# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dd498cde-a453-55b7-9efd-25c5782a0153
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-08
**Language:** de
**Title:** Baubewilligung für Wohn- und Gewerbeüberbauung, Einheit der Baubewilligung, Übereinstimmung mit Gestaltungsplanvorschriften, Berücksichtigung potenzieller Schutzobjekte
**Docket/Reference:** BRGE II Nrn. 0060-0062/2025
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_r2.2023.00229_230_233_vom_8._april_2025.pdf

## Full Text

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung

G.-Nrn.
BRGE II Nrn.

R2.2023.00229, R2.2023.00230 und R2.2023.00233
0060/2025 - 0062/2025

Entscheid vom 8. April 2025

Mitwirkende

Abteilungspräsident Frank Martin Kessler, Baurichter Adrian Bergmann, Er-
satzrichter Florian Poppele, Gerichtsschreiberin Andrea Kuhn

in Sachen

Rekurrierende

R2.2023.00229
A und B

vertreten durch […]

R2.2023.00230
1.  C
2.  D

beide vertreten durch […]

R2.2023.00233
E

vertreten durch […]

gegen

Rekursgegnerinnen

R2.2023.00229 und R2.2023.00233
1.  Baukommission X

Nr. 1 vertreten durch […]

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,

8090 Zürich

3.  C
4.  D

Nrn. 3 - 4 vertreten durch […]

R2.2023.00230
1.  Baukommission X

vertreten durch […]

Mitbeteiligte

R2.2023.00230
2.  E

vertreten durch […]

3.  A und B

Nr. 3 vertreten durch […]

4.  Gebäudeversicherung Kanton Zürich, Feuerpolizei,

Thurgauerstrasse 56, Postfach, 8050 Zürich

betreffend

R2.2023.00229 und R2.2023.00233
Beschluss  der  Baukommission  vom  24.  Oktober  2023  und  Verfügung  der
Baudirektion Kanton Zürich BVV 22-3891 vom 15. Mai 2023; Baubewilligung
bzw. strassenpolizeiliche Bewilligung für Ersatzneubau Wohn- und Gewer-
beüberbauung, […]

R2.2023.00230
Beschluss  der  Baukommission  vom  24.  Oktober  2023;  Baubewilligung  für
Ersatzneubau Wohn- und Gewerbeüberbauung, […]
_______________________________________________________

R2.2023.00229

Seite 2

hat sich ergeben:

A.

Mit Beschluss vom 24. Oktober 2023 erteilte die Baukommission X der C und

der D – unter Statuierung diverser Auflagen – die baurechtliche Bewilligung

für  den  Bau einer  Wohn-  und Gewerbeüberbauung  auf den  Grundstücken

Kat.-Nrn. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 und 9 an der F-Strasse 1 und 3 sowie an der

G-Strasse 10, 12 und 14 in X. Gleichzeitig wurde die im koordinierten Ver-

fahren ergangene Gesamtverfügung Nr. BVV 22-3891 der Baudirektion Kan-

ton Zürich vom 15. Mai 2023 betreffend Erteilung der strassenpolizeilichen,

lärm- und wasserrechtlichen Bewilligung eröffnet.

B.

Gegen die kommunale Baubewilligung wandten sich A und B (hernach: Re-

kurrentschaft 1) mit gemeinsamer Rekursschrift vom 23. November 2023 an

das  Baurekursgericht  des  Kantons Zürich  und  beantragten  die  Aufhebung

des genannten Beschlusses. Eventualiter sei die kommunale Vorinstanz an-

zuhalten einen Beschluss zur Überarbeitung des Projekts im Sinne ihrer Er-

wägungen und Auflagen des Bauentscheids zu fassen und das dannzuma-

lige Projekt neu öffentlich aufzulegen, unter Kosten- und Entschädigungsfol-

gen zzgl. MwSt. zulasten der Rekursgegner.

Gegen die genannte kommunale Bewilligung wandte sich auch die C sowie

die D (hernach: Bauherrschaft) mit gemeinsamer Rekursschrift vom 23. No-

vember 2023 und stellten die folgenden Anträge:

ʺ 1.  Es seien  folgende  Nebenbestimmungen des Bauentscheids aufzuhe-

ben bzw. gemäss der Rekursbegründung anzupassen:

-  Disp.-Ziff. II.2.c  und  Disp.-Ziff. II.2.e  (betreffend  Erw. D.k.,  E.o  und

G.c, Rückkühlanlagen);

-  Disp.-Ziff. II.2.d (betreffend Erw. lit. D.q, Zugänglichkeit Dachgarten);

-  Disp.-Ziff. II.2.e (betreffend Erw. lit. E.e, Erdgeschosshöhe);

-  Disp.-Ziff. II.2.e (betreffend Erw. lit. E.g, Kolonnadenbreite, Rollstuhl-

gängigkeit);

-  Disp.-Ziff. II.2.e (betreffend Erw. lit. E.p, Besonnung);

-  Disp.-Ziff. II.66 und II.68 (Personenzählsystem);

-  Disp.-Ziff. II.93 (Erdanker);

R2.2023.00229

Seite 3

  2.  die  Vernehmlassung  der Rekursgegnerin  sei  den  Rekurrentinnen  zur

Stellungnahme bzw. zur Kenntnisnahme zuzustellen;

  3.  unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Rekursgegerin.ʺ

Sodann stellten sie noch den prozessualen Antrag, das Rekursverfahren sei

einstweilen zu sistieren.

Letztlich erhob auch E (nachfolgend: Rekurrent 3) mit Eingabe vom 26. No-

vember 2023  Rekurs  gegen  die  genannten  beiden  Entscheide  und  bean-

tragte sinngemäss die Abänderung des kommunalen Entscheides in Bezug

auf die geplante Baumgruppe auf dem M-Platz, einen Durchlass vom M-Platz

zu seinem Grundstück, die Gestaltung des M-Platzes (Rückversetzung und

Abtreppung des Gebäudes im Baubereich A sowie Erhalt und Unterschutz-

stellung des Gebäudes G-Strasse 14).

C.

Mit  Verfügungen  vom  24. November  2023,  27. November  2023  sowie

30. November 2023 wurden die Rekurseingänge unter den Geschäfts-Nrn.

R2.2023.00229 (Rekurrentschaft 1),  R2.2023.00230 (Bauherrschaft)  sowie

R2.2023.00233 (Rekurrent 3) vorgemerkt und in den Nachbarrekursen das

Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Der Bauherrenrekurs wurde antragsge-

mäss sistiert.

D.

Mit Eingabe vom 29. Dezember 2023 beantragte die kommunale Vorinstanz

im Rekurs der Rekurrentschaft 1 die Abweisung des Rekurses, unter Kos-

tenfolgen zulasten der Rekurrentschaft 1, sowie die Sistierung des Verfah-

rens. Die kantonale Vorinstanz verzichtete in diesem Rekurs mit Schreiben

vom 11. Dezember 2023 ausdrücklich auf eine Vernehmlassung. Die Bau-

herrschaft beantragte mit Eingabe vom 29. Dezember 2023 ebenfalls die Ab-

weisung  des  Rekurses,  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulasten

der Rekurrentschaft 1, sowie die Sistierung des Verfahrens.

Im Rekurs des Rekurrenten 3 beantragte die kommunale Vorinstanz mit Ein-

gabe vom 3. Januar 2024 die Abweisung des Rekurses, unter Kostenfolgen

zulasten des Rekurrenten 3. Die kantonale Vorinstanz verzichtete in diesem

Rekurs  mit  Schreiben  vom  11. Dezember  2023  ausdrücklich  auf  eine

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Vernehmlassung. Die Bauherrschaft beantragte mit Eingabe vom 3. Januar

2024 ebenfalls die Abweisung des Rekurses, soweit überhaupt darauf ein-

getreten werden  könne, unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen zulasten

des Rekurrenten 3.

Die Bauherrschaft ersuchte mit Schreiben vom 2. Mai 2024 um Fortsetzung

des  Verfahrens  betreffend  ihren  Rekurs.  Das  Rekursverfahren  wurde  mit

Verfügung vom 8. Mai 2024 fortgesetzt und das Vernehmlassungsverfahren

wurde eröffnet. Mit Eingabe vom 12. Juni 2024 ersuchte die kommunale Vor-

instanz um Abweisung des Rekurses, unter Kostenfolge zu Lasten der Bau-

herrschaft.

E.

Das Verfahren betreffend den Rekurs der Rekurrentschaft 1 wurde mit Ver-

fügung vom 8. Januar 2024 sistiert. Mit Schreiben vom 2. Mai 2024 ersuchte

die Bauherrschaft um Fortsetzung dieses Verfahrens, woraufhin das Verfah-

ren mit Verfügung vom 8. Mai 2024 fortgesetzt und Frist zur Replik angesetzt

wurde.  Die  Replik  der  Rekurrentschaft 1  datiert  vom  3. Juni  2024  und  die

Dupliken der kommunalen Vorinstanz sowie der Bauherrschaft vom 26. Juni

2024 bzw. vom 27. Juni 2024. Darin hielten die Parteien an ihren bereits ge-

stellten Anträgen fest.

Im Bauherrenrekurs hielt die Bauherrschaft mit Replik vom 8. Juli 2025 an

den bereits gestellten Anträgen fest, soweit diese nicht durch Wiedererwä-

gung  gegenstandslos  geworden  sind.  Die  Duplik  der  kommunalen  Vorin-

stanz datiert vom 25. Juli 2024.

Im Rekurs des Rekurrenten 3 verzichtete der Rekurrent 3 stillschweigend auf
eine Replik.

F.

In  allen  Verfahren  wurde  am  21. August 2024  im  Beisein  der  Parteien  ein

Abteilungsaugenschein auf Lokal durchgeführt.

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G.

Mit Verfügung vom 29. August 2024 wurden im Bauherrenrekurs sowohl die

Nachbarrekurrenten aus den Verfahren Geschäfts-Nrn. R2.2023.00229 und

R2.2023.00233 als auch die Gebäudeversicherung Kanton Zürich, Feuerpo-

lizei, als Mitbeteiligte in das Verfahren aufgenommen und ihnen wurde Frist

angesetzt,  um  zu  den  Rechtsschriften  der  Bauherrschaft  Stellung  zu  neh-

men. Die Stellungnahmen datieren vom 9. September 2024, 18. September

2024  sowie  19. September  2024  und  lauten –  zum  Teil  sinngemäss  –  auf

Abweisung des Rekurses. Mit Eingaben vom 30. September 2024 und vom

7. Oktober 2024 liessen sich die kommunale Vorinstanz sowie die Bauherr-

schaft zur Stellungnahme der Gebäudeversicherung Kanton Zürich, Feuer-

polizei,  vernehmen.  Die  kommunale  Vorinstanz  nahm  mit  Eingabe  vom

23. Oktober 2024 zur Eingabe der Bauherrschaft vom 7. Oktober 2024 Stel-

lung.

Der Rekurrent 3 reichte im Anschluss an den Augenschein mit Eingabe vom

21. August 2021 in seinem Rekurs diverse Abbildungen zu den Akten, wel-

che den übrigen Parteien mit Mitteilungszettel vom 23. August 2024 zuge-

stellt wurden. Die kommunale Vorinstanz liess sich mit Eingabe vom 2. Sep-

tember  2024  hierzu  vernehmen.  Mit  Schreiben  vom  18. September  2024

nahm der Rekurrent 3 wiederum zu den Ausführungen der Vorinstanz Stel-

lung. Mit Eingabe vom 4. November 2024 ersuchte der Rekurrent 3 um Edi-

tion gewisser Aktenstücke. Die kommunale Vorinstanz reichte diese mit Ein-

gabe vom 25. November 2024 ein. Mit Eingabe vom 9. Dezember 2024 nahm

der Rekurrent 3 hierzu Stellung. Die kommunale Vorinstanz liess sich zu die-

ser Eingabe mit Schreiben vom 16. Dezember 2024 vernehmen.

Es kommt in Betracht:

1.

Die  Rekursverfahren  G.-Nrn. R2.2023.00229,  R2.2023.00230  und

R2.2023.00233  betreffen  das  gleiche  Bauvorhaben  und  sind  deshalb  aus

prozessökonomischen Gründen zu vereinigen. Die Aktenverweise beziehen

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sich,  wo  nichts  anderes 

vermerkt  wird,  auf  das  Verfahren

G.-Nr. R2.2023.00229.

Bei den Nachbarrekursen wurde die Baudirektion Kanton Zürich als Rekurs-

gegnerin  und  die  Verfügung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  Nr.

BVV 22-3891 vom 15. Mai 2023 als Anfechtungsobjekt aufgenommen. Die

Rekurse richten sich jedoch ausdrücklich und/oder auch inhaltlich lediglich

gegen den kommunalen Entscheid, weshalb die Verfügung der Baudirektion

nachfolgend nicht zu überprüfen ist.

2.

Die Bauparzellen befinden sich in der Kernzone KA und sind der Empfind-

lichkeitsstufe (ES) III zugeteilt. Sie liegen im Perimeter des privaten Gestal-

tungsplans ʺG-Strasse / F-Strasseʺ. Die Bauparzellen weisen die Form eines

spiegelverkehrten ʺLʺ auf und grenzen im Süden an die G-Strasse, im Nor-

den an den L-Weg und sind im Übrigen von bebauten Grundstücken umge-

ben. Entlang der östlichen Grenze, aber noch innerhalb des Bauperimeters,

führt die F-Strasse, welche die G-Strasse mit dem L-Weg verbindet. Derzeit

sind die Baugrundstücke mit einem Ladengebäude (entlang der F-Strasse),

einem  Bankgebäude  sowie  zwei  weiteren  Punktbauten  (entlang  der  G-

Strasse) überstellt, welche alle dem streitbetroffenen Neubau weichen sol-

len. Neu sollen die Bauparzellen mit einem Gebäude mit L-förmiger Grund-

form überbaut werden. Der Erdgeschosssockel soll undurchlässig ausgestal-

tet und in ihm sollen unterschiedliche Gewerbe sowie ein Verkaufsgeschäft

angeordnet werden. Über dem Erdgeschosssockel sind unterschiedlich hohe

Hochbauten (ca. 9.50 m bis 23.50 m) vorgesehen. Darin sollen unter ande-

rem 36 Wohnungen Platz finden. Im südwestlichen Bereich des Perimeters,

im Bereich des heutigen Grundstücks Kat.-Nr. 1, ist ein öffentlicher Platz, der
M-Platz,  vorgesehen.  Die  Tiefgarage  mit  78 Autoabstellplätzen  soll  mittels

zweier Rampen (Ein- und Ausfahrt) von der F-Strasse erschlossen werden.

Sieben Abstelllätze sind im Freien direkt vor der bestehenden Poststelle auf

Kat.-Nr. 10 geplant.

3.

Die Bauherrschaft ist als Adressat des angefochtenen Entscheids ohne Wei-

teres  zur  Rekurserhebung  im  Sinne  von  § 338a  des  Planungs-  und

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Baugesetzes (PBG) legitimiert. Die Rekurrentschaft 1 ist gemäss öffentlich

beurkundetem  Baurechtsvertrag  Baurechtsnehmerin  am  Grundstück  Kat.-

Nr. 11, welches unmittelbar westlich an eines der Baugrundstücke anstösst.

Der Rekurrent 3 ist Eigentümer des unmittelbar westlich und nördlich an die

Baugrundstücke anstossenden  Grundstückes  Kat.-Nr.  12.  Aufgrund  dieser

engen räumlichen Beziehung und der vorgebrachten Rügen (ungenügende

Baureife, mangelnde Gestaltung etc.) sind auch sie zur Rekurserhebung le-

gitimiert.  Da die  übrigen  Prozessvoraussetzungen  ebenfalls erfüllt sind,  ist

auf die Rekurse einzutreten.

4.

Vorweg ist festzuhalten, dass die Stadt X ihre BZO noch nicht den harmoni-

sierten  Baubegriffen  angepasst  hat.  Es  ist  daher  das  PBG  in  der  vor

1. März 2017 gültigen Fassung anwendbar (siehe Übergangsbestimmungen

zur Änderung vom 14. September 2015). In Gemeinden, die ihre BZO noch

nicht harmonisiert haben, gelten sodann die im Anhang 2 der Allgemeinen

Bauverordnung  (ABV)  aufgeführten  Bestimmungen  (siehe  Übergangsbe-

stimmungen zur Änderung vom 11. Mai 2016).

5.1.

Die Rekurrentschaft 1 macht zunächst geltend, es gebe in der unmittelbaren

Nachbarschaft des Bauvorhabens Behördenmitglieder, die im Stadtrat aktiv

und gleichzeitig betroffene Nachbarn seien. Ob hier die zuständigen Perso-

nen tatsächlich in Ausstand getreten seien, entziehe sich ihrer Kenntnis. Es

könne  aufgrund  der  vorliegenden  Akten  zumindest  nicht  ausgeschlossen

werden, dass kein Ausstand erfolgt sei. Sollte aufgrund dieser Konstellation

ein Interessenkonflikt bestehen, so wäre der Entscheid nach gültiger Recht-
sprechung und konsequenter Lehre ungültig.

Darüber hinaus stehe die Stadt X als einerseits betroffene Grundeigentüme-

rin vom geplanten Bauvorhaben und andererseits als engagierte und intensiv

beteiligte Partei der gesamten Projektentwicklung ebenfalls in einem Interes-

senkonflikt. So habe sich die Abteilung Planen und Bauen im Vorfeld um eine

Lösung für das Erschliessungsproblem der Bank am M-Platz intensiv bemüht

und eingesetzt. Dem Rekurrenten 3 sei dabei ein Landabtausch angeboten

worden. Dies gehe weit über die Aufgabe der öffentlichen Hand hinaus und

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Seite 8

führe zu einer Abhängigkeit und einem Verlust der Objektivität, was sich im

gesamten Bewilligungsverfahren widerspiegle.

5.2.

Auch  der  Rekurrent  3  deutet  eine  mögliche  Befangenheit  der  Stadt  X  an,

indem  er  ausführt,  die  Stadt  habe  das  Projekt  mitentwickelt  und  sei  als

Grundeigentümerin nicht unabhängig.

5.3.

Gemäss Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung (BV) hat jede Person in Ver-

fahren  vor  Gerichts-  und  Verwaltungsinstanzen  Anspruch  auf  gleiche  und

gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist. Sie

enthält eine zu Art. 30 Abs. 1 BV analoge Garantie, wonach jeder Einzelne

Anspruch darauf hat, dass seine Sache von einem durch Gesetz geschaffe-

nen, zuständigen, unabhängigen und unparteiischen Gericht ohne Einwirken

sachfremder Umstände entschieden wird. Dieser Anspruch ist verletzt, wenn

bei einem Richter − objektiv betrachtet – Gegebenheiten vorliegen, die den

Anschein  der  Befangenheit  und  der  Gefahr  der  Voreingenommenheit  be-

gründen. Solche Umstände können entweder in einem bestimmten Verhal-

ten  des  betreffenden  Richters  oder  in  gewissen  äusseren  Gegebenheiten

funktioneller und organisatorischer Natur begründet sein. Für Verwaltungs-

behörden  gilt  dies  indes  nicht  uneingeschränkt.  Die  Anforderungen  an  die

Unparteilichkeit von Verwaltungs- und Exekutivbehörden muss unter Berück-

sichtigung ihrer gesetzlich vorgegebenen Funktion und Organisation ermittelt

werden. Im verwaltungsinternen Verfahren wird  eine Ausstandspflicht  des-

halb  in  der  Regel nur  dann bejaht, wenn  der  Amtsträger  selbst  Partei  des

Verfahrens ist oder ein persönliches Interesse am Verfahrensgegenstand hat

und insoweit in "eigener Sache" entscheidet. Eine Beurteilung aller konkre-

ten  Umstände  ist  indessen  in  jedem  Fall  unabdingbar.  In  jedem  Falle  gilt,
dass sich das Ausstandsbegehren immer gegen eine (oder mehrere) natür-

liche  Personen  zu  richten  hat,  und  nicht  gegen  eine  Gesamtbehörde

(BGr 2C_305/2011 vom 22. August 2011, E. 2.4 f.).

Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die Verwaltungsbehörde den Sachverhalt

von  Amtes  wegen.  Die  für  das  erstinstanzliche  Verwaltungsverfahren  gel-

tende Untersuchungspflicht wird im Rechtsmittelverfahren  allerdings relati-

viert, da die Verfahrensbeteiligten der Rüge- und Substanziierungspflicht un-

terliegen.  Die  rechtsmittelführende  Partei  hat  die  ihre  Rügen  stützenden

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Tatsachen darzulegen und allenfalls Beweismittel einzureichen oder zu nen-

nen. Die Partei, die ein Rechtsmittel ergreift, muss dartun, in welchen Punk-

ten der angefochtene Entscheid auf einem unrichtigen Sachverhalt beruht.

Es ist nicht Aufgabe der Rechtsmittelbehörde, systematisch die für die eine

oder andere Partei günstigen Sachverhaltselemente zu erforschen (vgl. dazu

VB.2020.00255 vom 1. Juli 2021, E. 2).

Indem die Rekurrierenden 1 die mögliche Befangenheit gewisser Personen

des  Stadtrates  lediglich  andeuten, diese  jedoch weder  namentlich  nennen

noch  aufführen,  weshalb  sie  aufgrund  der  Akten  davon  ausgehen,  dass

diese allenfalls am angefochtenen Beschluss mitgewirkt haben, kommen sie

ihrer  Substanziierungspflicht  nicht  nach  bzw.  liegt  ein  unzulässiges  Aus-

standsbegehren gegen eine Gesamtbehörde vor. Ein offenkundiger Mangel,

der trotzdem zu berücksichtigen wäre, liegt nicht vor. Dass die Stadt X selbst

vom Bauvorhaben betroffene Grundeigentümerin ist und intensiv an der Pla-

nung mitgewirkt habe, führt nicht zu einer Befangenheit. Die Zuständigkeit

der örtlichen Baubehörde gemäss § 318 PBG bringt es mit sich, dass diese

örtliche  Baubehörde  auch über  Baugesuche zu  entscheiden  hat, in  denen

die Gemeinde selbst als Bauherrin auftritt bzw. als Grundeigentümerin invol-

viert ist (RB 1997 Nr. 103; VB.2009.00596 vom 27. Januar 2010, E. 5.2.2).

Als  Folge  dieser  Kompetenzordnung  ist  die  Baubewilligungsbehörde  der

Stadt X nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, über das vorliegende Bau-

vorhaben zu befinden. Ihre Mitglieder hätten bloss dann in den Ausstand tre-

ten müssen, wenn sie im Sinn von § 5a Abs. 1 VRG befangen gewesen wä-

ren. Vorliegend deutet nichts auf eine solche Befangenheit hin und wird von

den Rekurrierenden denn auch nicht substanziiert dargetan. Der Rekurs ist

daher in diesem Punkt abzuweisen.

6.1.

Die Rekurrentschaft 1 macht weiter geltend, im kommunalen angefochtenen

Entscheid seien sämtliche Unterlagen aufgeführt, welche die örtlichen Bau-

behörde für die Beurteilung der erteilten Baubewilligung berücksichtigt habe.

Im Unterschied zur Baudirektion habe sich die kommunale Baubehörde im

Rahmen ihrer  Entscheidung lediglich auf die eingereichten  Pläne  gestützt.

Ein Blick auf  die  ausführliche Unterlagenliste der  Baudirektion  zeige, dass

die  kommunale  Baubehörde  eine  Vielzahl  von  bedeutenden  Dokumenten

gänzlich unbeachtet gelassen habe.

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In  der  öffentlichen  Auflage  seien  nur  die  von  der  kommunalen  Vorinstanz

berücksichtigten Dokumente zugänglich gemacht worden. Erst nach hartnä-

ckigem Nachfragen auf Seiten der Rekurrierenden 1 sei ihnen widerwillig der

Baugrubensicherungsplan  offengelegt  worden.  Weiterhin  sei  ihnen  jedoch

die Einsicht in weitere wesentliche Unterlagen verwehrt worden (Pfahlplan,

Konzept  betreffend  Baugrubenentwässerung,  Konzept  über  die  Erhaltung

des Grundwasserdurchflusses, Baugrunduntersuchung, Lärmgutachten be-

treffend Strassenlärm, Nachweis bezüglich Lärmoptimierung, Beleuchtungs-

plan, Baustelleninstallationsplan, Konzept der Baugrubenüberwachung, Fäl-

lungsgesuch für die Feldulme sowie den geologischen Bericht).

6.2.

Gemäss § 310 PBG müssen Baugesuche alle Unterlagen enthalten, welche

für  die  Beurteilung  des  Vorhabens  nötig  sind.  Wird  eine  Ausnahme  bean-

sprucht, so ist die Begründung beizufügen (Abs. 1). Wo die Art des Vorha-

bens oder die Lage des Baugrundstückes es rechtfertigt, können weitere Un-

terlagen wie Fotomontagen, Modelle, statische Berechnungen oder genau-

ere Aussteckungen verlangt werden (Abs. 2).

Die Bauherrschaft hat eine Vielzahl von Unterlagen eingereicht. Dass diese

nicht alle im kommunalen Entscheid unter beurteilte Unterlagen aufgeführt

sind, ist zwar zu bedauern, bedeutet jedoch nicht, dass diese nicht berück-

sichtigt worden sind. So ergibt sich aus den Erwägungen klar, dass auch die

in der Bewilligung der Baudirektion aufgeführten Unterlagen durch die kom-

munale Vorinstanz beurteilt worden sind (vgl. z.B. Dispositivziffer II.93 betr.

Baugrubenplänen,  Erw. H  betr.  Brandschutzunterlagen).  Was  durch  die

Nichterwähnung der Unterlagen auf S. 1 des kommunalen Entscheides den

Rekurrierenden für ein Nachteil entstanden sein soll, waren die Unterlagen

doch  im  mitversandten  kantonalen  Entscheid  genannt,  ist  nicht  ersichtlich
und  machen  sie  denn  auch  nicht  geltend.  Betreffend  Akteneinsichtsrecht

kann auf die nachfolgende Erwägung verwiesen werden.

6.3.

Gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung haben die Parteien in Verfah-

ren  vor  Gerichts-  und  Verwaltungsinstanzen  unter  anderem  Anspruch  auf

rechtliches Gehör. Personen, die, wie die Rekurrierenden, durch eine Anord-

nung  berührt  sind  und  ein  schutzwürdiges  Interesse  an  deren  Aufhebung

oder  Änderung 

haben, 

sind 

nach 

§ 8  Abs. 1  Satz 1 

des

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Seite 11

Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) berechtigt, in die Akten Einsicht zu

nehmen. Die berechtigten Personen verfügen über ein grundsätzlich umfas-

sendes Akteneinsichtsrecht. Dieses erstreckt sich auf alle schriftlichen oder

elektronischen  Unterlagen  wie Eingaben, Protokolle, Korrespondenzen, E-

Mails,  Pläne,  Fotografien,  Tonaufnahmen  usw.,  die  geeignet  sind,  eine

Grundlage der Verfügung zu bilden. Massgebend ist deshalb allein die ob-

jektive Eignung eines Aktenstücks, den Entscheid zu beeinflussen; dass es

im betreffenden Verfahren tatsächlich als Beweismittel herangezogen wird,

ist dagegen nicht erforderlich. Es muss den Betroffenen überlassen bleiben,

die  Relevanz  der  Akten  zu  beurteilen.  Wer  um  Akteneinsicht  ersucht,  hat

dementsprechend  Anspruch  darauf,  dass  ihm  das  gesamte  Aktendossier

überlassen wird; er muss sich darauf verlassen können, dass die Akten voll-

ständig  sind  (Alain  Griffel,  in:  Kommentar  Verwaltungsrechtspflegegesetz,

§ 8  Rz. 12).  Allfällige Verletzungen  von  Gehörsansprüchen  können  geheilt

werden,  wenn  die  unterbliebene  Gewährung des  rechtlichen Gehörs  in  ei-

nem Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, in dem die Beschwerdeinstanz

mit  der  gleichen  Prüfungsbefugnis  entscheidet  wie  die  untere  Instanz

(vgl. BGE A_4584/2011, E. 2 mit weiteren Hinweisen).

Die  Rekursinstanz  zieht  die  Akten  der Vorinstanz bei (§ 26a  Abs. 1  Satz 1

VRG). Zusammen mit den Vernehmlassungen hat die Rekursgegnerschaft

unter anderem auch folgende Unterlagen eingereicht:

-   Pfahlplan vom 27. Januar 2023 (act. 15.18)

-  Konzept Baugrubenentwässerung vom 27. Januar 2023 (act. 15.19)

-  Konzept über die Erhaltung des Grundwasserdurchflusses vom 1. Feb-

ruar 2023 (act. 15.20)

-  Baugrunduntersuchung vom 17. Dezember 2020 (act. 15.21)

-  Lärmgutachten Strassenlärm vom 13. September 2022 (act. 15.25)
-  Nachweis Lärmoptimierung / Massnahmenprüfung vom 10. November

2022 (act. 15.26)

-  Beleuchtungskonzept (act. 15.31).

Zwischen den Parteien ist strittig, welche Akten anlässlich der Akteneinsicht

bei der kommunalen Behörde zur Einsicht offenstanden. Die von den Rekur-

rierenden verlangten Dokumente und Unterlagen wurden nun aber grössten-
teils im Rekursverfahren zu den Akten gereicht. Der Baustelleninstallations-

plan ist gemäss Dispositivziffer II.91 erst vor Baubeginn einzureichen. Beim

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Seite 12

in  der  Baubewilligung erwähnten  geologischen  Bericht  handelt  es  sich  um

die eingereichte Baugrunduntersuchung vom 17. Dezember 2020.

Die Akten in diesem Verfahren sind den Verfahrensbeteiligten jederzeit zur

Einsicht offen gestanden (vgl. § 26a Abs. 2 Satz 1 VRG) und den Parteien

ist es denn auch freigestanden, sich in einem zweiten Schriftenwechsel zur

Sache  zu  äussern  (vgl.  § 26b  Abs. 4  VRG).  Eine  allfällige  Verletzung  des

rechtlichen  Gehörs  wäre  folglich  geheilt.  Demgemäss  ist  keine  Verletzung

des rechtlichen Gehörs der Rekurrierenden zu erkennen, welche zur Aufhe-

bung des angefochtenen Beschlusses führen müsste.

7.1.

Die Rekurrierenden 1 monieren weiter sinngemäss eine Verletzung der Ein-

heit der Baubewilligung. Die diversen statuierten Auflagen würden zu einer

Totalüberarbeitung des Projektes und damit zu einer Neubeurteilung führen,

was nicht erlaubt sei. So müssten die Rückkühlanlagen in das Gebäude in-

tegriert und deren Zu- und Abluftsorte auf die immissionsreichen Strassen-

seiten verlegt werden. Dies führe zu einer schwerwiegenden Projektüberar-

beitung mit  Grundriss- sowie  Fassadenänderungen.  Ebenfalls  bedeute  die

Vergrösserung  der  Werkstoffsammelstellanlage  auf  dem  H-Platz  eine  tief-

greifende  Projektüberarbeitung. Dies  führe  zu  einer komplexen  Überarbei-

tung des Bauprojekts. Sodann sei gemäss angefochtenem kommunalen Be-

schluss die erlaubte Gesamthöhe gemäss Ziff. 5 Abs. 6 der Gestaltungsplan-

vorschriften (GPV)  nicht  überall  eingehalten und  das  Projekt müsse  ange-

passt werden. Zudem sei gemäss Ziff. 5 Abs. 3 GPV entlang der G-Strasse

in bestimmten Bereichen eine mindestens 2,5 m  tiefe Kolonnade  vorzuse-

hen.  Neben  dem  Mangel  der  hindernisfreien  Begehbarkeit  sei  auch  diese

Mindestvorgabe in allen betroffenen Bereichen nicht eingehalten. Diese Auf-
lage  erfordere  eine  komplette  Neuplanung  des  entsprechenden  Geschos-

ses. Bei einer Erhöhung auf 2,5 m sei der Minimalgrenzabstand aber nicht

mehr  eingehalten.  Es sei  folglich  eine  umfassende  Anpassung  notwendig.

Weiter ermangle es an der Gesetzeskonformität in Bezug auf die erforderli-

chen Fensterexpositionen der Wohnungseinheiten der Baubereiche D1 und

D2. Die Baukommission verweise in der Erwägung E.p. auf den diesbezüg-

lichen Widerspruch zu § 301 Abs. 1 PBG und ordne ebenfalls deren Korrek-

tur an. Mit dieser Auflage werde dem Bauprojekt die Wohnungskonformität

abgesprochen,  welche  nur  mit  einer  Änderung  der  Grundrisse  bzw.  der

R2.2023.00229

Seite 13

Nutzung wiederhergestellt werden könnte. Sodann überschreite das Bauvor-

haben gemäss den Erwägungen im Bauentscheid die Begrenzungslinie im

Baubereich F mehrfach. Aus welchen Gründen dieser Verstoss gegen den

Gestaltungsplan mit der Aufsetzung einer Auflage verschont bleibe, sei in-

dessen nicht ersichtlich. Weiter sei auch auf die mangelnde Behindertenge-

rechtigkeit  der  Kolonnade  und  die  fehlenden  Ruheflächen  gemäss  § 248

Abs. 1  PBG hinzuweisen.  Für  die korrekte  Erfüllung  dieser Auflagen  seien

weitreichende Massnahmen und eingreifende Umgestaltungen des Baupro-

jekts erforderlich. Im Weiteren bedürfe das Bauprojekt eine haltbare Alterna-

tivlösung für den realistischen Fall, dass die Fällung der Feldulme nicht be-

willigt würde. Schlussendlich habe die kommunale Vorinstanz die Sicherung

der  Baugrube  mittels  Erdanker  in  Dispositivziffer  II.93  des  angefochtenen

Entscheides abgehlehnt. Es sei nun nicht klar, wie die Baugrubensicherung

zu erfolgen habe.

7.2.

Die kommunale Vorinstanz bringt diesbezüglich vor, die Bauherrschaft habe

gegen verschiedene Auflagen Rekurs erhoben und umgehend die Sistierung

beantragt. Gleichzeitig habe sie bei der Vorinstanz ein Wiedererwägungsge-

such eingereicht. Aufgrund dieses Wiedererwägungsgesuchs seien die Auf-

lagen betreffend Rollstuhlgängigkeit, Besonnung, Erdgeschosshöhe und Ko-

lonnadenbreite aufgehoben worden. Diesbezüglich seien somit keine Projek-

tanpassungen nötig. In Bezug auf die Rückkühlanlage sei abweichend von

den Auflagen des angefochtenen Bauentscheids eine Projektänderung ein-

gegeben worden. Dies zeige, dass eine Neuplanung keineswegs unmöglich

gewesen sei und problemlos auflageweise habe umgesetzt werden können.

Was die Wertstoffsammelstellanlage angehe, sei nicht nachvollziehbar, wes-

halb eine etwas grössere Sammelstelle die Aufenthaltsqualität massgeblich

beeinträchtigen  könnte.  Dass  die  Überarbeitung  komplex  sein  solle,  sei
ebenfalls nicht nachvollziehbar. In Bezug auf die Anforderungen in der Erwä-

gung  E.b.  (Gesamthöhe  im  Baubereich  F)  sei  aus  den  Plänen  erkennbar,

dass nur die geplante Brüstung die zulässige Gebäudehöhe überrage. Das

könne problemlos angepasst werden, z.B. durch Ersetzen der Brüstung mit

einem Staketengeländer. Eine Anordnung mittels Auflage sei daher zulässig

gewesen. Entgegen den Rekurrierenden 1 seien in Bezug auf die Begren-

zungslinien  (Erw. E.a.)  keine  Auflage  erforderlich  gewesen,  weil  die  Volu-

mina sämtlicher Baukörper die Mantellinien der Baubereiche einhalten wür-

den. Dass die Volumenausdehnung entscheidend sei, gehe aus Art. 5 Abs. 2

R2.2023.00229

Seite 14

GPV hervor. Dieser halte fest, dass die Baubereiche die maximal mögliche

oberirdische Gebäudeausdehnung bezeichnen würden. Dass diese Bestim-

mung  verbietet,  die  Baubereiche  im  Gebäudeinnern  zu  verbinden,  könne

schon deshalb nicht gemeint sein, weil sich insbesondere die projektierte La-

denfläche oder die Tiefgarage über mehrere Baubereiche erstrecke. Entge-

gen den rekurrentischen Behauptungen seien die Ruheflächen nicht fehlend,

sondern noch nicht nachgewiesen. Der Nachweis für Spiel- und Ruheflächen

werde üblicherweise auflageweise umgesetzt. Hinweise, dass dafür nicht ge-

nügend Flächen verfügbar seien, würden nicht bestehen. Die Feldulme stehe

im Bereich, wo die Tiefgarage und die Kellerräume geplant seien. Sollte die

Feldulme bestehen  bleiben, müssten  Flächen  lediglich  minimal  angepasst

werden. Die äussere Erscheinung würde in keiner Weise verändert. Eine auf-

lageweise  Umsetzung sei  demzufolge  zulässig.  Wie dargelegt worden  sei,

seien  die Projektüberarbeitungen nicht  derart  tiefgreifend, dass die  festge-

legten Auflagen nicht zulässig seien. Eine Totalüberarbeitung sei mitnichten

erforderlich.

7.3.

Die Bauherrschaft bringt diesbezüglich ergänzend vor, dass eingehende Ab-

klärungen  im  Rahmen  der  Ausarbeitung  des  Bauprojekts  gezeigt  hätten,

dass im Bereich der Hainbuche keine UF-Containeranlage realisiert werden

könne.  Deshalb sei  anstelle der  UF-Containeranlage eine  Erweiterung  der

Anlage  am  H-Platz  geplant  gewesen.  Dies  sei  in  den Umgebungsplan  der

Baueingabe  bereits  eingeflossen.  Deshalb  sei  auch  keine  diesbezügliche

Auflage notwendig. Die Rekurrierenden hätten den Bauentscheid falsch in-

terpretiert. Ziff. 5 Abs. 2 GPV beabsichtige nicht, im Baubereich F bloss ein

Hauptgebäude zuzulassen. Dieser Baubereich sollte niedrige Gebäudeteile

der angrenzenden Baubereiche aufnehmen können. Dies ergebe sich denn

auch  aus  dem  Richtprojekt,  das  im  Erdgeschoss  solche  über  die  Begren-
zungslinie  zwischen  dem  Baubereich  F  und  den  angrenzenden  Bauberei-

chen hinausreichende Geschosse vorsehe. Das Richtprojekt sei richtungs-

weisend für die Gestaltung der Bauten. Die Schlussfolgerung der kommuna-

len Baubehörde in Erwägung E.a. des Bauentscheids sei daher nicht zu be-

anstanden.  Es  seien  sodann  genügend  Freiflächen  vorhanden,  um  den

Nachweis genügender Flächen verkehrssicherer Spiel- und Ruheflächen er-

bringen  zu  können.  Um  die  Feldulme  nicht  fällen  zu  müssen, müsste  das

Untergeschoss bzw. die Tiefgarage geringfügig angepasst werden. Es wür-

den dadurch drei Abstellplätze verloren gehen. Da genügend Abstellplätze

R2.2023.00229

Seite 15

geplant worden seien, seien auch danach noch genügend Abstellplätze vor-

handen.

7.4.1.

Nach ständiger Praxis darf die Regelung von Nebenpunkten, die für die Be-

willigungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Bedeu-

tung  sind,  in  ein  späteres  Verfahren  verwiesen  werden.  Massgebend  ist,

dass die nachzureichenden Pläne bzw. Unterlagen die Bewilligungsfähigkeit

des  Bauprojekts  als  solches  nicht  infrage  stellen  (VB.2018.00149  vom

15. November 2018, E. 4.2).

Nebst dieser die Einheit der Baubewilligung betreffenden Frage sind mit der

Bewilligung  die  gebotenen  Nebenbestimmungen  (Auflagen,  Bedingungen,

Befristungen) zu verknüpfen, wenn inhaltliche oder formale Mängel des Bau-

vorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können oder

zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nö-

tig sind (vgl. § 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt nach gefestigter

Rechtsprechung indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens

untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektände-

rung oder ist ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie sie

zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalteri-

schen Auswirkungen die Behebung der Mängel nach sich zieht, können sie

nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden. Es ist in diesem Fall

nicht ohne besondere Schwierigkeiten möglich, konkrete Vorgaben zur Män-

gelbehebung zu statuieren. Dies kann auch bei Vorliegen verschiedener, für

sich allein betrachtet kleinerer Mängel der Fall sein. Auch dann können ver-

schiedene Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht

klar ist, welche konkreten baulichen Änderungen zum Inhalt einer Nebenbe-

stimmung gemacht werden sollen. Es ist – ebenso wie beim Vorliegen eines
einzelnen gewichtigen Mangels – je nach Art und Weise der infrage stehen-

den baurechtlichen Mängel eine planerische Aufgabe zu lösen, auch wenn

nicht ernsthaft infrage gestellt ist, dass die Mängel behoben werden können.

Es ist nicht Sache der Rechtsmittelinstanzen, planerische Überlegungen an-

zustellen, um beurteilen zu können, auf welche Weise die Mängelbehebung

zu  erfolgen  hat,  um  die  gesetzlichen  Anforderungen  zu  erfüllen

(BGr 1C_266/2018 vom 12. April 2018, E. 3.3.; VB.2017.00830 vom 19. Ju-

li 2018, E. 5.1.; VB.2015.00120, E. 3.2. ff., in BEZ 2015 Nr. 46).

R2.2023.00229

Seite 16

7.4.2.

Vorab kann festgehalten werden, dass die Baukommission X mit Beschluss

vom  5. März 2024  in  Wiedererwägung  des  Beschlusses  vom  24. Oktober

2023 dessen Dispositivziffern II.2.d i.V.m. lit. D.q. bezüglich Zugänglichkeit

Dachgarten,  II.2.e  i.V.m.  lit. E.e.  bezüglich  Erdgeschosshöhe,  II.2.e  i.V.m.

lit. E.g. bezüglich Kolonnadenbreite und Rollstuhlgängigkeit und II.2.e i.V.m.

lit. E.p.  bezüglich  Besonnung  aufgehoben  hat.  Dieser  Beschluss  ist  in

Rechtskraft erwachsen. Dies bedeutet, dass das Projekt in diesen Punkten

keiner Anpassung bedarf. Näher einzugehen ist folglich auf die von den Re-

kurrierenden 1 erwähnten übrigen Auflagen.

Mit Beschluss vom 19. März 2024 hat die Baukommission X eine Projektän-

derung bezüglich Standorte der Rückkühlanlagen bewilligt und festgestellt,

dass die Auflage in Dispositivziffer II.2.c. der Baubewilligung vom 24. Okto-

ber 2023 hiermit erfüllt sei. Dieser Beschluss ist in Rechtskraft erwachsen.

Dispositivziffer II.2.c.  der  ursprünglichen  Baubewilligung  sah  vor,  dass  be-

treffend die Rückkühlanlagen abgeänderte  Pläne  einzureichen und bewilli-

gen zu lassen seien. Der dazugehörigen Erwägung (lit. D.k.) liess sich ent-

nehmen, dass die ursprüngliche Anordnung der Rückkühlanlagen sowie de-

ren Abgrabungen und Gitterabdeckungen in der nordwestlichen innenliegen-

den Ecke der Gesamtüberbauung den Vorgaben des ʺParkʺ-Bereichs nicht

gerecht würden. Die Rückkühlanlagen seien in die Gebäude zu integrieren,

deren Zu- und Abluftorte seien auf die immissionsreichen Strassenseiten zu

verlegen.  Mit  dem  obengenannten  Beschluss  vom  19. März  2024  hat  die

Baukommission  nun zwei  Rückkühlanlagen auf  dem Dach bewilligt.  Durch

die Platzierung der beiden Rückkühlanlagen auf dem Dach hat die Bauherr-

schaft aufgezeigt, dass die Verschiebung der Rückkühlanlagen nicht zu einer

wesentlichen Projektänderung – und insbesondere nicht zu Grundrissanpas-

sungen – führt und somit nicht auf eine Verletzung des Grundsatzes der Ein-
heit der Baubewilligung geschlossen werden kann. Das von den Rekurrie-

renden 1 geforderte Lärmgutachten liegt – bereits mit Berücksichtigung der

Rückkühlanlagen  auf  dem  Dach  –  vor 

(vgl. act. 15.6 

in  G.-Nr.

R2.2023.00230).

Was die von den Rekurrierenden 1 erwähnte Vergrösserung der Wertstoff-

sammelanlage auf dem H-Platz anbelangt, kann festgehalten werden, dass

diese in der mit der Baubewilligung genehmigten Plänen bereits umgesetzt

worden 

ist.  Die  Feststellung 

in  Erwägung D.n.  des  angefochtenen

R2.2023.00229

Seite 17

Entscheides, wonach die Wertstoffsammelstellanlage vergrössert werde, be-

zieht sich – wie die Bauherrschaft zutreffend ausführt – auf das im Rahmen

des Gestaltungsplans ausgearbeitete Richtprojekt. So sieht der Situations-

plan des privaten Gestaltungsplans noch zwei Abfallentsorgungsstellen vor

(am  H-Platz  und an der F-Strasse; vgl.  act. 15.29), während  der  im  vorlie-

genden Verfahren bewilligte Plan ʺGrundriss EG Umgebungʺ nur noch eine

Entsorgungsstelle  am  H-Platz  vorsieht.  Es  wurde  dementsprechend  auch

keine diesbezügliche Auflage statuiert.

Aus den Plänen ergibt sich sodann, dass die in Erwägung E.b. erwähnte Ge-

samthöhenüberschreitung im Baubereich F hinter dem Baubereich A ledig-

lich die Brüstung betrifft (vgl. die Abbildung ʺNordfassadeʺ in act. 15.13). Die-

ser  Mangel  kann  ohne Weiteres durch  einen Teilverzicht  auf  die  Brüstung

und die Anbringung eines Staketengeländers behoben werden. Es handelt

sich um einen Mangel von durchwegs untergeordneter Natur. Die Vorinstanz

hat  es  jedoch  –  wie  sie  selber  einräumt  –  versehentlich  unterlassen  eine

diesbezügliche Auflage zu statuieren, was nachzuholen ist.

Was  die  von  den  Rekurrierenden 1  genannte  Erwägung E.a.  betreffend

Überstellung  der  Begrenzungslinien  anbelangt,  kann  festgehalten  werden,

dass  die  Baubehörde  in  der  genannten  Erwägung  feststellt,  dass  Ziff. 5

Abs. 2  GPV  durch  das  Bauvorhaben  eingehalten  werde.  Danach  müssen

sämtliche Hauptgebäude innerhalb der im Plan mit Mantellinien bezeichne-

ten Baubereiche erstellt werden. Pro Baubereich ist ein Hauptgebäude zu-

lässig. Unabhängig von Grenz- und Gebäudeabständen sowie Strassenab-

ständen  können  Gebäude  auf  die  Begrenzungslinien  der  Baubereiche  ge-

stellt werden. Allfällige Mehrhöhenzuschläge sind dabei nicht zu beachten.

Die Baubereiche bezeichnen somit die maximal mögliche oberirdische Ge-

bäudeausdehnung.  Dass  die  kommunale  Vorinstanz  diese  Bestimmung  in
dem  Sinne  auslegt,  dass  eine  Verbindung  der  Baubereiche  im  Gebäude-

innern möglich sei, solange das Gebäudevolumina in den Mantellinien ein-

gehalten werde, steht in ihrem Ermessen und ist nicht zu beanstanden, an-

sonsten auch eine Detailhandels-Filiale, welche sich entlang der F-Strasse

über das ganze EG erstreckt, gar nicht möglich wäre. Eine diesbezügliche

Auflage war daher nicht nötig.

R2.2023.00229

Seite 18

Was die Rekurrierenden 1 mit ihrem Hinweis auf die aus ihrer Sicht fehlen-

den Ruheflächen bewirken wollen, substanziieren sie nicht und ist auch nicht

ersichtlich, sodass darauf nicht weiter einzugehen ist.

Gemäss Erwägung E.u.  sei für  die Fällung  der  bestehenden  Feldulme auf

der Grenze zum Grundstück Kat.-Nr. 12 ein Fällungsgesuch eingereicht wor-

den. Für die abschliessende Prüfung des Fällungsgesuchs sei entweder die

Einwilligung der Miteigentümerschaft des mitbetroffenen Grundstücks Kat.-

Nr. 12 einzuholen sowie eine Ersatzpflanzung ganz in der Nähe der beste-

henden  Ulme  nachzuweisen  oder  den  projektierten  Bau  so  anzupassen,

dass die bestehende Feldulme während und nach der Bauzeit bestehen blei-

ben könne. Der Erhalt der Feldulme hätte Anpassungen im Bereich der Tief-

garage zur Folge (act. 15.7.1 und 15.14). Das Bauvorhaben weist 25 Auto-

abstellplätze  über  dem  gesetzlichen  Minimum  aus.  Eine  Anpassung  hätte

lediglich den Verlust einzelner Abstellplätze zur Folge; die Mindestanzahl Ab-

stellplätze wäre immer noch sichergestellt. Diese unterirdischen Anpassun-

gen hätten sodann keinerlei Auswirkung auf die Erscheinung des Bauvorha-

bens, weshalb ohne Weiteres von einem untergeordneten Mangel auszuge-

hen ist.

Was der Hinweis der Rekurrierenden 1 betreffend Baugrubensicherung an-

belangt, kann festgehalten werden, dass nach der Rechtsprechung des Ver-

waltungsgerichts Sicherheitsvorkehrungen, einschliesslich derjenigen für die

Baugrube, zur Bauausführung gehören und deshalb von der Baubewilligung

nicht  erfasst  werden  (statt  vieler  VB.2023.00053  vom  1. November 2023,

E. 4.1.). Weshalb vorliegend ein Sonderfall vorliegen sollte, der die Regelung

der  Baugrubensicherung  bereits  in der  Baubewilligung  notwendig  machen

würde, erläutern die Rekurrierenden 1 nicht. Daran ändert auch nichts, dass

die  kommunale  Vorinstanz  bereits  in  der  Baubewilligung  die  Verwendung
von Erdankern in den städtischen Grundstücken untersagt hat.

Im  Ergebnis sind  im  angefochtenen  Entscheid keine  Nebenbestimmungen

ersichtlich, welche den Rahmen einer auflageweisen Regelung (§ 321 Abs. 1

PBG) sprengen würden. Die auflageweise Regelung betrifft durchwegs un-

tergeordnete Aspekte oder Aspekte, welche in der baubehördlichen Praxis

regelmässig auflageweise bereinigt werden. Auch die Anzahl der Auflagen

liegt durchwegs im üblichen Rahmen. Die rekurrentische Rüge, wonach der

angefochtene  Entscheid  den  Grundsatz  der  Einheit  der  Baubewilligung

R2.2023.00229

Seite 19

verletze, erweist sich folglich als unbegründet. Die Baubewilligung ist jedoch

im Sinne der Erwägungen mit einer Auflage betreffend Korrektur der Über-

schreitung der Gesamthöhe zu ergänzen.

8.1.

Die Rekurrierenden 1 machen weiter in Bezug auf die Einheit der Baubewil-

ligung  geltend,  im  angefochtenen  kommunalen Beschluss  werde unter  Er-

wägung H.g. festgehalten, dass die Zugänglichkeiten und Massnahmen des

abwehrenden Brandschutzes unklar seien und ein Umgebungsplan mit ein-

gezeichneten Massnahmen notwendig sei. Dies zeige, dass noch wesentli-

che Aspekte ungeklärt seien. Dermassen grundlegende Fragen seien vor ei-

ner erteilten Baubewilligung ausführlich abzuklären.

8.2.

Die  kommunale  Vorinstanz  sowie  die  Bauherrschaft  halten  diesbezüglich

fest, es sei absolut üblich, die Umsetzung des abwehrenden Brandschutzes

mittels Auflagen nachzuweisen. Die Rekurrierenden würden nicht darlegen,

weshalb  der  bestehende  Abklärungsbedarf  derart  grundsätzlich  sei,  dass

eine Nebenbestimmung nicht zulässig sein solle. Entsprechendes sei auch

nicht ersichtlich.

8.3.

Gemäss Bundesgericht kommt es im Verfahren zur Bewilligung von Bauvor-

haben regelmässig vor, dass die Genehmigung der feuerpolizeilichen Nach-

weise nicht gleichzeitig mit der Hauptbewilligung erteilt wird, sondern einem

nachgeschalteten 

Bewilligungsverfahren 

vorbehalten 

wird

(BGr 1C_348/2022 vom 2. Februar 2023, E. 1.3.4). Von dieser Möglichkeit

machte die kommunale Vorinstanz im vorliegenden Fall zulässigerweise Ge-
brauch (vgl. Dispositivziffer II.2.d). Dass die Gebäude für die Feuerwehr un-

zugänglich  wären  und  es  an  hinreichend  Platz  für  eine  Bewegungs-  und

Stellfläche  für  ein  Löschfahrzeug  fehlen  würde,  machen  die  Rekurrieren-

den 1  zu  Recht  nicht  geltend.  Der  entsprechende  Einwand  verfängt  somit

nicht.

R2.2023.00229

Seite 20

9.1.

Die Rekurrierenden 1 monieren weiter sinngemäss übermässige Lichtimmis-

sionen.  Entlang  der  Grenze  zu  ihrem  Grundstück  sei  im  EG  auf  über  3 m

Höhe  im  Ladengeschäft  ein  Lichtband  vorgesehen.  Dieses  habe  während

des  ganzen  Winterhalbjahres  eine  permanente  Blendwirkung  der  Erdge-

schossbewohnenden der Liegenschaft der Rekurrierenden 1 und insbeson-

dere auch der Bewohnenden der Remise zur Folge.  Aus  Erfahrung  werde

die Beleuchtung immer wieder auch über die ganze Nacht hinweg oder auch

übers Wochenende nicht ausgeschaltet. Die zwingend erforderliche Rauch-

Wärme-Abzugsanlage (RWA) zur Entrauchung der Ladenfläche könne auch

durch nicht verglaste Rauchklappen realisiert werden. So seien im Rahmen

der  Verhältnismässigkeit  und  ohne  Einschränkung  der  Funktionalität

Lichtimmissionen vermeidbar. Auch seien unzählige Pollerleuchten im Gar-

ten geplant. Aufgrund fehlender Spezifizierung des Pollermodells müsse da-

von ausgegangen werden, dass diese Illumination unnötig in den nächtlichen

Himmel  strahle  und  die  Nachbarschaft  mit  gleissender  Lichtfülle  über  die

ganze Nacht hinweg massiv beeinträchtige.

9.2.

Die kommunale Vorinstanz hält fest, dass sich das Lichtband knapp oberhalb

des gestalteten Terrains befinde. Es habe nicht die Funktion, die Umgebung

zu beleuchten, sondern Tageslicht in den Innenraum zu lassen. Lampen im

Gebäudeinnern  würden  ebenfalls nicht  als  Aussenbeleuchtung  dienen.  Es

sei daher unverständlich, weshalb eine erhebliche Blendwirkung entstehen

solle. Dass die Beleuchtung in der Nacht und am Wochenende nicht ausge-

schaltet würde, sei eine reine Mutmassung und führe sicherlich nicht dazu,

das  Fenster  zu  verbieten.  Eine  Lichtimmission  durch  die  RWA  werde  von

den Rekurrierenden 1 nicht ansatzweise behauptet und sei auch nicht nach-

vollziehbar. Von unzähligen Pollern könne nicht die Rede sein. Dass diese
nicht in den Himmel strahlen dürften und unnötige Beleuchtungen zu vermei-

den seien, gehe aus Erw. D.t. der Baubewilligung wie auch aus dem Gestal-

tungsplan hervor.

9.3.

Die  Bauherrschaft  macht  ergänzend  geltend,  die  anzubringende  Beleuch-

tung werde das Gebäudeinnere ausleuchten und nicht nach aussen gerichtet

sein. Das Lichtband werde daher nicht zu einer Blendwirkung auf dem be-

nachbarten Grundstück führen. Die Bauherrschaft habe selber ein Interesse

R2.2023.00229

Seite 21

daran,  dass  das  Licht  im  Geschäft  nicht  unnötig  eingeschaltet  sei.  Es  sei

keine Unzahl an Pollerleuchten vorgesehen. Die Beleuchtung des Aussen-

bereichs erfolge bloss, soweit dies aus Sicherheitsgründen erforderlich sei.

9.4.1.

Künstliches Licht besteht aus elektromagnetischen Strahlen und gehört da-

her  zu  den  Einwirkungen  i.S.v.  Art. 7  Abs. 1  des  Umweltschutzgesetzes

(USG). Luftverunreinigungen, Lärm, Erschütterungen und Strahlen sind un-

abhängig von der bestehenden Umweltbelastung im Rahmen der Vorsorge

so  weit  zu  begrenzen, als  dies  technisch und betrieblich möglich und  wirt-

schaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG; Vorsorgeprinzip).

Es gibt für Lichtimmissionen weder Immissionsgrenzwerte (zur Beurteilung

der Schädlichkeit bzw. Lästigkeit) noch gelten vorsorgliche Anlagegrenzwer-

te oder Planungswerte. Die Behörden müssen daher auch die Lichtimmissi-

onen  grundsätzlich  im  Einzelfall  beurteilen,  unmittelbar  gestützt  auf  die

Art. 11 bis 14 USG sowie Art. 16 bis 18 USG. Dabei kann sich die Vollzugs-

behörde auf Angaben von Experten und Fachstellen abstützen. Dazu gehö-

ren die vom Bundesamt für Umwelt BAFU herausgegebenen Empfehlungen

zur Vermeidung von Lichtemissionen (Stand 2021). Seit 1. März 2013 exis-

tiert überdies die SIA-Norm 491 zur Vermeidung von unnötigen Lichtemissi-

onen im Aussenraum. Beide Normen verzichten bewusst auf die Festlegung

von Richtwerten, sondern zielen darauf ab, unnötige Lichtemissionen an der

Quelle zu vermeiden, in Anwendung des Vorsorgeprinzips und entsprechend

dem  Stand  der  Technik  (zum  Ganzen  vgl.  etwa  BGE 140 II 33  und

BGE 140 II 214).

9.4.2.

Die Innenbeleuchtung von Bauten und Anlagen untersteht grundsätzlich kei-
ner Bewilligungspflicht (siehe § 1 lit. g BVV). Vorliegend ist ein Lichtband an

der Westfassade des Gebäudes im Baubereich F geplant. Dieses kommt im

Bereich der rekurrentischen Grundstücksgrenze leicht über dem gestalteten

Terrain zu liegen (vgl. act. 15.10.3) und dient der Belichtung der Ladenfläche

mit Tageslicht. Die im Gebäude angebrachten Lampen sollen der Beleuch-

tung der Innenfläche dienen und sind damit primär nach innen gerichtet und

haben nicht zum Zweck, den Aussenraum zu beleuchten. Dass diese – wie

die Rekurrierenden 1 vorbringen – auch die ganze Nacht sowie das ganze

Wochenende 

leuchten 

sollen, 

sind 

reine  Mutmassungen 

der

R2.2023.00229

Seite 22

Rekurrierenden 1. Wie die  Bauherrschaft  zutreffend  ausführt, hat  auch  sie

ein Interesse daran, dass die Lampen nachts sowie an den Wochenenden

gelöscht werden. Aufgrund des Ausgeführten ist nicht mit übermässigen oder

aus  umweltrechtlichen  Gesichtspunkten  von  vornherein  zu  reduzierenden

Lichtim-missionen zu rechnen.

Was  die  Lichtimmissionen  der  offenbar  transparenten  Rauchklappen  der

RWA des Ladens anbelangt, kann festgehalten werden, dass gemäss Dis-

positivziffer II.74  f.  des  angefochtenen  Entscheides  der  Lebensmittelladen

mit  einer  RWA  auszurüsten  sei.  Vor  Baubeginn  sei  ein  Konzept  über  die

RWA der Feuerpolizei zur Genehmigung einzureichen. Aus dieser Auflage

geht hervor, dass bisher keine (genügende) RWA für den Laden vorgesehen

ist. Die entsprechenden Pläne sind erst noch einzureichen. Die Ausführung

und die Lage der Rauchklappen steht folglich noch nicht abschliessend fest,

weshalb die Rekurrierenden mit dieser Rüge verfrüht sind.

In Bezug auf die Beleuchtung der Umgebung gibt es weder in den Bauge-

suchsakten noch in den Rechtsschriften der Parteien Hinweise darauf, dass

diese  intensiv beleuchtet  werden  solle.  Vielmehr  ist  von  einer funktionalen

Beleuchtung, welche zum Boden gerichtet ist, auszugehen, was sich denn

auch aus dem Beleuchtungsplan Dachterrasse ergibt (vgl. act. 15.31). Es ist

daher auch bei der Umgebung nicht mit übermässigen oder aus umweltrecht-

lichen Gesichtspunkten von vornherein zu reduzierenden Lichtimmissionen

zu rechnen.

10.1.

Weiter machen die Rekurrierenden 1 geltend, es fehle ein Umgebungsplan,

was  einen  gravierenden  Mangel  darstelle.  Mit  Blick  auf  die  Tragweite  des
Projekts sei ein Umgebungsplan aus städtebaulicher Sicht von zentraler Be-

deutung.

10.2.

Die kommunale Vorinstanz sowie die Bauherrschaft machen geltend, es sei

sowohl ein Umgebungsplan für das Erdgeschoss als auch für die Dachter-

rasse eingereicht worden.

R2.2023.00229

Seite 23

10.3.

Vorliegend liegen sowohl mit den Plänen ʺGrundriss EG Umgebungʺ sowie

ʺGrundriss OG Dachterrasseʺ (act. 15.7.1-2) die notwendigen Umgebungs-

pläne für das vorliegend strittige Projekt vor. Dass diese nicht genügen soll-

ten, machen die Rekurrierenden nicht geltend.

11.1.

Die Rekurrierenden 1 machen weiter eine Verletzung der Verkehrssicherheit

geltend. Das Bauprojekt werde im Zentrum von X an der G- und F-Strasse

gebaut, einer Kantons- und Gemeindestrasse mit grossem Verkehrsaufkom-

men. Unmittelbar vor den Wohnungseinheiten liege der H-Platz und gleich

daneben befinde sich der Einkaufsladen. Insgesamt seien die Verhältnisse

am belebten H-Platz, insbesondere auch mit Blick auf die  Bewirtschaftung

und Entsorgungssituation, sehr eng und knapp.

Die Einfahrt der Tiefgarage sei aufgrund ihrer Höhen- und Breitenmasse le-

diglich für Privatwagen, hingegen nicht für grosse Liefer- und Lastwagen zu-

gänglich. Folglich könnten die Liefer- und Lastwagen, welche für die zweimal

täglich stattfindenden Anlieferungen für die Dienstleistungs- und Verkaufslä-

den (mit Ausnahme des Detailhändlers) benötigt würden, nicht in die Tiefga-

rage einfahren. Dies führe dazu, dass für die Be- und Entladungen der Stras-

senraum der Gemeinde- und Kantonsstrasse in Anspruch genommen wer-

den müsse, was nicht erlaubt sei.

Wenn die Liefer- und Lastwagen in Ausführung der Anlieferung beim M-Platz

vorwärts entlang des desselben  bis zur  Bankfiliale fahren  würden, würden

sie bei der Wegfahrt gezwungenermassen rückwärts über den Fussgänger-

streifen  eingangs  der  I-Strasse  fahren  müssen.  Gemäss  gültigen  bundes-
rechtlichen Vorgaben des ASTRA und des Kantons sei das rückwärts Ein-

biegen in eine Kantons- und Staatsstrasse verboten. Zudem sei im Bereich

eines  Zebrastreifens  die  Sichtberme  einzuhalten.  Gleichermassen  stark

werde die Zone des Fussgängerstreifens tangiert, wenn die Liefer- und Last-

wagen rückwärts aus der I-Strasse fahren würden, um bei der Ausfahrt vor-

wärts wiederum in die I-Strasse einbiegen zu können.

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Seite 24

Die konkrete Erschliessung des Grundstückes sei folglich gänzlich ungenü-

gend durchdacht und mit Blick auf den Verkehrsstrom und die öffentliche Si-

cherheit schlicht nicht möglich.

11.2.

Die kommunale Vorinstanz hält diesbezüglich fest, auf der F-Strasse herr-

sche  kein  erhebliches  Verkehrsaufkommen.  Es  handle  sich  um  eine  Ein-

bahnstrasse,  welche  als  Begegnungszone  signalisiert  sei.  Ein  Parkleitsys-

tem mit einer Anzeige freier Abstellplätze direkt an der G-Strasse solle dafür

sorgen, dass der Suchverkehr möglichst geringgehalten werde. Der Umge-

bungsplan zeige, dass ausreichend Platz bestehe. Da die Einfahrt in die Tief-

garage gleich am Anfang und die Ausfahrt am Ende der F-Strasse liege, wür-

den  Benutzer  der  Tiefgarage  den  Grossteil  der  F-Strasse  nicht  befahren

müssen.  Die wenigen Gewerbeflächen  würden  im  Mieterausbau  konzipiert

werden. Ein nachträglich beantragter Mieterausbau  werde  in  einem eigen-

ständigen Verfahren behandelt und umfassend auf seine Bewilligungsfähig-

keit überprüft. Dabei werde auch die Anlieferung zu klären sein. Angesichts

der  geringfügigen  Grösse der  Gewerbeflächen  sei durchaus anzunehmen,

dass eine Anlieferung mit kleineren Fahrzeugen über die Tiefgarage erfolgen

könne.

Die Anlieferung zum Bankgebäude erfolge entgegen den Rekurrierenden 1

rückwärts und nicht vorwärts. Bei der Wegfahrt würden die Fahrzeuge ent-

sprechend vorwärtsfahren. Es würden keine grossen Liefer- und Lastwagen,

sondern höchstens Kleintransporter benötigt. Zudem erfolge die Anlieferung

nur einmal wöchentlich und könne auf Zeiten gelegt werden, wenn das Per-

sonenaufkommen gering sei. Eine Gefährdung von Passanten bestehe nicht.

Die Anlieferung über den M-Platz für das Bankgebäude sei schliesslich be-

reits im Gestaltungsplan vorgesehen gewesen.

11.3.

Die Bauherrschaft gibt an, die Situation werde von den Rekurrierenden 1 of-

fenkundig  falsch  umschrieben.  Bei  der  F-Strasse  handle  es  sich  nicht  um

eine Strasse mit grossem Verkehrsaufkommen. Vielmehr solle die F-Strasse

möglichst frei von motorisiertem Fahrzeugverkehr gehalten werden. Die Si-

tuation im Bereich der Werkstoffsammelanlage könne den Plänen entnom-

men werden. Die Anlieferung der kleinen Gewerbeflächen im Erdgeschoss

gegen  die  G-Strasse  werde  sehr  wohl  über  die  Tiefgarage  erfolgen.  Das

R2.2023.00229

Seite 25

endgültige Konzept werde aber im Rahmen der Baueingaben für die konkret

einzumietenden Gewerbebetriebe einzureichen und zu beurteilen sein.

Die Anlieferung für das Bankgebäude sei bereits im Gestaltungsplan veran-

kert. Die konkrete Ausgestaltung werde in Erwägung F.c. der angefochtenen

Bewilligung abgehandelt.

Die Baubehörde habe darauf hingewiesen, dass bei der Leerung der Wert-

stoffsammelstelle und gleichzeitigem Anlieferungsverkehr mit Lastwagen die

Situation beengt sei. Deswegen sei der H-Platz gegenüber der Baueingabe

noch etwas zu optimieren. In diesem Zusammenhang werde auch aufgezeigt

werden müssen, dass auch für den Velogegenverkehr sichere Verhältnisse

gewährleistet seien. Dazu  werde die  Intarsie  im  Durchmesser etwas redu-

ziert und näher an den Eingang des Ladengeschäfts positioniert. Dies ver-

schaffe  genügend  Platz,  damit  kein  Konflikt  zwischen  den  verschiedenen

Fahrzeugen resultieren werde. Weshalb dies Auswirkungen auf den Gestal-

tungsplan haben solle und nicht auflageweise im Bauentscheid geregelt wer-

den könne, sei nicht nachvollziehbar und werde von den Rekurrierenden 1

auch nicht erläutert.

11.4.1.

Zufahrten  müssen 

für 

jedermann  verkehrssicher  sein  (§ 237  Abs. 2

Satz 1 PBG). Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grund-

stücknutzungen dürfen weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch der

Bestand  und  die  Sicherheit  des  Strassenkörpers  beeinträchtigt  werden

(§ 240 Abs. 1 PBG).

Über die an Zufahrten zu stellenden Anforderungen erliess der Regierungs-

rat gestützt auf § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG und § 359 Abs. 1 lit. i PBG die Ver-
kehrserschliessungsverordnung  (VErV).  Im  Anhang 1 VErV  werden  ver-

schiedene Zufahrtsarten und die technischen Anforderungen festgelegt. Für

die  Bestimmung  der  Zufahrtsart  ist  das  voraussichtliche  Verkehrsaufkom-

men aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten massgebend. Andere Nutzun-

gen werden nach Massgabe des voraussichtlichen Verkehrsaufkommens in

Wohneinheiten umgerechnet (§ 10 Abs. 2 VErV). Die technischen Anforde-

rungen an Ausfahrten richten sich nach Anhang 2 VErV, die erforderlichen

Sichtbereiche nach den Anhängen 3 und 4 VErV. Bei der Verkehrserschlies-

sungsverordnung handelt es sich um Normalien im Sinne von § 360 PBG.

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Seite 26

Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und

der Verkehrssicherheit steht der Gemeinde ein von der Rekursinstanz zu be-

achtender  Ermessensspielraum  zu  (VB.2003.00430,  E. 4.2,  in  BEZ 2004

Nr. 64).

11.4.2.

Am Augenschein hat sich gezeigt, dass es sich bei der F-Strasse nicht um

eine Hauptverkehrsachse handelt. Die F-Strasse wird hauptsächlich von den

Kundinnen und Kunden des lokalen Gewerbes und der Post befahren. Von

einem  grossen  Verkehrsaufkommen  –  ähnlich  jenem  auf  der  G-Strasse  –

kann jedenfalls nicht gesprochen werden. Es handelt sich bei der F-Strasse

um eine Einbahnstrasse mit Fahrradgegenverkehr, welche als Begegnungs-

zone markiert ist. Sie verläuft gerade und ist übersichtlich (vgl. Prot. S. 10

und 16, Fotos 1 und 14). Die Einfahrt in die Tiefgarage, in welcher sich die

Kundenabstellplätze  des  Detailhändlers  befinden,  ist  am  Anfang  und  die

Ausfahrt  am  Ende  der F-Strasse vorgesehen, so  dass  mit  weniger  Durch-

gangsverkehr auf der F-Strasse zu rechnen ist. Geplant ist zudem auch ein

externes  Parkanzeigesystem,  welches  Autofahrenden  vor  der  Einfahrt  auf

das Gelände die freien Abstellplätze angeben wird und so unnötige Einfahr-

ten verhindern soll (vgl. act. 3 S. 11). Nichtsdestotrotz ist den Rekurrieren-

den 1 zuzustimmen, dass die Situation am H-Platz bei gleichzeitiger Entlee-

rung der Wertstoffsammelstelle eher knapp bemessen ist. So hat denn auch

die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid festgehalten, dass die Situation,

wenn die Entleerung der Wertstoffsammelstelle zeitgleich mit der Anlieferung

für das Retailgeschäft stattfinde, die Verhältnisse auf dem H-Platz sehr eng

seien.  Ausserdem  sei  der Velogegenverkehr in  der  F-Strasse  ausser  Acht

gelassen  worden.  Der  entsprechende  Nachweis  sei  zu  erbringen  (act. 3

S. 10). Die Bauherrschaft hat diesbezüglich in der Rekursantwort angekün-

digt, die Pläne anzupassen, indem die Intarsie im Durchmesser verkleinert
und  näher  zum  Ladeneingang  geschoben  werde.  Da  das  Retailgeschäft

zweimal  täglich  beliefert  werden  soll  und  die  Wertstoffsammelstelle  kaum

täglich geleert werden muss, ist mit einer geringen Wahrscheinlichkeit eines

Begegnungsfalls zu rechnen. Das gleiche hat auch für die Belieferung des

übrigen Gewerbes zu gelten, dessen Anlieferung jedoch erst im Mieteraus-

bau vollends geklärt wird. Es kann jedoch festgehalten werden, dass die An-

lieferung über die Tiefgarage geplant ist. Dies erscheint nachvollziehbar, be-

finden sich doch auch die Lager dieser Gewerbeflächen auf Tiefgaragenni-
veau. Da es sich um zwei kleine Gewerbefläche von unter 50 m2 (ohne Be-

R2.2023.00229

Seite 27

rücksichtigung des WC) handelt, ist davon auszugehen, dass die Anlieferung

mit kleinen Lieferwagen vollends ausreicht, was folglich nicht gegen die An-

lieferung über die Tiefgarage spricht.

Die  Anlieferung  des  Dienstleistungsbetriebs  im  Baubereich A (Bankgebäu-

de) soll ab der I-Strasse rückwärts – und nicht, wie von den Rekurrierenden 1

angenommen, vorwärts – über den neuen M-Platz bis nördlich des Gebäu-

des führen und einmal wöchentlich stattfinden. Die Ausfahrt soll vorwärts in

die I-Strasse  erfolgen. Der Fussgängerstreifen  an  der  I-Strasse  sowie das

Grundstück des Rekurrenten 3 werden durch dieses Manöver nicht tangiert

(vgl. act. 15.32). Die Bauherrschaft hat gemäss Dispositivziffer II.2.f. in Ver-

bindung  mit  Erwägung F.c.  des  angefochtenen  kommunalen  Entscheids

noch  zu  präzisieren,  ob  die  Anlieferung  nur  mittels  Personenwagen  oder

Kleintransporter erfolgen werde.

Aufgrund des Ausgeführten ist der Vorinstanz somit zu folgen, wenn sie die

Situation als verkehrssicher eingestuft hat.

12.1.

Die Rekurrierenden 1 machen sodann geltend, die Vorinstanz stelle in Erwä-

gung D.e. des angefochtenen Entscheides fest, dass die im Gestaltungsplan

angestrebte Wechselbeziehung zwischen Menschen und Geschäften an der

F-Strasse, an der sich viele Menschen aufhalten und austauschen könnten,

nicht  erreicht  werde.  Anstelle  einer  konkreten  Auflage  äussere  die  Vor-in-

stanz  lediglich  den  Wunsch,  dieses Zusammenspiel  allenfalls  zu  überden-

ken. Dies widerspreche dem Gestaltungsplan.

12.2.
Die Vorinstanz macht diesbezüglich geltend, es sei richtig, dass entlang der

F-Strasse nur wenige publikumsorientierte Nutzungen geplant seien. Aller-

dings sei es aus Sicht der Baubehörde effektiv unklar, wie dies geändert wer-

den könnte, wenn berücksichtigt werde, dass Wohnungseingänge realisiert

werden müssten und die Tiefgarage Zu- und Wegfahrten benötigen werde.

Eine konkrete Auflage mit möglicherweise unmöglichem Inhalt sei unter die-

sen Umständen nicht angemessen.

R2.2023.00229

Seite 28

12.3.

Gemäss Art. 6 Abs. 3 GPV sind Wohnnutzungen nur in den Obergeschossen

zulässig. Im Erdgeschoss sind publikumsorientierte Nutzungen vorzusehen.

Diese Vorschrift wird durch das vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben er-

füllt. Im Erdgeschoss entlang der F-Strasse wird der Supermarkt eingerich-

tet. Es handelt sich folglich um eine publikumsorientierte Nutzung. Die Ge-

staltungsplanvorschriften sind somit erfüllt. Dass die Wechselbeziehung zwi-

schen  Menschen  und Geschäften  an der F-Strasse  nicht  stattfinden  kann,

liegt  hauptsächlich  daran,  dass  die  Wohnungseingänge  und  die  Ein-  und

Ausfahrt  der  Tiefgarage  ebenfalls  an  der  F-Strasse  geplant  sind.  Es  fehlt

denn auch an einer rechtlichen Grundlage, diese Wechselbeziehung mittels

einer Auflage durchzusetzen. Das Vorgehen der kommunalen Vorinstanz ist

daher nicht zu beanstanden.

13.1.

Die Rekurrierenden 1 monieren weiter die Aufenthaltsqualität des Bauvorha-

bens. Für eine hohe Aufenthaltsqualität bestehen keine Definition oder kon-

krete  Voraussetzungen,  sondern  bedürfe  der  Abwägung  sämtlicher  Um-

stände. Unter Berücksichtigung der von ihnen aufgeführten Aspekte wie na-

mentlich der fehlenden Behindertengerechtigkeit sowie Spiel- und Ruheflä-

chen, der ungenügenden Erschliessung des Grundstücks und die daraus re-

sultierende  Gefährdung  der  öffentlichen  Sicherheit  durch  beengte  Verhält-

nisse am H-Platz aufgrund der Vielzahl an Entsorgungsstellen und die feh-

lende publikumsorientierte Nutzung, könne nicht von hoher Aufenthaltsqua-

lität die Rede sein.

13.2.

Diesbezüglich  machen  die  Vorinstanz  und  die  Bauherrschaft  geltend,  es
lasse sich allein wegen einiger geringfügigen Anpassungen, die allesamt mit-

tels  Nebenbestimmungen  umsetzbar  seien und  auch  üblicherweise  mittels

Auflage  verlangt  würden,  sicherlich  nicht  feststellen,  dass  die  Aufenthalts-

qualität ungenügend sei. Die Gefährdung der öffentlichen Sicherheit bestehe

nicht, weil die Verhältnisse am H-Platz anders seien, als von den Rekurrie-

renden dargelegt und überdies gemäss Auflagen noch zusätzlich zu verbes-

sern  seien.  Die  Aufenthaltsqualität sei  hoch, was  in  der Baubewilligung so

auch ausführlich festgehalten worden sei.

R2.2023.00229

Seite 29

13.3.

Gemäss Art. 7 Abs. 1 GPV ist der Freiraum nach einheitlichen Grundsätzen

so zu gestalten, dass eine hohe Aufenthaltsqualität erreicht wird. Die von den

Rekurrierenden aufgezählten Umstände, die gegen eine hohe Aufenthalts-

qualität  sprechen,  sind  entweder  durch Wiedererwägung  weggefallen  oder

liegen nicht vor. So ist die Kolonnade an sich zwar aufgrund der Stufen nicht

behindertengerecht,  jedoch ist  jede  Ebene  innerhalb  der Kolonnade  durch

das daneben liegende, stufenlose Trottoir und somit behindertengerecht zu-

gänglich.  Die  Spiel-  und  Ruheflächen  sind,  wie  oben  ausgeführt,  noch  zu

bezeichnen. Das Bauvorhaben ist verkehrssicher erschlossen und die Nut-

zung im Erdgeschoss ist publikumsorientiert. Andere Gründe, weshalb dem

Projekt die hohe Aufenthaltsqualität abzusprechen sei, bringen die Rekurrie-

renden 1 nicht vor und sind auch nicht ersichtlich.

14.1.

Schlussendlich halten die Rekurrierenden 1 fest, dass gemäss dem Gestal-

tungsplan Neubauten in energiesparender Bauweise zu erstellen seien. Un-

ter Berücksichtigung des Abbruchs der Bestandesbauten, des massiven Ein-

satzes von Beton, der Abtiefung einer Garage ins Grundwasser, der zur Her-

stellung  grosse  Mengen  Energie  verbrauchender  Materialisierung  für  die

Fassaden  und  des  hohen  Glasanteils  werde  der  energiesparenden  Bau-

weise klarerweise widersprochen. In Erwägung G.b. verweise die Baukom-

mission lediglich auf die Einhaltung der umwelttechnischen Aspekte und des

Labels 2000-Watt.  Die  korrekte  Einhaltung  dieses  Labels  sei  höchst  an-

spruchsvoll  und  bedürfe  der  intensiven  und  frühzeitigen  Zusammenarbeit

von Bauherrschaft, Planer und Behörden. Weder in den Bauunterlagen noch

im  Bauentscheid  seien  auch  nur  ansatzweise  Hinweise  darauf  zu  finden,

dass die notwendigen Anstrengungen diesbezüglich vorgenommen worden
seien.

14.2.

Die Energievorgaben des Gestaltungsplans regeln nicht, wie die Bauausfüh-

rung auszusehen hat, sondern welche Standards die finalen Bauten erfüllen

müssen. Die Gestaltungsplanvorschriften sehen in Art. 9 Abs. 1 und 2 vor,

dass die Neubauten so auszurüsten sind, dass sie einen möglichst geringen

Heizwärmebedarf aufweisen. Für die Wärmeerzeugung ist ein mehrheitlicher

Anteil  an  erneuerbarer  Energie  einzusetzen.  Der  Nachweis  einer

R2.2023.00229

Seite 30

fortschrittlichen,  nachhaltigen  Energielösung  ist  mit  einem  Energiekonzept

im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu erbringen. Neubauten sind in

energiesparender Bauweise zu erstellen. Sämtliche Bauten haben mindes-

tens den Minergie-Standard zu erfüllen oder es sind auf der Basis eines um-

fassenden Energiekonzepts Massnahmen  mit einer zumindest gleichwerti-

gen  energetischen  Wirkung umzusetzen.  Eine  Zertifizierung  ist nicht  erfor-

derlich.

Mit Beschluss vom 18. Oktober 2022 hat die Labelkommission der Zertifizie-

rungsstelle 2000-Watt-Areal dem vorliegenden Bauvorhaben gestützt auf die

Unterlagen  das  Label 

ʺ2000-Watt-Areal in Entwicklungʺ  erteilt 

(vgl.

act. 15.36). Die Bauherrschaft hat folglich um eine Zertifizierung ersucht, ob-

wohl dies gemäss GPV nicht notwendig gewesen wäre. Da die Anforderun-

gen für dieses Label – wie die Rekurrierenden 1 selbst ausführen – streng

sind,  ist  ohne weiteres davon auszugehen, dass  die  Energievorgaben des

Gestaltungsplans eingehalten werden. Die Rüge ist daher unbegründet.

15.1.

In ihrer Replik bringen die Rekurrierenden 1 vor, die nach § 71 PBG gefor-

derte  besonders  gute  Gestaltung  sei  vorliegend  mit  dem  Projekt  objektiv

nicht erreicht. Dies betreffe nicht nur die Sammelstelle, sondern die gesamte

Gestaltung  der  Begegnungszone  F-Strasse.  Es  würden  beengte  Verhält-

nisse  vorherrschen. Die  diversen  geplanten Elemente (direkt angrenzende

hoch  aufschiessende  Fassaden  [Häuserschlucht],  Beengung  der  Zirkulati-

onsfläche  durch  Segmentierung  mit  Grünstreifen,  Baumroste,  Veloabstell-

plätze,  Vorplätze  zu  Hauseingängen,  Stellflächen/Anlieferung,  Gegenver-

kehr  widersprüchlichster  Anspruchsgruppen,  Entsorgung  von  Papier,  Kar-

ton, Grüncontainer etc.) würden dazu führen, dass der vollmundig propagier-
ten Allee jede Qualität abgesprochen werden müsse. Auch dem M-Platz, der

an  lärmexponierter  Stelle  des  Grundstücks  bei  der  Kreuzung  G-/I-Strasse

zum Verweilen mit einem Selecta-Getränkeautomaten auf vereinzelt aufge-

stellten und abends zusammengeketteten Stühlen einlade, müsse eine sol-

che abgesprochen werden.

15.2.

Bei der Rekursfrist von § 22 VRG handelt es sich um eine gesetzliche Ver-

wirkungsfrist, weshalb nach Fristablauf vorgenommene Prozesshandlungen

R2.2023.00229

Seite 31

grundsätzlich keine Rechtswirkungen mehr entfalten. Dies jedenfalls dann,

wenn die angefochtene Anordnung  rechtsgenügend eröffnet wurde. Ände-

rungen oder Ergänzungen von mit der Rekurserhebung gestellten Anträgen

sind somit lediglich innerhalb der Rekursfrist möglich. Nach Fristablauf kön-

nen die gestellten Anträge nur noch im Sinne eines Teilrückzugs reduziert

werden.  Auch  die  Ausübung  des  Replikrechts  führt  nicht  dazu,  dass  nach

Ablauf der Rekursfrist Rekursanträge geändert oder ergänzt werden können.

Wie der Antrag kann auch die Begründung des Rekurses nach Ablauf der

Rekursfrist grundsätzlich nicht mehr erweitert werden. Im Rahmen des Rep-

likrechts darf die Rekursbegründung nur hinsichtlich des von der Rekursgeg-

nerschaft (einschliesslich allfälliger Mitbeteiligter) neu Vorgebrachten erwei-

tert  werden, und  im  Übrigen  auch  mit Bezug auf  Akten,  die  innert  der Re-

kursfrist aus objektiven Gründen nicht eingesehen werden konnten.

Als Folge der behördlichen Untersuchungspflicht (§ 7 Abs. 1 VRG) steht es

indes im Ermessen der Rekursinstanz, auch verspätete Parteivorbringen zu

berücksichtigen (RB 1994 Nr. 16; zum Ganzen Alain Griffel, in: Kommentar

VRG,  3. Aufl.,  Zürich/Basel/Genf 2014,  § 23  Rz. 16  und  23).  Dieser  Spiel-

raum lässt sich auch daran erkennen, dass die Rekursinstanz auch nicht ge-

rügte Aspekte in die Beurteilung einer angefochtenen Anordnung mit einbe-

ziehen kann; dies vor allem dann, wenn offensichtliche Rechtsmängel vorlie-

gen oder wenn nicht gerügte Rechtsmängel in einem (engen) Zusammen-

hang  mit  den  Parteivorbringen  stehen  (VB.2014.00245  vom  4. Dezember

2014, E. 3.3, und dort zitierte Lehre).

Dem im Zeitpunkt der Rekurserhebung anwaltlich vertretenen Rekurrenten

wäre  es  möglich  gewesen,  rechtzeitig  die  Rüge  betreffend  Einordnung  im

Sinne von § 71 PBG zu erheben. Sie erweist sich als verspätet, weshalb da-
rauf nicht weiter einzugehen ist.

16.1.

Der Rekurrent 3 bemängelt zunächst die Bepflanzung auf dem M-Platz. Er

macht  geltend,  dem  Erläuternden Bericht  des  Gestaltungsplans lasse  sich

entnehmen, dass der M-Platz mit einem prägnanten Solitärbaum bepflanzt

werden solle. Ein solcher sei auch auf dem abgebildeten Plan eingezeichnet.

Als Legende stehe daneben ʺSolitärbaumʺ und in Klammern ʺMehrstämmig

R2.2023.00229

Seite 32

oder Baumgruppeʺ. Bewilligt worden seien nun drei grosskronige Bäume, of-

fenbar Platanen. Diese würden jedoch seine Liegenschaft stark verdecken.

Bei seiner Liegenschaft handle es sich um ein Inventarobjekt, welchem durch

die Entfernung des Haus O an der G-Strasse 14 zu neuer Strahlkraft verhol-

fen  werden  solle.  Dies  könne  jedoch  nur  mit  der  Pflanzung  eines  Soli-

tärbaums  sichergestellt  werden,  weshalb  auf  die  Pflanzung  einer  Baum-

gruppe  zu  verzichten  sei.  Ausserdem  würden  mehrere  Bäume  mehr  Laub

abwerfen und somit mehr Aufwand generieren.

16.2.

Gemäss Art. 4 Abs. 2 GPV ist das Richtprojekt der Q AG, und der R AG, vom

13. Oktober 2017 für die Gestaltung der Bauten (Beziehung zum Ortsbild so-

wie  zur  baulichen  und  landschaftlichen  Umgebung,  kubische  Gliederung,

Freiraum und Erschliessung) richtungsweisend. Nach Art. 7 Abs. 2 GPV ist

der  im  Plan  bezeichnete  öffentlich  zugängliche  M-Platz  in  der Wirkung als

offene Freifläche mit einer hohen Aufenthaltsqualität zu gestalten. Gemäss

dem  Umgebungsplan des Richtprojekts der  R AG ist auf dem  M-Platz  ein

Baum  eingezeichnet. Beschriftet ist  dieser mit  ʺSolitärbaum  (Mehrstämmig

oder Baumgruppe)ʺ (vgl. act. 15.29).

Das vorliegend bewilligte Projekt widerspricht folglich dem Gestaltungsplan

nicht, wenn anstelle eines Baumes eine Baumgruppe auf dem M-Platz vor-

gesehen  ist  (vgl.  act.  15.7.1).  Die  kommunale  Vorinstanz  hat  in  Erwä-

gung D.m. des angefochtenen  Entscheides sodann  festgehalten, dass der

Einsatz von Plantanus hispanica im Kontext der Klimaveränderung und des

sich zurzeit ausbreitenden Plantanenkrebses als keine nachhaltige Lösung

erscheine. Die Baumartenwahl sei daher anzupassen. Eine diesbezügliche

Auflage  wurde  denn  auch  in  Dispositivziffer II.2.d.  statuiert.  Die  Baumart

steht folglich noch nicht fest. Es ist jedoch davon auszugehen, dass bei sol-
chen,  relativ  kleinen  Abständen  zwischen  den  einzelnen  Bäumen,  keine

grosskronigen  Bäume –  wie  vom  Rekurrent 3 befürchtet  und  in act. 2  S. 7

dargestellt – zum Einsatz kommen können. Die Rüge des Rekurrent zielt da-

her ins Leere.

Was die Vorbringen betreffend Einordnung des M-Platzes sowie der Bäume

betrifft, kann auf die nachfolgende Erwägung 19.3.3 verwiesen werden.

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Seite 33

17.1.

Weiter moniert der Rekurrent 3 den fehlenden Durchlass zwischen dem M-

Platz und seiner Liegenschaft. Früher habe ein Fusswegrecht zugunsten sei-

ner  Liegenschaft  bestanden.  Durch  seinen  Landtausch  1960  sei  dieses

Fusswegrecht  hinfällig  geworden.  Das  Tor  sei  jedoch  bestehen  geblieben

und werde nach wie vor fleissig von vielen Passanten begangen. Der Durch-

lass solle nun mit einer Hecke geschlossen werden, was beanstandet werde.

17.2.

Gemäss Umgebungsplan ist entlang der Grenze des M-Platzes zum Grund-

stück des Rekurrenten 3 eine durchgehende Hecke aus Buchs geplant. Auch

das Richtprojekt des Gestaltungsplans sah keinen Durchgang vor. Es man-

gelt  folglich  an  einer  gesetzlichen  Grundlage  zur  Durchsetzung  eines  sol-

chen Durchgangs, weshalb diese Rüge unbegründet ist.

18.1.

Der Rekurrent 3 macht weiter geltend, das Gebäude ʺOʺ an der G-Strasse 14

sei zu erhalten. Es sei bekannt, dass für gute Ortsbilder nicht nur herausra-

gende Einzelbauten, sondern auch und vor allem Baugruppen verantwortlich

seien. Das gelte auch für das geschützte ʺHaus Nʺ. Es bilde zusammen mit

dem Haus ʺOʺ an der G-Strasse 14 sowie den Häusern am oberen Eingang

der  J-Strasse  ein  kleinteilig-unregelmässiges,  typisch  dörfliches  Geflecht.

Das  Haus  an  der  G-Strasse  14  sei  folglich  als  wichtiger  Teil  dieser  Bau-

gruppe zu erhalten und eine diesbezügliche Schutzabklärung habe zu erfol-

gen. Das fragliche Haus sei 1734 erbaut worden und die Bausubstanz sei

nach wie vor gut, auch wenn es über die Jahre mehrfach umgebaut worden

sei. Es figuriere zwar nicht im Inventar, dieses stamme jedoch aus den 80er-

Jahren und sei teilweise veraltet. Dasselbe habe für das Gebäude P an der
G-Strasse 12 zu gelten. Das 1960 erbaute Geschäfts- und Wohnhaus P habe

beträchtliche architektonische Qualitäten. Es sei Zeuge einer Zeit, die dörfli-

che Strukturen missachte und deshalb für den Ausbau der G-Strasse zu ei-

nem modern-geschlossenen Korridor optiert habe.

18.2.

Die kommunale Vorinstanz hält fest, der Rekurrent 3 übersehe, dass die Ge-

staltung des M-Platzes sowie der Abbruch des Hauses O im Gestaltungsplan

bereits rechtskräftig festgelegt worden sei.

R2.2023.00229

Seite 34

18.3.1.

Als  Schutzobjekte  in  Betracht  fallen  gemäss  § 203  Abs. 1  lit. c  PBG  unter

anderem  Gebäude  und Teile  sowie Zugehör von  solchen,  die als  wichtige

Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen

Epoche  erhaltenswürdig  sind  oder  die  Landschaften  oder  Siedlungen  we-

sentlich  mitprägen,  samt  der  für  ihre  Wirkung  wesentlichen  Umgebung.  In

der Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situa-

tionswert  bezeichnet.  Während  sich  der  Eigenwert  auf  die  Bedeutung  des

Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Ob-

jekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruk-

tur ergibt (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht,

Zürich/St. Gallen 2008, S. 139, 205).

Für die Inventarisierung ist einzig die potenzielle Schutzwürdigkeit vorausge-

setzt  (VB.2022.00065  vom  10. November 2022,  E. 4.4.1).  In  das  Inventar

werden  entsprechend  nicht  nur  Objekte  aufgenommen,  die  mit  Sicherheit

formell geschützt werden, sondern auch Objekte, bei denen die Möglichkeit

besteht,  dass  sie  sich  bei  genauer  Untersuchung  als  Denkmal  erweisen

könnten  (VB.2020.00800  vom  29. November 2022,  E. 5.5;  VB.2020.00388

vom  3. Dezember 2020,  E. 4.3.2;  BGer 1C_92/2021  vom  7. Juni 2021,

E. 5.2). Ein Entscheid über die Schutzwürdigkeit des Objekts bzw. eine Inte-

ressenabwägung  hat  noch  nicht  zu  erfolgen  (vgl.  VB.2020.00800  vom

29. November 2022, E. 5.5). Ein Nachbarrekurrent kann auch die potentielle

Schutzwürdigkeit  eines  nicht  inventarisierten  Objekts  geltend  machen

(VB.2015.00554  vom  21. April 2016,  E. 3.1;  VB.2017.00013  vom  18. Mai

2017, E. 4.1). Er kann sich jedoch nicht damit begnügen, die Schutzwürdig-

keit einer Baute bloss zu behaupten, sondern muss diese anhand konkreter

Anhaltspunkte  aufzeigen  (VB.2015.00554  vom  21. April 2016,  E. 3.2;

vgl. auch
18. Mai 2017,  E. 4.1 
VB.2017.00013 
BGr 1C_380/2017  vom 17. Juli 2018,  E. 2.4 und  2.5). Gemäss  der verwal-

vom 

und 

4.4; 

tungsgerichtlichen Rechtsprechung besteht für das Gemeinwesen keine Ver-

anlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang eines Inventa-

robjekts zu entscheiden, wenn die Gefährdung des inventarisierten Objekts

durch  ein  Bauvorhaben  von  vornherein  ausgeschlossen  werden  kann

(VB.2012.00374 vom 26. September 2012, E. 5.2; VB.2005.00242, E. 4.1, in

BEZ 2006 Nr. 3). Gleiches muss gelten, wenn eine Gefährdung deshalb von

vornherein ausser Betracht fällt, weil für die Schutzwürdigkeit des vorliegend

R2.2023.00229

Seite 35

in Frage stehenden, nicht inventarisierten Objekts keine konkreten Anhalts-

punkte vorliegen.

18.3.2.

Die  streitgegenständlichen  Gebäude  O  und  P  sind  unbestrittenermassen

nicht inventarisiert.

Der Rekurrent 3 bringt zunächst Argumente vor, weshalb dem Gebäude O

seiner Ansicht nach besondere städtebauliche Qualitäten zukomme und es

zudem auch noch über gewisse alte Substanz verfüge. Er geht davon aus,

dass es sich um ein potenzielles Schutzobjekt handelt. Aufgrund seiner Aus-

führungen ergeben sich jedoch keine genügend konkreten Anhaltspunkte für

die behauptete potenzielle Schutzwürdigkeit. Die blosse zeitliche Einordnung

eines Gebäudes – und allenfalls auch die Zuordnung zu einem bestimmten

Stil  –  sind  nicht  geeignet,  eine  (auch  bloss  potenzielle)  wichtige  Zeugen-

schaft, wie sie für die Schutzwürdigkeit erforderlich wäre, nahezulegen. Auch

die Ausführungen des Rekurrenten 3 zur zeitlichen Geschichte und Entwick-

lung der M-Kreuzung geben keine Hinweise auf eine spezifische Bedeutung

des zu beurteilenden Objekts O. Die Nähe zum rekurrentischen, inventari-

sierten  Gebäude  und  zu  weiteren  gegenüberliegenden  Schutzobjekten  an

der  J-Strasse  vermögen  ebenso  keine  potenzielle  Zeugeneigenschaft  des

Gebäudes auf der Bauparzelle zu begründen. Was sodann den potenziellen

Situationswert anbelangt, so erschliesst sich weder aus der rekurrentischen

Argumentation und den seitens des Rekurrenten 3 eingereichten Dokumen-

ten (insb. G.-Nr. R2.2023.00233 act. 5.2) noch aufgrund der anlässlich des

Augenscheins getätigten Feststellungen (vgl. insb. Protokoll, Fotos 5, 8, 17

und  18),  inwiefern  es  sich  (auch  nur  potentiell)  um  ein  Gebäude  handeln

könnte,  das  sich  im  Hinblick  auf  die  Erhaltung  eines  qualifizierten  Land-

schafts- oder Siedlungsbildes als prägend erweisen würde. So ist insbeson-
dere das vom Rekurrenten 3 vorgebrachte dörfliche Geflecht nicht mehr er-

kennbar. Der  Rekurrent  3  bringt  diesbezüglich  selber  vor, mit  der M-Kreu-

zung sei dasselbe passiert, wie mit dem J-Platz: Der Ausbau von Strassen

und Neubauten habe ihn ausgeweitet, entleert und in der Struktur verändert

(vgl. G.-Nr. R2.2023.00233, act. 5.2 S. 15). Das Gebäude O steht mit seinem

neuzeitlich wirkenden Anbau im Erdgeschoss ähnlich einem Sonderling an

der Kreuzung. Eine Zusammengehörigkeit zu dem dahinterliegenden Haus

N oder den gegenüberliegenden Gebäuden an der J-Strasse ist nicht signi-

fikant.  Zusammenfassend  ergibt  sich  somit, dass  die  Vorinstanz  zu  Recht

R2.2023.00229

Seite 36

nicht von der potenziellen Schutzwürdigkeit des auf dem Baugrundstück be-

stehenden  Gebäudes  ausgegangen  ist  und  entsprechend  keine  Veranlas-

sung  zur  Vornahme  einer  Schutzabklärung  hatte,  weshalb  die  entspre-

chende Rüge fehlgeht.

Dem Interesse des Rekurrenten 3 an einer Schutzabklärung steht denn auch

der  Schutz  des  guten  Glaubens  im Zusammenhang  mit  dem  rechtskräftig

festgesetzten Gestaltungsplan gegenüber. In Art. 5 Abs. 1 GPV ist vorgese-

hen, dass die im Plan dargestellten Gebäude und Anlagen rückgebaut wer-

den können. Das Gebäude O ist im Plan mit dem Beschrieb ʺRückbau zu-

lässigʺ vermerkt. An die Stelle des bisherigen Gebäudes O soll der öffentlich

zugängliche M-Platz zu liegen kommen, welchem eine zentrale Rolle im Ge-

staltungsplan zukommt […]. Dieser Platz ist gemäss Art. 7 Abs. 2 GPV in der

Wirkung als offene Freifläche mit einer hohen Aufenthaltsqualität zu gestal-

ten. Der Gestaltungsplan enthält somit eine – nicht ausgeschriebene – Ver-

pflichtung zum Abbruch des Gebäudes (dies im Gegensatz zum Gebäude in

VB.2022.00393 vom 13. April 2023, E. 4.4). Der Erhalt der Liegenschaft K-

Strasse 12  stünde somit  im  Widerspruch zum  rechtskräftigen  Gestaltungs-

plan und dem in dessen Beständigkeit gesetzten Vertrauen, weshalb sich die

beantragte Schutzabklärung erübrigt.

Dasselbe hat für das Gebäude P zu gelten. Dieses liegt im Baubereich A und

B des Gestaltungsplans und ist ebenfalls mit dem Beschrieb ʺRückbau zu-

lässigʺ  im  Plan  vermerkt.  An  seiner  Stelle  soll  ein  Gebäudeflügel  mit  der

Bank-Filiale zu liegen kommen. Beim vorliegenden Gestaltungsplan handelt

es  sich  um  ein  Gesamtkonzept,  welches  als  Ganzes  zu  verwirklichen  ist.

Eine teilweise Bebauung des Gestaltungsplanperimeters wäre mit dem Ge-

staltungsplan und dem zugrundeliegenden Richtprojekt nicht zu vereinbaren,

zumal dieses durch die gemeinsame Erdgeschossnutzung und die verschie-
denen Höhenversätze der Gebäude als einheitliches Ganzes betrachtet wer-

den muss. Es stand somit bereits im Zeitpunkt der Festsetzung des Gestal-

tungsplans fest, dass das Gebäude P der Bebauung gemäss Gestaltungs-

plan weichen muss. Der Rekurrent ist folglich auch mit diesem Vorbringen

verspätet. Beim Gebäude P handelt es sich um ein durchschnittlich gestalte-

tes Gebäude aus dem Jahr 1960. Der Rekurrent lässt in seinen Rechtsschrif-

ten offen, welchem Stil das Gebäude zuzuordnen ist und für welche Epoche

es einen wichtigen Zeugen darstellen soll. Allein der Umstand, dass es of-

fenbar  aus  einer  Zeit  stamme,  die  dörfliche  Strukturen  missachtet  habe,

R2.2023.00229

Seite 37

genügt  jedenfalls  nicht,  um  eine  auch  bloss  potenzielle  wichtige  Zeugen-

schaft, wie sie für die Schutzwürdigkeit erforderlich wäre, nahezulegen.

Zusammenfassend geht die Rüge des Rekurrenten, wonach die Gebäude P

und  O  potenzielle  Schutzobjekte  darstellen  und  gutachterlich  abzuklären

seien, somit fehl.

19.1.

Der Rekurrent 3 moniert zusammengefasst weiter, eine besonders gute Ge-

staltung werde nicht erreicht. Er begründet dies damit, dass der vergleichs-

weise grossgewachsene Bankennseubau im Baubereich A dem geschützten

ʺHaus Nʺ des Rekurrenten 3 viel zu nahetrete und dieses klein wirken lasse.

Dieser Effekt werde dadurch verschlimmert, dass der Neubau schräg zum

Altbau  gestellt  werde.  Das  Nebengebäude  des  rekurrentischen  Gebäudes

werde durch den Neubau verdeckt und sei vom Ende der J-Strasse aus nicht

mehr  sichtbar.  Gemäss  dem  angefochtenen  kommunalen  Entscheid  ge-

winne das ʺHaus Nʺ durch das Bauvorhaben an Strahlkraft. Dies stimme je-

doch nicht. Der M-Platz überzeuge weder optisch noch funktionell. Es handle

sich um einen künstlichen, aus der Siedlungsstruktur nicht ableitbaren Platz,

welcher wie ein knausriges Zugeständnis des vergleichsweise monumenta-

len G-Strassen-Riegels wirke. Die Schwäche dieses zugleich beengten und

zu offenen Platzes könne auch eine üppige Bepflanzung nicht ausgleichen.

Der M-Platz grenze an eine stark befahrene Kreuzung, diene teilweise einer

Zulieferungsspur und habe als dominierende bauliche Wand nicht ein Wohn-

haus  mit  Läden,  sondern  ein  Bürogebäude mit  Bank-Schalterhalle  gegen-

über. Dass diese mit einem Selbstbedienungs-Café und einem Take-Away

kombiniert werden solle, mache die Sache auch nicht besser.

19.2.

Die  kommunale Vorinstanz sowie  die Bauherrschaft  bringen  diesbezüglich

vor, der Rekurrent richte sich nicht gegen das Projekt selber, sondern viel-

mehr gegen den Gestaltungsplan. Dieser sei aber rechtskräftig und könne

nicht mehr in Frage gestellt werden. Die kommunale Vorinstanz habe sich

eingehend mit der Einordnung und der Wirkung des Bauvorhabens auf das

Gebäude des Rekurrenten 3 auseinandergesetzt. Dass die konkrete Ausge-

staltung der Gebäude die Anforderungen des Gestaltungsplan nicht erfüllen

sollten  und  diese  deswegen  ungenügend  auf  das  Schutzobjekt  Rücksicht

R2.2023.00229

Seite 38

nehmen würden,  behaupte  der Rekurrent 3 nicht.  Das  Bauprojekt  sei  äus-

serst ansprechend gestaltet. Mit den strukturierten Fassaden und den gros-

sen Fenstern wirke es trotz seiner Grösse nicht aufdringlich, sondern biete

den umliegenden Schutzobjekten viel Raum. Dazu trage auch die kubische

Gliederung der einzelnen Gebäudeteile bei. Dank dem M-Platz und dem Ab-

bruch des Hauses O werde das Haus N wesentlich mehr als bisher in den

Vordergrund und ins Bewusstsein der Bevölkerung gerückt. Der Übergang

zum  Bereich  der  Villa  L  werde  mit  einem  intensiv  begrünten  Park  gelöst.

Dank der Kolonnade entstehe ein weiterer publikumsorientierter Bereich, der

das Zentrum stärke und damit auch die Schutzobjekte auf der gegenüberlie-

genden Seite der G-Strasse belebe.

19.3.1.

Gemäss Art. 4 Abs. 1 GPV sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich

und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umge-

bung  im  Ganzen  und in  ihren  einzelnen  Teilen so  zu  gestalten,  dass  eine

besonders gute Gesamtwirkung im Sinne von § 71 PBG erreicht wird.

Ungeachtet  der  spezifischen  Gestaltungsplanvorschriften  haben  Bauten  in

der Nachbarschaft von Schutzobjekten kraft § 238 Abs. 2 PBG erhöhten äs-

thetischen Anforderungen zu genügen (vgl. VB.2019.00584 vom 3. Dezem-

ber 2020, E. 3.2).

Gemäss dieser Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes

besondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten

bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-

gende Gesamtwirkung im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG zu verlangen. Mass-

geblich ist die Gesamtwirkung bezogen auf das Schutzobjekt. Dessen Wahr-

nehmung darf von Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten und
Anlagen nicht beeinträchtigt werden. Die Gesamtwirkung einer Baute oder

Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung

und  der  Beziehung, namentlich  aus  ihrer  Stellung  zu  bereits  vorhandenen

Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Frage ob

mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach ob-

jektiven  Massstäben  und  mit  nachvollziehbarer  Begründung  zu  beurteilen.

Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte

vorzunehmen.  Eine  förmliche  Unterschutzstellung  wird  für  die  Anwendung

von § 238 Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich

R2.2023.00229

Seite 39

die Schutzwürdigkeit – wie vorliegend – aus der Aufnahme des Objektes in

ein Inventar im Sinne von § 203 Abs. 2 PBG ergibt.

Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto-

nalen Rechts, namentlich von § 238 PBG, als Ausfluss der Gemeindeauto-

nomie  eine  besondere  Entscheidungs-  und  Ermessensfreiheit  zukommt,

überprüft  das  Baurekursgericht  entsprechende  Entscheide  mit  Zurückhal-

tung. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der

massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die

Rekursinstanz  darf  nur  dann einschreiten,  wenn  die  Baubehörde ihren  Er-

messensspielraum  überschreitet,  indem  sie  sich  von  unsachlichen,  dem

Zweck der in Frage stehenden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt

oder  allgemeine  Rechtsprinzipien,  wie  das  Verbot  von  Willkür  oder  den

Grundsatz  der  Verhältnismässigkeit,  verletzt.  Dabei  darf  sich  die  Rekurs-

instanz  jedoch nicht auf eine blosse Willkürprüfung beschränken, vielmehr

muss die Eingriffsschwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6.,

mit Hinweisen).

19.3.2.

Mit einem Gestaltungsplan, der die nutzungsplanerischen Grundlagen für ein

konkretes Bauvorhaben schafft, wird gestützt auf § 83 Abs. 1 PBG die Kuba-

tur  der  im  Gestaltungsplangebiet  zulässigen  Bauten  weitgehend  bestimmt

und kann der Plan gemäss Absatz 3 dieser Bestimmung neben der Ordnung

der Erschliessung sowie der gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüs-

tungen  auch Festlegungen  über die  weitere Umgebungsgestaltung enthal-

ten. Ungeachtet der Bestimmung von § 83 Abs. 2 PBG, wonach der Gestal-

tungsplan  für  die  Projektierung  einen  angemessenen  Spielraum  belassen

soll,  kann  somit  bereits  auf  der  Stufe  der  Nutzungsplanung  das  Erschei-

nungsbild  der  zu  errichtenden  Bauten  weitgehend  bestimmt  sein.  Das  be-
deutet jedoch nicht, dass bereits im Rahmen der Nutzungsplanung die bau-

polizeiliche  Prüfung  der  Einordnung im  Sinn von  § 238 PBG vorzunehmen

ist; diese Bestimmung im Abschnitt ʺGrundanforderungen an Bauten und An-

lagenʺ des Planungs- und Baugesetztes gilt für das im Hinblick auf die bau-

polizeiliche Prüfung hinreichend konkretisierte Projekt, weshalb die entspre-

chende Prüfung erst im Baubewilligungsverfahren erfolgen kann.

Neue  planungsrechtliche  Festlegungen  wie  der  hier  vorliegende  Gestal-

tungsplan  müssen  der  übergeordneten  Planung  (§ 16 PBG)  sowie  den

R2.2023.00229

Seite 40

Zielen  und  Grundsätzen  der  Raumplanung  gemäss  Art. 3  des  Raumpla-

nungsgesetzes  (RPG)  und  § 18 PBG  entsprechen.  Im  Rahmen  der  Nut-

zungsplanung  und  den  daran  anschliessenden  Rechtsmittelverfahren  ist

deshalb  unter  anderem  zu  prüfen,  ob  die  neue  Festlegung  die  Planungs-

grundsätze beachtet, wonach sich  Siedlungen, Bauten und Anlagen  in  die

Landschaft einordnen sollen (Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG) und wonach die Qua-

lität der Siedlungen zu verbessern und schutzwürdige Landschaften sowie

andere Objekte des Natur- und Heimatschutzes vor Zerstörung oder Beein-

trächtigung zu bewahren sind (§ 18 Abs. 2 lit. c und l PBG). Allerdings gelten

diese  Planungsgrundsätze  nicht absolut,  sondern  sind  im  Zusammenhang

mit anderen, teilweise entgegengesetzten Zielsetzungen anzuwenden.

Der Gestaltungsplan als Ergebnis dieser Interessenabwägung, die im (politi-

schen)  Planungsprozess  stattfindet  und  im  anschliessenden  Rechtsmittel-

verfahren  überprüft  wird,  kann  im  Baubewilligungsverfahren  in  der  Regel

nicht mehr in Frage gestellt werden (BGE 131 II 103 E. 2.4.1 S. 110 mit Hin-

weisen).  Weil  ein  zur  Realisierung  eines  konkreten  Bauvorhabens  festge-

setzter Sondernutzungsplan einen hohen Konkretisierungsgrad aufweist und

Anordnung sowie Volumetrie der Bauten abschliessend definiert, wird inso-

weit mit seiner Festsetzung der Entscheid über die Einordnung des Bauvor-

habens in seine landschaftliche und bauliche Umgebung zwangsläufig vor-

weggenommen.  Wenn  nach  der  Rechtsprechung  mit  der  Einordnungsvor-

schrift von § 238 PBG in der Regel keine Herabsetzung des nach der Bau-

und Zonenordnung auf einem Grundstück zulässigen Bauvolumens durch-

gesetzt  werden  kann  (RB 1990  Nr. 78;  VGr,  19. April 2002,  BEZ 2002

Nr. 18), muss  dies deshalb noch  weitergehend bei  einem Gestaltungsplan

gelten, durch den wie hier Anordnung und Volumetrie der Bauten umfassend

definiert worden sind.

19.3.3.

Der vorliegend streitbetroffene Gestaltungsplan ʺG-Strasse / F-Strasseʺ be-

stimmt die Lage und das Volumen der künftigen Bauten mit Baubereichen.

Diese bezeichnen die maximal mögliche oberirdische Gebäudeausdehnung

(vgl. letzter Satz von Art. 5 Abs. 2 GPV). Ferner legt der Gestaltungsplan die

erlaubten  Geschosszahlen  und  Gebäudehöhen  fest  (Art. 5 Abs. 6 GPV).

Nachdem der Gestaltungsplan die erlaubte Ausdehnung der Gebäude regelt

und vom Rekurrenten 3 unbestritten geblieben ist, dass das streitige Projekt

diese Vorgaben einhält, lässt sich heute eine Änderung der Baubewilligung

R2.2023.00229

Seite 41

mit der Begründung, Gebäude mit der gemäss Gestaltungsplan vorgesehe-

nen Ausdehnung nähmen auf die benachbarten Schutzobjekte ʺHaus Nʺ und

ʺVilla Lʺ nicht die gemäss § 238 Abs. 2 PBG geforderte Rücksicht, nicht er-

reichen.  Der  Inhalt  des  Gestaltungsplans  kann  heute  nicht  mehr  in  Frage

gestellt werden (vgl. VB.2006.00354 und VB.2006.00355 vom 29. Juni 2007,

E. 4; VB.96.00055 vom 6. Juni 1996, E. 2). Die Bauherrschaft hat grundsätz-

lich  Anspruch darauf, Gebäude mit  den im  Gestaltungsplan vorgesehenen

Ausmassen zu erstellen. Im vorliegenden Baubewilligungsverfahren könnten

jedoch noch die Gestaltung der einzelnen Bauten gerügt werden. Ein solcher

Einwand wird indessen nicht substanziiert erhoben. Der Rekurrent hält in Be-

zug auf den F-Strassen-Flügel zwar fest, dass dessen Wirkung bestenfalls

als befriedigend eingestuft werden könne, begründet dies jedoch nicht wei-

ter.

Was die Kritik am geplanten M-Platz anbelangt, kann festgehalten werden,

dass sich dieser mit den drei Laubbäumen als kleiner urbaner Aufenthalts-

und Erholungsraum sehr gut in die Umgebung einordnet. Durch die Chaus-

sierung  erhält  der Platz  einen naturnahen  Bodenbelag und schafft so  eine

Insel zwischen den ansonsten vielen Verkehrsflächen. Die lose Bestuhlung

ermöglicht eine variable Nutzung des Platzes, je nach Bedarf und Gruppen-

grösse. Die publikumsorientierte Nutzung im Erdgeschoss mit einer im Ge-

staltungsplan verankerten Nutzung als Café/Take-Away führt dazu, dass der

Platz als Treffpunkt und Pausenort genutzt werden kann. Durch die Entfer-

nung  des  Gebäudes  G-Strasse 14  erlangt  sodann  das  inventarisierte  Ge-

bäude des Rekurrenten 2 wieder mehr Strahlkraft. Im Sommer wird dieses

zwar  teilweise  durch  die  drei  auf  dem  M-Platz  zu  pflanzende  Bäume  ver-

deckt,  was  jedoch  der  positiven  Wirkung  dieser  historischen  Bausubstanz

keinen Abbruch tut. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die kommunale

Vorinstanz dem M-Platz eine besonders gute Gestaltung attestiert hat.

20.

Da  –  wie  oben  aufgezeigt  –  die  Nachbarrekurse  grösstenteils  abzuweisen

sind,  ist  der  Rekurs  der  Bauherrschaft  zu  behandeln.  Mit  Beschluss  vom

5. März 2024 hat die Baukommission X – wie bereits erwähnt – in Wiederer-

wägung  des  Beschlusses  vom  24. Oktober  2023  dessen  Dispositivzif-

fern II.2.d  i.V.m.  lit. D.q.  bezüglich  Zugänglichkeit  Dachgarten,  II.2.e  i.V.m.

lit. E.e.  bezüglich  Erdgeschosshöhe, 

II.2.e 

i.V.m. 

lit. E.g.  bezüglich

R2.2023.00229

Seite 42

Kolonnadenbreite und Rollstuhlgängigkeit und II.2.e i.V.m. lit. E.p. bezüglich

Besonnung aufgehoben. Dieser Beschluss ist in Rechtskraft erwachsen. Der

Rekurs der Bauherrschaft ist folglich in diesen Punkten als durch Wiederer-

wägung  des  angefochtenen  Verwaltungsaktes  gegenstandslos  geworden

abzuschreiben.

Mit Beschluss vom 19. März 2024 hat die Baukommission X eine Projektän-

derung bezüglich Standorte der Rückkühlanlagen bewilligt und festgestellt,

dass die Auflage Dispositivziffer II.2.c. der Baubewilligung vom 24. Oktober

2023 hiermit erfüllt sei. Dieser Beschluss ist in Rechtskraft erwachsen. Dis-

positivziffer II.2.c.  der  ursprünglichen  Baubewilligung  sah  vor,  dass  betref-

fend  die  Rückkühlanlagen  abgeänderte  Pläne  einzureichen und  bewilligen

zu lassen seien. Der dazugehörigen Erwägung (lit. D.k.) liess sich entneh-

men, dass die ursprüngliche Anordnung der Rückkühlanlagen sowie deren

Abgrabungen und Gitterabdeckungen in der nordwestlichen innenliegenden

Ecke der Gesamtüberbauung den Vorgaben des ʺParkʺ-Bereichs nicht ge-

recht würde. Die Rückkühlanlagen seien in die Gebäude zu integrieren, de-

ren  Zu-  und  Abluftorte  seien  auf  die  immissionsreichen  Strassenseiten  zu

verlegen. Die Bauherrschaft focht diese Auflage an mit der Begründung, der

Wortlaut der Erwägung erlaube keine Platzierung der Rückkühlanlagen auf

dem Dach. Die Auflage sei entsprechend anzupassen. Mit dem obengenann-

ten Beschluss vom 19. März 2024 hat die Baukommission nun zwei Rück-

kühlanlagen auf dem Dach bewilligt. Der Rekurs ist folglich in diesem Punkt

als durch Projektänderung gegenstandslosgeworden abzuschreiben. Indem

die  Vorinstanz  die  Projektänderung  bewilligt  hat,  hat  sie  auf  die  mit  der

Stammbaubewilligung geforderte Platzierung der Anlage verzichtet. Dies ist

bei der Kostenfolge zu berücksichtigen

21.1.

Die  Bauherrschaft  richtet  sich  weiter  gegen  die  Dispositivziffern II.66  und

II.68,  wonach  für  das  Verkaufsgeschäft  Lebensmittel  ein  kontinuierliches

Personenzählsystem vorzusehen, ein Konzept mit organisatorischen Mass-

nahmen bei Überschreitung gewisser Werte zu erarbeiten und das Konzept

des Personenzählsystems der Feuerpolizei zur Stellungnahme einzureichen

sei. Die dazugehörenden Erwägungen würden auf das Brandschutzkonzept

verweisen,  welches  eine  Personenbeschränkung  von  maximal  200  Perso-

nen  vorsehe.  Diese  Interpretation  des  Konzeptes  sei  fehlerhaft.  Das

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Seite 43

Brandschutzkonzept sehe aufgrund der Anzahl und Dimension der Notaus-

gänge  eine  maximale  Kapazität  von  556  Personen  vor.  Die  Personenzahl

von 200 sei lediglich die von der Bauherrschaft angenommene Spitzenfre-

quentierung  der  Verkaufsfläche,  unter  Berücksichtigung  einer  vergleichba-

ren Verkaufsfläche in Mellingen. Da somit die zulässige Personenbelegung

mehr als das Zweieinhalbfache der erwarteten sich gleichzeitig auf der Ver-

kaufsfläche  befindenden Personen  betrage,  und  somit  die  kritischen Bele-

gungswerte offenkundig nicht erreicht würden, erübrige sich die Installation

eines Personenzählsystems.

21.2.

Die Vorinstanz hält diesbezüglich fest, das Brandschutzkonzept besage ein-

deutig, dass für die Erstellung des Entfluchtungskonzepts für das Objekt die

konservative  Personenzahl  von  200 Personen  (Kunden  und  Mitarbeiter

gleichzeitig anwesend) ausgewählt worden sei. Dass eine Personenkapazi-

tät von bis zu 556 Personen möglich wäre, vermöge daran nichts zu ändern,

dass das gesamte Entfluchtungskonzept auf die effektiv zu erwartende Per-

sonenbelegung ausgelegt  worden sei.  Aus dem  Brandschutzkonzept  gehe

nicht  hervor,  dass  das  gesamte  Konzept  auch  bei  einer  Belegung  von

556 Personen funktionieren würde.

21.3.

Die Gebäudeversicherung Kanton Zürich, Feuerpolizei, führt diesbezüglich
aus, bei einer Verkaufsfläche von 1'703 m2 ergebe sich eine zu erwartende
Personenbelegung  von  647 Personen.  Im  eingereichten  Brandschutzkon-

zept  werde  von  zwei  geringeren  Werten  ausgegangen.  Es  werde  jedoch

nicht  aufgezeigt, wie  diese  mittels  vorkehrender  Massnahmen  eigenhalten

würden. Die mit dem Bauentscheid verfügte Bedingung, der Installation ei-

nes kontinuierlichen Personenzählsystems und von organisatorischen Mas-
snahmen zur Sicherstellung der beschränkten Personenbelegung, seien im

Sinne  der  Personensicherheit  gerechtfertigt  und  würden  der  langjährigen

Praxis  der  GVZ  bei  der  Anwendung  von  Art. 11  der  Brandschutznormen

(BSN) in vergleichbaren Fällen entsprechen.

21.4.

Die Bauherrschaft entgegnet, sie habe ein Brandschutzkonzept eingereicht,

welches  aufgrund der Anzahl  und  Dimension der  Notausgänge eine maxi-

male  Kapazität  von  556  Personen  nachweise.  Bei  der  konkreten

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Seite 44

Personenbelegung sei aber nach den Erfahrungen in der Lebensmittelbran-

che von einer objektspezifischen Personenbelegung von max. 200 Personen

ausgegangen worden. Die GVZ stelle sich auf den Standpunkt, dass die ge-
samte Bruttoverkaufsfläche von 1'703 m2 zu berücksichtigen sei, was nicht
zutreffe. Diese sei objektspezifisch anzupassen. Es seien lediglich die Berei-

che relevant, die für Kunden zugänglich seien. Ein Lebensmittelgeschäft ver-

füge  in  relevanter  Weise  über  Bereiche,  die  nicht  für  Kunden  zugänglich

seien, wie beispielsweise die Bereiche mit Verkaufsregalen, Fleisch-, Brot-

oder Käsetheken. Von der gesamten Bruttofläche seien bei Lebensmittelge-

schäften daher regelmässig rund 35 % für Kunden gar nicht zugänglich und

daher auch nicht einzurechnen, wie  dies die GVZ  getan habe. Mittlerweile

würden  Detailpläne  vorliegen,  die  aufzeigen,  dass  die  kundenzugängliche
Netto-Verkaufsfläche  lediglich  979 m2  betrage.  Das  vorliegende  Brand-
schutzkonzept sei für 556 Personen ausgelegt. Aufgrund der Erfahrungen in

der Praxis sei aber mit einer Personenbelegung von max. 200 zu rechnen.

Ein Personenzählsystem sei daher nicht erforderlich.

21.5.1.

Die maximale Personenbelegung eines Supermarktes in der Schweiz richtet

sich  nach  den Brandschutzvorschriften der Vereinigung  Kantonaler  Feuer-

versicherungen  (VKF),  insbesondere  nach  den  Schweizerischen  Brand-

schutzrichtlinien (BSR).  Gemäss  Ziff. 3.5.2  der  Richtlinie  ʺFlucht-  und  Ret-

tungswegeʺ der VKF ist die Personenbelegung in Räumen massgebend für

Anzahl und Bemessung der erforderlichen Fluchtwege. Sie ist abhängig von

Grösse,  Nutzung  und  Lage  der  Räume.  Die  massgebende  Personenbele-

gung für die Festlegung der erforderlichen Fluchtwege ist schriftlich und ver-

bindlich  festzuhalten.  Liegen  keine  verbindlichen  Angaben  vor,  ist  von  flä-

chenbezogenen Annahmen auszugehen. Diese sind gegebenenfalls objekt-

spezifisch anzupassen. Gemäss Anhang zu Ziff. 3.5.2 ist die Personenbele-
gung für Supermärkte mit ebenerdigem Zugang 0.38 Personen / m2. Für die
Ermittlung  der  Personenbelegung  eines  Bereiches  massgebend  sind  alle

den  Kunden zugänglichen  Räume,  insbesondere  auch  Ladenstrassen  und

andere Verkehrsflächen. Nach Art. 11 Abs. 2 der Brandschutznorm der VKF

können  anstelle  vorgeschriebener  Brandschutzmassnahmen  Einzellösun-

gen treten, soweit für das Einzelobjekt die Schutzziele gleichwertig erreicht

werden. Über die Gleichwertigkeit entscheidet die Brandschutzbehörde.

R2.2023.00229

Seite 45

21.5.2.

Gemäss den Erwägungen des angefochtenen Entscheides sehe das Brand-

schutzkonzept im Verkaufsgeschäft eine Personenbeschränkung von maxi-

mal  200 Personen  vor.  Damit  von  der Personenbelegung  gemäss  Anhang

zu Ziffer 3.5.2 der VKF-Brandschutzrichtlinie ʺFlucht- und Rettungswegeʺ ab-

gewichen werden könne, sei ein Konzept mit den technischen und organisa-

torischen Massnahmen zur Sicherstellung der beschränkten Personenbele-

gung notwendig. In der Regel sei ein kontinuierliches Personenzählsystem

einzubauen, die Grenzwerte (Voralarm, Alarm) und zugehörigen organisato-

rischen Massnahmen seien festzulegen. Dem Konzept seien Grundrisspläne

mit Lage der Zählstellen und den Standorten der Komponenten des Perso-

nenzählsystems sowie das Prinzipschema und der Funktionsbeschrieb des

Personenzählsystems beizulegen. Dispositivziffer II.66 hält dann fest, dass

mit der Unterschreitung der notwendigen Ausgangsbreiten in Bezug auf die

maximale Personenbelegung nach VKF ein kontinuierliches Personenzähl-

system vorzusehen sei. Vor Rohbauvollendung sei ein Konzept mit den or-

ganisatorischen  Massnahmen bei  Überschreitung  des  Alarm-  bzw.  Sicher-

heitswertes, der Feuerpolizei zur Stellungnahme einzureichen.

Dem  von  der  Bauherrschaft  eingereichten  Brandschutzkonzept  der  Y  AG

vom 24. Oktober 2022 lässt sich diesbezüglich entnehmen, dass die maxi-

male Personenbelegung in der Verkaufsfläche (Erdgeschoss) gem. den ak-

tuellen Angaben zum Personen- bzw. Kundenverkehr gestützt auf die Kun-

denverkehrsbemessungen  des  Betreibers  in  einem  Geschäft  ähnlicher

Grösse festgelegt werde. Gemäss den Vorgaben des Ladenbetreibers weise

das Vergleichsobjekt ein Format B520 auf und biete eine Verkaufsfläche von
1'593 m2. Die maximale Personenbelegung betrage 200 Personen. Es seien
insgesamt drei Notausgänge, welche ins Freie führen, notwendig. Die maxi-

male Personenkapazität gemäss verfügbaren Türbreiten betrage 556 Perso-
nen.

Dem Brandschutzkonzept kann folglich entnommen werden, dass die Bau-

herrschaft – gestützt auf die Daten eines Vergleichsladens – von einer ma-

ximalen Personenbelegung von 200 ausgeht, auch wenn die maximale Per-

sonenbelegung  gestützt  auf  die  Verkaufsfläche  deutlich  mehr  zulässt.  Die

Türbreiten sind jedoch auf eine maximale Personenkapazität von 556 Per-

sonen ausgelegt. Die nach der VKF-Richtlinie ʺFlucht- und Rettungswegeʺ

ermittelte maximale  Personenbelegung hat  jedoch  nicht nur Auswirkungen

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auf  die  Türbreiten,  sondern auch  auf die  Fluchtwegbreiten  und die  Anzahl

Notausgänge.  Dass  diese  ebenfalls  einer  maximalen  Personenkapazität

von 556 genügen, lässt sich den Unterlagen nicht entnehmen. Es ist daher

der  Vorinstanz  sowie  der kantonalen Feuerpolizei zu  folgen,  wenn  sie  ge-

stützt auf Art. 11 BSN ein Personenzählsystem für erforderlich halten.

22.1.

Schlussendlich moniert die Bauherrschaft auch Dispositivziffer II.93. Danach

sei  die  Einbringung  von  Erdankern  in  die  städtischen  Grundstücke

Kat.-Nrn. 11 und 13 verboten. Der Bauherrschaft sei bewusst, dass sich auf

den städtischen Grundstücken Schutzobjekte befinden würden. Gerade des-

wegen  sei  bereits eingehend geprüft  worden, wie  die Baugrube  und damit

auch  die angrenzenden Grundstücke bestmöglich  geschützt  werden  könn-

ten. Dabei habe sich gezeigt, dass die Sicherung der Baugrube mit Erdan-

kern  deutlich  schonender  und  sicherer  für  die  bauliche  Umgebung  sei  als

andere Massnahmen. Der Bauherrschaft sei aber bewusst, dass sie für die

Einbringung von Erdankern die Zustimmung der betroffenen Grundeigentü-

mer einholen müsse. Ein Ausschluss der Baugrubensicherung durch Erdan-

ker bereits in der Baubewilligung und ohne weitergehende Prüfung des Si-

cherungskonzepts erweise sich als nicht sinnvoll, nicht erforderlich und dem-

entsprechend auch als unverhältnismässig.

22.2.

Die kommunale Vorinstanz hält diesbezüglich fest, die Bauherrschaft habe

bisher  nicht  den  Nachweis  erbracht,  dass  die  Baugrubensicherung  mit

Erdankern auf den Nachbargrundstücken nötig, sicher und zudem schonen-

der wäre als andere Massnahmen. Warum dies erst bei einer späteren Kon-

taktaufnahme erfolgen solle, sei nicht nachvollziehbar. Wie aus dem ange-
fochtenen Entscheid hervorgehe, müssten die Erdanker in Grundstücke ge-

trieben werden, auf denen bedeutende Schutzobjekte stehen würden. Aus

Rücksicht auf diese habe die Vorinstanz eine Nutzung der Grundstücke un-

tersagt.

22.3.1.

Gemäss § 229 PBG ist jeder Grundeigentümer berechtigt, Nachbargrundstü-

cke zu betreten und vorübergehend zu benutzen, soweit es, Vorbereitungs-

handlungen  eingeschlossen,  für  die  Erstellung,  die  Veränderung  oder  den

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Unterhalt  von  Bauten, Anlagen,  Ausstattungen  und  Ausrüstungen  nötig  ist

und soweit dadurch das Eigentum des Betroffenen nicht unzumutbar gefähr-

det oder beeinträchtigt ist (Abs. 1). Dieses Recht ist möglichst schonend und

gegen volle Entschädigung auszuüben (Abs. 2). Nach § 230 Abs. 1 PBG ist

die Inanspruchnahme dem Betroffenen vom Ansprecher genau und rechtzei-

tig schriftlich mitzuteilen (Abs. 1). Stimmt der Betroffene innert 30 Tagen seit

der Mitteilung nicht zu oder einigen sich die Beteiligten nicht über die Ent-

schädigung, entscheidet auf Begehren des Ansprechers die örtliche Baube-

hörde in raschem Verfahren über die Zulässigkeit des Begehrens und über

die Entschädigung (Abs. 2).

Mit ihrem Entscheid gemäss § 230 Abs. 2 PBG greift die Behörde unmittelbar

in private Eigentumsrechte von am Bauvorhaben nicht beteiligten Drittperso-

nen ein. Dieser Eingriff dient vor allem dem privaten Interesse des Bauherrn

an der Realisierung seines Bauvorhabens. Daher hat sich die Inanspruch-

nahme stets auf das in räumlicher und zeitlicher Hinsicht Notwendige zu be-

schränken.

22.3.2.

Die Bauherrschaft hat der  Vorinstanz einen Baugrubenplan eingereicht, in

welchem unter anderem mehrere Erdanker, welche in den Baugrund der im

Eigentum der Stadt X stehenden Nachbarsparzellen Kat.-Nrn. 14 sowie 13

ragen, auf welchen Schutzobjekte liegen. In Dispositivziffer II.93 des ange-

fochtenen  Entscheides  wurde  die  Verwendung  von  Erdankern  bei  den  er-

wähnten Nachbarsparzellen in jeglicher Art untersagt.

Indem die Bauherrschaft ein Baugrubenplan eingereicht hat, in welchem un-

ter anderem Erdanker verzeichnet waren, hat sie sinngemäss der kommu-

nalen  Vorinstanz  die  Inanspruchnahme  ihrer  Grundstücke  im  Sinne  des
Hammerschlagrechts mitgeteilt. Diese stimmte der Verwendung ihrer Grund-

stücke nicht zu, was sie denn auch im angefochtenen Entscheid kundtat. Die

örtliche  Baubehörde  hat  folglich  –  in  ihrer  Funktion  als  Eigentümerin  der

Nachbargrundstücke als auch als entscheidende Behörde – in der Baubewil-

ligung bereits über die Zulässigkeit des Begehrens entschieden. Eine Rück-

weisung der Sache an die kommunale Vorinstanz, damit diese in einem ra-

schen Verfahren über die Zulässigkeit des Begehrens entscheiden kann, wie

dies § 230 Abs. 2 PBG vorsieht, käme folglich einem Leerlauf gleich, weshalb

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darauf verzichtet werden kann. Es ist vielmehr nachfolgend zu prüfen, ob sie

zu Recht das Gesuch der Bauherrschaft abschlägig beurteilt hat.

Das Einbringen von Erdankern erfolgt oft durch Bohren oder Rammen, wo-

durch Erschütterungen entstehen können, die die historische Bausubstanz

schädigen  könnten.  Sodann  übertragen Erdanker  Lasten in  tiefere  Boden-

schichten, was zu einer Verdichtung oder Verformung des Untergrunds und

somit zu Setzungen oder Rissen in denkmalgeschützten Gebäuden führen

kann. Das System der Baugrubensicherung mit Erdankern schliesst es so-

dann  praktisch  aus,  dass  diese  nach Abschluss  der  Bauarbeiten  aus  dem

Nachbargrundstück  entfernt  werden.  Auch  bei  provisorischen  Ankern  ver-

bleiben in der Regel nach Entfernen der Zugglieder die Verpresskörper im

Grundstück.  Damit  fehlt  es  am  Merkmal  der  vorübergehenden  Beanspru-

chung des Nachbargrundstücks. Daran ändert auch nichts, dass die verblei-

benden  Verpresskörper  bei  Bauarbeiten  auf  dem  betroffenen  Grundstück

entfernt werden könnten (vgl. zum Ganzen Dominik Bachmann, Das Ham-

merschlagsrecht, in: PBG aktuell 4/2014, S. 16). Das Setzen der Erdanker

lässt sich, weil das Nachbargrundstück dauerhaft benötigt wird, somit nicht

auf § 229 PBG stützen, (vgl. zum Umfang des sog. "Hammerschlagsrechts"

auch VB.2020.00401 vom 18. März 2021). Die Verwendung von Erdankern

bleibt folglich nur auf der Grundlage der nachbarlichen Zustimmung möglich.

Es  ist  daher  nicht  zu  beanstanden,  dass  die  Vorinstanz  die  Setzung  von

Erdankern in den besagten Nachbargrundstücken verweigert hat.

Die Rüge der Bauherrschaft ist daher unbegründet.

23.1.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Rekurse der Rekurrierenden 1 und
des  Rekurrenten  3  teilweise  gutzuheissen  sind  (vgl.  VB.2023.00568  vom

12. Dezember  2024,  E.  5.2).  Demgemäss  ist  der  angefochtene  Beschluss

der  Baukommission  der  Stadt  X  vom  24.  Oktober  2023  mit  der  folgenden

Auflage zu ergänzen:

„ Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft der Abteilung Planen und Bauen ei-
nen im Sinne der Erwägung E.b (Überschreitung der Gesamthöhe) abge-
änderten Plan einzureichen und bewilligen zu lassen.“

Im Übrigen sind die Rekurse abzuweisen.

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Der Rekurs der Bauherrschaft ist abzuweisen, soweit er nicht als durch Wie-

dererwägung des angefochtenen Verwaltungsaktes und durch Projektände-

rung als gegenstandslos geworden abzuschreiben ist.

23.2.

Ausgangsgemäss und unter Berücksichtigung des getätigten Verfahrensauf-

wands sind die Verfahrenskosten zu je 9/25 den Rekurrierenden 1 und dem

Rekurrenten 3, zu 7/50 der Vorinstanz sowie zu je 7/100 der C und der D

aufzuerlegen (§ 13 VRG).

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder  dem tatsächlichen  Streitinteresse fest. Liegt  wie  hier

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV

VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf

das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der

Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu

(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13

Rz. 25 ff.).

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (Finanzi-

elle Bedeutung des Bauvorhabens im streitgegenständlichen Umfang), des

getätigten Verfahrensaufwandes (u.a. Abteilungsaugenschein, diverse Zwi-

schenverfügungen), des Umfangs des vorliegenden Urteils sowie der Verei-

nigung  mehrerer  Rekursverfahren  ist  die  Gerichtsgebühr  auf  Fr. 10'000.--

festzusetzen 

(BGr 1C_566/2015 

vom 

18. Februar 2016, 

E. 2;

BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012
vom  23. Oktober  2012, E. 16,  in  BEZ 2014  Nr. 36;  Entscheid  bestätigt  mit

VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013

vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch).

23.3.

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet  werden,  wenn  die  rechtsgenügende  Darlegung  komplizierter

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Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte

oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung einer  Umtriebsentschädigung einzustufen  (VB.2003.00093 vom

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Bauherrschaft zulas-

ten der Rekurrierenden eine reduzierte Umtriebsentschädigung in der Höhe

von insgesamt Fr. 3'200.-- zuzusprechen, zahlbar durch die beiden Rekur-

rentschaften je zur Hälfte. Da die Umtriebsentschädigung pauschal festge-

legt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vorn-

herein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baure-

kursgericht-zh.ch).

Den  übrigen  Parteien  steht  bei  diesem  Verfahrensausgang  im  vornherein

keine Umtriebsentschädigung zu.

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