# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a9308a92-7802-5e4c-816f-0cde07835e91
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-06-29
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 29.06.2020 PP200014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_PP200014_2020-06-29.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: PP200014-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein sowie 

Gerichtsschreiberin lic. iur. S. Kröger 

Urteil vom 29. Juni 2020 

 

in Sachen 

 

A._____,  
Klägerin und Beschwerdeführerin 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ 

 

gegen 

 

Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft B._____ …, C._____ [Ortschaft],  
Beklagte und Beschwerdegegnerin 

 

vertreten durch D._____ AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____ 

 

betreffend Anfechtung Beschlüsse Stockwerk- und Miteigentümerversamm-
lung vom 16. Juni 2017  
 
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im vereinfachten Verfah-
ren des Bezirksgerichtes Meilen vom 10. Februar 2020; Proz. FV180021  

- 2 - 

Erwägungen: 

1. 

1.1. Die Klägerin ist Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____ … 

in C._____ (nachfolgend STEG oder Beklagte). Das Grundstück ist in acht 

Stockwerkeinheiten aufgeteilt. Bei einer dieser Einheiten handelt es sich um die 

Tiefgarage, an welcher mehrere Stockwerkeigentümer als Miteigentümergemein-

schaft berechtigt sind (MEG Tiefgarage). Die Klägerin hat ein Sonderrecht an der 

Parterrewohnung Nr. 1 sowie an den Wohnungen Nr. 5 und 7. Zudem räumt ihr 

das Reglement der STEG das ausschliessliche Nutzungsrecht an der von ihrer 

Parterrewohnung aus zugänglichen Gartenfläche ein. Der STEG gehören auch 

E._____ und F._____ an. Diesen kommt das Sonderrecht an der Parterrewoh-

nung Nr. 2 sowie das ausschliessliche Nutzungsrecht an der dazu gehörenden 

Gartenfläche zu (vgl. act. 69 E. IV). 

1.2. An der STEG-Versammlung vom 16. Juni 2017 genehmigte die Beklagte die 

Jahresrechnung 2016. Zwei Anträge der Klägerin auf Beibringung jeweils einer 

Genehmigung für Vorrichtungen, welche E._____ und F._____ in ihrem Garten-

bereich anbrachten, wurden abgelehnt. Mit Klage vom 18. April 2018 beantragte 

die Klägerin beim Bezirksgericht Meilen, diese Beschlüsse seien aufzuheben (act. 

1-2).  

1.3. Nach Durchführung des Verfahrens wies die Vorinstanz die Klage mit Urteil 

vom 10. Februar 2020 ab (act. 69 [= act. 64 = act. 68]). Dagegen erhob die Kläge-

rin mit Eingabe vom 16. März 2020 (Poststempel) rechtzeitig Beschwerde. Sie 

stellt die folgenden Anträge (act. 67 S. 2): 

 " 1. Das Urteil der Vorinstanz sei vollumfänglich aufzuheben. 

  2. Es seien folgende, anlässlich der Stockwerk- und Miteigentümerversammlung vom 

16. Juni 2017 gefasste Beschlüsse aufzuheben: 

   - Traktandum Ziff. 4: Genehmigung der Jahresrechnung 2016 bezüglich Belas-

tung des Verwaltungshonorars von Fr. 7'560.– 

   - Traktandum Ziff. 6.4.2: Rückbau Lichtflutanlage der Stockwerkeigentümer 

F._____ / E._____ 

- 3 - 

   - Traktandum Ziff. 6.4.3: Rückbau permanente Fixierung der Zelte beim Swim-

ming Pool der Stockwerkeigentümer F._____/ E._____ 

   Die Kosten des Verfahrens vor dem Bezirksgericht Meilen seien vollumfänglich der 

Beklagten/Beschwerdegegnerin aufzuerlegen – ohne interne Beteiligung der Kläge-

rin/Beschwerdeführerin. 

   Die Beklagte/Beschwerdegegnerin sei zu verpflichten, der Klägerin/Beschwerdeführe-

rin für das erstinstanzliche Verfahren eine angemessene Parteientschädigung zu be-

zahlen – ohne interne Beteiligung der Klägerin/Beschwerdeführerin. 

  3. Eventualiter sei das Verfahren zur Vervollständigung und Neuentscheidung an die 

Vorinstanz zurückzuweisen. 

  4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 % Mehrwertsteuer) für 

das Berufungsverfahren zulasten der Beklagten/Beschwerdegegnerin – ohne interne 

Beteiligung der Klägerin/Beschwerdeführerin." 

1.4. Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen (act. 1-65). Der mit Verfügung 

vom 23. März 2020 verlangte Kostenvorschuss wurde fristgerecht geleistet 

(act. 70-72). Das Einholen einer Beschwerdeantwort ist nicht erforderlich (Art. 322 

Abs. 1 ZPO); das Verfahren erweist sich als spruchreif. Der Beklagten ist mit die-

sem Entscheid ein Doppel der Beschwerdeschrift zuzustellen. 

2. 

2.1. Bei der Anfechtung von Beschlüssen der Stockwerkeigentümergemeinschaft 

ist die Gemeinschaft als solche passivlegitimiert; sie kann unter ihrem eigenen 

Namen beklagt werden (Art. 712l Abs. 2 ZGB). Damit ist nicht wesentlich, wie sie 

sich personell im Einzelnen zusammensetzt. Als beklagte Partei ist einzig die 

Stockwerkeigentümergemeinschaft ins Rubrum aufzunehmen, ohne Nennung der 

einzelnen Mitglieder.  

2.2. Erstinstanzliche Endentscheide sind mit Beschwerde anfechtbar, sofern – in 

vermögensrechtlichen Belangen – der Mindeststreitwert von Fr. 10'000.– nicht er-

reicht ist (vgl. Art. 319 lit. a ZPO; Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz schätzte 

den Streitwert auf Fr. 8'650.– (act. 39; act. 69 E. IX.). Dies wird im Beschwerde-

verfahren nicht beanstandet, und ein Grund für eine abweichende Einschätzung 

ist nicht ersichtlich. Gegen den angefochtenen Entscheid ist damit die Beschwer-

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de nach Art. 319 ff. ZPO zulässig. Mit der Beschwerde kann die unrichtige 

Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhal-

tes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachen und 

neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO).  

2.3. Die Vorinstanz legte die rechtlichen Voraussetzungen für die Anfechtung 

von Beschlüssen der Stockwerkeigentümergemeinschaft zutreffend dar; darauf 

kann verwiesen werden (act. 69 E. V.). Im Verfahren strittig ist insbesondere, wie 

bei der internen Willensbildung der MEG Tiefgarage die Stimmen zu zählen sind 

(vgl. dazu E. 3.) und ob die angefochtenen Beschlüsse das Gesetz oder das Reg-

lement der STEG verletzen (vgl. dazu E. 4.-5.). 

3.  

3.1. Die Genehmigung der Jahresrechnung 2016 wurde mit 5 zu 3 Stimmen an-

genommen, wobei die Stimme der MEG Tiefgarage als Ja-Stimme gezählt wurde. 

Die beiden Anträge der Klägerin auf Beibringung einer Genehmigung für Vorrich-

tungen von E._____ und F._____ wurden mit 3 zu 5 Stimmen abgelehnt, wobei 

die Stimme der MEG Tiefgarage als Nein-Stimme gezählt wurde. Gleichzeitig mit 

der STEG-Versammlung fand die Versammlung der MEG Tiefgarage statt, an 

welcher über deren Stimmabgabe beschlossen wurde. Dabei wurde davon aus-

gegangen, jeder Miteigentümer habe eine Stimme. Entsprechend wurde mit der 

Mehrheit der Miteigentümer entschieden, wie der Vertreter der MEG Tiefgarage in 

der STEG-Versammlung abzustimmen habe (vgl. act. 5/3 S. 4 f.). 

3.2. Die Klägerin ist der Ansicht, die Beschlüsse der MEG Tiefgarage seien nicht 

mit der Mehrheit der Miteigentümer, sondern mit der Mehrheit nach Anteilen zu 

fassen (act. 67 S. 5). Die Stockwerkeinheit Tiefgarage ist in 18 Miteigentumsantei-

le aufgeteilt, wovon neun Anteile der Klägerin und ein Anteil der Klägerin gemein-

sam mit ihrem Ehemann gehören, die Klägerin besitzt damit die Mehrheit der Mit-

eigentumsanteile (act. 44 S. 4; act. 49 S. 3).  

3.3. Mehrere Personen, denen ein Stockwerk gemeinschaftlich zusteht, haben in 

der Stockwerkeigentümerversammlung nur eine Stimme, die sie durch einen Ver-

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treter abgeben (Art. 712o Abs. 1 ZGB). Für die interne Willensbildung sind die 

Vorschriften des entsprechenden Gemeinschaftsverhältnisses massgebend 

(BSK ZGB II-BÖSCH, 6. Aufl. 2019, Art. 712o N 2). 

Die Verwaltungsordnung der MEG Tiefgarage lautet wie folgt (act. 5/2): 

"9. Die Versammlung der Miteigentümer hat zusammen mit der Ver-
sammlung der Stockwerkeigentümergemeinschaft stattzufinden. 
Die Miteigentümerversammlung entscheidet über alle Verwal-
tungshandlungen, die zu den gemeinschaftlichen Angelegenhei-
ten gehören. Die Beschlussfähigkeit richtet sich nach den Regeln 
der Stockwerkeigentümergemeinschaft.  

10. An der Versammlung der Stockwerkeigentümer haben die Mitei-
gentümer in allen Angelegenheiten, welche die Stockwerkeigen-
tümergemeinschaft "B._____ … in C._____" als Ganzes betrifft, 
gemeinsam eine Stimme. Die Miteigentümer haben einen Vertre-
ter zu bestimmen, welcher an der Versammlung der Stockwerkei-
gentümer das Stimmrecht nach der internen Willensbildung aus-
übt.  

11. Im übrigen gelten für die Miteigentümer auch die Bestimmungen 
des Nutzungs- und Verwaltungsreglements der Stockwerkeigen-
tümergemeinschaft sowie die gesetzlichen Bestimmungen über 
das Miteigentum und Stockwerkeigentum." 

Das Reglement der STEG enthält folgende Bestimmungen (act. 5/1): 

"IV. Stimmrecht 
1.  Allgemeiner Grundsatz 

Jede Stockwerkeinheit hat eine Stimme. 
(…) 

V. Beschlussfassung 
1.  Regelung 

Die Beschlüsse werden mit einfacher Stimmenmehrheit gefasst, 
mit Ausnahme der im Gesetz und in diesem Reglement beson-
ders erwähnten Fälle. Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss 
gültig, wenn alle Stockwerkeigentümer ihre Zustimmung schriftlich 
geben." 

3.4.  Die Klägerin ist der Auffassung, aus Ziff. 11 der Verwaltungsordnung MEG 

Tiefgarage in Verbindung mit Ziff. IV./1. des Reglements der STEG ergebe sich, 

dass auch in der Versammlung der MEG Tiefgarage jeder Miteigentumsanteil ei-

ne Stimme habe (act. 67 S. 5 ff.).  

- 6 - 

3.5.  Die Vorinstanz gab in der Begründung ihres Entscheids zunächst die Erwä-

gungen aus dem Entscheid in einem früheren Verfahren zwischen den Parteien 

wieder, in welchem sie die Frage vorfrageweise geprüft hatte (BG Meilen Ge-

schäfts-Nr. FV140042). Sie hielt sodann fest, diese Überlegungen würden auch 

hier überzeugen (act. 69 E. VI.). Dies ist nicht zu beanstanden. Wie die Klägerin 

vorbringt (act. 67 S. 5), wurde der genannte Entscheid zwar vom Obergericht des 

Kantons Zürich aufgehoben und das Verfahren zur Neubeurteilung an die Vorin-

stanz zurückgewiesen (OGer ZH NP160026). Im danach neu angelegten Verfah-

ren wurden die damals strittigen Beschlüsse als nichtig erklärt. Die Frage, wie die 

Stimmen in der MEG Tiefgarage zu zählen sind, war dabei aber nicht zu beant-

worten (vgl. BG Meilen Geschäfts-Nr. FV160062 und OGer ZH PP170051). Diese 

ist vielmehr Gegenstand eines weiteren Verfahrens vor Vorinstanz. Dieses ist 

nach Aufhebung eines Entscheids und Rückweisung des Verfahrens aus prozes-

sualen Gründen noch vor Vorinstanz pendent (vgl. BG Meilen Geschäfts-Nrn. 

CG170001, CG190013, OGer ZH LB180044). Über die hier strittige Frage wurde 

demnach soweit bekannt noch nicht entschieden. Entsprechend erübrigt sich 

auch ein Beizug der von der Klägerin genannten Verfahrensakten (act. 67 S. 5). 

3.6. Die Vorinstanz erwog im Einzelnen, eine Abweichung von den dispositiven 

Gesetzesbestimmungen müsse hinreichend deutlich sein. Ziff. 11 der Verwal-

tungsordnung MEG Tiefgarage verweise sowohl auf das Reglement der STEG als 

auch auf die gesetzlichen Bestimmungen über das Mit- und Stockwerkeigentum. 

Damit sei nicht ersichtlich, für welche Angelegenheiten das Reglement und für 

welche dispositives Recht zur Anwendung gelange. In Ziff. 9 der Verwaltungsord-

nung MEG Tiefgarage werde für die Beschlussfähigkeit ausdrücklich auf das Reg-

lement der STEG verwiesen. Nach dem Vertrauensprinzip wäre daher zu erwar-

ten, dass auch bezüglich des Stimmrechts explizit erwähnt worden wäre, wenn 

die Bestimmungen der STEG zur Anwendung gelangen sollten. Folge man der 

Auslegung der Klägerin wäre der Verweis in Ziff. 9 der Verwaltungsordnung MEG 

Tiefgarage überflüssig. Für die Frage des Quorums sei daher auf die Bestimmun-

gen von Art. 647a ff. ZGB abzustellen (act. 69 E. VI.). 

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3.7. Die Klägerin hält dem entgegen, die besondere Erwähnung der Beschluss-

fähigkeit in Ziff. 9 der Verwaltungsordnung MEG Tiefgarage mache Sinn, weil 

Laien diese Voraussetzung nicht ohne weiteres bekannt sei. Zudem existiere im 

dispositiven Recht keine Bestimmung dazu. Für alle anderen Fragen gelte der 

Verweis in Ziff. 11 der Verwaltungsordnung MEG Tiefgarage, was sich aus der 

dortigen Formulierung "Im Übrigen" ergebe. Die Aufzählung in Ziff. 11 der Verwal-

tungsordnung MEG Tiefgarage sei sodann so zu verstehen, dass zuerst die Best-

immungen des Reglements der STEG zur Anwendung kämen. Erst wenn diese 

keine Regelung enthielten, sei das Gesetz heranzuziehen. Da die Versammlung 

der MEG Tiefgarage jeweils gleichzeitig mit der STEG-Versammlung stattfinde, 

hätten nach dem Willen der Begründerin (der Klägerin) beide denselben Bestim-

mungen hinsichtlich Beschlussfähigkeit, Stimmrecht etc. zu folgen. Diese Ausle-

gung führe auch deshalb zu einem angemessenen Ergebnis, da derjenige, der 

am meisten bezahle, auch am meisten Stimmrecht haben solle (act. 67 S. 5 ff.). 

3.8. Die Vorinstanz hat die massgebenden Auslegungsgrundsätze zutreffend 

dargestellt (act. 69 E. IV./3.). Nach dem Vertrauensprinzip ist zu ermitteln, wie die 

hier in Frage stehenden Bestimmungen der Verwaltungsordnung MEG Tiefgarage 

nach den gesamten Umständen in guten Treuen verstanden werden durften und 

mussten. Von Bedeutung für die Auslegung ist auch das dispositive Gesetzes-

recht. Da dieses in der Regel die Interessen der Parteien ausgewogen wahrt, ist 

eine Abweichung davon mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck zu bringen. 

Dies gilt für eine von Miteigentümern vereinbarte Verwaltungsordnung besonders 

streng, da diese für jeden Erwerber verbindlich ist (BGer 5A_865/2011 vom 

24. Mai 2012 E. 3.2. m.w.H.). Ziff. 11 der Verwaltungsordnung MEG Tiefgarage 

verweist in allgemeiner Weise auf das Reglement der STEG und die gesetzlichen 

Bestimmungen. Das Reglement der STEG bestimmt in Ziff. IV./1., jede Stockwer-

keinheit habe eine Stimme. Für die Stockwerkeinheit Tiefgarage lässt sich dem 

nur entnehmen, dass diese als Ganzes über eine Stimme verfügt. Hingegen geht 

aus der Formulierung nicht hervor, die Bestimmung regle gleichzeitig auch die in-

terne Willensbildung der MEG Tiefgarage. Auch der Verweis in Ziff. 11 derer Ver-

waltungsordnung ist für eine solche Auslegung zu allgemein gehalten. Das Ge-

setz geht davon aus, Entscheide über das gemeinschaftliche Eigentum seien von 

- 8 - 

der Mehrheit der Miteigentümer zu treffen. Für wichtigere Verwaltungshandlungen 

und bauliche Massnahmen, die über das Notwendige hinausgehen, wird zusätz-

lich zur Mehrheit aller Miteigentümer noch die Mehrheit nach Wertquoten oder so-

gar Einstimmigkeit verlangt (s. Art. 647 ff. ZGB). Bei der Berechnung der einfa-

chen Mehrheit hat nach dispositivem Recht jeder Stockwerkeigentümer eine Stim-

me, unabhängig davon, wie viele Eigentumsanteile er hält ("Kopfstimmrecht"). 

Dies soll die Gleichheit der Stockwerkeigentümer gewährleisten und vermeiden, 

dass ein Stockwerkeigentümer, der über mehrere Stockwerkanteile verfügt, in der 

Abstimmung mehr Gewicht erhält (vgl. BGE 143 III 537 = Pra 107 (2018) Nr. 144 

E. 4.2.3. m.w.H.). Dahingegen steht die Kostentragung für das Stimmrecht nicht 

im Vordergrund; das Gesetz sieht diesbezüglich andere Lösungen vor (vgl. etwa 

Art. 647d Abs. 3 ZGB; Art. 647e Abs. 2 ZGB). Durch einstimmigen Beschluss 

kann die Berechnungsweise der einfachen Mehrheit geändert und so eine Stim-

menzählung nach Stockwerkanteilen anstelle der Stimmberechtigung pro Kopf 

vorgesehen werden (a.a.O. E. 4.2.3.). Mit Blick auf die zentrale Bedeutung des 

Mitbestimmungsrechts ist eine solche Abänderung der gesetzlichen Ordnung je-

doch im Reglement ausdrücklich festzuhalten. Insbesondere auch allfällige späte-

re Erwerber müssen ohne weiteres erkennen können, wenn einem einzelnen 

Stockwerkeigentümer aufgrund einer Stimmenzählung nach Anteilen ein dominie-

rendes Stimmrecht zukommt. Eine solche ausdrückliche Bestimmung fehlt nach 

dem Gesagten. Auch dass die beiden Versammlungen gleichzeitig stattfinden, ist 

für das Zählen der Stimmen nicht massgeblich, da die Abstimmungen separat er-

folgen. Die Einwände der Klägerin erweisen sich damit als unbegründet; die Be-

schwerde ist diesbezüglich abzuweisen.  

4.  

Mit Bezug auf den Beschluss zur Genehmigung der Jahresrechnung 2016 (Trak-

tandum Ziff. 4) begründet die Klägerin ihre Beschwerde einzig damit, die Stimme 

der MEG Tiefgarage sei falsch gezählt worden (act. 67 S. 10). Es kann hierzu auf 

vorstehende Erwägungen verwiesen werden; die Beschwerde ist auch insoweit 

abzuweisen (vgl. E. 3.). 

  

- 9 - 

5.  

5.1. Die Anträge der Klägerin, über welche in den beiden weiteren angefochte-

nen Beschlüssen abgestimmt wurden, lauteten (vgl. act. 5/3 S. 4 f.): 

"Beibringung der Genehmigung für die an der Gartenmauer angebrachte Lichtflut-

anlage (ca. 20 Fluter) oder Rückbau der nicht genehmigten Fluter." 

und 

"Beibringung der Genehmigung für die permanente Fixierung der Zelte an Familie 

E._____-F._____ Swimmingpool oder Rückbau der nicht genehmigten Fixierung." 

Die STEG beschloss mit 5 zu 3 Stimmen, den Anträgen werde nicht zugestimmt 

(act. 5/3 S. 5). 

5.2. Die Vorinstanz prüfte, ob die Beschlüsse mit dem gesetzlich vorgesehenen 

Quorum für bauliche Massnahmen nach Art. 647c ff. ZGB zustande kamen. Sie 

erwog, eine Gartenbeleuchtung wie auch die Fixierung von Sonnenschirmen kön-

ne eine notwendige, nützliche oder luxuriöse bauliche Massnahme sein; es kom-

me auf die konkreten Umstände an. Die Klägerin habe nicht hinreichend substan-

tiiert, inwiefern es sich um luxuriöse oder nützliche Massnahmen handle. Damit 

erübrige sich ein diesbezügliches Beweisverfahren. Es sei von einer notwendigen 

baulichen Massnahme auszugehen; das gesetzliche Quorum hierfür sei erfüllt. 

Nicht substantiiert seien auch die klägerischen Vorbringen, die Beleuchtung störe 

über das übliche Mass hinaus. Es sei unbekannt, was die Klägerin als übliches 

Mass verstehe und auch nicht klar, inwiefern die Beleuchtung darüber hinaus stö-

re. Weder mache die Klägerin objektivierbare Angaben zur Helligkeit, noch äusse-

re sie sich zur Dauer, während welcher die Beleuchtung eingeschaltet sei. Damit 

sei auch keine Reglementsverletzung ersichtlich (act. 69 E. VII./3.-4., E. VIII./2.).  

5.3. Die Klägerin macht geltend, es könne offen bleiben, ob eine notwendige, 

nützliche oder luxuriöse bauliche Massnahme vorliege. Jegliche bauliche Mass-

nahme bedürfe gemäss Gesetz sowie nach dem Reglement der Zustimmung der 

STEG. Unbestritten seien die Vorrichtungen ohne einen solchen Beschluss ange-

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bracht worden, weshalb sie zurückzubauen seien. Die Klägerin hält weiter daran 

fest, es handle sich um nützliche oder luxuriöse bauliche Massnahmen, zu deren 

Genehmigung gemäss Gesetz ein Beschluss mit qualifiziertem Mehr notwendig 

wäre. Tatsache sei, dass die Vorrichtungen nicht der STEG dienten, so dass sie 

per se keine notwendigen Massnahmen seien. Entgegen den Erwägungen der 

Vorinstanz sei zudem substantiiert dargelegt worden, inwiefern die Beleuchtung 

über das übliche Mass hinaus störe (vgl. act. 67 S. 10 ff.).  

5.4. Für bauliche Veränderungen an der Gesamtsache verweist das Gesetz auf 

die Bestimmungen des Miteigentums (Art. 712g Abs. 1 ZGB; Art. 647c ff. ZGB). 

Sie erfordern grundsätzlich einen Beschluss der Gemeinschaft. Die baulichen 

Massnahmen werden dabei in notwendige (Art. 647c ZGB), nützliche (Art. 647d 

ZGB) und luxuriöse (Art. 647e ZGB) eingeteilt, mit je unterschiedlichen Zustim-

mungserfordernissen. Dahingegen ist die bauliche Ausgestaltung von im Sonder-

recht stehenden Gebäudeteilen im Abschnitt über das Stockwerkeigentum gere-

gelt (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Solche Umgestaltungen fallen nicht unter den Begriff 

der baulichen Massnahmen im vorstehenden Sinn. An Objekten im Sonderrecht 

kann jeder Stockwerkeigentümer bauliche Veränderungen selbständig und grund-

sätzlich frei vornehmen (Art. 712a Abs. 1 und 2 ZGB; CHRISTOPH THURNHERR, 

Bauliche Massnahmen bei Mit- und Stockwerkeigentum, Grundlagen und prakti-

sche Probleme, Rz 106, 119, 193). Vom Sonderrecht ist das Sondernutzungs-

recht zu unterscheiden, für das der Gesetzgeber den Ausdruck "ausschliessliches 

Nutzungsrecht" gewählt hat (Art. 712g Abs. 4 ZGB). Gemeint ist damit das einem 

Stockwerkeigentümer eingeräumte Recht, mit welchem ihm der exklusive Ge-

brauch eines Gemeinschaftsteils gestattet wird (vgl. etwa BGer 5A_44/2014 vom 

10. November 2014 E. 3.3.1. m.w.H.). Die Stellung eines ausschliesslich Nut-

zungsberechtigten entspricht nicht derjenigen eines Sonderrechtsberechtigten. 

Die Befugnis zu baulichen Änderungen an den gemeinschaftlichen Teilen kommt 

grundsätzlich nach wie vor der STEG zu und richtet sich nach Art. 647 ff ZGB 

(vgl. BGE 141 III 357 E. 3.2.). Lediglich geringfügige, nicht weiter prägende In-

standhaltungen oder Instandsetzungen, welche die Intensität einer baulichen 

Massnahme nach Art. 647c ff. ZGB noch nicht aufweisen, sind dem Sondernut-

zungsberechtigten aus Praktikabilitätsgründen auch ohne ausdrückliche Ermäch-

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tigung zuzugestehen (vgl. PASCAL WIRZ, Das Sondernutzungsrecht im Stockwer-

keigentum – inhaltliche Unterschiede zum Sonderrecht, in: recht 2015 S. 32, 38). 

In erster Linie muss aber aus dem Reglement sowie aus der Funktion und dem 

Zweck, für welchen der Gemeinschaftsteil exklusiv überlassen wurde, ermittelt 

werden, wie weit ein Miteigentümer einen ihm zu besonderer Nutzung zugewie-

senen Bereich auch selber gestalten darf. Die Miteigentümer sind grundsätzlich 

frei, solche Gestaltungen zuzulassen oder zu untersagen. Wenn sich das Regle-

ment dazu nicht ausspricht und ihm auch nicht durch Auslegung eine Regel ent-

nommen werden kann, ist auf das zurückzugreifen, was nach der gesetzlichen 

Regelung des Stockwerk- und des gewöhnlichen Miteigentums gilt. Auszugehen 

ist vom Verbot aller Veränderungen, welche "die äussere Erscheinung beeinträch-

tigen" (Art. 712a Abs. 2 ZGB). Das ist mit Augenmass zu handhaben und wird in 

der sozialen Wirklichkeit auch nicht strikte durchgeführt. Kritisch ist das Wort "be-

einträchtigen" – eine Änderung ist (nur) dann unzulässig, wenn sie störend wirkt. 

So sind etwa das Aufstellen von Blumentöpfen und -kisten, Gartenmöbeln, Son-

nenschirmen oder einer Schaukel in einem zur Sondernutzung zugewiesenen 

Gartenbereich erlaubt. Auch gilt es etwa als zulässig, wenn Stockwerkeigentümer 

ihre Balkone mit unterschiedlichen Lampen beleuchten, so lange diese nicht be-

sonders auffällig sind wie etwa farbige Neonröhren oder Ähnliches (vgl. OGer ZH 

NE080029 vom 10. Juni 2009 E. 3.; s. zum Ganzen auch PASCAL WIRZ, Das Son-

dernutzungsrecht im Stockwerkeigentum – inhaltliche Unterschiede zum Sonder-

recht, in: recht 2015 S. 32, 36 ff.). 

5.5. Unbestritten betreffen die von der Klägerin beanstandeten Vorrichtungen 

den Gartenbereich, welcher E._____ und F._____ zur ausschliesslichen Nutzung 

zugewiesen ist. Die Begehren der Klägerin sind unter den vorstehend dargelegten 

Aspekten zu würdigen.  

5.6. Gemäss Klägerin gehe es um ca. 20 Fluter, welche an der Gartenmauer 

montiert und eingedübelt seien. Das Kabel, mit welchem die Lampen verbunden 

seien, sei fest an der Aussenseite der Gartenmauer angebracht (act. 67 S. 11; 

act. 44 S. 13; vgl. auch act. 45/8, 45/11, 61/22).  

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5.6.1. Die Klägerin macht geltend, es handle sich dabei um eine nützliche oder lu-

xuriöse bauliche Massnahme, welche eine Genehmigung mit qualifiziertem Mehr 

erfordere (vgl. act. 67 S. 12). Die Montage von Lampen ist einem Sondernut-

zungsberechtigten in einem gewissen Rahmen zuzugestehen. Gestützt auf die 

Ausführungen der Klägerin erscheint der Eingriff als geringfügig. Eine Umgestal-

tung, welche die Intensität einer baulichen Massnahme aufweist, die den Zustim-

mungserfordernissen nach Art. 647c ff. ZGB unterläge, ist aufgrund ihrer Vorbrin-

gen jedenfalls nicht dargetan. 

5.6.2. Die Klägerin beruft sich weiter auf § 3 I Abs. 3 des Reglements, wonach "für 

jede Zweckänderung oder das Aufstellen von Bauteilen die Zustimmung der Ei-

gentümergemeinschaft einzuholen" sei. Die Beleuchtung eines Gartenbereichs 

liegt wie erwähnt grundsätzlich im Rahmen des zweckgemässen Gebrauchs (vgl. 

E. 5.4.). Allein das Anbringen von Lampen an einer Mauer erscheint ausserdem 

noch nicht ohne weiteres als Aufstellen von Bauteilen. Die Klägerin führt auch 

nicht aus, inwiefern die Vorrichtung konkret unter diese Bestimmung fallen würde.  

5.6.3. Ferner verweist die Klägerin auf § 5 IV des Reglements, wonach zur Wah-

rung der einheitlichen Gestaltung der Liegenschaft für alle Vorkehrungen, welche 

das ursprüngliche Erscheinungsbild veränderten, eine Zustimmung der STEG 

notwendig sei (vgl. act. 67 S. 11). Die Bestimmung wiederholt im Wesentlichen 

die nach Art. 712a Abs. 2 ZGB geltende Regelung (vgl. dazu E. 5.4.). Wie ausge-

führt genügt allein der Umstand, dass es vorher keine Beleuchtung gab, noch 

nicht für die Annahme einer unzulässigen Veränderung. Im Rahmen des Sonder-

nutzungsrechts muss eine gewisse Gestaltung in einem sozial üblichen Rahmen 

zulässig sein. Dass die Lampen nach aussen hin besonders auffällig im vorste-

hend dargelegten Sinne wären, legt die Klägerin nicht dar. Offenbar ist auch die 

(der Klägerin gehörende) oberste Wohnung in der Liegenschaft mit diversen Lam-

pen beleuchtet (vgl. act. 51/4). Auch deshalb ist eine Änderung des äusseren Er-

scheinungsbildes, die über den üblichen Rahmen hinausginge, nicht anzuneh-

men.  

5.6.4. Schliesslich macht die Klägerin geltend, die Beleuchtung führe zu einer 

übermässigen Einschränkung ihrer Wohnqualität. Entgegen den Erwägungen der 

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Vorinstanz habe sie dies substantiiert dargelegt. Zu Unrecht habe die Vorinstanz 

die angebotenen Beweismittel, wie Augenschein vor Ort, Gutachten, persönliche 

Befragung der Klägerin und eines Zeugen, nicht abgenommen (act. 67 S. 12). Ob 

die von der Klägerin vor Vorinstanz hierzu aufgestellten Behauptungen zum Be-

weis hätten verstellt werden können, kann offen bleiben. Die Klägerin legt nicht 

dar, inwiefern der Beschluss der STEG diesbezüglich das Reglement oder Gesetz 

verletzt. Will die Klägerin eine Störung durch die Nachbarn geltend machen, so 

hat sie gestützt auf das Nachbarrecht direkt gegenüber E._____ und F._____ die 

Beseitigung übermässiger Immissionen verlangen (Art. 679 ZGB, Art. 684 ZGB).  

5.6.5. Überdies ist festzuhalten, dass die STEG im angefochtenen Beschluss ei-

nen Rückbau der Beleuchtung ablehnte. Der Beschluss wurde mit einfachem 

Mehr gefällt. Indem die STEG beschloss, die Beleuchtung könne belassen wer-

den, hat sie diese aber – entgegen den Ausführungen der Klägerin (act. 67  

S. 12 ff.) – gleichzeitig nachträglich genehmigt. Selbst wenn die Veränderung un-

ter die genannten Reglementsbestimmungen fiele, wäre die erforderliche Zustim-

mung demnach erfolgt. Auch deshalb ist der angefochtene Beschluss nicht zu be-

anstanden.  

5.7. E._____ und F._____ stellten auf ihrer Gartenfläche weiter zwei grosse Son-

nenschirme auf (vgl. act. 45/13; act. 45/17-21). Gemäss Klägerin sei einer der 

Schirme fest mit dem Boden verankert. Hierfür sei ein Fundament erstellt, d.h. die 

Fixierungsstütze sei in den Boden einbetoniert worden. Der andere Sonnenschirm 

sei mit drei Seilen gesichert, wobei hierfür drei Ringschrauben fest in die Holz-

konstruktion am Boden eingefügt und Schnüre mit Karabinern daran befestigt 

worden seien (act. 44 S. 15; act. 62 S. 7). Das Aufstellen von Sonnenschirmen ist 

ohne Weiteres mit der gängigen Benutzung eines Gartens oder Gartensitzplatzes 

verbunden. Die Klägerin erläutert auch diesbezüglich nicht, inwiefern eine stören-

de Änderung des äusseren Erscheinungsbildes, die über einen üblichen Rahmen 

hinausgeht, konkret gegeben wäre. Auch die von der Klägerin beanstandete Fi-

xierung liegt für ein demontierbares Sonnensegel, das im Winter oder bei Sturm 

muss entfernt werden können im Rahmen dessen, was dem Sondernutzungsbe-

fugten zuzugestehen ist. Aufgrund des geringfügigen Eingriffs in die Substanz ist 

- 14 - 

die Intensität einer bewilligungsbedürftigen baulichen Massnahme nach Art. 647c 

ff. ZGB noch nicht erreicht. Auch diesbezüglich erscheint es als zulässig, wenn 

die STEG im angefochtenen Beschluss den Antrag auf Rückbau mit einfachem 

Mehr zurückwies.  

5.8. Demnach ist die Beschwerde insgesamt abzuweisen. 

6. 

6.1. Zufolge ihres Unterliegens sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der 

Klägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert 

von Fr. 8'650.– (vgl. act. 69 E. IX.) ist die Gerichtsgebühr für das zweitinstanzliche 

Verfahren in Anwendung von § 4 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf 

Fr. 1'500.– festzusetzen.  

6.2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen. Die Klägerin hat als unter-

liegende Partei keinen Anspruch darauf; den Beklagten sind im Beschwerdever-

fahren keine massgeblichen Aufwendungen entstanden, die zu entschädigen wä-

ren (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO; Art. 95 Abs. 3 ZPO). 

Es wird erkannt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'000.– festgesetzt. 

3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Klägerin aufer-

legt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet.  

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagten unter Beilage eines 

Doppels von act. 67, sowie an das Bezirksgericht Meilen und an die Oberge-

richtskasse, je gegen Empfangsschein. 

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-

telfrist an die Vorinstanz zurück. 

- 15 - 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche  Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 8'650.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

 
 

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 

 
Die Vorsitzende: 

 
 
 

lic. iur. E. Lichti Aschwanden 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

lic. iur. S. Kröger 
 

 
 
 
 
versandt am: 

	Urteil vom 29. Juni 2020
	Erwägungen:
	Es wird erkannt:
	1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'000.– festgesetzt.
	3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Klägerin auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet.
	4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagten unter Beilage eines Doppels von act. 67, sowie an das Bezirksgericht Meilen und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...