# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0962d323-3991-5b7f-8419-accc8d1f6583
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-02-11
**Language:** de
**Title:** Arealüberbauung. Zweckmässige Ausstattung und Ausrüstung. Pflicht zum Anschluss an das Fernwärmenetz mangels öffentlichen Interesses vorliegend verneint.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0016/2020
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nr._0016-2020_vom_11.02.2020_1.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2019.00119 
0016/2020 

Entscheid vom 11. Februar 2020 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Peter  Rütimann,  Baurichterin  Sabine  Ziegler,  Baurich-
ter Adrian Bergmann, Gerichtsschreiber Gianfranco Greco 

in Sachen 

Rekurrentin 

Anlagestiftung A., […] 

vertreten durch […]  

gegen 

Rekursgegnerin 

Baukommission X,  

vertreten durch […] 

betreffend 

Baukommissionsbeschluss  vom  4. Juli  2019;  Baubewilligung  für  Attikaauf-
stockung,  Umbau  Treppenhaus,  Liftbau  und  Neugestaltung  Umge-
bung/Fassaden, […]  
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben : 

A. 

Mit  Beschluss  vom  4. Juli 2020  erteilte  die  Planungs-  und  Baukommission 

X der Anlagestiftung A. die Baubewilligung für Attikaaufstockungen, diverse 

Umbaumassnahmen und Fassadenneugestaltungen der Gebäude auf dem 

Grundstück Kat.-Nr. 1 an der S.-Strasse 1-5 und T.-Strasse 1-23 in X. Die 

ebenfalls  geplante  Energieversorgung  mittels  Wärmepumpen  wurde  aber 

nicht bewilligt und mit Dispositivziffer 1.1 des Baukommissionsbeschlusses 

die Bauherrschaft stattdessen verpflichtet, sich an den "Energieverbund Z." 

anzuschliessen. 

B. 

Gegen  diese  Nebenbestimmung  erhob  die  Anlagestiftung  A.  mit  Eingabe 

vom  14. August 2019  Rekurs  beim  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich 

und stellte die folgenden Anträge: 

"1.  Beschluss Disp.-Ziff. 1.1. sei ersatzlos aufzuheben. 

2.  Die gemäss Baugesuchsformular beabsichtigte Energieversorgung mit-

tels Wärmepumpe und Solaranlagen sei zu bewilligen. 

3.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Rekursgegnerin." 

C. 

Mit Verfügung vom 19. August 2019 wurde der Rekurseingan g vorgemerkt 

und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Mit  Eingabe  vom  23. September 2019  beantragte  die  Vorinstanz  die  Ab-

weisung des Rekurses, soweit darauf eingetreten werde. 

E. 

Auf Begehren der Rekurrentin wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchge-

führt.  Die  Replik  datiert  vom  15. Oktober 2019  und  die  Duplik  der  Vor-

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instanz vom 13. November 2019. Die Parteien hielten in ihren Rechtsschrif-

ten an ihren Anträgen fest. 

F. 

Am 27. November 2019 reichte die Rekurrentin (unaufgefordert) eine weite-

re Stellungnahme zu den Akten. Hierzu liess sich die Vorinstanz mit Einga-

be vom 9. Dezember 2019 vernehmen.  

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurrentin  ist  als  Baugesuchstellerin  und  Adressatin der  angefochte-

nen  Nebenbestimmung  unstrittig  zur  Rekurserhebung  legitimiert  (§ 338a 

des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). Da auch die übrigen Prozessvor-

aussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

2. 

Die Bauherrschaft plant bei den Gebäuden an der S.-Strasse 1-3 sowie an 

der T.-Strasse 11-15 und 17-23 die Aufstockung mittels Attikageschossen, 

diverse Umbaumassnahmen und Fassadenneugestaltungen. Auf Ersuchen 

der Bauherrschaft hat die Vorinstanz das Vorhaben nach den Vorschriften 

der Arealüberbauung geprüft und bewilligt.  

Aus  den  Erwägungen  der  angefochtenen  Baubewilligung  und  den  Bauge-

suchsunterlagen  geht  hervor,  dass  die  Bauherrschaft  die  Energieversor-

gung  neu  mittels  einer  alternativ  bivalenten  Erdsondenwärmepumpe  und 

Gasheizung  sowie  mit  Solaranlagen  sicherstellen  möchte.  Die  Vorinstanz 

führt in der Baubewilligung weiter aus, dass das Umbauvorhaben im Gebiet 

"[…]  Wärmeverbund  T.-Strasse"  situiert  sei,  welches  aufgrund  der  relativ 

hohen  Wärmebedarfsdichte  und  den  bestehenden  Kleinwärmeverbünden 

eine hohe Eignung für den Anschluss an den  "Energieverbund Z." aufwei-

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se.  Bei  einem  Anschluss  von  Altbauten  an  das  Wärmenetz  mit  überwie-

gender  Nutzung  erneuerbarer  Energie  oder  Abwärme  gewähre  die  Ge-

meinde  X  einen  Förderbeitrag  von  Fr. 110.--  pro  MWh  nutzbarer  Jahres-

energie. Ein Anschluss an die Fernwärme könne daher – so die Vorinstanz 

–  zu  wirtschaftlich  gleichwertigen  Bedingungen  erfolgen.  Eine  Baubewilli-

gung für Wärmepumpen könne daher nicht in Aussicht gestellt werden. Die 

Erstellung von Photovoltaikanlagen bleibe der Bauherrschaft unbenommen. 

Gestützt auf § 71 Abs. 2 i.V.m § 295 Abs. 2 PBG habe für die Bejahung der 

Anforderungen  an  eine  Arealüberbauung  ein  Anschluss  an  den  Energie-

verbund  zu  erfolgen.  Die  Verpflichtung  zum  Anschluss  an  die  Fernwärme 

sei mittels Vereinbarung mit der Gemeinde vor Baubeginn sicher zu stellen. 

3.1. 

Die Rekurrentin bringt zur Begründung des Rekurses hauptsächlich vor, die 

Vorinstanz habe die für die Verpflichtung zum Anschluss an die Fernwärme 

erforderliche  Einzelfallprüfung  nicht  vorgenommen.  Weder  der  Energiebe-

darf der Überbauung noch die zu erwartenden Kosten seien ermittelt oder 

auch nur ansatzweise geschätzt worden. Dadurch habe die Vorinstanz ihre 

Begründungspflicht  verletzt.  Zudem  sei  unklar,  ob  eine  technische  Gleich-

wertigkeit bejaht werden könne, da die von der Vorinstanz proklamierte öf-

fentliche Fernwärme noch gar nicht bestehe. Es existiere gegenwärtig kein 

entsprechendes  Leitungsnetz.  Gemäss  den  Projektverantwortlichen  sei  ei-

ne Inbetriebnahme vor Oktober 2022 unwahrscheinlich. Es sei ihr nicht zu-

zumuten, mit dem Baubeginn auf unbestimmte Zeit zuzuwarten oder einen 

Vertrag  mit  der  Gemeinde  über  eine  Energieversorgung  abzuschliessen, 

dessen  tatsächliche  Parameter  in  absehbarer  Zeit  nicht  festgelegt  werden 

könnten.  Schliesslich  belege  das  von  der  Rekurrentin  eingeholte  Gutach-

ten,  dass  die  Wärmegestehungskosten  des  Fernwärmeanschlusses  35 % 
bis 50 % höher als die zu erwartenden Kosten der geplanten Wärmepum-

pen  seien.  Auch  bei  Berücksichtigung  allfälliger  Förderbeiträge  sei  mit  er-

heblichen Mehrkosten zu rechnen. 

3.2. 

Aufs Wesentlichste zusammengefasst erwidert die Vorinstanz vernehmlas-

sungsweise, das Vorhaben sei auf Wunsch der Bauherrschaft auf Überein-

stimmung mit den Vorschiften einer Arealüberbauung beurteilt worden. Nur 

wenn ein Anschluss an die Fernwärme erstellt werde, könne überhaupt von 

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einer guten Versorgungs- und Entsorgungslösung im Sinne von § 71 Abs. 2 

PBG gesprochen werden. Soweit die Rekurrentin darauf hinweise, dass die 

Wirtschaftlichkeit  nicht  gegeben  sei  und  daraus  den  Schluss  ziehe,  sie 

könne nicht zum Anschluss verpflichtet werden, sei zu bedenken, dass der 

geforderte  Anschluss  ein  wichtiges  Kriterium  für  die  Bewilligungsfähigkeit 

bilde.  Selbst  wenn  die  Energiekosten  für  die  Rekurrentin  bei  einem  An-

schluss an einen Wärmeverbund etwas höher ausfallen würden als mit der 

von  ihr  geplanten  Lösung,  würde  sich  die  verlangte  Anschlusspflicht  als 

rechtmässig  erweisen.  Aufgrund  der  grosszügigen  Privilegien,  welche  die 

Rekurrentin  in  Anspruch  nehmen  könne,  wären  deshalb  sogar  moderate 

Mehrkosten hinzunehmen. Dass eine Lösung im Wärmeverbund allerdings 

mit  höheren  Kosten  verbunden  sei,  als  eine  Lösung  mit  Wärmepumpen, 

bestreite  sie.  Ein  entsprechender  Nachweis  sei  bis  heute  nicht  erbracht 

worden.  Es  sei  aber  eine  Tatsache,  dass  der  Energieverbund  Z.  erst  im 

Aufbau sei, weshalb noch keine konkreten Zahlen vorliegen würden. Aller-

dings sei es hinlänglich bekannt, dass ein mutmasslicher Preis von knapp 

15 Rp/kWh  im  Vergleich  zu  anderen  Wärmeträgern  durchaus  konkurrenz-

fähig sei.  

4.1. 

Überbaute Grundstücke können gestützt auf § 71 Abs. 3 ebenfalls als Are-

alüberbauungen  beurteilt  werden,  wenn  die  Überbauung  als  Ganzes  den 

entsprechenden  Anforderungen  genügt.  Bei  der  Beurteilung  ist,  nebst  di-

versen  Merkmalen,  insbesondere  die  vorliegend  hauptsächlich  interessie-

rende Versorgungs- und Entsorgungslösung zu beachten.  

Wenn  eine  öffentliche  Fernwärmeversorgung  lokale  Abwärme  oder  erneu-

erbare  Energien  nutzt  und  die  Wärme  zu  technisch  und  wirtschaftlich 
gleichwertigen Bedingungen wie aus konventionellen Anlagen anbietet, bie-

tet § 295 Abs. 2 PBG dem Staat oder der Gemeinde die gesetzliche Grund-

lage, um Grundeigentümer zu verpflichten, ihr Gebäude innert angemesse-

ner  Frist  an  das  Leitungsnetz  anzuschliessen  und  Durchleitungsrechte  zu 

gewähren.  

Gestützt  auf  § 295  Abs. 2  PBG  können  Anschlussverfügungen  sowohl  für 

Neu-  und  Umbauten  als  auch  für  bestehende  Gebäude  erlassen  werden, 

sofern die gesetzlichen Voraussetzungen – die technische und wirtschaftli-

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che Gleichwertigkeit – dafür gegeben sind. In Arealüberbauungen lässt sich 

die Anschlusspflicht an eine Fernwärme direkt gestützt auf § 71 PBG verfü-

gen. Dadurch werden die behördenverbindlichen Festlegungen im Energie-

plan  auch  für  Grundeigentümer  verbindlich  (vgl.  Christoph  Fritzsche/Peter 

Bösch/Thomas  Wipf/Daniel  Kunz,  Zürcher  Planungs-  und  Baurecht, 

6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 2, S. 1'300). 

4.2. 

Das  Verwaltungsgericht  hatte  mit  Entscheid  VB.1996.00174  (RB 1997 

Nr. 94) darüber zu befinden, ob die Verpflichtung zum Anschluss einer Are-

alüberbauung an das Gasnetz zulässig sei. Das Verwaltungsgericht führte 

u.A.  hauptsächlich  aus,  dass  im  Bereich  der  Wärmeversorgung  eine  Kon-

kurrenz  von  Energieträgern  bestehe,  in  welche  das  Gemeinwesen  unter 

den  Gesichtspunkten  der  Eigentumsgarantie  sowie  der  Handels-  und  Ge-

werbefreiheit mit Massnahmen, die auf die Monopolisierung eines bestimm-

ten  Energieträgers  hinauslaufen  würden,  nur  eingreifen  könne,  wenn  sie 

auf klarer gesetzlicher Grundlage beruhten, im öffentlichen Interesse lägen 

und  dem  Verhältnismässigkeitsgrundsatz  genügten.  [….].  Bei  einer  Areal-

überbauung sei aber nicht von einem eigentlichen "Anschluss- und Benut-

zungszwang"  der  Eigentümer  auszugehen,  da  die  Eigentümer  der  Ver-

pflichtung  dadurch  entgehen  könnten,  indem  sie  ihr  Grundstück  entspre-

chend  der  Regelbauweise  nutzen  würden.  Wenn  § 71  PBG  zu  den  Anfor-

derungen an Arealüberbauungen die zweckmässige Ausstattung und Aus-

rüstung  der  Bauten  und  Anlagen  vorschreibe  und  bei  der  Beurteilung  ins-

besondere  die  Versorgungs-  und  Entsorgungslösung  zu  beachten  sei,  so 

genüge  dies  in  der  Regel  als  gesetzliche  Grundlage  für  die  Verpflichtung, 

die Arealüberbauung mit Gas zu beheizen.  

Im  erwähnten  Entscheid  wird  weiter  ausgeführt,  dass  das  öffentliche  Inte-
resse  weitgehend  durch  den  Gesetzgeber  bestimmt  wird.  Das  Verwal-

tungsgericht  kam  unter  Berücksichtigung  des  Energieplanungsberichtes 

schliesslich  zum  Schluss,  dass  ein  hinreichend  öffentliches  Interesse  für 

den  Anschluss  an  das  Gasnetz  bestehe  und  diese  Verpflichtung  verhält-

nismässig sei.  

4.3. 

Soweit  die  Vorinstanz  einen  Anschluss  an  die  Fernwärme  als  unumgäng-

lich  für  die  Qualifikation  als  Arealüberbauung  hält,  bietet  § 71  Abs. 2  PBG 

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im  Lichte  der  zitierten  Rechtsprechung  des  Verwaltungsgerichtes  grund-

sätzlich eine hinreichende gesetzliche Grundlage hierfür. Der Bauherrschaft 

profitiert vorliegend von der Möglichkeit, ein zusätzliches Geschoss erstel-

len zu dürfen. Fraglich ist indessen, ob auch ein öffentliches Interesse ge-

geben ist, um der Rekurrentin anstelle der  Energieversorgung mittels  Erd-

sondenwärmepumpen  den  Anschluss  an  den  "Energieverbund  Z."  vorzu-

schreiben.  

§ 7 des Energiegesetzes ermächtigt die Gemeinden, für ihr Gebiet eine ei-

gene  Energieplanung  durchzuführen.  Der  Gemeinderat  X  hat  am 

2. Dezember 2014  den  Kommunalen  Energieplan  erlassen.  Dieser  wurde 

von der Baudirektion am 21. Januar 2015 genehmigt. Gemäss dem Bericht 

zum kommunalen Energieplan wird mit der Energieplanung durch entspre-

chende  Gebietsbezeichnung  für  das  gesamte  Siedlungsgebiet  aufgezeigt, 

welche  Energieträger  prioritär  zu  Gunsten  einer  zukunftstauglichen  Wär-

meversorgung  eingesetzt  werden  sollen.  Der  Betrachtungshorizont  der 

Planung ist bis zum Jahr 2035 ausgerichtet. In der "Energieplankarte" wer-

den  dabei  die  Prioritätsgebiete  (P)  bezeichnet,  wobei  diese  wiederum  in 

den Massnahmenblättern detailliert beschrieben werden. In diesen Blättern 

sind,  neben  einem  Massnahmenbeschrieb,  auch  die  nächsten  Umset-

zungsschritte und Zuständigkeiten enthalten (vgl. Ziffer Nrn. 1.1, 4, 5.2 des 

Energieplanungsberichtes).  

Das rekurrentische Grundstück befindet sich gemäss der Energieplankarte 

innerhalb  des  Perimeters  des  kommunalen  Energieplans  "[…]  Wärmever-

bund  T.-Strasse".  Die  rekurrentische  Überbauung  füllt  diesen  Perimeter 

weitgehend aus. Die bestehende Wohnsiedlung an der T.-Strasse wird ge-

mäss dem Beschrieb im Massnahmenblatt (bisher) von zwei Heizzentralen 

mit  Heizölbrennern  mit  Wärme  versorgt.  Aufgrund  der  relativ  hohen  Wär-
mebedarfsdichte  und  den  bestehenden  Kleinwärmeverbunden  weist  das 

Gebiet  eine  hohe  Eignung  für  einen  bivalent  betriebenen  Wärmeverbund 

mit Erdwärmenutzung (allenfalls mit solarer Rückspeisung) und Erdgas auf. 

Als Massnahme wird die Prüfung der Umstellung der bestehenden Wärme-

verbunde auf erneuerbare Energien bei einem Um- oder Neubau bzw. Sa-

nierung der Heizungsanlage (evt. im Contracting) angegeben.  

Demnach steht die von der Bauherrschaft geplante Energieversorgung mit-

tels Wärmepumpen und Erdsonden bereits im Einklang mit dem geltenden 

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kommunalen Energieplan. Die Baubehörde kann für den durch sie offenbar 

bevorzugten  Anschluss  an  das  erst  in  Planung  stehende  Fernwärmenetz 

nicht  auf  den  behördenverbindlichen  Energieplan  abstützten.  Somit  kann 

§ 71 PBG für den strittigen Anschluss mangels öffentlichem Interesse nicht 

als Grundlage dienen.  

Bleibt zu prüfen, ob allenfalls § 295 PBG anwendbar ist. 

4.4. 

Werden  Heizungen  mit  Brennstoffen  betrieben,  die  Luftverschmutzungen 

bewirken,  so  sind  die  Überbauungen  mit  standortgerechten  Heizzentralen 

auszurüsten,  die  auch  Abwärme  und  Energie  aus  erneuerbaren  Quellen 

nutzen  können.  Wenn  eine  öffentliche  Fernwärmeversorgung  lokale  Ab-

wärme oder erneuerbare Energien nutzt und die Wärme zu technisch und 

wirtschaftlich gleichwertigen Bedingungen wie aus konventionellen Anlagen 

anbietet, kann der Staat oder die Gemeinde Grundeigentümer verpflichten, 

ihr  Gebäude  innert  angemessener  Frist  an  das  Leitungsnetz  anzuschlies-

sen und Durchleitungsrechte gewähren (§ 295 Abs. 1 und 2 PBG). 

Diese Bestimmung ist vorliegend bereits aus dem Grunde nicht einschlägig, 

weil nicht der Ersatz der bestehenden Ölheizung durch eine konventionelle 

Heizung, welche mit Brennstoffen betrieben werden soll, sondern die Wär-

meversorgung  mittels  Wärmepumpen  mit  Erdsonden  zur  Debatte  steht. 

Diese Versorgungslösung ist zudem, wie bereits festgestellt wurde, auch im 

Einklang mit dem behördenverbindlichen Energieplan.  

Im  Übrigen  hat  die  Rekurrentin  nachvollziehbar  aufgezeigt,  dass  ein  An-

schluss an die Fernwärme erheblich teurer zu stehen käme, als die von ihr 

geplante Lösung.  Weshalb die  von ihr  unterbreiteten Berechnungen unzu-
treffend sein sollen, wird von der Vorinstanz nicht substanziiert bestritten. 

5.1. 

Nach  dem  Ausgeführten  ist  der  Rekurs  gutzuheissen.  Demzufolge  ist  die 

angefochtene  Dispositiv-Ziffer  aufzuheben  und  die  Vorinstanz  einzuladen, 

die Bewilligung für die geplante Energieversorgung  unter den allenfalls er-

forderlichen Nebenbestimmungen zu erteilen. 

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Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  der  Vorinstanz  aufzuerlegen 

(§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). 

Nach  § 338  Abs. 1  PBG  bzw.  § 2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

Abs. 2  GebV  VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Re-

kursinstanz  ein  grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kom-

mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 4'000.-- festzusetzen. 

5.2. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforderte  

oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. Der Beizug eines 

Rechtsbeistandes  ist  in  aller  Regel  als  Grund  für  die  Zusprechung  einer 

Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom  16. Oktober 

2003,  E. 3.1.).  Demnach  ist  vorliegend  der  Rekurrentin  zulasten  der  Vor-

instanz eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Angemessen erscheint 

ein Betrag von Fr. 1'700.--. 

[…] 

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