# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f0344e37-7a77-5e7c-be82-a2a89c40a8f1
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-07-12
**Language:** de
**Title:** Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf

## Full Text

ZMP 2018 Nr. 11 

Art. 271 OR; Art. 271a Abs. 2 OR; Art. 272 OR; Art. 272b Abs. 1 OR; Art. 272d 

OR; Art. 246 Abs. 2 ZPO; Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO; Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG. 

Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehre-

re Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der 

Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Er-

streckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfah-

ren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen 

Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzö-

gerung. 

Von einer Einigung der Parteien über einen mietrechtlichen Anspruch ausserhalb 

eines Gerichtsverfahrens kann nicht gesprochen werden, wenn die umstrittene 

Frage nicht geklärt wurde und keine Seite Anstalten zur Durchsetzung ihres ver-

meintlichen Rechts getroffen hat (MG, E. 4.2.1; OG, E. III.1.2.4). Eine Kündigung 

zum Zwecke der Nutzung der Liegenschaft durch Gesellschaften des Konzerns, 

dem auch die Vermieterin angehört, stellt zwar keinen Eigenbedarf im techni-

schen bzw. gesetzlichen Sinne dar, aber doch ein eigenbedarfsähnliches Vermie-

terinteresse. Wird sie mit "Eigenbedarf" begründet, schadet dies der Vermieterin 

nicht, soweit die Mieterin aufgrund der gesamten Umstände, insbesondere auf-

grund der Berichterstattung in den Medien erkennen konnte, worum es ging. Ist 

die geplante Nutzung ernst gemeint, erweist sich auch eine Kündigung mehr als 

acht Jahre vor dem Termin als gültig (MG, E. 4.2.2; OG, E. III.1.3.3-5).  

Die lange Vorlaufzeit ist bei der Bemessung der Erstreckungsdauer zu berück-

sichtigen. Eine Erstreckung ist zwar nicht von vornherein ausgeschlossen, wenn 

die Vorlaufzeit mehr als zwei Jahre länger ist als die maximale Erstreckungsdauer 

(OG, E. III.2.3.2). Weigert sich die Vermieterin, der Mieterin zur Erleichterung der 

Suchbemühungen für die Zeit vor dem Kündigungstermin ein vorzeitiges Kündi-

gungsrecht einzuräumen, kann indessen allein daraus keine Härte abgeleitet 

werden, zumal der Nationalrat im Jahre 2003 einen Vorstoss zur Einführung eines 

solchen Rechts abgelehnt hat (BGer, E. 5.2.4-5). Eine Härte setzt den Nachweis 

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von Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten voraus, die sich durch eine Erstre-

ckung des Mietverhältnisses abwenden oder vermindern lassen. Der blosse 

Wunsch nach Beibehaltung des aktuellen Standorts gehört nicht dazu. Bei einer 

Kündigung acht Jahre vor dem Termin steht der Mieterin genügend Zeit zur Su-

che nach Ersatz zur Verfügung (BGer, E. 5.2.3-5). Eine Sistierung des Verfahrens 

bis rund 2 ½ Jahre vor dem Kündigungstermin (OG, E. III.2.2.5 und 2.4.2) ist un-

ter solchen Umständen nicht zulässig.  

Im (vereinfachten) Kündigungsschutzverfahren ist die Durchführung eines Schrif-

tenwechsels die Ausnahme (OG, E. II. 3.1). Dass sich das Gericht trotz Geltung 

der sozialen Untersuchungsmaxime bei der Sammlung des Prozessstoffes zu-

rückzuhalten hat, wenn die Parteien anwaltlich vertreten sind, bedeutet nicht, 

dass eine Sachverhaltsermittlung von Amtes wegen unzulässig ist (OG, E. II.3.2). 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts muss bei Beschwerden gegen 

einen Zwischenentscheid über die Verfahrenssistierung die Zulässigkeitsvoraus-

setzung eines nicht wieder gutzumachenden Nachteils im Sinne von Art. 93 Abs. 

1 lit. a BGG nicht erfüllt sein, wenn die beschwerdeführende Partei – wie vorlie-

gend – mit hinreichender Begründung rügt, eine Sistierung verletze das Be-

schleunigungsgebot. Dies ist auch der Fall, wenn die obere kantonale Instanz 

dem erstinstanzlichen Gericht im Rahmen einer Rückweisung die Anweisung er-

teilt hat, das Verfahren zu sistieren (BGer, E. 1.1). 

 

 

Aus dem Urteil des Mietgerichts MB160031-L vom 12. Juli 2018 (OG-Entscheid 

im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber, Ebnöther, Leiser; Gerichtsschreiberin 

Schenk): 

"(…) 

- 3 - 

1. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1.1 Die Klägerin schloss am 4. Januar 2005 mit der damaligen Eigentümerin der 

Liegenschaft per 1. Januar 2005 einen Mietvertrag für ein Ladenlokal im 1. Unter-, 

Erd-, Zwischen- sowie im 1.  und 2. Obergeschoss sowie für Büro, Atelier- und 

Lagerflächen an der X.-strasse x in Zürich ab. In der Folge kam es zu drei Nach-

trägen vom 6. Oktober 2006, 2. Mai 2008 sowie 17. Januar 2014 betreffend zu-

sätzlicher Mietflächen. Der Mietzins basierte auf einer gestuften Umsatzmiete, 

wobei ein Mindestmietzins vereinbart wurde (…). Im Mietvertrag sind eine Min-

destmietdauer von zehn Jahren sowie zwei Verlängerungsoptionen zu Gunsten 

der Klägerin von jeweils fünf Jahren festgesetzt worden, wobei beide von der Klä-

gerin ausgeübt wurden. Der Vertrag kann nach Ablauf der Mindestmiet- bzw. Op-

tionsdauer mit einer Frist von zwölf Monaten auf den 31. Dezember jedes Jahres 

gekündigt werden. Der nächste ordentliche Kündigungstermin ist nach dem Ge-

sagten der 31. Dezember 2024. Einen Teil der gemieteten Flächen hat die Kläge-

rin befristet an die A. SA (nachfolgend "A") untervermietet, wobei die entspre-

chenden Vereinbarungen zeitlich auf den Hauptvertrag abgestimmt wurden. 

Die Beklagte erwarb die Liegenschaft im November 2014 von der früheren Eigen-

tümerin und informierte die Klägerin mit Schreiben vom 5. Dezember 2014 dar-

über. Am tt. April 2016 äusserte sich der Verwaltungsratspräsident der Klägerin in 

einem Interview in der Zeitschrift L. zu den Zukunftsvorstellungen der Klägerin. 

Darauf nahm die Beklagte mit Schreiben vom 6. Juni 2016 Stellung und kündigte 

der Klägerin das Mietverhältnis auf den 31. Dezember 2024. Zugleich ersuchte 

sie die Klägerin, die Kenntnisnahme der Kündigung zu bestätigen. Mit Schreiben 

vom 8. Juni 2016 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass es ihr verfrüht er-

scheine, auf die gesetzlichen Möglichkeiten zu verzichten und schlug stattdessen 

die Aufnahme von Verhandlungen vor. 

Mit Sendung vom 13./14. Juni 2016 sprach die Beklagte gegenüber der Klägerin 

auf den gleichen Zeitpunkt wie schon zuvor eine Kündigung aus, diesmal aber 

unter Verwendung des amtlichen Formulars. Als Grund gab sie Eigenbedarf an. 

Mit Schreiben vom 5. Juli 2016 kam die Beklagte auf das Schreiben vom 8. Juni 

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2016 der Klägerin zurück und signalisierte ihre Verhandlungsbereitschaft bezüg-

lich der verbleibenden Mietdauer. 

(…) 

4. Gültigkeit der Kündigung 

4.1. Grundlagen  

Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist eine Kündigung anfechtbar, 

wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 

OR). Dies ist der Fall, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes 

Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen 

Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allge-

meinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist 

zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen 

Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Der Katalog anfecht-

barer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz weit eher von po-

sitiven Loyalitätskriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht denn vom ne-

gativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind 

selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem Verbot (of-

fensichtlichen) Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden 

sind, wobei Offensichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird. An-

fechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch 

solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechts-

ausübung sind. Nicht jedes Interessenmissverhältnis genügt allerdings für eine 

Ungültigerklärung einer Kündigung. Nach der Konzeption des Gesetzes ist es 

nicht zu beanstanden, wenn die kündigende Partei ihre eigenes Interesse über 

diejenigen der gekündigten Partei stellt, solange dieses Interesse nur auch tat-

sächlich vorhanden ist (CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 271-271a OR N 3 f.; Miet-

recht für die Praxis/THANEI, 9. A., Zürich 2016, S. 782). Das Gesetz kennt auch 

keinen Katalog gültiger Kündigungsgründe. Wann ein Interessenungleichgewicht 

zur Aufhebung der Kündigung führt, ist im Einzelfall zu entscheiden, aber jeden-

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falls nicht leichthin anzunehmen (bejaht z.B. in den Urteilen des Bundesgerichts 

4A_300/2010 v. 2.9.2010 sowie 4A_297/2010 v. 6.10.2010, wo sich die Mieter in 

einer äusserst schwierigen Situation befanden, vor welcher die geltend gemach-

ten Kündigungsgründe verblassten). Die Interessenabwägung beim Kündigungs-

schutz im engeren Sinn hat eine andere Qualität als jene bei der Erstreckung: 

Dort führt eine durch die Kündigung ausgelöste Härte des Mieters stets zu einer 

Erstreckung des Mietverhältnisses, soweit das Interesse des Vermieters an der 

Auflösung die Härte nicht überwiegt. Beim Kündigungsschutz im engeren Sinn 

genügt dagegen nur ein erhebliches Interessengefälle zum Nachteil des Mieters 

für eine Aufhebung der Kündigung (vgl. BGE 125 III 231 E. 4b; BGE 135 III 112 

E. 4; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_703/2016 vom 24.5.2017 E. 4.1 und 4.2 

[nur im Internet publ. Teil von BGE 143 III 344]; BGer 4A_131/2008 vom 

25.6.2008;  BGer 4A 518/2010 vom 6.12.2010, E. 2.4.2). 

Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung. Laut Bundesge-

richt obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass 

die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben 

gegeben sind, mithin darzutun dass die Kündigung ohne schützenswerten oder 

gar aus einem verpönten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur 

Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen 

(vgl. Art. 271 Abs. 2 OR; BGE 138 III 59 E. 2.1). Er muss den Kündigungsgrund 

zumindest glaubhaft machen (BGer 4A_518/2010 vom 16.12.2010 E. 2.4.1 = 

MRA 2/11 S. 59 ff.). Eine trotz entsprechendem Begehren unvollständig gebliebe-

ne oder falsche Begründung stützt sich nach der neueren Rechtsprechung im All-

gemeinen nicht auf ein schutzwürdiges Interesse und kann zur Ungültigerklärung 

führen (BGE 140 III 496 E. 4.1). Zwar ist die Begründung der Kündigung nicht 

Gültigkeitserfordernis. Sie kann insbesondere noch während des Verfahrens ge-

liefert, ergänzt oder präzisiert werden. Auf der faktischen Ebene hat die Begrün-

dungsobliegenheit jedoch oft eine zentrale Bedeutung: Wird im Laufe des Verfah-

rens ein ganz anderer Grund genannt als noch in der Kündigung selbst, oder 

bleibt der angegebene Grund vage und pauschal, obwohl der kündigenden Partei 

nähere Angaben bei Ernsthaftigkeit des genannten Motivs möglich sein müssten, 

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so kann dies ein Indiz dafür bilden, dass die Kündigung ohne schützenswertes 

Interesse erfolgt ist (BGE 143 III 344 E. 5.3.3-4; ebenso das Urteil des Oberge-

richts des Kantons Zürich NG170019-O v. 9.3.2018, E. 4.2 und 7.2). 

Zur Kategorie zulässiger Kündigungen gehört diejenige, die der Vermieter damit 

begründet, er wolle die Mietsache für sich oder nahe Verwandte oder Verschwä-

gerte verwenden. Ist ein solcher Eigenbedarf dringend, vermag er nach Art. 271a 

Abs. 3 lit. a OR selbst eine Sperrfrist zu durchbrechen. Wie das schon erwähnte 

Urteil des Bundesgerichts 4A_297/2010 vom 6. Oktober 2010 allerdings zeigt, 

kann als relevanter Eigenbedarf nicht jeder Wunsch nach einer Eigennutzung be-

trachtet werden: Nicht schützenswert ist eine unvernünftige Eigennutzungsab-

sicht, die einem erheblich überwiegenden Interesse der Mieterseite am Fortbe-

stand des Mietverhältnisses gegenüber steht. Eine Kündigung ist sodann miss-

bräuchlich, wenn sich der geltend gemachte Eigenbedarf als blosser Vorwand 

erweist (BGer 4A_241/2010 vom 10.8.2010 = mp 2010 S. 280 ff.). Umgekehrt hält 

der ernsthafte Bedarf des Vermieters nach einer Eigennutzung einer Anfechtung 

der Kündigung in aller Regel auch dann stand, wenn seitens des Mieters von ei-

ner erheblichen Härte auszugehen ist. Eine solche kann allenfalls mit einer Er-

streckung aufgefangen werden.  

Ist der Vermieter eine juristische Person, muss sich der Eigenbedarf auf das Er-

reichen des Gesellschaftszweckes der juristischen Person beziehen. Ein Eigen-

bedarf eines Aktionärs ist kein Eigenbedarf im technischen Sinne (BGE 142 III 

336 E. 5.2.2.2 f.). Dabei ist allerdings zu beachten, dass im Allgemeinen nicht nur 

ein solcher einen legitimen Kündigungsgrund bildet. Der Wunsch, die Sache einer 

Person zu überlassen, die dem Vermieter aus bestimmten Gründen näher steht 

als der Mieter, erweist sich grundsätzlich als legitimer Kündigungsgrund, soweit 

nicht ausnahmsweise, d.h. wegen einer laufenden Sperrfrist nach Art. 271a 

Abs. 1 lit. d und e bzw. Abs. 2 OR oder im Rahmen einer ausserordentlichen 

Kündigung nach Erwerb der Mietsache während einer festen Vertragsdauer ge-

mäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, ein technischer Eigenbedarf für eine gültige Kündi-

gung erforderlich ist.  

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Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Eine 

Konkretisierung findet sich in Art. 271a Abs. 1 lit. a-c und f OR, wo bestimmte 

Kündigungsmotive als treuwidrig definiert werden (sachlicher Kündigungsschutz). 

Einer davon ist eine sog. Vergeltungs- oder Rachekündigung im Sinne von 

Art. 271a Abs. 1 lit. a OR, die ausgesprochen wird, um den Mieter dafür zu be-

strafen, dass er Ansprüche aus Vertrag oder Gesetz geltend macht. Die Bestim-

mung soll dafür sorgen, dass der Mieter seine Rechte wahrnehmen kann, ohne 

eine Kündigung befürchten zu müssen (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O., 

S. 794 f.). Der Ausdruck "Ansprüche" ist weit zu verstehen und umfasst alle Arten 

von Forderungen (positive wie negative, d.h. solche zu einem Tun, Unterlassen 

oder Dulden), soweit sie auf Gesetz oder Vertrag gestützt sind (SVIT-Kommentar 

Mietrecht, 3. A., Zürich 2008, Art. 271a N 6). Sie müssen allerdings ein gewisses 

Gewicht haben; es darf sich nicht um Bagatellen handeln (ZK-HIGI, Art. 271 a OR 

N 41; Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O, S. 794 f.). Blosse Reklamationen ge-

nügen nicht. Verlangt wird ferner ein Kausalzusammenhang zwischen der ausge-

sprochenen Kündigung des Vermieters und der Geltendmachung der Ansprüche 

aus dem Mietverhältnis durch den Mieter. Ob ein solcher Zusammenhang be-

steht, hängt von den Umständen der Kündigung ab. Gewichtiges Indiz ist etwa ein 

naher zeitlicher Zusammenhang (BGE 111 II 384 E. 2, BGE 113 II 460, BGE 115 

II 484; die Entscheide sind alle noch vor Einführung des geltenden Rechts ergan-

gen). Ein direkter Bezug besteht auch zum geltend gemachten Kündigungsgrund: 

Erweist sich der geltend gemachte Grund als nicht überzeugend oder fehlt gar 

jede Begründung, so legt dies ein Rachemotiv in Zusammenhang mit einem vo-

rausgegangenen Streit nahe (BGE 111 II 384 E. 2b und 2d; vgl. BGE 143 III 344 

E. 5.3.4). Die Würdigung der entsprechenden Umstände ist eine Tat-, nicht 

Rechtsfrage (BGE 115 II 484). 

Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Art. 271a Abs. 2 OR sehen sodann eine Erwei-

terung des Kündigungsschutzes im Anschluss an mietrechtliche Auseinanderset-

zungen zwischen den Parteien vor (zeitlicher Kündigungsschutz). Im Rahmen 

desselben läuft ohne ein vorausgegangenes Schlichtungs- oder Gerichtsverfah-

ren die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e in Verbindung mit Art. 271a Abs. 2 

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OR auch, wenn eine Kündigung innert drei Jahren erfolgt, nachdem die Parteien 

sich ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine strittige 

Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt haben. Verlangt wird der Nachweis 

einer Einigung durch Schriftstücke, wobei die Einigung selber entgegen der Auf-

fassung der Beklagten keinem Schriftformerfordernis unterliegt, sondern durchaus 

auch mündlich oder konkludent erfolgen kann (BGer 4A_525/2009 v. 15.3.2010 

E. 9.4 f.). Allerdings kann von einer Einigung erst gesprochen werden, wenn die 

Parteien eine Ungewissheit, in der sie sich in Bezug auf ihr Rechtsverhältnis be-

finden, unter gegenseitigen Zugeständnissen abschliessend bereinigen (BGE 130 

III 563 E. 2.3; BGE 100 II 144 E. 1c; BGer 4A_525/2009 v. 15.3.2010 E. 9.1). Ent-

scheidend sind vorab die Zugeständnisse des Vermieters, sodass grundsätzlich 

auch von einer Einigung gesprochen werden kann, wenn der Vermieter am Ende 

ganz von seinem Standpunkt abrückt. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist eine 

Kündigung auch anfechtbar, wenn sie – an den herkömmlichen Massstäben ge-

messen – mit Treu und Glauben vereinbar wäre (BGE 141 III 101 E. 2.2; 

BGE 131 III 33 E. 3.3-5). Als Forderung aus dem Mietverhältnis ist dabei jeder 

mietrechtliche Anspruch zu werten, der eine gewisse Bedeutung aufweist. Nicht 

Voraussetzung ist entgegen der Auffassung der Beklagten, dass sich der Streit 

um eine Geldforderung gedreht hat (vgl. BGE 130 III 563 E. 2.1; BGer 

4C.266/1993 vom 5.1.1994 E. 4a, publ. in MRA 1995, S. 39 ff.; CPra Bail-CONOD, 

Art. 271a OR N 50). Es trifft zwar zu, dass der damalige Bundesrat Koller im 

Rahmen der parlamentarischen Beratungen des geltenden Rechts im Ständerat 

eine entsprechende Erklärung zuhanden der Materialien abgegeben hat. Sie fand 

aber weder die Zustimmung des Stände- noch des Nationalrats und wurde auch 

nicht Gesetz. Koller äusserte sich auch widersprüchlich, wie sich den Materialien 

entnehmen lässt: Zunächst gab er die auslegende Erklärung ab, mit "Forderun-

gen" seien nur Geldforderungen gemeint. Als Beispiele zählte er dann auch Re-

paraturarbeiten und andere geldwerte Leistungen auf, also gerade keine blossen 

Geldforderungen, und schloss dann eine Sperrfrist nach Einigungen über Punkte 

aus, die "wirklich Bagatellen" seien, wie die Meinungsverschiedenheit, ob der Mie-

ter einen Hund oder eine Katze halten dürfe. Im Anschluss daran wies ihn der 

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damalige Ständerat Hefti darauf hin, dass es "im Text eben nicht Geldforderun-

gen, sondern Forderungen heisst" (Amtl. Bull SR 1989, S. 4004). Als Antwort gab 

Koller zu Protokoll, er hoffe und sei sogar überzeugt, dass seine Erläuterungen 

zuhanden der Materialien von der Rechtsprechung berücksichtigt würden (a.a.O.). 

Schon ZIHLMANN fragte sich etwas maliziös, ob sich Kollers Hoffnung betreffend 

seines Beispiels mit der Katze wohl bestätigen werde (ZIHLMANN, Das Mietrecht, 

2. A., Zürich 1995, S. 218 FN 51). Wenn in der parlamentarischen Debatte die 

Bedeutung einer gesetzlichen Formulierung diskutiert und der entsprechende Ge-

setzestext anschliessend trotz offen zutage getretener Differenzen nicht ange-

passt wird, können bundesrätliche Erläuterungen, die ohne Zustimmung des Ra-

tes, in welchem sie erfolgten, und ohne Information des Zweitrates gemacht wer-

den, keinen Einfluss auf die Rechtsanwendung haben. Damit ist die Erklärung 

bedeutungslos. Eine Beschränkung auf technische Geldforderungen wäre auch 

widersinnig, denn diesfalls wäre ausgerechnet eine aussergerichtliche Einigung 

der Parteien über eine Kündigung – also über den stärksten denkbaren Konflikt im 

Mietrecht – von der Regelung nicht erfasst, die der Beruhigung der Gemüter nach 

Konflikten dienen soll.  

Blosse Bagatellen lösen allerdings tatsächlich keine Sperrfrist aus, etwa der zu-

nächst nicht formgerechte Entzug eines Tiefkühlfaches, für das ein Mietzinsanteil 

von Fr. 6.50 pro Monat zu bezahlen war, oder die Korrektur einer Mietzinserhö-

hung um einen Franken (BGer, 4C.266/1993 v. 5.1.1994 E. 4a; BGE 118 II 365 

E. 1; BGE 130 III 563 E. 2.1). Weiter liegt eine Bereinigung durch gegenseitiges 

Nachgeben nicht vor, wenn es gar nicht erst zu einer Auseinandersetzung kommt, 

weil die eine Seite – insbesondere der Vermieter – sofort einlenkt (BGE 130 III 

563 E. 2.1 und 2.2). Anders verhält es sich mithin, soweit die betroffene Seite ih-

ren Standpunkt erst nach längeren Diskussionen aufgibt. Bedeutungslos sind so-

dann Vorgänge, bei denen die eine oder andere Seite wirkliche oder vermeintliche 

Ansprüche einstweilen nicht durchzusetzen versucht, denn darin liegt keine ab-

schliessende Streitbeilegung. Keine Rolle spielt es auch, wer in einer gerichtli-

chen Auseinandersetzung mutmasslich obsiegt hätte, denn das Gesetz knüpft die 

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Sperrfrist an eine Einigung und nicht schon an eine in der Schwebe gebliebene 

Differenz zwischen den Parteien (BGer 4A_525/2009 v. 15.3.2010 E. 9.3). 

4.2 Anwendung auf den vorliegenden Fall 

4.2.1 Sperrfrist? 

Soweit die Klägerin behauptet, aufgrund einer beigelegten Streitigkeit im Zusam-

menhang mit der von der Beklagten geforderten Schliessung des Mauerdurchbru-

ches zwischen den von der Klägerin gemieteten Geschäftsräumlichkeiten in den 

Liegenschaften N.-strasse x und N.-strasse y/O.-strasse z, sei eine dreijährige 

Kündigungssperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR ausgelöst worden, kann 

ihr nicht gefolgt werden.  

Zwar ist fraglich, ob man sich beim Abschluss des Mietvertrages mitsamt den 

Nachträgen bewusst war, dass die – damals mit der Vermieterin des umstrittenen 

Objekts identische – Eigentümerin des Nachbargrundstücks gemäss einer An-

merkung im Grundbuch aus dem Jahre 1917 den jederzeitigen Rückbau des 

Durchbruches fordern konnte, wie die Beklagte dies im Rahmen der vorprozessu-

alen Korrespondenz sinngemäss geltend machte. Dem aktuell gültigen Mietver-

trag und den entsprechenden Nachträgen ist eine entsprechende Einschränkung 

des Gebrauchsrechts der Klägerin jedenfalls nicht zu entnehmen, so dass zumin-

dest bei einer Auslegung nach Vertrauensprinzip die Parteien davon ausgehen 

mussten und durften, die Sache werde im Zustand vermietet, in welchem sie sich 

im Zeitpunkt des Vertragsschlusses präsentierte. Dass übereinstimmend etwas 

anderes gewollt oder erklärt worden wäre zur Zeit des Vertragsschlusses, be-

hauptet die Beklagte nicht. Da die Beklagte in den Mietvertrag zwischen ihrer 

Rechtsvorgängerin und der Klägerin aufgrund des Erwerbs der Liegenschaft ge-

stützt auf Art. 261 Abs. 1 OR eintrat, hat sie diesen tel quel gegen sich gelten zu 

lassen. Zur Konsultation des Grundbuches war die Klägerin zur Zeit des Ver-

tragsschlusses nicht verpflichtet, denn die Publizitätswirkung des Grundbuchs 

bezieht sich nur auf den Verkehr mit Grundstücken (vgl. BGE 142 III 329 E. 4 und 

5.3). Eine im Grundbuch vermerkte obligatorische oder sachenrechtliche Ver-

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pflichtung der Nachbarin gegenüber der Rechtsvorgängerin der Beklagten hat 

gegenüber widersprechenden Verpflichtungen zurückzutreten, welche diese 

Rechtsvorgängerin in neuerer Zeit mit der Klägerin eingegangen ist. Entspre-

chend hatte und hat die Beklagte kein Recht darauf, die Schliessung der Mauer-

durchbrüche während der Mietdauer zu verlangen. Folglich ist die Voraussetzung 

einer strittigen Forderung aus einem Mietverhältnis über eine kontroverse Rechts-

frage vorliegend durchaus gegeben. Die Beklagte macht zu recht auch nicht gel-

tend, sie habe der Forderung sofort nachgegeben oder der Streit betreffe eine 

Bagatelle. 

Wie erwähnt, knüpft das Gesetz die Sperrfrist aber nicht allein an den Bestand 

einer erheblichen Streitigkeit und auch nicht an die Frage, wessen Standpunkt 

berechtigt ist, sondern an eine Einigung. Auch aus der Darstellung der Klägerin 

ergibt sich aber keine – und sei es nur konkludente – Einigung der Parteien, die 

durch Schriftstücke rechtsgenügend nachgewiesen wäre. Im Anschluss an die 

zitierte Korrespondenz herrschte zwischen den Parteien zwar Funkstille zur hier 

interessierenden Frage, und es ist unbestritten, dass die Beklagte nichts unter-

nommen hat, um die Schliessung des Durchbruchs durchzusetzen. Von einer 

dauerhaften Lösung des Konflikts durch gegenseitiges Nachgeben kann aber 

nicht gesprochen werden. Die Weigerung der Beklagten, die von der Klägerin ge-

forderte Verzichtserklärung abzugeben, zeugt gerade davon, dass keine Einigung 

erfolgte. Vielmehr hat die Beklagte wohl aufgrund der Zweifel, ob ein Anspruch 

auf die Schliessung des Mauerdurchbruches besteht oder nicht, die sprichwörtli-

che Faust im Sack gemacht und die Differenz im Raume stehen lassen. Die Be-

hauptung der Klägerin, man habe im Gegenzug für das Einlenken der Beklagten 

auf eine schriftliche Verzichtserklärung bezüglich des Rückbaus verzichtet, ist 

jedenfalls nicht durch Schriftstücke belegt. Die offerierte Einvernahme P.s zu die-

sem Punkt kann daher unterbleiben.  

Man mag gegen dieses Ergebnis einwenden, die Klägerin sei dadurch schlechter 

gestellt als im Falle einer Anrufung der Schlichtungsbehörde zum Streitpunkt. Das 

ist allerdings die Folge des politischen Kompromisses, den Art. 271a Abs. 2 OR 

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letztlich darstellt. Der bundesrätliche Entwurf hatte an aussergerichtliche Einigun-

gen noch keine Sperrfrist geknüpft (Botschaft zur Revision des Miet- und Pacht-

rechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I S. 1511 f.). In den parlamentarischen Bera-

tungen wurde die Ergänzung eingefügt, um den Mieter nicht in jedem Fall zur An-

rufung der Schlichtungsbehörde zu zwingen. Soweit die Ergänzung des Geset-

zestextes nicht greift, bleibt der Mieter gezwungen, die Initiative zu ergreifen. Im 

vorliegenden Fall hat die Klägerin dies nicht getan, und zwar obwohl sie schon zur 

Zeit der Debatte über den Durchbruch anwaltlich vertreten war. Liegt aber entge-

gen der Ansicht der Klägerin keine Einigung der Parteien ausserhalb eines 

Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhält-

nis im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR vor, so wurde auch keine Sperrfrist ausge-

löst. 

4.2.2 Vereinbarkeit des angegebenen Kündigungsgrundes mit dem Grundsatz 

von Treu und Glauben 

Aufgrund der einleitenden Bemerkungen (Ziff. 4.1) ist klar, dass der von der Be-

klagten in der Kündigung vom 13./14. Juni 2016 angegebene Kündigungsgrund 

"Eigenbedarf" nicht mit einem solchen im technischen Sinne übereinstimmt. Die 

Klägerin macht zu recht geltend, dass sich vorliegend der Gesellschaftszweck der 

Beklagten auf den Kauf, Verkauf sowie auf die Bewirtschaftung wie insbesondere 

die Vermietung und Verwaltung von Immobilien beschränkt. Soweit die Beklagte 

daher die Kündigung damit begründet, sie möchte die Liegenschaft für die Ver-

mietung an Konzerngesellschaften verwenden, damit diese ihre Produkte bzw. 

Uhren verkaufen können im Sinne eines "Uhrenwarenhauses" oder einer ähnli-

chen Nutzung des Mietobjekts, beruft sie sich nicht auf ihr eigenes Interesse, 

sondern auf dasjenige ihrer Konzernschwestern.  

Entgegen der Auffassung der Beklagten kann die Verbundenheit innerhalb eines 

Konzerns auch nicht als Form von naher Verwandtschaft betrachtet werden, denn 

von einer solchen kann nur bei natürlichen Personen gesprochen werden, wie die 

Beklagte dies letztlich auch einräumt. Nur in diesem Sinne hat sich auch das 

Bundesgericht geäussert, als es im Urteil 4C.170/2004 vom 27.8.2004 von Nahe-

- 13 - 

stehenden ("proches") sprach. Damals ging es um einen Vermieter, der einer im 

Treuhandbereich tätigen AG gekündigt hatte, um seinem Sohn eine Arztpraxis zu 

verschaffen (a.a.O., Sachverhalt; in diesem Kontext stand die von der Beklagten 

zitierte E. 3.2 […]). Im zweiten von der Beklagten ins Feld geführten Entscheid 

hatte sich das Bundesgericht mit einem Optiker zu befassen, der im gekündigten 

Objekt das Optikergeschäft unterbringen wollte, welches durch eine von ihm be-

herrschte Aktiengesellschaft betrieben wurde. Im Entscheid bekräftigte das Bun-

desgericht seine Rechtsprechung, wonach eine Kündigung durch eine AG wegen 

des Bedarfs ihres Aktionärs (und damit auch wegen des Bedarfs einer Konzern-

mutter und erst recht desjenigen einer anderen Konzerngesellschaft) keinen tech-

nischen Eigenbedarf darstellt. Einen Unterschied zu einer solchen Konstellation 

sah es im konkreten Fall allerdings zu recht darin, dass bei einer Kündigung eines 

Aktionärs mit Rücksicht auf eine beabsichtigte Nutzung durch die AG wegen der 

Aktionärseigenschaft des Vermieters dessen finanzielle Interessen tangiert sind, 

die zwar keinen technischen Eigenbedarf darstellen, aber dennoch ein grundsätz-

lich legitimes Vermieterinteresse (vgl. dazu auch BGE 132 III 737 E. 3.4). Wie die 

Kündigung genau begründet worden war, lässt sich dem Entscheid im Übrigen 

nicht entnehmen – der Streit drehte sich nur um die Frage der Erstreckung (BGer 

4C.139/2000 vom 10.7.2000, E. 2b). 

Weiter trifft es zu, dass schon die Verwendung des technischen Begriffs "Eigen-

bedarf" bei der Begründung einer Kündigung zu deren Aufhebung führen kann, 

wenn damit eine mit Treu und Glauben nicht in Einklang zu bringende Absicht 

verbunden ist. Ein geltend gemachter technischer Eigenbedarf ist geeignet, die 

Kündigung als gültig erscheinen zu lassen. Als klassisches Vermieterinteresse an 

einer Kündigung verfügt dieser Kündigungsgrund wie erwähnt selbst gegenüber 

einer Härte des Mieters über ein erhebliches Gewicht und bewirkt eine kürzere 

Erstreckung als die meisten anderen Kündigungsgründe. Weil er als innere Tat-

sache schwer überprüfbar ist, ist er auch geeignet, den Mieter von einer Klage auf 

Kündigungsschutz abzuhalten. Stecken solche Absichten hinter einer angeblichen 

Eigenbedarfskündigung, ist von einem Verstoss gegen Treu und Glauben auszu-

gehen (BGE 132 III 737 E. 3.5).  

- 14 - 

Wie alle Willenserklärungen ist aber auch die vorliegende Kündigung ihrerseits 

nach Treu und Glauben auszulegen. Entscheidend ist, wie die Klägerin die 

Äusserungen der Beklagten aufgrund der gesamten Umstände verstehen musste 

und durfte. Die Beklagte möchte das Mietobjekt nach ihrer heutigen Darstellung 

zwar nicht für die Ausübung ihrer Geschäftstätigkeit als Immobiliengesellschaft 

nutzen, aber immerhin für die Geschäftstätigkeit von Konzerngesellschaften, die 

ihr aufgrund der engen wirtschaftlichen Verbundenheit innerhalb des Konzerns 

weit näher stehen als (andere) Dritte wie etwa die Klägerin. Betrachtet man nun 

die ausgesprochene Kündigung und ihre Vorgeschichte, so ging dieser schon 

beim Erwerb der Liegenschaft ein indirekter Kontakt der Parteien voraus, weil 

beide sich um einen Kauf des Objekts bemüht hatten. Nachdem schliesslich die 

Beklagte das Rennen gemacht hatte, interessierten sich die Medien für die Pläne 

des K.-Konzerns und brachten bei[m Konzernchef] V. in Erfahrung, dass eine 

Nutzung der Liegenschaft im wesentlichen durch Konzerngesellschaften geplant 

sei. Zunächst war in der Berichterstattung der Zeitung M. vom tt. November 2014 

zwar nur die Rede davon, dass die K.-Gruppe zu ihren Plänen noch geschwiegen 

habe: Gemäss dem Bericht existierten aber damals bereits Gerüchte, es sei ein 

Uhrenwarenhaus geplant, wie es auch schon von einer Konkurrentin in W. mit 

Erfolg betrieben werde. Darauf folgte das Interview V.s mit der "NZZ am Sonn-

tag", über welches in der Zeitung M. vom tt. November 2014 berichtet wurde, und 

bei welchem V. die Gerüchte im Kern bestätigte und eine kreative Nutzung für 

Uhrenboutiquen sowie Künstlerateliers in Aussicht stellte, welche das Uhren-

handwerk vermittelten. Dabei verwies er auch auf ein zwar nicht identisches, aber 

auf ähnlichen Ideen beruhendes Haus in R., welches die Gruppe damals bereits 

betrieb. Eineinhalb Jahre später folgte dann das Interview mit dem Verwaltungs-

ratspräsidenten der Klägerin in der Zeitschrift L. vom tt. April 2016, in welchem 

dieser mit den möglichen Plänen des Konzerns konfrontiert wurde, zu dem auch 

die Beklagte gehört. Er sagte, er habe bislang mit V. keinen Kontakt gehabt, 

sprach von den Schwierigkeiten, die für die Klägerin mit einem Auszug verbunden 

wären, und äusserte explizit, es gebe "momentan" keine Anzeichen, dass die 

Verantwortlichen des Konzerns die Klägerin nicht mehr im Haus haben wollten, 

- 15 - 

zumal diese sich wohl gemeldet hätten, wenn "sie" das Gebäude wirklich für sich 

bräuchten.  

Darauf folgte am 6. Juni 2016 die unbestrittenermassen formungültige Kündigung 

(…). Abgesehen vom – für ein Geschäft von dieser Bedeutung mehr als erstaunli-

chen – Formfehler ist vor allem der Absender zu beachten. Es handelte sich näm-

lich nicht etwa um die Beklagte, sondern um die Konzernmutter K1 SA, auch 

wenn für diese die gleichen Organe auftraten wie sonst jeweils für die Beklagte. 

Inhaltlich drückte man nicht nur sein Befremden darüber aus, dass man über die 

Medien vom Interesse der Klägerin an einer Erneuerung bzw. Erstreckung des 

laufenden Mietvertrages erfahren habe, sondern teilte auch mit, man sei zu ent-

sprechenden Verhandlungen nicht bereit, "d'autant plus que nous souhaiterons 

utiliser cet espace de vente pour nos propres besoins" (a.a.O.). Diese Information 

hat aus Sicht der Konzernmutter der Beklagten als Absenderin eine erkennbar 

wirtschaftliche und auf den gesamten Konzern bezogene Bedeutung, besonders 

vor dem Hintergrund der vorausgegangenen Kommunikation via Medien. Ent-

sprechend adressierte die Klägerin ihren Widerspruch vom 8. Juni 2016 gegen 

die ihrer Meinung nach verfrühte Kündigung ebenfalls an die Konzernmutter der 

Beklagten. Vor diesem Hintergrund konnte und durfte die Klägerin die in der Folge 

von der Beklagten auf dem dafür vorgesehenen Formular versandte Kündigung 

vom 13./14. Juni 2016 vernünftigerweise nur so verstehen, dass der als Grund 

angegebene Eigenbedarf nicht technisch, sondern wirtschaftlich zu verstehen und 

eher auf die Bedürfnisse anderer Konzerngesellschaften bezogen war als auf die-

jenigen der Beklagten als reiner Immobiliengesellschaft (…). 

An der Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Konzernbedarfs gibt es sodann 

keine vernünftigen Zweifel. Soweit die Klägerin solche hegt, vermag sie sie nicht 

mit tauglichen Beweisofferten zu untermauern, welche die sehr plausiblen und mit 

Belegen untermauerte Darstellung der Beklagten infrage zu stellen vermöchten. 

Die entsprechenden Vorbringen der Klägerin erfolgten halbherzig. Nach Themati-

sierung der Umstände der Kündigung (die mit dem angegebenen Grund nichts zu 

tun haben), findet sich wohl der Hinweis, V. habe gegenüber den Medien am 30. 

- 16 - 

November 2014 erklärt, die Liegenschaft als Renditeobjekt erworben zu haben 

und nicht im Hinblick auf eine Nutzung durch Konzerngesellschaften (…). Die 

Klägerin konnte aber diese Aussage nicht zum Nennwert nehmen: Was die an-

gebliche Rendite von 5-7% angeht, sprach V. von der aktuellen Situation, nicht 

von einer künftigen ("nach den heutigen Mietkonditionen"). Die Klägerin wusste 

dabei, wie viel Mietzins sie zahlte, dass seit dem Auszug der früheren Eigentüme-

rin etwa ¾ der Büroräumlichkeiten oberhalb des Mietobjektes leer standen (…) 

und auch dass von einem Kaufpreis von Fr. xy Mio. die Rede war, so dass die 

von V. angegebene Rendite in für die Klägerin erkennbarer Weise schöngefärbt 

war. Vor allem aber ging aus dem Interview wie schon erwähnt ganz überwiegend 

die Absicht des Konzerns zur künftigen Nutzung der Liegenschaft für die Grup-

pengesellschaften hervor, also just das heute von der Beklagten geltend gemach-

te Kündigungsmotiv. Dass V. vom Haus als Objekt am besten Platz schwärmte, 

welches "in Zürich nie mehr auf den Markt kommen" werde, unterstrich den Ein-

druck, dass für den Kaufentscheid gewiss nicht die damalige Rendite im Vorder-

grund gestanden haben konnte. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Renditevor-

stellungen bezogen auf die Zukunft als gar nicht so falsch erscheinen, wie die Be-

klagte dies vorträgt, sei es dass man den Berechnungen die Mietzinse zugrunde 

legt, welche die Gruppengesellschaften künftig mit der Beklagten zu vereinbaren 

gedenken (…), oder dass man – wesentlich plausibler – in die Rechnung die Er-

sparnis einfliessen lässt, in deren Genuss die Konzerngesellschaften gelangen, 

sobald die heute geltenden Mietzinse für von Dritten gemietete Räumen in unmit-

telbarer Nähe zum Mietobjekt und damit an teurer Lage entfallen. Entgegen der 

Auffassung der Klägerin liegt in der Absicht einer solchen Kosteneinsparung ein 

eminentes und ohne weiteres legitimes Kündigungsinteresse, auch wenn die Er-

sparnis nicht bei der Beklagten selber, sondern bei anderen Konzerngesellschaf-

ten der K.-Gruppe und damit rechtlich bei Dritten anfällt, denn mit deren Schicksal 

ist die Beklagte zumindest wirtschaftlich verflochten, so dass jene ihr jedenfalls 

viel näher stehen als die Klägerin. Keine Rolle spielt dabei, ob die Beklagte die 

Absicht hat, die heute von der Klägerin genutzten Räume den anderen Konzern-

gesellschaften im Rahmen der rechtlichen Grenzen zu unterdurchschnittlichen 

- 17 - 

Preisen zum Gebrauch zu überlassen: Wie sehr man sich auch bilanz- und steu-

ertechnisch um möglichst realistische Werte bemühen mag, haben die resultie-

renden Mietzinse so oder anders insofern eine relative Bedeutung, als die be-

troffenen Konzerngesellschaften unabhängig von der Höhe der Mietzinse bei ge-

schäftlichen Schwierigkeiten im Rahmen des aktienrechtlich Zulässigen mit einer 

Unterstützung insbesondere durch die Konzernmutter rechnen können, denn der 

Wert der dort gehaltenen Aktien der übrigen Konzerngesellschaften hängt vom 

wirtschaftlichen Erfolg der Tochtergesellschaften ab (vgl. dazu das "Roscor"-Urteil 

aus der "Swissair"-Reihe BGer 4A_410/2011 vom 11.7.2012 E. 3.4, 5.1, 6.2.4 und 

6.2.8).  

Soweit die Klägerin in Zweifel zieht, dass das von der Beklagten vorgelegte Kon-

zept zur Konzernnutzung der heute von der Klägerin benützten Räume ernst ge-

meint bzw. ausgereift sei, ist ihr zwar zuzugestehen, dass das Konzept besten-

falls eine grobe Rohfassung der konkreten künftigen Nutzung der Liegenschaft 

darstellt. Allerdings bestritt die Klägerin nach Hinweis der Beklagten auf S. 208 

des Geschäftsberichts der K.-Gruppe 2017 (www.[…]) nicht substantiiert, dass 

alle Marken, die nach Darstellung der Beklagten künftig im Mietobjekt verkauft 

werden sollen, der K.-Gruppe zuzuordnen sind. Im Internet zugängliche Ge-

schäftsberichte taugen als allgemein bekannte Tatsachen durchaus zum Beweis, 

ohne dass es dafür einer besonderen Beweisabnahme bedürfte (Art. 151 ZPO). 

Unabhängig davon hätte die Klägerin im Rahmen ihrer Substantiierungslast die 

Marken zu benennen gehabt, die nicht dem Konzern zuzurechnen sein sollen. 

Dies hat sie unterlassen. Richtig ist zwar die Auffassung der Klägerin, der von der 

Beklagten behauptete Zweck, ihre Liegenschaften den Gruppengesellschaften für 

deren Bedürfnisse zur Verfügung zu stellen, müsse aus dem Handelsregister her-

vorgehen. Aktienrechtlich zulässig sind aber alle Rechtsgeschäfte einer Aktienge-

sellschaft, die der Gesellschaftszweck mit sich bringen kann (Art. 718a Abs. 1 

OR), und die Nutzung der gehaltenen Liegenschaften für Konzernzwecke ist in 

der Formulierung des Gesellschaftszwecks der Beklagten als «achat et vente 

d'immeubles, leur exploitation [!] tel que notamment la location et la gérance (…, 

Hervorh. des Gerichts)» ohne weiteres enthalten.  

- 18 - 

Was den tatsächlichen Hintergrund des behaupteten Kündigungsmotivs betrifft, 

führte auch [der Verwaltungsratspräsident der Klägerin] P. sodann anlässlich des 

ersten Teils der Hauptverhandlung am 29. Juni 2017 auf Fragen nach Art. 56 

ZPO aus, die K.-Gesellschaften würden heute allein an der X.strasse vierzig Ver-

kaufsstellen für ihre diversen Marken betreiben. Die Beklagte legte dazu Unterla-

gen zu mehreren Mietverträgen ihrer Konzernschwestern vor, aus denen eine 

Laufdauer bis ungefähr zum Kündigungstermin des vorliegenden Mietverhältnis-

ses ersichtlich ist. Dass dies nicht für alle der künftig im Mietobjekt unterzubrin-

genden Verkaufsstellen gilt, stellt die Ernsthaftigkeit des Kündigungsmotivs nicht 

infrage. Wie die Beklagte ihr mit der Kündigung erklärtes Ziel am Ende erreicht 

und in welchem zeitlichen Rahmen, ist allein ihre Sache. Dass es durchaus innert 

verhältnismässig kurzer Zeit zu erreichen ist, wurde von der Klägerin nicht sub-

stantiiert in Abrede gestellt. Dass P. bezweifelte, dass das Konzept, diverse Mar-

ken an einem Standort zu konzentrieren, erfolgversprechend sein kann, hat mit 

der Legitimität des Kündigungsmotivs nichts zu tun, die schon besteht, wenn die 

Absicht ernst gemeint ist. Abgesehen davon gibt es nach den unbestrittenen Me-

dienberichten durchaus bereits vergleichbare Konzepte, die Erfolg haben (…). 

Anscheinend machten sich die Juweliere an der X.-strasse nach Bekanntgabe der 

Pläne der K.-Gruppe denn auch Sorgen wegen der drohenden Konkurrenz (…).  

Mit ihren Einwänden macht die Klägerin letztlich Anleihen bei der Rechtsprechung 

des Bundesgerichts zu Sanierungskündigungen, die missbräuchlich sind, wenn 

sie nicht auf einem ausgereiften Projekt beruhen, welches dem Mieter die Beurtei-

lung erlaubt, ob die Kündigung für die Sanierung überhaupt erforderlich ist oder 

nicht (vgl. dazu die Zusammenfassung und Präzisierung der Rechtsprechung zu 

solchen Kündigungen auf Vorrat in BGE 143 III 344 E. 5.3.3). Bei Kündigungen 

zum Zwecke einer Nutzung durch eine nahestehende Gesellschaft ist jedoch wie 

bei einer echten Eigenbedarfskündigung ein Verbleib des Mieters im Objekt per 

se ausgeschlossen. Folglich spielt es auch keine Rolle, wie konkret die Umset-

zungspläne bereits sind – soweit nur feststeht, dass die beabsichtigte eigenbe-

darfsähnliche Nutzung ernst gemeint ist. Etwas anderes kann höchstens gelten, 

wenn etwa im Zeitpunkt der Kündigung unklar ist, ob überhaupt ein substantieller 

- 19 - 

Teil der Sache für die ins Auge gefasste Nutzung benötigt wird oder ob das Inte-

resse daran zur Zeit des Kündigungstermins noch besteht. Davon kann hier keine 

Rede sein. Trotz der lange vor dem nächsten Termin ausgesprochenen Kündi-

gung ist gerade mit Blick auf die eingereichten Unterlagen zu den Mietverträgen 

an den aktuellen Standorten der Verkaufsstellen des K.-Konzerns in der unmittel-

baren Umgebung des Mietobjektes klar, dass heute schon ein schützenswertes 

Interesse daran besteht, die Sache nach 2024 für die Zwecke des Konzerns zu 

nutzen. Dass dazu bereits fertige Pläne bestehen oder gar baurechtliche Hürden 

schon überwunden sind, ist entgegen der Meinung der Klägerin nicht erforderlich 

(vgl. BGE 142 III 336 E. 5.2 und 5.3.1 = Pra 2017 Nr. 79, wonach das Vorliegen 

der Baubewilligung selbst bei einer technischen Eigenbedarfskündigung nach Art. 

261 Abs. 2 lit. a OR nur die Dauer der Erstreckung beeinflusst, nicht aber die Gül-

tigkeit der Kündigung). Der Beklagten kann auch nicht vorgeworfen werden, sie 

habe das behauptete Kündigungsmotiv nur vage und pauschal beschrieben oder 

gar im Laufe des Verfahrens widersprüchliche Angaben dazu gemacht (vgl. BGE 

143 III 344 E. 5.3.4) – die entsprechende Behauptung der Klägerin entbehrt viel-

mehr nach dem Gesagten offensichtlich jeder Grundlage. 

4.2.3 Missbräuchlichkeit aus anderen Gründen? 

Die vorstehenden Ausführungen zeigen zugleich die Haltlosigkeit der übrigen 

Einwendungen der Klägerin gegen die Gültigkeit der Kündigung auf, denn wenn 

nach Treu und Glauben von einem Motiv auszugehen ist, welches auch einen 

vernünftigen und korrekten Vermieter zur Kündigung zu veranlassen geeignet 

war, schliesst dies auch einen verdeckten verpönten Grund aus: 

Soweit die Klägerin geltend macht, die Kündigung diene nur dazu, ihren Erstre-

ckungsanspruch zu vereiteln, diese habe sie in eine Zwangslage versetzt und zu 

einer verfrühten Klage auf Erstreckung gezwungen, krankt ihre Argumentation 

schon daran, dass die frühe Kündigung sie nicht am Erstreckungsbegehren ge-

hindert hat. Soweit die lange vor dem Kündigungstermin erforderliche Klage zu 

Schwierigkeiten bei den Suchbemühungen und der Beurteilung der Interessenla-

ge führt, sind diese erst bei der Behandlung des Erstreckungsbegehrens zu the-

- 20 - 

matisieren. Eine lange vor dem Kündigungstermin ausgesprochene Kündigung 

verstösst im Übrigen wie erwähnt nicht schon wegen der zeitlichen Distanz zum 

Termin gegen Treu und Glauben. Dieser Umstand bildet lediglich eines der mögli-

chen Merkmale einer Kündigung auf Vorrat (vgl. BGE 143 III 344 E. 5.3.3); eine 

solche kann hier aber nach dem Gesagten gerade ausgeschlossen werden.   

Ebenso wenig kann aus dem Umstand auf Missbräuchlichkeit der Kündigung ge-

schlossen werden, dass die Beklagte gegen die von P. im Interview mit der Zeit-

schrift L vom tt. April 2016 geäusserte Absicht der Klägerin protestiert hat, die 

Mietsache auch nach 2024 benützen zu wollen, allenfalls im Rahmen einer Mie-

terstreckung. Es ist zwar richtig, dass der Protest und die angefochtene Kündi-

gung in einem direkten zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zur Äusserung 

im Interview stehen. Dieses hat aber nur bewirkt, dass den Funktionären der Be-

klagten klar wurde, dass diejenigen der Klägerin Hoffnungen auf eine Fortsetzung 

des Mietverhältnisses hegten, die mit ihren Plänen nicht zu vereinbaren waren. 

Dass die Beklagte mit der Kündigung diesbezüglich für Klarheit sorgte, kann ihr 

nicht zum Vorwurf gemacht werden. Inwiefern darin gar ein Rachemotiv oder die 

Absicht liegen soll, den Anspruch der Klägerin auf Kündigungsschutz zu unterlau-

fen, wie diese auch noch geltend macht, ist nicht nachvollziehbar. Dass die Kün-

digung zweifellos auch darauf zielte, von der ständigen Rechtsprechung profitie-

ren zu können, dass bei der Bemessung einer Erstreckung auch die Zeit zu be-

rücksichtigen ist, welche der Vermieter dem Mieter über die vertragliche Kündi-

gungsfrist hinaus gewährt, um sich auf die Beendigung des Mietverhältnisses ein-

zustellen (dazu nachfolgend Ziff. 5.1), entspricht geradezu dem richtig verstande-

nen Konzept des mietrechtlichen Kündigungsschutzes, denn damit tappte die 

Klägerin bezüglich der Pläne der Beklagten nicht weiter im dunkeln, so dass sie 

sich gerade wegen der Kündigung Gedanken über mögliche Lösungen machen 

konnte. Weit eher kann es u.U. gegen Treu und Glauben verstossen, der Gegen-

partei bereits feststehende Kündigungspläne zu verschweigen, wie die Beklagte 

unter Berufung auf ein Urteil des angerufenen Gerichts vom 13. Februar 2018 

(MB170006-L = ZMP 2018 Nr. 1) zu recht bemerkte. Jedenfalls existiert wie er-

wähnt im geltenden Recht wie auch schon vor 1990 (BGE 99 II167 E. 2a) unter 

- 21 - 

Vorbehalt anderslautender Abmachungen zwischen den Parteien keine Vorschrift 

dazu, wann eine Kündigung frühestens erfolgen darf. Die gegenteilige Lösung 

würde den Vermieter womöglich zwingen, durch ein zweckloses Zuwarten mit der 

Kündigung beim Mieter eine Härtesituation überhaupt erst herbeizuführen. Soweit 

die Klägerin das Vorgehen der Beklagten als Vereitelung ihres Erstreckungsan-

spruchs betrachtet, ist sie daran zu erinnern, dass die Erstreckung des Mietver-

hältnisses nicht Selbstzweck ist, sondern der Milderung von Kündigungsfolgen 

dient. Nur vor einem entsprechenden Hintergrund rechtfertigt sich ein richterlicher 

Eingriff in das von den Parteien geschaffene Vertragsgefüge. 

Aus den gleichen Gründen kann die Kündigung auch keine schonungslose 

Rechtsausübung und keine – wie auch immer geartete – Rachekündigung im 

Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR darstellen, ganz abgesehen davon, dass die 

Beklagte ihre Konzernnutzungspläne schon lange vor dem fraglichen Interview 

publik gemacht hatte, wie sie zu recht einwandte. Richtig ist auch, dass die Be-

hörden und Gerichte der Beklagten im Falle einer späteren Kündigung diese ge-

rade entgegengehalten hätten, da der Mieter sich grundsätzlich erst im Zeitpunkt 

der Kündigung um Ersatz bemühen muss. 

Was schliesslich die Behauptung der Klägerin angeht, sie sei von der Beklagten 

nach Anfechtung der Kündigung schikaniert worden, da jene auf der Einholung 

einer formellen Zustimmung zu Umbauarbeiten bestanden habe, welche die Un-

termieterin "A." im Frühjahr 2017 in Angriff genommen habe, sind ihre Ausführun-

gen irrelevant, denn Ereignisse nach der Kündigung können für diese nicht kausal 

sein. Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang vortragen liess, die Beklagte 

habe sie (mit der Androhung eines Baustopps) dazu zwingen wollen, mehr Miet-

zins zu bezahlen als vertraglich vereinbart (…), lässt sich etwas Derartiges aus 

der eingereichten Korrespondenz zwischen den Parteien jedenfalls nicht ableiten. 

Zusammenfassend erweist sich die Kündigung vom 13./14. Juni 2016 auf den 

31. Dezember 2024 als gültig. Die Klage ist in diesem Punkt abzuweisen. 

- 22 - 

5. Erstreckung 

5.1. Grundlagen 

Nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann ein Mieter die Erstreckung 

des Mietverhältnisses für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre verlangen, 

wenn die Beendigung der Miete für ihn eine Härte zur Folge hätte, die durch die 

Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Im Rahmen der Höchst-

dauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen gewähren. Es entscheidet 

nach Ermessen, mithin nach Recht und Billigkeit (Art. 4 ZGB), ob das Mietverhält-

nis zu erstrecken ist, und wenn ja, für welche Dauer. Das Gericht hat eine Abwä-

gung der Interessen vorzunehmen und den Zweck der Mieterstreckung zu be-

rücksichtigen, der insbesondere darin besteht, dem Mieter Zeit für die Suche von 

Ersatzräumlichkeiten einzuräumen. Gleichberechtigt daneben steht aber auch das 

alternative Ziel, (andere) nachteilige Folgen der Vertragsbeendigung zu mildern 

(BGE 142 III 336 E. 5.3.1). Bei Geschäftsmieten kann etwa ein Verlust durch eine 

Restbetriebsdauer minimiert werden, auch wenn die Geschäftsaufgabe letztlich 

unvermeidlich ist. Es obliegt dem Gericht, alle Umstände des Einzelfalls zu be-

rücksichtigen, wie zum Beispiel die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen 

und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten sowie die 

Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume (Art. 272 Abs. 2 OR; 

BGE 136 III 190 E. 6; 135 III 121 E. 2; BGer 4A_452/2010 vom 22.11.2010 E. 3). 

Die gewöhnlichen mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen – 

wie schwerwiegend sie auch sein mögen – keine Umstände im Sinne von Art. 272 

Abs. 1 OR dar, weil sie mit jeder Kündigung verbunden sind und durch eine Er-

streckung des Mietverhältnisses nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezö-

gert werden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit unter 

Berücksichtigung der Umstände eine Milderung der Folgen der Kündigung in dem 

Sinne zu erhoffen ist, dass ein späterer Umzug weniger nachteilig ist (BGer 

4A_452/2010 vom 22.11.2010 E. 3). Keine Härte zu begründen vermag der blos-

se Wunsch des Mieters, möglichst lange von für ihn vorteilhaften Bedingungen 

profitieren zu können (BGE 105 II 197 E. 3b).  

- 23 - 

Die Härte, die ihn durch die Vertragsbeendigung trifft, hat der Mieter zu behaup-

ten und zu beweisen. Obwohl vom Gesetz nur für Zweiterstreckungen vorgese-

hen, verlangt die Praxis just mit Blick auf die Beweislastverteilung grundsätzlich 

auch im Rahmen eines ersten Erstreckungsverfahrens vom Mieter, dass er sich 

nach Erhalt der Kündigung ernsthaft um Ersatzraum bemüht (BGE 116 II 448; 

BGE 110 II 249; BGE 125 III 226 E. 4c = Pra 1999 Nr. 152: «pas […] de démar-

ches sérieuses»). Suchbemühungen können jedoch nicht in allen Fällen verlangt 

werden, so namentlich nicht von Personen, die infolge Alter, Krankheit oder Inva-

lidität hilflos sind (SVIT-Komm. [3. A.], Art. 272 OR N 34a). Sinnlos sind Bemü-

hungen sodann, wenn die Erstreckung ausnahmsweise nicht der Erleichterung 

der Ersatzbeschaffung dienen soll, weil Ersatz im herkömmlichen Sinne gar nicht 

beschaffbar ist wie im Falle einer unausweichlichen Geschäftsaufgabe, eines 

Umzugs in neu erstellte eigene Räume des Mieters oder von nicht amortisierten 

Investitionen in die Sache (BGE 116 II 448, BGer, 23.12.2004, 4C.343/2004, E. 4; 

ZK-HIGI, Art. 272 OR N 205; SVIT-Komm. [3. A.], Art. 272 OR N 11 und 34b). 

Erfolgt die Kündigung lange vor dem Beendigungstermin, lässt sich ein Ersatzob-

jekt oft noch gar nicht oder nur mit dem Risiko einer doppelten Mietzinsbelastung 

beschaffen, da Mietobjekte meist nicht auf Jahre hinaus angeboten werden. Hier 

kann sich eine kurze Erstreckung rechtfertigen, um dem Mieter die erforderliche 

Punktlandung zu ermöglichen. Alternativ dazu hat es das BGer auch schon als 

zulässig erklärt, das Verfahren zu sistieren, bis sich die Ausgangslage klarer ab-

zeichnet (BGE 99 II 167 E. 2b). Im Zeitpunkt jenes Entscheids existierte allerdings 

im Rahmen einer Erstreckung kein vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters wäh-

rend der Erstreckungsdauer, wie es heute in Art. 272d OR verankert ist (vgl. aArt. 

267a ff. OR), so dass sich fragt, inwieweit die zitierte Rechtsprechung der Präzi-

sierung bedarf. Darauf ist zurückzukommen. 

Erstreckungen über die gesetzliche Maximaldauer hinaus sind unzulässig. Es 

geht auch nicht an,  die Dauer der Erstreckung an einem ungewissen Ereignis 

festzumachen (BGE 135 III 121 E. 4 = Pra 2009 Nr. 88). Bei der Bemessung der 

Erstreckungsdauer wird zulasten des Mieters auch die Zeit einbezogen, die der 

- 24 - 

Vermieter ihm über die gesetzliche Kündigungsfrist hinaus gewährt, jedenfalls 

soweit es sich dabei nicht nur um einige Monate handelt (BGE 125 III 226 E. 4c 

= Pra 1999 Nr. 152; Gewährung einer Erstreckung von fünf Jahren statt sechs, 

nachdem der Mieter in den zwei Jahren zwischen Kündigung und Termin nichts 

unternommen hatte, um Ersatz zu finden).  

5.2 Anwendung auf den vorliegenden Fall  

Unbestrittenermassen ist die vorliegende Kündigung mehr als acht Jahre vor dem 

avisierten Termin erfolgt. Damit steht der Klägerin für die Suche nach Ersatz weit 

mehr Zeit zur Verfügung als die maximale gesetzliche Erstreckungsdauer für Ge-

schäftsräume, die nur sechs Jahre beträgt (Art. 272b Abs. 1 OR). Schon aus die-

sem Grund scheidet unabhängig von der übrigen Interessenlage eine Erstreckung 

des Mietverhältnisses grundsätzlich aus, denn eine solche würde bedeuten, die 

der Klägerin von der Beklagten mit der Wahl des Kündigungszeitpunkts über die 

Kündigungsfrist hinaus gewährte Zeit, um sich auf das Vertragsende einzustellen, 

ausser acht zu lassen. 

Soweit die Klägerin geltend macht, aktuell erweise sich eine Suche als unmöglich, 

so dass ihr schon deswegen eine Erstreckung einzuräumen sei, weil die Beklagte 

ihr kein vorzeitiges Auszugsrecht gewähre, wandte die Beklagte ein, dass ein sol-

ches der Klägerin gerade wegen der für sie unbestrittenermassen lukrativen Un-

tervermietung an A. nichts nützen würde, da sie bei einem vorzeitigen Auszug 

ihre Untervermieterpflichten nicht einhalten könnte.  

Dass die Untervermietungssituation einen vorzeitigen Auszug der Klägerin er-

schwert, ist zwar richtig. Gerade deshalb stellt sich aber durchaus die Frage, wie 

dem auf der Ebene des Erstreckungsrechts zu begegnen ist. Die vage Offerte der 

Beklagten, zu gegebener Zeit über eine vorzeitige Auszugsmöglichkeit zu spre-

chen, ist für die Klägerin keine Garantie für eine angemessene Lösung, da sie 

nach Abschluss des vorliegenden Verfahrens keine Möglichkeit mehr hat, einen 

vorzeitigen Auszug ohne Kostenfolgen gegen den Willen der Beklagten durchzu-

setzen. Richtig an der Argumentation der Beklagten ist immerhin, dass ein erheb-

- 25 - 

liches Interesse der Klägerin an einem vorzeitigen Auszug bei der geschilderten 

Ausgangslage nicht besteht. Wie noch zu zeigen ist, räumt die Klägerin dies mit 

den im vorliegenden Verfahren gestellten Anträgen letztlich selber ein. 

Als Lösungsmöglichkeit bleiben zunächst die beiden vom Bundesgericht in BGE 

99 II 167 E. 2b vorgezeichneten Wege. Gegen eine kurze Erstreckung über das 

Vertragsende hinaus spricht aber die weit über eine Maximalerstreckungsdauer 

hinausgehende Vorlaufzeit, über welche die Klägerin aufgrund der frühen Kündi-

gung der Beklagten an sich schon verfügt. Der zweite Weg wäre eine Sistierung 

des Verfahrens, bis die Ersatzsuche akut wird, also bis etwa zwei oder drei Jahre 

vor dem Kündigungstermin. Allerdings wäre damit die Gefahr einer kalten Erstre-

ckung verbunden, die bei einer derart langen Vorlaufzeit als für die Beklagte un-

zumutbar erscheint. Eine so lange Sistierung erwiese sich auch rechtsstaatlich als 

problematisch, denn die Parteien haben Anspruch auf eine beförderliche Verfah-

rensführung, was die Sistierung nach Art. 126 ZPO zur Ausnahme macht. Auf-

grund der Mietrechtsrevision 1990 fragt sich, ob nicht als dritte Lösung in Betracht 

kommt, den bestehenden Vertrag um ein vor dem Kündigungstermin einsetzen-

des vorzeitiges Auszugsrecht zu erweitern, z.B. in den letzten beiden Jahren vor 

dem Termin. Art. 272d OR sieht seit dem 1. Juli 1990 eine vorzeitige Auflösungs-

möglichkeit des Mieters im Rahmen einer Erstreckung vor, die zur Zeit von BGE 

99 II 167, d.h. im Jahre 1973, noch nicht zur Verfügung stand (vgl. aArt. 267a ff. 

OR). Wenn man schon die zusätzliche Vorlaufzeit aufgrund der frühen Kündigung 

als erstreckungsähnliche Vertragsdauer betrachtet und in den Erstreckungsent-

scheid einbezieht, kommt auch die Einräumung einer vorzeitigen Auszugsmög-

lichkeit analog zur genannten Bestimmung als Lösung für das Problem grundsätz-

lich infrage. Da die Gewährung einer Erstreckung viel stärker in die Rechtsstel-

lung des Vermieters eingreift als eine analoge Anwendung von Art. 272d OR, er-

scheint der aufgezeigte Weg mit den Wertungen des Gesetzes durchaus verein-

bar und ist gegenüber einer Sistierung oder der Gewährung einer kurzen Erstre-

ckung allein zur Erleichterung der Beurteilung der Ausgangslage sogar vorzuzie-

hen. 

- 26 - 

Gegen ein solches Vorgehen spricht im vorliegenden Fall allerdings, dass die 

Klägerin keinen entsprechenden Antrag gestellt hat. Im Erstreckungsprozess gilt 

zwar die Dispositionsmaxime insofern nicht, als das Gericht im Anschluss an die 

Gültigerklärung einer Kündigung von Amtes wegen eine Erstreckung zu prüfen –

und deren Modalitäten zu regeln – hat (Art. 273 Abs. 5 OR). Bei anwaltlich vertre-

tenen Parteien hat es sich dabei aber wie auch bei der Ermittlung des Sachver-

halts (…) eine gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen. Betrachtet man die Anträge 

der Klägerin, so schliesst diese im Eventualstandpunkt auf eine erstmalige [!] drei-

jährige Erstreckung bis 31. Dezember 2027. Was die vorzeitige Auszugsmöglich-

keit angeht, verlangt sie nur die Einräumung eines Kündigungsrechts während der 

Dauer der Erstreckung mit einer Frist von sechs Monaten jeweils auf Ende Juni 

oder Dezember. Sie geht damit selber nicht davon aus, dass ihr zu gegebener 

Zeit eine besonders kurzfristige Kündigungsmöglichkeit zur Verfügung stehen 

muss, um sich nahtlos Ersatz beschaffen zu können.  

Ob der langen Vorlaufzeit durch die frühe Kündigung erübrigt sich zwar eine Prü-

fung weiterer Härtegründe. Am Rande nur soviel: Gerade aus dem Eventualan-

trag der Klägerin bezüglich ihres Kündigungsrechts während der beantragten Er-

streckung von erstmals drei Jahren erhellt indirekt, dass es ihr wohl vorab darum 

geht, möglichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu können. Ihre Aus-

führungen zu den Verlusten, die sie aktuell erzielt, konterte die Beklagte unwider-

sprochen mit dem Hinweis darauf, dass der ertragskräftigste Teil des klägerischen 

Betriebs der Gewinn aus der Untervermietung an "A." ist: Die Klägerin machte 

geltend, ihre Verkaufsstelle im Mietobjekt sei als einzige profitabel und trage dazu 

bei, ihren Gesellschaftsverlust zu dämpfen. Die Beklagte wies darauf hin, dass 

gestützt auf die Position 600 in der von der Klägerin eingereichten Umsatz- und 

Kostenrechnung der Zürcher Boutique von Februar 2017 bis Januar 2018 davon 

auszugehen ist, dass für das positive Ergebnis der Klägerin in Zürich ganz über-

wiegend die Einnahmen aus der Untervermietung verantwortlich sind, ohne die 

auch im Mietobjekt nur Verluste (…) geschrieben würden. Die Klägerin wandte 

zwar ein, in der genannten Position seien nicht nur die Einnahmen aus der Unter-

vermietung enthalten, sondern auch andere wie diejenigen aus dem Betrieb eines 

- 27 - 

Terrassenrestaurants; sie bestritt aber die substantiierten und auf den Untermiet-

vertrag gestützten Annahmen der Beklagten nicht und setzte dem insbesondere 

keine eigene Berechnung und keine Angaben entgegen zu den ihrer Meinung 

nach in der fraglichen Position tatsächlich enthaltenen Einnahmen, deren wesent-

licher Anteil tatsächlich die rund Fr. xy zu sein scheinen, welche der Klägerin von 

"A." zumindest im Geschäftsjahr 2015/2016 zugeflossen sind (…). 

Daraus folgt, dass die Klägerin auch bezüglich ihres Betriebsteils im Mietobjekt so 

oder anders zu Restrukturierungen gezwungen sein wird, denn die unwiderspro-

chene Darstellung der Beklagten zeigt auch hier einen aktuellen operativen Ver-

lust im Kerngeschäft der Klägerin (ohne Untervermietung an "A."). Dabei könnte 

die Klägerin bei einer Erstreckung nicht einfach damit rechnen, die Untervermie-

tungsgewinne beizubehalten, denn der Mietvertrag mit "A." ist bis Ende 2024 be-

fristet (…) und die Beklagte wäre jedenfalls nicht verpflichtet, wie ihre Rechtsvor-

gängerin die Zustimmung zu einer Vertragsfortsetzung zu Konditionen zu erteilen, 

die sich im Lichte von Art. 262 Abs. 2 lit. b OR als problematisch erweisen.  

Damit ist nicht ersichtlich, inwiefern eine Mieterstreckung eine Restrukturierung 

fördern könnte, im Gegenteil: Die wirtschaftliche Situation der Klägerin würde sich 

bei einem Verbleib im Objekt ohne deutliche Verbesserung der Ertragslage lau-

fend verschärfen, da die Verluste aus dem operativen Kerngeschäft im Mietobjekt 

künftig voll zu Buche schlagen und somit bezogen auf die gesamte Gesellschaft 

stark anwachsen würden. Das von der Klägerin mit einer Erstreckung verfolgte 

Ziel, Rücklagen für die Beschaffung eines anderen Standorts zu bilden, könnte 

folglich unabhängig von der angeblich hohen Kundenfrequenz und der Bedeutung 

der Stammkundschaft mit einer Erstreckung gar nicht erreicht werden, unabhän-

gig davon, dass Umzugskosten bei jeder Kündigung anfallen und daher grund-

sätzlich für den Erstreckungsentscheid ohnehin belanglos sind.  

