# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1b34aca4-d062-5a8e-af9b-253d2dd44b8b
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-11-22
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 2. Kammer 22.11.2018 II 2018 15
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_002_II-2018-15_2018-11-22.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer II

II 2018 15

Entscheid vom 22. November 2018 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
Dr.iur. Frank Lampert, Richter
Dr.iur. Thomas Twerenbold, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer, 

gegen

Kantonale Steuerkommission, Bahnhofstrasse 15, Postfach 1232, 
6431 Schwyz,
Vorinstanz,

Gegenstand Güterschätzungen (Neuschätzung infolge Investitionen)

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Sachverhalt:

A. A.________ erwarb mit Grundbucheintrag vom 23. Dezember 2003 an der 
Z.________strasse in der Gemeinde W.________/SZ das Eigentum an dem 
Grundstück GB-Nr. xxx mit Einfamilienhaus (Baujahr 1984 / Umbau 1999) ein-
schliesslich des damit subjektiv-dinglich verknüpften 1/3 Miteigentumsanteils an 
dem Grundstück GB-Nr. yyy mit Doppelgaragen zum Preis von insgesamt 
Fr. 1'230'000.-- (vgl. Schätzungsakten act. 16 ff.). Nachdem die bisherigen Steu-
erwerte zunächst unverändert übernommen wurden, passte die Schätzungsab-
teilung der Kantonalen Steuerverwaltung mit Schätzungsverfügungen vom 
28. Januar 2005 aufgrund der vom Regierungsrat zwischenzeitlich gestützt auf 
das StHG erlassenen Übergangsverordnung die Steuerwerte prozentual an die 
Vorschriften des StG und StHG an und erhöhte die bisherigen Steuerwerte um 
80% mit Wertgültigkeit ab 1. Januar 2004 (vgl. § 1 Abs. 1 und § 3 Abs. 1 Bst. a 
der Verordnung über die vorläufige prozentuale Anpassung der Vermögenssteu-
erwerte nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke [ÜbeVNL; SRSZ 172.218] vom 
29.6.2004; in Kraft vom 9.7.2004 bis 31.12.2013). Infolge Anfechtung der prozen-
tualen Anpassung der Steuerwerte durch Einsprache nahm die Schätzungsabtei-
lung der Kantonalen Steuerverwaltung mit Schätzungsverfügung vom 4. April 
2007 auf entsprechenden (Eventual-) Antrag von A.________ gemäss § 6 Abs. 2 
ÜbeVNL eine individuelle Neuschätzung für das Grundstück GB-Nr. xxx einsch-
liesslich des subjektiv-dinglich verknüpften 1/3 Miteigentumsanteils an GB-
Nr. yyy als Bestandteil der Schätzung vor und legte den Eigenmietwert auf 
Fr. 21'834.-- und den Vermögenssteuerwert auf Fr. 1'073'220.-- mit Wertgültigkeit 
ab 1. Januar 2004 fest (vgl. Schätzungsakten act. 14 f.).

B. Mit Schätzungsverfügung vom 4. Dezember 2013 nahm die Schätzungsab-
teilung der Kantonalen Steuerverwaltung aufgrund einer internen Meldung der 
Abteilung Veranlagung Natürliche Personen vom 1. März 2013 betreffend Investi-
tionen/Renovationen in Liegenschaft (vgl. Schätzungsakten act. 11) eine "Neu-
schätzung infolge Investitionen" (bzw. individuelle Schätzung) gemäss § 7 Abs. 2 
SchätzV (Verordnung über die steueramtliche Schätzung nichtlandwirtschaftli-
cher Grundstücke [SRSZ 172.113] vom 24.11.2004) vor und legte den Eigen-
mietwert auf Fr. 26'488.-- und den Vermögenssteuerwert auf Fr. 1'477'299.-- mit 
Wertgültigkeit ab 31. Dezember 2011 fest (vgl. Schätzungsakten act. 1).

C. Mit Einspracheentscheid vom 10. Dezember 2017 hiess die Kantonale 
Schätzungskommission die von A.________ gegen die Schätzungsverfügung 
vom 4. Dezember 2013 erhobene Einsprache vom 23. Dezember 2013 teilweise 

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gut und korrigierte den Eigenmietwert von Fr. 26'488.-- auf Fr. 25'682.-- und den 
Vermögenssteuerwert von Fr. 1'477'299.-- auf Fr. 1'472'000.--.

D. Gegen diesen Einspracheentscheid der Kantonalen Steuerkommission 
vom 10. Dezember 2017 (Versand: 18.12.2017) erhebt A.________ innerhalb 
der gesetzlichen Frist von 30 Tagen rechtzeitig am 18. Januar 2018 (Postaufga-
be) Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit folgenden Rechtsbegehren:

A) Auf vorliegende Neuschätzung sei zu verzichten, da die Voraussetzungen für 
eine solche hier schon grundsätzlich fehlen. Der Vermögenssteuerwert ist 
somit bei Fr. 1'073'220.- und der Eigenmietwert bei 21'834.- zu belassen.

B) Eventualiter sei mind. auf jegliche Neuschätzung (des 1/3-Anteiles im 
blossen Miteigentum) der zusätzlichen Drittliegenschaft GB-Nr. yyy zu 
verzichten; da diese Liegenschaft bei jeglicher (d.h. selbst bei  
"gegenparteilicher") Betrachtungsweise durch vorliegend im Recht liegende 
Unterhaltsarbeiten an GB-Nr. xxx gar nicht betroffen ist und andernfalls auch 
noch zusätzlich gegen das verfassungsmässige Diskriminierungsverbot (z.B. 
Art. 8/1 und Art. 9 BV) verstossen würde.

C) Sub-Eventualiter sei eine allfällige Neuschätzung (steuerlicher 
Liegenschaftswert wie analog Eigenmietwert) gemäss nachfolgenden Punkten 
und Einsprache wie dargelegt substanziell nach unten, d.h. auch in diesem 
(rechtmässig und willkürfrei an sich gar nicht zur Anwendung gelangenden) 
Sub-Eventualfall zumindest nahe bisheriger rechtsgültiger Schätzung vom 
4.4.2007 zu korrigieren.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gegenpartei (bezw. des 
Staates).

E. Mit Vernehmlassung vom 22. Februar 2018 beantragt die Kantonale 
Steuerkommission, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zu Lasten des 
Beschwerdeführers vollumfänglich abzuweisen. Mit Schreiben vom 25. April 
2018 repliziert der Beschwerdeführer und hält an den bisherigen 
Rechtsbegehren fest.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Das Verfahren über die Grundstückschätzung im Kanton Schwyz ist ein 
vom ordentlichen Veranlagungsverfahren gesondertes Verfahren: Gemäss § 155 
Abs. 1 des kantonalen Steuergesetzes (StG; SRSZ 172.200) vom 9. Februar 
2000 legt die kantonale Steuerverwaltung die Eigenmietwerte (§ 22) und die 
Vermögenssteuerwerte von Grundstücken (§ 42) in Form selbständig 
anfechtbarer Verfügungen fest. Die verfügten Werte gelten bis zu einer neuen 
Schätzung unverändert (§ 155 Abs. 2 StG). Gegen die Schätzungsverfügung 
steht der steuerpflichtigen Person ein Einsprache- und Beschwerderecht zu. Die 
Bestimmungen des kantonalen Steuergesetzes über das Einspracheverfahren 

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(§§ 151 ff. StG) und das Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht (§§ 166 f. 
StG) sind anwendbar.

1.2 Soweit der Beschwerdeführer die mangelnde Unabhängigkeit der Kantona-
len Steuerkommission beanstandet, da im Spruchkörper Personen der Kantona-
len Steuerverwaltung sässen, die sich bereits vorgängig mit demselben Fall be-
schäftigt hätten, erweist sich sein Vorbringen als unbegründet. 

Das Einspracheverfahren ist seiner Natur nach ein fortgesetztes Veranlagungs-
verfahren, weshalb ganz oder zumindest zum Teil die gleichen Personen über 
die Einsprache entscheiden, welche zuvor den Veranlagungsentscheid getroffen 
haben. Die Kantonale Steuerkommission als Einsprachebehörde muss deshalb 
nicht eine von der Verwaltung unabhängige Gerichtsinstanz sein. Auch besteht 
keine bundesrechtliche Verpflichtung, neben dem kantonalen Verwaltungsgericht 
eine weitere verwaltungsunabhängige kantonale Instanz vorzusehen (vgl. Urteil 
des BGer 2C_1075/2017 vom 30.7.2018 Erw. 2.1.2 publiziert in: StPS 2018). Im 
Übrigen hätte die beanstandete mangelnde Unabhängigkeit bereits im Einspra-
cheverfahren vor der Kantonalen Steuerkommission vorgebracht werden müs-
sen, sind doch entsprechende Vorbringen nach den Regeln von Treu und Glau-
ben so früh als möglich geltend zu machen, anderenfalls die Berufung darauf 
verwirkt (BGE 132 II 485 Erw. 4.3 S. 496 f.; vgl. Urteil des BGer 2C_128/2017, 
2C_129/2017 vom 10.2.2017 Erw. 4.2.1).

1.3 Zudem beantragt der Beschwerdeführer eine öffentliche Verhandlung. Im 
Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht besteht jedoch kein Anspruch 
auf eine öffentliche und/oder mündliche Verhandlung/Anhörung (vgl. VGE II 2013 
12 vom 19.4.2013 Erw. 2.4). Das kantonale Steuergesetz sieht keinen Anspruch 
auf eine mündliche Anhörung oder eine öffentliche Verhandlung vor. Ein 
entsprechender Anspruch ergibt sich auch nicht aus dem auf das 
Steuerverfahren ergänzend anwendbaren Verwaltungsrechtspflegegesetz oder 
dem Justizgesetz: Nach dem Verwaltungsrechtspflegegesetz ist das Verfahren 
vor dem Verwaltungsgericht unter Vorbehalt abweichender Vorschriften 
schriftlich (vgl. § 17 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes 
[SRSZ 234.110; VRP] vom 6.6.1974); gemäss § 140 Abs. 2 des Justizgesetzes 
(JG; SRSZ 231.110) vom 18. November 2009 sind Verhandlungen über 
Beschwerden aus dem Abgaberecht nicht öffentlich. Ebenso wenig lässt sich ein 
diesbezüglicher Anspruch aus der Bundesverfassung der Schweizerischen 
Eidgenossenschaft (BV; SR 101) vom 18. April 1999 oder der Konvention zum 
Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK; SR 0.101) vom 4. 
November 1950 ableiten. Nach ständiger Praxis des EGMR und des 
Bundesgerichts fällt das Steuerveranlagungsverfahren (im Unterschied zum 

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Steuerstrafverfahren) nicht in den Anwendungsbereich von Art. 6 EMRK 
(BGE 140 I 68 Erw. 9.2 S. 74 mit Hinweisen).

1.4 Der Beschwerdeführer macht ferner eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs geltend. Seine Einwände seien von der Vorinstanz nicht berücksichtigt 
worden. Das rechtliche Gehör dient einerseits der Klärung des Sachverhaltes 
und stellt anderseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass 
eines Entscheides dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. 
Dazu gehört insbesondere das Recht der Betroffenen, sich vor Erlass eines 
solchen Entscheides zur Sache zu äussern und an der Erhebung wesentlicher 
Beweise mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, 
wenn dieses geeignet ist, den Ausgang des Verfahrens zu beeinflussen 
(BGE 140 I 99 Erw. 3.4 S. 102; BGE 135 II 286 Erw. 5.1 S. 293; je mit 
Hinweisen). Dem Gehörsanspruch entspricht die Pflicht der Behörden, die 
Vorbringen tatsächlich zu hören, ernsthaft zu prüfen und in ihrer 
Entscheidfindung angemessen zu berücksichtigen. Die Begründung muss so 
abgefasst sein, dass die betroffene Person den Entscheid sachgerecht anfechten 
kann. Sie muss die wesentlichen Überlegungen enthalten, von denen sich die 
Behörde hat leiten lassen und auf die sie ihren Entscheid stützt. Nicht erforderlich 
ist, dass sich die Vorinstanz in ihrer Begründung mit allen Parteistandpunkten 
einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich 
widerlegt (BGE 142 II 49 Erw. 9.2 S. 65; BGE 137 II 266 Erw. 3.2 S. 270 mit 
Hinweisen). Der Beschwerdeführer konnte sich vor Erlass des angefochtenen 
Entscheids eingehend zur Sache äussern und an der Beweiserhebung 
mitzuwirken. Die Vorinstanz hat sich mit den Einwänden des Beschwerdeführers 
hinreichend auseinandergesetzt, so dass der Beschwerdeführer den 
angefochtenen Entscheid auch sachgerecht anfechten konnte. Eine Verletzung 
des rechtlichen Gehörs liegt nicht vor. Dass die Vorinstanz der Argumentation 
des Beschwerdeführers nicht gefolgt ist, stellt keine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs dar (BGE 135 I 71 Erw. 2.16 S. 79; Urteil des BGer 1C_181/2011 vom 
24.5.2011 Erw. 2.1.3).

2. In der Sache ist zunächst streitig, ob aufgrund der durch den Beschwerde-
führer vorgenommenen baulichen Massnahmen die Voraussetzungen für die 
Vornahme einer individuellen Schätzung von den Grundstücken (ausserhalb ei-
ner generellen Neuschätzung) erfüllt wurden.

2.1 Gemäss §§ 22 Abs. 2 und 42 Abs. 3 StG legt der Kantonsrat die wesentli-
chen Schätzungsgrundlagen fest, ordnet das Verfahren und beschliesst über 
Zeitpunkt und Ausmass von allgemeinen und periodischen Anpassungen. Ge-

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stützt auf diese Delegation im kantonalen Steuergesetz hat der Kantonsrat die 
ursprünglich nach Massgabe von § 31 Abs. 1 aKV (in der bis 31.12.2012 gültigen 
Fassung) dem fakultativen Referendum unterstehende Verordnung über die 
steueramtliche Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke (SchätzV; 
SRSZ 172.113) vom 24. November 2004 erlassen, welche in diesem Bereich die 
Funktion des Gesetzes erfüllte und mit der Anpassung an die neue 
Kantonsverfassung neu als Gesetz bezeichnet wird (mit Änderung vom 
25.9.2013 [GS 23-80] umbenannt in Gesetz über die steueramtliche Schätzung 
nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke [SchätzG; SRSZ 172.230]).

In § 6 Abs. 1 SchätzG wurde vom Kantonsrat vorgesehen, dass im gesamten 
Kanton Schwyz eine generelle Neuschätzung aller nichtlandwirtschaftlichen 
Grundstücke mit Wertbasis 31. Dezember 2004 vorgenommen wird. Die Neu-
schätzungen finden erstmals auf die Steuerperiode 2007 Anwendung und behal-
ten bis zur nächsten generellen Neuschätzung Gültigkeit, sofern in der Zwi-
schenzeit nicht eine individuelle Schätzung gemäss § 8 f. (recte: § 7 f. SchätzG) 
erfolgt (§ 6 Abs. 2 SchätzG). Auf die Bewertung eines Grundstückes im Rahmen 
der generellen Neuschätzung konnte verzichtet werden, wenn - wie im vorliegen-
den Fall (vgl. vorne Sachverhalt Bst. A) - in der Zeit vom 31. Dezember 2004 bis 
31. Dezember 2007 eine individuelle Schätzung des ganzen Grundstückes er-
folgt ist (vgl. § 6 Abs. 3 SchätzG).

Gemäss § 7 Abs. 1 SchätzG sind individuelle Schätzungen von einzelnen 
Grundstücken bei wesentlicher Bestandes-, Wert- und Nutzungsänderungen von 
Amtes wegen vorzunehmen. Bestandes-, Wert- und Nutzungsänderungen sind 
gemäss § 7 Abs. 2 SchätzG insbesondere: 
- Umzonung;
- Parzellierung oder Vereinigung von Grundstücken;
- Neu-, Um-, Aus- und Anbauten oder Abbruch von Dauerbauten;
- Begründung oder Aufhebung von Baurechten und Stockwerkeigentum;
- Einräumung von wirtschaftlich wesentlichen Rechten und Lasten;
- Zweckänderung von Dauerbauten;
- Ausbeutung von Naturvorteilen, Errichtung von Deponien und 

Rekultivierungen.

§ 7 Abs. 4 SchätzG sieht zudem vor, dass bei Um-, Aus- und Anbauten eine 
individuelle Schätzung erst ab einer Bausumme von Fr. 200'000.-- erfolgt. 

Gemäss § 20 Abs. 1 SchätzG erlässt der Regierungsrat die Ausführungsbestim-
mungen in einer Schätzungsanleitung. Die vom Regierungsrat gestützt auf § 20 
SchätzG erlassene Schätzungsanleitung für die steueramtliche Schätzung 
nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke (Schätzungsanleitung) vom 24. August 

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2005 enthält Ausführungen zu einzelnen Bestimmungen. Unter Rz. 8 der 
Ausführungsbestimmungen in der Schätzungsanleitung wird zu § 7 SchätzG 
(Individuelle Schätzung / a) Voraussetzungen) ausgeführt: 

8 Bei Um-, Aus- und Anbauten erfolgt eine individuelle Schätzung 
erst ab einer Bausumme von Fr. 200'000.--. Wird innerhalb von 
fünf Jahren die Gesamtbausumme von Fr. 200'000.-- erreicht, ist 
ebenfalls eine individuelle Schätzung vorzunehmen. Grundlage 
bildet die Wertbasis per 31. Dezember des Jahres vor der 
Fertigstellung der letzten Baute/Anlage. Für die Ermittlung der 
Summe von Fr. 200'000.-- wird nicht zwischen werterhaltenden 
und wertvermehrenden Aufwendungen unterschieden.

2.2 Die Kantonale Steuerkommission erachtet es im angefochtenen Entscheid 
insgesamt als erstellt, dass ein Um-, Aus- und Anbau erfolgt ist und die 
Bausumme von Fr. 200'000.-- erreicht wurde, womit die Voraussetzungen für die 
Vornahme einer individuellen Schätzung gemäss § 7 SchätzG gegeben seien 
(vgl. angefochtener Entscheid, Erw. 2.7). Insbesondere sei entgegen der Ansicht 
des Beschwerdeführers gemäss Randziffer 8 der Schätzungsanleitung bei Um-, 
Aus- und Anbauten für die Ermittlung der Summe von Fr. 200'000.-- nicht 
zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen zu 
unterscheiden (vgl. angefochtener Entscheid, Erw. 2.1). 

Der Beschwerdeführer bestreitet dies und bringt dagegen vor, bei der vom 
Regierungsrat erlassenen Schätzungsanleitung handle es sich bloss um eine 
rein verwaltungsinterne Dienstanweisung, welche keinen allgemeingültigen 
Gesetzescharakter habe. Bei der Summe von Fr. 200'000.-- könnten willkürfrei 
korrekt nur wertvermehrende Investitionen (d.h. ohne werterhaltende 
Aufwendungen) gemeint sein. Die von der Verwaltung gegebene Auslegung 
widerspreche dem Willen des Gesetzgebers. Die Norm sei nach ihrem Sinn und 
Zweck auszulegen (vgl. Beschwerde, S. 7 Ziff. 18).

2.3 Ob es sich bei der vom Regierungsrat gestützt auf eine formellgesetzliche 
Grundlage (§ 20 SchätzG) erlassenen Schätzungsanleitung um eine 
regierungsrätliche Rechtsverordnung handelt, oder ob sich die 
Schätzungsanleitung lediglich im Sinne einer Verwaltungsverordnung an die 
Verwaltungsbehörden mit deren Verwaltungspersonal richtet (vgl. zur 
Abgrenzung zwischen Rechtsverordnung und Verwaltungsverordnung: BGE 142 
II 182 Erw. 2.3.1 u. 2.3.2 S. 190 f.), muss hier nicht näher untersucht werden, 
nachdem die Vornahme der individuellen Schätzung gestützt auf § 7 SchätzG 
ergangen ist und den vom Regierungsrat dazu in der Schätzungsanleitung 
erlassenen Ausführungsbestimmungen insofern keine selbständige Bedeutung 
zukommt. Der Anwendungsbereich der Ausführungsbestimmungen beschränkt 

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sich darauf, die gesetzlichen Regelungen durch Detailvorschriften näher 
auszuführen und mithin zur verbesserten Anwendbarkeit des Gesetzes 
beizutragen (vgl. zum Anwendungsbereich von Ausführungs- und 
Vollziehungsverordnungen: BGE 141 II 169 Erw. 3.3 S. 172). Ausgangspunkt 
sind Sinn und Zweck des Gesetzes; diese kommen in grundsätzlicher Weise 
durch das Gesetz zum Ausdruck. Es kann sich deshalb einzig die Frage stellen, 
ob für die Ermittlung der Bausumme von Fr. 200'000.-- nach Sinn und Zweck der 
gesetzlichen Regelung nur wertvermehrende Investitionen gemeint sind, und die 
durch die Schätzungsanleitung gegebene Auslegung, wonach für die Ermittlung 
der Bausumme nicht zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden 
Aufwendungen unterschieden wird, deshalb nicht mit dem Gesetz vereinbar 
wäre.

Der Wortlaut von § 7 SchätzG spricht allerdings lediglich von "Bausumme" und 
nicht von wertvermehrenden Aufwendungen oder Investitionen. Anhaltspunkte 
dafür, dass der Wortlaut nicht den wahren Sinn der Bestimmung wiedergeben 
würde, liegen nicht vor. Im Gegenteil geht aus den Gesetzesmaterialien (vgl. 
Bericht und Vorlage des Regierungsrates sowie Protokoll der Beratungen im 
Kantonsrat) eindeutig hervor, dass der Wortlaut auch dem Willen des 
Gesetzgebers entspricht. Bericht und Vorlage des Regierungsrates sowie dem 
Protokoll der Beratungen im Kantonsrat ist eindeutig zu entnehmen, dass für die 
Ermittlung der Bausumme von Fr. 200'000.-- nicht zwischen werterhaltenden und 
wertvermehrenden Massnahmen zu unterscheiden ist (vgl. hierzu insb. RRB 
Nr. 1197/2003 vom 16.9.2003, S. 14; Protokoll der Sitzung des Kantonsrates 
vom 24.11.2004, S. 622 ff.). Bereits bei der Beratung der Verordnung über die 
steueramtliche Schätzung landwirtschaftlicher Grundstücke und Gewerbe 
(LSchätzV; SRSZ 172.220) vom 21. April 2004 hat sich der Kantonsrat 
ausdrücklich (insbesondere aus Gründen der Praktikabilität) dafür 
ausgesprochen, dass die Bausumme und nicht die Wertvermehrung 
massgebend sein soll (vgl. hierzu insb. Protokoll der Sitzung des Kantonsrates 
vom 21.4.2004, S. 1105 ff.).

Mit der Bausumme von Fr. 200'000.-- wird festgelegt, ab wann Um-, Aus- und 
Anbauten Anlass für die Vornahme einer individuellen Schätzung geben können. 
Darunter können richtigerweise auch umfangreiche Unterhaltsarbeiten an einer 
Liegenschaft (wie z.B. Sanierungen und grössere Renovationen) subsumiert 
werden, soweit sie denn zu wesentlichen Wertänderungen führen. Es ist eine 
bekannte Tatsache, dass steuerlich als Unterhalt zu qualifizierende Massnahmen 
in vielen Fällen zu einer realen Zunahme des Wertes einer Liegenschaft führen. 
Da die Wertzunahme in solchen Fällen durch das aktive Handeln des 
Eigentümers der Liegenschaft verursacht ist, besteht kein Grund, warum 

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derartige Änderungen anders wie z.B. eine sich im Wert der Liegenschaft 
niederschlagende Nutzungs- oder Bestandesänderung behandelt werden sollten 
(vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 2. Februar 2011 
[WBE.2010.204] Erw. 3.3, in: Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide 
[AGVE] AGVE-2011-30, S. 112 ff.). Es kann dabei dem Grundsatz nach auch 
keinen Unterschied machen, ob man es mit einem einheitlichen Bauvorgang zu 
tun hat, oder ob sich die baulichen Massnahmen auf mehrere Jahre verteilen.

2.4 Was nunmehr konkret die Frage anbetrifft, ob im vorliegenden Fall durch 
die innerhalb von fünf Jahren vorgenommenen baulichen Massnahmen die Bau-
summe von Fr. 200'000.-- erreicht wurde, wirft die Vorinstanz dem Beschwerde-
führer vor, dass er es trotz mehrmaliger Aufforderung unterlassen habe, eine 
vollständige Bauabrechnung einzureichen (vgl. angefochtener Entscheid, 
Erw. 2.5 u. 2.6). Der Beschwerdeführer bestreitet den Vorwurf und verweist statt-
dessen auf die von ihm mit den Steuererklärungen zur Veranlagung der periodi-
schen Einkommens- und Vermögenssteuern eingereichten Belege zu den aus-
gewiesenen effektiven Liegenschaftskosten (Formular 5 der Steuererklärung). 
Ob damit vom Beschwerdeführer im Rahmen seiner Mitwirkungspflicht alle not-
wendigen Auskünfte erteilt und alle Unterlagen zur Verfügung gestellt wurden, 
die für die Schätzung von Bedeutung sind (vgl. § 18 SchätzG), oder ob es sich 
aufgrund der Baubewilligungs- und Planunterlagen (vgl. angefochtener Entscheid 
Erw. 2.3, 2.4 u. 2.5) sowie weiterer zu den in den Akten liegenden Unterlagen 
beigezogener Dokumente rechtfertigt, nach Ermessen einen zusätzlichen Auf-
wand für (von aussen sichtbare) Um-, Aus- und Anbauten zu schätzen, für wel-
che (gegebenenfalls) keine Rechnungen eingereicht wurden (vgl. angefochtener 
Entscheid, Erw. 2.6), kann hier dahingestellt bleiben. Es kann bereits aufgrund 
der Aufstellung der Liegenschaftskosten anhand der vom Beschwerdeführer mit 
den Steuererklärungen zur Veranlagung der periodischen Einkommens- und 
Vermögenssteuern eingereichten Belege (Auszug Steuerakten 2008-2012 [For-
mular 5 Liegenschaften im Privatvermögen inkl. Beilagen] Ausdruck aus Arts 
act. 1-187) als hinreichend erstellt gelten, dass durch die innerhalb von fünf Jah-
ren vorgenommenen baulichen Massnahmen die Summe von Fr. 200'000.-- er-
reicht wurde (vgl. angefochtener Entscheid Erw. 2.2). Was der Beschwerdeführer 
dagegen vorbringt (vgl. insb. Beschwerde, S. 8 ff. Ziff. 20), vermag dieses Er-
gebnis nicht in Frage zu stellen, wie sich aus den folgenden Erwägungen ergibt.

2.5 Ist nach richtigem Verständnis für die Ermittlung der Bausumme nicht zwi-
schen werterhaltenden und wertvermehrenden Massnahmen zu unterscheiden, 
und muss den baulichen Massnahmen auch nicht notwendig ein einheitlicher 
Bauvorgang zugrunde liegen, besteht grundsätzlich auch kein Anlass, Reparatur- 

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und Renovationskosten oder Ersatzanschaffungskosten von vorneherein ausser 
Betracht zu lassen, und nur wertvermehrende Aufwendungen zu berücksichtigen. 
Dementsprechend ist es im vorliegenden Fall auch nicht zu beanstanden, dass 
der Einbau einer neuen Wärmepumpe im Betrag von Fr. 19'000.-- im Jahr 2008 
(vgl. Auszug Steuerakten 2008-2012 act. 183-186), die bei der Erweiterung und 
Sanierung des Einfamilienhauses getätigte Ersatzanschaffung eines neuen 
Küchengerätes (Kombi-Einbaubackofen) im Betrag von Fr. 3'288.-- im Jahr 2009 
(vgl. Auszug Steuerakten 2008-2012 act. 155-157) oder auch die Reparatur vom 
Wasseranschluss im Betrag von Fr. 4'555.30 und Baumeisterarbei-
ten/Wasserleitungsbruch im Betrag von Fr. 2'565.80 im Jahr 2010 (vgl. Auszug 
Steuerakten 2008-2012 act. 94 u. 96) für die Ermittlung der Bausumme mit-
berücksichtigt wurden.

Ebenso wenig ändert sich dadurch etwas an den für die Ermittlung der Bausum-
me relevanten Kosten, weil nachträglich von der Helvetia Versicherung aufgrund 
von Schadenereignissen Versicherungsleistungen von Fr. 6'900.-- (vgl. Akten 
des Einsprachevorverfahrens act. 19 f.) und Fr. 5'500.-- (vgl. Akten des Einspra-
chevorverfahrens act. 21 f.) sowie Fr. 44'835.50 für den im Jahr 2011 erlittenen 
Hagelschaden (z.B. Fassaden-, Metallbleche- und Fensterschäden) ausbezahlt 
wurden. Weshalb die Reparaturen und Unterhaltsarbeiten vorgenommen wur-
den, spielt für die Ermittlung der Bausumme keine Rolle (vgl. z.B. auch umfang-
reiche Unterhaltsarbeiten im Betrag von rund Fr. 200'000.-- nach einem Brand-
fall; dazu Martin Plüss, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [Hrsg.], Kommentar zum 
Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl. 2015, § 218 StG/AG N 19 mit Hinweis auf Urteil 
des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 2. Februar 2011 
[WBE.2010.204], in: Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 
AGVE-2011-30, S. 112 ff.).

Die Auszahlung des Förderbeitrags von Fr. 9'860.-- aus dem nationalen Gebäu-
deprogramm im Zusammenhang mit der Sanierung der Gebäudehülle (vgl. Aus-
zug Steuerakten 2008-2012 act. 12; Akten des Einsprachevorverfahrens 
act. 17 f. u. 56) und die Auszahlungen von Fr. 2'000.-- und Fr. 2'500.-- aus dem 
Fonds der EW Höfe AG (vgl. Auszug Steuerakten 2008-2012 act. 35 u. 40) kön-
nen ebenfalls nicht von der Ermittlung der Bausumme abgezogen werden. Bei 
richtiger Betrachtung rechtfertigt sich auch dann, die Investitionen für die Ermitt-
lung der Bausumme zu berücksichtigen, wenn diese subventioniert sind und 
nicht vom Beschwerdeführer selbst getragen werden.

2.6 Bei der Ermittlung der Bausumme werden richtigerweise auch die 
Architekten- und Ingenieurhonorare berücksichtigt, soweit sie ausgeführte 
Arbeiten an dem Gebäude betreffen (ausgeführte Bauprojekte stellen 

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Wertvermehrungen dar). Darunter fallen die Rechnungen der B.________ AG 
(1. Akontozahlung von Fr. 5'000.-- vom 30.6.2009, 2. Akontozahlung von 
Fr. 8'000.-- vom 7.12.2009 und 3. Akontozahlung von Fr. 8'000.-- vom 11.5.2010; 
vgl. Auszug Steuerakten 2008-2012 act. 145, 153 f., 122) wie auch die 
Rechnungen des Ingenieurbüro C.________ (1. Akontorechnung Nr. 45 von 
Fr. 3'000.-- vom 28.11.2009 und Honorarrechnung Nr. 76 von Fr. 2'000.-- vom 
22.11.2010; vgl. Auszug Steuerakten 2008-2012 act. 143 u. 95). Dazu gehören 
aber auch die zusätzlichen Rechnungen für Kopien der B.________ AG von 
Fr. 1'155.70 vom 17.7.2010, Fr. 1'282.55 vom 11.5.2010 und Fr. 494.65 vom 
7.12.2009 (vgl. Steuerakten 2008-2012 act. 117, 121, 141 f.). Dass die 
Architekturleistungen der B.________ AG und die Leistungen des Ingenieurbüro 
C.________ im Zusammenhang mit der Erweiterung und Sanierung des 
Einfamilienhauses stehen, geht aus den Rechnungsbelegen hervor.

2.7 Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers durften auch die Kosten für 
die auf dem Gebäude erstellte Photovoltaikanlage von Fr. 46'371.70 im Jahr 
2010 (vgl. Auszug Steuerakten 2008-2012 act. 41-44) für die Ermittlung der 
Bausumme berücksichtigt werden. Ob die Photovoltaikanlage der 
Eigenbedarfsdeckung dient oder vom Beschwerdeführer (ausschliesslich) zur 
Direktvermarktung des Stroms durch Einspeisung ins Netz erstellt wurde, 
und/oder ob die Photovoltaikanlage ohne Beschädigung des Gebäudes 
(insbesondere des Daches) entfernt bzw. abgebaut werden kann, ist nicht 
entscheidend (vgl. zur Unterscheidung von Fahrnis- und Dauerbauten: BGE 92 II 
227 Erw. 2 S. 230 ff.). Der Betrieb einer Photovoltaikanlage bei einer selbst 
bewohnten oder selbst genutzten Liegenschaft stellt in der Regel keine 
selbständige Erwerbstätigkeit dar, sondern gehört zur üblichen Verwaltung 
privaten Vermögens. Es verhält sich daher nicht so, dass der Beschwerdeführer 
durch die auf dem privaten Gebäude erstellte Photovoltaikanlage einen 
Geschäftsbetrieb oder eine Betriebsstätte unterhalten würde (vgl. 
Schweizerische Steuerkonferenz, Analyse zur steuerrechtlichen Qualifikation von 
Investitionen in umweltschonende Technologien wie Photovoltaikanlagen, Ziffer 
4; aktualisierte Fassung vom 3.2.2016). 

Daran ändert nichts, dass die Investitionen in die Photovoltaikanlage beim 
Einkommen nie als Liegenschaftskosten geltend gemacht oder abgezogen 
wurden, und vom Beschwerdeführer der (Netto-) Ertrag aus der 
Photovoltaikanlage (abzüglich eines jährlichen Wertverzehrs) jeweils in der 
Steuererklärung im Formular 1, Ziffer 1.12 (Weitere Einkünfte und Gewinne), als 
übriges betriebliches Einkommen deklariert wurde. Korrekterweise sind die 
Bruttoerträge der Einspeisevergütungen, welche der Betreiber einer 

12

Photovoltaikanlage erhält, als weitere Erträge aus Liegenschaften im Formular 5, 
Ziffer B.7, zu deklarieren (vgl. dazu entsprechend Wegleitung zur 
Steuererklärung 2017 des Kantons Schwyz, S. 19). 

Dabei versteht sich, dass die Erträge aus dem Betrieb der Photovoltaikanlage bei 
der Veranlagung der periodischen Einkommens- und Vermögenssteuern nicht 
gleichzeitig nochmals beim Eigenmietwert berücksichtigt werden dürfen, 
anderenfalls eine Doppelbesteuerung vorliegt. Das bedeutet jedoch nicht, dass 
die auf dem Gebäude erstellte Photovoltaikanlage für die Ermittlung der 
Bausumme keine Berücksichtigung findet und auch keine Auswirkungen auf den 
Schätzwert (Ertragswert, Real- und Verkehrswert) der Liegenschaft hat.

2.8 Dabei kann dem Beschwerdeführer insofern beigepflichtet werden, dass für 
die Ermittlung der Bausumme gewisse Aufwendungen unberücksichtigt zu 
bleiben haben. Das betrifft insbesondere die Kosten für nicht bauliche 
Massnahmen wie Betriebskosten und Lebenshaltungskosten. Unstreitig zu den 
nicht zu berücksichtigenden Betriebskosten gehören die 
Sachversicherungsprämien für die Liegenschaft (vgl. Auszug Steuerakten 2008-
2012 act. 150, 167, 172) wie auch die Grundgebühren für Abwasser, 
Kehrrichtgrundgebühren (vgl. Auszug Steuerakten 2008-2012 act. 70, 119, 144, 
173). Nicht in die Betrachtung einzubeziehen sind richtigerweise auch die 
Gartenunterhaltskosten für wiederkehrende Räumungsarbeiten (inkl. 
Heckenschneiden, Schädlingsbekämpfung) Fr. 971.10 im Jahr 2009 (vgl. Auszug 
Steuerakten 2008-2012 act. 159) sowie Fr. 29.60 und Fr. 1'000.-- im Jahr 2008 
(vgl. Auszug Steuerakten 2008-2012 act. 168-170). Den nicht zu berücksichti-
genden Lebenshaltungskosten zuzuordnen sind sodann ebenfalls unstreitig die 
Verbrauchsgebühren Abwasser und Wasserbezug (vgl. Auszug Steuerakten 
2008-2012 act. 70, 119 f., 144, 146, 149, 158, 171, 173, 178, 187). Unter die 
Lebenshaltungskosten können auch (zumindest teilweise) die Architekten- und 
Ingenieurhonorare fallen, soweit die Projekte nachweislich nicht ausgeführt 
wurden, wofür jedoch der Beschwerdeführer beweisbelastet ist. Fraglich sein 
können schliesslich nach Angaben des Beschwerdeführers (eventuell teilweise) 
die Bezahlung der Rechnung der später in Konkurs gegangenen und inzwischen 
aus dem Handelsregister gelöschten D.________ AG für die (angeblich) nur ru-
dimentär angefangene und nie erstellte thermische Solaranlage von Fr. 8'013.60 
(30% Anzahlung) im Jahre 2010 (vgl. Auszug Steuerakten 2008-2012 act. 98), 
sowie die Vorauszahlungen der Akontorechnungen von E.________ für ange-
fangene und nie fertiggestellte Verputzarbeiten (innere) von Fr. 3'000.-- und für 
verputzte Aussenwärmedämmung von Fr. 8'000.-- und Fr. 10'000.-- im Jahr 2011 
(vgl. Auszug Steuerakten 2008-2012 act. 80 u. 84 f.). Auch wenn jedoch nach 

13

diesen Darlegungen gewisse Aufwendungen und Rechnungen unberücksichtigt 
bleiben, vermag dies alles nichts an dem Ergebnis zu ändern, dass durch die 
vorgenommenen baulichen Massnahmen insgesamt die Bausumme von 
Fr. 200'000.--innerhalb von fünf Jahren eindeutig überschritten wurde und 
deshalb die Voraussetzungen gemäss § 7 SchätzG für die Vornahme einer 
individuellen Schätzung erfüllt wurden.

3. Fraglich ist, ob sich eine gesamthafte Neueinschätzung von den 
Grundstücken gebietet, oder ob eine blosse Neuschätzung der von der 
Veränderung betroffenen Liegenschaftsteile verlangt wird.

3.1 Bezüglich Schätzungsumfang sieht § 9 SchätzG vor, dass bei generellen 
Neuschätzungen immer das ganze Grundstück neu zu schätzen ist (Satz 1), 
während bei individuellen Schätzungen nur die veränderten Liegenschaftsteile 
neu zu schätzen sind, soweit diese von der übrigen Liegenschaft 
schätzungstechnisch getrennt bewertet werden können (Satz 2). 

In den vom Regierungsrat gestützt auf § 20 SchätzG erlassenen 
Ausführungsbestimmungen in der Schätzungsanleitung wird zu § 9 SchätzG 
(Schätzungsumfang) unter Rz. 9 ff. ausgeführt:

9 Soweit veränderte Liegenschaftsteile von der übrigen Liegenschaft 
schätzungstechnisch getrennt bewertet werden können, sind nur 
die veränderten Liegenschaftsteile neu zu schätzen. Grundlage 
bildet die Wertbasis der bestehenden Schätzung.

10 Schätzungstechnisch getrennt bewertet werden nachträglich 
erstellte Gebäude und Anlagen, bei welchen zusätzliche 
Nutzflächen und Volumen für sich eine Einheit bilden und die 
Schätzungswerte (Mietwert und Vermögenssteuerwert) deshalb 
separat ermittelt werden können. Dazu gehören insbesondere:
- Garage;
- Aussenschwimmbad;
- Gartenhaus;
- Tennisplatz;
- Lagerschuppen;
- Geräteschuppen.

11 Schätzungstechnisch nicht trennbar und deshalb als ganzes 
Grundstück zu schätzen sind nachträglich erstellte Räumlichkeiten 
und Anlagen, bei welchen die bestehenden Nutzflächen von 
Wohnungen, Gewerbe- und Geschäftsräumen ergänzt oder 
erweitert werden und/oder das Volumen des Gebäudes verändert 
wird. Dazu gehören insbesondere:
- Um- und Ausbauten;
- Dachaufstockungen;
- Unterkellerungen."

14

3.2 Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung von § 9 SchätzG, wonach bei 
individuellen Schätzungen nur die veränderten Liegenschaftsteile neu zu 
schätzen seien, soweit diese von der übrigen Liegenschaft schätzungstechnisch 
getrennt bewertet werden könnten. Insbesondere verstosse die gleichzeitige 
Neuschätzung des räumlich und bezüglich gemeinschaftlichen 
Garagengebäuden völlig getrennten und nicht veränderten benachbarten 1/3 
Miteigentumsanteils an dem Grundstück GB-Nr. yyy gegen das Willkürverbot und 
Rechtsgleichheitsgebot (vgl. Beschwerde, S. 5 Ziff. 12 u. S. 11 Ziff. 22).

Die Kantonale Steuerkommission vertritt demgegenüber die Auffassung, dass 
korrekt das gesamte Grundstück inklusive subjektiv-dinglich verknüpftem 1/3 
Miteigentumsanteil an dem Grundstück GB-Nr. yyy neu geschätzt worden sei 
(vgl. angefochtener Entscheid Erw. 3.5). Da mit den vorliegend getätigten "Um-, 
Aus- und Anbauten" nicht nachträglich ein Gebäude/eine Garage neu erstellt 
worden sei, fielen diese nicht unter Rz. 10 der Ausführungsbestimmungen in der 
Schätzungsanleitung, wonach nur nachträglich erstellte Gebäude und Anlagen 
schätzungstechnisch getrennt bewertet werden, bei welchen zusätzlich 
Nutzflächen und Volumen für sich eine Einheit bildeten. Da zudem der subjektiv-
dinglich verknüpfte Miteigentumsanteil an dem Grundstück GB-Nr. yyy das 
rechtliche Schicksal des mit ihm verbundenen Grundstück teile und daher kein 
Sachwert des Rechtsverkehrs sei, habe die Schätzungsabteilung korrekt den 
Miteigentumsanteil an dem Grundstück GB-Nr. yyy in der Neuschätzung des 
Grundstückes GB-Nr. xxx ebenfalls neu bewertet (vgl. angefochtener Entscheid 
Erw. 3.2 u. 3.3). Es liege auch keine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots vor. 
Das Verwaltungsgericht habe im Entscheid VGE 362/95 vom 17. Dezember 1996 
festgehalten, es sei systemimmanent, dass in Zeiten, zu denen massgebende 
Faktoren wie Bodenpreise, Baukosten und Mietpreisindex erhebliche 
Änderungen erfahren, Liegenschaften, deren Schätzung länger zurückliege, 
günstiger geschätzt seien als neuüberbaute Liegenschaften. Dementsprechend 
seien auch individuell neu geschätzte Grundstücke höher geschätzt als ältere 
Schätzungen. Solche Abweichungen seien aufgrund des vorliegend geltenden 
Systems hinzunehmen und hielten vor dem Rechtsgleichheitsgebot stand (vgl. 
angefochtener Entscheid Erw. 3.4).

3.3 Ausgehend davon, dass sich der Umfang der individuellen Schätzungen 
bei Bestandes-, Wert- oder Nutzungsänderungen nach der gesetzlichen 
Regelung in § 9 SchätzG bestimmt und den vom Regierungsrat dazu in der 
Schätzungsanleitung erlassenen Ausführungsbestimmungen insofern keine 
selbständige Bedeutung zukommt, bilden auch hier wiederum Sinn und Zweck 
des Gesetzes den Ausgangspunkt und sind für die Ermittlung des 

15

gesetzgeberischen Willens die Gesetzesmaterialien beizuziehen. In Bericht und 
Vorlage an den Kantonsrat zur Verordnung über die steueramtliche Schätzung 
nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke führte der Regierungsrat aus, auf Grund 
eines Expertengutachtens und der Vernehmlassungsergebnisse werde davon 
abgesehen, bei individuellen Schätzungen immer das ganze Grundstück neu zu 
schätzen. Soweit die veränderten Liegenschaftsteile schätzungstechnisch 
separat bewertet werden könnten, würden nur diese Teile neu geschätzt. Die bis 
anhin geltende Praxis werde beibehalten und somit darauf verzichtet, bei der 
individuellen Schätzung eines einzelnen Grundstückes vollumfänglich den 
Vorgaben der vom StHG zum Schätzungszeitpunkt geforderten 
Marktmiete/Verkehrswert gerecht zu werden. Der Gleichbehandlung der 
Eigentümer untereinander werde gegenüber der Gleichbehandlung von 
Eigentümer und Mieter der Vorrang gegeben (vgl. RRB Nr. 1197/2003 vom 
16.9.2003, S. 7 f.). 

Im Streitfalle ist deshalb der Schätzungsumfang bei individuellen Schätzungen 
weiterhin nach den vom Verwaltungsgericht bereits unter dem alten Recht in 
Entscheid VGE 324/91 vom 20. Dezember 1991 entwickelten Grundsätzen zu 
beurteilen: Demzufolge sind bei nicht grundlegenden Veränderungen nur die 
veränderten Liegenschaftsbestandteile und deren Auswirkungen auf den 
Ertragswert (Mietwert, Kapitalisierungssatz), Real- und Verkehrswert 
(Gewichtungskoeffizient) neu zu ermitteln. Bodenwert, m3-Preis für unveränderte 
Kubatur, Mietwerte für unveränderte Liegenschaftsbestandteile etc. bleiben 
gleich. Dies ist nicht nur sachlich gerechtfertigt, sondern gewährleistet zugleich 
den verfassungsmässigen Anspruch auf Rechtsgleichheit. Denn es leuchtet nicht 
ein, dass bei nicht grundlegenden Veränderungen für die Liegenschaft die 
Bodenwerte, m3-Preise und Nutzwerte insgesamt neu geschätzt bzw. auf den 
Schätzungszeitpunkt hin neu ermittelt werden. Dies kann im Verhältnis zu 
demjenigen Grundeigentümer, welcher keine Veränderungen an der 
Liegenschaft vornimmt, zu völlig unbilligen Schätzungsergebnissen führen. Die 
Grundstücksverhältnisse im Zeitpunkt der individuellen (Teil-) Schätzung sind nur 
soweit massgebend, als das Grundstück von der Veränderung und mithin von 
der Anpassung oder Nachschätzung betroffen ist. Ansonsten gelten die 
Verhältnisse bzw. die darauf basierenden Werte gemäss der rechtskräftigen 
Schätzungsverfügung. Bei grundlegenden Veränderungen, wie zum Beispiel 
umfassender Zweckänderung oder Renovation, die zu einer individuellen 
Neuschätzung (als ganzes Grundstück) führen, ist stets darauf zu achten, dass 
der Unterschied zwischen den Verhältnissen im Zeitpunkt der generellen 
Schätzung und der individuellen Schätzungen nie ein Ausmass annimmt, 
welches als verfassungswidrig, weil rechtsungleich, bezeichnet werden müsste, 

16

und welches im Falle einer fehlenden neuen generellen Schätzung den Anspruch 
auf Unrechtsgleichbehandlung zu begründen vermöchte. Wenngleich eine bis ins 
letzte Detail reichende rechtsgleiche Behandlung hier faktisch nie möglich sein 
wird, ist die generelle Anpassung (prozentuale Anpassung oder generelle 
Neuschätzung) das beste Mittel, um Rechtsungleichheiten zu vermeiden und 
eine der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit angepasste Besteuerung zu 
ermöglichen (vgl. VGE 324/91 v. 20.12.1991, Prot. S. 532 ff. Erw. 2 Prot. 538 f. 
publiziert in StE 1992 SZ B 52.21 Nr. 1).

Nichts anderes ergibt sich aus dem von der Vorinstanz angeführten Entscheid 
VGE 362/95 vom 17. Dezember 1996 (Zit. aus VGE 622/98 v. 27.8.1999 
publiziert in StPS 1999 S. 74 ff.). Das Verwaltungsgericht hat dort erwogen, dass 
es vor dem Rechtsgleichheitsgebot standhält, dass neuüberbaute Grundstücke 
jeweils aufgrund der Verhältnisse im Zeitpunkt der Schätzung einzuschätzen 
sind, und dass eine zeitlich befristete Schlechterstellung von Neubauten 
gegenüber Altbauten hinzunehmen ist, wenn Anstrengungen unternommen 
werden, periodisch eine Gleichstellung wieder zu erreichen (vgl. VGE 362/95 v. 
17.12.1996, Prot. 526 ff. Erw. 3e Prot. 534). Daraus lässt sich nicht ableiten, 
dass individuelle Schätzungen bei Bestandes-, Wert- oder Nutzungsänderungen 
nicht gegen das Gebot der rechtsgleichen Behandlung (Art. 8 Abs. 1 BV) 
verstossen können, wenn das ganze Grundstück neu geschätzt wird, anstatt nur 
die veränderten Liegenschaftsteile neu zu schätzen, insbesondere wenn keine 
grundlegenden Veränderungen (wie z.B. umfassende Zweckänderung oder 
grössere Renovation) an der Liegenschaft vorgenommen werden.

3.4 Vorab wird vom Beschwerdeführer zu Recht beanstandet, dass bei der 
individuellen Schätzung des Grundstückes GB-Nr. xxx gleichzeitig der damit 
subjektiv-dinglich verknüpfte 1/3 Miteigentumsanteil an dem Grundstück GB-
Nr. yyy ebenfalls neu bewertet wurde. Dass das Anteilsrecht das rechtliche 
Schicksal des mit ihm verbundenen Grundstücks teilt (vgl. BGE 112 III 102 
S. 105 Erw. 1), schliesst eine getrennte Bewertung im Rahmen der individuellen 
Schätzung nicht aus, anderenfalls nachträglich erstellte Gebäude und Anlagen 
(wie z.B. Garage, Aussenschwimmbad, Gartenhaus etc.), welche nach dem 
Akzessionsprinzips zum Bestandteil des Grundstücks werden und deshalb kein 
eigenes Schicksal und keinen separaten Eigentümer haben (vgl. Art. 667 Abs. 2 
ZGB), ebenso wenig getrennt bewertet werden könnten. Schätzungstechnische 
Schwierigkeiten, welche einer getrennten Bewertung von Grundstück und 
subjektiv-dinglich verknüpftem Miteigentumsanteil entgegenstehen würden, 
werden nicht geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich. Dies belegt denn 
auch der Umstand, dass früher von der Schätzungsabteilung der Kantonalen 

17

Steuerverwaltung die Schätzwerte von Grundstück und subjektiv-dinglich 
verknüpftem Miteigentumsanteil mit jeweils separaten Schätzungsverfügungen 
festgelegt wurden (vgl. vorne Sachverhalt Bst. A). Demzufolge ist mit Bezug auf 
den 1/3 Miteigentumsanteil an dem Grundstück GB-Nr. yyy mit Doppelgaragen 
auch keine Anpassung bzw. Nachschätzung vorzunehmen. Mietwert 
(Doppelgarage) von 12.0 Monate à Fr. 220.--/Monat (vgl. angefochtener 
Entscheid Erw. 4.8) und Realwert (Doppelgarage) 100 m3 à Fr. 300.--/m3 (vgl. 
angefochtener Entscheid, Erw. 6) mit absolutem Landwert (Mehrumschwung) 
171 m2 à Fr. 625.--/m2 müssen unverändert bleiben und sind hier von der 
individuellen Schätzung des Grundstücks GB-Nr. xxx vollumfänglich 
auszunehmen.

3.5 Im Weiteren lässt es sich im Zusammenhang mit der individuellen 
Schätzung des Grundstücks GB-Nr. xxx unter Rechtsgleichheitsaspekten 
(insbesondere des Vorrangs der Gleichbehandlung der Eigentümer 
untereinander gegenüber der Gleichbehandlung von Eigentümer und Mieter) 
nicht rechtfertigen, dass anstelle einer Anpassungs- bzw. Nachschätzung eine 
grundlegende Neubewertung des ganzen Grundstückes vorgenommen wurde. 
Dies darf im Vergleich zu demjenigen Grundeigentümer, welcher keine 
Veränderungen an der Liegenschaft vornimmt, nicht zu völlig unbilligen 
Schätzungsergebnissen führen. Daher ist im vorliegenden Fall der Umfang der 
individuellen Neuschätzung auf die zur individuellen Schätzung führenden 
Umstände zu beschränken. Es sind deshalb ausschliesslich diejenigen 
Positionen (Faktoren, Parameter) der Schätzung anzupassen, die mit der zu 
berücksichtigenden Sachverhaltsänderung direkt zusammenhängen (vgl. ebenso 
die Praxis in anderen Kantonen: Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Aargau vom 21.12.2005, in: Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide 
[AGVE] AGVE-2005-32 S. 129 ff. Erw. 3.3 S. 133; Entscheid der kantonalen 
Steuerrekurskommission RKE vom 26.8.2003, in: Bernische 
Verwaltungsrechtsprechung [BVR] 2004, S. 385 ff. Erw. 5 S. 390 f.).

3.6 Dies vorausgesetzt, rechtfertigt es sich im vorliegenden Fall nicht, die 
Noten für die Korrekturfaktoren "Besonnung, Aussicht" (4 Punkte) und 
"Immissionen" (10 Punkte) zu ändern, welche durch die baulichen 
Veränderungen in keiner Weise beeinflusst wurden (vgl. angefochtener 
Entscheid Erw. 4.3. u. 4.4). Diesbezüglich ist dem Beschwerdeführer 
beizupflichten (vgl. Beschwerde, S. 12 Ziff. 23 f.). Bei den Korrekturfaktoren 
"Wirtschaftliches Alter" (Reduktion Abschlag -19% auf -15%) und "Ausbau" 
(Erhöhung Zuschlag 0% auf +5%) können hingegen die Anpassungen aufgrund 
des Zusammenhangs mit vorgenommenen baulichen Massnahmen 

18

(Wärmedämmung, Lamellenstoren, Ersatz der Fenster, sanitäre und elektrische 
Installationen etc.) als gerechtfertigt erscheinen (vgl. angefochtener Entscheid 
Erw. 4.5). Der Beschwerdeführer bringt dazu nichts vor, was zu einer 
gegenteiligen Beurteilung führen müsste (vgl. Beschwerde, S. 12 Ziff. 25). Beim 
Korrekturfaktor "Anordnung" ist wiederum eine durch die vorgenommenen 
baulichen Massnahmen begründete Anpassung (Erhöhung Zuschlag 0% auf 
+1%) nicht ausgewiesen (vgl. angefochtener Entscheid Erw. 4.6). Beim 
Korrekturfaktor "Heizungsart" (Erhöhung Abschlag von 0% auf -2%) ist die 
Anpassung aufgrund der Änderung nicht streitig und muss hier auch nicht weiter 
hinterfragt werden.

Nicht zu beanstanden ist, dass bei der Neuberechnung des Realwerts des 
Einfamilienhauses aufgrund des durch die baulichen Massnahmen gesamthaft 
(für die Nutzflächen bzw. das Volumen des Gebäudes insgesamt) verbesserten 
Standards der Gebäudeneuwert als Ganzes angepasst/nachgeschätzt und dabei 
gleichzeitig auch im Vergleich zu bisher (Fr. 750.--/m3) gegenüber der 
Baukostenentwicklung (gemäss Veränderung BK-Index Fr. 750.--/m3 x 1030.7 : 
907.6 = Fr. 851.72/m3) ein geringfügig höherer Kubikmeterpreis (Fr. 900.--/m3) 
zugrunde gelegt wurde (vgl. angefochtener Entscheid Erw. 5). Die vom 
Beschwerdeführer vorgebrachten Einwendungen bezüglich der vorgenommenen 
Änderungen und Mehrvolumen sind nicht begründet (vgl. Beschwerde, S. 12 Ziff. 
26).

Als zulässig betrachtet werden kann auch eine Anpassung von "Umgebung" (wie 
Werkleitungen, Gartenanlagen, Windschutz, Plätze, Wege) und 
"Baunebenkosten" (u.a. Planungskosten für Architekten und Statiker, Gebühren 
für Baugenehmigung, anfallende Nebenkosten wie z.B. Kopiergebühren, 
Versicherungsprämien für Bauversicherung u.dergl.), allerdings nur soweit die 
Neuwerte lediglich mit Bezug auf die Umgebungsfläche und den 
Gebäudeneuwert des Grundstücks GB-Nr. xxx mit dem Einfamilienhaus (d.h. 
ohne Miteigentumsanteil an dem Grundstück GB-Nr. yyy mit Doppelgaragen) 
angepasst werden (vgl. angefochtener Entscheid Erw. 7.1, 7.2 u. 7.3). Die 
Behauptung des Beschwerdeführers, dass diesbezüglich überhaupt nichts 
verändert worden sei (vgl. Beschwerde, S. 12 f. Ziff. 28), geht an der Sache 
vorbei und trifft so nicht zu.

Auf den Landwert (Verkehrswert von unüberbautem Boden) haben die an der 
Liegenschaft vorgenommenen baulichen Massnahmen und Veränderungen 
dagegen richtigerweise keinen Einfluss (vgl. angefochtener Entscheid Erw. 8). 
Insofern kann dem Beschwerdeführer beigepflichtet werden (vgl. Beschwerde, 
S. 13 Ziff. 29). Gebäude und Landwert können problemlos schätzungstechnisch 

19

getrennt bewertet werden. Der Bodenwert bleibt daher gleich. Die rein 
konjunkturell bedingte Wertänderung des Landes hat hier bei der Anpassungs- 
bzw. Nachschätzung unbeachtlich zu bleiben.

4. Aufgrund dieser Darlegungen ergibt sich, dass in weitgehender 
Gutheissung der Beschwerde der angefochtene Einspracheentscheid 
aufzuheben ist. Die Sache ist an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit sie das 
Kantonale Schätzungsamt zur erforderlichen Anpassungs- bzw. Nachschätzung 
im Sinne dieses Entscheides anhält.

Diesem Verfahrensausgang entsprechend (vgl. § 128 StG i.V.m. § 72 Abs. 2 
VRP) gehen die Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren 
(Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) im Betrag von Fr. 2'500.-- zu 
Lasten des Kantons.

Der nicht anwaltlich vertretene Beschwerdeführer hat keinen Anspruch auf eine 
Parteientschädigung.

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Entscheid auf-
gehoben. Die Sache wird zu neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen 
an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2. Die Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) werden auf Fr. 2'500.-- festgesetzt und 
dem Kanton auferlegt. Der vom Beschwerdeführer am 29. Januar 2018 ge-
leistete Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- wird zurückerstattet.

3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

4. Zustellung an:
- den Beschwerdeführer (R)
- und die Vorinstanz (EB).

20

Schwyz, 22. November 2018

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 20. Dezember 2018