# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 25a491ac-4d2d-5b08-82a9-bac43d85997a
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-01-13
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 13.01.2014 BO.2013.32
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_KG_002_BO-2013-32_2014-01-13.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: BO.2013.32

Stelle: Kantonsgericht

Rubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Publikationsdatum: 13.01.2014

Entscheiddatum: 13.01.2014

Entscheid Kantonsgericht, 13.01.2014
Art. 23 und Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR (SR 220). Ein Mietvertrag ist für die 
Mieterin unverbindlich, wenn sie sich bei dessen Abschluss betreffend die 
Einhaltung der (gesetzlichen) Lärmgrenzwerte, die Ursache des Lärms 
(falsch installierte MRI-Anlage), die Behebung der Lärmproblematik vor 
Mietantritt sowie die sich daraus ergebenden Konsequenzen geirrt hat und 
dieser Irrtum sowohl subjektiv als auch objektiv wesentlich war 
(Grundlagenirrtum)(Kantonsgericht, III. Zivilkammer, 13. Januar 2014, BO.
2013.32). Eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wies das 
Bundesgericht am 2. Juni 2014 ab, soweit es darauf eintrat (BGer 
4A_125/2014 neues Fenster)   

 

 

I.

1.    Die Klägerin, vertreten durch die C. AG, und die Beklagte unterzeichneten am 21. 

September 2011 bzw. 19. Oktober 2011 einen Mietvertrag für gewerbliche Räume im 

Wohn- und Geschäftshaus D. in St. Gallen. Die Beklagte mietete ab dem 1. Januar 

2012 ein Büro mit einer Fläche von ca. 86m  im 2. OG und ein Archiv/Lager mit einer 

Fläche von ca. 43m  im 4. UG für einen monatlichen Bruttomietzins von Fr. 2'544.15. 

Vor der Vertragsunterzeichnung fanden zwei Besichtigungen statt, eine davon am 

22. September 2011. Anlässlich dieser Besichtigung stellte die Beklagte ein lautes 

Geräusch vorne rechts im Raum fest, welches sie beim ersten Mal nicht gehört hatte. 

Die Beklagte meinte in ihrem Mail-Schreiben vom 22. September 2011, dass dieses 

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Geräusch auf die Dauer hin "nicht so erträglich" für ihre Mitarbeiter sei. Die C. AG 

antwortete mit Mail-Schreiben vom 30. September 2011, dass sich herausgestellt 

habe, dass das Geräusch von der Lüftung stamme. Sie würden die Einstellung der 

Lüftung überprüfen, sodass die Geräusche entsprechend gedämmt würden. Mit Mail-

Schreiben vom 3. Oktober 2011 stellte die Beklagte die Frage, was man machen 

werde, falls die Geräuschentwicklung nicht gedämmt werden könne, und wer allfällige 

Kosten für Zusatzmassnahmen übernehme. Die Antwort lautete, dass die Geräusche 

das Mietobjekt respektive dessen Nutzung nicht beeinträchtigen sollten. Allfällige 

Zusatzmassnahmen bei effektiv zu lauten Geräuschen würde die Vermieterin tragen. 

Sie seien jedoch der Ansicht, dass das Problem in den nächsten Tagen gelöst werden 

sollte.

Im Zusammenhang mit dem Innenausbau der Mieträumlichkeiten gelangte der Leiter 

Architektur/Bauwesen der Beklagten am 7. Dezember 2011 an die F. AG, die 

Generalunternehmerin der Überbauung D. Er erkundigte sich nach dem 

Bodenplattenmaterial und, ob der Akustiker schon mitgeteilt habe, welche 

Massnahmen gegen die Geräusche vom Nachbarn unternommen werden müssten. G. 

von der F. AG antwortete, dass Luftschallverbesserungsmassnahmen am Pfosten der 

Fassade bis zum 14. Dezember 2011 ausgeführt sein sollten. Die 

Körperschallübertragung läge aber nicht in der Verantwortung der F. AG als 

Generalunternehmerin.

Am 15. Dezember 2012 übergab die Klägerin der Beklagten die Mieträumlichkeiten. Am 

19. Dezember erfolgte der Umzug.

Mit Mail-Schreiben vom 5. Januar 2012 wurde die Beklagte über den Prüfungsbericht 

der Firma E. GmbH vom 12. Dezember 2011 informiert. Diese hatte den Auftrag, die 

akustischen Verhältnisse in der Liegenschaft zu untersuchen. Sie hielt in ihrem Bericht 

fest, dass die störenden Geräusche aus dem Technikraum der MRI-Anlage der H. St. 

Gallen AG, deren Mieträume an das Mietobjekt der Beklagten angrenzten, stammten 

und die Anforderungen der SIA 181 nicht und die Normalanforderungen der SUVA nur 

teilweise eingehalten würden. Der untersuchende Akustiker stellte fest, dass die MRI-

Anlage in den benachbarten Mieträumen nicht korrekt installiert sei und ein gutes 

Resultat zur Reduktion der Körperschalleinleitungen nur durch ein Aufstellen der MRI-

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Anlage ohne Doppelboden erreicht werden könne. Im Falle des Pfeiftons sei die 

Körperschalleinleitung kaum veränderbar. Als alternative Möglichkeit zur Reduktion der 

Schallübertragung zog der Akustiker den Aufbau einer Vorsatzschale in den 

Büroräumlichkeiten der Beklagten in Erwägung. Er ging dabei davon aus, dass dadurch 

eine Schallisolierung für die Maschinengeräusche prinzipiell möglich sei. Keine klare 

Antwort konnte er für den Pfeifton geben; das Resultat hänge von der verbleibenden 

Decken- und Bodenabstrahlung ab.

Auf Grund dieses Berichts teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 11. 

Januar 2012 mit, dass sie wegen Willensmangels/Täuschung die Mietverträge für die 

Büroräumlichkeiten und das Archiv für unverbindlich bzw. als aufgelöst betrachte. 

Eventualiter berief sie sich auf Art. 258 OR i.V.m. Art. 107/108 OR und trat per sofort 

vom Vertrag zurück.

Die Klägerin bzw. deren Verwaltung hielt an der Fortsetzung des Mietverhältnisses fest 

und stellte die Realisierung der vom Akustiker vorgeschlagenen 

Schallschutzmassnahmen in Aussicht. Sie bedauerte die Einschränkungen auf der 

Mietfläche der Beklagten, sicherte aber gleichzeitig eine schnellstmögliche und 

möglichst störungsfreie Sanierung zu. Auch offerierte die Klägerin der Beklagten 

Entschädigungen für die Einschränkungen im Sinne des Mietrechts. Die Klägerin ging 

von einer Beeinträchtigung der Mietsache infolge der vorzunehmenden 

Sanierungsarbeiten mit einer Dauer von ein bis maximal zwei Wochen aus. Die 

Beklagte erachtete die vorgesehene Sanierungsmassnahme Vorsatzschale als 

untauglich und unzumutbar. Sie wies deshalb das Angebot der Fortsetzung des 

Mietverhältnisses zurück. Sie teilte der Klägerin mit, dass sie die Mieträumlichkeiten nur 

so lange nutzen werde, bis sie eine alternative Möglichkeit gefunden habe. Dann könne 

die Klägerin die Sanierungsarbeiten in Auftrag geben. Am 2. März 2012 räumte die 

Beklagte die Mieträumlichkeiten und gab sie der Klägerin zurück.

[…]

 

III.  

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1.    Die Beklagte erachtet den Mietvertrag als unverbindlich, da sie sich beim 

Abschluss in einem wesentlichen Irrtum befunden habe. Es liege ein Grundlagenirrtum 

im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR vor. Sie habe sich betreffend die Tauglichkeit des 

Mietobjekts als Büro und insbesondere in Bezug auf folgende Punkte – die von ihr nach 

Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrages 

betrachtet worden seien – im Irrtum befunden: Beim Abschluss des Vertrages sei sie 

davon ausgegangen, dass die Lärmproblematik vor Mietantritt behoben sein würde. 

Weiter habe sie sich darüber geirrt, dass die Quelle des Lärms eine MRI-Anlage 

(gewesen) sei. Schliesslich habe sie sich insofern getäuscht, als sie bei Abschluss des 

Mietvertrages davon ausgegangen sei, dass die (gesetzlichen) Lärmgrenzwerte 

eingehalten würden.

a)    Ein Vertrag ist für denjenigen unverbindlich, der sich beim Abschluss in einem 

wesentlichen Irrtum befunden hat (Art. 23 OR). Als wesentlich gilt namentlich der 

sogenannte Grundlagenirrtum im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR. Auf einen solchen 

kann sich eine Vertragspartei berufen, wenn sie sich über einen bestimmten 

Sachverhalt geirrt hat, der für sie notwendige Vertragsrundlage war (subjektive 

Wesentlichkeit) und der zudem nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als 

notwendige Grundlage des Vertrages erscheint (objektive Wesentlichkeit). Ausserdem 

muss die Bedeutung des irrtümlich vorgestellten Sachverhalts für den Vertragspartner 

des Irrenden erkennbar sein (vgl. BSK OR I-Schwenzer, Art. 24 N 16 ff.; Schmidlin, 

Berner Kommentar, N 90 ff. zu Art. 23/24 OR; BGE 136 III 528 E. 3.4.1; BGE 132 III 737 

E. 1.3; BGE 132 II 161 E. 4.1; BGE 130 III 49 E. 1.2; BGE 114 II 131 E. 2; BGE 98 II 18). 

Diese Voraussetzungen gelten grundsätzlich auch für den Irrtum über einen künftigen 

Sachverhalt (BGer 4C.34/2000 E. 3c [unveröffentlichter Teil von BGE 127 III 300]; BGE 

117 II 218 E. 4).

b/aa) Aus dem E-Mail-Verkehr zwischen den Parteien geht hervor, dass die Behebung 

der Lärmproblematik für die Beklagte erhebliche Bedeutung hatte. So erklärte sie, 

bevor sie den Vertrag unterzeichnete, dass die "lauten Geräusche" auf die Dauer "nicht 

so erträglich" für ihre Mitarbeiter seien. Nachdem ihr mitgeteilt worden war, die 

fraglichen Geräusche würden von der Lüftung stammen und die Einstellungen der 

Lüftung überprüft, fragte sie explizit nach, ob dies ausreiche, um das Problem zu 

beheben, und was zu tun sei, wenn die Geräusche nicht gedämmt werden könnten. 

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Am 3. Oktober 2011 – also rund drei Monate vor Mietbeginn – erhielt die Beklagte die 

Antwort, dass das Problem in den nächsten Tagen gelöst werden sollte. Unter diesen 

Umständen ist nachvollziehbar, dass die Beklagte bei Vertragsunterzeichnung am 

19. Oktober 2011 davon ausging, die Lüftung sei Ursache der störenden Geräusche 

und die Lärmproblematik könne mit geringem Aufwand noch vor Mietbeginn behoben 

werden. Bestätigt wird diese Annahme dadurch, dass sich die Beklagte am 7. 

Dezember 2011 erneut erkundigte, ob bereits bekannt sei, welche Massnahmen gegen 

die Geräusche unternommen werden müssten. Die angefragte Generalunternehmerin 

F. AG erachtete sich jedoch für die "Punkte der Körperschallübertragung" nicht als 

verantwortlich. Hintergrund dieser Korrespondenz waren wohl die von der Klägerin 

veranlassten und von der E. GmbH am 30. November 2011 durchgeführten 

Schallmessungen. Der entsprechende Bericht datiert vom 12. Dezember 2011, wurde 

der Beklagten jedoch erst am 5. Januar 2012, also nachdem sie am 19. Dezember 

2011 in die Büroräumlichkeiten eingezogen war, zugestellt. Die Beklagte gibt in diesem 

Zusammenhang an, sie hätte die Räumlichkeiten sicher nicht gemietet, wenn sie 

gewusst hätte, dass sich direkt nebenan eine MRI-Anlage befinde, habe sie doch 

bereits einschlägige Erfahrungen mit einer MRI-Anlage gemacht. Diesem Umstand, d.h. 

der Quelle des Lärms (nämlich eine falsch installierte MRI-Anlage), kommt entgegen 

der Auffassung der Vorinstanz (entscheidende) Bedeutung zu, und zwar nicht nur 

deshalb, weil die Beklagte in der Vergangenheit bereits negative Erfahrungen mit 

entsprechenden Immissionen gemacht hatte, sondern auch, weil die MRI-Anlage 

wegen der unisolierten Aufstellung auf dem Doppelboden und des starren 

Wandanschlusses sehr störende Geräusche (heftige Pfeiftöne und mechanische 

Anlagegeräusche, die wie von einer grossen Lautsprechermembrane abgestrahlt 

werden) in das von der Beklagten gemietete Büro abgab und sich diese nicht mit 

Sicherheit beseitigen liessen. Der Bericht des Akustikers hält nämlich fest, dass die 

Körperschalleinleitungen in die Trennwand das Problem verursachten und es sehr 

schwierig sein dürfte, die festgestellte Schallübertragung zu eliminieren. Der "einzig 

gangbare und sichere Weg zu einem guten Resultat" sei die völlige Neuaufstellung der 

Geräte ohne Doppelboden. Jede andere Lösung bärge "ein nicht näher kalkulierbares 

Risiko, das Ziel zu verfehlen". Als alternative Möglichkeit wird dann – weil sich der 

sichere Weg offenbar nicht realisieren liess – eine Vorsatzschale auf der Büroseite der 

Beklagten zur Diskussion gestellt, mit welcher die Eindämmung der 

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Maschinengeräusche prinzipiell möglich sei. Die Sachlage betreffend Pfeifton 

vermochte der Akustiker jedoch nicht abzuschätzen. Während die Beklagte (und wohl 

auch die Klägerin) bei der Vertragsunterzeichnung davon ausging, die Ursache der 

Lärmimmissionen sei die Lüftung und das Lärmproblem lasse sich relativ schnell durch 

Einstellung der Lüftung und ohne Beeinträchtigung des Mietobjektes lösen, erfuhr sie 

kurz nach Mietantritt, dass das Problem schwerwiegender Natur war und durch 

Massnahmen in den von ihr gemieteten Räumlichkeiten behoben werden sollte, wobei 

deren Erfolg unsicher war. Der Umstand, dass eine MRI-Anlage Ursache der 

festgestellten Lärmproblematik war, und insbesondere die zu erwartenden 

Unannehmlichkeiten und Unsicherheiten bei deren Beseitigung waren für die Beklagte 

– dies lässt sich ihren Schreiben vom 11. Januar 2012 bzw. 1. Februar 2012 

entnehmen – wesentlich. Im Übrigen bezeichnete es die Beklagte bereits in ihrer E-Mail 

vom 22. September 2011 als "Wichtige Frage", was die Ursache der Geräusche sei. 

Schliesslich kam die Beklagte zum Schluss, dass es für ihre Mitarbeiter unzumutbar 

sei, unter diesen Umständen in den fraglichen Räumen zu arbeiten, weshalb sie sich 

gezwungen sehe, nach geeigneteren Räumlichkeiten Ausschau zu halten. 

Entscheidend hierfür war insbesondere auch die Tatsache, dass die Anforderungen der 

SIA 181 an den Schallschutz nicht erfüllt und die gesetzlichen Lärmwertgrenzen 

teilweise nicht eingehalten wurden.

Vor diesem Hintergrund ist augenscheinlich und war es auch für die Klägerin, dass es 

für die Beklagte notwendige Grundlage des Vertrages war, Büroräumlichkeiten 

anzumieten, in welchen ruhiges und konzentriertes Arbeiten grundsätzlich möglich ist, 

die gesetzlichen Lärmwertgrenzen eingehalten werden und nicht anhaltend störende 

Geräusche zu hören sind und kurz nach dem Einzug während Wochen grössere 

Umbauarbeiten erfolgen, um die Lärmproblematik – mit ungewissem Erfolg – zu lösen. 

Dagegen spricht auch nicht die Tatsache, dass die Beklagte am 19. Dezember 2011 in 

das Mietobjekt einzog und darin bis zum 2. März 2012 verweilte. Einerseits blieb der 

Beklagten nichts anderes übrig, als die gemieteten Räumlichkeiten zu beziehen, da der 

alte Standort geräumt werden musste. Andererseits hatte die Beklagte beim Einzug 

noch keine Kenntnis über den Bericht der E. GmbH und damit auch nicht darüber, dass 

sich die Behebung der Lärmproblematik als aufwendig, langwierig und unsicher 

herausgestellt hatte. Als sie am 5. Januar 2012 davon Kenntnis nahm, war sie daher 

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mangels Alternativen gezwungen, die vollständig eingerichteten Räumlichkeiten noch 

einige Wochen zu belegen.

Die Beklagte hat sich folglich über einen Sachverhalt geirrt, der für sie subjektiv 

wesentlich war. Ausserdem konnte die Klägerin erkennen, welche Bedeutung die 

Beklagte dem irrtümlich vorgestellten Sachverhalt beigemessen hatte. 

bb)  Grundsätzlich wird im loyalen Geschäftsverkehr bei einem Mietvertrag über 

Büroräumlichkeiten vorausgesetzt, dass in den gemieteten Räumlichkeiten die 

gesetzlichen Lärmwertgrenzen eingehalten werden, insbesondere wenn sich diese in 

einem neueren und modernen Wohn- und Geschäftshaus befinden. Ausserdem 

erwartet gemäss allgemeiner Lebenserfahrung jeder Mieter, dass er bei Mietbeginn ein 

Mietobjekt erhält, welches mängelfrei ist oder aber bei Mangelhaftigkeit die Mängel 

innert nützlicher Frist und ohne grosse Einschränkungen behoben werden können. All 

dies war vorliegend nicht der Fall. Ferner musste der Umstand, dass unmittelbar 

angrenzend an die Büroräume eine anerkanntermassen sehr laute und darüber hinaus 

falsch installierte MRI-Anlage betrieben wird und der Akustiker keine verbindliche 

Aussage über den Erfolg der von ihm alternativ vorgeschlagenen Massnahme machen 

konnte, bei objektiver Betrachtung Zweifel an einer zufriedenstellenden Lösbarkeit der 

Lärmproblematik aufkommen lassen. Von einer neuen Mieterin kann nach Treu und 

Glauben jedoch nicht verlangt werden, dass sie Büroräumlichkeiten bezieht, in welchen 

störende Dauergeräusche zu vernehmen sind und weder die Vorgaben der SIA 181 

zum Schallschutz, noch (teilweise) die gesetzlichen Lärmwertgrenzen eingehalten 

werden. Ebenso wenig sind ihr – kurz nachdem sie das Büro bezogen und eingerichtet 

hat – umfangreiche Sanierungsmassnahmen zuzumuten, welche die 

Nutzungsmöglichkeiten der gemieteten Räumlichkeiten über mehrere Tage oder gar 

Wochen erheblich einschränken, und zwar insbesondere dann nicht, wenn diese 

Massnahmen die gemieteten Räume verändern, so dass massgefertigte Möbel 

angepasst werden müssten, jedoch das Ergebnis in Bezug auf die Geräuschkulisse 

höchst unsicher ist. Bei einer Lärmproblematik, wie sie hier in ihrer Gesamtheit 

betrachtet vorgelegen hat, wäre im allgemeinen Geschäftsverkehr nicht mit dem 

Zustandekommen eines entsprechenden Mietvertrages zu rechnen.  

Demzufolge erweist sich der Irrtum auch bei objektiver Betrachtung als wesentlich.

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c)    Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass sich die Beklagte beim 

Abschluss des Vertrages betreffend die Behebung der Lärmproblematik vor Mietantritt, 

die Quelle des Lärms und die sich daraus ergebenden Konsequenzen sowie die 

Einhaltung der (gesetzlichen) Lärmgrenzwerte geirrt hat und dieser Irrtum sowohl 

subjektiv als auch objektiv wesentlich war, wobei die Klägerin diese Wesentlichkeit 

erkennen konnte. Daraus folgt, dass der Vertrag für die Beklagte in Anwendung von 

Art. 23 OR unverbindlich ist.

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