# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 08375a93-c412-58bb-a22c-2c71069a4828
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-10
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 10.11.2022 12.2021.180
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2021-180_2022-11-10.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2021.180

  	
  Lugano

  10 novembre 2022/jh            

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Stefani
  e Grisanti

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Bellotti

  

 

 

sedente
per statuire nella causa - inc. n. OR.2020.115 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 1° settembre 2020 da

 

 

	
   

  	
   AP
  1  

  patrocinato dall’avv.  PA 1 
  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
   AO
  1  

  patrocinata dall’avv.  PA 2 
  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

con cui l’attore ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 300'000.- oltre interessi al 5% dal 30 giugno 2020;

 

domanda avversata dalla convenuta e che il Pretore ha
respinto con decisione 29 ottobre 2021;

 

appellante l’attore con atto di appello del 25 novembre 2021, con cui ha chiesto la riforma
del querelato giudizio nel senso di accogliere la sua petizione, con protesta
di spese e ripetibili di entrambe le sedi; 

 

mentre la convenuta con risposta 28 febbraio 2022 ha
postulato la reiezione del gravame, con protesta di spese e ripetibili di
seconda sede;

 

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

 

ritenuto

 

in fatto:

 

A.       
Con atto pubblico del 27
novembre 2017 (n. __________ nei rogiti del notaio avv. dott. C__________, qui di seguito anche solo “il
notaio”), AP 1 (qui di seguito anche
“venditore” o “concedente”) ha concesso a AO 1 (cittadina italiana con permesso
di dimora B residente a __________, anche definita “beneficiaria” o
“acquirente”) un diritto di compera valido sino al 15 novembre 2019 (ovvero per
due anni) sulla PPP n. __________ di cui al fondo base part. __________ RFD di __________
(doc. B). Il contratto prevedeva che il prezzo d’acquisto sarebbe ammontato a
fr. 3'000'000.-, con acconti complessivi di fr. 600'000.- (il primo, di fr.
50'000.-, da versare entro il 20 dicembre 2017 e gli altri due, di fr.
275'000.- ciascuno, entro il 28 febbraio rispettivamente il 30 aprile 2018) a
valere altresì quale “pena convenzionale” nel senso che in caso di
mancato esercizio del diritto di compera per motivi imputabili esclusivamente alla
beneficiaria, gli acconti sarebbero stati definitivamente acquisiti dal concedente
(doc. B, clausola n. 3).

 

B.       
Dopo il pagamento del
primo acconto di fr. 50'000.-, il 15 gennaio 2018 il notaio ha presentato
all’Ufficio del registro fondiario (“URF”) di Mendrisio una prima istanza di
annotazione del diritto di compera, respinta con decisione 16 gennaio 2018 per
la mancata produzione della documentazione richiesta (doc. C e D; doc.
richiamato I°/A).

 

C.       
A seguito di una
seconda istanza di annotazione del 20 febbraio 2018, l’URF ha chiesto al notaio
di produrre un elenco di documenti, fra cui anche le informazioni relative alle
modalità di finanziamento del prezzo d’acquisto (doc. E). Con comunicazione 6
marzo 2018 (doc. G), AO 1 ha informato l’URF che il prezzo sarebbe stato pagato
mediante un finanziamento bancario garantito dal marito A__________ (cittadino
bielorusso con permesso B, già proprietario di un immobile in Svizzera). Non
potendo escludere a priori un obbligo di autorizzazione dell’acquisto del
citato fondo ai sensi dell’art. 2 della Legge federale sull’acquisto di fondi
da parte di persone all’estero (LAFE), il 15 marzo 2018 l’URF ha sospeso la
procedura di iscrizione, assegnando al notaio un termine di 30 giorni per adire
l’Autorità di prima istanza del Distretto di Mendrisio per l’applicazione della
LAFE e richiedere l’autorizzazione oppure fare accertare il non assoggettamento
all’obbligo di autorizzazione ai sensi dell’art. 18 cpv. 1 LAFE (v. doc. H). 

