# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 56bc1b6e-9fb1-5e31-b043-1eae10a00464
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-01-29
**Language:** de
**Title:** Heimatschutz. Inventarentlassung. Stellenwert eines Fachgutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission bei der kommunalen Entscheidfindung. Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0013/2013
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nr._0013-2013.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2011.00079 
0013/2013 

Entscheid vom 29. Januar 2013 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Peter  Rütimann,  Baurichter  Emil  Seliner,  Baurichter 
Adrian Bergmann, Gerichtsschreiber Antonio Frigerio     

in Sachen 

Rekurrentin 

Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz, Eichstrasse 29, 8045 Zürich  

gegen 

Rekursgegner 

1.  Gemeinderat Affoltern am Albis, 8910 Affoltern am Albis  

Mitbeteiligte 

2. 
3. 

[….]  
[….]  

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss vom 21. März 2011; Verzicht auf Unterschutzstel-
lung, Entlassung aus dem Inventar, Zürichstrasse 140, 142 und 144, Wein-
gasse 2, Kat.-Nrn. 62 und 57, Affoltern am Albis 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Beschluss  vom  21.  März  2011  verzichtete  der  Gemeinderat  Affoltern 

am Albis auf eine Unterschutzstellung der Gebäude Zürichstrasse 140, 142 

und 144 sowie Weingasse 2 und entliess die Objekte aus dem Inventar der 

kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung. 

B. 

Die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) wandte sich mit Ein-

gabe  vom  26.  April  2011  mit  folgenden  materiell-rechtlichen  Anträgen  an 

das Baurekursgericht: 

"1.  Es  sei  der  Entscheid  des  Gemeinderats  Affoltern  am  Albis,  Geschäft 
Nr. 78 vom 21. März 2011 betreffend Entlassung der Gebäude Zürich-
strasse 140, 142, 144 (Kat.-Nr. 62) und Weingasse 2 (Kat.-Nr. 57) aus 
dem  Inventar  aufzuheben  und  es  sei  die  Vorinstanz  anzuweisen,  die 
Gebäude  Zürichstrasse  140,  142,  144  (Kat.-Nr.  62)  und  Weingasse 2 
(Kat.-Nr. 57) im Sinne der Erwägungen unter Schutz zu stellen; 

 2.  es  sei  der  Entscheid  des  Gemeinderats  Affoltern  am  Albis,  Geschäft 
Nr. 78  vom  21.  März  2011  betreffend  die  Entlassung  des  Gebäudes 
Mühlebergstrasse 1 für nichtig zu erklären." 

C. 

Mit Präsidialverfügung vom 28. April 2011 wurde vom Rekurseingang Vor-

merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Am 23. Juni 2011 wurde das Rekursverfahren auf Ersuchen der Mitbeteilig-

ten sistiert und die Vernehmlassungsfristen abgenommen, da die Parteien 

in Vergleichsverhandlungen getreten waren. 

E. 

Mit  Eingabe  vom  7.  August  2012  liessen  die  Mitbeteiligten  mitteilen,  dass 

die aussergerichtlichen Einigungsgespräche gescheitert seien und verlang-
ten die Fortsetzung des Verfahrens. 

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Seite 2 

 
 
F. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  9.  August  2012  wurde  das  Rekursverfahren 

fortgesetzt und erneut zur Vernehmlassung eingeladen. 

G. 

Mit fristgerechten Eingaben vom 5. Oktober 2012 und 9. Oktober 2012 be-

antragten sowohl die Mitbeteiligten als auch die Vorinstanz die Abweisung 

des  Rekurses,  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolge  zu  Lasten  der  Re-

kurrentin. 

H. 

Mit Präsidialverfügung vom 23. Oktober 2012 wurde die Rekurrentin ihrem 

Ersuchen vom 19. Oktober 2012 entsprechend zur Einreichung einer Replik 
eingeladen, welche sie mit Datum vom 13. November 2012 fristgerecht er-

stattete.  In  der  Replik  präzisierte  die  Rekurrentin  ihren  Antrag  gemäss 

Ziff. 1 wie folgt: 

"Es  sei  der  Entscheid  des  Gemeinderats  Affoltern  am  Albis,  Geschäft 
Nr. 78 vom 21. März 2011 betreffend Entlassung der Gebäude Mühleberg-
strasse 1/Zürichstrasse 140, 142, 144 (Kat.-Nr. 62) und Weingasse 2 (Kat.-
Nr. 57) aus dem Inventar aufzuheben und es sei die Vor-instanz anzuwei-
sen, die Gebäude Zürichstrasse 140, 142, 144 (Kat.-Nr. 62) und Weingasse 
2 (Kat.-Nr. 57) im Sinne der Erwägungen unter Schutz zu stellen." 

Die Rekurrentin erklärte, dass ihr Antrag gemäss Ziff. 2 damit entfalle. 

I. 

Mit Eingaben je vom 6. Dezember 2012 verzichteten die Mitbeteiligten auf 

Duplik und hielt die Vorinstanz an ihren Anträgen fest. 

J. 

Am 11. Dezember 2012 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichts unter 

Beisein der Parteien einen Augenschein auf Lokal durch. 

K. 
Auf  die  Ausführungen der Parteien  und die Ergebnisse  des  Augenscheins 
wird,  soweit  für  die  Entscheidfindung  erforderlich,  in  den  nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

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Seite 3 

 
 
Es kommt in Betracht: 

1. 

Die  ZVH  ist  im  vorliegenden  Verfahren  unbestrittenermassen  zur  Rekurs-

erhebung  nach  Massgabe  des  Verbandsbeschwerderechts 

legitimiert 

(§ 338a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetz [PBG]). Da auch die übrigen 

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

2.1 

Aufgrund der Vernehmlassungsantwort der Vorinstanz wurde klar, dass mit 

den  Adressen  Zürichstrasse  140  und  Mühlebergstrasse  1  in  Dispositiv-

Ziff. 1 des Beschlusses ein- und dasselbe Gebäude gemeint ist, zumal die 
Adresse Mühlebergstrasse 1 offiziell gar nicht existiert (vgl. www.gis.zh.ch). 

Von  der  Inventarentlassung  ist  nebst  den  Gebäuden  Zürichstrasse 140, 

142 und 144 sowie Weingasse 2 also keine weitere Liegenschaft betroffen. 

Folgerichtig  präzisierte  die  Rekurrentin  replicando  ihren  Antrag  1  und  er-

klärte, Antrag 2 entfalle. Aus der unpräzisen Redaktion des Inventarentlas-

sungsbeschlusses,  welcher  zum  rekurrentischen  Antrag  2  führte,  erwach-

sen  der  Rekurrentin  unabhängig  vom  Ausgang  im  Verfahren  vor  Baure-

kursgericht keine Kostenfolgen. 

2.2 

Die Vorinstanz hat mit der Vernehmlassung alle relevanten Akten ins Recht 

gelegt,  inklusive  der  Akten  des  Provokationsverfahrens  und  der  in  Erwä-

gungsziffer  10  des  Beschlusses  erwähnten  Renditeberechnungen.  Soweit 

die  Rekurrentin  geltend  macht,  diese  Unterlagen  seien  ihr  von  der  Vor-

instanz  bis  anhin  nicht  vollständig  zur  Verfügung  gestellt  worden  (was  die 

Vorinstanz  in  Abrede  stellt),  weshalb  ihr  Anspruch  auf  rechtliches  Gehör 

verletzt  worden  sei,  wäre  diese  Verletzung  mit  Durchführung  des  zweiten 

Schriftenwechsels  geheilt.  Der  Rechtsvertreter  der  Rekurrentin  nahm  am 

9. November  2012  auf  der  Kanzlei  des  Baurekursgerichts  Einsicht  in  alle 

Akten  (Prot.  S.  4)  und  vermochte  seine  Erkenntnisse  in  der  Replik  vom 

13. November 2012 umfassend vorzutragen. 

Entgegen  der  Ansicht  der  Rekurrentin  sind  die  "gesamten  Unterlagen  der 
Inventarüberarbeitung  aus  dem  Jahr  2008"  vorliegend  nicht  relevant  und 

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Seite 4 

 
 
waren  seitens  der  Vorinstanz  nicht  zu  edieren.  Die  relevanten  Ergebnisse 

dieser  Inventarüberarbeitung  sind  den  -  sehr  ausführlichen  -  Inventarblät-

tern der streitbetroffenen Gebäude zu entnehmen (vgl. act. 5.4 - act. 5.7). 

2.3 

Die Rekurrentin ersuchte um Durchführung des Augenscheins unter Betei-

ligung der Fachgutachter.  

Derlei anzuordnen bestand gerichtsseits kein Anlass. Einerseits sind die bei 

den  Akten  liegenden  Fachgutachten  selbsterklärend  und  andererseits  ist 

das  Baurekursgericht  ein  regelmässig  mit  heimatschutzrechtlichen  Belan-

gen befasstes Fachgericht. Gleichwohl erschienen die Parteien am Augen-

schein  vom  11.  Dezember  2012  in  Begleitung  von  zumindest  zwei  der  in-
volvierten Gutachter [….], wogegen selbstredend nichts einzuwenden war. 

3. 

Die  auf  Grundstück  Kat.-Nr.  62  gelegenen  Liegenschaften  Zürichstras-

se 140,  142  und  144  sind  durch  zwei  Zwischenbauten  verbunden  und  bil-

den  den  Gebäudekomplex  mit  der  Versicherungsnummer  206.  Das  zwei-

geschossige,  auf  einem  Kellersockel  errichtete,  klassizistische  Wohnhaus 

Zürichstrasse 140 stellt den Kopfbau des Komplexes dar, welcher im Jahr 

1858 vollendet wurde. An diesen Kopfbau schliesst nordwestlich ein zwei-

geschossiger  Mischbau  (Massivmauern/Fachwerk)  unter  Satteldach  an, 

welcher als Zwischenbau zum Gebäude Zürichstrasse 142 fungiert. Zürich-

strasse 142 ist ein zweigeschossiger Massivbau unter zwei flachgeneigten 

Walmdächern  aus  dem  Jahr  1896.  Wiederum  nordwestlich  schliesst  ein 

weiterer Zwischenbau (zweigeschossige Holzkonstruktion unter Satteldach) 

an. Den Abschluss des Komplexes bildet das im Jahr 1911 vollendete Ge-

bäude  Zürichstrasse  144,  bei  dem  es  sich  um  einen  zweigeschossigen 

Massivbau unter Krüppelwalmdach mit zwei strassenseitigen Gauben han-

delt. Das Gebäude Weingasse 2 mit der Versicherungsnummer 681 ist eine 

auf  das  Jahr  1782  zurückzuführende  Fachwerkkonstruktion  (Naturstein-

mauerwerk) unter Sparrendach mit einer angebauten Scheune aus Holz mit 

gemauertem Stall. Es liegt unmittelbar nordöstlich des Gebäudekomplexes 

Zürichstrasse 140-144, bergseits der Weingasse. 

Mit Zuschrift vom 8. Oktober 2009 stellten die Mitbeteiligten ein Provokati-

onsbegehren im Sinne von § 213 PBG. Die Vorinstanz ersuchte daraufhin 

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Seite 5 

 
 
die Denkmalpflegekommission des Kantons Zürich (KDK) um Stellungnah-

me zur Schutzwürdigkeit der vier inventarisierten Objekte sowie zur Frage, 

welche  Massnahmen  zu  deren  Erhalt  erforderlich  wären.  Das  Gutachten 

der KDK datiert vom 9. August 2010 (act. 5.9). Die Vorinstanz beauftragte 

zudem  die  Ingenieur-X  AG  mit  der  Erstellung  eines  Gutachtens  über  den 

baulichen  Zustand  der  vom  Provokationsbegehren  erfassten  Gebäude. 

Dieses Gutachten trägt das Datum vom 2. Juni 2010 (act. 5.8). 

4. 

Das Gutachten der KDK hält zusammengefasst fest, vor allem die ortsbild-

prägende Funktion der vier Gebäude sei als hoch einzustufen. Ausgeprägt 

gelte  dies  zunächst  für  das  klassizistische  Wohnhaus  Zürichstrasse 140, 

welches Gebäude der markanteste Bau am zentralen Kronenplatz sei und, 

von  weitem  als Solitär  wirkend,  von  allen Seiten  her einen  Blickpunkt  dar-

stelle.  Auch  dem  späthistorischen  Sichtbacksteinbau  Zürichstrasse 142, 

dem  Heimatstilformen  aufnehmenden  Kellereigebäude  Zürichstrasse 144 

sowie  dem  bäuerlichen Wohnhaus Weingasse  2  mit  seinem  intakten  Äus-

seren wird ein hoher Situationswert zugeschrieben (act. 5.9 S. 4).  

In Bezug auf den Eigenwert hält das KDK-Gutachten fest, dass jedem Ge-

bäude  auch  eine  wirtschafts-  und  baugeschichtliche  Zeugenschaft zukom-

me. So stelle der Kopfbau Zürichstrasse 140 einen sehr typischen und gut 

erhaltenen Vertreter eines klassizistischen Wohnhauses aus der Mitte des 

19. Jahrhunderts  dar.  Das  aus  dem  Jahr  1896  stammende  Gebäude 

Zürichstrasse 142 sei einerseits zeittypisch (Verwendung von zweifarbigem 

Sichtbackstein)  und  gleichzeitig  eigenwillig,  indem  die  Imitation  eines  bei 

Wohnbauten  üblichen,  massiven  Quadersteinsockelgeschosses  in  Verbin-

dung mit einem Sichtbackstein-Obergeschoss einerseits an den zeitgenös-

sischen Fabrikbau erinnere und dem Bau gleichzeitig einen aussergewöhn-

lich  repräsentativen  Charakter  verleihe.  Zürichstrasse  144  aus  dem  Jahr 

1911  stelle  einen  sehr  schönen  und  sorgfältig  gestalteten  Heimatstilbau 

dar.  Der  1782  datierte  Bohlenständerbau  Weingasse  2  bilde  mit  seiner 

Fachwerküberformung  aus  den  Jahren  1832-1834  eine  regionaltypische 

Form  des  Umbaus,  welche  in  gutem  Zustand  erhalten  geblieben  sei 

(act. 5.9  S.  6  f.).  Die  vier  Gebäude  zeugten  auch  in  seltener  Anschaulich-
keit davon, wie sich die Weinhandlung Weisbrod ab 1873 bis zur Mitte des 
20. Jahrhunderts kontinuierlich entwickelt habe. Diese Firma sei ein bedeu-

tendes Wirtschaftsunternehmen in der Gemeinde Affoltern am Albis gewe-

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Seite 6 

 
 
sen,  welches  die  bauliche  Entwicklung  im  Unterdorf  mit  den  markanten 

Bauten  am  Kronenplatz  mitgeprägt  habe.  Zusammenfassend  stellten  der 

Gebäudekomplex  Zürichstrasse  140,  142  und  144  sowie  das  Haus  Wein-

gasse  2  wichtige  Zeugen  für  die  bauliche  und  geschichtliche  Entwicklung 

der Gemeinde Affoltern am Albis dar und seien deshalb Schutzobjekte von 

kommunaler Bedeutung im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. 

5. 

Im Inventarentlassungsbeschluss hält die Vorinstanz im Wesentlichen fest, 

wie die KDK sei sie zwar der Ansicht, dass der Häusergruppe Zürichstrasse 

140-144 und dem Gebäude Weingasse 2 eine ortsbildprägende und zwei-

fellos auch eine wirtschaftsgeschichtliche und baugeschichtliche Bedeutung 

zukomme. Die KDK zeige indes nicht auf, dass den einzelnen Bauten auch 

für sich alleine eine wichtige baugeschichtliche Zeugenschaft zukäme. Ihre 

Ausführungen zielten im Wesentlichen darauf ab, die wirtschaftsgeschicht-

liche  Bedeutung  des  Ensembles  (ehemalige  Weinhandlung  Weisbrod)  zu 

bestätigen. Nur beim Gebäude Weingasse 2 führe die KDK aus, wie dieses 

Gebäude selbst Zeugnis für die dörfliche Bebauung vor dem ab 1837 ein-

setzenden  gewerblichen  Entwicklungsschub  darstelle.  Der  Umstand,  dass 

die  Gebäudegruppe  Zürichstrasse  140-144  Zeuge  der  Entwicklung  eines 

früher einmal in Affoltern  am  Albis  ansässigen  Unternehmens  sei,  genüge 

nicht,  um  das  Ensemble  als  wichtigen  Zeugen  der  Gründerjahre  der  Ge-

meinde  unter  Schutz  zu  stellen.  Die  Unterschutzstellung  eines  Gebäude-

komplexes  als  Zeuge  der  Entwicklung  eines  längst  nicht  mehr  existieren-

den Unternehmens würde denn auch von einem grösseren Teil der Bevöl-

kerung nicht verstanden. Die Bedeutung des Ensembles sei genügend be-

rücksichtigt  worden,  als  es  bei  der  Revision  der  Bau-  und  Zonenordnung 

(BZO) der Kernzone zugeteilt und die Gebäude Zürichstrasse 140, 144 und 

Weingasse 2 im Kernzonenplan rot eingezeichnet worden seien. Damit ge-

nössen  diese  Gebäude  den  Schutz  von  Art. 13.3  in  Verbindung  mit  Art. 

13.4 BZO. Ersatzbauten seien somit nur zulässig, sowie sie nebst der be-

stehenden  Stellung,  der  volumetrischen  Anordnung  und  Dachform  auch 

das  äussere  Erscheinungsbild  erhielten.  Das  Gebäude  Zürichstrasse  142 

geniesse immerhin noch den Schutz von Art. 13.2 BZO, wonach Verände-

rungen  von  Lage,  Stellung,  volumetrischer  Anordnung  und  Erscheinungs-

bild  nur  zulässig  seien,  sofern  damit  eine  bessere  Gesamtgestaltung  und 

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Seite 7 

 
 
Einpassung  ins  Ortsbild  erreicht  werde.  Der  Bedeutung  des  Ensembles 

werde mit dieser Zuteilung gebührend Rechnung getragen. 

Selbst  wenn  dem  Ensemble  oder  aber  auch  einzelnen  Gebäuden  eine 

wichtige  Zeugeneigenschaft  zukommen  würde  und  sie  dementsprechend 

als  Schutzobjekte  im  Sinne  von  §  203  Abs.  1  lit.  c  PBG  in  Frage  kämen, 

wäre  dem  Aspekt  der  Verhältnismässigkeit  Beachtung  zu  schenken.  Dem 

Gutachten  B.  N.  (act.  5.8)  könne  entnommen  werden,  dass  die  Gebäude 

insgesamt  einen  sehr  grossen  Sanierungsbedarf  aufwiesen.  Zusammen-

fassend  komme  dieses  Gutachten  zum  Schluss,  dass  der  generelle  Zu-

stand  der  Bauten  eine  Instandsetzung  und  Umnutzung  zulasse,  dass  die 

Gesamtkosten  aber  höher  lägen  als  bei  entsprechenden  Neubauten.  Die 

Mitbeteiligten hätten überdies Unterlagen über die heutige und die Rendite 

nach  Vornahme  der  im  Gutachten  umschriebenen  Sanierungen  und  Um-

nutzungen  eingereicht,  die  aufzeigten,  dass  die  anfallenden  Investitionen 

wirtschaftlich  nicht  tragbar  wären.  Werde  berücksichtigt,  dass  die  Bedeu-

tung der vier Objekte hauptsächlich in ihrer ortsbildprägenden Funktion lie-

ge und diesem Umstand mit der BZO gebührend Rechnung getragen wor-

den  sei,  rechtfertige  es  sich  aus  Verhältnismässigkeitsgründen  nicht,  die 

Gebäude unter Schutz zu stellen, weshalb auf die Anordnung von Schutz-

massnahmen zu verzichten und die Gebäude aus dem Inventar zu entlas-

sen seien. 

6. 

Die Rekurrentin erklärt zusammengefasst, die Schutzobjekte befänden sich 

an bedeutender Lage, nämlich am für die Siedlungsstruktur zentralen Kro-

nenplatz. Bereits die im Jahr 2008 überarbeiteten Inventarblätter wiesen die 

Schutzfähigkeit und die sehr hohe Schutzwürdigkeit der Objekte aus. Dem 

Gebäudekomplex  komme  ein  ausserordentlich  wichtiger  Situationswert  an 

der Nahtstelle der beiden historischen Ortskerne (Ober- und Unterdorf) zu. 

Insbesondere der Kopfbau Zürichstrasse 140 sei ein bedeutender Orientie-

rungs-  und  Identifikationspunkt  am  sich  rasant  verändernden  Kronenplatz. 

Die Inventareinträge seien auch bezüglich der Gebäude Zürichstrasse 142 

und 144 sowie Weingasse 2 eindeutig und zeigten deren hohe Schutzwür-

digkeit.  Ebenso  eindeutig  sei das  Gutachten  der KDK.  Aus  Sicht der KDK 

sei  auch  die  Verhältnismässigkeit  einer  Sanierung  aller  Schutzobjekte  ge-

geben, halte sie doch - mit dem Gutachten B. N. - eine solche für "möglich 

und sinnvoll". 

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Seite 8 

 
 
Der  Entscheid  der  Vorinstanz  komme  trotz  seltener  Einmütigkeit  aller 

Fachpersonen überraschend zum gegenteiligen Resultat. Etwas verklausu-

liert werde formuliert, dass es sich zwar um Zeugen, nicht aber um wichtige 

Zeugen  im  Sinne  des  PBG  handle,  und  dass  die  angeblich  lediglich  orts-

bildprägende  Wirkung  mit  den  Kernzonenbestimmungen  ausreichend  auf-

gefangen  werde.  Den  eingeholten  Fachgutachten  komme  eine  gewisse 

Bindungswirkung zu, von der nur aus triftigen Gründen abgewichen werden 

dürfe. Derlei Gründe seien nicht ersichtlich. Insbesondere weise das KDK-

Gutachten nebst der ortsbildprägenden Bedeutung auch die baugeschicht-

liche  Bedeutung  jedes  einzelnen  Objekts  aus.  Die  Abweichung  vom  Gut-

achten durch die Vorinstanz sei unsachlich, da dem Gutachten keine Irrtü-

mer,  Lücken  oder  Widersprüche  nachgewiesen  würden.  Die  Vorinstanz 

weiche auch in Bezug auf die Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung 

in  willkürlicher  Weise  vom  Gutachten  B.  N.  ab,  welches  belege,  dass  die 

Aufwendungen  zur  Sanierung  der  Schutzobjekte  durchaus  in  einem  ver-

tretbaren Rahmen lägen. 

7. 

Die  Mitbeteiligten  erklären  zusammengefasst,  die  von  ihnen  ergänzend  in 

Auftrag gegebenen Gutachten zeigten minutiös auf, dass erstens keiner der 

vier  Liegenschaften  Zeugenqualität  zukomme  (Gutachten  P.  L.,  act. 21.2) 

und - selbst, wenn dem so wäre - zweitens eine Unterschutzstellung unver-

hältnismässig wäre (Gutachten G. B., act. 21.3). 

8. 

Replicando  entgegnet  die  Rekurrentin,  das  vernehmlassungsweise  einge-

reichte  Gutachten  von  P.  L.  schildere  lediglich  eine  vom  Gutachten  der 

KDK  abweichende  Meinung,  ohne  dass  es  an  der  Bindungswirkung  des 

letzteren  etwas  ändere.  Im  Übrigen  komme  diesem  Gutachten  als  Partei-

gutachten  nur  die  Qualität  einer  Parteibehauptung  zu.  Es  greife  insbeson-

dere insofern zu kurz, als es sich in erster  Linie auf Vergleichsobjekte ab-

stütze, obwohl vorliegend gerade nicht der isolierte Schutz von Einzelobjek-

ten, sondern derjenige eines Gebäudekomplexes und dessen hoher Situa-

tionswert zur Diskussion stehe. Auch das von den Mitbeteiligten eingereich-

te  Gutachten  G.  B.  über  den  Zustand  und  den  Sanierungsbedarf  der  Ge-
bäude stelle diesen nicht zutreffender dar als das Gutachten B. N. und sei 

R2.2011.00079 

Seite 9 

 
 
im Übrigen ein nicht sonderlich substantiiertes, auf reinen Schätzungen be-

ruhendes Parteigutachten. 

9. 

Vorgängig ist festzuhalten, dass bei den Ausführungen der Vorinstanz klar 

unterschieden  werden  muss  zwischen  der  Prüfung  der  wichtigen  Zeugen-

schaft,  welche  verschieden  begründet  sein  kann,  und  der  Gewichtung  der 

Interessen  an  einer  Unterschutzstellung.  Das  Mass  des  öffentlichen  Inte-

resses  an  einer  Unterschutzstellung  ist  erst  bei  der  Frage  der  Verhältnis-

mässigkeit zu prüfen. So kann unter Umständen ein Objekt zwar ein wichti-

ger  Zeuge  im  Sinne  des  Gesetzes  sein,  jedoch  die  Unterschutzstellung 

aufgrund von überwiegenden privaten bzw. anderen öffentlichen Interessen 

nicht verhältnismässig sein.  

10. 

Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät-

ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die 

als  wichtige  Zeugen  einer  politischen,  wirtschaftlichen,  sozialen  oder  bau-

künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-

lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Um-

gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). 

Aus  der  vom  Gesetz  alternativ  zur  landschafts-  oder  siedlungsprägenden 

Wirkung  vorausgesetzten  Zeugeneigenschaft  ergibt  sich  das  Erfordernis, 

dass  ein  Objekt,  über  welches  Schutzmassnahmen  verhängt  werden  sol-

len,  namentlich  auf  Grund  seiner  ortsbaulichen,  baulichen  oder  ausstat-

tungsmässigen  Eigenschaften  von  einer  Epoche  Zeugnis  abzulegen,  d.h. 

die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne 

zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo-

che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigen-

schaft  noch  nicht  ausreichend.  Zudem  lässt  das  Gesetz  auch  die  blosse 

Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss viel-

mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschie-

denen,  hier  nicht  abschliessend  aufzuzählenden  Gründen  ergeben.  Ein 
wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf 
Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf-

tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag. 

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Seite 10 

 
 
Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-

siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im 

Allgemeinen  kaum  als  "Epochen"  zu  bezeichnen  wären.  Namentlich  mit 

Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die 

Übergänge  zwischen  solchen  bezeugen,  Schutzobjekte  sein  können.  Zu 

verlangen  ist  allerdings  stets,  dass  die  betreffende  politische,  wirtschaftli-

che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann. 

Bei der Beantwortung  der Frage,  ob  eine  Baute  oder Anlage  als wichtiger 

Zeuge  einzustufen  sei,  steht  dem  Gemeinwesen  ein  erheblicher  Beurtei-

lungsspielraum  zu.  Daher  auferlegt  sich  das  Baurekursgericht  bei  der 

Überprüfung solcher Entscheide in Einschränkung seiner grundsätzlich vol-

len  Kognition  (§  20  Abs.  1  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  [VRG]) 

Zurückhaltung,  indem  es  eine  noch  vertretbare  Wertung  nicht  durch  eine 

abweichende  eigene  Wertung  ersetzt.  Hingegen  greift  das  Baurekursge-

richt  dann  ein,  wenn  sich  der  Entscheid  der  Vorinstanz  als  offensichtlich 

unvertretbar  oder  gar  rechtsverletzend  erweist  (vgl.  zum  Ganzen  Alfred 

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflege-

gesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 20 Rz. 17 ff.). 

11.1 

Auch wenn die Ausführungen der KDK formell die Bedeutung eines Amts-

berichtes  haben,  kommen  sie  nach  der  Rechtsprechung  aufgrund  der  be-

sonderen  Fachkompetenz  der  Kommission  einem  eigentlichen  Gutachten 

gleich,  das  bei  der  Entscheidfindung  grosses  Gewicht  hat.  Das  gilt  insbe-

sondere für die zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen, von wel-
chen nur aus triftigen Gründen abgewichen werden darf – etwa dann, wenn 
ein  Gutachten  Irrtümer,  Lücken  oder  Widersprüche  enthält.  Diese  Bin-

dungswirkung  beruht  darauf,  dass  die  KDK  die  vom  Gesetz  (§ 216  PBG) 

bezeichnete kantonale Expertin in Fragen des Heimatschutzes ist. Es kann 

nicht der Sinn des Beizugs dieser sachkundigen Spezialbehörde sein, dass 

sich  eine  rechtsanwendende  Behörde  ohne  triftige  Gründe  über  die  Fest-

stellungen des  Gutachtens  zu  den  Qualitäten  von  Schutzobjekten hinweg-

setzt (RB 2005 Nr. 61 = BEZ 2005 Nr. 27 und Kölz/Bosshart/Röhl, a.a.O., 

§ 7  Rz.  30,  je  mit  Hinweisen,  sowie  VB.2008.00433  vom  11.  März  2009, 
E. 5.2).  

R2.2011.00079 

Seite 11 

 
 
 
 
11.2 

Derlei triftige Gründe sind vorliegend nicht zu erkennen. Das im Gutachten 

der KDK hervorgehobene äussere Erscheinungsbild aller vier Gebäude an 

der historischen Schnittstelle zwischen Ober- und Unterdorf wurde anläss-

lich des Lokaltermins augenscheinlich. Die Gebäude - allen voran das klas-

sizistische Wohnhaus  Zürichstrasse  140  -  bilden  als  letzte  noch  erhaltene 

historische  Bauzeugen  einen  herausstechenden  Orientierungspunkt  inmit-

ten  gesichtsloser  Neubauten  (vgl.  etwa  Prot.  S.  19  [Foto  19],  S. 21  [Fo-

to 22] und S. 22 [Foto 24]) an und um den mit einem grossflächigen Park-

platz  überstellten  Kronenplatz  (Prot.  S.  20  [Foto  21]).  Entgegen  Erwä-

gungsziffer  5  des  angefochtenen  Beschlusses  zeigt  das  Gutachten  der 

KDK  auch  für  jedes  der  vier  Gebäude  dessen  Eigenwert  samt  Zuordnung 

zur  entsprechenden  zeitgeschichtlichen  Epoche  auf.  Zwar  geht  das  Gut-

achten der KDK auch auf die wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung der Bau-

