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**Case Identifier:** deef4653-bcc3-5945-a3d3-3f1d90a42bb5
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-07-11
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 11.07.2014 C1 13 108
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_C1-13-108_2014-07-11.pdf

## Full Text

Par arrêt du 19 novembre 2014 (5A_518/2014), le Tribunal fédéral a rejeté le recours 

en matière civile interjeté par Y_________ contre ce jugement. 

C1 13 108 

 

 

JUGEMENT DU 11 JUILLET 2014 

 

Tribunal cantonal du Valais 

Cour civile I 

 

Composition : Jérôme Emonet, président ; Hermann Murmann et Dr Lionel Seeberger, 

juges ; Mériem Combremont, greffière 

 

en la cause 

 

X_________, appelante et demanderesse, représentée par Maître A_________  

 

contre 

 

Y_________, appelé et défendeur, représenté par Maître B_________ 

 

(gestion d’affaires imparfaite ; remise de gain) 

recours contre le jugement du Tribunal du district de C_________ du 08.04.2013 

 

- 2 - 

Procédure 

 

A.  Par mémoire-demande déposé le 23 juillet 2009, X_________ de siège à 

D_________, a ouvert action en paiement à l’encontre de Y_________, à 

C_________, prenant les conclusions suivantes :  

1. Y_________ est condamné à payer à X_________ 401'994.- fr. avec intérêts à 5% l’an dès le 

3 avril 2009.  

2. La demanderesse se réserve la possibilité d’augmenter ses conclusions après l’administration 

des preuves au regard des allégués 7 et 8 de la présente demande.  

3. L’opposition au commandement de payer No xxx1 est définitivement levée.  

4. Les frais et les dépens sont mis à la charge de Y_________.  

Aux termes de sa réponse présentée le 4 septembre 2009, Y_________ a conclu à 

libération, sous suite de frais et dépens (p. 231 ss). Le 28 du même mois, X_________ 

a versé le montant de 35'000 fr. au titre de sûretés pour les dépens (p. 275).  

B.  Le débat préliminaire, au cours duquel X_________ a déposé une écriture valant 

réplique, s’est tenu le 26 novembre 2009. L’instruction de la cause a comporté l’édition 

de titres et de dossiers (C2 08 290 [expulsion du sous-locataire] et C2 09 250 ; dossier 

de l’Autorité de conciliation en matière de bail à loyer [p. 308]), l’audition de témoins 

(p. 319 ss et 372 ss) et l’interrogatoire du défendeur (p. 450 ss), ainsi que la mise en 

œuvre d’une expertise comptable (p. 425 ss). Par écriture du 4 juillet 2012 (p. 433 s.), 

X_________ a amplifié ses prétentions, concluant à ce que Y_________ soit 

condamné à lui payer la somme de « 471'159 fr. » (recte : 417'159 fr. [701'490 fr. {total 

encaissé du sous-locataire} – 284'331 fr. {total versé par le locataire principal à la 

bailleresse}]). L’instruction close le 14 novembre 2012 (p. 457), les parties ont opté 

pour le dépôt de mémoires-conclusions.  

A l’issue de son écriture finale du 30 janvier 2013 (p. 462 ss), X_________ a pris les 

conclusions suivantes :  

1. Y_________ est condamné à payer à X_________ 417'159 fr. avec intérêts à 5% l’an à compter du 

3 avril 2009.  

2. L’opposition aux commandements de payer Nos xxx1 et xxx2 de l’Office des poursuites et faillites 

du district de C_________ est définitivement close.  

3. Y_________ est condamné aux frais et aux dépens.  

Quant à Y_________, il a, au terme de son mémoire-conclusions présenté le 20 février 

2013 (p. 474 ss), conclu à ce que X_________ soit intégralement déboutée de ses 

conclusions, sous suite de frais et dépens.   

- 3 - 

C.  Par jugement du 8 avril 2013, mais expédié le 10 du même mois, le juge de district 

a rendu le prononcé suivant : 

1. La demande déposée le 23 juillet 2009 par X_________ est rejetée.  

2. Les frais, arrêtés à 30'000 fr., sont mis à la charge de X_________, qui remboursera à 

Y_________ l’avance de frais déposée, à concurrence de 11'700 francs.  

3. X_________, qui supporte ses propres frais d’intervention en justice, versera à Y_________ une 

indemnité de 25'000 fr. à titre de dépens.   

D.  Contre ce prononcé, X_________ a, le 7 mai 2013, interjeté appel, prenant les 

conclusions suivantes :  

1. Le jugement attaqué est annulé.  

2. En conséquence :  

2.1 Y_________ est condamné à payer à X_________ 417'159 fr. avec intérêts à 5% l’an à 

compter du 3 avril 2009.  

2.2 L’opposition aux commandements de payer Nos xxx1 et xxx2 de l’Office des poursuites et 

faillites du district de C_________ est définitivement levée.  

2.3 Y_________ est condamné aux frais et aux dépens.  

Aux termes de sa réponse du 28 juin 2013, Y_________ a conclu au rejet de l’appel et 

sollicité la confirmation du verdict de première instance.  

 

SUR QUOI LA COUR 

I. Préliminairement 

 

1.  Selon l'art. 405 du code de procédure civile (CPC) du 19 décembre 2008, entré en 

vigueur le 1
er

 janvier 2011, les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de 

la communication de la décision aux parties, à savoir à la date de l'envoi du dispositif 

(ATF 137 III 130 consid. 2). En l'espèce, si l’action a été introduite le 23 juillet 2009 – 

soit sous l’empire du Code de procédure civile du canton du Valais du 24 mars 1998 

(CPC/VS) –, le jugement motivé a été expédié aux parties le 10 avril 2013. La présente 

cause est donc soumise au nouveau droit de procédure. 

1.1  En vertu de l’art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC, les décisions finales de première 

instance de nature patrimoniale sont attaquables par la voie de l’appel au Tribunal 

cantonal (art. 5 al. 1 let. b LACPC), si la valeur litigieuse au dernier état des 

- 4 - 

conclusions est de 10'000 fr. au moins. L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 

l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée 

ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC). La partie adverse 

peut quant à elle former un appel joint dans la réponse (art. 313 al. 1 CPC).  

En l’occurrence, la décision entreprise est une décision finale de nature patrimoniale 

portant sur une contestation dans le domaine contractuel (cf. gestion d’affaires 

imparfaite), dont la valeur litigieuse se monte à 417'159 fr. selon les dernières 

conclusions prises par la demanderesse en première instance (cf. Brunner, in 

Oberhammer et al. [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kurzkommentar, 2. 

Aufl. 2013, n. 5 ad art. 308 CPC). Eu égard à cette valeur litigieuse, la voie de l’appel 

est indéniablement ouverte. Le jugement entrepris, d’emblée motivé, a été notifié par 

acte judiciaire au conseil de l’appelante le 11 avril 2013 (p. 535), de sorte qu’en 

interjetant appel le 7 mai 2013, l’intéressée a agi en temps utile.  

1.2  

1.2.1  L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 

constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'autorité d'appel dispose ainsi 

d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit ; elle peut, en outre, 

substituer ses propres motifs à ceux de la décision attaquée (Hohl, Procédure civile, 

Tome II, 2
e
 éd. 2010, n. 2396, p. 435, et n. 2416, p. 439 ; RVJ 2013 136 consid. 2.1). 

En particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée 

par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) – 

ce qui découle de la nature ordinaire de la voie de l’appel, en vertu de laquelle le litige 

se continue pour ainsi dire devant l’instance supérieure (Jeandin, in Bohnet et al. [éd.], 

Code de procédure civile commenté, Bâle 2011, n. 6 ad art. 310 CPC) – et vérifie si le 

premier magistrat pouvait admettre les faits qu'il a retenus. Que la cause soit soumise 

à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la maxime inquisitoire (art. 55 al. 2 

CPC), il incombe toutefois au recourant de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), 

c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée (ATF 138 III 

374 consid. 4.3.1). Pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de renvoyer aux 

moyens soulevés en première instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales 

de la décision attaquée. Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que 

l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation 

précise des passages de la décision que le recourant attaque et des pièces du dossier 

sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; arrêt 4A_38/2013 du 

12 avril 2013 consid. 3.2, non publié sur ce point aux ATF 139 III 249).  

1.2.2  En l’occurrence, l’appelante, après avoir reproduit sommairement dans la partie 

intitulée « résumé du premier jugement » de son écriture (cf. ch. I) un certain nombre 

de faits retenus par la juridiction inférieure, se plaint en substance du fait que celle-ci 

ait, à tort selon elle, nié que les conditions de l’action en remise de gain que constitue 

un acte d’immixtion commis de mauvaise foi et ayant permis la réalisation d’un gain 

aient été établies (cf. ch. II, 2.1 ss). L’appelante reproche donc à l’autorité inférieure 

d’avoir opéré des déductions insoutenables (cf. appréciation des faits) et d’avoir 

subséquemment violé le droit. Les faits seront donc revus par la Cour de céans dans la 

- 5 - 

mesure nécessaire à l’examen des moyens expressément motivés. En résumé, l’appel 

satisfaisant aux exigences légales, il convient d’entrer en matière.  

 

II. Statuant en faits 

 

2. 

2.1  X_________, de siège à D_________, est propriétaire de l’immeuble n
o
 xxx3 sis 

sur territoire de la commune de C_________, plus précisément à la Rue E_________, 

au centre ville. Sur cette parcelle est érigé un bâtiment, dont le premier étage ainsi que 

le deuxième sous-sol (cf. dépôt) étaient affectés à l’usage d’établissements publics (p. 

203 ss). Le tea-room / restaurant avait été exploité sans succès par trois tenanciers 

différents (all. 15-16 [admis] et F_________, R52, p. 332).  

2.2  Le précédent locataire des locaux en question était la société G_________ SA, qui 

exploitait les locaux sous l’enseigne « H_________ » (all. 78-79 [admis]). Par 

convention venue à chef le 31 juillet 2001 entre, d’une part, X_________, représentée 

par M
e
 I_________, d’autre part, G_________ SA, représentée par M

e
 J_________, et 

enfin de tierce part Y_________, ce dernier s’est engagé à reprendre les locaux remis 

à bail à la seconde nommée en vertu d’un nouveau contrat valable dès le 1
er
 août 2001 

(all. 15 [admis] et p. 163 s.). Il était prévu que le loyer corresponde à celui des 

« anciens baux avec charges (restaurant et dépôt), les loyers d’août et septembre 

étant gratuits, les loyers de octobre, novembre et décembre étant payables à 50% » 

(p. 164).  

Par ailleurs, les 7 août et 21 septembre 2001, G_________ SA et Y_________ ont – 

sans X_________ cette fois-ci – signé une seconde convention, dont les chiffres 1 à 4 

étaient ainsi libellés (p. 166 et all. 18 ss) :  

1. La société G_________ SA était titulaire de deux contrats de bail pour locaux commerciaux 

(connus de M. Y_________), auxquels il a été mis consensuellement fin par convention 

(contresignée entre G_________ SA, Y_________ et X_________ le 31.7.2001, pièce annexée 

aux présentes), par lesquelles elle louait dans l’immeuble K_________, à Rue E_________ à 

C_________, les locaux suivants comprenant environ 208 m2, selon plans L_________ à 

C_________, tea-room-restaurant et au 2
ème

 sous-sol un dépôt d’environ 64,50 m2. Le 

propriétaire des murs bruts est X_________, l’ensemble des aménagements intérieurs 

appartenant à G_________ SA. 

2. M. Y_________ reprend ces deux contrats de bail, avec effet au 01.08.2001, aux conditions 

telles que définies dans la convention annexée.  

3. M. Y_________ rachète à G_________ SA l’ensemble de tout l’inventaire, installations et 

aménagements intérieurs, tels que vus et connus, sans garantie particulière ni pour les défauts 

apparents ou cachés, G_________ SA n’assumant aucune responsabilité quant à l’état de 

marche ou fonctionnement des machines et installations électriques, pour un montant de 

- 6 - 

Fr. 200'000.- (deux cent mille), étant précisé que la propriété et la possession de cet inventaire 

ne passent à l’acquéreur qu’au paiement en mains de Me J_________, pour sa cliente.  

4. Hormis le bar (cf. correspondance de M_________ du 23.11.2000), l’ensemble de tout 

l’inventaire, ainsi que l’ensemble des installations intérieures est libre de tout engagement et ne 

fait l’objet d’aucun pacte de réserve de propriété et d’aucun gage.  

D’après Y_________, le « décompte de construction » (p. 168-169) et le « décompte 

des équipements et travaux » (p. 170-171) réalisés par le précédent locataire afin 

d’exploiter les locaux laissaient apparaître un investissement total de 818'500 francs 

(all. 22 ss [contestés]). A lire le « décompte de construction », les travaux portaient, 

pour l’essentiel, sur l’agencement et l’aménagement de la cuisine, la pose de carrelage 

et l’installation d’appareils frigorifiques (réfrigérateurs et congélateurs ; p. 168 s.).  

2.3  Le 31 juillet 2001, X_________ – représentée par la régie N_________ SA – a 

conclu quatre contrats distincts de bail à loyer avec Y_________ (all. 1 [admis]).  

2.3.1  En vertu du premier contrat (pièce 3, p. 13 ss), X_________ a remis à bail à 

Y_________ le local, cuisine et WC sis au 1
er
 étage, représentant une surface totale de 

208 m
2
. Le contrat était conclu pour une durée de 10 ans, commençant le 1

er
 août 

2001 pour prendre fin le 31 juillet 2011, avec reconduction tacite pour 5 ans en 

l’absence d’avis de résiliation donné par écrit un an avant l’échéance ordinaire. Le 

loyer mensuel net se montait à 4281 fr., dont 381 fr. au titre d’acompte sur les frais 

accessoires, était payable d’avance et soumis à indexation d’après l’indice suisse des 

prix à la consommation, l’indice de référence étant celui en vigueur au jour de la 

conclusion du contrat (cf. art. 2, 3 et 5 du contrat). L’art. 12, intitulé « sous-location (art. 

262 CO) » précise que « lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, 

il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les 

conditions de la sous-location et les renseignements requis par le bailleur en 

application de l’art. 262 CO ».  

Le premier contrat renvoie par ailleurs à des « dispositions particulières », rédigées sur 

papier à l’en-tête de N_________ SA et contresignées le 14 septembre 2001 par 

Y_________ et la représentante de la bailleresse, dont les art. 28 à 30 relatifs 

notamment aux aménagements intérieurs sont ainsi libellés (p. 17 s.) :  

Art. 28.-  Le mobilier se trouvant dans les locaux, tels que luminaires, frigos, etc. est propriété du locataire.  

Art. 29.- Toutes les installations fixes ou modifications ayant été exécutées par le locataire pendant la 

durée des différents contrats de bail ou de leurs renouvellements, sont propriétés du locataire. 

Ces aménagements, installations pourront être laissés en place par le locataire, à la fin du bail 

sans qu’une indemnité de ce chef puisse être réclamée par le locataire ou bailleur.  

Art. 30.- Si la chose louée présente une plus-value considérable à la suite des travaux de modifications 

ou de rénovations, le locataire s’engage à renoncer à toutes les indemnités ou prétentions en fin 

de droit à l’encontre du bailleur. Cependant, si le bailleur l’exige, après que le locataire ait 

dénoncé le bail, le bailleur peut exiger que l’ensemble des installations fixes et modifications 

restent sur place pour permettre lors de la reprise du bail par un tiers la continuation d’une 

- 7 - 

exploitation de même nature. Dans cette hypothèse, une fiduciaire neutre sera chargée d’établir 

la valeur des installations reprises.  

Enfin, était encore annexé au premier contrat le formulaire intitulé « conditions 

générales, règles et usages locatifs du canton du Valais », que Y_________ a paraphé 

le 31 juillet 2001 (p. 24).  

2.3.2  Selon le deuxième contrat (p. 26 ss), X_________ a cédé à Y_________ un 

dépôt sis au 2
e
 sous-sol de son immeuble à la Rue E_________, d’une surface de 64,5 

m
2
. La durée du contrat, de même que les conditions de son renouvellement ou de sa 

dénonciation, étaient similaires à celles du premier contrat, tout comme la clause (art. 

12) relative à la nécessité d’obtenir le consentement écrit de la bailleresse dans 

l’hypothèse d’une sous-location. Le montant du loyer mensuel, payable d’avance et 

soumis à indexation, était alors de 410 francs. Ce deuxième contrat renvoie par ailleurs 

à des « dispositions particulières » identiques à celles annexées au premier contrat, 

notamment pour ce qui est du sort des aménagements apportés par le locataire aux 

locaux.  

2.3.3  Le troisième contrat porte quant à lui sur la remise à bail, par X_________, à 

Y_________, d’un autre dépôt au 2
e
 sous-sol, d’une surface de 21 m

2
 (p. 32 ss). Il était 

prévu – contrairement aux deux premiers – pour une durée d’approximativement un 

an, commençant le 15 octobre 2001 pour prendre fin le 1
er
 octobre 2002, reconductible 

tacitement d’année en année à défaut d’avis de résiliation donné par écrit six mois 

avant l’échéance ordinaire. Le montant du loyer mensuel convenu, payable d’avance et 

susceptible d’être indexé, se montait à 89 francs. L’art. 12 du contrat, relatif à 

l’hypothèse d’une sous-location, est rédigé de manière identique aux deux premiers 

contrats. Enfin, le troisième contrat renvoie à des « dispositions particulières » quelque 

peu différentes de celles prévues dans les deux premiers contrats. En particulier, l’art. 

27, stipulant que toutes les installations fixes ou modifications exécutées par le 

locataire pendant la durée du bail ou de ses renouvellements, restaient « propriétés de 

l’immeuble », a été sciemment biffé et paraphé, dans la marge, par Y_________ 

(p. 36).  

2.3.4  Enfin, le quatrième contrat signé le 31 juillet 2001 a trait à la mise à disposition, 

par X_________, en faveur de Y_________, d’une place de stationnement pour 

véhicule automobile située au 4
e
 sous-sol du bâtiment à la Rue E_________. Le 

contrat était prévu pour une durée de 10 ans, débutant le 1
er
 août 2001 pour prendre 

fin le 31 juillet 2011, renouvelable pour 5 ans, sauf avis de résiliation donné par écrit 

une année avant l’échéance ordinaire. Le montant du loyer mensuel convenu se 

montait à 140 fr., payable par mois d’avance (p. 37). Contrairement aux trois autres 

contrats, le quatrième ne comprend aucune clause contractuelle expresse relative à la 

sous-location.  

2.3.5  Le total des baux ainsi conclus représentait la somme de 4920 francs (4281 fr. + 

410 fr. + 89 fr. + 140 francs). Le 22 novembre 2001, Y_________ et un représentant 

de l’agence immobilière N_________ SA ont complété et signé le document intitulé 

- 8 - 

« constat d’état des lieux et inventaire », en vertu duquel le locataire a reconnu avoir 

reçu les locaux et installations en bon état d’entretien (p. 211 ss).  

2.4  Pour exploiter son établissement, à l’enseigne du « O_________ », Y_________ a 

créé la société P_________ Sàrl (all. 13 [admis]). Initialement, Y_________, associé et 

gérant au bénéfice d’un droit de signature individuelle, disposait d’une part sociale de 

19'000 fr., l’autre part sociale, de 1000 fr., étant possédée par Q_________, associé 

sans droit de signature (all. 34 ss [ignorés] et www.xxx.ch). Par la suite, plus 

précisément le 28 septembre 2011 (cf. www.xxx.ch), Y_________ est devenu l’unique 

associé de P_________ Sàrl (Y_________, R65, p. 455). Jusqu’au 31 juillet 2004, 

cette Sàrl a exploité directement l’établissement, sous la patente d’un de ses salariés, 

R_________, lequel était également intéressé au chiffre d’affaire de l’établissement 

(R53-54, p. 333). Quant à S_________ (ci-après : dame S_________), elle a 

commencé à travailler au « O_________ » comme employée en février « 2002 ou 

2003 » (dame S_________, C2 08 290, R90, p. 198).  

2.5  Prétendant ne plus avoir la santé suffisante pour exploiter l’établissement (all. 37 

[admis] et R_________, R55, p. 333), Y_________ a, le 30 juillet 2004, conclu avec 

dame S_________ un contrat intitulé « contrat de sous-location pour locaux 

commerciaux », rédigé par la fiduciaire T_________ et avec les conseils de 

F_________ (F_________, R38-39, p. 330, et R51, p. 331), dont le contenu est en 

partie le suivant (pièce 8, p. 44 ss et all. 44-46 [admis]) :  

Bail à l’usage du café-bar à l’enseigne du O_________ 

Comprenant : 

1
er

 étage : Café bar de 208 m2 

2
ème

 sous-sol : un dépôt de 64,5 m2 et un dépôt de 21 m2 

4
ème

 sous-sol : Parking 

Le mobilier fait partie de l’objet loué selon inventaire séparé.  

1.  Durée 

Le présent contrat est conclu pour une durée de 7 ans ; il commence le 1
er

 août 2004 à midi pour finir le 
31 juillet 2011 à midi.  

13 mois avant le terme du présent contrat, soit le 30 juin 2010, les deux parties se retrouveront pour se 
déterminer sur la suite à donner à ce bail.  

2. Loyer 

Le loyer mensuel est de Fr. 12'500.- plus une participation au bénéfice d’un montant maximum de 
Fr. 2'500.- définie à l’article 4 ci-dessous.  

Mme S_________ ne peut en aucun cas changer le style de l’établissement, ni modifier l’architecture 
intérieure ou la décoration sans en avoir préalablement demandé le consentement écrit de 
M. Y_________.  

3. Indexation 

Sur le loyer mensuel net de Fr. 12'500.- indiqué sous chiffre 2, les parties conviennent d’une clause 
d’indexation pour une partie du loyer de Fr. 5'000.- seulement. L’indexation est calculée sur la base de 

- 9 - 

l’indice suisse des prix à la consommation, l’indice de référence étant celui en vigueur le jour de la 
conclusion du contrat. 

Moyennant un préavis d’un mois donné sous pli recommandé, le loyer pourra être modifié 
proportionnellement à la variation de l’indice suisse des prix à la consommation. L’augmentation de loyer 
correspondra à la totalité de la hausse de l’indice intervenue depuis la dernière fixation du loyer.  

La variation ne peut être notifiée qu’une fois par an, sur formule officielle.  

4. Participation au bénéfice 

Une participation de 50% du bénéfice net de l’exercice mais au maximum de Fr. 30'000.- annuel est dû à 
titre de loyer complémentaire à la fin de chaque exercice clos le 31 décembre de chaque année, la 
première fois le 31 décembre 2004. Ce loyer complémentaire est dû dans les deux mois après le 
bouclement annuel, sauf pour l’année 2011 où ce montant complémentaire est dû le 30 septembre 2011.  

Le bénéfice net comprend le résultat d’exploitation du O_________ après prélèvement d’un salaire brut 
annuel de Fr. 48'000.- (salaire mensuel brut de Fr. 4'000.-) pour Mme S_________ et Fr. 12'000.- annuel 
de frais privés de Mme S_________. Ces frais privés comprennent entre autres les frais de véhicule, les 
frais de téléphone portable et les frais de représentation.  

5. Frais accessoires  (…) 

6. Prix du loyer 

Le loyer est payable par mois d’avance sur le compte bancaire de M. Y_________ auprès de la Banque 
U_________, compte n

o
 xxx. 

Lorsque Mme S_________ est en retard de plus de dix jours dans le paiement d’une mensualité et qu’elle 
a fait l’objet d’une vaine mise en demeure écrite, M. Y_________ peut exiger que le loyer soit acquitté 
trimestriellement à l’avance, dès le mois suivant l’échéance du délai fixé dans la mise en demeure. 

7. à 11 (…) 

12.  Restitution anticipée de la chose louée 

Lorsque Mme S_________ restitue la chose sans observer le délai ou terme de congé, elle doit aviser 
M. Y_________ par écrit en indiquant la date de restitution de la chose et elle doit présenter au moins un 
locataire solvable et qui soit disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions mais avec un loyer global 
de Fr. 15’000.- sans participation au bénéfice à la date de restitution de la chose indiquée par 
Mme S_________. Si M. Y_________ a des objections fondées contre le candidat, il doit dans un délai 
d’un mois indiquer à Mme S_________ les motifs de son refus.   

17. à 18 (…)  

2.6  Toujours le 30 juillet 2004, Y_________ et dame S_________ ont signé un contrat 

distinct, en vertu duquel celle-ci s’est engagée à verser à celui-là, au plus tard pour le 

31 août 2004, le montant de 44'000 fr. pour la cession du goodwill. Il a également été 

convenu que les deux parties se retrouveraient le 31 juillet 2004 dans les locaux du 

« O_________ » afin d’établir l’inventaire total du stock de marchandises que dame 

S_________ reprendrait. Enfin, la dernière nommée s’est également obligée « à 

reprendre tous les engagements signés par Y_________ pour les mois à venir » et à 

verser la somme de 3667 fr.25, « correspondant à tous les frais d’abonnements et 

d’entretien déjà versés pour l’année 2004 » (pièce 9, p. 49). A l’exception du montant 

de 4698 fr.30 versé pour l’année 2004 (cf. expertise judiciaire, R7, p. 428), la société 

par laquelle dame S_________ a exploité le café (cf. infra, consid. 2.7) n’a pas versé à 

Y_________ ou P_________ Sàrl de participation au bénéfice (cf. ég. F_________, 

R43, p. 330). Il résulte en effet des courriers adressés les 19 octobre 2006 

respectivement 4 décembre 2007 par V_________, fiduciaire de AA_________ Sàrl, 

- 10 - 

que le résultat d’exploitation 2005 de cette société s’est soldé par une perte de 26'304 

fr.95 et celui de l’année 2006 par une perte de 38'760 fr.45 (p. 174 ss). Dans les deux 

courriers, la fiduciaire a mis en évidence le fait que les charges financières et 

immobilières représentaient 20,67% en 2005 et 24,32% en 2006 du chiffre d’affaire 

global, soit un coefficient « extrêmement élevé » par rapport à celui, idéal, de l’ordre de 

15% pour ce type d’exploitation. Par ailleurs, d’après les souvenirs de dame 

S_________, ni la société dont elle faisait partie ni elle-même n’ont payé entièrement 

le montant du goodwill, mais seulement le montant de 30'000 francs (dame 

S_________, R1-2, p. 320).  

2.7  Reprenant le système précédemment mis en place par Y_________ (all. 52 s.), 

dame S_________ a choisi d’exploiter le « O_________ » par l’intermédiaire d’une 

société à responsabilité limitée, AA_________ Sàrl, fondée le 23 septembre 2004 (all. 

12 [admis] et extrait du registre du commerce, C2 08 290, p. 245). Dame S_________ 

en était l’associée et gérante, avec droit de signature individuelle, pour une part sociale 

de 18'000 fr., tandis que BB_________ – ami de la première nommée – et 

Y_________ étaient tous deux associés pour une part sociale de 1000 fr. chacun, et 

ne disposaient d’aucun droit de signature (all. 53 ss [ignorés, mais établis par l’extrait 

précité]). Y_________ a affirmé avoir pris une participation – certes minoritaire – dans 

AA_________ Sàrl afin de pouvoir disposer d’un droit de contrôle sur la gestion de 

l’établissement et ainsi donner une bonne garantie au propriétaire des lieux (all. 54 

[ignoré] et Y_________, R71, p. 456). Quant au témoin F_________, qui avait participé 

à l’élaboration du contrat, il a indiqué que Y_________ avait pour but de la sorte « de 

préserver les investissements qu’il avait fait dans le O_________ » (F_________, R39 

et 42, p. 330).  

Depuis la signature des contrats du 30 juillet 2004, les « loyers » ont été versés par 

AA_________ Sàrl en faveur de P_________ Sàrl (cf. témoignage de CC_________, 

de la fiduciaire en charge des affaires de Y_________, R15-16, p. 324). Quant aux 

loyers dus par Y_________ en faveur de X_________, ils ont été réglés par 

l’entremise de P_________ Sàrl (dame CC_________, R18, p. 325, et documents de 

la comptabilité).  

2.8  Y_________ a affirmé avoir dû rappeler dame S_________ à ses obligations à de 

multiples reprises, dès avril 2006, car le loyer était acquitté irrégulièrement (all. 55 

[ignoré] ; témoignage de DD_________, de V_________, C2 08 290, R106, p. 278 ; cf. 

ég. correspondance entre les parties concernant les arriérés de loyers, C2 08 290, p. 

18 ss). Par lettre signature du 12 août 2008, Y_________ a imparti à dame 

S_________ un dernier délai de paiement de trente jours pour les arriérés de loyer de 

juin, juillet et août 2008, sous la menace des sanctions prévues par l’art. 257d CO. Le 

29 septembre suivant, il lui a signifié un avis de résiliation de bail sur formule officielle, 

avec effet au 31 octobre 2008. Les parties se sont ensuite rencontrées le 2 octobre 

2008, et ont décidé à cette occasion de mettre un terme, d’un commun accord, au 

« contrat de sous-location » pour le 31 octobre 2008. Dite convention avait été 

préalablement rédigée par Y_________ (cf. C2 08 290, p. 77). Toutefois, le lendemain 

de la signature de cet accord, soit le 3 octobre 2008, dame S_________ – qui a 

indiqué en procédure ne pas avoir compris le sens de cette convention, et avoir cru 

- 11 - 

qu’elle n’aurait pas à partir au 31 octobre 2008 si les arriérés de loyer étaient 

finalement réglés (C2 08 290, R83-85, p. 197 s.) – a contesté la résiliation auprès de 

l’Autorité de conciliation en matière de bail à loyer. Y_________ ayant, par écriture du 

7 novembre 2008, déposé auprès du Tribunal du district de C_________ une requête 

d’expulsion contre sa « sous-locataire », cette autorité a également examiné la validité 

de la convention mettant un terme anticipé à la relation contractuelle entre les parties 

(C2 08 290). Par décision du 17 février 2009, le juge de district a donné droit à la 

requête de Y_________. Saisi de l’appel interjeté par dame S_________ contre cette 

décision, le Tribunal cantonal a, par jugement du 2 septembre 2009, confirmé le 

prononcé d’expulsion, et donné ordre à l’intéressée de restituer les locaux d’ici au 

15 octobre 2009 (all. 71 ss [admis] et pièce 21, p. 249 ss [jugement du Tribunal 

cantonal du 2 septembre 2009, consid. 1.2 et 1.3]).  

2.9  Dans l’intervalle, Y_________ a, par courrier adressé le 29 août 2008 à 

EE_________ SA – qui avait repris la gérance de l’immeuble de la régie N_________ 

SA – sollicité une prolongation de la durée des quatre contrats de bail signés avec 

X_________ en exposant ce qui suit (pièce 6, p. 42) :  

En effet, je m’y prends un peu à l’avance car pour garder mon outil de travail en parfait état, je désire faire 

de nouveaux investissements dans mon établissement. Ceux-ci devant être amortis et calculés sur 

plusieurs exercices comptables, je dois pouvoir les planifier sur une plus longue période que les 3 ans de 

baux qu’il me reste pour l’exploitation de mon café.  

Pour défendre un peu mon dossier et argumenter en ma faveur, je vous rappelle que je suis un bon 

payeur depuis environ 7 ans et que je n’ai pas de loyers en souffrance ! D’autre part durant la difficile 

année 2006 où la Rue E_________ a été fermée plusieurs mois pour travaux, nous avons souffert (baisse 

du chiffre d’affaire annuel d’environ 35 à 40%) mais nous n’avons jamais réclamé de baisse de loyer ! 

En résumé, je souhaite idéalement étendre mes baux d’une dizaine d’années, ce qui nous ramènerait à 

une échéance pour le 31 juillet 2021. Si cette dernière vous semble un peu longue, il me faudrait au moins 

7 années et 3 mois (fin octobre 2018) supplémentaires pour qu’au total je puisse encore planifier mon 

travail et mes investissements sur un total de 10 ans, soit pour une échéance au 31 octobre 2018 (...).  

Par « avenant n
o
 1 au bail à loyer du 31.07.2001 » signé les 14 et 18 octobre 2008, 

EE_________ SA, pour le compte de X_________, a prolongé de dix ans, soit 

jusqu’au 31 juillet 2021, le premier contrat relatif à la surface de 208 m
2
 correspondant 

au « O_________ » (p. 25).  

2.10  Au courant du mois de septembre 2008, Y_________ est entré en pourparlers 

avec FF_________ SA en vue de reprendre l’exploitation du « O_________ ». 

Auditionné comme témoin dans le cadre de la procédure d’expulsion de dame 

S_________, l’administrateur de FF_________ SA – GG_________ – a déclaré en 

substance que sa société cherchait alors à gérer un troisième établissement en ville de 

C_________, qu’il était parti du principe que Y_________ avait demandé l’accord du 

propriétaire/bailleur en vue de la sous-location, que le montant du loyer principal était 

de l’ordre de 5500 fr. par mois, charges comprises, que le chiffre d’affaire annuel tiré 

de l’exploitation du « O_________ » avoisinait le million de francs et enfin que le 

- 12 - 

montant du sous-loyer était supérieur à celui dû par dame S_________ dans la mesure 

où FF_________ SA aurait pu reprendre à son nom l’établissement (C2 08 290, R24, 

25, 31, 34-36, p. 187 ss). Le 4 octobre 2008, les parties ont signé une « convention 

préliminaire », en vertu de laquelle FF_________ SA s’est engagée à « sous-louer à 

M. Y_________ l’établissement O_________, rue E_________ à C_________ », pour 

une durée de dix ans commençant à courir le 1
er
 novembre 2008 pour prendre fin le 31 

octobre 2018. Les conditions de la location étaient ainsi libellées (cf. C2 08 290, p. 144 

s.) :  

Le loyer mensuel est fixé à CHF 15'500.- payable par mois d’avance. Ce prix fixe est bloqué pour une 

durée de dix ans sans possibilité d’indexation sauf en ce qui concerne le loyer de base (CHF 5245.-) qui 

pourra être adapté par EE_________ sur la base de l’indice suisse des prix à la consommation en 

conformité avec les clauses du contrat principal.  

* Ce montant est valable à la condition que M. Y_________ obtienne un prolongement de ses 4 baux aux 

prix et conditions actuels (le loyer vient d’être augmenté de CHF 126.- au mois d’août 2008 !).  

Comme exposé précédemment (cf. supra, consid. 2.9), Y_________ a effectivement 

obtenu, les 14 et 18 octobre 2008, de EE_________ SA la prolongation à tout le moins 

du bail concernant le local principal servant à l’exploitation du « O_________ ».  

2.11  Dans le cadre du conflit l’opposant à Y_________, dame S_________ a, par 

l’entremise de son avocat, contacté EE_________ SA par courrier du 18 novembre 

2008 (pièce 17, p. 155 s.), indiquant en substance qu’elle sous-louait les locaux, que 

cette sous-location semblait ne pas avoir été autorisée par la bailleresse « étant donné 

que Y_________ a[vait] déclaré que M
me

 S_________ était sa gérante », que le 

montant de la sous-location s’élevait à 12'500 fr. par mois, avec en supplément une 

participation au bénéfice, qu’elle estimait intolérable que « le contrat de sous-location 

soit augmenté de plus de 120% par rapport au contrat de bail lui-même », même en 

tenant compte du mobilier mis à disposition, qu’une procédure d’expulsion avait été 

diligentée à son encontre par Y_________, mais qu’elle était intéressée à louer 

directement le « O_________ » à X_________ « pour un montant supérieur à celui 

ressortant du bail conclu avec Y_________ ». Le 20 novembre 2008, EE_________ 

SA, pour le compte de X_________, a adressé à Y_________ un avis de résiliation 

des contrats de bail pour le 31 décembre 2008. Estimant, d’une part, que le locataire 

avait délibérément omis, en violation de l’art. 262 CO, d’informer la bailleresse de 

l’existence d’une sous-location – indiquant toujours dans ses correspondances dame 

S_________ en tant que « gérante » et non comme sous-locataire –, et, d’autre part, 

que les conditions de la sous-location en comparaison de celles de la location 

principale étaient « abusives », EE_________ SA a fondé le congé sur l’art. 257f CO 

(résiliation anticipée pour justes motifs) (pièce 12, p. 53 s.). Y_________ ayant 

contesté le congé, l’Autorité de conciliation en matière de bail à loyer a, par décision 

rendue le 5 février 2009, annulé le congé signifié par EE_________ SA, dans la 

mesure où celle-ci n’avait pas préalablement émis la protestation prescrite par l’art. 

257f al. 3 CO avant de donner le congé (pièce 13, p. 55 ss). Le 26 mai 2009, 

X_________ a adressé à Y_________ un nouvel avis de résiliation pour le 31 juillet 

2009, en se fondant sur l’art. 257f CO. Dit congé a derechef été contesté par 

- 13 - 

Y_________ auprès de l’Autorité de conciliation en matière de bail à loyer. Comme 

X_________ a, le 3 septembre 2009, déposé auprès du Tribunal du district de 

C_________ une requête d’expulsion à l’encontre de Y_________ (C2 09 250), 

l’Autorité de conciliation s’est, en application de l’art. 274g aCO, entièrement dessaisie 

du dossier au profit du juge en charge de la procédure d’expulsion (pièce 25, p. 308 

[renvoi aux dossiers de l’Autorité de conciliation en matière de bail à loyer]).  

2.12  X_________ remet en cause l’appréciation des faits par la juridiction inférieure, 

en tant que celle-ci a réfuté que Y_________, d’une part, se soit immiscé dans les 

affaires de la bailleresse, d’autre part, ait agi de mauvaise foi (appel, ch. 2.3 et 2.4, p. 8 

ss).  

Au cours de la procédure de première instance, X_________ a allégué n’avoir appris 

l’existence de la sous-location qu’au mois de novembre 2008, à réception d’un courrier 

de l’avocat de dame S_________, doublé d’un entretien téléphonique avec celui-ci. 

Y_________ aurait toujours caché cette sous-location en utilisant dans ses contacts 

avec X_________ le terme de « gérante, qui fait immédiatement penser à un contrat 

de travail », puis obtenu une prolongation de 10 ans des contrats, en avançant des 

motifs inexacts (all. 9 à 11). Y_________ a formellement contesté les assertions qui 

précèdent, affirmé dans sa réponse avoir toujours considéré dame S_________ 

« comme sa gérante au sens usuel du terme » (all. 47 [contesté]), et soutenu qu’à 

l’occasion des discussions tenues en vue de la prolongation des baux avec une 

représentante de EE_________ SA (M
me

 HH_________), celle-ci lui aurait répondu 

que tant qu’il ferait partie de la société d’exploitation (i.e. AA_________ Sàrl), le 

consentement de la bailleresse à la sous-location ne serait pas nécessaire (all. 58-59 

[contestés]). Enfin, Y_________ a démenti, encore dans sa détermination du 28 juin 

2013 concernant l’appel (ch. 6, p. 9), avoir fait preuve de mauvaise foi.  

Si dans la partie du jugement destinée à arrêter l’état de fait (cf. « ch. II. Statuant en 

fait », p. 5 ss), la juridiction inférieure a finalement retenu que Y_________ n’avait pas 

sollicité de X_________ son consentement à la sous-location (consid. 4c in fine, p. 22), 

sans s’attacher à ce stade à en déterminer les raisons, elle a par la suite, dans la 

motivation juridique (cf. « ch. III. Considérant en droit », p. 22 ss), estimé que 

l’intéressé n’avait pas « délibérément choisi » de violer son obligation contractuelle de 

requérir l’autorisation de sous-louer les locaux (consid. 11b, p. 34 s.), et n’avait pas fait 

preuve de mauvaise foi, puisque, « confronté à des circonstances difficiles à 

apprécier », il pouvait penser « gérer ses propres biens dans son intérêt » (consid. 11c, 

p. 35).  

2.12.1  Le dossier comprend la correspondance avec EE_________ SA concernant 

des défauts ou dégâts survenus dans les locaux. Ainsi, Y_________ a, par courrier du 

31 mai 2007, transmis à EE_________ SA pour règlement une facture pour les frais de 

réparation du tableau électrique, que « [s]a gérante du O_________ » lui avait elle-

même transmise (pièce 5, p. 41). Dans une autre missive du 29 août 2008, 

Y_________ s’est exprimé au sujet d’un problème rencontré dans l’évacuation des 

eaux usagées en soulignant que « [s]a gérante ne [l’]avait pas informé de l’affaire » 

(pièce 7, p. 43). Enfin, consécutivement à la réception du premier avis de résiliation 

- 14 - 

pour le 31 décembre 2008 (cf. supra, consid. 2.11), le conseil de Y_________ a, par pli 

du 1
er
 décembre 2008, demandé à EE_________ SA de motiver cette résiliation, 

exposant que son mandant était « en conflit avec sa sous-locataire », et que celle-ci 

avait été « employée de Y_________ pendant qu’il exploitait le O_________, 

exploitation qu’il a dû abandonner pour raison de santé », avant de le remettre « en 

sous-location » à dame S_________ (pièce 11, p. 51).  

2.12.2  Interrogé une première fois le 15 décembre 2008 dans le cadre de la procédure 

d’expulsion diligentée contre dame S_________, Y_________ a affirmé que tant la 

régie N_________ SA que EE_________ SA par la suite étaient au courant de la sous-

location, et qu’il ne leur avait pas soumis le contrat de sous-bail « parce qu’[il] était 

actionnaire de la société d’exploitation du O_________, la société AA_________ Sàrl » 

(C2 08 290, R2-3, p. 182). Appelé à confirmer qu’il n’avait jamais requis de la 

bailleresse son consentement à la sous-location du O_________, Y_________ s’est 

exprimé ainsi (C2 08 290, R13, p. 183 s. ; cf. ég. R69-70, p. 195) :  

Le bailleur a changé entre ma signature et la fin. Il y a eu deux bailleurs. Le premier bailleur, à la 

signature, m’a dit oralement : « Faites ce que vous voulez avec le bail ». Puisqu’ils me l’ont fait signer en 

nom propre (sic). Je leur ait dit que j’allais automatiquement créer une société d’exploitation. Alors, cette 

régie N_________, à II_________, m’a répondu : « Du moment que le loyer est payé, vous faites comme 

vous le voulez. Vous exploitez comme bon vous semble ». Je louais un espace brut. Quand il y a eu 

changement de régie, la régie EE_________, il est exact que je ne les ai pas informés, étant dans mon 

droit de sous-louer puisque je faisais partie de la société d’exploitation du O_________, à savoir 

AA_________ Sàrl.  

Selon Y_________, la bailleresse, « par Monsieur JJ_________, qui venait 

régulièrement au O_________, était parfaitement au courant » de la situation (C2 08 

290, R20, p. 185).  

Toujours le 15 décembre 2008, Y_________ a été réinterrogé une seconde fois au 

cours de la même audience, après l’audition en qualité de témoin de GG_________ et 

de KK_________. Vu qu’il était « actionnaire de la société d’exploitation » 

AA_________ Sàrl, il a estimé être « dans [s]on bon droit de mettre une nouvelle sous-

locataire et co-actionnaire » (i.e. dame S_________) (C2 08 290, R70, p. 195). 

Concernant les dénominations utilisées dans ses courriers des 31 mai 2007 et 29 août 

2008 à EE_________ SA au sujet de dame S_________ (cf. supra, consid. 2.12.1), il a 

expliqué l’avoir « toujours appelée [s]a gérante, aux yeux et au su de tout le monde, 

mais si le terme n’est pas le bon, mea culpa » (C2 08 290, R74, p. 196).  

2.12.3  N_________, directeur de la SA du même nom en charge de la gérance de 

l’immeuble propriété de X_________ jusqu’à son remplacement par EE_________ SA, 

a relaté lors de son audition comme témoin le 23 juin 2010 que la pratique constante 

de ses bureaux était que la demande de sous-location soit « faite impérativement par 

écrit ». Si une telle demande avait été formulée par Y_________, elle aurait donc dû 

en conséquence figurer au dossier en bonne forme (R36, p. 329). Il a par ailleurs 

ajouté que sa société préférait remettre à bail les locaux « à une personne physique 

plutôt qu’à une Sàrl qui [les] exploite » (R37, p. 329).  

- 15 - 

Directeur du département gérance d’immeubles de EE_________ SA, KK_________ a 

été auditionné comme témoin le 15 décembre 2008 dans le cadre de la procédure 

d’expulsion. Il a répondu ne jamais avoir été avisé par Y_________ de l’existence 

d’une sous-location, et que dame S_________ avait été mentionnée comme étant sa 

gérante dans la correspondance (C2 08 290, R37-42, p. 190). Ce n’est qu’en 2008, à 

l’occasion du courrier reçu de l’avocat de dame S_________ et d’un entretien 

téléphonique avec celui-ci qu’il a appris par ailleurs que Y_________ voulait conclure 

un nouveau contrat de location avec FF_________ SA (C2 08 290, R46-48, p. 191). 

Réauditionné le 23 juin 2010 dans le cadre du procès principal, il a confirmé sa 

précédente déclaration, et répété avoir pensé, jusqu’à la réception du courrier du 

18 novembre 2008 (pièce 17), que dame S_________ était « l’exploitante ou 

l’employée » de Y_________ (R8 à 10, p. 322 s.).  

HH_________, gérante d’immeubles chez EE_________ SA, a affirmé que 

Y_________ ne lui avait jamais dit vouloir sous-louer les locaux ; les contacts 

téléphoniques qu’ils avaient eus en 2008 portaient exclusivement sur la prolongation, 

« pour pouvoir effectuer des travaux dans le local » (R21-23, p. 326).  

Jean-Jacques JJ_________, collaborateur de EE_________ SA jusqu’à sa pré-

retraite, prise le 1
er

 novembre 2008, a indiqué lors de son audition comme témoin le 

23 juin 2010 être passé quelques fois – peut-être deux ou trois fois – au 

« O_________ » dans le cadre de ses activités professionnelles. A ces occasions, il ne 

lui avait jamais été dit que dame S_________ était la sous-locataire des lieux (R24 à 

28, p. 327).  

M
e
 J_________ était l’avocat de G_________ SA, intervenu en 2001 lors de la 

signature du contrat de cette société avec Y_________ (p. 166). Il a assisté aux 

discussions qui se sont déroulées en juillet et août 2001 en vue de la reprise de l’actuel 

« O_________ » par Y_________. A la question de savoir s’il était exact que celui-ci 

avait fait état de son intention d’exploiter le nouvel établissement public par le biais 

d’une société et que la chose avait été approuvée sans problème par les propriétaires, 

il a répondu par l’affirmative (R58, p. 373). Interrogé quant au point de savoir si 

N_________ SA ne voyait pas non plus d’objection à l’exploitation de l’établissement 

par un tiers sous contrat de gérance, J_________ s’est exprimé en ces termes (R60, 

p. 373) :  

La réponse doit être un peu différente, la question étant mal posée. Lors de la signature de la convention à 

fin juillet 2001, M. Y_________ avait exprimé son éventuel désir qu’une société puisse lui être substituée 

dans le cadre des éléments discutés dans la convention, notamment pour le bail. Les représentants de la 

caisse de pension et le représentant de la fiduciaire LL_________ se sont exprimés à ce sujet en disant 

que cela leur était parfaitement égal qui était titulaire du bail pourvu que le loyer fusse payé.  

2.12.4  Cela étant, il convient de préalablement rappeler que tous les contrats de bail à 

loyer, à l’exception du quatrième relatif à la place de stationnement (cf. supra, consid. 

2.3.4), contenaient sous ch. 12 la clause en vertu de laquelle le locataire devait, s’il 

avait l’intention de sous-louer tout ou partie de la chose, préalablement demander le 

consentement écrit de la bailleresse, en lui indiquant les conditions de la sous-location 

- 16 - 

en application de l’art. 262 CO. La thèse avancée par Y_________ selon laquelle il 

était indifférent à X_________ – respectivement la société en charge de la gestion de 

ses immeubles (soit N_________ SA puis EE_________ SA) – de connaître 

l’existence de la sous-location et des conditions de celle-ci est sans consistance : en 

effet, si les parties avaient voulu déroger à la clause en question, contenue dans les 

contrats préimprimés, elles auraient simplement pu la biffer, comme cela a été le cas 

avec d’autres clauses (durée du contrat ramenée de 10 à 1 an pour le second dépôt, 

etc. ; cf. supra, consid. 2.3.3 in fine). Les témoins, employés de sociétés 

successivement en charge de la gestion de l’immeuble de X_________, ont, de 

manière concordante et crédible, réfuté avoir été mis au courant, par Y_________, du 

fait que celui-ci avait, en 2004, sous-loué les locaux à dame S_________ (cf. supra, 

consid. 2.12.3). Tout au plus peut-on inférer du témoignage de l’avocat de 

G_________ SA que, lors des discussions précontractuelles, Y_________ a exprimé 

le désir qu’une société puisse lui être substituée pour le bail principal, ce qui a été le 

cas dans un premier temps puisque l’exploitation du café s’est effectuée jusqu’au 

31 juillet 2004 par le biais de P_________ Sàrl, dont Y_________ était alors l’associé 

principal et l’unique gérant, avec droit de signature individuelle. Cela ne signifie en 

revanche pas, comme souligné à juste titre par le premier juge (cf. consid. 4c in fine, p. 

22), que X_________ ait été d’accord avec le principe que Y_________ puisse sous-

louer les locaux sans en demander formellement l’autorisation et sans en 

communiquer les conditions à la bailleresse.  

Dans sa correspondance ultérieure avec EE_________ SA, Y_________ s’est toujours 

gardé d’utiliser le terme de « sous-location » – qui correspondait pourtant au terme 

emprunté dans le contrat signé le 30 juillet 2004 avec dame S_________ concernant 

l’usage des locaux du « O_________ » –, pour recourir à celui de « gérante » en 

désignant la prénommée. En français courant (cf. par exemple www.larousse.fr), le 

« gérant » est défini comme étant la personne physique ou morale qui dirige et 

administre pour le compte d'autrui en tant que mandataire, respectivement la personne 

chargée de l'exploitation d'un fonds de commerce (le gérant pouvant être libre ou 

salarié). EE_________ SA pouvait ainsi tout au mieux inférer du terme de « gérante » 

contenu dans les courriers envoyés en 2007 et 2008 – soit plus de trois ans après la 

conclusion, par Y_________, des contrats avec dame S_________ –, que cette 

dernière était une employée de celui-là, voire une associée (et gérante) de 

P_________ Sàrl, ce qui n’était pas le cas.  

Y_________ a ensuite tenté d’expliquer son absence de demande d’autorisation de 

sous-louer du fait qu’il était lui-même « actionnaire de la société d’exploitation du 

O_________, la société AA_________ Sàrl » (C2 08 290, p. 182 et p. 183 in fine s., p. 

185) : il n’était toutefois détenteur que d’une part sociale de 1000 fr. et ne disposait 

d’aucun droit de signature ; ses possibilités de contrôle et de gestion n’avaient ainsi 

rien de commun avec celles dont il disposait au sein de P_________ Sàrl. Aussi, son 

explication n’est guère crédible.  

Ces différents indices – ajoutés au fait que, comme on le verra plus en détail ci-après 

(cf. infra, consid. 2.13), le rendement qu’entendait obtenir Y_________ de la sous-

location et de la remise du commerce à dame S_________ est clairement excessif – 

- 17 - 

amènent la Cour de céans à retenir en définitive que Y_________ n’a, contrairement à 

ses obligations contractuelles, jamais demandé à X_________ de pouvoir sous-louer 

les locaux à dame S_________, voire à FF_________ SA, car étant conscient que la 

bailleresse principale tiendrait pour abusives (cf. art. 262 al. 2 let. b CO) les conditions 

de la sous-location et lui refuserait celle-ci.  

Sur le vu de ce résultat, le grief de X_________ dirigé contre le raisonnement du 

premier juge, selon lequel Y_________ pouvait de bonne foi croire, en raison des 

« attentes légitimes suscitées [par la bailleresse] » sur la base de l’art. 29 des 

conditions particulières annexées aux trois premiers contrats, être devenu propriétaire 

des installations fixes posées précédemment par G_________ SA et devenues parties 

intégrantes de l’immeuble (cf. appel, ch. 2.1, p. 6 s.) n’est nullement décisif pour la 

connaissance de la cause et n’a pas à être examiné.  

2.13  X_________ remet également en cause l’appréciation de l’autorité de première 

instance, en tant que celle-ci a estimé que la première nommée n’a pas établi « quelle 

était la part du fermage perçu par le défendeur qui correspondait aux nombreuses 

prestations supplémentaires fournies » (jugement entrepris, consid. 4c, p. 33). Selon 

X_________, Y_________ n’a engagé aucun frais supplémentaire particulier ; tous les 

investissements réalisés devaient être effectués pour que le « O_________ » soit 

exploité, et dame S_________ a exploité le même établissement que Y_________ 

devait gérer « sur la base de ce qui était à disposition, sans investissements 

supplémentaires » (appel, ch. 2.2, p. 7 s.).  

Comme indiqué à juste titre dans le jugement de première instance (consid. 4b/aa, p. 

15 ss), les explications de Y_________ faites dans les différentes procédures 

concernant l’ampleur des investissements effectués – répercutés dans les prestations 

financières réclamées à dame S_________ – sont quelque peu ambigües. Les faits en 

question, décisifs pour l’appréciation juridique du cas au regard de l’art. 262 al. 2 let. b 

CO (cf. infra, consid. 4), étant toujours litigieux en instance d’appel, il convient de les 

arrêter sur la base des moyens de preuve figurant au dossier.  

2.13.1  Dans son courrier adressé le 1
er

 décembre 2008 à EE_________ SA, 

consécutivement à la réception de l’avis de résiliation anticipée de bail, Y_________ a, 

par la plume de son homme de loi, apporté les précisions suivantes concernant les 

conditions de la sous-location jugées abusives (pièce 11, p. 51 s.) :  

Vous constaterez aussi à la lecture de ces documents que M. Y_________ a conclu avec 

M
me 

S_________ un bail à ferme, et qu’il n’est pas question d’une pure et simple sous-location de locaux 

dont il aurait gonflé le loyer. L’équipement et les travaux effectués dans les locaux, notamment au moment 

de la reprise de l’affaire par M. Y_________ représentent une somme de près de Fr. 800'000.- (travaux et 

équipements effectués par les anciens locataires de la Caisse de pension, la société G_________ SA).  

M. Y_________ a pu reprendre l’entier de cet équipement, et a investi encore près de Fr. 100'000.- pour la 

remise en route de l’établissement qui avait été fermé durant dix-huit mois. Trois mois de travaux 

personnels, réaménagement, création d’une nouvelle pièce dans les locaux, création d’un logotype, 

nouvelles enseignes, mise en route et rénovation des frigos, chambre froide, climatisation, cuisine, 

- 18 - 

doublement d’un nouveau bar, création d’une terrasse en bois, achat du mobilier, etc. Tout cet équipement 

est aujourd’hui loué à M
me

 S_________ par le bail à ferme conclu avec elle.  

2.13.2  Lors de son premier interrogatoire dans le cadre de la procédure d’expulsion 

intentée contre dame S_________, Y_________ a exposé que la différence entre le 

montant du loyer de la location (principale) – d’approximativement 5000 fr. au total 

pour les quatre baux (cf. supra, consid. 2.3.5 [4920 fr., hors indexation]) – et celui 

convenu avec dame S_________ (d’au moins 12'500 fr., plus participation au bénéfice) 

se montait à « environ 7500 francs ». Il a expliqué cette différence du fait que le loyer 

de base portait sur la mise à disposition d’un espace « brut et vierge », et qu’il avait 

ainsi dû calculer les intérêts et amortissement de ses dettes concernant l’infrastructure 

du « O_________ » rachetée lors de la signature des baux en 2001, qu’il avait dû faire 

de gros investissements – l’établissement étant demeuré fermé pendant 18 mois –, et 

enfin qu’il devait prévoir des provisions, car un café se dégrade très vite. Il a ajouté 

« louer un espace brut dans lequel il y a plus d’un million de francs d’investissement 

[lui] appartenant » (C2 09 280, R14-16, p. 184). Lors de la reprise de l’établissement, 

une partie des installations existait déjà mais avait été laissée à l’abandon pendant 

18 mois ; plus aucun frigo ne fonctionnait, ni chambre froide ni machine à café. Les 

locaux correspondaient à ceux d’un restaurant, « pas du tout dévolu à ce qu’[il] voulait 

en faire, soit un bar lounge ». Il a payé pour ces investissements plus de 450'000 fr., 

« dont 250'000 fr. à la société G_________ SA, à qui [il] a racheté ce qu’il y avait sur 

place, sans autre forme de procès » ; en sus, il a pendant trois mois réalisé des 

travaux personnels (dédoublement du bar, création d’un bureau et d’une terrasse) (C2 

08 290, R62-65, p. 193 ss).  

A la question de savoir si, une année auparavant, le matériel d’exploitation ainsi que 

les installations avaient coûté 818'000 fr., il a répondu en ces termes (C2 08 290, R6-

68, p. 194 s.) :  

Ce n’est pas la propriété du bailleur. C’était la propriété de G_________ SA […]. Quant à la deuxième 

partie de la question, cela comprenait effectivement un montant de 818'000 fr. avant deux phases 

d’investissement, une première fois faite par la maison MM_________ pour, selon mon souvenir, un 

montant de 85'000 fr. pour une nouvelle affectation du bar. Et après sont venus mes investissements dont 

j’ai parlé avant, pour plus de 450'000 francs. Pour la bonne compréhension, dans ces 450'000 fr., sont 

compris les 200'000 fr. du rachat à G_________ SA.  

Interrogé le 14 novembre 2012 dans le cadre du procès au fond, Y_________ a répété 

avoir dû, en 2001, « racheter l’entier de l’infrastructure existante ». Bien que 

l’établissement soit resté fermé pendant 18 mois, il avait pu réutiliser une partie du 

matériel, après l’avoir fait remettre en l’état. Il a ainsi payé 200'000 fr. pour racheter 

« tout le matériel fixe ou mobile », puis investir «  une fois encore autant dans les 

grandes lignes pour remettre les locaux en état, sans compter [s]es heures de travail (y 

compris marketing et publicité) (R67, p. 455).  

2.13.3  Dans sa réponse, Y_________ a allégué que, lors de la signature du contrat 

avec G_________ SA en 2001, le « décompte de construction » et le « décompte des 

équipements et travaux » consentis pour l’aménagement de l’établissement public 

- 19 - 

exploité par cette société à l’enseigne de « H_________ » totalisaient la somme de 

818'000 fr. d’investissements, et que, l’établissement ayant été fermé depuis 18 mois 

et des procédures de poursuite étant encore en cours, « personne ne voulait se lancer 

dans une reprise » (all. 22-23 [contestés]). Y_________ a ainsi avancé avoir investi en 

tout la somme de 440'000 fr. – « sans compter les trois mois passés à travailler dans 

les locaux pour leur réfection et le travail effectué en communication pour assurer la 

publicité de la reprise » – afin de relancer l’établissement, puis l’exploiter lui-même 

durant trois ans. Y_________ a allégué avoir assuré le financement de son 

investissement par le biais d’un emprunt bancaire garanti sur ses biens immobiliers 

privés, en ajoutant des fonds propres à concurrence de 150'000 francs. Il a en outre 

doublé le meuble-bar (85'000 fr.), créé un local-bureau et aménagé la terrasse 

extérieure (all. 24 ss [contestés]). Quant au montant du loyer demandé à dame 

S_________, il avait été calculé comme suit (all. 67 selon la numérotation corrigée par 

le tribunal de première instance [contesté]) :  

-  loyer de base actuel, tel que facturé par EE_________ SA et répercuté sans 

augmentation à M
me

 S_________ : locaux murs nus Fr. 5'300.- (café et locaux 

annexes) ;  

-  amortissement agencement + provision pour renouvellement des installations 

techniques, du mobilier et de l’inventaire ~ 10% de Fr. 800'000.-  

 soit Fr. 80'000.- par an, soit Fr. 6'000.- par mois ;  

-  intérêts sur emprunt pour investissement de base Fr. 12'500.-, le rendement du bail 

à ferme étant assuré par la convention sur la participation au chiffre d’affaire.  

X_________ infère de cette dernière phrase que « la totalité du montant de 12'500 fr. 

[est] un loyer pur et simple » (appel, ch. 2.3, p. 8 s., spéc. p. 9), une convention 

distincte prévoyant le versement du montant de 44'000 fr. pour le goodwill. La première 

branche de cette déduction ne peut être approuvée, étant ici rappelé que, même en 

présence d’un aveu, l’autorité de jugement apprécie librement dans quelle mesure 

celui-ci est privé d’effet par des déclarations complémentaires de son auteur (cf. art. 

151 al. 2 CPC/VS), ce qui est précisément le cas en l’occurrence : en effet, dans son 

mémoire-réponse, Y_________, après avoir reproduit la clause d’indexation contenue 

sous ch. 3 du contrat de « sous-location » conclu le 30 juillet 2004 avec dame 

S_________, a avancé de manière crédible que les parties avaient limité l’indexation 

« au seul loyer des locaux, distinguant entre loyer au sens propre (indexé) et fermage 

(qui ne l’est pas) » (all. 50 [contesté]). Constitue également un indice du fait que la 

rémunération correspondant à la cession des seuls locaux – non aménagés, tels que 

reçus initialement par G_________ SA qui y a effectué des travaux en 1995 

(cf. courrier de EE_________ SA du 26 mai 2009 ; pièce 20, p. 208) – se montait au 

total à 5000 fr. le fait que Y_________ ait ultérieurement, dans son précontrat avec 

FF_________ SA en 2008, également fait référence à un montant, indexé depuis lors, 

de 5245 fr. en tant que « loyer de base » (cf. supra, consid. 2.10).  

- 20 - 

Partant, la Cour de céans retient que, conformément à la volonté réelle de 

Y_________ lors de la conclusion du contrat de « sous-location » avec dame 

S_________ le 30 juillet 2004, le montant indiqué de 12'500 fr. par mois comprenait les 

5000 fr. de loyer de base (hors indexation), dont l’intéressé était lui-même redevable 

envers X_________, tandis que la différence de 7500 fr. – à laquelle s’ajoutait encore 

une somme variable en fonction du chiffre d’affaires réalisé par l’établissement, mais 

au maximum de 2500 fr. par mois (cf. « bail partiaire », cf. Lachat, Le bail à loyer, 

II_________ 2008, n. 10.1.1 ad chap. 19, p. 49) – était destinée à rémunérer les 

propres investissements effectués jusque-là par Y_________ (respectivement 

P_________ Sàrl) au « O_________ ». Quant au goodwill, il a été cédé selon 

convention séparée du même jour pour le montant de 44'000 francs.  

2.13.4  Le dossier comprend notamment des extraits de la comptabilité de la société 

au travers de laquelle Y_________ a initialement exploité le « O_________ » de 2001 

à 2004, soit P_________ Sàrl. Le « tableau des amortissements des immobilisations 

de l’exercice 2001/2002 » (cf. p. 187 [valeur des amortissements sur quinze mois]) 

laisse ainsi apparaître sous la rubrique « achat » les montants de 200'000 fr. – 

correspondant au prix d’acquisition des aménagements et installations de G_________ 

SA (cf. supra, consid. 2.2) – au titre de « fonds de commerce » (rebaptisé dans le 

tableau des amortissements 2004 « installations » ; cf. p. 189), de 43'834 fr. pour le 

mobilier (chaises, etc.) et de 19'099 fr. pour les machines (machines à café et lave-

verres). Les investissements représentaient ainsi la somme de 262'933 francs. Dans 

son jugement (consid. 4b/bb, p. 19), l’autorité inférieure a relevé de manière pertinente 

que cette « somme correspond[ait] d’ailleurs, à peu de chose près, à celle résultant de 

l’addition des divers prêts obtenus par Y_________ pour la mise en route de son 

affaire (180'000 fr. de l’NN_________ SA et 80'000 fr. au total de OO_________) » (cf. 

p. 180 [contrat bancaire] et p. 181 [reconnaissances de dettes en faveur de 

OO_________]).  

2.13.5  Il ressort du rapport établi le 12 juin 2012 par l’expert judiciaire (p. 425 ss) sur la 

base des documents comptables qui lui ont été remis que Y_________, 

respectivement P_________ Sàrl, n’a plus procédé à des investissements dès la 

reprise de l’exploitation du « O_________ » par dame S_________, de 2004 à 2008 

(R3). Le loyer du café a été indexé par la propriétaire/bailleresse, de sorte qu’il en est 

résulté une augmentation de 127 fr. en août 2005, de 51 fr. en août 2006, de 15 fr. en 

août 2007 et de 126 fr. en août 2008 (R4). Ces augmentations ont été entièrement 

reportées sur le « loyer de base » de dame S_________, contrairement au solde du 

« loyer (fermage) » (R5-6). Pour l’année 2004 exclusivement, une participation au 

bénéfice de 4698 fr.30 a été versée par la société de dame S_________ 

(AA_________ Sàrl) à celle de Y_________ ; en revanche, pour les années 2005 à 

2009, aucune participation au bénéfice n’a été facturée (R7). La somme totale versée à 

X_________ par Y_________, respectivement sa société P_________ Sàrl, pour la 

période courant du 1
er
 août 2004 au 31 mars 2009 (56 mois), s’est élevée à 284'331 fr. 

(24'600 fr. en 2004 [5 mois], 59'802 fr. en 2005 [12 mois], 60'870 fr. en 2006 [12 mois], 

61'266 fr. en 2007 [12 mois], 62'058 fr. en 2008 [12 mois] et 15'735 fr. en 2009 [3 

mois] ; cf. p. 429). Durant la même période, dame S_________, respectivement sa 

société AA_________ Sàrl, a quant à elle versé au total la somme de 701'490 fr. à 

- 21 - 

Y_________, respectivement P_________ Sàrl (soit 62'500 fr. en 2004, 150'762 fr. en 

2005, 144'525 fr. [12 mois, dont deux loyers à 9000 fr. au lieu de 12'627 fr.], 152'226 fr. 

en 2007 [12 mois, dont trois impayés à fin 2007], 152'999 fr. en 2008 [12 mois, tous les 

loyers en retard ayant été acquittés] et 38'478 fr. en 2009 [3 mois, payés en octobre 

2009] ; cf. p. 430). La Cour de céans fait siennes les constatations motivées de l’expert 

judiciaire, spécialiste du domaine comptable et financier, et qui n’ont donné lieu à 

aucune demande de complément ou de surexpertise.  

2.13.6  Dans son jugement (consid. 4b/bb, p. 18 s.), la juridiction inférieure a retenu, à 

juste titre, que Y_________ ne pouvait prendre en compte la valeur de 818'500 fr. (cf. 

supra, consid. 2.2) pour les investissements réalisés précédemment par G_________ 

SA, et dont il s’est porté acquéreur pour le montant de 200'000 fr. seulement ; c’est ce 

dernier montant qui doit être retenu au titre de l’investissement consacré par 

Y_________ afin de rendre les locaux exploitables en tant que bar lounge. S’ajoutent à 

cela les montants de 43'834 pour l’achat de mobilier en 2001, puis de 3000 fr. en 2004 

(cf. « tableau des amortissements des immobilisations de l’exercice 2004 », p. 185), et 

de 19'099 fr. pour l’acquisition de machines (notamment à café). Par la suite, comme 

relevé par l’expert judiciaire, il n’y a plus eu de nouveaux investissements. Quant à la 

rémunération pour l’activité que Y_________ dit avoir consacrée au réaménagement 

des locaux avant d’ouvrir le « O_________ », elle n’a donné lieu, sur le plan 

comptable, à aucune provision ou créance à l’encontre de la société d’exploitation 

P_________ Sàrl. La prétention de Y_________ sur ce point n’a donc pas été établie.  

Le total des investissements effectués par Y_________ (respectivement P_________ 

Sàrl) s’élève ainsi à 265'933 fr., soit un montant très largement inférieur à celui sur 

lequel l’intéressé prétend s’être fondé – de l’ordre de 800'000 fr. – pour justifier un 

fermage d’au moins 7500 fr. par mois (cf. supra, consid. 2.13.3). Cette différence 

conséquente démontre à l’envi que Y_________ ne pouvait qu’être conscient du fait 

qu’il excédait les limites des droits que lui conféraient les contrats conclus avec la 

bailleresse principale.  

 

III. Considérant en droit 

 

3.  Vu la complexité des structures mises en place par les différents intervenants 

(personnes physiques ou morales) et le caractère potentiellement trompeur des termes 

utilisés dans certains contrats, il convient préalablement de qualifier la relation juridique 

nouée directement entre, d’une part, l’appelante et l’appelé (cf. infra, consid. 3.2.1), et, 

d’autre part, entre l’appelé et dame S_________ (cf. infra, consid. 3.2.2).  

3.1  

3.1.1  Le bail à ferme se distingue du bail à loyer par l'objet du contrat; le bailleur ne 

cède pas à son cocontractant l'usage de n'importe quelle chose, mais l'usage d'un bien 

ou d'un droit productif, dont le fermier peut percevoir les fruits ou les produits (cf. art. 

275 CO); il y a bail à ferme notamment lorsque le bailleur cède l'exploitation d'une 

- 22 - 

entreprise entièrement équipée, c'est-à-dire un outil de production. En revanche, il faut 

retenir la qualification de bail à loyer s'il cède des locaux que son cocontractant doit 

aménager pour en faire une entreprise productive (arrêts 4A_379/2011 du 2 décembre 

2011 consid. 2.1, in DB 2012, n
o
 30, p. 55 ; 4C.167/2002 du 8 octobre 2002 consid. 

2.3 ; cf. ég. Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4
e
 éd. 2009, n. 2804, p. 413, et n. 

2815, p. 414). La mise en gérance libre d'un établissement public complètement 

équipé donne lieu à un bail à ferme non agricole (ATF 128 III 419 consid. 2.1; arrêts 

4A_379/2011 précité ; 4C.43/2000 du 21 mai 2001 consid. 2a, in SJ 2001 I p. 541 ss).  

3.1.2  Si divers accords liant des parties déterminées ne constituent pas des contrats 

indépendants, mais représentent au contraire, selon la volonté des parties, des 

éléments de leur convention liés entre eux et dépendant l'un de l'autre, de telle sorte 

que l'on est en présence d'un contrat mixte (α) ou d'un contrat composé (β), ce contrat 

doit selon la jurisprudence être appréhendé comme un seul et unique accord (ATF 131 

III 528 consid. 7.1; 118 II 157 consid. 3a). On parle de contrat composé (ou complexe) 

lorsque les parties ont conclu plusieurs contrats objectivement distincts, mais 

dépendants entre eux au point qu'ils ne sauraient être dissociés (ATF 131 III 528 

consid. 7.1; 115 II 452 consid. 3a; Tercier/Favre, op. cit., n. 328, p. 47 s. ; Guhl/Koller, 

Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl. 2000, n. 19 ad § 40 ; Engel, Traité des 

obligations en droit suisse, 2
e
 éd. 1997, p. 176; Kramer, Berner Kommentar, n. 64 ad 

art. 19-20 CO). Le contrat composé (β) doit être distingué du contrat mixte (α), qui 

combine dans un seul et même contrat des obligations relevant de plusieurs contrats 

nommés (ATF 131 III 528 consid. 7.1; 109 II 462 consid. 3d; Kramer, op. cit., n. 58 ad 

art. 19-20 CO), voire, dans une acception large, de contrats nommés et de contrats 

non prévus par la loi, ou même de contrats innommés seulement (Guhl/Koller, op. cit., 

n. 22 ad § 40 n. 22; Engel, op. cit., p. 175 s.; sur l’ensemble de la question, cf. arrêt 

4C.84/2007 du 5 juillet 2007 consid. 3.1.2).  

3.1.3  Sous le titre marginal « sous-location », l'art. 262 CO dispose que le locataire 

peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (al. 1); le 

bailleur ne peut refuser son consentement que: (a) si le locataire refuse de lui 

communiquer les conditions de la sous-location; (b) si les conditions de la sous-

location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives; ou (c) si la 

sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (al. 2).  

Contrairement à la disposition correspondante du droit du bail à ferme, à savoir l'art. 

291 CO – qui prévoit aussi bien l'hypothèse du sous-affermage que celle de la sous-

location –, l'art. 262 CO ne parle que de « sous-location ». Selon la Haute Cour, on ne 

saurait pour autant en déduire que le législateur ait voulu autoriser le locataire à céder 

l'usage de la chose à un tiers par un contrat onéreux autre qu'un bail à loyer, soit 

notamment dans le cadre d'une mise en gérance libre qui donne lieu à un bail à ferme 

non agricole (cf. ATF 128 III 419 consid. 2.1), sans devoir requérir le consentement du 

bailleur. Ainsi, la doctrine considère que le locataire d'un restaurant qui veut en 

remettre l'exploitation en gérance libre à un tiers doit requérir le consentement du 

bailleur en vertu d'une application par analogie de l'art. 262 al. 1 CO (Heinrich, Die 

Untermiete, Diss. Zürich 1999, p. 51 s.; Weber, in Basler Kommentar, Obligationen- 

recht I, 5. Aufl. 2011, n. 2 ad art. 262 CO; Higi, Zürcher Kommentar, n. 12 ad art. 262 

- 23 - 

CO; cf. ég. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, n. 2.3.2 ad chap. 23, p. 576 et n. 

2.1 ad chap. 2, p. 84, selon qui la sous-location au sens de l'art. 262 CO peut être un 

contrat de bail à loyer ou à ferme ; sur l’ensemble de la question, cf. arrêt 4A_127/2008 

du 2 juin 2008 consid. 2.2).  

3.2 

3.2.1  In casu, l’appelante a mis à la disposition de la précédente locataire, 

G_________ SA, des locaux qui ne permettaient pas directement l’exploitation d’un 

établissement public. Les aménagements réalisés à cette fin ont en effet été exécutés 

dès 1995 par G_________ SA, et repris par l’appelé et défendeur pour la somme de 

200'000 fr. selon convention séparée des 7 août et 21 septembre 2001 (cf. supra, 

consid. 2.2). C’est donc grâce à la conjonction entre les quatre contrats signés le 

31 juillet 2001 avec l’appelante, propriétaire des lieux, et la convention venue à chef 

avec G_________ SA que l’appelé à pu disposer des instruments nécessaires pour 

exploiter un établissement public. La relation nouée entre l’appelante, non partie à la 

seconde convention, et l’appelé relève donc du contrat de bail.  

3.2.2  Pour sa part, après avoir lui-même exploité jusqu’à la fin juillet 2004, par 

l’entremise de la société P_________ Sàrl, le « O_________ », l’appelé a cédé à 

dame S_________, moyennant paiement d’une rétribution mensuelle, d’une part 

l’intégralité des locaux tels que remis à bail par l’appelante, d’autre part les 

aménagements et le mobilier reçus de G_________ SA, ainsi que la clientèle 

constituée pendant plus de trois ans. Même si deux contrats distincts ont été signés le 

même jour avec dame S_________, le premier intitulé « contrat de sous-location » et 

le second « convention » (portant sur la cession du goodwill), ils doivent être 

appréhendés comme formant un tout, et être soumis aux règles du bail à ferme. 

L’exploitation du « O_________ » exigeait en effet de disposer tant des locaux 

propriété de l’appelante que du matériel acquis par l’appelé, ainsi que de la clientèle 

constituée par celui-ci préalablement. Par application analogique de l’art. 262 CO (cf. 

supra, consid. 3.1.3), l’appelé, en tant que locataire, se devait en principe de solliciter 

le consentement de l’appelante aux conditions de la disposition qui précède lorsqu’il a 

cédé l’usage des locaux, et de l’exploitation de l’établissement public qui s’y trouve, à 

dame S_________.  

Par souci de clarté, et dans la mesure où tant le premier juge que les parties se sont 

constamment référés à cette expression, la relation contractuelle nouée entre l’appelé 

et dame S_________ sera couramment qualifiée de « sous-location » dans la suite du 

présent jugement. 

4.  L’appelante et demanderesse se plaint d’une violation de l’art. 262 CO, notamment 

en tant que la juridiction inférieure a dénié le caractère abusif des conditions de la 

sous-location (cf. appel, ch. 2.2, p. 7 s.).  

4.1  

4.1.1  Aux termes de l'art. 262 al. 1 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la 

chose avec le consentement du bailleur; l'art. 262 al. 2 CO énumère les hypothèses 

dans lesquelles ce dernier est autorisé à refuser son consentement (cf. infra, consid. 

- 24 - 

4.1.2). Ces règles appartiennent au droit dispositif en ce sens que les parties peuvent 

valablement convenir que la sous-location sera permise au locataire de manière 

générale et sans restriction (arrêt 4A_687/2011 du 19 janvier 2012 consid. 3 ; 

Burkhalter/Favre-Martinez, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 

Lausanne 2011, n. 2 ad art. 262 CO ; Lachat, op. cit., n. 2.6.1 ad chap. 23, p. 582). Les 

parties peuvent aussi convenir valablement que le locataire devra requérir un 

consentement écrit du bailleur (Burkhalter/Favre-Martinez, loc. cit. ; Lachat, loc. cit.). 

Le consentement du bailleur n’est soumis à aucune forme. Il peut être écrit, ou 

simplement requis et donné de vive voix. Il peut aussi résulter d’actes concluants : tel 

est le cas lorsque le bailleur, informé de la sous-location, la tolère sans remarques ni 

protestations ou lorsqu’il laisse sans réponse une demande du sous-locataire de 

pouvoir sous-louer les locaux (Lachat, op. cit., n. 2.2.2 ad chap. 23, p. 571 ; cf. ég. Higi, 

op. cit., n. 30 ad art. 262 CO). Toutefois, lorsque les cocontractants sont convenus que 

la sous-location serait – le cas échéant – autorisée par écrit, le locataire ne peut pas se 

prévaloir d'une autorisation tacite et postérieure à la conclusion du contrat (arrêt 

4A_687/2011 précité consid. 5).  

4.1.2  Le bailleur peut refuser son consentement s’il dispose seulement d’un des 

quatre motifs prévus à l’art. 262 al. 2 let. a, b, c et à l’al. 3 CO, ainsi qu’en cas d’abus 

de droit (Burkhalter/Favre-Martinez, op. cit., n. 10 et 27 ad art. 262 CO). Il appartient au 

bailleur de prouver la réalisation de l’un d’eux (Lachat, op. cit., n. 2.2.1 ad chap. 23, p. 

568, et note de pied 17 ; Weber, op. cit., n. 5 ad art. 262 CO).  

4.1.2.1  Le consentement peut tout d’abord être refusé si le locataire refuse de 

communiquer au bailleur les conditions de la sous-location (cf. art. 262 al. 2 let. a CO). 

Le bailleur a le droit de connaître le contenu du contrat de sous-location, notamment 

l’ensemble des éléments essentiels, comme l’identité du sous-locataire, le montant 

exact du (sous-)loyer ou les obligations pécuniaires du sous-locataire, la destination 

des locaux, la durée de la sous-location, le nombre d’occupants, etc. (Burkhalter/Fa- 

vre-Martinez, op. cit., n. 16 ad art. 262 CO ; cf. ég. Mosca, La sous-location, in 

16
e 
Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2010, n. 45, p. 212).  

4.1.2.2  Le consentement peut ensuite être refusé si les conditions de la sous-location 

sont abusives (cf. art. 262 al. 2 let. b CO). Le bailleur ne doit pas se sentir berné par le 

locataire qui sous-loue la chose à un loyer plus élevé que le loyer principal sans 

fourniture d’une prestation supplémentaire (arrêt 4C.331/2004 du 17 mars 2004, in 

MRA 1/2006, p. 34 ss; ATF 119 II 353 consid. 6; Burkhalter/Favre-Martinez, op. cit., n. 

17 ad art. 262 CO). Le caractère abusif peut également concerner l’hypothèse d’un 

pas-de-porte ou une modification de l’usage de la chose par rapport au bail principal 

(Lachat, op. cit., n. 2.2.1 ad chap. 23, p. 568 et les réf. sous notes de pied 21 et 22).  

Le rendement d'une sous-location ne peut être fixé pour le locataire (sous-bailleur) de 

la même manière que pour le propriétaire de l'immeuble (cf. art. 269 ss CO). La notion 

de rendement effectif n'a en effet pas de sens pour le locataire qui peut au mieux faire 

un léger bénéfice sur la sous-location (cf. ATF 119 II 353 consid. 6e; arrêt 

4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 4. ; Schwaab, La fixation et la contestation du 

loyer initial, in 15
e
 Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, n. 68, p. 17; 

- 25 - 

Bise/Planas, in Bohnet/Montini [éd.], Droit du bail à loyer, Bâle 2010, n. 77 ad art. 262 

CO) ; un auteur tient à cet égard pour admissible un gain correspondant à 3% au 

maximum du montant du loyer principal, lorsqu’aucune prestation complémentaire 

n’est fournie par le locataire (cf. Heinrich, op. cit., p. 107 s.).  

Dans le cadre d'une première sous-location, le Tribunal fédéral a jugé que le seul loyer 

permettant de servir de point de comparaison est celui fixé dans le bail principal (ATF 

124 III 62 consid. 2b; arrêt 4A_490/2011 précité consid. 4.3). Sous réserve 

d’investissements ou de prestations supplémentaires du locataire (cf. infra), les 

différences de l’ordre de 50% ou plus par rapport au loyer principal (taux parfois 

rencontrés lors de sous-locations commerciales dans de grands centres urbains), 

pourraient vraisemblablement être qualifiés d’abusives. Le Tribunal fédéral a retenu à 

l’ATF 119 II 353 que des différences oscillant entre 30 et 40% sont abusives au sens 

de l’art. 262 al. 2 let. b CO (Burkhalter/Favre-Martinez, op. cit., n. 18 ad art. 262 CO). 

Dans un arrêt plus récent, la Haute Cour a tenu pour abusif le montant de la sous-

location plus de trois fois supérieur à celui du loyer principal; même s’il était établi que 

le locataire avait préalablement fait exécuter des travaux à ses frais, l’intéressé n’avait 

pas allégué ni prouvé une amélioration des locaux si considérable que le triplement du 

loyer pût se justifier (arrêt 4A_687/2011 du 19 janvier 2012 consid. 6).  

En tous les cas, le locataire qui sous-loue peut calculer un supplément pour ses 

propres investissements (frais de finitions, rénovations, modifications de la disposition 

des chambres), pour les installations (par ex. le téléphone, la possibilité de connexion 

à des banques de données, la lustrerie, le mobilier, etc.) et pour les prestations 

accessoires (par ex. secrétariat et nettoyage) (Burkhalter/Favre-Martinez, op. cit., n. 17 

in fine ad art. 262 CO; Higi, op. cit., n. 43 ss ad art. 262 CO ; Weber, op. cit., n. 7 ad 

art. 262 CO). Le juge peut faire preuve en la matière d’un certain schématisme, dans la 

mesure où l'art. 262 al. 2 let. b CO ne lui impose pas de fixer le loyer convenable, mais 

de déterminer s'il y a abus ou non (ATF 119 II 353 consid. 5c/aa; cf. ég. Higi, op. cit., n. 

44 ad art. 262 CO, et la réf. à l’arrêt 4C.379/1992 du 30 septembre 1993).  

Un auteur de doctrine propose de prendre en compte le prix de revient objectif du 

mobilier amorti sur une durée variant entre 4 et 15 ans, plus un intérêt à 5% du prix de 

revient et une prime de risque d'environ 15% (Barbey, L'arrêté fédéral instituant des 

mesures contre les abus dans le secteur locatif, Lausanne 1984, p. 89, auquel renvoie 

l’ATF 119 II 353 consid. 5c). Un autre auteur, plus récent, souligne que les 

circonstances suivantes peuvent être prises en compte dans la détermination du 

montant du sous-loyer : le risque de défaillance de paiement du sous-locataire, la 

remise d’installations ou autres aménagements réalisés par le locataire, la prime de 

risque en cas de remise en état des aménagements du locataire (cf. art. 260a al. 2 

CO), les prestations de service (p. ex. nettoyage) ou administratives (par ex. 

secrétariat) proposées par le locataire, et enfin les autres atouts offerts par les locaux 

en raison de la précédente activité déployée par le locataire principal (par ex. la 

clientèle constituée) (sur l’ensemble de la question, cf. Heinrich, op. cit., p. 108 ss). En 

particulier, lorsque le locataire a procédé à des travaux de rénovation ou de 

modification de la chose louée (par exemple en présence de locaux « nus » 

["Rohbaumiete"; cf. arrêt 4C.97/2005 du 18 août 2005 consid. 2]), il peut répercuter 

- 26 - 

proportionnellement ses investissements sur le sous-locataire, pour autant qu’ils ne 

soient pas déjà amortis. Le locataire peut ainsi prétendre à une indemnité comprenant 

un montant pour l’amortissement annuel de ses investissements, un montant forfaitaire 

pour l’entretien de la chose (1% par an) et enfin un montant pour la rémunération du 

capital investi, qui ne devrait pas excéder de plus de ½ % le taux d’intérêt hypothécaire 

en premier rang, sur la moitié du capital (Heinrich, op. cit., p. 111 s., et l’exemple de 

calcul en p. 112 ; dans le même sens pour ce qui est du gain sur le propre capital 

investi, cf. Weber, op. cit., n. 7 ad art. 262 CO et Walter, in Obligationenrecht, 

Kurzkommentar, Basel 2008, n. 4 ad art. 262 CO).  

4.1.2.3  Enfin, une sous-location licite (art. 262 CO) suppose que le locataire ait 

l'intention de réutiliser lui-même l'objet loué dans un avenir prévisible; de vagues 

intentions dans ce sens ne suffisent pas. Il y a lieu d'être relativement restrictif afin 

d'éviter que le droit à la sous-location ne soit dénaturé (cf. abus de droit, art. 2 CC). A 

défaut, le bailleur peut opposer son refus à la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 

2.2.1 ; 134 III 446 consid. 2.4 ; arrêts 4A_430/2013 du 14 février 2014 consid. 4.2 ; 

4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1, in CdB 2011, p. 15 s.). Les sous-locations 

de longue durée ou successives (« en cascade ») ne sont par ailleurs ni dans l’intérêt 

du bailleur ni dans celui du locataire (cf. arrêt 4A_487/2008 du 10 mars 2009 consid. 

2.3 et les réf., in CdB 2009, p. 67 s. ; ATF 138 III précité).  

4.1.3  Une sous-location sans le consentement du bailleur peut justifier une résiliation 

anticipée du bail selon l'art. 257f al. 3 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1, 446 consid. 

2.2). Il faut cependant que le bailleur somme préalablement le locataire de mettre fin à 

la sous-location et que le bailleur ait été en droit de refuser son consentement, faute de 

quoi sa réaction serait purement formaliste et ne reposerait sur aucun intérêt légitime 

(cf. ATF 134 III 300 consid. 3.1 in fine ; arrêt 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 

2.1). Par ailleurs, en cas de sous-location non autorisée ou contraire à la loi, le 

locataire s’immisce dans la fortune, respectivement dans la sphère juridique du 

bailleur. Le locataire est alors obligé en vertu de l’art. 423 CO de rembourser au 

bailleur le gain réalisé par cet acte d’immixtion (Burkhalter/Favre-Martinez, op. cit., n. 

32 ad art. 262 CO ; cf. infra, consid. 5).  

4.2  

4.2.1  En l’espèce, il a été circonscrit en fait (cf. supra, consid. 2.12.4) que, lors même 

que tous les contrats de bail à loyer – à l’exception de celui se rapportant à la place de 

parc – prévoyaient, sous ch. 12, une clause en vertu de laquelle le locataire devait, s’il 

voulait sous-louer tout ou partie de la chose, préalablement demander de la bailleresse 

le consentement écrit, l’appelé n’avait aucunement communiqué à l’appelante ces 

informations, dont elle n’a eu connaissance, par l’intermédiaire du conseil de la sous-

locataire, qu’au mois de novembre 2008. Il a également été arrêté en fait que l’appelé 

n’avait pas transmis les conditions de la sous-location à l’appelante, dans la mesure où 

il ne pouvait qu’être conscient que celle-ci les tiendrait pour abusives, même après 

obtention des éclaircissements nécessaires concernant les propres prestations 

fournies par le locataire (cf. supra, consid. 2.12.4). 

- 27 - 

Certes, quoi qu’en pense l’appelante (cf. appel, ch. 2.3, p. 9), la totalité du montant de 

12'500 fr. prévu dans le « contrat de sous-location » signé le 30 juillet 2004 avec dame 

S_________ ne saurait correspondre au « loyer pur et simple ». Dit contrat a en effet 

été interprété (cf. supra, consid. 2.13.3) en ce sens que le montant de 5000 fr., soumis 

à indexation, correspond au loyer dont était lui-même redevable l’appelé pour la mise à 

disposition des locaux, tandis que la différence de 7500 fr. – sans tenir compte encore 

de la participation au bénéfice jusqu’à 2500 fr. au maximum (cf. bail partiaire) – est 

destinée à rétribuer les propres prestations de l’intéressé. D’après ses explications (cf. 

supra, consid. 2.13.3), l’appelé, au bénéfice de baux d’une durée de 10 ans (du moins 

pour le local principal abritant le café et le dépôt de 64,5 m
2
 [cf. supra, consid. 2.3.1 et 

2.3.2]), entendait amortir ses investissements, qu’il avait toutefois chiffrés à 800'000 fr., 

sur la même période, laquelle paraît du reste adéquate pour un café, commerce où les 

sollicitations sont importantes (cf. réduction de 50% de la durée de vie selon la « Table 

de longévité des installations », disponible sur www.xxx.ch et in Lachat, op. cit., 

Annexe III, p. 869 ss). Or, il a été circonscrit en fait que l’appelé n’avait au final établi 

ses investissements qu’à concurrence de la somme de 265'933 francs (cf. supra, 

consid. 2.13.6).  

En se fondant sur la méthode préconisée par Heinrich (cf. supra, consid. 4.1.2.2), la 

part non-abusive de la rémunération exigée de dame S_________, en sus de la prise 

en charge de l’intégralité du loyer de base – et du versement d’une indemnité pour le 

goodwill de 44'000 fr. selon convention séparée – , se détermine de la manière 

suivante :  

poste montant (annuel) 

amortissement annuel (265'933 fr. / 10 ans) 26'593 fr.30 

sous-loyer, correspondant au taux hypothécaire de référence de 2004 en Valais 

(i.e. 3 ¼ % ; cf. not. www.xxx.ch, en tant que fait notoire) augmenté de ½ %, soit 

3 ¾ % sur le capital moyen (265'933 fr. / 2) 

  4986 fr.25 

forfait (1%) pour l’entretien   2659 fr.35 

Total 34'238 fr.90  

 

Ainsi, la rémunération susceptible d’être qualifiée de non-abusive au regard de l’art. 

262 al. 2 let. b CO pour les investissements effectués par l’appelé se chiffre à quelque 

(montant arrondi à la dizaine supérieure) 2860 fr. par mois (34'238 fr.90 / 12 mois), 

étant ici rappelé que l’autorité de jugement peut faire preuve d’un certain schématisme 

en la matière et ne fixe pas à proprement parler le (sous-)loyer convenable au sens 

des art. 269 ss CO (cf. supra, consid. 4.1.2.2). C’est donc à tort que le premier juge, 

renversant le fardeau de la preuve (art. 8 CC et infra, consid. 5.1.4), a estimé que la 

demanderesse n’avait « pas établi, notamment par le biais d’une expertise, quelle était 

la part du fermage perçu par le défendeur qui correspondait aux nombreuses 

prestations fournies », et considéré que la sous-location n’était pas abusive.  

- 28 - 

4.2.2  Dans son mémoire-réplique, l’appelante avait par ailleurs affirmé, en se fondant 

sur le propre allégué 37 de l’appelé et défendeur (cf. supra, consid. 2.5), que celui-ci 

n’était plus en mesure d’exploiter, pour des raisons de santé, lui-même le 

« O_________ », et qu’il avait ainsi perdu toute idée de reprendre un jour l’usage de la 

chose louée. Cet argument fait mouche. En effet, lorsque l’appelé a envisagé de 

résilier le contrat de « sous-location » conclu avec dame S_________ en raison des 

retards dans les paiements, l’intéressé a d’emblée entrepris des tractations avec un 

autre partenaire potentiel, FF_________ SA, afin que cette société reprenne le contrat 

(prolongé) pour une très longue période, soit jusqu’au 31 octobre 2018.  

Ces indices dénotent que l’appelé n’a jamais eu l’intention de réexploiter 

personnellement les locaux remis à bail, et a ainsi utilisé de manière abusive 

l’institution de la sous-location (cf. supra, consid. 4.1.2.3). Partant, l’art. 262 CO a 

également été violé pour cet autre motif juridique, non examiné par la juridiction 

inférieure.  

5.  L’appelante se plaint ensuite d’une transgression de l’art. 432 CO (cf. appel, ch. 1, 

p. 5 s.), en tant que le premier juge a réfuté la commission, par l’appelé, d’un acte de 

gestion d’affaires imparfaite de mauvaise foi.  

5.1  Selon l'art. 423 al. 1 CO, lorsque la gestion n'a pas été entreprise dans l'intérêt du 

maître, celui-ci n'en a pas moins le droit de s'approprier les profits qui en résultent. 

Cette disposition vise l'hypothèse de la gestion d'affaires imparfaite de mauvaise foi; la 

gestion d'affaires est qualifiée d'imparfaite lorsqu'elle est entreprise non pas dans 

l'intérêt du maître, mais dans celui du gérant ou d'un tiers; elle est dite " de mauvaise 

foi " lorsque son auteur sait ou devrait savoir qu'il s'immisce dans la sphère d'autrui 

sans avoir de motif pour le faire, commettant ainsi un acte d'usurpation; ce genre 

d'usurpation est reconnu, notamment, en cas d'utilisation sans droit de la chose 

d'autrui (ATF 126 III 69 consid. 2a). La remise de gain selon l’art. 423 al. 1 CO est 

soumise à quatre conditions, à savoir la violation du contrat (ou acte d’immixtion), la 

réalisation d’un gain, un lien de causalité entre la violation du contrat et le gain, et enfin 

la mauvaise foi du gérant (Chappuis, Violation contractuelle et remise de gain, in 

Mélanges en l’honneur de Pierre Tercier, Zurich 2008, p. 153 ss ; la même, La 

restitution des profits issus de la corruption : moyens de droit privé, in Cassani/Héritier 

Lachat [éd.], Lutte contre la corruption internationale, The never ending story, Genève 

2011, p. 139 ss, spéc. p. 155).  

5.1.1  A la suite d'un revirement de jurisprudence, il a été admis que l'art. 423 al. 1 CO 

est applicable lorsqu'un locataire, procédant à une sous-location non autorisée (cf. 

supra, consid. 4), excède ainsi les limites du droit que lui confère le contrat et, en sous-

louant sans droit la chose d'autrui, empiète sur le patrimoine du bailleur et gère l'affaire 

d'autrui (ATF 126 III 69 consid. 2b). Le locataire est de mauvaise foi dès qu'il doit 

savoir qu'il n'est pas en droit d'utiliser ainsi la chose d'autrui et qu'il s'immisce donc 

dans les affaires du bailleur (ATF 126 III 69 consid. 2c). Le bailleur est alors en droit de 

s'approprier les profits qui résultent de cette immixtion (ATF 126 III 69 consid. 2c). 

Lorsqu'une personne loue la chose d'autrui dans son propre intérêt alors qu'elle sait 

qu'elle n'est pas en droit de le faire, elle s'immisce dans la sphère juridique d'autrui de 

- 29 - 

mauvaise foi et doit remettre tout le profit qu'elle a réalisé (ATF 129 III 422 consid. 4 ; 

cf. ég. arrêt 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 4 ; Burkhalter/Favre-Martinez, op. 

cit., n. 32 ad art. 262 CO). Il n'est pas nécessaire, pour que l'art. 423 al. 1 CO soit 

applicable, que le bail principal ait pris fin. La sous-location non autorisée en cours de 

bail constitue au contraire un cas caractéristique de gestion imparfaite par le locataire 

des affaires du bailleur au sens de l'art. 423 al. 1 CO (arrêt 4A_594/2012 du 28 février 

2013 consid. 2.1.1).  

5.1.2  L'art. 423 CO soumet à restitution les profits qui "résultent" de la gestion 

intéressée. Le maître doit ainsi rapporter la preuve d'un lien de causalité entre 

l'usurpation de l'affaire d'autrui et les profits nets réalisés. S'agissant du degré de 

preuve requis, la vraisemblance prépondérante suffit (cf. ATF 133 III 153 consid. 3.3, 

81 consid. 4.2.2). L'exigence d'un rapport de causalité permet d'éviter qu'une définition 

large de la gestion d'affaires conduise à des résultats choquants (cf. Chappuis, La 

restitution des profits illégitimes : le rôle privilégié de la gestion d'affaires sans mandat 

en droit privé suisse, Genève 1991, p. 12 s.). Des questions délicates peuvent se 

poser lorsque les profits sont imputables non pas exclusivement à l'ingérence illicite, 

mais à un concours de causes ("Kombinationseingriff") incluant des éléments tels que 

le marketing adroit du gérant, un bon réseau de distribution, la qualité des services 

offerts, les prix avantageux pratiqués, l'utilisation licite de la marque du gérant, son 

savoir-faire, etc. Selon une opinion majoritaire, seule la part de gain imputable à la 

gestion d'affaires non autorisée est sujette à restitution (cf. ATF 35 II 643 consid. 11 in 

fine; Jenny, Die Eingriffskondiktion bei Immaterialgüterrechtsverletzungen, Zürich/Ba- 

sel/Genf 2005, p. 156 s.; Benhamou, Dommages-intérêts sous forme de remise du 

gain suite à la violation du droit d'auteur, in sic! 2009, p. 900 s., cf. ég. Schlosser, La 

mise en oeuvre de la protection en droit des marques: aperçu à la lumière de la 

jurisprudence récente, in SJ 2004 II p. 13). Le juge détermine selon sa libre 

appréciation l'impact des différents facteurs sur le profit réalisé. En cas de doute quant 

au poids des différentes causes, il faut se prononcer contre le gérant (sur l’ensemble 

de la question, cf. arrêt 4A_474/2012 du 8 février 2013 consid. 4.2).  

5.1.3  Selon la jurisprudence actuelle, l'art. 423 CO ne trouve application que si le 

gérant a agi de mauvaise foi (arrêts 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 4, résumé in 

JdT 2012 II p. 116 s.; 4C.290/2005 du 12 avril 2006 consid. 3.1, in sic ! 2006, p. 774; 

4C.101/2003 du 17 juillet 2003 consid. 6.2, in sic! 2004, p. 90; ATF 129 III 422 consid. 

4; cf. ég. ATF 126 III 382 consid. 4b/aa, 69 consid. 2a ; pour la doctrine, parmi d’autres, 

cf. Héritier Lachat, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2
e
 éd. 2012, n. 9 

ad art. 423 CO ; Weber, in Basler Kommentar, Obligationenrechtr I, 5. Aufl. 2011, n. 8 

ad art. 423 CO). Agit de mauvaise foi celui qui sait ou devrait savoir qu'il s'immisce 

dans la sphère d'autrui sans avoir de motif pour le faire (ATF 126 III 69 consid. 2a). La 

personne qui, confrontée à des circonstances difficiles à apprécier, adopte une opinion 

erronée, mais soutenable, peut se prévaloir de sa bonne foi (arrêt 4C.101/2003 précité 

consid. 6.3; ATF 94 II 297 consid. 5h). La preuve de la mauvaise foi incombe au maître 

(arrêt 4C.101/2003 précité consid. 6.2; sur l’ensemble de la question, cf. arrêt 

4A_474/2012 précité consid. 8.1).  

- 30 - 

Lorsque le gérant s’immisce dans la sphère d’autrui, mais en le faisant de bonne foi, 

l’art. 423 CO ne trouve pas application. Dans cette hypothèse, on applique en 

revanche les règles sur l’enrichissement illégitime (art. 62 ss CO) (cf. Tercier/Favre, op. 

cit., n. 6071-6073, p. 920 s.).  

5.1.4  Dans la mesure où la restitution porte sur l'enrichissement net du gérant, le 

maître a la charge de prouver le montant de la recette brute, alors que le gérant doit 

établir le montant des coûts engagés (ATF 134 III 306 consid. 4.1.2 et 4.2 ; 

dernièrement, cf. arrêt 6B_819/2013 du 27 mars 2014 consid. 7.1). La recette brute 

correspond à la différence entre le patrimoine du gérant tel qu’il existe au moment de 

sa détermination et le patrimoine du gérant tel qu’il aurait été sans la gestion 

(Tercier/Favre, op. cit., n. 6057, p. 918). Seuls les avantages effectivement réalisés 

sont pris en compte, à l’exclusion de tout bénéfice escompté. Les intérêts courent au 

taux de 5% (art. 73 al. 1 CO) dès la réalisation du profit (Schmid, Zürcher Kommentar, 

n. 113 ad art. 423 CO), lequel peut correspondre à l’échéance moyenne de la part 

illicite des sous-loyers encaissés de mois en mois (arrêt 4A_594/2012 précité consid. 

2.4 et la réf.).  

L’art. 423 al. 2 CO donne en contrepartie au gérant le droit d’être indemnisé ou 

déchargé par le maître jusqu’à concurrence de son enrichissement. Le gérant a droit 

au remboursement de toutes les dépenses qu’il aura effectivement assumées 

(Tercier/Favre, op. cit., n. 6062, p. 919). Par ailleurs, l'auteur du dommage qui conteste 

le montant de ses gains devra le faire en produisant des décomptes détaillés et ne 

peut se contenter d'une contestation globale (ATF 134 III 306 consid. 4.1.2).  

5.2  Dans le cas particulier, en sous-louant, en violation de l’art. 262 CO (cf. supra, 

consid. 4.2), à dame S_________ les locaux abritant le « O_________ » moyennant 

une rétribution excédant largement le profit qui pouvait être retiré de la mise à 

disposition, en sus des locaux, des aménagements et du mobilier acquis par l’appelé, 

celui-ci s’est immiscé à tout le moins de manière partiellement illicite dans les droits 

patrimoniaux de l’appelante, propriétaire-bailleresse. Si l’appelé était certes en droit de 

retirer un avantage financier pour ses propres investissements destinés à permettre 

l’exploitation de l’établissement public, arrêtés à 265'933 fr., il ne pouvait en revanche 

répercuter, de bonne foi, les montants prétendument dépensés par le précédent 

locataire à concurrence de 818'500 fr., et déjà largement amortis, pour procéder 

auxdits aménagements (cf. travaux en 1995 ; supra, consid. 2.1.3.3), afin de justifier 

l’ampleur de ses prétentions. L’appelé a ainsi agi de mauvaise foi, cachant sciemment 

l’existence de la sous-location et des conditions de celle-ci.  

Durant la période où dame S_________ a occupé les locaux, soit du 1
er

 août 2004 au 

31 mars 2009 (56 mois), l’appelé a réalisé un gain brut en encaissant de la première 

nommée, respectivement de AA_________ Sàrl, la somme de 701'490 francs (cf. 

supra, consid. 2.13.5). De son côté, il s’est lui-même, respectivement P_________ 

Sàrl, acquitté de la somme de 284'331 fr. au titre de paiement du loyer principal (cf. 

supra, consid. 2.13.5). Il a également été arrêté que l’appelé pouvait prétendre à une 

rémunération pour les propres prestations fournies à sa sous-locataire, qui pour ne pas 

être qualifiée d’abusive au sens de l’art. 262 al. 2 let. b CO, n’aurait pas dû excéder 

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2860 fr. par mois (cf. supra, consid. 4.2.1). Aussi, l’enrichissement illégitime de 

l’appelé, en lien de causalité avec son immixtion dans les droits de l’appelante, se 

monte en définitive à 256'999 fr. (701'490 fr. – 284'331 fr. – [56 mois x 2860 francs]).  

La part illicite des sous-loyers ayant été encaissée de mois en m