 

D.       
Con decisione 8 maggio
2018 (doc. I), passata in giudicato, l’Autorità di prima istanza del Distretto
di Mendrisio ha respinto la domanda di non assoggettamento 14 aprile 2018 di AO
1, stabilendo che l’acquisto era soggetto all’obbligo di autorizzazione LAFE.
Ciò poiché la modalità di finanziamento dell’acquisto era atta a conferire al
marito dell’istante, da considerarsi quale persona all’estero (in quanto
cittadino extra UE/AELS non al beneficio di un permesso di domicilio C e non
intenzionato a utilizzare l’immobile quale abitazione primaria, cfr. anche doc.
H come pure l’art. 5 cpv. 1 lett. abis LAFE in connessione con
l’art. 2 cpv. 3 OAFE, rispettivamente l’art. 2 cpv. 2 lett. b LAFE), una
posizione analoga a quella di un proprietario (art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE e
art. 1 cpv. 2 lett. b OAFE), ritenuto che egli avrebbe dovuto sia provvedere
personalmente al versamento degli acconti, sia garantire con la propria
sostanza il prestito bancario erogato dalla banca per il saldo del prezzo
residuo.

 

E.       
Vista la decisione
dell’autorità LAFE, l’11 giugno 2018 l’URF ha respinto la richiesta di
iscrizione del diritto di compera qui in esame ex art. 18 cpv. 1 LAFE (doc.
richiamato I°/B). Anche questa decisione non è stata oggetto d’impugnazione ed
è pertanto passata in giudicato.

 

F.       
Nel frattempo AP 1 ha
intrapreso le vie esecutive e giudiziarie onde ottenere il pagamento del
secondo e del terzo acconto per complessivi fr. 550'000.- (doc. L). L’iter
procedurale è giunto sino al Tribunale federale e si è concluso con
l’insuccesso del medesimo, dal momento che in assenza dell’autorizzazione LAFE,
il contratto doc. B era rimasto inefficace (STF 5A_532/2019 del 4 maggio 2020,
v. doc. M). La suddetta autorizzazione non è mai stata richiesta né rilasciata,
sicché AO 1 non ha proceduto all’acquisto del fondo.

 

G.      
Previo ottenimento
dell’autorizzazione ad agire, con petizione 1° settembre 2020 AP 1 ha convenuto
in giudizio AO 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, postulando la
sua condanna al pagamento di 

fr. 300'000.- oltre interessi al 5% dal 30 giugno 2020 a titolo di “pena di
recesso” fondata sulla clausola contrattuale n. 3 (ritenuto che le modalità
di finanziamento dell’operazione non erano mai state discusse e che la
circostanza rientrava nella sfera di rischio dell’acquirente), e meglio
riducendo la sua pretesa rispetto a quanto previsto contrattualmente,
limitandola al 10% del prezzo di acquisto della PPP onde evitare obiezioni quanto
a un suo ammontare eccessivo.

 

H.       
Con risposta 27 novembre 2020
la convenuta si è opposta alla petizione postulandone l’integrale reiezione, evidenziando in particolare che le modalità di
finanziamento erano note anche all’attore (che era promotore immobiliare
cognito di regole LAFE), che essa per contro non poteva attendersi l’emergere
delle summenzionate problematiche, che il contratto (in assenza della
necessaria autorizzazione LAFE) era inefficace e che lo stesso è diventato
nullo a seguito del rifiuto dell’URF di iscrivere il diritto di compera. 

 

I.         
Con replica 5 gennaio 2021 e
duplica 8 febbraio 2021 le parti si sono riconfermate nelle proprie antitetiche
posizioni, l’attore rivendicando la validità e applicabilità della clausola
contrattuale n. 3, la convenuta negandola.

 

J.        
Dopo l’esperimento
dell’istruttoria e la produzione degli allegati conclusivi scritti in data 1°
giugno 2021 (da parte dell’attore) e 24 giugno 2021 (da parte della convenuta),
con decisione 29 ottobre 2021 il Pretore ha respinto la petizione, ponendo la
tassa di giustizia e le spese (fr. 10'000.-) a carico dell’attore, pure
condannato a versare alla controparte fr. 23’000.- per ripetibili.

 

K.       
Con appello 25 novembre 2021
l’attore si è aggravato contro il suddetto giudizio, postulandone la riforma
nel senso di accogliere la sua petizione, con protesta di spese e ripetibili di
entrambe le sedi.

 

L.       
Con istanza di restituzione in
intero (art. 148 CPC) del 9 febbraio 2022, la convenuta ha chiesto di ottenere
un nuovo termine per presentare la risposta all’appello, essendo il suo
patrocinatore stato impossibilitato a rispettare quello originariamente
assegnatogli a causa di malattia. L’istanza è stata accolta con decisione 16
febbraio 2022, con contestuale assegnazione di un nuovo termine scadente il 1°
marzo 2022.

 

M.      
Con risposta 28 febbraio 2022
la convenuta si è opposta al gravame postulandone la reiezione, con protesta di
spese e ripetibili di secondo grado.

 

 

 

 

E considerato

 

in diritto:

 

1.        
L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente la soglia
testé menzionata. 

I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni
(art. 311 e 312 CPC). L’appello 25 novembre 2021 contro la decisione 29 ottobre
2021 è tempestivo, così com’è tempestiva (secondo quanto indicato al precedente
consid. L) la risposta 28 febbraio 2022 dell’appellata.

 

2.        
L’atto di appello deve
contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato
(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue
argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le
motivazioni del Pretore. Non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e
una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite
e circostanziate al giudizio pretorile, pena l’irricevibilità delle medesime.
In presenza di una decisione pretorile fondata su più motivazioni indipendenti,
la parte appellante è tenuta a dimostrare, pena l’irricevibilità, che ciascuna
è contraria al diritto. Difatti, se una sola di esse reggesse, le contestazioni
delle altre si ridurrebbero a semplici inammissibili critiche dei motivi della
decisione dell'autorità inferiore (IICCA del 3 aprile 2019 inc. 12.2018.6
consid. 6 e riferimenti ivi citati).

 

3.        
Con la decisione impugnata il
Pretore ha osservato che, posto l’assoggettamento del negozio alla LAFE, in
assenza di una relativa autorizzazione esso è rimasto inefficace ai sensi
dell’art. 26 cpv. 1 LAFE ed è in seguito diventato nullo, in applicazione
dell’art. 26 cpv. 2 lett. c LAFE, quando l’Ufficiale del registro fondiario (in
data 11 giugno 2018) ha respinto l’annotazione del diritto di compera senza che
l’autorità di prima istanza LAFE avesse previamente negato l’autorizzazione. Il
primo giudice ha poi osservato che in ogni caso la nullità e l’inefficacia del
contratto hanno la medesima conseguenza, ovvero che le prestazioni promesse non
possono essere pretese (art. 26 cpv. 4 lett. a LAFE). Ciò che, contrariamente a
quanto sostenuto dall’attore, concerne il contratto nella sua interezza e
riguarda perciò anche la pena di recesso ivi pattuita (STF 5A_532/2019 del 4
maggio 2020 consid. 4.1.1 e 4.1.2, 4A_235/2018 del 24 settembre 2018 consid.
3). Indipendentemente da ciò, secondo quanto accertato dal Pretore, l’attore
non avrebbe comunque potuto pretendere il pagamento della pena di recesso, dal
momento che essa era stata pattuita soltanto per il caso in cui il mancato
esercizio del diritto di compera fosse dovuto a motivi esclusivamente imputabili
alla beneficiaria, ciò che non è avvenuto nella fattispecie: il diritto di
compera non ha potuto essere esercitato a causa dell’assenza dei presupposti
legali per una sua annotazione a registro fondiario e di una problematica
derivante dalla LAFE che né le parti, né il notaio rogante hanno affrontato
prima della sottoscrizione dell’atto notarile, e che è emersa solo in seguito
al coinvolgimento dell’URF. Pertanto a AO 1, che pacificamente non aveva a
disposizione sufficienti mezzi propri per finanziare l’acquisto, non può essere
imputata alcuna responsabilità per la nullità del contratto.

 

4.        
Con l’impugnativa,
l’appellante sostiene invece che il contratto non sarebbe stato nullo a causa
dell’assenza dell’autorizzazione LAFE (come erroneamente stabilito dal primo
giudice), ma casomai solo “sospeso” e inefficace fintanto che non fosse stato
in regola con la LAFE, e che ciò in ogni caso non gli impedirebbe di
rivendicare la pena pattuita. E meglio, egli sostiene che a differenza del
contratto di compravendita (che diventa nullo “se non vi sono le condizioni
di finanziamento LAFE”), il diritto di compera è invece un'opzione
esercitabile nel tempo fino alla scadenza; durante questo periodo (ove esso
resta in sospeso come un negozio giuridico subordinato a condizione sospensiva)
possono essere modificate le modalità di pagamento, rispettivamente possono
sopraggiungere fatti che permettono di adempiere ai requisiti di finanziamento
della LAFE (cessione del diritto di compera a terzi, finanziamenti
alternativi). Peraltro, la lacuna non graverebbe il contratto nella sua
interezza, ritenuto che la sentenza dell’Alta Corte citata dal primo giudice
(STF 5A_532/2019 del 4 maggio 2020) si riferiva esclusivamente agli acconti e
non alla pena di recesso, che essendo qualificabile come pena convenzionale
impropria (ovvero avente lo scopo di incoraggiare la beneficiaria a esercitare
il suo diritto di compera e portare a termine l’acquisto), secondo la dottrina
dominante e la giurisprudenza non è accessoria al contratto principale e non ne
seguirebbe le sorti, avendo piuttosto una validità autonoma. In caso contrario,
una parte potrebbe abusivamente richiamarsi a un presunto finanziamento estero
per ottenere il decadimento del contratto e sfuggire a una pena di recesso.
L’appellante aggiunge che lo scopo dell’art. 26 LAFE è quello di impedire
l’esecuzione di negozi immobiliari in contrasto con la LAFE, ma che non vi è
per contro alcun interesse pubblico nel considerare inesigibile una clausola
fondata esclusivamente su un interesse privato (ovvero che si limita a tutelare
la parte venditrice da un’eventuale rinuncia dell’acquirente). Per
l’appellante, questa clausola è divenuta esigibile allo scadere del diritto di
compera, ritenuto che l’acquirente e la sua famiglia disponevano di un
consistente patrimonio e che le modalità di finanziamento dell’acquisto non
erano state discusse, sicché egli e il notaio non potevano immaginarsi
l’insorgere di un simile ostacolo. Ciò al contrario della controparte (cfr.doc.
H), che era a conoscenza della situazione. L’appellante sostiene in sostanza
che il fallimento dell’operazione sia dovuto esclusivamente alla medesima, la
quale invece di tentare (inutilmente) di ottenere una decisione di non
assoggettamento e richiamarsi (a torto) alla nullità del contratto, nei 24 mesi
successivi alla sua stipulazione (periodo in cui l’immobile è rimasto bloccato)
avrebbe dovuto intraprendere tutto il possibile al fine di trovare il capitale
necessario all’acquisto del fondo e conseguentemente evitare ostacoli LAFE (ad
esempio facendosi donare i soldi necessari dal marito), vigendo peraltro il
principio “Geld muss man haben”. D’altronde la medesima, se davvero
avesse preso in considerazione solamente la possibilità di acquistare il fondo
mediante le garanzie fornite dal marito e immaginato che ciò fosse compatibile
con la LAFE, non avrebbe dovuto avvalersi della nullità ma casomai dell’errore
essenziale (art. 24 CO), mai invocato. Ne deriverebbe che il diritto di compera
non è stato esercitato per motivi a lei esclusivamente imputabili e derivanti
dalla sua scelta di finanziamento, ritenuto in ogni caso che il fatto di non disporre eventualmente di fondi
sufficienti non costituisce un motivo di impossibilità assoluta di adempimento
del contratto.

 

5.        
Nel caso concreto,
l’assoggettamento del negozio in esame alla LAFE è pacifico. Del resto, come
già evidenziato nel giudizio impugnato, il giudice civile è vincolato da una
decisione amministrativa riguardante l’assoggettamento o il rilascio della
relativa autorizzazione (DTF 105 II 308 consid. 2; STF 4A_410/2014 del 20
gennaio 2015 consid. 3.2). 

 

6.        
Confrontato con una richiesta
di iscrizione relativa all’acquisto di un fondo o a un negozio ad esso
parificabile (cfr. art. 4 LAFE e art. 1 OAFE), quale l’annotazione di un
diritto di compera, l’Ufficio del Registro fondiario ha tre possibilità:
accogliere l’iscrizione, quando i presupposti sono adempiuti e il negozio non
si pone in contrasto con la LAFE; rifiutare l’iscrizione, quando il negozio è
palesemente assoggettato alla LAFE e manca la relativa autorizzazione; oppure
ancora, in caso di dubbio, ovvero quando non può escludere a priori l’obbligo
di autorizzazione, sospendere la procedura e assegnare all’acquirente un
termine di 30 giorni per chiedere l’autorizzazione o fare accertare che egli
non sottostà a tale obbligo (cosiddetta “decisione di non assoggettamento”;
cfr. art. 18 cpv. 1 LAFE e Mühlebach/
Geissmann, Lex F., Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986, n. 2-7 ad art. 18). L’URF
respinge la notificazione se l’acquirente non agisce nel termine prescritto o
se l’autorizzazione è negata (art. 18 cpv. 1 LAFE). 

Giusta l’art. 26 cpv. 1 LAFE, i negozi giuridici
concernenti un acquisto per il quale l’acquirente deve chiedere
un’autorizzazione rimangono inefficaci fintanto che manca l’autorizzazione
definitiva. Secondo il relativo cpv. 2, essi diventano nulli in particolare se
l’acquirente attua il negozio giuridico senza chiedere l’autorizzazione o prima
che vi sia l’autorizzazione definitiva (lett. a), se l’autorità di prima
istanza LAFE nega o revoca definitivamente l’autorizzazione (lett. b) o se
l’ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio respinge la
notificazione, senza che l’autorità di prima istanza abbia previamente negato
l’autorizzazione (lett. c). Come già osservato dal primo giudice, la nullità ha
effetto immediato e assoluto, nel senso che una successiva modifica delle
circostanze non ha influenza e una successiva sanatoria non è possibile (cfr.
DTF 110 Ib 105, p. 111 e 114; Mühlebach/Geissmann, op. cit,
n. 6 ad art. 26; Kolly, L’acquisition d’immeubles par des personnes à
l’étranger - Aspects de droit privé de la Lex Friedrich, in: Journées du droit
de la construction 1987, p. 131) e ha quale scopo quello di impedire
l’attuazione di negozi contrari alla LAFE (v. anche STF 4A_410/2014 del 20
gennaio 2015 consid. 3.4). L’inefficacia e la nullità sono da rilevare
d’ufficio (art. 26 cpv. 3 LAFE), riguardano i contratti assoggettati nella loro
interezza (STF 5A_532/2019 del 4 maggio 2020 consid. 4.1.1), indipendentemente
dal fatto che tale assoggettamento fosse sin da subito chiaro o sia stato
acclarato solo in un secondo momento (v. anche Mühlebach/Geissmann,
op. cit, n. 2 ad art. 26), e hanno effetto pure dal punto di vista civile (v.
DTF 105 II 308 consid. 2): in particolare, secondo l’art. 26 cpv. 4 lett. a
LAFE, le prestazioni promesse (ovvero tutte le pretese fondate su quel
contratto) non possono essere rivendicate.

 

7.        
La tesi dell’appellante
relativa alla semplice inefficacia o “sospensione” del contratto finché non si
fossero chiarite le modalità di finanziamento, oppure trovate modalità di
finanziamento alternative, avrebbe potuto rientrare in considerazione qualora
le preposte autorità (URF e autorità di prima istanza LAFE) non fossero state
chiamate a esaminare il contratto sulla base del concreto finanziamento
prospettato dall’acquirente (laddove non risulta che diverse modalità atte a
scongiurare problematiche LAFE siano mai state seriamente in discussione).
Sennonché le parti non hanno mai messo in discussione la decisione di
assoggettamento 8 maggio 2018, né contestato che il negozio fosse assoggettato
alla LAFE e che una relativa autorizzazione non è mai stata richiesta né
tantomeno concessa. Neppure è mai stata contestata la decisione dell’URF
dell’11 giugno 2018 (v. doc. I°/B) di rifiutare l’annotazione (impugnabile
secondo i dettami dell’art. 18 cpv. 3 LAFE), pure passata in giudicato. In
effetti, l’appellante non si confronta con questa circostanza e con la
conseguente applicabilità dell’art. 26 cpv. 2 lett. c LAFE, che sancisce la
nullità del contratto (questione peraltro mai affrontata o risolta dal
Tribunale federale nella sentenza 5A_532/2019 del 4 maggio 2020, contrariamento
a quanto egli pare suggerire), né con la conclusione pretorile secondo cui tale
conseguenza non è sanabile. Invece occorre sottolineare che l’appellante, sia
in prima che in questa sede, ha ignorato l’esistenza di quella decisione,
omettendo di valutarne le conseguenze. Le sue argomentazioni relative alle
caratteristiche del diritto di compera e alla possibilità di trovare delle
soluzioni alternative di finanziamento costituiscono la semplice proposizione
di una tesi soggettiva in contrapposizione con il giudizio di prima sede. Di
conseguenza, la censura risulta insufficientemente motivata alla luce dell’art.
311 cpv. 1 CPC e dunque irricevibile. Comunque sia, indipendentemente dalla
nullità, il contratto qui in discussione non ha mai ottenuto l’autorizzazione
LAFE e non ha dunque mai assunto efficacia, laddove le conseguenze sono le
medesime di quelle della nullità (art. 26 cpv. 4 LAFE). Si può altresì ritenere
(come si dirà ancora in seguito) che il contratto in questione mirasse
consapevolmente a un illecito aggiramento di detta legge, ciò che emerge sia
dall’origine del finanziamento (A__________), sia dallo scopo dell’acquisto
(che era quello di procurare un’abitazione al figlio della coppia, R__________,
cfr. doc. G e verbale 3 maggio 2021, p. 3) sia infine dal fatto che AO 1 neppure
ha partecipato alla rogazione dell’atto e si è fatta in quel frangente
rappresentare dal figlio. 

 

8.        
L’appellante sostiene che tali
conseguenze non possano toccare la clausola qui in discussione alla luce della
sua natura. Egli non espone tuttavia particolari considerazioni in relazione
all’interpretazione della stessa secondo la volontà soggettiva o oggettiva
delle parti (art. 18 CO). Anche volendola qualificare come pena convenzionale
impropria, il fatto che la medesima non sia connessa a un obbligo contrattuale
ancora non significa che essa debba forzatamente avere un destino indipendente
da quello del contratto in cui è inserita e al quale è legata, come nella
fattispecie. Richiamato quanto sopra esposto in relazione alla portata della
nullità e dell’inefficacia ai sensi dell’art. 26 LAFE (consid. 6), il
versamento di una pena convenzionale non era solamente una “prestazione
promessa” invalidata dall’art. 26 cpv. 4 lett. a LAFE, ma altresì uno strumento
volto a esercitare pressione sulla parte acquirente affinché portasse a termine
l’acquisto e attuasse pertanto un contratto contrario alla legge, ciò che non
può essere tutelato. Ne deriva che il contratto in esame, nella sua interezza
(ivi compresa la clausola n. 3), non è mai divenuto efficace. 

 

9.        
Anche volendo prescindere da
quanto esposto al considerando che precede, l’appellante non può essere seguito
quando sostiene che i dettagli del finanziamento erano noti solo alla
controparte, che l’esistenza di fondi sufficienti a perfezionare l’acquisto non
era stata oggetto di discussione, che AO 1 non si sarebbe sufficientemente
adoperata per sormontare il problema costituito dalle decisioni negative
dell’autorità di prima istanza LAFE e dell’URF (trovando modalità di finanziamento
alternative) e che la mancata conclusione della compravendita sarebbe a lei
imputabile. 

Premesso che egli non offre alcuna prova o concreto
riferimento agli atti a supporto delle sue affermazioni, il medesimo nemmeno
smentisce che il notaio, quale professionista del settore, avrebbe dovuto
quantomeno interessarsi all’argomento, rispettivamente che un mancato
interessamento e una derivante negligenza del medesimo possano escludere
l’esistenza di colpe univoche ed esclusive della beneficiaria e dunque
l’applicabilità della clausola. Peraltro la convenuta, come ben emerge dalla
testimonianza del figlio, aveva in realtà unicamente il ruolo di prestanome, tanto
da delegargli la firma del rogito (v. doc. B, pag. 1), utile ai fini di
aggirare la LAFE in quanto cittadina italiana con permesso B (v. verbale
udienza 3 maggio 2021, p. 3). Dalla citata testimonianza, con la quale sia nelle
conclusioni che in questa sede l’appellante evita di confrontarsi, mentre
l’appellata opportunamente la richiama (v. risposta all’appello, p. 8), risulta
che l’appartamento era destinato a R__________ quale residenza primaria, che il
finanziatore dell’operazione era suo padre e che ciò faceva sorgere qualche
problema (di natura familiare come sostenuto dal teste, ma certamente pure di
natura LAFE) essendo quest’ultimo cittadino bielorusso e già proprietario di un
immobile a __________ e infine che “AP 1 era perfettamente al corrente di
ciò ….” (v. verbale citato, p. 3). Non è quindi vero, tra l’altro, che le
modalità di finanziamento non fossero mai state discusse (v. appello, p. 7, pt.
4 i.f.) e in ogni modo è ben poco credibile che per un’operazione di quella
portata il venditore non si accerti della natura dei finanziamenti. Posto che
la convenuta non disponeva di sufficiente capitale proprio (potendo oltretutto
far capo solo a esigue entrate mensili) e che era chiaro sin dalla fase
precontrattuale che il finanziatore era A__________ (v. anche decisione 8
maggio 2018 dell’Autorità di prima istanza LAFE di cui al doc. I e teste E__________,
verbale del 3 maggio 2021, p. 2), la compravendita non ha potuto perfezionarsi
proprio perché il coinvolgimento di questo terzo non era compatibile con la
LAFE e tale circostanza ha fatto scattare le conseguenze dell’inefficacia e
della nullità del negozio ai sensi dell’art. 26. Ne deriva che la convenuta non
era affatto libera di portare a termine l’acquisto (v. appello p. 8 pt. 8), non
potendosi da lei pretendere l’attuazione di un contratto illecito o la ricerca
di ulteriori espedienti volti ad aggirare la suddetta legge (come vorrebbe l’appellante
con il suo gravame), con la conseguenza che una pena convenzionale non potrebbe
in ogni caso reggersi su queste basi, ostandovi l’art. 163 cpv. 2 (prima frase)
CO.

 

10.     
In conclusione, le
argomentazioni contenute nell’appello non permettono di sovvertire la decisione
di prima sede. Non potendo AP 1 avvalersi della clausola in questione per tutti
i motivi suddetti, non è qui necessario esaminare altre tematiche da lui
accennate, come l’errore o il suo rinvio all’art. 156 CO (che peraltro, essendo
privo di motivazione, non costituisce una valida censura d’appello).

 

11.     
Visto quanto sopra, l’appello
dev’essere respinto (nella misura della sua ricevibilità), con conseguente
conferma della decisione impugnata.

Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla
base di un valore litigioso di fr. 300'000.- (determinante anche per un
eventuale ricorso al Tribunale federale), seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv.
1 CPC). Le spese processuali, fissate in applicazione degli art. 2, 7 e 13 LTG,
ammontano a fr. 10’000.-. Le ripetibili, calcolate sulla base dell’art. 11 cpv.
1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar, tenuto pure conto delle spese e dell’IVA, sono
pure quantificate in fr. 10’000.-.

 

 

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il
RTar

 

decide:

 

1.      L’appello 25 novembre 2021 di AP 1 è respinto (nella misura
della sua ricevibilità).

 

2.      Le spese processuali della procedura d’appello, di fr. 10’000.-,
sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte 

fr. 10’000.- per ripetibili di seconda sede.

 

3.      Notificazione:

	
   

  	
  -       

  -      

   

  

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3

 

 

Per la seconda Camera civile del
Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi
giuridici 

Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).