# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9ba5ad5d-703c-5a01-ab19-8dbafe6f716d
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-11-28
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 28.11.2001 12.2001.104
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2001-104_2001-11-28.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2001.00104

  	
  Lugano

  28 novembre
  2001/dp

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La
  seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente 

  Chiesa e Rusca

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

 

sedente
per statuire in materia di locazione nella causa - inc. no. SF.2000.00208 della
Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 - e più precisamente sull'istanza di
sfratto 14 luglio 2000 promossa da

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr. dall'avv. __________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr. dall'avv. __________ 

   

  

 

nonché
sull'istanza di contestazione della disdetta introdotta il 23 giugno 2000
innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ (inc. no. 108/00) da 

 

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  dall'avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  dall'avv. __________

   

  

 

sulle
quali il Pretore si è pronunciato, con sentenza 3 luglio 2001, con cui ha
respinto l'istanza di contestazione della disdetta, e, in accoglimento
dell'istanza di sfratto, ha fatto ordine a __________ di liberare entro 10
giorni dall'intimazione di quel giudizio l'intero stabile sito sulla part. n.
__________RFD di __________, adibito ad uso commerciale, segnatamente a
__________ e __________, denominato __________

 

appellante
__________ con atto di appello 16 luglio 2001, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di ammettere l'istanza di contestazione della
disdetta e di respingere l'istanza di sfratto, protestando spese e ripetibili
di entrambe le sedi;

 

mentre la
controparte, con osservazioni 9 agosto 2001, postula la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;

 

richiamato
il decreto 19 luglio 2001 con cui il presidente di questa Camera ha concesso
all'appello l'effetto sospensivo richiesto;

 

letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

 

 

 

ritenuto

 

in
fatto:

 

                                          A.  Dal
1° maggio 1989 __________, di cui __________ e __________ erano azionisti in
ragione del 50% ciascuno, conduce in locazione lo stabile sito sulla part. n.
__________RFD di __________, adibito a __________ / __________ e denominato
__________, di proprietà di __________ (doc. B). Il 14 febbraio 1996 essa ha
provveduto a sublocare l'intero stabile a __________, concedendogli inoltre
l'uso delle attrezzature, impianti, mobilio e materiale di sua proprietà:
quest'ultimo contratto prevedeva il pagamento di una pigione iniziale di fr.
7'600.-- mensili (doc. C). 

 

 

                                          B.  L'11
luglio 1997 __________ è stata radiata d'ufficio dal registro di commercio in
virtù dell'art. 89 ORC (doc. E).

                                               Nel
frattempo, il 15 maggio 1996, a seguito del fallimento di __________
__________, a quel momento amministratore unico di __________, si era aggiudicato
ai pubblici incanti la particella in questione, con aggravio del contratto di
locazione (doc. D).

 

 

                                          C.  Il
10 aprile 2000 il nuovo proprietario, rilevando di essere subentrato alla
__________ nel contratto di sublocazione in forza di un accordo verbale con il
subconduttore, ha diffidato quest'ultimo ex art. 257d CO a pagare entro 30
giorni le pigioni e le spese accessorie arretrate per complessivi fr.
147'000.-- (doc. G). La somma in questione non essendo stata interamente soluta
nel termine assegnato, il 25 maggio 2000 egli gli ha significato la disdetta
straordinaria del contratto con effetto al 30 giugno 2000 (doc. H). Da qui la
presente causa.

 

 

                                          D.  Il
14 luglio 2000 __________ (in seguito: istante), osservando come l'ente locato
non fosse stato liberato alla scadenza del termine di disdetta, ha adito la
Pretura con un'istanza di sfratto. In precedenza, il 23 giugno 2000 __________
(in seguito: convenuto) aveva provveduto a contestare la disdetta avanti
all'Ufficio di conciliazione, evidenziando come in realtà tra le parti non vi
fosse alcuna relazione contrattuale diretta e men che meno un accordo su una
pigione di fr. 7'600.-- mensili, fermo restando inoltre che la pigione pretesa
dalla controparte era manifestamente eccessiva e con ciò abusiva. 

                                               In
applicazione dell'art. 274g CO la decisione su entrambe le istanze è stata devoluta
al giudice dello sfratto.

                                               

 

                                          E.  Con
il giudizio qui impugnato il Pretore ha innanzitutto accertato che dalla documentazione
agli atti risultava che le parti avevano inteso continuare nel contratto di
locazione già in essere tra __________ ed il convenuto e che con il subingresso
dell'istante la pigione dovuta, che in precedenza assommava a fr. 7'600.--
mensili, era rimasta invariata. Escluso che il convenuto potesse richiamarsi all'asserita
pigione abusiva, all'affermata malafede dell'istante nonché all'abuso di diritto
da parte di quest'ultimo, il giudice di prime cure, preso atto che l'istante
aveva correttamente fatto capo alla procedura di cui all'art. 257d CO, ha
pertanto concluso per la reiezione dell'istanza di contestazione della disdetta
e per il benfondato dell'istanza di sfratto.

 

 

                                          F.  Con
l'appello il convenuto chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di
accogliere l'istanza di contestazione della disdetta e con ciò di respingere
l'istanza di sfratto.

                                               L'appellante
ribadisce in sostanza le argomentazioni già sviluppate in prima sede:
innanzitutto censura la conclusione del giudice di prime cure circa l'esistenza
di un contratto di locazione fra le parti, ritenendo che alla __________
sarebbe semmai subentrata la società semplice composta da lui e dall'istante
congiuntamente; nemmeno risultava l'accordo di una pigione di fr. 7'600.--
mensili, fermo restando che restava inoltre da valutare la censura sollevata
circa l'abusività della pigione pretesa dalla controparte. 

 

 

                                          G.  Delle
osservazioni con cui l'istante postula la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.

 

 

 

considerando

 

in
diritto:

 

                                          1.   L'appellante
contesta anche in questa sede l'esistenza di un contratto di locazione tra le
parti, ritenendo errato il giudizio pretorile che aveva ammesso la circostanza
già a seguito della morte economica e giuridica di __________.

                                               Contrariamente
a quanto ritenuto dall'appellante, la morte economica e giuridica di __________
a seguito della sua radiazione ex art. 89 ORC - pacifica tra le parti (appello
p. 7, osservazioni p. 3; cfr. pure Von
Steiger, Das Recht der Aktiengesellschaft in der Schweiz, Zurigo
1966, p. 355; Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel,
Schweizerisches Aktienrecht, Berna 1996, § 55 N. 143 e § 56 N. 151 e seg.) -
non può di per sé fondare la legittimazione attiva dell'istante o eventualmente
della società semplice composta da entrambe le parti: l'ordinamento giuridico
svizzero esclude in effetti che un organo o gli azionisti possano subentrare
nella posizione di una società anonima, a maggior ragione se - come in concreto
- di fatto già liquidata e perciò sciolta e stralciata dal registro di
commercio. È piuttosto a seguito di uno specifico accordo tra l'istante e il
convenuto, che nelle particolari circostanze si è instaurato un rapporto
contrattuale diretto tra loro: l'esistenza di tale accordo è stata provata dal
doc. F, regolarmente sottoscritto dal convenuto ("premesso che il sig.
__________ è in possesso di un regolare contratto d'affitto, di durata
indeterminata, con il proprietario dello stabile, sig. __________ "),
nonché dalla testimonianza di __________, moglie del convenuto ("da
quando questa società non esiste più l'affitto è pagato al signor __________.
Non esiste però un contratto scritto con quest'ultimo. Io non ho partecipato
alle trattative e alle pattuizioni relative a questo contratto: ha fatto tutto
mio marito senza la mia partecipazione"), mentre da parte sua il convenuto
non è stato in grado di provare che il suo consenso fosse conseguente a un vizio
di volontà (art. 23 e segg. CO) o a una sua eventuale incapacità di discernimento
(art. 16 CC).

 

 

                                          2.   Quanto
all'importo della pigione, va confermato il giudizio pretorile che l'ha quantificato
in fr. 7'600.- mensili, tale accertamento basandosi sulle ricevute (doc. N,
U-U6), su altri documenti (doc. P) e sulla testimonianza di __________ i, anche
se quest'ultima ha indicato un importo leggermente inferiore ("ad un
certo punto è subentrato il signor __________ il quale ci disse che dovevamo
pagare fr. 7'500.-- al mese di subaffitto … A me risulta però che __________ ne pretenda fr. 7'500.-- al mese … Lui [il
convenuto] mi ha sempre detto che deve pagare fr. 7'500.-- al mese").

                                               L'impegno
assunto nel corso del 1989 dall'istante, in qualità di amministratore unico di
__________, di versare al convenuto fr. 4'000.-- mensili quale salario per la
gestione dell'esercizio pubblico non modifica questo stato di fatto: intanto si
trattava di un impegno assunto da __________, entità giuridica ora non più esistente;
inoltre quella pattuizione era stata superata dalla sottoscrizione, nel corso
del 1996, del contratto di sublocazione di cui al doc. C, ove per altro il convenuto
aveva espressamente dichiarato di voler gestire in proprio l'esercizio pubblico,
ciò che del resto è stato confermato sia dalla teste __________ ("So
che in origine __________ versava a mio
marito fr. 4'000.-- lordi per la gerenza e quindi la direzione dell'esercizio
pubblico. Questo versamento a un certo punto si è interrotto ma non so dire
quando. Posso però dire che già prima di apprendere della radiazione della
società, questi versamenti erano stati interrotti") sia dall'istante
in sede di interrogatorio formale (ad 6 e 7.1). Ad ogni buon conto, anche se si
ammettesse la pattuizione di una pigione complessiva di soli fr. 3'600.--, è
indubbio che al momento in cui al convenuto è stata intimata la comminatoria di
cui all'art. 257d CO egli sarebbe comunque stato, almeno parzialmente, in mora.

 

 

                                          3.   Resta
infine da valutare la censura circa la pigione abusiva, che secondo l'appellante
renderebbe vana l'eventuale pretesa creditoria dell'istante e che sorprendentemente
non sarebbe stata oggetto di disamina da parte del giudice di prime cure.

                                               La
censura, oltretutto formulata dalla parte solo al condizionale
("resterebbe …"), deve essere dichiarata irricevibile, non risultando
dal gravame le ragioni di fatto e di diritto a sostegno della stessa e non
essendo possibile il richiamo, implicitamente postulato dall'appellante,
all'esposizione delle circostanze contenute negli allegati di prima sede (Cocchi / Trezzini, CPC-TI, Lugano
2000, m. 21 ad art. 309). La stessa è comunque infondata anche nel merito,
l'appellante - come del resto già accertato dal Pretore con ordinanza 14 settembre
2000 - non avendo nell'occasione seguito la corretta procedura per sanzionare
con la riduzione l'eventuale carattere abusivo della pigione pretesa
dall'istante (art. 270 e segg. CO), che quindi, almeno per il passato, deve
essere considerata assodata.

 

 

                                          4.   Ne
discende la reiezione dell'appello, del tutto infondato.

                                               La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede, ridotte, per i
motivi già indicati dal primo giudice (art. 414 CPC), seguono la soccombenza
(art. 148 CPC).

 

 

 

Per i
quali motivi,

richiamati
gli art. 148 CPC e la TG

 

 

 

dichiara
e pronuncia:

 

                                          I.    L’appello 16 luglio 2001 di __________ è respinto. 

 

 

                                          II.   Le spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                               a)
tassa di giustizia                                   fr.      950.--

                                               b)
spese                                                     fr.        50.--

                                               Totale                                                          fr.   1'000.--

 

                                               da
anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 1'000.-- per ripetibili.

 

 

                                          III.  Intimazione a:     - __________

                                               Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, 

                                               Sezione
4.

 

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                             Il segretario