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**Case Identifier:** 31a2919b-c4df-59be-8884-b41cc82bdd2f
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-16
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 16.12.2021 A/536/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-536-2021_2021-12-16.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/536/2021 LCI JTAPI/1278/2021 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 16 décembre 2021 

dans la cause 

 

Hoirie de feue Madame A______, soit Madame B______, Monsieur C______, 
Monsieur D______ et Monsieur E______, représentés par Me François 
BELLANGER, avocat, avec élection de domicile 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 

 

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A/536/2021 

EN FAIT 

1. La parcelle n° 1______ de la Commune E______ (ci-après : la commune), qui 
comprend un immeuble d’habitation de plusieurs logements (n° 2______) situé 
rue G______ 3______, appartient, à teneur du registre foncier, à Madame 
B______ et à Messieurs C______, D______ et E______. 

2. Par plis des 18 et 25 mai 2020 se référant à la procédure I-4______, l’office des 
autorisations de construire du département du territoire (ci-après : DT ou le 
département) a informé les quatre personnes précitées qu’un collaborateur de 
l’office du patrimoine et des sites (ci-après : OPS) avait constaté, lors d’un 
contrôle effectué sur la parcelle n° 1______, que la quasi-totalité des fenêtres des 
deux façades de l’immeuble avaient été remplacées par des « fenêtres en bois-
métal noir », sans aucune autorisation de construire et un délai de dix jours leur 
était imparti pour formuler d’éventuelles observations à propos de cette situation. 

3. Par courrier du 5 juin 2020, M. D______ - indiquant représenter l’hoirie de feue 
Madame A______, laquelle était composée de Mme B______, de MM. C______ 
et E______ et de lui-même - a informé le DT que le remplacement des fenêtres 
constaté par l’OPS consistait en des travaux d’entretien réalisés entre 1996 et 
2003, en même temps que les travaux d’entretien des deux façades et de la toiture. 
Ces travaux, qui avaient été exécutés en plusieurs étapes et durant plusieurs 
années, avaient été annoncés en son temps par une lettre d’avis de travaux 
d’entretien. Plusieurs séances s’étaient tenues sur place avec des responsables du 
service des monuments et des sites (ci-après : SMS), s’agissant du choix des 
teintes et des matériaux, en présence de feue Mme A______, qui était propriétaire 
de ce bien immobilier jusqu’à son décès en 2012. Les premières fenêtres avaient 
été changées dès 1996, car celles existantes étaient en trop mauvais état pour être 
rénovées, afin d’améliorer l’isolation thermique et acoustique avec un 
abaissement phonique de 36 dB, optimal pour l’époque, au vu du bruit routier 
environnant. 

4. Par décision du 15 janvier 2021 se référant à la procédure I-4______, le DT a 
ordonné à l’hoirie de Mme A______ de rétablir une situation conforme au droit 
d’ici au 31 juillet 2021 en procédant : « au remplacement des fenêtres existantes 
par des menuiseries en chêne sur le modèle de celles d’origine, comportant les 
partitions des fenêtres d’origine et dont les règles se basent sur le principe FEN.b 
(https://www.ge.ch/document/guide-bonnes-pratiques-assainissement-fenetres-
batiments-proteges/telecharger) ». 

Les détails d’exécution devraient être soumis à l’OPS pour approbation avant 
commande des travaux. Enfin, la sanction administrative portant sur la réalisation 
des travaux sans droit ferait l’objet d’une décision séparée à l’issue du traitement 
du dossier I-4______ et restait par conséquent réservée. 

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5. Par acte du 15 février 2021, l’hoirie de Mme A______, soit Mme B______ et 
MM. C______, D______ et E______, ont interjeté recours, sous la plume de leur 
conseil, devant le Tribunal administratif de première instance (ci-après : le 
tribunal) à l’encontre de la décision prise par le DT le 15 janvier 2021, concluant à 
son annulation, sous suite de frais et dépens. 

Dans le cadre des travaux d’entretien de leur immeuble intervenus entre 1996 et 
2003, les anciennes fenêtres, en très mauvais état, avaient été peu à peu 
remplacées par des fenêtres en bois-métal, comme l’attestaient les factures jointes. 
Feue Mme A______ avait informé le DT, par courrier du 16 avril 2002, que les 
travaux allaient débuter dans le courant du mois de mai 2003. Elle avait également 
informé le SMS, par pli du 9 septembre 2003, que la teinte retenue pour la façade 
de l’immeuble donnant sur la rue H______ était conforme à ce qui avait été 
convenu lors d’un rendez-vous qui s’était tenu le 17 juillet 2003. Elle avait 
également informé le DT qu’elle souhaitait effectuer les mêmes travaux, avec la 
même teinte, sur la façade donnant sur la rue G______. Ce courrier étant resté 
sans réponse, feue Mme A______ avait relancé le DT, par courrier du 27 
novembre 2003, en se référant à un appel téléphonique de début novembre lors 
duquel Monsieur I______ du DT aurait dit à l’un de ses fils qu’il se prononcerait 
défavorablement quant à sa requête. Sans nouvelles du SMS, feue Mme A______ 
avait indiqué au DT, par courrier du 16 décembre 2003, que les travaux, qui 
débuteraient début 2004, seraient exécutés en teinte gris-clair. Par correspondance 
du 22 décembre 2003, le SMS avait invité Mme A______ à conserver côté rue 
une teinte proche de celle d’origine, compte tenu du fait que la différence de 
traitement entre les façades était typique de l’architecture d’îlot du XXème siècle, 
tout en lui suggérant de réaliser différents échantillons pour le choix de la couleur 
et en s’en remettant à l’avis des experts de la commission des monuments, de la 
nature et des sites (ci-après : CMNS).  

Le remplacement des fenêtres constituait des travaux d’entretien et non de 
transformation, de sorte qu’ils n’étaient pas soumis à autorisation et ne pouvaient 
donc être qualifiés de constructions illicites. Ces travaux, réalisés par rotation 
durant six ans, n’avaient pas été différés et n’avaient entraîné aucune modification 
du standing de l’immeuble ni augmentation des loyers. Ces travaux d’entretien 
avaient été annoncés au DT et ce dernier, tout comme le SMS, n’avait nullement 
mentionné la nécessité de les soumettre à autorisation.  

Les conditions de l’ordre de remise en état n’étaient pas remplies. Lors de leur 
réalisation, les travaux de remplacement des fenêtres n’étaient pas soumis à 
autorisation. Alors que le maintien ou la suppression de l’installation illégale 
s’appréciait au regard du droit en vigueur au moment de sa construction, le DT 
avait ordonné la remise en état des fenêtres sur la base de la nouvelle directive 
d’application de l’art. 56A du règlement d’application de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI – L 5 05.01), 

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entrée en vigueur en 2015, soit postérieurement à la réalisation des travaux 
litigieux. Par conséquent, le rétablissement de l’état antérieur aux travaux 
d’entretien ne pouvait pas s’apprécier au regard de cette directive et le DT ne 
pouvait exiger une telle remise en état. De plus, dix-huit ans, respectivement 
vingt-cinq ans, s’étaient écoulés depuis l’exécution des travaux litigieux et depuis 
que le DT avait été informé de leur réalisation. Le comportement de ce dernier, 
resté passif alors qu’il en avait connaissance, ou aurait pu en avoir connaissance 
s’il avait agi avec diligence au vu des échanges intervenus en 2002 et 2003, 
pouvait être qualifié de « tolérance active ». Ainsi, le comportement de ce 
département, qui estimait désormais que ces travaux étaient soumis à autorisation, 
était contraire au principe de la bonne foi et contradictoire. De plus, cette autorité 
n’avait pas été placée devant le fait accompli mais avait au contraire été informée 
de l'existence de ces travaux avant même leur réalisation. Le bâtiment concerné 
avait été intégré au plan de site adopté en 2016, soit plus de dix ans après le 
remplacement des fenêtres, étant précisé que ce remplacement n’avait pas 
empêché de reconnaître l’intérêt patrimonial dudit bâtiment et son intégration 
dans le périmètre du plan du site n° 5______ « rue H______/quartier J______ ».  

Pour le surplus, l’ordre de remise en état violait le principe de proportionnalité. 
Aucune autorisation n’était nécessaire pour réaliser les travaux d’entretien 
contestés, étant précisé que si une requête en autorisation de construire avait été 
déposée entre 1996 et 2003, ces éléments auraient vraisemblablement été 
autorisés. En tout état, le DT aurait dû renoncer à une telle remise en état. Même 
si les travaux devaient être requalifiés en travaux de transformation soumis à 
autorisation, les dérogations reprochées étaient mineures, à la lumière d’une 
nouvelle pratique adoptée en 2015 seulement. Enfin, l’ordre de remise en état ne 
constituait pas une mesure adéquate et apte à atteindre le but visé. Celui-ci portant 
une atteinte importante à leur propriété, le but d’intérêt public n’apparaissait pas 
comme prépondérant.  

Plusieurs pièces ont été jointes à ce recours, dont le contenu sera repris dans la 
partie « En droit » ci-après, en tant que de besoin, notamment : 

- des factures établies à l’attention de feue Mme A______ entre avril 1996 et 
décembre 2004, portant notamment sur la fourniture, la fabrication et la pose 
de fenêtres dans l’immeuble sis rue G______ 3______ ; 

- des courriers adressés par feue Mme A______ au DT les 9 avril 2002 et 16 
avril 2003, par le biais desquels elle faisait état de « travaux de réfection de la 
façade de [s]on immeuble qui consist[ai]ent au nettoyage de la pierre de taille 
et peinture de la façade, ainsi que la réfection des volets » ; 

- les correspondances de feue Mme A______ au SMS des 9 septembre, 27 
novembre et 16 décembre 2003 ainsi que le courrier de ce service à la précitée 

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du 22 décembre 2003, ce dernier mentionnant que l'immeuble en cause 
appartenait à un ensemble du début du XXème siècle. 

6. Dans ses observations du 26 avril 2021 accompagnées du dossier I-4______, le 
DT a conclu au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée, sous 
suite de frais. 

L’immeuble n° 2______, construit en 1912 par l’architecte Monsieur K______ et 
contigu à d’autres bâtiments proposant une unité architecturale, appartenait à un 
ensemble au sens de l’art. 89 de la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). Selon la fiche de recensement 
architectural en projet relatif à l’immeuble sis rue G______ 6______ (RAIM-
VdG-0118), cet immeuble - ainsi que ceux qui lui étaient contigus – s’inscrivait 
dans l’ensemble n° MS-e 106, qui comprenait également les immeubles sis rue 
G______ 7______, 8______, 9______, 10______, 11______ et 6______. Au vu 
de la valeur patrimoniale des ensembles d’immeubles et des squares situés entre 
les rues L______, G______, M______ et N______, O______ avait initié un projet 
de plan de site, dont l’enquête avait eu lieu du 19 octobre au 18 novembre 2012 et 
qui avait été adopté par arrêté du Conseil d’État du 1er juin 2016 (plan de site 
n° 5______). Dans le cadre de l’adoption et de la mise en œuvre de ce plan de 
site, un constat effectué par l’OPS avait permis de relever que la quasi-totalité des 
fenêtres d’origine (en chêne) avaient été remplacées par des fenêtres en bois-métal 
noir, sans partitions et avec un intercalaire en alu brillant, sans que cet office n’ait 
été consulté. De plus, le DT n’avait reçu aucune annonce d’ouverture de chantier 
pour ces travaux.  

Les travaux précités modifiaient l’apparence extérieure du bâtiment, de sorte 
qu’ils entraient dans le champ d’application de l’art. 1 al. 1 let. b LCI, disposition 
pertinente avant l’entrée en vigueur de l’art. 56A du règlement d’application de la 
loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI –
 L 5 05.01) dans sa teneur actuelle. Pour le surplus, la décision attaquée ne 
reprochait pas aux recourants de ne pas avoir déposé de demande d’autorisation 
de construire avant d’entreprendre les travaux contestés. Par conséquent, cet 
élément ainsi que le développement des recourants relatif au travaux d’entretien 
au sens de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 
janvier 1996 (LDTR - L 5 20) n’était pas pertinent. En effet, seul le fait d’avoir 
porté atteinte à l’unité architecturale et urbanistique de l’ensemble précité était en 
cause. En l’occurrence, il ne faisait aucun doute que l’immeuble concerné, qui 
s’inscrivait dans l’ensemble n° MS-e 106, bénéficiait de la protection des 
art. 89 ss LCI. Par ailleurs, les structures porteuses et les autres éléments 
particulièrement dignes de protection – dont faisaient partie les fenêtres, dont le 
changement pouvait, en fonction de sa réalisation, porter une atteinte irrémédiable 
au caractère architectural et urbanistique - devaient, en règle générale, être 

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sauvegardés. Or, les travaux de changement des fenêtres avaient été effectués sans 
respecter les matériaux et la composition d’origine, en violation des art.89 et 90 
LCI, et sans avoir consulté préalablement l’OPS, ce qui constituait une infraction. 
Dans le même sens, l’art. 56A al. 4 RCI - qui constituait un cas particulier de 
l’art. 90 al. 1 LCI en reprenant les éléments de protection patrimoniale et en les 
concrétisant dans le cadre des travaux de mise aux normes énergétiques qu’il 
visait principalement – exigeait que les interventions soient réalisées dans les 
matériaux d’origine et le respect de l’architecture de l’immeuble. Il ne pouvait être 
retenu que le changement des fenêtres avait été annoncé au DT par feue Mme 
A______, le courrier de la précitée du 9 avril 2002, postérieurement aux premiers 
changements de fenêtres intervenus en 1996, se contentant d’annoncer des travaux 
de nettoyage de la pierre de taille, de peinture de la façade et de réfection des 
volets. En outre, le SMS avait clairement indiqué à Mme A______, dans son pli 
du 22 décembre 2003, que son immeuble faisait partie d’un ensemble protégé du 
début du XXème siècle.  

L’ordre de remise en état était conforme au droit. S’agissant de la bonne foi de 
l’administration, il ne pouvait être retenu de la part de l’OAC ou de l’OPS une 
quelconque connaissance, et donc tolérance, des travaux de modification des 
fenêtres, dans la mesure où ces travaux ne ressortaient pas des courriers adressés 
par feue Mme A______ à ces instances et qu’il n’avait pas été prouvé que ces 
travaux auraient été admis. Enfin, cet ordre de remise en état respectait le principe 
de proportionnalité, puisqu’il constituait le seul moyen de respecter la protection 
patrimoniale du bâtiment litigieux, du moment que les fenêtres d’origine avaient 
été délibérément éliminées. Par conséquent, l’intérêt public à la protection du 
patrimoine l’emportait sur l’intérêt privé, notamment financier, des recourants.  

7. Par réplique du 20 mai 2021, les recourants ont persisté dans leurs arguments et 
conclusions. 

Contrairement aux allégations du DT, la question de savoir si les travaux 
concernés consistaient en des travaux d’entretien ou non était pertinente. En effet, 
par le biais des art. 89 ss LCI, le législateur avait avant tout voulu préserver le 
caractère architectural et urbanistique des ensembles du XIXème et du début du 
XXème siècle et éviter des rénovations ou des transformations abusives, mais non 
figer l’aspect des bâtiments dans le temps. Ainsi, les travaux d’entretien, tels que 
le changement des fenêtres litigieux, ne pouvaient être considérés comme des 
rénovations ou des transformations prohibées par les art. 89 et 90 LCI. Il n’était 
pas contesté que leur immeuble s’inscrivait dans l’ensemble n° MS-e 106 et 
bénéficiait ainsi de la protection offerte par les art. 89 ss LCI. Toutefois, le 
courrier adressé à feue Mme A______ par le SMS en décembre 2003, selon lequel 
il était indiqué que cet immeuble faisait partie d’un ensemble protégé du XXème 
siècle, était postérieur à la majorité des travaux litigieux, de sorte que cette 

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correspondance ne pouvait appuyer la thèse selon laquelle les travaux avaient été 
réalisés en violation des art. 89 ss LCI, comme le DT le prétendait.  

Même à retenir que les travaux litigieux n’étaient pas de simples travaux 
d’entretien, aucune violation des art. 89 et 90 LCI n’était démontrée. En effet, 
l’autorité intimée invoquait plusieurs bases légales et principes relatifs à la 
protection du patrimoine, en particulier l’unité architecturale et urbanistique de 
certains ensembles d’immeubles, sans tenter de démontrer que les fenêtres 
actuelles violeraient une telle unité. Le fait d’affirmer que les matériaux et la 
composition d’origine n’auraient pas été respectés ou que l’unité architecturale et 
urbanistique de l’ensemble dont faisait partie l’immeuble aurait subi une atteinte, 
sans pour autant expliquer en quoi consisterait cette atteinte, n’était pas suffisant. 

S’agissant d’une prétendue violation des art. 56 et 56A RCI, les prescriptions 
d’une directive entrée en vigueur en 2015 ne pouvaient fonder le rétablissement 
de l’état antérieur aux travaux d’entretien intervenus entre 1996 et 2003.  

Il était erroné de déclarer que l’autorité intimée n’avait pas été consultée et qu’elle 
aurait respecté le principe de la bonne foi. Conformément aux pièces produites, 
feue Mme A______ avait indiqué à plusieurs reprises qu’elle procéderait à des 
travaux de réfection sur la façade côté rue G______. Ces travaux d’entretien, 
annoncés par une lettre d’avis de travaux d’entretien, avaient été exécutés en 
plusieurs étapes sur plusieurs années et le choix des teintes et des matériaux y 
relatifs avait été effectués lors de séances en présence de représentants du SMS. 
Ainsi, le comportement du DT, resté passif durant plus de dix-huit ans alors qu’il 
aurait à tout le moins dû avoir connaissance des prétendues constructions illicites 
s’il avait agi avec diligence, devait être qualifié de « tolérance active », au vu des 
échanges intervenus entre 2002 et 2003. Il était en effet étonnant que le DT n’ait 
pas eu connaissance du remplacement de toutes les fenêtres donnant sur la rue 
G______, alors que ces travaux auraient été réalisés sur plusieurs années et en 
plusieurs fois, qu’il avait été averti du fait que les façades subiraient des travaux 
de réfection et que le SMS avait pris part au choix des teintes et des matériaux 
pour les façades comprenant les fenêtres litigieuses. 

Enfin, les conditions d’une remise en état n’étaient pas remplies. Les installations 
concernées avaient été autorisées selon le droit en vigueur au moment de leur 
réalisation et ils pouvaient donc se prévaloir du respect du principe de la bonne 
foi. Pour le surplus, le DT se contentait de retenir que les fenêtres d’origine 
avaient été délibérément éliminées, pour en conclure que le principe de la 
proportionnalité avait été respecté. Or, cet élément était non pertinent à ce titre et 
il convenait de relever que l’autorité intimée n’avait procédé à aucune pesée des 
intérêts avant le prononcé de la décision attaquée. 

8. Par duplique du 14 juin 2021, le DT a persisté dans ses développements et 
conclusions.  

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La modification de l’ensemble des fenêtres d’un immeuble constituait des travaux 
de transformation. En outre, les fenêtres entraient dans la définition des structures 
et des éléments dignes de protection devant être protégés au sens de l’art. 90 LCI, 
dans la mesure où le changement de la totalité des fenêtres d’un immeuble 
appartenant à un ensemble protégé, avec modification des matériaux et de leur 
aspect (sans partition) constituait une atteinte au caractère architectural de 
l’immeuble et à la composition d’ensemble au sens de l’art. 89 et ss LCI. Il 
ressortait en outre de l’art. 56A al. 4 let. a RCI relatif à l’isolation des embrasures 
en façade que les fenêtres, notamment du point de vue du matériau utilisé, étaient 
des éléments qui devaient être protégés dans le cadre d’un ensemble. Si les 
fenêtres avaient été rénovées ou remplacées par d’autres dans le même matériau et 
la même partition, le DT n’aurait probablement rien eu à redire. Enfin, les 
conditions d’une remise en état étaient remplies. Cette mesure était notamment 
proportionnée, dès lors qu’elle était la seule à pouvoir restituer à l’immeuble en 
cause ses caractéristiques architecturales et l’harmonie de l’ensemble. Il serait en 
effet trop facile pour les propriétaires de biens d’intérêt patrimonial de procéder à 
la réalisation de travaux selon leurs choix sur un immeuble faisant partie d’un 
ensemble protégé sans consulter au préalable l’instance compétente puis 
d’invoquer la proportionnalité pour empêcher toute remise en état, ce d’autant que 
feue Mme A______ savait qu’il lui incombait de le faire, compte tenu de ses 
échanges avec le DT relatifs aux travaux de réfection de façade et de toiture. Il 
était en revanche possible, comme cela avait été fait pour un cas voisin, que la 
remise en état soit différée dans le temps, afin de prendre en compte la durée de 
vie des fenêtres, estimée par la jurisprudence à une trentaine d’années, étant 
rappelé que, selon les recourants, les changements de fenêtres étaient intervenus 
entre 1996 et 2003.  

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
(art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 

3. Les recourants contestent tout d'abord la décision litigieuse au motif que les 
travaux de remplacement des fenêtres, effectués entre 1996 et 2003, étaient des 
travaux d'entretien et non pas de transformation, de sorte qu'ils n'étaient pas 
soumis à autorisation et ne pouvaient donc être considérés comme illicites. 

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L'autorité intimée avait ordonné la remise en état des fenêtres sur la base de la 
directive d'application de l'art. 56A RCI, entrée en vigueur en 2015, 
postérieurement à la réalisation des travaux litigieux. Dans le même ordre d'idées, 
les recourants ont ajouté dans leur réplique que des travaux tels que les 
changements de fenêtres ne pouvaient être considérés comme des rénovations ou 
des transformations prohibées par les art. 89 et 90 LCI. En outre, le courrier 
adressé à l'ancienne propriétaire de l'immeuble en décembre 2003 et qui soulignait 
que ce dernier appartenait à un ensemble protégé, était postérieur à la majorité des 
travaux litigieux, de sorte que ceux-ci ne pouvaient avoir été réalisés en violation 
des art. 89 et ss LCI. Enfin, même en admettant que ces travaux n'étaient pas de 
simples travaux d'entretien, l'autorité intimée invoquait différentes bases légales et 
principe relatifs à la protection du patrimoine, sans toutefois expliquer en quoi 
consisterait l'atteinte portée en l'espèce à l'immeuble. 

4. S'agissant tout d'abord de l'argument selon lequel les travaux litigieux 
constituaient un simple entretien soustrait à une procédure d'autorisation et non 
des travaux de transformation, la démonstration des recourants s'appuie sur 
diverses dispositions de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations 
de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de 
l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Or, cette loi n'est d'aucune 
pertinence en l'espèce. En effet, elle a notamment pour objet de soumettre au 
contrôle de l'Etat les conséquences que pourraient avoir sur les loyers les travaux 
effectués dans un immeuble locatif tout au long de son existence. Ainsi, les 
travaux d'entretien, selon la définition qu'en donnent l'art. 3 LDTR et la 
jurisprudence, sont-ils soustraits à ce contrôle. Cette approche est cependant tout à 
fait distincte de celle de la LCI, qui, à la différence de la LDTR, vise non pas à 
protéger les locataires, mais à ordonner de façon générale l'acte de construire, de 
transformer ou de démolir sur l'ensemble du territoire genevois et garantit de la 
sorte la prise en compte préalable d'une multitude d'intérêts publics (ou privés), 
dont la protection du patrimoine. 

5. Ainsi, selon l'art. 1 al. 1 LCI, sur tout le territoire du canton nul ne peut, sans y 
avoir été autorisé, notamment élever en tout ou partie une construction ou une 
installation, notamment un bâtiment locatif, industriel ou agricole, une villa, un 
garage, un hangar, un poulailler, un mur, une clôture ou un portail (let. a); 
modifier même partiellement le volume, l'architecture, la couleur, l'implantation, 
la distribution ou la destination d'une construction ou d'une installation (let. b), 
démolir, supprimer ou rebâtir une construction ou une installation (let. c), 
modifier la configuration du terrain (let. d). 

6. Il ressort clairement de cette disposition légale, rédigée de manière très générale, 
que la modification des aspects extérieurs d'une construction est en principe 
soumise à autorisation (outre sa distribution et sa destination). 

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7. L'art. 1 al. 4 précise qu'en zone à bâtir, l’édification de constructions de très peu 
d’importance telles que définies par l’alinéa 5, n’est pas soumise à autorisation de 
construire. Demeurent réservées les dispositions relatives à la protection du 
patrimoine. 

8. Selon l'art. 1 al. 5 LCI, sont réputées constructions de très peu d'importance au 
sens de l'alinéa précédent : 

a)  les cabanes amovibles de dimension modeste, soit de l'ordre de 5 m2 au sol et 
2 m de hauteur; 

b)  les pergolas non couvertes; 

c)  les antennes paraboliques dont le diamètre n'excède pas 90 cm pour les 
installations individuelles et 130 cm pour les installations collectives; 

d)  en cinquième zone, la création de jours inclinés en toiture d’une surface totale 
inférieure à 1 m2 

9. Les art. 89 ss LCI protègent les « ensembles du XIXe siècle et du début du XXe 
siècle », selon le titre de la section 2 dudit chapitre IX. 

10. L'art. 89 al. 1 LCI dispose que l’unité architecturale et urbanistique des ensembles 
du XIXe siècle et du début du XXe siècle situés en dehors des périmètres de 
protection de la Vieille-Ville et du secteur sud des anciennes fortifications, ainsi 
que du vieux Carouge, doit être préservée. Sont considérés comme ensemble les 
groupes de deux immeubles ou plus en ordre contigu, d’architecture identique ou 
analogue, ainsi que les immeubles séparés dont l’emplacement, le gabarit et le 
style ont été conçus dans le cadre d’une composition d’ensemble dans le quartier 
ou dans la rue (art. 89 al. 2 LCI). À teneur de l'art. 90 al. 1 LCI, les ensembles 
dont l'unité architecturale et urbanistique est complète sont maintenus. En cas de 
rénovation ou de transformation, les structures porteuses, de même que les autres 
éléments particulièrement dignes de protection doivent, en règle générale, être 
sauvegardés. L’art. 12 est en outre applicable. 

En cas de transformation ou de rénovation, des mesures de rationalisation 
énergétique doivent être entreprises. Des dérogations sont accordées lorsque le 
maintien d’éléments patrimoniaux de valeur l’exige. Des panneaux solaires 
thermiques ou photovoltaïques peuvent être autorisés en toiture (al. 2). 

Le département peut aussi ouvrir la procédure d’adoption d’un plan de site des 
ensembles considérés comme dignes de protection en application de la loi sur la 
protection des monuments, de la nature et des sites (al. 3). 

Le département établit et publie sans tarder une liste indicative des ensembles 
visés à l’al. 1 (al. 4). 

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A/536/2021 

Selon l'art. 93 LCI, les demandes d’autorisation, à l’exception de celles instruites 
en procédure accélérée, concernant des immeubles visés à l’article 89 sont 
soumises, pour préavis, à la commission des monuments, de la nature et des sites 
(al. 1). Les demandes d’autorisation instruites en procédure accélérée ainsi que les 
travaux de réfection de façades et de toitures sont soumis, pour préavis, à l’office 
du patrimoine et des sites (al. 2). 

Lors de l'adoption de la LCI en 1988, l'art. 93 al. 1 LCI prévoyait que « Les 
demandes d'autorisation, ainsi que les travaux de réfection de façade et de toiture 
concernant les immeubles visés à l'art. 89 sont soumis aux préavis de la 
commission d'architecture et de la commission des monuments, de la nature et des 
sites ». Cette disposition a été modifiée le 17 février 2006, prévoyant dès lors que 
« Les demandes d'autorisation, ainsi que les travaux de réfection de façades et de 
toitures concernant des immeubles visés à l'article 89 sont soumis, pour préavis, à 
la commission des monuments, de la nature et des sites ». La dernière 
modification de cette disposition a été adoptée le 22 septembre 2017, donnant lieu 
au texte actuel. 

11. La qualification d'ensemble protégé au sens de l'art. 89 LCI ne dépend pas de 
l'existence d'un document ayant une portée juridique ou de l'intégration du site 
dans la liste indicative dressée par le DALE (art. 90 al. 4 LCI). Elle procède d'une 
volonté d'unité et d'harmonie dans la conception de l'espace aménagé, dont les 
différents éléments forment un tout projeté et cohérent. Enfin, le fait que la 
construction soit postérieure à la période fazyste n'est pas davantage un obstacle à 
cette qualification (ATA/495/2009 du 6 octobre 2009 consid. 6 ; ATA/613/2008 
du 9 décembre 2008 consid. 5 ; MGC 1983/II 2202 p. 2207). 

12. Le choix du législateur d’une liste indicative, au sens de l'art. 90 al. 4 LCI, laisse 
une grande marge d’appréciation au département chargé de l’application de ces 
dispositions. Au cas par cas, le département a fait bénéficier de la protection des 
art. 89 et ss LCI des ensembles ne figurant pas sur la liste indicative. Cette 
manière de faire a régulièrement été confirmée par la chambre de céans en raison 
du caractère indicatif de la liste (ATA/169/2016 du 23 février 2016 consid. 6d ; 
ATA/1366/2015 du 21 décembre 2015 ; ATA/539/2009 du 27 octobre 2009). 

13. Par ailleurs, la qualification d’ensemble dépend d’une volonté d’unité et 
d’harmonie dans la conception de l’espace aménagé pour les différents éléments 
formant un tout projeté et cohérent. À cet égard, les préavis des instances 
spécialisées en matière de protection du patrimoine sont déterminants. L’art. 90 al. 
4 LCI mentionne la compétence du département, notamment par le biais de ses 
instances spécialisées, tel que l’OPS (art. 6 al. 1 let. e du règlement sur 
l'organisation de l'administration cantonale du 1er juin 2018 - ROAC - B 4 05.10), 
lequel comprend notamment le SMS (ch. 3) (ATA/1066/2018 du 9 octobre 2018 
consid. 8). 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/495/2009
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/613/2008

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A/536/2021 

14. Quant à l'ignorance où prétendrait se trouver un propriétaire au sujet de la 
protection patrimoniale à laquelle serait soumis son immeuble au sens des art. 89 
et ss LCI – dans l'hypothèse où cet immeuble ne figurerait pas sur les listes 
indicatives dressées par le département - on rappellera tout d'abord qu'un 
propriétaire d'immeuble doit assumer toutes les conséquences de sa situation, 
notamment sur le plan de ses obligations juridiques. De ceci découle, 
conformément à l'adage selon lequel nul n'est censé ignorer la loi, que le 
propriétaire doit savoir notamment que certaines catégories d'immeubles dans le 
canton de Genève sont soumises à la protection prévue par les art. 89 et ss LCI ; il 
est dès lors tenu de faire ce qui peut être raisonnablement attendu de lui pour 
connaître sous cet angle le statut de son bien. À cela s'ajoute qu'une liste « 
indicative » est une dénomination qui signifie que son contenu est donné à titre 
indicatif, c'est-à-dire comme « un renseignement, au moins approximatif » ou 
comme « élément de référence, au moins provisoirement » (définition tirée du site 
du centre national de ressources textuelles et lexicales CNRTL: 
https://www.cnrtl.fr/definition/indicatif ; consulté le 1er décembre 2021). Il s'agit 
d'une sorte d'avertissement terminologique qui sert à attirer l'attention sur le 
caractère non exhaustif de la liste et donc sur le fait qu'un groupe d'immeubles qui 
n'y figure pas pourrait néanmoins constituer un ensemble protégé, ce que la 
jurisprudence a au demeurant déjà constaté, comme rappelé ci-dessus. Dans le 
même ordre d'idée, la jurisprudence a également constaté que les informations 
officielles données au sujet de la protection conférée par les art. 89 et ss LCI 
attiraient précisément l'attention du public sur le fait que les renseignements 
établis et publiés à titre informatif par l'Etat ne dispensaient pas de s'adresser aux 
instances spécialisées pour vérifier si tel immeuble particulier pourrait être soumis 
à ces règles (ATA/1066/2018 du 9 octobre 2018). C'est dire, là encore, que sous 
l'angle des art. 89 et ss LCI, un propriétaire ne saurait se prétendre de bonne foi 
s'il se contente de son appréciation personnelle au sujet de son immeuble et du fait 
qu'il n'a trouvé à son sujet aucun indice le rattachant à un ensemble protégé. 

15. Dans le cadre du dernier recensement effectué conjointement par le canton et par 
la Ville de Genève pour identifier, sur le territoire de cette dernière, les ensembles 
au sens de l'art. 89 LCI, le service de l'inventaire des monuments d'art et d'histoire 
au sein de l'office du patrimoine et des sites a rédigé une note explicative intitulée 
« Recensement architecturale des immeubles formant des ensembles maintenus du 
XIXe siècle et du début du XXe siècle dans la commune de Genève » 
(http://etat.geneve.ch/geodata/SIPATRIMOINE/SI-EVI-
OPS/EVI/edition/fiches/RAIM/Documents/RAIM_presentation.pdf ; consulté le 
1er décembre 2021). 

Il y est notamment indiqué que « pour saisir ce qui « fait » un ensemble, 
autrement dit pour pouvoir l'identifier en tant que tel, l'approche formelle s'impose 
naturellement. C'est sur la base de celle-ci que l'on reconnaît, ou pas, un air de 

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A/536/2021 

famille entre des immeubles, qu'ils soient contigus, en vis-à-vis ou en ordre 
dispersé.  

Un immeuble appartient à  un  ensemble  lorsqu'il  partage  un  certain  nombre  
de caractéristiques  avec  d'autres  immeubles  situés  à  proximité.  Par 
caractéristiques,  il  faut entendre  notamment  le  traitement  de  la  façade  et  de  
la  toiture,  le  gabarit,  les  niveaux d'étages,  le  rythme  des  ouvertures,  mais  
aussi  des  éléments  plus  discrets  comme  les consoles de balcons ou les 
revêtements de sol des cages d'escalier. Si certains de ces éléments sont dictés par 
des dispositions réglementaires, comme le gabarit ou l'alignement, d'autres 
relèvent du goût ou de grammaires constructives propres à leur époque. Du début 
du  XIXe  siècle  au  début  des  années  1930,  plusieurs  types  de  bâtiments  
sont  ainsi identifiables.  

 1. L'immeuble faubourien, marqué par l'économie des matériaux et la modestie 
du décor, tel qu'on le trouve encore aux Grottes, aux Pâquis, à Plainpalais, aux 
Eaux-Vives (1830-1885).   

2. L'immeuble « fazyste », inspiré des exemples haussmanniens, orné de motifs 
d'inspiration classique  (pilastres,  frontons,  etc.),  de  garde-corps  en  ferronnerie  
et  de  balcons  filants (1850-1895).  

3. L'immeuble «post-fazyste», plus sculptural que l'immeuble «fazyste», aux 
façades souvent chargées de motifs classiques ou baroques, et parfois doté de 
bow-windows (1895-1920).  

4. L'immeuble «Heimatstil», coiffé de toitures spectaculaires, misant sur 
l'expressivité des matériaux bruts, l'irrégularité et le pittoresque (1895-1915).  

5.  L'immeuble  «Art  déco»,  à  la  géométrie  épurée,  souvent  doté  de  balcons  
aux  angles arrondis (1915-1940).  

 A cela s'ajoutent quelques exemples d'immeubles Art Nouveau, dont les motifs 
décoratifs inspirés par la nature sont facilement reconnaissables (1895-1910) ». 

16. Selon la jurisprudence, la protection conférée par les art. 89 ss LCI constitue une 
mesure de protection du patrimoine (ATA/720/2012 du 30 octobre 2012 consid. 
5b). Elle implique une restriction au droit de propriété, garanti par l'art. 26 al. 1 
Cst., à l'instar des autres mesures de protection du patrimoine, le raisonnement 
relatif à ces dernières étant applicable mutatis mutandis (ATA/721/2012 précité 
consid. 11). Pour être compatible avec cette disposition, l'assujettissement doit 
reposer sur une base légale, être justifié par un intérêt public et respecter le 
principe de la proportionnalité (art. 36 Cst. ; ATF 126 I 219 consid. 2a p. 221 ; 
arrêt du Tribunal fédéral 1C_386/2010 du 17 janvier 2011 consid. 3.1 ; 
ATA/721/2012 précité consid. 8a). 

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A/536/2021 

17. En principe, les restrictions de la propriété ordonnées pour protéger les 
monuments et les sites naturels ou bâtis sont d'intérêt public et celui-ci prévaut sur 
l'intérêt privé lié à une utilisation financière optimale du bâtiment (ATF 126 I 219 
consid. 2c p. 221 ; 120 Ia 270 consid. 6c p. 285 ; 119 Ia 305 consid. 4b p. 309 ; 
arrêts du Tribunal fédéral 1C_32/2012 du 7 septembre 2012 consid. 6.1 ; 
1C_386/2011 du 17 janvier 2011 consid. 3.2.1). 

18. En relation avec le principe de la proportionnalité au sens étroit, une mesure de 
protection des monuments est incompatible avec la Cst. si, dans la pesée des 
intérêts en présence, elle produit des effets insupportables pour le propriétaire. 
Savoir ce qu'il en est ne dépend pas seulement de l'appréciation des conséquences 
financières de la mesure critiquée, mais aussi de son caractère nécessaire. Plus un 
bâtiment est digne d'être conservé, moins les exigences de la rentabilité doivent 
être prises en compte (ATF 118 Ia 384 consid. 5e p. 393). 

19. Ainsi, même lorsque des immeubles constituent un ensemble au sens de l'art. 89 
al. 2 LCI, s'il est concevable d'imposer à un propriétaire le coût d'une rénovation 
pour sauvegarder un immeuble d'une valeur architecturale certaine, ou selon les 
cas, simple témoin d'une époque, une retenue s'impose lorsqu'il s'agit d'immeubles 
sans style ni caractère particulier (ATA/721/2012 précité consid. 11 ; 
ATA/162/1998 du 24 mars 1998). Ainsi, en cas de disproportion entre l'intérêt 
patrimonial du bâtiment en cause et les frais imposés au propriétaire pour sa 
conservation, sans espoir de rentabiliser les travaux entrepris, la protection 
conférée par les art. 89 ss LCI ne peut ainsi pas être imposée au propriétaire 
(ATA/721/2012 précité consid. 11). 

20. Enfin, dans un arrêt récent concernant une affaire similaire à la présente espèce, la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) a relevé que l'art. 56A RCI, qui prévoit en substance que les 
travaux de mise en conformité des embrasures en façade doivent être réalisés dans 
les matériaux d'origine pour les bâtiments qui se situent dans les zones protégées, 
n'est en vigueur que depuis le 4 novembre 2015 et que cette disposition légale ne 
peut donc déployer d'effets concernant des travaux réalisés antérieurement. 
Renvoyant l'affaire au tribunal, la chambre administrative a invité ce dernier à 
examiner si l'ancien droit comporte une base légale pour exiger des propriétaires 
d'immeubles protégés qu'ils procèdent au remplacement de fenêtres non 
conformes. À défaut, une condition de l'ordre de remise en état pourrait ne pas 
être réalisée, à savoir que « les installations en cause ne doivent pas avoir été 
autorisées en vertu du droit en vigueur au moment de leur réalisation » 
(ATA/534/2021 du 18 mai 2021). 

21. A cet égard, le tribunal rappellera encore que de jurisprudence constante, pour être 
valable, un ordre de mise en conformité doit respecter cinq conditions. 
Premièrement, l'ordre doit être dirigé contre le perturbateur. Les installations en 
cause ne doivent ensuite pas avoir été autorisées en vertu du droit en vigueur au 

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A/536/2021 

moment de leur réalisation. Un délai de plus de trente ans ne doit par ailleurs pas 
s'être écoulé depuis l'exécution des travaux litigieux. L'autorité ne doit en outre 
pas avoir créé chez l'administré concerné, par des promesses, des informations, 
des assurances ou un comportement, des conditions telles qu'elle serait liée par la 
bonne foi. Finalement, l'intérêt public au rétablissement d'une situation conforme 
au droit doit l'emporter sur l'intérêt privé de l'intéressé au maintien des 
installations litigieuses (ATA/19/2016 du 12 janvier 2016 consid. 5 ; 
ATA/824/2015 du 11 août 2015 consid. 6b et les références citées).  

22. En l'espèce, il est établi que l'immeuble en cause appartient à un ensemble 
protégé. Comme l'a formulé la chambre administrative dans l'arrêt qui vient d'être 
cité, la question est donc de savoir si, au vu des bases légales et de la 
jurisprudence rappelées jusqu'ici, l'autorité intimée était légitimée à ordonner « le 
remplacement des fenêtres existantes par des menuiseries en chêne sur le modèle 
de celles d’origine, comportant les partitions des fenêtres d’origine et dont les 
règles se basent sur le principe FEN.b ». Plus précisément, il s'agit de savoir si cet 
ordre, fondé de manière a priori erronée sur l'art. 56A RCI, peut être néanmoins 
confirmé, dans la mesure où il reposerait valablement sur une base légale en 
vigueur à l'époque où les fenêtres litigieuses ont été posées, c'est-à-dire entre 1996 
et 2003. Cette question doit être examinée en deux temps. Tout d'abord, il faut se 
demander si l'ancienne propriétaire aurait dû vérifier auprès d'un service de l'État 
si les fenêtres en bois-métal qu'elle entendait poser pour remplacer les fenêtres 
d'origine étaient acceptables. Cela implique non seulement de se demander quelles 
étaient ses obligations selon les règles de la bonne foi, mais aussi de déterminer si 
les fenêtres font partie des éléments d'un immeuble protégé dont la modification 
ou le remplacement est sujet à autorisation de construire. En cas de conclusion 
négative sur ce premier temps du raisonnement, la deuxième condition d'un ordre 
de remise en état ferait défaut, puisque les nouvelles fenêtres ne pourraient être 
considérées comme des modifications illicites de l'immeuble. En revanche, s'il 
fallait conclure que ces travaux ont été effectués de manière illicite, il s'agirait 
dans un second temps de se demander si, au-delà d'une sanction pour de tels 
travaux, l'autorité intimée disposait d'une base légale suffisante pour exiger le 
remplacement des fenêtres par de nouvelles fenêtres en matériaux d'origine. 

23. Pour ce qui concerne la première question, il a été rappelé plus haut que l'art. 1 al. 
1 LCI, couplé avec ses al. 4 et 5, étend largement la notion de travaux soumis à 
autorisation de construire. Selon la lettre de cette disposition légale, en va ainsi, 
notamment, pour la modification même partielle de la couleur d'une construction, 
tandis qu'à l'inverse, seules des antennes paraboliques de petite taille, ou, en 
cinquième zone, la création de jours inclinés d'une surface n'excédant pas 1 m², 
échappent à l'obligation de déposer une demande d'autorisation de construire. 
Dans un arrêt du 25 octobre 2015, la chambre administrative a confirmé une 
amende prononcée pour divers travaux effectués sans autorisation en zone 4B 
protégée, parmi lesquels le changement des fenêtres de l'immeuble concerné 

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A/536/2021 

(ATA/1151/2015). À cela s'ajoute, conformément à la note explicative intitulée « 
Recensement architecturale des immeubles formant des ensembles maintenus du 
XIXe siècle et du début du XXe siècle dans la commune de Genève » (citée plus 
haut), que les ensembles protégés au sens des art. 89 et ss LCI peuvent mériter 
cette protection notamment en raison de divers éléments de façade. On ne peut 
donc qu'arriver à la conclusion que le remplacement et la modification de fenêtres, 
en particulier dans un immeuble protégé, est une opération qui doit faire l'objet 
d'une autorisation de construire (indépendamment de la question de savoir sous 
quelle forme cette autorisation est délivrée). 

24. Par ailleurs, ainsi qu'on l'a vu plus haut, le propriétaire d'un immeuble protégé ne 
saurait s'affranchir des obligations qui lui incombent à ce titre, en particulier en se 
fondant sur sa propre opinion ou sur l'absence de mention de son immeuble sur les 
listes indicatives, et en retenant dès lors que ce dernier ne serait pas concerné par 
les dispositions ad hoc de la LCI. Dans le cas présent, il est d'autant moins 
possible pour les recourants de soutenir que l'ancienne propriétaire n'avait pas à 
prendre de précautions particulières à ce sujet, qu'elle a, à l'époque des travaux, 
été en contact régulier avec le SMS concernant différents aspects relatifs à la 
réfection des façades, notamment le choix des couleurs. En revanche, il n'apparaît 
nulle part qu'elle aurait explicitement annoncé son intention de remplacer les 
fenêtres existantes et que les instances concernées, en particulier le SMS, auraient 
donné leur accord pour la pose des nouvelles fenêtres. 

25. Par conséquent, s'agissant du raisonnement en deux temps évoqué plus haut, force 
est de constater que le remplacement des fenêtres peut être considéré comme des 
travaux effectués de manière illicite. 

26. C'est le lieu de relever que les quatre premières conditions d'un ordre de remise en 
état sont réalisées, celui-ci étant en l'occurrence dirigé contre les perturbateurs par 
situation, concernant des travaux effectués sans autorisation, ceux-ci ayant eu lieu 
moins de 30 ans auparavant et n'ayant enfin fait l'objet d'aucun engagement ni 
d'aucune attitude de l'autorité qui aurait pu faire penser à l'ancienne propriétaire 
qu'elle était autorisée à procéder de la sorte. 

27. Reste à examiner, avant la cinquième condition d'un ordre de remise en état (à 
savoir le respect du principe de proportionnalité), si l'autorité intimée disposait 
d'une quelconque base légale pour appuyer l'obligation faite aux recourants. 

28. C'est ici que le raisonnement tenu par la chambre administrative dans 
l'ATA/534/2021 du 18 mai 2021 susmentionné nécessite une clarification. En 
effet, s'il est exact que des travaux effectués avant l'entrée en vigueur de l'art. 56A 
RCI ne peuvent avoir été réalisés de manière contraire à cette disposition légale, il 
n'empêche qu'au moment de prononcer un ordre de remise en état, l'autorité 
intimée ne peut faire abstraction des normes en vigueur au moment où elle rend 
cette décision. Ceci est valable en particulier, lorsqu'il s'agit du remplacement de 

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fenêtres, pour ce qui concerne les performances énergétiques des nouvelles 
fenêtres à réaliser. Lorsqu'il s'agit en outre d'un immeuble protégé, l'obligation de 
répondre à certaines normes imposées par la réglementation en matière d'énergie 
se double, selon l'art. 56A RCI, d'une obligation de respecter, dans la mesure du 
possible, des normes de protection du patrimoine. À partir du moment où l'on 
retient que des travaux ont été réalisés illicitement à une époque antérieure à 
l'entrée en vigueur de l'art. 56A RCI, comme c'est le cas en l'occurrence, le 
propriétaire ne saurait, au moment où l'ordre lui est donné de réparer cette 
situation, échapper aux dispositions légales entrées en vigueur depuis ces travaux. 
À titre d'exemple, il paraîtrait inconcevable que la remise en état d'une 
construction illicite permette l'utilisation de matériaux proscrits, au motif qu'ils 
étaient autorisés à l'époque des travaux litigieux. Si les nouvelles dispositions 
entrées en vigueur depuis ces travaux ont pour le propriétaire des conséquences 
plus sévères que cela n'aurait été le cas dans l'hypothèse où la situation aurait été 
découverte et réparée plus tôt, il ne peut en faire grief à l'autorité chargée 
d'appliquer la loi. Seule l'application du principe de proportionnalité permet 
d'atténuer des conséquences trop rigoureuses. 

29. En conséquence de ce qui précède, l'autorité intimée était fondée à faire 
application de l'art. 56A RCI non pas pour constater que le remplacement des 
fenêtres avait été effectué contrairement à cette disposition légale, mais pour 
exiger que la remise en état de l'immeuble soit faite conformément aux 
dispositions actuelles en matière énergétique, ce qui implique le respect de l'art. 
56A RCI. 

30. Il reste encore à examiner la cinquième condition à laquelle est soumis un ordre 
de remise en état, à savoir le respect du principe de proportionnalité. 

31. Dans le jugement JTAPI/74/2021 du 28 janvier 2021 qui a donné lieu à 
l'ATA/534/2021 cité plus haut, le tribunal, faisant application du principe de 
proportionnalité, a modifié l'ordre de remise en état des fenêtres en fixant au 31 
décembre 2031 le délai d'exécution des travaux (ce qui permettait d'atteindre 
approximativement la durée de vie des fenêtres en PVC posées en 2001). Tout en 
annulant le jugement pour les motifs mentionnés plus haut, la chambre 
administrative a considéré que la solution retenue par le tribunal était empreinte 
de bon sens. 

32. En l'occurrence, il se justifie de procéder de la même manière. En effet, on 
relèvera tout d'abord que les recourants, c'est-à-dire les propriétaires actuels, n'ont 
fait qu'hériter – littéralement - d'une situation irrégulière créée par l'ancienne 
propriétaire. Il n'y a donc pas lieu de se montrer aussi sévère à leur égard que cela 
aurait pu être le cas à l'égard de cette dernière. Ensuite, comme dans l'affaire jugée 
par l'ATA/534/2021, les fenêtres litigieuses ont été posées il y une vingtaine 
d'années, soit entre 1996 et 2003. Cela signifie non seulement que les « dégâts » 
patrimoniaux causés par les fenêtres actuelles sont passés inaperçus durant une 

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assez longue période de temps, mais également que ces dernières (qui sont en 
l'occurrence en bois-métal et non pas en PVC) ont approximativement atteint la 
moitié de leur durée de vie (la durée d'amortissement de fenêtres à vitrages 
isolants en bois-métal étant de 25 ans : https://asloca-romande.ch/wp-
content/uploads/2016/01/Tabelle_avertissement.pdf ; consulté le 14 décembre 
2021). Leur remplacement immédiat ne s'impose pas par une urgence à remédier à 
un grave impact patrimonial. En outre, il impliquerait des frais très conséquents 
qui n'ont pas pu être planifiés du point de vue comptable.  

33. Compte tenu de ces éléments, il apparaît plus conforme au principe de 
proportionnalité de fixer le délai d'exécution des travaux au 31 décembre 2030 
(correspondant à une moyenne approximative entre les travaux entamés en 1996 
et ceux achevés en 2003). 

34. Le recours sera ainsi partiellement admis, la recourante n'étant plus soumise à 
l'obligation de remplacer immédiatement les fenêtres de l'immeuble. Il 
appartiendra au département de veiller à l'inscription de cette obligation au 
Registre foncier, de sorte qu'elle s'impose à tout propriétaire futur de l'immeuble. 

35. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - 
E 5 10.03), les recourants, qui obtiennent partiellement gain de cause, sont 
condamnés au paiement d'un émolument réduit s'élevant à CHF 500.- ; il est 
couvert par l'avance de frais de CHF 900.- versée à la suite du dépôt du recours. 
Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure réduite de 800.- leur sera allouée, 
à la charge du département, soit pour lui l'Etat de Genève (art. 87 al. 2 LPA). 

36. Le solde de l'avance de frais de CHF 400.- sera restitué aux recourants. 

  

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

 

1. déclare recevable le recours interjeté le 15 février 2021 par l’hoirie de feue 
Madame A______, soit Madame B______, Monsieur C______, Monsieur 
D ______ et Monsieur E______ contre la décision du département du territoire du 
15 janvier 2021 ; 

2. l'admet partiellement ; 

3. dit que l'obligation à laquelle la décision du département du territoire du 15 
janvier 2021 soumet l’hoirie de feue Madame A______, soit Madame B______, 
Monsieur C______, Monsieur D______ et Monsieur E______, devra être 
exécutée au plus tard le 31 décembre 2030 et invite le département à procéder à 
l'inscription de cette obligation au Registre foncier ; 

4. met à la charge des recourants, pris solidairement, un émolument de CHF 500.-, 
lequel est couvert par l'avance de frais ; 

5. ordonne la restitution aux recourants du solde de l'avance de frais de CHF 400.- ; 

6. condamne le département du territoire, soit pour lui l'Etat de Genève, à verser à 
l’hoirie de feue Madame A______, soit Madame B______, Monsieur C______, 
Monsieur D ______ et Monsieur E______, une indemnité de procédure de 
CHF 800.- ; 

7. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

 

Siégeant : Olivier BINDSCHEDLER TORNARE, président, Julien PACOT et Carmelo 
STENDARDO, juges assesseurs. 

 

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Au nom du Tribunal : 

Le président 

Olivier BINDSCHEDLER TORNARE 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  La greffière