# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7339401d-9aa9-5b7b-afa5-a264e838c52f
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-05-29
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 29.05.1998 50.1997.11
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_50-1997-11_1998-05-29.html

## Full Text

Incarto n.

  50.97.00011

   

  	
  Lugano

  29 maggio 1998

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Lorenzo
  Anastasi, presidente, 

  Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

  

 

	
  segretario:

  	
  Leopoldo
  Crivelli

  

 

 

statuendo
sul ricorso  8 luglio 1997 di

 

 

	
   

  	
  __________  

  rappr.
  da: __________

   

  
	
   

  	
  Contro

  	 

 

	
   

  	
  la
  decisione 9 giugno 1997 (no. 20/95-124) del Tribunale di espropriazione della
  giurisdizione sottocenerina, prolata nell'ambito del procedimento espropriativo
  promosso dallo __________ per acquisire la proprietà di 28 mq del mapp.
  __________ RFD di __________ in vista della sistemazione stradale di via
  __________ (lotto __________ comune di __________);

  

 

 

viste le risposte:

-    21 luglio 1997 del Tribunale di
espropriazione;

-    10
settembre 1997 di __________;

 

 

letti
ed esaminati gli atti;

 

 

ritenuto,                           in
fatto

 

                                  A.   __________ è proprietaria
del mapp. __________ di __________, un fondo edificato di complessivi 934 mq
così censito a RF:

 

A) abitazione                     mq    121

b) giardino                         mq    810

C) rustico                           mq        3

 

La particella è situata sul lato destro di via __________
salendo in direzione delle __________, all'intersezione via __________ /via
__________; queste arterie la delimitano verso O e S. Ospita una villa di due piani
attorniata da un grazioso giardino denso di vegetazione che a N tange il
confine giurisdizionale tra i comuni di __________ e __________.

Il PR di __________ entrato in vigore il 24 giugno 1986 ha
collocato il mapp. __________ in zona __________. Nel 1994 la proprietà è stata
tuttavia inclusa in un comparto territoriale oggetto di uno studio di piano
particolareggiato (PP__________ di __________) che si trova in avanzata fase di
realizzazione ma non è ancora stato sottoposto all'esame preliminare del dipartimento
del territorio. Stando alle informazioni raccolte da questo Tribunale, il
progetto di PP prevede di definire le possibilità edificatorie dei fondi
interessati mediante linee di costruzione, senza alcun indice di sfruttamento o
di occupazione.

 

 

                                  B.   Una volta approvati i
progetti esecutivi attinenti alla sistemazione stradale di via __________
(intervento previsto dal Piano dei trasporti del __________), lo __________ -
mediante avviso personale 18 ottobre 1995 e pubblicazione degli atti (relazione
sull'opera, progetto dell'opera e preventivo, piano di espropriazione, tabella
di espropriazione e offerte di indennità) - ha promosso la procedura di espropriazione
formale del terreno necessario alla realizzazione dell'opera. Sono così divenuti
oggetto di esproprio anche 28 mq del sub. b della part. __________, per i quali
il __________ ha offerto un'indennità di fr. 1'200.- il mq, oltre a fr.
24'060.- per la soppressione di alcune piante.

 

Il 28 novembre 1995 la proprietaria ha per contro notificato una
pretesa d'indennizzo di fr. 2'000.- il mq per il terreno, fr. 78'792.50 per le
piante e fr. 50'000.- per il deprezzamento della porzione restante.

 

All'udienza di conciliazione tenutasi il 1° febbraio 1996
l'ente pubblico ha ottenuto bonalmente l'anticipata immissione in possesso dei
diritti espropriati a far tempo dal 1° marzo 1996. In quell'occasione e nel
corso di due successivi dibattimenti le parti si sono per il resto
essenzialmente riconfermate nelle rispettive posizioni.

 

 

                                  C.   Esaurite le formalità
processuali, con sentenza 9 giugno 1997 il Tribunale di espropriazione si è
pronunciato sulle indennità dovute all'espropriata, riconoscendole fr. 1'200.-
il mq per l'esproprio del terreno e fr. 48'562.80 a corpo per il taglio delle
piante.

Esperita un'amplissima indagine sulle quotazioni di mercato,
il primo giudice ha deciso in pratica di concedere alla proprietaria
un'indennità corrispondente al valore edilizio pieno dello scorporo espropriato
calcolato partendo soprattutto dai prezzi delle contrattazioni di fondi posti
in zona __________ di __________ realizzate negli anni 1991-95 (metodo
statistico-comparativo). Il risarcimento per l'estirpazione delle piante è
stato invece quantificato in base alle risultanze di un'apposita perizia
commissionata pendente causa ad uno specialista del ramo.

Quanto alla svalutazione della frazione residua, il Tribunale
di espropriazione ha ritenuto che le condizioni poste da dottrina e
giurisprudenza al riconoscimento di una siffatta posta di danno non fossero in
caso adempiute ed ha quindi respinto la relativa richiesta d'indennità avanzata
dall'espropriata.

 

 

                                  D.   Avverso il predetto
giudicato lo __________ è insorto innanzi al Tribunale cantonale
amministrativo, postulando una riduzione dell'indennizzo accordato dall'istanza
inferiore: in via principale a fr. 500.- il mq accompagnati dalla rifusione
integrale delle piante, in via subordinata a fr. 500.- il mq per la superficie
sottratta fronteggiante l'abitazione, oltre a fr. 10'842.30 per le piante ivi
dimoranti, e a fr. 1'000.- il mq per la parte espropriata posta a S della casa.

In sostanza, l'ente espropriante ha criticato il primo
giudice per aver quantificato l'indennità senza soppesare sufficientemente il
livello delle transazioni operate in zona dagli enti pubblici, la tendenza al
ribasso del mercato immobiliare e le peculiarità negative del mapp. __________;
in esito ad un'analisi più attenta di questi fattori, si sarebbe ottenuto un
valore pieno di circa fr. 1'000.- il mq. Lo scorporo espropriato verrebbe tuttavia
prelevato da terreno complementare, per cui il suo valore - e quindi l'indennizzo
dovuto alla proprietaria - non dovrebbe essere superiore a fr. 500.- il mq (50%
del valore edilizio pieno).

Lo __________ ha infine precisato di accettare la condanna al
pagamento di un risarcimento aggiuntivo per la soppressione delle piante solo
se in questa sede viene ammessa la natura complementare della superficie
espropriata e assegnata un'indennità corrispondente. Caso contrario la somma di
fr. 48'562.80 allocata dalla prima istanza non si giustificherebbe, il valore
della vegetazione essendo compreso in quello pieno del terreno.

 

 

                                  E.   Il Tribunale di
espropriazione si è opposto all'accoglimento dell'impugnativa, riconfermandosi
nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute.

Ad identica conclusione è pervenuta l'espropriata, con argomentazioni
che verranno riprese - ove occorresse - in appresso.

 

 

Considerato,                  in
diritto

 

                                   1.   La competenza del Tribunale
cantonale amministrativo a statuire in merito ai ricorsi contro le decisioni
dei Tribunali di espropriazione, apprezzando liberamente il fatto ed il
diritto, si fonda sull'art. 50 cpv. 1 Lespr.

La legittimazione attiva dell'insorgente è data dalla stessa
norma di legge. Contrariamente a quanto sostiene la resistente, l'incoerente
comportamento processuale dello Stato non consente di negare a quest'ultimo la
potestà ricorsuale, prerogativa - questa - che gli va senz'altro riconosciuta
in funzione della condanna subita in primo grado, facendo astrazione dall'inopportunità
dell'impugnativa proposta. In effetti, il Tribunale di espropriazione fissa le
indennità senza essere vincolato dalle conclusioni delle parti (cfr. art. 49
cpv. 1 seconda frase Lespr); indipendentemente dall'ammontare delle offerte e
delle pretese notificate in prima istanza, espropriante ed espropriato possono
quindi adire questo Tribunale per cercare di pagare meno, rispettivamente
ottenere più di quanto deciso dall'autorità inferiore.

Il gravame in oggetto, tempestivo (art. 50 cpv. 3 Lespr) e
correttamente formulato, è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso
sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 PAmm). L'errore di
impostazione del petitum (la domanda formulata in via principale avrebbe dovuto
essere presentata con ogni evidenza quale subordinata e viceversa) non osta
alla ricevibilità del ricorso.

 

 

                                   2.   L'esproprio che ci occupa
interessa 28 mq del sub. b del mapp. __________. Trattasi in pratica di una
striscia di giardino lunga una quarantina di metri parallela a via __________
ed all'imbocco di via __________, per la quale lo Stato ha offerto un indennizzo
di fr. 1'200.- il mq corrispondente al suo presunto valore edilizio pieno, oltre
a fr. 24'060.- per la soppressione di alcune piante.

Condotta un'approfondita ricerca sui prezzi di mercato (premessa
indispensabile per una corretta applicazione del metodo statistico-comparativo)
ed esperito un accertamento peritale, il Tribunale di espropriazione ha
maggiorato la proposta risarcitoria del __________, accordando alla
proprietaria un'indennità di fr. 1'200.- il mq per il terreno e di fr.
48'562.80 per le piante che lo Stato contesta.

Come in prima istanza, anche in questa sede la lite si
concentra dunque sull'indennità dovuta al privato per l'avulsione di 28 mq di
terreno e della flora ivi ospitata.

 

2.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo
mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata dal
principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale, né
conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre
parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in
cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per
effetto dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari
(Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16
LFespr; G. Müller, in Commentaire de la Constitution fédérale, N. 66 ad art.
22ter; DTF 95 I 455).

L'importo dell'indennità è calcolato in base all'intero
valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende
pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato come
conseguenza dell'espropriazione. 

Nella stima del valore venale si deve tener conto anche della
possibilità di un miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr); gli aumenti e
le diminuzioni di valore derivanti dall'opera dell'espropriante non vengono
però considerati.

Nel caso di espropriazione parziale, l'indennità comprende
inoltre l'importo di cui il valore venale della frazione residua viene ad
essere diminuito (art. 11 lett. b Lespr).

Il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata
immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla
quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva
(art. 52 cpv. 3 Lespr); se non v'è presa di possesso anticipata, sarà
determinante il momento dell'emanazione della decisione di stima da parte del
Tribunale di espropriazione (art. 19 seconda frase Lespr) e l'interesse legale
sull'indennità inizierà a decorrere a partire dalla data in cui la stessa diventa
esigibile, ossia decorsi venti giorni dalla sua fissazione definitiva (art. 54
cpv. 1 Lespr).

 

In casu il dies aestimandi va situato in corrispondenza del 1°
marzo 1996, giorno a far tempo dal quale l'espropriata ha bonalmente concesso
l'anticipata immissione dei in possesso dei diritti espropriati (art. 19 Lespr
prima frase).

 

2.2. Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il
valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo
statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad art. 19
LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib
408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato
confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi
terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di norma
prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno
precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione,
dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso
adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che
l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione,
rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe
disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e
adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga inferiore
o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è evidentemente
determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento che vi
possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo (cfr.
Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo comparativo
presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a fondi
che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che si
tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei fondi
possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni
ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre
indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate
in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il
fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo
non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in
evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata
zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la
caratterizza.

 

Il Tribunale di espropriazione non ha rinvenuto
contrattazioni realizzate nei mesi precedenti il dies aestimandi ed aventi per
oggetto fondi che possano essere immediatamente comparati - per morfologia e
disciplina edilizia - al mapp. __________. La ragione è ovvia e va ricercata
nell'attuale depressione del mercato immobiliare susseguente al crollo del
1990; le leggere quanto effimere riprese registrate nel 1993 e nel 1995 non hanno
certo invertito la tendenza al ribasso , tant'è che nel 1996 si è manifestata
una nuova, sensibile flessione (cfr. USTAT, Informazioni statistiche 1998/2, p.
55).

Le indagini effettuate a RF hanno tuttavia permesso di
appurare che tra il 1991 e il 1995 il prezzo medio pagato a __________ (esclusa
__________, regione notoriamente di alto pregio) per l'acquisto di proprietà
inedificate collocate in zona R7 (mapp. __________, __________, __________ e
__________) è stato dell'ordine di fr. 1'260.- il mq, importo che si riduce a
fr. 943.-/mq se si inglobano nel calcolo le somme comprese tra 500.- e 800.-
fr./mq sborsate da enti pubblici per acquisire bonalmente (a trattative private
o in sede espropriativa) alcuni scorpori di minima entità. A dispetto di quanto
auspica lo __________ nel proprio gravame, i valori di queste transazioni non
possono essere presi in considerazione ai fini del giudizio. Vuoi perché si
distanziano troppo nettamente dalle reali quotazioni di mercato desunte dalle
compravendite svoltesi tra privati (Hess-Weibel, op. cit., N. 86 ad art. 19
LFespr; RDAT I-1993 N. 51), vuoi perché afferenti a terreni ritenuti
complementari (mapp. __________, __________, __________, __________,
__________), posti in altre zone (mapp. __________ di __________; __________) o
ceduti da venditori particolarmente compiacenti per ragioni proprie
(__________, mapp. __________ e __________, mapp. __________).

Sulla scorta di quanto precede, tenuto conto soprattutto dei
prezzi convenuti in libere contrattazioni e dell'andamento generale del
mercato, questo Tribunale condivide appieno l'opinione del primo giudice
secondo cui nella primavera del 1996 i terreni __________ della zona di
__________ potevano avere un valore commerciale di ca. 1'200.- fr. il mq.

 

2.4. La cifra indicativa di cui sopra va ora corretta ed
adeguata in funzione delle specificità giuridiche e fattuali del mappale espropriato,
in modo da giungere al suo effettivo valore venale.

A mente del Tribunale di espropriazione, il mapp. __________
rientra nei limiti del valore medio di zona stabilito in fr. 1'200.- il mq.
Questa conclusione merita senz'altro tutela. I pregi ed i difetti del fondo
(forma, dimensioni, morfologia e accessibilità ottimali per l'edificazione,
posizione attraente sotto il profilo delle vie di comunicazione e della
vicinanza con le infrastrutture primarie del quartiere, da una parte, la relativa
lontananza dal centro e dai servizi che offre il cuore della città, la
contiguità con un'arteria notevolmente trafficata, dall'altra) tendono infatti
a compensarsi fino a consentire un riferimento attendibile alla quotazione
media dianzi indicata.

Per finire, l'indennità viene quindi determinata in fr.
1'200.- il mq, cifra identica all'offerta del __________, adeguata alle
molteplici peculiarità del fondo dedotto in esproprio e conforme al trend
negativo del mercato immobiliare.

 

 

2.4.1. Il predetto indennizzo di fr. 1'200.- il mq
corrisponde al valore edilizio pieno del fondo, riferito alle massime
potenzialità edificatorie concesse dal PR in vigore.

Lo __________ sostiene però che lo scorporo espropriato è
prelevato da terreno complementare, per cui il suo valore - e quindi
l'indennizzo che va riconosciuto ai proprietari - non può essere superiore alla
metà del valore edilizio pieno.

 

È considerato terreno complementare ("Vorgarten")
il sedime circostante un edificio che per natura e dimensioni non può essere
usato a fini edilizi (per maggiori dettagli sulla nozione cfr. RDAT 1981 N.
65). Tale è il caso, in particolare, quando il resto del fondo è già edificato
in maniera razionale e tale edificazione appare, secondo le comuni previsioni,
duratura.

Il valore economico della superficie complementare dipende
dai plurimi scopi cui serve o può venir destinata, ma di regola è sensibilmente
inferiore a quello del terreno pienamente sfruttabile. Di quanto, è una
questione di mera valutazione di ogni singolo caso di specie; secondo la
giurisprudenza risalente di questo Tribunale si può arrivare a percentuali del
50% rispetto al valore edilizio pieno.

 

Il mapp. __________ è già stato edificato, ma non in modo ottimale,
ovvero sfruttandone appieno le potenzialità edificatorie. Per arrivare a tanto,
la proprietaria dovrebbe demolire la vetusta villa che si erge attualmente sul
fondo e costruire al suo posto un moderno palazzo che prosciughi gli indici
concessi dalle normative di zona. Sta di fatto che a prescindere da questa prospettiva
tutt'altro che trascurabile, l'ampia area libera da costruzioni della part.
__________ è zeppa di indici non sfruttati e non può essere considerata alla
stregua di terreno complementare di infimo valore solo perché si trova di fianco
ad una strada, viene espropriata in misura contenuta o non è autonomamente commerciabile.
Il suo valore è per contro considerevole. La componente edilizia in essa
racchiusa può essere utilizzata per un ampliamento della costruzione esistente
o monetizzata nell'ambito di un trasferimento di indici edificatori ex art. 38a
LE. Senza parlare dell'importanza che occorre riconoscerle quale schermo
protettivo contro le gravose immissioni moleste provenienti da via __________.

Nel caso di specie appare quindi corretto assegnare all'espropriata
un indennizzo corrispondente al valore edilizio pieno dell'area avulsa. Checché
ne dica il ricorrente, la convenzione sottoscritta tra le parti il 30 novembre
1995 non influisce minimamente sulla natura e il valore dello scorporo
espropriato. Gli impegni assunti dallo Stato per indurre la proprietaria a
ritirare la sua opposizione al progetto esecutivo dell'opera hanno infatti
portata propria ed esulano dal contesto delle questioni rimaste litigiose. Si
riferiscono unicamente all'ampiezza dell'espropriazione ed al complesso degli
interventi necessari per il corretto ripristino della proprietà, senza affrontare
né risolvere le problematiche risarcitorie legate alla mera sottrazione di
parte del giardino; ne fa stato il punto 5 dell'accordo, ove si precisa a
chiare lettere che le controverse indennità relative all'esproprio del terreno
ed alla soppressione delle piante sarebbero state definite nell'apposita sede
giudiziale.

 

 

2.5. Lo Stato si oppone infine al pagamento di un indennizzo
per la soppressione delle piante presenti sullo scorporo espropriato.

 

Esprimendosi su una censura analoga, in passato il Tribunale
cantonale amministrativo ha già avuto modo di spiegare (RDAT I-1993 N. 51) che
di norma il valore edilizio pieno di un terreno comprende pure il taglio di
eventuali piante situate in loco, dal momento che nell'ambito di una normale e
libera contrattazione l'acquirente del fondo non bonificherebbe al venditore
una perdita di siffatta natura (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 90 ad art. 19
LFespr e riferimenti ivi citati). In sede espropriativa si ammette tuttavia la
rifusione di questa specifica posta di danno allorquando la flora sacrificata,
di particolare pregio, svolgono una rilevante funzione estetica-protettiva per
il fondo che le ospita. L'indennizzo è parimenti giustificato se il valore
delle piante, vuoi per la loro qualità botanica, vuoi per l'esiguità
dell'intervento espropriativo, avvicina o trascende quello del terreno nudo.

Al fine di indennizzare adeguatamente il proprietario delle
piante per la perdita che subisce si possono adottare due metodi. Il primo
consiste nel tener debito conto di questa peculiarità dell'area oggetto di
esproprio applicando il sistema comparativo, con un conseguente adeguamento
verso l'alto del prezzo medio pagato in zona per terreni privi di vegetazione
pregiata, in modo da giungere al valore venale effettivo del sedime
espropriato. Il secondo contempla più semplicemente l'aggiunta del valore intrinseco
delle piante all'indennità di esproprio del terreno nudo.

 

Nel caso concreto si è applicata a giusto titolo quest'ultima
variante. Le piante sacrificate erano di pregio, come si può ben desumere dalla
perizia ordinata dal Tribunale di espropriazione. Si trovavano inoltre proprio
al limite del fondo, ove assolvevano a funzioni sia protettive che decorative
per tutta la proprietà. L'intervento espropriativo è peraltro talmente esiguo
(28 mq) da non poter inglobare l'ingente valore (fr. 48'562.80) delle piante
stesse, che va pertanto aggiunto a quello del terreno che le ospitava.

 

 

                                   3.   Ferme queste premesse, il
ricorso dello Stato è integralmente respinto.

La tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza,
atteso che la regola prevista dall'art. 73 Lespr fa stato soltanto in prima istanza,
mentre in sede di ricorso sono applicabili, giusta il rinvio dato dagli art. 50
cpv. 3 e 70 Lespr, gli art. 28 e 31 PAmm (STF 9 giugno 1997 in re S./Comune di
__________).

 

 

 

Per
questi motivi,

visti
gli art. 9, 11, 19, 49, 50, 52, 54, 70, 73 Lespr; 18, 28, 31, 51 e 65 PAmm,

 

 

dichiara e pronuncia:

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

 

                                   2.   La tassa di giudizio di fr.
1'000.- è posta a carico dello __________, con l'ulteriore obbligo di rifondere
all'espropriata fr. 1'500.- a titolo di ripetibili.

 

	
   

                                      3.   Intimazione
  a:

  	
   

  __________

  
	
   

  	
   

  

 

 

 

Per
il Tribunale cantonale amministrativo

Il
presidente                                                             Il
segretario