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**Case Identifier:** 37384928-6096-58b3-9ed7-8b221cdc514f
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-07-12
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 12.07.2023 C1 21 284
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_C1-21-284_2023-07-12.pdf

## Full Text

C1 21 284 

 

 

JUGEMENT DU 12 JUILLET 2023 

 

Tribunal cantonal du Valais 

Cour civile II 

 

Elisabeth Jean, juge suppléante ; Malika Hofer, greffière ; 

 

en la cause 

 

X _________, à Ayent, défenderesse et appelante, représentée par Maître Stéphane 

Cappi, avocat à Martigny, 

 

contre 

 

Y _________ Sàrl, de siège social à A _________, demanderesse et appelée, 

représentée par Maître Stéphane Veya, avocat à Martigny. 

 

(contrat de courtage ; clause d'exclusivité) 

appel contre le jugement du 26 octobre 2021 du juge du district de Monthey 

 

  

- 2 - 

Faits et procédure 

A.  

A.a Y _________ Sàrl, de siège social à A _________, est une société principalement 

active dans le courtage immobilier de biens sis dans la région de B _________ (all. 3 et 

6 p. 2 admis). C _________ en est l'associé-gérant et le président, avec signature 

individuelle (cf. extrait du registre du commerce [….] 

A.b Propriétaire depuis 2004 de la PPE n° 5215, représentant 42/1000e de la parcelle 

de base n° 2579, sise sur la commune de B _________, à l'adresse de D _________, 

au E _________ (all. 7 et 8 p. 2 et 3 admis ; pièce 17 p. 33 ss), X _________ a décidé 

de mettre en vente son bien immobilier. 

C _________ lui ayant proposé son aide (all. 49 à 51 p. 73 admis), un contrat intitulé 

"Mandat de Vente" a été passé le 1er mai 2019 entre Y _________ Sàrl et X _________ 

(pièce 3 p. 11). Aux termes de ce contrat, la société se voyait confier le mandat non 

exclusif de vendre la maison mitoyenne et le box construits sur la parcelle de  

X _________ pour le prix de 725 000 fr., mais au minimum 685 000 fr. (all. 51 p. 73 

admis). La commission prévue était fixée à 15 000 fr., plus TVA, soit à 16 155 fr.  (all. 13 

p. 3 admis), et elle était due immédiatement le jour de la signature de l'acte de vente 

notarié (cf. ch. 4 du contrat). 

A.c Fort de ce contrat, Y _________ Sàrl a publié la mise en vente de l'objet immobilier 

propriété de X _________ sur le site internet immoscout24.ch (all. 17 p. 3 et 55 p. 73 

admis ; pièce 4 p. 12), avant que cette dernière ne résilie le contrat qui la liait à cette 

société le 25 septembre 2019 pour la fin de ce même mois (all. 57 p. 74 admis ; pièce 

22 p. 84). 

Contrairement à ce que l'intéressée a soutenu dans ses écritures (cf. all. 56 p. 73), cette 

résiliation n'est pas intervenue en raison de la dégradation de ses relations avec  

C _________, mais uniquement pour des questions bancaires (renégociation à un taux 

fixe de l'emprunt hypothécaire qui arrivait à échéance et pénalités bancaires ; R. 20 p. 

153 ; R. 43 p. 156 ; R. 51 p. 157), comme elle l'a d'ailleurs admis lors de son 

interrogatoire, en précisant qu'elle n'avait "plus les moyens de payer une agence". 

Malgré la résiliation du contrat conclu le 1er mai 2019, les relations entre Y _________ 

Sàrl et X _________ ont perduré, preuves en sont les messages échangés dès le  

29 octobre 2019 jusqu'au 10 février 2020 (pièces 8 à 11 p. 20 à 23 et pièces 32 à 34 

p. 116 à 118). Il en ressort que des discussions ont continué à avoir lieu entre eux au 

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sujet de visites ou de potentielles ventes du bien immobilier objet du présent litige. Selon 

F _________, l'ami de X _________ qui l'a aidée dans les démarches administratives 

relatives à la vente de ce bien immobilier et qui a été entendu comme témoin dans le 

cadre de la présente procédure, cette dernière avait effectivement accepté que  

C _________ continue à lui présenter des clients éventuellement intéressés par sa villa 

(R. 7 p. 137). 

B. Le 12 décembre 2019, un iMessage (pièce 28 p. 106) a été adressé à "X _________", 

à destination de C _________. Il était libellé comme suit  : 

Bonjour C _________, 

Pouvez-vous mettre vos annonces sur les sites dès aujourd'hui car j'ai pu annuler les miennes merci 

Comme convenu je vous laisse faire la publication du bien 

Je ne prendrai pas d'autre agence 

Je vous donnerai une commission de 15000 Fr jusqu'au 31 décembre et depuis le 1er janvier 10000 Fr 

Très belle journée 

X _________  

B.a Y _________ Sàrl s'en est prévalue dans son écriture du 10 mai 2021, aux côtés 

d'autres éléments de faits, en alléguant que ce message avait été écrit par X _________ 

(all. 76 p. 102). 

Invitée au débat d'instruction à se déterminer sur les faits nouveaux invoqués dans 

l'écriture précitée, cette dernière les a contestés en bloc, sans étayer plus avant les 

motifs de sa réserve quant à cet allégué-là précisément (cf. procès-verbal d'audience du 

10 mai 2021 p. 119).  

Avertis des conséquences pénales d'une fausse déclaration en justice au cours de leurs 

interrogatoires, C _________ a confirmé que ce message lui avait été adressé par  

X _________ (R. 21 p. 153), laquelle a, pour sa part, déclaré ne pas se souvenir de 

l'avoir écrit. Elle a, cependant, émis des doutes sur cette question, en se prévalant du 

contenu de certains emails échangés par la suite entre eux (R. 45 p. 156), faisant ainsi 

planer des soupçons sur l'authenticité de cet iMessage, moyen de défense qu'elle a 

expressément invoqué à l'appui de son appel (cf. ch. 1 partie "En faits" et let. A partie 

"En droit" de l'écriture d'appel du 25 novembre 2021). 

B.b La véracité de ce message n'a toutefois pas à être examinée plus avant, pour les 

motifs juridiques qui seront exposés ci-après (cf. consid. 3 ci-dessous). 

On remarquera toutefois que cette manière de terminer un message en y indiquant son 

prénom et son nom n'est pas inhabituelle de la part de X _________, puisqu'elle se 

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retrouve dans d'autres messages versés en cause (pièce 9 p. 21 ; pièce 33 p. 117), dont 

l'authenticité n'est pas contestée, notamment dans un iMessage du 20 janvier 2020 

également adressé à "X _________", dont l'intéressée n'a jamais nié ni l'envoi, ni le 

destinataire (cf. all. 29 p. 5 admis). Cette manière de signer un message apparaît 

également dans les échanges qu'elle a eus avec le futur acquéreur de sa villa (pièce 26 

p. 88 ss, plus particulièrement p. 89 verso, p. 90, p. 91 recto et verso, p. 93, p. 94 et p. 

96 verso), dont X _________ ne remet pas en cause, à juste titre, l'authenticité. 

Quant à la raison pour laquelle Y _________ Sàrl ne s'en est prévalue que dans sa 

réplique déposée à l'ouverture des débats d'instruction - ainsi qu'elle est autorisée à le 

faire lorsque, comme en l'espèce, il n'y a eu qu'un seul échange d'écriture (cf. sur cette 

question procédurale l'ordonnance de preuve du juge intimé du 10 mai 2021, p. 121) -, 

C _________ s'en est expliqué lors de son interrogatoire (R. 22 p. 153). Il l'a fait de 

manière tout à fait convaincante, surtout lorsque l'on sait que c'est en réponse à la 

position défendue par X _________, selon laquelle il n'y avait plus de liens contractuels 

entre eux, puisque le contrat conclu le 1er mai 2019 avait été résilié, que Y _________ 

Sàrl a invoqué le contenu du message du 12 décembre 2019 pour démontrer la 

persistance de tels liens, malgré la résiliation invoquée. 

C.  

C.a Le 25 décembre 2019, G _________ a manifesté son intérêt pour la propriété de  

X _________. Il l'a fait en adressant deux messages successifs, l'un à 22h33 à la 

propriétaire elle-même, en réponse à l'annonce qu'elle avait fait paraître sur le site 

internet anibis (pièce 23 p. 85 ; R. 1 p. 150 ; R. 7 p. 151), l'autre à 22h35 à Y _________ 

Sàrl, par le biais de la plateforme internet immoscout24, site sur lequel était publiée 

l'annonce de cette société relative à la vente du bien immobilier en question (pièce 4 

p. 12 ; R. 6 p. 150). 

S'agissant plus particulièrement de l'annonce de X _________ parue sur anibis,  

F _________ a précisé, lors de son audition, que c'était lui qui l'avait publiée sur ce site 

internet, la modifiant régulièrement pour la rendre plus attractive. Il a ajouté qu'à aucun 

moment son amie ne lui avait demandé de la retirer, le sollicitant au contraire pour en 

mettre d'autres sur des sites payants (R. 1 p. 136 ; R. 10 p. 138). 

C.b Le lendemain, soit le 26 décembre 2019 à 9h59, C _________ a répondu par email 

à la demande de G _________. Il y a joint la brochure relative à la propriété de  

X _________ et lui a fait savoir qu'il l'appellerait durant la journée, ce qu'il a effectivement 

tenté de faire, sans succès (pièces 6 p. 14 et 7 p. 19). Il n'y a pas eu d'autres contacts 

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entre eux par la suite ; en particulier C _________ n'a pas eu à organiser de visite de 

cette propriété pour G _________ (all. 70 p. 75 admis). 

Entendu en qualité de témoin, ce dernier a reconnu l'envoi de cet email et de la brochure 

qui y était mentionnée, sans pouvoir se souvenir s'il avait lu ou non ces documents, 

insistant simplement sur sa ferme volonté d'ignorer ce qui provenait de Y _________ 

Sàrl, préférant passer directement par la propriétaire (R. 8, 10 et 11 p. 151). Il ressort 

effectivement du dossier que G _________ et X _________ ont eu des contacts 

téléphoniques directement entre eux et ont échangé de nombreux messages, 

notamment entre le 7 janvier et le 14 février 2020 (pièces 24 à 26 p. 86 à 96). Compte 

tenu des déclarations de ce témoin, corroborées par les pièces au dossier, la juge de 

céans estime, avec le magistrat de première instance, qu'il n'est pas établi que  

G _________ a effectivement pris connaissance de la brochure jointe à l'envoi du  

26 décembre 2019. 

D. 

D.a Le 20 janvier 2020, X _________ a porté à la connaissance de C _________ que 

quelqu'un s'intéressait à l'acquisition de sa villa et lui a donc demandé de faire "attendre 

[ses] futures visites" (all. 29 p. 5 admis ; pièce 9 p. 21). Ce dernier lui a simplement 

demandé, par message du même jour, de lui communiquer le nom de la personne 

intéressée "pour éviter les croisements" (pièce 9 p. 21). 

G _________ a effectivement acheté la villa de X _________ (all. 31 p. 5 et 63 p. 4 

admis). 

D.b Ayant eu connaissance de la vente de la propriété de cette dernière, C _________ 

a voulu savoir le nom de l'acquéreur et de l'éventuel intermédiaire (pièce 11 p. 23).  

X _________ lui a répondu, par iMessage du 10 février 2020, qu'il n'y avait pas 

d'intermédiaire, que la personne en question l'avait contactée directement par le biais de 

l'annonce qu'elle avait publiée sur le site anibis et qu'elle ne souhaitait pas que son nom 

soit dévoilé (pièce 12 p. 24 ; R. 28, 32 et 33 p. 154). Entendue en procédure, cette 

dernière a donné une explication différente, en lien avec les doléances d'une précédente 

acheteuse potentielle amenée par Y _________ Sàrl, avec qui elle n'avait pas pu 

"négocier en direct", expérience qu'elle n'avait pas voulu réitérer avec un autre éventuel 

acquéreur (R. 53 p. 157). 

D.c Informée de ces éléments, notamment de ce que X _________ non seulement 

continuait, de son côté, à présenter son bien immobilier à de potentiels acquéreurs, mais 

qu'en plus elle le faisait par le biais de ses propres publicités alors qu'elle avait indiqué, 

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dans son message du 12 décembre 2019, qu'elle les retirait, Y _________ Sàrl n'a 

nullement réagi.  

Entendu en procédure, C _________ a même reconnu avoir confirmé à X _________, 

à une date qui ne ressort pas du dossier mais qu'il situe clairement après la réception 

du message du 12 décembre 2019, qu'elle pouvait vendre son bien par elle-même. Il l'a 

fait, selon ses dires, en se référant au contrat conclu le 1er mai 2019, quand bien même 

il avait connaissance de sa résiliation, et cela parce qu'il n'avait plus en tête le message 

précité, dans lequel d'autres conditions avaient été fixées (R. 38 et 39 p. 155). 

D.d Après avoir découvert que G _________ était l'acquéreur de ce bien immobilier,  

Y _________ Sàrl a adressé à X _________ une facture portant paiement de la 

commission convenue, que cette dernière s'est refusée à honorer (all. 34 à 36 p. 5 

admis). 

E. Après une tentative de conciliation infructueuse, Y _________ Sàrl a ouvert action 

le 27 novembre 2020 contre X _________. Elle concluait au paiement d'un montant de 

16 155 fr., avec intérêts à 5% dès le 10 février 2020, à titre de commission de courtage, 

le tout sous suite de frais et dépens. Elle fondait ses prétentions sur le contrat de 

courtage conclu le 1er mai 2019. 

Dans sa réponse du 1er février 2021, alléguant la résiliation du contrat précité courant 

septembre 2019, X _________ a conclu au rejet de la demande, dans la mesure de sa 

recevabilité, avec suite de frais et dépens. 

Au cours des débats d'instruction qui se sont tenus le 10 mai 2021, Y _________ Sàrl a 

déposé une détermination écrite sur les allégués de la réponse et a invoqué 16 faits 

nouveaux, dont l'iMessage que X _________ avait adressé le 12 décembre 2019 à son 

représentant, avant de maintenir les conclusions prises dans sa demande, arguant de la 

modification du contrat conclu en un contrat de courtage exclusif. L'intéressée a contesté 

tous les allégués nouveaux de son adverse partie, tout en confirmant elle aussi ses 

précédentes conclusions. 

Outre le dépôt de pièces, l’instruction a comporté l’audition de deux témoins et la 

déposition des parties. 

Ces dernières ont, une nouvelle fois, maintenu leurs conclusions respectives lors des 

débats finaux du 14 octobre 2021. 

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F. Statuant le 26 octobre 2021, le tribunal du district de Monthey a partiellement admis 

la demande et a condamné X _________ à verser à Y _________ Sàrl le montant de 

10 770 fr., avec intérêts à 5% dès le 20 février 2020, à titre de dommages-intérêts. Les 

frais judiciaires, par 3500 fr., ont été répartis à raison de 1170 fr. à la charge de  

Y _________ Sàrl et à raison de 2330 fr. à la charge X _________, cette dernière devant 

encore verser à la partie adverse 1430 fr. à titre de dépens et 1467 fr. à titre de 

remboursement d'avances. 

Contre ce jugement, expédié le même jour, X _________ a interjeté appel le  

25 novembre 2021. 

Le 25 janvier 2022, Y _________ Sàrl a conclu à son rejet, dans la mesure de sa 

recevabilité, avec suite de frais et dépens. 

Considérant en droit 

1.  

1.1  Les décisions finales de première instance de nature patrimoniale peuvent faire 

l'objet d'un appel au Tribunal cantonal, si la valeur litigieuse au dernier état des 

conclusions est de 10 000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC ; art. 5 al. 1 let. b 

LACPC). L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 

jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure 

de la motivation (art. 311 al. 1 CPC). 

Le présent appel est dirigé contre une décision finale prise dans une cause où la valeur 

litigieuse, selon les dernières conclusions des parties en première instance, se monte à        

16 155 fr., en sorte que la voie de l’appel est ouverte. 

Le jugement entrepris, d'emblée motivé, a été notifié à l'appelante au plus tôt le  

27 octobre 2021, de sorte qu'en interjetant appel le 25 novembre suivant, celle-ci a agi 

en temps utile. 

Sous l’angle de la compétence matérielle, dès lors que la procédure simplifiée trouvait 

application en première instance, eu égard à la valeur litigieuse qui ne dépassait pas 

30'000 fr. (cf. art. 243 al. 1 CPC), la présente cause peut ressortir en appel à un juge 

unique (art. 5 al. 2 let. c LACPC). 

1.2 L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 

310 al. 1 CPC). L'autorité d'appel jouit d’un pouvoir d’examen complet de la cause. Elle 

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contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le tribunal de première 

instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait 

admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). Elle applique le droit 

d'office, sans être liée par les griefs des parties, et peut substituer ses propres motifs à 

ceux de la décision attaquée. Sous réserve de vices manifestes, l'instance d'appel se 

limite toutefois à statuer sur les critiques que les parties formulent dans leurs écritures 

(art. 311 al. 1 et 312 al. 1 CPC; ATF 142 III 413 consid. 2.2.4). 

La motivation de l'appel est une condition de recevabilité (art. 311 al. 1 CPC). Pour y 

satisfaire, il ne suffit pas au recourant de renvoyer aux moyens soulevés en première 

instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision dont appel. Il lui 

incombe bien plutôt de démontrer en quoi le jugement entrepris est entaché d'erreurs, 

sur les faits qu'il constate ou sur les conclusions juridiques qu'il tire (ATF 138 III 374 

consid. 4.3.1 ; arrêt 5A_206/2016 du 1er juin 2016 consid. 4.2.1). Cela suppose qu'il 

désigne précisément les passages de la décision querellés et les pièces du dossier sur 

lesquelles il fonde sa critique (arrêt 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 3.2). 

1.3. En l’espèce, l'appelante conteste partiellement les faits retenus par le premier juge 

ainsi que les conséquences juridiques qu’il en a tirées. Dans la mesure où ces griefs ont 

été soulevés dans les formes prescrites, ils sont recevables. 

2. En premier lieu, elle fait valoir que le magistrat précité a écarté, à tort, la pièce 

déposée par F _________ lors de son interrogatoire en qualité de témoin. 

2.1 Selon l'article 229 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont admis 

aux débats principaux que s'ils sont invoqués sans retard et qu'ils remplissent l'une des 

conditions suivantes : ils sont postérieurs à l'échange d'écritures ou à la dernière 

audience d'instruction ou ont été découverts postérieurement (nova proprement dits ; let. 

a) ; ils existaient avant la clôture de l'échange d'écritures ou la dernière audience 

d'instruction mais ne pouvaient être invoqués antérieurement bien que la partie qui s'en 

prévaut ait fait preuve de la diligence requise (nova improprement dits ; let. b).   

La loi ne fixe pas de délai dans lequel les nova doivent être invoqués pour que l'on puisse 

admettre qu'ils l'ont été "sans retard". Sans se prononcer sur les délais proposés par la 

doctrine (5, 7, ou 10 jours ; cf. TAPPY, Commentaire romand, 2ème éd., 2019, n. 9 ad art. 

229 CPC), le Tribunal fédéral a, dans un arrêt du 31 août 2017, estimé que, dans une 

affaire complexe, alléguer des nova une trentaine de jours après la réception de la 

duplique ne les rendait pas encore irrecevables faute d'avoir été invoqués sans retard 

(arrêt 4A_61/2017 consid. 6.2.2). Dans un arrêt antérieur, il a évoqué un délai de 10 

- 9 - 

jours, voire de deux semaines, en lien avec l'introduction de nova en appel selon l'article 

317 al. 1 let. a CPC, lequel pose la même condition (arrêt 4A_707/2016 du 29 mai 2017 

consid. 3.3.2, publié in RSPC 2017 p. 438). Plus récemment, bien que laissant cette 

question ouverte, notre Haute Cour a précisé que, dès lors que la condition de 

l'invocation sans retard tendait à assurer la célérité de la procédure, il était en tous les 

cas exclu de laisser s'écouler plus de quelques semaines (arrêt 5A_141/2019 du 7 juin 

2019 consid. 6.3). 

Quant au dies a quo permettant d'apprécier si une partie a réagi sans retard au sens de 

l'article 229 al. 1 CPC, il dépend du type de nova dont il s'agit. Pour les nova proprement 

dits, il s'agit généralement, lorsque ces faits ont été immédiatement connus de 

l'intéressé, du moment où ils se sont produits. Pour les nova improprement dits, il faut 

partir du moment où un plaideur faisant preuve d'une diligence normale aurait dû faire 

état des éléments concernés, soit du moment où il aurait pu se rendre compte de leur 

pertinence - ce qui pourra dépendre, notamment, de déterminations ou d'allégations de 

la partie adverse -, ou de celui où il aurait pu apprendre l'existence des faits ou preuves 

concernés (TAPPY, n. 10 ad art. 229 CPC). 

2.2 A la suite du premier juge, force est de constater que la pièce querellée - datée du 

13 février 2020 et donc constitutive d'un nova improprement dit, puisqu'antérieure à la 

clôture de l'échange d'écritures - a été déposée au cours de la séance d'administration 

des preuves du 26 août 2021, soit plus de trois mois après les débats d'instruction qui 

se sont tenus le 10 mai 2021. Même en tenant compte du fait que l'appelée ne s'est 

prévalue de l'existence d'un contrat de courtage exclusif qu'au cours de ces débats, le 

délai de quelques 16 semaines pour faire état, pour la première fois, d'un document 

sensé contrecarrer cette allégation ne saurait être admissible au vu de la jurisprudence 

du Tribunal fédéral relative au délai dans lequel les nova doivent être invoqués pour que 

l'on puisse admettre qu'ils l'ont été sans retard, conformément aux injonctions de l'article 

229 al. 1 CPC. Quant aux raisons invoquées pour justifier ce laps de temps, elles ne 

sauraient être d'aucune aide à l'appelante. En effet, en faisant preuve d'une diligence 

normale, cette dernière aurait pu se rendre compte bien avant que, parmi les courriels 

échangés avec le représentant de l'appelée, se trouvait celui du 13 février 2020, dont la 

pertinence au regard de l'argument nouveau avancé au cours des débats d'instruction 

ne faisait guère de doute. Le fait que ces courriels étaient conservés par F _________ 

en raison des soucis informatiques que rencontrait l'appelante, comme l'a expliqué ce 

témoin lors de son interrogatoire (cf. R. 8 p. 137), n'empêchait nullement cette dernière 

d'y avoir accès. Elle ne le prétend en tout cas pas. Elle aurait donc dû s'y intéresser, au 

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plus tard après que l'appelée eût invoqué l'existence d'un contrat de courtage exclusif, 

et non pas laisser ce soin au témoin précité, qui, peu avant d'être entendu en procédure, 

a fouillé son ordinateur et retrouvé ce document, comme l'appelante l'explique dans sa 

déclaration d'appel (cf. l'écriture de l'appelante du 25 novembre 2021 ch. II. 2. 2ème par. 

in fine, p. 3). 

C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que cette pièce nouvelle, produite 

plusieurs semaines après que l'appelante pouvait se rendre compte de sa pertinence, si 

elle avait fait preuve de diligence, l'avait été tardivement et qu'elle était, partant, 

irrecevable. Il suit de là le rejet du grief élevé sur cette question. 

3. L'appelante, qui ne conteste pas avoir été liée à l'appelée par un contrat de courtage 

non exclusif conclu le 1er mai 2019, nie cependant qu'il se soit transformé, le  

12 décembre 2019, en un contrat de courtage exclusif, comme l'a retenu le premier juge. 

Elle argue de ce que l'authenticité du document sur lequel s'est fondé ce magistrat pour 

qualifier ainsi les relations juridiques nouées entre les parties - un iMessage rédigé le  

12 décembre 2019 - n'a pas été établie, pas plus que n'a été démontrée l'acceptation 

par l'appelée du nouveau contrat de courtage proposé dans ce document. 

3.1 

3.1.1 En principe, le plaideur doit apporter la preuve des faits qu'il allègue pour en 

déduire son droit (art. 8 CC), ce qui implique, si ces faits sont contestés, l'administration 

des moyens de preuves régulièrement offerts (art. 150 al. 1 et 152 CPC). Parmi ces 

moyens de preuve figurent notamment les titres (art. 168 al. 1 let. b CPC), soit des 

documents de tout ordre propres à prouver des faits pertinents (art. 177 CPC). 

L'article 178 CPC pose la présomption d'authenticité des titres produits en justice, sous 

réserve d'une contestation motivée de celle-ci (SCHWEIZER, Commentaire romand, 

2ème éd., 2019 n. 1 ad art. 178 CPC ; DOLDGE, Commentaire bâlois, 3ème éd., 2017, n. 1 

ad art. 178 CPC). La partie qui s'en prévaut ne doit donc prouver l'authenticité du titre 

produit que si celle-ci est contestée sur la base de motifs suffisants. Il incombe ainsi à la 

partie qui la conteste de motiver ses réserves, en indiquant les circonstances concrètes 

qui lui font douter de l'authenticité du document (DOLDGE, n. 2 ad art. 178 CPC). A défaut 

de cette contestation qualifiée, le tribunal ne peut pas exiger la preuve de l'authenticité, 

ni dès lors apprécier cette preuve, même s'il reste libre, pour le reste, d'apprécier la force 

probante du titre. La simple contestation, non précisée, de l'authenticité d'un titre ne suffit 

pas pour que la partie adverse doive en apporter la preuve, contrairement à ce qui 

prévaut, en général, à la contestation d'allégués, dont les exigences sont moins strictes 

- 11 - 

(BASTONS BULLETTI, in Newsletter CPC Online du 23 août 2017, commentaire de l'arrêt 

5A_648/2016 du 3 juillet 2017 et la référence). 

L'authenticité a trait aux éléments indispensables à la crédibilité du titre en tant que tel 

et non pas à son exactitude matérielle (ATF 143 III 453 consid. 3). Il s'agit avant tout de 

son intégrité - par exemple déterminer si le titre émane réellement de son auteur 

apparent - et de son intégralité - notamment lorsqu'une pièce produite est tronquée et 

que l'amputation porte sur un point essentiel (SCHWEIZER, n. 3 à 5 ad art. 178 CC). 

3.1.2 La conclusion d'un contrat est la première des exigences qui doit être réalisée 

pour qu'un contrat produise ses effets. Selon l'article 1 al. 1 CO, le contrat est parfait 

lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur 

volonté. Cela présuppose donc une offre et une acceptation, qui ne sont soumises à 

aucune forme. Une manifestation de volonté peut par conséquent être orale ou écrite, 

ou être faite à l'aide d'un mode électronique de communication, par exemple par courriel 

ou par sms. Elle peut également être expresse ou intervenir par actes concluants (art. 1 

al. 2 CO), soit, le plus souvent, par le bais d'un comportement actif qui permet à son 

destinataire de déduire l'existence de cette volonté (MORIN, Commentaire romand, 2ème 

éd., 2021, n. 8 à 10 et n. 78 ad art. 1 CO ; ZELLWEGER-GUTKNECHT, Commentaire bâlois, 

7ème éd., 2020, n. 17 ad art. 1 CO). 

Conformément à l'article 8 CC, c'est en principe à la partie qui se prévaut d'un contrat 

qu'incombe le fardeau de la preuve des faits dont on peut déduire la réalisation de toutes 

les conditions de la conclusion du contrat. Il en va différemment lorsqu'une personne 

adresse à une autre une lettre de confirmation, c'est-à-dire une déclaration écrite par 

laquelle elle confirme la conclusion entre elles d'un contrat oral. Si le destinataire de 

cette lettre ne réagit pas dans un délai convenable, la lettre de confirmation crée la 

présomption de fait que le contrat qu'elle vise est venu à chef et renverse ainsi le fardeau 

de la preuve de la conclusion du contrat (MORIN, n. 117 ad art. 1 CO ; ZELLWEGER-

GUTKNECHT, n. 26 ad art. 3 CO). 

3.2 

3.2.1 En l'occurrence, il a été circonscrit, en faits, que l'appelante a contesté en bloc 

les faits nouveaux invoqués par l'appelée dans l'écriture du 10 mai 2021 déposée en 

ouverture des débats d'instruction tenus le même jour, sans étayer plus avant les motifs 

de sa réserve quant à l'allégué relatif au message qu'elle aurait envoyé le 12 décembre 

2019 au représentant de l'appelée. En particulier, elle n'a invoqué aucune raison 

permettant de douter de l'authenticité de son origine, au vu de la signature apposée sur 

- 12 - 

ce message - laquelle reprenait son prénom et son nom - ou de son destinataire - 

mentionné comme étant "X _________". Elle ne s'est pas plus plainte qu'il était tronqué, 

puisqu'extrait d'un échange de messages non versés en cause, ou que l'amputation 

découlant de cette production partielle portait sur un point essentiel, l'acceptation de son 

contenu demeurant incertaine. Tous ces motifs n'ont été soulevés, pour la première fois, 

qu'en procédure d'appel. 

Or, contrairement à ce que semble penser l'appelante, la simple contestation, non 

précisée, de l'authenticité d'un titre - a fortiori d'un allégué, lorsque, comme c'est le cas 

en l'occurrence, l'authenticité même de l'iMessage n'a pas été spécifiquement contestée 

- ne suffit pas pour que la partie adverse doive en apporter la preuve (cf. consid. 2.1.1 

ci-dessus). En pareille hypothèse, cette dernière bénéficie de la présomption 

d'authenticité découlant de l'article 178 CPC, en sorte que le premier juge n'avait pas à 

exiger d'elle la preuve de son authenticité. Il n'y a donc pas lieu d'examiner plus avant 

les questions en lien avec cette problématique, soulevées, pour la première fois, dans la 

déclaration d'appel.  

3.2.2 Pour le surplus, l'appelante se méprend sur la portée de cet iMessage. 

Contrairement à ce qu'elle soutient, ce document ne contient pas une proposition de 

nouveau contrat de courtage, mais uniquement une déclaration écrite par laquelle elle 

confirme les conditions du contrat conclu oralement avec l'appelée. L'utilisation, par 

l'intéressée, des termes "Comme convenu" dans son message en est la preuve 

indubitable. Ce message doit donc être considéré comme une lettre de confirmation qui, 

dès lors qu'elle n'a suscité aucune réaction de la part de l'appelée - comme le relève 

pertinemment l'appelante - crée la présomption que le contrat qu'elle vise est venu à 

chef. Cette dernière n'avait donc pas à démontrer l'acceptation de ce nouveau contrat 

de courtage.  

4. Autre est la question de savoir quel contrat de courtage est venu à chef entre les 

parties. Le premier juge a retenu, au terme d'une interprétation des manifestations de 

volonté des parties contestée par l'appelante, que le contrat de courtage, conclu 

tacitement entre elles, avait été soumis à une clause d'exclusivité. 

4.1 Les conditions de la conclusion d'un contrat de courtage, respectivement la licéité 

d'un contrat de courtage exclusif, de même que les règles d'interprétation des 

manifestations de volonté des parties à une relation contractuelle, ont été correctement 

exposées dans le jugement de première instance (cf. consid. 3.1 et 3.2 du jugement du 

26 octobre 2021), si bien qu’il suffit d’y renvoyer (sur le renvoi à la motivation du jugement 

- 13 - 

de première instance : ATF 119 II 478 consid. 1d ; arrêt 4A_611/2018 du 5 juin 2019 

consid. 3.3.1 et les références). On rappellera ce qui suit. 

La qualification juridique d'un contrat se base sur le contenu de celui-ci (ATF 144 III 43 

consid. 3.3), qui, dans une première étape, est déterminé en recherchant la réelle et 

commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant, 

empiriquement sur la base d'indices, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations 

inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable 

de la convention (art. 18 al. 1 CO). Constituent de tels indices non seulement la teneur 

des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais aussi le contexte général, soit 

toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté des parties, qu'il s'agisse de 

déclarations antérieures à la conclusion du contrat, des projets de contrat, de la 

correspondance échangée ou encore de l'attitude des parties après la conclusion du 

contrat, établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-

mêmes (arrêt 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.3.1 et les arrêts cités). 

Ce n'est que si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des 

parties - parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il constate 

qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion 

du contrat - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en procédure, mais 

doit résulter de l'administration des preuves - qu'il doit recourir à l'interprétation normative 

(ou objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, 

d'après les règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement 

prêter aux déclarations de volonté de l'autre, c'est-à-dire conformément au principe de 

la confiance (arrêt 4A_449/2019 précité consid. 5.3.2 et les arrêts cités). 

4.2  

4.2.1 Dans la présente cause, il est constant que les parties ont conclu le 1er mai 

2019 un contrat de courtage non exclusif par lequel l'appelante chargeait l'appelée 

d'effectuer les démarches nécessaires pour la vente de sa villa sise au E _________. 

Bien que ce contrat ait été résilié courant septembre 2019, le premier juge a constaté, 

sans qu'il ne soit contredit sur ce point, que l'appelée avait poursuivi ses démarches au 

su de l'appelante qui l'avait laissée faire, ce que l'échange régulier de messages au sujet 

de visites ou de potentielles ventes de ce bien immobilier entre le 29 octobre 2019 et le 

10 février 2020 démontrait. Il en a déduit que les parties avaient continué à être liées par 

un contrat de courtage, à tout le moins tacitement, ce que, à juste titre, les intéressées 

ne contestent pas. 

- 14 - 

Reste donc à déterminer si les parties ont introduit une clause d'exclusivité dans leur 

contrat de courtage, comme l'a retenu le premier juge au terme de son analyse de la 

réelle et commune intention des intéressées. 

4.2.2 Cette interprétation subjective se base sur le message adressé par l'appelante 

à l'appelée le 12 décembre 2019. Il tendrait à démontrer, sans équivoque possible selon 

le magistrat de première instance, que l'appelante a non seulement renoncé à recourir 

à d'autres courtiers, mais qu'elle a également renoncé à rechercher elle-même de 

potentiels acquéreurs, quand bien même elle ne l'a pas expressément indiqué. Cela 

ressortirait clairement de ce message, au terme duquel elle indiquait avoir supprimé ses 

annonces, tout en laissant à l'appelée le soin de faire la publication du bien mis en vente, 

avec la précision qu'il s'agissait là de ce qui avait été convenu. 

Comme le relève toutefois à raison l'appelante, cette interprétation fait fi d'un certain 

nombre de circonstances pouvant pourtant avoir une incidence sur la découverte de la 

volonté des parties, dont les déclarations et l'attitude de l'appelée et de son représentant 

postérieures à la conclusion du contrat, lesquelles doivent être prises en compte dans le 

cadre de l'interprétation subjective du contenu d'un contrat. En premier lieu, l'absence 

de réaction de l'appelée lorsque, le 20 janvier 2020, puis le 10 février suivant, elle a été 

informée que l'appelante non seulement continuait à rechercher de potentiels 

acquéreurs, mais qu'elle le faisait par le biais de ses propres annonces de vente du bien 

immobilier litigieux, malgré la teneur de son message du 12 décembre 2019, ne manque 

pas d'étonner. En effet, si l'on devait, à l'instar de ce qu'a fait le premier juge, en inférer 

la volonté commune d'introduire dans les relations contractuelles des parties une clause 

d'exclusivité interdisant non seulement le recours à d'autres courtiers mais également la 

recherche personnelle de potentiels acquéreurs, on voit mal que l'appelée n'ait pas 

protesté lorsqu'elle a appris que sa cocontractante continuait, malgré tout, sa quête de 

son côté. Il était pourtant encore temps, à ce moment-là, de lui rappeler ses obligations 

contractuelles, puisque la vente de l'immeuble n'était pas encore intervenue. En 

s'abstenant de le faire, l'appelée a adopté une attitude qui constitue un indice important 

en faveur de la non exclusion de la possibilité, pour l'appelante, de continuer à 

rechercher de son côté un acquéreur pour son bien. Cet indice est corroboré par les 

déclarations faites en procédure par le représentant de l'appelée lors de son 

interrogatoire comme partie. Ce dernier a admis avoir, postérieurement au message du 

12 décembre 2019, confirmé à l'appelante qu'elle gardait la possibilité de vendre son 

bien par elle-même, confirmation qu'il a faite, selon ses dires, en référence au contrat de 

courtage conclu le 1er mai 2019, quand bien même il savait que ce contrat avait été 

- 15 - 

résilié. Il a précisé qu'il n'avait plus en tête, à ce moment-là, le message précité. C'est le 

signe, s'il en est, que ce message n'avait pas l'importance qu'on lui prête aujourd'hui, 

auquel cas on comprendrait mal que le représentant de l'appelée, à qui ce message 

avait été adressé, ne l'ait plus eu en mémoire lorsqu'il a été amené à définir, à l'intention 

de l'appelante, les contours des relations contractuelles nouées avec elle. Si ce dernier 

avait eu à ses yeux la portée que tente de lui donner l'appelée dans la présente 

procédure, avec l'aval du premier juge, il ne fait guère de doute qu'il s'en serait souvenu, 

en lieu et place du contrat convenu bien antérieurement et, qui plus est, résilié au 

moment où cette confirmation a été donnée. La conjonction de ces deux éléments - 

absence de réaction de l'appelée aux messages des 20 janvier et 10 février 2020 et 

confirmation de la possibilité pour l'appelante de vendre son bien immobilier par elle-

même -, associée au fait que cette dernière n'a non seulement jamais cessé sa 

recherche personnelle d'acquéreurs potentiels, mais n'a jamais tenté de s'en cacher, 

donne bien plutôt à penser que la réelle et commune volonté des parties, lorsqu'elles ont 

continué tacitement à être liées par un contrat de courtage, était de perpétuer les 

modalités de celui précédemment conclu le 1er mai 2019. A tel point, d'ailleurs, que 

l'appelée, oubliant que ce dernier avait été résilié, a initialement fondé son action en 

paiement de la commission de courtage sur ce contrat. Elle ne l'aurait à l'évidence pas 

fait si elle avait eu une conception différente des liens qui l'unissaient à l'appelante, telle 

celle découlant d'une clause d'exclusivité, comme elle s'en est prévalue par la suite pour 

les seuls besoins de la cause. 

Cette interprétation subjective, qui tient compte du contexte général dans lequel les 

parties ont été amenées, tacitement, à conclure ce contrat de courtage, conduit le juge 

de céans a constaté que ces dernières n'ont à aucun moment voulu introduire une clause 

d'exclusivité dans leur relation contractuelle. Partant, on ne saurait interpréter le 

message de confirmation des conditions du contrat de courtage envoyé par l'appelante 

le 12 décembre 2019 comme une renonciation de sa part à rechercher elle-même de 

potentiels acquéreurs pour son bien immobilier. 

4.2.3 La volonté réelle et commune des parties à la présente procédure ayant pu être 

déterminée, il n'y a pas lieu de recourir, en sus, à une interprétation normative du 

contenu de leur accord, comme l'a fait le premier juge, par surabondance de motifs (cf. le 

jugement rendu le 26 octobre 2021 consid. 3.3 p. 9). 

Il est dès lors sans conséquence qu'une telle interprétation ne pourrait conduire qu'à 

reconnaître, de bonne foi, l'introduction, par le biais du message du 12 décembre 2019, 

- 16 - 

d'une clause d'exclusivité dans les rapports entre les parties, comme l'a retenu le 

magistrat précité.  

5.  

5.1 Faute pour les parties d'avoir assorti leur contrat de courtage d'une clause 

d'exclusivité, l'appelante ne saurait se voir reprocher de l'avoir violée en poursuivant, de 

son côté, la recherche d'acquéreurs potentiels pour son bien immobilier. Elle n'a, par 

conséquent, pas contrevenu à une obligation de ne pas faire au sens de l'article 98 al. 2 

CO et ne doit donc aucun dommages-intérêts à l'appelante de ce fait. Partant, l'appel 

est admis, sans qu'il ne soit nécessaire de répondre aux autres griefs élevés par 

l'appelante dans son écriture du 25 novembre 2021. 

5.2 Quant à une éventuelle rémunération de l'appelée découlant de l'article 413 

al. 1 CO, le juge de première instance, après avoir rappelé les conditions du droit au 

salaire du courtier, a considéré qu'elle n'y avait pas droit, le lien de causalité entre son 

activité et la conclusion du contrat de vente de la villa de l'appelante n'ayant pas été 

établi (cf. le jugement rendu le 26 octobre 2021 consid. 4.1 p. 9 ss). Rien ne permettait 

en effet, selon lui, de dire que c'était l'annonce publiée par l'appelée sur la plateforme 

immoscout24 qui avait incité l'acquéreur de ce bien à contacter l'appelante, pas plus qu'il 

n'était démontré que l'intéressé avait pris connaissance de la brochure que lui avait 

adressée cette dernière, élément de fait également retenu par la juge de céans.  

Il n'y a pas lieu de revoir ces considérations juridiques, qu'aucune des parties ne conteste 

pour le cas où, comme en l'espèce, la clause d'exclusivité ne serait pas retenue.  

6. Au vu du sort de l'appel, entièrement rejeté, les frais et dépens des deux instances 

(cf. art. 318 al. 3 CPC) doivent être mis à la charge de l'appelée, qui succombe (art. 106 

al. 1 CPC, qui vaut tant en première qu'en seconde instance cantonale ; cf. ATF 145 III 

153 consid. 3.2.2 et 137 III 470 consid. 6.5.3). 

6.1  

6.1.1 Les frais de première instance, dont le montant, non contesté, a été fixé à 3500 

fr. - frais de la procédure de conciliation, par 300 fr., compris - conformément aux 

dispositions applicables (art. 3, 13 et 16 al. 1 LTar), est confirmé. Ces frais sont prélevés 

sur les avances effectuées par les parties (appelante : 159 fr. ; appelée : 2637 fr.), en 

sorte que l'appelée s'acquittera du solde, par 704 fr., et versera à l'appelante 159 fr. à 

titre de remboursement d'avances.  

- 17 - 

6.1.2 Eu égard à l'activité utile de son conseil, les dépens de l'appelante, chiffrés par 

le premier juge à 3500 fr. débours et TVA compris, montant non contesté, sont 

également confirmés (art. 27, 28 et 32 LTar). Supportant ses propres frais d'intervention 

en justice, l'appelée versera donc à l'appelante ce montant à titre de dépens pour la 

procédure de première instance. 

6.2 

6.2.1 En seconde instance, l'émolument est calculé par référence au barème 

applicable en première instance, compte tenu d'un éventuel coefficient de réduction de 

60 % au maximum (art. 19 LTar). Les critères de fixation des frais en première et en 

seconde instance sont identiques (cf. art. 13 al. 1 LTar). Compte tenu de l'ampleur 

moyenne de la cause qui ne présentait pas de difficulté particulière, de la situation 

financière des parties, des principes de la couverture des frais et de l'équivalence des 

prestations, l'émolument forfaitaire de décision (art. 95 al. 2 let. b CPC) est fixé à 1200 fr. 

(art. 13 al. 1 et 2, 16 al. 1 [fourchette de 900 fr. à 3600 fr. d'émolument pour une valeur 

litigieuse qui se situe, comme en l'espèce, entre 8001 fr. et 20 000 fr.] et 19 LTar). 

Prélevé sur l'avance effectuée par l'appelante, ils sont mis à la charge de l'appelée, qui 

devra lui rembourser ce montant.  

6.2.2 En appel, l'activité utilement déployée par l'avocat de l'appelante a consisté en 

la rédaction d'une écriture d'appel de huit pages et en la prise de connaissance de la 

détermination de l'appelée. Compte tenu de la valeur litigieuse, de la relative importance 

de l'affaire, de l'ampleur du dossier, ainsi que du temps utilement consacré à la rédaction 

de l'écriture par l'avocat de l'appelante, ses dépens sont arrêtés à 1700 fr., TVA et 

débours compris (art. 27, 32 al. 1 et 35 al. 1 let. a LTar). 

 

Prononce 

1. L'appel est admis. En conséquence, le jugement rendu le 26 octobre 2021 par le 

juge du district de Monthey est modifié comme suit : 

1. La demande est rejetée. 

2. Les frais judiciaires de première instance, par 3500 fr., sont mis à la charge de Y _________ Sàrl. 

3. Y _________ Sàrl versera à X _________ 3500 fr. à titre de dépens et 159 fr. à titre de 

remboursement d'avances. 

- 18 - 

2. Les frais judiciaires d'appel, par 1200 fr., sont mis à la charge de Y _________ Sàrl. 

3. Y _________ Sàrl versera à X _________ une indemnité de 1700 fr. à titre de 

dépens d'appel et un montant de 1200 fr. à titre de remboursement d'avances.  

Sion, le 12 juillet 2023