# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0ff69f93-c8c8-5374-967c-92ec14caa647
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-05-09
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 3. Kammer 09.05.2008 U 2008 22
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_003_U-2008-22_2008-05-09.pdf

## Full Text

U 08 22

3. Kammer 

URTEIL
vom 9. Mai 2008

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend amtliche Schätzung

1. Die politische Gemeinde … ist Eigentümerin der Liegenschaft “…“, Plan-

Parzelle 15-783, in der Gemeinde … mit einer Grundstücksfläche von 45'269 

m², an welcher der … AG ein selbständiges und dauerndes Baurecht, 

Baurechtsblatt 1335, bis am 31. Dezember 2050 eingeräumt wurde. Dieses 

Baurechtsgrundstück wurde wiederum mit den selbständigen und dauernden 

Unterbaurechten, Unterbaurechtsblätter 1336, 1337, 1338 und 1339, bis am 

31. Dezember 2050 belastet.

2. a) Im Rahmen der Totalrevision der Grundstücksschätzungen auf dem 
Gemeindegebiet … wurde die erwähnte Liegenschaft am 3. August 2007 

durch den Kantonalen Schätzungsbezirk 2, …, neu bewertet. Dagegen liess 

die Baurechtsnehmerin am 5. September 2007 Beschwerde erheben, 

woraufhin die angefochtene Schätzung infolge fehlerhafter Berechnung des 

Ertrags- und Verkehrswertes widerrufen wurde. Mit Schätzungseröffnung vom 

3. Oktober 2007 wurde der Mietwert des betreffenden Grundstücks bei Fr. 

42'324.-- belassen, der Ertragswert auf Fr. 503'900.-- und der Verkehrswert 

auf Fr. 390'600.-- festgesetzt.

b) Dagegen liess die … AG am 5. November 2007 erneut Beschwerde beim Amt 

für Schätzungswesen Graubünden erheben mit dem Begehren, die 

Verfügung aufzuheben. Zur Begründung brachte sie im Wesentlichen vor, die 

auf den Standplätzen erstellten Baracken würden Mobilheime darstellen. 

Demzufolge seien sie als Fahrnisbauten im Sinne von Art. 677 ZGB zu 

betrachten und die Mieter der Standplätze seien auch die Eigentümer der 

Baracken. Zudem fehle es an der zwingend notwendigen sachenrechtlichen 

Grundlage für die Schätzung des Baurechts. Es sei im Sinne des Gesetzes 

noch gar nicht ausgeübt worden und habe mithin keinen Wert. Die Mieterträge 

aus den Standplätzen stünden nicht im Zusammenhang mit dem Baurecht, 

sondern würden sich auf eine vertragliche Grundlage abstützen. Ausserdem 

sei seit Bestehen des Campingplatzes noch nie eine Schätzung 

vorgenommen worden.

3. Mit Beschwerdeentscheid vom 29. Januar 2008 wurde die Beschwerde 

abgewiesen. Zur Begründung wurde hauptsächlich dargetan, bei der 

betreffenden Liegenschaft (Baurechtsgrundstück 1335) handle es sich um ein 

selbständiges und dauerndes Baurecht und somit um ein Grundstück im 

Sinne von Art. 655 ZGB, weshalb es der Schätzungspflicht unterliege. Es 

stehe ausser Frage, dass die Campingbaracken Fahrnisbauten darstellen 

würden und deshalb von der Schätzungskommission nicht zu bewerten seien. 

Art. 19 Abs. 1 der Verordnung über die amtlichen Schätzungen (SchV; BR 

850.110) zeige klar auf, dass sowohl die Erträge aus der Vermietung der 

Standplätze für Fahrnisbauten als auch diejenigen aus den Baurechtszinsen 

für die Unterbaurechte bei der Schätzung zu berücksichtigen seien. Folglich 

seien die von der Beschwerdeführerin nicht bestrittenen Erträge aus der 

Landvermietung und den Unterbaurechten eindeutig schätzungsrelevant.

4. a) Hiergegen liess die … AG am 3. März 2008 frist- und formgerecht Beschwerde 

beim Verwaltungsgericht erheben und beantragte die Aufhebung des 

Beschwerdeentscheides. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die 

auf den gemieteten Standplätzen erstellten Baracken würden als Mobilheime 

bezeichnet. Somit handle es sich um Fahrnisbauten gemäss Art. 677 ZGB, 

welche im Eigentum des jeweiligen Mieters des Standplatzes stünden; dies 

werde vom Amt für Schätzungswesen Graubünden anerkannt. 

Schätzungsobjekt könne nur ein Grundstück im Sinne von Art. 655 ZGB sein, 

wozu selbstverständlich auch die Baurechte gehören würden. Vorliegend 

handle es sich jedoch nicht um dauernd mit dem Grundstück verbundene 

Bauten im Sinne von Art. 675 ZGB, sondern um Fahrnisbauten. Es fehle 

mithin an der zwingend notwendigen sachenrechtlichen Grundlage für die 

Schätzung des Baurechts, denn dieses werde gar noch nicht ausgeübt und 

habe somit keinen Wert. Gegenstand der amtlichen Schätzung sei nach Art. 

1 Abs. 2 des Gesetzes über die amtlichen Schätzungen (SchG; BR 850.100) 

die Bewertung von Grundstücken und der damit verbundenen (dinglichen) 

Nutzungsrechte; nicht dazu würden die bloss obligatorischen Rechte 

gehören. Die Mieterträge aus der Vermietung der Standplätze würden jedoch 

auf rein schuldrechtlicher Grundlage basieren. Zudem könnten bei der 

Schätzung des Baurechts diese Mieterträge, welche in keinem 

Zusammenhang mit dem Baurecht stünden, nicht berücksichtigt werden, da 

keine Mieterträge im Sinne von Art. 19 Abs. 1 SchV generiert würden. Weiter 

hätten auch die Unterbaurechte 1336-1339 mit dem vorliegenden Verfahren 

nichts zu tun. Wenn davon ausgegangen werde, dass auch Campingplätze 

der Schätzung unterliegen, so müsse beachtet werden, dass nur die fest mit 

dem Grundstück verbundenen Bauten bzw. Bauwerke in die Schätzung 

einbezogen werden könnten. Vorliegend handle es sich jedoch 

erwiesenermassen um Fahrnisbauten. Schliesslich sei der Umstand, dass 

während 25 Jahren keine Schätzung vorgenommen worden sei, nicht 

bedeutungslos, sondern entspreche der rechtmässigen Praxis. Es handle sich 

daher um eine ohne zureichenden Anlass vorgenommene und damit 

rechtswidrige Praxisänderung.

b) In ihrer Vernehmlassung vom 4. April 2008 beantragte die Vorinstanz die 

Abweisung der Beschwerde und begründete dies mit den bereits 

vorgebrachten Überlegungen. Daneben führte sie aus, die Fahrnisbauten 

hätten nicht Gegenstand der Bewertung gebildet. Die Beschwerdeführerin 

stelle zu Recht fest, dass in der Schätzungseröffnung vom 3. Oktober 2007 

unter Objekt fälschlicherweise der Vermerk “Erträge Nutzniessung FH“ stehe. 

Materiell habe dieser Hinweis jedoch keine Bedeutung, da er lediglich zur 

Klärung der komplizierten Sachlage dienen sollte. Zudem sei die 

Unterscheidung zwischen dinglichen und obligatorischen Rechten vorliegend 

nicht relevant. Es treffe zwar zu, dass die Mietverträge obligatorischer Natur 

seien. Wesentlich sei jedoch, dass die Beschwerdeführerin durch die 

Vermietung der Standplätze Mieterträgnisse generiere. Abgesehen davon 

treffe auch Art. 1 Abs. 2 SchG diese Unterscheidung nicht. Fälschlicherweise 

seien bei den vorangegangenen Totalrevisionen der 

Grundstücksschätzungen auf dem Gemeindegebiet … die fraglichen 

Fahrnisbauten einzeln bewertet worden. Dies sei im Zusammenhang mit der 

letzten Revision korrigiert worden. Demzufolge handle es sich um eine den 

gesetzlichen Bestimmungen entsprechende Bereinigung der Sachlage und 

nicht um eine Praxisänderung.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfahren bildet der 

Beschwerdeentscheid des Amtes für Schätzungswesen Graubünden (ASW) 

vom 29. Januar 2008 bzw. die diesem zugrunde liegende Verfügung vom 3. 

Oktober 2007. Nachfolgend gilt es zu prüfen, ob die amtliche Schätzung des 

fraglichen Grundstücks korrekt durchgeführt worden ist. Zur Diskussion steht 

hier einzig die Schätzung des der Beschwerdeführerin zustehenden und im 

Grundbuch eingetragenen selbständigen und dauernden Baurechts 

(Baurechtsparzelle Nr. 1335) an der Liegenschaft “…“ (Plan-Parzelle 15-783), 

die im Eigentum der Gemeinde … steht.

2. a) Als amtliche Schätzungen gelten gemäss Art. 1 Abs. 2 SchG die von den 

Schätzungskommissionen auf Antrag oder von Amtes wegen ermittelten 

Werte von Grundstücken sowie der damit verbundenen Nutzungsrechte und 

Sachen. Nach Massgabe des Gesetzes werden u. a. die Grundstücke im 

Sinne von Art. 655 ZGB geschätzt (Art. 2 lit. a SchG). Als Grundstücke können 

grundsätzlich alle selbständigen und dauernden Nutzungsrechte in das 

Grundbuch aufgenommen werden, welche ein Grundstück im Sinne von Art. 

655 Abs. 2 i.V.m. Art. 943 Abs. 1 ZGB belasten (Hermann Laim in: Basler 

Kommentar, Honsell, Vogt, Geiser (hrsg.), Zivilgesetzbuch II, Art. 457-977 

ZGB, 3. Auflage, Basel 2007, Art. 655 N 10). Ist ein selbständiges und 

dauerndes Recht im Grundbuch eingetragen, so gilt es als Grundstück (Art. 

655 Abs. 2 Ziff. 2 i.V.m. Art. 943 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB). Als solches kann es 

Gegenstand des Rechtsverkehrs sein (Laim, BSK ZGB II, a.a.O., Art. 655 N 

11). Demzufolge kann auch ein Baurecht (Art. 675, 779, 779a ff. ZGB) als 

Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden, wenn es die 

entsprechenden Voraussetzungen erfüllt (vgl. zum Ganzen auch die Botschaft 

der Regierung an den Grossen Rat vom 30. Mai 2006, Heft Nr. 5/2006–2007, 

6. Erlass eines Gesetzes über die amtlichen Schätzungen, Seite 353).

b) Im vorliegenden Fall steht die amtliche Schätzung der Baurechtsparzelle Nr. 

1335 zur Diskussion. Hierbei handelt es sich um ein im Grundbuch 

eingetragenes, selbständiges und dauerndes Baurecht für die Dauer von 75 

Jahren bis 31. Dezember 2050 zulasten der Grundstücke Nr. 781 und 783, 

Plan Nr. 15, in der Gemeinde ... Da sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind, 

steht fest, dass es sich beim erwähnten Baurecht um ein Grundstück im Sinne 

von Art. 655 ZGB handelt, welches als solches der amtlichen Schätzung 

untersteht.

3. Bei einer amtlichen Schätzung hat die zuständige Schätzungskommission auf 

Antrag oder von Amtes wegen die Werte von Grundstücken sowie der damit 

verbundenen Nutzungsrechte und Sachen zu ermitteln (Art. 1 Abs. 2 SchG). 

Hierbei wird im Gesetz keine Unterscheidung zwischen dinglichen und 

obligatorischen Nutzungsrechten getroffen. Sowohl der Ertrags- als auch der 

Verkehrswert des betreffenden Grundstücks (Baurechtsparzelle Nr. 1335) 

stehen in einem gewissen Zusammenhang mit den Mieterträgen, welche die 

Beschwerdeführerin aus den entsprechenden (obligatorischen) Mietverträgen 

erwirtschaften kann. Wesentlich ist demnach einzig, dass aus der Vermietung 

von Standplätzen für Fahrnisbauten Mieterträgnisse generiert werden. 

Analoges gilt auch für die Erträge aus den Baurechtszinsen für die 

Unterbaurechte. In der amtlichen Schätzung vom 3. Oktober 2007 sind die 

Erträge aus den bestehenden Miet- und Pachtverträgen und den 

Unterbaurechten in der Höhe von jährlich Fr. 42'324.-- berücksichtigt und 

umgerechnet worden; dass die ermittelten Werte an sich nicht zutreffen, wird 

von der Beschwerdeführerin nicht einmal behauptet. Sachlich stehen sie 

zweifellos direkt mit dem Ertrags- und indirekt mit dem Verkehrswert des 

betreffenden Grundstücks in Zusammenhang. Es steht zudem ausser Frage, 

dass es sich bei den Campingbaracken um Fahrnisbauten handelt. Die Werte 

dieser Mobilheime sind aber zu Recht in keiner Weise mitberücksichtigt 

worden. In diesem Sinne ist auch der Vermerk in der Schätzungseröffnung 

“Erträge Nutzniessung FH“ entsprechend zu korrigieren. Damit erweist sich 

aber die Schätzung als korrekt.

4. Die Beschwerdeführerin legt dar, dass während 25 Jahren keine Schätzung 

vorgenommen worden sei. Die angefochtene Verfügung stelle demnach eine 

ohne zureichenden Anlass vorgenommene und damit rechtswidrige 

Praxisänderung dar. Die Vorinstanz hingegen führt aus, dass die betreffenden 

Fahrnisbauten bei den vorangegangenen Totalrevisionen der 

Grundstücksschätzungen auf dem Gebiet der Gemeinde … fälschlicherweise 

einzeln bewertet und eröffnet worden seien. Im Zusammenhang mit der 

aktuellen Revision sei dies bemerkt und korrigiert worden. Demzufolge handle 

es sich um eine den gesetzlichen Bestimmungen entsprechende Bereinigung 

der Sachlage und nicht um eine Praxisänderung.

Der Praxis von Verwaltungsbehörden und Gerichten kommt grosses Gewicht 

zu. Das Gleichheitsprinzip und der Grundsatz der Rechtssicherheit verlangen, 

dass an einer Praxis in der Regel festgehalten wird. Sie stehen aber einer 

Praxisänderung nicht entgegen, sofern diese auf sachlichen Gründen beruht 

(Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, 

Zürich Basel Genf 2002, N 509). Vorliegend steht fest, dass die bisherige 

Praxis der zuständigen Schätzungskommission nicht dem Gesetz entsprach 

und somit falsch war. Auch die Beschwerdeführerin anerkennt, dass es sich 

bei den Mobilheimen um Fahrnisbauten handelt, welche nicht als 

Grundstücke im Sinne von Art. 1 Abs. 2 bzw. Art. 2 lit. a SchG i.V.m. Art. 655 

ZGB betrachtet werden können. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass 

die bisherige, offensichtlich falsche Praxis zu Gunsten der korrekten 

Durchführung der amtlichen Schätzung aufgegeben worden ist.

5. Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und sie ist abzuweisen.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen dessen Kosten zulasten der 

Beschwerdeführerin. Von der Zusprechung einer aussergerichtlichen 

Entschädigung an den Kanton ist gemäss Art. 78 Abs. 2 des Gesetzes über 

die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) abzusehen.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 194.--

zusammen Fr. 2'694.--

gehen zulasten der … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.