# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** beb5a237-7e92-5b4c-9924-d12666552b84
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-08-22
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 22.08.1996 80.1996.129
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1996-129_1996-08-22.html

## Full Text

Incarto n.

  80.96.00129

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi Il segretario

  

 

statuendo
sul ricorso del 28 giugno 1996

 

in
materia di:                 IMVI

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________ & __________ __________, __________ __________,  

  rappr.
  da: __________ __________ __________, __________ __________ __________
  __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   L’ 8 aprile 1994 la
__________ __________ e la __________ __________, comproprietarie al 43% risp.
al 57% della PPP __________ vendevano a __________.__________. Decorato la
quota di 8 millesimi della part. n. __________ RFD di __________ al prezzo di
fr. 235’000.--.

                                         L’ Ufficio dei registri di
Lugano, autorità di tassazione in materia di imposta sul maggior valore
immobiliare, notificava alle venditrici la tassazione IMVI, deducendo dal rispettivo
prezzo di vendita calcolato proporzionalmente alla quota di comproprietà il
relativo valore di acquisto maggiorato del 5% come pure migliorie per complessivi
fr. 104’446.-- e altre spese, segnatamente una provvigione di complessivi fr.
12’926.-- (cfr. decisioni su reclamo dell’ 8 settembre 1995).

 

 

                                   2.   La __________
__________ e la __________ __________ presentavano ricorso alla Divisione delle
contribuzioni chiedendo la deduzione di diverse spese sostenute in vista della
vendita dell’appartamento, segnatamente delle spese per la sostituzione della
moquette con un parquet scelto dall’acquirente, per la tinteggiatura
dell’appartamento con colori scelti dall’acquirente, per la revisione degli
apparecchi del bagno e delle prese elettriche, per la revisione delle porte e
delle finestre, per la riparazione del pavimento della cucina e per la pulizia,
per complessivi fr. 15’014,15.

                                         La Divisione delle
contribuzioni respingeva il ricorso con decisione del 29 maggio 1996,
argomentando che tutte le spese sopportate in vista della vendita sono da
considerare per la loro natura spese di manutenzione e non di miglioria,
indipendentemente dall’influenza che possono aver avuto sul prezzo di vendita.

 

 

                                   3.   Con il presente,
tempestivo ricorso le venditrici, sempre assistite dalla __________ __________
__________, ripropongono in questa sede la richiesta di dedurre le spese
effettuate per favorire la vendita dell’appartamento, argomentando che si tratta
di spese necessarie a presentare e a vendere l’appartamento a un certo prezzo e
non di semplici spese di manutenzione.

                                         La Divisione delle
contribuzioni propone invece la reiezione del ricorso.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Lo Stato preleva
un'imposta sul maggior valore immobiliare (IMVI) che colpisce l'incremento di
valore o il guadagno realizzato nelle alienazioni di fondi (cfr. art. 1 LIMVI).

                                         Soggiacciono tra l'altro
all'imposizione le alienazioni di fondi di cui l'alienante è proprietario da
oltre cinque anni, se il valore dell'alienazione supera il valore ufficiale di
stima aumentato del 5 % (art. 2 cpv. 1 lett. a LIMVI) e le alienazioni di fondi
di cui l'alienante è proprietario da non più di cinque anni, se il valore
dell'alienazione supera il valore determinato nella precedente contrattazione
aumentato del 5 % (art. 2 cpv. 1 lett. a LIMVI). Oggetto dell'IMVI è pertanto
la differenza di valore determinata conformemente ai suddetti disposti (art. 5
cpv. 1 lett. a, b LIMVI), ritenuto che anche l'alienante proprietario del fondo
da oltre cinque anni può scegliere di essere imposto, in applicazione dell' art.
5 cpv. 1 lett. b LIMVI, sulla differenza tra il valore della precedente
contrattazione e il valore d'acquisto (cfr. art. 5 cpv. 2 LIMVI).

 

                                         4.2.

                                         Dall'imponibile sono
dedotte le spese di costruzione o, in genere, quelle di miglioria che hanno
aumentato il valore del fondo alienato (art. 9 cpv. 1 LIMVI).

                                         Si tratta di una norma che
trova riscontro in molte altre leggi cantonali riguardanti i tributi reali (Objektsteuern),
mediante la quale il legislatore cantonale ha circoscritto le deduzioni
unicamente alle spese che incrementano in modo durevole il valore dell'immobile,
ad esclusione di ogni altra spesa (RDAT II-1992 p. 295; RDAT
I-1993 p. 356; ASA 33 p. 174; ASA 37 p. 395 ss.; ASA
41 p. 326 ss.; inoltre Rochat, L'imposition de la plus-value immobilière
en Suisse, Losanna, 1953, p. 87; Frey, Die Steuerlast auf dem Grundbesitz,
S. Gallo, 1959, p. 186; Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne
in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 223; Nekola, Besteuerung des Grundeigentums
im Privatvermögen in der Schweiz, Diessenhofen 1983, p. 134; Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, p. 265).

                                         Le migliorie consistono
perlopiù in «Aufwendungen für Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde
Verbesserungen für Grundstücke, die zu ihrer Werterhöhung geführt haben» (Nekola,
op. cit., p. 135; Höhn, Steuerrecht, Berna 1981, p. 310).

 

                                         4.3.

                                         Non è invece ammessa la
deduzione delle spese di manutenzione, che sono prese in considerazione nel
quadro della legge tributaria. La LT prevede infatti la deduzione dai proventi
della sostanza privata delle spese effettive di manutenzione, di gestione e di
amministrazione (art. 30 cpv. 1 LT). Analogamente la legge federale ammette la
deduzione dal reddito lordo delle spese di manutenzione di fondi e fabbricati
durante il periodo di computo (art. 22 cpv. 1 lett. e DIFD).

                                         Sono considerate spese di
manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano
lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività, così come altre
spese causate dal possesso e dall’uso normale del immobile (Rep.
1989 p. 239; RTT 1983 p. 106: CDT n. 262 del 28
agosto 1986 in re R.T.; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario
ticinese, Lugano 1977, p. 66; Guhl, op. cit., p. 232/233; Rochat,
op. cit., p. 89). 

 

                                         4.4.

                                         La distinzione tra spese
di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente
praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o
ripristinare il valore dell'immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa
vi sono spese volute per incrementare il valore dell'immobile che servono in
parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese
effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione
e in parte carattere di miglioria.

                                         Per ovviare a queste
difficoltà la prassi dell'Amministrazione Cantonale delle Contribuzioni (ACC)
suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa
in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non
deducibile (cfr. Circolare Amministrazione cantonale delle contribuzioni n.
__________/__________ dell' 8 settembre 1992; inoltre Circolare Divisione cantonale
delle contribuzioni n. __________ del 1° dicembre 1994).

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Va subito rilevato, con
riferimento a quanto sostenuto nel ricorso, che la natura di una determinata
spesa, se di miglioria o di manutenzione, non dipende, per quanto sin qui
detto, dal fatto che essa serva o meno a favorire la vendita dell’immobile,
quanto piuttosto dalla sua intrinseca natura, se cioè inidonea a incrementarne
durevolmente il valore o meno. La ripercussione di determinati lavori sul
prezzo di vendita non è quindi criterio idoneo a distinguere le spese di
miglioria da quelle di manutenzione, poiché renderebbe di fatto inoperante la
distinzione.

 

                                         5.2.

                                         Ciò detto, appare di primo
acchito che numerose delle spese, di cui viene chiesta la deduzione, sono
manifestamente spese di manutenzione, che possono trovare considerazione
unicamente nell’ambito dell’imposta ordinaria sul reddito quali spese di manutenzione
deducibili. Tali sono:

                                         -  le
opere di pittura, anche se con colori scelti dall’acquirente, e di sostituzione
di vetri eseguite dall’impresa __________ __________ e figli;

                                         -  la
riparazione del rivestimento della cucina da parte della __________ __________
__________;

                                         -  la
sostituzione di manopole del bagno e del sedile del gabinetto da parte della
__________ __________;

                                         -  il
controllo delle prese della luce e del telefono, ecc. da parte della __________
& __________;

                                         -  il
controllo generale eseguito dalla ditta __________;

                                         -  la
sostituzione del frigorifero da parte della ditta __________.

                                         Va di contro parzialmente
ammessa la deduzione delle spese per la posa di un parquet in legno in
sostituzione della moquette. La citata Circolare dell'amministrazione prevede
infatti la deduzione nella misura di un terzo quale spesa di miglioria dei costi
per la sostituzione di un vecchio pavimento con uno di qualità superiore, come
nel presente caso. La fattura della ditta __________ di fr. 3’653,50 va quindi
ammessa in deduzione nella misura di fr. 1'218.--. Di riflesso va pure ammessa
in deduzione parte della fattura per la direzione lavori di fr. 4'700.-- e,
meglio, proporzionalmente all'insieme dei lavori di manutenzione e miglioria
effettuati, vale a dire nella misura dell' 8,1%, pari a fr. 381.--.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art.
20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è parzialmente
accolto.

                                         §      Di
conseguenza, la decisione della Divisione cantonale delle contribuzioni del 29
maggio 1996 è riformata nel senso che le migliorie concesse in deduzione sono
elevate di complessivi fr. 1'599.--, da ripartire proporzionalmente tra i
comproprietari

                                         §§    Gli
atti del procedimento sono pertanto retrocessi all'Autorità fiscale per l'emissione
di nuovi conteggi.

 

                                   2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è definitivo
(art. 184 cpv. 3 LT 1976).

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: