# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7b39a7dd-71ac-5f72-a0d6-3ad11657596d
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-11-14
**Language:** de
**Title:** Zonenkonformität. Wohnung für Betriebsangehörige in Gewerbezone. Betriebsnotwendigkeit.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0164/2025
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2025-10_1.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0164/2024 vom 14. November 2024 in BEZ 2025 Nr. 10

Die unbebaute Parzelle lag in der Gewerbezone GZ. Der Rekurrent plante
auf  dieser  die  Realisierung  eines  Lagerhaltungs-  und  Transportbetriebs.  In
diesem Zusammenhang ersuchte er die örtliche Baubehörde, vorentscheidweise
über die Frage der Bewilligungsfähigkeit einer Wohnung für standortgebundene
Betriebsangehörige  im  Sinne  von  §  56  Abs.  4  PBG  auf  dieser  Parzelle  zu
befinden. Die Vorinstanz beantwortete die Frage des Rekurrenten abschlägig.

Aus den Erwägungen:

1. Der Rekurrent bringt in seinem Rekurs vor, dass sich das beabsichtigte
Lagerhaltungs-  und  Transportunternehmen 
vor  allem  durch  einen
ununterbrochenen  Pikettdienst  auszeichne,  d.h.  die  Dienstleistungen  (Lagern,
Bereitstellen, Verpacken und Transportieren) stünden der Kundschaft während
24 Stunden  und  an  sieben  Tagen  der  Woche  zur  Verfügung.  Zielgruppe  des
Lager-  und  Transportbetriebs  seien  vorwiegend  Unternehmen,  die  darauf
angewiesen  seien,  gewisse  Gegenstände  wie  z.B.  Maschinen  und  Ersatzteile
extern zu lagern und diese bei Bedarf jederzeit abholen zu können oder geliefert
zu bekommen. Dieses Angebot richte sich dabei nicht primär an Private, sondern
an  Unternehmen,  die  selber  in  Schicht-  und Nachtarbeit  tätig  seien.  Dabei  sei
etwa  an  einen  Bäckereimaschinenhändler  zu  denken,  welcher  seine
Ersatzgeräte  in  den  Lagerräumlichkeiten  des  Rekurrenten  aufbewahren  lasse.
Falle  in  einer  Abnehmerbäckerei  des  Händlers  eine  Maschine  aus, könne  das
Unternehmen  des  Rekurrenten  unverzüglich  ein  Ersatzgerät  zur  Verfügung
stellen,  welches  abgeholt  oder  bei  Bedarf  direkt  an  den  gewünschten  Ort
transportiert  werden  könne.  Zu  denken  sei  auch  an  einen  Hersteller  von
Feinmechanikteilen,  welches  als  Schichtbetrieb  organisiert  und  somit
durchgehend  auf  das  Funktionieren  seines  CNC-Maschinenparks  angewiesen
sei. Um bei Maschinendefekten oder -störungen massive Verzögerungen in der
Produktion zu vermeiden, könnten solche Unternehmen Ersatzmaschinen und -
maschinenteile in den Lagerräumlichkeit des Rekurrenten aufbewahren und bei
Bedarf jederzeit beziehen. Der Bedarf an Schichtarbeit nehme stetig zu, weshalb
auch die Nachfrage nach Lager- und Transportdienstleistungen ausserhalb der
üblichen  Arbeitszeiten steige. Da die  Unversehrtheit  der eingelagerten  Sachen
durch  den  Rekurrenten  zugesichert  würden  und  zudem  aus  Sicherheits-  und
Haftungsgründen  sowie  aufgrund  der  Verschwiegenheitspflicht  betreffend  die
eingelagerten Sachen habe sich der Rekurrent gegen ein «Selfstorage-Konzept»
ausgesprochen.  Da  die  Kundschaft  jederzeit  die  Möglichkeit  habe,  sich  die
eingelagerten Sachen liefern zu lassen, müsse ohnehin ständig eine Person in
den  Lagerräumlichkeiten  anwesend  sein,  welche  die  eingelagerten  Güter
auslagere  und  in  einen  transportfähigen  Zustand  versetze,  während  sich  ein
Pikettchauffeur 
vorbereitete
Transportfahrzeug  zum  gewünschten  Zielort  zu  bringen.  Diejenige  Person,
welche die Lieferung vorbereitet habe, bleibe in den Lagerräumlichkeiten, damit
das Betriebskonzept resp. die Pikett-Leistung stets gewährleistet werden könne.

zum  Betriebsstandort  begebe,  um  das 

2.1  Nach  Art. 22  Abs. 2  lit. a  des  Raumplanungsgesetzes  (RPG)  müssen
Bauten  und  Anlagen  dem  Zweck  der  Nutzungszone  entsprechen.  Gemäss

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Art. 21  BZO  sind  in  der  Gewerbezone  GZ  nur  mässig  störende  Betriebe  und
Anlagen zulässig.

fernzuhaltende  Nutzung  dar.  Der  Zweck  der 

Industrie- und Gewerbezonen sind gemäss § 56 Abs. 1 PBG in erster Linie
für  die  Ansiedlung  industrieller  und  gewerblicher  Betriebe  der  Produktion,  der
Gütergrossverteilung, der Lagerhaltung und des Transports bestimmt. Die Bau-
und  Zonenordnung  kann  auch  Handels-  und  Dienstleistungsbetriebe  zulassen
(§ 56 Abs. 3 PBG). Die Erstellung von Wohnungen in solchen Zonen stellt eine
grundsätzlich  zonenfremde,  insbesondere  aus  wohnhygienischen  Gründen
möglichst 
Industrie-  und
Gewerbezone  liegt  darin,  einerseits  Wohnzonen  vor  Immissionen  (Lärm,
Industrie-  und
zu 
Gerüche,  Erschütterungen) 
Gewerbebetrieben  eine  möglichst  ungehinderte  Entfaltung  bei 
intensiver
baulicher  Ausnutzung  zu  gewährleisten.  Aufgrund  dieser  Zweckbestimmung
besteht  ein  öffentliches  Interesse,  die  Anzahl  Wohnungen  zu  beschränken.
Gemäss  § 56 Abs. 4 PBG  sind  daher  Wohnungen 
Industrie-  und
Gewerbezonen  lediglich  für  standortgebundene  Betriebsangehörige  gestattet;
ferner können die Bau- und Zonenordnungen dort für vorübergehend angestellte
Personen provisorische Gemeinschaftsunterkünfte zulassen.

schützen,  anderseits 

in 

Da  es  sich  bei  diesen  Vorschriften  um  Ausnahmebestimmungen  handelt,
sind sie einschränkend auszulegen (vgl. VGr, 29. April 1975, VB 54/1974, E. 2).
Es  ist  ein  strenger  Massstab  anzulegen.  Welche  Personen  im  Interesse  eines
Betriebes in dessen unmittelbaren Nähe wohnen müssen, hängt im Einzelfall von
der Art des Unternehmens ab.

Zulässig  sind 

lediglich  Wohnungen 

für  Betriebspersonal,  dessen
Anwesenheit aus betriebstechnischen Gründen unbedingt erforderlich ist. Blosse
Bequemlichkeit oder Zweckmässigkeit der Einrichtung einer Wohnung auf einem
Betriebsgelände reicht nicht aus. Vielmehr muss die Anwesenheit von Personen
am Betriebsort über die normalen Arbeitszeiten hinaus aus betriebstechnischen
Gründen unabdingbar sein. Dies ist namentlich dann der Fall, wenn Maschinen
oder Anlagen, deren Betrieb keine Unterbrechung duldet, zu bedienen oder zu
beaufsichtigen  sind,  oder  wenn  die  Wahrung  der  betrieblichen  Sicherheit  die
mehr oder weniger dauernde Überwachung des Betriebes erheischt. Ob solche
Voraussetzungen  gegeben  sind,  hängt  wesentlich  von  der  Art  des  jeweiligen
Unternehmens ab und lässt sich deshalb nicht allgemein festlegen, sondern ist
unter  Berücksichtigung  aller  konkreten  Umstände  des  Einzelfalles  zu
entscheiden.  Dabei  ist  den  Behörden  bei  der  Auslegung  des  Begriffes  der
Standortgebundenheit  ein  gewisser  Entscheidungsspielraum  zu  belassen
(vgl. VGr, 23. August 1991, VB 91/0013, E. 4.b).

4.2 Der Rekurrent beabsichtigt, ein Lagerhaltungs- und Transportbetrieb auf
der betroffenen Parzelle in der Gewerbezone zu realisieren. (…) Dabei sollen die
Abnehmer  zur  Hauptsache  aus  Unternehmen  bestehen,  die  in  Schicht-  und
Nachtarbeit tätig seien. Bei Störungen oder Defekten an Maschinen von weiteren
Dritten,  sollen  diese  unverzüglich  mit  den  entsprechenden  Ersatzteilen  bzw.  -
geräten beliefert werden können bzw. die Teile oder Geräte sollen umgehend zur
Abholung bereitgestellt werden können.

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Damit sollen – wie auch der Rekurrent vorbringt – Tätigkeiten, welche die
Drittunternehmen grundsätzlich selbst vornehmen müssten, wie das Lagern von
Ersatzgeräten  oder  -teilen,  die  bei  Bedarf  unverzüglich  zur  Verfügung  stehen
müssen, an  das Unternehmen  des Rekurrenten ausgelagert  werden. Auslöser
für das Tätigwerden des rekurrentischen Unternehmens können damit durchaus
Ereignisse  sein,  welche  eine  «betriebstechnisch  bedingte»  Anwesenheit  von
Personen  am  Betriebsort  über  die  normalen  Arbeitszeiten  hinaus  rechtfertigen
würden.  Diese  Ereignisse entstehen  indes  bei  den Dritten und sind nicht ohne
weiteres dem rekurrentischen Unternehmen zurechenbar, zumal es von der Art
des  jeweiligen  konkreten  Drittbetriebs  abhängt,  ob  die  Voraussetzung  der  aus
betriebstechnischen  Gründen  zwingend  erforderlichen  Anwesenheit  von
Personen am Betriebsort erfüllt ist. Ob dies in sämtlichen – insb. auch künftigen
– Fällen zutrifft, kann nicht sichergestellt werden. Solches würde eine laufende
Neubeurteilung  der  Sachlage  voraussetzen,  was  angesichts  des  grossen
Kontrollbedarfs  nicht  umsetzbar  wäre.  Für  die  Zulassung  von  Wohnungen  für
Betriebsangehörige 
im  Lichte  des
prinzipiellen  Ausschlusses  der  Wohnnutzung  in  solchen  Zonen  sowie  der
restriktiven  Gewährung  von  entsprechenden  Ausnahmen  ein  enger  Konnex
zwischen  der  Ursache,  welche  die  Anwesenheit  von  Personen  am  Betriebsort
über  die  normalen  Arbeitszeiten  hinaus  als  «betriebstechnisch  bedingt»
erscheinen lässt, und dem fraglichen Standort der Wohnung in der Industrie- oder
Gewerbezone  vorauszusetzen.  Dieser  Konnex  ist  nicht  gegeben,  wenn  –  wie
vorliegend  vom  Rekurrenten  angedacht  –  allfällige  betriebstechnische  Gründe
Dritter  zur  Begründung  der  Standortgebundenheit  einer  Betriebswohnung  auf
seinem  Grundstück  in  der  Gewerbezone  herangezogen  würden.  Es  mangelt
diesfalls  an  der  in  § 56 Abs. 4 PBG  verlangten direkten  Betriebsnotwendigkeit
(vgl. hierzu BRGE II Nr. 0004/2022, E. 2.4, = BEZ 2022 Nr. 4).

Industrie-  und  Gewerbezonen 

ist 

in 

Dass  das  beabsichtigte  rekurrentische  Unternehmen  seine  Dienstleistung
rund  um  die  Uhr  und  mit  kurzer  Reaktionszeit  anbieten  möchte,  ändert  daran
nichts, auch wenn es aufgrund der Unvorhersehbarkeit der Einsätze ökonomisch
und  betrieblich  sinnvoller  erscheinen  mag,  wenn  Mitarbeiter  unmittelbar  am
Betriebsort eine Wohnung beziehen würden. Dabei handelt es sich jedoch nicht
um  betriebstechnische,  sondern  um  konzeptionelle,  d.h.  der  Zweckmässigkeit
des  rekurrentischen  Unternehmens  dienende  Gründe,  welchen  mit  einer
entsprechenden  Organisation  des  Betriebs  (etwa  mittels  Schichtbetrieb)  zu
begegnen wäre.

Im  Übrigen  wird  vom  Rekurrenten  auch  nicht  dargetan,  dass  sich  das
angedachte Betriebskonzept nicht auch mit einer Wohnung in den umliegenden
Wohngebieten (…) umsetzen lässt.