# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 33a9b865-b137-508e-a1c0-2dd32340e2c1
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-09-27
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 27.09.2023 110 2022 45
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2022-45_2023-09-27.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2022/45

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 27. September 2023

in der Beschwerdesache zwischen

Frau C.________
Beschwerdeführerin 1

Frau D.________
Beschwerdeführerin 2

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________ und Herrn Rechtsanwalt E.________

und

F.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt G.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Interlaken, Bauverwaltung, 
General-Guisan-Strasse 43, Postfach, 3800 Interlaken

Amt für Wasser und Abfall (AWA), Rechtsdienst, Reiterstrasse 11, 3013 Bern

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Interlaken vom 9. Februar 
2022 (eBau Dossier-Nr. 7395; Rückbau Gebäude / Neubau Wohn- und Geschäftshaus)

I. Sachverhalt

1. Am 17. September 2020 (Eingangsdatum bei der Gemeinde) reichte die 
Beschwerdegegnerin bei der Gemeinde Interlaken ein Baugesuch ein für den Rückbau des 
Gebäudes I.________gasse 4 (Parzelle Interlaken Grundbuchblatt Nr. N.________) und den 
Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses. Das Bauvorhaben soll teilweise über das seitlich 
angrenzende Gässli (Passage) ragen und an das denkmalgeschützte Nachbargebäude 
(I.________gasse 2, Parzelle Nr. A.________) angebaut werden. Dafür sollen die Erker des 
Nachbargebäudes über der Passage abgerissen werden. 

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Das Bauvorhaben liegt in der Mischzone Kern MK 5 (5-geschossig). Es ist Teil der Baugruppe 
O.________ und befindet sich im Ortsbildgestaltungsbereich. Interlaken ist im ISOS als Ortsbild 
von nationaler Bedeutung eingetragen. Die Bauparzelle liegt im Gewässerschutzbereich Au.

Die Beschwerdegegnerin reichte für das Bauen vor der Baulinie und für Bauten unterhalb des 
mittleren Grundwasserspiegels Ausnahmegesuche ein. Die Beschwerdeführerinnen erhoben 
Einsprache mit Rechtsverwahrung. Das Bauvorhaben erfuhr zwei Projektänderungen 
(«Planänderung» vom 19.11.2020; Projektänderung vom 21. Juni 2021). Die 
Beschwerdeführerinnen hielten an ihren Einsprachen fest. 

2. Mit Gesamtentscheid vom 9. Februar 2022 erteilte die Gemeinde Interlaken dem Vorhaben 
die Gesamtbaubewilligung mit Ausnahmebewilligungen für das Bauen vor der Baulinie (Vordach) 
und für Bauten unterhalb des mittleren Grundwasserspiegels nach Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 
GSchV1. Sie verfügte die Erstellung der Brandmauer mit Feuerwiderstand REI180. Als Auflage 
ordnete die Gemeinde zudem unter der Rubrik «Gebäude/Gestaltung» u.a. an, dass der 
Baukommission Interlaken bzw. der KDP und dem Berner Heimatschutz vor Inangriffnahme der 
Arbeiten die Materialisierung und Farbtongebung der Gebäudehülle zur Genehmigung 
einzureichen sei. Die Gemeinde wies die Einsprache der Beschwerdeführerinnen ab und merkte 
die Rechtsverwahrungen an.

3. Gegen den Gesamtbauentscheid reichten die Beschwerdeführerinnen am 10. März 2022 
Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die 
Aufhebung des Gesamtbauentscheids vom 9. Februar 2022 und die Erteilung des Bauabschlags. 
Eventuell sei die Sache mit verbindlichen Anordnungen an die Vorinstanz zurückzuweisen, wobei 
diese insbesondere anzuweisen sei, zur Beurteilung des Baugesuchs ein Gutachten der 
Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) und ein Gutachten der 
Eidgenössischen Kommission für die Denkmalpflege (EKD) einzuholen. Im 
Subeventualstandpunkt beantragen die Beschwerdeführerinnen, die Gesamtbaubewilligung sei 
mit Auflagen betreffend Rissprotokoll und Sicherheitsmassnahmen zu ergänzen und es sei 
anzuordnen, dass über die Materialisierung und den Farbton der Aussenhülle unter Gewährung 
des rechtlichen Gehörs an die Beschwerdeführerinnen zu entscheiden sei. Ferner stellen die 
Beschwerdeführerinnen den Antrag, dass der Beschwerde die aufschiebende Wirkung nicht zu 
entziehen sei.

4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet2, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Zudem wies es auf die aufschiebende Wirkung der 
Beschwerde hin.

Die Gemeinde nahm mit Beschwerdeantwort vom 6. April 2022 Stellung, ohne einen expliziten 
Antrag zu stellen. Die Beschwerdegegnerin beantragt mit Beschwerdeantwort vom 14. April 2022, 
die Beschwerde sei abzuweisen, soweit drauf eingetreten werden könne. 

5. Mit Verfügung vom 10. Mai 2022 bat das Rechtsamt das Amt für Wasser und Abfall des 
Kantons Bern (AWA), zur Beschwerde Stellung zu nehmen und dabei die beantragte Ausnahme 
für Einbauten unter dem mittleren Grundwasserspiegel unter Berücksichtigung der neuen 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGer 1C_460/2020 vom 30. März 2021) zu beurteilen und 
die verlangte Interessenabwägung vorzunehmen. Das Rechtsamt bat zudem die 

1 Gewässerschutzverordnung des Bundesrats vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201)
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)

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Beschwerdegegnerin, die Farbgebung und Materialisierung der Fassaden des Bauvorhabens 
bekannt zu geben.

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6. Am 30. Mai 2022 reichte die Beschwerdegegnerin eine Projektänderung (mit Projektplänen 
«Fassaden + Schnitte» sowie «Grundrisse», beide vom 4. Mai 2022) ein, welche das 
Attikageschoss betraf. Hinsichtlich der Fassadenfarbe und –materialisierung verwies sie auf die 
Praxis, wonach diese erst zu einem späteren Zeitpunkt in Absprache mit der 
Baubewilligungsbehörde und der Denkmalpflege bzw. dem Heimatschutz festgelegt würden.

7. Mit Stellungnahme vom 2. Juni 2022 teilte das AWA mit, bei der erneuten Beurteilung des 
gewässerschutzrechtlichen Ausnahmegesuchs zeige sich, dass die Auswirkungen der 
Bauhilfsmassnahmen für den Baugrubenabschluss bei der Berechnung der Verminderung der 
Durchflusskapazität des Grundwassers nicht berücksichtigt worden seien. Für die Überprüfung 
des Ausnahmegesuchs und die Interessenabwägung seien zusätzlich Baugrubenpläne und 
Erläuterungen der Beschwerdegegnerin erforderlich.

8. Das Rechtsamt gab den Verfahrensbeteiligten mit Verfügung vom 7. Juni 2022 Gelegenheit, 
sich zur Projektänderung vom 30. Mai 2022 zu äussern. Es forderte die Beschwerdegegnerin auf, 
die vom AWA genannten Unterlagen sowie die Angaben zur Fassadenfarbe und –materialisierung 
einzureichen. In letzterer Hinsicht hielt es zur Begründung fest, die ästhetische Beurteilung setze 
Kenntnis der Fassadengestaltung voraus, wozu die Farbe und Materialisierung gehörten. Nach 
Art. 11 Abs. 1 Bst. d BewD3 seien die wichtigsten Baumaterialien und die Art und Farbe der 
Fassaden im Baugesuch zu nennen. Die Farbe müsse im Grundsatz im Baubewilligungsverfahren 
bewilligt werden. Eine spätere Bemusterung habe sich innerhalb der angegebenen Farbe zu 
bewegen.

9. Mit Stellungnahme vom 14. Juni 2022 äusserte sich die Gemeinde Interlaken zur 
Projektänderung. Sie erklärte, das Attikageschoss halte die zulässige Geschossfläche ein. 

10. Am 30. August 2022 leitete die Gemeinde Interlaken das bei ihr am 22. August 2022 
eingegangene Konzept zur Materialisierung und Farbgebung des Bauvorhabens an das 
Rechtsamt weiter. Dazu hielt sie fest, sie sei mit der beabsichtigten Materialisierung und 
Farbgebung des Gebäudes einverstanden.

11. Mit Eingabe vom 30. August 2022 nahmen die Beschwerdeführerinnen Stellung zur 
Projektänderung. Sie beantragen, der Bauentscheid sei aufzuheben und das Baugesuch mit der 
Projektänderung sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Subsidiär beantragen sie eine 
Rückweisung an die Gemeinde mit verbindlichen Anordnungen und zur Neupublikation. Im 
Eventualstandpunkt beantragen sie die Ergänzung des Bauentscheids mit Auflagen zur Erstellung 
von Rissprotokollen und Sicherheitsmassnahmen während der Bauphase. Erneut verlangen sie, 
der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung nicht zu entziehen. 

12. Das Rechtsamt stellte den Verfahrensbeteiligten die Eingaben zu. Gestützt auf Gesuche der 
Beschwerdegegnerin erstreckte es die Frist für das Einreichen der gewässerschutzrechtlichen 
Unterlagen zweimalig bis am 4. Januar 2023. Das Rechtsamt holte von der kantonalen 
Denkmalpflege einen Fachbericht zum Bauvorhaben – unter Berücksichtigung der 
Projektänderung und des Farb- und Materialkonzepts – ein. Zudem bat es die KDP um 
Stellungnahme zur Frage, ob nach Art. 7 und 8 i.V.m. Art. 25 Abs. 2 NHG4 eine Begutachtung 
durch die ENHK und/oder die EKD erforderlich sei.

3 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
4 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451)

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13. Die KDP reichte am 26. Oktober 2022 ihren Fachbericht ein. Sie erachtet eine Begutachtung 
durch eine Bundeskommission (ENHK) nicht als erforderlich, weil die KDP das Bauvorhaben als 
ortsbildverträglich beurteile und keine erhebliche Beeinträchtigung des ISOS-Objekts drohe.

14. Am 22. Dezember 2022 reichte die Beschwerdegegnerin einen hydrogeologischen Bericht 
sowie Pläne der Baugrubensicherung vom 19. Dezember 2022 ein. Das Rechtsamt bat das AWA 
mit Verfügung vom 2. März 2023 um Ergänzung seiner Stellungnahme. Das AWA erstattete diese 
am 21. März 2023. Es stellte fest, dass nunmehr im Unterschied zum ursprünglichen Baugesuch 
anstelle einer Rühl- und Spundwand eine IC-Pilewall als Baugrubenabschluss verwendet werden 
solle. Das AWA kam zum Schluss, dass die Ausnahmebewilligung gemäss Anhang 4 Ziff. 211 
GSchV erteilt werden könne unter der Voraussetzung, dass der vorgesehene 
Baugrubenabschluss IC-Pilewall vollständig rück- bzw. ausgebaut werden könne. Zudem seien 
die Angaben zur voraussichtlichen Menge des abzuleitenden Grundwassers unter Beachtung des 
angepassten Baugrubenabschlusses (IC-Pilewall) erneut kritisch zu überprüfen. Soweit die 
Anpassung des Baugrubenabschlusses als Projektänderung gelte, sei das Formular BiG (Bauten 
im Grundwasser und Grundwasserabsenkungen) mit den korrigierten Angaben durch die 
Beschwerdegegnerin neu einzureichen.

15. Das Rechtsamt teilte den Verfahrensbeteiligten mit der Verfügung vom 2. März 2023 zudem 
mit, gemäss einer vorläufigen, summarischen Einschätzung könnten die Fenster in der 
Südfassade im 4. Obergeschoss und im Attikageschoss und die Fenster im Bereich der Innenecke 
vom Treppenhaus zum Reduit wohl nur gestattet werden, wenn die nachbarlichen Verhältnisse 
auch mit der Eigentümerschaft der Parzelle Nr. P.________ durch Grundbucheintrag geregelt 
wären. Die Beschwerdegegnerin erhielt Gelegenheit zu erklären, ob sie diesbezüglich eine 
Projektänderung einreichen wolle.

Die Beschwerdegegnerin wies mit Schreiben vom 6. April 2023 auf den Dienstbarkeitsvertrag mit 
der Eigentümerschaft der Parzelle Nr. A.________ hin, welcher auch das «Fensterrecht» gemäss 
kommunalem Recht umfasse. Sie stellte sich auf den Standpunkt, dass eine entsprechende 
dienstbarkeitsrechtliche Sicherung mit der Eigentümerschaft der Parzelle Nr. P.________ nicht 
nötig sei, da entlang der gemeinsamen Grenze in der Südfassade keine Fenster vorgesehen 
seien. Die Fenster im Attikageschoss befänden sich nicht in der Brandmauer, sondern an der 
«normalen» Attikafassade, weshalb kein «Fensterrecht» nötig sei.

16. Das Rechtsamt bat die Beschwerdegegnerin, die Unterlagen gemäss der Stellungnahme 
des AWA zu ergänzen. Dafür sei konkret und nachvollziehbar aufzuzeigen, wie der Rück-/Ausbau 
der IC-Pilewall erfolgen solle. Ferner sei darzulegen, wie sich die anstelle der Rühl- und 
Spundwand vorgesehene IC-Pilewall auf die voraussichtliche Menge des abzuleitenden 
Grundwassers auswirke; bei wesentlichen Veränderungen gegenüber den bisherigen Angaben 
sei ein entsprechend angepasstes neues Formular BiG einzureichen.

Die Beschwerdegegnerin reichte am 15. Mai 2023 ein neues Formular BiG ein. Dort hat sie im 
Feld «Bemerkungen» eingetragen:
«Gegenüber einer Spund-/Rühlwand wird der voraussichtliche Wasseranfall mit der geplanten IC-Pilewall 
nicht verändert. Da die geplanten Einbauten nur wenig unter dem Neubau bzw. nicht bis in den Stauer 
reichen, wurde kein Minderungsfaktor berücksichtigt.».

Zudem reichte die Beschwerdegegnerin einen Bericht des Ingenieurunternehmens J.________ 
AG ein, in dem diese festhält:
«IC-Pilewall besteht aus einzelnen Rohre[n,] welche mit einem Schloss untereinander verbunden werden 
können. Die Schlossverbindung dient wie ein Spundwandschloss zum Erstellen eines [w]asserdichten 
Verbaus. Die Vorteile im Vergleich zur Spundwand [sind],

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- die einzelnen Teile werden in den Baugrund gebohrt. Dies ermöglicht[ ] es[,] in besonders schwierigen 
geologischen Formationen eine [w]asserdichte Wand zu erstellen.

- beim Einbau entstehen keine Vibrationen[,] welche schädlichen Einfluss auf Nachbarbauwerke und 
Anwohner auslösen könnte[n.]

- [dass k]leine Einbaugeräte benötigt werden, was ein[en] positiven Einfluss auf die CO2-Bilanz darstellt.
- [dass d]er IC-Pilewall [r]ück-/[a]usbaubar ist.
Rück-/Ausbau
Die kurzen Stahlrohre werden nach dem [E]rstellen der Decke über UG ausgebaut. Eingesetzt wird dazu 
das Kleinbohrgerät «Commacchio MC 600 P»[,] welches mit einer Haltevorrichtung ausgerüstet ist. Die 
Rohre werden einzeln am Kopf gefasst und zurückgezogen. Im vorliegenden Projekt sind die einzelnen 
Element[e] < 5.0m. Der Rückbau erfolgt in umgekehrter Richtung zum Einbau.»

17. Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit, sich zum Beweisverfahren zu äussern. 

Das AWA hielt mit Stellungnahme vom 6. Juni 2023 an seinem Vorbehalt fest, da der Rück-
/Ausbau der IC-Pilewall nicht mit Sicherheit gewährleistet sei und die Beschwerdegegnerin nicht 
darlege, mit welchen anderen Massnahmen gegebenenfalls die Erfüllung der 
Ausnahmevoraussetzungen (10 %-Regel gemäss Anhang 4 Ziff. 211 GSchV) sichergestellt 
werde.

Die Beschwerdegegnerin stellte sich mit Stellungnahme vom 8. Juni 2023 auf den Standpunkt, 
das Beweisverfahren habe ergeben, dass das Bauvorhaben bewilligungsfähig sei.

Die Beschwerdeführerinnen hielten mit Eingabe vom 14. Juni 2023 – unter Anpassungen der 
Rechtsbegehren v.a. betreffend Instruktionen im Fall der Rückweisung – an ihrer Beschwerde 
fest. Sie stellten neue Verfahrensanträge betreffend Ergänzung der Angaben zur Materialisierung 
und Farbgebung mit einer Fotomontage, die Einholung von Gutachten bei der Eidgenössischen 
Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) und der Eidgenössischen Kommission für 
Denkmalpflege (EDK) durch die BVD sowie die Einholung einer Stellungnahme des AWA zur 
neuen Angabe über die voraussichtlich abzuleitende Grundwassermenge. Sie wiesen darauf hin, 
dass die Beschwerdegegnerin die Angaben zur Materialisierung und Farbgebung nicht innert der 
zunächst dafür angesetzten Frist eingereicht habe, sondern erst auf eine erneute Aufforderung 
des Rechtsamtes hin. In sinngemässer Anwendung von Art. 18 BewD müsse daher das 
Baugesuch als zurückgezogen gelten, weshalb der angefochtene Entscheid aufzuheben und auf 
das Baugesuch nicht einzutreten sei.

Die Beschwerdegegnerin replizierte auf die Eingabe der Beschwerdeführerinnen am 23. Juni 
2023. Sie bekräftigte ihre bisherige Rechtsposition. Die Beschwerdeführerinnen reichten am 
5. Juli 2023 eine spontane Stellungnahme mit weiteren Ausführungen ein. Die 
Beschwerdegegnerin bekräftigte ihrerseits das Festhalten an ihrer Rechtsposition mit ausführlich 
begründeter Stellungnahme vom 28. Juli 2023. Sie reichte weitere Erläuterungen der J.________ 
AG zur IC-Pilewall sowie einen Bericht des Bau- und Hydrogeologieunternehmens H.________ 
GmbH zu den Akten. Hierzu äusserten sich die Beschwerdeführerinnen mit Eingabe vom 
22. August 2023, wobei sie weiterhin an ihrer Beschwerde festhielten. 

Auch das AWA hat sich mit Stellungnahme vom 22. August 2023 zur Eingabe der 
Beschwerdegegnerin vom 28. Juli 2023 und den diesbezüglichen Beilagen vernehmen lassen. Es 
hält u.a. fest, hinsichtlich der gewässerschutzrechtlichen Aspekte schienen die Positionen der 
beiden Parteien festgefahren zu sein. Spezialtiefbauarbeiten im wassergesättigten Baugrund 
seien komplex und erfahrungsgemäss mit gewissen Unsicherheiten verbunden. Es könnten 
allerdings in der Projektierungs- und Ausführungsphase Massnahmen ergriffen werden, um mit 
dieser Komplexität und den damit verbundenen Unsicherheiten umzugehen. Dazu gehörten 

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beispielsweise die Anwendung der Beobachtungsmethode gemäss SIA-Norm 267/2013 
(Geotechnik) und die Ausarbeitung bzw. das Vorhalten alternativer Massnahmen für den Fall, 
dass die ursprünglich geplanten Massnahmen nicht zum gewünschten Erfolg führten. Ferner 
könnten im Vorfeld der eigentlichen Ausführung Probeversuche vor Ort gemacht werden, indem 
unter enger Beobachtung einige IC-Pilewall-Stahlrohre erstellt und zurückgezogen und die 
Auswirkungen auf Baugrund, Grundwasser und Nachbarschaft dokumentiert würden.

Die Beschwerdeführerinnen reichten am 1. September 2023 eine spontane Stellungnahme zur 
Eingabe des AWA vom 22. August 2023 ein. Sie halten an ihrer Auffassung fest, dass die 
Voraussetzungen für die Erteilung der Gesamtbaubewilligung nicht erfüllt seien.

18. Auf die Rechtsschriften und die Eingaben der Fachstellen wird, soweit für den Entscheid 
wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen näher eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen; aufschiebende Wirkung

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG5. Dieser kann – unabhängig von den 
geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten werden, das für das 
Leitverfahren massgeblich ist (Art. 11 Abs. 1 KoG). Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG6 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. 

b) Die Beschwerdeführerinnen sind Grundeigentümerinnen des an die Bauparzelle 
angrenzenden Grundstücks Nr. P.________. Sie haben sich mit Einsprache am vorinstanzlichen 
Verfahren beteiligt und sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid, mit dem ihre 
Einsprache abgewiesen wird, beschwert. Sie sind zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 10 KoG 
i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
einzutreten.

c) Baubeschwerden haben von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung (Art. 68 VRPG7). 
Anlass für einen Antrag auf Nicht-Entzug der aufschiebenden Wirkung hätte demnach nur 
bestanden, falls eine andere Partei einen entsprechenden Antrag gestellt oder die instruierende 
Behörde mitgeteilt hätte, dass sie einen Entzug der aufschiebenden Wirkung von Amtes wegen in 
Betracht zieht. Dies war aber nicht der Fall. Der von den Beschwerdeführerinnen wiederholt 
geäusserte Verfahrensantrag auf Nicht-Entzug der aufschiebenden Wirkung stand damit unter der 
Prämisse, dass es dazu im Verfahren noch kommen würde. Rechtsbegehren, die unter 
Bedingungen gestellt werden, sind unzulässig.8 Auf den Verfahrensantrag betreffend Nicht-
Entzug der aufschiebenden Wirkung ist daher nicht einzutreten.

2. Profile, Angaben zum Bauvorhaben

5 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
6 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
7 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
8 Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 32 N. 19; VGE 2020/224 vom 7. September 
2022 E. 1.3

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a) Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, sie hätten bereits im vorinstanzlichen 
Verfahren eine unkorrekte Profilierung beanstandet. Die Gemeinde habe zu Unrecht darauf 
verzichtet, die Profilierung berichtigen zu lassen und das Bauvorhaben erneut zu publizieren. 
Deshalb sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und der Bauabschlag zu erteilen. Eventuell 
sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen mit der Anordnung, dass die Aussteckung zu 
berichtigen und das Bauvorhaben anschliessend erneut zu publizieren sei.

Die Bauherrschaft muss zugleich mit der Baueingabe die äusseren Umrisse des Bauvorhabens 
im Gelände abstecken und durch Profile kenntlich machen (Art. 16 Abs. 1 BewD). Bei erfolgter, 
aber nicht korrekter Profilierung ist eine erneute Publikation dann nötig, wenn die Profile 
wesentlich von den Projektplänen abweichen (Art. 16 Abs. 4 BewD). Die Profilierungspflicht dient 
dazu, Einspracheberechtigte auf das Bauvorhaben aufmerksam zu machen und die geplante 
Baute im Gelände zu veranschaulichen. Die für das Erscheinungsbild wesentlichen Abmessungen 
müssen aus der Profilierung hervorgehen. Jedoch wird nicht verlangt, dass sämtliche Einzelheiten 
der geplanten Baute daraus hervorgehen. Diesbezüglich besteht die Möglichkeit der Einsicht in 
die Auflageakten.9

Aus einer mangelhaften Profilierung bzw. einer diesbezüglich unterbliebenen erneuten 
Baupublikation kann Rechte ableiten, wer aufgrund des Mangels seine Verfahrensrechte nicht 
richtig ausüben konnte.10 Die Beschwerdeführerinnen haben sich jedoch rechtzeitig mit einer 
Einsprache am Verfahren beteiligt und ihre Verfahrensrechte wahren können. Sie könnten daher 
aus den gerügten Profilierungsmängeln nichts zu ihren Gunsten ableiten, selbst wenn diese 
zutreffen sollten. Nähere Abklärungen dazu erübrigen sich damit.

b) Die Beschwerdeführerinnen sind der Ansicht, dass der angefochtene Entscheid aufzuheben 
und auf das Baugesuch nicht einzutreten sei, nachdem die Beschwerdegegnerin die Angaben zur 
Materialisierung und Farbgebung nicht auf erste Aufforderung des Rechtsamtes hin fristgerecht 
eingereicht hätten. 

Die Beschwerdeführerinnen berufen sich auf Art. 18 BewD. Dieser regelt die vorläufige Prüfung 
von Baugesuchen durch die Baubewilligungsbehörde. Eine gesuchstellende Partei ist auch im 
Rechtsmittelverfahren verpflichtet, an der Beschaffung der Entscheidgrundlagen mitzuwirken 
(Art. 20 Abs. 1 VRPG).11 Verweigert sie die Mitwirkung, so wird auf das Begehren nicht 
eingetreten, sofern nicht ein öffentliches Interesse an dessen Behandlung besteht (Art. 20 Abs. 2 
VRPG). Die auf Gesuchsverfahren zugeschnittene Nichteintretensfolge kommt jedoch in 
Rechtsmittelverfahren erst in Betracht, wenn eine Partei die Mitwirkung selbst nach Androhung 
des Nichteintretens qualifiziert unterlässt.12 Diese Voraussetzung ist hier nicht gegeben. Die 
Beschwerdegegnerin hat zwar die Farbgebung und Materialisierung des Bauvorhabens nicht 
innert der mit Verfügung vom 10. Mai 2022 dafür angesetzten Frist bekannt gegeben. Sie hat 
jedoch innert dieser Frist eine Eingabe eingereicht, worin sie erläuterte, weshalb sie dies nicht für 
erforderlich erachtete. Nachdem das Rechtsamt die Aufforderung zur Einreichung der Angaben 
zur Materialisierung und Farbgebung mit Verfügung vom 7. Juni 2022 wiederholt und mit einer 
kurzen Begründung erläutert hatte, hat die Beschwerdegegnerin die fraglichen Angaben innert der 
erneut angesetzten und erstreckten Frist eingereicht. Damit ist sie ihrer Mitwirkungspflicht 
genügend nachgekommen.

9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 34/34a 
N. 20
10 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 34/34a N. 20; VGE 2019/337/348 vom 23.11.2020 E. 3.3
11 Vgl. Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 20 N. 1
12 Urteil des Bundesgerichts 8C_588/2014 vom 11. Mai 2015 E. 6.1; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 20 N. 9. 

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3. Gewässerschutz; Sicherheit

a) Die Bauparzelle liegt im Gewässerschutzbereich Au. Die Vorinstanz hat für das 
Bauvorhaben die Ausnahmebewilligung für Bauten unter dem mittleren Grundwasserspiegel 
(Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV) erteilt. Die Beschwerdeführerinnen vertreten die Ansicht, dass 
die Voraussetzungen dafür nicht erfüllt seien. Sie befürchten zudem eine Schädigung ihrer 
Liegenschaft, d.h. der Nachbarparzelle Nr. P.________, infolge der Bauarbeiten im Untergrund. 
Sie machen geltend, dass die Vorinstanz es versäumt habe, die erforderlichen 
Sicherheitsmassnahmen anzuordnen.

b) Speichervolumen und Durchfluss nutzbarer Grundwasservorkommen dürfen durch 
Einbauten nicht wesentlich und dauernd verringert werden (Art. 43 Abs. 4 GSchG13). Die 
Bauparzelle liegt im Gewässerschutzbereich Au. Als Gewässerschutzbereich Au werden 
besonders gefährdete Bereiche bezeichnet, in denen nutzbare unterirdische Gewässer geschützt 
werden sollen (vgl. Art. 19 Abs. 1 GSchG i.V.m. Art. 29 Abs. 1 Bst. a GSchV). Der 
Gewässerschutzbereich Au umfasst die nutzbaren unterirdischen Gewässer sowie die zu ihrem 
Schutz notwendigen Randgebiete (Art. 29 Abs. 1 Bst. a i.V.m. Anhang 4 Ziff. 111 Abs. 1 GSchV). 
Dort dürfen gemäss Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV keine Anlagen erstellt werden, die unter 
dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. Die Behörde kann Ausnahmen bewilligen, soweit die 
Durchflusskapazität des Grundwassers gegenüber dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 
10 Prozent vermindert wird. Die Beschwerdegegnerin hat eine entsprechende 
Ausnahmebewilligung beantragt14 und dazu ein hydrogeologisches Gutachten des Bau- und 
Hydrogeologieunternehmens H.________ GmbH eingereicht. Dieses kam zum Schluss, dass der 
durchströmte Querschnitt infolge des geplanten Neubaus um 9 % reduziert werde.15 Das AWA 
hielt mit Amtsbericht vom 10. November 2020 fest, dass die Ausnahmebewilligung unter Auflagen 
erteilt werden könne.16 Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid die Ausnahmebewilligung 
erteilt (Dispositivziffer 1.3) und die Auflagen gemäss Amtsbericht des AWA als verbindlich erklärt 
(Dispositivziffer 2.8).

c) Die Beschwerdeführerinnen beanstanden zunächst, dass die Industriellen Betriebe 
Interlaken (IBI) ihren Amtsbericht verfasst hätten, bevor das Hydrogeologische Gutachten der 
H.________ GmbH vorlag. Nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen hätten das IBI das 
hydrogeologischen Gutachten prüfen und das AWA sich anschliessend mit dem Amtsbericht der 
IBI auseinandersetzen müssen. 

Das hydrogeologische Gutachten wurde im Hinblick auf das Ausnahmegesuch betreffend Bauten 
im Grundwasser abgefasst und zu den Baugesuchsakten gereicht. Der Vollzug der Vorschriften 
über die Erhaltung der Grundwasservorkommen (Art. 43 Abs. 1 bis 5 GSchG) fällt in den 
Zuständigkeitsbereich des AWA (Art. 2 Abs. 5 KGV17). Entsprechend haben sich die IBI in ihrem 
Amtsbericht dazu nicht geäussert, sondern lediglich den Hinweis gemacht, dass weitere Auflagen 
des AWA vorbehalten werden. Dem AWA lag das Gutachten beim Abfassen des Amtsberichts 
vom 10. November 2020 vor. Der erstinstanzliche Verfahrensablauf ist insoweit nicht zu 
beanstanden. 

d) Die Beschwerdeführerinnen führen an, dass die H.________ GmbH in ihrem 
hydrogeologischen Bericht empfohlen habe, als vorbeugende Massnahme zur Verhinderung 
eines allfälligen Aufstaus auf der zuströmenden Seite des Neubaus (Ostseite) Drainageröhren 

13 Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20)
14 Vorakten pag. 214
15 Vorakten pag. 121 ff.
16 Vorakten pag. 115 ff.
17 Kantonale Gewässerschutzverordnung vom 24. März 1999 (KGV; BSG 821.1)

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unterhalb der Bodenplatte einzubauen, so dass die momentane Durchflusskapazität ungefähr 
erhalten bleibe. Die H.________ GmbH habe ausgeführt, damit könne einer Vernässung vom 
Gebäudeteilen auf den Nachbargrundstücken vorgebeugt werden. Die Beschwerdeführerinnen 
beanstanden, dass sich das AWA mit dieser Empfehlung nicht auseinandergesetzt habe. Es sei 
auch nicht einsichtig, weshalb das AWA gemäss dessen Amtsbericht die Dimensionierung und 
Detailprojektierung der temporären Grundwasserabsenkung nicht überprüft habe. Damit seien die 
Ausnahmevoraussetzungen ungenügend geprüft worden.

e) Das Bundesgericht hat mit Urteil 1C_460/2020 vom 20. März 2021 E. 4.2.2-4.2.3 
festgehalten, weder das GSchG noch die GSchV präzisierten die Kriterien ausdrücklich, nach 
denen sich die zuständige Behörde bei der Erteilung von Ausnahmebewilligungen im Sinne von 
Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV zu richten habe. Da es sich um eine "Kann-Bestimmung" handle, 
bestehe im Gewässerschutzbereich Au grundsätzlich kein Rechtsanspruch auf die Erteilung einer 
Bewilligung zur baulichen Unterschreitung des mittleren Grundwasserspiegels, die eine 
Verminderung der Durchflusskapazität mit sich bringe. Ob die Bewilligung erteilt werde, stehe 
vielmehr im pflichtgemäss auszuübenden Ermessen der zuständigen Behörde. Neben dem 
übergeordneten Recht habe die Behörde insbesondere den systematischen Zusammenhang 
sowie Sinn und Zweck der anzuwendenden Bestimmung zu beachten. Mit Blick auf Anhang 4 Ziff. 
211 Abs. 2 GSchV sei dabei vorab von Bedeutung, dass die Erteilung von Bewilligungen zur 
Verminderung der Durchflusskapazität unterhalb des mittleren Grundwasserspiegels vom 
Verordnungsgeber ausdrücklich als Ausnahme bezeichnet werde. Nach Massgabe ihres Zwecks, 
besonders gefährdete Gewässer zu schützen, lege dies eine zurückhaltende Anwendung der 
Norm nahe. Wichtige Gründe würden zwar – anders als bei gefährlichen Anlagen nach Anhang 4 
Ziff. 211 Abs. 1 GSchV – nicht verlangt. Für die Erteilung einer Bewilligung gemäss Anhang 4 Ziff. 
211 Abs. 2 GSchV sei aber jedenfalls eine Interessenabwägung erforderlich. Dabei müssten die 
privaten und öffentlichen Interessen an einer Verminderung der Durchflusskapazität die 
entgegenstehenden (Gewässerschutz-) Interessen überwiegen. Aus gewässerschutzrechtlicher 
Sicht falle dabei namentlich ins Gewicht, wie gross die Verminderung der Durchflusskapazität 
innerhalb der zulässigen Bandbreite von 10 % tatsächlich ausfalle und ob ein unterirdisches 
Gewässer selbst oder bloss ein zu seinem Schutz notwendiges Randgebiet betroffen sei (vgl. 
Anhang 4 Ziff. 111 Abs. 1 GSchV). Aufseiten der Gesuchstellenden verdiene Berücksichtigung, 
inwieweit die Verweigerung einer Bewilligung eine sinnvolle, den übrigen (insbesondere 
raumplanerischen und umweltrechtlichen) Vorgaben entsprechende Nutzung ihres 
Grundeigentums erschweren würde.

Das Rechtsamt bat das AWA mit Verfügung vom 10. Mai 2022, das Ausnahmegesuch im Lichte 
des erwähnten Bundesgerichtsentscheids einer neuen Fachbeurteilung zu unterziehen und dabei 
die Interessenabwägung vorzunehmen. Das AWA führte mit Stellungnahme vom 2. Juni 2022 aus, 
es komme bei erneuter Beurteilung zum Schluss, dass die Auswirkungen der 
Bauhilfsmassnahmen für den Baugrubenabschluss (gemäss dem Formular BiG18 waren Spund- 
und Rühlwand vorgesehen) bei der Berechnung, ob die Durchflusskapazität des Grundwassers 
um mehr als 10 % vermindert werde, nicht berücksichtigt worden seien. Bei Rühlwänden blieben 
in der Regel die Rühlwandträger (Stahlträger mit ca. 2 m Abstand zueinander) im Untergrund und 
trügen zur Reduktion des Grundwasserdurchflusses bei. Wie die Ausfachung der Rühlwand 
geplant sei, sei hier unbekannt. In der Regel würden oberhalb des Grundwasserspiegels 
permanente und unterhalb des Grundwasserspiegels rückziehbare/rückbaubare Ausfachungen 
verwendet. Unterhalb des mittleren Grundwasserspiegels seien dichte, permanente 
Baugrubenabschlüsse nicht zulässig. Aus heutiger Sicht bleibe unklar, in welchen Bereichen zur 
Baugrubensicherung eine Rühlwand erforderlich sei und ob auch unter Berücksichtigung der 
Rühlwand (d.h. der Rühlwandträger mit Ausfachung) die 10 %-Regel eingehalten werde. Die 

18 Vorakten pag. 214

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Bauherrin müsse die Baugrubenpläne im Detail ausarbeiten (Situation und Schnitte) und 
überprüfen, ob das Vorhaben mit allen permanenten Einbauten die Durchflusskapazität des 
Grundwassers um mehr als 10 % vermindere. Aufgrund der hydrogeologischen Unsicherheiten 
sei eine Sicherheitsmarge einzurechnen. Unter Umständen seien zur Einhaltung der 10 %-Regel 
Ersatzmassnahmen zu treffen, um die Umströmung der permanenten Bauten im Grundwasser zu 
gewährleisten. Das AWA könne die Einhaltung der 10 %-Regel überprüfen, wenn die 
Baugrubenpläne vorlägen. Es müsse auch sichergestellt werden, dass die Bauhilfsmassnahmen 
zu keiner hydraulischen Verbindung zwischen dem oberen und dem gespannten unteren 
Grundwasserleiter führten.

Das AWA führte weiter aus, es könne die im Falle der Einhaltung der 10 %-Regel erforderliche 
Interessenabwägung nur vornehmen, wenn die Gesuchstellerin die für und gegen die 
Ausnahmebewilligung sprechenden Interessen aufzeige und erläutere, inwiefern das 
Bauvorhaben hinsichtlich des Grundwasserschutzes optimiert worden sei. Abschliessend wies 
das AWA darauf hin, dass es die allfälligen Auswirkungen auf benachbarte Infrastrukturen nicht 
beurteile.

f) Das Rechtsamt bat die Beschwerdegegnerin, die vom AWA verlangten zusätzlichen 
Unterlagen und Ausführungen einzureichen. Am 22. Dezember 2022 reichte die 
Beschwerdegegnerin Baugrubenpläne (Grundriss, Ansichten und Schnitte) sowie einen 
revidierten hydrogeologischen Bericht der H.________ GmbH vom 16. Dezember 2022 ein. Das 
AWA äusserte sich dazu mit Stellungnahme vom 21. März 2023. Es führte aus, gemäss dem 
revidierten hydrogeologischen Bericht sei eine ergänzende Sondierbohrung durchgeführt worden. 
Diese zeige gemäss dem Bericht auf, dass bis in eine Tiefe von mindestens 11,5 m unter Terrain 
nur ein Grundwasserleiter vorhanden sei. Neu sei als Baugrubenabschluss nicht mehr eine Rühl- 
und Spundwand, sondern eine IC-Pilewall vorgesehen, die nach Fertigstellung des 
Kellergeschosses wieder ausgebaut werden solle. Die Unterkante der IC-Pilewall würde über 
einer allfälligen stauenden Schicht zwischen den zwei Grundwasserleitern liegen. Die Bau- und 
Bauhilfsmassnahmen beträfen also nur den oberen Grundwasserleiter, womit der Hinweis 
bezüglich der zu verhindernden Verbindung von zwei Grundwasserleitern bereinigt sei.

Das AWA fuhr fort, gestützt auf die Erkenntnisse aus der zusätzlichen Sondierbohrung sei die 
Durchflussverminderung des oberen Grundwasserleiters neu berechnet worden. Sie betrage 
gemäss dem Bericht der H.________ GmbH 7,6 %. Zur Verhinderung eines allfälligen Aufstaus 
auf der zuströmenden Seite des Neubaus (Ostseite) empfehle die H.________ GmbH den Einbau 
von Drainageröhren unterhalb der Bodenplatte. Mit dieser Ersatzmassnahme solle gemäss dem 
Bericht der H.________ GmbH die verminderte Durchflusskapazität vollständig kompensiert 
werden. Bei der Berechnung der Verminderung der Durchflusskapazität sei der 
Baugrubenabschluss nicht berücksichtigt worden, da er rück- bzw. ausgebaut werden solle. Das 
AWA hielt fest, die 10 %-Regel werde mit oder ohne die Ersatzmassnahme respektiert. Dies gelte 
allerdings nur, wenn das gewählte Baugrubensystem IC-Pilewall tatsächlich rück-/ausbaubar sei. 
Nach Wissen des AWA sei das Baugrubensystem IC-Pilewall bisher im Kanton Bern noch nicht 
angewendet worden, weshalb es an Erfahrungswerten fehle. Hinsichtlich der Einhaltung der 10 %-
Regel müsse daher ein entsprechender Vorbehalt gemacht werden.

Hinsichtlich der Interessenabwägung hielt das AWA fest, die Beschwerdegegnerin habe ihre 
privaten Interessen an der Ausnahmebewilligung bzw. den Nachteil, der ihr ohne die 
Ausnahmebewilligung entstehe, zwar nicht ausgeführt. Mit dem Ansatz des rück-/ausbaubaren 
Baugrubenabschluss würden aber Optimierungen an der Bauweise aufgezeigt. Das AWA 
anerkenne praxisgemäss in Gemeinden mit geringem Flurabstand das Interesse an einem 
Untergeschoss mit regulärer Raumhöhe. Es sprächen keine überwiegenden öffentlichen 
Interessen gegen die Ausnahmebewilligung.

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Ergänzend hielt das AWA fest, dass die im Formular BiG deklarierte Menge des anfallenden und 
abzuleitenden Grundwassers (ca. 1200-1800 l/min) unter Beachtung der revidierten Planung des 
Baugrubenabschlusses (IC-Pilewall) kritisch zu überprüfen sei. Abschliessend wies das AWA 
erneut darauf hin, dass es keine nachbarschaftsrechtlichen bzw. privatrechtlichen Aspekte prüfe.

g) Das Rechtsamt bat die Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 21. April 2023, konkret und 
nachvollziehbar aufzuzeigen, wie der Rück-/Ausbau der IC-Pilewall erfolgen solle. Ferner sei 
darzulegen, wie sich die anstelle der Rühl- und Spundwand vorgesehene IC-Pilewall auf die 
voraussichtliche Menge des abzuleitenden Grundwassers auswirke, und bei wesentlichen 
Veränderungen gegenüber den bisherigen Angaben ein entsprechend angepasstes neues BiG-
Formular einzureichen. Am 15. Mai 2023 reichte die Beschwerdegegnerin einen Bericht des 
Ingenieurunternehmens J.________ AG ein. Die J.________ AG führt darin aus, die IC-Pilewall 
bestehe aus einzelnen Rohren, die mit einem Schloss verbunden werden könnten. Das Schloss 
diene wie bei einer Spundwand zum Erstellen eines wasserdichten Verbaus. Die einzelnen Teile 
würden in den Baugrund gebohrt. Nach dem Erstellen der Decke über dem Untergeschoss würden 
die kurzen Stahlrohre wieder ausgebaut. Dafür werde das Kleinbohrgerät «Commacchio MC 600 
P» eingesetzt, welches mit einer Haltevorrichtung ausgerüstet sei. Die Rohre würden einzeln am 
Kopf gefasst und zurückgezogen. Die Beschwerdegegnerin reichte zudem ein neues Formular 
BiG mit Ausnahmegesuch nach Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV ein. Dort gibt sie unter der 
Rubrik «Art der Baugrubenumschliessung» neu «IC-Pilewand» an. Die Menge des abzuleitenden 
Grundwassers gibt sie mit 1500 l/min an und hält dazu unter der Rubrik «Bemerkungen» fest:
«Gegenüber einer Spund-/Rühlwand wird der voraussichtliche Wasseranfall mit der geplanten IC-Pilewand 
nicht verändert. Da die geplanten Einbauten nur wenig unter dem Neubau bzw. nicht bis in den Stauer 
reichen, wurde kein Minderungsfaktor berücksichtigt.».

h) Die Beschwerdeführerinnen äusserten mit Stellungnahme vom 14. Juni 2023 Zweifel an der 
Rückbaufähigkeit der IC-Pilewall. Diese sei nicht nachgewiesen, sondern werde von der 
J.________ AG lediglich behauptet. Das angegebene Gerät «Commacchio MC 600 P» sei – zumal 
in Kombination mit den beim Herausziehen der Rohre wirkenden Kräften – zu schwer, um von der 
Decke des Untergeschosses aus eingesetzt zu werden. Demnach könnten letztlich nur die auf 
Seite der I.________gasse (Westseite) angebrachten Rohre entfernt werden. Die Rohre auf der 
Nord-, Ost- und Südseite hingegen würden im Boden verbleiben und Grundwasser aufstauen. Wo 
die Rohre entfernt würden, blieben Hohlräume im Untergrund zurück, welche diesen 
destabilisieren würden. Der destabilisierende Effekt würde verstärkt durch den Umstand, dass der 
Boden der Baugrube nicht gesichert sei und der aus Kies, Sand und feinkörnigen Ablagerungen 
bestehende Baugrund im Bereich des Aushubs anfällig für Auflockerungen werde. Die 
Beschwerdeführerinnen befürchteten ausserdem, dass das Einbohren der Rohre Vibrationen 
verursache, die sich schädlich auf die (teils denkmalgeschützten) Nachbargrundstücke auswirken 
könnten. Sie beantragen das Einholen eines unabhängigen Gutachtens zur Frage der Gefährdung 
der Nachbargrundstücke. Soweit die Beschwerdegegnerin vorhabe, das Grundstück der 
Beschwerdeführerinnen für solche Bohrungen in Anspruch zu nehmen, werde die Zustimmung 
dazu verweigert. Die mit der IC-Pilewall anfallende und abzuleitende Grundwassermenge gemäss 
dem revidierten Formular BiG müsse vom AWA noch überprüft werden. Ausserdem vertraten die 
Beschwerdeführerinnen die Ansicht, dass die von der H.________ GmbH empfohlenen 
Drainagerohre die Durchflusskapazität nicht vollständig kompensieren könnten, weil damit zu 
rechnen sei, dass sie durch das umgebende Material – gemäss dem hydrogeologischen Bericht 
bestehe der Baugrund aus Kies, Sand und feinkörnigen Ablagerungen – mit der Zeit verstopft 
würden. Ein Filtergewebe vermöge dies nicht dauerhaft zu verhindern. Eine Entstopfung sei 
aufgrund der Lage unter den Bodenplatten des Untergeschosses und mangels vorgesehenen 
Revisionsschächten nicht möglich. Auch habe die Beschwerdegegnerin nicht nachgewiesen, dass 

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die Interessenabwägung zu ihren Gunsten ausfalle. Im Kellergeschoss sei eine reduzierte 
Raumhöhe zumutbar.

Die Beschwerdegegnerin widersprach diesen Ausführungen mit Replik vom 23. Juni 2023. Sie 
legte einen Kurzbericht der H.________ GmbH vom 19. Juni 2023 mit Anhängen bei. Die 
H.________ GmbH legt darin dar, wie sie die Menge des abzupumpenden Grundwassers (rund 
1500 l/min) berechnet hat. Zudem macht sie Angaben über die Langlebigkeit des Filtergewebes, 
mit dem die Drainagerohre umwickelt werden sollen. Sie führt aus, da die Ringdrainage auf Seite 
I.________gasse bis ausserhalb des Gebäudes reiche, könnten hier als Zusatzmassnahme zwei 
Putzstutzen vorgesehen werden. Die Beschwerdegegnerin erklärte zudem, dass sie bzw. die von 
ihr beauftragte J.________ AG die Rückbaufähigkeit der IC-Pilewall garantiere. Mehr könne nicht 
verlangt werden, denn ein eigentlicher Beweis des Rückbaus könne erst erbracht werden, wenn 
der Rückbau erfolgt sei. Die Zweifel der Beschwerdeführerinnen daran, ob die Nutzlast der 
Untergeschoss-Decke für die Rückbauarbeiten ausreiche, seien nicht zu hören, da die 
Beschwerdegegnerin diese Nutzlast in den Baugesuchsunterlagen gar nicht definiert habe und 
dazu auch nicht verpflichtet sei. Die Statik der Untergeschossdecke könne gesteuert werden und 
die Decke könne nötigenfalls mit Stützen versehen werden. Die für die Versetzung und den 
Rückbau eingesetzten Spezialgeräte würden umgebaut und seien leichter, als die 
Beschwerdeführerinnen annähmen. Soweit eine Inanspruchnahme der Parzelle der 
Beschwerdeführerinnen für die IC-Pilewall nicht erlaubt sei, könne der Keller verkleinert und der 
Baugrubenabschluss entsprechend auf die Bauparzelle zurückversetzt werden. Das Einbohren 
der Rohre verursache keine Erschütterungen.

i) Die Beschwerdeführerinnen reichten am 5. Juli 2023 eine spontane Stellungnahme ein. Sie 
betonen, dass die Beweislast für die Erfüllung der gewässerschutzrechtlichen Anforderungen die 
Beschwerdegegnerin als Baugesuchstellerin treffe. Die Beschwerdegegnerin habe diesen Beweis 
nicht erbracht. Mutmasslich gebe es keine vergleichbaren Bauprojekte, bei denen sich erwiesen 
habe, dass das System rückbaufähig sei. Die Beschwerdegegnerin habe auch die Zweifel an der 
genügenden Nutzlast der Untergeschossdecke für die Durchführung der Rückbauarbeiten mit dem 
«Commacchio MC 600 P» nicht entkräften können. Zum Umbau des Geräts und der Reduktion 
von dessen Gewicht mache die Beschwerdegegnerin keine näheren Angaben, es sei aber 
zweifelhaft, ob dies in Kombination mit statischen Verbesserungen und Stützen an der 
Untergeschossdecke die Durchführbarkeit des Rückbaus der IC-Pilewall ermögliche. Die 
Ausführungen zur Dauer der Funktionstüchtigkeit der Drainageleitung würden bestritten, zumal 
offenbar auch die H.________ GmbH eine Verfrachtung von Feinanteilen in die Sickerleitung nicht 
ausschliesse. Die von der H.________ GmbH erwähnten Putzstutzen auf Seite der 
I.________gasse bildeten nicht Gegenstand des (geänderten) Baugesuchs und deren 
Dimensionierung und Funktionsweise werde nicht erläutert. Falls das Baugesuch nicht aus 
anderen Gründen abzuweisen sei, müsse der Bericht der H.________ GmbH noch dem AWA zur 
Beurteilung unterbreitet werden.

j) Die Beschwerdegegnerin antwortete mit Eingabe vom 28. Juli 2023 auf die spontane 
Stellungnahme der Beschwerdeführerinnen. Sie reichte eine Stellungnahme des 
Ingenieurunternehmens J.________ AG vom 25. Juli 2023 ein, worin diese auf ihre Kenntnisse im 
Bereich des Spezialtiefbaus hinweist. Ihr Spezialwissen beruhe auf weit über 3000 erfolgreich 
absolvierten Projekten im Spezialtiefbau mit diversen Verbausystemen. Der geplante Ausbau der 
IC-Pilewall gehöre nicht zu den schwierigsten Verfahren, welche die J.________ AG in den letzten 
Jahren ausgeführt habe. Die J.________ AG verfüge über eine Abteilung «Mechanik», welche 
Spezialgeräte und Sonderanfertigungen entwickle. Trotz der vertieften Baugrundabklärungen 
könnten die geotechnischen Prognosen unvollständig sein. Da situativ reagiert werden müsse, 
könnten die einzusetzenden Geräte nicht vorweg genau bestimmt werden. Aufgrund der 
Komplexität könnten das für den Ausbau der IC-Pilewall zu verwendende Gerät und dessen 

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Konfiguration erst nach dem Einbau bestimmt werden. Dann könne die Inhomogenität des 
Baugrunds genau beurteilt werden. Die J.________ AG werde die IC-Pilewall jedenfalls 
ausbauen. Dafür werde ein Innengestänge in den Hohlraum eingebracht. Am Fuss des Rohres 
würden Rohr und Innengestänge verkeilt und mit kleinen oszillierenden Bewegungen 
zurückgezogen. Der entstehende Hohlraum werde zeitgleich mit dem Rückbau der IC-Pilewall 
verfüllt. Selbstverständlich werde die Betondecke, auf welcher das Bohrgerät stehe, die 
entsprechende Nutzlast aufweisen. Die J.________ AG stütze sich auf ihr Fachwissen und wende 
die SIA-Normen an.

Die Beschwerdegegnerin reichte zudem technische Daten zu dem bei der Drainageleitung zu 
verwendenden Filtergewebe ein, zudem ergänzende Ausführungen der H.________ GmbH vom 
20. Juli 2023. Die H.________ GmbH weist u.a. insbesondere darauf hin, dass nicht eine Drainage 
im herkömmlichen Sinn geplant sei, welche in vernässten Gebieten oder Gebäudehinterfüllungen 
zum Einsatz käme. Vielmehr handle es sich um Durchlassrohre, welche bezweckten, dass das 
durch den Bau reduzierte Porenvolumen kompensiert werde. Die Ringleitung wäre dauernd mit 
Grundwasser verfüllt, und in diesem Gebiet sei mit nur geringen 
Grundwasserspiegelschwankungen zu rechnen. Im Gegensatz zu konventionellen Drainagen sei 
daher nicht mit bedeutenden Verfrachtungen von Feinanteilen zu rechnen. Die 
Fliessgeschwindigkeit des Grundwassers sei hier bedeutend geringer als bei einer klassischen 
Drainage. Als Zusatzmassnahme könnten zwei Putzstutzen oder ein Kleinschacht angebracht 
werden. Die H.________ GmbH empfiehlt, die Rohre ein Jahr nach Fertigstellung des Baus mit 
einer Kamera zu inspizieren, um einen allenfalls notwendigen Reinigungsintervall festzulegen.

Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Eingabe vom 28. Juli 2023 aus, angesichts der von der 
J.________ AG bestätigten und garantierten Rückbaufähigkeit der IC-Pilewall erübrige sich die 
Planung von Massnahmen, welche zur Erfüllung der 10 %-Regel im Falle eines nicht erfolgreichen 
Rück-/Ausbaus der IC-Pilewall oder einzelner Teile davon ergriffen würden. Die von der 
Beschwerdegegnerin eingereichten Angaben und Unterlagen reichten für die Erteilung der 
nachgesuchten gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung aus.

k) Die Beschwerdeführerinnen haben mit Eingabe vom 22. August 2023 erneut Stellung 
genommen. Sie weisen darauf hin, dass der von der J.________ AG angeführte Erfahrungsschatz 
von weit über 3000 erfolgreich absolvierten Projekten offenbar keine Projekte mit Ein- und Ausbau 
einer IC-Pilewall umfasse. Die Ausführungen zum geplanten Vorgehen seien zu wenig konkret. 
Die offenbar noch bestehenden geotechnischen Unsicherheiten und die Komplexität der 
geplanten Vorgänge stellten ein Risiko dar. Bei einem Scheitern des Rückbaus würden die 
Behörden wie auch die Beschwerdeführerinnen vor vollendete Tatsachen gestellt, was unhaltbar 
sei. Die genügende Stabilität der offenbar hohlen Rohre der IC-Pilewall erscheine zweifelhaft. 
Würden die Rohre zum Zweck der Stabilität mit Beton ausgefüllt, müssten sie vor dem Rückbau 
ausgebohrt werden, damit das Gestänge des Bohrgeräts wie von der J.________ AG beschrieben 
in die Rohre herabgelassen werden könne. Es sei mit entsprechenden Erschütterungen zu 
rechnen. Beim Herausziehen der Rohre müsse Reibung überwunden werden. Es seien nähere 
Erläuterungen zu den dabei ausgeführten oszillierenden Bewegungen nötig. Bezüglich der 
möglichen Verstopfung der Drainageröhren müsse berücksichtigt werden, dass gemäss dem 
Bericht der H.________ GmbH vom 16. Dezember 2022 in der Bodenschicht ca. 3 bis 3,5 m unter 
der Oberkante des natürlichen Terrains, wo die Drainageleitung zu liegen kommen solle, reichlich 
Sand vorhanden sei. Dieser werde sich vor dem Filtergewebe ansammeln und eine Verstopfung 
bewirken.

l) Am 22. August 2023 hat sich das AWA erneut vernehmen lassen. Es weist darauf hin, dass 
die J.________ AG gemäss eigenen Angaben über Erfahrung mit 3000 erfolgreich 
abgeschlossenen Projekten im Spezialtiefbau verfüge, dass es sich dabei aber nicht um 3000 

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Projekte mit einer IC-Pilewall handle. Das AWA weist ferner darauf hin, dass die von der 
H.________ GmbH erwähnten Putzstutzen nicht zulässig wären. Kontrollschächte seien unter 
gegebenen Voraussetzungen zulässig.

Das AWA hält weiter fest, wie die J.________ AG zutreffend ausführe, seien 
Spezialtiefbauarbeiten im wassergesättigten Baugrund komplex. Sie seien erfahrungsgemäss mit 
gewissen Unsicherheiten verbunden. Es könnten allerdings in der Projektierungs- und in der 
Ausführungsphase Massnahmen ergriffen werden, um mit dieser Komplexität und den damit 
verbundenen Unsicherheiten umzugehen. Dazu gehöre beispielsweise:
« 1. Die Anwendung der Beobachtungsmethode gemäss der SIA-Norm 267/2013 (Geotechnik).

2. Die Ausarbeitung bzw. das Vorhalten alternativer Massnahmen, falls die ursprünglich geplanten   
Massnahmen nicht zum gewünschten Erfolg führen.

3. Probeversuche vor Ort im Vorfeld der eigentlichen Ausführung, d.h. im vorliegenden Fall die 
Erstellung einiger IC-Pilewallstahlrohre[ ] inkl. Rückzug unter enger Beobachtung und Dokumentation 
der Auswirkungen auf Baugrund, Grundwasser und Nachbarschaft (siehe auch Pkt. 1)»

Die Prüfung und Umsetzung dieser Massnahmen ist nach Ansicht des AWA zielführend für die 
Bereinigung der Situation.

Die Beschwerdeführerinnen bestreiten dies mit spontaner Stellungnahme vom 1. September 
2023.

m) Bei der Erstellung von Bauten und Anlagen sind die anerkannten Regeln der Baukunde 
einzuhalten. Personen und Sachen dürfen weder durch den Bauvorgang noch durch den Bestand 
oder Betrieb von Bauten und Anlagen gefährdet werden (Art. 21 Abs. 1 BauG, Art. 57 Abs. 1 
BauV19). Als Regeln der Baukunde gelten die Massnahmen, die nach wissenschaftlicher 
Erkenntnis und nach den Erfahrungen der Praxis geeignet sind, einen gefahrlosen Bauvorgang 
zu gewährleisten und dem Bauwerk jene Festigkeit und Sicherheit zu verleihen, deren es nach 
seiner Zweckbestimmung bedarf.20 Ergänzend zu den gesetzlichen Vorschriften sind die Normen 
und Empfehlungen der Fachverbände zu beachten (Art. 57 Abs. 2 BauV), d.h. insbesondere auch 
die Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA. 

Die Pflicht zur Einhaltung der Regeln der Baukunde gilt von Gesetzes wegen, d.h. auch ohne 
ausdrückliche Anordnung. Zumal wenn Fachpersonen beigezogen werden, ist in der Regel von 
der Befolgung der Vorschriften und Normen bei der Bauplanung und -ausführung auszugehen. 
Beim Bauen stellt sich oftmals eine Vielfalt an sicherheitstechnischen Fragen, die nicht in allen 
Einzelheiten bereits im Voraus im Baubewilligungsverfahren geklärt werden müssen. Nähere 
Abklärungen drängen sich im Baubewilligungsverfahren dann auf, wenn Hinweise auf mögliche 
Abweichungen von den Regeln der Baukunde bestehen, oder allenfalls auch dann, wenn ein 
bautechnisch besonders herausforderndes Projekt in Frage steht,21 wie dies hier der Fall ist. Das 
streitige Bauvorhaben erfordert Spezialtiefbauarbeiten im wassergesättigten Baugrund, die mit 
Unsicherheiten verbunden sind, auf die situativ reagiert werden muss. Dies wird von keiner Seite 
in Frage gestellt. Die diesbezüglich von den Beschwerdeführerinnen beantragten 
Beweismassnahmen (Befragung der Beschwerdeführerinnen, Augenschein, unabhängige 
Expertise) würden keine wesentlichen zusätzlichen Erkenntnisse vermitteln und sind daher 
verzichtbar.

19 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
20 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 21/21a 
N. 7
21 Vgl. BVR 2001 S. 301

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n) Die Umschreibung des Bauvorhabens ist Sache der Bauherrschaft (vgl. Art. 10 ff. BewD). 
Insoweit kommt der Untersuchungsgrundsatz (Art. 18 VRPG22) nicht zum Tragen. Die Behörde 
kann von der Bauherrschaft zusätzlich zu den allgemeinen Baugesuchsunterlagen u.a. Angaben 
über die Konstruktion, den Bauvorgang und die Sicherheitsvorkehren verlangen (Art. 15 BewD). 

Von der Beschwerdegegnerin kann daher verlangt werden, dass sie alle Angaben zum 
Bauvorhaben (inkl. Bauhilfsmassnahmen) macht und diesbezügliche Unterlagen einreicht, die zur 
Beurteilung ihres Bau- und Ausnahmegesuches erforderlich sind. Soweit es im Hinblick auf die 
Einhaltung der Bauvorschriften erforderlich und zumutbar ist, muss sie entsprechende 
Abklärungen zu tätigen.

Die Massnahmen zur Baugrubensicherung hängen von den Eigenschaften des Baugrunds ab. Da 
der Untergrund natürlich gewachsen ist, verbleiben auch bei einer sorgfältigen 
Baugrunduntersuchung gewisse Unsicherheiten. Im Voraus kann meistens nicht mit Sicherheit ein 
vollständiges und genaues Bild von seinem Aufbau und vom seinem erwarteten Verhalten 
gezeichnet werden. Art und Umfang der im Hinblick auf die Baubewilligung vorzunehmenden 
Untersuchungsmassnahmen richten sich nach Art, Bedeutung und Lage des Bauwerks und nach 
den vorhandenen Kenntnissen des konkreten Baugrundes.23 

Die Beschwerdegegnerin hat das beabsichtigte Vorgehen bei der Baugrubensicherung mit 
mehreren Eingaben näher erläutert und mit Berichten eines Hydrogeologie- und eines 
Spezialtiefbauunternehmens abgestützt. Es ist davon auszugehen, dass mit dem Beizug dieser 
Unternehmen eine sichere Bauausführung und die Einhaltung der Regeln der Baukunde 
gewährleistet sind, auch wenn sich im Verlauf der Arbeiten am Baugrund neue Gegebenheiten 
offenbaren, auf die situativ reagiert werden muss.

o) Allerdings stellt die Erforderlichkeit situativen Reagierens die Umsetzbarkeit der 
gewässerschutzrechtlichen Optimierungen (Rückbau der Baugrubensicherung, Drainageleitung) 
in Frage. Diese beeinflussen das Ausmass, indem sich das Bauvorhaben auf die 
Durchflusskapazität des Grundwassers auswirkt, und das Ergebnis der Interessenabwägung. Sie 
sind damit für die beantragte gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung von entscheidender 
Bedeutung.

Das beauftragte, zweifellos erfahrene und fachkundige Ingenieurunternehmen ist offenbar sehr 
zuversichtlich, dass der geplante Ein- und Rückbau der IC-Pilewall letztlich mit dem gewünschten 
Ergebnis erfolgen kann. Es mangelt aber an konkreten Erfahrungen mit dem Ein- und Rückbau 
von IC-Pilewalls. Solche Erfahrungen müssten zudem sämtliche Eventualitäten bezüglich des 
Baugrundes abdecken, damit ein erfolgreicher Ein- und Rückbau der IC-Pilewall als gewährleistet 
gelten könnte. Es verbleiben damit Unwägbarkeiten hinsichtlich der Wirkungen des Bauvorhabens 
auf die Durchflusskapazität des Grundwassers. Diesen muss im Hinblick auf die beantragte 
gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung konzeptuell begegnet werden.

Das AWA legt überzeugend dar, dass Rahmenbedingungen festgelegt werden können und 
müssen, um im Hinblick auf den Gewässerschutz ein adäquates situatives Reagieren zu 
gewährleisten. Dazu gehört nach Ansicht des AWA, dass bereits im Voraus alternative 
Massnahmen ausgearbeitet werden für den Fall, dass die ursprünglich geplanten Massnahmen 
nicht zum gewünschten Erfolg führen. Damit soll gewährleistet werden, dass die Wirkungen des 
Bauvorhabens auf die Durchflusskapazität des Grundwassers letztlich nicht über das Mass 
hinausgehen, das der Beurteilung des Ausnahmegesuchs zugrunde gelegt wird.

22 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
23 Vgl. BDE 110/2022/107 E. 4c

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Zum Nachweis der Ausnahmevoraussetzungen nach Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV müsste 
die Beschwerdegegnerin ihr Konzept der Baugrubensicherung um solche Alternativmassnahmen 
ergänzen. Diese müssten konkret und genügend detailliert ausgearbeitet sein, dass das AWA 
auch diesbezüglich die gewässerschutzrechtliche Beurteilung vornehmen kann. So könnte es 
entgegen der von den Beschwerdeführerinnen geäusserten Befürchtung nicht dazu kommen, 
dass die Alternativmassnahmen erst geprüft werden, wenn schon wesentliche Abbruch- und 
Grabungsarbeiten stattgefunden haben. Auch könnten die Beschwerdeführerinnen hinsichtlich der 
Alternativmassnahmen ihren Gehörsanspruch wahrnehmen. Idealerweise würde die 
Beschwerdegegnerin ihr Vorgehenskonzept auch um die vom AWA erwähnten Aspekte der 
Beobachtung gemäss der SIA-Norm 267/2013 und der Probeversuche vor Ort ergänzen; diese 
beiden Punkte könnten nötigenfalls auch als Nebenbestimmungen angeordnet werden.

p) Gemäss dem Projektplan «Grundrisse» vom 4. Mai 2022 soll die Wand des 
Kellergeschosses unmittelbar an der Grenze zu den Nachbarparzellen Nrn. A.________ und 
P.________ gebaut werden. Entsprechend sieht der Plan «Baugrubensicherung» vom 
19. Dezember 2022 vor, dass die IC-Pilewall, mit welcher die Baugrube gesichert werden soll, 
ausserhalb der Bauparzelle bzw. auf den Parzellen Nrn. A.________ und P.________ angebracht 
werden soll. Die Beschwerdeführerinnen erklären, dass sie als Eigentümerinnen der Parzelle 
Nr. P.________ hierzu die Zustimmung verweigern und daher die Umsetzung des Vorhaben aus 
zivilrechtlichen Gründen scheitern würde.24 

Wenn ein Bauvorhaben Boden im Eigentum einer Drittperson in Anspruch nimmt und deshalb die 
Verwirklichung des Bauvorhabens von der Zustimmung dieser Drittperson abhängt, wird nach 
Art. 10 Abs. 2 BewD grundsätzlich verlangt, dass die Drittperson ihr Einverständnis durch 
Unterzeichnung des Baugesuches zum Ausdruck bringt. Andernfalls ist ein schutzwürdiges 
Interesse an der Beurteilung des Baugesuchs in der Regel zu verneinen; die Behörde soll sich 
nicht mit Baugesuchen befassen müssen, die aus zivilrechtlichen Gründen nie verwirklich werden 
können.25 Vorliegend würde die Verwirklichung des Vorhabens mit der geplanten 
Baugrubensicherung mittels IC-Pilewall wohl das Einverständnis u.a. der Beschwerdeführerinnen 
voraussetzen. Die Erstellung von Abschnitten der IC-Pilewall auf der Parzelle der 
Beschwerdeführerinnen dürfte kaum durch das Betretungs- und Benützungsrecht nach Art. 695 
ZGB26 und Art. 79o EG ZGB27 abgedeckt sein.28 Der Hinweis der Beschwerdegegnerin, dass 
nötigenfalls der Keller verkleinert und so die IC-Pilewall innerhalb der Bauparzelle angebracht 
werden könne, schafft diesbezüglich keine Abhilfe. Die Baubewilligungsbehörde prüft nicht 
mehrere Projektvarianten gleichzeitig.29 Für die Beurteilung ist die von der Bauherrin in den 
Baugesuchsunterlagen dargestellte Projektvariante massgebend. Die Beschwerdegegnerin 
müsste sich also entscheiden, ob sie das Kellergeschoss verkleinern und die geplante 
Baugrubensicherung entsprechend anpassen will. Wäre dies der Fall, so müsste sie 
Projektänderungspläne einreichen, auf denen die Anpassungen dargestellt werden.

q) Im Hinblick auf die Beurteilung des gewässerschutzrechtlichen Ausnahmegesuchs müsste 
demnach die Beschwerdegegnerin zunächst Gelegenheit zur Projektänderung (Verkleinerung des 
Kellergeschosses mit Versetzen der IC-Pilewall ins Innere der Bauparzelle) erhalten. Ferner 

24 Stellungnahme der Beschwerdeführerinnen vom 14. Juni 2023 S. 25 f.
25 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 34/34a N. 10
26 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (SR 210)
27 Gesetz vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 211.1)
28 Vgl. Urteil des Verwaltungsgericht Zürich VB.2020.00401 vom 18. März 2021 E. 4 (abrufbar unter
https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2020-00401_2021-03-18.html)
29 Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 20a N. 14; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d 
N. 13d 

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19/29

müsste sie ihr Konzept der Baugrubensicherung gemäss den obigen Ausführungen ergänzen. 
Anschliessend hätte sich das AWA noch einmal im Hinblick auf die beantragte 
Ausnahmebewilligung nach Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV zum Vorhaben zu äussern. Die 
Parteivorbringen zur geplanten Drainageleitung könnten dabei einbezogen werden, soweit diese 
weiterhin Gegenstand des Vorhabens bildet.30 Den Beschwerdeführerinnen wäre das rechtliche 
Gehör zur Projektanpassung und -ergänzung zu gewähren.

r) Auf entsprechende Instruktionshandlungen und auch auf die von den 
Beschwerdeführerinnen beantragten Beweismassnahmen kann aber verzichtet werden. Wie in 
Erwägung 4 zu zeigen sein wird, ist das Bauvorhaben aus anderen Gründen nicht 
bewilligungsfähig. Die Baugrubensicherheit und das gewässerschutzrechtliche Ausnahmegesuch 
müssen hier daher nicht abschliessend beurteilt werden.
4. Brandschutz; Fenster

a) Der geplante Neubau soll auf der gesamten Parzellentiefe (knapp 13 m) an die nördliche 
Parzellengrenze reichen und an das dortige Nachbargebäude (I.________gasse 6, Parzelle 
Nr. K.________) angebaut werden. Auf der Ostseite reicht der Neubau an oder bis in unmittelbare 
Nähe der Parzellengrenze, im Unter- und Erdgeschoss sogar teilweise bis auf die östliche 
Nachbarparzelle (M.________weg 11, Parzelle Nr. L.________). Dort befindet sich ein im 
Grenzbereich zur Bauparzelle zweigeschossiges Gebäude, an das der Neubau ganz oder fast 
heranreichen soll. Auf der Südseite grenzt die Bauparzelle an das Grundstück der 
Beschwerdeführerinnen (M.________weg 9, Parzelle Nr. P.________) und an das Grundstück 
I.________gasse 2 (Parzelle Nr. A.________). Auf den letzteren beiden Nachbarparzellen verläuft 
an der Grenze zur Bauparzelle eine schmale Fussgängerpassage, welche die Gebäude auf den 
Parzellen Nrn. A.________ und P.________ von der Bauparzelle trennt. Die Fassade des 
geplanten Neubaus reicht bis an die Grenze zur Parzelle Nr. P.________ heran; sie ist also vom 
Gebäude der Beschwerdeführerinnen nur durch die gut 2 m breite Passage getrennt. Gegenüber 
der Parzelle Nr. A.________ präsentiert sich die Situation im Erdgeschoss ähnlich. In den 
Obergeschossen 1-3 soll der Neubau über der Passage auf die Parzelle Nr. A.________ 
auskragen und mit dem dortigen Gebäude verbunden werden. Westseitig soll dieser Überbau vom 
geplanten Neubau aus zugänglich sein. Ostseitig soll er von der Liegenschaft I.________gasse 2 
(Parzelle Nr. A.________) aus zugänglich sein und dort in den drei Obergeschossen jeweils als 
Reduit dienen. Der Überbau erfolgt fast auf der gesamten Tiefe der Parzelle Nr. A.________; er 
reicht jedoch in der aktuellen Projektversion nicht mehr gänzlich bis an die Parzelle 
Nr. P.________ heran. Der Abstand zwischen dem Reduit und der Parzelle Nr. P.________ 
beträgt zwischen 0,50 m (an der Südfassade des Neubaus) und 0,25 m (an der Nordfassade des 
Gebäudes I.________gasse 2).

b) Die Vorinstanz hat bei den IBI einen Fachbericht zum Brandschutz eingeholt. Darin halten 
die IBI in Ziff. 5.1 u.a. fest:
«Die minimal erforderlichen Schutzabstände werden gegenüber den Gebäuden I.________gasse 2 und 6, 
sowie M.________weg 9 und 11, unterschritten. Folgende Ersatzmassnahmen sind zu treffen:
- Aussenwandkonstruktion gegenüber Geb. I.________gasse 6, ist mit Feuerwiderstand REI60 zu 
erstellen. Weiterführende Massnahmen in Bezug auf das Erfordernis einer Brandmauer mit Feuerwiderstand 
REI180 fordert die Bauverwaltung Interlaken.
(…)».

Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid, gemäss dem Fachbericht Brandschutz habe 
sie über das Erfordernis der Brandmauer zu befinden. Entsprechend werde dies im Bauentscheid 
angeordnet. In Dispositivziffer 1.6 des angefochtenen Entscheids ordnete die Vorinstanz an:

30 Vgl. Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 22. Dezember 2022 

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20/29

«Erstellung Brandmauer
Gemäss Art. 413 Abs. 1 Gemeindebaureglement sind in der geschlossenen Bauweise die Gebäude mit 
einer Brandmauer an die Grenze zu stellen. Die Baubewilligungsbehörde verfügt gestützt darauf die 
Erstellung der Brandmauer mit Feuerwiderstand REI180 gemäss Fachbericht vom 6. November 2020 der 
Industriellen Betriebe Interlaken AG.».

Die Beschwerdeführerinnen erachten den angefochtenen Entscheid insoweit als ungenau und 
widersprüchlich. Aufgrund des Verweises auf den Fachbericht Brandschutz sei davon 
auszugehen, dass die Vorinstanz nur gegenüber dem Gebäude I.________gasse 6 (Nordseite 
des Bauvorhabens) eine Brandmauer angeordnet habe. Die Brandschutzabstände würden jedoch 
auch auf der Süd- und der Ostseite unterschritten. Nach Art. 413 Abs. 1 GBR und Art. 79e EG 
ZGB müssten in Zonen mit geschlossener Bauweise die Gebäude mit einer Brandmauer an die 
Grenze gestellt werden. Dies müsse auch für die Süd- und Ostseite des geplanten Neubaus 
gelten. Auch der Überbau mit dem Reduit müsse auf der Seite, die der Parzelle Nr. P.________ 
zugewandt sei, eine Brandmauer aufweisen. Im angefochtenen Entscheid seien somit nicht 
sämtliche erforderlichen Brandmauern angeordnet worden.

Hinzu komme, dass gemäss Art. 413 Abs. 3 GBR neue Fenster in Brandmauern nur dann gestattet 
werden könnten, wenn die nachbarrechtlichen Verhältnisse durch Grundbucheintrag geregelt 
seien. Das an der Südfassade des Neubaus, gegenüber den Schlafzimmerfenstern der 
Beschwerdeführerinnen, geplante Fenster sei somit mangels Zustimmung der 
Beschwerdeführerinnen nicht zulässig. Dasselbe gelte für das Fenster im Reduit. Die Vorinstanz 
gehe zu Unrecht davon aus, dass die Zustimmung der Beschwerdeführerinnen zum Fenster in der 
Südfassade nicht erforderlich sei, weil es nicht auf dem Abschnitt liege, der an die Parzelle 
Nr. P.________ angrenzt, sondern auf dem schmalen Abschnitt an der Grenze zur Parzelle 
Nr. A.________ direkt neben dem Reduit. Der Fensterrand befinde sich genau am Beginn dieses 
Abschnitts, d.h. an der Parzellengrenze zum Grundstück Nr. P.________ der 
Beschwerdeführerinnen. Auch sei entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht entscheidend, dass 
das Reduit von der Grenze zur Parzelle Nr. P.________ leicht zurückversetzt sei. Ein 
Regelungsbedarf nach Art. 413 Abs. 3 GBR bestehe auch bei Brandmauern, die nicht auf, 
sondern an der Grundstücksgrenze stünden. Der Einbau der Fenster werfe auch 
brandschutzrechtliche Bedenken auf.

Die Beschwerdegegnerin macht in ihrer Beschwerdeantwort vom 14. April 2022 geltend, die 
Beschwerdeführerinnen gingen wohl aufgrund eines Missverständnisses davon aus, dass bei den 
restlichen Fassaden keine Brandmauern erstellt werden müssten. Die Beschwerdegegnerin 
werde selbstverständlich alle Fassaden als Brandmauern erstellen, bei denen das 
Gemeindebaureglement dies vorschreibe. Die Beschwerdegegnerin führt allerdings im Anschluss 
aus, dass im von der Vorinstanz bewilligten Projekt «in der Brandmauer keine Fenster mehr 
eingebaut» würden. Daraus muss wohl geschlossen werden, dass die Beschwerdegegnerin alle 
Fassaden mit Fenstern nicht als Brandmauern ausgestalten will. Insgesamt ist unklar, wo die 
Beschwerdegegnerin eine Brandmauer erstellen will und wo nicht, zumal dies, wie die 
Beschwerdegegnerin festhält, aus den Projektplänen nicht ablesbar ist.

c) Die Bauparzelle befindet sich in der Mischzone K (MK). Für die MK bestimmt Art. 212 Abs. 1 
GBR: «Es gelten die geschlossene Bauweise und die Bestimmungen nach Abs. 3». Art. 212 
Abs. 3 GBR regelt für die MK u.a. den rückwärtigen Grenzabstand sowie den seitlichen 
Grenzabstand bei offener Bauweise. Hinsichtlich des rückwärtigen Grenzabstandes wird die 
Regelung gegebenenfalls übersteuert durch Art. 413 Abs. 4 GBR, welcher lautet: «Soweit es die 
Verwirklichung der geschlossenen Bauweise bei den im Winkel zusammentreffenden 
Gebäudereihen erfordert, sind keine rückwärtigen Grenz- und Gebäudeabstände zu beachten». 

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21/29

Diese Regelung wird verdeutlicht in Art. A145 Anhang GBR. Demnach darf die zulässige 
Gebäudetiefe im Winkel von beiden Seiten her ausgeschöpft werden.

Grenzabstände bezwecken einerseits, die Nachbarschaft vor mannigfaltigen Beeinträchtigungen 
zu schützen, andererseits dienen sie aber auch öffentlichen Interessen wie der guten Gestaltung 
des Ortsbildes, der Ästhetik oder der Gesundheits- und Feuerpolizei.31 Mit der Festlegung der 
Grenzabstände oder dem Verzicht auf diese (geschlossene Bauweise) regelt das kommunale 
Recht insofern auch diese Aspekte.

Die Grenzabstandsvorschriften sorgen zudem dafür, dass der für diese Zwecke erforderliche 
Gebäudeabstand unter den Nachbarn gleichmässig aufgeteilt wird. Zum Schutzgedanken kommt 
insofern noch ein Fairnessgedanke hinzu. Da insoweit private Interessen betroffen sind, steht es 
den Nachbarn in der Regel frei, den Gebäudeabstand durch Vereinbarung eines Näherbaurechts 
ungleichmässig untereinander aufzuteilen.32

Vorliegend ist die Regelung in Art. 413 Abs. 1 einschlägig, welche bestimmt: «Wo die 
geschlossene Bauweise vorgeschrieben ist, sind die Gebäude auf eine Gebäudetiefe von maximal 
13.00 m von der Baulinie (…) aus gemessen mit einer Brandmauer an die Grenze zu stellen. Der 
Anbau ist gestattet bis auf eine Tiefe von 18.00 m, wenn der Nachbar zustimmt oder seinerseits 
mit einer Brandmauer von entsprechender Tiefe an die Grenze gebaut hat».

Nach Art. 212 Abs. 1 und Abs. 3 GBR gilt in der MK die geschlossene Bauweise, wobei eine offene 
Bauweise unter Einhaltung der entsprechenden Grenzabstände zulässig ist. Demnach muss sich 
die Bauherrschaft entscheiden, ob sie entweder die Grenzabstände einhält oder aber eine 
Brandmauer an die Grenze stellt. Wie gesagt, müssen bei im Winkel aufeinandertreffenden 
Gebäudereihen die rückwärtigen Grenz- und Gebäudeabstände nicht eingehalten werden. Für 
den seitlichen Grenzabstand gilt keine entsprechende Ausnahme. Im Winkel bildet unter 
Umständen die rückwärtige Parzellengrenze eines Grundstücks gleichzeitig die seitliche 
Parzellengrenze des dortigen Nachbargrundstücks. In einem solchen Fall muss eine Brandmauer 
erstellt werden, wenn im Rahmen der zulässigen Gebäudetiefe bis an diese Parzellengrenze 
gebaut werden kann und dies auch geplant ist.

d) Die I.________gasse und der M.________weg treffen im Winkel aufeinander. Die Parzelle 
Nr. A.________ bildet das Eckhaus im Winkel I.________gasse/M.________weg, die Parzellen 
Nr. N.________ (Bauparzelle) und Nr. P.________ bilden die Nachbarparzellen an der 
I.________gasse resp. am M.________weg. Dabei trifft auch die rückwärtige Grenze der Parzelle 
Nr. P.________ auf die seitliche Grenze der Bauparzelle Nr. N.________. Gemäss den 
Bauplänen soll der Neubau zu den Parzellen Nrn. A.________ und P.________ hin (d.h. auf der 
Südseite) keinen seitlichen Grenzabstand einhalten, sondern bis direkt an die Parzellengrenze 
und sogar teilweise bis ins Innere der Parzelle Nr. A.________ reichen. Da der Neubau die 
zulässige Gebäudetiefe von 13 m ab der Baulinie entlang der I.________gasse einhält, ist die 
Einhaltung eines seitlichen Grenzabstandes nach Art. 413 Abs. 1 GBR verzichtbar und das 
Gebäude kann an die Grenze gestellt werden, wobei allerdings eine Brandmauer vorgeschrieben 
ist. Die Aussenfassade auf der Südseite des Neubaus muss also gemäss kommunalem Recht als 
Brandmauer ausgestaltet werden. Dies gilt auch für den kurzen Abschnitt der südseitigen 
Aussenfassade, der auf der Parzelle Nr. A.________ liegt.

e) Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Stellungnahme vom 6. April 2023 aus, die Fenster im 
Attikageschoss befänden sich nicht in der Brandmauer, sondern an der «normalen» Attikafassade. 

31 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 8
32 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band II, 4. Auflage, Bern 2017, Art. 70 N 13

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22/29

Die Attika soll gemäss den Projektänderungsplänen vom 4. Mai 2022 von der Südfassade des 
Neubaus teilweise zurückspringen; dort soll ein Fenster angebracht werden. Der Rücksprung von 
der Südfassade bzw. von der Parzellengrenze beträgt gemäss dem Projektplan «Grundrisse» vom 
4. Mai 2022 zwischen 0,80 m und 1,20 m. Insoweit wird also die geschlossene Bauweise – 
wonach mit einer Brandmauer an die Grenze zu bauen wäre – nicht umgesetzt. Gleichzeitig wird 
aber auch der seitliche Grenzabstand gemäss Art. 212 Abs. 3 GBR nicht eingehalten. Die 
Gemeinde hat diese Gestaltungsweise der Attika in ihrer Stellungnahme vom 14. Juni 2022 nicht 
beanstandet und scheint somit davon auszugehen, dass solche Rücksprünge bei grundsätzlich 
geschlossener Bauweise nicht generell unzulässig sind. Dies darf aber nicht dazu führen, dass 
die durch Sicherheits-, Ästhetik- und Nachbarschutzinteressen motivierten Vorschriften zum 
Grenzabstand bzw. zur geschlossenen Bauweise umgangen werden können, indem weder der 
Grenzabstand eingehalten noch die geschlossene Bauweise verwirklicht wird. Die Vorschriften 
über die Brandmauer greifen daher nicht nur, wenn die Mauer direkt an der Parzellengrenze steht, 
sondern auch dort, wo sie um weniger als den seitlichen Grenzabstand davon zurückspringt.

f) Ein Teil des Vorhabens, nämlich die Verbindung zum Gebäude I.________gasse 2 im 1. bis 
3. Obergeschoss, soll auf der Parzelle Nr. A.________ realisiert werden. Die Ostseite dieser 
Verbindung mit dem Reduit soll bis nahe an die gemeinsame Parzellengrenze der Grundstücke 
Nr. A.________ und Nr. P.________ reichen. Die bereits bestehenden Gebäude sind bis ganz an 
die gemeinsame Parzellengrenze gebaut. 

Bei der Eckparzelle Nr. A.________ bildet die an die Bauparzelle Nr. N.________ anstossende 
Parzellengrenze die rückwärtige Parzellengrenze, wenn die Gebäudetiefe von der Baulinie am 
M.________weg aus gemessen wird. Die Grenze zur Parzelle Nr. P.________ liegt bei dieser 
Betrachtungsweise seitlich. Da die neue Verbindung mit dem Reduit mehr als 13 m von der 
Baulinie am M.________weg entfernt ist und die Beschwerdeführerinnen dem Projekt nicht 
zustimmen, kann sich die Beschwerdegegnerin hinsichtlich der Unterschreitung des 
Grenzabstands zur Parzelle Nr. P.________ nicht auf Art. 413 Abs. 1 stützen.

Wird die Gebäudetiefe von der Baulinie an der I.________gasse aus gemessen, beträgt die 
Bautiefe beim Verbindungsbau weniger als 13 m; die Grenze zur Parzelle Nr. P.________ bildet 
bei dieser Betrachtungsweise die rückwärtige Parzellengrenze. Nach Art. 413 Abs. 4 GBR und 
Art. A145 Anhang GBR ist die Einhaltung des rückwärtigen Grenzabstands verzichtbar, «soweit 
es die Verwirklichung der geschlossenen Bauweise bei den im Winkel zusammentreffenden 
Gebäudereihen erfordert». Die Verwirklichung der geschlossenen Bauweise bedeutet nach 
Art. 413 Abs. 1 GBR, dass die Gebäude mit einer Brandmauer an die Grenze gestellt werden. Das 
Nichteinhalten des rückwärtigen Grenzabstands im Winkel ist also dann zulässig, wenn das 
Gebäude mit einer Brandmauer an die rückwärtige Grenze gestellt wird und so die geschlossene 
Bauweise, insbesondere den Anbau des rückwärtigen Nachbargebäudes an die Brandmauer, 
ermöglicht.

Der hier streitige Verbindungsbau mit dem Reduit ist von der rückwärtigen Parzellengrenze, d.h. 
von der Grenze zur Parzelle Nr. P.________, leicht zurückversetzt. Damit ist zumindest 
zweifelhaft, ob die Nichteinhaltung des rückwärtigen Grenzabstands beim Reduit der 
geschlossenen Bauweise dient bzw. dafür im Sinne von Art. 413 Abs. 4 GBR erforderlich ist. 
Selbst wenn man dies bejahen wollte, müsste verlangt werden, dass das Reduit zur Parzelle 
Nr. P.________ mit einer Brandmauer abgeschlossen wird.

g) Demnach sind die Südfassade des Neubaus und die rückspringende südliche Attikafassade 
sowie die Ostfassade des Reduits als Brandmauer auszugestalten. Die Vorinstanz hat dies 
jedenfalls nicht explizit angeordnet. Zwar hält sie in Erwägung 4, 1. Lemma des angefochtenen 
Entscheids fest: «Die Bauherrschaft hat auf die Fenster in der Brandmauer zwischen Grundstück 

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Parz.-Nr. P.________ und der Parz.-Nr. N.________ verzichtet. Gemäss Fachbericht 
Brandschutz wird die Brandmauer mit Feuerwiderstand REI180 durch die Bauverwaltung 
Interlaken verfügt. Dies wird im Bauentscheid entsprechend angeordnet. (…) Der Eigentümer der 
angrenzenden Parzelle-Nr. A.________ (I.________gasse 2) hat dem Vorhaben zugestimmt und 
somit auch den Einbau der Fenster in der Brandschutzmauer gestattet.». Dies erweckt den 
Eindruck, dass die Vorinstanz anordnen wollte, dass jedenfalls die Südfassade des Neubaus als 
Brandmauer auszugestalten sei. In Dispositivziffer 1.6 des angefochtenen Entscheids verpflichtet 
sie die Beschwerdegegnerin zur «Erstellung der Brandmauer mit Feuerwiderstand REI180 
gemäss Fachbericht vom 6. November 2020 der Industriellen Betriebe Interlaken AG». Mit der 
Anordnung «der Brandmauer» im Singular und dem Verweis auf den Fachbericht der IBI entsteht 
der Eindruck, dass nur die Aussenwand zur nördlichen Nachbarparzelle Nr. K.________ 
(I.________gasse 6) von der Anordnung gemäss Dispositivziffer 1.6 betroffen ist. Zur Vermeidung 
von Missverständnissen müsste die Auflage ergänzt werden, so dass sie die Südfassade des 
Neubaus umfasst; auch für die Ostfassade des Reduits müsste wohl die Erstellung einer 
Brandmauer angeordnet werden. Wie im Folgenden zu zeigen ist, könnte jedoch mit einer 
entsprechenden Ergänzung der Auflage kein rechtskonformer Zustand erreicht werden.

h) Gemäss Art. 413 Abs. 3 GBR können neue Fenster in Brandmauern nur gestattet werden, 
wenn die nachbarrechtlichen Verhältnisse durch Grundbucheintrag geregelt sind. 

Eine Brandmauer muss in Gebieten mit geschlossener Bauweise erstellt werden (Art. 413 Abs. 1 
GBR). Dort fehlt der seitliche Grenzabstand, der andernorts vor Beeinträchtigungen durch allzu 
grosse Nähe schützt. Der Fokus liegt auf dem Feuerschutz, wie aus der Bezeichnung 
«Brandmauer» hervorgeht. Aufbau und Materialisierung der Brandmauer müssen den 
entsprechenden Feuerwiderstand gewährleisten.33 Damit bieten Brandmauern den Nachbarn 
auch einen gewissen Schutz vor Immissionen. Fenster in Brandmauern sind mit dem 
Nachbarschutz und den weiteren vom fehlenden Grenzabstand betroffenen Interessen (insb. 
Ästhetik) schlecht kompatibel. So sieht Art. 79f EG ZGB34 vor, dass Nachbarn das Recht auf 
Mitbenützung der Brandmauer erwerben können. Dies dürfte im Hinblick auf mögliche 
Immissionen und fehlende Privatsphäre keine realistische Option darstellen, wenn und solange in 
der Brandmauer ein Fenster eingebaut ist. Es wäre offensichtlich unsinnig, wenn bauwillige 
Nachbarn, statt die Brandmauer mitzubenützen, eine eigene Brandmauer an die Parzellengrenze 
und damit direkt vor das Fenster stellen. Die einseitige Einhaltung eines Grenzabstands könnte 
von ihnen jedoch nicht ohne entsprechende Vereinbarung verlangt werden, da dies dem 
Fairnessgebot zuwiderlaufen würde. Art. 413 Abs. 3 GBR löst diese Probleme, indem die 
Befensterung der Brandmauer an die Voraussetzung geknüpft wird, dass die nachbarrechtlichen 
Verhältnisse vorgängig geregelt und durch Grundbucheintrag gesichert werden.

Art. 413 Abs. 3 GBR knüpft das Erfordernis, dass die nachbarrechtlichen Verhältnisse durch 
Grundbucheintrag geregelt sein müssen, an die Lage eines geplanten Fensters in einer 
Brandmauer. Demnach müsste hier für die Fenster in der Südfassade, auf der Südseite der Attika 
und auf der Ostseite des Reduit eine solche Regelung vorliegen. Auch Sinn und Zweck von 
Art. 413 Abs. 3 GBR sprechen dafür, dass die vorgängige Regelung der nachbarrechtlichen 
Verhältnisse auch bei Fenstern in Gebäudeteilen verlangt wird, die um weniger als den bei offener 
Bauweise geltenden Grenzabstand zurückversetzt sind. Die erwähnten nachbarschaftlichen 
Probleme stellen sich auch in solchen Fällen und werden allenfalls sogar noch akzentuiert, da die 
Mitbenützung einer von der Parzellengrenze rückversetzten Brandmauer mit zusätzlichen 

33 Vgl. Brandschutzerläuterung 100-15 «Brandmauern» der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF) vom 
1. Januar 2017, abrufbar unter 
https://services.vkg.ch/rest/public/georg/bs/publikation/documents/BSPUB-1394520214-141.pdf/content 
34 Gesetz vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 211.1)

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Schwierigkeiten verbunden wäre. Im Übrigen drängt sich eine Anwendung von Art. 413 Abs. 3 
GBR in solchen Fällen auch deshalb auf, weil die Vorschrift ansonsten leicht umgangen werden 
könnte; dies muss unter dem Aspekt des Nachbarschutzes, aber auch im Interesse einer 
reglementskonformen Bautätigkeit vermieden werden. Art. 413 Abs. 3 GBR muss daher so 
verstanden werden, dass das Regelungserfordernis nicht nur für die direkt an das fragliche 
Fenster grenzenden Parzellen, sondern vielmehr für alle Nachbarn gilt, die mangels Grenzabstand 
durch das Fenster in ihren nachbarschaftlichen Interessen betroffen sind.

Entgegen der Ansicht der Vorinstanz genügt demnach die Zustimmung der Eigentümerschaft der 
Parzelle Nr. A.________ nicht. Die Fenster beim und am Reduit weisen einen Abstand von 0,00 m 
bis 0,50 m zur Parzelle der Beschwerdeführerinnen auf, bei der Attika ca. 0,90 bis 1,10 m. Zumal 
damit der bei offener Bauweise in der MK geltende seitliche Grenzabstand deutlich unterschritten 
wird, sind die Beschwerdeführerinnen durch diese Fenster in ihren nachbarschaftlichen Interessen 
(Privatsphäre, Immissionsschutz) betroffen. Die Regelung, wonach die nachbarrechtlichen 
Verhältnisse vorgängig geregelt werden müssen, muss daher auch im Verhältnis zu ihnen gelten. 
Hinzu kommt, dass auch die Beschwerdeführerinnen wohl die Möglichkeit hätten, die 
geschlossene Bauweise im Winkel nach Art. 413 Abs. 4 GBR und Art. A145 Anhang GBR 
auszunutzen. Ihre Brandmauern könnten dann in unmittelbarer Nähe zu den fraglichen Fenstern 
des streitigen Bauvorhabens zu liegen kommen. Solch unsinnigen Ergebnisse soll Art. 413 Abs. 3 
GBR gerade vermeiden. 

i) In Anbetracht dieser Umstände erscheint es nicht vertretbar, dass die Vorinstanz eine 
Regelung der nachbarrechtlichen Verhältnisse mit der Eigentümerschaft der Parzelle 
Nr. A.________ genügen lässt. Die Bewilligung des Bauvorhabens hätte vielmehr vorausgesetzt, 
dass auch mit den Beschwerdeführerinnen eine Regelung getroffen oder aber auf die fraglichen 
Fenster verzichtet wird.

Die Beschwerdeführerinnen erklären, dass sie mit den fraglichen Fenstern nicht einverstanden 
sind und sich also einer Regelung der nachbarrechtlichen Verhältnisse verweigern. Das Projekt 
kann demnach so, wie es in den von der Vorinstanz bewilligten Plänen mit Anpassungen gemäss 
der Projektänderung vom 30. Mai 2022 (Pläne vom 4. Mai 2022) dargestellt ist, nicht bewilligt 
werden.

Einen Verzicht auf die fraglichen Fenster durch Projektänderung hat die Beschwerdegegnerin in 
Antwort auf die summarische Einschätzung des Rechtsamtes mit Eingabe vom 6. April 2023 
abgelehnt. Da es sich nicht um einen untergeordneten Mangel handelt, kann der Mangel nicht 
mittels einer Nebenbestimmung zur Baubewilligung behoben werden.35 

Die angefochtene Gesamtbaubewilligung vom 9. Februar 2022 muss daher aufgehoben werden 
und dem Bauvorhaben gemäss Baugesuch vom 17. September 2020 mit Projektänderung vom 
30. Mai 2022 ist der Bauabschlag zu erteilen.

5. Weitere Aspekte

a) Die Beschwerdeführerinnen führen weitere Kritikpunkte an. Diese betreffen namentlich die 
Einhaltung der baurechtlichen Masse (Gebäudelänge bzw. –tiefe), die Ausnahmebewilligung für 
das Vordach, die Attikageschossfläche (welche die Beschwerdegegnerin mit der Projektänderung 

35 Vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_476/2016 vom 9. März 2017 E. 2.4 sowie 1C_398/2017 vom 2. Februar 2017 
E. 2.7

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vom 30. Mai 2022 angepasst hat), den Ortsbild- und den Denkmalschutz, wobei in letzterer 
Hinsicht auch eine ungenügende Begründung des angefochtenen Entscheids gerügt wird. 

b) Die Beschwerdegegnerin wird, wenn sie an ihren Bauabsichten auf der Parzelle 
Nr. N.________ festhält, ein neues Projekt ausarbeiten müssen. Die Einhaltung der 
baupolizeilichen Masse, der Ästhetik- und der Denkmalschutzvorschriften wird für das allfällige 
neue Projekt gestützt auf die Angaben und Darstellungen im neuen Baugesuch beurteilt werden 
müssen. Weitere Ausführungen zum aktuellen Projekt sind unter dem Gesichtspunkt der 
Prozessökonomie nicht angezeigt. Damit erübrigen sich auch die diesbezüglich beantragten 
Beweiserhebungen (Einfordern einer Fotomontage betreffend Materialisierung und Farbgebung 
der Fassaden, Augenschein, Begutachtung durch die Kantonale Kommission zur Pflege der Orts- 
und Landschaftsbilder).

Bei der allfälligen Eingabe eines neuen Baugesuchs wird zu berücksichtigen sein, dass nach 
Art. 11 Abs. 2 Bst. d BewD u.a. auch die wichtigsten Baumaterialien sowie Art und Farbe der 
Fassaden im Baugesuch anzugeben sind. Diese Angaben gehören zu den Grundlagen der 
ästhetischen und denkmalschützerischen Beurteilung. Es gilt ferner zu beachten, dass sich der 
Gehörsanspruch allfälliger Einspracheparteien auch auf die Materialisierung und Farbgebung der 
Fassaden erstreckt.36

Hinsichtlich des hier streitigen Bauvorhabens hat die Beschwerdegegnerin in ihrer 
Beschwerdeantwort vom 14. April 2022 (S. 7) erklärt, dass das Vordach entgegen der 
Formulierung des Ausnahmegesuchs nicht 1,50 m, sondern (wie in den Plänen dargestellt) 1,80 m 
über die Baulinie ragen solle. Damit hätte es einen Abstand von 0,20 m zur Strassenparzelle 
(I.________gasse) aufgewiesen. Soweit ein allfälliges neues Baugesuch wiederum ein westseitig 
über die Baulinie ragendes Vordach umfasst, ist es Sache der Bauherrschaft, das entsprechende 
Ausnahmegesuch so zu formulieren, dass es mit den Projektplänen im Einklang steht. Die 
Baubewilligungsbehörde hätte dann zu prüfen, ob das Lichtraumprofil gemäss Art. 83 SG37 
eingehalten ist. Art. 83 Abs. 3 SG schreibt vor, dass seitlich zum Fahrbahnrand eine lichte Breite 
von 0,50 m freizuhalten ist. Über der Fahrbahn von öffentlichen Strassen muss das Lichtraumprofil 
inkl. lichte Breite bis auf eine Höhe von mindestens 4,50 m freigehalten werden, über Fuss-, Geh- 
und Radwegen in der Regel bis auf eine Höhe von 2,50 m. Die Baubewilligungsbehörde wird 
gegebenenfalls zu beurteilen haben, bis zu welcher Höhe die lichte Breite bei der 
I.________gasse, die offenbar als Fussgängerzone signalisiert ist,38 freigehalten werden muss, 
und ob das Bauvorhaben dieser Anforderung entspricht.

c) Interlaken ist im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler 
Bedeutung (ISOS) verzeichnet. Die Bauparzelle liegt im ISOS-Gebiet Nr. 2, welches als 
«Geschäftszentrum Interlaken, städtisch geschlossene Bebauung von 3- bis 5-geschossigen, 
repräsentativ gestalteten Geschäftshäusern und Hotels, E. 19./A. 20. Jh., dazwischen einige 
Neubauten» mit Erhaltungsziel A umschrieben ist. Wenn bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe 
ein im ISOS aufgeführtes Objekt (Gebiet, Einzelelement etc.) erheblich beeinträchtigt werden kann 
oder sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche Fragen stellen, so verfasst die zuständige 
Kommission des Bundes zuhanden der Entscheidbehörde ein Gutachten (Art. 7 Abs. 2 NHG39). 
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist von der Erfüllung einer Bundesaufgabe 
auszugehen, wenn die angefochtene Verfügung eine Rechtsmaterie betrifft, die in die 
Zuständigkeit des Bundes fällt, bundesrechtlich geregelt ist und einen Bezug zum Natur-, 

36 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 34/34a 
N. 11 sowie Art. 38-39 N. 16 und 17
37 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
38 Vgl. Vorakten pag. 178, 179, 185 und 186
39 Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 (NHG; SR 451)

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Landschafts- und Heimatschutz aufweist. Die Erteilung von durch das Bundesrecht geregelten 
Spezialbewilligungen, insbesondere von gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligungen, 
stellt eine Bundesaufgabe dar, denn der Gewässerschutz bezweckt zumindest auch den Schutz 
von Natur und Landschaft. Ist ein solches Ausnahmegesuch in einem Baubewilligungsverfahren 
zu beurteilen, handelt die Baubewilligungsbehörde zugleich in Erfüllung einer Bundesaufgabe.40 
In einem solchen Fall hat die KDP gemäss Art. 7 Abs. 1 NHG zu beurteilen, ob das ISOS-Objekt 
durch das Bauvorhaben erheblich beeinträchtigt werden kann und daher eine Beurteilung durch 
die Bundeskommission erforderlich ist. 

Das Rechtsamt der BVD hat daher mit Verfügung vom 8. September 2022 die KDP um Beurteilung 
gebeten, ob eine Begutachtung durch die ENHK und/oder EKD erforderlich sei. Die KDP verneinte 
dies mit Stellungnahme vom 26. Oktober 2022 für das hier streitige Projekt. Im Falle, dass ein 
Baugesuch für ein neues Projekt eingereicht wird und dessen Beurteilung wiederum mit der 
Erfüllung einer Bundesaufgabe verbunden ist, müsste die Frage, ob eine erhebliche 
Beeinträchtigung des ISOS-Gebiets droht, hinsichtlich des neuen Projekts wiederum geklärt 
werden.

6. Ergebnis und Kosten

a) Nach dem Gesagten ist der angefochtene Gesamtentscheid vom 9. Februar 2022 
aufzuheben und dem Vorhaben gemäss Baugesuch vom 17. September 2020 (Baugesuch-
Nr. 581/20.050) und Projektänderung vom 30. Mai 2023 ist der Bauabschlag zu erteilen. 

Damit dringen die Beschwerdeführerinnen mit ihrem Hauptbegehren durch. Auf ihre subsidiären 
Rechtsbegehren muss nicht eingegangen werden.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von CHF 3200.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV41).

Die Beschwerdegegnerin trägt ausserdem die amtlichen Kosten des Baubewilligungsverfahrens 
(Art. 52 Abs. 1 BewD).

c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht 
deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder die 
Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 
erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG).

Die Beschwerdeführerinnen machen Parteikosten im Umfang von CHF 36'390.– geltend. Diese 
setzen sich zusammen aus einem Honorar von CHF 33'540.–, Auslagen von CHF 248.30 und der 
Mehrwertsteuer von CHF 2601.70.

Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand 
(Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV42 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen 
Beschwerdeverfahren CHF 400.– bis CHF 11'800.– pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs 

40 Urteil des Bundesgerichts 1C_482/2012 vom 14. Mai 2014 E. 3.4 und 3.5
41 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)
42 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811)

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bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der 
Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG43). 

Vorliegend steht ein Abbruch- und Neubauprojekt für ein Einfamilienhaus im Streit. Die Sache ist 
mit den im Baugesuch angegebenen Baukosten von CHF 3,6 Mio von leicht 
überdurchschnittlicher Bedeutung. Die involvierten vermögensrechtlichen Interessen gehen dabei 
nicht über das Mass hinaus, das mit dem Rahmentarif gemäss Art. 11 Abs. 1 PKV abgedeckt wird. 
Das Rechtsamt hat im Beschwerdeverfahren verschiedene Beweismassnahmen veranlasst; ein 
Augenschein war nicht nötig. Damit ist der für das Verfahren gebotene Zeitaufwand als 
durchschnittlich zu werten. Die Schwierigkeit des Prozesses ist nicht an die Schwierigkeit der 
geplanten Bauvorgänge geknüpft, sondern beurteilt sich anhand der sich stellenden Rechtsfragen. 
Auch diesbezüglich ist für das vorliegende Verfahren von einem Durchschnittswert auszugehen. 
Insgesamt erscheint ein Honorar von CHF 8500.– angemessen. Hinzu kommen die von den 
Beschwerdeführerinnen geltend gemachten Auslagen von CHF 248.30 und die Mehrwertsteuer 
von CHF 673.60 (7,7 % auf Honorar und Auslagen). Insgesamt hat die Beschwerdegegnerin den 
Beschwerdeführerinnen Parteikosten im Betrag von CHF 9421.90 zu ersetzen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid der Gemeinde Interlaken vom 
9. Februar 2022 wird aufgehoben. Dem Vorhaben gemäss Baugesuch vom 17. September 
2020 (Baugesuch-Nr. 581/20.050) und Projektänderung vom 30. Mai 2023 wird der 
Bauabschlag erteilt.

2. a) Die Verfahrenskosten von CHF 3200.– werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist. 

b) Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von CHF 6615.– werden der 
Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die 
Gemeinde zuständig.

3. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführerinnen die Parteikosten im Betrag von 
CHF 9421.90 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt B.________ und Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben
- Herrn Rechtsanwalt G.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Interlaken, Bauverwaltung, eingeschrieben
- Amt für Wasser und Abfall (AWA), Rechtsdienst, im Haus
- Denkmalpflege des Kantons Bern, zur Kenntnis

43 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)

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Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

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Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 4 Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.

Beilage: Kopie des Situationsplanes vom 25. Juni 2021