# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 09ac2fa1-ff80-5a97-9b8c-1343cbb17a03
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-08-24
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 24.08.2020 III 2020 38
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2020-38_2020-08-24.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

 

III 2020 38

Entscheid vom 24. August 2020 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Monica Huber-Landolt, Richterin
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Lauerz, Husmatt 1, 6424 Lauerz,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung / Wiederherstellung)

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Sachverhalt:

A. A.________ (nachstehend Bauherrschaft) sind Miteigentümer (zu je ½) des 
Grundstückes KTN 001, Lauerz (2'141 m2), auf welchem sich das Gebäude 
Nr. 003 befindet. Das Grundstück befindet sich rund 250 m vom südöstlichen 
Siedlungsrand von Lauerz entfernt in der Landwirtschaftszone, rund 70 Höhen-
meter über dem Lauerzersee.

Mit Schreiben vom 30. August 2017 forderte das kantonale Amt für Raument-
wicklung (ARE) die Gemeinde Lauerz zur Überprüfung auf, ob am Gebäude 
(Gadenhaus) bauliche Veränderungen ohne die erforderlichen Bewilligungen 
vorgenommen worden seien. Anlass zu diesem Schreiben bot ein Exposé des 
Immobilienmaklers C.________, wonach die Liegenschaft als "wahrgewordener 
Traum an romantischer Lage" zu einem Verkaufspreis von Fr. 1'380'000.-- ange-
priesen wurde. 

Die kommunale Baukommission ersuchte die Bauherrschaft hierauf mit Schrei-
ben vom 14. September 2017 die ab 2008 getätigten Bauarbeiten zu dokumen-
tieren und als Baueingabe mit den entsprechenden Formularen einzureichen. 
Insbesondere seien mit der Baueingabe die Nutzflächen nachzuweisen, die am 
1. Juli 1972 vorhanden gewesen seien. Der aktuelle Zustand sei mit massstabs-
getreuen, vermassten Grundrissplänen und geeigneten Fotos zu dokumentieren. 
Hierzu äusserte sich die Bauherrschaft unter Einreichung von Plänen mit Schrei-
ben vom 25. September 2017. Unter anderem wies sie darauf hin, dass der Nutz-
flächennachweis per 1. Juli 1972 nicht nachgeliefert werden könne, weil sie das 
Wohnhaus erst am 24. März 1995 käuflich erworben habe. 

Nach Einsicht in die von der Bauherrschaft eingereichten Unterlagen wies das 
ARE die Gemeinde mit Schreiben vom 18. Oktober 2017 darauf hin, dass ge-
genüber der Situation 1985 wesentliche Veränderungen (insbesondere ein Aus-
bau des östlichen Gebäudeteils) vorgenommen worden seien, welche durchaus 
auch vor 2008 erfolgt sein könnten. Das ARE gehe davon aus, dass die Gemein-
de die erforderlichen Unterlagen bei der Bauherrschaft einfordern werde. 

B. Mit Schreiben vom 31. Oktober 2017, worin auch eine Chronologie zum 
Hauskauf wiedergegeben wurde, reichte die Bauherrschaft das Baugesuch be-
treffend "Ausbau" ein. Dieses Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. xy publiziert 
und öffentlich aufgelegt. Innert Frist wurden keine Einsprachen erhoben. 

Mit Schreiben vom 14. Dezember 2017 informierte das ARE die Bauherrschaft, 
dass die zulässige Erweiterung der in altrechtlichen Gebäudevolumen bestehen-
den Nutzflächen überschritten werde und der Umfang der Überschreitung rück-
gängig zu machen sei. Hierzu wurde der Bauherrschaft das rechtliche Gehör ge-

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währt. Am 10. Januar 2018 äusserte sich die Bauherrschaft hierzu. Eine zweite 
Gewährung des rechtlichen Gehörs seitens des ARE erfolgte - unter anderem 
nach einer Besprechung des ARE und des Amtes für Natur, Jagd und Fischerei 
mit der Bauherrschaft vom 24. Januar 2018 - mit Schreiben vom 7. Februar 
2018. Am 26. März 2018 wurde der nunmehr beanwalteten Bauherrschaft ein 
drittes Mal das rechtliche Gehör gewährt. 

Am 4. Juli 2018 wurde ein Augenschein vor Ort durchgeführt, worauf der Bau-
herrschaft ein viertes Mal das rechtliche Gehör gewährt wurde. Im Rahmen der 
Wahrung des rechtlichen Gehörs mit Schreiben vom 9. Oktober 2018 liess die 
Bauherrschaft ihr Baugesuch vom 31. Oktober 2017 zurückziehen. 

Mit Schreiben vom 29. November 2018 verneinte das ARE die Zulässigkeit des 
Rückzugs des Baugesuchs, weil ein neuer Sachverhalt zu beurteilen sei, und 
hielt daran fest, dass für den Ausbau keine Bewilligung erteilt werden könne. Die 
Bauherrschaft äusserte sich hierzu am 1. März 2019. 

C. Mit Gesamtentscheid vom 16. April 2019 beschloss das ARE was folgt:

1. Die kantonale Baubewilligung für den bereits erfolgten Ausbau des 
Gadenhauses (Baugesuch B2017-1443) von A.________ wird im Sinne der 
Erwägungen und unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der 
zuständigen Stelle gemäss Kap. II, Ziffer 1 unter Anordnung von 
Rückführungsmassen teilweise erteilt.

2. Die nachträgliche kantonale Baubewilligung für den westlich des Gebäudes 
erstellten Sitzplatz wird im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen und 
Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II, Ziffer 1 ff. 
erteilt.

3. Die nachträgliche kantonale Baubewilligung für die Terrassierung des 
Geländes, für das Gewächshaus und den Windschutz aus Glas beim 
westlichen Sitzplatz wird im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen 
und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II, Ziffer 1 ff. 
verweigert. Auf die Anordnung von Rückführungen wird verzichtet.

4. Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sind folgende 
Rückführungmassnahmen am Gadenhaus erforderlich:

Beim nordostseitigen Balkon im Erdgeschoss ist die Verglasung samt den 
Schienen zu entfernen.

Im Musikzimmer sind die Fenster an der Nord- und Westfassade auszubauen 
und die Trennwand zum Balkon zu entfernen. Der Zugang zur Laube 
(bestehend Musikzimmer, Wintergarten) hat über eine Aussentüre zu 
erfolgen. Die Durchreiche neben dieser Türe ist zuzumauern.

Der Dachboden im östlichen Gebäudeteil ist gemäss Variante 2 zu entfernen. 
Der Zugang zum verbleibenden Dachstock hat aus einem der Zimmer 
westlich der Gebäudemitte zu erfolgen (Verschiebung der Auszugstreppe 
nach Westen).

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5. Für die Ausführung der Massnahmen gemäss Dispositiv-Ziffer 4 wird dem 
Gesuchsteller eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft dieser Verfügung 
eingeräumt.

6. (Vollstreckungsmassnahmen). 

7. Die Gemeinde Lauerz wird mit dem Vollzug beauftragt. Die Gemeinde wird 
angehalten, den Rückbau nach Ablauf der sechsmonatigen Frist zu 
kontrollieren und der Baugesuchszentrale zu melden (mit entsprechenden 
Fotos). 

8. Die Überschreitung der GNF von 9 m2 wird einstweilen geduldet. Es besteht 
jedoch kein Bestandesschutz. Die Überschreitung wird auf Kosten des 
Bewilligungsempfängers im Grundbuch angemerkt. 

9. (Bearbeitungsgebühr von Fr. 5'400.--).

10.-11. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).

Mit Beschluss (GRB) Nr. 2019-047 vom 15. Mai 2019 erteilte der Gemeinderat 
die Baubewilligung wie folgt:

1. Gestützt auf den kantonalen Gesamtentscheid Nr. 2017-1443 vom 16. April 
2019, welcher als integrierender Bestandteil dieser Verfügung gilt, wird die 
nachträgliche Bewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen sowie 
unter Anordnung von Rückführungsmassnahmen erteilt.

2. Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sind folgende 
Rückführungsmassnahmen am Gadenhaus erforderlich:

Beim nordostseitigen Balkon im Erdgeschoss ist die Verglasung samt 
den Schienen zu entfernen.

Im Musikzimmer sind die Fenster an der Nord- und Westfassade 
auszubauen und die Trennwand zum Balkon zu entfernen. Der Zugang 
zur Laube (bestehend Musikzimmer, Wintergarten) hat über eine 
Aussentüre zu erfolgen. Die Durchreiche neben dieser Türe ist 
zuzumauern.

Der Dachboden im östlichen Gebäudeteil ist gemäss Variante 2 zu 
entfernen. Der Zugang zum verbleibenden Dachstock hat aus einem der 
Zimmer westlich der Gebäudemitte zu erfolgen (Verschiebung der 
Auszugstreppe nach Westen).

3. Das Gewächshaus ist mit der Pflanzung von einheimischen und 
standortgerechten Sträuchern zu kaschieren.

4. Bei der Windschutzverglasung sind geeignete Massnahmen zur Vermeidung 
von Kollisionen mit Vögeln vorzunehmen.

5. Für die Ausführung der oben aufgeführten Massnahmen/Auflagen wird eine 
Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft dieser Verfügung eingeräumt.

6. Das Bauamt ist spätestens mit Ablauf der Frist für die 
Rückführungsmassnahmen zur Baukontrolle einzuladen.

7. (Vollstreckungsmassnahmen).

8. (Baubewilligungsgebühr von Fr. 5'856.-- [unter Einschluss der Fr. 5'400.-- der 
kantonalen Baugesuchszentrale bzw. des ARE]). 

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9. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

D. Gegen den Gesamtentscheid des ARE vom 16. April 2019 und den GRB 
vom 15. Mai 2019 erhebt die Bauherrschaft mit Eingabe vom 11. Juni 2019 Ver-
waltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgen-
den Anträgen:

1. Ziff. 2, 5-8 des Protokollauszugs des Gemeinderates Lauerz vom 15.05.2019 
sowie Ziff. 4-7 und Ziff. 9 des Gesamtentscheides des ARE vom 16.04.2019 
seien aufzuheben, soweit die Verfügungen überhaupt Bestand haben.

2. Es seien die gesamten Akten bei den Vorinstanzen einzufordern und bei 
allenfalls fehlenden Akten sei ein Rekonstruktionsprozess durchzuführen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanzen.

E. Mit Beschluss (RRB) Nr. 50/2020 vom 28. Januar 2020 entschied der Re-
gierungsrat unter Ausstand des Landammanns wie folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden den Beschwerdeführern auferlegt (…).

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

F. Gegen diesen RRB Nr. 50/2020 (Versand am 4.2.2020) erhebt die Bau-
herrschaft mit Eingabe vom 24. Februar 2020 (Postaufgabe am 25.2.2020) frist-
gerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den fol-
genden Anträgen:

1. Der RRB 50/2020 sei aufzuheben und es sei auf die angeordneten 
Rückbaumassnahmen zu verzichten.

2. Eventualiter sei der RRB Nr. 50/2020 aufzuheben und die Akten den Vi zur 
gewissenhaften Abklärung des relevanten Sachverhaltes zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanzen für alle 
Verfahren. 

In der Begründung wird eine öffentliche Verhandlung verlangt (Beschwerde S. 4 
Rz. 9). 

G. Das Sicherheitsdepartement und das ARE beantragen je vernehmlassend 
am 2. März 2020 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der 
Beschwerdeführer. Der Gemeinderat hat sich nicht vernehmen lassen. 

H. Mit Schreiben vom 8. April 2020 erklären die Beschwerdeführer ihr Festhal-
ten an der beantragten öffentlichen Verhandlung.

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I. Am 18. Juni 2020 fand die öffentliche Verhandlung statt, an welcher die 
Parteien replizierten und duplizierten sowie sich zu den jeweiligen mündlichen 
Vorträgen der Gegenparteien äussern konnten. Die Beschwerdeführer, die Ver-
treter des Sicherheitsdepartements und des ARE reichten ihre Plädoyernotizen 
(Replik; Dupliken) zu den Akten. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Regierungsrat erwog im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen, 
als unmittelbare verwaltungsrechtliche Folge formell rechtswidriger Bautätigkei-
ten erwachse der Behörde die Pflicht, von Amtes wegen ein nachträgliches Bau-
bewilligungsverfahren durchzuführen (Erw. 2.1.1). Ein einmal eingereichtes Bau-
gesuch, das die formell widerrechtlichen Abweichungen aufzeige, könne daher 
vom Bauherrn nicht mehr autonom zurückgezogen werden (Erw. 2.1.2). Konkret 
habe der Augenschein vom 4. Juli 2018 sowie der Vergleich von Planunterlagen 
gezeigt, dass der heutige Ausbaustandard des Hauses nicht mehr den Bewilli-
gungen des Justizdepartements vom 3. März 1986 bzw. dem von der Gemeinde 
am 21. Mai 1986 bewilligten Projekt entspreche; die Umbauten und Umnutzun-
gen seien zumindest formell rechtswidrig (Erw. 2.2). Die Beschwerdeführer hät-
ten nach dem Rückzug ihres Baugesuchs offensichtlich nicht die Absicht gehegt, 
ein neues, überarbeitetes Baugesuch einzureichen (Erw. 2.3). 

Bei der Beurteilung der Rechtmässigkeit der baulichen Massnahmen sei nach 
dem Grundsatz der lex mitior auf das im Zeitpunkt der Einleitung des nachträgli-
chen Baugesuchs geltende, für die Beschwerdeführer günstigere Recht, d.h. 
Art. 24c des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz 
RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 statt auf Art. 24 Abs. 2 aRPG abzustellen. 
Art. 42 der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) vom 28. Juni 2000 defi-
niere Art und Umfang der zulässigen Erweiterung bei Wohnbauten, welche in der 
Landwirtschaftszone nicht mehr zonenkonform seien (Erw. 4.1 ff.). Das zulässige 
Erweiterungsmass sei gemäss der Berechnung des ARE bei Weitem überschrit-
ten; nötig sei eine Reduktion (Erw. 5.1.1 f.). Die Ermittlung der altrechtlichen 
Nutzflächen durch das ARE sei nicht zu beanstanden. Die sich aus den Plan-
unterlagen vom 18. November 1985 ergebenden Bezeichnungen der Räume 
seien klar. Es spreche nichts dafür, dass der Ökonomieteil des Gadenhauses vor 
dem Jahr 1972 einer anderen Nutzung als einer landwirtschaftlichen zugeführt 
worden sei (Erw. 5.2.1 ff.). Korrekt ermittelt worden sei auch die heute bestehen-
de Nutzfläche (Erw. 5.3.2). Die vorgenommenen Änderungen erwiesen sich so-
mit formell wie auch materiell als rechtswidrig (Erw. 5.4). 

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Auf den Vertrauensschutz könnten sich die Beschwerdeführer nicht berufen. Die 
Befugnis der Behörden, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudes anzu-
ordnen, sei auf 30 Jahre beschränkt. Diese Dauer sei noch nicht abgelaufen 
(Erw. 6.1 f.). Es könne auch nicht dem ARE angelastet werden, wenn es von der 
Gemeinde bei der Baukontrolle nicht beigezogen worden sei und auch keine 
Meldung über allfällige Abweichungen von der Baubewilligung erhalten habe. 
Ebensowenig lasse sich aus der Nutzflächenberechnung des ARE (bzw. des 
vormaligen Amtes für Raumplanung) vom 30. Mai 2001 im Zusammenhang mit 
dem Garagenanbau auf der Parzelle KTN 002 auf eine Duldung der formell 
rechtswidrigen Bauten und Anlagen auf dem Grundstück der Beschwerdeführer 
schliessen (Erw. 6.3). 

Die angeordneten Rückbaumassnahmen auf die zulässige anrechenbare Brutto-
geschossfläche (aBGF) betreffend die frühere Laube im Erdgeschoss und des 
angrenzenden Wohnzimmers seien verhältnismässig. Das gleiche gelte auch für 
die Rückführung der Gesamtnutzfläche (GNF) auf das zulässige Mass mittels 
des teilweisen Rückbaus des Dachstocks im östlichen Gebäudeteil. Ein blosses 
Nutzungsverbot liesse sich nur schwer kontrollieren. Abgesehen davon wäre es 
den Beschwerdeführern jederzeit offen gestanden, dem ARE andere Vorschläge 
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu unterbreiten 
(Erw. 7.3.1 f. und Erw. 7.4). 

1.2 Die Beschwerdeführer bringen in ihrer Beschwerde unter anderem vor, mit-
tels eines Belegs des Fenster-Produzenten F.________, könne belegt werden, 
dass bereits 1986 alle Fenster, auch im Raum "Heu", eingebaut worden seien. 
Die Pläne für die nachträgliche Baubewilligung vom 21. Mai 1986 seien "nur 
nachgeliefert" worden. Die Beschwerdeführer hätten 1995 ein fertig erstelltes 
Wohnhaus gekauft und seien in ihrem guten Glauben zu schützen (S. 3 Rz. 4 ff.; 
Plädoyernotizen insbesondere S. 2 Rz. 3 u. S. 4 Rz. 9). Der Rückzug eines Bau-
gesuchs sei möglich. Wenn das ARE eine rechtswidrige Baute behaupte, so ha-
be sie dies zu beweisen und dafür das nötige Verfahren einzuleiten. Die Vor-
instanzen hätten den rechtserheblichen Sachverhalt nicht richtig und nicht 
vollständig festgestellt und auch das Gesetz nicht korrekt angewendet; sie hätten 
ihr Ermessen überschritten (S. 3 f. Rz. 7 f.). 

Betreffend die frühere Nutzung hätten die Vorinstanzen keine schlüssigen An-
haltspunkte oder Belege vorgebracht. Die eigenen Recherchen hätten ergeben, 
dass die Liegenschaft seit 1881 nicht mehr landwirtschaftlich genutzt worden sei. 
Bis auf die wenigen Funktionsräume seien alle Räume im Gebäude seit 1881 als 
Wohn- und Arbeitsräume genutzt worden. So sei der "Heu"-Raum für die Boh-
rung von Düchel verwendet worden. Das durch die offenstehende Türe hereinfal-

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lende Licht habe für das Bohren genügt (S. 4 f. Rz. 11 f.; vgl. Plädoyernotizen 
S. 4 f. Rz. 13 f.). Als der Plan im November 1985 entstanden sei, sei die Baute 
zu einem grossen Teil schon erstellt gewesen; eine damals effektiv gegebene 
Nutzung sei offensichtlich nicht besonders geprüft und auch nicht berechnet wor-
den. Wenn eigens festgehalten worden sei, dass die Kleinliegenschaft dem 
landwirtschaftlichen Entschuldungsgesetz nicht mehr unterstehe, sei sie sicher 
nicht mehr landwirtschaftlich genutzt worden. Die damalige Bewilligungsbehörde 
habe gewusst, dass der First um 50 cm tiefer gesetzt worden und die Nutzung 
des Dachbodens und des Lukarnenzimmers weggefallen sei. Die Lukarne zeuge 
von einer Wohnnutzung (S. 5 f. Rz. 13). Die aufgehobene Jauchegrube als Teil 
der Abwasserentsorgung des Hauses müsse der Nutzfläche zugerechnet wer-
den. Ignoriert werde auch, dass das Untergeschoss stets über eine Treppe ins 
Erdgeschoss erschlossen gewesen sei; in die Pläne habe nur die neue Treppe, 
nicht aber die abzubrechende vorbestehende Treppe Eingang gefunden. Bei der 
Nutzfläche sei auch der abgerissene Stall/Scheune zu berücksichtigen, der seit 
1881 maximal für eine Hobbytierhaltung genutzt worden sei. Der Schluss der  
Vorinstanzen, der mit "Heu" bezeichnete Raum sei dieser Stall gewesen, sei un-
zutreffend (S. 6 f. Rz. 14 ff.). Die Vorinstanzen wüssten, dass die Beschwerde-
führer etwas, das nicht stattgefunden habe, nicht beweisen könnten (S. 7 
Rz. 18). 

Bauabnahmen der realisierten Baubewilligungen aus den Jahren 1986, 1989 und 
2008 betreffend das Grundstück KTN 001 sowie aus dem Jahr 2001 betreffend 
das Grundstück KTN 002 (Garagenbau) seien ohne jede Beanstandung erfolgt 
(S. 8 f. Rz. 22 f.). Die Neubeurteilung nach 32 Jahren sei absolut stossend, 
nachdem 1986 die bundesrechtlich zulässige innere Erweiterung von 60 % ein-
gehalten worden sei; die Vorinstanzen verletzten Bundesrecht, wenn sie nun die-
se Rechtsauffassung nicht mehr gelten lassen wollten (S. 9 f. Rz. 25 ff.; vgl. 
S. 12 Rz. 33 ff.; vgl. Plädoyernotizen S. 6 f. Rz. 22). 

Angesichts der verschiedenen Baubewilligungen, der ausgebliebenen Beanstan-
dungen nach Baukontrollen, des eindeutigen Grundbuchauszuges und den Zusi-
cherungen des vormaligen Eigentümers seien die Beschwerdeführer uneinge-
schränkt gutgläubig gewesen. Sie hätten auch für jede Bewilligung die erhobe-
nen Gebühren bezahlt (S. 11 f. Rz. 30 ff.). 

Die Vorinstanzen wendeten das Recht (Art. 24c RPG) falsch an. Mit der Bezug-
nahme auf diese Bestimmungen gestünden die Vorinstanzen ein, dass die Lie-
genschaft bereits vor 1972 nicht mehr landwirtschaftlich genutzt worden sei. 
Wenn sie die Darlegungen der Beschwerdeführer ignorierten und ohne schlüssi-
ge Beweise eine landwirtschaftliche Nutzung behaupteten, handelten sie zudem 

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willkürlich (S. 12 f. Rz. 33 ff.). Nutzflächenberechnungen seien nie ein Thema 
gewesen. Bei der Baubewilligung für die Garage sei eine Erweiterung im Umfang 
von 48.5 m2 im Raume gestanden und an KTN 001 angerechnet worden, wobei 
damals erkannt worden sei, dass eben die Nutzung des zwischenzeitlich umge-
bauten Wohnhauses sogar noch Reserven habe. Die Berechnungen zur altrecht-
lichen aBGF würden bestritten (S. 13 f. Rz. 37 ff.; vgl. Plädoyernotizen S. 9 
Rz. 33). 

Der Anspruch auf Wiederherstellungsmassnahmen sei in jedem Fall verwirkt und 
verstosse gegen den Vertrauensschutz. Es werde auch daran festgehalten, dass 
die verfügte Entfernung der Decke und der Kalt-Verglasung aus energetischer 
Sicht kontraproduktiv und dem zeitgemässen Stand abträglich sei. Zudem könne 
gegebenenfalls ein Rückbau in einem bestimmten Umfang, aber nicht konkret 
der Rückbau willkürlich bestimmter Gebäudeteile verlangt werden. Dieser Ent-
scheid liege beim Eigentümer. Es werde daran festgehalten, dass die Vorinstan-
zen den Grundsatz der Verhältnismässigkeit missachtet hätten (S. 14 f. Rz. 40 ff.; 
vgl. Plädoyernotizen S. 8 f. Rz. 29 ff.). 

1.3.1  Das Sicherheitsdepartement bringt vernehmlassend vor, wie das ARE am 
Augenschein vom 4. Juli 2018 festgestellt habe, treffe es nicht zu, dass sämtliche 
Fenster aus einer Produktion im Jahr 1986 stammten. Vielmehr seien auch Fens-
ter mit der Gravur von 1995 vorhanden. Zudem bleibe festzuhalten, dass der 
Einbau von Fenstern im Raum "Heu" nie bewilligt worden sei. Es sei offensicht-
lich, dass der heute bestehende Ausbaustandard des Wohnhauses nicht der 
Baubewilligung vom 3. März bzw. 21. März 1986 entspreche. Insbesondere sei 
die Nutzfläche des früheren Gadenhauses auch noch nach dem Jahr 1986 
mehrmals erweitert worden, so beispielsweise der Raum "Heu" zu einem Wohn- 
und einem Schlafzimmer im Jahr 1995 sowie der Anbau einer Garage im Jahr 
2001. Ob eine Bauabnahme seitens der Gemeinde im Jahr 1986 stattgefunden 
habe, entziehe sich der Kenntnis des Regierungsrates. Eine Duldung durch das 
ARE könne hieraus nicht abgeleitet werden. Es treffe auch nicht zu, dass der 
frühere Ökonomieteil des Gadenhauses schon vor dem Stichtag am 1. Juli 1972 
nachweislich systematisch zonenwidrig genutzt worden sei. Der Raum "Heu" ha-
be sich aufgrund der fehlenden Beleuchtung nicht als Werkstatt geeignet. Zudem 
bestünden keine Hinweise auf eine Hobbytierhaltung in den beiden (früheren) 
Ställen. Allein durch eine fehlende Nutzung werde ein landwirtschaftliches Ge-
bäude nicht zu einem nicht mehr landwirtschaftlichen Gebäude. Bei der Bewilli-
gung des Garagenanbaus auf KTN 002 sei ausdrücklich festgehalten worden, 
dass durch dieses Bauprojekt die BNF (Bruttonutzfläche) des bestehenden 
Wohnhauses auf KTN 001 erweitert werde. Allein aus diesem Grunde sei die 

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Verwirkungsfrist von 30 Jahren für den Ausbau des Ökonomieteils noch nicht 
verstrichen. Das ARE habe den Beschwerdeführern mehrmals die Möglichkeit 
eingeräumt, andere Rückbaumassnahmen vorzuschlagen. 

1.3.2  Das ARE hält vernehmlassend unter Verweis auf seinen Gesamtentscheid 
vom 16. April 2019 und seine Vernehmlassung im regierungsrätlichen Verfahren 
vom 16. Juli 2019 unter anderem noch einmal fest, dass im Plan vom 18. No-
vember 1985, welcher als Grundlage für die Baubewilligung von 1986 gedient 
habe, die (heute nicht mehr bestehende) Unterteilung zwischen dem Wohn- und 
dem ehemaligen Ökonomieteil eindeutig ersichtlich sei. Am 3. März 1986 habe 
das Justizdepartement lediglich die Erneuerung, nicht aber die Erweiterung (und 
Umnutzung) des Gadenhauses bewilligt. Erst mit der Ausnahmebewilligung für 
den Garagenbau auf KTN 002 im Jahr 2001 sei eine Nutzflächenberechnung 
vorgenommen worden. Diese Bewilligung habe nur erteilt werden können, weil 
damals noch keine Anhaltspunkte bestanden hätten, dass der Gadenteil bereits 
ausgebaut und die raumplanungsrechtlich zulässigen Erweiterungsmöglichkeiten 
bereits ausgeschöpft waren. Die 30-jährige Ersitzungsfrist beginne erst in dem 
Zeitpunkt zu laufen, in dem keine baulichen Veränderungen und Erweiterungen 
mehr vorgenommen würden. Noch im Jahr 1995 habe es sich beim Wohnhaus 
um ein Einfamilienhaus mit fünf Zimmern gehandelt. Ein allfälliges bösgläubiges 
Verhalten ihrer Rechtsvorgänger müssten sich die Beschwerdeführer anrechnen 
lassen. Die Beschwerdeführer könnten nicht rechtsgenüglich nachweisen, dass 
sie bzw. ihre Rechtsvorgänger bereits im Zuge der bewilligten Bauarbeiten von 
1986 das Wohnhaus vollständig erweitert und umgenutzt hätten. 

1.4 Das ARE erklärte sich mit dem Gesamtentscheid zum einen bereit, eine 
trotz vorgegebener Rückbaumassnahmen verbleibende Überschreitung der GNF 
um 9 m2 einstweilen - ohne Bestandesschutz - zu dulden unter Anmerkung einer 
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch. Hieran änderte 
sich mit dem angefochtenen RRB (Erw. 7.4) nichts. (Auch) im vorliegenden Ver-
fahren setzen sich die Beschwerdeführer hiermit nicht konkret auseinander.

Zum andern erteilte das ARE für den Sitzplatz auf der Westseite die nachträgli-
che Baubewilligung im Sinne einer zeitgemässen Wohnnutzung. Für die Terras-
sierung des Geländes, das Gewächshaus und den Windschutz aus Glas, die sich 
objektiv nicht mehr begründen liessen, erteilte das ARE keine nachträgliche 
Baubewilligung. Von einer Rückführung wurde jedoch abgesehen, und diese 
baulichen Veränderungen wurden einstweilen geduldet, allerdings ebenfalls ohne 
Bestandesschutz. In dieser Hinsicht wurde der Gesamtentscheid des ARE von 
den Beschwerdeführern nicht angefochten (angefochtener RRB Erw. 3.2). Ein 

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gleiches gilt - soweit ersichtlich - für das vorliegende verwaltungsgerichtliche Ver-
fahren. Diese Themenkreise bilden somit nicht Verfahrensgegenstand. 

2.1 Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher 
Bewilligung errichtet oder geändert werden (vgl. § 75 Abs. 1 Satz 1 des 
Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987, in Kraft 
gesetzt per 1.9.1988). Voraussetzung einer solchen Bewilligung ist namentlich, 
dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und 
das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 RPG). 

2.2.1  Stellt die Behörde eine formell rechtswidrige Bautätigkeit (bzw. ein formell 
rechtswidriges baurechtserhebliches Verhalten) fest, hat sie die Pflicht, ein 
nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Es ist demzufolge Sa-
che der (Bau-)Behörde, das nachträgliche Baubewilligungsverfahren von Amtes 
wegen einzuleiten und durchzuführen. Ein nachträgliches Baugesuch im Sinne 
eines förmlichen Antrages ist zur Verfahrenseinleitung nicht notwendig (Ruoss 
Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Ziff. 2.6 S. 120 f.; Berner, Luzerner 
Planungs- und Baurecht, Bern 2012, Rz. 1076 S. 354; Baumann, in: Baumann et 
al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 159 N 38; vgl. 
Waldmann, in: FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 6.8). Im nachträglichen Baubewil-
ligungsverfahren ist zu prüfen, ob die formelle Widerrechtlichkeit durch die Ertei-
lung einer nachträglichen Baubewilligung beseitigt werden kann (vgl. VGE III 
2014 68 vom 27.11.2014 Erw. 1.2; vgl. VGE 586+595/93 vom 29.9.1993 Erw. 4c 
mit Hinweis auf Beeler, Die widerrechtliche Baute, Zürich 1984, S. 62 f.). 

2.2.2  Nicht mehr Bestandteil des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens, 
wohl aber der Sachverfügung, welche sich von der Vollstreckungsverfügung ab-
grenzt, sind die Wiederherstellungsmassnahmen (Jaag, in: Kommentar VRG, 
Vorbemerkungen zu §§ 29-31 Rz. 12 f.; § 30 Rz. 80 ff.). Formell rechtswidrige 
Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können, müssen grundsätzlich 
beseitigt werden (BGE 136 II 359 Erw. 6 mit Hinweisen). Nach der bundesge-
richtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der Behörden auf Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustands im Interesse der Rechtssicherheit 
grundsätzlich 30 Jahre nach dem Bauabschluss. 

2.2.3  Nachträgliche Baugesuche sind grundsätzlich nach dem zur Zeit der 
(unbewilligten) Ausführung des Bauvorhabens anwendbaren Recht zu beurteilen. 
Späteres Recht ist nur anzuwenden, wenn es für die Bauherrschaft günstiger ist 
oder wenn die Bauherrschaft das Baubewilligungserfordernis in der Absicht 
missachtet hat, dem späteren strengeren Recht zuvorzukommen (Urteil BGer 
1C_179/2013 vom 15.8.2013 Erw. 1.2 mit Hinweis auf BGE 123 II 248 Erw. 3a/bb 

12

S. 251 f.). Beim Bauen ausserhalb der Bauzonen definiert der Bundesgesetzge-
ber die baurechtliche Bestandesgarantie abschliessend in Art. 24c, 24d und 37a 
RPG sowie Art. 41 - 43 RPV (je in Kraft seit 1.9.2000). Es ist unbestritten, dass 
es sich hierbei um die für die Beschwerdeführer günstigeren Bestimmungen 
handelt als der zuvor geltende Art. 24 aRPG. 

2.3.1  Art. 24c Abs. 1 RPG schützt bestimmungsgemäss nutzbare, aber zonen-
widrig gewordene Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen grundsätzlich 
in ihrem Bestand. Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zu-
ständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wieder-
aufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind 
(Art. 24c Abs. 2 RPG). Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie 
angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, 
bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne 
des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erlässt Vorschriften, um negative Aus-
wirkungen auf die Landwirtschaft zu vermeiden (Art. 24c Abs. 3 RPG). Verände-
rungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnut-
zung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die 
Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4 RPG). In jedem Fall 
bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehal-
ten (Art. 24c Abs. 5 RPG). Dies bedingt eine Interessenabwägung (Urteil BGer 
1C_312/2016 vom 3.4.2017 Erw. 2.1 mit Hinweis).  

2.3.2  Als altrechtliche Bauten galten in der ursprünglichen Fassung von Art. 24c 
RPG grundsätzlich solche, die vor dem 1. Juli 1972 errichtet wurden, weil erst mit 
dem damaligen Inkrafttreten der bundesgesetzlichen Bestimmungen über den 
Gewässerschutz erstmals eine Trennung von Bau- und Nichtbaugebieten einge-
führt wurde (BGE 129 II 396; vgl. Urteil BGer 1C_555/2013 vom 28.3.2014 
Erw. 7.1). 

Der sachliche Anwendungsbereich von Art. 24c RPG in der bis 31. Oktober 2012 
massgebenden Version erstreckte sich nicht auf vor dem 1. Juli 1972 erstellte, 
aber zonenkonform gebliebene und heute nicht mehr für landwirtschaftliche Zwe-
cke benötigte Wohnbauten. Letztere durften nur nach Art. 24d RPG umgenutzt, 
also insbesondere nicht erweitert sowie abgebrochen und anschliessend wieder 
aufgebaut werden. Die Revision von Art. 24c RPG per 1. November 2012 ergab, 
dass nicht mehr für zonenkonforme Zwecke benötigte landwirtschaftliche Wohn-
bauten bei einer Umnutzung erweitert sowie abgebrochen und wiederaufgebaut 
werden konnten, was vorher nicht möglich war (BGE 137 II 338 Erw. 2.4; Urteil 
BGer 1C_85/2019 vom 23.7.2019 Erw. 3.4 mit Hinweisen). Aufgrund der Neufas-
sung von Art. 24c RPG hängt die Zulässigkeit der Veränderungsmöglichkeiten für 

13

landwirtschaftliche Wohnbauten samt einem angebauten Ökonomieteil nicht 
mehr davon ab, ob die Zonenwidrigkeit der Baute auf eine Erlass- bzw. Planän-
derung zurückgeht oder ob sie durch tatsächliches Verhalten wie insbesondere 
die Aufgabe eines Landwirtschaftsbetriebs bewirkt worden ist (vgl. BGE 145 II 83 
Erw. 5.2.1 S. 89 f.; Urteile BGer 1C_145/2019 vom 20.5.2020 Erw. 3.2; 1C_187/ 
2011 vom 15.3.2012 Erw. 3.3, in: ZBl 113/2012 S. 610).

Mit der Revision von Art. 24c RPG liess sich das Problem lösen, dass viele Voll-
zugsbehörden Mühe mit der Ermittlung bekundeten, ob eine Baute vor der Ein-
führung des Trennungsgrundsatzes am 1. Juli 1972 schon nichtlandwirtschaftlich 
genutzt worden war (Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskom-
mentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich 2017, Art. 24c N 6 und 20). 

2.3.3  Ist ein landwirtschaftliches Ökonomiegebäude mit einer Wohnbaute 
zusammengebaut, wird das Ganze als eine einheitliche Baute im Sinne von 
Art. 24c RPG betrachtet und gilt demnach als (teilweise) bewohnte Baute (Urteile 
BGer 1C_187/2011 vom 15.3.2012 Erw. 3.1 f.; 1C_555/2013 vom 28.3.2014 
Erw. 6; 1C_85/2019 vom 23.7.2019 Erw. 3.4; Bundesamt für Raumentwicklung 
ARE, Erläuternder Bericht Teilrevision der Raumplanungsverordnung, Oktober 
2012 S. 7 Ziff. 3; vgl. Wortlaut von Art. 24c Abs. 3 RPG; vgl. auch Bericht der   
nationalrätlichen Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie vom 
22.8.2011 zur Standesinitiative Bauen ausserhalb der Bauzone, in: BBl 2011 
S. 7083 ff., S. 7087 Ziff. 2.2 "für altrechtliche Wohnbauten sowie für solche mit 
angebauten Ökonomieteilen"). 

2.4 Art. 41 RPV definiert den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG. Diese 
Bestimmung ist gemäss Art. 41 Abs. 1 RPV anwendbar auf Bauten und Anlagen, 
die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende 
Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde 
(altrechtliche Bauten und Anlagen). Er ist nicht anwendbar auf alleinstehende, 
unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen (Art. 41 Abs. 2 RPV). Eine 
Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität 
der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen 
Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig (Art. 42 
Abs. 1 RPV). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität 
ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung 
zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder 
Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten 
Umstände zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3 RPV). 

14

In jedem Fall gilt dabei, dass die aBGF innerhalb des bestehenden 
Gebäudevolumens nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden darf, wobei 
das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des bestehenden 
Gebäudevolumens gilt (Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV). Unter den Voraussetzungen 
von Art. 24c Abs. 4 RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden 
Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl 
bezüglich der aBGF als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von aBGF 
und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 100 m2 überschreiten; die 
Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb 
angerechnet (Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV). Bauliche Veränderungen dürfen keine 
wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten 
ermöglichen (Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV). 

3.1 Den aktenkundigen Unterlagen lässt sich namentlich Folgendes entneh-
men:

3.1.1 Mit einem Schreiben vom 9. August 1985 an die Gemeinde anerkennt der 
Rechtsvorgänger der Beschwerdeführer, dass er im Glauben, dass man für eine 
Instandstellung keine Baubewilligung brauche, bereits mit dem Umbau des Ga-
denhauses begonnen habe. Da das Gadenhaus nur instand gestellt werden sol-
le, habe man die Anfertigung von Plänen nicht für nötig erachtet. Baulich gebe es 
"praktisch keine Veränderungen". Das Dach werde etwas niedriger, da das 
Scheunendach schon vorher eingefallen sei. Die Trennwände, Böden von 
Scheune und Veranda sowie das Haus würden wieder genau gleich hergestellt. 
Die Toilette komme aus hygienischen Gründen eventuell in den Keller. Die 
Scheune werde nicht für einen anderen Verwendungszweck gebraucht. Bei ei-
nem allfälligen Ausbau werde eine Baubewilligung eingeholt. Im Haus werde die 
gleiche Raumeinteilung eingehalten. 

Gemäss der Baueingabe vom 25. November 1985 ersuchte der Rechtsvorgänger 
der Beschwerdeführer um die "Renovation Stall und Wohnteil (Gadenhaus)" für 
eine Wohnung mit fünf Zimmern. Bei gleichbleibendem Bauvolumen (von 
800 m3) sah die Baueingabe eine Erhöhung der BGF von 124 m2 auf 131 m2 vor. 

Der Bauplan vom 18. November 1985 (Projekt, Schnitt, Grundrisse, sowie Pro-
jekt, Schnitt+Fassaden, beide 1:100, Architekturbüro Alois Mettler + Co.) sieht im 
Untergeschoss, das auf der Nordseite über dem Terrain liegt, (von Ost nach 
West) einen Stall, einen weiteren Stall, einen Raum "Holz", einen Raum "Ein-
gang" mit Treppe und WC-Raum, einen Keller und einen Abstellraum vor. Der 
Zutritt in den Eingangsbereich (Hauseingang) erfolgt von Norden her; vom Ein-

15

gangsbereich her wird nur der Holzraum erschlossen; der Zutritt zu den anderen 
Räumen erfolgte jeweils getrennt von der Nordseite her. 

Im Erdgeschoss befindet sich (von Ost nach West) ein Raum "Heu", der auch 
das Obergeschoss beschlägt, mit Zugang vom anschliessenden Eingangsbe-
reich (mit Treppe) her, eine Küche sowie eine Stube. Dem Heuraum nördlich 
vorgelagert ist die Laube, an welche sich westlich der "Essplatz" (mit Zutritt vom 
Eingangsbereich her und mit Zugang zur Laube), anschliesst; Laube und "Ess-
platz" sind nach oben (d.h. ins OG) offen ("Hohlraum"). 

Im Obergeschoss folgen (von Ost nach West) anschliessend an den Heuraum 
der Eingangsbereich mit einem WC-/Duschraum sowie zwei mal zwei Zimmer. 

Unter dem von Norden her vorgesehenen Hauseingangsbereich weisen die Plä-
ne eine Jauchegrube aus (5 m x 3.65 m x 1.25 m). 

Gemäss dem Plan Schnitt B (Schnitt durch den Heuraum in Nord-Südrichtung) 
wurde der Giebel und daher auch die Lukarne (im nordseitigen Dach) tiefer ge-
setzt. Der Giebel sollte durch drei Stützen gestützt werden; mit "Event." wird ein 
möglicher Boden zur Trennung des Heuraumes in zwei Geschosse gekenn-
zeichnet (mit gestrichelter Linie). 

Die Masse und das Bauvolumen des Hauses (inkl. Stall) wurden wie folgt aus-
gewiesen:

UG 15.30m x 6.00m = 91.80m2
4.00m x 4.00m = 16.00m2

107.80m2 x 2.00m =  215.60m3

EG/OG 9.70m x 5.90m = x 4.30m = 246.09m3
5.60m x 5.90m = x 4.70m = 155.29m3
10.50 x 2.50m x 2.50m = 65.63m3

Dach 15.30m x 5.90m x 1.00m = 90.27m3
10.50m x 2.50m x 1.00m = 26.25m3

799.13 m3

3.1.2 Das Justizdepartement des Kantons Schwyz bewilligte am 3. März 1986 
dem Rechtsvorgänger der Beschwerdeführer unter dem Titel einer "Ausnahme-
bewilligung für bestehende Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen" die 
"Erneuerung Gadenhaus". Das Gebäude wird einleitend als "Kleinliegenschaft 
mit Gadenhaus" bezeichnet, die seit dem 3. Juli 1984 nicht mehr dem landwirt-
schaftlichen Entschuldungsgesetz unterstehe (d.h. altes Bundesgesetz vom 
12. Dezember 1940 über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen; auf-
gehoben mit Inkraftsetzung des Bundesgesetzes über das bäuerliche Boden-
recht [BGBB; SR 211.412.11] vom 4.10.1991). Das Dach des baufälligen Ga-
denhauses sei bereits erneuert worden (First ca. 50 cm tiefer). Die Bewilligung 

16

wurde erteilt unter den folgenden Auflagen (und unter Vorbehalt weiterer kanto-
naler und kommunaler Baubewilligungen):

a) Die Laube darf nicht durch Heizung und Wasserinstallationen etc. für 
Wohnzwecke ausgebaut werden.
b) Der Wiederaufbau des Stallanbaues östlich ist untersagt. 

Bei Einhaltung dieser Auflagen erfolge die umfassende Erneuerung des beste-
henden Gadenhauses (Wohn- und Stallteil) im bisherigen Umfang, Bestimmung 
und Erscheinung. Die kommunale Baubewilligungsbehörde wurde mit der Voll-
zugskontrolle beauftragt. 

Der Gemeinderat erteilte die kommunale Baubewilligung am 21. Mai 1986. 

3.1.3  Am 11. Dezember 1989 erteilte das damalige kantonale Amt für Raumpla-
nung dem Rechtsvorgänger der Beschwerdeführer unter Bezugnahme auf die 
vom Justizdepartement am 3. März 1986 bewilligte Erneuerung des Gadenhau-
ses die Baubewilligung für eine Zufahrtsstrasse. In diesem Zusammenhang wur-
de am 2. November 1989 ein Augenschein durchgeführt. Der Augenscheinnotiz 
ist die Feststellung "z.Zt. Ferienhaus; lt. D.________ soll das Haus voraussicht-
lich vermietet werden" zu entnehmen. 

3.1.4  Am 4. Juli 2001 erteilte das Amt für Raumplanung den Beschwerdeführern 
die vorgängige Zustimmung zu einer Ausnahmebewilligung betreffend den "Ga-
ragenanbau an bestehenden Stall" auf der Parzelle KTN 002, da ein Anbau an 
das bestehende Wohnhaus auf KTN 001 nicht möglich war. Das Amt für Raum-
planung stellte unter anderem fest (lit. E und Erw. 1), es werde planerisch eine 
Nutzflächenerweiterung von bestehend 174.8 m2 um 48.5 m2 (28%) auf 223.3 m2 
ausgewiesen, womit das prozentuale Mass von 30 % einer teilweisen Änderung 
eingehalten werde. Diese Nutzflächenerweiterung musste im Grundbuch als öf-
fentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung angemerkt werden. Die Berechnung 
der bestehenden Nutzfläche nahm das Amt für Raumplanung wie folgt vor:

Altrechtlich bestehende NF

Kellergeschoss 
[d.h. Keller und Abstellraum] 7.40 m x 6.00 m 44.4 m2

Erdgeschoss 
[Eingang; Küche; Stube] 9.80 m x 5.80 m 56.8 m2
[Essplatz] 6.70 m x 2.50 m 16.8 m2

Dachgeschoss 
[d.h. Eingangsbereich und Zimmer] 9.80 m x 5.80 m 56.8 m2

Total 174.8 m2

Mögliche neue Nutzfläche (30 %) 52.4 m2

17

3.1.5  Mit einem Schreiben vom 24. Juni 2008 an die Beschwerdeführer themati-
sierte die kommunale Baukommission unter Bezugnahme auf eine (soweit er-
sichtlich nicht aktenkundige) Eingabe der Beschwerdeführer ein Gewächshaus, 
eine Laubenverglasung sowie einen Sitzplatz mit Mauer. Das Gewächshaus 
wurde im Sinne einer Baumeldung als in Ordnung befunden, wenn es kein festes 
Fundament erhalte und die nachbarliche Zustimmung zur Unterschreitung des 
Grenzabstandes vorliege. Andernfalls sei eine Baueingabe einzureichen. Die 
Laube sei bereits auf zwei oder mehr Seiten geschlossen und in der BGF-
Berechnung des kantonalen Amtes für Raumplanung enthalten. Eine Verglasung 
führe zu keiner Vergrösserung der BGF und könne als geringfügige Veränderung 
betrachtet werden. Auch hierfür könne im Sinne einer Baumeldung das Einver-
ständnis erteilt werden. Für den gemäss Eingabe mit Gartenplatten oder Ver-
bundsteinen geplanten Sitzplatz werde eine Mauer von 0.5 m Höhe mit darauf 
befindlicher Glaswand von nochmals 1.0 m erstellt. Das Bauvorhaben werde ge-
rade noch als geringfügige Veränderung beurteilt, welche ebenfalls im Rahmen 
einer Baumeldung akzeptiert werden könne. Die Gemeinde verband ihre Akzep-
tierung dieser baulichen Massnahmen mit dem Vorbehalt einer allfälligen Inter-
vention kantonaler Amtsstellen. 

3.1.6  Gemäss den Grundrissplänen vom 4. Februar 2016 (1:40, erstellt vom Be-
schwerdeführer) befinden sich im Untergeschoss (von Ost nach West) an Stelle 
des zweiten Stalles (der östliche Stall wurde abgerissen) ein Tankraum, es folgt 
ein Raum "Waschen" (9.8 m2), der Eingangsbereich (5.4 m2) sowie Dusche/WC 
(3.6 m2), Heizungsraum (15.0 m2) sowie ein Keller (14.6 m2). 

Im Erdgeschoss befindet sich an Stelle des Heuraumes ein Wohnraum (29.8 m2), 
es folgt der Eingangsbereich (9.8 m2), die Küche (12.0 m2) sowie das Esszimmer 
(16.6 m2; vormals "Stube"). Die Laube wurde durch einen "Balkon" (8.0 m2) er-
setzt, der vormalige "Essplatz" durch ein Musikzimmer (16.2 m2). 

Im Obergeschoss befindet sich an Stelle des Heuraumes ein Schlafzimmer 
(30.0 m2), es folgt der Eingangsbereich/Vorraum (7.0 m2) sowie ein Bad/WC 
(5.8 m2), ein Zimmer (17.0 m2) sowie zwei weitere Zimmer (7.0 m2 bzw. 10.2 m2). 
Das grössere Zimmer nimmt die Fläche der beiden vormaligen östlichen Zimmer 
ein und erstreckt sich zudem in den Hohlraum über dem Essplatz des Erdge-
schosses. 

3.2 Gemäss einer Schätzung vom 6. Oktober 1965/16. Dezember 1967 wurde 
das Gebäude als "altes Gadenhaus mit Küche Holzherd Schützstein einfach; 
Stube Kachelofen sehr primitiv" charakterisiert mit einem Zimmer und einer 
Kammer im zweiten Stock. Der Stall am Haus wurde als "heute nur mehr ein 

18

Schopf, verlottert", beschrieben. Mit dem Auszug aus dem Grundbuch, welcher 
der Schätzung beiliegt, wird das Grundstück als "ein Stücklein bebautes Land mit 
Gadenhaus, Allmendli und E.________" umschrieben. 

Mit Schätzungsverfügung vom 29. Januar 1988 wurde das Gebäude als "5-
Zimmer-Ferienhaus" auf einen Steuerwert von Fr. 279'000.-- eingeschätzt, eben-
so (mit unverändertem Steuerwert) mit der Schätzungsverfügung vom 5. De-
zember 1994 gemäss der prozentualen Anpassung der Eigenmietwerte per 
1. Januar 1995. 

Die Schätzungsverfügung der kantonalen Steuerverwaltung (Schätzungsamt) 
vom 1. Mai 1995 (mit Wertgültigkeit ab 1.4.1995) infolge Erwerbs der Liegen-
schaft durch die Beschwerdeführer bezeichnet das Schätzungsobjekt als "5-
Zimmer-Einfamilienhaus" mit 8 Raumeinheiten und 800 m3 (bei weiterhin unver-
ändertem Steuerwert von Fr. 279'000.--). 

Gemäss der Schätzungsverfügung vom 24. Mai 2006 handelt es sich um ein 7-
Zimmer-Einfamilienhaus mit einer Nettowohnfläche von 182.0 m2 und 10.2 Rau-
meinheiten sowie einem Volumen von 840 m3. Der Vermögenssteuerwert wurde 
auf Fr. 656'000.-- festgesetzt, derjenige für die Garage auf Fr. 56'000.--. 

3.3.1  Im Rahmen der fünfmaligen Gehörsgewährung durch das ARE im Zeit-
raum vom Dezember 2017 bis November 2018 wurden verschiedene Nutz-
flächen-berechnungen vorgenommen. 

3.3.2  Augenscheinlich erstellt ist, dass die Terrassierung des Geländes mit Löf-
felsteinen erfolgte, das Gewächshaus aus Glas ist und der Sitzplatz über eine 
festinstallierte Sonnenstore sowie eine Schutzwand aus Glas verfügt (vgl. 
Schreiben des ARE vom 26.3.2018 an die Beschwerdeführer betreffend "Drittes 
rechtliches Gehör" [=ARE-act. B 11]). 

3.4 Aufgrund dieser aktenkundigen Unterlagen, namentlich des Vergleichs der 
1986 bewilligten mit den aktuellen Planunterlagen und dem fotographisch doku-
mentierten Ausbauzustand des Gebäudes (samt Umgebung) können mit den 
Vorinstanzen keine Zweifel daran bestehen, dass der bestehende Ausbau nicht 
den im Jahre 1986 bewilligten Plänen entspricht, spätere Bewilligungen - mit 
Ausnahme des Garagenanbaus auf der Parzelle KTN 002 - nicht bekannt sind, 
und der bestehende Ausbau somit einer (nachträglichen) Baubewilligung bedarf. 
Es betrifft dies insbesondere (vgl. angefochtener RRB Erw. 3.1):

- Untergeschoss: Tankraum anstelle des Stalles; Waschküche anstelle des 
Holzlagers;

19

- Erdgeschoss: als verglaster Wintergarten ausgebaute Laube im Nordostbe-
reich;

- Erd- und Obergeschoss: Wohn- und Schlafzimmer anstelle der (sich über das 
Erd- und Obergeschoss erstreckenden vormaligen) Heubühne.

Die "Kostenzusammenstellung und Auftragsbestätigung" betreffend "Umbau 
Wohnhaus E.________" von F.________ (Schreinerei, Glaserei, Innenausbau, 
Sargmagazin) vom 19. August 1986 wie auch allfällige entsprechende Datums-
prägungen auf den Fenstern weisen auf einen Einbau in jener Zeit hin. Es wird 
denn auch nicht substantiiert bestritten, dass die Fenster beim Umbau im Jahre 
1986 eingesetzt wurden (vgl. Duplik des ARE, Protokoll S. 8 f.; Plädoyernotizen 
des Sicherheitsdepartements S. 1). Soweit Fenster ein späteres Prägedatum 
aufweisen, lässt sich dies mit der aktenkundigen "Aufstellung aller Investitionen 
im Laufe von 20 Jahren" (insgesamt Fr. 191'195.35; vgl. Mitbericht des Kreispla-
ners des ARE vom 15.7.2019 mit Beilage zum Schreiben des ARE vom 
30.8.2017 an die Gemeinde) erklären, welche unter anderem eine Position 
"Fenster und Türenbau F.________ 1996/2002" über Fr. 20'392.50 aufweist. Der 
Einbau von Fenstern kann indes offenkundig weder eine Baubewilligung erset-
zen/belegen noch eine Umnutzung des Ökonomieteils vor der Zeit des Fenster-
einbaus nachweisen. Das nachträgliche Baubewilligungsverfahren erweist sich 
als rechtmässig. Dies muss grundsätzlich selbst für den Fall gelten, dass allen-
falls infolge des Zeitablaufs (30 Jahre; vgl. vorstehend Erw. 2.2.3) von der Ver-
wirkung des behördlichen Anspruchs auf restitutorische Massnahmen ausgegan-
gen werden muss (vgl. VGE III 2018 232 vom 25.7.2019 Erw. 3.3.1 ff.). 

3.5.1  Was den Nachweis der früheren (d.h. vor dem 1.7.1972) Nutzung des Ge-
bäudes bzw. namentlich des Ökonomieteils anbelangt, sind vorliegend die 
Grundsätze zum Nachweis der vormaligen Nutzung allein stehender Ökonomie-
bauten analog zu beachten. Auf solche Bauten ist Art. 24c RPG nur anwendbar, 
wenn die gewerbliche (Um-)Nutzung bereits vor dem 1. Juli 1972 nachweisbar 
ist. Nach dem im öffentlichen Verfahrensrecht geltenden Untersuchungsgrund-
satz obliegt die Ermittlung des Sachverhalts grundsätzlich den Behörden (vgl. 
§ 18 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [SRSZ 234.110; VRP] vom 6.6.1974). 
Lässt sich eine frühere zonenwidrige Nutzung nicht beweisen, so kommt Art. 24c 
RPG nicht zur Anwendung. Der Gesuchsteller oder die Gesuchstellerin tragen 
die Folgen des fehlenden Beweises und haben darum auch alles Interesse, an 
der Sachverhaltsermittlung mitzuwirken (Muggli, a.a.O., Art. 24c RGP N 20; vgl. 
§ 19 VRP). Der Nachweis setzt voraus, dass für den Zeitpunkt der massgebli-
chen Rechtsänderung (1.7.1972) eine konstante systematische und intensive 
zonenfremde Nutzung belegt werden kann ([undatierte] Erläuterungen des Bun-

20

des zu den Bewilligungen nach Art. 42c RPG, S. 9 Ziff. 3.3.2). Die Intensität der 
Abklärungen ist dem jeweiligen Untersuchungsgegenstand anzupassen, wobei 
der Baubehörde ein gewisser Ermessensspielraum zusteht (Mäder, Das Baube-
willigungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 299). Gegenüber dem ursprünglichen Bau-
bewilligungsverfahren besteht im nachträglichen eine gesteigerte Mitwirkungs-
pflicht des Bauherrn (Mäder, a.a.O., Rz. 649 f.). 

3.5.2  Zweifelsfrei zeugen die 1986 bewilligten Baupläne von einer Zweiteilung 
des Gadenhauses in einen Ökonomieteil und einen Wohnbereich. Festzuhalten 
ist, dass die Terminologie "Gadenhaus" noch Eingang in die Baubewilligung des 
Justizdepartementes vom 3. März 1986 gefunden hat. Hierin ist ein untrügliches 
Zeichen für den genuinen und perpetuierten Zweck des Gebäudes als landwirt-
schaftliches Heimwesen zu sehen. Wenn in der Schätzung aus den Jahren 
1965/1967 von einer einfachen Hauseinrichtung die Rede ist und der Stall als 
verlottert beschrieben wird, kann dies allenfalls als Indiz für eine Vernachlässi-
gung des Gebäudes wie für eine reduzierte oder allenfalls eingestellte landwirt-
schaftliche Nutzung verstanden werden. Auf eine anderweitige, namentlich eine 
gewerbliche (Um-)Nutzung des nutzbaren Ökonomieteils, namentlich die von den 
Beschwerdeführern (vgl. Beschwerde S. 7 Rz. 18) geltend gemachte Düchel-
Bohrerei (zumal in einem fensterlosen Raum), lässt sich hieraus nicht schliessen; 
nichts anderes gilt für die Fotos des Düchelbohrers. Wenn die Beschwerdeführer 
mit der Stellungnahme vom 9. Oktober 2018 ("viertes rechtliches Gehör" = [RR-
act. III/02/B14) noch annahmen, dass bereits um 1918 "Fenster in der mit 'Heu' 
bezeichneten Werkstatt bestanden" (S. 4 und S. 5), im verwaltungsgerichtlichen 
Verfahren hingegen davon ausgehen (Beschwerde S. 5), dass für das Bohren im 
zu einer Werkstatt umgestalteten Raum "Heu" das Tor wohl offen gestanden ha-
be und das so hereinfallende Licht für das Bohren genügt habe, steht dies stell-
vertretend für die Beweisnot betreffend eine frühere Umnutzung des Gadenhau-
ses bzw. von dessen Ökonomieteil. Ebensowenig lassen sich hinreichend siche-
re Schlüsse auf eine anderweitige Nutzung aufgrund der Käufer/Eigentümer des 
Grundstückes seit 1881 (vgl. Beilagen 3 und 4 zur Wahrung des rechtlichen 
Gehörs der Beschwerdeführer vom 9.10.2018; vgl. Beschwerde S. 12 f. Rz. 36) 
ziehen. Für eine Qualifizierung der Baute als landwirtschaftlich noch lange über 
den 1. Juli 1972 hinaus spricht schliesslich auch die Tatsache, dass das Gaden-
haus erst 1984 aus der Unterstellung unter das landwirtschaftliche Entschul-
dungsgesetz entlassen wurde. Das ARE konnte daher zu Recht feststellen, dass 
den Aussagen von Zeugen, die von Gesetzes wegen (§ 24 Abs. 2 VRP) nur als 
subsidiäre Beweismittel gelten, im Vergleich zu den aktenkundig gemachten 
(amtlichen) Dokumenten nur eine untergeordnete Beweiskraft zukommt (Gesam-
tentscheid S. 5). Von einer Zeugenbefragung kann auch abgesehen werden in 

21

Anbetracht des Schreibens des Rechtsvorgängers der Beschwerdeführer vom 
9. August 1985, womit er bestätigte, dass die Scheune nicht für einen anderen 
Verwendungszweck gebraucht wird. Dies kann nicht anders verstanden werden, 
als dass der Verwendungszweck der Scheune noch 1985 landwirtschaftlicher 
und nicht handwerklicher/gewerblicher Art war. Fragen liesse sich indessen - 
namentlich angesichts der Zustandsbeschreibung des Gadenhauses vor dem 
Jahr 1985 -, ob es tatsächlich ganzjährig und nicht nur temporär be- und genutzt 
wurde; bei nur temporärer Nutzung wären die Einschränkungen betreffend eine 
Nutzung(sänderung) restriktiver (vgl. Muggli, a.a.O., Art. 24c N 18 und 33). 

3.5.3  Was den Umfang der konkreten Ökonomiebereiche anbelangt, kann 
grundsätzlich dem Regierungsrat gefolgt werden (angefochtener Entscheid 
Erw. 5.2.2 ff.). Eine grossvolumige offene Konstruktion über zwei Stockwerke bis 
zum Dach und über einem Stall ist typisch für einen Heuschober (Heubühne) und 
ohne Fenster als Arbeitsraum/Werkstatt ungeeignet. Die Pläne vom 18. No-
vember 1985 legen den Schluss nahe, dass zuvor keine interne Erschliessung 
vom Untergeschoss (Holzraum) ins Erdgeschoss führte, sondern die Erschlies-
sung des Wohnteils im Erdgeschoss von Süden her erfolgte. Betreffend die 
Scheune kann auf das vorerwähnte (Erw. 3.5.2) Schreiben der Rechtsvorgänger 
der Beschwerdeführer vom 9. August 1985 verwiesen werden. 

Die Vorinstanzen haben somit zu Recht bei der Ermittlung der zulässigen Erwei-
terung der BGF den Ökonomieteil (unter Einschluss der Jauchegrube und des 
abgebrochenen östlichen Stalles) ausgeklammert. 

3.6.1  Das ARE stellte auf folgende Nutzflächenberechnung ab (vgl. Gesamtent-
scheid S. 6; Berechnung 3; je in m2): 

Bestehend (Gesamtnutzfläche GNF [= anrechenbare BGF und Bruttonebenfläche BNF])

UG: Keller, Abstellraum 45.75
UG: Gedeckter Bereich (nicht landw.) --
EG: Wohnen, Küche, Bad 55.82
EG: Abort inkl. Zugang 12.75
EG: gedeckter Eingangsbereich --
EG: Fläche unter Treppe 2.30
OG: Zimmer 58.12
DG: Estrich 90.68
Holzraum 28.67

Total 294.26

Neu (innerhalb Gebäude)

UG: Bad inkl. Zugang 14.56
UG: Tankraum, Waschen 34.16
UG: Fläche unter Treppe 2.52
UG: Heizung, Keller 42.70
UG: gedeckter Vorplatz --
EG: Wohnen, Essen, Küche 90.86
EG: Musikzimmer, Wintergarten 26.78
EG: gedeckter Eingangsbereich (Windfang) --

22

OG: Schlafen, Zimmer 90.86
OG: Bad 3.78
OG: Schlafplatz 4.56
OG: Estrich 14.48
OG: Estrich 22.74
DG: Estrich 90.68
Total Fläche innen 438.86

Minus Differenz neu-bestehend: 144.60, hiervon 50% = - 72.30

Total neue Flächen 366.56

Neu (ausserhalb Gebäude)

Garage auf KTN 002 48.50

Total 415.06

Total neue Flächen in Prozent der bestehenden Flächen 141.05%
Veränderung in m2 (gerundet) 121

Vergleich anrechenbare BGF

bestehend

EG: Wohnen, Küche, Bad 55.82
EG: Abort inkl. Zugang 12.75
OG: Zimmer 58.12

Total 126.68

Neu:

UG: Bad inkl. Zugang 14.56
EG: Wohnen, Essen, Küche 90.86
EG: Musikzimmer, Wintergarten 26.78

OG: Schlafen, Zimmer 90.86
OG: Bad 3.78
OG: Schlafplatz 4.56

Total 231.40

Minus Differenz neu-bestehend: 104.72, hiervon 50% = - 52.36

Total neue Flächen 179.04

Total neue Flächen in Prozent der bestehenden Flächen 141.33%
Veränderung in m2 (gerundet) 52

Hierzu führte das ARE aus, der mit "Holz" bezeichnete Raum im Untergeschoss 
werde zur altrechtlichen GNF gezählt, um das Risiko einer allfälligen Fehlinter-
pretation auszuschliessen, da die Möglichkeit (aber nicht die Gewissheit) beste-
he, dass dieser Raum bereits zum massgeblichen Zeitpunkt systematisch und in-
tensiv zonenwidrig genutzt werde. 

Mit Erweiterungen der aBGF um 52 m2 bzw. der GNF um 121 m2 wird das jeweils 
zulässige Mass (30 % von 127 m2 entsprechend 38.1 m2 bzw. 30 % von 294 m2 
entsprechend 88.2 m2) um 14 m2 bzw. 33 m2 somit überschritten. Da Reduktio-
nen innerhalb des Gebäudes wie Erweiterungen ebenfalls zur Hälfte angerechnet 
werden, bedeutet dies für einen allfälligen Rückbau eine Reduktion der jeweiligen 
Flächen um 28 m2 bzw. 66 m2. 

23

3.6.2  Der Regierungsrat ist dieser Berechnung grundsätzlich zu Recht gefolgt. 
Es ist nicht zu beanstanden, dass sämtliche nutzbaren Flächen mit einer lichten 
Höhe von weniger als einem Meter an die BNF bzw. GNF angerechnet werden 
und die nordöstlich gelegene, mit hohem Ausbaustandard zu einem Wintergarten 
ausgebaute Laube im Erdgeschoss bei der aBGF berücksichtigt wurde (ange-
fochtener Entscheid Erw. 5.3.2). Beizupflichten ist den Vorinstanzen auch, dass 
eine allenfalls abweichende Berechnungsmethode eines anderen Kantons unbe-
achtlich zu bleiben hat. 

3.6.3  Soweit ersichtlich lassen sich den vorinstanzlichen Ausführungen keine 
konkreten Angaben und Erläuterungen zum Dachboden (Estrichraum) entneh-
men. Namentlich gilt dies auch für die Funktion der Lukarne. Es ist den Be-
schwerdeführern beizupflichten, dass eine Lukarne grundsätzlich für eine Nut-
zung des dadurch erweiterten (Dach-)Raumes spricht; es bestehen keine konkre-
ten Anhaltspunkte, dass es sich vorliegend anders verhält. Die Annahme, dass 
(mindestens) ein Teil des Dachbodens/Estrich zu Wohn- bzw. Schlafzwecken 
verwendet wurde, ist durchaus berechtigt. Die Steuerschatzung vom Oktober 
1965/Dezember 1967 (vorstehend Erw. 3.2) nennt eine Kammer im zweiten 
Stock. Hierbei ist unklar, ob es sich um das Obergeschoss handelt (was hiesse, 
dass das UG als EG, das EG als erster Stock, das OG als zweiter Stock anzuse-
hen ist) oder allenfalls um den Dachstock. Auf eine Nutzung des Dachstockes 
deutet auch die in den Plänen vom 18. November 1985 eingezeichnete Klapp-
treppe hin, welche aufgrund der fehlenden Kolorierung als bestehend zu gelten 
hat. Des Weiteren ist auch beachtlich, dass der First im Rahmen des Umbaus 
1986 unbestrittenermassen und wie in den Plänen ausgewiesen um rund 50 cm 
tiefer gesetzt wurde. Vor dieser Tieferlegung lässt sich aus den Planunterlagen 
eine Raumhöhe von maximal knapp 3 m ablesen, und eine Breite ab einer lichten 
Raumhöhe von 1 m von gut vier Metern, womit sich der Estrich beispielsweise 
als Schlafraum ohne weiteres eignete. Einer früheren Nutzung steht die Angabe 
des Rechtsvorgängers der Beschwerdeführer im Schreiben vom 9. August 1985, 
dass es baulich grundsätzlich keine Veränderungen gebe und insbesondere die 
Raumeinteilung beibehalten werde, nicht entgegen. Zum einen befand sich das 
Gadenhaus gemäss der Schätzung vom Oktober 1965/Dezember 1967 bereits in 
den 60-er-Jahren offensichtlich in einem desolaten Zustand; zum andern ist die 
vorerwähnte (Erw. 3.5.2) Frage einer im Verlaufe der Zeiten auch (nur) tem-
porären Nutzung des Gadenhauses durchaus berechtigt. Eine temporäre Nut-
zung passt auch sowohl zur unbestrittenen Angabe der Beschwerdeführer, dass 
das Haus als Wohnhaus diversen bedürftigen Familien diente (viertes rechtliches 
Gehör der Beschwerdeführer vom 9.10.2018 S. 4 = RR-act. III/B14), wie auch 
gerade zum vernachlässigten Zustand des Gadenhauses. 

24

Mithin erscheint es durchaus als gerechtfertigt, ermessensweise auch einen Teil 
des Dachbodens bei der anrechenbaren BGF zu berücksichtigen. Mit einer Fest-
setzung dieser Fläche im Umfang von 28 m2, d.h. dem Mass, um welches die 
aBGF zu reduzieren ist, bleibt das Ermessen ohne weiteres gewahrt. Hiervon 
nicht betroffen ist indes die Frage der Rückführung der GNF um 66 m2. Wie es 
sich hiermit (d.h. betreffend Anrechenbarkeit des Dachbodens bei der aBGF und 
Rückführung der GFF) verhält, kann indes offengelassen werden, wie nachste-
hend zu zeigen ist. 

4.1.1  Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bedeu-
tet eine Eigentumsbeschränkung und ist folglich nur zulässig, wenn sie auf einer 
gesetzlichen Grundlage beruht (vgl. § 87 Abs. 2 PBG), im öffentlichen Interesse 
liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 der Bundesverfassung der Schweizeri-
schen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] vom 18.4.1999; vgl. Ruoss Fierz, Mass-
nahmen gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S. 146 ff.). 

4.1.2  Der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kommt 
gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts massgebendes Gewicht für 
den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts zu. Werden ausser-
halb der Bauzone illegal errichtete, dem RPG widersprechende Bauten nicht be-
seitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, so wird der erwähnte fundamen-
tale Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in Frage gestellt und 
rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich 
nicht bewilligt werden können, müssen deshalb grundsätzlich beseitigt werden 
(BGE 136 II 359 Erw. 6 mit Hinweisen). Bei der Anordnung des Abbruchs bereits 
erstellter Bauten sind indessen die allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und 
Verwaltungsrechts zu beachten. Zu ihnen gehören namentlich das öffentliche In-
teresse und die Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) sowie der Grundsatz von 
Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV). Die Anordnung der Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustands kann insbesondere unterbleiben, soweit 
diese unverhältnismässig wäre. Überdies können Gründe des Vertrauensschut-
zes der Wiederherstellung entgegenstehen, oder sie kann aufgrund des Zeitab-
laufs verwirkt sein (BGE 136 II 359 Erw. 6-10). Bei der Prüfung, ob ein Abbruch 
im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist, ist den kommunalen und 
kantonalen Behörden ein gewisser Ermessensspielraum zuzugestehen, wenn es 
um die Beurteilung lokaler Gegebenheiten geht und sich ausgesprochene Er-
messensfragen stellen (vgl. Urteil BGer 1C_406/2012 vom 5.2.2013 Erw. 3.2). 

4.1.3  Die bundesgerichtliche Rechtsprechung betreffend Wiederherstellungs-
massnahmen bei Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone ist streng (vgl. 

25

Urteile BGer 1C_179/2013 vom 15.8.2013 betreffend den Rückbau des gegenü-
ber dem für eine hobbymässige Pferdehaltung bewilligten, aber mit der doppelten 
Fläche realisierten Allwetterplatzes [auf die von der Tierschutzgesetzgebung 
empfohlene Fläche]; 1C_270/2014 vom 4.6.2014 betreffend die Entfernung eines 
rund 1.5 m hohen Zauns mit Pfosten in der Höhe von 1.7 m bis 1.8 m in der 
Landwirtschaftszone; 1C_43/2015 vom 6.11.2015 betreffend Rückbau von sechs 
nicht bewilligten Pfählen, die im Rahmen der bewilligten Erneuerung eines 
Bootshafens in den See gerammt worden waren, um daran Boote befestigen zu 
können; 1C_533/2015 vom 6.1.2016 betreffend Rückbau eines Sitzplatzes mit 
Pergola, Stützmauern, Gartenzaun etc. bei geltend gemachten Wiederherstel-
lungskosten von Fr. 50'000.-- bis Fr. 100'000.-- und einem durch den Rückbau 
verursachten Wertverlust des Grundstückes von Fr. 100'000.-- (und mehr); BGE 
111 Ib 213 "Gontenschwil": Widerruf der konsumierten Baubewilligung für ein 
Haus in der Landwirtschaftszone mit einem damit verbundenen Vermögensver-
lust von Fr. 2 Mio. zuzüglich Abbruch- und Wiederherstellungskosten). 

4.1.4  Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der 
Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Interesse der 
Rechtssicherheit grundsätzlich 30 Jahre nach dem Bauabschluss (vgl. vorste-
hend Erw. 2.2.2). Kürzere Verwirkungsfristen können sich aus Gründen des Ver-
trauensschutzes ergeben. Ein solcher Schutz kann zum Tragen kommen, wenn 
die Behörden den baurechtswidrigen Zustand über Jahre hinaus duldeten, ob-
wohl ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der 
gebotenen Sorgfalt hätten kennen müssen. Daraus kann jedoch nur ein berech-
tigtes Vertrauen ableiten, wer in guten Glauben annahm und unter Anwendung 
zumutbarer Sorgfalt annehmen durfte, die von ihm ausgeübte Nutzung sei recht-
mässig bzw. stehe mit der Baubewilligung in Einklang (Urteil BGer 1C_171/2017 
vom 3.10.2017 in Sachen M. vs. Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln, Erw. 4.1; 
BGE 136 II 359 Erw. 7.1 f.). Wird die Baute im Laufe der 30 Jahre laufend verän-
dert und/oder erweitert, tritt keine Verwirkung ein; vielmehr wird mit jeder wesent-
lichen Veränderung und Erweiterung erneut ein rechtswidriger Zustand geschaf-
fen, der die Verwirkungsfrist auslöst (Waldmann, in: FHB Öffentliches Baurecht, 
Rz. 6.47 mit Hinweis auf BGE 136 II 359 Erw. 8.3). 

4.1.5  Gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts erhält der Käufer eines 
Grundstücks als Rechtsnachfolger des Verkäufers grundsätzlich dessen Rechts-
schutzmöglichkeiten. Der Käufer kann sich daher (vorbehältlich nachträglicher 
Änderungen der Rechts- und Sachlage) gegen die Pflicht, eine widerrechtliche 
Baute abzubrechen, im gleichen Umfang wehren, wie dies der Verkäufer konnte. 
Der Käufer kann sich somit auf Zusicherungen der Behörde oder andere Ver-

26

trauenstatbestände berufen, die dem Verkäufer gegenüber erteilt bzw. geschaf-
fen wurden, der Käufer muss sich aber dessen bösen Glauben anrechnen las-
sen. Demnach hat sich der Käufer als Rechtsnachfolger des Verkäufers dessen 
bösen Glauben auch dann anrechnen zu lassen, wenn die Behörden diesem ge-
genüber keine Bewilligungen erteilt oder Vertrauenstatbestände geschaffen ha-
ben. Andernfalls könnte ein Grundeigentümer den Fortbestand eines ohne Bau-
bewilligung geschaffenen gesetzwidrigen baulichen Zustands erreichen, indem er 
seine Baute auf einen Dritten überträgt und dabei das Fehlen einer Baubewilli-
gung verschweigt (Urteile BGer 1C_171/2017 vom 3.10.2017 in Sachen M. vs. 
Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln, Erw. 4.4; 1C_533/2015 vom 6.1.2016 
Erw. 3.4). 

4.2 Die gesetzliche Grundlage für die angeordneten Wiederherstellungsmass-
nahmen ist mit § 87 Abs. 2 PBG gegeben. Ein gewichtiges öffentliches Interesse 
stellt gemäss der Rechtsprechung die Trennung des Baugebiets vom Nichtbau-
gebiet dar (BGE 132 II 21 Erw. 6.4), die als fundamentaler raumplanerischer 
Grundsatz der schweizerischen Raumplanung gilt und per 1. Mai 2014 in Art. 1 
Abs. 1 Satz 1 RPG ("Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Bo-
den haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt 
wird") an prominenter Stelle gesetzlich verankert wurde. Werden widerrechtlich 
errichtete, dem RPG widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf unab-
sehbare Zeit geduldet, so wird dieser Grundsatz unterminiert und rechtswidriges 
Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt 
werden können, müssen deshalb grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 
Erw. 6 mit Hinweisen; Urteile BGer 1C_171/2017 vom 3.10.2017 in Sachen M. 
vs. Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln, Erw. 5.4; 1C_554/2011 vom 2.4.2012 
Erw. 4 [i.Sa. K. vs. RR Schwyz]; 1A.78/2004 vom 16.7.2004 Erw. 5.2.3 [i.Sa. B. 
vs. RR Schwyz]).

4.3 § 88 PBG regelt die Baukontrolle (vgl. auch § 48a der Vollzugsverordnung 
zum Planungs- und Baugesetz [PGV; SRSZ 400.111] vom 2.12.1997, der indes-
sen erst seit 1.1.2012 Geltung hat). Bei der (Bau-)Abnahme ist auch zu prüfen, 
ob Bewilligungen kantonaler Instanzen eingehalten worden sind. Abweichungen 
sind der zuständigen kantonalen Instanz zu melden (Abs. 2).

Das bis 31. August 1988 geltende alte Baugesetz (aBauG; GS 15 S. 749 ff.) vom 
30. April 1970 regelte die Baukontrolle/Bauabnahme noch nicht explizit. Indes 
ergibt sich die Kontrollfunktion der Bewilligungsbehörde einerseits aus § 30 
aBauG betreffend die Einstellung von Bauarbeiten (u.a. bei Widerspruch zur er-
teilten Baubewilligung). Anderseits verpflichtete der Regierungsrat die Baubewil-
ligungsbehörden der Gemeinden mit § 8 des Beschlusses vom 18. September 

27

1972 über die Errichtung einer kantonalen Baukontrolle (GS 16, S. 161 ff.), dafür 
zu sorgen, dass bei der Ausführung eines Baus die kommunalen und kantonalen 
Vorschriften und Auflagen beachtet werden; die Ordnungsmässigkeit war nach 
Abnahme des Baues der kantonalen Baukontrolle zu bestätigen. Der kantonalen 
Baukontrolle stand es dabei zu, Kontrollmassnahmen auch selbst vorzunehmen 
oder anzuordnen (vgl. Urs Beeler, Die widerrechtliche Baute, Diss ZH 1983, 
S. 51 mit FN 7). 

Die (repressive) Kontrolle der Bauausführung bildet die unabdingbare Ergänzung 
zur (präventiven) Beurteilung des Baugesuchs (Mäder, Das Baubewilligungsver-
fahren, Zürich 1991, Rz. 580). Gegenstand der behördlichen Kontrolle sind die 
Bauarbeiten schlechthin. Ziel der Kontrollen ist die Überprüfung, ob die ausge-
führten Bauarbeiten den bewilligten Plänen und Unterlagen gemäss erstellt wer-
den und nicht gegen formelles oder materielles Baurecht verstossen (Mäder, 
a.a.O., Rz. 596; Beeler, a.a.O., S. 50). Zeigt sich im Nachhinein, dass die Behör-
de eine Kontrolle nicht hätte unterlassen dürfen, so liegt eine schuldhafte Amts-
pflichtverletzung vor (Mäder, a.a.O., Rz. 603; vgl. Baumann, a.a.O., § 60 
N 119 f.). Über Art und Umfang der Baukontrollen sind Rapporte zu erstellen 
(Baumann, a.a.O., § 60 N 112; vgl. Beeler, a.a.O., S. 53 f.). Die Baukontrolle ist 
Bestandteil der Ermittlung des massgeblichen Sachverhaltes im Sinne des ge-
setzlichen Untersuchungsgrundsatzes (vgl. Baumann, a.a.O., § 60 N 114). 
Gemäss Beeler (a.a.O., S. 54) besteht die Pflicht der Bauherrschaft, ein Bauvor-
haben in Übereinstimmung mit dem formellen und materiellen Planungs- und 
Baurecht zu erstellen, unabhängig davon, ob die Baupolizeibehörde ihrer Kon-
troll- und Überwachungspflicht nachkommt. Unter besonderen Umständen könne 
jedoch der Grundsatz des Vertrauensschutzes zugunsten des Bauherrn wirksam 
werden. 

Vor diesem Hintergrund von kantonalem Gesetz und Lehre (auch zum kantona-
len Recht) kann - jedenfalls im konkreten Fall - der im Urteil BGer 1C_262/2009 
vom 14. April 2010 (betreffend um 50 cm zu hoch errichtete Lukarnen) vertrete-
nen Auffassung nicht gefolgt werden, dass im Rahmen der Baukontrolle haupt-
sächlich wohnhygienische und sicherheitsrelevante Anforderungen geprüft wür-
den (bzw. zu prüfen seien). 

4.4.1  Vorliegend konnte (und kann) nicht mehr eruiert werden, ob der Bauab-
schluss der vom Rechtsvorgänger der Beschwerdeführer gestützt auf die Aus-
nahmebewilligung vom 3. März 1986 realisierten Umbauarbeiten einer Baukon-
trolle unterzogen wurde oder nicht, und zwar weder seitens der kommunalen 
Baubewilligungsbehörde noch der kantonalen Baukontrolle. Angesichts der be-
reits im Voraus ohne Baugesuch und -bewilligung in Angriff genommenen Um-

28

bauten sowie der angeordneten Auflagen (betreffend Laube und den östlichen 
Stallanbau) wäre eine Baukontrolle in Befolgung des Untersuchungsgrundsatzes 
(§ 18 VRP) zwingend geboten gewesen und zwar unabhängig von einer allfälli-
gen entsprechenden Meldung der Bauherrschaft. Vorliegend lässt sich indes of-
fensichtlich - mangels entsprechender Dokumentation(en) - nicht rekonstruieren, 
ob eine Baukontrolle erfolgte oder nicht; ebensowenig lässt sich entsprechend 
sagen, der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführer habe eine allfällige Meldung 
über die Beendigung der Umbauten unterlassen, geschweige denn eine solche 
Unterlassung sei wissentlich und willentlich erfolgt - was indes nichts an einer 
grundsätzlich von Amtes wegen vorzunehmenden Bau(schluss-)kontrolle ändert 
(vgl. Beeler, a.a.O., S. 50; Arnold F. Rusch, Sachgewähr via Baukontrolle?, in: 
AJP 2016 S. 1079 ff., S. 1080 Ziff. II.A.; anders z.B. im Kanton Bern, wo seit 
1.9.2009 die Baukontrolle durch Selbstdeklaration erfolgt, vgl. Merkblatt "Baukon-
trolle" des Amts für Umwelt und Energie des Kantons Bern vom 1.8.2012 S. 1). 

Es erweist sich somit zwangsläufig, dass zum einen nicht erstellt ist bzw. nicht 
mehr erstellt werden kann, ob und/oder in welchem Umfang von der Baubewilli-
gung vom 3. März 1986 abgewichen wurde. Mit dem Beleg des Fenster-
Produzenten F.________ liegt jedoch ein gewichtiges Indiz im Recht, dass die 
heutige Fensterzahl den damaligen Einbauten entspricht und mithin auch die 
heute bestehende Raumgestaltung auf die damals vorgenommenen Umbauten 
zurückgeführt werden muss. Soweit Fenster allenfalls ein späteres Datum (1995) 
aufweisen, lässt sich dies mit der Position "Fenster und Türenbau F.________ 
1996/2002" über Fr. 20'392.50 (vgl. "Aufstellung aller Investitionen im Laufe von 
20 Jahren", vgl. Mitbericht des Kreisplaners des ARE vom 15.7.2019 mit Beilage 
zum Schreiben des ARE vom 30.8.2017 an die Gemeinde) erklären, woraus sich 
indes nicht ableiten lässt, dass die Fenster insgesamt erst 1995 bzw. noch später 
überhaupt eingebaut wurden. Andernfalls erschiene es noch unverständlicher, 
dass dies im Rahmen der Bewilligungen 2001 und 2008 nicht zu einer Interventi-
on einer Behörde geführt hat. An dieser Stelle ist gleichzeitig festzuhalten, dass 
die im Jahr 1986 bewilligten Pläne mit "Event." einen möglichen Boden zur Tren-
nung des Heuraumes in zwei Geschosse miteinschlossen (vgl. vorstehend 
Erw. 3.1.1). Der allfällige Einbau eines solchen Bodens lässt sich mithin nicht als 
unrechtmässig qualifizieren; indes hätte sich allein aufgrund dieser Bewilligung 
einer Eventualität eine Baukontrolle aufgedrängt, wobei unweigerlich auch der 
Einbau von Fenstern hätte festgestellt und geklärt werden können. 

Zum andern kann den Rechtsvorgängern der Beschwerdeführer mangels Eruier-
barkeit, ob eine Baukontrolle stattgefunden hat oder nicht, kein schlechter Glau-
be vorgeworfen werden; entsprechend müssen sich auch die Beschwerdeführer 
hinsichtlich der Baubewilligung 1986 keinen solchen anrechnen lassen. Dies 

29

kann und muss erst recht gelten, nachdem der Rechtsvorgänger der Beschwer-
deführer nur rund drei Jahre nach (konsumierter) Baubewilligung unbestrittener-
massen korrekterweise um eine Baubewilligung für eine Zufahrtsstrasse ersuchte 
und in diesem Zusammenhang vor der Erteilung der Baubewilligung sogar ein 
Augenschein vorgenommen wurde. Wenn sich aufgrund des fehlenden Nach-
weises einer Baukontrolle und -abnahme der Umfang der baulichen Änderungen 
nicht mit hinreichender Sicherheit eruieren lassen können, kann diese Beweis-
schwierigkeit für die baulichen Vorgänge in den Jahren 1986 ff. insgesamt nicht 
den Beschwerdeführern angelastet werden, welche die Liegenschaft erst im Jah-
re 1995 erwarben. 

4.4.2  Es bestehen für die Zeit nach 1989 bis 1995 und insbesondere für die Zeit 
ab dem Erwerb der Liegenschaft durch die Beschwerdeführer bis ins Jahr 2001 
keine hinreichend schlüssigen Anhaltspunkte für von den Beschwerdeführern 
vorgenommene bauliche Massnahmen, welche zu einer Erweiterung der aBGF 
wie der GNF gegenüber dem Zeitpunkt des Erwerbs geführt haben. Die akten-
kundige "Aufstellung aller Investitionen im Laufe von 20 Jahren" (vgl. Mitbericht 
des Kreisplaners des ARE vom 15.7.2019 mit Beilage zum Schreiben des ARE 
vom 30.8.2017 an die Gemeinde) weist zwar Umbauten für das Esszimmer (Iso-
lation; Fr. 1'852.10), das Musikzimmer (Fr. 6'191.85), das Büro samt Zwischen-
zimmer (Fr. 2'675.35), das Schlafzimmer (Fr. 4'376.40) sowie das Gästezimmer 
(Isolation; Fr. 3'734.35) in den Jahren 2010 bis 2013 aus; allein die investierten 
Einzelbeträge deuten darauf hin, dass es sich im Wesentlichen um blosse Er-
neuerungs- und Instandhaltungsarbeiten handelte. Was die Position "Ausbau 
ehemaliger Heuteil" im Jahr 1995 für Fr. 9'720.-- anbelangt, ist auf die bereits er-
wähnte Tatsache hinzuweisen, dass die im Jahr 1986 bewilligten Pläne mit 
"Event." eine Zweigeschossigkeit des Heuraumes vorsahen (vgl. vorstehend 
Erw. 3.1.1). Der verwendete Begriff "Ausbau" ist inhaltlich zu unbestimmt, um 
hieraus baurechtlich relevante Schlüsse ziehen zu können. 

4.4.3  Von Gewicht für die Beurteilung ist im Weiteren insbesondere die vom Amt 
für Raumplanung erteilte Ausnahmebewilligung für den Garagenanbau auf 
KTN 002 im Jahre 2001. Das damalige Amt für Raumplanung hat bei der damali-
gen Ermittlung der zulässigen neuen Nutzfläche offenkundig einzig auf die Pläne 
aus dem Jahre 1985 abgestellt, keine Bauabnahmeprotokolle einverlangt, keinen 
Augenschein vor Ort vorgenommen und den Ist-Zustand im Ergebnis nicht hin-
reichend abgeklärt und auch mit keinem Wort gewürdigt. Die damalige Nutz-
flächenberechnung erfolgte mithin in Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes. 
Umgekehrt lässt sich den Akten nichts entnehmen, wonach die Beschwerdefüh-
rer seitens der Bewilligungsbehörde unter Anrufung ihrer Mitwirkungspflicht an-

30

gehalten worden wären, die aktuelle bauliche Situation in Ergänzung zu den al-
ten Planunterlagen zu dokumentieren. 

Hinzu kommt, dass die Nutzflächenerweiterung im Grundbuch eingetragen wur-
de. Dies bedeutet, dass ein allfälliger Rechtsnachfolger gestützt auf das grund-
buchrechtliche Publizitätsprinzip (vgl. Art. 973 ZGB) auf eine nach wie vor beste-
hende Nutzflächenerweiterungsreserve von rund 4 m2 (mögliche neue Nutzfläche 
von 52.4 m2 minus Fläche der Garagenerweiterung von 48.5 m2) vertrauen dürfte 
bzw. darf. Nachdem die Nutzflächenberechnung nicht nur Voraussetzung für die 
Ausnahmebewilligung darstellt, sondern über die im Grundbuch anzumerkende 
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung inhaltlich auch Eingang ins Disposi-
tiv gefunden hat, muss ihr grundsätzlich auch Anteil an der Rechtskraft der Bewil-
ligung zugebilligt werden. Es wurde, soweit ersichtlich, bis anhin trotz erkannter 
Fehlerhaftigkeit der Grundlage für diese Ausnahmebewilligung auch nicht in Be-
tracht gezogen, sie in Wiedererwägung zu ziehen, was namentlich in Frage 
kommt, wenn es erhebliche öffentliche Interessen erfordern und dabei der 
Grundsatz von Treu und Glauben nicht verletzt wird (vgl. § 34 Abs. 1 VRP). Das 
gleiche gilt betreffend eine allfällige Berichtigung der Grundbuchanmerkung. Zu 
ergänzen ist, dass den Beschwerdeführern - zu Recht - nicht vorgehalten wird, 
diese Ausnahmebewilligung "erschlichen" zu haben. Im Übrigen ist auch hinsicht-
lich des Garagenbaus nicht ersichtlich, dass eine Baukontrolle/Bauabnahme 
stattgefunden hat. 

4.4.4  Zu Gunsten der Beschwerdeführer ist im Gesamtkontext auch das Schrei-
ben der kommunalen Baukommission vom 24. Juni 2008 zu würdigen. 

Die Beurteilung, ob ein Raum bzw. konkret die Laube zur anrechenbaren Brutto-
geschossfläche gehört oder nicht, ist unabhängig davon, ob sich die Baute inner-
halb oder ausserhalb der Bauzone befindet. Vorliegend ist die kommunale Bau-
bewilligungsbehörde zum Schluss gekommen, die Verglasung der Laube führe 
zu keiner Vergrösserung der aBGF. Dafür, dass eine kantonale Behörde zu einer 
anderen Auffassung gelangen könnte, besteht grundsätzlich kein Anlass - und 
bestand auch für die Beschwerdeführer nicht. Wenn die Gemeinde ihre Beurtei-
lung gleichzeitig mit dem Vorbehalt einer allfälligen Intervention kantonaler Amts-
stellen verband, durften die Beschwerdeführer davon ausgehen, dass diese sei-
tens der Gemeinde auch informiert wurden. Eine allfällige Unterlassung der Ge-
meinde kann auch in dieser Hinsicht nicht einseitig zu Lasten der Beschwerde-
führer gehen. Zwar ist es zutreffend, dass die Bewilligungszuständigkeit und so-
mit auch der Entscheid, welches Bewilligungsverfahren (vgl. § 75 Abs. 1 PBG) 
zur Anwendung kommt, für die Bewilligung für Bauten ausserhalb der Bauzone 
nicht bei der kommunalen Bewilligungsbehörde liegt (vgl. § 76 PBG); ebenso, 

31

dass sich eine Bauherrschaft dieses Wissen grundsätzlich anrechnen lassen 
muss. Indessen rechtfertigt die Tatsache, dass die Kontrolle der Einhaltung auch 
der Bewilligungen kantonaler Instanzen bei der kommunalen Bewilligungsbehör-
de liegt (vgl. § 88 Abs. 2 PBG; vorstehend Erw. 4.3), diese Wissensanrechnung 
im Sinne von "ignorantia iuris nocet" im Rahmen einer gesamtheitlichen Sach-
verhaltswürdigung nicht in ihrer ganzen Strenge zur Anwendung kommen zu las-
sen. 

4.5 Zusammenfassend ist es einerseits im Wesentlichen den unterlassenen 
Baukontrollen geschuldet, dass sich nicht (mehr) eruieren lässt, wann die bauli-
chen Erweiterungen zur heute bestehenden aBGF und GNF geführt haben. An-
derseits bestehen keine hinreichend sicheren Anhaltspunkte dafür, dass die Be-
schwerdeführer ihrerseits nach dem Erwerb der Liegenschaft, d.h. seit 1995, die 
aBGF und GNF erweitert haben, sondern die Erweiterungen noch auf ihren 
Rechtsvorgänger zurückgehen und somit per 1995 abgeschlossen waren. Was 
die (Nicht-)Zurechnung der Laube zur aBGF betrifft, durften die Beschwerdefüh-
rer auf die Beurteilung der kommunalen Baubewilligungsbehörde vertrauen. All-
fällige Terrainveränderungen, welche auf das Erscheinungsbild keinen oder ei-
nen geringen Einfluss haben und die entsprechend zumindest geduldet werden, 
beim Zeitablauf dem Gebäude anzurechnen, lässt sich nicht vertreten. In 
Berücksichtigung und Würdigung der gesamten Umstände erscheint es dem 
Verwaltungsgericht im konkreten Fall als stossend und mit dem Gerechtigkeits-
gedanken nicht vereinbar, die Beschwerdeführer zu den von den Vorinstanzen 
angeordneten Rückführungsmassnahmen zu verpflichten, d.h. es rechtfertigt sich 
von einer kürzeren Verwirkungsfrist als von 30 Jahren auszugehen. 

Anzufügen ist, dass die angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen zu keiner 
Verbesserung des äusseren Erscheinungsbildes des Hauses, das so oder an-
ders in den wesentlichen Zügen gleich bleibt, führen können. Vielmehr wird durch 
die verlangte Entfernung der Fenster im Musikzimmer an der Nord- und Westfas-
sade, die bereits 1986 eingebaut worden sein dürften, das äussere Erschei-
nungsbild beeinträchtigt und die dank den Fenstern erzielte Strukturierung und 
Harmonie des Gebäudes gestört. Allfällige störende Effekte des Gewächshau-
ses, das indessen nicht Gegenstand des Verfahrens ist, werden durch die Aufla-
gen der kommunalen Baubewilligungsbehörde neutralisiert. 

4.6 Insofern erweist sich die Beschwerde mithin als begründet. Der angefoch-
tene RRB Nr. 50/2020 vom 28. Januar 2020 ist insoweit aufzuheben, als damit 
Ziff. 2 und Ziff. 5 bis 7 des GRB Nr. 2019-047 vom 15. Mai 2019 und Ziff. 4 bis 7 
des Gesamtentscheides des ARE vom 16. April 2019 bestätigt wurden. 

32

Hingegen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit auch die Aufhebung der Bear-
beitungsgebühr von Fr. 5'400.-- (Gesamtentscheid des ARE vom 16.4.2019 
Ziff. 9) und der Baubewilligungsgebühr von insgesamt Fr. 5'856.-- (unter Ein-
schluss der Bearbeitungsgebühr des ARE; Ziff. 8 des GRB Nr. 2019-047 vom 
15.5.2019) beantragt wird. Das nachträgliche Baubewilligungsverfahren wurde zu 
Recht durchgeführt und somit sind auch die hierfür erhobenen Gebühren ge-
rechtfertigt. 

5.1.1  Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des regierungs-
rätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- neu zu einem Zehntel (Fr. 150.--) 
den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit) und zu je 9/20 (je 
Fr. 675.--) der Gemeinde Lauerz und dem ARE (bzw. dem Kanton) aufzuerlegen. 

5.1.2  Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten, Barauslagen und Kosten der öffentlichen Verhandlung) von ins-
gesamt Fr. 3'500.-- werden ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend zu 
einem Zehntel (Fr. 350.--) den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbar-
keit) und zu je 9/20 (je Fr. 1'575.--) der Gemeinde Lauerz und dem Kanton aufer-
legt (§ 72 Abs. 2 VRP). 

5.2 Die beanwalteten Beschwerdeführer haben zudem für das regierungsrätli-
che und das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren einen Anspruch auf 
eine reduzierte Parteientschädigung zu Lasten der Gemeinde Lauerz und des 
ARE bzw. des Kantons (§ 74 Abs.1 VRP). 

Die Vergütung an die Rechtsanwälte für die Parteivertretung vor den Gerichts-, 
Untersuchungs- und Anklagebehörden sowie den Verwaltungsbehörden in 
Rechtsmittelverfahren des Kantons Schwyz wird mit dem Gebührentarif für 
Rechtsanwälte (GebTRa, SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975 geregelt. Die 
Vergütung umfasst das Honorar und die Auslagen (vgl. § 1 Abs. 1 GebTRa). Im 
Rahmen der in diesem Tarif festgesetzten Mindest- und Höchstansätze ist die 
Vergütung nach der Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwierigkeit, dem Umfang 
und der Art der Arbeitsleistung sowie dem notwendigen Zeitaufwand zu bemes-
sen (§ 2 Abs. 1 GebTRa). Für die Vertretung in Rechtsmittelverfahren vor Ver-
waltungsbehörden beträgt das Honorar Fr. 200.-- bis Fr. 4'800.-- (§ 15 GebTRa); 
im Verfahren vor Verwaltungsgericht und vor den selbständigen Rekurskommis-
sionen beträgt das Honorar Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- (§ 14 GebTRa). 

In Anwendung dieser Kriterien und in Ausübung des pflichtgemässen Ermessens 
wird die Parteientschädigung für das Verfahren vor dem Regierungsrat auf ins-
gesamt Fr. 1'600.-- (d.h. je Fr. 800.--; inkl. Barauslagen und MwSt.) und für das 
verwaltungsgerichtliche Verfahren auf Fr. 3'000.-- (d.h. je Fr. 1'500.--; inkl. Bar-
auslagen und MwSt.) festgesetzt. 

33

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1.1 Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der angefochtene RRB 
Nr. 50/2020 vom 28. Januar 2020 wird insoweit aufgehoben, als damit 
Ziff. 2 und Ziff. 5 bis 7 des GRB Nr. 2019-047 vom 15. Mai 2019 und Ziff. 4 
bis 7 des Gesamtentscheides des ARE vom 16. April 2019 bestätigt wur-
den. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 

1.2 Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- 
wurden neu zu Fr. 150.-- den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haft-
barkeit) und zu je Fr. 675.-- der Gemeinde Lauerz und dem ARE (bzw. dem 
Kanton) auferlegt. 

1.3 Die Gemeinde Lauerz und das ARE bzw. der Kanton haben den beanwal-
teten Beschwerdeführern für das regierungsrätliche Beschwerdeverfahren 
eine reduzierte Parteientschädigung von je Fr. 800.-- (inkl. Barauslagen 
und MwSt.), insgesamt also Fr. 1'600.--, zu bezahlen.

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten, Barauslagen und öffentliche Verhandlung) von insgesamt 
Fr. 3'500.-- werden zu Fr. 350.-- den Beschwerdeführern (unter solidari-
scher Haftbarkeit) und zu je Fr. 1'575.-- der Gemeinde Lauerz und dem 
Kanton auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP). 

Die Beschwerdeführer haben am 2.3.2020 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- bezahlt, wovon ihnen aus der Gerichtskasse Fr. 2'150.-- 
zurückzuerstatten sind.

Die Gemeinde hat ihr Betreffnis von Fr. 1'575.-- (innert 30 Tagen seit Zu-
stellung des Entscheids) auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungs-
gerichts zu überweisen.

Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.

3. Die Gemeinde Lauerz und der Kanton haben den beanwalteten Beschwer-
deführern für das verwaltungsgerichtliche Verfahren eine reduzierte Partei-
entschädigung von je Fr. 1'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt.), insgesamt 
also Fr. 3'000.--, zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

34

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:

- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)
- den Gemeinderat Lauerz (R)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
- das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB)
- das Bundesamt für Raumentwicklung ARE, 3003 Bern (A) 
- und das Bundesamt für Umwelt BAFU, 3003 Bern (A).

Schwyz, 24. August 2020

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 14. September 2020