Was die von der Klägerin ins Feld geführten Investitionen ins Objekt seit 2002 im 

Umfang von ihrer Darstellung zufolge Fr. xy betrifft, sind diese lediglich durch eine 

Zusammenstellung untermauert. Die Klägerin erläuterte nicht, welcher Teil der 

überwiegend schon recht lange zurück liegenden Ausgaben auf welche Weise 

- 28 - 

finanziert wurde, welche Lebensdauer die Investitionen aufweisen und wie lange 

demzufolge der Miethorizont über den Kündigungstermin Ende 2024 hinaus noch 

sein muss, um eine Abschreibung zu ermöglichen. Angesichts der bestehenden 

operativen Verluste kann die Klägerin im Übrigen just auf den genannten Zeit-

punkt hin wegen des Wegfalls der Untermieteinnahmen kaum damit rechnen, ge-

nügend Ertrag für eine Abschreibung erzeugen zu können (…). 

Damit ist das Erstreckungsbegehren abzuweisen, ohne dass die weiteren Argu-

mente der Parteien zu prüfen wären, namentlich diejenigen zu den Vermieterinte-

ressen.  

(…)" 

* * * * * 

 

Aus dem Urteil des Obergerichts NG180011-O vom 3. Oktober 2019 (Entscheid 

de Bundesgerichts im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Diggelmann, Stammbach, 

Higi; Gerichtsschreiberin Seebacher): 

"(…) 

II. 

Prozessuale Vorbemerkungen 

1. Zur Zulässigkeit der Berufung 

1.1 Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegen-

heiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhal-

tenen Rechtsbegehren Fr. 10'000.– erreicht (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Mieterin 

hat vor Vorinstanz in erster Linie die Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung 

und eventualiter die erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Jahre 

verlangt. Der Streitwert bestimmt sich diesfalls nach dem Hauptbegehren, ohne 

- 29 - 

dass das Eventualbegehren hinzuzurechnen wäre (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Beim 

Streit um die Gültigkeit der Kündigung berechnet sich der Streitwert grundsätzlich 

nach dem Zeitraum, währenddem der Mietvertrag fortdauern würde, wäre die 

Kündigung nicht gültig. Mit anderen Worten ist der Streitwert also nach dem Brut-

tomietzins während der vom jeweiligen Verfahren betroffenen Zeitdauer, d.h. ab 

Eingang der Klage oder des Rechtsmittels, bis zu demjenigen Zeitpunkt zu be-

rechnen, auf welchen nach Abschluss des Verfahrens unter Berücksichtigung der 

ordentlichen Kündigungsfrist sowie der dreijährigen Sperrfrist gemäss Art. 271a 

Abs. 1 lit. e OR frühestens gekündigt werden könnte (dazu etwa OGer ZH, 

NG180002 vom 1. Februar 2018, E. 5; PETER DIGGELMANN, DIKE-Komm-ZPO, 

2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Art. 91 N 44).  

1.2  Wie die Vorinstanz in ihrer Verfügung vom 30. Januar 2017 zutreffend aus-

geführt hat, ist das vorliegende Verfahren in dem Sinne aussergewöhnlich, als die 

Kündigung acht Jahre vor Mietende erfolgt ist, weshalb eine allfällige, durch das 

Verfahren ausgelöste Sperrfrist bis zum Mietende am 31. Dezember 2024 wohl 

bereits verstrichen wäre. Das Mietverhältnis könnte deshalb auch unter Berück-

sichtigung der Sperrfrist unter Umständen nochmals auf den gleichen Termin ge-

kündigt werden. Nicht zu beanstanden ist deshalb, dass die Vorinstanz zur Be-

rechnung des Streitwerts nur die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist von 

12 Monaten sowie die Dauer einer allfälligen Sperrfrist, aber ohne Berücksichti-

gung der Verfahrensdauer herangezogen und den Streitwert dergestalt auf 

Fr. 22'503'960.– festgesetzt hat. Der für die Berufung notwendige Streitwert wird 

damit ohne weiteres erreicht, womit die Berufung zulässig ist.  

2. Zur Eintretensfrage 

2.1 Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung 

des begründeten Entscheides schriftlich und begründet sowie mit einem Antrag 

versehen einzureichen (vgl. auch Art. 311 Abs. 1 ZPO).  

2.2 Mit der Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO sowohl eine unrichtige Rechts-

anwendung wie auch die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend ge-

- 30 - 

macht werden. Die Berufungsinstanz kann sämtliche gerügten Mängel frei und 

unbeschränkt prüfen. Vorausgesetzt ist allerdings, dass sich der Berufungskläger 

mit den Entscheidgründen, d.h. mit der Begründung des erstinstanzlichen Ent-

scheides im Einzelnen auseinandersetzt (ZR 110 [2011] Nr. 80). Gemäss Art. 311 

Abs. 1 ZPO sind entsprechende Beanstandungen von der Berufung führenden 

Partei in der Berufungsschrift einzeln vorzutragen und zu begründen (vgl. BGE 

138 III 374 E. 2 = Pra 102 [2013] Nr. 4; OGer ZH, LB110049 vom 5. März 2012, 

E. II.1.1. und E. II.1.2.). Fehlt eine hinreichende Begründung, tritt die Berufungs-

instanz insoweit auf die Berufung nicht ein (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 

4A_290/2014 vom 1. September 2014, E. 3.1; BGer 5A_438/2012 vom 

27. August 2012, E. 2.2). Soweit eine genügende Rüge vorgebracht wurde, wen-

det die Berufungsinstanz das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Die Be-

rufungsinstanz ist weder an die Argumente der Parteien noch an die Begründung 

des vorinstanzlichen Entscheides gebunden (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.1).  

 Im Entscheid über die Berufung ist auf die erhobenen Beanstandungen ein-

zugehen. Hervorzuheben ist indes, dass die Begründungspflicht (Art. 53 ZPO) 

das Gericht nicht dazu verpflichtet, sich mit jedem einzelnen rechtlichen oder 

sachverhaltlichen Einwand der Parteien eingehend auseinanderzusetzen. Viel-

mehr darf sich das Gericht in der Begründung seines Entscheids auf die wesentli-

chen Überlegungen konzentrieren, von welchen es sich hat leiten lassen und auf 

die sich sein Entscheid stützt.  

2.3 Die Berufung wurde rechtzeitig erhoben. Die Mieterin ist durch den ange-

fochtenen Entscheid formell und materiell beschwert und zur Rechtsmittelerhe-

bung legitimiert. Zudem enthält die Berufung konkrete Begehren und eine Be-

gründung (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Daher ist auf die Berufung einzutreten, soweit 

sich im Rahmen der weiteren Erwägungen nicht noch vereinzelte Vorbehalte er-

geben.  

- 31 - 

3. Zum anwendbaren Verfahren 

3.1 Für Prozesse über den Kündigungsschutz (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO) gilt 

ohne Rücksicht auf den Streitwert das vereinfachte Verfahren. In einem solchen 

kann die Klage in den Formen nach Art. 130 ZPO eingereicht oder mündlich zu 

Protokoll gegeben werden, wobei eine Begründung der Klage nicht erforderlich ist 

(Art. 244 Abs. 1 und 2 ZPO). Enthält die Klage keine Begründung, so stellt das 

Gericht sie der beklagten Partei zu und lädt die Parteien zugleich zur Verhandlung 

vor (Art. 245 Abs. 1 ZPO). Enthält die Klage demgegenüber eine Begründung, so 

setzt das Gericht der beklagten Partei zunächst eine Frist zur schriftlichen Stel-

lungnahme an (Art. 245 Abs. 2 ZPO). Das Gericht triff die notwendigen Verfügun-

gen, damit die Streitsache möglichst an einem Termin erledigt werden kann; er-

fordern es jedoch die Verhältnisse, so kann das Gericht einen Schriftenwechsel 

anordnen und Instruktionsverhandlungen durchführen (Art. 246 ZPO).  

 Die Mieterin bemängelt in diesem Zusammenhang, dass die Vorinstanz das 

Verfahren entgegen dem Wunsch beider Parteien mündlich durchgeführt habe, 

was die Mieterin aufgrund dessen, dass es sich um eine grosse Geschäftsliegen-

schaft und nicht um einen Standardstreit über eine 3-Zimmerwohnung handle, für 

unangebracht erachtet. Indes ist in diesem Zusammenhang einerseits darauf hin-

zuweisen, dass die Mieterin selbst eine Klage ohne Begründung eingereicht und 

geltend gemacht hat, sie behalte sich eine einlässliche Begründung für die münd-

liche Verhandlung vor, womit sie die nunmehr kritisierte Prozessleitung der Vor-

instanz selbst initiiert hat. Dass die Vorinstanz sodann, nachdem die Vermieterin 

offenbar die Durchführung eines Schriftenwechsels vor Durchführung der Haupt-

verhandlung angeregt hatte und die Mieterin sich mit dem einverstanden erklärte, 

dennoch auf die Durchführung eines solchen verzichtet und gestützt auf Art. 245 

Abs. 1 ZPO zur Hauptverhandlung vorgeladen hat, gereicht der Mieterin – wie die 

Vermieterin zu Recht vorbringt – von vornherein nicht zum Nachteil, weil sie als 

erstplädierende Partei sowohl die Klagebegründung an der Hauptverhandlung 

vom 29. Juni 2017 als auch die Replik in der Fortsetzung der Hauptverhandlung 

vom 12. April 2018 vortragen konnte. Im Gegensatz zur jeweils zweitplädierenden 

- 32 - 

Vermieterin hatte sie daher die Möglichkeit, ihren Vortrag eingehend vorbereiten 

zu können. Weiterungen zu den diesbezüglichen Beanstandungen der Mieterin 

erübrigen sich deshalb.  

3.2 Zutreffend führt die Vorinstanz sodann weiter aus, dass der Sachverhalt im 

vorinstanzlichen Verfahren gestützt auf Art. 247 Abs. 2 ZPO von Amtes wegen 

festzustellen sei, wobei sie zu Recht einschränkend ausführte, das Gericht be-

schränke sich darauf, bei der Feststellung des Sachverhaltes und der Beweiser-

hebung mitzuwirken, wohingegen es grundsätzlich Sache der Parteien sei, das 

Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen. Weiter fügte sie zutref-

fend an, dass es für das Ausmass der richterlichen Hilfe u.a. ausschlaggebend 

sei, ob die Parteien anwaltlich, also fachkundig, vertreten seien oder nicht. Soweit 

die Mieterin in diesem Zusammenhang allgemein kritisiert, entgegen der Vo-

rinstanz sei es dem Gericht bei anwaltlich vertretenen Parteien untersagt, bei der 

Feststellung des Sachverhaltes oder der Beweiserhebung mitzuwirken, übersieht 

sie, dass sich das Gericht bei anwaltlich vertretenen Parteien zwar "zurückzuhal-

ten" (Botschaft zur Schweizerischen ZPO vom 26. Juni 2006, BBl. 2006 7221, 

S. 7348), nicht jedoch vollständig zu "enthalten" hat (gl. ZK ZPO-HAUCK, 3. Aufl., 

Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 247 N 17). Auf konkrete Beanstandungen der Miete-

rin im Zusammenhang mit der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung wird im 

Rahmen der weiteren Erwägungen einzugehen sein, weshalb sich Weiterungen 

dazu an dieser Stelle erübrigen.  

III. 

Zur Berufung im Einzelnen 

1. Zur Gültigkeit der Kündigung 

1.1 Bei der von der Vermieterin ausgesprochenen Kündigung handelt es sich 

um eine ordentliche Kündigung gemäss Art. 266a OR. Eine solche setzt keine 

besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich 

frei, einen unbefristeten Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder ge-

- 33 - 

setzlichen Fristen und Termine aufzulösen (Art. 266a Abs. 1 OR; BGE 140 III 496 

E. 4.1; BGE 138 III 59 E. 2.1).  

 Die einzige Schranke der Vertragsfreiheit der Parteien ergibt sich aus dem 

Grundsatz von Treu und Glauben: So ist die Kündigung bei der Miete von Wohn- 

und Geschäftsräumen "anfechtbar", wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und 

Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR und Art. 271a OR; BGE 140 III 496 E. 4.1; 

BGE 138 59 E. 2.1). Zweck der Bestimmungen der Art. 271 und 271a OR ist der 

Schutz des Mieters vor missbräuchlichen Kündigungen, wobei die Grundnorm von 

Art. 271 OR durch die in Art. 271a OR genannten Fälle konkretisiert wird. Gemäss 

Art. 271a Abs. 1 Bst. e i.V.m. Art. 271a Abs. 2 OR ist eine durch den Vermieter 

ausgesprochene Kündigung insbesondere dann anfechtbar, wenn der Mieter 

durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter in den letz-

ten drei Jahren vor der Kündigung ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichts-

verfahrens über eine streitige Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat. Als 

Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nach der Rechtsprechung des 

Bundesgerichts, die sich auf die herrschende Lehre stützt, nur eine einvernehmli-

che Streitbeilegung, mittels der eine unter den Parteien kontroverse Rechtsfrage 

abschliessend geklärt wird (BGE 130 III 563 E. 2.1). 

 Da die Mieterin vor Vorinstanz geltend gemacht hat, die von der Vermieterin 

ausgesprochene Kündigung sei innerhalb einer solchen Sperrfrist erfolgt, ist zu-

nächst auf diesen Standpunkt einzugehen. 

1.2 Zur Frage, ob die Kündigung innerhalb einer Sperrfrist gemäss Art. 271a 

Abs. 2 OR ausgesprochen wurde 

1.2.1  Konkret brachte die Mieterin vor Vorinstanz vor, der Kündigung der Vermie-

terin sei eine einvernehmliche Beilegung eines Streites der Parteien über die 

Schliessung eines Durchgangs zwischen den Mieträumlichkeiten an der X.strasse 

x und weiteren von der Mieterin gemieteten Räumlichkeiten an der X.strasse 

y/N.strasse z vorausgegangen. Die Vermieterin habe den fraglichen Durchgang 

schliessen wollen, auf die Schliessung aber letztlich auf Widerstand der Mieterin 

- 34 - 

hin konkludent verzichtet. Die Vermieterin bestritt demgegenüber eine solche Ei-

nigung. Dabei brachte sie zunächst vor, nicht sie selbst, sondern die N. [Nachba-

rin und zugleich frühere Eigentümerin der Mietliegenschaft, Anm. d. Red.], welche 

sich im Rahmen des Kaufvertrages aufgrund der grundbuchrechtlichen Lage ihr 

gegenüber verpflichtet habe, den Brandmauerdurchbruch zwischen den Liegen-

schaften X.strasse x und X.strasse y/N.strasse z zu schliessen, habe gegenüber 

der Mieterin die Schliessung des Durchgangs verlangt. Auch sei es die N. gewe-

sen, welche die Schliessung der Mauerdurchbrüche auf den drei nicht von der 

Mieterin gemieteten Stockwerken habe ausführen lassen. Sie selbst habe die 

Mieterin zwar zum Rückbau aufgefordert, ohne diesen Anspruch jedoch durchzu-

setzen. Die von der Mieterin von ihr geforderte Verzichtserklärung betreffend des 

Rückbaus habe sie bewusst und mit guten Gründen nicht unterschrieben, wes-

halb es nicht zu einer Einigung gekommen sei, ohnehin nicht in Schriftform. Zu-

dem habe sie im Rahmen der Gespräche mit der Eigentümerin der Nachbarlie-

genschaft immer noch auf der Schliessung der Mauerdurchbrüche beharrt und 

habe auch noch einige Zeit nach der Kündigung an der Schliessung des Mauer-

durchbruchs festgehalten. Damit habe sie ihren Standpunkt bis zur Kündigung 

nicht preisgegeben und gerade nicht auf eine Forderung verzichtet.  

1.2.2  Die Vorinstanz hat das Zustandekommen einer eine Sperrfrist auslösenden 

Einigung zwischen den Parteien verneint. Sie vertrat den Standpunkt, aus der 

Darstellung der Mieterin ergebe sich keine – und sei es auch nur eine konkluden-

te – Einigung der Parteien, die durch Schriftstücke rechtsgenügend bewiesen sei. 

Im Anschluss an die zwischen den Parteien geführte Korrespondenz habe zwar 

Funkstille zur hier interessierenden Frage geherrscht und es sei unbestritten, 

dass die Vermieterin nichts unternommen habe, um die Schliessung des Durch-

gangs durchzusetzen. Von einer dauerhaften Lösung des Konflikts durch gegen-

seitiges Nachgeben könne aber nicht gesprochen werden. Die Weigerung der 

Vermieterin, die von der Mieterin geforderte Verzichtserklärung abzugeben, zeuge 

gerade davon, dass keine Einigung erfolgt sei. Vielmehr habe die Vermieterin 

wohl aufgrund der Zweifel, ob ein Anspruch auf die Schliessung des Mauerdurch-

bruchs bestehe oder nicht, die sprichwörtliche Faust im Sack gemacht und die 

- 35 - 

Differenz im Raum stehen lassen. Die Behauptung der Mieterin, man habe im 

Gegenzug für das Einlenken der Vermieterin auf eine schriftliche Verzichtserklä-

rung bezüglich des Rückbaus verzichtet, sei jedenfalls nicht durch Schriftstücke 

belegt.  

1.2.3  Die Mieterin hält im Berufungsverfahren an ihrem vorinstanzlichen Stand-

punkt fest und trägt vor, die Einigung bestehe darin, dass die Vermieterin nach 

dem Austausch von Korrespondenz zwischen den Parteien und ihrer – der Miete-

rin – Ankündigung, sich mit allen Mitteln gegen die angekündigten Bauarbeiten 

zur Wehr zu setzen, von ihrem (Rückbau-)Vorhaben Abstand genommen. Beweis 

dafür sei, dass die Vermieterin die Gültigkeit der Baubewilligung habe auslaufen 

lassen. Sie selbst habe damals im Gegenzug von der von ihr geforderten Ver-

zichtserklärung Abstand genommen, was von der Gegenpartei vorinstanzlich un-

bestritten geblieben sei. Die Vorinstanz verkenne, dass das Auslaufenlassen der 

Baubewilligung durch die Vermieterin nach einer Auslegung gemäss Vertrauens-

prinzip nach Treu und Glauben nur dahingehend verstanden werden könne, dass 

die Vermieterin definitiv auf die Durchsetzung des Rückbaus verzichtet habe.  

 Die Vermieterin geht demgegenüber mit der Vorinstanz davon aus, dass 

zwischen den Parteien keine aussergerichtliche Einigung zustande gekommen 

sei. Dazu bringt sie einerseits zusammengefasst vor, die Mieterin habe sich nicht 

einer von ihr selbst, sondern einer von der N. AG gestellten Forderung widersetzt. 

So sei im vorinstanzlichen Verfahren unbestritten geblieben, dass sich die N. AG 

als Verkäuferin der streitgegenständlichen Liegenschaft im Rahmen der weiteren 

Bestimmungen des Kaufvertrages ihr gegenüber verpflichtet habe, dafür besorgt 

zu sein, dass der Mauerdurchbruch zwischen dem Mietobjekt der Mieterin in der 

Liegenschaft X.strasse x und einem von der Mieterin in der Nachbarliegenschaft 

X.strasse y/N.strasse z benützten Mietobjekt verschlossen werde. Entsprechend 

sei die diesbezügliche Korrespondenz zwischen der Mieterin und der N. AG ab-

gewickelt worden, während sie selbst, nachdem ihr eine Kopie des Schreibens 

des Rechtsvertreters der Mieterin vom 28. Mai 2015 zugesandt worden sei, der 

Mieterin lediglich die historische Entwicklung und die im Grundbuch eingetragene 

- 36 - 

Grundlage für die mit der N. AG getroffene Vereinbarung aufgezeigt habe. Ihr 

Schreiben habe sie damit geschlossen, dass sie sich vor dem Hintergrund dieser 

Gegebenheiten ausser Stande sehe, die von der Mieterin geforderte Verzichtser-

klärung hinsichtlich des angestrebten Rückbaus abzugeben. Auf die erneute Auf-

forderung der Mieterin zur Abgabe einer solchen Erklärung habe sie in der Folge 

unbestrittenermassen nicht geantwortet. Unzutreffend sei in diesem Zusammen-

hang die von der Mieterin erhobene Behauptung, sie habe unbestrittenermassen 

auf die Einholung der geforderten Verzichtserklärung "im Gegenzug für das Ein-

lenken der Vermieterin verzichtet". Richtig sei, dass sie weder ausdrücklich noch 

stillschweigend eingelenkt habe und sie vor Vorinstanz ein Einlenken substantiiert 

bestritten habe, indem sie darauf hingewiesen habe, dass sie auch nach der Kün-

digung des Mietverhältnisses weiterhin gegenüber der N. AG an der Schliessung 

des Mauerdurchbruchs festgehalten habe. Auch sei es nicht richtig, dass sie eine 

Baubewilligung habe auslaufen lassen, sei eine solche doch gar nicht von ihr, 

sondern von der N. AG eingeholt worden, während sie diese lediglich in ihrer Ei-

genschaft als Grundeigentümerin mitunterschrieben habe. 

 Die Mieterin hält im Rahmen ihrer Stellungnahme auf die Berufungsantwort 

daran fest, dass die zwischen den Parteien hinsichtlich des Mauerdurchbruchs 

zustande gekommene Einigung darin zu sehen sei, dass die Vermieterin vom ur-

sprünglichen Vorhaben, den Durchgang zu verschliessen, Abstand genommen 

und sie selbst im Gegenzug von der Einholung einer schriftlichen Verzichtserklä-

rung abgesehen habe. Die Tatsache, dass die Vermieterin die ihr erteilte Baube-

willigung anschliessend nicht genutzt habe, belege, dass eine Einigung im nach-

gewiesenen Dispute zwischen den Parteien zustande gekommen sei. Ausserdem 

stellt sie sich auf den Standpunkt, das Schreiben der Vermieterin an die N. vom 

14. Juli 2016 sei offensichtlich zu Prozesszwecken angefertigt worden und habe 

keinen Beweiswert. Zu diesem Zeitpunkt habe bereits eine Einigung bestanden, 

welche mit dem Auslaufenlassen der Baubewilligung nochmals bestätigt worden 

sei.  

- 37 - 

1.2.4  Die Auseinandersetzung wegen des Mauerdurchbruchs zwischen der Lie-

genschaft X.strasse x und derjenigen an der X.strasse y/N.strasse z ist durch 

Schriftstücke belegt. So ist aktenkundig, dass sich die Vermieterin mit Schreiben 

vom 24. Februar 2015 zunächst an die N. wandte und dieser mitteilte, man neh-

me zur Kenntnis, dass sie die Ansicht vertrete, die Verbindung der Gebäude auf 

Seiten " N.strasse" solle zum Vorteil beider Eigentümer bestehen bleiben, doch 

ändere dies nichts an ihrem grundsätzlichen Entscheid. Die Gebäudetrennung sei 

deshalb in die laufende Planung aufzunehmen und möglichst innert einer Zielfrist 

von sechs Monaten zu vollziehen. Abschliessend forderte die Vermieterin die N. 

als Bauherrin des Rückbaus und Vermieterin der Geschäftsflächen "N.strasse z" 

auf, dies unverzüglich der Mieterin mitzuteilen. Mit Schreiben vom 15. März 2015 

teilte daraufhin die N. der Mieterin mit, dass die Vermieterin die Trennung der Ge-

bäude X.strasse x und X.strasse y/N.strasse z verlange. Am 8. Mai 2015 wandte 

sich die Vermieterin direkt an die Mieterin und teilte dieser unter anderem mit, 

dass der Eigentümerwechsel der Liegenschaft X.strasse x bauliche Konsequen-

zen zur Folge habe; mithin würden die Gebäudeteile O.hof (X.strasse x) und 

Q.hof (X.strasse y/N.strasse z) baulich komplett getrennt. Mit Schreiben vom 

28. Mai 2015 liess die Mieterin die N. daraufhin wissen, dass sie mit dem Rück-

bau des Mauerdurchbruchs nicht einverstanden sei, wobei sie das Recht bestritt, 

den Rückbau des Mauerdurchbruchs, welcher eine bewilligte Mieterausbaute dar-

stelle, während der Dauer des Mietverhältnisses und demgemäss vorzeitig zu 

verlangen. Solches stelle eine Verletzung des Mietvertrages dar. Die Mieterin for-

derte von der N., dass von den angekündigten Bauarbeiten vollumfänglich Ab-

stand genommen und der Verzicht auf die entsprechenden Arbeiten schriftlich 

angezeigt werde. Ausserdem forderte die Mieterin die N. auf, dafür besorgt zu 

sein, ebenfalls eine entsprechende Verzichtserklärung der Vermieterin beizubrin-

gen. Eine Kopie dieses Schreibens wurde von der Mieterin auch der Vermieterin 

zugestellt. Mit Schreiben vom 11. Juni 2015 wandte sich die Vermieterin daraufhin 

direkt an die Mieterin und teilte dieser zusammengefasst mit, sie sei der Ansicht, 

dass ein Recht auf Rückbau der Mieterausbaute aufgrund der grundbuchrechtli-

chen Situation bestehe. Vor diesem Hintergrund sähe sie sich ausser Stande, die 

- 38 - 

von der Mieterin geforderte Verzichtserklärung hinsichtlich des angestrebten 

Rückbaus abzugeben und werde weiterhin auf dem Rückbau bestehen. Am 

16. Juni 2015 antwortete die Mieterin der Vermieterin auf dieses Schreiben, wobei 

sie der von dieser geäusserten Rechtsansicht widersprach und festhielt, sie er-

warte umgehend eine entsprechende Verzichtserklärung der Vermieterin. Mit Ein-

schreiben vom 14. Juli 2016 wandte sich sodann die Vermieterin an die N. und 

führte einleitend aus, nachdem man die N. bereits mehrmals aufgefordert habe, 

den am 15. Januar 2015 erstmals besprochenen Rückbau vorzunehmen, wobei 

ihr von Seiten der N. mitgeteilt worden sei, dass sich die Mieterin gegen diesen 

Rückbau wehre und dieser nun juristisch durchgesetzt werden müsse, sei man 

heute immer noch nicht weiter. Nachdem sie (die Vermieterin) erfahren habe, 

dass die N. den Q.hof (die Liegenschaft X.strasse y/N.strasse z) demnächst ver-

äussern wolle, fordere sie die N. nochmals auf, den Rückbau umgehend vorzu-

nehmen. Ausserdem behalte sie sich das Recht vor, gegen die N. vorzugehen, 

auch wenn der Q.hof nun an einen Dritten veräussert werde. Zusätzlich verlange 

sie, dass die neue Besitzerin des Q.hofs die Verpflichtung der N. übernehme und 

dass dies im Veräusserungsvertrag betreffend Q.hof auch klar integriert werde.  

 Aufgrund dieser Korrespondenz ist zwar nicht zu verneinen, dass die Ver-

mieterin selbst in die Auseinandersetzung über den Rückbau des Mauerdurch-

bruchs involviert war. Dennoch kann der entsprechenden Korrespondenz entge-

gen der Mieterin keine einvernehmliche Streitbeilegung in dieser Frage entnom-

men werden. So hat die Vermieterin, nachdem die Mieterin von ihr mit Schreiben 

vom 28. Mai 2015 eine ausdrückliche Verzichtserklärung verlangt hatte, die Ab-

gabe einer solchen Erklärung mit Schreiben vom 11. Juni 2015 belegtermassen 

verweigert und am Rückbau festgehalten. Auf die zweite Aufforderung der Miete-

rin zur Abgabe einer solchen Erklärung vom 16. Juni 2015 hat die Vermieterin 

sodann unbestrittenermassen nicht reagiert, weshalb das Zustandekommen einer 

ausdrücklichen Einigung der Parteien nicht durch Schriftstücke belegt ist. Die Vo-

rinstanz ist sodann entgegen der Mieterin zu Recht zum Schluss gekommen, den 

eingereichten Schriftstücken könne auch keine konkludente aussergerichtliche 

Einigung der Parteien entnommen werden. Insbesondere kann eine solche Eini-

- 39 - 

gung nicht aus dem Verfall der Baubewilligung geschlossen werden, war doch 

belegtermassen nicht die Vermieterin, sondern die N. Bauherrin des umstrittenen 

Rückbaus, weshalb einzig die N. die entsprechende Baubewilligung auslaufen 

lassen konnte. Dass die Vermieterin das Baugesuch als Grundeigentümerin mit-

unterschrieben hat, ändert daran entgegen der Mieterin nichts, umso mehr als 

belegt ist, dass die Vermieterin die N. mehrfach zur Vornahme des strittigen 

Rückbaus aufgefordert hat. Im Übrigen anerkennt auch die Mieterin, dass die 

Baubewilligung erst am 15. Juni 2018 verfallen ist (§ 322 Abs. 1 PBG/ZH; vgl. 

act. 80 S. 5, Rz. 11), weshalb von vornherein nicht ersichtlich ist, wie der Verfall 

der Baubewilligung geeignet sein könnte, um eine vor Aussprache der Kündigung 

am 13./14. Juni 2016 zustande gekommene, konkludente Einigung der Parteien 

zu beweisen. Schliesslich wird der von der Mieterin behauptete konkludente Ver-

zicht der Vermieterin auf Vornahme des entsprechenden Rückbaus durch das – 

belegtermassen eingeschrieben versandte – Schreiben der Vermieterin an die N. 

vom 14. Juli 2016 ausdrücklich widerlegt, belegt dieses doch, dass die Vermiete-

rin von der N. auch noch am 14. Juli 2016 und damit nach der Kündigung vom 

13./14. Juni 2016 am Rückbau des Mauerdurchbruchs festgehalten hat. Zwar 

bringt die Mieterin in diesem Zusammenhang pauschal vor, das Schreiben vom 

14. Juli 2016 sei im Hinblick auf den Prozess erstellt worden und verfüge deshalb 

über keinen Beweiswert, doch bringt sie weder entsprechende Anhaltspunkte vor, 

noch sind solche vor dem Hintergrund offensichtlich, dass zwischen der Vermiete-

rin und der N. aktenkundig bereits zuvor Uneinigkeit über die Notwendigkeit des 

Rückbaus des Mauerdurchbruchs bestand.  

 Dass sich die Parteien in den letzten drei Jahren vor der Kündigung über 

eine streitige Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hätten, wurde von der 

hierfür beweisbelasteten Mieterin folglich nicht durch Schriftstücke belegt, wes-

halb die Vorinstanz das Bestehen einer Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1 

Bst. e i.V.m. Art. 271a Abs. 2 OR zu Recht verneint hat. Die Berufung der Mieterin 

erweist sich insoweit als unbegründet.  

- 40 - 

1.3 Zur Frage, ob die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst  

1.3.1  Da die von der Vermieterin ausgesprochene Kündigung nicht innerhalb 

einer Sperrfrist erfolgte, war es der Vermieterin – wie bereits ausgeführt – grund-

sätzlich freigestellt, den Mietvertrag zu kündigen, denn der Mietvertrag bindet die 

Parteien nur bis zum Ablauf der vereinbarten Frist. Mit dem Ablauf der Frist lebt 

die Vertragsfreiheit wieder auf und steht es jeder Partei frei, einen neuen Vertrag 

zu schliessen oder sich einen neuen Vertragspartner zu suchen (BGer 

4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, in: MRA 4/17 S. 214, E. 2.1; BGer 4A_18/2016 

vom 26. August 2016, E. 3.1). Wie bereits gesagt ergibt sich die einzige Schranke 

dieser Vertragsfreiheit aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1 

OR; siehe ebenso Art. 271a OR; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 59 E. 2.1), wo-

bei der durch diese Bestimmung gewährte Schutz zwar dem Grundsatz von Treu 

und Glauben entspringt (Art. 2 Abs. 1 ZGB), aber auch den nicht offensichtlichen 

Rechtsmissbrauch (i.S. des Art. 2 Abs. 2 ZGB) verpönt (vgl. auch BGE 136 III 190 

E. 2 m.w.H).  

 Die typischen Fälle des offensichtlichen Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 

ZGB), nämlich fehlendes Interesse an der Rechtsausübung, zweckwidrige Ver-

wendung eines Rechtsinstituts, krasses Missverhältnis der Interessen, scho-

nungslose Rechtsausübung oder widersprüchliches Verhalten, erlauben eine an-

dere Beurteilung der Frage, ob die Kündigung gegen Treu und Glauben im Sinne 

von Art. 271 Abs. 1 OR verstösst (BGE 120 II 105 E. 3; BGE 136 III 162 E. 3.3.1). 

So muss die Kündigung als treuwidrig und daher missbräuchlich betrachtet wer-

den, wenn sie keinem objektiven, ernsthaften und schutzwürdigen Interesse ent-

spricht (BGE 135 III 112 E. 4.1). Missbräuchlich ist auch die rein schikanöse Kün-

digung, deren Begründung offensichtlich bloss vorgeschoben ist, oder deren Be-

gründung lückenhaft oder falsch ist (BGE 140 III 496 E. 4.1.; BGE 136 III 190 E. 

2; BGE 135 III 112 E. 4.1). 

 Indes verstösst eine Kündigung nicht bereits deshalb gegen den Grundsatz 

von Treu und Glauben, weil sie für den Mieter eine Härte darstellt (BGE 140 III 

496 E. 4.1) oder weil die Interessen des Mieters gewichtiger erscheinen als dieje-

- 41 - 

nigen des Vermieters (BGer 4A_297/2010 vom 6. Oktober 2010, E. 2.2; BGer 

4A_322/2007 vom 12. November 2007, E. 6). Bei der Beurteilung der Gültigkeit 

einer Kündigung ist lediglich auf die Interessen des Vermieters an der Wiederer-

langung seines Eigentums abzustellen und es sind nicht die Interessen des Ver-

mieters mit denjenigen des Mieters gegeneinander abzuwägen. Diese Interes-

senabwägung greift nur bei der Prüfung der Erstreckung des Mietverhältnisses 

(BGer 4A_18/2016 vom 26. August 2016, E. 3.2; BGer 4A_484/2012 vom 

28. Februar 2013, E. 2.3.1 m.w.H.). 

 Um prüfen zu können, ob eine ordentliche Kündigung gegen die Regeln von 

Treu und Glauben verstösst (Art. 271 und 271a OR), ist zunächst festzustellen, 

aus welchem Grund der Vermieter die Kündigung ausgesprochen hat. Dafür ist 

auf den Zeitpunkt abzustellen, in welchem die Kündigung ausgesprochen wurde 

(BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 III 59 E. 2.1). Nachträgliche Ereignisse sind 

nicht geeignet, die Qualifikation im Nachhinein zu beeinflussen; allenfalls können 

sie jedoch die Absichten des Vermieters zum Zeitpunkt der Kündigung verdeutli-

chen (BGE 138 III 59 E. 2.1; BGer 4A_67/2016 vom 7. Juni 2016, E. 6.1; BGer 

4A_430/2013 vom 14. Februar 2014, E. 2; BGer 4A_623/2010 vom 2. Februar 

2011, E. 2.4). Begründet werden muss die Kündigung gemäss Art. 271 Abs. 2 OR 

nur auf Verlangen der anderen Partei. Die Begründung der Kündigung ist jedoch 

von entscheidender Bedeutung für die Beurteilung, ob diese gegen den Grund-

satz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Gründe für die Kündi-

gung können – entgegen der Ansicht der Mieterin – grundsätzlich auch noch vor 

dem erstinstanzlichen Gericht vorgebracht werden, da die abgeschwächte (sog. 

soziale) Untersuchungsmaxime anwendbar ist (Art. 229 Abs. 3, 247 Abs. 2 lit. a 

i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO; BGE 138 III 59 E. 2.3; BGer 4A_19/2016 vom 

2. Mai 2017, E. 2.3, in: MRA 4/17 S. 214 ff.). Zur Ermittlung der Bedeutung und 

des Umfangs der Kündigungsbegründung sind die allgemeinen Grundsätze für 

die Auslegung von Willenserklärungen massgebend (BGE 127 III 444 E. 1a S. 

445). Es ist jedoch nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu be-

achten, die vom Vermieter verwendet wird (Art. 18 Abs. 1 OR; vgl. dazu BGer 

4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, E. 2.2, in: MRA 4/17 S. 214 ff.). 

- 42 - 

1.3.2 a) Die Mieterin bemängelt, zwischen der Vermieterin und der Vorinstanz 

habe hinsichtlich des Kündigungsgrundes keine Einigkeit bestanden. Konkret 

stellt sich die Mieterin auf den Standpunkt, während die Vorinstanz das Kündi-

gungsmotiv in einem "Konzernbedarf" gesehen habe, definiere die Vermieterin 

selbst das Kündigungsmotiv mit einer Form des persönlichen Bedarfs, welcher 

nichts mit dem gesetzlichen Eigenbedarf zu tun habe. Insbesondere wirft die Mie-

terin der Vorinstanz im Zusammenhang mit dem Kündigungsmotiv vor, diese sei 

zu Unrecht davon ausgegangen, die Vermieterin wolle das Mietobjekt für die Ge-

schäftstätigkeit von Konzerngesellschaften nutzen, welche ihr aufgrund der engen 

wirtschaftlichen Verbundenheit im Konzern weit näher stünden als andere Dritte. 

Richtig sei vielmehr, dass die Vermieterin im vorinstanzlichen Verfahren selbst 

unmissverständlich habe ausführen lassen, dass sie selbst, u.a. ihrem Gesell-

schaftszweck zuwider, in den Verkaufsflächen der Liegenschaft Produkte verkau-

fen möchte. 

 b) Die Vermieterin hat – wie diese zu Recht ausführt – zur Begründung ihrer 

Kündigung, welche sie zunächst mit "Eigenbedarf" bzw. "Nutzung für eigene Zwe-

cke" begründet hatte, vor Vorinstanz konkretisierend ausgeführt, sie beabsichtige 

die Liegenschaft in Zukunft dergestalt zu nutzen, dass darin Produkte der ver-

schiedenen, zur Unternehmensgruppe der K. Group AG gehörende Gesellschaf-

ten ("Brands") verkauft würden. Dabei hat sie dargelegt, dass ihr als Gesellschaft 

der K. Gruppe innerhalb dieses Konzerns die Aufgabe zukomme, Immobilien zu 

halten und diese den Marken für ihre Verkaufs- und Produktionstätigkeit zur Ver-

fügung zu stellen, soweit diese nicht über eigene Immobilien verfügen würden. 

Dass die Mieterin diese Begründung der Kündigung durch die Vermieterin derge-

stalt deuten will, letztere wolle entgegen ihrem Gesellschaftszweck selbst Produk-

te anderer Konzerngesellschaften in der streitgegenständlichen Liegenschaft ver-

kaufen, womit sie einen persönlichen Eigenbedarf geltend mache, vermag keine 

falsche Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz darzutun. Vielmehr hat die 

Vermieterin den Kündigungsgrund vor Vorinstanz klar in der Weise präzisiert, 

dass sie die Liegenschaft anderen Gesellschaften der K. Group zur Verfügung 

stellen wolle, damit diese selbst darin ihre Produkte verkaufen könnten, was auch 

- 43 - 

ihrer Funktion als Immobiliengesellschaft innerhalb der K. Gruppe entspricht. Ent-

gegen der Mieterin hat die Vorinstanz deshalb bei der Ermittlung des Kündi-

gungsmotivs zu Recht nicht auf die teilweise unrichtige Bezeichnung oder Aus-

drucksweise der Vermieterin (Art. 18 Abs. 1 OR; vgl. BGer 4A_19/2016 vom 

2. Mai 2017, E. 2.2, in: MRA 4/17 S. 214 ff.), sondern auf deren inhaltlich klare 

Begründung abgestellt. Die Berufung der Mieterin erweist sich deshalb insoweit 

als unbegründet.  

1.3.3 a) In einem zweiten Schritt hat die Vorinstanz alsdann in rechtlicher Hinsicht 

erwogen, der von der Vermieterin dergestalt konkretisierte Kündigungsgrund 

stimme aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum "Eigenbedarf" 

klarerweise nicht mit einem "Eigenbedarf im technischen Sinne" überein, wobei 

die Vorinstanz mit einem "Eigenbedarf im technischen Sinne" einen Eigenbedarf 

im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen (vgl. Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a 

Abs. 3 lit. a OR, Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) meinte (nachfolgend "Eigenbedarf im 

gesetzlichen Sinne" genannt). Zur Begründung führte sie an, die Mieterin mache 

zu Recht geltend, dass sich der Gesellschaftszweck der Vermieterin auf den Kauf, 

Verkauf sowie die Bewirtschaftung bestehend aus der Vermietung und Verwal-

tung von Immobilien beschränke. Soweit die Vermieterin deshalb die Kündigung 

damit begründe, sie wolle die Liegenschaft für die Vermietung an Konzerngesell-

schaften verwenden, damit diese ihre Produkte bzw. Uhren im Sinne eines "Uh-

renwarenhauses" oder einer ähnlichen Nutzung des Mietobjektes verkaufen könn-

ten, berufe sich die Vermieterin nicht auf ihr eigenes Interesse, sondern auf das-

jenige ihrer Konzernschwestern. Die Vorinstanz verneinte also, dass die Kündi-

gung des Mietobjektes, um dieses künftig im Interesse anderer Gesellschaften 

der K. Gruppe zu nutzen und es diesen zum Verkauf ihrer Produkte zur Verfü-

gung zu stellen, Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen (vgl. 

Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a Abs. 3 lit. a OR, Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) dar-

stelle.  

 b) Die von der Mieterin hierzu im Rahmen ihrer Berufung gemachten Rügen 

gehen grösstenteils an diesen Feststellungen der Vorinstanz vorbei. Dies liegt 

- 44 - 

einerseits daran, dass die Mieterin in appellatorischer Weise und ohne auf die 

Erwägungen der Vorinstanz zum Kündigungsgrund einzugehen daran festhält, die 

Vermieterin habe ihre Kündigung mit Eigenbedarf begründet und sie sich im 

Rahmen ihrer Berufung in der Folge weitestgehend darauf beschränkt, geltend zu 

machen, dass ein solcher nicht vorliege. Dabei lässt sie ausser Acht, dass die 

Vorinstanz gar nicht vom Bestehen eines Eigenbedarfs der Vermieterin im Sinne 

der gesetzlichen Bestimmungen ausgegangen ist, sondern sie vielmehr im Ge-

genteil festgehalten hat, dass kein Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Best-

immungen (vgl. Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a Abs. 3 lit. a OR und Art. 272 

Abs. 2 lit. d OR) vorliege. So ist die Vorinstanz entgegen der Meinung der Mieterin 

in Übereinstimmung mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung davon ausge-

gangen, ein Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes müsse derjenige des Eigentü-

mers selbst sein, was bedeute, dass die Benutzung der Räumlichkeiten für ihn 

selbst oder für einen sehr nahen Verwandten oder Verschwägerten notwendig 

sein müsse (…; vgl. auch Art. 142 III 336 E. 5.2.2; BGE 132 III 737 E. 3.4.3). Dass 

andere Konzerngesellschaften keine nahen Verwandten in diesem Sinne sind, hat 

die Vorinstanz zutreffend erkannt. Auch hat sie richtig