# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b7ca504e-89d1-59e1-9ca3-04ffa4edfcee
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-16
**Language:** de
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 16.10.2025 102 2025 2
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2025-2_2025-10-16.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg

T +41 26 304 15 00

www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2025 2

Urteil vom 16. Oktober 2025

II. Zivilappellationshof

Besetzung Vizepräsident: Markus Ducret
Richter: Catherine Overney, Alessia Chocomeli
Gerichtsschreiberin-
Berichterstatterin: Frédérique Jungo

Parteien A.________, Beklagte und Beschwerdeführerin    

gegen

B.________, Kläger und Beschwerdegegner, vertreten durch 
Rechtsanwalt Armin Sahli

Gegenstand Miete; Rückforderungsklage (Art. 86 SchKG)

Beschwerde vom 30. Dezember 2024 gegen den Entscheid 
der Präsidentin des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 
18. September 2024

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Sachverhalt

A. B.________ zog während seiner persönlichen Beziehung zu A.________ und ihren Kindern in 
ihr Einfamilienhaus. In einem schriftlichen und auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag 
vereinbarten die Parteien die von B.________ A.________ zu leistende Mietzinszahlung. Am Abend 
des 30. April 2021 verliess B.________ das Haus und A.________ liess noch am gleichen Abend 
das Türschloss auswechseln, so dass B.________ am nächsten Tag keinen Zugang mehr hatte, um 
seine persönlichen Sachen aus dem Haus abzuholen. Da B.________ in der Folge keine 
Mietzinszahlungen mehr leistete, betrieb A.________ ihn für ausstehende Wohnungsmietzinse für 
die Zeit vom 1. Mai 2021 bis zum 30. November 2021 und vom 1. Dezember 2021 bis zum 
31. Januar 2022, jeweils abzüglich der Miete für die Garage, welche gemäss mündlicher 
Vereinbarung nachträglich gestrichen worden sei.

Nachdem A.________ in den Betreibungen die provisorische Rechtsöffnung erteilt worden war und 
sie die Fortsetzung der Betreibung beantragt hatte, verfügte das Betreibungsamt mit Wirkung 
ab 1. Juli 2022 eine Lohnpfändung gegen B.________. Die offenen Saldobeträge bezahlte 
B.________ am 21. September 2022, so dass zu diesem Zeitpunkt alle betriebenen Forderungen 
inklusive Zinsen und Betreibungskosten getilgt waren.

B. Am 19. Januar 2024 reichte B.________ eine Rückforderungsklage gegen A.________ für die 
von ihm geleisteten Mietzinszahlungen für die Zeit von Mai 2021 bis Januar 2022 sowie die Zinsen 
und Betreibungskosten ein.

Mit Entscheid vom 18. September 2024 wurde A.________ verpflichtet, B.________ die in den 
Betreibungen Nr. ccc und ddd des Betreibungsamtes des Sensebezirks in Betreibung gesetzten 
Forderungen im Betrag von CHF 6'773.- nebst Zins zu 5% seit dem 3. August 2023 
zurückzubezahlen. Gerichtskosten wurden nicht erhoben und die von A.________ B.________ zu 
bezahlende Parteientschädigung auf CHF 5'513.25 festgesetzt.

C. Gegen diesen Entscheid erhob A.________ am 30. Dezember 2024 Beschwerde. Sie 
beantragt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie die Auferlegung der vor- und 
oberinstanzlichen Prozesskosten an B.________.

B.________ schliesst in seiner Stellungnahme vom 13. Februar 2025 auf Abweisung der 
Beschwerde und Bestätigung des angefochtenen Entscheids, soweit auf die Beschwerde 
eingetreten werden könne.

A.________ liess sich am 26. Februar 2025 erneut vernehmen.

D. Der II. Zivilappellationshof hat die Akten beigezogen.

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Erwägungen

1.

1.1. End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts und seines Präsidenten bzw. seiner 
Präsidentin unterliegen der Berufung an das Kantonsgericht, sofern der Streitwert mindestens 
CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 ff. ZPO und Art. 52 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 
130.1]). Entscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten, die mangels Streitwertes nicht 
berufungsfähig sind, unterliegen der Beschwerde an das Kantonsgericht (Art. 319 ff. ZPO i.V.m. Art. 
52 JG). Zur Berechnung des erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen 
Rechtsbegehren abgestellt (Art. 91 Abs. 1 ZPO).

Die Vorinstanz setzte den Streitwert nicht fest, führte aber aus, dass dieser unter CHF 30'000.- liegt 
bzw. aufgrund der Rechtsmittelbelehrung unter CHF 10'000.- liegen muss. Die Parteien äusserten 
sich nicht zum Streitwert. Dieser beträgt vorliegend CHF 6'773.-, weshalb der Entscheid mit 
Beschwerde anfechtbar ist.

1.2. Die Beschwerdefrist beträgt 30 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 321 
Abs. 1 ZPO). Der vorliegend angefochtene Entscheid wurde dem damaligen Rechtsvertreter der 
Beschwerdeführerin am 2. Dezember 2024 zugestellt, so dass die am 30. Dezember 2024 
eingereichte Beschwerde fristgerecht erfolgte.

1.3. Über Beschwerden aus dem Gebiet des Mietrechts entscheidet der II. Zivilappellationshof 
(Art. 52 JG; Art. 17 Abs. 1 Bst. a des Reglements des Kantonsgerichts betreffend seine Organisation 
und seine Arbeitsweise vom 22. November 2012 [RKG; SGF 131.11]).

1.4. Mit der Beschwerde kann einerseits eine unrichtige Rechtsanwendung gerügt werden (Art. 
320 Bst. a ZPO). Diesbezüglich entscheidet das Kantonsgericht mit voller Kognition. Andererseits 
kommt als Beschwerdegrund die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts in Frage 
(Art. 320 Bst. b ZPO). In tatsächlicher Hinsicht ist somit lediglich eine Willkürprüfung vorgesehen.

1.5. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen 
(Art. 326 Abs. 1 ZPO), besondere gesetzlicher Bestimmungen bleiben vorbehalten (Art. 326 Abs. 2 
ZPO). Vom Novenausschluss ausgenommen sind Noven, zu denen erst der angefochtene 
Entscheid Anlass gegeben hat. Ebenfalls berücksichtigt werden dürfen zudem Tatsachen, welche 
die Prozessvoraussetzungen betreffen (GASSER/RICKLI/JOSI, in Kurzkommentar Schweizerische 
Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2025, Art. 326 N. 1a mit Hinweisen).

Die Eingabe der Beschwerdeführerin vom 30. Dezember 2024 enthält, verglichen mit den 
vorinstanzlichen Akten, drei neue Beweismittel: einen Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen vom 
1. September 2022 betreffend Klageänderung, ihre Aberkennungsklage vom 13. Januar 2022 gegen 
den Beschwerdegegner sowie den Entscheid des Präsidenten des Zivilgerichts des Sensebezirks 
vom 14. Dezember 2021 betreffend provisorische Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. eee. Es 
handelt sich folglich nicht um Dokumente, die von Amtes wegen zu prüfende prozessrechtliche 
Fragen betreffen oder zu deren Einreichung der angefochtene Entscheid Anlass gegeben hat, 
weshalb sie vorliegend nicht berücksichtigt werden können.

1.6. Über die Beschwerde kann aufgrund der Akten entschieden werden (Art. 327 Abs. 2 ZPO).

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1.7. Der Streitwert im Beschwerdeverfahren übersteigt CHF 15'000.- nicht, so dass die subsidiäre 
Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht offen ist (Art. 74 Abs. 1 Bst. a und 113 ff. BGG).

2.

2.1. Der Beschwerdegegner führt in seiner Stellungnahme vom 13. Februar 2025 zur 
Beschwerde der Beschwerdeführerin vorfrageweise aus, das Entscheiddispositiv vom 
18. September 2024 sei den Parteien am 23. bzw. 24. September 2024 zugestellt worden. Bereits 
am 27. September 2024 habe ihm die Beschwerdeführerin die geschuldeten Beträge gemäss 
Entscheid vom 18. September 2024 (inkl. Zins und Parteientschädigung) in der Höhe von insgesamt 
CHF 12'675.70 überwiesen. Er gehe folglich davon aus, dass die Beschwerdeführerin damit den 
Entscheid des Mietgerichts des Sensebezirks vom 18. September 2024 ausdrücklich anerkannt 
habe.

In ihrer 16-seitigen Beschwerdeschrift erwähnte die Beschwerdeführerin nicht, dass sie den gemäss 
Entscheiddispositiv vom 18. September 2024 dem Beschwerdegegner geschuldeten Betrag über 
CHF 12'675.70 bereits wenige Tage nach Zustellung des Dispositivs überwiesen hatte. Erst in ihrer 
spontanen Stellungnahme zur Stellungnahme des Beschwerdegegners macht sie diesbezügliche 
Angaben. Sie habe den Beschwerdegegner am Tag der Zustellung des Entscheiddispositivs per 
Whatsapp transparent darüber informiert, dass sie die Begründung des Entscheids verlangen 
werde. Gemäss Art. 239 Abs. 2 ZPO gelte das Urteil als anerkannt, wenn innert 10 Tagen keine 
Begründung verlangt werde, was vorliegend nicht der Fall sei. Da die Beschwerde aber die 
Vollstreckbarkeit eines Entscheids nicht hemme, sei ihr nichts anderes übrig geblieben, als den 
gesamten Betrag gemäss Entscheid des Mietgerichts sofort zu begleichen, um eine Betreibung zu 
vermeiden. Ohne begründetes Urteil habe ihr ohnehin die Handhabe gefehlt, um eine Aufschiebung 
zu verlangen. Dem Beschwerdegegner sei also aufgrund der verlangten Begründung und ihrer 
Whatsapp-Nachricht klar gewesen, dass sie Beschwerde gegen den Entscheid einreichen und den 
bezahlten Betrag zurückfordern werde. Die Behauptung des Beschwerdegegners, sie habe den 
Entscheid des Mietgerichts ausdrücklich anerkannt, sei eine reine Schutzbehauptung und ziele ins 
Leere.

2.2. Nach Art. 242 ZPO (Gegenstandslosigkeit aus anderen Gründen) erlässt das Gericht einen 
Abschreibungsentscheid, wenn das Verfahren aus anderen Gründen ohne Sachentscheid endet. 
Gegenstandslosigkeit tritt ein, wenn der eingeklagte Anspruch aus einem rechtlichen oder faktischen 
Grund erlischt, der – im Unterschied zu den in Art. 241 ZPO erwähnten Urteilssurrogaten – vom 
Willen der anspruchsberechtigten Partei unabhängig ist, wie dies namentlich bei nachträglicher 
Zahlung der eingeklagten Forderung zutrifft (Urteil BGer 5A_51/2013 vom 10. November 2014 E. 
3.3). Damit würde es der Beschwerdeführerin am Rechtsschutzinteresse und folglich an einer 
Prozessvoraussetzung im Beschwerdeverfahren fehlen.

Vorliegend ist festzustellen, dass die Beschwerdeführerin die Zahlung, zu welcher sie gemäss 
angefochtenem Entscheid verpflichtet wurde, unter Vorbehalt und im guten Glauben getätigt hat, 
weil sie keine andere Möglichkeit sah, sich vor einer allfälligen Betreibung zu schützen. Die Frage, 
ob aufgrund der Zahlung durch eine Laiin unter diesen Voraussetzungen von Gegenstandslosigkeit 
und fehlendem Rechtsschutzinteresse auszugehen ist, kann indes offen bleiben, da die Beschwerde 
sowieso abzuweisen ist.

3. Verwirkung des neuen Anspruchs aus der Betreibung Nr. ccc

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3.1. Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe die Prozessvoraussetzungen nicht korrekt 
geprüft und sei fälschlicherweise auf die geänderte Klage eingetreten. Der in der Klage vom 
1. Februar 2024 neu eingeklagte Anspruch bezüglich Rückforderung aus der Betreibung Nr. ccc sei 
jedoch bereits seit mehreren Monaten verwirkt gewesen und das materielle Recht aus der Forderung 
erloschen. Indem das Gericht diesen Anspruch geprüft habe, obwohl dieser nicht in den 
Rechtsbegehren der Klagebewilligung vom 15. Januar 2024 oder der Klage vom 19. Januar 2024 
enthalten gewesen sei, habe es dem Kläger mit dieser offensichtlich falschen 
Sachverhaltsfeststellung mehr zugestanden und gegen die Dispositionsmaxime verstossen.

Dem hält der Beschwerdegegner entgegen, die Beschwerdeführerin verkenne den Unterschied 
zwischen einer Änderung der Rechtsbegehren und einer Klageänderung bzw. einer Änderung des 
Streitgegenstandes. Er habe leidglich die Rechtsbegehren richtiggestellt, damit diese dem 
Streitgegenstand entsprechen. Eine Änderung des Streitgegenstands oder der Klage sei nie 
vorgenommen worden. Von Anfang an sei es ausschliesslich um die Mietzinse Mai 2021 
bis Januar 2022 gegangen und im Schlichtungsgesuch sei ausdrücklich festgehalten, dass nur die 
Mietzinse ab 1. Mai 2021 Gegenstand des Verfahrens bilden würden. Damit sei der Streitgegenstand 
für die Rückforderungsklage absolut deutlich und unmissverständlich individualisiert worden.

3.2. Die Vorinstanz hielt mit Hinweis auf Art. 227 ZPO fest, dass den Betreibungen Nr. eee, ccc 
und ddd des Betreibungsamtes des Sensebezirks allesamt Forderungen der Beschwerdeführerin 
aus dem Mietverhältnis mit dem Beschwerdegegner zugrunde lägen. Somit bestehe ein sachlicher 
Zusammenhang zwischen den Forderungen und die Klageänderung sei zulässig gewesen. Die 
fraglichen (Mietzins-)Forderungen seien aus demselben Rechtsverhältnis zwischen den Parteien 
entstanden und beträfen das identische Rechtsgebiet, was sich aus den Bezeichnungen der 
Forderungen in den eingereichten Zahlungsbefehlen ergebe. Zudem bestehe ein weitergehender 
sachlicher Zusammenhang zwischen den Betreibungen Nr. ddd und ccc, da der Beschwerdegegner 
den Standpunkt vertrete, diese Beträge nicht zu schulden, da das diesen Forderungen zugrunde 
liegende Rechtsverhältnis bereits vorher aufgelöst gewesen sei.

3.3. Die in Art. 58 Abs. 1 ZPO verankerte Dispositionsmaxime bedeutet, dass die Parteien über 
den Streitgegenstand bestimmen. Daraus folgt, dass das Gericht einer Partei nicht mehr und nichts 
anderes zusprechen darf, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat. 
Dabei ist das Gericht nicht nur an das Rechtsbegehren, sondern auch an den zugrunde liegenden 
Lebenssachverhalt gebunden, da dieser zusammen mit dem Rechtsbegehren den Streitgegenstand 
bildet. Dementsprechend setzt die klagende Partei mit ihren Rechtsbegehren und dem geltend 
gemachten Lebenssachverhalt die Grenzen, innerhalb derer sich das Gericht bei seiner rechtlichen 
Beurteilung bewegen darf (BGE 149 III 268 E. 4.2 mit Hinweisen). Eine Klageänderung ist zulässig, 
wenn der geänderte oder neue Anspruch nach der gleichen Verfahrensart zu beurteilen ist und: a. 
mit dem bisherigen Anspruch in einem sachlichen Zusammenhang steht; oder b. die Gegenpartei 
zustimmt (Art. 227 Abs. 1 ZPO). Formelle Änderungen, mit denen der Antrag eines 
Rechtsbegehrens berichtigt wird, sind keine Klageänderung i.S.v. Art. 227 ZPO. Sie führen nicht nur 
zur inhaltlichen Abänderung des prozessualen Anspruchs bzw. des Streitgegenstands, sondern sie 
passen das äussere Gewand der Klage an. Offensichtliche Rechnungs- und Schreibfehler im 
Klagebegehren sind zu berichtigen; zwecks Verdeutlichung darf es jederzeit neu oder anders 
formuliert werden (WILLISEGGER, in Basler Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 
2024, Art. 227 N. 21).

3.4. In seiner Eingabe vom 1. Februar 2024 korrigierte der Beschwerdegegner einzig die 
Betreibungsnummer, da in den Rechtsbegehren der Klageschrift vom 19. Januar 2024 anstelle der 

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Betreibung Nr. ccc fälschlicherweise die Betreibung Nr. eee aufgeführt war, welche die Mietzinse ab 
1. November 2020 bis 30. April 2021 betrifft und damit gemäss Ziff. 10 der Tatsachenbehauptung 
eben gerade nicht Gegenstand der Rückforderungsklage bildet. Der der Klage zugrunde liegende 
Lebenssachverhalt, nämlich die Rückforderung der für die Monate Mai 2021 bis Januar 2022 
bezahlten Mietzinse (vgl. Ziff. 9 und 17 der Tatsachenbehauptungen), wurde in der 
Klagebegründung von Anfang an klar und eindeutig dargelegt und bleibt unverändert. Die 
Zahlungsbefehle aller Betreibungen wurden eingereicht. Es ist offensichtlich, dass im 
Rechtsbegehren aus den drei Zahlungsbefehlen eine falsche Nummer übertragen wurde. Nur die 
Addition der beiden in den Zahlungsbefehlen Nr. ccc und ddd eingeklagten Beträge ergibt den 
Gesamtbetrag der Mietzinse für die Monate Mai 2021 bis Januar 2022. Die Anpassung der 
Zinsforderung erfolgte einzig im Hinblick auf die korrigierte Betreibungsnummer und führt im 
Ergebnis zu einem geringeren Zinsbetrag. Damit wird weder ein neuer noch ein anderer Anspruch 
geltend gemacht als ursprünglich gefordert wurde. Unter diesen Umständen liegt keine 
Klageänderung, sondern lediglich eine formelle Berichtigung vor.

Selbst wenn die Anpassung als Klageänderung qualifiziert würde, wäre mit der Vorinstanz 
festzustellen, dass ein klarer sachlicher Zusammenhang zwischen der ursprünglichen und der 
geänderten Fassung besteht, sodass auch die Voraussetzungen von Art. 227 ZPO erfüllt wären.

Dem Gesagten zufolge ist die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen.

4. Vollmacht

4.1. Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die vom Beschwerdegegner eingereichte 
Vollmacht gelte für das vorliegende Verfahren betreffend Aberkennungsklage nicht. Es handle sich 
explizit um eine (Spezial-) Vollmacht für das Verfahren betreffend Persönlichkeitsverletzung und die 
Rückforderung von Mietzinsen sei in diesem Verfahren nicht Gegenstand gewesen. Die 
Schlichtungskommission wie auch das Mietgericht hätten die aufgrund der fehlenden gehörigen 
Vollmacht mangelhaften Eingaben willkürlich akzeptiert.

Der Beschwerdegegner führt aus, er habe vor allen Instanzen eine schriftliche Vollmacht zugunsten 
seines Anwalts vorgelegt, welche von den jeweiligen Richtern als genügend angesehen worden sei. 
Der Beschwerdeführerin sei sehr wohl bekannt gewesen, dass die Rückforderung der Mietzinse der 
Monate Mai 2021 bis Januar 2022 im ersten Verfahren betreffend Persönlichkeitsverletzung 
ebenfalls Prozessthema bildete. Sein Anwalt sei zu Recht weder von der Schlichtungskommission 
noch vom Mietgericht aufgefordert worden, eine zweite Vollmacht vorzulegen.

4.2. Diesbezüglich hielt die Vorinstanz fest, der Rechtsanwalt des Beschwerdegegners sei 
gemäss der eingereichten Vollmacht befugt, den Beschwerdegegner in sämtlichen Verfahren gegen 
die Beschwerdeführerin, deren Name nicht in Klammern stehe, zu vertreten. Die in Klammern 
festgehaltene Persönlichkeitsverletzung sei lediglich im Sinne einer Präzisierung zu verstehen. 
Zudem seien die Rückforderungen gemäss den beigezogenen Akten Gegenstand des Verfahrens 
wegen Persönlichkeitsverletzung vor dem Zivilgericht des Sensebezirks gewesen, weshalb die 
Rückforderungsklage sowieso einen Bezug zur in der Vollmacht erwähnten und im genannten 
Verfahren behandelten Persönlichkeitsverletzung habe. Es liege eine gültige Vollmacht vor.

4.3. Jede prozessfähige Partei kann sich im Prozess vertreten lassen (Art. 68 Abs. 1 ZPO). Zur 
berufsmässigen Vertretung sind befugt: a. in allen Verfahren: Anwältinnen und Anwälte, die nach 
dem Anwaltsgesetz vom 23. Juni 2000 berechtigt sind, Parteien vor schweizerischen Gerichten zu 

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vertreten (Abs. 2). Die Vertreterin oder der Vertreter hat sich durch eine Vollmacht auszuweisen 
(Abs. 3).

Für den Umfang der Vollmacht im Verhältnis zum gutgläubigen Dritten ist massgebend, wie dieser 
die Mitteilung über den Umfang der Vollmacht nach dem Vertrauensprinzip, d.h. ihrem Wortlaut und 
Zusammenhang und den gesamten Umständen verstehen durfte und musste (Urteil 4A_384/2024 
vom 3. März 2025 E. 2.4, zur Publikation vorgesehen).

4.4. Bereits mit dem Schlichtungsgesuch vom 3. August 2023 reichte der Beschwerdegegner die 
Vollmacht vom 19. April 2023 ein, mit der er seinem Anwalt die Vollmacht erteilte, ihn zu vertreten 
in Sachen A.________ (Persönlichkeitsverletzung). Entgegen der Annahme der 
Beschwerdeführerin bezog sich die Fristansetzung und die Nachfrist im Schlichtungsverfahren nicht 
auf eine vom Beschwerdegegner einzureichende Vollmacht, da sich diese bereits seit Anfang an in 
den Akten befand und der Präsident der Schlichtungskommission mitteilte, dass diese anlässlich 
der Schlichtungsverhandlung geprüft und darüber befunden werde. Sowohl der Präsident der 
Schlichtungskommission als auch die Präsidentin des Mietgerichts qualifizierten diese Vollmacht 
anschliessend als für das vorliegende Verfahren gültige Vollmacht. Es mag zutreffen, dass die 
Formulierung mit Klammern auf den ersten Blick vermuten lässt, die Vollmacht beschränke sich auf 
ein Verfahren wegen Persönlichkeitsverletzung. Wie die Vorinstanz aber in den beigezogenen Akten 
dieses Verfahrens wegen Persönlichkeitsverletzung feststellen konnte und auch vom 
Beschwerdegegner vorgebracht wird, waren die vorliegend streitigen Rückforderungen bereits 
Gegenstand ebendieses Verfahrens. Diese Umstände waren der Beschwerdeführerin sehr wohl 
bekannt. Sie musste die Vollmacht folglich so verstehen, dass es sich bei der Formulierung in den 
Klammern um eine Präzisierung handelte, sich die Vollmacht aber auf sämtliche mit diesem 
Verfahren zusammenhängenden übrigen Verfahren gegen sie bezieht. Die Feststellung der 
Vorinstanz, es liege eine gültige Vollmacht vor, ist deshalb nicht zu beanstanden. 

Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen.

5. Mietvertrag

5.1. Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin eine offensichtlich unrichtige Rechtsanwendung: 
die Vorinstanz habe in Bezug auf den Entscheid vom 30. September 2022 den Grundsatz der res 
iudicata nicht beachtet. Das Gericht verkenne, dass der Beschwerdegegner durch den Rückzug der 
Aberkennungsklage die Mietzinse vom 1. November 2020 bis und mit 30. April 2021 um Mitternacht 
akzeptiert habe. In Bezug auf diese Forderung bestehe daher für diese Mietperiode ein 
rechtskräftiges Urteil. Die positive Wirkung der materiellen Rechtskraft des Entscheids vom 
30. September 2022 besage, dass die Forderung und der Mietvertrag auch am 30. April 2021 nach 
Auswechseln des Türschlosses um ca. 20.00 Uhr noch bestanden habe. Das Auswechseln des 
Türschlosses habe demzufolge den Mietvertrag nicht beendet. Da der Mietvertrag am 30. April 2021 
nicht aufgehoben worden sei, habe dieser auch am 1. Mai 2021 und an den folgenden Tagen 
Bestand gehabt. Ein Mangel oder eine Nutzungseinschränkung sei vom Beschwerdegegner nicht 
gerügt worden. Im Übrigen habe dieser selbst schriftlich bestätigt, dass am 2. Mai 2021 noch immer 
ein Mietvertrag bestanden habe.

Der Beschwerdegegner erklärt, im Entscheid vom 30. September 2022 sei es um eine 
Aberkennungsklage bezüglich Mietzinse der Monate November 2020 bis April 2021 gegangen. Bis 
im April 2021 habe er unbestrittenermassen in der Liegenschaft der Beschwerdeführerin gewohnt 
und daher den Mietzins auch geschuldet. Vor diesem Hintergrund sei denn im Schlichtungsgesuch 
des vorliegenden Verfahrens auch explizit festgehalten worden, dass der Mietzins bis und 

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mit April 2021 nicht Streitgegenstand bilde. Das Rechtsöffnungsverfahren sei ein reines 
Vollstreckungsverfahren bzw. ein rein betreibungsrechtliches Verfahren, ohne dass über den 
materiellrechtlichen Bestand einer Forderung geurteilt werde, und das Rechtsöffnungsurteil entfalte 
keine materielle Rechtskraft im Forderungsprozess. Die Beschwerdeführerin setze sich nicht im 
Detail mit den Ausführungen und der alternativen Begründung des Mietgerichts auseinander.

5.2. Die Vorinstanz hielt fest, dass aufgrund übereinstimmender Behauptungen und Aussagen 
der Beschwerdegegner das Wohnobjekt am 30. April 2021 verlassen und die Beschwerdeführerin 
noch am gleichen Abend das Türschloss ausgewechselt hat, so dass Ersterer das Wohnobjekt am 
1. Mai 2021 mit seinen Schlüsseln nicht mehr betreten konnte, um seine Effekte aus dem Haus zu 
holen. Aufgrund des Handelns der Parteien müsse davon auszugehen werden, dass die Parteien 
am 30. April 2021 zusammen durch konkludentes Verhalten übereingekommen seien, die 
geschlossene Vereinbarung per sofort aufzuheben, was ohne Weiteres jederzeit zulässig sei. Das 
Verhalten der Beschwerdeführerin könne auch als einseitige Kündigung des Vertrages durch sie 
selbst aufgefasst werden, indem sie dem Beschwerdegegner den Zugang zum Wohnobjekt 
verwehre. Wenn sich die Beschwerdeführerin auf Formvorschriften für die Aufhebung des 
Mietvertrages berufen wolle, verhalte sie sich in beiden Fällen rechtsmissbräuchlich. Mangels 
Vertragsverhältnis zwischen den Parteien ab dem 1. Mai 2021 habe der Beschwerdegegner keinen 
Mietzins mehr geschuldet. Durch das Auswechseln des Schlosses habe die Beschwerdeführerin 
den Vertrag ab dem 1. Mai 2021 aus eigenem Verschulden nicht mehr erfüllt.

5.3. Die von der Vorinstanz aufgrund der Akten getroffenen tatsächlichen Annahmen geben zu 
keinen Beanstandungen Anlass. Die Beschwerdeführerin setzt sich in ihrer Eingabe mit der 
zweifachen Begründung der Vorinstanz und der Argumentation nicht auseinander, sondern stellt 
dieser lediglich ihre eigene Sichtweise entgegen. Dabei gelingt es ihr nicht aufzuzeigen, inwiefern 
die Feststellungen der Vorinstanz willkürlich sein sollten. Eine Verletzung des Grundsatzes der res 
iudicata liegt ebenfalls nicht vor, da die Vorinstanz keine bereits rechtskräftig entschiedene Frage 
erneut beurteilt hat. Sie hat lediglich festgehalten, dass der Mietvertrag aufgrund des Verhaltens der 
Beschwerdeführerin bzw. des Handelns beider Parteien am 30. April 2021 beendet worden sei. Der 
Entscheid vom 30. September 2022 hielt nichts anderes fest. Im Übrigen wurde darin nicht über den 
materiellrechtlichen Bestand der Forderungen zwischen der Beschwerdeführerin und dem 
Beschwerdegegner entschieden. 

Demzufolge ist die Beschwerde auch in diesem Punkt abzuweisen.

6. 

6.1. Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung, 
werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 Abs. 1 Bst. a und b, 106 Abs. 1 ZPO). Die 
Beschwerdeführerin ist mit ihren Anträgen unterlegen und hat daher die Prozesskosten beider 
Instanzen zu tragen.

6.2. Dem Verfahren liegt eine Mietstreitigkeit zugrunde. Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume 
werden keine Gerichtskosten erhoben, wenn die Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese 
– wie vorliegend – keine Luxuswohnung darstellt (Art. 116 ZPO; Art. 130 Abs. 1 des Justizgesetzes 
vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 130.1]). Es werden folglich keine Gerichtskosten erhoben.

6.3. Die als Parteientschädigung geschuldeten Anwaltshonorare werden in Form einer globalen 
Entschädigung festgesetzt (Art. 64 Abs. 1 Bst. e des Justizreglements vom 30. November 2010 [JR; 
SGF 130.11]). Bei globaler Festsetzung berücksichtigt die Behörde namentlich Art, Schwierigkeit 

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und Umfang des Verfahrens sowie die notwendige Arbeit der Anwältin oder des Anwalts, das 
Interesse und die wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien (Art. 63 Abs. 2 JR). Die Auslagen 
werden bei der Festsetzung angemessen berücksichtigt (Art. 68 Abs. 4 JR). Liegen keine 
besonderen Umstände vor, so liegt der Höchstbetrag der Parteientschädigung bei CHF 6'000.- (Art. 
64 Abs. 1 Bst. e und Abs. 2 JR).

Im Beschwerdeverfahren hatte Rechtsanwalt Sahli den erstinstanzlichen Entscheid und die 
16-seitige Beschwerdeschrift zu prüfen, sich mit seinem Klienten zu besprechen und alsdann die 
Beschwerdeantwort zu verfassen. Das Verfahren war weder besonders umfangreich noch 
schwierig. Es rechtfertigt sich daher, die Globalentschädigung für das Beschwerdeverfahren auf 
CHF 2'500.-, zuzüglich 8.1% MwSt. von CHF 202.50, insgesamt CHF 2'702.50, festzusetzen.

Der Hof erkennt:

I. Die Beschwerde wird abgewiesen.

Der Entscheid der Präsidentin des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 
18. September 2024 wird bestätigt. 

II. Die Prozesskosten des Beschwerdeverfahrens werden A.________ auferlegt.

Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

Die von A.________ an B.________ zu leistende Parteientschädigung für das 
Beschwerdeverfahren wird auf CHF 2'702.50, inkl. 8.1% MwSt. von CHF 202.50, festgesetzt.

III. Zustellung.

Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Verfassungsbeschwerde beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen 
Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 113–119 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

Freiburg, 16. Oktober 2025/fju

Der Vizepräsident Die Gerichtsschreiberin-Berichterstatterin