# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0e129a76-72fd-533b-baee-f0447a9ee03b
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-12-17
**Language:** fr
**Title:** Neuenburg Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 17.12.2010 CC.2007.132 (INT.2011.18)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_001_CC-2007-132_2010-12-17.html

## Full Text

Réf. : 2007.132-CC2/dhp

 

	
  Arrêt du Tribunal Fédéral

  Arrêt
  du 12.04.2011 [4A_70/2011]

  

 

 

 

A.                           
Par acte de vente immobilière conditionnelle
et à terme du 19 octobre 2006, reçu Me X., notaire à La Chaux-de-Fonds, J. a
vendu à l'épouse Y. l'immeuble situé Chemin T. 17 à Z., constituant l'article
4129 du cadastre de Z., au prix de 1'470'000 francs. L'acte de vente contenait
une clause d'exclusion de garantie par laquelle les parties convenaient
d'exclure expressément toute garantie relative aux défauts matériels ou
juridiques, apparents ou cachés, du bien-fonds, des bâtiments et de leurs installations.
Il était précisé qu'elles déclaraient avoir été rendues attentives par le
notaire à la portée et aux conséquences possibles de cette clause ainsi qu'au
fait que celle-ci était nulle en cas de dissimulation frauduleuse des défauts. L'entrée
en jouissance a eu lieu le 1er mars 2007. Par lettre recommandée du
12 mars 2007, le mandataire constitué par les époux Y. a signifié au vendeur
que ses clients avaient constaté une fuite d'eau au plafond et murs de la
buanderie-chaufferie, en sous-sol, qui lui avait été immédiatement signalée;
que, selon l'entreprise de sanitaires C. SA à Z., ce phénomène, qui mettrait en
cause le réseau de distribution d'eau chaude réalisé en tuyaux plastiques,
était connu du vendeur et avait nécessité quatre ou cinq interventions
consécutives en 2005-2006, ce qui emportait nullité de la clause d'exclusion de
garantie prévue dans l'acte du 19 octobre 2006; que les époux Y. envisageaient
de procéder à un assainissement complet du réseau de distribution d'eau chaude
du bâtiment et qu'ils le tenaient pour personnellement responsable des frais
nécessaires pour y procéder. Par lettres des 14 et 21 mars 2007, le vendeur a
répondu que les travaux destinés à résorber les dégâts d'eau de 2005 et 2006
avaient fait l'objet d'une discussion entre les parties lors de leur première
rencontre du 28 septembre 2006, de sorte que ce défaut était connu des époux Y.,
qui ne s'en étaient pas spécialement préoccupés, car ils avaient l'intention
d'effectuer d'importants travaux dans tous les sanitaires et dans la cuisine,
qui permettraient d'assainir définitivement et sans frais supplémentaires les
conduites d'eau chaude. Le 5 avril 2007, l'épouse Y. a adressé au président du
Tribunal civil du district de Boudry une requête de preuves à futur urgente
visant à ce que soit ordonnée une expertise destinée à établir la nature et
l'étendue des défauts affectant le réseau de distribution d'eau chaude de son
immeuble, à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 11 avril 2007. Le
rapport d'expertise, établi par S., architecte diplômé epfz/sia, a été déposé
le 3 août 2007. Il en ressort en substance que le réseau de distribution d'eau
chaude de l'immeuble présente un défaut majeur de caractère répétitif, de sorte
qu'il doit être désaffecté, des réparations locales ne suffisant pas à éliminer
les défauts de l'installation; que le remplacement des conduites d'eau chaude
par un autre dispositif doit être envisagé, celui présenté par l'installateur
de la requérante, qui combine réseau de conduites en inox et conduites
synthétiques, étant approprié; que la requérante a l'intention de procéder à
une rénovation complète de l'immeuble, qui entraîne une diminution de coûts,
les travaux supplémentaires à accomplir pour remédier au défaut pouvant être
estimés à 29'085 francs, dont à déduire un coefficient de vétusté de 36 % sur
ceux qui concernent les installations sanitaires, ascendant à 12'740 francs,
soit 4'585 francs, d'où une somme totale admise à titre de compensation de
24'500 francs. Dans un rapport complémentaire du 30 octobre 2007, l'expert a
admis la nécessité du remplacement des revêtements de faïence des deux locaux
sanitaires attenants du sous-sol, ainsi que du carrelage de grès et des
appareils d'où une somme complémentaire admise à titre de compensation de 3'205
francs. Par lettre recommandée du 6 novembre 2007, le mandataire de l'épouse Y.
a réclamé au vendeur un montant de 36'499,30 francs, comprenant les travaux
admis par l'expert à concurrence de 27'705 francs, les frais d'expertise de
3'215 francs, les frais de tribunal de 240 francs et les frais d'avocat de
4'250 francs plus intérêts. Par réponse du 18 novembre 2007, le vendeur a
contesté devoir quelque montant que ce soit, en alléguant que la villa avait
été vendue "lege artis" avec les renseignements relatifs à sa
construction et aux réparations effectuées et qu'il ne comprenait pas pourquoi
les travaux de transformation et de réfection entrepris par la nouvelle propriétaire
devraient être à sa charge.

B.                           
Le 13 décembre 2007, l'épouse Y. a ouvert
action en réduction de prix à l'encontre de J. devant l'une des Cours civiles
du Tribunal cantonal, en concluant à la condamnation du défendeur à lui verser
la somme de 35'410 francs, majorée d'intérêts au taux de 5 % l'an dès le 1er mars
2007 sur 31'160 francs et sur le tout dès le 20 novembre 2007, sous suite de
frais et dépens. Exposant les faits précités, la demanderesse allègue que
l'expertise intervenue dans le cadre de la procédure de preuve à futur établit
que l'immeuble était affecté d'un défaut rédhibitoire majeur; que la clause
exclusive de garantie figurant dans l'acte de vente est inopérante, le défendeur
ayant frauduleusement dissimulé ce défaut; qu'elle a exécuté, à ses frais,
l'intégralité des travaux de réfection de distribution d'eaux chaude et froide
du bâtiment ainsi que les travaux complémentaires qui en résultaient; qu'elle a
droit à une réduction du prix de vente correspondant à la prétention détaillée
dans sa lettre recommandée au défendeur du 6 novembre 2007.

C.                           
Par réponse du 7 mars 2008, le défendeur a
conclu au rejet de la demande dans toutes ses conclusions, sous suite de frais
et dépens. Il allègue que la demanderesse a acquis la maison familiale en toute
connaissance de cause après l'avoir visitée plusieurs fois avec son époux;
qu'il a répondu à toutes les questions posées par les prénommés et expliqué en
particulier quels avaient été les travaux entrepris en 2004, 2005 et 2006,
concernant les fuites d'eau et les problèmes de conduites et tuyauteries; que,
lors d'une séance à son domicile précédant la signature de l'acte de vente, en
présence du notaire et de Me B., lui-même et son épouse ont rappelé à la demanderesse
les travaux accomplis concernant les conduites d'eau, raison pour laquelle une
clause d'exclusion de garantie a été stipulée dans l'acte de vente; qu'il a
transmis à la demanderesse toutes les factures relatives aux travaux de
réfection effectués dans la villa; qu'il a agi avec une parfaite bonne foi tant
lors des pourparlers que de la signature de l'acte de vente; que la
demanderesse n'était pas préoccupée outre mesure par l'état des conduites d'eau
puisqu'elle avait l'intention d'effectuer d'importants travaux dans tous les
sanitaires et dans la cuisine, ce qui permettrait d'assainir définitivement la
situation et qu'elle était parfaitement consciente de l'état des lieux à la
signature de l'acte de vente. 

D.                           
En réplique, la demanderesse allègue que,
lors des contacts antérieurs à la passation de l'acte de vente, le défendeur
n'a fait aucune allusion à un problème relatif aux conduites de distribution
d'eau desservant l'immeuble; que, dans le courant du mois de septembre 2006, elle
a procédé à une visite du bâtiment accompagnée d'un architecte; qu'elle a été
reçue à cette occasion par l'épouse du défendeur qui n'a nullement évoqué les
problèmes récurrents de distribution d'eau; que le défendeur, faisant fi des
usages en la matière, a exigé que l'acte de vente soit instrumenté par Me B.,
au motif que celui-ci connaissait bien l'immeuble; qu'elle a appris, lors d'une
visite sur place le 28 septembre 2006, que le prénommé était le beau-frère du
défendeur, de sorte que l'acte devrait être passé par Me X.; que, lors de cette
rencontre, le défendeur a mentionné qu'une fuite d'eau s'était produite dans la
salle de bain du rez-de-chaussée de l'immeuble, mais pas l'existence de
problèmes récurrents affectant le réseau de distribution d'eau, lesquels n'ont
pas non plus été évoqués lors de l'instrumentation de l'acte de vente du 19
octobre 2006, qu'elle a donc signé en méconnaissance de la situation réelle;
que le défendeur n'a fait aucun commentaire lors de la remise des clés du 1er
mars 2007; qu'en procédant à une visite de l'immeuble, son mari a constaté une
fuite d'eau à hauteur des tuyaux de chauffage, dans le local de la buanderie en
sous-sol de l'immeuble; que, le 5 mars 2007, elle est parvenue à joindre le
défendeur par téléphone qui l'a renvoyée à l'entreprise C. SA de Z.; que, lors
de son passage, C. l'a informée qu'il était intervenu à maintes reprises en
raison de fuites d'eau récurrentes du réseau de distribution d'eau de
l'immeuble; que, selon les indications du prénommé, ce réseau souffrait d'un
défaut grave qui aurait nécessité son remplacement intégral depuis longtemps et
qui était bien connu du défendeur; que le défendeur ne lui a fait parvenir que
le 11 mars 2007 les justificatifs des interventions de l'entreprise précitée en
2004, 2005, 2006 et 2007, auxquelles il n'avait fait aucune allusion
auparavant; qu'alors qu'elle-même et son mari n'avaient nullement envisagé de
faire appel aux services d'un architecte pour l'exécution des travaux sur
l'immeuble, ils ont dû y avoir recours afin de coordonner les travaux de
réfection du réseau d'eau; que les constatations et conclusions de cet
architecte ont été en tous points identiques à celles de l'expert désigné dans
le cadre de la procédure de preuve à futur.

E.                           
En duplique, le défendeur fait valoir que la
demanderesse fait preuve d'une mauvaise foi peu commune en alléguant qu'il lui
aurait sciemment caché l'existence de graves défauts entachant l'immeuble; que
la prénommée et son mari ont au contraire été tenus au courant de l'état de la villa,
en particulier des interventions des maîtres d'état destinés à résorber les
problèmes d'eau rencontrés en 2005 et 2006; que la demanderesse a eu tout
loisir de visiter l'immeuble à sa convenance avant de l'acquérir et qu'elle est
venue au moins six fois avec divers membres de sa famille et l'architecte; que
l'entrepreneur C. a toujours effectué les réparations à satisfaction et ne lui
a jamais indiqué que le réseau de distribution d'eau serait entaché de graves
défauts.

F.                           
Dans le cadre de l'instruction, outre les
pièces littérales déposées par les parties, il a été procédé à l'audition de
divers témoins et le dossier de la procédure de preuve à futur, formellement
compris dans celui de la cause au fond (art.293 CPCN), a été produit.

G.                          
Dans ses conclusions en cause, la
demanderesse fait valoir que les parties ont conclu un contrat de vente immobilière
régi par les articles 216 ss CO; que, selon l'article 221 CO, les règles
concernant la vente mobilière s'appliquent par analogie aux ventes d'immeubles;
que, selon l'article 199 CO, une clause d'exclusion
de garantie telle que celle contenue dans le contrat est nulle si le vendeur a
frauduleusement dissimulé un ou plusieurs défauts; que, selon la jurisprudence,
tel est le cas si le vendeur tait des défauts dans le dessein d'empêcher
l'acheteur de se déterminer en connaissance de cause ou ne l'avise pas de
l'absence d'une qualité prévue de la chose vendue malgré une obligation
d'informer à ce sujet; qu'en l'occurrence, l'administration des preuves a
établi que le défendeur avait été confronté à réitérées reprises à des dégâts
d'eau liés à des fuites et qu'il avait dû faire appel à l'entreprise C. SA,
ferblanterie et installations sanitaires, et à l'entreprise A. pour les travaux
de maçonnerie; que, lors de la conclusion de l'acte de vente immobilière, il
savait que le réseau de distribution d'eau, plus particulièrement celui d'eau
chaude, était affecté d'un problème récurrent lié au type de matériau utilisé,
qui présentait un risque non négligeable de dilatation entraînant des fissures
et partant des fuites d'eau; que si, lors des discussions intervenues en
présence de Mes X. et B., le défendeur a pu parler de certains travaux liés à
des problèmes d'eau, il s'est bien gardé d'en dévoiler l'origine et le risque
de récidive; qu'elle ne pouvait ainsi se rendre compte de l'existence d'un
défaut récurrent, que le notaire instrumentant l'acte n'a pas non plus
appréhendé; que, selon le principe de la bonne foi en affaires, le défendeur
était tenu de signaler spontanément et complètement les problèmes de fuite
d'eau et leur origine; que le fait qu'elle entendait procéder à des travaux de
transformation ne modifiait nullement ce devoir d'information; qu'acquérant un
immeuble construit en 1988, elle pouvait raisonnablement s'attendre à ce que le
réseau de distribution d'eau soit exempt de défaut; que l'expert judiciaire a
relevé que ce réseau présentait un défaut majeur de caractère répétitif, qui
impliquait sa désaffectation et le remplacement du réseau de distribution d'eau
chaude et d'eau froide pour des motifs techniques. La demanderesse ajoute
qu'agissant en réduction du prix de vente de l'immeuble conformément à l'article
205 CO, elle peut prétendre à la moins-value de la chose présumée égale au coût
de sa remise en état, qui a été fixé à 27'705 francs par l'expert judiciaire,
et qu'elle a droit en outre, en application de l'article 208 al.2 CO, à la
réparation du dommage consécutif au défaut, soit en l'occurrence les frais
d'expertise par 3'215 francs et les frais de tribunal liés à la procédure de
preuve à futur par 240 francs, montants portant intérêts à compter de la date
où elle en a fait l'avance au tribunal, soit dès le 16 avril 2007 sur 2'740
francs et dès le 18 septembre 2007 sur 800 francs. Elle fait enfin valoir que,
compte tenu des dénégations injustifiées du défendeur suite à son
interpellation à propos des dégâts d'eau, elle a droit au remboursement de ses
frais d'avocat avant procès arrondis à 4'250 francs.

H.                           
Pour sa part, le défendeur invoque, dans ses
conclusions en cause, qu'une clause d'exclusion de garantie n'est pas limitée
aux défauts ordinaires, mais concerne aussi ceux que les parties ne pouvaient
pas envisager, seuls les défauts totalement étrangers aux éventualités qu'un
acheteur devait raisonnablement prendre en compte étant exclus; qu'il convient
d'opérer une distinction entre défauts cachés et défauts dissimulés, les
premiers étant ceux qui ne peuvent pas être constatés lors de la vérification
régulière et de la réception de la chose ou que l'acheteur ne peut pas
découvrir à l'aide de vérifications usuelles et les seconds ceux que le vendeur
tait en induisant intentionnellement l'acheteur en erreur, seuls ces derniers
ne tombant pas sous le coup de la clause exclusive de garantie; que
l'administration des preuves a établi qu'il avait rendu la demanderesse
attentive aux problèmes rencontrés avec le réseau de distribution d'eau ainsi
qu'aux réparations effectuées, en particulier lors de la séance du 28 septembre
2006 réunissant les parties et leurs conjoints respectifs, ainsi que le notaire
instrumentant l'acte et Me B., les factures y relatives étant transmises par Me
X. à la demanderesse selon le témoignage du prénommé; qu'il incombe à
l'acheteur d'examiner la chose (art. 200 CO); que, si le défaut litigieux
n'était pas prévisible au premier coup d'œil, il appartenait à la demanderesse,
informée de problèmes de fuites d'eau de se renseigner davantage, d'autant plus
que la maison n'était pas neuve; que, ne l'ayant pas fait, elle ne peut s'en
prendre qu'à elle-même; qu'aucune dissimulation de sa part ne pouvant être
retenue, la clause d'exclusion de garantie stipulée dans l'acte de vente
immobilière est valable et, par conséquent, la demande mal fondée. 

I.                            
 Sur proposition du juge instructeur, les
parties ont accepté, par lettres des 15 et 23 avril 2010, que le jugement soit
rendu par voie de circulation.

C
O N S I D E R A N T

1.                           
La nature de la cause et la valeur litigieuse,
égale aux conclusions de la demande, fondent la compétence de l'une des Cours
civiles du Tribunal cantonal (art.9 et 21 OJN).

2.                           
a) Les parties sont liées par un contrat de
vente immobilière régi par les articles 216 ss CO. Selon l'article 221 CO, les
règles concernant la vente mobilière s'appliquent par analogie aux ventes
d'immeubles. L'article 199 CO stipule que toute
clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a
frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose. Il y a
dissimulation frauduleuse lorsque le vendeur n'avise pas l'acheteur de
l'absence d'une qualité prévue de la chose vendue malgré l'existence d'une
obligation d'informer à ce sujet. En principe, un tel devoir d'information est
reconnu lorsque le vendeur doit admettre que le défaut pourrait empêcher ou
entraver considérablement l'usage prévu par l'acheteur. Ce devoir
précontractuel d'information peut résulter du rapport de confiance existant
entre les parties potentielles au contrat (arrêt du TF du 20.08.2009
[4A_226/2009] cons.3.2.3). En résumé, l'article 199
CO devrait viser tous les comportements pouvant être qualifiés de dolosifs
au sens de l'article 28 CO (Venturi, Commentaire romand, Bâle, 2003, ad
art.199, no 3). Agit frauduleusement le vendeur qui affirme des qualités ou
tait des défauts dans le dessein d'empêcher l'acheteur de se déterminer en
connaissance de cause (arrêt du TF du 13.07.2005
[4C.16/2005]). Il convient encore de préciser que l'obligation d'informer
présuppose la connaissance effective du défaut par le vendeur, l'ignorance due
à une négligence même grave ne suffisant pas (arrêt du TF précité du 20 août
2009, cons.3.2.3). De plus, en application de l'article 8 CC, la preuve du
dol du vendeur incombe à l'acheteur (Honsell, Commentaire bâlois, Bâle,
2003, ad art. 203, no 3), soit en l'espèce à la demanderesse. 

                        b)
En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire du 3 août 2007 que le
réseau de distribution d'eau chaude de l'immeuble présentait un défaut majeur
de caractère répétitif (p.1, réponse à la première question de la demanderesse)
engendrant une moins-value totale de 27'205 francs (p.6, réponse aux questions
5 de la demanderesse et 3 du défendeur et rapport complémentaire du 30 octobre
2007, p.3, réponse à la question 3 de la demanderesse). Il s'agit là d'un
défaut susceptible d'entraver considérablement l'usage de la maison familiale
vendue, que le défendeur avait l'obligation de signaler à la demanderesse, pour
autant qu'il en ait eu lui-même conscience, afin de lui permettre de se
déterminer en connaissance de cause. Il ressort du dossier que des dégâts d'eau
se sont produits dans l'immeuble en 2004, 2005 et 2006. A ce sujet, le
défendeur avait adressé à la compagnie d'assurances W., le 22 février 2006, une
lettre lui annonçant un nouveau dégât d'eau dans la villa, en précisant que,
comme lors des deux sinistres précédents (octobre 2004 et décembre 2005), il
s'agissait d'une fuite d'eau à partir d'une conduite d'eau chaude fissurée, qui
survenait à nouveau sur du matériel d'installation sanitaire posé par
l'entreprise P. en 1988, l'amenant à s'interroger sur la pertinence du choix de
conduites proposé par cet installateur. Selon le témoignage de l'installateur
sanitaire C., celui-ci est intervenu deux ou trois fois dans l'immeuble,
toujours en collaboration avec l'entreprise A. (qui faisait une ouverture dans
le carrelage et la refermait après son intervention), les factures produites au
dossier par la demanderesse concernant bien les travaux effectués par ses
soins. Il explique que le matériau utilisé pour la tuyauterie présente un
risque de dilatation; qu'à chacune de ses interventions chez le défendeur, il a
pu trouver l'origine de la fuite et la réparer; qu'il a dû dire au prénommé que
ces problèmes de dilatation pouvaient entraîner de nouvelles fuites, mais que
ce n'était pas sûr et qu'il n'a sans doute pas affirmé que le système était
rendu inutilisable. Au vu de ce qui précède, en particulier des factures produites,
qui attestent de fuites d'eau à plusieurs reprises en l'espace de quelques
années seulement et de la lettre adressée à la compagnie d'assurances W. par le
défendeur, on peut retenir que celui-ci avait connaissance d'un problème
récurrent affectant le réseau de distribution d'eau chaude de la villa mise en
vente. 

                        c)
Au sujet des informations fournies ou non par le défendeur, l'architecte Q.
déclare dans son témoignage qu'il a visité l'immeuble avec la demanderesse en
septembre ou octobre 2006; qu'il s'agissait d'une visite sommaire et non d'une
inspection technique; qu'il n'a pas posé de questions précises quant à
l'existence de problèmes survenus dans l'immeuble et qu'il n'a pas le souvenir
que la demanderesse l'aurait fait pour sa part; que l'épouse du défendeur, qui
les a accueillis sans les accompagner tout au long de la visite, n'a fait
aucune remarque à ce sujet. Selon le témoignage du notaire X., il n'a pas été
question de défauts ou de problèmes structurels (par opposition à un problème
occasionnel ou résolu) affectant l'immeuble lors de la séance sur place du 28
septembre 2006 précédant la signature de l'acte de vente immobilière. Le témoin
a ajouté que la clause 5 de l'acte de vente prévoyant l'exclusion de factures
en souffrance avait engendré des discussions; qu'il fallait surtout prévoir une
cession de garantie pour les travaux facturés dans les cinq dernières années;
qu'il avait donc demandé s'il y avait eu de tels travaux; qu'on avait parlé de
salle de bain ou WC au sous-sol et de "problèmes d'eau"; que
ces travaux avaient été identifiés au sens où le défendeur avait faxé à
l'étude, entre cette rencontre et la passation de l'acte, diverses factures
qu'il avait remises aux époux Y. avant de commencer la lecture de l'acte. Le
témoin a précisé que, s'il avait réalisé l'existence d'un problème récurrent,
il l'aurait noté, comme son acceptation par l'acquéreuse si celle-ci avait été
affirmée. Si l'acte ne mentionne rien à cet égard - poursuit le témoin – c'est
que cela n'a pas été évoqué en ces termes selon la compréhension qu'il en a
eue. Il a encore ajouté qu'il lui était difficile de dire, dans l'absolu, s'il
aurait fait  mention dans l'acte de travaux de tuyauterie entrepris dans les
trois années précédant la vente, si on en avait discuté; que la distinction
essentielle à ses yeux était celle entre des problèmes éventuellement multiples
mais résolus et des interventions multiples sans solution durable d'un
problème; qu'il n'y avait pas eu de discussions en ce sens, ce qui signifiait
pour lui qu'il n'y avait pas de problèmes récurrents. Pour sa part, le témoin Y.,
époux séparé de la demanderesse, a déclaré que, lors de la rencontre sur place
avec les époux J, Me B. et Me X., les modalités du contrat avaient été
discutées et qu'il avait été question de factures de réparation à remettre à la
demanderesse, mais que rien n'avait été dit au sujet de fuites d'eau. Il a
précisé que lors de la passation de l'acte de vente, Me X. ne leur avait pas
remis de documents. Il a ajouté avoir vraiment eu le sentiment que son épouse
et lui-même avaient été trompés sur cette question des fuites d'eau.

                        Selon
les pièces déposées, le défendeur a transmis par télécopie du 4 octobre 2006 à
l'étude B.-X. une facture pour "divers travaux de peinture suite à un
dégât d'eau" du 13 décembre 2004, une facture pour "travaux de
maçonnerie, dégât d'eau T.l – à Z." du 31 janvier 2005, une facture de
l'installateur sanitaire C. pour recherche de la provenance d'une fuite d'eau
dans la villa du 15 mars 2006 et une facture pour "travaux de
carrelage" du 8 septembre 2006. Il n'est pas établi que ces factures
aient été remises à la demanderesse, les témoignages de X. et de l'époux Y.
étant contradictoires sur ce point. Il serait en outre curieux, dans cette
perspective, que le défendeur n'ait pas spontanément informé les acheteurs,
soit directement, soit par l'entremise du notaire (qui devait justement
préciser, peu après, la date d'entrée en jouissance,), la nécessité apparue de
nouveaux travaux, un mois après la signature de l'acte. On peut noter
d'ailleurs qu'au moment où le défendeur transmet ces factures aux défendeurs,
le 11 mars 2007 – alors qu'ils ont déjà interpellé le notaire X. le 5 mars pour
lui poser la question d'un défaut caché (voir les notes déposées par le témoin,
voir également la déposition du témoin B., au sujet des propos rapportés par
son associé) –, il ne leur rappelle aucunement leur avoir déjà remis la plupart
de ces pièces. Quoi qu'il en soit, la simple transmission de ces factures à la
demanderesse ne pourrait être considérée comme une information suffisante et
conforme au principe de la bonne foi au sujet du défaut présenté par le réseau
de distribution d'eau chaude de l'immeuble. Ces factures n'étaient en effet pas
de nature à renseigner la demanderesse sur l'origine du défaut et le risque de
récidive de fuites d'eau. Il est significatif que le notaire lui-même n'ait pas
du tout réalisé l'existence d'un problème récurrent, sans quoi il l'aurait
noté, précise-t-il. Quant au fait que la demanderesse envisageait de procéder à
des travaux de rafraîchissement et de mise en conformité avec ses goûts de la
villa, il ne modifiait pas le devoir d'information du défendeur. Les travaux à
accomplir sur le réseau de distribution d'eau n'entraient pas dans ceux prévus
par la demanderesse, selon les témoignages entendus. On doit donc retenir qu'en
n'attirant pas l'attention des acheteurs sur un problème dont le risque de
répétition ne pouvait lui échapper, le défendeur a frauduleusement dissimulé, pour
reprendre les termes de l'article 199 CO, le défaut
affectant le réseau de distribution d'eau chaude de la villa, de sorte que la
clause d'exclusion de garantie prévue dans l'acte de vente immobilière est
nulle à cet égard.

3.                           
a) Selon l'article 205 al.1 CO, l'acheteur
peut "réclamer par l'action en réduction du prix une indemnité pour la
moins-value". Ce droit permet à l'acheteur de maintenir le contrat
tout en provoquant unilatéralement une réduction du prix de vente. Le contrat
étant maintenu, l'acheteur conserve la chose avec le défaut et reste redevable
du prix réduit. La réduction est ouverte, que l'acheteur ait déjà ou n'ait pas
encore payé le prix; s'il l'a déjà payé, l'exercice du droit donne naissance à
une créance en restitution du prix fondée sur la disposition légale précitée.
L'acheteur peut exiger une indemnité pour la moins-value qui, selon le Tribunal
fédéral et la doctrine majoritaire, se calcule selon la méthode dite relative,
le prix convenu devant être réduit d'un montant proportionnel à la moins-value.
Pour faciliter le calcul de la réduction, la jurisprudence a dégagé deux présomptions.
Selon la première, la moins-value est égale au coût de la réparation de la
chose et, selon la seconde, la valeur de la chose supposée sans défaut est présumée
égale au prix de vente (Venturi, op. cit., ad art.205, no 14ss). 

b)
En l'espèce, la moins-value a été fixée à 27'705 francs par l'expert judiciaire.
Elle concerne des travaux indépendants de ceux de rénovation entrepris par les
acheteurs (témoins A. et L.). La demanderesse a donc droit à une réduction de
prix de ce montant. Par courrier du 1er mai 2008, les demandeurs ont toutefois
déclaré compenser une dette relative à une prime d'assurance, de 397.05 francs,
avec leur créance, laquelle est ainsi ramenée à 27'308 francs. Cette créance en
restitution porte intérêts à 5 % à partir du moment où le défendeur a reçu le
paiement (Venturi, op.cit., ad art. 205, no 26). En l'occurrence, la
demanderesse prétend à des intérêts à compter de l'entrée en jouissance, soit
dès le 1er mars 2007, moment de l'exigibilité du solde du prix de
vente, qui peuvent donc lui être alloués. 

4.                           
Selon l'article 294 CPCN, les frais d'une
procédure de preuve à futur sont avancés par le requérant (al.1); en cas de
procès, ils suivent le sort de la cause au fond (al.2). La répartition des
frais de l'expertise ordonnée en preuve à futur obéit aux règles générales
concernant les preuves, c'est-à-dire que la partie qui a requis l'expertise en
paie les frais, sous réserve d'une répartition ultérieure (RJN 1986 I p.82).
Les frais de la preuve à futur ne peuvent faire l'objet d'une conclusion
condamnation particulière. Ils suivent le sort de la cause au fond et par
conséquent peuvent faire l'objet d'une répartition. En fait, ils entrent dans
le calcul des frais de la cause qui sont à la charge de la partie qui succombe
(RJN 6 I 168ss, 171; Bohnet, CPC commenté, 2ème éd., N.2 ad
art.294). La demanderesse obtenant intégralement gain de cause quant à sa
prétention en réduction du prix de vente, les frais et dépens, y compris ceux
de la procédure de preuve à futur, seront mis en l'espèce à la charge du défendeur.

5.                           
Selon l'article 143 ch. 1, les dépens
comprennent notamment une participation aux honoraires du mandataire, appréciée
selon l'importance de la cause, conformément au tarif fixé par le Conseil
d'Etat (litt.b). Le chiffre 2 de cette disposition prévoit que, suivant les
circonstances et notamment dans les actions en dommages-intérêts, le juge peut
allouer une indemnité supplémentaire à titre de participation aux honoraires du
mandataire pour son activité avant le procès, dont il fixe librement le
montant. Il n'y a par conséquent pas place, selon la jurisprudence (ATF 117 II 101, JT
1991 I 712; RJN
2009 p.129) pour une prétention supplémentaire en remboursement desdits
frais (Bohnet, op. cit., N.1 ad art.143 ch.2). Le mémoire produit
concerne d'ailleurs uniquement l'activité déployée par le mandataire de la
demanderesse dans le cadre de la procédure de preuve à futur. En l'espèce, les
dépens prendront en compte l'intervention en preuve à futur et sur le fond,
mais non l'activité antérieure, brève et usuelle.

Par ces motifs,

LA IIe COUR CIVILE

1.    Condamne
le défendeur à verser à la demanderesse la somme de 27'308 francs avec intérêts
à 5 % dès le 1er mars 2007.

2.    Rejette
toute autre ou plus ample conclusion. 

3.    Met
les frais judiciaires, avancés comme suit par la demanderesse :

- Frais de preuve à futur                                                   Fr.     3'455.-

- Frais de la procédure au fond                                        Fr.     2'205.-

  Total                                                                               Fr.     5'660.-

à la charge du défendeur.                                                

4.    Condamne
le défendeur à verser à la demanderesse une indemnité de dépens de 5'500 francs.

Neuchâtel, le 17 décembre
2010

AU NOM DE LA IIe COUR
CIVILE

Le
greffier                               L’un des juges

 

 

Jugement expédié ce jour aux
parties (sous acte judiciaire) :      

     

Art. 199 CO

2. Garantie exclue

Toute clause qui supprime ou
restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur
les défauts de la chose.