# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 52bc246a-8ad0-522f-83be-3a79c1b465cd
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-06-21
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 21.06.1999 16.1999.21
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_005_16-1999-21_1999-06-21.html

## Full Text

Incarto n.

  16.99.00021

  	
  Lugano

  21 giugno 1999/kc

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di
  cassazione civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Chiesa, presidente, 

  Cocchi e Giani

  

 

	
  segretaria:

  	
  Petralli Zeni, vicecancelliera

  

 

 

sedente per
giudicare il ricorso per cassazione 25 febbraio 1999 presentato da

 

 

	
   

  	
  __________

  (patr. dall’avv.
  __________)

   

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

 

la
sentenza 11 febbraio 1999 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, nella
causa a procedura speciale in materia di locazione promossa con istanza 17 luglio 1998 da

 

 

	
   

  	
  __________

  (patr. dall’avv.
  __________)

   

  

 

 

 

con la
quale l’istante ha chiesto l’accertamento della nullità della disdetta
notificatagli il 19 giugno 1998, domanda accolta dal primo giudice,

 

 

letti ed esaminati
gli atti,

 

 

 

considerato

 

 

in fatto e in
diritto:

 

                                1.      Il
10 luglio 1993 __________ ha concluso con __________ un contratto di affitto
agricolo avente per oggetto un terreno di sua proprietà a __________ sul quale
si trova pure una stalla con sovrastante fienile (doc. 3). L’inizio del
contratto è stato concordato per il 1° luglio 1993 con scadenza al 30 giugno
1999 e possibilità di rinnovo tacito per ulteriori sei anni, fatta salva la
facoltà per le parti di disdire il contratto con preavviso di un anno. La pigione,
pattuita in fr. 500.– annui, doveva essere pagata al primo luglio di ogni anno.

                                          Il
9 dicembre 1997 __________ ha notificato una prima disdetta straordinaria del
contratto (doc. 4), contestata da __________ e oggetto di una procedura
giudiziaria conclusasi con sentenza 4 febbraio 1999 del Pretore del distretto
di Lugano, sezione 4 (cfr. inc. richiamato LA 98.43) che ha annullato la
disdetta non avendo il locatore provato delle circostanze gravi atte a
giustificare simile misura. Il 19 giugno 1998 __________ ha notificato una
seconda disdetta del contratto per il 30 giugno 1999 (doc. A). Anche questa
disdetta ordinaria è stata impugnata dall’affittuario che con istanza 17 luglio
1998 ha chiesto al pretore di dichiararla nulla siccome abusiva essendo stata
notificata al solo scopo di tutelare il locatore in caso di soccombenza nella
procedura di contestazione della prima disdetta. L’affittuario ha inoltre rilevato
come la disdetta pregiudichi in modo grave i suoi interessi economici,
necessitando egli del fondo per poter garantire la continuazione della sua
attività di agricoltore nonché  l’ottenimento dei sussidi per gli agricoltori
di montagna, non essendo facilmente reperibile un terreno sostitutivo; in via
subordinata egli ha chiesto la protrazione del contratto sino al 30 giugno
2003. 

 

                                          Il
convenuto si è opposto alla richiesta avversaria eccependo innanzi tutto la
nullità della procedura non avendo l’istante preventivamente adito l’ufficio di
conciliazione. Nel merito ha sostenuto la validità della disdetta trattandosi
di disdetta ordinaria notificata entro i termini di legge e quindi non abusiva
non essendo applicabili le norme sulla locazione; ha inoltre contestato che
l’istante eserciti l’attività di agricoltore a tempo pieno e che il fondo in
discussione gli sia indispensabile trattandosi di una minima parte del totale
dei terreni a sua disposizione. In merito alla proroga del contratto, il
convenuto si è opposto rimproverando all’istante la violazione dei propri obblighi
legali e contrattuali di diligenza nell’uso della cosa affittata, e sostenendo
la realizzazione dei presupposti di cui all’art. 27 cpv. 1 Legge federale
sull’affitto agricolo (LAAgr).

 

                                2.      Con
il querelato giudizio il primo giudice, respinta in via preliminare l’eccezione
di natura formale attinente alla mancata proposta dell’azione dinanzi
all’ufficio di conciliazione non essendo applicabile al contratto di affitto
agricolo l’art. 274a CO, ha ritenuto invece applicabili a titolo di diritto
suppletivo le disposizioni sul contatto di locazione, in particolare l’art. 271
CO. Sulla base di questo disposto ha considerato abusiva la disdetta siccome
notificata per gli stessi motivi addotti a sostegno della disdetta
straordinaria (cattiva manutenzione e mancato rispetto dei termini di pagamento),
senza che il locatore abbia dimostrato trattarsi di motivi gravi ai sensi
dell’art. 17 LAAgr. Il pretore ha quindi annullato la disdetta.

 

                                3.      Con
il presente tempestivo gravame __________ è insorto contro il predetto giudizio
chiedendone l’annullamento. Il ricorrente rimprovera al primo giudice di aver
arbitrariamente valutato le prove ed erroneamente applicato il diritto
materiale, in particolare per aver esaminato la validità della disdetta alla
luce delle norme sulla locazione ordinaria anziché in funzione della sola
LAAgr. Nel dettaglio, l’insorgente contesta che i motivi addotti a sostegno
della disdetta straordinaria siano gli stessi di quelli alla base della
disdetta ordinaria notificata allo scopo di poter rientrare in possesso del
fondo e gestirlo personalmente. In ogni caso, anche i motivi relativi alla carente
manutenzione e ai ritardi nel pagamento dell’affitto, sono legittimi e
avrebbero dovuto essere considerati dal giudice unitamente agli interessi delle
parti, in particolare al fatto che l’istante esercita a titolo principale
l’attività di pittore e non agricoltore, e che il fondo in discussione rappresenta
una minima parte dei quelli di cui dispone e non avrebbe quindi nessuna influenza
sul suo reddito aziendale e sul calcolo dei sussidi di sua spettanza .

 

                                          Con
osservazioni 11 marzo 1999 la controparte postula la reiezione del gravame.

 

                                4.      Giusta
l’art. 327 lett. g CPC, disposto sul quale il ricorrente basa implicitamente il
proprio gravame, una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata
quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale
oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di
prove.

                                          Per
costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando
viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o
quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e
dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere
definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o
riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella
circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile;
è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come
insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta
da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 122 III 316 consid.
4a).

 

                                5.      Per
quanto attiene al diritto applicabile al contratto di affitto agricolo che
vincola le parti, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice –che ha
concluso all’applicabilità dell’art. 271 cpv. 1 CO– sia l’art. 1 cpv. 4 LAAgr
che l’art. 276a cpv. 2 CO escludono espressamente l’applicabilità all’affitto
agricolo delle 

                                          disposizioni
concernenti l’affitto di locali d’abitazione e commerciali, ragione per la
quale la validità della disdetta 19 giugno 1998 deve essere verificata esclusivamente
nell’ottica delle norme contenute nella LAAgr quale legge speciale (Studer,
in Commentario basilese, 1996, n. 4 ad art. 275 CO). 

                                          Diversamente
da quanto previsto per la locazione di abitazioni e di locali commerciali, la
LAAgr non contiene nessun disposto analogo all’art. 271a CO che permetterebbe
di contestare la disdetta data quando è già pendente un procedimento giudiziario
inerente la locazione, ragione per la quale la disdetta 19 giugno 1998 deve
essere esaminata indipendentemente dal contenuto della precedente disdetta straordinaria
che il giudice ha annullato con sentenza 4 febbraio 1999. 

                                          Secondo
l’art. 16 LAAgr la disdetta di un contratto di affitto agricolo è valida solo
se data per scritto, ferma restando la possibilità della parte che la riceve di
chiedere la sua motivazione, la quale è pertanto facoltativa.

                                          La
disdetta in esame notificata in forma scritta e nei termini pattuiti –identici
a quelli previsti all’art. 16 cpv. 2 LAAgr– è quindi valida indipendentemente
dai motivi che l’hanno determinata, non ponendo la LAAgr limitazioni di sorta
al suo contenuto, fatto salvo evidentemente l’abuso di diritto in concreto
neppure sostenuto.

 

                                6.      Accertata
la validità della disdetta 19 giugno 1998 per il 30 giugno 1999, rimane da
verificare il benfondato della domanda di protrazione del contratto formulata
in via subordinata  dall’affittuario.

                                          A
questo quesito, la Camera non può rispondere trattandosi di una questione fondamentale
della lite sulla quale il primo giudice non si è espresso. La causa deve quindi
essere rinviata affinchè sia garantito alle parti il doppio grado di
giurisdizione (Cocchi/Trezzini, CPC, ad art. 332, n. 4 e 3).

                                    

                                7.      Il
ricorso, che ha evidenziato il titolo di cassazione invocato, deve così essere
accolto con il carico di tasse e spese alla parte soccombente (art. 148 CPC).

 

                                    

Per i quali
motivi,

richiamati gli
art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la vigente LTG

 

 

pronuncia:           1.      Il
ricorso per cassazione 25 febbraio 1999 di __________ è accolto.

                                          Di
conseguenza la sentenza 11 febbraio 1999 del Pretore del Distretto di Lugano,
sezione 4, è annullata e gli atti sono rinviati al primo giudice affinché
proceda ai sensi dei considerandi.

 

                                2.      Le
spese del presente giudizio, consistenti in:

                                          a)
tassa di giustizia      fr.     150.–

                                          b)
spese                         fr.       50.–

                                                                                 fr.     200.–

                                          già
anticipate dal ricorrente, sono poste a carico di __________ il quale rifonderà
ad __________ l’importo di fr. 300.– a titolo di  ripetibili di questa sede .

 

                                3.      Intimazione
a:

                                          ___________

                                          Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.

 

 

 

Per la Camera
di cassazione civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                                
La segretaria