# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 88e80f95-5855-50d4-b645-5034845e1bb1
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-12-19
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 19.12.2018 102 2018 107
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2018-107_2018-12-19.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2018 107

Arrêt du 19 décembre 2018

IIe Cour d’appel civil

Composition Président: Adrian Urwyler
Juges: Michel Favre, Dina Beti
Greffière: Silvia Aguirre

Parties A.________, demandeur et appelant, représenté par 
Me Valentin Aebischer, avocat

contre

B.________, intimé, représenté par Me Dominique Morard, avocat

Objet Réintégrande (art. 927 CC)

Appel du 6 octobre 2016 contre la décision du Président du Tribunal 
civil de l'arrondissement de la Veveyse du 22 septembre 2016 – 
Arrêt de renvoi du Tribunal fédéral 4A_197/2017 du 13 mars 2018

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considérant en fait

A. Par contrat du 25 novembre 2000, les frères C.________ et D.________, en qualité de 
fermiers, ont pris à bail un domaine agricole de 117 poses, de 3'600 m2 chacune, sis à 
E.________ (ci-après: le domaine litigieux). Le contrat a été conclu entre la propriétaire de 
l'époque, représentée par son gérant A.________, et les deux fermiers. En ce qui concerne sa 
durée, le bail a été conclu pour une période initiale de 9 ans, soit du 22 février 2001 au 22 février 
2010; il était prolongeable de 6 ans, soit jusqu'au 22 février 2016, le délai de résiliation étant d'un 
an avant l'expiration. Le gérant s'est en outre engagé, pour le cas où aucun de ses enfants ne 
reprendrait le bail, à remettre le bail à un des neveux des fermiers. A.________ est devenu 
propriétaire du domaine le 15 octobre 2003. L'autorité foncière cantonale, qui a autorisé son 
acquisition, lui a imposé de reconduire le bail à ferme pour une nouvelle période de 6 ans dès le 
22 février 2010. Le 21 mai 2004, en vue d'obtenir différentes aides cantonales et fédérales, les 
parties ont prolongé la durée du bail de 20 ans, jusqu'en 2024, ce qui a été approuvé par l'autorité 
foncière cantonale.

Les 6 novembre 2013 et 3 janvier 2014, les parties ont signé une convention de résiliation du bail 
aux termes de laquelle "le bail à ferme agricole liant les parties prendra définitivement fin le 
31 décembre 2015. Par la signature du présent acte, les fermiers ont pleinement conscience qu'il 
n'existe aucune possibilité de prolongation de leur bail". Le 4 avril 2015, un neveu des fermiers, 
F.________, a adressé au propriétaire une offre de reprise du bail. Le 21 mai 2015, l'autorité 
foncière cantonale, qui avait pris connaissance de la convention de résiliation des parties, a 
informé celles-ci que, dès le 21 février 2016, le propriétaire pouvait conclure un nouveau contrat de 
bail agricole avec le fermier de son choix et n'avait pas l'obligation de conclure avec un neveu des 
fermiers. Le 2 juin 2015, le propriétaire a donc conclu un nouveau contrat de bail à ferme agricole 
avec G.________, qui devait entrer en possession du domaine le 1er janvier 2016. A la suite de 
discussions et d'un échange de correspondances, le propriétaire, les fermiers et le nouveau 
fermier G.________ ont décidé que le contrat prendrait fin le 21 février 2016, et non le 
31 décembre 2015.

Par courrier de leur mandataire du 10 décembre 2015, C.________ et D.________, ainsi que leur 
neveu F.________, ont mis A.________ en demeure d'exécuter ses obligations et de conclure 
sans délai un contrat de bail à ferme agricole avec F.________ pour la durée légale de 9 ans au 
moins dès le 22 février 2016. A.________ s'y est opposé et a demandé aux fermiers de lui 
confirmer par écrit qu'ils quitteront le domaine litigieux le 21 février 2016 au plus tard. Par courrier 
du 1er février 2016, les fermiers ont informé le propriétaire qu'ils transmettaient leur exploitation 
agricole à un autre de leurs neveux, B.________.

B. Le 9 février 2016, le propriétaire a adressé au Président du Tribunal civil de 
l'arrondissement de la Veveyse une requête de mesures provisionnelles, assortie d'une requête de 
mesures superprovisionnelles, concluant à ce qu'il soit donné ordre à B.________ de libérer 
immédiatement le domaine, et que lui-même soit autorisé à avoir recours à la force publique si 
celui-ci ne s'exécutait pas; il a également requis que l'occupant soit condamné à payer un fermage 
de CHF 3'107.85 par mois dès le 22 février 2016 et jusqu'à son départ et qu'il lui soit fixé un délai 
de 30 jours pour ouvrir action au fond. Après avoir rejeté la requête de mesures 
superprovisionnelles le 17 février 2016, faute d'urgence, le Président du tribunal a rejeté la requête 
de mesures provisionnelles par ordonnance du 22 septembre 2016.

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C. Statuant le 14 mars 2017, la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal du canton de 
Fribourg a rejeté l'appel du propriétaire (cause 102 2016 212). Contre cet arrêt, le propriétaire a 
interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Par arrêt du 13 mars 2018 (cause 
4A_197/2017), celui-ci a admis le recours, annulé l'arrêt attaqué et renvoyé la cause à la cour 
cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants, frais et dépens à charge de 
l'intimé.

Après avoir précisé que le demandeur avait introduit, principalement, une action possessoire, 
avant procès au fond et, subsidiairement, demandé des mesures provisionnelles au sens des 
art. 261 ss CPC dans le cadre d'une action pétitoire de l'art. 641 al. 2 CC qui serait introduite 
ultérieurement (consid. 1.2), le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le recours portant sur la 
partie de l'arrêt attaqué statuant (subsidiairement) sur la requête de mesures provisionnelles, et 
est entré en matière sur le recours portant sur la partie de l'arrêt attaqué se prononçant sur l'action 
possessoire (consid. 1.3). Analysant ensuite les conditions de l'action réintégrande, à savoir que le 
demandeur doit établir qu'il avait la possession de la chose et qu'il a perdu cette possession à la 
suite d'un acte d'usurpation illicite (consid. 3.2), le Tribunal fédéral a conclu que le recourant, 
propriétaire actuel de l'immeuble litigieux, en est le possesseur médiat, de sorte que la première 
condition de l'action réintégrande est remplie (consid. 3.3.3). Il a ensuite renvoyé la cause à la 
Cour de céans pour examen et décision sur la deuxième condition de l'action possessoire, soit sur 
la question de savoir s'il y eu ou non un acte d'usurpation illicite de la part du neveu des anciens 
fermiers (consid. 4 et 3.2.2).

D. Invité à se déterminer, A.________ a fait valoir que l'intimé le prive de toute maîtrise 
effective sur le fonds litigieux et que, dès lors qu'il s'est continuellement opposé à ce que 
B.________ prenne possession des lieux, il n'avait jamais donné son consentement à cette 
occupation du domaine, de sorte qu'on est bien en présence d'une usurpation de possession. Il 
requiert par conséquent, sous suite de frais et dépens, qu'ordre soit donné à l'intimé de libérer 
dans un délai raisonnable, mais court, fixé à dire de justice, le domaine agricole litigieux, sous la 
peine d'amende prévue à l'art. 292 CP, lui-même étant autorisé à avoir recours à la force publique 
si l'intimé ne s'exécute pas.

De son côté, B.________ a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation de la décision attaquée, 
sous suite de frais et dépens. A l'appui de ses conclusions, il fait valoir qu'il s'est vu attribuer la 
possession de la chose par ses oncles, fermiers légitimes du recourant, de sorte que l'on ne 
saurait parler d'une atteinte patente présentant un caractère excessif. Il ajoute qu'il bénéficie d'une 
stipulation pour autrui dont l'examen de la validité incombe au juge du fond, saisi par demande du 
6 avril 2016, et qu'il peut opposer au possesseur médiat.

en droit

1.

En vertu du principe de l'autorité de l'arrêt de renvoi, l'autorité cantonale à laquelle une affaire est 
renvoyée est tenue de fonder sa nouvelle décision sur les considérants de droit de l'arrêt du 
Tribunal fédéral; sa cognition est limitée par les motifs de l'arrêt de renvoi, en ce sens qu'elle est 
liée par ce qui a déjà été tranché définitivement par le Tribunal fédéral, ainsi que par les 
constatations de fait qui n'ont pas été critiquées devant lui; des faits nouveaux ne peuvent être pris 
en considération que sur les points qui ont fait l'objet du renvoi, lesquels ne peuvent être ni 

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étendus, ni fixés sur une base juridique nouvelle (cf. ATF 131 III 91 consid. 5.2 et la jurisprudence 
citée). Les parties, quant à elles, ne peuvent plus faire valoir dans le recours contre la nouvelle 
décision cantonale des moyens que le Tribunal fédéral avait expressément rejetés dans l'arrêt de 
renvoi (cf. ATF 133 III 201 consid. 4.2) ou dont il n'avait pas eu à connaître, faute pour elles de les 
avoir invoqués dans la première procédure de recours alors qu'elles pouvaient le faire (cf. arrêts 
5A_139/2013 du 31 juillet 2013 consid. 3.1, non publié à l'ATF 139 III 391; 4A_278/2012 du 
26 septembre 2012 consid. 1.2, non publié à l'ATF 138 III 669); elles ne sauraient non plus 
formuler des conclusions qui excèdent celles qui ont été prises dans le précédent recours devant 
le Tribunal fédéral (cf. arrêt 5D_62/2014 du 14 octobre 2014 consid. 1.2). Les points de la décision 
attaquée qui n'ont pas été remis en cause dans le recours au Tribunal fédéral, ceux qui ne l'ont 
pas été valablement et ceux sur lesquels le recours a été écarté sont définitivement acquis et ne 
peuvent plus être réexaminés par l'autorité à laquelle la cause est renvoyée (cf. arrêt TF 
6B_977/2008 du 5 février 2009 consid. 4.1.1).

2.

2.1. S'agissant de la question – seule encore litigieuse – de savoir si on est en présence d'un 
acte d'usurpation illicite de la part du neveu des anciens fermiers, le Tribunal fédéral s'est limité à 
considérer ce qui suit (cf. ATF 144 III 145 consid. 3.2 et 3.2.2):

3. Aux termes de l'art. 927 al. 1 CC, quiconque usurpe une chose en la possession d'autrui est tenu 
de la rendre, même s'il y prétend un droit préférable. […]

3.1. L'action possessoire de l'art. 927 al. 1 CC, dite action réintégrande, a pour fonction 
d'empêcher que la possession ne soit usurpée et, par là, a pour but de protéger la paix publique. 
Elle a pour objet la défense de la possession comme telle et vise à rétablir rapidement l'état 
antérieur. Elle ne conduit pas à un jugement sur la conformité au droit de cet état de fait. Elle 
n'assure au demandeur qu'une protection provisoire. Le juge ne doit examiner la question du droit à 
la possession de la chose que lorsqu'il est saisi de l'action pétitoire en revendication (art. 641 al. 2 
CC). […]

3.2 Le demandeur à l'action réintégrande (art. 927 al. 1 CC) doit prouver la réalisation de deux 
conditions: premièrement, qu'il avait la possession de la chose et, deuxièmement, qu'il en a perdu la 
possession à la suite d'un acte d'usurpation illicite. Le degré de la preuve exigé par l'art 927 al. 1 CC 
est la certitude (voller Beweis); la simple vraisemblance (blosses Glaubhaftmachen) ne suffit pas 
(SUTTER-SOMM, op. cit. [Eigentum und Besitz, Traité de droit privé suisse, Sachenrecht vol. 1, 2014], 
n. 1348). […]

3.2.2. […] L'acte d'usurpation enlève au possesseur sa possession sur la chose. Il est illicite lorsqu'il 
n'est justifié ni par la loi, ni par le consentement du possesseur (STEINAUER, op. cit. [Les droits réels, 
tome I, 5e éd. 2012], n. 326 par renvoi du n. 343).

Lorsque, à la fin de son bail, le locataire (ou le fermier) transfère la possession immédiate de la 
chose à un tiers sans l'accord du propriétaire bailleur, celui-ci est-il atteint dans sa possession 
médiate par un acte d'usurpation illicite? La question est controversée en doctrine (cf. notamment 
HÜRLIMANN-KAUP, op. cit. [Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, 2008], 
n. 183 et note 106; STARK/LINDENMANN, op. cit. [Berner Kommentar, 2016], nos 50 ss Vorb. ad art. 
926-929 CC; STEINAUER, op. cit. n. 343 renvoyant à n. 330b; en matière de sous-location, soit 
lorsque le bail principal n'a pas pris fin, cf. HIGI, Zürcher Kommentar, 3e éd. 1994, n° 53 ad art. 262 
CO et les arrêts de la Cour de justice de Genève du 12 mars 1998, in SJ 1998 p. 471 et du 2 mai 
1985, in SJ 1985 p. 474, 477).

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Il convient par conséquent d'examiner si le propriétaire, demandeur et appelant, a prouvé qu'il a 
perdu la possession du domaine litigieux à la suite d'un acte d'usurpation illicite de l'intimé.

2.2. En ce qui concerne la question controversée de savoir si le propriétaire est atteint dans sa 
possession médiate par un acte d'usurpation illicite lorsque, à la fin de son bail, le locataire ou le 
fermier transfère la possession immédiate de la chose à un tiers sans l'accord du propriétaire, il y a 
lieu de relever ce qui suit.

2.2.1. D'une manière générale, la possibilité, pour le possesseur médiat, de se prévaloir des 
actions possessoires à l'encontre du possesseur immédiat, est rejetée par un auteur suisse 
(cf. HOMBERGER, Zürcher Kommentar, 2e éd. 1938, art. 926 n. 20) et admise avec retenue par les 
autres (cf. STARK/LINDENMANN, Berner Kommentar, 4e éd. 2016, Vorb. zu Art. 926-929 n. 57-58, 
avec références; STEINAUER, Les droits réels, tome I, 5e éd. 2012, n. 330b, avec références en 
note 34; ERNST, in BSK ZGB II, 5e éd. 2015, Vor Art. 926-929 n. 22; EGGER ROCHAT, Les squatters 
et autres occupants sans droit d'un immeuble, 2002, n. 229-235). Le premier la rejette – à tort 
(cf. STARK/LINDENMANN, Vorb. zu Art. 926-929 n. 58) – dans la mesure où le trouble de la 
possession serait toujours un trouble de la possession immédiate et que le possesseur médiat ne 
peut être victime d'un tel trouble. Quant aux seconds, ils estiment que le droit de défense peut 
certes être exercé par le possesseur médiat en cas d'atteinte de la part du possesseur immédiat, 
mais à la condition toutefois que le litige ne porte pas en réalité sur les rapports de droit entre les 
parties. Se penchant plus particulièrement sur l'utilisation des actions possessoires par le 
propriétaire bailleur, possesseur médiat, à l'encontre du locataire ou du fermier, possesseur 
immédiat, la doctrine retient qu'elle n'est pas ouverte dans la mesure où, d'une part, il est 
nécessaire de résoudre des questions droit en lien avec l'existence du bail, et, d'autre part, on 
n'est pas en présence d'une usurpation (verbotene Eigenmacht) puisque la possession a été 
remise, au départ de la relation contractuelle, par le propriétaire au locataire/fermier 
(cf. STARK/LINDENMANN, Vorb. zu Art. 926-929 n. 60, avec références). Lorsque le propriétaire a 
transféré la possession au possesseur actuel, en vertu d'un contrat de bail à loyer ou à ferme, la 
possession n'a pas été usurpée, de sorte que l'action réintégrande ne lui est pas ouverte (cf. arrêt 
TC/FR du 1er septembre 2003, in RFJ 2003 232 consid. 3a). Il en va de même après la fin du 
contrat de bail, lorsque le locataire, qui abuse de sa maîtrise effective, continue à occuper 
l'immeuble. Le propriétaire ne peut alors pas se prévaloir des actions possessoires et peut 
uniquement agir au pétitoire pour récupérer la possession immédiate de son immeuble (cf. 
HINDERLING, in Schweizerisches Privatrecht V/1, 1977, § 78, p. 451; EGGER ROCHAT, n. 239 avec 
références en note 401, et n. 257-261; ERNST, art. 927 n. 2; contra: ATF 75 II 122 consid. 6 in 
fine).

2.2.2. Lorsque ce n'est pas le possesseur médiat, mais le possesseur immédiat qui transfère la 
possession – ainsi par exemple lorsque la possession est remise par le locataire à un sous-
locataire –, une partie de la jurisprudence et de la doctrine exclut l'action possessoire du 
possesseur médiat (cf. arrêt TC/GE du 2 mai 1985, in SJ 1985 474 consid. 3d; STEINAUER, n. 343 
et n. 330b in fine; EGGER ROCHAT, n. 262-264), celui-ci ne pouvant, sauf abus manifeste, invoquer 
ces actions contre un tiers qui a été autorisé par le possesseur dérivé à prendre la possession 
immédiate de la chose. La protection ne doit en effet pas intervenir lorsque le litige ne peut être 
tranché sans la prise en considération d'un problème de droit. L'étendue de droits de l'auteur du 
trouble ne doit pas être sujet à débat. C'est dire que ce trouble doit être patent et présenter un 
caractère excessif. L'action possessoire n'a en effet pas pour but essentiel la protection des 
intérêts personnels, mais doit permettre une résolution rapide du litige. La preuve de l'atteinte doit 
être facile, un long débat sur les faits et les preuves étant exclu (cf. arrêt TC/GE du 2 mai 1985, in 
SJ 1985 474 consid. 3c). Le propriétaire ne peut ainsi utiliser les actions possessoires contre un 

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sous-locataire. En effet, le locataire ayant transmis de son plein gré la possession au sous-
locataire, ce dernier n'a pas fait usage de la "verbotene Eigenmacht" (cf. arrêt TC/GE du 2 mai 
1985, in SJ 1985 474 consid. 3d). Cette impossibilité à se prévaloir des actions possessoires dure 
en tous les cas aussi longtemps que court le bail principal, dans la mesure où, dans ce cas, le 
sous-locataire n'a pas usurpé la possession (cf. HIGI, Zürcher Kommentar V2b, 1994, art 262 CO 
n. 53; ERNST, Vor Art. 926-929 n. 22 in fine).

2.2.3. La situation est encore différente en présence d'un occupant qui est entré par effraction et 
qui occupe les lieux sans droit (problématique dite du "squatter"; cf. EGGER ROCHAT, n. 207 avec 
références en note 345, et n. 274). Dans un tel cas en effet, doctrine et jurisprudence admettent 
que le propriétaire, possesseur médiat, peut récupérer son immeuble par l'action en réintégrande 
puisqu'il s'oppose à un acte d'usurpation par lequel l'occupant s'est procuré l'usage des locaux et 
en a la possession de manière illicite (cf. arrêt TC/VD HC/2014/67 du 17 janvier 2014 consid. 
4b/cc; EGGER ROCHAT, n. 210, 274 et 324).

2.2.4. En l'espèce, l'appelant fait valoir que l'intimé doit être comparé à un squatter occupant le 
domaine litigieux depuis le jour de son arrivée après le départ des précédents fermiers. L'intimé 
conteste cette appréciation et fait valoir qu'il a reçu la possession du domaine des mains de ses 
oncles, fermiers et possesseurs immédiats jusqu'au 21 février 2016.

Il ressort du dossier que le propriétaire et les fermiers C.________ et D.________ ont convenu 
que le contrat de bail à ferme qui les liait prendrait fin le 21 février 2016. Par courrier du 1er février 
2016, les fermiers ont par ailleurs informé le propriétaire qu'ils transmettaient leur exploitation 
agricole à un de leurs neveux, B.________. Cette transmission a eu lieu au début du mois de 
février 2016, ainsi que cela ressort des allégués 29 et 30 de la requête de mesures provisionnelles 
du 9 février 2016 (cf. DO 11 et 12), admis par l'intimé dans sa réponse du 15 avril 2016 (cf. DO 
44), selon lesquels, à la date du dépôt de la requête, B.________ "exploite désormais l'entreprise 
agricole exploitée jusqu'alors par ses oncles sur le domaine agricole de E.________". Il ressort de 
cet état de fait que l'intimé s'est vu transférer la possession immédiate sur le domaine litigieux à un 
moment où les fermiers précédents détenaient (encore) ladite possession avec l'accord du 
possesseur médiat. Sa situation est par conséquent comparable à celle d'un sous-locataire, ce qui 
conduit à dénier au possesseur médiat le recours à l'action réintégrande à son encontre puisqu'il 
n'a pas usurpé la possession mais l'a obtenue avec l'accord du possesseur immédiat et non par 
effraction.

Au vu de ce qui précède, l'appel doit être rejeté et la décision attaquée confirmée, par substitution 
de motifs.

3.

3.1. Vu le sort de l'appel, les frais doivent être mis intégralement à la charge de l'appelant qui 
succombe (art. 106 al. 1 CPC). Ils comprennent notamment les frais judiciaires dus à l'Etat, fixés à 
CHF 2'000.-.

3.2. Selon l'art. 105 al. 2 CPC, le tribunal fixe les dépens selon le tarif, soit le règlement 
fribourgeois du 30 novembre 2010 sur la justice (RJ; RSF 130.11). En cas de fixation globale, 
comme en l'espèce, l’autorité tient compte notamment de la nature, de la difficulté et de l’ampleur 
de la procédure et du travail nécessaire de l’avocat, ainsi que de l’intérêt et de la situation 
économiques des parties (art. 63 al. 2 RJ). L'indemnité maximale en cas de recours contre une 
décision du juge unique est de CHF 3'000.-, montant pouvant être doublé si des circonstances 
particulières le justifient (art. 64 al. 1 let. e et al. 2 RJ).

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En l'espèce, compte tenu de ces critères, les dépens de l'intimé pour les deux phases de la 
procédure d'appel peuvent être arrêtés au montant de CHF 4'314.-, TVA par CHF 314.- comprise.

la Cour arrête:

I. L'appel de A.________ est rejeté.

Partant, la décision du Président du Tribunal civil de l'arrondissement de la Veveyse du 
22 septembre 2016 est confirmée.

II. Les frais d'appel seront supportés par A.________. Ils comprennent notamment les frais 
judiciaires dus à l'Etat, fixés à CHF 2'000.-.

III. Les dépens d'appel de B.________ sont fixés globalement à la somme de CHF 4'314.-, TVA 
par CHF 314.- comprise. 

IV. Notification.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours 
qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 
déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). 
L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 19 décembre 2018/dbe

Le Président: La Greffière: