# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e63d7ab5-4af9-5e3a-a018-349da5f6302f
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-16
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 16.01.2023 110 2022 166
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2022-166_2023-01-16.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

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3013 Bern
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www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2022/166

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 16. Januar 2023

in der Beschwerdesache zwischen

Frau C.________
Beschwerdeführerin 1

Herrn D.________
Beschwerdeführer 2

Frau E.________
Beschwerdeführerin 3

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt F.________

und

G.________
Beschwerdegegnerin

sowie

Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, Schloss 1, 3800 Interlaken

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Unterseen, Bauverwaltung, Obere Gasse 2,
Postfach, 3800 Unterseen

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramtes Interlaken-Oberhasli vom 
6. September 2022 (eBau Nummer 2019-2076 / 100140; Provisorische Parkplätze, 
Verlängerung der Geltungsdauer der Baubewilligung)

I. Sachverhalt

1. In Zusammenhang mit dem Um- und Neubau des B.________ erteilte das 
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli der Beschwerdegegnerin mit Gesamtbauentscheid 
vom 2. September 2019 die Baubewilligung für das Erstellen von zwei provisorischen, bis am 
31. Dezember 2021 befristeten Parkplätzen auf den Parzellen Unterseen-Gbbl. Nrn. J.________, 
A.________ und I.________ in der Wohnzone W2 und in der Zone für öffentliche Nutzung 

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«H.________». Die Beschwerdeführenden hatten sich in diesem Baubewilligungsverfahren nicht 
als Einsprecherinnen und Einsprecher beteiligt.

Die befristete Baubewilligung umfasste die folgenden, durch das Regierungsstatthalteramt am 
2. September 2019 abgestempelten Pläne:

- Provisorium 1 mit total 123 PP, Situationsplan 1:500 vom 29. Mai 2019, Plan Nr. 3538-2
- Provisorium 2 mit total 43 PP, Situationsplan 1:500 vom 29. Mai 2019, Plan Nr. 3538-21
- Grundbuchplan 1:1000 vom 13. November 2017

Diesen Plänen zufolge sollte das Parkplatzprovisorium 1 auf der Parzelle Unterseen-Gbbl. 
Nr. I.________, d.h. südwestlich auf dem H.________gelände, zu liegen kommen. Insgesamt 
hätte das Parkplatzprovisorium 1 123 Parkplätze, davon zwei Behindertenparkplätze, umfassen 
sollen. Demgegenüber war das Parkplatzprovisorium 2 nordöstlich auf dem H.________gelände 
auf der Parzelle Unterseen-Gbbl. Nr. J.________ direkt gegenüber den Parzellen Unterseen-
Gbbl. Nrn. P.________ und R.________ vorgesehen. Geplant waren 43 Parkplätze (inklusive 
zwei Behindertenparkplätze). Entlang der Parzellengrenze zu den Parzellen Unterseen-Gbbl. 
Nrn. P.________ und R.________ war in einer Breite von 1.00 m ein Grünstreifen für die 
Versickerung geplant.1 Die Beschwerdegegnerin hat die befristete Baubewilligung bis am 
31. Dezember 2021 unbestrittenermassen nicht genutzt.

2. Am 8. Juli 2022 reichte die Beschwerdegegnerin bei der Gemeinde Unterseen die 
bewilligten Unterlagen als «Projektänderung» neu ein und bat um eine «erneute Genehmigung 
mit einer Frist bis am 31. Dezember 2026». In dem «Begleitschreiben Projektänderung zum 
Gesamtbauentscheid» führte die Beschwerdegegnerin aus, aufgrund der Einsprache und den 
Verzögerungen zum Hauptbaugesuch «Neubau H.________» habe sie es versäumt, die Fristen 
für die betrieblich notwendigen provisorischen Parkplätze während der Realisierung […] anpassen 
zu lassen. Aus diesem Grund reiche sie die genehmigten Unterlagen neu ein.2 Gemäss der 
beigelegten undatierten Auflistung umfassten die Unterlagen, zusätzlich zu den bewilligten 
Plänen, neu folgende Pläne:

- Provisorium P 91 mit total 121 PP, Situationsplan 1:200 vom 18. Februar 2022, Plan 
Nr. 3538-3

- Provisorium P 92 mit total 33 PP, Situationsplan 1:500 vom 31. März 2022, Plan Nr. 3538-
1033

Auf dem Parkplatzprovisorium 1 (P 91) sind neu nur noch 121 Parkplätze (inkl. zwei 
Behindertenparkplätze) vorgesehen. Weitere Veränderungen im Vergleich zu dem am 
2. September 2019 bewilligten Plan Nr. 3538-2 sind namentlich die neue Schrankenanlage im 
Norden, die veränderte Position der Schrankenanlage im Südwesten, zusätzliche Kandelaber auf 
der Nordseite des Parkplatzes, teilweise veränderte Masse der Durchfahrtsbereiche sowie die 
Richtung des Gefälles. Auf dem Parkplatzprovisorium 2 (P 92) sind im Vergleich zu den am 
2. September 2019 bewilligten Plänen nur noch 33 Parkplätze und keine Behindertenparkplätze 
mehr vorgesehen. Zudem ist der Grünstreifen für die Versickerung entlang der nordöstlichen 
Parzellengrenze nicht mehr durchgehend 1.00 m breit. Fünf Parkplätze grenzen direkt an die 
Parzellen Unterseen-Gbbl. Nrn. P.________ und R.________.

1 Vgl. die nicht paginierten Vorakten bbew 172/2019 aus dem Jahr 2019
2 Vgl. pag. 5 der Vorakten bbew 172/2019 aus dem Jahr 2022 (nachfolgend: Vorakten 2022)
3 Vgl. pag. 7 der Vorakten 2022

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Die Gemeinde überwies das Gesuch, bezeichnet als «Neugenehmigung der am 2. September 
2019 bewilligten Parkplätze, neu als Projektänderung eingereicht, mit Gesuch um Befristung neu 
bis 31. Dezember 2026», am 21. Juli 2022 an das Regierungsstatthalteramt.4

3. Das Gesuch der Beschwerdegegnerin vom 8. Juli 2022 wurde nicht öffentlich aufgelegt. 
Gemäss Ziff. III./1.1 des Gesamtbauentscheids vom 6. September 2022 verlängerte das 
Regierungsstatthalteramt die Geltungsdauer der Baubewilligung vom 2. September 2019 bis am 
31. Dezember 2026 mit folgenden, am 2. September 2019 abgestempelten Plänen:

- Provisorium 1 mit total 123 PP, Situationsplan 1:500 vom 29. Mai 2019 [Plan Nr. 3538-2]
- Provisorium 2 mit total 43 PP, Situationsplan 1:500 vom 29. Mai 2019 [Plan Nr. 3538-21]
- Grundbuchplan 1:1000 vom 13. November 20175

4. Die Beschwerdeführenden wandten sich am 13. September 2022 per E-Mail an die 
Gemeinde und erkundigten sich nach dem Verfahrensstand. Gleichentags stellte die Gemeinde 
den Beschwerdeführenden den Gesamtbauentscheid vom 6. September 2022 per E-Mail zu.6

Am 21. September 2022 stellte die Beschwerdegegnerin dem Regierungsstatthalteramt einen 
Plan des provisorischen Handwerkerparkplatzes [Provisorium 2] per E-Mail zu. Gleichentags teilte 
das Regierungsstatthalteramt der Beschwerdegegnerin mit, der Projektverfasser habe im eBau 
die am 2. September 2019 genehmigten Pläne hochgeladen. Zusammen mit einem 
Begleitschreiben habe der Projektverfasser einen neuen Plan «Provisorium Parkplatz P 92 mit 
total 33 Parkfeldern Situation 1:500 vom 1. März 2022» eingereicht. Dieser Plan sei soweit 
ersichtlich nicht im eBau hochgeladen worden. Weiter wies das Regierungsstatthalteramt darauf 
hin, dass die von der Beschwerdegegnerin geplante Ausführung des Parkplatzes gemäss Plan 
vom 31. März 2022 mit 33 Parkfeldern nicht bewilligt sei.7

5. Gegen den Gesamtbauentscheid vom 6. September 2019 reichten die 
Beschwerdeführenden am 6. Oktober 2022 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des 
Kantons Bern (BVD) ein. Sie stellen folgende Rechtsbegehren:

1.1. Der Gesamtbauentscheid vom 6. September 2022 sei aufzuheben und der Beschwerdegegnerin sei 
der Bauabschlag zu erteilen;

1.2. Eventualiter sei das Verfahren durch die Beschwerdeinstanz zu ergänzen oder dieses zur Ergänzung 
und Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen;

1.3. Von der Rechtsverwahrung sei Vormerkung zu nehmen;
1.4. Vom Lastenausgleichsbegehren sei Vormerkung zu nehmen;
1.5. alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin.

Die Beschwerdeführenden begründen ihre Beschwerde im Wesentlichen damit, dass es sich beim 
Gesuch der Beschwerdegegnerin vom 8. Juli 2022 um eine Projektänderung gemäss Art. 43 
Abs. 1 BewD8 handle und dass das Gesuch gemäss Art. 41 Abs. 2 BewD hätte veröffentlicht 
werden müssen. Weiter rügen sie, die Vorinstanz habe die Bewilligungsunterlagen nicht 
ausreichend geprüft und die Dispositionsmaxime verletzt.

4 Vgl. pag. 6 der Vorakten 2022
5 Vgl. pag. 27 ff. der Vorakten 2022
6 Vgl. pag. 17 ff. der Vorakten 2022
7 Vgl. pag. 31 f. der Vorakten 2022
8 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)

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6. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet9, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Das Regierungsstatthalteramt stellt in seiner 
Eingabe vom 1. November 2022 keinen Antrag. Es führt jedoch aus, es sei ihm insofern ein Fehler 
unterlaufen, als dass das Gesuch um Verlängerung der Baubewilligung zwingend hätte publiziert 
werden müssen. Es sei deshalb sinnvoll, dass es die angefochtene Verfügung selber aufhebe, 
das Baubewilligungsverfahren wiederaufnehme und die Publikation nachhole.

Auch die Beschwerdegegnerin stellt in ihrer Beschwerdeantwort vom 9. November 2022 keinen 
Antrag. Sie führt aus, aufgrund der Verzögerungen im Bewilligungsverfahren für die 
H.________gebäude sei die Realisierung der Parkplätze immer wieder verschoben worden. Den 
Parkplatz P1 (Personalparkplatz) habe sie im Frühjahr 2022 realisiert. Sämtliche Stellen hätten 
verpasst, dass die Bewilligung vom 2. September 2019 befristet gewesen sei. Erst Ende Mai 2022 
und damit nach der Inbetriebnahme des Parkplatzes P1 sei sie von der Gemeinde auf die 
befristete Gültigkeitsdauer aufmerksam gemacht worden. Es sei wichtig, dass die Bewilligung für 
den Parkplatz P1 erneuert werden könne respektive nicht verloren gehe. Der Parkplatz sei 
existenziell, die Mitarbeitenden im Schichtbetrieb seien darauf angewiesen, dass sie mit dem Auto 
anreisen könnten. Im Frühjahr 2022 habe sie auch den Parkplatz P2 (Handwerkerparkplatz) 
erneut beurteilt. Aus statischen Gründen habe die Geschäftsleitung im Oktober 2022 auf dessen 
Realisierung verzichtet. Die Beschwerde beziehe sich auf diesen Parkplatz. Von der Gemeinde 
ging innert Frist keine Stellungnahme ein.

7. Bei Durchsicht der Vorakten stellte das Rechtsamt fest, dass die Pläne Nrn. 3538-3 
(Provisorium P 91) und 3538-103 (Provisorium P 92) fehlen. Mit verfahrensleitender Verfügung 
vom 16. November 2022 forderte es daher das Regierungsstatthalteramt sowie die Gemeinde auf, 
die Pläne einzureichen.

Mit Schreiben vom 22. November 2022 teilte die Gemeinde mit, nachdem die 
Beschwerdegegnerin dem Regierungsstatthalteramt am 28. Oktober 2022 mitgeteilt habe, dass 
das Parkplatzprovisorium 2 nicht realisiert werde, habe sie (die Gemeinde) von der BVD eine 
entsprechend korrigierte Verfügung erwartet. Die vorbereitete Stellungnahme sowie weitere 
Unterlagen würden daher zur Vervollständigung der Akten eingereicht.

In ihrer bis zu diesem Zeitpunkt nicht versandten Stellungnahme vom 31. Oktober 2022 führt die 
Gemeinde aus, im eBau-Dossier fehle der in Papierform eingereichte Plan Nr. 3538-103. Die 
Bauverwaltung habe auf den am 14. Juli 2022 eingereichten Plänen einen Eingangsstempel 
angebracht und handschriftlich mit blauem Kugelschreiber die Gemeindenummer «2019-0037-
P1» vermerkt. Das Regierungsstatthalteramt habe die Pläne nicht als genehmigt abgestempelt, 
sondern es habe lediglich seinen blauen Eingangsstempel am 22. Juli 2022 angebracht und auf 
die unveränderten Pläne, die bereits mit Gesamtbauentscheid vom 2. September 2019 bewilligt 
worden seien, eine handschriftliche Notiz «GE 2.9.2019» angebracht. Die Pläne habe es der 
Gemeinde zusammen mit dem Gesamtbauentscheid wieder zugestellt. Der Plan Nr. 3538-103 mit 
der handschriftlichen Notiz fehle – vermutlich habe das Regierungsstatthalteramt diesen im 
Doppel der Bauherrschaft zugestellt und der Gemeinde dafür zweifach den am 2. September 2019 
genehmigten Plan eingereicht.

Die folgenden von der Gemeinde am 22. November 2022 eingereichten Pläne enthalten die 
handschriftliche Notiz «GE 2.9.2019»:

- Provisorium 1 mit total 123 PP, Situation 1:500 vom 29. Mai 2019, Plan Nr. 3538-2

9 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)

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- Provisorium P 91 mit total 121 PP (2 Behindertenparkplätze), Situation 1:200 vom 
18. Februar 2022, Plan Nr. 3538-3

- Provisorium 2 mit total 43 PP, Situationsplan 1:500 vom 29. Mai 2019, Plan Nr. 3538-21
- Grundbuchplan 1:1000 vom 13. November 2017

Den Plan Nr. 3538-3 vom 18. Februar 2022 führt die Gemeinde in ihrer nicht versandten 
Stellungnahme vom 31. Oktober 2022 zweimal auf, wobei sie jedoch unterschiedliche Angaben 
zu der Anzahl Parkplätze macht (123 bei den Plandokumenten [einfach/Originale] und 121 bei den 
überzähligen Exemplaren für die Auflage auf der Bauverwaltung).

8. Mit Schlussbemerkungen vom 8. Dezember 2022 erklärten die Beschwerdeführenden, mit 
Stellungnahme vom 9. November 2022 verzichte die Beschwerdegegnerin auf die Erstellung des 
Parkplatzprovisoriums 2. Dies sei als Projektänderung im laufenden Verfahren zu werten. Gegen 
das Parkplatzprovisorium 1 hätten die Beschwerdeführenden, vorbehältlich der 
Rechtsverwahrung ihrer zivilrechtlichen Ansprüche, keine Einwände anzubringen. Infolge 
Projektänderung sei die Sache gestützt auf Art. 43 Abs. 3 BewD an die Vorinstanz 
zurückzuweisen, der angefochtene Entscheid sei hierfür aufzuheben. Die 
Beschwerdegegnerschaft, die Vorinstanz und die Gemeinde haben innert Frist keine 
Schlussbemerkungen eingereicht.

9. Entgegen der Ankündigung in der Stellungnahme vom 1. November 2022 hat das 
Regierungsstatthalteramt nicht neu verfügt. Auf die Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für 
den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Mit Gesamtbauentscheid vom 6. September 2022 hat das Regierungsstatthalteramt die 
Geltungsdauer der Baubewilligung vom 2. September 2019 bis am 31. Dezember 2026 verlängert. 
Entscheide über die Verlängerung der Geltungsdauer einer Baubewilligung können wie ein 
Bauentscheid angefochten werden (Art. 41 Abs. 4 BewD). Gesamtbauentscheide nach Art. 9 
KoG10 können – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist (Art. 11 Abs. 1 KoG). Das 
Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). 
Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG11 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit zur Beurteilung der 
Beschwerde gegen den Gesamtbauentscheid zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. 
Art. 40 Abs. 2 BauG). Beschwerdebefugt ist auch, wer zu Unrecht nicht als Einsprecherin oder 
Einsprecher zugelassen worden ist, wer sich am Baubewilligungsverfahren unverschuldet nicht 
beteiligen konnte (z.B. mangels genügender Publikation) oder wer aus anderen Gründen keinen 
Anlass hatte, Einsprache zu erheben (z.B. bei nicht abschätzbaren Auswirkungen des 

10 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
11 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

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Vorhabens). Diesfalls hat die betroffene Partei die Beschwerde innert 30 Tagen seit Kenntnis des 
massgebenden Sachverhalts einzureichen (vgl. Art. 44 Abs. 6 VRPG12).13

c) Am ursprünglichen Baubewilligungsverfahren für die Parkplatzprovisorien im Jahr 2019 
haben sich die Beschwerdeführenden gemäss ihren Ausführungen nicht als Einsprecherinnen und 
Einsprecher beteiligt, da die Dauer der Beeinträchtigungen durch die Befristung bis am 
31. Dezember 2021 absehbar gewesen sei. In ihrer Beschwerde bringen sie nun vor, mit dem 
Unterschreiten des minimalen Grenzabstands ohne Einverständnis der betroffenen Nachbarn, 
dem Bauen in der Bauverbotszone der Strassenlinie, dem Nichteinhalten des Bauabstandes zur 
Zonengrenze, der Aufhebung von Behindertenparkplätzen sowie der Änderung der 
Parkplatzerschliessung seien zusätzlich wesentliche nachbarliche und öffentliche Interessen 
betroffen. Zudem machen sie geltend, dass sie mangels öffentlicher Auflage keine Möglichkeit 
gehabt hätten, sich am vorinstanzlichen Verfahren zu beteiligen.

Die Beschwerdeführerin 1 ist Miteigentümerin der Parzelle Unterseen-Gbbl. Nr. P.________ an 
der Q.________strasse […] in 3800 Unterseen. An dieser Adresse wohnt auch der 
Beschwerdeführer 2. Sodann ist die Beschwerdeführerin 3 Alleineigentümerin der Parzelle 
Unterseen-Gbbl. Nr. R.________ an der Q.________strasse […] in 3800 Unterseen. Die 
Parzellen Nrn. R.________ und P.________ grenzen an die Bauparzelle Unterseen-Gbbl. 
Nr. J.________. Die Beschwerdeführenden sind damit Nachbarinnen und Nachbarn einer der 
streitbetroffenen Bauparzellen. Unbestrittenermassen hat das Regierungsstatthalteramt das 
Gesuch der Beschwerdegegnerin vom 8. Juli 2022 weder publiziert noch den Nachbarinnen und 
Nachbarn mitgeteilt. Die Beschwerdeführenden konnten sich unverschuldet nicht am 
vorinstanzlichen Verfahren beteiligen. Sie sind durch den angefochtenen Gesamtbauentscheid 
beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert.

d) Auf Nachfrage der Beschwerdeführenden stellte die Gemeinde ihnen den 
Gesamtbauentscheid vom 2. September 2022 am 13. September 2022 per E-Mail zu. Die 30-
tägige Beschwerdefrist begann für die Beschwerdeführenden somit am 14. September 2022 und 
endete am 13. Oktober 2022. Die Beschwerde vom 6. Oktober 2022 ist fristgerecht. Im Übrigen 
ist die Beschwerde auch formgerecht. Nach dem Gesagten ist auf die Beschwerde einzutreten. 
Die BVD prüft das Bauvorhaben frei und kann den angefochtenen Entscheid nach Anhörung der 
Parteien von Amtes wegen abändern, wenn er erhebliche Mängel aufweist (Art. 40 Abs. 3 BauG).

2. Geltung der befristeten Baubewilligung

a) Die Beschwerdeführenden bringen vor, dass es sich beim Gesuch der Beschwerdegegnerin 
vom 8. Juli 2022 nicht um die blosse Verlängerung einer Baubewilligung, sondern um eine 
Projektänderung gemäss Art. 43 Abs. 1 BewD handle. Der Plan Nr. 3538-103 enthalte erhebliche 
Abweichungen zum ursprünglichen Plan Nr. 3538-21. Zudem hätte die Vorinstanz gemäss Art. 41 
Abs. 2 BewD das Gesuch veröffentlichen müssen. Die Beschwerdeführenden machen weiter 
geltend, es müsse davon ausgegangen werden, dass die Vorinstanz die Bewilligungsunterlagen 
nicht ausreichend geprüft habe. Die Bewilligung sei auf Basis des nicht mehr aktuellen Plans 
Nr. 3538-21 vom 2. September 2019 verlängert worden. Die Beschwerdegegnerin habe jedoch 
gar nicht in der Form um eine Baubewilligung ersucht, wie sie mit Gesamtbauentscheid vom 
6. September 2022 erteilt worden sei.

12 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 40-41 
N. 4; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 44 N. 59

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b) Art. 42 BauG regelt die Geltung der unbefristeten Baubewilligung. In Art. 42 Abs. 2 und 3 
BauG ist die zeitliche Geltung konkretisiert. Die Baubewilligung erlischt, wenn innerhalb von drei 
Jahren seit ihrer rechtskräftigen Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen 
oder die Ausführung während mehr als einem Jahr unterbrochen wird. Vorbehalten bleiben nach 
den näheren Bestimmungen des Baubewilligungsdekretes Fälle, in denen die Baubewilligung aus 
rechtlichen Gründen noch nicht genutzt werden kann (Art. 42 Abs. 2 BauG). Gemäss Art. 42 
Abs. 3 BauG kann die Baubewilligungsbehörde die Geltungsdauer nach Anhörung der betroffenen 
Behörden um höchstens zwei Jahre verlängern. Die Verlängerung ist ausgeschlossen, wenn sich 
die massgebenden tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse seit dem Entscheid wesentlich 
verändert haben. Art. 41 BewD regelt den entsprechenden Verfahrensablauf. In Art. 42 BauG 
nicht ausdrücklich erwähnt ist die sachliche Geltung der Baubewilligung. Demnach ist das 
Bauvorhaben so bewilligt, wie es Gegenstand des Bauentscheids war. Jede davon abweichende 
bewilligungspflichtige Ausführung setzt die vorgängige Bewilligung einer Projektänderung oder 
allenfalls die Durchführung eines neuen Baubewilligungsverfahrens voraus.14

Befristet erteilte Baubewilligungen erlauben eine Nutzung oder die Erstellung einer Baute oder 
Anlage für eine bestimmte Zeitdauer. Die Befristung ist die zeitliche Begrenzung der 
Rechtswirksamkeit einer Verfügung und damit eine Resolutivbedingung. Befristete 
Baubewilligungen erlöschen daher sofort mit Eintritt der Befristung.15 Der Sinn einer Befristung 
liegt im Wesentlichen darin, dass die fragliche Angelegenheit am Ende der Frist in einem neuen 
Baubewilligungsverfahren erneut überprüft und gegebenenfalls neuen Verhältnissen angepasst 
werden kann. Aufgrund der Dispositionsmaxime kann ein Bauvorhaben nach Fristende nur dann 
neu überprüft werden, soweit überhaupt darum ersucht wird (vgl. Art. 50 Abs. 1 VRPG i.V.m. 
Art. 32 ff. BauG).16 Nach Ablauf der Befristung darf die Bauherrschaft nicht darauf vertrauen, dass 
dasselbe Bauprojekt erneut bewilligt wird. Vielmehr hat sie je nach den Umständen auch damit zu 
rechnen, dass die Bewilligung möglicherweise aufgrund neuer rechtlicher oder tatsächlicher 
Verhältnisse angepasst erteilt oder überhaupt nicht mehr erteilt wird.17 Befristete 
Baubewilligungen können somit nicht gestützt auf Art. 42 Abs. 3 BauG «verlängert» werden, auch 
wenn in der Praxis zuweilen von einer «Verlängerung» die Rede ist. Vielmehr ist, sofern ein 
entsprechendes Gesuch vorliegt, in einem neuen Baubewilligungsverfahren zu prüfen, ob eine 
(allenfalls wiederum befristete) Baubewilligung erteilt werden kann.

c) Unbestrittenermassen war die vom Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli mit 
Gesamtbauentscheid vom 2. September 2019 erteilte Bewilligung für die Erstellung des 
Parkplatzprovisoriums 1 mit 123 Parkplätzen und des Parkplatzprovisoriums 2 mit 43 Parkplätzen 
bis am 31. Dezember 2021 befristet. Die Bewilligung vom 2. September 2019 ist am 31. Dezember 
2021 erloschen. Mit Gesamtbauentscheid vom 6. September 2022 hat das 
Regierungsstatthalteramt die Geltungsdauer der befristeten Baubewilligung vom 2. September 
2019 verlängert. Eine befristete Baubewilligung kann wie aufgezeigt jedoch nicht im Sinne von 
Art. 42 Abs. 3 BauG verlängert werden. Soweit ein neues Baugesuch vorliegt, ist das 
Bauvorhaben in einem neuen Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Dies ist vorliegend der Fall. 
Die Beschwerdegegnerin hielt im Begleitschreiben zu ihrem Gesuch vom 8. Juli 2022 fest, dass 
sie die am 2. September 2019 genehmigten Unterlagen neu einreiche.18 Da sie in der undatierten 
Übersicht «Projektänderungsgesuch zum Gesamtbauentscheid» unter Ziff. 1 zusätzlich die Pläne 
Nrn. 3538-3 und 3538-103 aufführte, ist klar, dass sie um Bewilligung dieser neuen Pläne 

14 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 42 N. 1
15 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 29 N. 4
16 Daum, a.a.O., Art. 50 N. 3; Reto Feller, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 16 N. 4; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 42 N. 7
17 Vgl. BGE 119 Ib 397 E. 5c; VGE 2019/133 vom 28.11.2019 E. 2.1 und 2.2
18 Vgl. pag. 5 der Vorakten 2022

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ersuchte.19 Sie hat damit ein neues Baugesuch (hinsichtlich des bereits errichteten 
Parkplatzprovisoriums 1 eigentlich ein nachträgliches Baugesuch) eingereicht und gar nicht um 
eine «Verlängerung» des am 2. September 2019 befristet bewilligten Projekts gemäss den Plänen 
Nrn. 3538-2 und 3538-21 ersucht. Mit dem Gesuch vom 8. Juli 2022 kann auch keine 
Projektänderung im Sinne von Art. 43 BewD vorliegen, da die befristete Gesamtbaubewilligung 
am 31. Dezember 2021 ausgelaufen ist. Das Regierungsstatthalteramt hätte das Gesuch der 
Beschwerdegegnerin vom 8. Juli 2022 dementsprechend als neues Baugesuch behandeln, ein 
neues Baubewilligungsverfahren durchführen und das Bauvorhaben nach den Bestimmungen des 
Baubewilligungsdekretes öffentlich auflegen müssen (vgl. Art. 35 Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 25 ff. 
BewD). Unbestrittenermassen hat das Regierungsstatthalteramt jedoch kein neues 
Baubewilligungsverfahren, sondern ein Verfahren nach Art. 42 Abs. 3 BauG geführt, auf eine 
Publikation verzichtet und die Baubewilligung vom 2. September 2019 unzulässigerweise 
verlängert. Der angefochtene Gesamtbauentscheid bzw. das vorangegangene Verfahren weisen 
damit gravierende Verfahrensfehler auf.

d) Darüber hinaus erweist sich der angefochtene Entscheid auch aus weiteren Gründen als 
fehlerhaft:

- Im angefochtenen Entscheid sind nur die Pläne Nrn. 3538-2 und 3538-21, nicht jedoch die 
neuen Pläne Nrn. 3538-3 und 3538-103 erwähnt. Offensichtlich hat das 
Regierungsstatthalteramt die neuen Pläne nicht geprüft, obwohl es davon Kenntnis hatte.20 
Damit einhergehend hat es nicht geprüft, ob das Bauvorhaben den bau- und 
planungsrechtlichen Vorschriften entspricht (vgl. Art. 2 Abs. 1 BauG und Art. 35 Abs. 1 
BewD).

- Das Regierungsstatthalteramt hat entgegen dem Gesuch der Beschwerdegegnerin vom 
8. Juli 2022 die alten Pläne bewilligt und damit die Dispositionsmaxime verletzt (vgl. Art. 50 
Abs. 1 VRPG i.V.m. Art. 32 ff. BauG).21

- Obwohl der Amtsbericht der Gemeinde vom 16. August 202222 darauf hinwies, dass 
Ausnahmen für das Unterschreiten des Strassenabstandes gemäss Art. 80 SG23 und Art. 22 
des Gemeindebaureglements (GBR) sowie für das Unterschreiten des Abstandes zur 
Zonengrenze gemäss Art. 25 GBR zu prüfen seien, hat das Regierungsstatthalteramt nicht 
geprüft, ob Ausnahmen erforderlich sind.

- Dem angefochtenen Entscheid lässt sich nicht entnehmen, auf welche Rechtsgrundlagen und 
Gründe er abgestützt wurde. Dadurch ist das Regierungsstatthalteramt seiner 
Begründungspflicht nicht genügend nachgekommen (vgl. Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG).

- Schliesslich ist fraglich, ob der angefochtene Entscheid eine rechtsgültige Unterschrift der 
Baubewilligungsbehörde trägt. Zuständig für die Erteilung der Baubewilligung sind die 
Regierungsstatthalterin oder der Regierungsstatthalter des Verwaltungskreises, in dem das 
Bauvorhaben zur Ausführung kommen soll, oder die Gemeinden nach Art. 33 BauG (Art. 8 
Abs. 1 BewD). Ist der Regierungsstatthalter oder die Regierungsstatthalterin 
Baubewilligungsbehörde, erfordert der Entscheid die Unterschrift des Regierungsstatthalters 
oder der Regierungsstatthalterin selbst oder seiner bzw. ihrer Stellvertretung (Art. 52 Abs. 1 
Bst. g VRPG i.V.m. Art. 33 Abs. 1 BauG).24 Der angefochtene Entscheid ist jedoch weder vom 

19 Vgl. pag. 7 der Vorakten 2022
20 Vgl. den Eingangsstempel des Regierungsstatthalteramtes vom 22. Juli 2022 auf dem Plan Nr. 3538-3, das E-Mail 
des Regierungsstatthalteramtes vom 21. September 2022 (pag. 33 f. der Vorakten 2022) sowie die undatierte 
Übersicht «Projektänderungsgesuch zum Gesamtbauentscheid» (pag. 7 der Vorakten 2022)
21 Daum, a.a.O., Art. 50 N. 3; Feller, a.a.O., Art. 16 N. 4
22 Vgl. pag. 10 ff. der Vorakten 2022
23 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
24 Vgl. VGE 2020/299 vom 4.5.2021 E. 3.1 (publiziert in BVR 2021 S. 406)

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Regierungsstatthalter noch vom Regierungsstatthalter-Stv., sondern vom Bauinspektor 
unterzeichnet.

3. Projektänderung im Beschwerdeverfahren

a) Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Stellungnahme vom 9. November 2022 aus, sie 
verzichte auf den Parkplatz P2. Die Beschwerdeführenden bringen in ihrer Eingabe vom 
8. Dezember 2022 vor, es handle sich um eine Projektänderung, infolge derer die Sache gestützt 
auf Art. 43 Abs. 3 BewD an die Vorinstanz zurückzuweisen und der angefochtene Entscheid 
aufzuheben sei.

b) Eine Projektänderung liegt vor, wenn das Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt 
(Art. 43 Abs. 1 BewD). Eine Projektänderung kann im Beschwerdeverfahren erfolgen, wobei die 
Beschwerdeinstanz die Sache zur Weiterbehandlung an die Vorinstanz zurückweisen kann (vgl. 
Art. 43 Abs. 3 BewD). Für Projektänderungen gelten die allgemeinen Verfahrensbestimmungen 
des Baubewilligungsdekrets, soweit in Art. 43 BewD nichts anderes geregelt ist. Vorausgesetzt 
sind ein schriftliches Gesuch und die Festhaltung der Änderungen in einem Plan.25 Lage, 
Einordnung, Gestaltung und Konstruktion des Bauvorhabens sind mittels Situationsplan und 
Projektplänen darzustellen (vgl. Art. 10 Abs. 3 BewD).26

c) Es ist fraglich, ob die Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 9. November 2022 
genügt, um von einem schriftlichen Gesuch um Projektänderung auszugehen. Jedenfalls hat sie 
keinen aktualisierten Situationsplan beigelegt, weshalb keine Projektänderung vorliegt. Selbst 
wenn eine solche zu bejahen wäre, änderte dies nichts am Ergebnis des Beschwerdeentscheids. 
Der angefochtene Entscheid ist aufgrund von Verfahrensmängel aufzuheben und die 
Projektänderung könnte ohnehin gestützt auf Art. 43 Abs. 3 BewD zur Neubeurteilung an die 
Vorinstanz zurückgewiesen werden.

4. Rückweisung und Anweisungen an die Vorinstanz

a) Gemäss Art. 72 Abs. 1 VRPG entscheidet die Beschwerdeinstanz in der Sache oder weist 
die Akten ausnahmsweise mit verbindlichen Anordnungen an die Vorinstanz zurück. Erweist sich 
die Beschwerde als begründet, soll die Beschwerdeinstanz das streitige Rechtsverhältnis wenn 
möglich nach ihrer eigenen Erkenntnis abweichend von der angefochtenen Verfügung neu 
regeln.27 Die Beschwerdeinstanz soll nur ausnahmsweise kassatorisch entscheiden, namentlich 
wenn besondere Gründe die prozessökonomischen Gesichtspunkte in den Hintergrund treten 
lassen. Ein solcher Grund stellt beispielsweise die mangelnde Entscheidreife der Angelegenheit 
dar, sofern die Beschwerdeinstanz selber umfangreiche Beweismassnahmen durchführen 
müsste. Eine Rückweisung ist auch dann angezeigt, wenn im vorinstanzlichen Verfahren 
schwerwiegende Verfahrensfehler begangen worden sind, die von der Beschwerdeinstanz nicht 
geheilt werden können oder sollen.28

b) Wie sich aus der vorangehenden Erwägungen ergibt, wurde das Bauvorhaben durch das 
Regierungsstatthalteramt nicht als neues Baugesuch behandelt, nicht öffentlich aufgelegt und 

25 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 15
26 Vgl. VGE 2020/136 vom 11.10.2022 E. 3.2
27 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 7
28 Herzog, a.a.O., 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 8

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auch materiell nicht vollständig geprüft. Es ist nicht Aufgabe der BVD als Beschwerdeinstanz, das 
Bauvorhaben erstmals öffentlich aufzulegen und vollständig zu prüfen. Der angefochtene 
Gesamtbauentscheid vom 6. September 2022 ist aus den genannten Gründen aufzuheben und 
die Sache ist zur Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens an das 
Regierungsstatthalteramt zurückzuweisen. Die Beschwerde ist dahingehend gutzuheissen. 
Soweit die Beschwerdegegnerin auf das Parkplatzprovisorium 2 (Handwerkerparkplatz) auf der 
Parzelle Unterseen-Gbbl. Nr. J.________ tatsächlich verzichten will, kann sie im 
durchzuführenden ordentlichen Baubewilligungsverfahren vor dem Regierungsstatthalteramt eine 
Projektänderung zu ihrem Gesuch vom 8. Juli 2022 einreichen (vgl. Art. 43 BewD).

c) Die Beschwerdeführenden beantragen mit den Rechtsbegehren Nrn. 1.3 und 1.4, von der 
Rechtsverwahrung und dem Lastenausgleichsbegehren sei Vormerkung zu nehmen. Mangels 
Publikation des Gesuchs der Beschwerdegegnerin vom 8. Juli 2022 hatten die 
Beschwerdeführenden im vorinstanzlichen Verfahren keine Gelegenheit, die Rechtsverwahrung 
anzumelden und ein Lastenausgleichsbegehren zu stellen (vgl. Art. 30 f. BauG sowie Art. 32 
BewD). Weil das Regierungsstatthalteramt ein neues ordentliches Baubewilligungsverfahren mit 
öffentlicher Auflage durchzuführen hat, werden die Beschwerdeführenden diesfalls Gelegenheit 
haben, Rechtsverwahrung anzumelden und Lastenausgleichsbegehren zu stellen.

5. Kosten

a) Die Verfahrenskosten werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 1000.– (Art. 103 
Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV29). Gemäss Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die 
Verfahrenskosten der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten 
einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine 
Verfahrenskosten zu erheben. Als unterliegend gilt, wer mit seinen Anträgen nicht durchdringt.30 
Dringt die beschwerdeführende Person gemessen an ihrem reformatorischen (Haupt-) Antrag nur 
teilweise durch, gilt sie im Kostenpunkt gleichwohl als vollumfänglich obsiegend, wenn ein 
Rückweisungsentscheid ergeht und die vorzunehmende Neubeurteilung noch zu einer 
vollständigen Gutheissung des Begehrens führen kann.31 Besondere Umstände liegen 
beispielsweise bei behördlichen Fehlleistungen vor, insbesondere bei Verfahrensfehlern.32 
Kantonalen Behörden werden keine Verfahrenskosten auferlegt (Art. 2 Abs. 1 Bst. a i.V.m. 
Art. 108 Abs. 2 VRPG).

Vorliegend obsiegen die Beschwerdeführenden vollumfänglich, da ein Rückweisungsentscheid 
ergeht und das Regierungsstatthalteramt das Baugesuch der Beschwerdegegnerin in einem 
ordentlichen Baubewilligungsverfahren neu zu überprüfen haben wird. Die Aufhebung des 
vorinstanzlichen Entscheids ist auf die prozessualen Fehler der Vorinstanz zurückzuführen. Somit 
liegen besondere Umstände vor, weshalb der Beschwerdegegnerin keine Verfahrenskosten 
auferlegt werden. Auch dem Regierungsstatthalteramt können gemäss Art. 2 Abs. 1 Bst. a i.V.m. 
Art. 108 Abs. 2 VRPG keine Verfahrenskosten auferlegt werden. Es werden demnach keine 
Verfahrenskosten erhoben.

b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht 
deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder 
Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 

29 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)
30 Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 4
31 Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 6
32 Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 20 ff.

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erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). In casu liegen besondere Umstände vor. Das 
Regierungsstatthalteramt hat prozessuale Fehler zu verantworten und die Beschwerdeführenden 
dadurch veranlasst, ein Rechtsmittel zu ergreifen. Es ist daher gerechtfertigt, das 
Regierungsstatthalteramt zur Bezahlung der Parteikosten der obsiegenden 
Beschwerdeführenden zu verpflichten.

c) Der Anwalt der Beschwerdeführenden weist in seiner Kostennote ein Honorar von 
CHF 5535.–, Auslagen von CHF 51.– und die Mehrwertsteuer von CHF 430.10 aus.
Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand 
(Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV33 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen 
Beschwerdeverfahren CHF 400.– bis CHF 11 800.– pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs 
bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der 
Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG34). Im 
vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als unterdurchschnittlich zu werten, da nur ein 
Schriftenwechsel stattfand und kein Beweisverfahren durchgeführt wurde. Angesichts der 
Baukosten gemäss Baugesuch von rund CHF 400 000.– und den umstrittenen Rechtsfragen sind 
die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses insgesamt als durchschnittlich 
einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von CHF 4960.– als angemessen. Das entspricht einem 
Ausschöpfungsgrad von 40%. Das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli hat den 
Beschwerdeführenden somit Parteikosten von insgesamt CHF 5396.85 (Honorar CHF 4960.–, 
Auslagen CHF 51.–, Mehrwertsteuer CHF 385.85) zu ersetzen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtbauentscheid des 
Regierungsstatthalteramtes Interlaken-Oberhasli vom 6. September 2022 wird aufgehoben. 
Die Sache wird zur Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens im Sinne 
der Erwägungen an das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli zurückgewiesen.

2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.

3. Das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli hat den Beschwerdeführenden 
Parteikosten im Betrag von CHF 5396.85 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt F.________, eingeschrieben
- G.________, eingeschrieben
- Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Unterseen, Bauverwaltung, A-Post

33 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811)
34 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)

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Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung

Dieser Rückweisungsentscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden, wenn 
die Voraussetzungen nach Art. 61 i.V.m. Art. 74 Abs. 3 VRPG erfüllt sind. Eine allfällige 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in fünf Exemplaren einzureichen ist, muss einen 
Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift 
enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.