# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 77ba90ed-8224-5d1b-ae80-b1231d237297
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-05-29
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 29.05.1998 50.1997.8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_50-1997-8_1998-05-29.html

## Full Text

Incarto n.

  50.97.00008

   

  	
  Lugano

  29 maggio 1998

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Lorenzo
  Anastasi, presidente, 

  Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

  

 

	
  segretario:

  	
  Leopoldo
  Crivelli

  

 

 

statuendo
sul ricorso  8 luglio 1997 dello

 

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  da: __________ 

   

  
	
   

  	
  Contro

  	 

 

	
   

  	
  la
  decisione 9 giugno 1997 (no. 20/95-123) del Tribunale di espropriazione della
  giurisdizione sottocenerina, prolata nell'ambito del procedimento espropriativo
  promosso dallo __________ per acquisire la proprietà di 46 mq del mapp.
  __________ RFD di __________ in vista della sistemazione stradale di via
  __________ (lotto __________ comune di __________);

  

 

 

viste le risposte:

-    21 luglio 1997 del Tribunale di espropriazione;

-    31 luglio
1997 della __________

 

 

letti
ed esaminati gli atti;

 

 

ritenuto,                           in
fatto

 

                                  A.   La __________ è proprietaria
del mapp. __________ di __________, un fondo edificato di complessivi 1'224 mq
così censito a RF:

 

A) abitazione                     mq       402

B) autorimessa                 mq       180

c) terreno                           mq       388

D) negozio                         mq       244

E) chiosco                         mq         10

 

La particella è situata sul lato sinistro di via __________
salendo in direzione delle __________, all'intersezione via __________ /via
__________; queste arterie la delimitano verso N-E e N-O. Collocata in zona R7
dal PR __________ di __________, ospita uno stabile di reddito con contenuti
misti di tipo abitativo-commerciale ad altissima densità. Il rapporto tra la
superficie utile dell'edificio e la superficie edificabile del fondo raggiunge
infatti il 2.68, superando di gran lunga l'i.s. massimo dell'1.6 concesso dalle
normative di zona.

 

 

                                  B.   Una volta approvati i
progetti esecutivi attinenti alla sistemazione stradale di via __________
(intervento previsto dal Piano dei trasporti del __________), lo __________ -
mediante avviso personale 18 ottobre 1995 e pubblicazione degli atti (relazione
sull'opera, progetto dell'opera e preventivo, piano di espropriazione, tabella
di espropriazione e offerte di indennità) - ha promosso la procedura di espropriazione
formale del terreno necessario alla realizzazione dell'opera. Sono così divenuti
oggetto di esproprio anche 46 mq del sub. c della part. __________, per i quali
il Cantone ha offerto un'indennità di fr. 720.- il mq corrispondente al 60% del
loro presunto valore edilizio pieno, oltre a fr. 2'905.- per la soppressione di
alcune piante.

 

Il 9 novembre 1995 la proprietaria ha per contro notificato
una pretesa d'indennizzo di fr. 1'600.- il mq per il terreno e di fr. 3'000.- per
le piante.

 

All'udienza di conciliazione tenutasi il 1° febbraio 1996
l'ente pubblico ha ottenuto bonalmente l'anticipata immissione in possesso dei
diritti espropriati a far tempo dal 1° marzo 1996. In quell'occasione le parti
si sono per il resto essenzialmente riconfermate nelle rispettive posizioni.

 

 

                                  C.   Esaurite le formalità
processuali, con sentenza 9 giugno 1997 il Tribunale di espropriazione si è
pronunciato sulle indennità dovute all'espropriata, riconoscendole fr. 1'200.-
il mq per l'esproprio del terreno e fr. 3'759.50 a corpo per il taglio delle
piante.

Esperita un'amplissima indagine sulle quotazioni di mercato,
il primo giudice ha deciso in pratica di concedere alla proprietaria
un'indennità corrispondente al valore edilizio pieno dello scorporo espropriato
calcolato partendo soprattutto dai prezzi delle contrattazioni di fondi posti
in zona R7 di __________ realizzate negli anni 1991-95 (metodo
statistico-comparativo). E questo non senza considerare il minor valore del
terreno avulso dovuto alla sua natura complementare, ritenuto tuttavia
compensato dalla plusvalenza determinata dall'ingente sovraedificazione della
particella.

Il risarcimento per l'estirpazione delle piante è stato
invece quantificato in base alle risultanze di un'apposita perizia commissionata
pendente causa ad uno specialista del ramo.

 

 

                                  D.   Avverso il predetto
giudicato lo __________ è insorto innanzi al Tribunale cantonale
amministrativo, postulando una riduzione dell'indennizzo accordato dall'istanza
inferiore: in via principale a fr. 500.- il mq accompagnati dalla rifusione
delle piante, in via subordinata a fr. 1'000.- il mq senza alcun supplemento
per la vegetazione soppressa.

In sostanza, l'ente espropriante ha criticato il primo
giudice per aver quantificato l'indennità senza soppesare sufficientemente il
livello delle transazioni operate in zona dagli enti pubblici, la tendenza al
ribasso del mercato immobiliare e le peculiarità negative del mapp. __________;
in esito ad un'analisi più attenta di questi fattori, si sarebbe ottenuto un
valore pieno di circa fr. 1'000.- il mq. Lo scorporo espropriato verrebbe
tuttavia prelevato da terreno complementare, per cui il suo valore - e quindi
l'indennizzo dovuto alla proprietaria - non dovrebbe essere superiore a fr.
500.- il mq (50% del valore edilizio pieno), ferma restando l'impossibilità di
operare compensazioni di sorta riconoscendo all'area avulsa una plusvalenza per
la sovraedificazione del fondo.

Lo Stato ha infine precisato di accettare la condanna al pagamento
di un risarcimento aggiuntivo per la soppressione delle piante solo se in
questa sede viene ammessa la natura complementare della superficie espropriata
e assegnata un'indennità corrispondente. Caso contrario la somma di fr.
3'759.50 allocata dalla prima istanza non si giustificherebbe, il valore della
vegetazione essendo compreso in quello pieno del terreno.

 

 

                                  E.   Il Tribunale di
espropriazione si è opposto all'accoglimento dell'impugnativa, riconfermandosi
nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute.

Il rappresentante dell'espropriata si è dichiarato
"d'accordo con la riformata decisione dell'8 luglio 1997", incorrendo
in un manifesto lapsus calami dovuto verosimilmente alla sua scarsa dimestichezza
con lingua italiana. Tenuto conto delle pretese notificate in prima istanza,
questa affermazione ambigua va interpretata come una richiesta di conferma del
giudizio impugnato e non come un'adesione al ricorso dello __________.

 

 

Considerato,                  in
diritto

 

                                   1.   La competenza del Tribunale
cantonale amministrativo a statuire in merito ai ricorsi contro le decisioni
dei Tribunali di espropriazione, apprezzando liberamente il fatto ed il
diritto, si fonda sull'art. 50 cpv. 1 Lespr.

Il gravame in oggetto, tempestivo (art. 50 cpv. 3 Lespr) e
correttamente formulato, è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso
sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 PAmm).

 

 

                                   2.   L'esproprio che ci occupa
interessa 46 mq del sub. c del mapp. __________, segnatamente l'angolo N del
fondo che tange via __________ /via __________. Trattasi in pratica di uno
spicchio di terreno occupato da un marciapiede e da un'aiuola, per il quale lo
__________ ha offerto un indennizzo di fr. 720.- il mq corrispondente al 60%
del suo presunto valore edilizio pieno, oltre a fr. 2'905.- per la soppressione
di alcune piante.

Condotta un'approfondita ricerca sui prezzi di mercato (premessa
indispensabile per una corretta applicazione del metodo statistico-comparativo)
ed esperito un accertamento peritale, il Tribunale di espropriazione ha
maggiorato la proposta risarcitoria del Cantone, accordando alla proprietaria
un'indennità di fr. 1'200.- il mq per il terreno e di fr. 3'759.50 per le
piante che lo __________ contesta.

Come in prima istanza, anche in questa sede la lite si
concentra dunque sull'indennità dovuta al privato per l'avulsione di 46 mq di
terreno e della flora ivi ospitata.

 

2.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo
mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata dal
principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale, né
conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre
parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in
cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per
effetto dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari
(Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16
LFespr; G. Müller, in Commentaire de la Constitution fédérale, N. 66 ad art.
22ter; DTF 95 I 455).

L'importo dell'indennità è calcolato in base all'intero
valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende
pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato come
conseguenza dell'espropriazione. 

Nella stima del valore venale si deve tener conto anche della
possibilità di un miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr); gli aumenti e
le diminuzioni di valore derivanti dall'opera dell'espropriante non vengono
però considerati.

Nel caso di espropriazione parziale, l'indennità comprende
inoltre l'importo di cui il valore venale della frazione residua viene ad
essere diminuito (art. 11 lett. b Lespr).

Il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata
immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla
quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva
(art. 52 cpv. 3 Lespr); se non v'è presa di possesso anticipata, sarà
determinante il momento dell'emanazione della decisione di stima da parte del
Tribunale di espropriazione (art. 19 seconda frase Lespr) e l'interesse legale
sull'indennità inizierà a decorrere a partire dalla data in cui la stessa diventa
esigibile, ossia decorsi venti giorni dalla sua fissazione definitiva (art. 54
cpv. 1 Lespr).

 

In casu il dies aestimandi va situato in corrispondenza del
1° marzo 1996, giorno a far tempo dal quale l'espropriata ha bonalmente
concesso l'anticipata immissione in possesso dei diritti espropriati (art. 19
Lespr prima frase).

 

2.2. Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il
valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo
statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad art. 19
LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib
408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato
confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi
terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di norma
prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno
precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione,
dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso
adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che
l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione,
rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe
disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e
adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga
inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è
evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento
che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo
(cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo comparativo
presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a fondi
che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che si
tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei fondi
possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni
ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre
indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate
in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il
fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo
non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in
evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata
zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la
caratterizza.

 

2.3. Il Tribunale di espropriazione non ha rinvenuto
contrattazioni realizzate nei mesi precedenti il dies aestimandi ed aventi per
oggetto fondi che possano essere immediatamente comparati - per morfologia e
disciplina edilizia - al mapp. __________. La ragione è ovvia e va ricercata
nell'attuale depressione del mercato immobiliare susseguente al crollo del
1990; le leggere quanto effimere riprese registrate nel 1993 e nel 1995 non hanno
certo invertito la tendenza al ribasso, tant'è che nel 1996 si è manifestata
una nuova, sensibile flessione (cfr. USTAT, Informazioni statistiche 1998/2, p.
55).

Le indagini effettuate a RF hanno tuttavia permesso di
appurare che tra il 1991 e il 1995 il prezzo medio pagato a __________ (esclusa
__________, regione notoriamente di alto pregio) per l'acquisto di proprietà
inedificate collocate in zona R7 (mapp. __________, __________, __________ e
__________) è stato dell'ordine di fr. 1'260.- il mq, importo che si riduce a
fr. 943.-/mq se si inglobano nel calcolo le somme comprese tra 500.- e 800.-
fr./mq sborsate da enti pubblici per acquisire bonalmente (a trattative private
o in sede espropriativa) alcuni scorpori di minima entità. A dispetto di quanto
auspica lo Stato nel proprio gravame, i valori di queste transazioni non
possono essere presi in considerazione ai fini del giudizio. Vuoi perché si
distanziano troppo nettamente dalle reali quotazioni di mercato desunte dalle
compravendite svoltesi tra privati (Hess-Weibel, op. cit., N. 86 ad art. 19
LFespr; RDAT I-1993 N. 51), vuoi perché afferenti a terreni ritenuti
complementari (mapp. __________, __________, __________, __________,
__________), posti in altre zone (mapp. __________ di __________; R6
__________) o ceduti da venditori particolarmente compiacenti per ragioni
proprie (__________, mapp. __________ e __________, mapp. __________).

Sulla scorta di quanto precede, tenuto conto soprattutto dei
prezzi convenuti in libere contrattazioni e dell'andamento generale del
mercato, questo Tribunale condivide appieno l'opinione del primo giudice
secondo cui nella primavera del 1996 i terreni R7 della zona di __________
potevano avere un valore commerciale di ca. 1'200.- fr. il mq.

 

2.4. La cifra indicativa di cui sopra va ora corretta ed
adeguata in funzione delle specificità giuridiche e fattuali del mappale espropriato,
in modo da giungere al suo effettivo valore venale.

I pregi ed i difetti del fondo sono stati correttamente
evocati dal primo giudice al consid. 5.5. della sentenza impugnata. Il ricorrente
non pone in discussione la sussistenza delle peculiarità individuate dal
Tribunale di espropriazione, ma le sue conclusioni circa l'incidenza della
complementarità e della sovraedificazione del terreno sul valore venale dello
scorporo espropriato; ritiene in particolare che questi due fattori non possano
affatto controbilanciarsi.

Stando alla documentazione acquisita agli atti ed alle informazioni
raccolte da questo Tribunale, il palazzo eretto nel 1964 sul mapp. __________
ha completamente esaurito l'i.s. dell'1.6 attualmente ammesso in zona R7;
l'i.s. risulta anzi superato, dato che il rapporto tra la superficie utile
lorda dello stabile (3'281 mq) e la superficie edificabile del fondo (1'224 mq)
è in realtà del 2.68. Questa situazione è dovuta al fatto che la proprietà è
stata edificata prima dell'entrata in vigore dell'attuale PR, il che ha
permesso una costruzione intensiva con poco terreno conformemente alla situazione
pianificatoria vigente nel 1964. Questa sovraedificazione fa sì che il valore
del terreno virtualmente necessario per ossequiare le norme di PR (il mapp.
__________ dovrebbe avere una superficie edificabile di mq 2'050 per rispettare
gli odierni parametri di zona) rimane concentrato su un'area più ridotta; il
valore effettivo di ogni mq della proprietà è quindi superiore al suo valore
edilizio pieno (cfr., sull'argomento, RDAT II-1991 N. 49; 1990 N. 63).

