# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** aa65a752-db87-5dd0-852d-9c8619be09fc
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-04-11
**Language:** de
**Title:** Quartiererhaltungszone I der Stadt Zürich. Pflicht zur Einhaltung eines seitlichen Gebäudeabstandes durch Randgebäude.
**Docket/Reference:** BRKE I Nrn. 0084-0085/2008
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_I_0084-0085_2008_207.pdf

## Full Text

BRKE I Nrn. 0084 und 0085/2008 vom 11. April 2008 in BEZ 2008 Nr. 58

8.1. Es stellt sich in grundlegender Weise die Frage, ob Randgebäude im seitli-
chen  Verhältnis  Abstandsvorschriften  unterworfen  seien.  Das  Randgebäude  des 
Rekurrenten hält zu seiner Ostgrenze einen Abstand von lediglich ca. 2 m ein. Auf-
grund dieser Situation hat die Vorinstanz verlangt, dass der streitige Neubau gegen-
über jenem Nachbargrundstück (recte: Nachbargebäude) einen Mindestabstand von 
7 m einzuhalten habe. Diese Anordnung stützt die Vorinstanz – wie sie vernehmlas-
sungsweise ausführt – auf ihre Praxis und § 287 lit. a PBG. 

8.2. Nach Art. 24g Abs. 5 lit. b BZO dürfen Randgebäude im Gebiet b, welchem 
die Bauparzelle zugeschieden ist, hofseitig bis auf die in 12 m Abstand verlaufende 
Parallele zur strassenseitig vorherrschenden Bauflucht bzw. zu einer weiter zurück-
liegenden  Baulinie  gebaut  werden;  gegenüber  Hofgebäuden  ist  ein  Gebäudeab-
stand  von  mindestens  7  m  einzuhalten.  Im  Gebiet  b  haben  Hofgebäude  einen 
Grundgrenzabstand von mindestens 3,50 m gegenüber Grenzen im Hofbereich ein-
zuhalten.  Der  Abstand  gegenüber  Randgebäuden  bzw. gegenüber der für Randge-
bäude geltenden hofseitigen Baubegrenzung beträgt mindestens 7 m (Art. 24h Abs. 
3 lit. a BZO). 

Die Bausektion der Stadt Zürich legt diese Vorschriften dahingehend aus, dass 
Randgebäude  in der Quartiererhaltungszone Ib hofseitig den kantonalen Abstands-
vorschriften  nicht  unterliegen.  Diese  Interpretation  wurde  vom  Verwaltungsgericht 
des Kantons Zürich als rechtmässig und auf jeden Fall innerhalb des dem kommuna-
len  Gesetzgebers  zustehenden  Auslegungsspielraumes  für  kompetenzgemäss  er-
lassenes kommunales Recht liegend gewürdigt. Wenn für Randgebäude im Gebiet b 
hofseitig  die  kantonalen  Abstandsvorschriften  nicht  als  anwendbar  erklärt  würden, 
handle es sich nicht um ein Versehen des Gesetzgebers, sondern um einen bewuss-
ten Ausschluss (vgl. VB.2003.00340).

8.3.  Die  erforderlichen  Grenz-  und  Gebäudeabstände  für  Randgebäude  in  der 
Quartiererhaltungszone  I  werden  hofseitig  individuell  geregelt, teils wird explizit die 
Beachtung der kantonalen Abstandsvorschriften verlangt (Art. 24g Abs. 5 lit. a BZO). 
Im seitlichen Bereich ist der Grenzbau erlaubt (Art. 24g BZO). Eine seitliche Grenz-
bzw. Gebäudeabstandsvorschrift oder ein genereller Hinweis auf die Anwendbarkeit 
der kantonalen Abstandsnormen fehlt in den Grundmassen. 

Dass  jene  trotzdem  stillschweigend  zur  Anwendung  gelangen  sollen,  will  die 
Vorinstanz aus den Vorschriften über die geschlossene Bauweise herleiten (§ 286 f. 
PBG).

Gemäss  §  287  lit.  a  PBG  setzt  der  erlaubte  Grenzbau  voraus,  dass  dadurch 
«keine Verletzung kantonaler oder kommunaler Mindestabstände» eintritt. Nach dem 
Protokoll  der  Kommission  des  Kantonsrates  für  das  Planungs-  und  Baugesetz,  Sit-
zung  vom  11.  Juli  1974,  S.  481,  seien  damit  die  Gebäudeabstände  gemeint  (vgl. 

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BEZ 1996 Nr. 25). Nach kantonalem Recht hat der Abstand zwischen Gebäuden, die 
Grenzabstände  einhalten  müssen,  ohne  Rücksicht  auf  Grundstücksgrenzen  der 
Summe  der  beidseitig  nötigen  Grenzabstände  zu  entsprechen  (§  271  PBG).  Da  in 
den für Randgebäude geltenden Grundmassen (Art. 24g Abs. 2 BZO) kein Grenzab-
standsmass  festgelegt  worden  ist,  was  wie erwähnt zulässig ist (§ 50a Abs. 2 PGB 
i.V.m. § 50 Abs. 3 PBG), fehlt es bereits an einer Bezugsgrösse, um die für den Ge-
bäudeabstand massgebliche Summe ermitteln zu können. Der Gebäudeabstand von 
7 m lässt sich mithin nicht auf § 287 lit. a PBG stützen.

Die  Einhaltung  eines  seitlichen  Gebäudeabstandes  von  7  m  lässt  sich  auch 
nicht auf § 274 Abs. 1 PBG stützen. Danach wird der Abstand eines neuen Bauvor-
habens zu einem Nachbargebäude, das näher an der Grenze steht, als es nach den 
Bauvorschriften  zulässig  ist,  aus  der  Summe  des  kommunalen  Grenzabstandsmas-
ses und dem kantonalrechtlichen Mindestgrenzabstand gebildet. Fehlt wie hier eine 
kommunale  Grenzabstandsvorschrift,  wäre  folglich  lediglich  ein  Abstand  von  3,5  m 
zu wahren.

8.4.  Es  bleibt  zu  prüfen,  ob  es  sich  bei  der  mangelnden  Festlegung  einer 
Grenzabstandvorschrift  um  ein  Versehen  des  kommunalen  Gesetzgebers  oder  um 
einen bewussten Ausschluss handle. 

Sinn  und  Zweck  von  Quartiererhaltungszonenvorschriften  liegen  in  der  Wah-
rung  und  Erweiterung  der  Nutzungsstruktur  oder  baulichen  Gliederung  in  sich  ge-
schlossener Ortsteile.

Nach der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich sind Siedlungen mit Bauten 
des späten 19. und 20. Jahrhunderts, die sich durch eine die Strassen beidseits be-
gleitende,  mehrheitlich  geschlossene  Bauweise  von  hoher  Dichte  und  Innenhöfen 
oder  Ansätzen  zu  einer Hofbildung auszeichnen, der Quartiererhaltungszone I (Art. 
24f  BZO)  zugewiesen;  Gebiete  mit  einer  mehrheitlich  offenen  Bauweise  und  park-
ähnlichen  Gärten  (Art.  24k  BZO)  der  Quartiererhaltungszone II. In beiden Quartier-
erhaltungszonen  wird  die  zulässige  Ausnützung  nicht  mittels  Nutzungsziffern, 
sondern  mittels  Regelung  der  Geschosszahl,  Gebäude-  und  Firsthöhe  geordnet. In 
unterschiedlicher  Weise  werden  aber  die  Bauweise  und  die  Abstandsvorschriften 
behandelt. Während nach Art. 24g Abs. 2 BZO für Randgebäude kein Grenzabstand 
bestimmt wird, haben Hauptgebäude in der Quartiererhaltungszone II einen Mindest-
grenzabstand  von  3,5  m  einzuhalten  (Art.  24l  BZO).  Ferner  ist  die  geschlossene 
Bauweise  im  seitlichen  Bereich  zwar  in  beiden  Quartiererhaltungszonen  gestattet, 
jedoch  ist  diese  nur  in  der  Quartiererhaltungszone  I  ausdrücklich  zustimmungsfrei 
(Art. 24g Abs. 3 bzw. 24l Abs. 2 BZO). Art. 24g Abs. 5 lit. c BZO sieht sodann für den 
Um-  und  Ersatzbau  bestehender,  baubegrenzungswidriger  Randgebäude  hofseitig 
eine von der kantonal geordneten Bestandesgarantie abweichende Spezialregelung 
vor,  wobei  aber  die  Grundmasse  gemäss  Abs.  2  und  ein  minimaler  Grenzabstand 
von 3,5 m einzuhalten ist (eine ähnliche Regelung findet sich auch in Art. 24l Abs. 4 
BZO). 

Die spezifisch für die Quartiererhaltungszone I erlassenen Vorschriften nehmen 
– wie die Vorinstanz vernehmlassungsweise ausführt – implizit vorab auf die klassi-
schen  Blockrandüberbauungen  in  den  Stadtkreisen  3,  4 und 5 Bezug. Dieser Zone 
wurden  aber  auch  Gebiete  zugeschieden,  welche  wie  das  vorliegende  nicht  voll-
ständig dem Bild einer idealtypischen Blockrandstruktur entsprechen. In Verbindung 
mit den hofseitigen Bestimmungen ist zu folgern, dass auch in diesen Gebieten das 

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den hofseitigen Bestimmungen ist zu folgern, dass auch in diesen Gebieten das Er-
scheinungsbild  der  klassisch  in  geschlossener  Bauweise  erstellten  Blockrandüber-
bauung  gefördert  werden  soll.  Dieser  Zielrichtung  steht  die  Festlegung  von  seitli-
chen Gebäudeabständen offenkundig entgegen.  

Dass es sich bei der fehlenden Grenzabstandsregelung nicht um ein Versehen 
des Gesetzgebers, sondern um einen bewussten Ausschluss der Anwendbarkeit der 
kantonalen Abstandsvorschriften handelt, ist auch daraus zu folgern, dass die Bau-
und  Zonenordnung  der  Stadt  Zürich  für alle Bauzonen, inklusive der Kernzonen, in 
den  Grundmassen Grenzabstandsbestimmungen  festgelegt  hat,  selbst  dann,  wenn 
nur die Einhaltung des kantonalrechtlichen Mindestmasses verlangt wird (vgl. Art. 30 
Abs.  2  lit.  a  BZO).  Warum  nur  gerade  in  der  Quartiererhaltungszone  I  stillschwei-
gend  eine  subsidiäre  Regelung  durch  das  kantonale  Recht  greifen  soll,  ist  nicht 
nachvollziehbar. 

8.5. Es ergibt sich somit, dass mangels ausdrücklicher positiver Normierung in 
den Grundmassen der Quartiererhaltungszone I (Art. 24g Abs. 2 BZO) Randgebäu-
de keinen seitlichen Gebäudeabstand einhalten müssen. Soweit sich die Vorinstanz 
für  ihre  gegenteilige  Meinung  auf  ihre  Praxis  beruft,  bleibt  festzustellen,  dass  sie 
diese  auch  nicht  ansatzweise  nachweist.  Es  bleibt  lediglich  zu  bemerken,  dass  in 
einem von den Rechtsmittelinstanzen zu beurteilenden Fall (BRKE I Nr. 0198/2003; 
bestätigt  mit  VB.2003.00340)  die  Einhaltung  eines  seitlichen  Gebäudeabstandes 
von 7 m zu bestehenden Randgebäuden nicht verlangt wurde.

Bei  klassischen  Blockrandüberbauungen  stellt  dies  grundsätzlich  auch  kein 
Problem  dar.  Heikler  wird  die Anwendung der zonenspezifischen Normen nur in je-
nen  Gebieten  wo  –  wie  hier  im  Seefeldquartier  verbreitet  –  ein  kleinräumiges  Ne-
beneinander von geschlossener und offener Bauweise besteht. Auf solche örtlichen 
Verhältnisse  sind  die  Quartiererhaltungszonenvorschriften  nur  bedingt  zugeschnit-
ten, dies wird aber durch die planungsrechtliche Festlegung, die nur zwei Typen von 
Quartiererhaltungszonen kennt, in Kauf genommen. Dem Manko einer solche Struk-
turen berücksichtigenden expliziten Regelung kann nicht mit einer ungeschriebenen 
Abstandsvorschrift  begegnet  werden.  Wird  ein  Grundstück  von  zwei nicht  auf  der 
Grenze stehenden Randgebäuden eingemittet, könnte dies seine Unüberbaubarkeit 
zur  Folge  haben.  Das  gleiche  Schicksal  könnte  auch  der  Ersatzbau  eines  heute 
nicht auf der Grenze stehenden Randgebäudes erfahren, da hiefür im seitlichen Be-
reich  ebenfalls  keine  Normierung  besteht  und  für  solche  Fälle  keine  subsidiär  an-
wendbare kantonale Vorschrift zur Verfügung steht. 

Welchen  Abstand  ein  Neubau  von  einem  in  offener  Bauweise  erstellten  nach-
barlichen  Randgebäude  einzuhalten  hat,  kann  insbesondere  mittels  feuerpolizeili-
chen  Vorschriften  (Brandschutznorm,  Brandschutzrichtlinien)  bestimmt  werden.  In 
der  Regel  genügt  bei  Gebäuden,  deren  beide  Aussenwände  eine  nichtbrennbare 
äusserste Schicht aufweisen, ein Schutzabstand von 5 m (Ziffer 2.3 Abs. 2 lit. c der 
Brandschutzrichtlinie  «Schutzabstände  Brandabschnitte»  der  Vereinigung  Kantona-
ler Feuerversicherungen [VKF]). In speziellen Fällen sind bei ungenügenden Schutz-
abständen  Ersatzmassnahmen  vorzusehen  (Ziffer  2.5  der  vorerwähnten  Brand-
schutzrichtlinie).  Damit  könnte  das  Gefüge  von  Gevierten,  die  sich  wie  hier  durch 
kleinräumige  Strukturen  mit  minimalen  Gebäudeabständen  auszeichnen,  bewahrt 
werden.