# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f40a6087-210a-5dba-845a-75e4f8181db7
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-07-14
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 14.07.2015 R 2013 223
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2013-223_2015-07-14.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 13 222 + 223

5. Kammer 

Vorsitz Audétat
RichterIn Moser, Racioppi 

Aktuar Gross

URTEIL
vom 14. Juli 2015

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,
und
B._____,
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Franz Szolansky, 

Beschwerdeführer 1
und
C._____,
D._____,
E._____, und
F._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Franz Szolansky, 

Beschwerdeführer 2
gegen 

Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin 1

und
X._____ Bergbahnen AG,
 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Christian Hew, 

Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache

- 2 -

1. Die X._____ Bergbahnen AG reichte am 8. Juni 2012 ein Baugesuch auf 

der Parzelle Nr. 877 ein, welche aus der Vereinigung der Parzellen Nr. 

876, 877, 1048 und 1190 hervorgegangen ist, mit Abbruch von zwei be-

stehenden Gebäuden. Das Baugesuch wurde am 15. Juni 2012 im Amts-

blatt der Gemeinde X._____ publiziert. Dagegen gingen insgesamt fünf 

Einsprachen ein. Die Einsprecher A._____ und B._____ bzw. C._____, 

D._____, E._____ und F._____ machten in ihren Einsprachen vom 5. Juli 

2012 eine Verletzung von Art. 75b BV sowie die Nichteinhaltung der ge-

setzlichen Gebäude- und Grenzabstände geltend. Schliesslich bemängel-

ten die Einsprecher eine ungewöhnlich grosse Abgrabung bzw. deren 

Zweck, welcher einzig darin bestehe, unerlaubterweise ein sechstes Ge-

schoss zu bauen. 

2. Mit Beschluss vom 18. Dezember 2012 verhängte der Kleine Landrat der 

Gemeinde X._____ über das ganze Gemeindegebiet eine Planungszone, 

einstweilen für zwei Jahre, zwecks Anpassung des kommunalen Bauge-

setzes an Art. 75b BV und die entsprechende Ausführungsgesetzgebung 

des Bundes; gleichzeitig sollte die bestehende Kontingentierungsregelung 

aufgehoben und Massnahmen getroffen werden, welche die Umnutzung 

von Hotelbetrieben in nicht bewirtschaftete Zweitwohnungen verhinderten 

und diejenige von altrechtlichen Wohnungen in nicht bewirtschaftete 

Zweitwohnungen erschwerten.

3. Die Einsprecher wehrten sich auch gegen das Gesuch der Bauherrschaft 

betreffend Entfernung von Gehölzen auf der Bauparzelle. Dieses Gesuch 

wurde vom Amt für Natur und Umwelt (ANU) am 19. März 2013 gutge-

heissen unter Abweisung der dagegen erhobenen Einsprachen; der Ent-

scheid wurde den Einsprechern gleichzeitig mit der Baubewilligung und 

dem Einspracheentscheid eröffnet (s. nachstehend).

4. Mit Schreiben vom 5. Juni 2013 gab die Bauherrin bekannt, dass sie ihr 

pendentes Baubewilligungsgesuch abändern wolle. Konkret beantragte 

- 3 -

sie die Umklassierung der drei Attikawohnungen auf den Häusern A-C 

von bisher Zweitwohnungen in bewirtschaftete Wohneinheiten mit Umnut-

zungsvorbehalt im Umfang der altrechtlichen Wohnflächen. Diese Projekt-

änderung sei weder zu publizieren noch öffentlich aufzulegen, weil da-

durch keine zusätzlichen Nachbarrechte tangiert seien.

5. Die Beschwerdeführer widersetzten sich diesen Ansinnen mit Schreiben 

vom 1. Juli 2013 und verlangten neben der Rückweisung des Änderungs-

gesuchs an die Bauherrschaft zur Vervollständigung die Durchführung 

des Auflage-, Publikations- und Einspracheverfahrens, die Nichterteilung 

der Baubewilligung bis zum Ablauf der Planungszone sowie den Verzicht 

auf den von der Bauherrschaft beantragten Umnutzungsvorbehalt.

6. Mit Entscheid vom 10./13. September 2013 bewilligte die Gemeinde 

X._____ ohne weiteres Auflage-, Publikations- und Einspracheverfahren 

das (abgeänderte) Baugesuch mit Auflagen unter gleichzeitiger Abwei-

sung sämtlicher Einsprachen. In Bezug auf die Zweitwohnungen wurden 

unter Ziffer 4 (S. 12-13) die folgenden Auflagen formuliert:

a) Alle Wohnungen müssen dauernd und ausschliesslich im Rahmen des 
vorgelegten hotelmässigen Betriebskonzeptes genutzt werden.

b) Die Wohnungen dürfen nicht individualisiert ausgestaltet werden.

c) Die Wohnungen müssen zu marktüblichen Konditionen dauerhaft – 
insbesondere auch während den Hauptsaisonzeiten – angeboten wer-
den;

d) Die Wohnungen dürfen ausschliesslich der kurzzeitigen Beherbergung 
von Gästen dienen, wobei pro Gast ein Aufenthalt von maximal acht 
Wochen pro Jahr zulässig ist;

e) Die hotelmässigen Leistungen müssen von der Mehrheit der Gäste ef-
fektiv in Anspruch genommen werden;

f) Eine Nutzung durch den Eigentümer, dessen Familienmitglieder sowie 
durch Freunde und Bekannte, entgeltlich oder unentgeltlich, ist auf 
jährlich acht Wochen beschränkt, wovon max. drei Wochen während 
der Hauptsaison 20. Dezember bis 31. März, Woche vor Ostern und 
Osterwochenende sowie 15. Juli bis 31. August; 

- 4 -

g) Alle Wohneinheiten der Anlage müssen ohne Berücksichtigung der 
Eigennutzung der Eigentümer, dessen Familienmitglieder sowie durch 
Freunde und Bekannte jeweils in einem Dreijahresturnus ab Eröffnung 
im Durchschnitt mindestens 120 Belegungstage pro Kalenderjahr 
nachweisen;

h) Der Eigentümer hat periodisch, erstmals nach Ablauf eines Jahres seit 
Rechtskraft der Baubewilligung, nachzuweisen, dass das hotelmässi-
ge Betriebskonzept, die branchenübliche Lösung zur Finanzierung von 
Erneuerungsinvestitionen sowie Verträge, die Voraussetzung für die 
Erteilung der Baubewilligung waren, weiter bestehen;

i) Vorbehalten hinsichtlich der dauernden und ausschliesslichen Nutz-
ung im Rahmen des vorgelegten hotelmässigen Betriebskonzepts 
bleibt ein späteres Umnutzungsgesuch für die drei Attikawohnungen 
im Rahmen der künftigen (recte:) Ausführungsgesetzgebung zum 
Zweitwohnungsartikel aus Art. 75b BV.

7. Dagegen erhoben A._____ und B._____ bzw. C._____, D._____, 

E._____ und F._____ (Beschwerdeführer) am 16. Oktober 2013 Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragten die Aufhebung des 

angefochtenen Entscheides, eventualiter die Zurückweisung der Angele-

genheit zu neuer Entscheidung an die Vorinstanzen; alles unter Kosten- 

und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin. Sie rügen 

verschiedene Verletzungen des rechtlichen Gehörs (ANU stützte Ent-

scheid hauptsächlich auf Akten, welche nach Eingang der Beschwerde 

erhoben und den Beschwerdeführern nicht zugänglich gemacht wurden; 

Nichteingehen auf Argumentation betreffend Verletzung der Planungszo-

ne, Verletzung der kommunalen Grünzone und des Strassenabstandes; 

bei der Grünzone und des Strassenabstandes orten die Beschwerdefüh-

rer zudem eine formelle Rechtsverweigerung infolge nicht erfolgter Sach-

verhaltsermittlung). Weiter werden der Verzicht der Gemeinde auf eine 

erneute Auflage und Publikation nach Abänderung des Baugesuchs als 

rechtswidrig gerügt sowie eine Verletzung der kommunalen Planungszo-

ne. Gerügt werden auch die Nichteinhaltung des Strassenabstands, des 

Grenzabstands und des Abstandes zwischen den Gebäuden. Die Be-

schwerdeführer rügen zudem eine Abgrabung um mehr als 3.6 m als ein-

zig durch die Erhöhung der Geschosszahl motiviert und infolgedessen als 

- 5 -

unzulässig. Mit der geplanten Tiefgarage werde die Grünzone in unzuläs-

siger Weise beansprucht und schliesslich seien die Bestimmungen über 

die Zweitwohnungen verletzt.

8. Die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegnerin 1) beantragte mit Eingabe 

vom 7. Januar 2014 die Abweisung der Beschwerde. Die erhobenen Rü-

gen weist sie allesamt zurück.

9. Ebenfalls am 7. Januar beantragte die X._____ Bergbahnen AG (Bauher-

rin/Beschwerdegegnerin 2) in prozessualer Hinsicht die Vereinigung der 

beiden Verfahren R 13 222 und 223, sowie materiell die Abweisung der 

beiden Beschwerden, soweit darauf eingetreten werden könne. 

10. In ihrer Replik vom 11. März 2014 beantragen die Beschwerdeführer die 

Gutheissung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu 

Lasten der Beschwerdegegnerinnen. Sie befürworten die Vereinigung der 

beiden Verfahren R 13 222 und R 13 223. Sie bestreiten die Ausführun-

gen der Beschwerdegegnerinnen bezüglich Kognition des Verwaltungsge-

richts und vertiefen ihre Argumentation im Lichte der Vernehmlassungen.

11. Die Beschwerdegegnerin 1 hält in ihrer Duplik vom 10. April 2014 an ihren 

bereits gestellten Anträgen fest. Bezüglich der erweiterten Argumentation 

der Beschwerdeführer verweist sie mehrheitlich auf ihre Vernehmlassung.

12. Mit Eingabe vom 11. April 2014 verweist auch die Beschwerdegegnerin 2 

auf ihre Anträge in der Vernehmlassung. Bei der Kognition verweist sie 

auf die Zurückhaltung, welche sich die Rechtmittelbehörde auch bei um-

fassender Kognition auferlegt. Im Weiteren wird die eigene Argumentation 

auf die Replik hin vertieft.

13. Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 reichte am 25. April 2014 

noch seine Honorarnote über rund Fr. 10'000.-- ein.

- 6 -

14. Am 30. April 2014 reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer eine 

Stellungnahme zu den Dupliken und zwei Honorarrechnungen über je-

weils rund Fr. 30'000.-- für die beiden Beschwerdeverfahren R 13 222 und 

R 13 223 ein.

15. Am 25. März 2015 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Au-

genschein durch, an welchem die Beschwerdeführer durch ihren gemein-

samen Rechtsvertreter (RA lic. iur. Franz Szolansky) anwesend waren. 

Die Beschwerdegegnerin 1 (Gemeinde) war durch ihren Rechtskonsulen-

ten und ihren Bauinspektor vertreten. Die Beschwerdegegnerin 2 (Berg-

bahnen AG) war durch ihren Rechtsvertreter (RA lic. iur. Christian Hew), 

den Infrastrukturchef der Bergbahnen sowie den Projektverantwortlichen 

für das Bauvorhaben vertreten. Weiter waren zwei Vertreterinnen des 

Amtes für Natur und Umwelt (ANU) sowie der externe Prüfungsingenieur 

der Gebäudeversicherung des Kantons Graubünden (GVG) als Aus-

kunftspersonen beilgeladen. Allen Anwesenden wurde vor Ort noch 

mündlich die Gelegenheit geboten, sich zu den in den Rechtsschriften 

aufgeworfenen Fragen – besonders betreffend Verletzung des rechtlichen 

Gehörs im vorangegangenen ANU-Verfahren, Verletzung der zulässigen 

Geschosszahl (inkl. Abgrabungen; Terrainveränderungen), Gebäude- und 

Grenzabstandsverletzungen sowie Exponiertheit (Einfügung) der Neubau-

ten im Gelände (inkl. Gebäudehöhe, -länge; Kubatur/Volumen) und be-

treffend materiell-rechtliche Qualifikation der Hausverbindung B-C aus 

Lawinenschutzgründen – frei zu äussern. Davon machten die Parteien 

Gebrauch (vgl. Augenscheinprotokoll S. 2-5). Zu Beginn des Augen-

scheins wurde vom Instruktionsrichter an alle Anwesenden eine Farbko-

pie einer Visualisierung der geplanten drei Baukörper (A-B-C) bezüglich 

Ausgestaltung und Bauhöhe auf Parzelle 877 abgegeben (Beilage 1). Der 

Rechtskonsulent der Beschwerdegegnerin 1 liess an alle Anwesenden 

sodann noch folgende drei Dokumente (Beilage 2) verteilen: 1. Grund-

buchplankopie mit Abbildung der drei Gebäudestandorte (A-B-C) samt 

- 7 -

Verlauf der Skipiste und geplanter Zufahrtsroute in die Tiefgarage im Un-

tergeschoss für die neuen Baukörper; 2. Luftbild im Massstab 1:1‘000 des 

Baugeländes auf Parzelle 877; 3. Zonenplan mit massgebendem Bauge-

biet (Gefahrenzone - rote Markierung; Freihaltefläche - grüne Markie-

rung). Von Seiten des Gerichts wurden zudem insgesamt 25 Fotos der 

bestehenden Raum-, Überbauungs- und Erschliessungsverhältnisse im 

betreffenden Baugebiet inkl. Projektmodell sowie der bereits überbauten, 

umliegenden Nachbarparzellen (zwei- bis fünfstöckige Gebäude, meist mit 

Flachdächern) erstellt und dem Protokoll des Augenscheins beigefügt 

(Beilage 3).

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist der Entscheid vom 10./13. September 2013, worin 

die Beschwerdegegnerin 1 (Gemeinde) das abgeänderte Baugesuch vom 

5. Juni 2013 der Beschwerdegegnerin 2 (Bauherrin) mit Auflagen bewillig-

te und gleichzeitig die dagegen erhobenen Einsprachen (der heutigen 

Beschwerdeführer) abwies. Zusammen mit der angefochtenen Baubewil-

ligung und dem Einspracheentscheid wurde den Beschwerdeführern und 

der Beschwerdegegnerin 2 auch noch die Rodungsverfügung vom 19. 

März 2013 des Amtes für Natur und Umwelt (ANU) betreffend Bewilligung 

zur Entfernung von Hecken und Feldgehölzen auf dem – inzwischen ver-

einigten – Baugrundstück 877 zugestellt (vgl. Sachverhalt Ziff. 3.6 und 

Erwägungen Ziff. 2.9 und Ziff. 8 im strittigen Entscheid vom 10./13. Sep-

tember 2013). Beschwerdethema ist hier die Rechtmässigkeit der erteilten 

Baubewilligung samt Einspracheentscheid sowohl in formeller Beziehung 

(Einwand Verletzung rechtliches Gehör im vorinstanzlichen ANU-

Verfahren) als auch in materieller Hinsicht (Verletzung der Planungszone, 

der kommunalen Grünzone durch Tiefgarage und Verletzung des Stras-

senabstands; Nichteinhaltung Gebäude- und Grenzabstände; Abgrabun-

gen/Terrainveränderungen für Erhöhung Geschosszahl; Einordnung ins 

- 8 -

Orts- und Landschaftsbild; Erscheinung bezüglich Kubatur/Volumen; 

Missachtung der Bestimmungen über Zweitwohnungsbau). Anzumerken 

bleibt, dass das Verwaltungsgericht die Verfahren R 13 222 und R 13 223 

antragsgemäss gestützt auf Art. 6 lit. a des Gesetzes über die Verwal-

tungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) vereinigt, da sie die gleichen Sach-

verhalts- und Rechtsfragen betreffen, weshalb eine Beschwerdevereini-

gung gerechtfertigt erscheint. Die Verfahren R 13 222 und 223 werden 

daher in einem einzigen Urteil behandelt und allen Beteiligten gleichzeitig 

mitgeteilt.

2. a) Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 

370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen 

Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe-

bung oder Änderung […] hat. Laut Art. 51 Abs. 1 VRG können mit der Be-

schwerde Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Miss-

brauch des Ermessens (lit. a) und unrichtige oder unvollständige Feststel-

lung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. b) geltend gemacht werden. 

Nach Art. 51 Abs. 2 VRG können die Parteien ihre Rechtsbegehren, die 

sie im vorinstanzlichen Verfahren gestellt haben, nicht ausdehnen (Erwei-

terungsverbot; Einhaltung Instanzenzug). Art. 52 Abs. 1 VRG schreibt 

weiter vor: Die Beschwerde ist schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung 

des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. 

b) Im konkreten Fall sind die Beschwerdeführer allesamt Nachbarn des zur 

Bebauung vorgesehenen (vereinigten) Baugrundstücks 877, weshalb sie 

aufgrund ihrer räumliche Nähe durchaus vom betreffenden Bauvorhaben 

– wonach drei Mehrfamilienhäuser in Hanglage erstellt werden sollen – 

nachteilig betroffen sein könnten und sie deshalb sicherlich ein schutz-

würdiges Interesse an der Rechtmässigkeit und Überprüfung dieses Bau-

projekts haben, womit ihre Legitimation zur Beschwerdeerhebung hinrei-

chend nachgewiesen ist (Art. 50 VRG). Die zuvor beim Beschwerdethema 

(E.1) aufgeführten Problemkreise beinhalten sowohl (angebliche) Rechts-

- 9 -

verletzungen als auch eine Ermessensüberschreitung (Ästhetik; Einfü-

gung ins Ortsbild), weshalb die Beschwerdegründe nach Art. 51 Abs. 1 lit. 

a und lit. b VRG zweifellos als erfüllt anzusehen sind. Weiter steht fest, 

dass die 30-tägige Anfechtungsfrist nach Art. 52 Abs. 1 VRG eingehalten 

ist, weil der angefochtene Entscheid vom 10./13. September 2013 (Emp-

fangen durch Beschwerdeführer am 16. September 2013) und die Be-

schwerde vom 16. Oktober 2013 (Eingang beim Gericht am 17. Oktober 

2013) datieren und somit auch die schriftlich abgefasste Eingabe rechtzei-

tig beim dafür örtlich und sachlich zuständigen Verwaltungsgericht des 

Kantons Graubünden eingereicht wurde (Art. 52 Abs. 1 VRG). Näher zu 

prüfen gilt es einzig noch die Frage bezüglich der vollständigen Einhal-

tung von Art. 51 Abs. 2 VRG (Ausdehnungsverbot für Rechtsbegehren), 

weil in den Einsprachen vom 5. Juli 2012 weniger Punkte betreffend das 

materielle Baurecht gerügt wurden. Konkret wurde eine Unterschreitung 

des Gebäudeabstands zwischen den Häusern B-C sowie eine Verletzung 

der Grenzabstände geltend gemacht (vgl. Beilage 30, Ziff. 3a, S. 9, Rz 20 

f. und Beilage 31, Ziff. 3a, S. 9, Rz 19 f., je Beschwerdegegnerin 1); wei-

ter wurde eine übermässige Abgrabung bzw. die unzulässige Erstellung 

eines sechsten Geschosses bemängelt (a.a.O., S. 9 f., Rz 22 bzw. S. 9, 

Rz 21). Nicht erhoben wurden demgegenüber in den beiden Einsprachen 

der heutigen Beschwerdeführer die Rügen betreffs Verletzung des auch 

unterirdisch einzuhaltenden Strassenabstands (Ziff. 2.2.4.1) und betreffs 

unzulässiger Beanspruchung der kommunalen Grünzone für die Tiefga-

rage (Ziff. 2.2.6). Eine Verletzung des Strassenabstands und der Grünzo-

ne durch den Bau der Tiefgarage wurde erstmals im Schreiben vom 1. Ju-

li 2013 (Beilage 18, S. 4 der Beschwerdeführerin) vorgebracht. Diese Er-

kenntnis führt dazu, dass auf die erst während des Beschwerdeverfah-

rens und damit klar verspätet neu vorgebrachten Rügen betreffend Stras-

senabstand und Grünzone nach Art. 51 Abs. 2 VRG zum vornherein nicht 

eingetreten werden kann. Im Übrigen hat das Verwaltungsgericht bereits 

in derselben Gemeinde materiell entschieden, dass unterirdische Anlagen 

keine Strassenabstände einhalten müssen (vgl. Urteil des Verwaltungsge-

- 10 -

richts des Kantons Graubünden R 02 124 vom 13. Juni 2003 E.2c). Die 

Zulassung dieser Rügen würde formell also eine unerlaubte Erweiterung 

der ursprünglich gestellten Rechtsbegehren und damit gleichzeitig auch 

eine rechtswidrige Umgehung der Einhaltung des gesetzlichen Instanzen-

zugs bedeuten, was Art. 51 Abs. 2 VRG aber gerade verbietet. Auf diese 

beiden zuletzt genannten Rügen kann das Verwaltungsgericht daher nicht 

eintreten. Auf die übrigen in E.1 genannten Einwände (Gehörsverletzung 

im ANU-Verfahren; Verletzung Planungszone; Nichteinhaltung Grenz- 

und Gebäudeabstände; Abgrabungen/Terrainveränderungen für Er-

höhung Geschosszahl; Einordnung ins Orts- und Landschaftsbild; Er-

scheinung bezüglich Kubatur/Volumen; Missachtung Bestimmungen über 

Zweitwohnungsbau) tritt das Verwaltungsgericht aber vollumfänglich ein. 

In diesen Punkten ist die Beschwerde frist- und formgerecht erfolgt, da al-

le Prozessvoraussetzungen (Art. 50 ff. VRG) eingehalten wurden. 

3. a) Nach Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidge-

nossenschaft (BV; SR 101) hat jede Person in Verfahren vor Gerichts- 

und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behand-

lung […]. Laut Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtli-

ches Gehör. Das Gehörsrecht stellt einen unabhängigen Teilaspekt des 

allgemeinen Grundsatzes eines fairen Verfahrens dar und gibt den Betrof-

fenen das Recht, an der Sachverhaltsabklärung mitzuwirken. Dieses Mit-

wirkungsrecht umfasst insbesondere das Recht des Einzelnen, sich vor 

Erlass eines entsprechenden Entscheides zur Sache zu äussern, erhebli-

che Beweise vorzubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erhebli-

chen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentli-

cher Beweismittel mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis 

zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen 

(BGE 125 I 113 E.2a, 118 Ia 19 E.1c; PVG 2005 Nr. 34, 2004 Nr. 34 und 

2003 Nr. 13). Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur. Die 

Verletzung des Gehörsanspruchs führt ungeachtet der Erfolgsaussichten 

der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen 

- 11 -

Entscheids (BGE 132 V 390 E.5.1). Nach der Rechtsprechung kann ein 

Verfahrensmangel, besonders eine Verletzung des Anspruchs auf rechtli-

ches Gehör, zwar geheilt werden, wenn die Kognition der urteilenden In-

stanz nicht eingeschränkt ist und den Beschwerdeführern daraus kein 

Nachteil erwächst. Eine Heilung ist demgegenüber immer dann ausge-

schlossen, wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung 

der Parteirechte handelt; zudem soll sie die Ausnahme bleiben (BGE 134 

I 335 E.3.1, 126 I 72 E.2; PVG 2011 Nr. 31, 2008 Nr. 1).

b) Bezüglich des vorinstanzlichen ANU-Verfahrens (vgl. Amtsverfügung be-

treffend Rodungsbewilligung vom 19. März 2013) bringen die Beschwer-

deführer vor, dass sich das ANU in seinem Entscheid hauptsächlich auf 

Akten stütze, welche mehrheitlich erst nach Eingang der Einsprachen er-

hoben und daher den Beschwerdeführern nicht vorgängig zur Kenntnis 

gebracht worden seien; auch stütze sich der Entscheid auf nicht schriftlich 

festgehaltene Aussagen des Revierförsters (E.2.1 b, S. 7). Indem den 

Beschwerdeführern keine Gelegenheit geboten worden sei, sich zum Er-

gebnis dieser Sachverhaltsermittlungen zu äussern, sei deren rechtliches 

Gehör verletzt worden.

Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtet darauf, sich zu diesem ANU-Punkt 

zu äussern. Die Beschwerdegegnerin 2 weist auf die Heilungsmöglichkeit 

einer Gehörsverletzung hin. Die Beschwerdeführer seien aufgrund der 

ausführlichen Begründung des ANU ohne weiteres in der Lage gewesen, 

die Tragweite des Entscheids zu erkennen. Indes hätten die Beschwerde-

führer keinerlei materielle Einwände gegen die Verfügung des ANU vor-

gebracht, worauf sie zu behaften seien.

Richtig ist, dass es während der Instruktion des Gerichts verpasst wurde, 

das ANU zu den Rügen der heutigen Beschwerdeführer Stellung nehmen 

zu lassen. Deshalb wurde das ANU zum gerichtlichen Augenschein vom 

25. März 2015 eingeladen, wo es zu den entsprechenden Vorwürfen Stel-

- 12 -

lung nehmen sollte und dies aktenkundig auch tat (vgl. Gerichtsprotokoll 

S. 3-4). Zutreffend ist auch, dass das Zustandekommen des Entscheids 

des ANU tatsächlich nicht in jeder Beziehung korrekt erfolgte, d.h. den 

Parteien hätte vorgängig noch Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben 

werden sollen. Dieses Versäumnis trifft aber nicht einseitig die Beschwer-

deführer, sondern genau gleich die beiden Beschwerdegegnerinnen. Im 

Beschwerdeverfahren bestand nun aber ausreichend Gelegenheit, sich 

zu den einzelnen Kritikpunkten zu äussern, sodass die Gehörsverletzung 

– in Übereinstimmung mit der dazu entwickelten Rechtsprechung (s. E.3a, 

hiervor) – als geheilt betrachtet werden darf.

c) Unter dem Blickwinkel der Gehörsverletzung rügen die Beschwerdeführer 

zudem, dass sich die Beschwerdeführerin 1 mit dem Verhältnis zwischen 

der bestehenden Planungszone und der bundesrätlichen Zweitwohnungs-

verordnung (ZwVO; SR 702) nicht bzw. zu wenig auseinandergesetzt ha-

be. Dieser Vorwurf zielt auf die in diesem Zusammenhang getroffene 

Feststellung der Beschwerdegegnerin 1 ab, wonach die ZwVO den Bau 

neuer Wohnungen im Rahmen einer bewirtschafteten strukturierten Be-

herbergungsform ausdrücklich erlaube, weshalb die Planungszone dem 

Bauvorhaben auf der Parzelle 877 nicht entgegenstehe, zumal das Bau-

projekt eine strukturierte Beherbergungsform vorsehe. Ausserdem stelle 

die ZwVO nicht das künftige Gesetz dar, in dessen Rahmen trotz Pla-

nungszone neue Bauten bewilligt werden dürften. Die Gehörsverletzung 

bestehe darin, dass die Beschwerdegegnerin 1 den Antrag der Be-

schwerdeführer - das Gesuch der Beschwerdegegnerin 2 sei bis zum Ab-

lauf der Planungszone nicht zu erteilen - materiell nicht behandelt habe. 

Die Beschwerdegegnerin 1 entgegnet, dass sie sich im angefochtenen 

Entscheid sehr wohl mit der Planungszone befasst habe, dem rechtlichen 

Gehör aber auch Genüge getan werden könne, ohne jedes einzelne Ar-

gument zu diskutieren. 

- 13 -

Die Beschwerdegegnerin 2 verweist auf den Sachverhalt (Ziff. 7) und die 

Erwägung in Ziff. 1.2 des angefochtenen Entscheids, wo sich die Bau-

behörde sehr wohl mit der Planungszone beschäftigt habe. Es sei zuläs-

sig, dass sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Ge-

sichtspunkte beschränke. Eine Verletzung der Pflicht zur Sachverhaltser-

mittlung sei nicht erkennbar.

Nach Auffassung des streitberufenen Verwaltungsgerichts vermögen die 

aufgeführten Argumente der Beschwerdegegnerinnen zu überzeugen. Die 

Beschwerdegegnerin 1 hat sich im angefochtenen Entscheid durchaus 

mit dem Verhältnis zwischen Planungszone und ZwVO auseinanderge-

setzt, wenn auch relativ knapp. Die Baubehörde muss sich in der Tat 

nicht mit jedem einzelnen Argument befassen, sondern es genügt, wenn 

sie ihre Meinung nachvollziehbar darlegt (statt vieler: Urteile des Bundes-

gerichts 9C_660/210 vom 20. Oktober 2010 E.4.2 in fine: sachgerechte 

und substanziierte Anfechtung muss möglich sein; 9C_130/2010 vom 14. 

April 2010 E.3.2, mit weiteren Hinweisen auf BGE 131 III 31 E.12.2.1, 129 

I 236 E.3.2, 126 I 102 E.2b, 124 I 181 E.1a sowie bereits 112 Ia 110 E.2b 

in fine). Damit ist der Rüge der Gehörsverletzung bereits die Grundlage 

entzogen. Eine ganz andere Frage ist demgegenüber, ob der diesbezüg-

lich knapp begründete Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 materiell 

tatsächlich richtig ist (vgl. dazu E.5a-c, nachfolgend). 

d) Eine formelle Rechtsverweigerung – so die Beschwerdeführer – stelle 

ausserdem der Umstand dar, dass die Beschwerdegegnerin 1 im ange-

fochtenen Entscheid in keiner Art und Weise auf den ihr bekannten Um-

stand eingegangen sei, dass die Tiefgarage unterirdisch die Grünzone in 

Anspruch nehme. 

Die Beschwerdegegnerin 1 argumentiert dazu, dass mit der Erteilung der 

Baubewilligung implizit auch die Zonenkonformität bejaht worden sei.

- 14 -

Die Beschwerdegegnerin 2 ist der Ansicht, dass sich die Baubehörde mit 

dem formellen Einwand der Verletzung der Grünzone im angefochtenen 

Entscheid befasst habe, was die Beschwerdeführer ja ausdrücklich 

bestätigen würden. Sämtliche Fakten und Grundlagen betreffend unterir-

dische Beanspruchung der Grünzone seien aus den Baugesuchunterla-

gen ersichtlich und dem vorinstanzlichen Entscheid auch korrekt zugrun-

de gelegt worden. 

Da es um eine formelle Rechtsverweigerung geht, dürften die Beschwer-

deführer auch dann zur Beschwerdeerhebung legitimiert sein, wenn sie 

diese Frage selber in ihren Einsprachen gar nicht aufgeworfen haben; ei-

ne materielle Rechtsverweigerung ist es deswegen nicht, weil die Be-

schwerdeführer eine (vermeintliche) Verletzung der Grünzone durch die 

Tiefgarage erstmals in ihrem Schreiben vom 1. Juli 2013 – auf die Projek-

tänderung der Beschwerdegegnerin 2 bezüglich der Attikawohnungen hin 

– und demnach verspätet rügten (vgl. Beilage 18 der Beschwerdeführer). 

Das Verwaltungsgericht vermag darin jedenfalls noch kein Indiz zu erken-

nen, dass eine formelle Rechtsverweigerung stattgefunden hätte. Von 

Seiten der Beschwerdegegnerin 1 besteht keine positive Begründungs-

pflicht, weshalb ein Baugesuch gutgeheissen werden kann. Vielmehr be-

steht nur eine negative Begründungpflicht, sofern ein Baugesuch abge-

lehnt wird. Insofern treffen die Argumente der beiden Beschwerdegegne-

rinnen folglich zu, wonach im Bewilligungsentscheid selbst implizite auch 

die Bejahung der Zonenkonformität (mit-) enthalten sei.

e) Die Beschwerdeführer monieren weiter, dass die Beschwerdegegnerin 1 

im Dezember 2011 sogar noch selber auf einen ungenügenden Strassen-

abstand der Tiefgarage hingewiesen habe und ihre Zustimmung zur Ver-

kürzung der Zufahrt auf max. 2.5 m in Aussicht gestellt habe. Im ange-

fochtenen Entscheid sei sie darauf aber nicht weiter eingegangen, obwohl 

die Beschwerdeführer in ihrer Eingabe vom 1. Juli 2013 diesen Kritikpunkt 

aufgenommen und vertieft hätten; so sei namentlich gerügt worden, dass 

- 15 -

das Untergeschoss beim geplanten Haus A an zwei Stellen selbst den re-

duzierten Strassenabstand deutlich unterschreiten werde. Dieses Ver-

säumnis der Baubehörde stelle eine Verletzung des rechtlichen Gehörs 

dar. 

Die Beschwerdegegnerin 1 hält dem – gleich wie in E.3e zur Zonenkon-

formität der Tiefgarage in der kommunalen Grünzone – entgegen, dass 

mit der Erteilung der strittigen Baubewilligung implizite auch bereits die 

Einhaltung der Strassenabstände geprüft worden sei. 

Die Beschwerdegegnerin 2 wiederholt dazu ihre Ausführungen zur Grün-

zone (E.3e).

Das streitberufene Verwaltungsgericht vermag sich in diesem Rügepunkt 

ebenfalls den hiervor bereits unter E.3e gemachten Ausführungen anzu-

schliessen, gilt es bezüglich der vermeintlichen (unterirdischen) Strassen-

abstandsverletzung doch zu betonen, dass dieser Kritikpunkt erstmals im 

Schreiben vom 1. Juli 2013 und somit verspätet erhoben wurde; für eine 

formelle Rechtsverweigerung besteht deshalb nach Ansicht des Verwal-

tungsgerichts kein ersichtlicher Anhaltspunkt.

4. a) Zur Rüge der Pflicht zur erneuten Auflage und Publikation des gesamten 

Bauvorhabens nach Abänderung des ursprünglichen Baugesuchs gilt es 

zunächst auf die einschlägige Bauvorschrift im kommunalen Baugesetz 

(BauG; DRB 60) hinzuweisen, welche wie folgt lautet:

Art. 149 BauG – Auflage, Publikation und Einsprache
1Bauvorhaben werden während 20 Tagen in der Gemeinde öffentlich auf-
gelegt. Bei Bauvorhaben, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung unter-
liegen und bei denen das Baubewilligungsverfahren das Leitverfahren ist, 
ist gleichzeitig der Umweltverträglichkeitsbericht öffentlich aufzulegen.
2Die Auflage ist rechtzeitig und unter Angabe des Gesuchstellers, der 
Bauparzelle, des Bauvorhabens und der Einsprachemöglichkeit in ortsüb-
licher Weise bekannt zu geben. Während der öffentlichen Auflage kann 
bei der Baubehörde schriftlich und begründet Einsprache erhoben wer-
den.

