# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7d1dbc01-a17b-5ee4-bc7c-669ef3e71dd9
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-12
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 12.06.2024 B 2023/176
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2023-176_2024-06-12.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2023/176

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 09.08.2024

Entscheiddatum: 12.06.2024

Entscheid Verwaltungsgericht, 12.06.2024
Bau- und Umweltrecht, Gültigkeit der Baubewilligung, Vorbauten. Art. 148 
und 151 PBG. Als Bestimmungen des formellen Baurechts sind Art. 148 und 
Art. 151 PBG zur Gültigkeit der Baubewilligung auf alle Baubewilligungen 
anwendbar, die am 1. Oktober 2017 (Inkrafttreten des PBG) noch 
andauerten. Neu tritt bei Einstellung der Bauarbeiten keine Verwirkung mehr 
ein, sondern die Baubehörde kann die Baubewilligung ganz oder teilweise 
widerrufen (E. 4.3). Bei der Festlegung der Regelbauvorschriften kommt der 
Gemeinde Autonomie zu, wobei sie von den im Baugesetz festgelegten 
Definitionen (Gebäudehöhe, Ausnützungsziffer usw.) nicht abweichen darf. 
Ist die Gemeinde in einem Sachbereich zu autonomer Rechtsetzung befugt, 
geniesst sie grundsätzlich auch in der Auslegung ihres eigenen Rechts 
Autonomie. Im Gegensatz zum PBG enthält das BauG keine Vorschriften zu 
Vorbauten. Sowohl die Umschreibung des Begriffs der Vorbauten, als auch 
die Auslegung dazu fällt daher unter der Geltung des BauG in die Kompetenz 
des kommunalen Gesetzgebers (E. 7.2). Auslegung des Begriffs der 
Vorbaute anhand des kommunalen Baureglements (Verwaltungsgericht, B 
2023/176).

Entscheid vom 12. Juni 2024

Besetzung

Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter Steiner; 

Gerichtsschreiberin Schmid Etter

Verfahrensbeteiligte

A.__ und B.__

Beschwerdeführer,

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vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Martin E. Looser, Küng Rechtsanwälte, 

Haldenstrasse 10, 9200 Gossau,

gegen

Bau- und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

C.__ AG,

Beschwerdegegnerin,

Politische Gemeinde Z.__, 

Beschwerdebeteiligte,

Gegenstand

Baubewilligung (Projektänderung zu Neubau Mehrfamilienhaus) und 

Einspracheentscheid

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

Die C.__ AG mit Sitz in Z.__ ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 0000_ (Grundbuch 

Z.__) in Y.__. Es liegt in der Wohnzone W2 (Zonenplan der Gemeinde Z.__ vom 26. Mai 

1994). Entlang der östlichen und südlichen Grundstücksgrenze verläuft die D.__-

strasse (Gemeindestrasse zweiter Klasse).

B.  

Am 24. Oktober 2016 erteilte der Gemeinderat Z.__ die Baubewilligung für den 

B.a. 

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Abbruch eines damals auf Grundstück Nr. 0000_ stehenden Wohnhauses samt 

Scheune und für den anschliessenden Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf 

Wohnungen. Die Baubewilligung erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Mit 

Verfügungen vom 16. Oktober 2017 und 19. Oktober 2018 verlängerte der 

Gemeinderat Z.__ die Gültigkeit der Baubewilligung, letztmals bis 17. November 2019. 

Im Herbst 2019 wurden die vorhandenen Bauten abgebrochen und im Hinblick auf den 

Neubau eine Bodenplatte erstellt.

Mit Baugesuch vom 22. Oktober 2019 beantragte die C.__ AG die Baubewilligung für 

eine Projektänderung zum bereits bewilligten Neubau des Mehrfamilienhauses auf 

Grundstück Nr. 0000_ (erste Projektänderung). Dagegen erhoben unter anderem A.__ 

und B.__, Eigentümer des Grundstücks Nr. 0001_ (Grundbuch Z.__), Einsprache. Der 

Gemeinderat Z.__ erteilte mit Verfügung vom 13. Juli 2020 die Baubewilligung unter 

Bedingungen und Auflagen und wies die öffentlich- und privatrechtlichen Einsprachen 

von A.__ und B.__ ab. Der dagegen von den Einsprechern erhobene Rekurs (Verfahren 

Nr. 20-6391) wurde vom Bau- und Umweltdepartement (BUD) nach Durchführung 

eines Augenscheins mit Entscheid vom 26. November 2021 gutgeheissen, soweit 

darauf einzutreten war. Das BUD erwog, das geplante Vordach sei im nördlichen 

Bereich abgestützt und rage unzulässigerweise in den Grenzabstand zu Grundstück 

Nr. 0002_ hinein. Das Vordach verletze auch den Grenzabstand zu Grundstück Nr. 

0003_. Beim geplanten Velo-/Abstellraum samt Mauern und Terrasse handle es sich 

sodann nicht um eine unterirdische Baute, sondern um einen Teil der Hauptbaute, 

welche den kleinen Grenzabstand zu Grundstück Nr. 0003_ einzuhalten habe.

B.b. 

Mit Baugesuch vom 9. Februar 2022 beantragte die C.__ AG erneut die Baubewilligung 

für eine Projektänderung zum bereits bewilligten Neubau des Mehrfamilienhauses auf 

Grundstück Nr. 0000_ (zweite Projektänderung). A.__ und B.__ erhoben dagegen 

wiederum Einsprache. Gegenüber der ersten Projektänderung soll das Vordach (die 

Betonplatte) nicht mehr abgestützt sein und der Velo-/Abstellraum als unterirdische 

Baute ohne zusätzliche Stützmauer erstellt werden. Hinsichtlich des Baus eines 

Unterflurcontainers und einer befestigen Terrasse über dem Velo-/Abstellraum wurde 

das Gesuch von der C.__ AG am 10. Februar 2023 zurückgezogen. Der Gemeinderat 

Z.__ erteilte am 13. Juni 2022 die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und 

wies die öffentlich- und privatrechtlichen Einsprachen von A.__ und B.__ ab. Der 

dagegen von den Einsprechern erhobene Rekurs (Verfahren Nr. 22-5476) wurde vom 

BUD mit Entscheid vom 15. August 2023 abgewiesen, soweit er zufolge Rückzugs des 

B.c. 

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C.

Gegen den Rekursentscheid vom 15. August 2023 erhoben A.__ und B.__ 

(Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 30. August 2023 und Ergänzung vom 29. 

September 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit den Anträgen, Ziff. 1 des 

angefochtenen Entscheids sei vollumfänglich aufzuheben, die Baubewilligung vom 

13. Juni 2022 wie auch der Einsprache-Entscheid vom 13. Juni 2022 seien 

vollumfänglich aufzuheben und die Baubewilligung betreffend (zweite) Projektänderung 

zum Neubau Mehrfamilienhaus sei vollends zu verweigern; eventualiter sei Ziff. 1 des 

angefochtenen Entscheids aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an 

den Gemeinderat Z.__ oder subeventualiter an das BUD (Vorinstanz) zurückzuweisen; 

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

In der Vernehmlassung vom 26. Oktober 2023 beantragte die Vorinstanz die 

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Politische Gemeinde 

Z.__ (Beschwerdebeteiligte) und die C.__ AG (Beschwerdegegnerin) verzichteten 

stillschweigend auf eine Vernehmlassung. Die Beschwerdeführer nahmen mit Eingabe 

vom 8. Januar 2024 abschliessend Stellung.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. Eintreten

zweiten Änderungsgesuchs nicht gegenstandslos geworden und darauf überhaupt 

einzutreten war (Disp.-Ziff. 1; vgl. zu den Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten 

der Bauherrschaft Disp.-Ziff. 2 und 3).

Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 59  Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, VRP) zur Behandlung der gegen einen Entscheid 

des Bau- und Umweltdepartementes erhobenen Beschwerde zuständig. Die 

Beschwerdeführer sind Adressaten des Entscheids und somit zur 

Beschwerdeerhebung legitimiert (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die 

Beschwerdeeingabe vom 30. August 2023 entspricht in Verbindung mit der 

Beschwerdeergänzung vom 29. September 2023 zeitlich, formal und inhaltlich den 

gesetzlichen Voraussetzungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

Abs. 1 und 2 VRP). Darauf ist einzutreten.

1.1. 
bis

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2. Anwendbares Recht

Der erstinstanzliche Entscheid der Beschwerdebeteiligten datiert vom 13. Juni 2022 

und erging damit nach Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1, PBG) 

Die Beschwerdeführer rügen, aufgrund der Projektänderung sei die Situation 

hinsichtlich der Parkplätze P1 und P4 eine andere als in der Baubewilligung vom 24. 

Oktober 2016, da es neu eine Betonplatte (gemeint ist das Vordach) habe und eine 

Terrasse über dem Velo-/Abstellraum geplant gewesen sei, die nun aber doch nicht 

verwirklicht werde. Durch den Wegfall des Unterflurcontainers sei die Entsorgung auf 

der Bauparzelle nicht geregelt. Es bestehe daher die Gefahr, dass durch einen 

Container oder die Lagerung von Abfallsäcken die Sichtweiten beeinträchtigt 

würden.          

Die vorliegende Projektänderung – mithin auch das neue Vordach sowie die 

Änderungen beim Abstellraum, Technikraum und Treppenhaus – betrifft die von den 

Beschwerdeführern genannten Parkfelder P1 und P4 und die strassenmässige 

Erschliessung in keiner Weise, wie sich aus dem Vergleich der Pläne (Grundriss UG 

bzw. Grundriss Kellergeschoss) des bewilligten Bauvorhabens (act. 10.1/8-2016/7) mit 

jenen der Projektänderung (act. 10.1/8-2022/3) ergibt. Die Verbreiterung des 

hinausragenden Bauteils auf der Südostfassade tangiert die Sichtzone der 

Grundstückseinfahrt sodann nicht. Die Parkplätze sind gemäss Baubewilligung vom 

24. Oktober 2016 rechtskräftig bewilligt und nicht Gegenstand des 

Beschwerdeverfahrens (vgl. zur Frage der Gültigkeit dieser Bewilligung E. 4 hiernach). 

Daran vermag auch der Bericht des Tiefbauamtes vom 24. November 2020, der im 

Rahmen des Rekursverfahrens zur ersten Projektänderung eingeholt worden war und 

sich hauptsächlich zu den geometrischen Normanforderungen an die Grösse dieser 

Parkplätze äussert, nichts zu ändern (act. 7/12). In der Bewilligung ist kein 

Unterflurcontainer vorgesehen, womit der Teilrückzug hinsichtlich des mit der zweiten 

Projektänderung beantragten Unterflurcontainers nichts ändert. Die 

Beschwerdebeteiligte ist derzeit ferner daran, ein flächendeckendes Netz von 

Unterflurcontainern einzurichten (act. 10.2/1.2). Als spezielle Auflage wurde in der 

Baubewilligung festgehalten, dass die Sichtzonen nach VSS-Norm (eingezeichnet im 

Grundrissplan UG und Sichtzonenplan, act. 10.1/8-2016/6 und 7) bei Ausfahrten auf 

dem eigenen, den benachbarten Grundstücken und bei Kreuzungen in jedem Fall 

einzuhalten seien, was somit auch für die Nutzung des Parkplatzes P1 gilt (act. 

10.1/8-2016/3). Auf die zahlreichen Einwände der Beschwerdeführer zur Erschliessung 

und Entsorgung sowie die in diesem Zusammenhang gestellten Editionsanträge ist 

daher nicht einzugehen.

1.2. 

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am 1. Oktober 2017 (nGS 2017-049). Auf das strittige Bauvorhaben, namentlich die 

zweite Projektänderung, sind somit grundsätzlich die Bestimmungen des PBG 

anwendbar (vgl. Art. 173 Abs. 1 PBG sowie BGE 141 II 393 E. 2.4 mit Hinweisen, in: 

Pra 105 Nr. 52, und G. Müller, Zulässigkeit der begünstigenden Rückwirkung, in: 

ZBl 118/2017, S. 268 ff., S. 273 ff.). Die Anwendung "neuen Rechts" (vgl. Art. 173 

Abs. 2 PBG) setzt allerdings gemäss der Praxis im Kanton St. Gallen voraus, dass die 

ans PBG angepassten kommunalen Rahmennutzungspläne in Kraft sind (vgl. 

Planungs- und Baugesetz, Botschaft und Entwurf der Regierung vom 11. August 2015, 

in: ABl 2015 S. 2399 ff., S. 2531, sowie Kreisschreiben des BUD "Übergangsrechtliche 

Bestimmungen im Planungs- und Baugesetz PBG", vom 8. März 2017, S. 1-3 Ziff. 1). 

Das Baureglement der Beschwerdebeteiligten vom 00.00.2014 (BauR) und der 

Zonenplan vom 00.00.1994 wurden noch nicht an das neue Recht angepasst. Von den 

neuen Regelungen des PBG kann daher praxisgemäss vorerst nur Gebrauch gemacht 

werden, sofern sie direkt anwendbar sind (vgl. dazu Anhang des zitierten 

Kreisschreibens). Ist dies, wie insbesondere im materiellen Baupolizeirecht, nicht der 

Fall, sind das bis 30. September 2017 gültig gewesene Gesetz über die Raumplanung 

und das öffentliche Baurecht (nGS 32-47, BauG, in der Fassung vom 1. Januar 2015) 

und das kommunale Reglement – vorliegend das BauR – heranzuziehen.

3. Augenschein

Die Beschwerdeführer beantragen ohne nähere Begründung einen Augenschein. Der 

Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die 

entscheidende Instanz. Er dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein 

Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden 

Instanz. Unbestrittene Tatsachen brauchen nicht durch einen Augenschein überprüft zu 

werden, sofern eine Nachprüfung nicht durch öffentliche Interessen geboten ist (vgl. 

B. Märkli, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, 

Praxiskommentar, 2020, N 50 zu Art. 12-13 VRP). Die tatsächlichen (örtlichen) 

Verhältnisse ergeben sich im vorliegenden Fall hinreichend aus den Verfahrensakten. 

Im Rekursverfahren Nr. 20-6391 betreffend die erste Projektänderung wurde zudem ein 

Augenschein durchgeführt. Davon liegt ein aussagekräftiges Protokoll samt diversen 

Fotografien in den Akten (act. 10.2/25). Für die Klärung der tatsächlichen 

Gegebenheiten – soweit sie vorliegend zu prüfen sind (es stellen sich hauptsächlich 

rechtliche Fragen) – vermöchte ein Augenschein deshalb aller Voraussicht nach nicht 

zu weiteren für das Gericht relevanten Erkenntnissen zu führen. Der Antrag auf einen 

Augenschein vor Ort ist somit in antizipierter Beweiswürdigung abzuweisen.

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4. Gültigkeit der Baubewilligung vom 24. Oktober 2016

Die Beschwerdeführer rügen zusammengefasst, es fehle eine gültige Baubewilligung 

für das Bauvorhaben. Die Baubewilligung vom 24. Oktober 2016, für welche nun eine 

Projektänderung beantragt werde, sei letztmals bis 17. November 2019 verlängert 

worden. Die Baubewilligung erlösche, wenn nicht innert Jahresfrist nach Eintritt der 

Rechtskraft mit dem Bauen begonnen werde oder wenn begonnene Arbeiten über ein 

Jahr eingestellt seien. Ein Ruhen der Fristen sei sowohl nach BauG als auch nach PBG 

nur während privatrechtlichen Einspracheprozessen möglich. Da die Geltungsdauer der 

Baubewilligung eine Verwirkungsfrist darstelle, sei die Baubewilligung vom 24. Oktober 

2016 zufolge Untätigkeit erloschen. Die Beschwerdegegnerin habe im Herbst 2019 mit 

den Bauarbeiten gemäss dem damals noch nicht eingereichten Baugesuch über die 

Projektänderung begonnen. Es sei von Anfang an nur nach dem neuen Baugesuch 

vom 22. Oktober 2019 gearbeitet worden, wie von der Beschwerdebeteiligten bestätigt 

worden sei. Das eigenmächtige Bauen ohne Baubewilligung bzw. Abweichen von 

genehmigten Plänen könne nicht zur Fristwahrung der Baubewilligung dienen. Die 

Beschwerdegegnerin könne sich daher nicht auf die Gültigkeit der Baubewilligung vom 

24. Oktober 2016 berufen.          

Die Vorinstanz hält dem entgegen, die Geltungsdauer der Baubewilligung richte sich 

nach Inkrafttreten des PBG am 1. Oktober 2017 nicht mehr nach dem BauG, sondern 

nach Art. 148 PBG. Mit den Bauarbeiten sei noch vor Ablauf der Geltungsdauer der 

Baubewilligung begonnen worden. Bei Unterbrechung der Bauarbeiten könne die 

Baubehörde die Bewilligung gestützt auf Art. 151 Abs. 1 PBG widerrufen, was 

vorliegend nicht geschehen sei. Eine Verwirkung der Baubewilligung scheide somit 

aus.

4.1. 

Nach Art. 88 Abs. 1 BauG erlischt eine Baubewilligung, wenn die Bauarbeiten nicht 

innert Jahresfrist nach Rechtskraft begonnen werden. Begonnene Arbeiten müssen 

ohne erhebliche Unterbrechung zu Ende geführt werden. Bleiben sie länger als ein Jahr 

eingestellt, erlischt die Baubewilligung (Art. 88 Abs. 2 BauG). Die Fristen können auf 

begründetes Gesuch hin zweimal um ein Jahr verlängert werden (Art. 88 Abs. 3 BauG). 

          

Gemäss Art. 148 PBG gilt die Baubewilligung während drei Jahren nach Eintritt der 

Rechtskraft und kann auf Gesuch hin einmal um zwei Jahre verlängert werden. Nach 

4.2. 

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Art. 151 Abs. 1 PBG kann die Baubehörde eine Baubewilligung ganz oder teilweise 

widerrufen, wenn die Bauarbeiten während mehr als einem Jahr eingestellt bleiben 

oder nicht ernsthaft fortgeführt werden.

Mit Verfügung vom 24. Oktober 2016 erteilte die Beschwerdebeteiligte die 

Baubewilligung für den Abbruch eines Wohnhauses samt Scheune sowie für die 

anschliessende Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen auf 

Grundstück Nr. 0000_. Im Zeitpunkt des Inkrafttretens des PBG am 1. Oktober 2017 

war die Baubewilligung noch nicht erloschen. Als Bestimmung des formellen 

Baupolizeirechts ist Art. 148 PBG ab dem Tag des Inkrafttretens auf alle 

Baubewilligungen anwendbar, die am 1. Oktober 2017 noch andauerten (St. Staub, in: 

Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum PBG, 2020, N 12 zu Art. 148 PBG; Anhang 

des Kreisschreibens des BUD "Übergangsrechtliche Bestimmungen im Planungs- und 

Baugesetz PBG). Folglich galt die Baubewilligung vom 24. Oktober 2016 auch ohne 

Verlängerung für drei Jahre ab Rechtskraft bis am 15. November 2019 und hätte 

anschliessend auf Gesuch hin nochmals um zwei Jahre verlängert werden können. Mit 

Verfügungen vom 16. Oktober 2017 und 19. Oktober 2018 verlängerte indessen die 

Beschwerdebeteiligte die Gültigkeit der Baubewilligung gestützt auf die altrechtlichen 

Bestimmungen des BauG jeweils um ein Jahr, letztmals bis 17. November 2019. Noch 

vor Ablauf der Baubewilligung – sei dies gestützt auf Art. 148 Abs. 1 PBG nach drei 

Jahren ab Rechtskraft oder gestützt auf Art. 88 BauG nach der zweiten Verlängerung – 

wurde im Herbst 2019 das Wohnhaus samt Scheune auf der streitgegenständlichen 

Parzelle abgerissen, die Baugrube ausgehoben und das Fundament (Betonplatte) 

erstellt. Dass diese Arbeiten in keiner Weise mit der Baubewilligung vom 24. Oktober 

2016 im Zusammenhang standen, wie von den Beschwerdeführern geltend gemacht 

wird, trifft zumindest hinsichtlich des Abbruchs der vormals auf Grundstück Nr. 0000_ 

stehenden Bauten und des Baugrubenaushubs nicht zu. Selbst wenn die damals 

erstellte Bodenplatte von den Ausmassen oder vom Niveau her nicht der 

rechtskräftigen Baubewilligung, sondern bereits den Plänen gemäss der eingereichten 

ersten Projektänderung entsprochen haben sollte, vermag dies nichts zu ändern. Es 

steht somit fest, dass gestützt auf die Baubewilligung vom 24. Oktober 2016 vor deren 

Ablauf am 15. bzw. 17. November 2019 mit den Bauarbeiten begonnen worden ist, 

womit keine Verwirkung derselben nach Art. 88 Abs. 1 BauG oder Art. 148 PBG 

eingetreten ist.

Mit Inkrafttreten des PBG am 1. Oktober 2017 wurde sodann die Bestimmung des 

BauG über das Erlöschen der Baubewilligung bei Einstellung der Arbeiten (Art. 88 Abs. 

4.3. 

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5. Irreführende Bezeichnung im Projektänderungsgesuch

Die Beschwerdeführer rügen weiter, die Bezeichnung des Korrekturgesuchs vom 11. 

Februar 2022 als "Projektänderung zum Neubau Mehrfamilienhaus (Änderung Vordach, 

Terrasse und Velo-/Abstellraum)" sei irreführend und unzutreffend. Die Projektänderung 

umfasse gegenüber dem ursprünglichen Bauvorhaben zahlreiche zusätzliche 

Änderungen, darunter insbesondere die Fassadenauswölbungen. Damit werde der 

Eindruck erweckt, dass diese bereits rechtskräftig bewilligt seien, was nicht zutreffe.

Was die Beschwerdeführer aus der angeblich falschen Bezeichnung der 

Projektänderung durch die Beschwerdebeteiligte in Bezug auf die Gültigkeit des 

Baugesuchs ableiten wollen, erschliesst sich nicht. Der Umfang eines Baugesuchs 

ergibt sich in erster Linie aus den Plänen. Offensichtlich war sämtlichen Beteiligten und 

insbesondere den Beschwerdeführern von Vornherein klar, dass auch die zweite 

Projektänderung die umstrittenen Fassadenauswölbungen umfasst, die im Übrigen 

grösstenteils (namentlich auf der Nordwestfassade und auf der Südostfassade mit 

einer geringeren Breite) bereits in der rechtskräftigen Baubewilligung enthalten sind, 

weshalb darauf nicht näher einzugehen ist.

6. Teilrückzug des Baugesuchs

2 BauG) durch Art. 151 PBG abgelöst. Neu tritt bei Einstellung der Bauarbeiten keine 

Verwirkung der Baubewilligung durch Zeitablauf mehr ein, sondern es liegt im 

Ermessen der Baubehörde, ob sie eine Baubewilligung ganz oder teilweise widerruft. 

Diese flexible Regelung ermöglicht eine den Umständen im konkreten Einzelfall 

angemessene Handhabung. Vorliegend erfolgte kein Widerruf durch die 

Beschwerdebeteiligte, womit die Baubewilligung vom 24. Oktober 2016 nach wie vor 

gültig ist. Da die Beschwerdegegnerin das geplante Bauvorhaben (in abgeänderter 

Form) realisieren möchte, die Bautätigkeit aber wegen der noch nicht bewilligten 

Projektänderung nicht fortgeführt werden kann und von der Baustelle keine ernsthafte 

Gefahr oder Störung ausgeht, würde sich ein Widerruf auch nicht als angemessen 

erweisen. Die Baubewilligung vom 24. Oktober 2016, für welche eine Projektänderung 

beantragt wurde, die Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet, ist 

somit nach wie vor gültig.

Streitig ist ferner, ob der Teilrückzug des Baugesuchs zur Projektänderung während 

des hängigen Rekursverfahrens vor der Vorinstanz zulässig war. Die Beschwerdeführer 

bringen im Wesentlichen vor, ein Teilrückzug des Baugesuchs während hängigem 

Rekursverfahren sei nicht zulässig, wenn damit gegen den Grundsatz der Einheit des 

6.1. 

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Baubewilligungsentscheids verstossen werde. Vorliegend lasse sich die Situation der 

Terrasse oberhalb des Velo-Abstellraums aufgrund der vorhandenen Pläne nicht 

einfach so in bewilligte und nicht bewilligte Teile trennen, da es den bisher 

vorhandenen Plänen an Transparenz mangle. Es sei unklar, was der Wegfall der 

befestigten Terrasse an der Nordostfassade zur Folge habe. Eine klare Abgrenzung 

zwischen bewilligten und unbewilligten Teilen fehle. Indem die Vor-instanz den 

Teilrückzug der Beschwerdegegnerin zugelassen habe, habe sie gegen das 

Koordinationsgebot verstossen. Stattdessen hätte eine Rückweisung zur Einreichung 

eines neuen Baugesuchs für die Projektänderung erfolgen müssen.

Das Koordinationsgebot gemäss Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung 

(SR 700, RPG) verlangt, dass die für die Errichtung einer Baute erforderlichen 

Verfügungen materiell und soweit möglich formell koordiniert ergehen. Der Grundsatz 

der Einheit des Bauentscheids lässt die teilweise Bewilligung einer Baute oder 

Überbauung sodann nur zu, wenn der bewilligte Teil unabhängig vom nicht bewilligten 

Teil beurteilt werden kann. Damit soll eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen 

Sachverhalts sichergestellt werden. Demnach kann die Aufteilung einer Baubewilligung 

in mehrere Zwischen- oder Teilverfügungen gegen den Grundsatz der Einheit des 

Bauentscheids mit umfassender Interessenabwägung und das Gebot der materiellen 

Koordination gemäss Art. 25a RPG verstossen, wenn sich einzelne Aspekte oder 

Anlagenteile nicht sinnvoll isoliert beurteilen lassen, sondern eine Gesamtschau 

verlangen (BGer 1C_348/2019 vom 27. April 2020 E. 5.3 mit Hinweisen).

6.2. 

Die Beschwerdegegnerin ersuchte im vorliegend streitigen Projektänderungsverfahren 

gegenüber dem bereits bewilligten Baugesuch um die Erstellung einer befestigten 

Terrasse samt Absturzsicherung (Geländer) auf dem Velo-/Abstellraum. Mit Schreiben 

vom 17. März 2023 zog sie dieses Gesuch während des hängigen Rekursverfahrens 

zurück; damit hat sie den Rekurs in diesem Punkt anerkannt. Folglich gilt in Bezug auf 

den unterirdischen Velo-/Abstellraum und dessen oberflächliche Gestaltung die 

rechtskräftige Baubewilligung vom 24. Oktober 2016. Aus den dortigen speziellen 

Auflagen geht klar hervor, dass der Velo-/ Abstellraum, dessen Niveau im Übrigen im 

Gegensatz zur Hauptbaute im Korrekturgesuch nicht verändert wurde, mittels 

zulässiger Terraingestaltung überdeckt werden muss (act. 10.1/8-2016/7). Es besteht 

mithin nach dem Rückzug des Baugesuchs hinsichtlich der Terrassengestaltung 

oberhalb des Velo-/Abstellraums im Rekursverfahren dieselbe Ausgangslage, wie wenn 

in diesem Punkt nie um eine Änderung ersucht oder der Rekurs gutgeheissen worden 

6.3. 

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7. Vorbauten

wäre. Die einheitliche Beurteilung des Sachverhalts ist auch mit dem Teilrückzug 

jederzeit sichergestellt, weshalb der Grundsatz der Einheit des Bauentscheids nicht 

tangiert ist. Zuständig für die Bewilligung des Projektänderungsgesuchs ist sodann 

einzig die Beschwerdebeteiligte, Verfügungen anderer Behörden sind nicht erforderlich; 

auch im Rechtsmittelverfahren findet keine Spaltung statt. Ein Zusammenhang mit dem 

von den Beschwerdeführern angerufenen Koordinationsgebot ist deshalb nicht 

ersichtlich. Die Abschreibung des Rekurses nach dem Rückzug des Baugesuchs 

betreffend Änderung beim Velo-/Abstellraum und Unterflurcontainer zufolge 

Gegenstandslosigkeit erweist sich damit als rechtmässig; ein Zwang zur Rückweisung 

an die Beschwerdebeteiligte ergab sich daraus nicht.

In materieller Hinsicht machen die Beschwerdeführer zusammengefasst geltend, bei 

den Fassadenauswölbungen an der Nordwestfassade und der Südostfassade handle 

es sich nicht um Vorbauten im Sinn des BauR. Diese verletzten folglich die jeweiligen 

Grenzabstände und seien gesetzeswidrig. Vorbauten dürften sich nicht über mehrere 

Geschosse erstrecken und hätten sich architektonisch wie optisch unterzuordnen. Zur 

Auslegung von Art. 16 BauR müssten auch Art. 76 und 81 PBG herangezogen werden, 

welche die geltende Praxis festhielten und keine Praxisverschärfung darstellten. 

Vorbauten müssten in der Luft sein bzw. hinausragen, also freischwebend sein. Aus 

den Plänen sei nicht eindeutig ersichtlich, ob sich die angeblichen Vorbauten direkt auf 

dem gewachsenen Terrain bzw. auf der Betonplatte befänden. Es könne nicht 

angehen, dass bereits im Erdgeschoss Erker vorhanden seien, solche seien vielmehr in 

den oberen Stockwerken anzusiedeln. In der ersuchten Variante handle es sich bei den 

Erkern um Teile der Hauptbaute. Die Vorinstanz lasse Vorbauten, die 1.50 m in den 

Grenz- bzw. Strassenabstand hineinragten und den Wohnraum erweiterten, über eine 

Länge von 50 % der Fassade und über sämtliche Stockwerke zu. Dadurch würden der 

Nachbarschutz und die Wohnhygiene obsolet, die Grenzabstandsvorschriften würden 

umgangen. Nach Auffassung der Vorinstanz wären solche Vorbauten auf sämtlichen 

Gebäudeseiten möglich. Dass dies Art. 16 BauR widerspreche, gehe auch aus der 

zugehörigen Skizze im Baureglement hervor, wo ein Erker nur ein Stockwerk betreffe. 

Es sei der Wille des Gesetzgebers gewesen, dass Erker nur eine geringe Dimension 

aufweisen würden. Das Verwaltungsgericht habe in einem jüngeren Entscheid 

ausgeführt, dass eine Verkleidung nicht derart in Erscheinung treten dürfe, dass der 

Charakter der Vorbaute (im Vergleich zur Hauptbaute) als untergeordnetes Bauteil nicht 

mehr erkennbar sei. Vorbauten über mehrere Geschosse auf einer Gebäudefassade 

7.1. 

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 12/18

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seien hinsichtlich der maximalen Länge sodann zusammenzuzählen. Auch das 

Verwaltungsgericht Graubünden habe entschieden, es sei architektonisch von 

Bedeutung, ob die Erker auf einem Stockwerk angebracht seien oder sich über 

mehrere Stockwerke hinziehen würden. Wegen der Betrachtungsweise als 

untergeordnete Bauteile könne entgegen der Ansicht der Vorinstanz an die 

Rechtsprechung für Anbauten angeknüpft werden, wie sich auch aus der 

entsprechenden Kommentierung zu Art. 76 und 81 PBG ergebe. Diese beiden 

Bestimmungen würden dieselben Begriffe verwenden wie Art. 16 BauR. Auch aus der 

Skizze zu den Vorbauten in der Botschaft zum PBG ergebe sich, dass Vorbauten 

untergeordneter Natur seien und nicht dominant in Erscheinung treten dürften. Nach 

der Praxis des Verwaltungsgerichts sei die konstruktive Trennbarkeit für die Annahme 

einer Anbaute unverzichtbar. Bauteile, mit denen die Hauptbaute konstruktiv und 

funktional erweitert würde, bildeten demgegenüber Bestandteil der Hauptbaute. Aus 

den vorliegenden Bauplänen gehe hervor, dass die herausstehenden Teile an der 

Südostfassade aufgrund ihrer Dimension eine Verschiebung der Gebäudefassade bzw. 

eine Erweiterung der Hauptbaute mit wärmegedämmter Wohnnutzung darstellten. Erst 

damit seien die geplanten Grundrisse der Wohnungen mit angemessenen 

Zimmergrössen überhaupt möglich. Optisch würden sich die Erker in keiner Weise von 

der Hauptbaute unterscheiden, sondern bildeten für den Betrachter zusammen mit der 

zurückversetzten Fassade eine einzige Wand. Eine Unterordnung trete damit äusserlich 

nicht in Erscheinung. Die Erker auf der Nordwest- und Südostfassade seien somit 

geschlossene Bauteile ohne funktionale Selbständigkeit. Folglich verletzten die Erker 

als Teil der Hauptbaute den Grenz- bzw. Strassenabstand, womit die beantragte 

Projektänderung nicht bewilligungsfähig sei.

 7.2. 

Gemäss Art. 89 der Verfassung des Kantons St. Gallen (sGS 111.1, KV) ist die 

Gemeinde autonom, soweit das Gesetz ihre Entscheidungsfreiheit nicht einschränkt 

(Abs. 1); in der Rechtsetzung hat sie Entscheidungsfreiheit, wenn das Gesetz keine 

abschliessende Regelung trifft oder die Gemeinde ausdrücklich zur Rechtsetzung 

ermächtigt (Abs. 2). Art. 2 Abs. 1 BauG überträgt die Ortsplanung und die örtliche 

Baupolizei den politischen Gemeinden. Bei der Festlegung der Regelbauvorschriften 

kommt der Gemeinde Autonomie zu, wobei sie von den im Baugesetz festgelegten 

Definitionen (Gebäudehöhe, Ausnützungsziffer usw.) nicht abweichen darf (VerwGE B 

2013/70 vom 8. Juli 2014 E. 4.1 mit Hinweis auf B. Heer, St. Gallisches Bau- und 

Planungsrecht, 2003, Rz. 64 f.). Ist die Gemeinde in einem Sachbereich zu autonomer 

7.2.1. 

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 13/18

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Rechtsetzung befugt, geniesst sie grundsätzlich auch in der Auslegung ihres eigenen 

Rechts Autonomie (vgl. VerwGE B 2013/116 vom 14. Mai 2014 E. 3.1).

Beim Begriff der Vorbaute handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff. Das 

vorliegend in Bezug auf die materiell-rechtlichen baupolizeilichen Vorschriften 

anwendbare BauG (vgl. E. 2 hiervor) enthält weder eine Definition noch Vorschriften zu 

Vorbauten. Allgemein sind darunter in den Luftraum hinausragende Gebäudeteile zu 

verstehen (Heer, a.a.O., Rz. 687). Sowohl die Umschreibung des Begriffs der 

Vorbauten, für welche privilegierte Abstandsvorschriften gelten, als auch die Auslegung 

dazu fällt daher grundsätzlich in die Kompetenz des kommunalen Gesetzgebers. Erst 

mit Inkrafttreten des PBG erfolgte in Art. 76 PBG nunmehr eine Begriffsdefinition der 

Vorbaute, womit die Autonomie der Gemeinden in diesem Bereich neu eingeschränkt 

wird (Ch. Bernet, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], N 54 zu Art. 73-89 PBG).

7.2.2. 

In der Wohnzone 2 gilt gemäss Art. 6 BauR ein kleiner Grenzabstand von 4 m und ein 

grosser Grenzabstand von 8 m. Der Strassenabstand zu Gemeindestrassen beträgt 3 

m (Art. 12 Abs. 1 BauR). Gemäss Art. 16 BauR sind Vorbauten Bauteile, die über die 

Fassade hinausragen, wie Balkone, Erker, Vordächer, Freitreppen usw., nicht aber 

Treppenhäuser und Laubengänge (Abs. 1). Gegenüber benachbarten Grundstücken 

oder Strassen dürfen Vorbauten auf höchstens 1.50 m Tiefe und (soweit es sich nicht 

um Dachvorsprünge/Vordächer handelt) höchstens auf 50 % der Fassadenlänge in den 

Grenz- oder Strassenabstand hineinragen (Abs. 2).

7.2.3. 

Der rechtskräftig bewilligte Neubau des Mehrfamilienhauses auf Grundstück Nr. 0000_ 

gemäss Baubewilligung vom 24. Oktober 2016 weist bei einer Fassadenlänge von 

26.66 m an der Nordwestfassade zwei über zwei Stockwerke durchgehende gemauerte 

Bauteile auf, die eine Höhe von 6.40 m und eine Breite von 5.90 m aufweisen und 1.50 

m in den Grenzabstand zu Grundstück Nr. 0002_ (4 m) hineinragen. An der 

Südostfassade ist bei einer Fassadenlänge von 26.66 m ein Bauteil geplant, das sich 

durchgehend gemauert über zwei Geschosse und eine Höhe von 6.40 m erstreckt, eine 

Breite von 7.62 m aufweist und bis zu 1.50 m in den Strassenabstand (3 m) zur 

Gmeindstrasse hineinragt. Auf den drei gemauerten vorspringenden Bauteilen befindet 

sich im Dachgeschoss je ein Balkon. An der nordöstlichen Ecke des Gebäudes ist im 

(erhöhten) Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss je ein Balkon vorgesehen. Die beiden 

Balkone ragen teilweise in die Grenzabstände zu Grundstück Nr. 0003_ und zur D.__-

strasse hinein. Der Lichtraum zum gestalteten Terrain beträgt bei sämtlichen 

7.3. 

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 14/18

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hinausragenden Bauteilen mindestens 0.90 m.    

Die nunmehr anbegehrte (zweite) Projektänderung sieht eine Tieferlegung des Niveaus 

des Unter-, Erd- und 1. Obergeschosses um 0.40 m vor bei gleichzeitiger Beibehaltung 

der Gebäude- und Firsthöhe. Das Dachgeschoss erhöht sich dadurch entsprechend 

um 0.40 m. Die zwei hinausragenden Bauteile an der Nordwestfassade bleiben in ihren 

Ausmassen bis auf die Niveauverschiebung um – 0.40 m unverändert; indessen ist die 

Fenstereinteilung zufolge Änderung der Raumunterteilung neu. Auf dem nördlichen der 

zwei hinausragenden Bauteile fällt im Dachgeschoss der Balkon weg. Der 

hinausragende Bauteil an der Südostfassade erfährt ebenfalls eine Niveauverschiebung 

um – 0.40 m und eine neue Fenstereinteilung. Ferner wird er auf 12.44 m verbreitert 

und verläuft neu parallel zur D.___strasse. Im Gegenzug werden die Balkone in der 

Nordostecke im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss aufgehoben. Der Lichtraum zum 

gestalteten Terrain beträgt bei sämtlichen hinausragenden Bauteilen neu zwischen 0.50 

m und 0.70 m, wie sich aus dem Plan "Projektänderung Fassaden MST 1: 100" ergibt 

(act. 10.1/8-2022/4). Auch gemäss der Ansicht Nordostfassade liegt keine Abstützung 

vor. Was die Beschwerdeführer für eine Abstützung halten, ist eine Mauer zwecks 

Absturzsicherung, die sich mehr als 8 m vom hinausragenden Bauteil entfernt befindet. 

Aufgrund ihrer räumlich in Erscheinung tretenden Veränderungen (Tieferlegung, 

Verbreiterung) gegenüber dem rechtskräftig bewilligten Bauprojekt, sind die 

hinausragenden Bauteile Streitgegenstand im vorliegenden Verfahren.

 7.4. 

Nach Art. 16 Abs. 1 BauR gelten Bauteile, die über die Fassade hinausragen, als 

Vorbauten. Die Vorbauten geniessen die Abstandsprivilegien von Art. 16 Abs. 2 BauR, 

wenn sie ohne Abstützung über die Fassade in den Luftraum ragen. Als Beispiele 

werden in Art. 16 Abs. 1 BauR Balkone, Erker, Vordächer, Freitreppen usw. genannt, 

nicht aber Treppenhäuser und Laubengänge. Die Erwähnung von Erkern impliziert, 

dass auch wärmegedämmte Gebäudevorsprünge unter die Bestimmung der Vorbaute 

fallen und abstandsprivilegiert sind. Die Dimension der zulässigen Vorbauten ist in der 

Breite auf die Hälfte der Fassadenlänge beschränkt.           

Der Begriff der Fassade ist weder im BauG noch im PBG definiert. Auch das BauR 

selbst enthält keine entsprechende Definition. Nach Praxis der Vorinstanz gelten als 

Gebäudefassaden von Wohnbauten die tragenden, im Regelfall bis auf die 

Fensteröffnungen geschlossenen und Witterungsschutz bietenden 

7.4.1. 

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 15/18

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Gebäudeabschlüsse, wie die Aussenwände und das Dach, die zusätzlich auch die 

energetisch erforderliche Isolation nach aussen aufweisen (BDE 2020 Nr. 6). Da auch 

wärmegedämmte, der Wohnnutzung dienende Bauteile, namentlich Erker, zu den 

Vorbauten zählen, kann in Art. 16 Abs. 1 BauR mit dem Begriff der Fassade, im 

Verhältnis zu welcher sich die Qualifikation der Vorbaute überhaupt erst ergibt, 

unabhängig von der Wärmedämmung im bautechnischen Sinn nur die zum 

hinausragenden Bauteil zurückversetzte Fassadenflucht gemeint sein. Das 

entscheidende Element für das Vorliegen einer Vorbaute nach Art. 16 BauR ist somit 

das Hinausragen eines Bauteils in den Luftraum (Vorspringen, ohne durchgehende 

Verbindung zum Terrain; vgl. dazu auch VerwGE B 2022/161 vom 16. März 2023 E. 

2.4.1).   

Art. 16 BauR enthält sodann keine Beschränkung hinsichtlich der zulässigen Lage und 

Höhe, namentlich dahingehend, dass Vorbauten im Erdgeschoss nicht zulässig wären 

und sich nicht über mehrere Geschosse erstrecken dürften, sondern nur auf einem 

Geschoss zulässig wären. Gerade für Balkone oder Freitreppen wäre dies im Gegenteil 

geradezu sinnwidrig. Auch aus den beispielhaften Skizzen zu Art. 16 im BauR, wo zwar 

nur ein Erker, aber auch nur ein Balkon abgebildet ist, lässt sich solches nicht ableiten, 

zumal die Beispielskizzen nicht Teil des Gesetzestextes und damit der verbindlichen 

Rechtsgrundlage sind. Eine Bestimmung wie Art. 75 Abs. 3 Satz 2 des 

Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG/GR), wonach der 

vorspringende Gebäudeteil, sofern er nach aussen eine Wand bildet, als Teil der 

Umfassungswand und somit der Fassade gilt, weshalb das Verwaltungsgericht 

Graubünden wie auch das Bundesgericht einen Erker, der sich über zwei Geschosse 

erstreckte und nach aussen als eine Wand in Erscheinung trat, nicht als 

abstandsprivilegiert erachteten (vgl. BGer 1C_648/2017 vom 31. Mai 2018 E. 2), enthält 

Art. 16 Abs. 1 BauR nicht. Ebenso geht aus Art. 16 Abs. 1 BauR nicht hervor, dass zum 

Terrain ein Mindestabstand einzuhalten, die Längen von Vorbauten über mehrere 

Geschosse hinweg mit Blick auf die maximal zulässige Länge zusammenzuzählen oder 

Vorbauten nur an einer Fassade eines Gebäudes zulässig wären.

7.4.2. 

Während der Begriff der Vorbaute im BauG nicht vorkommt, erwähnt Art. 78 Abs. 2 lit. 

a BauG Anbauten als Tatbestände, welche einer Baubewilligung bedürfen. Als 

Anbauten gelten nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung an das 

Hauptgebäude angebaute untergeordnete Bauten. Massgebende Kriterien für die 

Unterordnung sind insbesondere die architektonische Gestaltung, die optische und/

7.4.3. 

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 16/18

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oder funktionale Unterordnung, die konstruktive Trennung und die funktionale 

Eigenständigkeit. Anbauten lehnen sich an die Fassade eines Hauptgebäudes an, sind 

von diesem aber durch eine Innenwand getrennt. Sie müssen deutlich als Anbau 

erkennbar sein und beseitigt werden können, ohne dass das Hauptgebäude konstruktiv 

verändert werden muss (VerwGE B 2013/122 vom 19. August 2014 E. 2.2; JuMi 2014/

III Nr. 4). Nach Art. 15 Abs. 1 BauR sind Anbauten Bauteile an Hauptbauten mit einer 

Grundfläche von maximal 50 m , die höchstens 3.50 m Gebäudehöhe und höchstens 5 

m Firsthöhe aufweisen. Zwischen Haupt- und Anbauten muss eine konstruktive 

Trennung sowie eine optische und funktionale Unterordnung bestehen. Art. 15 BauR 

entspricht damit den Kriterien gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung für 

eine Anbaute.     

Dass es sich bei den streitgegenständlichen Bauteilen nicht um Anbauten im Sinne 

dieser Bestimmung handelt, ist offensichtlich und wird von den Beschwerdeführern 

auch nicht behauptet. Sie machen aber geltend, die Vorbaute müsse sich gleich wie 

eine Anbaute der Hauptbaute optisch und funktional unterordnen. Aus dem Umstand, 

dass die Voraussetzungen der konstruktiven Trennung sowie optischen und 

funktionalen Unterordnung für die Anbaute in Art. 15 Abs. 1 BauR ausdrücklich 

genannt werden, während in Art. 16 BauR zur Vorbaute nichts Derartiges aufgeführt 

wird, geht der klare Wille des Gesetzgebers hervor, für Vorbauten weder eine 

konstruktive Trennung noch eine optische oder funktionale Unterordnung zu verlangen, 

ansonsten beide Bestimmungen gleich oder ähnlich formuliert worden wären. Eine 

Vorbaute muss somit weder konstruktiv von der Hauptbaute getrennt noch optisch 

oder funktional untergeordnet sein. Ihr (Grössen-)Verhältnis zur Hauptbaute definiert 

sich ausschliesslich über den zulässigen Anteil an der Fassadenlänge. Sobald die 

Vorbaute das im Baureglement definierte Längenmass überschreitet und damit auch 

Nachbarliegenschaften stärker tangiert, muss sie den regulären, für die Hauptbaute 

geltenden Grenzabstand vollständig einhalten und fällt für die 

Grenzabstandsprivilegierung ausser Betracht. Da dieser Anteil gemäss Art. 16 Abs. 2 

BauR 50 % beträgt, kann bereits definitionsgemäss nicht von einer eigentlichen 

Unterordnung gesprochen werden. Eine kantonale Rechtsprechung, wonach die für die 

Zulässigkeit einer Anbaute entwickelten Kriterien auch für (altrechtliche) Vorbauten 

gelten würden, existiert nicht und wäre wohl angesichts der Autonomie der Gemeinden 

im Bereich (altrechtlicher) Vorbauten auch kaum zulässig. Die von den 

Beschwerdeführern zitierte Lehrmeinung im Kommentar zum PBG, wonach bezüglich 

Vorbauten an die bisherige Rechtsprechung zur Anbaute angeknüpft werden könne, 

ändert daran nichts. Einerseits bezieht sie sich auf die neu geschaffene kantonale 

2

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 17/18

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8. Kosten

Bestimmung zu Vorbauten in Art. 76 PBG, welche vorliegend noch keine Anwendung 

findet. Anderseits erscheint die Auffassung angesichts der Definitionen von Anbaute 

und Vorbaute in Art. 75 und 76 PBG, die beide keine Unterordnung erwähnen, fraglich. 

Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat (act. 2, E. 5.5.2), lag dem Entscheid 

B 2022/161 vom 16. März 2023 sodann ein anderer Sachverhalt und eine andere 

baureglementarische Bestimmung zur Vorbaute zugrunde, die eine zulässige Länge für 

Vorbauten von weniger als einem Drittel der Fassadenlänge vorsah. Zudem war in 

jenem Fall die Qualifikation als Vorbaute nicht umstritten und bezog sich die Erwägung, 

wonach die Verkleidung der Abstützung der Vorbaute auf dem Terrain nicht derart in 

Erscheinung treten dürfe, dass der Charakter der Vorbaute als im Vergleich zur 

Hauptbaute untergeordnetes Bauteil nicht mehr erkennbar sei (vgl. E. 2.4.2), auf das 

Freischweben des Bauteils über dem Terrain als entscheidendes Merkmal der 

Vorbaute.

Zusammenfassend steht somit fest, dass die Beschwerdebeteiligte in Ausübung ihrer 

Gemeindeautonomie die Regelbauvorschriften hinsichtlich der Vorbauten in Art. 16 

BauR gesetzgeberisch dergestalt festgelegt (und vorliegend auch so gehandhabt) hat, 

dass Unterschreitungen von Grenz- und Strassenabständen um 1.50 m für 

wärmegedämmte, mehrstöckige, über das Terrain hinausragende Vorbauten auf einer 

Länge von maximal der Hälfte der Fassaden zulässig sind. Von einer Umgehung der 

Grenzabstände kann daher nicht gesprochen werden. Die drei Vorbauten erfüllen die 

Voraussetzungen von Art. 16 BauR. Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführer 

sind sie nicht auf dem Terrain abgestützt, sondern ragen um 0.50 bis 0.70 m darüber 

hinaus, wie sich insbesondere aus den Ansichten der Fassaden ergibt 

(act. 10.1/8-2022/4). Die maximal zulässige Länge von 50 % ist mit 12.44 m von 26.66 

m (Südostfassade) und 11.80 m von 26.66 m (Nordwestfassade) erfüllt. Die 

Grenzabstandsprivilegierung für die streitgegenständlichen Vorbauten entspricht damit 

den gesetzlichen Vorgaben.

7.5. 

Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf 

einzutreten ist. Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens zulasten der Beschwerdeführer (Art. 95 Abs. 1 VRP). 

Angemessen erscheint eine Entscheidgebühr von CHF 2'500 (Art. 7 Ziff. 222 der 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der geleistete Kostenvorschuss von CHF 

2'500 ist zu verrechnen.

8.1. 

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 18/18

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die Beschwerdeführer bezahlen die amtlichen Kosten von CHF 2'500, unter 

Verrechnung mit dem Kostenvorschuss in gleicher Höhe.

3.

Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

 

Bei diesem Verfahrensausgang ist den Beschwerdeführern keine ausseramtliche 

Entschädigung zuzusprechen (Art. 98 in Verbindung mit Art. 98  VRP).

8.2. 

bis

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 12.06.2024
	Bau- und Umweltrecht, Gültigkeit der Baubewilligung, Vorbauten. Art. 148 und 151 PBG. Als Bestimmungen des formellen Baurechts sind Art. 148 und Art. 151 PBG zur Gültigkeit der Baubewilligung auf alle Baubewilligungen anwendbar, die am 1. Oktober 2017 (Inkrafttreten des PBG) noch andauerten. Neu tritt bei Einstellung der Bauarbeiten keine Verwirkung mehr ein, sondern die Baubehörde kann die Baubewilligung ganz oder teilweise widerrufen (E. 4.3). Bei der Festlegung der Regelbauvorschriften kommt der Gemeinde Autonomie zu, wobei sie von den im Baugesetz festgelegten Definitionen (Gebäudehöhe, Ausnützungsziffer usw.) nicht abweichen darf. Ist die Gemeinde in einem Sachbereich zu autonomer Rechtsetzung befugt, geniesst sie grundsätzlich auch in der Auslegung ihres eigenen Rechts Autonomie. Im Gegensatz zum PBG enthält das BauG keine Vorschriften zu Vorbauten. Sowohl die Umschreibung des Begriffs der Vorbauten, als auch die Auslegung dazu fällt daher unter der Geltung des BauG in die Kompetenz des kommunalen Gesetzgebers (E. 7.2). Auslegung des Begriffs der Vorbaute anhand des kommunalen Baureglements (Verwaltungsgericht, B 2023/176).

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		2026-01-28T05:17:59+0100
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