# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 00a54f92-f6b4-5447-80cb-91b8e655352d
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-09-25
**Language:** de
**Title:** Solothurn Steuergericht 25.09.2006 SGSTA.2003.126
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_STG_001_SGSTA-2003-126_2006-09-25.html

## Full Text

KSGE 2006 Nr. 9

 

 

StG 39
Abs. 3, StVO Nr. 16 § 2 Abs. 3, DBG Art. 32
Abs. 2, Vo über die abziehbaren Kosten von Liegenschaften des
Privatvermögens bei der Direkten Bundessteuer, Art. 1 Abs. 2
lit. a -
Abzüge; Liegenschaftskosten, Dumont-Praxis.

1.    Ob eine neuerworbene
Liegenschaft im Unterhalt vernachlässigt ist, wird im Kanton Solothurn nach
bestimmten Kriterien beurteilt

2.    Gilt eine
Liegenschaft im steuerrechtlichen Sinn nicht als vernachlässigt, sind die ab
dem Kaufdatum in Rechnung gestellten Unterhaltskosten abziehbar.

 

 

Urteil SGSTA.2003.126; BST.2003.72 vom 25.
September 2006

 

 

Sachverhalt:

 

1.    Mit
Kauf vom 24. September 2001 erwarben die steuerpflichtigen Ehegatten R.X.
und S.X. eine Liegenschaft in A./SO. Mit der definitiven Veranlagung vom
18. November 2002 wurde den Steuerpflichtigen an Stelle der effektiv
geltend gemachten Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft in Höhe von Fr.
31'138.- nur der pauschale Liegenschaftsunterhalt von Fr. 500.- für die
Staatssteuer und Fr. 550.- für die Bundessteuer gewährt. In der Begründung
wurde u.a. angeführt, dass die Kosten eines vernachlässigten Unterhalts nach
einem Liegenschaftskauf nicht zum Abzug zugelassen seien. 

 

 

2a).        Am
19. Dezember 2002 erhob der Vertreter der Steuerpflichtigen fristgerecht
Einsprache und stellte den Antrag, die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt
sowie die Kosten für die Energiesparmassnahmen seien zum Abzug zuzulassen. Zur
Begründung führte er im Wesentlichen aus, dass die Liegenschaft beim Kauf nicht
im Unterhalt vernachlässig gewesen sei. Nach dem Schätzungsbericht der
Bautreuhandfirma sei der einfache Unterhalt laufend ausgeführt worden.

 

 

3a) Am
11. November 2003 wies die Veranlagungsbehörde die Einsprache der
Steuerpflichtigen ab und änderte das satzbestimmende Einkommen zu deren Ungunsten.
Dagegen erhob der Vertreter der Steuerpflichtigen am 12. Dezember 2003
Rekurs und Beschwerde ans Steuergericht und beantragte, dass die
Energiesparmassnahmen vollumfänglich, und dass die Unterhaltsarbeiten – sofern
nicht ein Mehrwert damit verbunden sei – nach Ermessen des Steuergerichts zum
Abzug zuzulassen seien. Zur Begründung wurde vorab auf die Belege für die
vorgenommenen Energiemassnahmen verwiesen und ausgeführt, dass der Schätzer das
Holzwerk und die Konstruktion der Liegenschaft anlässlich der durchgeführten
Schatzung nicht überprüft habe, weil er den Aufwand für diese Arbeiten habe
umgehen wollen. Hätte er die Prüfung vorgenommen, so hätte er festgestellt,
dass das Dachgebälk gegen Insektenbefall chemisch behandelt worden sei. Aus der
Tatsache, dass die Verkäuferin der Liegenschaft steuerlich nie hohe
Unterhaltskosten geltend gemacht habe, dürfe nicht abgeleitet werden, dass
solche auch nie ausgeführt worden seien. Niemand sei verpflichtet, mehr als den
Pauschalabzug für Liegenschaftsunterhalt geltend zu machen. Bei der Steuererklärung
2002 erkenne schliesslich auch die Veranlagungsbehörde gewisse Unterhaltskosten
als abzugsfähig an. 

 

 

4a) Dazu
liess sich die Veranlagungsbehörde mit Eingabe vom 9. Februar 2004 vernehmen
und beantragte die Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Zur Begründung führt
sie aus, dass die Rekurrenten nach eigenen Angaben am 15. November 2001 in
die Liegenschaft eingezogen seien, die sie am 24. September 2001 von den
Vorbesitzern erworben hätten. Aufgrund der Rechnungsdaten der eingereichten
Belege zum geltend gemachten Liegenschaftsunterhalt sei davon auszugehen, dass
der überwiegende Teil der Arbeiten bereits vor dem Einzug der Rekurrenten
ausgeführt worden seien. Mit der Selbsttaxation 2001 B hätten sie Liegenschaftsunterhaltskosten
für die Periode vom 20. Juni 2001 bis zum 31. Dezember 2001 - einen
Zeitraum unmittelbar vor und nach dem Kauf vom 24. September 2001 - von
Fr. 31'138.- geltend gemacht. Aufgrund der Bezeichnung der Arbeiten müsse davon
ausgegangen werden, dass es sich um das Nachholen vernachlässigten
Liegenschaftsunterhaltes gehandelt habe. Auf telefonische Anfrage beim
Vertreter des Vorbesitzers der Liegenschaft habe dieser ausgeführt, der
Unterhalt der Liegenschaft sei von den Vorbesitzern nicht periodisch
vorgenommen worden. So sei vor dem Kauf das Nebengebäude ein nützlicher Schafstall
gewesen, während es jetzt ein luxuriöser Pferdestall sei. Die Aussagen dieses
Vertreters seien als glaubwürdig einzustufen, denn die Rekurrenten hätten mit
der Selbsttaxation 2002 erstmals ein selbständiges Erwerbseinkommen aus einem
Reitstall in der Liegenschaft deklariert. 

 

       Die
Veranlagungsbehörde begründete weiter, dass - hätte der Vorbesitzer der Liegenschaft
die Reparaturen rechtzeitig vorgenommen - die Kosten nach dem Kauf nicht angefallen
wären. Eine Anfrage bei der Solothurnischen Gebäudeversicherung am
9. Januar 2003 habe ergeben, dass die Mehrwerte für das Wohnhaus auf Fr.
12'000.- und für das Nebengebäude auf Fr. 35'000.- festgesetzt worden seien.
Aus den genannten Gründen sei davon auszugehen, dass der Unterhalt von den
Vorbesitzern nicht laufend ausgeführt worden seien und die erworbene
Liegenschaft entsprechend im Unterhalt vernachlässigt gewesen sei.  

 

 

5.   
Die
Rekurrenten replizierten mit Eingabe vom 5. März 2004 und beantragen in
Abänderung ihrer am 11. Dezember 2003 gestellten Anträge, die
Energiemassnahmen nunmehr im Umfang von 50% zum Abzug zuzulassen. 

 

 

Erwägungen:

 

2.    Vorab
zu klären ist die Frage, ob es sich beim Objekt, das die Rekurrenten am
24. September 2001 erworben haben, um eine im Unterhalt vernachlässigte
Liegenschaft gehandelt hat. Im Weiteren ist zu klären, welches der massgebliche
Zeitraum für die Geltendmachung der Unterhaltkosten ist und welche
Unterhaltskosten als wertvermehrend und welche als werterhaltend zu
qualifizieren sind. Die Frage, in welcher Steuerperiode der durch den Austritt
des Steuerpflichtigen R.X. aus der Kommanditgesellschaft erzielte Gewinn zu
versteuern ist, ist nun mehr unbestritten und kann somit offengelassen werden. 

 

 

3.    Ursprünglich
ist der Begriff der Unterhaltskosten rein technisch interpretiert worden und
entsprechende Kosten waren abzugsfähig, selbst dann, wenn sie kurz nach dem
Erwerb einer Liegenschaft angefallen sind. Mit dem Entscheid des Bundesgerichts
i.S. P. Dumont vom 15. Juni 1973 wurde diese technische Sichtweise
zugunsten einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise geändert.
Instandstellungskosten kurz nach Kauf einer Liegenschaft wurden von nun an
grundsätzlich als Aufwendungen zur Wertvermehrung betrachtet. Folglich waren
die Kosten des Unterhaltes in den ersten fünf Jahren nach Erwerb in der Regel
nicht mehr vom Einkommen abzugsfähig, sondern galten als Anlagekosten. Diese
Praxis wurde mit BGE 123 II 218 präzisiert. Demnach ist die strenge Dumont-Praxis
nur dann gerechtfertigt, wenn es sich um eine Liegenschaft handelt, die im
Unterhalt vernachlässigt worden ist und bei der die Instandstellung zu einer
Wertvermehrung führt. Sie ist jedoch nicht angemessen, wenn die Liegenschaft
vom bisherigen Eigentümer normal instand gehalten worden ist und die Renovationsarbeiten
bezwecken, diese in ihrem bisherigen baulichen Zustand zu erhalten (Locher,
Kommentar zum DBG, 1. Teil, 2001, S. 795 ff.). 

 

 

4.    Ob
eine Liegenschaft im Unterhalt vernachlässigt ist, wird im Kanton Solothurn aufgrund
folgender Kriterien beurteilt:

a)   
Die
Liegenschaft ist älter als 30 Jahre alt. Bei Gebäuden mit einem Alter von weniger
als 30 Jahren ergibt sich von der Lebensdauer der wichtigsten Gebäudeteile und
Einrichtungen her kaum ein Hinweis auf vernachlässigten Unterhalt.

b)   
Die
Kosten für Unterhaltsarbeiten machen im Verhältnis zum Erwerbspreis einen
wesentlichen Anteil aus (25% und mehr). Der Prozentsatz kann bei Teilsanierungen
kleiner sein.

c)   
Art
und Umfang der Arbeiten, wie etwa das Vorliegen einer Gesamtsanierung;

d)   
Der
Erwerbspreis liegt deutlich unter dem Niveau gut erhaltener Liegenschaften.

e)   
Nach
der Renovation werden die Mietzinsen erhöht.

f)    
Grössere
Unterhaltsarbeiten des Rechtsvorgängers in den letzten 10 bis 20 Jahre fehlen.

g)   
Die
Instandstellungsarbeiten führen zu einem markanten Anstieg des Gebäudeversicherungswertes.

 

       Am
24. September 2001 erwarben die Rekurrenten die Liegenschaft in A. mit
Nutzen und Schaden beginnend ab dem 24. September 2001 zum Preis von Fr.
561'308.-. In den Jahren 2001 und 2002 machten die Rekurrenten tatsächliche
Liegenschaftskosten von total Fr. 38'862.- geltend. Im Steuerjahr 2003 machten
sie mangels weiterer Liegenschaftskosten den Pauschalabzug für Unterhaltskosten
geltend. Mit Schreiben vom 28. Februar 2005 erklärten die Rekurrenten,
dass auch in den Jahren 2004 keine Unterhaltskosten notwendig gewesen seien,
die den Pauschalabzug überstiegen hätten. Ebenso seien im Jahr 2005 keine
grösseren Unterhaltsarbeiten vorgesehen. 

 

       Die
vorliegend geltendgemachten Unterhaltsarbeiten in Höhe von Fr. 38'862.- gelten
im Verhältnis zum Erwerbspreis nicht als wesentlicher Anteil im Sinne der
vorgenannten Kriterien. Die geltend gemachten Kosten für Unterhaltsarbeiten in
den ersten zwei Jahren nach dem Erwerb der Liegenschaft und die nur
unwesentlichen Kosten in den folgenden drei Jahren entsprechen im Verhältnis
zum Kaufpreis einem Anteil von ca. 10%. Damit kann weder aufgrund der
Renovationsaufwendungen noch aufgrund des bezahlten Preises auf eine im
Unterhalt vernachlässigte Liegenschaft geschlossen werden. Auch aufgrund des
Alters der Liegenschaft von 29 Jahren, lässt sich nichts zuungunsten der
Rekurrenten ableiten. Die Instandstellungsarbeiten haben bei den Stallungen zu
einem höheren Gebäudeversicherungswert von Fr. 32'760.- geführt. Dies
entspricht einem Anstieg von 5% auf der Gebäudeversicherungssumme von total
Fr. 653'740.-. Der Anstieg weist auf wertvermehrende Investitionen hin,
lässt aber nicht den Schluss zu, die Liegenschaft sei im Unterhalt
vernachlässigt gewesen. Auch von einer Gesamtsanierung kann aufgrund der
geschilderten Umstände nicht ausgegangen werden. Zu schliessen ist damit, dass
die Liegenschaft beim Kauf kaum im Unterhalt vernachlässigt war und die
Unterhaltskosten grundsätzlich zum Abzug zuzulassen sind. 

 

 

5.    Gemäss
Meldung des Grundbuchamtes zuhanden des Steueramtes vom 24. September 2001
war der Übergang von Nutzen und Gefahr im vorliegenden Fall per Datum Kauf
unter den Vertragsparteien vereinbart worden. Im Kanton Solothurn gilt für die
Geltendmachung der tatsächlichen Liegenschaftskosten das Rechnungsdatum (vgl.
u.a. Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts [KSGE] 1997 Nr. 5). Da
Gewinnungskosten stets mit Einkommen in Zusammenhang stehen und im Kanton
Solothurn für den Abzug von Liegenschaftskosten das Rechnungsdatum massgebend
ist, sind diejenigen Kosten vom Einkommen abzugsfähig, die ab Kaufdatum, d.h.
im vorliegenden Fall ab Beginn von Nutzen/Schaden, in Rechnung gestellt worden
sind. Bereits ist dargestellt worden, dass nicht von einer im Unterhalt
vernachlässigten Liegenschaft auszugehen ist. Somit können sämtliche
Unterhaltsrechnungen mit Rechnungsdatum nach dem 24. September 2001 -
soweit die Kosten nicht als wertvermehrende Investitionen zu taxieren sind -
als Unterhaltskosten abgezogen werden. Folgende Positionen sind demnach zum
Abzug zuzulassen:

 

a)  30.9.2001     Zufahrt                                                                       Fr.
1'627.--

b)  30.9.2001     Ersatz
Holzboden durch Beton                                 Fr. 2'228.--

c)  
11.10.2001   Ersatz
Kellerfenster und Fenster

                            Garagentor                                                                Fr.
2'211.--

d)  15.11.2001   Zufahrtsweg                                                              Fr.   
178.--

e)  06.12.2001   Fenster
im Holzschopf ersetzen                               Fr.    364.--

 

Total
Unterhaltskosten 2001                                                                 Fr. 6’608.--

 

 

6.    Nach
dem Ausgeführten sind Rekurs und Beschwerde, soweit auf diese einzutreten ist,
teilweise gutzuheissen; die geltend gemachten Unterhaltskosten sind im Umfang
von Fr. 6'608.-- zum Abzug zuzulassen. 

 

Steuergericht,
Urteil vom 25. September 2006