# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1ba63be2-2db4-5e19-b60a-5d7417a606e9
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-08
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 08.09.2020 BRGE II Nr. 0148/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-II-Nr--0148-202_2020-09-08.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0148/2020 vom 8. September 2020 in BEZ 2020 Nr. 37 

Das mit einem Wohnhaus (Haupthaus) sowie mit einem als Badehaus und 
als Überwinterungsgebäude für das Boot genutzten Nebengebäude überstellte 
Baugrundstück lag in der Kernzone und stiess direkt an den See an. Das 
Bauprojekt sah vor, das Nebengebäude zu einem Wohnhaus mit angebautem 
Autounterstand für drei Fahrzeuge umzubauen. Das Bauvorhaben bean-
spruchte Konzessionsland (Landanlagebewilligung vom 1. Mai 1857) mit 
Baubewilligungsvorbehalt. Die Bauherrin focht einzelne von der Baudirektion 
verfügte Nebenbestimmungen an. Sie war der Auffassung, die Baudirektion sei 
mangels gesetzlicher Grundlage hierzu nicht befugt. 

Aus den Erwägungen: 

3. In der Gesamtverfügung hält die Baudirektion in Dispositiv-

Ziffer I.1. lit. a - d fest, dass «für das Bauprojekt die Bewilligung, gestützt auf die 
Landeanlagekonzession vom 1. Mai 1857 und die gewässerschutzrechtliche 
Ausnahmebewilligung für das Bauen im Gewässerraum (Art. 41c der 
Gewässerschutzverordnung [GSchV]), im Sinne der Erwägungen unter den 
folgenden Nebenbestimmungen erteilt [werden könne]:  

Die seitlichen Öffnungen im OG sowie das Giebeldreieck sind mit einer 
Spreizschalung zu verkleiden. 

Bei den grossen Fenstern im OG und EG Nord-Ost und im EG Nord-West 
ist jeweils ein Drittel vertikal mit offener Schalung zu überziehen. Für die 
Lesbarkeit des Volumens ist beim Fenster auf der Nord-West-Fassade von der 
Gebäudeecke auszugehen. 

Bei den kleineren Öffnungen auf der Nord-West-Fassade und auf der Süd-
West-Fassade ist das Format, der Abstand zwischen den zwei Fenstern und 
das Verdunkelungssystem zu vereinheitlichen.  

Der Carportanbau darf nicht über das Hauptvolumen kragen, damit die 
Gebäudeecken lesbar bleiben.» 

Die Baukommission A übernimmt in Dispositiv-Ziffer II.1. lit. b ihres 
Beschlusses diese Auflagen der Baudirektion weitgehend und führt diese in 
Erwägung lit. f näher aus. Sie verweist dabei auf Art. 14 Abs. 1 BZO, wonach 
Bauten, Anlagen und deren Umgebung in den Kernzonen so zu gestalten seien, 
dass zusammen mit der baulichen Umgebung eine besonders gute 
Gesamtwirkung entstehe. Die projektierte Fassadengestaltung erreiche die 

geforderte besonders gute Gesamtwirkung nicht. Die Fassade gegen den See 
wirke in ihrem Öffnungsverhalten fremdartig. Die Dreiecksöffnung im Giebel sei 
zu schliessen. Im Weiteren seien die Öffnungen im 1. Obergeschoss zu 
schliessen oder mindestens mit einer durchlaufenden Holzschalung mit einem 
maximalen Schalungsabstand von 3 cm abzudecken. Im Weiteren sei die 
Beschattung der Fenster inkohärent, da nur im 1. Obergeschoss auf der 
Strassenseite je ein Fensterladen vorgesehen sei. Dies sei über alle Fassaden 
einheitlich anzupassen. (…) 

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4.3 Das Bauvorhaben liegt innerhalb des Uferstreifens bzw. im 
Gewässerraum des Zürichsees (Art. 41b Abs. 1 der Gewässer-
schutzverordnung [GSchV] bzw. Abs. 2 lit. c der Übergangsbestimmungen zur 
Änderung vom 4. Mai 2011 der GSchV) sowie auf Konzessionsland. Innerhalb 
des Gewässerraums dürfen gemäss Art. 41c Abs. 1 GSchV nur 
standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen […] erstellt 
werden. Sofern keine überwiegenden Interessen dagegenstehen, kann die 
Behörde gemäss Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV ausserdem die Erstellung 
zonenkonformer Anlagen in dicht überbauten Gebieten bewilligen. Dass die 
Bauparzelle in dicht überbautem Gebiet liegt, ist unbestritten. Der geplante 
Umbau zum Wohnhaus in der Kernzone D ist zudem zonenkonform. Zu prüfen 
blieb der Baudirektion daher noch die Frage, ob dem Umbau auf Grundlage der 
Lage des Baus auf Konzessionsland und im Gewässerraum überwiegende 
öffentliche Interessen entgegenstehen. Zu denken ist dabei gemäss 
Bundesgericht (BGE 139 II 470, E. 4.5) an Anliegen des Hochwasserschutzes 
sowie des Natur- und Landschaftsschutzes oder an das Interesse der 
Öffentlichkeit an einem erleichterten Zugang zu den Gewässern (vgl. Art. 3 
Abs. 2 lit. c RPG und § 18 Abs. 2 lit. i PBG). Übergeordnetes Ziel ist, durch die 
Erteilung von Ausnahmebewilligungen im dicht überbauten Gebiet eine 
Siedlungsentwicklung nach innen und eine aus der Sicht der Raumplanung 
erwünschte städtebauliche Verdichtung (z.B. durch das Füllen von Baulücken) 
zu ermöglichen (Erläuternder Bericht des Bundesamts für Umwelt [BAFU] vom 
20. April 2011 zur Parlamentarischen Initiative Schutz und Nutzung der 
Gewässer [07.492] - Änderung der Gewässerschutz-, Wasserbau-, Energie- 
und Fischereiverordnung, S. 15).  

Die Baudirektion stützt sich bei ihrer Interessenabwägung bezüglich der 
Ausnahmebewilligung gemäss Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV als Rechtsgrundlage 
auch auf § 25 in Verbindung mit § 27 der Konzessionsverordnung zum 
Wasserwirtschaftsgesetz vom 21. Oktober 1992 (KonzV WWG), wonach 
Konzessionsgesuche auf Landanlagen verweigert werden, wenn die 
projektierten Bauten die Gefahr der Abrutschung oder Senkung der Ufer 
erhöhen, die Sicherheit der Schifffahrt gefährden, die konzessionierte 
Schifffahrt behindern, die öffentlichen Interessen in erheblichem Masse 
beeinträchtigen, den Gemeingebrauch des Gewässers bedeutend erschweren 
oder eine rationelle und ästhetische Gestaltung der Ufer verunmöglichen 
würden. Diese Bestimmung dient gemäss Bundesgericht vornehmlich der 
Wahrnehmung wasserbaupolizeilicher Interessen; sie verleiht der Baudirektion 
dagegen keine Befugnis, für Baukonzessionen auf Landanlagen im Interesse 
des Seeuferschutzes eine Art Spezialbauordnung aufzustellen, welche von den 
allgemeinen - auch für Landanlagen geltenden - Vorschriften abweicht. Es 
kommt hinzu, dass eine abweichende Regelung für Landanlagen einer 

Grundlage in einem formellen Gesetz bedürfte, da die entsprechende 
Grundordnung auf dieser Stufe verankert ist. Der Seeuferschutz ist heute (mit 
dem Inkrafttreten des PBG am 1. April 1975 und des RPG am 1. Januar 1980) 
grundsätzlich mit den Mitteln der Raumplanung sowie des Natur- und 
Heimatschutzes wahrzunehmen. Bei durch die allgemeinen baurechtlichen 
Vorschriften geregelten Anforderungen an Bauten besteht kein Raum für 
abweichende, zusätzliche oder erhöhte ortsbildschutzrechtliche Anforderungen 
auf Grundlage der Baukonzession. Ein nur auf Aufschüttungsland bezogener 

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Seeuferschutz widerspricht der bundesrechtlichen Planungspflicht, die eine 
gesamtheitliche Sicht und damit auch den Einbezug des nicht aufgeschütteten 
Lands erfordert (BGE 139 II 470, E. 3.4 f., auch zum Nachfolgenden). 

Die Baudirektion bezieht in ihre Interessenabwägung für die 
Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV damit zu Unrecht auch 
den Punkt «Projektqualität» ein, in welcher sie die Gestaltung des geplanten 
Umbaus moniert, was letztlich in den von der Rekurrentin monierten Auflagen 
(Dispositiv-Ziffern I.1. lit. a - d der Gesamtverfügung) mündet. Die Baudirektion 
nimmt unter dem Titel «Projektqualität» faktisch eine Beurteilung der Gestaltung 
im Sinne von § 238 PBG vor. Die Fassadengestaltung, die Fassadenöffnungen 
und der Carportanbau seien explizit «aus Sicht Ortsbildschutz» bzw. «aus Sicht 
Ortsbild und Städtebau» noch zu überarbeiten. Hierfür besteht jedoch keine 
gesetzliche Grundlage. Den Schutz des Ortsbildes gewährleisten die 
Kernzonen. Diese umfassen gemäss § 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige 

Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in 
ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen. Hierzu kann die Bau- und 
Zonenordnung gemäss § 50 Abs. 3 PBG besondere Vorschriften über die 
Masse und die Erscheinung der Bauten enthalten. Die entsprechenden 
Kernzonenvorschriften finden sich in Art. 14 ff. BZO der Stadt A. Zuständig zur 
Beurteilung der Gestaltung einer Baute und damit für die Einhaltung des durch 
die Kernzonenvorschriften gewährleisteten Ortsbildschutzes ist, wie auch für die 
übrigen Bauten der Kernzone, welche nicht im Gewässerraum stehen, die 
örtliche Baubehörde (§ 318 PBG). Hingegen ist aufgrund der öffentlichen 
Interessen, welche es durch die Baudirektion im Rahmen der 
Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV abzuwägen gilt, keine 
Rechtsgrundlage zur Beurteilung der Gestaltung des Baus in Bezug auf den 
Ortsbildschutz ersichtlich. Auch die Figur der Baukonzession, namentlich mit 
Blick auf den Konzessionsgrundsatz des § 25 KonzV WWG, wonach Gesuche 
für die Erstellung von Landanlagen oder Bauten und Anlagen in Gewässern 
abgewiesen werden, wenn […] eine rationelle und ästhetische Gestaltung der 
Ufer verunmöglicht würde, vermag jedenfalls keine rein ortsbildschutzrechtliche 
Funktion mehr zu erfüllen. Diese Funktion wird durch die Mittel der 
Raumplanung und des Natur- und Heimatschutzes wahrgenommen, wobei die 
Beurteilung der ortsbildschutzrechtlichen Gestaltung der Baute vorliegend wie 
erwähnt allein durch die örtliche Baubehörde vorzunehmen ist. Die strittige 
Gestaltung der fraglichen Baute berührt denn auch kein von Art. 41c Abs. 1 
GSchV erfasstes öffentliches Interesse wie etwa den Hochwasserschutz, den 
Natur- und Landschaftsschutz, das Interesse der Öffentlichkeit an einem 
erleichterten Zugang zu den Gewässern oder den Durchblick, zumal am 
Volumen der bestehenden Baute kaum etwas verändert wird. Diese öffentlichen 
Interessen wurden durch die Baudirektion denn auch geprüft und als nicht 

tangiert befunden. 

Mangels ortsbildschutzrechtlicher Zuständigkeit der Baudirektion – auch 
nicht im Lichte von § 25 in Verbindung mit § 27 KonzV WWG – sind daher die 
Auflagen in Dispositiv-Ziffer I.1. lit. a - d aufzuheben.