# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4118b8a8-9305-5497-bbc7-dd29c7ee10c7
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-10-28
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 28.10.2008 R 2008 49
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2008-49_2008-10-28.pdf

## Full Text

R 08 49
4. Kammer 

URTEIL
vom 28. Oktober 2008

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baugesuch (BAB)

1. a) … ist Eigentümer der Parzelle Nr. 107, im Gebiet …, in der Gemeinde ... Die 

Parzelle Nr. 107 umfasst eine Fläche von 27'962 m2, wovon gemäss Angaben 

des Amtes für Landwirtschaft und Geoinformation (ALG) vom 13. August 2008 

3'700 m2 als Magerwiese und 3'000 m2 als Weide bewirtschaftet werden. Der 

Rest von 21'262 m2 ist nach diesen Angaben Wald. Auf der Parzelle Nr. 107 

steht eine ehemalige Maiensässbaute (Assek.-Nr. 95), welche aus einem 

Erdgeschoss und einem Estrich besteht. Die Baute verfügt über eine Küche 

und einen Abort mit abflussloser Grube. Ein Wasseranschluss ist nicht 

vorhanden. Nach den Feststellungen des Amtes für Raumentwicklung (ARE) 

beträgt die Bruttogeschossfläche (BGF) ca. 34.8 m2 und die 

Bruttonebenfläche (BNF) ca. 15.1 m2. Die Hütte befindet sich an einer 

Hanglage direkt über der dort vorbeiführenden Meliorationsstrasse. 

b) Gemäss Zonenplan der Gemeinde … 1:10'000 mit Gestaltungselementen 

vom 15. Dezember 2000, von der Regierung genehmigt am 6. November 

2001, liegt die Baute in der Landwirtschaftszone, welche von der 

Landschaftsschutzzone überlagert ist. Gemäss Art. 50 des Baugesetzes der 

Gemeinde … vom Jahre 2000 (BG) gilt für die Landschaftsschutzzone was 

folgt:

„1Die Landschaftschutzzone schützt Landschaften und Landschaftsteile von 
besonderer Schönheit und Eigenart, wie die Umgebung von Siedlungen, 
Aussichtslagen und Baumbestände vor der Zerstörung und Verbauung.

2Die Erstellung von Bauten und Anlagen, wesentliche Terrainveränderungen, 
Abbauvorhaben, Materialablagerungen, Deponien und andere bauliche 
Vorkehren, die dem Zonenzweck entgegenstehen, sind nicht gestattet. Neue 
Strassen und Wege sind nur zulässig, soweit sie für die Nutzung des 

betreffenden Gebietes unerlässlich sind oder ein anderes überwiegendes 
öffentliches Interesse nachgewiesen ist.

3Bestehende Bauten dürfen erneuert werden.“

2. Am 7. Juli 2004 liess … dem damaligen Amt für Raumplanung (ARP, heute 

ARE) das Gesuch stellen, die Hütte wegen des Neubaus der 

Meliorationsstrasse nach Osten zu verschieben. Das ARP teilte gemäss 

Angaben im angefochtenen Entscheid im September 2004 der Gemeinde 

telefonisch mit, dass dem Vorhaben mit Bezug auf Art. 50 BG die Bewilligung 

nicht in Aussicht gestellt werden könne.

3. Am 1. November 2004 stellte … das Gesuch um Abbruch und Wiederaufbau 

der Hütte. Die Hütte sei 1925 erstellt und ursprünglich als 

Maiensäss/Wohnhaus genutzt worden. Letztmals sei sie 1961 umgebaut 

worden. Es handle sich um ein nicht landwirtschaftliches Bauvorhaben mit der 

vorgesehenen Nutzung als Ferien-/Wochenendhaus resp. Jagdhütte. Das 

Maiensäss werde schon seit Jahrzehnten als Maiensäss zum Hirten, Käsen, 

Ausfüttern und als Wohnhaus benutzt. Durch die Verschiebung des 

Maiensässes um ca. 5 m gegen Osten könnte auf eine im Zusammenhang 

mit dem Neubau der Meliorationsstrasse zu errichtende Stützmauer verzichtet 

werden. Am 3. März 2005 teilte das ARP mit, dass dafür keine Bewilligung in 

Aussicht gestellt werden könne.

4. a) Am 29. Juni 2006 stellte … das Gesuch um Erneuerung und Erweiterung 

seiner Hütte. Die Hütte diene als Ferien-/Wochenendhaus und Jagdhütte 

sowie als landwirtschaftliche Temporärwohnbaute und als Sennerei-

/Käsereihütte. Das zugehörige Pachtland bestehe aus Parzelle Nr. 40/71 mit 

16 ha, Parzelle Nr. 78/80 mit 666 m2, Parzelle Nr. 81/102 mit 669 m2, Parzelle 

Nr. 107/108 mit 673 m2 und Parzelle Nr. 118/119 mit 679 m2. Im Gebäude sei 

kein Wasser vorhanden, ein Anschluss sei aber vorgesehen. In der 

Umgebung sei Wasser von einem Brunnen verfügbar. Die Küche sei 

vorhanden, nicht aber Bad und Dusche, diese seien vorgesehen, ebenso ein 

Wasserklosett. Jetzt bestehe ein Abort mit abflussloser Grube resp. eine 

abflusslose Toilette. Ein Stromanschluss sei nicht vorhanden, aber geplant.

b) Am 8. August 2006 befürwortete die Gemeinde zuhanden des ARE die 

Renovation. Unklar sei lediglich, weshalb im Baugesuchsformular sowohl 

„nicht landwirtschaftliches“ als auch „landwirtschaftliches“ Bauvorhaben 

angekreuzt sei. Es sei wohl stark übertrieben, wenn der Gesuchsteller 

schreibe, dass die Hütte seit Jahrzehnten zum Hirten, Käsen etc. benützt 

worden sei. Die Hütte habe schon seit längerer Zeit nicht mehr benutzt werden 

können. Der landwirtschaftliche Betrieb sei seit mehr als 20 Jahren 

verpachtet. Als der Vater des Gesuchstellers den Hof noch geführt habe, sei 

nichts mehr investiert und renoviert worden. 

Das ARE betrachtete das Bauvorhaben als Abbruch- und Wiederaufbau der 

Maiensässhütte, welches nicht bewilligt werden könne. Es sei nur eine 

Renovation zulässig, teilte das ARE der Gemeinde telefonisch mit.

5. Am 14. März 2007 ersuchte … um eine Projektänderung. Am 2. April 2007 

teilte ihm die Gemeinde mit, dass sie diese Pläne zurückweise. Sie machte 

ihn darauf aufmerksam, dass bei einem neuem Gesuch u.a. folgende 

Auflagen beachtet werden müssen: Abbruch/Wiederaufbau in der gleichen 

Grösse, Erhöhung des Dachstocks um max. einen Meter und die Erstellung 

eines bergseitigen, gegen aussen nicht sichtbaren Kellers von max. 6 m2. 

6. a) Am 10. August 2007 reichte … erneut ein Baugesuch ein. Darin wurde 

wiederum der Abbruch und Wiederaufbau der Hütte beantragt. Das 

Bauvorhaben sei nicht landwirtschaftlich. Der Wohnteil sei seit 1925 und bis 

anhin zu landwirtschaftlichen Zwecken verwendet worden. Es bestehe eine 

Schlafmöglichkeit (4-6 Betten) und der bestehende Wohnteil werde seit 1961 

zu Ferienzwecken verwendet. Das Maiensäss solle abgebrochen und wieder 

aufgebaut werden. Die Gebäudegrundmasse würde nicht verändert, die 

Gebäudehöhe aber um einen Meter angehoben. An der Ostseite werde ein 

neuer Holzschopf angebaut. Bergseits (Nordseite) werde unter Terrain ein 

Keller angebaut.

b) Am 28. September 2007 leitete die Gemeinde das Gesuch an das ARE weiter. 

Der Vorstand habe am 26. September 2007 beschlossen, das Gesuch zu 

unterstützen. Der Abbruch sei zu gestatten, da die Bausubstanz sehr schlecht 

sei. Die Erhöhung, den Anbau des Holzschopfs und den Keller habe man mit 

dem ARE 2005 vorbesprochen.

c) Am 19. Mai 2008 verweigerte das ARE die Bewilligung für Bauten und 

Anlagen ausserhalb der Bauzone (BAB-Bewilligung). Damit gelte das 

Baugesuch als abgewiesen (Art. 87 Abs. 5 des Raumplanungsgesetzes für 

den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100). Das Baugesuch sei nicht 

zonenkonform im Sinne von Art. 16a Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes des 

Bundes (RPG; SR 700). Das Ferien- resp. Wochenendzwecken dienende 

Bauvorhaben stehe offensichtlich in keinem Zusammenhang mit der 

landwirtschaftlichen Nutzung des Bodens. Mangels Standortgebundenheit 

könne keine Bewilligung gemäss Art. 24 RPG erteilt werden. Wegen den 

geplanten baulichen Massnahmen komme auch eine Bewilligung gemäss Art. 

24a RPG, und, da kein nichtlandwirtschaftlicher Nebenbetrieb vorliege, auch 

eine Bewilligung gemäss Art. 24b RPG nicht in Frage. Da auch keine 

landwirtschaftliche Wohnbaute vorliege, könne keine Bewilligung gestützt auf 

Art. 24d Abs. 1 RPG erteilt werden. 

Mit Bezug auf die Besitzesstandsgarantie gemäss Art. 24c RPG hielt das ARE 

fest, dass mit dem Bauvorhaben die vorhandene und zonenwidrig genutzte 

Fläche von 49.9 m2 (ca. 34.8 m2 BGF und ca. 15 m2 BNF) um ca. 33 m2, d.h. 

um 65% nach aussen erweitert würde, was einer Erweiterung der zonenwidrig 

genutzte Fläche gegen aussen um weit mehr als die nach Art. 42 Abs. 3 lit. b 

der Raumplanungsverordnung des Bundes (RPV; SR 700.1) zulässigen 30% 

entspreche. Allein schon deshalb werde hier die Identität der Baute 

einschliesslich ihrer Umgebung im Sinne von Art. 42 Abs. 1 und 3 RPV nicht 

gewahrt. Ferner sei zu berücksichtigen, dass die ursprünglich eingeschossige 

landwirtschaftliche Baute in ein zweigeschossiges Ferien- und 

Wochenendhaus umgebaut werden solle. Dies führe zusammen mit der 

Komfortsteigerung (Anhebung Dach, vergrösserte Nutzfläche, neue und 

vergrösserte Fenster, neue Küche resp. Dusche und neues WC, separate 

Schlafräume, neues Kellerabteil) zu einer nach aussen auffälligen 

Intensivierung der Freizeit- und Erholungsnutzung, welche in der 

Landschaftsschutzzone nicht erwünscht sei. Das Bauprojekt widerspreche 

folglich Art. 42 Abs. 1 und 3 RPV (Identitätswahrung).

Die Hütte befinde sich in einer Landschaftsschutzzone. Gemäss Art. 50 Abs. 

3 BG dürften dort bestehenden Bauten lediglich erneuert werden. Sobald 

Räume versetzt, Wände herausgebrochen und neue Wände eingezogen 

würden oder die Zweckbestimmung bisheriger Räume wesentlich verändert 

werde, könne nicht mehr von einer Erneuerung gesprochen werden. Eine 

zulässige Erneuerung setze mithin voraus, dass die Zwecksetzung bzw. 

Nutzung der Baute vor und nach den Baumassnahmen identisch sein müsse 

(PVG 1989 Nr. 38, E. 3a). Abbruch und Wiederaufbau verbunden mit einer 

Dachanhebung überschreite offensichtlich die unter dem Begriff der 

Erneuerung zulässigen Baumassnahmen. Auch diesbezüglich liege ein 

Widerspruch zu Art. 42 Abs. 1 und 3 RPV vor. Zudem sei das Vorhaben nicht 

mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung im Sinne von Art. 24c Abs. 2 

RPG vereinbar, da dieses gegen die Bestimmungen der 

Landschaftsschutzzone gemäss Art. 50 Abs. 3 BG verstosse. Folglich komme 

auch die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG i.V.m. Art. 

42 RPV nicht in Frage.

7. Dagegen liess … am 19. Juni 2008 frist- und formgerecht Beschwerde 

erheben und beantragte die Aufhebung des BAB-Entscheides vom 19. Mai 

2008 und die Bewilligung des Bauvorhabens „Ferien-/Wochenendhaus“ 

(Abbruch und Wiederaufbau mit Erweiterung). Betreffend die konkreten 

Flächenmasse gehe das ARE von falschen Annahmen aus und habe 

Rechnungsfehler begangen. Es liege eine massvolle Erweiterung vor. Das 

Bundesrecht räume grundsätzlich den Erweiterungsanspruch ein und behalte 

nur untergeordnet die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der 

Raumplanung vor. Eine Norm im Gemeinderecht, welche die Ansprüche aus 

dem Bundesrecht unbesehen des Einzelfalls negiere, sei aufgrund der 

derogatorischen Kraft des Bundesrechts nicht anwendbar. Auch mit Blick auf 

den Vertrauensschutz sei das Bauprojekt zu bewilligen.

