# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2b4e3185-e6f9-5715-bb36-7f4f9578d02d
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-05-02
**Language:** de
**Title:** Grenzabststand. Grosser Grundabstand.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0056/2012
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_III_0056_2012_150.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0056/2012 vom 2. Mai 2012 in BEZ 2013 Nr. 41 

(Bestätigt mit VB.2012.00365 vom 2. November 2012, dieser bestätigt mit BGr 
1C_53/2013 vom 7. Mai 2013) 

1. Das  Baugrundstück  im  Halte  von  655  m2  ist  der  Kernzone  KB
zugewiesen.  Darauf  soll  ein  Mehrfamilienhaus  mit  einem 
in  etwa 
rhombusförmigen  Grundriss  und  je  zwei  Voll-,  Dach-  und  Untergeschossen 
im  ersten  (anrechenbaren) 
erstellt  werden.  Die  vier  Wohnungen  sind 
Untergeschoss, 
in  den  beiden 
Dachgeschossen (Maisonettewohnung) geplant. Der Baukörper wird mit einem 
um 40° geneigten Satteldach überdeckt. Auf der nordöstlichen Dachfläche sind 
zwei Dachaufbauten (Schleppgauben) und auf der südwestlichen ein grösserer 
Kreuzfirst vorgesehen. (…) 

im  Obergeschoss  und 

im  Erdgeschoss, 

4.1  Die  Rekurrierenden  halten  dem  Bauvorhaben  entgegen,  der  grosse 
Grundabstand müsse nicht auf der Südostseite, sondern auf der Südwestseite 
eingehalten werden. Diese sei nämlich die Hauptwohnseite, was sich aufgrund 
der  Ausrichtung  der  Wohnungen  klar  ergebe.  Nur  die  Kleinwohnung  im 
Untergeschoss  sei  südostseitig  ausgerichtet,  während  die  anderen  drei 
Wohnungen  offensichtlich  nach  Südwesten  orientiert  seien.  Diese  Seite  sei 
denn auch die längste und verlaufe über ihr der Hauptfirst. Die «Beförderung» 
der Südostseite zur Hauptwohnseite sei willkürlich. 

Die  Bauherrschaft  stellt  sich  auf  den  Standpunkt,  es  liege  im  pflicht-
gemässen Ermessen der Baubehörde, die Hauptwohnseite zu bestimmen. Die 
Südostfassade  stehe  in  einem  Winkel  von  35,5°  zur  Nordsüdachse  des 
Gebäudes,  während  dieser  Winkel  bei  der  Südwestseite  nur  27,5°  betrage. 
Bereits  aufgrund  dieser  stärker  nach  Süden  gerichteten  Orientierung  sei  der 
Vorwurf  der  Willkür  unbegründet.  Die  Wohnung  im  Untergeschoss  sei  einzig 
nach  Südosten  befenstert  und  die  darüber  liegenden  Geschosse  seien  mit 
zahlreichen  geschosshohen  (französischen)  Doppelfenstern  mindestens  so 
sehr auf die Südostseite ausgerichtet wie auf die Südwestseite. Die Tatsache, 
dass  diese  Seite  Balkone  und  einen  Quergiebel  aufweise,  führe  nicht  zur 
Annahme der Hauptwohnseite, um so mehr sich auf dieser Seite der Autolift mit 
einer geschlossenen Fassade befinde. 

4.2  Gemäss  Art.  29  BZO  gilt  der  grosse  Grundabstand 

für  die 
Hauptwohnseite im Sektor Südost bis Südwest. In der Kernzone KB beträgt der 
grosse Grundabstand 7 m und der kleine 5 m (Art. 13 BZO). 

Bei  der  Auslegung  von  kompetenzgemäss  erlassenen  Abstandsbe-
stimmungen (vgl. § 49 Abs. 2 lit. b PBG) kommt der Gemeinde ein erheblicher 
Ermessensspielraum  zu  (VGr,  6.  April  2005,  VB.2005.00043  =  BEZ  2005  Nr. 

21).  Der  Begriff  der  Hauptwohnseite  ist  dabei  ein  kommunaler  Rechtsbegriff, 
welcher  der  Auslegung  zugänglich  ist.  Die  Berufung  auf  einen  Ermessens-
spielraum  setzt  allerdings  voraus,  dass  dieser  mit  einer  hinreichenden 
Begründung  des  Verwaltungsentscheides  oder  mit  entsprechenden  Aus-
führungen in der Rekursvernehmlassung nachvollziehbar belegt ist. Vorliegend 
hat  sich  der  Bauausschuss  Maur  weder  in  der  Baubewilligung  noch  in  der 
Rekursantwort,  auf  welche  –  wie  auch  auf  die  Duplik  –  verzichtet  worden  ist, 
zum  grossen  Grundabstand  bzw.  zur  Hauptwohnseite  geäussert.  Erst 
anlässlich  des  Augenscheins  erklärte  der  Vertreter  der  Baubehörde,  dass 
bezüglich der Festlegung der Hauptwohnseite ein Spielraum für die Gemeinde 
bestehe  und  sich  diese  den  diesbezüglichen  Ausführungen  der  Bauherrschaft 
anschliesse.  Dies  genügt  den  Anforderungen  an  eine  pflichtgemässe 
Ermessensausübung  nicht,  so  dass  das  Baurekursgericht  sein  Ermessen  an 
Stelle desjenigen der Gemeinde setzen kann. 

Sinn  und  Zweck  des  grossen  Grenzabstandes  ist  es,  zwischen  Gebäude 
und  Grenze  auf  jener  Seite  mehr  Raum  zu  schaffen,  zu  der  sich  die 
Wohnungen hauptsächlich orientieren, und so für eine optimale Belichtung und 
Besonnung zu sorgen. 

Nicht  entscheidend  ist  vorliegend,  dass  die  Südwestseite  mit  15  m  etwas 
länger  ist  als  die  14  m  lange  Südostseite.  Ebenso  ist  nicht  ausschlaggebend, 
dass die Südostseite leicht mehr nach Süden orientiert ist, als die Südwestseite. 
Auch der Verlauf des Hauptfirstes ist für sich allein gesehen kein Kriterium. Zu 
bemerken bleibt in diesem Zusammenhang, dass die grafische Darstellung der 
Himmelsrichtungen  mittels  Windrose  in  den  Grundrissplänen  nicht  korrekt  ist 
(sogar zu Ungunsten der Bauherrschaft). Massgebend ist hier der Katasterplan. 

4.3 Beide für den grossen Grundabstand in Frage kommenden Seiten sind 
im  Sektor  Südost  bis  Südwest  und  erfüllen  die  entsprechende  Voraussetzung 
gemäss  der  Bauordnungsvorschrift.  Für  die  Bestimmung  der  Hauptwohnseite 
eines Mehrfamilienhauses ist zu prüfen, auf welche Seite der Hauptwohnraum 
(Wohnen/Essen) der jeweiligen Wohnungen exponiert ist. Die Schlafräume sind 
in diesem Zusammenhang wenig relevant. Die Wohneinheit im Untergeschoss 
ist aufgrund der Hanglage ausschliesslich gegen die Südostseite gerichtet. Bei 
der  Wohnung  im  Erdgeschoss  ist  der  Gartensitzplatz  südwestseitig  angelegt, 
während  drei  Fenster  des  Hauptwohnraumes  nach  Südosten  gehen.  Der 
Lichteinfall  erfolgt  eher  durch  die  verglasten  Türen  zum  südwestseitigen 
Sitzplatz  und  ein  weiteres  südwestseitiges  Fenster.  Andererseits  verdeckt  der 
Autolift  als  Besonderes  Gebäude  hier  einen  Teil  der  Erdgeschosssüd-
westfassade.  Die  beiden  weiteren  Wohnungen  im  Obergeschoss  bzw.  in  den 
zwei Dachgeschossen sind wiederum eindeutig nach Südwesten orientiert. Dies 
zeigen  die  Grundrisspläne  und  auch  die  grosszügigen  Verglasungen  auf  die 
südwestseitig  unter  dem  grossen  Kreuzfirst  vorgelagerten  je  rund  10  m2 
grossen  Balkone  bzw.  die  grossflächige  Befensterung 
im  zweiten 
Dachgeschoss. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass bei der 4½-Zimmer-
Wohnung im Erdgeschoss, der 5½-Zimmer-Wohnung im Obergeschoss und der 
6½-Zimmer-Wohnung  in  den  beiden  Dachgeschossen  und  damit  für  eine 
grosse  Mehrheit  aller  Bewohner  des  Mehrfamilienhauses  eine  optimale 
Belichtung  und  Besonnung  der  südwestseitig  angeordneten  Hauptwohnräume 

 
 
und  der  vorgelagerten  Aussenplätze  in  den  Nachmittag-  und  Abendstunden 
angestrebt wird. Bloss die Kleinwohnung im Untergeschoss mit 2½-Zimmern ist 
(aufgrund der Hanglage) nach Südosten orientiert. 

Dass  bei  den  übrigen  Wohnungen  auch  die  Südostseite  angesichts  ihrer 
Ausrichtung  zum  A-Tobel  und  wegen  des  beträchtlichen  Abstandes  zum 
nächsten  Gebäude  ebenfalls  sehr  gut  belichtet  und  besonnt  ist,  erhöht  den 
Wohnwert  dieser  Wohnungen.  Dies  kann  aber  nicht  zu  einer  Wahlmöglichkeit 
bei der Festlegung der Hauptwohnseite führen.  

Somit  ergibt  sich,  dass  die  weitgehend nur 5  m  von  der Grenze  entfernte 
Südwestfassade  klarerweise  die  Hauptwohnseite  darstellt  und  vor  dieser  der 
grosse  Grundabstand  von  7  m  einzuhalten  ist.  Selbst  wenn  im  Verweis  der 
Vorinstanz  anlässlich  des  Augenscheins  auf  die  substantiierten  Ausführungen 
der  Bauherrschaft  noch  eine  (späte)  Ermessensausübung  erblickt  würde, 
müsste  deren  Entscheid  nach  dem  oben  Ausgeführten  und  dem  eindeutigen 
Übergewicht der Südwestseite als nicht haltbar bezeichnet werden. 

Dies  führt  zur  Aufhebung  der  angefochtenen  Baubewilligung,  da  eine 
Abrückung  des  Gebäudes  um  2  m  aufgrund  der  allseitigen  Ausschöpfung  der 
Abstände  nicht  möglich  ist  und  deshalb  eine  umfassende  Überarbeitung  des 
Vorhabens unumgänglich erscheint.