# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b3c0ce4e-538d-5e32-bbb4-a2e1eff772e9
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-07-14
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 14.07.2005 R 2005 31
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_R-2005-31_2005-07-14.pdf

## Full Text

R 05 31

4. Kammer 

URTEIL
vom 14. Juli 2005

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. Nachdem das Verwaltungsgericht eine von der Gemeinde … erteilte 

Baubewilligung zur Erstellung eines Apparthotels im Hofstattrecht mit 

Entscheid vom 13. April 2004 aufgehoben hatte (R 03 65 und 76), 

unterbreitete die aus … und … zusammengesetzte Baugesellschaft … der 

Gemeinde … je separate Baugesuche für die Mehrfamilienhäuser …, … und 

… sowie für eine unterirdische Autoeinstellhalle. Währenddem sich diese 

Autoeinstellhalle über die beiden Parzellen Nr. 878 und 1798 erstreckt, 

kommen die beiden Mehrfamilienhäuser … und … nur auf Parzelle Nr. 1798 

und das Mehrfamilienhaus … nur auf Parzelle Nr. 878 zu liegen. Auf letzterer 

ist im Jahre 1985 auch das Personalhaus … - heute Haus … - erstellt worden. 

Auf die entsprechende Ausschreibung hin liess die 

Stockwerkeigentümergemeinschaft … am 7. Juli 2004 gegen das 

Bauvorhaben Einsprache erheben mit dem Antrag, auf die Baugesuche sei 

nicht einzutreten, evtl. seien diese abzuweisen. Im November 2004 reichte die 

Baugesellschaft … noch die Terraingestaltungsunterlagen nach, welche in 

der Folge ebenfalls öffentlich ausgeschrieben wurden. Dagegen liess die 

Stockwerkeigentümergemeinschaft … am 16. November 2004 wiederum 

Einsprache erheben. Mit Baubescheid vom 15. Dezember 2004 erteilte die 

Baukommission … der Baugesellschaft … die nachgesuchte Baubewilligung 

und wies die gegen das Bauprojekt erhobenen Einsprachen vollumfänglich 

ab. Gegen diesen Entscheid liess die Stockwerkeigentümergemeinschaft … 

Einsprache an den Gemeinderat … erheben. Mit Entscheid vom 9. Februar 

2005 wies der Gemeinderat … die Einsprache vollumfänglich ab.

2. Dagegen erhob die Stockwerkeigentümergemeinschaft … am 7. März 2005 

an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen 

Einspracheentscheid und die ihm zugrunde liegenden Baubewilligungen 

aufzuheben. 

Die verlangte neue Berechnung der Ausnützung sei ihnen nicht zugestellt 

worden (Verweigerung des rechtlichen Gehörs). Die Unterlagen würden zur 

Edition verlangt. Der Gemeinderat … habe einen Ausnützungstransfer von 

36.45 % als zonenkonform beurteilt. Das sei rechtswidrig. Die Bauvorschrift 

bezüglich AZ sei einzuhalten. Man hätte ja auch nicht eine 1/3 höhere 

Gebäudehöhe oder eine 1/3 längere Gebäudelänge toleriert. Die 

Gebäudelänge sei infolge Schrägstellung der Gebäudekörper mit 23 Metern 

überschritten. Das Ortsbild werde durch die Baumassierung beeinträchtigt. 

Die ganze Treppe müsse in die Ausnützungsberechnung einbezogen werden 

(Art. 45 BG). Die Treppe sei zweimal zu rechnen. Sie erschliesse EG und OG. 

Der ursprüngliche Geländeverlauf könne ohne grossen Aufwand bestimmt 

werden. Beim Bau des Hotel … 1927 seien teilweise über drei Meter hohe 

Aufschüttungen vorgenommen worden. Durch das Abstellen auf das jetzige 

Terrain könnten grössere Gebäude- und Firsthöhen realisiert werden. Damit 

sei eine Umgehungsabsicht klar. Das habe die Vorinstanz auch nicht geprüft 

(Verweigerung des rechtlichen Gehörs). Zudem greife die Praxis des 

Verwaltungsgerichtes nur dann, wenn das ursprünglich gewachsene Terrain 

nicht ermittelt werden könne. Hier sei dies aber leicht möglich. Die jetzt 

geplanten Aufschüttungen seien äusserst massiv und beeinträchtigten das 

Orts- und Landschaftsbild. Mit dieser Argumentation habe sich die Vorinstanz 

nur ungenügend auseinandergesetzt und von der Durchführung eines 

Augenscheins abgesehen (Verweigerung des rechtlichen Gehörs). Auch bei 

der geplanten Natursteinmauer seien Aufschüttungen vorgenommen worden. 

Sie überschreite deshalb letztlich die zulässige Höhe von 1.5 Metern und 

dürfe nicht an die Grenze gestellt werden. Die Böschungsneigung dürfe von 

keinem Punkt aus mehr als 100% betragen. Damit habe sich die Vorinstanz 

nicht auseinandergesetzt (Verweigerung des rechtlichen Gehörs). An der 

Argumentation werde im Übrigen festgehalten. Dasselbe treffe zu bei der 

Argumentation, die geplante Mauer beeinträchtige das Orts- und 

Landschaftsbild.

3. In ihrer Vernehmlassung vom 5. April 2005 beantragte die Gemeinde, den 

Rekurs abzuweisen. Die Ausnützungsberechnungen befänden sich in den 

Beilagen 2 bis 6. Würde man, was zulässig wäre, Parzellen 878 und 1798 

vereinen, betrüge die Ausnützungsziffer ohne AZ-Transfer von Parzelle 1802 

0.671. Die Erhöhung der AZ betrage so gerechnet 11.8%. Gegen diese 

Erhöhung spreche nichts und der vorgesehene Nutzungstransfer sei somit 

zonenkonform. Mit dem AZ-Transfer von der – rekurrentischen - Parzelle 1802 

betrage die AZ 0.5996. Gemäss Art. 49 BG gelte die grössere Seite der 

kleinsten das Gebäude begrenzende Rechteck als Gebäudelänge (vorliegend 

20 m). Das Kurhaus … sei viel voluminöser gewesen als die jetzt geplante 

Überbauung und habe die zulässige Gebäudehöhe von 10 m weit 

überschritten. 

4. In ihrer Vernehmlassung vom 6. April 2005 beantragt die Bauherrschaft 

ebenfalls die Abweisung des Rekurses. Wenn bezüglich der Nichtzustellung 

der Ausnützungsberechnung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs 

vorgelegen hätte, würde diese im Verfahren vor Verwaltungsgericht in einem 

allfälligen zweiten Schriftenwechsel geheilt. Der angefochtene Entscheid 

mache durchaus erkennbar, von welchen Erwägungen sich Baukommission 

und Gemeinderat bei ihren Entscheidungen leiten lassen hätten. Die 

Ansetzung eines Augenscheins sei nicht nötig gewesen, da die Situation den 

Behörden bestens bekannt sei. Die Terrainveränderungen im 

Zusammenhang mit dem Hotelumbau von 1927 seien für die 

Höhenberechnung nicht relevant, weswegen sich die Vorinstanz damit nicht 

habe auseinander setzen müssen. Der Nutzungstransport sei zulässig. Im 

Übrigen sei es ja auch Zufall, wie die Parzellengrenzen verliefen. Wäre nur 

eine einzige Parzelle zu überbauen, würde sich die Frage der 

Zonenkonformität überhaupt nicht stellen. Ein Widerspruch zu Art. 18 BG 

bestehe nicht. Die Kubaturen der geplanten Bauten seien geringer als die des 

Altbaus des Kurhaus ... Die geplanten Terrainveränderungen widersprächen 

Art. 21 BG nicht. Dieser enthalte nur ein Beeinträchtigungsverbot. Hier fehle 

eine gesetzliche Grundlage für den mehrfachen Einbezug der Treppenfläche 

in die Ausnützungsberechnung. Ansonsten würde man auf die 

Nutzungsänderung im EG verzichten. Betreffend Gebäudehöhe sei Art. 47 BG 

eingehalten. Das gewachsene Terrain sei anhand der 

verwaltungsgerichtlichen Praxis zu berechnen (Abstellen auf das Inkrafttreten 

des Baugesetzes 2004 respektive allenfalls 1988). Die Gebäude … und … 

wiesen an keiner Stelle eine grössere Länge als 20 Meter auf. Art. 49 BG sei 

eingehalten. Die Mauer dürfe an die Grenze gestellt werden. Die Neigung sei 

im rechten Winkel zur Stützmauer zu messen. Allenfalls könne das 

Alternativprojekt bewilligt werden (Messweise wie dies die Rekurrentin 

verlange). Die Rekurrentin habe selbst eine Stützmauer erstellt, welche gar 

teilweise auf Parzelle 1798 liege. 

5. Im weiteren Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten fest 

und brachten weitere Argumente für ihre Anträge vor. 

6. Am 7. Juli 2005 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und 

Stelle durch, an welchem der Verwalter der Rekurrentin, der Baufachchef und 

der stellvertretende Leiter des Bauamtes sowie Vertreter der Bauherrschaft 

mit ihrem Anwalt teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit 

erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den 

aufgeworfenen Fragen zu äussern.

Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den 

Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Zunächst sind die von der Rekurrentin vorgebrachten formellen 

Beanstandungen, mit welchen sie im Wesentlichen eine Verletzung des 

rechtlichen Gehörs gemäss Art. 29 Abs. 2 BV geltend macht, zu prüfen. Das 

durch Art. 29 Abs. 2 BV gewährleistete rechtliche Gehör dient der 

Sachaufklärung und garantiert dem Betroffenen ein 

persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht im Verfahren. Er soll sich vor 

Erlass des Entscheides zur Sache äussern, erhebliche Beweise beibringen, 

Einsicht in die Akten nehmen und an der Erhebung von Beweisen mitwirken 

oder sich zumindest zum Beweisergebnis äussern können, wenn dieses 

geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 122 l 53 Erw. 4 a mit 

Hinweisen). Die Behörde hat die Vorbringen des vom Entscheid in seiner 

Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich zu hören, sorgfältig und ernsthaft zu 

prüfen und in ihrer Entscheidfindung zu berücksichtigen. Daraus folgt die 

grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Der 

Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag entschieden 

hat. Die  Begründung eines Entscheides muss deshalb so abgefasst sein, 

dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist 

nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die 

Tragweite des Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen 

wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die 

Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Immerhin darf 

sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte 

beschränken (BGE 127 l 84 nicht publ. Erw. 3, 126 l 102 Erw. 2b).

b) Die Rekurrentin rügt, dass die Begründung des angefochtenen Entscheides 

knapp ausgefallen sei bzw. die Vorinstanz nicht zu allen Einwänden Stellung 

bezogen habe. Mit ihr ist davon auszugehen, dass die Begründung im 

konkreten Fall eher knapp gehalten worden ist. Im Lichte des eingangs 

Umschriebenen hat dies aber nicht zwingend die Aufhebung des 

angefochtenen Entscheides zur Folge. Vielmehr wäre der Entscheid nur dann 

aufzuheben, wenn die Begründung gänzlich fehlen würde oder doch derart 

rudimentär wäre, dass die Betroffene sich über die Entscheidmotive kein Bild 

machen konnte, mithin nicht in der Lage war, zu entscheiden, ob und wie sie 

den Entscheid sachgerecht anfechten soll. Vorliegend steht nun aber fest, 

dass der angefochtene Entscheid immerhin eine – wenn auch knappe – 

Begründung aufweist. In Kenntnis der darin enthaltenen Überlegungen von 

welchen sich die Baubehörde bei ihrem abschlägigen Entscheid leiten liess, 

konnte sich die Rekurrentin über die Tragweite des Entscheides ein Bild 

machen, und sie war denn auch - wie ihre immerhin 17 Seiten umfassende 

Eingabe eindrücklich aufzeigt - in der Lage, diesen frist-, form- sowie 

sachgerecht anzufechten. Hinzu kommt, dass der Rekurrentin aus dem 

gerügten Mangel auch insofern kein erheblicher Rechtsnachteil erwachsen 

ist, weil ihr im vorliegenden Verfahren Gelegenheit geboten wurde, sich im 

Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels sowie einem Augenschein vor Ort 

zu den ihrem Bauprojekt entgegenstehenden Entscheidmotiven umfassend 

zu äussern  Selbst wenn also der angefochtene Entscheid in Verletzung von 

Art. 29 Abs. 2 BV ergangen sein sollte, dürften von einer Aufhebung 

abgesehen werden, weil allfällige Gehörsmängel spätestens im vorliegenden 

Vorgehen nachträglich geheilt worden sind. Die Rekurrentin konnte im 

Rekursverfahren auch umfassend von ihrem Akteneinsichtsrecht Gebrauch 

machen. Insbesondere hatte sie dadurch die Möglichkeit die Unterlagen zur 

BGF-Berechnung zu sichten und hat sich dementsprechend dazu ebenfalls 

detailliert und teilweise sogar unaufgefordert geäussert. Schliesslich liegt 

auch kein Mangel darin, dass die Vorinstanz keinen Augenschein angesetzt 

hat, da ihr die Örtlichkeiten bestens bekannt sind. 

2. a) Die Rekurrentin macht geltend, auf der Bauparzelle werde die zulässige 

Ausnützung um ca. 465 m2 BGF oder 36.5 % überschritten. Die Behebung 

dieses Mangels durch einen Ausnützungstransport sei unzulässig, weil dies 

zu einer zonenwidrigen massiven Nutzungskonzentration führe und dadurch 

überdies das Ortsbild stark beeinträchtigt werde. 

b) Gemäss Art. 46 Abs. 1 des kommunalen Baugesetzes (BG) kann die 

Baubehörde Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden oder bloss 

durch Strassen, Bäche oder Bahnen getrennten Grundstücken innerhalb der 

gleichen Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender, im Grundbuch 

eingetragener Dienstbarkeitsvertrag zwischen den betroffenen 

Grundeigentümern vorliegt. Es ist eine entsprechende Anmerkung im 

Grundbuch vorzunehmen. In PVG 1993 Nr. 23 hat sich das 

Verwaltungsgericht im Zusammenhang mit der Auslegung einer Art. 46 Abs. 

1 BG entsprechenden Bestimmung eingehend mit dem Sinn und Zweck von 

Ausnützungsziffern und den Voraussetzungen für einen 

Ausnützungstransport auseinandergesetzt. Dem publizierten Entscheid kann 

nun ohne weiteres entnommen werden, dass sich allfällige Einschränkungen 

des Nutzungstransportes aus dem Gesetz ergeben müssten. Sinn und Zweck 

der Ausnützungsziffer würden nämlich nur am Rande in der Begrenzung von 

Baukuben liegen, da dazu vor allem die Vorschriften über die Gebäude- und 

Grenzabstände, Gebäudelängen und –höhen und Geschosszahl dienten. 

Diese Bestimmungen bewirkten ebenso wie die Ausnützungsziffer 

Beschränkungen der baulichen Dichte und würden damit den Grad der 

möglichen baulichen Massierung regeln. Das Zusammenwirken der für eine 

Bauzone geltenden Normen würde den baulichen Charakter des jeweiligen 

Gebietes (bauliche Dichte, Erscheinungsbild, Grösse der Baukuben) regeln 

und automatisch dazu führen, dass nicht beliebig viel Ausnützung von einer 

Parzelle auf eine andere transportiert werden könne. Das Ausmass der 

maximal transportierbaren Fläche finde seine Grenze an der Einhaltung der 

übrigen Baupolizeivorschriften. Zwar sei es durchaus möglich und zulässig, in 

das Baugesetz eine Regelung aufzunehmen, welche das Mass des 

zulässigen Nutzungstransportes direkt beschränke. Der Gesetzgeber habe 

indessen davon abgesehen und eine Norm geschaffen, die den nur durch die 

übrigen Bauvorschriften begrenzten Ausnutzungstransport zulasse. Damit 

habe er durchaus in Kauf genommen, dass innerhalb der einzelnen Bauzonen 

gewisse punktuelle bauliche Massierungen entstehen könnten, ja er habe 

dadurch sogar zu erkennen gegeben, dass er verdichtetes Bauen in einem 

gewissen Umfang fördern wolle. Insofern billige der Gesetzgeber auch 

„faktische Aufzonungen“ für gewisse Bauflächen, solange eben nur die 

übrigen Bauvorschriften eingehalten würden. Weiter sei zu beachten, dass ein 

Nutzungstransport immer eine punktuelle Erhöhung über die in einer Zone 

zulässige Ausnützung hinaus bewirke. Die zonengemässe Baudichte werde 

jedoch dadurch insgesamt nicht überschritten und demgemäss der Zweck der 

Vorschriften über die Ausnützungsziffer nicht beeinträchtigt. Diese 

Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht in VGU R 02 24 vom 28. Mai 

2002 und R 04 41 vom 26. Oktober 2004 bestätigt. Das Bundesgericht hat 

eine gegen das letzte Urteil erhobene staatsrechtliche Beschwerde am 19. 

Mai 2005 abgewiesen, soweit es darauf eintrat (1P. 134/2005).

c) Das erwähnte vom Bundesgericht bestätigte Urteil des Verwaltungsgerichtes 

betraf ebenfalls eine grosse Bündner Tourismusgemeinde. In jenem Fall 

betrug die punktuelle Erhöhung der Ausnützung sogar gut 75 %, nämlich 0.79 

statt der zonengemässen AZ von 0.45. Entgegen der Ansicht der Rekurrentin 

wird die vom Gesetzgeber erlassene Zonenordnung mit der Überschreitung 

um 36.5 % eben gerade nicht umgangen. Vielmehr hat der Gesetzgeber auch 

hier den Umfang des zulässigen Ausnützungstransportes nicht beschränkt 

und damit punktuelle bauliche Massierungen innerhalb einer Zone in Kauf 

genommen. Voraussetzung für die Zulässigkeit der umstrittenen 

Nutzungskonzentration ist somit noch, dass die übrigen Bauvorschriften 

eingehalten werden, was der Fall ist, wie weiter unten auszuführen ist.

d) Die Rekurrentin ist in diesem Zusammenhang der Ansicht, das Bauvorhaben 

verstosse gegen die Ästhetikvorschrift von Art. 18 BG, wonach Bauten und 

Anlagen sind architektonisch gut zu gestalten sind und sich ihrer Umgebung 

anzupassen haben. Am fraglichen Hang seien keine vergleichbaren 

Bauvolumen in derart dichter Anordnung anzutreffen. Abgesehen davon, dass 

die beiden Häuser … und … mit je ca. 3000 m3 sichtbarer Kubatur, was in 

etwa dem Volumen von je drei Einfamilienhäusern entspricht und für ein 

Mehrfamilienhaus eher wenig ist, sind in … weitaus massivere Hangbauten 

anzutreffen. Auch im …hang fallen diese beiden Gebäude nicht aus dem 

Rahmen, wie der Augenschein nicht zuletzt auch am Beispiel des Gebäudes 

der Rekurrenten gezeigt hat. Dies gilt insbesondere, wenn man sich vor 

Augen hält, dass das abgebrochene Kurhaus … noch eine erheblich grössere 

Gebäudekubatur aufwies. Jedenfalls ist nicht ersichtlich, dass die Gemeinde 

ihr Ermessen missbraucht oder überschritten hat, wenn sie das Bauvorhaben 

in ästhetischer Hinsicht als baugesetzkonform beurteilt hat. Dies gilt auch für 

die beanstandeten Terrainaufschüttungen, die - wie noch auszuführen ist - 

entsprechend der Praxis des Verwaltungsgerichtes nach dem Stand seit 

letzter Ortsplanungsrevision zu bemessen sind. Entgegen der Ansicht kann 

bei dieser Bemessungsweise keine Rede von massiven Aufschüttungen sein. 

Dass dadurch eine Beeinträchtigung der Umgebung im Sinne von Art. 21 BG 

erfolgt, ist daher nicht ersichtlich und hat sich auch am Augenschein nicht 

bestätigt.

3. Dass die Gemeinde und die Bauherrschaft die erfolgten Nutzungstransporte 

zugunsten der Bauparzellen richtig berechnet haben, wird von der Rekurrentin 

nicht in Abrede gestellt. Sie bestreitet dagegen teilweise die Korrektheit der 

Berechnung der anrechenbaren Flächen.

Den Zusammenstellungen der Bruttogeschossflächen lässt sich entnehmen, 

dass das Haupttreppenhaus im Erd- und im Obergeschoss angerechnet 

wurde. Im Dachgeschoss wurde es richtigerweise nicht mehr angerechnet, 

weil dort nur noch Luftraum ist und die entsprechende Fläche bereits im 

Obergeschoss angerechnet worden ist. Das Galeriegeschoss wird nicht durch 

dasselbe Treppenhaus erschlossen, sondern durch ein anderes, das als 

Nebentreppenhaus bezeichnet werden kann. Die Fläche dieses 

Nebentreppenhauses ist im Dachgeschoss wiederum angerechnet worden. 

Im Galeriegeschoss musste es deshalb nicht mehr angerechnet werden, weil 

hier ebenfalls nur Luftraum ist (genau wie beim Dachgeschoss im 

Haupttreppenhaus). Diese Berechnung ist folglich absolut korrekt und die 

diesbezügliche Argumentation der Rekurrentin unbehelflich. Das 

Haupttreppenhaus ist zweimal angerechnet worden und das 

Nebentreppenhaus einmal. Die von der Bauherrschaft nachträglich 

eingereichte korrigierte Flächenberechnung stimmt deshalb nicht. Im Haus … 

müssen die 8 m2 Treppe im Dachgeschoss nicht angerechnet werden. Im 

Haus … müssen die 8,5 und 3.6 m2 Treppenfläche im Dach- und 

Galeriegeschoss ebenfalls nicht angerechnet werden, ebenso wenig die 

gleichen Flächen im Haus ... Verbleiben die beiden festgestellten minimalen 

Abweichungen im Haus … im Erdgeschoss von insgesamt 0.4 m2. Diese 

änderten, auch wenn sie zuträfen, an der Einhaltung der AZ nichts. Die 

Argumentation, je 2 Wasch-/Trocken- resp. Saunaräume im Haus … seinen 

für 8 Eigentumswohnungen nicht notwendig, ist geradezu abwegig. Es ist 

nicht Sache der Nachbarn, darüber zu befinden, wie luxuriös der 

Ausbaustandard benachbarter Gebäude sein darf. Diese Räume sind daher 

nicht in die Ausnützung einzubeziehen, weshalb auch die von der Rekurrentin 

im Untergeschoss als ausnützungspflichtig bezeichnete Fläche nicht zur 

anrechenbaren BGF zählt. 

4. Als Gebäudelänge gilt gemäss Art. 49 BG die grössere Seite des kleinsten 

das Gebäude begrenzenden Rechteckes. Vorliegend ist eine Gebäudelänge 

von 20 m zulässig. Die Rekurrentin ist der Meinung, infolge der Schrägstellung 

der Gebäude sei die maximal zulässige Gebäudelänge von 20 m 

überschritten. Diese Argumentation ist nicht nachvollziehbar. Das Baugesetz 

macht die Bestimmung der Gebäudelänge nicht von der Stellung der Bauten 

im Gelände abhängig. Bei baugesetzkonformer Messung ist die 

Gebäudelänge offensichtlich eingehalten. 

5. a) Die Rekurrentin bringt vor, die zulässige Gebäudehöhe würde überschritten. 

Die Baubehörde sei zu Unrecht nicht vom gewachsenen Terrain 

ausgegangen, wie es vor dem Bau des Hotels … im Jahre 1927 bestanden 

habe. Damals seien massive Aufschüttungen gemacht worden, was sich aus 

den damaligen Baubewilligungsakten ergebe. 

b) Das Verwaltungsgericht hat sich bereits in seiner früheren Rechtsprechung 

eingehend mit dem Begriff des gewachsenen Terrains auseinandergesetzt. 

Nach der in VGE 473/83 vom 27. September 1983 vertretenen Auffassung 

des Verwaltungsgerichtes braucht bei der Ermittlung des "gewachsenen 

Bodens" nicht auf die Terrainform abgestellt zu werden, wie sie vor 

urdenklicher Zeit bestanden hat. Dagegen spreche der grosse 

Verwaltungsaufwand zur Ermittlung des massgebenden Bodenverlaufes. 

Abgesehen davon könne dieser in vielen Fällen gar nicht mehr festgestellt 

werden. Auch sei in Betracht zu ziehen, dass die Gemeindebehörde bei der 

Ausarbeitung der Höhenbestimmungen für die verschiedenen Zonen zur Zeit 

der Schaffung von Baugesetz und Zonenplan von den damals bestehenden 

Terrainlinien ausgegangen sei. Nur so könne der Einfluss der Bauten auf das 

Orts- und Landschaftsbild sowie die Nachbarschaft abgeschätzt werden. 

Ergäbe sich bei einem konkreten Baubewilligungsgesuch, dass das 

"ursprüngliche, natürliche" Terrain viel tiefer liege, so würde die Baute im 

Verhältnis zu den bestehenden Nachbargebäuden zu tief. Sämtlichen 

Höhenbestimmungen würde damit der Sinn entzogen. Insofern neige das 

Gericht dazu, bei "gewachsenem Boden" grundsätzlich auf die 

Bodengestaltung im Zeitpunkt des Inkrafttretens der relevanten 

Zonenbestimmungen abzustellen. Wenn die Gemeinde im vorliegenden Fall 

wie auch die Lehre (Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 

Bern 1991, Art. 112 N. 4 lit. c, S. 331) auf die Terraingestaltung im Zeitpunkt 

des Baubeginnes abstelle, so stehe dem nichts entgegen. Das kommunale 

Baugesetz schreibe für Terrainveränderungen die Bewilligungspflicht vor. 

Entsprechende Bewilligungen könnten mit der Bedingung verbunden werden, 

dass die Bauhöhen künftiger Gebäude vom ursprünglichen Terrain aus zu 

messen seien. Damit sei gewährleistet, dass die Höhe der Bauten von jenem 

Terrain aus gemessen werde, das der Souverän seiner Abstimmung 

zugrunde gelegt habe. Auf staatsrechtliche Beschwerde gegen VGE 473/83 

hin erklärte das Bundesgericht mit Urteil vom 19. Juni 1984, es liesse sich 

zwar auch eine andere Auffassung vertreten. Die Auslegung des 

Verwaltungsgerichtes sei jedoch nicht nur ebenfalls vertretbar, sondern 

vernünftig und beseitige der Rechtssicherheit abträgliche Unklarheiten. Die 

verwaltungsgerichtliche Umschreibung des "gewachsenen Bodens" 

entspreche schliesslich dem eigentlichen Zweck der Vorschrift, die Umgehung 

von Bauhöhenbeschränkungen durch Terrainveränderungen zu verhindern. 

Bei länger zurückliegenden Terrainumgestaltungen könne von einer 

Umgehung nicht die Rede sein. Diese Ansicht wird auch von der Lehre geteilt. 

Nach Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Diss. ZH 1991, S. 140, soll nur 

dann auf einen früheren Zeitpunkt abgestellt werden, wenn der Boden innert 

10 Jahren vor dem Baugesuch in bewilligungspflichtigem Masse 

aufgeschüttet worden ist, ohne dass der neue Terrainverlauf in einem 

förmlichen Entscheid als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist. 

Länger zurückliegende Terrainveränderungen sind daher grundsätzlich als 

gewachsener Boden zu betrachten, es sei denn, es könne nach so langer Zeit 

noch eine Umgehungsabsicht nachgewiesen werden (vgl. PVG 1992 Nr. 10, 

bestätigt in VGU R 03 5). 

c) Entgegen der Ansicht der Rekurrentin gibt es gerade im vorliegenden Fall 

überhaupt keinen Grund, von der langjährigen Praxis des 

Verwaltungsgerichtes abzuweichen. Die im Zusammenhang mit dem Bau des 

Hotels … offenbar vorgenommenen Terrainveränderungen liegen nunmehr 

fast 80 Jahre zurück. Seither wurden unbestritten keine 

Geländeveränderungen mehr vorgenommen. Das hat sich auch am 

Augenschein bestätigt, konnte doch dort festgestellt werden, dass sich auf 

dem Baugrundstück vielerorts eine Jahrzehnte alte Bestockung mit 

Waldbäumen befindet. Die später als das Hotel … in der unmittelbaren 

Umgebung erstellten Gebäude haben sich ebenso an dem seit Generationen 

bestehenden Geländeverlauf orientiert wie es die neu vorgesehenen Bauten 

tun. Es wäre daher geradezu abwegig, auf das Terrain, wie es im Jahre 1927 

vor der Erstellung des Hotels bestand, abzustellen, zumal bei derart lange 

zurückliegenden Terrainveränderungen von einer Umgehungsabsicht 

ohnehin keine Rede mehr sein kann. Es erübrigt sich daher auch, weiter 

Erhebungen zum Verlauf des Geländes vor dem Jahr 1927 anzustellen. Die 

Vorinstanz hat völlig zu Recht auf solche Untersuchungen verzichtet. Dass 

die zulässige Gebäudehöhe überschritten werde, wenn auf den aktuellen 

Geländeverlauf abgestellt wird, behauptet die Rekurrentin zu Recht nicht. 

6. Das Bauprojekt sieht vor, entlang der Grenze zur Parzelle der Rekurrentin 

eine Stützmauer zu errichten, der sich eine Böschung anschliesst. Die 

Rekurrentin bemängelt, dass diese Stützmauer quer zum Hang erstellt 

werden soll, was in … einzigartig sei. Abgesehen davon, dass selbst die die 

Tiefgarageneinfahrt der Rekurrentin umsäumende Stützmauer quer zum 

Hang liegt, gibt es in … verschiedene Beispiele etwa bei anderen 

Garageneinfahrten. Das Baugesetz verbietet dies auch nicht. Nicht 

nachvollziehbar ist, wie dadurch das Landschaftsbild beeinträchtigt werden 

könnte. Die Höhe der Stützmauer überschreitet 1.5 m nicht, wenn auf den 

heute bestehenden Geländeverlauf abgestellt wird. Sie darf deshalb gemäss 

Art. 21 Abs. 3 BG auf die Grenze gesetzt werden. Die anschliessende 

Böschung hält den erforderlichen Grenzabstand von 0.5 m ein. Bei der von 

der Gemeinde angewendeten Messweise (im rechten Winkel zur Stützmauer) 

wird auch die zulässige Neigung von 100 % nicht überschritten. Weshalb 

diese Messweise geradezu unhaltbar sein sollte, tut die Rekurrentin nicht dar 

und ist auch nicht ersichtlich. Der Rekurs erweist sich auch in dieser Hinsicht 

als unbegründet. 

7. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin, 

welche die anwaltlich vertretene Bauherrschaft überdies angemessen 

aussergerichtlich zu entschädigen hat. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 306.--

zusammen Fr. 6'306.--

gehen zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft … und sind innert 30 

Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 

Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft … entschädigt … und … 

aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 3'000.-- (inkl. MWST).