ten  ein  und  spricht  in  diesem  Zusammenhang  von  einem  Ensemble  (ehe-

maliges Wohnhaus samt Kellereigebäuden und Stallung der Weinhandlung 

Weisbrod).  Entgegen  der  Ausführungen  der  Vorinstanz  handelt  es  sich 

hierbei aber - nebst der Bedeutung für das Ortsbild und der baugeschichtli-

chen Zeugenschaft jedes einzelnen Objektes  - lediglich um eines von drei 

Begründungselementen,  welches  für  die  Qualifizierung  der  Bauten  als 

wichtige  Zeugen  im  Sinne  von  §  203  Abs. 1  lit.  c  PBG  spricht.  Im Vorder-

grund  steht  offensichtlich  der  hohe  Situationswert  der  vier  Gebäude,  wel-

cher auch für einen Laien nicht zu übersehen ist. In den erst im Jahr 2008 

überarbeiteten und sehr ausführlichen Inventarblättern ist in Bezug auf die 

drei  Gebäude  an  der  Zürichstrasse  denn  auch  zu  Recht  von  einem  "aus-

serordentlich wichtigen" Situationswert an der Nahtstelle der beiden histori-

schen Ortskerne (Ober- und Unterdorf) die Rede (act. 5.4 - 5.6, jeweils letz-

te  Seite).  Diese  hohe  Bedeutung  für  das  Ortsbild  von  Affoltern  am  Albis 

lässt  sich  mit  planungsrechtlichen  Massnahmen  nur  unzureichend  schüt-

zen.  Die  nach  Art. 13.2-4  BZO  bestehende Möglichkeit  der Erstellung  von 

Ersatzbauten  mag  den  Verlust  an  Originalsubstanz  keinesfalls  auszuglei-

chen (vgl. VB.2010.00032, E. 5.3). 

Zusammengefasst  sind  die  vom  Gutachten  der  KDK  abweichenden  Erwä-

gungen  der  Vorinstanz  bezüglich  des  angeblich  nicht  vorhandenen  wichti-

gen  Zeugenwertes  der  vier  streitbetroffenen  Gebäude  nicht  nachvollzieh-
bar. Es handelt sich bei den Gebäuden Zürichstrasse 140, 142, 144 sowie 
Weingasse 2 um Bauten, welche das Quartier in dominanter Weise prägen 

(Situationswert)  und  welche  auch  je  eigenständig  wichtiges  baukünstleri-

R2.2011.00079 

Seite 12 

 
 
sches  und  wirtschaftsgeschichtliches  Zeugnis  ihrer  Epoche  ablegen  (Ei-

genwert).  Die  Gebäude  stellen  deshalb  wichtige  Zeugen  im  Sinne  von 

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG dar. 

11.3 

An  diesem  Ergebnis  ändert  das  von  den  Mitbeteiligten  ins  Recht  gelegte 

Gutachten von P. L. (act. 21.2) nichts. Dieses Gutachten umfasst zwar sehr 

ausführliche  Baubeschriebe  der einzelnen  Gebäude.  In Bezug  auf den Si-

tuationswert  enthält  es  aber  einzig  die  nicht  nachvollziehbare  Wertung, 

dass  die  Baugruppe  aus  dem  Strassenraum  der  Zürichstrasse  südöstlich 

der Kreuzung am Kronenplatz gesehen keine besondere Stellung im Orts-

bild einnehme (Seite 13 f.). Das kann im Ernst nicht behauptet werden, ist 

doch  das  Gegenteil  der  Fall,  wie  am  Augenschein  anhand  der  prägenden 

Stellung der Gebäude offenkundig wurde. In Bezug auf den Eigenwert wird 
jedem der vier Gebäude - teilweise nur implizit - die wichtige Zeugenschaft 

einzig mit dem Argument abgesprochen, dass es in Affoltern am Albis sehr 

gut  erhaltene  Vergleichsobjekte  gäbe  ("architekturhistorische  oder  kon-

struktionsgeschichtliche  Zeugenschaft",  S. 15  f.).  Allein,  das  behauptete 

Vorhandensein  eines  zufolge  (nicht  näher  begründeter)  Ansicht  des  Gut-

achters offenbar höherwertigen Vergleichsobjektes führt selbstredend nicht 

etwa  zum  automatischen Wegfall  der  wichtigen  Zeugenschaft  jedes  ande-

ren Gebäudes in einer Gemeinde von der Grösse Affoltern am Albis. Eine 

solche Betrachtungsweise liefe letztlich darauf hinaus, dass pro Gemeinde 

unabhängig von der insgesamt erhaltenswerten Bausubstanz nur noch das 

"beste"  Gebäude  unter  Schutz  gestellt  werden  dürfte.  Das  findet  in  §  203 

PBG  keine  Stütze  und  erschiene  denkmalpflegerisch  überdies  äussert 

fragwürdig. 

12.1 

Massnahmen  des  Natur-  und  Heimatschutzes  müssen  als  Eigentumsbe-

schränkungen  im  öffentlichen  Interesse  liegen  und  verhältnismässig  sein 

(Art. 36  Abs.  2  und  3  der  Bundesverfassung  [BV]).  Das  Verhältnismässig-

keitsprinzip im engeren Sinne verlangt, dass eine Schutzmassnahme durch 

ein  das  private  Interesse  überwiegendes  öffentliches  Interesse  gerechtfer-

tigt  ist.  Nur  so  ist  die  Massnahme  für  den  Rechtsunterworfenen  zumutbar 

(Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 
6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 613 ff.). 

R2.2011.00079 

Seite 13 

 
 
Nach  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  zur  Verhältnismässigkeit 

von Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interes-

se an einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer 

Liegenschaft  für  sich  allein  das  öffentliche  Interesse  an  Denkmalschutz-

massnahmen  grundsätzlich  nicht  zu  überwiegen  (BGE  120  Ia  270  ff., 

E. 6c).  Dies  ist  allerdings  nicht  so  zu  verstehen,  dass  den  wirtschaftlichen 

Interessen privater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt kei-

ne Bedeutung zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der 

Verfolgung  eines  weniger gewichtigen  öffentlichen  Interesses durchaus im 

Wege stehen. Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finan-

zielle  Interessen  der  Grundeigentümer  öffentlichen  Interessen  weichen, 

weil das Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könn-

te. Die Frage der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert 

nur  anhand  der  zu  erwartenden  finanziellen  Aufwendungen  beurteilt  wer-

den. Vielmehr ist im Rahmen der Interessenabwägung auch das Mass des 

öffentlichen Interesses an der Unterschutzstellung und damit der Grad der 

Schutzwürdigkeit  zu  berücksichtigen.  Dabei  gilt  der  Grundsatz,  dass,  je 

schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer die Rentabilitätsüberlegungen 

zu gewichten sind (BGr 1P.584/1995, E. 6b, in ZBl 1996 366 ff.). 

Zu  beachten  ist  sodann,  dass der Gesetzgeber die finanziellen  Interessen 

der Grundeigentümer selber bewusst  im  PBG  relativiert  hat,  indem er bei-

spielsweise  in  §  212 PBG  einen  Übernahmeanspruch des  Gemeinwesens 

kodifiziert  hat,  wenn  nach  dem  Zweck  der  Schutzmassnahme  eine  be-

stimmte  Betreuung  nötig  ist  und  der  Grundeigentümer  ausser  Stande  ist, 

diese Betreuung zu gewährleisten. Im weiteren ergibt sich aus § 214 PBG, 

dass  selbst  eine  Unterschutzstellung,  welche  eine  materielle  Enteignung 

zur Folge hat, nicht a priori als unverhältnismässig betrachtet werden kann, 

sondern ein Heimschlagsrecht zur Folge hat. 

Im Ergebnis führt das dazu, dass bei einem genügend grossen öffentlichen 

Interesse an der Erhaltung eines Schutzobjektes dieses die finanziellen In-

teressen des Grundeigentümers überwiegt. 

Ob die für die Unterschutzstellung zuständige Behörde die Verhältnismäs-

sigkeitsprüfung  zutreffend  vorgenommen  hat,  ist  eine  von  der  Rekurs-

instanz grundsätzlich frei zu überprüfende Rechtsfrage (§ 20 Abs. 1 VRG). 

Bei  der  Gewichtung  der  sich  entgegenstehenden  Interessen  sind  indes  in 
verschiedener  Hinsicht  Beurteilungsspielräume  gegeben,  die  erster  Linie 

R2.2011.00079 

Seite 14 

 
 
von  der  Verwaltungsbehörde  auszufüllen  sind.  Hierbei  kommt  dieser  eine 

von der Rekursinstanz zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu. 

12.2 

Wie  sich  aus  dem  Gutachten  der  KDK  und  den  vorstehenden  Ausführun-

gen  ergibt,  ist  namentlich  der  auf  das  äussere  Erscheinungsbild  der  Ge-

bäude zurückzuführende Situationswert bedeutend. Entsprechend hoch ist 

das  öffentliche  Interesse  an  dessen  Erhaltung.  Etwas  geringer  erscheint 

das  Schutzbedürfnis  -  mit  Ausnahme  der  Bohlenständerkonstruktion  des 

Gebäudes  Weingasse  2  -  an  der  Erhaltung  der  inneren  Konstruktion  und 

der  Innenausstattung  der  Gebäude  sowie  am  Erhalt  der  an  das  Gebäude 

Weingasse  2  angebauten  Scheune.  Bezüglich  der  Innenausstattung  hält 

das Gutachten der KDK in Abwägung der Interessen Kompromisse in Hin-

blick  auf  zeitgemässes  Wohnen  bzw.  eine  sinnvolle  Büro-  und  Gewerbe-
nutzung zu Recht für denkbar. In Bezug auf die Scheune bei Weingasse 2 

erachtet  es  auch  einen  Ersatzneubau  im  gleichen  Volumen  als  zulässig. 

Diese Ausführungen sind überzeugend und konnten anlässlich des Augen-

scheins  vom  11.  Dezember  2012  verifiziert  werden.  Zu ergänzen ist,  dass 

am Lokaltermin klar wurde, dass auch die beiden Zwischenbauten für den 

Situationswert der drei Hauptgebäude entlang der Zürichstrasse von etwas 

geringerer Bedeutung sind. 

12.3 

Dem öffentlichen Interesse des Denkmalschutzes stehen die privaten Inte-

ressen  der  Grundeigentümer  gegenüber.  Diese  machen  geltend,  eine  Un-

terschutzstellung sei unverhältnismässig. Der Zustand der Gebäude werde 

im  Gutachten  B.  N.  beschönigt  und  besser  dargestellt,  als  er  effektiv  sei, 

wie das Gutachten G. B. detailliert aufzeige. Die für eine Sanierung nötigen 

Investitionen seien für die Eigentümer wirtschaftlich nicht tragbar, wie sich 

aus einer Zusammenstellung der Kosten, Finanzierungen und Erträge nach 

Sanierung  und  Ausbau  (act.  21.4)  und  einem  entsprechenden  Nutzungs-

konzept  (act.  21.5) ergäbe.  Konkret  seien  bei  den  zu  erwartenden  Kosten 

nach  durchgeführter  Sanierung  und  Umnutzung  alle  vier  Liegenschaften 

nicht  einmal  mehr  kostentragend,  sondern  würden  insgesamt  einen  jährli-

chen Verlust von rund Fr. 150'000.-- generieren. 

12.4 

Diesen Ausführungen ist zunächst entgegenzuhalten, dass angesichts des 

R2.2011.00079 

Seite 15 

 
 
 
sehr hohen Situationswertes die von der Bauherrschaft vorgetragenen Ren-

tabilitätsüberlegungen  entsprechend  geringer  zu  gewichten  sind.  Die  zur 

Geltendmachung  der  Unverhältnismässigkeit  ins  Recht  gelegten  Unterla-

gen  sind  überdies  in  verschiedener  Hinsicht  fragwürdig.  Zunächst  operiert 

das Gutachten G. B. pro Gebäude mit in keiner Weise substantiierten Zah-

len betreffend den Sanierungsbedarf. So sollen sich etwa die Kosten für die 

Sanierung des Wohnhauses Zürichstrasse 140 auf 1.7-2 Mio. Franken be-

laufen  (act.  21.3  Seite  14).  Die  Zusammenstellung  dieser  Schätzwerte  ist 

nicht nachvollziehbar, weil nicht offengelegt wird, wie sie zustande gekom-

men  sind.  Mit  anderen  Worten  liessen  sich  an  denselben  Stellen  im  Gut-

achten  G.  B.  ebenso  gut  andere  Zahlen  -  im  Falle  des  Gebäudes  Zürich-

strasse 140 bspw. ein Band von (nur) 1.4-1.7 Mio. Franken - einsetzen, oh-

ne dass die Plausibilität gesteigert würde. Dazu kommt, dass mehrere der 

aufgezählten Kostenpositionen (bspw. "Einbau einer neuen Küche", a.a.O.) 

nicht  in  direktem  Zusammenhang  mit  einer  Unterschutzstellung  stünden. 

So  stammt  beispielsweise  die  besagte  Küche  im  Gebäude  Zürichstrasse 

140  offenbar  aus  dem  Jahr  1964  (vgl.  act.  21.2,  Seite 44)  und  wäre  nach 

Ablauf  der  gewöhnlichen  Lebensdauer  von  20-30  Jahren  im  Rahmen  des 

üblichen Gebäudeunterhaltes schon seit einiger Zeit zu ersetzen gewesen. 

Selbiges gilt für weitere Positionen wie etwa den verschiedentlich erwähn-

ten  Einbau  neuer  Fenster  oder  zeitgemässer  Nasszellen.  Derlei  Sanie-

rungsmehraufwand, der auf mangelnden Gebäudeunterhalt seitens der Ei-

gentümerschaft  zurückzuführen  ist,  dürfte  bei  der  Prüfung  der  finanziellen 

Verhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung nicht berücksichtigt werden 

(VGr,  27.  September  1996,  BEZ  1996  Nr.  23).  Selbst  wenn  man  jedoch 

vorbehaltlos  auf  die  im  Gutachten  G.  B.  verfochtenen  Sanierungskosten 

abstellen würde, wie dies in der "Zusammenstellung der Kosten, Finanzie-

rungen und Erträge nach Sanierung und Ausbau" (act. 21.4) gemacht wird, 

litte  diese  Zusammenstellung  an  einem  offensichtlichen  Mangel,  setzt  sie 

doch  im  heutigen  Zinsumfeld  marktfremde  Fremdkapitalzinsen  von  4.4 % 

ein. Rechnete man diesbezüglich nur schon mit dem seit Juni 2012 mass-

geblichen  Hypo-Referenzzins  von  2.25 %,  ergäbe  sich  ein  deutlich  besse-

res  Resultat.  Unter  Zugrundelegung  der  in  derselben  Zusammenstellung 

von  der  Bauherrschaft  angenommenen  jährlich  erzielbaren  Mietzinsein-

nahmen von insgesamt Fr. 277'000.-- (Zürichstrasse 140: Fr. 58'740.--; Zü-

richstrasse  142:  Fr.  51'200.--;  Zürichstrasse  144:  Fr. 93'000.--; Weingasse 

2:  Fr. 74'020.--)  ergäbe  sich  selbst  beim  angenommenen  Gesamtkapital 
von  Fr.  9'485'600.--  eine  Bruttorendite  von  wenigstens  2.92 %,  so  dass 

R2.2011.00079 

Seite 16 

 
 
wohl auch eine - wenn auch sehr geringfügige - Nettorendite verbliebe. Ei-

ne Bruttorendite in dieser Grössenordnung ist bei einem  - wie vorliegend - 

sehr hohen öffentlichen Interesse an der Erhaltung der Gebäude nicht von 

vornherein  unzumutbar  respektive  lässt  klarerweise  nicht  auf  ein  überwie-

gendes  privates  Interesse  an  einem  Verzicht  auf  Schutzmassnahmen 

schliessen (BRKE I Nr. 0100/2007 vom 27. April 2007 = BEZ 2008 Nr. 41; 

bestätigt mit VB.2007.00255 vom 4. Oktober 2007; dieser bestätigt mit BGr 

1C_418/2007  vom  25.  Juli  2008).  Das  von  der  Vorinstanz  einverlangte 

Gutachten  B.  N.  hält  denn  auch  fest,  dass  der  generelle  Zustand  der  Ge-

bäude  eine  Instandsetzung  und  Sanierung  der  Bauten  zulasse.  Dass  die 

Kosten hierfür wohl höher ausfielen aus bei der Erstellung von Neubauten, 

ist angesichts des sehr hohen öffentlichen Interesses an der Erhaltung der 

vier Gebäude durchaus zumutbar. 

12.5 

Zusammengefasst  sind  die  von  den  Mitbeteiligten  ins  Recht  gelegten  Un-

terlagen zur Rentabilitätsberechnung nicht überzeugend und vermögen die 

Unverhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung nicht zu belegen. Sie be-

ruhen teilweise auf unzulässigen Kostenpositionen, nicht nachvollziehbaren 

Schätzungen  des  Gesamtsanierungsaufwandes  sowie  nicht  marktüblichen 

Fremdkapitalkosten.  Überdies  verbliebe  wohl  selbst  gemäss  diesen  Be-

rechnungsgrundlagen  eine  -  wenn  auch  sehr  geringe  -  Nettorendite.  Der 

vollständige  Verzicht  auf  Schutzmassnahmen  erweist  sich  daher  nament-

lich  unter  Berücksichtigung  des  sehr  hohen  Situationswertes  der  streitbe-

troffenen  Gebäude  als  nicht  gerechtfertigt.  Die  Vorinstanz  hat  das  ihr  in 

diesen  Fragen  zustehende  Ermessen  nicht  mehr  vertretbar  gehandhabt. 

Das Baurekursgericht kann jedoch nicht selbst Schutzmassnahmen anord-

nen;  dies  liegt  vielmehr  in  der  erstinstanzlichen  Zuständigkeit  der  Verwal-

tungsbehörde. Da vorliegend Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung in 

Frage  stehen,  ist  der  Gemeinderat  Affoltern  am  Albis  sachlich  zuständig 

(§ 211 Abs. 2 PBG). 

Demnach  ist  der  angefochtene  Beschluss  aufzuheben.  Der  Gemeinderat 

Affoltern am Albis ist einzuladen, die erforderlichen Schutzmassnahmen für 

die  Gebäude  Zürichstrasse  140,  142  und  144  sowie  Weingasse  2  festzu-

setzen. 

[….] 

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