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**Case Identifier:** 630193b3-d099-510d-aaf1-16c83daa3072
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-12-01
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 01.12.2014 PD140013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_PD140013_2014-12-01.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 
 

Geschäfts-Nr.: PD140013-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. 

et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach sowie Ge-

richtsschreiber lic. iur. M. Hinden. 

Urteil vom 1. Dezember 2014 

in Sachen 

 

A._____, 
Klägerin und Beschwerdeführerin, 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ 

 

gegen 

 

B._____, 
Beklagte und Beschwerdegegnerin, 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____ 

  

betreffend Forderung 
 
 
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Mietgerichtes Zürich vom  
2. September 2014 (MG130019) 

- 2 - 

Erwägungen: 

1. Einleitung, Prozessgeschichte 

Am 26. Januar 2011 schloss die Klägerin und Beschwerdeführerin (im Folgenden: 

Klägerin) als Mieterin mit C._____ als Vermieter einen Mietvertrag über zwei 

Räume in der Liegenschaft D._____-Strasse ... in ... Zürich. Das Mietobjekt wurde 

im Mietvertrag sowie der Zusatzvereinbarung mit "Gewerberaum Keller & EG" 

bzw. "Gewerberaum EG und Keller" umschrieben. Es wurde vereinbart, dass das 

Mietobjekt als "Massagesalon (Sexgewerbe)" überlassen werde, und vermerkt, 

dass der Massagesalon amtlich bewilligt sei. Die Vertragsparteien vereinbarten 

einen monatlichen Mietzins von CHF 4'000.00 netto zuzüglich CHF 150.00 akonto 

Heizkosten und CHF 150.00 akonto Warmwasserkosten. Als Mietbeginn wurde 

der 1. Februar 2011 festgelegt (act. 14/1). Unter dem Titel "Vorlaufkosten" ver-

pflichtete sich der Vermieter, der Klägerin CHF 48'000.00 zu bezahlen. Bezüglich 

der Tilgung wurde vereinbart, dass dieser Betrag in monatlichen Beträgen von 

CHF 1'000.00 mit dem Mietzins verrechnet werde. Nach Abschluss der Tilgung 

sollte sich der Mietzins auf CHF 5'000.00 brutto erhöhen (act. 33/4; act. 14/1 S. 

2).  

Im Jahr 2012 wollte die Klägerin im Keller einen Lebensmittelladen einrichten (act. 

23 S. 3). Am 6. Juli 2012 teilte der zuständige Kreisarchitekt des Amtes für Bau-

bewilligungen der Stadt Zürich der Beklagten per E-Mail mit, das eine Nutzung 

des Untergeschosses als Laden aus baurechtlichen Gründen ausgeschlossen sei 

(act. 14/5).  

Am 20. September 2012 reichte die Beklagte und Beschwerdegegnerin (im Fol-

genden: Beklagte) ein Schlichtungsgesuch gegen die Klägerin ein. Sie forderte 

von ihr CHF 700.00. Zur Begründung führte sie aus, sie habe die Liegenschaft 

D._____-Strasse ... gekauft. Der frühere Eigentümer und Vermieter, C._____, ha-

be am 1. März 2012 den Restbetrag seiner Schuld von ursprünglich CHF 

48'000.00 bezahlt. Die Beklagte stellte sich auf den Standpunkt, dass ursprüng-

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lich ein Mietzins von CHF 5'300.00 brutto vereinbart worden sei. Im reduzierten 

Mietzins von CHF 4'300.00 brutto seien die monatlichen Tilgungsraten des Ver-

mieters von CHF 1'000.00 bereits berücksichtigt worden. Nachdem die Schuld 

von CHF 48'000.00 vollständig getilgt sei, schulde die Klägerin ab März 2012 ei-

nen Mietzins von CHF 5'300.00 brutto. Die Beklagte verzichte auf die zusätzliche 

Akontozahlung für Nebenkosten von CHF 300.00. Die Klägerin schulde somit ab 

März 2012 CHF 5'000.00. Sie habe diesen Mietzins in den Monaten März bis Au-

gust 2012 auch bezahlt. Im September 2012 habe die Klägerin jedoch nur CHF 

4'300.00 bezahlt, weshalb sie den Differenzbetrag von CHF 700.00 noch schulde 

(act. 33/6). Am 29. November 2012 schlossen die Parteien im Rahmen des 

Schlichtungsverfahrens einen Vergleich. Die Klägerin verpflichtete sich, der Be-

klagten CHF 700.00 zu bezahlen. Weiter vereinbarten die Parteien, der Mietzins 

betrage ab 1. März 2012 monatlich CHF 4'700.00 netto zuzüglich CHF 150.00 

akonto Heizkosten und CHF 150.00 akonto Warmwasserkosten (act. 33/7 und 

33/8).  

Am 12. Februar 2013 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass entgegen dem 

Mietvertrag vom 26. Januar 2011 der als Gewerberaum vermietete Keller nicht als 

Gewerberaum genutzt werden könne, was der Beklagten spätestens seit März 

2012 bekannt sei. Gestützt auf Art. 259d OR habe die Klägerin Anspruch auf Re-

duktion des Mietzinses. Da der Keller rund die Hälfte der gemieteten Gesamtflä-

che ausmache, werde einstweilen ein Herabsetzungsanspruch von 50% geltend 

gemacht. Ausgehend vom "u.E. korrekten Mietzins von netto CHF 4'000.00" er-

gebe sich ein Herabsetzungsanspruch von monatlich CHF 2'000.00. Die Klägerin 

forderte die Beklagte auf, ihr für die Monate April 2012 bis Februar 2013 CHF 

22'000.00 zu bezahlen (act. 14/6).  

Mit Eingabe vom 1. März 2013 stellte die Klägerin bei der Schlichtungsbehörde 

Zürich folgendes Rechtsbegehren:  

1.  Der Nettomietzins von CHF 4'700.00 pro Monat für das Mietobjekt 
D._____-Strasse ..., … Zürich sei seit dem 1. April 2012 dauerhaft 
angemessen, mindestens aber um 50% herabzusetzen.  

2.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklag-
ten. 

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Nachdem sich die Parteien anlässlich der Schlichtungsverhandlung nicht geeinigt 

hatten, stellte die Schlichtungsbehörde am 14. Mai 2013 die Klagebewilligung aus 

(act. 2). Am 20. Juni 2013 reichte die Klägerin beim Mietgericht des Bezirkes Zü-

rich Klage gegen die Beklagte ein und stellte folgendes Rechtsbegehren (act. 1):  

1. Der Nettomietzins von CHF 4'700.00 pro Monat für das Mietobjekt 
D._____-Strasse ..., … Zürich sei ab dem 1. April 2012 – teilkla-
geweise nur für die Monate April und Mai 2012 – dauerhaft an-
gemessen, mindestens aber um 50% herabzusetzen;  

2.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) zulasten 
der Beklagten.   

Nach dem ersten Schriftenwechsel wurde am 28. Mai 2014 die Hauptverhandlung 

mit den zweiten Parteivorträgen durchgeführt. Im Anschluss daran nahm das Ge-

richt beim Mietobjekt einen Augenschein vor und die Parteien nahmen dazu Stel-

lung (Protokoll Vorinstanz S. 9-17 und S. 18-21). Mit Urteil vom 2. September 

2014 wies die Vorinstanz die Klage ab (act. 50 = act. 54 = act. 55). Dieser Ent-

scheid wurde der Klägerin am 11. September 2014 zugestellt (act. 51). Mit Einga-

be vom Montag, 13. Oktober 2014 erhob die Klägerin fristgerecht Beschwerde 

gegen das Urteil vom 2. September 2014 und stellte folgende Anträge (act. 55 S. 

2):  

1.  Es seien die Ziffern 1 bis 4 des Urteils des Mietgerichts Zürich 
vom 2. September 2014 aufzuheben und der Nettomietzins von 
CHF 4'700.00 pro Monat für das Mietobjekt D._____-Strasse ..., 
… [PLZ] ab dem 1. April 2012 – teilklageweise nur für die Monate 
April und Mai 2012 – dauerhaft angemessen, mindestens aber 
um 50% unter erstinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfol-
gen (zzgl. MwSt.) zu Lasten der Beschwerdegegnerin herabzu-
setzen;  

2.  Eventualiter seien die Ziffern 1 bis 4 des Urteils des Mietgerichts 
Zürich vom 2. September 2014 aufzuheben und die Sache im 
Sinne der Erwägungen zur neuen Beurteilung und Entscheidung 
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten 
der Beschwerdegegnerin an die Vorinstanz zurückzuweisen;  

3.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) gemäss 
dem Ausgang des Verfahrens.  

Mit Verfügung vom 17. Oktober 2014 wurde der Klägerin Frist zur Leistung eines 

Gerichtskostenvorschusses von CHF 950.00 angesetzt (act. 58). Dieser wurde 

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am 24. Oktober 2014 fristgerecht geleistet (act. 60). Die Akten der Vorinstanz 

wurden beigezogen. Das Verfahren ist spruchreif.  

2. Begründung der Vorinstanz 

Die Vorinstanz erwog, der Mieter habe einen Anspruch auf Herabsetzung des 

Mietzinses, wenn die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch be-

einträchtigt oder vermindert sei. Mangelhaft sei die Mietsache, wenn der Ist-

Zustand vom vertraglich geschuldeten Sollzustand abweiche.  

Weiter führte die Vorinstanz aus, es sei kein Hinweis dafür zu finden, dass die 

Parteien die gewerbliche Nutzung des Kellers vereinbart hätten. Dies ergebe sich 

aus verschiedenen Anhaltspunkten. Die Klägerin habe einen Massagesalon ge-

mietet, was aus dem Vermerk "Massagesalon, amtlich bewilligt" im Mietvertrag 

hervorgehe. Die sexgewerbliche Bewilligung habe sich unbestrittenermassen le-

diglich auf das Erdgeschoss erstreckt, was die Klägerin im Zeitpunkt des Ver-

tragsschlusses gewusst habe. Der Mietzins sei im Hinblick auf die Nutzung des 

Erdgeschosses als Massagesalon und nicht eine künftige anderweitige gewerbli-

che Nutzung des Kellers vereinbart worden. Dies gehe auch daraus hervor, dass 

im Entwurf zum Mietvertrag erst die Vermietung des Raumes im Erdgeschoss 

vorgesehen gewesen sei. Über den Keller habe man sich erst mit dem tatsächlich 

geschlossenen Vertrag geeinigt. Der Begriff Gewerberaum im Mietvertrag stehe 

im Singular. Die gewerbliche Nutzung beziehe sich deshalb auf den Raum im 

Erdgeschoss. Daran ändere der Umstand nichts, dass der Keller über einen eige-

nen Zugang, einen Spion und eine Klingel verfüge. Im Wissen darum, dass der 

Keller nicht als Laden genutzt werden könne, hätten sich die Parteien im Ver-

gleich vom 26. November 2012 auf einen Bruttomietzins von CHF 5'000.00 geei-

nigt. Die nachträgliche Behauptung der Klägerin, bei der Berechnung des Mietzin-

ses sei offensichtlich berücksichtigt worden, dass sowohl das Erdgeschoss als 

auch der Keller gewerblich nutzbar seien, könne deshalb nicht aufrecht erhalten 

werden, gelte als widerlegt und müsse nicht zum Beweis verstellt werden. Das-

selbe gelte für die Behauptung der Klägerin, sie sei bei Vertragsschluss davon 

ausgegangen, den Keller als Laden nutzen zu können. Bei objektiver Betrachtung 

finde sich kein Hinweis dafür, dass die Vertragsparteien in Betracht gezogen hät-

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ten, das Mietobjekt einer anderen als der sexgewerblichen Nutzung zuzuführen. 

Dass der Keller nicht gewerblich nutzbar sei, sei kein Mangel, sondern entspreche 

dem Vertrag. Der behauptete Herabsetzungsanspruch sei deshalb zu verneinen. 

Die Voraussetzungen für eine Mietzinsherabsetzung seien abgesehen vom ur-

sprünglichen Vertrag im Übrigen auch deshalb nicht gegeben, weil die Beklagte 

erst am 6. Juli 2012 durch das Amt für Baubewilligungen darüber informiert wor-

den sei, dass die Nutzung des Untergeschosses als Laden nicht möglich sei. Vor 

diesem Zeitpunkt könne die Beklagte vom angeblichen Mangel keine Kenntnis 

gehabt haben. Eine Mietzinsreduktion für die Monate April und Mai 2012 sei des-

halb ausgeschlossen. Die Klage sei abzuweisen.  

3. Argumente der Klägerin 

Die Klägerin führt aus, der Mietvertrag sei klar und unmissverständlich. Es sei 

wortwörtlich von "Gewerberaum Keller + EG" die Rede gewesen, wobei das Wort 

Keller unmittelbar dem Wort Gewerberaum folge und somit zu diesem Begriff ei-

nen engeren Bezug habe. Es sei zwar richtig, dass sich der vertraglich bestimmte 

Verwendungszweck auf das Erdgeschoss beschränkt habe. Der Verwendungs-

zweck des Kellers sei ausdrücklich offen gelassen worden. Insbesondere sei die 

gewerbliche Nutzung des Kellers als Laden nicht explizit fixiert worden. Dennoch 

sei der Keller als Geschäftsraum zu betrachten, da die Erfüllung des Begriffs des 

Geschäftsraums die Vereinbarung eines Verwendungszwecks nicht voraussetze.  

Weiter sei zu beachten, dass die Miete eines Geschäftsraumes im Rohbau ver-

einbart worden sei. Dies spreche für die vertraglich vereinbarte Nutzung des Kel-

lers und des Erdgeschosses als einheitlicher Gewerberaum.  

Die Klägerin rügt die Ausführungen der Vorinstanz bezüglich des Vertragsentwur-

fes. Entgegen dieser Darstellung hätten die Parteien von Anfang an das Erdge-

schoss und den Keller vermieten wollen. Im Entwurf sei dies zwar noch nicht fest-

gehalten, aber im definitiven Vertrag klargestellt worden.  

Zu Unrecht sei die Vorinstanz davon ausgegangen, dass bei Abschluss des Ver-

gleiches vom 26. November 2012 klar gewesen sei, dass der Keller nicht als Ge-

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werberaum nutzbar sei. Diese Behauptung habe die Klägerin bestritten, weshalb 

ohne Beweisverfahren nicht darauf hätte abgestellt werden dürfen. Die Vorinstanz 

habe Art. 8 ZGB sowie den Grundsatz der Vertraulichkeit des Schlichtungsverfah-

rens verletzt.  

In willkürlicher Nichtbeachtung des tatsächlichen Willens der Parteien sei die Vor-

instanz davon ausgegangen, dass den Akten nicht entnommen werden könne, 

dass eine andere gewerbliche Nutzung als der Betrieb eines Massagesalons ver-

einbart worden sei. Wie bereits ausgeführt, sei eine Geschäftsraummiete verein-

bart worden, auch wenn der eigentliche Zweck der Nutzung offen gelassen wor-

den sei.  

Aufgrund der Formulierung im Vertrag ("Mietobjekt; Gewerberaum Keller + EG"), 

den Umständen, dass der Keller über einen eigenen Eingang, ein Fenster, einen 

Spion und eine eigene Klingel verfüge sowie in der Vergangenheit als gewerbli-

cher Raum genutzt worden sei, habe die Klägerin nach Treu und Glauben davon 

ausgehen dürfen, dass der Keller gewerblich genutzt werden könne. Die Vorin-

stanz habe dies verkannt und damit Art. 2 Abs. 1 ZGB verletzt.  

Vor Vorinstanz habe die Klägerin Ausführungen zur grundsätzlichen Nutzbarkeit 

von Kellern zu gewerblichen Zwecken gemacht. Darauf habe die Vorinstanz kei-

nen Bezug genommen und damit den Anspruch auf Gewährung des rechtlichen 

Gehörs verletzt.  

Entgegen der Feststellung der Vorinstanz sei die Beklagte von Anfang an davon 

ausgegangen, dass der Keller gewerblich nicht nutzbar sei. Es treffe nicht zu, 

dass die Beklagte erst mit der Ablehnung des Baugesuches davon erfahren habe.  

4. Würdigung 

4.1. Voraussetzungen 

Gemäss Art. 321 Abs. 1 ZPO ist die Beschwerde schriftlich und begründet einzu-

reichen. Im Rahmen der vorgebrachten Rügen wendet die Beschwerdeinstanz 

das Recht von Amtes wegen an und ist deswegen weder an die Argumente der 

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Parteien noch an die Begründung des vorinstanzlichen Entscheides gebunden 

(Art. 57 ZPO). 

Nach den zu Recht nicht gerügten Erwägungen der Vorinstanz setzt die Herab-

setzung des Mietzinses im Sinne von Art. 259d OR voraus, dass das Mietobjekt 

nicht wie vertraglich vereinbart genutzt werden kann. Unbestritten ist, dass der 

Keller nicht als Laden genutzt werden kann. Zu prüfen ist, ob die Nutzung als La-

den vereinbart worden war.  

Sind sich die Parteien über den Vertragsinhalt uneinig, so ist der Vertrag aufgrund 

des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie er nach seinem Wortlaut und Zusam-

menhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durfte und musste. 

Dabei ist zunächst vom Wortlaut auszugehen. Der klare Wortlaut hat Vorrang vor 

weiteren Auslegungsmitteln, es sei denn, er erweise sich aufgrund der Umstände 

nur scheinbar als klar. Vom klaren Wortlaut abzuweichen besteht kein Anlass, so-

lange keine ernsthaften Gründe dafür sprechen. Bei der Interpretation des Wort-

lautes ist vom allgemeinen Sprachgebrauch auszugehen (BGE 132 III 24 E. 4, 

BGE 129 III 118 E. 2.5., KUKO OR-Wiegand, Art. 18 N 18). Die Partei, die einen 

vom normativen Auslegungsergebnis abweichenden subjektiven Vertragswillen 

geltend macht, trägt dafür die Behauptungs- und Beweislast (BGE 121 III 118).  

4.2. Die normative Auslegung des Mietvertrages vom 26. Januar 2011 

Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Klägerin zwei Räume in der Liegen-

schaft D._____-Strasse ... in ... Zürich mietete. Sie stimmen darin überein, dass 

der Raum im Erdgeschoss zur Benutzung als Massagesalon überlassen wurde. 

Im Untergeschoss will die Klägerin beziehungsweise deren Schwester einen La-

den betreiben, was aus Gründen des öffentlichen Baurechts offenbar nicht mög-

lich ist. Die Klägerin stellt sich auf den Standpunkt, dass die gewerbliche Nutzung 

des Untergeschosses vertraglich vereinbart worden sei. Da der Betrieb eines La-

dens ausgeschlossen sei, könne die Klägerin das Mietobjekt nicht wie vertraglich 

vereinbart nutzen, weshalb sie Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses habe. 

Die Beklagte vertritt hingegen die Meinung, den Vertrag korrekt zu erfüllen. Es ist 

zunächst zu prüfen, wie der Mietvertrag normativ auszulegen ist.  

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Die Klägerin schloss mit C._____ einen Mietvertrag über einen "Gewerberaum 

Keller & EG". Ein Keller ist nach dem hiesigem Sprachgebrauch ein Lager- oder 

Abstellraum und kein Laden. Nach dem Wortlaut bedeutet die Formulierung "Ge-

werberaum [im Singular] Keller & EG", dass ein gewerblich nutzbarer Raum im 

Erdgeschoss zusammen mit einem Keller im Sinne eines Lager- oder Abstellrau-

mes vermietet wird. Entgegen der Ansicht der Klägerin kann aus dem Umstand, 

dass das Wort Keller im Mietvertragsformular unmittelbar dem Wort Gewerbe-

raum folgt, nichts Gegenteiliges abgeleitet werden, zumal in der Zusatzvereinba-

rung die umgekehrte Reihenfolge ("Gewerberaum EG und Keller") gewählt wurde 

(act. 14/15.3). Nach dem Wortlaut des Vertrages verpflichtete sich der Vermieter 

also, einen Keller und damit einen Abstellraum und nicht einen als Laden nutzba-

ren Raum zum Gebrauch zu überlassen. Es bleibt zu prüfen, ob ernsthafte Grün-

de zum Abweichen vom Wortlaut vorliegen.  

Die Klägerin brachte vor, der Keller sei in der Vergangenheit als gewerblicher 

Raum genutzt worden, was man daran ersehen könne, dass der Keller über eine 

eigene Klingel, einen Spion sowie eine Toilette verfüge. Entscheidend für die Be-

antwortung der Frage, was die Beklagte aus dem Mietvertrag schuldet, ist die ak-

tuelle vertragliche Vereinbarung und nicht eine allfällige frühere Nutzung. Selbst 

wenn erstellt wäre, dass der Keller früher beispielsweise als Bastelraum, Laden-

lokal oder Massagesalon vermietet worden wäre, würde dies an der Vereinbarung 

im Mietvertrag vom 26. Januar 2011, wonach der im Streit liegende Raum als Kel-

ler überlassen wird, nichts ändern.  

Weiter weist die Klägerin darauf hin, dass eine Rohbaumiete vereinbart worden 

sei. Dies spreche für eine einheitliche gewerbliche Nutzbarkeit des Erdgeschos-

ses und des Kellers. Gemäss Art. 256 Abs. 1 OR hat der Vermieter die Sache in 

einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben. Die 

Vereinbarung der Rohbaumiete stellt eine zulässige Abweichung von dieser Be-

stimmung dar. Wird die Rohbaumiete vereinbart, bedeutet dies, dass der Vermie-

ter mit der Übergabe der noch nicht fertig ausgebauten Räume seine vertragliche 

Verpflichtung erfüllt. Mit der Rohbaumiete wird jedoch der vereinbarte Ge-

brauchszweck der Räume nicht verändert. Hinzu kommt, dass die Klägerin nicht 

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eine einheitliche gewerbliche Nutzung der gemieteten Räume anstrebt, sondern 

sie will diese zu verschiedenen gewerblichen Zwecken nutzen: das Erdgeschoss 

als Massagesalon und den Keller als Laden. Eine einheitliche gewerbliche Nut-

zung beider Räume mit dem gleichen Zweck – als Laden – wäre allenfalls bau-

rechtlich gar nicht unzulässig, wie die Beklagte vor Vorinstanz erwähnte (Prot. I 

S. 14). Das ist jedoch nicht Prozessthema. Die Vereinbarung der Rohbaumiete 

ändert also nichts daran, dass der Raum im Untergeschoss als Keller zum Mas-

sagesalon im Erdgeschoss dient und nicht für einen anderen gewerblichen Zweck 

genutzt werden kann. 

Die Vertragsparteien vereinbarten als Verwendungszweck den Betrieb eines 

Massagesalons, wobei die Klägerin ausdrücklich darauf hinweist, dass bei Ver-

tragsschluss dieser Verwendungszweck auf das Erdgeschoss beschränkt gewe-

sen sei. Die gewerbliche Nutzung des Kellers als Laden sei nicht explizit fixiert 

worden. Dennoch vertritt sie die Auffassung, dass der Keller als Laden genutzt 

werden können müsse (act. 55 S. 5 mit Hinweis auf Lachat/Püntener, Mietrecht 

für die Praxis, 8. Auflage, S. 63). Diese Ansicht ist unzutreffend. Zwar kann ohne 

weiteres davon ausgegangen werden, dass die Vertragsparteien in Bezug auf den 

Massagesalon im Erdgeschoss eine Geschäftsraummiete vereinbarten, wovon 

auch der Keller als mitgemieteter Nebenraum erfasst ist (Lachat/Püntener, Miet-

recht für die Praxis, 8. Auflage, S. 65). Dies bedeutet indes nur, dass beide Räu-

me den besonderen Bestimmungen über die Vermietung von Wohn- und Ge-

schäftsräumen unterstehen, nicht aber, dass auch der Keller als Laden nutzbar 

sein muss.  

Vor Vorinstanz brachte die Klägerin zudem vor, auch aus dem ursprünglich mit 

Vertrag vom 26. Januar 2011 vereinbarten (hohen) Mietzins gehe hervor, dass 

der Keller gewerblich nutzbar sein müsse, denn ursprünglich sei ein Mietzins von 

monatlich CHF 4'000.00 bzw. jährlich CHF 48'000.00 vereinbart worden. Wäre 

nur das Erdgeschoss mit einer Fläche von rund 60 m2 gewerblich nutzbar, so be-

trüge der Mietzins jährlich CHF 800.00 pro Quadratmeter, was selbst für stadtzür-

cherische Verhältnisse ein stolzer Preis wäre, zumal eine Rohbaumiete vereinbart 

worden sei. Einen solchen Preis könne man nur an der Bahnhofstrasse erwarten 

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(act. 23 S. 2). Auch wenn man hypothetisch von der Richtigkeit der Behauptung 

ausgeht, lässt sich daraus nichts zu Gunsten der Klägerin ableiten. Denn der Um-

stand, dass ein Preis von CHF 800.00 für stadtzürcherische Verhältnisse "stolz" 

ist, bedeutet nicht, dass er für einen Massagesalon unüblich hoch ist. Dass dem 

so wäre, behauptete die Klägerin nicht. Mangels einer schlüssigen Behauptung 

hat die Vorinstanz im Ergebnis zu Recht festgehalten, dass zu dieser Frage kein 

Beweisverfahren durchzuführen sei (KUKO-ZPO Oberhammer, 2. Auflage, Art. 55 

N 2).  

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass keine Gründe vorliegen, um vom Wort-

laut des Mietvertrages abzuweichen. Die normative Vertragsauslegung ergibt, 

dass die Beklagte die Überlassung des Kellers als Abstellraum und nicht als ge-

werblich – insbesondere als Laden – nutzbaren Raum schuldet.  

4.3. Vom normativen Auslegungsergebnis abweichender Konsens 

Von diesem normativen Auslegungsergebnis ist dann abzuweichen, wenn erstellt 

ist, dass die Parteien übereinstimmend unter einem Keller nicht einen Abstell-

raum, sondern einen insbesondere als Laden gewerblich nutzbaren Raum ver-

standen haben. Vor Vorinstanz behauptete die Klägerin, sowohl sie als auch die 

Beklagte seien von der gewerblichen Nutzbarkeit des Kellers ausgegangen (act. 

23 S. 3-4). Ein vom normativen Auslegungsergebnis abweichender tatsächlicher 

Konsens ist damit nicht behauptet, da der Vertrag nicht von der Beklagten, son-

dern von C._____ geschlossen worden war. Dass auch dieser von der gewerbli-

chen Nutzbarkeit des Kellers ausgegangen wäre, macht die Klägerin im Be-

schwerdeverfahren nicht geltend. Im Übrigen bleibt darauf hinzuweisen, dass die 

Klägerin an der früheren Behauptung, die Beklagte sei von der gewerblichen 

Nutzbarkeit des Kellers ausgegangen, nicht mehr festhält. Sie behauptet in der 

Beschwerdeschrift das Gegenteil (act. 55 S. 8).  

Die Klägerin bringt vor, der Vertragsersteller habe im Vertragsentwurf den Keller 

noch nicht explizit erwähnt, obwohl die Mitvermietung des Kellers immer gewollt 

gewesen sei. Erst später sei das Wort Keller handschriftlich ergänzt worden. Die 

Vorinstanz habe dies nicht beachtet und damit das Prinzip der Privatautonomie 

verletzt (act. 55 S. 6). Dieses Argument ist nicht stichhaltig, denn strittig ist nicht 

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die Frage, ob der Keller vermietet wurde, sondern zu welchem Zweck. Dass 

C._____ den Keller zur gewerblichen Nutzung hätte überlassen wollen, behauptet 

die Klägerin, wie bereits erwähnt, im Beschwerdeverfahren nicht.  

Ein vom normativen Vertragsverständnis abweichender tatsächlicher Konsens ist 

mangels schlüssiger Behauptung nicht erstellt. Es bleibt deshalb beim Ergebnis 

der normativen Vertragsauslegung. Die Beklagte ist nicht verpflichtet, der Klägerin 

einen gewerblich nutzbaren Keller zu überlassen.  

4.4. Der Vergleich vom 26. November 2012 

Die Parteien einigten sich im Vergleich vom 26. November 2012 (act. 33/7) über 

den Mietzins und nach Ansicht der Beklagten zudem darüber, dass der Keller ge-

werblich nicht nutzbar sei (Protokoll Vorinstanz S. 10-11). Letzteres wird von der 

Klägerin verneint (Protokoll Vorinstanz S. 15). Sie rügt, die Vorinstanz habe ohne 

Durchführung eines Beweisverfahrens auf die Darstellung der Beklagten abge-

stellt und damit Art. 8 ZGB verletzt (act. 55 S. 7).  

Wie dargelegt, ist die Beklagte aus dem Mietvertrag vom 26. Januar 2011 nicht 

verpflichtet, der Klägerin einen gewerblich nutzbaren Keller zu überlassen. Daran 

ändert der Vergleich vom 26. November 2012 nichts, unabhängig davon, ob man 

der Ansicht der Beklagten oder der Klägerin folgt. Im ersten Fall wäre der Mietver-

trag vom 26. Januar 2011 hinsichtlich der Nutzbarkeit des Kellers bestätigt, im 

zweiten Fall zumindest nicht verändert worden. Die Rüge der Klägerin ist deshalb 

nicht stichhaltig.  

4.5. Fazit 

Die Beklagte ist aus dem Mietvertrag vom 26. Januar 2011 nicht verpflichtet, der 

Klägerin einen insbesondere als Laden gewerblich nutzbaren Keller zu überlas-

sen. Daran änderte der Vergleich vom 26. November 2012 nichts. Der von der 

Klägerin behauptete Mangel liegt nicht vor und ein Herabsetzungsanspruch im 

Sinne von Art. 259d OR ist zu verneinen. Die Vorinstanz hat die Klage deshalb zu 

Recht abgewiesen. Die Beschwerde ist demgemäss ebenfalls abzuweisen.  

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5. Prozesskosten 

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Klägerin auf-

zuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr ist auf CHF 950.00 festzu-

setzen (§§ 2 Abs. 1 lit. a, 4 Abs. 1 und 12 Abs. 1 GebV OG). Parteientschädigun-

gen sind nicht zuzusprechen; der Klägerin nicht wegen Unterliegens, der Beklag-

ten nicht mangels erheblichen Aufwandes im Beschwerdeverfahren.  

Es wird erkannt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.  

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 950.00 festgesetzt. 

3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Klägerin und Be-

schwerdeführerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss 

verrechnet.  

4. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-

sprochen.  

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte und Beschwerdegeg-

nerin unter Beilage eines Doppels von act. 55, sowie an das Mietgericht Zü-

rich und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein. 

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-

telfrist an die Vorinstanz zurück. 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
CHF 4'700.00. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Vorsitzende: 
 
 
 

lic.iur. A. Katzenstein 

Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 

lic.iur. M. Hinden 
 
 
versandt am: 
 
 
 

	Urteil vom 1. Dezember 2014
	Erwägungen:
	1. Einleitung, Prozessgeschichte
	2. Begründung der Vorinstanz
	3. Argumente der Klägerin
	4. Würdigung
	4.1. Voraussetzungen Gemäss Art. 321 Abs. 1 ZPO ist die Beschwerde schriftlich und begründet einzureichen. Im Rahmen der vorgebrachten Rügen wendet die Beschwerdeinstanz das Recht von Amtes wegen an und ist deswegen weder an die Argumente der Parteien...
	4.2. Die normative Auslegung des Mietvertrages vom 26. Januar 2011 Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Klägerin zwei Räume in der Liegenschaft D._____-Strasse ... in ... Zürich mietete. Sie stimmen darin überein, dass der Raum im Erdgeschos...
	4.3. Vom normativen Auslegungsergebnis abweichender Konsens Von diesem normativen Auslegungsergebnis ist dann abzuweichen, wenn erstellt ist, dass die Parteien übereinstimmend unter einem Keller nicht einen Abstellraum, sondern einen insbesondere als ...
	4.4. Der Vergleich vom 26. November 2012 Die Parteien einigten sich im Vergleich vom 26. November 2012 (act. 33/7) über den Mietzins und nach Ansicht der Beklagten zudem darüber, dass der Keller gewerblich nicht nutzbar sei (Protokoll Vorinstanz S. 10...
	4.5. Fazit Die Beklagte ist aus dem Mietvertrag vom 26. Januar 2011 nicht verpflichtet, der Klägerin einen insbesondere als Laden gewerblich nutzbaren Keller zu überlassen. Daran änderte der Vergleich vom 26. November 2012 nichts. Der von der Klägerin...

	5. Prozesskosten
	Es wird erkannt:
	1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 950.00 festgesetzt.
	3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Klägerin und Beschwerdeführerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
	4. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte und Beschwerdegegnerin unter Beilage eines Doppels von act. 55, sowie an das Mietgericht Zürich und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...