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**Case Identifier:** 497187d2-f12d-5416-9f73-7e6a767bbf49
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-06-24
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 24.06.2013 C/28143/2009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-28143-2009_2013-06-24.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26.06.2013. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/28143/2009 ACJC/784/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 24 JUIN 2013 

Entre 

A.______ SA, sise à ______ (ZH), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 25 mai 2012, comparant par Me Jacques Berta, avocat, rue Versonnex 

7, 1207 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 

d'une part, 

 

et 

Monsieur B.______ et Madame C.______, domiciliés ______ (GE), intimés, 
comparant par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6 en les 

bureaux de laquelle ils font élection de domicile,  

d'autre part, 

 

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C/28143/2009 

EN FAIT 

A. Par jugement du 25 mai 2012 communiqué aux parties par plis du 30 mai 2012, le 
Tribunal des baux et loyers a annulé l'avis officiel de modification de bail notifié 

le 5 octobre 2009 par A______ SA (ci-après : A______) à B______ et C______, a 

débouté les parties de toutes autres conclusions et a dit que la procédure était 

gratuite. 

En substance, le Tribunal, constatant que le bailleur souhaitait mettre dorénavant à 

charge des locataires des frais accessoires et déduire du loyer le montant de ces 

frais, a considéré que si cette démarche était en soi possible sans justification par-

ticulière, il incombait au bailleur de justifier précisément les bases de calcul lui 

permettant d'estimer l'acompte relatif aux frais accessoires, le juge devant s'assu-

rer que la démarche n'était pas abusive. Si les montants retenus en l'occurrence 

pour la consommation d'eau et son épuration ainsi que la consommation d'électri-

cité semblaient adéquats, les coûts relatifs à la conciergerie, aux ascenseurs, au 

nettoyage des canalisations, au contrôle des éclairages de secours et au service des 

extincteurs, et au jardin ne pouvaient pas être déterminés, faute d'indications suf-

fisamment précises; par ailleurs, l'acompte retenu pour le téléréseau s'avérait infé-

rieur au coût effectif des deux dernières périodes. En outre, le bailleur utilisait 

deux clés de répartition différentes pour répartir les charges entre les locataires, 

une pour le chauffage et l'autre pour l'eau chaude, et il n'indiquait pas pourquoi il 

appliquait la clé de répartition du chauffage pour la répartition des frais acces-

soires dont il sollicitait l'introduction, plutôt que la clé de répartition de l'eau chau-

de. En raison de l'absence d'indications suffisamment précises des coûts acces-

soires précités et de l'absence de justification du choix de la clé de répartition, les 

premiers juges ont considéré que la modification de bail souhaitée devait être glo-

balement refusée. 

B. a. Par acte déposé le 29 juin 2012 au greffe de la Cour, A______ a interjeté appel 
de ce jugement dont elle demande l'annulation, invitant la Cour, principalement, à 

lui donner acte de ce qu'elle renonce à facturer les frais accessoires relatifs au 

contrôle des abris PC ainsi que les frais accessoires relatifs à la maintenance du 

jardin, à fixer le loyer annuel de l'appartement de 6 pièces n° _____ loué par 

B______ et C______ au ______ème étage de l'immeuble sis ______ à ______ 

(GE), à 25'476 fr., charges chauffage/eau chaude et frais accessoires non compris, 

avec effet au 1
er

 mai 2010, à fixer le montant annuel de la provision pour frais 

accessoires due par les locataires dès le 1
er

 mai 2010, à 3'244 fr., à dire que la 

provision pour frais de chauffage/eau chaude reste fixée à 1'440 fr. et à débouter 

les intimés de toutes autres ou contraires conclusions, subsidiairement, à renvoyer 

la cause au Tribunal des baux et loyers pour nouvelle décision dans le sens des 

considérants, plus subsidiairement encore, à l'acheminer à prouver par toutes voies 

de droit les faits allégués dans son mémoire d'appel. 

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C/28143/2009 

Dans son acte d'appel, l'appelante soutient que le jugement querellé a été rendu en 

violation des articles 274d al. 3 aCO, 269d al. 3 CO, 270b CO et 8 CC. Selon elle, 

les premiers juges n'ont pas instruit la cause, n'ordonnant pas de comparution per-

sonnelle, ne sollicitant pas de pièces complémentaires et n'ouvrant pas d'enquêtes, 

en contradiction avec les dispositions précitées. 

D'après l'appelante, en ne retenant pas certains postes des frais accessoires, le 

jugement entrepris méconnait les art. 269d al. 3 CO et 270b CO. Elle produit à cet 

égard de nouvelles pièces et fournit de nouvelles explications, dont elle déduit que 

les prestations de conciergerie fournies par D______ constituent des frais 

accessoires, dont le coût s'élève à 26'976 fr. et s'avère ainsi inférieur à l'acompte 

retenu pour ce poste (27'500 fr.), que les contrats de service des ascenseurs, qu'elle 

verse à la procédure, établissent que les prestations convenues, y compris le 

dépannage, pour un montant forfaitaire de 3'352 fr. par ascenseur correspondent à 

des frais accessoires, que le nettoyage des canalisations fait l'objet d'un contrat de 

1991 qu'elle produit, en substitution à une convention de 1982 produite en 

première instance, et rentre dans les frais accessoires, que le contrôle des 

éclairages de secours relève de l'usage de la chose et non son entretien, de sorte 

que le coût modique de ce contrôle imposait en vertu du principe de la proportion-

nalité de l’intégrer dans les frais accessoires, qu’il en va de même pour le contrôle 

des extincteurs, que le coût du téléréseau doit être revu à la hausse à raison de 

16 fr. en raison de la réduction à 32 du nombre de prises depuis le 1
er

 avril 2011, 

ainsi que de l'introduction d'un coût mensuel de 2 fr. 18 au titre de droits d'auteur, 

cette hausse étant compensée par une baisse de loyer correspondante (sous réserve 

d'un arrondi à la hausse de 4 fr. pour pouvoir diviser le loyer par 12). 

L'appelante indique en outre renoncer à facturer la maintenance du jardin au titre 

des frais accessoires.  

S'agissant de la clé de répartition des frais, l'appelante expose avoir retenu celle 

appliquée à l'eau chaude, fondée uniquement sur les m2, plutôt que celle, diffé-

rente, appliquée au chauffage, qui varie en fonction des étages.  

Enfin, elle considère que le Tribunal aurait dû admettre l'introduction des postes 

de frais accessoires qui n'appellent pas de remarques particulières, à savoir la con-

sommation et l'épuration d'eau, la consommation d'électricité générale, le service 

des lave-linge, le contrôle et de la nettoyage des toitures, ainsi que les frais admi-

nistratifs pour le traitement et la gestion des frais accessoires. En la déboutant de 

toutes ses conclusions, le Tribunal a méconnu l'art. 270c CO. 

b. Dans leur mémoire de réponse déposé le 28 août 2012 au greffe de la Cour, les 
intimés ont conclu au rejet de l'appel.  

Tout en se référant également à leurs écritures antérieures, ils relèvent que l'appe-

lante a eu l'opportunité à une dizaine de reprises de produire toutes les pièces 

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utiles et que s'étant dispensée de fournir tous les documents en possession, elle ne 

peut obtenir un renvoi de la cause au Tribunal, lequel n'avait pas à l'interpeller, la 

maxime inquisitoire sociale instaurée par l'art. 274d aCO ne pouvant être invo-

quée par un propriétaire institutionnel représenté par une importante régie et 

assisté par un avocat expérimenté en droit du bail.  

Les intimés soulignent qu'ils n'ont pas la moindre influence sur les différents 

postes invoqués à titre de frais accessoires par l'appelante et que ceux-ci sont sans 

rapport avec l'usage effectif de ces installations par les différents locataires.  

Les intimés soulignent que le fait de leur facturer les frais accessoires ne permet 

en rien à l'appelante d'atteindre le but invoqué à l'appui de cette modification du 

bail, soit l'uniformisation de la gestion de ses immeubles, et que le but réellement 

poursuivi consiste à reporter sur les locataires le risque de fluctuation des frais 

accessoires, alors qu'ils ne sont en rien associés à leur gestion, les locataires ne 

pouvant ni choisir l'entreprise, ni déterminer l'étendue de ses prestations.  

Ils observent, s'agissant des différents postes de frais accessoires, que la société 

chargée de fournir les prestations de conciergerie appartient à l'appelante et que 

celle-ci n'avait pas estimé utile de leur transmettre le contrat de conciergerie, 

nonobstant leur demande en ce sens du 10 octobre 2011, de sorte qu'elle est mal-

venue de se plaindre de n'avoir pas eu l'occasion de le produire; que, s'agissant des 

contrats de service pour ascenseur, du 3 mars 2010 et du contrat de nettoyage des 

canalisations, de 1991, leur production par devant la Cour est irrecevable, que la 

principe de proportionnalité invoquée par l'appelante relève du droit administratif 

et n'a pas sa place en droit civil et que le montant des frais accessoires pour le 

téléréseau ne peut pas être revu à la hausse, l'avis de modification de bail formant 

le cadre des débats.  

c. Les parties ont été informées par le greffe de la Cour de justice par avis du 
12 septembre 2012 de la mise en délibéré de la cause.  

C. Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure : 

a. Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer du 15 avril 1996, portant sur 
la location d'un appartement n° ______ de 6 pièces au ______

ème
 étage de 

l'immeuble sis à ______ (GE). 

Le bail a été conclu pour une durée indéterminée à compter du 1
er

 juillet 1996. 

Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé initialement à 27'360 fr. 

Les acomptes sur frais de chauffage et d'eau chaude s'élèvent à 120 fr. par mois.  

b. Par jugement du 16 mai 2001, le Tribunal des baux et loyers, statuant d'accord 
entre les parties, a notamment dit que celles-ci seraient liées dès le 1

er
 mai 2000 

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par un contrat de bail indexé de cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans, 

sauf résiliation nécessitant un préavis de trois mois, le loyer annuel étant fixé 

26'292 fr. dès le 1
er

 mai 2000. 

c. Par avis du 22 novembre 2004, l’appelante a introduit dans les nombreux im-
meubles dont elle est propriétaire à Genève le système des coûts effectifs avec 

paiement d'acomptes pour la perception de certains frais accessoires précé-

demment compris dans le loyer. Les intimés, tout comme plusieurs autres loca-

taires, ont contesté cette modification de bail auprès de la Commission de 

conciliation en matière de baux et loyers. 

Statuant sur un cas pilote, et à l'instar du Tribunal des baux et loyers, la Cour de 

justice a constaté le 5 février 2007 la nullité des avis de modification de bail alors 

notifiés, la Cour rappelant qu'il incombait au bailleur de justifier précisément les 

bases de calcul lui permettant d'estimer l'acompte relatif aux frais accessoires, afin 

que le locataire puisse saisir toute la portée de la modification voulue.  

Par lettre du 26 avril 2007, l'appelante a déclaré retirer tous ses avis de majoration 

de loyer ou d’autres modifications du bail tendant à l'introduction du système des 

coûts effectifs. 

d. Par avis officiel du 5 octobre 2009, l'appelante a informé les intimés de sa déci-
sion de baisser le loyer annuel de 28'716 fr à 25'488 fr. dès le 1

er
 mai 2010, de 

laisser les charges inchangées à 1'440 fr. par an et d'introduire un acompte de frais 

accessoires de 3'228 fr. 

L'avis est motivé comme suit : «Introduction du système des coûts effectifs avec 

paiement d'acompte pour la perception des frais accessoires précédemment 

compris dans le loyer, soit : Conso. d’eau et épuration d’eau, Conso d’électricité 

générale, Conciergerie y.c. charges sociales, matériel d’entretien et révision 

machines. Les abonnements divers suivants : Service des ascenseurs, Service des 

extincteurs, Service des lave-linges, Contrôle des éclairages de secours, Contrôle 

des abris PC, Contrôle et nettoyage des toitures, Nettoyage des canalisations, 

Maintenance du jardin (tailles, tontes, fournitures) hors grands arbres. Les taxes 

TV et les Frais admin. Pour le traitement et la gestion des frais accessoires : 

Motivation : voir lettre annexée avec calcul des frais introduits et votre quote-part 

(art. 19 OBLF al. 1 et 1 bis)». 

Dans la lettre d'accompagnement, l'appelante a expliqué que plusieurs des immeu-

bles lui appartenant étaient d’ores et déjà soumis à ce régime et qu’elle souhaitait 

étendre ce système à l’ensemble de son parc immobilier, afin d’en uniformiser la 

gestion. 

Selon elle, le système du coût effectif «a également pour motif de procéder à une 

séparation entre la part du loyer destinée à la rémunération du capital investi et à 

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l'entretien de l’objet loué, et celle visant à couvrir les charges liées à l'utilisation 

de l'immeuble, ce qui évitera que l'évolution du taux de l'intérêt hypothécaire 

et/ou de l'indice suisse des prix à la consommation n'influence la part du loyer qui 

couvre la rémunération des charges d'utilisation». 

L'appelante a également énuméré les «postes exclusifs» des frais accessoires, à 

savoir :  

- «Consommation d’eau et épuration d’eau; 

- Consommation d’électricité générale; 

- Conciergerie, y compris les charges sociales, le matériel d’entretien et la 

révision des machines; 

- Les abonnements suivants : 

- Service des ascenseurs 

- Service des extincteurs 

- Service des lave-linges 

- Contrôle des éclairages de secours 

- Contrôle des abris PC 

- Contrôle et nettoyage des toitures 

- Nettoyage des canalisations 

- Maintenance du jardin (tailles, tontes, fournitures) hors grands arbres 

- Taxes TV (téléréseau); 

- Frais administratifs pour le traitement et la gestion des frais accessoires». 

En outre, l'appelante a exposé que le calcul de l'acompte annuel tenait compte de 

la moyenne annuelle des quatre dernières années pour l'ensemble des postes men-

tionnés, à l'exception du téléréseau, soit un montant global de 86'155 fr. dû par 

l'ensemble des locataires de l'immeuble, étant précisé que cette moyenne était de 

4'766 fr. 45 plus élevée que la moyenne réelle pour tenir compte de l'évolution fu-

ture des prix et des contrats de maintenance en cours. Ce montant global a ensuite 

été réparti entre les locataires sur la base de la clé de répartition en millièmes 

utilisée pour les frais de chauffage et d'eau chaude, de sorte qu'un montant de 

2'935 fr. 80 par an a été mis à la charge des intimés sur la base des 126 millièmes 

correspondant à leur appartement; en outre un montant annuel de 284 fr. 45 au 

titre d'abonnement au téléréseau a été mis à charge des intimés, ce montant repré-

sentant une quote-part du coût total de l’abonnement au téléréseau, soit 9'387 fr., 

réparti par appartement. C'est donc un acompte annuel total arrondi à 3'228 fr. que 

l'appelante a expliqué mettre à la charge des intimés. 

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Un tableau récapitulant le montant des frais accessoires concernés au cours des 

4 derniers exercices était joint à la lettre. Les frais accessoires étaient répartis en 

«consommation d'eau et frais d'épuration d'eau», «consommation d'électricité 

générale», «conciergerie, y. c. charges sociales, matériel d’entretien, révisions des 

machines» et «abonnements divers». Les taxes du téléréseau étaient également 

listées.  

e. Par requête déposée le 2 novembre 2009 à la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, les intimés ont contesté cette modification de leur bail, 

dont ils considèrent qu'elle tend à leur faire supporter les responsabilités finan-

cières qui incombent au seul propriétaire. 

f. L'affaire a été déclarée non conciliée lors de l'audience de la Commission de 
conciliation du 16 mars 2010. 

g. Par acte du 12 avril 2010, l'appelante a saisi le Tribunal des baux et loyers d'une 
demande en validation de modification du bail par laquelle elle a conclu à ce que 

le Tribunal, préalablement, lui octroie, cas échéant, un délai pour compléter sa 

demande en produisant les pièces nécessaires à l'établissement du calcul de la 

moyenne sur quatre ans des frais accessoires anciennement compris dans le loyer 

(exercices 2005/2006, 2006/2007, 2007/2008 et 2008/2009) et, principalement, 

fixe le loyer annuel de l'appartement à 25'488 fr., charges chauffage/eau chaude et 

frais accessoires non compris, dès le 1
er

 mai 2010, fixe le montant annuel de la 

provision pour frais accessoires due par les intimés à 3'228 fr. dès le 1
er

 mai 2010 

et dise que la provision pour frais chauffage/eau chaude reste fixée à 1'440 fr. 

h. Dans leur réponse du 19 mai 2010, les intimés ont conclu à ce que le Tribunal, 
principalement, déboute l'appelante de toutes ses conclusions et, subsidiairement, 

lui ordonne de produire les charges d'exploitation de l'immeuble pour les années 

2004 à 2009, lui ordonne de produire toutes les pièces justificatives, contrats, fac-

tures pour tous les nouveaux frais accessoires qu'elle entend mettre à leur charge 

pour les années 2004 à 2009 et lui ordonne de produire la liste des immeubles 

dont elle est propriétaire avec les contrats et avenants de tous ses locataires. 

A l'appui de leurs conclusions, les intimés ont notamment produit les décomptes 

de charges pour les saisons 2003/2004 à 2008/2009, laissant apparaître pour 

chaque période un solde en faveur de l'appelante oscillant entre 404 fr. 45 et 

1'130 fr. 

i. Dans ses écritures du 28 mai 2010, l'appelante a persisté dans ses conclusions. 

j. Le Tribunal a constaté la nullité de l'avis officiel de modification du bail, par 
jugement du 15 septembre 2010. Saisie par l'appelante, la Cour a annulé ce juge-

ment le 16 mai 2011 (ACJC/592/2011), la cause étant renvoyée au Tribunal pour 

instruction et nouveau jugement.  

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La Cour a considéré que si la validité formelle de l'avis de modification devait être 

admise, les locataires étant en mesure de comprendre le principe et la justification 

de la modification souhaitée, ainsi que ses incidences sur le plan financier, sa vali-

dité matérielle devait en revanche être vérifiée, tant pour chacun des postes con-

cernés, que globalement (consid. 2.3).  

k. Par ordonnance du 28 novembre 2011, le Tribunal a ordonné à l'appelante de 
«produire toutes les pièces justificatives, contrats, factures etc. pour tous les nou-

veaux frais accessoires qu’elle entend mettre à la charge des locataires pour les 

années 2005 à 2009», un délai au 25 janvier 2012 lui étant imparti pour produire 

les pièces requises et compléter ses écritures. 

l. L'appelante a produit en temps utile un chargé complémentaire, comportant les 
pièces 9 à 228.  

Les pièces produites comprennent notamment un «contrat d'objet» (pièce 226) 

entre D______, d'une part, et A______, représentée par E______, d'autre part. Ce 

contrat porte sur l'immeuble sis au 32-34, avenue de Champel, à Genève et est 

basé sur le «contrat d’entreprise entre A______, représentée par E______, et 

F______.», «contrat d'entreprise» qui n’a pas été produit. Le «contrat d'objet» 

prévoit un «helpdesk» mais exclut tout service de piquet. Son coût annuel est fixé 

forfaitairement à 26'976 fr., dès son entrée en vigueur, fixée au 1
er

 septembre 

2011. L'exemplaire produit n'est pas signé.  

m. L'appelante a pour l'essentiel invité le Tribunal à fixer le loyer annuel de l'ap-
partement concerné à 25'488 fr. et le montant de la provision pour frais acces-

soires à 3'228 fr., la provision pour frais de chauffage/eau chaude demeurant 

inchangée. 

n. Les intimés ont également produit de nouvelles pièces devant le Tribunal des 
baux et loyers, par bordereau complémentaire du 21 février 2012, comportant 

notamment un organigramme de E______ au 1
er

 février 2012 (pièce 22), dont il 

ressort que D______ est intégrée fonctionnement à E______ et directement 

subordonnée au président de celle-ci. 

o. A l'appui de son appel, l'appelante a produit le 29 juin 2012 un chargé complé-
mentaire de 11 pièces, dont un cahier des charges attaché au contrat conclu avec 

D______ (pièce 234), qui mentionne les prestations prévues et leur fréquence. Le 

chargé décrit cette pièce comme étant le «cahier des charges attaché au contrat 

conclu avec D______ le 19 août 2011». 

D. L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-dessous dans la mesure 
utile. 

EN DROIT 

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C/28143/2009 

1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 

la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un recours dirigé contre un juge-

ment notifié aux parties après le 1
er

 janvier 2011, la présente cause est donc régie 

par le nouveau code de procédure civile. 

2. 2.1 La décision attaquée est une décision finale de première instance. 

2.1.1 La cause étant de nature patrimoniale, l'appel est recevable si la valeur liti-
gieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 

lit. a et al. 2 CPC).  

2.1.2 La valeur du litige est déterminée par les conclusions (art. 91 al. 1 CPC). Est 
relevante la situation du litige prévalant au dernier état des conclusions de 

première instance (art. 308 al. 2 CPC; JEANDIN, in CPC, Code de procédure civile 

commenté, BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY [éd.], 2011, n° 13 ad 

art. 308 CPC). 

En l'occurrence, l'appelante indique que la valeur litigieuse s'élève à 64'560 fr., 

soit le montant de la provision pour frais accessoires contestée, soit 3’228 fr., mul-

tipliée par 20 (art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_268/2011 du 

6 juillet 2011 consid. 1). 

2.1.3 Le délai d'appel est de 30 jours à compter de la notification de la décision 
motivée (art. 311 al. 1 CPC). 

L'appel doit être écrit et motivé (art. 311 al. 1 CPC; LACHAT, Procédure civile en 

matière de baux et loyers, Lausanne 2011, p. 195, ch. 3.4.1). Il doit aussi indiquer 

la décision attaquée et exposer les motifs de fait et de droit qui le justifient 

(LACHAT, op. cit., p. 186, ch. 2.3.1). 

2.1.4 En l'occurrence, l'appel a été déposé dans le délai prescrit et dans la forme 
requise par la loi. Il est ainsi recevable. 

2.2 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les 

deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile commenté, 

Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 

En l'espèce, l'appelante produit des pièces nouvelles en appel, antérieures de 

plusieurs mois voire années, aux dernières écritures de l'appelante en première 

instance. Elle n'inique pas pour quel motif ces pièces n'ont pas été produites 

devant les premiers juges, de sorte qu'elles sont irrecevables. 

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3. Les procédures en cours lors de l’entrée en vigueur du CPC sont régies par l'an-
cien droit de procédure jusqu’à la clôture de l’instance (art. 404 CPC).  

La doctrine est divisée sur la question de savoir si l'ancien droit cantonal s'appli-

que aussi en cas de renvoi de la cause à l'autorité dont la décision finale clôturant 

l'instance a été annulée par l'autorité de recours à une date postérieure à l'entrée en 

vigueur du CPC. TAPPY et LACHAT répondent par l'affirmative (TAPPY, in Code 

de procédure civile commenté, 2011, n° 20 ad art. 404 CPC; LACHAT, Procédure 

civile en matière de baux et loyers, Lausanne, 2011, p. 34, ch. 1.7), tandis qu'Ivo 

SCHWANDER plaide pour l'application du nouveau droit (SCHWANDER, in 

Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO), DIKE-Kommentar, 2011, n° 29 ad 

art. 404 CPC). FREI et WILLISEGGER estiment quant à eux que pour des motifs de 

coordination, le juge de renvoi doit appliquer le même droit de procédure que 

l'autorité de recours qui lui retourne la cause (FREI/WILLISEGGER, in Basler 

Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2010, n° 13 ad art. 404 CPC); 

le droit applicable après renvoi serait ainsi celui qui était en vigueur au moment de 

la communication de la décision annulée et qui a déterminé la procédure de 

recours (art. 405 al. 1 CPC). 

Pour le Tribunal fédéral, l'annulation de la décision ayant mis fin à la procédure 

devant l'instance et le renvoi de la cause à cette instance pour nouvelle décision 

ont pour effet de reporter la procédure au stade où elle se trouvait immédiatement 

avant que cette instance se prononce. L'autorité de renvoi ne se trouve pas saisie 

d'une nouvelle procédure, mais reprend la précédente procédure qui n'est pas 

close, faute de décision finale. Il découle de l'art. 404 CPC que l'ancien droit de 

procédure reste applicable y compris après un renvoi; à cet égard, il importe peu 

qu'il n'y ait jamais eu de décision finale, ou qu'une décision finale ait été rendue, 

puis annulée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_641/2011 du 27 janvier 2012, 

consid. 2.2, confirmé arrêt du Tribunal fédéral 5D_179/2011du 19 novembre 

2012, consid. 1). 

Il en résulte que les dispositions légales abrogées par le CPC, en particulier celles 

de nature procédurale, continuent à s’appliquer (TAPPY, op. cit,. n° 5 ad art. 404 

CPC). Il s'agit notamment des art. 274 à 276 aCO (LACHAT, op. cit., p. 33, 

ch. 1.3). 

4. 4.1 Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu 
spécialement (art. 257a al. 2 CO : CdB 1/09, p. 22). La loi exige donc que les par-

ties en soient convenues d'une manière suffisamment précise, en détaillant les 

postes effectifs (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa et les auteurs cités; CdB 2/08, 

p. 61). En concluant le contrat, le locataire doit comprendre facilement quels sont 

les postes qui lui seront facturés en plus du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 

4P.323/2006 du 21 mars 2007 consid. 2.1; LACHAT, Droit du bail, Lausanne, 

2008, p. 334). Le renvoi à une annexe standardisée du contrat, comme les "dis-

- 11/20 - 

 

 

C/28143/2009 

positions générales pour baux d'habitation", ne suffit pas pour admettre que les 

parties ont passé une convention spéciale sur le paiement des frais accessoires. En 

effet, on ne peut exiger du locataire qu'il se fasse une idée des frais accessoires 

qu'il aura à payer par une consultation attentive des conditions annexées au con-

trat. Il a bien plutôt droit à ne se voir facturer que les frais accessoires clairement 

et précisément décrits dans le contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4C.24/2002 du 

29 avril 2002 consid. 2.4.2, in Mietrechtspraxis [mp] 2002 p. 163 ss). Les frais 

énumérés dans des conditions générales peuvent toutefois, selon les circonstances, 

être facturés au locataire, dans la mesure où ils peuvent être considérés comme 

une concrétisation des frais accessoires déjà attribués au locataire dans le contrat 

(ATF 135 III 591 consid 4.3.1). 

Les frais accessoires sont à la charge du preneur en vertu du bail, seuls les frais 

effectifs peuvent être demandés. Le bailleur ne peut réaliser aucun profit sur les 

frais accessoires (ATF 107 II 264 consid. 2a). Les prestations du bailleur sans lien 

avec l'usage de la chose louée ne peuvent être facturées comme frais accessoires. 

C'est le cas des dépenses en rapport avec la propriété ou l'existence même de la 

chose, soit des frais dus indépendamment de l'occupation de l'immeuble ou de la 

conclusion d'un contrat de bail. Sont également visées les dépenses consacrées par 

le bailleur à l'entretien de la chose louée ou à la rénovation des locaux. Les 

art. 257a et 257b CO qui définissent les frais accessoires sont impératifs (ATF 137 

I 135, consid. 2.4). 

Par ailleurs, si le bailleur perçoit les frais accessoires de manière forfaitaire, il doit 

se fonder sur une moyenne calculée sur une période de trois ans (art. 4 al. 2 

OBLF). Le décompte de frais accessoires doit ainsi comporter : 

- la liste chiffrée des frais accessoires mis en compte (chauffage, eau chaude, 

taxe d’épuration, frais de concierge, etc.); 

- le total de ces frais accessoires;  

- la clé de répartition des frais accessoires entre les locataires; 

- le montant dû par le locataire pour la période concernée; 

- le montant des acomptes payés en cours de l’exercice; 

- le solde dû par le locataire ou le trop perçu que le bailleur doit rembourser 

(LACHAT, op. cit., p. 340). 

Si le décompte des frais de chauffage et d'eau chaude ne comporte pas suffisam-

ment de détails, le bailleur doit indiquer que le locataire peut les exiger (art. 8 al. 1 

OBLF). Le locataire a ainsi le droit de prendre connaissance des pièces justifi-

catives qui fondent une prétention du bailleur relative aux frais accessoires 

(art. 257b al. 2 CO). 

- 12/20 - 

 

 

C/28143/2009 

Il résulte de ce qui précède que le bailleur doit prouver le montant des frais qu'il 

réclame et les locataires doivent bénéficier des éventuels escomptes, prix de gros 

et ristournes consentis par les fournisseurs (LACHAT, op. cit., p. 338). 

4.2 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de 
résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir 

au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effec-

tué au moyen d'une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO). La disposi-

tion précitée est aussi applicable lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéra-

lement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en 

diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires 

(art. 269d al. 3 CO). Pour les baux d’habitation et de locaux commerciaux, les 

frais accessoires ne peuvent être modifiés en cours de bail qu'aux conditions des 

art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO, relatifs aux modifications unilatérales du contrat. 

L'introduction de nouveaux frais accessoires obéit aux mêmes règles (LACHAT, 

op. cit., p. 336-337).  

Les clauses contractuelles relatives aux frais accessoires, ayant pour objet de spé-

cifier les dépenses imputables au locataire et les montants que celui-ci doit verser 

périodiquement à titre de forfait ou d'acomptes, sont modifiables à l'initiative du 

bailleur ou du locataire selon les art. 269d, 270a et 270b CO qui visent au premier 

chef l'augmentation ou la diminution du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 

4D_45/2010 du 31 mai 2010, consid. 3). 

La demande du bailleur d'obtenir un paiement séparé de frais accessoires jusque-

là compris dans le loyer constitue un cas de modification unilatérale au détriment 

du locataire (RICHARD, Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitation et 

de locaux commerciaux, 12
ème

 séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, 

p. 17-18, ch. 57-58; ACJC 140 du 5 février 2007, consid. 1.2). 

A peine de nullité, le bailleur doit désigner précisément sur la formule officielle 

les frais accessoires qu'il entend mettre désormais à la charge du locataire, la date 

de leur entrée en vigueur et les motifs précis les justifiant (art. 19 al. 1 let. b 

OBLF). 

Le motif de la modification peut figurer dans un courrier d'accompagnement, 

auquel cas l'avis officiel doit expressément s'y référer (art. 19 al. 1bis OBLF).  

La formule officielle ou la lettre d'accompagnement à laquelle elle renvoie doit 

énumérer les nouveaux frais accessoires, et préciser pour chacun d'entre eux les 

motifs de la prétention et les provisions correspondantes (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 

OBLF). 

- 13/20 - 

 

 

C/28143/2009 

L'utilisation d'une formule créée par le bailleur et dont le contenu satisfait aux exi-

gences de 19 OBLF n'est admissible que si elle a été homologuée par l'autorité 

cantonale compétente (ATF 121 III 214 - JT 1996 I 38). 

Les motifs de l'avis de majoration doivent être précis et permettre au locataire de 

saisir la portée et la justification de la majoration de manière à pouvoir apprécier 

en pleine connaissance de cause l'opportunité ou non de la contester (ATF 121 III 

6). Le sens des motifs figurant dans l'avis s'interprète à la lumière du principe de 

la confiance, en d'autres termes la volonté du bailleur telle que peut la comprendre 

le locataire destinataire de bonne foi (ATF 118 II 130 consid. 2b). Les conditions 

de forme particulièrement rigoureuses qui sont imposées au bailleur mettent le 

locataire en mesure de contester le loyer qui lui est annoncé et d'invoquer les 

règles édictées contre les loyers abusifs (TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 

4e éd., 2009, n° 2637). Ces conditions de forme sont donc indissociables du sys-

tème de protection contre les loyers abusifs (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_177/2010 du 14 juin 2010, consid. 3). 

La motivation indiquée dans l'avis de majoration constitue une manifestation de 

volonté du bailleur, soit un acte juridique unilatéral qui se manifeste sous la forme 

d'un droit formateur (GAUCH/SCHLUEP, Schweizerisches Obligationenrecht, vol. I, 

5e éd., p. 24 ss n. 151 ss). La détermination de son sens et de sa portée s'effectue 

conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifesta-

tions de volonté (KRAMER, Commentaire bernois, n. 50 ad art. 18 CO), ce qui vaut 

également pour l'exigence de clarté. Si les parties ne sont pas d'accord sur le sens 

à donner aux motifs figurant dans l'avis formel de majoration, il y a lieu d'inter-

préter ceux-ci selon le principe de la confiance.  

On examinera d'après les facultés de compréhension du locataire et au vu de 

toutes les circonstances du cas particulier si les motifs donnés sont suffisamment 

clairs et précis pour que l'intéressé puisse décider en toute connaissance de cause 

s'il veut s'opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles (ATF 121 III 6, 

consid. 3 c). Lorsque le contenu des motifs n’est pas suffisamment clair et précis, 

renvoyant par exemple à des facteurs de hausse incompatibles entre eux, il est nul 

(ATF 121 III 6). 

