# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cc10083b-ade9-5a16-b9c9-4c2050119df7
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-08-28
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 28.08.2018 III 2018 7
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2018-7_2018-08-28.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2018 7

Entscheid vom 28. August 2018 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt R.________, 

gegen

1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 
8832 Wollerau,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (nachträgliche Baubewilligung; Wieder-
herstellung des rechtmässigen Zustandes)

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Sachverhalt:

A. A.________ sind Miteigentümer zu je ein Zweitel des Grundstückes 
KTN 001.________ (574 m2), Wollerau. Dieses Grundstück liegt teils in der Bau-
zone W1, teils ausserhalb der Bauzone. Es bildet zudem Teil des Gestaltungs-
plangebietes B.________ (Gestaltungsplan B.________ vom 8.6.1982, rev. am 
3.6.1996 bzw. 26.5.1997). 

Im Jahr 2012 wurde festgestellt, dass auf diversen Grundstücken der Gemeinde 
Wollerau im Nichtbaugebiet Bauarbeiten vorgenommen worden waren (vgl. Ge-
samtentscheid des ARE vom 10.11.2016 S. 3). Unter anderem wurde auch fest-
gestellt, dass auf KTN 001.________ ausserhalb der Bauzone ohne Baubewilli-
gung ein Sitzplatz mit einem Pizzaofen und einem Gerätehaus, ein Whirlpool, ei-
ne Trockensteinmauer sowie ein weiterer Sitzplatz auf der Anhöhe angelegt wor-
den waren. Das ARE wies den Gemeinderat Wollerau deshalb an, neben ande-
ren Grundeigentümern auch von A.________ ein nachträgliches Baugesuch ein-
zuverlangen. Am 2. April 2014 reichte A.________ ein nachträgliches Baugesuch 
ein, das im Amtsblatt Nr. ________ publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. In-
nert Frist gingen keine Einsprachen ein.

Mit Gesamtentscheid vom 10. November 2016 verfügte das ARE was folgt:

1. Die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch B2014-0455 von 
A.________, Wollerau, wird im Sinne der Erwägungen verweigert.

2. Es sind innerhalb von 3 Monaten ab Rechtskraft des Gesamtentscheides

- der widerrechtlich erstellte Sitzplatz rückzubauen (Abtrag der 
Geländeterrasse beim Sitzplatz) und entlang der südlichen 
Parzellengrenze der ursprüngliche Hangverlauf wieder herzustellen sowie 
das Gelände zu rekultivieren und die Begrünung dauerhaft aufrecht zu 
erhalten;

- der Whirlpool und die Steinplatten aus dem Nichtbaugebiet zu entfernen 
und das Gelände zu rekultivieren.

Fällt die Rechtskraft dieser Verfügung auf die Winterperiode (1. Oktober bis 
30. April), so sind die Rückbauten und Terrainanpassungen sowie die 
Rekultivierung und Begrünung des Terrains im darauf folgenden Frühling (ab 
dem 1. Mai) zu beginnen und innert 3 Monaten abzuschliessen.

(3.-8.  Strafandrohung; Vollzug und Baukontrolle durch Gemeinde; Eröffnung des 
kantonalen Gesamtentscheides durch die Gemeinde; Behandlungsgebühr von 
Fr. 910.--; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

Mit Beschluss (GRB) Nr. 2017.6 vom 9. Januar 2017 entschied der Gemeinderat 
wie folgt:

1. Die nachträgliche Baubewilligung für die bereits ausgeführten 
Umgebungsgestaltungen, beinhaltend den Pizzaofen, den Whirlpool mit 
Trockensteinmauer und dem südwestlichen Sitzplatz auf KTN 001.________ 

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wird nicht erteilt. Für die Bestandteile Pizzaofen und Trockensteinmauer wird 
auf eine Rückführung im Sinne der Erwägungen unter Ziff. 2.5 vorstehend 
ausnahmsweise verzichtet.

Der Whirlpool sowie der südwestliche Sitzplatz inkl. Zugangsweg sind als 
zonenfremde Anlageteile zu betrachten. Es fehlt an der 
Standortgebundenheit. Diese Bestandteile der Umgebungsgestaltung sind 
deshalb im Sinne der Erwägungen unter Ziff. 2.6 vorstehend rückzubauen. 
Der detaillierte Umfang der Rückbaumassnahmen sowie die dafür angesetzte 
Frist ist dem Kantonalen Gesamtentscheid vom 10.11.2016 zu entnehmen.

Der Abschluss der Rückbaumassnahmen ist dem Hochbauamt der Gemeinde 
zur Abnahme zu melden.

2. Der kantonale Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 
10.11.2016 liegt vor und bildet integrierender Bestandteil der Baubewilligung. 
Deren Bedingungen und Auflagen sind zu beachten.

3. Die Bauherrschaft wird für ihr eigenmächtiges Handeln, d.h. das Bauen ohne 
Baubewilligung gerügt. Auf eine Verzeigung beim zuständigen 
Bezirksstaatsanwalt kann im vorliegenden Fall verzichtet werden, weil die 
sieben Jahre dauernde Verjährungsfrist verwirkt ist (unter Hinweis auf § 92 
Abs. 3 PBG). 

(4.-6.  Gebühren von Fr. 1'574.30; Rechtsmittel; Mitteilung). 

B. Gegen den Gesamtentscheid des ARE vom 10. November 2016 sowie den 
GRB vom 9. Januar 2017 liessen A.________ mit Eingabe vom 8. Februar 2017 
Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben mit den 
folgenden Anträgen:

1. Es seien der kantonale Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung 
vom 10. November 2016 und der Beschluss des Gemeinderates Wollerau 
Nr. 2017.6 vom 9. Januar 2017 aufzuheben und es seien die 
Beschwerdegegner anzuweisen, die nachgesuchten Bewilligungen für die 
ausserhalb der Bauzone liegende Gartengestaltung zu erteilen;

eventualiter seien die Dispositiv Ziffern 2, 3 und 4 des Kantonalen 
Gesamtentscheids des Amtes für Raumentwicklung vom 10. November 2016 
und es sei Dispositiv Ziffer 1 Abs. 1, soweit eine teilweise Rückführung der 
Gartenanlage festgesetzt wird, sowie Abs. 2 und 3 des Beschlusses des 
Gemeinderates Wollerau Nr. 2017.6 vom 9. Januar 2017 aufzuheben;

2. Die Vernehmlassung der Beschwerdegegner und allfällige weitere 
Vernehmlassungen seien den Beschwerdeführern zur Stellungnahme 
zuzustellen;

3. Es sei ein Augenschein durchzuführen;

4. Den Beschwerdeführern sei eine angemessene Parteientschädigung 
zuzusprechen;

alles unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdegegner.

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C. Mit Beschluss (RRB) Nr. 954/2017 vom 12. Dezember 2017 entschied der 
Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden den Beschwerdeführern auferlegt (…). 

3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 

(4.-6. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

D. Gegen diesen RRB Nr. 954/2017 (Versand am 19.12.2017) lassen 
A.________ mit Eingabe vom 9. Januar 2018 (Postaufgabe am gleichen Tag) 
fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben 
mit den folgenden Anträgen:

1. Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und die Akten seien an die Vor-
instanz zur vollständigen Durchführung des Beschwerdeverfahrens und zum 
Neuentscheid zurückzuweisen. 

2. Die Vernehmlassungen der Vorinstanzen seien den Beschwerdeführern 
umgehend zur Stellungnahme zuzustellen. 

3. Es sei ein Augenschein durchzuführen.

4. Es seien die Akten der weiteren 24, koordiniert mit dem vorliegenden Fall 
beurteilten Sachgeschäften betreffend Erweiterung von Gartengestaltungen 
vom Bau- in das Nichtbaugebiet der Gemeinde Wollerau von den 
Vorinstanzen beizuziehen;

5. Den Beschwerdeführern sei für dieses und das vorinstanzliche Verfahren eine 
angemessene Parteientschädigung zuzusprechen;

Alles unter Kostenfolge zu Lasten der Vorinstanzen bzw. der Staatskasse. 

E. Mit Vernehmlassung vom 30. Januar 2018 beantragt das Sicherheitsdepar-
tement die Abweisung der Beschwerde; im Wesentlichen wird auf die Begrün-
dung des angefochtenen Beschlusses verwiesen. Das ARE beantragt vernehm-
lassend am 31. Januar 2018 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge; 
ebenso beantragt der Gemeinderat Wollerau mit Vernehmlassung vom 1. Feb-
ruar 2018, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Las-
ten der Beschwerdeführer abzuweisen.  

F. Mit Schreiben vom 14. Februar 2018 beantragen die Beschwerdeführer, es 
sei ihnen eine angemessene Frist für eine Stellungnahme zu den Vernehmlas-
sungen der Vorinstanzen anzusetzen. 

Diesem Antrag leistete das Verwaltungsgericht mit Fristansetzung vom 15. Feb-
ruar 2018 Folge. Gleichzeitig teilte das Verwaltungsgericht den Beschwerde-

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führern unter Bezugnahme auf die Rüge der rechtsungleichen Behandlung (ins-
besondere Beschwerde S. 4 lit. d) mit, in drei Parallelverfahren (III 2017 
174+175+178) habe das Verwaltungsgericht dem Gemeinderat Wollerau sowie 
dem kantonalen Amt für Raumentwicklung (ARE) im Nachgang zur öffentlichen 
mündlichen Verhandlung in jenen Verfahren am 26. Januar 2018 verschiedene 
Fragen unterbreitet. Dieses Schreiben sowie die diesbezüglichen Antwortschrei-
ben der Gemeinde Wollerau vom 6. Februar 2018 sowie des ARE vom 9. Febru-
ar 2018 würden ihnen daher ebenfalls zur Einsicht- und Stellungnahme innert der 
angesetzten Frist (8.3.2018) zugestellt. Einem Gesuch der Beschwerdeführer um 
Fristerstreckung wurde am 9. März 2018 stattgegeben (bis 28.3.2018). 

G. Mit Schreiben vom 15. März 2018 informierte das Verwaltungsgericht die 
Beschwerdeführer über den Antrag auf Sistierung der Verfahren in drei Parallel-
verfahren. Diese Sistierungsanträge wurden mit der in der Gemeinde Wollerau in 
Angriff genommenen Teilrevision der Nutzungsplanung (vgl. Amtsblatt 
Nr. ________) begründet. Da vorliegend ein gleich gelagerter Sachverhalt zu be-
urteilen sei, dränge sich entsprechend eine parallele Behandlung und Vorge-
hensweise auf. Die Beschwerdeführer (sowie der Gemeinderat und das ARE) 
würden daher eingeladen, sich bis zum 11. April 2018 zur Frage der Sistierung 
auch des vorliegenden Verfahrens zu äussern. Der Gemeinderat und das ARE 
wurden aufgefordert, in einer allfälligen Stellungnahme mit Blick auf das vorlie-
gende Verfahren namentlich einerseits dem Umstand, dass einerseits die ge-
plante Gartenzone nicht als Bauzone, sondern als Schutzzone definiert werde, 
die keine bauliche Nutzung zulasse, und anderseits den Konsequenzen der 
"Richtlinien für die Gestaltung privater Gärten in der Gartenzone" gemäss An-
hang 2 des Entwurfs vom 16. Januar 2018 zur Teilrevision des Baureglements 
Rechnung zu tragen; ebenso seien Angaben zum Zeithorizont der Teilrevision 
der Nutzungsplanung zu machen.

H. Die Beschwerdeführer erklärten sich mit Eingabe vom 28. März 2018 mit 
einer Verfahrenssistierung einverstanden. Das ARE erklärte mit Schreiben vom 
29. März 2018 unter anderem, zum Sistierungsantrag keine Stellung nehmen zu 
können, da der Inhalt der kommunalen Nutzungsplanung nicht bekannt sei. Das 
Sicherheitsdepartement erklärte am 5. April 2018 seinen Verzicht auf eine Stel-
lungnahme. Der Gemeinderat äusserte sich mit Schreiben vom 10. April 2018 zu 
den unterbreiteten Fragen und nahm differenziert zum Sistierungsantrag Stel-
lung. 

Die Beschwerdeführer äusserten sich zu den Stellungnahmen der Vorinstanzen 
am 4. Mai 2018. 

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I. Am 29. März 2018 hatte das Verwaltungsgericht zwischenzeitlich die den 
Beschwerdeführern am 9. März 2018 gewährte (Erstreckung der) Frist vorläufig 
abgenommen.

J. Mit Zwischenbescheid VGE III 2018 85 vom 8. Mai 2018 entschied der Ein-
zelrichter, dass das Verfahren nicht sistiert wird. Den Beschwerdeführern wurde 
die Frist zur Einreichung einer Stellungnahme zu den Vernehmlassungen der 
Vorinstanzen neu angesetzt. 

K. Mit innert erstreckter Frist eingereichter Eingabe vom 9. Juli 2018 halten 
die Beschwerdeführer an ihren mit der Beschwerde gestellten Anträgen fest. 
Hierzu nahm der Gemeinderat mit Schreiben vom 20. Juli 2018 Stellung mit dem 
Antrag auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 
zu Lasten der Beschwerdeführer. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Das ARE hat im Gesamtentscheid vom 10. November 2016 dargelegt, rund 
zwei Drittel des Grundstückes der Beschwerdeführer liege ausserhalb der Bau-
zone. Die Bauzonengrenze verlaufe nahezu entlang der südlichen Hausfassade. 
Teile des Sitzplatzes beim Haus sowie die übrigen Gartenanlagen, namentlich 
das Gerätehaus, der Pizzaofen, der Whirlpool, die Trockensteinmauer und der 
Sitzplatz auf der Anhöhe an der Südgrenze der Parzelle lägen im Nichtbaugebiet. 

Der Sitzplatz an der Südfassade sei mit dem Wohnhaus vor über 30 Jahren er-
stellt worden, womit der Anspruch auf Wiederherstellung verwirkt sei. Die Vorga-
ben von Art. 24 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsge-
setz, RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 (namentlich Standortgebundenheit) für 
die Bewilligung der übrigen Anlagen seien nicht erfüllt. 

Die Bauherrschaft könne sich nicht auf den ungünstigen Verlauf der Bauzonen-
grenze berufen, da diese bereits vor Erstellung der Wohnbaute rechtskräftig ge-
wesen sei. Auch eine Bewilligung nach Art. 24c RPG falle ausser Betracht. 

Im Lichte der Verhältnismässigkeit erachte das ARE eine Rückführung des Piz-
zaofens, dessen Nutzung zusammen mit dem Sitzplatz erfolge, nicht als ziel-
führend. Das Ofenhäuschen scheine auch eine bereits länger bestehende Baute 
zu sein. Die Trockensteinmauer füge sich ins gewachsene Terrain ein und habe 
gewissermassen auch einen ökologischen Wert. Diese Anlagen könnten beste-
hen bleiben, seien jedoch nicht bestandesgeschützt. Es seien einzig Unterhalts-
massnahmen und eine Nutzung in der heutigen Intensität zulässig, nicht aber 

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eine wesentlich gesteigerte Nutzung. Wenn die Lebensdauer der Anlagen abge-
laufen sei, dürften sie an Ort und Stelle nicht wieder aufgebaut werden. 

Der Whirlpool und der Sitzplatz auf der Anhöhe stellten "eindeutig eine zonen-
fremde Nutzung des Nichtbaugebietes" dar; sie seien nicht standortgebunden. 
Ein Verzicht auf die Anlagen sei kein Härtefall. Der vollständige Rückbau erweise 
sich daher als einzige zielführende Massnahme.  

Der Gemeinderat übernahm die Argumentation des ARE in seinen Beschluss 
vom 9. Januar 2017.

1.2 Der Regierungsrat erwog im angefochtenen Beschluss unter anderem, ein 
Augenschein sei nicht erforderlich (Erw. 2). Der Vorwurf der Verletzung des 
rechtlichen Gehörs sei unbegründet; das ARE sei auf die wesentlichen Einwände 
der Beschwerdeführer eingegangen (Erw. 3). Die Planunterlagen (namentlich 
"Gartengestaltung" vom 19.9.2013) seien an und für sich ungenügend. Die Fra-
ge, ob die Vorinstanzen die Bewilligungsfähigkeit der beanstandeten Bauten und 
die Wiederherstellungsmassnahmen korrekt beurteilt hätten, sei dennoch mög-
lich (Erw. 4.3). Die vorgenommenen Gartengestaltungen (Anlagen und Bauten) 
seien nicht zonenkonform (Erw. 5.3). Die Vorinstanzen hätten die Standortge-
bundenheit (Art. 24 RPG) zu Recht verneint (Erw. 6.2). Streitgegenstand sei nur 
noch der angeordnete Rückbau des Whirlpools (mit den Steinplatten) sowie des 
südlich gelegenen Sitzplatzes und der damit zusammenhängenden Terrainver-
änderungen, da (sinngemäss) von einer Anordnung der Wiederherstellung der 
übrigen Anlagen und Bauten abgesehen worden sei, wobei das ARE diesen üb-
rigen Anlagen und Bauten zu Recht die Bestandesgarantie abgesprochen habe 
(Erw. 7.1 f.). Der Whirlpool weise die Masse 2.31 m x 2.31 m x 0.95 m auf und 
befinde sich rund 4.2 m südöstlich des Wohnhauses. Bei diesem Whirlpool samt 
Steinplatten könne nicht mehr von einer geringfügigen bzw. bedeutungslosen 
Abweichung von den Bauvorschriften gesprochen werden (Erw. 8.4). Der runde 
Sitzplatz auf der Anhöhe weise einen Radius von rund 2.30 m auf und befinde 
sich in einer Distanz von mehr als 19 m zur Südfassade des Wohnhauses. Das 
Gelände sei mit einer Trockensteinmauer gesichert; ausserdem sei eine Treppe 
zum Sitzplatz erstellt worden; das Terrain sei somit massgeblich verändert bzw. 
ausgeebnet worden. Insgesamt trete der Sitzplatz dominant in Erscheinung und 
beeinträchtige das Nichtbaugebiet stark (Erw. 8.5). Das öffentliche Interesse an 
einem Rückbau sei erheblich. Der angeordnete Rückbau habe keine unverhält-
nismässigen Kosten für die Beschwerdeführer zur Folge. Die privaten Interessen 
der Beschwerdeführer an einer Beibehaltung des Sitzplatzes könnten das öffent-
liche Interesse an der Trennung des Bau- vom Nichtbaugebiet nicht überwiegen 
(Erw. 8.6). Der Gleichbehandlungsgrundsatz werde nicht verletzt (Erw. 9). 

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1.3 Die Beschwerdeführer halten an der Notwendigkeit eines Augenscheines 
fest. Die aktenkundigen Unterlagen (namentlich auch Fotos) seien für eine 
rechtsgenügliche Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit bzw. der Verhältnismäs-
sigkeit der angeordneten Rückbaumassnahmen ungenügend. Das rechtliche 
Gehör werde verletzt. Ebenso könne die Frage der rechts(un)gleichen Behand-
lung ohne Augenschein nicht abschliessend beantwortet werden (Beschwerde 
S. 3 ff. Ziff. 3 a ff.). Der Regierungsrat habe die Akten der anderen Sachgeschäf-
te nicht beigezogen und daher den Sachverhalt nur ungenügend ermittelt (S. 5 f. 
Ziff. II.A.1.a f.). Der ausserhalb der Bauzone gelegene Grundstücksteil sei weder 
für die Landwirtschaft noch den produzierenden Gartenbau geeignet, was der un-
terlassene Augenschein ebenfalls zeigen könnte. Dieser Bereich sei auch nicht 
als Landwirtschaftsland registriert und vom BGBB ausgenommen (S. 6 f. 
Ziff. 2.b). Im nördlichen Teil des Grundstückes sei eine Gartenanlage unmöglich 
(S. 7 f. lit. c). Die Verhältnisse hätten sich seit der Bauzonengrenze vor 40 Jah-
ren geändert. Insbesondere seien die Vorschriften betreffend Bauten und Anla-
gen ausserhalb der Bauzone und auch die Bemessung der Bauzonen mehrfach 
geändert worden. Es bestehe ein Anspruch auf Überprüfung der Bauzonengren-
ze (S. 8 f. lit. d). Zu beachten sei auch das Baujahr (2001) der beanstandeten 
Bauten und Anlagen (S. 10 Ziff. 3). Zu Recht werde den Beschwerdeführern kei-
ne Bösgläubigkeit vorgeworfen (S. 10 Ziff. 4). In rechtlicher Hinsicht machen die 
Beschwerdeführer die Verwirkung eines Wiederherstellungsanspruches des 
Staates geltend (S. 11 f. Ziff. 2.a f.). Die Aussenraumgestaltungen seien stand-
ortgebunden, da sie nur im näheren und weiteren Bereiches des Gebäudes an-
gelegt werden könnten, zu dem die Aussenräume gehörten (S. 13 lit. b). Die 
Überprüfungen des ARE gingen auf eine Anzeige einer Partei zurück und nicht 
auf die gebotene Kontrolltätigkeit (S. 14 Ziff. 5 lit. c). Der (teilweise) Rückbau sei 
auch nicht verhältnismässig (S. 15 ff. Ziff. 6. a ff.). 

1.4 Der Gemeinderat hat mit seiner Vernehmlassung das Dossier "Bauten aus-
serhalb der Bauzone" eingereicht. Antrag Ziff. 4 ist somit hinfällig geworden. 

2.1 Das ARE hat die (nachträgliche) Baubewilligung integral für sämtliche An-
lagen und Bauten ausserhalb der Bauzone verweigert. Die von der Rückbauan-
ordnung nicht betroffenen Bauten und Anlagen hat es explizit als nicht bestan-
desgeschützt bezeichnet. Die Beschwerdeführer haben im regierungsrätlichen 
Beschwerdeverfahren den (Haupt-)Antrag auf die Anweisung an die Vorinstan-
zen zur Erteilung der nachgesuchten Bewilligung für die ausserhalb der Bauzone 
liegende Gartengestaltung gestellt. Mithin waren/sind die Beschwerdeführer auch 
bezüglich dieser nicht von der Wiederherstellung betroffenen Bauten und Anla-
gen in ihren schutzwürdigen Interessen betroffen. Eine Reduktion des Streitge-

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genstandes auf die von der Wiederherstellungsanordnung betroffenen Bauten 
und Anlagen (angefochtener Beschluss Erw. 7.1) konnte daher nicht in Frage 
kommen. Dies ist indes deshalb bedeutungslos, weil der Regierungsrat auch die 
Bewilligungsfähigkeit aller Anlagen und Bauten geprüft und die Beurteilung des 
ARE geschützt hat.  

Vor dem Verwaltungsgericht beantragen die Beschwerdeführer nunmehr (nur 
noch) die Aufhebung des angefochtenen RRB und die Rückweisung der Sache 
an die Vorinstanzen zur Durchführung des Beschwerdeverfahrens und zum Neu-
entscheid. Sie beantragen hingegen weder die (vorbehaltlose) Gutheissung des 
nachträglichen Baugesuches sämtlicher Anlagen noch der konkret von der Wie-
derherstellungsanordnung betroffenen Anlagen und Bauten (Rückbau des Whirl-
pools mit den Steinplatten sowie des südlich gelegenen Sitzplatzes und Rekulti-
vierung des Terrains); ebenso wenig beantragen sie die Anweisung ans ARE, 
entsprechende Bewilligungen zu erteilen. Soweit sich der angefochtene Be-
schluss als rechtmässig erweist, kann konsequenterweise von einer Rückwei-
sung abgesehen werden und erweist sich die Beschwerde als unbegründet. In-
des ist der angefochtene Beschluss - wie nachstehend zu zeigen ist 
(Erw. 3.7.1 ff.) - aus anderen als den geltend gemachten Gründen aufzuheben. 

2.2.1  Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bedeu-
tet eine Eigentumsbeschränkung und ist folglich nur zulässig, wenn sie auf einer 
gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismäs-
sig ist (Art. 36 BV). 

2.2.2  Der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kommt 
gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts massgebendes Gewicht für 
den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts zu. Werden illegal er-
richtete, dem Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG; SR 700) vom 22. Juni 
1979 widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit ge-
duldet, so wird der Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in Fra-
ge gestellt und rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, 
die nachträglich nicht bewilligt werden können, müssen deshalb grundsätzlich 
beseitigt werden (BGE 136 II 359 Erw. 6 mit Hinweisen). Bei der Anordnung des 
Abbruchs bereits erstellter Bauten sind indessen die allgemeinen Prinzipien des 
Verfassungs- und Verwaltungsrechts zu beachten. Zu ihnen gehören namentlich 
das öffentliche Interesse und die Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) sowie 
der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV). Die Anord-
nung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann insbesondere un-
terbleiben, soweit diese unverhältnismässig wäre. Überdies können Gründe des 
Vertrauensschutzes der Wiederherstellung entgegenstehen, oder sie kann auf-

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grund des Zeitablaufs verwirkt sein (BGE 136 II 359 Erw. 6-10). Bei der Prüfung, 
ob ein Abbruch im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist, ist den 
kommunalen und kantonalen Behörden ein gewisser Ermessensspielraum zuzu-
gestehen, wenn es um die Beurteilung lokaler Gegebenheiten geht und sich aus-
gesprochene Ermessensfragen stellen (vgl. Bundesgerichtsurteil 1C_406/2012 
vom 5.2.2013 Erw. 3.2). 

2.2.3  Die bundesgerichtliche Rechtsprechung betreffend Wiederherstellungs-
massnahmen bei Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone ist streng. Bei-
spielsweise hat es einen rund 1.5 m hohen Zaun mit Pfosten in der Höhe von 
1.7 m bis 1.8 m in der Landwirtschaftszone als eine gewichtige Abweichung von 
den Bauvorschriften beurteilt, zumal die privaten Interessen (Schutz der Liegen-
schaft und Tiere) durch einen Zaun innerhalb der Bauzone gewährleistet werden 
können (Bundesgerichtsurteil 1C_270/2014 vom 4.6.2014). Geschützt hat es 
auch den von den Vorinstanzen angeordneten Rückbau von sechs nicht bewillig-
ten Pfählen, die im Rahmen der bewilligten Erneuerung eines Bootshafens in den 
See gerammt worden waren, um daran Boote befestigen zu können 
(1C_43/2015 vom 6.11.2015). Im Rahmen bewilligter baulicher Massnahmen zur 
hobbymässigen Pferdehaltung hat es neben dem Rückbau des gegenüber dem 
bewilligten mit der doppelten Fläche realisierten Allwetterplatzes (auf die von der 
Tierschutzgesetzgebung empfohlene Fläche) und den unbewilligterweise errich-
teten permanent zugänglichen Ausläufen von den Pferdeboxen auch den Rück-
bau von Terrainveränderungen geschützt (insoweit sie die Identität der Umge-
bung beeinträchtigten) (1C_179/2013 vom 15.8.2013). In diesen Entscheiden − 
wie in zahlreichen weiteren − betonte das Bundesgericht auch stets die Bedeu-
tung des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet als ein 
grundlegendes bzw. eines der grundlegendsten Prinzip(ien) des Raumplanungs-
rechts (vgl. auch BGE 141 II 245 Erw. 2.1 ff. + Erw. 7.5f.; BGE 132 II 21 Erw. 6.4; 
BGE 129 II 396 Erw. 4.2.1 mit Verweis auf das alte Bundesgesetzes vom 
8.10.1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung [aGSchG], heu-
te Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer [Gewässerschutzgesetz, 
GSchG; SR 814.20] vom 24.1.1991, mit welchem erstmals eine klare Trennung 
von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen wurde; Bundesgerichtsurteil 
1C_202/2012 vom 8.1.2014 Erw. 5.1.1). 

Im Sachverhalt, der dem Bundesgerichtsurteil 1C_533/2015 vom 6. Januar 2016 
zu Grunde lag, hatten die Eigentümer auf dem ihrem Wohnhaus benachbarten, 
in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück, auf welchem zu Gunsten ih-
res Grundstückes an 281 m2 eine Dienstbarkeit lastete ("ausschliessliches und 
alleiniges Bepflanzungs- und Gestaltungsrecht"), einen Sitzplatz (mit Pergola, 

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Stützmauern, Gartenzaun etc.) errichtet. Das Bundesgericht bestätigte auch in 
diesem Fall den von den aargauischen Behörden (unter dem Vorbehalt, dass ein 
innert angesetzter Frist einzureichendes Umzonungsgesuch erfolglos bleiben 
sollte) angeordneten Rückbau. Unter anderem führte das Bundesgericht aus 
(Erw. 3.3), selbst wenn es vormals Praxis zahlreicher aargauischer Gemeinden 
gewesen wäre, bis an den Zonenrand bauen zu lassen und das anschliessende 
Land der Gartennutzung zuzugestehen (wie es die Beschwerdeführer geltend 
machten), könne dies (wenn überhaupt) allenfalls das Vertrauen begründet ha-
ben, das Land ohne bauliche Massnahmen zu privaten Zwecken nutzen zu dür-
fen (z.B. als Spielwiese, Obstgarten oder ähnliches), nicht aber, darauf Bauten 
und Anlagen ohne Bewilligung erstellen zu dürfen. Im konkreten Fall hatte die 
Gemeinde in der Baubewilligung (vom 13.2.1995) zudem ausdrücklich festgehal-
ten, dass keine Bauten ausserhalb der Bauzone zulässig sind. Die Beschwerde-
führer (Bauherrschaft) hätten − so das Bundesgericht − auch und gerade als ju-
ristische Laien bei der Baubehörde nachfragen müssen, bevor sie auf eigene 
Faust bauliche Veränderungen vorgenommen hätten. Soweit sie auf Aussagen 
anderer (Privat-) Personen vertraut hätten, könne dies von vornherein keinen 
Vertrauensschutz im Sinne von Art. 9 BV begründen, da dieser an das Vertrauen 
des Bürgers in ein staatliches Verhalten anknüpfe (Erw. 3.5). Weiter hielt das 
Bundesgericht auch fest, es sei nicht ersichtlich, inwiefern allfällige Fehler des 
kommunalen Bauamts das öffentliche Interesse an der Beseitigung illegaler Bau-
ten und Anlagen in der Landwirtschaftszone minderten, deren Nutzung bundes-
rechtlich geregelt sei und in erster Linie in der Zuständigkeit des Kantons liege 
(Erw. 4.3). Was schliesslich die von den Beschwerdeführern geltend gemachten 
Wiederherstellungskosten und den durch den Rückbau des Sitzplatzes verur-
sachten Wertverlust des Grundstückes anbelangte, erachtete das Bundesgericht 
die Erwägungen der Vorinstanz keineswegs als zynisch, welche den Beschwer-
deführern vorhielt, sie hätten nicht in guten Treuen von der Zulässigkeit ihrer 
baulichen Investitionen ausgehen dürfen und daher auf eigenes Risiko 
gehandelt. Sie hätten seit rund 20 Jahren von der rechtswidrigen Situation 
profitiert, aber keinen Anspruch darauf, diese auch in Zukunft fortzusetzen. 
Vielmehr bestätigte das Bundesgericht, dass die geltend gemachte Wertminde-
rung des Grundstücks lediglich eine Wertschöpfung beseitige, die durch die un-
zulässige bauliche Inanspruchnahme der Landwirtschaftszone entstanden sei 
und − bei korrektem Vorgehen − gar nicht eingetreten wäre. Hinzu komme, dass 
die Wertminderung nur realisiert werde, wenn die Beschwerdeführer ihr Haus 
verkaufen wollten. Blieben sie dort wohnen, so träfen sie nur (aber immerhin) die 
eigentlichen Rückbaukosten (Erw. 4.2). 

12

2.3.1  Vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit hält ein Grundrechtseingriff 
stand, wenn er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich 
ist und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten 
Mitteln (Verhältnismässigkeit im engeren Sinne; Zumutbarkeit), d.h. den zu seiner 
Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschränkungen, steht (BGE 128 I 1 Erw. 
3e/cc). Ein Wiederherstellungsbefehl erweist sich dann als unverhältnismässig, 
wenn die Abweichung vom Gesetz gering ist und die berührten allgemeinen In-
teressen den Schaden, der dem Eigentümer durch die Wiederherstellung ent-
stünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21 Erw. 6.4; BGE 123 II 248 
Erw. 4a; Bundesgerichtsurteil 1C_405/2012 vom 5.2.2013 Erw. 3.3). 

2.3.2  Die Eignung beschlägt die Frage, ob die behördlich angeordnete Wieder-
herstellungsmassnahme für das Erreichen des im öffentlichen (oder privaten) In-
teresse liegenden Zieles überhaupt zweckdienlich ist (vgl. Wiederkehr, in: Wie-
derkehr/Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Bern 2012, Rz. 1778). 
Unter dem Aspekt der Erforderlichkeit ist das mildestmögliche Mittel zu ergreifen, 
d.h. die Massnahme darf in sachlicher, räumlicher, zeitlicher und personeller Hin-
sicht nicht über das Notwendige hinausgehen (Wiederkehr, a.a.O., Rz. 1793). 
Schliesslich muss ein vernünftiges (ausgewogenes) Verhältnis zwischen Ein-
griffszweck und Eingriffswirkung bestehen (Wiederkehr, a.a.O., Rz. 1830). 

2.3.3  Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (einer nicht bewilligten 
und nicht bewilligungsfähigen Baute) kann unverhältnismässig sein, wenn die 
Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht 
im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben an-
genommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im 
Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen 
widerspricht (BGE 132 II 21 Erw. 6). Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit 
kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss 
aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, 
nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Inter-
esse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht 
beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder 
nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 Erw. 6.4; vgl. Bundes-
gerichtsurteile 1C_171/2017 vom 3.10.2017 Erw. 5.1 i.Sa. M. vs. Bau- und Um-
weltbehörde Einsiedeln; 1C_342/2014 vom 23.3.2015 Erw. 5.4 i.Sa. B. vs. Ge-
meinderat Lachen). 

3.1 Mit § 87 Abs. 2 PBG ist die gesetzliche Grundlage für den angeordneten 
Rückbau zweifelsfrei gegeben.

13

3.2 Im Lichte der gesetzlichen Bestimmungen und der dargelegten Rechtspre-
chung namentlich zur Bedeutung der Trennung des Nichtbaugebiets vom Bau-
gebiet ist vorliegend auch das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes zu bejahen. Das gleiche gilt für die Eignung und Erfor-
derlichkeit des angeordneten Rückbaus zur Wiederherstellung des rechtmässi-
gen Zustandes. 

3.3  Das ARE (und der Gemeinderat) hat auf die Anordnung eines Rückbaus 
des (Pizza-)Ofenhäuschens sowie der Trockensteinmauer verzichtet, sie jedoch 
als nicht bestandesgeschützt qualifiziert. Indessen hat es vorgegeben, dass ein-
zig Unterhaltsmassnahmen zulässig sind. Wenn die Lebensdauer der Anlagen 
abgelaufen sei, dürften sie an Ort und Stelle nicht wieder aufgebaut werden. 

Dieser Verzicht auf einen (sofortigen) Rückbau stellt im Kern einen suspensiv 
bedingten Aufschub der Wiederherstellung dar (mit blosser Unsicherheit bezüg-
lich des Zeitpunkts des Eintritts). Mithin unterliegt auch die diesbezügliche An-
ordnung des ARE an und für sich der Verhältnismässigkeitsprüfung (im engeren 
Sinn). 

3.4.1 Vorab stellt sich die Frage der genügenden Unterlagen für die diesbezügli-
che Prüfung. Der aktenkundige Plan "Gartengestaltung" der C.________ vom 
12. September 2013 weist, wie der Regierungsrat richtigerweise festgestellt hat, 
die unzutreffende Angabe eines Massstabes 1:1'000 (effektiv etwa 1:130) auf 
und hat namentlich keine Höhenlinien. Indes besteht kein Anlass an der Lage-
richtigkeit der eingezeichneten Bauten und Anlagen zu zweifeln, und lässt der 
Plan grundsätzlich auch eine rechtsgenügliche Beurteilung zu, zumal die Lage 
der Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone nicht bestritten werden kann. 
Hinzu kommt die vom ARE ins Recht gelegte Fotodokumentation (vgl. nachste-
hend). Ein Augenschein war im vorliegenden Fall daher grundsätzlich nicht erfor-
derlich, wenngleich er angesichts der verschiedenen Beschwerden mit der glei-
chen Thematik wohl sinnvoll und wünschenswert gewesen wäre. Das rechtliche 
Gehör der Beschwerdeführer wie auch der Untersuchungsgrundsatz wurde nicht 
verletzt, wenn kein Augenschein vorgenommen wurde. Soweit der Gemeinderat 
dieser Rüge der Beschwerdeführer Augenscheine vom 19. April 2011 und 
18. November 2011 entgegenhält (Vernehmlassung S. 2 Ziff. 2.1), sind diese 
Augenscheine vorliegend − soweit ersichtlich − nicht dokumentiert und sie wer-
den weder im Gesamtentscheid des ARE noch im Gemeinderatsbeschluss er-
wähnt. Abgesehen davon erfolgten sie ausserhalb des vorliegenden Verfahrens. 
Dies bleibt vorliegend jedoch ohne Konsequenzen für die Beurteilung. 

14

3.4.2  Das Interesse an der strikten Trennung zwischen Bau- und Nichtbaugebiet 
ist auch vorliegend unverändert hoch zu veranschlagen. Aus dem 
Gartengestaltungsplan lassen sich die künstlich geschaffene Gartenanlage und 
die jeweiligen Dimensionierungen der einzelnen Anlagen/Bauten im ausserhalb 
der Bauzone gelegenen Bereich der Liegenschaft der Beschwerdeführer ohne 
weiteres ablesen. Bei den Akten des ARE befinden sich auch verschiedene 
Fotoaufnahmen. Diese illustrieren, dass es sich bei den strittigen Bauten und 
Anlagen, namentlich dem Whirlpool samt anschliessender Trockenmauer und 
dem Pizzaofen, der als veritables Kleingebäude in Erscheinung tritt, sowie dem 
danebenstehenden an die Zonengrenze anstossenden Gerätehaus um Bauten 
und Anlagen handelt, welche auf einen neutralen Beobachter den Eindruck 
erwecken, sie befänden sich ebenfalls (noch) in der Bauzone, bzw. die gesamte 
Parzellenfläche befinde sich im Baugebiet.

Mit dem Gebot der Freihaltung der Landwirtschaftszone von Gebäuden, welche 
die Voraussetzungen von Art. 24 RPG (und, wie das ARE ebenfalls zu Recht 
festgehalten hat, mit denjenigen von Art. 24c RPG) nicht erfüllen, sind diese 
Bauten und Anlagen nicht mehr vereinbar. An der Bedeutung dieses Gebotes 
kann sich nichts ändern, dass und wenn die Zonengrenze zwischen Bau- und 
Nichtbaugebiet durch die Liegenschaft der Beschwerdeführer führt und nicht 
entlang der Zonengrenze. Allfällige Planungsfehler sind mit den Mitteln der 
Nutzungsplanung zu korrigieren. Entgegen der Auffassung der 
Beschwerdeführer lässt sich mit dem ungünstigen Zonengrenzverlauf auch keine 
Standortgebundenheit der fraglichen Bauten und Anlagen begründen. Den 
Beschwerdeführern war die Tatsache dieses Zonengrenzverlaufes beim Bau der 
Liegenschaft und der späteren Errichtung der fraglichen Bauten und Anlagen 
bekannt. Die Beschwerdeführer können auch nichts zu ihren Gunsten ableiten, 
wenn der im Landwirtschaftsgebiet ihrer Liegenschaft gelegene Teil nicht (mehr) 
landwirtschaftlich genutzt wird. Die fehlende landwirtschaftliche 
Nutzung(smöglichkeit) einer Fläche im Nichtbaugebiet stellt keinen 
Rechtfertigungsgrund für die Nichtbeachtung des Grundsatzes der Trennung von 
Baugebiet und Nichtbaugebiet dar. Ebenso wenig wird das öffentliche Interesse 
an der Wahrung der strikten Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet dadurch 
vermindert, dass dieser Grundsatz offensichtlich in einer Vielzahl von Fällen 
missachtet wurde, was indessen nunmehr korrigiert werden soll. Soweit das ARE 
der Trockensteinmauer in nachvollziehbarer Weise einen ökologischen Mehrwert 
zugebilligt hat, kann dies von den übrigen Bauten und Anlagen nicht ernsthaft 
gesagt werden. Gerade nicht mehr bewirtschaftetes offenes Landwirtschaftsland 
kann sich mit der Zeit regelmässig zu ökologisch wertvollen (Mager-)Wiesen 
entwickeln, was durch eine künstliche Gestaltung mit zonenfremden Bauten und 

15

Anlagen verhindert wird. Die Abweichung vom ausserhalb der Bauzone Erlaub-
ten kann vorliegend insgesamt nicht als unbedeutend qualifiziert werden. 

3.4.3 Den Vorinstanzen und namentlich dem Regierungsrat ist beizupflichten, 
dass der angeordnete Rückbau des Whirlpools samt Steinplatten und die Rück-
kultivierung des Geländes nicht mit unzumutbaren Kosten verbunden sind. Zu 
deren mutmasslicher Höhe äussern sich die Beschwerdeführer auch nicht. Nichts 
anderes ist anzunehmen für die dereinst notwendige Entfernung des Pizzaofens 
und der Trockensteinmauer, wenn deren Lebensdauer abgelaufen ist. Anderwei-
tige als diese finanzielle Interessen an einem Weiterbestand der ausserhalb der 
Bauzone errichteten Anlagen und Bauten sind nicht erkennbar. Das öffentliche 
Interesse an der Wahrung des fundamentalen raumplanungsrechtlichen Grund-
satzes der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet überwiegt mithin vorlie-
gend das private Interesse des Beschwerdeführers am Weiterbestand der wider-
rechtlichen Anlagen und Bauten bei Weitem. 

3.4.4  Der Regierungsrat hat insgesamt somit auch die Verhältnismässigkeit der 
angeordneten restitutorischen Massnahme im engeren Sinne zu Recht bejaht. 

3.5.1  Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der 
Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Interesse der 
Rechtssicherheit grundsätzlich nach 30 Jahren, sofern der Kanton keine kürze-
ren Verwirkungsfristen vorsieht. Kürzere Verwirkungsfristen können sich jedoch 
aus Gründen des Vertrauensschutzes ergeben. Dies ist namentlich dann der 
Fall, wenn die Baupolizeibehörden zwar vor Ablauf der 30-jährigen Frist ein-
schreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber über Jahre hinaus duldeten, ob-
schon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der 
gebotenen Sorgfalt hätten kennen müssen. Darauf kann sich nach der bundes-
gerichtlichen Rechtsprechung aber nur berufen, wer selbst im guten Glauben ge-
handelt, d.h. angenommen hat und unter Anwendung zumutbarer Sorgfalt an-
nehmen durfte, die von ihm ausgeübte Nutzung sei rechtmässig bzw. stehe mit 
der Baubewilligung in Einklang (BGE 136 II 359 Erw. 7 f. mit Hinweisen; Bundes-
gerichtsurteil 1C_427/2014 vom 25.3.2015 Erw. 10.1.1 in Sa. B. vs. VerwGer SZ; 
vgl. VGE III 2015 22 vom 16.7.2015 Erw. 4.4.3). 

Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Der Kanton sieht auch 
keine kürzere Verwirkungsfrist vor. Nachdem der Beschwerdeführer die umstrit-
tene Gartenanlage gemäss eigenen Angaben im Jahr 2001 erstellt hat, bestand 
sie im Zeitpunkt des behördlichen Einschreitens erst rund elf Jahre. Es kann dem 
ARE und der Gemeinde auch nicht vorgeworfen werden, sie hätten die gebotene 
Kontrolltätigkeit unterlassen und erst auf private Anzeige eines Dritten reagiert. 

16

Ein bewilligtes Bauvorhaben wird in der Regel mit der Bauabnahme (Baukontrol-
le) beendet (vgl. § 88 PBG). Mit einem auf einem positiven Menschenbild auf-
bauenden freiheitlichen Staate, in welchem vom sich verantwortungsvoll, korrekt 
und auch regelkonform verhaltenden Menschen ausgegangen werden darf, sind 
periodische bzw. von den Beschwerdeführern als "geboten" erachtete Kontrollen 
prinzipiell nicht zu vereinbaren. Es kann daher den Baubewilligungsbehörden 
nicht angelastet werden, wenn sie erst auf Anzeige hin aktiv geworden sind. 

3.5.2  Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer bestehen keine Anhalts-
punkte, dass sich bei ihrer (und den weiteren betroffenen) Liegenschaften erheb-
liche Veränderungen eingestellt hätten, welche eine Überprüfung und Anpassung 
der Zonenpläne im Sinne von § 15 PBG aufgedrängt hätten. Widerrechtliche 
bzw. unbewilligte Bauten können nicht als eine solche erhebliche Veränderung 
qualifiziert werden. Wie sie selber ausführen (vgl. vorstehend Erw. 1.3), wurden 
die Bauvorschriften und Bauzonen in den letzten 40 Jahren mehrfach geändert. 
Mithin ist ihre Rüge a priori unbegründet, da sie bei den jeweiligen Nutzungs-
planverfahren Gelegenheit gehabt hätten, ihre Vorschläge einzubringen (vgl. 
§ 25 Abs. 1 PBG). 

3.5.3  Ein allfälliger Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht (vgl. 
Bundesgerichtsurteil 1C_142/2012 vom 18.12.2002 Erw. 5.2 in Sa. V.AG vs. 
Gemeinderat Arth mit Verweis auf BGE 136 I 65 Erw. 5.6; vgl. 126 V 390 Erw. 6; 
123 II 248 Erw. 3c; Pierre Tschannen, Gleichheit im Unrecht: Gerichtsstrafe im 
Grundrechtskleid, ZBI 112/2011 S. 57 ff.) kann deswegen verneint werden, weil 
die kommunalen und kantonalen Behörden zu erkennen gegeben haben, dass 
sie nicht gewillt sind, eine rechtswidrige Baupraxis unter unzulässiger 
Beanspruchung von Nichtbaugebiet weiterhin zu dulden. Sie haben zahlreiche 
Zuwiderhandlungen einer einzelfallbezogenen Überprüfung anhand der 
massgebenden Sachverhalts-elemente unterzogen. Eine generelle Tolerierung 
der Missachtung des fundamentalen, im Bundesrecht normierten 
raumplanungsrechtlichen Grundsatzes der Trennung von Baugebiet und 
Nichtbaugebiet in einzelnen wie auch in einer Vielzahl von Fällen wäre denn 
auch nicht nur nicht mit der rechtsgleichen Behandlung der Grundeigentümer zu 
vereinbaren, sondern würde auch die Rechtssicherheit unterwandern und könnte 
eine unerwünschte Präjudizwirkung entfalten. Daher kann es im Übrigen bereits 
im Grundsatz keine Rolle spielen, ob das Nichtbaugebiet noch mehr oder wenig 
intensiv bewirtschaftet wird, was gleichermassen für nicht bewirtschaftetes wie 
auch nicht bewirtschaftbares Land ausserhalb der Bauzone gilt. 

17

3.6 Der angefochtene Beschluss ist somit grundsätzlich nicht zu beanstanden, 
sowohl was die Beurteilung der Nichtbewilligungsfähigkeit der strittigen Bauten 
und Anlagen anbelangt wie auch was die der angeordneten Wiederherstellungs-
massnahmen betrifft.

3.7.1  Im Lichte der vorstehend bejahten grundsätzlichen Verhältnismässigkeit 
restitutorischer Massnahmen ist indessen dem folgenden Umstand Rechnung zu 
tragen. 

3.7.2  Am 9. März 2018 leitete die Gemeinde formell ein Informations- und Mit-
wirkungsverfahren im Hinblick auf eine Nutzungsplanungsrevision ein (vgl. Amts-
blatt Nr. ________). 

Der Gemeinderat führt hierzu mit Stellungnahme vom 10. April 2018 unter ande-
rem aus, der Planungsvorschlag sei vorgängig dem ARE zur Beurteilung vorge-
legt worden. Mit Schreiben vom 10. November 2016 habe das ARE die Schaf-
fung einer Gartenzone als denkbare Lösung bestätigt. Es sei vorgesehen, in Be-
reichen mit bereits parzellierten und/oder als Gartenanlagen genutzten Flächen 
in der Landwirtschaftszone eine Gartenzone auszuscheiden. Diese erlaube eine 
unterschwellige Gestaltung mit naturnah gestalteten Gehweg- und Sitzplatz-
flächen sowie kleineren Geländebefestigungen. Die Konsequenzen der "Richtli-
nien für die Gestaltung privater Gärten der Gartenzone" seien aus Sicht des Ge-
meinderates abschätzbar. Es gehe dem Gemeinderat nicht darum, einige wenige 
bereits ausgeführte Umgebungsgestaltungen durch die Einführung der Garten-
zone zu legalisieren. Vielmehr werde damit eine einheitliche Gestaltung dieser 
siedlungsnahen Aussenräume angestrebt. Für die vor Verwaltungsgericht hängi-
gen Verfahren bedeute dies, dass wohl nicht in allen Fällen eine totale Überein-
stimmung mit den beabsichtigten Neuerungen erreicht werden könne. Derzeit 
werde die öffentliche Mitwirkung durchgeführt (bis 20. April 2018). Es folgten die 
Bereinigungen und die Einreichung der Unterlagen ans ARE zur Vorprüfung. Un-
ter der Annahme einer Behandlungsdauer von rund drei Monaten könnten die 
Unterlagen ab etwa Mitte November 2018 öffentlich aufgelegt werden. Sofern 
keine wesentlichen Einwände geltend gemacht würden, könne die Vorlage 
frühestens an der Gemeindeversammlung vom 3. April 2019 respektive an der 
Urnenabstimmung vom 19. Mai 2019 behandelt werden. Alternative Termine sei-
en der 3. Ok-tober 2019 bzw. 25. November 2019. 

3.7.3  Im Erläuterungsbericht (der D.________ AG vom 16.1.2018) nach Art. 47 
der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) vom 28. Juni 2000 zur 
Teilrevision der Nutzungsplanung wird festgehalten (S. 10 Ziff. 3.2), aufgrund der 
unzweckmässigen Zonenabgrenzungen seien ausserhalb der Bauzone diverse 

18

Gartenanlagen (z.B. Stützmauern, Einfriedungen usw.) erstellt worden. Da ein 
Rückbau dieser Gärten nicht verhältnismässig sei, werde eine Gartenzone 
geschaffen, um die unzweckmässige Zonenabgrenzung zu korrigieren. Mit der 
Gartenzone werde der Übergang zwischen der Bauzone und der 
Landwirtschaftszone bei den betroffenen Grundstücken geregelt bzw. definiert. 
Die neue Gartenzone sei keine Bauzone und werde als Schutzzone gemäss § 16 
PBV definiert; sie lasse damit keine bauliche Nutzung zu. 

Gemäss dem "Zonenplan Siedlung - Änderungen" (im Massstab 1:2'000) der R + 
K vom 16. Januar 2018 soll der gesamte ausserhalb der Bauzone liegende Teil 
der Liegenschaft der Beschwerdeführer in die Gartenzone überführt werden. 

3.7.4  Der vom Gemeinderat in Aussicht gestellte Planungshorizont dürfte zwar 
sehr optimistisch sein. Zudem kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen 
werden, dass selbst bei einer zügigen Verabschiedung der Teilrevision (inklusive 
regierungsrätlicher Genehmigung) die strittigen (Garten-)Anlagen per se als be-
willigt gelten können. Dennoch ist nicht zu verkennen, dass der Gemeinderat al-
les daran setzt, die geplante Revision möglichst zügig umzusetzen. 

Die Beschwerdeführer gehen zwar mit ihrer Stellungnahme (namentlich zum 
Schreiben des Gemeinderates vom 10. April 2018) vom 4. Mai 2018 davon aus, 
dass in der Gartenzone "wenn nicht alle, so doch zumindest ein Teil der hier in 
Frage stehenden Anlagen bewilligt werden könnten" (S. 2 lit. A). Diese Annahme 
erscheint nicht unberechtigt. Wie es sich hiermit verhält und welche Anlagen 
und/oder Bauten allenfalls in der Gartenzone bewilligungsfähig sein werden, 
kann prospektiv nicht gesagt werden. 

3.7.5  Bei dieser Sachlage gebietet es der Grundsatz der Verhältnismässigkeit 
unter Berücksichtigung der bisherigen Dauer des baurechtswidrigen Zustandes 
vorläufig bis zum rechtskräftigen Abschluss der Teilrevision der Nutzungsplanung 
(und der Revision/Anpassung des Gestaltungsplanes) von einem Rückbau des 
Whirlpools samt Steinplatten sowie der Rekultivierung des Geländes abzusehen. 
Mit der Teilrevision wird gerade der Zweck verfolgt, die bis anhin widerrechtlichen 
Anlagen bzw. Anlageteile (weitgehend) zu legalisieren. Dieser wesentliche 
Zweck der Teilrevision wird indessen vereitelt, wenn die Anlagen bzw. Anlagetei-
le unverzüglich zurückzubauen sind, was auch verfahrensökonomisch keinen 
Sinn macht. Vor diesem Hintergrund erhalten im Rahmen der Verhältnismässig-
keitsprüfung auch die für den Rückbau erforderlichen privaten Mittel − auch wenn 
diese vorliegend unbeziffert bleiben − ein anderes Gewicht, wenn es im Bereich 
des Wahrscheinlichen liegt, dass dem Beschwerdeführer für die Neuerrichtung 
(d.h. den zeitlich verschobenen Ersatz) von Anlagen bzw. Anlageteilen, die mit 

19

den bestehenden identisch sind, schon − gemessen ab der bisherigen Dauer der 
bestehenden (widerrechtlichen) Anlagen − innert relativ kurzer Zeit eine Bewilli-
gung erteilt werden kann. 

Wird die Teilrevision der Nutzungsplanung verworfen (oder wird ihr die regie-
rungsrätliche Genehmigung versagt), wird der Rückbau unverzüglich zu erfolgen 
haben, d.h. in diesem Fall bleibt es beim Entscheid des Regierungsrates. Für 
diese Eventualität behalten die zeitlichen Vorgaben des ARE (betreffend die Win-
terperiode und den Abschluss der Rückbauarbeiten) ihre Gültigkeit. 

Wird die Teilrevision der Nutzungsplanung hingegen angenommen, werden die 
nach dem geltenden Recht nicht bewilligungsfähigen Anlagen und Bauten einer 
erneuten Überprüfung auf ihre Bewilligungsfähigkeit nach dem revidierten Recht 
zu unterziehen sein. Dabei wird auch zu berücksichtigen sein, welche Vorgaben 
des Gestaltungsplanes B.________ beachtlich bleiben, und ob allenfalls im 
Nachgang zur teilrevidierten Nutzungsplanung die Bewilligungsfähigkeit der Bau-
ten und Anlagen, die sich derzeit ausserhalb der Bauzone befinden, auch eine 
Anpassung des Gestaltungsplanes bedingen. 

4.1 Dieser Verfahrensausgang ist als hälftiges Obsiegen der Beschwerdeführer 
zu qualifizieren. 

4.2 Betreffend die Verlegung der Verfahrenskosten und Parteientschädigungen 
des regierungsrätlichen Verfahrens drängt sich keine Änderung auf, zumal sich 
die vorliegend entscheidrelevanten Sachverhaltselemente erst im Verlaufe des 
verwaltungsgerichtlichen Verfahrens verdeutlicht haben. 

4.3.1  Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten dieses verwal-
tungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen 
sowie des Zwischenbescheids VGE III 2018 85 vom 8.5.2018) auf insgesamt 
Fr. 3'000.-- zur Hälfte (Fr. 1'500.--) den Beschwerdeführern unter solidarischer 
Haftbarkeit und zu je einem Viertel (je Fr. 750.--) dem Kanton und der Gemeinde 
aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). 

4.3.2  Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben die Beschwerde-
führer Anspruch auf eine reduzierte Parteientschädigung zu Lasten des Kantons 
und der Gemeinde. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für 
Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentli-
cherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 ei-
nen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungs-
kriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf je 
Fr. 500.--, insgesamt Fr. 1'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt), festgesetzt. 

20

21

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Der angefochtene RRB Nr. 954/2017 vom 12. Dezember 2017 wird im Sin-
ne der Erwägungen (insbesondere Erw. 3.7.5) aufgehoben, soweit der 
Rückbau des Whirlpools und der Steinplatten und die Rekultivierung des 
Geländes angeordnet wurden. 

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen 
sowie die Kosten des Zwischenbescheids VGE III 2018 85 vom 8.5.2018) 
von insgesamt Fr. 3'000.-- werden zur Hälfte (Fr. 1'500.--) den Beschwer-
deführern unter solidarischer Haftbarkeit sowie zu je einem Viertel 
(Fr. 750.--) dem Kanton und der Gemeinde auferlegt. 

Die Beschwerdeführer haben einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- be-
zahlt, womit ihnen Fr. 1'000.-- aus der Gerichtskasse zurückzubezahlen 
sind. 

Die Gemeinde hat ihr Betreffnis von Fr. 750.-- innert 30 Tagen seit Zustel-
lung des Entscheids auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsge-
richts zu überweisen.

Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.

3. Der Kanton und die Gemeinde haben den beanwalteten Beschwerdefüh-
rern eine Parteientschädigung von je Fr. 500.-- (inkl. Barauslagen und 
MwSt) zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)
- den Gemeinderat Wollerau (R)
- den Regierungsrat 
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
- das kantonale Amt für Raumentwicklung
- und das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE), 3003 Bern. 

22

Schwyz, 28. August 2018

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 18. September 2018