# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3d6e7506-c5bd-51b5-b7b2-0bf94cf35856
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-08-19
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 19.08.2010 I/2-2009/81
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-2-2009-81_2010-08-19.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/7

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/2-2009/81

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 02.08.2019

Entscheiddatum: 19.08.2010

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 19.08.2010
Art. 20 Abs. 1 und Art. 21 GSchVG (sGS 752.2). Die eine Nachbelastung des 
Kanalisationsanschlussbeitrages auslösende Erhöhung des Neuwertes 
muss auf bauliche Veränderungen zurückzuführen sein. Weder die Korrektur 
einer zu tiefen Neuwertschätzung, noch nominelle Wertsteigerungen zufolge 
eingetretener Bauteuerung dürfen die Pflicht zur Nachzahlung nach sich 
ziehen (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/2, 19. August 2010, I/
2-2009/81).

Präsident Ralph Steppacher, Mitglieder Rudolf Lippuner und Martin Würmli; 

Gerichtsschreiber Thomas Scherrer

A u. B X-Y, Rekurrenten,

gegen

Gemeinderat V, Vorinstanz,

betreffend

Kanalisationsanschlussbeitrag (Nachbelastung)

Sachverhalt:

A.- A u. B X-Y sind je zur Hälfte Miteigentümer des Grundstücks Nr. 1 mit dem 

Geschäftshaus Vers.-Nr. 2 an der T-Strasse in U in der Gemeinde V. Das 1919 erstellte 

Gebäude war am 21. Februar 2006 mit einem Neuwert von Fr. 751'000.-- (1'655 m  à 

Fr. 454.--) amtlich geschätzt worden. Der Gemeinderat bewilligte am 30. Mai 2008 die 

Renovation von Dach und Fassaden des Gebäudes und am 11. Februar 2009 eine 

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neue Umgebungsgestaltung und die Erstellung eines Gartenpavillons. Die Bewilligung 

vom 17. August 2009 zum Anschluss der Liegenschaft an die öffentliche 

Schmutzwasserkanalisation wurde – da ein Augenschein am 20. August 2009 ergeben 

hatte, dass die Liegenschaft bereits an die Gemeinde-Kanalisation angeschlossen war, 

und eine "Perimeter-Rechnung für Abwasserkanalisation U 1958/59" vom 14. Juni 

1960 vorlag – am 27. August 2009 insoweit abgeändert, als anstelle einer 

Anschlussgebühr von 2,4% des Gebäudeneuwerts eine Mehrwerttaxe von 2,4% nach 

Neuschätzung in Aussicht gestellt wurde.

B.- Am 28. August 2009 wurde das Gebäude mit einem Neuwert von Fr. 957'000.-- 

(1'655 m  à Fr. 578.--) amtlich neu geschätzt. Am 9. November 2009 ermittelte der 

Gemeinderat einen taxpflichtigen Mehrwert von Fr. 129'000.-- (Fr. 957'000.-- abzüglich 

aufgewerteter Gebäudeneuwert von Fr. 828'000.--, nämlich Fr. 751'000.-- gemäss 

Schätzung vom 21. Februar 2006 zuzüglich 10,25% Bauteuerung gemäss Normen der 

Gebäudeversicherungsanstalt per 1. Januar 2009) und veranlagte A u. B X-Y mit einer 

Mehrwerttaxe von Fr. 3'096.-- (2,4% von Fr. 129'000.--) zuzüglich Fr. 235.30 

Mehrwertsteuer (7,6% von Fr. 3'096.--), zusammen Fr. 3'331.30.

C.- Gegen diese Veranlagung erhoben A u. B X-Y mit Eingabe vom 19. November 2009 

(Poststempel: 20.11.09) Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission mit dem 

Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge sei die angefochtene 

Verfügung aufzuheben und der Anschlussbeitrag auf einem Mehrwert von Fr. 43'000.-- 

zu erheben. Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 15. Januar 2010 die 

Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Auf die 

Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge wird, soweit 

erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur 

Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 20. November 2009 (Poststempel) ist 

rechtzeitig eingereicht worden. Er erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die 

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gesetzlichen Anforderungen (Art. 41 lit. h Ziff. 5, 45, 47 und 48 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2.- Im Rekurs ist unbestritten, dass für das auf dem Grundstück Nr. 1 in den Jahren 

2008 und 2009 umgebaute und renovierte Gewerbehaus Vers.-Nr. 2 gestützt auf 

Art. 20 Abs. 1 und Art. 21 des Vollzugsgesetzes zur eidgenössischen 

Gewässerschutzgesetzgebung (sGS 752.2) in Verbindung mit Art. 33 des 

Abwasserreglements der politischen Gemeinde V vom 13. Mai 2008, das vom 24. Mai 

bis 22. Juni 2008 dem fakultativen Referendum unterstand und seit dem 1. Januar 

2009 angewendet wird, eine Nachzahlung für den Anschluss des Gebäudes an die 

öffentliche Schmutzwasserkanalisation zu entrichten ist. Umstritten ist die Ermittlung 

des massgebenden Mehrwerts. Nach Art. 33 Abs. 2 des Abwasserreglements bemisst 

sich die Nachzahlung von 2,4% nach der Differenz zwischen dem letzten vor Beginn 

des Umbaus ermittelten Neuwert, multipliziert mit dem für das Jahr des Baubeginns 

gültigen, von der Verwaltungskommission der Gebäudeversicherungsanstalt des 

Kantons St. Gallen beschlossenen Aufwertungsfaktor, und dem neu ermittelten 

rechtskräftigen Neuwert. Da aufgrund der Bauteuerung die Versicherungswerte per 

1. Januar 2007 (vgl. ABl 2006 S. 3432) und per 1. Januar 2009 (vgl. Jahresbericht GVA/

AFS 2009 S. 9) um jeweils 5% erhöht wurden, ist der Aufwertungsfaktor von 10,25% zu 

Recht unbestritten.

a) Die Verfahrensbeteiligten gehen übereinstimmend vom Gebäudeneuwert von 

Fr. 957'000.-- (1'655 m  à Fr. 578.--) gemäss der rechtskräftigen amtlichen Schätzung 

vom 28. August 2009 aus. Gestützt auf die vorangegangene rechtskräftige amtliche 

Schätzung vom 21. Februar 2006 hat die Vorinstanz den damals geschätzten Neuwert 

von Fr. 751'000.-- (1'655 m  à Fr. 454.--) mit 10,25% auf Fr. 828'000.-- aufgewertet 

und den für die Bemessung der Nachzahlung massgebenden Mehrwert 

dementsprechend auf Fr. 129'000.-- festgesetzt.

Demgegenüber machen die Rekurrenten geltend, nach der Rechtsprechung (VRKE I/

2-2004/16 vom 21. Oktober 2004) sei bei der Nachbelastung des 

Kanalisationsanschlussbeitrags nur auf die Wertvermehrung abzustellen, die sich aus 

baulichen Veränderungen ergebe. Weder die Korrektur einer zu tiefen 

Neuwertschätzung noch Wertsteigerungen zufolge eingetretener Bauteuerung dürften 

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eine Pflicht zur Nachzahlung nach sich ziehen. Der Fachschätzer sei in der amtlichen 

Schätzung vom 28. August 2009 von wertvermehrenden Aufwendungen von lediglich 

Fr. 43'000.-- ausgegangen. Die Rekurrenten stützen sich auf eine Erläuterung des 

Fachschätzers zur Ermittlung des Gebäudeneuwertes in der Schätzung vom 28. August 

2009 (act. 2/5). Nach dieser Berechnung ging der Fachschätzer von einem "alten 

Neuwert" von Fr. 828'000.-- (Hauptgebäude 1'142 m  à Fr. 551.-- und Nebengebäude 

513 m  à Fr. 386.--, zusammen 1'655 m  à rund Fr. 500.--; anstelle von Fr. 454.-- 

gemäss rechtskräftiger amtlicher Schätzung vom 21. Februar 2006) aus. Diesen neu 

ermittelten "alten Neuwert" erhöhte er um eine Teuerung von 10,25% "nach GVA 

Vorgabe" und um wertvermehrende Investitionen von Fr. 36'000.-- (Hauptgebäude) 

und Fr. 7'000.-- (Nebengebäude) nach Baukostenzusammenstellung und Begehung. 

Dies ergab einen Gebäudeneuwert von ca. Fr. 730'000.-- für das Hauptgebäude und 

ca. Fr. 225'000.-- für das Nebengebäude, zusammen Fr. 957'000.--. Zu dieser 

Berechnung führen die Rekurrenten aus, der Fachschätzer habe – 

eingestandenermassen – bei der Schätzung vom 21. Februar 2006 die Einheitswerte 

fälschlicherweise zu tief angesetzt.

Die Vorinstanz ist demgegenüber der Auffassung, die Schätzung vom 21. Februar 2006 

mit einem Gebäudeneuwert von Fr. 751'000.-- sei rechtskräftig. Mit der Behauptung 

des Rekurrenten, der Fachschätzer habe damals die Einheitswerte zu tief angesetzt, 

würde sich dieser selbst deklassieren. Es könne wohl nicht sein, dass ein versierter und 

anerkannter Fachschätzer der Gebäudeversicherungsanstalt den Gebäudeneuwert 

schätze und rund 3 Jahre später ausführe, er habe sich bei der letzten Schätzung 

"vertan".

b) Werden an bestehenden Bauten und Anlagen Umbauten oder bauliche 

Erweiterungen vorgenommen, so ist gemäss Art. 33 des Abwasserreglements für die 

Wertvermehrung ein Gebäudemehrwertbeitrag von 24‰ des Neuwertes zu entrichten 

(Abs. 1). Der Mehrwert entspricht der Differenz zwischen dem neu ermittelten 

rechtskräftigen Neuwert und dem letzten vor Beginn des Umbaus ermittelten Neuwert, 

multipliziert mit dem für das Jahr des Baubeginns gültigen Aufwertungsfaktor (Abs. 2).

c) Indem die Vorinstanz die Nachzahlung nach der Differenz zwischen dem neuen 

Neuwert von Fr. 957'000.-- und dem früheren aufgewerteten Neuwert des Gebäudes 

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von Fr. 828'000.-- bemessen hat, hat sie sich zwar an den Wortlaut von Art. 33 Abs. 2 

des Abwasserreglements gehalten. Die Bestimmung ist indessen mit Blick auf Art. 33 

Abs. 1 des Abwasserreglements und den darin zum Ausdruck kommenden Zweck der 

Nachzahlung auszulegen und anzuwenden. Die Nachzahlung nach Art. 33 Abs. 1 des 

Abwasserreglements ist für Wertvermehrungen zu leisten, die auf Umbauten oder 

bauliche Erweiterungen zurückzuführen sind. Die eine Nachzahlung auslösende 

Erhöhung des Neuwertes muss deshalb auf bauliche Veränderungen zurückzuführen 

sein. Weder die Korrektur einer zu tiefen Neuwertschätzung noch (nominelle) 

Wertsteigerungen zufolge eingetretener Bauteuerung dürfen die Pflicht zur 

Nachzahlung nach sich ziehen (vgl. VRKE I/2-2004/16 vom 21. Oktober 2004, publiziert 

auf www.gerichte.sg.ch neues Fenster unter Dienstleistungen/Rechtsprechung/

Verwaltungsrekurskommission, 2004, E. 3b/aa).

Auf dem internen Katasterblatt zur Gebäudeschätzung vom 28. August 2009 hat der 

Fachschätzer die wertvermehrenden Investitionen mit Fr. 40'000.-- beziffert (vgl. act. 

9/11f). Dieser Wert entspricht – ungefähr – jenem, den der Fachschätzer in seiner 

Berechnung gegenüber dem Rekurrenten ausgewiesen hat (vgl. act. 2/5) und bestätigt, 

dass sich der Fachschätzer im Zeitpunkt der Schätzung vom 28. August 2009 bewusst 

wurde, dass die Neuwertschätzung vom 21. Februar 2006 zu tief war. Wie dargelegt 

darf die Nachzahlung von Anschlussbeiträgen jedoch nicht auf Werterhöhungen 

erhoben werden, die nicht auf bauliche Veränderungen, sondern – wie im vorliegenden 

Fall – auf Abweichungen zu einem ungerechtfertigt tiefen Neuwert in der 

vorangehenden Schätzung zurückzuführen sind. Die Rubrik "wertvermehrende 

Investitionen", welche der Fachrichter auf dem internen Katasterblatt ausgefüllt hat, 

dient dazu, solche Nachzahlungen zu vermeiden. Dass die Investitionen der 

Rekurrenten in die Liegenschaft weitgehend nicht wertvermehrend, d.h. den 

Gebäudeneuwert erhöhend, sondern vielmehr werterhaltend, d.h. den 

Gebäudeneuwert erhaltend, gewirkt haben, wird schliesslich dadurch bestätigt, dass 

sie zu einer Reduktion des Minderwertes von 45% in der Schätzung vom 12. Februar 

2006 auf 25% in der Schätzung vom 28. August 2009 führten. Die Nachzahlung von 

Anschlussbeiträgen darf entsprechend ihrem Zweck, als Vorzugslast einen 

wirtschaftlichen Sondervorteil abzugelten, nicht dazu führen, dass Investitionen, die 

lediglich den Wert einer Liegenschaft erhalten, mit der Abgabe belastet werden.

http://www.gerichte.sg.ch/
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d) Dementsprechend ist der Rekurs gutzuheissen und die angefochtene Verfügung der 

Vorinstanz vom 9. November 2009 ist aufzuheben. Die Rekurrenten sind mit einer 

Nachzahlung von Fr. 960.-- (24‰ der wertvermehrenden Investitionen von 

Fr. 40'000.-- gemäss Katasterblatt zur Gebäudeschätzung vom 28. August 2009) 

zuzüglich Fr. 72.95 Mehrwertsteuer (7,6% von Fr. 960.--) zu veranlagen.

3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten von der 

politischen Gemeinde V zu tragen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von 

Fr. 800.-- ist angemessen (vgl. Art. 13 Ziff. 522 des Gerichtskostentarifs, sGS 941.12). 

Auf die Erhebung der Kosten ist nicht zu verzichten, da das Gemeinwesen 

überwiegend finanzielle Interessen verfolgt (Art. 95 Abs. 3 VRP). Die Finanzverwaltung 

ist anzuweisen, den Rekurrenten den geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 800.-- 

zurückzuerstatten.

Die Rekurrenten stellen einen Antrag auf Entschädigung. Nach Art. 98 Abs. 2 VRP 

werden im Rekursverfahren ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie aufgrund 

der Sach- und Rechtslage als notwendig und angemessen erscheinen. Die Vorschriften 

des Zivilprozessgesetzes über die Parteikosten finden sachgemäss Anwendung (Art. 

98  VRP). Gestützt auf diese Rechtsgrundlagen hat die Verwaltungsrekurskommission 

entschieden, dass einer nicht vertretenen Partei der Zeitaufwand für das Erstellen von 

Rechtsschriften nicht entschädigt wird und Barauslagen nur ersetzt werden, wenn sie 

erheblich und nachgewiesen sind (GVP 1993 Nr. 52). Als nicht vertreten im Sinn dieser 

Rechtsprechung hat zu gelten, wer sich nicht berufsmässig vertreten lässt. Angesichts 

dieser Rechtsprechung und der Tatsache, dass erhebliche Barauslagen weder 

ersichtlich sind noch geltend gemacht oder gar nachgewiesen werden, haben die 

Rekurrenten weder Anspruch auf eine Umtriebsentschädigung noch auf eine 

ausseramtliche Entschädigung.

Entscheid: 

1. Der Rekurs wird gutgeheissen und die angefochtene Verfügung der Vorinstanz 

vom 9. November 2009 aufgehoben.

2. Die Rekurrenten werden mit einer Nachzahlung von Fr. 960.-- zuzüglich Fr. 72.95 

Mehrwertsteuer veranlagt.

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3. Die politische Gemeinde V bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 800.--.

4. Die Finanzverwaltung wird angewiesen, den Rekurrenten den Kostenvorschuss 

von Fr. 800.-- zurückzuerstatten.

5. Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

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