# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6ea13f71-6a4d-5723-9dec-512c6df90da5
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-01-10
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 10.01.2001  SB.2000.00042
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2000-00042_2001-01-10.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2000.00042	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 10.01.2001
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Handänderungssteuer

	
Kettengeschäft

Es liegt kein Kettengeschäft vor, wenn der "Erwerberin" das Grundstückgeschäft aufgrund der Bewilligungspflicht nach Bewilligungsgesetz untersagt war und sie somit nie die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück erlangen konnte.

			 	
				Stichworte:
	
						GRUNDSTÜCKERWERB
HANDÄNDERUNGSSTEUER
LEGITIMATION
LEX FRIEDRICH
PFANDEIGENTÜMER
PROZESSFÜHRUNGSBEFUGNIS
WIRTSCHAFTLICHE HANDÄNDERUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 178 lit. II aStG
Art. 4 BewG
Art. 26 BewG
Art. 27 BewG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag
vom 30. Juni 1995 vereinbarte die G. AG mit H. den Erwerb des
Grundstücks aKat.Nr. 01. In der von den Parteien am 29. Ju­ni 1995
geschlossenen schriftlichen Vereinbarung wurde der G. AG das Recht eingeräumt,
sämtliche aus dem Kaufvertrag "entspringenden Rechte und Pflichten auf
einen Dritten zu übertragen". Ferner wurde die Käuferin berechtigt, vor
der Eigentumsübertragung das Grundstück auf eigene Kosten zu parzellieren.

 

Der Gemeinderat I. erteilte der G. AG am 14. November
1995 die Bewilligung für eine Arealüberbauung auf dem Grundstück mit
Reiheneinfamilienhäusern. Im Nachgang zur Baubewilligung liess die G. AG das
Grundstück in Hausgrundstücke aufteilen. 

 

Mit Beschluss vom 22. Dezember 1995 wies
der Bezirksrat ein Gesuch der G. AG um Feststellung der
Nichtbewilligungspflicht des Grundstückerwerbs ab. Das am 9. Januar 1996
gestellte Wiedererwägungsgesuch blieb ebenfalls erfolglos. In der Folge
verkaufte H. zwischen Juni 1996 und Oktober 1996 die Parzellen an diverse
Käufer sowie an J. Im gleichen Zeitraum schlossen die Landerwerber ausser J.
Werkverträge mit der G. AG über die Erstellung von Einfamilienhäusern ab. 

 

Der Gemeinderat I. kam zum Schluss, es liege
ein Kettengeschäft vor und besteuer­te deshalb sowohl die wirtschaftliche
Handänderung zwischen H. und der G. AG als auch die zweite wirtschaftliche
Handänderung zwischen dieser und J. Der Gemeinderat auferleg­te J. unter
Zusammenrechnung von Land- und Werkpreis Handänderungssteuern von Fr. ...

 

II. Die Steuerrekurskommission hiess den
dagegen erhobenen Rekurs teilweise gut. Sie erwog, die G. AG habe nach
rechtskräftiger Verweigerung der behördlichen Zustimmung, die gemäss
Art. 26 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über den Erwerb
von Grundstü­cken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG) zur Nichtigkeit des Kaufvertrags geführt habe, keine
eigentümerähnliche Stellung (mehr) inne gehabt. Es hätten daher keine
wirtschaftlichen, sondern nur zivilrechtliche Handänderungen zwischen H. und
den Endkäufern bzw. J. stattgefunden. ... 

 

III. J. liess Beschwerde an das
Verwaltungsgericht erheben mit folgenden Anträgen:

"1.   Es
sei Ziff. 3 des Dispositivs des Entscheides der Steuerrekurskommission [...]
aufzuheben [...]. 

2.    Alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin." 

 

Mit Beschwerde liess die Gemeinde I. dem
Verwaltungsgericht beantragen, es seien J. Handänderungssteuern im Ausmass der
ihn treffenden Verfügung der Gemeinde I. aufzuerlegen. Ausserdem verlangte
sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

 

Die Steuerrekurskommission schloss auf
Abweisung der Beschwerden. Die Beschwerdeführenden beantragten gegenseitig
Abweisung der Beschwerde und Zusprechung einer Parteientschädigung.

 

 

Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

 

 

1. Die Beschwerde des Pflichtigen und der
Gemeinde I. betreffen dieselben Parteien und denselben Entscheid. Es
rechtfertigt sich daher, die beiden Beschwerdeverfahren zu vereinigen.

 

2. a) Mit der Steuerbeschwerde an das
Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in
Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens,
und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts geltend gemacht werden. 

 

b) Für das Beschwerdeverfahren vor
Verwaltungsgericht ist auch unter dem neuen Recht am bisher in § 95
Abs. 4 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) ausdrücklich
geregelten Novenverbot festzuhalten. Für das Verwaltungsgericht ist somit die
gleiche Ak­tenlage massgebend wie für die Rekurskommission. Tatsachen oder
Beweismittel, die nicht (spätestens) im Rekursverfahren behauptet bzw.
vorgelegt oder angerufen worden sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren
grundsätzlich nicht nachgebracht werden (RB 1999 Nr. 150; Felix
Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher
Steuergesetz, Zürich 1999, § 153 N. 43).

 

3. a) Laut des vorliegend gemäss § 279 Abs. 1 StG
anwendbaren § 178 Abs. 2 lit. a aStG sind Rechtsgeschäfte, die
in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück tatsächlich und
wirtschaftlich wie eine Handänderung wirken, den "zivilrechtlichen Hand­änderungen",
worunter die sachenrechtliche Übertragung des Eigentums an Grundstücken
verstanden wird, gleichgestellt (§ 178 Abs. 1 lit. a StG). Die
Annahme einer solchen wirtschaftlichen Handänderung setzt voraus, dass
wesentliche Teile der dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsgewalt
rechtsgeschäftlich übertragen werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche
Rechtsgeschäft wirke "tatsächlich und wirtschaftlich" wie eine
(zivilrechtliche) Handänderung an einem Grundstück. Dieser Tatbestand ist
erfüllt, wenn mit den übertragenen Rechten Befugnisse verbunden sind, die dem
jeweiligen Inhaber eine Stellung einräumen, welche tatsächlich und
wirtschaftlich jener eines Eigentümers gleichkommt. Alsdann ist nicht auf die
formelle (äussere) Rechtswirkung, sondern auf die erziel­te tatsächliche und
wirtschaftliche Wirkung abzustellen (RB 1977 Nr. 92).

 

Eine rechtsgeschäftliche Übertragung wesentlicher Teile der
dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsgewalt erfolgt etwa beim Vollzug von
Kettengeschäften. Ein solcher Kettenhandel liegt insbesondere dann vor, wenn
eine natürliche oder juristische Person mit dem Eigentümer über ein Grundstück
einen Kauf- oder Kaufrechtsvertrag mit einer Substitutionsklausel abschliesst,
die sie mit der Wirkung ausübt, dass ein Dritter in den Vertrag eintritt und
das Grundstück vom zivilrechtlichen Eigentümer erwirbt (RB 1984 Nr. 67,
auch zum Folgenden). Auch ein blosser Verzicht des Berechtigten kann genügen,
falls damit dem Dritten zum Grundstückerwerb verholfen werden soll und wird (RB
1978 Nr. 81). Ebenso sind Vertragsgestaltungen ohne formelle Substitutionsklausel
denkbar, die zum gleichen tatsächlichen und wirtschaftlichen Ergebnis führen
(RB 1960 Nr. 89 und 1977 Nr. 92). Entscheidend ist, dass der
Berechtigte die wirtschaftliche Verfügungsmacht nicht nur eingeräumt erhält,
sondern diese zugunsten eines Dritten, der den Kauf hernach vollzieht,
tatsächlich ausübt (RB 1965 Nr. 54, 1966 Nrn. 52 und 59, 1975
Nr. 52). Bei diesem Vorgang sind demnach zwei Schritte zu unterscheiden,
von denen jeder für sich als wirtschaftliche Handänderung steuerbar ist (RB
1968 Nr. 30; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar
zum Zürcher Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 78 N. 1 in
Verbindung mit § 161 N. 56). Dabei ist es belanglos, von welchen
Absichten und Vorhaben sich der Berechtigte leiten liess und welches Ziel er
verfolgte. Nur soweit seine Absichten und Ziele in der Vertragsgestaltung ihren
Niederschlag gefunden haben, können sie die Frage mitbeantworten, ob er
wesentliche Machtbefugnisse über das Grundstück gehabt hat oder nicht (RB 1997
Nr. 55, auch zum Folgenden).

 

Dem Kettengeschäft mag typischerweise ein gültiger Kauf-,
Kaufrechts- oder Vorkaufrechtsvertrag mit öffentlich beurkundeter sogenannter
Substitutionsklausel zugrunde liegen, wobei letzteres Merkmal seit je her auch
durch andere Gestaltungsmöglichkeiten mit gleichem tatsächlichem und
wirtschaftlichem Ergebnis ersetzt werden kann (RB 1960 Nr. 89). Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts ist in steuerrechtlicher Hinsicht aber
weniger die zivilrechtliche Gültigkeit etwa eines Kaufrechts entscheidend,
sondern die tatsächliche Ausübung gleichzeitig oder später übertragener
wirtschaftlicher Verfügungsmacht (BGr, 22. März 1985, StE 1985
B 42.22 Nr. 1). Es kommt somit nicht in erster Linie darauf an, ob
die von den Beteiligten vereinbarte Ordnung zivilrechtlich durchsetzbar ist;
ausschlaggebend ist vielmehr, dass sie sich an die eingegangenen
Verpflichtungen gebunden fühlten und diese tatsächlich auch erfüllten (Martin
Steiner, Die neuere Praxis zur wirtschaftlichen Betrachtungsweise, ASA 52
(1983/84), S. 313; Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer/Ferdinand
Fessler/Markus Reich, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Ergänzungsband,
2. A., Bern 1983, § 161 N. 59).

 

Der Nachweis einer wirtschaftlichen Handänderung obliegt
- zumal es sich hierbei um eine steuerbegründende Tatsache handelt -
der Steuerbehörde (RB 1990 Nr. 36, 1981 Nr. 90 mit Hinweisen; Martin
Zweifel, Die Sachverhaltsermittlung im Steuerveranlagungs­verfahren, Zürich
1989, S. 110). Die Steuerbehörde hat aufzuzeigen und zu beweisen, dass der
Steuerpflichtige die eigentumsähnlichen Befugnisse erworben hat, durch welchen
Vorgang dies geschehen ist, dass er diese Befugnisse durch Übertragung auf eine
Drittperson ausgeübt hat und durch welchen Vorgang dies geschehen ist
(Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 161 N. 54; RB ORK 1953 Nr. 89).

 

b) Massgebend für die Beurteilung der Frage, ob vorliegend ein
steuerbares Kettengeschäft vorliegt, ist, ob der G. AG aufgrund der
Vertragsgestaltung die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück
aKat.Nr. 01 eingeräumt wurde und diese in der Fol­ge zugunsten von J.
(teilweise) darauf verzichtet hat. 

 

Rechtsgeschäfte über einen Erwerb, für den der Erwerber einer
Bewilligung bedarf, bleiben ohne rechtskräftige Bewilligung unwirksam
(Art. 26 Abs. 1 BewG). Das Rechtsgeschäft wird dann nichtig, wenn der
Erwerber das Rechtsgeschäft vollzieht, ohne um die Be­willigung nachzusuchen
oder bevor die Bewilligung in Rechtskraft tritt sowie wenn die Be­willigungsbehörde
die Bewilligung rechtskräftig verweigert oder widerrufen hat (Art. 26
Abs. 2 lit. a und b BewG). Im Fall der Nichtigkeit können
versprochene Leistungen nicht eingefordert, aber erbrachte Leistungen innerhalb
eines Jahrs zurückgefordert werden (Art. 26 Abs. 4 lit. a und b
BewG). Handeln die Parteien nicht von sich aus, so kann die be­schwerdeberechtigte
kantonale Behörde oder das Bundesamt für Justiz auf Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustands oder der Zwangsverwertung des Grundstücks klagen
(Art. 27 BewG). 

 

Der Bezirksrat lehnte das Gesuch der G. AG um Feststellung der
Nichtbewilligungspflicht des Grundstückgeschäfts in der Gemeinde I. ab. Dagegen
führte weder die Di­rektion der Volkswirtschaft des Kantons Zürich noch das
Bundesamt für Justiz des Eidg. Justiz- und Polizeidepartements Beschwerde. Das
von der G. AG gestellte Wiedererwägungsgesuch wurde abgewiesen. An diesen
rechtskräftigen Beschluss des Bezirksrats, mit welchem die Bewilligungspflicht
der G. AG festgestellt wurde, ist das Gericht gebunden (RB 1983 Nr. 70).
Damit steht fest, dass die Verkäufe der Teilparzellen des Grundstücks
aKat.Nr. 01 nach Rechtskraft des Beschlusses des Bezirksrats erfolgten. Zwar hat der Bezirksrat lediglich die Bewilligungspflicht des
vorliegend zu beurteilenden Rechtsgeschäfts festgestellt, was nach dem Gesagten
zunächst nur zu dessen Unwirksamkeit geführt hat. Aufgrund der Aktenlage ist es
jedoch ohne weiteres ersichtlich, dass vorliegendenfalls weder die
Bewilligungsgründe von Art. 8 BewG noch diejenigen des kantonalen Gesetzes
er­füllt waren (Einführungsgesetz zum Bundesgesetz über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland vom 4. Dezember 1988; vgl.
Art. 9 BewG). Somit mussten die Vertragsparteien auch damit rechnen, dass
ihnen eine solche Bewilligung nie erteilt würde und waren deshalb auch nicht gehalten,
um eine solche nachzusuchen. Abgesehen davon wäre das Rechtsgeschäft spätestens
mit dem Vollzug nichtig geworden. Ferner unterliegt der
Bewilligungspflicht nicht nur die grundbuchliche Übertragung von Grundeigentum,
sondern - nach dem Prinzip der wirtschaftlichen Betrachtungsweise -
jedes Rechtsgeschäft, das einer Person im Ausland die tatsächliche
Verfügungsmacht über ein bewilligungspflichtiges Grundstück verschafft. Als
Erwerb eines Grundstücks gilt deshalb auch der Erwerb anderer Rechte, die dem
Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstücks
verschaffen können (Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG). Damit war es der
G. AG aufgrund öffentlich rechtlicher Bestimmungen gleichermassen untersagt,
das zivilrechtliche Eigentum über das Grundstück aKat.Nr. 01 oder die
wirtschaftliche Verfügungsmacht darüber zu erwerben. Infolgedessen konnten und
durften sich die Vertragsparteien nicht mehr an den Kaufvertrag und an die
damit zusammenhängende Vereinbarung gebunden fühlen. Konnte die G. AG die wirtschaftliche
Verfügungsmacht über das Grundstück unter der Herrschaft des BewG gar nie
erwerben, so war sie auch nicht in der Lage, Teile davon an J. weiterzugeben
bzw. zu dessen Gunsten darauf zu verzichten. Wenn die G. AG nach dem
abschlägigen Entscheid des Bezirksrats Käufer für die einzelnen Parzellen
suchte, so tat sie dies nicht als wirtschaftliche Eigentümerin, sondern im
Interesse von H. Dass dieser die Grundstücke zum nämlichen Preis, wie mit der
G. AG vereinbart, an J. verkaufte, tut nichts zur Sache. Die vorliegende
Rechtslage unterscheidet sich denn auch von derjenigen der Formungültigkeit des
Vertrags. Während beim Fehlen einer Bewilligung die Vertragsfreiheit der
Parteien hinsichtlich der Inhaltsfreiheit beschränkt wird, indem der
Rechtserwerb unabhängig vom Parteiwillen durch das BewG untersagt wird, ist es
den Parteien bei Form­ungültigkeit des Rechtsgeschäfts indessen unbenommen,
sich im gegenseitigen Einverneh­men an das Vereinbarte zu halten oder den
Formmangel zu beheben. Aufgrund dieser Erwägungen hat die
Steuerrekurskommission zu Recht festgestellt, dass keine wirtschaftlichen,
sondern nur zivilrechtliche Handänderungen zwischen H. und J. stattgefunden
haben. 

 

Ob die Voraussetzungen für eine Zusammenrechnung von Landpreis
und Werklohn erfüllt sind, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu entscheiden.

 

4. ...

 

Aufgrund der Erwägungen ist sowohl die
Beschwerde von J. als auch der Gemeinde I. abzuweisen.

 

5. ... 

 

 

Demgemäss
beschliesst das Verwaltungsgericht:

 

 

       Die Beschwerdeverfahren ... und ...
werden vereinigt;

 

 

und
entscheidet:

 

 

1.    Die Beschwerden werden abgewiesen.

 

2.    ...