# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5f75315c-b29e-5167-8d9c-82daade255b7
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-01-29
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 29.01.2004 32.13-03.156
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_32-13-03-156_2004-01-29.pdf

## Full Text

Justiz-, Gemeinde-  
und Kirchendirektion  
des Kantons Bern 

Direction de la justice, 
des affaires communales et 
des affaires ecclésiastiques 
du canton de Berne        

Münstergasse 2 
3011 Bern 
Telefon 031 633 76 76 
Telefax 031 633 76 25     

32.13-03.156     

Beschwerdeentscheid vom 29. Januar 2004   

Ausweis über das Verfügungsrecht bei der Anmeldung der Abtretung eines Anteils an 
einer einfachen Gesellschaft  

a Grundbuchliche Verfügungen dürfen nur aufgrund eines Ausweises über das Verfügungs-

recht und den Rechtsgrund vorgenommen werden (Art. 965 Abs. 1 ZGB). Der Ausweis über 

das Verfügungsrecht wird gemäss Art. 965 Abs. 2 ZGB und Art. 15 Abs. 1 GBV durch den 

Nachweis erbracht, dass der Gesuchsteller die nach Massgabe des Grundbuchs verfü-

gungsberechtigte Person ist oder von dieser eine Vollmacht erhalten hat.  

b Als Ausweis über das Verfügungsrecht bei der Abtretung eines Anteils an einer einfachen 

Gesellschaft ist dem Grundbuchamt der (einstimmige) Beschluss sämtlicher Gesellschafter 

einzureichen. Es ist auch denkbar, dass die Zustimmungserklärungen seitens der übrigen 

Gesellschafter dem Grundbuchamt in einfacher Schriftform mit der Anmeldung eingereicht 

werden. Es reicht jedoch nicht aus, wenn der Notar die Zustimmung der übrigen Gesell-

schafter in der Urkunde bloss feststellt.   

Légitimation préalable du requérant quant à son droit de disposition lors de la réquisition 
d'inscription de la cession d'une part dans une société simple  

a Aucune opération du registre foncier ne peut avoir lieu sans légitimation préalable du requé-

rant quant à son droit de disposition et au titre sur lequel se fonde l’opération (art. 965, al. 1 

CCS). Conformément aux articles 965, alinéa 2 CCS et 15, alinéa 1 ORF, le requérant éta-

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blit son droit de disposition en prouvant son identité avec la personne légitimée aux termes 

du registre, ou sa qualité de représentant de cette dernière.  

b Lors de la cession d'une part dans une société simple, il convient pour établir le droit de 

disposition de fournir au bureau du registre foncier la décision unanime de tous les asso-

ciés. On peut également imaginer que les consentements des autres associés soient 

transmis au registre foncier sous forme d’un simple document accompagnant la réquisition 

d’inscription. Il ne suffit toutefois pas que le notaire constate simplement l’accord des autres 

associés dans l’acte de cession.   

Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern hat befunden und erwo-
gen:   

1. Am 2. Mai 2003 meldete Notar A. den gleichentags zwischen B. (Abtreterin) und C. und D. 
(Übernehmer) abgeschlossenen Abtretungsvertrag betreffend die Parzelle Nr. 1000 beim 
Kreisgrundbuchamt zur Einschreibung an. Mit Verfügung vom 19. November 2003 wies das 
Kreisgrundbuchamt die Grundbuchanmeldung ab mit der Begründung, das Verfügungsrecht 
von B. zur Abtretung sei nicht gegeben. Verfügungsberechtigt sei die einfache Gesellschaft, 
welche als Eigentümerin des Grundstückes eingetragen sei. Im Übrigen wird darauf hinge-
wiesen, dass es sich bei dem vorgelegten Abtretungsvertrag um einen Kaufvertrag handle.  

2. a) Mit Eingabe vom 26. November 2003 erhob Notar A. Beschwerde an die Justiz-, Ge-
meinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK) mit dem Begehren, es sei die 
Abweisungsverfügung des Kreisgrundbuchamtes vom 19. November 2003 aufzuheben 
und dieses anzuweisen, der beanstandeten Anmeldung durch Vornahme der Eintragung 
Folge zu leisten. Er begründet seine Beschwerde im Wesentlichen damit, die Ehegatten 
C./D. hätten mit Kaufvertrag vom 30. Januar 2003 von B. die Stockwerkeinheit Grund-
buchblatt Nr. 2000-1 erworben. Der Kaufvertrag sei dem Grundbuchamt am 25. Februar 
2003 zur Anmeldung eingereicht worden. Damit die Umgebung der Liegenschaft E.-
Strasse 10 nicht verbaut werden könne, habe B. seinerzeit im Rahmen einer einfachen 
Gesellschaft (von insgesamt 23 Gesellschaftern) die angrenzende Liegenschaft Grund-
buchblatt Nr. 1000, genannt „F.“, miterworben. Es sei naheliegend, dass B. ihren Anteil 
am „F.“ zusammen mit der Stockwerkeinheit an die Ehegatten C./D. habe abtreten wol-
len, da sie künftig kein Interesse mehr an diesem „F.“ habe. Die Übertragung des Anteils 
an der einfachen Gesellschaft sei jedoch nicht gleichzeitig mit der Veräusserung der 
Stockwerkeinheit erfolgt, da die notwendigen Zustimmungserklärungen der übrigen Ge-
sellschafter noch nicht vorgelegen hätten. In der Folge habe B. die übrigen Gesellschaf-
ter kontaktiert. Diese hätten ausnahmslos die schriftliche Zustimmung zur Abtretung ihres 
Anteils an die Ehegatten C./D. erteilt.   

Der Beschwerdeführer argumentiert, dass gemäss Art. 542 Abs. 1 des Bundesgesetzes 
vom 30. März 1911 betreffend das Obligationenrecht (OR; SR 220) ein Gesellschafter 
ohne die Einwilligung der übrigen Gesellschafter keinen Dritten in die Gesellschaft auf-
nehmen könne. Dies gelte ebenso, wenn ein Gesellschafter seinen Anteil einem Dritten 
abtrete. Wie dem öffentlich beurkundeten Abtretungsvertrag vom 2. Mai 2003 entnom-
men werden könne, hätten sämtliche übrigen Gesellschafter ihre Zustimmung zum Abtre-
tungsvertrag erteilt. Im Übrigen handle es sich beim Ein- oder Austritt von Gesellschaf-
tern einer einfachen Gesellschaft um einen rein gesellschaftsrechtlichen Vorgang. In Be-

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zug auf Grundstücke erfolge der Gesellschafterwechsel sogar ausserbuchlich, so dass 
die Änderung im Grundbuch nur deklaratorischen Charakter aufweise. Sofern die Zu-
stimmung sämtlicher Gesellschafter zum Gesellschafterwechsel vorliege, habe der 
Grundbuchverwalter die beantragten Eintragungen vorzunehmen.    

b) In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 18. Dezember 2003 beantragt das Kreis-
grundbuchamt die Abweisung der Beschwerde. Obschon der Abtretungsvertrag vom 2. 
Mai 2003 die Erklärung enthalte, die separaten Zustimmungserklärungen der einzelnen 
Gesellschafter lägen dem Vertrag bei, seien dem Grundbuchamt weder separat abgege-
bene Willenserklärungen der Gesellschafter noch ein allfälliger Gesellschaftsbeschluss 
vorgelegt worden. Auf jeden Fall könne die Zustimmung der übrigen Gesellschafter nicht 
mit einer notariellen Feststellung in der Urkunde selber erfolgen. Vielmehr hätten alle Ei-
gentümer entweder selber oder durch Bevollmächtigung einer Drittperson an der öffentli-
chen Beurkundung teilzunehmen. Die Zustimmungserklärung sämtlicher Gesellschafter 
sei dann mit der Anmeldung beim Grundbuchamt einzureichen. Da diese Formvorschrift 
vorliegend nicht eingehalten worden sei, leide das Geschäft an einem Formmangel.   

c) Auf den Inhalt der einzelnen Eingaben wird - soweit für den Entscheid wesentlich - in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.  

3. Weist der Grundbuchverwalter die Anmeldung ab, so können der Anmeldende sowie alle 
Übrigen, die von der Abweisung berührt sind, innert 30 Tagen bei der kantonalen Aufsichts-
behörde dagegen Beschwerde führen (Art. 103 Abs. 1 der Verordnung vom 22. Februar 
1910 betreffend das Grundbuch [GBV; SR 211.432.1]). Die Aufsichtsbehörde hat in kürzes-
ter Frist darüber zu entscheiden, ob der beanstandeten Anmeldung vom Grundbuchverwal-
ter durch Vornahme der Eintragung Folge zu geben sei (Art. 103 Abs. 3 GBV). Gemäss 
Art. 124 des Gesetzes vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen 
Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 211.1) ist die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion als 
kantonale Aufsichtsbehörde über das Grundbuchwesen zuständig zur Beurteilung von Ver-
waltungsbeschwerden gegen Verfügungen des Grundbuchverwalters. Für das Verfahren 
gelten grundsätzlich die Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwal-
tungsrechtspflege des Kantons Bern (VRPG; BSG 155.21).    

Zur Beschwerdeführung ist befugt, wer ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung o-
der Änderung der angefochtenen Verfügung hat (Art. 65 lit. a VRPG). Der Beschwerdefüh-
rer hat als Notar den zur Diskussion stehenden Abtretungsvertrag beurkundet und beim 
Kreisgrundbuchamt angemeldet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist neben 
der Beschwerdebefugnis der von der Abweisung betroffenen Urkundsparteien auch diejeni-
ge der beteiligten Urkundspersonen grundsätzlich zu bejahen (BGE 116 II 136; BVR 1999 
S. 51 ff., mit weiteren Hinweisen; Peter Ruf, Notariatsrecht, Skriptum, Langenthal 1995, N. 
458). Massgebend ist, dass der Notar ein eigenes schützenswertes Interesse hat (Roland 
Pfäffli, Der Ausweis für die Eigentumseintragung im Grundbuch, Dissertation, Langenthal 
1999, S. 56). Vorliegend ist strittig, ob der zur Anmeldung eingereichte Abtretungsvertrag im 
Grundbuch eingetragen werden kann. Das schützenswerte Interesse des Beschwerdefüh-
rers liegt daher darin, dass im Grundbuchbeschwerdeverfahren die richtige Ausübung sei-
ner beruflichen Tätigkeit in Frage steht, was mit Blick auf eine allfällige Verantwortlichkeits-
klage von Bedeutung sein kann. Damit ist das Anfechtungsinteresse von Notar A. hinläng-
lich substantiiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist daher einzutre-
ten.  

4. Der Gesetzgeber hat es unterlassen, den Mitgliedschaftswechsel bei den Personengesell-
schaften zu regeln. Aufgrund der Privatautonomie ist es den Gesellschaftern aber nicht 
verwehrt, einen Mitgliedschaftswechsel zu vereinbaren. Die Übertragung der Mitgliedschaft 

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vom ausscheidenden auf den eintretenden Gesellschafter vollzieht sich alsdann gemäss der 
herrschenden Lehre nach den Regeln der Abtretung von Forderungen gemäss Art. 164 ff. 
OR, die hier sinngemäss anzuwenden sind. Durch die Übertragung wird die Mitgliederstel-
lung als ganzes übertragen und nicht nur einzelne Elemente von ihr (Martin Lenz, Die Form 
von Eigentumsübertragungen am Immobilienvermögen bei Personengesellschaften, Bern 
2001, S. 140 f., mit weiteren Hinweisen; Meier-Hayoz/Forstmoser, Schweizerisches Gesell-
schaftsrecht, 8. Auflage, Bern 1998, S. 274; Lukas Handschin, in: Basler Kommentar zum 
Schweizerischen Privatrecht, 2. Auflage, Basel 2002, N. 6 zu Art. 542). Die Ansicht des 
Kreisgrundbuchamtes, es handle sich beim vorgelegten Abtretungsvertrag um einen Nach-
trag zum Kaufvertrag, ist insofern nicht richtig. Vielmehr ist der Abtretungsvertrag vom Kauf-
vertrag gesondert zu beurteilen.  

5. a) Grundbuchliche Verfügungen dürfen nur aufgrund eines Ausweises über das Verfü-
gungsrecht und den Rechtsgrund vorgenommen werden (Art. 965 Abs. 1 des Schweize-
rischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 [ZGB; SR 210]). Der Ausweis über 
das Verfügungsrecht wird durch den Nachweis erbracht, dass der Gesuchsteller die nach 
Massgabe des Grundbuchs verfügungsberechtigte Person ist oder von dieser eine Voll-
macht erhalten hat (Art. 965 Abs. 2 ZGB; Art. 15 Abs. 1 GBV).   

In der Regel fallen Rechtszuständigkeit und Verfügungsrecht in der gleichen Person zu-
sammen. Das Recht zur Verfügung und damit die Verfügungsmacht steht grundsätzlich 
dem Inhaber des betreffenden Rechts zu. Auch das Gesetz geht von der grundsätzlichen 
Identität zwischen Rechtsträgerschaft und Verfügungsrecht aus. Wo es nichts anderes 
anordnet, ist davon auszugehen, dass der Rechtszuständige verfügungsberechtigt ist, 
ihm mithin die Verfügungsmacht zukommt (Bettina Deillon-Schegg, Grundbuchanmel-
dung und Prüfungspflicht des Grundbuchverwalters im Eintragungsverfahren, Zürich 
1997, S. 101). Aus diesem Grunde prüft der Grundbuchverwalter in erster Linie, ob Iden-
tität herrscht zwischen dem Rechtszuständigen an dem durch die Anmeldung betroffe-
nen Recht und dem Anmeldenden. Stellt der Grundbuchverwalter fest, dass der Anmel-
dende nicht identisch ist mit der von ihm als rechtszuständig festgestellten Person, hat er 
vom Anmeldenden den Nachweis zu verlangen, dass diesem entweder durch ein 
Rechtsgeschäft oder durch das Gesetz bzw. durch einen eine gesetzliche Grundlage 
vollziehenden behördlichen Akt das Verfügungsrecht übertragen worden ist (Deillon-
Schegg, a.a.O., S. 134).   

b) Die einfache Gesellschaft ist die vertragsmässige Verbindung von zwei oder mehreren 
Personen zur Erreichung eines gemeinsamen Zweckes mit gemeinsamen Kräften oder 
Mitteln, sofern dabei nicht die Voraussetzungen einer anderen durch das Gesetz geord-
neten Gesellschaft zutreffen (Art. 530 OR). Die einfache Gesellschaft ist eine Personen-
gesellschaft. Die Mitgliedschaft beruht auf der Persönlichkeit der Teilhaber, d.h. insbe-
sondere auf ihren persönlichen Fähigkeiten zur Mitwirkung in der Gesellschaft und auf ih-
rer persönlichen Kreditwürdigkeit, und nicht auf ihrer Kapitalbeteiligung (Meier-
Hayoz/Forstmoser, a.a.O., S. 76 und 255). Die Übertragung der Mitgliedschaft und der 
Beitritt weiterer Gesellschafter sind aus diesem Grunde auch nur mit Zustimmung aller 
übrigen Gesellschafter möglich (Art. 542 OR). Im Gesellschaftsvertrag können jedoch Er-
leichterungen (z.B. Entscheid mit Mehrheitsbeschluss) vorgesehen werden (Meier-
Hayoz/Forstmoser, a.a.O., S. 273; Lenz, a.a.O., S. 142). Die Zustimmung der Gesell-
schafter kann formfrei erfolgen, es sei denn, die Gesellschafter hätten im Sinne von 
Art. 16 OR eine Form vorbehalten (Lenz, a.a.O., S. 143).   

Die einfache Gesellschaft stellt eine Gesamthandsgemeinschaft dar. Das Gesellschafts-
vermögen steht gemäss Art. 544 Abs. 1 OR allen Gesellschaftern gemeinschaftlich, d.h. 
zu gesamter Hand zu. Rechtsträger sind die einzelnen Gesellschafter in ihrer Gesamt-

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heit, nicht die einfache Gesellschaft als solche. Die Rechtszuständigkeit liegt somit - ent-
gegen der Argumentation des Kreisgrundbuchamtes - nicht bei der Gesellschaft, sondern 
bei den einzelnen Gesellschaftern, welche zu einer Gemeinschaft verbunden sind (Heinz 
Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 2. Auflage, Bern 2000, N. 
974). Zur Ausübung des Eigentums und insbesondere zur Verfügung über das Gesell-
schaftsvermögen bedarf es des einstimmigen Beschlusses aller Gesellschafter (Art. 653 
Abs. 2 ZGB). Aus diesem Grunde darf der einzelne Gesellschafter, soweit er dazu nicht 
ausdrücklich ermächtigt ist, über das Gesellschaftsvermögen weder tatsächlich noch 
rechtlich verfügen (Rey, a.a.O., N. 986).  

6. Es ist unbestritten, dass es sich bei der Liegenschaft Grundbuchblatt Nr. 1000 um ein im 
Gesamteigentum von insgesamt 23 Eigentümern stehendes Grundstück handelt (vgl. auch 
den bei den Akten liegenden Grundbuchauszug vom 20. Januar 2003). Da von den Gesell-
schaftern keine abweichende Regelung getroffen wurde, können die Gesellschafter nur in 
ihrer Gesamtheit über die Liegenschaft verfügen. Als Ausweis über die Ver-
fügungsberechtigung ist dem Grundbuchamt aus diesem Grunde der (einstimmige) Be-
schluss sämtlicher Gesellschafter einzureichen (Pfäffli, a.a.O., S. 134). Es ist jedoch auch 
denkbar, dass die Zustimmungserklärungen seitens der übrigen Gesellschafter dem Grund-
buchamt in einfacher Schriftform mit der Anmeldung eingereicht werden (Lenz, a.a.O., 
S. 143). Der Beschwerdeführer geht jedoch fehl, wenn er sich auf den Standpunkt stellt, es 
reiche aus, wenn der Notar die Zustimmung der übrigen Gesellschafter in der Urkunde fest-
stellt. In diesem Fall kann der Grundbuchverwalter die in Art. 965 ZGB vorgesehene Prü-
fung nämlich gar nicht vornehmen. Insbesondere ist es ihm nicht möglich zu prüfen, ob I-
dentität herrscht zwischen dem Rechtszuständigen an dem durch die Anmeldung betroffe-
nen Recht und dem Anmeldenden. Bei schriftlich eingereichten Anmeldungen wird die Iden-
tität nämlich durch Vergleich der Unterschriften in der Anmeldung und im Rechtsgrund - 
dies v.a. in den Fällen, da der Rechtsgrund in einer öffentlichen Urkunde besteht - oder in 
früheren Anmeldungen überprüft (Deillon-Schegg, a.a.O., S. 135 f.). Dieser Vergleich ist 
vorliegend aber gerade nicht möglich, da die von den nicht direkt am Abtretungsvertrag be-
teiligten Gesellschaftern unterzeichneten Zustimmungserklärungen dem Grundbuchamt 
nicht eingereicht wurden. Die Abweisungsverfügung vom 19. November 2003 ist aus die-
sem Grunde nicht zu beanstanden, weshalb die vorliegende Verwaltungsbeschwerde ab-
zuweisen ist.  

7. Der Vollständigkeit halber sei noch darauf hingewiesen, dass die Einreichung vollständiger 
Akten der oberste Wunsch der Grundbuchführung an die praktizierenden Notare ist. Es sind 
daher zusammen mit dem Hauptgeschäft sämtliche Nebenakten einzureichen. Dies betrifft 
insbesondere auch allfällige Zustimmungen (vgl. das Handbuch der Justizdirektion des Kan-
tons Bern für die praktizierenden Notare sowie die Grundbuchverwalter des Kantons Bern 
betreffend den Verkehr mit dem Grundbuchamt und die Grundbuchführung, S. 5). Zwar ent-
hält der dem Grundbuchamt zur Anmeldung eingereichte Abtretungsvertrag eine Klausel, 
wonach die übrigen Gesellschafter dem Abtretungsvertrag zwischen B. und den Ehegatten 
C./D. mit separaten Erklärungen, welche der Urschrift im Original beigeheftet seien, zuge-
stimmt hätten. Es ist jedoch unbestritten, dass die Zustimmungserklärungen der übrigen 
Gesellschafter dem Kreisgrundbuchamt mit der Anmeldung gerade nicht eingereicht wur-
den.    

8. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der unterliegende Beschwerdeführer die entstan-
denen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG).    

Aus diesen Gründen wird erkannt:  

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1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des 
Kantons Bern von pauschal Fr. 800.-- werden Notar A. zur Bezahlung auferlegt. Eine sepa-
rate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.