# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ad2d128d-57cf-511d-a963-4221133f0ed5
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-08
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Enteignungsgericht 08.12.2022 650 2021 52 (650 21 52)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_EG_001_650-2021-52_2022-12-08.pdf

## Full Text

Entscheid des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft,  
> Abteilung Enteignungsgericht 
 

vom 8. Dezember 2022 (650 21 52) 
 

 
 
 
Abgaberecht – Wasser und Abwasser  
 
Löschposten innerhalb eines Gebäudes werden vom Rechtsgrund einer Anschluss-
gebühr (d.h. der Erschliessungsleistung) mitumfasst / Leistungen des Gemeinwesen 
im Bereich des Löschschutzes (allgemeiner Löschschutz) gehören nicht zur mittels 
Anschlussgebühren entgoltenen Erschliessungsleistung / Bestätigung der Praxis zur 
Überprüfung des Äquivalenzprinzips 
 
 
Angesichts der reglementarischen Bemessungsvorschriften würde es Fragen aufwerfen, 
wenn die Beschwerdegegnerin Löschposten im Inneren des gebührenbetroffenen Gebäudes 
wissentlich nicht in die Bemessung der Gebührenhöhe miteinbezogen hätte. Vorliegend war 
dies nicht der Fall, da die Beschwerdegegnerin im Zeitpunkt der Veranlagung auf die Anga-
ben des Anschlussgesuchs abgestellt hat bzw. hat abstellen müssen und darin keine Lösch-
posten deklariert waren. (E. 2.3.2.1) 

 

Zum von der vom Gemeinwesen sicherzustellenden Lösch- bzw. Löschwasserbereitschaft 
profitierenden Personenkreis gehören nicht allein Grundeigentümer/innen von angeschlos-
senen Liegenschaften, sondern auch Eigentümer/innen von Gebäuden, welche nicht an die 
Wasserversorgung und/oder Kanalisation angeschlossen sind. Auch nicht angeschlossene 
Gebäude unterliegen der Löschpflicht nach § 4 Abs. 1 FWG. Entsprechend gewährleisten 
das WR und das AR aufgrund ihrer Anknüpfung am «Anschluss» keine mit Blick auf die er-
forderliche Individualäquivalenz genügende individuell-konkrete Zurechenbarkeit der Lösch-
schutzleistung des Gemeinwesens zu Eigentümern angeschlossener Gebäude. (E. 2.3.2.2) 

 

Die angefochtene Kanalisationsanschlussgebühr übertrifft den massgeblichen Mittelwert um 
das 2.05-Fache. Damit liegt ein gewisses Missverhältnis vor. Nach ständiger Rechtspre-
chung des Enteignungsgerichts handelt es sich hierbei jedoch noch um kein offensichtliches 
Missverhältnis. Demnach verletzt die Kanalisationsanschlussgebühr das Äquivalenzprinzip 
nicht. Die Beschwerde erweist sich deshalb mit Blick auf die Kanalisationsanschlussgebühr 
als unbegründet und ist abzuweisen. Anders verhält es sich in Bezug auf die Wasseran-
schlussgebühr, welche den massgebenden Mittelwert um das 4.86-Fache übertrifft. Vor dem 
Hintergrund seiner konstanten Praxis erkennt das Enteignungsgericht hier ein offensichtli-
ches Missverhältnis zwischen der geltend gemachten Gebühr und der Erschliessungsleis-
tung der Beschwerdegegnerin. Die Beschwerde erweist sich deshalb in Bezug auf die Was-
seranschlussgebühr als begründet. (E. 2.4.2.1) 

http://www.baselland.ch/main_entge-htm.280641.0.html

 

 

650 21 52 / 53 
 
 
 
 
 

 Urteil 
 vom 8. Dezember 2022 
 
 
 
 
 

Besetzung Abteilungspräsident Dr. Ivo Corvini-Mohn, 
Richter Patrick Brügger, Richter Arvind Jagtap, Richter 
Michael Angehrn, Richterin Dr. Linda Kubli, Gerichtsschreiber 
Dr. Thomas Kürsteiner 
 
 

Parteien A.____AG, Beschwerdeführerin, 
vertreten durch Alexander Heinzelmann, Advokat, 
Wasserturmplatz 3, Postfach 349, 4410 Liestal 

  
 
gegen 
 
 

 B.____, Beschwerdegegnerin 
 
 
 

Gegenstand Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühr 
 

  

 - 3 - 

 

A.  

Die A.____ AG (fortan Beschwerdeführerin) ist Alleineigentümerin des selbständigen 

dauernden Baurechts Nr. D7535 auf der im Alleineigentum des Kantons Basel-Landschaft 

stehenden Stammparzelle Nr. 4041 des Grundbuchs (GB) der B.____. Die Baurechtspar-

zelle der Beschwerdeführerin befindet sich gemäss der Nutzungsplanung der B.____ in 

der Gewerbezone G1. Auf ihrer Parzelle realisierte die Beschwerdeführerin einen Neubau 

und stellte für denselben am 13. August 2020 ein «Gesuch für einen Anschluss an die 

öffentliche Trinkwasserversorgung» für 83 Belastungswerte. Die Bruttogeschossfläche 

(BGF) des neugebauten Industrie- und Gewerbegebäudes mit einer Grundfläche von 

2'576 m2 beträgt 6'677.4 m2. Gestützt auf ihre einschlägigen Reglemente machte die Be-

schwerdegegnerin gegenüber der Beschwerdeführerin mit Verfügung bzw. Rechnung 

Nr. 154658 vom 27. Juli 2021 Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren im Total von 

CHF 370'113.50 (inklusive Mehrwertsteuern [MWST]) geltend. Im Detail berechnete die 

Beschwerdegegnerin die Wasser- und die Kanalisationsanschlussgebühr folgendermas-

sen: 

Wasseranschlussgebühr 

Bemessungsgrundlage Abgabesatz Abgabehöhe 

83 Belastungswerte CHF 300.00 CHF 24'900.00 

6'677.4 m2 BGF CHF 30.00 CHF 200'322.00 

Zwischentotal CHF 225'222.00 

Mehrwertsteuer 2.5% CHF 5'630.55 

Total CHF 230'852.55 

Kanalisationsanschlussgebühr 

Bemessungsgrundlage Abgabesatz Abgabehöhe 

83 Belastungswerte CHF 150.00 CHF 12'450.00 

6'677.4 m2 BGF CHF 17.50 CHF 116'854.50 

Zwischentotal CHF 129'304.50 

Mehrwertsteuer 7.7 % CHF 9'956.45 

Total CHF 139'260.95 

 

  

 - 4 - 

 

B.   

Am 5. August 2021 erhob die Beschwerdeführerin an der Abteilung Enteignungsgericht 

des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft (fortan Enteignungsgericht  

[EntGer]) Beschwerde gegen die Anschlussgebührenverfügung der Beschwerdegegnerin 

vom 27. Juli 2021. In ihrem Beschwerdeschreiben erklärte sie, sie könne aufgrund einer 

Ferienabwesenheit ihres Anwalts eine Begründung ihrer Beschwerde erst in ca. zwei Wo-

chen nachliefern. Mit Präsidialverfügung vom 12. August 2021 setzte das Enteignungsge-

richt der Beschwerdeführerin unter dem Hinweis auf die einschlägigen Rechtsgrundlagen 

eine zehntägige Nachfrist zur Einreichung eines klaren Rechtsbegehrens und der ange-

fochtenen Verfügung in Kopie und verband die Fristansetzung mit der Androhung, nach 

unbenutztem Fristablauf nicht auf die Beschwerde einzutreten. Unter der Voraussetzung, 

dass die Nachfrist gewahrt würde, erhielt die Beschwerdeführerin eine 30-tägige Frist 

(einmal erstreckbar) zur Einreichung einer Beschwerdebegründung. Mit Einschreiben vom 

23. August 2021 reichte die nunmehr durch Advokat Alexander Heinzelmann vertretene 

Beschwerdeführerin die angefochtene Verfügung in Kopie ein und beantragte, es sei die 

Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 27. Juli 2021 betreffend Wasser- und Kanalisa-

tionsanschlussgebühr für das Gewerbegebäude an der X.____strasse 26, B.____ auf 

Parzelle Nr. 4041 GB B.____ aufzuheben und die Wasseranschlussgebühr auf maximal 

CHF 64'964.40 zuzüglich 2.5 % Mehrwertsteuer sowie die Abwasseranschlussgebühr auf 

maximal CHF 35'820.90 zuzüglich 7.7 % Mehrwertsteuer zu reduzieren; unter o/e Kosten-

folge zu Lasten der Beschwerdegegnerin. Innert einmal erstreckter Frist begründete die 

Beschwerdeführerin ihre Beschwerde mit Eingabe vom 13. Oktober 2021 (fortan Be-

schwerdebegründung). Mit Präsidialverfügung vom 26. Oktober 2021 erhielt die Be-

schwerdegegnerin Gelegenheit, zur Beschwerde Stellung zu nehmen. Die Beschwerde-

gegnerin liess sich am 30. Dezember 2021 vernehmen und beantragte, die Beschwerde 

sei vollumfänglich abzuweisen; unter o/e Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin 

(fortan Stellungnahme). Am 6. Januar 2022 ordnete der Präsident des Enteignungsge-

richts eine Vorverhandlung an. Mit Einschreiben vom 21. Januar 2022 wurden die Partei-

en zur Vorverhandlung vom 17. Februar 2022 vorgeladen. Anlässlich der Vorverhandlung 

kamen die Parteien am 17. Februar 2022 überein, dass das Verfahren zur Prüfung der 

Aufnahme aussergerichtlicher Einigungsverhandlungen einstweilen zu sistieren sei. Am 

18. Februar 2022 sistierte das Enteignungsgericht das Verfahren deshalb. Nachdem die 

Verfahrenssistierung einmal verlängert worden war, beantragte die Beschwerdegegnerin 

 - 5 - 

 

am 26. April 2022 die Fortführung des Verfahrens sowie die Durchführung eines Augen-

scheins und liess sich (unaufgefordert) zum zweiten Mal zur Sache vernehmen (der Ein-

fachheit halber wird auf die Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 26. April 2022 fortan 

als «Duplik» Bezug genommen, da es sich um ihre zweite Schrift im Schriftenwechsel 

handelt). Mit Präsidialverfügung vom 10. Mai 2022 erhielt die Beschwerdeführerin Gele-

genheit zur Einreichung einer Replik. Am 28. Juli 2022 reichte die Beschwerdeführerin 

ihre Replik ein und beantragte, der Schriftenwechsel sei zu schliessen und die Parteien 

seien zu einer Hauptverhandlung vorzuladen. Das Enteignungsgericht schloss mit Präsi-

dialverfügung vom 7. September 2022 den Schriftenwechsel, überwies die Angelegenheit 

der Fünferkammer zur Beurteilung und ordnete einen Augenschein sowie eine Parteiver-

handlung an. Am 21. Oktober 2022 wurden die Parteien zum Augenschein vom 

1. Dezember 2022 und zur Hauptverhandlung vom 8. Dezember 2022 vorgeladen. Mit 

Eingabe vom 29. November 2022 liess Advokat Alexander Heinzelmann dem Gericht sei-

ne Honorarnote zukommen. 

 

C.   

Am 1. Dezember 2022 nahm die Fünferkammer des Enteignungsgerichts das Gewerbe-

gebäude der Beschwerdeführerin auf Parzelle Nr. 4041 GB B.____ in Augenschein. Das 

Protokoll des Augenscheins (fortan AS-Protokoll) sowie die Honorarnote von Advokat 

Heinzelmann gingen mit Verfügung vom 5. Dezember 2022 zur Kenntnisnahme an die 

Parteien. 

 

D.  

Anlässlich der heutigen Hauptverhandlung hielten die Parteien im Wesentlichen an ihren 

Begehren und Begründungen fest. Auf die Ausführungen der Parteien wird – soweit erfor-

derlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.  

 - 6 - 

 

Das Enteignungsgericht zieht 

 

i n  E r w ä g u n g :  

 

 

1. Formelles 

Für das Verfahren vor dem Enteignungsgericht gelten gemäss § 96a Abs. 3 des Gesetzes 

über die Enteignung vom 19. Juni 1950 (EntG, SGS 410) sinngemäss die Bestimmungen 

des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (Verwaltungspro-

zessordnung, VPO) vom 16. Dezember 1993 (SGS 271). Das Enteignungsgericht hat 

demzufolge von Amtes wegen die Eintretensvoraussetzungen zu prüfen (§ 16 Abs. 2 

Satz 2 VPO), den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 VPO) 

und das Recht von Amtes wegen anzuwenden (§ 16 Abs. 2 Satz 1 VPO). 

 

1.1 Zuständigkeit 

Die vorliegende Streitsache hat Erschliessungsabgaben der B.____ im Sinne von §§ 90 ff. 

EntG zum Gegenstand. Gemäss § 96a Abs. 1 EntG können die von Erschliessungsabga-

ben auf dem Gebiet des Kantons Basel-Landschaft Betroffenen beim Enteignungsgericht 

Beschwerde erheben (vgl. § 1 EntG). Die abgabebetroffene Liegenschaft liegt auf dem 

Gebiet der B.____ im Kanton Basel-Landschaft (§ 35 Abs. 1 lit. c des Gesetzes über die 

Organisation und die Verwaltung der Gemeinden [Gemeindegesetz] vom 28. Mai 1970 

[GemG, SGS 180]). Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des Enteignungsgerichts 

sind damit gegeben. 

 

Gemäss § 98a Abs. 2 i.V.m. Abs. 1bis EntG beurteilt die Fünferkammer des Enteignungs-

gerichts Streitigkeiten, deren Streitwert CHF 30'000.00 übersteigt. Vorliegend beantragt 

die Beschwerdeführerin die Aufhebung der Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 

27. Juli 2021 betreffend Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren in der Höhe von 

insgesamt CHF 370'113.50 (inklusive MWST). Der Streitwert übersteigt somit die ein-

gangs erwähnte Grenze. Für die Beurteilung der Streitigkeit ist somit die Fünferkammer 

funktionell zuständig.  

 - 7 - 

 

1.2 Frist und Form 

Die angefochtene Verfügung datiert vom 27. Juli 2021 und ist der Beschwerdeführerin 

demnach frühestens am 28. Juli 2021 zugegangen. Die Beschwerdeführerin hat ihre Be-

schwerde vom 5. August 2021 gleichentags der schweizerischen Post zur Übermittlung 

an das Enteignungsgericht aufgegeben. Unabhängig vom effektiven Fristbeginn steht 

damit fest, dass die zehntägige Beschwerdefrist nach § 96a Abs. 1 lit. a EntG eingehalten 

ist (zur Fristwahrung vgl. § 99 EntG i.V.m. § 46 Abs. 3 Satz 2 des Gesetzes über die Or-

ganisation der Gerichte [Gerichtsorganisationsgesetz, GOG] vom 22. Februar 2001 

[SGS 170]). 

 

Eine Beschwerde ist dem Enteignungsgericht schriftlich einzureichen, muss ein klar um-

schriebenes Begehren, die Unterschrift der beschwerdeführenden Partei oder der sie ver-

tretenden Person und – sofern wie vorliegend eine Verfügung angefochten wird – eine 

Kopie der angefochtenen Verfügung enthalten (§ 5 Abs. 1 VPO). Die ursprüngliche Be-

schwerdeeingabe der Beschwerdeführerin vom 5. August 2021 enthielt weder ein klares 

Rechtsbegehren noch eine Kopie der angefochtenen Verfügung. Entsprechend forderte 

das Enteignungsgericht die Beschwerdeführerin zur Verbesserung ihrer Eingabe innert 

einer (nicht erstreckbaren) zehntägigen Nachfrist auf und verband die Fristansetzung mit 

der Androhung des Nichteintretens im Säumnisfall (vgl. dazu § 5 Abs. 3 VPO). Die nun-

mehr anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin verbesserte ihre Beschwerdeeingabe auf-

forderungsgemäss innert Frist mit Eingabe vom 23. August 2021. 

 

Die Beschwerde erfolgte somit frist- und formgerecht. 

 

1.3 Übrige Eintretensvoraussetzungen 

Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin der angefochtenen Verfügung zur Erhebung 

der vorliegenden Beschwerde befugt (§ 96a Abs. 3 EntG i.V.m. § 47 Abs. 1 lit. a VPO). 

Das Enteignungsgericht prüft Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung, Unter-

schreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige 

Feststellung des Sachverhalts (§ 45 Abs. 1 lit. a und b VPO). Dagegen bildet die Ange-

messenheit von Entscheiden nicht Gegenstand der enteignungsgerichtlichen Überprüfung 

(§ 45 Abs. 1 lit. c e contrario VPO). Die Beschwerdeführerin moniert im Wesentlichen, 

dass die mit der angefochtenen Verfügung geltend gemachten Gebühren das Äquiva-

 - 8 - 

 

lenzprinzip verletzen würden (vgl. Beschwerdebegründung, Ziffer A.6.). Die Beschwerde-

führerin rügt demzufolge eine Rechtsverletzung und damit einen nach § 45 Abs. 1 lit. a 

VPO zulässigen Beschwerdegrund. Da neben den erwähnten auch alle übrigen Prozess-

voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 

 

 

2. Materielles 

2.1 Parteivorbringen 

2.1.1 Beschwerdeführerin 

Die Beschwerdeführerin begründet ihre Beschwerde mit dem Argument, dass die ihr ge-

genüber geltend gemachten Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren das Äquiva-

lenzprinzip verletzen würden (Beschwerdebegründung, Ziff. A.6.; dazu E. 2.4). Die Be-

schwerdeführerin rügt explizit nicht die vorschussweise Erhebung der Anschlussgebühren 

durch die Beschwerdegegnerin (Beschwerdebegründung, Ziff. B.11.; dazu E. 2.7). Eben-

so wenig bestreitet die Beschwerdeführerin, dass die in den einschlägigen Reglementen 

der Beschwerdegegnerin vorgesehene Bemessung der streitgegenständlichen An-

schlussgebühren in Abhängigkeit von den SVGW-Werten1 einerseits und nach Massgabe 

der Bruttogeschossfläche andererseits grundsätzlich zulässig ist, solange dadurch das 

Verhältnismässigkeits- bzw. Äquivalenzprinzip gewahrt werde (vgl. Beschwerdebegrün-

dung, Ziff. B.11. und ferner Ziff. B.15; dazu E. 2.2 und E. 2.5). Die Beschwerdeführerin 

anerkennt ausdrücklich, dass insgesamt 83 SVGW-Werte und eine Bruttogeschossfläche 

von 6'677.4 m2 für die Gebührenbemessung massgebend seien (vgl. Beschwerdebegrün-

dung, Ziff. B.11.). Die Beschwerdeführerin moniert, dass in ihrem konkreten Fall das Be-

messungskriterium der Bruttogeschossfläche im Verhältnis zu demjenigen der  

SVGW-Werte überproportional gewichtet werde, weil der Gebührensatz pro Quadratmeter 

Bruttogeschossfläche für ein Gebäude in der Gewerbezone G1 im Falle der Wasseran-

schlussgebühr CHF 30.00 und im Falle der Kanalisationsanschlussgebühr CHF 17.50 

betrage, während der Gebührensatz für einen SVGW-Wert im Falle der Wasseran-

schlussgebühr CHF 300.00 und im Falle der Kanalisationsanschlussgebühr CHF 150.00 

betrage (vgl. Beschwerdebegründung, Ziff. B.15. sowie Replik, Ziff. B.29.). Unter Verweis 

auf ein Urteil des EntGer vom 7. Juli 2016 [650 15 49] begründet die Beschwerdeführerin 

                                                
1 SVGW steht für «Schweizerischer Verein des Gas- und Wasserfaches». 

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die Verletzung des Äquivalenzprinzips, indem sie die ihr gegenüber geltend gemachten 

Anschlussgebühren exklusive Mehrwertsteuer ins Verhältnis zum mittels SVGW-Werten 

dargestellten Leistungsbezug ihrer abgabebetroffenen Liegenschaft setzt und so hypothe-

tische Gebührensätze von CHF 2'713.50 für die angefochtene Wasseranschlussgebühr 

und von CHF 1'557.90 für die angefochtene Kanalisationsanschlussgebühr ermittelt (vgl. 

Beschwerdebegründung, Ziff. B.14. sowie Replik, Ziff. B.11.; dazu E. 2.4.1 und 

E. 2.4.2.1). Diese hypothetischen Gebührensätze stellt die Beschwerdeführerin anschlies-

send in Bezug zu den in der kantonalen Rechtsprechung entwickelten «Referenzwerten», 

welche – der Beschwerdeführerin folgend – für Wasseranschlussgebühren CHF 397.85 

pro Belastungswert und für Kanalisationsanschlussgebühren CHF 543.00 pro Belas-

tungswert betragen (Beschwerdebegründung, Ziff. B.14. f. sowie Replik, Ziff. B.11. und 

Ziff. B.27 f.). Unter Verweis auf die einschlägige Gerichtspraxis und das in ihrem Fall  

6.8-Fache (Wasseranschlussgebühr) bzw. 2.98-Fache (Kanalisationsanschlussgebühr) 

Übertreffen des Referenzwerts stellt sich die Beschwerdeführerin auf den Standpunkt, 

dass sowohl die angefochtene Wasser- als auch die angefochtene Kanalisationsan-

schlussgebühr in einem offensichtlichen Missverhältnis zur von der Beschwerdegegnerin 

erbrachten Gegenleistung stehen, das Äquivalenzprinzip verletzt und die angefochtene 

Verfügung deshalb aufzuheben bzw. die Gebühren zu reduzieren seien (vgl. Beschwer-

debegründung, Ziff. B.11. und Ziff. B.14. sowie Replik, Ziff. B.28. und Ziff. B.32.; dazu 

E. 2.4).  

 

Anlässlich der heutigen Hauptverhandlung glich die Beschwerdeführerin die Berechnung 

der hypothetischen Gebührensätze mit den anlässlich des Augenscheins vom 

1. Dezember 2022 gewonnen Erkenntnissen ab und legte ihrer Berechnung neu ein Be-

lastungswertetotal von «94» zugrunde (vgl. Votum von Advokat Heinzelmann im HV-

Protokoll, S. 4 ff.). Weiter hielt die Beschwerdeführerin heute dafür, dass die anlässlich 

des Augenscheins deklarierten und im AS-Protokoll aufgeführten vier Löschposten nicht 

in die Beurteilung der Äquivalenz einzubeziehen seien, weil das SVGW-Merkblatt Lösch-

posten nicht aufliste, die Beschwerdegegnerin in ihren Reglementen jedoch auf die 

SVGW-Tabelle verweise (HV-Protokoll, S. 5; dazu E. 2.3.2.1).  

  

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2.1.2 Beschwerdegegnerin 

Die Beschwerdegegnerin hält der Beschwerdeführerin sinngemäss entgegen, dass die 

Bemessung der angefochtenen Anschlussgebühren nach den SVGW-Werten einerseits 

und der Bruttogeschossfläche andererseits, den konkreten Umständen des Sachverhalts 

(d.h. Industrie- und Gewerbebaute) angemessen Rechnung trage, weshalb eine Verlet-

zung des Äquivalenzprinzips zu verneinen sei (Stellungnahme, Rz. 7; Duplik, Rz. 5; Vo-

tum von C.____ im HV-Protokoll, S. 7; dazu E. 2.4). Die Anschlussgebühren seien im Fal-

le des streitbetroffenen Gebäudes im Vergleich zu einem gleich grossen Wohnhaus be-

reits um ca. 44% reduziert worden, weil der Gebührensatz in der Industrie- und Gewerbe-

zone bloss 50% pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche betrage und nicht 100% wie in 

der Wohnzone (Stellungnahme, Rz. 8). Ein grosser Teil der Wasserversorgungsinfrastruk-

tur diene darüber hinaus dem Löschschutz (dazu E. 2.3.2.2). Diesem Umstand trage das 

Berechnungsmodell der B.____ dadurch Rechnung, dass die Bruttogeschossfläche in die 

Bemessung der Gebührenhöhe einfliesse. Die Beschwerdeführerin lasse mit ihrer Argu-

mentation den Vorteil, den sie aufgrund des Löschschutzes durch die öffentlichen Was-

ser- und Abwasseranlagen erlange, völlig ausser Acht, obgleich auch dieser Mehrwert 

abzugelten sei (zum Löschschutz insgesamt Stellungnahme, Rz. 9; ferner auch Duplik, 

Rz. 6; ferner Voten von C.____ im AS-Protokoll, S. 10 f. und im HV-Protokoll, S. 2 sowie 

S. 7 f.; dazu E. 2.3.1 und E. 2.3.2.2). Die Beschwerdegegnerin erklärt sinngemäss, dass 

ihr Berechnungsmodell für Anschlussgebühren auf der Überlegung beruhe, dass in der 

Industrie- und Gewerbezone die angeschlossenen Bruttogeschossflächen und die ange-

schlossenen SVGW-Werte insgesamt je hälftig zum Einnahmetotal beitragen sollen (vgl. 

Stellungnahme, Rz. 10). Die Beschwerdegegnerin wirft der Beschwerdeführerin vor, sie 

habe nicht berücksichtigt, dass die B.____ bei der Berechnung der jährlichen Gebühren 

auf die Erhebung einer Grundgebühr verzichte und dies Verbrauchern mit geringen Was-

serbezügen jährlich wiederkehrend zugutekomme (Stellungnahme, Rz. 11; dazu 

E. 2.4.2.3). Die Fixkosten der Wasserversorgungs- und Kanalisationsanlagen müssten 

deshalb durch einmalige Anschlussgebühren gedeckt werden (Stellungnahme, Rz. 11). 

Die Beschwerdeführerin habe die Anschlussleitung mit Reserven dimensionieren lassen: 

Mit dem vorhandenen Hausanschluss sei es der Beschwerdeführerin möglich, 

300 Belastungswerte zu versorgen (Stellungnahme, Rz. 15; dazu E. 2.4.2.4). Die Be-

schwerdegegnerin begründet die Angemessenheit der angefochtenen Gebühren weiter 

mit einem als «Gutachten» bezeichneten, vom Bereich Tiefbau der B.____ angestellten 

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Vergleich der angefochtenen Gebühren mit den Kosten, welche die Beschwerdeführerin 

für die Versorgung des streitbetroffenen Gebäudes mit Wasser und die Entsorgung des 

Abwassers ohne Anschluss an die öffentlichen Versorgungs- und Entsorgungsanlagen 

der Beschwerdegegnerin zu gewärtigen hätte (Duplik, Rz. 6 und zugehöriges «Gutachten 

des Bereichs Tiefbau zum Äquivalenzprinzip im Fall der Beschwerde A.____ vom 

12. April 2022»). Dem Gutachten des Bereichs Tiefbau der Beschwerdegegnerin folgend, 

belaufen sich die ohne Anschluss an die öffentlichen Werke anfallenden Kosten während 

einer fünfzigjährigen Nutzungsperiode auf CHF 2'390'000.00 allein für die Versorgung mit 

Trinkwasser (dazu E. 2.4.2.2). Die Beschwerdegegnerin hält dafür, dass ihren einschlägi-

gen Reglementen uneingeschränkt Nachachtung zu schaffen sei, selbige nicht unter Be-

rufung auf das Äquivalenzprinzip «ausgehebelt» werden dürfen, das von der Beschwerde-

führerin angerufene Prinzip unter dem Terminus «Surrogat» überhaupt erst relevant wer-

de, wenn die Höhe einer Gebühr im Gesetz nicht hinreichend klar festgelegt sei, die Best-

immungen ihrer Reglemente jedoch klar seien und deshalb eine «[…] Überprüfung der 

festgelegten Abgabe auf Einhaltung […] des Äquivalenzprinzips grundsätzlich entbehrlich 

sei (BGE 121 I 235 E. 3e).» (Duplik, Rz. 2; dazu E. 2.4.2.5 und E. 2.5) Ihre vom kantona-

len Recht gewährleistete Gemeindeautonomie sei zu respektieren (Duplik, Rz. 2; dazu 

E. 2.5). Der Kanton Basel-Landschaft habe die einschlägigen Bestimmungen in den Reg-

lementen der B.____l ausserdem genehmigt, was klarerweise für die Zulässigkeit der ge-

wählten Berechnungsmethode spreche (Stellungnahme, Rz. 12; dazu E. 2.6). Was die 

anlässlich des Augenscheins deklarierten und im AS-Protokoll aufgeführten vier Lösch-

posten im Gebäude der Beschwerdeführerin anbelangt, ist die Beschwerdegegnerin der 

Ansicht, dass sie zu den Belastungswerten zu zählen seien und für die Gebührenbemes-

sung relevant seien (Votum von C.____ im HV-Protokoll, S. 3; dazu E. 2.3.2.1). 

 

2.2 Gesetzmässigkeit 

Unter diesem Titel ist zu prüfen, ob die Erhebung der angefochtenen Wasser- und Kanali-

sationsanschlussgebühren auf einer den Anforderungen des Legalitätsprinzips genügen-

den Rechtsgrundlage beruhen oder nicht. 

 

Öffentliche Abgaben bedürfen einer Grundlage in einem formellen Gesetz (Normstufe), 

welches zumindest den Kreis der Abgabepflichtigen (Abgabesubjekt) sowie den Gegen-

stand (Abgabeobjekt) und die Bemessungsgrundlagen der Abgabe selbst festlegt (vgl. 

 - 12 - 

 

Art. 127 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 

18. April 1999 [BV, SR 101] sowie § 135 der Verfassung des Kantons Basel-Landschaft 

vom 17. Mai 1984 [KV, SGS 100] und § 90 Abs. 3 EntG; BGE 123 I 248 E. 2 249 f.; Urteil 

des Bundesgerichts [BGer] 2C_150/2007 vom 9. August 2007 E. 1.2; KÜRSTEINER, Er-

schliessungsabgaberecht, Eine Analyse am Beispiel des Kantons Basel-Landschaft, Diss. 

Basel 2019, Liestal 2020, Rz. 86 ff. m.w.H.). Wie das Bundesgericht wiederholt festgehal-

ten hat, verfügt der kantonale wie auch der kommunale Gesetzgeber bei der Ausgestal-

tung von Kausalabgaben, mithin gerade auch im Bereich der Erschliessungsabgaben, 

über einen weiten – aber keinen grenzenlosen (dazu E. 2.5) – Spielraum (vgl. 

BGE 109 Ia 325 E. 4 327 f. m.w.H.; Urteil des BGer 2P.130/2002 vom 13. Dezember 2002 

E. 4.2; §§ 44 Abs. 2 und 45 Abs. 1 KV i.V.m. § 90 f. EntG und § 36 des Raumplanungs- 

und Baugesetzes vom 8. Januar 1998 [RBG, SGS 400]). Nach der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung zum Legalitätsprinzip im Abgaberecht stellt ein kommunaler Erlass dann 

ein formelles Gesetz dar, wenn er von der nach dem kantonalen Recht zuständigen Le-

gislativbehörde beschlossen wurde und dem (obligatorischen oder fakultativen) Referen-

dum unterstand (statt vieler BGE 127 I 60 E. 2e 66 und 120 Ia 265 E. 2a 266 f.).  

 

In Bezug auf die hier strittigen Abgabeerhebungen kommt Gemeinden (hier der Be-

schwerdegegnerin) gemäss § 90 Abs. 2 EntG die Kompetenz zu, von den Grundeigentü-

mern, deren Grundstück ein öffentliches Erschliessungswerk benutzt, Anschlussgebühren 

zu erheben. Zudem haben Gemeinden die Befugnis, Erschliessungsreglemente zu erlas-

sen, in denen sie insbesondere Art und Funktion, Trägerschaft, Eigentumsverhältnisse 

und die Finanzierung sowie den Unterhalt von Erschliessungsanlagen regeln (§ 36 RBG). 

Damit steht fest, dass die Beschwerdegegnerin befugt ist, in ihrem Recht die Erhebung 

von Anschlussgebühren zu normieren. Fraglich bleibt, ob die Bestimmungen im kommu-

nalen Recht der Beschwerdegegnerin den eingangs erwähnten Anforderungen des Ge-

setzmässigkeitsprinzips genügen. 

 

Der Einwohnerrat der B.____ (d.h. das Stadtparlament) hat im hier interessierenden Be-

reich das Wasserreglement (WR) und das Abwasserreglement (AR) erlassen. Beschlüsse 

des Einwohnerrats, welche den Erlass eines Reglements zum Gegenstand haben, unter-

liegen dem fakultativen Referendum nach § 121 Abs. 1 i.V.m. Abs. 4 e contrario GemG. 

Sowohl das Wasser- als auch das Abwasserreglement stellen demnach «formelle Geset-

 - 13 - 

 

ze» im Sinne der zitierten höchstrichterlichen Rechtsprechung dar. Nach ihrer Genehmi-

gung durch die Bau- und Umweltschutzdirektion des Kantons Basel-Landschaft am 

29. April 2019 sind beide Reglemente rückwirkend per 1. Januar 2019 in Kraft getreten. 

Hier von Bedeutung sind folgende Reglementsbestimmungen des Wasserreglements: 

«B. WASSERABGABE 
§ 5 Wasserlieferung 
1 Die WV liefert im Bereich ihres Versorgungsgebietes und nach ihrer Leistungsfähigkeit Wasser für den privaten 
Verbrauch, für Gewerbe und Industrie sowie für öffentliche Zwecke. Sie hält die für den Brandschutz notwendigen 
Löschwassermengen bereit. 
 

§ 6 Vorrang der Trink- und Löschwasserversorgung 
Die Trinkwasserversorgung sowie die Bereitstellung der öffentlichen Löschwasserreserven gehen allen übrigen 
Verwendungen vor. 
 

F. FINANZIERUNG 
Allgemeine Bestimmungen 
§ 34 Grundsätze 
2 Die Kosten der Stadt für Planung, Bau, Betrieb, Instandhaltung und Ersatz der Anlagen der WV sowie die Kosten 
der Wasserbeschaffung werden der Grundeigentümerschaft belastet, und zwar in Form von: 
- Anschlussgebühren für den Anschluss an die Anlagen der WV; 
- jährlichen Mengengebühren; 
- jährlichen Mietgebühren für die Wasserzähler; 
- Gebühren für Bewilligungen, Kontrollen und besondere Dienstleistungen. 
 

§ 35 Festlegung der Gebühren 
1 Der Einwohnerrat legt die Ansätze für die Berechnung der Anschlussgebühren im Anhang zu diesem Reglement 
fest. 
 

§ 37 Zahlungsmodalitäten 
2 Die einmaligen Gebühren sind als Vorschuss bei der Erteilung der Wasseranschlussbewilligung zu entrichten. Die 
definitive Rechnungstellung erfolgt nach der Abnahme  
 

Einmalige Gebühren  
§ 39 Anschlussgebühr  
1 Die Grundeigentümerschaft leistet der Stadt eine Anschlussgebühr, wenn das Grundstück an die Anlagen der WV 
angeschlossen wird. 
2 Die Anschlussgebühr richtet sich in den Gewerbezonen G1/G2, der Zone für öffentliche Werke und Anlagen 
OeWA, der Zone für Sport- und Freizeitanlagen und Quartierplänen mit Gewerbezonencharakter nach den Belas-
tungswerten gemäss SVGW und der Bruttogeschossfläche. Bei Industrie und Gewerbe mit besonders komplizier-
ten Installationsanlagen (z.B. chemische Produktions- und Laboranlagen) nach der geforderten Durchflussmenge, 
wobei pro 0.1 Liter pro Sekunde 1 Belastungswert gemäss SVGW berechnet wird. Kombinierte Armaturen werden 
einfach gezählt. Reserveleitungen werden in die Berechnung mit einbezogen. Für Betriebe mit Sprinkleranlage 
wird eine zusätzliche Anschlussgebühr erhoben, die sich nach dem Leistungsbedarf der Anlage bemisst. 
3 In den übrigen Zonen richtet sich die Anschlussgebühr nach der Bruttogeschossfläche. 
4 Bei Umnutzungen, Um-, Erweiterungs- und Ersatzbauten richtet sich die Anschlussgebühr in den Gewerbezonen 
G1/G2, der Zone für öffentliche Werke und Anlagen OeWA, der Zone für Sport- und Freizeitanlagen und Quartier-
plänen mit Gewerbezonencharakter nach der Erhöhung der Belastungswerten gemäss SVGW und der Bruttoge-
schossfläche. In den übrigen Zonen richtet sich die Anschlussgebühr nach der Erhöhung Bruttogeschossfläche. 
Die vorbestehenden Belastungswerte und Bruttogeschossflächen sind im Baugesuchsverfahren durch die Bau-
herrschaft auszuweisen.  
 

Wiederkehrende Gebühren  
§ 40 Grundsatz 

 - 14 - 

 

1Die Grundeigentümerschaft bezahlt jährlich der Stadt eine Mengengebühr und eine Mietgebühr für die Wasser-
zähler. 
 

§ 41 Mengengebühr 
Die Mengengebühr richtet sich nach dem Wasserbezug. 
 
 

ANHANG ZUM WASSERREGLEMENT 
1. Einmalige Gebühren 
Die einmaligen Gebühren sind indexiert. Als Index gilt der „Zürcher Index der Wohnbaupreise“, Baukostenplan 
Kapitel Nr. 51 (Bewilligungen / Gebühren), Indexstand 01.04.2010 = 100% 

1.1 Anschlussgebühr Gewerbezonen G1/G2, Zone für öffentliche Werke und Anlagen OeWA, Zone für 
Sport- und Freizeitanlagen sowie Quartierplänen mit Gewerbezonencharakter 
Die Anschlussgebühr beträgt CHF 300.00 pro SVGW-Wert und CHF 30.00 pro m2 Bruttogeschossfläche. 

1.2 Anschlussgebühr übrige Zonen 
Die Anschlussgebühr beträgt CHF 60.00 pro m2 Bruttogeschossfläche. 

1.3 Anschlussgebühr Sprinkleranlage 
Die Anschlussgebühr je Sprinkleranlage beträgt 
CHF 10‘000.00 mit einem Leistungsbedarf bis 2‘000 l/min bzw 
CHF 15‘000.00 mit einem Leistungsbedarf von 2‘000 l/min bis 4‘000 l/min bzw 
CHF 20‘000.00 mit einem Leistungsbedarf ab 4‘000 l/min.» [Kursivdruck hinzugefügt] 
 

Hinsichtlich der Kanalisationsanschlussgebühr sind folgende Reglementsbestimmungen 

des Abwasserreglements relevant: 

«D. FINANZIERUNG 
Allgemeine Bestimmungen 
§ 21 Grundsätze 
2 Die Kosten der Stadt für Planung, Bau, Betrieb, Unterhalt und Ersatz der Abwasseranlagen der Stadt sowie die 
vom Kanton überbundenen Kosten werden der Grundeigentümerschaft belastet, und zwar in Form von: 
Anschlussgebühren für den Anschluss an die Abwasseranlagen der Stadt; a jährlichen Mengengebühren; b. Ge-
bühren für Bewilligungen, Kontrollen und besondere Dienstleistungen. 
 

§ 22 Festlegung der Gebühren  
1 Der Einwohnerrat legt die Ansätze für die Berechnung der Anschlussgebühren im Anhang zu diesem Reglement 
fest.  
 

§ 24 Zahlungsmodalitäten 
2 Die einmaligen Gebühren sind als Vorschuss bei der Erteilung der Anschlussbewilligung zu entrichten. Die defini-
tive Rechnungstellung erfolgt nach der Abnahme.  
 

Einmalige Gebühren 
§ 26 Anschlussgebühr  
1 Die Grundeigentümerschaft muss der Stadt eine Anschlussgebühr leisten, wenn das Grundstück an die Abwas-
seranlagen der Stadt angeschlossen wird. 

2 Die Anschlussgebühr richtet sich in den Gewerbezonen G1/G2, der Zone für öffentliche Werke und Anlagen Oe-
WA, der Zone für Sport- und Freizeitanlagen und Quartierplänen mit Gewerbezonencharakter nach den Belas-
tungswerten gemäss SVGW und der Bruttogeschossfläche. Bei Industrie und Gewerbe mit besonders komplizier-
ten Installationsanlagen (z.B. chemische Produktions- und Laboranlagen) nach der geforderten Durchflussmenge, 
wobei pro 0.1 Liter pro Sekunde 1 Belastungswert gemäss SVGW berechnet wird. Kombinierte Armaturen werden 
einfach gezählt. Reserveleitungen werden in die Berechnung mit einbezogen. Für Betriebe mit Sprinkleranlage 
wird eine zusätzliche Anschlussgebühr erhoben, die sich nach dem Leistungsbedarf der Anlage bemisst. 

3 In den übrigen Zonen richtet sich die Anschlussgebühr nach der Bruttogeschossfläche. 

 - 15 - 

 

4 Bei Umnutzungen, Um-, Erweiterungs- und Ersatzbauten richtet sich die Anschlussgebühr in den Gewerbezonen 
G1/G2, der Zone für öffentliche Werke und Anlagen OeWA, der Zone für Sport- und Freizeitanlagen und Quartier-
plänen mit Gewerbezonencharakter nach der Erhöhung der Belastungswerten gemäss SVGW und der Bruttoge-
schossfläche. In den übrigen Zonen richtet sich die Anschlussgebühr nach der Erhöhung Bruttogeschossfläche. 
Die vorbestehenden Belastungswerte und Bruttogeschossflächen sind im Baugesuchsverfahren durch die Bau-
herrschaft auszuweisen.  
 

Wiederkehrende Gebühren  
§ 27 Grundsatz  
1 Die Grundeigentümerschaft bezahlt jährlich der Stadt eine Mengengebühr. 
 

§ 28 Mengengebühr  
1 Die Mengengebühr richtet sich nach dem Wasserbezug. 
 
 

ANHANG ZUM ABWASSERREGLEMENT 
1. Einmalige Gebühren 
Die einmaligen Gebühren sind indexiert. Als Index gilt der „Zürcher Index der Wohnbaupreise“, Baukostenplan 
Kapitel Nr. 51 (Bewilligungen / Gebühren), Indexstand 01.04.2010 = 100% 
1.1 Anschlussgebühr Gewerbezonen G1/G2, Zone für öffentliche Werke und Anlagen OeWA, Zone für 
Sport- und Freizeitanlagen sowie Quartierplänen mit Gewerbezonencharakter 
Die Anschlussgebühr beträgt CHF 150.00 pro SVGW-Wert und CHF 17.50 pro m2 Bruttogeschossfläche. 
1.2 Anschlussgebühr übrige Zonen 
Die Anschlussgebühr beträgt CHF 35.00 pro m2 Bruttogeschossfläche.» [Kursivdruck hinzugefügt] 

Das Wasser- und das Abwasserreglement der B.____ legen unter der Überschrift «Finan-

zierung» in allgemeinen Bestimmungen fest, wie die Kosten des Gemeinwesens für die 

Wasserversorgung und die Abwasserentsorgung und -reinigung finanziert werden. Bereits 

an dieser Stelle statuieren beide Reglemente gleichermassen die Grundeigentümer und 

Grundeigentümerinnen als Subjekt2 (§ 34 Abs. 2 WR und § 21 Abs. 2 AR) und den An-

schluss an die städtischen Wasserversorgungs- bzw. Abwasseranlagen als Objekt (§ 34 

Abs. 2 Spiegelstrich 1 WR und § 21 Abs. 2 AR) der strittigen Anschlussgebühren.3 Die 

Bemessungsgrundlagen sind in § 39 Abs. 2 Satz 1 WR und § 26 Abs. 2 Satz 1 AR be-

stimmt, wo für Gebäude in der Gewerbezone G1 wie dasjenige der Beschwerdeführerin 

die Belastungswerte gemäss SVGW und die Bruttogeschossfläche als Bemessungskrite-

rien definiert werden. Die Gebührensätze sind, wie in § 35 Abs. 1 WR und § 22 Abs. 1 AR 

vorgesehen, in den Anhängen zum Wasser- und zum Abwasserreglement festgelegt und 

betragen für die Bemessung der Wasseranschlussgebühr CHF 300.00 pro SVGW-Wert 

und CHF 30.00 pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche (Ziffer 1.1 des Anhangs zum WR) 

                                                
2 Mit Blick auf § 1 Abs. 2 WR und § 1 Abs. 2 AR, wo für den Geltungsbereich der beiden Regle-
mente ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass die Bezeichnung Grundeigentümerschaft auch 
Baurechtnehmer und Baurechtnehmerinnen mitumfasst, steht der Umstand, dass die Reglemente 
der Beschwerdegegnerin Baurechtnehmer und Baurechtnehmerinnen im Abgabetatbestand nicht 
explizit als Abgabesubjekte aufführen einer Abgabeerhebung gegenüber der Beschwerdeführerin 
als Baurechtnehmerin nicht entgegen. 
3 Dasselbe statuieren § 39 Abs. 1 WR und § 26 Abs. 1 AR. 

 - 16 - 

 

sowie für die Abwasseranschlussgebühr CHF 150.00 pro SVGW-Wert und CHF 17.50 pro 

Quadratmeter Bruttogeschossfläche (Ziffer 1.1 des Anhangs zum AR). Angesichts des-

sen, dass der Einwohnerrat der B.____ als kommunaler Gesetzgeber auch die Gebüh-

rensätze im Anhang zu den Reglementen beschliesst (vgl. § 35 Abs. 1 WR und § 22 

Abs. 1 AR) bzw. beschlossen hat, erhellt, dass die Beschwerdegegnerin auch die Gebüh-

renbemessung auf formell-gesetzlicher Stufe geregelt hat. 

 

Die angefochtenen Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren beruhen demzufolge 

auf klaren reglementarischen Grundlagen, welche die Anforderungen des Gesetzmässig-

keitsprinzips erfüllen. 

 

2.3 Abgabequalifikation und Rechtsgrund für die Abgabeerhebung 

Unter diesem Titel ist in einem ersten Schritt zu klären, ob die strittige Abgabe einer be-

stimmten Kategorie öffentlicher Abgaben zugeordnet werden kann. Zwischen den Partei-

en ist namentlich umstritten, ob es sich um eine Anschlussgebühr oder einen Anschluss-

beitrag handelt. Während die Beschwerdeführerin konsequent davon ausgeht, es handle 

sich bei den angefochtenen Abgaben um Anschlussgebühren, finden sich in der Stellung-

nahme und Duplik der Beschwerdegegnerin verschiedentlich Argumente, welche nahele-

gen, dass die Beschwerdegegnerin von Vorteilsbeiträgen (d.h. Anschlussbeiträgen) aus-

zugehen scheint (vgl. Stellungnahme, Rz. 9 und Duplik, Rz. 5). Ausgehend vom Resultat 

des ersten Prüfschritts ist in einem zweiten Schritt zu beurteilen, welches der Rechtsgrund 

für die strittigen Abgabeerhebungen ist, wobei namentlich die Streitpunkte zu klären sein 

werden, ob die vier am Augenschein besichtigten Löschposten im Gebäude der Be-

schwerdeführerin sowie das Bereithalten der für den Brandfall benötigten Löschwasser-

mengen und der dazu erforderlichen öffentlichen Wasserversorgungsinfrastruktur (insb. 

der Hauptwasserleitungen) rechtsgrundseitig zu berücksichtigen sind (vgl. zu den Partei-

standpunkten E. 2.1). 

 

2.3.1 Qualifikation der Abgabe 

Für die Beantwortung der Frage nach der rechtlichen Natur einer öffentlich-rechtlichen 

Abgabe ist nach konstanter höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht die im konkreten 

Abgabeerlass oder in einer Verfügung gewählte Bezeichnung (hier übereinstimmend An-

schlussgebühren), sondern die tatsächliche Ausgestaltung der fraglichen Abgabe mass-

 - 17 - 

 

gebend (statt vieler BGE 106 Ia 241 E. 3b 242 f.). Vorteilsbeiträge sind öffentlich-

rechtliche Abgaben, welche eine beitragspflichtige Person für den ihr aus der öffentlichen 

Einrichtung erwachsenden wirtschaftlichen Sondervorteil zu entrichten hat (§ 90 Abs. 1 

EntG; statt vieler Urteil des BGer 2C_140/2021 vom 17. November 2022 E. 3.5 m.w.H.). 

Der zu entgeltende Sondervorteil wird im Rahmen der Abgabebemessung regelmässig 

abstrakt festgelegt, d.h. nach der möglichen Nutzung eines Grundstücks (vgl. Urteil des 

BGer 2P.78/2003 vom 1. September 2003 E. 3.6). Die Anschlussgebühr ist dagegen eine 

einmalige Gegenleistung der Grundeigentümer dafür, dass sie das Recht erhalten, die 

Wasserversorgung für den Wasserbezug sowie die Abwasserversorgung für die Ableitung 

des Abwassers zu benutzen (KÜRSTEINER, a.a.O., Rz. 58). Eine Anschlussgebühr stellt 

mit anderen Worten das Entgelt für den tatsächlichen Anschluss eines Gebäudes an das 

öffentliche Versorgungs- bzw. Entsorgungsnetz dar und wird konkret bestimmt, regelmäs-

sig nach Art und Grösse der errichteten Baute (vgl. BGE 106 Ia 241 E. 3b 242 f.; Urteil 

des BGer 2P.78/2003 vom 1. September 2003 E. 3.6). Im Unterschied zum Beitrag wird 

eine Anschlussgebühr grundsätzlich erst fällig, wenn der Anschluss an das Erschlies-

sungswerk erfolgt und dessen Benutzung möglich ist (vgl. dazu die Ausführungen unter 

E. 2.7). Der Nachweis der tatsächlichen Nutzung ist nicht erforderlich (BGE 106 Ia 241 

E. 3b 242). Als Hauptunterscheidungsmerkmal zwischen Beitrag und Gebühr eignet sich 

im Kontext des Erschliessungsabgaberechts nach dem Ausgeführten der Entstehungs-

zeitpunkt: Entsteht eine Abgabe schon dann, wenn ein Grundstück an das öffentliche Er-

schliessungswerk angeschlossen werden könnte, d.h. im Fertigstellungszeitpunkt der 

fraglichen Erschliessungsanlage, so handelt es sich um einen sog. Erschliessungsbeitrag. 

Entsteht eine Abgabe dagegen erst im Zeitpunkt, in welchem die auf einem erschlosse-

nen Grundstück realisierte Baute an die öffentliche Wasserversorgung bzw. Kanalisation 

angeschlossen wird, so handelt es sich um eine Anschlussgebühr (statt vieler Urteil des 

EntGer vom 29. Oktober 2020 [650 18 41] E. 2.2; zum Ganzen KÜRSTEINER, a.a.O., 

Rz. 584 ff. [insb. Rz. 587] m.w.H., ferner auch die grafische Übersicht zur systematischen 

Einordnung vor Rz. 43). 

 

Wie bereits unter E. 2.2 erwähnt, sind die Anschlussgebühren der B.____ «für den An-

schluss» an die Wasserversorgung bzw. Kanalisation geschuldet und werden einerseits 

nach den SVGW-Werten sowie andererseits nach Massgabe der Bruttogeschossfläche 

der angeschlossenen Baute bemessen. Bei beiden Bemessungskriterien handelt es sich 

 - 18 - 

 

um gebäudebasierte und damit konkrete Grössen. Sowohl die Wasser- als auch die Ka-

nalisationsanschlussabgabe sind demnach als Anschlussgebühren und nicht als Beiträge 

zu qualifizieren. Neben der – wie sich nunmehr gezeigt hat – zutreffenden Bezeichnung 

der Anschlussabgabe als Gebühr sowohl in den Reglementen wie auch in der angefoch-

tenen Abgabeverfügung spricht auch der Umstand, dass die Beschwerdegegnerin Mehr-

wertsteuern auf die Beschwerdeführerin überwälzt hat, dafür, dass sich die B.____ der 

Qualifikation als Gebühr (und nicht Beitrag) eigentlich bewusst ist. Richtigerweise stellen 

Anschlussgebühren ein taugliches Objekt der Mehrwertsteuer dar, während Vorteilsbei-

träge nicht mehrwertsteuerpflichtig sind und eine entsprechende Steuerüberwälzung auf 

Beitragspflichtige demnach rechtsgrundlos erfolgen würde (vgl. Urteile des EntGer vom 

29. April 2021 [650 20 84] E. 2.3 mit zahlreichen Hinweisen sowie vom 10. September 

2015 [650 15 29] E. 3.2.3.4.3). 

 

2.3.2 Rechtsgrund für die Abgabeerhebung 

Nachdem feststeht, dass es sich bei den angefochtenen Anschlussabgaben um Gebüh-

ren handelt, bleibt in einem zweiten Schritt – wie eingangs erwähnt – zu klären, welches 

der vom Gemeinwesen gestiftete Rechtsgrund ist und ob letzterer auch die vier am Au-

genschein besichtigten Löschposten im Gebäude der Beschwerdeführerin (vgl. Abbildun-

gen Nrn. 5 und 6 des AS-Protokolls) sowie das Bereithalten der für einen Brandfall benö-

tigten Löschwassermengen und der dazu erforderlichen öffentlichen Wasserversorgungs-

infrastruktur (insb. die Hauptwasserleitungen) mitumfasst. 

 

Zur Beantwortung der aufgeworfenen Frage ist zunächst an den eine Kausalabgabe im 

Unterschied zu einer Steuer typisierenden Grundgedanken zu erinnern, wonach erstere 

stets auf einem unmittelbaren Leistungsaustausch zwischen dem Gemeinwesen und dem 

Abgabesubjekt beruhen (sog. Individualäquivalenz): Eine Kausalabgabe bildet als Entgelt 

stets die Gegenleistung der abgabepflichtigen Partei für die ihr vom Gemeinwesen er-

brachte Hauptleistung, welche den Rechtsgrund (bzw. die sog. «causa») bildet (Urteil des 

BGer 2C_140/2021 vom 17. November 2022 E. 3.2 m.w.H.).  

 

Vorliegend statuieren die Reglemente übereinstimmend, dass die strittigen Gebühren für 

den Anschluss an die Wasser- und Abwassererschliessungsinfrastruktur der B.____ ge-

schuldet ist. Ferner wird die rechtsgrundstiftende Erschliessungsleistung der B.____ den 

 - 19 - 

 

abgabepflichtigen Rechtsunterworfenen – sowohl dem Wasser- wie auch dem Abwasser-

reglement folgend – durch den Anschluss ihrer Gebäude an das städtische Wasserver-

sorgungs- bzw. Entwässerungswerk vermittelt: Fehlt es folglich an einem Gebäudean-

schluss an eines der beiden oder an beide Erschliessungswerke, fehlt es auch an einem 

Rechtsgrund, welcher es der Beschwerdegegnerin erlauben würde, eine Anschlussge-

bühr für das jeweilige Erschliessungswerk zu erheben. Daraus folgt, dass die rechts-

grundstiftende Erschliessungsleistung der B.____  bloss Leistungen umfasst, welche der 

Eigentümerschaft eines Gebäudes aufgrund des Vorhandenseins eines Anschlusses an 

das interessierende öffentliche Erschliessungswerk individuell-konkret zurechenbar sind. 

Leistungen dagegen, welche auch Eigentümerinnen und Eigentümern von Gebäuden 

zukommen, die nicht an das fragliche Erschliessungswerk des Gemeinwesens ange-

schlossen sind, gehören nicht zur abgabebegründenden Hauptleistung des Gemeinwe-

sens.  

 

2.3.2.1 Löschposten im Gebäude 

Klar ist an dieser Stelle, dass die vier Löschposten mit Blick auf das im Brandfall benötigte 

Wasser und damit auch das im Brandfall anfallende Abwasser sowohl versorgungs- als 

auch entsorgungsseitig zur Hauptleistung des Gemeinwesens gehören. Die Löschposten 

werden über den Anschluss der streitbetroffenen Liegenschaft an die städtische Wasser-

versorgung gespeist und das im Brandfall bezogene Wasser wird als Abwasser über den 

Gebäudeanschluss in die städtische Kanalisation entwässert. Die für die Löschposten 

erforderliche Versorgungs- und Entsorgungsleistung ist der Beschwerdeführerin somit im 

Sinne des zum Grundgedanken der Individualäquivalenz Ausgeführten individuell-konkret 

zurechenbar. Die Argumentation der Beschwerdeführerin, wonach die Löschposten des-

halb nicht zur Leistung zu zählen seien, weil das Merkblatt bzw. die Tabelle des SVGW 

Löschposten nicht aufliste, überzeugt nicht. Die einschlägigen Rechtsgrundlagen der Be-

schwerdegegnerin verweisen für die Gebührenbemessung auf das Kriterium der «Belas-

tungswerte gemäss SVGW» und nicht auf ein bestimmtes Merkblatt oder eine Tabelle 

(vgl. E. 2.2). Ein Belastungswert definiert als Durchfluss von 0.1 Liter Wasser pro Sekun-

de an der Entnahmestelle (vgl. dazu statt vieler Urteil des EntGer vom 7. Juli 2016 

[650 15 49] E. 2.4.3.4 mit Hinweis auf Kapitel 2.2.1 des Regelwerks W3 Richtlinie für 

Trinkwasserinstallationen, Ausgabe 2013, SVGW). Die Reglemente der Beschwerdegeg-

nerin stehen der Berücksichtigung der auf die Löschposten entfallenden Durchflussleis-

 - 20 - 

 

tung in der Form von Belastungswerten (bzw. SVGW-Werten) damit nicht entgegen. An-

gesichts der reglementarischen Bemessungsvorschriften würde es vielmehr Fragen auf-

werfen, wenn die Beschwerdegegnerin Löschposten wissentlich nicht in die Bemessung 

der Gebührenhöhe miteinbeziehen würde. Vorliegend war dies nicht der Fall, da die Be-

schwerdegegnerin im Zeitpunkt der Veranlagung auf die Angaben des Anschlussgesuchs 

abgestellt hat bzw. hat abstellen müssen und darin keine Löschposten deklariert waren. 

 

2.3.2.2 Löschwasser und -abwasser 

Fraglich bleibt, ob auch die Leistungen der B.____ im Bereich des Löschschutzes zur 

Hauptleistung im hier zu beurteilenden Abgaberechtsverhältnis gehören. Auf kantonal-

rechtlicher Stufe ist die Bewältigung von Brand-, Natur- und Spezialereignissen sowie die 

Feuerwehr, d.h. mitunter das Löschwesen, im Gesetz über die Feuerwehr (FWG) vom 

7. Februar 2013 (SGS 760) und in der zugehörigen Verordnung über die Feuerwehr 

(FWV) vom 27. August 2013 (SGS 760.11) geregelt. Demnach haben die Einwohnerge-

meinden sicherzustellen, dass jederzeit (genügend) Löschwasser zur Verfügung steht 

(§ 26 Abs. 1 FWG) und im Siedlungsgebiet Löschwasser in der Regel in Abständen von 

150 m bis 250 m verfügbar ist (§ 10 Abs. 1 FWV). Mit Blick auf die Finanzierung hält § 26 

Abs. 3 FWG fest, dass der Kanton Basel-Landschaft Beiträge an Hydranten leistet. Mehr 

ist den kantonalrechtlichen Grundlagen in Bezug auf die hier interessierende Frage –

 soweit ersichtlich – nicht zu entnehmen. Auf kommunaler Ebene statuiert § 5 Abs. 1 

Satz 2 WR, dass die B.____ die für den Brandschutz notwendigen Löschwassermengen 

bereithält, und § 6 WR hält fest, dass die Trinkwasserversorgung sowie die Bereitstellung 

der öffentlichen Löschwasserreserven allen übrigen Verwendungen vorgehen (vgl. betref-

fend den Wortlaut der Bestimmungen E. 2.2). 

 

Gemäss den reglementarischen Bestimmungen zu den Finanzierungsgrundsätzen des 

städtischen Wasserversorgungswesens und Abwasserwesens halten das WR und AR 

übereinstimmend fest, dass den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern – soweit 

ersichtlich – sämtliche Kosten weiterbelastet werden, und zwar hauptsächlich mittels ein-

maliger Anschlussgebühren und jährlich wiederkehrender mengenabhängiger Gebühren 

(§ 34 Abs. 2 WR und § 21 Abs. 2 AR). Entsprechend fallen auch die auf das Löschwesen 

zurückzuführenden Kosten der Wasserversorgung und des Abwasserwesens unter die 

mittels kommunaler Kausalabgaben (spezial-)finanzierten Kosten der Beschwerdegegne-

 - 21 - 

 

rin. Allerdings lassen weder § 39 WR noch § 36 AR erkennen, dass das Löschwesen Be-

standteil der von einer abgabepflichtigen Person mittels Anschlussgebühren zu entgelten-

den Erschliessungsleistung des Gemeinwesens sein soll. Beide Reglemente knüpfen am 

Anschluss an die Wasserversorgung und Kanalisation als abgabeauslösendem und 

rechtsgrundstiftendem Tatbestandselement an. Zum von der vom Gemeinwesen sicher-

zustellenden Lösch- bzw. Löschwasserbereitschaft profitierenden Personenkreis gehören 

nicht allein Grundeigentümer und Grundeigentümerinnen von angeschlossenen Liegen-

schaften, sondern auch Eigentümerinnen und Eigentümer von Gebäuden, welche nicht an 

die Wasserversorgung und/oder Kanalisation angeschlossen sind. Auch nicht ange-

schlossene Gebäude unterliegen der Löschpflicht nach § 4 Abs. 1 FWG. Entsprechend 

gewährleisten das WR und das AR aufgrund ihrer Anknüpfung am «Anschluss» keine mit 

Blick auf die erforderliche Individualäquivalenz genügende individuell-konkrete Zurechen-

barkeit der Löschschutzleistung des Gemeinwesens zu Eigentümerinnen und Eigentü-

mern angeschlossener Gebäude. Demnach ist festzuhalten, dass sich die Argumentation 

der Beschwerdegegnerin nicht auf die einschlägigen Bestimmungen des Wasser- und 

Abwasserreglements stützen lässt. Die Leistungen des Wasserversorgungswesens und 

des Abwasserwesens gehören im hier strittigen Abgaberechtsverhältnis, soweit sie die 

Sicherstellung des Löschschutzes betreffen, nicht zur von der Beschwerdeführerin zu 

entgeltenden Erschliessungsleistung der Beschwerdegegnerin und sind deshalb rechts-

grundseitig unbeachtlich. 

 

2.4 Äquivalenzprinzip 

2.4.1 Rechtliches 

Das Äquivalenzprinzip stellt die abgaberechtliche Ausgestaltung des Verhältnismässig-

keitsprinzips nach Art. 5 Abs. 3 BV einerseits und des Willkürverbots gemäss Art. 9 BV 

andererseits dar (statt vieler Urteile des BGer 2C_701/2016 vom 1. Dezember 2017 E. 2.1 

und 2C_161/2016 vom 26. September 2016 E. 3.4 je m.w.H.) und hat Verfassungsrang 

(Urteil des BGer 2C_1054/2013 vom 20. September 2014 E. 6.1, in: ZBl 116/2015, S. 483 

ff.). Dem Äquivalenzprinzip folgend muss eine Kausalabgabe in einem angemessenen 

Verhältnis zum Wert stehen, welchen die staatliche Leistung für die abgabepflichtige Per-

son hat. Die Abgabe darf zum objektiven Wert der Leistung nicht in einem offensichtlichen 

Missverhältnis stehen und muss sich in vernünftigen Grenzen bewegen (zum Ganzen 

KÜRSTEINER, a.a.O., Rz. 149 ff. mit zahlreichen Verweisen auf Literatur und Rechtspre-

 - 22 - 

 

chung). Der Gesetzgeber darf eine Abgabe demnach nicht beliebig hoch festsetzen (sog. 

Begrenzungsfunktion des Äquivalenzprinzips), sondern ist gehalten, eine Methode für die 

Bemessung zu finden, welche maximal zu gerade noch äquivalenten Abgabeergebnissen 

führt (sog. Bemessungsfunktion des Äquivalenzprinzips). Die Beschwerdeführerin führt 

das behauptete Missverhältnis der angefochtenen Gebühren auf das Bemessungskriteri-

um der Bruttogeschossfläche zurück, wobei sie dessen grundsätzliche Zulässigkeit expli-

zit nicht in Zweifel zieht (vgl. E. 2.1.1). Angesichts der ständigen, höchstrichterlichen 

Rechtsprechung, nach welcher auch Kriterien wie dasjenige des Gebäudeversicherungs-

werts, welches gegenüber demjenigen der Bruttogeschossfläche einen (noch) weniger 

nahen Zusammenhang zu den hier interessierenden Abgabeobjekten (d.h. Wasser- bzw. 

Kanalisationsanschluss) aufweist, das Interesse der Grundeigentümer an der Erschlies-

sung zuverlässig zum Ausdruck bringen, wäre auch nicht einzusehen, weshalb die von 

der Beschwerdegegnerin für Anschlussgebühren vorgesehene Bemessungsmethode un-

ter äquivalenzprinzipiellen Prüfpunkten grundsätzlich unzulässig sein sollte (Urteile des 

BGer 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.3, in: URP 2008, S. 16 ff.; 2P.281/2004 

vom 2. März 2005 E. 3.2; 2P.281/2004 vom 2. März 2005 E. 3.2; 2P.262/2005 vom 

9. Februar 2006 E. 3.1, in: URP 2006, S. 394; 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.3). 

Die Bemessung der vorliegend angefochtenen Anschlussgebühren anhand der SVGW-

Werte und der Bruttogeschossfläche ist folglich im Grundsatz nicht zu beanstanden.  

 

Weiter ist daran zu erinnern, dass im Falle von Anschlussgebühren nicht die effektive 

Nutzung der Erschliessungsanlagen für den objektiven Wert der staatlichen Leistung 

massgebend ist. Wertbestimmend ist das auf Spitzenwerte ausgelegte Nutzungspotential 

(Urteile des BGer 2C_1054/2013 vom 20. September 2014 E. 6.3 und 2C_816/2009 vom 

3. Oktober 2011 E. 5.4; Urteil des EntGer vom 15. Juni 2017 [650 14 117] E. 2.3.4). Von 

der schematischen Bemessung von Anschlussgebühren nach dem Gebäudeversiche-

rungswert ist praxisgemäss dann abzuweichen, wenn der Wasserverbrauch respektive 

Abwasseranfall im Verhältnis zum versicherungstechnischen Wert einer Baute ausseror-

dentlich hoch oder niedrig ist, was insbesondere bei Industriebauten der Fall sein kann 

(Urteil des BGer 2C_847/2008 vom 08. September 2009 E. 2.1). Übertragen auf die vor-

liegend zu beurteilende Bemessungsmethode bedeutet dies, dass von der schematischen 

Bemessung nach den SVGW-Werten und der Bruttogeschossfläche beispielsweise dann 

abzuweichen ist, wenn der Wasserverbrauch respektive der Abwasseranfall im Verhältnis 

 - 23 - 

 

zur Bruttogeschossfläche, d.h. der Grösse eines Gebäudes, ausserordentlich hoch oder 

niedrig ist. Die auf Spitzenwerte ausgelegte Nutzungsmöglichkeit lässt sich in Kenntnis 

der Anzahl und Art der vorhandenen Sanitärinstallationen anhand von Belastungswerten 

quantifizieren: Gemäss dem Schweizerischen Verein des Gas- und Wasserfaches 

(SVGW) entspricht ein Belastungswert von 1 – wie bereits erwähnt – einem Durchfluss 

von 0.1 l pro Sekunde. Der Belastungswert bezeichnet den am Anschlusspunkt vor einer 

Entnahmestelle zur Verfügung gestellten Durchfluss in Funktion des Verwendungszwecks 

und der Benützungsdauer (Kapitel 2.2.1 Regelwerk W3 Richtlinie für Trinkwasserinstalla-

tionen, Ausgabe 2013, SVGW). Durch die Verwendung von Belastungswerten als Be-

messungsgrundlage von Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren wird das Verur-

sacherprinzip im Vergleich zum Kriterium der Bruttogeschossfläche stärker gewichtet. 

Dies hat die Beschwerdegegnerin im Zuge der Revision ihrer Reglemente offenbar auch 

erkannt: In der Vorlage des Stadtrats an den Einwohnerrat Nr. 2018/73 betreffend die 

Revision des Wasser- und Abwasserreglements führt die Beschwerdegegnerin aus, die 

Bruttogeschossfläche sei ein Indikator für den mutmasslichen Wasserverbrauch in einer 

Liegenschaft, wenn auch der Zusammenhang weniger eindeutig sei, als dies auf Belas-

tungswerte zutreffe (vgl. die als Beilage 14 zur Beschwerdebegründung eingereichte 

[nicht paginierte] Vorlage Nr. 2018/73 des Stadtrats an den Einwohnerrat, S. 8). Jeder 

Apparat erhält einen bestimmten Belastungswert zugesprochen. Liegen sämtliche Belas-

tungswerte vor, so werden diese zusammengerechnet. Anhand des derart ermittelten 

Belastungswertetotals kann schliesslich der ideale Rohrdurchmesser für die Wasser- und 

Kanalisationsanschlussleitung (Hausanschlussleitungen) bestimmt werden. Der Rohr-

durchmesser der Hausanschlussleitungen ist (abgesehen von weiteren Faktoren wie dem 

Wasserdruck, den Neigungswinkeln und den zu überwindenden Höhendifferenzen) ein 

wesentlicher Faktor, der die Spitzenleistung limitiert (vgl. Urteile des EntGer vom 7. Juli 

2016 [650 15 49] E. 2.4.3.4 und vom 29. Oktober 2020 [650 18 41] E. 2.6.3.2). 

  

 - 24 - 

 

2.4.2 Würdigung 

Vor dem Hintergrund, dass die Beschwerdegegnerin die Äquivalenz der angefochtenen 

Gebühren namentlich mit Blick auf die Wasseranschlussgebühr gerade auch mit der Si-

cherstellung des Löschschutzes begründet, ist einleitend an das Ergebnis unter E. 2.3.2.2 

zu erinnern. Danach gehört die Sicherstellung des Löschschutzes (d.h. konkret die Mehr-

kosten für die Dimensionierung der Hauptleitungen sowie die Bereitstellungskosten für die 

benötigte Löschwassermenge) nicht zur von der Beschwerdeführerin zu entgeltenden 

Erschliessungsleistung der B.____. Im Folgenden werden die den Löschschutz betreffen-

den Argumente der Beschwerdegegnerin deshalb nicht erneut bzw. gesondert in die Be-

urteilung der Einhaltung des Äquivalenzprinzips einbezogen. 

 

Nachstehend ist in einem ersten Schritt zu überprüfen, ob die von der Beschwerdegegne-

rin geltend gemachten Anschlussgebühren in einem offensichtlichen Missverhältnis zur 

als Gegenleistung erbrachten Erschliessungsleistung der B.____ stehen. Sollte im Falle 

einer oder beider angefochtenen Gebühren eine Verletzung des Äquivalenzprinzips zu 

erkennen sein, ist im Anschluss auf die Argumente der Beschwerdegegnerin mit Bezug 

zum Äquivalenzprinzip einzugehen (Gutachten, Verzicht auf Grundgebühr und mit Reser-

ven dimensionierter Gebäudeanschluss, Entbehrlichkeit der Überprüfung des Äquivalenz-

prinzips zufolge seiner Surrogatsfunktion). Fehlt es an einer Verletzung des Äquivalenz-

prinzips, kann dahingestellt bleiben, wie es sich mit den Argumenten der Beschwerde-

gegnerin verhält. 

 

2.4.2.1 Offensichtliches Missverhältnis  

Im Kanton Basel-Landschaft bemessen verschiedene Gemeinden ihre Anschlussgebüh-

ren (ausschliesslich) nach Belastungswerten. Ihre Ansätze lagen per Ende 2017 für Was-

seranschlussgebühren zwischen CHF 250.00 und CHF 800.00 pro Belastungswert und 

für Kanalisationsanschlussgebühren zwischen CHF 280.00 und CHF 1'000.00 pro Belas-

tungswert. Der durchschnittliche Gebührensatz betrug für Wasseranschlussgebühren 

CHF 397.85 und für Kanalisationsanschlussgebühren CHF 543.00 pro Belastungswert 

(vgl. die Übersicht bei KÜRSTEINER, a.a.O., Rz. 618; Urteil des EntGer vom 29. Oktober 

2020 [650 18 41] E. 2.6.3.2). Anlässlich des Augenscheins vom 1. Dezember 2022 wur-

den sämtliche Wasserbezugsstellen bzw. Sanitärinstallationen im Gewerbegebäude der 

Beschwerdeführerin protokollarisch festgehalten. Das Ergebnis (d.h. das AS-Protokoll) ist 

 - 25 - 

 

den Parteien in der Folge zur Kenntnis gebracht worden, sodass es ihnen heute möglich 

war, dazu Stellung zu nehmen (HV-Protokoll, S. 2). Auf der Basis der protokollarischen 

Zusammenstellung aller Wasserbezugsstellen kann anhand einer Gewichtung mit den 

entsprechenden Belastungswerten gemäss der Richtlinie für Trinkwasserinstallationen 

des SVGW (Ausgabe 2013) das im Gewerbegebäude effektiv vorhandene Bezugspoten-

tial quantifiziert werden. Die Tabelle auf der folgenden Seite zeigt, auf welcher Gebäude-

ebene wie viele Wasserbezugsstellen welchen Typus vorhanden (bzw. mit Blick auf eine 

noch zu realisierende Küche «geplant») und mit welchen Belastungswerten selbige zu 

gewichten sind. Nachdem das Gericht in E. 2.3.2.1 erwogen hat, dass auch die Leistungs-

fähigkeit der Löschposten zu berücksichtigen ist, bleibt festzuhalten, dass an die Wasser-

versorgung der Beschwerdegegnerin Wasserbezugsstellen mit einem Bezugspotential 

von 116.4 Belastungswerten angeschlossen sind. Nach einer Division durch 116.4 resul-

tiert im Falle der Wasseranschlussgebühr (CHF 225'222.00 exkl. MWST) ein hypotheti-

scher Gebührensatz von CHF 1'934.90 pro Belastungswert und im Falle der Kanalisati-

onsanschlussgebühr (CHF 129'304.50 exkl. MWST) ein solcher von CHF 1'110.86 pro 

Belastungswert. Ein Vergleich der eingangs erwähnten Durchschnittssätze (Referenzwer-

te) mit den eben für das Gebäude der Beschwerdeführerin ermittelten hypothetischen 

Gebührensätzen pro Belastungswert zeigt, dass die hypothetischen Gebührensätze die 

massgebenden Referenzwerte im Falle der angefochtenen Wasseranschlussgebühr um 

das 4.86-Fache und im Falle der angefochtenen Kanalisationsanschlussgebühr um das 

2.05-Fache übertreffen. 

 - 26 - 

 

 

 

Kalt- und Warmwasser: 

Handwaschbecken, 

Waschrinne, 

Waschtisch, Bidet

Spülkasten, 

Getränkeautomat

Kalt- und Warmwasser: 

Spülbecken/Waschtrog

Haushaltgeschirr-

spülmaschine

Kalt- und Warmwasser: 

Dusche

Entnahmegarnitur für 

Garten und Garage 

(0.5 Zoll)

Entnahmegarnitur für 

Garten und Garage 

(0.75 Zoll)

Thermische ALS 

Heizung

Löschposten (LP)

Total aller 

Belastungswerte (exkl. 

ALS und LP)

Total aller 

Belastungswerte (inkl. 

ALS und LP)

2
1

4
2

6
5

8
1

5
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3
6

6

5
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2

1
1

1
2

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1
1

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0

1
0

2
0

1
1
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4

2
2

2

3
6

6

5
5

5

1
4

4

2
1
2

1
2

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2
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2
0

1
1
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3
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1
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l Kopfbau- bzw. 

Bürobereich
Produktion

Erdgeschoss

 - 27 - 

 

Eine Verletzung des Äquivalenzprinzips erkannte das Enteignungsgericht bisher in fol-

genden Fällen: 

 Für nach dem Gebäudeversicherungswert bemessene Wasseranschlussgebühren 

bei einem hypothetischen Abgabesatz von CHF 2'346.50 pro Belastungswert (vgl. 

Urteil des EntGer vom 7. Juli 2016 [650 15 49] E. 2.4.3.4; knapp 6-Faches des Mit-

telwerts) und von CHF 1'326.20 (vgl. Urteil des EntGer vom 15. Juni 2017 

[650 14 117] E. 2.3.4.2 [CHF 29'176.70/22 Belastungswerte]; 3.4-Faches des Mit-

telwerts, bestätigt mit KGE VV vom 22.  August 2018 [810 17 300] E. 8.3). 

 Für eine nach Kubikmetern (d.h. nach dem Gebäudevolumen) bemessene Kanali-

sationsanschlussgebühr bei einem hypothetischen Abgabesatz von CHF 7'052.50 

pro Belastungswert (vgl. Urteil des EntGer vom 18. März 2021 [650 19 4] 

E. 2.4.3.2, knapp 13-Faches des Mittelwerts. Eine gegen dieses Urteil des EntGer 

erhobene Beschwerde hat die Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht des 

Kantonsgerichts am 26. Oktober 2022 abgewiesen und das Urteil des Enteig-

nungsgerichts gestützt. Eine schriftliche Begründung von KGE VV vom 

26. Oktober 2022 [810 21 250] steht noch aus.). 

 

Dagegen verneinte das Enteignungsgericht eine Verletzung des Äquivalenzprinzips durch 

eine Kanalisationsanschlussgebühr, deren hypothetischer Gebührensatz mit 

CHF 1'216.40 pro Belastungswert um das 2.24-Fache über dem Mittelwert lag knapp (vgl. 

Urteil des EntGer vom 29. Oktober 2020 [650 18 41] E. 2.6.3.2).  

 

Unter Würdigung aller relevanten Umstände und in Anlehnung an die dargelegte Kasuistik 

gelangt das Enteignungsgericht zum Schluss, dass die vorliegend angefochtene Kanalisa-

tionsanschlussgebühr zwar in einem gewissen Missverhältnis zum objektiven Wert der 

von der Beschwerdegegnerin erbrachten Gegenleistung stehen mag, dieses Missverhält-

nis mit einem Übertreffen des Mittelwerts um das 2.05-Fache jedoch kein offensichtliches 

ist. Demnach verletzt die geltend gemachte Kanalisationsanschlussgebühr das Äquiva-

lenzprinzip entgegen dem Standpunkt der Beschwerdeführerin nicht. Die Beschwerde 

erweist sich deshalb mit Blick auf die Kanalisationsanschlussgebühr als unbegründet und 

ist abzuweisen. 

 

 - 28 - 

 

Anders verhält es sich in Bezug auf die Wasseranschlussgebühr, welche den massge-

benden Mittelwert um das 4.86-Fache übertrifft. Vor dem Hintergrund der dargelegten 

Kasuistik sowie unter Würdigung aller relevanten Umstände erkennt das Enteignungsge-

richt hier ein offensichtliches Missverhältnis zwischen der geltend gemachten Gebühr und 

der Erschliessungsleistung der Beschwerdegegnerin. Die Beschwerde erweist sich des-

halb in Bezug auf die Wasseranschlussgebühr als begründet. In Gutheissung der Be-

schwerde ist die Angelegenheit darum zur Neufestsetzung einer Wasseranschlussgebühr 

im Sinne der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. 

 

Vor dem Hintergrund, dass im Falle der angefochtenen Wasseranschlussgebühr eine 

Verletzung des Äquivalenzprinzips erkannt worden ist, bleibt für sie im Folgenden zu prü-

fen, ob das Gutachten der Beschwerdegegnerin (E. 2.4.2.2), der Verzicht der Beschwer-

degegnerin auf die Erhebung einer Grundgebühr (E. 2.4.2.3), der mit Reserven dimensio-

nierte Gebäudeanschluss der Beschwerdeführerin (E. 2.4.2.4) oder die von der Be-

schwerdegegnerin behauptete «Entbehrlichkeit der Überprüfung des Äquivalenzprinzips» 

zufolge seiner Surrogatsfunktion (E. 2.4.2.5) etwas am erkannten «offensichtlichen Miss-

verhältnis» zwischen der Wasseranschlussgebühr und der Gegenleistung der B.____ zu 

ändern vermögen. 

 

2.4.2.1 Gutachten des Bereichs Tiefbau der B.____ 

Wie dem titelerwähnten Gutachten zu entnehmen ist, basiert selbiges auf der Annahme, 

unter dem Prüfwinkel des Äquivalenzprinzips stelle sich die Frage, ob eine Alternative 

zum Netzeinkauf günstiger oder teurer wäre. In der Folge kommt die Beschwerdegegnerin 

auf der Basis einer Offerte für die Lieferung von Trinkwasser mittels Lastkraftwagen 

(LKW) und unter der Annahme eines bestimmten jährlich zu deckenden Wasserbedarfs 

zum Ergebnis, dass die Kosten für eine fünfzigjährige Nutzungsdauer mit 

CHF 2'390'000.00 zu veranschlagen wären, was für die Beschwerdeführerin zehnmal 

teurer wäre als die geltend gemachte Wasseranschlussgebühr. 

 

Dass ein von einer Partei in Auftrag gegebenes Gutachten nicht denselben Rang wie ein 

vom Gericht nach dem einschlägigen Verfahrensrecht eingeholtes Gutachten besitzt, ent-

spricht ständiger Rechtsprechung (statt vieler BGE 125 V 351 Regeste). Gleiches hat 

umso mehr für ein «Gutachten» zu gelten, das eine Partei nicht bei einer sachverständi-

 - 29 - 

 

gen Person, d.h. einer oder einem Dritten, in Auftrag gegeben, sondern – wie vorliegend 

die Beschwerdegegnerin – selbst erstattet hat. Ungeachtet des Umstands, dass es sich 

beim hier zu beurteilenden Gutachten um kein Gutachten im rechtlichen Sinne handelt, 

sondern vielmehr um eine Parteibehauptung, hat das Gericht die darin vorgebrachten 

Argumente im Rahmen der freien Beweiswürdigung auf ihre Schlüssigkeit, Nachvollzieh-

barkeit und Widerspruchsfreiheit hin zu prüfen (vgl. BGE 125 V 351 E. 352 ff.; zur freien 

Beweiswürdigung § 12 Abs. 1 Satz 2 VPO). 

 

Vorliegend verkennt die B.____ die Tragweite der Tatsache, dass sie als Gemeinwesen 

sowohl im Bereich der Wasserversorgung als auch im Bereich der Abwasserentsorgung 

über ein faktisches Monopol verfügt (vgl. dazu § 14 ff. AR und § 3 Abs. 1 WR) und die 

Beschwerdeführerin rechtlich verpflichtet ist, ihr Gebäude an das kommunale Wasserver-

sorgungs- und Abwasserentsorgungsnetz anzuschliessen. Der Umstand, dass die Be-

schwerdeführerin keine Alternative gegenüber dem Anschluss ihres Gewerbegebäudes 

an die Wasserversorgung und Kanalisation der B.____ hat, beraubt sie selbst, die Be-

schwerdegegnerin sowie das Gericht gleichermassen der Möglichkeit, den Preis der von 

der B.____ erbrachten Erschliessungsleistung demjenigen Preis gegenüberzustellen, der 

für dieselbe Leistung auf dem freien Markt verlangt würde (vgl. dazu BGE 118 Ia 320 

E. 4c S. 326 f., in: Pra 1993 Nr. 139 E. 4c, S. 540 f.). Im Gegensatz zum Standpunkt der 

Beschwerdegegnerin stellen die Kosten für eine LKW-gestützte und damit netzunabhän-

gige Trinkwasserversorgung kein taugliches Vergleichsobjekt dar, sind die Verteilungs- 

und Speicherkosten doch zu verschieden von jenen einer netzabhängigen und damit lei-

tungsgebundenen Wasserversorgung wie derjenigen der B.____. Kurz: Das Gutachten 

vergleicht Kosten unterschiedlicher Leistungen miteinander. Die LKW-gestützte netzun-

abhängige Wasserversorgung stellt eine gegenüber der leitungsgebundenen netzabhän-

gigen Versorgung eine entscheidend andere Leistung dar. Entsprechend überzeugt die 

auf das Gutachten abstellende Argumentation der Beschwerdegegnerin nicht und vermag 

namentlich nicht nachzuweisen, dass die vorliegend geltend gemachte Wasseranschluss-

gebühr ihrer Höhe nach das Äquivalenzprinzip wahrt. 

 

2.4.2.2 Verzicht auf die Erhebung einer Grundgebühr 

Wie bereits unter E. 2.1.2 erwähnt, hält die Beschwerdegegnerin dafür, dass zu berück-

sichtigten sei, dass sie für die Berechnung der jährlich wiederkehrenden Gebühren auf die 

 - 30 - 

 

Erhebung einer Grundgebühr verzichte, weil dies Verbrauchern mit geringen Wasserbe-

zügen jährlich wiederkehrend zugutekomme (Stellungnahme, Rz. 11). Die Fixkosten der 

Wasserversorgungs- und Kanalisationsanlagen müssten deshalb durch einmalige An-

schlussgebühren gedeckt werden (Stellungnahme, Rz. 11). 

 

Der Rechtsstandpunkt der Beschwerdegegnerin überzeugt aus verschiedenerlei Gründen 

nicht: Zum einen hat der Verzicht auf die Erhebung einer Grundgebühr im Anschlussge-

bührenverhältnis keinen Einfluss auf den Wert der vom Gemeinwesen erbrachten und der 

pflichtigen Person zu entgeltenden Erschliessungsleistung, weshalb die Beschwerdegeg-

nerin aus dieser Argumentation mit Blick auf die Einhaltung oder Verletzung des Äquiva-

lenzprinzips nichts zu ihren Gunsten ableiten kann. Zum andern steht das kantonale 

Recht der Finanzierung von Fixkosten der Wasserversorgung durch Anschlussgebühren 

entgegen: Nach § 12 Abs. 1 der Verordnung über die Wasserversorgung sowie die Nut-

zung und den Schutz des Grundwassers (WVV, SGS 455.11) übertragen Gemeinden die 

Kosten der öffentlichen Wasserversorgung auf die Wasserbezüger und Wasserbezüge-

rinnen in Form einer jährlichen, nach der Bezugsmenge zu bemessenden Gebühr. Dabei 

steht es den Gemeinden frei, die Fixkosten durch eine jährliche Grundgebühr zu decken 

(§ 12 Abs. 2 WVV). Einmalige Erschliessungsabgaben dienen nach § 13 WVV dagegen 

der Finanzierung von Kosten für Investitionen und den Anschluss von Liegenschaften an 

die öffentliche Wasserversorgung (vgl. zum zu engen Wortlaut von § 13 WVV, der bloss 

von «Vorteilsbeiträgen» spricht, KÜRSTEINER, a.a.O., Fn. 181). Eine Finanzierung von 

Fixkosten ist im kantonalen Recht mit Blick auf das Wasserversorgungswesen nicht vor-

gesehen und ergibt sich auch nicht aus dem Wasserreglement der B.____. Somit über-

zeugt die auf den Verzicht auf die Erhebung einer Grundgebühr abstellende Argumentati-

on der Beschwerdegegnerin nicht und vermag namentlich nichts daran zu ändern, dass 

die vorliegend geltend gemachte Wasseranschlussgebühr ihrer Höhe nach das Äquiva-

lenzprinzip verletzt. 

 

2.4.2.3 Massgeblichkeit der Dimensionierung der Gebäudeanschlüsse 

Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend ausführt, hat die Beschwerdeführerin im «Ge-

such für einen Anschluss an die öffentliche Trinkwasserversorgung» darum ersucht, die 

Anschlussleitung des Gewerbegebäudes mit Reserve zu dimensionieren (vgl. Beilage zur 

Stellungnahme der Beschwerdegegnerin). Gemäss unwidersprochen gebliebener Be-

 - 31 - 

 

hauptung der Beschwerdegegnerin sei mit dem in Entsprechung des Anschlussgesuchs 

realisierten Gebäudeanschluss die Versorgung von bis zu 300 Belastungswerten möglich 

(Stellungnahme, Rz. 15). Fraglich ist, ob die gegenüber dem im Gewerbegebäude vor-

handenen Wasserbezugspotential (116.4 Belastungswerte) höhere Leistungsfähigkeit des 

Gebäudeanschlusses für die Beurteilung der Gebührenäquivalenz heranzuziehen ist. 

 

In Erwägung, dass das Wasser- und Abwasserreglement der B.____ für die Quantifizie-

rung der zu entgeltenden Erschliessungsleistung selbst nicht an der Leistungsfähigkeit 

des Gebäudeanschlusses,4 sondern an gebäudebasierte Kriterien (SVGW-Wert und Brut-

togeschossfläche) anknüpfen und beide Reglemente für den Fall, dass sich eine oder 

beide Bemessungsgrundlagen zufolge einer Umnutzung, eines Um- und/oder Erweite-

rungsbaus oder eines Ersatzbaus nachträglich erhöhen, die Möglichkeit einer ergänzen-

den Anschlussgebührenerhebung im Umfang der Erhöhung vorsehen (vgl. § 39 Abs. 4 

Satz 1 WR und § 26 Abs. 4 Satz 1 AR), erweist sich eine gegenüber dem effektiv vorhan-

denen Bezugspotential allenfalls vorhandene Reserve (d.h. eine höhere Leistungsfähig-

keit) des Hausanschlusses als unerheblich. Aufgrund der reglementarischen Ausgestal-

tung des Gebührenmodells ist die Äquivalenz der streitgegenständlichen Anschlussge-

bühren anhand der effektiv vorhandenen Bezugskapazitäten exklusive einer allfälligen 

Reserve des Hausanschlusses zu beurteilen. Entsprechend vermag das Vorhandensein 

eines leistungsfähigeren Gebäudeanschlusses nichts daran zu ändern, dass die vorlie-

gend geltend gemachte Wasseranschlussgebühr das Äquivalenzprinzip verletzt. 

 

2.4.2.4 Entbehrlichkeit einer Prüfung des Äquivalenzprinzips 

Wie unter E. 2.1.2 dargelegt, hält die Beschwerdegegnerin unter Verweis auf verschiede-

ne höchstrichterliche und ein enteignungsgerichtliches Urteil die Überprüfung der vorlie-

gend angefochtenen Anschlussgebühren auf deren Einhaltung des Äquivalenzprinzips für 

entbehrlich, weil die Reglemente mit Blick auf die Gebührenbemessung klar seien. Die 

Beschwerdegegnerin verkennt, dass das Äquivalenzprinzip Abgabepflichtige im konkreten 

Einzelfall vor offensichtlich im Missverhältnis zur vom Gemeinwesen erbrachten Gegen-

                                                
4 Im Kanton Basel-Landschaft knüpft – soweit ersichtlich – einzig die Gemeinde Binningen auf die 
Durchflussleistung des installierten Wasseranschlusses als Bemessungskriterium für Anschluss-
gebühren an (vgl. dazu KÜRSTEINER, a.a.O., Rz. 620 m.w.H.). Der Beschwerdegegnerin stünde es 
offen, eine Bemessungsmethode zu wählen, welche das hausanschlussseitig vom Gemeinwesen 
zur Verfügung gestellte Potential vollumfänglich – und nicht bloss abhängig von der tatsächlichen 
Ausstattung bzw. Dimensionierung der hausinternen Sanitärinstallationen – berücksichtigt. 

 - 32 - 

 

leistung stehenden Gebühren schützt und als bundesverfassungsrechtliches Prinzip von 

Rechtsmittelinstanzen im Rahmen der Rechtmässigkeitskontrolle zu prüfen ist. Auch die 

Bemessungsmethode der Beschwerdegegnerin birgt – wie viele andere auch – die Gefahr 

von nicht mehr mit dem Äquivalenzprinzip zu vereinbarenden Ergebnissen, indem sie mit 

dem Kriterium der Bruttogeschossfläche für die Gebührenbemessung auf eine Grösse 

abstellt, die bloss sehr lose mit dem Wert der Erschliessungsleistung der B.____ (d.h. 

dem Abgabeobjekt «Wasseranschluss») korreliert. Entsprechend ist es in Einzelfällen 

nicht ausgeschlossen, dass eine Gebühr resultiert, die offensichtlich im Missverhältnis zur 

Leistung des Gemeinwesens steht. Diesem – soweit ersichtlich in keinem gebräuchlichen 

Bemessungssystem gänzlich vermeidbaren – Risiko deutlich überhöhter Gebühren be-

gegnet das Äquivalenzprinzip, indem es Pflichtigen einen Schutz vor offensichtlich unver-

hältnismässig hohen Gebühren gewährt. Inwieweit die Beschwerdegegnerin dazu kommt, 

den ihrerseits referenzierten Entscheiden Gegenteiliges zu entnehmen, bleibt schleier-

haft.5 Aus allen von ihr angeführten Entscheiden (s. Fn. 5) geht klar hervor, dass es in den 

seitens der Beschwerdegegnerin referenzierten Erwägungen jeweils um die Prüfung der 

Gesetzmässigkeit einer Rechtsgrundlage und nicht die Frage eines allfälligen Missver-

hältnisses zwischen Abgabehöhe und staatlicher Gegenleistung im Einzelfall ging. Wie 

unter E. 2.2 geprüft worden ist, erfüllen die reglementarischen Bestimmungen im kommu-

nalen Recht der B.____ diese Anforderungen. Insoweit ist es im dort (d.h. unter E. 2.2) 

interessierenden Kontext der Legalität der Rechtsgrundlagen tatsächlich entbehrlich, das 

Äquivalenzprinzip als Surrogat heranzuziehen: Es gibt keine ungenügende gesetzliche 

Grundlage. Darum stellt sich die Frage nach der Surrogation einer solchen durch das 

Äquivalenzprinzip erst gar nicht. Dessen ungeachtet, bleibt einer abgabepflichtigen Per-

son die Begrenzungs- und Schutzfunktion des Äquivalenzprinzips im Einzelfall erhalten. 

Das Vorhandensein einer klaren reglementarischen Rechtsgrundlage vermag demnach 

nichts daran zu ändern, dass die vorliegend geltend gemachte Wasseranschlussgebühr 

das Äquivalenzprinzip verletzt. 

 

                                                
5 Konkret führt die Beschwerdegegnerin folgende Entscheide für ihren Standpunkt an: BGE 
121 I 230 E. 3e 235 f.; Urteil des BGer 2P.45/2005 vom 30. Juni 2005 E. 3.2, 2C_1061/2015 vom 
9. Januar 2017 E. 2, 2C_992/2020 vom 23. September 2021 E. 3.2; Urteil des EntGer vom 
28. November 2002 [2002/35-36] E. 6b. 

 - 33 - 

 

2.5 Gemeindeautonomie  

Die Bundesverfassung gewährleistet die Gemeindeautonomie nach Massgabe des kanto-

nalen Rechts (Art. 50 Abs. 1 BV). Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung sind Ge-

meinden in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht diesen nicht ab-

schliessend regelt, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt 

und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt (BGE 138 I 242 E. 5.2 

m.w.H.). Der geschützte Autonomiebereich kann in der Befugnis zum Erlass oder Vollzug 

eigener kommunaler Vorschriften oder in einem entsprechenden Spielraum bei der An-

wendung von kantonalem oder eidgenössischem Recht bestehen (KGE VV vom 

25. August 2021 [810 20 281] E. 4.1). Im Einzelnen ergibt sich der Umfang der kommuna-

len Autonomie aus dem für den entsprechenden Bereich anwendbaren kantonalen Ver-

fassungs- und Gesetzesrecht (statt vieler BGE 144 I 193 E. 7.4.1 und 141 I 36 E. 5.3). 

 

Die Kantonsverfassung erklärt basellandschaftliche Gemeinden im Rahmen von Verfas-

sung und Gesetz mitunter für befugt, ihre eigenen Aufgaben nach freiem Ermessen, d.h. 

grundsätzlich autonom, zu erfüllen (§ 45 Abs. 1 KV; Urteil des BGer 2C_140/2021 vom 

17. November 2022 E. 3.1). In Bezug auf die hier strittigen Abgabeerhebungen sind Ge-

meinden (hier die Beschwerdegegnerin) – wie bereits unter E. 2.2 erwähnt – befugt, ei-

nerseits von den Grundeigentümern, deren Grundstück ein öffentliches Erschliessungs-

werk benutzt, Anschlussgebühren zu erheben, und andererseits Erschliessungsreglemen-

te zu erlassen, in denen sie neben anderen Belangen die Finanzierung von Erschlies-

sungsanlagen regeln (§ 36 RBG). Nach ständiger Rechtsprechung des Enteignungsge-

richts fällt die Festlegung der Bemessungsgrundlagen6 für kommunale Erschliessungsab-

gaben sowie die Wahl einer bestimmten Bemessungsmethode7 deshalb in den vom kan-

tonalen Verfassungs- und Gesetzesrecht umschriebenen und als Gemeindeautonomie 

von Bundesrechts wegen garantierten Autonomiebereich (vgl. Urteile des EntGer vom 

15. Juni 2017 [650 14 117] E. 2.4, vom 9. Juli 2020 [650 20 1] E. 2.2.2 und vom 12. Mai 

2022 [650 21 10] E. 2.2 [betr. Stadt Liestal]). 

 

                                                
6 Hier also der SVGW-Werte und der Bruttogeschossfläche. 
7 Hier demnach die Wahl eines dualen Finanzierungssystems (d.h. eines Systems, das für die Ab-
gabebemessung auf eine Kombination zweier Bemessungskriterien abstellt) sowie die Festsetzung 
der Abgabesätze und die Kategorisierung von Gruppen abgabepflichtiger Personen (d.h. Eigentü-
merinnen von Wohngebäuden, Industrie- und Gewerbegebäuden etc.). 

 - 34 - 

 

Die Beschwerdegegnerin meint in Bezug auf die hier strittige Angelegenheit, dem in ihren 

Autonomiebereich fallenden Wasser- und dem Abwasserreglement sei «uneinge-

schränkt» Nachachtung zu verschaffen. Im nunmehr eingetreten Fall, dass eine Verlet-

zung des Äquivalenzprinzips bejaht wird, sieht die Beschwerdegegnerin ihre Reglemente 

als (zu Unrecht) «ausgehebelt» an (zum Ganzen Duplik, Rz. 2). 

 

Wie bereits in E. 2.2 erwähnt, ist die gesetzgeberische Freiheit der Beschwerdegegnerin 

keine grenzenlose, sondern beschränkt: Auch im Bereich ihrer verfassungsrechtlich ge-

währleisteten Autonomie hat sie übergeordnetes Recht zu beachten, wobei in Bezug auf 

die Hierarchie der Normen gilt, dass das Bundesrecht (Art. 49 Abs. 1 BV) allem wider-

sprechenden kantonalen Recht vorgeht und alles kantonales Recht dem kommunalen 

Recht vorgeht (Urteil des BGer 2C_140/2021 vom 17. November 2022 E. 3.3 m.w.H.). 

Bereits unter E. 2.4.1 ist dargelegt worden, dass das Äquivalenzprinzip als Konkretisie-

rung des Verhältnismässigkeitsprinzips nach Art. 5 Abs. 3 BV einerseits und des Willkür-

verbots gemäss Art. 9 BV andererseits Verfassungsrang hat (vgl. Urteil des BGer 

2C_1054/2013 vom 20. September 2014 E. 6.1, in: ZBl 116/2015, S. 483 ff.). Als Verfas-

sungsprinzip geht das Äquivalenzprinzip folglich sowohl kantonalem als auch kommuna-

lem Recht vor und begrenzt die Freiheit der B.____ auch in ihrem Autonomiebereich. Die 

Anrufung der Gemeindeautonomie vermag an der Erkenntnis, dass die angefochtene 

Wasseranschlussgebühr das Äquivalenzprinzip verletzt, demzufolge nichts zu ändern.  

 

2.6 Bedeutung einer Genehmigung der Reglemente durch den Regierungsrat 

Die Autonomie von Einwohnergemeinden ist erstens – wie bereits unter E. 2.2 und E. 2.5 

erwähnt – keine unbeschränkte und zweitens auch keine unüberwachte, wie § 45 Abs. 3 

KV und § 3 Abs. 1 GemG, wonach der Regierungsrat die Aufsicht über die Gemeinden 

ausübt, für den Kanton Basel-Landschaft klar zum Ausdruck bringen (vgl. KGE VV vom 

25. August 2021 [810 20 281] E. 4.1). Deutlich wird dies mitunter daran, dass  

– abgesehen von zwei hier nicht einschlägigen Ausnahmen – Gemeindereglemente dem 

Regierungsrat zur Genehmigung vorzulegen sind (vgl. § 168 Abs. 1 lit. b GemG). Was die 

Rechtskontrolle von kommunalen Reglementen durch den Regierungsrat bzw. eine von 

ihm dazu beauftragte untergeordnete Behörde anbelangt, so handelt es sich stets um 

eine summarische und in dem Sinne provisorische Kontrolle, als sie einer nochmaligen 

Überprüfung durch eine Rechtsmittelinstanz in einem abstrakten oder konkreten Normen-

 - 35 - 

 

kontrollverfahren nicht entgegensteht (BGE 116 V 101 E. 2a 102; KGE VV vom 

25. August 2021 [810 20 281] E. 4.3 m.w.H.). Genehmigungsvorbehalte wie der vorlie-

gende bezwecken, mittels hoheitlicher Kontrolle die Widerspruchslosigkeit verschiedener 

Rechtsordnungen zueinander sicherzustellen, um so Rechtssicherheit zu gewährleisten. 

Die Kontrollinstanz, d.h. hier der Kanton Basel-Landschaft, nimmt im Rahmen der Ge-

nehmigung eines kommunalen Reglements hauptsächlich ihre Aufsichtspflicht über die 

Gemeinden und damit die Interessen des Kantons bzw. des Gesamtstaates wahr (vgl. 

WARTMANN, Die Genehmigung kommunaler Erlasse durch kantonale Behörden nach aar-

gauischem Recht, Diss. Zürich 1974, S. 43). Die Bedeutung der hier infrage stehenden 

Genehmigung des Wasser- und des Abwasserreglements der B.____ durch den Regie-

rungsrat bzw. die Bau- und Umweltschutzdirektion des Kantons Basel-Landschaft ist auf 

diesen aufsichtsrechtlichen Kontext beschränkt. Die Genehmigung entfaltet demnach kei-

ne Bindungswirkung gegenüber der mit einer konkreten Normenkontrolle befassten 

Rechtsmittelinstanz. Die Genehmigung kommunaler Reglementsbestimmungen durch die 

zuständige Aufsichtsinstanz schliesst nicht aus, dass ein Gericht im Streitfall eine kom-

munale Norm als kantons- und/oder bundesrechtswidrig erklärt (BGE 116 V 101 E. 2a 

102). Entgegen dem Standpunkt der Beschwerdegegnerin, kann sie aus dem Umstand, 

dass die beiden hier einschlägigen kommunalen Reglemente von der kantonalen Auf-

sichtsinstanz genehmigt worden sind, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im Besonderen 

steht die Genehmigung des Wasserreglements der Erkenntnis, dass die angefochtene 

Wasseranschlussgebühr das Äquivalenzprinzip verletzt, nicht entgegen. 

 

2.7 Unzulässigkeit einer vorschussweisen Anschlussgebührenerhebung 

Zwar hat die Beschwerdeführerin die vorschussweise Geltendmachung von Anschlussge-

bühren durch die Beschwerdegegnerin nicht bestritten. Gleichwohl ist der Vollständigkeit 

halber und von Amtes wegen darauf hinzuweisen, dass die Erhebung von Anschlussge-

bühren vor dem Anschluss einer Baute an die öffentlichen Versorgungs- bzw. Entsor-

gungsleitungen aufgrund der Fälligkeitsbestimmung in § 92 Abs. 1 lit. b EntG unzulässig 

ist (vgl. dazu das die B.____ betreffende Urteil des EntGer vom 12. Mai 2022 [650 21 10] 

E. 2.2). 

 

 - 36 - 

 

3. Kosten 

3.1 Verfahrenskosten 

Nach § 20 Abs. 3 VPO sind die Kosten eines Verfahrens in der Regel der unterliegenden 

Partei aufzuerlegen. Der gerichtsübliche Tarif für die Durchführung einer Vorverhandlung, 

eines Augenscheins und einer Hauptverhandlung beträgt CHF 3'000.00 (vgl. zum Gebüh-

renrahmen § 17 Abs. 1 lit. c der Verordnung über die Gebühren der Gerichte [Gebühren-

tarif, GebT] vom 15. November 2010 [SGS 170.31]). Vorliegend hat keine Partei vollstän-

dig obsiegt noch ist eine Partei vollumfänglich unterlegen. Entsprechend sind die Verfah-

renskosten den Parteien im Umfang ihres Unterliegens aufzuerlegen. Die Beschwerdefüh-

rerin, deren Beschwerde gegen die Wasseranschlussgebühr gutzuheissen ist, hat im Um-

fang von (gerundet) 60% obsiegt, ist jedoch mit ihrer Beschwerde gegen die Kanalisati-

onsanschlussgebühr gleichzeitig zu 40% unterlegen. Die Verfahrenskosten in der Höhe 

von CHF 3'000.00 sind deshalb der Beschwerdeführerin im Umfang von CHF 1'200.00 

und der Beschwerdegegnerin im Umfang von CHF 1'800.00 aufzuerlegen. 

 

3.2 Parteientschädigung 

Der ganz oder teilweise obsiegenden Partei kann für den Beizug eines Anwalts oder einer 

Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugespro-

chen werden (§ 21 Abs. 1 VPO). Gemeinden haben allerdings nur dann einen Anspruch 

auf die Zusprechung einer Parteientschädigung, wenn der Beizug eines Anwalts «ge-

rechtfertigt» war (§ 21 Abs. 2 Satz 2 VPO). Auch mit Blick auf die Parteientschädigung ist 

den bloss teilweise obsiegenden Parteien eine dem Umfang ihres Obsiegens entspre-

chende Parteientschädigung zuzusprechen. 

 

Die Beschwerdeführerin hat die Zusprechung einer Parteientschädigung beantragt. Ihr 

Vertreter hat weder in der Honorarnote vom 29. November 2022 noch im Kontoblatt und 

seinen Schriften einen Mehrwertsteuerzuschlag beantragt. Deshalb ist ein solcher auch 

nicht zuzusprechen (vgl. § 18 Abs. 1 Satz 1 VPO). 

 

Der Vertreter der Beschwerdeführerin reichte heute ein detailliertes Kontoblatt ein, wel-

ches Kosten für Telefonate in der Höhe von CHF 82.60, 430 Fotokopien sowie einen Ar-

beitsaufwand von 45 Stunden und 40 Minuten auswies. In Bezug auf den ausgewiesenen 

Gesamtaufwand entfielen 6 Stunden und 15 Minuten auf die Vor- und Nachbereitung so-

 - 37 - 

 

wie Teilnahme an der heutigen Hauptverhandlung. Vor dem Hintergrund, dass die Haupt-

verhandlung um 13.30 Uhr begonnen und 1 Stunde und 22 Minuten später, nämlich um 

14.52 Uhr, geendet hat (HV-Protokoll S. 2 und S. 14), ist der geltend gemachte Gesamt-

aufwand um eine Stunde auf 44 Stunden und 40 Minuten zu kürzen. Wie der im Vorfeld 

des Augenscheins vom 1. Dezember 2022 eingereichten Honorarnote vom 29. November 

2022 zu entnehmen ist, beantragt der Vertreter der Beschwerdeführerin eine Entschädi-

gung in der Höhe von CHF 250.00 pro Stunde und von CHF 0.50 pro Fotokopie.8 Gemäss 

der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte vom 17. November 2003 (AnwT, 

SGS 187.112) beträgt das Honorar im Falle einer Berechnung der Entschädigung nach 

Zeitaufwand CHF 200-350.00 pro Stunde (§ 3 Abs. 1 AnwT). Für das Verfahren vor dem 

Enteignungsgericht beträgt der Stundenansatz für die Festsetzung einer Parteientschädi-

gung praxisgemäss CHF 250.00. Die Parteientschädigung ist folglich auf der Basis eines 

Totals von CHF 11'464.27 festzulegen, das sich folgendermassen zusammensetzt: 

Honorar des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin 

Arbeitsaufwand 
44 Stunden und 40 Minuten zu 
CHF 250.00/h 

CHF 11'166.66 

Fotokopien 430 Stück zu CHF 0.50/Stk. CHF 215.00 

Telefonspesen  CHF 82.60 

Total  CHF 11'464.27 

Analog dem unter E. 3.1 zu den Verfahrenskosten Ausgeführten hat die Beschwerdefüh-

rerin vorliegend Anspruch auf Zusprechung einer auf den Umfang ihres Obsiegens (d.h. 

60%) reduzierten Parteientschädigung in der Höhe von CHF 6'878.56 (exkl. MWST). Die 

Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin somit eine Parteientschädigung von 

CHF 6'878.56 (exkl. MWST) zu bezahlen. 

 

Die B.____ hat vorliegend die Zusprechung einer Parteientschädigung beantragt, obgleich 

sie nicht anwaltlich vertreten ist. Mangels Beizugs eines Anwalts oder einer Anwältin fehlt 

es an einer tatbestandlichen Voraussetzung, welche einen Entschädigungsanspruch der 

Beschwerdegegnerin erst begründen könnte (vgl. § 21 Abs. 2 Satz 2 VPO). Die ausseror-

dentlichen Kosten der Beschwerdegegnerin sind demnach wettzuschlagen. 

                                                
8 Aus dem Kontoblatt erhellt, dass per 29. November 2022 430 Fotokopien angefertigt wurden und 
seither keine mehr dazugekommen sind. Dafür hat der Vertreter der Beschwerdeführerin in der 
Honorarnote Spesen in der Höhe von CHF 215.00 geltend gemacht (d.h. CHF 0.50 pro Stück). 

 - 38 - 

Rechtsmittelbelehrung 

Gegen Entscheide des Enteignungsgerichts kann innert 10 Tagen, vom Empfang des Entscheids 
an gerechnet, beim Kantonsgericht (Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht), Bahnhof-
platz 16, 4410 Liestal, schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerde muss ein klar um-
schriebenes Begehren sowie die Unterschrift der Beschwerdeführenden oder der sie vertretenden 
Person enthalten. Dieser Entscheid ist der Beschwerde in Kopie beizulegen. 

D e m g e m ä s s  w i r d  e r k a n n t :  

 

1.  

1.1 Die Beschwerde gegen die Wasseranschlussgebühr wird gutgeheissen und die 

Angelegenheit diesbezüglich zur Neufestsetzung im Sinne der Erwägungen an die Be-

schwerdegegnerin zurückgewiesen. 

1.2 Die Beschwerde gegen die Kanalisationsanschlussgebühr wird abgewiesen. 

 

2.  

Die Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 3'000.00 werden der Beschwerdeführerin im 

Umfang von CHF 1'200.00 und der Beschwerdegegnerin im Umfang von CHF 1'800.00 

auferlegt. 

 

3.  

Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin eine reduzierte Parteientschädi-

gung in der Höhe von CHF 6'878.56 (exkl. MWST) zu bezahlen. Die ausserordentlichen 

Kosten der Beschwerdegegnerin werden wettgeschlagen. 

 

4.  

Dieses Urteil wird dem Vertreter der Beschwerdeführerin (2) sowie der Beschwerdegeg-

nerin (1) schriftlich mitgeteilt. 

 

Liestal, 9. März 2023 

Im Namen der Abteilung Enteignungsgericht 
des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft 

 

Abteilungspräsident: 
 
 
 
 
Dr. Ivo Corvini-Mohn 

Gerichtsschreiber: 
 
 
 
 
Dr. Thomas Kürsteiner