# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 92ec697e-3bed-5de9-b38d-7af24d4713c4
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-03-20
**Language:** fr
**Title:** Genf Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 20.03.1998 C/35317/1996
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_001_C-35317-1996_1998-03-20.pdf

## Full Text

AUDIENCE DU VENDREDI 20 MARS 1998 
 

 ---------------------------------------------- 

   COUR DE JUSTICE 
  Case postale 3108 
    1211 Genève 3 
 ┌────────────────────┐                  Chambre civile 
 │  Réf. C/35317/1996 │        statuant par voie de procédure ordinaire 
 │  │ 
 │  │                       Entre 
 │  ACJC/270/1998  │ 
 └────────────────────┘ 
   
   A______ SA, sise ______ [GE], 

appelante d'un jugement rendu par la 7ème 
Chambre du Tribunal de première instance de 
ce canton le 1er septembre 1997, comparant 
par Me Yves Jeanrenaud, avocat, quai de 
l'Ile 13, case postale 5245, 1211 Genève 
11, en l'étude duquel elle fait élection de 
domicile aux fins des présentes, 

 
               

d'une part, 
 

 
  Monsieur B______, domicilié ______ 

[ZH], intimé, comparant par Me Geneviève 
Carron, avocate, rue du Mont-de-Sion 12, 
1206 Genève, en l'étude de laquelle il fait 
élection de domicile aux fins des 
présentes, 

 
             

d'autre part, 

 AUDIENCE DU VENDREDI 20 MARS 1998 
 

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Communiqué le présent arrêt aux parties, par plis recommandés du ______ 
 

- EN FAIT - 
 
 A. A la fin de 1993, B______, par l'intermédiaire de son 
beau-frère C______, est entré en pourparlers avec A______ SA en vue 
de la vente de son appartement de huit pièces, situé au 9e étage 
de l'immeuble route 1______, Genève, avec une cave, deux garages 
en sous-sol et un studio au 1er étage. 
 
 A______ SA a procédé à une estimation. Le 15 décembre 1993, 
elle a écrit à C______ qu'elle ne pensait pas pouvoir vendre cet 
appartement à un prix supérieur à 1'700'000 fr. "Cependant, pour 
vous être agréable, nous pourrions, dans un premier temps, le 
proposer à notre clientèle à un prix s'élevant à 1'790'000 fr." 
 
 Le 10 janvier 1994, B______ et A______ SA ont signé un 
contrat de courtage. Le mandataire, A______ SA, a été chargé soit 
d'indiquer ou d'amener un acquéreur, soit de servir d'intermédiaire 
pour la négociation de la vente de l'appartement route 1______. 
Selon l'article 3 du contrat, le prix de vente demandé a été fixé 
à 1'790'000 fr.; ce prix n'avait cependant qu'une valeur 
indicative; toute offre d'achat même inférieure devait être 
transmise au mandant. Ce dernier s'est engagé à payer au mandataire, 
dès la conclusion du contrat de vente, une commission de 5 % sur 
les premiers 500'000 fr. et 3 % sur l'excédent calculée sur le prix 
accepté, conformément aux tarifs en vigueur. Le mandataire devait 
communiquer au mandant le nom de toutes les personnes auxquelles 
il ferait des offres. "Si l'une de ces personnes se porte acquéreur 
de la propriété ci-dessus désignée, la commission sera 
intégralement due, même si la vente intervient après la fin du 
contrat" (art. 5). La durée du contrat de courtage a été fixée à 
six mois avec une clause de tacite reconduction de trois mois en 
trois mois, sauf dénonciation de l'une des parties avec un préavis 
d'un mois avant l'échéance; la possibilité de résilier le mandat 
en tout temps, conformément à l'article 404 CO, a été réservée. 
 

  3.   
 
 

Communiqué le présent arrêt aux parties, par plis recommandés du ______ 
 

 B. A______ SA a fait publier des annonces relatives à cet 
appartement. Elle l'a fait visiter à plus de vingt personnes, dont 
D______ et E______. Ces derniers, à la fin janvier et début février 
1994, se sont rendus deux fois sur place et ont eu un entretien dans 
les locaux de A______ SA avec F______, sous-directrice. En raison 
de sa luminosité, l'appartement a plu a E______. Le 8 mars 1994, 
A______ SA a confirmé à B______ l'offre des époux D______/E______ 
de 1'650'000 fr. et indiqué penser être en mesure d'obtenir une 
offre légèrement supérieure. Relevant que l'appartement avait été 
proposé à un grand nombre de clients, A______ SA a suggéré à son 
mandant de reconsidérer sa position. Les époux D______/E______ ont 
augmenté leur offre à 1'700'000 fr. Afin que cette transaction 
puisse se réaliser, A______ SA a offert de réduire sa commission 
de 61'000 fr. à 50'000 fr. B______ n'a pas modifié sa position. 
 
 A______ SA lui a écrit, le 19 mai 1994, notamment ce qui 
suit (en traduction) : 
   
"Après maintes discussions et au vu de l'intérêt montré par ce 
client (D______) pour votre appartement, nous sommes parvenus à lui 
faire monter son offre à 1'700'000 fr. Afin que cette transaction 
puisse se réaliser, nous avons même offert dans cette hypothèse de 
réduire notre commission, en l'arrondissant à 50'000 fr. (au lieu 
de 61'000 fr.). 
 
Nous sommes convaincus que ces conditions sont réalistes et qu'il 
sera difficile d'arriver à un prix supérieur (il convient de relever 
que toutes les parties concernées avaient en effet fait un effort 
pour parvenir à une solution satisfaisante). 
 
Compte tenu de ces éléments, nous pensons que votre situation 
financière vous permet d'attendre (personne n'ignore 
qu'actuellement, le coût est relativement élevé en raison des 
charges et des intérêts hypothécaires). 
 
Et dans ces conditions, nous pensons qu'il est préférable de laisser 
le dossier en suspens jusqu'au moment où vous serez réellement 
vendeur." 
   Après la mi-mai 1994, A______ SA a encore fait visiter 
l'appartement aux époux D______/E______ et ces derniers ont eu, le 
16 septembre 1994, un entretien avec G______, courtier à 
A______ SA. 

  4.   
 
 

Communiqué le présent arrêt aux parties, par plis recommandés du ______ 
 

 En novembre et décembre 1994, par l'intermédiaire de 
A______ SA, la Régie H______ SA a fait visiter l'appartement à deux 
de ses clients. 
 
 C. Par lettre du 21 janvier 1995, B______ a résilié avec 
effet immédiat le contrat de courtage conclu avec A______ SA. 
 
 D. B______ a ensuite confié son dossier à la Régie 
I______, à J______ et à la Régie H______ SA. Cette dernière, ayant 
appris de A______ SA que l'appartement route 1______ n'était plus 
à vendre, était entrée en contact avec B______. De mars 1995 à avril 
1996, la Régie H______ SA a présenté une vingtaine de personnes à 
B______, dont D______ et E______, qui ont visité à nouveau 
l'appartement en avril 1996. Les époux D______/E______ étaient en 
discussion avec la Régie H______ SA au sujet de différents 
appartements qu'ils avaient visités. Le collaborateur de la régie 
a parlé à E______ d'un appartement sis à la route 1______ et qui 
pouvait lui convenir. K______ a ensuite fait visiter l'appartement 
de B______ aux époux D______/E______. Puis, ces derniers ont eu une 
discussion avec B______ dans les locaux de la Régie H______ SA, le 
29 avril 1996. Le prix de l'appartement a été fixé à 1'750'000 fr. 
sous déduction de la commission de la régie de 25'000 fr., qui devait 
être payée par l'acheteur. Dans son fax de confirmation de l'accord 
intervenu, la Régie H______ SA a précisé avoir réduit sa commission 
usuelle de 60 % dans le but d'obtenir un accord et parce qu'elle 
n'avait pas à partager la commission avec quiconque. Les époux 
D______/E______ ont accepté de prendre à leur charge des travaux 
de l'immeuble à concurrence de 44'563 fr. 30. 
 
 Par acte de Me L______, notaire, du 9 mai 1996, B______ 
a vendu à D______ et E______ les droits de copropriété relatifs à 
l'appartement route 1______ et ses dépendances pour le prix de 
1'725'000 fr. 
 
 Cette vente a été l'objet d'une publication dans la 
Feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève du 
17 mai 1996. 

  5.   
 
 

Communiqué le présent arrêt aux parties, par plis recommandés du ______ 
 

 
 E. Par lettre du 14 juin 1996, invoquant le mandat de 
courtage confié en janvier 1994 et ses activités déployées, 
A______ SA a réclamé à B______ le versement de 61'750 fr. à titre 
de commission. L'intimé a répondu que cette prétention était 
infondée. 
 
 Le 17 mai 1996, A______ SA a fait notifier à B______ un 
commandement de payer la somme de 61'750 fr. avec intérêts à 5 % 
dès le 9 mai 1996. Opposition a été faite à cet acte de poursuite. 
 
 F. Par demande déposée en vue de conciliation le 
4 décembre 1996, A______ SA a intenté une action aux fins d'obtenir 
la condamnation de B______ à lui payer le susdit montant et la 
mainlevée définitive d'opposition faite au commandement de payer. 
Dans son écriture après enquêtes, le demandeur a augmenté ses 
prétentions à 62'836 fr. 30 en référence à un prix de vente de 
1'794'563 fr. 30. 
 
 Le défendeur s'est opposé aux conclusions de sa partie 
adverse. 
 
 Par jugement du 1er septembre 1997, communiqué par plis 
du même jour, le Tribunal a débouté A______ SA de toutes ses 
conclusions et l'a condamnée en tous les dépens comprenant une 
participation aux honoraires de l'avocat de sa partie adverse 
arrêtée à 3'000 fr. 
 
 Le premier juge a écarté le rapport de causalité 
nécessaire entre l'activité de A______ SA et la vente de 
l'appartement. 
 
 G. Par acte déposé le 2 octobre 1997, A______ SA a appelé 
du jugement du 1er septembre 1997, concluant à son annulation et 
reprenant ses conclusions formulées en première instance. 
 
 L'intimé s'est opposé à l'appel avec suite de dépens. 

  6.   
 
 

Communiqué le présent arrêt aux parties, par plis recommandés du ______ 
 

 Chaque partie a formulé une offre de preuve. 
 
 Le 30 janvier 1998, les parties ont fait valoir leurs 
moyens en plaidant. 
 
 Par arrêt du 2 février 1998, la Cour a déclaré l'appel 
recevable et au fond, préparatoirement a invité l'intimé à fournir 
des traductions françaises des pièces qui ne sont pas rédigées en 
français et qui n'étaient pas traduites et dont il entendait faire 
état. La cause a été renvoyée pour plaider au 20 février 1998. A 
cette audience, les plaideurs ont déposé leurs dossiers. 
 
 Les arguments des parties seront repris dans la mesure 
utile. 

- EN DROIT - 
 
 1. Le jugement du 1er septembre 1997 a été rendu en premier 
ressort (art. 22 LOJ). La Cour connaît de la cause avec plein pouvoir 
d'examen. 
 
 2. Compte tenu des enquêtes correctement exécutées en 
première instance, la Cour ne donne pas suite aux offres de preuve 
(art. 307 LPC). 
 
 3. Les rapports juridiques, qui se sont instaurés entre 
les parties, relèvent du contrat de courtage (art. 412 et ss CO). 
 
 Ce contrat a pris fin le 25 janvier 1995 à la suite de sa 
résiliation par l'intimé. 
 
 Sauf convention contraire, le salaire du courtier ne 
dépend pas du fait que le contrat principal a été conclu durant le 
courtage ou après la fin de celui-ci. C'est l'existence d'un lien 
psychologique qui est décisive. Les parties peuvent renoncer à 
cette exigence du lien de causalité - le courtier ayant alors droit 
à son salaire bien que son activité d'indicateur ou de négociateur 
soit sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant 

  7.   
 
 

Communiqué le présent arrêt aux parties, par plis recommandés du ______ 
 

(ATF 100 II 361 = JdT 1975 I 188; ATF II 355 = JdT 1975 I 375). 
 
 En l'espèce, selon l'article 5 al. 2 du contrat du 
10 janvier 1994, le mandataire devait communiquer au mandant le nom 
de toutes les personnes auxquelles il ferait des offres. "Si l'une 
de ces personnes se porte acquéreur de la propriété ci-dessus 
désignée, la commission de vente sera intégralement due, même si 
la vente intervient après la fin du contrat". 
 
 Cette clause ne comporte pas une renonciation à l'exigence 
du lien de causalité. Cette disposition contractuelle ne fait que 
reprendre le principe selon lequel le courtier a droit à la 
commission pour ses démarches antérieures à la révocation, même si 
le résultat de ces démarches ne se produit qu'après la révocation 
(ATF II 355 = JdT 1975 I 375; ATF 57 II 187 = JdT 1931 I 585 = SJ 1931 
p. 429). 
 
 En conséquence, la Cour écarte le moyen soulevé par 
l'appelante et relevant d'une renonciation contractuelle au lien 
de causalité. 
 