Lo scorporo necessario alla sistemazione di via __________
viene tuttavia avulso da un tipico terreno complementare (sulla nozione di
"Vorgarten" cfr. RDAT 1981 N. 65), il cui valore economico è di norma
inferiore a quello del terreno pienamente sfruttabile a fini edilizi; di
quanto, è una questione di mera valutazione di ogni singolo caso si specie, ma
secondo la giurisprudenza risalente del Tribunale cantonale amministrativo si
può arrivare a percentuali del 50% rispetto al valore edilizio pieno.

Alla stessa stregua di un caso analogo giudicato in passato
da questo Tribunale (STA 11.1.1996 in re M. e llcc), anche nell'evenienza
concreta la plusvalenza dovuta alla sovraedificazione può ritenersi tutto
sommato compensata con il minor valore indotto dalla complementarità del
terreno attorniante la costruzione, cosicché l'indennità dovuta alla
proprietaria per l'espropriazione definitiva di 46 mq della sua particella
viene fissata in fr. 1'200.- il mq come deciso in prima istanza. Cifra, questa,
che nell'ottica di una riedificazione del fondo ossequiosa dei parametri
vigenti ripaga in modo appena sufficiente la perdita effettiva subita dall'espropriata.

 

 

2.5. Lo __________ si oppone infine al pagamento di un indennizzo
per la soppressione delle piante presenti sullo scorporo espropriato.

 

Esprimendosi su una censura analoga, in passato il Tribunale
cantonale amministrativo ha già avuto modo di spiegare (RDAT I-1993 N. 51) che
di norma il valore edilizio pieno di un terreno comprende pure il taglio di
eventuali piante situate in loco, dal momento che nell'ambito di una normale e
libera contrattazione l'acquirente del fondo non bonificherebbe al venditore
una perdita di siffatta natura (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 90 ad art. 19
LFespr e riferimenti ivi citati). In sede espropriativa si ammette tuttavia la
rifusione di questa specifica posta di danno allorquando la flora sacrificata,
di particolare pregio, svolgono una rilevante funzione estetica-protettiva per
il fondo che le ospita. L'indennizzo è parimenti giustificato se il valore
delle piante, vuoi per la loro qualità botanica, vuoi per l'esiguità
dell'intervento espropriativo, avvicina o trascende quello del terreno nudo.

Al fine di indennizzare adeguatamente il proprietario delle
piante per la perdita che subisce si possono adottare due metodi. Il primo
consiste nel tener debito conto di questa peculiarità dell'area oggetto di
esproprio applicando il sistema comparativo, con un conseguente adeguamento
verso l'alto del prezzo medio pagato in zona per terreni privi di vegetazione
pregiata, in modo da giungere al valore venale effettivo del sedime
espropriato. Il secondo contempla più semplicemente l'aggiunta del valore intrinseco
delle piante all'indennità di esproprio del terreno nudo.

 

Nel caso concreto si è applicata a giusto titolo quest'ultima
variante. Le piante destinate al sacrificio (3 Tuya e 25 Berberis formanti un'aiuola
di modeste dimensioni) hanno invero un pregio botanico relativo, come si può
ben desumere dalla perizia ordinata dal Tribunale di espropriazione. Si trovano
inoltre isolate nell'angolo N del fondo, senza assolvere a particolari funzioni
protettive per la proprietà. La loro importanza decorativa nell'ambito di un
quartiere e di un fondo soffocati dal cemento non può però essere negletta. Nè
si può misconoscere oggettivamente che lo spazio verde sul quale dimorano ha
una superficie talmente esigua da non riuscire ad assorbire il loro valore venale.

In simili circostanze ben si giustifica quindi di aggiungere
il valore della vegetazione a quello del terreno che le ospita, in modo che
alla resistente pertocchi effettivamente la piena indennità garantitale dalle
legge.

 

 

                                   3.   Ferme queste premesse, il
ricorso dello __________ è integralmente respinto.

La tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art.
28 PAmm).

 

 

 

Per
questi motivi,

visti
gli art. 9, 11, 19, 49, 50, 52, 54, 70, 73 Lespr; 18, 28, 51 e 65 PAmm,

 

 

dichiara e pronuncia:

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

 

                                   2.   La tassa di giudizio di fr.
1'000.- è posta a carico dello __________.

 

	
   

                                      3.   Intimazione
  a:

  	
   

  __________

  
	
   

  	
   

  

 

 

 

Per
il Tribunale cantonale amministrativo

Il
presidente                                                             Il
segretario