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**Case Identifier:** 37336182-112a-5fd4-9632-5bdec3ad2da3
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-03-22
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 22.03.2021 C/2962/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-2962-2014_2021-03-22.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 23.03.2021. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/2962/2014 ACJC/343/2021 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 22 MARS 2021 

 

Entre 

Madame A______, domiciliée ______, appelante et intimée sur appel joint d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 29 juin 2020, représentée par [la 

société] B______, ______, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile, 

et 

Monsieur C______, domicilié ______, intimé et appelant sur appel joint, représenté par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 

laquelle il fait élection de domicile. 

 

 

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C/2962/2014 

EN FAIT 

A. a. A______ (ci-après : également la bailleresse) a acquis la villa sise au 1______, 
D______ (GE) en août 2008. 

Cette villa dispose de six chambres, dont deux au sous-sol, d'un hall d'entrée, 

d'une cuisine, d'un salon, d'une salle à manger, d'une salle de bain, d'une douche 

au sous-sol, de deux WC séparés au rez-de-chaussée et au sous-sol, d'un couloir 

au rez-de-chaussée, d'une cave, d'une buanderie et d'un jardin arboré. 

Sa surface totale, sous-sol compris, est de 256 m
2
.  

b. Lorsque la bailleresse a acquis la villa litigieuse, celle-ci était occupée par une 
famille, qui payait un loyer mensuel de 4'000 fr., hors charges. 

c. Après le départ de la famille précitée, A______ a mis chacune des chambres de 
la villa en location individuellement.  

Chacun des colocataires avait l'usage exclusif de sa chambre, le reste de la villa 

constituant les espaces communs. 

Les loyers pratiqués étaient de 1'300 fr., 1'100 fr., 1'000 fr., 1'000 fr., 1'000 fr. et 

800 fr., soit un loyer total de 6'200 fr., et incluaient les charges. 

d. Par acte du 16 mai 2013, A______, a remis à bail à C______ (ci-après : 
également le locataire), une chambre se trouvant dans les combles de ladite villa. 

Le locataire disposait également d'un accès au grenier dont il avait l'usage exclusif 

et qui pouvait servir d'espace de rangement.  

Selon le locataire, sa chambre n'était meublée que des meubles de rangement 

contre le mur sous le toit. Il disposait d'un lit futon qu'une précédente colocataire 

lui avait laissé. Il n'y avait pas d'autre lit et il n'y avait pas de mobilier de jardin. 

Selon la bailleresse, elle avait fourni un lit deux-places qui n'était pas le futon. 

Elle avait également fourni une table et quatre chaises pour le jardin, que les 

précédents locataires lui avaient laissées, un grand canapé pour le salon, ainsi 

qu'une table et un banc pour la salle à manger. La cuisine était entièrement 

équipée, vaisselle et ustensiles compris.  

Il ressort des photos couleur produites par la bailleresse que le mobilier garnissant 

la villa semble être standard.   

e. Le bail a été conclu pour une durée initiale de six mois, du 1er juillet 2013 au 
31 décembre 2013. Il se renouvelait ensuite tacitement de mois en mois, sauf 

résiliation signifiée deux semaines avant l'échéance. 

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C/2962/2014 

Le loyer était fixé à 1'300 fr. par mois, charges comprises. 

Aucun avis de fixation du loyer initial n'a été adressé à C______. 

f. A son entrée dans les locaux, le locataire a versé la somme de 1'300 fr. en mains 
de la bailleresse à titre de garantie de loyer. 

g. Par avis du 14 janvier 2014, la bailleresse a résilié le bail pour le 28 février 
2014 au motif qu'elle avait un besoin propre de récupérer l'usage de la chambre 

louée.  

h. Par requête du 14 février 2014, déclarée non conciliée le 8 juillet 2014 et portée 
devant le Tribunal des baux et loyers le 1

er
 septembre 2014, C______ a agi contre 

A______ en fixation judiciaire du loyer, concluant notamment, et en dernier lieu, 

sur les questions encore litigieuses en appel, à ce que le Tribunal fixe à 300 fr. par 

mois, charges comprises, le loyer de la chambre louée du 1
er

 juillet 2013 au 31 

octobre 2014 et ordonne à la bailleresse de lui rembourser le trop-perçu de loyer, 

soit 16'000 fr., avec intérêts à 5% l'an calculés dès le 1
er

 mars 2014 (date 

moyenne). 

Préalablement, il a notamment conclu à la production par la bailleresse des 

documents nécessaires pour effectuer un calcul de rendement, ainsi que la 

production de l'ensemble des baux et éventuelles hausses de loyer des autres 

occupants de la villa. 

Il a entre autres fait valoir que le loyer initial était nul, faute de notification d'un 

avis officiel. Il a allégué que la villa avait été construite dans les années 1960. 

i. Dans sa réponse du 27 octobre 2014, la bailleresse a conclu à la limitation de la 
procédure pour faire constater qu'elle n'avait pas l'obligation de remettre au 

locataire un formulaire officiel de fixation du loyer eu égard à l'absence d'arrêté 

du Conseil d'Etat en ce sens pour l'année 2012, qu'en tous les cas, la remise dudit 

formulaire n'était pas obligatoire pour une chambre meublée, que dès lors, le loyer 

avait été valablement fixé par le contrat du 16 mai 2013 et que le locataire avait 

commis un abus de droit en déposant sa requête de fixation du loyer.  

Subsidiairement, elle a conclu à pouvoir compléter ses écritures. 

Dans l'hypothèse où le Tribunal considérait qu'un avis de fixation du loyer aurait 

dû être remis à C______ au moment de la signature du bail, elle faisait d'ores et 

déjà valoir qu'un calcul de rendement n'était pas possible et que les statistiques 

cantonales n'étaient pas applicables au cas d'espèce. Elle requérait que le Tribunal 

vienne constater l'état de l'appartement sur place et fixe le loyer en équité. 

Elle a allégué que la villa avait été construite dans les années 1970. 

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j. Par jugement JTBL/234/2015 du 23 février 2015, le Tribunal a limité la 
procédure aux questions préjudicielles soulevées par la bailleresse.  

Cela fait, il a dit que l'usage d'un formulaire officiel de fixation du loyer initial 

était obligatoire pour le logement du locataire, constaté la nullité partielle du 

contrat de bail limitée à la seule fixation du loyer et dit que la demande du 

locataire en fixation judiciaire de son loyer ne contrevenait pas à l'art. 2 al. 2 CC. 

La Cour de justice a confirmé ce jugement par arrêt ACJC/1355/2015 du 

9 novembre 2015.  

k. Lors de l'audience du Tribunal du 11 mars 2016, C______ a déclaré avoir 
restitué à la bailleresse les clés des locaux litigieux le 4 novembre 2014.  

La bailleresse a déclaré avoir acquis la villa sise au n° 1______ en même temps 

que la villa mitoyenne sise au n° 2______. Elle ne se souvenait plus du prix 

d'acquisition de la première villa, car l'acte d'achat ne mentionnait pas le prix pour 

chacune d'elles. Elle était en mesure de produire ce document. Avant de mettre les 

chambres de la villa en location individuelle, elle avait refait l'isolation de la 

toiture. En outre, s'il y en avait eu l'utilité, elle avait effectué des travaux dans les 

chambres à chaque changement de locataire. Son mari avait refait toute 

l'électricité de la villa et s'était également chargé de la peinture et des sols. Elle 

avait fixé le montant des loyers des chambres en fonction de leur taille et des prix 

pratiqués pour des chambres dans des villas, notamment dans le quartier et les 

environs. Les loyers n'avaient pas été fixés en fonction des coûts, mais ils étaient 

suffisants pour couvrir ceux-ci et les impôts sur les loyers. Elle avait vendu la 

villa en juin 2015. 

l. Par ordonnance du 28 avril 2016, le Tribunal a ordonné à la bailleresse de 
produire les pièces nécessaires au calcul de rendement, soit en particulier l'acte 

d'acquisition de l'immeuble ou, à défaut, toute pièce permettant d'établir son prix 

d'achat, ses frais d'acquisition et son financement, le détail des amortissements des 

dettes hypothécaires/chirographaires, en précisant les dates auxquelles ils avaient 

été effectués depuis l'achat de l'immeuble, les comptes de gestion et de charges et 

leur relevé détaillé pour les années 2009 à 2011, l'état locatif détaillé de 

l'immeuble pour l'année 2012 et le bordereau de l'impôt immobilier 

complémentaire de l'année 2012. 

m. Par courrier du 31 mai 2016, la bailleresse a indiqué au Tribunal que malgré 
les nombreuses recherches effectuées, elle était dans l'impossibilité de produire 

"toutes les pièces requises", de telle sorte qu'un calcul de rendement ne pouvait 

pas être effectué. Elle a sollicité à nouveau un transport sur place. 

n. Par courrier au Tribunal du 8 juin 2016, le locataire a relevé qu'il n'était pas 
vraisemblable que la bailleresse ne puisse pas retrouver les pièces nécessaires au 

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calcul de rendement. Les différentes informations pouvaient être demandées au 

notaire qui s'était occupé de la vente, de même qu'à l'établissement bancaire de la 

bailleresse. Il convenait donc en premier lieu de solliciter la communication par la 

bailleresse du nom du notaire qui avait instrumenté la vente immobilière, ainsi 

que celui de l'établissement bancaire auprès duquel elle avait contracté des prêts. 

Quant aux autres documents, si la bailleresse ne souhaitait pas alléguer ni prouver 

de charges d'exploitation, il y aurait lieu de considérer qu'il n'y en avait pas. 

o. Les parties ont déposé leurs plaidoiries finales écrites le 2 septembre 2016. 
La bailleresse a conclu au déboutement du locataire de toutes ses conclusions.  

Le locataire a produit des extraits du Registre foncier, selon lesquels la bailleresse 

avait acquis la villa sise au 2______, route 1______, pour 786'000 fr. Sur cette 

base, le locataire présentait un calcul de rendement, complété avec des 

suppositions qu'il avançait, notamment à propos de la part de fonds propres avec 

lesquels la bailleresse avait acquis la villa litigieuse et du taux d'intérêt 

hypothécaire que celle-là avait négocié avec sa banque. Il a admis la clé de 

répartition des loyers entre les différentes chambres de la villa, reconnaissant ainsi 

qu'il devait supporter 20,97% de l'état locatif de celle-ci. 

p. Les parties ont encore répliqué, respectivement dupliqué, persistant dans leurs 
conclusions, avant que la cause ne soit gardée à juger. 

B. a. Par jugement JTBL/1178/2016 du 8 décembre 2016, le Tribunal a notamment 
fixé à 1'148 fr., charges comprises, le loyer de la chambre remise à bail au 

locataire entre le 1
er

 juillet 2013 et le 31 octobre 2014 (ch. 1 du dispositif) et 

condamné la bailleresse à rembourser au locataire le trop-perçu de loyer à hauteur 

de 2'452 fr. 30 avec intérêts à 5% l'an dès le 1
er

 mars 2014 (ch. 2). 

Constatant que les éléments nécessaires pour effectuer un calcul de rendement 

faisaient défaut, le Tribunal s'est référé aux statistiques officielles genevoises pour 

établir le loyer admissible du logement litigieux, tenant pour acquis que la villa 

avait été construite dans les années 1960 et a majoré ce montant de 25% pour le 

mobilier et de 400 fr. par année et par pièce pour les charges. 

b. Statuant sur appel du locataire, la Cour a, par arrêt ACJC/134/2018 du 
5 février 2018, annulé le chiffre 1 du dispositif du jugement du 8 décembre 2016 

et, statuant à nouveau sur ce point, renvoyé la cause au Tribunal pour instruction 

complémentaire et nouvelle décision dans le sens des considérants.  

En substance, la Cour a confirmé la nullité du loyer et retenu que les documents 

permettant d'effectuer un calcul de rendement existaient et étaient facilement 

accessibles auprès du notaire ou de l'établissement bancaire concerné. 

Le rendement prévalait sur tout autre critère pour fixer le loyer initial et il se 

justifiait dès lors de renvoyer la cause au Tribunal, afin qu'il interpelle les parties 

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et les tiers à ce sujet, en sollicitant les pièces nécessaires et, le cas échéant, de 

déterminer si le défaut de production résultait ou non d'une mauvaise 

collaboration. 

C. a. Par ordonnance du 18 avril 2018, le Tribunal a repris l'instruction de la cause.  

b. Les éléments pertinents suivants ressortent du dossier :  

b.a Selon l'acte d'acquisition du 24 juin 2008, les villas sises 255 et 257, route 
1______, à D______, ont été acquises pour un montant total de 1'550'000 fr. La 

villa en cause a été acquise pour un montant de 786'000 fr. 

b.b A teneur de la copie du contrat de financement du 26 août 2008 portant sur le 
montant des fonds empruntés (1'297'000 fr.) et des contrats hypothécaires en 

vigueur au 12 juillet 2012, l'hypothèque a été partagée en quatre tranches de 

325'000 fr., 325'000 fr., 325'000 fr. et 322'000 fr. 

En 2009, un emprunt hypothécaire complémentaire de 100'000 fr. a été conclu. 

La bailleresse allègue avoir financé grâce à cet emprunt les travaux d'isolation de 

la toiture avant la mise en location de la maison. A teneur de la facture du 

3 juillet 2009, le montant relatif à ces travaux s'élève à 44'880 fr. (HT). 

Selon les attestations annuelles des financements, au 31 décembre 2009, la 

tranche de 322'000 fr. ne s'élevait plus qu'à 318'757 fr. 50. 

b.c Il ressort des attestations annuelles des financements pour les tranches 
hypothécaires de 325'000 fr., 325'000 fr. 325'000 fr., et 322'000 fr. (puis 

318'758 fr.) que les intérêts hypothécaires se sont élevés en 2012 à 31'926 fr. et en 

2013 à 35'398 fr. 60.  

b.d A teneur des avis de taxation immobilier 2009 à 2011 et des formulaires D des 
déclarations fiscales 2010 à 2012 de la bailleresse, le montant relatif aux charges 

et frais d'entretien était de 5'536 fr. en 2009, 4'158 fr. en 2010, 2'771 fr. en 2011 et 

6'120 fr. en 2012. La valeur fiscale de la villa concernée, indiquée dans ces 

déclarations, s'élevait à 768'000 fr. 

b.e A teneur du bordereau ICC 2012, l'impôt immobilier complémentaire s'élevait 
à 1'550 fr.  

c. Par ordonnance du 23 janvier 2020, le Tribunal a clôturé la phase 
d'administration des preuves. 

d. Par écritures du 28 février 2020, la bailleresse a conclu au déboutement du 
locataire de toutes ses conclusions et à la fixation du loyer de la chambre meublée 

à 1'300 fr. par mois.  

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e. Dans ses plaidoiries finales écrites du même jour, le locataire a notamment 
conclu à la fixation du loyer de la chambre litigieuse à 533 fr. par mois, charges 

comprises, et à ce que le Tribunal ordonne à la bailleresse de lui rembourser le 

trop-perçu de loyer en découlant, soit 12'272 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 

1
er

 mars 2014 (date moyenne). 

f. Le Tribunal a gardé la cause à juger à réception des plaidoiries finales. 

D. Par jugement JTBL/422/2020 du 29 juin 2020, reçu par les parties le 2 juillet 
2020, le Tribunal a fixé à 11'949 fr. 85, charges comprises, le loyer annuel de la 

chambre louée par C______ du 1
er 

juillet 2013 au 31 octobre 2014 dans la villa 

sise 2______, route 1______, D______ (ch. 1 du dispositif), condamné A______ 

à rembourser à C______ le trop-perçu de loyer en découlant, avec intérêts à 5% 

l'an dès le 1
er

 mars 2014 (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions 

(ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 

En substance, les premiers juges ont retenu que s'agissant des travaux à plus-

value, la bailleresse n'avait ni allégué ni démontré avoir payé le montant de 

44'880 fr. avec ses fonds propres, de sorte que ce montant ne devait pas être pris 

en compte. Le prix de revient de l'immeuble s'élevait à 786'000 fr. Les fonds 

étrangers constitués par des hypothèques s'élevaient à 657'705 fr. et les fonds 

propres initiaux à 128'295 fr., soit un montant moindre que le 40% du prix de 

revient (314'400 fr.) L'indice suisse des prix à la consommation (ci-après : ISPC) 

entre les mois d'août 2008 et mai 2013 avait subi une baisse de 1,14%. Le pouvoir 

d'achat devant être maintenu, les fonds propres initiaux ne pouvaient pas être 

dévalués. Le rendement admissible des fonds propres s'élevait ainsi à 3'528 fr. 11 

calculé au taux de 2,75%. La charge financière annuelle était de 35'398 fr. 60 en 

2013, les charges d'exploitation moyennes entre 2010 et 2012 de 4'349 fr. 67 et 

l'impôt immobilier complémentaire de 786 fr. (
1
/00 de la valeur fiscale de la villa). 

L'état locatif admissible s'établissait alors à 44'062 fr. 38, dont 20,97% - 

pourcentage admis par le locataire - était à charge de ce dernier, soit un montant 

de 9'239 fr. 88 par année. Conformément au jugement JTBL/1178/2016 du 

8 décembre 2016, ce montant devait être majoré de 25% et des charges de 400 fr. 

par année et par pièce devaient être ajoutées. Le loyer annuel de la chambre devait 

ainsi être fixé à 11'949 fr. 85, charges comprises. La bailleresse était ainsi 

condamnée à restituer au locataire le trop-perçu de loyer en découlant, avec 

intérêts à 5% l'an dès le 1
er

 mars 2014 (date moyenne).  

E. a. Par acte expédié le 30 juillet 2020 à la Cour de justice, la bailleresse forme 
appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation du chiffre 2 du dispositif. 

Elle conclut, cela fait, à ce que la Cour constate que les intérêts de 5% l'an ne 

seront dus qu'à compter du jour où le jugement réduisant le loyer sera entré en 

force. 

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b. Dans sa réponse du 2 septembre 2020, le locataire forme appel joint et conclut 
à ce que la Cour fixe à 533 fr. par mois, charges comprises, le loyer de la chambre 

qu'il a loué à l'adresse 2______, route 1______, du 1
er

 juillet 2013 au 31 octobre 

2014, et ordonne à la bailleresse de lui rembourser le trop-perçu de loyer en 

découlant, soit 12'272 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 1
er

 mars 2014. 

c. Dans sa réponse à appel joint du 5 octobre 2020, la bailleresse conclut à la 
confirmation du chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris. Sur appel principal, 

elle persiste dans ses conclusions. 

Elle allègue avoir dû s'acquitter de frais d'acquisition lors de l'achat du bâtiment 

litigieux à hauteur de 3% du prix, soit 31'440 fr., fait qu'elle considère notoire et 

que le Tribunal aurait omis. Ce dernier aurait également dû retenir l'augmentation 

du prêt hypothécaire de 100'000 fr. dans son calcul puisqu'il avait été affecté à la 

réfection de la toiture de la villa.  

d. Le locataire a répliqué à l'appel joint le 14 octobre 2020, contestant les 
nouveaux allégués de la bailleresse et persistant pour le surplus dans ses 

conclusions. 

e. Les parties ont été avisées le 18 novembre 2020 par le greffe de la Cour de ce 
que la cause était gardée à juger. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 

civile 2
ème

 éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_594/2012 du 28 février 2013). 

En l'espèce, la cause porte sur la fixation du loyer initial et au versement par 

l'appelante de 12'272 fr. à titre de loyers perçus en trop, soit une affaire 

patrimoniale, dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel 

est ouverte. 

1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. Il en va de même de l'appel 

joint (art. 130, 131, 313 al. 1 CPC). 

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Par souci de simplification, la bailleresse sera ci-après désignée comme 

l'appelante et le locataire comme l'intimé. 

1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 

ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 

juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

1.4 La présente affaire est soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 
let. c CPC; ATF 142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 

consid. 5.2.4), dans la mesure où elle relève de la protection contre les loyers 

abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). 

La maxime inquisitoire sociale ou simple (art. 247 al. 2 let. a CPC), que le Code 

des obligations imposait déjà en droit du bail et en droit du travail (anciens 

art. 274d al. 3 et 343 al. 4 CO), est applicable en l'espèce (ATF 142 III 690 

consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 consid. 5.2.4).  

Le juge doit donc établir les faits d'office et n'est pas lié par les allégations des 

parties et leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). Toutefois, les 

parties ne sont pas pour autant dispensées de collaborer activement à 

l'établissement des faits (ATF 142 III 402 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). 

1.5 La composition de la Cour, après renvoi de la cause en première instance, a 
été modifiée, le juge E______ ayant dans l'intervalle quitté définitivement la 

Cour. 

2. L'appelante allègue de nouveaux faits. 

2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire Romand, 

Code de procédure civile 2
ème

 éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 

A teneur de l'art. 151 CPC, les faits notoires ou notoirement connus du tribunal et 

les règles d'expérience généralement reconnues ne doivent pas être prouvés. Les 

faits sont notoires lorsqu'ils sont généralement largement connus, du moins dans 

le lieu où se trouve le tribunal. Il n'est pas nécessaire que le public connaisse 

directement les faits notoires; il suffit que ceux-ci puissent être connus par des 

https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374

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sources accessibles à tous (arrêt du Tribunal fédéral 5A_774/2017 du 12 février 

2018 consid. 4.1.1). 

2.2 En l'espèce, l'appelante indique pour la première fois en appel avoir dû 
assumer des frais d'acquisition lors de l'achat du bâtiment litigieux à hauteur de 

3% du prix d'achat. Le montant de ces frais n'étant pas accessible à tous, un tel fait 

n'est pas notoire contrairement à ce que prétend l'appelante. Allégué pour la 

première fois en appel, alors qu'il aurait pu l'être en première instance, il est 

irrecevable.  

S'agissant de l'allégation selon laquelle les travaux de réfection de la toiture ont 

été financés par les 100'000 fr. d'emprunt hypothécaire complémentaire, il ressort 

du dossier que l'appelante l'a soulevé en première instance déjà, de sorte que 

contrairement à ce qu'indique l'intimé, il ne s'agit pas d'un fait nouveau, de sorte 

qu'il est recevable.  

3. L'intimé conteste le calcul de rendement effectué par le premier juge pour fixer le 
loyer initial. Il soutient que les ISPC à prendre en compte pour réévaluer les fonds 

propres initiaux auraient dû être ceux des mois de mai 2008 et avril 2013, soit 

ceux des mois précédant l'acquisition du bien immobilier et la conclusion du bail. 

Il considère également que les intérêts auraient dû être répartis sur les deux 

bâtiments. 

L'appelante soutient que la charge financière ne devrait pas être répartie en 
fonction du prix des bâtiments mais en fonction de leurs surfaces. 

3.1  
3.1.1 L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles à la contestation du 
loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une 

demande de baisse du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO (ATF 

139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2). 

En cas de nullité partielle du contrat pour ce qui est de la fixation du montant du 

loyer initial (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1 et 3.2.2; 124 III 62 consid. 2), le juge a 

l'obligation de compléter le contrat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2014 du 

17 juillet 2014 consid. 4.1; 4A_185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2.3). 

3.1.2 Le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement 
excessif de la chose louée (art. 269 CO). Le rendement visé par cette disposition 

est le rendement net des fonds propres investis; le loyer doit, d'une part, offrir un 

rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, 

couvrir les charges immobilières (ATF 141 III 245 consid. 6.3). 

Le calcul du rendement net s'effectue selon la méthode absolue : le loyer est 

contrôlé sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment 

- 11/17 - 

 

C/2962/2014 

donné, sans égard aux accords antérieurs passés avec le locataire (lesquels ne sont 

pris en considération que dans l'application de la méthode relative) (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2).  

Seul est déterminant le rendement de la chose louée, soit celui du logement ou du 

local commercial en cause, à l'exclusion du rendement de l'immeuble entier, voire 

d'un groupe d'immeubles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_554/2019 du 26 octobre 

2020 consid. 7.1 destiné à la publication aux ATF; ATF 125 III 421 consid. 2d; 

120 II 100 consid. 6c). En effet, en cas de disparité entre les loyers des différents 

appartements ou locaux, résultant par exemple de hausses de loyers intervenues à 

l'occasion de changements successifs de locataires ou à la suite de rénovations de 

certains logements, le calcul du rendement sur l'immeuble entier conduirait à des 

résultats choquants (arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 

consid. 5.2.1).  

Dans la pratique toutefois, comme les comptes sont établis pour l'immeuble entier, 

on commence par déterminer la situation financière de l'immeuble et ce n'est 

qu'ensuite qu'on ventile le résultat appartement par appartement selon une clé de 

répartition. Il découle de la jurisprudence qu'il y a lieu de procéder en 7 étapes 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_28/2020 du 13 janvier 2021 consid. 5.1; 

4A_554/2019 précité ibid.; 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2.2) : 

1° Il faut déterminer tous les coûts d'investissement effectifs (ou le prix de 

revient) de l'immeuble, sans égard à la date de ces investissements : il convient de 

prendre en compte le prix d'acquisition et le coût de la construction ou le prix 

d'achat de l'immeuble construit, ainsi que les travaux à plus-value (à l'exclusion 

des coûts d'entretien, qui sont intégrés dans les charges). Il n'est pas possible de 

substituer aux coûts d'investissement d'autres valeurs plus ou moins abstraites, 

telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur 

d'assurance-incendie, celles-ci se référant à des valeurs objectives liées au marché 

et non aux coûts concrets (ATF 142 III 568 consid. 2.1; 122 III 257 

consid. 3b/bb). Un prix d'achat manifestement exagéré doit être réduit au prix 

normal (cf. art. 269 in fine CO et art. 10 OBLF). La jurisprudence admet 

également un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à 

un prix préférentiel, par exemple dans le cadre d'une donation mixte, au motif que 

l'avantage consenti à celui-ci est destiné exclusivement à le favoriser lui, et non 

pas ses locataires (Ibid.). 

2° Il faut déduire des coûts d'investissement effectifs les fonds empruntés (fonds 

étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis 

("investierte Eigenmittel"; "capitale proprio investito") (Ibid.). 

Seuls sont pris en compte les fonds empruntés pour le financement de l'immeuble 

(ATF 123 III 171 consid. 6a in DB 1997 n. 12; BOHNET, Commentaire pratique, 

- 12/17 - 

 

C/2962/2014 

Droit du bail à loyer et à ferme, 2
ème

 éd., 2017, n. 16 ad art. 269 CO). En cas 

d'amortissement de la dette hypothécaire, la part de fonds propres augmente. 

On en tient compte dans le calcul de rendement, tout en étant attentif à la 

dégressivité de l'amortissement quant à l'indexation (LACHAT, Le bail à loyer, 

2019, p. 542, ch. 4.3; BOHNET, op. cit., n. 21 ad art. 269 CO). 

En revanche, si le bailleur augmente ses fonds étrangers par la suite, il n'y a pas 

lieu d'en tenir compte dans le calcul de rendement, même s'il s'agit de financer des 

travaux à plus-value (ATF 123 III 171 consid. 6a; 122 III 257 consid. 3a in JdT 

1997 I 595; BOHNET, op. cit., n. 22 et 25 ad art. 269 CO).  

3° Le montant des fonds propres doit être réévalué pour tenir compte du 

renchérissement (art. 269a let. e CO) entre le moment où ils ont été investis et le 

moment de la notification de la hausse de loyer, respectivement de la résiliation 

pour motif économique, ou de la demande de diminution de loyer : les fonds 

propres investis sont réévalués en fonction de l'évolution de l'indice suisse des 

prix à la consommation entre ces deux dates (augmentation en % de l'ISPC) (arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2.2). 

Le Tribunal fédéral a récemment modifié sa jurisprudence qui prévoyait que seul 

40% des fonds propres investis pouvaient être réévalués selon l'ISPC, admettant 

dorénavant un taux de 100%. Le bailleur doit en effet pouvoir percevoir un loyer 

qui couvre ses charges et lui procure un rendement convenable du capital propre 

qu'il a investi, tout en maintenant le pouvoir d'achat de celui-ci (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_554/2019 précité consid. 8.3). 

4° Dans ce même arrêt, le Tribunal fédéral est également revenu sur le calcul du 

taux de rendement admissible des fonds propres réévalués. Il y a dorénavant lieu 

d'appliquer aux fonds propres investis réévalués un taux de rendement de 2% 

augmenté du taux d'intérêt hypothécaire de référence afin d'obtenir le taux de 

rendement admissible des fonds propres réévalués (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_554/2019 précité consid. 8.4). 

5° A ce rendement admissible des fonds propres, il faut ajouter les charges 

immobilières annuelles, soit les charges financières (en particulier les intérêts 

hypothécaires dus sur les emprunts), les charges courantes (ou d'exploitation; 

impôts, primes d'assurances, frais de gérance, etc.) et les charges d'entretien, pour 

obtenir l'état locatif annuel admissible (Ibid.). 

Les travaux d'entretien sont en principe intégrés dans les charges lorsqu'ils ont été 

exécutés et payés. Il faut procéder à une moyenne des charges encourues les cinq 

dernières années - cas échéant au moins les trois dernières années - précédant le 

calcul de rendement (ATF 142 III 568 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_211/2015 du 8 décembre 2015 consid. 3.1). 

- 13/17 - 

 

C/2962/2014 

Pour le calcul des charges financières, seuls les fonds étrangers initiaux sont pris 

en compte. Une augmentation ultérieure des fonds étrangers n'est pas prise en 

considération (ATF 123 III 171 consid. 6a et 6b; BOHNET, op. cit., n. 22 et 60 ad 

art. 269 CO).  

6° Il s'agit ensuite de ventiler ce résultat appartement par appartement pour obtenir 

le loyer admissible de la chose louée en cause. Généralement, on ventile au 

prorata de la surface, du volume des logements ou du nombre de pièces (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2.2). 

Il est parfois difficile de trouver une clé de répartition, par exemple lorsque le 

bailleur a procédé à la rénovation de certains logements ou locaux, à l'exclusion 

d'autres, ou que les travaux ont été réalisés à des moments différents. Lorsque les 

travaux à plus-value (i.e. les prestations supplémentaires) bénéficient à tous les 

locataires, la clé de répartition choisie doit tenir compte de la mesure dans laquelle 

chaque locataire en profite. Lorsqu'un ou certains locataires bénéficient seuls des 

travaux à plus-value, il faudra ventiler ceux-ci, en fonction des factures des 

entreprises, par logement ou local commercial. Lorsque la clé de répartition 

choisie par le bailleur ne répercute pas les coûts selon ces principes, elle est 

insoutenable et le juge appliquera le système qu'il jugera équitable (Ibid.). 

7° Il faut enfin comparer le loyer admissible pour la chose louée ainsi obtenu avec 

le loyer actuel, ce qui permettra de déterminer si une majoration du loyer est 

possible ou non (Ibid.; arrêt du Tribunal fédéral 4A_554/2019 précité consid. 7.1). 

3.2 En l'espèce, les parties, à juste titre, ne contestent pas que les fonds propres 
initiaux, avant réévaluation, s'élèvent à 128'295 fr. 48. En effet, l'emprunt de 

100'000 fr. a été contracté après l'achat du bien immobilier concerné et n'a pas 

servi à l'acquisition du bien immobilier mais à l'entretien de celui-ci (i.e. travaux 

d'isolation de la toiture), de sorte qu'il ne saurait être pris en compte. Les travaux 

de toiture n'ont au demeurant pas été financés par des fonds propres, ce qu'admet 

l'appelante. 

S'agissant de la réévaluation des fonds propres investis, la question du mois à 

prendre en considération pour l'ISPC peut demeurer ouverte dans la mesure où, 

même si l'intimé devait être suivi dans son raisonnement, la comparaison entre les 

ISPC des mois de mai 2008 (104,5 points) et avril 2013 (103,3 points) résulterait 

également en une dévaluation, laquelle ne peut, en tout état, pas être prise en 

compte. Partant, les fonds propres investis à retenir s'élèvent à 128'295 fr. 48. 

Il ressort ensuite des attestations annuelles des financements 2008 et 2009 que 

l'appelante a procédé à un amortissement de 3'242 fr. 50 (322'000 fr. - 

318'757 fr. 50) dans le courant de l'année 2009, de sorte que les fonds propres 

investis ont été augmentés d'autant.  

- 14/17 - 

 

C/2962/2014 

Les fonds propres totaux investis s'élèvent à 131'537 fr. 98. 

Le rendement admissible des fonds propres s'élève donc à 5'590 fr. 36 

(131'537 fr. 98 x 4,25%), le taux hypothécaire de référence étant de 2,25% et 

celui-ci devant être augmenté de 2%. 

La charge financière totale s'élevait à 35'398 fr. 60 lors de la conclusion du bail en 

2013. Comme le souligne l'intimé, ces intérêts hypothécaires sont liés à des 

emprunts concernant deux biens immobiliers. Il n'est pas opportun de répartir ces 

frais uniquement en fonction de la surface des biens immobiliers puisque celle-ci 

n'est pas le seul critère pertinent pour la fixation du prix d'un bien immobilier ou 

l'octroi d'un prêt hypothécaire. Dès lors, il y a lieu de répartir la charge financière 

du bien immobilier par rapport à son prix, de sorte qu'elle peut être arrêtée à 

17'950 fr. 52 (35'398 fr. 60 x [786'000 fr. / 1'550'000 fr.]). 

Quant aux charges courantes d'entretien de 4'349 fr. 67 et l'impôt immobilier 

complémentaire de 786 fr., fixés par le premier juge, ils ne sont pas contestés et 

seront ainsi confirmés.  

L'état locatif admissible s'élève ainsi à 28'676 fr. 55 (5'590 fr. 36 + 17'950 fr. 52 

+ 4'349 fr. 67 + 786 fr.). 

La quote-part à charge de l'intimé - admise par celui-ci - étant de 20,97%, le loyer 

annuel brut admissible pour la chose louée s'élève à 6'013 fr. 47. 

Ce montant doit être majoré de 25%, pour tenir compte d'une part du mobilier mis 

à disposition et d'autre part du partage de certaines pièces (cf. JTBL/1178/2016). 

Il y a encore lieu d'y ajouter les charges de 400 fr. par année et par pièce 

(cf. JTBL/1178/2016).  

Ainsi, le loyer annuel de la chambre sera fixé à 7'916 fr. 85, charges comprises, et 

l'appelante sera condamnée à restituer à l'intimé le trop-perçu de loyer en 

découlant, soit 10'244 fr. 16 ([1'300 fr. - 659 fr. 74] x 16 mois). 

Les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris seront réformés en 

conséquence, sous réserve de la date de début des intérêts moratoires dus en lien 

avec la restitution du trop-perçu de loyer, question qui sera examinée ci-après. 

4. L'appelante critique le dies a quo des intérêts moratoires, estimant qu'il y a lieu de 
retenir la date d'entrée en force du jugement et non le 1

er
 mars 2014, soit la date 

moyenne entre le 1
er

 juillet 2013 et le 31 octobre 2014 comme retenu par le 

premier juge. 

4.1 Pour fixer le point de départ des intérêts moratoires, il est nécessaire que le 
débiteur soit mis en demeure (art. 104 al. 1 CO), ce qui présuppose une créance 

- 15/17 - 

 

C/2962/2014 

exigible et l'interpellation du créancier (art. 102 al. 1 CO; ATF 128 III 53 consid. 

3.2). 

Dans le cadre d'une diminution de loyer, le Tribunal fédéral a estimé que malgré 

la créance en restitution du surplus de loyer versé par le locataire - qui avait pour 

objet l'enrichissement illégitime du bailleur et prenait effet de manière rétroactive 

à la date du dépôt de la demande - les intérêts devaient courir à la date du 

jugement, faute d'exigibilité de la créance avant la fin de la procédure, 

conformément aux règles générales du code des obligations (art. 102 al. 1 et 104 

al. 1 CO) et de l'art. 270e CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C_291/2001 du 9 juillet 

2002 consid. 6c). 

L'application de ce raisonnement à la réclamation d'intérêts suite à une fixation 

rétroactive du loyer initial est conforme à la doctrine la plus récente (LACHAT, 

op. cit., p. 488, ch. 2.6.8 et note de bas de page 135) et à la jurisprudence de la 

Cour (ACJC/684/2020 du 25 mai 2020 consid. 4; ACJC/1312/2018 du 1
er

 octobre 

2018 consid. 5). En effet, tant que le juge n'a pas fixé le juste loyer, la créance 

compensante - et donc les intérêts en découlant - du locataire n'est pas certaine - et 

donc exigible (LACHAT, op. cit., p. 498, ch. 3.6.1 et note de bas de page 212). 

4.2 En l'espèce, au vu des principes rappelés ci-dessus les intérêts moratoires ne 
seront dus par la bailleresse que dès la date d'entrée en force du présent arrêt.  

Le chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris sera réformé en conséquence. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

- 16/17 - 

 

C/2962/2014 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 30 juillet 2020 par A______ contre le chiffre 2 du 

dispositif du jugement JTBL/422/2020 rendu le 29 juin 2020 par le Tribunal des baux et 

loyers dans la cause C/2962/2014. 

Déclare recevable l'appel joint interjeté le 2 septembre 2020 par C______ contre le 

chiffre 1 du dispositif du jugement précité. 

Au fond : 

Annule les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris et, statuant à nouveau sur 

ces points : 

Fixe à 7'916 fr. 85, charges comprises, le loyer annuel de la chambre louée par C______ 

dans la villa sise 2______, route 1______ à D______ du 1
er

 juillet 2013 au 31 octobre 

2014. 

Condamne A______ à rembourser à C______ la somme de 10'244 fr. 16, avec intérêts 

moratoires à 5% l'an dès l'entrée en force du présent arrêt. 

Confirme le jugement entrepris pour le surplus. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN,  

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ,  

Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 

greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

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C/2962/2014 

Indication des voies de recours : 

 

Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les 

autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 

90 ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la 

notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que 

si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer 

les deux recours dans un seul mémoire. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.