# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f11c3fac-9c61-563c-b8b5-b12c82eb9fed
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-12
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 12.12.2017 100 2016 552
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2016-552_2017-12-12.pdf

## Full Text

100 16 552
Gemeinde: H.________
ZPV-Nr.:______
Eröffnung: 3.1.2018 PKA/CLE/cbi

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 12. Dezember 2017

Es wirken mit: Präsident Kästli, die Fachrichter Gysin und Steiner sowie Leumann als Gerichts-

schreiber

In der Rekurssache 

von

A.________ GmbH

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach 8334, 3001 Bern

betreffend die amtliche Bewertung ab 2014

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hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Das Grundstück H.________ Gbbl. Nr. 1.________, mit einer Fläche von 5'694 m2, befin-
det sich seit dem 24. Februar 2012 (Grundbucheintrag) im Alleineigentum der A.________ 

GmbH (Rekurrentin). Gemäss Handelsregisterauszug werden die Stammanteile je zur Hälfte 

von B.________ (Geschäftsführer) und von C.________ gehalten. Beide Gesellschafter sind 

einzelzeichnungsberechtigt. Auf dem Grundstück befinden sich mehrere Gewerbe- und Lager-

gebäude, die früher industriell genutzt wurden. Im Einzelnen handelt es sich um die Gebäude 

Nr. 8 ("neue Fabrik"), Nr. 10 (bestehend aus den zwei Teilen "alte Fabrik" und "Turm") sowie 

um die Lagerhalle Nr. 10a. Die Rekurrentin hat nach dem Erwerb verschiedene Renovierungs- 

und Erneuerungsarbeiten vorgenommen. Namentlich wurden Dächer, Fenster und Fassaden 

der Gebäude Nr. 8 und 10 energetisch saniert und das zweite Obergeschoss des Gebäudeteils 

"Turm" ausgebaut. Daneben wurde u.a. auf dem Dach der "neuen Fabrik" eine Photovoltaik-

Anlage installiert sowie eine Pelletheizung eingebaut. Die Lagerhalle Nr. 10a war von diesen 

Arbeiten nicht betroffen. Die Gewerbe- und Lagerräume sind grösstenteils an Dritte vermietet, 

das zweite Obergeschoss und das Dachgeschoss des "Turms" werden gegenwärtig durch den 

Geschäftsführer der Rekurrentin als Wohnraum genutzt.

B. Aufgrund der vorgenommenen baulichen Veränderungen wurde das Grundstück durch 
die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung (Steuerverwaltung), neu 

geschätzt. Nach einem am 15. Juli 2015 vorgenommenen Augenschein wurde mit Verfügung 

vom 16. November 2015 ein amtlicher Wert von CHF 2'914'070.-- eröffnet, gültig ab dem Steu-

erjahr 2014 (Akten Vorinstanz, pag. 160). Zuvor hatte der amtliche Wert seit dem Steuerjahr 

2003 CHF 1'922'670.-- betragen (pag. 173). Die Neuschätzung war mit einer Änderung der 

Schätzmethode verbunden: Anstatt wie bis anhin nach dem Realwert, beruht die neue Schät-

zung auf dem Ertragswert. Gegen die Verfügung vom 16. November 2015 erhob die Rekurren-

tin mit Schreiben vom 27. November 2015 Einsprache (pag. 9 f.). Ohne einen weiteren Augen-

schein vorzunehmen, wies die Steuerverwaltung die Einsprache mit Entscheid vom 5. Oktober 

2016 ab (pag. 1 ff.).

C. Gegen den Einspracheentscheid hat die Rekurrentin mit Eingabe vom 31. Oktober 2016 
Rekurs bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (Steuerrekurskommission) erhoben. 

Sie beantragt, den amtlichen Wert neu festzusetzen und dabei zu berücksichtigen, dass der 

Verkehrswert der Liegenschaft zwischen CHF 1.5 Mio. und CHF 1.9 Mio. betragen dürfte. 

D. Die Steuerverwaltung hat sich am 23. Dezember 2016 vernehmen lassen. Sie beantragt, 
dass die Steuerrekurskommission vor Ort einen Augenschein durchführe und der 

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Steuerverwaltung anschliessend Gelegenheit zu einer zweiten Vernehmlassung einräume. Die 

Rekurrentin hat am 29. Januar 2017 zur Vernehmlassung schriftlich Stellung genommen.

E. Zur Abklärung der Verhältnisse ist am 27. April 2017 ein Augenschein durchgeführt wor-
den. Die Delegation der Steuerrekurskommission (Delegation), bestehend aus deren Präsiden-

ten, einem Sachverständigen und einem Gerichtsschreiber, hat in Anwesenheit des Geschäfts-

führers, eines Vertreters der Steuerverwaltung und einer Vertreterin der Gemeinde H.________ 

das zur Diskussion stehende Grundstück besichtigt. Die Delegation hat aufgrund des Augen-

scheins sowie anhand der vorhandenen Unterlagen den Sachverhalt überprüft. Das Protokoll 

des Augenscheins ist der Rekurrentin und der Steuerverwaltung mit Postaufgabe vom 11. Mai 

2017 eröffnet worden.

F. Die Rekurrentin hat sich nicht zum Augenscheinprotoll geäussert. Demgegenüber hat die 
Steuerverwaltung mit Eingabe vom 26. Juli 2017 dazu Stellung genommen. Sie erachtet das 

Augenscheinprotokoll als unvollständig in Bezug auf Garagen, Parkplätze und eine neu befes-

tigte Fläche. Zudem sei für den vom Geschäftsführer der Rekurrentin bewohnten Teil kein Ei-

genmietwert ausgeschieden worden. Weiter beanstandet die Steuerverwaltung die Ausführun-

gen der Delegation bezüglich Photovoltaikanlage und Verkehrswert. Die Rekurrentin sich hat 

am 17. August 2017 zur Stellungnahme der Steuerverwaltung geäussert. 

G. Auf die Vorbringen der Parteien wird, sofern für den Entscheid von Bedeutung, in den 
nachfolgenden Erwägungen detailliert eingegangen. 

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können 
bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich 

zuständig. Die Rekurrentin ist im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen nicht durchge-

drungen. Sie ist daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 86 

und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten.

Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Streitsache in Dreierbesetzung, da der 

Streitwert nicht bestimmt werden kann (vgl. Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 

11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und die Staatsanwaltschaft [GSOG; 

BSG 161.1] und VGE 100.2010.191 vom 9.5.2011, nicht publiziert).

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2. Strittig ist vorliegend der amtliche Wert des Grundstücks H.________ Gb-
bl. Nr. 1.________, gültig ab dem Steuerjahr 2014.

2.1 Das Vermögen wird gemäss Art. 48 StG grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet. Das 
unbewegliche Vermögen wird in der Regel amtlich bewertet und unterliegt mit diesem amtlichen 

Wert der Vermögenssteuer (Art. 52 Abs. 2 und 3 StG). Für nichtlandwirtschaftliche Liegenschaf-

ten erfolgt die Bewertung aufgrund des Verkehrswerts unter Berücksichtigung von Ertrags- und 

Realwert (Art. 56 Abs. 1 Bst. d StG). Diese drei Werte werden im Dekret vom 22. Januar 1997 

über die amtliche Bewertung der Grundstücke und Wasserkräfte (ABD; BSG 661.543) konkreti-

siert. Laut Art. 20 Abs. 1 ABD ist bei Wohn- und Geschäftshäusern für die Berechnung des amt-

lichen Werts vom Ertragswert auszugehen. Der Realwert solcher Grundstücke wird nicht be-

sonders ermittelt. Ihm wird durch einen Zuschlag oder Abzug Rechnung getragen (Art. 20 

Abs. 2 ABD). Die übrigen überbauten Grundstücke, namentlich Industriebauten, werden dem-

gegenüber ausgehend vom Realwert bewertet (Art. 21 Abs. 1 ABD). Vorliegend ist unbestritten, 

dass das fragliche Grundstück keine Industrieliegenschaft mehr darstellt und die Steuerverwal-

tung die ausserordentliche Neubewertung demnach zu Recht nach der Ertragswertmethode 

vorgenommen hat (vgl. Bst. B hiervor). 

2.2 Als Ertragswert für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke gilt gemäss Art. 17 Abs. 1 ABD 
der kapitalisierte, in der betreffenden Gegend während einer vierjährigen Bemessungsperiode 

im Mittel erzielte und weiterhin erzielbare Rohertrag. Berücksichtigt werden dabei das wirt-

schaftliche Alter, die Lage, der Zustand und die Ausstattung, ferner die dem Eigenbedarf die-

nenden Nutzungen des Grundstücks zum Marktwert sowie ein Kapitalisierungssatz zwischen 

5 % und 10 %. Unterhalts-, Sachversicherungs- und Verwaltungskosten sowie Schuldzinsen, 

Abschreibungen und Steuern werden nicht berücksichtigt (Art. 17 Abs. 2 und 3 ABD). 

2.3 Eigentliche Grundlage für die amtliche Bewertung sind die von der kantonalen Schat-
zungskommission erstellten Bewertungsnormen vom 11. August 1997 für nichtlandwirtschaftli-

che Grundstücke (Bewertungsnormen, abrufbar unter: <http://www.fin.be.ch> Rubriken "Steu-

ern / Steuererklärung / Amtlicher Wert"; vgl. Art. 3 Abs. 1 ABD). Diese stellen sicher, dass die 

oben erwähnten Faktoren in die amtliche Bewertung einfliessen. Zunächst erfolgt die Raumauf-

nahme mittels Aufnahmeprotokoll, entweder nach Raumeinheiten (RE) oder nach effektiver 

Raumfläche in m2 (Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen). Danach werden die Objekte nach Ge-

bäudeart, Bauqualität, Komfortstufe, Wohn- oder Geschäftslage sowie Verkehrslage benotet. 

Anschliessend wird das wirtschaftliche Alter bestimmt. Anhand dessen und des Mietwertcodes, 

der von der Art des Objekts (beispielsweise Wohnung, Garage, Parkplatz usw.) abhängt, sowie 

der Mietwertkategorie, die das Mietzinsniveau der Standortgemeinde wiedergibt, wird der Wert 

pro Notenpunkt und Einheit (RE oder m2) errechnet (Tabelle 3.2 der Bewertungsnormen). 

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Multipliziert mit dem Total der Benotung und der Anzahl Einheiten resultiert daraus der Mietwert 

des Objekts. Für die anschliessende Berechnung des Ertragswerts wird der Kapitalisierungs-

satz verwendet. Dieser ist abhängig von der Gebäudeart und vom wirtschaftlichen Alter. Nach 

diesen beiden Kriterien richtet sich auch der Realwertzuschlag, nach dessen Addition zum Er-

tragswert der amtliche Wert feststeht (Tabelle 3.3 der Bewertungsnormen).

2.4 Der einmal festgesetzte amtliche Wert gilt grundsätzlich bis zu einer nächsten allgemei-
nen oder ausserordentlichen Neubewertung (Art. 181 Abs. 3 StG) bzw. bis zu einer Korrektur 

desselben (Art. 181 Abs. 4 StG).

2.5 Eine allgemeine Neubewertung wird vom Grossen Rat angeordnet, wenn sich die Ver-
kehrs- oder Ertragswerte seit der letzten Neubewertung zumindest in einem Grossteil des Kan-

tons Bern erheblich verändert haben (Art. 182 Abs. 1 StG). Die letzte allgemeine Neubewertung 

erfolgte im Jahr 1998 per Stichtag 1. Januar 1999 (Annik Bärtschi in: Praxiskommentar zum 

Berner Steuergesetz, Band 2, Artikel 126 bis 293, 2011, N. 6 zu Art. 182 StG).

2.6 Eine ausserordentliche Neubewertung ist durchzuführen, wenn einer der in Art. 183 StG 
vorgesehenen Gründe gegeben ist. Im Rahmen einer ausserordentlichen Neubewertung sind 

nur Änderungen tatsächlicher oder rechtlicher Natur zu berücksichtigen, die seit der letzten 

Neubewertung bis zum Beginn der neuen Veranlagungsperiode an einem bestimmten Objekt 

eingetreten sind (Annik Bärtschi, a.a.O., N. 2 zu Art. 183 StG, mit Hinweisen). Als Neubewer-

tungsgründe gelten unter anderem bauliche Veränderungen wie Neubau, Sanierungen und 

grössere Renovationen (Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG).

2.7 Auslassungen und offensichtliche Unrichtigkeiten in einer rechtskräftigen amtlichen Be-
wertung können gemäss Art. 181 Abs. 4 StG jederzeit von Amtes wegen oder auf Gesuch hin 

korrigiert werden. Stellt die Steuerverwaltung in einem bestimmten Fall eine Auslassung oder 

offensichtliche Unrichtigkeit fest, ist nur der konkret festgestellte Fehler richtigzustellen. Die 

Korrektur darf nicht zu einer umfassenden Überprüfung einer Bewertung benützt werden. Wur-

den bauliche Veränderungen, welche vor dem Stichtag der letzten Neubewertung vorgenom-

men wurden, bei dieser nicht berücksichtigt, stellt dies eine Auslassung oder eine offensichtli-

che Unrichtigkeit nach Art. 181 Abs. 4 StG dar. 

2.8 Weil das vorliegend zu beurteilende Grundstück vor der Übernahme durch die Rekurren-
tin lange leer gestanden hatte und diese anschliessend umfangreiche Umbauten und Sanierun-

gen vornehmen liess, und weil durch die geänderte Nutzung eine andere Schätzmethode an-

gewendet wurde, handelt es sich vorliegend quasi um eine erstmalige amtliche Bewertung 

der von den baulichen Veränderungen betroffenen Grundstückteile. Diesbezüglich ist es 

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gerechtfertigt, gesamthaft von einer ausserordentlichen Neubewertung nach Art. 183 StG aus-

zugehen und auf die Ausscheidung von Fehlerkorrekturen gemäss Art. 181 Abs. 4 StG (die erst 

auf eine spätere Steuerperiode wirksam würden) zu verzichten. 

3. Die Delegation ist in ihrem Protokoll über den Augenschein vom 22. September 2016 zu 
folgenden Feststellungen und Schlüssen gelangt (Auszug):

1. Feststellungen
1.1. Raumaufnahme
Im Rahmen der hier zu beurteilenden Neubewertung nach dem Ertragswert sind sämtliche 

Flächen erstmals festgestellt worden, denn für die zuvor angewandte Bewertung nach dem Re-

alwert, die für Industriebauten vorgesehen ist, spielt die Fläche keine Rolle (vgl. Objektprotokoll 

"R", pag. 176 ff.). Die Flächen der Gebäude Nr. 8 und Nr. 10 sind vom Schätzer der Steuerver-

waltung korrekt erhoben worden. Anders verhält es sich beim Lagergebäude Nr. 10a, dessen 

Objektteile "Lager offen" und "Lager" mit 100 m2 bzw. mit 65 m2 erfasst wurden. Die tatsächli-

chen Masse betragen jedoch 210 m2 bzw. 165 m2. Diese Abweichung ist zu korrigieren.

Der Schätzer hat sämtliche Flächen in den Gebäuden Nr. 8 und Nr. 10 mit dem Mietwertcode 

59 bewertet. Dieser passt grundsätzlich zu einer gemischten Büro- und Gewerbenutzung, aller-

dings wäre angesichts des überwiegend gewerblich geprägten Charakters der betroffenen 

Räume auch ein tieferer Mietwertcode in Frage gekommen (vgl. Tabelle 3.2 der Nichtlandwirt-

schaftliche Bewertungsnormen vom 11.8.1997 [abrufbar unter: <www.fin.be.ch> Rubriken 

"Steuern / Steuererklärung / Amtlicher Wert"; fortan: Bewertungsnormen]).

Beim Augenschein wurde festgestellt, dass das zweite und dritte Obergeschoss im Gebäude 

Nr. 10 (Objekt Nr. 2, Teilobjekt "Büro 2. OG/DG") vom Geschäftsführer hauptsächlich als Woh-

nung genutzt wird. Angesichts der modernen Küche und des grosszügigen Badezimmers geht 

die Delegation davon aus, dass die fraglichen Räumlichkeiten eher Wohn- denn Arbeitszwe-

cken dienen, ungeachtet der zonenrechtlichen Zuordnung des Grundstücks. Gemäss dem 

Grundsatz, wonach zu bewerten ist, was vor Ort angetroffen wird, erscheint es daher folgerich-

tig, den erwähnten Objektteil nicht nach m2 mit dem Mietwertcode 59, sondern nach Raumein-

heiten (RE) mit dem Mietwertcode 00 zu bewerten. Die Anzahl RE ergibt sich aus den Flächen, 

den vorhandenen Installationen und Geräten in Küche und Bad oder aus den geschätzten In-

vestitionskosten für zusätzliche Ausbauten und Installationen (Tabelle 3.1 der Bewertungsnor-

men). Dem bestehenden Aufnahmeprotokoll (pag. 20 f.) lässt sich entnehmen, dass der Schät-

zer für die Sanitärräume, die Küche, den Wintergarten, die Terrasse sowie die Sonnenkollekto-

ren ohnehin zunächst die Anzahl RE ermittelt und daraus die m2 abgeleitet hat (1.0 RE = 

15 m2). Die Delegation bestimmt die Anzahl RE dementsprechend wie folgt:

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 Beschreibung (gem. Aufnahmeprotokoll) m2 RE
2. OG Treppenhaus 0 0.0
 Dusche, WC, Lav 0.8 RE 12 0.8
 Reduit 4 0.2
 Küche: Komb. El, KKF, DA, GWA, KS  2 BAO 17 1.1
 Showroom 110 3.0
 Bad, Du, WC, 2 Lav 24 1.6
 Büro offen, Korridor, Lift 40 1.5
 Büro 9 0.7
 Büro 9 0.7
 Büro 40 1.5
 Estrich 0 0.0

3. OG Treppenhaus 0 0.0
 Technikraum 0 0.0
 Wintergarten 50 m2 2/3 RE = 1.3 20 1.3
 Terrasse ungedeckt, 60 m2 1/5 RE = 0.4 6 0.4

Dach Sonnenkollektoren, CHF 15'000.-- /1'800.--*5 % 5 0.4

 Total 297 13.2

Wenn die Flächen im zweiten Obergeschoss und im Dachgeschoss des Gebäudes Nr. 10 als 

Wohnung bewertet werden (297 m2) drängt sich auch eine Anpassung des Mietwertcodes für 

die übrigen bis anhin mit dem Code 59 versehenen Flächen auf. Denn von den verbleibenden 

1'834 m2 sind nur gerade 120 m2 im ersten Obergeschoss des Gebäudes Nr. 10 für eine eigent-

liche Büronutzung geeignet. Die übrigen Flächen dienen überwiegend als Werkstatt, Lager und 

dergleichen. Aufgrund dieser Überlegungen erachtet die Steuerrekurskommission den vom 

Schätzer verwendeten Mietwert-Code 59 als nicht mehr angemessen. Stattdessen ist der Miet-

wert-Code 51 einzusetzen. 

1.2. Benotung
Der Geschäftsführer kritisiert die vom Schätzer erteilten Noten für Bauqualität, Komfortstufe und 

Geschäftslage als zu hoch, bleibt in der Begründung jedoch vage. Die Steuerverwaltung verfügt 

über einen beträchtlichen Ermessensspielraum, in den die Steuerrekurskommission in der Re-

gel nicht eingreift. Die hier zu beurteilenden Noten werden von der Delegation als angemessen 

beurteilt. Für den als Wohnung genutzten Objektteil erachtet die Delegation eine Wohnlage-

Note von 7 als angemessen (Teilnoten Aussicht und Besonnung je 8, Teilnoten Nachbarschaft 

und besondere Lage je 6).

1.3. Wirtschaftliches Alter
Auch das wirtschaftliche Alter ist im Verfahren vor der Steuerrekurskommission nicht substanti-

iert bestritten worden. Der Geschäftsführer hat lediglich in allgemeiner Weise auf das hohe ur-

sprüngliche Alter der Liegenschaft verwiesen. Wie bei der Benotung verfügt die Steuerverwal-

tung auch bei der Festsetzung des wirtschaftlichen Alters über einen grossen Ermessensspiel-

raum. Die Delegation erachtet diesen im vorliegenden Fall als eingehalten. 

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1.4. Photovoltaikanlage
Auf dem Dach der "neuen Fabrik" (Gebäude Nr. 8) ist eine Photovoltaikanlage installiert worden 

mit einer Leistung von rund 75'000 kWh/Jahr. Die Steuerverwaltung hat die Photovoltaikanlage 

mit CHF 127'515.-- im amtlichen Wert berücksichtigt, basierend auf einem angenommenen Jah-

resertrag von CHF 17'775.-- (Zusatzprotokoll Z1, pag. 116). 

Der Geschäftsführer macht hierzu geltend, dass er nur das Dach für einen Betrag von 

CHF 1'440.--/Jahr vermiete (ursprünglich an die D.________ AG; später an die E.________ 

AG) und nicht Eigentümer der Photovoltaikanlage sei. Dementsprechend seien die Erträge aus 

der Elektrizitätserzeugung nicht ihm zuzurechnen. Die eingereichten Vertragsauszüge (Rekurs-

beilage 9) und die Debitorenbuchhaltung (Rekursbeilage 4) bestätigen diese Darstellung. Sie 

sind jedoch insoweit irrelevant, als nach der verwaltungsgerichtlich bestätigten Praxis der Steu-

errekurskommission sogenannte Auf-Dach-Anlagen, die ohne Beschädigung des Gebäudes 

wieder entfernt werden können, ungeachtet der Eigentumsverhältnisse ohnehin nicht Bestand-

teil des Grundstücks sind und dementsprechend bei der amtlichen Bewertung nicht einzubezie-

hen sind. So verhält es sich auch im vorliegenden Fall (siehe Zusatzprotokoll Z1, pag. 116), 

weshalb die Delegation zum Schluss kommt, dass die Photovoltaikanlage im amtlichen Wert 

nicht enthalten sein darf. 

1.5. Land
Im hier zu beurteilenden amtlichen Wert ist auch eine Fläche von 1'870 m2 Bauland enthalten. 

Im Gegensatz zu den Gebäuden hat die Steuerverwaltung an der Bewertung des Baulandes 

nichts geändert; der amtliche Wert beträgt weiterhin CHF 215'870.--, was pro m2 CHF 115.44 

ausmacht. Daran ist festzuhalten, erweist sich doch die bisherige Bewertung nicht als offen-

sichtlich unrichtig im Sinn von Art. 181 Abs. 4 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 (StG; 

BSG 661.11). Es ist auch nicht einzusehen, weshalb der Wert des unbebauten Grundstückteils 

abgenommen haben sollte, nachdem die benachbarten Gebäude nicht mehr zur ________pro-

duktion genutzt werden. Daran vermag auch der später erfolgte Eintrag des Gesamtgrunds-

tücks im Kataster der belasteten Standorte nichts zu ändern (siehe dazu Ziff. 1.6 hiernach), zu-

mal gemäss den eingereichten Unterlagen nicht von einer Kontaminierung der unbebauten 

Fläche auszugehen ist. 

1.6. Verkehrswert
Der Geschäftsführer erachtet den von der Steuerverwaltung ermittelten amtlichen Wert nament-

lich deshalb als zu hoch, weil das Grundstück im Kataster der belasteten Standorte verzeichnet 

sei. Die damit verbundenen Auflagen und Kosten wirkten sich negativ auf den Verkehrswert 

aus. 

Das früher durch eine ________fabrik genutzte Grundstück ist als Betriebsstandort 

im Kataster der belasteten Standorte des Kantons Bern eingetragen: (<http://www.be.ch/

geoportal>, Rubriken "Karten / Kataster der belasteten Standorte"). Den vom Geschäftsführer 

eingereichten Unterlagen lässt sich denn auch entnehmen, dass bei einem Abbruch der beste-

henden Gebäude mit Mehrkosten von rund CHF 800'000.-- gerechnet werden müsste (Rekurs-

beilage 7, Bericht der G.________ Geotechnik AG vom 19.12.2011, Ziff. 5.2). Dabei ist jedoch 

zu berücksichtigen, dass die entsprechenden Untersuchungen im Hinblick auf einen möglichen 

Verkauf an die Gemeinde H.________ vorgenommen worden sind (Rekursbeilage 5, Bericht 

der F.________ GmbH vom 19.12.2011, Ziff. 1), die offenbar beabsichtigt hatte, die Gebäude 

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zumindest teilweise abzubrechen. Nachdem die Gemeinde von ihrem Vorhaben abgesehen 

hatte, erwarb die Rekurrentin in Kenntnis der Altlastenproblematik das Grundstück für 

CHF 600'000.-- (Kaufvertrag, pag. 40) und investierte nach eigenen Angaben rund 

CHF 960'000.-- für Renovations- und Ausbauarbeiten (Rekursbeilage 2, Bilanz per 31.12.2015, 

inkl. Förderbeiträge und Abschreibungen auf Renovation). Dementsprechend kann davon aus-

gegangen werden, dass ein Abbruch in absehbarer Zukunft nicht mehr zur Debatte steht. Bei 

der Ermittlung des Verkehrswerts, der dem bei einem Verkauf an einen unabhängigen Dritten 

mutmasslich erzielbaren Preis entspricht, kann daher auf den Ertragswert abgestellt werden, 

der sich aus den kapitalisierten Mieterträgen ergibt. Gemäss Mieterspiegel vom 15. Juli 2015 

(pag. 28) beträgt der potentielle jährliche Mietertrag rund CHF 250'000.--. Die Steuerverwaltung 

hat unter Annahme eines Kapitalisierungssatzes von 6.5 % einen Ertragswert von rund 

CHF 3.8 Mio. errechnet. Im Rekursverfahren macht der Geschäftsführer geltend, der von der 

Steuerverwaltung verwendete Mieterspiegel sei ursprünglich erstellt worden, um der finanzie-

renden Bank das Potential der Liegenschaft aufzuzeigen (Stellungnahme vom 29.1.2017). In-

zwischen hätten sich die damaligen Annahmen als zu optimistisch herausgestellt. Langfristig 

realistisch sei ein jährlicher Mietertrag von CHF 121'000.--, womit der Ertragswert bei einem 

Kapitalisierungssatz von 6.5 % rund CHF 1.8 Mio. betrage.

Es mag zutreffen, dass der ursprünglich angenommene Mietertrag von CHF 250'000.-- nicht 

ohne weiteres erzielt werden kann. Allerdings hat der Geschäftsführer den entsprechenden 

Mieterspiegel selber bei der Steuerverwaltung eingereicht. Auch scheint die finanzierende Bank 

die darin prognostizierten Mieterträge als realistisch eingeschätzt zu haben. Es besteht auch 

kein Grund zur Annahme, dass die aktuell leer stehenden Räumlichkeiten auf Dauer nicht ver-

mietet werden können. Schliesslich geht aus den Unterlagen hervor, dass für die vom Ge-

schäftsführer bewohnten Räume kein Mietertrag verbucht wird. Geht man von einem möglichen 

Mietertrag von CHF 180'000.-- aus, würde der Ertragswert rund CHF 2.7 Mio. betragen. Kommt 

hinzu, dass der Kapitalisierungssatz von 6.5 % im aktuellen Zinsumfeld eher hoch angesetzt er-

scheint. Würde man sich mit einer Bruttoverzinsung von 6 % begnügen, würde der Ertragswert 

bereits CHF 3.0 Mio. betragen. Diese Überlegungen zeigen, dass ein Verkehrswert von 

CHF 2.5 bis 3.0 Mio. durchaus plausibel ist. 

2. Schlussfolgerung
Die Delegation beantragt, die Schätzung der Steuerverwaltung in vier Bereichen zu korrigieren: 

(1) Berücksichtigung grösserer Flächen beim Lagergebäude Nr. 10a, (2) Bewertung des zwei-

ten und dritten Obergeschosses im Gebäude Nr. 10 als Wohnung anstatt als Büro, (3) Anpas-

sung des Mietwertcodes von 59 auf 51 bei den übrigen Flächen in den Gebäuden Nr. 8 und 10

sowie (4) Verzicht auf die Bewertung der Photovoltaikanlage. Im Ergebnis resultiert ein amtli-

cher Wert von CHF 2'331'070.--. Die detaillierten Berechnungen (sofern sie vom Einspra-

cheentscheid abweichen) können dem Anhang entnommen werden. Wie in Ziff. 1.6 hiervor 

ausgeführt, ist die Delegation, und insbesondere ihr Sachverständiger der Ansicht, dass der 

beantragte amtliche Wert des Grundstücks unter einem im Jahr 2014 erzielbaren Verkehrswert 

liegt.

4. In ihrer Stellungnahme vom 26. Juli 2017 beanstandet die Steuerverwaltung verschiedene 
Feststellungen der Delegation:

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4.1 Zunächst wirft sie die Frage auf, ob zwei bei der Begehung besichtigte Garagen in der bis 
anhin mit dem Mietwert-Code 59 (gemäss Antrag der Delegation neu Code 51) versehenen 

Fläche enthalten sind. Der Geschäftsführer hat dazu angemerkt, dass die Garagen, entgegen 

den ursprünglichen Plänen, nicht zu Büroraum umgebaut worden sind. Es trifft zu, dass auf 

dem Aufnahmeprotokoll des Gebäudes Nr. 8 "neue Fabrik" keine Garagen aufgeführt sind 

(pag. 19). Aus dem entsprechenden Plan (pag. 79) ist ersichtlich, dass die Garage 39.5 m2 

misst und das benachbarte Labor 22.5 m2. Auf dem Aufnahmeprotokoll ist hingegen nur ein 

Raum von 63 m2 aufgeführt mit der Bezeichnung "Sitzungszimmer (Labor)". Es kann daher da-

von ausgegangen werden, dass der Schätzer aufgrund der ursprünglichen Absicht des Ge-

schäftsführers, auch die Garage in Büroraum umzuwandeln, die Flächen zusammengefasst hat. 

Am Ergebnis ändert sich nichts. Das Aufnahmeprotokoll ist indes an die tatsächlich existierende 

Raumaufteilung anzupassen (Garage 40 m2, Labor 23 m2).

4.2 Weiter weist die Steuerverwaltung darauf hin, dass laut Mieterspiegel (pag. 28) neun Aus-
senparkplätze vermietet werden. Demgegenüber hat der Schätzer bloss fünf Parkplätze aufge-

nommen und diese usanzgemäss mit je 15 m2 in die Bewertung einfliessen lassen (pag. 22). 

Diese Anzahl stimmt mit dem Plan vom 10. Mai 2013 aus der Baueingabe überein (pag. 32). 

Auf dem weitläufigen Areal können indes ohne weiteres mehr Fahrzeuge abgestellt werden. 

Laut Mieterspiegel werden acht als "Aussenplatz" bezeichnete Flächen von je rund 20 m2 sowie 

ein Kiesplatz von 100 m2 (dabei dürfte es sich um den schmalen Kiesstreifen an der südwestli-

chen Grundstückgrenze handeln) vermietet, woraus ein jährlicher Ertrag von insgesamt 

CHF 7'740.-- fliesst. Kapitalisiert zu einem Zinssatz von 6.5 % resultiert daraus ein Ertragswert 

von rund CHF 119'000.--. Auch trifft es zu, dass auf der Nordostseite eine Fläche von rund 

100 m2 befestigt worden ist, die ebenfalls – zumindest teilweise – als Abstellplatz genützt wer-

den kann. Zu welchen Konditionen diese Fläche vermietet wird, ist nicht bekannt. Anstatt die 

verschiedenen, unterschiedlich beschaffenen und gelegenen Abstellmöglichkeiten einzeln zu 

erfassen, erachtet es die Steuerrekurskommission auch aus verfahrensökonomischen Gründen 

als sachgerecht, im Aufnahmeprotokoll zwölf anstatt bis anhin fünf Parkplätze zu 15 m2 aufzu-

nehmen. Dementsprechend ist die Fläche des Objekts Nr. 6 auf 180 m2 festzusetzen. Der amt-

liche Wert der Parkplätze erhöht sich damit von CHF 21'600.-- auf CHF 51'900.--. 

4.3 Ein anderer Kritikpunkt der Steuerverwaltung bezieht sich darauf, dass die Delegation 
"vergessen" habe, einen Eigenmietwert für die vom Geschäftsführer der Rekurrentin bewohnten 

Räume festzusetzen. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens ist der Einspracheent-

scheid vom 5. Oktober 2016. Damit wurde einzig der amtliche Wert des Grundstücks verbindlich 

festgesetzt (vgl. Art. 184 Abs. 2 StG). Selbst wenn im Rahmen der amtlichen Bewertung 

ein Eigenmietwert bestimmt und der Eigentümerschaft mittels eines "Mietwertblatts" 

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bekanntgegeben wird, kann der Eigenmietwert nicht mit dem gleichen Rechtsmittel angefochten 

werden wie der amtliche Wert. Dies ist erst später im Rahmen der Einkommenssteuerveranla-

gung möglich (Leuch/Amonn in: Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, Artikel 1 

bis 125, 2014, N. 38 zu Art. 25 StG). Erst recht ist die Steuerrekurskommission nicht dafür zu-

ständig, einen Eigenmietwert erstmals festzusetzen. Vielmehr wird die Steuerverwaltung nach 

rechtskräftigem Abschluss des vorliegenden Verfahrens zu prüfen haben, ob ein Eigenmietwert 

ausgeschieden werden muss. Dabei wird zu berücksichtigen sein, dass sich das Grundstück im 

Eigentum einer juristischen Person befindet. Falls die Wohnräume dem Geschäftsführer nicht 

zu marktüblichen Konditionen zur Verfügung gestellt worden sind, könnte eine verdeckte Ge-

winnausschüttung vorliegen. Dies zu beurteilen, ist Sache der zuständigen Veranlagungs-

behörde. 

4.4 In Bezug auf die Photovoltaikanlage kritisiert die Steuerverwaltung die im Augenschein-
protokoll geäusserte Ansicht, dass es sich bei demontierbaren Auf-Dach-Anlagen nicht um Be-

standteile des Grundstücks handle, und verweist darauf, dass diese Frage noch nicht bundes-

gerichtlich geklärt worden sei. Darauf muss im vorliegenden Entscheid nicht näher eingegangen 

werden, handelt es sich doch um ein Grundstück im Eigentum einer juristischen Person. 

Für diese Konstellation existiert ein einschlägiges Urteil des Verwaltungsgerichts 

(VGE 100.2012.240U vom 7.7.2014), was auch die Steuerverwaltung einräumt. Kommt hinzu, 

dass die hier zur Diskussion stehende Anlage – anders als jene, die vom Verwaltungsgericht 

beurteilt worden war – nicht von der Rekurrentin erstellt wurde. Diese erhält von der Betreiberin 

der Anlage lediglich eine Entschädigung für die zur Verfügung gestellte Dachfläche. Auch des-

halb ist es gerechtfertigt, den Wert der Photovoltaikanlage im amtlichen Wert des Grundstücks 

nicht zu berücksichtigen. Die Rekurrentin befindet sich in einer ähnlichen Situation wie ein 

Campingplatzbetreiber, der Residenzplätze an Dauergäste vermietet. Die von diesen auf eige-

ne Rechnung darauf errichteten Fertighäuschen werden gemäss einem unlängst ergangenen 

und in Rechtskraft erwachsenen Entscheid der Steuerrekurskommission nicht amtlich bewertet 

(RKE 100.2016.75 vom 14.3.2017). 

4.5 Schliesslich erachtet die Steuerverwaltung den von der Delegation angenommenen Er-
tragswert von rund CHF 2.7 Mio. als zu tief und bemängelt, dass die Delegation nur von einem 

jährlich erzielbaren Mietertrag in der Höhe von CHF 180'000.-- ausgeht, anstatt von den rund 

CHF 250'000.--, die gemäss Mieterspiegel (pag. 28) möglich wären. Hierzu ist festzuhalten, 

dass die Ausführungen der Delegation zum Ertragswert lediglich dazu dienen, den von ihr be-

antragten amtlichen Wert von rund CHF 2.3 Mio. zu plausibilisieren; dies vor dem Hintergrund, 

dass die Rekurrentin, ausgehend von einem möglichen Ertrag von CHF 120'000.--, einen amtli-

chen Wert von weniger als CHF 1.9 Mio. als angemessen erachtet. Der tatsächliche 

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Ertrags- bzw. Verkehrswert des Grundstücks muss vorliegend nicht beziffert werden. Es reicht, 

festzustellen, dass der amtliche Wert auch dann noch unter dem Verkehrswert liegen würde, 

wenn man zugunsten der Rekurrentin von einem erzielbaren Mietertrag ausgehen wollte, der 

erheblich unter dem im Mieterspiegel genannten liegt. 

5. Die übrigen Feststellungen und Schlüsse der Delegation geben zu keinen Bemerkungen 
Anlass. Wegen der zusätzlich berücksichtigten Park- und Abstellplätze (siehe E. 4.2 hiervor) 

erhöht sich der amtliche Wert des Grundstücks H.________ Gbbl. Nr. 1.________ im Vergleich 

zur Empfehlung der Delegation um CHF 30'300.-- auf CHF 2'361'370.--. Dieser Wert liegt unter 

demjenigen des Einspracheentscheids von rund CHF 2.9 Mio., jedoch über den von der Rekur-

rentin sinngemäss beantragten rund CHF 1.8 Mio. Dementsprechend ist der Rekurs teilweise 

gutzuheissen.

6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Rekurrentin einen Anteil der gesamten Ver-
fahrenskosten, einschliesslich eines Anteils allfälliger Auslagen für Gutachten oder andere ex-

terne Kosten zu tragen (Art. 200 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 1, 2, 53, 58 und 59 des Dekrets vom 

24. März 2010 betreffend die Verfahrenskosten und die Verwaltungsgebühren der Gerichts-

behörden und der Staatsanwaltschaft [Verfahrenskostendekret, VKD; BSG 161.12]). Das Aus-

mass des Obsiegens wird auf 50 % festgesetzt. Die Verfahrenskosten in Höhe von total 

CHF 4'309.70 (bestehend aus einer Gerichtsgebühr in der Höhe von CHF 3'000.-- und Gutach-

terkosten in der Höhe von CHF 1'309.70) werden der Rekurrentin im Umfang des Unterliegens 

bzw. in Höhe von CHF 2'155.-- zur Bezahlung auferlegt und sind mit dem geleisteten Kosten-

vorschuss zu verrechnen.

Weil die Rekurrentin im vorliegenden Verfahren nicht vertreten ist und weil ihr keine notwendi-

gen und verhältnismässig hohen Kosten entstanden sind, werden keine Parteikosten gespro-

chen (Art. 200 Abs. 4 StG sowie Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes 

vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren [VwVG; SR 172.021]).

Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Der amtliche Wert des Grundstücks H.________ 

Gbbl. Nr. 1.________ wird auf CHF 2'361'370.-- festgesetzt, gültig ab dem Steuerjahr 

2014.

2. Die Kosten des Verfahrens vor der Steuerrekurskommission von total CHF 4'309.70

(einschliesslich der Kosten für den beauftragten Experten von CHF 1'309.70 und der Pau-

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schalgebühr von CHF 3'000.--) werden der Rekurrentin anteilmässig im Betrag von 

CHF 2'155.-- zur Bezahlung auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Aus-
fertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von 
einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und un-

terzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechts-
begehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen

5. Zu eröffnen an:

▪ A.________ GmbH

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern

▪ Gemeinde H.________

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Der Präsident Der Gerichtsschreiber

Kästli Leumann

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Anhang 

Zusammenzug
Amtlicher Wert Grundstück H.________ Gbbl. Nr. 1.________, ab Steuerjahr 2014:

Objekt Obj.Nr. Geb. Nr. bisher

Einsprache-

entscheid 

Empfehlung 

Delegation

Entscheid

StRK

Gewerbebetrieb 1 8 743'300 1'307'700 940'700 940'700

Gewerbebetrieb 2 10 814'000 1'317'400 1'030'700 1'030'700

Lagerhaus 3 10a 134'400 51'500 122'200 122'200

Parkplatz 6 15'100 21'600 21'600 51'900

Platz Umschwung 4 0 0 0 0

Land 5 215'870 215'870 215'870 215'870

Total   1'922'670 2'914'070 2'331'070 2'361'370