 4. En vertu de l'article 413 al. 1 CO, le courtier a droit 
à son salaire dès que la négociation qu'il a conduite aboutit à la 
conclusion du contrat. Le courtier doit prouver qu'il a agi 
sciemment, directement ou indirectement, sur la volonté de 
l'intéressé pour l'amener à conclure le contrat envisagé. Il n'est 
pas nécessaire que la décision de celui-ci soit due exclusivement 
ou même principalement à l'activité du courtier; il suffit que 
celui-ci ait créé, par son activité contractuelle, une des raisons 
qui ont contribué à emporter la décision de l'amateur. Il n'est donc 
pas nécessaire que l'aboutissement de l'affaire envisagée soit la 
conséquence directe de l'activité du courtier s'il existe tout au 
moins un lien psychologique entre cette activité et la conclusion 
du contrat (ATF 76 II 378 = JdT 1951 I 491; ATF 72 II 84 = JdT 1946 
I 558; SJ 1991 p. 217). 
 
 En l'espèce, c'est A______ SA qui a fait connaître 

  8.   
 
 

Communiqué le présent arrêt aux parties, par plis recommandés du ______ 
 

l'appartement de l'intimé aux époux D______/E______. Ces derniers 
l'ont visité trois fois avec un collaborateur de l'appelante et ils 
ont eu en tout cas deux entretiens avec un de ses employés. 
L'appartement a plu à E______. En 1994, les pourparlers entre les 
époux D______/E______ et B______ n'ont pas abouti. 
 
 Environ un an et demi plus tard, K______ de la Régie 
H______ SA a parlé de l'appartement de l'intimé à E______, qui l'a 
à nouveau visité. Les négociations engagées ont rapidement abouti 
à un accord. 
 
 Les faits de la cause justifient de retenir que 
l'intervention de A______ SA a fait naître chez les époux 
D______/E______ une des raisons qui les ont engagés à conclure (ATF 
57 II 194 = JdT 1931 I 585 = SJ 1931 p. 429). L'appelante leur a 
présenté l'appartement, ce dernier a plu à E______ et les 
pourparlers de 1994 ont montré l'intérêt sérieux manifesté par les 
futurs acquéreurs. Si le courtier a accompli des actes propres à 
amener l'amateur à conclure, il bénéficie d'une présomption de fait 
et il appartient au mandant de prouver l'absence du lien 
psychologique exigé (jurisprudence citée ci-dessus; SJ 1960 p. 49). 
Non seulement, cette preuve n'a pas été apportée, mais, 
conformément à ce qui a été développé précédemment, la Cour retient 
un tel lien psychologique. 
 
 Enfin, c'est à tort que le Tribunal a écarté l'équivalence 
économique entre le résultat obtenu en 1996 et celui proposé par 
A______ SA en 1994. 
 
 Dans le cadre du contrat passé avec A______ SA, le prix 
de vente demandé a été fixé à 1'790'000 fr. En mai 1996, 
l'appartement a été vendu 1'750'000 fr. moins la commission de 
25'000 fr. payée par l'acheteur. Si ce dernier a pris en charge, 
à hauteur de 44'563 fr. 30, des travaux de rénovation de 
l'immeuble, en l'absence d'indications concrètes relatives à la 
nécessité de ces travaux et aux conditions de cet engagement des 
époux D______/E______, la Cour n'inclut pas le coût de ces travaux 

  9.   
 
 

Communiqué le présent arrêt aux parties, par plis recommandés du ______ 
 

dans le prix de vente; cette dernière et les travaux entrepris ont 
constitué deux opérations distinctes. En conséquence, 
l'appartement a été vendu pour le prix de 1'725'000 fr. 
 
 Pour décider s'il y a équivalence entre le contrat conclu 
et le contrat qui a été désiré par le mandant, il faut sans doute 
considérer de bonne foi le résultat économique plutôt que 
strictement juridique de l'affaire. En particulier, le mandant ne 
peut pas invoquer, quand il l'a lui-même provoqué, le fait que le 
prix indiqué dans le contrat de courtage n'a pas été atteint, pour 
faire état de la différence, entre l'affaire envisagée et l'affaire 
conclue, et frustrer le courtier de son salaire. Il en est de même 
quand il ne manque matériellement que très peu de chose pour que 
la limite minimum soit atteinte (ATF 76 II 147 = JdT 1951 I 39; 
ATF 114 II 357 = JdT 1989 I 177). 
 
 Même si lors des pourparlers de 1994, l'intimé a refusé 
une offre inférieure, selon les termes du contrat passé avec 
A______ SA, le prix demandé de 1'790'000 fr. n'avait qu'une valeur 
indicative. Cette dernière se trouve confirmée par la lettre de 
l'appelante du 15 décembre 1993. 
 
