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**Case Identifier:** 85a94c0b-851a-5426-91a0-88045a834065
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-16
**Language:** fr
**Title:** Genf Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 16.02.2024 C/4916/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_001_C-4916-2017_2024-02-16.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 28 février 2024 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/4916/2017 ACJC/215/2024 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre civile 

DU VENDREDI 16 FEVRIER 2024 

Entre 

A______ SÀRL, sise ______ [GE], appelante d'un jugement rendu par la 

11ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 21 décembre 2022, 

représentée par Me Diane SCHASCA, avocate, d.avocats SA, rue Pedro-Meylan 1, 

1208 Genève,  

et 

1) Hoirie de Madame B______, soit pour elle, Madame C______ et Monsieur 

D______, 

2) Monsieur D______, sans domicile connu, représenté par son curateur Me E______, 

avocat, ______ [GE], intimé,  

3) Madame C______, domiciliée ______ [VS], autre intimée, 

4) Madame F______, domiciliée ______ [GE], autre intimée, tous trois représentés 

par Me Serge FASEL, avocat, FBT Avocats SA, rue du 31-Décembre 47, case 

postale 6120, 1211 Genève 6, 

5) G______ SA, sise ______ [GE], autre intimée, représentée par  

Me Philippe COTTIER, avocat, Rhône Avocat.e.s SA, rue du Rhône 100, 

1204 Genève. 

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EN FAIT 

A. Par jugement du 21 décembre 2022, le Tribunal de première instance, statuant par 
voie de procédure ordinaire, a débouté A______ SÀRL et H______ SÀRL des 
fins de leur demande (ch. 1 du dispositif), dit que G______ SA était l'unique 
ayant-droit du montant consigné par ordonnance du 15 août 2017 
(OTPI/416/2017) dans la cause C/1______/2017, soit 502'200 fr., plus les intérêts 
générés depuis lors (ch. 2), ordonné en conséquence la libération en mains de 
G______ SA du montant précité (ch. 3), mis à la charge conjointement et 
solidairement de A______ SÀRL et H______ SÀRL les frais judiciaires, arrêtés à 
25'240 fr. et compensés ceux-ci avec les avances fournies, les soldes étant 
restitués (ch. 4), condamné conjointement et solidairement A______ SÀRL et 
H______ SÀRL à payer à G______ SA la somme de 26'000 fr. TTC au titre de 
dépens (ch. 5) ainsi que la somme de 26'000 fr. TTC aux parties défenderesses au 
titre de leurs dépens (ch. 6) et débouté les parties de toutes autres conclusions 
(ch. 7). 

B. a. Par acte expédié le 2 février 2023 à la Cour de justice, A______ SÀRL a formé 
appel conte ce jugement. Elle a conclu à son annulation et à la condamnation de 
C______ et D______ ainsi que F______ à lui payer la somme de 502'200 fr. avec 
intérêts à 5% l'an dès le 10 octobre 2016 et à ce qu'il soit ordonné à la Trésorerie 
générale de l'Etat de Genève de libérer en sa faveur ce montant, le tout avec suite 
de frais. 

b. Dans sa réponse du 15 mars 2023, G______ SA a conclu au déboutement de 
A______ SÀRL de toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement 
attaqué, avec suite de frais. 

c. Dans leur réponse du 15 mars 2023, C______, D______ et F______ ont conclu 
au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement attaqué, avec suite de frais. 

d. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions. 

e. Elles ont été informées par avis de la Cour du 13 juillet 2023 de ce que la cause 
était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure. 

a.a Les membres de l'hoirie de feu I______, alors composée de son épouse 
B______ et de ses deux enfants, C______ et D______ (ce dernier représenté par 
un curateur) étaient les propriétaires et vendeurs d'une parcelle n° 2______ sise 
route 3______ no. ______ à J______ [GE]. 

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a.b Me F______, exécutrice testamentaire de feu I______, était chargée de 
représenter les membres de l'hoirie dans le cadre de la mise en vente de ladite 
parcelle. 

a.c Les sociétés K______ SÀRL et L______ SA (actuellement M______ SA) sont 
toutes deux inscrites au registre du commerce genevois et sont les deux actives 
dans le domaine de l'immobilier. 

K______ SÀRL a pour but l'achat, la vente, la possession, l'exploitation, la 
construction et la location d'immeubles et d'une façon générale toutes opérations 
se rattachant directement ou indirectement au but principal. N______ en a été 
successivement l'associé-gérant, le gérant et est actuellement le gérant-président. 
Depuis décembre 2016, O______, fils de N______, en est également le gérant, 
avec signature individuelle, étant précisé qu'auparavant – mais pour une période 
antérieure aux faits de la cause – il en était le directeur, avec signature collective à 
deux. Aucun autre gérant que N______ et O______ n'est inscrit au Registre du 
commerce. 

P______ est l'un des deux actionnaires de L______ SA. Il est également ayant-
droit d'autres sociétés, notamment Q______ SA. 

a.d A______ SÀRL est une société, ayant son siège à Genève, dont le but est 
l'achat, la vente, la possession, l'exploitation, la construction et la location 
d'immeubles, le pilotage de promotions immobilières, le courtage, l'évaluation 
immobilière, la gestion de patrimoines immobiliers et plus généralement toutes 
activités en rapport direct ou indirect à l'immobilier.  

O______ en est l'unique associé-gérant. 

a.e H______ SÀRL, société avec siège à Genève, est active dans le domaine du 
courtage en immobilier.  

R______ est l'un des deux associés gérant. 

a.f G______ SA, anciennement S______ SA, société sise à Genève, également 
active dans le domaine de l'immobilier, a pour but de fournir toutes prestations de 
service et de conseil. 

b. En juin 2016, Me F______ s'est adressée, au nom et pour le compte de l'hoirie 
de feu I______, à T______ SA, active dans le domaine de l'immobilier, 
notamment du courtage immobilier, et G______ SA pour obtenir une estimation 
de prix de la parcelle de la route 3______ que la famille souhaitait mettre en 
vente. 

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Chacune des sociétés a remis une estimation du prix de la parcelle au début juillet 
2016, lequel s'élevait à 15'200'000 fr. selon la première et 15'500'000 fr. pour la 
seconde. 

L'estimation réalisée par G______ SA, sous la direction de U______ (directeur 
des ventes) et V______ (courtier), résulte d'une analyse détaillée sur plusieurs 
pages, fondée sur l'examen du registre foncier (servitude, mention), de la 
législation (protection des eaux, zones et constructibilité) et des renseignements 
pris auprès de divers services de l'Etat de Genève (notamment le service des 
monuments et des sites). 

c. Les 27 juillet et 4 août 2016, l'exécutrice testamentaire a conclu des contrats de 
courtage écrits avec lesdites sociétés. Me F______ a elle-même informé 
G______ SA et T______ SA de l'existence de ces deux mandats, ainsi que de leur 
nature non exclusive. 

Les deux contrats de courtage prévoyaient la même commission de courtage en 
cas de vente, à savoir des honoraires de 3% du prix de vente arrêté, TVA en sus. 

d. Le contrat de courtage signé le 4 août 2016 par U______ et V______ pour 
G______ SA, d'une part, et l'exécutrice testamentaire pour l'hoirie de I______, 
d'autre part, prévoyait que G______ SA communiquerait au mandant "le nom de 
toutes les personnes auxquelles [elle] ferait des offres". Le prix recommandé dans 
l'estimation réalisée par G______ SA, à savoir 15'500'000 fr., a été retenu comme 
prix de vente demandé par la famille. 

e.a U______ et V______ ont réalisé une brochure d'information, comprenant des 
photos et un descriptif de la propriété de la route 3______ que G______ SA a 
adressé dès la mi-août 2016 à une cinquantaine de prospects dont P______ et 
W______. 

e.b En raison d'un adresse électronique incorrecte, P______ ne l'a toutefois pas 
reçue lors du premier envoi, le 10 août 2016, mais lors d'un second adressage le 
13 septembre 2016. L'intéressé a, alors, fait savoir à G______ SA qu'il avait déjà 
connaissance de cet objet par un autre courtier. 

e.c Quant à W______, il a pris contact avec U______ lorsqu'il s'est vu proposer 
l'objet et l'a informé qu'il allait en discuter avec P______. 

h. A la même époque, soit au début du mois d'août 2016, H______ SÀRL, par 
l'entremise de R______, a pris contact avec la famille 
B______/C______/D______ au sujet de la mise en vente de la propriété de la 
route 3______, laquelle l'a adressé à l'exécutrice testamentaire. 

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i. Le 10 août 2016, H______ SÀRL s'est adressée par courriel à P______ et lui a 
envoyé le lendemain, son dossier relatif au terrain de la route 3______ 
comprenant notamment les plans publics du cadastre, des photos de la parcelle et 
des vues aériennes. 

j. Parallèlement, H______ SÀRL a contacté Me F______ et l'a informée pouvoir 
lui faire une offre intéressante. Un client – soit P______ dont l'identité n'a 
toutefois été pas dévoilée à l'exécutrice testamentaire – souhaitait effectuer une 
visite de la parcelle. 

Conformément aux instructions de la famille, l'exécutrice testamentaire a informé 
H______ SÀRL les 23 et 29 août 2016 qu'elle ne souhaitait pas mandater d'autres 
courtiers et l'a renvoyée à prendre contact avec les deux sociétés engagées à cette 
fin en vue d'une éventuelle collaboration, ce que H______ SÀRL a fait en 
contactant le courtier V______ dans le courant du mois d'août. 

k. Fin août 2016, H______ SÀRL a également présenté la parcelle à W______, 
lequel a répondu être déjà au courant de cette affaire directement par 
G______ SA. 

l. Ayant appris que H______ SÀRL avait pris contact avec W______, sans l'en 
informer préalablement, G______ SA a exigé qu'elle dénonce les noms de ses 
propres prospects et l'informe préalablement de toutes ses démarches en vue d'une 
collaboration. 

Après avoir expliqué avoir été dans l'ignorance de ce que ce client avait déjà été 
approché par G______ SA, H______ SÀRL, dans un long courriel responsif du 7 
septembre 2016, adressé en copie à l'étude de Me F______, a fait savoir qu'un de 
ses clients (dont il ne divulguait toujours pas l'identité) venait de lui faire une 
offre, au prix demandé par la famille B______/C______/D______. Dès lors que 
cette offre pourrait être transmise rapidement à G______ SA, H______ SÀRL 
sollicitait l'établissement d'un document relatif aux conditions de leur 
collaboration qui devrait notamment prévoir le partage de la commission en cas de 
succès. 

m. Le même jour, Q______ SA a confirmé par écrit à H______ SÀRL vouloir 
soumettre une promesse d'achat pour elle-même ou une autre société du même 
groupe, ayant pour objet la parcelle de la route 3______, pour un montant de 
quinze millions de francs. Cette offre n'était toutefois pas ferme, des vérifications 
devant encore être faites. 

n. Par courriel du 13 septembre 2016, dont une copie était réservée à 
Me F______, H______ SÀRL s'est à nouveau enquise auprès de G______ SA de 
la suite que celle-ci comptait donner à un éventuel accord de collaboration, 
précisant être en mesure de soumettre l'offre évoquée lors de leur dernier échange. 

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A la suite de ce courriel, un rendez-vous a été organisé le 14 septembre 2016 entre 
R______, U______ et V______. 

o. A une date non précisée, H______ SÀRL a présenté à G______ SA l'offre 
d'achat conditionnelle de Q______ SA. 

p. Le 19 septembre 2016, P______ a demandé à H______ SÀRL de retirer cette 
offre, ce dont G______ SA a été avertie le lendemain. 

q. Dès réception du dossier remis par H______ SÀRL et parallèlement à ses 
discussions avec cette dernière, P______ a informé O______ de la mise en vente 
de la parcelle de la route 3______ afin de connaître son avis en qualité de 
professionnel de l'immobilier résidentiel. 

Répondant à cette demande, O______ lui a fait savoir qu'après consultation avec 
l'office de l'urbanisme, il considérait cette affaire très intéressante, même si la 
parcelle présentait des complexités. 

Il lui a également indiqué qu'à sa connaissance, la famille 
B______/C______/D______ avait confié le mandat à trois courtiers seulement, à 
savoir X______, G______ SA et T______ SA, de sorte que H______ SÀRL 
n'était pas connue. 

A une date non précisée, O______ a proposé à P______ de faire une offre d'achat 
conjointe avec la société de son père, K______ SÀRL. 

r. Parallèlement à ces discussions de collaboration avec O______, P______ a 
également pris contact avec son ami W______ qu'il savait intéressé au projet de la 
route 3______. 

s. A propos de l'opportunité de ces différents partenariats, P______ a cherché 
conseil auprès de Y______, directeur de Z______ SA, [anciennement 
AA______ SA et société sœur de G______ SA] dans un message "WhatsApp" du 
13 septembre 2016. Il souhaitait savoir si une collaboration avec W______ et 
AB______, administrateur-président des deux sociétés précitées, dans le cadre de 
la parcelle de la route 3______, aiderait à faire avancer l'un de ses autres projets 
qu'il menait avec AA______ SA, auquel cas il se disait prêt à l'expliquer à 
O______. 

L'idée d'un partenariat entre P______ et W______ dans le projet de la 
route 3______ a été abandonnée suite à une entrevue entre les intéressés qui a eu 
lieu le 14 septembre 2016. 

t. Le 15 septembre 2016, O______ s'est adressé directement à l'exécutrice 
testamentaire par téléphone. Lors cet entretien téléphonique, il lui a fait part de 

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d'une offre inconditionnelle d'achat conjointe de K______ SÀRL et Q______ SA 
pour le prix de 15,5 millions de francs. 

L'offre écrite, adressée à la suite de cet entretien à la fois par courriel et courrier à 
Me F______, sur papier en-tête de A______ SÀRL, était soumise à acceptation 
sous quinzaine. K______ SÀRL et Q______ SA y sont désignées, à plusieurs 
reprises, comme les "mandants" de A______ SÀRL. 

u. Le 23 septembre 2016, les hoirs ont décidé d'accepter l'offre conjointe de 
K______ SÀRL et Q______ SA, étant précisé que L______ s'est, ultérieurement, 
substituée dans l'acte d'achat. 

Dans les jours qui ont suivi, soit entre le 29 septembre et le 4 octobre 2016, 
Me AC______ et Me F______ ont transmis à O______ différents documents 
(extrait du registre foncier, copie des registres des servitudes) et répondu aux 
questions en lien avec la vente, notamment au sujet de l'existence de servitudes. 
O______ avait demandé différentes confirmations afin d'être sûr que "rien ne nous 
échappe". 

v. Dans un message adressé le 29 septembre 2016 à U______, O______ a exposé 
que tout le mérite de la transaction – et partant la commission de courtage de 3% – 
revenait à A______ SÀRL qui avait présenté les sociétés acheteuses et résumait 
ses actions comme suit: 

– début août 2016, il avait eu personnellement connaissance de la mise en vente 
de la parcelle, non pas par la G______ SA, mais par un ami, X______, 
également ami de la famille B______/C______/D______, 

– H______ SÀRL, également en contact direct avec la famille 
B______/C______/D______, avait soumis le projet à Q______ SA aux 
alentours du 16 août 2016, alors que A______ SÀRL étudiait déjà 
l'opportunité de l'achat de cette parcelle pour le compte de K______ SÀRL, 

– A______ SÀRL avait financé toute l'étude de faisabilité (géomètre, paysagiste, 
architecte) pour le compte des sociétés acheteuses et investi du temps, 
notamment avec le DALE et la commune, etc., 

– sans ce travail de six semaines, les sociétés acheteuses n'auraient pas présenté 
l'offre ferme et sans condition du 15 septembre 2016 qui avait été acceptée. 

Cela étant, se disant conscient que A______ SÀRL "n'était pas mandatée 
officiellement par l'hoirie" mais aussi "qu'un mandat officiel doit être (dans la 
mesure du possible) respecté", O______ soumettait une proposition de partage de 
la commission de courtage sur la vente à venir qui tenait aussi compte du fait que 
G______ SA devrait probablement, de son côté, rémunérer H______ SÀRL. 

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Cette proposition, qualifiée d'honnête et spontanée, était faite "sous toutes les 
réserves d'usage", sans possibilité de l'invoquer plus tard en cas de désaccord, 
était valable jusqu'au lendemain. 

O______ a transféré le jour même ce message à l'exécutrice testamentaire pour lui 
demander ne pas payer la commission de 3% sans s'assurer que A______ SÀRL 
et H______ SÀRL ne soient pas lésées dans une situation qu'il qualifiait 
d'ubuesque. 

w. Le matin du 10 octobre 2016, avant la signature de l'acte de vente, le conseil 
commun de A______ SÀRL et H______ SÀRL a adressé un courrier anticipé par 
courriel à 9h36 à l'Etude de notaires AD______ selon lequel seule l'activité de ces 
dernières avaient permis la conclusion de la vente. La commission de courtage de 
3% due par les acheteurs devait donc leur être versée sans condition et réparties à 
parts égales sur les coordonnées bancaires que celles-ci transmettraient lors de la 
séance de signature. 

x. Le 10 octobre 2016, la parcelle n° 2______ sise route 3______ no. ______ a 
fait l'objet d'un achat-vente pour le prix de 15'550'000 fr., instrumenté par-devant 
Me AC______, notaire de l'Etude de notaires AD______. Le contrat prévoyait 
une commission de vente à la charge du vendeur. 

La séance de signature de l'acte s'est déroulée en présence de Me AC______, 
Me F______, N______, deux administrateurs de L______, ainsi que de O______ 
et R______. 

Lors de la lecture de cet acte, aucun des participants n'a remis à Me AC______ un 
bon de commission à faire signer au vendeur ou une facture concernant une 
commission de courtage. 

y. Le même jour, dans un courriel adressé à 13h03 à G______ SA, 
H______ SÀRL l'a informée qu'elle ne signerait pas l'"accord de collaboration" 
soumis, établi à sa demande suite une discussion du 5 octobre 2016. Cet accord 
prévoyait les modalités du partage entre H______ SÀRL et G______ SA de la 
commission à encaisser par cette dernière en cas de succès de la vente du terrain 
de la route 3______ à la société Q______ SA et/ou K______ SÀRL, 

z. Le lendemain de la signature de l'acte de vente, G______ SA a adressé à 
l'exécutrice testamentaire une facture relative à ses honoraires selon le contrat de 
courtage du 4 août 2016 d'un montant de 502'200 fr. décomposé en 465'000 fr. 
correspondant à 3% de 15'500'000 fr. et 37'200 fr. de TVA. 

Dans son courrier d'accompagnement, G______ SA a soutenu que l'exécutrice 
testamentaire était déjà informée de ce que l'offre d'achat déposée de concert par 
Q______ SA et K______ SÀRL l'avait été suite à l'activité déployée par ses soins, 

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ce qui rendait exigible son droit à la rémunération. Il lui était aussi demandé de 
rediriger les autres courtiers qui tenteraient de faire valoir auprès d'elle des 
prétentions au sujet de cette vente, assurant que G______ SA rémunérerait, le cas 
échéant, les éventuels auxiliaires auxquels elle aurait pu avoir recours. 

D. a Le 3 mars 2017, A______ SÀRL et H______ SÀRL ont formé par-devant le 
Tribunal de première instance une demande tendant au paiement de la 
commission de courtage sur la vente de 502'000 fr. correspondant à 3% du prix de 
celle-ci dirigée contre B______, C______, D______, Me F______ et 
Me AC______. La cause a été introduite le 22 août 2017 suite à l'échec de la 
conciliation.  

En cours de procédure, B______ est décédée, de sorte que ses deux seuls héritiers, 
D______ et C______ se sont substitués à elle comme parties. 

b. Avec l'autorisation du Tribunal, Me AC______ a consigné, le 5 septembre 
2017, le montant de la commission disputée, soit 502'200 fr., auprès de la 
Trésorerie générale de l'Etat de Genève (ordonnance OTPI/416/17 du 15 août 
2017 dans la cause C/1______/2017). 

c. Le 28 février 2018, G______ SA, prétendant être l'unique créancière de la 
commission litigieuse, a formé une demande d'intervention principale, inscrite 
sous le numéro de cause C/4766/2018 et postérieurement jointe à la présente 
cause (ordonnance du 13 novembre 2018). 

d. Par jugement du 30 avril 2019 (JTPI/6435/2019), confirmé par arrêt de la Cour 
de justice du 7 janvier 2020 (ACJC/43/2020), la demande d'intervention a été 
déclarée recevable. 

e. Statuant sur incident sur la question de la légitimation passive de 
Me AC______, le Tribunal a considéré que ce dernier n'avait pas qualité pour 
défendre dans le cadre de la procédure et a débouté les demanderesses de leurs 
conclusions à l'égard du notaire par décision du 21 décembre 2020 
(JTPI/15860/2020). 

f. Les parties ont fait les déclarations suivantes devant le Tribunal :  

f.a R______, représentant H______ SÀRL, a expliqué que sa société procédait 
par prospection en appelant les propriétaires. Il était exact que Me F______ lui 
avait indiqué qu'elle ne souhaitait pas, en l'état, mandater d'autres courtiers, lui 
suggérant de contacter et collaborer avec les courtiers mandatés. Il avait donc pris 
contact avec G______ SA pour savoir sur quelles bases une collaboration était 
possible, sans qu'il n'y ait eu de suites concrètes. Dans ses contacts avec 
l'exécutrice testamentaire ou la famille B______/C______/D______, il n'avait 
nullement été évoqué une possibilité de conclure un courtage. Il n'avait pas non 

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plus été question de la commission de courtage de H______ SÀRL ou 
A______ SÀRL avec l'exécutrice testamentaire.  

f.b O______ a expliqué avoir eu connaissance, début août 2016, par P______ de 
la vente du terrain par l'hoirie de I______, ainsi que du fait que Me F______ était 
l'exécutrice testamentaire. X______, ami de la famille 
B______/C______/D______, lui en avait également parlé. Il avait compris que 
trois courtiers avaient l'exclusivité de cette mise en vente, à savoir G______ SA, 
T______ SA et X______. P______ s'était adressé à lui pour obtenir un conseil 
professionnel et il avait engagé des frais pour faire une étude de faisabilité. Il avait 
également procédé à la recherche d'autres sociétés intéressées à acquérir cet 
immeuble. K______ SÀRL s'est dite convaincue par cet achat. Il avait conseillé à 
P______ de retirer son offre, dont il pensait qu'elle serait rejetée. Par la suite, il 
avait "tenté sa chance" auprès de l'exécutrice testamentaire, précisant qu'il était à 
ce moment-là au fait que les courtages n'étaient pas exclusifs. Il considérait que la 
représentante de l'hoirie avait accepté de traiter avec lui. Il s'agissait d'un mandat 
oral. Il n'avait pas discuté du principe de la commission, ni du pourcentage, tant il 
est vrai que la pratique voulait que lorsqu'une offre est acceptée dans le domaine 
de l'immobilier la commission était due. Cela expliquait la formulation utilisée 
dans son courriel à G______ SA du 29 septembre 2016 lorsqu'il disait avoir droit 
aux 3% de la commission malgré le fait que sa société n'était pas mandatée 
"officiellement". Il n'avait en effet pas un mandat écrit. Il n'avait jamais été 
question d'un partenariat avec G______ SA. Aucun de ses prospects n'avait reçu 
le dossier de la part de G______ SA. Il avait la certitude de pouvoir obtenir le 
paiement de la commission de 3% dès que l'offre du 15 septembre 2016 avait été 
acceptée. Il était évident et implicite que les mêmes conditions que celles 
proposées aux autres courtiers lui seraient offertes comme courtier "gagnant". Ce 
n'est que la veille de la signature de l'acte que Me F______ l'avait informé, par 
téléphone, qu'elle subissait des pressions de G______ SA au sujet de la 
commission. Il lui avait alors confirmé que G______ SA n'était pas intervenue 
dans le cadre de l'offre acceptée. Il avait préparé une facture qui n'avait toutefois 
pas été soumise lors de la signature de l'acte de vente. La question de la 
commission avait néanmoins été évoquée à la fin de cette séance, lorsqu'avec 
H______ SÀRL, ils l'avaient réclamée. Me AC______ avait alors indiqué ne 
vouloir prendre aucun risque en raison des pressions subies. 

f.c Me F______ a confirmé que les deux seuls courtiers mandatés par la famille 
B______/C______/D______ en vue de la mise en vente du terrain de la 
route 3______ l'avaient été sur la base de contrats écrits. Comme, il n'avait pas été 
question de mandater d'autres courtiers, lorsque R______ l'avait approchée et 
tenté d'obtenir les clés pour accéder à la parcelle, elle avait refusé tout en lui 
proposant de contacter les deux courtiers mandatés. En ce qui concerne O______, 
il ne s'était pas présenté à elle comme un courtier, que ce soit dans le cadre de 
leurs échanges oraux ou écrits. Au contraire, il agissait en qualité de mandataire et 

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s'était présenté comme tel, à savoir en tant que représentant d'un ou plusieurs 
acquéreurs, notamment de l'un – connu – dont il porte le nom. Cela était confirmé 
par le texte même de l'offre soumise le 15 septembre 2016. Il n'avait jamais été 
question de commission de courtage avec O______. S'il s'était présenté comme un 
courtier, elle aurait agi de la même manière qu'avec R______, à savoir elle l'aurait 
"arrêté" et renvoyé à discuter avec les courtiers mandatés. Elle ignorait si 
R______ et O______ étaient en contact. Il était clair pour elle qu'il n'y avait pas 
de contrat de courtage avec O______, ce que ce dernier a écrit lui-même à 
G______ SA (référence faite au courriel du 29 septembre 2016). Dans ces 
circonstances, l'offre du 15 septembre 2016 pouvait être acceptée sans autre par 
l'hoirie. Il n'y avait pas eu de discussions concernant le paiement d'une 
commission lors de lors de la séance de signature de l'acte. Quant au courrier 
adressé (par e-mail anticipé) par le conseil de A______ SÀRL et H______ SÀRL 
le jour de la signature, reçu par le secrétariat de l'étude, ni elle, ni Me AC______ 
n'en avait eu connaissance avant la signature de l'acte. Si tel avait été le cas, elle 
en aurait discuté avec son confère et mis un terme à la signature de l'acte jusqu'au 
règlement du problème. Quant au courriel que lui avait adressé O______ le 
29 septembre 2016, elle avait compris que ce dernier était en discussion avec 
G______ SA. Dès lors qu'il n'y avait pas de "péril" pour l'hoirie, elle ne s'était pas 
inquiétée de ce courriel, ni même de savoir si les choses avaient été réglées par la 
suite. 

f.d C______ a évoqué avoir discuté avec une personne intéressée par l'achat de la 
parcelle de la route 3______, sans pouvoir préciser son identité. Elle l'avait invitée 
à prendre contact avec l'exécutrice testamentaire. Elle a confirmé, qu'à l'époque, il 
y avait déjà deux sociétés mandatées comme courtières. 

g. Le Tribunal a entendu plusieurs témoins. 

g.a Y______, consultant en immobilier, a indiqué à propos du message 
"WhatsApp" du 13 septembre 2016 qu'il concernait la parcelle de la route 
3______, dossier connu de la place, présenté par G______ SA, à propos duquel 
tant P______ que W______ lui avait fait part de leur intérêt. En affaire avec 
P______ à propos de l'acquisition d'une autre parcelle, il avait été interpellé par 
celui-ci afin de savoir si, dans l'hypothèse où il s'associait à W______ et 
AB______ dans l'affaire de la route 3______, cela permettrait de faciliter l'autre 
dossier qu'ils avaient en cours. Après une rencontre à ce propos, le témoin n'a plus 
suivi l'affaire de la parcelle de la route 3______. 

g.b W______ a dit avoir envisagé de faire une offre pour l'acquisition de la 
parcelle de la route 3______, puis y avoir renoncé, notamment car il n'entendait 
pas s'associer à O______. Le dossier lui avait été présenté par G______ SA, soit 
U______ avec lequel il était en contact. En revanche, il n'avait pas de souvenir 
précis des échanges avec P______ à ce sujet. 

- 12/21 - 
 

C/4916/2017 

g.c P______ a confirmé avoir eu connaissance pour la première fois de la mise en 
vente de la parcelle de la route 3______ par R______ de H______ SÀRL qu'il 
connaissait déjà auparavant. Jusqu'au 13 septembre 2016 et le message de 
O______ à propos des courtiers en charge du dossier de la route 3______, il ne 
savait pas si quelqu'un d'autre intervenait en qualité de courtier dans cette affaire. 
Il était en contact avec Y______ à qui il avait envoyé le message du 13 septembre 
2016 par l'application "WhatsApp" dans lequel il évoquait avoir amené l'affaire de 
la route 3______ à O______. A ce moment-là, il n'avait pas encore décidé qui 
seraient ses partenaires dans cet achat, ni déterminé le prix de l'offre. Il avait eu 
connaissance que W______ était intéressé au projet et l'avait contacté à ce sujet. 
O______ lui avait, quant à lui, indiqué que son père était aussi intéressé à l'achat 
de cette parcelle et lui avait suggéré de faire une offre conjointe et sans condition. 
Finalement, il avait décidé de faire une offre aux côtés de N______. Il ignorait qui 
avait présenté l'offre gagnante à l'hoirie.  

g.d N______ a affirmé n'assumer aucun rôle dans la société A______ SÀRL, 
créée par son fils. Il a confirmé que celle-ci avait effectivement en gestion des 
immeubles détenus par le biais de différentes entreprises lui appartenant, mais elle 
avait d'autres clients. Quant à K______ SÀRL, il en avait cédé la gestion 
quotidienne à son fils, lequel disposait de la signature individuelle, lorsqu'il était 
parti habiter à AE______ [Royaume-Uni]. Il restait cependant le "maître absolu" 
pour toutes les décisions d'investissement. S'agissant de la parcelle de la 
route 3______, il n'avait pas été chercher son fils. C'est, à l'inverse, ce dernier qui 
la lui avait proposée. Monsieur D______ lui avait personnellement fait faire une 
visite de la propriété. Comme l'affaire était belle, il considérait qu'il ne fallait pas 
discuter le prix. Il avait donc dit à son fils d'offrir le prix demandé. L'offre avait 
été faite par son fils, pour son compte, "comme n'importe quel courtier". Il savait 
qu'il y avait d'ailleurs un autre courtier. Il était présent à la séance de signature de 
l'acte de vente et, sans pouvoir en être sûr, il croyait se souvenir que son fils avait 
présenté sa facture pour la commission de courtage à Me F______. De même, il 
pensait qu'il y avait eu une discussion à cet égard, possiblement avec 
Me AC______, qui était un ami de longue date. 

g.e U______, désormais ancien employé de G______ SA, a expliqué que 
Me F______ l'avait informé, dès le départ, qu'il n'y aurait que deux courtiers dans 
cette affaire. A aucun autre moment, l'exécutrice testamentaire ne lui avait indiqué 
que d'autres courtiers auraient participé à la vente de la propriété. Au sujet de 
l'échange avec O______ du 29 septembre 2016, le témoin a rapporté avoir refusé 
d'entrer en matière sur sa demande de rémunération, considérant que celui-ci 
n'avait pas accompli un travail de courtier et qu'il n'avait aucun accord avec lui. 
En revanche, il avait un accord, à tout le moins moral, avec H______ SÀRL 
même si celle-ci avait refusé de signer l'accord de collaboration. En définitive, il 
estimait que seule G______ SA était créancière de la commission de courtage 
pour cette vente. 

- 13/21 - 
 

C/4916/2017 

g.f. V______ a confirmé que Me F______ l'avait informé de ce que seuls deux 
mandats de courtage seraient confiés dans le cadre de cette vente et à aucun 
moment elle ne l'avait prévenu que d'autres courtiers étaient intervenus dans ce 
cadre. S'agissant du rendez-vous avec R______ du 14 septembre 2016, l'idée était 
de s'accorder sur une clé de répartition sur les honoraires de courtage.  

h.a Lors de l'audience de plaidoiries finales du 13 septembre 2022, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions. 

i. A l'issue de cette audience du 13 septembre 2022, la cause a été gardée à juger.  

j. Dans son jugement du 21 décembre 2022, le Tribunal a considéré, en substance, 
que l'approche de A______ SÀRL était loin d'être claire et ne permettait en tout 
cas pas à l'exécutrice testamentaire d'inférer qu'elle proposait ses services de 
courtière aux vendeurs. En effet, elle s'était mise en relation avec la représentante 
des vendeurs en présentant les potentiels acquéreurs comme "(ses) mandants". 
Ainsi, en raison du lien de parenté qui unissait l'animateur de A______ SÀRL et 
l'un des deux potentiels acquéreurs présenté, la représentante de l'hoirie pouvait de 
bonne foi partir de l'idée, comme elle l'avait expliqué, que A______ SÀRL 
agissait en tant que représentante des acquéreurs. Si tel n'était pas le cas, il 
appartenait à cette dernière, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, 
d'immédiatement clarifier la situation, ce qu'elle n'avait pas fait. L'exécutrice 
testamentaire pouvait encore moins douter qu'elle n'était pas la représentante des 
potentiels acquéreurs que A______ SÀRL n'avait alors pas discuté d'une 
éventuelle commission qui lui serait due. Force était ainsi de constater qu'aucune 
manifestation de volonté tacite n'avait été échangée entre les parties, que ce soit à 
propos de la nature de l'activité que la prétendue courtière entendait fournir (ou 
avait déjà fourni comme elle le soutient) en faveur des vendeurs et du caractère 
onéreux de ses services. L'interprétation subjective des faits de la cause ne 
permettait donc pas de retenir l'existence d'un échange de volontés concordantes 
quant à la conclusion d'un contrat de courtage. 

Il ressortait au demeurant du courriel adressé par O______ à U______ le 
29 septembre 2016 qu'en réalité, A______ SÀRL était parfaitement consciente de 
n'avoir noué, jusque-là, aucun lien contractuel avec les vendeurs. O______ y 
affirme, en effet, sans équivoque ne pas avoir été mandaté "officiellement" par 
l'hoirie. Les explications de l'intéressé selon lesquelles il entendait par-là qu'il 
n'avait pas de contrat écrit – mais seulement un contrat oral – ne convainquaient 
pas. Tout au mieux, ce message pouvait être compris par la représentante des 
vendeurs comme une demande d'arbitrage ou d'intervention auprès de 
G______ SA, à laquelle elle n'était pas tenue de donner suite. L'absence de 
réaction à ce message ne pouvait donc pas signifier que la représentante des 
vendeurs pouvait avoir conscience, en l'absence de toute précision de la 
demanderesse au sujet de son activité, du fait qu'elle avait déployé dans l'intérêt 

- 14/21 - 
 

C/4916/2017 

des vendeurs une activité de courtage. Par conséquent, elle ne pouvait – a fortiori 
– pas l'entériner.  

Ainsi, tant l'interprétation subjective qu'objective de l'ensemble de ces éléments 
permettait de retenir que A______ SÀRL n'avait jamais offert à la représentante 
des hoirs de I______ de conclure un contrat de courtage, de sorte qu'aucun contrat 
de courtage n'avait pu être conclu entre elles tacitement ou par actes concluants. 
A______ SÀRL avait agi en dehors de tout contrat avec les défendeurs et ne 
saurait leur réclamer une quelconque rémunération, ce quand bien même il devrait 
être considéré que c'est bien son activité qui a exclusivement permis la conclusion 
du contrat de vente voulu par les défendeurs. 

EN DROIT 

1. 1.1 Interjeté selon la forme et dans le délai prescrits, dans une affaire patrimoniale 
dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l'appel est recevable (art. 308 
al. 1 let. a et al. 2 et 311 al. 1 CPC). 

1.2 Selon l'art. 132 CPC, le tribunal fixe un délai pour la rectification des vices de 
forme telle l’absence de signature ou de procuration. A défaut, l’acte n’est pas pris 
en considération (al. 1). L'alinéa 1 s’applique également aux actes illisibles, 
inconvenants, incompréhensibles ou prolixes (al. 2).  

Est inconvenant un acte injurieux, que cela soit à l’égard du tribunal, des parties à 
la procédure ou de tiers. Le devoir d’alléguer de l’avocat ne l’autorise pas à porter 
librement atteinte à l’honneur de la partie adverse. L’avocat restera nuancé et se 
limitera aux faits pertinents pour la défense des intérêts de son client. Les 
allégations attentatoires à l’honneur ne doivent pas aller au-delà de ce qui est 
nécessaire, ni être inutilement blessantes ou propagées de mauvaise foi. Les 
suppositions doivent être présentées comme telles (ATF 131 IV 154, SJ 2006 I 
42 ; 118 IV 248 ; 116 IV 211, JdT 1992 IV 83; BOHNET in Commentaire romand, 
CPC, 2ème éd., 2019, n.20 ad art. 132 CPC). 

Selon le mémoire d'appel, aucune étincelle n'avait germé dans l'esprit du premier 
juge dont certaines approximations de forme laissaient à penser qu'il avait rendu 
sa décision à l'aube des fêtes de Noël avec un empressement peu propice à un 
raisonnement réfléchi. De plus, l'erreur de retranscription des conclusions des 
parties commise par le premier juge laissait songeur sur la concentration de celui-
ci et sur l'opportunité de rédiger un jugement à la veille des fêtes, dans l'urgence et 
la fatigue, quand bien même "l'appelante n'ignorait pas les questions de 
statistiques CSM qui pourraient expliquer un tel empressement". 

De tels propos frisent l'inconvenance, puisque l'appelante indique, en substance 
que le premier juge a choisi de rendre un jugement inepte et bâclé, et ce dans son 
intérêt personnel, en violation de son serment, préférant améliorer ses 

- 15/21 - 
 

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"statistiques" à l'égard de son autorité de surveillance, au détriment du justiciable. 
S'il est certes du devoir de l'appelant de critiquer un jugement dont il fait appel, il 
n'est en revanche pas nécessaire d'attaquer les compétences juridiques et les 
qualités personnelles du juge qui l'a rendu. Afin d'éviter de complexifier la 
procédure et dans la mesure où la cause est en état d'être jugée, il sera cependant 
renoncé à expressément qualifier d'inconvenant les passages précités de l'appel et 
à renvoyer son appel à la partie appelante pour qu'elle le rectifie.  

1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1), 
dans la limite des griefs que les parties adressent à la motivation du premier 
jugement, lesquels forment le cadre de l'examen de la cour d'appel 
(ATF 144 III 394 consid. 4.1.4; 142 III 413 consid. 2.2.4).  

2. L'appelante soutient que c'est elle qui a présenté l'acheteur de la parcelle aux 
vendeurs, que la vente dont résulte le droit à une commission est le fruit de ses 
activités et qu'elle a dès lors droit à une commission de 3% du prix de vente.  

2.1  
2.1.1 Selon l'art. 1 al. 1 CO, le contrat est parfait lorsque les parties ont, 
réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté. Les parties 
doivent s'être mises d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat, faute de 
quoi celui-ci n'est pas venu à chef (ATF 127 III 248 consid. 3d et les références 
citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_69/2019 du 27 septembre 2019 consid. 3.1).   

2.1.2 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un 
salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention 
(courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un 
contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO). 

Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels 
(essentialia negotii), à savoir, d'une part, la définition de l'activité que le courtier 
devra déployer en vue d'un contrat déterminé (courtage d'indication, de 
négociation, de présentation) et, d'autre part, le principe d'une rémunération 
(ATF 139 III 217 consid. 2.3 p. 223; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; 90 II 92 
consid. 6; RAYROUX, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 
2021, n. 4-6 et 11-12 ad art. 412 CO; AMMANN, in Basler Kommentar, 
Obligationenrecht I, 7ème éd. 2020, n. 1-2 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas 
nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt du Tribunal 

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fédéral 4C.70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1 i.f.; RAYROUX, op. cit., n. 7 ad 
art. 412 CO). 

2.1.3 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication 
qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat 
(cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5). Pour 
prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a 
été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité 
et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 131 III 268 
consid. 5.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 
consid. 4.1.1; 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_153/2017 du 
29 novembre 2017 consid. 2.1). 

Dans le courtage d'indication, l'exigence d'un lien psychologique entre les efforts 
du courtier et la décision du tiers n'a pas véritablement de sens, puisque le courtier 
se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure 
et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci. Il incombe alors au courtier, 
s'il entend recevoir une rémunération, d'indiquer à son mandant une occasion de 
conclure qui lui était inconnue jusque-là (arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2020 
du 16 février 2021 consid. 5.1.3; 4A_334/2018 précité consid. 4.1.3 et les arrêts 
cités). 

Il incombe au courtier qui réclame un salaire de prouver les circonstances 
permettant de constater l'existence d'un accord des parties (art. 8 CC). Il faut que 
l'on puisse déduire des circonstances que les parties se sont mises d'accord sur les 
points essentiels du contrat de courtage, soit notamment sur son caractère onéreux 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.54/2001 du 9 avril 2002 consid. 2a, in 
SJ 2002 I 557). 

2.1.4 La conclusion d'un contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de 
forme. Elle peut résulter de déclarations expresses des parties ou d'actes 
concluants (ATF 139 III 217 consid. 2.3; 131 III 268 consid. 5.1.2).  

La question de savoir si un contrat de courtage a été valablement conclu par actes 
concluants dépend des circonstances, dont on doit pouvoir déduire que les parties 
se sont accordées sur les essentialia de ce contrat, en particulier sur le fait que le 
mandant s'est engagé envers le courtier à lui verser un salaire. Une retenue est de 
mise lorsqu'il s'agit d'admettre la conclusion d'un tel contrat par actes concluants 
(ATF 72 II 84 consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_80/2021 du 9 novembre 
2021 consid. 3 et les arrêts cités). Le seul fait de laisser agir le courtier ne conduit 
pas nécessairement à admettre la conclusion d'un contrat par actes concluants. Il 
faut que le mandant tolère sciemment l'activité du courtier, sans s'y opposer, ou 
bien qu'il l'accepte tacitement par une autre forme. Il faut aussi que l'activité du 
courtier, par sa durée ou par son importance, soit suffisamment nette et 

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caractérisée pour que l'absence d'opposition puisse être interprétée comme une 
volonté de conclure un contrat de courtage. Etant donné l'insistance de certains 
agents immobiliers qui reviennent constamment à la charge, le silence gardé par le 
vendeur à l'égard de telle ou telle démarche du courtier ne saurait d'emblée être 
considéré comme une acceptation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 
10 octobre 2018 consid. 4.1; 4C.70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1; 4C.54/2001 
du 9 avril 2002 consid. 2a). 

2.1.5 Pour déterminer si un contrat a été conclu, quels en sont les cocontractants et 
quel en est le contenu, le juge doit interpréter les manifestations de volonté des 
parties (ATF 144 III 93 consid. 5.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_379/2018 du 
3 avril 2019 consid. 3.1 et les références citées).   

Selon les règles d'interprétation des contrats déduites de l'art. 18 CO, le juge doit 
d'abord rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des 
parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base 
d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des 
déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit 
toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il 
s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits 
postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties 
établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes 
(ATF 144 III 93 consid. 5.2.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_643/2020 du 
22 octobre 2021 consid. 4).  

Ce n'est que si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune 
des parties - parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il 
constate qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de 
la conclusion du contrat - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme 
en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves -, qu'il doit 
recourir à l'interprétation normative (ou objective), à savoir rechercher leur 
volonté objective, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, 
chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de 
volonté de l'autre. Il s'agit d'une interprétation selon le principe de la confiance 
(ATF 144 III 93 consid. 5.2.3; arrêt 4A_643/2020 précité consid. 4 et les 
références citées). 

2.2 En l'espèce, il convient d'abord d'examiner si un contrat de courtage a été 
conclu, par acte concluant le cas échéant, entre les vendeurs de la parcelle et 
l'appelante. 

Il n'est pas contesté qu'aucun contrat écrit n'a été conclu entre les précités. Il ne 
peut pas davantage être déduit des éléments figurant à la procédure qu'un contrat 
oral aurait été conclu, comme l'a soutenu O______ lors de son audition devant le 

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C/4916/2017 

Tribunal. Les parties, ou leur représentante, n'ont pas discuté de la conclusion d'un 
contrat de courtage et il n'y a pas eu d'échange de manifestations de volonté sur 
les éléments essentiels d'un tel contrat, notamment quant à la nature et l'étendue 
du contrat de courtage ou la rémunération de l'appelante. O______ n'a jamais 
manifesté sa volonté d'agir en qualité de courtier et s'il l'avait fait, il y a lieu 
d'admettre que l'exécutrice testamentaire lui aurait indiqué qu'elle ne souhaitait 
pas mandater de courtier supplémentaire, comme elle l'avait précédemment 
indiqué à H______ SÀRL, aucun élément ne permettant de penser qu'elle aurait 
changé d'avis à cet égard. La conclusion d'un contrat oral, sans discussion sur le 
montant de la rémunération, malgré la somme importante en jeu, ne serait-ce que 
pour convenir que le pourcentage usuel de 3% du prix de vente était applicable, 
serait d'ailleurs inhabituelle pour une telle affaire.  

Quant à la conclusion d'un contrat par acte concluant, celle-ci ne doit être admise 
que de manière restrictive. Or, il ne peut être retenu, sur la base des faits figurant à 
la procédure, que les vendeurs auraient sciemment toléré une activité de courtier 
de l'appelante. En particulier, le simple fait pour la notaire, exécutrice 
testamentaire, de ne pas s'opposer à ce que l'appelante opère des recherches afin 
d'étudier l'intérêt de la parcelle litigieuse ou qu'elle ne réagisse pas au message qui 
lui a été adressé le 29 septembre 2016 ne permet pas d'en déduire une volonté 
d'accepter que l'appelante agisse comme courtier, ce d'autant que O______ n'a pas 
laissé entendre qu'il agissait en cette qualité et que, comme déjà indiqué, 
l'exécutrice testamentaire avait précédemment indiqué à une autre société qu'elle 
ne souhaitait pas mandater de courtier supplémentaire, sans qu'il puisse être retenu 
qu'elle aurait changé d'avis sur ce point. Enfin, dans son courriel du 29 septembre 
2016 à U______, O______ écrit que l'appelante "n'était pas mandatée 
officiellement par l'hoirie", ce qui montre également qu'elle considérait qu'aucun 
lien contractuel ne la liait aux acheteurs. 

Différents éléments permettent en revanche de considérer que l'appelante n'a pas 
eu d'activité en faveur des intimés, vendeurs de la parcelle, mais, au contraire, en 
faveur des sociétés qui ont acheté ladite parcelle. En effet, l'appelante a présenté 
les acheteurs, à plusieurs reprises, comme ses mandants, ce qui tend à établir 
qu'elle se considérait liée à ces derniers, et non aux vendeurs comme courtier, 
étant relevé qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, elle ne pouvait 
ignorer la signification de ce terme. O______ a également opéré différentes 
vérifications auprès de l'exécutrice testamentaire, ceci afin de s'assurer que "rien 
ne nous échappe". Ces vérifications, quant à l'existence de servitudes notamment, 
et la formulation utilisée tendent à démontrer que le précité œuvrait dans l'intérêt 
des sociétés acheteuses et n'agissait pas comme courtier des vendeurs. Dans son 
courriel du 29 septembre 2016, O______ a d'ailleurs indiqué que l'appelante avait 
effectué toute l'étude de faisabilité (géomètre, paysagiste, architecte) "pour le 
compte des acheteuses". N______ a, pour sa part, expliqué que son fils avait 

- 19/21 - 
 

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présenté l'offre d'achat pour son compte, ce qui tend, là encore, à démontrer que 
l'appelante a agi comme représente des sociétés acheteuses.  

En outre, le fait que sans l'intervention de l'appelante, la vente ne se serait pas 
faite, comme le relève l'appelante, ne suffit pas en lui-même à conférer un droit à 
celle-ci à obtenir une commission de la part des vendeurs. En effet, si ces derniers 
avaient certes un intérêt à ce que leur parcelle soit vendue, les sociétés qui ont 
acheté ladite parcelle avaient également un intérêt, à tout le moins équivalent, à ce 
que la transaction soit faite, N______ relevant à cet égard que l'affaire était belle 
et qu'il ne fallait pas discuter le prix. Le fait que l'activité de l'appelante ait 
contribué à la vente n'exclut donc pas qu'elle œuvré en faveur des acheteurs, 
activité pour laquelle les intimés n'ont pas à la rémunérer. 

L'appelante ne peut par ailleurs fonder son prétendu droit à percevoir une 
commission de la phrase citée tirée du jugement attaqué citant RAYROUX 
(op. cit., n. 18 ad art. 412 CO) selon laquelle "la conclusion du contrat principal 
entraîne la conclusion du contrat de courtage et, partant, donne naissance au droit 
au salaire du courtier", dont l'appelante semble tirer que la conclusion du contrat 
de vente aurait eu pour effet d'entraîner la conclusion du contrat de courtage dont 
elle se prévaut. La conclusion du contrat de courtage, donnant droit le cas échéant 
à une commission, est, en tout état de cause, soumise aux règles générales en la 
matière, dont il a été retenu supra qu'elles ne permettaient pas d'admettre la 
conclusion d'un tel contrat en l'espèce. Le contrat de courtage doit en outre avoir 
été nécessairement conclu avant la conclusion du contrat principal et il ne peut 
l'être rétroactivement.  

Dès lors, en définitive, il ressort de ce qui précède qu'il n'y a pas eu de réelle et 
commune intention des parties de conclure un contrat de courtage. Il n'y a pas eu 
d'échange de manifestations de volonté des parties, en particulier de l'appelante 
qui n'a jamais indiqué vouloir agir comme courtier et dont les interventions auprès 
de l'exécutrice testamentaire ne permettaient pas à cette dernière de penser que tel 
pourrait être le cas. L'appelante n'était pas au bénéfice d'un tel contrat avec les 
vendeurs. Elle ne peut dès lors prétendre au versement d'une commission à ce 
titre, ni à un quelconque autre titre.  

Pour le surplus, dans la mesure où aucune commission n'est due à l'appelante, elle 
ne dispose d'aucun intérêt à contester l'attribution de la commission de courtage à 
G______ SA et la libération en mains de cette dernière du montant de la 
commission n'a pas été contestée par les autres parties. 

Au vu de ce qui précède, l'appel n'est pas fondé et le jugement attaqué sera 
confirmé. 

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C/4916/2017 

3. L'appelante, qui succombe, sera condamnée aux frais judiciaires d'appel. Ceux-ci 
seront arrêtés à 36'000 fr. (art. 17 et 35 RTFMC) et compensés avec l'avance 
fournie, qui reste acquise à l'Etat de Genève. 

L'appelante sera également condamnée à verser à l'hoirie de B______, soit pour 
elle, C______ et D______, ainsi qu'à C______, D______ et F______, pris 
conjointement et solidairement, la somme de 35'000 fr., débours et TVA compris, 
à titre de dépens, ainsi que la même somme, pour le même motif, à G______ SA 
(art. 85 et 90 RTFMC; art. 21, 25 et 26 LaCC). 

* * * * * 

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C/4916/2017 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre civile : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 2 février 2023 par A______ SÀRL contre le 
jugement JTPI/15237/2022 rendu le 21 décembre 2022 par le Tribunal de première 
instance dans la cause C/4916/2017. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Sur les frais : 

Arrête les frais judiciaires d'appel à 36'000 fr., les met à la charge de A______ SÀRL et 
dit qu'ils sont compensés avec l'avance fournie, qui reste acquise à l'Etat de Genève. 

Condamne A______ SÀRL à verser à l'hoirie de B______, soit pour elle, C______ et 
D______, ainsi qu'à C______, D______ et F______, pris conjointement et 
solidairement, la somme de 35'000 fr. à titre de dépens d'appel. 

Condamne A______ SÀRL à verser à G______ SA la somme de 35'000 fr. à titre de 
dépens d'appel. 

Siégeant : 

Monsieur Laurent RIEBEN, président; Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, 
Monsieur Patrick CHENAUX, juges; Madame Jessica ATHMOUNI, greffière. 

 

 

 

 
 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

30'000 fr. 

http://intrapj/perl/JmpLex/RS%20173.110