- 16 -

3Auf die Auflage und Publikation kann ausnahmsweise verzichtet werden, 
wenn eine Beeinträchtigung von Interessen Dritter ausgeschlossen ist.

b) Die Beschwerdeführer machen dazu geltend, dass in Bezug auf die 

Abänderung von Baugesuchen im konkreten Fall mangels besonderer 

Be-stimmungen im kommunalen Baugesetz die allgemeine Regelung für 

das Baubewilligungsverfahren anwendbar sei. Dort sei nachzulesen, dass 

auf eine Publikation lediglich verzichtet werden könne, wenn eine Beein-

trächtigung der Interessen Dritter ausgeschlossen sei. Davon könne hier 

keine Rede sein, weshalb eine Publikation gemäss Art. 149 BauG hätte 

vorgenommen werden müssen.

Die Beschwerdegegnerin 1 geht davon aus, dass mit der Abänderung 

einzig die Umklassierung der Attikawohnungen von klassischen Zeitwoh-

nungen in bewirtschaftete Wohneinheiten gemeint sei und sie vermöge 

nicht zu erkennen, worin bei gleichbleibender Wohnnutzung die Interes-

sen Dritter hätten verletzt werden können.

Die Beschwerdegegnerin 2 argumentiert, dass die Projektänderung nur in 

einer Umwidmung der Attikageschosse bestand ohne jede bauliche Ver-

änderung, weshalb keine zusätzlichen Interessen Dritter betroffen gewe-

sen seien und daher eine erneute Publikation nicht notwendig war. Ferner 

seien alle Einsprecher über diesen Umstand direkt orientiert worden.

Das Verwaltungsgericht hat festgestellt, dass die Projektänderung – die 

zum Abänderungsgesuch des hängigen Baubewilligungsgesuchs führte – 

tatsächlich einzig die Umklassierung der ursprünglich als Zweitwohnun-

gen eingegebenen Attikawohnungen auf den Häusern A-C in bewirtschaf-

tete Wohnungen betraf. Dabei wurde ein Umnutzungsvorbehalt für den 

Fall stipuliert, dass die künftige Ausführungsgesetzgebung zur Zweitwoh-

nungsinitiative die vorgesehene Nutzung als reine Zweitwohnungen vor-

sehen würde. Nachdem die Änderung aber nachweislich nur die Art der 

Nutzung – und keinerlei bauliche Massnahmen – betrifft, und diese Nut-

zung erst noch abgeschwächt wird – allerdings unter dem Vorbehalt, dar-

- 17 -

auf später wieder zurückzukommen -, vermag auch das streitberufene 

Gericht, bei allem Verständnis für die Anliegen der Beschwerdeführer, 

keine Beeinträchtigung von Drittinteressen zu erkennen. Die Beschwer-

degegnerin 1 durfte daher nach Art. 149 Abs. 3 BauG - wenn auch nur 

ausnahmsweise – mit Fug auf eine erneute Auflage und Publikation des 

gesamten Bauprojektes auf der Parzelle 877 verzichten.

5. a) Die Beschwerdeführer bemängeln zudem eine Verletzung der kommuna-

len Planungszone bezüglich des involvierten Baugrundstücks. Ausgangs-

punkt muss wiederum die hierfür massgebende kommunale Bauvorschrift 

sein, welche wie folgt lautet:  

Art. 13 BauG – Planungszone (Bausperre)
1Soll eine Planungsmassnahme oder eine Baugesetzesänderung in die 
Wege geleitet werden, so kann die Baubehörde für die entsprechenden 
Gebiete eine Planungszone erlassen. Diese ist im Kantonsamtsblatt und 
im lokalen Amtsblatt bekannt zu geben.
2In der Planungszone werden Bauten und Anlagen nicht bewilligt, wenn 
sie der vorgesehenen Massnahme widersprechen oder deren Ausführung 
beeinträchtigen könnten.
3[…]   

Die Kritik der Beschwerdeführer gründet darin, dass der Inhalt der künfti-

gen Regelungen des Bundesgesetzgebers derzeit noch nicht absehbar 

sei. Solange dies aber nicht der Fall sei, könne auch nicht ausgeschlos-

sen werden, dass das bewilligte Bauvorhaben künftigen Rechtsnormen 

widerspräche; die Ausführungsverordnung des Bundesrates (ZwVO) ver-

möge das genannte zukünftige Gesetz nicht zu ersetzen, weshalb ledig-

lich Bauvorhaben bewilligt werden dürften, welche den neuen Vorschriften 

weder entgegenstehen würden noch diese erschwerten; solange aber 

diese neue Planung nicht vorhersehbar sei, müssten die Bestimmungen 

der Planungszone weit ausgelegt werden; weil nicht abschätzbar sei, ob 

das Vorhaben der Beschwerdegegnerin 2 dereinst mit dem noch zu er-

lassenden Bundesgesetz über den Zweitwohnungsbau (ZWG) bzw. mit 

dem dieses nachzeichnende kommunale Baugesetz vereinbar sein wer-

- 18 -

de. Während dieser Phase der Rechtsunsicherheit könne das strittige 

Bauvorhaben wegen der geltenden Planungszone nicht bewilligt werden.

Die Beschwerdegegnerin 1 weist demgegenüber darauf hin, dass mit der 

Planungszone im Hinblick auf die Ausführungsgesetzgebung zu Art. 75b 

BV die Schaffung klassischer Zweitwohnungen gerade unterbunden wer-

den sollte. Nicht davon betroffen sei allerdings die Schaffung sog. warmer 

Betten im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs, weshalb 

das umstrittene Bauvorhaben nicht im Widerspruch zur kommunalen Pla-

nungszone stehe.

Die Beschwerdegegnerin 2 ist der Ansicht, dass das Ziel der Planungszo-

ne (Verhinderung von Umnutzungen bestehender Hotelbetriebe und alt-

rechtlicher Wohnungen) über die Einschränkungen der ZwVO hinausge-

he, was einen eigenen Anwendungsbereich bewirke. Weil das strittige 

Bauprojekt weder eine Umnutzung bestehender Bauten noch die Schaf-

fung von nicht bewirtschafteten Zweitwohnungen zum Gegenstand habe, 

sondern einzig die Erstellung bewirtschafteter Resort-Wohnungen im 

Rahmen einer strukturierten Beherbergungsform beabsichtige, sei die 

Beschwerdegegnerin 1 zu Recht zum Schluss gelangt, dass das Baupro-

jekt nicht unter die Planungszone falle und entsprechend nach Massgabe 

der ZwVO zu beurteilen sei. 

 

b) Aktenkundig wurde der Zweck der von der Beschwerdegegnerin 1 am 21. 

Dezember 2012 beschlossenen Planungszone wie folgt umschrieben: 

„Die Revision [des Baugesetzes] bezweckt, die bestehenden Zweitwoh-
nungsbestimmungen im Baugesetz (Art. 126 ff. BauG) an Art. 75b BV und 
die entsprechende Ausführungsgesetzgebung des Bundes anzupassen 
und die geltende Kontingentierungsregelung mit Wirkung ab 2014 aufzu-
heben sowie Massnahmen zu treffen, welche die Umnutzung von Hotel-
betrieben in unbewirtschaftete Zweitwohnungen verhindern und die Um-
nutzung altrechtlicher Wohnungen in unbewirtschaftete Zweitwohnungen 
durch Lenkungsabgaben erschweren. Die Konkretisierung erfolgt im 
Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens.“

- 19 -

Neben der Dauer der Planungszone (einstweilen zwei Jahre) wurde zu-

dem noch auf die einschlägige Vorschrift gemäss übergeordnetem 

Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) 

verwiesen, welche wie folgt lautet:

Art. 21 Abs. 2 KRG – Kommunale Planungszone
In der Planungszone darf nichts unternommen werden, was die neue Pla-
nung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Insbesondere dür-
fen Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräfti-
gen noch den vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften wider-
sprechen.

Es ist demnach nicht so, dass in einer Planungszone nichts gebaut wer-

den dürfte; vielmehr dürfen Bauprojekte weder den rechtskräftigen noch 

den geplanten neuen Planungen und Vorschriften zuwiderlaufen. Zum 

Begriff „Zweitwohnungen“ hielt das Bundesgericht in BGE 139 II 256 E. 

10.5 (betreffend die Gemeinde Breil/Brigels) fest, dass dieser im Kern 

(kalte Betten) hinreichend klar sei, um im Einzelfall sowohl den Tatbe-

stand als auch die Rechtsfolge hinsichtlich derjenigen neuen Wohnnut-

zungen zu ermitteln, die unzweifelhaft unter den Zweitwohnungsbegriff 

fallen und in einer Gemeinde mit eindeutig überschiessendem Zweitwoh-

nungsanteil beabsichtigt sind. In anderen, wesentlichen Teilen bedürfe 

Art. 75b BV dagegen der Konkretisierung durch Ausführungsvorschriften. 

Dies gelte einerseits für die Frage, ob und unter welchen Voraussetzun-

gen in den betroffenen Gemeinden noch Baubewilligungen für bestimmte, 

besonders intensiv genutzte Arten von Zweitwohnungen (warme Betten)  

erteilt werden dürfen. Andererseits bleibe klärungsbedürftig, ob und in-

wieweit die Umnutzung von Erst- zu Zweitwohnungen bzw. die Erweite-

rung und der Ersatz bestehender Zweitwohnungen zulässig sei. Soweit 

Ausführungsrecht unabdingbar sei, um den Anwendungsbereich und die 

Rechtswirkungen der Verfassungsnorm definitiv bestimmen zu können, 

beschränke sich die unmittelbare Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 BV 

i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV auf ein vorsorgliches Baubewilligungsver-

bot für Zweitwohnungen in den betroffenen Gemeinden bis zum Inkrafttre-

- 20 -

ten der Ausführungsbestimmungen. Dieses Verbot müsse weit ausgelegt 

werden, um dem Gesetzgeber nicht vorgreifen und eine Präjudizierung 

der künftigen Ausführungsbestimmungen zu vermeiden (vgl. PETER HÄN-

NI, Neue Urteile, neue Gesetze – öffentliches Recht, Ausgewählte „Leit-

entscheide“ aus den Jahren 2013-2014, in Tagungsband Schweizerische 

Baurechtstagung 2015).