 De plus, compte tenu du fait qu'à l'origine le salaire du 
courtier était à charge du vendeur, l'accord de mai 1996 a été 
réalisé pour un prix de 1'750'000 fr., la commission de 25'000 fr. 
due à la Régie H______ SA ayant été prise en charge par les 
acheteurs. Selon le contrat du 10 janvier 1994, un prix de 
1'790'000 fr. aurait impliqué une rémunération due au courtier par 
l'intimé de 63'700 fr., soit un produit net pour B______ de 
1'726'300 fr. La vente de mai 1996 a généré un prix net de 
1'725'000 fr., soit une différence de 0,07 %. Une telle différence 
ne met pas en question la condition de l'équivalence économique. 
A fortiori, cette condition serait aussi respectée si on prenait 
en considération le coût des travaux (44'563 fr. 30) pris à charge 
par les époux D______/E______. 
 
 En conséquence, la prétention de A______ SA à un salaire 
est fondée (art. 413 CO). 

  10.   
 
 

Communiqué le présent arrêt aux parties, par plis recommandés du ______ 
 

 
 5. Selon l'article 417 CO, lorsqu'un salaire excessif a 
été stipulé soit pour avoir indiqué l'occasion de conclure une vente 
d'immeuble, soit pour l'avoir négociée, il peut être, à la requête 
du débiteur, équitablement réduit par le juge.  
 
 L'intimé n'a pas invoqué expressément cette disposition 
et il n'a pas non plus conclu à la réduction. Le juge, toutefois, 
applique d'office le droit fédéral et les conclusions en libération 
intégrale de la dette englobent une requête en réduction. La règle 
de l'article 417 CO est de droit impératif (ATF 111 II 366 
= JdT 1986 I 499). 
 
 En référence à ce qui a été développé sous chiffre 4, avant 
le paiement de la commission due à la Régie H______ SA (25'000 fr.), 
l'appartement a été vendu 1'750'000 fr. 
 
 Selon les conditions du contrat du 10 janvier 1994, le 
salaire de A______ SA s'élève à 62'500 fr. (5 % sur les premiers 
500'000 fr. et 3 % sur l'excédent). 
 
 Ce montant de 62'500 fr. correspond aux 3,57 % du prix de 
vente. 
 
 Le contrat signé par les parties se réfère "aux tarifs de 
l'APGCI/SR". Si ces derniers ne sont pas produits, l'intimé 
n'allègue pas que les taux convenus ne seraient pas conformes 
auxdits tarifs. 
 
 En 1983, la Cour de céans a rappelé que dans des arrêts 
anciens, le Tribunal fédéral avait considéré qu'une commission de 
2 % constituait un salaire usuel et qu'en 1976, elle avait retenu 
un taux de 3 % (SJ 1984 p. 366). 
 
 De plus, compte tenu de l'état actuel du marché 
immobilier, une vigilance particulièrement rigoureuse en matière 
de gains de courtiers s'impose moins qu'auparavant. 

  11.   
 
 

Communiqué le présent arrêt aux parties, par plis recommandés du ______ 
 

 
 En l'espèce, un salaire de 62'500 fr. n'apparaît pas 
excessif au sens de l'article 417 CO. 
 
 6. Sur la base de ce qui a été développé et retenu dans 
le présent arrêt, B______ est condamné à payer à l'appelante 
62'500 fr. avec intérêts à 5 % dès le 9 mai 1996. 
 
 L'intimé, qui succombe pour l'essentiel, est condamné aux 
dépens de première instance et d'appel. 
 
 En application de l'article 24 du règlement sur le tarif 
des greffes en manière civile, un émolument complémentaire de 
2'000 fr. est mis à charge de l'appelante. 
 

* * * * * 

  12.   
 
 

Communiqué le présent arrêt aux parties, par plis recommandés du ______ 
 

P a r    c e s   m o t i f s 
 

L a   C o u r  : 
 
  
 Annule le jugement no JTPI/11923/97 rendu par le Tribunal 
de première instance le 1er septembre 1997 dans la cause 
no C/35317/96-7. 

 Statuant à nouveau : 
 Condamne B______ à payer à A______ SA 62'500 fr. avec 
intérêts à 5 % dès le 9 mai 1996. 
 Lève l'opposition faite au commandement de payer, 
poursuite no 2______ de l'Office des poursuites de Zurich 7, notifié 
le 27 juin 1996. 
 Condamne B______ à payer les dépens de première instance 
et d'appel, comprenant une indemnité globale de procédure de 
7'000 fr. qui constitue une participation aux honoraires d'avocat 
de A______ SA. 
 Condamne A______ SA à payer à l'Etat de Genève 2'000 fr. 
à titre d'émolument complémentaire. 
 Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

 Siégeant : 
 Messieurs Jean-Pierre Pagan, président; Pierre-C. Weber, 
Axel Tuchschmid, juges; Jean-Daniel Pauli, greffier.