# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7931b2e9-084a-58d1-a59c-d8d405deade1
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-28
**Language:** de
**Title:** Solothurn Verwaltungsgericht 28.11.2022 VWBES.2021.357
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_VG_001_VWBES-2021-357_2022-11-28.html

## Full Text

Verwaltungsgericht

 

Urteil vom 28. November 2022
         

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Thomann

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

1.    A.___   

2.    B.___,
vertreten durch Rechtsanwalt Ernst Inderbitzin,

 

Beschwerdeführerinnen 

 

 

 

gegen

 

 

 

1.    Bau-
und Justizdepartement,    

2.    Bau-
und Werkkommission,    

 

Beschwerdegegner 

 

 

 

betreffend     Lagerung
von Materialien Dritter

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

 

I.

 

1. Die Bau- und Werkkommission
(nachfolgend BWK) wies die A.___ am 20. August 2019 brieflich darauf hin, dass
auf deren Grundstück GB Nr. [...] nicht betriebsnotwendige Materialien Dritter
gelagert würden und ersuchte um eine Stellungnahme. Nachdem sich die A.___ auch
nach einer Besprechung vom 9. März 2020 nicht weiter zum Sachverhalt geäussert
hatte, setzte ihr die BWK mit Verfügung vom 21. April 2020 eine dreiwöchige
Frist, um ein Baugesuch für das Materiallager einzureichen und sich zur
Angelegenheit vernehmen zu lassen. Werde von dieser Möglichkeit kein Gebrauch
gemacht, werde die BWK auf dem Verfügungsweg die Beseitigung des Materiallagers
anordnen und im Unterlassungsfall das Oberamt mit der Durchführung des
Exekutionsverfahrens beauftragen. Gleichzeitig behielt sich die BWK vor, einen
Bau- bzw. Nutzungsstopp zu verfügen.

 

2. Die von der A.___ gegen diese
Verfügung erhobene Beschwerde wurde vom Bau- und Justizdepartement (BJD) mit
Schreiben vom 6. Mai 2020 an die BWK überwiesen, da es sich nach Ansicht des
Departements um eine verfahrensleitende Verfügung bzw. einen Zwischenentscheid
und bei der Beschwerde eigentlich um die mit der angefochtenen Verfügung
verlangte Stellungnahme handelte. 

 

3. Daraufhin verfügte die BWK am 30.
Juni 2020, das Materiallager der C.___ auf der gemieteten Fläche von rund 9'054
m2 auf GB Nr. [...] sei bewilligungspflichtig, aber offensichtlich
nicht bewilligungsfähig. Entsprechend sei dieses bis spätestens Ende Dezember
2020 zu beseitigen bzw. die Lagernutzung bis dahin einzustellen.

 

4. Dagegen erhoben die A.___ und die B.___
(die zufolge Fusion mit der D.___ neue Grundeigentümerin der Parzelle wurde) mit
Schreiben vom 13. Juli 2020 Beschwerde beim BJD. Dieses schützte den
erstinstanzlichen Entscheid mit Verfügung vom 19. August 2021 und setzte den
beiden Beschwerdeführerinnen Frist bis 28. Februar 2022, um das Materiallager
der Drittfirma auf der Fläche von 9'054m2 auf GB Nr. [...] zu
räumen. 

 

5. Mit Eingabe vom 2. September 2021
gelangten A.___ und die B.___ ans Verwaltungsgericht und beantragten die
Aufhebung der kantonalen und der kommunalen Verfügung. Eventualiter sei das
Geschäft an die Einwohnergemeinde zur neuen Sachverhaltsfeststellung und
rechtlichen Beurteilung zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht ersuchten sie
um Gewährung der aufschiebenden Wirkung. Die Beschwerdeführerinnen vertreten
die Auffassung, die entsprechende Lagernutzung sei durch die bestehenden
Bewilligungen abgedeckt und damit seit jeher zulässig. Nach den Verschärfungen
des Zonenreglements im Jahre 2021 sei die Nutzung durch die
Besitzstandsgarantie geschützt.

 

6. Das BJD schloss am 27. September 2021
auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Auch die BWK
stellte am 7. Oktober 2021 Antrag auf Abweisung der Beschwerde. 

 

7. Die Beschwerdeführerinnen beantragten
hierauf umfassende Akteneinsicht und die Durchführung eines Augenscheins auf
der streitbetroffenen Parzelle. Gleichzeitig hielten sie an ihrer
Rechtsauffassung und der Begründung ihrer Anliegen fest.

 

8. Nachdem das Verwaltungsgericht den
Beschwerdeführerinnen Einsicht in sämtliche ihm zur Verfügung gestellten
Unterlagen gewährt hatten, hielten diese mit Schreiben vom 7. Februar 2022
sinngemäss und im Wesentlichen an der Beschwerde und deren Begründung fest. 

 

 

II.

 

1.1 Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 der Kantonalen
Bauverordnung, KBV, BGS 711.61 und § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS
125.12). Die A.___ (Beschwerdeführerin 1) und die B.___ (Beschwerdeführerin 2) sind
als Hauptnutzerin und als Grundeigentümerin durch den angefochtenen Entscheid
beschwert, haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung und sind damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die
Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.

 

1.2 Die Beschwerdeführerinnen beantragen
einen Augenschein. Die sich stellenden Fragen sind in erster Linie rechtlicher
Natur. Im Übrigen lässt sich der Sachverhalt aufgrund der umfangreichen Akten,
der Orthofotos und der heutigen technischen Möglichkeiten (googlemaps, sogis,
etc.) hinreichend rekonstruieren, so dass auf eine Begehung vor Ort verzichtet
werden kann. 

 

2. Unbestritten ist, dass auf der zur
Diskussion stehenden Parzelle Materialien einer Drittfirma, mithin nicht der
Beschwerdeführerinnen, gelagert werden. Strittig ist, ob diese Nutzung
bewilligungspflichtig ist und wenn ja, ob eine solche Bewilligung erteilt
werden kann.

 

2.1 GB [...] Nr. [...] liegt in der
Industriezone. Die Bewilligungspflicht für Bauten und Anlagen ergibt sich aus dem
direkt anwendbaren Art. 22 des Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700; siehe dazu Alexander
Ruch in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.]: Praxiskommentar RPG:
Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, Zürich 2020, Art. 22 N 4). Auf
kantonaler Ebene präzisiert § 3 Abs. 2 KBV in nicht abschliessender Weise,
welche Tätigkeiten eines Baugesuchs bedürfen. Lit. l der zitierten Bestimmung
nennt ausdrücklich Abstell- und Lagerplätze. Die Bewilligungspflicht für
Lagerplätze rechtfertigt sich einerseits, weil ein Lagerplatz auch raumrelevante
Auswirkungen haben kann (und regelmässig hat), bspw. aufgrund der mit der
Lagerung verbundenen An- und Abtransporte. Zudem sind neben allgemeinen
baupolizeilichen Aspekten auch solche des Umweltrechts (Stichwort etwa Gewässerschutz)
und/oder des Naturschutzes zu berücksichtigen, die im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens zu klären sind.

 

Die Beschwerdeführerinnen argumentieren
in erster Linie damit, dass auf der fraglichen Fläche schon immer eine
Lagernutzung stattgefunden habe, weshalb kein Baugesuch notwendig sei.

 

2.2 Das BJD stützte sich auf die
Luftbilder zum betroffenen Gebiet, um die bisherige Nutzung in einem
historischen Abriss zu rekonstruieren. Konkret geht es bei der von den
Beschwerdeführerinnen an die Drittfirma vermietete Fläche um die folgenden
9'054 m2:

 

Ausgehend von drei farbig schraffierten
Flächen in Beilage 5 der Beschwerde (blau: 2'930m2, rot 3'130 m2
und grün: 2'994m2) legte das BJD dar, die blaue Lagerfläche sei 1982
zu Lagerzwecken genutzt worden (in deren nördlichem Bereich sogar schon 1970),
nicht aber die rote und die grüne Fläche. In den Jahren 1987, 1994 und 1998
habe im Bereich der blauen Fläche sowie auf einem sehr schmalen Streifen im
westlichen Bereich der roten Fläche eine Lagernutzung stattgefunden, nicht
jedoch im restlichen Bereich der roten Fläche und gar nicht auf der grünen
Fläche. Der rote Teil sei zudem sicher bis ins Jahr 1994 mehrheitlich mit
Bäumen/Sträuchern bewachsen gewesen, im Jahr 1998 dann zumindest noch
teilweise. Auf dem Luftbild aus dem Jahr 2000 sei die Lagernutzung bezüglich
der blauen und grünen Fläche praktisch unverändert, allerdings sei sie auf der
westlichen Hälfte der roten Fläche leicht erweitert worden. Auf dem vier Jahre
jüngeren Luftbild dann sei die Lagernutzung auf der roten Fläche nochmals
ausgeweitet worden. In der südlichen Hälfte sei ein Gebäude/Zelt zu erkennen. 2005,
also ein Jahr später, zeige sich ein ähnliches Bild, wobei die rote Fläche fast
gänzlich von Gebäuden/Zelten eingenommen sei. Im Übrigen seien auf dieser
Materialien gelagert. Die grüne Fläche sei zu diesem Zeitpunkt nach wie vor
nicht zur Lagernutzung verwendet worden. Auch das Orthofoto von 2007 zeige,
dass die grüne Fläche damals nicht zu Lagerzwecken genutzt worden sei. Auf der
blauen und roten Fläche hingegen seien Gebäude (Zelte) aufgestellt. Auf dem
Orthofoto 2011 gelte dasselbe: Lagernutzung auf der blauen und der roten
Fläche, wobei die Zelte entfernt worden seien, keine Lagernutzung auf der
grünen Fläche. Dieselbe Situation zeige sich in den Jahren 2014 und 2016. Auch
auf dem Orthofoto von 2018 würden lediglich Teile des roten und des blauen
Bereichs zu Lagerzwecken genutzt. 

 

2.5 Ein Blick in die Akten (Beilagen
8-18 der Beschwerde vor der Vorinstanz) und auf map.geo.admin.ch (zuletzt
besucht am 17. November 2022) bestätigen diese Ausführungen, denen nichts
Wesentliches hinzuzufügen ist. Auch ein Augenschein vor Ort könnte die Gegebenheiten
zu früheren Zeiten nicht nachvollziehbarer machen als die beigezogenen
Luftaufnahmen. 

 

Es ist offensichtlich, dass die grüne
Fläche entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerinnen bis vor wenigen Jahren
gar nicht für die Lagernutzung in Anspruch genommen wurde. Und die rote Fläche
war bis mindestens 1994 mehrheitlich bewachsen. In einem ersten Zwischenschritt
kann festgehalten werden, dass die Nutzung zu Lagerzwecken auf der
streitbetroffenen Fläche erst seit 2018 massgeblich ausgedehnt worden ist. 

 

3.1 Das BJD stellte in einem nächsten
Schritt Erwägungen dazu an, ob die Lagerung je bewilligt worden sei oder ob ein
Anspruch aus Besitzstand bestehe. 

 

Aus den dem Gericht vorliegenden
Baugesuchsunterlagen der Gemeinde von 1957-2001 geht hervor, dass über all die
Jahre die frühere E.___ auf dem Grundstück tätig war und diverse Baugesuche für
ihren Betrieb gestellt hat (bspw. für eine Garage anno 1957, einen Tank im Jahr
1969, für das Erstellen einer Mischanlage auf GB Nr. [...] im Dezember 1973
oder für eine teilweise Neubedachung im Jahr 1978). 1983 wurde dann ein
Gestaltungsplan «Kiesgrube der E.___» ausgearbeitet. Auch dies ist von der
Gemeinde dokumentiert. Vorgesehen waren drei Abbauetappen von sieben, elf und
vier Jahren (vgl. Abbauplan Situation 1:1000 vom 7. Februar 1983, genehmigt mit
RRB Nr. 1585 vom 31. Mai 1983). In den Sonderbauvorschriften ist unter der
Marginalie «Wiederauffüllung Neugestaltung Terrain» ausgeführt: «Das abgebaute
Gebiet ist laufend im Sinne des Endgestaltungsplans wieder aufzufüllen […]». Ebenfalls
ins Jahr 1983 fällt ein Baugesuch für eine Kiesaufbereitungsanlage. In einer
Verfügung des damaligen Bau-Departements vom 14. Februar 1984 wird nochmals
festgehalten, gemäss Endgestaltungsplan bleibe der grösste Teil des
Abbaugebietes nach Wiederauffüllung auf das Niveau des Industrieareals
abgesenkt. Die entstehenden Böschungen würden laufend nach dem Abbau mit Abdeckmaterial
angeschüttet und dem «Naturwuchs» überlassen. Sie dienten als biologische
Ausgleichsfläche. Im Jahr 1990 erteilte das Bau-Departement eine
Ausnahmebewilligung für die Versetzung einer Hecke [...] dem Jahr 1994 bestehen
Belege für ein Baugesuch für eine Verladerampe und im Jahr 1995 ersuchten die
Betonwerke um die Bewilligung eines Betriebswegweisers. Auch 1999 firmierte die
E.___ als Baugesuchstellerin: einmal für eine Terrainaufschüttung, dann für den
Bau eines zusätzlichen Material-Silos zur Mischanlage. 2001 schliesslich wurde
die Einzäunung der Nord-Ost-Seite von GB Nr. [...] bewilligt. Auf diesem Plan
ist – direkt angrenzend an den geplanten Zaun, östlich des Gebäudes Nr. 86 – in
der Tat ein «Lagerplatz» eingezeichnet. Er wurde aber weder im Baugesuch noch
in der Baubewilligung erwähnt. Wahrscheinlich diente er dem Betrieb der
Betonwerke. 

 

3.2 Eine ordentliche Baubewilligung für
Lagerzwecke findet sich in den umfangreichen kommunalen Unterlagen nirgends und
wurde auch von den Beschwerdeführerinnen nicht beigebracht. Da die Gemeinde die
baulichen Aktivitäten auf dem Grundstück umfassend dokumentiert hat, wäre eine
explizite Baubewilligung für einen Lagerplatz in den Unterlagen zu erwarten. Wie
die Gemeinde den Beschwerdeführerinnen zu Recht entgegenhält, obläge dieser
Beweis gemäss der allgemeinen Beweislastregel nach Art. 8 ZGB aber ihnen, da
sie aus der von ihnen behaupteten bewilligten Nutzung Ansprüche ableiten. 

 

Aufgrund des Gestaltungsplans von 1983
scheint eine ausdrückliche Bewilligung für Lagerzwecke zumindest fraglich, war
doch ein bedeutender Teil der Fläche als Kies­abbaugebiet genutzt und
anschliessend die Wiederaufschüttung vorgegeben. Zu­dem zeigen die Orthofotos,
dass bis 1994 praktisch die gesamte rote Fläche noch bewaldet war. Auch 1998
war der nördliche Teil der roten Fläche noch mit Sträu­chern oder Bäumen
bewachsen. Eine Lagernutzung war dort gar nicht möglich. Es ist also kaum
vorstellbar, dass die Gemeinde eine formelle Bewilligung zu Lagerzwecken
erteilt hat. Naheliegend ist, dass die mit dem Betrieb des Werkes einher­gehende
Lagerung von Materialien im allenfalls blauen Bereich zu keinen Diskus­sionen
Anlass gegeben hatte. Die Frage nach einer formellen Bewilligung oder einem
Anspruch aus Vertrauensschutz kann aber letztlich offenbleiben: Selbst wenn dem
so wäre, so wurde die Bewilligung nie für die heutige Mieterin erteilt. Die
gesamten Akten belegen, dass Bewilligungsempfängerin über all die Jahre die
Betonwerk-Betreiberin war. Ein Beleg für die behauptete ununterbrochene Lager­nutzung
durch Dritte seit 1997 wurde von den Beschwerdeführerinnen nicht beigebracht
und ist aufgrund der Orthofotos und der aufgezeigten Chronologie im
Bewilligungsverfahren auch nicht glaubhaft dargetan.

 

3.3 Damit kann in einem zweiten
Zwischenschritt festgehalten werden, dass keine formelle Baubewilligung für
eine Lagernutzung erteilt wurde. Selbst wenn ein Anspruch aus Vertrauensschutz
bestehen sollte, könnte sich höchstens die direkte Rechtsnachfolgerin der E.___
darauf berufen, standen doch etwaige bisherige Lagernutzungen im Bereich der
blauen Fläche und auf einem schmalen westlichen Teil der roten Fläche des in E.
2.2 hiervor abgebildeten Plans höchstwahrscheinlich in unmittelbarem
Zusammenhang mit dem Betonwerk. Dass sich daraus jedenfalls kein Anspruch auf
einen Lagerplatz für die heutige Mieterin ableiten lässt, ergibt sich aus
folgenden Gründen:

 

4.1 Nach § 20 Abs. 2 des aktuellen
Zonenreglements der Gemeinde (vom Regierungsrat am 17. Dezember 2019 genehmigt,
im Amtsblatt am 24. Juli 2020 publiziert) sind in der Industriezone
Lager-/Umschlagplätze generell nur zulässig, soweit sie im Zusammenhang mit
einem bewilligten, zonenkonformen Industrie - und Gewerbebetrieb gemäss Abs. 1
stehen. Es dürfen nur Materialien gelagert bzw. umgeschlagen werden, welche dem
bewilligten Betrieb selber dienen (z.B. Rohstoffe) bzw. aus diesem resultieren
(z.B. Produkte). Zwar war diese Bestimmung im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses
noch nicht in Kraft. Aber bereits das vorherige Zonenreglement der Gemeinde [...]
vom 7. September 2012 erklärte in § 9 Abs. 2 in der Industriezone nur Lager-
und Umschlagplätze zulässig, die in Zusammenhang mit einer bewilligten,
zonenkonformen Industrie- oder Gewerbebetrieb gemäss Abs. 1 standen. Es durften
nur Materialien gelagert bzw. umgeschlagen werden, die dem bewilligten Betrieb
selber dienten bzw. daraus resultierten. Die Gemeinde legt den Sinn dieser
Bestimmungen in ihrer Eingabe vom 7. Oktober 2021 treffend dar: Es besteht ein
nachvollziehbares kommunales Interesse daran, dass die Industriezone im
Ortsteil [...], die derzeit im Wesentlichen aus dem Kiesabbau- und Betonwerk
der Beschwerdeführerinnen besteht, mittel- und langfristig nicht zu einem
Materiallager für nicht ortsansässige Betriebe wird. Der Wille der Gemeinde, in
der Industriezone nach Ablauf der Kiesabbaukonzession neue arbeitsintensive
Betriebe anzusiedeln, scheint aus raumplanerischer Sicht sinnvoll und spiegelt
sich in den zitierten Bestimmungen des Reglements wider. Wird die blosse Lagernutzung
durch Dritte zugelassen, ist mit zusätzlichen Immissionen, etwa durch
Mehrverkehr, zu rechnen. Eine betriebsunabhängige Nutzung ist in der
Industriezone nicht gewollt und damit grundsätzlich auch mangels
Zonenkonformität nicht bewilligungsfähig. 

 

4.2 Zusammenfassend lässt sich folgendes
Fazit ziehen: Materiallagerplätze sind ge­stützt auf Art. 22 RPG und § 3 Abs. 2
lit. l KBV bewilligungspflichtig. Für den Lager­platz der Mieterin der
Beschwerdeführerinnen besteht keine formelle Bewilligung. Selbst wenn sich die
Beschwerdeführerinnen für die Lagerung eigener Materialien allenfalls in
beschränktem Umfang auf Besitzstand berufen könnten – was mit Blick auf die
Akten höchstens für den Bereich der blauen und den schmalen Bereich im Westen
der roten Fläche plausibel ist, aber offenbleiben kann – gilt dies sicherlich
nicht für den betriebsfremden Lagerplatz der Mieterin. Im Übrigen ist der Vor­instanz
in der Vermutung zu folgen, dass die Beschwerdeführerinnen bzw. ihre
Vorgängerin, die D.___, die baubewilligungspflichtige Lagernutzung wohl ohne
Baubewilligung immer mehr ausgeweitet hat. Wollten sie die streitbetroffene
Fläche ausserhalb des blauen Bereichs und des westlichen Streifens im roten
Bereich für sich selber als Lagerfläche nutzen, wäre dafür ein Baugesuch
einzureichen. Ihre Auffassung, Lagerplätze seien bewilligungsfrei, wenn sie in
direktem Bezug zu einem Betrieb stünden, ist unter Verweis auf E. 2.1 hiervor zu
widersprechen. Wie die Gemeinde in ihren Stellungnahmen vom 7. Oktober 2021 und
16. November 2021 zu Recht ausführt, ist bspw. eine Lagerung auf unbefestigtem
Untergrund je nach Materialien aus Gründen des Gewässerschutzes unzulässig.
Solche baupolizeilichen Aspekte sind im Rahmen eines Baugesuchsverfahrens zu
klären. Nachdem trotz entsprechender Aufforderung der Gemeinde weder für die
Lagernutzung der Mieterin noch für eine etwaige eigene Lagernutzung der Be­schwerdeführerinnen
je ein Baugesuch eingereicht wurde, ist die Beseitigungs­verfügung der Gemeinde
nicht zu beanstanden. 

 

4.3 Da die vom BJD festgesetzte Frist
zur Beseitigung des Materiallagers der Drittfirma inzwischen abgelaufen ist,
ist diese neu auf 31. März 2023 festzusetzen.

 

5. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem
Ausgang haben die Beschwerdeführerinnen die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00
festzusetzen sind. Parteientschädigungen sind keine auszurichten.

 

Demnach wird erkannt:

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Der A.___ und der B.___ wird Frist bis
31. März 2023 gesetzt, um das Materiallager der Drittfirma auf der Fläche von
9'054 m2 gemäss dem Plan in E. 2.2 hiervor zu beseitigen. 

3.    Die A.___ und die B.___ haben die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 zu bezahlen.

 

 

Rechtsmittel: Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

 

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Scherrer Reber                                                                 Schaad