# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2756218c-0bed-518d-886f-b9a063c0de98
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-01-20
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 20.01.2011 III 2010 194
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2010-194_2011-01-20.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2010 194

Entscheid vom 20. Januar 2011 

Besetzung Dr.iur. Josef Hensler, Vizepräsident
lic.rer.pol. Marcel Birchler und Ruth Mikšovic-Waldis, Richter
lic.iur. Sarah Duss, Gerichtsschreiberin

Parteien Erbengemeinschaft A.________, bestehend aus:
1. Dr. A.________,
2. J.________, ,

Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt 

gegen

1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 101, 
8832 Wollerau,
Vorinstanz,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

2. D.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. E.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. D.________ beabsichtigen auf KTN F.________ (früher KTN G.________) 
an der B.________ 8 in Wollerau (Wohnzone 2 Geschosse; W2) das bestehende 
Doppeleinfamilienhaus abzubrechen und ein neues Einfamilienhaus zu erstellen. 
Nachdem der Regierungsrat mit RRB Nr. 510//2009 vom 12. Mai 2009 in 
Gutheissung einer Beschwerde der Erbengemeinschaft A.________, bestehend 
aus Dr. A.________ und J.________ (kurz: Erbengemeinschaft A.________) die 
vom Gemeinderat Wollerau am 15. Dezember 2008 erteilte Baubewilligung aufhob 
und "die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsermittlung und zu neuem Entscheid 
an die Vorinstanz" zurückwies (insbesondere im Zusammenhang mit dem 
gewachsenen Terrain unter Aufforderung, einen Augenschein durchzuführen, 
wobei offen gelassen wurde, ob aufgrund der korrigierten bzw. vervollständigten 
Planunterlagen ein neues Publikations- und Auflageverfahren durchzuführen ist, 
siehe Erw. 3.2.), hat die Bauherrschaft am 22. September 2009 ein neues 
Baugesuchsformular mit neuen bzw. revidierten Plänen eingereicht. Am 30. 
Oktober 2009 wurden drei weitere überarbeitete Pläne nachgereicht. Das 
revidierte Bauvorhaben wurde am 25. September 2009 publiziert und öffentlich 
aufgelegt (Abl-SZ H.________, ). Dagegen wurde u.a. von der Erbengemeinschaft 
A.________ öffentlich-rechtliche Einsprache erhoben. In deren Eigentum befindet 
sich die Liegenschat KTN I.________, welche nur durch die S.strasse getrennt im 
östlichen Bereich gegenüber der Bauliegenschaft liegt.

B. Mit Beschluss vom 30. November 2009 erteilte der Gemeinderat Wollerau 
die Baubewilligung, während er die Baueinsprache der Erbengemeinschaft 
A.________ kostenfällig (Fr. 400.--) im Sinne der Erwägungen abwies.

C. Gegen diese Baubewilligung vom 30. November 2009 reichte die 
Erbengemeinschaft A.________ am 21. Dezember 2009 Beschwerde beim 
Regierungsrat ein, welcher diese mit RRB Nr. 520/2010 vom 18. Mai 2010 insoweit 
guthiess, als er die erteilte Baubewilligung aufhob. Der Begründung des 
Beschwerdeentscheides ist u.a. zu entnehmen, dass sich die Bauherrschaft 
entschieden habe, auf das den nachbarlichen Interessen besser gerecht werdende 
gestaltete Terrain abzustellen. Des weiteren bestätigte der Regierungsrat den 
gewährten Ausnützungsbonus, bemängelte indes die Berechnung der 
Bruttogeschossfläche (Nichtbeachten der ausnützungsrelevanten 
Verkehrsflächen im Parkgeschoss, Treppe, Lift, Windfang; Reduit im 
Obergeschoss über 5m2) und folgerte, dass das Bauvorhaben die zulässige 
bauliche Ausnützung deutlich überschreite. Dieser Mangel lasse sich nicht ohne 
eine wesentliche Modifikation des Bauprojektes beheben, so dass auch die 

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Erteilung der Baubewilligung mit Nebenbestimmungen nicht in Frage komme. Die 
Baubewilligung müsse daher zwingend aufgehoben werden. Alsdann führte der 
Regierungsrat aus, unbesehen der Tatsache, dass die nachfolgenden 
Ausführungen als Folge der erforderlichen Anpassung des Bauprojekts 
gegebenenfalls nicht mehr allesamt einschlägig sein würden, sei aus Gründen der 
Prozessökonomie vorsorglich auf einige weitere von den Beschwerdeführern 
vorgebrachten Rügen einzugehen. Konkret äusserte sich der Regierungsrat zur 
Gebäude- und Firsthöhe (ausgemitteltes gewachsenes Terrain in der 
Fassadenmitte, Hangzuschlag); zur Qualifikation des Untergeschosses (kein 
Vollgeschoss) und des Dachgeschosses (kein Vollgeschoss), zur 
durchschnittlichen Geschosshöhe von 3m (kommunale Ausnahmepraxis), zum 
Strassenabstand (Ausnahmebewilligung des kant. Tiefbauamtes), zur 
Lärmschutzwand im Strassenraum, zur Gefährdung der Umgebung durch die 
auszuhebende Baugrube und zur Qualifizierung des Rasens auf der Höhe des 
Erdgeschosses. Diese Ausführungen stützten im Wesentlichen die 
beschwerdeführerischen Rügen und Argumentationen nicht.

D. Mit Eingabe vom 15. Juni 2010 liess die Erbengemeinschaft A.________ 
gegen den RRB Nr. 520/2010 vom 18. Mai 2010 Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht Schwyz erheben mit folgenden Rechtsbegehren:

1. Die Beschwerde sei gutzuheissen und die Erwägungen der Begründung des 
Beschlusses der Vorinstanz vom 18.5.2010 seien aufzuheben, soweit sie die 
Interessen der Beschwerdeführer beschweren.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner.

Eine gleichlautende Beschwerde reichte die Erbengemeinschaft A.________ am 
14. Juni 2010 dem Regierungsrat ein, welche die Staatskanzlei umgehend gestützt 
auf § 10 Abs. 3 VRP an das Verwaltungsgericht weiterleitete. Das 
Verwaltungsgericht trat auf die Beschwerde mit VGE III 2010 107 vom 27. Juli 
2010 mangels Rechtsschutzinteresse und mithin mangels Beschwerdebefugnis 
der Beschwerdeführer nicht ein. Dieser Verwaltungsgerichtsentscheid ist 
unangefochten in Rechtskraft erwachsen. 

E. Am 28. Juni 2010 reichte die Bauherrschaft beim Bauamt der Gemeinde 
Wollerau ein revidiertes Baugesuch ein. In der Folge zeigte das Bauamt die 
Projektänderung der Erbengemeinschaft A.________ an. Diese erhob am 20. Juli 
2010 wiederum Baueinsprache. Mit Beschluss vom 4. Oktober 2010 (versendet 
am 8. Oktober 2010) erteilte der Gemeinderat Wollerau die Baubewilligung unter 
Auflagen. Die Einsprache der Erbengemeinschaft A.________ wurde kostenfällig 
(Fr. 400.--)  in Sinne der Erwägungen abgewiesen. 

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F. Gegen diesen Beschluss liess die Erbengemeinschaft A.________ am 
26. Oktober 2010 fristgerecht beim Regierungsrat Beschwerde erheben und 
folgende Rechtsbegehren stellen: 

1. Die Beschwerde sei gutzuheissen und die Verfügung der Vorinstanz vom 
4. Oktober 2010 (Versand: 8.10.2010) sei aufzuheben. 

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner. 

Mit Verfügung vom 9. November 2010 überwies der Regierungsrat die 
Beschwerde dem Verwaltungsgericht als Sprungbeschwerde zum Entscheid (§ 52 
der Verordnung über die Verwaltungsrechtspflege [VRP; SRSZ 234.110]) und 
führte begründend aus, der Regierungsrat habe sich bereits in RRB Nr. 510/2009 
vom 12. Mai 2009 und mit ausführlicher Begründung insbesondere mit RRB Nr. 
520/2010 vom 18. Mai 2010 mit dem Bauvorhaben auseinandergesetzt. In der 
Beschwerde vom 27. Oktober 2010 würden nur noch wenige zusätzliche 
Argumente vorgebracht. 

G. Die Beschwerdegegner trugen am 18. November 2010 auf vollumfängliche 
Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten 
der Beschwerdeführer, je unter solidarischer Haftbarkeit an. Der Gemeinderat 
beantragte am 30. November 2010 vernehmlassend, die Beschwerde sei 
vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der 
Beschwerdeführer, dies bei solidarischer Haftbarkeit der einzelnen Mitglieder der 
Erbengemeinschaft. 

H. Am 30. Dezember 2010 forderte das Verwaltungsgericht den Gemeinderat 
auf, die vollständigen Baugesuchsunterlagen, d.h. auch sämtliche den beiden 
Regierungsratsbeschlüssen Nr. 510/2009 vom 12. Mai 2009 und Nr. 520/2010 
vom 18. Mai 2010 zu Grunde liegenden Akten einzureichen. Die angeforderten 
Akten gingen am 11. Januar 2011 beim Verwaltungsgericht ein. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Die Beschwerdeführer bringen vorab vor, es hätte ein neues, ordentlich 
auszuschreibendes Baugesuch gestellt werden müssen, da der Regierungsrat die 
am 30. November 2009 erteilte Baubewilligung mit RRB 520/2010 vom 18. Mai 
2010 aufgehoben habe und die Beschwerdeführer in jenem Verfahren somit 
vollständig obsiegt hätten. Die auf einem angepassten Gesuch basierende 
Baubewilligung sei somit nicht weiter zu behandeln; die Beschwerde sei 
gutzuheissen, weil über das gegebene Baugesuch bereits rechtskräftig 
entschieden worden sei. 

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1.2 Der Regierungsrat prüfte in RRB Nr. 520/2010 vom 18. Mai 2010 aufgrund 
der Pläne vom 22. September bzw. 30. Oktober 2009 die Einhaltung der 
Ausnützungsziffer und kam dabei zum Schluss, dass die Ausnützungsziffer 
überschritten war und sich der Mangel nicht ohne eine wesentliche Modifikation 
des Bauprojekts beheben lasse, sodass die Erteilung einer Baubewilligung mit 
Nebenbestimmungen nicht in Frage komme. Aus diesem Grund müsse die 
Baubewilligung zwingend aufgehoben werden. Hieraus kann entgegen der 
Auffassung der Beschwerdeführer nicht abgeleitet werden, dass die Bauherrschaft 
zwingend ein vollständiges neues Baugesuch hätte einreichen müssen, welches 
erneut hätte publiziert und öffentlich aufgelegt werden müssen. Vielmehr wurde 
das Baubewilligungsverfahren wieder ins Stadium vor Erteilung der 
Baubewilligung, d.h. ins laufende Baubewilligungsverfahren zurück gesetzt. Die 
Beschwerdegegner nahmen aufgrund des regierungsrätlichen Beschlusses eine 
Projektänderung (Reduktion der Ausnützungsziffer) vor. Die Ausnützungsziffer 
wurde dadurch herabgesetzt, dass zum einen auf den direkten Zugang über die 
Garagen zum Untergeschoss verzichtet wurde, und zum andern im Untergeschoss 
ein Büro- zu 
einem Kellerraum – mit entsprechend kleinerer Fensterfläche – umfunktioniert 
wurde. Zudem wurde der Schacht in der südöstlichen Gebäudeecke des Erd- und 
Obergeschosses leicht vergrössert, was zu einer leichten Reduktion der 
Bruttogeschossfläche auf diesen Ebenen bzw. dazu, dass das Reduit im 
Obergeschoss nur noch eine Innengrundfläche von 4.67m2 aufweist, führte. 

1.3.1 Projektänderungen sind während eines laufenden Baubewilligungsverfah-
rens grundsätzlich zulässig. Die Beantwortung der Frage, ob eine erneute Aus-
schreibung zu erfolgen hat, richtet sich nach dem Ausmass der Änderung. Bei ei-
ner allfälligen Reduktion des Projektes kann getreu dem Grundsatz "in maiore mi-
nus" regelmässig von einer erneuten Publikation abgesehen werden (vgl. VGE III 
2009 3 vom 20.5.2009, Erw. 3.3.1 mit Hinweis auf VGE III 2007 84 vom 12.7.2007, 
Erw. 2.1 mit Hinweisen auf VGE 1061/05 vom 21.12.2005, Erw. 8.1; VGE 1074/04 
vom 28.4.2005, Erw. 2.1.3 u. 5; VGE 569/91 vom 21.11.1991, Erw. 3g; Chr. Mäder, 
Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 239 mit Fn 20 und Hinweisen auf 
weitere Kommentatoren; vgl. auch VGE 1011/03 vom 20.11.2003, Erw. 2b; vgl. 
EGV-SZ 2005 B.2 betr. Verzicht auf Wiederholen des Auflageverfahrens bei einer 
als Minus zu qualifizierenden Änderung eines Gestaltungsplanes; vgl. auch VGE 
III 2008 33 vom 11.7.2008, Erw. 4.1 „im Sinne einer Reduzierung“). 

1.3.2 Soweit es indessen nicht um eine Reduktion (des Projekts), sondern um eine 
andere Gestaltung des ausgeschriebenen Bauvorhabens (ein sog. „aliud“) geht, 
kann von einer neuen Ausschreibung nicht abgesehen werden, es sei denn, die 

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Voraussetzungen für das vereinfachte Verfahren nach § 79 des Planungs- und 
Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) seien gegeben. Ein solches vereinfachtes 
Verfahren erfordert entweder das schriftliche Einverständnis aller 
direkten Anstösser, oder dann eine schriftliche Anzeige der Änderung an die An-
stösser mit Fristansetzung für die Einsprachemöglichkeit nach § 79 Abs. 3 PBG. 
Vorliegend wurde die Projektänderung „gemäss § 79 PBG“ nicht allen direkten An-
stössern, sondern lediglich den im Verfahren involvierten Parteien zur Anzeige ge-
bracht (vgl. Vi-act. 4, Sachverhalt Ziff. 4; Vi-act. 22; Vernehmlassung Gemeinderat, 
S. 3). Das vereinfachte Verfahren nach § 79 PBG wurde demnach nicht durchge-
führt. Da die Projektänderung (Minimierung der anrechenbaren Bruttogeschoss-
fläche durch minimale bauliche Massnahmen wie Weglassen einer Tür und Ver-
kleinerung eines Fensters) aber im Vergleich zum ursprünglichen Projekt gering-
fügig ist und namentlich keine öffentlichen oder wesentlichen nachbarlichen Inter-
essen zusätzlich betroffen sind, ist nicht zu beanstanden, dass keine erneute Pu-
blikation und öffentliche Auflage erfolgte. Den Beschwerdeführern wurde das 
rechtliche Gehör bezüglich der Projektänderung zudem gewährt. 

1.3.3 Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegner ist ein legitimationsbe-
gründendes Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführer durchaus gegeben (§ 
37 Abs. 1 VRP). Da der Regierungsrat die Baubewilligung mit Beschluss Nr. 
520/2010 vom 18. Mai 2010 aufgehoben hatte, war den Beschwerdeführern 
bezüglich der ihnen nicht Recht gebenden Erwägungen des Regierungsrates der 
Rechtsmittelweg mangels Beschwer bis anhin verwehrt. Nachdem der 
Gemeinderat die Baubewilligung nun am 4. Oktober 2010 erneut erteilt hatte, steht 
den Beschwerdeführern der Rechtsmittelweg wiederum offen und das (aufgrund 
der direkten Überweisung der Beschwerde durch den Regierungsrat zuständige) 
Verwaltungsgericht hat – soweit mit der zu beurteilenden Beschwerde gerügt – 
auch die den Beschwerdeführern nicht Recht gebenden Erwägungen des 
Regierungsrates in RRB Nr. 520/2010 vom 18. Mai 2010 zu überprüfen.  

2. Die Rechtmässigkeit des Bauprojekts ist aufgrund der am 30. November 
2009 bzw. 4. Oktober 2010 bewilligten Pläne zu beurteilen. Das ursprüngliche 
Baugesuch ist am 12. Juni 2008 und damit vor Inkrafttreten (1. Juli 2008) der mit 
der Teilrevision vom 19. September 2007 geänderten bzw. eingeführten 
Bestimmungen des PBG eingereicht worden, weshalb für die Beurteilung der 
vorliegenden Streitsache das bisherige Recht gilt (Art. 94 Abs. 1 PBG). Hieran 
ändern auch die später erfolgten Projektänderungen, welche z.T. eine erneute 
Ausschreibung und öffentliche Auflage zur Folge hatten, nichts: Für die 
Rechtshängigkeit und damit für das anwendbare Recht bleibt der Zeitpunkt der 

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ursprünglichen Baueingabe massgebend (Zaugg/ Ludwig, Kommentar zum 
Baugesetz des Kantons Bern, 3. A., Band I, Bern 2007, Art. 32 N 12).  

3.1 Die Beschwerdeführer bringen vor, das aktuelle Terrain sei bis anhin 
entgegen der Anweisung des Regierungsrates im RRB Nr. 510/2009 vom 12. Mai 
2009 nicht von einem unabhängigen Experten festgestellt worden. Der 
Regierungsrat habe den Gemeinderat in diesem RRB zudem angewiesen, es 
müsse den Beschwerdeführern Gelegenheit geboten werden, Fragen und Anträge 
zu stellen, und es müsse ein Augenschein durchgeführt werden. Dies sei nicht 
geschehen. Die von der Geoterra AG vorgenommene Berechnung des aktuellen, 
gestalteten Terrains werde angezweifelt. Die daraus abgeleiteten Masse für die 
Höhe sowie die Grenz- und Gebäudeabstände seien dem entsprechend falsch. 
Ein Augenschein genüge, um festzustellen, dass die im Baugesuch enthaltenen 
Angaben bezüglich Höhe und Verlauf des massgeblichen Bodens (gestaltetes 
Terrain) unzutreffend seien. Die Geoterra AG habe im Auftrag der 
Beschwerdegegner gehandelt und sei nicht unabhängig. Es bedürfe einer 
unabhängigen Überprüfung durch den Gemeinderat.

3.2 Die Beschwerdeführer brachten im Verfahren im Jahr 2009 vor Regierungs-
rat (RRB Nr. 510/2009 vom 12.5.2009) vor, das massgebliche Terrain sei im vor-
liegenden Fall nicht das ursprünglich gewachsene, sondern das derzeitige, d.h. 
das gestaltete Terrain. Stelle man auf das gestaltete Terrain ab, seien die Höhen- 
und Abstandsvorschriften nicht eingehalten und das Untergeschoss könne nicht 
als Vollgeschoss qualifiziert werden. 

Der Regierungsrat setzte sich in der Folge in RRB Nr. 510/2009 vom 12. Mai 2009, 
Erw. 2.2.1 mit dem Begriff des „ausgemittelten gewachsenen Bodens“ 
auseinander. Es stellte unter Hinweis auf die jüngere Rechtsprechung des 
Regierungsrates und des Verwaltungsgerichts fest, dass sich ein Abweichen vom 
jeweils aktuellen Gelände als „gewachsenem Terrain“ vom eruierbaren 
ursprünglichen Geländeverlauf nur mehr dort aufdränge, wo kumulativ die 
Abweichung 
offensichtlich sei und ein Abstellen auf den aktuellen Geländeverlauf zu bau-
polizeilich unhaltbaren Ergebnissen führen würde. Als baupolizeilich unhaltbar 
würden vor allem solche Bauvorhaben gelten, die wegen des Abstellens auf das 
vor Jahren gestaltete Terrain die nachbarlichen Interessen massiv beeinträchtigen 
würden (vgl. auch VGE III 2007 57 vom 29.8.2007; VGE III 2007 156 vom 
30.10.2007, Erw. 4.2; VGE III 2009 215 vom 24.2.2010, Erw. 3.4.1 ff.; EGV-SZ 
2005, B 8.9, S. 177). Wie der Regierungsrat in RRB Nr. 510/2009 vom 12. Mai 
2009, Erw. 2.2.2 weiter festhielt, ist das aktuelle Terrain offenbar das Resultat einer 

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früheren Abgrabung, welches zwischenzeitlich anscheinend bereits seit mehr als 
25 Jahren bestehe. Ein Abweichen vom aktuellen Terrain auf der Bauliegenschaft 
dürfte nur dann angezeigt sein, wenn der ursprüngliche Terrainverlauf die Situation 
auf den Nachbarliegenschaften noch bestimme. Wohl nur dann könne bezüglich 
der Bauliegenschaft nämlich einerseits das derzeitige Terrain als 
offensichtliche Abweichung vom ursprünglichen Verlauf angesehen und 
andererseits von baupolizeilich unhaltbaren Ergebnissen gesprochen werden, 
wenn auf den derzeitigen Terrainverlauf abgestellt würde. In der Folge wies der 
Regierungsrat die Sache zur Neubeurteilung der Frage, ob auf der 
Bauliegenschaft vom ursprünglich gewachsenen oder vom derzeit vorhandenen 
Terrainverlauf auszugehen ist, an den Gemeinderat zurück, und stellte fest, dass 
sich die Durchführung eines Augenscheins aufdränge, zu dem die Parteien 
einzuladen seien (RRB Nr. 510/2009 vom 12. Mai 2009, Erw. 2.2.3). 

3.3 Aus den zitierten Stellen aus RRB Nr. 510/2009 vom 12. Mai 2009 geht klar 
hervor, dass der Regierungsrat die Durchführung eines Augenscheins unter 
Beisein aller Parteien zur Beurteilung der Frage, ob auf das ursprüngliche oder 
das aktuelle Terrain abzustellen ist, vorschlug. Nachdem die Beschwerdegegner 
in der Folge freiwillig das aktuelle Terrain als massgeblich bezeichneten, und 
dieses Terrain unbestritten leicht tiefer liegt als das ursprüngliche und somit den 
Interessen der Nachbarn mehr entgegen kommt, durfte der Gemeinderat von der 
Durchführung eines Augenscheins absehen. Die Beschwerdeführer verlangen 
denn auch nicht, es müsse auf das ursprüngliche Terrain abgestellt werden; 
vielmehr vertraten sie nach dem Gesagten bereits früher die Ansicht, vorliegend 
sei das gestaltete Terrain massgebend. 

Nicht zu beanstanden ist sodann, dass die Beschwerdegegner die Firma Geoterra 
AG mit der Feststellung des aktuellen Terrainverlaufs beauftragt haben (Vi-act. v. 
11.1.11, 18.2, Beilage 19). Hierzu bedarf es – genauso wenig wie für die Erstellung 
der Baupläne – grundsätzlich keines unabhängigen Gutachtens; auch musste den 
Beschwerdeführern zur Frage des Beizugs der Geoterra AG nicht das rechtliche 
Gehör gewährt werden. Diese haben die Möglichkeit, den Rechtsmittelweg zu 
beschreiten, wovon sie vorliegend auch Gebrauch gemacht haben. Allerdings 
bestreiten die Beschwerdeführer die Richtigkeit der Höhenaufnahmen der 
Geoterra AG lediglich in pauschaler, unsubstantiierter Weise, und bringen keine 
konkreten Rügen vor. Die Geoterra AG ist auf Vermessungsfragen spezialisiert 
und hat das Terrain anhand von über 350 Referenzpunkten fachmännisch 
ermittelt. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Angaben im Gutachten 
der Geoterra AG („Höhenaufnahme B.________ vom 23. März 2009, Vi-act. v. 
11.1.2011, 18.2, Beilage 19) nicht korrekt sein könnten. 

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4.1 KTN F.________ liegt gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde 
Wollerau in der Wohnzone 2 Geschosse (W2). In dieser Zone sind alleinstehende 
Ein- und Zweifamilienhäuser mit Klein- und Einliegerwohnungen sowie 
zusammengebaute Einfamilienhäuser gestattet (Art. 90 Abs. 2 lit. b des geltenden 
Baureglements der Gemeinde Wollerau [BauR]). Art. 97 BauR schreibt für die W2 
maximal 2 Vollgeschosse vor. Gemäss Art. 57 Abs. 2 BauR gelten 
Untergeschosse als Vollgeschosse, wenn mehr als 40% der Fassadenabwicklung 
um mehr als 1.50m, bis Oberkant Geschossdecke gemessen, über das gewach-
sene Terrain hinausragen. Liegt das gestaltete Terrain tiefer als das gewachsene, 
ist auf das gestaltete abzustellen. Die Geschosshöhe der Vollgeschosse, gemes-
sen von Oberkant Geschossboden bis Oberkant Geschossdecke, darf im Mittel 
aller Geschosse drei Meter nicht übersteigen (Art. 57 Abs. 3 BauR).

Die Beschwerdeführer monieren, die im vorliegenden Bauprojekt als 
Untergeschoss bezeichnete Etage müsse als Vollgeschoss qualifiziert werden. Zu 
Unrecht sei auf den Terrainverlauf nach Realisierung des vorliegenden 
Bauprojekts abgestellt worden. Mit dem gestalteten Terrain habe der Gesetzgeber 
den heutigen Terrainverlauf gemeint, nicht den zukünftigen. Es müsse im 
vorliegenden Fall auf das am 23. März 2009 gegebene Terrain abgestellt werden. 
Bei dieser Ausgangslage rage deutlich mehr als 40% der Gesamtfassade um mehr 
als 1.5m über dieses Terrain. 

4.2 Gemäss Fassadenplan (Nachweis Vollgeschosse) vom 21. Juni 2010 sind 
die Ost- und Westfassade je 12m, die Nord- und Südfassade je 17.65m lang, was 
insgesamt eine Fassadenabwicklung von 59.3m ergibt. Das Untergeschoss gilt 
demnach nicht als Vollgeschoss, solange nicht mehr als 23.72m 
Fassadenabwicklung um mehr als 1.50m über das gewachsene Terrain 
hinausragen. Dies ist unter den Parteien unbestritten. Als „gewachsenes Terrain“ 
gilt auch hier das derzeit gestaltete Terrain, d.h. das aktuelle, am 23. März 2009 
bestehende Terrain, und nicht das etwas höher liegende ursprüngliche Terrain 
(vgl. oben Erw. 3). Fest steht zudem, dass das bestehende Terrain entlang der 
projektierten Fassaden und nicht an der Parzellengrenze massgebend ist. Der 
Terrainverlauf an der Fassade gemäss Bauprojekt liegt an einigen Stellen tiefer 
als das am 23. März 2009 bestehende Terrain; an diesen Stellen (und nur an 
diesen) ist auf den Geländeverlauf gemäss Bauprojekt (d.h. das gestaltete Terrain) 
abzustellen. Es trifft entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer nicht zu, dass 
der Bauherr mit Aufschüttungen das Terrain künstlich erhöhen und dadurch eine 
unangemessen hohe Baute verwirklichen kann, da nur auf das gestaltete Terrain 
abzustellen ist, wenn dieses tiefer liegt als das bestehende Terrain (VGE 1040/02 
v. 21.2.2003, E. 3e). Dies ist bei der Ostfassade der Fall; hier ragen 2.87m der 

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Fassade über den Geländeverlauf gemäss Bauprojekt hinaus. Auf der Westseite 
liegt das gestaltete Terrain auf einer Breite von 1m tiefer als das bestehende 
Terrain; die Fassade ragt auf dieser Breite um mehr als 1.50m über das gestaltete 
Terrain hinaus. Die restliche Fassade ragt an keiner Stelle mehr als 1.50m über 
das bestehende Terrain hinaus. Das gestaltete Terrain ist hier nicht massgebend, 
da es höher liegt als das bestehende. Die beiden Natursteinmauern auf der 
Westseite entfalten von Westen her betrachtet keine Fassadenwirkung. Vielmehr 
handelt es sich dabei um das Gelände gestaltende Stützmauern. Unbestritten ist, 
dass die gesamte Nordfassade (17.65m) um mehr als 1.50m aus dem 
bestehenden Terrainverlauf bzw. aus dem Terrainverlauf gemäss Bauprojekt 
hinausragt, und dass die gesamte Südfassade (17.65m) unter dem Terrainverlauf 
liegt. Somit ragen insgesamt 21.52m (2.87m + 1m + 17.65m) um mehr als 1.50m 
über das bestehende Terrain bzw. das Terrain gemäss Bauprojekt hinaus. Der 
Grenzwert von 23.72m wird damit nicht erreicht, weshalb das Untergeschoss nicht 
als Vollgeschoss zu qualifizieren ist.

Was das Dachgeschoss betrifft ist anzufügen, dass dieses die Dachnorm (Art. 58 
BauR) zweifellos einhält und demnach nicht als Vollgeschoss gilt, sofern es 
überhaupt als eigentliches „Geschoss“ zu qualifizieren ist (vgl. hierzu unten Erw. 
5). § 60 Abs. 3 lit. c PBG ist lediglich für die Berechnung der Gebäudehöhe von 
Bedeutung, nicht aber für die Frage, ob es sich beim Dachgeschoss um ein 
Vollgeschoss handelt. Diese Frage ist im kommunalen Baurecht, vorliegend in Art. 
58 BauR geregelt. Wie im Übrigen noch darzulegen bleibt, hält das vorliegende 
Dachgeschoss bzw. die Dachterrasse auch § 60 Abs. 3 lit. c PBG ein (vgl. unten 
Erw. 5). 

4.3.1 Die beiden Vollgeschosse (Erdgeschoss und Obergeschoss) weisen eine 
Durchschnittshöhe von 3.28m auf, womit die maximal zulässige Geschosshöhe 
von durchschnittlich 3m (Art. 57 Abs. 3 BauR) überschritten ist. Im angefochtenen 
Gemeinderatsbeschluss vom 4. Oktober 2010 wird hierzu ausgeführt, der 
Gemeinderat habe die Praxis entwickelt, wonach bei Einhaltung der zulässigen 
Aussenabmessungen eine weitere Beschränkung der Gebäudehöhe über das 
Instrument der Geschosshöhe nicht weiter in Betracht zu ziehen sei. Die besagte 
Vorschrift (Beschränkung der durchschnittlichen Geschosshöhe auf 3m) stehe den 
gängigen Regeln der Baukunst resp. dem heutigen Baustandard entgegen, 
wonach aufgrund technischer Installationen in den Geschossdecken als auch 
durch die gesetzlich geforderten Dämmungen bei Flachdächern grössere 
Konstruktionsstärken üblich bzw. erforderlich seien, als dies im Zeitpunkt der 
Einführung dieser Vorschrift der Fall gewesen sei. Zudem sei eine Regelung der 

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Geschosshöhe im künftigen, vom Bürger genehmigten aber noch nicht 
rechtskräftigen Baureglement aus den besagten Gründen nicht mehr vorgesehen.  

4.3.2 Gemäss Art. 72 BauR kann der Gemeinderat Ausnahmen von den Bau- und 
Zonenvorschriften des Kantons und der Gemeinde bewilligen, wenn besondere 
Verhältnisse vorliegen, die Ausnahmebewilligung mit den öffentlichen Interessen 
vereinbar ist und keine wesentlichen Nachbarinteressen verletzt werden (vgl. auch 
§ 73 PBG). 

Die behauptete Bewilligungspraxis des Gemeinderates bezüglich Geschosshöhen 
widerspricht klarerweise dem Wortlaut des kommunalen Baureglements. Die 
Begründung des Gemeinderates, wonach nach dem heutigen Baustandard 
(technische Installationen in den Geschossdecken/ Dämmungen) grössere 
Konstruktionsstärken erforderlich sind, ist nachvollziehbar. Das geltende 
Baureglement der Gemeinde Wollerau wurde im Jahr 1990 erlassen; seither 
haben sich namentlich die energetischen Anforderungen wesentlich verändert, ist 
es doch heute üblich, dass Neubauten den Minergie-Standard erfüllen. Wie die 
Beschwerdegegner nachvollziehbar vorbringen, orientierte sich die 
Geschosshöhenvorschrift von Art. 57 Abs. 3 BauR an der SIA-Norm 380/1 des 
Jahres 1988. Der Stand der Technik erfordere heutzutage rund 0.3m dickere 
Deckenkonstruktionen, als dies im Zeitpunkt des Erlasses von Art. 57 Abs. 3 BauR 
der Fall gewesen sei. Die Hauptursachen würden die kontrollierte Gebäudelüftung, 
grössere Konstruktionsstärken, verstärkte Schall- und Wärmedämmung und 
Aussparungen für energiesparende LED-Lichtbänder bilden. Es macht aufgrund 
dieser Ausführungen Sinn, die bestehende Regelung zur Geschosshöhe – welche 
konsequenterweise im neuen Bauregelement gestrichen werden soll – 
geltungszeitlich und unter Beachtung der heute vorherrschenden Regeln der 
Baukunst im Sinne des Energiesparens bzw. des Umweltschutzes auszulegen 
bzw. nicht anzuwenden. In diesem Sinne ist eine Ausnahmesituation i.S.v. Art. 72 
BauR bzw. § 73 Abs. 1 PBG (besondere Verhältnisse) gegeben, wobei aber 
anzufügen bleibt, dass das Bauen mit Minergiestandard heute keine Ausnahme, 
sondern die Regel darstellt, weshalb die Ausnahmebewilligungspraxis des 
Gemeinderates zur Regel geworden ist und von der Einhaltung von Art. 57 Abs. 3 
BauR generell dispensiert wird. Ein genereller Dispens hat grundsätzlich indes 
nicht über das Institut der (im Einzelfall begründeten) Ausnahmebewilligung zu 
erfolgen. Vielmehr bedarf es in solchen Fällen einer Revision der als überholt 
betrachteten Norm (EGV-SZ 1993 Nr. 60, Erw. 7b), wie dies vorliegend im neuen, 
noch nicht rechtskräftigen Baureglement auch vorgesehen ist. Allerdings ist im 
vorliegenden Fall von entscheidender Bedeutung, dass die sachlich nicht zu 
beanstandende „Ausnahmepraxis“ des Gemeinderats wohl erst im Laufe der Zeit 

12

an Bedeutung gewonnen hat und heute aufgrund der geltenden, vom Gemeinderat 
und den Beschwerdegegnern nachvollziehbar dargelegten Regeln der Baukunst, 
namentlich der Energie- und Klimastandards, generell von der Anwendung von 
Art. 57 Abs. 3 BauR abgesehen wird. Nachdem die Inkraftsetzung der Revision 
des Baureglements bevorsteht und Art. 57 Abs. 3 BauR im Rahmen dieser 
Revision gestrichen wird, kann die Dispens von Art. 57 Abs. 3 BauR nicht 
beanstandet werden, zumal die Ausnahmepraxis im öffentlichen Interesse 
(Energiesparen/ Umweltschutz) liegt und die Nachbarinteressen aufgrund der 
übrigen Höhenbeschränkungen (First- und Gebäudehöhe) ausreichend gewahrt 
sind. 

5. Die maximale Gebäudehöhe in der W2 beträgt 7.50m, die maximale 
Firsthöhe 10.5m (Art. 97 Abs. 1 BauR), wobei bei Bauten am Hang auf der 
talseitigen Fassade eine Mehrhöhe von 1m gestattet ist. Als Hang gilt eine Neigung 
des gewachsenen Bodens, welche in der Falllinie gemessen innerhalb des 
Grundrisses wenigstens 40% beträgt (Art. 97 Abs. 2 BauR). Als Gebäudehöhe gilt 
das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt der 
Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Oberkante des 
Dachgeschosses. Nicht berücksichtigt werden das Attikageschoss und die 
Dachbrüstung, sofern sie mindestens um das Mass ihrer Höhe von der Fassade 
zurückversetzt sind 
(§ 60 Abs. 2 und 3 lit. c PBG; Art. 61 Abs. 1 und 2 lit. c BauR). Als Firsthöhe gilt 
das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum 
höchsten Punkt der Dachkonstruktion bzw. des Attikageschosses, ausgenommen 
Heizungs- und Lüftungskamine (Art. 70 Abs. 1 BauR).

Die Beschwerdeführer bestreiten in pauschaler und unsubstantiierter Weise die 
Einhaltung der maximal zulässigen Firsthöhe. Aus dem Plan „Querschnitt (mit 
40%-Nachweis)“ ergibt sich klar, dass die Neigung des aktuellen Terrains 
innerhalb des Grundrisses deutlich mehr als 40% beträgt. Demnach ist auf der 
Nordseite eine Gebäudehöhe von 8.50m und eine Firsthöhe von 11.5m 
einzuhalten. Die Ermittlung des „ausgemittelten gewachsenen Terrains“ erfolgte 
im vorliegenden Fall zwar in eher rudimentärer Weise, indem lediglich die 
Schnittpunkte des aktuellen Terrainverlaufs mit den jeweiligen Fassaden 
miteinander verbunden wurden und die Mitte der Verbindungslinie als 
Ausgangspunkt für die Höhenberechnung diente. Allerdings stellte der 
Regierungsrat in RRB Nr. 520/2010 vom 18. Mai 2010, Erw. 8.1 zutreffend fest, 
dass das ausgemittelte gewachsene Terrain bei einer genaueren Berechnung 
klarerweise höher als die ermittelten Ausgangspunkte liegen würde, weshalb sich 
die rudimentäre Berechnungsweise zugunsten der Beschwerdeführer auswirkt 

13

und nicht beanstandet werden kann. Das Dachgeschoss ist entgegen der Ansicht 
der Beschwerdeführer um das Mass seiner Höhe von der Fassade  zurückversetzt. 
Dies ergibt sich aus dem Fassadenplan (Gebäudehöhe/ Höhenlage) und wird von 
den Beschwerdeführern nicht in substantiierter Weise bestritten. Ob das 
Dachgeschoss, welches auf drei Seiten von einer Natursteinmauer abgeschlossen 
ist und auf der Nordseite offen ist, überhaupt als eigentliches „Geschoss“ zu 
qualifizieren ist, kann dahingestellt bleiben, da es nach dem Gesagten bei der 
Ermittlung der Gebäudehöhe ohnehin nicht zu berücksichtigen ist. Aus dem Plan 
„Fassaden (Gebäudehöhe/ Höhenlage)“ vom 21. Juni 2010 ist klar ersichtlich, dass 
die maximal zulässigen First- und Gebäudehöhen auf allen Fassadenseiten 
eingehalten sind. 

6.1 Die Beschwerdeführer bringen vor, das Bauprojekt überschreite die maximal 
zulässige Ausnützungsziffer. Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen 
der anrechenbaren Geschossfläche der Bauten und der anrechenbaren Grunds-
tücksfläche (Art. 50 Abs. 1 BauR). In der W2 liegt die Ausnützungsziffer bei 0.325 
(Art. 97 Abs. 1 BauR). Bei Neubauten und baulichen Erweiterungen, z.B. Anheben 
des Daches, in den Zonen WE und W2 wird ein Ausnützungsbonus von 0.10 ge-
währt, wenn über den max. zulässigen Vollgeschossen ein Dachgeschoss gemäss 
den Bestimmungen von Art. 58 Abs. 1 BauR (Dachnorm) realisiert wird, oder wenn 
anstelle des obersten Vollgeschosses ein voll ausgebautes Dachgeschoss 
gemäss den Bestimmungen von Art. 58 Abs. 2 BauR realisiert wird (Art. 50 Abs. 3 
BauR). In Hanglagen kann dieser AZ-Bonus auch im Untergeschoss bewilligt wer-
den (anstelle eines Dachgeschossausbaus), sofern die Lichtverhältnisse dies zu-
lassen und keine talseitigen Abgrabungen nötig werden (Art. 50 Abs. 4 BauR). 

Der Gemeinderat hat beim vorliegenden Bauprojekt den AZ-Bonus von 0.10 
gestützt auf Art. 50 Abs. 4 BauR gewährt. Wie der Regierungsrat in Erw. 6.1 des 
RRB Nr. 520/2010 vom 18. Mai 2010 zutreffend ausführte, steht der 
Ausnützungsbonus zwar in einem sachlichen Zusammenhang mit zusätzlichen, 
anrechenbaren Räumen, dürfte aber dennoch häufig nicht dazu führen, dass 
genügend Spielraum besteht, um das gesamte Untergeschoss mit solchen 
Räumen auszugestalten. Daraus ergibt sich, dass sich die Voraussetzung der 
ausreichenden Lichtverhältnisse nicht auf sämtliche Räume im Untergeschoss 
bezieht. Im vorliegenden Fall dient ein Teil der Räume im Untergeschoss Wohn- 
und Arbeitszwecken. Gemäss der aufgrund von RRB Nr. 520/2010 vom 18. Mai 
2010 geänderten Pläne ist zwar neu nur noch ein Büro im Untergeschoss (mit 
ausreichenden Fensterflächen) geplant; das zuvor geplante zweite Büro wurde in 
einen Kellerraum (mit entsprechend kleineren Fensterflächen) umgewandelt. 
Dennoch kann der AZ-Bonus gewährt werden, zumal im Untergeschoss neben 

14

dem Büroraum auch noch weitere Flächen ausnützungsrelevant sind (Windfang, 
Korridor, Lift). Die ausreichende Belichtung des Büroraumes im Untergeschoss ist 
zudem nicht das Ergebnis talseitiger Abgrabungen (vgl. Plan „Fassaden 
[Gebäudehöhe/ Höhenlage“]), sondern der bestehenden Hanglage (vgl. Art. 50 
Abs. 4 BauR i.V.m. Art. 97 Abs. 2 BauR; oben Erw. 5). Die maximal zulässige 
Ausnützungsziffer beträgt demnach 0.425. Bei einer anrechenbaren Landfläche 
von 794m2 (Plan „Ausnützungsberechnung“) und einer Ausnützungsziffer von 
0.425 darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche somit 337.45m2 nicht 
überschreiten. Dies wird von den Beschwerdeführern vor Verwaltungsgericht nicht 
bestritten. 

6.2 Als anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF) gilt die Summe aller ober- 
und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und 
Wandquerschnitte (Art. 51 Abs. 1 BauR). Davon werden u.a. folgende Flächen 
nicht angerechnet und daher in Abzug gebracht (vgl. Art. 51 Abs. 2 BauR): 

- zu Wohnungen gehörende Keller- und Estrichräume sowie Waschküchen, 
sofern sie nicht als Wohn- oder Arbeitsräume verwendbar sind; Heiz-, Koh-
len- und Tankräume (lit. a);

- die für die Haustechnik bestimmten Räumlichkeiten, wie namentlich für Hei-
zungen, Lift- und Klimaanlagen (lit. c);

- allen Bewohnern, Besuchern und Angestellten dienende Ein- oder Abstell-
räume für Motorfahrzeuge, Velos und Kinderwagen; Schutzräume, unter-
irdische Archiv- und Tresorräume (lit. d); 

- Abstellräume in Wohnungen, die weniger als 5m2 Innengrundfläche auf-
weisen und nicht direkt belichtet sind (lit. f); 

- Verkehrsflächen wie Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht 
anrechenbare Räume erschliessen (lit. g);

- offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Lau-
bengänge dienen, sowie offene Erdgeschosshallen und überdeckte, offene 
Dach- terrassen (lit. k).

6.3.1 Die Beschwerdegegner haben im Parkgeschoss auf einen direkten Zugang 
ab dem Parkgeschoss via Treppe/ Lift zu den darüberliegenden Geschossen 
verzichtet, sodass das Parkgeschoss grundsätzlich nicht mehr als 
Eingangsbereich fungiert und auf dieser Ebene von aussen und den Garagen her 
keine anrechenbare Wohnfläche in den oberen Geschossen mehr erschlossen 
wird, weshalb auf dieser Ebene auch keine Verkehrsflächen anzurechnen sind. 
Auch die nicht belichteten Kellerräume, der Technikraum, die Garage und die 

15

Liftfläche dienen nicht Wohnzwecken und sind somit nicht ausnützungsrelevant 
(Art. 51 Abs. 2 lit. a, c, d und g BauR). 

Eine Toilette dient grundsätzlich Wohnzwecken und ist damit 
ausnützungsrelevant. Die Nichtberücksichtigung der im Parkgeschoss 
vorgesehenen Toilette, welche lediglich von den Garagen bzw. von aussen her 
zugänglich ist und zum übrigen Wohnraum keinen direkten Bezug aufweist, ist 
unter Berücksichtigung des Ermessensspielraumes, welcher den kommunalen 
Behörden bei der Auslegung der Bestimmungen des kommunalen 
Bauregelements im Rahmen ihrer Gemeindeautonomie zukommt, nicht zu 
beanstanden. Die Toilette gehört nicht zur „anrechenbaren Geschossnutzung“, da 
das Parkgeschoss nicht anrechenbar und nicht für das Wohnen bestimmt ist. Dem 
entsprechend kann diese Toilette nicht mit den Aborten und Badezimmern auf den 
Wohngeschossen verglichen werden, da sie nicht der täglichen Körperpflege dient 
und seltener aufgesucht wird (vgl. Huber, Die Ausnützungsziffer, S. 54).

6.3.2  Der im Untergeschoss angesiedelte Trocken- und Waschraum, die nicht 
belichteten Kellerräume auf der Südseite und der sich hinter dem Waschraum 
befindliche Raum, welcher eine Innengrundfläche von weniger als 5m2 aufweist 
und nicht belichtet ist, sind nicht ausnützungsrelevant (Art. 51 Abs. 2 lit. a und f 
BauR). Soweit die Beschwerdeführer zu letzterem Raum ausführen, die Toilette 
sei lediglich zwecks Reduktion der Bruttogeschossfläche „wegretouchiert“ worden, 
ist darauf hinzuweisen, dass die korrekte und plangetreue Ausführung des 
Bauvorhabens im Rahmen der Baukontrolle zu überprüfen sein wird. Die 
Kellerräume auf der Nordseite weisen bei Grundflächen von 15.08m2, 14.94m2 und 
18.88m2  Fensterflächen von jeweils 1.50m2, 1.49m2 und 1.82m2 auf. Bei 
Kellerräumen (bzw. Stau- oder Abstellräumen) darf bei teleologischer 
Betrachtungsweise nicht kategorisch verlangt werden, dass sie sich – was zwar 
normalerweise der Fall ist – im Keller- oder Dachgeschoss befinden müssen. 
Ausschlaggebend ist vielmehr, dass sie nicht als Wohn- und Arbeitsräume 
verwendbar sind, wobei bei der Prüfung der Verwendbarkeit als Wohn- und 
Arbeitsräume die wohnhygienischen Bestimmungen beizuziehen sind (VGE III 
2010 115+118 vom 18.11.2010, Erw. 8.2, mit Hinweis auf VGE III 2007 173 vom 
24.1.2008, Erw. 3.2.2 = EGV-SZ 2008, 8.9). Gemäss Art. 34 Abs. 1 BauR haben 
bewohnte Räume eine Fensterfläche von mindestens 10% (bewohnter Dachraum 
von mindestens 6%) der Bodenfläche aufzuweisen. Die Fensterflächen in den 
Kellerräumen auf der Nordseite liegen minimal (d.h. im Hundertstelbereich) unter 
dem Grenzwert von 10% der Bodenflächen. Es steht im Ermessen des 
Gemeinderates, bei diesen Fensterflächen, welche wohl grundsätzlich auch eine 
Benützung der Räume zu Wohn- und Arbeitszwecken gestatten würden, von einer 

16

Verwendung als Kellerräume auszugehen. Das Vorgehen der Beschwerdegegner, 
den früher als Büro geplanten Raum in der Projektänderung mit einer kleineren 
Fensterfläche zu versehen und neu als Keller zu planen, stellt einen möglichen 
Ausweg aus dem Problem der vormals (gemäss RRB Nr. 520/2010 vom 18. Mai 
2010) überschrittenen Ausnützungsziffer dar. Von einer Umgehung der 
gesetzlichen Bestimmungen kann dabei nicht gesprochen werden. 

Im Erdgeschoss wurden die beiden nicht belichteten Kellerräume sowie der 
lediglich von aussen zugängliche Geräteraum bei der anrechenbaren 
Bruttogeschossfläche zu Recht nicht berücksichtigt (Art. 51 Abs. 2 lit. a BauR). 
Ebenfalls nicht ausnützungsrelevant sind die Balkone im Erdgeschoss, die 
Terrasse im Obergeschoss und die Dachterrasse/ Pergola im Dachgeschoss (Art. 
51 Abs. 2 lit. k BauR). Das Reduit im Obergeschoss weist eine Innengrundfläche 
von weniger als 5m2 auf und ist demnach nicht ausnützungsrelevant (Art. 51 Abs. 
2 lit. f BauR). 

6.3.3 Insgesamt ist die Berechnung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche 
gemäss dem Plan „Ausnützungsberechnung“ vom 21. Juni 2006 nicht zu 
beanstanden. Soweit die Beschwerdeführer vorbringen, allein aus der „unmöglich 
grossen Quadratmeterzahl an Kellerräumen“ gehe hervor, dass die 
Beschwerdegegner mogeln wollen, ist noch Folgendes anzumerken: 

Die Ausnützungsziffer setzt vor allem die Nutzungsdichte mit den entsprechenden 
bauplanerischen Vorgaben und Auswirkungen fest und ermöglicht Rückschlüsse 
über die zu erwartende Einwohner- und Arbeitsplatzdichte. Sie erlaubt die 
siedlungsplanerischen Bedürfnisse und Erfordernisse zu ermitteln 
(Erschliessungs- und andere Infrastrukturanlagen, Baulandbedarf) und 
umzusetzen (Huber, a.a.O., S. 134 ff.). Die maximale Grösse einer Baute wird 
dagegen in erster Linie durch die primären oder konventionellen 
Baubeschränkungen wie Grenzabstand, Gebäudehöhe, Geschosszahl etc. 
festgelegt. Auch wenn bei richtiger Siedlungs- und Nutzungsplanung die 
Ausnützungsziffer im Vergleich zu den 
primären Baubeschränkungen restriktiver anzusetzen ist, damit für die 
Gebäudegestaltung ein angemessener Spielraum übrig bleibt (Huber, a.a.O., S. 
91, 90 ff., 94 ff.), so gibt es im Gegensatz zum Verhältnis zwischen anrechenbarer 
Bruttogeschossfläche und anrechenbarer Landfläche (= Ausnützungsziffer) keine 
verbindliche Verhältniszahl für die Beziehung zwischen anrechenbarer und 
nichtanrechenbarer Bruttogeschossfläche bzw. maximaler Geschossfläche und 
Parzellengrösse (VGE III 2010 104 vom 21.9.2010, Erw. 5.3). Das vorliegend zu 
beurteilende Bauprojekt weist Keller- bzw. Abstellräume von insgesamt 163.77m2 

17

(inkl. Weinkeller, Reduit) auf; zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche von 328m2 
stehen die nicht anrechenbaren Keller- und Abstellräume in einem Verhältnis von 
etwa 1 zu 2, was zwar hoch ist, aber nicht per se zum Schluss führen muss, dass 
die in den Bauplänen bezeichneten Kellerflächen in Wirklichkeit – abweichend von 
den Plänen – als Wohnräume benutzt werden sollen. Die plangetreue Nutzung der 
verschiedenen Räume wird im Rahmen von Baukontrollen nach Abschluss der 
Bauphase und Einzug der Bewohnerschaft zu überprüfen sein.

7.1 Die Beschwerdeführer monieren, das kantonale Tiefbauamt habe zu 
Unrecht eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Strassenabstandes 
gegenüber der S.strasse, welcher 6m betragen würde, erteilt. Es sei nicht 
ersichtlich, aus welchen Gründen hier ein unzumutbarer Härtefall vorliege. Im 
Herbst 2009 habe sich in unmittelbarer Nachbarschaft der Beschwerdegegner ein 
Hangrutsch ereignet. Der Rutsch tangiere die Verkehrssicherheit erheblich. Durch 
die Abgrabung durch die Bauherrschaft werde die Verkehrssicherheit gefährdet. 

7.2 Der Abstand gegenüber öffentlichen Strassen richtet sich nach den 
Vorschriften der Strassengesetzgebung (§ 65 PBG). Gemäss Art. 69 Abs. 3 BauR 
ist gegenüber öffentlichen Strassen allein der Strassenabstand anwendbar. Das 
geplante Projekt hat demnach auf der Südseite gegenüber dem 
Strassengrundstück S.strasse (Hauptstrasse, vgl. Anhang zur 
Strassenverordnung [StrV; SRSZ 442.110]) nicht den grossen Grenzabstand 
gemäss Art. 59 Abs. 2 BauR, sondern lediglich den Strassenabstand gemäss 
Strassengesetzgebung einzuhalten. § 41 Abs. 1 lit. a StrV sieht für Gebäude und 
ähnlich wirkende 
Anlagen gegenüber Hauptstrassen einen Strassenabstand von 6m vor. Dieser 
Abstand wird vorliegend von sämtlichen oberirdisch in Erscheinung tretenden 
Gebäudeteilen eingehalten. Im Parkgeschoss, Untergeschoss und Erdgeschoss 
wird der Mindestabstand von diversen, hinsichtlich der baulichen Ausnützung nicht 
anrechenbaren Nebenräumen unterschritten. 

Der Strassenträger kann ausnahmsweise das Unterschreiten des Strassenabstan-
des nach §§ 40 oder 41 StrV bewilligen, wenn die Verkehrssicherheit nicht gefähr-
det wird und besondere Verhältnisse vorliegen, wie namentlich zur Vermeidung 
unzumutbarer Härtefälle oder aus Gründen des Ortsbildschutzes (§ 42 Abs. 1 
StrV). Die Ausnahme zur Unterschreitung des Strassenabstandes ist Teil der Bau-
bewilligung (§ 42 Abs. 2 StrV). Im vorliegenden Fall hat das hiefür zuständige kan-
tonale Tiefbauamt (§ 2 der Vollzugsverordnung zur Strassenverordnung [VVStrV; 
SRSZ 442.111]) den Beschwerdegegnern die erforderliche Ausnahmebewilligung 
erteilt. Begründend wird im Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung vom 

18

24. September 2010 ausgeführt, die Unterschreitung betrage wegen des Kurven-
bereichs der Strasse zwischen Null und 2.40m und werde lediglich durch die drei 
mindestens zwei Meter tiefer liegenden und eingedeckten Gebäudekörper (Park-, 
Unter- und Erdgeschoss) beansprucht. Die Abstandsunterschreitung sei zum ei-
nen geringfügig und zum anderen würden die abstandsprivilegierten Bauteile nicht 
zu einer Sichtbehinderung für die Verkehrsteilnehmer oder Fussgänger führen. 

7.3 Diese Auffassung des kantonalen Tiefbauamtes ist nicht zu beanstanden. 
Fest steht jedenfalls, dass der Sinn und Zweck des Strassenabstandes bei 
vollständig unter dem Boden liegenden Bauten, namentlich wenn sie – wie 
vorliegend – nicht zu Wohnzwecken benutzt werden, eingeschränkt ist. Der 
Planungsspielraum im Hinblick auf künftige Veränderungen im 
Strassen(neben)raum ist aufgrund der Tiefe der den Abstand unterschreitenden 
Bauteile sowie aufgrund der Geringfügigkeit der Unterschreitung weiterhin 
gegeben. Besondere Verhältnisse können in diesem Sinne bejaht werden. Wie der 
Regierungsrat in RRB Nr. 520/2010 vom 18. Mai 2010 zutreffend ausführte, 
verkäme ein Beharren auf der Einhaltung des Strassenabstandes bei den 
bestehenden Verhältnissen weitestgehend zu einem Selbstzweck, dessen 
Vereinbarkeit mit dem Gebot der Verhältnismässigkeit fraglich wäre. Insgesamt ist 
die Erteilung der Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des 
Strassenabstandes im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden. Dies auch unter 
Miteinbezug der Tatsache, dass sich in der Nähe des Baugrundstückes im Herbst 
2009 ein Hangrutsch, welcher offenbar auf einen Wasserrohrbruch zurückzu-
führen war (Bf-act. 3 und 4), ereignet hat: Gemäss Gesamtentscheid des Amts für 
Raumentwicklung vom 24. September 2010, S. 4, ist die Bemessung und Aus-
führung des Baugrubenabschlusses so zu wählen, dass an den Anlagen der 
Hauptstrasse keine Schäden entstehen und die Verkehrssicherheit jederzeit ge-
währleistet ist. Hierzu ist für die detaillierte Ermittlung der Baugrundverhältnisse 
ein umfassendes geologisches Gutachten durch ein anerkanntes Fachbüro not-
wendig. Solange der statische Nachweis für die Baugrubensicherung vom Tief-
bauamt nicht geprüft bzw. genehmigt ist, darf mit den Bauarbeiten nicht begonnen 
werden. Es wird Sache des Tiefbauamts sein zu prüfen, ob die „Baugrunduntersu-
chung“ vom 3. Juli 2008 (Dr. von Moos AG, Geotechnisches Büro, Beratende Geo-
logen und Ingenieure, Vi-act. 11.1.2011, 18.2, Beilage 22) den Anforderungen ent-
spricht und genehmigt werden kann. Mit den Auflagen wird der Gefahr eines mög-
lichen Hangrutsches aufgrund der Baugrube jedenfalls genügend Rechnung ge-
tragen. 

7.4 Die Schallschutzwand gehört als Anlage für den Immissionsschutz zum 
Strassenraum (§ 3 StrV). Es versteht sich, dass die Schallschutzwand ihren Zweck 
nur erfüllen kann, wenn sie möglichst nahe an der Lärmquelle (Strasse) errichtet 

19

wird. Im Übrigen hält die auf Seiten des Strassengrundstücks 1m hohe 
Schallschutzwand gegenüber dem Strassengrundstück den Mindestabstand von 
0.5m gemäss § 41 Abs. 1 lit. d StrV ein, sofern diese Abstandsvorschrift überhaupt 
anwendbar ist (vgl. EGV-SZ 2005, C 10.1, Erw. 14). 

7.5 Die Grenzabstände von 50% der Gebäudehöhe bzw. mindestens 3m sind 
auf der Ost- und Nordfassade unbestrittenermassen eingehalten. Die sich auf der 
Westseite befindlichen, hinterfüllten Natursteinmauern stellen keine eigentlichen 
Gebäudeteile bzw. Terrassen dar. Die innerhalb der Stützmauer liegende 
Rasenfläche, welche vom Erdgeschoss (Elternzimmer bzw. Ankleide) aus 
zugänglich ist, wird nicht als Terrasse wahrgenommen. Dies auch unter 
Berücksichtigung des Geländers nicht; es gebietet im Übrigen, bei der mehr als 
3m hohen Mauer eine Sturzsicherung anzubringen. Der Mindestabstand gemäss 
§ 55 Abs. 2 des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch 
(EGzZGB; SRSZ 210.100) wird von den Stützmauern auf der Westseite 
gegenüber dem westlich gelegenen Nachbargrundstück eingehalten.

8.1 Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung der baurechtlichen 
Einordnungsvorschriften. Das Bauprojekt sehe ein Flachdach vor, weshalb zu 
prüfen sei, ob Art. 21 BauR eingehalten werde. Das geplante Haus wirke wie ein 
Mehrfamilienhaus oder Block mitten in der Zone W2, umgeben von Ein- oder Zwei-
familienhäusern, die geschickt in den Hang hinein gebaut worden seien. Es 
passe nicht in die gegebene Gebäudestruktur und erscheine nicht eingeordnet. 
Zudem hätte Art. 25 BauR zu Anwendung gebracht werden müssen und den 
Beschwerdegegnern die Dachform vorgegeben werden müssen. 

8.2 Gemäss Art. 3 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 3 Abs. 2 lit. b des Raumpla-
nungsgesetzes (RPG; SR 700) haben die mit Planungsaufgaben betrauten Behör-
den insbesondere darauf zu achten, dass sich Siedlungen, Bauten und 
Anlagen in die Landschaft einordnen. Bauten und Anlagen müssen sich so in die 
Umgebung eingliedern, dass sie das Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassen-
bild nicht stören (sog. negative Ästhetikklausel, § 56 Abs. 1 PBG). Die 
besonderen Vorschriften über den Natur- und Heimatschutz bleiben vorbehalten 
(§ 56 Abs. 2 PBG). Diese kantonalen Bauvorschriften bezüglich des Landschafts- 
und Ortsbildes sind gemäss § 52 Abs. 1 PBG Mindestvorschriften. In Art. 21 Abs. 
1 BauR wird die kantonale Bauvorschrift von § 56 Abs. 1 PBG dahingehend kon-
kretisiert, dass Bauten und Anlagen so zu gestalten sind, dass sie hinsichtlich 
ihrer Gesamterscheinung (Stellung, Form, Staffelung und Gliederung der Baumas-
sen, Dachform und Dachneigung, Material, Farbgebung, Umgebung) das mass-
gebliche Landschafts-, Orts- und Strassenbild nicht stören (negative ästhetische 
Generalklausel). Erhöhte Anforderungen (im Sinne einer positiven ästhetischen 

20

Generalklausel) an die Gestaltung gelten in der Kern- und Zentrumszone, im Sicht-
bereich von künstlerisch und geschichtlich wertvollen Stätten, Bauten und Anlagen 
sowie in besonders schönen Landschaften, und bei Bauten, die das Strassen-, 
Platz- oder Landschaftsbild wesentlich beeinflussen (Art. 22 BauR). Ebenfalls er-
höhte gestalterische Anforderungen werden an im Zonenplan 
bezeichneten empfindlichen Baugebieten an exponierten Hanglagen gestellt 
(Art. 23 Abs. 1 BauR). 

8.3 Der kommunalen Baubewilligungsbehörde kommt nach konstanter Recht-
sprechung in Fragen des Ortsbildschutzes ein erheblicher Beurteilungsspielraum 
zu. Die Überprüfung der mit dem Ortsbildschutz zusammenhängenden unbe-
stimmten Rechtsbegriffe hat zurückhaltend zu erfolgen. Auf der einen Seite hat 
sich die Überprüfung durch die Beschwerdeinstanz – sachlich – in dem Umfang 
zurückzuhalten, als es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sach-
nähe und Ortskenntnis von Bedeutung sein sollen. Auf der anderen Seite hat die 
Überprüfung durch die Rechtsmittelinstanz so weit auszugreifen, dass die überge-
ordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen einen angemessenen Platz erhal-
ten. Im Gegensatz zum Regierungsrat als erste Beschwerdeinstanz (§ 46 VRP) 
kommt dem Verwaltungsgericht als zweite Beschwerdeinstanz nur eine Sachver-
halts- und Rechtskontrolle (vgl. § 55 Abs. 1 lit. a und b VRP), nicht aber eine Er-
messenskontrolle (Angemessenheitskontrolle) zu (vgl. § 55 Abs. 2 VRP; VGE 
1054/06 vom 30.11.2006 Erw. 3.1). Amtet das Verwaltungsgericht indessen auf-
grund der Überweisung der Beschwerde gemäss § 52 VRP – wie vorliegend – als 
erste Beschwerdeinstanz, steht ihm auch die Prüfung der richtigen Handhabung 
des Ermessens zu (§ 53 Abs. 2 VRP). Das Verwaltungsgericht hat demnach die 
Einordnungsthematik mit umfassender Kognition zu würdigen. 

8.4.1 Das umstrittene Bauvorhaben unterliegt bezüglich der Gestaltung keinen er-
höhten Anforderungen. Namentlich liegt es nicht im Sichtbereich von künstlerisch 
und geschichtlich wertvollen Stätten, Bauten und Anlagen (Art. 22 lit. b BauR); wie 
die in den Akten liegenden Fotoaufnahmen (Vi-act. 27) zeigen, liegt das Bauvor-
haben nicht im Sichtbereich vom im KIGBO eingetragenen Gmuret Hus (Objekt 
Nr. 28.006): Das Baugrundstück liegt zum einen in ca. 180m Entfernung vom Gmu-
ret Hus, zum andern besteht aufgrund des dazwischen liegenden beschwerdefüh-
rerischen Hauses und des Gefälles keine direkte Sichtverbindung. Es bedarf dem-
nach entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer klarerweise 
keines denkmalpflegerischen Gutachtens zu den Auswirkungen des Neubaus auf 
das KIGBO-Objekt. Auch ist das Baugebiet im geltenden Zonenplan nicht als 
„empfindliches Baugebiet“ (Art. 23 Abs. 1 BauR) bezeichnet. Demnach kommt le-
diglich die negative ästhetische Generalklausel zur Anwendung; das Bauvorhaben 

21

soll hinsichtlich seiner Gesamterscheinung das massgebliche Landschafts-, Orts- 
und Strassenbild nicht stören (Art. 21 Abs. 1 BauR). 

8.4.2 Es trifft entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer nicht zu, dass der Ge-
meinderat zur Frage des Ortsbildschutzes zu keinem Zeitpunkt Stellung genom-
men hat. Vielmehr hat sich der Gemeinderat im angefochtenen Beschluss vom 4. 
Oktober 2010, S. 6 mit den diesbezüglichen Einwänden der Beschwerdeführer 
auseinandergesetzt, wobei er nicht verpflichtet war, vorgängig einen 
Augenschein durchzuführen. Er kam zum Schluss, dass kein Verstoss gegen die 
Einordnung und den Ortsbildschutz vorliege. 

Die Ausmasse, namentlich die Höhe des umstrittenen Bauprojekts, entsprechen 
den Vorschriften des kommunalen Baureglements. Soweit diese Vorschriften ein-
gehalten sind, besteht für die Nachbarn grundsätzlich kein „Recht auf Aussicht“. 
Das Baureglement bzw. der Zonenplan stellt im entsprechenden Baugebiet weder 
erhöhte Anforderungen an die Gestaltung allgemein, noch enthält es Vorschriften 
zur Dachgestaltung im Speziellen. Namentlich steht es den Beschwerdegegnern 
frei, den geplanten Neubau nicht mit einem Giebel-, sondern mit einem Flachdach 
zu versehen. Aufgrund der Planunterlagen sowie der in den Akten liegenden Fo-
toaufnahmen ist nicht ersichtlich, inwiefern der geplante Neubau das Landschaft-, 
Orts- oder Strassenbild stören soll. Bereits heute bestehen im Baugebiet – neben 
Häusern mit Giebeldächern – modernere Überbauungen mit Flachdächern (vgl. 
Vi-act. 27). Auch hinsichtlich der Stellung der Häuser und der Farbgebung besteht 
keine Einheitlichkeit. In Übereinstimmung mit dem 
Gemeinderat ist festzuhalten, dass vom geplanten Neubau keine störenden Ein-
wirkungen auf das Landschafts- und Ortsbild ausgehen. Die Würdigung der Ein-
ordnungsfrage durch den Gemeinderat erweist sich als nachvollziehbar, zutreffend 
und rechtsgenüglich den kommunalen Autonomiebereich respektierend.

Wie der Gemeinderat im angefochtenen Beschluss vom 4. Oktober 2010 zudem 
nachvollziehbar ausführt, beschränkt sich Art. 25 BauR auf Aussichtspunkte, wel-
che im öffentlichen Interesse liegen. Aufgrund dieser Vorschrift, wonach der Ge-
meinderat im Rahmen der Mindestgrenzabstände den Standort eines Gebäudes 
festlegen und die Dachgestaltung vorschreiben kann, um an geeigneten 
Lagen die Aussicht zu gewährleisten, war der Gemeinderat im vorliegenden Fall 
jedenfalls nicht verpflichtet, einzuschreiten, würde sich doch ansonsten auch in 
unzähligen anderen Fällen eine Einschränkung der Überbauungsmasse gemäss 
BauR zu Lasten von bauwilligen Grundeigentümern aufdrängen, was nicht recht-
mässig wäre. Der Einwand der Beschwerdeführer, es müsse auf das „geplante 
Schwimmbad“ (Wassertrog) und die Pergola im Dachgeschoss verzichtet werden, 

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da der fehlende Sichtschutz die heutige Bauherrschaft veranlassen könnte, gegen 
ein künftiges Bauprojekt der Beschwerdeführer Einsprache zu erheben, ist im vor-
liegenden Baubewilligungsverfahren nicht zu hören. Soweit die Beschwerdeführer 
vorbringen, das Schwimmbad und die Pergola seien aus Lärmschutzgründen nicht 
zu bewilligen, ist anzufügen, dass es sich nicht um ein Schwimmbad, sondern le-
diglich um einen 8.40m2 grossen Wassertrog handelt; von der Pergola mit Was-
sertrog sind kaum grössere Lärmemissionen als von jeder anderen Dachterrasse 
zu erwarten. Sollten sich die Beschwerdeführer diesbezüglich künftig gestört 
fühlen, steht es ihnen frei, die zur Verfügung stehenden privat- bzw. nachbarrecht-
lichen Rechtsbehelfe zu beanspruchen. 

9. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde in sämtlichen Punkten als 
unbegründet und ist abzuweisen. 

Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Verfahrenskosten den Beschwer-
deführern aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). Die Beschwerdeführer haben den be-
anwalteten Beschwerdegegnern zudem eine Parteientschädigung zu entrichten, 
welche in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte vom 27. 
Januar 1975 (SRSZ 280.411), der ordentlicherweise für das Honorar 
in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- 
bis Fr. 8'400.-- vorsieht sowie in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, auf 
Fr. 2’300.-- festgelegt wird. Dem beanwalteten Gemeinderat bzw. dem von ihm 
vertretenen Gemeinwesen steht zu Lasten der Beschwerdeführer ebenfalls eine 
Parteientschädigung zu, welche nach den erwähnten Kriterien auf Fr. 1'600.--  fest-
gesetzt wird.

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2’500.-- (Gerichtsgebühr inkl. Kanzleikosten 
und Barauslagen) werden den Beschwerdeführern auferlegt. Diese haben 
am 12. November 2010 einen Kostenvorschuss von Fr. 2’500.-- einbezahlt, 
so dass die Rechnung ausgeglichen ist. 

3. Die Beschwerdeführer haben unter gegenseitiger solidarischer Haftung den 
beanwalteten Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung von insgesamt 
Fr. 2’300.-- zu bezahlen.

4. Die Beschwerdeführer haben unter gegenseitiger solidarischer Haftung dem 
beanwalteten Gemeinderat bzw. dem von ihm vertretenen Gemeinwesen 
eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1’600.-- zu bezahlen.

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre 
Verfassungsbeschwerde* erhoben und die Verletzung von 
verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

6. Zustellung an: 
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (3/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner (3/R)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderats Wollerau (4/R)
- den Regierungsrat
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst
- das kantonale Amt für Raumentwicklung
- und das kantonale Tiefbauamt.

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Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; 
der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 25. Januar 2011