# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0272c254-5750-5a2b-9823-68ccb4a59fc9
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-05-07
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 07.05.2002 A/223/2001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-223-2001_2002-05-07.pdf

## Full Text

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 _____________ 
 
A/223/2001-TPE   

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 7 mai 2002 

 

 

 

 

dans la cause 

 

LA X., COMPAGNIE D'ASSURANCES 

représentée par Me Jean-Marc Siegrist, avocat 

 

 

 contre 

 

 

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

 

 et 

 

VILLE DE GENÈVE 

 

 et 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE CONSTRUCTIONS 

  - 2 - 
 
 

 _____________ 
 
A/223/2001-TPE   

 EN FAIT 
 

 

1.  La société la X., compagnie d'assurances sur la 
vie S.A. (ci-après : la X.), de siège à ..., est la 
propriétaire d'un immeuble sis xxx et bâti sur les 
parcelles n°s ... et ... du registre foncier de la 
commune de Genève. 

 
2.  Le 7 février 2000, la X. a demandé une 

autorisation de rénover un appartement au 2ème étage de 
l'immeuble précité. Le logement concerné, d'une surface 
de 132 m2, comptait 4,5 pièces pour un loyer annuel avant 
travaux de CHF 18'096.--. Le coût de ceux-ci était estimé 
à CHF 150'000.-- et le loyer après travaux serait de 
CHF 54'000.-- par an, soit une augmentation de 
CHF 35'904.-- portant ainsi le prix annuel par pièce, sur 
la base de 4,5 pièces, à CHF 12'000.--.  

 
3.  Le 14 février 2000, le service de sécurité et de 

salubrité a rendu un préavis favorable et la ville de 
Genève également, le 22 du même mois, sous condition "du 
respect des conditions fixées par la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20)". Le 
14 mars 2000, la sous-commission d'architecture de la 
commission des monuments, de la nature et des sites a 
rendu un préavis favorable, sous réserve de la remise 
d'une documentation photographique de l'état existant 
avant travaux. Le 24 mars 2000, le groupe "LDTR-service 
juridique" du département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement (ci-après : le DAEL) a rendu 
un préavis défavorable au motif que le loyer avant 
travaux, soit CHF 4'021.-- la pièce par an, dépassait 
déjà sensiblement les besoins prépondérants de la 
population et que celui après travaux, soit CHF 12'000.-- 
la pièce par an, ne pouvait être autorisé. 

 
4.  Le 19 avril 2000, le DAEL a refusé d'autoriser les 

travaux au motif que le loyer avant travaux devait être 
maintenu et que celui projeté ne pouvait pas être 
autorisé. 

 
5.  Saisie d'un recours de la X., la commission 

cantonale de recours en matière de constructions 
(ci-après : la CCRMC) a rendu une décision le 26 janvier 
2001 après avoir notamment entendu les parties en 
audience de comparution personnelle. Cette autorité a 

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jugé que le logement considéré n'était pas un appartement 
de luxe et que le loyer avant travaux ne dépassant pas 
d'au moins deux fois et demi les besoins prépondérants de 
la population, il devait être fixé par l'autorité 
administrative. 

 
  Cette décision a été expédiée aux parties sous pli 

recommandé le 8 février 2001. Elle a été reçue par la X. 
le lendemain. 

 
6.  Le lundi 12 mars 2001, la X. a recouru contre la 

décision précitée. L'immeuble litigieux avait été 
construit luxueusement dans les années vingt. La taille 
moyenne des pièces excédait celle des logements genevois 
ordinaires. Il en allait de même des espaces communs. Le 
28 février 1995, le président du département des travaux 
publics et de l'énergie avait renoncé à fixer les loyers 
de l'immeuble après transformation, en raison du 
caractère particulier de celui-ci. La X. conclut à 
l'annulation de la décision entreprise et à ce que le 
DAEL délivre l'autorisation requise sans condition 
relative au loyer applicable après travaux, le tout avec 
suite de frais et dépens. 

 
7.  Le 18 avril 2001, la CCRMC a déposé son dossier et 

le 27 du même mois, la ville de Genève a contesté le 
caractère luxueux de l'appartement concerné. Il ne 
comptait que 4 pièces, sans confort, ni raffinement 
extraordinaires. La lettre du 28 février 1995, dont se 
prévalait la recourante, concernait une autre rénovation 
et n'avait pas force de chose jugée. Elle ne pouvait non 
plus constituer un engagement de délier le propriétaire 
et règles contenues dans la LDTR. 

 
8.  Le 2 mai 2001, le DAEL a conclu au rejet du 

recours. Le logement litigieux ne présentait pas les 
caractéristiques d'un appartement de luxe et le loyer ne 
pouvait échapper au contrôle de l'État, dès lors qu'il 
n'était pas deux fois et demi supérieur aux besoins 
prépondérants de la population, avant travaux. Quant à la 
lettre du 28 février 1995, déposée par la recourante, 
elle ne représentait pas une pratique constante de 
l'administration. 

 
9.  Le 7 mai 2001, les parties ont été informées que 

la cause était gardée à juger. Le Tribunal a toutefois 
décidé un transport sur place en plénum, qui a eu lieu le 
28 août 2001. 

 

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  Sur place, la recourante était présente, assistée 
de son conseil et de la société régissant l'immeuble. La 
ville de Genève était également représentée. Le Tribunal 
a constaté que le bâtiment était entièrement construit en 
pierres de taille et que la façade, remise en état pour 
la dernière fois en 1998, comprenait de larges balcons. À 
l'arrivée de la représentante du DAEL, le Tribunal s'est 
transporté dans l'entrée de l'immeuble. Elle était 
couverte de boiseries et les plafonds étaient décorés de 
moulures. L'escalier conduisant au hall d'entrée était en 
marbre et était desservi pas deux ascenseurs, de l'époque 
de la construction, munis de cages en bois. Il était 
encore décoré de miroirs et de deux banquettes de cuir. 
Chaque étage comptait trois appartements dont le logement 
central comportait deux portes d'entrée, distribués sur 
chacun des paliers desservis par les escaliers. Les 
appartements étaient munis d'un système de télécommande 
de la porte d'entrée avec un écran de visualisation. 

 
  Le Tribunal s'est déplacé alors dans l'appartement 

litigieux. Les plafonds des deux pièces qui s'ouvraient 
sur le lac Léman étaient à une hauteur de 2,80 mètres. 
Les portes-fenêtres, refaites, étaient en aluminium alors 
que les boiseries étaient constituées de caissons. La 
chambre à coucher était munie de son propre balcon, 
donnant sur la cour. Elle comptait deux placards et son 
plafond était décoré d'une moulure tant sur les côtés 
qu'au centre. Les portes-fenêtres étaient en matériel 
composite datant des années 1997 - 1998. Elles étaient en 
bois à l'intérieur et en plastique à l'extérieur et 
munies de vitrage double. Ce modèle avait été choisi à la 
demande de la ville de Genève. La chambre de bonne était 
destinée à disparaître lors des travaux litigieux, dans 
le but d'agrandir la cuisine. Cette dernière pièce était 
munie de fenêtres en matériaux composite, comme la 
chambre à coucher. Son équipement datait des années 60 et 
serait remplacé si les travaux litigieux étaient 
autorisés.  

 
  Le matériel sanitaire était d'une qualité courante 

et avait dû être remplacé dans les années 70; il le 
serait entièrement à nouveau si les autorisations de 
construire étaient délivrées. L'appartement comptait des 
W-C dans la salle de bains et d'autres à côté de ceux-ci.  

 
  Toutes les pièces étaient munies de parquet, sauf 

la chambre de bonne et le petit corridor qui l'était d'un 
simple plancher. Quant aux sanitaires, ils étaient 
recouverts de linoléum. 

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  Interrogée sur place par le juge délégué, la 

société propriétaire a exposé que les éléments suivants 
étaient constitutifs du luxe dont elle se prévalait : 

 
 - hauteur des plafonds, apparence grâce aux moulures, 

parquet datant de l'époque de la construction et balcon, 
avec carreaux de faïence, ouvrant sur le lac; 

 
 - double porte coulissante munies de verres biseautés, 

placards semi-encastrés dans l'une des pièces de 
réception et petite étagère au-dessus des radiateurs; 

 
 - radiateurs d'époque.  
 
  Quant aux deux autorités intimées, elles ont 

soutenu que les éléments retenus par la société 
recourante étaient plus anciens que luxueux, la dimension 
des pièces étant en outres ordinaire de même que celle du 
balcon, bien qu'il soit recouvert de faïence. 

 
  Le tribunal s'est encore transporté au quatrième 

étage de l'immeuble pour voir un appartement qui avait 
été rénové. Selon la société recourante, les travaux 
menés étaient identiques à ceux projetés dans 
l'appartement litigieux. L'installation électrique avait 
été refaite, les interrupteurs changés et les fils 
d'alimentation passés dans des tubes, sans être pour 
autant noyés. Le sol de la salle de bains avait été 
entièrement refait, de même que le carrelage et un 
radiateur neuf, permettant d'y sécher les serviettes de 
toilettes, avait été posé. Les sanitaires étaient 
maintenant munis d'un faux plafond. La cuisine avait été 
refaite et disposait d'une plaque électrique 
vitrocéramique et d'une hotte d'aspiration. L'armoire 
frigorifique installée comportait une zone de 
réfrigération et trois tiroirs séparés de congélation et 
les armoires de la cuisine étaient munies d'un revêtement 
en matière synthétique. Les radiateurs étaient restés à 
l'identique.  

 
  Le transport sur place s'est terminé après la 

visite des locaux communs. L'immeuble bénéficiait de son 
propre service de conciergerie, d'une buanderie au 
sous-sol, munie d'une machine à laver et d'un séchoir 
payant. Il comptait encore un garage à vélo. La société 
recourante a demandé à ce qu'une mesure d'instruction 
complémentaire soit exécutée, à savoir la visite d'autres 
logements et le DAEL a demandé la production des copies 

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d'avis de notification des hausses de loyer pour les 
autres appartements de l'immeuble.  

 
10.  Le 31 août 2001, le greffe du tribunal a remis aux 

parties un exemplaire du procès-verbal du transport sur 
place, avec prière de le retourner signé. La recourante 
se voyait impartir un délai au 5 octobre 2001 pour ses 
écritures après enquête et pour déposer des documents 
complémentaires quant à la construction et à l'histoire 
de l'immeuble, si elle le souhaitait. Quant aux intimées, 
elles se voyaient attribuer un autre délai pour répondre 
à ces écritures. La visite d'autres appartements et la 
production des avis de notification de hausse de loyer 
n'étaient pas ordonnées. 

 
11.  Les 5 et 15 octobre 2001, la X. s'est déterminée. 

La surface totale de l'appartement était de 119 m2, soit 
une moyenne de 26,5 m2 pour 4,5 pièces. Le parquet était 
luxueux et les deux pièces communes jouissaient d'une vue 
sur le lac, le coteau de Cologny, les Voirons et les 
Alpes françaises. Un tel logement n'était manifestement 
pas de nature à satisfaire les besoins prépondérants de 
la population genevoise, mais les désirs de personnes 
particulièrement fortunées. Cet appartement était ainsi 
de luxe. Quant à l'immeuble, il disposait d'une 
conciergerie à demeure, de deux ascenseurs distincts, 
d'une allée en marbre et de boiseries d'époque. La 
recourante a enfin produit une copie de la plaquette qui 
avait été éditée lors de la construction de l'immeuble, 
pour faciliter la commercialisation des appartements. 
Cette publication montrait déjà que le caractère luxueux 
de l'immeuble avait été voulu dès sa construction.  

 
12.  Le 9 novembre 2001, le DAEL s'est déterminé par 

écrit. La question posée était celle de savoir si cette 
autorité avait refusé à tort une autorisation de 
construire pour la rénovation d'un appartement qui serait 
alors de 4 pièces. Selon la doctrine, la notion de luxe 
devait être la même dans l'application du droit public 
cantonal et dans celle du droit civil fédéral. Dans le 
premier domaine, le Tribunal administratif avait rendu un 
arrêt le 5 août 1997 dans lequel il avait considéré qu'un 
appartement luxueux devait compter au moins 6 pièces, 
d'une surface inhabituellement grande et présenter des 
éléments donnant une impression générale de somptuosité 
ou de confort extraordinaire. Il s'agissait en l'espèce 
d'un logement comptant 8 pièces en enfilade, d'une 
dimension importante, réparties sur 280 m2 et haute de 
3,40 m. Sur le plan du droit civil, la doctrine s'était 

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prononcée pour une conception restrictive de la notion de 
luxe. Le département a estimé que le logement litigieux 
n'était pas luxueux, même si l'on prenait en 
considération les éléments retenus pas la recourante, à 
savoir la vue, la hauteur des plafonds, les moulures, les 
parquets, les portes coulissantes et les placards 
encastrés de même que la petite étagère. Quant à 
l'ensemble de l'immeuble, il avait une valeur 
architecturale et était un immeuble bourgeois, mais ne 
donnait pas une impression de somptuosité, ni n'avait de 
caractère exceptionnel. Il n'y avait donc pas lieu 
d'autoriser les travaux litigieux, qui faisaient passer 
le prix annuel de la pièce de CHF 4'201.-- à 
CHF 12'000.--. 

 
  Le même jour, la ville de Genève a déposé des 

écritures. 
 
13.  Les 8 et 23 octobre 2001, de même que le 15 

novembre de la même année, le greffe du tribunal a 
transmis aux parties les différentes écritures qui lui 
étaient parvenues et les a informées en dernier lieu que 
la cause était gardée à juger. 

 
   

 EN DROIT 
 

 

1.  Interjeté devant la juridiction compétente, le 
recours est recevable de ce point de vue (art. 56A de la 
loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05). 

 
  Le délai de trente jours pour recourir 

(cf. art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10) 
venait à échéance le dimanche 11 mars 2001; déposé le 
premier jour utile suivant, soit le lundi 12 mars, le 
recours est recevable également en application de 
l'article 17 alinéa 3 LPA. 

 
2.  Après avoir ordonné un premier échange 

d'écritures, le Tribunal administratif a procédé à un 
transport sur place, dont il a tenu un procès-verbal qui 
a été approuvé par les parties. Il leur a donné 
l'occasion de se déterminer par écrit après cette mesure 
d'instruction et les a informées de la clôture d'icelle.  

 
3.  Les parties divergent sur la question du caractère 

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luxueux de l'appartement litigieux et sur la portée à 
donner à la lettre du département des travaux publics du 
28 février 1995. 

 
4.  La notion de logement de luxe procède tant du 

droit public cantonal que du droit civil fédéral. 
 
 a. Selon l'article 253b alinéa 2 de la loi fédérale 

complétant le Code civil suisse (livre 5ème : droit des 
obligations - CO - RS 220), les dispositions sur la 
protection contre les loyers abusifs ne s'appliquent pas 
aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe 
comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise).Il 
s'agit de deux conditions cumulatives qui doivent être 
satisfaites simultanément : le logement concerné doit 
être luxueux et compter six pièces ou plus (ATF n.p. J. 
du 15 juin 2001).  

 
  Il appert qu'en matière de droit public cantonal, 

le Tribunal fédéral a interprété le droit genevois et 
singulièrement la LDTR au regard des notions déjà 
acquises en droit civil. C'est ainsi que, saisi d'un 
recours de la Chambre genevoise immobilière contre une 
modification de ladite loi, il a jugé, le 17 novembre 
1993, que l'article 8A alinéa 3 LDTR, alors litigieux, et 
qui visait à définir les logements dont l'usage aurait pu 
être exproprié, comportait la notion selon laquelle il 
n'était pas applicable aux appartements de plus de sept 
pièces. Afin de mieux définir la taille de l'appartement, 
le Tribunal fédéral a comparé la norme de droit cantonal 
à la norme de droit civil fédéral excluant de la 
protection contre les loyers abusifs les appartements et 
les maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou 
plus (cuisine non comprise), comme cela ressort 
expressément de l'arrêt publié (ATF 119 a 348, consid. 4a 
p. 357). 

 
 b. La notion de luxe au sens de l'article 9 alinéa 2 

lettre b LDTR - restée inchangée depuis l'adoption de la 
loi le 25 janvier 1996 - a déjà fait l'objet d'arrêts du 
tribunal de céans (ATA Z. du 31 août 1999 et T. du 5 août 
1997), chargé de l'application du droit public cantonal. 

 
 c. Les éléments suivants sont déterminants pour qu'un 

logement soit qualifié de luxueux : 
 - le nombre de pièces (au moins 6); 
 - la surface inhabituellement grande des pièces; 
 - la présence d'éléments donnant une impression générale   

de somptuosité ou de confort extraordinaire. 

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  Dans l'affaire T. précitée, le tribunal de céans 

avait retenu qu'un logement de 8 pièces réparties sur 
280 m2, dont plusieurs de dimensions importantes et en 
enfilade, pourvues de boiseries bien entretenues de la 
fin du dix-huitième siècle et de plusieurs cheminées de 
marbre ainsi que de plafonds particulièrement hauts, 
donnaient à l'ensemble un caractère luxueux. 

 
  Cette manière de voir a été reprise par la 

doctrine sans être critiquée (Olivier Bindschedler et 
François Paychère, La jurisprudence récente du Tribunal 
administratif du canton de Genève en matière d'entretien 
des immeubles, RDAF 1998 I p. 363, 376). 

 
  La jurisprudence du Tribunal administratif ne 

comporte ainsi pas de notion autonome du luxe, différente 
de celle voulue par le législateur fédéral, selon 
laquelle un appartement, même d'un nombre de pièces 
inférieur à celui prescrit par l'article 253b alinéa 2 
CO, pourrait quand même être qualifié de logement 
luxueux.  

  
  Le logement considéré compte 4,5 pièces, voire 

quatre pièces après travaux selon le DAEL, et sa surface 
est de quelque 120 m2. 

 
  Il ne saurait donc être qualifié de logement de 

luxe au sens du droit civil fédéral. 
 
5.  Reste à examiner le cas d'espèce. 
 
 a. La recourante se prévaut des éléments suivants : 

le parquet et les moulures au plafond, les radiateurs 
d'époque, la qualité de l'entrée de l'immeuble et le 
service de conciergerie. Enfin, elle souligne que le 
bâtiment est situé au xxx, avec vue sur la rade et les 
Alpes.  

 
 b. L'aspect du hall d'entrée, très manifestement 

cossu et d'une taille inhabituelle, la présence d'un 
concierge, le caractère bourgeois de la façade en pierres 
de taille et les carreaux de faïence sur les balcons 
permettent de contribuer à donner au logement litigieux 
un caractère luxueux.  

 
 c. Incontestable et reconnu par toutes les parties 

ainsi que par le Tribunal, à l'instar des touristes 
depuis des décennies, cet élément fonde le caractère 

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luxueux de ce logement hormis les aspects proprement dits 
de l'immeuble d'une qualité ressortant du lot. Il faut y 
voir le reflet d'opinions déjà exprimées au dix-neuvième 
siècle : "C'est donc le plus beau des lacs qui voit le 
plus haut des monts, et il n'y a guère que seize lieues 
de la grande montagne blanche à la petite mer indigo" 
(Onésime Reclus, Le plus beau royaume sous le ciel, 
Paris 1899, Hachette, p. 296). 

 
 d. Des fenêtres du logis litigieux, on peut admirer 

un phénomène déjà apprécié de Joseph Addison : "J'ai 
souvent observé que le sommet des montagnes était encore 
éclairé plus d'une demi-heure après que le soleil était 
couché, par rapport à ceux qui demeurent à Genève." 
(Joseph Addison, Remarques sur divers endroits de 
l'Italie, Utrecht 1722, in Claude Reichler et Roland 
Ruffieux, Le voyage en Suisse, Paris 1998, 
Robert Laffont).   

 
  Le tribunal de céans s'inspirera de la lumière qui 

émane de ces jugements esthétiques et leur donnera la 
priorité sur le postulat de l'unité du droit : vue du xxx 
avec le Mont-Blanc pour toile de fond, la rade de Genève 
offre un spectacle inégalé. Le recours sera ainsi admis. 

 
6.  La question de savoir si la recourante pouvait 

penser de bonne foi que l'autorité administrative était 
liée par la lettre du 28 février 1995 peut demeurer 
indécise. 

 
7.  La recourante obtient gain de cause; elle a droit 

à une indemnité de procédure, arrêtée à CHF 4'000.-. Les 
frais de la cause soit ceux de transport sur place par 
CHF 14,20 seront laissés à la charge de l'État.   

 
 
   PAR CES MOTIFS 
   le Tribunal administratif 
   à la forme : 
 
   déclare recevable le recours 

interjeté le 12 mars 2001 par la X., compagnie 
d'assurances contre la décision de la commission 
cantonale de recours en matière de constructions du 26 
janvier 2001; 

 
   au fond : 
 
   admet le recours; 

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   annule la décision attaquée; 
 
   invite le département intimé à 

délivrer l'autorisation sollicitée; 
 
   dit que la recourante a droit à 

une indemnité de procédure d'un montant de CHF 4'000.--; 
 
   laisse les frais de la cause à la 

charge de l'État; 
   communique le présent arrêt à 

Me Jean-Marc Siegrist, avocat de la recourante, ainsi 
qu'à la ville de Genève, à la commission cantonale de 
recours en matière de constructions et au département de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement. 

 

Siégeants : M. Paychère, président, MM. Thélin et Schucani, 

Mmes Bonnefemme-Hurni et Bovy, juges. 

 

     Au nom du Tribunal administratif : 

 la greffière-juriste adj. : le vice-président : 

 

       M. Tonossi    F. Paychère  

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci