# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1b3b0cda-bf5c-59f0-bd02-c95354a23d15
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-03-08
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 08.03.2016 C1 14 179
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_C1-14-179_2016-03-08.pdf

## Full Text

312 RVJ / ZWR 2017 

Droit des obligations - contrat de courtage immobilier - ATC (Juge 
de la Cour civile II) du 8 mars 2016, dame X. c. Y. Sàrl - TCV 
C1 14 179 

Rémunération du courtier en matière immobilière 

- L’action en réduction de l’indemnité du courtier a pour but de rétablir l’équivalence 
entre une rémunération dont le montant paraît excessif et la prestation - mais non les 
efforts - du courtier (art. 417 CO ; consid. 6.4.3.1-3). 

- En principe, le salaire du courtier rémunère son succès et non l'étendue de l'activité 
qu’il a déployée ; en matière immobilière, il correspond en règle générale à un pour-
centage du prix de vente obtenu, pourcentage qui diminue au fur et à mesure que ce 
prix augmente ; rappel des pourcentages retenus par le Tribunal fédéral, le Tribunal 
cantonal et la doctrine ; pour un prix de vente de 530 000 fr., le pourcentage maxi-
mum admissible a été fixé à 3 % dans le cas d’espèce (consid. 6.4.3.4 ss). 

Entschädigung des Immobilienmaklers 

- Die Klage auf Herabsetzung der Vergütung des Maklers hat zum Ziel, das Gleich-
gewicht zwischen einer unverhältnismässig hoch erscheinenden Entschädigung und 
der Leistung des Maklers - aber nicht seinem Aufwand - wiederherzustellen (Art. 417 
OR; E. 6.4.3.1-3). 

- Im Prinzip entschädigt der Mäklerlohn den Mäkler für seinen Erfolg und nicht für den 
Aufwand, den er betrieben hat; im Immobilienbereich entspricht der Mäklerlohn in der 
Regel einem Prozentsatz des Verkaufspreises, welcher Prozentsatz mit steigendem 
Preis sinkt; Auflistung der von Bundesgericht, Kantonsgericht und Lehre anerkannten 
Prozentsätze; bei einem Kaufpreis von Fr. 530 000.- wurde in vorliegendem Fall der 
maximal zulässige Prozentsatz auf 3 % festgelegt (E. 6.4.3.4 ff.). 

 

Faits (résumé) 
 

A.  Y. Sàrl a signé, le 30 novembre 2007, avec dame X. un contrat de 
courtage immobilier sans exclusivité pour la vente d’un chalet-villa à 
Vercorin, dont celle-ci était propriétaire. Le prix de vente désiré était 
fixé à 530 000 fr. et la rémunération à verser par le mandant au 
courtier arrêtée à 5 % de ce prix, TVA (7,6 %) en sus. 

Par acte authentique du 6 avril 2009, l’immeuble a été vendu pour le 
prix de 530 000 francs. 

B.  Le 27 mars 2009, Y. Sàrl a adressé à dame X. une facture d’un 
montant de 28 514 fr., TVA comprise, pour ses prestations et services 
de courtage. Le 6 avril 2009, dame X. a contesté cette facture en pré-
tendant que la commission de 5% était exagérée par rapport au taux 

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couramment appliqué pour un tel prix de vente (2 % selon elle) et que 
Y. Sàrl s’était très peu impliquée dans ce mandat. 

C.  Le 5 mai 2009, « par gain de paix et sans reconnaissance d’obli-
gation », dame X. a versé à Y. Sàrl un montant de 14 257 fr. corres-
pondant, selon elle, à une « commission - bien généreuse - calculée à 
2,5 % plus TVA ». Elle a fait opposition au commandement de payer 
qui lui a été notifié, le 27 mai 2009, à la requête de Y. Sàrl pour un 
montant de 14 257 fr., avec intérêts à 5 % dès le 1

er
 avril 2009. 

