# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6df48d1d-89cc-5bb5-bfb8-f022cad196f5
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-13
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 13.12.2023 100 2022 89
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2022-89_2023-12-13.pdf

## Full Text

100 22 89
Gemeinde: C.________
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 14.12.2023 JCU/CLE/cbi

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 13. Dezember 2023

Es wirken mit: die hauptamtliche Richterin Cuccarède, die Fachrichter Fankhauser und Studer 
sowie Leumann als Gerichtsschreiber

In der Rekurssache 

von

A.________

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

betreffend die amtliche Bewertung ab 2020

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hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1________ befindet sich im Alleineigentum von 
A.________ (fortan: Rekurrent). Das Grundstück weist eine Fläche von total 87'626 m2 auf und 

gehört zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinn des bäuerlichen Bodenrechts.

B. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung (fortan: Steuer-
verwaltung), bestimmte den amtlichen Wert des Grundstücks Nr. 1________ im Rahmen der 

allgemeinen Neubewertung 2020 auf CHF 1'280'910.-- (Verfügung vom 16.8.2021, Akten Steu-

erverwaltung, pag. 31). Zuvor hatte der amtliche Wert seit dem Steuerjahr 2014 CHF 516'270.-- 

betragen (Verfügung vom 23.3.2015, pag. 34). Die vom Rekurrenten gegen die Verfügung vom 

16. August 2021 erhobene Einsprache vom 30. August 2021 (pag. 8) wurde von der Steuer-

verwaltung mit Einspracheentscheid vom 23. Februar 2022 (pag. 1-4) abgewiesen.

C. Gegen den Einspracheentscheid hat der Rekurrent mit Eingabe vom 22. März 2022 Re-
kurs bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (fortan: Steuerrekurskommission) er-

hoben. Darin führt der Rekurrent aus, dass die Steuerverwaltung sein rechtliches Gehör verletzt 

habe, weil kein Augenschein durchgeführt worden sei. Weiter macht der Rekurrent geltend, 

dass es sich "nicht um einen Routinefall" handle, denn das zu bewertende Objekt sei nicht ab-

parzelliert, sondern fest mit dem Landwirtschaftsbetrieb verbunden. Nachdem der Rekurrent 

von der Steuerrekurskommission mit Schreiben vom 24. März 2022 aufgefordert worden ist, 

seine Eingabe zu konkretisieren, hat er am 14. April 2022 schriftlich erklärt, dass er die Neuein-

schätzung seiner Liegenschaft als ungerecht empfinde. Er sei von der zuständigen Behörde 

verpflichtet worden, am jetzigen Standort ein Wohnhaus mit Scheune zu errichten. Letztere ha-

be er inzwischen fertiggestellt und den Landwirtschaftsbetrieb per 1. Januar 2022 an seinen 

Sohn verpachtet. Der absurd hohe Wert des Wohnhauses erschwere den zu einem späteren 

Zeitpunkt vorgesehenen Eigentumsübergang an den Sohn, da dieser auch noch drei Schwes-

tern habe. Ergänzend wirft der Rekurrent die Frage auf, ob die Steuern nicht besser erst bei 

einem späteren Verkauf des Grundstücks erhoben werden sollten, zumal das Wohnhaus als 

Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes nicht separat veräussert werden könne. 

D. Die Steuerverwaltung hat sich am 28. April 2022 vernehmen lassen. Sie beantragt, den 
Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Die Steuerverwaltung verweist hauptsächlich darauf, 

dass seit 2018 die einschlägigen Vorschriften zur Schätzung von landwirtschaftlichen Grunds-

tücken geändert hätten. Seither werde pro Betrieb nur noch eine Wohnung nach landwirtschaft-

lichen Grundsätzen bewertet. Weitere Wohneinheiten seien nichtlandwirtschaftlich zu bewerten. 

Die allgemeine Neubewertung 2020 habe sodann in der ganzen Region C.________ zu stark 

erhöhten amtlichen Werten der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke geführt, was auf die Ent-

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wicklung im Immobilienmarkt zurückzuführen sei. Den Vorwurf, das rechtliche Gehör des Rekur-

renten verletzt zu haben, weist die Steuerverwaltung zurück.

E. Die Vernehmlassung der Steuerverwaltung ist dem Rekurrenten am 29. April 2022 zu 
einer allfälligen Stellungnahme zugesandt worden. Er hat sich in der Folge nicht dazu geäus-

sert.

Auf die weiteren Äusserungen der Parteien wird, soweit für den Entscheid von Bedeutung, in 

den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können 
bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich 

zuständig. Der Rekurrent ist im vorinstanzlichen Verfahren mit seinen Anträgen nicht durchge-

drungen. Er ist daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 86 

und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten.

Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Streitsache in Dreierbesetzung, da der 

Streitwert nicht bestimmt werden kann (vgl. Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 

11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und die Staatsanwaltschaft [GSOG; 

BSG 161.1] und VGE 100 2010 191 vom 9.5.2011, nicht publiziert).

2. Strittig ist vorliegend der amtliche Wert des Grundstücks C.________ Gb-
bl. Nr. 1________, gültig ab dem Steuerjahr 2020. 

3. Gemäss Art. 46 Abs. 1 i.V.m. Art. 48 StG ist das Vermögen grundsätzlich zum Verkehrs-
wert zu versteuern. Grundstücke und andere unbewegliche Vermögensgegenstände werden für 

die Ermittlung des massgebenden Vermögenssteuerwerts durch die kantonale Steuerverwal-

tung amtlich bewertet (Art. 52 StG).

3.1 Bei der amtlichen Bewertung wird unterschieden zwischen landwirtschaftlichen Grund-
stücken und übrigen Grundstücken (gemeinhin als "nichtlandwirtschaftlich" bezeichnet).

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Landwirtschaftliche Grundstücke und Gewerbe werden zum Ertragswert nach Massgabe des 

bäuerlichen Bodenrechts von Bund und Kanton bewertet (Art. 56 Abs. 1 Bst. a StG; im Folgen-

den als "landwirtschaftlicher Ertragswert" bezeichnet). Weil das kantonale Gesetz vom 21. Juni 

1995 über das bäuerliche Boden- und Pachtrecht (BPG; BSG 215.124.1) keine materiellen Be-

stimmungen zum landwirtschaftlichen Ertragswert enthält, sind im vorliegenden Zusammenhang 

ausschliesslich das Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht 

(BGBB; SR 211.412.11) und dessen Nebenerlasse relevant (vgl. Kästli/Bärtschi in: Praxiskom-

mentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, Artikel 1 bis 125, 2014, N. 2 zu Art. 56 StG). Der 

Ertragswert entspricht dem Kapital, das mit dem Ertrag eines landwirtschaftlichen Gewerbes 

oder Grundstücks bei landesüblicher Bewirtschaftung zum durchschnittlichen Zinssatz für erste 

Hypotheken verzinst werden kann (Art. 10 Abs. 1 BGBB). Nichtlandwirtschaftlich genutzte 

Flächen, Gebäude und Anlagen oder Teile davon werden mit dem Ertragswert, der sich aus 

ihrer nichtlandwirtschaftlichen Nutzung ergibt, in die Schätzung einbezogen (Art. 10 Abs. 3 

BGBB). Laut Art. 10 Abs. 2 BGBB regelt der Bundesrat die Art der Berechnung, die Bemes-

sungsperiode und die Einzelheiten der Schätzung. Die entsprechende Verordnung vom 4. Ok-

tober 1993 über das bäuerliche Bodenrecht (VBB; SR 211.412.110) verweist in Art. 2 Abs. 1 auf 

ihren Anhang, die "Anleitung zur Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts" 

(Schätzungsanleitung, vorliegend anwendbare Version vom 1.1.2018 abrufbar unter: <htt-

ps://www.bundespublikationen.admin.ch> Menü "Wirtschaft, Bildung, Forschung WBF > Bun-

desamt für Landwirtschaft BLW" [konsultiert am 24.10.2023]). Die Schätzungsanleitung regelt 

die Bewertung landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke auf 181 Seiten sehr detailliert. 

Der anhand dieser Anleitung erhobene landwirtschaftliche Ertragswert dient nicht in erster Linie 

steuerlichen Zwecken, sondern ist u.a. relevant für die Anrechnung an den Erbteil (Art. 17 

BGBB), bei der Auflösung von Mit- oder Gesamteigentum (Art. 37 BGBB), bei der Ausübung 

des Vorkaufsrechts von Verwandten (Art. 44 BGBB) sowie bei der Bestimmung der Belastungs-

grenze mit Grundpfandrechten (Art. 73 BGBB).

3.2 Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke werden gemäss Art. 56 Abs. 1 Bst. d StG grundsätz-
lich aufgrund des Verkehrswerts bewertet, wobei der Ertrags- und Realwert berücksichtigt wer-

den. Eigentliche Grundlage für die amtliche Bewertung sind die von der kantonalen 

Schatzungskommission erstellten "Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen" (abrufbar un-

ter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Lie-

genschaften > Amtlicher Wert > Links und Downloads > Normen zur nichtlandwirtschaftlichen 

Bewertung AN20" [konsultiert am 24.10.2023]). 

4. Dass das hier zu beurteilende Grundstück zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinn 
des bäuerlichen Bodenrechts gehört, ist zwischen den Parteien nicht umstritten. Dementspre-

https://www.sv.fin.be.ch

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chend ist es gemäss Art. 56 Abs. 1 Bst. a StG zum landwirtschaftlichen Ertragswert nach bäuer-

lichem Bodenrecht zu bewerten. Dass dieser Wert mit der allgemeinen Neubewertung 2020 um 

fast 150 % zugenommen hat, ist ausschliesslich auf die Bewertung der im Gebäude Nr. 15 lie-

genden Wohnungen zurückzuführen. In diesem Zusammenhang ist vorab auf zwei Änderungen 

bei den Bewertungsgrundlagen hinzuweisen. 

4.1 Zum einen sind per 1. April 2018 überarbeitete Versionen der VBB und der Schätzungs-
anleitung in Kraft getreten. Die bis 2017 geltende Version der VBB enthielt keine Bestimmungen 

zur Bewertung der Wohngebäude, sondern verwies in Art. 2 Abs. 1 auf die Schätzungsanleitung 

2004. Darin war festgelegt, dass für jedes landwirtschaftliche Gewerbe ein Normalbedarf an 

Wohnraum zu bestimmen ist, der vom Betriebstyp und der Betriebsgrösse abhängt. Für diesen 

Normalbedarf enthielt die Schätzungsanleitung 2004 Vorschriften zur Punktierung (=Benotung) 

und einen einheitlichen (geringen) Mietwert pro Punkt und Raumeinheit (Schätzungsanleitung 

2004, Ziff. 4.1, 4.5 und 4.6). Für den über den Normalbedarf hinausgehenden Wohnraum sah 

die Schätzungsanleitung 2004 vor, dass der langfristig auf dem Wohnungsmarkt effektiv erziel-

bare Mietzins zu kapitalisieren ist (Ziff. 4.1 und 4.7). Nach den seit 2018 geltenden Bestimmun-

gen ist pro landwirtschaftliches Gewerbe nur noch eine Wohneinheit, die "Betriebsleiter-

wohnung", nach der landwirtschaftlichen Schätzungsanleitung zu bewerten, unabhängig von 

Betriebstyp oder -grösse. Zusätzliche Wohnungen werden nach nichtlandwirtschaftlichen Be-

stimmungen geschätzt (Art. 2 Abs. 1 Bst. a VBB). Auch die Schätzungsanleitung 2018 enthält in 

Ziff. 4.6 eine Bestimmung, wonach für andere Wohnungen als die Betriebsleiterwohnung der 

langfristig erzielbare Mietzins zu kapitalisieren ist.

