# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c81c68f6-8b36-5bf6-a82e-eb953cdd739c
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-10-13
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 13.10.2021 110 2021 88
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2021-88_2021-10-13.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

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3013 Bern
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www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2021/88

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 13. Oktober 2021

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________

und

Herrn E.________
Beschwerdegegner 1

Frau F.________
Beschwerdegegnerin 2

beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt A.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, Industriestrasse 2, Postfach 145, 
3602 Thun

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun vom 22. April 2021
(Gemeinde Nr. 942/2020-0832; Abbruch bestehendes Gebäude; Neubau Einfamilienhaus und 
Carport)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerschaft reichte am 1. Dezember 2020 bei der Gemeinde Thun ein 
Baugesuch ein für den Abbruch des bestehenden Gebäudes sowie den Neubau eines 
Einfamilienhauses und eines Carports auf Parzelle Thun 2 (Strättligen) Grundbuchblatt 
Nr. I.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2 und wird über einen 2.50 m breiten 
Privatweg erschlossen. Gegen das Bauvorhaben erhob der Beschwerdeführer, der gemeinsam 
mit seinen Geschwistern Eigentümer der Liegenschaft Thun 2 (Strättligen) Gbbl. Nr. K.________ 
ist, Einsprache und rügte, die Erschliessung des Bauvorhabens sei rechtlich nicht sichergestellt. 
Mit Gesamtentscheid vom 22. April 2021 erteilte die Gemeinde Thun die Baubewilligung.

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2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 25. Mai 2021 Beschwerde bei der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Er beantragt, es sei der Gesamtentscheid vom 
22. April 2021 aufzuheben und der Bauabschlag zu erteilen. Eventualiter sei das 
Beschwerdeverfahren bis zur zivilrechtlichen Klärung des Umfangs der Dienstbarkeit vom 
14. Februar 1939, «Fusswegrecht» zu Lasten Liegenschaft Thun 2 (Strättligen) Gbbl. 
Nr. K.________, zu sistieren. Der Beschwerdegegnerschaft sei eine Frist zur Anhebung der Klage 
zur Klärung dieser Frage zu setzen. Zur Begründung macht er im Wesentlichen geltend, das 
Bauvorhaben sei nicht genügend erschlossen. Die Dienstbarkeit vom 14. Februar 1939 umfasse 
nur ein Fusswegrecht, jedoch kein Fahrwegrecht. Zudem bemängelt er die Baugestaltung und die 
Einordnung ins Ortsbild.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. In ihrer Beschwerdevernehmlassung vom 28. 
Juni 2021 beantragt die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten 
werden könne. Sie weist insbesondere darauf hin, die Erschliessung bleibe wie bestehend und 
die Einmündung in die öffentliche Strasse sei unverändert. In ihrer Beschwerdeantwort vom 2. Juli 
2021 beantragt die Beschwerdegegnerschaft, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf 
einzutreten sei. Sie machen insbesondere geltend, die rechtliche Sicherstellung der Erschliessung 
sei nachgewiesen. Von einer Sistierung des Beschwerdeverfahrens sei abzusehen. In seiner 
Stellungnahme vom 13. August 2021 teilte der Beschwerdeführer mit, zur Klärung der 
zivilrechtlichen Frage des Umfangs der strittigen Dienstbarkeit sei mit Eingabe vom 2. Juli 2021 
ein Zivilverfahren anhängig gemacht worden, weshalb eine Sistierung des 
Baubeschwerdeverfahrens als angebracht erscheine. Das Rechtsamt gab den Beteiligten deshalb 
Gelegenheit, zur Frage der Sistierung Stellung zu nehmen. Die Beschwerdegegnerschaft teilte 
am 26. August 2021 mit, sie widersetze sich dem Sistierungsantrag, der Beschwerdeführer hielt 
in seiner Eingabe vom 9. September 2021 an seinem Sistierungsantrag fest. Auf die 
Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Erwägungen 
eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Der Entscheid der Stadt Thun ist ein Gesamtentscheid im Sinne von Art. 9 KoG2. Er ist 
gestützt auf Art. 11 Abs. 1 KoG in Verbindung mit Art. 5 Abs. 1 KoG mit Baubeschwerde nach 
Art. 40 Abs. 1 BauG3 bei der BVD anfechtbar. Die BVD ist somit zur Beurteilung der Beschwerde 
zuständig.

b) Die Beschwerdegegnerschaft bestreitet die selbstständige Beschwerdelegitimation des 
Beschwerdeführers, da dieser lediglich Gesamteigentümer des Nachbargrundstücks Thun 2 
(Strättligen) Gbbl. Nr. K.________ sei und deshalb Rechte nur gemeinsam mit seinen 
Geschwistern verfolgen könne. Bei gemeinschaftlichem Eigentum wird die selbstständige 
Anfechtungsbefugnis einzelner Mit- oder Gesamteigentümerinnen und -eigentümer anerkannt, 
sofern sie als Nachbarinnen und Nachbarn durch das Bauvorhaben besonders berührt werden 
und eine Gutheissung der Einsprache nicht mit den Interessen der anderen Eigentümerinnen und 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

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Eigentümer kollidiert.4 Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Der Beschwerdeführer ist 
Gesamteigentümer eines Grundstücks, das an die Bauparzelle grenzt. Er ist somit als Nachbar 
durch das Bauvorhaben in seinen schutzwürdigen Interessen betroffen. Seine Einsprache 
beeinträchtigt die Interessen der übrigen Gesamteigentümer nicht. Der Beschwerdeführer hat sich 
zulässigerweise als Einsprecher am Baubewilligungsverfahren beteiligt (Art. 35 Abs. 2 Bst. a 
BauG). Er ist deshalb zur Beschwerde befugt (Art. 40 Abs. 2 BauG).

c) Bauentscheide können innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD 
angefochten werden (Art. 40 Abs. 1 BauG). Der Gesamtentscheid vom 22. April 2021 wurde dem 
Beschwerdeführer am 23. April 2021 zugestellt. Die 30-tägige Beschwerdefrist begann somit am 
24. April 2021 zu laufen (Art. 41 Abs. 1 VRPG5). Weil der letzte Tag der Frist auf den 
Pfingstsonntag fiel, endete die Beschwerdefrist am Dienstag, 25. Mai 2021, (Art. 41 Abs. 2 VRPG 
i.V.m. Art. 2 Abs. 1 Bst. c FRG6). Mit der Übergabe der Beschwerde an die Schweizerische Post 
am 25. Mai 2021 wurde die Beschwerdefrist somit gewahrt. Die Beschwerde enthält einen Antrag 
und eine Begründung (Art. 32 Abs. 2 VRPG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte 
Beschwerde ist daher einzutreten.

2. Sistierung

a) Der Beschwerdeführer beantragte in seiner Beschwerde, eventualiter sei das 
Beschwerdeverfahren bis zur zivilrechtlichen Klärung des Umfangs der Dienstbarkeit vom 
14. Februar 1939, «Fusswegrecht» zu Lasten Liegenschaft Thun 2 (Strättligen) Gbbl. 
Nr. K.________, zu sistieren und der Beschwerdegegnerschaft sei eine Frist zur Anhebung der 
Klage zur Klärung dieser Frage zu setzen. Mit Eingabe vom 13. August 2021 teilte der 
Beschwerdeführer mit, es sei zur Klärung der zivilrechtlichen Frage des Umfangs der strittigen 
Dienstbarkeit mit Eingabe vom 2. Juli 2021 ein Zivilverfahren anhängig gemacht worden, weshalb 
eine Sistierung des Baubeschwerdeverfahrens bis zum rechtskräftigen Entscheid des Zivilgerichts 
als angebracht erscheine. Die Beschwerdegegnerschaft widersetzte sich in ihrer Stellungnahme 
vom 26. August 2021 dem Sistierungsantrag. Die Frage der genügenden Erschliessung sei alleine 
aus Sicht des öffentlichen Baurechts zu beurteilen. 

b) Gemäss Art. 38 VRPG kann die instruierende Behörde von Amtes wegen oder auf Antrag 
das Verfahren einstellen, wenn dessen Ausgang vom Entscheid eines anderen Verfahrens 
abhängt oder wesentlich beeinflusst wird, oder wenn in einem anderen Verfahren über die gleiche 
Rechtsfrage zu befinden ist. Die Einstellung kann sich namentlich rechtfertigen, um den Entscheid 
über eine fremdrechtliche Vorfrage abzuwarten, über die die Behörde nicht selber befinden will. 
Die Einstellung steht in solchen Fällen im Vordergrund, wenn zur Beurteilung der Vorfrage 
umfangreiche Beweismassnahmen erforderlich sind oder wenn sich heikle Rechtsfragen aus dem 
anderen Rechtsgebiet stellen.7 Die Behörde verfügt im Zusammenhang mit 
Sistierungsentscheiden über einen verhältnismässig grossen Ermessensspielraum. Sie muss 
diesen aber sachgerecht und pflichtgemäss ausfüllen. Mitzuberücksichtigen sind die betroffenen 
Interessen. Im Zweifelsfall geht das Beschleunigungsgebot vor.8

c) Die umstrittene zivilrechtliche Vorfrage ist im vorliegenden Fall nur von untergeordneter 
Bedeutung für Beurteilung der Frage, ob das Bauvorhaben genügend erschlossen ist oder nicht. 

4 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 35-
35c N. 20, mit weiteren Hinweisen; vgl. auch BVD 110/2021/24 vom 26. August 2021 E. 1c mit weiteren Hinweisen
5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
6 Gesetz vom 1. Dezember 1996 über die Ruhe an öffentlichen Feiertagen (FRG; BSG 555.1)
7 Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 38 N. 6
8 Vgl. Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 38 N. 25

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Zudem sind dazu weder umfangreiche Beweismassnahmen erforderlich noch stellen sich 
Rechtsfragen, die wegen ihrer Komplexität die Einstellung des Verfahrens rechtfertigen würden 
(vgl. dazu die nachfolgende Erwägung Ziff. 3). Unter diesen Umständen ist das Interesse der 
Beschwerdegegnerschaft als Bauherrschaft an einem raschen Entscheid über die 
Baubeschwerde ausschlaggebend. Es besteht darum kein Anlass für eine Sistierung des 
Baubeschwerdeverfahrens. Der entsprechende Antrag wird abgewiesen.

3. Genügende Erschliessung

a) Das Baugrundstück Thun 2 (Strättligen) Gbbl. Nr. I.________ liegt in der zweiten Bautiefe 
zum M.________weg. Darauf befindet sich ein Wohngebäude (Einfamilienhaus), das 1942 als 
Zweifamilienhaus bewilligt wurde. Das Baugrundstück wird von Süden her über eine Stichstrasse 
erschlossen. Dabei handelt es sich um einen 2.50 m breiten Privatweg, der ab dem 
M.________weg zuerst auf einer Länge von rund 28 m über Liegenschaft Thun 2 (Strättligen) 
Gbbl. Nr. K.________ führt; diese befindet sich im Gesamteigentum des Beschwerdeführers und 
seiner Geschwister. Anschliessend verläuft der Privatweg entlang der Grenze zur Bauparzelle 
über die Liegenschaft Thun 2 (Strättligen) Gbbl. Nr. O.________. Beide Parzellen sind gemäss 
Grundbuch mit Wegrechten zu Gunsten der Bauparzelle belastet: Parzelle Nr. K.________ mit 
einem Fusswegrecht, Parzelle Nr. O.________ mit einem Fuss- und Fahrwegrecht. Das 
Bauvorhaben umfasst den Abbruch des bestehenden Wohngebäudes und den Neubau eines 
Einfamilienhauses samt freistehendem Carport mit Velo- und Geräteraum sowie einem weiteren, 
ungedeckten Autoabstellplatz neben dem Carport. Die Baustellenzufahrt wird von Westen her 
über die Liegenschaften Thun 2 (Strättligen) Gbbl. Nrn. B.________, G.________ und 
H.________ erfolgen. Zu diesem Zweck wird eine mindestens 3.50m breite Baupiste erstellt, die 
anschliessend wieder zurückgebaut wird. Im Übrigen soll das Baugrundstück wie bis anhin über 
den bestehenden Privatweg erschlossen werden. Umstritten ist, ob dieser Privatweg eine 
genügende Erschliessung darstellt.

b) Da das Bauvorhaben auch zwei Autoabstellplätze vorsieht, ist der Beschwerdeführer der 
Auffassung, auf seinem Grundstück (Parzelle Nr. K.________) sei nicht nur ein Fuss-, sondern 
auch ein Fahrwegrecht zu Gunsten der Beschwerdegegnerschaft nötig. Er bestreitet, dass die 
Dienstbarkeit vom 14. Februar 1939 nebst einem Fusswegrecht auch ein Fahrwegrecht umfasst. 
Dies ergebe sich aus dem Stichwort im Grundbucheintrag genügend deutlich, weshalb zur 
Auslegung der Dienstbarkeit nicht auf den Erwerbsgrund oder die Art, wie die Dienstbarkeit 
ausgeübt worden sei, abgestellt werden könne. Selbst wenn darauf abgestellt werden könnte, 
käme man zu keinem anderen Auslegungsergebnis. Im Dienstbarkeitsvertrag sei die Dienstbarkeit 
vom 14. Februar 1939 ebenfalls als Fusswegrecht betitelt. Die Formulierung «[den] Weg (...) zu 
jeder Zeit begehen und soweit möglich befahren zu dürfen» deute darauf hin, dass primär und 
massgeblich eine Begehung zu Fuss und lediglich eingeschränkt und sporadisch eine 
Befahrbarkeit erlaubt werden sollte. Auch die Begrenzung der Breite des Wegs im 
Dienstbarkeitsvertrag auf 2.50 m sei ein Indiz für eine blosse Verwendung als Fussweg. Gleiches 
ergebe sich aus der bisherigen Ausübung der Dienstbarkeit: Das Wohnhaus auf der Liegenschaft 
Thun 2 (Strättligen) Gbbl. Nr. I.________ sei seit ungefähr 20 Jahren unbewohnt. Vorher sei die 
gelegentliche Zufahrt ab der S.________strasse, d.h. über die Liegenschaft Thun 2 (Strättligen) 
Gbbl. Nr. O.________, erfolgt, während die strittige Dienstbarkeit ausschliesslich als 
Fusswegrecht benutzt worden sei. Auch die Beschwerdegegnerschaft habe das 
Dienstbarkeitsrecht bislang nicht als Fahrwegrecht ausgeübt. Darüber hinaus genüge das 
betreffende Wegstück den Anforderungen an eine Zufahrt nicht.

Die Beschwerdegegnerschaft macht demgegenüber geltend, es liege eine genügende 
Erschliessung des Bauvorhabens vor. Die beiden Dienstbarkeiten zu Lasten der Parzellen Gbbl. 

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Nrn. O.________ und K.________ umfassten gemäss klarem Wortlaut sowohl ein Fuss-, als auch 
ein Fahrwegrecht. Die im Streit liegende Frage könne einzig mit dem Stichwort im 
Grundbucheintrag nicht genügend beantwortet werden. Die Vorinstanz habe deshalb für die 
Beurteilung der Angelegenheit richtigerweise den Erwerbsgrund und die natürliche Publizität 
hinzugezogen. Der Dienstbarkeitswortlaut gemäss Errichtungsvertrag aus dem Jahr 1939 
bestätige das Fusswegrecht («begehen») und stipuliere zusätzlich auch «soweit möglich» ein 
Fahrwegrecht («befahren»). Mit dem Ausdruck «soweit möglich» sei die Voraussetzung gemeint, 
dass der Weg von Breite und Bodenbeschaffenheit her ein Befahren mit Fahrzeugen überhaupt 
möglich mache. Diese Voraussetzung sei im vorliegenden Fall klar erfüllt. Weiter sei der Weg im 
Gelände klar ersichtlich und dieser sei seit immer als Zugang zur Parzelle K.________ benutzt 
worden. Der Weg werde zudem bis heute auch von der Parzelle Nr. O.________ regelmässig 
befahren und als Zugang benutzt, obwohl die Dienstbarkeit zu Gunsten der Parzelle Nr. 
O.________ gemäss Grundbucheintrag ebenfalls nur ein «Fusswegrecht» umfasse. Somit 
sprächen Erwerbsgrund und natürliche Publizität klar für das Bestehen eines Fahrwegrechts zu 
Gunsten der Parzelle I.________ und zu Lasten der Parzelle K.________. Zudem genüge der 
bestehende Weg den baurechtlichen Anforderungen an eine Zufahrt.

c) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das Baugrundstück 
auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig bereits bei Baubeginn, 
genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG). Die Erschliessung ist genügend, wenn die 
Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten und Anlagen heranführt und diese für Feuerwehr und 
Sanität gut erreichbar sind (Art. 7 Abs. 2 Bst. a BauG). Soweit für die Beurteilung der genügenden 
Erschliessung privatrechtliche Sachverhalte relevant sind, sind sie im Baubewilligungsverfahren 
vorfrageweise zu prüfen. Darüber hinaus sind privatrechtliche Fragen nicht Gegenstand des 
öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahrens.9 Der Regierungsrat umschreibt die 
Anforderungen an eine genügende Erschliessung näher (Art. 8 Abs. 1 BauG). Er ordnet 
namentlich auch die Fälle, in denen eine bestehende Erschliessungsstrasse als genügend gelten 
kann, obgleich sie den Anforderungen an eine Neuerschliessung nicht entspricht (Art. 8 Abs. 2 
Bst. a BauG). Laut Art. 6 Abs. 1 BauV10 wird unter Zufahrt die Strassenverbindung zwischen dem 
Baugrundstück und dem allgemeinen Strassennetz verstanden. Sie umfasst die Hauszufahrt, den 
anschliessenden Strassenabschnitt und dessen Anschluss an eine Strasse mit vorwiegendem 
Allgemeinverkehr. Die Zufahrt kann aus einem Strassenteil und einem Wegstück oder einer 
Treppe bestehen, wenn Bauten und Anlagen für die Feuerwehr und Sanität gut erreichbar bleiben 
(Art. 6 Abs. 2 BauV). Die Erreichbarkeit der Baute oder Anlage liegt bereits dann vor, wenn die 
dazwischenliegende Distanz noch einen wirksamen Einsatz der öffentlichen Dienste zulässt. Eine 
Liegenschaft kann somit auch genügend erschlossen sein, wenn sie nur zu Fuss erreicht wird.11 
Das Wegstück sollte dabei in der Regel nicht länger als 100 Meter sein (Art. 6 Abs. 2 BauV). 
Bestehende Erschliessungsanlagen genügen für Bauvorhaben in einem weitgehend überbauten 
Gebiet oder ausserhalb der Bauzone dann, wenn die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung 
verhältnismässig gering ist und die Verkehrssicherheit und Brandbekämpfung gewährleistet sind 
(Art. 5 Abs. 1 Bst. a BauV). Die zu erwartende Mehrbelastung beurteilt sich nach den geltenden 
Zonenvorschriften und im Verhältnis zum bestehenden Verkehrsaufkommen. Dabei bedeutet eine 
erwartete Verdoppelung des Verkehrsaufkommens nicht automatisch, dass die Mehrbelastung 
nicht mehr gering ist. Wesentlich sind auch die örtlichen Verhältnisse (bisherige Nutzung, 
Fahrbahnbreite, Länge und Übersichtlichkeit der Zufahrt) sowie die Benützerkategorien (PW, 
Lastwagen, Schulkinder, usw.).12 Die Bestimmungen von Art. 7 BauV betreffend Fahrbahnbreite 
gelten nur für neue Erschliessungsanlagen. 

