechtsgüter zusätzlich beeinträchtigt werden. Entscheidend ist in
diesem Fall, ob der Änderung nicht überwiegende öffentliche und nachbarliche
Interessen entgegenstehen. Bei neuen oder weitergehenden Abweichungen bedarf es
jedoch einer Ausnahmebewilligung. Das Verwaltungsgericht hat damit der vom Gesetzgeber
mit der Revision von § 357 PBG vom 1. September 1991 angestrebten
Erweiterung der Umbaumöglichkeiten für baurechtswidrige Bauten Rechnung getragen.

Bei der Anwendung von § 357 Abs. 1
PBG steht den Gemeinden ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum zu (RB 2003
Nr. 14 = BEZ 2004 Nr. 8), welchen die Baurekurskommission zu beachten
hat. Obschon ihr als Rekursbehörde gemäss § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) volle Überprüfungsbefugnis zusteht, hat sie sich
bei der Ermessenskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen und darf nicht einfach
eine vertretbare Ermessensausübung der kommunalen Baubewilligungsbehörde durch
ihre eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 17 ff.).
Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50 VRG von vornherein nur Rechtskontrolle
zu.

3.2
 Das Umbauprojekt
des Beschwerdeführers umfasst den Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken, der
sich äusserlich durch die Anhebung des Firsts um 1,5 m und die entsprechende
Veränderung der Dachneigung (neu 33° gegenüber bisher 22°) auswirkt. Das
Gebäude Vers.-Nr. 4 unterschreitet den erforderlichen Grenzabstand von 5 m
zum südöstlich gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 8 um 1,1 m. Im
Nordwesten beträgt der Abstand zur Wegparzelle Kat.-Nr. 9 0,9 m und
zur Grenze der an diese Wegparzelle anstossenden benachbarten Liegenschaft Kat.-Nr. 7,
X-Strasse 10, 3,5 m, die Abstandsunterschreitung mithin 4,1 m bzw.
1,5 m. Ob die Ausscheidung dieser Wegparzelle im Jahr 1947, bei Bewilligung
der beiden Gebäude V-Strasse 13 und 6, von der Bausektion II des Stadtrats Zürich
verlangt worden war, ist vorliegend nicht entscheidrelevant. Massgebend für die
nachbarliche Betroffenheit ist allein, welche "Mehreinwirkungen" das
Umbauprojekt im Vergleich zur bestehenden bzw. zu einer bauordnungskonformen
Baute auf die nachbarliche Umgebung hätte. Aufgrund eines früheren Entscheides
der Baurekurskommission ist die Wegparzelle Kat.-Nr. 9 als Privatweg
einzustufen, gegenüber welchem nicht der Wegabstand von 3,5 m (§ 265
PBG bzw. Art. 12 Abs. 1 BZO), sondern der Grenzabstand einzuhalten
ist. So gesehen stehen von der Gebäudelänge (Nordwest-Südost-Richtung) von 12 m
rund 5,2 m, mithin ca. 44 % im Abstandsbereich.

3.2.1 Die Vorinstanz hat die
Beeinträchtigungen, welche die rekurrierenden Nachbarn durch die Anhebung des Dachs
erleiden, umfassend abgeklärt und fotografisch festgehalten. Vom Gebäude V-Strasse
13 aus würde die Dachanhebung deutlich wahrgenommen. Dass dieses Gebäude
seinerseits Grenzabstände unterschreitet, hat keine Schmälerung der dem
Bauprojekt entgegenstehenden nachbarlichen Interessen zur Folge. Es ist zwar
richtig, dass das Umbauprojekt die zulässige Firsthöhe nicht ausschöpft; ein
bauordnungskonformes Gebäude müsste aber – wie gesehen – gegenüber dem
Grundstück Kat.-Nr. 11 eine bedeutend reduzierte Fassadenlänge und damit
auch ein viel kleineres Bauvolumen aufweisen.

Eine Beeinträchtigung durch die
Dachanhebung würde auf jeden Fall auch hinsichtlich des Gebäudes V-Strasse 3
eintreten, welches der den Grenzabstand verletzenden südöstlichen Fassade des streitbetroffenen
Hauses gegenüberliegt (vgl. Fotos Nrn. 1 und 9). Durch die Erhöhung und
Vergrösserung der Giebelfassade würde in den engen baulichen Verhältnissen das
Gefühl des Beengtseins erhöht. Daran ändert nichts, dass die Sonneneinstrahlung
nicht tangiert würde. Die Bewohner des höher gelegenen Hauses W-Strasse 1 müssten
eine Beschränkung ihrer Aussicht hinnehmen (vgl. Fotos Nrn. 10 und 11). Für die
Bewohner des Hauses X-Strasse 12 sind Beeinträchtigungen ebenfalls gegeben,
angesichts der grösseren Gebäudeabstände aber offenkundig geringfügiger Natur
(vgl. Fotos Nrn. 12 und 13).

3.2.2 Bei Abwägung der gemäss § 357
Abs. 1 PBG im Spiel stehenden Interessen der Bauherrschaft, der
Nachbarschaft und der Öffentlichkeit hat die Baubewilligungsbehörde alle durch
das Bauprojekt berührten nachbarlichen Interessen einzubeziehen und nicht nur
jene der später rekurrierenden oder den Baurechtsentscheid verlangenden
Nachbarn. Vorliegend hat die Bausektion der Stadt Zürich in ihrem Beschluss vom
9. Dezember 2003 zu dieser Interessenabwägung lediglich festgehalten, der
Bauherr habe mit Nachtrag 2 vom 25. November 2003 dargelegt, dass der
geplanten Dachänderung keine überwiegenden nachbarlichen Interessen
entgegenstehen. Eigene Erwägungen hat die Bausektion nicht angestellt. In ihren
Rekursantworten hat die Bausektion jeweils allein zu den Beeinträchtigungen der
einzelnen Rekurrierenden Stellung genommen. Völlig ausser Acht gelassen wurde
die Situation des Gebäudes Kat.-Nr. 7, X-Strasse 10, nordwestlich des umstrittenen
Umbauprojekts. Angesichts der Situierung und der Grenzabstandsunterschreitung
von 4,1 m bzw. 1,5 m ist die nachbarliche Beeinträchtigung gegenüber
dieser Liegenschaft am grössten. Insofern leidet die Ermessensbetätigung der
Bausektion an einem Mangel (RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002,
BEZ 2002 Nr. 18 E. 5a). Auch die Vorinstanz ist auf die Auswirkungen
des Umbauvorhabens auf dieses nachbarliche Gebäude nicht weiter eingegangen,
sondern gelangte schon aufgrund der Beeinträchtigungen der Rekurrierenden zu
einer Gutheissung der Rechtsmittel.

3.2.3
Wird auch die Situation des Hauses X-Strasse 10
einbezogen, so ist offenkundig, dass die nachbarlichen Interessen durch die
Anhebung des Dachs tief greifend tangiert werden. Dieses Gebäude erleidet durch
die Vergrösserung der nur 7 m entfernten Giebelfassade des Umbauprojektes
eine direkte Verschlechterung der Besonnungs- und Belichtungsverhältnisse.
Schon der vom Beschwerdeführer eingereichte Nachtrag 2 vom 20. November
2003 mit der Überschrift "Nachweis, dass der Dachanhebung keine überwiegenden
nachbarlichen Interessen entgegenstehen", insbesondere die Fotos vom 5. September
2003, zwischen 09.30 und 12.00 Uhr, zeigen eine bedeutende Verschlechterung der
Besonnung im obersten Geschoss des Hauses X-Strasse 10. Gleiches dürfte für die
unteren Geschosse bei höherem Sonnenstand gelten. Es liegt nicht nur im
nachbarlichen, sondern auch im öffentlichen Interesse, dass eine derart
offenkundige Verschlechterung der wohnhygienischen Situation beim Haus X-Strasse
10 nicht eintritt.

Diesen Interessen der Nachbarschaft und
der Öffentlichkeit steht das Bedürfnis des Bauherrn gegenüber, das Dachgeschoss
für zusätzliche Wohnzwecke zu nutzen. Sein Grundstück ist jedoch bereits
übernutzt: Die drei Vollgeschosse konsumieren insgesamt die Ausnützung, welche
von der massgeblichen Grundfläche her auch bei einem nicht anrechenbaren
Dachgeschoss (§ 255 Abs. 2 PBG) zulässig wäre. Bei einer
bauordnungsgemässen Überbauung unter Beachtung der Grenzabstände wäre die
insgesamt nutzbare Wohngeschossfläche sogar sehr viel kleiner als heute. Das
Interesse des Bauherrn, sein bereits übernutztes Grundstück noch weiter baulich
nutzen zu können, ist daher nicht allzu hoch einzustufen, auch wenn die
zusätzliche Nutzung des Dachgeschosses gemäss § 255 Abs. 2 PBG die
Ausnützungsziffer nicht weiter erhöhen würde. Dieses Interesse hat vorliegend
gegenüber den aufgezeigten nachbarlichen und öffentlichen Interessen zurückzutreten.
Zu Recht führt die Vorinstanz aus, die Eigentumsfreiheit des Bauherrn in engen
städtischen Verhältnissen wie hier, bei denen aufgrund der altrechtlichen
Parzellierung bereits viel zu grosse Bauten auf kleinsten Grundstücken
bestehen, finde seine Grenzen dort, wo eine weitere Beeinträchtigung der Nachbarschaft
nicht mehr zugemutet werden könne. Die in diesem Zusammenhang erhobene Kritik
des Beschwerdeführers, diese Argumentation würde dazu führen, dass künftig bei
praktisch allen Abstandsverstössen überwiegende nachbarliche Interessen bejaht
werden müssten und Dachanhebungen im Abstandsbereich grundsätzlich nicht mehr
zulässig wären, sofern Sichtkontakt zu den betreffenden Dächern bestehe, ist
unbegründet. Sie übersieht, dass nach der Rechtsprechung zu § 357 PBG in
der alten Fassung die Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes als solches
unzulässig war; die Rechtsprechung zur revidierten Bestimmung von § 357
PBG lässt eine solche bauliche Massnahme nur aufgrund einer Interessenabwägung
zu. Es besteht aber kein Grund und entspricht auch nicht der Absicht des
Gesetzgebers, den Interessen des Eigentümers einer baurechtswidrigen
übernutzten Baute mehr Gewicht einzuräumen als den nachbarlichen und
öffentlichen Interessen.

4.
 

Zusammengefasst ergibt sich, dass die
Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die
Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1
in Verbindung mit § 70 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm von
vornherein nicht zu. Hingegen ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2
lit. a VRG den Gegenparteien zuzusprechen. Angemessen für das Verfahren
vor Verwaltungsgericht ist eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- an
jede der drei eigenständig rechtlich vertretenen Beschwerdegegnerschaften, insgesamt
Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).

Demgemäss
entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird
abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellungskosten,

Fr. 4'150.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft folgende Parteientschädigungen
(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach
Zustellung dieses Entscheids:

-      an die
Beschwerdegegnerin Nr. 1 Fr. 1'000.-;

-      an die Beschwerdegegnerin Nr. 2.1
und den Beschwerdegegner Nr. 2.2 je Fr. 250.-, an die Beschwerdegegnerin
Nr. 3 Fr. 500.-, insgesamt Fr. 1'000.-;

-      an die
Beschwerdegegnerschaft Nr. 4 insgesamt Fr. 1'000.-.

5.    Mitteilung an …