# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 904fd5ac-1b14-5f86-9b7f-700cef9da3b2
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-07-02
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 02.07.2003 11.2002.50
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-2002-50_2003-07-02.html

## Full Text

Incarto n.

  11.2002.50

  	
  Lugano

  2 luglio 2003/rgc

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La prima Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo, presidente,

  G. A. Bernasconi e Giani

  

 

	
  segretario:

  	
  I. Bernasconi, vicecancelliere

  

 

 

sedente per statuire nella causa
__________.__________.__________ (azione creditoria e iscrizione definitiva di
ipoteca legale) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione
del 7 maggio 1996 dall'

 

	
   

  	
  __________ __________ __________ __________, __________ 

  (patrocinata dall'avv. __________ __________,
  __________) 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________, 

  __________ 

  (patrocinata dall'avv. __________ __________,
  __________); 

   

  

esaminati gli atti,

 

posti i seguenti

 

punti
di questione:     1.   Se dev'essere accolto
l'appello del 29 aprile 2002 presentato dal Beneficio prepositurale di
__________ __________ di __________ contro la sentenza emessa l'8 aprile 2002
dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3;

 

                                         2.
  Se dev'essere accolto l'appello adesivo del 31 maggio 2002 presentato dall'__________
__________ __________ __________ contro la medesima sentenza;

 

                                         3.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   Il
1° giugno 1970 la __________ __________ __________ ha chiesto al Beneficio prepositurale
di __________ __________ di __________ la concessione di un diritto di
superficie della durata di 25 anni sulla particella n. __________ RFD di
__________, dove intendeva costruire un palazzetto sportivo (valore stimato:
fr. 240 000.–), offrendo il pagamento di un canone di fr. 2000.– annui. Il
Consiglio parrocchiale di __________ ha accettato la proposta il 24 giugno
1970, riservata l'approvazione della __________, e ha invitato la __________
__________ __________ a sottoporgli una bozza del contratto per la costituzione
del diritto di superficie. Il 19 novembre 1970 è stata fondata l'__________
__________ __________ __________, avente per scopo la costruzione e l'esercizio
di un palazzetto sportivo a __________ che permettesse il gioco della pallacanestro
alla Società omonima e quello del tennis o di altri sport a terzi. Il
palazzetto è stato edificato nel 1970. La costituzione del diritto di
superficie è stata stipulata tra il Beneficio prepositurale di __________
__________ di __________ e l__________e __________ __________ __________ 

                                         l'8
giugno 1982, con effetto retroattivo al 1° gennaio 1971. Il diritto è poi stato
iscritto a registro fondiario l'11 giugno 1982. Il 

                                         16
dicembre 1983 il Consiglio parrocchiale di __________ ha consentito all'__________
__________ __________ __________ di locare lo stabile alla ditta __________
__________ __________ e ha accettato le trasformazione dell'edificio in
deposito commerciale, sottolineando la necessità di adattare il canone annuo
del diritto di superficie. 

 

                                  B.   Il
22 novembre 1993 il Consiglio parrocchiale di __________ ha in­caricato l'arch.
__________ __________ di stimare il valore del manufatto, il diritto di
superficie giungendo a scadenza il 31 dicembre 1995. Nel suo referto del 15
giugno 1994 il professionista ha determinato il valore venale del fabbricato in
fr. 406 000.– e ha stimato il costo dei lavori più importanti per il suo
rinnovamento in complessivi fr. 722 000.–. Il 5 aprile 1995 l'__________
__________ __________ __________ ha precisato l'indennità di riversione pretesa
dal Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ alla scadenza
del dirit­to di superficie in fr. 789 000.–, pari al valore attribuito
allo stabile da un proprio consulente tecnico. Il Beneficio prepositurale ha
comunicato il 15 settembre 1995 di non ritenersi debitore di indennità alcuna.

 

                                  C.   L'__________
__________ __________ __________ si è rivolta il 19 gennaio 1996 al Pretore del
Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere l'iscrizione provvisoria di
un'ipoteca legale del superficiario di fr. 789 025.– a carico della nota
particella n. __________. Con decreto cautelare emesso senza contraddittorio il
24 gennaio 1996 il Pre­tore ha disposto l'iscrizione per la somma richiesta,
oltre interessi al 10%. All'udienza del 16 aprile 1996, indetta per la
discussione, il Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________
non si è op­posto all'iscrizione, sicché il Pretore ha confermato con decreto
del 17 aprile 1996 l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca legale (inc.
__________.__________.__________). 

 

                                  D.   Il 6
maggio 1996 __________ __________ __________ __________ ha convenuto il
Beneficio prepositurale di __________ __________ di __________ davanti al
medesimo Pretore per ottenere il versamento di fr. 789 025.–, da adattare
alle risultanze istruttorie, e l'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale per
il medesimo importo. Nella sua risposta del 23 settembre 1996 il convenuto ha
proposto di respingere la petizione. Conclusa l'istruttoria, le parti hanno
sostanzialmente confermato le rispettive posizioni in memoriali conclusivi, la
parte attrice riducendo nondimeno l'importo preteso a fr. 400 000.–. Statuendo
l'8 aprile 2002, il Pretore ha condannato il Beneficio prepositurale di
__________ __________ di __________ a versare all'__________ __________
__________ __________ fr. 200 000.– con interessi e, limitatamente a
quest'importo, ha ordinato l'iscrizione definitiva l'ipoteca legale a favore
del __________ __________ __________. La tassa di giustizia di fr. 8000.– e le
spese sono state poste a carico delle parti in ragione di un mezzo ciascuno,
compensate le ripetibili. 

 

                                  E.   Contro
la sentenza appena citata il Beneficio prepositurale di __________ __________
di __________ è insorto con un appello del 29 aprile 2002 nel quale chiede che,
in riforma del giudizio impugnato, l'azione creditoria sia respinta e l'ipoteca
provvisoria cancellata. Nelle sue osservazioni del 31 maggio 2002 il __________
__________ __________ propone di respingere il ricorso e con appello adesivo
postula l'aumento a fr. 340 000.– dell'importo riconosciutogli in prima
sede. Il convenuto non ha presentato osservazioni all’appello adesivo.

 

                                  F.   In
pendenza di appello il Beneficio prepositurale di __________ __________ di
__________ ha chiesto al Pretore, con istanza del 29 gennaio 2003, la
cancellazione dell'ipoteca legale e la sua sostituzione con una cartella
ipotecaria di nominali fr. 600 000.– accesa in primo grado sulla
particella n. __________RFD di __________, di sua proprietà. All'udienza del 19
febbraio 2003 l'__________ __________ __________ __________ ha consentito alla
domanda, sicché la cartella ipotecaria è stata depositata in Pretura. Con
decreto dell'8 maggio 2003 il Pretore ha ordinato poi la cancellazione
dell'ipoteca legale e ha disposto la consegna della cartella ipotecaria
__________ __________ __________ __________a, qualora la causa terminasse con
una sentenza a lei favorevole. Il 4 giugno 2003 l'associazione predetta ha
instato così davanti a questa Camera per la modifica della richiesta di
giudizio 1.2, chiedendo che la cartella ipotecaria di fr. 600 000.– accesa
in primo grado sulla particella n. __________RFD di __________ le sia consegnata
in proprietà in sostituzione dell'ipoteca legale.

 

Considerando

 

in diritto:                   I.   Sull'appello
principale

 

                                   1.   Nelle cause ordinarie il termine per appellare è di 20 giorni (art.
308 cpv. 1 CPC). La sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore del
convenuto il 9 aprile 2002. Introdotto il 29 aprile 2002, l'appello è dunque
tempestivo. Essendo il valore litigioso palesemente superiore a fr. 8000.–,
anche sotto questo profilo la ricevibilità dell'appello è data.

 

                                   2.   Il
diritto di superficie è una servitù che consente al superficiario di fare e
mantenere una costruzione sul fondo gravato, sopra o sotto la superficie del
suolo (art. 779 cpv. 1 CC). La costituzione di tale diritto soggiace alle norme
applicabili alle servitù prediali (Steinauer,
Les droits réels, vol. III, 2a edizione, pag. 59, n. 2521). Il
contratto richiede pertanto la forma scritta (art. 732 CC), salvo che si tratti
di un diritto per sé stante e permanente, la cui costituzione richiede l'atto
pubblico (art. 779a CC). Iscritto il diritto di superficie nel registro
fondiario, la proprietà della costruzione o delle altre opere durevolmente
incorporate al suolo o al sottosuolo è legata alla titolarità della servitù (art.
675 cpv. 1 CC) e non alla proprietà del fondo, in deroga al principio dell'accessione
previsto dall'art. 667 CC (Steinauer,
op. cit., pag. 56, n. 2513). Alla scadenza del diritto le costruzioni sono
devolute al proprietario del fondo (art. 779c CC), il quale deve al superficiario
un'equa indennità per le costruzioni devolute (art. 779d CC), riservata
una diversa convenzione tra le parti nella forma prescritta per la costituzione
del diritto di superficie (art. 779e CC).

 

                                   3.   Il
Pretore ha ritenuto non comprovata la tesi del convenuto, secondo cui alla
scadenza del diritto di superficie il palazzetto sarebbe passato in sua
proprietà senza pagamento di inden­nizzo. Egli ha considerato insufficienti le
testi­monianze di __________ __________ e __________ __________, sottolineando
che proprio il Bene­ficio prepositurale si era attivato per definire i rapporti
di dare e avere con la superficiaria, prima commissionando una perizia sul
valore del manufatto e poi entrando in discussione su quella ordina­ta dall'attrice.
A mente del Pretore, quindi, le parti non avevano pat­tuito alcuna rinuncia a
indennità di riversione, tanto meno in ossequio alla forma e alle modalità dell'art.
779e CC. Ciò posto, egli ha determinato l'“equa indennità” dell'art. 779d
CC sottraendo dal valore della costruzione alla scadenza del diritto di
superficie, il 31 dicembre 1995 (accertato dal perito giudiziario in fr.
390 000.–), la spesa preventivata dal perito per il risanamento della
struttura portante del capannone (fr. 85 000.–) e il minor reddito
conseguito dal convenuto nel periodo successivo alla modifica di destinazione
del fabbricato (fr. 103 500.–), attribuendo per finire all'attrice
un'indennità di fr. 200 000.–.

 

                                   4.   L'appellante
ritiene in primo luogo che il Pretore non abbia debitamente considerato i due
scritti del 1970 (doc. 1 e 2) incorporanti l'accordo originario, rimasto parte
integrante della convenzione dell'8 giugno 1982. Il convenuto ammette che nelle
due lettere non è stata esplicitamente esclusa un'indennità di riversione, ma
reputa la soppressione implicita interpretando gli accordi del 1970. Ora, come
detto (consid. 2), alla scadenza del diritto di superficie le costruzioni sono
devolute al proprietario del fondo, il quale è tenuto di regola a versare
un'equa indennità, salvo esclusione scritta. I documenti agli atti, e in
particolare le lettere del 1° giugno 1970 e del 24 giugno 1970, non menzionano
accordi sull'“equa indennità” alla scadenza del diritto di superficie. Poco
importa che don __________ __________, beneficiario del convenuto all'epoca
delle discussioni, ritenesse non dovuta una qualsiasi indennità. Un'eventuale
rinuncia avrebbe dovuto infatti essere pattuita per scritto (Steinauer, op. cit., pag. 71 seg. n.
2562 e 2563; Isler in: Basler Kommentar,
ZGB II, 2a edizione, n. 2 e 3 ad art. 779e CC). Nella
fattispecie invano si cercherebbe nel ponderoso fascicolo processuale una qualunque
riga scritta sull'equa indennità o sulla sua rinuncia.

 

                                   5.   Si
aggiunga che la convenzione dell'8 giugno 1982 con cui le par­ti hanno
costituito il diritto di superficie rinvia, per tutto quanto non è previsto dal
contratto, alle norme del Codice civile, segna­tamente agli art. 779 segg.
(doc. C, clausola VIII, pag. 3 in fondo). L'obbligo di stanziare un'equa
indennità alla scadenza del diritto di superficie per la costruzione devoluta,
quindi, non solo non è stato escluso nella forma scritta, ma è stato anzi
implicitamente previsto con il rinvio agli art. 779 segg. CC. Come soggiunge il
Pretore, inoltre, ove l'appellante ritenesse in buona fede di avere escluso il
pagamento di un'indennità di riversione, mal si comprende perché abbia poi
commissionato un referto per stabilire il valore del manufatto in vista di
liquidare i rapporti di dare e avere alla scadenza del diritto di superficie
(doc. F). In proposito l'appello è pertanto destinato all'insuccesso.

 

                                   6.   Quanto
all'ammontare dell'indennità, l'appellante rimprovera al Pretore di non avere
sufficientemente valutato le circostanze del caso, in particolare il contesto
sociale e sportivo nel quale si è inserita la convenzione, la natura di
corporazione senza scopo di lucro dell'attrice, il canone di superficie
estremamente modesto, la posizione espressa dall'attrice in occasione delle
stime immobiliari, la cattiva manutenzione dell'edificio, la lacunosità della
convenzione dell'8 giugno 1982 in cui non sono state regolamentate le
conseguenze finanziarie alla scadenza del diritto di superficie e i “valori in
gioco”. Esso si duole in sostanza che l'attrice abbia tratto un utile dall'ope­ra­zione
e gli abbia lasciato solo “la buccia di un limone or­mai spre­muto” (appello,
pag. 12). In ogni modo, a suo avviso, dal valore dell'immobile accertato dal
perito occorre dedurre la differenza tra il canone commercialmente esigibile e
il canone pattuito (e versato) per tutta la durata del diritto di superficie, e
non unicamente per il lasso di tempo successivo alla trasformazione del
palazzetto in deposito industriale, come pure tutti i costi di ristrut­turazione.

 

                                  7.    Nel
calcolo dell'“equa indennità” prevista dall'art. 779d CC si deve tenere
conto del maggior valore oggettivo acquisito dal fondo per il fatto che esso
viene a comprendere anche la proprietà di quanto ha costruito il beneficiario
del diritto di superficie, senza trascurare gli interessi soggettivi del
proprietario. In tale ambito occorre considerare le condizioni e le circostanze
di ogni singola fattispecie (Isler, op.
cit., n. 4 ad art. 779d CC).

 

                                   a)  Non
è dato a divedere – né l'appellante spiega – in che misura e per quale ragione
la natura di corporazione senza scopo di lucro dell'attrice, i motivi che hanno
portato alla costituzione del diritto di superficie o gli importi spesi,
rispettivamente incassati dalle parti durante la vigenza del diritto possano
influire sull'ammontare dell'“equa indennità” a norma dell'art. 779d CC.
Nella fattispecie, come ha rilevato il Pretore, le peculiarità soggettive del superficiario
non sono rilevanti, dovendosi con­siderare quelle relative al maggior valore
oggettivo del fondo e gli interessi soggettivi del proprietario. La circostanza
che l'attrice abbia conseguito utili dall'operazione non è dunque decisiva. Per
il resto il primo giudice ha indicato le particolarità del caso da lui
ponderate, in particolare la manutenzione corretta del capannone per l'uso come
deposito, l'importanza del rifacimento della struttura portante in carpenteria
metallica (che un proprietario responsabile avrebbe dovuto intraprendere) e la
rinuncia del convenuto a chiedere l'adeguamento del cano­ne di superficie dopo
la modifica di destinazione del capannone nel gennaio 1984. Il contesto in cui
è stato stipulato il diritto di superficie è quindi stato apprezzato dal
Pretore ai fini dell'equa indennità, sia per quel che concerne il periodo d'uso
commerciale della struttura, sia per lo stato di vetustà del manufatto. La
censura dell'appellante si rivela dunque infondata.

 

                                   b)  L'appellante
asserisce che la convenzione dell'8 giugno 1982 è lacunosa, poiché non regola
la questione dell'indennità. Ta­le regolamentazione però, come ha rilevato il
Pretore, non è un elemento essenziale del contratto (art. 779e CC; Isler, op. cit., n. 2 e 3 ad art. 779a
CC). La censura non ha quindi portata pratica per il giudizio.

 

                                   c)  Secondo
l'appellante dal valore residuo dell'edificio, calcolato dal Pretore in fr.
390 000.–, dev'essere dedotto l'importo di 

                                         fr.
219 750.– corrispondente al canone di locazione risparmia­to dall'attrice,
che ha usufruito per tutta la durata del diritto di un canone di favore, per
non dire simbolico. Deve inoltre essere dedotto il costo di fr. 245 000.–
per il risanamento integrale del manufatto, l'attrice essendo venuta meno al
suo obbligo di conservare la costruzione in perfetto stato. Donde, a suo
parere, l'iniquità di un qualsiasi indennizzo. In realtà non si vede per quale
motivo la differenza tra il canone commercialmente esigibile e il canone
effettivamente pagato debba essere dedotta per tutta la durata del diritto di
superficie. Nessuno contesta che il palazzetto sia stato usato conformemente allo
scopo previsto fino alla sua trasformazione in deposito industriale, vale a
dire fino al 1° gennaio 1984, né che il canone di superficie originario fosse
stato stabilito per favorire l'attività sportiva esercitata dall'attrice. 

 

                                         L'affermazione
del convenuto, secondo cui esso sarebbe stato interessato solo a recuperare un
palazzetto alla scadenza del contratto e il canone di locazione simbolico sarebbe
stato risolutivo per tutta la durata dell'operazione, non trova alcun riscontro
agli atti, men che meno nelle note lettere del 1970 (doc. 1 e 2) e nella
convenzione del 1982 (doc. C). Contrariamente a quanto sembra sostenere
l’appellante, il Pretore ha esposto i motivi per cui ha ritenuto equo un adeguamento
del canone pattuito solo dopo la modifica di destinazione del capannone,
riconosciuto per altro anche dall'attrice (conclusioni, pag. 21 in alto;
appello adesivo, pag. 7 in basso). Il primo giudice ha operato la deduzione per
tenere conto dell'uso commerciale di cui ha beneficiato l'attrice dal 1° gennaio
1984, senza che il convenuto abbia aumentato il canone di superficie. In simili
circostanze una modifica del canone di superficie liberamente convenuto tra le
parti anche per il periodo precedente al cambio di destinazione del manufatto
non trova giustificazione.

 

                                   d)  Per
quel che concerne la deduzione delle spese di manutenzione, l'attrice si era
impegnata, alla costituzione del diritto di superficie, a conservare il
manufatto in “perfetto stato” (doc. C, clausola n. VII). Il perito ha accertato
che al momento della riversione lo stato generale dell'edificio poteva
soddisfare le esigenze per un suo uso come “deposito-magazzino”, i lavori di
manutenzione essendo stati eseguiti correttamente per lo scopo cui era
destinato l'edificio dal 1984 (perizia, pag. 27, risposta n. 2.10 e pag. 28,
risposte n. 2.12 seg.). Egli ha rilevato nondimeno che la carpenteria metallica
dell'edificio rispet­tava le sicurezze di resistenza e stabilità prescritte
dalle norme __________ 160 edizione 1970 (sovraccarico della neve fino a
120-130 kg/m2), ma che nel frattempo era entrata in vigore l'edizione
1989, più severa (sovraccarico della neve fino a 170 kg/m2), ciò che
imponeva di “effettuare un controllo accurato di tutta la struttura portante”
(perizia, pag. 16, risposte n. 2.6.1.5 e 2.6.2.4) e “una riverniciatura della
struttura metallica e, dove necessario, una pulitura a fondo delle parti
intaccate dalla ruggine”, sia per l'uso a palazzetto sportivo sia per l'uso a
deposito, per verificarne le sicurezze alla resistenza, stabilità e
funzionalità (perizia, pag. 8, risposta n. 2.2.3 “struttura portante”). A
ragione quindi il Pretore ha posto in deduzione dal valore del capannone
l'importo di fr. 85 000.– stimato proprio per la verifica della struttura
portante. Le altre spese di cui l'appellante rivendica la deduzione (fr.
160 000.–), per contro, sono quelle necessarie alla ristrutturazione dell'edificio
come deposito (perizia, pag. 24). Ora, il perito ha accertato il valore reale
del capannone al 31 dicembre 1995 in fr. 390 000.– dipartendosi dal valore
a nuovo e dal valore di costruzione del 1970, adattato a fine 1995 (valore
mediato fr. 799 000.–), dal quale ha poi dedotto un deprez­zamento di fr.
408 490.– per vetustà (perizia, pag. 11 e 12). L'importo di fr.
390 000.– tiene già conto, quindi, della necessità di ristrutturare
l'edificio e non vi è motivo per operare ulteriori deduzioni. La critica del
convenuto si rivela infondata anche su questo punto.

 

                                   8.   L'appellante
censura dipoi l'iscrizione in via definitiva dell'ipoteca legale per un importo
maggiorato di interessi al 10% dal 1° gennaio 1996. A mente sua il tasso d'interesse
non avrebbe dovuto eccedere il 5%, non avendo l'attrice dimostrato che le sia
dovuto un interesse maggiore di quello legale. In real­tà ci si potrebbe domandare
se il tasso d'interesse iscritto nel registro fondiario non sia semplicemente
il saggio massimo autorizzato nel Cantone Ticino per i pegni immobiliari in
genere (art. 172 LAC). La questione può in ogni modo rimanere irrisolta, poiché
nel frattempo l'ipoteca legale del superficiario è stata sostituita da una
garanzia (Steinauer, op. cit.,
pag. 218, n. 2879b nel mezzo).

 

                                   9.   L'appellante
contesta infine il riparto delle spese e delle ripetibili deciso dal Pretore.
Sostiene che, avendo chiesto con la petizione il pagamento di fr.
789 025.–, l'attrice esce soccombente per tre quarti, sicché dev'essere
tenuta al pagamento degli oneri processuali nella medesima proporzione e deve
corrispondere ripetibili ridotte per fr. 23 670.–. Ora, nella determinazione
degli oneri processuali e del loro riparto il Pretore fruisce di ampio apprezzamento,
nel senso che la sua valutazione è censurabile solo per eccesso o per abuso
(Rep. 1996 pag. 171). Nella fattispecie è vero che l'attrice ottiene causa
vinta solo su un quarto della somma richiesta, ma è anche vero che essa esce
vittoriosa sul principio dell'indennità. E l'esegesi della costituzione del diritto
di superficie si è rivelata nel caso specifico una questione di principio
particolarmente combattuta, che ha occupato gran par­te dell'istruttoria. Nel
complesso quindi, tenuto conto di tutto, il Pretore non appare avere ecceduto o
abusato del suo potere di apprezzamento. Infondato, l'appello è perciò
destinato all'insuccesso anche su questo punto.

 

                                   II.   Sull'appello
adesivo

 

                                10.   Nella determinazione dell'equa indennità il Pretore si è dipartito –
come detto (sopra, consid. 3) – dal valore della costruzione il 31 dicembre
1995, accertato dal perito giudiziario (referto dell'ottobre 1997 e complemento
del maggio 1998, inc. __________.__________.__________). L'attrice insorge
perché ciò non considera il valore a reddito dello stabile e chiede che l'equa
indennità sia fissata in fr. 340 000.– (valore dello stabile il 31
dicembre 1995 fr. 529 995.–, dedotti 

                                         fr. 85 000.–
per la struttura portante, fr. 103 500.– per la differenza di canone e fr.
1495.– per arretrati). Ora, il perito giudiziario, confrontato a una precisa
domanda sul presunto valore a reddito dello stabile, aveva precisato di aver
avuto conoscenza delle quattro stime del capannone intervenute dal 1981 al 1995
(referto, pag. 11), spiegando di avere seguito altri criteri di valutazione
rispetto a quello della media tra il valore metrico e quello a reddito seguito
dall'ing. __________ __________, autore della valutazione su cui si fonda
l'attrice (doc. R). A suo avviso la media del valore metrico e il valore a
reddito è di per sé corretta quando si tratta di stimare un terreno edificato,
ma non si attaglia alla stima di un singolo edificio senza terreno, com'è il
caso in concreto (perizia, pag. 29, risposta n. 2.14). Il perito ha precisato
di essersi fondato sul valore a nuovo, mediando due diversi criteri: le tabelle
tratte dallo Schätzer-Handbuch, Bewertung von Immobilien, edizione 1998 (edito
dalla Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungs­experten
SVKG und Schätzungsexperten-Kammer/ Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder SEK/SVIT) e il valore di costruzione del 1970 adattato alla fine
del 1995 secondo l'evoluzione generale dei prezzi della Città di Zurigo
(perizia, pag. 11 in fine), deducendo poi dal risultato il deprezzamento dovuto
alla vetustà del manufatto, onde la cifra di fr. 390 000.–, corrispondente
al valore di mercato il 31 dicembre 1995 (referto, pag. 29).

 

                                         L'appellante
adesiva nemmeno si confronta con le particolareggiate spiegazioni del perito
sul metodo di valutazione usato, che il Pretore ha ritenuto adeguato al caso
concreto, limitandosi a perorare l'applicazione del valore metrico mediato con
quello a reddito, senza illustrare tuttavia perché il metodo scel­to dal perito
non sarebbe pertinente, viste le particolarità della fattispecie. A prescindere
dalla dubbia ricevibilità dell'argomentazione, la dottrina condivide proprio i
parametri (valore a nuovo, meno il deprezzamento) adottati dal perito
giudiziario nella fattispecie (Isler,
op. cit., n. 8 ad art. 779d CC). A ragione pertanto il Pretore si è
attenuto alla motivata valutazione del perito, tanto più ove si consideri che
il valore dell'edificio è solo uno degli elementi da ponderare ai fini
dell'equa indennità (Isler, op.
cit., n. 4 ad art. 779d CC). Anche l'appello adesivo manca perciò di
consistenza. 

 

                                11.   In
pendenza di appello le parti hanno concordato la sostituzione dell'ipoteca
legale del superficiario, iscritta in via provvisoria, con una garanzia
equivalente. Con decreto 8 maggio 2003 il Pretore preso atto dell'accordo e del
deposito in Pretura di una cartella ipotecaria al portatore di nominali fr.
600 000.–, accesa in primo grado sulla particella n. __________ RFD di
__________, proprietà del convenuto, ha disposto la cancellazione dell'ipoteca
legale annotata in via provvisoria e la consegna in proprietà del titolo, una
volta passata in giudicato la sentenza di appello. In questa sede l'appellante
adesiva ha di conseguenza modificato il 4 giugno 2003 la richiesta di giudizio
relativa all'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale (sentenza impugnata, dispositivo
n. 1.2), alla quale la controparte ha di fatto aderito depositando la cartella
ipotecaria in Pretura. La garanzia sostitutiva rende senza oggetto la richiesta
di iscrizione definitiva dell'ipoteca (Steinauer,
op. cit., pag. 218 n. 2879b) e può essere prestata anche in pendenza di causa (Hofstetter, in Basler Kommentar, ZGB
II, 2a edizione, n. 11 ad art. 839/840). Il dispositivo pretorile
sull'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale del superficiario, divenuto
caduco, va quindi adattato alla nuova situazione.

 

                                   II.   Sulle
spese e le ripetibili

 

                                11.   Gli oneri del giudizio odierno seguono la vicendevole soccombenza (art.
148 cpv. 1 CPC), nel senso che ogni parte sopporta i costi del proprio appello.
Né l'attrice può prevalersi del parziale buon esito del proprio appello
adesivo, dovuto a motivi indipendenti dalle sue argomentazioni giuridiche. Il
convenuto verserà all'attrice, inoltre, una congrua indennità per le ripetibili
dell'appello principale. Non si giustifica invece di assegnare ripetibili per
l'appello adesivo, il convenuto non avendo presentato osservazioni nel termine
impartito.

 

Per questi motivi,

 

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

 

 

pronuncia:              1.   Nella misura in cui è ricevibile, l'appello principale è
respinto e la sentenza impugnata è confermata.

 

                                   2.   Gli oneri
di tale appello, consistenti in:

                                         a)
tassa di giustizia      fr. 3500.–

                                         b)
spese                         fr.     50.–

                                                                                fr.
3550.–

                                         sono
posti a carico dell'appellante principale, che rifonderà alla controparte fr.
2500.– complessivi per ripetibili.

 

                                   3.   L'appello
adesivo è parzialmente accolto, nel senso che il dispositivo n. 1.2 della
sentenza impugnata è così riformato:

                                         La cartella
ipotecaria al portatore di nominali fr. 600 000.– con interessi al 10%
iscritta in primo grado sulla particella n. __________RFD di __________,
proprietà del Beneficio prepositurale di __________ __________, depositata alla
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 (inc.
__________.__________.__________) come garanzia in sostituzione della
cancellata ipoteca legale del superficiario annotata in via provvisoria con decreto
del 24 gennaio 1996, confermato il 17 aprile 1996, per la somma di fr.
789 025.– più interessi dal 1° gennaio 1996 sulla particella n.
__________RFD di __________ di proprietà del Beneficio prepositurale di
__________ __________ di __________ a favore dell'__________ __________
__________ __________, va consegnata in proprietà all'__________ __________
__________ __________ non appena passata in giudicato la presente sentenza.

 

                                         Per il
resto l'appello adesivo è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

 

                                   4.   Gli oneri
dell'appello adesivo, consistenti in:

                                         a)
tassa di giustizia      fr. 850.–

                                         b)
spese                         fr.   50.–

                                                                                fr.
900.–

                                         sono
posti a carico dell'appellante adesiva. Non si attribuiscono ripetibili.

 

                                   5.   Intimazione:

	
   

  	
  – avv. __________ __________, __________;

  – avv. __________ __________, __________.

  

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

La presidente                                                        Il
segretario