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**Case Identifier:** 631baa1d-a3e8-53de-bae6-8f77b1752437
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-06-08
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 08.06.2015 WBE.2014.383
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2014-383_2015-06-08.pdf

## Full Text

120 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2015  

 

17 Liegenschaftsschätzung 

Tragweite einer von der vertraglich vereinbarten Nutzung abweichenden 

tatsächlichen Nutzung einer Liegenschaft (andere Aufteilung als bei Mit-

eigentum vereinbart) bei Schätzung der Liegenschaft 

Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 8. Juni 2015, i.S. A.X., 

B.X., C.X. und D.X. gegen KStA (WBE.2014.383). 

Aus den Erwägungen 

2. 
2.1. 
Das den Eltern der Beschwerdeführer 1 und 3 eingeräumte 

Wohnrecht ist für die Berechnung der den Beschwerdeführern 1 und 
2 bzw. 3 und 4 zuzuweisenden Vermögenssteuerwerte unbeachtlich, 
da ein Wohnrecht kein vermögenssteuerlich relevantes Nutznies-
sungsverhältnis begründet (vgl. BARBARA SRAMEK, in: MARIANNE 
KLÖTI-WEBER/DAVE SIEGRIST/DIETER WEBER [Hrsg.], Kommentar 
zum Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl., Muri 2015, § 46 N 25). Zu 
beantworten bleibt damit, ob, nachdem der Vermögenssteuerwert der 
Liegenschaft zutreffend allein den Beschwerdeführern (und nicht 
etwa teilweise auch den Eltern der Beschwerdeführer 1 und 3) 
zugewiesen wurde, die zwischen ihnen vorgenommene hälftige 
Aufteilung des Gesamtvermögenssteuerwerts rechtmässig ist.  

2.2. 
2.2.1. 
Die Beschwerdeführer 1 und 3 sind Miteigentümer je zur Hälfte 

des Wohnteils. Das spricht dafür, ihnen auch den Vermögenssteuer-
wert des Wohnteils je zur Hälfte zuzuweisen. Dagegen wird in der 
Beschwerde vorgebracht, die tatsächliche Nutzung der Liegenschaft, 
wie sie zwischen den Parteien vereinbart worden sei, weiche von der 
eigentumsmässigen Aufteilung der Liegenschaft ab. Der Sache nach 

2015 Kantonale Steuern 121 Migrationsrecht 121  

machen die Beschwerdeführer damit geltend, der Beschwerdefüh-
rer 3 und dessen Ehefrau (Beschwerdeführerin 4) hätten dem Be-
schwerdeführer 1 und dessen Ehefrau (Beschwerdeführerin 2) fak-
tisch eine Nutzniessung an einem Teil des ihnen zuzurechnenden 
Miteigentumsanteils eingeräumt.  

2.2.2. 
Wie das Spezialverwaltungsgericht zutreffend dargelegt hat, 

sind im Steuerrecht auch nutzniessungsähnliche Verhältnisse zu be-
achten. Kommen solche Verhältnisse wirtschaftlich betrachtet einer 
Nutzniessung gleich, besteht kein Grund, darauf nicht auch die ent-
sprechenden steuerrechtlichen Regeln betreffend die Nutzniessung 
zur Anwendung zu bringen. Die sog. faktische Nutzniessung wird so-
mit auch im Steuerrecht anerkannt.  

2.2.3. 
Steht ein Vermögensgegenstand im hälftigen Miteigentum, so 

ist vermutungsweise davon auszugehen, dass auch die Nutzung des 
Gegenstands je zur Hälfte erfolgt. Art. 647 Abs. 1 ZGB sieht indes-
sen vor, dass die Eigentümer eine von den gesetzlichen Bestimmun-
gen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren 
können. Es ist somit rechtlich ohne weiteres möglich, bei hälftigem 
Miteigentum eine andere als die je hälftige Aufteilung der Nutzung 
vorzusehen. Eine solche Vereinbarung kann im Übrigen sogar form-
los getroffen werden. Indessen ist Schriftlichkeit in der Praxis die 
Regel und dann erforderlich, wenn die Ordnung im Grundbuch ange-
merkt werden soll (vgl. CHRISTOPH BRUNNER/JÜRG WICHTERMANN, 
in: HEINRICH HONSELL/NEDIM PETER VOGT/THOMAS GEISER 
[Hrsg.], Zivilgesetzbuch II, Basler Kommentar, 4. Aufl., Basel 2011, 
Art. 647 N 25). Hier wurde nicht geltend gemacht, es bestehe eine 
schriftliche Vereinbarung geschweige denn eine solche sei im Grund-
buch angemerkt. Die Beschwerdeführer machen vielmehr geltend, es 
bestehe eine formlose Verabredung, wonach die Beschwerdeführer 1 
und 2 den Wohnteil in einem grösseren Ausmass nutzten wie die Be-
schwerdeführer 3 und 4.  

2.2.4. 
Das Spezialverwaltungsgericht gibt im angefochtenen Ent-

scheid zutreffend die bisherige Rechtsprechung des Verwaltungsge-

122 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2015  

richts wieder, das in Fällen, da die überlebende Ehefrau in der 
Liegenschaft wohnen blieb, eine faktische Nutzniessung angenom-
men hat (vgl. angefochtener Entscheid, Erw. 10.4.1. unter Hinweis 
auf das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 20. Oktober 2004 
[WBE.2004.152]). Das Spezialverwaltungsgericht hat indessen 
ebenso zutreffend darauf hingewiesen, dass es das Verwaltungsge-
richt abgelehnt hat, diese Rechtsprechung generell auf weitere Fälle 
auszudehnen. Daran ist festzuhalten. Das Steuerrecht als Massenfall-
recht ist darauf angewiesen, an leicht erkennbare und eruierbare Tat-
sachen anknüpfen zu können. Das muss umso mehr gelten, wenn es 
um die Festlegung von Schätzwerten von Liegenschaften geht. Für 
solche Werte ist eine gewisse Beständigkeit in zeitlicher Hinsicht un-
verzichtbar. Es ginge offensichtlich zu weit, wenn die Steuerbehör-
den, gegebenenfalls noch mit Durchführung eines Augenscheins, in 
jeder Steuerperiode abklären müssten, wie genau sich die Nutzungs-
verhältnisse in einer von Miteigentümern gemeinsam genutzten Lie-
genschaft entwickelt haben (das Gleiche muss im Übrigen auch für 
die Einräumung und Ausübung von Wohnrechten gelten, wie das 
Spezialverwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid ebenfalls zu-
treffend ausführt). Ergeben sich Verschiebungen in der Nutzung einer 
Liegenschaft, die von der ursprünglichen Rechtsgestaltung abwei-
chen, ist daher, damit diese steuerlich anerkannt werden können, zu 
fordern, dass die Änderungen leicht erkennbar (z.B. weil eine ent-
sprechende abweichende Nutzungsordnung im Grundbuch ange-
merkt wurde) und langfristig angelegt sind. Das muss im Hinblick 
auf die Wohnnutzung von Liegenschaften auch deshalb gelten, weil 
insoweit selbst bei Vornahme eines Augenscheins erhebliche Unsi-
cherheiten verbleiben können ("Arrangements" hinsichtlich der 
Wohnnutzung sind im Hinblick auf behördliche Augenscheine in der 
Regel einfach zu bewerkstelligen). Faktische Nutzniessungen sind 
daher in der Veranlagungspraxis nur dann anzunehmen, wenn klare 
entsprechende Vereinbarungen vorliegen und/oder eine langjährige, 
unveränderte Nutzung nachgewiesen werden kann. Dies ist hier 
indessen auch nach dem Ergebnis des vom Spezialverwaltungsge-
richt durchgeführten Augenscheins nicht der Fall. Es muss daher bei 
der vom KStA und der Vorinstanz vorgenommenen hälftigen Auftei-

2015 Kantonale Steuern 123 Migrationsrecht 123  

lung des Vermögenssteuerwerts des Wohnteils sein Bewenden haben. 
Das führt zur Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten 
werden kann. 

 

18 § 42 Abs. 1 lit. a Ziff. 3 StG 

Ausbildungsabzug bei Ausbildungsunterbruch (Tochter schloss Erstaus-

bildung im August 2012 ab, absolvierte Sprachaufenthalt in den USA, be-

gann Zweitausbildung im folgenden Sommer); für 2012 kein Ausbil-

dungsabzug 

Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 22. September 2015, 

i.S. X. gegen KStA (WBE.2014.423). 

Aus den Erwägungen 

1. 
1.1. 
Für jedes volljährige Kind in Ausbildung, für dessen Unterhalt 

die Steuerpflichtigen zur Hauptsache aufkommen, werden gemäss 
§ 42 Abs. 1 lit. a Ziff. 3 StG bei der Steuerberechnung vom Reinein-
kommen Fr. 9'500.00 abgezogen. Die steuerpflichtige Person kommt 
für ein Kind dann zur Hauptsache auf, wenn sie mehr als die Hälfte 
des Unterhaltes bestreitet (§ 27 StGV).  

1.2. 
Die Gewährung des Kinderabzuges als Sozialabzug, die Ausge-

staltung als Steuerfreibetrag, gleicht auf schematische Weise die 
durch Kinder erhöhten Lebenshaltungskosten bzw. die dadurch redu-
zierte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Eltern aus (DANIEL 
AESCHBACH, in: MARIANNE KLÖTI-WEBER/DAVE SIEGRIST/DIETER 
WEBER, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz [Kommentar StG], 
4. Auflage, Muri-Bern 2015, § 42 N 13). Der Kinderabzug knüpft an