# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eda36ed0-65c5-5d74-b393-8788811cf301
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-01-24
**Language:** de
**Title:** Arealüberbauung. Weitgehende Änderung einer bestehenden altrechtlichen Gesamtüberbauung.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0006/2014
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_I_0006_2014_28.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0006/2014 vom 24. Januar 2014 in BEZ 2014 Nr. 31 

Vorliegend  war  geplant,  von  einer  altrechtlichen  Gesamtüberbauung  mit 
insgesamt  elf  Wohnhäusern  deren  neun  abzubrechen  und  die  betreffenden 
Flächen  mit  neun  neuen  Gebäuden  zu  überstellen.  Besagte  neun 
Liegenschaften standen im Eigentum eines andern Eigentümers als die beiden 
im Bestand verbleibenden Liegenschaften. Deren Eigentümer erhob gegen die 
Bewilligung des Bauvorhabens Rekurs. 

Aus den Erwägungen: 

für 

von 

1946 

die  Bewilligung 

2. Dem vorliegend zu entscheidenden Streit liegt folgender Sachverhalt zu
Grunde: Am 23. Oktober 1953 erteilte die Baubehörde gestützt auf die Bau- und 
eine 
(BauO1946) 
Zonenordnung 
Gesamtüberbauung  mit  insgesamt  elf  Wohnhäusern,  teils  zu  zweien  und  teils 
zu  dreien  zusammengebaut  (Pol.-Nrn.  36-58,  je  die  geraden  Nummern,  ohne 
die  Nummer  54).  Jene  Gebäude  wurden  allesamt  mit  vier  statt  nur  mit  nach 
damaliger  Regelbauweise  erlaubten  drei  Vollgeschossen  bewilligt;  dies  u.a. 
gestützt  auf  Art.  77bis  lit.  a  BauO1946,  wonach  eine  Überschreitung  der 
zonengemässen  Geschosszahl  bewilligt  werden  konnte,  sofern  dadurch  eine 
städtebaulich  und  architektonisch  bessere  Lösung  erzielt  wurde.  Von  der 
Bauherrschaft  wurde  in  jener  Bewilligung  eine  öffentlich-rechtliche  Anmerkung 
im  Grundbuch  verlangt,  wonach  sich  der 
jeweilige  Grundeigentümer 
verpflichtet,  das  Grundstück  nicht  stärker  als  nach  den  mit  dem  Bauentscheid 
bewilligten Plänen baulich auszunützen. 

Nunmehr  sollen  sämtliche  sich  in  der  Hand  der  privaten  Rekursgegnerin 
befindenden  Gebäude,  also  alle  ausser  den  Gebäuden  Pol.-Nrn.  50  und  52, 
abgebrochen  und  die  betreffenden  Arealflächen  mit  neun  neuen  Gebäuden 
überstellt  werden.  Von  diesen  ist  das  Haus  A  als Solitär  geplant,  während  die 
übrigen in geschlossener Bauweise erstellt werden sollen (Gebäudekomplexe B 
-  D;  einer  mit  zwei  Gebäuden  und  zwei  mit  drei  Gebäuden).  Demgegenüber 
bleiben die im Eigentum des Rekurrenten stehenden Gebäude Pol.-Nrn. 50 und 
52 unverändert.  

Sämtliche  streitbetroffenen  Grundstücke  liegen  nach  der  geltenden  Bau- 
und  Zonenordnung  (BZO)  in  der  Wohnzone  W  3.  Das  Haus  A  ist  mit  einem 
Erdgeschoss,  einem  Attikagschoss  und  vier  Obergeschossen  geplant  und  die 
Häuser  B  -  D  je  mit  einem  Erdgeschoss,  einem  Attikageschoss  und  drei 
Obergeschossen.  Die  Vorinstanz  hat  die  projektierten  Gebäude  als  Teil  einer 
Arealüberbauung bewilligt. (…) 

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3.1 Der Rekurrent macht in der Rekursschrift im Wesentlichen geltend, (…) 
nachdem  seine  Liegenschaften  nicht  in  das  Baugesuch  einbezogen  worden 
seien  und  als  viergeschossige  und  damit  nach  der  Regelbauweise 
baurechtswidrige  Gebäude  bestehen  blieben,  könne  die  altrechtliche 
Gesamtüberbauung  nicht  aufgelöst  werden  und  müsse  als  solche 
weiterbestehen.  Zudem  behalte  auch  die  frühere  Ausnützungsbeschränkung 
ihre Gültigkeit. 

Nach der Praxis der Rekursinstanz und des Verwaltungsgerichtes behalte 
der  im  Grundbuch  noch  immer  angemerkte  Arealüberbauungsrevers  nach  wie 
vor  seine  gesetzliche  Grundlage  und  sei  nach  wie  vor  gültig.  Bauliche 
Massnahmen  verstiessen  damit  gegen  diese  Nebenbestimmung,  wenn  die 
Grundstücke  auf  dem  Areal  wesentlich  weitergehend  ausgenützt  würden  und 
den  damals  bewilligten  Plänen  widersprächen.  Gemäss  Baubewilligung  seien 
die  Grundstücke  heute  mit  5504  m2  anrechenbarer  Geschossfläche  überbaut, 
während nunmehr eine Gesamtfläche von rund 8855 m2 projektiert sei. Gemäss 
Baugesuch  betrage  die  Ausnützungsziffer  des  Bestandes  73  Prozent.  Diese 
dürfe  gemäss  dem  Revers  der  früheren  Baubewilligung  nicht  überschritten 
werden. Daher sei die Baubewilligung aufzuheben. Diesen Verstoss habe sich 
die  private  Rekursgegnerin  selber  zuzuschreiben.  Denn  hätte  sie  den 
Rekurrenten  mit  seinen  Grundstücken  in  die  Planung  mit  einbezogen,  hätten 
alle  Gebäude  abgebrochen  werden  können  und  es  wäre  möglich  gewesen, 
gemeinsam eine neue Arealüberbauung nach neuem Recht zu planen, welcher 
der Arealüberbauungsbonus von Art. 8 Abs. 5 BZO zu Gute kommen würde.  

Es sei davon auszugehen, dass die Bestimmung von § 73 Abs. 2 lit. a PBG 
auch hier gelte. Schon die Anordnung und die Lage der einzelnen Gebäude sei 
Gegenstand der damals bewilligten Pläne. Auch die Voraussetzungen von Art. 
77  und  77bis  BauO1946  seien  damals  erfüllt  gewesen.  Damit  sei  das 
angefochtene  Projekt nicht  nur auf  Grund  der übermässigen  Ausnützung  nicht 
bewilligungsfähig,  sondern  auch,  weil  es  nicht  das  gesamte  Areal  erfasse. 
Zudem  sollten  die  einzelnen  Häuserzeilen  auf  dem  Areal  nunmehr  quer  statt 
längs angeordnet werden. Damit liege eine wesentlich andere Überbauung als 
im Jahre 1953 bewilligt vor. Die  gute Lösung, die damals bewilligt  worden sei, 
werde nun, da bei beiden Liegenschaften des Rekurrenten inmitten des Areals 
nicht  an  der  neuen  Arealüberbauung  teilhätten,  komplett  aufgebrochen  und 
ihres Gehaltes entleert. 

Auch sonst sei das Projekt nicht bewilligungsfähig. (…) Dass inmitten eines 
Areals  zwei  von  elf  Bauten  aus  den  1950er-Jahren  bestehen  blieben  und 
rundum  Neubauten  errichtet  werden  sollten,  könne  per  se  nicht  als  gute 
Gestaltung und als gute architektonische und städtebauliche Lösung betrachtet 
werden.  Eine  solche  Veränderung,  die  nicht  alle  Liegenschaften  des  Areals 
umfasse,  laufe  diametral  dem  Prinzip  des  besonderen  Zusammenhangs 
zwischen  den  einzelnen  Grundstücken  einer  Arealüberbauung  zuwider.  Das 
Areal  werde  auseinander  gerissen  und  bilde  keine  Einheit  mehr.  Die 
Liegenschaften des Rekurrenten stünden wie Fremdkörper inmitten des Areals. 
Eine  genügende  Begründung  sei  dem  angefochtenen  Entscheid  nicht  zu 
entnehmen;  vielmehr  lasse  es  die  Vorinstanz  mit  der  Formulierung,  dass  der 
Ersatzneubau  mit  drei  Gebäudezeilen  und  einem  Solitär  auf  den  Bestand 

 
 
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reagiere  und  die  bereits  bestehende  Bautypologie  fortführe,  sein  Bewenden 
haben.  Eine  derartige  Missachtung  der  erhöhten  Anforderungen  an 
Arealüberbauungen  könne  nur  zu  Aufhebung  der  angefochtenen  Bewilligung 
führen. 

3.2 

In  der  Replik  ergänzt  der  Rekurrent  seine  Ausführungen 

im 
Wesentlichen dahingehend, (…) ihm seien die Mitwirkungsrechte gemäss Art. 4 
RPG und das rechtliche Gehör verweigert worden. Vorliegend gehe es um die 
Änderung  der  planungsrechtlichen  Grundlagen  der  Grundstücke  des 
Rekurrenten. Es spotte jeglicher rechtsstaatlicher Grundsätze, wenn dies ohne 
jeden Einbezug des Rekurrenten möglich sei. Der Rekurs sei schon deswegen 
gutzuheissen.  Es  gebe  keinen  Grund,  das  Interesse  der  privaten  Rekurs-
gegnerin gegenüber jenem des Rekurrenten zu privilegieren. Im Gegenteil, die 
Rekursgegnerin  habe  freiwillig  die  geltende  Überbauungsordnung  akzeptiert 
und  damit  auch  den  Umstand,  dass  sie  diese  nicht  ohne  das  Einverständnis 
und  die  Mitwirkung  des  Rekurrenten  wieder  ändern  könne.  Andernfalls  würde 
dies  bei  einem  Rechtsmittelentscheid  zu  Gunsten  der  Rekursgegnerin 
bedeuten, dass diese bauen dürfe, wie sie wolle, der Rekurrent sich jedoch bei 
einer künftigen Bautätigkeit den Bauten der Rekursgegnerin anzupassen habe. 
Eine  solche  Privilegierung  sei  im  Lichte  der  bestehenden  Arealüberbauung 
nicht gerechtfertigt.   

4.1 Das Planungs- und Baugesetz regelt die Arealüberbauung in den §§ 69 
ff. PBG. Danach kann die Bau- und Zonenordnung in den Bauzonen allgemein, 
zonen-  oder  gebietsweise  Arealüberbauungen  zulassen.  Dabei  sind  Mindest-
arealflächen festzulegen (§ 69 PBG). Die Bestimmungen von § 71 Abs. 1 und 2 
befassen  sich  mit  Gestaltung  sowie  Ausstattung  und  Ausrüstung  von  Bauten, 
Anlagen  und  Umschwung  einer  Arealüberbauung.  Arealüberbauungen  können 
auch  bereits  überbaute  Grundstücke  umfassen,  wenn  die  Überbauung  als 
Ganzes den Anforderungen genügt (Abs. 3).  

Die  Bestimmung  von  §  72  PBG  umschreibt  unter  dem  Randtitel 
«Besondere  Bauvorschriften»  die  kommunalen  Legiferierungsmöglichkeiten 
betreffend  Arealüberbauungen.  §  73  PBG  befasst  sich  mit  der  «Sicherung» 
(Randtitel)  der  Arealüberbauung.  Nach  Abs.  1  setzt  die  baurechtliche  Bewilli-
gung einer Arealüberbauung eine vollständige Baueingabe voraus. Nach Abs. 2 
sind  mit  der  baurechtlichen  Bewilligung  Nebenbestimmungen  zu  verbinden, 
dass  während  des  Bestandes  der  bewilligten  Überbauung  das  Areal  weder 
stärker  ausgenützt  noch  wesentlich  anders  als  nach  den  bewilligten  Plänen 
überbaut  wird  (lit.  a)  und  dass  die  Freiflächen  und  sonstigen  Umgebungs-
anlagen sowie die Ausstattungen und Ausrüstungen dem plangemässen Zweck 
erhalten bleiben (lit. b).  

Die Stadt Zürich hat die Arealüberbauung in Art. 8 BZO geregelt. Danach 
sind  Arealüberbauungen  in  allen  Wohnzonen,  ausgenommen  der  Zone  W2b, 
sowie in allen Zentrumszonen und Zonen für öffentliche Bauten zulässig (Abs. 
1). Die Arealfläche muss mindestens 6000 m2 betragen (Abs. 2). Innerhalb der 
Arealüberbauung  gelten  für  die  Grenz-  und  Gebäudeabstände  die  kantonalen 
Abstandsvorschriften. Gegenüber Grundstücken und Gebäuden ausserhalb der 
Arealüberbauung sind die zonengemässen Abstände einzuhalten (Abs. 3). Die 

 
 
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zonengemässe  Vollgeschosszahl  darf  in  den  zweigeschossigen  Wohnzonen 
auf drei und in den übrigen Zonen auf sieben Vollgeschosse erhöht werden. Die 
maximale Gebäudehöhe  beträgt  in den  zweigeschossigen Wohnzonen 11,5 m 
und  in  den  übrigen  Zonen  25  m  (Abs.  4).  Schliesslich  regelt  Abs.  5  die 
Berechnung der für Arealüberbauungen geltenden Ausnützungsziffer.  

Sinn und Zweck der Arealüberbauung ist es, im Gegenzug zur Gewährung 
einer  im  privaten  Interesse  liegenden  erhöhten  baulichen  Ausnützung  eine  im 
öffentlichen Interesse liegende bessere Überbauungsqualität zu erzielen. 

4.2 Die Vorinstanz hat die projektierten Gebäude wie gesagt als Teil einer 
Arealüberbauung  bewilligt.  Mithin  lässt  sich  fragen,  ob  eine  Änderung  der 
bestehenden  Gesamtüberbauung  oder  aber  eine  neue  Arealüberbauung  unter 
Einbezug zweier Altbauten vorliegt. Der alte Bestand soll bis auf zwei Gebäude 
beseitigt  und  durch  neun  neue  Gebäude  ersetzt  werden.  Alt  und  Neu  stehen 
somit  im  Verhältnis  von  zwei  zu  neun,  oder,  wenn  nicht  von  den  einzelnen 
Gebäuden,  sondern  von  den  Gebäudekomplexen  ausgegangen  wird,  von  eins 
zu  vier.  Die  neuen  Gebäude  weisen,  da  60  Jahre  jünger,  eine  andere 
Gestaltung auf, und sie sollen zudem auch gänzlich anders angeordnet werden, 
indem die bisherige Hofbildung durch eine Parallelstellung der Gebäude ersetzt 
wird.  Mit  diesen  baulichen  Massnahmen  geht  die  Identität  der  bisherigen 
Überbauung  offenkundig  zur  Gänze  verloren.  Dementsprechend  ist  nicht  von 
der Änderung einer bestehenden Gesamtüberbauung auszugehen, wie dies die 
Vorinstanz  zu  Grunde  zu 
legen  scheint,  sondern  von  einer  neuen 
Arealüberbauung  unter  Einbezug  von  zwei  Altbauten.  Arealüberbauungen 
können  auch  bereits  überbaute  Grundstücke  umfassen  (§  71  Abs.  3  PBG). 
Dass überbaute Grundstücke in eine Arealüberbauung einbezogen werden, die 
schon  zuvor  Teil  einer  im  Übrigen  zur  Beseitigung  vorgesehenen  Arealüber-
bauung  waren,  wird  weder  vom  Wortlaut  noch  von  Sinn  und  Zweck  der 
Bestimmung  von  §  71  Abs.  3  PBG  ausgeschlossen.  Insoweit  steht  dem 
angefochtenen Projekt nichts entgegen.   

4.3  Der  Rekurrent  rügt  die  Verletzung  «formeller  Verfahrensrechte». 
Ausgangslage ist, dass nicht der Rekurrent, wohl aber seine Liegenschaften an 
der  neuen  Arealüberbauung  partizipieren.  Weder  wurde  die  Zustimmung  des 
Rekurrenten  zum  Bauvorhaben  eingeholt,  noch  ist  er  (Mit-)Baugesuchsteller. 
Seine Grundstücke sind im Rubrum der Baubewilligung nicht aufgeführt, und im 
Mitteilungssatz  des  Baurechtsentscheides figuriert er als Dritter gemäss §  315 
PBG,  der  den  baurechtlichen  Entscheid  verlangt  hat.  Seiner  Sachdarstellung 
zufolge  bemühte  er  sich  um  ein  gemeinsames  Vorgehen  mit  der  privaten 
Rekursgegnerin  und  waren  Ansätze  hierzu  vorhanden,  die  dann  allerdings  – 
aus welchen Gründen auch immer – nicht von Erfolg gekrönt wurden. 

4.3.1  Zunächst  ist  festzustellen,  dass  sich  aus  den  Bestimmungen  über 
das  baurechtliche  Verfahren  (§§  309  ff.  PBG  und  Bauverfahrensverordnung 
[BVV])  für  Fälle  wie  den  vorliegenden  kein  Zustimmungserfordernis  ergibt. 
Namentlich  entfällt  die  Anwendbarkeit  der  –  ohnehin  nur  eine  Ordnungs-
vorschrift bildenden – Bestimmung von § 310 Abs. 3 PBG in Verbindung mit § 5 
lit.  m  BVV,  welche  Vorschriften  ein  Zustimmungserfordernis  von  am  Bau-
grundstück  zivilrechtlich  (Mit-)Berechtigten  zur  Einreichung  einer  Baueingabe 

 
 
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ist  doch  die  private  Rekursgegnerin  über 

ihre  Grundstücke 
statuieren, 
zivilrechtlich  alleinverfügungsberechtigt.  Im  Übrigen  wird  vom  Rekurrenten  zu 
Recht  auch  nicht  etwa  geltend  gemacht,  dass  die  Neuüberbauung  die 
verbleibende  Ausnützung  auf  seinen  Grundstücken  schmälere.  Wäre  dies 
anders,  hätte  es  selbstverständlich  einer  Ausnützungsübertragung  und  damit 
der Mitwirkung des Rekurrenten bedurft.  

4.3.2 Die Berufung des Rekurrenten auf Art. 4 des Raumplanungsgesetzes 
(RPG)  geht  fehl.  Nach  Abs.  2  dieser  Bestimmung  sorgen  die  mit  den 
Planungsaufgaben  betrauten  Behörden  dafür,  dass  die  Bevölkerung  bei 
Planungen in geeigneter Weise mitwirken kann. Vorliegend geht es indes nicht 
um einen Akt der Planung (und der Nachbar ist auch nicht «die Bevölkerung»), 
sondern um die Ersetzung einer alten durch eine neue Arealüberbauung unter 
Beibehaltung von zwei Gebäuden, was Gegenstand einzig eines baurechtlichen 
Verfahrens ist.  

Anders  als  etwa  beim  Gestaltungsplan  (§§  83  ff.  PBG)  werden  bei  der 
Arealüberbauung die bau- und planungsrechtlichen Grundlagen nicht geändert, 
sondern  es  ergeben  sich  diese  unverändert  aus  der  Grundordnung  gemäss 
Bau- und Zonenordnung, woran auch nichts ändert, dass die Arealüberbauung 
begrifflich  von  der  «Regelbauweise»  unterschieden  wird.  Insoweit  liegt  keine 
der Allgemeinverbindlicherklärung eines privaten Gestaltungsplans (§ 85 Abs. 2 
PBG) vergleichbare Situation vor.  

Zwar  dürfen  durch  die  Allgemeinverbindlicherklärung  eines  privaten  Ge-
staltungsplans  keine  schutzwürdigen  Interessen  der  andern  Grundeigentümer 
verletzt  werden.  Indes  wäre,  würde  vorliegend  eine  Analogie  zu  dieser 
Einschränkung  angenommen,  sogleich  festzustellen,  dass  mit  der  geplanten 
Arealüberbauung unter Belassung der rekurrentischen Gebäude dieses Verbot 
nicht tangiert wird; dies nach Massgabe folgender Erwägungen:  

Der  Nachteil,  dass  die 

rekurrentischen  Gebäude  zufolge  Über-
geschossigkeit  widerrechtlich  werden,  entstünde  nur  dann,  wenn  auf  den 
übrigen  Arealgrundstücken  nach  der  Regelbauweise  gebaut  würde,  weil  die 
rekurrentischen  Grundstücke  alsdann  schon  wegen  ihrer  zu  geringen  Fläche 
(1540  m2)  selbständig  keine  Arealüberbauung  mehr  bilden  könnten.  Indes 
werden  die  übrigen  Arealgrundstücke  gerade  nicht  nach  der  Regelbauweise 
überbaut.  Eben  deswegen,  weil  die  rekurrentischen  Gebäude  mit  der  Regel-
bauweise auf den übrigen Arealgrundstücken widerrechtlich würden, wäre dies 
baurechtlich  denn  auch  klar  unzulässig,  und  zwar  auch  dann,  wenn  der 
Rekurrent  dem  zustimmte,  dürfen  doch  bauliche  Massnahmen  selbstredend 
keine Baurechtswidrigkeit zur Folge haben.  

Die  Gebäude  des  Rekurrenten  werden  auch  nach  der  Realisierung  des 
angefochtenen Projekts Teil einer ausnützungsmässig privilegierten Arealüber-
bauung  bilden.  Dementsprechend  werden  sie  auch  dannzumal  unter 
Inanspruchnahme  des  Arealüberbauungsbonus  ersetzt  werden  können.  Die 
Einschränkung,  dass  eine  Neuüberbauung  der  rekurrentischen  Grundstücke 
den  strengeren  Gestaltungsanforderungen  von  §  71  Abs.  2  PBG  genügen 
muss,  besteht  bereits  heute.  Auch  die  der  Arealüberbauung  eigene  Form  der 

 
 
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Ausnützungsberechnung greift schon heute Platz, und das Areal  wurde bereits 
bisher  mit  einem  Arealüberbauungsrevers  –  dem  einschränkenderen 
altrechtlichen  aus  dem  Jahre  1953  –  erfasst.  Mit  der  angefochtenen  Baube-
willigung  ändern  oder  verschlechtern  sich  die  in  Betracht  stehenden  Rechts-
verhältnisse für den Rekurrenten demnach nicht.   

Auch  faktisch  werden  durch  den  Alleingang  der  privaten  Rekursgegnerin 
die  baulichen  Möglichkeiten  des  Rekurrenten  –  in  Frage  stehen  insbesondere 
die  gestalterischen  Möglichkeiten  –  nicht  geringer,  indem  der  Rekurrent  nun 
seinerseits im Alleingang projektieren kann. Wie sich nachfolgend ergeben wird, 
können  sehr  unterschiedliche  Architekturen 
innerhalb  derselben  Areal-
überbauung  als  mit  den  Gestaltungsanforderungen  von  §  71  PBG  vereinbar 
betrachtet  werden.  Schliesslich  erfährt  die  Umgebung  der  rekurrentischen 
Grundstücke  baulich  eine  Aufwertung;  die  zu  beseitigenden  Gebäude  wirken 
eher etwas heruntergekommen.   

Ob  eine  gemeinsame  Lösung  für  den  Rekurrenten  wirtschaftlich  vorteil-

hafter gewesen wäre, ist baurechtlich zur Gänze unerheblich.  

Der  Alleingang  der  privaten  Rekursgegnerin  bzw.  die  ohne  Anhörung, 
Zustimmung  oder  Mitwirkung  des  Rekurrenten  erfolgte  Erteilung  der 
Baubewilligung führt somit nicht zu einer Verletzung schutzwürdiger Interessen 
des  Rekurrenten.  Daran  ändert  auch  nichts,  dass  die  Bautätigkeit  mit 
Immissionen  zu  Lasten  der rekurrentischen  Grundstücke  verbunden  sein  wird, 
sind  doch  solche  Einwirkungen  üblich.  Immissionen  aus  Bautätigkeit  auszu-
schliessen ist nicht ein Zweck der Arealüberbauung.   

4.3.3 Anders wäre die Sache wohl dann einzustufen, wenn ein überbautes 
oder  nicht  überbautes  Grundstück  eines  Dritten  erstmals  in  eine  projektierte 
oder  bestehende  Arealüberbauung  mit  einbezogen  würde.  Eine  Bauherrschaft 
könnte kaum das an ihr Areal anstossende Grundstück eines Dritten, etwa zur 
Beschaffung  der  erforderlichen  Arealfläche,  ohne  dessen  Zustimmung 
rechtswirksam in eine geplante Arealüberbauung einbeziehen. Denn das zuvor 
noch  für  sich  überbaubare  Drittgrundstück  wäre  damit  erstmals  Teil  einer 
Arealüberbauung,  und  es  gälten 
für  das  Grundstück  gegenüber  der 
Regelbauweise  geänderte  und  teils  strengere  baurechtliche  Vorgaben.  Mithin 
müsste  der  Dritte  als  (Mit-)Baugesuchsteller  an  der  Baueingabe  partizipieren, 
auch  wenn  auf  seinem  Grundstück  keinerlei  bauliche  oder  nutzungsmässige 
Massnahmen  erfolgten.  Dementsprechend  wäre  bei  fehlender  Mitwirkung  des 
Dritten  das  Projekt  materiellrechtlich  ohne  dessen  Grundstück  zu  beurteilen, 
woran  es  alsdann  scheitern  könnte;  in  der  fehlenden  Mitwirkung  wäre  wohl 
kaum  eine  bloss  zivilrechtliche  und  damit  für  die  Baubehörde  unbeachtliche 
Angelegenheit  zu  erblicken  (§  317  PBG).  Eine  Grundlage für einen  behördlich 
angeordneten Einbezug von Drittgrundstücken in Arealüberbauungen kennt das 
Gesetz nicht.   

Hier  liegen  die  Dinge  anders,  indem  die  rekurrentischen  Grundstücke 
bereits  Teil  einer  Arealüberbauung  bilden,  woran  offenkundig  auch  nichts 
ändert,  dass  der  bauliche  Bestand  rund  um  die  rekurrentischen  Grundstücke 
ersetzt  wird.  Mit  der  angefochtenen  Baubewilligung  verschlechtern  sich  die 

 
 
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rechtlichen  und  tatsächlichen  Verhältnisse  für  den  Rekurrenten  wie  gesagt 
nicht. Nur die private Rekursgegnerin hat sich Einschränkungen zu unterziehen, 
indem  ihr  die  Regelbauweise  verwehrt  ist,  weil  damit  die  rekurrentischen 
Gebäude  baurechtswidrig  würden.  Dass  die  Gesamtwirkung  der  Areal-
überbauung  unter  Einbezug  der  rekurrentischen  Gebäude  zu  beurteilen  ist, 
bildet  keinen  Eingriff  in  schutzwürdige  Interessen  des  Rekurrenten,  sondern 
einzig eine materiellrechtliche Hürde für die private Rekursgegnerin. 

4.4  Dass  die  geplante  Neuüberbauung  im  Verein  mit  dem  verbleibenden 
Bestand  auf  den  rekurrentischen  Grundstücken  allein  das  geltende  Recht 
einzuhalten hat, ergibt sich schon daraus, dass nach dem Gesagten insgesamt 
eine  neue  Arealüberbauung  vorliegt.  Der  Baubewilligung  von  1953  zu  Grunde 
liegende  Vorschriften  und  der  gemäss  jener  Bewilligung  im  Grundbuch 
angemerkte  Gesamtüberbauungsrevers,  dem  nunmehr  jede  Grundlage  fehlt, 
spielen keine Rolle mehr. Dass die Anmerkung bislang offenbar nicht gelöscht 
wurde,  ist  unerheblich,  hat  sie  doch  bloss  deklaratorische  Bedeutung  (vgl.  RB 
1989 Nr. 71). Zu bemerken bleibt, dass die Nichtlöschung rechtlich keinen Sinn 
ergibt.  Geltung  hat  nunmehr  der  neue  Arealüberbauungsrevers  gemäss 
Dispositiv-Ziffern  II.B.1.b  und  II.B.5  des  angefochtenen  Entscheides.  Die 
Anforderungen an die Grundstücksmindestfläche sind unstrittig erfüllt. Demnach 
ist nur mehr zu prüfen, ob die aus alten und neuen Teilen zusammengesetzte 
Arealüberbauung die Vorschrift von § 71 Abs. 1 und 2 PBG einhält.   

4.4.1  Diese  Vorschrift  lautet:  Die  Bauten  und  Anlagen  sowie  deren 
Umschwung  müssen besonders gut  gestaltet  sowie  zweckmässig  ausgestattet 
und ausgerüstet sein (Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende 
Merkmale  zu  beachten:  Beziehung  zum  Ortsbild  sowie  zur  baulichen  und 
landschaftlichen  Umgebung;  kubische  Gliederung  und  architektonischer 
Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der 
Freiflächen;  Wohnlichkeit  und  Wohnhygiene;  Versorgungs-  und  Ent-
sorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung (Abs. 2).  

Besagte  Vorschrift  enthält  mit  Abs.  2  einen  –  nicht  abschliessenden  – 
Kriterienkatalog.  Soweit  unmittelbar  auf  die  Generalklausel  von  §  72  Abs.  1 
PBG  abzustellen  ist,  müssen  besondere,  dem  Überbauungsganzen  dienende 
und  damit  arealüberbauungstypische  Gestaltungsleistungen  vorliegen,  damit 
von einer besonders guten Gestaltung gesprochen werden kann. (…) 

4.4.3  Wie  vorstehend  bereits  angesprochen,  zeichnet  sich  die  bisherige 
Arealüberbauung  unter  anderem  durch  eine  Hofsituation  aus,  wobei  die 
rekurrentischen  Gebäude  den  südöstlichen  Abschluss  und  drei  weitere 
zusammengebaute  Gebäude  den  übrigen  Abschluss  des  Hofes  bilden.  Das-
jenige  entlang  der  Strasse  ist  das  längste  Gebäude,  das  dergestalt  den  Hof 
gegen  die  Strasse  hin  weitgehend  abschliesst.  Südöstlich  der  rekurrentischen 
Gebäude,  also  ausserhalb  der  Hofsituation,  steht  entlang  der  Strasse  ein 
weiteres  zur  heutigen  Arealüberbauung  gehörendes  zusammengebautes 
Gebäude.  

Dieses  soll  durch  das  Solitärgebäude  Haus  A  ersetzt  werden,  das 
gegenüber dem Bestand von der Strasse weggerückt wird und nicht mehr einen 

 
 
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in  sich 
länglichen,  sondern  einen  –  vergleichsweise  –  quadratischen, 
geschlossenen Grundriss und insgesamt sechs Geschosse (Erdgeschosse, vier 
Obergeschosse,  Attikagschoss)  aufweist.  Die  Gebäude  nordwestlich  der 
rekurrentischen  Gebäuden  (B  -  D)  bilden  keinen  Hof  mehr,  sondern  sollen  zu 
diesen  mehr  oder  minder  parallel  gestellt  werden.  Sie  sind  mit  je  einem 
Erdgeschoss, drei Obergeschossen und einem Attikageschoss und jeweils der 
gleichen,  hier  nicht  im  Einzelnen  wiederzugebenden  Fassadengestaltung 
geplant,  während  das  Haus  A  eine  sich  davon  abhebende,  eigene 
Fassadengestaltung  aufweisen  soll.  Wesentliches  Merkmal  der  Aussenraum-
gestaltung bildet eine das ganze Areal säumende, markante Baumreihe entlang 
der Strasse.   

Indem die Baukörper B bis D parallel zum Bestand, also zu den Gebäuden 
des  Rekurrenten  gestellt  werden,  trägt  dies  unbesehen  der  architektonisch-
gestalterischen  Verschiedenheiten  von  Alt  und  Neu  erheblich  zur  Einbindung 
des  Bestandes  in  die  Überbauung  bei.  Hierin  ist  eine  besondere,  auf  das 
Überbauungsganze ausgerichtete Gestaltungsleistungen zu erkennen; bei einer 
Überbauung  nach  der  Regelbauweise  wäre  solches  kaum  zu  verlangen.  Mit 
den  Abknickungen  der  Grundrisse  der  Gebäude  B,  C  und  D  wird  eine 
«Verfeinerung»  dieser  Baukörper  geschaffen,  die  zu  einer  erhöhten  Bezug-
nahme  zu  den  wesentlich  weniger  voluminösen  rekurrentischen  Gebäuden 
führt.  Auch  dies  ist  als  besondere  Gestaltungsleistung  anzuerkennen.  Als 
solche  bleibt  schliesslich  auch  die  zurückhaltende,  auf  den  Bestand  abge-
stimmte Gesamthöhe der Gebäude B, C und D zu erwähnen.   

Wird alsdann mit dem Baukörper und der Fassadengestaltung des Hauses 
A  ein  verstärkter  Bezug  zum  Gebäude  Pol.-Nr.  60  auf  dem  südöstlich  an  das 
Areal  anschliessenden  Grundstück  Kat.-Nr.  1  geschaffen,  wird  damit  erreicht, 
dass  die  bestehenden  Gebäude  des  Rekurrenten  nicht  –  zufolge  einer  allzu 
ausgeprägten gestalterischen Geschlossenheit der Arealneubauten in sich  – in 
ihrer Erscheinung isoliert werden.  

Wie  gut  die  Aufgabe  geglückt  ist,  gleichsam  rund  um  die  rekurrentischen 
Gebäude  herum  eine  diese  zu  einem  Teil  des  Ganzen  machende 
Gesamtüberbauung zu schaffen, zeigt die Visualisierung der Gesamtansichten 
Ost  und  West,  die  eine  in  sich  austarierte  Abfolge  von  Baukörpern  erkennen 
lässt. Daran ändert auch nichts, dass die Gebäude des Rekurrenten aus einer 
andern  Zeit  stammen  und  daher  einen  gänzlich  andern  architektonischen 
Ausdruck  aufweisen.  Lässt  das  Gesetz  es  zu,  dass  auch  bereits  überbaute 
Grundstücke  in  eine  Arealüberbauung  aufgenommen  werden,  können  hieraus 
resultierende  Unterschiede  nicht  per  se  als  unzulässig  betrachtet  werden. 
Entscheidend ist vielmehr, dass die Neuüberbauung insgesamt so angelegt ist, 
dass  der  durch  die  Neubauten  gebildete  Überbauungszusammenhang  klar 
erkennbar in Erscheinung tritt und die Altbauten gut in diesen integriert werden, 
was hier vollumfänglich der Fall ist.  

Damit  ist  dem  Projekt  eine  arealüberbauungswürdige  besonders  gute 

Gestaltung zu attestieren. (…) 

5.1 Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist.