# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** df5208fb-57c7-5f2c-b91f-c665e4d72af9
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-08
**Language:** de
**Title:** Ausnützungstransfer über Gestaltungsplangebietsgrenzen hinaus. Zulässiges Mass der Ausnützungsübertragung.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0059/2020
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_i_nr._0059-2020_vom_8._mai_2020.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
1. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE I Nr. 

R1L.2019.00031 
0059/2020 

Entscheid vom 8. Mai 2020 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Christian Hurter, Baurichter 
Claude Reinhardt, Gerichtsschreiber Christoph Forster     

in Sachen 

Rekurrent 

H.-R. Z. […] 

gegen 

Rekursgegnerinnen 

1.  Baubehörde X […] 
2.  B. AG […] 

Nr. 2 vertreten durch […]  

betreffend 

Beschluss des Ausschusses Bau und Planung vom 23. Oktober 2019; Bau-
bewilligung für Umbau und Aufstockung eines Wohnhauses […]  
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 23. Oktober 2019 erteilte die Baubehörde X der B. AG 

die baurechtliche Bewilligung für Umbau und Aufstockung eines Wohnhau-

ses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der B.-Strasse 1 in X. 

B. 

Gegen  diesen  Entscheid  erhob  H.-R.  Z.  mit  Eingabe  vom  13. November 

2019  rechtzeitig  Rekurs  beim  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und 

beantragte die Aufhebung des Entscheides.  

C. 

Mit  Verfügung  vom  14. November  2019  wurde  vom  Rekurseingang  Vor-

merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Mit  Eingabe  vom  4. Dezember  2019  beantragte  die  Vorinstanz  die  Abwei-

sung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei.  

Die  private  Rekursgegnerin  beantragte  mit  Eingabe  vom  16. Dezember 

2019 ebenfalls die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei; 

dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MwSt. zulasten des Re-

kurrenten.  

E. 

Der Rekurrent verzichtete stillschweigend auf die Erstattung einer Replik.  

F. 

Am 11. März 2020 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein 

der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

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Es kommt in Betracht: 

1. 

Der Rekurrent ist Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 2, welches im Os-

ten  und  im  Norden  unmittelbar  an  die  Bauparzelle  anstösst.  Er  macht  mit 

seinem Rekurs eine ungenügende Eingliederung des Bauvorhabens in die 

bestehende  bauliche  Umgebung  zufolge  übermässiger  Ausnützungsüber-

tragung geltend. Aufgrund der engen räumlichen Beziehung und der vorge-

brachten  Rügen  ist  er  zur  Rekurserhebung  im  Sinne  von  § 338a  des  Pla-

nungs- und Baugesetzes (PBG) legitimiert. Da die übrigen Prozessvoraus-

setzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

2. 

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 ist der Wohnzone W4 0,8 gemäss Bau- und 

Zonenordnung der Stadt X (BZO) zugewiesen und mit einem fünfgeschos-

sigen  Mehrfamilienhaus  überstellt.  Das  Bauvorhaben  sieht  unter  anderem 

vor, das bestehende Gebäude mit einem Vollgeschoss und einer Attika zu 

erweitern. Mangels Ausnützungsreserven auf der Bauparzelle sollen hierzu 
268,8 m2 bauliche Ausnützung vom Grundstück Kat.-Nr. 3, d.h. von einem 
Drittgrundstück, beansprucht werden.  

3.1. 

Der Rekurrent wendet gegen das Bauvorhaben ein, dass die vorgesehene 

Ausnützungsübertragung  zu  einem  Baukörper  führe,  der  den  Rahmen  der 

zonengemässen,  durch  Bauvorschriften  und  Parzellenordnung  geprägten 
Überbauungsstruktur sprenge. Bei einer Parzellenfläche von 659 m2 wären 
bei  der  geltenden  Ausnützungsziffer  von  0,8  grundsätzlich  eine  Bruttoge-
schossfläche  von  527,2 m2  zulässig.  Durch  die  Ausnützungsübertragung 
von  268,8 m2  erhöhe  sich  die  mögliche  Bruttogeschossfläche  auf  796 m2, 
was einer Erhöhung um 50 % entspreche. Die begrenzte Möglichkeit einer 

Ausnützungsübertragung  für  Arealüberbauungen  gemäss  BZO  gelte  als 

Hinweis,  was  vorliegend  als  angemessen  betrachtet  werden  dürfe.  Das 

Bauvorhaben  sei  völlig  überproportioniert  und  sprenge  den  Rahmen  der 

festgelegten Nutzungsordnung  und Zonenstruktur. Es sei kein  städtebauli-

ches  Konzept  erkennbar,  wenn  die  Stadt  X  gleichzeitig  beabsichtige,  sein 

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Gebäude  unter  Schutz  zu  stellen  und  in  15 m  Distanz  die  Baubewilligung 

für ein derart mächtiges Wohnhaus erteile.  

3.2. 

Die  Vorinstanz  führt  vernehmlassungsweise  zusammengefasst  aus,  dass 

sich  kein  bestimmtes  Mass  für  eine  zulässige  Ausnützungsübertragung 

festlegen lasse. Vielmehr sei im Einzelfall zu prüfen, ob sich die zugelasse-

ne bauliche Dichte mit § 238 PBG vertrage. Durch das sechsgeschossige, 

nach  Westen  zurückgestaffelte  Siegerprojekt  "A."  über  die  alte  und  neue 

B.-Strasse und über den G.-Platz hinweg entstehe ein grosszügiger Raum, 

der den Stadtpark bis zum K.-Areal und zur Alterseinrichtung Ba.-Strasse 1 

hin erweitere. In diesen Rahmen lägen die kleinmassstäblichen Bauten der 

ehemaligen  ländlichen  Ensembles  B.-Strasse 1,  2,  3  (drei  Vielzweckbau-

ernhäuser  mit  ihren  Nebenbauten)  und  4,  5,  6  (Ensemble  "S.").  Sie  seien 

zweigeschossig und teilweise mit mächtigen Satteldächern ausgebildet. Die 

Verbreiterung  der  B.-Strasse  in  den  1970er-Jahren  habe  die  ursprünglich 

bestehenden räumlichen Beziehungen zwischen den beiden ländlichen En-

sembles zerstört und isoliere die Bauten nördlich der B.-Strasse vom histo-

rischen Dorfkern. Durch die Umgestaltung der alten B.-Strasse werde dies 

nun  geheilt.  Das  auf  dem  Baugrundstück  bestehende  Gebäude  sei  ca. 

1930 erstellt worden und bediene sich eines städtischen Gebäudetyps, der 

von  der  vorstädtischen  Bebauung  an  der  Z.-Strasse  bekannt  sei  (z.B.  Z.-

Strasse 1 bis 5), hier aber bruchstückhaft bleibe und keine Fortsetzung fin-

de.  Das  Gebäude  wirke  eher  als  "Fehler  im  Gewebe".  Bei  einer  allfälligen 

Erweiterung sei darauf zu achten, dass das Gebäude nicht noch mächtiger 

wirke. Dies könne über eine sorgfältige Gliederung und Materialisierung er-

reicht  werden.  Die  Aufstockung  gliedere  den  Baukörper  in  einen  dreige-

schossigen  Sockel  und  eine  zweigeschossige  "Haube",  welche  mit  dem 

mächtigen  Satteldach  des  inventarisierten  Bauernhauses  B.-Strasse 3 
durchaus  einen  Bezug  eingehen  könne.  Durch  diese  Unterteilung  würden 

die  fünf  Geschosse  optisch  gebrochen.  Eine  leicht  wirkende  Materialisie-

rung  sei  zu  bevorzugen,  von  einer  muralen  Erscheinung  sei  abzusehen. 

Durch  die  Verlegung  der  B.-Strasse  könne  der  Stadtpark  nach  Norden 

massiv  erweitert  werden.  Die  inventarisierten  Bauernhäuser  im  Zentrum, 

welche sich im Umfeld des Gebäudes B.-Strasse 4 befänden, würden Teil 

der  grünen  Mitte bzw.  des Stadtparks  werden.  Das  Provokationsverfahren 

sei  eingeleitet  worden.  Der  Bericht  der  Kantonalen  Denkmalpflege  sowie 

der  Unterschutzstellungs-  bzw.  Entlassungsentscheid  stünden  noch  aus. 

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Die Baute B.-Strasse 4, welche schon vor dem geplanten Umbau eine mar-

kante  Erscheinung  dargestellt  habe,  solle  das  westliche  Eingangstor  zum 

erwähnten  Zentrumspark  bilden.  Als  eigenständiger  Aufbau  spiegle  der 

Gebäudekubus  Elemente  der  umliegenden  Bauten  (B.-Strasse,  Ba.-

Strasse)  und  fasse  den  G.-Platz  auf  der  Südseite  ein.  Klar  strukturierte 

Fassaden  führten  zu  einem  eleganten,  neuen  und  trotzdem  verbundenen 

Element.  Der  Baukörper  trete  eher  wuchtig  in  Erscheinung,  schütze 

dadurch  aber  die  feingliedrigen  Bauernhäuser  im  Zentrum.  Die  geplante 

Aufstockung wirke als eigenständiger Aufbau in keiner Weise überproporti-

oniert. Die Baute fasse den G.-Platz auf der Südseite ein und bilde zusam-

men  mit  dem  geplanten  Altersheim  das  Eingangstor  zum  Stadtplatz.  Die 

Ausnützungsübertragung  führe  im  vorliegenden  Fall  nicht  dazu,  dass  der 

Zweck der Nutzungsziffer illusorisch werde oder eine unerwünschte, § 238 

PBG verletzende Konzentrierung der Bausubstanz entstehe. Auch das ge-

plante  Bauprojekt  füge  sich  –  trotz  relativ  hoher  Nutzungsübertragung  – 

rechtsgenügend  in  die  bauliche  Umgebung  ein.  Auch  im  Hinblick  auf  das 

verdichtete Bauen sowie mit Blick auf die Ziele und Grundsätze des Raum-

planungsgesetzes (RPG) würden solche Aufstockungen an grosser Bedeu-

tung gewinnen. In Bezug auf den baulichen Charakter des betroffenen Ge-

biets regle sich dies durch die "Einfassung" des G.-Platzes und die Torwir-

kung zum Stadtpark.  

3.3. 

Die private Rekursgegnerin führt vernehmlassungsweise zusammengefasst 

aus, dass der Ausnützungstransfer rechtlich zulässig sei, zumal sich beide 

Parzellen  in  der  Wohnzone  W4  befinden  und  aneinandergrenzen  würden. 

Die Vorinstanz habe eine umfassende ästhetische Würdigung des Bauvor-

habens vorgenommen und einerseits geprüft, ob sich die Baute selbst be-

friedigend einordne, und andererseits, ob sich die Baute befriedigend in die 
Umgebung einordne, was sie beides insbesondere aufgrund der Lage des 

Baukörpers  bejaht  habe.  Schliesslich  habe  die  Vorinstanz  sinngemäss 

festgestellt,  dass  die  inventarisierten  Bauernhäuser  im  Zentrum  durch  die 

geplante Aufstockung des Gebäudes B.-Strasse 4 nicht beeinträchtigt wür-

den.  Aus  den  Begriffen  "wuchtig"  und  "mächtig"  lasse  sich  nicht  ableiten, 

dass sich der Baukörper nicht befriedigend einordne. Durch eine gute Fas-

sadengestaltung,  wie  sie  die  Fassadenpläne  vorsehen  würden,  und  durch 

eine leicht wirkende Materialisierung, wie sie die Vorinstanz verlangt habe, 

werde  die  befriedigende  Einordnung  ohne  weiteres  erreicht.  Weiter  werde 

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die Grundfläche des Standortgebäudes durch die Aufstockung nicht verän-

dert.  Auch  höhenmässig  erfahre  die  bestehende  Baute  keine  wesentliche 

Änderung. Sodann befinde sich das Gebäude im Winkel zwischen der alten 

und  neuen  B.-Strasse,  sodass  es  nur  im  Osten  an  eine  mit  einer  Baute 

überstellten  Parzelle  angrenze.  An  dieser  zwischen  zwei  Strassen  einge-

klemmten  Parzelle  ordnet  sich  auch  eine  markante  Baute  ohne  weiteres 

befriedigend  ein  und  bilde  –  wie  die  Vorinstanz  zu  Recht  erwogen  habe – 

das westliche Eingangstor zum erwähnten Zentrumspark.  

4.1. 

Gemäss  § 254  Abs. 1  PBG  gibt  die  Ausnützungsziffer  das  Verhältnis  der 

anrechenbaren  Fläche  zur  massgeblichen  Grundfläche  wieder.  Letztere 

bildet nach § 259 Abs. 1 PBG die von der Baueingabe erfasste Fläche der 

baulich  noch  nicht  ausgenützten  Grundstücke  oder  Grundstückteile  der 

Bauzone. Aus dieser Bestimmung leiten Lehre und Praxis ab, dass Ausnüt-

zungsverschiebungen  zwischen  verschiedenen,  der  nämlichen  Bauzone 

zugehörigen Parzellen grundsätzlich zulässig sind. Vorauszusetzen hierfür 

ist allerdings, dass auf dem belasteten Grundstück eine entsprechende Re-

serve vorhanden ist, was mit dem Baugesuch nachgewiesen werden muss. 

Dabei  muss  es  sich  um  Flächen  handeln,  die  der  Ausnützung  zugänglich 

sind  (Christoph  Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas  Wipf/Daniel  Kunz,  Zürcher 

Planungs-  und  Baurecht,  6. Aufl.,  Wädenswil 2019,  Bd. 2,  S. 929).  Er-

schliessungsanlagen,  die  auf  übergeordneten  Festlegungen  beruhen,  d.h. 

ihre Grundlage in kommunalen (oder auch kantonalen) Verkehrsplänen ha-

ben  sowie  Verkehrsflächen,  die  in  einem  Quartierplan  festgelegt  werden, 

gehören  von  vornherein  nicht  zu  den  nutzungsplanerisch  festgelegten 

Bauzonen; sie können schon von ihrer Funktion her nicht ausgenützt wer-

den und damit auch nicht Teil der massgeblichen Grundfläche im Sinn von 
§ 259 Abs. 1 PBG bilden (VB.2003.00084, E. 2a, in BEZ 2003 Nr. 46).  

4.2. 

Die  Bauparzelle  verfügt  erwähntermassen  nicht  über  eine  für  das  strittige 

Bauvorhaben notwendige Ausnützungsreserve. Mit Blick auf die rekurrenti-

schen  Äusserungen  anlässlich  des  Augenscheins  ist  vorab  festzuhalten, 

dass in der Baubewilligung tatsächlich von einem Erwerb von zusätzlicher 

Grundstücksfläche und nicht von einem Ausnützungstransfer die Rede ist. 

Aus  den  Baugesuchsunterlagen,  insbesondere  aus  dem  Katasterplan, 

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ergibt sich ein solcher Landerwerb indessen nicht. Vielmehr kann aus dem 

Zusammenhang ohne Weiteres geschlossen werden, dass für das Bauvor-

haben  eine  Beanspruchung  von  Ausnützungsreserve  eines  Drittgrund-

stücks  vorgesehen  ist,  womit  rechtsdogmatisch  eine  Ausnützungsübertra-

gung zur Diskussion steht (s. dazu Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, Zü-

rich 1986, S. 80). Da der angefochtene Entscheid ohnehin aufzuheben ist, 

erübrigen sich weitere Ausführungen hierzu.  

Als  Drittgrundstück,  von  welchem  allfällige  Ausnützungsreserven  für  das 

Bauvorhaben beansprucht werden sollen, soll die im Eigentum der Stadt X 

stehende  Parzelle  Kat.-Nr. 3  ("G.")  herangezogen  werden.  Der  überwie-

gende  Teil  dieses  Grundstücks  (d.h.  der  nordwestliche  Bereich)  wird  vom 

Perimeter des Gestaltungsplans "X W." (Baubereich G) erfasst. Der südöst-

liche, davon nicht erfasste Bereich wird grossmehrheitlich von der (neuen) 

B.-Strasse  und  dem  (neuen)  Trassee  des  2er-Trams  ("Limmattalbahn") 

samt einer Haltestelle beansprucht. Lediglich ein kleiner Spickel im Südos-

ten,  welcher  direkt  an  das  Baugrundstück  angrenzt,  liegt  weder  innerhalb 

des  Gestaltungsplangebiets  noch  wird  er  von  den  genannten  Verkehrsflä-

chen  beansprucht.  Auf  dem  nordwestlichen,  zum  Gestaltungsplangebiet 

gehörenden  Parzellenteil  liegt  sodann  ein  Teil  der  Wendeschlaufe  der 

Tramlinie und offenbar ebenfalls eine Haltestelle. Zwischen diesem Teil der 

Wendeschlaufe und der B.-Strasse sowie der Haltestelle im Süden befindet 

sich  ein  öffentlicher  Platz.  Die  entsprechenden  Einträge,  d.h.  für  die  B.-

Strasse  sowie  die  Tramlinie,  finden  sich  im  Regionalen  Verkehrsrichtplan 

Limmattal vom 4. Oktober 2017. Dies hat nach dem einleitend Dargelegten 

zur  Folge,  dass  die  von  der  B.-Strasse  und  vom  Tramtrassee  (inklusive 

Haltestelle  und  Wendeschlaufe)  beanspruchten  Flächen  auf  dem  Grund-

stück Kat.-Nr. 3 von vornherein nicht ausgenützt werden können und hierzu 

damit auch nicht einem Drittgrundstück zur Verfügung gestellt werden dür-
fen.  Diese  Flächen  fallen  für  die  vorgesehene  Ausnützungsübertragung 

damit ausser Ansatz.  

4.3.  

Zu  klären  bleibt,  wie  es  sich  diesbezüglich  mit  dem  Teil  des  Grundstücks 

Kat.-Nr. 3  verhält,  welcher  vom  Gestaltungsplanperimeter  erfasst  wird.  Es 

stellt sich die Frage, ob eine Ausnützungsübertragung zugunsten von Dritt-
grundstücken ausserhalb eines Gestaltungsplangebiets statthaft ist.  

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Die Zulässigkeit von Ausnützungsübertragungen von einer bestimmten Zo-

ne  auf  eine  andere  Zone  mit  abweichenden  Nutzungsvorschriften  hat  das 

Bundesgericht  in  ständiger  Rechtsprechung  verneint.  Es  begründet  dies 

damit, dass eine interzonale Ausnützungsanrechnung zur Folge hätte, dass 

für das Gebiet längs der Zonengrenze verschiedene Nutzungsziffern gelten 

würden  und  damit  Bauten  mit  unterschiedlicher  Ausnützung  des  Bodens 

entstünden, was nicht dem Sinn des Gesetzes entsprechen könne. Es wür-

de zudem bedeuten,  dass die vom  Zonenplan festgelegten Zonengrenzen 

missachtet und durch gewöhnliche Verwaltungsverfügung die vom kommu-

nalen  Gesetzgeber  beschlossene  Unterteilung  des  Baugebiets  verändert 

würden (BGr 1P.256/2006 vom 18. Juli 2006, E. 2.5, mit Hinweisen).  

Fraglich  ist,  ob  diese  unerwünschten  Folgen  auch  bei  einer  gestaltungs-

planübergreifenden  Ausnützungsübertragung  eintreten  und  dieser  Fall  da-

mit insofern einer interzonalen Ausnützungsanrechnung gleichzusetzen ist. 

Hierzu  ist  vorab  festzuhalten,  dass  ein  Gestaltungsplan  ein  Sondernut-

zungsplan  ist,  der  eine  städtebaulich,  architektonisch  und  wohnhygienisch 

einwandfreie  Überbauung  anstrebt.  Zu  diesem  Zweck  stellt  er  für  ein  be-

stimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung auf, welche von den allgemeinen 

Festlegungen der Bau- und Zonenordnung abweicht und diese überlagert. 

So  werden  mit  Gestaltungsplänen  für  bestimmt  umgrenzte  Gebiete  Zahl, 

Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung 

der Bauten bindend festgelegt; dabei darf von den Bestimmungen über die 

Regelbauweise  und  von  den  kantonalen  Mindestabständen  abgewichen 

werden  (§ 83  Abs. 1  PBG).  Anders  als  bei  Arealüberbauungen  und  Son-

derbauvorschriften  sind  die  Grundeigentümer  im  Perimeter  eines  Gestal-

tungsplans an dessen Festlegungen gebunden. Die Grundordnung wird al-

so  ersetzt,  womit  nur  noch  gestaltungsplankonform  gebaut  werden  darf 

(vgl.  zum  Ganzen  Walter  Haller/Peter  Karlen,  Raumplanungs-,  Bau-  und 
Umweltrecht, Bd. I, 3. Aufl., Zürich 1999, Rz. 317 ff.).  

Wird die Grundordnung im Anwendungsbereich eines Gestaltungsplans er-

setzt, treten die genannten unerwünschten Folgen einer interzonalen Aus-

nützungsübertragung  bei  einer  gestaltungsplanübergreifenden  Ausnüt-

zungsübertragung  zumindest  dann  ebenfalls  ein,  wenn  die  konkreten  Ge-

staltungsplanvorschriften  zur  Grundordnung  abweichende  Ausnützungs-

vorgaben  enthalten.  Auch  in  diesem  Fall  entstünden  Bauten  mit  unter-

schiedlicher Ausnützung des Bodens auf einer bestimmten Zone zugewie-

senen  Grundstücken  entlang  der  Gestaltungsplangebietsgrenzen.  Zumin-

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dest  im  Falle  eines  öffentlichen  Gestaltungsplans,  welcher  von  der  Ge-

meindelegislative  erlassen  wird  (vgl.  § 88  PBG),  würden  zudem  auch  in 

diesem  Fall  die  festgelegten  Gebietsabgrenzungen  missachtet  und  durch 

gewöhnliche Verwaltungsverfügung die vom kommunalen Gesetzgeber be-

schlossene Unterteilung des Baugebiets insoweit verändert.  

Ob von gleicher oder unterschiedlicher "Zonenzugehörigkeit" bei Grundstü-

cken  innerhalb  und  solchen  ausserhalb  eines  Gestaltungsplangebiets  ge-

sprochen werden kann, hängt damit wie angedeutet davon ab, ob die konk-

ret  anwendbaren  Gestaltungsplanvorschriften  zur  Grundordnung  abwei-

chende  Ausnützungsvorgaben  enthalten.  Den  vorliegend  massgebenden 

Vorschriften  zum  Gestaltungsplan  "X  W."  ist  zu  entnehmen,  dass  sowohl 

innerhalb  des  Baubereichs  G,  welchem  das  Grundstück  Kat.-Nr. 3  zuge-

wiesen  ist,  als  auch  auf  dieser  Parzelle  selbst  eine  erheblich  höhere  Aus-

nützung  erlaubt  ist  als  in  der  Wohnzone  W4  mit  einer  Ausnützungsziffer 

von  0,8.  So  ist  im  Baubereich  G  eine  anrechenbare  Geschossfläche  von 
13'090 m2  gestattet  (Art. 7  Abs. 2  der  Gestaltungsplanvorschriften  [GPV]); 
dies  bei  einer  Gesamtfläche  von  ca.  13'500 m2  (anhand  des  Messwerk-
zeugs für Flächen im GIS-Browser gemessen). Sodann ist auf der Parzelle 
Kat.-Nr. 3  eine  anrechenbare  Geschossfläche  von  2'864 m2  gemäss  An-
hang 1  GPV  bei  einer  Gesamtfläche  von  ca.  2'900 m2  (ebenfalls  gemäss 
GIS-Browser) erlaubt. Daraus resultiert eine Ausnützungsziffer von mindes-

tens ca. 0,97 und mithin ca. eine mindestens 17 % höhere Ausnützung als 

in der Wohnzone W4 0,8. Zwischen dem Gestaltungsplangebiet bzw. dem 

Baubereich  G  und  dem  Grundstück  Kat.-Nr. 3  und  der  Wohnzone  W4  0,8 

besteht  damit  ein  nicht  unerheblicher  Unterschied  in  Bezug  auf  die  vom 

kommunalen Gesetzgeber gewollte  bauliche Dichte.  Dies  führt  dazu,  dass 

eine  gestaltungsplanübergreifende  Ausnützungsübertragung  entsprechend 

der  erwähnten  Rechtsprechung  aufgrund  der  damit  einhergehenden  uner-
wünschten Folgen im vorliegenden konkreten Fall nicht statthaft ist.  

4.4. 

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass weder die von den B.-Strasse und 

dem Tramtrassee inklusive der Haltestelle beanspruchten Flächen auf dem 

Grundstück  Kat.-Nr. 3  noch  Flächen  desjenigen  Parzellenteils  dieses 

Grundstücks,  welcher  dem  Gestaltungsplangebiet  zugewiesen  ist,  zwecks 
Ausnutzung  auf  das  Baugrundstück  übertragen  werden  können.  Die  im 

südöstlichen Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 3 verbleibende Fläche von rund 
200 m2,  welche  weder  als  Verkehrsfläche  beansprucht  noch  vom  Gestal-

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tungsplanperimeter  erfasst  wird,  und  damit  grundsätzlich  für  eine  Ausnüt-

zungsübertragung in Betracht fiele, erweist sich als zu gering für das Bau-

vorhaben. Mithin verfügt dieses nicht über die notwendige Ausnützungsre-

serve, womit es sich als nicht rechtskonform erweist. Der Rekurs ist damit 

in Aufhebung des angefochtenen Entscheids gutzuheissen.  

Bemerkungshalber  ist  darauf  hinzuweisen,  dass  die  im  Entscheid  vom 

5. März  2018  genannte  flächenmässige  Aufteilung  der  Parzelle  Kat.-Nr. 3, 

womit eine erste Tranche der Ausnützungsübertragung durch den Stadtrat 

genehmigt  wurde,  nicht  dem  Gestaltungsplan  (Situationsplan  1:1000)  ent-

spricht.  Wie  es  sich  damit  verhält,  kann  bei  diesem  Ergebnis  indes  offen-

bleiben. Denn auch die darin erwähnte "Restfläche" im vorstehend genann-

ten  grundsätzlich  ausnutzbaren  südöstlichen  Teil  des  Grundstücks  Kat.-
Nr. 3  im  Umfang  von  239 m2  (Grundfläche)  würden  für  das  Bauvorhaben 
nicht ausreichen. Schliesslich ist festzuhalten, dass der Umstand, dass die 

"Veräusserung der Ausnützung" bereits mit separaten Verfügungen erfolg-

te, am vorliegenden Ergebnis nichts zu ändern vermag. Baurechtliche Re-

levanz  erlangt  die  Ausnützungsübertragung  erst  mit  der  Bewilligung  des 

Projekts,  das  auf  die  zusätzlichen  Ausnützungsreserven  angewiesen  ist, 

und  lediglich  im  dafür  benötigten  Umfang.  Eine  Vorab-Veräusserung  von 

Ausnützung  führt  mithin  keinen  öffentlich-rechtlicher  wirksamen  Ausnüt-

zungstransfer  herbei  (BGr 1C_57/2019  vom  19. Dezem-ber  2019,  E. 3.3.; 

Christoph  Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas  Wipf/Daniel  Kunz,  Zürcher  Pla-

nungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 2, S. 932 f.).  

5.1. 

Der Vollständigkeit halber ist im Folgenden auch zur grundsätzlichen Frage 

der  Zulässigkeit  einer  Ausnützungsübertragung  im  vorliegend  geplanten 
Ausmass  Stellung  zu  nehmen.  Eine  quantitative  Begrenzung  für  Ausnüt-

zungsverschiebungen kennt das Planungs- und Baugesetz zwar nicht. Eine 

Einschränkung kann sich dagegen insofern ergeben, als die Ausnützungs-

übertragung  nicht  zu  einer  § 238  Abs. 1  PBG  verletzenden  Konzentration 

der Bausubstanz führen darf. Eine allgemein geltende quantitative Grenze 

für Ausnützungsverschiebungen lässt sich jedoch auch daraus nicht herlei-

ten. Ihre Grenze finden diese deshalb primär an der Einhaltung der übrigen 
Baupolizei- und Zonenvorschriften. Die Ausnützungsziffer gewährleistet ge-

rade nicht eine einheitliche Überbauung einer Zone mit gleich grossen Bau-

ten, sondern kann nur erreichen, dass in der Bauzone gesamthaft gesehen 

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Seite 10 

 
 
eine gewisse Baudichte nicht überschritten wird. Um jedoch den Vorgaben 

von § 238 Abs. 1 PBG, wonach Bauten "im ganzen und in ihren einzelnen 

Teilen" so zu gestalten sind, dass sie sich befriedigend in ihre bauliche und 

landschaftliche  Umgebung  einordnen,  gerecht  zu  werden,  ist  im  Einzelfall 

zu  prüfen,  ob  die  Ausnützungsübertragung  zu  Baukörpern  führt,  welche 

den Rahmen der zonengemässen, durch Bauvorschriften und Parzellenan-

ordnung  geprägten  Überbauungsstruktur  sprengen  und  sich  deshalb  nicht 

mehr  befriedigend  in  die  bauliche  Umgebung  einordnen  (VB.2016.00676 

vom 11. April 2017, E. 4.2. f., mit Hinweisen, in BEZ 2017 Nr. 12).  

Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto-

nalen  Rechts  als  Ausfluss  der  Gemeindeautonomie  eine  besondere  Ent-

scheidungs-  und  Ermessensfreiheit  zukommt,  überprüft  das  Baurekursge-

richt entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der kommunale 

Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, 

so  hat  ihn  die  Rekursinstanz  zu  respektieren.  Die  Rekursinstanz  darf  nur 

dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum über-

schreitet,  indem  sie  sich  von  unsachlichen,  dem  Zweck  der  in  Frage  ste-

henden  Regelung  fremden  Erwägungen  leiten  lässt  oder  allgemeine 

Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der Ver-

hältnismässigkeit,  verletzt.  Dabei  darf  sich  die  Rekursinstanz  jedoch  nicht 

auf  eine  blosse  Willkürprüfung  beschränken,  vielmehr  muss  die  Eingriffs-

schwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6., mit Hinweisen). 

Ob  eine  Bestimmung  des  kantonalen  Rechts  den  Gemeinden  einen  auto-

nomen Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln 

(Marco  Donatsch,  in:  Kommentar  zum  Verwaltungsrechtspflegegesetz 

[VRG], 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 62). Nach ständiger Pra-

xis  der  kantonalen  Instanzen  betrifft  dies  insbesondere  § 238  PBG,  ferner 

aber  auch  etwa  § 71  PBG  betreffend  die  bauliche  Gestaltung  und  Einord-

nung  von  Arealüberbauungen,  § 237  PBG  betreffend  die  Beurteilung  der 

Verkehrssicherheit einer Zufahrt und § 357 Abs. 1 PBG betreffend die Be-

urteilung  zulässiger  Änderungen  an  vorschriftswidrigen  Bauten  (Donatsch, 

§ 20 Rz. 72).  

5.2. 
Die massgebliche Grundfläche des Baugrundstücks beträgt 659 m2. Bei ei-
ner  Ausnützungsziffer  von  0,8  wäre  hierauf  demnach  grundsätzlich  die 
Realisierung von 527,2 m2 Geschossfläche möglich. Die anrechenbare Ge-

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schossfläche des Bauvorhabens soll indes 792,50 m2 betragen. Die hierfür 
auf  dem  Baugrundstück  fehlende  Ausnutzungsreserve  von  265,30 m2  soll 
wie erwähnt vom Grundstück Kat.-Nr. 3 beansprucht werden. Damit würde 

auf  dem  Baugrundstück  eine  Ausnützungsziffer  von  rund  1,2  resultieren 

und die anrechenbare Geschossfläche würde um rund 50 % höher sein als 

die gemäss BZO grundsätzlich erlaubte. Es resultiert mithin eine erhebliche 

Abweichung von der vom kommunalen Gesetzgeber festgelegten baulichen 

Dichte. Entscheidend ist im Sinne der verwaltungsgerichtlichen Rechtspre-

chung jedoch, ob sich das projektierte Mehrfamilienhaus mit dem erhöhten 

Volumen  so in  die  bauliche  und  landschaftliche Umgebung einpasst,  dass 

trotz  dieser  Abweichung  vom  grundsätzlich  Erlaubten  eine  befriedigende 

Gesamtwirkung erreicht wird.  

Das Baugrundstück weist eine besondere Lage auf. Es liegt zwischen dem 

alten Strassenverlauf der B.-Strasse im Süden und deren neuen Verlauf im 

nördlichen Bereich, wo sich auch der erwähnte unlängst neu gestaltete G.-

Platz  in  der  Mitte  der  Wendeschlaufe  der  2er-Tramlinie  befindet.  Nördlich 

des  neuen  Strassenverlaufs  der  B.-Strasse  ist  die  Umgebung  urban  ge-

prägt. Sie weist eine relativ dichte Bebauung auf. Dies widerspiegelt sich in 

den  mehrgeschossigen,  grossvolumigen  Gebäudekörpern.  Deren  Bausub-

stanz  ist  grossmehrheitlich  neu  bzw.  erneuert  und  die  Architektursprache 

formal und modern gehalten. Das Gebiet auf der Südseite des neuen Ver-

laufs  der  B.-Strasse  ist  demgegenüber  ungleich  lockerer  bebaut.  Es  wird 

von kleinmassstäblichen älteren Bauten geprägt; so durch die Gruppe von 
Vielzweckbauernhäusern B.-Strasse 1, 2, 3 nördlich des alten Strassenver-
laufs der B.-Strasse sowie durch das zum historischen Dorfkern gehörende 

(und der Kernzone zugewiesene) Ensemble "S." B.-Strasse 6, 7 und 8 mit 
dem  Stadtpark  südlich  des  alten  Verlaufs  der  B.-Strasse  (s.  zum  Ganzen 
die Fotodokumentation zum Augenschein, Prot. S. 6 ff., Fotos Nrn. 1 ff., an-
lässlich  welchem  das  Bauvorhaben  zwar  nicht  ausgesteckt  war  [s.  Prot. 

S. 3],  sich  dieses  aufgrund  der  aus  den  Baugesuchsplänen  ersichtlichen 

Proportionen sowie dem Verhältnis zwischen alt und neu in Bezug auf sei-

ne Wirkung auf die Umgebung gleichwohl beurteilen liess).  

5.3. 

Durch  die  Verbreiterung  der  B.-Strasse  in  ihrem  alten  Verlauf  südlich  des 
Baugrundstücks  in  den  1970er-Jahren  sind  die  ursprünglich  bestehenden 

räumlichen Beziehungen zwischen den beiden ländlichen Ensembles nörd-

lich und südlich der B.-Strasse gemäss Vorinstanz zerstört und die Bauten 

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nördlich davon vom historischen Dorfkern im Süden isoliert worden. Durch 

die Umgestaltung der alten B.-Strasse werde dies nun aber geheilt. Die Vo-

rinstanz ist damit der Auffassung, dass die nördlich des alten Verlaufs der 

B.-Strasse  situierten  Vielzweckbauernhäuser  B.-Strasse 1,  2,  3  städtebau-

lich  zu  den  südlich  davon  situierten  Gebäuden  der  Kernzone  samt  dem 

Stadtpark  gehören.  Dem  kann  angesichts  der  vorstehend  beschriebenen 

Bebauungsstruktur  mit  dem  urbanen  Gebiet  im  Norden  und  dem  alten 

Dorfkern im Süden zugestimmt werden. Umso mehr kann vor diesem Hin-

tergrund  indes  nicht  nachvollzogen  werden,  inwiefern  sich  das  Bauvorha-

ben  in  nächster  Nähe  zu  den  Gebäudeensembles,  welches  eine  massive 

Aufstockung vorsieht, befriedigend einordnen soll.  

Das  Standortgebäude  selbst  ist  aufgrund  der  trennenden  Wirkung  der 

(neuen)  B.-Strasse  im  Norden  ebenfalls  als  zum  südlichen Gebiet  gehörig 

zu betrachten, wenn auch – wie die Vorinstanz mit Recht festhält – dieses 

als "Fehler im Gewebe" erscheint und mithin schon jetzt nicht recht zu den 

bäuerlich bzw. ländlich geprägten kleinmassstäblicheren Gebäuden passen 

möchte.  Dieser  Umstand  stellt  aber  keinen  Grund  dar,  um  unter  massiver 

Erhöhung der Ausnützung einen voluminösen Baukörper in der konkret ge-

planten Art und Gestalt zu schaffen, welcher einen Bezug zur bestehenden 

baulichen  Umgebung  –  zu  welcher  er  selbst  nach  der  Vorinstanz  städte-

baulich  als  zugehörig  betrachtet  wird  –  ebenfalls  vermissen  lässt.  Zwar 

mindert  der  alte  Verlauf  der  B.-Strasse  den  Ensemblecharakter  der  ge-

nannten älteren Bauten in der Nachbarschaft des Bauvorhabens erheblich 

herab. Indes führt die Vorinstanz selbst aus, dass infolge Verlegung der B.-

Strasse der Stadtpark nach Norden massiv erweitert werden könne und die 

inventarisierten Bauernhäuser im Zentrum, welche sich im Umfeld des Ge-

bäudes  B.-Strasse 4  befänden,  Teil  der  grünen  Mitte  bzw.  des  Stadtparks 

werden sollen. Mit anderen Worten soll der dörfliche Charakter im Bereich 
der  Vielzweckbauernhäuser  beim  alten  Verlauf  der  B.-Strasse  wiederher-

gestellt werden.  

Ein  Gestaltungswille,  der  auf  diesen  Umstand  sowie  auf  die  Gebäudeen-

sembles  Bezug  nimmt,  ist  beim  Bauvorhaben  indes  nicht  erkennbar.  Die 

Aufstockung  verleiht  dem  Gebäude  ein  Übergewicht  und  wirkt  im  Kontext 

zu  den  kleinmassstäblichen  Bauten  allzu  mächtig.  Daran  vermag  ange-

sichts des entstehenden  Volumens  die  Gliederung  des  Gebäudes  und  die 

von  der  Vorinstanz  angesprochene  unterschiedliche  Materialisierung  von 

Altbestand  und  Erweiterung  nichts  zu  ändern.  Nicht  entscheidend  ist  so-

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dann, dass die Gesamthöhe des Standortgebäudes mit dem strittigen Pro-

jekt  im  Vergleich  zum  heutigen  Zustand  nur  wenig  zunehmen  würde.  Das 

bestehende  Gebäude  erscheint  mit  dem  heutigen  Walmdach  weitaus  zu-

rückhaltender  als  mit  der  geplanten,  fassadenbündigen  Aufstockung.  Die 

massive Aufstockung lässt sich auch damit nicht begründen, dass das be-

nachbarte  rekurrentische  Gebäude  B.-Strasse 3  selbst  ein  mächtiges  Sat-

teldach  aufweist,  zumal  dessen  Trauflinie  erheblich  tiefer  liegt  und  dieses 

damit nicht besonders voluminös in Erscheinung tritt (s. dazu insbesondere 

Prot. S. 9, Foto Nr. 7). Demgegenüber spricht selbst die Vorinstanz von ei-

ner  wuchtigen  Erscheinung  des  Bauvorhabens.  Wenn  die  Vorinstanz  zu-

dem  gleichzeitig  ausführt,  dass  dieses  die  feingliedrigen  Bauernhäuser  im 

Zentrum schütze, ist dies nicht nachvollziehbar. Ein Schutz dieser Gebäude 

durch  das  Bauvorhaben  erscheint  illusorisch,  da  die  zu  schützenden  Ge-

bäude durch das Bauvorhaben  selbst  optisch  erdrückt werden.  Soweit  die 

Vorinstanz  damit  die  Auffassung  vertritt,  das  Bauvorhaben  erfülle  die  An-

forderungen gemäss § 238 Abs. 2 PBG, kann dem daher nicht gefolgt wer-

den. Vielmehr vermag das Bauvorhaben nach dem Gesagten nicht einmal 

die Anforderungen der befriedigenden Einordnung und Gestaltung gemäss 

§ 238  Abs. 1  PBG  zu  erfüllen.  Es  ist  damit  eine  gegen  diese  Bestimmung 

verstossende  Konzentrierung  von  Bausubstanz  festzustellen.  Der  vo-

rinstanzliche Entscheid wäre mithin auch aus diesem Grund nicht vertretbar 

und auch deshalb aufzuheben.  

6. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Vorinstanz und der priva-

ten Rekursgegnerin je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 VRG).  

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-
tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

Abs. 2  GebV  VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Re-

kursinstanz  ein  grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kom-
mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).  

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'000.-- festzusetzen. 

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Den  Rekursgegnerinnen  steht  bei  diesem  Ausgang  des  Verfahrens  von 

vornherein keine Umtriebsentschädigung zu. 

[…] 

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