# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a3f525ba-1f75-515e-b7a2-4d254c7888da
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-04
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 04.09.2025 SBK 2025 29
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_SBK-2025-29_2025-09-04.pdf

## Full Text

«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»

Entscheid vom 4. September 2025
mitgeteilt am 4. September 2025

[Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am 
Bundesgericht hängig (5A_782/2025).]

Referenz SBK 25 29

Instanz Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

Besetzung Cavegn, Vorsitz
Bergamin und Moses
Guetg, Aktuar

Parteien A._____
Beschwerdeführer

B._____ AG
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. A._____

gegen

C._____ AG
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. D._____

Gegenstand Steigerungsbedingungen

Anfechtungsobj. Verfügung Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja vom 
24. März 2025

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Sachverhalt

A. Im grundpfandrechtlichen Zwangsverwertungsverfahren Nr. Z.1._____ des 
Betreibungs- und Konkursamts der Region Maloja (nachfolgend Betreibungsamt 
Maloja), in welchem A._____ als Schuldner und die B._____ AG als (Dritt-
)Pfandeigentümerin auftreten, wurde mit Publikation vom 11. Oktober 2024 die 
Versteigerung der Stockwerkeinheiten Z.2._____, Z.3._____ und Z.4._____ 
(Grundbuch der Gemeinde O.1._____) angekündigt. Es wurde kein 
Steigerungsdatum festgelegt; die angemeldeten Forderungen wurden jedoch in den 
Lastenverzeichnissen festgehalten, welche in Rechtskraft erwachsen sind.

B. Am 27. März 2025 wurde die betreibungsamtliche Grundstücksteigerung 
bekannt gemacht, wonach die Grundstücke Z.2._____, Z.3._____ und Z.4._____ 
(an Stammgrundstück Nr. Z.5._____) in einer Grundpfandverwertung verwertet 
werden. In der Bekanntmachung wurde festgehalten, dass die Grundstücke 
Z.2._____ und Z.3._____ eine Einheit bilden und zusammen versteigert würden. 
Die betreibungsamtlichen Schätzungen belaufen sich für die zusammengelegten 
Einheiten Z.2._____ und Z.3._____ auf CHF 5'100'000.00 und für das Grundstück 
Z.4._____ CHF auf 1'120'000.00. Als Tag der Steigerung wurde der 16. Juni 2025 
festgelegt. Die Grundstücksteigerung wurde zudem am 28. März 2025 mittels 
Publikation im SHAB angekündet. Ankündigungsgemäss lagen die 
Steigerungsbedingungen (vom 24. März 2025) ab dem 31. März 2025 zur Einsicht 
auf.

C. Gegen die Steigerungsbedingungen erhoben A._____ (fortan: 
Beschwerdeführer) und die B._____ AG (fortan: Beschwerdeführerin; gemeinsam: 
die Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 9. April 2025 Beschwerde gemäss Art. 17 
ff. SchKG an das Obergericht des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen:

1. Die in der Verwertung Nr. Z.1._____ von der Beschwerdegegnerin 
aufgelegten Steigerungsbedingungen für die Grundstücke GB 
O.1._____ Z.2._____, Z.3._____ und Z.4._____ seien aufzuheben.

2. Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, Ziff. 1. lit. a der 
Steigerungsbedingungen in Nachachtung von Art. 108 VZG mit 
folgendem Wortlaut neu zu fassen: "Die Grundstücke Z.2._____ und 
Z.3._____ werden in einem ersten Schritt im Einzelruf und in einem 
zweiten Schritt im Gruppenruf versteigert. Der Zuschlag wird je 
nachdem, ob der Einzelruf oder der Gruppenruf den höheren 
Gesamtpreis ergibt, den Meistbietenden beim Einzelruf oder dem bzw. 
den Meistbietenden beim Gruppenruf erteilt".

3. Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, zusätzlich zur vorliegenden 
betreibungsamtlichen Gesamtschätzung der zusammengelegten 
Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ Einzelschätzungen der beiden 
Grundstücke einzuholen.

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4.1. Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, vom Konkursamt O.2._____ 
(p.A. Mobile Equipe Konkurs, Notariatsinspektorat Kanton O.3._____) 
den Auftrag/ die Ermächtigung einzuholen, die als Pflichtparkplätze mit 
den Grundstücken GB O.1._____ Z.2._____, Z.3._____ und Z.4._____ 
verbundenen, im Parkhaus Ost/O.1._____ gelegenen 
Einstellhallenplätze (Miteigentumsanteile GB O.1._____ Z.6._____) 
Z.7._____, Z.8._____, Z.9._____, Z.10._____ und Z.11._____ 
gemeinsam / an demselben Grundstücksteigerungstermin mit den 
Grundstücken Z.2._____, Z.3._____ und Z.4._____ zunächst im 
Einzelruf anschliessend in Gruppenrufe wie folgt zu versteigern: 
Gruppenrufe 1: Z.7._____ zusammen mit dem Grundstück Z.4._____, 
Z.8._____ und Z.9._____ zusammen mit dem Grundstück Z.2._____, 
Z.10._____ und Z.11._____ zusammen mit dem Grundstück Z.3._____, 
sowie nachher Gruppenruf 2: Z.8._____, Z.9._____, Z.10._____ und 
Z.11._____ zusammen mit den Grundstücken Z.3._____ und 
Z.4._____, und die Beschwerdegegnerin habe gemäss diesem 
Auftrag/dieser Ermächtigung vorzugehen.

4.2. Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, Ziff. 1 der 
Steigerungsbedingungen mit diesen in Antragziffer 3.1 vorstehend 
genannten zusätzlichen Versteigerungsobjekten zu ergänzen und 
entsprechend anzupassen.

4.3. Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, zusätzlich zu der in 
Antragsziff. 3 vorstehend beantragten Einholung von 
Einzelschätzungen der Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ noch 
Gruppenschätzungen des Grundstücks Z.2._____ zusammen mit den 
Einstellhallenplätzen Z.8._____ und Z.9._____, des Grundstücks 
Z.3._____ zusammen mit den Einstellhallenplätzen Z.10._____ und 
Z.11._____, des Grundstücks Z.4._____ zusammen mit dem 
Einstellhallenplatz Z.7._____, sowie schliesslich der 
zusammengelegten Grundstücke Z.2._____/Z.3._____ zusammen mit 
den Einstellhallenplätzen Z.8._____, Z.9._____, Z.10._____ und 
Z.11._____ einzuholen.

5. Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, die entsprechend den 
vorstehenden Anträgen abgeänderten/ergänzten 
Steigerungsbedingungen in Verbindung mit der neuen 
Bekanntmachung eines neuen Grundstückstermins neu aufzulegen, 
und es seien in der Steigerungs-Bekanntmachung die zusätzlich 
gemäss Anträgen 3 und 4.3 vorstehend eingeholten weiteren 
betreibungsamtlichen Schätzwerte anzugeben.

6. es sei der vorliegenden Beschwerde aufschiebende Wirkung zu 
erteilen.

D. Mit Beschwerdeantwort vom 16. April 2025 beantragte das Betreibungsamt 
Maloja die Abweisung der Beschwerde.

E. Die betreibende Grundpfandgläubigerin (1. Pfandstelle), die C._____ AG 
(nachstehend Beschwerdegegnerin), verzichtete mit Eingabe vom 29. April 2025 
auf eine Beschwerdeantwort.

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F. Die Beschwerdeführer hielten mit Replik vom 15. Mai 2025 an ihren Anträgen 
fest.

G. Die Beschwerdegegnerin verzichtete in ihrer Eingabe vom 2. Juni 2025 
wiederum auf die Einreichung einer Stellungnahme.

H. Mit Schreiben vom 3. Juni 2025 ersuchten die Beschwerdeführer um 
zeitnahen Entscheid über die beantragte aufschiebende Wirkung.

I. Mit prozessleitender Verfügung vom 4. Juni 2025 wurde der Beschwerde die 
aufschiebende Wirkung gewährt. Zudem wurden die Parteien aufgefordert, innert 
zehn Tagen nach Erhalt sachdienliche Unterlagen zu den von den 
Beschwerdeführern behaupteten Anschlüssen für den Einbau einer separaten 
Küche (betreffend die Stockwerkeinheit Z.2._____) und einer internen Treppe 
(betreffend die Stockwerkeinheit Z.3._____) einzureichen.

J. Das Betreibungsamt Maloja liess sich hierzu mit Eingabe vom 16. Juni 2025 
vernehmen.

K. Die Beschwerdeführer äusserten sich innert erstreckter Frist mit Eingabe 
vom 7. Juli 2025 zu den Begebenheiten und reichten weitere Unterlagen ein.

L. Weitere Eingaben erfolgten nicht.

M. Die Verfahrensakten wurden beigezogen. Die Sache ist spruchreif.

Erwägungen

1.1. Gemäss Art. 17 Abs. 1 und 2 SchKG kann mit Ausnahme der Fälle, in denen 
das SchKG den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, gegen jede Verfügung 
eines Betreibungs- oder eines Konkursamtes innert zehn Tagen wegen 
Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde bei der 
Aufsichtsbehörde geführt werden. Als einzige kantonale Beschwerdeinstanz ist im 
Kanton Graubünden das Obergericht für die Beurteilung solcher Beschwerden 
zuständig (Art. 13 EGzSchKG [BR 220.000]). Innerhalb des Obergerichts ist die 
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer zuständig (Art. 11 Abs. 1 OGV 
[BR 173.010]).

1.2. Die Beschwerdeführer wenden sich gegen die Steigerungsbedingungen des 
Betreibungsamtes vom 24. März 2025. Hierbei handelt es sich um ein zulässiges 
Anfechtungsobjekt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_1/2013 vom 18. März 2013 
E. 4.2.2). Die Beschwerde ist innert der zehntägigen Auflagefrist zu erheben und 

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beginnt in Abweichung von Art. 31 i.V.m. Art. 142 ZPO mit dem Tag der öffentlichen 
Auflage zu laufen, unabhängig davon, ob die Beschwerdeführer von der Publikation 
der Steigerung Kenntnis genommen haben (BGE 105 III 4 E. 2; Urteil des 
Bundesgerichts 5A_853/2014 vom 23. März 2015 E. 6.1.1). Die Auflage der 
Steigerungsbedingungen erfolgte am 31. März 2025 (vgl. act. B.2). Mit Eingabe vom 
9. April 2025 ist die Beschwerdefrist folglich eingehalten.

1.3. Durch die Verwertung sind der Beschwerdeführer als Pfandschuldner und 
die Beschwerdeführerin als Eigentümerin der zu verwertenden Grundstücke in ihren 
rechtlich geschützten Interessen betroffen. Sie sind damit zur Beschwerdeerhebung 
legitimiert (vgl. dazu auch ROTH, in: Staehelin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Basler 
Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl. 2021, Art. 
134 N. 8). Die weiteren formellen Voraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen 
Anlass. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Mit der Beschwerde nach Art. 17 ff. SchKG können lediglich Verfahrensfehler 
gerügt werden; über materiell-rechtliche Fragen wird im Beschwerdeverfahren 
grundsätzlich nicht entschieden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 7B.11/2002 vom 
5. März 2002 E. 3a).

3. Beschwerdegegenstand bilden die vom Betreibungsamt Maloja in der 
Grundpfandverwertung Nr. Z.1._____ aufgelegten Steigerungsbedingungen. In 
diesen werden die zu versteigernden Grundstücke Z.2._____, Z.3._____ und 
Z.4._____ genannt. Dabei ist festgehalten, dass die beiden erstgenannten 
Grundstücke gemeinsam aufgerufen werden, während das zuletzt genannte 
Grundstück im Anschluss separat und einzeln aufgerufen wird (vgl. z.B. Ziffer 1.a 
und 1.b der Steigerungsbedingungen, act. B.2). Weiter wird für die beiden 
zusammengelegten Einheiten Z.2._____ und Z.3._____ ein Schätzungswert von 
CHF 5'100'000.00 und für das Grundstück Z.4._____ von CHF 1'120'000.00 
angegeben.

4.1. Die Beschwerde richtet sich unter anderem gegen die in den 
Steigerungsbedingungen festgelegte Regelung, wonach die zusammengelegten 
Einheiten Z.2._____ und Z.3._____ gemeinsam versteigert werden sollen. Die 
Beschwerdeführer halten dazu fest, zwar seien die beiden Einheiten aktuell baulich 
zu einer zusammenhängenden 10-Zimmer-Wohnung mit grossem Sulèr (Vorraum 
für die Geschossräume) vereinigt. Dies ändere jedoch nichts daran, dass es sich 
rechtlich um separate Stockwerkeinheiten handle. Es seien konstruktive 
Vorkehrungen getroffen worden, wonach mit relativ geringem Umbauaufwand die 
beiden Wohnungen baulich wieder getrennt werden könnten. Unter anderem 

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bestehe für die Realisierung einer internen Treppe eine Armierungsaussparung im 
Boden, sodass sie ohne weiteres realisiert werden könne. Die Leitungen für eine 
Küche könnten ohne Weiteres an den Leitungen in der Küche von Wohnung 2 
angeschlossen werden. Die Durchbrüche könnten ohne Weiterungen geschlossen 
werden (act. A.8, S. 2 ff.). Es sei plausibel, dass der Einzelverkauf der beiden 
Stockwerkeinheiten gesamthaft zu einem höheren Verkaufspreis führen könnte als 
ein gemeinsamer Verkauf der beiden rechtlich getrennten Einheiten. Es sei die 
Pflicht der Betreibungsbehörden, die Steigerung im Rahmen der gesetzlichen 
Vorschriften so vorzubereiten und durchzuführen, dass ein möglichst hoher Erlös 
erzielt werde. Dieses Ziel werde vorliegend jedoch nicht erreicht. Mit der 
Vorgehensweise werde der Kreis der möglichen Kaufinteressenten drastisch 
verengt, seien doch Personen, welche sich eine 10-Zimmer-Ferienwohnung leisten 
könnten, dünn gesät, wogegen Kaufinteressenten, welche den halben Preis 
bezahlen könnten, in viel grösserer Zahl vorhanden seien. Das vom Betreibungsamt 
gewählte und in den Steigerungsbedingungen festgelegte Vorgehen sei in hohem 
Masse unzweckmässig und sprenge damit den Rahmen des gebundenen 
Ermessens. Mithin werde eine Rechtsverletzung durch Ermessensmissbrauch 
geltend gemacht. Überdies liege auch eine Verletzung von Art. 108 VZG vor. 
Getrennt verpfändete Grundstücke dürften gemäss Art. 108 Abs. 1 VZG nur dann 
gesamthaft oder gruppenweise versteigert werden, wenn sie eine wirtschaftliche 
Einheit bilden, die sich ohne Wertverminderung nicht auflösen würde. Stets habe 
jedoch ein Einzelruf der betreffenden Grundstücke vorauszugehen. Die Vorinstanz 
missachte mit ihren Steigerungsbedingungen Art. 108 Abs. 1bis VZG. Die Ergänzung 
des Gruppenrufs mit vorangehenden Einzelrufen könne nicht einfach am 
Steigerungstag vorgenommen werden, weil eventuelle Interessenten der 
Steigerung fernbleiben würden. Folglich sei die Vorinstanz von der 
Aufsichtsbehörde anzuweisen, die Steigerungsbedingungen entsprechend 
anzupassen (act. A.1, S. 4 ff.). Mit Stellungnahme vom 15. Mai 2025 hielten die 
Beschwerdeführer fest, das Betreibungsamt bestreite dies nicht und anerkenne 
stillschweigend ihre entsprechenden Ausführungen (act. A.4, S. 2 f.).

4.2. Das Betreibungsamt Maloja hielt in seiner Stellungnahme vom 16. April 2025 
zusammengefasst fest, es handle sich bei den Grundstücken nicht um separat 
verpfändete Einheiten, weshalb Art. 108 VZG keine Anwendung finde. Es liege zwar 
im Ermessen des Amts, auch bei nicht getrennt verpfändeten Grundstücken einen 
Einzelruf sowie einen Gesamtruf durchzuführen. Eine allzu komplex ausgestaltete 
Versteigerung könne jedoch schnell zu Verwirrung bei den Kaufinteressenten 
führen, was sich auch negativ auf die Verkaufserlöse auswirken könne. Die 
Beschwerdeführer hätten die gemeinsame Schätzung denn auch nie beanstandet 

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und seien stillschweigend davon ausgegangen, dass keine getrennte Versteigerung 
der beiden zu einer Wohnung gehörenden Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ 
erfolgen würde (act. A.2 S. 2).

5. Zur besseren Nachvollziehbarkeit ist kurz auf die bestehende Situation 
hinsichtlich der beiden Grundstücke (Stockwerkeinheiten) Z.2._____ und Z.3._____ 
einzugehen. Der Beschwerdeführer war Eigentümer der Liegenschaft Nr. Z.5._____ 
im Grundbuch O.1._____. Im Jahr 2012 erklärte er als solcher die Bildung von 
Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum. Es wurden 
insgesamt 4 Stockwerkanteile, welche als Grundstücke Z.2._____ bis Z.4._____ in 
das Grundbuch O.1._____ aufgenommen wurden, am Stammgrundstück Nr. 
Z.5._____ ausgebildet. Da die Begründung vor Erstellung bzw. Umbau des 
Gebäudes erfolgen sollte, wurden die Projektpläne im Sinne von Aufteilungsplänen 
eingereicht (vgl. Art. 69 Abs. 1 GBV), aus denen die räumliche Lage, die 
Abgrenzung und die Zusammensetzung der Stockwerkeinheiten ersichtlich sind 
(vgl. act. E.I.8). Ebenso wurde auf dem Hauptbuchblatt des Stammgrundstückes 
und auf den Blättern der Stockwerkeinheiten in Nachachtung von Art. 69 Abs. 2 
GBV die Anmerkung "Begründung des StWE vor der Erstellung des Gebäudes" 
eingetragen. Unbestrittenermassen realisierte der Beschwerdeführer den Umbau in 
der Folge in Abweichung von den Projektplänen des Begründungsaktes, was auch 
aus den nachgereichten Bauplänen hervorgeht (vgl. act. A.8, S. 2 f. und act. B.5.1 
und B.5.2; vgl. auch die Fotodokumentation in E.I.48). Insbesondere wurden die 
Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ mit folgenden baulichen Änderungen 
realisiert: Im 1. Obergeschoss wurde die Trennwand zwischen Raum 2.4 (Wohnung 
2; Grundstück Z.3._____) und Raum 1.7 (Wohnung 1; Grundstück Z.2._____) 
mittels eines offenen Durchbruchs verbunden. Damit fehlt die räumliche 
Abgrenzung zwischen den beiden Wohnungen 1 und 2. Weiter ist entgegen den 
Projektplänen das 2. Obergeschoss von Wohnung 1 (Grundstück Z.2._____) nicht 
mehr über eine interne Treppe von Raum 1.7 in den Raum 1.9 erschlossen. 
Stattdessen ist es nur über den – gemäss Projektplan eigentlich dem Sonderrecht 
der Wohnung 2 zugewiesenen – Raum vor dem Aufzug über eine Tür erreichbar. 
Faktisch handelt es sich um eine Wohneinheit, zumal die Wohnung 1 – 
projektplankonform – über keine eigene Küche verfügt. Im Grundbuch findet sich zu 
allen Grundstücken nach wie vor die Anmerkung gemäss Art. 69 Abs. 2 GBV. Eine 
grundbuchliche Bereinigung fand mithin nicht statt, obschon dem Beschwerdeführer 
die Pflicht oblag, innert dreier Monate nach Bauausführung die Fertigstellung des 
Gebäudes unter Einreichung des nach der Bauausführung berichtigten 
Aufteilungsplanes dem Grundbuchamt zu melden (Art. 69 Abs. 3 GBV). Weder der 
Beschwerdeführer noch die Beschwerdeführerin – deren einziger Verwaltungsrat 

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der Beschwerdeführer ist und an welche jener die Grundstücke Z.2._____ und 
Z.3._____ im Wege von Sacheinlageverträgen übertragen hatte (vgl. etwa act. E.I.2, 
S. 1 und 4 sowie die Ausführungen in Ziffer 3 der Vereinbarung vom 7. November 
2022 [act. E.I.48] – haben sich um eine Klärung der Situation bemüht.

6.1. Die Verwertung von Grundstücken folgt den Regelungen von Art. 133 ff. 
SchKG. Werden Grundstücke versteigert, sind die Steigerungsbedingungen vom 
Betreibungsamt in ortsüblicher Weise aufzustellen und so einzurichten, dass sich 
ein möglichst günstiges Ergebnis erwarten lässt (Art. 134 Abs. 1 SchKG). Sie 
bestimmen Art und Weise der Steigerung, namentlich auch die Modalitäten des 
Zuschlags. Die Verwertung untersteht einer Hauptvoraussetzung, nämlich der 
Erreichung der günstigsten Bedingungen. Das Betreibungsamt verfügt dabei zwar 
über einen gewissen Ermessensspielraum, aber das Ziel besteht einzig in der 
Suche nach der wirtschaftlich günstigsten Lösung, mit der im Interesse des 
Schuldners und der Gläubiger ein höchstmöglicher Preis erzielt werden kann (BGE 
128 I 206 E. 5.2.2).

6.2. Der Inhalt der Steigerungsbedingungen gemäss Art. 135 SchKG wird in 
Art. 45 ff. VZG eingehend geregelt. Gemäss Art. 45 Abs. 1 lit. b VZG haben die 
Steigerungsbedingungen neben der Bezeichnung des Schuldners und des die 
Verwertung verlangenden Gläubigers, der Angabe von Ort und Zeit der 
Versteigerung sowie der Beschreibung der Grundstücke und ihres Zugehörs 
insbesondere auch zu enthalten, ob – sofern mehrere Grundstücke zur 
Versteigerung gelangen – diese gesamthaft, in Gruppen (unter Angabe der 
Zusammensetzung derselben), parzellenweise oder allenfalls in welcher 
Reihenfolge versteigert werden sollen.

6.3. Im vorliegenden Fall haften – wie den eingereichten Grundbuchauszügen zu 
entnehmen ist – mehrere Grundstücke für die von der Beschwerdegegnerin geltend 
gemachte und in Betreibung gesetzte Forderung. Damit ist für die Frage nach der 
Reihenfolge der zu verwertenden Grundstücke grundsätzlich Art. 107 VZG zu 
beachten (Abs. 1 betr. mehrere Grundstücke, die dem gleichen Eigentümer 
gehören, und Abs. 2 betr. mehrere Grundstücke, die verschiedenen Eigentümern 
gehören) und nicht Art. 108 VZG, welcher direkte Anwendung auf getrennt 
verpfändete Grundstücke findet. Das Betreibungsamt hat bei der Auswahl der zu 
verwertenden Grundstücke soweit möglich auf die Interessen des Eigentümers 
Rücksicht zu nehmen. Nach der Rechtsprechung verfügt das Betreibungsamt dann 
über kein Ermessen mehr, wenn nach dem festgelegten Schätzungswert sofort 
ersichtlich ist, dass alle Grundstücke, welche Gegenstand des Gesamtpfandes 
bilden, verkauft werden müssen, um den betreibenden Gläubiger zu befriedigen 

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(BGE 126 III 33 E. 2). In Betracht fällt diesfalls nur das Verfahren nach dem analog 
anwendbaren Art. 108 Abs. 1bis VZG, wonach dem Gesamt- oder Gruppenruf stets 
ein Einzelruf vorausgehen muss, die Meistbietenden beim Einzelruf an ihre 
Angebote gebunden bleiben, bis der Gesamt- oder Gruppenruf erfolgt ist, und der 
Zuschlag je nachdem, ob der Einzelruf oder der Gesamt- oder Gruppenruf den 
höheren Gesamtpreis ergibt, den Meistbietenden beim Einzelruf oder dem bzw. den 
Meistbietenden beim Gesamt- oder Gruppenruf erteilt wird. Gemäss Bundesgericht 
erlaubt dieses Vorgehen es am besten, den Interessen beider Parteien Rechnung 
zu tragen, indem es namentlich sicherstelle, dass der Gläubiger und der Schuldner 
den höchsten Preis erzielen (BGE 126 III 33 E. 3).

6.4. Unbestritten ist in den Steigerungsbedingungen für das Grundstück 
Z.4._____ die Versteigerung im Einzelruf vorgesehen. Die Grundstücke Z.2._____ 
und Z.3._____ sollen demgegenüber als Gruppe aufgerufen werden. Grund dafür 
ist der Umstand, dass die beiden Einheiten faktisch zu einer 10-Zimmer-Wohnung 
zusammengelegt sind (vgl. E. 5). Die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des 
Kantonsgerichts von Graubünden als damalige Aufsichtsbehörde über 
Schuldbetreibung und Konkurs hat den Schätzwert mit Entscheid KSK 24 35 vom 
8. August 2024 entsprechend der erfolgten Neuschätzung vom 20. März 2024 (act. 
E.I.48) für die zusammengelegten Einheiten Z.2._____ uns Z.3._____ auf 
CHF 5'100'000.00 und für das Grundstück Z.4._____ auf CHF 1'120'000.00 
festgelegt. Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft. Der Betrag der von der 
Beschwerdegegnerin betriebenen Forderung liegt gemäss rechtskräftigem 
Lastenverzeichnis bei CHF 6'814'419.20 (Stand 16. Juni 2025). Damit liegt der 
mutmassliche Verkaufswert der zu verwertenden Grundstücke deutlich tiefer, als 
der Betrag der betriebenen Forderung. Unter diesen Umständen kommt einzig das 
Vorgehen gemäss Art. 108 Abs. 1bis VZG in Frage. Zwar ist das geplante Vorgehen 
des Betreibungsamtes Maloja, die Wohnungen als wirtschaftliche Einheit zu 
betrachten und gemeinsam zu versteigern, nachvollziehbar. Es erscheint fraglich, 
ob sich für Wohnung 1 überhaupt Interessenten finden lassen. Diese verfügt über 
keine eigene Küche und auch nicht über einen internen, eigenständigen Zugang 
vom Obergeschoss 1 ins Obergeschoss 2. Ebenso fehlt ihr eine räumliche 
Abgrenzung zu Wohnung 2. Auf die daraus resultierenden rechtlichen 
Problematiken (namentlich im Zuge einer baulichen Trennung für den Fall 
unterschiedlicher Stockwerkeigentümer) ist nicht näher einzugehen. Rechtlich 
betrachtet handelt es sich – entsprechend dem Grundbucheintrag – gleichwohl 
(noch) um zwei Grundstücke. Die Beschwerde ist in diesem Punkt begründet. Die 
Steigerungsbedingungen sind insoweit anzupassen, als die Grundstücke Z.2._____ 
und Z.3._____ gemäss dem Verfahren nach Art. 108 Abs. 1bis VZG wie folgt 

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aufzurufen sind: In einem ersten Schritt im Einzelruf und einem zweiten Schritt im 
Gruppenruf. Der Zuschlag ist sodann, je nachdem, ob der Einzelruf oder der 
Gruppenruf den höheren Gesamtpreis ergibt, den Meistbietenden beim Einzelruf 
oder dem bzw. den Meistbietenden beim Gruppenruf zu erteilen. 

7.1. Mit Beschwerdeantrag 3 verlangen die Beschwerdeführer, das 
Betreibungsamt sei anzuweisen, zusätzlich zur vorliegenden betreibungsamtlichen 
Gesamtschätzung der zusammengelegten Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ 
Einzelschätzungen der beiden Grundstücke einzuholen. 

7.2. Nach Mitteilung des Verwertungsbegehrens an den Schuldner und 
gegebenenfalls an den Dritteigentümer ordnet das Betreibungsamt die Schätzung 
des betroffenen Grundstückes an. Sie soll den mutmasslichen Verkehrswert samt 
Zugehör bestimmen (vgl. Art. 9 Abs. 1 i.V.m. mit Art. 99 Abs. 1 VZG). Die Schätzung 
des zu verwertenden Grundstückes gibt den Interessenten nur einen Anhaltspunkt 
über das vertretbare Angebot, ohne etwas über den an der Steigerung tatsächlich 
erzielbaren Erlös auszusagen (vgl. zum Ganzen BGE 134 III 42 E. 3 und 4). Im 
Verfahren der Grundpfandverwertung kommt der Schätzung nur eine 
untergeordnete Bedeutung zu. Die im Pfändungsverfahren massgebliche 
Bestimmung des Deckungsumfangs (Art. 97 Abs. 2 SchKG) und die Orientierung 
der Gläubiger über das voraussichtliche Ergebnis der Verwertung (Art. 112 Abs. 1 
SchKG) entfallen (BGE 101 III 32 E. 1; 135 I 102 E. 3.2.2 und 3.2.3; vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 5A_342/2016 vom 7. Juli 2016 E. 2.1). So gibt es in der Betreibung 
auf Grundpfandverwertung in Abweichung zur Betreibung auf Pfändung 
grundsätzlich nicht zwei, sondern nur eine Schätzung (Art. 155 i.V.m. Art. 97 
SchKG, Art. 99 Abs. 1 VZG; Urteil des Bundesgerichts 5A_52/2019 vom 11. 
September 2019 E. 3.1).

7.3. Wie gezeigt, sind die Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ im Einzel- sowie 
Gruppenruf zu versteigern. Gemäss Art. 99 Abs. 1 VZG betrifft die Schätzung das 
zu verwertende Grundstück (vgl. BGE 133 III 537 E. 4.2). Konsequenterweise wären 
damit die genannten Grundstücke einzeln zu schätzen. Das Betreibungsamt Maloja 
hält dagegen, der Schätzungswert hinsichtlich der Grundstücke sei rechtskräftig 
festgelegt worden. Die Schätzung sei rechtsbeständig, weshalb darauf nicht mehr 
zurückgekommen werden könne (vgl. act. A.7, S. 2). Gute Gründe sprechen für die 
Sichtweise des Betreibungsamtes Maloja. So hat das Bundesgericht betont, eine 
Anpassung einer erfolgten und rechtskräftigen Schätzung sei zwar möglich, es 
müsse jedoch die Rechtssicherheit beachtet und ein zügiges Verfahren 
gewährleistet werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_52/2019 vom 11. 
September 20219 E. 3.1). Im vorliegenden Fall hat sich die Schätzung vom 20. März 

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2024 auch zu beiden Grundstücken geäussert und diese – aufgrund der konkreten 
Situation – zusammengelegt geschätzt (wie bereits die erste Schätzung [vgl. act. 
E.I.13). Beide Grundstücke bildeten damit Teil der Schätzung. Die 
Beschwerdeführer hätten gegen dieses Vorgehen opponieren können, was sie 
unterlassen haben. Innert der zehntägigen Beschwerdefrist sind sämtliche 
Vorbringen gegen die Schätzung – Bestreitung des Ergebnisses sowie 
Verfahrensfehler – zu erheben (BGE 133 III 537 E. 4.1). Ist diese Frist ungenutzt 
verstrichen, können später keine Einwände mehr gegen die Schätzung erhoben 
werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_25/2011 vom 18. April 2011 E. 3.3). Die 
vorliegende Konstellation ist indessen insoweit speziell gelagert, als die (Gesamt-
)Schätzung der beiden zusammengelegten Grundstücke nicht abgeändert bzw. 
aktualisiert, sondern lediglich durch die beantragten Einzelschätzungen ergänzt 
würde. Es liesse sich mithin fragen, ob die zusätzlichen Einzelschätzungen 
überhaupt die Rechtsbeständigkeit der rechtskräftigen (Gesamt-)Schätzung 
tangieren würden. Die Frage kann letztlich offenbleiben. Dies, weil die Beschwerde 
in diesem Punkt aus anderen Gründen abzuweisen ist, was sich aus nachfolgenden 
Überlegungen ergibt.

7.3.1. Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz (Art. 2 
Abs. 2 ZGB). Ob Rechtsmissbrauch vorliegt, ist einzelfallweise in Würdigung der 
gesamten Umstände zu bestimmen (BGE 129 III 493 E. 5.1 m.w.H.). Dabei sind die 
von der Lehre und Rechtsprechung gebildeten Fallgruppen zu beachten (BGE 129 
III 493 E. 5.1; 125 III 257 E. 2a) wie die Rechtsausübung, die ohne schützenswertes 
Interesse erfolgt oder zu einem krassen Missverhältnis berechtigter Interessen 
führen würde (BGE 132 III 115 E. 2.4 m.w.H.). Rechtsmissbrauch liegt auch vor, 
wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet 
wird, die nicht in dessen Schutzbereich liegen (BGE 128 II 145 E. 2.2 m.w.H.). Die 
Geltendmachung eines Rechts ist ferner missbräuchlich, wenn sie im Widerspruch 
zu einem früheren Verhalten steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen 
enttäuscht (BGE 129 III 493 E. 5.1 m.w.H.). 

7.3.2. Der Beschwerdeführer hat die Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ 
(Wohnungen 1 und 2) von den Begründungsplänen abweichend realisiert. Trotz 
gesetzlicher Pflicht hat er bzw. die Beschwerdeführerin als neue Eigentümerin die 
Situation nie grundbuchlich bereinigt (vgl. dazu die Ausführungen in E. 5). Aufgrund 
der von ihm geschaffenen baulichen Situation hat er aus den zwei Wohnungen 
zumindest faktisch eine einzige Wohnung geschaffen, welche er denn auch 
tatsächlich als solche zu Ferienzwecken nutzt. Erst jetzt, nachdem das 
Verwertungsverfahren bereits vorangeschritten und die Verwertung absehbar wird, 

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beruft er sich in Abweichung von der von ihm selbst geschaffenen faktischen 
Situation auf die rechtliche Situation und beansprucht die getrennte Behandlung der 
Grundstücke. Bis dato hat weder er noch die Beschwerdeführerin die gemeinsame 
Schätzung der beiden Grundstücke moniert geschweige denn deren getrennte 
Schätzung beantragt. Gegen die erste Schätzung haben sie keine Beschwerde 
erhoben, obwohl auch diese explizit von zusammengelegten Wohnungen ausging 
und diese gemeinsam einschätzte (act. E.I.13). Sie beantragten lediglich eine 
Neuschätzung. Nach Eingang der Neuschätzung hat der Beschwerdeführer 
sogleich – namens der Beschwerdeführerin –  Beschwerde gemäss Art. 17 ff. 
SchKG erhoben, die Aufhebung der Neuschätzung beantragt und die Stellung von 
diversen Ergänzungsfragen verlangt. Dass die beiden Stockwerkeinheiten 
gemeinsam geschätzt worden waren, rügte er nicht. Vielmehr schien er das 
Vorgehen an sich, die beiden Einheiten als eine Wohnung zu betrachten, explizit 
gutzuheissen, sprach er in der Beschwerde doch selbst von "[…] der Zweitwohnung 
STWE-Nr. Z.2._____ und Z.3._____ […]" (vgl. act. E.I.51, S. 5 und 6). Die nunmehr 
beantragte Schätzung der einzelnen Grundstücke steht mithin im krassen 
Widerspruch zum früheren Verhalten der Beschwerdeführer. Kommt hinzu, dass 
aufgrund des bisherigen Verhaltens der Beschwerdeführer erkennbar wird, dass sie 
das Verwertungsverfahren bewusst hinauszögern. Bereits im Rahmen der 
Grundstücksschätzungen beantragten der Beschwerdeführer bzw. die 
Beschwerdeführer die Neuschätzung und erhoben materiell unbegründete 
Beschwerden (vgl. act. E.I.27 und 34; act. E.I.51 bis 54). Dabei beantragten sie am 
letzten Tag der Frist zur Leistung des Kostenvorschusses für die Neuschätzung und 
Erhebung von Einwendungen gegen den Schätzer eine Fristerstreckung, um 
sodann am letzten Tag der erstreckten Frist neue Anträge, insbesondere die 
Abnahme der Frist zur Leistung des Kostenvorschusses, zu stellen (vgl. etwa act. 
E.I.35 bis 39). Dies, obschon im Rahmen der Fristerstreckungsverfügung explizit 
darauf hingewiesen worden war, dass es sich um eine einmalige Erstreckung 
handle und auf weitere entsprechende Gesuche nicht eingegangen werden könne 
(act. E.I.37). Auch ersuchten sie im Weiteren immer wieder um Verschub von 
Verfahrenshandlungen, damit sie nach Lösungen suchen könnten, was indessen 
stets ergebnislos blieb (vgl. etwa den Schrift- und E-Mailverkehr in act. E.I.62). 
Offenbar wird auch die Durchführung des im Konkursverfahren gegen den 
Beschwerdeführer im Kanton Zürich geführten Grundstücksverwertungsverfahrens 
infolge einer von der Beschwerdeführerin erhobenen Beschwerde verzögert (act. 
E.I.74). Das Motiv für dieses Verhalten drängt sich geradezu auf. Der 
Beschwerdeführer nutzt die Wohnung selbst als Feriendomizil, wobei er nur 
sporadisch und nur nach mehrfachem Ermahnen den allerwichtigsten 
Obliegenheiten der Gesamtliegenschaft nachkommt (vgl. act. A.7, S. 3). Das 

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Einholen von neuen Einzelschätzungen leistete weiteren und erheblichen 
Verzögerungsmöglichkeiten Vorschub. Das Verfahren würde nochmals um Jahre 
hinausgezögert. Vor dem Hintergrund des Gesagten sind die Absichten hinter dem 
Verhalten der Beschwerdeführer ohne weiteres erkennbar. Die Verwertung soll 
möglichst lange hinausgezögert werden, damit der Beschwerdeführer die Wohnung 
weiterhin nutzen kann. Die zunehmende Tendenz der Schuldner im Allgemeinen, 
die Verwertung zu verzögern, ist auch dem Bundesgericht bekannt (Urteil des 
Bundesgerichts 5A_561/2014 vom 27. November 2014 E. 2.1; BGE 120 III 135 E. 
2). Damit werden aber mit dem Antrag auf Einholung von Einzelschätzungen 
zweckfremde, nicht schützenswerte Ziele verfolgt. Schliesslich besteht ein 
erhebliches Missverhältnis der Interessen. Die vorliegende – in ihrer Bedeutung 
ohnehin stark zu relativierenden (vgl. E. 7.2) – (Gesamt-)Schätzung zu den 
zusammengelegten Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ bietet möglichen 
Interessenten immerhin eine grobe Orientierungshilfe zur Bestimmung deren 
Wertes. Sodann fördert bereits der vorgängige Einzelaufruf der Grundstücke die 
Chance auf einen möglichst hohen Erlös und relativiert damit das Risiko eines 
ungünstigen Ergebnisses für den Beschwerdeführer erheblich. Die 
Schuldnerinteressen werden damit auch ohne Einzelschätzungen genügend 
gewahrt. Demgegenüber bestehen gewichtige Interessen an einer baldigen 
Verwertung der Grundstücke. So häufen sich weiterhin erhebliche Schulden bei der 
Gemeinde, Versicherungen, Handwerkern etc. an. Betroffen hiervon ist auch die 
Beschwerdegegnerin als Pfandgläubigerin (1. Pfandstelle), welcher weiterhin 
erhebliche Zinsausfälle und weitere Kosten entstehen dürften, die – wie gesehen – 
aus der Verwertung der Grundstücke möglicherweise nicht gedeckt sind. 
Entsprechend wünscht die Beschwerdegegnerin eine schnelle 
Verfahrenserledigung ohne weitere Verzögerungen (vgl. act. A.3). Auch die 
anderen Stockwerkeigentümer der Stockwerkeinheit S51464 sind davon betroffen. 
Insbesondere aufgrund ihres geringen Wertquotenanteils sind sie dieser Situation 
ausgesetzt. Nach Einschätzung des Betreibungsamtes Maloja tragen sie derzeit 
einen deutlich höheren Kostenanteil innerhalb der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft, als es ihrer Wertquote entspricht (vgl. act. A.7, 
S. 3). Vor dem Hintergrund des Gesagten ist der Antrag auf Einholung von 
Einzelschätzungen (Beschwerdeantrag Ziffer 3) als rechtsmissbräuchlich 
abzuweisen. 

8.1. Die Beschwerdeführer halten ferner fest, es würden zu allen drei 
Stockwerkseinheiten keine Autoabstellplätze existieren. Den drei 
Stockwerkeinheiten seien im Parkhaus Ost/O.1._____ fünf Einstellhallenplätze 
zugeordnet, die sich im Eigentum des Beschwerdeführers befänden und deren 

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baldige Verwertung durch die Beschwerdegegnerin anstehe. Ohne Parkplätze 
seien die Eigentumswohnungen gerichtsnotorisch nur mit einem hohen 
Preisabschlag verkäuflich. Somit seien die ohnehin zu verwertenden 
Einstellhallenplätze zusammen bzw. in Kombination mit den Stockwerkeinheiten zu 
versteigern. Die Vorinstanz sei wiederholt darum ersucht worden, habe aber einen 
Ermessensmissbrauch begangen (act. A.1, S. 9 f.). Ein anfechtbarer Entscheid, 
wonach dem Ersuchen der Beschwerdeführer nicht stattgegeben werde, sei nie 
ergangen (act. A.4, S. 3). Selbst die Vorinstanz anerkenne, dass eine kombinierte 
Versteigerung der Einheiten mit Pflichtparkplätzen zu einer besseren Verwertung 
führen könne (act. A.4, S. 4). Dass noch ein Kaufrecht auf den Parkplätzen laute, 
ändere daran nichts, zumal die Vorinstanz mit den Kaufrechtsberechtigten 
Verhandlungen hätte aufnehmen können. Diese hätten ja das Kaufrecht nicht 
ausgeübt und damit kein sonderliches Interesse daran (act. A.4, S. 5). Schliesslich 
seien zur optimalen Information möglicher Steigerungsinteressenten die 
entsprechenden Schätzwerte anzugeben und dafür diese bezüglich der einzelnen 
Einheiten noch einzuholen, was auch für die zugeordneten Pflichtparkplätze gelte 
(act. A.1, S. 10). Daran ändere auch nichts, dass die eingeholte Gesamtschätzung 
nicht mehr anfechtbar sei (act. A.4, S. 4). Entsprechend lauten die 
Beschwerdeanträge 4.1 bis 4.3 stark zusammengefasst dahin, das Konkursamt 
O.2._____ um Ermächtigung zu ersuchen, die Pflichtparkplätze gemeinsam mit den 
Grundstücken zunächst im Einzelruf und anschliessend in Gruppenrufen zu 
versteigern, die Steigerungsbedingungen entsprechend zu ergänzen und zusätzlich 
Gruppenschätzungen der Grundstücke zusammen mit den 
Einstellhallenparkplätzen einzuholen etc. (vgl. act. A.1).

8.2. Vorab ist festzuhalten, dass die Eigentümerschaft der Parkplätze nicht mit 
der Eigentümerschaft der Stockwerkeigentumseinheiten übereinstimmt (vgl. 
act. E.I.73). Eine subjektiv dingliche Verbindung der Parkplätze mit den 
Stockwerkeigentumseinheiten besteht ebenso wenig, fehlt doch eine 
entsprechende Anmerkung im Grundbuch. Es findet sich eine Vereinbarung 
zwischen der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdeführer betreffend die 
Zurverfügungstellung von Parkplätzen (act. B. 4). Demgegenüber sind die 
Miteigentumsanteile mit einem Kaufrecht zu Gunsten von E._____, welches bis 4. 
August 2032 befristet ist, verbunden.

8.3. Die Miteigentumsanteile des (zwischenzeitlich konkursiten) 
Beschwerdeführers an den Autoeinstellplätzen befinden sich zwecks 
konkursamtlicher Verwertung in der Verwaltung des Konkursamts O.2._____. 
Allerdings handelt es sich dabei um ein Verfahren betreffend Verwertung von 

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Grundstücken, welches sich noch im Stadium der Anfechtung des 
Lastenverzeichnisses befindet. Gemäss der in den Akten liegenden E-Mail vom 13. 
Februar 2025 (vgl. act. E.I.74) focht die Beschwerdeführerin das Lastenverzeichnis 
an und beantragte die Aufnahme der Vereinbarung zwischen der 
Beschwerdeführerin und dem Beschwerdeführer (vgl. E. 8.2) in das 
Lastenverzeichnis. Das Konkursamt O.2._____ erteilte dem Betreibungsamt Maloja 
aufgrund der Rechtshängigkeit des Beschwerdeverfahrens keinen Auftrag zur 
Versteigerung der Parkplätze (vgl. act. E.I.74).

8.4. Wie das Betreibungsamt Maloja zu Recht ausführt, hat es sich um die 
Koordination der beiden Verfahren bemüht. Diese gelang nicht. Nachdem die 
Verwertung der Miteigentumsanteile im Konkursverfahren gegen den 
Beschwerdeführer vor dem Konkursamt O.2._____ erfolgt, ist nicht ersichtlich, 
inwiefern das Betreibungsamt Maloja rechtswidrig oder in Verletzung seines 
Ermessens gehandelt hätte. Der Beschwerdeantrag Ziffer 4.1 ist folglich 
abzuweisen. Die Beschwerdeanträge 4.2 bis 4.3 stehen mit Beschwerdeantrag 4.1 
in einem konnexen Verhältnis, bauen sie doch auf diesem auf. Folglich sind auch 
diese Anträge abzuweisen. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass das 
Betreibungsamt Maloja über keine weitere Handhabung in der Sache verfügt. So 
steht es ihm schon gar nicht zu, dem Konkursamt O.2._____ Anweisungen zu 
erteilen. Solche könnten auch mangels örtlicher Zuständigkeit nicht im vorliegenden 
Aufsichtsbeschwerdeverfahren vor dem Obergericht Graubünden erwirkt werden. 

9. Zusammenfassend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die 
Steigerungsbedingungen werden aufgehoben. Das Betreibungsamt Maloja wird 
angewiesen, diese im Sinne der Erwägungen (vgl. E. 6.4) neu zu formulieren. Im 
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

10. Das Betreibungsamt Maloja ist der Vollständigkeit halber darauf 
hinzuweisen, dass bei der Steigerung klare Verhältnisse vorliegen müssen und jede 
Möglichkeit der Irreführung der Steigerungsteilnehmer zu vermeiden ist (BGE 95 III 
21 E. 3). Zur Vermeidung allfälliger rechtlicher Weiterungen nach 
Zuschlagserteilung, insbesondere im Hinblick auf eine mögliche Irrtumsanfechtung, 
erachtet die Aufsichtsbehörde es als angezeigt, die Steigerungsbedingungen mit 
einem Hinweis zu versehen, dass die tatsächliche bauliche Ausführung der 
Wohnungen von den im Begründungsakt enthaltenen Projektplänen abweicht.

11. Für das Beschwerdeverfahren werden gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG 
keine Kosten erhoben. Die Zusprechung einer Parteientschädigung ist im 

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betreibungsrechtlichen Beschwerdeverfahren gemäss Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG 
zudem nicht vorgesehen.

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Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Steigerungsbedingungen 
vom 24. März 2025, aufgelegt vom 31. März 2025 bis 9. April 2025, werden 
aufgehoben und das Betreibungsamt Maloja wird angewiesen, diese im 
Sinne der Erwägung 6.4 neu zu formulieren.

2. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

3. Es werden keine Kosten erhoben.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

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