# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f9afd033-fbb8-51a0-863d-665648143f00
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-09-18
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 18.09.2023 12.2023.91
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2023-91_2023-09-18.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2023.91

  	
  Lugano

  18 settembre 2023/jh

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Stefani
  e Grisanti

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Bettelini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa - inc. n. SO.2023.64 della Pretura della giurisdizione
di Locarno-Campagna - promossa con istanza 13 gennaio 2023 da

 

	
   

  	
  AO 1 , per sé e per AO 2

    

   (rappr.
  da  PA 2 ) 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  AP
  1  

  (rappr. da  PA 1 ) 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

con cui l’istante ha
chiesto di fare ordine alla convenuta di liberare immediatamente il magazzino e
annessi spazi (eventualmente concessi in uso a dipendenza del rapporto di locazione)
e di consegnarle senza indugio ogni esemplare di chiave in suo possesso, il
tutto con la comminatoria dell’art. 292 CP e con le usuali misure d’esecuzione;

 

domanda avversata dalla
controparte, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con
decisione 7 luglio 2023 ha (parzialmente) accolto, ordinando lo sfratto della
convenuta per il 31 agosto 2023 dal magazzino e annessi spazi sui fondi part.
n. __________2 e __________4 __________ di __________, di proprietà dell’istante,
con le relative misure esecutive;

 

appellante la convenuta con
appello 24 luglio 2023, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio
nel senso di respingere in ordine l’istanza, protestando spese e ripetibili di
entrambe le sedi;

 

mentre l'istante con
osservazioni 16 agosto 2023 ha postulato la reiezione del gravame, pure con
protesta di spese e ripetibili;

 

preso
atto della replica spontanea 24 agosto 2023 della convenuta e della duplica
spontanea 30 agosto 2023 dell’istante;

 

letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti;

 

 

ritenuto

 

 

in fatto e in diritto:

 

 

1.    Da oltre
quarant’anni AP 1 conduce in locazione una parte dei fondi part. n. __________0
e __________4 __________ di __________ (e meglio il magazzino e gli spazi
annessi evidenziati in rosa sulla planimetria di cui al doc. AD), a quel tempo intestati
a RF agli enti di diritto ecclesiastico (ai quali l’art. 9 della Legge sulla
libertà della Chiesa cattolica e sull’amministrazione dei beni ecclesiastici
del 28 gennaio 1886 riconosceva personalità giuridica propria; cfr. Maspoli, Il diritto ecclesiastico dello
Stato del Canton Ticino, 2ª ed., p. 45 seg.; Rep.
1904 p. 362, 1906 p. 297 e p. 530) AO 3 la prima (cfr. doc. G), rispettivamente
AO 2 la seconda (doc. 3). La pigione richiesta alla conduttrice l’8 marzo 2022,
per altro pagata, ammontava a fr. 4'460.- annui (doc. A). 

Il 3 dicembre 2020
(doc. G e F) la AO 3 ha frazionato il fondo part. n. __________0 in due nuovi
fondi, il n. __________2, che è rimasto di sua proprietà (doc. F), e il n. __________0,
che il 21 luglio 2021 è poi stato acquistato da I__________ __________ (cfr. doc.
D). Il 1° aprile 2022 (doc. H, D e E) I__________ __________ ha provveduto a frazionare
il fondo part. n. __________0 in altri due nuovi fondi, il n. __________0 e il
n. __________8, rimasti entrambi di sua proprietà (doc. D, rispettivamente doc.
E). A seguito di queste operazioni le superfici condotte in locazione da AP 1 risultavano
ora estendersi su parte dei fondi n. __________2 e __________8 e __________4. 

 

 

2.    Il 21 aprile 2022, conformemente a quanto convenuto in
occasione dell’incontro avvenuto il precedente 25 marzo (doc. I), la AO 1,
rappresentata da A__________ __________, ha notificato su formulario ufficiale a
AP 1 la disdetta ordinaria del contratto di locazione relativo al “terreno
part. __________0 e part. __________4 __________ __________” per il 31 dicembre
2022 (cfr. doc. L). 

La disdetta non è stata contestata e non è stata
chiesta una protrazione all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione.

                                      

 

                                   3.   Preso
atto che l’ente locato non era stato liberato entro il 31 dicembre 2022, con
istanza 13 gennaio 2023, promossa nella procedura sommaria di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), la AO 1, agente per sé e per
AO 3 e AO 2, ha convenuto in giudizio innanzi alla Pretura della giurisdizione
di Locarno-Campagna AP 1, chiedendo di farle ordine di liberare immediatamente
il magazzino e annessi spazi (eventualmente concessi in uso a dipendenza del
rapporto di locazione) e di consegnarle senza indugio ogni esemplare di chiave
in suo possesso, il tutto con la comminatoria dell’art. 292 CP e con le usuali
misure d’esecuzione. 

                                         La
convenuta si è integralmente opposta all’istanza.

 

 

                                   4.   Con
decisione 7 luglio 2023 il Pretore, dopo aver accertato che la superficie data
in locazione alla convenuta posta inizialmente sul fondo part. n. __________0
si trovava ora pressoché interamente sul fondo part. n. __________2 (poco
importando invece se una minima parte sconfinava sul fondo part. n. __________8,
cfr. doc. AD), ha (parzialmente) accolto l’istanza nel senso che ha ordinato il
suo sfratto per il 31 agosto 2023 dal magazzino e annessi spazi sui
fondi part. n. __________2 e __________4, di proprietà dell’istante, con le relative
misure esecutive, e ha posto le spese e la tassa di giustizia di complessivi
fr. 200.- a carico della convenuta, obbligata altresì a rifondere alla
controparte fr. 1’500.- a titolo di ripetibili. 

 

 

                                   5.   Con
l’appello 24 luglio 2023 che qui ci occupa, inoltrato tempestivamente entro il
termine di 10 giorni dalla notificazione della decisione pretorile (art. 314
cpv. 1 CPC) e avversato dall’istante con risposta 16 agosto 2023, anch’essa
tempestiva (art. 314 cpv. 1 CPC), la convenuta ha chiesto di riformare il
querelato giudizio nel senso di respingere in ordine l’istanza, protestando
spese e ripetibili di entrambe le sedi.

                                         Il 24 agosto 2023 rispettivamente il 30 agosto 2023,
le parti hanno poi prodotto due allegati spontanei.

 

 

                                   6.   Preliminarmente
occorre evadere l’obiezione dell’istante secondo cui l’appello della controparte
sarebbe irricevibile già in quanto il
valore litigioso della lite, a suo dire corrispondente a 6 pigioni mensili
ossia a fr. 2'230.-, non raggiungerebbe la soglia d’appellabilità di fr.
10'000.- (art. 308 cpv. 2 CPC), di modo
che, come per altro indicato dallo stesso giudice di prime cure, la decisione
pretorile potrebbe essere impugnata solo con un reclamo. Il rilievo è
infondato. Contrariamente a quanto preteso dall’istante, il valore litigioso di
un’istanza di espulsione promossa nella procedura sommaria di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti nella quale - come nel caso di specie - è
nel contempo contestata anche la validità della disdetta va in effetti determinato
in 3 pigioni annuali (DTF 144 III 346 consid. 1.2.2.3; TF 4A_376/2021 del 7
gennaio 2022 consid. 1). Ciò significa che nel caso concreto il valore
litigioso ammonta a fr. 13'380.-. 

 

 

                                   7.   Giusta
l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda
tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo
restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).

                                         I
fatti sono “incontestati” se non sono contestati dal convenuto, mentre i fatti sono
“immediatamente comprovabili” quando il loro accertamento non causa ritardo e
non richiede oneri eccessivi, posto che comunque in procedura sommaria le prove
vanno di principio addotte mediante documenti (art. 254 cpv.
1 CPC) e il grado di prova resta quello della prova piena e non della
verosimiglianza. Se la parte convenuta solleva obiezioni e eccezioni motivate e
stringenti, che non possono essere immediatamente smentite e che per loro
natura sono suscettibili di far vacillare il convincimento del giudice, la
procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti è inapplicabile e la
relativa richiesta, inammissibile (DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 5A_166/2020
del 13 luglio 2021 consid. 2.1).

                                         La
situazione giuridica è “chiara” quando l'applicazione della norma al caso di
specie si impone con evidenza in considerazione del testo legale o sulla base
di comprovate dottrina e giurisprudenza. Ciò non è di regola il caso se
l'applicazione di una norma comporta l'esercizio del potere di apprezzamento da
parte del giudice o se il medesimo è chiamato a decidere in equità, tenendo
conto delle circostanze del caso di specie (DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 5A_166/2020
del 13 luglio 2021 consid. 2.1).

 

 

                                   8.   Nel
gravame la convenuta ha innanzitutto ribadito che la disdetta (doc. L) sarebbe nulla
siccome era riferita ai fondi part. n. __________0 e __________4 (invece che ai
fondi part. n. __________2 e __________4) e siccome non era stata notificata
dagli effettivi proprietari di quei fondi, ossia da I__________ __________
rispettivamente da AO 2. Ha poi
evidenziato di aver a suo tempo acquistato un capannone che sorgeva su quelle
particelle, per cui si sarebbe comunque imposto un approfondimento probatorio
in considerazione degli art. 671 segg. CC, segnatamente dell’art. 673 CC. Ed
ha infine aggiunto che in ogni caso alla luce di queste tre contestazioni le
condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale nei casi manifesti giusta
l’art. 257 CPC non sarebbero date.

                                         

 

                               8.1.   Il
fatto che nella disdetta (doc. L) sia stato
indicato il terreno di cui ai fondi “part. __________0 e part. __________4 __________
__________” e non siano stati a quel momento considerati gli esiti dei due frazionamenti
che nel frattempo avevano interessato il fondo part. n. __________0 (che, a
detta della convenuta, avevano fatto sì che le superfici da lei ora condotte in
locazione e dunque i fondi da indicare nella disdetta dovessero invece essere le
part. n. __________2 e __________4, cfr. pure replica spontanea p. 5), non costituisce
una violazione dell’obbligo, previsto dall’art. 9 cpv. 1 lett. a OLAL, di
designare nel modulo ufficiale l’oggetto locato al quale la disdetta si riferisce,
e non è con ciò tale da comportare la nullità della stessa. 

                                         A ben vedere quella designazione dell’oggetto locato nemmeno
risultava (materialmente) errata, riportando correttamente i fondi, sia pure
“non aggiornati” a seguito dei due frazionamenti, sui quali originariamente
sorgevano le superfici oggetto del contratto di locazione. E comunque, qualora dovesse
essere considerata errata, resterebbe il fatto che nelle particolari
circostanze quell’erronea designazione dell’oggetto locato era priva di conseguenze
(in tal senso Schlichtungsbehörde Zürich del 29 settembre 2009, in: mp 2010 p.
61; cfr. pure,
più in generale, DTF 140 III 244 consid. 4.1, secondo cui l’erronea indicazione
di un elemento che in base all’art. 9 cpv. 1 OLAL dev’essere contenuto nel
formulario ufficiale di disdetta non ha conseguenze se lo scopo d’informare il
conduttore in merito al suo diritto di contestare la disdetta e/o di chiedere
una protrazione non ne risulta pregiudicato).
La convenuta non poteva in effetti ragionevolmente dubitare che la disdetta, con questa
designazione dell’oggetto locato, riguardava proprio le
superfici da lei condotte in locazione, visto che il riferimento ai fondi part.
n. __________0 e __________4 era analogo all’indicazione che l’istante aveva utilizzato
l’8 marzo 2022, allorché le aveva chiesto di pagare la pigione (cfr. doc. A, che riporta la menzione “accordo
verbale provvisorio / mapp. __________0 __________ __________ e mapp. __________4
__________ __________ (magazzino) – affitto”), e all’indicazione che
l’istante aveva utilizzato in occasione
dell’incontro avvenuto tra le parti il 25 marzo 2022, allorché le aveva prospettato la
disdetta (cfr. doc. I, secondo cui “i
locatari (n. 5, n. 6 [N.d.R.: la
convenuta] e n. 7) che fanno uso
della particella n. __________4 e parte della particella n. __________0 __________
__________, vengono informati che l’amministrazione A__________ __________
invierà le disdette a tutti i locatari con l’apposito formulario ufficiale per
la scadenza del 31 dicembre 2022”),
ritenuto oltretutto che nella lettera accompagnante la disdetta (doc. L) si
rinviava espressamente alle risultanze di quell’incontro. Del resto, come
rilevato con pertinenza anche nella decisione impugnata, senza per altro che
ciò sia stato censurato, se non in modo generico, nel gravame, la convenuta non
aveva effettivamente mai dubitato che la disdetta in esame si riferiva per
l’appunto alle superfici da lei condotte in locazione (emblematici in tal senso sono anzi i suoi scritti
alla controparte di cui ai doc. M, R e T, nei quali essa aveva dato atto di
aver perfettamente compreso la situazione).

 

 

                               8.2.   Il
fatto che la disdetta (doc. L) sia stata
notificata dall’istante anziché dagli effettivi proprietari dei fondi part. n. __________0
(ora __________2) e __________4 non è a sua volta tale da inficiare la validità
della stessa. 

                                         Nel caso di specie, non
avendo la convenuta contestato nelle sue osservazioni di risposta l’assunto a
p. 2 dell’istanza secondo cui “le parti hanno siglato un accordo verbale
provvisorio relativo alla locazione - da parte della AO 1 alla convenuta - di
un magazzino ai fondi part. n. __________4 e __________0 __________ di __________”,
è in effetti pacifico che l’istante andava considerata la sua effettiva locatrice,
come per altro risultava anche dal tenore, anch’esso non contestato a suo
tempo, dell’ “accordo verbale
provvisorio / mapp. __________0 __________ __________ e mapp. __________4 __________
__________ (magazzino) – affitto” (doc. A, nel quale il AO 1, con
riferimento a quell’accordo, aveva chiesto alla convenuta il pagamento della pigione). In qualità di locatrice,
posizione che non presuppone di essere il proprietario dell’ente locato (TF 4A_212/2018
del 22 maggio 2018 consid. 2.2, 4A_33/2020 del 7 ottobre 2020 consid. 3.3; II
CCA 17 settembre 2004 inc. n. 12.2004.109), l’istante è legittimata a disdire il
contratto di locazione (Corboz,
Les congés affectes d’un vice, p. 12, in: 9ᵉ Séminaire sur le droit du
bail 1996; Müller, Das
schweizerische Mietrecht Kommentar, 4ª ed., n. 27 delle note preliminari agli
art. 266-266o CO; Higi/Bühlmann, Zürcher
Kommentar, 5ª ed., n. 52 delle note preliminari agli art. 266-266o CO).

 

                                         Si aggiunga, ammesso - ma
non concesso - che la questione possa essere rilevante, che la convenuta, in
violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non ha validamente
censurato l’assunto pretorile, implicitamente fondato sulla giurisprudenza
menzionata dalla controparte nella sua replica (I CCA 18 marzo 2021 inc. n.
11.2020.47), secondo cui AO 3 e AO 2, a cui erano a suo tempo intestati a RF i fondi
part. n. __________0 (ora __________2) e __________4, non avevano ormai più una
personalità giuridica propria, che andava invece riconosciuta all’istante (art.
19 e 24 cpv. 3 della Legge sulla Chiesa cattolica del 16 dicembre 2002). Non
costituisce in effetti una sufficiente motivazione ricorsuale né la considerazione
secondo cui “la part. n. __________4 appartiene da anni alla “AO 2, __________”,
che, contrariamente a quanto preteso dal Pretore a p. 4 della sua decisione,
deve per forza di cose avere una personalità giuridica autonoma (doc. 3)”
(appello p. 5), né l’altra considerazione secondo cui “il Pretore è dovuto
addirittura ricorrere ad una interpretazione del tutto discutibile della LCC
(Legge sulla Chiesa cattolica) per giungere ad una conclusione erronea, ovvero
che le due __________ iscritte a RF quali proprietarie dei mappali … non
avrebbero la personalità giuridica” (appello p. 6).

 

 

                               8.3.   La tesi ricorsuale della convenuta di aver
a suo tempo acquistato un capannone che sorgeva sui fondi part. n. __________0
e __________4, per cui il giudice
avrebbe dovuto provvedere a “un approfondimento probatorio in considerazione
di quanto disposto dagli art. 671 segg. CC, segnatamente dall’art. 673 CC”
(appello p. 6), deve senz’altro essere disattesa. Il fatto che essa abbia
acquistato quel capannone è in effetti irricevibile, siccome da lei addotto per
la prima volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), e oltretutto nemmeno
è stato dimostrato. E comunque, quand’anche ciò fosse stato vero, la convenuta
neppure ha preteso e provato di aver nel frattempo chiesto l’attribuzione della
proprietà dei fondi in questione giusta l’art. 673 CC.

 

 

                               8.4.   La convenuta non può
essere seguita nemmeno laddove ha ritenuto che alla luce delle tre contestazioni
di cui si è appena detto le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale
nei casi manifesti giusta l’art. 257 CPC non sarebbero date. 

                                         Come si è visto, da
una parte i fatti posti alla base dell’istanza di sfratto (l’esistenza di un
contratto di locazione tra le parti, l’esistenza di una disdetta del contratto
e la mancata riconsegna dell’ente locato al termine della locazione) erano “incontestati”,
siccome non contestati dalla convenuta, o comunque erano “immediatamente comprovabili”, siccome comprovati dai
documenti versati agli atti, ritenuto che l’unica eccezione ritualmente sollevata
dalla convenuta (la nullità della disdetta) aveva potuto essere immediatamente
smentita; e dall’altra la situazione giuridica che ne era derivata
(l’obbligo di riconsegnare l’ente locato) era “chiara”, essendo evidente che l'applicazione della norma al caso di
specie si imponeva con evidenza in considerazione del testo legale (art. 266
segg. e 267 CO).

 

 

                                   9.   Nella sua
impugnativa la convenuta ha infine rimproverato al giudice di prime cure di aver
completato autonomamente il petitum dell’istanza e in particolare di
aver ordinato, a fronte di una disdetta, e con ciò di un’istanza di sfratto,
avente per oggetto le superfici condotte in locazione sui fondi part. n.
__________0 e __________4, lo sfratto delle superfici condotte in locazione sui
fondi part. n. __________2 e __________4. In tal modo ha dunque lamentato una
violazione dell’art. 58 cpv. 1 CPC, disposizione secondo cui il giudice non può
aggiudicare a una parte né più di quanto essa abbia domandato, né altra cosa. A
torto.

                                         In concreto è vero che nel petitum dell’istanza
la AO 1 si era sostanzialmente limitata a chiedere lo sfratto della
convenuta dall’ente locato, definito in particolare quale “magazzino e
annessi spazi”, senza aver indicato su quali fondi erano situate quelle
superfici. È però altrettanto vero
che essa a p. 2 dell’istanza aveva spiegato che “le parti hanno siglato un
accordo verbale provvisorio relativo alla locazione - da parte della AO 1 alla
convenuta - di un magazzino ai fondi part. n. __________4 e __________0 __________
di __________”, aggiungendo che “quest’ultimo mappale, di recente
frazionato in tre tronconi, ha dato nel frattempo origine alle part. n. __________0
e __________8 - ora di proprietà dell’I__________ __________, __________ - e alla
part. n. __________2, di proprietà della AO 3”, lasciando chiaramente
intendere che il magazzino e gli spazi annessi menzionati nel petitum erano
quelli che originariamente si trovavano sui fondi part. n. __________0 (nel
frattempo frazionato nei fondi part. n. __________0, __________2 e __________8)
e __________4. In queste circostanze, nulla impediva al giudice di prime cure di
interpretare la domanda dell’istante alla luce dei considerandi (TF
5A_657/2014 del 27 aprile 2015 consid. 8.1, 5A_527/2016 del 16 novembre 2016
consid. 3.3.1; II CCA 16 settembre 2020 inc. n. 12.2019.110) e, avendo giustamente
ritenuto fondata l’istanza, di ordinare lo sfratto della convenuta dall’ente
locato, sempre definito quale “magazzino e annessi spazi”, precisando
che quelle superfici attualmente
si trovavano solo su una parte dei fondi che erano stati menzionati
nell’istanza e meglio sui fondi
part. n. __________2 e __________4. La convenuta non ha oltretutto preteso, né
tanto meno provato, che questa conclusione del primo giudice sarebbe errata.

                                         

                                      

                                10.   Ne discende che
l’appello della convenuta dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.

                                         Le
spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del
valore litigioso di fr. 13'380.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

 

 

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il
RTar

 

 

decide: 

 

 

                                    I.   L’appello 24 luglio 2023 di AP 1 è respinto nella
misura in cui è ricevibile. 

 

 

                                   II.   Le spese processuali di fr. 200.- sono a carico
dell’appellante, che rifonderà all’appellata fr. 900.- per ripetibili. 

 

 

                                  III.   Notificazione:

	
   

  	
  -      

  -      

   

  

                                         Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno-Campagna

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).