# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 00e228cf-64f4-5ccb-ae65-4f47d92fd33d
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-09-10
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 10.09.2003  SB.2003.00027
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2003-00027_2003-09-10.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2003.00027	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 10.09.2003
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Handänderungssteuer

	
Qualifikation als landwirtschaftliches Grundstück gemäss § 229 Abs. 2 lit. b StG.

Ein Grundstück gilt dann als landwirtschaftlich im Sinn von § 229 Abs. 2 lit. b StG, wenn es Teil eines landwirtschaftlichen Heimwesens ist oder tatsächlich landwirtschaftlich genutzt wird. Der Erschliessungsgrad und die baurechtliche Zonenzugehörigkeit des Grundstücks sind nicht entscheidend; auch landwirtschaftlich beworbenens, baureifes Land in der Bauzone kann als "landwirtschaftlich" qualifiziert werden (E. 1a). Umstritten und noch ungeklärt ist die Frage, ob das veräusserte Grundstück tatsächlich landwirtschaftlich beworben wurde, so dass ihm Rahmen der Handänderungssteuer von einer Ersatzbeschaffung von landwirtschaftlichen Grundstücken ausgegangen werden kann. Aus diesem Grund ist die Sache an die Steuerrekurskommission zur Untersuchung und zum Neuentscheid zurückzuweisen (E. 1b).

			 	
				Stichworte:
	
						BAULAND
BAUZONE
BEWIRTSCHAFTUNG
ERSATZBESCHAFFUNG
HANDÄNDERUNGSSTEUER
LANDWIRTSCHAFTLICH
NUTZUNG
STEUERBEFREIUNG
URPRODUKTION
ZONENZUGEHÖRIGKEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 161 lit. IIIh aStG
§ 180 lit. h aStG
§ 15 ESchG
§ 229 lit. IIb StG

					
	
	Publikationen:
	
						RB 2003 Nr. 105 S. 225

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I. A und B veräusserten am 19. September 2000 die beiden in
der Gemeinde X, im Ortsteil K, gelegenen Grundstücke (Grundregister Blatt
1) VP-Parz. Nr. 2, 964 m2 Land mit Schopf (Vers.Nr. 5),
und VP-Parz. Nr. 4, 636 m2 Land, zum Preis von
Fr. 590'000.- an D und E.

 

Aus Anlass dieser Handänderung bezog das Grundbuchamt Y von
Veräusserern und Erwerbern vorläufig eine Handänderungssteuer von je
Fr. 2'950.-, entsprechend der Hälfte der auf 1 % des Kaufpreises
berechneten Steuer. Die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde X bestätigte
die Veranlagung am 11. Juni 2001. Sie verwarf den Standpunkt der
Veräusserer, sie seien von der Handänderungssteuer befreit, weil eine
Ersatzbeschaffung von landwirtschaftlichen Grundstücken vorliege, mit der
Begründung, die veräusserten Grundstücke seien nicht als landwirtschaftlich zu
würdigen. An dieser Auffassung hielt die Kommission in ihrem
Einspracheentscheid vom 12. Februar 2002 fest.

 

II. Den hiergegen von A und B erhobenen Rekurs hiess die
Steuerrekurskommission III am 7. April 2003 nach Durchführung eines
Beweisverfahrens teilweise gut, indem sie die diesen auferlegte hälftige
Handänderungssteuer auf Fr. 2'715.10 herabsetzte.

 

Die Rekurskommission erwog, das in der Landwirtschaftszone
gelegene Grundstück VP-Parz. Nr. 3, sei ein landwirtschaftliches
Grundstück, das auch landwirtschaftlich genutzt werde. Da auch die übrigen
Voraussetzungen für eine Ersatzbeschaffung erfüllt seien, sei mit Bezug auf
dieses Grundstück Steuerbefreiung zu gewähren. Demgegenüber liege das Grundstück
VP-Parz. Nr. 2 in der Bauzone und sei auch nicht Teil eines landwirtschaftlichen
Gewerbes, weshalb es nicht als landwirtschaftlich zu würdigen sei; eine Steuerbefreiung
infolge Ersatzbeschaffung eines landwirtschaftlichen Grundstücks falle daher
ausser Betracht. Indessen seien insoweit auch nicht die Voraussetzungen für die
Steuerbefreiung wegen Ersatzbeschaffung von Wohneigentum gegeben, wie die
Rekurrierenden unter Hinweis darauf geltend machten, der Verkauf des
Grundstücks sei in engstem Zusammenhang mit dem am 23. Oktober 2001 verkauften
gegenüberliegenden Wohnhaus zu betrachten. Denn die landwirtschaftliche Nutzung
des streitbetroffenen Grundstücks könne nicht gleichzeitig als Wohnnutzung
gewürdigt werden.

 

III. Mit Beschwerde vom 12. Mai 2003 liessen A und B dem
Verwaltungsgericht beantragen, es sei festzustellen, dass sie keine
Handänderungssteuer schuldeten; eventualiter sei die Sache zur weiteren
Untersuchung und zum Neuentscheid an die Steuerrekurskommission zurückzuweisen.
Ausserdem verlangten sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

 

Während die
Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die
Kommission für Grundsteuern der Gemeinde x auf Abweisung der Beschwerde.

 

Der Einzelrichter überwies die Akten der Kammer zur Entscheidung.

 

 

Die
Kammer zieht in Erwägung:

 

 

1. Die Handänderungssteuer wird laut § 227 Abs. 1
des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) bei Handänderungen an
Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben, und zwar gemäss § 230 StG
vom Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. 

 

Bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines
landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Grundstücks ist der Veräusserer
kraft § 229 Abs. 2 lit. b StG von der Handänderungssteuer
befreit, soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbst
bewirtschafteten Ersatzgrundstücks oder zur Verbesserung der eigenen, selbst bewirtschafteten
land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke im Kanton verwendet wird.

 

a) Das Gesetz umschreibt die Voraussetzungen nicht, unter
denen ein Grundstück als "landwirtschaftlich" im Sinn von § 229
Abs. 2 lit. b StG zu würdigen ist. Massgebend für die Auslegung
dieses Begriffs ist somit die Rechtsprechung insbesondere zur früheren gleich
lautenden grundsteuerrechtlichen Ordnung der Ersatzbeschaffung landwirtschaftlicher
Grundstücke (§ 161 Abs. 3 lit. h und § 180 lit. h des
Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 [aStG]), aber auch zur Privilegierung
landwirtschaftlicher Grundstücke im Erbgang (§ 15 des Erbschafts- und
Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986 [ESchG]). Die Regelungen des
Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB)
können gegebenenfalls ergänzend herangezogen werden, sind hingegen für das
zürcherische Steuerrecht nicht verbindlich (a.A. Felix Richner/Walter
Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Steuergesetz, Zürich 1999,
§ 216 N. 275).

 

Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung gilt ein
Grundstück dann als "landwirtschaftlich", wenn es entweder Teil eines
landwirtschaftlichen Heimwesens ist oder tatsächlich landwirtschaftlich genutzt
wird (RB 1991 Nr. 41 [Leitsatz] = StE 1992 B 42.36 Nr. 3; vgl. Martin
Baumgartner, Vermögensbesteuerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke
im Kanton Zürich, Zürich/Basel/Genf 2002, S. 94 ff.). Bildet ein Grundstück
nicht Teil eines landwirtschaftlichen Heimwesens, so kommt es auf dessen
tatsächliche landwirtschaftliche Bewerbung an. "Landwirtschaftlich"
beworben ist nach dem zur Erbschaftssteuer ergangenen Präjudiz RB 1994
Nr. 67 (= ZStP 1994, S. 228) ein Grundstück, das der Urproduktion
dient, d.h. der Nutzung vorab für Acker-, Obst- und Gemüsebau, Anbau von Blumen
und Zierpflanzen, Baumschulen, sowie Viehzucht und Nutztierhaltung. Die
landwirtschaftliche Nutzung hat dabei auf dieselbe Art und Weise zu erfolgen,
wie sie üblicherweise durch einen Landwirt ausgeübt wird. Es ist infolgedessen
ein Mindestmass an beworbener Fläche bzw. gehaltener Tiere sowie eine gewisse
Intensität und Professionalität der Bewirtschaftung erforderlich. Diese
Voraussetzungen werden regelmässig nicht erfüllt sein, wenn z.B. im Umschwung
von Einfamilienhäusern Obstbäume, Gemüse- und Blumenbeete oder Nutztiere
gehalten werden. Ob eine Zweckentfremdung

– insbesondere Überbauung oder Veräusserung – des in Frage stehenden
Grundstücks unmittelbar bevorsteht, spielt mit Blick auf die Ersatzbeschaffung
– anders als bei der erbschafts- und schenkungssteuerlichen sowie
vermögenssteuerlichen Bewertung – naturgemäss keine Rolle, weil die
Veräusserung des Grundstücks gerade gesetzliches Merkmal der Ersatzbeschaffung
bildet.

 

Der Erschliessungsgrad und die baurechtliche
Zonenzugehörigkeit des Grundstücks sind nicht entscheidend. Auch
landwirtschaftlich beworbene baureife Grundstücke in der Bauzone können als
"landwirtschaftlich" qualifiziert werden, während nicht bewirtschaftetes
oder ödes Land nicht als solches zu würdigen ist, selbst wenn es in der Landwirtschaftszone
liegt (RB 1994 Nr. 67 = ZStP 1994, S. 228). 

 

b) Die Rekurskommission hat das streitbetroffene Grundstück
VP-Parz. Nr. 2 einzig deswegen nicht als "landwirtschaftlich" im
Sinn von § 229 Abs. 2 lit. b StG gewürdigt, weil es nicht in der
Bauzone liegt und nicht Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes gebildet hat.
Hierauf kommt es aber nach den vorstehenden Erwägungen nicht an; entscheidend
ist danach einzig die tatsächliche landwirtschaftliche Nutzung.

 

Da die Beschwerdegegnerin in der Beschwerdeantwort
ausdrücklich bestritten hat, dass das fragliche Grundstück tatsächlich
landwirtschaftlich beworben worden ist, erscheint die Sache als nicht
spruchreif und muss somit an die Rekurskommission zur Untersuchung und zum
Neuentscheid zurückgewiesen werden. 

 

2. Bei diesem unentschiedenen Ausgang des Verfahrens sind die
Gerichtskosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1
Satz 2 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2
StG) und steht den Beschwerdeführenden keine Parteientschädigung zu (§ 17
Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung
mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).

 

 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

 

 

1.       
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren
Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die
Steuerrekurskommission III zurückgewiesen.

2.       
Über die Auflage der Rekurskosten und die Zusprechung einer
Parteientschädigung für das Rekursverfahren hat die
Steuerrekurskommission III im Neuentscheid zu befinden.

3.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 1'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      60.--     Zustellungskosten,

Fr. 1'060.--     Total der Kosten.

4.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu
¼, unter solidarischer Haftung für die Hälfte der Kosten, und zur Hälfte der
Beschwerdegegnerin auferlegt.

 

5.       
Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

6.       
...