c) In Bezug auf den in Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV festgehaltenen vorüberge-

henden Baubewilligungsstopp wird in der Lehre folgende - für die Be-

schwerdeführer vorteilhafte - Auffassung vertreten: Der verfassungsmäs-

sige Baubewilligungsstopp bezieht sich in sachlicher Hinsicht auf „Zweit-

wohnungen“ i.S.v. Art. 75b BV, weshalb der verfassungsrechtliche Begriff 

der Zweitwohnungen im Lichte der Zielsetzung und im Hinblick auf den 

mit der Initiative geltend gemachte Handlungsbedarf durch den Gesetz-

geber festzulegen ist; für das vorsorgliche Baubewilligungsverbot hat sich 

der Bundesrat für einen weiten Zweitwohnungsbegriff (Art. 2 ZwVO) ent-

schieden. Damit fallen nicht lediglich Freizeit- und Ferienwohnungen zur 

Selbstnutzung, sondern auch bewirtschaftete Ferienwohnungen in den 

Geltungsbereich des vorsorglichen Bewilligungsverbots. Für qualifiziert 

touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen sieht  Art. 4 Abs. 1 ZwVO un-

ter gewissen Voraussetzungen „Ausnahmen“ vom vorsorglichen Baube-

willigungsverbot vor. Dessen ungeachtet führt diese Regelung dazu, dass 

sich der weite Zweitwohnungsbegriff auf die Berechnung der Zweitwoh-

nungsanteile in den Gemeinden erhöhend auswirkt. Es erscheint nach-

vollziehbar – wenn auch nicht zwingend -, das übergangsrechtliche Bewil-

ligungsverbot (Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV) zunächst weit zu fassen, um den 

bestehenden Beurteilungsspielraum des Gesetzgebers nicht zu präjudi-

zieren (BERNHARD WALDMANN, Zweitwohnungen – vom Umgang mit einer 

sperrigen Verfassungsnorm. Der Umgang mit einer imperativen, aber wei-

terzuentwickelnden Verfassungsnorm, in Tagungsband Schweizerische 

Baurechtstagung 2013, S. 141 ff.). Auf der anderen Seite ist die Zulässig-

keit von qualifiziert touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen gerecht-

- 21 -

fertigt, weil dies zu „warmen“ Betten und hotelähnlichen Beherbergungs-

formen führt. Die Zweitwohnungsinitiative wollte bei teleologischer Be-

trachtung insbesondere die „kalten“ Betten beschränken, nicht aber neue 

„warme“ Betten verhindern (vgl. Erläuternder Bericht zur Verordnung über 

die Zweitwohnungen vom 17. August 2012 [UVEK/ARE], S. 11). Der Bun-

desrat nimmt mit Art. 4 Bst. b ZwVO dementsprechend eine Konkretisie-

rung des Zweitwohnungsbegriffs vor, die sich an der Zielsetzung der In-

itiative orientiert. Es besteht, im Gegensatz zur Umwandlung von Hotelbe-

trieben in selbstgenutzte Zweitwohnungen, keine unzulässige Ausnahme 

vom Baubewilligungsverbot (Verweis auf WALDMANN, Baurechtstagung 

2013, S. 147). Dem Bundesrat hätte es auch frei gestanden, bei Art. 2 

ZwVO den Zweitwohnungsbegriff enger zu fassen und die qualifiziert be-

wirtschafteten Zweitwohnungen davon auszunehmen. Bei einem solchen 

Vorgehen hätte sich die Frage der Zulässigkeit der vorliegenden Bestim-

mung gar nicht erst gestellt (Verweis auf WALDMANN, Baurechtstagung 

2013, S. 141; sowie FABIAN MÖSCHING, Massnahmen zur Beschränkung 

von Zweitwohnungen, Diss. Bern 2014, ASR Bd. 803, Bern 2014, S. 218 

f.). Der genaue Wortlaut der vorerst gültigen bundesrätlichen Bestimmung 

nach Art. 4 ZwVO lautete wie folgt:

Art. 4 ZwVO – Bau neuer Wohnungen
In Gemeinden mit einem Anteil von mehr als 20 Prozent Zweitwohnungen 
dürfen Bewilligungen nur für den Bau von Wohnungen erteilt werden, die:
a. als Erstwohnungen genutzt werden; oder
b. nicht individuell ausgestaltet sind sowie dauerhaft und ausschliesslich 

zur kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Bedingungen 
angeboten werden, wenn:

1. sie im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen bewirtschaftet 
werden, oder

2. die Eigentümerin oder der Eigentümer im selben Haus wohnt. 

Mittlerweile liegt das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG) vom 

20. März 2015 vor, wobei in Art. 28 ZWG geregelt wird, dass dieses Ge-

setz dem fakultativen Referendum unterstehe (Abs. 1) und der Bundesrat 

das Inkrafttreten bestimme (Abs. 2). Am 9. Juli 2015 ist diese Referen-

- 22 -

dumsfrist unbenützt abgelaufen. Das Gesetz wird voraussichtlich am 1. 

Januar 2016 in Kraft treten. Mit dem Vorliegen des ZWG ist nun die künf-

tige Ausgestaltung der Vorschriften für Zweitwohnungen klar und die 

Phase der Rechtsunsicherheit seit der Annahme des Art. 75b BV am 11. 

März 2012 beendet. Der neu massgebende Art. 7 ZWG lautet nun wie 

folgt:

Art. 7 ZWG  [1. Abschnitt: Neue Wohnungen mit Nutzungsbeschränkung]
1In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dür-
fen neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn sie wie folgt genutzt 
werden:
a. als Erstwohnungen oder als Wohnung, die nach Art. 2 Abs. 3 einer 

Erstwohnung gleichgestellt ist; oder
b. als touristisch bewirtschaftete Wohnung.
2Eine Wohnung gilt als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur 
ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsübli-
chen Bedingungen angeboten wird und sie: 
a. im selben Haus liegt, in dem der Eigentümer oder die Eigentümerin 

seinen beziehungsweise ihren Hauptwohnsitz hat (Einliegerwohnung); 
oder 

b. nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Ei-
gentümerin zugeschnitten ist und im Rahmen eines strukturierten Be-
herbergungsbetriebs bewirtschaftet wird.

3Die für die Baubewilligung zuständige Behörde ordnet in der Baubewilli-
gung mittels Nutzungsauflage die Nutzungsbeschränkung nach Abs. 1 
Buchstabe a oder Abs. 2 Buchstabe a oder b an. Enthält die Baubewilli-
gung für eine neue Wohnung keine solche Anordnung und liegt auch kei-
ne Bewilligung nach Art. 8, 9 26 oder 27 vor, so wird vermutet, dass die 
Nutzungsbeschränkung nach Abs. 1 Buchstabe a gilt.
4Unmittelbar nach Rechtskraft der Bewilligung weist die Baubewilligungs-
behörde das Grundbuchamt an, die Nutzungsbeschränkung zum betref-
fenden Grundstück im Grundbuch anzumerken.
5Der Bundesrat regelt die Einzelheiten, namentlich:
a. die Anforderungen an den strukturierten Beherbergungsbetrieb;
b. die Meldepflicht für die Umnutzung einer touristisch bewirtschafteten 

Wohnung in eine Erstwohnung; und
c. die Formulierung der Nutzungsauflagen.

Nachdem bei den touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen in Art. 7 

ZWG – mit minimen, vor allem sprachlichen Änderungen gegenüber Art. 4 

ZwVO – die bundesrätliche Regelung grundsätzlich übernommen wurde, 

kann nach Ansicht des Verwaltungsgerichts aber auch ohne Zwang dar-

- 23 -

auf geschlossen werden, dass das strittige Bauprojekt nicht gegen die 

kommunale Planungszone im Sinne von Art. 13 BauG in Verbindung mit 

Art. 21 Abs. 2 KRG verstösst, da es weder geltendem Recht noch zukünf-

tigem Recht zuwiderläuft. Die Annahme einer „touristisch bewirtschafteten 

Zweitwohnung“ lässt sich anhand der eingereichten Pläne vertreten, zu-

mal typische Infrastrukturanlagen (Rezeption, Bar, Lobby/Aufenthalts-

räume, Fitness-Bereich und dgl.) für qualifiziert touristisch genutzte, ho-

telähnliche Beherbergungsbetriebe in den Grundrissplänen vermerkt sind 

und die Voraussetzungen für touristisch bewirtschaftete Betriebe zum jet-

zigen Zeitpunkt mangels bundesgerichtlicher Rechtsprechung oder ent-

sprechender Richtlinien durch das UVEK/ARE zu dieser wichtigen Inter-

pretationsfrage noch nicht abschliessend feststehen. Hinzu kommt, dass 

die Beschwerdegegnerin 2 anlässlich des Augenscheins noch überzeu-

gend und glaubhaft betonte, dass sie bewusst auf grosse Restaurations-

betriebe innerhalb der drei neuen Gebäude A-C verzichtet habe, weil in 

einem anderen, räumlich unweit entfernt gelegenen Nebenbetrieb bereits 

extra die dafür erforderlichen Versorgungs- und Verpflegungsräume ge-

schaffen worden seien und deshalb auch keine Umgehung von Art. 75b 

BV bzw. der dazu später erlassenen Ausführungsbestimmungen (Art. 4 

ZwVO bzw. Art. 7 ZWG) vorliegen könne. Dieser Rechtsauffassung ver-

mag sich das Verwaltungsgericht im konkreten Fall anzuschliessen. Eine 

Missachtung der Bestimmungen über den Zweitwohnungsbau ist dem-

nach zu verneinen, womit die Beschwerde auch unter diesem Aspekt ins 

Leere stösst. 

6. a) In materieller Hinsicht gilt es weiter noch den Vorwurf der Verletzung der 

Grenz- und Gebäudeabstände durch das Bauprojekt zu prüfen und zu 

entscheiden. Die massgebende kommunale Bauvorschrift gemäss Art. 

102 BauG lautet dazu wie folgt:

Art. 102 BauG – Grenz- und Gebäudeabstände

- 24 -

1Als Grenzabstand gilt bei Hochbauten jeder Art die kürzeste, waagrecht 
gemessene Entfernung zwischen der Umfassungswand und der Grunds-
tückgrenze.
2Mit schriftlicher Zustimmung des Nachbarn und Genehmigung durch die 
Baubehörde können die Grenzabstände unterschritten werden, wenn kei-
ne öffentlichen Interessen entgegenstehen. Die von der Baubehörde ge-
nehmigte Vereinbarung ist im Grundbuch anzumerken. 
3Zwischen mehreren Bauten auf dem gleichen Grundstück ist die Summe 
der beiden gesetzlichen Grenzabstände als Gebäudeabstand einzuhal-
ten. Die Baubehörde kann geringere Gebäudeabstände bewilligen, wenn 
keine öffentlichen Interessen entgegenstehen.
4Der grössere Grenzabstand ist von der Hauptfassade aus zu ermitteln. 
Die Hauptfassade bestimmt sich aufgrund der Hauptwohnräume und im 
Zweifel aufgrund der längeren Fassade.

b) Die Beschwerdeführer rügen gestützt auf Art. 102 Abs. 3 BauG, dass zwi-

schen mehreren Gebäuden auf demselben Grundstück 877 ein Grenzab-

stand einzuhalten sei, sodass für jedes Gebäude die Hauptfassade ge-

sondert zu ermitteln sei. Bei Gebäude A sei die lange, leicht geknickte 

Westfassade die Hauptfassade, von der aus der grosse Grenzabstand 

gelte, jedoch nicht eingehalten sei. Selbst der kleine Grenzabstand sei 

nicht eingehalten, wo es um die Einhaltung des Strassenabstandes gehe.

Die Beschwerdegegnerin 1 entgegnet, dass die Hauptfassade von Haus 

A die südliche sei, weil bei zwei von drei Wohnungen die Haupträume klar 

nach Süden ausgerichtet seien, und nicht die westliche, wo nur Schlaf- 

und Nebenräume angeordnet seien. Da zudem in der Zone für städti-

sches Wohnen der grosse Grenzabstand 10.5 m und der kleine 5 m be-

trage (Art. 59 i.V.m. Art. 93 [Zonenschema] BauG) und die Beschwerde-

gegnerin 2 auch den Nachweis einer genügenden Besonnung im Sinne 

von Art. 26 Abs. 4 BauG erbracht habe, und so kein Mehrlängenzuschlag 

nach Art. 25 lit. b BauG zu berücksichtigen sei und sich dadurch eben die 

Grenzabstände um 1.5 m (beim grossen) bzw. um 1 m (beim kleinen Ab-

stand) reduzierten, seien die Grenzabstände überall eingehalten.

Die Beschwerdegegnerin 2 weist bezüglich dieser Rüge zuerst auf den 

Umstand hin, dass diese erstmals im Beschwerdeverfahren vorgebracht 

werde, weswegen auf sie nicht einzutreten sei. Selbst wenn aber darauf 

- 25 -

eingetreten würde, sei sie nicht stichhaltig, wiesen doch alle drei geplan-

ten Wohnbauten eine klare Südausrichtung aus, zumal in den Häusern A 

und C die Wohnräume zweier von drei Wohnungen sowie beim Haus B 

sogar alle drei Wohnungen nach Süden ausgerichtet seien; demgegenü-

ber befänden sich auf der Westseite jeweils nur Schlaf- und Nebenräume. 

Gegen Süden hin grenze zusätzlich auch die Freihaltefläche der Grünzo-

ne an, welche Hauptaussicht und Besonnung gewährleiste. 

In Würdigung aller gegensätzlichen Argumente ist das Verwaltungsgericht 

vorab der Auffassung, dass die Beschwerdeführer diese Rüge – entgegen 

der Darstellung der Beschwerdegegnerin 2 – bereits in ihren Einsprachen 

erhoben haben (vgl. Beilagen 30 und 31 der Beschwerdegegnerin 1; dort 

jeweils unter Ziff. 3.a Abstände, Rz 20 auf S. 9). Auf die Rüge betreffend 

Grenzabstandsverletzung ist daher einzutreten. In der Sache schreibt Art. 

102 Abs. 4 BauG vor, dass sich die Hauptfassade aufgrund der Haupt-

wohnräume und im Zweifel aufgrund der längeren Fassade bestimmt. Ein 

Blick in die Grundrisspläne (z.B. die Pläne zum 3. OG; Beilage 13 der Be-

schwerdegegnerin 1) bestätigt die Aussagen der beiden Beschwerdegeg-

nerinnen: Die Wohnräume sind vorwiegend (Häuser A und C) bzw. 

vollständig (Haus B) nach Süden hin ausgerichtet bzw. nach Westen hin 

gibt es nur Schlaf- und Nebenräume. Damit ist für das Gericht aber klar, 

dass hier die Südfassaden auch die Hauptfassaden sind. Die Rüge be-

treffend Grenzabstandsverletzung erweist sich folgerichtig als unbegrün-

det.

c) Soweit die Rüge der Beschwerdeführer eine Verletzung der Abstände 

zwischen den Häusern (B-C) beinhaltet, ist vom Wortlaut von Art. 102 

Abs. 3 BauG auszugehen, wonach mehrere Bauten auf demselben 

Grundstück die Summe der beiden gesetzlichen Grenzabstände als Ge-

bäudeabstand einzuhalten haben. Diese Vorgabe übergehe die Be-

schwerdegegnerin 1, wenn sie die Gebäude B und C als durch einen ein-

geschossigen Zwischentrakt zusammengebaut und so als ein einziges 

Gebäude betrachte. Bei besagtem Zwischentrakt handle es sich lediglich 

- 26 -

um eine nicht geschlossene Überdachung des Verbindungswegs, welcher 

auch keine Geschossfläche im Sinne von Art. 98 BauG ausweise. Die 

Häuser B und C mit ihren fünf Vollgeschossen würden nach aussen un-

eingeschränkt als eigenständige Gebäude erscheinen. Die Annahme der 

Beschwerdegegnerin 1 würde zudem die Bestimmung über den Gebäu-

deabstand faktisch aushebeln und zu einer verpönten Dichte und Massie-

rung von Bauten auf einem Grundstück führen. Sodann lasse Art. 26 Abs. 

4 BauG zusätzlich bei Nachweis der Minimalbesonnung eine Reduktion 

des Gebäudeabstands um 2.5 m auf 13 m zu; diese Norm sei als Spezi-

alnorm betreffend Gebäudeabstände, welche der allgemeinen Ausnah-

meklausel von Art. 21 BauG vorgehe, zu betrachten. Indem der Abstand 

hier nur 10 m betrage, seien die Vorschriften über die Abstände zwischen 

den Häusern (B-C) offenkundig verletzt.

Die Beschwerdegegnerin 1 führt aus, dass es sich entgegen der Ansicht 

der Beschwerdeführer beim Zwischentrakt um eine massive und in sich 

abgeschlossene Installation handle, welche für einen sicheren Zugang zu 

den Häusern unabdingbar sei; zwischen den Gebäuden sei daher kein 

Gebäudeabstand einzuhalten. Was die hohe Ausnützung betreffe, welche 

angeblich unter dem Aspekt des Orts- und Landschaftsschutzes proble-

matisch sei, wird vorgebracht, dass das Bauvorhaben die zonenmässige 

Ausnützung gemäss Art. 93 BauG einhalte und das Ortsbild wahre. Eine 

umfassende Ausnützung der Bauparzelle entspreche zudem dem raum-

planerischen Anliegen zum verdichteten Bauen.

Auch die Beschwerdegegnerin 2 weist darauf hin, dass es sich beim Zwi-

schentrakt um einen wesensprägenden Gebäudeteil handle, welcher so-

wohl gestalterische als auch konstruktive Zwecke verfolge. Weil sich das 

Baugrundstück in der sogenannten Gefahrenzone 2 (blaue Gefahrenzo-

ne) befinde, müssten gemäss Art. 38 Abs. 3 KRG besondere bauliche 

Schutzmassnahmen beachtet werden; so sei der Zwischentrakt  eine 

notwendige Massnahme gegen Naturgefahren, weshalb die hangseitige 

Fassade mit einer massiven Panzerverglasung versehen sei. Ohne die-

- 27 -

sen Zwischentrakt wären eine Erschliessung der Bauteile und damit eine 

Baubewilligung gar nicht möglich. In Bezug auf den Einwand der Be-

schwerdeführer, das umstrittene Projekt bezwecke eine Ausnützung, die 

massiv über derjenigen der umliegenden Grundstücke liege, verweist die 

Beschwerdegegnerin 2 auf die zulässige Ausnützung von 0.98 des Pro-

jekts (Art. 59 i.V.m. Art. 93 [Zonenschema] BauG). Das Gesamtprojekt 

gleiche sich mit seiner Strukturierung und Aufteilung der Gebäudevolu-

men der drei Baukörper der Körnung der Umgebung durchaus an unter 

Wahrung eines ausreichenden Freiraumes gegenüber dem nahen Fried-

hof.

Wie anlässlich des Augenscheins vom 25. März 2015 durch den Prü-

fungsingenieur der Gebäudeversicherungsanstalt Graubünden sachdien-

lich erläutert wurde, müssen insbesondere zwischen den geplanten Häu-

sern B und C griffige Schutzmassnahmen gegen die dort latent vorhan-

dene Lawinengefahr – konkret Fliess- und nicht Staublawinen – getroffen 

bzw. gebaut werden. Die kantonale Gebäudeversicherungsanstalt gebe 

die präzise Umsetzung der zu treffenden Schutzmassnahmen nicht vor; 

es bestehe diesbezüglich ein gewisser Spielraum des Architekten bzw. 

der jeweiligen Bauherrschaft. In Bezug auf die Hausverbindung zwischen 

den Gebäuden B-C seien aber zur Abwehr der latenten Lawinengefahr re-

lativ hohe und massive Schutzbauten erforderlich; hier sei ein Korridor-

schutz mittels Panzerglas oder Betonwand besprochen worden. Der ver-

antwortliche Architekt der Beschwerdegegnerin 2 ergänzte dazu, dass ei-

ne feste Betondecke geplant sei. Aufgrund dieser gestalterisch prägenden 

Konstruktion, welche zum Zweck hat, dass eine Fliesslawine nicht in das 

Gebäudeinnere dringen kann, muss korrekterweise von einer unverzicht-

baren Gebäudeverbindung zwischen den Häusern B-C gesprochen wer-

den. Diese Feststellung bestätigt letztlich nur nochmals den bereits auf-

grund der Gebäudevisualisierung (vgl. Beilage 1 Augenschein), der 

Grundbuchplankopie samt Luftbild und Zonenplan (Beilage 2) einschliess-

lich beigebrachtem Projektmodell (Beilage 3; Augenscheinprotokoll inkl. 

- 28 -

Gerichtsfotos Nrn. 19, 22-25 aus allen Himmelsrichtungen; meist aus Vo-

gelperspektive) gewonnenen Eindruck, wonach die Häuser B-C als durch 

einen eingeschossigen Zwischentrakt zusammengebautes Gebilde und 

somit als ein einziges Gebäude betrachtet werden können. Diese Qualifi-

kation muss zur Folge haben, dass zwischen den Häusern B-C keine Ge-

bäudeabstände zu beachten sind und somit auch keine entsprechenden 

Abstände nach Art. 102 Abs. 3 BauG verletzt sein können. Im Übrigen 

wird von den Beschwerdeführern nicht bestritten, dass das Bauprojekt die 

in der betreffenden Zone gültige Ausnützungsziffer von 1.0 einhält (Art. 59 

i.V.m. Art. 93 BauG), weshalb der Einwand der Übernutzung nicht weiter 

geprüft werden muss.  

7. a) Materiell monieren die Beschwerdeführer weiter, dass namentlich beim 

Haus A die geplanten Abgrabungen von bis zu 3.6 m einzig dazu dienten, 

Unter- und Erdgeschoss dieses Hauses in vollem Umfang freizustellen. 

Dadurch werde Art. 29 Abs. 1 BauG verletzt, welcher Veränderungen des 

bestehenden Geländeverlaufs in der Regel lediglich zur besseren archi-

tektonischen Eingliederung der Bauten in die Umgebung zulasse. Nach 

Art. 101 Abs. 1 BauG würden zudem Geschosse, welche mehr als 1.5 m 

über die Bemessungslinie reichten, bei der Ermittlung der massgebenden 

Geschosszahl mitgezählt. Die maximale Abgrabung führe nun dazu, dass 

bergseitig alle fünf Vollgeschosse ganz sichtbar seien, was sicher nicht 

einer besseren Eingliederung in die Umgebung diene. Das Gegenteil sei 

vielmehr der Fall, da die geplanten Bauten für die Nachbarschaft und von 

der Friedhofstrasse her, dem einzigen Zugang zum Friedhof, noch volu-

minöser erscheinen würden. Deshalb sei die Abgrabung auf der G._____-

strasse massiv zu reduzieren.

Die Beschwerdegegnerin 1 räumt ein, dass in der Regel nur Abgrabungen 

bis max. 1.5 m bewilligt würden, um zu verhindern, dass zusätzliche 

Stockwerke äusserlich in Erscheinung treten würden; dies bedeute aber 

nicht, dass unter der Voraussetzung von Art. 29 Abs. 1 BauG im Einzelfall 

- 29 -

nicht auch grössere Abgrabungen möglich seien. Im vorliegenden Fall 

hätte auf die kritisierte Abgrabung nicht verzichtet werden können, da die-

se für das Ski-In technisch notwendig sei.

Die Beschwerdegegnerin 2 weist darauf hin, dass die direkte Anbindung 

der Überbauung an die Skipiste (Ski-In) verbunden mit einem ebenen 

Vorplatz im Kern des Resorts zwischen den Gebäuden ein zentrales und 

für die besagte Gemeinde einzigartiges Element darstelle. Für die Reali-

sierung der Zugänglichkeit zu Gunsten der Skifahrer und zur Behinder-

tengerechtigkeit sei es Bedingung, dass der Vorplatz ohne Steigung und 

ohne Absätze ausgestaltet werden könne. Die beanstandete Abgrabung 

sei auf diese Besonderheiten des Konzeptes zurückzuführen und daher in 

Anwendung von Art. 29 Abs. 1 BauG nicht zu beanstanden. Würde die 

Abgrabung auf 1.5 m beschränkt, so würde es ihr zustehen, das gesamte 

Gebäude um die Differenz anzuheben, was sich wiederum nachteilig auf 

die Beschwerdeführer auswirken würde, aber auch generell das projekt-

prägende Ski-In mit dem ebenen Vorplatz in Frage stellen würde. Unbe-

gründet sei auch die Rüge, das strittige Projekt überschreite die gesetz-

lich vorgesehene Anzahl Geschosse. Entscheidend dafür sei die Bemes-

sungslinie nach Art. 100 Abs. 1 BauG, welche dazu führe, dass alle drei 

Gebäude nicht mehr als fünf anrechenbare Geschosse aufweisen würden 

und in Einklang mit Art. 105 BauG in Verbindung mit Art. 93 [Zonensche-

ma] BauG auch die zulässige Gebäudehöhe nicht überschreiten würden. 

Bei den beanstandeten Bauten A-C mit zurückversetzten Attikageschos-

sen handle es sich zudem um gestaffelte Baukörper nach Art. 101 Abs. 5 

BauG, weshalb die Höhe der versetzten Gebäudeteile separat zu zählen 

sei unter Beachtung der Vorschrift, dass die Gebäudehöhe zonengemäss 

nicht um mehr als zwei Geschosse überschritten werden dürfe.

b) Zuerst erscheint es dem streitberufenen Gericht sinnvoll und hilfreich, die 

hier massgebenden bzw. die von den Parteien zitierten Bauvorschriften 

im Detail anzuführen:

- 30 -

Art. 29 BauG – Terrainveränderungen, Böschungen und Mauern
1Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufes sind in der Regel 
nicht zulässig, ausser sie sind zur besseren architektonischen Eingliede-
rung der Bauten in die Umgebung nötig.
2Unumgängliche Abgrabungen und Aufschüttungen sind nach Abschluss 
der Arbeiten zu begrünen oder mit einheimischen Bäumen oder Sträu-
chern zu bepflanzen.
3Die Baubehörde kann Wiederherstellungspläne verlangen.
4Böschungen, Stütz- und Futtermauern sind auf das Unerlässliche zu be-
schränken. 

Art. 93 BauG – Zonenschema 
Das Mass der Nutzung in den Bauzonen, die Gebäudehöhe und die 
Grenzabstände richten sich nach dem folgenden Zonenschema und den 
zugehörigen Begriffsbestimmungen: Für städtisches Wohnen laut Art. 59 
BauG gilt danach eine AZ von 1.0, ein grosser Grenzabstand von 10.5 m, 
ein kleiner Grenzabstand von 5 m, eine zulässige Geschosszahl von 5 
und die Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III. 

Art. 100 Abs. 1 BauG – Bemessungslinie
1Die Bemessungslinie ist die Waagrechte durch den tiefsten sichtbaren 
Punkt der Fassade im gewachsenen Boden. Wo Niveaulinien festgelegt 
worden sind, gelten diese als Bemessungslinien.

Art. 101 BauG – Geschosse
1Geschosse, die mehr als 1,5 Meter über die Bemessungslinie reichen, 
werden mitgezählt.
2An Hanglagen mit mehr als 35 % Neigung werden Geschosse, die mehr 
als 2,5 Meter über der Bemessungslinie liegen, mitgezählt.
3[…] 
4[…]
5Bei in der Höhe gestaffelten Baukörpern wird die Geschosszahl für jeden 
der versetzten Gebäudetrakte separat gezählt. Die Gesamthöhe des Ge-
bäudes darf die zonengemässe Geschosszahl höchstens um zwei Ge-
schosse überschreiten. 
6Attikageschosse zählen als Geschosse. 

Art. 105 BauG – Gebäudehöhe
Die zulässige Höhe einer Baute wird durch die Anzahl Geschosse ab den 
massgeblichen Bemessungslinien bestimmt. Die Geschosshöhen können 
innerhalb der festen Gesamthöhe ungleich verteilt werden. 

Die Höhe der Abgrabung wird in Art. 29 Abs. 1 BauG nicht nummerisch 

begrenzt, sodass eine Abgrabung von 3 m und mehr jedenfalls nicht zum 

- 31 -

vorneherein ausgeschlossen ist. Für die höhenmässige Beurteilung des 

Bauprojekts ist namentlich auch die visualisierte Ansicht der drei Baukör-

per (Beilage 1 Augenschein) von Bedeutung:

Visualisierung der geplanten drei Gebäude (Haus A = hinten links, Haus C = unten links und Haus B = rechts)

Die Argumentation der Beschwerdegegnerinnen mit den Bemessungspunk-

ten beim gewachsenen Terrain bis zum tiefsten sichtbaren Fassadenteil bei 

jedem der drei geplanten Häuser für sich vermag zu überzeugen und ist 

überall korrekt angewandt worden. Vor diesem Hintergrund würde keines 

der drei Gebäude mehr als fünf Vollgeschosse (inkl. Attikageschoss) auf-

weisen. Daran würde sich auch nichts ändern, wenn bei den in der Höhe 

gestaffelten drei Baukörpern für jedes der versetzten Gebäudetrakte die 

Geschosszahl separat gezählt würde, da die Gesamthöhe der Gebäude in 

diesem Fall um zwei Geschosse überschritten werden dürfte (so Art. 101 

Abs. 5 BauG). Unabhängig davon, wo die Bemessungslinie bei den als Ein-

heit zu betrachtenden Baukörpern (Haus B-C) angesetzt wird, ist die max. 

zulässige Anzahl von Geschossen eingehalten. Beim Haus B (rechts) ist 

das unterste Geschoss bei Annahme der Bemessungslinie beim mittleren 

Haus C nicht mitzuzählen. Beim Haus A (hinten links) ist die Geschosszahl 

- 32 -

ab dem Erdgeschoss des Hauses C bzw. ab dem 1. Stock des Hauses B zu 

messen, womit im Haus A rechnerisch insgesamt sechs Vollgeschosse er-

stellt würden, was allerdings mit Art. 101 Abs. 5 BauG vereinbar ist, weil die 

Gesamthöhe bei Haus A selbst bei sechs Geschossen (5+1) – bei maximal 

sogar zwei zulässigen Geschossen (5+2) – immer noch eingehalten wird.

8. a) Die Beschwerdeführer machen weiter vor allem geltend, dass sich die ge-

planten Baukörper schlecht bzw. nur völlig ungenügend ins bestehende 

Orts- und Landschaftsbild einfügen würden und wegen ihrer äusseren Er-

scheinung bezüglich Kubatur und Volumen keinesfalls einer Baubewilligung 

zugänglich sein könnten. Sie rügen damit die Baugestaltung (Ästhetik) und 

die störende Aussenwirkung der Neubauten. Die kommunale Bauvorschrift 

und die kantonalen Vorgaben lauten dazu wie folgt:

Art. 24 BauG – Architektur
1Bauten und Anlagen sind architektonisch so zu gestalten, dass sie auf ihre 
Umgebung Bezug nehmen und sich in das Orts- und Landschaftsbild ein-
ordnen.  
2Bauvorhaben, die beispielsweise bezüglich Proportionen des Gebäudes, 
Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung oder Farbgebung nicht genügen, 
sind in der Regel unter Beizug des Bauberaters zu überarbeiten.

Art. 73 Abs. 1 KRG – Siedlung und Landschaft [Gestaltung]
1Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so 
zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft 
eine gute Gesamtwirkung entsteht.

Bevor auf die visuellen Eindrücke vor Ort und sachdienlichen Erkenntnisse 

durch die Parteien anlässlich des gerichtlichen Augenscheins eingegangen 

wird, erscheint zunächst noch der Hinweis wichtig, dass die zitierte kommu-

nale Bauästhetiknorm (Art. 24 BauG) offensichtlich nicht strenger formuliert 

ist als die übergeordnete kantonale Gestaltungsnorm (Art. 73 Abs. 1 KRG). 

Nach Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG kommt der kommunalen Vorschrift somit 

bei der Rechtsanwendung und Rechtsauslegung keine eigenständige Be-

deutung zu. Dennoch kommt den Gemeinden auch in Anwendung des kan-

tonalen Baurechts ein geschützter Beurteilungs- und Ermessenspielraum 

- 33 -

zu, in welchen das Gericht nur dann eingreift, wenn die Gemeinde diesen 

Spielraum missbraucht oder überschritten hat (statt vieler: Urteile des Ver-

waltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 15 12 vom 11. Juni 

2015 E.3b, R 14 77 vom 17. März 2015 E.2g, R 12 22 vom 10. Juli 2012 

E.2c, R 09 77 vom 17. November 2009 E.3b, R 03 8 vom 10. April 2003 

E.1a ; PVG 1994 Nr. 19 und 20). 

  b) Wie der Augenschein vom 25. März 2015 gezeigt hat, befindet sich das 

Baugrundstück 877 in Hanglage und in der nächsten Umgebung sind über-

all bereits grössere Baukörper erstellt worden, womit die geplanten Neu-

bauten – mit den für die betreffende Gemeinde ortstypischen Flachdächern 

– weder als zu voluminös noch gar als protzig bezeichnet werden können 

(vgl. Gerichtsfotos Nrn. 2 und 9 [Blick Richtung Osten auf Parzelle 877, un-

terer Teil mit abzureissendem Altgebäude rechts], Nrn. 3, 10, 14-16 [Blick 

Richtung Südosten mit bisherigem Bebauungsstil talseitig – zwei bis fünf-

geschossige Flachdachbauten], Nrn. 4, 5 und 12 [Blick Richtung Süden – 

Dorfzentrum mit mehrstöckigen Alt- und Neubauten], Nrn. 6 und 11 [Blick 

Richtung Südwesten mit Mehrfamilienhaus und Giebeldach unterhalb „Ski-

In“ Piste bzw. unterhalb Friedhof], Nr. 7 [Blick Richtung Nordosten mit Wald 

und Baumgruppe – Rodungsareal Parzelle 877; vormals 1048/1190], Nrn. 8 

und 17 [Blick Richtung Norden hangaufwärts mit modernen Mehrfamilien-

häusern der Beschwerdeführer], sowie Projektmodellaufnahmen Nrn. 22-25 

aus allen Himmelsrichtungen [meist aus Vogelperspektive]). Von fremdkör-

perartigen oder ungewöhnlich solitär wirkenden Neubauten kann denn auch 

keine Rede sein; vielmehr werden sich die drei geplanten Neubauten gut 

ins gewachsene Hangterrain auf dem nördlichen und nordöstlichen Teil der 

vereinigten Bauparzelle 877 (vgl. Gerichtsfoto Nr. 1) einordnen, da sie we-

der eine besonders exponierte Hangstellung in der dort verlaufenden 

Geländekammer aufweisen noch in ihrem Grundriss eine bedeutend grös-

sere Fläche als die umliegenden Mehrfamilienhäuser beanspruchen werden 

(vgl. dazu nochmals Beilage 2 des Augenscheins mit Grundbuchplankopie, 

Flugbild und Zonenordnung). Dasselbe gilt auch bezüglich der von den Be-

- 34 -

schwerdeführern als überdimensioniert taxierten Gebäudehöhe bzw. Kuba-

tur und Volumen der geplanten Neubauten, da zwei bis fünfstöckige Ge-

bäude fast ringsherum (Ausnahme: Freihaltefläche/Grünzone - Südlicher 

Teil der Parzelle 877) bereits existieren und demzufolge hohe und volu-

minöse (Flach-) Bauten im hier zur Diskussion stehenden Bauteilgebiet kei-

neswegs eine Seltenheit sind. Anlässlich des Augenscheins wurde – man-

gels längst wieder entfernter Gebäudeprofile auf dem Baugrundstück 877 

(vgl. Profilstangen/Fotodokumentation Beilage 6 Beschwerdeführer) – zur 

Gebäudehöhe des geplanten Hauses A noch ausgeführt, dass diese unge-

fähr 2/3 (Variante Beschwerdeführer) bzw. ½ (Variante Beschwerdegegne-

rinnen) der dortigen Baumlänge (vgl. Gerichtsfoto Nr. 18) betragen werde, 

womit selbst der hinterste und höchstgelegene Neubau (Haus A) keine 

nicht mehr vertretbare Höhe oder Kubatur erreichen werde. Zur konkreten 

Ausgestaltung und Bauästhetik der drei geplanten Neubauten gibt es an-

hand der umliegend schon bestehenden Gebäudekomplexe tatsächlich kein 

absonderlich hohes Störpotential auszumachen, sind die drei Hauptfassa-

den doch ortsüblich fast ausnahmslos gegen Süden ausgerichtet, womit sie 

sich nahtlos an die räumlich unweit entfernt von ihnen gelegenen Gebäude-

komplexe in der Umgebung anpassen (vgl. dazu abermals Beilage 1 des 

Augenscheins bzw. die aussagekräftige Visualisierung in E.7b samt Pro-

jektmodellfotos Nrn. 22-25).

Die Beschwerdegegnerin 1 hat ihr Ermessen - bei umfassender Betrach-

tungsweise – deshalb pflichtgemäss und sicher nicht willkürlich ausgeübt, 

als sie das strittige Bauprojekt an den ausgewählten Standorten noch mit 

Art. 73 Abs. 1 KRG vereinbar taxierte.

9.a) Zur zeitlich bloss bis 31. Dezember 2014 befristeten Rodungsbewilligung 

des ANU vom 19. März 2013, welche erst zusammen mit dem hier ange-

fochtenen Entscheid vom 10./13. September 2013 den Parteien mitgeteilt 

wurde, gilt es der Vollständigkeit halber sowie zur Vermeidung weiterer 

(unnötiger) Verfahren noch klarzustellen: Die erwähnte Amtsbewilligung des 

ANU zur Entfernung von Hecken und Feldgehölzen ist unangefochten in 

- 35 -

Rechtskraft erwachsen, jedoch inzwischen ungenutzt ausgelaufen. Wie an-

lässlich des Augenscheins vom 25. März 2015 von den Beschwerdeführern 

im Grundsatz zu Recht festgestellt, ist die Rodungsbewilligung damit 

während des hängigen Rechtsmittelverfahrens erloschen. Es stellt sich so-

mit noch die Frage nach der Rechtsfolge dieser „Erlöschung“. Klar ist für 

das Gericht, dass so die Baubewilligung für das strittige Bauprojekt, wel-

ches den bewaldeten Teil der Parzelle 877 miterfasst, nicht erteilt werden 

bzw. die Erteilung dieser Baubewilligung ohne eine rechtsgültige Rodungs-

bewilligung nicht geschützt werden kann. Eine Verlängerung der explizit als 

befristet erklärten Rodungsbewilligung ist nämlich ausgeschlossen. Es wird 

der Beschwerdegegnerin 2 daher nichts anders übrig bleiben, als eine neue 

Rodungsbewilligung zu beantragen. Diese erneute Bewilligung dürfte in-

dessen blosse Formsache sein, auch wenn wiederum mit Einsprachen (sei-

tens der heutigen Beschwerdeführer) zu rechnen ist. Zu entscheiden ist für 

das streitberufenen Gericht aber noch, ob aufgrund „dieses Erlöschens“ der 

befristeten Rodungsbewilligung das ganze Baubewilligungsverfahren hinfäl-

lig wird und damit nochmals neu begonnen werden muss oder ob dieses 

Bewilligungselement (rechtsgültige Rodungsbewilligung) separat ergänzt 

werden kann.

b) Nach Art. 25a Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; 

SR 700) in Verbindung mit Art. 88 Abs. 2 KRG sowie Art. 55 Abs. 2 der kan-

tonalen Raumplanungsverordnung (KRVO, BR 801.110) besteht eine Koor-

dinationspflicht im Bauverfahren. Separate Bewilligungen sind demnach 

von den zuständigen Behörden an die Baubehörde zu übermitteln, welche 

diese gemeinsam mit ihrem (Haupt-) Baubewilligungsentscheid eröffnet. 

Die Koordinationspflicht hat eine formelle und eine materielle Komponente. 

Bei der materiellen Koordinationspflicht geht es um die inhaltliche Abstim-

mung; mit der formellen Koordinationspflicht soll demgegenüber sicherge-

stellt werden, dass das kantonale Recht nicht so ausgestaltet und ange-

wendet wird, dass dadurch die Verwirklichung des Bundesrechts vereitelt, 

verunmöglicht oder wesentlich erschwert wird (PETER HÄNNI, Planungs-, 

- 36 -

Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008, S. 456 ff. 

m.w.H.). Im vorliegenden Verfahren geht es nicht mehr um eine Koordinati-

on im soeben beschriebenen Sinne, sondern um das Nachholen einer 

schon getroffenen und koordinierten Entscheidung (des ANU), welche infol-

ge Befristung bzw. ungenutzter Verwendung weggefallen ist. Vor diesem 

Hintergrund ist das Verwaltungsgericht zur Überzeugung gelangt, dass es 

wohl nicht sachgerecht bzw. unverhältnismässig wäre, die Beschwerde 

bloss aus diesem Grunde gutzuheissen, den angefochtenen Baubewilli-

gungsentscheid aufzuheben und so den gesamten Baubewilligungsprozess 

abzubrechen, um dann die Beschwerdegegnerin 2 von Anfang an neu be-

ginnen zu lassen. Eine vernünftige und zwecktaugliche Problemlösung sieht 

das Gericht deswegen darin, den angefochtenen Entscheid nachträglich 

noch mit der Auflage zu ergänzen, dass vor Baubeginn eine rechtskräftige 

Rodungsbewilligung durch das ANU beigebracht werden muss. Diese sus-

pensive (aufschiebende) Bedingung zwecks Erhalts einer vollständigen 

(koordinierten) Baubewilligung wird deshalb hier direkt selbst vom streitbe-

rufenen Gericht im Urteilsdispositiv (Ziff. 1b) angeordnet.

10. a) Zusammengefasst ergibt sich, dass der angefochtene Baubewilligungsent-

scheid vom 10./13. September 2013 formell und materiell rechtens und da-

mit schützenswert ist (E.3-8), was zur Abweisung der Beschwerde vom 16. 

Oktober 2013 führt, soweit darauf aus prozessrechtlichen Gründen (E.2) 

überhaupt eingetreten werden kann. Die Baubewilligung wird jedoch noch 

mit der gerichtlichen Auflage der Beibringung (Nachreichung) einer neuen 

rechtskräftigen Rodungsbewilligung des ANU an die Beschwerdegegnerin 1 

(Baubehörde) zu Gunsten der Beschwerdegegnerin 2 verknüpft, um so zeit-

liche bzw. prozessual unnütze Leerläufe a priori zu verhindern (E.9).

b) Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten 

gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte den Beschwerdeführern 1 – 

unter sich solidarisch für ihren Anteil (½) haftend - sowie den Beschwerde-

- 37 -

führern 2 – unter sich ebenfalls für ihren Anteil (½) solidarisch haftend – 

aufzuerlegen. 

c) Aussergerichtlich haben die Beschwerdeführer 1 und 2 – nach dem glei-

chen Kostenverteilungs- und Haftungsschlüssel wie für die Gerichtskosten - 

die anwaltlich vertretene und obsiegende Beschwerdegegnerin 2 (Bauher-

rin) gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG noch angemessen zu entschädigen. Nach 

Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der 

Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV]; BR 

310.250) setzt die urteilende Instanz die Parteientschädigung der (anwalt-

lich vertretenen) obsiegenden Partei nach Ermessen fest. Ausgangspunkt 

ist dabei üblicherweise die Honorarnote des professionellen Rechtsvertre-

ters der siegreichen Partei. Mit Eingabe vom 25. April 2014 reichte der An-

walt der Beschwerdegegnerin 2 seine Honorarnote für beide Verfahren R 

13 222 und 223 über gesamthaft Fr. 10‘150.-- (gegliedert in: 36.5 Stunden à 

CHF 250.-- [Fr. 9‘125.--] plus 3% Barauslagen [Fr. 273.75] und 8% Mehr-

wertsteuer [Fr. 751.90]) ein. Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts 

muss diese Abrechnung aber noch gekürzt werden, weil die einzelnen Auf-

wandpositionen zum Teil das vorinstanzliche Einspracheverfahren betroffen 

haben und die übrigen Positionen (ab „Prüfung und Weiterleitung Baubewil-

ligungs- und Einspracheentscheid“) zu wenig detailliert ausgewiesen wur-

den, als dass eine sachgerechte Überprüfung durch die urteilende Instanz 

hätte vorgenommen werden können. Aus diesem Grunde erachtet das Ge-

richt hier ermessensweise eine aussergerichtliche Entschädigung von pau-

schal Fr. 5‘000.-- (inkl. Augenschein) als ausreichend und angemessen; 

zumal auch der Synergieeffekt für die Erarbeitung der Vernehmlassung für 

die beiden fast identischen Verfahren R 13 222 und 223 – einschliesslich 

Parallelverfahren R 13 215 mit separater Entschädigung – (mit-) berück-

sichtigt werden darf. Im Übrigen gilt es bezüglich der geltend gemachten 

Mehrwertsteuer festzuhalten, dass der besagte Rechtsvertreter auch nicht 

aufzeigte, dass es seiner Mandantin (Beschwerdegegnerin 2) verwehrt ge-

wesen wäre, die Mehrwertsteuer (MWST) als Vorsteuerabzug geltend zu 

- 38 -

machen (vgl. VGU R 2014 87 vom 14. April 2015 E.4). Die Parteientschädi-

gung ist folglich ohne MWST zuzusprechen, was im Resultat zur erwähnten 

Parteientschädigung zu Lasten der Beschwerdeführer bzw. zu Gunsten der 

Beschwerdegegnerin 2 geführt hat. Der Beschwerdegegnerin 1 steht nach 

Art. 78 Abs. 2 VRG keine aussergerichtliche Entschädigung zu, da sie le-

diglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.

Demnach erkennt das Gericht:

1. a) Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

b) Die angefochtene Baubewilligung ist mit der Auflage zu ergänzen, dass 

vor Baubeginn eine rechtskräftige Rodungsbewilligung durch das Amt für 

Natur und Umwelt beigebracht wird. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 8'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 844.--

zusammen Fr. 8'844.--

gehen einerseits zulasten von A._____ und B._____ (½) und andererseits 

zulasten von C._____, D._____, E._____ und F._____ (½) – diese jeweils 

solidarisch haftend untereinander für ihren Anteil - und sind innert 30 Tagen 

seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Aussergerichtlich haben A._____ und B._____ (½; Fr. 2'500.--) sowie 

C._____, D._____, E._____ und F._____ (½; Fr. 2'500.--) – jeweils solida-

risch haftend untereinander für ihren Anteil - die X._____ Bergbahnen AG 

mit insgesamt Fr. 5'000.-- (ohne MWST) zu entschädigen. 

- 39 -

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]