# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 74d431cc-6a0b-5465-bfee-1d98dee96b75
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-12-12
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 12.12.2011 C/10528/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10528-2011_2011-12-12.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 14.12.2011. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/10528/2011 ACJC/1612/2011 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 12 DECEMBRE 2011 

 

Entre 

X______ SA, p.a. ______, ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 25 juillet 2011, comparant par Me Pascal Pétroz, avocat, 

29, rue de la Coulouvrenière, case postale 5710, 1211 Genève 11, en l’étude duquel elle 

fait élection de domicile aux fins des présentes, 

d’une part, 

 

Et 

Monsieur Y______, domicilié xx, rue A______, Genève, intimé, comparant par 
l'ASLOCA, 12, rue du Lac, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 

laquelle il fait élection de domicile, 

d’autre part, 

 

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C/10528/2011 

EN FAIT 

A. Par acte expédié par pli recommandé le 8 août 2011 au greffe de la Cour de 
justice, X______ SA (ci-après : X______ SA) appelle d’un jugement rendu par le 

Tribunal des baux et loyers le 25 juillet 2011, notifié aux parties par plis 

recommandés du lendemain, déclarant irrecevable sa requête en évacuation du 16 

mai 2011 et déboutant les parties de toutes autres conclusions. 

En substance, le Tribunal des baux et loyers a retenu que X______ SA n'avait pas 

établi de manière claire le montant des arriérés de loyers et de charges, de sorte 

que les conditions de la procédure du cas clair n'étaient pas réalisées. L'Hospice 

Général avait versé les loyers directement à X______ SA depuis le 1er janvier 

2009. Les loyers de mai 2009 à octobre 2010, objet de la mise en demeure avaient 

ainsi été réglés. Pour le surplus, l'avis comminatoire n'était pas suffisamment 

précis concernant le solde de charges au 30 septembre 2010. 

X______ SA conclut à l'annulation du jugement entrepris et à ce que la Cour, 

statuant à nouveau, déclare recevable la requête en évacuation formée le 16 mai 

2011, condamne Y______ ainsi que tout autre occupant éventuel, à évacuer de sa 

personne et de ses biens, en le laissant en bon état de réparation locative, 

l'appartement de 3,5 pièces au 6ème étage de l'immeuble sis xx, rue A______ à 

Genève, l'autorise à faire appel aux forces de police afin qu'elles procèdent à 

l'évacuation de Y______ et de tout autre occupant de l'appartement, condamne 

Y______ à lui verser les montants de 13'580 fr., avec intérêts à 5% dès le 1er août 

2010, et de 3'960 fr., avec intérêts à 5% dès le 1er avril 2011, condamne Y______ 

à lui payer, dès le 1er juin 2011, 1'320 fr. par mois tant qu'il occupera les locaux, 

dise que la procédure est gratuite et déboute Y______ de toutes ses conclusions. 

X______ SA fait valoir que le montant des arriérés réclamés dans l'avis com-

minatoire était précis et établi par le décompte préparé par la régie en charge de la 

gestion de l'immeuble. Les paiements effectués par Y______ puis par l'Hospice 

Général avaient été imputés sur le retard pris dans le règlement du loyer, datant de 

2006. Les arriérés de loyers et de charges n'avaient pas été réglés dans le délai 

fixé. Les conditions d'une résiliation fondée sur l'art. 257d CO étaient ainsi 

réalisées. X______ SA reproche au Tribunal des baux et loyers de ne pas avoir 

considéré que l'état de fait était prouvé et que la situation juridique était claire. 

Dans sa réponse du 22 août 2011, Y______ conclut principalement à la 

confirmation du jugement querellé et au déboutement de X______ SA de toutes 

ses conclusions, subsidiairement, à ce que la cause soit renvoyée en première 

instance pour instruction complémentaire. 

Il indique que le décompte produit n'est pas signé et ne permet pas de déterminer 

précisément les remboursements faits ni la situation locative exacte. Les loyers et 

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C/10528/2011 

charges figurant dans la mise en demeure avaient été réglés par l'Hospice Général 

directement en main de la bailleresse. Y______ fait également valoir que 

X______ SA ne lui a pas notifié d'avis de fixation du loyer initial, de sorte que le 

loyer était nul. Il a déclaré compenser sa créance en restitution du trop-perçu de 

loyer avec la créance alléguée par X______ SA. Pour le surplus, il a contesté le 

solde de chauffage et précisé qu'aucun décompte de chauffage n'avait été versé à 

la procédure. 

Y______ a produit un décompte établi et signé par l'Hospice Général de paiement 

des loyers de février 2009 à septembre 2011. 

B. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit : 

a. Le 20 novembre 1997, SI RUE A______ XX a remis à bail à Y______ et 
Z______ un appartement de 3,5 pièces au 6ème étage de l’immeuble sis xx, rue 

A______ à Genève. 

Le bail a débuté le 1er décembre 1997 pour se terminer le 30 novembre 1998 et 

s'est depuis lors renouvelé par tacite reconduction d'année en année. 

Le loyer initial a été fixé à 14'640 fr. par année et l’acompte de charges à 960 fr. 

annuellement. Les charges ont été portées à 1'200 fr. par an dès le 1er décembre 

2003. Le loyer mensuel, charges comprises, s'élève ainsi à 1'320 fr. 

b. Par jugement rendu par le Tribunal de première instance le 11 décembre 2008, 
les droits et obligations liés à l'appartement ont été attribués à Y______. 

c. A une date qui ne ressort pas des pièces versées à la procédure, X______ SA est 
devenue propriétaire de l'immeuble sis xx, rue A______. 

d. Par avis comminatoires du 22 octobre 2010, reçu par Y______ le 25 octobre 
2010, X______ SA l'a mis en demeure de lui régler dans les trente jours le 

montant de 25'227 fr. 10, et l'a informé de son intention de résilier le bail à défaut 

de paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, conformément à 

l’art. 257d CO. 

A teneur de l'avis, la somme réclamée comprend les montants suivants : 

- 21'120 fr. à titre de loyers de mai 2009 à octobre 2010, sous déduction de deux 

versements de 1'320 fr. effectués les 11 août et 22 septembre 2010; 

- 60 fr. correspondant au solde de loyer du mois de juin 2007; 

- 320 fr. à titre de solde du loyer du mois de mars 2008; 

- 3'727 fr. 10 correspondant aux décompte des frais accessoires dus au 

30 septembre 2010. 

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e. Considérant que la somme n’avait pas été réglée dans le délai imparti, X______ 
SA a, par avis officiel du 16 décembre 2010, adressé à Y______, résilié le bail 

pour le 31 janvier 2011.  

f. Par requête déposée le 16 mai 2011 au greffe de la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, X______ SA a sollicité l’évacuation de Y______ des 

locaux en cause, non libérés par lui dans le délai imparti. Elle a également conclu 

à ce que Y______ soit condamné à lui verser 17'540 fr. à titre d'arriérés de loyers 

et de charges pour les mois de décembre 2009 à janvier 2011, plus intérêts 

moratoires, 3'960 fr. à titre d'indemnités pour occupation illicite des mois de 

février à avril 2011 et 3'727 fr. 10 à titre de solde de frais accessoires dû au jour 

du dépôt de la requête. X______ SA a enfin conclu à ce que Y______ soit 

condamné à lui payer, dès le 1er mai 2011, la somme de 1'320 fr. par mois jusqu'à 

reddition des locaux, à titre d'indemnités pour occupation illicite. 

g. Lors de l’audience de comparution personnelle des parties et de plaidoiries du 
19 juillet 2011, le représentant de X______ SA a indiqué qu'aucun versement 

n'était intervenu dans le délai comminatoire et que l'arriéré de loyer et de charges 

s'élevait à 21'500 fr. Elle a produit un décompte de paiement des loyers et charges, 

ainsi que la preuve d'acheminement postal de la mise en demeure et du congé. 

Pour sa part, Y______ a expliqué avoir accumulé un important retard dans le 

paiement du loyer dès 2006 et avoir sollicité l'aide du service sociale de la Ville 

de Carouge, visant à faire débloquer des fonds destinés à résorber la dette. N'ayant 

eu aucune nouvelle de la régie, cette démarche n'avait finalement pas abouti. Il a 

également indiqué s'être régulièrement acquitté du loyer et des charges courants, 

ainsi que d'un acompte mensuel de 200 fr., d'octobre 2007 à décembre 2008. 

Depuis le 1er janvier 2009, l'Hospice Général versait directement le loyer à 

X______ SA. 

La représentante de l'Hospice Général, assistant aux débats, a confirmé que les 

loyers d'octobre 2007 à décembre 2008 avaient été versés par Y______ en mains 

de la bailleresse, sous contrôle de l'assistante sociale de celui-ci, et que l'Hospice 

Général avait réglé, dès le 1er janvier 2009, chaque mois le loyer à X______ SA. 

Les montants réclamés dans l'avis comminatoires n'étaient ainsi pas dus. 

Le conseil de X______ SA a déclaré qu'il n'était pas informé des versements 

mentionnés par l'Hospice Général et a sollicité qu'un délai soit imparti à Y______ 

pour produire les justificatifs de paiements. 

La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 

h. Par courrier recommandé du 19 juillet 2011, l'Hospice Général a communiqué 
au Tribunal des baux et loyers les preuves de paiement des loyers de février 2009 

à août 2011. 

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i. Le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevable la demande de X______ 
SA, par jugement du 25 juillet 2011. 

C. Les arguments des parties seront examinés en tant que de besoin ci-après. 

EN DROIT 

1. Selon l'art. 121 al. 2 LOJ (RS/GE E 2 05), entré en vigueur le 1er janvier 2011, 
dans les causes fondées sur les art. 257d et 282 CO, la Chambre des baux et loyers 

de la Cour de justice siège sans assesseurs. L'art. 143 LOJ consacré aux disposi-

tions transitoires règle le sort des causes pendantes au moment de l'introduction de 

la LOJ. L'al. 1 indique que "en matière civile, les dispositions transitoires prévues 

aux art. 404 à 407 CPC s'appliquent". Ces dernières prévoyant l'application du 

nouveau droit de procédure aux recours formés contre des décisions communi-

quées, comme en l'espèce, après le 1er janvier 2011, il convient également d'appli-

quer la nouvelle LOJ et de statuer dans la composition sans assesseurs. 

2. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt 4C.310/1996 du 16 avril 

1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 

CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 

procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 

Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK 

ZPO, no 8 ad art. 308). 

L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une 

somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son 

appréciation. La jurisprudence prévoit, s'agissant d'une procédure relative à une 

évacuation, dans laquelle la question de l'annulation, respectivement de la pro-

longation du bail ne se pose pas, que l'intérêt économique du bailleur peut être 

assimilé à la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période où le 

déguerpissement du locataire ne peut pas être exécuté par la force publique (arrêt 

4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2.2). Dans un arrêt de 2009, le Tribunal 

fédéral a également précisé que la valeur correspond à l'usage de l'appartement 

pendant la période durant laquelle le locataire pourrait encore l'occuper s'il obtient 

gain de cause (arrêt 4A_549/2008 du 19 janvier 2009 consid. 1). 

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2.1. En l'espèce, la présente procédure a trait à une demande d'évacuation pour 
défaut de paiement et d'exécution directe. La valeur litigieuse correspond dès lors 

à la somme des loyers entre le moment du dépôt du recours par l'appelante et le 

moment où le déguerpissement de l'intimé pourra vraisemblablement être exécuté 

par la force publique, soit 10'980 fr. (loyer mensuel hors charges de 1'220 fr. x 

9 mois). La période de 9 mois correspond à l'estimation suivante : trois mois de 

procédure devant la Cour de justice, trente jours pour recourir au Tribunal fédéral, 

quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral et trente jours pour la force 

publique pour procéder à l'évacuation.  

Elle porte également sur le paiement d'une somme de 25'227 fr. 10. 

La voie de l'appel est ainsi ouverte. 

2.2. Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 

être jointe au dossier d'appel. 

Le délai d'appel est réduit à 10 jours si la décision a été rendue en procédure som-

maire (art. 314 al. 1 CPC). Cette procédure s'applique notamment aux cas clairs 

(art. 248 lit. b CPC). 

L'appel a été interjeté dans le délai de dix jours (art. 142 al. 3, 257 et 314 

al. 1 CPC) et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il 

est ainsi recevable.  

2.3. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). 
L'allégation de faits et de moyens de preuve nouveaux est admise aux conditions 

prévues à l'art. 317 al. 1 CPC. 

3. Il y a cas clair si l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immé-
diatement prouvé et si la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 CPC). 

Il est admis que la procédure d'évacuation postérieure à une résiliation de bail 

pour défaut de paiement du loyer appartient, en principe, à cette catégorie 

(BOHNET, Code de procédure civile commenté, no 9 ad art. 257 CPC; 

HOFMANN/LUSCHER, Le code de procédure civile, 2009, p. 165; LACHAT, 

Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, ch. 4.4.2.2, p. 167). 

L'état de fait doit pouvoir être établi sans peine, c'est-à-dire que les faits doivent 

être incontestés et susceptibles d'être immédiatement prouvés. Dans le doute, 

l'affaire doit être traitée dans une procédure complète. Si la partie adverse conteste 

les faits ou oppose une exception à la prétention du demandeur, la protection dans 

les cas clairs ne peut être accordée. Il suffit de démontrer la vraisemblance des 

objections; par contre, des allégations dénuées de fondement ne sauraient faire 

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obstacle à un procès rapide (Message du Conseil fédéral relatif au code de pro-

cédure civile, p. 6959).  

La situation juridique est claire si la norme s'applique au cas concret et y déploie 

ses effets de manière évidente, sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence 

éprouvées (Message du Conseil fédéral relatif au code de procédure civile, 

p. 6959; BOHNET, op. cit., n° 13 ad art. 257 CPC). 

3.1. Selon l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du 
retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui 

fixer, par écrit, un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans 

ce délai, il résiliera le bail. 

Ce délai sera de 10 jours au moins et, pour des baux d’habitation et de locaux 

commerciaux, de 30 jours au moins. 

Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet 

immédiat; les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés, 

moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois. 

En matière d’évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la 

créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est 

conforme à l’art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bail était assorti d’une 

menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le 

versement réclamé n’a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme 

prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par 

l’art. 257d al. 2 CO. 

Le délai comminatoire de l’art. 257d al. 1 CO commence à courir le lendemain du 

jour où le locataire a reçu l’avis du bailleur (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, 

p. 667). 

Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l’évacuation; sinon, 

il doit rejeter la requête. 

3.2. L’art. 257d CO s’applique lorsque le locataire est en retard dans le paiement 
du loyer prévu par le bail ou résultant de majorations valablement notifiées, non 

contestées ou admises ou par le juge. Les intérêts moratoires (art. 104 CO) liés 

aux loyers arriérés sont assimilables à celui-ci (LACHAT, op. cit., p. 664; HIGI, 

Commentaire zurichois, no 10 ad. art. 257d CO; WEBER, Commentaire bâlois, 

no 3 ad. art. 257d CO; SVIT-Kommentar no 16 ad. art. 257d CO). Il en va de 

même des frais accessoires échus. Le bailleur n’est toutefois pas habilité à résilier 

le contrat en application de l’art. 257d al. 2 CO lorsque le locataire est en retard 

dans le paiement de frais de poursuite, de la garantie bancaire ou de dommages et 

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intérêts (LACHAT, op. cit., p. 664; HIGI, op. cit., no 11 ad. art. 257d CO; SVIT-

Kommentar no 16 ad. art. 257d CO). 

L’invitation à payer doit clairement mentionner le montant de l’arriéré lui-même, 

lequel ne doit pas nécessairement être chiffré, mais être déterminable de manière 

certaine. Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas l’application de 

l’art. 257d CO et d’autres qui la permettent, son courrier doit les distinguer de ma-

nière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes 

à éteindre pour éviter la résiliation du bail (LACHAT, op. cit., p. 666; 

RAJOWER, PJA 1998, p. 807). 

La commination doit être claire et expresse, même s’il apparaît a priori qu’elle 

restera sans effet. Elle ne peut renvoyer sans autre précision à l’art. 257d CO 

(arrêt du TF 4A_551/2009 consid. 2.4.1.; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à 

loyer, p. 229). L’avis précisera au besoin de manière détaillée les loyers en souf-

france (BOHNET/MONTINI, ibidem, p. 229). 

3.3. Dans le cas d’espèce, l'avis comminatoire a été adressé à l'intimé en lui im-
partissant un délai de trente jours pour régler un montant de 25'227 fr. 10 fr. La 

mise en demeure a précisé les loyers en souffrance, en désignant expressément les 

mois impayés, soit 60 fr. pour juin 2007, 320 fr. pour mars 2008 et 21'120 fr. pour 

la période de mai 2009 à octobre 2010. Il ne ressort pas des pièces produites, con-

trairement à ce que soutient l'appelante, que les versements effectués par l'intimé 

ou l'Hospice Général ont éteint des dettes antérieures. L'appelante n'a d'ailleurs 

pas versé à la procédure les avis de crédit de paiement des différents loyers. Par 

ailleurs, les pièces mettent en évidence que l'Hospice Général a versé directement 

à l'appelante les loyers, en temps utile, dès le 1er janvier 2009. Dès lors, la som-

mation portait sur des loyers réglés. L'intimé a ainsi rendu vraisemblable une ex-

ception à la prétention de l'appelante. 

Par ailleurs, le décompte produit par l'appelante fait état d’un solde de chauffage 

d'un montant important, de 3'727 fr. 10. Le décompte de chauffage n'a pas été ver-

sé à la procédure. 

Dans ces circonstances, l'état de fait ne peut pas être établi sans peine et la situa-

tion juridique n'est également pas claire. 

C'est dès lors à bon droit que le Tribunal des baux et loyers a déclaré la requête 

irrecevable. L'appelante sera ainsi déboutée de ses conclusions et le jugement 

entrepris confirmé. 

4. La procédure est gratuite, de sorte qu'il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens 
(art. 17 al. 1 LaCC). 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 8 août 2011 par X______ SA contre le jugement 

JTBL/844/2011 rendu le 25 juillet 2011 dans la cause C/10528/2011-7-E. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Jean-Marc STRUBIN, président; Madame Elena SAMPEDRO et Madame 

Nathalie LANDRY-BARTHE, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Jean-Marc STRUBIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.  

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 2.1.