# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 59ccf3c2-0558-5d79-8279-22c2f7620acb
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-24
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 24.01.2023 A 2022 44
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2022-44_2023-01-24.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 22 44

4. Kammer 

Einzelrichterin Pedretti

Aktuarin Hemmi

URTEIL

vom 24. Januar 2023

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,

Beschwerdeführer

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,

Beschwerdegegnerin

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern

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I. Sachverhalt:

1. A._____, wohnhaft in B._____, ist Eigentümer einer 4.5-Zimmerwohnung 

mit zwei Tiefgaragenplätzen in der Gemeinde C._____. In der Steuerer-

klärung 2021 des Kantons D._____ deklarierte er einen Betrag von 

CHF 13'200.-- als Ertrag aus Vermietung dieser Liegenschaft. 

2. Am 23. September 2022 erliess die Steuerverwaltung des Kantons 

Graubünden (nachfolgend: Steuerverwaltung) die definitive Veranla-

gungsverfügung betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2021. Darin 

rechnete sie die Differenz zum Eigenmietwert gemäss amtlicher Schät-

zung vom 5. Juli 2013 von CHF 30'240.-- auf.

3. Die gegen diese Veranlagung von A._____ am 3. Oktober 2022 erhobene 

Einsprache wies die Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 

2. Dezember 2022 ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausge-

führt, dass die Liegenschaft zu einem erheblich vom Marktwert abwei-

chenden Mietzins an eine nahestehende Person vermietet werde, weshalb 

nach Art. 22 Abs. 5 StG der Eigenmietwert zur Besteuerung gelange. 

4. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 8. Dezem-

ber 2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-

den und beantragte sinngemäss, den angefochtenen Einspracheent-

scheid aufzuheben und lediglich den tatsächlich erzielten Ertrag aus der 

vermieteten Liegenschaft zu besteuern. Zur Begründung brachte er im 

Wesentlichen vor, dass die Marktmiete eine nicht spezifizierbare Grösse 

sei. Dies zeige sich anhand der grossen Mietzinsspanne auf der E._____. 

Hingegen sei die vertraglich festgehaltene Miete faktisch. Es sei nicht kor-

rekt, die Differenz zum amtlich geschätzten Eigenmietwert aufzurechnen.

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5. Die Steuerverwaltung (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) beantragte mit 

Vernehmlassung vom 5. Januar 2023 die Abweisung der Beschwerde. Zur 

Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, es sei unbestritten, dass 

die Wohnung an eine nahestehende Person (Sohn des Beschwerdefüh-

rers) vermietet werde und sich der Eigenmietwert der 4.5-Zimmerwohnung 

gemäss amtlicher Schätzung vom 5. Juli 2013 auf CHF 30'240.-- belaufe. 

Der deklarierte Mietertrag von CHF 13'200.-- betrage lediglich 43.65 % des 

massgebenden Eigenmietwerts von CHF 30'240.--. Gemäss Gesetzge-

bung und Praxisfestlegung des Kantons Graubünden liege damit eine Vor-

zugsmiete an eine nahestehende Person vor, so dass anstelle des dekla-

rierten Mietertrags der Eigenmietwert zur Besteuerung gelange. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften, den 

angefochtenen Einspracheentscheid sowie die übrigen Akten wird, soweit 

erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

II. Die Einzelrichterin zieht in Erwägung:

1.1. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Einspracheentscheid 

der Beschwerdegegnerin vom 2. Dezember 2022 betreffend Kantons- und 

Gemeindesteuern 2021. Ein solcher Entscheid kann mit Beschwerde an 

das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden weitergezogen werden 

(vgl. Art. 50 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der di-

rekten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14] i.V.m. 

Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden [StG; 

BR 720.000] und Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und 

Kirchensteuern [GKStG; BR 720.200]). Die sachliche Zuständigkeit des 

angerufenen Gerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Ver-

waltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der 

kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantona-

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len Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug 

vorsieht, was vorliegend − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der 

Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in 

die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden. Der 

Beschwerdeführer ist als formeller und materieller Adressat des angefoch-

tenen Einspracheentscheids berührt und weist ein schutzwürdiges Inter-

esse an dessen Aufhebung oder Änderung auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf die 

zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutre-

ten.

1.2. Nach Art. 43 Abs. 3 lit. a VRG entscheidet das Verwaltungsgericht in ein-

zelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert CHF 5'000.-- nicht über-

schreitet und keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Da der Streitwert 

unbestrittenermassen unter CHF 5'000.-- liegt (vgl. Vernehmlassung der 

Beschwerdegegnerin vom 5. Januar 2023 S. 3) und die Streitsache nicht 

in Fünferbesetzung entschieden werden muss (vgl. Art. 43 Abs. 2 VRG), 

ist die Zuständigkeit der Einzelrichterin gegeben. 

2. Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass der im Kanton D._____ auf-

grund seines Wohnsitzes unbeschränkt steuerpflichtige Beschwerdefüh-

rer als Grundeigentümer kraft wirtschaftlicher Zugehörigkeit gemäss Art. 

7 Abs. 1 lit. c StG im Kanton Graubünden steuerpflichtig ist und sich die 

Steuerpflicht nach Art. 8b Abs. 2 StG auf die mit dem im Kanton Graubün-

den gelegenen Grundeigentum verbundenen Teile des Einkommens und 

Vermögens beschränkt. Hingegen ist streitig, ob im Kanton Graubünden 

der tatsächliche Mietertrag oder der amtlich geschätzte Eigenmietwert der 

Liegenschaft in der Gemeinde C._____ zu besteuern ist.

3.1. Nach Art. 22 Abs. 1 StG sind Erträge aus unbeweglichem Vermögen steu-

erbar, insbesondere Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutznies-

sung oder sonstiger Nutzung (lit. a) und der Mietwert von Gebäuden oder 

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Gebäudeteilen, die sich der Steuerpflichtige kraft Eigentums oder eines 

Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung hält (lit. b). Mass-

gebend für die Bemessung des anzurechnenden Eigenmietwerts ist dabei 

grundsätzlich der objektive Marktwert der Liegenschaftsnutzung, d.h. der 

Mietzins, den der Steuerpflichtige bei der Vermietung von einem Dritten 

erhalten könnte (Art. 22 Abs. 2 StG). Der Mietwert gemäss Art. 22 Abs. 1 

lit. b StG ist auch dann steuerbar, wenn das Grundstück zu einem erheb-

lich vom Marktmietwert abweichenden Mietzins an eine nahestehende 

Person vermietet oder verpachtet wird (Art. 22 Abs. 5 StG). Der Gesetz-

geber wollte damit einer allfälligen Steuerumgehung entgegentreten, die 

ohne eine solche Bestimmung vielfach schwer nachzuweisen ist. Um zu 

verhindern, dass vertragliche Konstruktionen zu einer Verkürzung des 

Steuersubstrats führen, wurde Art. 22 Abs. 5 StG geschaffen. Von einer 

erheblichen Abweichung wird bei einer Differenz von 20 % oder mehr ge-

sprochen (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 

[VGU] A 16 37 vom 3. März 2017 E.4b, A 08 30 vom 10. Oktober 2008 

E.4b; Praxisfestlegung der Beschwerdegegnerin, Vorzugsmiete an nahe-

stehende Person, Kantonssteuern, 1. Januar 2009, S. 1; Grossratsproto-

koll vom März 1999, Nr. 4, 98/99, S. 537).

3.2. Die Besteuerung des Eigenmietwerts basiert im Kanton Graubünden auf 

den amtlichen Schätzungen. Die amtliche Schätzung stellt ein taugliches 

Instrument dar, um die Unterpreislichkeit eines Mietverhältnisses zu über-

prüfen, beruht doch der amtlich geschätzte Eigenmietwert in der Regel auf 

der Vergleichsmethode. Mit den amtlichen Schätzungen wird aufgrund von 

Vergleichsobjekten in der engeren Umgebung der Eigenmietwert ermittelt, 

der bei einer Drittvermietung erzielt werden könnte (vgl. VGU A 21 25 vom 

27. Juli 2021 E.4.2, A 16 37 vom 3. März 2017 E.4c, A 08 30 vom 10. Ok-

tober 2008 E.4c). Dabei werden allfällige Mietzinsspannbreiten wie auch 

saisonale Schwankungen bereits mitberücksichtigt. Die Werte der rechts-

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kräftigen amtlichen Schätzungen sind gemäss konstanter Praxis des Ver-

waltungsgerichts des Kantons Graubünden grundsätzlich für die Steuer-

behörden verbindlich (vgl. VGU A 21 25 vom 27. Juli 2021 E.4.2 mit zahl-

reichen Hinweisen).

4.1. Beim Grundstück Nr. F._____ handelt es sich um eine 4.5-Zimmerwoh-

nung im Stockwerkeigentum. Der Beschwerdeführer ist zudem als Mitei-

gentümer der Tiefgarage an zwei Einstellplätzen berechtigt (vgl. be-

schwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 1 und 2). Gemäss Mietvertrag vom 

28. Dezember 2020 werden die Wohnung und beide Garagenplätze seit 

dem 1. Januar 2021 für einen monatlichen Mietzins von CHF 1'300.-- an 

den Sohn des Beschwerdeführers vermietet (vgl. Bg-act. 4). Somit kann 

unbestrittenermassen davon ausgegangen werden, dass der Mieter dem 

Beschwerdeführer im Sinne von Art. 22 Abs. 5 StG nahesteht. 

4.2. Mit der amtlichen Schätzung vom 5. Juli 2013, welche von Seiten des Be-

schwerdeführers unstreitig nicht angefochten wurde – mithin in Rechts-

kraft erwachsen ist – und somit gestützt auf den Grundsatz von Treu und 

Glauben später in einem anderen Verfahren nicht mehr in Frage gestellt 

werden kann (vgl. VGU A 20 28 vom 25. Januar 2022 E.5.3, A 21 25 vom 

27. Juli 2021 E.4.2, A 17 59 vom 31. August 2018 E.4.2, A 15 21 vom 

22. März 2017 E.4a), wurde der Eigenmietwert der 4.5-Zimmerwohnung 

auf CHF 27'600.-- und derjenige der beiden Einstellplätze in der Tiefga-

rage auf je CHF 1'320.-- (zusammen CHF 2'640.--), insgesamt auf 

CHF 30'240.-- (CHF 27'600.-- + CHF 2'640.--), festgesetzt (vgl. Bg-act. 2). 

Gemäss der Deklaration des Beschwerdeführers belief sich der Ertrag aus 

Vermietung der 4.5-Zimmerwohnung und der beiden Einstellplätze im Jahr 

2021 auf CHF 13'200.-- (vgl. Bg-act. 1 und 4). Der Mietertrag liegt dem-

entsprechend 56.35 % unter dem massgeblichen Eigenmietwert der Lie-

genschaft. Somit ist auch die Voraussetzung einer erheblichen Abwei-

chung im Sinne von Art. 22 Abs. 5 StG zu bejahen. 

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4.3. Der Vollständigkeit halber ist schliesslich festzuhalten, dass sich der Be-

schwerdeführer bereits vom Wortlaut her nicht auf Art. 22 Abs. 3 StG be-

rufen kann, da er nicht in der Gemeinde C._____ Wohnsitz hat, was er 

denn auch nicht geltend macht (so auch entschieden mit VGU A 16 37 

vom 3. März 2017 E.4d, A 08 30 vom 10. Oktober 2008 E.5a).

4.4. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin dem Be-

schwerdeführer die Differenz zwischen dem tatsächlich erzielten Mieter-

trag und dem höheren Eigenmietwert der Liegenschaft als Einkommen 

aufgerechnet hat. Die diesbezüglichen Einwände des Beschwerdeführers 

erweisen sich mit Blick auf das Gesagte als unbegründet. 

5. Zusammenfassend erweist sich der angefochtene Einspracheentscheid 

vom 2. Dezember 2022 als rechtens, weshalb die dagegen erhobene Be-

schwerde vom 8. Dezember 2022 abzuweisen ist.

6. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 

Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen 

aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilun-

gen des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die 

Staatgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--; sie richtet sich nach dem 

Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und 

der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 

Abs. 2 VRG). Vorliegend erscheint eine Staatsgebühr von CHF 500.-- an-

gemessen. Sie ist zusammen mit den Kanzleiauslagen dem unterliegen-

den Beschwerdeführer aufzuerlegen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie 

mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der 

Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtli-

chen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Davon abzuweichen 

besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der Beschwerdegegnerin keine 

Parteientschädigung zusteht. 

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III. Demnach erkennt die Einzelrichterin:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 500.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 176.--

zusammen CHF 676.--

gehen zulasten von A._____.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilung]