# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e298bb08-a34f-53a6-a03f-2927b9f29544
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-04-24
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 24.04.2007 ZF 2007 11
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_006_ZF-2007-11_2007-04-24.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

___________________________________________________________________________________________________

Ref.: Chur, 24. April 2007 Schriftlich mitgeteilt am: 
ZF 07 11

Urteil
Zivilkammer

Vorsitz Präsident Brunner
RichterInnen Sutter-Ambühl, Riesen-Bienz, Hubert und Zinsli
Aktuarin ad hoc Bäder Federspiel

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In der zivilrechtlichen Berufung

der B a u g e s e l l s c h a f t  X . , bestehend aus der Z .  A G , der G .  A G , und G., 
Kläger und Berufungskläger, alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Mario 
Cavigelli, Vazerolgasse 2, Postfach 731, 7002 Chur,

gegen

das Urteil des Bezirksgerichts Landquart vom 20. September 2006, mitgeteilt am 7. 
Dezember 2006, in Sachen der Kläger und Berufungskläger gegen H., und I.,  Be-
klagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Suzanne 
Bühler-Aebi, Spisergasse 30, 9000 St. Gallen,

betreffend Forderung,

hat sich ergeben:

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A. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 1. November 1996 er-
warben I. und H. von der Baugesellschaft X., bestehend aus der Z. AG, der G. AG 
und G., in A. eine 5 ½-Zimmer Attika-Maisonette-Wohnung (F100/ F110 im 2. OG 
und DG) mit zwei Kellern und zwei Wasch-/Trockenräumen, einen Reserveraum 
sowie zwei Autoeinstellplätze zu je hälftigem Miteigentum. Der Kaufpreis für die vor-
stehend umschriebenen Kaufsobjekte betrug Fr. 1'550'000.--. Die Übergabe der 
Wohnung an die Käufer erfolgte am 8. Dezember 1996. Die Eintragung im Grund-
buch fand am 16. Dezember 1996 statt.

Bereits am 26. Juli 1995 hatten die Eheleute H. und I. einen öffentlich beur-
kundeten Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrags unterzeichnet, in welchem 
sie sich verpflichteten, von der Baugesellschaft X. bis am 15. Juni 1996 die 3 ½-
Zimmerwohnung C20 zu einem Preis von Fr. 605'000.-- zu erwerben. Die genannte 
Wohnung wurde am 25. November 1995 bezogen. Am 1. November 1996 – zeit-
gleich mit dem Abschluss des einleitend genannten Kaufvertrags – wurde der Vor-
vertrag ersatzlos aufgehoben.

Mit Schreiben vom 18. bzw. vom 21. August 2000 stellte die Baugesellschaft 
X. den Eheleuten H. und I. für die erworbene Wohnung eine Mehr-/ Minderkosten-
abrechnung zu, wobei per Saldo Mehrkosten von Fr. 294'661.80 resultierten. Die 
Käufer lehnten die Zahlung dieser Kosten ab und stellten sich auf den Standpunkt, 
sämtliche Mehrkosten seien gemäss Kaufvertrag vom 1. November 1996 im verein-
barten Kaufpreis enthalten. Am 4. März 2002 gelangte die Baugesellschaft X. erneut 
an die Eheleute H. und I. und verlangte die Bezahlung von Fr. 185'623.-- als Mehr-
kosten, Fr. 137'169.80 für die Wohnung und Fr. 48'453.20 für die im Keller einge-
baute Sauna. Die Käufer liessen den Verkäufern mit Schreiben vom 19. März 2002 
über ihre Rechtsvertreterin mitteilen, dass sie ihren Verpflichtungen vollumfänglich 
nachgekommen seien und der Baugesellschaft X. nichts mehr schulden würden. Da 
die Käufer auch nach Ablauf einer von den Verkäufern angesetzten Nachfrist nicht 
zahlten, leitete die Baugesellschaft X. mit Begehren vom 5. April 2002 gegen H. und 
mit Begehren vom 12. April 2002 gegen I. die Betreibung ein. Mit Datum vom 12. 
April 2002 wurde je ein Zahlungsbefehl (Nr. B. bzw. Nr. C.) über den Betrag von Fr. 
185'623.-- zuzüglich Zins zu 5 % seit 4. März 2002 ausgestellt und den Eheleuten 
H. und I. am 18. April 2002 zugestellt. Beide erhoben Rechtsvorschlag.

B. Mit Vermittlungsbegehren vom 21. Februar 2005 instanzierte die Bau-
gesellschaft X. beim Kreispräsidium Fünf Dörfer eine Forderungsklage gegen I. und 

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H.. Nach erfolglos verlaufener Sühneverhandlung vom 14. April 2005 erstellte der 
Vermittler am 29. April 2005 den folgenden Leitschein:

„Klägerisches Rechtsbegehren:

1. Frau I. und Herr H. seien je solidarisch zu verpflichten, der Baugesell-
schaft X. CHF 185'623.--, zzgl. Zins von 5 % ab 4.3.2002, unter solida-
rischer Haftbarkeit, zu bezahlen.

2. Volle Kosten- und Entschädigungspflicht zzgl. gesetzliche Mehrwert-
steuer zu solidarischen Lasten von I. und H..

Beklagtisches Rechtsbegehren:

1. Abweisung der Klage.

2. Unter vermittleramtlicher-, gerichtlicher- und aussergerichtlicher Kos-
ten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Kläger.“

Mit Prozesseingabe vom 20. Mai 2005 prosequierten die Kläger den Leit-
schein mit unveränderten Rechtsbegehren an das Bezirksgericht Landquart. Die 
Beklagten beantragten in ihrer Prozessantwort vom 15. August 2005, was folgt:

„1. Die Klage sei abzuweisen;

2. Eventualiter sei der Vertrag wegen Grundlagenirrtums für unverbindlich 
zu erklären und rückabzuwickeln;

3. Die Kläger seien zu verpflichten, die Betreibungen Nr. B. und C. beim 
Betreibungsamt D. zurückzuziehen;

4. alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der solidarisch 
haftenden Kläger 1 – 3.“

Die Kläger reichten am 16. November 2005 eine Replik und die Beklagten 
am 2. Dezember 2005 eine Duplik ein.

C. Die Hauptverhandlung vor dem Bezirksgericht Landquart fand am 20. 
September 2006 statt. Mit Urteil vom 20. September 2006, mitgeteilt am 7. Dezem-
ber 2006, erkannte das Bezirksgericht Landquart, wie folgt:

„1. Die Klage wird vollumfänglich abgewiesen.

2. Das Betreibungsamt D. wird gerichtlich angewiesen, die Betreibungen 
Nr. B. und C. gegen die Beklagten aus dem Betreibungsregister zu lö-
schen.

3. Die Kosten des Kreispräsidenten Fünf Dörfer als Vermittler im Betrage 
von Fr. 180.-- sowie die Kosten des Verfahrens vor Bezirksgericht Lan-
dquart, bestehend aus:

- einer Gerichtsgebühr von Fr. 3’617.00

- einer Schreibgebühr von Fr. 875.80

- den Barauslagen von Fr. 407.20

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- sowie einem Streitwertzuschlag (2% von 185'000.--) von Fr. 3'700.00

total somit Fr. 8’600.00

werden der Klägerschaft auferlegt, welche den Beklagten unter solida-
rischer Haftung zudem eine ausseramtliche Entschädigung von Fr. 
22'000.-- zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer zu bezahlen hat.

4. (Mitteilung).“

Das Bezirksgericht war zur Erkenntnis gelangt, dass mit dem im Kaufvertrag 
vom 1. November 1996 vereinbarten Preis von Fr. 1'550'000.-- sämtliche Mehr- und 
Minderkosten bis zum Datum der öffentlichen Beurkundung abgegolten seien.

D. Gegen dieses Urteil liess die Baugesellschaft X. am 12. Januar 2007 
die Berufung zuhanden des Kantonsgerichts von Graubünden erklären. Sie stellte 
die folgenden Anträge:

„1. Ziff. 1 und 2 des Urteils des Bezirksgerichts Landquart vom 
20.9./7.12.2006 in Sachen der vorstehend genannten Parteien seien 
beide aufzuheben, und es seien in Gutheissung der Klage I. und H. je 
solidarisch zu verpflichten, der Baugesellschaft X. CHF 185'623, zzgl. 
Zins von 5% ab 4.3.2002, unter solidarischer Haftbarkeit, zu bezahlen.

Eventuell:

Ziff. 1 und 2 des Urteils des Bezirksgerichts Landquart vom 
20.9./7.12.2006 in Sachen der vorstehend genannten Parteien seien 
aufzuheben, und es seien in Gutheissung der Klage I. und H. je solida-
risch zu verpflichten, der Baugesellschaft X. für Möblierung CHF 
121'393, zzgl. Zins von 5% ab 4.3.2002 – subeventuell ein richterlich zu 
bestimmender tieferer Betrag - , unter solidarischer Haftbarkeit, zu be-
zahlen.

2. Ziff. 3 des Urteils des Bezirksgerichts Landquart vom 20.9./7.12.2006 in 
Sachen der vorstehend genannten Parteien sei aufzuheben, und es 
seien in Gutheissung der Klage die amtlichen Kosten der vorinstanzli-
chen Verfahren (Kreisamt CHF 180; Bezirksgericht CHF 8'600) I. und 
H. unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen, welche die Baugesell-
schaft X. für die  vorinstanzlichen Verfahren ausserdem ausseramtlich 
mit CHF 22'000 zzgl. gesetzliche MwSt. zu entschädigen haben sollen.

3. Prozessantrag:

Es sei richterlich eine Expertise anzuordnen zur

a. Feststellung der Mehr-/Minderkosten Wohnung F100/110 bzw. 
Überprüfung der entsprechenden Abrechnung der BG X. als Ge-
samtes bzw. hinsichtlich einer Aufteilung zwischen den Kosten für 
Möbel und den übrigen Mehr-/Minderkosten

b. Feststellung der Mehr-/Minderkosten Wellness-Landschaft bzw. 
Überprüfung der entsprechenden Abrechnung der BG X. als Ge-
samtes bzw. hinsichtlich einer Aufteilung zwischen den Kosten für 
Möbel und den übrigen Mehr-/Minderkosten

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4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. 7.6% MwSt. zu solidari-
schen Lasten von I. und H. (Beklagtschaft und Berufungsbeklagt-
schaft).“

E. Am 24. April 2007 fand die mündliche Berufungsverhandlung vor dem 
Kantonsgericht von Graubünden statt. Anwesend waren der Rechtvertreter der Be-
rufungskläger, Rechtsanwalt Dr. iur. Mario Cavigelli, sowie die Rechtsvertreterin der 
Berufungsbeklagten, Rechtsanwältin lic. iur. Suzanne Bühler-Aebi. Gegen die Zu-
ständigkeit und die Zusammensetzung des Gerichts wurden keine Einwände erho-
ben, so dass sich dieses als in der Sache legitimiert erklärte. Nach dem Verlesen 
der Berufungsanträge wurde das Beweisverfahren unter dem Vorbehalt des Ent-
scheids über das Einholen der seitens der Berufungskläger beantragten Expertise 
geschlossen. Im Anschluss fanden die Plädoyers der Parteivertreter statt. Rechts-
anwalt Cavigelli bestätigte in seinem Plädoyer seine Anträge gemäss der schriftli-
chen Berufungserklärung vom 12. Januar 2007. Rechtsanwältin Bühler beantragte 
in ihrem Plädoyer, was folgt:

„1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen;

Eventualiter sei der Vertrag wegen Grundlagenirrtums für unverbindlich 
zu erklären;

Subeventualiter sei der Vertrag zufolge Formfehlers ungültig zu er-
klären;

und das Betreibungsamt D. sei gerichtlich anzuweisen, die Betreibun-
gen Nr. B. und C. gegen die Beklagten aus dem Betreibungsregister zu 
löschen;

2. Die Kosten, Gerichtskosten beider Instanzen und Parteientschädigung 
an die Beklagten für beide Instanzen seien den Klägern als Solidar-
schuld aufzuerlegen.“

Beide Parteienvertreter gaben von ihren Vorträgen eine schriftliche Aus-
führung zu den Akten. Sie erhielten das Recht auf Replik und Duplik.

Auf die Erwägungen im angefochtenen Urteil sowie auf die Ausführungen der 
Rechtsvertreter der Parteien in den Rechtsschriften und anlässlich der Berufungs-
verhandlung wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegan-
gen.

Die Zivilkammer zieht in Erwägung :

1. Gegen Urteile der Bezirksgerichte über vermögensrechtliche Streitig-
keiten im Betrag von über Fr. 8'000.-- kann Berufung an das Kantonsgericht ergrif-

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fen werden (Art. 218 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 19 ZPO). Dieser Berufungs-
streitwert ist im vorliegenden Fall erreicht. Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts 
von Graubünden zur Beurteilung der vorliegenden Streitsache als Berufungsinstanz 
ist damit gegeben.

Eine Berufung ist innert der peremptorischen Frist von 20 Tagen seit der 
schriftlichen Mitteilung des Urteils zu erklären und hat die formulierten Anträge auf 
Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und der Beiurteile sowie neue Einreden, 
soweit solche noch zulässig sind, zu enthalten (Art. 219 Abs. 1 ZPO). Die Berufung 
der Baugesellschaft X. gegen das Urteil des Bezirksgerichts Landquart vom 20. 
September 2006, mitgeteilt am 7. Dezember 2006, wurde frist- und formgerecht ein-
gereicht, so dass darauf eingetreten werden kann.

2.a. Die Berufungskläger machen gegenüber den Berufungsbeklagten 
eine Forderung von Fr. 185'623.-- geltend. Dabei handelt es sich um Mehrkosten, 
die nach Ansicht der Berufungskläger zusätzlich zu dem im Kaufvertrag vom 1. No-
vember 1996 festgelegten Kaufpreis für die Wohnung F100/F110 von Fr. 
1'550'000.-- geschuldet sind. Die Berufungsbeklagten machen demgegenüber gel-
tend, der vereinbarte Kaufpreis sei ein Pauschalpreis, der sämtliche Mehrkosten 
beinhalte, so dass sie den Berufungsklägern darüber hinaus nichts schulden wür-
den.

Die abweichenden Standpunkte der Parteien beruhen auf einer unterschied-
lichen Auslegung einer im Kaufvertrag vom 1. November 1996 enthaltenen Klausel, 
weshalb sich das Kantonsgericht nachfolgend in erster Linie mit der Auslegung der 
umstrittenen Vertragsklausel zu befassen hat. Die Frage der rechtlichen Qualifika-
tion des Vertrags vom 1. November 1996 kann offen gelassen werden.

b. Durch die Auslegung eines Vertrages ermittelt das Gericht den verein-
barten Inhalt des Vertrags, sofern und soweit dieser Inhalt unter den Prozesspar-
teien streitig ist. Das Ziel besteht in der Feststellung des übereinstimmenden wirkli-
chen Willens, den die Parteien ausdrücklich oder stillschweigend erklärt haben (sub-
jektive Auslegung). Lässt sich der übereinstimmende wirkliche Wille der Parteien 
nicht mehr mit Sicherheit feststellen, muss das Gericht durch objektivierte, norma-
tive Auslegung den Vertragswillen ermitteln, den die Parteien mutmasslich gehabt 
haben. Hierbei hat das Gericht das als Vertragswille anzusehen, was vernünftig und 
redlich handelnde Parteien unter den gegebenen Umständen durch die Verwen-
dung der auszulegenden Worte oder ihr sonstiges Verhalten ausgedrückt und folg-

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lich gewollt haben würden (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligati-
onenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl., Zürich 2003, Nr. 1196 ff., mit weiteren Hinwei-
sen; Wolfgang Wiegand, Basler Kommentar zum OR, Band I, 3. Aufl., Basel 2003, 
N 8 ff. zu Art. 18 OR). Dem Gericht stehen für die Vertragsauslegung verschiedene 
Mittel zur Verfügung. Das primäre Auslegungsmittel ist der Wortlaut. Mangels an-
derer Anhaltspunkte ist anzunehmen, die Parteien hätten die Worte gemäss dem 
allgemeinen Sprachgebrauch zur Zeit des Vertragsabschlusses verwendet. Hat ein 
Wort bei Abschluss des Vertrags einen besonderen Sinn im Verkehrskreis, dem alle 
vertragsschliessenden Parteien angehören, geht dieser besondere Sinn dem allge-
meinen Sprachgebrauch vor. Eine Buchstabenauslegung, das heisst eine rein 
grammatikalische oder formalistische Auslegung, ist unzulässig. Als ergänzende 
Auslegungsmittel dienen die Umstände, namentlich Ort, Zeit und andere Begleit-
umstände des Vertragsabschlusses, das Verhalten der Parteien vor Vertrags-
schluss (Vertragsverhandlungen) und nach Vertragsabschluss (Erfüllungshandlun-
gen), die Interessenlage der Parteien bei Vertragsabschluss sowie die Verkehrsauf-
fassung und die Verkehrsübung. Darüber hinaus sind als allgemeine Auslegungs-
regeln die Grundsätze der Auslegung „ex tunc“ und der Auslegung nach Treu und 
Glauben zu beachten (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, a.a.O., Nr. 1205 ff., mit weite-
ren Hinweisen; Wiegand, a.a.O., N 18 ff. zu Art. 18 OR).

3.a. Im Kaufvertrag vom 1. November 1996 wurde hinsichtlich des Kauf-
preises festgehalten, der gesamte Kaufpreis für die umschriebenen Kaufsobjekte 
betrage „fest und pauschal“ Fr. 1'550'000.--. Die vorliegend umstrittene Vertrags-
klausel befindet sich unter dem Titel Gewährleistung und lautet wie folgt:

„Die Gegenstand dieses Vertrages bildenden Kaufsobjekte werden schlüs-
selfertig verkauft. Alle bis zur Bauvollendung auflaufenden Kosten unter Ein-
schluss aller Anschlussgebühren, der Erschliessungskosten, der Ingenieur- 
und Architektenhonorare, der Bauzeitversicherung, des Heizöls während der 
Bauzeit etc. gehen zulasten der Verkäuferin.

(…)

Für die Ausführung der Baute und den inneren Ausbau der Kaufsobjekte sind 
die öffentlich beurkundeten Pläne massgebend.

Von den Käufern gewünschte und von den Plänen und vom Baubeschrieb 
abweichende Bauausführungen und Ausstattungen werden nach Möglich-
keit berücksichtigt, ohne dass hier ein vertraglicher Anspruch besteht. Ent-
stehende Mehrkosten sind zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis gemäss 
ausgewiesenen Baukosten sowie deren SIA-Honorartarifen von den Käufern 
zu entschädigen. Die bis zum Beurkundungsdatum bekannten und bestellten 
Änderungswünsche der Bauausführung, ohne Möblierung, sind im vorge-
nannten Pauschalpreis inbegriffen.“

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Besonderes Augenmerk ist auf den letzten Satz „Die bis zum Beurkundungs-
datum bekannten und bestellten Änderungswünsche der Bauausführung, ohne 
Möblierung, sind im vorgenannten Pauschalpreis inbegriffen“ zu richten. Dieser 
letzte Satz wurde auf Wunsch der Käufer in den Kaufvertrag eingefügt.

b. Geht man vom Wortlaut dieses Satzes aus, so ergibt sich, dass die 
am 1. November 2006 bekannten und bestellten Änderungswünsche der Käufer hin-
sichtlich der Bauausführung im Pauschalpreis von Fr. 1.55 Mio. inbegriffen sein soll-
ten, mit Ausnahme der explizit ausgeschlossenen Möblierung. Als streitig erweist 
sich unter den Parteien im Wesentlichen die Auslegung des Wortes „Bauaus-
führung“.

Die Berufungskläger machen geltend, dass aus der Formulierung der fragli-
chen Klausel abgeleitet werden könne, es seien lediglich die Kosten von Ände-
rungswünschen hinsichtlich des Roh- bzw. Grundausbaus im Pauschalpreis inbe-
griffen, nicht aber solche hinsichtlich der Ausstattungen bzw. des inneren Ausbaus 
der Kaufsobjekte. Im Vertrag werde jeweils zwischen der Bauausführung einerseits 
und dem inneren Ausbau und den Ausstattungen anderseits unterschieden. In den 
Pauschalpreis eingeschlossen worden seien aufgrund der Formulierung nur die 
Kosten für Änderungswünsche hinsichtlich der Bauausführung im Sinne des Roh- 
bzw. Grundausbaus, nicht aber solche hinsichtlich der Ausstattung oder des inneren 
Ausbaus. Diese Unterscheidung sei bewusst gewählt worden und habe im vorlie-
genden Vertrag unter den Vertragsparteien eine besondere Bedeutung erlangt. Die 
Berufungsbeklagten hätten durch die Aufnahme der fraglichen Vertragsklausel die 
Ungewissheit über die Kosten der von ihnen gewünschten Änderung der Grundriss-
konzepte ausschliessen wollen. Die darin erwähnten Mehrkosten würden daher le-
diglich die bauliche Umsetzung des gewünschten Wohnungskonzepts betreffen und 
keinesfalls vom Baubeschrieb abweichende Ausbauwünsche. Mehrkosten für Än-
derungen in der Ausstattung der Räume seien vergütungspflichtig. Diesen Aus-
führungen kann entnommen werden, dass der Begriff der Bauausführung nach An-
sicht der Berufungskläger somit nur den Roh- und Grundausbau umfasst.

Die Berufungsbeklagten bringen ihrerseits vor, im festen und pauschalen Ge-
samtpreis von Fr. 1'550'000.-- seien die Kosten sämtlicher Abweichungen von den 
Plänen und vom Baubeschrieb, welche beim Vertragsschluss am 1. November 1996 
bekannt bzw. bestellt gewesen seien, enthalten, unabhängig davon, ob diese den 
Roh- bzw. Grundausbau oder den Innenausbau bzw. die Ausstattungen betreffen 
würden. Die Berufungsbeklagten hätten durch die Aufnahme der fraglichen Ver-

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tragsklausel nicht die Ungewissheit über die Kosten der Änderung der Grundriss-
konzepte ausschliessen wollen, sondern die Ungewissheit über sämtliche aus Än-
derungswünschen entstandenen Kosten. Nach Ansicht der Berufungsbeklagten be-
inhaltet der Begriff Bauausführung somit nicht nur den Roh- bzw. Grundausbau, 
sondern auch die Ausstattung bzw. den Innenausbau, mit Ausnahme der explizit 
ausgeschlossenen Möblierung.

4.a. Ausgangspunkt für die Vertragsauslegung bildet vorliegend der Wort-
laut der fraglichen Wendung. Da es sich bei den Berufungsbeklagten um Laien in 
Bausachen handelt, ist vom allgemeinen Sprachgebrauch zur Zeit des Vertragsab-
schlusses auszugehen. Für einen durchschnittlich verständigen Baulaien stellt der 
Begriff Bauausführung einen Oberbegriff dar, der die gesamte Ausführung eines 
Bauobjekts umfasst, das heisst nicht nur den Rohbau und den Grundausbau, son-
dern auch den Innenausbau und die Ausstattung. Die Berufungskläger machen mit 
ihrer Argumentation an sich geltend, es sei eine besondere Fachterminologie ver-
wendet worden, gemäss welcher unter dem Begriff Bauausführung nur der Rohbau 
bzw. der Grundausbau zu verstehen ist. Eine derartige Auslegung wäre dann zuläs-
sig, wenn es sich einerseits bei allen Beteiligten um Fachleute in Bausachen han-
deln würde, und wenn dem Begriff Bauausführung anderseits in diesem Verkehrs-
kreis tatsächlich dieser besondere Sinn zukäme. Bereits die erste Voraussetzung 
ist vorliegend nicht erfüllt, handelt es sich bei den Berufungsbeklagten doch um Me-
diziner. Es ist daher, wie erwähnt, vom allgemeinen Sprachgebrauch auszugehen. 
Im Übrigen ist zweifelhaft, ob dem Begriff Bauausführung unter Baufachleuten 
tatsächlich der von den Berufungsklägern geltend gemachte Sinn zukommt. Den 
Nachweis, dass es sich beim Begriff Bauausführung um einen klaren, anerkannten, 
allgemein verbindlichen Begriff handelt, der nur den Rohbau, nicht aber den Innen-
ausbau, umfasst, haben die Berufungskläger jedenfalls nicht erbracht, auch nicht 
durch die Aussage des Zeugen E.. Im Übrigen findet sich die Unterscheidung Bau-
ausführung und Innenausbau auch im Baubeschrieb nicht.

Unabhängig von einer besonderen Fachkunde steht es den Parteien eines 
Vertrages natürlich offen, einem darin enthaltenen Begriff eine besondere Bedeu-
tung zuzumessen. Doch hätte in einem solchen Fall nach Treu und Glauben eine 
entsprechende Definition der verwendeten Ausdrücke im Vertrag aufgenommen 
werden müssen. Dies wurde jedoch nicht gemacht.

Hätte der Begriff Bauausführung nur die Ausführung des Rohbaus umfasst, 
hätte es überdies keinen Sinn gemacht, die Möblierung explizit vom Pauschalpreis 

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auszunehmen. Die Möblierung gehört unter keinen Umständen zum Roh- oder zum 
Grundausbau, so dass es insofern auch keiner entsprechenden Ausnahme bedurft 
hätte. Sachlich näher steht die Möblierung dagegen zum Innenausbau bzw. zur In-
nenausstattung. Die entsprechende Abgrenzung macht daher eher Sinn, wenn der 
Begriff Bauausführung auch den Innenausbau umfasst. So wie die Berufungskläger 
die fragliche Klausel verstanden haben wollen, wäre im Übrigen nur geregelt, dass 
die Kosten von Änderungswünschen hinsichtlich des Rohbaus im Pauschalpreis in-
begriffen sind, diejenigen hinsichtlich der Möblierung aber nicht. Was mit den Kos-
ten von Änderungswünschen hinsichtlich des Innenausbaus geschieht, bliebe – im 
Rahmen der fraglichen Klausel – offen. Zwar könnte diesbezüglich auf die Stan-
dardklausel – nämlich, dass Mehrkosten gemäss ausgewiesenen Baukosten sowie 
deren SIA-Honorartarifen von den Käufern zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis 
zu entschädigen seien – zurückgegriffen werden. Wäre es allerdings die Absicht der 
Parteien gewesen, für den Innenausbau die Standardregelung anzuwenden, so 
hätte diese Standardregelung aber ohne Weiteres auch für die Möblierung zur An-
wendung gelangen können, so dass die entsprechende Ausnahme für Möblierung 
in der Spezialklausel, wie erwähnt, wenig Sinn macht. Dass darin nur die Möblierung 
explizit ausgenommen wurde, deutet vielmehr darauf hin, dass alles andere, unab-
hängig davon, ob Roh- oder Innenausbau, im Pauschalpreis inbegriffen sein sollte.

Der Wortlaut des Vertrages lässt somit nicht darauf schliessen, dass mit dem 
Begriff Bauausführung in der fraglichen Klausel nur der Roh- bzw. Grundausbau 
gemeint war. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass die Berufungsbeklagten als 
fach- und branchenunkundige Personen den Begriff Bauausführung umfassender 
verstanden und auch so verstehen durften.

b. Zu keinem anderen Ergebnis führt die Berücksichtigung der Umstände 
des Vertragsschlusses sowie des mutmasslichen Zwecks der Vertragsklausel:

Ursprünglich bestand die erworbene Wohnung F100/F110 aus zwei Woh-
nungen, die noch in der Planungsphase zu einer Attika-Maisonette-Wohnung zu-
sammengelegt wurden. Die aus der Zusammenlegung der beiden Wohnungen re-
sultierenden Änderungen fanden im Nachtrag III zur StWE-Begründungs-erklärung 
vom 19. April 1996 ihren Niederschlag. Diese Änderungen und die damit verbunde-
nen Kosten waren somit bereits im Frühjahr 1996 bekannt. Während der Bauzeit 
wurde die fragliche Wohnung verschiedenen Wünschen der Berufungsbeklagten 
angepasst und im Keller eine Sauna eingebaut. Die öffentliche Beurkundung des 
Kaufvertrags fand schliesslich am 1. November 1996 statt. Bis zu diesem Zeitpunkt 

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waren die Kaufsobjekte unbestrittenermassen praktisch fertig gestellt und sämtliche 
Änderungswünsche der Berufungsbeklagten bekannt und bestellt.

Die Berufungskläger machen, wie bereits erwähnt, geltend, die Berufungs-
beklagten hätten durch die Aufnahme der fraglichen Vertragsklausel die Ungewiss-
heit über die Kosten der Änderung der Grundrisskonzepte ausschliessen wollen. 
Diesen Ausführungen kann sich das Gericht nicht anschliessen. Zunächst ist zu be-
achten, dass es im Beurkundungszeitpunkt gar keine Unsicherheiten hinsichtlich 
der Kosten für die Änderung der Grundrisskonzepte mehr gab. So wurde im Kauf-
vertrag klar festgehalten, dass für die Ausführung der Baute und den inneren Aus-
bau der Kaufsobjekte die öffentlich beurkundeten Pläne massgebend sind. Die die 
Wohnung der Berufungsbeklagten betreffenden Pläne mit dem geänderten Grund-
risskonzept wurden, wie erwähnt, bereits am 19. April 1996 im Nachtrag III zur 
StWE-Begründungserklärung beurkundet. Grundlage des Kaufvertrages vom 1. No-
vember 1996 bildete somit die zusammengelegte Wohnung F100/F110 und nicht 
zwei erst noch zusammenzulegende Wohnungen. Für dieses Kaufsobjekt wurde 
fest und pauschal ein Kaufpreis von Fr. 1.55 Mio. festgelegt. Zudem wurde im Ver-
trag festgehalten, dass alle bis zur Bauvollendung auflaufenden Kosten zulasten 
der Verkäuferin gehen. In diesem Sinn war klar, dass die Änderung des Grundriss-
konzepts – unabhängig davon, ob die Zusammenlegung der Wohnungen auf Initia-
tive der Berufungskläger oder der Berufungsbeklagten erfolgte – mit dem Pauschal-
preis abgegolten sein sollte. Die Aufnahme einer Klausel mit der von den Berufungs-
klägern behaupteten Bedeutung hätte somit nichts ausgesagt, was nicht schon an-
derweitig aus dem Vertragstext hervorgeht.

Neben der klaren Formulierung im Vertrag ist davon auszugehen, dass auch 
faktisch keine Ungewissheiten bezüglich des Roh- oder des Grundausbaus mehr 
bestanden, war die Rohbauphase im Zeitpunkt der Beurkundung des Vertrags am 
1. November 1996 doch längstens abgeschlossen und die Änderungen des Grund-
risskonzepts daher nicht nur längstens bekannt und bestellt, sondern auch bereits 
umgesetzt. 

Unter diesen Umständen ist schwer nachvollziehbar, dass die Konzeptände-
rungen hinsichtlich des Rohbaus im November 1996 noch Diskussionsgegen-stand 
waren und die Berufungsbeklagten mit der fraglichen Klausel diesbezügliche Unsi-
cherheiten ausschliessen wollten. Tatsache ist aber, dass die Berufungsbeklagten 
in Bezug auf den inneren Ausbau und die Ausstattung des Kaufsobjekts Änderungs-
wünsche hatten, die bis zum Beurkundungsdatum ausgeführt oder zumindest be-

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stellt worden waren. Das Interesse der Käufer dürfte daher, wie von diesen auch 
geltend gemacht wird, vielmehr darin gelegen haben, nach etlichen Bestellungsän-
derungen und langer Vorphase sämtliche Unsicherheiten bezüglich des Kaufprei-
ses auszuräumen und sich bezüglich des gesamten unter dem Strich zu bezahlen-
den Preises Transparenz zu schaffen. Diese Transparenz ergibt sich indes nur 
dann, wenn mit der Zusatzklausel die Bedeutung verbunden wird, dass sämtliche 
bis zum Beurkundungsdatum bekannten und bestellten Änderungswünsche im ver-
einbarten Kaufpreis von Fr. 1'550'000.-- enthalten sind, nicht nur jene des Rohbaus. 
Dass sich das Klärungsinteresse der Käufer nicht nur auf den Rohbau bezog, 
musste auch für die Verkäufer evident sein.

c. Schliesslich deutet auch die Entwicklung des pauschalen Kaufpreises 
von Fr. 1’550’000.-- darauf hin, dass darin etliche Mehrleistungen enthalten sind. 
Zwar lässt sich der ursprüngliche Kaufpreis für die Wohnung F100/110 nicht mehr 
eruieren, da dieser aktenmässig nicht ausgewiesen ist und sich die diesbezüglichen 
Angaben der Parteien widersprechen. Die Berufungskläger bringen vor, der Kauf-
preis von Fr. 1'550'000.-- gemäss Vertrag setze sich folgendermassen zusammen: 
Wohnung F100 Fr. 490'000.--, Wohnung F110 Fr. 870'000.--, Reserveraum Fr. 
30'000.--, 2 Parkplätze in Tiefgarage Fr. 60'000.--, Anteil Ausbau Sauna Fr. 
100'000.-- (kläg. act. 21). Allerdings finden sich in den Akten keinerlei Hinweise, 
dass es vor der Zusammenlegung tatsächlich eine Einzelwohnung F100 zum Preis 
von Fr. 490'000.-- und eine Einzelwohnung F110 zum Preis von Fr. 870'000.-- gab. 
Ebenso wenig geht aus den vorhandenen Akten oder aus dem Kaufvertrag hervor, 
dass für die Sauna eine Teil- oder eine Anzahlung von Fr. 100'000.-- geleistet wor-
den sein soll. Die genannte Kaufpreiszusammenstellung erklärt überdies nicht, wes-
halb es in der Zeit vom Kaufvertragsentwurf vom 29. April 1996 mit einem Kaufpreis 
von Fr. 1'470'000.-- bis zum definitiven Vertrag vom 1. November 1996 mit einem 
verurkundeten Kaufpreis von Fr. 1’550'000.-- zu einer Erhöhung von Fr. 80'000.-- 
kam. Die Aussage der Berufungskläger in der vorinstanzlichen Replik, die Erhöhung 
von Fr. 80'000.-- zwischen dem Kaufvertragsentwurf vom 29. April 1996 und dem 
definitiven Vertrag vom 1. November 1996 entspreche dem Entgelt für die ausser-
gewöhnlichen, zusätzlich ausgelösten Planungs- und Bauleitungsarbeiten, wider-
spricht jedenfalls nicht nur der erwähnten Kaufpreiszusammenstellung der Beru-
fungskläger, sondern auch deren Aussagen, die Konzeptstudien sowie die bauliche 
Umsetzung des neuen Grundrisses seien im Kaufpreis enthalten gewesen. Die Be-
rufungsbeklagten machen ihrerseits geltend, der ursprüngliche Kaufpreis für die zu-
sammengelegte Wohnung F100/F110 habe Fr. 1'200'000.-- betragen. Allerdings 
lässt sich auch diese Behauptung aufgrund der Aktenlage nicht erhärten.

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Fest steht indes, dass gemäss Zahlungsversprechen der ehemaligen F. vom 
19. Januar 1996 – das nach Angaben der Berufungsbeklagten indes das Resultat 
von Finanzierungsabklärungen der Berufungskläger mit der erwähnten Bank, die 
ohne ihr Wissen stattfanden, war – im damaligen Zeitpunkt für die zusammenge-
legte Wohnung ein Kaufpreis von Fr. 1'450'000.-- zur Diskussion stand. Dieser Kauf-
preis erhöhte sich bis zum Kaufvertragsentwurf vom 29. April 1996 auf Fr. 
1'470'000.-- und danach bis zur Beurkundung des Kaufvertrags am 1. November 
1996 nochmals auf Fr. 1'550'000.--. Zudem deutet die Formulierung im Nachtrag 
vom 15. November 1996 zum Zahlungsversprechen vom 19. Januar 1996, der Kauf-
preis habe sich um „weitere“ Fr. 100'000.-- erhöht, darauf hin, dass der ursprüngli-
che Kaufpreis noch tiefer lag als Fr. 1.45 Mio. Die sukzessive Erhöhung des Kauf-
preises lässt jedenfalls darauf schliessen, dass der Kaufpreis den sich ergebenden 
Mehrkosten fortlaufend angepasst wurde, und zwar nicht den Mehrkosten betref-
fend Änderung des Rohbaus bzw. Zusammenlegung der Wohnungen, die ja auch 
gemäss Angaben der Berufungskläger zu Lasten der Verkäuferschaft gehen sollten, 
sondern den Mehrkosten betreffend den inneren Ausbau der Wohnung und der Kel-
lerräume. Der Kaufpreis von Fr. 1’550'000.-- erscheint in diesem Sinne als Ergebnis 
eines längeren Prozesses, in dessen Verlauf die Änderungswünsche der Käufer 
hinsichtlich des Innenausbaus und der Ausstattung nach und nach in die Preisbe-
rechnung einbezogen wurden.

Die Argumentation der Berufungskläger, es sei ein fester und pauschaler 
Preis für eine Grundleistung und ein variabler, d.h. aufwandbezogener Preis für 
Mehr-/Minderkosten bei Sonderwünschen vereinbart worden, kann grundsätzlich 
nachvollzogen werden und entspricht auch der Formulierung des Standardvertrags-
textes. Der Standardtext wird allerdings von der Standardsituation ausgehen, dass 
die Wohnung vor Baubeginn oder im Rohbau erworben wird und allfällige Ände-
rungswünsche der Käufer erst nach der Beurkundung umgesetzt werden. Im vorlie-
genden Fall war die Situation indes insofern speziell, als die Wohnung im Zeitpunkt 
der Beurkundung praktisch fertig gestellt und sämtliche Änderungswünsche bereits 
umgesetzt bzw. zumindest bestellt waren. Vor diesem Hintergrund wurde denn auch 
die fragliche Zusatzklausel eingefügt, die von den Standardverträgen abweicht und 
nach welcher sämtliche Sonderwünsche, die am Beurkundungstag bekannt oder 
bestellt waren, im Pauschalpreis inbegriffen sein sollten. Diese Klausel bewirkte, 
dass die Berufungsbeklagten ausschliesslich für vom Baubeschrieb und von den 
Plänen abweichende Ausbau- und Ausstattungswünsche, die nach dem 1. Novem-
ber 1996 bekannt geworden wären, mehrleistungspflichtig geworden wären. Daraus 
ergibt sich gleichzeitig, dass die Standardklausel durch den Zusatz nicht vollkom-

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men obsolet wurde, hätte es theoretisch doch auch nach dem 1. November 1996 
noch Änderungen geben können. Es ist indes unbestritten, dass seitens der Beru-
fungsbeklagten nach dem 1. November 1996 keinerlei Änderungen mehr ge-
wünscht wurden.

d. Zusammenfassend ergibt sich durch die Auslegung der fraglichen Ver-
tragsklausel, dass diese von vernünftig und redlich handelnden Parteien unter den 
gegebenen Umständen nur so verstanden werden kann, dass mit dem im Kaufver-
trag vom 1. November 1996 vereinbarten Preis von Fr. 1’550’000.-- sämtliche Mehr- 
und Minderkosten, die bis zum Datum der öffentlichen Beurkundung bekannt und 
bestellt waren, mit Ausnahme der Möblierung, abgegolten sein sollten.

Durch diesen Schluss erübrigt sich die Durchführung eines Augenscheins 
oder das Einholen einer Expertise. Die entsprechenden Anträge sind abzulehnen.

5.a. In der Berufung vom 12. Januar 2007 stellten die Berufungskläger den 
Eventualantrag, die Berufungsbeklagten seien zu einer Zahlung von Fr. 121'393.-- 
zuzüglich Zins für Möblierung zu verpflichten. Dieser Berufungsantrag wurde an-
lässlich der Berufungsverhandlung vom 24. April 2007 allerdings mit keinem Wort 
begründet. Im Plädoyer fehlten entsprechende Sachdarstellungen und/oder rechtli-
che Argumentationen. Der Rechtsvertreter der Berufungskläger deponierte lediglich 
einen allgemeinen, auch die Hauptforderung betreffenden Verweis auf die im vorin-
stanzlichen Verfahren eingereichten klägerischen Beilagen 11 und 12 in Verbindung 
mit der klägerischen Beilage 20 sowie auf eine eventualiter zu erstellende Expertise 
betreffend Feststellung der Berechtigung der geltend gemachten Forderungen. 
Darüber hinaus wurde der entsprechende Berufungsantrag von den Berufungsklä-
gern mit keinem Wort begründet und substanziert. Ausführungen dazu, was nach 
Ansicht der Berufungskläger zur Möblierung gehört, welche Positionen der Mehr-/ 
Minderkostenabrechnung davon erfasst sind, wie sich der Forderungsbetrag von Fr. 
121'393.-- zusammensetzt, ob und inwieweit eine Akontozahlung für die Sauna an-
zurechnen ist, oder inwiefern die Möblierung vom Baubeschrieb erfasst und somit 
im Kaufpreis enthalten war, fehlen. Die Forderung ist unter diesen Umständen für 
das Gericht nicht nachvollziehbar.

b. Nach ständiger Rechtsprechung des Kantonsgerichts hat die Begrün-
dung von Berufungsanträgen aus dem Plädoyer selbst hervorzugehen. Was darin 
nicht enthalten ist, kann nicht als Rechtsmittelbegründung gelten. Es ist grundsätz-
lich unzulässig, anstelle eigener, im Plädoyer selbst enthaltener Begründungen in 

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globo oder punktuell auf frühere, eigene und/oder andere schriftliche Eingaben zu 
verweisen. Dies gilt auch für den Verweis auf einzelne Aktenstücke. Der Rechtsmit-
telinstanz ist es nicht zuzumuten, die Argumentationen der Parteien im Sinne eines 
Puzzles in verschiedenen anderen Schriftstücken zusammenzusuchen und an de-
ren Stelle zusammenzutragen beziehungsweise dasjenige davon, das für ihre Ar-
gumentation an den entsprechenden Orten gerade als passend erscheinen könnte. 
Das ist Sache der Parteien. Unter Vorbehalt von hier nicht zur Anwendung gelan-
genden Prozessmaximen, welche das Gericht zum Einschreiten von Amtes wegen 
veranlassen, können sich Prüfungsgegenstand und –umfang somit nur aus dem 
mündlichen Plädoyer (Art. 225-227 ZPO) und seiner schriftlichen Zusammenfas-
sung oder aus der schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 224 Abs. 2/3 ZPO) er-
geben (PKG 2000 Nr. 7; Urteile der Zivilkammer des Kantonsgerichts vom 14. Fe-
bruar 2006 [ZF 05 14], E. 1.c.aa, und vom 27. Juni 2006 [ZF 06 30], E. 1.c).

Indem die Berufungskläger ihren Eventualantrag auf Vergütung der Kosten 
für Möblierung mit keinem Wort begründet haben, sind sie ihrer Substanzierungs-
pflicht nicht nachgekommen. Es liegt keine den Erfordernissen von Art. 227 Abs. 1 
ZPO in Verbindung mit Art. 223/109 ZPO genügende Begründung vor, so dass sich 
die Berufung in formeller Hinsicht als ungenügend erweist. Daran ändert auch der 
von den Berufungsklägern gestellte Antrag auf Durchführung einer Expertise, die 
die Mehrkosten-/Minderkosten feststellen bzw. die Abrechnung der Bausgesell-
schaft X. als Gesamtes bzw. hinsichtlich einer Aufteilung zwischen den Kosten für 
Möbel und den übrigen Mehr-/Minderkosten überprüfen soll, nichts. Ein Experte hat 
Fachwissen anzuwenden, welches dem Gericht fehlt. Das Schaffen der entspre-
chenden Grundlage für eine Expertise ist indes nicht Aufgabe des Experten, son-
dern diejenige der Parteien. Unter diesen Umständen braucht auf den Eventualan-
trag der Berufungskläger hinsichtlich einer Bezahlung von Mehrkosten für Möblie-
rung nicht näher eingegangen zu werden.

Dass sich auch das Bezirksgericht nicht mit einer Vergütung für Möblierungs-
kosten befasst hat, ist im Übrigen nicht zu beanstanden. Die Berufungskläger ma-
chen diesbezüglich geltend, die Vorinstanz habe sich mit ihrem Eventualantrag 
ganz offensichtlich nicht auseinandergesetzt und eine Gutheissung der Anträge in 
der entsprechend beschränkten Höhe „vergessen“. Es ist allerdings darauf hinzu-
weisen, dass die Berufungskläger im vorinstanzlichen Verfahren gar kein entspre-
chendes Eventualbegehren stellten und überdies, soweit ersichtlich, auch vor der 
Vorinstanz keine substanzierten Ausführungen hierzu machten. Ohne entsprechen-
den Antrag und ohne substanzierte Begründung kann der Vorinstanz nun aber kein 

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Vorwurf gemacht werden, dass sie sich mit einer Vergütung für Möblierungskosten 
nicht auseinandergesetzt hat.

6. Zusammenfassend erweist sich der Entscheid des Bezirksgerichts 
Landquart, die Forderung der Berufungskläger abzuweisen, als korrekt. Auch die 
Anordnung der Vorinstanz an das Betreibungsamt D., die gegen die Berufungsbe-
klagten erhobenen Betreibungen aus dem Betreibungsregister zu löschen, ist zuläs-
sig. Diese blieb im Übrigen auch unbeanstandet. Unter diesen Umständen erweist 
sich auch die im angefochtenen Urteil getroffene Kostenregelung als korrekt; es be-
steht kein Anlass, diese aufzuheben. Die Berufung ist vollumfänglich abzuweisen.

7.a. Nach Art. 223 ZPO in Verbindung mit Art. 122 Abs. 1 ZPO wird der in 
einem zivilrechtlichen Berufungsverfahren unterliegende Teil in der Regel zur Über-
nahme sämtlicher Kosten des Verfahrens verpflichtet. Die unterliegende Partei wird 
zudem in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle ihr durch den Rechts-
streit verursachten, notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 223 ZPO in Verbindung 
mit 122 Abs. 2 ZPO).

b. Im vorliegenden Fall wird die Berufung vollumfänglich abgewiesen, so 
dass die Berufungskläger unterliegen. Sie werden daher zur Tragung der Kosten 
des Berufungsverfahrens verpflichtet. Überdies haben sie die Berufungsbeklagten 
für das Berufungsverfahren ausseramtlich zu entschädigen. Hierbei erscheint eine 
Entschädigung von Fr. 2'500.-- inkl. MwSt. als angemessen.

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Demnach erkennt die Zivilkammer :

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 7'288.-- (Gerichtsgebühr Fr. 
7’000.--, Schreibgebühren Fr. 288.--) gehen unter solidarischer Haftung zu 
Lasten der Berufungskläger, die zudem die Berufungsbeklagten ausseramt-
lich unter solidarischer Haftung mit Fr. 2'500.-- inkl. MwSt. zu entschädigen 
haben.

3. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 30'000 Franken betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundesgerichts-
gesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundes-
gericht geführt werden. Diese ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Ta-
gen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der 
gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zuläs-
sigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das 
Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und 90 ff. BGG.

4. Mitteilung an:

__________

Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden 
Der Präsident: Die Aktuarin ad hoc: