# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d5a68f0a-3ce6-52db-bf7e-2a72b70ef163
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-15
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 15.11.2021 12.2021.79
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2021-79_2021-11-15.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2021.79

  	
  Lugano

  15 novembre 2021/rg

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Bozzini
  e Stefani

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Ceschi
  Corecco

  

 

 

sedente
per statuire nella causa - inc. n. SE.2017.104 della Pretura del Distretto di
Bellinzona - promossa con petizione 21 novembre 2017 da

 

	
   

  	
  AO
  1  

  patrocinata dall’avv.  PA 2 
  

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
   AP
  1  

  patrocinato dall’avv.  PA 1 
  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

con cui l’attrice ha
chiesto l’annullamento della disdetta straordinaria 21 agosto 2017 e
l’autorizzazione “a validamente versare il deposito cauzionale di CHF
15'000.- previsto dal contratto di locazione…presso un istituto bancario
designato dal Giudice”;

 

domanda avversata dal
convenuto con osservazioni 24 gennaio 2018, con le quali ha postulato la
reiezione della petizione con la conseguente conferma della validità della
disdetta;

 

richieste sulle quali il
Pretore aggiunto ha statuito con sentenza 26 aprile 2021, con la quale ha
parzialmente accolto la petizione, annullando la disdetta straordinaria 21
agosto 2017 del locatore e dichiarando irricevibile la domanda della
conduttrice di essere autorizzata a versare il deposito cauzionale presso un
istituto bancario designato dal Giudice, con accollo delle spese giudiziarie al
convenuto;

 

appellante il
convenuto con appello 26 maggio 2021, con cui chiede la riforma del
giudizio impugnato, nel senso di respingere integralmente la petizione, con
protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado di giudizio;

mentre l’attrice con
risposta 20 agosto 2021 postula l’inammissibilità del gravame e, in via
subordinata, la sua reiezione, pure con protesta di spese e ripetibili di
secondo grado; 

 

letti ed esaminati gli
atti e i documenti di causa,

 

 

ritenuto

 

in fatto:                     A.   Con
contratto 18 marzo 2016 AP 1 ha concesso in
locazione a AO 1, società rappresentata da __________ B__________, lo spazio
commerciale a uso ristorante denominato “Ristorante M__________” sito
sulla part. n. __________ RFD di __________ per
una pigione mensile di fr. 5’000.- da pagare entro il 10 di ogni mese. Il
contratto, di durata indeterminata e pattuito con decorrenza dal 1° aprile 2016,
era disdicibile con preavviso di tre
mesi per le scadenze 31 marzo, 30 giugno, 30 settembre e 31 dicembre, la prima
volta per il 31 marzo 2026 (art. 1-4, doc. H) e prevedeva, quale
garanzia d’affitto, il versamento di fr. 15’000.-, o in sostituzione
l’emissione di una polizza assicurativa di pari valore, entro la data di inizio
della locazione (art. 5, doc. H). Per quanto in questa sede ancora di
interesse, le parti hanno altresì pattuito che la conduttrice avrebbe ripreso i
contratti di fornitura stipulati dal locatore fino alla loro scadenza e che il ricavo
derivante dalla vendita della birra sarebbe stato utilizzato “per il
pagamento parziale del prestito concesso al locatore per il nuovo bancone fino
al termine del contratto” (art. 7, doc. H). La conduttrice si è inoltre impegnata a stipulare le assicurazioni di
responsabilità civile e a ritirare le scorte merci (alimentari e bibite) e il
materiale di consumo (nafta, gas, legna, prodotti pulizia e altro) “anticipando
fr. 30'000.- entro l’inizio della locazione direttamente alla Ristorante M__________
Sagl”, con pagamento dell’eventuale saldo “dopo l’allestimento del
bilancio definitivo al 31 marzo 2016” da parte di quest’ultima (art. 9.
Doc. H). In merito ai due tavoli di biliardo presenti nella sala sita al piano
terreno e oggetto di una domanda di ampliamento, le parti hanno precisato che “si
dovrà stipulare un separato accordo in quanto il proprietario intende, se del
caso (a compenso delle spese di ampliamento) mantenere l’uso in proprio” (art.
2.1, doc. H).

 

                                  B.   Con scritto 12 giugno
2017 AP 1 ha diffidato AO 1 a versare la garanzia d’affitto entro 30 giorni,
con la comminatoria che trascorso infruttuoso il termine, il contratto di
locazione sarebbe stato disdetto ai sensi dell’art. 257d CO, subordinatamente
con la comminatoria “di recesso dal contratto ai sensi dell’art. 107 CO”.
Con il medesimo scritto il locatore ha diffidato la conduttrice con la “comminatoria
della disdetta straordinaria ex art. 266g CO”, rimproverandole tutta una
serie di violazioni contrattuali (doc. A). Con missiva 10 luglio 2017 la
conduttrice ha integralmente contestato il contenuto dello scritto del locatore
(doc. B).

 

                                  C.   Con invio
raccomandato 21 agosto 2017 il locatore ha notificato alla conduttrice mediante
modulo ufficiale la disdetta straordinaria del contratto di locazione con
effetto al 30 settembre 2017, comunicandole “parallelamente, per quanto
attiene al mancato pagamento nonostante diffida della garanzia contrattuale”
il formale recesso dal contratto ai sensi dell’art. 107 cpv. 2 CO (doc. C).

 

                                  D.   Previo ottenimento
della necessaria autorizzazione ad agire (inc. richiamato UC 60/2017), con
petizione 21 novembre 2017 la conduttrice, contestando qualsiasi violazione
contrattuale, ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura di Bellinzona,
chiedendo l’annullamento della disdetta straordinaria 21 agosto 2017 e di
essere autorizzata “a validamente versare il deposito cauzionale di CHF
15'000.- previsto dal contratto di locazione 18 marzo 2016 presso un istituto
bancario designato dal Giudice”. 

                                         Con osservazioni 24
gennaio 2018 il locatore ha contestato le pretese avverse e chiesto di
confermare “la disdetta (recesso)” del contratto di locazione. 

 

                                  E.   Esperita
l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, in cui
l’attrice ha cifrato la pretesa per ripetibili in fr. 23'308.95 (IVA inclusa),
il Pretore aggiunto, con sentenza 26 aprile 2021 qui impugnata, ha parzialmente
accolto la petizione, annullando la disdetta straordinaria 21 agosto 2017 del
locatore e dichiarando irricevibile la domanda della conduttrice di essere
autorizzata a versare il deposito cauzionale presso un istituto bancario. Egli
ha altresì condannato il convenuto al pagamento degli oneri processuali di
complessivi fr. 6'400.-, obbligandolo a rifondere alla conduttrice fr.
23'308.95 a titolo di ripetibili. 

 

                                  H.   Con appello 26 maggio
2021 il convenuto ha chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di
respingere la petizione, con conseguente conferma della disdetta del contratto
di locazione 21 agosto 2017, protestando le spese giudiziarie di entrambi i
gradi di giudizio. Con risposta 20 agosto 2021 l’attrice si è opposta
integralmente al gravame, chiedendo di dichiararlo irricevibile e, in
subordine, di respingerlo, pure con protesta di spese e ripetibili di secondo
grado. 

 

 

Considerato

 

in diritto:                 1.   L’art. 308
cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni
finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il
valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia
di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una
decisione finale in una controversia dal valore ampiamente superiore ai fr.
10'000.-. Pacifica è dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il
termine di 30 giorni (art. 311 CPC). Nella fattispecie, l’impugnata decisione 26
aprile 2021 è stata ritirata dall’appellante il giorno seguente (v.
tracciamento dell’invio agli atti), per cui l’appello 26 maggio 2021 è
tempestivo, così come lo è la risposta inoltrata dall’attrice nel termine di 30
giorni ai sensi dell’art. 312 cpv. 2 CPC.

 

                                   2.   Nell’impugnata
decisione il Pretore aggiunto ha innanzitutto stabilito in fr. 510'000.- il
valore di causa (oltre fr. 15'000.- della domanda di autorizzazione al
deposito), pari a 102 mensilità (dal 1° ottobre 2017 al 31 marzo 2026),
ritenuto che nel caso in cui la disdetta straordinaria non fosse valida, il
contratto di locazione avrebbe potuto essere disdetto per la prima volta con
effetto al 31 marzo 2026. In merito al mancato versamento della garanzia
d’affitto da parte della conduttrice, il primo giudice ha concluso che tale
manchevolezza non legittimava in concreto la disdetta straordinaria del
contratto di locazione ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO, dall’istruttoria non
essendo emerso che la continuazione del contratto di locazione fosse divenuta
insostenibile per il locatore. Sulla base delle risultanze istruttorie il primo
giudice ha altresì accertato che la conduttrice aveva più volte offerto il
pagamento della garanzia di affitto senza che il locatore mostrasse il benché
minimo interesse a che il versamento venisse effettivamente eseguito,
manifestando per atti concludenti di avere rinunciato al deposito di garanzia.
Il locatore, inoltre, malgrado la conduttrice non avesse provveduto al pagamento
dell’importo di fr. 15'000.- entro l’inizio della locazione come previsto dal
contratto, le aveva comunque consegnato l’ente locato. Il Pretore aggiunto ha inoltre
ritenuto inefficace la disdetta straordinaria per gravi motivi ai sensi
dell’art. 266g CO, posto che le asserite inadempienze rimproverate alla
conduttrice erano di molto antecedenti la disdetta, di modo che esse non
potevano essere considerate per il locatore di una gravità tale da rendergli
insopportabile la continuazione della locazione. A prescindere da ciò, le
pretese inadempienze non erano state dimostrate dall’istruttoria. 

 

                                   3.   Preliminarmente
l’appellante contesta il valore di causa accertato dal Pretore aggiunto. Stante
la durata minima del contratto di locazione (di 10 anni), a suo dire in
concreto occorre ex aequo et bono ritenere quale durata determinante il
periodo di protezione di tre anni di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, per
un valore litigioso complessivo di fr. 395'000.- (79 mensilità dal 1° ottobre
2017 al 30 aprile 2024). 

 

                                3.1   Al riguardo occorre
preliminarmente osservare che l’appellante non trae alcuna conclusione né formula
una sufficiente domanda d’appello ai sensi dell’art. 311 cpv. 1 CPC, di modo
che la censura si rivela irricevibile (DTF 137 III 617 consid. 4.2, 4.3 e 6.3).

                                         cfr. consid. 3.2). 

 

                                3.2   Per completezza si osserva
che il valore di causa accertato dal Pretore aggiunto è errato, seppur per
motivi diversi da quelli esposti dall’appellante. In una causa di accertamento
della validità di un contratto di locazione di durata indeterminata a seguito
della contestazione della disdetta/dichiarazione di recesso dello stesso, il
valore litigioso corrisponde alla pigione, comprensiva delle spese accessorie,
per il periodo minimo durante il quale il contratto sussisterebbe se quella
disdetta/dichiarazione di recesso del contratto non fosse valida, periodo che
si estende fino alla data per la quale può essere significata una nuova
disdetta ordinaria. Se tale periodo è inferiore al termine di protezione di tre
anni fissato all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, allora nel computo del valore di
causa occorre considerare tale periodo di protezione. Il dies a quo di
questo termine - nell'ottica del calcolo del valore litigioso - è la data della
decisione cantonale impugnata (DTF 137 III 389, consid. 1.1, pag. 390-391). In
concreto, dunque, il periodo determinante per il calcolo del valore litigioso
decorre dalla data della decisione impugnata e non dalla data di scadenza del
contratto nel caso in cui la disdetta fosse valida (1° ottobre 2017) come
erroneamente considerato dal Pretore aggiunto e dall’appellante. Ritenuto che
il contratto di locazione sarebbe stato disdicibile la prima volta per il 31
marzo 2026 (doc. H) il valore litigioso ammonta a fr. 295'000.- (pigione
mensile di fr. 5'000.- dovuta durante 59 mesi, dal 1° maggio 2021 al 31 marzo
2026) e non a fr. 510'000.- come ritenuto dal Pretore aggiunto. Ciò non ha
comunque alcun influsso sulla determinazione delle spese giudiziarie di prima
sede, le stesse essendo inferiori, rispettivamente rientrando nei parametri
della LTG e del Rtar.

                                   4.   In merito alla
disdetta straordinaria per il mancato versamento della garanzia d’affitto, l’appellante
contesta la conclusione del Pretore, secondo cui egli vi avrebbe rinunciato per
atti concludenti e ribadisce che tale omissione avrebbe comportato
l’insostenibilità della continuazione del contratto ai sensi dell’art. 257f
cpv. 3 CO.

 

                               4.1.   La garanzia d’affitto prestata
dal conduttore mira a una protezione del locatore per il rischio che corre nel
concedere in uso il bene locato. La garanzia può essere richiesta soltanto se è
prevista nel contratto di locazione o in un accordo separato. Nel caso in cui
viene chiesto al conduttore di prestare una garanzia in denaro o cartevalori,
il locatore deve attenersi alle disposizioni legali che regolano la materia (Wyttenbach in: Lachat et al., Das Mietrecht
für die Praxis, 8a ed., 2012, n. 15/2.11, pag. 261; Higi/Bühlmann, Zürcher Kommentar, Die
Miete, Vorbemerkungen zum 8. Titel, Art. 253 – 265 OR, 5aed., 2019,
n. 5 segg. ad art. 257e CO; Svit -
Kommentar, 4aed., 2018, n. 1 segg. ad art. 257e CO). Giusta l'art.
257e CO, se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una
garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una
banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore (cpv. 1).
Il conduttore è obbligato a pagare il deposito mentre il locatore è obbligato
ad aprire un conto a nome dell’inquilino e a versarvi il deposito. Salvo patto
contrario, il locatore ha il diritto di scegliere l’istituto bancario ove
depositare la garanzia (Higi/Bühlmann,
op. cit., n. 26 ad art. 257e CO; Svit
- Kommentar, n. 12 ad art. 257e CO; Wyttenbach,
op. cit., n. 15/2.2.5, pag. 264; Giger,
Berner Kommentar, Art. 256 – 259i OR, 2015, n. 10 ad art. 257e CO; Weber, Basler Kommentar, 7a
ed., n. 5 ad art. 257e CO). L'obbligo di depositare la garanzia d’affitto su un
conto bancario a nome dell'inquilino e il diritto di scegliere l’istituto
bancario comporta per il locatore l’obbligo di comunicare al conduttore il nome
della banca e l'esatta denominazione del deposito (Higi/Bühlmann, op. cit., n. 29 e 30 ad art. 257e CO). 

 

                                         Nel caso in cui il
conduttore non provveda a fornire la garanzia convenuta contrattualmente, una
parte della dottrina e (apparentemente) anche il Tribunale federale (decisione
del TF del 9 febbraio 2021 4A_468/2020 consid. 4.1.1 con riferimento alla
dottrina) permette al locatore, nel caso in cui la consegna dell’ente locato
fosse già intervenuta, di disdire anticipatamente il contratto di locazione ai
sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO, se, tra altro, la sua continuazione è divenuta
insostenibile per il locatore (decisione del TF 4A_468/2020 del 9 febbraio
2021, consid. 4.1.1 con riferimenti). Il quesito di sapere se il mantenimento
del contratto è diventato intollerabile si determina in base alle circostanze
concrete del caso antecedenti la disdetta straordinaria e rientra nel potere di
apprezzamento del giudice (art. 4 CC; decisione del TF 4A_468/2020 del 9
febbraio 2021, consid. 4.1.2).  

 

                                4.2   In concreto l’appellante non
critica il Pretore aggiunto per avere esaminato la questione della validità
della disdetta straordinaria in applicazione dell’art. 257f cpv. 3 CO, che può
venire qui confermata avuto riguardo dell’opinione della dottrina maggioritaria
e della decisione del Tribunale federale menzionata. Il locatore rimprovera in
sostanza al primo giudice di avere negato la violazione dell’obbligo di prestare
la garanzia d’affitto da parte della conduttrice poiché egli vi avrebbe
rinunciato per atti concludenti. A suo dire, l’istruttoria non avrebbe permesso
di dimostrare l’esistenza di una convenzione di estinzione del debito, le
testimonianze dando atto tutt’al più di una deroga del termine di adempimento. 

 

                             4.2.1   L’appellante si limita a
proporre una propria lettura dei fatti sulla base di una soggettiva valutazione
delle prove, senza spiegare i motivi di fatto e di diritto per cui la
conclusione del Pretore aggiunto sarebbe errata, ciò rende la critica
irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). 

 

                             4.2.2   La stessa è ad ogni modo
infondata anche nel merito. In concreto il contratto di locazione prevedeva il
versamento di una garanzia di fr. 15'000.- o l’emissione di una polizza
assicurativa di pari valore, entro il 1°aprile 2016, giorno d’inizio della
locazione (art. 5, doc. H). Malgrado la conduttrice non abbia adempiuto a tale
obbligo, la consegna dell’ente locato è avvenuta nei termini contrattuali e il
locatore non ha mai sollecitato il versamento della garanzia d’affitto né ha
intrapreso alcunché per ottenerne il pagamento. Egli ne ha reclamato il
versamento per la prima volta solo con lettera 12 giugno 2017 (doc. A), ossia
oltre 14 mesi dall’inizio della locazione, quando i rapporti tra le parti si
erano oramai incrinati. Dall’istruttoria è inoltre emerso che la conduttrice,
dopo l’inizio della locazione e almeno fino a dicembre 2016, ha a più riprese
sollecitato il locatore affinché potesse procedere con il pagamento dell’importo
di fr. 15'000.- a titolo di garanzia d’affitto, richieste a cui quest’ultimo
non ha mai dato seguito (testi __________ S__________, verbale 30 novembre
2018, pag. 6, __________ G__________, verbale 12 marzo 2019, pag. 11). Dagli
atti non risulta che il locatore abbia autorizzato la conduttrice ad aprire un
conto in suo nome, rispettivamente a scegliere un istituto bancario, né che
abbia intrapreso alcunché per permettere alla conduttrice di adempiere al suo
obbligo. A fronte dello scopo della garanzia d’affitto, che mira alla tutela
del locatore dai rischi inerenti l’uso del bene locato, ci si può in buona fede
aspettare che quest’ultimo comunichi al conduttore, in assenza di pattuizioni
contrarie, le indicazioni necessarie affinché possa adempiere al suo obbligo di
versare la garanzia e, nel caso di mancato pagamento, che faccia valere senza
indugio la sua pretesa. Tenuto conto delle circostanze del caso concreto, a
fronte dell’atteggiamento di totale disinteresse manifestato dal locatore, la
conduttrice poteva in buona fede ritenere che egli avesse rinunciato al versamento
della garanzia di affitto conformemente all’art. 115 CO. Ne discende che alla
conduttrice non può essere imputata alcuna violazione del contratto di
locazione. 

 

                             4.2.3   Per abbondanza si rileva che
anche nell’ipotesi in cui non si volesse ammettere una rinuncia per atti
concludenti, a fronte dell’atteggiamento disinteressato e della mancata
collaborazione del locatore nell’indicare alla conduttrice le modalità e gli
estremi per potere procedere con il pagamento dell’importo, a quest’ultima non
può essere rimproverato alcunché. In concreto, in assenza di pattuizioni
contrarie, spettava al locatore fornire alla conduttrice gli estremi utili al versamento
della garanzia d’affitto. Non avendolo fatto è l’appellante che a seguito del
suo inagire è venuto a trovarsi in una situazione di mora (art. 91 CO).    

 

                                4.3   In merito all’ulteriore
presupposto cumulativo dell’art. 257f cpv. 3 CO, l’appellante sostiene che il
mancato versamento della garanzia d’affitto e la mancata trasmissione della
polizza assicurativa prevista al punto 6.1 del contratto di locazione,
costituirebbero delle gravi violazioni degli obblighi contrattuali e, in quanto
tali, renderebbero insostenibile la continuazione del rapporto di locazione. In
assenza di una violazione del contratto di locazione imputabile alla
conduttrice si potrebbe in concreto prescindere dalla disamina di tale censura.
Le seguenti considerazioni sono pertanto esposte solo per ragioni di
completezza.

 

                             4.3.1   Preliminarmente si rileva che
l’appellante non ha mai sostenuto in causa che la disdetta straordinaria
notificata alla conduttrice si sarebbe imposta anche a fronte della mancata
trasmissione delle polizze assicurative, essendosi egli limitato a rimproverare
alla conduttrice di non averle stipulate in violazione a quanto previsto dal
contratto di locazione, ciò che avrebbe giustificato la disdetta straordinaria
ai sensi dell’art. 266g CO. La circostanza, allegata per la prima volta, e con
ciò in modo irrito, solo in questa sede, non può essere ritenuta ammissibile
(art. 317 CPC). Contrariamente a quanto pretende l’appellante, poi, si osserva
che dagli atti non risulta che egli abbia richiesto alla conduttrice la
trasmissione delle menzionate polizze, di modo che la circostanza non è nemmeno
dimostrata. 

 

                             4.3.2   Come illustrato al considerando
4.2.2 dall’istruttoria è emerso che malgrado la conduttrice non avesse versato
la garanzia d’affitto contestualmente all’inizio della locazione, il locatore
le ha consegnato l’ente locato, senza mai sollecitarla formalmente e senza
intraprendere alcunché per ottenerne il pagamento. È solo a giugno 2017, quando
i rapporti tra le parti si erano incrinati (per altri motivi), che egli l’ha
diffidata per la prima volta dal volere versare la garanzia, ovvero oltre un
anno e due mesi dopo l’inizio della locazione. In queste circostanze, tenuto
altresì conto che la conduttrice ha regolarmente versato la pigione dovuta e che
non risulta che abbia arrecato danni all’ente locato, il solo fatto che il
contratto di locazione possa essere disdetto la prima volta per il 31 marzo
2026 non è sufficiente per ritenere insostenibile la continuazione del rapporto
di locazione fino a tale data. Ne discende che anche per questo motivo il mancato
pagamento della garanzia d’affitto non legittimava la disdetta straordinaria
del contratto di locazione ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO. 

                                         

                                   5.   L’appellante critica
poi il Pretore aggiunto per avere negato l’esistenza di motivi gravi
giustificanti una disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 266g CO. Le
relative censure sono irricevibili già solo per il fatto che l’appellante ha
omesso di contestare l’ulteriore argomentazione, alternativa e indipendente, formulata
al riguardo dal primo giudice, secondo cui le pretese inadempienze, a
prescindere dalla loro esistenza, non potevano rivestire, “soggettivamente
per la parte convenuta, carattere di gravità tale da rendergli insopportabile
la continuazione della locazione sino alla prima disdetta ordinaria”, posto
che esse in ogni caso sarebbero comunque avvenute molto tempo prima della
notificazione della disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 266g CO. Ne
discende che su questo punto l’appello si rivela irricevibile per carente
motivazione (sulla questione v. DTF 142 III 364 consid. 2.4). È pertanto solo a
titolo abbondanziale che si entra di seguito nel merito delle singole critiche.

 

                                5.1   In merito agli introiti dei
tavoli da biliardo asseritamente incassati indebitamente dalla conduttrice, l’appellante
ribadisce la tesi secondo cui la volontà delle parti in merito alla clausola
contrattuale n. 2.1 era quella di lasciare alla conduttrice gli incassi dei
biliardi solo fino a concorrenza delle spese di ampliamento da lei sostenute,
il rimanente restando di pertinenza del locatore. La censura è irricevibile per
carente motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), l’appellante limitandosi a ripetere
quanto già sostenuto in prima sede, senza confrontarsi compiutamente con le
argomentazioni pretorili, spiegando i motivi di fatto e di diritto per cui la
sua conclusione sarebbe errata. La censura è in ogni caso destinata
all’insuccesso, ritenuto che, contrariamente a quanto preteso nello scritto 12
giugno 2017 (doc. A), l’istruttoria ha permesso di accertare che il contratto
di noleggio concernente i due biliardi è stato stipulato con la ditta R__________
Sagl (proprietaria dei biliardi) dalla conduttrice in qualità di gerente del
ristorante M__________ già il 4 aprile 2016 e prevedeva che gli introiti
sarebbero stati suddivisi tra il noleggiatore e quest’ultima (doc. L), senza
che l’appellante potesse vantare qualsivoglia pretesa (teste B__________ __________,
verbale 9 luglio 2019, pag. 18). A ciò si aggiunga che secondo il chiaro tenore
della clausola, un’ eventuale altra ripartizione degli incassi necessitava di
uno specifico accordo, di cui non vi è traccia agli atti. 

 

                                5.2   In merito alle cantine, contrariamente
a quanto pretende l’appellante, dalla testimonianza di __________ L__________
non si può concludere che la conduttrice abbia indebitamente chiuso delle
cantine non oggetto del contratto di locazione (doc. H), ritenuto che la stessa
ha specificato di non conoscere “gli accordi intervenuti tra le parti
sull’utilizzo o meno delle cantine” (verbale 12 marzo 2019, pag. 13). 

 

                                5.3   L’appellante critica poi il
primo giudice per avere negato l’esistenza di un accordo tra le parti, secondo
cui la conduttrice avrebbe dovuto liberare il locatore dal pagamento
dell’intero prestito a lui erogato dalla B__________ __________ AG con il
ricavo della vendita della birra di questa medesima società. A suo dire, la
conduttrice, vendendo anche birra di altri produttori, avrebbe violato la
clausola n. 7 del contratto di locazione, causandogli un danno economico di
almeno fr. 3'000.- pari alla mancata riduzione del suo mutuo con la società
menzionata. La censura è irricevibile poiché si fonda su una circostanza mai addotta
negli allegati preliminari: il fatto che la conduttrice avrebbe venduto birra
anche di altri fornitori è stato infatti allegato dall’appellante solo in sede
di conclusioni, e con ciò tardivamente (art. 229 cpv. 1 e 2 CPC e contrario e art. 232 CPC; II CCA 31
marzo 2021 inc. n. 12.2020.56 con riferimenti, 15 novembre 2018 inc. n.
12.2017.94, 14 maggio 2020 inc. n. 12.2018.151), ritenuto che negli allegati
preliminari egli si è limitato a sostenere che la conduttrice si sarebbe
assunta l’obbligo di liberarlo integralmente dal contratto di mutuo che egli
aveva stipulato con la B__________ __________ AG. La stessa sarebbe comunque
infondata anche nel merito. Secondo il chiaro testo della clausola contrattuale
(art. 7, doc. H) la conduttrice si è infatti impegnata a liberare parzialmente
il locatore dal prestito a lui erogato dalla B__________ __________ AG con la
vendita della birra A__________, restando tuttavia libera di vendere birra
anche di altri fornitori, come confermato dal consulente di vendita della stessa
B__________ __________ AG (teste __________ F__________, verbale 9 luglio 2019,
pag. 21). A ciò si aggiunga che il ristorno annuo sul consumo della birra A__________
per gli anni 2017 e 2018 è risultato di entità maggiore rispetto a quello del
2016 quando la gerenza del ristorante M__________ era ancora del locatore ed è
sempre stato correttamente destinato dalla conduttrice all’ammortamento del
debito esistente tra AP 1 e la ditta menzionata
(teste __________ F__________, verbale 9 luglio
2019, pag. 20).  

 

                                5.4   In merito all’asserito mancato
versamento del saldo per “scorte merci e materiale di consumo”
l’appellante si limita in sostanza a trascrivere parola per parola quanto già
esposto con le conclusioni (conclusioni pag. 6 e 7), di modo che su questo
punto l’appello si rivela nuovamente irricevibile per carente motivazione (art.
311 cpv. 1 CPC, DTF 138 III 374 consid. 4.3.1). La censura sarebbe comunque
destinata all’insuccesso, ritenuto che secondo il chiaro testo della clausola
(doc. H, art. 9) il saldo sarebbe stato “eventualmente da saldare dopo
l’allestimento del bilancio definitivo al 31 marzo 2016 della Ristorante __________
Sagl”, bilancio che non risulta essere stato allestito e in ogni caso mai
prodotto in causa.  

 

                                   6.   Ne discende che
l’appello del convenuto dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile,
con conferma della decisione pretorile.

                                         Le spese
processuali e le ripetibili della procedura d’appello, calcolate sulla base di
un valore litigioso complessivo di fr. 295'000.- (cfr. consid. 3.2), seguono la
soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC).

 

                                   7.   Il valore di causa
supera ampiamente la soglia di fr. 15'000.- prevista all’art. 74 cpv. 1 lett. a
LTF per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale.

 

 

 

Per questi motivi,

richiamati
per le spese gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili, 

 

 

decide:                     1.   L’appello 26 maggio
2021 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile. Di conseguenza
la sentenza 26 aprile 2021 della Pretura del Distretto di Bellinzona, è
confermata.

 

                                   2.   Gli oneri
processuali di fr. 8'000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla
controparte identico importo per ripetibili d’appello.

 

                                   3.   Notificazione:

	
   

  	
  - avv.   ;

  - avv.   .

   

  

                                         Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Bellinzona.

 

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici 

Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).