# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 82c12299-3bca-5a49-9e96-57fc47a412dc
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-24
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 24.01.2023 A/17/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-17-2021_2023-01-24.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/17/2021-LCI ATA/76/2023  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 24 janvier 2023 

3ème section 

    dans la cause  

 

Monsieur A_______ 
B______ 
représentés par Me François Bellanger, avocat  

 

contre 

 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
2 décembre 2021 (JTAPI/1220/2021)  

- 2/19 - 

A/17/2021 

EN FAIT 

1)  Le présent litige porte sur le refus du département du territoire (ci-après : le 
département ou le DT) de délivrer à la société B______ (ci-après: la SA) et à 
Monsieur A_______ l’autorisation de construire préalable (ci-après : DP 
1_______) sur la parcelle n° 1'103 un « manège et boxes ». 

2)  La SA, dont Monsieur A_______ est administrateur, a pour but 
l'exploitation de manège, achat, vente, importation, commerce et courtage de 
chevaux, prise en pension de chevaux et location de box, organisation de 
manifestations équestres ainsi que tous services, conseils et activités dans le 
domaine des sports équestres. 

3) a. La SA est propriétaire des parcelles nos 1'103 et 1'104 de la commune de 
D______, sises en zone agricole et partiellement constituées de surfaces 
d’assolement (ci-après : SDA) depuis l’inventaire modifié le 24 juillet 2015, sur 
une bande de 5 m de l’extrémité nord de la parcelle pour la première, et 
majoritairement constituée de SDA pour la seconde. 

  Sur la parcelle no 1'103, de forme rectangulaire, d’une surface de 8'540 m2, 
sont construits, selon l’extrait du registre foncier, un grand bâtiment ayant la 
fonction de manège ainsi qu’une écurie perpendiculaire au manège au nord (no 
2_______) d’une surface totale de 1'417 m2. Une maison d’habitation d’une 
surface de 182 m2 est construite perpendiculairement au manège au sud (n° 
3_______). Autour des bâtiments, le sol est recouvert de bitume, sur une surface 
de 2'421 m2. 

  Au nord de ces bâtiments (nos 2_______ et 3_______) se trouve un paddock 
d’une surface de 3'097 m2. La parcelle contient encore un couvert d’environ 200 
m2 situé à l’angle nord-est du manège à quelque 11 m de celui-ci.  

 b. Aucun bâtiment n’est construit sur la parcelle no 1'104, d’une surface de 
8'359 m2, qui contient un marcheur circulaire de 241 m2. 

 c. Les parcelles nos 1'103 et 1'104 forment un rectangle d’une hauteur 
approximative de 270 m et d’une largeur d’environ 70 m. La parcelle n° 1'104 est 
au nord de la 1'103. Le rectangle est bordé, à l’est, pour le tiers du haut par les 
Grands Bois, zone forestière, pour le tiers du milieu par la parcelle n° 1'288, 
propriété de Madame C_______ et pour le tiers du bas par la n° 1'287, propriété 
de M. A_______.  

 d. Depuis la création du manège, dans les années 1960, les parcelles nos 1'103 
et 1'104 ne sont plus affectées à l’agriculture.  

- 3/19 - 

A/17/2021 

  Après avoir brûlé en 1970, le manège a été reconstruit. Son activité a 
évolué, passant des cours d’équitation dispensés jusqu’aux années 1981 à un 
centre d’entrainement pour la compétition équestre. Il comprend encore une 
activité de pension pour chevaux.  

4)  Le 16 décembre 2013, la SA a obtenu du département une autorisation de 
construire DD 4_______-2 pour la transformation d'une écurie, sellerie, vestiaire, 
création d'un club house et d'un espace de stockage sur la parcelle no 1'103.  

5)  Le 16 mai 2014, la SA a déposé auprès du département une nouvelle 
demande d'autorisation en vue de la construction d'un hangar avec sept boxes et 
une sellerie sur la parcelle no 1'103, d’une surface de 148,8 m2. Ce projet a été 
enregistré sous le no DD 5______. 

  Selon les plans produits à l’appui de la demande, la construction d’un plan 
rectangulaire serait située à l’écart de l’angle nord du bâtiment no 2_______ à 
environ 11 m, sur la surface d’un bâtiment déjà existant, mais ne figurant pas au 
registre foncier.  

6) a. Par préavis du 28 juillet 2014, la direction de la planification directrice 
cantonale et régionale, soit pour elle le service des procédures/préavis et de 
l'information (ci-après : SPI), s'est déclarée favorable au projet à la condition de 
l'adoption d'une zone sportive incluant le hangar en question, zone qui faisait 
l'objet d'une procédure DR no 6______, mais qui n’a pas été adoptée depuis. 

 b. Le 23 mai 2014, la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) 
s'est déclarée favorable au projet, sous réserve du préavis de la direction générale 
de l'agriculture (ci-après : DGA) concernant la conformité du projet à la zone 
agricole. 

 c. Le 16 juillet 2014, la DGA a préavisé favorablement le projet en relevant 
que l'activité de manège était présente bien avant 1972 et bénéficiait de la 
situation acquise en zone agricole. Il était demandé à l'autorité compétente 
d'apprécier la conformité du bâtiment projeté au regard des conditions et du 
respect des seuils fixés à l'art. 43 de l'ordonnance sur l’aménagement du territoire 
du 28 juin 2000 (OAT - RS 700.1). 

7)       a. Le 12 août 2014, la DAC a demandé à M. A_______ d'apporter la preuve, 
au regard de l'art 43 OAT, du caractère indispensable du manège projeté pour le 
maintien de l'entreprise. 

 b.  Le 15 octobre 2014, M. A_______ a exposé que la construction projetée 
avait pour objet d'assurer la mise en conformité des boxes existants avec les 
normes en matière de protection des animaux. À la suite d’une demande de 
complément de la part du département, il a remis les comptes 2013 de 
l'exploitation comparant les résultats d'exploitation en année pleine disposant de 

- 4/19 - 

A/17/2021 

vingt-cinq boxes (situation d'origine) et avec trente-deux boxes (situation 
actuelle).  

8)  Par décision DD 5______ du 2 avril 2015, le département a refusé 
l'autorisation sollicitée.  

  La loi prévoyait que les bâtiments d'habitation et d'exploitation devaient en 
principe être groupés. En l'espèce, aucune justification n'avait été donnée pour 
prouver l'absence de lien matériel entre la construction légalement autorisée et le 
projet. Le nouveau bâtiment prévu semblait pouvoir fonctionner de manière 
autonome ou quasi autonome. La dispersion des constructions sur la parcelle 
accentuait clairement l'impact négatif sur les SDA. Selon l’analyse des comptes 
produits, le hangar n'apparaissait pas nécessaire à la pérennité de l'entreprise et les 
conditions de l'art. 43 OAT n’étaient pas remplies. 

9)  Par acte du 12 mai 2015, M. A_______ et la SA ont recouru auprès du 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : le TAPI) contre la décision 
de refus en concluant principalement à son annulation. La procédure a été 
enregistrée sous le numéro de cause A/1570/2015. 

10)  Après un double échange d’écritures, le 3 novembre 2015, le TAPI s'est 
adressé à la SA et à M. A_______ en attirant leur attention sur une question que 
les parties n'avaient pas débattue jusque-là, à savoir la limite aux agrandissements 
posée par l'art. 43 al. 2 OAT. À l'examen de la photographie aérienne de 1986 
produite par le département dans le cadre de sa réplique, il semblait que le 
bâtiment abritant le manège n'occupait à l'époque qu'une très faible partie de la 
surface actuelle. Il semblait possible d'y distinguer ce qui devait être l'ancienne 
carrière et des bâtiments adjacents, dont l'un correspondait éventuellement à 
l'actuel bâtiment cadastré sous no 3_______. Si cette interprétation était correcte, 
il se pourrait que la limite posée par l'art. 43 al. 2 OAT soit dépassée. Les 
orthophotos de 1983 et 1972 disponibles sur le système d'information du territoire 
à Genève (ci-après : SITG) faisaient état d'une situation comparable, bien que peu 
claire. Tout document au sujet des constructions existantes entre 1972 et 1980 
devait être produit. 

11)  La procédure A/1570/2015 a été suspendue d’entente entre les parties depuis 
le 6 avril 2016, par cinq décisions successives du TAPI. 

12) a. En date des 11 et 25 juin 2018, M. A_______ et la SA ont déposé auprès du 
département une demande préalable, enregistrée sous DP 1_______ et une 
demande de démolition enregistrée sous M 7______, visant la 
démolition/reconstruction du manège et le remplacement des bâtiments existants 
par : 

- 5/19 - 

A/17/2021 

 - la construction d'un seul bâtiment de forme rectangulaire et d'une surface de 
1'994 m2, avec un sous-sol de 992 m2 permettant le stationnement de seize 
voitures et offrant en outre des espaces de rangement ainsi que de stationnement 
pour les véhicules de l'exploitation ; 

 - le remplacement du paddock existant, au même emplacement, par un 
nouveau paddock constitué d'un sol en sable ; 

 - un nouveau marcheur de 269 m2, le marcheur existant étant également 
supprimé ; 

 - l'essentiel des surfaces bitumées seraient remplacées par des surfaces 
perméables carrossables et par du gazon. 

  Un projet modifié a été déposé le 31 janvier 2020 suite à de nombreux 
échanges avec le département. 

 b. Le 12 février 2020, la DAC a préavisé défavorablement le projet, non 
conforme à la zone agricole. 

 c. Le 16 mars 2020, l'office cantonal de l'agriculture et de la nature (OCAN) a 
préavisé négativement le projet au motif que les aménagements prévus 
outrepassaient manifestement les possibilités d'agrandissement permises par la loi, 
notamment s'agissant du paddock et du marcheur qui ne bénéficiaient 
apparemment pas d'autorisation de construire et ne pouvaient donc pas prétendre à 
une garantie de la situation acquise. Il serait toutefois possible d'entrer en matière 
pour certains agrandissements mesurés et limités du manège existant, lequel 
bénéficiait d'une garantie de la situation acquise, dans la mesure où ce dernier était 
au bénéfice d'une autorisation de construire antérieure à 1980. 

 d. Le 9 avril 2020, le SPI a préavisé défavorablement le projet. La 
démolition/reconstruction du manège entraînerait une modification de l'emprise au 
sol passant de 1'691 m2 à 1'994 m2, soit une augmentation de 18 %. Une telle 
modification pouvait être justifiée par l'évolution des normes liées aux questions 
vétérinaires et des pratiques du sport équestre, auxquelles les bâtiments existants 
ne répondaient plus et qui ne pouvaient être satisfaits au moyen d'un simple 
agrandissement de ces derniers. En revanche, ni le paddock, créé entre 1986 et 
1991 avec une emprise d'environ 2'300 m2, puis agrandi à environ 3'200 m2 entre 
2001 et 2005, ni le carrousel n'avaient jamais fait l'objet d'autorisation de 
construire. Non compatibles avec les exigences fédérales relatives aux SDA, ces 
aménagements et leurs pourtours, d'environ 4'500 m2 au total, avaient dû être 
sortis de l'inventaire des SDA lors de sa mise à jour en 2014. S'agissant 
d'installations illicites, leur remise en état dans les plus brefs délais était exigée 
afin qu'elles puissent retourner à l'inventaire SDA. 

- 6/19 - 

A/17/2021 

  En examinant la demande préalable, le SPI avait constaté l'apparition de 
nombreux autres aménagements extérieurs qui n'étaient pas au bénéfice 
d'autorisations, à savoir de petits tunnels sous bâche verte apparus environ en 
2013-2014 sur la parcelle voisine n° 1'287 (propriété de M. A_______), d'un 
parking à vans apparu aux environs de 2012 sur les parcelles n° 1'287 et 1'288 
(propriété de Madame C_______), ainsi que différents accès et chemins. De ces 
affectations illicites résultait une perte additionnelle d'environ 560 m2 de SDA, de 
sorte que la démolition de ces aménagements et la remise en état des sols 
devraient être ordonnées. 

13)  Par courrier du 11 juin 2020, la requérante a demandé que l'office des 
autorisations de construire (ci-après : OAC) écarte ces préavis et accorde 
l'autorisation requise. À ce courrier était joint copie d'une lettre adressée par le 
maire et ses deux adjoints de la commune de D______, apportant son soutien au 
projet, compte tenu, notamment, de la présence du manège depuis soixante ans, de 
son rôle social et environnemental, ainsi que de sa fonction économique pour la 
commune. 

14) a. Le 11 juin 2020, le département a ouvert une procédure d’infraction I-
8______ relative à la parcelle n° 1'288 et a interpellé la propriétaire. Il avait été 
constaté l’aménagement d’un parking et d’un chemin sans autorisation au sud de 
sa parcelle. 

  La propriétaire, par pli du 24 juin 2020, a précisé avoir loué ladite parcelle à 
l’exploitant de la SA comme terrain vierge où les chevaux du manège pouvaient 
paître et se détendre. Elle renvoyait le département auprès de celui-ci. 

 b. Le même jour, le département a ouvert une procédure d’infraction I-
9______ relative à la parcelle n° 1'287. Il avait constaté l’installation, sans 
autorisation, de serres – tunnels, d’une cour et d’un parking,  

 c. La SA a confirmé avoir installé certains tunnels à caractère agricole, en 
limite de propriété des parcelles nos 1'103 et 1’288 pour stocker des copeaux de 
bois et de la paille, nécessaires pour l’exploitation de son manège. Cet 
aménagement avait un caractère temporaire et n’impliquait aucune modification 
du sol car il ne comprenait qu’une toile fixée sur les poteaux amovibles. La cour 
et le parking étaient également provisoires, permettant, de temps en temps, le 
stationnement temporaire de certains véhicules liés à l’exploitation du manège. Si 
la demande préalable aboutissait, ces installations étaient appelées à disparaître. 

15)  Par courrier du 29 juillet 2020 au service de l'inspection de la construction et 
des chantiers, la requérante a souhaité un échange coordonné avec ce service et 
l'OAC, afin de faire le point sur les nombreuses procédures engagées et les 
options possibles.  

- 7/19 - 

A/17/2021 

16)  Le 18 novembre 2020, le département a refusé la demande préalable  
DP 1_______ déposée par la SA le 11 juin 2018 portant sur un nouveau projet de 
manège et diverses installations sur la parcelle n° 1'103 et impliquant la 
démolition des installations actuelles. Il se fondait pour l'essentiel sur les préavis 
de l'OCAN et du SPI et relevait que les différentes alternatives proposées, comme 
le fait de conserver la halle intérieure ou le paddock, mais pas les deux, n'avaient 
pas été retenues par la requérante. Celle-ci n’avait par ailleurs pas fourni tous les 
documents demandés, notamment le tableau de calcul des surfaces brutes de 
plancher utile (ci-après : SBPu) ou des surfaces annexes (ci-après : SA) ainsi que 
les schémas explicatifs. 

  Il a de même rendu deux décisions ordonnant la suppression et la remise en 
état de divers objets réalisés sans autorisation : des parkings, chemins, serres-
tunnel sur les parcelles nos 1'287 et 1'288, ainsi que, notamment, un paddock et un 
marcheur sur les parcelles nos 1'103 et 1'104. 

17)  Le 21 décembre 2020, le département a sollicité la reprise de la procédure 
A/1570/2015. Si les décisions du 18 novembre 2020 faisaient l’objet d’un recours, 
il sollicitait d’ores et déjà la jonction des nouvelles causes à la procédure 
A/1570/2015. Dans ce cadre, le département pourrait procéder à une synthèse de 
l'ensemble de ses écritures. 

18) a. Par trois actes séparés du 4 janvier 2021, la SA et M. A_______ ont recouru 
auprès du TAPI : 

 -  contre la décision de refus de la DP 1_______ ; cause A/17/2021, 

 -  contre l’ordre de remise en état concernant diverses installations sur les 
parcelles nos 1'287 et 1'288 ; cause A/24/2021,  

 -  et contre l’ordre de remise en état concernant un paddock et un marcheur sur 
les parcelles nos 1'103 et 1'104 ; cause A/25/2021. 

  Préalablement, ils sollicitaient la suspension des procédures dirigées contre 
les ordres de remise en état dont le sort dépendait directement de l’issue du 
recours interjeté contre la DP n° 1_______. 

 b. S'agissant de la présente procédure relative au refus de délivrer la DP, ils 
soulignaient que le plan directeur de la commune de D______ n° 10______, 
adopté par le Conseil municipal de la commune le 7 mars 2011 et approuvé par le 
Conseil d'État le 15 juin 2011, identifiait le manège comme une infrastructure 
existante de sports et de loisirs, le mettant en évidence comme un périmètre non 
affecté à l'agriculture.  

  Ils faisaient de nombreux développements au sujet de la nécessité de faire 
évoluer le manège pour pouvoir répondre à l'élévation des exigences posées non 

- 8/19 - 

A/17/2021 

seulement sur le plan juridique en matière de détention de chevaux, mais 
également sur le plan des normes relatives au sport équestre. 

  Ils détaillaient les caractéristiques techniques des infrastructures actuelles et 
les comparaient à celles des infrastructures projetées, en mentionnant les 
nombreux avantages présentés par ces dernières. 

19)  Par courrier du 29 janvier 2021, la SA et M. A_______ se sont opposés à 
une reprise de la procédure A/1570/2015 et à la jonction des procédures car la 
question de l’autorisation préalable était distincte de celle des ordres de remises en 
état et devait être traitée séparément. 

20) a. Par décision DITAI/136/2021 du 19 mars 2021 dans la procédure 
A/1570/2015, le TAPI a refusé de suspendre cette dernière et d'y joindre les 
procédures A/17/2021, A/24/2021 et A/25/2021. 

 b. Par une seconde décision DITAI/137/2021 du 19 mars 2021, le TAPI a, 
notamment, prononcé la jonction des procédures A/24/2021 et A/25/2021 sous le 
numéro de procédure A/24/2021 (point 1), a refusé de joindre cette dernière à la 
procédure A/17/2021 (point 2), et refusé de suspendre la procédure A/24/2021 
(point 3). 

21) a. Par arrêt du 15 juin 2021, la chambre administrative de la Cour de justice  
(ci-après : la chambre administrative) a déclaré irrecevable le recours interjeté 
contre le point 3 de la décision DITAI/137/2021 par lequel le TAPI avait refusé la 
suspension de la procédure dans l’attente de l'issue de la procédure relative à 
l'autorisation préalable DP 1_______ (A/24/2021). 

 b. Par arrêt du même jour (ATA/627/2021), la chambre de céans a déclaré 
irrecevable le recours dans la présente cause A/1570/2015 contre la décision 
DITAI/136/2021. Le refus de la suspension de la procédure par-devant le TAPI ne 
causait aucun préjudice irréparable aux recourants.  

22)  Par jugement du 2 décembre 2021, le TAPI a rejeté le recours dans la cause 
A/17/2021. Le refus de la DP était confirmé. 

  Les faits n’avaient pas été mal établis par le DT. Déterminer s’il existait  
vingt-cinq ou trente boxes avant le 1er janvier 1980 était sans pertinence pour 
l’issue du litige. 

  C’était à raison que le DT avait retenu un agrandissement du bâtiment 
projeté de 76 % au total, soit 18 % pour les 300 m2 de surface supplémentaire 
(différence entre les 1'691 m2 actuels et les 1'994 m2 prévus) et 59 % pour 992 m2 
de sous-sol. Même s’il fallait tenir compte de la moitié du sous-sol, comme le 
soutenaient les recourants, l’agrandissement serait de 47,5 %, soit supérieur aux 
30 % prévus par la loi. Or, c’était l’entier de la surface du sous-sol qui devait être 

- 9/19 - 

A/17/2021 

comptabilisé puisqu’il ne s’inscrivait pas « dans le volume bâti » en l’absence 
actuelle de  
sous-sol, mais augmenterait ledit volume. Il ne pouvait enfin pas être tenu compte, 
dans le calcul de l’art. 43 al. 2 OAT, des surfaces qui n’avaient jamais été 
autorisées, telles que celle du paddock. 

  Contrairement à ce que soutenaient les recourants, le paddock répondait à la 
définition d’une construction et était soumis à autorisation. 

23)  Par jugement du même jour, il a rejeté le recours contre la décision du DT 
du 2 avril 2015 refusant la DD 5______ portant sur la construction d’un hangar 
(A/1570/2015). 

  M. A_______ et la SA ont interjeté recours à l’encontre du jugement. 

24)  Par jugement du 16 décembre 2021, le TAPI a rejeté le recours contre les 
deux décisions ordonnant la suppression de nombreuses constructions et la remise 
en état (décision du DT des 18 novembre 2020), à l’exception du paddock et du 
marcheur dont l’ordre de remise en état était annulé. 

  Tant M. A_______ et la SA que le DT ont interjeté recours à l’encontre du 
jugement. 

25)  Par acte du 24 janvier 2022, M. A_______ et la SA ont interjeté recours 
devant la chambre administrative contre le jugement du 2 décembre 2021 dans la 
cause A/17/2021 relative à la DP. Ils ont conclu à son annulation ainsi qu’à celle 
de la décision litigieuse et à l’octroi de l’autorisation de construire.  

  L’équilibre financier du manège nécessitait trente chevaux en pension, soit 
trente boxes. Les exigences sanitaires et vétérinaires étaient devenues de plus en 
plus astreignantes. L’activité du manège avait évolué, passant des cours 
d’équitation dispensés jusque dans les années 1981 à un centre d’entraînement 
pour la compétition équestre. Cette activité était extrêmement importante pour le 
sport équestre genevois. La commune soutenait le projet, compte tenu notamment 
de la présence du manège depuis soixante ans sur son territoire, de son rôle social 
et environnemental, ainsi que de sa fonction économique. Manège couvert et 
paddock étaient complémentaires en fonction des saisons et indissociables. Ils 
étaient indispensables à l’entraînement et à la viabilité économique du manège. 
Une évolution des infrastructures était incontournable, les bâtiments ne 
correspondant plus aux normes sanitaires et vétérinaires applicables. Le paddock 
existant n’avait pas les dimensions minimales demandées par la fédération 
équestre, soit 70 × 50 m, soit 3’500 m² pour le paddock et 60 × 30 m, soit 1’800 
m² pour le manège, mais permettait toutefois, vu ses dimensions, des 
entraînements pour le sport équestre notamment pour la compétition. La 
localisation du manège, difficile d’accès en transports en commun, se prêtait 

- 10/19 - 

A/17/2021 

mieux à une clientèle orientée vers le sport équestre, notamment de compétition, 
que pour des cours pour les jeunes ou les écoles. 

 a. L’interprétation faite par le DT et le TAPI de l’art. 43 al. 2 OAT était 
contraire au texte et au but de l’art. 43 OAT qui consistait à éviter des atteintes 
supplémentaires au territoire et à l’environnement. 

  Le DT aurait dû trouver une solution adéquate pour tous. Les recourants 
avaient fourni des efforts considérables pour proposer un projet viable dans le 
meilleur respect des dispositions légales applicables, ce dont il n’avait pas été tenu 
compte. Ainsi, par exemple, la surface perméable de gazon était augmentée de 
1'896 m2 alors que la surface bitumée était diminuée de 1'771 m2. 

 b. Le TAPI avait violé la prescription trentenaire et le principe de la bonne foi.  
Si, certes, dans un arrêt récent le Tribunal fédéral avait considéré que la 
prescription trentenaire n’existait pas pour les bâtiments et installations érigées 
illégalement en dehors de la zone à bâtir, il avait relevé, dans un arrêt plus récent, 
que pour les ordres de remise en état, il pouvait être tenu compte de situations 
exceptionnelles par le biais de solutions spécifiques, notamment par la fixation 
d’un délai de remise en état plus long. Dans la cause, jugée en parallèle, relative 
au marcheur et au paddock, le TAPI avait considéré que l’intérêt public au 
rétablissement d’une situation conforme au droit, quand bien même il concernait 
la problématique importante des SDA, devait céder le pas face à l’intérêt privé des 
recourants à pouvoir conserver le paddock et le marcheur. Le TAPI aurait en 
conséquence dû considérer que le paddock bénéficiait de la prescription 
trentenaire. Sa surface devait être comptabilisée comme déjà construite et non 
comme un agrandissement au sens de l’art. 43 al. 2 OAT. 

26)  Le DT a conclu au rejet du recours. 

  Même à considérer que le sous-sol puisse être comptabilisé à moitié, 
l’agrandissement total serait supérieur à 30 %, s’élevant à 47,5 %. Les recourants 
ne démontraient par ailleurs pas le caractère indispensable du maintien de 
l’entreprise en cas d’agrandissement de plus de 100 m2. Ils reconnaissaient un 
changement d’affectation, puisqu’en sus de l’affectation d’origine, exclusivement 
dévolue à des chevaux en pension, ils y menaient à présent, en infraction, une 
activité en tant que centre d’entraînement pour la compétition équestre. C’était 
uniquement ce dernier usage, non autorisé, qui engendrait le besoin d’un paddock 
en sable, aménagé au détriment des SDA. L’intérêt public à la préservation de ces 
dernières primait sur les intérêts privés des recourants. 

  Le DT avait fait, aux recourants, deux propositions alternatives au projet 
querellé. Il avait été contraint de rendre une décision, compte tenu des infractions 
existantes, de leur accumulation et leur aggravation au fil des ans. 

- 11/19 - 

A/17/2021 

  L’examen de la prescription trentenaire et de la bonne foi de 
l’administration n’avait pas à être fait dans le cadre de la présente procédure 
portant sur le refus de délivrer une DP. Les griefs se rapportaient aux ordres de 
remise en état et concernaient d’autres causes. En l’espèce, la question ne portait 
pas sur le maintien de l’installation, mais sur la réalisation d’un aménagement 
entièrement nouveau, incompatible avec la zone agricole et le droit de 
l’aménagement. 

27)  Dans leur réplique, les recourants ont maintenu que le paddock ne devait pas 
être considéré comme un agrandissement, mais comme une surface déjà construite 
vu le jugement du TAPI.  

  L’évolution des exigences en terme notamment de sécurité tant pour les 
chevaux que pour les cavaliers, et le bien-être des animaux ne permettait plus 
d’avoir des paddocks en herbe. 

  Le projet permettait que le paddock soit réversible en SDA en moins de 
douze mois, comme l’exigeait la loi. Un décaissement sur 50 cm était prévu pour 
encastrer le sable et les autres couches de matériaux nécessaires à sa réalisation. 
Aucun intérêt public ne primait celui des recourants. 

28)  Par arrêt du 30 août 2022, la chambre administrative a partiellement admis 
le recours dans la cause A/1570/2015.  

  Le manège en construction figurant sur des plans en 1987, mentionné à 
nouveau dans les mêmes dimensions dans une convention de promesse de vente 
en 1989 et l’absence d’autorisation délivrée entre ces dates, rendaient 
vraisemblable que les bâtiments existants correspondaient quant à leur surface à 
ceux autorisés avant le 1er janvier 1980. La première condition d’un 
agrandissement d’un maximum de 30 % étant remplie, le dossier était renvoyé au 
TAPI pour instruction complémentaire sur la condition de la nécessité de la 
construction pour la pérennité de l’entreprise qu’il n’avait pas tranché et nouveau 
jugement. 

29) a. Interpellés par la juge déléguée sur l’éventuelle incidence de l’arrêt du 30 
août 2022 sur la présente cause, les recourants ont relevé que la chambre de céans 
avait notamment retenu que les constructions sur les parcelles litigieuses avaient 
une surface totale de 1'599 m2 et que les revêtements de sol n’avaient pas à être 
pris en compte dans l’examen de l’application de l’art. 43 al. 2 OAT. Cela 
confirmait que, dans la présente procédure aussi, les conditions de l’art. 43 al. 2 
OAT étaient respectées, d’autant plus que le paddock passait d’une surface de 
3'097 m2 à 2’000 m2 et le marcheur de 241 m2 à 190 m2. 

 b. Le DT a relevé que le sort de la présente procédure était indépendant de la 
DD 5______. C’était le projet de démolition/reconstruction de l’élément central 

- 12/19 - 

A/17/2021 

du projet, à savoir le manège, qui s’avérait contraire au droit. Par ailleurs, un lien 
matériel entre le bâtiment principal et l’annexe projetée était nécessaire au sens de 
l’art. 24c de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT 
- RS 700). En conséquence, les paddock et marcheur, constructions indépendantes 
du manège existant, ne pouvaient en aucun cas bénéficier de droits acquis 
émanant de la DD 11______ datant de 1979. Ces constructions n’avaient aucun 
lien avec le manège, mais servaient au changement d’affectation en centre 
d’entraînement pour la compétition équestre. 

 c. Dans une réplique spontanée, le DT a précisé que selon les 
recommandations de l’office fédéral du développement territorial (ci-après : 
ARE), les constructions ouvertes nouvellement réalisées, telles que les terrasses 
n’étaient pas incluses dans la comparaison des surfaces au sens de l’art. 42 al. 3 
let. a et b OAT. 

30)  Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 

31)  Le contenu des pièces sera repris en tant que de besoin dans la partie en 
droit du présent arrêt. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2)  Le présent litige porte sur le refus d’autoriser la DP 1_______. 

3)  Dans un premier grief, les recourants allèguent une violation de l’art. 43  
al. 2 OAT. 

 a. Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans 
autorisation de l'autorité compétente. L'autorisation est délivrée si la construction 
ou l'installation est conforme à l'affectation de la zone (art. 22 al. 1 et al. 2  
let. a LAT).  

 b. Les zones agricoles servent à garantir la base d'approvisionnement du pays à 
long terme, à sauvegarder le paysage et les espaces de délassement et à assurer 
l'équilibre écologique ; elles devraient être maintenues autant que possible libres 
de toute construction en raison des différentes fonctions de la zone agricole et 
comprennent : les terrains qui se prêtent à l'exploitation agricole ou à l'horticulture 
productrice et sont nécessaires à l'accomplissement des différentes tâches 
dévolues à l'agriculture (let. a) ; les terrains qui, dans l'intérêt général, doivent être 

- 13/19 - 

A/17/2021 

exploités par l'agriculture (let. b, art. 16 al. 1 LAT). Il importe, dans la mesure du 
possible, de délimiter des surfaces continues d'une certaine étendue (art. 16 al. 2 
LAT). Dans leurs plans d'aménagement, les cantons tiennent compte de façon 
adéquate des différentes fonctions des zones agricoles (art. 16 al. 3 LAT). 

 c. Sont conformes à l'affectation de la zone agricole les constructions et 
installations qui sont nécessaires à l'exploitation agricole ou à l'horticulture 
productrice (art. 16a al. 1 LAT) et qui servent au développement interne d'une 
exploitation agricole ou d'une exploitation pratiquant l'horticulture productrice 
sont conformes à l'affectation de la zone (art. 16a al. 2 LAT). 

  Aux termes de l'art. 20 de la loi d'application de la loi fédérale sur 
l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30), la zone agricole est 
destinée à l'exploitation agricole ou horticole. Ne sont autorisées en zone agricole 
que les constructions et installations qui sont destinées durablement à cette activité 
et aux personnes l'exerçant à titre principal (let. a) ; respectent la nature et le 
paysage (let. b) ; respectent les conditions fixées par les art. 34 ss OAT (let. c). 

 d. S’agissant des activités en lien avec les chevaux, les constructions et 
installations nécessaires à la détention de chevaux sont conformes à l'affectation 
de la zone et autorisées dans une entreprise agricole existante au sens de la loi 
fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR - RS 211.412.11) si 
l'entreprise dispose de pâturages et d'une base fourragère provenant 
majoritairement de l'exploitation. Des places à sol ferme peuvent être autorisées 
pour l'utilisation des chevaux détenus dans l'exploitation. Les installations 
directement liées à l'utilisation des chevaux telles que les selleries ou les vestiaires 
sont autorisées (art. 16abis LAT). 

  Les recourants ne se prévalent à juste titre pas de cette dernière disposition 
dans la mesure où les chevaux qu'ils détiennent ne sont pas liés à une activité 
agricole, mais qu’il s’agit d’activités sportives et de loisirs exercées dans un but 
commercial en lien avec des chevaux (garde de chevaux à des fins commerciales, 
école d’équitation, location de chevaux, etc). Ces dernières activités ont leur place 
en zone à bâtir ou dans une zone spéciale, car contrairement aux exploitations 
agricoles, ces activités n’ont aucun lien direct avec la production agricole et 
l’exploitation du sol (selon la définition donnée par l'office du développement 
territorial dans sa publication « comment l'aménagement du territoire appréhende 
les activités liées au cheval » éd. 2015, ci-après : publication ARE, p. 20). 

4) a. Les constructions et installations à usage commercial sises hors zone à bâtir 
et non conformes à l’affectation de la zone, tels les centres équestres ou autres 
activités commerciales en rapport avec le cheval, créées légalement avant le 
1er janvier 1980 et en activité, peuvent être transformés aux condition fixées à  
l’art. 43 OAT (art. 37a LAT ; « Comment l’aménagement du territoire appréhende 

- 14/19 - 

A/17/2021 

les activités liées au cheval », juillet 2015, office fédéral du développement 
territorial ARE (ci-après : publication ARE), p. 20).  

 b. Les changements d’affectation et les agrandissements de constructions et 
installations artisanales ou commerciales devenues contraires à l’affectation de la 
zone peuvent être autorisés : si la construction ou l’installation a été érigée ou 
transformée légalement (art. 43 al. 1 let. a OAT) ; s’il n’en résulte aucun nouvel 
impact important sur le territoire et l’environnement (let. b) ; si la nouvelle 
utilisation ne contrevient à aucune autre loi fédérale (let. c).  

  La surface utilisée pour un usage non conforme à l’affectation de la zone 
peut être agrandie de 30 %, les agrandissements effectués à l’intérieur du volume 
bâti existant comptant pour moitié (art. 43 al. 2 OAT). 

  Si l’agrandissement de la surface utilisée pour un usage non conforme à 
l’affectation de la zone en dehors du volume bâti existant excède 100 m2, il ne 
pourra être autorisé que s’il est indispensable au maintien de l’entreprise (art. 43  
al. 3 OAT). 

5)  Dans ce cadre, le Tribunal fédéral a été amené à préciser que le but de 
l’art. 37a LAT était de permettre aux entreprises commerciales sises hors de la 
zone à bâtir de maintenir leur activité, de se moderniser et de se restructurer afin 
de préserver les emplois, le cas échéant, en changeant d’orientation (arrêt du 
Tribunal fédéral 1A.12/2003 du 2 juillet 2003 consid. 3.1).  

  Seules les constructions et les installations à usage commercial érigées ou 
transformées légalement, soit en conformité avec les normes en vigueur avant le 
1er janvier 1980 peuvent bénéficier d’un changement d’affectation ou d’un 
agrandissement. Il n’y a en effet aucune raison d’étendre la garantie de la situation 
acquise aux bâtiments qui ont été édifiées illégalement ou qui ont été construits 
légalement, puis transformés sans avoir obtenu les autorisations requises (arrêt du 
Tribunal fédéral 1A.12/2003 précité consid. 3.2).  

6) a. À juste titre, les recourants ne contestent pas l’application de l’art. 43 OAT, 
à savoir le changement d’affectation et l’existence de constructions devenues 
contraires à l’affectation de la zone. 

 b. Le paddock de 3'097 m2 et le marcheur de 241 m2 n’ont jamais fait l’objet 
d’une autorisation, ce que les recourants ne contestent pas. N’ayant en 
conséquence pas été érigés légalement, les installations ne remplissent pas la 
première condition nécessaire et cumulative de l’art. 43 al. 1 let. a OAT. Les 
recourants ne peuvent en conséquence pas s’en prévaloir au titre de la situation 
acquise (Rudolf MUGGLI, in Heinz AEMISEGGER/Pierre MOOR/Alexander 
RUCH/Pierre TSCHANNEN [éd.], Commentaire pratique LAT : construire hors 
zone à bâtir, 2017, n. 23 ad art. 37a LAT). 

- 15/19 - 

A/17/2021 

  La condition de l’al. 1 n’étant pas remplie, l’exception de l’al. 3 ne trouve 
dès lors pas non plus application. 

 c. Les recourants se prévalent du jugement prononcé le 16 décembre 2021 par 
le TAPI et annulant l’ordre de remise en état pour le paddock et considèrent que 
celui-ci doit être comptabilisé comme déjà construit. Ils ne peuvent toutefois pas 
être suivis. Le fait de renoncer à exiger la remise en état d’une construction ne fait 
en effet pas de celle-ci une construction dûment autorisée. 

 d. Les recourants soutiennent que la construction du nouveau sous-sol ne fait 
pas partie d’un agrandissement au sens de l’art. 43 al. 2 OAT. Tout au plus 
pourrait-il compter pour la moitié de sa surface car il appartient déjà au volume 
bâti. 

  Le DT a retenu que le sous-sol était hors volume bâti puisqu’il n’existait pas 
en l’état. Dans la présente procédure, il a relevé que, même à retenir qu’il en ferait 
partie, hypothèse la plus favorable au recourant, les 30 % étaient dépassés.  

  Conformément à la jurisprudence citée par l’autorité intimée, la construction 
d’un garage, nouveau, sous le bâtiment existant doit être qualifié de construction 
en dehors du volume bâti (arrêt du Tribunal fédéral 1C_559/2010 du 18 mai 2011, 
consid. 3.3). La surface ne peut en conséquence pas compter uniquement pour 
moitié (art. 43 al. 2 in fine).  

 e. La comparaison de l’art. 43 al. 2 et 3 OAT se base sur les surfaces brutes de 
plancher, utilisées à des fins contraires à l’affectation de la zone. Elles sont 
définies dans la norme SIA 416 (Rudolf MUGGLI, op. cit., n. 20 ad art. 37a 
LAT).  

  Or, si certaines surfaces en sous-sol entrent dans les SBPu, à l’instar des 
couloirs, corridors, escaliers ou rampes notamment, les garages pour les véhicules 
à moteur ne font pas partie des SBPu (par analogie aux surfaces utiles secondaires 
au sens de la norme SIA 416 [1993] ; ARE, « Autorisation au sens de l’art. 24c 
LAT : modification apportée aux constructions et installations devenues contraires 
à l’affectation de la zone », p. 21).  

  Dans ces conditions, il est probable qu’une partie des 992 m² de sous-sol, 
partiellement affectés à des places de stationnement, ne doive pas être comprise 
dans les 30 % de l’art. 43 al. 2 OAT. Le recourant n’a cependant pas donné les 
documents nécessaires au département, malgré les demandes de celui-ci, afin de 
pouvoir calculer précisément les surfaces concernées. Il n’a pas non plus fourni 
les schémas explicatifs.  

  À teneur du recours, l’emprise au sol du bâtiment prévu dans le projet serait 
de 1'994 m². La chambre de céans a considéré, dans son arrêt du 30 août 2022, 
qu’un bâtiment de 1’599 m² existait à la date pertinente du 1er janvier 1980 

- 16/19 - 

A/17/2021 

(Rudolf MUGGLI, op. cit., n. 13 ad art. 37a LAT). Un agrandissement de 30 % 
correspond à 479 m². Or, l’augmentation de l’emprise au sol au rez-de-chaussée 
représente déjà 395 m². Ne restent, sur les 992 m2 prévus, que 84 m² sur l’entier 
de l’aménagement du sous-sol pour respecter les 30 % de l’art. 43 al. 2 OAT. La 
condition n’est en conséquence pas remplie. 

7)  Les recourants invoquent une violation de la prescription trentenaire et du 
principe de la bonne foi. 

 a. À l'inverse de ce qui prévaut pour les zones à bâtir, l'obligation de rétablir 
un état conforme au droit ne s'éteint pas après trente ans s'agissant de bâtiments et 
installations érigés illégalement en dehors de la zone à bâtir. En particulier, s'il 
peut certes être tenu compte de situations exceptionnelles par le biais de solutions 
spécifiques, notamment par la fixation d'un délai de remise en état plus long, une 
utilisation illégale, qui contrevient au principe fondamental en matière 
d'aménagement du territoire de la séparation du territoire bâti et non bâti, ne doit 
pas se poursuivre indéfiniment sur la base du simple écoulement du temps 
(ATF 147 II 309). 

  C’est à tort que les recourants semblent invoquer être dans une situation 
exceptionnelle au sens de l’ATF 147 II 309. Le paddock a été construit 
illégalement, à l’instar de plusieurs autres constructions sur la parcelle. Il est utile 
à la nouvelle affectation, non à la zone agricole. Les recourants ne peuvent 
déduire aucun droit au maintien du paddock au titre de la prescription trentenaire, 
s’agissant d’un nouvel aménagement. 

 b. Les recourants reprochent au DT une absence de recherche de « solution 
adéquate pour tous ». Ils avaient fourni des efforts considérables pour proposer un 
projet viable dans le meilleur respect des dispositions légales applicables. Leur 
demande d’entretien du 29 juillet 2020 n’avait pas été suivie par le DT.  

  Les parties sont tenues de collaborer à la constatation des faits notamment 
dans les procédures qu’elles introduisent elles-mêmes (art. 22 LPA). 

  Le DT a relevé dans sa décision les efforts faits par les recourants en matière 
de perméabilité du sol et de la réduction des surfaces bitumées et a relevé que 
plusieurs réunions avaient eu lieu. Il a toutefois précisé ne pas avoir reçu, malgré 
ses demandes, un certain nombre de documents, notamment les répartitions 
SBPU/SA en sous-sol et les schémas y relatifs précités, importants pour un 
examen complet de la requête déposée. De même, le préavis de l’OAC précise que 
les documents cadastraux du géomètre, cohérents avec la dernière version du 
projet, n’ont pas été fournis. Dans ces conditions, les recourants n’ayant pas 
collaboré conformément à leurs obligations, ne peuvent se plaindre d’un manque 
de recherche de solutions cohérentes entre toutes les parties. 

- 17/19 - 

A/17/2021 

8)  Les recourants ont insisté sur le rôle important de chacune des installations, 
paddock et marcheur compris. Le projet ne pouvait être viable que tel que 
proposé. 

  Or, tous les préavis recueillis ont été défavorables au projet, au vu 
principalement des emprises sur les SDA, de la non-conformité à la zone agricole, 
des constructions érigées illégalement et sans bénéfice de droits acquis. L’OCAN 
a toutefois expressément relevé pouvoir entrer en matière, sous l’angle de 
l’art. 37a LAT, pour certains agrandissements mesurés et limités au manège 
existant. Les surfaces du paddock et du marcheur devaient être remises en état de 
manière à être compatibles avec les SDA.  

  De même, l’office de l’urbanisme a rendu un préavis extrêmement détaillé. 
Il a ainsi retenu que la démolition/reconstruction du manège pouvait être justifiée 
par l’évolution des normes liées aux questions vétérinaires et pratiques du sport 
équestre, auxquelles les bâtiments existants ne répondaient plus et qui ne 
pouvaient pas être satisfaits au moyen d’un simple agrandissement de ces 
derniers. Il a surtout effectué une analyse sur l’opportunité de donner une suite 
favorable à la requête, nuançant, en détail, sa prise de position en fonction des 
constructions, distinguant le manège du paddock et du marcheur. 

  Au vu de ce qui précède, le projet dans son ensemble, ne satisfait pas aux 
conditions des art. 37a LAT et 43 OAT. C’est ainsi sans violer le droit ni abuser 
de son pouvoir d’appréciation que le département a refusé l’autorisation préalable 
de construire. Le recours sera en conséquence rejeté. 

9)  Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge, 
solidaire, des recourants (art. 87 al. 1 LPA). Il ne sera pas alloué d’indemnité de 
procédure (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 24 janvier 2022 par Monsieur A_______ et 
B______ contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 2 
décembre 2021 ; 

au fond : 

- 18/19 - 

A/17/2021 

le rejette ;  

met un émolument de CHF 1'000.- à la charge, conjointe, de Monsieur A_______ et 
B_____ ; 

dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ;  

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Me François Bellanger, avocat des recourants, au 
département du territoire - OAC ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, Mme Lauber, M. Mascotto, juges. 

 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 
 

 la présidente siégeant : 
 
 

F. Payot Zen-Ruffinen 
 

 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 

 la greffière : 
 
 
 
 

- 19/19 - 

A/17/2021