# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 022f1b21-9d63-5de1-925f-9c1bc296ff10
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-01-19
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 19.01.2018 11.2016.116
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-2016-116_2018-01-19.html

## Full Text

Incarti n.

  11.2016.116

  11.2016.117

  	
  Lugano

  19 gennaio 2018/jh

   

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La prima Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  G.
  A. Bernasconi, presidente,

  Giani
  e Grisanti

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Chietti
  Soldati 

  

 

 

sedente per statuire nella causa OA.2008.103 (scioglimento di
comproprietà) della Pretura
della giurisdizione di Mendrisio Sud promossa con petizione dell'8 settembre 2008 dall'

 

	
   

  	
  AO 1 

  (patrocinato
  dall'avv. PA 2) 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  AP 1 

  (patrocinato
  dall'avv. PA 1) e

  dott. PI 1 

  (patrocinato
  dall'avv. PA 3),

  

 

giudicando
sull'appello del 7 novembre 2016 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa
dal Pretore il 4 ottobre 2016 (inc. 11.2016.116), come pure sull'appello del 7
novembre 2016 presentato da AO 1 contro la medesima sentenza (inc. 11.2016.117);

 

Ritenuto

 

in fatto:                   A.   La
particella n. 592 RFD di __________ (4259 m²) appartiene ai fratelli AO 1, AP 1
e PI 1 in ragione di un terzo ciascuno. Su di essa sorgono tre edifici. Il
resto del fondo è una superficie non
edificata (3922 m²), coltivata in gran parte a vigna (2264 m²). L'appezzamento
confina con la particella n. 1158,

                                         

                                         proprietà del solo AO 1, su cui è posta una casa d'abitazione.
Le due particelle costituivano in origine un fondo unico, appartenente al
padre G__________. Questi, dopo averlo frazionato, ha donato al figlio AO 1 la
nuova particella n. 1158 e ha ceduto la residua particella n. 592 ai figli
in ragione di un terzo ciascuno. Il confine tra i due terreni attraversa alcuni
locali al piano inferiore dell'edificio situato sulla particella n. 592,
il cui accesso veicolare avviene grazie alla particella n. 1158, lungo la
quale passano anche canalizzazioni provenienti dal fondo contiguo. Dal 1999 AP
1 risiede con la moglie nella casa posta sulla particella n. 592, dove ha
abitato anche la di lui madre E__________ fino alla morte, intervenuta il 6
dicembre 2007.

 

                                  B.   L'8 settembre 2008 AO 1 ha instato davanti al
Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud per lo scioglimento della comproprietà
sulla particella n. 592 mediante asta pubblica. Nella sua risposta del 27 gennaio
2012 AP 1 ha proposto 

                                         di respingere la petizione
e in via riconvenzionale ha chiesto di accertare che due cartelle ipotecarie al
portatore di nominali fr. 120 000.–
e fr. 350 000.– gravanti il fondo “sono a
libera disposizione di tutti i comproprietari”, ordinando a AO 1 di depositare
i titoli – già in via cautelare – presso la Pretura. Analoghe conclusioni ha avanzato
PI 1 nella sua risposta con domanda riconvenzionale del 30 gennaio 2012.
Sentito AO 1 sull'istanza cautelare, con decreto del 6 marzo 2012 il Pretore ha
ordinato a quest'ultimo di depositare in Pretura le due cartelle ipotecarie.

 

                                  C.   Nel frattempo, con
repliche e risposte riconvenzionali del 2 marzo 2012, AO 1 ha confermato la propria
domanda, postulando il rigetto dell'azione avversaria. Nelle loro dupliche e
repliche riconvenzionali del 23 aprile 2012 AP 1 e PI 1 hanno riaffermato le rispettive
posizioni. Con dupliche riconvenzionali del 24 maggio 2012 AO 1 ha ribadito
il suo punto di vista. L'udienza preliminare ha avuto luogo il 20 agosto 2012 e
l'istruttoria, durante la quale l'arch. __________ D__________ è stato chiamato
a rilasciare una perizia sul valore di locazione dell'immobile e del­l'accesso
veicolare, è terminata il 28 giugno 2016. Al dibattimento finale le parti hanno
rinunciato, rimettendosi a conclusioni scritte del 19 e 20 settembre 2016 in
cui ognuno ha reiterato le proprie richieste di giudizio. 

 

                                  D.   Statuendo con
sentenza del 4 ottobre 2016, il Pretore ha ordinato lo scioglimento della
comproprietà come segue:

–  la
notaia __________ C__________, __________, è incaricata di procedere all'organizzazione
dell'asta, previa pubblicazione del relativo svolgimento sul Foglio ufficiale
del Cantone Ticino;

–  la
notaia è incaricata di affidare a un perito esperto del settore immobiliare il
compito di verificare il valore venale attuale del fondo n. 592 RFD di __________;

–  ottenuto
il referto peritale e previa autorizzazione delle competenti autorità giusta la
LDFR, sarà indetta l'asta che si svolgerà nel seguente modo:

–  un
primo turno con base d'asta fissata al valore venale attuale indicato nella
perizia;

–  un
secondo turno con aggiudicazione al miglior offerente;

–  il
provento della vendita dell'immobile, dedotte le spese di perizia, d'asta e del
notaio è da ripartire tra i comproprietari attuali in ragione di un terzo
ciascuno. 

 

                                         Le spese processuali, compresa
una tassa di giustizia unica di fr. 30 000.–, sono state poste a carico dei convenuti in solido, tenuti a
rifondere all'attore, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 50 000.– complessivi per ripetibili. Per quel
che è della riconvenzione, il Pretore l'ha accolta, accertando che le citate
cartelle ipotecarie “non garantiscono alcun debito e appartengono in
comproprietà a AO 1, AP 1 e PI 1”, sicché ne ha ordinato la consegna in
deposito alla notaia incaricata dell'asta per essere cancellate o trasferite
all'aggiudicatario. Gli oneri processuali della riconvenzione, con una tassa di
giustizia di fr. 5000.–, sono stati posti a carico di AO 1, tenuto a rifondere ai
convenuti fr. 15 000.– ciascuno per ripetibili,
“compensabili con l'indennità dovuta per la causa principale”.

 

                                  E.   Contro la sentenza
appena citata AP 1 e PI 1 sono insorti a questa Camera con appelli del 7
novembre 2016 nei quali chie­dono che la petizione sia respinta o, in subordine, che la tassa di giustizia
dell'azione principale sia ridotta a fr. 5000.– e le ripetibili a fr. 10 000.–. Nelle sue osservazioni del 20 gennaio 2017 AO 1 propone
di respingere entrambi gli appelli.

 

Considerando

 

in diritto:                 1.   I rimedi giuridici in esame
sono diretti contro la stessa decisione, vertono sull'identico oggetto e
tendono al medesimo risultato. Si giustifica così di congiungere le due procedure e di emanare una sentenza unica
(art. 125 lett. c CPC). 

 

                                   2.   Alle impugnazioni si
applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione
(art. 405 cpv. 1 CPC). Ora, secondo il nuovo art. 311 cpv. 1 CPC, le sentenze
emanate dai Pretori con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni,
sempre che, ove si tratti di controversie patrimoniali, il valore litigioso
raggiungesse almeno fr. 10 000.–
“secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308
cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è dato, ove appena si consideri che
il valore litigioso ai fini dell'art. 650 cpv. 1 CC corrispon­de a quello
della quota chiesta dal comproprietario (fr. 147 000.–
anche solo fondandosi sul valore di stima fiscale), mentre ai fini dell'art. 651
cpv. 2 CC corrisponde addirittura a quello dell'intera comproprietà (Brunner/Wichtermann in: Basler Kom­mentar,
ZGB II, 5ª edizione, n. 10 ad art. 650 e n. 17 ad art. 651). Quanto alla
tempestività dei rimedi giuridici, la sentenza impugnata è stata notificata ai
patrocinatori dei convenuti il 6 ottobre 2016, di modo che il termine di
ricorso, cominciato a decorrere l'indomani, sarebbe scaduto sabato 5 novembre
2016, salvo protrarsi al lunedì successivo in forza dell'art. 142 cpv. 3 CPC. Presentati il 7 novembre 2016, ultimo giorno utile,
gli appelli in esame sono dunque ricevibili.

 

                                   3.   Nella sentenza
impugnata il Pretore ha esaminato anzitutto il principio della divisione (art.
650 cpv. 1 CC), interrogandosi se la richiesta di scioglimento andasse respinta
perché intempestiva (art. 650 cpv. 3 CC). Egli ha scartato l'ipotesi, rilevando
come non sussista “alcun grave e oggettivo motivo impellente che osti alla tenuta
dei pubblici incanti nei termini indicati dalla giurisprudenza (scioperi,
epidemie, crollo dei prezzi sul mercato immobiliare ecc.), né i convenuti
allegano e comprovano una seria contrazione del mercato che giustificherebbe il
soprassedere alla vendita dell'immobile”. Passando in rassegna le obiezioni dei
convenuti, il primo giudice ha rilevato che la mancanza d'accesso veicolare della
particella alla pubblica via potrà essere risolta anche dopo la vendita del
bene, “il futuro proprietario potendo con tutta verosimiglianza ottenere un
diritto di passo laddove questo è di fatto già esercitato, se del caso
imponendolo mediante un'azione tendente all'ottenimento di un diritto di passo
necessario”. Analogamente – egli ha continuato – potranno essere risolte in
tempi successivi anche le altre controversie (diritti di sporgenza e di condotta),
che “di fatto non ostano come tali alla vendita ai pubblici incanti
dell'immobile, tutt'al più potendo avere una conseguenza sul prezzo che si
potrà ottenere, ciò che però non basta per poter negare il diritto allo scioglimento”.

 

                                         Circa il possibile
assoggettamento della particella alla legge federale sul diritto fondiario
rurale, secondo il Pretore ciò non osta oggettivamente alla vendita, “bastando in
tal senso che preventivamente venga richiesta l'autorizzazione della competente
autorità, per la quale, per quanto emerge dal carteggio processuale, non
risultano elementi che giustificherebbero una negazione”. Per il primo giudice,
i problemi evocati dai convenuti non sono sufficienti per differire lo
scioglimento della comproprietà, tanto più che la soluzione dei medesimi “necessita
un accordo dei comproprietari, il quale, come dimostrano gli svariati tentativi
di intesa nell'ambito della presente procedura, appare ad oggi, se non
impossibile, assai remoto”. Il Pretore non ha disconosciuto un possibile
influsso di tali inconvenienti sul prezzo di vendita, ma ha ritenuto che ciò
non integri gli estremi per rifiutare il diritto allo scioglimento della
comproprietà. A maggior ragione, egli ha soggiunto, perché il rischio di una
vendita a un prezzo inferiore “è pure costituito da un'attesa dello
scioglimento, considerato come il bene si trovi in uno stato di carente
manutenzione e con il passare del tempo il suo valore non farà verosimilmente
altro che diminuire”.

                                         A titolo abbondanziale il
Pretore, ricordato che lo scioglimento della comproprietà è ammissibile qualora
in caso di vendita si possa ragionevolmente ottenere un risultato
presumibilmente conforme al valore attuale del bene, ha precisato che tale
valore è “quello che lo stesso presenta con le problematiche di accesso e
fondiarie evocate (insite nell'immobile stesso e non nel fatto che sia in
comproprietà), ragione per cui nemmeno è concettualmente corretto sostenere che
la vendita rischia di non raggiungere quel valore”. Una volta risolti i
problemi accennati dai convenuti il prezzo di vendita sarebbe verosimilmente maggiore,
tuttavia “meri ragionamenti finanziari non bastano a negare lo scioglimento
della comproprietà”. In definitiva, il Pretore ha accolto su questo punto la
petizione, non ravvisando ragione “che possa giustificare di soprassedere
(ulteriormente, essendo tra l'altro nel frattempo passati 8 anni) allo
scioglimento della comproprietà”.

 

                                         Quanto alle modalità della
divisione (art. 651 cpv. 2 CC), il Pretore ha escluso sia una divisione del
fondo in natura sia una licitazione privata fra comproprietari. Ha ordinato così
la vendita ai pubblici incanti, affidandola a un notaio. Relativamente alla
base d'asta, in mancanza di accordo fra comproprietari e in difetto di
indicazioni attendibili, egli ha ritenuto “giustificato che il medesimo venga
preventivamente determinato mediante una perizia immobiliare sul valore venale
attuale dell'immobile, la quale, vista la vetustà dei riscontri agli atti,
dovrà essere direttamente ordinata dal notaio incaricato dell'asta”, fermo
restando che in caso di insuccesso l'immobile sarebbe stato aggiudicato al
miglior offerente.

 

                                   4.   Litigioso è in primo
luogo lo scioglimento della comproprietà nel suo principio, ovvero
l'accertamento circa l'inesistenza di impedimenti alla fine della comproprietà.
Ora, ogni comproprietario ha il diritto di chiedere la cessazione di una
comproprietà, “a meno che ciò non sia escluso dal negozio giuridico, dalla
suddivisione in proprietà per piani o dal fine a cui la cosa è durevolmente destinata”
(art. 650 cpv. 1 CC). Lo scioglimento, poi, non può essere chiesto
intempestivamente (art. 650 cpv. 3 CC). La richiesta è intempestiva se comporta
oneri eccessivi o svantaggi considerevoli per gli altri comproprietari o alcuni
di essi. L'intempestività deve riferirsi a fatti e circostanze oggettive in
rapporto con il bene da dividere, non a peculiarità di un comproprietario. Il
giudice decide secondo libero apprezzamento, tenendo conto degli interessi dei
comproprietari coinvolti (RtiD II-2008 pag. 652 n. 28c con rinvii; v. anche Perruchoud in: Commentaire romand, CC
II, Basilea 2016, n. 9 e 10 ad art. 650). Il Pretore ha già riportato nella
sentenza impugnata una diffusa casistica di dottrina e giurisprudenza (consid.
2.2). Al proposito basti rammentare che la questione dell'intempestività non
può, comunque sia, ostacolare sine die lo scioglimento di una
comproprietà (I CCA, sentenza inc. 11.2013.42 del 5 maggio 2015, consid. 5).

 

                                   5.   AP 1 e PI 1 fanno
valere che la peculiarità della fattispecie consiste nel fatto che il fratello AO
1 è comproprietario della particella n. 592 e unico proprietario della contigua
particella n. 1158. Con vari pretesti – essi allegano – quegli ha sempre intralciato
la soluzione dei problemi che gravano il fondo in comproprietà, tant'è che ha
respinto ogni loro proposta amichevole. A loro avviso, ciò rende impossibile
una vendita del fon­do a terzi, sicché per finire l'unico interessato all'oggetto
sarebbe proprio l'attore, il quale poi, ritirando la proprietà sottocosto e sistemati
i vari inconvenienti, potrebbe lucrare sulla rivendita del fondo senza dover
coinvolgere loro medesimi. E tale scenario non muterebbe nemmeno qualora l'acquirente
fosse un terzo, dovendo costui trattare in ogni modo la soluzione dei problemi
con l'attore. A parere degli appellanti la decisione del Pretore di ordinare lo
scioglimento della comproprietà si rivela pertanto iniqua, poiché favorisce un
solo comproprietario e svantaggia considerevolmente gli altri due.

 

                                         Per gli appellanti,
inoltre, la situazione non muta nemmeno nella prospettiva della legge federale
sul diritto fondiario rurale, giacché l'unico potenziale interessato rimane
sempre e solo l'attore. Come comproprietario, in effetti, questi non è soggetto
ai rigori della normativa e potrebbe acquisire il fondo a un prezzo vantaggioso.
Per di più, nessuna autorizzazione è stata rilasciata dall'autorità competente,
né l'attore l'ha chiesta, sicché, tranne quest'ultimo, chi volesse aggiudicarsi
il fondo dovrebbe ottenere l'autorizzazione alle condizioni poste dalla legge.
Tale situazione rende la vendita del fondo “giuridicamente impossibile”. In
definitiva gli appellanti reputano che se “l'intempestività dell'azione
ostacola tuttora e sempre lo scioglimento, ciò è dovuto solo ed esclusivamente
all'agire dell'attore, che ha fatto di tutto per non risolvere i temi e i
problemi preliminari”. AO 1 non può quindi pretendere la fine della
comproprietà, “pena un palese abuso di diritto del principio secondo cui
l'intempestività non può ostacolare durevolmente lo scioglimento”.

 

                                   6.   Sulla particella n. 592 RFD di __________ (4259 m² complessivi)
sorgono – come detto – una casa d'abitazione su più livelli, vari depositi di attrezzi,
un'autorimessa e una piscina in disuso, mentre il resto del fondo (3922 m²) è una
superficie non edificata, di cui 2264 m² coltivati a vigna. Il fondo è attiguo
alla particella n. 1158, appartenente al comproprietario AO 1, sulla quale si trova la casa d'abitazione di quest'ultimo.
Il confine tra le due particelle attraversa alcuni locali al piano
inferiore del­l'edifico posto sulla particella n. 592, il cui accesso veicolare
avviene grazie alla particella n. 1158, lungo la quale passano anche canalizzazioni
provenienti dal fondo contiguo. Sulla particella n. 592 non sono iscritte
servitù di condotta né di passo veicolare. Secondo l'attuale piano regolatore
la parte alta del fondo, edificata, è inserita nella zona “altri terreni idonei
all'agricoltura”, mentre la parte bassa (vigneto) si trova in zona “superfici
per l'avvicendamento delle colture (SAC)”. In sintesi, l'intera particella n.
592 è situata in zona agricola (cfr. TRAM, sentenza inc. 90.2104.17 del 5 agosto
2016), ciò che la assoggetta alla legge federale sul diritto fondiario rurale
(RS 211.412.11).

 

                                         a)   La
situazione di fatto in cui si trova oggi la particella n. 592 risale almeno al
1968, quando in seguito all'edificazione di due abitazioni sull'originario
fondo n. 592, che allora apparte­neva a G__________ (padre delle parti), è
stata scorporata l'attuale particella n.
1158, poi donata a AO 1 (doc. 12). Tale stato di cose è rimasto immutato
per cinquant'anni, senza che i fratelli siano riusciti a sistemare le varie pendenze
di carattere fondiario, e costituisce pertanto la condizione normale
dell'immobile. Non si trascura che, allo stato attale delle cose, senza la soluzione
dei menzionati problemi fondiari la particella n. 592 risulta fortemente
penalizzata, tant'è che per l'ing. __________ B__________, il quale su incarico
dei comproprietari ha rilasciato il 19 settembre 2009 una perizia sul valore
venale del fondo (doc. 2 del convenuto PI 1), “un compratore terzo
difficilmente deciderebbe di comperare la proprietà” (deposizione del 18 aprile
2013: verbali, pag. 1). Tuttavia, a prescindere dal fatto che il professionista
non ha escluso una vendita seppur “molto incerta” (relazione, pag. 7), come si è visto la particella n. 592 è da
tempo nello stato in cui si trova, di modo che la sua situazione è
intrinsecamente legata ai problemi che la affliggono, non al rapporto di comproprietà.
E l'art. 650 cpv. 1 CC assicura il diritto alla cessazione della comproprietà
in ogni tempo, senza riguardo alle condizioni in cui versa il bene da dividere
(I CCA, sentenza inc. 11.2005.26 del 29 febbraio 2008 consid. 9).

 

                                         b)   Che
AO 1 si sia sempre rifiutato, fors'anche pervicacemente, di risolvere i noti
problemi, rifiutando ancora in pendenza di causa le soluzioni amichevoli
prospettate dai fratelli è possibile. Nulla lo obbligava tuttavia ad accettare
transazioni e nulla impediva agli altri comproprietari di promuovere causa
contro di lui per ottenere la costituzione di servitù. Visti i rapporti interpersonali,
poi, rinviare lo scioglimento della comproprietà alla definizione delle varie
controversie significherebbe procrastinare la divisione a tempo indeterminato,
ciò che non sarebbe ammissibile (sopra, consid. 4 in fine). Per di più, e su
questo punto gli appellanti sorvolano, un differimento rischierebbe di recare ancora
maggior pregiudizio ai comproprietari per la vetustà e la carente manutenzione dello
stabile posto sulla particella n. 592 (l'ing. __________ B__________ ha
stimato in almeno fr. 200 000.– i lavori
di manutenzione necessari: referto, pag. 10), tant'è che attualmente l'immobile
nemmeno “è proponibile per la locazione, se non a un prezzo sufficientemente
ridotto da permettere all'inquilino di finanziare i lavori di sistemazione in
maniera economicamente sostenibile” (perizia 24 marzo 2016 del­l'arch. __________
D__________, pag. 3). Dilazionare l'asta nelle circostanze descritte rischierebbe
dunque di non riuscire più a ricavare nemmeno il valore venale del bene.

 

                                         c)   Si
conviene che, fossero appianati i noti problemi fra compro­prietari, almeno la
parte edificata della proprietà potrebbe essere venduta a fr. 1 745 000.–,
come ha stimato l'ing. __________ B__________. E si può capire che i convenuti
aspirino a tale finalità. Se non che, come ha ricordato il Pretore, mere aspettative
finanziarie non bastano per ostare allo scioglimento di una comproprietà. Né è
dato a divedere quali svantaggi considerevoli patirebbero gli appellanti
rispetto al­l'attore in caso di vendita, la richiesta di differimento essendo
intesa piuttosto a ottenere dalla cessazione della comproprietà un maggior ricavo.
L'art. 650 cpv. 3 CC tuttavia non ha lo scopo di impedire lo scioglimento di
una comproprietà in attesa di un futuro aumento del valore della proprietà sul
mercato immobiliare, se non in circostanze gravi (si pensi al caso di un crollo
dei prezzi: Brunner/Wichtermann, op.
cit., n. 19 ad art. 650 CC con rinvio a ZBGR 83/2002 pag. 144 a metà). Il
timore di non poter recuperare l'investimento iniziale, ad esempio, non è un
motivo sufficiente per procrastinare lo scioglimento di una comproprietà (I
CCA, sentenza inc. 11.2009.191 del 6 aprile 2012, consid. 8a con rinvii). In concreto
non si intravede neppure un ristagno del mercato immobiliare, di modo che non sussistono
sicuramente estremi di intempestività.

 

                                         d)   È
possibile (e fors'anche probabile) che l'attore sia interessato all'acquisto
della particella n. 592, attigua alla sua. L'interesse di un contitolare,
nondimeno, è insito in qualsiasi scioglimento di comproprietà. Può anche darsi
che un comproprietario sia il solo interessato, ma ciò non impedisce lo scioglimento.
Riguarda se mai le modalità di divisione (art. 651 cpv. 2 CC), nel senso che in
frangenti del genere una licitazione privata non entra in linea di conto. Né si
intravedono elementi in concreto per definire abu­sivo il comportamento di AO 1.
Come proprietario della particella n. 1158 egli non era obbligato a trovare un
accordo con i convenuti per comporre questioni di vicinato, come non poteva
impedire che i convenuti promuovessero eventualmente causa contro di lui. Né
osta allo scioglimento della comproprietà il fatto che un terzo acquirente debba
affrontare l'attore nella soluzione dei problemi cui i convenuti si trovano di
fronte. Non sembrerebbe trattarsi, per altro, di problemi insormontabili.
Certo, la particella n. 1158 dell'attore è invasa da sporgenze, è
attraversata da canalizzazioni e permette l'accesso veicolare alla particella
n. 592. Non sembra trattarsi però di situazioni insolubili, ove si pensi che il
diritto di passo veicolare graverebbe una superficie di non oltre 34 m² impropria al­l'edi­ficazione e che una rettifica
di confini riguarderebbe la cessione di una modesta porzione di terreno (tra i
56 e i 66 m²) dalla particella n. 1158 alla particella
n. 592.

 

                                         e)   Quanto
ai vincoli posti dalla legge federale sul diritto fondiario rurale (RS 211.412.11),
è vero che tale ordinamento prevede un regime di autorizzazione all'acquisto di
fondi agricoli (art. 61 LDFR) e che qualora l'acquirente non sia un coltivatore
diretto l'autorizzazione può essere rilasciata solo a determinate condizioni
(art. 64 cpv. 1 LDFR), mentre essa non occorre a un comproprietario o a un
proprietario comune (art. 62 lett. c LDFR). Resta il fatto che, ordinata
da un'autorità giudiziaria (nella fattispecie il Pretore) e non attuata su base
volontaria giusta l'art. 69 LDFR, la vendita di un fondo agricolo può avvenire
tramite asta pubblica (Perruchoud, op.
cit., n. 33 ad art. 651). Contrariamente
all'opinione degli appellanti, poi, non è indispensabile un'autorizzazione
previa. È sufficiente che nel capitolato d'asta il notaio incaricato di dirigere
le operazioni preveda, analogamente a quanto stabilisce l'art. 67 cpv. 1 LDFR in
materia di vendita forzata, l'obbligo per l'aggiudicatario di depositare i
costi di un eventuale nuovo incanto e di chiedere l'autorizzazione entro dieci
giorni dall'aggiudicazione. Che poi esista una disparità fra chi ha bisogno di
un'autorizzazione e chi no, la disuguaglianza è insita nella scelta del
legislatore. Comunque sia, il diritto fondiario rurale non osta allo scioglimento
della comproprietà. Sulle altre questioni che riguardano la LDFR si tornerà in
appresso, trattando le modalità di alienazione. Determinante ai fini dell'art.
650 cpv. 3 CC è che l'opinione del Pretore, il quale non ha ritenuto
intempestiva la richie­sta di scioglimento della comproprietà, resiste alla
critica.

 

                                   7.   Riguardo alle modalità di scioglimento della
comproprietà (art. 651 cpv. 2 CC) AP 1 e PI 1 sostengono che, oggi come
oggi, il fratello AO 1 è l'unico interessato all'acquisto della particella n.
592, di modo che una gara d'asta si rivelerebbe infruttuosa e non sarebbe la
modalità di divisione più idonea. Così argomentando, essi dimenticano tuttavia che
in mancanza di accordo fra le parti il giudice dello scioglimento è chiamato a
scegliere fra le modalità – esaustive – dell'art. 651 cpv. 2 CC: divisione in
natura dell'oggetto o messa all'asta (sentenza del Tribunale federale
5A_523/2013 del 14 febbraio 2014, consid. 2 con rimandi; analogamente: I CCA,
sentenza inc. 11.2013.53 del 9 dicembre 2014, consid. 19). In concreto gli
appellanti non contestano che una divisione in natura sia materialmente impossibile.
Una licitazione fra comproprietari non entra in linea di conto, l'attore essendo
– a detta degli appellanti stessi – il solo interessato all'acquisto. Nelle
circostanze descritte rimangono unicamente i pubblici incanti. Altre modalità non
sono date. Una vendita a trattive private, in particolare, entra in considerazione
solo in caso di scioglimento convenzionale (art. 651 cpv. 1 CC).

 

                                         L'alienazione ai pubblici
incanti non esonera, con ogni evidenza, dall'applicazione dell'art. 654a CC,
il quale riserva in caso di fondi agricoli la legge federale sul diritto
fondiario rurale (LDFR). Questa istituisce per siffatti immobili un regime giuridico
speciale (Brunner/Wichtermann, op.
cit., n. 1 ad art. 654a CC; Kuonen
in: Commentaire romand, op. cit., n. 1 ad art. 654a CC; Studer in: Das bäuerliche Bodenrecht, 2ª
edizione, n. 6 all'introduzione agli art. 36–39 LDRF). La particella n. 592 andrebbe
quindi venduta in blocco secondo i criteri di valutazione di un terreno agricolo
sanciti dall'art. 66 LDFR, i quali si applicano anche al terreno su cui
poggiano le costruzioni non agricole. Il Pretore non ha trascurato la particolarità,
ma ha disposto unicamente che l'asta avvenga “previa autorizzazione delle
competenti autorità LDFR”. Quale autorizzazione debba essere richiesta, rispetto
alle molteplici prescritte da tale legislazione, non è chiaro. Ad ogni modo, l'indicazione
deve ragionevolmente essere intesa nel senso che la notaia incaricata dell'asta
allestirà un capitolato in cui prevedrà, oltre alla possibilità della vendita
in blocco dell'immobile, la possibilità offerta dall'art. 60 cpv. 1 lett. a
LDFR
di chiedere alla Sezione dell’agricoltura del Dipartimento delle finanze e dell'economia
(art. 1 cpv. 1 del regolamento sul diritto fondiario rurale e sull'affitto
agricolo: RL 8.1.3.1.1) un'autorizzazione eccezionale per separare dal terreno
a uso agricolo (il vigneto) le superfici su cui poggiano le costruzioni non
agricole dal campo di applicazione della LDFR (casa d'abitazione, autorimes­sa
e locali vari: art. 84 LDFR; v. DTF 132 III 519 consid. 3.3.2; sentenza del
Tribunale federale 2C_729/2016 del 7 aprile 2017 consid. 4.1). Alla luce di ciò
la conclusione del Pretore, secondo cui solo una vendita all'asta pubblica entra
in considerazione, merita conferma. Gli appelli, sprovvisti di buon diritto, si
rivelano in definitiva destinati all'insuccesso.

 

                                   8.   Gli appellanti
postulano, in subordine, una riduzione delle spese processuali da fr. 30 000.– a fr. 5000.–, come pure delle ripetibili
da fr. 50 000.– a fr. 10 000.–. Essi contestano il valore litigioso di
fr. 1 745 000.–
accertato dal Pretore, rilevando che tale non “è il valore della comproprietà
al momento dell'avvio della procedura di scioglimento”, poiché la stima
dell'ing. __________ B__________, sulla quale il primo giudice si è fondato,
presupponeva la soluzione dei vari problemi di vicinato. E in mancanza di dati,
a mente loro l'unico elemento attendibile è il valore di stima di fr. 441 301.–. Sulla base di tale valore l'ammontare
della tassa di giustizia deve perciò essere ridotto a fr. 5000.–, tenuto
altresì conto della limitata attività richiesta al Pretore. Anzi, una tassa di giustizia
fr. 30 000.–, corrispondente al massimo
della tariffa, risulta manifestamente esagerata quand'anche si considerasse il
valore litigioso fissato dal primo giudice. Gli appellanti reputano inoltre
che, per quanto riguarda l'art. 651 cpv. 2 CC, vista la loro sostanziale
adesione alla modalità di divisione proposta dall'attore (avendo essi avversato
essenzialmente il principio dello scioglimento), il Pretore avrebbe potuto prescindere
dal riscuotere una tassa di giustizia, potendosi ritenere il tutto incluso in
quella prelevata per la procedura volta allo scioglimento della comproprietà.

 

                                         Quanto alle ripetibili,
essi rimproverano al Pretore di avere applicato la tariffa dell'Ordine degli
avvocati, abrogata il 1° gennaio 2008, allorché la presente causa è stata intentata
nel settembre di quell'anno. E il regolamento sulla tariffa per i casi di
patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle
ripetibili (RL 3.1.1.7.1) prevede per una causa
del valore litigioso come quello di stima un massimo di fr. 13 239.–, onde un'indennità stabilita dal primo
giudice manifestamente sproporzionata. Alla medesima conclusione si giunge –
essi proseguono – seppure si tenesse conto del valore litigioso fissato dal
primo giudice, giacché in tal caso l'indennità massima ammonterebbe a fr. 34 899.–. In condizioni simili un importo per
ripetibili di fr. 10 000.– appare adeguato e giustificato.

 

                                   9.   In concreto il Pretore si è dipartito dalle giuste premesse, nel senso
che ha distinto l'azione fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC da quella fondata sull'art.
651 cpv. 2 CC, ma statuendo simultaneamente su entrambe non ha
coerentemente distinto tra i costi dell'una e dell'altra. Dopo avere stabilito il valore dell'intera comproprietà in
fr. 1 745 000.– come “l'unico dato attendibile sul valore venale”,
egli si è limitato a fissare una tassa di giustizia unica di fr. 30 000.–
sulla base dell'art. 17 vLTG applicando “un'aliquota tra le più basse secondo
la tariffa precedentemente in vigore”.

 

                                     a) 
 Nel caso specifico la questione delle spese e delle ripetibili continua
a essere disciplinata dal vecchio art. 148 CPC ticinese (art. 404 cpv. 1 CPC). È
censurabile unicamente, quindi, per eccesso o abuso del potere d'apprezzamento
(sentenza del Tribunale federale 5A_704/2012 del 28 novembre 2012,
consid. 5). Ciò posto, l'art. 17 vLTG nella versione in vigore dal 1°
gennaio 2009 (applicabile in concreto: art. 33 LTG del 30 novembre 2010)
prevedeva per cause dal valore litigioso compreso tra fr. 500 001 e fr. 1 000 000.– una tassa di giustizia variante da fr. 10 000.– a fr. 30 000.–
e per cause dal valore litigioso tra 1 000 001.– e fr. 2 000 000.– una tassa di giustizia da fr. 15 000.– a fr. 40 000.–.
Concretamente l'importo andava commisurato allo stesso valore litigioso, come
pure alla natura e alla complessità dell'atto o della controversia (art. 3 cpv.
1 vLTG).

 

                                         b)   Relativamente
al valore litigioso, si conviene che esso corrisponde al valore venale della
particella n. 592 con i noti problemi di vicinato. Non si tratta però – come
gli appellanti pretendono – del mero valore di stima (fiscale), il quale
costituisce semplicemente il valore minimo (RtiD I-2004 pag. 607 n. 109c).
Spettava agli appellanti sostanziare la loro contestazione, recando elementi atti
a determinare il deprezzamento del fondo relativamente al suo valore venale in
ragione delle menzionate diatribe. In mancanza di ciò, non rimane che fondarsi
sul valore determinato dal Pretore.  

 

                                         c)   Ponderata
la complessità e l'estensione della pratica, come pure l'impegno e il dispendio
di tempo richiesto al tribunale, per l'azione fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC
con un valore litigioso di fr. 581 666.– una
tassa di giustizia di fr. 20 000.– sarebbe
risultata consona anche alla difficoltà del processo. Quanto all'azione vertente
sul modo della divisione (art. 651 cpv. 2 CC), mal si intravede perché il
Pretore avrebbe dovuto prescindere dal riscuotere oneri, l'azione fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC non identificandosi con
quella fondata sull'art. 651 cpv. 2 CC né l'una essendo sussidiaria all'altra (I CCA,
sentenza inc. 11.2015.30 del 27 dicembre 2016, con­sid. 3a). Non si disconosce
che il processo si è rivelato relativamente semplice,
che i convenuti non erano ostili di principio alla vendita del fondo agli
incanti e che la causa non ha richiesto istruttoria. In ogni modo il Pretore ha
dovuto definire le condizioni della gara d'asta. Nel complesso una tassa di giustizia di fr. 10 000.–,
inferiore al minimo tariffale, appariva pertanto giustificata. All'atto
pratico, l'apprezzamento del Pretore, che ha complessivamente fissato una tassa
di giustizia unica di fr. 30 000.– per entrambe le cause, non denota dunque eccesso né abuso.

 

                                10.   Per
quel che è delle ripetibili, a ragione gli appellanti rilevano 

                                         che dal 1° gennaio 2008 l'indennità va fissata a norma del
regolamento del Consiglio di Stato per i casi di patrocinio d'ufficio e 

                                         di
assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (RL 3.1.1.7.1). La
causa essendo stata promossa l'8 settembre 2008, la previgente tariffa
dell'Ordine degli avvocati non è più applicabile (art. 16 cpv. 2 del
regolamento medesimo). 

 

                                         a)   Contrariamente
alla determinazione del valore litigioso, anche nelle azioni fondate sull'art.
651 CC (in cui fa stato il valore dell'intera comproprietà) l'indennità per
ripetibili alla parte vittoriosa va commisurata al valore della singola
spettanza e non a quello dell'intera comproprietà (I CCA, sentenza inc. 11.2011.10
del 7 marzo 2014, consid. 7b; sentenza del Tribunale federale 5P.452/2005 del
14 febbraio 2007, consid. 4 con rinvio a DTF 108 Ia 19). Ora, per pratiche
dal valore litigioso compreso tra fr. 500 000.– e fr. 1 000 000.– l'art. 11 cpv. 1
del citato regolamento prevede ripetibili varianti dal 

                                               4 al 6%
del valore medesimo. Nella fattispecie l'attore ha avviato simultaneamente due
cause: l'una fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC (“azione di divisione”), intesa a
far constatare che nulla ostava allo scioglimento della comproprietà, e l'altra
costitutiva (con le caratteristiche di un'actio duplex), fondata sull'art.
651 cpv. 2 CC, volta a far definire il modo della divisione. In entrambi i casi
il parametro determinante ai fini delle ripetibili era, come detto, il valore
della quota di comproprietà spettante all'attore (in concreto: fr. 581 666.–). 

 

                                         b)   L'azione
di accertamento non si è rivelata semplice, già per il fatto che lo
scioglimento della comproprietà riguardava un fondo con problemi di vicinato
posto in zona agricola. In diritto poi l'attore si è visto eccepire
l'intempestività della pretesa, ciò che nella sentenza ha richiesto al Pretore
una motivazione diffusa. L'azione costitutiva sul modo della divisione non ha
riservato invece, all'atto pratico, particolari difficoltà, la messa del fondo agli
incanti non risultando particolarmente controversa quantunque il Pretore abbia
dovuto definire le condizioni della gara, in doppio turno, con e senza base 

                                               d'asta.
Le due cause hanno poi comportato per il legale del­l'attore una ragguardevole
attività extraforense, le parti essendosi impegnate più volte nel cercare una soluzione
stragiudiziale. In simili condizioni appare giustificato applicare complessivamente
l'aliquota medio-alta del 5.5%, onde un onorario del patrocinatore di fr. 31 990.–. Considerate le spese (4%: art. 6 cpv. 1
del regolamento) e l'IVA, l'inden­nità per ripetibili in favore dell'attore
risulta così di fr. 35 935.–. Su questo punto l'apprezzamento del Pretore denota un eccesso
del potere d'apprezzamento e la sentenza impugnata va riformata di conseguenza.

 

                                11.   Le spese del giudizio
odierno seguono la vicendevole soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC). Gli appellanti ottengono causa parzialmente vinta
sull'indennità per ripetibili (ridotta da fr. 50 000.– a
fr. 35 935.–, ancorché non a fr. 10 000.–), mentre escono sconfitti
sul­lo scioglimento della comproprietà. Nel complesso si giustifica dunque di
porre a loro carico diciannove ventesimi dei costi, con obbligo di rifondere
alla controparte un'indennità per ripetibili ridotte (nove decimi: RtiD II-2016
pag. 638 consid. 3b).

 

                                12.   Quanto ai rimedi giuridici
esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1
lett. d LTF), il valore
litigioso raggiunge agevolmente anche la
soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art.
74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 2).

 

Per questi motivi, 

 

decide:                     1.   Le cause 11.2016.116 e
11.2016.117 sono congiunte.

 

                                   2.   Gli appelli sono
parzialmente accolti, nel senso che il dispositivo n. 2 della sentenza
impugnata è riformato come segue:

                                         La tassa di giustizia unica di fr. 30 000.– e le spese
sono poste solidalmente a carico di AP 1 e PI 1, i quali rifonderanno a AO 1,
sempre con vincolo solidale, fr. 35 935.– complessivi per ripetibili.

 

                                         Per
il resto gli appelli sono respinti e la sentenza impugnata è confermata.

 

                                   3.   Le spese di
appello di fr. 15 000.– complessivi sono poste per diciannove
ventesimi a carico di AP 1 e PI 1 in solido e per il resto
a carico di AO 1, cui gli appellanti rifonderanno, sempre con vincolo di
solidarietà, fr. 20 000.– per ripetibili ridotte.

 

                                   4.   Notificazione a:

	
   

  	
  –
  avv.;

  –
  avv.; 

  –
  avv..

  

                                         Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud.

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

 

Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in
materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno
30 000
franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in
materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile
il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale
federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti
l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).