8. Am 25. August 2008 beantragte das ARE die Abweisung der Beschwerde. 

Die Begründung entspricht im Wesentlichen den Ausführungen in der 

ergangenen Verfügung. Bei der Berechnung der Flächenmasse wurde das 

BNF von 13.3 m2 auf 15.1 m2 korrigiert. Dies ändere aber nichts am Ergebnis, 

wonach das bestehende Dachgeschoss nicht der BGF zuzurechnen sei und 

nicht als Grundlage für eine BGF-Erweiterung dienen könne. Die bestehende 

BNF im Dachgeschoss werde von ca. 13.3 m2 sozusagen durch eine neue, 

ca. 13.3 m2 grosse BNF im Dachgeschoss ersetzt. Die Erweiterung nach 

aussen führe jedoch dazu, dass die bestehende BNF von ca. 13.3 m2 um mehr 

als 100% erweitert werde. 

9. Am 27. Oktober 2008 führte eine Delegation des Verwaltungsgerichtes im 

Beisein des Beschwerdeführers und seines Rechtsvertreters, dem ARE sowie 

Vertretern der Gemeinde vor Ort einen Augenschein durch. Allen 

Anwesenden wurde dabei Gelegenheit gegeben, ihren Standpunkt anhand 

der Örtlichkeiten in mündlicher Form zu verdeutlichen. 

Auf die Erkenntnisse am Augenschein sowie auf die weiteren Darlegungen in 

den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die 

Bewilligungsverweigerung des ARE vom 19. Mai 2008 zum Bauvorhaben 

ausserhalb der Bauzone. Beschwerdethema bildet die Frage, ob die 

Bewilligungsverweigerung des ARE für den Abbruch und Wiederaufbau der 

Maiensässbaute gesetzeskonform ist.

2. Für die Beantwortung der Frage, ob das ARE das Baugesuch zu Recht 

abgewiesen hat, ist das ausserhalb der Bauzone gelegene Umbauvorhaben 

auf seine Übereinstimmung mit dem Bundesgesetz über die Raumplanung 

(Raumplanungsgesetz [RPG; SR 700]) und dem kommunalen Baugesetz zu 

untersuchen. 

3. a) Im konkreten Fall ist zunächst strittig, ob es sich beim Bauvorhaben um eine 

landwirtschaftliche - wie vom Beschwerdeführer behauptet - oder 

nichtlandwirtschaftliche Temporärwohnbaute handelt. Temporär genutzter 

Wohnraum ist praxisgemäss in der Landwirtschaftszone nur dann 

zonenkonform bzw. standortgebunden, wenn er für die ordnungsgemässe 

Bewirtschaftung eines Maiensässes oder einer Bergwiese benötigt wird, ein 

längeres Verweilen am fraglichen Ort unentbehrlich ist und dieser von der 

Bauzone weit entfernt liegt (VGU R 06 102, R 06 2, R 03 87, R 01 68; PVG 

2001 Nr. 36, E. 3). Diese Voraussetzungen werden dann als erfüllt erachtet, 

wenn mindestens 3 ha landwirtschaftliche Nutzfläche alljährlich gemäht 

werden und die Distanz zur nächstgelegenen Bauzone mehr als 8 km beträgt, 

bzw. zur Zurücklegung der betreffenden Wegstrecke über 30 Minuten Fahrzeit 

aufgewendet werden müssen. 

Gemäss den Angaben des Beschwerdeführers gehört zur Hütte ein 6.5 ha 

grosses Land, auf welchem insbesondere auch Vieh weidet. In der Umgebung 

der fraglichen Baute besitze er insgesamt 15.5 ha bewirtschaftetes Land. 

Demgegenüber ist der Stellungnahme des ALG vom 13. August 2008 zu 

entnehmen, dass es für die Bewirtschaftung der 0.67 ha Wiese und Weide 

keine Gebäude brauche. Das Grundstück sei gut erschlossen und die 

Fahrdistanz vom Grundstück zum Dorf … betrage lediglich 3.5 km. Ein 

Neubau sei nach objektiven, landwirtschaftlichen Massstäben nicht 

begründbar. Es sei davon auszugehen, dass die vom Eigentümer geltend 

gemachten weiteren Grundstücke unabhängig von der Hütte bewirtschaftet 

werden könnten. Insgesamt sei die Hütte landwirtschaftlich nicht notwendig. 

Da der Beschwerdeführer keine stichhaltigen Argumente gegen den Bericht 

des ALG vortragen kann, ist an dessen Richtigkeit nicht zu zweifeln. Der 

Augenschein hat sodann aufgezeigt, dass die Hütte lediglich zehn 

Autominuten vom Dorf entfernt liegt. Damit steht aber ohne weiteres fest, dass 

die oben umschriebenen, kumulativ verlangten Voraussetzungen für die 

Erteilung einer ordentlichen Baubewilligung gestützt auf Art. 22 Abs. 2 lit. a 

RPG i.V.m. Art. 16 RPG bzw. einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 

RPG offenkundig nicht gegeben wären.

b) Der Beschwerdeführer macht geltend, das geplante Bauprojekt sei, entgegen 

der Auffassung der Beschwerdegegner, nicht als klassisches Ferienhaus zu 

bezeichnen. Er habe zwar in seinem Baugesuch angekreuzt, dass es sich 

beim Projekt um ein nichtlandwirtschaftliches Bauvorhaben, nämlich ein 

Ferien-/Wochenendhaus/Jagdhütte handeln solle. Dieses Ankreuzen sei 

jedoch nicht wörtlich zu nehmen. Er habe damit nur zum Ausdruck bringen 

wollen, dass es sich nicht um eine Dauerwohnbaute handle. Die vom 

Beschwerdeführer gemachten Angaben erscheinen nicht glaubwürdig und 

sind auch durch nichts belegt. Angesichts der in früheren 

Bewilligungsverfahren gemachten Angaben (Gesuche vom 1. November 

2004 und 29. Juni 2006) ist vielmehr anzunehmen, dass es sich um reine 

Schutzbehauptungen handelt. Auch wenn es sich um eine bloss 

behelfsmässig eingerichtete Maiensässhütte handelt, steht nach dem 

Ergebnis des Augenscheins zweifelsohne fest, dass eine Wohnnutzung 

anerkannt werden kann. Infolgedessen ist davon auszugehen, dass die Hütte 

seit 1961 als nichtlandwirtschaftliche Temporärwohnbaute genutzt wird. 

4. a) Zu prüfen bleibt somit, ob das Bauvorhaben allenfalls der Erteilung einer 

Ausnahmebewilligung gestützt auf die Ausnahmeregelung von Art. 24a-24c 

RPG zugänglich ist. Vorliegend kommt einzig eine Bewilligung gemäss Art. 

24c RPG in Frage, weshalb von weitergehenden Erläuterungen abgesehen 

werden kann. Gemäss Art. 24c RPG können bestehende zonenwidrige 

Bauten und Anlagen in Nichtbauzonen mit Bewilligung der zuständigen 

Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder 

wiederaufgebaut werden, sofern sie bestimmungsgemäss, das heisst zu 

Wohnzwecken, nutzbar und rechtmässig erstellt oder geändert worden sind 

(Bestandesgarantie, welche zuvor in Art. 24 Abs. 2 aRPG geregelt wurde). In 

jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der 

Raumplanung vorbehalten. Diese Vorschrift findet gemäss Art. 41 der 

Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) indes nur Anwendung, wenn die 

Baute bzw. Anlage ursprünglich in Übereinstimmung mit dem materiellen 

Recht erstellt wurde und folglich erst durch die nachträgliche Änderung von 

Erlassen oder Plänen zonenwidrig wurde. In aller Regel handelt es sich 

hierbei um das Inkrafttreten des ersten Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 

1972. Damit wird für landwirtschaftliche Bauten, die vor obgenanntem Datum 

ihre landwirtschaftliche Bestimmung verloren haben, die 

Erweiterungsmöglichkeit eröffnet (Vgl. Walter Haller/Peter Karlen, 

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Aufl., Zürich 1999, S. 152, 193 ff.; 

Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl., 

Bern 2002, S. 194 ff., 207 ff.). Die Bewilligungsvoraussetzungen werden in 

Art. 42 RPV, in Anlehnung an die frühere bundesgerichtliche Rechtsprechung 

zu Art. 24 Abs. 2 aRPG, konkretisiert. Demgemäss sind Änderungen an 

Bauten und Anlagen, auf die Art. 24c RPG Anwendung findet, zulässig, wenn 

die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den 

wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Dies beurteilt sich 

gemäss Art. 42 Abs. 3 RPV anhand der gesamten Umstände, wobei folgende 

Regeln gelten: Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf die 

anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF) nicht um mehr als 60% erweitert 

werden. Wenn eine Erweiterung innerhalb des bestehenden 

Gebäudevolumens nicht möglich oder zumutbar ist, so kann sie ausserhalb 

erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall weder 30% der 

zonenwidrig genutzten Fläche noch 100 m2 überschreiten; Erweiterungen 

innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet. 

b) Gemäss Art. 50 Abs. 3 des vorliegend zur Anwendung gelangenden BG, 

dürfen bestehende Bauten in der Landschaftsschutzzone lediglich erneuert 

werden. Damit steht diese kommunale Bestimmung nicht in Widerspruch zu 

höherrangigem Bundesrecht, wie vom Beschwerdeführer vorgebracht. Den 

Gemeinden ist gestattet, in Verschärfung der bundesrechtlichen 

Bestimmungen über das Bauen ausserhalb der Bauzone, in ihrer Grund- oder 

Spezialordnung strengere Vorschriften aufzustellen. 

5. a) Vorliegend wurde vom Beschwerdeführer der Abbruch und Wiederaufbau 

seiner Maiensässbaute beantragt. Streitig und zu prüfen ist, ob die 

kommunalen (Art. 50 BG) und bundesrechtlich (Art. 24c PRG und Art. 42 

RPV) vorgeschriebenen Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt werden. 

Nach Rechtsprechung und Doktrin deckt der Begriff der Erneuerung nur 

Vorkehren ab, die das Bauwerk in seinem hergebrachten Bestand, mithin dem 

baulichen status quo schützen, ohne es über seine normale Lebensdauer 

hinaus zu erhalten und ohne das Bauvolumen zu vergrössern. Darüber 

hinausgehende Vorhaben sind als teilweise Änderungen zu qualifizieren 

(Hänni, a.a.O., S. 196 f.; Waldmann/Hänni, Handkommentar, RPG 2006, Art. 

24c Nr. 10, je mit Hinweisen auf BGE 107 Ib 240; BG-Urteil vom 13. August 

1982, S. 7 und 15. Juni 1983, in: ZBl 1984, S. 78). Mit anderen Worten kann 

es bei der Erneuerung nur darum gehen, die Bauten und Anlagen instand zu 

halten, instand zu setzen oder an die Erfordernisse der Zeit anzugleichen, 

ohne deren Umfang, Erscheinung und Zweckbestimmung zu verändern. 

Sobald altersbedingt verfallene Bauten durch einen Neubau ersetzt werden, 

liegt keine Erneuerung mehr vor (EJPD/BRP, Erläuterungen RPG, Rz. 14b 

zur Art. 22 RPG; Müller, Die erleichtere Ausnahmebewilligung unter 

besonderer Berücksichtigung der Verhältnisse im Kanton Zürich, Diss., Zürich 

1991, S. 110 f.). Zu den Erneuerungen zählt nicht nur das blosse Ausbessern, 

sondern auch das Auswechseln einzelner Bauteile (Bandli, Bauen ausserhalb 

der Bauzone, Diss., Bern 1989, S. 199; PVG 1986, S. 83 ff.). So qualifizierte 

das Verwaltungsgericht den vollständigen Ersatz des Daches und seiner 

Isolation als Erneuerung, welche über den einfachen Unterhalt hinausgeht 

(PVG 2000 Nr. 59 E. 3). Wird eine von Grund auf neue, vorher nicht 

dagewesene Baute erstellt und bringt das Projekt in funktionaler Hinsicht 

wesentliche Änderungen mit sich, ist das Vorhaben als Neubau zu 

bezeichnen (BVerwG-Urteil A-4010/2007 vom 27. Oktober 2008, E. 13.3). Ein 

Wiederaufbau gilt nur dann nicht als (nicht ausnahmebewilligungsfähiger) 

Neubau, wenn er sowohl in der Grösse als auch in der Nutzungsart der 

ursprünglichen Baute ungefähr entspricht, wieder am gleichen Ort zu stehen 

kommt und höchstens teilweise Änderungen beinhaltet (Haller/Karlen, 

Raumplangungs-, Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. Aufl., 1999, Zürich, Nr. 

739). 

Massgebend bleibt letztlich, welche Auswirkungen bzw. räumliche 

Veränderungen durch die Erneuerung geschaffen werden (Heer, Die 

raumplanungsrechtliche Erfassung von Bauten und Anlagen im 

Nichtbaugebiet, Diss., Zürich 1995, S. 41). Mit Blick darauf wäre vorliegend 

ein Abriss mit anschliessendem Wiederaufbau ohne Veränderungen des 

Bauvolumens als zulässige Erneuerung zu bejahen, sofern auch die 

Wesensgleichheit gewahrt bliebe. Anlässlich des Augenscheins wurde von 

Seiten des Architekten sowie der Gemeinde auf die sehr schlechte 

Bausubstanz der Hütte hingewiesen. Wenn es in erster Linie darum geht, die 

alte Bausubstanz durch neues Material zu ersetzen, fällt dieses Vorhaben 

durchaus unter den Begriff der Erneuerung. Das zu beurteilende 

Bauvorhaben geht jedoch über die Erhaltung des hergebrachten Zustandes 

hinaus, indem die Baute erweitert werden soll. Im Einzelnen ist zusätzlich zum 

Wiederaufbau im bisherigen Umfang die Erhöhung des Dachstockes mit 

Einbau eines Fensters sowie der Anbau eines Schopfes und der Ausbau 

eines Kellers vorgesehen. Die Wahrung der Identität der Baute ist damit 

grundsätzlich nicht zu bejahen. Der beantragte Abbruch und Wiederaufbau 

geht infolgedessen über die zulässige Erneuerung hinaus (Waldmann/Hänni, 

a.a.O., Art. 24c, Nr. 10). 

b) Nach dem Gesagten steht fest, dass allein schon aufgrund der Tatsache, dass 

in der Landschaftsschutzzone gemäss Art. 50 Abs. 3 BG lediglich 

Erneuerungen vorgesehen sind, die Beschwerde abzuweisen ist. An dieser 

Stelle ist festzuhalten, dass die vom Beschwerdeführer geplante Erweiterung 

der Maiensässhütte darüber hinaus auch nicht innerhalb des bundesrechtlich 

Zulässigen liegt. Auszugehen ist von Folgendem: Die aBGF resultiert aus der 

Summe aller Geschossflächen einschliesslich Mauer und 

Wandquerschnitten, die dauerhaft für das Wohnen und Arbeiten genutzt 

werden können. Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m sowie 

BNF werden nicht der BGF zugerechnet. Zur aBGF zählen auch die zur 

Erschliessung der entsprechenden Wohn- und Arbeitsräume dienenden 

Verkehrsflächen wie Flure, Korridore, Eingangshallen; Treppen und Rampen 

und Aufzugsschächte (BG-Urteil vom 6. Juni 2006 [1A.42/2006] E. 3.3). Das 

ARE Graubünden verfolgt zudem die Praxis, dass BGF und BNF 

unterschieden und getrennt voneinander berechnet werden. Bei der 

Berechnung der Erweiterungsmöglichkeiten wird als Referenzgrösse die 

BGF/BNF von 1972 herangezogen. Zudem werden Dachgeschosse 

grundsätzlich bei einer lichten Höhe von mehr als 160 cm der BGF, darunter 

der BNF, bei einer lichten Höhe unter 90 cm überhaupt nicht angerechnet. Zur 

BNF zählen insbesondere Keller, Estrich, Trockenräume, Waschküchen, 

Garagen, Schutzräume, Räume für Haustechnik, Ver- und 

Entsorgungsschächte, Heiz- und Tankräume, Holzschöpfe, offene überdeckte 

Terrassen, Balkone, Garten- und Gerätehäuschen. 

c) Vorliegend ergibt sich aufgrund der Vorgaben des ARE für die aBGF ein Total 

von 36.6m2 (34.8 m2 [Erdgeschoss] + 1.8m2 [Estrich]) sowie für die aBNF ein 

Total von 14.5 m2 (16.3 m2 [Estrich] - 1.8 m2 [BGF]). Die nBGF umfasst neu 

9.3 m2 Keller, 5.85 m2 Holzschopf und 6.65 m2 im neuen OG (alle Raumteile 

mit einer lichten Höhe von weniger als 160 cm, die 90 cm Raumhöhe werden 

nirgends unterschritten); total resultiert eine nBNF von 21.8 m2. Auf diese 

Weise wird die BNF um 7.3 m2 oder 50.3% und die BGF um 24.8 m2 oder 

67.5% erhöht. Damit ist die Schranke von Art. 24c Abs. 2 RPG resp. Art. 42 

Abs. 3 RPV für eine Erweiterung nach aussen - um eine solche handelt es 

sich hier angesichts der Erhöhung und der zusätzlichen Räume (Keller, 

Holzschopf) - auf jeden Fall überschritten. Die Argumentation des 

Beschwerdeführers, es handle sich um eine Erweiterung nach innen, weil 

auch der Boden des OG innerhalb des vorbestehenden Gebäudevolumens 

liege, zielt ins Leere. Es kommt einzig darauf an, ob die durch den Umbau 

geschaffenen Räumlichkeiten (OG, Keller, Holzschopf) innerhalb der 

zulässigen Erweiterungsmöglichkeiten gemäss Art. 42 Abs. 3 RPV liegen oder 

nicht. Dies ist nach dem Gesagten klar nicht der Fall.

6. Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, in unmittelbarer Nähe der hier 

in Frage stehenden Hütte würden diverse andere Bauprojekte liegen, die 

ausgebaut und zum Teil massiv vergrössert wurden. Damit wird sinngemäss 

ein Verstoss gegen das Gleichbehandlungsprinzip gerügt. 

Auch in diesem Punkt kann dem Beschwerdeführer nicht gefolgt werden. Das 

Gleichbehandlungsgebot gemäss Art. 8 Abs. 1 der Schweizerischen 

Bundesverfassung (BV; SR 101) ist dann verletzt, wenn der Gesetzgeber 

bzw. Rechtsanwender bei Vorliegen gleicher Sachverhalte Unterscheidungen 

trifft, für die kein sachlicher Grund vorliegt (Häfelin/Haller/Keller, 

Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 7. Aufl., Zürich, Basel, Genf 2008, Nr. 

753). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die betreffenden Bauprojekte können 

nicht als Vergleichsobjekte herangezogen werden, da sie unbestritten 

allesamt vor Inkrafttreten des neuen Zonenplans 1:10'000 vom 15. Dezember 

2000 realisiert wurden, welches das betreffende Gebiet erstmals einer 

überlagernden Landschaftsschutzzone zuwies (Regierungsbeschluss 1714 

vom 6. November 2001, S. 4 und S. 8 Ziff. 3). Das Rechtsgleichheitsprinzip 

ist somit nicht verletzt. 

7. Weiter beruft sich der Beschwerdeführer auf den Vertrauensschutz, indem er 

vorbringt, gestützt auf die schriftliche Zusicherung der Gemeinde erhebliche 

Investitionen getätigt zu haben, in der Annahme, dass sich sein Projekt 

verwirklichen lasse. 

Auch diesbezüglich kann dem Beschwerdeführer nicht beigepflichtet werden. 

Das Schreiben der Gemeinde vom 2. April 2007 stellt keine Zusicherung 

betreffend die Verwirklichung des Bauvorhabens dar. Die 

Bewilligungserteilung wurde darin nicht in Aussicht gestellt. Dazu wäre die 

Gemeinde auch nicht befugt gewesen. Angesichts der zahlreichen 

Baugesuche und Projekteingaben, welche der Beschwerdeführer für seine 

Maiensässhütte bereits getätigt hatte, kann davon ausgegangen werden, 

dass er über den Verfahrensablauf informiert war. Da die Gemeinde in ihrem 

Schreiben vom 2. April 2007 dem Beschwerdeführer keine verbindliche 

Zusicherung betreffend die Bewilligung des Bauvorhabens gemacht hat, kann 

daraus kein Rechtsanspruch abgeleitet werden. Das beanstandete Vorgehen 

der Gemeinde ist somit in jeder Hinsicht rechtmässig. 

8. a) Zusammenfassend ergibt sich, dass dem Beschwerdeführer ein Abbruch mit 

anschliessendem Wiederaufbau seiner Maiensässhütte unter dem Titel der 

Erneuerung zu bewilligen wäre, sofern die Identität der Baute gewahrt bliebe, 

insbesondere keine Vergrösserung des Bauvolumens vorgenommen würde. 

Da das eingereichte Projekt sowohl eine Erhöhung des Dachstockes als auch 

den Anbau eines Schopfes sowie den Ausbau des Kellers beabsichtigt, ist das 

Vorhaben nicht bewilligungsfähig. Aus diesem Grund ist die vorliegende 

Beschwerde abzuweisen. 

b) Bei diesem Verfahrensausgang sind die Verfahrenskosten gemäss Art. 73 

Abs. 1 VRG vollumfänglich dem unterliegenden Beschwerdeführer 

aufzuerlegen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen 

Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der 

Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegen. Vorliegend besteht kein Anlass davon abzuweichen. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 371.--

zusammen Fr. 2'371.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.