# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e95a31ec-50e7-5ce8-b9fc-bcdd88ecf4f8
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-01-21
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 21.01.2004 80.2003.189
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2003-189_2004-01-21.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2003.189

  	
  Lugano

  21 gennaio 2004

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il presidente della Camera di diritto
  tributario 

  del Tribunale d'appello

  
	
  giudice Alessandro Soldini

  
	
   

  
						

 

	
  segretario:

  	
  Andrea Pedroli, vicecancelliere

  

 

statuendo sul ricorso del 22 dicembre 2003

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ __________,
  __________ __________ 

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                     -   che, con
atto pubblico del 29 novembre 2001, __________ __________ e __________
__________, comproprietari in ragione di un mezzo ciascuno della part. n.
__________ RFD di __________, hanno costituito il loro fondo in tre quote di proprietà
per piani (PPP), ripartite nella proporzione seguente: l'appartamento n. 1 di
280 millesimi, l'appartamento n. 2 di 320 millesimi, l'appartamento n. 3 di 400
millesimi;

 

                                     -   che, con
lo stesso rogito, __________ __________ vendeva a __________ __________ la
quota di un mezzo della PPP costituita dall'appartamento n. 3, al prezzo di fr.
180'000, mentre __________ __________ gli donava la sua quota dello stesso
oggetto;

 

                                     -   che,
sempre con lo stesso atto, i due comproprietari scioglievano la comproprietà e
decidevano di assegnare in proprietà esclusiva gli appartamenti n. 1 ad __________
__________ e n. 2 a __________ __________;

                                     -   che,
nella dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari, presentata
all'Ufficio di tassazione di Bellinzona il 3 maggio 2002, __________ __________
chiedeva la deduzione dal valore di alienazione (fr. 180'000) di un valore di
investimento di complessivi fr. 170'588, di cui oltre 140'000 riferiti alla
riattazione completa dello stabile venduto, avvenuta nel 1992;

 

                                     -   che, con
decisione del 26 agosto 2003, l'Ufficio di tassazione notificava ad __________
__________ la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari, ammettendo costi
di costruzione e miglioria di soli fr. 56'047, oltre al valore di stima di
venti anni prima (fr. 27'552) ed ai costi di vendita (fr. 678), e commisurava
conseguentemente l'utile imponibile in fr. 95'723 e l'imposta in fr. 2'871.70;

 

                                     -   che la
decisione in questione spiegava che il valore di stima ed i costi di
costruzione e di vendita erano stati concessi in deduzione in proporzione ai
millesimi alienati;

 

                                     -   che la
contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 12 settembre
2003, argomentando che la riattazione intrapresa nel 1991 per complessivi fr.
260'000 si riferiva esclusivamente alla parte dello stabile poi divenuta PPP n.
__________, cioè all'appartamento venduto e donato a __________ __________;

 

                                     -   che, con
decisione del 26 novembre 2003, l'Ufficio di tassazione respingeva il reclamo,
argomentando che dal preventivo di massima dell'architetto che aveva progettato
la riattazione "si evince che i lavori effettuati sono inerenti ad una
ristrutturazione globale dell'immobile";

 

                                     -   che, con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________
postula il riconoscimento dei costi di miglioria di fr. 120'000 sostenuti nel
1991 ed allega una dichiarazione dell'arch. __________, che conferma la tesi ricorsuale;

 

                                     -   che,
conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale
del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera di diritto tributario
decide nella composizione di un Giudice unico la presente causa, che non pone
questioni di principio e non è di rilevante importanza;

 

                                     -   che lo
Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è
rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di
immobili o di parti di esso (art. 123 LT);

 

                                     -   che il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito: non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata;

 

                                     -   che, per
il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59);

 

                                     -   che
l'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e
il valore di investimento, il quale si compone a sua volta del valore di
acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT);

 

                                     -   che
tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni,
può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento
di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv.
2 LT);

 

                                     -   che,
nella fattispecie in esame, come si è già ricordato, la ricorrente era comproprietaria
in ragione di un mezzo del mapp. n. __________ RFD di __________, che è stato
poi costituito in tre quote di PPP di rispettivamente 280, 320 e 400 millesimi;

 

                                     -   che
l'appartamento di 400 millesimi, poi divenuto PPP n. __________, è stato venduto
dalla ricorrente, per la quota di un mezzo a __________ __________ al prezzo di
fr. 180'000;

 

                                     -   che la
ricorrente sostiene, in contrasto con la decisione impugnata, che la ristrutturazione
intrapresa nel 1991 per complessivi fr. 260'000 avrebbe interessato esclusivamente
la parte dello stabile in questione e non anche gli appartamenti attribuiti in
proprietà esclusiva ai comproprietari primitivi;

 

                                     -   che tale
affermazione è suffragata da una dichiarazione dell'arch. __________
__________, che in data 18 dicembre 2002 ha affermato che i lavori da lui progettati
"consistettero nella ristrutturazione dell'appartamento oggigiorno di
proprietà di __________ __________ (PPP n. __________) e nella costruzione di
tre box-auto, uno per ogni appartamento dell'immobile";

 

                                     -   che tale
dichiarazione trova riscontro anche nel preventivo di massima, già agli atti,
che dà una sommaria descrizione dell'immobile oggetto dell'intervento, da cui
si evince chiaramente che le opere progettate non possono riferirsi all'intero
stabile: vi si parla infatti di un "pianterreno rialzato" con due
camere e servizi, di un primo piano con zone pranzo e soggiorno e cucina e di
un "sottotetto" con un locale e un WC;

 

                                     -   che tale
descrizione, letta alla luce del piano di ripartizione a suo tempo allegato al
reclamo, permette di confermare le asserzioni della ricorrente: infatti gli
altri due appartamenti sono ben più estesi e sono situati ognuno su un solo
piano;

 

                                     -   che del
resto un semplice sguardo alla fotografia della casa basta a rendersi conto che
la parte rinnovata è solo quella di cui si discute e non anche le altre, che
presentano una facciata e dei serramenti ben diversi per stato e fattura;

 

                                     -   che è
evidente che il preventivo dell'architetto menziona semplicemente il mapp. n.
__________, dal momento che al momento dell'elaborazione del progetto vi era ancora
solo tale immobile, mentre il condominio sarebbe stato costituito solo nel
2001, contestualmente proprio alla vendita dell'appartamento;

 

                                     -   che un
discorso diverso deve essere fatto tuttavia per la sistemazione esterna e per
la realizzazione delle tre autorimesse, trattandosi in tal caso di costi che
sono chiaramente attribuibili anche alle altre unità condominiali;

 

                                     -   che deve
pure essere verificato, esaminando le singole fatture delle relative imprese,
se la sostituzione dell'impianto di riscaldamento e di quello elettrico abbia
interessato solo  l'appartamento in questione o l'intera proprietà
condominiale;

 

                                     -   che, non
essendo tali fatture agli atti, si giustifica di annullare la decisione
impugnata e di rinviare gli atti all'Ufficio di tassazione, perché emetta una
nuova decisione su reclamo, dopo avere intrapreso gli accertamenti menzionati.

 

 

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

 

 

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   La
decisione su reclamo del 26 agosto 2003 è annullata e gli atti sono rinviati
all'Ufficio di tassazione di Bellinzona, perché emetta una nuova decisione,
dopo avere proceduto agli accertamenti indicati.

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

                                         Non si
assegnano ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

                                         

 

 

 

 

 

	
  terzi implicati

  	
  Divisione delle Contribuzioni Ufficio Giuridico, Viale S. Franscini 16, 6501 Bellinzona 

   

  

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: