# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bac6f7dd-dba0-59c2-b599-6009b883135d
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-09-24
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 24.09.2002 80.2002.26
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2002-26_2002-09-24.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2002.00026

  	
  Lugano

  24 settembre 2002

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il
  presidente della Camera di diritto tributario 

  del Tribunale d'appello

  
	
  giudice Alessandro Soldini

  
	
   

  
						

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 22 febbraio 2002

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ e __________ __________, __________ __________,  

  rappr. da: avv. __________. __________, __________
  __________ __________ __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Il 27
aprile 2001 i coniugi __________ e __________ __________ concedevano a
__________ __________ un diritto di compera per fr. 160'000.- sulle particelle
n. __________, __________ e __________ di __________.

                                         Il
diritto di compera veniva esercitato il 3 settembre successivo, indicando
nell’istanza d’iscrizione il prezzo di fr. 160'000.- pattuito nell’atto
notarile di costituzione del diritto di compera.

 

                                         1.2.

                                         Il 23
ottobre 2001 i coniugi __________ presentavano la dichiarazione per l’imposta
sugli utili immobiliari, indicando quale valore di alienazione fr. 130'000.-.

                                         Nella
notifica di tassazione del 26 novembre 2001 l’Ufficio di tassazione rettificava
il valore di alienazione indicato dai coniugi __________ in fr. 160'000.-.
L’utile imponibile veniva così definito in       fr. 2'236.-, per un imposta
dovuta di fr. 670.80.

 

                                         1.3.

                                         I coniugi
__________ presentavano reclamo, facendo valere che il prezzo di vendita era
stato concordemente ridotto a fr. 130'000.-.

                                         Il
reclamo veniva respinto dall’Ufficio di tassazione con decisione del 24 gennaio
2002, argomentando che il valore di alienazione è quello risultante dall’atto
notarile.

 

 

                                   2.   Con
il presente, tempestivo ricorso i coniugi __________, assistiti dall’avv.
__________, chiedono nuovamente che il valore di alienazione sia stabilito in
fr. 130'000.-, conformemente alla realtà economica dei fatti.

                                         L’Ufficio
di tassazione propone invece di respingere il ricorso.

                                         Dei
rispettivi argomenti verrà detto in seguito, per quanto necessario.

                                         In
occasione dell’udienza del 26 marzo 2002, assieme al ricorrente e al suo patrocinatore,
è comparso l’acquirente, il quale ha spiegato le ragioni per le quali è stato
concordato direttamente tra le parti un prezzo inferiore e, meglio, di fr.
130'000.-.

 

 

                                   3.   Il
presente ricorso viene evaso conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge
organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14
maggio 1998, che consente alla Camera di diritto tributario di decidere nella
composizione di un Giudice unico cause come la presente causa, che non pongono
questioni di principio e non sono di rilevante importanza.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Per
l’art. 131 cpv. 1 LT, il valore di alienazione è quello risultante dall’ atto
notarile o dalla contrattazione.

                                         La legge
tributaria pone, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione,
il riferimento al valore risultante dall'atto notarile. All'atto
pubblico la legge attribuisce un'efficacia probatoria superiore. L’art. 9 CC
dispone infatti che i registri pubblici e i pubblici documenti fanno piena
prova dei fatti che attestano, finché non sia dimostrata l’inesattezza del loro
contenuto (cvp. 1). Questa prova non è soggetta ad alcuna forma speciale (cpv.
2). 

 

                                         4.2.

                                         Per
costante giurisprudenza l’autorità fiscale può quindi provare che il prezzo
indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento
della proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state convenute o
effettuate altre prestazioni particolari (cfr. Soldini/Pedroli,
L’imposizione degli utili immobiliari, Lugano, 1996, p. 210).

                                         La
principale categoria di elementi che diminuiscono il valore di alienazione è rappresentata
da quei valori non immobiliari, che possono essere compresi nel prezzo
di acquisto dell'immobile. Valori non immobiliari sono, p. es., beni mobili, il
goodwill e, a determinate condizioni, i progetti di costruzione, ma anche prestazioni
che l'alienante si obbliga ad effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con
il trasferimento della proprietà fondiaria (cfr. Soldini/Pedroli, op.
cit., p. 228).

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Nel caso
in esame, non è questione, come di regola può accadere, di scorporare valori
non immobiliari dal valore di alienazione, ma di stabilire se il valore
indicato nel rogito corrisponda alla realtà. I ricorrenti sostengono infatti
che il valore di alienazione sarebbe stato ridotto, senza stipulare un atto
pubblico aggiuntivo, da fr. 160'000.- a 130'000.-. I coniugi __________ si sarebbero
infatti trovati in una situazione finanziaria delicata. L’acquirente, dal canto
suo, avrebbe stipulato un diritto di compera cedibile per il prezzo di fr.
160'000.- versando un acconto di fr. 20'000.- a valere quale pena convenzionale
in caso di mancato esercizio, che avrebbe rischiato di perdere, poiché la persona,
cui sarebbe stato ceduto il diritto di compera, sarebbe venuta a sua volta a
trovarsi in difficoltà finanziarie. Da qui la decisione di intavolare nuove
trattative con i proprietari e acquistare in proprio a un prezzo ridotto di fr.
30'000.-  il terreno nella speranza di rivenderlo, dopo avervi edificato il
previsto châlet.

 

                                         5.2.

                                         Secondo
la dottrina o almeno parte di essa, il prezzo del diritto di compera costituirebbe
uno degli essentialia negotii, a proposito del quale la dottrina più
recente ha negato, facendo propria la giurisprudenza risalente del Tribunale
federale, che in caso di riduzione del prezzo possa essere in qualche modo
applicato il principio in maiore minus (cfr. Giger,
Grundstückkauf, Berner Kommentar, 1997, p. 148).

                                         Il
giudice ha pertanto chiesto al ricorrente che la dichiarazione rilasciatagli
all'udienza del 26 marzo 2002 dall’acquirente __________ __________, a conferma
della precedente dichiarazione scritta del 30 agosto 2001, trovasse la
necessaria conferma in un atto pubblico aggiuntivo.

                                         Il 9
settembre 2002 le parti sono nuovamente comparse davanti al notaio e hanno
formalmente convenuto la modifica del prezzo del diritto di compera, che è così
stato ridotto a fr. 130'000.-.

                                         In simili
condizioni, nulla più osta all'accoglimento del ricorso.

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è accolto.

                                         §      Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 24 gennaio 2002 è riformata nel senso
che il valore dell'alienazione è stabilito in fr. 130'000.- e gli atti del procedimento
sono retrocessi all'Ufficio di tassazione per l'emanazione del nuovo conteggio.

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

                                         Non si
assegnano ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: