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**Case Identifier:** 013a6e21-9bf1-50c5-9a2e-4d6efcf11131
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-20
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 20.03.2025 A/3120/2024
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-3120-2024_2025-03-20.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N E V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/3120/2024 LCI JTAPI/297/2025 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 20 mars 2025 

 

dans la cause 

 

Madame A______ et Monsieur B______, représentés par Me Stéphane PENET, avocat, 
avec élection de domicile 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 

COMMUNE DE C______ 

 

 

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A/3120/2024 

EN FAIT 

1. Madame A______ et Monsieur B______ sont copropriétaires de la parcelle n° 
1______ de la commune de C_____[GE], sise en zone villa, à l'adresse ______ dans 
la même commune. 

Sur cette parcelle d'une surface de 399 m2 sont érigés une villa de 140,6 m2, un 
garage de 28,5 m2 ainsi que des terrasses et accès sur 49,7 m2. La surface de pleine 
terre de 180,2 m2 correspond à 45,3% de la surface de la parcelle. 

2. En novembre 2023, D______ SA a déposé, pour le compte de M. B______, une 
demande d’autorisation de construire en procédure accélérée auprès du département 
du territoire (ci-après : le département ou DT) portant sur la construction d’une 
piscine extérieure d'une surface de 20 m2 sur la parcelle précitée, enregistrée sous 
APA 2______.  

3. Suite à au renvoi d'entrée du 27 novembre 2023 du département, D______ a déposé 
un nouveau projet APA 2______. 

4. Lors de l'instruction de cette requête, la commission d'architecture (ci-après : CA) 
a rendu un préavis défavorable au motif que le projet ne pouvait être accepté sur la 
base de l'art. 59 al. 3bis de la loi sur les constructions et les installations diverses du 
14 avril 1988 (LCI - L 5 05), la surface de pleine terre étant clairement insuffisante. 

Par ailleurs, l'office des autorisations de construire a sollicité divers compléments 
et modifications du projet.  

En particulier, l'office cantonal de l'agriculture et de la nature (ci-après : OCAN) a 
demandé, le 19 janvier 2024, une modification du projet dès lors que la piscine et 
les réseaux d'eau entraient en conflit avec le domaine vital d'un arbre et péjoraient 
son bon fonctionnement. Le tout devait être déplacé hors de son domaine vital à 
maturité. 

5. Le 5 février 2024, la CA a une nouvelle fois émis un préavis défavorable. La surface 
en pleine terre restait nettement insuffisante, de sorte que le projet ne pouvait être 
accepté. 

6. En date du 9 avril 2024, la requérante a modifié son projet, proposant une piscine 
de 17 m2 (4,2%) ce qui portait la surface de pleine terre à 169,7 m2 soit à 42,5%, 
correspondant à une diminution de 6,2% par rapport à l'état initial de la parcelle. 
Ainsi, des plages et terrasses avaient été supprimées pour passer de 49,7 m2 à 
43,2 m2.  

7. Par décision du ______ 2024, le département a rejeté la demande d'autorisation de 
construire. Le projet n'était pas conforme à l'art. 59 al. 3bis LCI. Pour une surface 
de la parcelle de 399 m2, la surface de pleine terre restante s'élèverait à 169,7 m2 
correspondant à un taux d'environ 42,5%. La CA avait émis trois préavis négatifs 
considérant que la surface de pleine terre était insuffisante. Elle avait par ailleurs 

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précisé que la réduction de la dimension de la piscine proposée n'était pas de nature 
à modifier sa position vu l'exiguïté de cette parcelle. 

8. En date du 2 mai 2024, la requérante a déposé une nouvelle demande d'autorisation 
de construire portant sur la construction d'une piscine, la suppression d'une terrasse 
et l'abattage d'arbre. Cette requête a été enregistrée sous APA 3______. 

Ce projet laissait apparaître une surface de pleine terre de 178 m2 (44,6%), soit une 
diminution par rapport à la surface existence de 1,5% ou, par rapport à la surface 
totale de la parcelle, une diminution de 0,5%. La piscine d'une surface de 17 m2 
(4,2%) était déplacée vers le garage afin de limiter au maximum son emprise et les 
terrasses diminuaient à 34,9 m2. 

9. Lors de l'instruction de la demande, la CA s'est prononcée défavorablement les 29 
mai et 26 juillet 2024. Elle a relevé que la surface de pleine terre était insuffisante 
et que cette nouvelle installation viendrait péjorer la situation au sens de l'art. 59 al. 
3bis LCI. 

10. L'ensemble des autres instances de préavis consultées s'est prononcé favorablement 
avec ou sans condition. 

11. Par décision du ______ 2024, le département a refusé de délivrer l’autorisation 
sollicitée, le projet n'étant pas conforme à l'art. 59 al. 3bis LCI. 

Il ressortait des documents et plans produits que, pour une surface de parcelle de 
399 m2, la surface de pleine terre restante s'élèverait à 178 m2, ce qui correspondait 
à un taux d'environ 44,6%. Or, lors de l’instruction de la requête, la CA avait émis 
un préavis défavorable le 26 juillet 2024, car le projet viendrait péjorer la quantité 
et la qualité de la surface de pleine terre déjà insuffisante. Dans ces circonstances, 
faisant sien ce préavis, il ne pouvait que constater que le projet ne garantissait pas 
une surface en pleine terre suffisante, tant du point de vue quantitatif que qualitatif, 
et partant, refuser l’autorisation sollicitée. 

12. En date du 20 septembre 2024, M. B______, sous la plume de son conseil, a recouru 
contre la décision précitée auprès du Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : le tribunal), concluant principalement, sous suite de frais et dépens, à son 
annulation et à la délivrance de l’autorisation de construire sollicitée ; 
subsidiairement, au renvoi de la cause au département pour nouvelle décision dans 
les sens des considérants. Préalablement, il sollicitait la tenue d'un transport sur 
place et l'audition de Monsieur E______, président de la CA et de Monsieur 
F______. 

La décision du DT violait les principes de la légalité, de la garantie de la propriété 
et de la proportionnalité ainsi que le droit d’être entendu au sens des art. 5 al. 1, 26 
et 36 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - 
RS 101). 

Le nouvel art. 59 al. 3bis LCI contrevenait au principe de la légalité. Il était source 
d’insécurité juridique dès lors que son appréciation et son application ne reposaient 

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sur aucun critère légal, objectif et prévisible. En effet, cette disposition qui imposait 
le principe de préserver une surface de pleine terre suffisante, ne déterminait pas les 
critères qualitatifs et quantitatifs sur lesquels devait se fonder la décision de 
l'administration, en l'occurrence, le seul préavis de la CA. Seul un critère de 40 % 
de minimum de pleine terre avait été évoqué lors de l’adoption de l’art. 59 al. 3bis 
LCI. Au vu de l'atteinte grave à la garantie de propriété, cette disposition n'était pas 
suffisamment claire, tant dans son libellé, que dans son application à des situations 
concrètes. Il en résultait un risque inévitable d’inégalité de traitement, d’abus du 
pouvoir d'appréciation et de violation du principe de la légalité.  

Le département et la CA se fondaient sur la directive 021-v7 relative au rapport des 
surfaces en zone 5, émise par le département le 1er mars 2013 et modifiée le 15 août 
2022 (ci-après : la directive LCI), et sur la marche à suivre du département intitulée 
« Densification de la zone 5 » de novembre 2022. Or ces documents n'avaient pas 
force de loi et ne permettaient pas aux justiciables de savoir de façon précise 
comment serait analysée une demande d'autorisation de construire une piscine ne 
laissant qu'une quantité de pleine terre inférieure à 60% et supérieure à 40%. 

La directive précitée, définissait la notion de pleine terre, mais n'en précisait pas les 
critères qualitatifs ou quantitatifs. À cet effet, dans la marche à suivre précitée, le 
département avait précisé que, selon l'expérience de la CA, une surface de pleine 
terre inférieure à 40% n'était ni qualitative, ni suffisamment quantitative. À l'inverse 
une surface supérieure à 60% pouvait être considérée comme suffisamment 
quantitative et qualitative. Ainsi, s'agissant d'une surface de pleine terre située entre 
40 et 60%, la CA disposait d'un pouvoir d'appréciation étendu pour déterminer, au 
cas par cas, si le projet de construction était conforme à l'art. 59 al. 3bis LCI.  

Par ailleurs, la marche à suivre précitée ne mentionnait pas davantage les 
pourcentages de pleine terre. Il existait manifestement un risque d'inégalité de 
traitement pour des situations identiques ou quasiment identiques en raison du 
pouvoir d'appréciation conféré à l'administration. Il apparaissait ainsi que le 
département se laissait guider, en l'absence de base légale suffisante, par les préavis 
de la CA qu'il faisait siens sans que le justiciable ne puisse comprendre pourquoi 
un pourcentage de 44,6% pouvait être accepté comme il pouvait ne pas l'être lorsque 
le projet laissait apparaître une surface de pleine terre entre 40% et 60%. 

Si le tribunal devait considérer que cette disposition était conforme au principe de 
la légalité, le pouvoir conféré à la CA constituait une violation du principe de la 
légalité, sous l'angle de l'arbitraire. En l'occurrence, cette commission disposait d'un 
pouvoir d'appréciation entièrement discrétionnaire ayant pour résultat la violation 
du principe de la légalité. En effet, dans l'application de cette disposition, il était 
impossible de déterminer les limites de l'activité de cette commission. Ainsi, 
lorsque celle-ci rendait ses préavis sur deux lignes, dans lesquels elle prétendait que 
le projet ne répondait pas en quantité et en qualité à l'exigence d'une surface de 
pleine terre suffisante, elle tombait dans l'arbitraire.  

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En l'espèce, il avait fourni des efforts importants pour que son projet n'entraîne 
qu'une diminution de pleine terre de 1,5% par rapport à la surface originelle ou de 
0,5% de la surface totale. Ainsi, la surface de pleine terre initiale était donc 
quasiment conservée et ce, surtout quant à sa forme originelle, la piscine ayant été 
disposée à l'arrière du garage, laissant libres les espaces tels qu'ils étaient avant son 
implantation. Cette piscine n'aurait donc qu'un impact négligeable sur la qualité de 
la pleine terre de la parcelle, tout comme sur sa quantité, qui passait de 180,2 m2 à 
178 m2. 

Le manque de motivation du préavis de la CA et de la décision du DT démontrait 
que les autorités avaient versé dans l'arbitraire lors de l'application de l'art. 59 al. 
3bis LCI. Au surplus, si un pouvoir d'appréciation était certes conféré au 
département, c’était précisément pour tenir compte des particularités de chaque cas. 
Or, en l'espèce, il avait supprimé les terrasses existantes et limité l'impact de la 
piscine par sa taille et son emplacement. Ainsi, dès lors qu’il n’était pas en mesure 
de déterminer sur quels éléments se fondait la décision contestée, qui était par 
ailleurs choquante dans son résultat, il convenait de retenir que l'autorité intimée 
avait agi de manière totalement arbitraire en rendant la décision querellée. 

Le refus opposé par le département portait atteinte à la garantie de la propriété. Cette 
atteinte à son droit était importante car, au vu de l'ampleur du projet de construction 
(rapport de 5% de la surface totale de la parcelle), cela revenait à conclure qu’il ne 
serait jamais autorisé à construire autre chose que ce qui existait déjà sur sa 
parcelle ; étant rappelé qu'il l'avait acquise en 2018, à une date où la disposition en 
question n'existait pas.  

En application du principe de proportionnalité, le DT aurait dû peser les intérêts en 
présence et parvenir à la conclusion que la construction souhaitée n’utilisait qu'une 
faible partie de la surface totale de la parcelle (5%), que la différence de pleine terre 
n'était que de 1,5% et que le but visé par la loi, à savoir la préservation d'une surface 
en pleine terre était toujours réalisé, et que le refus d'autorisation constituait une 
atteinte grave à la garantie de la propriété.  

La motivation de la décision ne permettait pas de déterminer dans quelle mesure 
son projet s'écartait des conditions de l'art. 59 al. 3bis LCI. Le projet semblait devoir 
répondre à des critères quantitatif et qualitatif qui n’étaient pas déterminés, hormis 
le respect de l’art. 59 al. 3bis LCI dont les contours demeuraient obscurs. Ainsi, 
l'exigence de motivation qui découlait du droit d'être entendu n'avait pas été 
respectée. 

13. Par courrier du 26 septembre 2024, Mme A______ a indiqué au tribunal qu'en sa 
qualité de copropriétaire, elle recourait également contre la décision du ______ 
2024 et qu'elle faisait sienne l'argumentation de M. B______. 

14. Le 25 octobre 2024, la commune a informé le tribunal qu'elle n'avait pas 
d'observations à formuler. 

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15. Le 25 novembre 2024, le département a transmis son dossier au tribunal 
accompagné de ses observations. Il a conclu au rejet du recours et à la condamnation 
des recourants aux dépens de l'instance. 

La genèse de l'art. 59 al. 3bis LCI avait été clairement exposée dans un arrêt de la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) 
du 3 octobre 2023 (ATA/1087/2023 consid. 3.2). D'une part, cette disposition 
énonçait, à titre de principe, l'obligation de préserver une surface de pleine terre, 
sans poser de critères quantitatifs. L'intention du législateur était de se situer autour 
des 40 %, sans toutefois donner à cette valeur un caractère impératif absolu. D'autre 
part, les travaux préparatoires mettaient en lumière que l'appréciation du respect de 
l'obligation concernant la préservation de la pleine terre en zone 5 devait aussi se 
faire sous l'angle qualitatif et que cette appréciation qualitative incombait à la CA. 
Ainsi, cette disposition présentait une densité normative suffisante puisque son 
texte permettait aisément de comprendre dans quelles conditions et circonstances 
elle s'appliquait et les effets juridiques qu'elle déployait. 

Les critiques des recourants ne visaient en réalité que la marge de manœuvre laissée 
à l'autorité d'exécution, laquelle devait être admise dans la mesure où elle permettait 
à l'autorité de disposer de la souplesse nécessaire à son application en tenant compte 
des intérêts publics. La jurisprudence confirmait que l'absence de critères 
quantitatifs énoncés à l'art. 59 al. 3bis LCI ne remettait pas en question la légalité 
de cette disposition.  

Le département avait en outre annoncé les modalités d'application du nouvel art. 59 
LCI sur son site Internet. La directive sur le rapport des surfaces en zone 5 dans sa 
version du 30 août 2024 précisait en outre, que selon l'expérience de la CA, il 
pouvait être considéré, en règle générale, une surface de pleine terre inférieure à 
40% n'était ni qualitative, ni suffisamment quantitative. À l'inverse, une surface 
supérieure à 60% pouvait être considérée comme suffisamment quantitative et 
qualitative. Ces documents explicitaient comment le département interprétait cette 
disposition, plus précisément sur quelle base la CA évaluait la situation et ils 
permettaient en outre une application uniforme de cette disposition. Les reproches 
formulés par les recourants au sujet du pouvoir d'appréciation laissé à la CA étaient 
infondés. Non seulement la jurisprudence confirmait que la CA était l'instance 
spécialisée à qui incombait l'appréciation qualitative de la pleine terre, mais elle 
rappelait en outre que de par sa composition et ses compétences, la CA disposait 
d'une expertise et d'une objectivité utiles à l'examen du projet. Le préavis de cette 
commission était en outre essentiel à l'application de l'art. 59 al. 3bis LCI afin 
d'assurer un rapport de surface conforme à l'art. 59 LCI et conforme à l'intention du 
législateur cantonal, dans le respect des principes posés par le droit fédéral. Enfin, 
les reproches relatifs à l'inégalité de traitement n'étaient qu'hypothétiques dans la 
mesure où les recourants n'avançaient aucun cas concret permettant de démontrer 
leurs allégations. 

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Les recourants reprochaient une appréciation arbitraire de la CA. Selon eux, la 
modification du projet permettant une réduction de l'emprise de la piscine ne 
provoquerait qu'une diminution d'1,5% de pleine terre par rapport à la situation 
existante. De plus, à leur avis, l'impact de la piscine serait négligeable sur la qualité 
de la pleine terre. Dans ses préavis, la CA avait pourtant indiqué à deux reprises 
que la surface en pleine terre était déjà insuffisante. Dans la mesure où la piscine 
projetée diminuerait encore la surface de pleine terre, cette nouvelle installation 
péjorerait la situation actuelle comme l'avait retenu la CA. Ainsi, sur le plan 
quantitatif, l'analyse opérée par la CA ne prêtait pas le flanc à la critique. Sur le plan 
qualitatif, la piscine souhaitée viendrait s'implanter dans le plus grand espace d'un 
seul tenant de la parcelle qui présentait à ce titre une grande valeur puisqu'il pouvait 
accueillir la plantation d'un arbre d'une certaine grandeur. Or, c'était précisément ce 
type d'espace en pleine terre que l'art. 59 al. 3bis LCI visait à préserver. Ainsi, à 
l'inverse de ce que soutenaient les recourants, la piscine projetée aurait aussi un 
impact sur la qualité de la pleine terre existante. L’appréciation personnelle des 
recourants ne pouvant se substituer à celle de l'instance de préavis spécialisée en la 
matière, le grief tiré de la prétendue application arbitraire de cette disposition devait 
donc également être rejeté. 

Les recourants soutenaient que la décision querellée constituait une restriction à 
leur garantie de la propriété. Or, la décision querellée était justifiée par un intérêt 
public, soit la préservation de la qualité environnementale en zone 5. Par ailleurs, 
la préservation d'une surface de pleine terre suffisante était propre à atteindre le but 
visé. S'agissant du principe de proportionnalité au sens étroit, l'intérêt privé des 
recourants à implanter une piscine de près de 17 m2 au seul endroit intéressant de 
la parcelle eu égard aux espaces naturels se trouvait dans un rapport raisonnable 
avec l'intérêt public visé par l'objectif de protection de l'environnement naturel.  

Quant à l'audition des membres de la CA requise, elle ne se justifiait pas lorsque 
cette instance avait émis un préavis versé à la procédure. Les recourants sollicitaient 
cette mesure aux fins de connaître l'appréciation de cette instance sur un nouveau 
projet de piscine différent de celui faisant l'objet de la décision contestée. Dans ces 
circonstances, cette audition visait des faits non pertinents pour l'issue du litige et 
devait par conséquent être rejetée. 

Concernant la prétendue violation de leur droit d’être entendu, le refus notifié aux 
recourants le ______ 2024 mentionnait la disposition légale applicable et exposait 
les motifs ayant mené l'autorité intimée à rendre ladite décision. La lecture du 
recours suffisait à établir que c'était en toute connaissance de cause que les 
recourants avaient formé recours et qu’ils avaient parfaitement compris que c'était 
en raison de la non-conformité du projet à l'art. 59 al. 3bis LCI que l'autorisation 
avait été refusée. Aucune violation du droit d'être entendu ne pouvait dès lors être 
constatée. 

16. Les recourants ont répliqué le 18 décembre 2024, persistant pour l'essentiel dans les 
conclusions et arguments de leur recours. Ils invoquaient un récent jugement du 

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tribunal du 19 septembre 2024 (JTAPI/936/2024) qui selon eux corroborait leur 
argumentation en ce sens que le département avait abusé de son pouvoir 
d'appréciation, de sorte que la décision devait être annulée. 

L'art. 59 al. 3bis LCI était muet sur le pourcentage minimum, inscrit dans une 
directive, largement modifiable au gré des législatures et des directions des offices 
concernés et qui ne disait pas ce qui n'était pas acceptable au-dessus de 40% et en 
dessous de 60%. C'était ainsi une large majorité des propriétaires de la zone villas 
qui se trouvait prise en otage de la densification souhaitée de cette zone mais dont 
les conséquences induites pour la garantie de la propriété étaient importantes, ces 
derniers ne pouvant plus disposer de leur jardin comme ils le souhaitaient. Le 
manque de densité normative de l'art. 59 al. 3bis LCI ainsi que les motivations 
sommaires apportées par la CA en cas de préavis défavorable en étaient la preuve. 

17. Le département a dupliqué le 20 janvier 2025. 

Il a rappelé que la CA ne prononçait pas de décision administrative et que seul le 
DT était compétent pour délivrer ou refuser une autorisation de construire. 

La présente affaire différait du cas jugé par le tribunal le 19 septembre 2024 puisque 
qu'en l'occurrence, dans ses deux préavis défavorables, la commission avait indiqué 
que la surface de pleine terre était déjà insuffisante, en d'autres termes que la 
situation initiale de la pleine terre était insatisfaisante. Elle s'était en outre montrée 
d'emblée très claire sur le fait qu'aucune modification du projet ne permettrait de 
changer sa position défavorable. 

Par ailleurs, la piscine projetée se situait dans le plus grand espace d'un seul tenant 
de la parcelle qui présentait à ce titre une grande valeur.  

Enfin, la conclusion n° 5 prise par les recourants devait être déclarée irrecevable 
puisque le tribunal n'était pas compétent pour accorder une autorisation de 
construire. 

18. Le 7 février 2025, les recourants ont adressé une écriture spontanée au tribunal. En 
particulier, ils invoquaient une procédure pendante devant le tribunal dans le cadre 
de laquelle l'audition des parties ainsi que celle du secrétaire de la CA avait été 
ordonnée. Ils produisaient également une copie caviardée du procès-verbal 
d'audience. Pour le surplus, ils ont persisté dans les termes de leur recours.  

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
(art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 

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2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours de M. B______ est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 
de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). La 
question de la recevabilité de celui de Mme A______ qui n'a exprimé sa volonté de 
recourir que le 26 septembre 2024, soit après l'échéance du délai de recours, 
souffrira de demeurer ouverte dès lors que le tribunal entrera en matière sur le 
recours de M. B______. 

3. Les recourants sollicitent la tenue d’un transport sur place ainsi que l'audition de 
MM. E______ et F______.  

4. Garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., le droit d'être entendu est une garantie 
constitutionnelle de caractère formel, dont la violation doit entraîner l'annulation de 
la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recourant sur le 
fond (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 et les références). 

Il comprend notamment le droit, pour l'intéressé, de s'exprimer sur les éléments 
pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d'avoir 
accès au dossier, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite 
à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves 
essentielles ou, à tout le moins, de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de 
nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 142 II 218 
consid. 2.3 ; 140 I 285 consid. 6.3.1 et les arrêts cités). 

Toutefois, le juge peut renoncer à l’administration de certaines preuves offertes, 
lorsque le fait dont les parties veulent rapporter l’authenticité n’est pas important 
pour la solution du cas, lorsque les preuves résultent déjà de constatations versées 
au dossier ou lorsqu’il parvient à la conclusion qu’elles ne sont pas décisives pour 
la solution du litige ou qu’elles ne pourraient l’amener à modifier son opinion. Ce 
refus d’instruire ne viole le droit d’être entendu des parties que si l’appréciation 
anticipée de la pertinence du moyen de preuve offert, à laquelle le juge a ainsi 
procédé, est entachée d’arbitraire (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 140 I 285 consid. 
6.3.1 et les arrêts cités ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_576/2021 du 1er avril 2021 
consid. 3.1 ; 2C_946/2020 du 18 février 2021 consid. 3.1 ; 1C_355/2019 du 29 
janvier 2020 consid. 3.1). 

Par ailleurs, le droit d’être entendu ne comprend pas le droit d’être entendu 
oralement (cf. not. art. 41 in fine LPA ; ATF 140 I 68 consid. 9.6.1 ; 134 I 140 
consid. 5.3 ; 130 II 425 consid. 2.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_668/2020 du 22 
janvier 2021 consid. 3.3 ; 2C_339/2020 du 5 janvier 2021 consid. 4.2.2), ni celui 
d’obtenir l’audition de témoins (ATF 130 II 425 consid. 2.1 ; arrêts du Tribunal 
fédéral 2C_725/2019 du 12 septembre 2019 consid. 4.1). Ces principes s’appliquent 
également à la tenue d’une inspection locale en l’absence d’une disposition 
cantonale qui imposerait une telle mesure d’instruction, étant précisé qu’une telle 
disposition n’existe pas en droit genevois (ATF 120 Ib 224 consid. 2b ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_243/2013 du 27 septembre 2013 consid. 3.2.1 ; ATA/285/2021 
du 2 mars 2021 consid. 2b). Enfin, dans la règle, l'audition d'un membre d'une 

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instance spécialisée ne se justifie pas lorsque cette instance a émis un préavis versé 
à la procédure (ATA/1279/2023 du 28 novembre 2023 consid. 2.1 
ATA/439/2022 du 26 avril 2022 consid. 2c ; ATA/934/2019 du 21 mai 2019 
consid. 2, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 1C_355/2019 du 29 janvier 2020 
consid. 3.1 et 3.2). 

5. En l’espèce, le tribunal estime que les documents et pièces versés au dossier ainsi 
que la consultation du SITG permettent de visualiser la parcelle des recourants et le 
périmètre dans lequel elle s’insère. Partant, il n’entend pas procéder à la mesure 
d’instruction requise, en soi non obligatoire.  

S’agissant de l'audition d'un membre de la CA celle-ci ne se justifie pas, dans la 
mesure où cette instance – spécialisée – s'est penchée à plusieurs reprises sur les 
projets des recourants et a émis plusieurs préavis qui figurent au dossier. En outre, 
l'autorité intimée, dont dépend cette commission (art. 5 let. e du règlement sur les 
commissions officielles du 10 mars 2010 - RCOf - A 2 20.01), a répondu de manière 
circonstanciée aux griefs des recourants relatifs aux points sur lesquels la CA s'est 
prononcée. 

Quant à l'audition de M. F______, secrétaire de la CA, les recourants évoquent une 
procédure pendante devant le tribunal ayant trait à une problématique similaire en 
lien avec l'application de l'art. 59 al. 3bis LCI par la CA et produisent une copie de 
l'extrait du procès-verbal de l'audience tenue dans cette affaire comprenant ses 
explications sur ce sujet. Dans ces conditions, le tribunal estime que l'audition de 
ce témoin n'est pas nécessaire, toutes les explications utiles ayant déjà été apportées 
et auxquelles le tribunal peut d'ailleurs se référer. 

En conclusion, ces actes d'instruction ne seront pas ordonnés. 

6. Sur le fond, dans un premier grief d’ordre formel, les recourants se prévalent d’une 
violation de leur droit d’être entendus, sous l’angle du défaut de motivation du 
préavis défavorable de la CA ainsi que de la décision entreprise au motif qu’il ne 
leur était pas possible de déterminer les critères sur lesquels le département et cette 
commission se sont fondés pour refuser le projet. 

7. Le droit d’être entendu implique également pour l’autorité l’obligation de motiver 
sa décision afin que le destinataire puisse la comprendre, l’attaquer utilement s’il y 
a lieu et afin que l’autorité de recours puisse exercer son contrôle. L’autorité doit 
ainsi mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidé et sur lesquels 
elle a fondé sa décision, de manière à ce que l’intéressé puisse se rendre compte de 
la portée de celle-ci et l’attaquer en connaissance de cause. Elle n’est pas tenue de 
discuter tous les arguments soulevés, mais peut se limiter à l’examen des questions 
décisives pour l’issue du litige. La motivation peut être implicite et résulter des 
différents considérants de la décision. Savoir si la motivation présentée est 
convaincante est une question distincte de celle du droit à une décision motivée. 
Dès lors que l’on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l’autorité, le 
droit à une décision motivée est respecté, même si la motivation présentée est 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/439/2022
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/934/2019
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_355/2019
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/JmpLex/A%202%2020.01

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A/3120/2024 

erronée (ATF 142 II 154 consid. 4.2 ; 141 IV 249 consid. 1.3.1 ; arrêts du Tribunal 
fédéral 6B_762/2020 du 17 mars 2021 consid. 2.1 et les références citées ; 
1C_415/2019 du 27 mars 2020 consid. 2.1 ; ATA/447/2021 du 27 avril 2021 consid. 
6b). 

8. La réparation d’un vice de procédure en instance de recours et, notamment, du droit 
d’être entendu, n’est possible que lorsque l’autorité dispose du même pouvoir 
d’examen que l’autorité inférieure (ATF 145 I 167 consid. 4.4 ; arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_240/2017 du 11 décembre 2018 consid. 3.2). Elle dépend toutefois de 
la gravité et de l’étendue de l’atteinte portée au droit d’être entendu et doit rester 
l’exception. Elle peut cependant se justifier en présence d’un vice grave lorsque le 
renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la 
procédure (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1B_556/2017 
du 5 juin 2018 consid. 2.1) En outre, la possibilité de recourir doit être propre à 
effacer les conséquences de cette violation. Autrement dit, la partie lésée doit avoir 
le loisir de faire valoir ses arguments en cours de procédure contentieuse aussi 
efficacement qu’elle aurait dû pouvoir le faire avant le prononcé de la décision 
litigieuse (ATA/802/2020 du 25 août 2020 consid. 4c et les références cités). 

9. S’agissant de la motivation de la décision, le tribunal constate que les recourants 
ont été à même de le saisir en temps utile et que les griefs qu’ils font valoir 
démontrent qu’ils ont parfaitement saisi le sens et la portée de la décision querellée. 
Quant au préavis négatif de la CA, le département a pu l'expliciter dans le cadre de 
ses écritures et les recourants ont eu l’occasion de se déterminer à cet égard. Dans 
ces circonstances, force est de constater que l’éventuel défaut de motivation aurait 
été réparé devant le tribunal de céans. 

Ce grief sera ainsi écarté. 

10. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l'espèce. 

11. Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit 
tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’inégalité de traitement, le principe de la 
bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_107/2016 du 28 juillet 2016 consid. 9). Elle doit en outre 
en outre utiliser sa marge de manœuvre conformément à ses devoirs en tenant 
compte du but de la loi, afin de servir au mieux l'intérêt public (Thierry 
TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2ème édition, 2018, p. 179 n. 513). 

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Commet un excès positif de son pouvoir d'appréciation l'autorité qui exerce son 
appréciation alors que la loi l'exclut, ou qui, au lieu de choisir entre les deux 
solutions possibles, en adopte une troisième. Il y a également excès du pouvoir 
d'appréciation dans le cas où l'excès de pouvoir est négatif, soit lorsque l'autorité 
considère être liée, alors que la loi l'autorise à statuer selon son appréciation, ou 
qu'elle renonce d'emblée, en tout ou partie, à exercer son pouvoir d'appréciation 
(ATF 137 V 71 consid. 5.1 ; 116 V 307 consid. 2 et les références citées ; arrêts du 
Tribunal fédéral 5A_472/2016 du 14 février 2017 consid. 5.1.2 ; 1C_263/2013 du 
14 mai 2013 consid. 3.1), par exemple en appliquant des solutions trop 
schématiques ne tenant pas compte des particularités des cas d'espèce, que l'octroi 
du pouvoir d'appréciation avait justement pour but de prendre en considération ; on 
peut alors estimer qu'en refusant d'appliquer les critères de décision prévus 
explicitement ou implicitement par la loi, l'autorité viole directement celle-ci (cf. 
Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 514 p. 179). 

12. Les arguments formulés par les parties à l'appui de leurs conclusions respectives 
seront repris et discutés dans la mesure utile (cf. arrêts du Tribunal fédéral 
1C_72/2017 du 14 septembre 2017 consid. 4.1 ; 1D_2/2017 du 22 mars 2017 
consid. 5.1 ; 1C_304/2016 du 5 décembre 2016 consid. 3.1 ; 1C_592/2015 du 27 
juillet 2016 consid. 4.1 ; 1C_229/2016 du 25 juillet 2016 consid. 3.1), étant rappelé 
que, saisi d'un recours, le tribunal applique le droit d'office et que s'il ne peut pas 
aller au-delà des conclusions des parties, il n'est pas lié par les motifs qu'elles 
invoquent (art. 69 al. 1 LPA ; cf. not. ATA/1024/2020 du 13 octobre 2020 consid. 
1 et les références citées ; ATA/386/2018 du 24 avril 2018 consid. 1b ; cf. aussi 
ATF 140 III 86 consid. 2 ; 138 II 331 consid. 1.3 ; 137 II 313 consid. 1.4). 

13. L’art. 1 al. 1 LCI prévoit que sur tout le territoire du canton nul ne peut, sans y avoir 
été autorisé élever en tout ou partie une construction ou une installation (let. a). Par 
ailleurs, dès que les conditions légales sont réunies, le département est tenu de 
délivrer l’autorisation de construire (art. 1 al. 6 LCI). 

14. L’art. 59 LCI régit le rapport des surfaces en 5ème zone à bâtir, en posant le principe, 
à son al. 1, que la surface de la construction, exprimée en m2 de plancher, ne doit 
pas excéder 25% de la surface de la parcelle (phr. 1). Ce principe est assorti de 
plusieurs exceptions permettant d’augmenter la surface brute de plancher (définie à 
l’art. 59 al. 2 LCI) à certaines conditions liées à la performance énergétique du 
projet de construction (art. 59 al. 1 phr. 2 et 3 LCI), qui peuvent se cumuler à 
d’autres conditions comme dans les cas de l’art. 59 al. 4, al. 4bis et 4ter LCI, 
notamment dans les périmètres de densification accrue définis par un plan directeur 
communal approuvé par le Conseil d’État (art. 59 al. 4 LCI). C’est dans le cadre de 
cette disposition cantonale relative au rapport des surfaces que se trouve l’art. 59 
al. 3bis LCI dont l’application est au cœur du présent litige. 

15. Selon cette disposition, entrée en vigueur le 28 novembre 2020, une surface en 
pleine terre, à savoir dénuée de toute construction en surface ou en sous-sol et non 

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A/3120/2024 

revêtue, de la parcelle ou du groupe de parcelles considérées par la demande 
d’autorisation de construire doit être préservée. 

16. Le principe de la préservation de la pleine terre en zone 5 a été introduit dans le 
guide publié par le canton « Les nouveaux quartiers-jardins du XXIe siècle » visant 
une densification de qualité de la zone 5 sans modification de zone à Genève, pour 
répondre à la problématique de l'imperméabilisation des sols. Au chapitre consacré 
à l'« état des lieux » (version juin 2017, p. 7 ss), le guide relevait en effet : « avec 
l'augmentation de l'indice d'utilisation du sol on assiste aussi à l'augmentation de 
l'emprise des bâtiments (et des annexes) pouvant dépasser les 60% de la surface des 
parcelles concernées. Avec les stationnements de surface, les terrasses en dur et les 
souterrains, cette occupation du bâti a pour conséquence une forte 
imperméabilisation des sols et génère des problèmes de ruissellement et 
récupération des eaux de pluie ». Sous le chapitre « les enjeux de la densification », 
il fixait des principes généraux visant notamment « à conserver des espaces plantés 
en pleine terre en proportion suffisante en limitant, en même temps, 
l'imperméabilisation des sols » et introduisait également la mention de l'IVER.  

17. L’art. 59 al. 3bis LCI trouve son origine dans un amendement proposé dans le cadre 
du projet de loi (ci-après : PL) 12'566, déposé en août 2019 par des députés, visant 
à modifier l’ancien art. 59 al. 4 let. a LCI, dans sa teneur antérieure au 28 novembre 
2020, afin de « redonner aux communes un pouvoir qu’elles [avaient] perdu début 
2013, dans la densification de la zone villas » à la suite de l’adoption du PL 10'891 
intitulé « Préserver la zone de villas », présenté comme une alternative aux projets 
de déclassements de la zone 5, anciennement dénommée zone « villas » (p. 3 ss, en 
particulier p. 5 de l’exposé des motifs du PL 12'566 et p. 2 s et 17 s du rapport de 
la commission parlementaire d’aménagement du 11 août 2020 chargée d’étudier le 
PL 12'566, ci-après : Rapport PL 12’566-A). 

Dans le cadre de l'examen du projet de loi portant sur la modification de l'art. 59 al. 
4 LCI (PL 12'566), un député avait proposé d'ajouter un alinéa 3bis à l'art. 59 LCI 
dont la teneur serait la suivante : « une surface en pleine terre, à savoir dénuée de 
toute construction en surface ou en sous-sol et non revêtue, correspondant au 
minimum à 40% de la surface de la parcelle ou du groupe de parcelles considérées 
par la demande d'autorisation de construire doit en principe être préservée » (rapport 
du 11 août 2020 de la commission d'aménagement du canton chargée d'étudier le 
PL). 

Devant le Grand Conseil, le président du département, évoquant les critères devant 
présider à l’adoption de secteurs de densification dans les plans directeurs 
communaux, a indiqué : « Sur cette base, nous allons travailler pour mettre à jour 
d'ici la fin de l'année une grille des critères de qualité qui permettra de valoriser la 
question de la pleine terre - elle doit tendre vers les 40%, mais il y a toujours des 
cas qui requièrent des dérogations. C'est pourquoi il me semblerait faux d'introduire 
des règles urbanistiques au niveau législatif : elles relèvent de la commission 
d'architecture, mais aussi des professionnels et des discussions avec les communes. 

- 14/21 - 

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Ce guide qualité exposera donc une démarche que les propriétaires et promoteurs 
devront suivre et défendre face à la commission d'architecture, qui sera la gardienne 
du temple de cette notion de qualité » (MGC, séance du jeudi 1er octobre 2020 à 
20h30- 1er débat). 

L'amendement concernant l'art. 59 al. 3bis LCI a été adopté sans qu'un pourcentage 
soit fixé. 

18. La légalité de l’art. 59 al. 3bis LCI a été confirmée par le tribunal de céans et la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative ; cf 
en particulier ATA/1087/2023 du 3 octobre 2023). Il n'y a dès lors pas lieu d'y 
revenir. 

19. Dans cet arrêt, la chambre administrative a par ailleurs posé les constats suivants 
concernant l’art. 59 al. 3bis LCI (consid. 3.3) :  

« D’une part, l’art. 59 al. 3bis LCI pose, à titre de principe, l’obligation de préserver 
une surface en pleine terre, sans toutefois poser de critères quantitatifs. L’intention 
du législateur était de se situer autour des 40%, sans toutefois donner à cette valeur 
un caractère impératif ni absolu. Cela a déjà été relevé par la chambre administrative 
(ATA/130/2023 du 7 février 2023 consid. 4) (…).  

Cette obligation est valable pour toute demande de construction en zone 5, que 
celle-ci soit associée ou non à un projet de construction exigeant une dérogation 
fondée sur l’art. 59 LCI, compte tenu de la formulation de l’art. 59 al. 3bis LCI, du 
fait que cette obligation figure, au sein de la norme régissant le rapport de surface 
en zone 5, dans un alinéa indépendant et spécifique à la question de la pleine terre 
ainsi que des travaux préparatoires précités. De plus, conformément à la volonté de 
son président exprimée devant le parlement, le département a, dans un communiqué 
de presse du 19 janvier 2021, annoncé, en même temps que la fin du moratoire en 
« zone villa », les modalités d’application du nouvel art. 59 LCI, disponibles sur 
son site internet à l’adresse https://www.ge.ch/document/marche-suivre-
densification-zone-5-mise-jour-2022, notamment l’exigence relative au « nouvel 
indice de pleine terre » ou indice de verdure (IVER) qui sera développée plus bas.  

D’autre part, les travaux préparatoires susmentionnés mettent en lumière que 
l’appréciation du respect de l’obligation concernant la préservation de la pleine terre 
en zone 5 doit aussi se faire sous l’angle qualitatif et que cette appréciation 
qualitative incombe à la CA (…). Dès lors, contrairement à l’avis des propriétaires, 
le préavis de la CA est essentiel à l’application de l’art. 59 al. 3bis LCI, afin 
d’assurer un rapport de surface conforme à l’art. 59 LCI et à l’intention 
susmentionnée du législateur cantonal, dans le respect des principes précités posés 
par le droit fédéral ». 

20. Dans l’exercice de la compétence que lui confère l’art. 59 al. 3bis LCI, le 
département dispose d’une grande liberté d’appréciation, celle-ci n'étant limitée que 
par l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (art. 61 al. 2 LPA). 

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21. D’après la jurisprudence, afin d’assurer l’application uniforme de certaines 
dispositions légales, l’administration peut expliciter l’interprétation qu’elle leur 
donne dans des directives. Si les directives, circulaires ou instructions émises par 
l'administration ne peuvent contenir de règles de droit, elles peuvent cependant 
apporter des précisions quant à certaines notions contenues dans la loi ou quant à la 
mise en pratique de celle-ci. Sans être lié par elles, le juge peut les prendre en 
considération en vue d'assurer une application uniforme de la loi envers chaque 
administré.  

Il ne doit cependant en tenir compte que si elles respectent le sens et le but de la 
norme applicable (ATF 129 V 205 consid. 3.2 ; 127 V 61 consid. 3a ; 
ATA/552/2013 du 27 août 2013 ; ATA/114/2010 du 16 février 2010). Ces 
directives ne dispensent pas de se prononcer à la lumière des circonstances du cas 
d'espèce. Par ailleurs, elles ne peuvent sortir du cadre fixé par la norme supérieure 
qu'elles sont censées concrétiser. En d'autres termes, à défaut de lacune, elles ne 
peuvent prévoir autre chose que ce qui découle de la législation ou de la 
jurisprudence (ATF 138 II 536 consid. 5.4.3 ; 133 II 305 consid. 8.1). Ces principes 
sont applicables mutatis mutandis en droit cantonal (ATA/1278/2018 précité 
consid. 10b ; ATA/1000/2018 du 25 septembre 2018 consid. 6d). 

22. En janvier 2021, le département a publié en ligne une « Marche à suivre pour la 
densification de la zone 5, Modalités d’application du nouvel article 59 LCI » (ci-
après : la marche à suivre) » (https://www.ge.ch/document/marche-suivre-
densification-zone-5-mise-jour-2022). 

Cette marche à suivre décrit les nouvelles exigences de contenu et de forme à 
respecter dans la zone 5, tant pour les projets de construction que pour les plans 
directeurs communaux. Elle vise notamment à renforcer la qualité des projets de 
densification et à améliorer leur intégration dans le contexte local, tout en limitant 
leur impact environnemental » (p. 6). En effet, « chaque nouvelle construction dans 
la zone 5 participe au processus de transformation du territoire. Pour préserver la 
qualité de vie dans ces secteurs qui bénéficient d'une végétalisation importante, il 
est nécessaire de veiller à la bonne prise en compte des aspects notamment 
patrimoniaux et environnementaux » (p. 8). Pour toute les demandes d'autorisation 
de construire en zone 5, le dossier doit fournir une information concernant la pleine 
terre et l'IVER. Celui-ci quantifie les effets induits de la construction sur les trois 
éléments naturels suivants : pleine terre, stratégie végétale et eau (p. 10). Dans le 
cadre de la présentation du projet, « il s'agit de préciser comment le projet contribue 
au maintien et au développement de la qualité paysagère du site dans lequel il 
s'inscrit ». Pour la pleine terre, « un plan ou schéma doit illustrer les différents types 
d'espaces non bâtis en pleine terre, de la situation projetée et, selon leur taille et 
l'implantation du projet (espaces majeurs/résiduels). On entend par espaces majeurs 
en pleine terre, les espaces d'un seul tenant pouvant par exemple accueillir la 
plantation d'arbres de première et deuxième grandeur. Une valeur cible de 40 % de 
pleine terre sera recherchée, l'objectif étant de ménager des espaces en suffisance 

https://www.ge.ch/document/marche-suivre-densification-zone-5-mise-jour-2022
https://www.ge.ch/document/marche-suivre-densification-zone-5-mise-jour-2022

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permettant d'accueillir des sujets d'une certaine importance, ceux-ci caractérisant la 
zone 5 » (p. 13). 

Dans sa version mise à jour en novembre 2022, la marche à suivre n'indique plus le 
pourcentage de pleine terre recherchée mais prévoit : « Une quantité de pleine terre 
cohérente avec les enjeux de paysage, de biodiversité et les usages souhaités sera 
recherchée, en lien avec la stratégie de densification zone 5 du PDCom approuvé le 
cas échéant » (p. 13), précisant aussi que la pleine terre est une des composantes de 
l'indicateur qualitatif de verdure (ci-après: IQVER ; p. 9). 

Cette version de la marche à suivre précise également le rôle de la CA. Cette 
dernière « instruit toutes les demandes d’autorisation de construire en zone 5. En 
application du cadre légal, la CA doit analyser la compatibilité du projet avec « le 
caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier ». Elle doit désormais 
également évaluer le projet à l'échelle du groupe de parcelles. Pour cela elle prend 
en compte, d'une part, la quantité de pleine terre préservée par le projet, et d'autre 
part, elle se base sur le PDCom, notamment en ce qui concerne les secteurs de 
densification accrue et les voies à créer ou à modifier. En l'absence d'un PDCom 
approuvé, la CA applique les critères d'évaluation présentés dans le schéma du 
chapitre A.2 de la marche à suivre et utilise la note explicative produite par le 
requérant pour produire son préavis (p. 14). 

 De plus, selon la directive LCI, il est précisé, s'agissant de l'art. 59 al. 3bis LCI, que 
« cet alinéa indique qu'une surface pleine terre doit être préservée. Il définit 
précisément la notion de pleine terre. Par contre, il ne définit rien sur les aspects 
qualitatif ou quantitatif de cette dernière. A cette effet, le département a établi une 
marche à suivre intitulée « zone 5 » (www.ge.ch/document/marche-suivre-
densification-zone-5). Selon l'expérience de la CA, il peut être considéré, en règle 
générale, qu'une surface pleine terre inférieure à 40% n'est ni qualitative, ni 
suffisamment quantitative. À l'inverse une surface supérieure à 60% peut être 
considérée comme suffisamment quantitative et qualitative ». 

23. Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et 
organismes intéressés ne lient pas les autorités et n’ont qu’un caractère consultatif, 
sauf dispositions contraires et expresses de la loi ; l’autorité reste ainsi libre de s’en 
écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt public supérieur. 
Toutefois, lorsqu’un préavis est obligatoire, il convient de ne pas le minimiser 
(ATA/486/2023 du 9 mai 2023 consid. 6.1.1 et les références citées). 

Selon une jurisprudence bien établie, chaque fois que l'autorité inférieure suit les 
préavis requis, la juridiction de recours doit s'imposer une certaine retenue pour 
éviter de substituer sa propre appréciation à celle des entités ayant formulé un 
préavis dans le cadre de l'instruction de la demande d'autorisation, pour autant que 
l'autorité inférieure ait suivi l'avis de celles-ci. Elle se limite à examiner si le 
département ne s'est pas écarté sans motif prépondérant et dûment établi du préavis 
de l'autorité technique consultative, composée de spécialistes capables d'émettre un 
jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/486/2023

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protection fixés par la loi (ATA/896/2021 du 31 août 2021 
consid. 4d ; ATA/155/2021 du 9 février 2021 consid. 7c et 
10e ; ATA/1311/2020 du 15 décembre 2020 consid. 7d ; ATA/724/2020 du 4 août 
2020 consid. 3e ; ATA/1098/2019 du 25 juin 2019 consid. 2e). 

24. Dans son jugement JTAPI/936/2024 précité, qui concernait la construction en zone 
de développement 4B, zone de fond 5 d'une piscine entourée d'un dallage pour un 
total de 26.25 m2 avec un indice de pleine terre de 47.39 %, positionnée dans le 
prolongement de la villa, le tribunal a admis le recours des propriétaires de la 
parcelle retenant que les différentes modifications apportées au projet avaient 
permis une évolution positive de ce dernier tant d'un point de vue quantitatif, en 
augmentant le pourcentage de surface de pleine terre, que d'un point de vue 
qualitatif, en permettant la conservation d'un espace d'un seul tenant. Partant, en 
l'absence de motivation spécifique de la CA de ce qu’elle souhaitait précisément 
pour rendre un préavis favorable, et dès lors que le projet permettait de maintenir 
un pourcentage de pleine terre de 47.39%, soit au-delà des 40% dont il était fait 
référence dans la directive, le tribunal a retenu que le département avait abusé de 
son pouvoir d'appréciation en refusant de délivrer l'autorisation sollicitée et en ne 
s’écartant pas du préavis de la CA (consid. 18). Ce jugement n’a pas fait l’objet 
d’un recours. 

25. Dans l'ATA/1087/2023 précité, la chambre administrative a confirmé le refus du 
département d’autoriser une piscine de 30 m2 dans le jardin d’une villa située en 
zone 5, se fondant sur le préavis négatif de la CA relevant que l’implantation de la 
piscine divisait en deux la surface de pleine terre, ce qui ne la rendait pas 
« qualitative ». Dans ce cas d'espèce, la réalisation du projet litigieux aurait eu pour 
conséquence de supprimer 50,96 m2 de pleine terre, équivalent à 8,4% de la surface 
de la parcelle, et de baisser le taux de pleine terre à 41,94%. 

26. Une décision viole le principe de l’égalité de traitement garanti par l’art. 8 de la 
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst - RS 101) 
lorsqu’elle établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif 
raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou lorsqu’elle omet de 
faire des distinctions qui s’imposent au vu des circonstances, c’est-à-dire lorsque 
ce qui est semblable n’est pas traité de manière identique et lorsque ce qui est 
dissemblable ne l’est pas de manière différente. Cela suppose que le traitement 
différent ou semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante. La 
question de savoir si une distinction juridique repose sur un motif raisonnable peut 
recevoir une réponse différente selon les époques et suivant les conceptions, 
idéologies et situations du moment (ATF 138 V 176 consid. 8.2 ; 131 I 1 consid. 
4.2 ; 129 I 346 consid. 6 ; Vincent MARTENET, Géométrie de l’égalité, 2003, p. 
260 ss). 

27. La garantie de la propriété, ancrée à l'art. 26 al. 1 Cst., n'est pas absolue. Comme 
tout droit fondamental, elle peut être restreinte aux conditions fixées à l'art. 36 Cst. 
La restriction doit ainsi notamment être justifiée par un intérêt public et respecter le 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/896/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/155/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1311/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/724/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1098/2019

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principe de la proportionnalité. Exprimé aux art. 5 al. 2 et 36 al. 3 Cst., ce principe 
exige que les mesures mises en œuvre soient propres à atteindre le but visé (règle 
de l'aptitude) et que celui-ci ne puisse être atteint par une mesure moins 
contraignante (règle de la nécessité) ; il doit en outre y avoir un rapport raisonnable 
entre ce but et les intérêts compromis (principe de la proportionnalité au sens étroit, 
impliquant une pesée des intérêts) (cf. ATF 141 I 1 consid. 5.3.2 ; ATF 140 I 168 
consid. 4.2.1 ; ATF 135 I 233 consid. 3.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_418/2016 
du 28 février 2017 consid. 5.1 ; 1C_451/2016 du 11 janvier 2017 consid. 5.1 ; 
1C_433/2015 du 18 mai 2016 consid. 2.1). 

28. Une décision est arbitraire lorsqu’elle viole gravement une norme ou un principe 
juridique indiscuté ou lorsqu’elle heurte de manière choquante le sentiment de la 
justice et de l’équité. L’arbitraire ne résulte pas du seul fait qu’une autre solution 
pourrait entrer en considération ou même qu’elle serait préférable. Pour qu’une 
décision soit annulée pour cause d’arbitraire, il ne suffit pas que la motivation 
formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans 
son résultat (ATF 128 I 177consid. 2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 4P.149/2000 du 
2 avril 2001 consid. 2 et les arrêts cités). 

29. En l’espèce, il convient de déterminer si le département a outrepassé son pouvoir 
d’appréciation dans l’application de l’art. 59 al. 3bis LCI, lequel est applicable à la 
demande d’autorisation de construire querellée, ce qui n’est pas contesté. 

Les recourants font valoir que leur second projet propose une surface de pleine terre 
de 44,6% soit une diminution de 1,5% de la surface en pleine terre existante, que 
l'emprise de la piscine désormais prévue vers le garage serait moindre et que la 
surface des terrasses a été réduite pour atteindre 34,9 m2. 

La CA s'est cette fois encore prononcée défavorablement, considérant que le projet 
viendrait péjorer la quantité et la qualité de la surface de pleine terre, déjà 
insuffisante sans projet (45,3 %).  

Il ressort de la directive précitée que s’agissant de l'aspect quantitatif de la pleine 
terre, la valeur cible est de l'ordre de 40 % dans une fourchette entre 40 et 60%. 
Quant à l'aspect qualitatif, la perspective recherchée est de pouvoir maintenir une 
surface de pleine terre d'un seul tenant et d'éviter son morcellement, dans le but 
notamment de permettre la plantation d'arbres ou d'arbustes d'une certaine 
importance. 

 Le tribunal retiendra qu’en réduisant la surface de la piscine projetée par rapport au 
premier projet refusé, les recourants ont légèrement fait évoluer le pourcentage de 
surface de pleine terre de leur projet qui est passé de 42,5% à 44,6%. S’agissant de 
l’aspect quantitatif, le projet litigieux prévoit ainsi une surface de pleine terre qui 
se situe dans le bas de la fourchette visée par la directive qui pourrait être admis. 

 Quant à l'aspect qualitatif, il ressort des écritures du département et de la marche à 
suivre précitée que la CA cherche à ménager des espaces en pleine terre en 
suffisance d'un seul tenant pouvant accueillir la plantation d'arbres ou d'arbustes 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/128%20I%20177
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4P.149/2000

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d'une certaine importance, caractérisant la zone 5, ainsi qu'une quantité de pleine 
terre cohérente avec les enjeux de paysage et de biodiversité notamment. 

 En l'occurrence, il ressort des plans que le projet proposé est problématique sous 
l'angle de l'aspect qualitatif puisque la création de la piscine envisagée viendrait 
soustraire le plus grand espace d'un seul tenant de la parcelle en question, laquelle 
selon le département présente une grande valeur dès lors qu'il est susceptible 
d'accueillir un arbre d'une certaine grandeur. En effet, hormis cet espace devant le 
garage, la parcelle ne dispose pas de surfaces de pleine terre intéressantes du point 
de vue de la végétalisation. Le projet même s'il propose une piscine accolée au 
garage, se distingue en outre de la situation appréhendée dans le JTAPI/936/2024 
où le pourcentage de pleine terre préservée était plus important puisqu'il atteignait 
47.39% et qu'il permettait la conservation d’un espace en un seul tenant propre à la 
plantation d’un arbre. 

 Dans ces circonstances et vu l’importance de préserver des surfaces de pleine terre, 
en particulier des espaces d’un seul tenant, à des fins de protection de 
l’environnement naturel et paysager, en laissant notamment des surfaces végétales 
pour la petite faune et des percées visuelles, le département pouvait, à juste titre, 
considérer que le projet des recourants ne répondait pas aux attentes de la CA, 
lesquelles s’inscrivent clairement dans le cadre de l’art. 59 al. 3bis LCI précisé par 
la directive. 

 Partant, en suivant le préavis de la CA, émis sur la base des circonstances concrètes 
du projet envisagé et qui respecte l’art. 59 al. 3bis LCI, force est d’admettre que le 
département a exercé son pouvoir d’appréciation de manière conforme à la loi et à 
la jurisprudence, sans porter d’atteinte inadmissible à la garantie de propriété des 
recourants. Leur intérêt privé à pouvoir user à leur guise de leur parcelle doit en 
effet être mis en balance avec celui, plus général, à la protection de l’environnement 
naturel, en particulier sous l’angle de l’imperméabilisation des sols et de la 
préservation des couloirs de biodiversité, préoccupations rappelées par le président 
du département devant la commission d’aménagement et entérinées par la 
jurisprudence. Par ailleurs, on ne voit pas quel intérêt privé ou public prépondérant 
aurait permis au département de faire abstraction du préavis de la CA, dans la 
mesure où, comme rappelé ci-dessus, l’appréciation du respect de l’obligation 
posée par l’art. 59 al. 3bis LCI s’examine non seulement du point de vue quantitatif 
mais également qualitatif, ce dernier volet ayant été confié à la CA par le législateur 
cantonal.  

30. Au vu de ce qui précède, mal fondé, le recours sera rejeté et la décision confirmée. 

31. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
les recourants, qui succombent, sont condamnés, conjointement et solidairement, 
au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 900.- ; il est couvert par l’avance de 
frais versée à la suite du dépôt du recours.  

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Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 
LPA). 

  

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 20 septembre 2024 par Monsieur B______ 
contre la décision du département du territoire du ______ 2024 ; 

2. le rejette ; 

3. met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument 
de CHF 900.-, lequel est couvert par l'avance de frais ; 

4. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant : Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST, présidente, Damien BLANC et Isabelle 
KOECHLIN-NIKLAUS, juges assesseurs. 

 
Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  La greffière