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**Case Identifier:** 562c0d71-719a-505a-922d-9c5547c028e1
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-08-27
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 27.08.2013 B 2013/29
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2013-29_2013-08-27.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2013/29

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 27.08.2013

Entscheiddatum: 27.08.2013

Urteil Verwaltungsgericht, 27.08.2013
Baurecht, Art. 37a RPG (SR 700) in Verbindung mit Art. 43 f. RPV (SR 700.1). 
Zonenfremde gewerbliche Bauten und Anlagen (konkret eine ehemalige 
Sägerei) ausserhalb Bauzonen können grundsätzlich nicht zu Wohnzwecken 
(vorliegend als Ferienhaus) umgenutzt werden, selbst wenn damit keine 
wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt verbunden sind. 
(Verwaltungsgericht, B 2013/29).

Urteil vom 27. August 2013

Anwesend:  Vizepräsident lic. iur. A. Linder; Verwaltungsrichter Dr. B. Heer, lic. iur. A. 

Rufener, Dr. S. Bietenharder-Künzle; Ersatzrichterin lic. iur. D. Gmünder Perrig; 

Gerichtsschreiber lic. iur. S. Schärer

In Sachen

X.Y.,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Peter Rütimann, Rütimann Rechtsanwälte, 

Stadthausstrasse 39, Postfach 144, 8402 Winterthur,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

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und

Politische Gemeinde Mels,vertreten durch den Gemeinderat, 8887 Mels,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic.oec. Thomas Frey, Rorschacher Strasse 107, 9000 St. 

Gallen,

betreffend

Verweigerung Baubewilligung und Wiederherstellungsverfügung

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ X.Y., erwarb mit Kaufbrief vom 10. August 1988 die Parzellen Nrn. 000 und 001, 

beide Grundbuch Mels. Die Grundstücke befinden sich abgelegen auf rund 900 m ü.M. 

am Melser Hinterberg bzw. am Nordhang über dem Talgrund zwischen Mels (480 m 

ü.M.) und Flums (450 m ü.M.). Gemäss Zonenplan der Gemeinde Mels vom 27. Januar 

1993 sind sie der Landwirtschaftszone bzw. dem übrigen Gemeindegebiet 

zugeschieden. Das Grundstück Nr. 001 ist mit einem 144 m  grossen Gebäude, einer 

ehemaligen Sägerei überbaut. Es wird über die Tilserstrasse, Gemeindestrasse 

2. Klasse, erschlossen. Heute wird es vornehmlich als Ferienhaus genutzt. Knapp 

2'300 m  der 3'916 m  grossen Grundstücksfläche sind bewaldet. Das umliegende 

Gebiet ist der Landwirtschaftszone, zu einem kleineren Teil dem übrigen 

Gemeindegebiet zugeteilt. Nach dem kantonalen Richtplan befinden sich die 

Grundstücke ausserhalb bzw. knapp oberhalb des Streusiedlungsgebiets sowie 

innerhalb des Gebiets "Lebensraum bedrohter Arten - Schongebiet". Zudem sind sie 

Teil des Objekts Nr. 1615 "Melser Hinterberg - Flumser Kleinberg" des 

Bundesinventars der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung 

(BLN).

B./ a) Nach dem Grundstückskauf im Jahr 1988 betrieb der heutige Eigentümer die 

Sägerei während über zehn Jahren weiter. Im Jahr 1995 verkaufte er die grossen 

Maschinen, verlegte den Betrieb ins Tal und führte während knapp zweier Jahre am 

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ehemaligen Standort noch einige kleinere Arbeiten aus. Im Jahr 1997 gab er, 

mittlerweile 57-jährig, den Betrieb vollends auf und begann, die ehemalige Sägerei zu 

sanieren. Dabei richtete er sich im Keller eine Schnitzereiwerkstatt ein. Die Baubehörde 

wurde darauf aufmerksam (gemacht), dass am ehemaligen Gewerbegebäude 

Bauarbeiten ausgeführt würden, ohne dass dafür eine Baubewilligung vorläge. Diese 

machte den Grundeigentümer in der Folge darauf aufmerksam, dass über blosse 

Unterhaltsarbeiten hinausgehende Veränderungen bewilligungspflichtig seien.

b) Am 18. April 1999 reichte der Grundeigentümer für die Umnutzung des 

Sägereigebäudes in eine Schnitzereiwerkstätte (Ausstellungs- und Verkaufsraum, 

Schnitz- und Maschinenraum sowie Trockenholzlager) ein Baugesuch ein. Darin merkte 

er an, dass die im Plan eingezeichneten Kamine nicht gebaut würden. Von der 

Umnutzung in zwei Ferienwohnungen war keine Rede, obwohl er bereits daran war, 

diese einzubauen, wie die Schätzungskommission der Politischen Gemeinde Mels an 

ihrer Besichtigung vom 29. Juni 1999 nachträglich feststellen musste. Das 

Planungsamt (heute Amt für Raumentwicklung und Geoinformation AREG) teilte dem 

Bauherrn mit, die Schnitzereiwerkstatt, nicht aber der Verkaufs- und Ausstellungsraum 

könnten bewilligt werden. Am folgenden Augenschein zeigte sich, dass die mittlerweile 

abgeschlossenen Bauarbeiten nicht den eingereichten Plänen entsprachen. Am 

28. September 1999 forderte der Gemeinderat den Bauherrn deshalb auf, für seine 

bereits ausgeführten Bauarbeiten ein Gesuch nachzureichen. Dieses datiert vom 

11. Oktober 1999. Am 16. November 2000 wurde die ehemalige Sägerei vom 

Grundbuchamt als Wochenendhaus mit zwei Ferienwohnungen und einem Werkraum 

geschätzt. Am 22. Februar 2002 teilte das AREG dem Bauherrn mit, dass die ohne 

Bewilligung ausgeführten Bauarbeiten auch nach dem am 1. Januar 2002 neu in Kraft 

getretenen Art. 77  des Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) nicht 

nachträglich bewilligt werden könnten, weshalb die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustand zu prüfen sei.

c) Mit Schreiben an das AREG vom 30. März 2002 hielt der Bauherr an seinem 

Baugesuch fest und stellte ein Gesuch um Unterschutzstellung des ehemaligen 

Sägereigebäudes sowie um Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die Wohnnutzung. 

Das AREG verweigerte mit Teilverfügung vom 17. April 2004 seine Zustimmung für eine 

quinquies

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Ausnahmebewilligung. Der Gemeinderat stellte dem Bauherrn darauf einen 

Bauabschlag in Aussicht.

d) Mit Stellungnahme vom 30. Mai 2004 ersuchte X.Y. darum, die abweisende 

Teilverfügung des AREG in Wiedererwägung zu ziehen. Der Gemeinderat leitete das 

Gesuch am 22. Juli 2004 weiter und äusserte sich dabei ablehnend zum Gesuch um 

Unterschutzstellung. Mit Schreiben vom 21. November 2008 wurde der 

Grundeigentümer aufgefordert, ein neues Baugesuch nachzureichen. Dieses ging im 

Februar 2009 ein. Der Bauherr wiederholte dabei seinen Antrag, das komplett 

erneuerte Gebäude unter Schutz zu stellen. Aus den Gesuchsunterlagen ergab sich 

zudem, dass nicht nur die Fassade verändert, sondern auch das Gebäude komplett 

verändert sowie zweigeteilt wurde. Namentlich im Erdgeschoss wurden zwei 

Ferienwohnungen und im Dachgeschoss zwei Massenlager eingebaut. Mit 

Teilverfügung vom 9. Juni 2009 verweigerte das AREG diesem Gesuch die 

Zustimmung, worauf der Gemeinderat mit Gesamtentscheid vom 30. Juli 2009 die 

nachträgliche Baubewilligung verweigerte und den Rückbau anordnete.

e) Gegen diesen Beschluss erhob der Bauherr am 27. September 2009 beim 

Baudepartement des Kantons St. Gallen Rekurs. Auf Anraten des 

Rekurssachbearbeiters widerrief der Gemeinderat am 4. Januar 2010 die angefochtene 

Verfügung und holte das verlangte Verfahren betreffend Unterschutzstellung der 

ehemaligen Sägerei nach. Das Baudepartement schrieb den Rekurs am 5. Januar 2010 

wegen Gegenstandslosigkeit ab.

f) Die kantonale Denkmalpflege stellte mit Bericht vom 18. Februar 2010 fest, dass das 

Gebäude auf Grund der weitgehenden und unsachgemässen baulichen Eingriffe in die 

Substanz nicht mehr schützenswert sei. Ursprünglich hätten sich auf den Schmalseiten 

zum Einführen der Baumstämme grosse Tore und auf den Längsseiten zur Belichtung 

Fensterreihen befunden. Das Innere habe aus einem grossen durchgehenden 

Arbeitsraum mit der Säge sowie zwei angebauten Büros bzw. Aufenthaltsräumen 

bestanden. Das Dachgeschoss sei als offener Lagerraum gestaltet gewesen. Heute 

bestehe das Gebäude aus einem Gewirr von verwinkelten Zimmern, Gängen, Treppen 

und Raumabfolgen. Mit den laienhaften Veränderungen sei das Gebäude seiner 

Identität beraubt. Die ursprüngliche Nutzung und Funktion des Sägereibetriebs seien 

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kaum mehr ablesbar und wegen der zerstörten Substanz auch nicht mehr authentisch 

wiederherstellbar. Nachdem am 17. Januar 2011 das zwischenzeitlich angefragte 

Raumplanungsbüro Q. & R. ebenfalls zum Schluss gelangt war, dass die Baute 

nachträglich nicht bewilligt werden könne, wies der Gemeinderat nach Gewährung des 

rechtlichen Gehörs das Gesuch um Unterschutzstellung des Gebäudes mit undatierter 

Verfügung ab und bestätigte seinen ursprünglichen Beschluss, dass keine 

nachträgliche Baubewilligung erteilt werden könne und das Gebäude zurückgebaut 

werden müsse. Dem Gesuchsteller stehe es stattdessen frei, das Gebäude 

abzubrechen. Dieser Beschluss wurde zusammen mit der Teilverfügung des AREG 

vom 9. Juni 2009 am 10. Oktober 2012 eröffnet.

g) Gegen den abermals abschlägigen Beschluss erhob der Bauherr am 29. Oktober 

2012 wieder Rekurs beim Baudepartement. Er verlangte, dass der angefochtene 

Beschluss kostenpflichtig aufgehoben und die Baubewilligung nachträglich in 

Anwendung von Art. 37a des Raumplanungsgesetzes (SR 700, abgekürzt RPG) in 

Verbindung mit Art. 43 der Raumplanungsverordnung (SR 700.1, abgekürzt RPV) erteilt 

werde. Das Baudepartement wies den Rekurs mit Entscheid vom 24. Januar 2013 ab, 

soweit es darauf eintrat.

C./ Gegen den abweisenden Entscheid des Baudepartements liess der Rekurrent mit 

Eingabe vom 8. Februar 2013 beim Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen wie 

folgt Beschwerde erheben:

"Im Auftrag von X.Y. erhebe ich hiermit Beschwerde gegen den Rekursentscheid des 

Baudepartements des Kantons St. Gallen vom 24. Januar 2013 sowie gegen die 

Wiederherstellungsverfügung der Gemeinde Mels vom Oktober 2012 und die 

raumplanungsrechtliche Teilverfügung des AREG vom 9. Juni 2009 mit den 

nachstehenden Anträgen und deren Begründungen:

1.  Der angefochtene Rekursentscheid sei aufzuheben.

2.  Die angefochtenen Verfügungen seien aufzuheben.

3.  Es sei die nachträgliche Baubewilligung für das Bauprojekt Nr. 0 2009-0011 zu 

erteilen.

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4.  (Kostenfolge)

5.  Es sei ein Augenschein auf dem Baugrundstück durchzuführen.

Zur Begründung macht er unter anderem geltend, er habe darauf vertrauen dürfen, 

dass ihm - wie vielen anderen Grundeigentümern auch - die Bewilligung zur 

Umwandlung eines nutzlos gewordenen Gebäudes in ein Ferienhaus bewilligt werde. 

Dazu komme, dass sich die Gemeindebehörde ihm gegenüber während der ganzen 

Bauphase "kooperativ, affirmativ und gegebenenfalls passiv" verhalten und ihm damit 

den Eindruck vermittelt habe, dass er alles richtig mache. Der Kanton habe das 

Bewilligungsverfahren verschleppt und Akten verloren. Die einschränkende 

Bewilligungspraxis des Kantons bezüglich Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV 

sei unsachgemäss und widerspreche der bundesrechtlichen Rechtsprechung.

D./ Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung vom 25. Februar 2013, die 

Beschwerde abzuweisen, und macht geltend, die Kritik des Beschwerdeführers an der 

St. Galler Praxis bezüglich zonenwidrig gewordener gewerblicher Bauten und Anlagen 

ausserhalb der Bauzone gehe an der Sache vorbei.

E./ Der Gemeinderat beantragt mit Vernehmlassung vom 8. April 2013, die Beschwerde 

kostenpflichtig abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Ausstandsbegehren 

gegen den Rekurssachbearbeiter sei verspätet. Die Vorinstanz habe zu Recht nichts 

zum erst im Beschwerdeverfahren gerügten Rückbau ausgeführt. Die Baubehörde 

habe den Beschwerdeführer nie darüber im Zweifel gelassen, dass seine Vorhaben 

bewilligungspflichtig seien. Daran ändere auch nichts, dass das 

Baubewilligungsverfahren tatsächlich sehr lange gedauert habe.

F./ Der Beschwerdeführer replizierte mit Eingabe vom 25. April 2013 und verweist 

dabei auf die ausserkantonale Rechtsprechung. Im Kanton Zürich beispielsweise 

dürften ehemalige Gewerbebetriebe auch ausserhalb der Bauzone zu Wohnzwecken 

umgenutzt werden. Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV verlange nicht, dass 

ein Gewerbe weiterhin als produzierendes Gewerbe fortgeführt werde. 

"Schlimmstenfalls" seien die beiden Wohnungen in der ehemaligen Sägerei der 

gewerblichen Nutzung zuzuweisen bzw. als vermietete Ferienwohnungen zu bewilligen. 

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Bereits die ehemalige Sägerei habe über zwei Aufenthaltsräume mit einer Küche 

verfügt. Falsch sei, dass der Estrich zu Wohnzwecken umgenutzt worden sei. Doch 

selbst wenn dem so wäre, dürfe die Wohnnutzung nicht grundsätzlich untersagt, 

sondern höchstens eingeschränkt werden. Nebst dem, dass er die ehemalige Sägerei 

gutgläubig verändert habe, sei es ihm mit Blick auf das mehrjährige Verfahren aber 

auch nicht mehr zumutbar, die Umnutzung zurückzuführen.

G./ Die Beschwerdegegnerin nahm am 23. Mai 2013 zur Replik Stellung.

H./ Auf die weiteren von den Verfahrensbeteiligten vorgebrachten Ausführungen wird, 

soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 59bis Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, abgekürzt VRP) zur Behandlung der gegen einen 

Entscheid des Baudepartementes erhobenen Beschwerde zuständig. Der 

Beschwerdeführer ist Adressat des abschlägigen Entscheids und somit zur 

Beschwerdeerhebung legitimiert (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die 

Beschwerdeeingabe vom 8. Februar 2013 entspricht zeitlich, formal und inhaltlich den 

gesetzlichen Voraussetzungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist damit grundsätzlich einzutreten. Nicht einzugehen 

ist auf die Anträge des Beschwerdeführers, soweit damit nebst der Aufhebung des 

vorinstanzlichen Entscheids zusätzlich die Aufhebung der Wiederherstellungsverfügung 

der Gemeinde Mels vom Oktober 2012 und der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung 

des AREG vom 9. Juni 2009 verlangt wird. Diese sind durch den angefochtenen 

Entscheid ersetzt bzw. gelten inhaltlich als mitangefochten (sogenannter 

Devolutiveffekt; BGer 1C_458/2012 vom 27. Februar 2013 E. 1 mit Hinweis auf BGE 

134 II 142 E. 1.4 S. 144, VerwGE B 2012/137 vom 22. Mai 2013 E. 4.1., abrufbar unter: 

www.gerichte.sg.ch).

2. Der Beschwerdeführer verlangt die Durchführung eines Augenscheins.

2.1. Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen 

durch die entscheidende Instanz und dient dem besseren Verständnis des 

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Sachverhalts. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen 

Ermessen der urteilenden Instanz (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im 

Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 966).

2.2. Umstritten ist in erster Linie, ob die vorgenommene Umnutzung des ehemaligen 

Gewerbebetriebs zu Wohnzwecken rechtmässig ist und die ausgeführten Bauarbeiten 

folglich nachträglich bewilligt werden können. Weiter ist streitig, ob der 

Beschwerdeführer sich auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes berufen kann. 

Dabei handelt es sich um reine Rechtsfragen, die sich abstrakt auf Grund der 

Verfahrensakten beurteilen lassen. Auch die Frage der Verhältnismässigkeit eines 

allfälligen Rückbaus beurteilt sich abstrakt (siehe E. 6.3.). Auf die Durchführung des 

beantragten Augenscheins ist folglich zu verzichten.

3. Der Beschwerdeführer macht geltend, dass beim AREG Akten verloren gegangen 

seien und dass im Zeitpunkt des "Aktenverstosses" der Rekurssachbearbeiter 

Abteilungsleiter und Chef des zuständigen und dafür verantwortlichen Sachbearbeiters 

gewesen sei. Damit habe der Sachbearbeiter den Rekurs nicht ohne den Anschein der 

Befangenheit instruieren können.

Davon abgesehen, dass A.Z. lediglich während der Jahre 2005 bis 2007 die Funktion 

des Abteilungsleiters "Bauen ausserhalb Bauzonen" inne hatte und während dieser Zeit 

nicht Vorgesetzter des Amtsleiter-Stellvertreters AREG bzw. von B.K. war, ist auch 

sonst nicht erkennbar, weshalb er befangen sein könnte. Weder hatte er die lange 

Verfahrensdauer oder den Verlust der Akten direkt oder indirekt zu verantworten, noch 

ist verständlich, was der Beschwerdeführer daraus zu seinen Gunsten ableiten will. Das 

Gleiche gilt für den Umstand, dass der Beschwerdeführer einen neuen Plansatz 

nachreichen musste, womit er, wie er selber ausführt, "prompt" die Wohnnutzung 

offengelegt habe und nicht bloss das ursprünglich eingegebene Projekt der 

Schnitzereiwerkstatt. Auch daraus ergibt sich keine Befangenheit des 

Rekurssachbearbeiters. Die Aufforderung, ein Baugesuch nachzureichen, stellt zwar 

keine durchsetzbare Verfügung dar (GVP 1998 Nr. 9), es ist vielmehr eine Obliegenheit 

des Bauherrn. Dieser ist nämlich insofern gehalten, (vorgängig) um Bewilligung seines 

Bauvorhabens bzw. der (geplanten) Umnutzung nachzusuchen, als die Behörde sonst 

allenfalls einen Baustopp oder ein Nutzungsverbot erlässt bzw. von sich aus ein 

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Wiederherstellungsverfahren einleitet und den Rückbau bzw. die Rückführung der 

illegalen Baute oder Umnutzung von Amtes wegen prüft. Der Rekurssachbearbeiter 

erscheint somit nicht im Sinn von Art. 7 Abs. 1 lit. c VRP als befangen, weshalb er auch 

nicht von sich aus in den Ausstand hätte treten müssen. Mithin kann offen gelassen 

werden, ob der Beschwerdeführer den Einwand der Befangenheit rechtzeitig geltend 

gemacht hat, was die Beschwerdegegnerin bestreitet.

4. Der Beschwerdeführer verlangt, dass die ohne Bewilligung ausgeführten Bauarbeiten 

und die entsprechende Umnutzung der ehemaligen Sägerei als Ferienhaus nachträglich 

legalisiert werden.

4.1. Das umstrittene Ferienhaus steht ausserhalb der Bauzone im übrigen 

Gemeindegebiet. Gemäss Art. 21 des Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) sind 

hier nur Bauten und Anlagen erlaubt, sofern sie auch in der Landwirtschaftszone 

zulässig sind und die planmässige bauliche Entwicklung nicht stören (vgl. B. Heer, St. 

Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 391 f.). Die neue Nutzung als 

Ferienhaus ist in der Landwirtschaftzone bzw. im übrigen Gemeindegebiet unzulässig. 

Die entsprechende Umgestaltung des früheren Sägereibetriebs in zwei 

Ferienwohnungen kann somit nicht ordentlich nach Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG bewilligt 

werden.

4.2. Ausnahmebewilligungen für zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb 

Bauzonen erfolgen nach Art. 24 ff. RPG. Für teilweise Änderungen ist unter Umständen 

eine Bewilligung nach Art. 24c RPG möglich. Bei der vorliegend vorgenommenen 

Umnutzung als Ferienhaus kann aber von keiner Wesensgleichheit der ursprünglichen 

Sägerei bzw. von keiner bloss teilweisen Änderung mehr gesprochen werden. Eine 

nachträgliche Bewilligung nach Art. 24c RPG kommt daher grundsätzlich nicht in Frage 

(zur erforderlichen Identität der Baute im Sinn von Art. 24c RPG siehe: Waldmann/

Hänni, a.a.O., Rz. 18 f. zu Art. 24c RPG). Weitergehende Zweckänderungen können 

allenfalls in Anwendung der Spezialnorm von Art. 37a RPG bewilligt werden. Diese 

Bestimmung gehört materiell ebenfalls in den Kontext der Ausnahmebewilligung, auch 

wenn die Sonderbestimmung bei den Schlussbestimmungen des RPG aufgeführt ist. 

Nach dieser Bestimmung regelt der Bundesrat, unter welchen Voraussetzungen 

Zweckänderungen gewerblich genutzter Bauten und Anlagen zulässig sind, die vor 

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dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge von Änderungen der 

Nutzungspläne zonenwidrig geworden sind. Die entsprechenden Voraussetzungen sind 

in Art. 43 f. RPV festgelegt. Danach können Zweckänderungen und Erweiterungen von 

zonenwidrig gewordenen gewerblichen Bauten und Anlagen (unter bestimmten 

weiteren  Voraussetzungen) bewilligt werden, wenn sie rechtmässig erstellt oder 

geändert worden sind (Art. 43 Abs. 1 lit. a RPV). Der Bestandesschutz gilt nicht für 

Gebäude, die unrechtmässig erstellt oder die seinerzeit zwar rechtmässig erstellt, zu 

einem späteren Zeitpunkt aber ohne Bewilligung abgeändert worden sind. Art. 37a 

RPG privilegiert gewerblich genutzte Bauten gegenüber anderen altrechtlichen Bauten 

ausserhalb der Bauzone insofern, als damit - im Gegensatz beispielsweise zu Art. 24c 

Abs. 2 RPG - nicht nur eine teilweise, sondern wie hier auch eine vollständige 

Zweckänderung zugelassen wird. Der Grund dafür liegt darin, dass der Gesetzgeber 

bestehenden Gewerbebetrieben ausserhalb der Gewerbezone die nötige Flexibilität für 

Modernisierungen und Umstrukturierungen einräumen wollte. Damit sollte deren 

Konkurrenzfähigkeit gesichert und eine Fortführung des Betriebs durch die nächste 

Generation ermöglicht werden. Art. 37a RPG ist auf bestehende aktive 

Gewerbebetriebe zugeschnitten und damit Grundlage dafür, dass diese trotz einer 

allfälligen Zweckänderung weiterhin ausserhalb der Bauzonen als Gewerbe erhalten 

werden können (BGer 1A.186/2004 vom 12. Mai 2005 E. 5.1 mit Hinweisen).

4.3. Für die Frage, ob im Zeitpunkt der Umnutzung noch ein aktiver Betrieb besteht, 

kann analog zu Art. 77bis Abs. 1 BauG auf den Zeitpunkt der Einreichung des 

Umnutzungsgesuchs abgestützt werden. Dabei rechtfertigt es sich, ein solches Gesuch 

wiederum analog zu Art. 77bis Abs. 1 BauG spätestens fünf Jahre nach Aufgabe der 

ursprünglichen gewerblichen Nutzung zu verlangen. Vorliegend wurde der 

Sägereibetrieb spätestens im Jahr 1997 aufgegeben. In der Folge begann ein 

langwieriges Bewilligungsverfahren, dessen Dauer vor allem darin gründete, dass sich 

der Beschwerdeführer nicht an die behördlichen Anordnungen hielt, sondern 

eigenmächtig drauflos baute, auch wenn die Bearbeitungsdauer des nachträglichen 

Bewilligungsverfahrens durch das AREG tatsächlich ungewöhnlich lange dauerte. Da 

es sich vorliegend aber um ein Verfahren betreffend nachträgliche Bewilligung handelt, 

wirkte sich die lange Verfahrensdauer grundsätzlich nicht zu Lasten des 

Beschwerdeführers aus, vorliegend ist vielmehr das Gegenteil der Fall (siehe E. 6.3.1.). 

Im Jahr 2002 teilte das AREG dem Gesuchsteller mit, dass die ohne Bewilligung 

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aufgenommene Wohnnutzung nachträglich nicht legalisiert werden könne. Aus diesem 

Schreiben muss folglich geschlossen werden, dass die erforderliche Fünfjahresfrist 

eingehalten ist, weshalb Art. 37a RPG hier grundsätzlich zur Anwendung gelangt.

4.4. Konkret steht das nachträgliche Baugesuch des mittlerweile 75-jährigen 

Beschwerdeführers zur Debatte, womit dieser verlangt, dass sein ohne Bewilligung 

durchgeführter Umbau bzw. die eigenmächtige Umnutzung der ehemaligen Sägerei in 

ein Ferienhaus nachträglich legalisiert werde.

4.4.1. Im Kanton St. Gallen ist eine vollständige Zweckänderung einer vorbestehenden, 

zonenwidrigen gewerblichen Nutzung praxisgemäss möglich, wenn weiterhin ein 

(zonenwidriges) Gewerbe geführt wird. Eine komplette Umnutzung der Gewerbebaute 

in eine zonenwidrige Wohnnutzung dagegen ist nicht zulässig (Baudepartment des 

Kantons St. Gallen, Juristische Mitteilungen 2000/III Nr. 36, S. 54, abrufbar unter: 

www.jumi.sg.ch). Das Bundesgericht musste die Frage, ob der Nutzungswechsel eines 

zonenwidrigen Gewerbebaus in ein zonenwidriges Wohnhaus nach Art. 37a RPG 

zulässig sei, bis anhin nicht beantworten bzw. konnte diese Frage bisher offen lassen. 

Im Entscheid, wo das Bundesgericht diese Fragestellung zumindest aufgeworfen hat, 

handelte es sich um die Änderung eines Gewerbebetriebs in eine gewerbliche 

Nebennutzung (Archiv), wobei sich der eigentliche Betrieb, ein Architekturbüro, in der 

Bauzone befand (BGer 1A.186/2004 vom 12. Mai 2005 E. 5.2). Dr. Peter Karlen, 

Rechtsanwalt, Zürich, vertrat in seinem Aufsatz "Die Ausnahmebewilligung nach 

Art. 24-24d RPG - System der neuen Regelung" (ZBl 102/2001, S. 302) die Auffassung, 

dass die RPG-Bestimmung betreffend Zweckänderung gewerblicher Bauten und 

Anlagen Umnutzungen von Gewerbebauten zu Wohnzwecken ebenfalls zulasse, etwa 

die Einrichtung von Wohnungen in einer alten Textilfabrik. Seine Auffassung 

begründete er aber nicht weiter. R. Muggli setzte sich in Aemisegger/Moor/Ruch/

Tschannen (Hrsg.), Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich/ 

Basel/Genf 2009, Rz. 12 zu Art. 37a RPG mit dieser Meinung auseinander, kam dabei 

aber zum gegenteiligen Schluss. Nach ihm schliesst Art. 37a RPG in Verbindung mit 

Art. 43 RPV eine vollständige Zweckänderung von Gewerbebauten in Wohnbauten nur 

scheinbar nicht aus, mit der klaren Absicht des Gesetzgebers lasse sich diese 

Auslegung aber nicht vereinbaren. Bei der Einführung des Art. 37a RPG sei es einzig 

um den Entwicklungsspielraum bestehender Gewerbebetriebe ausserhalb der Bauzone 

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gegangen und nicht um die Umnutzung funktionslos gewordener Gewerbebauten im 

Sinn einer Absicherung bzw. Aufwertung von früher getätigten Investitionen. Solche 

Umnutzungen würden sich ausschliesslich nach dem Grundtatbestand von Art. 24c 

RPG richten und nicht nach der Sonderregel von Art. 37a RPG.

4.4.2. Der Beschwerdeführer macht an sich zu Recht geltend, dass das Bundesgericht 

im Entscheid 1A.289/2004 vom 7. Juni 2005 bestätigt hat, dass Art. 37a RPG eine 

vollständige Zweckänderung zulasse. Zum Einen wird diese Tatsache hier aber nicht 

bestritten und zum Anderen ging es im angeführten Entscheid auch nicht um die 

vorliegend interessierende Fragestellung, ob ein Gewerbebetrieb ausserhalb der 

Bauzone in ein Wohnhaus umgewandelt werden dürfe. Im zitierten Entscheid hatte das 

Gericht vielmehr einen vorbestandenen Altautoverwertungsbetrieb zu beurteilen, der 

durch einen Neubau für eine Werk- und Lagerhalle, einen überdachten Platz für 

verschiedene Arbeiten sowie einen gedeckten Abstellplatz für Unfallautos und 

Betriebsfahrzeuge ersetzt werden sollte. Weiter verweist der Beschwerdeführer auf 

einen Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts (VB.2004.00314 vom 11. November 

2004, abrufbar unter: www.vgrzh.ch). Dieses kam dort in E. 3.4 zum Schluss, dass eine 

vollständige Zweckänderung einer Gewerbebaute in eine Wohnbaute gestützt auf 

Art. 37a RPG deshalb zulässig sei, weil eine Wohnnutzung in der Regel weniger 

Auswirkungen auf Raum und Umwelt habe als eine gewerbliche Nutzung, zumindest 

dann, wenn die Schranken von Art. 43 RPV eingehalten würden.

4.4.3. Ist der Gesetzeswortlaut unklar oder bestehen Zweifel, ob ein scheinbar klarer 

Wortlaut den wahren Sinn der Norm wiedergibt, ist dieser auszulegen (Häfelin/Müller/

Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2006, Rz. 214). Das Gesetz 

muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und 

Zweck und den ihm zu Grunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen 

Verständnismethode ausgelegt werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom 

Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern 

erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die 

sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein 

befriedigendes Ergebnis des Ziels und Zwecks der Rechtsnorm. Dabei befolgt das 

Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, 

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die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 

139 II 173 E. 2.1 mit Hinweisen).

4.4.4. Art. 37a RPG bezweckt, den sich ausserhalb der Bauzonen befindlichen 

Gewerbebetrieben jene Umstrukturierungen und Strukturbereinigungen zu 

ermöglichen, die zwecks Erhaltung der Konkurrenzfähigkeit erforderlich sind, ohne 

dass dafür verpönte Kleinbauzonen geschaffen werden müssen (Erläuterungen zur 

Raumplanungsverordnung, S. 47, abrufbar unter: www.are.admin.ch; VLP-ASPAN, 

Raum und Umwelt September Nr. 5/07). Mit Art. 37a RPG sollen bestehende aktive 

Gewerbebetriebe ausserhalb der Bauzone erhalten und insbesondere eine Fortführung 

des Betriebs durch die nächste Generation ermöglicht werden (BGer 1A.186/2004 vom 

12. Mai 2005 E. 5.1). Geschützt werden soll also die gewerbliche Nutzung an sich und 

nicht deren zonenwidrigen Gebäude und Anlagen. Art. 37a RPG hat mit anderen 

Worten nicht zum Ziel, überflüssig gewordene Gewerbebauten ausserhalb der Bauzone 

zu erhalten. Es liesse sich denn auch nicht rechtfertigen, dass vor dem für Art. 24c 

RPG massgeblichen Stichtag vom 1. Juli 1972 rechtmässig erstellte Wohnbauten bloss 

teilweise geändert werden dürfen (Waldmann/Hänni, Kommentar zum 

Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Rz. 3 zu Art. 37a RPG) - das gleiche gilt nach dem 

neuen Art. 24d RPG auch für landwirtschaftliche Wohnbauten, deren zonenkonforme 

Nutzung nach dem genannten Stichtag aufgegeben wurde -, während ehemalige 

Gewerbebauten, die am 1. Januar 1980 vorbestanden haben, vollständig zu reinen 

Wohnzwecken umgenutzt werden können sollten. Für eine solche Privilegierung von 

zonenwidrigen Gewerbebauten gibt es keinen Grund. Sollen zonenwidrige 

Gewerbebauten und Anlagen nicht mehr anders gewerblich (oder neu 

landwirtschaftlich) genutzt werden, sind die nutzlos gewordenen Bauten und Anlagen 

im Nichtbaugebiet grundsätzlich wieder zu entfernen. Alles andere stünde im 

Widerspruch mit den zentralen Planungsgrundsätzen, dass Bau- und Nichtbaugebiet 

zu trennen und der Boden haushälterisch zu nutzen ist (Art. 75 Abs. 1 der 

Bundesverfassung, SR 101; Art. 1 Abs. 1 RPG).

4.4.5. Der Begriff des Gewerbes im Sinn der Planungs- und Bauvorschriften deckt sich 

nicht mit dem Gewerbebegriff der Wirtschaftsfreiheit. So gelten Büros regelmässig 

nicht als Gewerbe im Sinn der Zonenordnung. Abgrenzungsmerkmal ist das abstrakte 

Störpotential des Betriebstyps (P. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes 

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Umweltschutzrecht, 5. Auflage, Bern 2008, S. 165). Das Baugesetz teilt 

Gewerbebetriebe in nichtstörend und mässig störend ein. Damit ist ein Betrieb je nach 

Emmission in der reinen Wohn- oder in der Wohn-Gewerbe-Zone konform (Art. 11 f. 

BauG). Mit Art. 37a RPG sollen ausserhalb der Bauzone zonenwidrige gewerbliche 

Betriebe (gemäss Duden die Gesamtheit der produzierenden kleinen und mittleren 

[Handels-] Unternehmen) gegenüber der zonenwidrigen Wohnnutzung privilegiert 

werden. Somit spielt es keine Rolle, ob die Wohnnutzung ebenfalls kommerziell bzw. in 

diesem Sinn "gewerblich" betrieben wird oder nicht. Der Nutzungszweck einer 

Ferienwohnung ist der Gleiche wie bei einer dauerhaft vermieteten Wohnung. Die 

Wohnnutzung gehört grundsätzlich in eine Zone, die für Wohnzwecke vorgesehen ist. 

Im Kanton St. Gallen sind das grundsätzlich die reine oder gemischte Wohnzone bzw. 

die Kernzone gemäss Art. 11, Art. 12 und Art. 15 BauG. Ferienwohnungen können 

somit unabhängig von ihrem wirtschaftlichen Zweck, ob sie selber genutzt oder 

vermietet werden, grundsätzlich nicht nach Art. 37a RPG bewilligt werden. Demnach ist 

das vom Zürcher Verwaltungsgericht herangezogene Kriterium gemäss Art. 43 Abs. 1 

lit. b RPV nicht massgebend für die Frage, ob die vollständige Zweckänderung eines 

vorbestandenen Gewerbebetriebs in ein Wohnhaus wesentliche neue Auswirkungen 

auf Raum und Umwelt bewirke oder nicht. Mit Art. 43 Abs. 1 lit. b RPV wird nur der 

Grundsatz "Gewerbe bleibt Gewerbe" insofern relativiert, als damit sichergestellt 

werden soll, dass der neue Gewerbebetrieb keine wesentlichen Mehrbelastungen für 

Raum und Umwelt bewirke (vgl. VLP-ASPAN, a.a.O., S. 8). Dieses Merkmal ist lediglich 

Richtschnur für das Ausmass der neuen gewerblichen Nutzung und nicht etwa 

Kriterium für die Art einer neuen Nutzung.

4.4.6. Aus dem Gesagten folgt, dass zonenfremde gewerbliche Bauten und Anlagen 

ausserhalb Bauzonen grundsätzlich nicht zu Wohnzwecken umgenutzt werden können, 

selbst wenn damit keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt 

verbunden sind. Damit können die vorliegend ohne Baubewilligung durchgeführten 

Umbauten bzw. die Umnutzung der ehemaligen Sägerei als Ferienhaus nicht in 

Anwendung von Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 f. RPV nachträglich bewilligt 

werden.

5. Gemäss Richtplan des Kantons St. Gallen liegt die ehemalige Sägerei entgegen der 

Behauptung des Beschwerdeführers weder im Streusiedlungsgebiet noch in dessen 

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"Unschärfebereich". Eine Bewilligung nach Art. 39 Abs. 1 RPV käme daher selbst dann 

nicht in Frage, wenn das Ferienhaus ganzjährig bewohnt würde. Dass das Ferienhaus 

als landschaftsprägend geschützte Baute nach Art. 39 Abs. 2 RPV zu bewilligen sei, 

macht der Beschwerdeführer zu Recht nicht geltend. Im Übrigen ist die Baute, 

nachdem der Beschwerdeführer die Substanz der ehemaligen Sägerei eigenmächtig 

unwiederbringlich zerstört hat, an sich nicht mehr erhaltenswert.

6. Nach Art. 130 Abs. 2 BauG kann die zuständige Gemeindebehörde die Entfernung 

oder die Abänderung rechtswidrig ausgeführter Bauten und Anlagen sowie die 

Wiederherstellung des früheren Zustandes verfügen, wenn die Ausführung den 

gesetzlichen Vorschriften oder den genehmigten Plänen nicht entspricht oder sonst ein 

unrechtmässiger Zustand geschaffen wurde. Können Bauten und Anlagen auf Grund 

materieller Rechtswidrigkeit auch nachträglich nicht bewilligt werden, folgt daraus aber 

noch nicht notwendigerweise, dass sie abgebrochen werden müssen. Vielmehr sind in 

jedem Fall die allgemeinen verfassungs- und verwaltungsrechtlichen Prinzipien des 

Bundesrechts, insbesondere die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des 

Schutzes des guten Glaubens zu berücksichtigen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 1210; Hänni, 

a.a.O., S. 327 ff. mit Hinweisen).

6.1. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der 

Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Interesse der 

Rechtssicherheit grundsätzlich nach 30 Jahren, sofern der Kanton - wie der Kanton St. 

Gallen - keine kürzeren Verwirkungsfristen vorsieht (BGer 2C_478/2011 vom 9. Februar 

2012 E. 2.4). Kürzere Verwirkungsfristen können sich jedoch aus Gründen des 

Vertrauensschutzes ergeben. Dies ist namentlich dann der Fall, wenn die 

Baupolizeibehörden zwar vor Ablauf der 30-jährigen Frist einschreiten, den 

baurechtswidrigen Zustand aber über Jahre hinaus duldeten, obschon ihnen die 

Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt 

hätten kennen müssen.

6.2. Auf den Vertrauensschutz kann sich nur berufen, wer selbst im guten Glauben 

gehandelt hat, das heisst angenommen hat und (unter Anwendung zumutbarer 

Sorgfalt) annehmen durfte, die von ihm ausgeübte Nutzung sei rechtmässig bzw. stehe 

mit der Baubewilligung in Einklang (BGE 136 II 359 E. 7.1 f. mit Hinweisen).

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 16/21

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6.2.1. Der Beschwerdeführer war konkret nicht gutgläubig, wie die Vorinstanz zu Recht 

befunden hat. Zwar hatte die Baubehörde gewusst, dass der Beschwerdeführer eine 

"problematische" Umnutzung beabsichtigte und dass er bereits erste Arbeiten 

durchgeführt hatte. Diese stufte sie aber als noch bewilligungslos durchführbare 

Unterhaltsarbeiten ein und teilte dem Beschwerdeführer in der Folge 

unmissverständlich mit, dass weitergehende Arbeiten bewilligungspflichtig wären. 

Anlässlich der entsprechenden Besprechung vor Ort hatte sich die Zusage des 

Beschwerdeführers vom 2. August 1998 denn auch bestätigt, dass er (bis dahin) bloss 

nicht bewilligungspflichtige Reparatur- und Erhaltungsarbeiten durchführt hatte. In der 

Folge gab der Beschwerdeführer ein Baugesuch für eine Hobbywerkstatt ein und 

verschwieg der Baubehörde gegenüber, dass er bereits daran war, in die ehemalige 

Sägerei zusätzlich zwei Ferienwohnungen einzubauen. Wer ohne Baubewilligung baut, 

tut dies aber grundsätzlich auf eigenes Risiko. Dafür, dass ihm die zuständigen 

Gemeindevertreter geradezu geraten hätten, ein bewilligungsfähiges Projekt 

einzugeben und darüber hinaus einfach ohne Bewilligung zu bauen, bzw. dass die 

zuständigen Mitarbeiter der Gemeinde bzw. Behördenmitglieder ihm sogar in Aussicht 

gestellt hätten, dass die entsprechende Umnutzung dann nachträglich schon bewilligt 

werde, wie der Beschwerdeführer sinngemäss geltend macht, bestehen keinerlei 

Indizien.

6.2.2. Die Baubehörde musste schliesslich auf die Anzeige eines Dritten vom 

23. August 1999 hin feststellen, dass der Beschwerdeführer eine bewilligungspflichtige 

Umnutzung vorgenommen hatte (vgl. act. B5 der Vorakten der Beschwerdegegnerin). 

In diesem Zeitpunkt waren die Umbauarbeiten bereits nahezu abgeschlossen. Ein 

Baustopp hätte demnach auch nichts mehr bewirkt. Aber auch der Umstand, dass die 

Baubehörde für das anschliessende langwierige nachträgliche Bewilligungsverfahren 

kein Nutzungsverbot ausgesprochen hatte und den Beschwerdeführer damit gewähren 

liess, die illegale Baute weiterhin zu nutzen, vermag daran, dass er die ehemalige 

Sägerei nicht gutgläubig umgebaut hat, nichts zu ändern. Dass die 30-jährige Frist für 

die Durchsetzung des Rückbaus vorliegend noch nicht abgelaufen ist, steht ausser 

Frage. Auch die übermässig lange Dauer des nachträglichen Bewilligungsverfahrens 

ändert nichts daran, dass er die ehemalige Sägerei nicht gutgläubig umgenutzt hatte. 

Nachdem somit feststeht, dass die Baubehörde weder eine vorgängige Bewilligung 

erteilt noch in Aussicht gestellt hatte, dass die entsprechenden Umbauarbeiten 

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nachträglich bewilligt würden, kann offengelassen werden, ob der Beschwerdeführer 

darüber hinaus wusste bzw. hätte wissen müssen, dass die kommunale Baubehörde 

bei einem Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone ohne Zustimmung der zuständigen 

kantonale Behörde ohnehin keine gültige Bewilligung erteilen kann (VerwGE B 

2007/112 vom 12. Februar 2008 E. 3.5.2.2., abrufbar unter: www.gerichte.sg.ch).

6.3. Weiter kann eine Abbruchverfügung nur erlassen werden, wenn diese Massnahme 

bei objektiver Betrachtung als die einzig geeignete erscheint, um einen aktuellen 

baurechtswidrigen Zustand zu beheben. Sie hat zu unterbleiben, wenn die Abweichung 

von den Bauvorschriften nur geringfügig ist, wenn der Abbruch nicht im öffentlichen 

Interesse liegt oder wenn die berührten öffentlichen Interessen den Schaden, der einem 

Eigentümer aus dem Abbruch erwächst, in keiner Weise zu rechtfertigen vermögen. Auf 

den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch der bösgläubige Bauherr 

berufen. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen 

Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen 

Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes 

erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile 

nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen (VerwGE B 2007/112 vom 

12. Februar 2008 E. 3.5.1., abrufbar unter: www.gerichte.sg.ch).

6.3.1. Eine widerrechtliche Umnutzung als Ferienhaus mit zwei Wohnungen im 

Nichtbaugebiet kann nicht als geringfügige Abweichung von der Baurechtsordnung 

bezeichnet werden. Die unzulässige Schaffung von Wohnraum ausserhalb der Bauzone 

und innerhalb eines Schongebietes, womit zusätzlich ein Schutzgegenstand des 

Bundesinventars BLN betroffen wird, ist vielmehr als eine grobe Verletzung der 

planungs- und baurechtlichen Ordnung zu qualifizieren. Der Grundsatz der Trennung 

des Baugebiets vom Nichtbaugebiet gehört zu den wichtigsten Prinzipien des 

Raumplanungsrechts des Bundes (BGE 132 II 40 E. 6.4). Die Erweiterung von Bauten 

ausserhalb der Bauzone über das zulässige Mass hinaus läuft diesem Grundsatz 

diametral entgegen, indem dadurch der Zersiedelung der Landschaft Vorschub 

geleistet wird. Zudem ist im vorliegenden Fall zu berücksichtigen, dass die hier in Frage 

stehenden Bauten in einem Schongebiet für bedrohte Arten liegen, das zusätzlich vom 

BLN geschützt wird. Der Sinn und Zweck des Schongebiets werden durch die 

rechtswidrig erstellten Bauten und die damit einhergehenden Nutzungen beeinträchtigt. 

http://www.gerichte.sg.ch
http://www.gerichte.sg.ch

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An der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands besteht auch aus 

präjudiziellen Gründen ein erhebliches öffentliches Interesse. Grundeigentümer, die 

sich über geltende Vorschriften und Bewilligungen hinwegsetzen, sollen nicht besser 

gestellt werden als diejenigen, die den vorgeschriebenen Verfahrensweg einschlagen 

und sich an die entsprechenden Vorschriften halten. Allein die getätigten Investitionen 

sind für die Frage, ob sich ein Rückbau rechtfertige, ohne Belang. Nachdem die 

Baubehörde den Beschwerdeführer ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht hatte, 

dass sein Bauvorhaben bewilligungspflichtig und problematisch sei, nahm dieser mit 

seinem eigenmächtigen Vorgehen gerade in Kauf, dass er die Bauarbeiten allenfalls 

wieder rückgängig machen muss. Und auch hinsichtlich der Frage, ob der Rückbau 

verhältnismässig sei, ist die lange Dauer des Bewilligungsverfahrens unbeachtlich. In 

diesem Zusammenhang fällt im Gegenteil ins Gewicht, dass die Baute bereits teilweise 

amortisiert werden konnte. Auch nicht entscheidend wirken sich vorliegend die 

finanziellen Folgen des verfügten Rückbaus aus. Dass diese Kosten unzumutbar sein 

sollten, macht der Beschwerdeführer allerdings auch gar nicht geltend. Die 

Gegenüberstellung der in Frage stehenden öffentlichen und privaten Interessen lässt - 

unter Beachtung der fehlenden Gutgläubigkeit des Beschwerdeführers - die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes somit ohne Weiteres als 

verhältnismässige Massnahme erscheinen. Den erheblichen öffentlichen Interessen am 

Rückbau der Objekte stehen keine wesentlichen privaten Interessen entgegen (vgl. 

dazu auch BGE 1P.708/2006 und 1P.710/2006 vom 13. April 2007).

6.3.2. Die Beschwerdegegnerin hat verfügt, dass der Beschwerdeführer den von ihm 

selbst widerrechtlich geschaffenen Zustand so zurückführe, dass der ursprüngliche 

Zustand (vgl. dazu die seitens des Gesuchstellers eingereichten Fotografien; act. B25l/ 

und C1b/5) wiederhergestellt werde. Dieser klaren Anordnung ist nichts beizufügen. 

Das Gleiche gilt für die Feststellung der Beschwerdegegnerin, dass allfällige 

weitergehende Rückbauarbeiten selbstverschuldet seien. Weniger weitgehende 

Massnahmen, die es bei objektiver Betrachtung ebenfalls geeignet erscheinen liessen, 

den aktuellen baurechtswidrigen Zustand zu beheben, sind weder ersichtlich, noch 

zeigt der Beschwerdeführer solche auf. Es wäre deshalb nutzlos, einzig für die Art des 

Rückbaus einen Augenschein durchzuführen, wie der Beschwerdeführer verlangt. In 

den Akten befinden sich genügend Fotos vom Zustand des ehemaligen Gebäudes vor 

dem unzulässigen Eingriff. Nachdem die gewerbliche Nutzung vor über 15 Jahren 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 19/21

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definitiv aufgegeben und nunmehr von einer jahrelangen unzulässigen Wohnnutzung 

abgelöst wurde, wäre selbst eine erneute Aufnahme einer gewerblichen Nutzung im 

Sinn von Art. 37a RPG nicht mehr möglich.

6.4. Aus dem Gesagten folgt, dass der Beschwerdeführer nicht darauf vertrauen durfte, 

dass sein eigenmächtiger Umbau nachträglich bewilligt werde. Ebenso wenig hat er 

einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht, soweit er geltend macht, anderen 

seien ihre illegal vorgenommenen Umnutzungen ebenfalls nicht untersagt worden 

(Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Nr. 518 ff.). Der 

Beschwerdeführer macht weder geltend, noch bestehen sonst Anhaltspunkte dafür, 

dass es die Politische Gemeinde Mels in anderen, gleichgelagerten Fällen ablehnen 

würde, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen. Eine 

eigentlich gesetzeswidrige Praxis ist demnach nicht bekannt, womit der 

Beschwerdeführer auch nicht in den Genuss derselben kommen könnte. Ihm steht es 

aber frei, die vermeintlichen Fälle der Gemeinde anzuzeigen. Sollte sich diese in 

begründeten Fällen weigern, tätig zu werden, bestünde die Möglichkeit, gegen die 

Gemeinde aufsichtsrechtlich vorzugehen.

7. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Als unberechtigt 

erweisen sich insbesondere die Einwände, die Umnutzung der vormaligen 

zonenwidrigen Sägerei in ein Ferienhaus könne in Anwendung von Art. 37a RPG in 

Verbindung Art. 43 und 43a RPV nachträglich bewilligt werden bzw. auf den 

angeordneten Rückbau müsse verzichtet werden. Eine weniger einschneidende 

Massnahme als der Rückbau, ein blosses Nutzungsverbot etwa, wäre nicht zielführend 

und damit nicht geeignet, den rechtmässigen Zustand wiederherstellen. An der 

Zumutbarkeit des angeordneten Rückbaus vermag auch die Verfügung betreffend 

Anschluss an die öffentliche Kanalisation vom 23. Juli 2012 nichts zu ändern. Die 

Pflicht, Abwasser korrekt zu entsorgen, knüpft nicht an die Rechtmässigkeit, sondern 

an die tatsächliche Nutzung der betroffenen Liegenschaft an. Häusliches Abwasser 

muss grundsätzlich gereinigt werden (Art. 11 f. des Gewässerschutzgesetzes, SR 

814.20). Die Beschwerde ist damit vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf 

einzutreten ist.

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8. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des vorliegenden 

Verfahrens vom Beschwerdeführer zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Sie ist mit dem geleisteten Kostenvorschuss 

in gleicher Höhe zu verrechnen.

Bei diesem Verfahrensausgang hat der Beschwerdeführer keinen Anspruch auf Ersatz 

der Parteikosten (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 98bis VRP). Die Vorinstanz hat 

grundsätzlich keinen Anspruch auf Ersatz der ausseramtlichen Kosten (R. Hirt, Die 

Regelung der Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen/St. 

Gallen 2004, S. 176 f.). Sie bringt denn auch keine Gründe vor, die ein Abweichen von 

der Regel rechtfertigen würden, auch wenn sie selber anwaltlich vertreten war. Von ihr 

wird erwartet, dass sie Rechtsmittelverfahren grundsätzlich ohne anwaltliche 

Vertretung führen kann. Die Begehren um Entschädigung der Parteikosten des 

Beschwerdeführers und der Beschwerdegegnerin sind daher abzuweisen.

Demnach hat das Verwaltungsgericht

zu Recht erkannt:

1./  Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2./  Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'000.-- bezahlt der 

Beschwerdeführer unter Verrechnung des Kostenvorschusses in gleicher Höhe.

3./  Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

V.          R.           W.

Der Vizepräsident:                                    Der Gerichtsschreiber:

lic. iur. Armin Linder                                  lic. iur. Stephan Schärer

Versand dieses Entscheids an:

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-   den Beschwerdeführer (durch seinen Rechtsvertreter lic.iur. P. Rütimann, 

Rechtsanwalt, 8402 Winterthur)

-   die Vorinstanz

-   die Beschwerdegegnerin (durch ihren Rechtsvertreter lic. oec. T. Frey, Rechtsanwalt, 

9000 St. Gallen)

am:

Rechtsmittelbelehrung:

Sofern eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. BGG geltend gemacht wird, kann gegen 

diesen Entscheid gestützt auf Art. 82 lit. a BGG innert 30 Tagen nach Eröffnung beim 

Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde erhoben werden.

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	Urteil Verwaltungsgericht, 27.08.2013
	Baurecht, Art. 37a RPG (SR 700) in Verbindung mit Art. 43 f. RPV (SR 700.1). Zonenfremde gewerbliche Bauten und Anlagen (konkret eine ehemalige Sägerei) ausserhalb Bauzonen können grundsätzlich nicht zu Wohnzwecken (vorliegend als Ferienhaus) umgenutzt werden, selbst wenn damit keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt verbunden sind. (Verwaltungsgericht, B 2013/29).

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