# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b126976d-d29d-55c2-8530-f7e0fa8a3620
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-09-18
**Language:** de
**Title:** Bauen ausserhalb der Bauzone. Campingplatz. Spielplatz mit Seilbahn und Reifenschaukel in Landwirtschaftszone. Nachträgliches Baubewilligungsverfahren. Verwirkungsfrist von 30 Jahren.
**Docket/Reference:** BRGE III Nrn. 0122-0123/2019
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iii_nrn._0122_und_0123-2019_vom_18._september_2019.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
3. Abteilung 

G.-Nrn. 
BRGE III Nr. 

R3.2018.00133 und R3.2019.00067 
0122/2019 und 0123/2019 

Entscheid vom 18. September 2019 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Felix  Müller,  Baurichter  Kaspar  Plüss,  Baurichter  Ro-
land Fraefel, Gerichtsschreiberin Christine Suter-Pfannes     

in Sachen 

Rekurrent 

R3.2018.00133 
N. W., [...] 

vertreten durch […] 

R3.2019.00067 
C. GmbH, […]  

vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegner 

Planungs- und Bauausschuss X  

vertreten durch […] 

betreffend 

R3.2018.00133 
Planungs- und Bauausschussbeschluss vom 7. August 2018; Aufforderung 
zur  Eingabe  Revisionsunterlagen  Camping  […]  und  Androhung  Ersatz-
massnahme […]  

R3.2019.00067 
Planungs-  und  Bauausschussbeschluss  vom  26. April  2019;  Aufforderung 
zur Einreichung eines Baugesuchs und Androhung Ersatzmassnahme […] 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Beschluss  vom  7. August  2018  forderte  der  Planungs-  und  Bauaus-

schuss X N. W. auf, für die bereits erfolgten baulichen Veränderungen und 

Nutzungen auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1 und 2 ‒ sowohl innerhalb als 

auch ausserhalb des Gestaltungsplans "Camping […]" – ein Baugesuch zur 

Prüfung  und  Bewilligung  einzureichen  und  ordnete  für  den  Fall,  dass  die 

geforderten  Unterlagen  nicht  fristgerecht  eingereicht  würden,  die  Ersatz-

vornahme an.  

B. 

Hiergegen  wandte  sich  N.  W.  (nachfolgend  Rekurrent)  mit  Eingabe  vom 

27. August  2018  fristgerecht  an  das  Baurekursgericht  und  beantragte,  der 

angefochtene  Beschluss  sei  aufzuheben,  soweit  dieser  nicht  ohnehin  als 

nichtig  beurteilt  werde,  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolge  zu  Lasten 

des Rekursgegners. 

C. 

Mit Präsidialverfügung vom 28. August 2018 wurde vom Rekurseingang un-

ter  der  Geschäftsnummer  R3.2018.00133  Vormerk  genommen  und  das 

Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

In der Folge wurde das Verfahren mit Präsidialverfügung vom 13. Septem-

ber 2018  antragsgemäss  sistiert,  da  die  Parteien  Verhandlungen  aufge-

nommen hatten.  

In  ihrer  Rekursantwort  vom  10. Mai  2019  beantragte  die  Vorinstanz  die 

Fortsetzung  des  Rekursverfahrens  und  schloss  darin  auf  Abweisung  des 

Rekurses, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Rekurren-

ten.  

Sowohl der Rekurrent in seiner Replik vom 3. Juni 2019 als auch die Vor-

instanz in ihrer Duplik vom 25. Juni 2019 hielten an ihren Anträgen fest.  

R3.2018.00133 

Seite 2 

 
 
D. 

Mit  Beschluss  vom  26. April  2019  richtete  der  Planungs-  und  Bauaus-

schuss X die nämliche Aufforderung zur Einreichung eines Baugesuchs an 

die C. GmbH.  

E. 

Hiergegen wandte sich die C. GmbH (nachfolgend Rekurrentin) mit Rekurs 

vom 27. Mai 2019 fristgerecht an das Baurekursgericht und beantragte, der 

angefochtene  Beschluss  sei  aufzuheben,  unter  Kosten-  und  Entschädi-

gungsfolge zu Lasten des Rekursgegners.  

Mit Präsidialverfügung vom 28. Mai 2019 wurde vom Rekurseingang unter 

der  Geschäftsnummer  R3.2019.00067  Vormerk  genommen  und  das  Ver-

nehmlassungsverfahren eröffnet. 

Die Vorinstanz beantragte in ihrer Stellungnahme vom 25. Juni 2019, es sei 

der  Rekurs  abzuweisen,  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolge  zulasten 

der Rekurrentin.  

Sowohl die Rekurrentin in ihrer Replik vom 15. Juli 2019 als auch die Vor-

instanz in ihrer Duplik vom 6. August 2019 hielten an ihren Anträgen fest.  

F. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor-

derlich, in den nachstehenden Erwägungen Bezug genommen. 

R3.2018.00133 

Seite 3 

 
 
 
 
Es kommt in Betracht: 

1. 

Die  Rekurse  betreffen  den  gleichen  Sachverhalt  und  werfen  im  Wesentli-

chen  die  nämlichen  Rechtsfragen  auf.  Die  Verfahren  sind  daher  aus  pro-

zessökonomischen Gründen zu vereinigen.  

Wenn nachfolgend nichts anders erwähnt ist, befinden sich die zitierten Ak-

ten im Dossier G.-Nr. R3.2018.00133. 

2. 

Der Rekurrent und die Rekurrentin sind als Adressaten der angefochtenen 

Beschlüsse ohne weiteres zu deren Anfechtung legitimiert (§ 338a des Pla-

nungs-  und  Baugesetzes  [PBG]).  Da  auch  die  übrigen  Prozessvorausset-

zungen erfüllt sind, ist auf die Rekurse einzutreten. 

3. 

Aufgrund  der  von  den  Parteien  eingereichten  Akten  ergibt  sich  folgender 

Sachverhalt:  Mit  Beschluss  der  Gemeindeversammlung  X  vom  31. März 

1998  wurde  eine  Teilfläche  der  in  der  Landwirtschaftszone  gelegenen 

Grundstücke Kat.-Nrn. 1 und 2 der Erholungszone E3 zugeteilt und für die-

sen  Bereich  der  private  Gestaltungsplan  "Camping  […]"  festgesetzt.  Die 

Baudirektion Kanton Zürich genehmigte die festgesetzte Änderung des Zo-

nenplans  und  den  privaten  Gestaltungsplan  mit  Verfügung  vom  […].  Die 

planerischen  Massnahmen  bezweckten  die  Schaffung  der  Voraussetzun-

gen für die Einrichtung eines Campingplatzes auf dem Bauernhof W. (Art. 1 

der Gestaltungsplanvorschriften GPV), welcher vom Rekurrenten und des-

sen  Ehefrau  bewirtschaftet  wurde.  Für  das  Gestaltungsplangebiet  wurden 

Nutzweise,  zulässige  Bauten  und  Anlagen  sowie  Gestaltungsanforderun-

gen  festgelegt  (Art. 3 ff.  GPV).  Weiter  wurden  Vorschriften  zur  Erschlies-

sung und Parkierung statuiert (Art. 6 und 7 GPV).  

In der Folge nahmen die Eheleute im Jahre 1998 den Campingbetrieb auf. 

Im Gestaltungsplan- und Erholungszonenperimeter befindet sich heute das 

eigentliche  Campingareal  mit  den  Infrastrukturbauten,  den  Abstellplätzen 

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sowie  den  Bereichen  für  die  Wohnwagen  und  Zelte.  Weiter  wurde  aus-

serhalb des Perimeters in der Landwirtschaftszone zwischen Campingareal 

und  Waldrand  eine  Spielwiese  eingerichtet,  welche  für  Ponyreiten  und 

Kleintiere genutzt wird und mit einer 150 m langen Seilbahn, einer Reifen-

schaukel  und  einem  Spielplatz  mit  diversen  Geräten  ausgestattet  ist 

(act. 4.6).  Ferner  sind  heute  verschiedene  Stellplätze  ausserhalb  des  Ge-

staltungsplanperimeters  situiert  und  wurden  entlang  der  Zufahrtsstrasse 

weitere Besucherabstellplätze angeordnet (act. 4.11). Sodann haben offen-

bar einzelne Campierende auf dem Areal ihren Wohnsitz angemeldet.  

Im  Jahre  2004  fanden  erste  Besprechungen  zwischen  dem  Gemeinderat 

und  den  Betreibern  des  Campingplatzes  hinsichtlich  der  Anpassung  des 

Gestaltungsplanes  sowie  der  Erweiterung  der  Erholungszone  bis  zum 

Waldrand statt (act. 4.7.1–5). In der Folge wurden der Rekurrent und seine 

Ehefrau gemäss einem Besprechungsprotokoll vom 26. April 2017 wieder-

holt  eingeladen,  den  Gestaltungsplan  für  den  Campingplatz  zu  ändern 

(act. 4.11,  S. 1).  Auf  eine  entsprechende  Änderung  wurde  laut  Rekurrent 

aufgrund  der  vom  Gemeinderat  im  Jahre  2004  angekündigten,  bis  heute 

jedoch nicht erfolgten Ausdolung und Offenlegung des auf dem Grundstück 

verlaufenden Bachs verzichtet.  

Mit Schreiben vom 7. September 2016 ersuchte der Gemeinderat das kan-

tonale Amt für Raumentwicklung um eine Stellungnahme zu einer allfälligen 

Anpassung  der  Erholungszone  und  des  privaten  Gestaltungsplans  "Cam-

ping […]", mit dem Ziel die in den vergangenen Jahren entstandenen bau-

rechtswidrigen  Zustände  in  der  Landwirtschaftszone  zu  beseitigen.  In  sei-

ner Stellungnahme vom 27. September 2016 erachtete das kantonale Amt 

geringfügige,  flächengleiche  Abtausche  (z.B.  Erweiterung  im  Westen  und 

Norden  zu  Lasten  von  Flächen  im  Süden)  als  vertretbar.  Insgesamt  dürfe 
sich  die  heutige  Fläche  des  Gestaltungsplanperimeters  bzw.  der  Erho-

lungszone  jedoch  nicht  vergrössern.  Sämtliche  baurechtswidrig  erstellten 

Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone seien zurückzubauen. Da-

zu gehöre auch die Seilbahn (act. 13.6).  

Am  26. April  2017  fand  zwischen  den  Vertretern  der  Gemeinde  und  den 

Betreibern des Campingplatzes eine Besprechung statt, anlässlich welcher 

die  bauliche  Situation  festgestellt  und  die  Möglichkeiten  hinsichtlich  eines 

baurechtskonformen  Zustandes  diskutiert  werden  sollten.  Nach  einem 

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Briefwechsel  (act. 4.12  und  4.13)  forderte  die  Gemeinde  den  Rekurrenten 

mit Verfügung vom 10. Januar 2018 schliesslich auf, für die erfolgten bauli-

chen  Veränderungen  und  Nutzungen  innert  60 Tagen  ein  Baugesuch  ein-

zureichen.  Nach  weiteren  Schreiben  (act. 4.15,  4.16.1,  4.16.2  und  4.17.1) 

und einer Besprechung am 13. April 2018 erliess die Vorinstanz am 7. Au-

gust 2018 den angefochtenen Beschluss und forderte den Rekurrenten er-

neut zur Einreichung eines Baugesuchs auf.  

Mit  Eingabe  vom  27. August  2018  übermittelten  die  Eheleute  der  Vor-

instanz  einen  Situationsplan  sowie  ein  Betriebskonzept  (act. 4.17.1–3). 

Nach einer Zusammenkunft am 19. September 2018 mit den Vertretern der 

Gemeinde reichten die Eheleute am 7. November 2018 ein Baugesuch ein 

(act. 17.1.1), worauf sie am 23. Januar 2019 vom Bauamt die Aufforderung 

erhielten,  das Formular  für  das ordentliche  Baugesuchsverfahren,  das Zu-

satzformular "Bauen ausserhalb Bauzonen" und Betriebsdatenerhebungen 

2017 und 2018 einzureichen (act. 17.4). Nachdem der Rekurrent und des-

sen Ehefrau die Übermittlung weiterer Unterlagen mit Eingabe vom 3. April 

2019  als  "nicht  zielführend"  erachtet  hatten  (act. 17.5),  erliess  die  Baube-

hörde  am  26. April  2019  einen  Beschluss  mit  der  Aufforderung  zur  Einrei-

chung ergänzender Unterlagen und Dokumente. Hierauf wurde das Bauge-

such mit Eingabe vom 10. Mai 2019 zurückgezogen (act. 17.8).  

Mit  Datum vom  26. April  2019  richtete  die Vorinstanz  die  nämliche  Auffor-

derung  zur  Einreichung  eines  Baugesuchs  an  die  von  den  Eheleuten  im 

Jahre 2004 gegründete C. GmbH, gegen welche ebenfalls Rekurs erhoben 

wurde.  

4.1. 
Die Rekurrierenden bestreiten in der Hauptsache die Bewilligungspflicht der 

vorgenommenen  baulichen  Massnahmen  und  Nutzungsänderungen.  In 

formellrechtlicher Hinsicht hält der Rekurrent zunächst dafür, dass der an-

gefochtene Beschluss vom 7. August 2018 das falsche Rechtsmittel enthal-

te,  sollte  der  Gemeinderat  gestützt  auf  Art. 19  der  Gemeindeordnung  der 

Gemeinde X (GO) Kompetenzen im Bereich "Bauen und Planen" dem Pla-

nungs- und Bauausschuss übertragen haben. Denn Art. 19 Abs. 2 GO reg-

le, dass bei der Delegation von Aufgaben an einzelne Mitglieder oder Aus-

schüsse  von  Mitgliedern  die  Überprüfung  durch  die  Gesamtbehörde  ver-

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langt  werden  könne,  sofern  nicht  ein  anderes  Verfahren  vorgeschrieben 

sei.  

4.2. 

Der Einwand ist unbegründet. § 44 des am 1. Januar 2018 in Kraft getrete-

nen  neuen  Gemeindegesetzes  (GG)  sieht  vor,  dass  eine  Behörde  einzel-

nen Mitgliedern oder Ausschüssen aus ihrer Mitte Aufgaben zur selbststän-

digen  Erledigung  übertragen  kann.  Aufgaben  können  auch  an  Gemeinde-

angestellte  zur  selbstständigen  Erledigung  übertragen  werden  (§ 45  GG). 

Gemäss  Art. 19  Abs. 1  GO  können  die  Behörden  jederzeit  beschliessen, 

welche  Geschäfte  oder  Geschäftsbereiche  durch  einzelne  Mitglieder  oder 

durch  Ausschüsse  von  Mitgliedern  in  eigener  Verantwortung  erledigt  wer-

den können.  

Mit der vom Gemeinderat X am 6. Mai 2015 genehmigten und gleichentags 

in  Kraft  gesetzten  Geschäftsordnung  Planungs-  und  Bauausschuss  (Ge-

schO PBA) hat der Gemeinderat den aus drei Mitgliedern des Gemeindera-

tes  bestehenden  Planungs-  und  Bauausschuss  (PBA)  in  einem  formellen 

Akt  begründet  und  diesem  diverse  Geschäfte/Aufgabenbereiche  übertra-

gen. Gemäss Art. 2 Abs. 1 GeschO PBA ist der Ausschuss unter anderem 

für  die Erteilung von baurechtlichen Bewilligungen im  ordentlichen Verfah-

ren  für  Bauten  und  Anlagen  ausserhalb  der  Bauzonen  zuständig.  Die  Vo-

rinstanz war somit sachlich zuständig, den Rekurrenten mittels angefochte-

nem Beschluss zur Einreichung eines Baugesuchs aufzufordern.  

5. 

Sodann  fällt  die  Behandlung  des  Rekurses  entgegen  der  Auffassung  des 

Rekurrenten erstinstanzlich in den Zuständigkeitsbereich des Baurekursge-
richts.  In  Bausachen  ist  ein  gemeindeinternes  Einspracheverfahren  unzu-

lässig, da es mit der im Bereich des Bau- und Planungsrechts angestrebten 

Verfahrensbeschleunigung  unvereinbar  wäre  (BRKE I  Nr. 0227/1999  in 

BEZ 1999 Nr. 39 zum Verhältnis der Bestimmung von § 57 Abs. 3 aGG zu 

§ 315  Abs. 3  PBG).  Aus  den  nämlichen  Gründen  kommt  das  neue  Institut 

der  Neubeurteilung  gemäss  §§ 170 f.  GG  nicht  zur  Anwendung  (BRGE II 

Nr. 0153/2018 vom 11. Dezember 2018. E. 1.3.1 ff., www.baurekursgericht-

zh.ch).  Die  Rechtsschutzbestimmungen  des  Planungs-  und  Baugesetzes 

gehen  damit  der  allgemeinen  Regelung  in  den  §§ 170 f.  GG  auch  unter 

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Geltung des neuen Gemeindegesetzes als lex specialis vor. Entscheide der 

Baubehörde  sind  erstinstanzlich  daher  direkt  bei  der  Rekursinstanz  bzw. 

beim örtlich zuständigen Baurekursgericht anfechtbar (§ 329 Abs. 1 PBG).  

6.1. 

Sollte  der  Gemeinderat  die  Verfügungskompetenz  rechtsgenügend  dem 

Planungs-  und  Bauausschuss  delegiert  haben,  vertritt  der  Rekurrent  die 

Auffassung,  dass  der  Gemeinderat  am  10. Januar  2018  kompetenzwidrig 

verfügt habe. Die Verfügung sei als nichtig zu qualifizieren.  

Mit  der  Rekursvernehmlassung  anerkennt  die Vorinstanz,  dass die Anord-

nung des Gemeinderates vom 10. Januar 2018 in sachlicher Unzuständig-

keit  erlassen  wurde.  Der  Gemeinderat  hob  den  genannten  Entscheid  mit 

Beschluss  vom 24. April 2019 daher widerrufsweise auf (act. 13.15.1). Die 

Frage der Nichtigkeit stellt sich somit nicht mehr und hat sich der Einwand 

damit erledigt.  

6.2. 

In  der  Replik  hält  der  Rekurrent  dafür,  dass  mit  der  Aufhebung  der  Verfü-

gung  des  Gemeinderates  vom  10. Januar  2018  auch  die  angefochtene 

"Vollstreckungsverfügung" des Planungs- und Bauausschusses vom 7. Au-

gust  2018  dahinfalle  und  das  vorliegende  Rekursverfahren  daher  als  ge-

genstandslos geworden abzuschreiben sei.  

Diese  Auffassung  ist  unzutreffend.  Im  Entscheidungs-  oder  Erkenntnisver-

fahren wird über Bestand oder Nichtbestand von Rechten und Pflichten, im 

Vollstreckungsverfahren  über  die  Art  und  Weise  der  Durchsetzung  ent-

schieden.  Die  Sachverfügung  ist  das  Ergebnis  des  Entscheidungsverfah-
rens, jenes des Vollstreckungsverfahrens die Vollstreckungsverfügung (To-

bias  Jaag,  in:  Kommentar  VRG,  3. Aufl.,  Zürich/Basel/Genf 2014,  Vorbe-

merkungen zu §§ 29-31 Rz. 15).  

Zwar nimmt der Beschluss vom 7. August 2018 auf die widerrufene Anord-

nung  vom  10. Januar  2018  Bezug.  Wie  jedoch  aus  den  Erwägungen  und 

insbesondere dem Dispositiv hervorgeht, handelt es sich beim angefochte-

nen Entscheid nicht um einen Befehl, mit welchem eine frühere rechtskräf-

tige  Verfügung  vollzogen  wird.  Vielmehr  wurde  dem  Rekurrenten  mit  dem 

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Seite 8 

 
 
Beschluss vom 7. August 2018 im Sinne einer letzten Aufforderung erneut 

eine Frist angesetzt, um für die baulichen Änderungen und Nutzungen ein 

Baugesuch  einzureichen.  Es  steht  mithin  ein  neuer  Sachentscheid  in  Fra-

ge.  Der  Widerruf  der  von  der  sachlich  unzuständigen  Behörde  erlassenen 

Anordnung  vom  10. Januar  2018  zeitigt  auf  den  vorliegenden  Beschluss 

daher keine Wirkungen. 

7.1. 

In  formellrechtlicher  Hinsicht  beklagt  der  Rekurrent  sodann,  der  angefoch-

tene Beschluss vom 7. August 2018 sei zu Unrecht ausschliesslich ihm und 

nicht  auch  seiner  Ehefrau  als  Mitbetreiberin  des  Campingplatzes  eröffnet 

worden.  Dies  könne  nicht  genügen  und  habe  die  Ungültigkeit  der  Anord-

nung zur Folge.  

Die  Rekurrentin  wendet  demgegenüber  ein,  sie  sei  von  der  Vorinstanz  zu 

Unrecht  ins  Recht  gefasst  worden.  Der  Bauernhof  mit  den  Grundstücken 

Kat.-Nrn. 1,  2  und  3  ,  auf  welchen  der  Campingplatz  teilweise  betrieben 

werde, stehe im Eigentum des Rekurrenten. Die Rekurrentin sei formaljuris-

tisch  nicht  berechtigt,  auf  diesen  Grundstücken  irgendwelche  baulichen 

Veränderungen  vorzunehmen.  Der  angefochtene  Beschluss  vom  26. April 

2019 sei wegen fehlender Passivlegitimation aufzuheben. 

7.2. 

Massnahmen  zur  Behebung  eines  polizeiwidrigen  Zustandes  sind  grund-

sätzlich gegen den Störer zu richten. Nach herrschender Lehre und Recht-

sprechung  ist  zunächst  derjenige  Störer,  der  eine  polizeiwidrige  Gefahr  

oder Störung selbst oder durch das unter seiner Verantwortung erfolgende 

Verhalten  Dritter  verursacht  hat  (Verhaltensstörer).  Störer  ist  aber  auch, 
wer über die Sache, die den ordnungswidrigen Zustand bewirkt, rechtliche 

oder tatsächliche Gewalt hat (Zustandsstörer, vgl. BGE 122 II 70 E. 6a mit 

zahlreichen Verweisungen). Sind mehrere Störer gleichzeitig für einen poli-

zeiwidrigen Zustand verantwortlich (mehrere Personen haben den Zustand 

durch ihr Verhalten verursacht oder es liegen mehrere Zustandsstörer auf-

grund einer geteilten Sachherrschaft vor oder neben dem Verhaltensstörer 

haftet  eine  andere  Person  als  Zustandsstörer),  kann  die  Pflicht  zur  Stö-

rungsbeseitigung alternativ oder kumulativ grundsätzlich jedem Verhaltens- 

und/oder Zustandsstörer auferlegt werden, wobei sich die Wahl am Grund-

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Seite 9 

 
 
satz der Verhältnismässigkeit und Gebot effektiver und schneller Gefahren-

beseitigung auszurichten hat. 

Als  Eigentümer  der  rekursbetroffenen  Grundstücke  gilt  der  Rekurrent  als 

Zustandsstörer.  Wenn  die  Vorinstanz  zunächst  nur  ihn  ins  Recht  gefasst 

hat, so ist dies nicht zu beanstanden. Ebenso durfte die Baubehörde auch 

gegen  die  Rekurrentin  vorgehen.  Die  Gesellschaft  wurde  im  Jahre  2004 

vom  Rekurrenten  und  dessen  Ehefrau  gegründet  und  bezweckt  gemäss 

Handelsregisterauszug  (www.zefix.ch,  besucht  am  8. August  2019)  die 

Führung eines Campingbetriebes mit Nebenanlagen. Aus einer bei den Ak-

ten liegenden Rechnung aus dem Jahre 2017 ist belegt, dass die Rekurren-

tin das Campingunternehmen  auch  tatsächlich betreibt  (act. 13.2).  Als  Be-

treiberin des Campingplatzes W. gilt die Rekurrentin als Verhaltensstörerin 

und  durfte  nach  dem  Gesagten  somit  ebenfalls  ins  Recht  gefasst  werden. 

Die diesbezüglichen Einwände erweisen sich als unbegründet. 

8.1. 

In materieller Hinsicht wehren sich die Rekurrierenden gegen die Durchfüh-

rung  eines  nachträglichen  Baubewilligungsverfahrens.  Sie  monieren,  es 

werde völlig undifferenziert verlangt, dass für die "erfolgten baulichen Ver-

änderungen und Nutzungen sowohl innerhalb als auch ausserhalb des Ge-

staltungsplanperimeters"  ein  Baugesuch  einzureichen  sei.  Welche  bauli-

chen Veränderungen und Nutzungen die Vorinstanz hier anspreche, lasse 

sich dem Entscheid nicht entnehmen.  

Die  Eheleute  hätten  ordnungsgemäss  Baugesuche  für  die  in  den  beste-

henden  Gebäuden  integrierte  Camping-Infrastruktur  eingereicht.  Baurecht-

lich  bewilligt  seien  insbesondere  Sanitäranlagen,  Anmeldung,  Kiosk,  Auf-
enthaltsraum, Dusche, WC und Küche im Wohnraum. Falsch sei die Fest-

stellung,  der  Camping  W.  sei  bislang  ohne  Baubewilligung  betrieben  wor-

den.  Der  Rekurrent  habe schon  anlässlich  der  Besprechung  vom  26. April 

2017  zugesichert,  dass  die  Wohnwagen  und  Zelte,  welche  das  Gestal-

tungsplangebiet  überstellten,  entsprechend  zurückgenommen  würden.  Mit 

Schreiben vom 14. Februar 2018 habe er den Vollzug bestätigt und darauf 

hingewiesen,  es  gebe  nur  noch  einen  Wohnwagen,  welcher  an  der  West-

grenze ca. 80 cm über die Grenze rage. Er habe gebeten, für diese Familie 

eine Ausnahme zu machen, solange diese im [Camping] W. sei.  

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Seite 10 

 
 
Mit  Bezug  auf  die  Abstellplätze  habe  der  Rekurrent  in  seinem  Schreiben 

vom 14. Februar 2018 darauf hingewiesen, er werde nach Möglichkeit dafür 

besorgt  sein,  dass  Gäste  des  Campingplatzes  ihre  Fahrzeuge  auf  dem 

arealinternen  Parkplatz  abstellten  und  den  Landstreifen  im  nördlichen  Be-

reich nicht benutzten. Für Spaziergänger und Hundebesitzer könne der Re-

kurrent keine Verantwortung übernehmen.  

Bezüglich  des  Spielplatzes  sei  aufgezeigt  worden,  dass  dieser  schon 

1997/1998  Bestandteil  des  Betriebskonzepts  "Camping  W."  gewesen  sei. 

Wieso ein Baubewilligungsverfahren für einen Spielplatz durchgeführt wer-

den solle, der seit 1998 bestehe, sei nicht nachvollziehbar.  

Unklar  sei  weiter,  was  mit  den  angesprochenen  Zufahrtsstrassen/-Wege 

gemeint  sei.  Gestützt  auf  die  Besprechung  vom  26. April  2017  und  das 

hernach erstellte Protokoll gehe der Rekurrent davon aus, dass es um die 

"südwestliche Arealzufahrt" und die "südliche Arealzufahrt" gehe. Bezüglich 

südwestlicher  Arealzufahrt  werde  vom  Gemeinderat  im  Protokoll  einge-

räumt,  die  Zufahrt  zur  Kiesgrube  habe  bei  Einrichtung  des  Campings  be-

reits  bestanden.  Bezüglich  "Zufahrt  Süd"  weise  der  Rekurrent  in  seinem 

Schreiben vom 14. Februar 2018 darauf hin, dieser diene der Bewirtschaf-

tung  der  angrenzenden  Flächen.  Wenn  dieser  Weg  für  die  Gemeinde  ein 

Problem darstelle, so könne er auch entfernt werden.  

Gästen einen dauernden Wohnsitz zu gestatten, sei ferner nie Teil des Be-

triebskonzeptes  gewesen.  Richtig  sei,  dass  sich  einzelne  Campierende  in 

der  Vergangenheit  ohne  Zutun  der  Rekurrierenden  bei  der  Gemeinde  an-

gemeldet  hätten.  Diese  habe  die  Wohnsitznahmen  registriert.  Wenn  die 

Gemeinde  auf  diese  Entscheidungen  zurückkommen  wolle,  so  sei  nichts 

dagegen einzuwenden.  

Zum  Hinweis,  wonach  der  Campingplatz  als  Nebenbetrieb  zum  Landwirt-

schaftsbetrieb  geführt  werden  müsse,  hält  der  Rekurrent  fest,  dass  über 

diesen Punkt Notariat und Landwirtschaftsamt wachen würden. Die Eheleu-

te  hätten  der  Gemeinde  die  Eigentums-  und  Betriebsverhältnisse  schon 

mehrfach  dargelegt.  Den  Gemeindebehörden  seien  die  entsprechenden 

Verhältnisse im Übrigen seit Jahren bekannt. Die Aufforderung, die Rekur-

rentin habe im Rahmen eines Baugesuchs darzulegen, wer den Camping-

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Seite 11 

 
 
betrieb in  welcher Form betreibe und in welchem Verhältnis derselbe zum 

landwirtschaftlichen Gewerbe stehe, sei schikanös.  

Demgegenüber hält die Vorinstanz zusammengefasst daran fest, dass die 

Rechtmässigkeit der baulichen Veränderungen und Nutzungen auf den be-

troffenen Grundstücken im Baubewilligungsverfahren abzuklären sei.  

8.2. 

Indem die Rekurrierenden zunächst einwenden, den Beschlüssen sei nicht 

zu  entnehmen,  für  welche  baulichen  Veränderungen  und  Nutzungen  ein 

Baugesuch einzureichen sei, monieren sie sinngemäss eine Verletzung der 

in  § 10  Abs. 2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  (VRG)  verankerten 

Begründungspflicht.  

Behördliche Anordnungen sind zu begründen, sofern den Begehren der Be-

troffenen nicht voll entsprochen wird oder ein anderer Ausnahmetatbestand 

gemäss § 10a VRG vorliegt (§ 10 Abs. 2 VRG). Die Anforderungen an die 

Begründungsdichte  hängen  vom  Einzelfall  ab.  Angemessen  erscheint  die 

Begründung  dann,  wenn  der  Betroffene  die  Tragweite  des  Entscheids  er-

fassen  und  in  Kenntnis  der  Gründe  ein  Rechtsmittel  ergreifen  kann.  Ein 

Begründungsmangel  kann  indes  durch  ein  Nachschieben  der  Begründung 

im  Vernehmlassungsverfahren  geheilt  werden,  sofern  der  Rekurrent  sich 

dazu  aussprechen  kann  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3. Aufl.,  Zü-

rich/Basel/Genf 2014, § 10 Rz. 25 und 36 mit  

Zwar trifft es zu, dass die von der Vorinstanz als bewilligungspflichtig erach-

teten  baulichen  Massnahmen  und  Nutzungsänderungen  den  Beschlüssen 

nicht  im  Detail  zu  entnehmen  sind.  Allerdings  gingen  den  Entscheiden 

‒ wie  vorne  dargetan  –  diverse  Schreiben  und  Sitzungen  voraus,  sodass 
die Rekurrierenden über den Sachverhalt bzw. die als baurechtswidrig ein-

gestuften Bauten  und  Anlagen  bestens  im  Bild  waren  (vgl.  z.B.  act.  4.11). 

Dies  zeigt  sich  auch  daran,  dass  die  Rekurrierenden  auch  ohne  Nennung 

der einzelnen Streitpunkte in der Lage waren, ihren Rekurs hinreichend zu 

begründen.  Sollte  dennoch  von  einem  Begründungsmangel  ausgegangen 

werden,  so  wäre  dieser  jedenfalls  durch  die  Nachreichung  einer  hinrei-

chenden  Begründung  in  den  umfassenden  Rekursantworten  geheilt  wor-

den. Von einer Aufhebung der angefochtenen Beschlüsse aus formellrecht-

lichen Gründen ist deshalb abzusehen. 

R3.2018.00133 

Seite 12 

 
 
8.3. 

Werden  bewilligungspflichtige  Bauten,  Anlagen  oder  Nutzungsänderungen 

(vgl.  § 309  Abs. 1  PBG)  ohne  das  Vorliegen  einer  Baubewilligung  erstellt 

bzw.  vorgenommen,  hat  die  Baubehörde  ein  nachträgliches  Baubewilli-

gungsverfahren  durchzuführen.  Die  Baubehörde  kann  ein  solches  auch 

dann durchführen,  wenn noch  offen  ist,  ob sich die zu beurteilende Mass-

nahme  schliesslich  als  bewilligungspflichtig  erweist.  Dies  gilt  namentlich 

auch bei Nutzungsänderungen, weil in solchen Fällen oft erst eine genaue 

Untersuchung  ergibt,  ob  ein  bewilligungspflichtiger  Sachverhalt  vorliegt  

oder  nicht  (VB.2004.00074  in  RB 2004  Nr. 75  =  BEZ 2004  Nr. 47).  Ferner 

kann, da die Befreiung von der Bewilligungspflicht nicht von der Einhaltung 

der  materiellen  Bauvorschriften  entbindet  (§ 2  Abs. 2  der  Bauverfahrens-

verordnung  [BVV]),  auch  über  eine  an  sich  nicht  bewilligungspflichtige 

Massnahme  ein  Baubewilligungsverfahren  durchgeführt  werden,  wenn  de-

ren  Baurechtskonformität  zweifelhaft  ist.  Bestehen  hinreichende  Anhalts-

punkte  für  das  Vorliegen  eines  bewilligungspflichtigen  Sachverhaltes  oder 

eines  materiellen  Rechtsverstosses,  ist  die  Baubehörde  grundsätzlich  ver-

pflichtet, ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen. 

Verweigert  die  Bauherrschaft  ihre  Mitwirkung  bei  der  Feststellung  der  ei-

genmächtig  herbeigeführten  Verhältnisse,  entbindet  dies  die  Baubehörde 

nicht  von  der  Durchführung  des  nachträglichen  Bewilligungsverfahrens. 

Reicht die Bauherrschaft trotz Aufforderung keine Baueingabe ein, hat die 

Behörde  diese  auf  Kosten  des  Pflichtigen  ersatzvornahmeweise  erstellen 

zu  lassen  (BRKE III  Nr. 0038/2004  in  BEZ  2004  Nr. 42;  www.baurekurs-

gericht-zh.ch). 

8.4.1. 

Als einer der Hauptstreitpunkte erweist sich der in der Landwirtschaftszone 
und  ausserhalb  des  Gestaltungsplanperimeters  errichtete  Spielplatz  mit 

Seilbahn,  Reifenschaukel  und  weiteren  Spielgeräten.  Nachfolgend  ist  zu 

prüfen, ob die Vorinstanz ein Baugesuch für diese Bauten verlangen durfte 

und der angefochtene Beschluss sich insoweit als rechtsbeständig erweist.  

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Befugnis der Behör-

den,  den  Abbruch  eines  baugesetzwidrigen  Gebäudes  oder  Gebäudeteils 

anzuordnen,  grundsätzlich  auf  30 Jahre  beschränkt  (BGE 132 II 21,  E. 6.3 

S. 39;  107  Ia  121,  E. 1a  S. 123).  Diese  Praxis  beruht  auf  dem  Gesichts-

R3.2018.00133 

Seite 13 

 
 
punkt  der  Rechtssicherheit  wie  auch  auf  praktischen  Überlegungen 

(Schwierigkeit der Abklärung der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse 

vor  über  30 Jahren).  Die  Frist  von  30 Jahren  wurde  in  Anlehnung  an  die 

ausserordentliche  Ersitzung  von  Grundeigentum  gemäss  Art. 662  ZGB 

festgelegt  (BGE 136 II 359,  E. 8).  Der  besagte  Grundsatz  wurde  zunächst 

für das Forstrecht entwickelt (vgl. BGE 105 Ib 265) und in BGE 107 Ia 121 

auf  den  Abbruch  einer  Baute  innerhalb  der  Bauzone  übertragen  (Galerie 
von 21 m2 in einem Wohnzimmer). Aus Gründen der Rechtssicherheit und 
aus  den  erwähnten  praktischen  Überlegungen  muss  die  Befugnis  der  Be-

hörden  zum  Einschreiten  auch  bei  Bauten  und  Anlagen  ausserhalb  der 

Bauzone  nach  Ablauf  einer  bestimmten  Frist  dahinfallen  (BRGE III 

Nr. 0137/2015 in BEZ 2015 Nr. 54; www.baurekursgericht-zh.ch).  

Eine  kürzere  Verwirkungsfrist  rechtfertigt  sich  aus  Gründen  des  Vertrau-

ensschutzes (Art. 9 der Bundesverfassung [BV]). Dies ist namentlich dann 

der Fall, wenn die Baupolizeibehörden zwar vor Ablauf der 30-jährigen Frist 

einschreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber über Jahre hinaus dulde-

ten,  obschon  ihnen  die  Gesetzwidrigkeit  bekannt  war  oder  sie  diese  bei 

Anwendung  der  gebotenen  Sorgfalt  hätten  kennen  müssen.  Darauf  kann 

sich  aber  nur  berufen,  wer  selbst  im  guten  Glauben  gehandelt  hat 

(BGr 1C_171/2017  vom  3. Oktober  2017,  E. 4.1.;  BGE  136  II  359,  E. 7. f. 

und 8 f.; BGE 132 II 21, E. 6.3; BGE 107 Ia 121 E. 1a; VB.2016.00720 vom 

23. März 2017, E. 3.4.). 

8.4.2. 

Zwischen den Parteien besteht zunächst Uneinigkeit darüber, seit wann der 

rekursbetroffene  Spielplatz  mit  Seilbahn,  Pendelschaukel  und  weiteren 

Spielgeräten  besteht.  Gemäss  Darstellung  der  Rekurrierenden  wurde  der 

Spielplatz bereits 1998/99 errichtet. Demgegenüber hält die Vorinstanz da-
für,  dass gemäss Luftaufnahmen  aus den  Jahren 2002  und  2005 westlich 

des  Gestaltungsplanperimeters  noch  keine  Spielplatzinfrastrukturbauten 

existiert  hätten.  Luftbilder  aus  dem  Jahre  2009  hätten  erstmals  entspre-

chende Anlagen gezeigt (act. 20.3). Die Spielplatzfläche sei im Verlaufe der 

Jahre einer stets intensiveren Nutzung zugeführt worden.  

Die von der Vorinstanz ins Recht gelegten fotografischen Abbildungen des 

Geländes aus der Vogelperspektive von 2002 und 2005 (act. 20.3) sind un-

scharf und weisen eine geringe Auflösung auf, so dass sich daraus bezüg-

R3.2018.00133 

Seite 14 

 
 
lich des rekursbetroffenen Spielplatzes nichts ableiten lässt. Erst auf späte-

ren  Luftbildern  von  deutlich  besserer  Qualität  sind  entsprechende  Bauten 

erkennbar.  Jedoch  kann  Zeitungsartikeln  aus  den  Jahren 1997/1998  ent-

nommen  werden,  dass  der  Rekurrent  "ein  25 Meter  langes  Seilbähnli  ge-

baut" habe und im Wald ein "Riesenriitiseili" installieren wolle (act. 4.5). Es 

ist  somit  davon  auszugehen,  dass  einzelne  Spielgeräte  ausserhalb  des 

Gestaltungsplanperimeters bereits im Jahre 1998 errichtet wurden und wei-

tere  Bauten  (insbesondere  die  150 m  lange  Seilbahn)  im  Laufe  der  Jahre 

dazugekommen sind. Damit ist die 30-jährige Frist jedoch noch nicht abge-

laufen und greift die besagte Verwirkungsfolge nicht Platz.  

Ebenso  wenig  rechtfertigt  sich  eine  kürzere  Verwirkungsfrist  aus  Gründen 

des  Vertrauensschutzes.  Die  Behauptung,  wonach  im  Jahre 1998/99  die 

Einrichtung eines Spielplatzes in der Landwirtschaftszone von den zustän-

digen Behörden offensichtlich als problemlos und nicht bewilligungspflichtig 

eingestuft  worden  sei,  ist  nicht  belegt.  Zwar  haben  die  Eheleute  im  Doku-

ment  vom  24. Juni  1997  die  Idee  eines  privaten  Gestaltungsplans  für  den 

Campingplatz  auf  dem  Bauernhof  näher  umschrieben  und  in  einem  Plan 

eine Ziegen- und Ponyweide sowie einen Spielplatz westlich des Camping-

areals eingezeichnet (act. 4.2). Dennoch haben es der Rekurrent und des-

sen Ehefrau, welche im Rahmen des Planungsprozesses fachkundig durch 

einen Bauanwalt vertreten waren, unterlassen, den geplanten Spielplatz in 

den  von  ihnen  ausgearbeiteten  privaten  Gestaltungsplan  zu  integrieren. 

Der Rekurrent hat sich das Wissen dieser Fachperson anrechnen zu lassen 

(vgl.  BRKE I  Nr. 36/1988  in  BEZ 1989  Nr. 8).  Ihm  musste  somit  bewusst 

sein,  dass  die  campingspezifische  Nutzung  auf  die  Gestaltungsplanzone 

begrenzt ist und das Landwirtschaftsgebiet nicht für Spielgeräte und Bauten 

der vorliegend strittigen Art beansprucht werden darf. Damit kann auch da-

hin gestellt bleiben, weshalb der westliche Bereich entgegen den Empfeh-
lungen  des  von  der  Gemeinde  beauftragten  Planungsbüros  nicht  in  den 

Gestaltungsplan aufgenommen wurde. Dieses hatte in seiner Stellungnah-

me  zum  Gestaltungsplanentwurf  die  Zweckmässigkeit  der  Zonengrenze 

angesprochen  und  festgestellt,  dass  auf  den  ersten  Blick  nicht  ersichtlich 

sei, weshalb sich die Zone nicht bis zum Waldrand erstrecke. Die vorgeleg-

te  Abgrenzung  stimme  nicht  mit  den  Plänen  vom  24. Juni  1997  überein 

(act. 4.3.3).  

R3.2018.00133 

Seite 15 

 
 
Ferner  kann  der  Vorinstanz  keine  lange  Untätigkeit  angelastet  werden, 

nachdem die behördlichen Bemühungen um Erweiterung des Gestaltungs-

planperimeters bereits in das Jahr 2004 zurückreichen (act. 4.7.1) und die 

Betreiber  gemäss  Besprechungsprotokoll  vom  26. April  2017  wiederholt 

eingeladen  wurden,  den  Gestaltungsplan  für  den  Campingplatz  zu  ändern 

(act. 4.11). Dass der Rekurrent bereits 2004 Kenntnis davon hatte, wonach 

der Spielplatz nach Ansicht der Vorinstanz nur im Gestaltungspangebiet si-

tuiert werden darf, geht auch aus einem von diesem an den Bauanwalt ge-

richteten Brief vom 25. April 2004 hervor (act. 4.7.2). Der Rekurrent hält da-

rin  Folgendes  fest:  "Wir  und  mit  uns  viele  andere  Leute  können  nicht  ver-

stehen, dass ein Spielplatz wie der Campingplatz nur in einer Erholungszo-

ne  stehen  darf.  Wir  werden  alleine  für  diese  Fläche  keine  Umzonung  vor-

nehmen."  

Der  Schutz  von  Treu  und  Glauben  steht  einem  nachträglichen  Baubewilli-

gungsverfahren  für  den  Spielplatz  somit  nicht  entgegen.  Die  rekurrenti-

schen Einwände erweisen sich als unbegründet.  

8.4.3. 

Aus  den  genannten  Gründen  sind  auch  die  weiteren  Grundstücksflächen 

ausserhalb  des  Gestaltungsplanperimeters,  welche  eigenmächtig  einer 

campingspezifischen Nutzung zugeführt wurden, in das nachträgliche Bau-

bewilligungsverfahren  einzubeziehen.  Dies  gilt  für  den  entlang  des  Zu-

fahrtswegs in der Landwirtschaftszone angelegten Parkplatz sowie all jene 

Bereiche,  welche  ausserhalb  des  Gestaltungsplangebiets  liegen  und  be-

trieblich  genutzt  werden  (Vorgärten  von  Dauermietern  westlich  der  Cam-

pingzone und die Areale, welche während Pfingsten und den Sommerferien 

von  Juli  bis  August  für  Campierende  zur  Verfügung  stehen  [vgl.  Plan  in 

act. 4.10 und 4.17.3]). Zwar hat der Gemeinderat dem Rekurrenten diesbe-
züglich  am  28. Juli  2010  brieflich  bestätigt,  dass  der  Gemeinderat  bis  auf 

weiteres  nichts  unternehmen  werde,  wenn  die  festgehaltenen  Flächen  an 

Pfingsten  und  in  den  Sommerferien  von  den  Gästen  in  Anspruch  genom-

men würden. Ebenfalls werde sich der Gemeinderat nicht zu den Vorgärten 

der Dauermieter und dem Parkplatz ausserhalb des Gestaltungsplans äus-

sern (act. 4.10). Aus diesem Schriftstück kann der Rekurrent jedoch nichts 

zu seinen Gunsten ableiten. Denn die Kompetenz zur raumplanungsrechtli-

chen  Beurteilung  von  Bauten  und  Anlagen  ausserhalb  der  Bauzone  liegt 

R3.2018.00133 

Seite 16 

 
 
beim Amt für Raumentwicklung der Baudirektion Kanton Zürich (ARE) (§ 7 

i.V.m. Ziff. 1.2.1 Anhang zur Bauverfahrensverordnung [BVV]).  

8.4.4. 

Weiter  wird  die  Zufahrtssituation  zum  Campingareal  angesprochen  (süd-

westliche und südliche Arealzufahrt). Nachdem die Vorinstanz in ihrer Ver-

nehmlassung vom 10. Mai 2019 (act. 12, S. 30) festhält, dass aufgrund des 

Widerrufs  der  Verfügung  vom  10. Januar  2018  weitere  Ausführungen  zu 

diesem  Thema  obsolet  würden,  erübrigen  sich  im  vorliegenden  Verfahren 

weitere  Darlegungen.  Es  bleibt  mit  der  Baubehörde  darauf  hinzuweisen, 

dass  gemäss  Art. 6  Abs. 1  GPV  der  Anschluss  an  das  übergeordnete 

Strassennetz über die W.-Strasse auf die F.-Strasse zu erfolgen hat.  

8.4.5. 

Sodann halten die Rekurrierenden dafür, dass auch hinsichtlich der erfolg-

ten  Wohnsitzbegründungen  auf  dem  Campingareal  kein  Baubewilligungs-

verfahren  erforderlich  sei.  Ebenso  wenig  brauche  zur  Frage,  ob  der  Cam-

ping  als  Nebenbetrieb  geführt  werde,  ein  Bewilligungsverfahren  durchge-

führt werden. 

Wie  vorne  dargelegt,  kann  die  Baubehörde  ein  entsprechendes  Verfahren 

auch  dann  anordnen,  wenn  noch  offen  ist,  ob  sich  die  zu  beurteilende  

Massnahme  als  bewilligungspflichtig  erweist.  Dies  gilt  namentlich  bei  Nut-

zungsänderungen,  weil  in  solchen  Fällen  oft  erst  eine  genaue  Prüfung 

ergibt, ob ein bewilligungspflichtiger Sachverhalt gegeben ist oder nicht.  

Der Rekurrent räumt in seiner Replik ein (act. 16, S. 12), dass sich einzelne 

Wohnwagenbesitzer in der Vergangenheit ohne Zutun der Betreiber bei der 

Gemeinde  ihren  Wohnsitz angemeldet hätten,  welche  zu  deren Erstaunen 
die  Wohnsitznahme  registriert  habe.  Nach  Art. 22  Abs. 2  lit. a  des  Raum-

planungsgesetzes  (RPG)  müssen  Bauten  und  Anlagen  dem  Zweck  der 

Nutzungszone entsprechen. Die Erholungszone nach zürcherischem Recht 

ist  eine  Sondernutzungszone  im  Sinne  von  Art. 18 RPG  (VB.2001.00048 

vom  20. September 2001,  E. 4.b).  Es  handelt  sich  damit  um  eine  Zone, 

welche  von  vornherein  nur  auf  ganz  bestimmte  Nutzungen  zugeschnitten 

ist  (z.B.  Spiel-  und  Sportanlagen,  Freiluftschwimmbäder  oder  Familiengär-

ten). Dementsprechend bestimmt § 62 Abs. 2 PBG, dass in der Erholungs-

zone nur die den Vorgaben der Richtplanung entsprechenden Bauten und 

R3.2018.00133 

Seite 17 

 
 
Anlagen  zulässig  sind  (Satz 1);  die  Gemeinden  erlassen  die  nötigen  Bau-

vorschriften  (Satz 2).  In  der  Erholungszone  dürfen  mithin  nur  diejenigen 

Bauten  und  Anlagen  erstellt  werden,  die  in  den  Bauordnungsvorschriften 

eine ausdrückliche Grundlage finden.  

Gemäss Art. 6.2.4 BZO sind in der Erholungszone E3 Bauten und Anlagen, 

die für den Betrieb eines Campingplatzes in Verbindung mit dem Bauernhof 

"W."  notwendig  sind,  und  landwirtschaftliche  Bauten  zugelassen.  Als  zo-

nenkonform können mithin Anlagen mit den dazugehörigen Bauten und An-

lagen  erklärt  werden,  welche  notwendigerweise  Freizeitaktivitäten  gewid-

met sind. 

Diese Anforderungen wären bei Stellplätzen, welche zu dauernden Wohn-

zwecken genutzt würden, nicht erfüllt. Damit ist nicht zu beanstanden, dass 

die  Vorinstanz  den  Betrieb  im  Rahmen  des  durchzuführenden  Baubewilli-

gungsverfahrens  einer  genaueren  Prüfung  unterwirft  und  allenfalls  die  er-

forderlichen Anordnungen trifft.  

Das Nämliche gilt für die Frage, ob der rekursbetroffene Campingplatz als 

Nebenbetrieb zum Landwirtschaftsbetrieb geführt wird bzw. ob es sich bei 

der  C.  GmbH  noch  um  einen  landwirtschaftlichen  und  damit  zonenkonfor-

men  Nebenbetrieb  handelt.  Art. 3  Abs. 3  GPV  bestimmt,  dass  der  Cam-

pingplatz  nur  als  gewerblicher  Nebenbetrieb  zum  landwirtschaftlichen  Ge-

werbe "W." genutzt werden darf. Nachdem der Campingplatz seit 2004 von 

der  Rekurrentin  (als  juristische  Person)  betrieben  wird,  hat  die  Baubewilli-

gungsbehörde  genauer  zu  untersuchen,  ob  die  genannten  Voraussetzun-

gen  beim  vorliegenden  Betrieb  (noch)  erfüllt  sind.  Die  Prüfung  dieser  Fra-

gen hat ebenfalls im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens zu erfolgen.  

8.4.6. 

Aus den dargelegten Gründen lag es im Ermessen der Baubehörde, mitun-

ter auch zur Abklärung des Sachverhalts, für die rekursbetroffenen Bauten 

und Anlagen (Spielplatz, Parkplatz entlang des Zufahrtsweges, Stellflächen 

ausserhalb des Gestaltungsplangebiets) und Nutzungen (Verwendung von 

Campern  zu  Wohnzwecken,  Sicherstellung  des  Nebenbetriebes)  ein  Bau-

gesuch  zu  verlangen.  Der  Rekurs  erweist  sich  in  diesem  Punkt  als  unbe-

gründet.  

R3.2018.00133 

Seite 18 

 
 
9.1. 

Im  Weiteren  wendet  sich  der  Rekurrent  gegen  die  in  Dispositivziffer 3  des 

Beschlusses  vom  7. August 2018  angekündigte  Summe  von  Fr. 40'000.-- 

zur  Sicherstellung  der  zu  erwartenden  Kosten  für  die  Ersatzvornahme.  Es 

sei nicht ersichtlich und werde im angefochtenen Beschluss auch nicht dar-

gelegt,  was  im  Rahmen  einer  Ersatzvornahme  durch  "ein  externes  qualifi-

ziertes  Planungsbüro"  erarbeitet  werden  solle.  Weiter  erachtet  der  Rekur-

rent die geforderte Gebühr von Fr. 770.-- für eine "simple Vollziehungsver-

fügung" als übersetzt.  

Dem  hält  die  Vorinstanz  entgegen,  dass  es  sich  bei  der  Sicherstellungs-

summe von Fr. 40'000.-- um eine erste Schätzung des Planungs- und Bau-

ausschusses  handle.  Mit  dem  angefochtenen  Beschluss  vom  7. August 

2018 sei die genannte Summe nicht formell verfügt worden, so dass für den 

Rekurrenten keinerlei Rechtsnachteile aus dieser Sicherstellungsschätzung 

resultierten. Sodann lasse dieser keine substantiierten Einwendungen vor-

bringen, weshalb die Gebühr von Fr. 770.-- übersetzt sein solle.  

9.2. 

Gebühren sind ein Entgelt für eine bestimmte, vom Pflichtigen veranlasste 

Amtshandlung  oder  für  die  Benutzung  einer  öffentlichen  Anstalt  (Verwal-

tungs- bzw. Benutzungsgebühren). Mit Ausnahme der so genannten Kanz-

leigebühren  (Gebühren  von  geringer  Höhe  für  eine  keinen  besonderen 

Aufwand  erfordernde  Verwaltungstätigkeit)  bedürfen  Gebühren  vorbehält-

lich  einer  zulässigen  Rechtssetzungsdelegation  einer  Grundlage  in  einem 

Gesetz im formellen Sinne, mit welcher die wesentlichen Elemente der Ge-

bühr festzulegen sind. 

Gebühren  unterliegen  neben  dem  Gesetzmässigkeitsprinzip  auch  dem 
Kostendeckungs-  und  Äquivalenzprinzip.  Das  Kostendeckungsprinzip  be-

sagt,  dass  die  Gebührenerträge  für  einen  bestimmten  Verwaltungszweig 

den  Gesamtaufwand  nicht  oder  jedenfalls  nicht  wesentlich  überschreiten 

dürfen. Hieraus lässt sich indes nicht etwa ableiten, dass für jedes einzelne 

Geschäft  des  betreffenden  Verwaltungszweiges  eine  kostendeckende  Ge-

bühr  erhoben  werden  kann  oder  muss.  Im  Rahmen  der  anzuwendenden 

Gebührenerlasse  und  der  sich  aus  dem  Äquivalenzprinzip  ergebenden 

Schranken  sind  die  Gemeinden  bei  der  Verteilung  der  Gesamtkosten  auf 

einzelne  gebührenpflichtige  Handlungen  vielmehr  relativ  frei.  Aus  dem 

R3.2018.00133 

Seite 19 

 
 
Äquivalenzprinzip,  welches  namentlich  das  Verhältnismässigkeitsprinzip 

(Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung [BV]) konkretisiert, 

ergibt  sich,  dass  die  Höhe  der  Gebühr  im  Einzelfall  in  einem  vernünftigen 

Verhältnis zum Wert der staatlichen Leistung stehen muss. Dieser Wert be-

stimmt  sich  nach  dem  (nicht  notwendigerweise  wirtschaftlichen)  Nutzen, 

welchen  die  Leistung  dem  Pflichtigen  bringt,  oder  aber  nach  dem  Kosten-

aufwand  der  konkreten  Inanspruchnahme  der  Verwaltung  im  Verhältnis 

zum gesamten Aufwand des betreffenden Verwaltungszweiges (vgl. Ulrich 

Häfelin/Georg  Müller/Felix  Uhlmann,  Allgemeines  Verwaltungsrecht, 

7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 2758 ff. und 2785 ff.). 

Mit  dem  neuen  Gemeindegesetz  mussten  alle  Zürcher  Gemeinden  ihre 

Gebühren selbst regeln, da der bisherige § 63 des Gemeindegesetzes und 

die  regierungsrätliche  Gebührenverordnung  (VOGG)  aufgehoben  wurden. 

Gemäss  Gebührentarif  zur  kommunalen  Gebührenverordnung  vom 

10. September  2018  (in  Kraft  seit  1. Januar  2019)  richten  sich  die  Gebüh-

ren für das Planungs- und Bauwesen nach dem Reglement der Gebühren-

ordnung  Planungs-  und  Bauwesen  (GebO  Bau)  vom  5. Dezember  2016 

sowie  deren  Folgeerlasse.  Gemäss  Art. 1  Abs. 2  GebO  Bau  sind  mit  dem 

Gebührenbezug  äquivalent  zum  Gesamtaufwand  im  Planungs-  und  Bau-

wesen  alle  Leistungen  der  Behörden  und  Verwaltung  verursachergerecht 

abzugelten.  Darunter  fallen  die  Personal-,  Sach-  und  Raumkosten,  einge-

schlossen  alle  damit  zusammenhängenden  externen  Aufwendungen  für 

Fachberatungen,  Expertisen  und  andere  Hilfspersonen.  Die  einzelne  Ge-

bühr ist im Verhältnis zur Grösse des Bauvorhabens zu bemessen.  

Die  Höhe  der  festgesetzten  Gebühr  von  Fr. 770.--  für  den  angefochtenen 

Beschluss  ist  nicht  zu  beanstanden.  Sie  basiert  auf  einer  gesetzlichen 

Grundlage  und  die  Gewichtung  von  Aufwand  und  Bedeutung  des  Ge-
schäfts  erscheint  im  vorliegenden  Fall  zur  Abgeltung  des  getätigten  Auf-

wandes der Baubehörde keineswegs unangemessen. Der nicht weiter sub-

stantiierte Einwand erweist sich als unbegründet.  

9.3. 

Soweit  der  Rekurrent  sich  gegen  die  Höhe  des  angedrohten  Kostenvor-

schusses wehrt, ist auf den Rekurs nicht einzutreten.  

R3.2018.00133 

Seite 20 

 
 
Wie vorne dargelegt, kann die Behörde eine Baueingabe ersatzvornahme-

weise auf  Kosten des Pflichtigen erstellen lassen, wenn die Bauherrschaft 

trotz  Aufforderung  keine  Baueingabe  einreicht.  Ebenso  darf  sie  gemäss 

Art. 4 GebO Bau zur Sicherstellung von später in einem Verfahren zu leis-

tenden  Gemeindegebühren  unverzinsliche  Bardepositen  (Kautionen)  ver-

langen. Im vorliegenden Fall wurde der Rekurrent mit dem angefochtenen 

Beschluss vom 7. August 2018 über die entsprechende Möglichkeit und die 

zu erwartende Gebührenhöhe  orientiert.  Eine Verpflichtung,  die Kaution in 

der geschätzten Höhe zu leisten, enthält die Verfügung nicht. Damit fehlt es 

am Erfordernis der Betroffenheit in schutzwürdigen Interessen.  

Doch selbst wenn das Rechtsschutzinteresse bejaht würde, wäre die Rüge 

nicht zu hören. Beim in Aussicht gestellten Betrag handelt es sich nicht um 

die definitiv zu begleichende Summe, sondern lediglich um eine Akontozah-

lung.  Der  angefochtene  Entscheid  stellt  diesbezüglich  somit  keinen  End-

entscheid,  sondern  vielmehr  einen  Zwischenentscheid  dar,  der  gemäss 

§ 19a  Abs. 2  VRG  in  Verbindung  mit  Art. 93  Abs. 1  lit. a  des  Bundesge-

richtsgesetzes  (BGG)  nur  dann  angefochten  werden  kann,  wenn  er  einen 

nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann.  

Gemäss  Rechtsprechung  bedarf  es  eines  nicht  wiedergutzumachenden 

Nachteils  rechtlicher  Natur.  Eine  bloss  tatsächliche  Beeinträchtigung  wie 

die  Verlängerung  oder  Verteuerung  des  Verfahrens  genügt  nicht.  Der 

Nachteil  ist  nur  dann  rechtlicher  Natur,  wenn  er  auch  mit  einem  späteren 

günstigen  Endentscheid  (sei  es  im  kantonalen  Verfahren,  sei  es  in  einem 

anschliessenden  Verfahren  vor  Bundesgericht)  nicht  oder  nicht  gänzlich 

behoben werden könnte (BGE 136 II 165, E. 1.2.1). Im Zusammenhang mit 

Kostenvorschusserhebungen ist ein solcher Nachteil nur dann zu bejahen, 

wenn eine unter Nichteintretensandrohung kostenvorschusspflichtige Partei 
nachzuweisen  vermag,  dass  sie  finanziell  nicht  in  der  Lage  ist,  den  Vor-

schussbetrag  zu  bezahlen  (BGE 142  III  798  E.  2.3.4  und  2.3.5).  Dies  ist 

vorliegend nicht der Fall. 

Bemerkungsweise ist immerhin festzuhalten, dass die veranschlagte Sum-

me  von  Fr. 40'000.--  für  die  Ausarbeitung  der  Baueingabe  unverhältnis-

mässig hoch erscheint.  

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Seite 21 

 
 
10.1. 

Der  Rekurrent  moniert  sodann,  in  Dispositivziffer 4  des  Beschlusses  vom 

7. August 2018 werde die Verzeigung und Bestrafung nach § 340 PBG und 

Art. 292  des  Strafgesetzbuches  (StGB)  angekündigt.  Übersehen  werde, 

dass  es  sich  bei  Art. 292  StGB  um  einen  Auffangtatbestand  handle,  der 

subsidiären Charakter habe und nur dann anwendbar sei, wenn der Unge-

horsam nicht mit einer speziellen Strafvorschrift bedroht sei. 

Die  Vorinstanz  räumt  ein,  dass  Art. 292  StGB  subsidiären  Charakter  auf-

weise.  Dennoch  sei eine  Bestrafung  nach  Art. 292  StGB  zu Recht  in  Aus-

sicht  gestellt  worden.  Dies  für  den  Fall,  dass  zwar  eine  Bestrafung  nach 

§ 340 PBG nicht, eine solche nach Art. 292 StGB aber möglich sein sollte.  

10.2. 

Eine  Verzeigung  nach  Art.  292  StGB  wurde  dem  Rekurrenten  bloss  sub-

eventualiter angedroht; eine solche Androhung stellt keine selbständig an-

fechtbare  Zwischenverfügung  dar.  Ein  Rechtsschutzinteresse  an  einem 

vorgängigen  Entscheid  des  Baurekursgerichts  über  die  Rechtmässigkeit 

dieser Androhung ist nicht ersichtlich, so dass auf den Rekurs auch in die-

sem Punkt nicht einzutreten ist.  

11.1. 

Zusammenfassend  ergibt  sich,  dass  die  Baubehörde  zu  Recht  die  Einrei-

chung eines Baugesuchs verlangt hat. Die Rekurse sind daher abzuweisen, 

soweit auf diese einzutreten ist.  

Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  den  Rekurrierenden  je  zur 

Hälfte aufzuerlegen (§ 13 VRG). 

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

Abs. 2  GebV  VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Re-

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kursinstanz  ein  grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kom-

mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 4'500.-- festzusetzen. 

11.2. 

Die  Vorinstanz  beantragt  die  Zusprechung  einer  Umtriebsentschädigung. 

Vorliegend handelt es sich um einen vergleichsweise einfachen Fall. Dem-

entsprechend hatte die Behörde keinen besonderen, über die Bearbeitung 

im  baurechtlichen  Verfahren  erheblich  hinausgehenden  Zusatzaufwand  zu 

treiben.  Die  Voraussetzungen  von  § 17  Abs. 2  lit. a  VRG  sind  daher  nicht 

erfüllt,  so  dass  von  der  Zusprechung  einer  Umtriebsentschädigung  an  die 

Vorinstanz abzusehen ist. 

Den Rekurrierenden steht bei diesem Ausgang des Verfahrens von vornhe-

rein keine Parteientschädigung zu.  

[…] 

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