# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f2ea02e9-788c-5e9c-b3e5-914aa31330b5
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-03-02
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Kantonsgericht 02.03.2022 BO.2021.3
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_KGN_001_BO-2021-3_2022-03-02.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/10

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: BO.2021.3

Stelle: Kantonsgericht

Rubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Publikationsdatum: 13.05.2022

Entscheiddatum: 02.03.2022

Entscheid Kantonsgericht, 02.03.2022
Art. 33, Art. 59, Art. 200 Abs. 1 ZPO (SR 272): Streitigkeiten aus einem im 
Mietvertrag vor-gesehenen Vorkaufsrecht sind nicht den mietrechtlichen 
Klagen i.S.v. Art. 33 bzw. Art. 200 Abs. 1 ZPO zuzuordnen; die besonderen 
Zuständigkeitsvorschriften in Mietangelegenheiten finden demgemäss 
darauf keine Anwendung (Kantonsgericht, III. Zivilkammer, 2. März 2022, BO.
2021.3).

Sachverhalt (Zusammenfassung):

 

Die Kläger mieteten ab dem 1. Juni 2008 vom Beklagten ein Einfamilienhaus. Am 19. 

Juni 2008 unterzeichneten die Parteien den Mietvertrag, in welchem unter dem Punkt 

«besondere Bestimmungen» u.a. festgehalten wurde, dass den Mietern «ein 

Vorkaufsrecht eingeräumt» werde. Mit öffentlich beurkundetem Grundstückkaufvertrag 

vom 14. September 2018 verkaufte der Beklagte die Liegenschaft an eine Drittperson. 

In der Folge reichten die Kläger gestützt auf die Klagebewilligung des 

Vermittlungsamtes Rorschach beim Kreisgericht Rorschach gegen den Beklagten eine 

(Teil )Klage auf Leistung von Schadenersatz wegen Verletzung eines vertraglichen 

Vorkaufsrechts im Betrag von Fr. 30'000.00 ein. Die Vorinstanz trat mangels gültiger 

Klagebewilligung und mangels örtlicher Zuständigkeit auf die Klage nicht ein.

 

 

Aus den Erwägungen:

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III.

 

[…]

 

3.a)    Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die 

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind (Art. 59 Abs. 1 ZPO). Zu den 

Prozessvoraussetzungen gehört gemäss der nicht abschliessenden Aufzählung in 

Art. 59 Abs. 2 ZPO insbesondere die sachliche und örtliche Zuständigkeit des 

angerufenen Gerichts (lit. b). Wo dem Prozess ein Schlichtungsversuch vorauszugehen 

hat, ist zudem das Vorliegen einer gültigen Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde 

nach Art. 209 ZPO eine Prozessvoraussetzung, die das Gericht ebenfalls gemäss Art. 

60 ZPO von Amtes wegen zu prüfen hat (BGE 141 III 159 E. 2.1; BGE 140 III 227 E. 3.2; 

BGE 140 III 310 E. 1.3.2; BGE 139 III 273 E. 2.1). Während die Klagebewilligung selber 

– abgesehen vom Spruch über die Kosten – keinen anfechtbaren Entscheid darstellt, 

kann die beklagte Partei deren Gültigkeit im erstinstanzlichen Klageverfahren bestreiten 

(BGE 141 III 159 E. 2.1; BGE 139 III 273 E. 2.1). Das Gericht hat dann im Rahmen der 

Klärung der Prozessvoraussetzungen zu prüfen, ob der geltend gemachte Mangel des 

Schlichtungsverfahrens die Ungültigkeit der Klagebewilligung bewirkt. Bejaht es dies, 

hat es auf die Klage nicht einzutreten (BGer 4A_135/‌2018 E. 2.2; BGer 5A_38/ ‌2016 E. 

2; BGer 4A_387/‌2013 E. 3.2 [nicht publiziert in BGE 140 III 70]).

 

b)      Die Frage, ob das von den Klägern eingeleitete Verfahren eine mietrechtliche 

Streitigkeit betrifft, ist vorliegend mit Blick auf die Erfüllung der 

Prozessvoraussetzungen in zweifacher Hinsicht von Bedeutung: Einerseits hängt davon 

die örtliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts bzw. der angerufenen 

Schlichtungsbehörde (die Vorschriften über die örtliche Zuständigkeit in Art. 9 ff. ZPO 

gelten auch für das Schlichtungsverfahren; vgl. Leuenberger/‌Uffer-Tobler, a.a.O., N 

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11.10) ab, da gemäss Art. 33 ZPO für Klagen aus Miete und Pacht unbeweglicher 

Sachen ein – teilzwingender (vgl. Art. 35 ZPO) – Gerichtsstand am Ort der gelegenen 

Sache besteht. Andererseits liegt die sachliche Zuständigkeit in Streitigkeiten aus Miete 

und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht bei 

der besonderen – entsprechend der bundesrechtlichen Vorgaben in Art. 200 Abs. 1 

ZPO paritätisch zusammengesetzten – Schlichtungsstelle für Miet- und 

Pachtverhältnisse und nicht beim Vermittler als allgemeiner Schlichtungsbehörde 

(Art. 3 EG-ZPO).

 

4.a)    Bundesgerichtlich wurde die Frage, ob Streitigkeiten aus einem in einem 

Mietvertrag vorgesehenen Vorkaufsrecht unter den Begriff der mietrechtlichen Klagen 

fallen, soweit ersichtlich noch nicht entschieden. Auch das Kantonsgericht St. Gallen 

hatte sich damit noch nicht zu befassen. Das Bundesgericht äusserte sich aber – wie 

bereits von der Vorinstanz festgehalten – in BGE 120 II 112, wo es um die Frage ging, 

ob die mietrechtliche Zuständigkeitsordnung auch für Ansprüche des Hauptvermieters 

gegenüber dem Untermieter gelte, zur Auslegung des Begriffs der «Streitigkeiten aus 

dem Mietverhältnis» i.S.v. aArt. 274b OR. Dabei führte es aus, es erscheine 

sachgerecht, die bundesrechtliche Zuständigkeitsordnung des Mietrechts allgemein zu 

verstehen und ihr solche Streitigkeiten, welche mit der Benützung der Mietsache in 

Zusammenhang stünden, einheitlich zu unterstellen. Dies folge vorab daraus, dass das 

Gesetz die Verfahrensordnung nicht aus dem Vertragsverhältnis, sondern aus dem 

mietrechtlichen Tatbestand als solchem begründe, welcher entsprechend weit zu 

fassen sei. Mithin trete für die Zuständigkeitsfrage in den Hintergrund, ob der geltend 

gemachte Anspruch materiell als vertraglicher, quasivertraglicher oder 

ausservertraglicher zu qualifizieren sei (E. 3.c). Mit Bezug auf den Gerichtsstand «für 

Klagen aus Miete und Pacht unbeweglicher Sachen» gemäss Art. 23 Abs. 1 GestG 

erwog das Bundesgericht im Entscheid BGer 5C.181/2003 sodann, dass für die 

Auslegung dieser Bestimmung auf die bisherige Rechtsprechung, insbesondere jene in 

BGE 120 II 112, zurückgegriffen werden könne. Diese Rechtsprechung sei in BGer 4C.

274/1999 dahingehend präzisiert worden, dass die Zuständigkeit des Richters am Ort 

der Sache auf Rechtsbeziehungen beschränkt sei, die schwergewichtig mietrechtlicher 

Natur seien. Die Grundlage des Streits müsse in einer mietrechtlichen oder jedenfalls 

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mietrechtsähnlichen Beziehung der Parteien liegen. Deshalb sei der besondere 

Gerichtsstand der gelegenen Sache bei einer Streitigkeit zwischen dem Hauswart und 

dem Mieter aus ungerechtfertigter Bereicherung nicht gegeben, wenn dieser behaupte, 

die Reinigungspflichten des Mieters bei der Rückgabe der Mietsache für diesen erfüllt 

zu haben. Ebenso wenig falle die Klage des Vermieters, der gestützt auf Art. 60 VVG 

einen Anspruch gegenüber der Haftpflichtversicherung des Mieters geltend mache, 

unter Art. 23 Abs. 1 GestG (E. 2.2-2.4). Mit der Auslegung des Begriffs der Streitigkeit 

bzw. Klage aus Miete und Pacht i.S.v. Art. 33 bzw. Art. 200 Abs. 1 ZPO hatte sich das 

Bundesgericht soweit ersichtlich noch nicht eingehend zu befassen. Allerdings erwog 

es in ähnlichem Zusammenhang, nämlich hinsichtlich der Gerichtsstandsregelung für 

arbeitsrechtliche Klagen in Art. 34 Abs. 1 ZPO, der Begriff der arbeitsrechtlichen 

Klagen i.S.v. Art. 24 aGestG bzw. nunmehr Art. 34 ZPO sei weit zu verstehen. Nicht der 

Rechtsgrund der streitigen Forderung sei entscheidend, sondern der Sachverhalt, auf 

den sie sich stütze. Ob die Anspruchsgrundlage vertraglicher oder ausservertraglicher 

Natur sei, spiele keine Rolle, sofern nur der vom Kläger behauptete Lebenssachverhalt 

auf ein Arbeitsverhältnis bezogen sei. Bei den Parteien müsse es sich sodann auch 

nicht zwingend um den Arbeitnehmer und den Arbeitgeber selbst handeln, 

entscheidend sei einzig der Bezug der eingeklagten Forderung zu einem 

Arbeitsverhältnis. Seien dem Beklagten – welcher als Organ eines ebenfalls beklagten 

Arbeitsgebers fungiert habe – Persönlichkeitsverletzungen vorgeworfen, die allesamt im 

direkten Zusammenhang mit der Auflösung des Arbeitsvertrags zwischen dem Kläger 

und diesem Arbeitgeber erfolgt seien, hätten sie ihren Ursprung folglich im 

Arbeitsverhältnis des Klägers mit dem Arbeitgeber. Sie seien damit vom 

Geltungsbereich des Arbeitsgerichtsstands gemäss Art. 34 ZPO erfasst, welcher den 

Wahlgerichtsstand nach Art. 20 ZPO aus Persönlichkeitsschutz verdränge (BGer 

4A_580/2013 E. 4.3 und 4.4 m.w.H.; s. dazu auch Feller/Bloch, in: Sutter-Somm/ ‌

Hasenböhler/ ‌Leuenberger, ZPO Komm., 3. Aufl., Art. 34 N 9 und 14).

 

b)      In der Lehre besteht Einigkeit darüber, dass unter Art. 33 ZPO vorab Klagen 

fallen, mit denen vertragliche Ansprüche aus Miete oder Pacht unbeweglicher Sachen 

geltend gemacht werden. Dazu werden namentlich Forderungsklagen, wie etwa Klagen 

auf Zahlung ausstehender Miet- und Pachtzinse (Art. 253 OR) oder Klagen bei Mängeln 

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(Art. 259a OR), ferner Klagen auf Feststellung des Bestehens bzw. Nichtbestehens 

eines Miet- oder Pachtverhältnisses oder dessen Inhaltes sowie Klagen auf 

Feststellung der Rechtmässigkeit einer Miet- oder Pachtzinserhöhung oder -herab­

setzung und schliesslich Gestaltungsklagen wie die Anfechtung einer Kündigung (Art. 

271 f. OR) und die Klagen auf Erstreckung eines Miet- oder Pachtverhältnisses (Art. 

272 OR) gezählt (Feller/ ‌Bloch, ZPO Komm., Art. 33 N 22; OFK ZPO-Rohner, 2. Aufl., 

Art. 33 N 5; BSK ZPO-Kaiser Job, 3. Aufl., Art. 33 N 6; Higi, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl., 

Art. 33 N 15). Ebenso wird, soweit ersichtlich, einhellig davon ausgegangen, dass 

dingliche Klagen (Ansprüche aus Eigentum und Besitz) und Klagen aus unerlaubter 

Handlung (rein deliktische Ansprüche) nicht von Art. 33 ZPO erfasst seien (Higi, DIKE-

Komm-ZPO, Art. 33 N 17; BSK ZPO-Kaiser Job, Art. 33 N 8; BK-Walther, 2012, Art. 33 

ZPO N 10; KUKO ZPO-Haas/‌Strub, 3. Aufl., Art. 33 N 8; Feller/Bloch, ZPO Komm., 

Art. 33 N 25). Im Übrigen gehen die Lehrmeinungen dazu, wie weit der 

Anwendungsbereich von Art. 33 ZPO zu fassen ist, allerdings teilweise auseinander. 

Nach einem überwiegenden Teil der Lehre ist die vorerwähnte Rechtsprechung zu 

Art. 23 GestG auch für die Auslegung von Art. 33 ZPO – und damit auch für Art. 200 

Abs. 1 ZPO – weiterhin (uneingeschränkt) anwendbar (BK-Walther, Art. 33 ZPO N 1 und 

3 f.; KUKO ZPO-Haas/ ‌Strub, Art. 33 N 8; OFK ZPO-Rohner, Art. 33 N 1 und 6 f.; s. 

auch SVIT-Komm/‌Bisang/Koumbarakis, 4. Aufl., S. 1207 ff.). Kaiser Job hält in 

Anlehnung an BGer 5C.181/2003 fest, während das Bundesgericht den Begriff Klagen 

aus Miete und Pacht in der Vergangenheit noch weiter verstanden und darunter auch 

nichtvertragliche Ansprüche subsumiert habe, die in einem sachlichen Zusammenhang 

mit einem Miet- oder Pachtvertrag stünden, sei nach der neueren bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung die Zuständigkeit nunmehr zumindest auf Rechtsbeziehungen 

beschränkt, die schwergewichtig mietrechtlicher Natur seien, d.h., die Grundlage des 

Streits müsse in einer mietrechtlichen oder jedenfalls mietrechtsähnlichen Beziehung 

der Parteien liegen (BSK ZPO-Kaiser Job, Art. 33 N 7a). Demgegenüber vertritt Higi die 

Auffassung, die Regelung der örtlichen Zuständigkeit in Art. 33 ZPO beschränke sich 

auf sog. Vertragsklagen, d.h. auf Klagen, mit denen rein obligatorische Ansprüche aus 

Miete und Pacht unbeweglicher Sachen geltend gemacht würden. Die mit BGE 120 II 

112 unter altem Recht begründete Rechtsprechung, welche von einem mietrechtlichen 

Tatbestand schlechthin ausgehe, sei definitiv obsolet geworden (Higi, DIKE-Komm-

ZPO, Art. 33 N 17 mit Verweis auf BGE 134 III 16; vgl. auch die Kritik an der 

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Rechtsprechung bereits unter altem Recht in ZK-Higi, 4. Aufl., Art. 274 OR N 42 ff. und 

Art. 274b OR N 7 ff.). Gemäss Feller/Bloch muss sich die Klage sodann zumindest 

teilweise auf einen Mietvertrag i.S.v. Art. 253 ff. OR stützen, um unter Art. 33 ZPO zu 

fallen. Zur Unterstellung unter Art. 33 ZPO genüge es namentlich nicht, dass die Klage 

einen irgendwie gearteten anderen Kausalzusammenhang zu einem Mietverhältnis 

habe. Allerdings umfasse der Anwendungsbereich ebenfalls Klagen, die in engem 

Zusammenhang mit einem Mietvertrag stünden und gleichzeitig ein Rechtsverhältnis 

beträfen, das mindestens teilweise durch Art. 253 ff. OR geregelt werde (Feller/Bloch, 

ZPO Komm., Art. 33 N 21 und 23).

 

[…]

 

d/aa)  Es ist unbestritten, dass das streitgegenständliche Vorkaufsrecht, aus dessen 

Verletzung die Kläger Schadenersatzansprüche gegen den Beklagten geltend machen, 

im Mietvertrag vom 19. Juni 2008 betreffend die Liegenschaft Y.____ in Z.____ 

vereinbart wurde. Damit besteht zwischen der anhängig gemachten Klage und dem 

(früheren) Mietverhältnis der Parteien offensichtlich ein sachlicher Zusammenhang, 

wobei dies grundsätzlich unabhängig davon gilt, wie bedeutend das Vorkaufsrecht bei 

Abschluss des Mietvertrags für die Kläger tatsächlich war. Zwar kann der vom 

Beklagten (auch) im Berufungsverfahren vertretenen Auffassung, wonach bereits 

«irgendein Zusammenhang mit einem Mietverhältnis» zur Begründung der 

Zuständigkeit am Ort der Sache hinreichend sei, nicht gefolgt werden, da sich eine 

solche Auslegung jedenfalls mit der nach BGE 120 II 112 ergangenen Präzisierung der 

Rechtsprechung durch das Bundesgericht nicht mehr vereinbaren lässt. Zuzugestehen 

ist dem Beklagten jedoch, dass der vorliegende Streit insofern in einer mietrechtlichen 

Beziehung gründet, als ohne das Zustandekommen des Mietverhältnisses zwischen 

den Parteien auch das Vorkaufsrecht an der Mietliegenschaft, um das es hier geht, 

nicht begründet worden wäre. Dem ist allerdings mit den Klägern entgegenzuhalten, 

dass die Klage an sich keinen Anspruch aus Miete oder einem mietähnlichen Verhältnis 

betrifft, sondern einen aus Art. 216d Abs. 1 i.V.m. Art. 97 OR abgeleiteten 

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Schadenersatzanspruch des Vorkaufsberechtigten gegenüber dem (vormaligen) 

Grundeigentümer und Verkäufer zum Gegenstand hat. Mithin ist der Sachverhalt, auf 

welchen die Kläger die eingeklagte Forderung stützen, auf das vertragliche 

Vorkaufsrecht bezogen, während der Bezug zum Mietverhältnis der Parteien bloss 

mittelbar in dem Sinne ist, dass ebendieses Vorkaufsrecht im Rahmen des Mietvertrags 

eingeräumt wurde. Betrachtet man den konkreten Gegenstand der vorliegenden 

Streitsache, geht es jedenfalls insofern nicht schwergewichtig um ein Rechtsverhältnis 

mit mietrechtlichem oder mietrechtsähnlichem Charakter. Dass damit die hier zu 

beurteilende Klage aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als mietrechtlich 

i.S.v. Art. 33 und Art. 200 Abs. 1 ZPO zu betrachten und damit der mietrechtlichen 

Zuständigkeitsordnung zu unterstellen ist, erscheint allerdings nicht zwingend, zumal 

sich aus der bisherigen Kasuistik des Bundesgerichts zur Zuständigkeit in Mietsachen 

keine weiteren Schlüsse ziehen lassen, da die dort behandelten Fallkonstellationen mit 

dem vorliegenden Sachverhalt nicht direkt vergleichbar sind. Auch in der Literatur fand 

bisher – soweit ersichtlich – keine vertiefte Auseinandersetzung mit der sich hier 

stellenden Frage statt. Feller/Bloch, auf welche der Beklagte in seiner 

Berufungsantwort verweist, führen zwar an, Art. 33 ZPO erfasse u.a. auch «Klagen im 

Zusammenhang mit Verlängerungsrechten des Mietvertrags (etwa die Pflicht zur 

Offertstellung, Vormietrechte, Vorhandrechte oder Optionen)» (Feller/Bloch, ZPO 

Komm., Art. 33 N 22). Ob gemäss den Autoren auch die hier zur Diskussion stehende 

Streitigkeit zu dieser Fallgruppe zu zählen wäre – was am ehesten noch der Begriff 

«Vorhandrechte» vermuten liesse, wogegen aber spricht, dass von 

«Verlängerungsrechten des Mietvertrags» die Rede ist –, geht aus diesen Ausführungen 

indessen nicht hervor und eine allenfalls dahingehende Auffassung wäre auch nicht 

näher begründet.

 

bb)    In Anbetracht dessen, dass die Gegenstand der Klage bildende Streitfrage 

jedenfalls nicht schwergewichtig im Mietrecht verortet ist, erscheint es gerechtfertigt 

und unter Berücksichtigung des Zwecks von Art. 33 bzw. 200 Abs. 1 ZPO letztlich 

überzeugender, diese nicht der für Streitigkeiten aus Miete und Pacht unbeweglicher 

Sachen bzw. von Wohn- und Geschäftsräumen vorgesehenen besonderen 

Zuständigkeitsordnung zu unterstellen: Der Gerichtsstand der gelegenen Sache in 

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Mietstreitigkeiten soll nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts die 

Beweiserhebung (z.B. bei der Beurteilung von Mängeln) und die Feststellung des in 

Mietsachen verbreitet zu beachtenden Ortsgebrauchs erleichtern. Die rechtspolitische 

Rechtfertigung der Zuständigkeitsregelung ergibt sich aus der Sachnähe des Richters 

und der sozialrechtlichen Besonderheit mietrechtlicher Streitigkeiten, namentlich im 

Bereich der Wohnungs- und Geschäftsraummiete (BGer 5C.181/2003 E. 2.3; BGE 120 

II 112 E. 3.b/bb; BK-Walther, Art. 33 ZPO N 3; Higi, DIKE-Komm-ZPO, Art. 33 N 7; BSK 

ZPO-Kaiser Job, Art. 33 N 11; Feller/Bloch, ZPO Komm., Art. 33 N 1; KUKO ZPO-

Haas/ ‌Strub, Art. 33 N 2; OFK ZPO-Rohner, Art. 33 N 3). Mit Blick auf diese ratio legis 

ist es demnach etwa sachgerecht, den Gerichtsstand am Ort der Sache für 

Streitigkeiten aus einem Untermietverhältnis zu bejahen. Hingegen drängt es sich unter 

dem Aspekt der besseren Abklärungsmöglichkeiten des Sachverhalts durch die örtliche 

Nähe des Gerichts sowie unter jenem des Sozialschutzgedankens im Mietrecht nicht 

zwingend auf, die Zuständigkeit am Ort der Sache auch hinsichtlich der vorliegend 

geltend gemachten Schadenersatzansprüche wegen Nichterfüllung eines vertraglichen 

Vorkaufsrechts – welches auch unabhängig von einem Mietvertrag über das 

betreffende Grundstück begründet werden kann – vorzusehen. Namentlich ist die 

Bedeutung der hinter Art. 33 ZPO stehenden Überlegung, den Mieter als schwächere 

Partei zu schützen, insofern zu relativieren, als sich die Parteien im vorliegenden 

Rechtsstreit vielmehr als Vorkaufsberechtigte und Vorkaufsbelasteter denn als Mieter 

und Vermieter gegenüberstehen. Davon scheinen auch die Kläger auszugehen, sind es 

doch nicht sie als (ehemalige) Mieter, sondern der Beklagte als (früherer) Vermieter, 

welcher sich auf den Mieterschutz beruft. Was der Beklagte sodann bezüglich der 

Schaffung gesetzlich verankerter Vorkaufsrechte als Instrumente des Mieterschutzes 

(de lege ferenda) vorbringt, betrifft nicht die hier interessierende zivilprozessrechtliche 

Ebene, ob sich für Streitigkeiten der vorliegenden Art aus sozialrechtlichen 

Überlegungen die Anwendung einer besonderen Zuständigkeitsregelung rechtfertigt. 

Mit Bezug auf die sachliche Zuständigkeit der paritätischen Schlichtungsbehörde i.S.v. 

Art. 200 Abs. 1 ZPO hielt das Bundesgericht sodann fest, diese sei – aufgrund ihrer 

besonderen Zusammensetzung und ihrer Spezialisierung – in besonderem Masse in 

der Lage, die Parteien bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und 

Geschäftsräumen zu beraten und zu versöhnen. Dieser Umstand verlange, dass es 

gerade die paritätische Schlichtungsbehörde sei, die versuche, Streitigkeiten aus Miete 

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und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen zu schlichten, und er schliesse deren 

Zuständigkeit bei anderen Streitigkeiten umgekehrt aus (BGE 146 III 47 E. 3.1 m.w.H.). 

Wie vorstehend erwähnt, machen die Kläger hier indes weder Ansprüche gestützt auf 

die Bestimmungen zum Mietvertrag in Art. 253 ff. OR geltend noch stellen sich im 

Rahmen ihrer Klage spezifisch mietrechtliche Fragen. Es liegt somit kein Fall vor, 

welcher auf die im Hinblick auf Klagen aus Miete und Pacht von Wohn- und 

Geschäftsräumen besonders zusammengesetzte und spezialisierte 

Schlichtungsbehörde zugeschnitten wäre.

 

cc)     Nach dem Gesagten ist somit festzuhalten, dass Streitigkeiten aus einem im 

Mietvertrag vorgesehenen Vorkaufsrecht nicht den mietrechtlichen Klagen i.S.v. Art. 33 

bzw. Art. 200 Abs. 1 ZPO zuzuordnen sind und die besonderen 

Zuständigkeitsvorschriften in Mietangelegenheiten demgemäss darauf keine 

Anwendung finden. An diesem Ergebnis vermögen die vom Beklagten ins Feld 

geführten Praktikabilitätsüberlegungen, wonach der Begriff der mietrechtlichen 

Streitigkeit weit auszulegen sei, weil es den Mietvertragsparteien nicht zugemutet 

werden könne, im Einzelfall abklären zu müssen, ob ein mietrechtlicher Tatbestand 

gegeben sei oder nicht, nichts zu ändern. Wie bereits erwähnt, ergibt sich bereits aus 

der noch unter Geltung des GestG ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichts, 

dass die mietrechtliche Zuständigkeitsordnung – entgegen dem Standpunkt des 

Beklagten – nicht generell für Klagen, die in einem engen Zusammenhang mit einem 

Mietverhältnis stehen, zur Anwendung kommt (vgl. auch Leuenberger/ ‌Uffer-Tobler, 

a.a.O., N 2.104). Dass sich aufgrund dessen in Einzelfällen namentlich mit Blick auf die 

Frage, ob es um Rechtsbeziehungen geht, die schwergewichtig mietrechtlicher Natur 

sind, Abgrenzungsfragen stellen können, lässt sich daher nicht gänzlich vermeiden. Ein 

möglicher Ansatz, wie diese zu klären sein könnten, stellt die von Feller/Bloch 

vertretene Auffassung dar, dass neben den eigentlichen Vertragsklagen aus Miete und 

Pacht auch jene Klagen unter den Begriff der «Streitigkeiten aus Miete und Pacht» 

fallen, die in engem Zusammenhang mit einem Mietvertrag stehen und gleichzeitig ein 

Rechtsverhältnis betreffen, das mindestens teilweise durch Art. 253 ff. OR geregelt 

wird. Wie es sich damit verhält, braucht im vorliegenden Zusammenhang indes nicht 

abschliessend beurteilt zu werden, da sich bereits gestützt auf die vorstehenden 

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Erwägungen ergibt, dass sich die örtliche Zuständigkeit zur Beurteilung der von den 

Klägern geltend gemachten Schadenersatzansprüche wegen Verletzung des ihnen vom 

Beklagten vertraglich eingeräumten Vorkaufsrechts nicht nach Art. 33 ZPO richtet und 

in sachlicher Hinsicht nicht die Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse, 

sondern das Vermittlungsamt als allgemeine Schlichtungsbehörde zuständig ist. Die 

vom Vermittlungsamt Rorschach ausgestellte Klagebewilligung erweist sich demnach 

als gültig und die Prozessvoraussetzungen sind insofern als erfüllt zu betrachten.

 

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