# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ccc42c9a-ba88-5a02-a622-5d1ad87e9676
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 2. Kammer 27.08.2019 II 2018 74
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_002_II-2018-74_2019-08-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer II

II 2018 74

Entscheid vom 27. August 2019 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
Dr.iur. Frank Lampert, Richter
Dr.iur. Thomas Twerenbold, Gerichtsschreiber

Parteien Korporation X.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt …, 

gegen

Kantonale Steuerkommission, Bahnhofstrasse 15, Postfach 1232, 
6431 Schwyz,
Vorinstanz,

Gegenstand Güterschätzungen (Schätzung Gewerbeliegenschaft)

2

Sachverhalt:

A. Die Korporation X.________ erwarb mit Kaufvertrag vom 9. April 2015 und 
Grundbucheintrag vom 1. Juli 2015 von der Y.________AG die Liegenschaft GB-
Nr. xxx U.________/SZ mit Gewerbegebäude, Kleingebäude, Unterstand, Gar-
tenanlage, übrige humusierte Fläche, übrige befestigte Fläche (einschliesslich 
Fr. 780'000.-- für das Inventar gemäss separater Liste) zu einem Kaufpreis von 
total Fr. 10'780'000.-- (vgl. Schätzungsakten act. 5 ff. u. 23 ff.). Die Gebäulichkei-
ten dienten ehemals dem Betrieb einer Grossraummetzgerei und Fleischverar-
beitung. Die Grundstückfläche beträgt 14'874 m2, der umbaute Raum (nach SIA-
Normen) 40'360 m3 (Altbau 1972) und 46'657 m3 (Neubau 1990 [Betriebserweite-
rung und Sanierung]) (vgl. Schätzungsakten act. 29 ff.). 

B. Mit amtlicher Schätzungsverfügung vom 21. Dezember 2015 setzte die 
Schätzungsabteilung der kantonalen Steuerverwaltung infolge Erwerbs dieses 
Grundstücks durch die Korporation X.________ den Vermögenssteuerwert mit 
Wertgültigkeit ab 1. Juli 2015 (Erwerbsdatum) auf Fr. 18'377'520.-- fest (vgl. 
Schätzungsakten act. 1 ff. u. 16 ff.).

C. Die gegen die steueramtliche Schätzungsverfügung erhobene Einsprache 
der Korporation X.________ vom 20. Januar 2016 (vgl. Akten des Einsprache-
vorverfahrens act. 8 ff.) hiess die Kantonale Steuerkommission mit Einspra-
cheentscheid vom 11. Juni 2018 teilweise gut und reduzierte den Vermögens-
steuerwert von Fr. 18'377'520.-- auf Fr. 16'375'520.-- (vgl. Bf-act. 2 = Akten des 
Verfahrens vor der Steuerkommission act. 1 ff.). 

D. Gegen diesen Einspracheentscheid der Kantonalen Steuerkommission 
vom 11. Juni 2018 (Versand: 20.6.2018) erhebt die Korporation X.________ mit 
Eingabe vom 19. Juli 2018 (Postaufgabe) fristgerecht Beschwerde beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Schwyz mit folgenden Rechtsbegehren:

1. Der Einspracheentscheide der Steuerkommission vom 11. Juni 2018 sei 
aufzuheben und der Vermögenssteuerwert des Grundstückes GB xxx 
U.________/SZ sei auf Fr. 10'000'000.00 festzulegen.

2. Eventuell sei die angefochtene Liegenschaftsschätzungsverfügung im Sinne 
der nachstehenden Begründung zur Neuveranlagung eines wesentlich 
tieferen Vermögenssteuerwertes an die Vorinstanz bzw. an die 
Einschätzungsbehörde zurückzuweisen.

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons 
Schwyz.

E. Mit Vernehmlassung vom 13. September 2018 beantragt die Vorinstanz, 
die Beschwerde sei unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin 

3

vollumfänglich abzuweisen. Im Weiteren haben die Parteien Replik, Duplik, 
Triplik und Quadruplik eingereicht.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1. Streitig ist die Grundstückbewertung, welche für die Erhebung der Vermö-
genssteuer resp. Minimalsteuer bei den übrigen juristischen Personen massge-
blich ist (vgl. § 78 in Verb. mit § 81 Abs. 1 Bst. b und Abs. 2 des Steuergesetzes 
des Kantons Schwyz [StG; SRSZ 172.200] vom 9.2.2000). 

1.2. Das Steuergesetz des Kantons Schwyz sieht in § 41 Abs. 1 StG vor, dass 
das Vermögen zum Verkehrswert bewertet wird, soweit das Gesetz nicht etwas 
anders bestimmt; dabei kann der Ertragswert angemessen berücksichtigt wer-
den. Etwas anderes gilt nur für landwirtschaftliche Grundstücke (vgl. § 42 Abs. 2 
StG). Vorbehältlich § 42 Abs. 3 StG regelt der Regierungsrat die Bewertungs-
grundsätze und das Verfahren (§ 41 Abs. 2 StG). 

1.3. Für Grundstücke legt gemäss § 42 Abs. 3 StG der Kantonsrat die wesentli-
chen Schätzgrundlagen fest, ordnet das Verfahren und beschliesst über Zeit-
punkt und Ausmass von allgemeinen und periodischen Anpassungen. Für nicht-
landwirtschaftliche Grundstücke sind die massgebenden Schätzungsgrundlagen 
vom Kantonsrat im Gesetz über die steueramtliche Schätzung nichtlandwirt-
schaftlicher Grundstücke (SchätzG; SRSZ 172.113) vom 24. November 2004 
festgelegt worden, und gestützt darauf in der durch Regierungsratsbeschluss 
vom 24. August 2005 erlassenen Schätzungsanleitung für die steueramtliche 
Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke.

1.4. Gemäss § 14 Abs. 1 SchätzG entspricht der Verkehrswert dem unter nor-
malen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis. Er wird in der Regel aus Real- und 
Ertragswert ermittelt, wobei das Verhältnis von Real- und Ertragswert sich durch 
den Gewichtungskoeffizienten bestimmt.

2.1. Der Verkehrswert wird grundsätzlich anhand des Ertrags- und Realwertes 
berechnet; vorbehalten bleiben die Gleichsetzung mit einem allfälligen Kaufpreis 
oder, soweit dies möglich ist, die Anstellung eines unmittelbaren oder mittelbaren 
Preisvergleiches. Liegt ein Kaufpreis vor und erfolgt der Handel unter normalen 
Verhältnissen, so entspricht der Kaufpreis dem Verkehrswert. Käufe, deren Prei-
se unter dem Einfluss ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse erzielt 
wurden (z.B. Kauf unter Verwandten, Liebhaber- oder ähnliche Ausnahmeprei-
se), sind nicht zu berücksichtigen (vgl. bereits Kapitel 30, Ziffer 3.2.2.2 des alten 
Schätzungsreglements über die steueramtliche Schätzung von nichtlandwirt-

4

schaftlichen Grundstücken; entsprechend auch Kapital 3, Ziffer 2.2.1 Anhang 
Schätzungsanleitung, Teil III, schätzungstechnische Grundlagen).

2.2. Die Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen geltend, dass der aktuell 
bezahlte Kaufpreis dem objektiven Marktwert entspreche und deshalb den zu 
veranlagenden Vermögenssteuerwert bilde, und kein Raum für die «Anwendung 
von Bewertungsgrundsätzen» (bzw. Berechnung des steueramtlichen Verkehrs-
wertes durch die Einschätzungsbehörde) bleibe (vgl. Beschwerde, Ziffer 2.3 u. 
2.4). Der Nachweis «ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse» sei von 
den Steuerbehörden nicht erbracht worden (vgl. Replik, Ziffer 2.3 u. 2.4). Die Be-
hauptung, dass es sich beim (bezahlten) Kaufpreis um einen «Liquidationswert» 
handle, sei haltlos. Insbesondere hätten die früheren Investitionen der Verkäufer-
schaft und deren Rechtsvorgängerin keinen oder nur einen geringen Einfluss auf 
den Kaufpreis eines stillgelegten, veralteten und stark sanierungsbedürftigen In-
dustriegebäudes (vgl. Replik, Ziffer 3.2).

2.3. Die Vorinstanz ist demgegenüber der Auffassung, im vorliegenden Fall 
handle es sich beim Kaufpreis um einen «Schnäppchenpreis». Dies zeige sich 
vor allem bei einer vorsichtigen Schätzung des Ertragswertes aufgrund der (zwi-
schenzeitlich) im Internet aufgeschalteten Mietpreise für Gewerberäume (vgl. an-
gefochtener Einspracheentscheid, Erw. 2.2 u. 3.2). Aufgrund des sehr tiefen 
Kaufpreises im Vergleich mit dem heutigen «normalen» Landwert und den 
getätigten Investitionen gemäss Schätzungsakten sei nicht von einem «norma-
len» Verkauf, sondern eher von einem «Liquidationswert» auszugehen (vgl. Ver-
nehmlassung, Ziffer 3.4; ebenfalls Akten des Einsprachevorverfahrens act. 4 f.). 
Es sei zudem zu vermuten, dass der Kaufpreis nur einen Bruchteil des aktuellen 
Gebäudeversicherungswertes ausmachen würde (vgl. Duplik, Ziffer 1.2.1 u. 
1.2.2; Quadruplik, Ziffer 1.1).

3.1. Es besteht grundsätzlich eine natürliche Vermutung, dass ein marktkon-
form zustande gekommener Kaufpreis auch dem Verkehrswert entspricht (vgl. 
Urteil des BGer 2C_1036/2014 und 2C_1037/2014 vom 21.4.2015 i.S. A. u. B. 
gegen StK/VdBSt = StE 2015 B 23.2 Nr. 47 = StPS 2015, S. 14 ff. Erw. 4.2). 
Grundsätzlich gilt zudem die allgemeine Beweislastregel, wonach die Veranla-
gungsbehörde die steuerbegründenden oder -erhöhenden Tatsachen nachzu-
weisen hat, die steuerpflichtige Person dagegen jene Tatsachen, welche die 
Steuerschuld mindern oder aufheben (vgl. BGE 133 II 153 Erw. 4.3 S. 158 f.; 
BGE 121 II 273 Erw. 3c/aa S. 284 mit Hinweisen; Urteil des BGer 2C_357/2014 
und 2C_358/2014 vom 23.5.2016 Erw. 1.5). 

5

3.2. Im vorliegenden Fall ist der Kaufpreis im freien Markt unter unabhängigen 
Dritten zustande gekommen. Es ist deshalb grundsätzlich davon auszugehen, 
dass es sich um einen marktkonform zustande gekommenen Kaufpreis handelt. 
Gründe, weshalb der Kaufpreis unter den gegebenen Bedingungen nicht dem 
Verkehrswert entsprechen sollte, sind vorliegend nicht dargetan. Es ist unbestrit-
ten, dass die Verkäuferschaft und die Beschwerdeführerin unabhängige Dritte 
sind. Es wurde zudem von der Verkäuferschaft (offenbar) auch eine professionel-
le Immobilien-Maklerin mit der Vermarktung der Liegenschaft beauftragt (vgl. Bf-
act. 4 vgl. dazu insbes. Replik, Ziffer 3.1 u. 3.2). Das spricht deshalb eindeutig 
dagegen, dass es sich bei dem bezahlten Kaufpreis um einen «Schnäppchen-
preis» handelt (z.B. wegen eines kleinen Marktes oder geringer Transparenz). 
Zudem bestehen auch keine Anzeichen für einen überstürzten Verkauf, weshalb 
eben auch nicht von einem «Liquidationswert» gesprochen werden kann. 
Schliesslich hat auch der Gebäudeversicherungswert nichts mit dem Verkehrs-
wert einer Liegenschaft zu tun. Insbesondere stellt der Gebäudeversicherungs-
wert keinen Mindestverkehrswert dar. Erst wenn der Preis insgesamt tiefer als 
der absolute Landwert ist, kann gegebenenfalls der absolute Landwert abzüglich 
Abbruchkosten als Verkehrswert gelten (vgl. Kapital 4, Ziffer 1.1 Anhang Schät-
zungsanleitung, Teil III, schätzungstechnische Grundlagen).

3.3. Nachdem somit im vorliegenden Fall ein Kaufpreis vorliegt und der Handel 
unter normalen Verhältnissen erfolgte, ist dementsprechend auch davon auszu-
gehen, dass der bezahlte Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht. Der Beweis 
dafür, dass der Preis unter dem Einfluss ungewöhnlicher oder persönlicher Ver-
hältnisse erzielt wurde, konnte von der Veranlagungsbehörde nicht erbracht wer-
den. Sie hat insofern die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen. Dementspre-
chend besteht kein Raum, dass für die Festlegung des Vermögenssteuerwertes 
eine steueramtliche Schätzung nach der Mischwertmethode (gemäss SchätzG 
und Schätzungsanleitung) vorgenommen wird. Nur am Rande sei hierzu noch 
erwähnt, dass es ohnehin nicht korrekt wäre, beim Mietwert die künftigen Erträge 
(Ertragspotential) einer möglichen besseren Nutzung/Verwendung einzusetzen, 
die dafür nötigen Aufwendungen aber zu übergehen (vgl. BGE 128 II 74). Daran 
vermag schliesslich auch die von der Vorinstanz vorgenommene «Kontrollrech-
nung mittels DCF-Methode» nichts zu ändern (vgl. Vernehmlassung, Ziffer 5; 
DCF-Berechnungsdetail act. 1-3).

6

4.1. Die Beschwerde erweist sich als begründet und wird antragsgemäss 
gutgeheissen. Der Einspracheentscheid der kantonalen Steuerkommission vom 
11. Juni 2018 wird daher aufgehoben und der Vermögenssteuerwert der Liegen-
schaft GB-Nr. xxx U.________/SZ mit Wertgültigkeit ab 1. Juli 2015 (Erwerbsda-
tum) auf Fr. 10'000'000.-- festgelegt.

4.2. Diesem Verfahrensausgang entsprechend (vgl. § 128 StG in Verb. mit § 72 
Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 
6.6.1974) gehen die Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren 
(Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) im Betrag von Fr. 2'500.-- zu 
Lasten der Vorinstanz. 

Zudem hat die Vorinstanz der beanwalteten Beschwerdeführerin eine Parteien-
tschädigung auszurichten. Die Höhe der Parteientschädigung wird in Beachtung 
des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) 
vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor 
dem Verwaltungsgericht in § 14 GebTRA einen Rahmen von Fr. 300.-- bis 
Fr. 8'400.-- vorsieht sowie in § 2 GebTRA die Bemessungskriterien erwähnt, auf 
Fr. 2'400.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgesetzt.

4.3 Die vorinstanzlichen Kosten des Verfahrens von Fr. 1'200.-- sind ebenfalls 
dem Verfahrensausgang entsprechend neu zu verlegen und gehen 
vollumfänglich zu Lasten des Staates.

Die Beschwerdeführerin war im vorinstanzlichen Verfahren nicht vertreten, wes-
halb ihr keine Vertretungskosten entstanden sind.

7

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird antragsgemäss gutgeheissen. Der angefochtene Ein-
spracheentscheid Nr. 93/2016 der kantonalen Steuerkommission vom 
11. Juni 2018 wird aufgehoben und der Vermögenssteuerwert der Liegen-
schaft GB-Nr. xxx U.________/SZ mit Wertgültigkeit ab 1. Juli 2015 (Er-
werbsdatum) auf Fr. 10'000'000.-- festgelegt.

Die vorinstanzlichen Kosten des Verfahrens von Fr. 1'200.-- werden neu 
vollumfänglich dem Kanton Schwyz auferlegt.

2. Die Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) werden auf Fr. 2'500.-- festgesetzt und der 
Vorinstanz auferlegt. Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.

Die Beschwerdeführerin hat am 24. Juli 2018 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- bezahlt, so dass ein Rückerstattungsanspruch in gleicher Höhe 
besteht.

3. Der Beschwerdeführerin wird für das verwaltungsgerichtliche Beschwerde-
verfahren zu Lasten der Vorinstanz bzw. des Kantons Schwyz eine Partei-
entschädigung von Fr. 2'400.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zugespro-
chen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
- und die Vorinstanz (EB).

Schwyz, 27. August 2019

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

8

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 5. September 2019