D.  Y. Sàrl a saisi le Tribunal du district de Sierre d’une action en paie-
ment du montant de 14 257 francs. La défenderesse a conclu au rejet 
de la demande. Statuant le 9 mai 2014, le tribunal de district a admis 
la demande et condamné dame X. à payer à Y. Sàrl le montant 
réclamé. 

En temps utile, dame X. a interjeté appel contre ce prononcé. 

 

Considérants (extraits) 
 

6.4.2  En vertu de l'art. 414 CO, la rémunération du courtier est fixée 
par la convention, de manière individuelle ; à défaut de convention, 
par le tarif usuel dans la branche considérée, s'il en existe un ; à 
défaut de tarif, par le salaire correspondant à l'usage, étant précisé 
que les tarifs autonomes d’associations professionnelles, qui défen-
dent unilatéralement les intérêts d’une partie, ne peuvent, de manière 
générale, être considérés comme l’expression d’un usage ; à défaut 
d'usage, selon le pouvoir d'appréciation du juge (Ammann, Commen-
taire bâlois, 2015, n. 1 et 3 ad art. 414 CO ainsi que les références 
citées). 

6.4.3.1  Lorsque, notamment en matière immobilière, la rémunération 
du courtier fixée contractuellement est excessive, elle peut être, à la 
requête du débiteur, équitablement réduite par le juge (cf. art. 417 CO). 

6.4.3.2  Pour que la règle s’applique, il faut tout d’abord que le débi-
teur en fasse la requête au juge. La jurisprudence n’est pas formaliste 
quant à cette exigence. Elle considère que la requête ne doit pas être 
expresse. Il suffit d’une conclusion libellée de façon à englober une 
réduction judiciaire du montant, ce qui est le cas d’une conclusion 

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tendant au rejet de la demande pour le tout (Tercier/Favre, Les 
contrats spéciaux, 2009, n° 5658 et les références citées). 

6.4.3.3  L’art. 417 CO est de droit impératif. Il a pour but de rétablir 
l’équivalence entre une rémunération dont le montant paraît excessif 
et la prestation - mais non les efforts - du courtier. Elle obéit également 
à des considérations d’intérêt public, dans la mesure où elle tend à 
tempérer des profits injustifiés qui auraient des répercussions sur le 
marché immobilier. Elle limite l’autonomie de la volonté des parties 
puisque le contrat fixant le salaire du courtier est valable, sous réserve 
que le débiteur ne demande, en se prévalant de la disposition précitée, 
la réduction de la commission convenue (RVJ 1993 p. 290 consid. 4c 
ainsi que Rayroux, Commentaire romand, 2012, n. 1 ad art. 417 CO et 
Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, 
1993, p. 272 avec les références citées). 

6.4.3.4  Déterminer si la rémunération est excessive, ou non, suppose 
de tenir compte de l'ensemble des circonstances du cas particulier. 
Etant donné le caractère aléatoire du contrat de courtage, il faut partir 
du principe que le salaire rémunère le succès du courtier et non 
l'étendue de l'activité qu’il a déployée. Le juge effectuera une compa-
raison avec les commissions versées habituellement dans la région 
considérée. En matière immobilière, celles-ci correspondent en règle 
générale à des pourcentages des prix de vente obtenus, pourcenta-
ges qui diminuent au fur et à mesure que ces prix augmentent. Une 
commission peut dépasser légèrement le taux habituel sans pour 
autant être excessive. En effet, dans la mesure où il limite la liberté 
contractuelle des parties, l'art. 417 CO doit être interprété de manière 
restrictive (ATF 138 III 669 consid. 3.1 et les références citées). 

6.4.3.5  Le Tribunal fédéral a eu l’occasion d’indiquer qu’une commis-
sion de 3 % calculée sur un prix de vente de 1 695 000 fr. n’était pas 
excessive. De même, une rémunération de 492 000 fr. correspondant 
à un taux de 3 % du prix de vente de diverses parcelles qui se montait 
au total à 16 400 000 fr. ne devait pas être réduit, même si une telle 
rémunération se situait à la limite de ce qui était admissible en raison 
du prix élevé de la transaction. N'a pas non plus été considérée 
comme excessive une commission de 3,57 % pour des ventes immo-
bilières portant l'une sur 1 750 000 fr. et l'autre sur 2 800 000 fr., ni un 
taux de 3 % appliqué à un prix de vente de 3 800 000 francs. Ce 
même tribunal a en outre tenu pour usuel des taux voisins de 3 % 

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pour des prix de vente inférieurs à 200 000 fr. et de 2 ou de 2,5 % 
pour des prix supérieurs à 500 000 francs. Il a également jugé qu’une 
commission se trouvant dans une fourchette de 3 à 5 % du prix de 
vente d’un terrain non bâti était admissible. En revanche, il a estimé 
qu’une commission fixée à 11 % du prix de vente alors que le taux 
usuel était de l'ordre de 2 % était manifestement excessive (ATF 138 
III 669 consid. 3.1 ainsi que arrêt 4A_467/2012 du 7 mars 2013 
consid. 7 et RVJ 1993 p. 290 consid. 4d avec les références citées ; 
cf. également Tercier/Favre, op. cit., n° 5662-5665).  

6.4.3.6  Pour sa part, le tribunal de céans a déjà jugé qu’un taux de 
5 % appliqué à un prix de vente de 290 000 fr. était excessif (RVJ 
1977 p. 356 et les références citées) mais qu’un taux de 3 % appliqué 
à un prix de vente de 250 000 fr. ne l’était pas (RVJ 1993 p. 290 
consid. 4e). Il a également considéré que les taux suivants étaient 
admissibles : 2 % sur des prix de vente de 980 000 fr. (« commission 
de pilotage », ATC C1 08 198 du 1

er
 décembre 2009 consid. 6), de 

570 000 fr. (ATC C1 08 160 du 11 novembre 2009 consid. 4) ou de 
280 000 fr. (ATC C1 05 26 du 29 mai 2006 consid. 3) ; 2,6 % sur un 
prix de vente de 1 160 000 fr. (ATC C1 03 32 du 6 septembre 2004 
consid. 6) ; 3% sur des prix de vente de 399'000 fr. (ATC C1 06 201 
du 3 octobre 2008 consid. 4), de 618 000 fr. (ATC C1 04 110 du 
24 novembre 2005 consid. 13) ou de 1 270 000 fr. (ATC C1 04 26 du 
9 février 2005 consid. 5) ; 4 % sur un prix de vente de 1 820 000 fr. 
(ATC C1 04 26 du 9 février 2005 consid. 5). Par ailleurs, ce même 
tribunal prend régulièrement comme référence le tarif officiel valaisan 
applicable aux honoraires des agents immobiliers, en vigueur jusqu'en 
1987 (cf. art. 3 du règlement du 24 octobre 1972 fixant ledit tarif), qui 
prévoyait que le salaire du courtier était fixé au taux de 5 % pour une 
vente jusqu'à 100 000 fr., de 4 % jusqu'à 200 000 fr. et de 2 % au-delà 
(cf. RVJ 1993 p. 290 consid. 4d et 1979 p. 358 consid. 2c ainsi que 
ATC C1 10 116 du 7 décembre 2010 consid. 4.1 avec les références 
citées). 

6.4.3.7  En doctrine, il est par ailleurs admis que des taux allant de 1 à 
3 % pour des immeubles bâtis et de 3 à 5 % pour des terrains non 
bâtis peuvent être considérés comme usuels. Il est également indiqué 
que le taux à appliquer lors de l’aliénation d’une petite maison de 
vacances ne devrait pas excéder 3 à 4 % (Dreyer, Le contrat de cour-
tage, in Pichonnaz/Werro, La pratique contractuelle 2, 2011, p. 75 ss, 
p. 87-88 ; Streiff, Handkommentar zum Maklervertrag, 2009, n° 13.6). 

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6.4.3.  Hormis le taux usuel, d'autres éléments peuvent entrer en ligne 
de compte pour déterminer si une rémunération est excessive. Il en va 
notamment ainsi du genre d'activité déployée par le courtier (indica-
tion, négociation), du fait qu’il a présenté à l'acheteur une occasion 
unique correspondant parfaitement à l'objet recherché, ou, s’il a agi à 
titre professionnel, de ses frais généraux et d'une compensation pour 
ses démarches infructueuses dans d'autres affaires (ATF 138 III 669 
consid. 3.1 ainsi que Tercier/Favre, op. cit., n° 5659 et les références 
citées). 

6.4.3.9  En définitive, la détermination du caractère excessif ou non 
du salaire du courtier relève du pouvoir d'appréciation du juge (ATF 
138 III 669 consid. 3.1 et les références citées). 

7.1  Dans le cas particulier, le magistrat de première instance a consi-
déré que la commission de courtage fixée contractuellement par les 
parties n’était pas excessive au sens de l’art. 417 CO. A l’appui de 
son opinion, il a tout d’abord relevé que la vente immobilière conclue 
le 6 avril 2009 l’avait été au prix souhaité par dame X. et que, du 
moment que le courtier avait « mis en relation l’acheteur du chalet » 
avec cette dernière, il pouvait « valablement prétendre à un salaire ». 
S’agissant de l’ampleur de ce dernier, il a pris en compte les témoi-
gnages de « professionnels de l’immobilier » actifs en Valais, sans 
être liés à la demanderesse, pour affirmer que la commission de cour-
tage litigieuse n’était pas « contraire à l’intérêt public tel que protégé 
par l’art. 417 CO » et qu’elle « était usuelle et conforme à la pratique 
actuelle dans la région considérée ». Il a en outre estimé que le taux 
de 5 % retenu pour le calcul de cette commission était corroboré par 
le « modèle de contrat de courtage » ainsi que par l’article du quoti-
dien « 24 Heures » déposés en cause. Il a finalement pris en considé-
ration le fait que Y. Sàrl exerçait son « activité de courtage à titre pro-
fessionnel », de sorte que ses « frais généraux » pouvaient être com-
pris dans la commission mise en cause, et affirmé que cette dernière 
ne paraissait pas excessive au vu de la jurisprudence du Tribunal 
fédéral, la jurisprudence cantonale à laquelle se référait dame X. (RVJ 
1993 p. 290 et 1977 p. 356) étant au surplus trop ancienne pour « être 
le reflet de la pratique immobilière actuelle ». 

(…) 

7.2.3  Sur le fond, l’appelante soutient qu’une commission de cour-
tage s’élevant à 5 % du prix de vente d’un immeuble « constitue un 

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salaire manifestement excessif au regard des tarifs usuels appliqués 
en Valais et de la jurisprudence constante » du tribunal de céans, de 
même que des circonstances du cas d’espèce. A cet égard, elle 
relève que l’appelée n’a « notamment joué qu’un rôle de courtier indi-
cateur et n’a pas eu à négocier le prix de vente ». En outre, elle 
n’aurait « réalisé qu’une activité très réduite » et, dans la mesure où 
son champ d’action professionnel n’était pas restreint au courtage 
immobilier, « le caractère aléatoire » de son mandat de courtier devait 
être « relativisé » dans son cas. De surcroît, l’employée de Y. Sàrl, qui 
s’était occupée de la vente en question, n’avait pas de « qualifications 
professionnelles en la matière » et cette vente concernait un terrain 
bâti, ce qui interdisait déjà de retenir un taux de 5 % du prix de vente 
pour calculer la commission de courtage.  

7.2.4  Certes, le contrat de courtage conclu par les parties ne renfer-
mait pas de clause d’exclusivité, ce qui en renforçait le caractère 
aléatoire. En outre, il est indéniable que, dans la mesure où l’appelée 
exerçait professionnellement l’activité de courtier immobilier, sa rému-
nération pouvait également servir à couvrir une partie de ses frais 
généraux, voire à compenser des dépenses engagées dans d’autres 
affaires qui ne s’étaient pas réalisées (cf. consid. 6.4.3.8). De plus, il 
est établi qu’elle a parfaitement accompli le mandat de courtage qui 
lui a été confié puisque la vente immobilière souhaitée a finalement 
été conclue au prix exact souhaité par le mandant avec des acqué-
reurs qu’elle a elle-même amenés.  

Il faut toutefois relever que, même si son siège social se trouve dans le 
canton de Vaud, cette dernière a rempli ses obligations contractuelles 
par le biais de sa « succursale » valaisanne active sur le marché immo-
bilier valaisan. En outre, son activité s’est limitée à un courtage d’indi-
cation et non pas de négociation puisque l’acquéreur n’a jamais discuté 
le prix de vente souhaité par l’appelante. De plus, même si c’est à tort 
que cette dernière a tenté de minimiser le travail qu’elle a effectivement 
fourni, ses prestations n’ont néanmoins pas excédé ce que l’on pouvait 
raisonnablement attendre d’un courtier immobilier dans le cas 
d’espèce. Enfin, et surtout, un taux de 5 % appliqué à un prix de vente 
d’un immeuble bâti de 530 000 fr. - quand bien même ce prix tenait 
déjà compte de la commission de courtage fixée contractuellement par 
les parties, conformément à une pratique qui paraît largement répan-
due - est encore largement supérieur au taux admissible, en Valais, 
selon la jurisprudence cantonale précitée (cf. consid. 6.4.3.6) qui, 

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contrairement à ce que semblent penser le premier juge de même que 
l’appelée, n’est pas si ancienne ni dépourvue d’actualité. A cet égard, 
cette jurisprudence, rapprochée de l’ancien tarif officiel valaisan pour 
les honoraires des agents immobiliers (qui donne, sans la TVA, une 
commission de 15 600 fr. [(100 000 fr. x 5 %) + (100 000 fr. x 4 %) + 
(330 000 fr. x 2 %)], soit un peu plus de 2,9 % du prix de vente), ainsi 
du reste que de la jurisprudence fédérale et de la doctrine en la matière 
(cf. consid. 6.4.3.5 et 6.4.3.7), permet de considérer que le taux 
maximum admissible, dans le cas particulier, doit être fixé à 3 %, 
nonobstant ce qu’ont déclaré en procédure les professionnels de 
l’immobilier entendus comme témoins, dont l’avis sur cette question ne 
peut être considéré comme déterminant dans la mesure où aucun 
d’eux n’a visité l’immeuble concerné, ni n’est un spécialiste du marché 
immobilier du lieu où il se trouve. Au surplus, les documents produits 
par l’appelée (modèle de contrat de courtage de l’USPI Vaud et article 
de presse, cf. consid. 7.2.1) à l’appui de sa thèse, dans la mesure où 
ils reflètent une pratique du courtage immobilier en vigueur dans le 
canton de Vaud, ne sauraient constituer des bases de comparaisons 
utiles dans le cas d’espèce qui concerne la vente d’un immeuble dans 
un village valaisan de montagne. 

7.2.5  Ainsi, la commission de courtage admissible due par l’appe-
lante à l’appelée doit être arrêtée à 17 108 fr. 40, TVA (7,6 %) com-
prise ([530 000 fr. x 3 %] + 7,6 %). Un montant de 14 257 fr. ayant 
déjà été versé, il subsiste dès lors un solde impayé de 2851 fr. 40. 

7.2.6  Ce dernier montant porte en outre intérêts moratoires à 5 % l’an 
(art. 104 al. 1 CO) dès le 7 avril 2009, soit dès le lendemain de la 
signature de l’acte de vente (cf. art. 4 du contrat de courtage et 
Thévenoz, Commentaire romand, 2012, n. 9 ad art. 104 CO).