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**Case Identifier:** 5f8a6d7c-ade3-5d76-8923-02fbb35f038c
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-10-31
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2017.7
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2017_7_xm.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 GR.2017.7 

Entscheid 

 31. Oktober 2017 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Walter Balsiger, Steuerrichter Marcus Thalmann, Steuerrichterin 
Christina Hefti und Gerichtsschreiber Hans Heinrich Knüsli 

A   G m b H ,    
c/o B,  

vertreten durch RA lic.iur. C,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

S t a d t   Z ü r i c h ,   

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,  
Werdstrasse 75, Postfach, 8022 Zürich,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  Am  2. Oktober  1998 erwarb  die  A  GmbH  (nachfolgend  die  Pflichtige),  ge-

gründet im Jahr 1998 durch den damaligen Geschäftsführer D (Beteiligung von nomi-

nal  von  Fr. 19'000.-)  und  E  (Beteiligung  von  nominal  Fr. 1'000.-),  eine  Renditeliegen-

schaft  in  der  Stadt  Zürich  zum  Preis  von  Fr. 1'400'000.-.  Nach  dem  Tod  von  D  im 

Frühjahr 2007 gingen dessen Stammanteile von Fr. 19'000.- zuerst auf die Eltern des 

Erblassers und danach auf dessen Schwester F, Ehefrau von E, über.  

Am  12.  Januar  2011  veräusserte  die  Pflichtige  die  im  Jahr  1998  erworbene 

Liegenschaft zum Preis von CHF 4'600'000.- an die G AG.  

Im Einschätzungsverfahren für die Grundstückgewinnsteuer machte die Pflich-

tige geltend, es handle sich bei ihr um eine gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin, 

weshalb die aus dem Verkauf resultierende Grundstückgewinnsteuer und die anteilige 

direkte  Bundessteuer  steuermindernd  anzurechnen  seien.  Im  Veranlagungsbeschluss 

vom  15.  November  2016  versagte  die  Kommission für  Grundsteuern  der  Stadt  Zürich 

der  Pflichtigen  den  Status  der  Liegenschaftenhändlerin  und  liess  demzufolge  die 

Grundstückgewinnsteuer  und  die  anteilige  direkte  Bundessteuer  nicht  zum  Abzug  zu. 

Insgesamt  auferlegte  die  Kommission  der  Pflichtigen  eine  Grundstückgewinnsteuer 

von Fr. 804'883.-.  

B. Am 25. November 2016 erhob die Pflichtige Einsprache gegen diesen Ver-

anlagungsbeschluss und beantragte, der Status der Liegenschaftenhändlerin sei anzu-

erkennen.  Demzufolge  seien  die  Grundstückgewinnsteuer  und  die  anteilige  direkte 

Bundessteuer  anzurechnen.  Mit  Einsprachebeschluss  vom  28. Februar  2017  wies  die 

Kommission die Einsprache ab.  

C. Am 5. April 2017 erhob die Pflichtige Rekurs gegen diesen Veranlagungs-

beschluss  und  erneuerte  sinngemäss  den  im  Einspracheverfahren  gestellten  Antrag. 

Zur  Begründung  dieses  Antrags  brachte  sie  vor,  sie  sei  im  Jahr  1998  von  ihrem  im 

Ausland  ansässigen  Alleingesellschafter  und  Geschäftsführer  D  gegründet  worden. 

Weitere  Arbeitnehmer  seien  nicht  beschäftigt  worden.  Nach  dem Tod  von  D  im  Früh-

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jahr 2007 seien dessen Stammanteile zuerst auf die Eltern des Erblassers und danach 

im  Rahmen  eines  Erbvorbezugs  auf  dessen  Schwester  F  übergegangen.  Einen 

Stammanteil habe deren Ehemann E gehalten, der als Treuhänder die vielfältigen Ge-

schäfte von D begleitet habe.  

D  sei  gelernter  Elektromonteur  gewesen  und  habe  sich  auch  in  diesem  Be-

reich  betätigt,  namentlich  in  der  H  AG,  welche  Gesellschaft  zunächst  das  Elektroge-

schäft  und  danach  eine  Personalvermittlung  für  Elektromonteure  betrieben  habe.  Ein 

Elektromonteur sei vornehmlich im Baubereich, insbesondere im Bereich der Neubau-

ten, tätig.  

D,  der  zeitlebens  zwischen  Anlage  und  Handel  unterschieden  habe,  habe  als 

natürliche  Person  weitere  Liegenschaften  im  Privatvermögen  zu  Anlagezwecken  ge-

halten. Zu diesen Liegenschaften gehöre ein hälftiger Miteigentumsanteil an den eben-

falls 1998 erworbenen Mehrfamilien- und Geschäftshäusern an einem anderen Stand-

ort in der Stadt Zürich. Dieser Anteil sei nach seinem Tod bei seinen Eltern verblieben. 

D  habe  zudem  eine  Eigentumswohnung  in  der  Gemeinde  I  besessen,  welche  heute 

ebenfalls im Eigentum der Eltern stehe.  

Die  Pflichtige  habe gemäss  ihren  Statuten  u.a. den  internationalen  Handel  mit 

und die Verwaltung von Liegenschaften bezweckt. Sie sei für den Erwerb, den Umbau, 

die Sanierung und anschliessende Veräusserung von Liegenschaften errichtet worden.  

Nach  dem  Erwerb  sei  die  streitbetroffene  Liegenschaft  in  der  Stadt  Zürich  in 

zwei Etappen umfassend umgebaut und renoviert worden. In den Geschossen 1 bis 4 

seien die Einzimmer-Appartements mit gemeinsamer Küche in Wohnungen mit geän-

derten  Grundrissen  umgestaltet  worden,  wobei  Küchen  eingebaut  worden  seien.  Im 

Rahmen  der  zweiten  Etappe  sei  ein  Teil  der  Gewerbefläche  im  Erdgeschoss  in  eine 

Wohnung umgewandelt worden. Die Sanierungskosten hätten total rund Fr. 460'000.- 

betragen, welche in den Büchern der Pflichtigen teilweise aktiviert worden seien.  

Die  Pflichtige  habe  in  den  Jahren  1998  bis  2003  die  praktisch  ausschliesslich 

fremdfinanzierte  streitbetroffene  Liegenschaft  im  Wesentlichen  als  einziges  Aktivum 

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gehalten. Während der gesamten Besitzesdauer habe sie einen hohen Fremdfinanzie-

rungsgrad aufgewiesen.  

Ziel  der  Pflichtigen  sei  es  von  allem  Anfang  an gewesen,  Liegenschaften  zum 

passenden Zeitpunkt zu veräussern und bis zu diesem Zeitpunkt zu vermieten.  

Im Jahre 2001 habe es die Pflichtige mit der finanziellen Angst zu tun bekom-

men. Denn die umgebaute streitbetroffene Liegenschaft in der Stadt Zürich habe, was 

aus  der  Jahresrechnung  1998/1999  hervorgegangen  sei,  weder  wirtschaftlich  betrie-

ben  noch  zu  einem  angemessenen  Preis  veräussert  werden  können.  Es  sei  deshalb 

kurz  angedacht  worden,  die  Liegenschaft  dem  Gesellschafter  und  Geldgeber  D  zu 

übertragen. Angesichts des von den Steuerbehörden geforderten utopischen Minimal-

preises von Fr. 1'800'000.- sei indessen darauf verzichtet worden.  

Im  Jahr  2004  sei  eine  Wohnliegenschaft  in  Frankreich  für  umgerechnet  Fr. 

775'000.- gekauft und in der Folge unter der Leitung von D für ca. Fr. 535'000.- umfas-

send  saniert  und  umgebaut  worden.  Bis  2007  sei  die  Liegenschaft  vermietet  worden. 

Seither stehe sie leer. 

Zum Zeitpunkt des Kaufs der Liegenschaft in Frankreich hätten sich unter den 

Aktiven der Pflichtigen zur Hauptsache nur die beiden Liegenschaften in der Stadt Zü-

rich  und  in  Frankreich  befunden.  Bereits  damals  seien  die  Liegenschaften  praktisch 

vollständig fremdfinanziert gewesen. Aufgrund der Immobilienkrise in Südeuropa habe 

die  Absicht,  die  Liegenschaft  in  Frankreich  zu  veräussern,  bis  jetzt  nicht  verwirklicht 

werden können.  

Aus  dem  Gewinn  aus  der  Veräusserung  der  streitbetroffenen  Liegenschaft  in 

der  Stadt  Zürich  sei  eine  Eigentumswohnung  in  Winterthur  für  Fr. 565'000.-  gekauft 

worden.  Die  Wohnung  sei  im  Jahr  2012  für  Fr. 49'000.-  saniert  worden.  Auch  diese 

Liegenschaft  solle  unter  Berücksichtigung  der  Marktlage  und  der  Steuerprogression 

baldmöglichst wieder veräussert werden.  

Im Jahr 2012 habe die Pflichtige sodann ihrer wirtschaftlichen Alleingesellschaf-

terin F ein Darlehen von Fr. 300'000.- zum Erwerb einer privaten Stockwerkeigentum-

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seinheit in der Gemeinde J gewährt. Auf diese Weise würden die der Vermögensanla-

ge dienenden Objekte von denjenigen Objekten getrennt, die langfristig zur Veräusse-

rung vorgesehen seien.  

In  der  Rekursantwort  vom  28.  April  2017  beantragte  die  Rekursgegnerin  die 

Abweisung des Rekurses und verwies zur Begründung im Wesentlichen auf den ange-

fochtenen Einspracheentscheid.  

Mit  Beweisauflage  vom  12.  Juni  2017  ersuchte  der  zuständige  Referent  des 

Steuerrekursgerichts  den  Vertreter  der  Pflichtigen  um  Einreichung  des  Todesscheins 

von D und der Jahresrechnungen 2000 bis 2016 der Pflichtigen. Der Vertreter erfüllte 

die  Beweisauflage  mit  Eingabe  vom  3.  Juli  2017,  worauf  die  Rekursgegnerin  am  3. 

August  2017  zum  Beweisergebnis  Stellung  nahm.  Die  Pflichtige  äusserte  sich  ihrer-

seits  am  14.  August  2017  zur  vorangegangenen  Eingabe  der  Rekursgegnerin  und 

reichte weitere Unterlagen ein. Schliesslich nahm die Rekursgegnerin mit Rechtsschrift 

vom 18. August 2017 Stellung zur Eingabe der Gegenpartei vom 14. August 2017.  

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  a)  Die  Grundstückgewinnsteuer  wird  gemäss  § 216  Abs. 1  des  Steuerge-

setzes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderun-

gen  an  Grundstücken  oder  Anteilen  von  solchen  ergeben.  Grundstückgewinn  ist  laut 

§ 219  Abs. 1  StG  der  Betrag,  um  welchen  der  Erlös  die  Anlagekosten  (Erwerbspreis 

und  Aufwendungen)  übersteigt.  Die  anrechenbaren  Aufwendungen  sind  in  § 221  StG 

abschliessend  aufgezählt  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  Zürcher 

Steuergesetz, 3. A., 2013, § 221 N 3). Dazu gehören wertvermehrende Aufwendungen, 

Grundeigentümerbeiträge,  übliche  Mäklerprovisionen  und  Insertionskosten,  mit  der 

Handänderung  verbundene  Abgaben  sowie  Baukreditzinsen  bei  Liegenschaften  im 

Geschäftsvermögen.  Gewerbsmässige  Liegenschaftenhändler  können  weitere  mit  der 

Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf de-

ren Berücksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet 

haben (§ 221 Abs. 2 StG). Zu diesen weiteren Aufwendungen gehören bei juristischen 

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Personen  die  Grundstückgewinnsteuer  selber  und  die  anteilige  direkte  Bundessteuer 

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 140).  

b) In Anlehnung an die bundesgerichtliche Rechtsprechung zum Bundessteu-

errecht gilt  als  Liegenschaftenhändler,  wer  Grundstücke  nicht  bloss  im Rahmen  einer 

privaten  Vermögensverwaltung  oder  unter  Ausnützung  einer  sich  zufällig  bietenden 

Gelegenheit,  ohne  eigentlich  im  Hinblick  auf  den  Verdienst  tätig  zu  werden,  sondern 

systematisch  und  mit  der  Absicht,  einen  Gewinn  zu  erzielen,  erwirbt  und  veräussert 

(BGE 104 Ib 164; 112 Ib 79; 122 II 446; 125 II 113 = StE 1999 B 23.1 Nr. 41 = ASA 67, 

644  =  ZStP  1999,  70,  ZStP  1998,  36;  StE  1997  B 23.1  Nr.  37;  Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 155 mit weiteren Hinweisen). Zur Abgrenzung zwi-

schen privater Vermögensverwaltung und selbstständiger Erwerbstätigkeit haben Leh-

re  und  Rechtsprechung  verschiedene  Kriterien  entwickelt,  welche  auf  die 

gewerbsmässige  Natur  des  Handels  mit  Liegenschaften  hinweisen.  Solche  Indizien 

stellen  etwa  die  Häufung  von  Grundstückskäufen  und -verkäufen,  die kurze  Besitzes-

dauer,  die  Inanspruchnahme  bedeutender  Fremdmittel,  die  Wiederanlage  der  Ver-

kaufserlöse in andere Grundstücke sowie der enge Zusammenhang mit der beruflichen 

Tätigkeit der Steuerpflichtigen dar (Peter Locher, Kommentar zum Bundesgesetz über 

die direkte Bundessteuer [DBG], 2001, Art. 18 N 38; ZStP 1998, 36, auch zum Folgen-

den; Julia von Ah, Besteuerung des Liegenschaftenhandels und Ermittlung des Grund-

stückgewinns  bei  Geschäftsgrundstücken  (inkl.  Verrechnung  von  Geschäfts-  und 

Grundstückverlusten  sowie  Unternehmenssteuerreform  II)  -  Teil  1,  in  zsis)  2012,  Auf-

sätze Nr. 1). Eine Erwerbstätigkeit ist indessen nicht nur dann anzunehmen, wenn alle 

oder eine Mehrzahl der genannten Indizien gegeben sind; sie kann auch im nur gele-

gentlichen  oder  vereinzelten  Kauf  und  Verkauf  von  Grundstücken  erblickt  werden, 

wenn  sich  die  Steuerpflichtigen  bemühen,  in  der  Art  und Weise  eines  nebenberuflich 

Selbständigerwerbenden  die  Entwicklung  des  Liegenschaftsmarktes  zur  Gewinnerzie-

lung  auszunützen.  Die  Frage,  ob  gewerbsmässiger  Liegenschaftenhandel  vorliegt, 

muss  immer  nach  der  Gesamtheit  der  Umstände  beurteilt  werden  (BGE  112  Ib  79, 

E. 2a). 

c) Die auf natürliche Personen zugeschnittene Begriffsumschreibung des Lie-

genschaftenhändlers gilt auch für juristische Personen, wobei die Abgrenzung hier in-

sofern nicht von Bedeutung ist, als eine juristische Person Kapitalgewinne bei der Ver-

äusserung  von  Grundstücken  immer  zu  versteuern  hat  und  nicht  nur  –  wie  bei 

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natürlichen  Personen  –,  wenn  sie  eine  Händlertätigkeit  ausübt  und  damit  über  Ge-

schäftsvermögen verfügt (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 156).  

Hinsichtlich  der  Begriffsbestimmung  des  Liegenschaftenhändlers  ist  für  das 

Bundesgericht nicht zuletzt von Bedeutung, ob die Grundstücke zum Anlage- oder zum 

Umlaufvermögen gehören (BGE 111 Ia 220, E. 2d).  

Die  Gesellschaften,  bei  denen  sich  die  Liegenschaften  im  Anlagevermögen 

befinden (Immobilienanlagegesellschaften), fasst das Bundesgericht unter der Kurzbe-

zeichnung  "Immobiliengesellschaften"  zusammen.  Bei  diesen  handelt  es  sich  um Ge-

sellschaften,  deren  Geschäftstätigkeit  nach  dem  statutarischen  Zweck  im  Ankauf, 

eventuell  Verkauf,  in  der  Überbauung  und  in  der  Verwaltung  der  Liegenschaften  be-

steht. 

Ihr  Grundbesitz  dient  ausschliesslich  der  Vermögensanlage 

(Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter,  §  221  N  157  und  §  216  N  97).  Diese  Gesellschaften  sind 

somit keine Liegenschaftenhändler.  

Im Gegensatz  zu  den  blossen Immobiliengesellschaften  stehen  die gewerbs-

mässigen  Liegenschaftenhändler  und  Generalbauunternehmer  (Immobilienhandelsge-

sellschaften).  Bei  diesen  bilden  Liegenschaften,  die  laufend  angeschafft  und  wieder 

veräussert  werden,  Umlaufvermögen.  Die  Erzielung  von  Gewinn  durch  die  Veräusse-

rung von Grundstücken muss ein eigentlicher Geschäftszweck der juristischen Person 

sein. Dabei muss es sich aber nicht um den Hauptzweck handeln Die Gewinnerzielung 

durch Erwerb und Veräusserung von Grundstücken kann auch einen Nebenzweck bil-

den,  der  aber 

immerhin  einige  Bedeutung  haben  muss 

(Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter, § 221 N 158).  

2.  a)  Das  Halten  und  langfristige  Vermieten  der  Liegenschaften  spricht  stark 

gegen  die  Absicht  eines  raschen,  gewinnbringenden  Weiterverkaufs  (BGr,  13.  April 

2017,  2C_784+785/2016,  E.  4.6),  wenngleich  die  Gesamtheit  aller  Umstände  im  Ein-

zelfall zu berücksichtigen ist und ausnahmsweise auch wenige Verkäufe zur Annahme 

der  Gewerbsmässigkeit  ausreichen  können  (BGr,  25.  August  2014,  2C_1048/2013  = 

StR  2014,  790;  BGr,  14.  April  2008,  2A.125/2007).  Eine  hohe  Anzahl  an  Verkäufen 

spricht  demgegenüber  für  das  Bestehen  einer  Gewerbsmässigkeit  (BGr,  21.  August 

1987, StE 1988 B 23.1 Nr. 15, E. 2).  

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In einem neueren Entscheid hat das Bundesgericht seine Praxis dahin präzi-

siert,  dass  beim  Wertschriftenhandel  –  wo  die  Verhältnisse  allerdings  etwas  anders 

liegen  als  beim  Liegenschaftenhandel  –  die  systematische  und  planmässige  Vorge-

hensweise sowie der Einsatz spezieller Fachkenntnisse nur noch von untergeordneter 

Bedeutung seien. Stattdessen seien die Kriterien der Höhe des Transaktionsvolumens 

und des Einsatzes erheblicher fremder Mittel stärker zu gewichten (Julia von Ah, Ziffer 

1.1 mit Hinweisen; BGr, 7. April 2009, StE 2009 B 23.1 Nr. 66; vgl. auch Urs Schüpfer / 

Sereina  Mader,  Qualifikation  juristischer  Personen  als  gewerbsmässige  Liegenschaf-

tenhändler,  in:  Expert  Focus  2015,  S.  696,  Ziff.  2.2.2;  Pierre-Marie  Glauser/Michael 

Beusch, Entwicklungen im Steuerrecht, SJZ 2010, 268).  

b) Zwischen dem Erwerb der Liegenschaft am 2. Oktober 1998 und dem Ver-

kauf am 12. Januar 2011 liegen über 12 Jahre. Seit ihrer Gründung im Jahr 1998 er-

warb  die  Pflichtige  lediglich  drei  Liegenschaften,  von  denen  sie  eine  einzige  wieder 

veräusserte.  Der  Verkauf  der  Liegenschaft  in  der  Stadt  Zürich  stellte  den  ersten  und 

bisher  auch  einzigen  Verkauf  dar,  welchen  die  Pflichtige  während  ihres  mittlerweile  

19-jährigen Bestehens tätigte. Die blosse Absicht, in Zukunft weitere Liegenschaftsver-

käufe zu tätigen, kann für die Frage, ob die Pflichtige im Jahr 2011 als Liegenschaften-

händlerin anzuerkennen ist, keine Bedeutung haben.  

Die  sehr  seltenen  Liegenschaftsgeschäfte  und  das  kleine  Immobilienporte-

feuille  deuten  darauf  hin,  dass  die  Pflichtige  nicht  systematisch  und  mit  der  Absicht 

einen Gewinn zu erzielen, tätig wurde. Die Tatsache, dass die Pflichtige bereit war, die 

streitbetroffene Liegenschaft zu einem passenden Zeitpunkt wieder zu veräussern, ist 

im Hinblick auf die Unterscheidung zwischen der Handelstätigkeit und der Vermögens-

anlage  von  untergeordneter  Bedeutung.  Denn  wer  sein  Vermögen  in  Grundeigentum 

anlegt und in erster Linie am Vermögensertrag interessiert ist, wird es dennoch kaum 

je  unterlassen,  Überlegungen  über  die  Möglichkeit  einer  späteren,  gewinnbringenden 

Veräusserung anzustellen (BGE 96 I 667, 672, mit Verweisung auf BGE 93 I 288). 

Festzuhalten  ist  in  diesem  Zusammenhang  auch,  dass  aus  dem  Veräusse-

rungserlös  der  streitbetroffenen  Liegenschaft  in  Höhe  von  Fr. 4'600'000.-  lediglich  ein 

kleiner Anteil von gut Fr. 600'000.- wiederinvestiert wurde, als die Eigentumswohnung 

in Winterthur für Fr. 565'000.- erworben und für Fr. 49'000.- saniert wurde. Dieser Um-

stand spricht ebenfalls gegen eine Gewerbsmässigkeit (Peter Locher, Art. 18 N 38 mit 

Hinweisen).  

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c) Wenngleich  die  baulichen  Investitionen  in  die  streitbetroffene  Liegenschaft 

nicht vor dem Verkauf, sondern nach dem Erwerb getätigt wurden, stellen die Kosten 

des Umbaus und der Instandsetzung ein gewisses Indiz einer Gewerbsmässigkeit dar. 

Denn  der  Umbau  erforderte  den  Einsatz kommerzieller  Methoden  und führte  zu  einer 

Wertvermehrung  (Peter  Locher,  Art.  18  N  38).  Gleichwohl  ist  festzuhalten,  dass  eine 

Liegenschaft auch im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung periodisch renoviert 

und allenfalls auch umgebaut werden muss, um die Vermietbarkeit der Liegenschaft zu 

erhalten  und  allenfalls  auch  zu  verbessern. Wohlgemerkt  errichtete  die  Pflichtige  kei-

nen  Neubau,  was  für  einen  Investor  ein  erhebliches  wirtschaftliches  Risiko  darstellt, 

sondern  beschränkte  sich  auf  bauliche  Investitionen  an  einer  bestehenden  Liegen-

schaft. Auch wurde die Pflichtige nicht im Rahmen eines Baukonsortiums tätig.  

d)  Als  gelernter  Elektromonteur  war  D  zweifellos  in  der  Lage,  den  Zustand 

einer Liegenschaft aus bautechnischer Sicht zu beurteilen und die notwendigen Sanie-

rungs- und Umbaumassnahmen abzuschätzen. Eine gewisse Nähe von D zur Immobi-

lienbranche ist daher grundsätzlich zu bejahen. Ob und in welchem Ausmass D in der 

massgeblichen Zeit, als die streitbetroffene Liegenschaft erworben und umgebaut wur-

de,  im  Elektrogewerbe  tätig  war,  lässt  sich  den  unsubstanziierten  Ausführungen  der 

Pflichtigen  nicht  entnehmen  (act.  2  S.  15,  act.  9/9).  Denn  die  H  AG,  deren  Organ  D 

war, änderte im Jahr 1997 ihren Zweck, als sie das Elektrogewerbe aufgab und neu in 

die  Arbeitsstellen-  und  Personalvermittlung  einstieg  (act.  3/4).  Es  ist  davon  auszuge-

hen, dass die Pflichtige eine Tätigkeit von D im Elektrogewerbe in der massgeblichen 

Zeit des Erwerbs und Umbaus geltend gemacht hätte, hätte diese Tätigkeit denn auch 

tatsächlich  bestanden  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  §  138  N  21).  Da  ein  solches 

Argument  nicht  vorgebracht  wurde,  kann  davon  ausgegangen  werden,  dass  D  in  der 

massgeblichen  Zeit  nicht  mehr  im  Elektrogewerbe  tätig  war.  Daher  kann  der  Zusam-

menhang zwischen dem Beruf von D und dessen Tätigkeit im Immobilienbereich nicht 

als eng bezeichnet werden.  

Was  die  berufliche  Nähe  von  F  zur  Immobilienbranche  betrifft,  so  lässt  sich 

diesbezüglich den Ausführungen der Pflichtigen in der Rekursschrift nichts Sachdienli-

ches entnehmen.  

e)  Beim  Erwerb  der  streitbetroffenen  Liegenschaft  und  auch  bei  seinem  Tod 

hatte der Geschäftsführer D seinen Wohnsitz im Ausland. Ein ausländischer Wohnsitz 

ist  für  einen  Liegenschaftenhändler,  der  auf  den  persönlichen  Kontakt  zu  Geschäfts-

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partnern  in  der  Schweiz  angewiesen  ist,  um  überhaupt  zu  sachdienlichen  Informatio-

nen  zu  gelangen,  gewiss  nicht  förderlich.  Der  ausländische  Wohnsitz  stellt  daher  ein 

weiteres Indiz dar, dass es sich bei der Pflichtigen nicht um eine gewerbsmässige Lie-

genschaftenhändlerin mit einem schweizerischen Tätigkeitsbereich handelte.  

Der  Kauf  der  Liegenschaft  in  Frankreich  beweist  höchstens,  dass  sich  D  mit 

den spezifischen Eigenheiten des französischen Immobilienmarkts auskannte. Im Hin-

blick  auf  die  Frage  der  Immobilienhändlertätigkeit  ist  der  französische  Standort  der 

Liegenschaft jedoch von untergeordneter Bedeutung.  

f)  Liegenschaften  stellen  im  Vermögen  des  Liegenschaftenhändlers  Handels-

ware dar und sollten daher im Umlaufvermögen bilanziert werden. Die Pflichtige bilan-

zierte die streitbetroffene Liegenschaft indessen während der gesamten Besitzesdauer 

im  Anlagevermögen.  Wenngleich  dieses  rein  formale  Kriterium  für  die  Frage  der  ge-

werbsmässigen  Händlertätigkeit  als  wenig  bedeutsam  einzustufen  ist  (Peter  Locher, 

Art. 18 N 39; Schüpfer/Mader, Ziffer 2.2.3), so lässt sich aus der Verbuchung immerhin 

ableiten, dass die Organe der Pflichtigen einen Verkauf der Liegenschaft auf absehba-

re Zeit nicht in Betracht zogen.  

g) Zudem ist zu beachten, dass ein Steuerpflichtiger die von ihm gewählte Art 

der Verbuchung gegen sich selbst gelten lassen muss, sofern keine zwingenden Best-

immungen des Handelsrechts verletzt wurden und sofern keine steuerrechtlichen Kor-

rekturvorschriften  zur  Anwendung  gelangen  (Massgeblichkeitsprinzip  der  Handelsbi-

lanz; BGr, 13. September 2011, 2C_515/2010, E. 2.2).  

Die  Verbuchung  der  streitbetroffenen  Liegenschaft  im  Anlagevermögen, 

verstösst in keiner Weise, was sich aus vorstehenden Erwägungen ergibt, gegen zwin-

gende  Bestimmung  des  Handelsrechts.  Auch  sind  keine  steuerrechtlichen  Korrektur-

vorschriften  anwendbar.  Die  Pflichtige  muss  daher  die  Verbuchung  im  Anlagevermö-

gen gegen sich gelten lassen.  

h)  Der  von  der  Pflichtigen  zitierte  Bundesgerichtsentscheid  (BGr,  2.  Ap-

ril 2012,  StE  2012  B  23.5  Nr.  6)  ist  vorliegend  nicht  einschlägig,  da  er  die  Ersatzbe-

schaffung  von  betriebsnotwendigem  Anlagevermögen  bei  Immobiliengesellschaften 

betrifft.  Müsste  dieser  Entscheid  im  vorliegenden  Zusammenhang  beachtet  werden, 

wären  auch  die  Liegenschaften  von  reinen  Immobilienanlagegesellschaften,  bei  wel-

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chen die Liegenschaften im Anlagevermögen bilanziert werden, beim Verkauf während 

einer  logischen  Sekunde  Umlaufvermögen.  Eine  Unterscheidung  zwischen  Immobili-

enhandelsgesellschaften  und  Immobilienanlagegesellschaften  wäre  dann  gar  nicht 

mehr möglich.  

i) Der internationale Handel mit und die Verwaltung von Liegenschaften bildet 

(unter anderem) den statutarischen Zweck der Pflichtigen. Sowohl die Handelstätigkeit 

wie auch die Vermögensanlage sind von diesem Zweck abgedeckt. Zudem ist der sta-

tutarische  Zweck  rein  formeller  Natur.  Aus  dem  statutarischen  Zweck  kann  daher  im 

Hinblick  auf  die  Frage  der  gewerbsmässigen  Liegenschaftenhändlertätigkeit  nichts 

abgeleitet werden.  

j)  Eine  komplexe  Vertragsgestaltung  ist,  was  den  Erwerb,  Umbau  und  die 

Veräusserung  der  streitbetroffenen  Liegenschaft  betrifft,  aus  den  Akten  nicht  ersicht-

lich, worauf auch die Rekursgegnerin im angefochtenen Einspracheentscheid hinweist 

(Ziffer  3.5).  Dieser  Umstand  spricht  gegen  die  Annahme  einer  gewerbsmässigen  Lie-

genschaftenhändlertätigkeit (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 18 N 26).  

k) Der Einsatz von Fremdkapital ist generell beim Erwerb von Liegenschaften 

üblich (BGr, 18. September 1997, StE 1998 B 23.1 Nr. 38, E. 2a). Dennoch stellt das 

Mass der Fremdfinanzierung von Liegenschaftskäufen grundsätzlich ein wichtiges Kri-

terium  bei  der  Beurteilung  der  Gewerbsmässigkeit  von  Liegenschaftsgeschäften  dar, 

Die Höhe der Fremdfinanzierung ist bei der Unterscheidung zwischen Immobilienhan-

delsgesellschaften  und Immobilienanlagegesellschaften  indessen kein  sehr  hilfreiches 

Kriterium, da auch letztere mit Fremdkapital finanziert werden.  

In der Bilanz der Pflichtigen per 31. Dezember 1999 figurieren ein langfristiges 

Hypothekardarlehen  von  Fr. 1'105'000.-  und  Schulden  gegenüber  Gesellschaftern  in 

Höhe  von  Fr. 521'047.05.  Nachdem  die  Gesellschaft  insgesamt  ein  negatives  Eigen-

kapital von Fr. 34'492.50 ausweist, muss ein Teil der Schulden gegenüber den Gesell-

schaftern in verdecktes Eigenkapital im Sinn von § 80 StG umqualifiziert werden, damit 

den  Erfordernissen  des  Kreisschreibens  Nr.  6  der  eidgenössischen  Steuerverwaltung 

vom  6.  Juni  1997  (Verdecktes  Eigenkapital  [Art.  65  und  75  DBG]  bei  Kapitalgesell-

schaften  und Genossenschaften)  und  dem Grundsatz  des  Drittvergleichs Genüge ge-

tan wird.  

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Die  Annahme  eines  verdeckten  Eigenkapitals  in  der  notwendigen  Höhe  be-

deutet  gleichzeitig  aber  auch,  dass  keine  übermässige  Fremdfinanzierung  vorliegen 

kann.  

Somit  kann  vorliegend  dem  Kriterium  der  Fremdfinanzierung  keine  Aussage-

kraft entnommen werden.  

l)  In  den  Jahren  2000  bis  2010  stieg  das  zu  Beginn  sehr  tiefe  Eigenkapital 

kontinuierlich  an,  bis  es  per  31.12.2010  Fr. 461'254.26  erreichte,  was  bei  einem  Ge-

samtkapital  von  Fr. 2'709'014.91  als  angemessen  bezeichnet  werden  kann.  Ab  dem 

Jahr 2004 bildete die Pflichtige zudem Rückstellungen für Grossreparaturen. Diese und 

weitere  Kennzahlen  der  Bilanz  und  Erfolgsrechnung  (Aktivierung  und  Abschreibung 

von  Umbauten  etc.)  sind für  die  Frage  der  Liegenschaftenhändlereigenschaft  von  un-

tergeordneter Bedeutung.  

m) Mit Bezug auf geerbte Liegenschaften, die der Erblasser in seinem Privat-

vermögen  hielt  und  bei  denen  er  keine  über  die  gewöhnliche  Vermögensverwaltung 

hinausgehende Tätigkeit entfaltete, ist auch nach dem Erbgang grundsätzlich nicht auf 

Erwerbstätigkeit  zu  schliessen.  Die  Qualifikation  eines  Vermögensgegenstandes  än-

dert  durch  den  Erbgang  allein  nicht.  Eine  Erwerbstätigkeit  kann  aber  vorliegen,  wenn 

die  Erben  selber  eine  Tätigkeit  entfalten,  die  über  die  private  Vermögensverwaltung 

hinausgeht,  namentlich  wenn  die  Erben  sich  zu  einer  Personengesellschaft  zusam-

menschliessen (Peter Locher, Art. 18 N. 40; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 18 N 29; 

BGr,  31. Oktober  2011, StE  2012  B  23.2  Nr.  40)  und  wertvermehrende Massnahmen 

ergreifen (BGr, 8. September 2004, 2A.74/2003, E. 3.3 mit Hinweisen).  

Auch  nach  dem  Tod  von  D  sind  keine  Anhaltspunkte  ersichtlich,  welche  für 

einen  gewerbsmässigen  Liegenschaftshandel  sprechen  würden:  Die  streitbetroffene 

Liegenschaft  wurde  vor  dem  Verkauf  nicht  umgebaut.  Auch  erfolgten  mit  Ausnahme 

des  Erwerbs  der  Eigentumswohnung  in Winterthur keine  Handänderungen  an  Grund-

stücken.  Die  Pflichtige  beteiligte  sich  auch  nicht  an  einem  Konsortium.  Das  Darlehen 

von  Fr. 300'000.-,  welches  die  Pflichtige  der  Hauptgesellschafterin  F  gewährte,  ist  im 

Hinblick auf die Frage der gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlertätigkeit von unter-

geordneter Bedeutung.  

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Ferner ist auch unerheblich, dass die Gesellschafter der Pflichtigen, F und E, 

im Jahr 2011 eine Eigentumswohnung in der Gemeinde J und eine Ferienwohnung in 

der  ausserkantonalen  Gemeinde  K  erwarben.  Denn  für  die  Frage,  ob  der  Pflichtigen 

der  Status  einer  Liegenschaftenhändlerin  zuzubilligen  ist,  sind  allein  die  Verhältnisse 

bei der Pflichtigen selber und nicht bei deren Anteilsinhabern massgebend.  

n)  Die  Tatsache,  dass  die  Pflichtige  nach  dem  Verkauf  der  streitbetroffenen 

Liegenschaft  einzig  die  Wohnung  in  Winterthur  erwarb  und  keine  weiteren  Liegen-

schaftsgeschäfte tätigte, kann nicht der Rekursgegnerin angelastet werden. Denn hätte 

die Pflichtige die Tätigkeit einer Liegenschaftenhändlerin entfaltet, wäre sie wohl auch 

von der Rekursgegnerin als solche anerkannt worden.  

o) Zusammenfassend ist festzustellen, dass vorliegend die beiden wichtigsten 

Kriterien  (Zahl  an  Handänderungen,  Besitzesdauer)  klar  gegen  einen  gewerbsmässi-

gen Liegenschaftenhandel sprechen: Es liegen nur 3 Handänderungen vor, wovon nur 

eine einzige Handänderung einen Verkauf darstellt. Die Besitzesdauer beträgt über 12 

Jahre.  

Weitere  Indizien,  welche  gegen  eine  Gewerbsmässigkeit  sprechen,  sind  die 

einfache  Vertragsgestaltung  (ohne  Beteiligung  an  einem  Baukonsortium),  die  nur  teil-

weise  Wiederinvestition  des  Verkaufserlöses,  der  ausländische  Wohnsitz  des  Ge-

schäftsführers D und die Verbuchung der Liegenschaften im Anlagevermögen.  

Anderseits  stellen  die  berufliche  Qualifikation  des  Geschäftsführers  und  die 

Umbauarbeiten an den Liegenschaften in der Stadt Zürich und in Frankreich Anhalts-

punkte dar, welche für eine Gewerbsmässigkeit sprechen. Unerheblich sind vorliegend 

die Fremdfinanzierung und der statutarische Zweck der Pflichtigen.  

Insgesamt  überwiegen  die  Indizien,  welche  gegen  das  Bestehen  einer  Ge-

werbsmässigkeit  sprechen,  klarerweise,  so  dass  das  Vorliegen  eines  gewerbsmässi-

gen Liegenschaftenhandels zu verneinen ist.  

Da  der  Pflichtigen  der  Status  der  Liegenschaftenhändlerin  zu  verweigern  ist, 

können die Grundstückgewinnsteuer selber und die anteilige direkte Bundessteuer bei 

den Anlagekosten nicht angerechnet werden (§ 221 Abs. 2 StG). Der Rekurs ist dem-

gemäss abzuweisen.  

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3. a) Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der Pflichtigen aufzu-

erlegen (§ 151 Abs. 1 StG).  

b) Eine Parteientschädigung ist keiner Partei zuzusprechen (§ 152 StG i.V.m. 

§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997).  

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen.  

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