# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 55f0ba9e-5aed-5c47-806d-32127b1ef692
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-07-22
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 22.07.1997 16.1996.149
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_005_16-1996-149_1997-07-22.html

## Full Text

Incarto n.

  16.96.00149

  	
  Lugano

  22 luglio 1997/kc

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di
  cassazione civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Chiesa, presidente, 

  Cocchi e Giani

  

 

	
  segretaria:

  	
  Petralli, vicecancelliera

  

 

 

 

sedente
per giudicare il ricorso per cassazione 9 dicembre 1996 presentato da

 

 

	
   

   

  	
  __________

  (patr.
  dallo studio legale __________)

   

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

 

la
sentenza 15 novembre 1996 del Segretario assessore della Pretura della
giurisdizione di Mendrisio sud nella causa a procedura speciale in materia di
contratto di locazione promossa con istanza 29 ottobre 1993
nei confronti di

 

 

	
   

  	
  __________

  (rappr.
  dall’__________)

   

  

 

 

con
la quale l’istante ha chiesto il pagamento di fr. 7’285.80 oltre accessori a
titolo di risarcimento danni, domanda che il primo giudice ha accolto
limitatamente a fr. 2’488.20 oltre interessi,

 

 

letti
ed esaminati gli atti

considerato

 

 

in
fatto e in diritto:

 

 

                                   1.   Il
22 giugno 1985 __________ e __________ hanno sottoscritto un contratto di locazione
avente per oggetto lo stabile denominato “__________” a __________ di proprietà
del secondo (doc. B).

                                         Il
rapporto di locazione si è concluso il 30 novembre 1992, data per la quale
l’ente locato è stato liberato.

                                         Il
4 dicembre 1992, alla presenza delle parti, è stato allestito il verbale di
riconsegna ad opera del giudice di pace supplente del circolo di Balerna (doc.
E).

                                         Sulla
base di questo documento che ha accertato un generale stato di sporcizia e
incuria all’interno e all’esterno dello stabile, e dopo aver adito senza
successo il competente ufficio di conciliazione in materia di locazione, con
istanza 29 ottobre 1993 __________ ha convenuto in giudizio __________ al fine
di ottenere il pagamento di fr. 7’285.80, pari alle spese necessarie alla
risistemazione dell’ente locato. Trattasi in particolare: dei costi di pulizia
della casa (fr. 2’750.-, doc. G), delle spese per il ripristino del locali (fr.
2’099.80, doc. I), di quelle per la sistemazione del giardino (fr. 1’886.-,
doc. H) e di fr. 550.- per i danni cagionati ad alcuni mobili che si trovavano
nell’ente locato. Il convenuto si è opposto alla pretesa avversaria contestando
di doversi assumere costi di ripristino e sistemazione di una casa e un giardino
che al momento in cui gli sono stati consegnati non si presentavo in uno stato
migliore rispetto a quello accertato alla fine della locazione, e che in ogni
caso considera eccessivi e ai quali oppone in compensazione un proprio credito
di fr. 262.- per un eccedenza di gasolio da lui acquistato.

 

                                   2.   Con
sentenza 15 novembre 1996 il Segretario assessore della Pretura della giurisdizione
di Mendrisio sud, accertato lo stato generale di incuria e sporcizia presente
all’interno e all’esterno dello stabile locato così come risulta dal verbale di
constatazione danni allestito dal giudice di pace supplente, ritenuta tardiva
la contestazione dell’inquilino secondo la quale identica situazione si
presentava all’inizio della locazione, ha accolto parzialmente l’istanza. Il
primo giudice ha  riconosciuto all’istante le spese per la sistemazione del
giardino (fr. 1’886.-) e quelle per la rimozione della tappezzeria (fr. 602.20)
mentre non ha riconosciuto, in quanto non comprovato, l’importo di fr. 550.-
per il danneggiamento dei mobili, e fr. 2’750.- preventivati per la pulizia
interna dell’ente locato non avendo l’istante proceduto all’intervento.

 

                                   3.   Con
il presente tempestivo ricorso __________ è insorto contro il predetto giudizio
chiedendone l’annullamento sulla base dei titoli di cassazione di cui alle
lettere e) e g ) dell’art. 327 CPC. Il ricorrente rimprovera al primo giudice
di non aver tenuto conto delle prove allegate a sostegno delle spese di
pulizia, e ciò senza motivarlo nella sentenza. Egli si duole in particolare del
fatto che il segretario assessore ha ignorato una prova ammessa (il preventivo
doc. G) ciò che equivale al rifiuto immotivato della stessa: da qui la lesione
del diritto della parte di essere sentita. Considera inoltre inammissibile il
mancato intervento d’ufficio del giudice, tanto più a dipendenza del tipo di
procedura applicabile, dettata dall’art. 274d cpv. 3 CO.

 

                                         Con
osservazioni 20 gennaio 1997 la controparte postula la reiezione del gravame.

 

                                   4.   Giusta
l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del pretore o del giudice di pace può essere
annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale
o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa
o di prove.

                                         Per
costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando
viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o
quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e
dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere
definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o
riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella
circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile;
è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come
insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta
da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 122 III 130 consid.
2a con rinvii; 122 I 61 consid. 3a).

 

                                   5.   Secondo
l’art. 267 cpv. 1 CO il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante
da un uso conforme al contratto: egli non risponde dell’eventuale
deterioramento e del consumo derivante dall’uso della cosa secondo contratto
mentre è responsabile per i danni arrecati intenzionalmente o per negligenza,
oppure derivanti dall’uso improprio dell’ente locato (Higi, Commentario zurighese,
1995, n. 79 e 85 segg. ad art. 267 CO).

                                         Controversa
nella concreta fattispecie è soltanto la questione relativa al mancato riconoscimento
all’istante delle spese esposte per la pulizia dell’ente locato. A comprova di
questo danno, quantificato in fr. 2’750.-, l’istante ha prodotto il preventivo
16 gennaio 1993 allestito dall’impresa di pulizia _________ (doc. G).

                                         Contrariamente
a quanto preteso dal ricorrente, il primo giudice non ha ignorato la prova, ma
l’ha semplicemente ritenuta inconcludente per il fatto che al preventivo non ha
fatto seguito l’esecuzione dei lavori corrispondenti. Simile conclusione non
configura evidentemente il titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. e CPC
invocato dall’insorgente: è scorretto infatti pretendere che una prova valutata
irrilevante equivalga a una prova rifiutata. La prova documentale in esame è
stata regolarmente assunta nel processo; la censura può quindi  essere rivolta
unicamente alla pretesa manifesta difformità del giudizio dalle risultanze
dell’istruttoria: il richiamo all’art. 327 lett. e CPC non può quindi essere
condiviso.

 

                                   6.   Per
gli stessi motivi è infondata la censura ricorsuale circa il mancato
accertamento d’ufficio dell’ammontare del danno da parte del giudice giusta l’art.
42 cpv. 2 CO.

                                         A
questo proposito va rilevato che l’art. 274d cpv. 3 CO, richiamato dal
ricorrente a sostegno del proprio gravame,  impone all’autorità di
conciliazione e al giudice di accertare d’ufficio i fatti e di apprezzare
liberamente le prove; in quest’ambito la stessa norma impone alle parti di coaudiuvare
l’autorità presentandole tutti i documenti per la valutazione del caso. Questo
precetto di diritto federale trova parziale riscontro nel nuovo art. 407 CPC
secondo il quale il giudice stabilisce d’ufficio i fatti. Per costante prassi
l’accertamento d’ufficio dei fatti comporta per il giudice la possibilità di
tenere conto, oltre alle allegazioni delle parti, di altri fatti determinanti,
di procedere a indagini proprie, diverse da quelle proposte dalle parti, nonché
di assumere agli atti elementi probatori anche all’infuori delle strette regole
procedurali (Cocchi, Aspetti procedurali del nuovo diritto di locazione
in quaderno 6, Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi,
pag. 76). Si tratta tuttavia unicamente di facoltà riservate al giudice
affinché sia in grado di agire nel processo con ampi poteri, senza correre il
rischio di censure di tipo formale; non si tratta invece di obblighi: in
generale si può affermare che non vi è possibilità per l’istanza superiore di
censurare l’operato del giudice di prime cure quando questi non abbia fatto
ricorso pieno ai propri poteri. L’accertamento d’ufficio dei fatti non deve comunque
rendere le parti semplici spettatori nel procedimento, in altre parole l’art. 8
CC mantiene tutta la sua portata nel senso che la parte cui incombe l’onere
della prova non può appellarsi all’art. 407 CPC e attendersi che sia il giudice
a dover accertare d’ufficio fatti che secondo il diritto materiale spettava
alla stessa provare. 

                                         Nel
caso concreto il ricorrente, in prima sede, ha semplicemente ritenuto
sufficiente la produzione del preventivo per provare il danno connesso con le
pulizie dell’immobile.

 

                                   7.   Non
può essere invece condiviso il parere del primo giudice sul valore probatorio
del preventivo. Pacifico lo stato della cosa laddove il verbale (doc. E) indica
che la sporcizia interessa soprattutto i pavimenti (macchie). Ora, per costante
giurisprudenza di questa Camera -ma anche della IICCA- un preventivo è sufficiente
per la determinazione del danno (cfr. II CCA 30 gennaio 1997 in re F./P.
e C; CCC 8 settembre 1995 in re A./M.). La conclusione impugnata è
quindi arbitraria poichè non si fonda su nessun altro motivo, come potrebbe
essere un insufficiente fedefacenza del documento prodotto o considerazioni
sulla natura degli interventi previsti, ecc.; il ricorso deve così essere
accolto, pur considerando l’ampio potere di apprezzamento delle prove riservato
al giudice dall’art.  90 CPC.

           

                                   8.
  Per quanto attiene alle tasse e spese di giustizia di prima sede, la maggiore
soccombenza della parte convenuta giustifica di porre a carico di quest’ultima
i 3/4 delle stesse, mentre la rimanenza rimane a carico dell’istante.

 

 

Per
i quali motivi,

richiamati
gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la LTG 

 

 

pronuncia:               I.   Il
ricorso per cassazione 9 dicembre 1996 di __________

                                         è
accolto.

                                         Di
conseguenza la sentenza 15 novembre 1996 del Segretario  assessore della
Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud è annullata e sostituita dal
seguente giudicato:

 

                                         1.
L’ istanza è accolta limitatamente a fr. 5’238.20 oltre interessi 

                                           
del 5% dal 16 gennaio 1993 su fr. 1’886.-

                                         2.
La tassa di giustizia, fissata in fr. 400.- e le spese, da    

                                            
anticipare come di rito, sono ripartite tra le parti in ragione di 

                                            
1/4 a carico di __________ e 3/4 a carico __________ 

                                            
al quale è pure fatto obbligo di rifondere all’istante fr. 280.- a 

                                            
titolo di ripetibili ridotte.

 

 

                                   II.   Le
spese del presente giudizio, consistenti in:

                                         a)
tassa di giustizia      fr. 250.-

                                         b)
spese                         fr.   50.-

                                                                                fr.
300.-

                                         già
anticipate dal ricorrente, vanno poste a carico di __________, con l’obbligo di
versare a __________ fr. 300.- a titolo di ripetibili di questa sede.

 

 

                                  III.   Intimazione
a:

                                         –
__________

                                         Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud

 

 

 

Per
la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           La
segretaria