# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ece3497e-a113-5fcc-b8e4-90c2b3fa08f5
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-02-21
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Handelsgericht 21.02.2023 HSU.2022.43
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_009_HSU-2022-43_2023-02-21.pdf

## Full Text

Handelsgericht 

1. Kammer 

 

HSU.2022.43   

 

 

Entscheid vom 21. Februar 2023  
 
 

Besetzung  Oberrichter Dubs, Präsident  

Gerichtsschreiberin Näf        

 

 
   

Gesuchstellerin   A._____   

vertreten durch lic. iur. Lorenzo Marazzotta, Rechtsanwalt, Mühlebach-

strasse 32, Postfach, 8024 Zürich    

 

     

 
   

Gesuchsgegne-

rin  

 B._____ 

vertreten durch Dr. iur. Dominik Milani, Rechtsanwalt, Selnaustrasse 6, 

8001 Zürich    

 

gesuchsgegneri-

sche Nebeninter-

venientin  

 C._____ 

vertreten durch lic. iur. Simon Kohler, Rechtsanwalt, Postfach, 8058 Zü-

rich    

 

   

 

 
 

Gegenstand  Summarisches Verfahren betreffend Bauhandwerkerpfandrecht 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Der Präsident entnimmt den Akten: 

 

1. 

Die Gesuchstellerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Q.. Sie bezweckt 

im Wesentlichen die Planung und Ausführung von Arbeiten in den Berei-

chen Gipserarbeiten, Isolierungen und Brandschutzverkleidungen (Ge-

suchsbeilage [GB] 2). 

 

2. 

Die Gesuchsgegnerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in R.. Sie hat ins-

besondere den An- und Verkauf von Liegenschaften, den Neubau, die Sa-

nierung, den Unterhalt, die Verwaltung sowie die Vermittlung von Liegen-

schaften zum Zweck. 

 

Die Gesuchsgegnerin ist Alleineigentümerin der Grundstücke GB S. 

Nrn. CD. bis CAK. Dabei handelt es sich um Stockwerkeinheiten auf dem 

Stammgrundstück GB S. Nr. C (E-GRID: J; GB 4). 

 

3. 

Mit Gesuch vom 13. Dezember 2022 (Postaufgabe: gleichentags) stellte 

die Gesuchstellerin die folgenden Rechtsbegehren: 

 

" 1.  
 Das Grundbuchamt T. sei anzuweisen, zu Lasten des Grund-

stücks der Gesuchsgegnerin S., Parzelle C, EGRID J, in Stock-
werkeigentum aufgeteilt, zugunsten der Gesuchstellerin die 
nachfolgenden Bauhandwerkerpfandrechte vorläufig einzutra-
gen: 

 
a) CHF 8'012.00 auf STW S./CD., Anteil 63/1000, zzgl. Zinsen 

zu 5% seit dem 30. November 2022; 
 

b) CHF 4'214.25 auf STW S./CK, Anteil 35/1000, zzgl. Zinsen 
zu 5% seit dem 30. November 2022; 

 

c) CHF 8'012.00 auf STW S./CL, Anteil 63/1000, zzgl. Zinsen 
zu 5% seit dem 30. November 2022; 
 

d) CHF 8'071.75 auf STW S./CM, Anteil 68/1000, zzgl. Zinsen 
zu 5% seit dem 30. November 2022; 

 
e) CHF 5'177.30 auf STW S./CN, Anteil 45/1000, zzgl. Zinsen 

zu 5% seit dem 30. November 2022; 
 

f) CHF 8'012.00 auf STW S./CO, Anteil 63/1000, zzgl. Zinsen 
zu 5% seit dem 30. November 2022; 

 

g) CHF 8'035.90 auf STW S./CP, Anteil 65/1000, zzgl. Zinsen 
zu 5% seit dem 30. November 2022; 

 

 - 3 - 

 

 

h) CHF 5'117.55 auf STW S./CAA, Anteil 40/1000, zzgl. Zinsen 
zu 5% seit dem 30. November 2022; 

 

i) CHF 6'775.80 auf STW S./CAB, Anteil 58/1000, zzgl. Zinsen 
zu 5% seit dem 30. November 2022; 

 

j) CHF 8'012.00 auf STW S./CAC, Anteil 63/1000, zzgl. Zinsen 
zu 5% seit dem 30. November 2022; 

 

k) CHF 4'214.25 auf STW S./CAD, Anteil 35/1000, zzgl. Zinsen 
zu 5% seit dem 30. November 2022; 
 

l) CHF 6'835.60 auf STW S./CAE, Anteil 63/1000, zzgl. Zinsen 
zu 5% seit dem 30. November 2022; 
 

m) CHF 8'071.75 auf STW S./CAF, Anteil 68/1000, zzgl. Zinsen 
zu 5% seit dem 30. November 2022; 
 

n) CHF 5'117.30 auf STW S./CAG, Anteil 45/1000, zzgl. Zinsen 
zu 5% seit dem 30. November 2022; 

 

o) CHF 6'835.60 auf STW S./CAH, Anteil 63/1000, zzgl. Zinsen 
zu 5% seit dem 30. November 2022; 

 

p) CHF 8'035.90 auf STW S./CAI, Anteil 65/1000, zzgl. Zinsen 
zu 5% seit dem 30. November 2022; 

  

q) CHF 5'117.55 auf STW S./CAJ, Anteil 40/1000, zzgl. Zinsen 
zu 5% seit dem 30. November 2022; 
 

r) CHF 6775.80 auf STW S./CAK, Anteil 58/1000, zzgl. Zinsen 
zu 5% seit dem 30. November 2022; 

 

 2. 
 Die Anweisung sei superprovisorisch ohne Anhörung der Gegen-

partei zu verfügen und dem Grundbuchamt unverzüglich zur vor-
läufigen Eintragung im Grundbuch mitzuteilen; 

 
 3.  
 Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich der ge-

setzlichen Mehrwertsteuer zu Lasten der Gesuchsgegnerin." 

 

4. 

Mit Verfügung vom 14. Dezember 2022 bewilligte der Präsident die bean-

tragte superprovisorische Anordnung der Vormerkungen der vorläufigen 

Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten im jeweils beantragten Um-

fang und wies das Grundbuchamt T. an, diese sofort einzutragen. 

 

5. 

Das Grundbuchamt T. merkte die vorläufigen Eintragungen am 14. Dezem-

ber 2022 (Tagebuchnummer 11284) im Tagebuch vor.  

 

 - 4 - 

 

 

6. 

Mit Verfügung vom 11. Januar 2023 setzte der Präsident der Gesuchsgeg-

nerin eine letzte, nicht erstreckbare Nachfrist von 10 Tagen für die Erstat-

tung einer schriftlichen Antwort an.  

 

7. 

7.1. 

Mit Eingabe vom 16. Januar 2023 verkündete die Gesuchsgegnerin der C. 

und der F. je den Streit und beantragte, es sei ihr die Frist zur Erstattung 

einer Gesuchsantwort vorerst abzunehmen.  

 

7.2. 

Mit Verfügung vom 19. Januar 2023 nahm der Präsident der Gesuchsgeg-

nerin die Antwortfrist einstweilen ab und setzte den Streitberufenen Frist 

zur Stellungnahme bis zum 30. Januar 2023.  

 

7.3. 

Mit Eingabe vom 30. Januar 2023 (Postaufgabe: gleichentags) stellte die 

gesuchsgegnerische Nebenintervenientin die folgenden Anträge:  

 
1. Es sei die C., mit Sitz in U., als Nebenintervenientin auf der Seite der Gesuchs-

gegnerschaft zuzulassen.  

 

2.  Es seien der C. sämtliche Prozessakten zur Einsicht zuzustellen.  

 

7.4. 

Mit Eingabe ebenfalls vom 30. Januar 2023 (Postaufgabe: gleichentags) 

erklärte die F., sie sehe keine Veranlassung, an vorliegendem Gerichtsver-

fahren teilzunehmen.  

 

7.5. 

Mit Verfügung vom 2. Februar 2023 wurde festgestellt, dass die F. den Ein-

tritt in den Prozess ablehnt und davon Vormerk genommen, dass die C. 

zugunsten der Gesuchsgegnerin interveniert. Weiter wurde der Gesuchs-

gegnerin die Antwortfrist neu angesetzt. 

 

8. 

8.1. 

Mit Eingabe vom 10. Februar 2023 (Postaufgabe: gleichentags) stellte die 

beklagtische Nebenintervenientin die folgenden Rechtsbegehren:  

 

" 1. 
Es sei das Gesuch der Gesuchstellerin um vorläufige Eintra-
gung der Bauhandwerkerpfandrechte vollumfänglich abzuwei-
sen.  

 

 - 5 - 

 

 

 2. 
Es sei das Grundbuchamt T. gerichtlich anzuweisen, die auf 
den Grundstücken der Gesuchsgegnerin einstweilen zuguns-
ten der Gesuchstellerin vorläufig eingetragenen Bauhandwer-
kerpfandrechte umgehend und vollumfänglich zu löschen.  

 
   3.  

Alles unter Kosten-- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) 
zu Lasten der Gesuchstellerin." 

 

8.2.  

Mit Gesuchsantwort vom 13. Februar 2023 (gleichentags via PrivaSphere 

Secure Messaging Service übermittelt) stellte die Gesuchsgegnerin die fol-

genden Rechtsbegehren:  

 

" 1. 
Es sei das Gesuch der Gesuchstellerin um vorläufige Eintra-
gung der Bauhandwerkerpfandrechte vollumfänglich abzuwei-
sen.  

 
 2. 

Es sei das Grundbuchamt T. gerichtlich anzuweisen, die auf 
den Grundstücken der Gesuchsgegnerin einstweilen zuguns-
ten der Gesuchstellerin vorläufig eingetragenen Bauhandwer-
kerpfandrechte umgehend und vollumfänglich zu löschen.  

 
   - unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MWST - " 

 

8.3. 

Zur Begründung führte die Gesuchsgegnerschaft aus, angesichts des im 

summarischen Verfahren betreffend vorläufige Eintragung des Bauhand-

werkerpfandrechts geltenden massiv herabgesetzten Beweismasses 

werde auf eine detaillierte materielle Stellungnahme verzichtet. Allfällige 

formelle und/oder materielle Einreden und Einwendungen für den ordentli-

chen Prosequierungsprozess würden vorbehalten. Das Vorliegen der Ein-

tragungsvoraussetzungen werde der Vollständigkeit halber bestritten.   

 - 6 - 

 

 

   

Der Präsident zieht in Erwägung: 

 

1. Zuständigkeit 

Der Einzelrichter am Handelsgericht ist örtlich, sachlich und funktionell zur 

Beurteilung der im summarischen Verfahren zu behandelnden Streitigkeit 

zuständig (vgl. dazu E. 4 der Verfügung vom 14. Dezember 2022). 

 

2. Allgemeine Voraussetzungen der vorläufigen Eintragung 

2.1. 

Die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts setzt im Wesentlichen 

die Forderung eines Bauhandwerkers oder Unternehmers für die Leistung 

von Arbeit und allenfalls von Material zugunsten des zu belastenden 

Grundstücks sowie die Wahrung der viermonatigen Eintragungsfrist voraus 

(Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 und 839 Abs. 2 ZGB). 

 

2.2. 

Die Eintragungsvoraussetzungen sind im Verfahren betreffend vorläufige 

Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts lediglich glaubhaft zu ma-

chen. An diese Glaubhaftmachung werden zudem weniger strenge Anfor-

derungen gestellt, als es diesem Beweismass für vorsorgliche Massnah-

men (Art. 261 ff. ZPO) sonst entspricht.1 Die vorläufige Eintragung darf nur 

verweigert werden, wenn der Bestand des Pfandrechts ausgeschlossen o-

der höchst unwahrscheinlich erscheint. Im Zweifelsfall, bei unklarer Be-

weis- oder Rechtslage, ist die vorläufige Eintragung zu bewilligen und die 

Entscheidung dem Richter im ordentlichen Verfahren zu überlassen.2 Letzt-

lich läuft es darauf hinaus, dass der gesuchstellende Unternehmer nur die 

blosse Möglichkeit eines Anspruchs auf ein Bauhandwerkerpfandrecht 

nachzuweisen hat.3 

 

3. Pfandsumme 

3.1. Rechtliches 

Pfandberechtigt sind die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, 

die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbruchar-

beiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material 

und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). 

Die mit dem Bauhandwerkerpfand zu sichernde bzw. die gesicherte Forde-

rung besteht entsprechend in der Vergütungsforderung des Handwerkers 

oder Unternehmers. Sie ist mit dieser identisch. Für die Eintragung des 

Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch ist daher nach Art. 794 Abs. 1 

                                                
1  BGE 137 III 563 E. 3.3; 86 I 265 E. 3; vgl. auch SCHUMACHER/REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 

4. Aufl. 2022, N. 1533 ff.; BSK ZGB II-THURNHERR, 6. Aufl. 2019, Art. 839/840 N. 37 je m.w.N. 
2  BGE 86 I 265 E. 3; 102 Ia 81 E. 2b.bb; BGer 5A_395/2020 vom 16. März 2021 E. 2; 5A_32/2020 

vom 8. April 2020 E. 3; 5A_426/2015 vom 8. Oktober 2015 E. 3.4; SCHUMACHER/REY (Fn. 1), 
N. 1533. 

3  SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 1535. 

 - 7 - 

 

 

i.V.m. Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB eine bestimmte Pfandsumme anzuge-

ben.4  

 

Werden auf mehreren Grundstücken pfandberechtigte Leistungen er-

bracht, so ist die Pfandsumme auf die einzelnen Parzellen zu verteilen.5 

Die Aufteilung hat derart zu erfolgen, dass jedes einzelne Grundstück nur 

mit demjenigen Anteil belastet wird, der dem Anteil an den Bauarbeiten 

entspricht, die tatsächlich für das betreffende (belastete) Grundstück er-

bracht worden sind. Die sich aus der Aufteilung ergebenden Teilbeträge 

sind in der Folge als Teilpfandrechte i.S.v. Art. 798 Abs. 2 ZGB einzutra-

gen.6 Der Unternehmer hat grundsätzlich nachzuweisen, welche konkreten 

Leistungen an Arbeit und Material er zu welchen Preisen für jedes einzelne 

Grundstück erbracht hat.7 Im Verfahren betreffend vorläufige Eintragung ist 

indes – aufgrund der drohenden Verwirkung bei Nichteintragung innerhalb 

der Frist von Art. 839 Abs. 2 ZGB – eine Aufteilung auf die einzelnen Lie-

genschaften nach Bruchteilen (etwa auf der Grundlage von Quadrat- oder 

Kubikmeterzahlen) statthaft. Die im Grundbuch vorläufig eingetragenen 

Teilpfandsummen sind dann im Verfahren betreffend definitive Eintragung 

aufgrund konkreter Nachweise der auf den verschiedenen Grundstücken 

erbrachten Leistungen zu berichtigen.8  

 

Beim Stockwerkeigentum bedeutet dies, dass wertvermehrende Leistun-

gen zum Zweck der individuellen Ausgestaltung der Stockwerkeinheit nur 

durch ein Bauhandwerkerpfandrecht auf dem jeweiligen Miteigentumsan-

teil gesichert werden können.9 Für die Bauarbeiten an gemeinschaftlichen 

Bauteilen hat der Bauunternehmer hingegen die Wahl, entweder die Ge-

samtliegenschaft zu belasten oder die Forderung auf die Stockwerkeinhei-

ten aufzuteilen. Dieses Wahlrecht gilt nicht, wenn einzelne Stockwerkei-

gentumseinheiten bereits mit Grundlasten oder Grundpfandrechten belas-

tet sind (Art. 648 Abs. 3 ZGB).10 Die einzelnen Stockwerkeigentumseinhei-

ten sind diesfalls quotenproportional, d.h. entsprechend dem Verhältnis der 

Wertquoten der einzelnen Stockwerkanteile, zu belasten.11  

 

                                                
4  SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 513. 
5  BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 1), Art. 839/840 N. 18 m.w.N. 
6  SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 861 ff.; vgl. BRITSCHGI Das belastete Grundstück beim Bauhandwerker-

pfandrecht, Luzerner Beiträge zur Rechtswissenschaft, Band/Nr. 30, 2008, S. 103-118, 105, 113 f.; 
vgl. auch MATHIS, Das Bauhandwerkerpfandrecht in der Gesamtüberbauung und im Stockwerkei-
gentum, 1988, S. 150, 152.  

7  SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 865 ff.; BRITSCHGI (Fn. 6), S. 114; MATHIS (Fn. 6), S. 152. 
8  Vgl. SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 868; BRITSCHGI (Fn. 6), S. 115; MATHIS (Fn. 6), S. 150 f. 
9  BGE 126 III 462 E. 2b; 146 III 7 E. 2.1.3; SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 813 f., 834. 
10  BGE 146 III 7 E. 2.1.2 (Pra 2020 Nr. 99); 126 III 462 E. 2b; SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 795 f. 
11  BGE 146 III 7 E. 2.1.2 (Pra 2020 Nr. 99); BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 1), Art. 839/840 N. 17; 

SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 780 f., 798 und 832. 

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3.2. Würdigung 

Es ist unbestritten, dass die Gesuchstellerin gestützt auf den Werkvertrag 

vom 28. September 2021 (GB 3) zugunsten des Grundstücks der Gesuchs-

gegnerin G. Nr. C sowie der daran bestehenden achtzehn zu Stockwerkei-

gentum ausgestalteten Miteigentumsanteile Gipser- und Malerarbeiten vor-

genommen hat (vgl. Gesuch Rz. 6). Dabei handelt es sich um pfandberech-

tigte Leistungen i.S.v. Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB, was auch die Gesuchs-

gegnerin nicht in Abrede stellt. Die Frage, ob die Gesuchstellerin allein mit 

der gesuchsgegnerischen Nebenintervenientin oder darüber hinaus auch 

mit der F. in einem Vertragsverhältnis stand, kann vorliegend offenbleiben, 

da nicht bestritten ist, dass die Gesuchstellerin mit der Erbringung der Gip-

ser- und Malerarbeiten beauftragt wurde und ohnehin die Gesuchsgegnerin 

als Grundstückeigentümerin im vorliegenden Verfahren passivlegitimiert ist 

(Drittpfandverhältnis).12 

 

Sodann hat die Gesuchsgegnerin die von der Gesuchstellerin behauptete 

Werklohnforderung in der Höhe von Fr. 611'336.81 nur pauschal und un-

spezifisch "in Höhe und Bestand" bestritten. Vertraglich wurde ein Werk-

lohn von Fr. 580'000.00 (inkl. MwSt.) vereinbart (Gesuch Rz. 5; GB 3). So-

dann setzt die Gesuchsgegnerin den Ausführungen der Gesuchstellerin, 

wonach sie mit Regiearbeiten beauftragt worden sei, nichts entgegen. Dar-

über hinaus reicht die Gesuchstellerin eine detaillierte Zusammenstellung 

des Ausmasses (GB 20 - 25) sowie diverse Regierapporte (GB 6 - 10) ein. 

Vor diesem Hintergrund erscheint eine Werklohnforderung der Gesuchstel-

lerin von insgesamt Fr. 611'336.81 einstweilen glaubhaft gemacht. Dass 

seitens der Auftraggeberin lediglich die Rapporte-Nr. 2938 und 2937 

(GB 6 f.), nicht aber die die Rapporte 2906, 3000 und 2905 (GB 8-10) un-

terzeichnet wurden, steht im Rahmen des vorliegend stark herabgesetzten 

Beweismasses einer Eintragung nicht entgegen, da sie den Bestand der 

geltend gemachten Forderung nicht geradezu als ausgeschlossen oder 

höchst unwahrscheinlich erscheinen lassen. 

 

Ebenso hat die Gesuchstellerin glaubhaft gemacht, dass von der gesamten 

Werklohnforderung ein Betrag von Fr. 120'505.00 noch nicht beglichen 

wurde (Gesuch Rz. 11 ff.; GB 17), woraus sich die Pfandsumme ergibt.  

 

Glaubhaft gemacht ist ferner, dass die Arbeiten der Gesuchstellerin wie 

folgt den gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft bzw. den vier ver-

schiedenen Wohnungstypen (A1, A5, A7 und A8) der Stockwerkeigentum-

seinheiten zugutekamen: 

 

- Gemeinschaftliche Teile: Fr. 60'672.34 (GB 21) 

- Wohnungstyp A1: Fr. 294'626.88 (GB 22) 

- Wohnungstyp A5: Fr. 94'126.35 (GB 23) 

                                                
12  BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 1), Art. 839/840 N. 10 m.w.N. 

 - 9 - 

 

 

- Wohnungstyp A7: Fr. 123'450.68 (GB 24) 

- Wohnungstyp A8: Fr. 38'460.71 (GB 25). 

 

Die Gesuchsgegnerin hat nicht bestritten, dass der noch unbezahlte Betrag 

von Fr. 120'505.00 entsprechend dem Verhältnis der auf die gemeinschaft-

lichen Teile sowie die jeweiligen Wohnungstypen entfallenden Beträge zur 

Gesamtsumme auf diese zu verteilen ist, womit sich folgende Werte erge-

ben:  

 

- Gemeinschaftliche Teile: Fr. 11'954.10 

- Wohnungstyp A1: Fr. 58'071.35 

- Wohnungstyp A5: Fr. 18'557.75 

- Wohnungstyp A7: Fr. 24'330.00 

- Wohnungstyp A8: Fr. 7'591.80 

 

In einem zweiten Schritt hat die Gesuchstellerin diese offenen Vergütungs-

forderungen nachvollziehbar entsprechend deren Zuordnung zu den jewei-

ligen Wohnungstypen bzw. in Bezug auf die gemeinschaftlichen Anteile an-

hand deren jeweiligen Wertquote anteilsmässig auf die einzelnen Stock-

werkeigentumseinheiten verteilt. Damit ergeben sich die folgenden Sum-

men (gerundet):  

 

Grundstück Wertquote Wohnung Fr.  

GB S. Nr. CD. 63/1000 A1 8'012.00 

GB S. Nr. CK 35/1000 A8 4'214.25 

GB S. Nr. CL 63/1000 A1 8'012.00 

GB S. Nr. CM 68/1000 A1 8'071.75 

GB S. Nr. CN 45/1000 A5 5'177.30 

GB S. Nr. CO 63/1000 A1 8'012.00 

GB S. Nr. CP 65/1000 A1 8'035.90 

GB S. Nr. CAA 40/1000 A5 5'117.55 

GB S. Nr. CAB 58/1000 A7 6'775.80 

GB S. Nr. CAC 63/1000 A1 8'012.00 

GB S. Nr. CAD 35/1000 A8 4'214.25 

GB S. Nr. CAE 63/1000 A7 6'835.60 

GB S. Nr. CAF 68/1000 A1 8'071.75 

GB S. Nr. CAG 45/1000 A5 5'177.30 

GB S. Nr. CAH 63/1000 A7 6'835.60 

GB S. Nr. CAI 65/1000 A1 8'035.90 

GB S. Nr. CAJ 40/1000 A5 5'117.55 

GB S. Nr. CAK 58/1000 A7 6'775.80 

 

In Bezug auf das Grundstück GB S. Nr. CAG beantragt die Gesuchstellerin 

lediglich die Eintragung einer Pfandsumme von Fr. 5'117.30, weshalb ihr 

 - 10 - 

 

 

aufgrund der Dispositionsmaxime (Art. 58 Abs. 1 ZPO) auch nicht mehr zu-

gesprochen werden kann. Darauf ist im Wesentlichen auch die Differenz 

zwischen der Summe der in den Rechtsbegehren genannten Beträge von 

Fr. 120'444.30 und der behaupteten offenen Forderung von Fr. 120'505.00 

zurückzuführen. Im restlichen Umfang von Fr. 0.70 resultiert die Differenz 

aus den vorgenommenen Rundungen.  

 

3.3. Verzugszinsen 

Befindet sich der Forderungsschuldner in Verzug, können auch Verzugs-

zinsen eingetragen werden.13 Die pfandberechtigte Forderung erhöht sich 

entsprechend um die Verzugszinse ohne zeitliche Beschränkung. Bei der 

vorläufigen Eintragung hat der Unternehmer seinen Vergütungsanspruch 

und seine Forderung auf Verzugszins (inkl. Beginn des Zinsenlaufes) 

glaubhaft zu machen (Art. 961 Abs. 3 ZGB).14 Der Schuldner einer fälligen 

Forderung gerät entweder durch Mahnung (Art. 102 Abs. 1 OR) oder, so-

fern die Parteien einen bestimmten Verfalltag verabredet haben, schon mit 

dessen Ablauf (Art. 102 Abs. 2 OR) in Verzug. Praxisgemäss gerät er auch 

mit Ablauf einer in einer Rechnung gesetzten Zahlungsfrist, wie z.B. "zahl-

bar 30 Tage netto", ohne weitere Mahnung in Verzug.15 

 

Der Anspruch der Gesuchstellerin auf Verzugszinsen von 5 % ab dem 

30. November 2022 (vgl. E. 5.3. der Verfügung vom 14. Dezember 2022) 

blieb von der Gesuchsgegnerin unbestritten, weshalb die Verzugszinsen 

zuzüglich zur Pfandsumme einzutragen sind.  

 

4. Eintragungsfrist 

4.1. Rechtliches 

Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts muss bis spätestens vier 

Monate nach der Arbeitsvollendung erfolgen, andernfalls verwirkt der An-

spruch (Art. 839 Abs. 2 ZGB).16 Die Eintragungsfrist berechnet sich nach 

Art. 7 ZGB i.V.m. Art. 77 Abs. 1 Ziff. 3 i.V.m. Abs. 2 OR. Sie endet somit an 

demjenigen Tag des letzten Monats, der durch seine Zahl dem Tag der 

Arbeitsvollendung entspricht.17 

 

Grundsätzlich hat der Unternehmer, welcher für mehrere Bauwerke auf ver-

schiedenen Grundstücken arbeitete, die Eintragungsfrist für jedes Grund-

stück gesondert einzuhalten. Die Frist beginnt deshalb für jedes Grund-

stück bzw. Bauwerk mit der Vollendung der dafür geleisteten Arbeiten se-

                                                
13  SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 523 ff. m.w.N.; vgl. auch BGE 121 III 445 E. 5a; 142 III 73 E. 4.4.2. 
14  SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 529. 
15  AGVE 2003, S. 38; VETTER/BUFF, Verzugszinsen bei «zahlbar innert 30 Tagen», SJZ 2019, 

S. 151 f. m.w.N.; BSK OR I-WIDMER LÜCHINGER/WIEGAND, 7. Aufl. 2019, Art. 102 N. 9b; KOLLER, 
Schweizerisches Obligationenrecht: Allgemeiner Teil, 4. Aufl. 2017, N. 55.32. 

16  BGE 126 III 462 E. 4c.aa; BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 1), Art. 839/840 N. 29. 
17  BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 1), Art. 839/840 N. 31a.  

 - 11 - 

 

 

parat zu laufen, trotz einer allfälligen einheitlichen Vergebung in einem ein-

zigen Werkvertrag. Indessen gilt ausnahmsweise auch für mehrere Bau-

werke auf verschiedenen Grundstücken ein einheitlicher Fristbeginn, wenn 

die Bauwerke oder die Arbeiten bzw. Leistungen hierzu eine funktionelle 

Einheit bilden und die Bauarbeiten in einem Zug ausgeführt worden sind.18 

 

4.2. Würdigung 

Am 14. Dezember 2022 trug das Grundbuchamt T. die Vormerkungen der 

vorläufigen Eintragung gemäss gleichentags erfolgter superprovisorischer 

Anordnung im Tagebuch ein. Somit muss die Gesuchstellerin glaubhaft 

machen, dass am oder nach dem 14. August 2022 noch fristwahrende Ar-

beiten erfolgten.  

 

Die Gesuchstellerin behauptet, die letzten Arbeiten am Bauobjekt am 

19. August 2022 ausgeführt zu haben. Namentlich hätten die Arbeiten im 

Streichen der Wände, der Decke und des Bodens im Keller, im Streichen 

des Lifts sowie des Abflussdeckels bestanden. Weiter habe die Gesuch-

stellerin an diesem Datum die Fugen jeder Türe mit Silikon versehen (Ge-

such Rz. 8). Hierfür reicht sie entsprechende Arbeitsrapporte mit Fotogra-

phien ins Recht (GB 6, 8). Damit ist glaubhaft, dass sie an diesem Datum 

tatsächlich noch Arbeiten ausgeführt hat. Bei diesen handelt es sich nach 

aktueller Beweislage um Vollendungsarbeiten.  

 

Grundsätzlich gilt ein nach individuellen und gemeinschaftlichen Bauteilen 

getrennter Fristenlauf, wobei die Eintragungsfrist für jede Stockwerkeigen-

tumseinheit als eigenständiges Grundstück separat einzuhalten ist.19 Die 

Gesuchstellerin geht implizit von einem einheitlichen Beginn der Viermo-

natsfrist für sämtliche Grundstücke aus. Die vorläufige Eintragung darf je-

doch nur verweigert werden, wenn der Pfandrechtsanspruch klarerweise 

nicht besteht (vgl. E. 2.2.). Eine für den einheitlichen Fristenlauf erforderli-

che funktionale Einheit wäre nur dann nicht glaubhaft gemacht, wenn sie 

bereits aufgrund der Vorbringen und Beweismittel im Summarverfahren 

ausgeschlossen werden müsste. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Der 

Werkvertrag vom 28. September 2021 unterscheidet nicht zwischen den 

Gemeinschafts- und den Sonderrechtsteilen und auch nicht zwischen den 

einzelnen Stockwerkeinheiten. Die unter dem Werkvertrag zu erbringenden 

Leistungen sind gemeinsam zu betrachten und wurden zwischen Oktober 

2021 und dem 19. August 2022 (Gesuch Rz. 30) und damit innert relativ 

kurzer Zeit realisiert. Entsprechend hat eine funktionale Einheit – auch 

wenn sie grundsätzlich die Ausnahme darstellt – nach Massgabe des stark 

herabgesetzten Beweismasses als glaubhaft zu gelten.  

 

                                                
18  SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 1182 ff.; BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 1), Art. 839/840 N. 30.; 

BRITSCHGI, Das belastete Grundstück beim Bauhandwerkerpfandrecht, 2008, S. 55 f. 
19  SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 1205.  

 - 12 - 

 

 

Mit dem Grundbucheintrag vom 14. Dezember 2022 wurde die viermona-

tige Eintragungsfrist damit eingehalten.  

 

5. Ergebnis 

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Voraussetzungen für die vorläufige 

Eintragung folgender Bauhandwerkerpfandrechte erfüllt sind und deren 

Eintragung anzuordnen ist: 

 

- für eine Pfandsumme von Fr. 8'012.00 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CD.; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 4'214.25 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CK; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 8'012.00 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CL; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 8'071.75 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CM; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 5'177.30 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CN; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 8'012.00 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CO; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 8'035.90 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CP; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 5'117.55 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAA; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 6'775.80 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAB; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 8'012.00 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAC; 
 

- für eine Pfandsumme von Fr. 4'214.25 zzgl. Zins zu 5% seit dem 
30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAD; 

 
- für eine Pfandsumme von Fr. 6'835.60 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAE; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 8'071.75 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAF; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 5'117.30 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAG; 
 

 - 13 - 

 

 

- für eine Pfandsumme von Fr. 6'835.60 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAH; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 8'035.90 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAI; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 5'117.55 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAJ; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 6775.80 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAK; 
 

6. Prosequierung 

Ist eine Klage auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts 

noch nicht rechtshängig, ist der gesuchstellenden Partei nach Art. 263 ZPO 

eine Frist zur Einreichung der Klage mit der Androhung anzusetzen, dass 

die Vormerkung der vorläufigen Eintragung im Grundbuch bei ungenutztem 

Ablauf der Frist ohne weiteres und ersatzlos gelöscht werde.20 Die Prose-

quierungsfrist beträgt nach handelsgerichtlicher Praxis bei Fällen der vor-

liegenden Grösse rund drei Monate. Der Fristenstillstand gemäss Art. 145 

Abs. 1 ZPO ist bei der Prosequierungsfrist nach Art. 263 ZPO i.V.m. 

Art. 961 Abs. 3 ZGB ausgeschlossen.21  

 

7. Prozesskosten 

Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und Parteientschädi-

gung, werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 Abs. 1 und 

Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss sind sie von der Gesuchsgegnerin 

zu tragen. 

 

7.1. Gerichtskosten 

Unter Berücksichtigung des verursachten Aufwands sowie des Umfangs 

der Streitigkeit werden die Gerichtskosten auf Fr. 3'000.00 festgesetzt (§ 8 

VKD; SAR 221.150). Gestützt auf Art. 111 Abs. 1 Satz 1 ZPO werden sie 

vorab mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Gerichtskostenvor-

schuss in Höhe von Fr. 3'000.00 verrechnet. Die Gesuchsgegnerin hat der 

Gesuchstellerin die Gerichtskosten, d.h. Fr. 3'000.00, direkt zu ersetzen 

(vgl. Art. 111 Abs. 2 ZPO). 

 

7.2. Parteientschädigung 

Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin zudem eine Parteientschä-

digung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Parteientschädigung wird 

nach dem Streitwert – vorliegend Fr. 120'444.30 – bemessen (vgl. § 3 

AnwT; SAR 291.150). Ausgehend von einer Grundentschädigung von 

Fr. 14'238.44 (§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 6 AnwT) resultiert nach Vornahme eines 

Summarabzugs von 75 % (§ 3 Abs. 2 AnwT) ein Betrag von rund 

                                                
20  SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 1663 ff. 
21  BGE 143 III 554 E. 2.5.2 m.w.N.; vgl. auch SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 1670. 

 - 14 - 

 

 

Fr. 3'559.60. Damit sind insbesondere eine Rechtsschrift und die Teil-

nahme an einer behördlichen Verhandlung abgegolten (vgl. § 6 Abs. 1 

AnwT). Nach weiteren Abzügen von 20 % wegen der nicht durchgeführten 

Verhandlung (§ 6 Abs. 2 AnwT), resultiert ein Betrag in Höhe von 

Fr. 2'847.69. Nach Hinzurechnung einer Auslagenpauschale (§ 13 Abs. 1 

AnwT) von praxisgemäss 3 % resultiert ein Betrag in Höhe von gerundet 

Fr. 2'933.10, den Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin als Parteientschä-

digung zu bezahlen hat. 

 

Dem gesuchstellerischen Antrag auf Zusprechung des Mehrwertsteuerzu-

schlags ist nicht zu entsprechen. Die Gesuchstellerin ist gemäss UID-Re-

gister22 selber mehrwertsteuerpflichtig. Sie kann die ihrem Anwalt bezahlte 

Mehrwertsteuer als Vorsteuer von ihrer eigenen Mehrwertsteuerrechnung 

in Abzug bringen (Art. 28 MWSTG).23 Die Mehrwertsteuer stellt somit kei-

nen zusätzlichen Kostenfaktor dar und ist bei der Bemessung der Partei-

entschädigung deshalb nicht zu berücksichtigen. 

 

7.3. 

Eine abweichende Verlegung der Prozesskosten im allenfalls vor Handels-

gericht stattfindenden Hauptprozess im ordentlichen Verfahren oder auf-

grund separater Verfügung im vorliegenden Verfahren bleibt vorbehalten. 

 

 
   

Der Präsident erkennt: 

 

1. 

In Gutheissung des Gesuchs vom 13. Dezember 2023 werden die mit Ver-

fügung vom 14. Dezember 2022 zugunsten der Gesuchstellerin auf den 

Grundstücken der Gesuchsgegnerin angeordneten Vormerkungen wie 

folgt vorsorglich bestätigt. 

 

- für eine Pfandsumme von Fr. 8'012.00 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CD.; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 4'214.25 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CK; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 8'012.00 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CL; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 8'071.75 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CM; 

                                                
22  Vgl. https://www.uid.admin.ch/Detail.aspx?uid_id=[...] (zuletzt besucht am 20. Februar 2023). 
23  Vgl. Merkblatt zur Frage der Berücksichtigung der Mehrwertsteuer bei der Bemessung der Partei-

entschädigung der Gerichte des Kantons Aargau vom 11. Januar 2016: https://www.ag.ch/me-
dia/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-mwst.pdf (zuletzt besucht 
am 20. Februar 2023). 

 - 15 - 

 

 

 
- für eine Pfandsumme von Fr. 5'177.30 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CN; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 8'012.00 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CO; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 8'035.90 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CP; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 5'117.55 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAA; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 6'775.80 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAB; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 8'012.00 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAC; 
 

- für eine Pfandsumme von Fr. 4'214.25 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAD; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 6'835.60 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAE; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 8'071.75 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAF; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 5'117.30 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAG; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 6'835.60 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAH; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 8'035.90 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAI; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 5'117.55 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAJ; 
 
- für eine Pfandsumme von Fr. 6775.80 zzgl. Zins zu 5% seit dem 

30. November 2022 auf dem Grundstück GB S. Nr. CAK; 
 

2. 

Das Grundbuchamt T. wird angewiesen, die Vormerkung gemäss Dispo-

sitiv-Ziff. 1 aufrechtzuerhalten. 

 

 - 16 - 

 

 

3. 

3.1. 

Die Gesuchstellerin hat bis zum 22. Mai 2022 beim zuständigen Gericht 

im ordentlichen Verfahren Klage auf definitive Eintragung der Bauhandwer-

kerpfandrechte anzuheben. 

 

3.2. 

Im Säumnisfall fällt die in der vorstehenden Dispositiv-Ziff. 1 angeordnete 

vorsorgliche Massnahme dahin, wobei die Vormerkungen im Grundbuch 

nur auf entsprechendes Gesuch hin gelöscht werden. 

 

3.3. 

Es gilt kein Stillstand der Fristen. 

 

4. 

4.1. 

Die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 3'000.00 sind von der Gesuchsgegne-

rin zu tragen und werden mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Ge-

richtskostenvorschuss in Höhe von Fr. 3'000.00 verrechnet. Die Gesuchs-

gegnerin hat die von ihr zu tragenden Gerichtskosten der Gesuchstellerin 

direkt zu ersetzen.  

 

4.2. 

Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin deren Parteikosten in rich-

terlich festgesetzter Höhe von Fr. 2'933.10 (inkl. Auslagen) zu ersetzen. 

 

4.3. 

Eine abweichende Verlegung der Prozesskosten mittels separater Verfü-

gung oder im ordentlichen Verfahren bleibt vorbehalten, falls dieses vor 

dem Handelsgericht stattfindet. 

 

 
   

Zustellung an: 

 die Gesuchstellerin (Vertreter; zweifach mit Doppel der Eingaben der 

gesuchsgegnerischen Nebenintervenientin vom 10. Februar 2023 so-

wie der Gesuchsgegnerin vom 13. Februar 2023 ) 

 die Gesuchsgegnerin (Vertreter; zweifach mit Doppel der Eingabe der 

gesuchsgegnerischen Nebenintervenientin vom 10. Februar 2023)  

 die gesuchsgegnerische Nebenintervenientin (Vertreter; zweifach mit 

Doppel der Eingabe der Gesuchsgegnerin vom 13. Februar 2023) 

 

Zustellung an: 

 das Grundbuchamt T. (nach Ablauf der Rechtsmittelfrist) 

 

 

 - 17 - 

 

 

   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., 

Art 90 ff. BGG) 

 

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröff-

nung der vollständigen Ausfertigung des Entscheids an gerechnet, die Be-

schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize-

rischen Bundesgericht einzureichen. Die Beschwerdeschrift ist in einer 

Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit An-

gabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte elekt-

ronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 

darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid  verfassungsmässige 

Rechte (Art. 98 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als 

Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen 

hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

 
   

Aarau, 21. Februar 2023 

 

Handelsgericht des Kantons Aargau 

1. Kammer 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

Dubs Näf