9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 2 N. 4a
10 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
11 BVR 2008 S. 332 E. 6.6; BGE 136 III 130 E. 3.3.2
12 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 7/8 N. 10

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d) Ein Baugrundstück muss grundsätzlich auch für den Baustellenverkehr genügend 
erschlossen sein. Dazu gehört, dass die Erschliessungsstrassen den durch die Baustelle 
generierte Mehrverkehr aufnehmen können. Der 2.5 m breite Privatweg genügt offenkundig nicht 
als Baustellenzufahrt. Aus diesem Grund wird diese von Westen her über eine Baupiste erfolgen. 
Insoweit liegt zweifellos eine genügende Erschliessung für die Bauphase vor. Beim fraglichen 
Privatweg handelt es sich des Weiteren um eine bestehende Erschliessungsanlage im Sinne von 
Art. 5 BauV. Das geplante Bauvorhaben befindet sich in einem weitgehend überbauten Gebiet. 
Es werden keine zusätzlichen Wohnungen erstellt, sondern lediglich das bestehende 
Wohngebäude (Einfamilienhaus), das 1942 als Zweifamilienhaus bewilligt wurde, durch ein neues 
Einfamilienhaus ersetzt. Bei einer Realisierung des Bauvorhabens würde über den bestehenden 
Privatweg somit nach wie vor ein Einfamilienhaus erschlossen. Soweit unter diesen Umständen 
überhaupt von einer Mehrbelastung gesprochen werden kann, ist sie als gering zu beurteilen. Der 
Privatweg auf dem Grundstück des Beschwerdeführers und seiner Geschwister ist zwar nur 
2.50 m breit. Dies genügt aber für das Befahren mit einem Personenwagen. Aufgrund der 
Platzverhältnisse im Bereich des Carports und des Autoabstellplatzes besteht eine 
Wendemöglichkeit, so dass der Privatweg jeweils vorwärts befahren werden kann. Der Privatweg 
ist zudem kurz und übersichtlich. Er wird praktisch ausschliesslich von Anwohnerinnen und 
Anwohner benutzt wird, die mit den örtlichen Verhältnissen vertraut sind und entsprechende 
Vorsicht walten lassen. Verkehrssicherheit und Brandbekämpfung erscheinen deshalb weiterhin 
als genügend gewährleistet. Als Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass der bestehende 
Weg den Anforderungen von Art. 5 BauV entspricht und deshalb grundsätzlich eine genügende 
Erschliessung für das geplante Bauvorhaben darstellt. 

e) Bei bereits bestehenden Anlagen auf fremdem Grund muss allerdings auch sichergestellt 
sein, dass zu Gunsten der zu erschliessenden Liegenschaft das Recht besteht, die fragliche 
Erschliessungsanlage zu nutzen, beispielsweise aufgrund einer Wegrechtsdienstbarkeit (vgl. Art. 
4 Abs. 1 Bst. c BauV). Unbestritten ist, dass das auf Parzelle Nr. O.________ lastende Fuss- und 
Fahrwegrecht zu Gunsten der Bauparzelle dieser Anforderung entspricht. Der Beschwerdeführer 
räumt auch ein, dass aufgrund der Dienstbarkeit vom 14. Februar 1939 ein Fusswegrecht auf der 
Parzelle Nr. K.________ zu Gunsten des Grundstücks der Beschwerdegegnerschaft besteht. Er 
bestreitet jedoch, dass dieses Wegrecht das Befahren des bestehenden Privatwegs erlaubt. Wie 
es sich damit verhält, ist vorfrageweise zu prüfen. Vorab ist allerdings Folgendes festzuhalten: Da 
der bestehende Privatweg bis zum Baugrundstück nur rund 28 m lang ist, ist dieses in Anbetracht 
der Vorgaben von Art. 6 Abs. 3 Satz 2 BauV genügend erschlossen. Das gilt unabhängig davon, 
ob der Privatweg auch befahren werden darf, wird doch nicht verlangt, dass eine befahrbare 
Strasse bis direkt zum Baugrundstück führt. Es ist auch nicht vorgeschrieben, dass die 
Autoabstellplätze auf dem Baugrundstück selber erstellt werden müssen. Ist die Bauherrschaft 
aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht in der Lage, die für das Bauvorhaben verlangten 
Abstellplätze im Umkreis von 300 bereitzustellen, ist die Bauherrschaft im erforderlichen Umfang 
von der Erfüllung der Parkplatzpflicht zu befreien, soweit nicht verkehrsgefährdende Zustände 
drohen (vgl. Art. 55 Abs. 1 und 2 BauV). Das geplante Einfamilienhaus ist somit auf jeden Fall 
genügend erschlossen. Fraglich ist einzig, ob dies auch für die geplanten Parkplätze gilt.

f) Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB13 eine 
Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten 
aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend. Nur 
wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen 
werden, das heisst auf den Begründungsakt, der als Beleg beim Grundbuch aufbewahrt wird 
(Art. 948 Abs. 2 ZGB) und einen Bestandteil des Grundbuchs bildet (Art. 942 Abs. 2 ZGB). Ist 

13 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210)

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auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des 
Eintrags aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben 
ausgeübt worden ist.14 Der in erster Linie massgebende Grundbucheintrag «Fusswegrecht» 
erscheint zwar auf den ersten Blick klar zu sein, gibt aber bei näherer Betrachtung keinen 
Aufschluss über den genauen Inhalt und Umfang dieser Dienstbarkeit. Dem Erwerbstitel (Vertrag 
vom 14. Februar 1939), lässt sich dazu Folgendes entnehmen: «Herr J.________, als Eigentümer 
von Parz. K.________ (Art. 3) räumt sich und seinen Rechtsnachfolgern zu Gunsten seiner Parz. 
O.________ & I.________ (Art. 5 & 6) das dingliche Recht ein, den längs der östlichen March von 
Parz. K.________ (Art. 3) projektierten und in nördlicher Richtung zu den Parz. O.________ & 
I.________ (Art. 5 & 6) führenden Weg von 2,50 m Breite zu jeder Zeit begehen und soweit 
möglich befahren zu dürfen. (...)».15 Mit dem fraglichen Wegrecht wurde somit die Erschliessung 
der beiden Parzellen Nrn. O.________ und I.________ in der zweiten Bautiefe bezweckt. Dem 
Wortlaut des Grundbuchbelegs kann unmissverständlich entnommen werden, dass nicht nur das 
Begehen, sondern auch das Befahren des Weges erlaubt wird. Der Zusatz «soweit möglich» 
bedeutet in diesem Zusammenhang keine lediglich eingeschränkte und sporadische Nutzung des 
Weges mit Fahrzeugen, sondern er erlaubt das zeitlich nicht eingeschränkte Befahren des 2.50 m 
breiten Weges mit Fahrzeugen, die dafür geeignet sind. Aufgrund der vorfrageweisen Prüfung der 
fraglichen Dienstbarkeit steht somit fest, dass der bestehende Privatweg auch als Zufahrt zu den 
geplanten Autoabstellplätzen genutzt werden darf. Es liegt somit auch in dieser Hinsicht eine 
genügende Erschliessung vor.

4. Baugestaltung und Ortsbild

a) Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, anhand der Baugesuchsunterlagen könne die 
Übereinstimmung mit dem Landschafts-, Orts- und Strassenbild nicht überprüft werden. Nicht 
beurteilen lasse sich, wie das als Carport bezeichnete Nebengebäude konkret, d. h. hinsichtlich 
Farbgebung und Materialisierung umgesetzt werden solle. Aus den Unterlagen lasse sich lediglich 
eruieren, dass das Dach des Carports extensiv begrünt werden solle. Darüber hinaus seien die 
Umgebungsgestaltung und die Nachbargebäude in den Baugesuchsunterlagen nur sehr 
rudimentär dargestellt. Es lasse sich lediglich die ungefähre Lage der Nachbarsgebäude ablesen. 
Angaben, welche es der Baubewilligungsbehörde oder den Anstössern erlauben würden, das 
Bauvorhaben abschliessend auf die Wahrung des Landschafts-, Orts- und Strassenbilds zu 
überprüfen, seien in den Baugesuchsunterlagen keine enthalten. Hinsichtlich der Bau- und 
Aussenraumgestaltung habe die Baubewilligungsbehörde mit Verweis auf den Stadtarchitekten 
lediglich festgehalten, dass die Gestaltung sehr gelungen sei und aus städtebaulicher Sicht eine 
passende Lösung bezüglich innerer Verdichtung darstelle. Eine weitergehende Beurteilung des 
Vorhabens, z. B. hinsichtlich der Einfügung in das bestehende Quartierbild, habe die 
Baubewilligungsbehörde nicht vorgenommen. Darüber hinaus lasse sich bereits anhand der 
bezüglich Gestaltung und Gesamtwirkung des Bauvorhabens äusserst rudimentären 
Baugesuchsunterlagen erahnen, dass es nicht dem Quartierbild entspreche. Das Quartier werde 
von Ein- und Mehrfamilienhäusern dominiert. Im Bereich S.________strasse / M.________weg 
fänden sich insbesondere Häuser mit Giebeldächern in Massivbauweise mit grauem oder beigem 
Verputz. Gebäude in Holzbauweise mit Flachdach fänden sich in unmittelbarer Nähe zum 
Bauprojekt keine. Holzbauten mit auffälliger Glasfassade fänden sich in der näheren und weiteren 
Umgebung ebenfalls keine. Die einzigen Holzbauten seien Chalet- oder Bauernhäuser mit 
Schindeln, welche keineswegs dem Bild der projektierten Baute entsprächen.

14 BGE 137 III 145 E. 3.1 mit weiteren Hinweisen; BGer 5A_770/2017 vom 24. Mai 2018 E. 3.2 mit weiteren Hinweisen
15 Vgl. Vorakten pag. 162

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Die Beschwerdegegnerschaft macht demgegenüber geltend, ihr Bauprojekt füge sich sehr gut ins 
Orts- und Landschaftsbild ein. Die Bauparzelle befinde sich in einer heterogen gestalteten 
Umgebung, die nicht empfindlich sei. Es seien keine ortstypischen Merkmale auszumachen, die 
erhöhte Anforderungen an die Baueingabe erfordern würden. Das Grundstück befinde sich auch 
nicht in einer Schutzzone. Die eingereichten Unterlagen seien für die Prüfung der ästhetischen 
Voraussetzungen klar ausreichend. 

Die Vorinstanz führt aus, das Bauvorhaben liege in der Zone Wohnen W2. Vorliegend seien keine 
erhöhten gestalterischen Anforderungen erforderlich, wie dies in Ortsbildgebieten, 
Strukturgebieten u. Ä. der Fall sei. Zur Prüfung der guten Gesamtwirkung sei das Bauvorhaben 
dem Stadtarchitekten zur Beurteilung vorgelegt worden. Bezüglich der Beurteilung seien vor 
Verfahrenseinleitung (Publikation) Anpassungen zur Umgebungsgestaltung erfolgt. Die 
abschliessende Beurteilung des Stadtarchitekten laute: «Die Gestaltung ist sehr gelungen. Aus 
städtebaulicher Sicht eine passende Lösung bezüglich innerer Verdichtung.». Gestützt darauf 
seien die Anforderungen an eine gute Gesamtwirkung erfüllt und die Umgebungsgestaltung mit 
der Rückmeldung des Stadtarchitekten genügend überprüft worden.

b) Das Baugesuch hat das Bauvorhaben in allen für die Beurteilung wesentlichen Punkten zu 
beschreiben. Lage, Einordnung, Gestaltung und Konstruktion sind überdies durch Situationsplan 
und Projektpläne darzustellen (vgl. dazu Art 10 ff. BewD16).17 Ein Umgebungsgestaltungsplan ist 
insbesondere dann erforderlich, wenn besondere Vorschriften über die Umgebungsgestaltung 
bestehen (vgl. Art. 14 Abs. 1 Bst. d BewD) oder wenn es die Gemeindebauvorschriften allgemein 
oder für bestimmte Gebiete vorschreiben (vgl. Art 15 Abs. 2 Bst. c BewD). Die Behörde kann 
weitere Unterlagen, wie beispielsweise Fotomontagen oder Modelle verlangen (vgl. Art. 15 Abs. 1 
BewD). Im Zusammenhang mit der Baugestaltung sieht Art. 5 Abs. 2 GBR18 vor, dass mit der 
Baueingabe alle Unterlagen einzureichen sind, die eine vollständige Beurteilung des Projektes 
und der Gesamtwirkung erlauben; dazu gehören insbesondere die Darstellung der 
Umgebungsgestaltung und der Nachbarbauten (in Situations- und Erdgeschossplänen, Modellen, 
Fotomontagen o.ä.). Gemäss Kommentar können Umgebungsgestaltung und Nachbarbauten 
beispielsweise in Situations- und Erdgeschossplänen, Modellen, 3-D-Darstellungen oder 
Fotomontagen dargestellt werden. Im Zusammenhang mit der Aussenraumgestaltung sieht Art. 6 
Abs. 5 GBR vor, dass ein Umgebungsgestaltungsplan einzureichen ist, sofern nicht alle 
wesentlichen Umgebungsgestaltungselemente aus der Baueingabe hervorgehen. Gemäss 
Kommentar handelt es sich bei den wesentlichen Umgebungsgestaltungselementen um 
Bepflanzung, Terraingestaltung, Böschungen, Stützmauern, Spielplätze, Verkehrsflächen, 
Abstellflächen für Fahrräder und Motorfahrzeuge, Hauszugänge, Aufenthaltsflächen, 
Einfriedungen, Kehrichtsammelstellen und dergleichen.

Was die Darstellung der Nachbarbauten betrifft, genügt bei einem Einfamilienhaus, das wie im 
vorliegenden Fall in einem durchschnittlichen Quartier erstellt werden soll, wenn dies aus dem 
Situationsplan ersichtlich ist. Das ist vorliegend der Fall. Was die Aussenraumgestaltung betrifft, 
genügt in solchen Fällen eine Darstellung in den Erdgeschossplänen. Auch diese Anforderung ist 
vorliegend erfüllt, ergibt sich doch die Umgebungsgestaltung hinreichend aus dem bewilligten 
Grundrissplan, der unter anderem das Erdgeschoss samt Umgebung zeigt. Die entsprechenden 
Elemente der Aussenraumgestaltung im Sinn von Art. 6 GBR lassen sich diesem Plan ohne 
Weiteres entnehmen. Farbgebung und Materialisierung ergeben sich aus dem 
Baugesuchsformular. Anhand der von der Beschwerdegegnerschaft eingereichten 

16 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 34/24a 
N. 4
18 Baureglement der Stadt Thun vom 2. Juni 2002 (GBR)

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Baugesuchsunterlagen lässt sich somit sehr wohl beurteilen, wie das Bauvorhaben umgesetzt und 
wie die Umgebung gestaltet werden soll, ebenso, ob es sich ins Orts- und Strassenbild einordnet. 
Soweit der Beschwerdeführer die Baugesuchsunterlagen bemängelt, ist seine Beschwerde daher 
unbegründet.

c) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und 
Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt die «ästhetische 
Generalklausel» im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung 
liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der 
erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften erlassen, die über die 
kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften müssen, um selbständige 
Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die Anordnungen des kantonalen Rechts, sie 
dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders formulieren.19 Art. 5 Abs. 1 GBR enthält folgende 
Bestimmungen zur Gestaltung von Bauten und Anlagen:

«1 Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass zusammen mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung 
entsteht; dies betrifft insbesondere:
- die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes, 
- die Eigenheiten des Quartiers, 
- die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung auch die beabsichtigte Gestaltung der 

benachbarten Bebauung, 
- Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen, 
- die Gestaltung, Materialisierung und Farbgebung von Fassaden, Dächern und Reklamen, 
- die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der Begrenzungen gegen den öffentlichen 

Raum, 
- die Gestaltung und Anordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und Eingänge sowie 
- die Gewährleistung der Sicherheit im öffentlichen Raum.»

Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher selbständige 
Bedeutung zu. Der Begriff «gute Gesamtwirkung» stellt einen unbestimmten kommunalen 
Gesetzesbegriff dar, bei dessen Auslegung die kommunalen Behörden einen gewissen 
Beurteilungsspielraum haben. Jedoch dürfen auch an das Erfordernis der guten Gesamtwirkung 
nicht unverhältnismässig hohe Ansprüche gestellt werden. Die gute Gesamtwirkung ist weder an 
geringen noch an besonders hohen architektonischen Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei 
durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört 
werden darf und sich eine neue Baute oder Anlage an den qualitativ hochwertigeren Bauten und 
Anlagen der Umgebung zu orientieren hat.20 Gestützt auf Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- 
und Landschaftsschutzes dürfen in der Regel Art oder Mass der nach der Zonenordnung 
zulässigen Nutzung nicht eingeschränkt werden. Das gilt auch für eigenständige kommunale 
Ästhetikvorschriften, die über Art. 9 Abs. 1 BauG hinausgehen und beispielsweise eine gute 
Einordnung in das Orts- und Landschaftsbild oder eine gute Gesamtwirkung verlangen.21

d) Die Bauparzelle befindet sich in einer heterogen gestalteten Umgebung. Entgegen den 
Ausführungen des Beschwerdeführers weist die Umgebung des umstrittenen Bauvorhabens 
gemäss Luftbild und Fotos in den Vorakten22 mehrere Liegenschaften mit Flachdächern sowie 

19 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 N. 4 
und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen
20 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 
N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1
21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 
N. 15 mit Hinweisen
22 Vgl. Vorakten pag. 223 ff.

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buntem Verputz in gelb und rot auf. Trotz Holzverkleidung fällt die Fassade des geplanten 
Einfamilienhauses in grau/brauner Farbe im Quartier nicht besonders auf. Es sind zudem keine 
ortstypischen Merkmale auszumachen, welche erhöhte Anforderungen an die Baugestaltung 
erfordern würden. Das Grundstück befindet sich nicht in einer Schutzzone, in der besonders auf 
das Ortsbild Rücksicht genommen werden müsste. Im Übrigen kann eine gute Gesamtwirkung 
auch mit einer neuzeitlichen Architektur erreicht werden. Gemäss Beurteilung des 
Stadtarchitekten ist ein gestalterisch ansprechender Bau vorgesehen.23 Die Gestaltung sei sehr 
gelungen. Aus städtebaulicher Sicht handle es sich um eine passende Lösung bezüglich innerer 
Verdichtung.24 Der gestützt auf diese Beurteilung des Stadtarchitekten getroffene Schluss der 
Vorinstanz, dass das Bauvorhaben den ästhetischen Vorgaben von Art. 5 und 6 GBR entspricht, 
ist in Berücksichtigung der Gemeindeautonomie nicht zu beanstanden. Die BVD sieht keinen 
Anlass, von dieser fachlichen Einschätzung abzuweichen, zumal die Vorinstanz und ihr 
Stadtarchitekt umfassende Kenntnis über die Umgebung des Bauvorhabens haben. Entsprechend 
vermag der Beschwerdeführer mit seiner Rüge, das Bauvorhaben widerspreche dem Quartierbild, 
nicht durchzudringen. Die Beschwerde erweist sich auch in dieser Hinsicht als unbegründet.

5. Ergebnis und Kosten

a) Die Erschliessung der Parzelle der Beschwerdegegnerschaft Thun 2 (Strättligen) 
Gbbl. Nr. I.________ über die Parzelle des Beschwerdeführers Thun 2 (Strättligen) Gbbl. 
Nr. K.________ ist gestützt auf die Dienstbarkeit des Jahres 1939 rechtlich sichergestellt. Der 
bestehende Privatweg entspricht zudem den Anforderungen an eine bestehende Erschliessung 
und stellt deshalb eine genügende Erschliessung für das geplante Bauvorhaben dar. Die 
Baugesuchsunterlagen genügen für eine Beurteilung des Bauvorhabens. Die Bau- und 
Aussenraumgestaltung entspricht den Vorschriften der Stadt Thun. Aus diesen Gründen ist die 
Beschwerde abzuweisen.

b) Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das 
prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände 
rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Bei diesem Ausgang 
des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat deshalb die Verfahrenskosten zu tragen 
(Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 2000.– 
(Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV25).

c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht 
deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder die 
Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 
erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens gilt die 
Beschwerdegegnerschaft als obsiegend. Der Beschwerdeführer hat ihr daher die Parteikosten zu 
ersetzen. Die Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdegegnerschaft gibt zu keinen 
Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdeführer hat somit der Beschwerdegegnerschaft die 
Parteikosten von CHF 3338.70 (Honorar CHF 3000.–, Auslagen CHF 100.–, Mehrwertsteuer CHF 
238.70) zu ersetzen.

23 Vgl. Vorakten pag. 217
24 Vgl. Gesamtentscheid vom 22. April 2021 Ziff. II/4
25 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

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III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Gesamtentscheid der Gemeinde Thun vom 22. April 
2021 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 2000.– werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 
auferlegt. 

Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen 
ist.

3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten im Betrag von 
CHF 3338.70 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben
- Herrn Rechtsanwalt A.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.