# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c60ac4da-6cac-5f71-9c79-fbd1f908635b
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-01
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 01.12.2022 120 2022 44
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2022-44_2022-12-01.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
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www.bvd.be.ch/ra

BVD 120/2022/44

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 1. Dezember 2022

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________

und

Frau E.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte

sowie

Baupolizeibehörde der Gemeinde Wangen an der Aare, Gemeindeverwaltung, Städtli 4, 
Postfach 228, 3380 Wangen an der Aare

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Wangen an der Aare vom 
20. Juni 2022 (Kompost-WC, Unterstand, Benützungsverbot betreffend Wohnnutzung und 
gewerblicher Nutzung)

I. Sachverhalt

1. Am 15. Januar 2020 erteilte die Gemeinde dem Beschwerdeführer die Baubewilligung für 
die Sanierung, den Rückbau und den Neuaufbau eines Einstell- und Wartungsraums für Paddles 
und Fahrzeuge auf Parzelle Wangen an der Aare Grundbuchblatt Nr. F.________ in der Zone für 
öffentliche Nutzungen (ZöN).1 Ein nachträgliches Baugesuch für die Errichtung eines Balkons im 
Obergeschoss des Gebäudes bewilligte die Gemeinde mit Entscheid vom 18. März 2021.2 In den 
Nebenbestimmungen dieses Entscheids wurde u.a. Folgendes festgehalten:

«Die Bedingungen und Auflagen der Baubewilligung vom 05.01.2020 bilden einen integrierenden 
Bestandteil dieser Baubewilligung. Die erwähnte Baubewilligung bezieht sich ausschliesslich auf eine 
private Nutzung als Einstell- und Warteraum für Paddles und Fahrzeuge. Das Betreiben eines Gewerbes ist 

1 Vorakten Gemeinde pag. 77.
2 Vorakten Gemeinde pag. 17.

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nicht Bestandteil dieser Bewilligung. Eine gewerbliche Nutzung ist somit nicht zugelassen und müsste in 
einem separaten Verfahren beantragt werden.»

2. In der Folge stellte die Gemeinde fest, dass der Beschwerdeführer auf der Parzelle Wangen 
an der Aare Grundbuchblatt Nr. F.________ unter der Firmenbezeichnung «A.________» die 
Vermietung sogenannter «Stand-Up-Paddle-Boards» im Internet ausschreibt. Anlässlich einer 
Baukontrolle vom 8. Dezember 2021 stellte die Gemeinde sodann fest, dass bei der Liegenschaft 
des Beschwerdeführers verschiedene Bautätigkeiten ausgeführt wurden bzw. im Gang waren. Es 
handelte sich dabei um folgende Bauten und Anlagen: Unterirdischer Wassertank und Kompost-
WC im Garten, Anschluss für Kalt- und Warmwasser an der Fassade Süd, massiver Unterstand 
auf der Südseite, Stückgutofen für Kochen und Backen sowie Möblierung (Tisch, Stühle usw. im 
Dachgeschoss der Liegenschaft), offener Grundwasserschacht im Kellergeschoss. Am 23. 
Dezember 2021 verfügte die Gemeinde die Baueinstellung der noch hängigen Bauarbeiten.3 Am 
8. März 2022 fand zwischen dem Beschwerdeführer sowie Vertreterinnen und Vertretern der 
Gemeinde ein Gespräch statt.4 

3. Mit einer an den Beschwerdeführer adressierten Wiederherstellungsverfügung vom 20. Juni 
2022 verfügte die Gemeinde Folgendes: 

«1.   Sie werden aufgefordert, innert 30 Tagen seit Rechtskraft dieser Verfügung folgende Bauten und 
Anlagen auf Parzelle Wangen a/Aare Gbbl. Nr. F.________ am G.________weg zu beseitigen:
a) Anschluss für Kalt- und Warmwasser an der Südfassade
b) Kompost-WC («Toi-Toi») im Garten
c) Unterstand auf der Südseite der Liegenschaft G.________weg.

  2. Die Liegenschaft auf Parzelle Wangen a/Aare Gbbl. Nr. F.________ am G.________weg darf nicht 
gewerblich genutzt werden (Benützungsverbot). Es dürfen insbesondere keine Standup-Paddles 
vermietet werden.

  3. Die Liegenschaft auf Parzelle Wangen a/Aare Gbbl. Nr. F.________ am G.________weg darf nicht zu 
Wohnzwecken genutzt werden (Benützungsverbot). Sämtliche der Wohnnutzung dienenden 
Gegenstände im Dachgeschoss der Liegenschaft sind innert der gesetzten Frist gemäss Ziffer 1 zu 
entfernen. Es betrifft dies:
- Stückgutofen für Kochen und Backen; der Ofen ist durch eine kleine Heizungsanlage mit einer 

Leistung für die blosse Raumtemperierung zu ersetzen;
- Sämtliche Möblierung.
Im Übrigen ist der offene Grundwasserschacht im Kellergeschoss der Liegenschaft G.________weg 
innert der gesetzten Frist gemäss Ziffer 1 dauernd zu verschliessen.

  4. [Strafandrohung]
  5. [Gelegenheit zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs]
  6. [Androhung Ersatzvornahme]
  7. [Kosten]
  8. [Rechtsmittelbelehrung]»

4. Gegen diese Verfügung reichte der Beschwerdeführer am 18. Juli 2022 Beschwerde bei der 
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Er beantragt die Aufhebung der 
Wiederherstellungsverfügung vom 20. Juni 2022 mit Ausnahme von Ziffer 1a (Anschluss für Kalt- 
und Warmwasser an der Südfassade) und Ziffer 3 hinsichtlich des Verschliessens des 

3 Vorakten Gemeinde pag. 38.
4 Vorakten Gemeinde pag. 3.

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Grundwasserschachts. In formeller Hinsicht beantragte er, der Beschwerde sei die aufschiebende 
Wirkung zu entziehen.

5. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet5, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Dabei beteiligte es die Grundeigentümerin der 
Parzelle Wangen an der Aare Grundbuchblatt Nr. F.________ von Amtes wegen am Verfahren 
und gab auch dieser Gelegenheit zur Stellungnahme. Mit Eingabe vom 5. August 2022 stellte die 
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte dieselben Anträge wie der Beschwerdeführer und 
verwies dabei zur Begründung auf die Beschwerde des Beschwerdeführers. Nach gewährter 
Fristerstreckung beantragt die Gemeinde mit Stellungnahme vom 8. September 2022 die 
Abweisung der Beschwerde.  

6. Mit Verfügung vom 2. November 2022 führte das Rechtsamt der BVD aus, dass der 
Beschwerde gegen eine Wiederherstellungsverfügung nach Art. 46 Abs. 2 BauG6 von Gesetzes 
wegen aufschiebende Wirkung zukomme (Art. 68 Abs. 1 VRPG7). Es erübrige sich daher, über 
den Antrag des Beschwerdeführers um aufschiebende Wirkung zu befinden. Gleichzeitig bat das 
Rechtsamt den Beschwerdeführer, Farbfotos des eingebauten Stückgutofens einzureichen. 
Dieser Bitte kam der Beschwerdeführer mit Eingabe und Fotodokumentation vom 23. November 
2022 nach. 

7. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG innert 
30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Der Beschwerdeführer 
ist als Adressat durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerde 
legitimiert. Auf seine form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Streitgegenstand

a) Anfechtungsobjekt ist die Verfügung der Vorinstanz. Der Streitgegenstand braucht sich nicht 
mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses hinausgehen. Innerhalb 
dieses Rahmens bestimmen die Parteien den Streitgegenstand. Sowohl für das Einleiten eines 
Beschwerdeverfahrens als auch für dessen Umfang und eine allfällige vorzeitige Beendigung gilt 
somit die Verfügungs- oder Dispositionsmaxime sowie das Rügeprinzip. Die Parteien können den 
Streitgegenstand im Verlauf des Verfahrens nicht erweitern, sondern nur einschränken.8

b) Gemäss seinem Rechtsbegehren wehrt sich der Beschwerdeführer ausdrücklich nicht 
gegen die mit der angefochtenen Wiederherstellungsverfügung angeordnete Beseitigung des 
Anschlusses für Kalt- und Warmwasser an der Südfassade (Ziff. 1a der Verfügung) sowie die 

5 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
6 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
7 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
8 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 12 bis 14.

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dauernde Verschliessung des Grundwasserschachts im Kellergeschoss der Liegenschaft (Ziff. 3 
letzter Satz der Verfügung). Er beantragt die Aufhebung der angefochtenen Verfügung mit 
Ausnahme dieser beiden Wiederherstellungsmassnahmen. Diese bilden damit nicht 
Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens. 

3. Gewerbliche Nutzung 

a) Es ist unstreitig, dass der Beschwerdeführer seine Remise auf Parzelle Wangen an der Aare 
Grundbuchblatt Nr. F.________ gewerblich nutzt. So führt er in seiner Beschwerde selber aus, 
dass er und seine Ehefrau die in der Remise gelagerten Stand Up Paddles stundenweise an 
Drittpersonen vermieten und es sich dabei um eine gewerbliche Vermietung handelt. In der 
angefochtenen Verfügung beurteilte die Gemeinde diese gewerbliche Nutzung in der ZöN als 
zonenwidrig und ordnete im Rahmen der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ein 
Benützungsverbot der Liegenschaft zu gewerblichen Zwecken, insbesondere zur Vermietung von 
Stand Up Paddles, an. 

b) Der Beschwerdeführer bringt vor, die Gemeinde habe ihm mit Entscheid vom 15. Januar 
2020 auch die Baubewilligung erteilt für die bekannte und seit rund 10 Jahren praktizierte Nutzung 
des Gebäudes zur Vermietung, Lagerung, Wartung und Ausgabe von Stand Up Paddles. In 
diesem Zusammenhang sei es der Gemeinde stets bekannt gewesen, dass die Stand Up Paddles 
nicht bloss privat genutzt würden, sondern gewerblich an Dritte vermietet worden seien. Diese 
gewerbliche Vermietung stelle daher auch keine Verstärkung der Rechtswidrigkeit dar. Er sei, was 
die gewerbliche Nutzung betreffe, durch die Besitzstandsgarantie geschützt. Diese könne nicht 
durch eine nachträglich eingeschobene Bedingung/Auflage im Entscheid vom 18. März 2021 
betreffend den Balkon ausgehebelt werden. Gestützt auf die Besitzstandsgarantie sowie die 
rechtskräftige Baubewilligung könne die Gemeinde die bisherige gewerbliche Nutzung nicht 
verbieten. 

c) Mit Baugesuch vom 22. Oktober 20199 ersuchte der Beschwerdeführer um «Sanierung, 
Rückbau und Neuaufbau von Einstell- und Wartungsraum für Stand Up Paddles und Fahrzeuge». 
Dieses Vorhaben bewilligte die Gemeinde mit der ordentlichen Baubewilligung vom 15. Januar 
2020. In den damals bewilligten Grundrissplänen10 ist das Erdgeschoss als «Einstell- und 
Wartungsraum» und das Estrichgeschoss als «Lagerraum» bezeichnet. 

Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers war die gewerbliche Nutzung der 
wiederaufgebauten Remise weder Teil des damaligen Baugesuchs des Beschwerdeführers noch 
Teil der Baubewilligung vom 15. Januar 2020. Vielmehr wird eine solche nirgends erwähnt, womit 
– den Ausführungen der Gemeinde in ihrer Stellungnahme vom 8. September 2022 folgend – mit 
Entscheid vom 15. Januar 2020 hinsichtlich der Nutzung einzig eine solche als Einstell- und 
Wartungsraum bewilligt wurde. Grundsätzlich kann von der Behörde nur bewilligt werden, was 
sich mit hinreichender Klarheit aus dem Baugesuch ergibt. Die Beweislast für das Vorhandensein 
einer Baubewilligung liegt bei der Bauherrschaft.11 Hätte der Beschwerdeführer daher die 
gewerbliche Nutzung damals bewilligt haben wollen, so hätte er ausdrücklich darum ersuchen 
müssen. Dies ist nach dem Gesagten unterblieben. Dem Beschwerdeführer kann daher nicht 
gefolgt werden, wenn dieser behauptet, mit dem damaligen Entscheid sei ihm die gewerbliche 
Nutzung der Remise bewilligt worden. Dass eine solche gewerbliche Nutzung zuvor bewilligt 

9 Vorakten Gemeinde pag. 102 ff. 
10 Vorakten Gemeinde pag. 102 ff. 
11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 9b 
Bst. c.

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worden wäre, wird auch vom Beschwerdeführer nicht vorgebracht. Unter die Besitzstandsgarantie 
nach Art. 3 BauG fallen nur aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder bewilligungsfreie Bauten 
und Anlagen. Die unstrittig vorhandene gewerbliche Nutzung der Remise (gewerbliche 
Vermietung von Paddles) ist baubewilligungspflichtig, wurde jedoch nie bewilligt und ist damit 
formell rechtswidrig. Mangels Rechtmässigkeit dieser gewerblichen Nutzung kann sich der 
Beschwerdeführer daher nicht auf die Besitzstandsgarantie berufen. Dass das Verbot der 
gewerblichen Nutzung erst im Rahmen der Bewilligung für die Errichtung eines Balkons im 
Obergeschoss vom 18. März 2021 mit Nebenbestimmung explizit aufgeführt wurde, ändert nichts 
daran, dass diese schon zuvor nie bewilligt wurde und damit unzulässig war. Indem sich der 
Beschwerdeführer gegen diese Nebenbestimmung im Entscheid vom 18. März 2021 nicht zur 
Wehr setzte, akzeptierte er deren Inhalt vielmehr, wonach sich die Bewilligung vom 15. Januar 
2020 ausschliesslich auf eine private Nutzung als Einstell- und Wartungsraum für Paddles und 
Fahrzeuge bezieht und eine gewerbliche Nutzung nicht bewilligt ist. 

An der formellen Rechtswidrigkeit dieser gewerblichen Nutzung ändert auch der Einwand des 
Beschwerdeführers nichts, wonach diese Nutzung seit rund zehn Jahren bestehe und der 
Gemeinde bekannt sei. Darauf ist im Rahmen der Prüfung der Rechtmässigkeit der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands näher einzugehen (E. 6).

d) Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts gilt es aber als unverhältnismässig, eine an sich 
bewilligungsfähige Baute oder Anlage bloss wegen Fehlens der Baubewilligung beseitigen zu 
lassen (sog. formelle Rechtswidrigkeit). In Fällen, in denen kein nachträgliches Baugesuch gestellt 
wird, hat die Rechtsmittelbehörde deshalb summarisch zu prüfen, ob das Vorhaben bewilligt 
werden könnte (sog. materielle Rechtswidrigkeit).12

Die Remise des Beschwerdeführers liegt in der ZöN. Diese Zonen sind öffentlichen Nutzungen 
vorbehalten. Gemäss Art. 27 GBR13 können die bestehenden öffentlichen Anlagen in Zonen für 
öffentliche Nutzungen (Art. 77 BauG) ergänzt oder erweitert werden. Gemäss dem zum GBR 
dazugehörigen Kommentar (rechte Spalte im GBR) ist der Zweck der Zonen im Zonenplan 
bezeichnet. Die strittige Parzelle Wangen an der Aare Grundbuchblatt Nr. F.________ scheint 
gemäss massgebendem Zonenplan der Gemeinde zusammen mit der angrenzenden Parzelle 
Aare Grundbuchblatt Nr. H.________ dem Zweck «B.________» zugeordnet. Das private 
Gewerbe des Beschwerdeführers (Vermietung von Stand Up Paddles gegen Entgelt) liegt – wie 
dies die Gemeinde richtig beurteilt – nicht im öffentlichen Interesse. Dass die Stand Up Paddles 
der Bevölkerung zu Freizeitzwecken zur Verfügung gestellt werden, macht dieses private 
Gewerbe nicht zu einem solchen im öffentlichen Interesse. Erst Recht dient es nicht der dieser 
ZöN zugeordneten Zweckbestimmung «B.________». Die summarische Prüfung ergibt daher, 
dass die gewerbliche Nutzung der Remise auch materiell rechtswidrig ist. Dass dieses Gewerbe 
in der ZöN zonenkonform wäre, wird im Übrigen auch vom Beschwerdeführer nicht behauptet.     

4. Wohnnutzung, Stückgutofen und Möblierung

a) Die Gemeinde kam in der angefochtenen Verfügung zum Schluss, dass die Remise 
aufgrund ihrer Ausstattung (insbesondere Stückgutofen für Kochen und Backen sowie Möblierung 
im Dachgeschoss) auch zu Wohnzwecken genutzt wird. Eine private Wohnnutzung sei in der ZöN 
nicht zonenkonform. Sie verfügte im Rahmen der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
ein Benützungsverbot für die Nutzung der Liegenschaft zu Wohnzwecken und ordnete dabei die 

12 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 15a.
13 Baureglement der Gemeinde Wangen an der Aare vom 1. Dezember 2008, genehmigt durch das Amt für 
Gemeinden und Raumordnung (AGR) am 25. Februar 2009. 

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Entfernung des Stückgutofens bzw. dessen Ersatz durch eine kleine Heizungsanlage mit einer 
Leistung für die blosse Raumtemperierung sowie die Entfernung sämtliche der Wohnnutzung 
dienende Möblierung im Dachgeschoss (Tische, Stühle, Beleuchtung) an. 

b) Der Beschwerdeführer rügt, der Einbau eines neuen Kamins sowie Stückgutofens sei mit 
Entscheid vom 15. Januar 2020 bewilligt worden. Gestützt auf die Besitzstandsgarantie sowie die 
rechtskräftige Baubewilligung sei die Gemeinde nicht berechtigt, den Rückbau des Ofens bzw. 
den Ersatz desselben durch eine andere Heizung zu verfügen. Der Schluss der Gemeinde, 
wonach er das Gebäude neu auch zu Wohn- und Übernachtungsmöglichkeiten nutze, nur weil der 
eingebaute Ofen theoretisch auch zum Kochen genutzt werden könne, sei unzutreffend. Die 
Verfolgung von Wohnzwecken sei nicht beabsichtigt. Der Ofen diene ausschliesslich der 
Beheizung. Es fehle sodann an einer gesetzlichen Grundlage, um die Entfernung von Mobiliar in 
einer Privatliegenschaft zu verfügen. Auch diesbezüglich sei klarzustellen, dass die Remise als 
reiner Wartungs- und Lagerraum und nicht zu Wohnzwecken genutzt werde. Es sei nicht seine 
Absicht, die Remise in ein Ferien- oder Wochenendhaus umzufunktionieren. Auch sei 
festzuhalten, dass in der Remise seit Jahrzehnten Tische und Sitzgelegenheiten sowie eine 
Beleuchtung bestanden hätten. Folglich würden auch diese Einrichtungen den Schutz der 
Bestandesgarantie geniessen. 

c) Der Beschwerdeführer bestreitet zwar, dass er die Remise zu Wohnzwecken zu nutzen 
beabsichtige. Dennoch beantragt er mit seiner Beschwerde auch die Aufhebung des in der 
angefochtenen Verfügung verhängten Benutzungsverbots der Liegenschaft zu Wohnzwecken. Er 
verhält sich insofern widersprüchlich. Ob er die Remise jedoch tatsächlich als Wohnraum nutzt 
oder zu nutzen gedenkt, kann letztlich offen bleiben. Entscheidend für eine baupolizeiliche 
Intervention ist vielmehr, ob die Remise aufgrund der Ausstattung objektiv als Wohnraum nutzbar 
ist. Gestützt auf die Fotos in den Vorakten, vor allem was den Raum im Estrichgeschoss 
anbelangt14, muss dies klar bejaht werden. Zu beachten ist dabei, dass die gestützt auf die 
Baubewilligung vom 15. Januar 2020 umgebaute Remise – wie dies die Gemeinde zutreffend 
ausführt – in ihrer Ausführung sowie optisch bereits den Charakter eines Wohn- bzw. 
Ferienhauses aufweist (Balkon mit grosszügiger Befensterung im Obergeschoss, grosszügige 
Befensterung im Erdgeschoss, Aussenraumgestaltung, massive Dacheindeckung) und die 
Möblierung im Inneren (Tische, Stühle, Couch, Beleuchtung) weit über das hinaus geht, was für 
einen Einstell- und Wartungsraum bzw. einen Lagerraum erforderlich ist. Die objektive Nutzbarkeit 
als Wohnraum liegt auf der Hand.    

Es ist unstrittig, dass eine Wohnnutzung der Remise nie bewilligt wurde und damit formell 
rechtswidrig ist. Vielmehr hielt der Beschwerdeführer in seinem Baugesuch vom 22. Oktober 2019 
unter den allgemeinen Angaben (Formular 1.0, Seite 2) selber ausdrücklich fest, dass «kein 
Wohnungsbau» vorgesehen sei.15 In den mit Entscheid vom 15. Januar 2020 bewilligten Plänen 
ist das Estrichgeschoss als «Lagerraum» bezeichnet. Für einen zum Wohnen nutzbaren Raum 
mit entsprechender Möblierung (wie sich das Estrichgeschoss heute präsentiert) fehlt damit die 
dafür benötigte Bewilligung. Was den Ofen anbelangt, so ersuchte der Beschwerdeführer mit 
seinem Baugesuch vom 22. Oktober 2019 gemäss Formular 2 um einen «Holzofen zum 
temperieren».16 Der im Baugesuch erwähnte Holzofen findet sich in dem mit Entscheid vom 15. 
Januar 2020 bewilligten Grundrissplan des Erdgeschosses17 und weist einen Durchmesser von 
rund 0.6 m auf. Er ist im Plan lediglich als «Ofen» bezeichnet. Bewilligt ist damit einzig ein runder 
Holzofen zur Raumtemperierung im Erdgeschoss. Anhand der vom Beschwerdeführer mit 

14 Vorakten Gemeinde pag. 14 f. 
15 Vorakten Gemeinde pag. 103.
16 Vorakten Gemeinde pag. 105.
17 Vorakten Gemeinde pag. 83.

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Eingabe vom 23. November 2022 eingereichten Fotos lässt sich klar feststellen, dass der 
eingebaute Ofen der Marke «Cucina BN1» klar grösser ist und auch über ein Kochfeld verfügt. 
Dieses ermöglicht das Zubereiten von Mahlzeiten und dient damit nicht bloss dem Temperieren 
der Räume. Irrelevant ist dabei, dass dieser nach Ansicht des Beschwerdeführers den heutigen 
Bedürfnissen an einen modernen Kochofen nicht genügt. Entgegen der Behauptung des 
Beschwerdeführers wurde der Stückgutofen in der vorliegenden Ausführung nicht mit Entscheid 
vom 15. Januar 2020 bewilligt. Er erweist sich damit ebenfalls als formell rechtswidrig. Der 
Beschwerdeführer kann sich daher mangels Rechtsmässigkeit weder hinsichtlich des Ofens noch 
hinsichtlich des zum Wohnen nutzbaren Raums mit dazugehöriger Möblierung im Estrichgeschoss 
auf die Besitzstandsgarantie berufen, setzt diese doch einen rechtmässig bewilligten Zustand 
voraus. 

d) Eine private Wohnnutzung (sowie die damit in Zusammenhang stehende Ausstattung, 
welche eine solche objektiv ermöglicht) ist schliesslich in der ZöN nicht zulässig und damit auch 
materiell rechtswidrig. 

5. Unterstand und Kompost-WC

a) Der Beschwerdeführer stellte im Garten der Parzelle Wangen an der Aare Grundbuchblatt 
Nr. F.________ südlich der Remise einen (noch nicht vollendeten) Unterstand18 sowie ein 
Kompost-WC («Kompotoi»)19 auf. In der angefochtenen Wiederherstellungsverfügung ordnete die 
Gemeinde die Beseitigung dieser Bauten an. 

b) Der Beschwerdeführer argumentiert, der südseitig errichtete Unterstand solle zur 
Unterbringung von Gartengeräten und -maschinen dienen und damit dem rein privaten und 
bisherigen Zweck von ihm und seiner Familie. Er überschreite die Masse gemäss Art. 6 Abs. 1 
Bst. a BewD20 nicht. Ferner bestehe die Zustimmung der Nachbarschaft, den Unterstand direkt an 
die gemeinsame March zu stellen. Der Unterstand bedürfe daher keiner Baubewilligung. Beim 
Kompost-WC handle es sich sodann um eine klassische Fahrnisbaute. Es weise zudem eine 
Grundfläche von maximal 2 m2 und eine Höhe von maximal 2 m auf und werde nicht von den 
Mietern von Stand Up Paddles, sondern ausschliesslich von ihm und seiner Familie genutzt. Es 
handle sich um eine baubewilligungsfreie Fahrnisbaute und um eine im Rahmen der bisher 
privaten Nutzung zulässige Erweiterung, die von der Besitzstandsgarantie geschützt sei. 

c) Baubewilligungspflichtig sind alle künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Bauten, 
Anlagen und Einrichtungen, die in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die 
Nutzungsordnung zu beeinflussen, indem sie zum Beispiel den Raum äusserlich erheblich 
verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen (Art. 1a Abs. 1 BauG). 
Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie dem 
Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit deren Realisierung nach dem 
gewöhnlichen Lauf der Dinge so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse 
der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht.21 Keiner 
Baubewilligung bedürfen geringfügige Bauvorhaben, die in Art. 6 BewD in nicht abschliessender 
Weise aufgezählt sind (vgl. Art. 1b BauG). Baubewilligungsfrei sind insbesondere unbeheizte 
Bauten mit einer Grundfläche von höchstens zehn Quadratmetern und einer Höhe von höchstens 
2.50 m, die weder bewohnt noch gewerblich genutzt werden und die funktionell zu einer 

18 Vorakten Gemeinde pag. 4 und 36.
19 Vorakten Gemeinde pag. 4 und 37.
20 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
21 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 1a N. 10.

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Hauptbaute gehören (Art. 6 Abs.1 Bst. a BewD). Baubewilligungsfrei ist auch das Aufstellen von 
Fahrnisbauten während einer Dauer von bis zu drei Monaten pro Kalenderjahr (Art. 6 Abs. 1 bst. 
m BewD).

d) Gemäss den von der Gemeinde nicht bestrittenen Angaben des Beschwerdeführers weist 
der Unterstand eine Grundfläche von 6.21 m2 (Länge 2.7 m, Breite 2.4 m) sowie eine Höhe von 
2.4 m auf.22 Er gehört funktionell zur bestehenden Hauptbaute und soll weder bewohnt werden 
noch soll er gewerblich genutzt werden, zumal die gewerbliche Tätigkeit des Beschwerdeführers 
gemäss der angefochtenen und in diesem Punkt mit vorliegendem Entscheid bestätigten 
Wiederherstellungsverfügung verboten ist. Da keine Einschränkung der Baubewilligungsfreiheit 
gemäss Art. 7 BewD besteht (der Unterstand befindet sich insbesondere auch nicht im 
geschützten Gewässerraum), stellt der Unterstand eine baubewilligungsfreie Baute im Sinne von 
Art. 6 Abs. 1 Bst. a BewD dar.  

Die Baupolizeibehörde kann auch bei baubewilligungsfreien Bauten die erforderlichen 
baupolizeilichen Massnahmen treffen, wenn diese die öffentliche Ordnung stören (Art. 1b Abs. 2 
BauG). Demnach muss es sich bei der verletzten Vorschrift um eine solche von allgemeiner 
raumplanerischer oder baupolizeilicher Bedeutung und Tragweite handeln, wie bei Vorschriften 
über den Ortsbild-, Landschafts- und Umweltschutz, die Sicherheit und Gesundheit oder um ein 
Bauverbot.23 Mit der Festlegung einer ZöN hat die Gemeinde einen raumplanerischen Entscheid 
gefällt, wonach sie in dieser Zone nur Bauten im öffentlichen Interesse errichtet haben will. 
Vorliegend will der Beschwerdeführer mit dem Unterstand eine privat genutzte Baute (zur 
Unterbringung von Gartengeräten und -maschinen) realisieren, welche klar dem Zonenzweck der 
ZöN widerspricht und damit nicht zulässig ist. Es wird damit weiterer Boden für die zonenfremde 
Nutzung beansprucht. Die Nichtberücksichtigung des Zonenzwecks der ZöN stellt entsprechend 
eine Störung der öffentlichen Ordnung dar. Zusätzlich ist zu beachten, dass bereits die gestützt 
auf die Baubewilligung der Gemeinde vom 15. Januar 2020 realisierte Remise als Einstell- und 
Wartungsraum bewilligt wurde und die vom Beschwerdeführer erwähnten Gartengeräte und -
maschinen dort untergebracht werden können. Die in der ZöN nicht erlaubte Beanspruchung von 
weiterem Boden für private Zwecke durch den Unterstand lässt sich auch aus diesem Grund nicht 
rechtfertigen. Unter diesen Umständen ist nachvollziehbar, dass die Gemeinde die 
Inanspruchnahme von weiterem Boden in der ZöN für private Zwecke verhindern will bzw. als 
wichtig erachtet. Die Gemeinde durfte daher insgesamt gestützt auf Art. 1b Abs. 3 BauG die 
nötigen baupolizeilichen Massnahmen im Zusammenhang mit dem baubewilligungsfreien 
Unterstand treffen.  

e) Das Kompost-WC stellt als eigentliche Nasszelle der neu aufgebauten Remise eine 
Nebennutzfläche der privaten Nutzung des Hauptgebäudes dar und kann als solche nicht zu den 
unbewohnten Kleinbauten im Sinne von Art. 6 Abs. 1 Bst. a BewD gezählt werden. Davon scheint 
auch der Beschwerdeführer nicht auszugehen. Entgegen seinen Ausführungen handelt es sich 
aber auch nicht um eine baubewilligungsfreie Fahrnisbaute im Sinne von Art. 6 Abs. 1 Bst. m 
BewD, da das Kompost-WC dauerhaft aufgestellt ist und nicht bloss zeitweise. Dass eine andere 
Bestimmung von Art. 6 Abs. 1 BewD anwendbar wäre, ist weder erkennbar noch geltend gemacht. 
Letztlich besteht auch ein öffentliches Interesse an einer behördlichen Kontrolle im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens, da das Kompost-WC nicht an die Kanalisation angeschlossen ist und 
sich in unmittelbarer Nähe von Fliessgewässern befindet. Damit untersteht das Kompost-WC – 
entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers – der Baubewilligungspflicht. 

22 Vorakten Gemeinde pag. 36.
23 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 1b N. 3.

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Mangels Bewilligung ist das Kompost-WC damit formell rechtswidrig. Eine summarische Prüfung 
ergibt, dass dieses auch materiell rechtswidrig ist. So nimmt das Kompost-WC als eigenständige 
und vom Haupthaus räumlich getrennte Baute zusätzlichen Raum in der ZöN in Anspruch und 
widerspricht als privat genutzte Baute (Nutzung durch den Beschwerdeführer und seine Familie) 
dem Zonenzweck der ZöN, welche Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse vorbehalten ist. 
Es kann damit auch nicht als Erweiterung der Remise unter die Besitzstandsgarantie fallen.  
Schliesslich muss verschmutztes Abwasser in Bauzonen in die Kanalisation eingeleitet werden 
(Anschlusspflicht, Art. 11 GschG24). Das dauerhafte Aufstellen des Kompost-WCs auf der Parzelle 
Wangen an der Aare Grundbuchblatt Nr. F.________ widerspricht dieser Vorgabe und ist damit 
auch aus diesem Grund materiell nicht bewilligungsfähig.  

6. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

a) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung 
ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet, 
so setzt die Baupolizeibehörde der Grundeigentümerschaft eine angemessene Frist zur 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 
Abs. 1 und 2 BauG).

Nach dem Gesagten steht fest, dass die gewerbliche Nutzung der Parzelle Wangen an der Aare 
Grundbuchblatt Nr. F.________, eine allfällige Wohnnutzung der neu aufgebauten Remise sowie 
der Geräteunterstand und das Kompost-WC im Garten sowohl formell (fehlende Bewilligung) als 
auch materiell (fehlende Bewilligungsfähigkeit) rechtswidrig sind. Vorliegend hat die Gemeinde 
bezüglich dieser Nutzungen/Bauten mit der angefochtenen Verfügung die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands im Sinne von Art. 46 Abs. 2 BauG angeordnet, indem sie die Beseitigung 
des Unterstands und des Kompost-WCs verlangte, ein Benützungsverbot für gewerbliche 
Nutzungen auf der Parzelle Wangen an der Aare Grundbuchblatt Nr. F.________ und des 
Gebäudes zu Wohnzwecken anordnete und die Entfernung der dem Wohnen dienenden 
Gegenstände (Stückgutofen, Möblierung [Tisch, Stühle, Beleuchtung] im Dachgeschoss) 
verlangte.   

b) Die Wiederherstellung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf 
den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen (Art. 47 Abs. 6 BewD25). Eine 
Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte Ziel 
zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist und die 
Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.26 

Es ist zu beachten, dass an sich zulässige, aber einer rechtswidrigen Nutzung zugeführte Räume 
durch wirksame bauliche Massnahmen für diese Nutzung unbrauchbar zu machen sind. Ein reines 
Benützungsverbot genügt in aller Regel nicht, da ein solches auf Dauer meist nur mit 
unverhältnismässigem Verwaltungsaufwand kontrollier- und durchsetzbar wäre. Gemäss 
verwaltungsgerichtlicher Praxis sind daher womöglich immer objektive Tatsachen zu schaffen, 
welche die rechtswidrige Nutzung verunmöglichen oder jedenfalls erheblich erschweren. Zur 
Verhinderung oder zumindest Erschwerung einer widerrechtlichen Wohnnutzung, d.h. zum 
Unbewohnbarmachen von Räumen, fallen namentlich das Entfernen der Kücheneinrichtung oder 
der Badezimmerinstallationen oder von Installationen und Einrichtungen in Betracht.27 

24 Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20).
25 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
26 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9 und 9c Bst. a.
27 Vgl. zum Ganzen: VGE 2017/11 vom 30. Juni 2017, E. 5.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 10 mit weiteren 
Hinweisen.

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Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann unverhältnismässig sein, wenn die 
Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen 
Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm 
ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht 
gewichtigen öffentlichen Interessen widerspricht.28 Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit 
kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf 
nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der 
Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des 
gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls 
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen.29

c) Im Zusammenhang mit dem geforderten öffentlichen Interesse bringt der Beschwerdeführer 
zunächst vor, dass er die Vermietung von Stand Up Paddles seit mehr als zehn Jahren betreibe 
und diese gewerbliche Aktivität von Beginn an erkennbar gewesen sei. Die seit 10 Jahren 
geduldete Paddlevermietung manifestiere, dass keine zwingenden öffentlichen Interessen im 
Sinne von Art. 46 Abs. 3 BauG gegeben seien. 

Nach Art. 46 Abs. 3 BauG kann die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach Ablauf 
von fünf Jahren, seitdem die Rechtswidrigkeit erkennbar war, nur verlangt werden, wenn 
zwingende öffentliche Interessen es erfordern. Erkennbar ist ein rechtswidriger Zustand, wenn er 
von der Behörde bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätte erkannt werden können und 
müssen. Der Ablauf der Frist darf aber nicht leichthin angenommen werden, denn die 
Baupolizeibehörden sind nicht gehalten, regelmässig nach allfälligen widerrechtlichen Bauten 
oder Nutzungen zu suchen.30

Vorliegend bestreitet die Gemeinde in ihrer Stellungnahme vom 8. September 2022, dass die 
Fünfjahresfrist von Art. 46 Abs. 3 BauG abgelaufen sei. Sie sei von der Anwohnerschaft darauf 
hingewiesen worden, dass der Beschwerdeführer auf der Parzelle Wangen an der Aare 
Grundbuchblatt Nr. F.________ Stand Up Paddles vermiete. Dieser Hinweis liege jedoch nicht 
fünf oder mehr Jahre zurück, sondern sei erst in jüngster Vergangenheit erfolgt. Sie habe vor 
diesem Hinweis keine Kenntnis von dieser gewerblichen Vermietung gehabt. 

Es mag zwar zutreffen, dass der Beschwerdeführer die gewerbliche Vermietung von Stand Up 
Paddles schon länger als fünf Jahre betreibt. Dass dies jedoch für die Baupolizeibehörde seit fünf 
oder mehr Jahren erkennbar war bzw. hätte erkennbar sein müssen, wird vom Beschwerdeführer 
nicht näher belegt. Wer aus einer beweisbedürftigen Tatsache etwas für seinen Rechtsstandpunkt 
ableiten will, trägt die Beweislast und damit auch die Folgen der Beweislosigkeit.31 Der 
Beschwerdeführer bringt einzig vor, die Erkennbarkeit der gewerblichen Nutzung sei infolge 
Werbung, öffentlicher Bekanntheit und klar ersichtlicher Paddle-Vermietung seit rund 10 Jahren 
gegeben. Mit dieser blossen Vermutung vermag er aber nicht zu belegen, dass die gewerblichen 
Aktivitäten für die Behörde seit mehr als fünf Jahren tatsächlich erkennbar war oder hätte 
erkennbar sein müssen. Wo, in welchem Umfang und seit wann (seit mehr als fünf Jahren?) er für 
sein gewerbliches Angebot etwa Werbung gemacht hat, begründet oder belegt er nicht näher. 
Abgesehen davon war die Baupolizeibehörde zudem nach dem Gesagten nicht gehalten, aktiv 
nach widerrechtlichen Nutzungen zu suchen. Auch aus den Akten ergibt sich kein Hinweis, dass 
die Gemeinde von dieser gewerblichen Aktivität auf Parzelle Wangen an der Aare Grundbuchblatt 

28 BGE 132 II 21 E. 6 mit Hinweis.
29 BGE 132 II 21 E. 6.4 mit Hinweis.
30 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 11.
31 Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 19 N. 7.

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Nr. F.________ seit fünf oder mehr Jahren hätte wissen müssen bzw. diese vor Ort hätte erkennen 
können. Dies liegt auch nicht auf der Hand. So handelt es sich um ein kleines Gewerbe; der 
Beschwerdeführer führt selber aus, es handle sich um einen «unbedeutenden Nebenerwerb». Er 
führt sodann auch aus, dass sich auf der streitbetroffenen Parzelle weder ein Geschäftslokal noch 
Räumlichkeiten befänden, die für die Mieter von Stand Up Paddles öffentlich zugänglich wären; 
der Standort diene allein der Aufbewahrung und der Herausgabe der Paddles. Um ein 
offensichtlich erkennbares Gewerbe handelte es sich somit nicht. Damit besteht für die BVD kein 
Grund, die Ausführungen der Gemeinde, wonach sie erst durch Hinweise aus der Nachbarschaft 
in jüngster Vergangenheit und vor weniger als fünf Jahren von der gewerblichen Aktivität auf 
dieser Parzelle erfahren hat, in Zweifel zu ziehen. Die Anwendbarkeit von Art. 46 Abs. 3 BauG ist 
damit zu verneinen. 

d) Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, die Gemeinde vermöge kein öffentliches Interesse 
darzulegen, um die gewerbliche Nutzung der Parzelle bzw. das Belassen des Kompost-WC und 
der Möblierung zu verbieten. Die Gemeinde habe ein offenkundiges Interesse, dass in den 
Sommermonaten das Aareufer für die breite Öffentlichkeit belebt werde. Bei der vorliegenden 
Stand Up Paddle Vermietung handle es sich um ein Dienstleistungsangebot, das von der breiten 
Bevölkerung geschätzt und in Anspruch genommen werde, weshalb die Aufrechterhaltung dieses 
Angebots im öffentlichen Interesse liege.

Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers besteht ein öffentliches Interesse an den 
angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen im Zusammenhang mit den unzulässigen 
Nutzungen (Gewerbe und Wohnen) und dem Rückbau des Kompost-WCs sowie des Unterstands. 
So ist ein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes im 
Allgemeinen gegeben, da das Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und 
an der konsequenten Verhinderung von Bauten und Nutzungen, die der baurechtlichen Ordnung 
widersprechen, generell gross ist.32 Weiter sprechen auch präjudizielle Gründe für eine 
vollständige Wiederherstellung. Der Bauherr, der sich nicht an die Baubewilligung hält oder ohne 
Baubewilligung baut, soll nicht bessergestellt werden als ein Bauherr, der die Baubewilligung 
einhält. Ein allfälliges Interesse der Gemeinde an der Belebung des Aareufers ist hier irrelevant. 
Abgesehen davon, dass die gewerbliche Aktivität des Beschwerdeführers kaum einen 
massgebenden Faktor bei der Belebung des Aareufers darstellen dürfte, vermag dies keine 
widerrechtliche Nutzung zu rechtfertigen. Der blosse Umstand, dass es sich um ein 
Dienstleistungsangebot für die Bevölkerung handelt, macht diese gewerbliche Vermietung gegen 
Entgelt noch nicht zu einem Betrieb im öffentlichen Interesse (vgl. auch E. 3d). Auch aus diesem 
Einwand kann der Beschwerdeführer daher nichts zu seinen Gunsten ableiten. 

e) Im Zusammenhang mit der Frage der Gutgläubigkeit bringt der Beschwerdeführer vor, es 
müsse vor Augen gehalten werden, dass die Vermietung von Stand Up Paddles seit rund 10 
Jahren am gleichen Standort erfolge. Es widerspreche dem guten Glauben bzw. stelle einen 
Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben dar, wenn die Gemeinde diese gewerbliche 
Aktivität während 10 Jahren nicht nur dulde, sondern mit Entscheid vom 15. Januar 2020 sogar 
explizit bewillige.

Wer bauen und nutzen will, muss sich um die Zulässigkeit seines Tuns kümmern und sich bei den 
Behörden nach der Bewilligungspflicht erkundigen. Gutgläubig kann eine Bauherrschaft nur sein, 
wenn sie bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur 
Bauausführung oder Nutzung berechtigt, z.B. aufgrund einer mangelhaften Bewilligung oder 
Auskunft. Der Beschwerdeführer konnte vorliegend nicht gutgläubig davon ausgehen, dass das 
Betreiben eines privaten Gewerbes in der ZöN ohne Baubewilligung zulässig ist. Er hätte sich vor 

32 BGE 132 II 21 E. 6.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a mit Hinweisen auf die Rechtsprechung.

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Aufnahme dieser gewerblichen Aktivität über die Zulässigkeit seines Tuns erkundigen können 
bzw. müssen. Bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätte er zudem wissen müssen, dass das 
Betreiben einer privaten gewerblichen Aktivität in einer Zone, in welcher nur Bauten bzw. 
Nutzungen im öffentlichen Interesse zulässig sind, nicht bewilligungsfähig ist. Daran ändert auch 
die von der Gemeinde mit Entscheid vom 15. Januar 2020 erteilte Baubewilligung für den 
Neuaufbau eines privat genutzten Einstell- und Wartungsraums nichts. Da er das Gewerbe 
gemäss eigenen Aussagen schon deutlich vor dieser Baubewilligung betrieb, kann er nicht geltend 
machen, er habe gestützt auf diese Baubewilligung davon ausgehen können, dass er auch zum 
Betreiben eines privaten Gewerbes berechtigt sei. Solches macht der Beschwerdeführer auch 
nicht geltend. 

Wenn er sodann geltend macht, die Behörde habe die gewerbliche Aktivität während 10 Jahren 
geduldet und am 15. Januar 2020 sogar explizit bewilligt, so kann ihm nicht gefolgt werden. Die 
gewerbliche Tätigkeit wurde ihm – wie bereits ausgeführt (E. 3c) – mit Entscheid vom 15. Januar 
2020 nicht bewilligt. Nach dem Gesagten (E. 6c) ist sodann den Ausführungen der Gemeinde zu 
folgen, wonach diese von der gewerblichen Aktivität des Beschwerdeführers erst in jüngster 
Vergangenheit erfahren hat. Ohnehin berechtigt die blosse Untätigkeit der Behörde nicht zur 
Annahme, das Bauen oder Nutzen sei rechtmässig. Ein blosses Zuwarten der Behörden schafft 
in der Regel noch kein genügendes Vertrauen und hindert die Behörde nicht am späteren 
Einschreiten, zumal die Bauherrschaft vom Zuwarten der Behörden in der Regel profitiert hat. 
Untätigkeit der Behörde kann nur dann einen Vertrauenstatbestand begründen, wenn die 
Behörden eine Rechtswidrigkeit über Jahre hinweg duldeten, obschon ihnen die Rechtswidrigkeit 
bekannt war oder hätte bekannt sein müssen, die Verletzung öffentlicher Interessen nicht schwer 
wiegt und die Rechtswidrigkeit für die Bauherrschaft bei gebotener Sorgfalt nicht erkennbar war.33 
Diese Voraussetzungen sind nach dem Gesagten nicht erfüllt. Von einem Verstoss gegen den 
Grundsatz von Treu und Glauben kann daher nicht gesprochen werden.  

Der Beschwerdeführer hat damit nicht gutgläubig gehandelt. Dies gilt auch für den Einbau der 
Möblierung, welche die Remise objektiv als Wohnraum nutzbar machte, sowie das Aufstellen des 
Unterstands und des Kompost-WCs. Auch diesbezüglich hätte er sich um die Zulässigkeit seines 
Tuns erkundigen müssen und bei gebotener Sorgfalt wissen müssen, dass diese Umgestaltungen 
bzw. das Schaffen von potenziellem Wohnraum sowie das fixe Aufstellen eines Unterstands und 
des Kompost-WCs baubewilligungspflichtig sind und in der ZöN nicht bewilligungsfähig sein 
werden. 

f) Unter dem Titel der Verhältnismässigkeit rügt der der Beschwerdeführer, die 
Wiederherstellungsverfügung führe dazu, dass er unter anderem den bewilligten Ofen, wie auch 
die Einrichtungen für die Wartung und Lagerung der Paddles aus der Liegenschaft ausbauen 
müsste. Neben den Anschaffungs- und Rückbaukosten entstünden dabei weitere Kosten, um 
wiederum für die Lagerung der Paddles eine Ersatzlokalität zu finden und darin gewisse 
Installationen und Einrichtungen einzubauen. Grob geschätzt sei von nutzlos gewordenen Kosten 
in der Höhe von CHF 20 000.00 auszugehen. Die Unverhältnismässigkeit der Wiederherstellung 
sei offenkundig. 

Diesen Einwänden kann nicht gefolgt werden. Die Anordnungen der Gemeinde im 
Zusammenhang mit den strittigen Nutzungen und baulichen Massnahmen (Beseitigung 
Unterstand und Kompost-WC, Benützungsverbot für eine gewerbliche Nutzung, 
Benützungsverbot für eine Wohnnutzung mit Entfernung des Stückgutofens und der Möblierung, 
welche der Wohnnutzung dient) sind zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes 
geeignet und erforderlich. Mildere Massnahmen, mit denen dasselbe Ziel erreicht werden könnte, 

33 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b, Bst. a.

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werden weder vom Beschwerdeführer aufgezeigt, noch sind solche unter den gegebenen 
Umständen ersichtlich. Insbesondere ist es gerechtfertigt, im Zusammenhang mit dem Verbot der 
Wohnnutzung die Entfernung des nicht bewilligten Stückgutofens zum Kochen und Backen sowie 
der dem Wohnen dienenden Möblierung (Tische, Stühle, Beleuchtung) im Estrichgeschoss zu 
verfügen (vgl. E. 6b). 

Diese Wiederherstellungsmassnahmen sind für den Beschwerdeführer auch zumutbar. Das 
öffentliche Interesse an der vollständigen Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
überwiegt die Nachteile, die dem Beschwerdeführer durch die Wiederherstellung entstehen, zumal 
diese angesichts des fehlenden guten Glaubens nicht oder nur in verringertem Mass zu 
berücksichtigen sind (vgl. E. 6e). Angesichts der strengen Rechtsprechung34 betrifft dies auch die 
Vermögensinteressen des Beschwerdeführers, selbst wenn diese Kosten nicht leicht wiegen 
sollten. Der vom Beschwerdeführer erwähnte Betrag von CHF 20 000.00 ist nicht nachvollziehbar 
und scheint überhöht, würde damit aber ohnehin nichts an der Zumutbarkeit ändern. Nach dem 
Gesagten werden die privaten Interessen des Beschwerdeführers an der Beibehaltung des 
rechtswidrigen Zustands von den öffentlichen, für die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands sprechenden Interessen, klar übertroffen. Die angeordneten 
Wiederherstellungsmassnahmen sind für den Beschwerdeführer daher zumutbar und 
verhältnismässig. 

g) Zusammenfassend liegt die Wiederherstellungsverfügung im öffentlichen Interesse und ist 
verhältnismässig und damit rechtens. 

h) Bei den von der Gemeinde angeordneten Benützungsverboten (für die gewerbliche Nutzung 
und die Nutzung zu Wohnzwecken) handelt es sich um Benützungsverbote als definitive 
Wiederherstellungsanordnungen im Sinne von Art. 46 Abs. 2 BauG. Für diese ist grundsätzlich 
eine angemessene Frist anzusetzen.35 Dies hat die Gemeinde unterlassen. Hinsichtlich des 
Benützungsverbots für eine gewerbliche Nutzung ist es daher angezeigt, von Amtes wegen eine 
entsprechende Frist anzusetzen. Die BVD erachtet es dabei als angemessen, dem 
Beschwerdeführer für die Umsetzung dieses Benützungsverbots (und damit die Einstellung seiner 
gewerblichen Paddle-Vermietung) eine Frist von rund drei Monaten ab Datum des Entscheids 
einzuräumen, zumal nicht ausgeschlossen werden kann, dass auch im Winter vereinzelt Stand-
Up-Paddles vermietet werden und dem Beschwerdeführer somit genügend Zeit verbleibt, um 
diesen Betrieb ordnungsgemäss einzustellen. Die Umsetzung des Benützungsverbots für die 
gewerbliche Nutzung hat damit bis am 1. März 2023 zu erfolgen. Im Zusammenhang mit dem 
Benützungsverbot für eine Nutzung zu Wohnzwecken kann auf das Ansetzen einer Frist verzichtet 
werden, da der Beschwerdeführer die neu aufgebaute Remise gemäss eigenen Aussagen nicht 
zu Wohnzwecken nutzt und dies auch künftig nicht beabsichtigt.  

7. Ergebnis, Beweismittel, Kosten 

a) Zusammenfassend ist die Wiederherstellungsverfügung der Gemeinde vom 20. Juni 2022 
in Abweisung der Beschwerde zu bestätigen. 

b) Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten anhand der zur Verfügung stehenden 
Akten genügend überprüft bzw. festgestellt werden. Auf die vom Beschwerdeführer beantragte 
Parteieinvernahme konnte daher verzichtet werden, da von diesem Beweismittel keine neuen 

34 BGE 132 II 21 E. 6.4; BVR 2003 S. 97 E. 3b; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. c.
35 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 10b.

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relevanten Erkenntnisse zu erwarten waren. Diese sogenannte antizipierte Beweiswürdigung 
verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.36

c) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von CHF 1500.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV37).

d) Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Ziffer 2 des Dispositivs der Verfügung der Gemeinde Wangen an der Aare vom 20. Juni 
2022 wird von Amtes wegen wie folgt ergänzt (Ergänzung unterstrichen):

«2. Die Liegenschaft auf Parzelle Wangen a/Aare Gbbl. Nr. F.________ am G.________weg darf ab 
dem 1. März 2023 nicht gewerblich genutzt werden (Benützungsverbot). Es dürfen insbesondere 
keine Standup-Paddles vermietet werden.»  

Im Übrigen wird die Verfügung der Gemeinde Wangen an der Aare vom 20. Juni 2022 
bestätigt. 

3. Die Verfahrenskosten von CHF 1500.00 werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist. 

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben
- Frau E.________, eingeschrieben
- Baupolizeibehörde der Gemeinde Wangen an der Aare, Gemeindeverwaltung, 

eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

36 BVR 2017 S. 255 E. 5.1, 2012 S. 252 E. 3.3.3, je mit Hinweisen.
37 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).

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Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.