# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7e167eab-f32e-5189-ae0c-7d4bb91d1dda
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-09-29
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 29.09.2005 R 2005 71
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2005-71_2005-09-29.pdf

## Full Text

R 05 71

4. Kammer 

URTEIL
vom 29. September 2005

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Ortsplanungsrevision

1. Am 14. März 1999 erliessen die Stimmberechtigten der Gemeinde … eine 

totalrevidierte neue Ortsplanung, welche von der Regierung am 29. Februar 

2000 genehmigt wurde. Mit dieser neuen Ortsplanung wurde die bisherige 

Ortsplanung vom 8. April 1984, von der Regierung genehmigt am 16. Februar 

1997, ersetzt. Im Zonenplan „Bereich Siedlung“ 1:2'500 vom 14. März 1999 

wurde im Gebiet der bestehenden Waldsiedlung „…“ ein Perimeter 

(Planungsfenster) bezeichnet, innerhalb dessen die Ablösung der bisherigen 

Grundordnung (von 1984/87) erst in einer nächsten Phase erfolgen sollte, 

dies u.a. wegen der Komplexität der nutzungsplanerischen Erfassung der 

Waldsiedlung …

Am 4. April 2004 beschlossen die Stimmberechtigten von … die noch 

ausstehende, teilgebietsbezogene Nutzungsplanung „…“, welche aus 

folgenden Planungsmitteln besteht:

- Ergänzung Baugesetz (Art. 82a und 86 Abs. 4) 

- Zonenplan Bereich Siedlung (Ergänzung) 1:2'500 „…“ 

- Genereller Gestaltungsplan (GGP) und Genereller Erschliessungsplan 

  (GEP) 1:1000 „…“ 

- Vorschriften zum GGP/GEP „…“.

Da die im Zonenplan „…“ ausgeschiedenen Bauzonen („Spezialzonen …“) 

stellenweise auf Flächen ausgeschieden wurden, die gemäss Rahmen der 

1996/1997 im Vorfeld der Totalrevision der Ortsplanung durchgeführten, 

rechtskräftigen Waldfeststellung als Wald gelten, reichte die Gemeinde … in 

Anwendung von Art. 12 WaG dem Kanton ein Rodungsgesuch für total 700,9 

m2 Wald ein (vgl. Rodungsplan „…“ 1:1000 vom 4. April 2004).

Gegen die von den Stimmberechtigten der Gemeinde … am 4. April 2004 

beschlossene Nutzungsplanung „…“ erhob die …, Eigentümerin der Parzelle 

Nr. 1813, fristgerecht Planungsbeschwerde an die Regierung mit dem 

Begehren, es sei die angefochtene Teilgebietsplanung dahingehend 

abzuändern, dass der „Baubereich für Hauptbauten“ für die Parzelle Nr. 1813 

entsprechend dem ersten Planentwurf im Übersichtsplan 1:2'000 

vorgesehenen „Waldabstandslinie“ festzulegen (Ziff. 1). Das Mass der für die 

Parzelle 1813 zulässigen Nutzung sei im GGP auf 520 m2 festzulegen (Ziff. 

2). Zur Begründung wurde vorgebracht, der festgelegte Baubereich sei zu 

einschränkend. Es bestehe kein einleuchtender Grund, weshalb das heute 

bald 50-jährige Gebäude im Falle eines Ersatzbaus auf den Meter genau 

innerhalb der heutigen Gebäudehülle erstellt werden müsse. Vor allem sei 

nicht nachvollziehbar, weshalb im Bereich für nicht AZ-pflichtige An- und 

Nebenbauten nicht auch Gebäudeteile mit AZ-pflichtigen Nutzungen errichtet 

werden dürfen. Damit könnten zudem Vorteile sowohl in Bezug auf den 

Waldabstand als auch hinsichtlich architektonischer Gestaltung erzielt 

werden. Gesamthaft betrachtet sei die angeordnete Einschränkung des 

Baubereichs für Hauptbauten unverhältnismässig und völlig deplaziert. Es sei 

davon auszugehen, dass die … bis zu 500 m2 BGF einen beliebigen 

Ersatzbau und bis zu 520 m2 BGF nur einen Ersatzbau streng nach 

Hofstattrecht, d.h. innerhalb der bestehenden Gebäudehülle (allenfalls noch 

unter Ausnützung der zugestandenen minimalen Baubereiche für 

Hauptbauten) realisieren dürfe. Diese Unterscheidung sei sinnlos. Unklar sei 

die Rechtslage, wenn nur ein Teil des bestehenden Wohnhauses umgebaut 

werden soll. Alle diese Unklarheiten könnten beseitigt werden, wenn der … 

sowohl für den Fall eines Wiederaufbaus im Hofstattrecht als auch für den Fall 

eines beliebigen Ersatzbaus einheitlich 520 m2 BGF zugestanden würde.

Mit Entscheid vom 10. Mai 2005, mitgeteilt am 12. Mai 2005, wies die 

Regierung des Kantons Graubünden die Beschwerde ab. Angesichts der 

Vorgeschichte, der rechtskräftigen Waldfeststellungen, des konkreten 

Überbauungstandes im Gebiet und auf der Parzelle der Beschwerdeführerin, 

des aktuellen und des künftigen über das ganze Gebiet geltenden 

Nutzungsmasses und der beschränkten Baumöglichkeiten lasse sich die 

gemeindliche Planung nicht beanstanden. Die geltend gemachten privaten 

Interessen hätten hinter die von der Gemeinde mit der Planung verfolgten 

öffentlichen Interessen zurückzutreten.

2. Dagegen liess die … am 2. Juni 2005 beim Verwaltungsgericht frist- und 

formgerecht Rekurs erheben mit den Anträgen, es sei die angefochtene 

Teilgebietsplanung abzuändern und der „Baubereich für Hauptbauten“ für die 

Parzelle Nr. 1813 entsprechend dem ersten Planentwurf im Übersichtsplan 

1:2'000 vorgesehenen „Waldabstandslinie“ festzulegen (Ziff. 1). Das Mass der 

für die Parzelle 1813 zulässigen Nutzung sei im GGP auf 520 m2 festzulegen 

(Ziff. 2). Zur Begründung vertiefte sie im Wesentlichen die bereits ihrer 

Eingabe vor der Vorinstanz zugrunde liegenden Überlegungen.

3. a) Die Regierung des Kantons Graubünden beantragte unter Verweis auf die 

Erwägungen im angefochtenen Entscheid die Abweisung des Rekurses.

b) Ebenfalls Abweisung des Rekurses beantragte die Gemeinde ...

4. Am 29. September 2005 führte eine Delegation der IV. Kammer des 

Verwaltungsgerichts einen Augenschein durch, an welchem der 

Rechtsvertreter der Rekurrentin, Mitglieder der Gemeindebehörden mit ihrem 

Rechtsvertreter sowie der Raumplanungsjurist der Regierung teilnahmen. 

Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der 

Örtlichkeiten auch noch mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern.

Auf die Ausführungen am Augenschein, wie auch auf die weiteren 

Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 61 Abs. 2 KRG in der Fassung vom 25. Juni 1995 kann unter 

anderem gegen Beschlüsse und Entscheide der Regierung im Sinne von Art. 

37 Abs. 3 und Art. 37a KRG Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben 

werden. Genehmigungs- und Beschwerdeentscheide der Regierung in 

Ortsplanungssachen sind mithin beim Verwaltungsgericht anfechtbar. 

Gemäss Art. 53 lit. a VGG erstreckt sich die Überprüfungsbefugnis des 

Verwaltungsgerichtes im Rekursverfahren auf Rechtsverletzungen 

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie 

unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhaltes. Das 

Verwaltungsgericht überprüft somit den Sachverhalt und die Rechtsfragen 

frei. Dagegen beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig 

oder angemessen sei. Amtete die Regierung nicht nur als Genehmigungs-, 

sondern - wie vorliegend - auch als erste Beschwerdeinstanz und ist das 

Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittelbehörde, gilt auch in 

Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 53 lit. a VGG (vgl. PVG 1996 Nr. 

42, 1999 Nr. 44). Anzumerken bleibt noch, dass es sich bei der zur Diskussion 

stehenden Teilgebietsplanung um den Abschluss einer Ortsplanung handelt, 

mit welcher die erste bundesrechtskonforme Bauzonenausscheidung 

vorgenommen worden ist (vgl. VGU R 00 25).

2. a) Die Rekurrentin beantragt die Abänderung der Planung und die Festlegung 

des Baubereiches für Hauptbauten auf ihrer Parzelle entsprechend dem 

ersten Planentwurf im Übersichtsplan 1:2000. Sie begründet ihr Begehren im 

Wesentlichen mit der Überlegung, dass angesichts der Vorgeschichte des 

Gebietes und der damals verfolgten Ziele die Überbauung ihrer Parzelle in 

den 60er Jahren zu keiner Übernutzung geführt habe. Zwar möge es 

zutreffen, dass aus der Sicht des kommunalen Baugesetzes 1984 die Parzelle 

als übernutzt gelte und auch den heutigen Waldabstandsvorschriften nicht 

genüge. Das sei indessen ohne Belang, da nach der heutigen Rechtslage 

wohl das gesamte Grundstück als Wald gelten würde und gar nicht in eine 

Bauzone gehören würde. Rekursthema sei daher die Frage, in welcher Weise 

die generelle Baufreiheit im Rahmen der streitigen Planung unter dem 

Gesichtspunkt der Eigentumsfreiheit eingeschränkt werden dürfe. Der 

ausgeschiedene Baubereich erscheine aus dieser Sicht als zu 

einschränkend. Es bestehe kein einleuchtender Grund, bei einem allfälligen 

Abbruch des Gebäudes ein neu zu errichtendes Haus genau innerhalb der 

bestehenden Gebäudehülle wieder zu errichten. Im Übrigen entspreche der 

von ihr beantragte Baubereich genau jenem, wie er anlässlich der ersten 

Auflage vorgesehen gewesen sei. Die in der zweiten Auflage vorgenommene 

und nunmehr beschlossene Einschränkung sei unzulässig. Dies umso mehr, 

als ihr Haus auf einem bewaldeten Hügel stehe, nicht einsehbar sei und auch 

keine Gründe für die im Plan enthaltenen baulichen Vorgaben ersichtlich 

seien. Für die Beschränkung der Eigentumsfreiheit bestehe nicht das 

geringste öffentliche Interesse. Unbehelflich sei das Argument der 

angestrebten rechtsgleichen Behandlung aller Eigentümer im Gebiet. Aus 

diesen Einwänden kann sie jedoch nichts zugunsten ihrer Begehren ableiten.

b) Fest steht, dass mit der streitigen Teilgebietsplanung auf allen im 

(bewaldeten) Teilgebiet A gelegenen Parzellen im „…“ die „Baubereiche für 

Hauptbauten“ gemäss Art. 5 Abs. 1 der Vorschriften zum GGP/GEP relativ 

eng entlang der Fassaden der bestehenden Bauten festgelegt worden sind. 

Besonders eng wurden die Hauptbereiche ausgeschieden bei jenen 

Grundstücken, welche ausgehend von der bisher geltenden AZ (gemäss BG 

1984: 0.15) bereits annähernd bzw. vollständig ausgenutzt oder - wie 

dasjenige der Rekurrentin - gar übernutzt sind. Grosszügigere Baubereiche 

für Hauptbauten wurden generell nur dort vorgesehen, wo noch 

Nutzungsreserven vorhanden waren (so u.a. z.B. auf Parzelle Nr. 1865: 

Reserve 229 m2, Parzellen Nr. 1760/2284: 195 m2, Parzelle Nr. 1763: 66 m2). 

Planerisch lässt sich das umschriebene Vorgehen nicht nur ohne weiteres 

vertreten, sondern die Planungsbehörden waren angesichts der 

Vorgeschichte der Waldsiedlung (Sonderstatut …; Ortsplanung 1984), des 

Überbauungstandes, der Nutzungen bzw. Übernutzungen der Parzellen, des 

Ergebnisses der rechtskräftigen Waldfeststellungen und des Ablaufs der 

neuen Planung (vgl. dazu den Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 4. April 

2004) verpflichtet, mit geeigneten Massnahmen Planung und Wirklichkeit in 

Übereinstimmung zu bringen. Dabei war es zweifellos richtig, den baulichen 

Möglichkeiten (bebaubare Fläche, maximal zulässige Gebäudehöhe, 

maximales Nutzungsmass [max. 500 m2 BGF, bzw. Verdoppelung der bisher 

beanspruchten BGF]) ausgehend von den rechtskräftig bewilligten Altbauten 

(und unter Bezugnahme auf deren Lage, Ausrichtung, Dimensionierung, 

Erschliessung, vorhandene BGF und das gemäss NUP 1984 zulässige 

Nutzungsmass) relativ enge Grenzen zu setzen. Es lässt sich daher nicht 

beanstanden, wenn insbesondere den bereits heute „übernutzten“ Parzellen 

(wie z.B. jene der Rekurrentin, auf welcher bereits 520 m2 BGF realisiert 

worden sind, das vorgesehene maximale Nutzungsmass also bereits 

überschritten worden ist) nur noch vergleichsweise beschränkte bauliche 

Möglichkeiten zu belassen. Diese Eigentumsbeschränkung steht entgegen 

der rekurrentischen Auffassung in einem erheblichen öffentlichen Interesse, 

hinter welches das private Interesse an weitergehenden Baumöglichkeiten 

zurückzutreten hat. Die von der Rekurrentin ins Feld geführte 

parzellenbezogene Betrachtungsweise (schwer einsehbarer Baustandort 

abseits der übrigen Parzellen, spezielle Lage auf bewaldetem Hügel) ist in 

diesem Zusammenhang unbeachtlich. Sie verkennt, dass einer Planung 

immer eine parzellenübergreifende Betrachtung sowie ein Planungskonzept 

zugrunde liegen muss und dass damit den Gegebenheiten eines grösseren, 

zusammenhängenden Gebietes Rechnung getragen werden soll. Entgegen 

der rekurrentischen Auffassung hat der Augenschein auch bestätigt, dass es 

sich beim fraglichen Teilgebiet um einen landschaftlich heiklen und sensiblen 

Bereich handelt, dem bei der Umschreibung der (noch verbleibenden) 

künftigen Nutzungsmöglichkeiten angemessen Rechnung getragen werden 

muss, was mit der streitigen Planung offensichtlich erreicht werden kann. Wie 

seitens der Beschwerdegegnerinnen im Übrigen zu Recht dargelegt worden 

ist, erweist sich die angefochtene Planung aber unter der Optik des 

Gleichheitsgebotes als geboten. Soweit die Rekurrentin eine Ausdehnung des 

Baubereiches verlangt, ist ihrem Antrag daher kein Erfolg beschieden.

c) Nicht gefolgt werden kann der Rekurrentin auch soweit, als sie mit ihren 

Begehren eine Erhöhung des Nutzungsmasses (für beliebige Ersatzbauten) 

für ihre Parzelle auf 520 m2 BGF beantragt. Fest steht, dass die rekurrentische 

Parzelle Nr. 1813 im Halte von 2'993 m2 mit der darauf stehenden Villa 

gemäss bisher geltender AZ 0.15 bereits heute weit übernutzt (um 71 m2 BGF) 

ist. Angesichts der Parzellengrösse resultiert eine zulässige BGF von lediglich 

449 m2. Zu Recht hat die Vorinstanz in diesem Zusammenhang ausgeführt, 

dass es unter diesen Umständen aus planerischer Sicht vertretbar gewesen 

wäre, das Nutzungsmass für den Fall einer beliebigen Ersatzbaute ausserhalb 

des Hofstattrechts auf der rekurrentischen Parzelle gar auf diesen Wert zu 

begrenzen. Wenn mit der angefochtenen Planung aber das zulässige 

Nutzungsmass - analog den anderen übernutzen Parzellen - auf 500 m2 BGF 

heraufgesetzt worden ist, so stellt dies zweifellos ein Entgegenkommen dar. 

Hinzukommt, dass mit der streitigen Planung der Rekurrentin auch noch ein 

Baubereich für eingeschossige An- und Nebenbauten (ohne Wohn- und 

Arbeitsräume) zugestanden worden ist. Aus planungsrechtlicher Sicht besteht 

jedenfalls überhaupt kein Anlass, das Nutzungsmass für den von der 

Rekurrentin angestrebten, beliebigen Ersatzbau mit dem Nutzungsmass für 

einen Ersatzbau im Hofstattrecht gleichzusetzen. Dies umso weniger, als 

Wiederaufbauten im Hofstattrecht generell privilegierter behandelt werden als 

ein beliebiger Ersatzbau, welcher grundsätzlich die in herkömmlichen 

Bauzonen geltende Regelbauweise (i.c. AZ 0.15) einzuhalten hat. Auch aus 

dieser Sicht betrachtet, erweist sich der Rekurs als unbegründet. Was die 

Rekurrentin dagegen noch vorbringen lässt, ist nicht geeignet, den 

angefochtenen Entscheid und die diesem zugrunde liegende Planung als 

falsch oder willkürlich erscheinen zu lassen. Der angefochtene Entscheid ist 

demnach zu bestätigen und der Rekurs vollumfänglich abzuweisen.

3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin, 

welche überdies die anwaltlich vertretene Rekursgegnerin 2 angemessen 

aussergerichtlich zu entschädigen hat.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 198.--

zusammen Fr. 6’198.--

gehen zulasten der … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. Die … hat die Gemeinde … aussergerichtlich mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen.