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**Case Identifier:** 505ac823-0c64-5417-aed2-b31cfe72bb94
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 1. Abteilung O1Z-21-4
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_001_O1Z-21-4_nodate.pdf

## Full Text

Berufungsklägerin 

Beklagte 

A. 

 

vertreten durch: RA AA.  

 

 

Berufungsbeklagter 

Kläger  

B. 

 

vertreten durch: RA BB. 

 

 

 

  

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 
1. Abteilung 

 

Die von der Berufungsklägerin gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde an das 

Bundesgericht hat dieses mit Entscheid vom 8. November 2024 abgewiesen, soweit darauf 

einzutreten ist. (5A_397/2024) 

Urteil vom 30. April 2024 
 

 

 

Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident M. Hüsser 

Oberrichter B. Oberholzer, R. Breu, H.P. Fischer 

Oberrichterin J. Lanker 

Obergerichtsschreiberin M. Epprecht 

 

 

Verfahren Nr. O1Z 21 4 

 

 

Sitzungsort Trogen 

 

 

Gegenstand privatrechtliche Baueinsprache, Grunddienstbarkeit 

Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts ZA1 18 2 vom 

14. Januar 2021 

 

Seite 2 

Rechtsbegehren 

 

 

a) des Klägers und Berufungsbeklagten: 

 

im erstinstanzlichen Verfahren: 

 

1. Der Beklagten sei unter Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB zu verbieten, das 
Bauvorhaben gemäss der Baubewilligung vom 13./15. September 2017 für das 
Baugesuch „BG Nr xx-xx: Neubau Einfamilienhaus mit Doppelgarage und gedecktem 
Sitzplatz, Luft-Wasser-Wärmepumpe“ auf den Grundstücken Parzelle Nr. xxxx und 
Nr. xxxy, Grundbuch C., wegen der Verletzung des zu Gunsten des Grundstücks 
Parzelle Nr. xyx und zu Lasten der Grundstücke Parzelle Nr. xxxx und Nr. xxxy im 
Grundbuch C. eingetragenen „begrenzten Bauverbots“ auszuführen. 

 
2. Im Sinne einer vorsorglichen Massnahme nach Art. 60 Abs. 2 der kantonalen 

Bauverordnung (BauV) sei der Beklagten unter Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB 
zu verbieten, bis zur rechtskräftigen Erledigung dieses Verfahrens mit der 
Bauausführung zu beginnen; 

 
unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 
 
 

 im Berufungsverfahren: 
 

Die Berufung sei abzuweisen; 
 
unter Kosten- und Entschädigungsfolge.  

 

 

b) der Beklagten und Berufungsklägerin: 

 

im erstinstanzlichen Verfahren: 

 

1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen. 

 

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Klägers. 

 

 

 im Berufungsverfahren: 

 

1. Das Urteil des Kantonsgerichts Appenzell Ausserrhoden vom 14. Januar 2021 

(Verfahren ZA1 18 2) sei aufzuheben und die Klage sei vollumfänglich abzuweisen. 

 

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) für beide Instanzen zu Lasten des 

Klägers und Berufungsbeklagten. 

 

  

 

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Sachverhalt 

 

A. Übersicht 

 

Der Berufungsbeklagte und Kläger (nachfolgend: Berufungsbeklagter) ist Eigentümer der 

Parzelle Nr. xyx GB C. (act. B 5/3/6 und 3/11). Die Berufungsklägerin und Beklagte 

(nachfolgend: Berufungsklägerin) ist Eigentümerin der Parzellen Nr. xxxx und Nr. xxxy GB 

C. (act. B 5/3/7 und 3/8). Zulasten der Parzellen der Berufungsklägerin und zugunsten der 

Parzelle des Berufungsbeklagten besteht eine aus dem Jahr 1952 stammende 

Grunddienstbarkeit "begrenztes Bauverbot" mit folgendem Wortlaut (act. B 5/3/9):  

 

1. Es ist dem jeweiligen Eigentümer der Parzelle yyy [+ xxyy, yyyy, xyyy, yyxx, xxxx, xxxy1], zur 
Zeit D. und E. in F. untersagt, ohne die Zustimmung des jeweiligen Eigentümers der 
Parzelle xyx (Schulhaus F. der Gemeinde C.) [+ Parz. Nr. yxxx2] auf seinem Boden auf der 
Ostseite der Schulhausparzelle irgend einen Bau hinzustellen. 

 
2. Dieser Grunddienstbarkeitsvertrag wird hiermit zur Eintragung in das Grundbuch C. 

angemeldet.  
 
dinglich als Last für Parzelle yyy [,yyyy, xxyy, xyyy, yyxx, xxxx, xxxy]3 
dinglich als Recht für Parzelle xyx [,yxxx]4 
 
C., den 24. Juli 1952 

 

Die Grunddienstbarkeit wurde am 24. Juli 1952 vertraglich zwischen den Eigentümern der 

belasteten Parzelle Nr. yyy (damalige Eigentümer D. und E.) und den Vertretern der 

Gemeinde C. als Eigentümer der begünstigten Parzelle Nr. xyx (Schulhaus F. der 

Gemeinde C.) errichtet (act. B 5/3/9). 

 

Mit Kaufvertrag vom 30. Juli 1968 erwarb der Berufungsbeklagte von der 

Einwohnergemeinde C. die Liegenschaft Nr. xyx mit dem Wohnhaus Vers. Nr. yyx GB C. 

Im Kaufvertrag ist unter dem Titel Dienstbarkeiten und Grundlasten in lit. e als Recht zu 

Lasten der Parzelle Nr. yyy das begrenzte Bauverbot aufgeführt (act. B 5/3/11).  

 

Die Berufungsklägerin erwarb am 28. Dezember 2009 Eigentum an den Parzellen Nr. xxxx 

und Nr. xxxy (act. B 5/3/7 und 3/8). 

 

 
1  handschriftlich durch das Grundbuchamt eingefügt.  
2  handschriftlich durch das Grundbuchamt eingefügt.  
3  handschriftlich durch das Grundbuchamt eingefügt.  
4  handschriftlich durch das Grundbuchamt eingefügt.  

 

Seite 4 

Die Berufungsklägerin beabsichtigt, ihre Parzellen Nr. xxxx und Nr. xxxy zu überbauen und 

hat hierzu im Jahr 2016 bei der Baubewilligungskommission C. ein Baugesuch eingereicht. 

Gemäss Bezeichnung und Kurzbeschrieb des Bauvorhabens ist ein "Neubau 

Einfamilienhaus in Massivbauweise mit Doppelgarage und gedecktem Sitzplatz sowie ein 

Luft-Wasser Wärmepumpe - Aussengerät" geplant (act. B 5/44/1). Mit Bau- und 

Einspracheentscheid vom 13. September 2017 bewilligte die Baubewilligungskommission 

C. das Bauvorhaben und wies die dagegen erhobenen Einsprachen ab beziehungsweise 

verwies diese bezüglich eines zulasten der Bauparzellen Nr. xxxx und Nr. xxxy geltenden 

begrenzten Bauverbots auf den Zivilrechtsweg (act. B 5/3/14). Gegen den Bau- und 

Einspracheentscheid erhob der Berufungsbeklagte – zusammen mit anderen Rekurrenten 

– am 4. Oktober 2017 Rekurs beim Departement Bau und Volkswirtschaft (act. 5/3/1). 

 

[Grafik] 
  

 (Auszug aus Geoportal, erstellt am 30. April 2024) 

 

 
B. Prozessgeschichte vor Kantonsgericht 

 

Am 28. September 2017 gelangte der Berufungsbeklagte an das Vermittleramt Kreis 3. Da 

keine Einigung erfolgte, wurde am 22. November 2017 die Klagebewilligung erteilt (act. B 

5/3/4). Am 5. März 2018 reichte der Berufungsbeklagte Klage beim Kantonsgericht ein (act. 

B 5/1). Mit Verfügung vom 10. April 2018 wurde das Verfahren bis zum rechtskräftigen 

Abschluss des parallel laufenden öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren sistiert 

(act. B 5/10). Das Urteil des Obergerichts betreffend Baubewilligung erging am 27. Februar 

2020 (act. B 5/21: Verfahren Nr. O4V 19 14), woraufhin die Sistierung des Zivilverfahrens 

mit Verfügung vom 18. September 2020 aufgehoben wurde (act. B 5/40). Die Klageantwort 

der Berufungsklägerin datiert vom 19. Oktober 2020 (act. B 5/41). Die Hauptverhandlung 

wurde am 14. Januar 2021 durchgeführt (act. B 5/48). Das Urteil des Kantonsgerichts 

erging gleichentags und wurde den Parteien schriftlich im Dispositiv am 15. Januar 2021 

zugestellt (act. B 5/54). Mit Eingabe vom 20. Januar 2021 verlangte die Berufungsklägerin 

eine schriftliche Urteilsbegründung (act. B 5/57). Diese wurde am 26. April 2021 an die 

Parteien verschickt (act. B 5/60).  

 

C. Urteil der Vorinstanz 

 

Das Kantonsgericht, 1. Abteilung, hiess im Urteil vom 14. Januar 2021 die Klage gut und 

verbot der Berufungsklägerin, das Bauvorhaben gemäss der Baubewilligung der 

Baubewilligungskommission C. vom 13./15. September 2017 auszuführen (act. B 4). 

 

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Auf die Begründung wird verwiesen. Soweit erforderlich, wird darauf in den nachstehenden 

Erwägungen eingegangen.  

 

D. Schriftenwechsel im Berufungsverfahren 

 

a) Die Berufungsklägerin liess gegen das Urteil des Kantonsgerichts, dessen Zustellung 

am 27. April 2021 erfolgte (act. B 5/61/2), mit Eingabe ihres Rechtsvertreters AA. vom 

26. Mai 2021 Berufung erklären (act. B 1).  

 

b) Mit Verfügung vom 31. Mai 2021 wurde die Berufungsklägerin verpflichtet, einen 

Vorschuss von CHF 4'000.00 zu leisten (act. B 6). Dieser ging innert Frist am 8. Juni 

2021 bei der Gerichtskasse ein (act. B 7).  

 

c) Die Berufungsantwort des Berufungsbeklagten datiert vom 12. Juli 2021 (act. B 12). 

d) Mit Verfügung vom 12. August 2021 wurde den Parteien mitgeteilt, dass kein zweiter 

Schriftenwechsel und keine mündliche Verhandlung angeordnet werden (act. B 13).  

 

e) Mit Eingabe vom 25. August 2021 nahm der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin 

das rechtliche Gehör wahr (act. B 14). Am 8. September 2021 hielt der 

Rechtsvertreter des Berufungsbeklagten, BB., an seiner Berufungsantwort fest (act. 

B 18).  

 

f) Mit Verfügung vom 14. März 2022 wurde das vorliegende Verfahren bis zum 

Vorliegen des Urteils des Kantonsgerichts im Verfahren ZA2 22 4 (Ablösung 

Grunddienstbarkeit nach Art. 736 ZGB) sistiert (act. B 31). Nach Ausfertigung des 

begründeten Urteils des Kantonsgerichts im vorerwähnten Verfahren wurde die 

Sistierung im vorliegenden Verfahren aufgehoben (act. B 34).  

 

Auf die Ausführungen in den oben erwähnten Schriftstücken wird, soweit erforderlich, in 

den Erwägungen eingegangen. 

 

 

  

 

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Erwägungen 

 

1. Formelles 

 

1.1 Zuständigkeit 

Die Vorinstanz hat die örtliche und sachliche Zuständigkeit mit zutreffender Begründung, 

auf die verwiesen werden kann, bejaht (act. B 4, Erwägung 1). Davon ist auch im 

Berufungsverfahren auszugehen. Die sachliche Zuständigkeit des Obergerichts ergibt sich 

aus Art. 24 Abs. 1 lit. b des Justizgesetzes vom 13. September 2010 (JG, bGS 145.31).  

 

1.2 Streitwert 

Angefochten ist ein erstinstanzlicher Endentscheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Der Streit 

um den Bestand und Inhalt einer Dienstbarkeit ist vermögensrechtlicher Natur (Urteil des 

Bundesgerichts 5A_127/2013 vom 1. Juli 2013 E. 1.1). Wird über das Bestehen einer 

Dienstbarkeit gestritten, so ist die Wertsteigerung des herrschenden Grundstücks oder, falls 

höher, die Wertminderung des dienenden Grundstücks zu berücksichtigen (BGE 136 III 60 

E. 1.1.1 = Pra 99 (2010) Nr. 84 mit Hinweisen). Die Vorinstanz bezifferte den Streitwert 

unter Hinweis auf die Einigung der Parteien mit CHF 32'000.00 (act. B 4, Erwägung 1.2). 

Im Berufungsverfahren bekräftigten die Parteien diese Streitwertangabe (act. B 1, S. 2 und 

act. B 12, S. 2). Damit beträgt der Streitwert offensichtlich mehr als CHF 10'000.00, womit 

der für die Berufung erforderliche Streitwert erreicht ist (Art. 308 Abs. 2 ZPO).    

 

Die übrigen formellen Voraussetzungen sind ebenfalls erfüllt (Art. 311 Abs. 1 i.V.m. Art. 145 

Abs. 1 lit. c und Art. 311 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 

19. Dezember 2008 [ZPO, SR 272]; vgl. act. B 1) und der auferlegte Kostenvorschuss 

wurde geleistet (Art. 98 ZPO; act. B 7). Auf die Berufung ist einzutreten.  

 

1.3 Berufungsgründe 

Das Berufungsverfahren ist nach der gesetzlichen Konzeption als eigenständiges 

Verfahren ausgestaltet (BGE 142 III 413 E. 2.2.1). Mit der Berufung kann eine unrichtige 

Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht 

werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt mithin über eine vollständige 

Überprüfungsbefugnis der Streitsache und kann das erstinstanzliche Urteil sowohl auf 

rechtliche wie tatsächliche Mängel hin überprüfen. Sie hat sich abgesehen von 

offensichtlichen Mängeln grundsätzlich auf die Beurteilung der in der schriftlichen 

Begründung gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken 

(BGE 142 III 413 E. 2.2.4). Die Rügen der Parteien geben mithin das Prüfungsprogramm 

der Berufungsinstanz vor; der angefochtene Entscheid ist grundsätzlich nur auf die 

 

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gerügten Punkte hin zu überprüfen. In rechtlicher Hinsicht ist das Berufungsgericht, in 

Anwendung des Grundsatzes iura novit curia, bei dieser Prüfung jedoch weder an die 

Erwägungen der ersten Instanz noch an die Argumente der Parteien gebunden. In 

tatsächlicher Hinsicht ist es nicht an die Feststellungen des erstinstanzlichen Gerichts 

gebunden, auch wenn mangels entsprechender Sachverhaltsrügen der Parteien im 

Berufungsverfahren der erstinstanzliche Entscheid nach dem Gesagten in der Regel als 

Grundlage des Rechtsmittelverfahrens dient (BGE 144 III 394 E. 4.1.4). 

 

1.4 Noven 

Neue Tatsachen und Beweismittel können im Berufungsverfahren nur unter den 

Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO und längstens bis zum Beginn der Phase der 

Urteilsberatung berücksichtigt werden (BGE 142 III 413 E. 2.2). Die Zulässigkeit des 

Vorbringens von neuen Tatsachen und/oder Beweismitteln (Noven) hat die 

Berufungsinstanz grundsätzlich von Amtes wegen zu prüfen, wobei der Entscheid über die 

Zulassung eines Novums in der Regel mit dem Endentscheid der Berufungsinstanz erfolgt 

(Art. 57 ZPO; REETZ/HILBER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], 

Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 3. Aufl. 2016, N. 26f. zu 

Art. 317 ZPO).  

 

Der Berufungsbeklagte rügt in der Berufungsantwort, beim Schlichtungsgesuch vom 6. Juli 

2021 betreffend Ablösung Grunddienstbarkeit nach Art. 736 ZGB handle es sich um ein 

unzulässiges Novum (act. B 12, S.3). Das Schlichtungsgesuch wurde erst nach Erlass des 

angefochtenen erstinstanzlichen Entscheids eingereicht und mit der begründeten Berufung 

vom 26. Mai 2021 vorangekündigt (act. B 1, S. 6). Insofern wurde das neue Beweismittel 

wohl "ohne Verzug" im Sinne von Art. 317 ZPO eingereicht. Es stellt sich jedoch die Frage, 

ob es darauf in diesem Fall ankommt. Denn das Novenrecht dient dem Erforschen der 

materiellen Wahrheit, wenn die Verspätung nicht auf prozessuale Nachlässigkeit der Partei 

zurück geht (REETZ/HILBER, a.a.O., N. 6f. und N. 50ff. zu Art. 317 ZPO; KARL SPÜHLER, in: 

Basler Kommentar ZPO, 3. Aufl. 2017, N. 7 zu Art. 317 ZPO). Im vorliegenden Fall hätte 

die Berufungsklägerin ein Schlichtungsgesuch betreffend Ablösung der Grunddienstbarkeit 

schon längst einreichen können. Ist die Partei aber frei, in einem hängigen Verfahren eine 

Widerklage oder die Rechtsfrage später in einem neuen separaten Verfahren zum Thema 

zu machen, gehört es zur prozessualen Sorgfalt, dass sie dies tut, so lange sie Neues 

vortragen darf (Art. 229 ZPO). Wartet sie damit zu, bis sich die Novenschranke geschlossen 

hat, ist das verspätete Einbringen in den Prozess für dieses Verfahren nicht mehr zulässig, 

wobei die Gültigkeit der Thematisierung in einem separaten Verfahren davon unberührt 

bleibt. Damit kann offen bleiben, ob sich sie Berufungsklägerin im vorinstanzlichen 

 

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Verfahren rechtsmissbräuchlich verhalten hat und darum mit dem Novum auszuschliessen 

ist, wie der Berufungsbeklagte ausführt (act. B 12, S. 3). 

 

 

2. Materielles 

 

2.1 In der Berufung wirft die Berufungsklägerin der Vorinstanz zunächst in mehrfacher Hinsicht 

eine falsche Sachverhaltsfeststellung vor.  

 

So bringt die Berufungsklägerin zum einen vor, die Belastung des Grundstücks Nr. xyzz mit 

dem begrenzten Bauverbot mache nur Sinn, wenn Zweck des begrenzten Bauverbots der 

Schutz der Lichtverhältnisse für das Schulhaus sei und gewesen sei (act. B 1, S. 11). Die 

Vorinstanz äusserte sich lediglich zur Abrundung des Bildes zum Zweck der Dienstbarkeit 

und wies ausdrücklich darauf hin, dass ihre diesbezüglichen Erörterungen das bereits 

feststehende Auslegungsergebnis aufgrund des Vertragswortlauts nicht mehr zu ändern 

vermöge (act. B 4, S. 11). Schon allein deshalb ist der von der Berufungsklägerin erhobene 

Vorwurf der falschen Sachverhaltsdarstellung fraglich, zumal sie keine reine 

Sachverhaltsdarstellung rügt, sondern die rechtliche Würdigung der Vorinstanz. Im Übrigen 

übersieht die Berufungsklägerin, dass das im Südosten der Parzelle Nr. xyx befindende 

Grundstück Nr. xyzz nicht im Jahr 1952 mit einem begrenzten Bauverbot belastet wurde, 

sondern 1953. Im Jahr 1952 bewilligten die Gemeinderäte die Erstellung eines 

Postgebäudes auf dem Grundstück Nr. xyzz mit dem Hinweis, dass der Neubau die 

Lichtverhältnisse des Schulhauses F. nicht beeinträchtige. Gleichzeitig hielten sie im 

Protokoll fest, dass das eingetragene Servitut, dass östlich des Schulplatzes ohne 

Einwilligung des Gemeinderates keine Bauten errichtet werden dürfen, nach wie vor 

Bestand habe (act. B 5/44/4). Erst am 15. April 1953 wurde zwischen G., Briefträger, und 

der Gemeinde C. auch ein begrenztes Bauverbot mit folgendem Wortlaut vereinbart: "Es ist 

dem jeweiligen Eigentümer der Parzelle xyzz F., zur Zeit G., Briefträger, untersagt, ohne 

die Einwilligung des jeweiligen Eigentümers der Parzelle xyx F., zur Zeit die Gemeinde C. 

(Schulhaus F.) auf seinem Boden westlich vom Wohnhaus Nr. xzz und in der ganzen Breite, 

also bis an die Grenze gegen die Parzelle yyy des D. und E. irgend etwas zu bauen" (act. 

B 5/50/24).  

 

Zum anderen rügt die Berufungsklägerin, die Feststellung der Vorinstanz, wonach mit der 

Bezeichnung "begrenztes Bauverbot" nur die Fläche östlich der Schulhausliegenschaft 

betroffen sein könne, sei falsch (act. B 1, S. 13 und S. 15). Aus dem Wortlaut des 

Grunddienstbarkeitsvertrags vom 24. Juli 1952 ergibt sich, dass dem jeweiligen Eigentümer 

der Parzelle Nr. yyy untersagt wird, ohne die Zustimmung des jeweiligen Eigentümers der 

 

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Parzelle Nr. xyx (Schulhaus F. der Gemeinde C.) "auf seinem Boden auf der Ostseite der 

Schulhausparzelle irgend einen Bau hinzustellen" (act. B 5/3/9). Aufgrund des Wortlauts 

der Dienstbarkeit zielt die Rüge der Berufungsklägerin auf die Nichtberücksichtigung ihrer 

Argumente ab und nicht auf eine unrichtige Feststellung des rechtserheblichen 

Sachverhalts der Vorinstanz. 

 

Unzutreffend ist ferner der Vorwurf, wonach die Vorinstanz ausser Acht gelassen habe, 

dass das Grundstück Nr. yyy im Zeitpunkt der Errichtung des strittigen 

Grunddienstbarkeitsvertrags im Jahr 1952 ein einziges Grundstück gewesen sei, welches 

sich über die heutigen Grundstücke Nr. yyy, yyyy, xxyy, xzxz, xyyy, yyxx, xxxx und xxxy 

erstreckt habe (act. B 1, S. 15). Die Vorinstanz verwies im Zusammenhang mit der Definition 

des räumlichen Geltungsbereichs der Dienstbarkeit explizit darauf hin, dass die Parzelle 

Nr. yyy ursprünglich eine rund 16'000m2 grosse Parzelle gewesen sei, wovon kontinuierlich 

Land abparzelliert worden sei (act. B 4, S. 9f.).  

 

Die Rüge, wonach der Wortlaut des Grunddienstbarkeitsvertrags nicht klar sein soll, wird 

seitens der Berufungsklägerin verschiedentlich erhoben (act. B 1, S. 16ff. und S. 27). Mit 

dieser Beanstandung macht die Berufungsklägerin aber keine falsche Sachverhalts-

feststellung geltend, sondern kritisiert die rechtliche Würdigung der Vorinstanz. Sodann wird 

auf die von der Berufungsklägerin erhobenen Rügen betreffend falscher Sachverhalts-

darstellung der Vorinstanz hinsichtlich des Zwecks des strittigen begrenzten Bauverbots 

nicht weiter eingegangen, da der Zweck der Dienstbarkeit im vorliegenden Verfahren nicht 

relevant ist (vgl. Erwägung 2.4.3). 

 

Weiter rügt die Berufungsklägerin, da die Vorinstanz den seitens der Berufungsklägerin 

angebotenen Beweis nicht abgenommenen habe, habe sie den Sachverhalt unvollständig 

festgestellt und das Recht der Berufungsklägerin auf Beweisabnahme verletzt (act. B 1, 

S. 28). Die Berufungsklägerin machte in der Klageantwort vor der Vorinstanz geltend, dass 

Alt Gemeinderat H. ihr berichtet habe, dass die Grunddienstbarkeit beim Verkauf des 

Grundstücks Nr. xyx von der Gemeinde C. an den Berufungsbeklagten aus Versehen vor 

dem Verkauf nicht gelöscht worden sei, was sich aus entsprechender Korrespondenz 

zwischen der Gemeinde C. und dem Berufungsbeklagten ergebe. Hierzu beantragte sie die 

Edition der Korrespondenz zwischen der Gemeinde C. und dem Kläger betreffend 

Löschung des Grunddienstbarkeitsvertrages vom 24. Juli 1952 durch die Gemeinde C. (act. 

B 5/41, S. 10). Die Vorinstanz wies darauf hin, dass eine allfällige Löschung der 

Dienstbarkeit im Grundbuch nicht Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bilde. 

Daher müsse die Frage der Aufrechterhaltung der Dienstbarkeit offen bleiben, wobei daran 

nichts ändern würde, wenn die Gemeinde das begrenzte Bauverbot versehentlich vor dem 

 

Seite 10 

Verkauf an den Berufungsbeklagten nicht gelöscht hätte. Insofern erübrige sich im Sinne 

einer antizipierten Beweiswürdigung die zur Edition gestellte Korrespondenz betreffend 

Löschung der Dienstbarkeit (act. B 4, S. 14). Diesen Ausführungen der Vorinstanz, wonach 

im Verfahren betreffend privatrechtliche Baueinsprache auf die Edition von Unterlagen 

betreffend Löschung der Dienstbarkeit verzichtet werden kann, ist beizupflichten und es 

liegt somit keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. Soweit die Berufungsklägerin ihren 

Beweisantrag erneuert und erklärt, aus der Korrespondenz der Gemeinde mit dem 

Berufungsbeklagten können Rückschlüsse auf den Zweck und damit den Inhalt der 

Grunddienstbarkeit "begrenztes Bauverbot" gezogen werden (act. B 1, S. 28), ist ihr 

entgegenzuhalten, dass angesichts des klaren Wortlauts des Dienstbarkeitsvertrags hierzu 

kein Bedarf nach weiteren Auslegungskriterien wie beispielsweise dem Zweck besteht (vgl. 

Erwägung 2.3 und 2.4.3). Im Sinne einer antizipierten Beweiswürdigung erübrigt sich daher 

die Abnahme des beantragten Beweises. 

 

Schliesslich rügt die Berufungsklägerin, das Obergericht Appenzell Ausserrhoden habe im 

öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren im Urteil vom 27. Februar 2020 (act. B 5/21: 

Verfahren Nr. O4V 19 14) den Grunddienstbarkeitsvertrag als auslegungsbedürftig 

bezeichnet. Indem die Vorinstanz den Wortlaut als klar bezeichnete, habe sie den 

Sachverhalt offensichtlich falsch festgestellt (act. B 1, S. 17). Dem ist entgegenzuhalten, 

dass das Obergericht im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren den Sinn des 

Bauverbotes auf den Parzellen Nr. xxxx und Nr. xxxy hinterfragte, weil auf der unmittelbar 

an die Parzelle Nr. xyx angrenzenden Parzelle Nr. yxxx kein Bauverbot eingetragen ist (act. 

B 5/21, S. 15). Im vorliegenden Verfahren bedarf es – wie bereits erwähnt – angesichts des 

klaren Wortlauts keiner Auslegung der Dienstbarkeit nach Sinn beziehungsweise Zweck 

der Dienstbarkeit, weshalb auf diese Rüge nicht einzugehen ist (vgl. Erwägung 2.3 und 

2.4.3). Jedoch kann den Ausführungen der Vorinstanz, wonach sich der Berufungsbeklagte 

das Verhalten eines Dritten – das als Recht auf Grundstück Nr. yxxx eingetragene 

begrenzte Bauverbot wurde von der Einwohnergemeinde C. am 30. März 1999 gelöscht 

(act. B 5/44/3) – bei der Ausübung der ihm rechtlich zugesicherten Dienstbarkeit nicht 

anrechnen lassen muss, beigepflichtet werden (act. B 4, S. 13).   

 

2.2 Der Berufungsbeklagte bestreitet die zivilrechtliche Zulässigkeit des Bauprojekts der 

Berufungsklägerin. Unbestritten ist, dass zugunsten der Parzelle Nr. xyx des Berufungs-

beklagten und zulasten der Parzellen Nr. xxxx und Nr. xxxy der Berufungsklägerin ein 

begrenztes Bauverbot im Grundbuch C. eingetragen ist. Strittig ist der Inhalt der vertraglich 

vereinbarten Grunddienstbarkeit "begrenztes Bauverbot", insbesondere Art und Umfang 

der Dienstbarkeit. Einig sind sich die Parteien, dass betreffend die Auslegung auf den 

Erwerbsgrund abzustellen ist und sich aus den Grundbucheinträgen zu den Liegenschaften 

 

Seite 11 

Nr. xyx, Nr. xxxx und Nr. xxxy Art und Umfang des begrenzten Bauverbots nicht bestimmen 

lassen (act. B 1, S. 7 und act. B 12, S. 4). 

 

Die Vorinstanz stellte bei der Untersuchung des sogenannten Erwerbsgrunds, mithin der 

Auslegung des Inhalts des Dienstbarkeitsvertrags fest, dass sich aus dessen Wortlaut die 

räumliche Ausdehnung des begrenzten Bauverbots ergebe und zwar dahingehend, als es 

sich auf die "Ostseite der Schulhausparzelle" beziehe. Die Liegenschaft Nr. yyy sei 

ursprünglich eine rund 16'000m2 grosse Parzelle gewesen (act. B 4, S. 9). Hinter der 

Bezeichnung "begrenztes Bauverbot" sei die Idee gestanden, die ursprüngliche 

Grossparzelle Nr. yyy dahingehend mit einem begrenzten Bauverbot zu belegen, als nur 

die Fläche östlich der Schulhausliegenschaft (Parzelle Nr. xyx) davon überhaupt betroffen 

sein sollte. Alles in direkter östlicher Lage des Schulhauses habe mit einem absoluten 

Bauverbot belegt werden sollen. Vom ursprünglichen Grundbucheintrag der 

"Mutterliegenschaft" Nr. yyy sei der Begriff "Bauverbot begrenzt" unverändert auf die davon 

abparzellierten Grundstücke übernommen worden, wobei die räumliche Ausdehnung des 

begrenzten Bauverbots unverändert gültig geblieben sei. Der Begriff "begrenztes 

Bauverbot" beinhalte insofern für östlich des Grundstücks Nr. xyx liegende abparzellierte 

Grundstücke faktisch – wie vor der Abparzellierung – ein vollständiges Bauverbot. Da die 

beiden Liegenschaften Nr. xxxx und Nr. xxxy der Berufungsklägerin in direkter östlicher 

Linie zur Schulhausparzelle liegen, beanspruche das Bauverbot gemäss Wortlaut des 

Dienstbarkeitsvertrags auch für diese Gültigkeit (act. B 4, S. 10). Dies komme auch in der 

Tatsache zum Ausdruck, dass die Last des begrenzten Bauverbots zugunsten der 

Liegenschaft Nr. xyx auch heute – nach der Abparzellierung – noch auf beiden Parzellen 

der Berufungsklägerin im Grundbuch eingetragen sei. Daran ändere nichts, dass das 

Schulhaus heute nicht mehr als solches genutzt werde und sich im privaten Besitz des 

Berufungsbeklagten befinde. Der Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrags enthalte die 

Formulierung vom "jeweiligen Eigentümer der Parzelle Nr. xyx (Schulhaus F.)", welcher die 

Zustimmung zu einem Bau erteilen müsse. Somit sei klar, dass die Zustimmung des 

jeweiligen Eigentümers nicht nur während der Nutzungsdauer als Schulhaus, sondern auch 

zu jedem späteren Zeitpunkt einzuholen sei. Der Umfang der Dienstbarkeit könne somit 

bereits aufgrund des Wortlautes des Dienstbarkeitsvertrages klar bestimmt werden (act. B 

4, S. 11). Massgebend sei allein, mit welchem Inhalt das Bauverbot heute im Grundbuch 

eingetragen sei. Das Verhalten eines Dritten, vorliegend der freiwillige Verzicht der 

Einwohnergemeinde als Liegenschaftseigentümerin der Parzelle Nr. yxxx auf das Recht 

des Bauverbots, müsse sich der Berufungsbeklagte bei der Ausübung der ihm rechtlich 

zugesicherten Dienstbarkeit nicht anrechnen lassen (act. B 4, S. 13). Das absolut geltende 

"begrenzte Bauverbot" sei nach wie vor im Grundbuch eingetragen und belaste die 

Grundstücke der Berufungsklägerin zu Gunsten der Liegenschaft des Berufungsbeklagten. 

 

Seite 12 

Daher könne sich der Berufungsbeklagte voraussetzungslos gegen das Bauprojekt der 

Berufungsklägerin zur Wehr setzen (act. B 4, S. 14). Der Berufungsklägerin sei somit die 

Ausführung ihres Bauvorhabens zu untersagen (act. B 4, S. 16).   

 

 Dagegen wehrt sich die Berufungsklägerin mit ihrer Berufung.  

 

2.3 Den Beweis für den Umfang der Dienstbarkeit hat grundsätzlich der Eigentümer des 

berechtigten Grundstücks zu erbringen (Art. 8 ZGB). Dabei wird die Richtigkeit des 

Grundbuches vermutet (vgl. Art. 937 ZGB; BEAT ESCHMANN, Auslegung und Ergänzung von 

Dienstbarkeiten, Zürich 2005, S. 84). Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer 

Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der 

Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist 

dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn der 

Wortlaut des Grundbucheintrags unklar ist, darf im Rahmen dieses Eintrags auf den 

Erwerbsgrund zurückgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), das heisst auf den 

Begründungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948 Abs. 2 ZGB) 

und einen Bestandteil des Grundbuchs bildet (Art. 942 Abs. 2 ZGB). Ein Rückgriff auf den 

Erwerbsgrund ist insbesondere dann erforderlich und der Schutz des guten Glaubens in 

den Eintrag dem Dritterwerber abzusprechen, wenn der Eintrag die Dienstbarkeit nicht 

ausreichend zu spezifizieren vermag und sich infolgedessen Rechte und Pflichten daraus 

nicht eindeutig ergeben. Dieser Fall liegt vor, wenn sich der Eintrag ohne weitere 

Erklärungen in der blossen Benennung erschöpft und einfach ein "Durchleitungsrecht", ein 

"Quellenrecht", eine "Baubeschränkung" etc. erwähnt, da diese nach Inhalt und Umfang 

recht verschieden ausgestaltet sein können. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, 

kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit – im Rahmen des Eintrags – aus der Art ergeben, 

wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist 

(zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 5A_955/2022 vom 26. Mai 2023 E. 3.3.1 mit 

Hinweisen).  

  

Soweit die Auslegung des Grunddienstbarkeitsvertrags in Frage steht, gelten grundsätzlich 

die allgemeinen obligationenrechtlichen Regeln der Vertragsauslegung. Ziel dieser 

Auslegung ist es in erster Linie, den übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen festzulegen 

(Art. 18 Abs. 1 OR). Diese subjektive Vertragsauslegung beruht auf Beweiswürdigung. 

Bleibt der tatsächliche Parteiwille unbewiesen, sind die Erklärungen und Verhaltensweisen 

der Parteien nach dem Vertrauensprinzip so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und 

Zusammenhang sowie nach den gesamten Umständen verstanden werden durften und 

mussten. Diese allgemeinen Auslegungsgrundsätze gelten vorbehaltlos unter den 

ursprünglichen Vertragsparteien, im Verhältnis zu Dritten dagegen nur mit einer 

 

Seite 13 

Einschränkung, die sich aus dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs (Art. 973 ZGB) 

ergibt, zu dem auch der Dienstbarkeitsvertrag gehört. Bei der Auslegung dieses Vertrags 

können gegenüber Dritten, die an der Errichtung der Dienstbarkeit nicht beteiligt waren und 

im Vertrauen auf das Grundbuch das dingliche Recht erworben haben, individuelle 

persönliche Umstände und Motive nicht berücksichtigt werden, die für die Willensbildung 

der ursprünglichen Vertragsparteien bestimmend waren, aus dem Dienstbarkeitsvertrag 

selbst aber nicht hervorgehen und für einen unbeteiligten Dritten normalerweise auch nicht 

erkennbar sind. Im gezeigten Umfang wird der Vorrang der subjektiven vor der 

objektivierten Vertragsauslegung eingeschränkt. Soweit die Rechte und Pflichten Dritter in 

Frage stehen, ist die Auslegung des Erwerbstitels mithin an die Schranken gebunden, die 

sich aus dem Eintrag ergeben, denn der gutgläubige Dritte wird im Vertrauen auf die 

Richtigkeit des Eintrages geschützt. Die beschriebene Objektivierung ist gegenüber einem 

Vertrag, dessen Zweck sich in der Begründung eines obligatorischen Schuldverhältnisses 

erschöpft, also noch verstärkt: Verlangt ist eine Auslegung nach den objektiv erkennbaren 

Umständen. In der Auslegung des Erwerbsgrundes nach dieser Maxime kommt dem Zweck 

der Dienstbarkeit die massgebende Bedeutung zu. Der Zweck bestimmt sich nach den 

Bedürfnissen des herrschenden Grundstücks. Die Dienstbarkeit hat denjenigen Inhalt und 

Umfang, den sie haben muss, um ihren Zweck mit der geringst möglichen Beschränkung 

des Eigentums am dienenden Grundstück bestmöglich zu erreichen (zum Ganzen Urteil 

des Bundesgerichts 5A_955/2022 vom 26. Mai 2023 E. 3.3.2 mit Hinweis unter anderem 

auf 5A_1043/2021 vom 27. Juni 2022 E. 3.2.2). 

 

Unter den Mitteln der Auslegung des Dienstbarkeitsvertrags hat der klare Wortlaut den 

Vorrang, es sei denn, er erweise sich aufgrund anderer Vertragsbedingungen, dem von den 

Parteien verfolgten Zweck oder weiteren Umständen als nur scheinbar klar. Den wahren 

Sinn einer Vertragsklausel erschliesst zudem erst der Gesamtzusammenhang, in dem sie 

steht. Soweit sie für Dritte erkennbar sind, dürfen die Begleitumstände des 

Vertragsabschlusses oder die Interessenlage der Parteien in jenem Zeitpunkt ergänzend 

berücksichtigt werden. Bei alledem ist für den Regelfall anzunehmen, dass die 

(ursprünglichen) Vertragsparteien eine vernünftige, sachgerechte Regelung angestrebt 

haben (zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 5A_955/2022 vom 26. Mai 2023 E. 3.3.3 

mit Hinweisen).   

 

2.4 Wie bereits erwähnt, lassen sich aus den Grundbucheinträgen zu den Parzellen Nr. xyx, 

Nr. xxxx und Nr. xxxy der Inhalt des begrenzten Bauverbots nicht bestimmen, weshalb im 

Rahmen dieses Eintrags auf den Erwerbsgrund – mithin den Dienstbarkeitsvertrag –

zurückgegriffen werden muss (vgl. Art. 738 Abs. 2 ZGB). Da sowohl die Berufungsklägerin 

als auch der Berufungsbeklagte nicht Begründungspartei des 1952 errichteten 

 

Seite 14 

Grunddienstbarkeitsvertrages sind, hat dessen Auslegung nach den objektiv erkennbaren 

Umständen zu erfolgen, wobei der klare Wortlaut unter den Mitteln der Auslegung den 

Vorrang hat.  

 

2.4.1 

Die Berufungsklägerin bringt zur räumlichen Ausdehnung im Wesentlichen vor, dass für 

den Umfang der Dienstbarkeit grundsätzlich der Eigentümer des berechtigten Grundstücks 

– mithin der Berufungsbeklagte – beweisbelastet sei. Das sich im Südosten der Parzelle 

Nr. xyx liegende Grundstück Nr. xyzz sei 1952 mit dem begrenzten Bauverbot belastet 

worden, damit die Lichtverhältnisse des Schulhauses nicht beeinträchtigt würden. Würde 

sich die Begrenzung des Bauverbots lediglich auf die Himmelsrichtung beziehen, hätte das 

Bauverbot in Bezug auf die Erstellung des Postgebäudes (Parzelle Nr. xyzz) keine 

Beachtung finden müssen, da es für dieses Grundstück gar keine Geltung beanspruchen 

könne. Bereits dieser Umstand zeige, dass der Zweck des begrenzten Bauverbots nicht ein 

absolutes räumliches Bauverbot in Richtung Osten sei (act. B 1, S. 11). Des Weiteren sei 

nicht nachvollziehbar, weshalb das begrenzte Bauverbot bei der Abparzellierung des 

Grundstücks Nr. yyyy sowie der Grundstücke Nr. xyyy und Nr. yyxx auf diesen bestehen 

geblieben sei, obwohl sich die Grundstücke nordöstlich der Parzelle Nr. xyx befänden. Der 

Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrags sei damit offensichtlich nicht klar. Mit der Begrenzung 

des Bauverbots sei gemeint, dass gewisse Flächen im Osten der Schulhausliegenschaft 

nur teilweise von einem Bauverbot betroffen sein sollen in dem Umfang, als dies zur 

Erfüllung des Zwecks des begrenzten Bauverbots notwendig sei (act. B 1, S. 12f). Der im 

Jahr 1952 übereinstimmende Vertragswille der damaligen Vertragsparteien habe sich 

damals nicht auf die heutigen Parzellengrenzen oder auf eine bestimmte Fläche beziehen 

können. Die spätere Abparzellierung der Grundstücke Nr. yyyy, xxyy, xzxz, xyyy, yyxx, xxxx 

und xxxy sei nicht in Beachtung des begrenzten Bauverbots erfolgt, weshalb die heutigen 

Parzellengrenzen nicht als massgebende Begrenzung des begrenzten Bauverbots gelten 

können (act. B 1, S. 15). Dem Wortlaut des Grunddienstbarkeits-vertrages sei zu 

entnehmen, dass das Bauverbot nicht absolut Geltung habe, sondern bewusst begrenzt 

worden sei. Aus der Übertragung der Dienstbarkeit im Rahmen der Abparzellierungen lasse 

sich nicht entnehmen, dass mit dem begrenzten Bauverbot die gesamte östlich der 

Schulhausparzelle liegende Fläche der ursprünglichen Parzelle Nr. yyy mit einem absoluten 

Bauverbot belastet werden sollte (act. B 1, S. 16, vgl. auch act. B 14, S. 3).  

 

2.4.2 

Gemäss Wortlaut des am 24. Juli 1952 abgeschlossenen Dienstbarkeitsvertrags bezieht 

sich die räumliche Ausdehnung des begrenzten Bauverbots auf die Ostseite der 

Schulhausparzelle (act. B 5/3/9). Bei der Schulhausparzelle handelt es sich um die Parzelle 

 

Seite 15 

Nr. xyx, welche mit Kaufvertrag vom 30. Juli 1968 ins Eigentum des Berufungsbeklagten 

überging und von welcher wenige Tage zuvor – am 13. Juli 1968 – die Parzelle Nr. yxxx 

abgetrennt wurde (act. B 5/3/11 und 44/3). Das begrenzte Bauverbot wurde im Jahr 1968 

als Recht zu Lasten der Parzelle Nr. yyy sowohl im Kaufvertrag betreffend Parzelle Nr. xyx 

verbrieft, als auch auf die von Parzelle Nr. xyx abgetrennte Parzelle Nr. yxxx übertragen 

(act. B 5/3/11 und 44/3). Im Jahr 1968 war das mit der Grunddienstbarkeit belastete 

Grundstück Nr. yyy noch 16'678m2 gross. Von dieser Parzelle Nr. yyy wurde 1970 das 

Grundstück Nr. yyyy abparzelliert und 1993 von Parzelle Nr. yyyy die Grundstücke  

Nr. xyyy, yyxx, xxxx, xxxy (act. B 5/44/3). Das begrenzte Bauverbot zu Gunsten der 

Parzellen Nr. xyx und Nr. yxxx wurde bei diesen Abparzellierungen – mithin im Jahr 1970 

und 1993 – vom ursprünglichen Grundstück Nr. yyy jeweils als Last auf die abparzellierten 

Grundstücke Nr. yyyy, xyyy, yyxx, xxxx, xxxy übertragen (act. B 5/44/3). Am 30. März 1999 

wurde von der Einwohnergemeinde C. das als Recht auf Grundstück Nr. yxxx eingetragene 

begrenzte Bauverbot gelöscht (act. B 5/44/3).  

 
2.4.3 

Vorauszuschicken ist, dass sich – wie bereits erwähnt – das im Grunddienstbarkeitsvertrag 

vom 24. Juli 1952 vereinbarte begrenzte Bauverbot nicht – wie von der Berufungsklägerin 

geltend gemacht wird – auf das Grundstück Nr. xyzz erstreckt und das Grundstück Nr. xyzz 

im Jahr 1952 auch nicht mit dem begrenzten Bauverbot belastet wurde. Denn im 

Grunddienstbarkeitsvertrag von 1952 findet sich kein Hinweis beziehungsweise kein Bezug 

zur südöstlich des Grundstücks Nr. xyx liegenden Parzelle Nr. xyzz (vgl. act. 5/3/9). Ein 

Bezug zwischen diesen beiden Parzellen wird lediglich im Sitzungsprotokoll des 

Gemeinderats betreffend Schulplatz F./Postneubau F. vom 25. Juli 1952 hergestellt, indem 

dort vermerkt wurde, dass der Neubau die Lichtverhältnisse des Schulhauses F. nicht 

beeinträchtige und daher die Baubewilligung (für den Neubau) erteilt werde. Zudem wurde 

festgehalten, dass das eingetragene Servitut, wonach östlich des Schulplatzes ohne 

Einwilligung des Gemeinderates keine Bauten errichtet werden dürfen, nach wie vor 

bestehen bleibe (act. B 5/44/4). Erst im Folgejahr wurde am 15. April 1953 zwischen den 

damaligen Eigentümern der Parzellen Nr. xyx und Nr. xyzz dahingehend ein begrenztes 

Bauverbot vereinbart, wonach es dem jeweiligen Eigentümer der Parzelle Nr. xyzz 

untersagt ist, ohne die Einwilligung des jeweiligen Eigentümers der Parzelle xyx auf seinem 

Boden westlich vom Wohnhaus Nr. xzz (Parzelle Nr. xyzz) und in der ganzen Breite, also 

bis an die Grenze gegen die Parzelle Nr. yyy irgend etwas zu bauen (act. B 5/50/24). Aus 

den damaligen Vorgängen im Zusammenhang mit der Parzelle Nr. xyzz ist somit betreffend 

das Jahr 1952 festzustellen, dass der Gemeinderat C. die Gültigkeit des 

Grunddienstbarkeitsvertrags bekräftigte.   

 

Seite 16 

Aus den Akten ergibt sich, dass 1968 die Parzelle Nr. yyy noch rund 16'000m2 gross war 

und sich deren Umfang nicht nur östlich des Schulhauses erstreckte. Im Jahr 1970 wurde 

davon Parzelle Nr. yyyy, aus welcher dann 1993 wiederum vier Grundstücke entstanden, 

abgetrennt, wobei sich die Parzelle Nr. yyyy auch heute noch nordöstlich der 

Schulhausparzelle ausdehnt. Somit verblieb 1970 eine in der Grösse weitaus kleinere 

Restparzelle Nr. yyy und es entstand damals eine in der Grösse sehr beachtliche Parzelle 

Nr. yyyy. Von Parzelle Nr. yyyy erfolgten 1993 vier Abparzellierungen, unter anderem die 

streitgegenständlichen Grundstücke Nr. xxxx und Nr. xxxy. Damit verlor 1993 auch die 

Parzelle Nr. yyyy im Vergleich zu 1970 deutlich an Grösse. Im Jahr 1952 wurde die 

ursprüngliche Grossparzelle Nr. yyy aufgrund des Dienstbarkeitsvertrag mit einem 

begrenzten Bauverbot belegt. Gemäss klarem Wortlaut beziehungsweise damaligen 

übereinstimmenden Vertragswillen bezog sich das Bauverbot in räumlicher Hinsicht aber 

nicht auf die ganze Ausdehnung der damaligen Grossparzelle Nr. yyy, sondern wurde 

dahingehend eingegrenzt, als untersagt wurde, "auf der Ostseite der Schulhausparzelle 

irgend einen Bau hinzustellen". Die Begrenzung der damaligen Grossparzelle Nr. yyy bezog 

sich somit ausschliesslich auf die Flächen im Osten der Schulhausliegenschaft, welche mit 

einem absoluten Bauverbot belegt wurden (BEAT ESCHMANN, a.a.O., S. 57). Der Wortlaut 

des Grunddienstbarkeitsvertrages ist diesbezüglich unmissverständlich, d.h. bezogen auf 

die ursprüngliche Grossparzelle Nr. yyy sind faktisch die im Osten der 

Schulhausliegenschaft (Parzelle Nr. xyx) liegenden Flächen mit einem absoluten Bauverbot 

belegt. Im Zuge der Abparzellierungen, mithin in den Jahren 1970 und 1993, wurde dann 

die ursprüngliche Last, d.h. das 1952 von den damaligen Eigentümern der Parzellen Nr. 

xyx und Nr. yyy vertraglich vereinbarte "begrenzte Bauverbot", vom Grundbuchverwalter 

jeweils auf die von Parzelle Nr. yyy und später von Nr. yyyy abparzellierten Grundstücke 

übertragen (act. B 5/44/3). Diese Übertragungen hatten keine Veränderung des zu Gunsten 

der Parzelle Nr. xyx geltenden begrenzten Bauverbots zur Folge, mithin erfolgte eine 

unveränderte Übertragung der räumlichen Ausdehnung der im Jahr 1952 vertraglich 

vereinbarten Dienstbarkeit. Mit der Folge, dass jene später von Parzelle Nr. yyy 

beziehungsweise Nr. yyyy abparzellierten Grundstücke, die östlich der Parzelle Nr. xyx 

liegen – somit auch die beiden streitgegenständlichen Parzellen Nr. xxxx und Nr. xxxy – mit 

dem Bauverbot zu Gunsten der Parzelle Nr. xyx belastet wurden. Der Wortlaut des 

Grunddienstbarkeitsvertrags vom 24. Juli 1952 ist klar, weshalb im vorliegenden Verfahren 

entgegen den anderslautenden Vorbringen der Berufungsklägerin (vgl. act. B 1, S. 16) kein 

Raum für weitere Auslegungselemente besteht (vgl. Erwägung 2.3). Aus dem Umstand, 

dass die ebenfalls östlich der Schulhausparzelle gelegene Parzelle Nr. xxyy überbaut 

werden konnte, kann die Berufungsbeklagte nichts zu ihren Gunsten ableiten, zumal im 

Schreiben des Grundbuchamtes C. vom 7. Mai 2010 jeglicher Hinweis auf die im Jahr 1971 

von der Parzelle Nr. yyy abparzellierte Parzelle Nr. xxyy fehlt (act. B 5 3/9 und 44/3).  

 

Seite 17 

2.5 Unter Berücksichtigung dessen, dass die Gültigkeit der Grunddienstbarkeit nicht strittig ist, 

ist somit festzuhalten, dass nach dem Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrages vom 24. Juli 

1952 die Parzellen Nr. xxxx und Nr. xxxy der Berufungsbeklagten vom begrenzten 

Bauverbot erfasst werden. Da der Berufungsbeklagte seine Zustimmung zum Bauvorhaben 

der Berufungsklägerin verweigert, ist dieser die Ausführung ihres Vorhabens verboten. 

Nach dem Gesagten ist die Berufung daher abzuweisen und das angefochtene Urteil des 

Kantonsgerichts zu bestätigen.  

 

 
3. Kosten 

 

3.1 Erstinstanzliche Kostenregelung 

Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über die 

Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO). Die Prozesskosten 

beinhalten sowohl die Gerichtskosten wie auch die Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 

ZPO). Das Obergericht trifft keinen neuen Entscheid, sondern bestätigt das angefochtene 

Urteil des Kantonsgerichts vom 14. Januar 2021 (Art. 318 Abs. 1 lit. a ZPO). Somit besteht 

kein Grund, es nicht bei den in jenem Urteil in der Ziffer 3 getroffenen Regelung der 

Prozesskosten zu belassen. 

 

3.2 Zweitinstanzliche Kostenregelung 

 

 3.2.1 

Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die 

Gerichtskosten werden mit den geleisteten Vorschüssen der Parteien verrechnet (Art. 111 

Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss hat die vor Obergericht vollumfänglich unterliegende 

Berufungsklägerin die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu bezahlen. Als dem 

Umfang sowie dem Streitwert der Streitsache angemessen erachtet das Obergericht eine 

Entscheidgebühr von CHF 2'500.00 (Art. 19 Abs. 1 lit. b Gebührenordnung, bGS 233.3).  

 

Die der Berufungsklägerin auferlegten Kosten im Betrag von CHF 2'500.00 werden mit dem 

von ihr geleisteten Vorschuss von CHF 4‘000.00 verrechnet (act. B 7, Art. 111 Abs. 1 ZPO). 

Die Gerichtskasse wird angewiesen, der Berufungsklägerin den restlichen Vorschuss von 

CHF 1'500.00 zurückzuerstatten (Art. 111 Abs. 1 ZPO). 

 

 3.2.2 

Unter Hinweis auf vorstehende E. 3.2.1 und Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b ZPO 

hat die unterliegende Berufungsklägerin dem obsiegenden Berufungsbeklagten den Ersatz 

 

Seite 18 

notwendiger Auslagen und die Kosten seiner berufsmässigen Vertretung (Art. 95 Abs. 3 lit. 

a und b ZPO) im zweitinstanzlichen Verfahren vollumfänglich zu ersetzen.  

 

Für das Berufungsverfahren macht RA BB. 50 % des erstinstanzlichen Ansatzes geltend 

(act. B 19). Dies ist tarifkonform (Art. 20 lit. a Anwaltstarif [AT, bGS 145.53]). Zur Hälfte des 

erstinstanzlichen Honorars von CHF 2'893.00 kommen CHF 39.00 Barauslagen und CHF 

225.75 für die Mehrwertsteuer hinzu, so dass die Entschädigung für das 

Berufungsverfahren insgesamt CHF 3'157.75 beträgt.  

 

Demnach erkennt das Obergericht: 
 
 
1. Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Kantonsgerichts Appenzell Ausserrhoden 

vom 14. Januar 2021 (ZA1 18 2) bestätigt. 
 
 
2. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von 

CHF 2'500.00, werden der Berufungsklägerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten 
Vorschuss von CHF 4‘000.00 verrechnet. Die Gerichtskasse wird angewiesen, der 
Berufungsklägerin den restlichen Vorschuss von CHF 1'500.00 zurückzuerstatten. 

 
 
3. Die Berufungsklägerin hat dem Berufungsbeklagten für die Kosten seiner Rechtsvertretung 

im Berufungsverfahren mit CHF 3'157.75 (inkl. Barauslagen und Mehrwertsteuer) zu 
entschädigen. 
 

 
4. Rechtsmittel:  

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in Zivil-
sachen erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde richtet sich nach Art. 
72 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist beim Schweizeri-
schen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzu-
reichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als 
Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). 
Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). Der 
Streitwert beträgt CHF 32’000.00. 

 
 

5. Mitteilung an: 

- RA AA., mit Gerichtsurkunde 

- RA BB., mit Gerichtsurkunde 
- Kantonsgericht Appenzell Ausserrhoden, 1. Abteilung (ZA1 18 2), interne Post 

 
 

Der Obergerichtsvizepräsident: 

 

 

Dr. iur. Manuel Hüsser 

Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

lic. iur. Monika Epprecht 

 
versandt am: 21. Mai 2024