4.2 Zum anderen sind sämtliche nichtlandwirtschaften Grundstücke im Kanton Bern nach 
einem entsprechenden Beschluss des Grossen Rates mit Wirkung ab Steuerjahr 2020 neu be-

wertet worden (Art. 182 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 des Dekrets vom 21. März 2017 über die 

allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke und Wasserkräfte [AND; 

BSG 661.543]). Die allgemeine Neubewertung 2020 basiert auf Preiserhebungen in den Jahren 

2013 bis 2016 (Art. 2 Abs. 2 AND). Zuvor wurde letztmals per Steuerjahr 1999 eine allgemeine 

Neubewertung anhand von Daten der Bemessungsperiode 1993 bis 1996 durchgeführt. In den 

21 Jahren seit der letzten allgemeinen Neubewertung sind die Verkehrswerte der Grundstücke 

im Kanton Bern insgesamt erheblich angestiegen und immer stärker von den amtlichen 

Werten abgewichen. Besonders ausgeprägt ist die festgestellte Wertzunahme in der Region 

C.________.

5. Das Wohnhaus Nr. 15 verfügt über ein Studio im Untergeschoss mit 2.0 Raumeinheiten 
(RE), eine Wohnung im Erd- und Obergeschoss von 10.6 RE und eine Wohnung im Ober- und 

Dachgeschoss von 8.7 RE (siehe Ertragswertschätzung Landwirtschaft vom 26.5.2021, 

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pag. 16-17 Rückseite). Die hiervor beschriebenen Anpassungen bei der landwirtschaftlichen 

Schätzungsanleitung und den nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen wirken sich auf die 

Bewertung des Wohnraums wie folgt aus:

Bewertung 2014 Normalbedarf ÜbrigerWohnraum
Nicht betriebs-

notwendig Total

Anzahl Raumeinheiten (RE) 13.0 6.0 1.8 20.8
Mietwert 9'901 13'102 3'931 26'934
Kapitalisierungssatz 5.2% 6.5% 6.5%  
Ertragswert 190'402 201'572 60'472 452'446
Realwertzuschlag 0.0% 0.0% 44.0%  

Ertrags- bzw. amtlicher Wert 190'402 201'572 87'079 479'053

Bewertung 2020 Betriebsleiter-wohnung Studio UG
Wohnung 
OG/DG Total

Anzahl Raumeinheiten (RE) 10.6 2.0 8.7 21.3
Mietwert 8'819 9'607 41'161 59'587
Kapitalisierungssatz 5.3% 5.8% 5.9%  
Ertragswert 166'400 165'631 702'724 1'034'755
Realwertzuschlag 0.0% 25.0% 24.0%  

Ertrags- bzw. amtlicher Wert 166'400 207'038 871'377 1'244'815

5.1 Vorab ist darauf hinzuweisen, dass die Anzahl Raumeinheiten insgesamt um 0.5 RE zu-
genommen hat. Diese Erhöhung ist auf Korrekturen bei den beiden Badezimmern in der oberen 

Wohnung (neu je 1.4 RE anstatt 1.2 RE) und auf die Terrasse der Betriebsleiterwohnung 

(0.3 RE anstatt 0.2 RE) zurückzuführen (siehe Aufnahmeprotokolle 2014, pag. 41 f. und 2020, 

pag. 16). Die neu festgesetzten Raumeinheiten entsprechen den Bemessungsregeln in Ziff. 4.3 

der Schätzungsanleitung 2018. 

5.2 Wie in E. 4.1 hiervor erläutert, ist mit der Schätzungsanleitung 2018 die Aufteilung des 
Wohnraums geändert worden. Bei der ab 2014 geltenden Bewertung wurde der normale Bedarf 

an Wohnraum auf 13.0 RE festgesetzt, entsprechend Ziff. 4.3.2 und 4.4 der Schätzungs-

anleitung 2004 (Betriebstyp G, 31.2 Grossvieheinheiten, vgl. pag. 41). Neu hat die Steuerver-

waltung in Übereinstimmung mit Ziff. 4.2 der Schätzungsanleitung 2018 die grösste Wohnung 

als Betriebsleiterwohnung ausgeschieden, womit nur noch 10.6 RE nach landwirtschaftlichen 

Normen bewertet werden.

5.3 Zugleich hat die Steuerverwaltung die Bewertung des zusätzlichen Wohnraums geändert. 
Bei der auf der Schätzungsanleitung 2004 basierenden vorherigen Bewertung wurden 6.0 RE 

der den Normalbedarf übersteigenden Wohnfläche als "übriger Wohnraum" qualifiziert. Diese 

6.0 RE wurden mit dem Ertragswert von CHF 201'572.-- berücksichtigt (Protokollmietwert 

gemäss den nichtlandwirtschaften Bewertungsnormen von CHF 13'102.--, kapitalisiert mit 

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6.5 %). Die restlichen 1.8 RE stufte die Steuerverwaltung als "nicht betriebsnotwendiger Wohn-

raum" ein. Dessen nach gleicher Systematik errechneter Ertragswert von CHF 60'472.-- wurde 

um einen Realwertzuschlag von 44 % auf einen amtlichen Wert von CHF 87'079.-- erhöht und 

damit vollumfänglich nach den nichtlandwirtschaftlichen Bestimmungen bewertet.

In der hier zu beurteilenden Bewertung ab 2020 sind nunmehr die obere Wohnung und das 

Studio vollumfänglich nach den nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen bewertet worden, 

d.h. inkl. eines Realwertzuschlags. Dieses Vorgehen stimmt mit der veröffentlichten Praxis der 

Steuerverwaltung überein (vgl. "Erläuterungen zum steuerlichen Bewertungssystem von Grund-

stücken und Liegenschaften", S. 7, abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Menu "Themen > 

Steuersituationen > Wohneigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert" [konsultiert am 

24.10.2023]; fortan: Erläuterungen). Dementsprechend wird kein "übriger Wohnraum" mehr 

ausgeschieden. Dass der Realwertzuschlag in der Bewertung 2020 nur noch 24 % (Wohnung) 

bzw. 25 % (Studio) beträgt, liegt zum einen am höheren wirtschaftlichen Alter und zum anderen 

daran, dass die Note für die Gebäudeart von zuvor 3 auf 2 reduziert worden ist. Mit einer Ge-

bäudeartnote 3 würde der Realwertzuschlag 32 % bzw. 34 % ausmachen (vgl. Tabelle 3.3 der 

nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen). Die Gebäudeartnote 2 ist gemäss Tabelle 3.3 

u.a. für ein Dreifamilienhaus vorgesehen, weshalb diese Korrektur zugunsten des Rekurrenten 

zurecht erfolgt ist. 

6. Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die von der Steuerverwaltung vorgenommene 
Neubewertung 2020 mit der Praxis der Steuerverwaltung im Einklang steht. Zu prüfen ist des-

halb, ob die Praxis der Steuerverwaltung den geltenden rechtlichen Grundlagen entspricht.

6.1 Das Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steu-
ern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14) enthält in 

Art. 14 Abs. 2 den Grundsatz, dass land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke zum Er-

tragswert bewertet werden. Das kantonale Recht kann jedoch bestimmen, dass bei der Bewer-

tung der Verkehrswert mitberücksichtigt wird. Wie in E. 3.1 hiervor ausgeführt, enthält das ber-

nische Steuergesetz für die Bewertung landwirtschaftlicher Grundstücke keine Verkehrswert-

komponente, sondern verweist in Art. 56 Abs. 1 Bst. a StG auf den Ertragswert nach Massgabe 

des bäuerlichen Bodenrechts, wie er in Art. 10 BGBB definiert wird. Gemäss dessen Abs. 3 sind 

nichtlandwirtschaftlich genutzte Gebäude oder Teile davon mit dem Ertragswert, der sich aus 

ihrer nichtlandwirtschaftlichen Nutzung ergibt, in die Schätzung einzubeziehen. Als typischer 

Anwendungsfall eines solchen nichtlandwirtschaftlich genutzten Gebäudeteils gilt der zusätzli-

che Wohnraum. Mit Inkrafttreten von Art. 10 Abs. 3 BGBB im Jahr 1998 ist klargestellt worden, 

dass solche Räumlichkeiten zum Ertrags- und nicht zum Verkehrswert zu bewerten sind, was 

zuvor umstritten gewesen ist (Eduard Hofer in: Kommentar zum Bundesgesetz über das 

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bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl., 2011, N. 25 zu Art. 10 BGBB). Demge-

genüber werden nichtlandwirtschaftliche Grundstücke grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet 

(Art. 56 Abs. 1 Bst. d StG), selbst wenn in der Praxis der amtliche Wert auch nach der allgemei-

nen Neubewertung 2020 in der Regel unter dem am Markt erzielbaren Verkaufspreis liegt. Me-

thodisch wird die Bewertung dem Verkehrswert angenähert, indem der aus dem Protokollmiet-

wert abgeleitete Ertragswert um einen Zuschlag erhöht wird, mit welchem dem Realwert Rech-

nung getragen wird (nichtlandwirtschaftliche Bewertungsnormen, Ziff. 2.1). Vorliegend hat die 

Steuerverwaltung auf den Nichtbetriebsleiterwohnungen einen Realwertzuschlag erhoben und 

diese damit verkehrswertorientiert bewertet, was mit dem Wortlaut von Art. 56 Abs. 1 Bst. a StG 

i.V.m. Art. 10 Abs. 3 BGBB nicht vereinbar ist.

6.2 Es ist anzunehmen, dass die Steuerverwaltung die per 1. April 2018 in Kraft getretene 
Anpassung der VBB zum Anlass genommen hat, von ihrer vorherigen (zumindest teilweise am 

Ertragswert orientierten) Bewertung der Nichtbetriebsleiterwohnungen bzw. des zusätzlichen 

Wohnraums abzuweichen. Wie in E. 4.1 hiervor erwähnt, sind gemäss Art. 2 Abs. 1 Bst. a VBB 

bei landwirtschaftlichen Gewerben zusätzliche Wohnungen zur Betriebsleiterwohnung nach 

nichtlandwirtschaftlichen Bestimmungen zu schätzen. In diesem Zusammenhang ist jedoch zu 

beachten, dass die eigentliche Grundlage der landwirtschaftlichen Bewertung, nämlich die als 

Anhang zur VBB konzipierte Schätzungsanleitung, betreffend Bewertung des zusätzlichen 

Wohnraums keine relevante Änderung gegenüber dem vorherigen Recht enthält: Gemäss 

Ziff. 4.7 der Schätzungsanleitung 2004 war für die Schätzung des "über den Normalbedarf hin-

aus vorhandenen Wohnraumes" der langfristig erzielbare Mietzins zu kapitalisieren. Genau die 

gleiche Regel gilt für die Schätzung "anderer Wohnungen als der Betriebsleiterwohnung" nach 

Ziff. 4.6 der Schätzungsanleitung 2018. Auch das "Schema der Wohnhausbewertung" in 

Ziff. 4.1 der Schätzungsanleitung 2018 stellt klar, dass die übrigen Wohnungen nach dem nicht-

landwirtschaftlichen Ertragswert zu bewerten sind. Weiter wird in einem landwirtschaftsrechtli-

chen Fachartikel ausgeführt, dass die Schätzungsanleitung 2018 für den nach nichtlandwirt-

schaftlichen Bestimmungen zu bewertenden Wohnraum weiterhin auf dem langfristig erzielba-

ren Mietzins basiere; geändert habe einzig die Methode, wie der Kapitalisierungssatz festgelegt 

wird (Ruedi Streit, Das Wohnhaus bei der Ertragswertschätzung, in: Blätter für Agrarrecht, 

2018, S. 113 ff. Ziff. 4.2.4; ebenso: Detailbericht 2017 zur Revision der Anleitung für die Schät-

zung des landwirtschaftlichen Ertragswertes, Ziff. 6, abrufbar unter: <https://www.blw.admin.ch> 

Menü "Instrumente > Boden- und Pachtrecht > Bodenrecht > Dokumentation" [konsultiert am 

24.10.2023]). Aus diesen Ausführungen folgt, dass der per 1. April 2018 geänderte Art. 2 Abs. 1 

Bst. a VBB nicht so zu verstehen ist, dass Nichtbetriebsleiterwohnungen nach dem Verkehrs-

wert zu bewerten sind. Gemeint ist vielmehr eine Bewertung aufgrund des nichtlandwirtschaftli-

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chen Ertragswerts. Eine andere Interpretation der Verordnungsbestimmung wäre im Übrigen 

nicht vereinbar mit dem höherrangigen Art. 10 Abs. 3 BGBB.

6.3 Als Zwischenergebnis steht somit fest, dass das Studio im Untergeschoss und die Woh-
nung im Ober- und Dachgeschoss nach dem nichtlandwirtschaftlichen Ertragswert zu bewerten 

sind. Die von der Steuerverwaltung berücksichtigten Realwertzuschläge, die sich aus den ver-

kehrswertorientierten nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen ergeben, sind zu streichen.

7. Der nichtlandwirtschaftliche Ertragswert ergibt sich aus der Kapitalisierung des langfristig 
erzielbaren Mietzinses (siehe E. 6.2 hiervor). Die Schätzungsanleitung 2018 (wie bereits die 

Schätzungsanleitung 2004) enthält in Ziff. 4.6 eigene Regeln zur Bestimmung des erzielbaren 

Mietzinses und des Kapitalisierungssatzes. Diese sind jedoch nur den Grundsätzen nach ver-

bindlich (Eduard Hofer, a.a.O., N. 21 i.V.m. N. 7d zu Art. 10 BGBB). Das bernische Steuerge-

setz umschreibt in Art. 54 Abs. 3 den Ertragswert bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken als 

den kapitalisierten Mietertrag, der in der betreffenden Gegend während der Bemessungsperi-

ode erzielbar ist. Diese Definition stimmt inhaltlich mit derjenigen des bäuerlichen Bodenrechts 

überein. Im Rahmen der nichtlandwirtschaftlichen Bewertung wird der Ertragswert aus dem Pro-

tokollmietwert abgeleitet (nichtlandwirtschaftliche Bewertungsnormen, Ziff. 2.2.8), der sich "an 

den erzielbaren Einnahmen (Ertrag) eines Grundstücks im Zeitraum früherer Bemessungsperi-

oden für die Festsetzung des amtlichen Wertes" orientiert (Erläuterungen, S. 5). Im Normalfall 

ist der Protokollmietwert eine taugliche Basis für die Ermittlung des Ertragswerts. Er ist von der 

Steuerverwaltung bis zum Inkrafttreten der Schätzungsanleitung 2018 zur Bewertung des "übri-

gen Wohnraums" verwendet worden (E. 5.3 hiervor). 

7.1 Im hier zu beurteilenden Fall ist allerdings zweifelhaft, ob zur Ermittlung des Ertragswerts 
auf den Protokollmietwert abgestellt werden darf. Der Protokollmietwert der oberen Wohnung 

beträgt CHF 41'461.-- und derjenige des Studios CHF 9'607.--. Dies entspricht monatlichen 

Mietzinsen von CHF 3'455.-- bzw. CHF 801.-- (jeweils ohne Nebenkosten). Es ist augenschein-

lich, dass zumindest mit der Wohnung Mieterträge in einer solchen Höhe nicht erzielt werden 

können, zumal die Wohnqualität auf einem aktiven Milchwirtschaftsbetrieb durch Lärm- und 

Geruchsimmissionen beeinträchtigt wird, die den am Markt durchsetzbaren Mietzins im Ver-

gleich zu ähnlichen Wohnungen ausserhalb eines landwirtschaftlichen Gewerbes reduzieren. 

Gemäss den vorhandenen Unterlagen betragen die Nettomietzinse für die Wohnung monatlich 

CHF 2'600.-- und für das Studio CHF 200.--. Ob diese Beträge noch aktuell sind und dem Markt 

entsprechen, muss vorliegend nicht geprüft werden. Denn auch die Steuerverwaltung geht im-

plizit davon aus, dass der Protokollmietwert deutlich über dem Marktniveau liegt. Dies zeigt sich 

daran, dass der für die Ermittlung des Eigenmietwerts verwendete Mietwertfaktor in der Ge-

meinde C.________ bloss 39 % (kantonale Steuern) bzw. 46 % (direkte Bundessteuer) des 

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Protokollmietwerts ausmacht. Der bundesrechtliche Eigenmietwert beträgt somit CHF 19'072.-- 

für die Wohnung und CHF 4'419.-- für das Studio, was monatlichen Mietzinsen von CHF 1'589.-

- bzw. CHF 368.-- entspricht. Der bundessteuerrechtliche Eigenmietwert soll grundsätzlich dem 

objektiven Marktwert entsprechen, eine massvolle Besteuerung ist nicht vorgesehen. Aufgrund 

der Unmöglichkeit, den Marktwert korrekt zu ermitteln, ist jedoch eine Bandbreite bis auf 70 % 

des Marktwerts zulässig (BGE 123 II 9 E. 4b; BGer 2C_829/2016 vom 10.5.2017, in ASA 86 

S. 60 und StR 72/2017 S. 809 E. 7.1; siehe auch S. 5 der Erläuterungen). Selbst wenn man 

davon ausgehen wollte, dass der Eigenmietwert vorliegend bloss dem bundesgerichtlichen Mi-

nimum von 70 % des Marktwerts entspricht, würde der Protokollmietwert immer noch um 52 % 

über dem Marktniveau liegen (Bsp.: Eigenmietwert Wohnung = CHF 1'589.-- [70 %], theoreti-

sches Marktniveau CHF 2'270.-- [100 %], Protokollmietwert CHF 3'455.-- [152 %]).

7.2 Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass die gegenwärtige Situation in der Gemeinde 
C.________ aussergewöhnlich ist und der Protokollmietwert in den meisten anderen Gemein-

den nur geringfügig über dem bundessteuerlichen Eigenmietwert liegt oder diesen gar unter-

schreitet (vgl. Mietwertfaktoren ab Steuerjahr 2020, abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, 

Menu "Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert" [kon-

sultiert am 24.10.2023]). In den Jahren 2015 (als die Mietwertfaktoren zuletzt grossflächig an-

gepasst wurden) bis 2019 galt dies im Übrigen auch für die Gemeinde C.________ (Mietwert-

faktor direkte Bundessteuer 104 %, nicht mehr online verfügbar). 

8. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die gegenwärtige Praxis der Steuerverwaltung, 
bei der Bewertung von landwirtschaftlichen Gewerben die Wohnungen, die zusätzlich zur Be-

triebsleiterwohnung vorhanden sind, mit einem Realwertzuschlag zu versehen, nicht mit den 

gesetzlichen Vorgaben von Art. 56 Abs. 1 Bst. a StG i.V.m. Art. 10 Abs. 3 BGBB vereinbar ist. 

Der Rekurs erweist sich damit als gerechtfertigt und ist gutzuheissen. Bei dieser Rechtslage 

muss nicht geprüft werden, ob die Steuerverwaltung den Anspruch des Rekurrenten auf rechtli-

ches Gehör verletzt hat. Weil es ist nicht Aufgabe der Steuerrekurskommission sein kann, an-

hand eines Einzelfalls die Methodik der Bewertung landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstü-

cke zu ändern, wird die Sache zur Neufestsetzung des amtlichen Werts an die Steuerverwal-

tung zurückgewiesen. Dabei wird diese zu berücksichtigen haben, dass im vorliegenden Fall 

(und wohl generell in der Gemeinde C.________) der anhand der nichtlandwirtschaftlichen Be-

wertungsnormen erhobene Protokollmietwert nicht zur Ermittlung eines marktorientierten Er-

tragswerts taugt.

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9. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Rekurrent keine Verfahrenskosten zu tragen 
(Art. 200 Abs. 1 StG). 

Weil der Rekurrent im vorliegenden Verfahren nicht vertreten ist und weil keine notwendigen 

und verhältnismässig hohen Kosten entstanden sind, werden keine Parteikosten gesprochen 

(Art. 200 Abs. 4 StG).

Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Rekurs betreffend die amtliche Bewertung des Grundstücks C.________ Gbbl. 

Nr. 1________ wird gutgeheissen und die Sache zur Neufestsetzung des amtlichen Werts 

ab 2020 im Sinn der Erwägungen an die Steuerverwaltung zurückgewiesen.

2. Für das Verfahren vor der Steuerrekurskommission werden keine Kosten erhoben.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Aus-
fertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von 
einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und un-

terzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechts-
begehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

5. Zu eröffnen an:

▪ A.________

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern 

▪ Gemeinde C.________

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Die Richterin Der Gerichtsschreiber

Cuccarède Leumann