Le droit du bail est un domaine juridique empreint de formalisme, dans lequel il 

convient de se montrer strict en matière de respect des prescriptions de forme. Il 

ne faut en principe pas admettre d’exceptions aux règles édictées dans l'intérêt du 

locataire (ATF 121 III 6 consid. 3a). 

4.3 En l'occurrence, la Cour a déjà indiqué dans son arrêt du 16 mai 2011 
(ACJC/592/2011) que les locataires étaient en mesure de comprendre tant le 

principe et la justification de la modification souhaitée, que ses incidences sur le 

plan financier, et qu'ils pouvaient donc apprécier en pleine connaissance de cause 

- 14/20 - 

 

 

C/28143/2009 

l'opportunité ou non de la contester. La validité de l'avis officiel de modification 

notifié le 5 octobre 2009 a par conséquent été reconnue sur le plan formel. 

La question qui demeure ouverte et sera examinée ci-dessous consiste à savoir si 

cette communication était fondée, ou plus précisément si les changements solli-

cités sont matériellement admissibles au regard du droit du bail. 

5. 5.1 L'appelante invoque toutefois un moyen préalable, tiré de la violation des 
art. 274 d al. 3 aCO et 8 CC, exposant que le Tribunal aurait dû ordonner une 

comparution personnelle, l'ouverture d'enquêtes ou encore la production de pièces 

complémentaires, qui auraient pu donner toutes les indications nécessaires.  

L'art. 274 d al. 3 aCO a été abrogé avec effet au 1
er

 janvier 2011, ainsi que l'inté-

gralité du chapitre IV du titre huitième du Code des obligations (annexe II CPC, 5. 

Code des obligations, RO 2010 1739). Toutefois en vertu des dispositions transi-

toires (art. 404 CPC), cette disposition est demeurée applicable par devant les pre-

miers juges (consid. 3 ci-dessus). Elle tend à protéger la partie la plus faible éco-

nomiquement et à accélérer la procédure (BOHNET, op. cit., n° 165 et  n°166, p. 46 

et 47), et continue de s'appliquer durant la procédure d'appel. 

L'art. 8 CC confère quand à lui un droit à la preuve pour autant que le justiciable 

cherche à établir un fait pertinent pour l'appréciation juridique de la cause et qu'il 

propose une mesure probatoire adéquate, régulièrement offerte dans les formes et 

délais prévus par la loi de procédure applicable. Le juge peut refuser une mesure 

probatoire lorsqu'il est parvenu à se forger une conviction exempte d'arbitraire sur 

la base des preuves déjà recueillies et qu'il conclut sans arbitraire que la mesure 

requise ne conduirait pas à modifier sa conviction (ATF 134 I 140 consid. 5.3; 

133 III 295 consid. 7.1; 129 III 18 consid. 2.6; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_390/2012 du 13 novembre 2012, consid. 2.2). 

L'art. 8 CC n'impose pas de modes de preuve. Avant l'unification de la procédure 

civile, ceux-ci relevaient en principe du droit cantonal (POUDRET, in Commentaire 

de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, 1990, n° 4.4.2 et n° 4.5.1 ad 

art. 43 OJ). Ils sont désormais énoncés à l'art. 168 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_390/2012 du 13 novembre 2012, consid. 2.2). 

Le juge enfreint l'art. 8 CC lorsqu'il refuse d'administrer une preuve régulièrement 

offerte et portant sur un fait pertinent pour l'appréciation juridique de la cause 

(arrêt du Tribunal fédéral 5A_814/2012 du 8 mars 2013, consid. 4.1; ATF 133 III 

189 consid. 5.2.2 et 295 consid. 7.1). 

5.2 En l'occurrence, le grief de l'appelante est matériellement infondé, confinant à 
la témérité. En effet, dans son arrêt du 16 mai 2011, la Cour avait constaté qu'il 

restait à examiner la validité matérielle de la démarche de l'appelante, tant pour 

chacun des postes concernés, que globalement, la cause étant renvoyée à cette fin 

- 15/20 - 

 

 

C/28143/2009 

aux premiers juges. Ceux-ci ont invité l'appelante à verser à la procédure toutes 

les pièces utiles, lui ordonnant ainsi, par ordonnance préparatoire du 28 novembre 

2011, notamment de «produire toutes les pièces justificatives, contrats, factures 

etc. pour tous les nouveaux frais accessoires qu'elle entend mettre à la charge des 

locataires pour les années 2005 à 2009». 

Dans ces circonstances, il incombait à l'évidence à l'appelante de produire l'en-

semble des documents pertinents, dont elle devait raisonnablement s'attendre à ce 

qu'ils soient utiles à la résolution du présent litige.  

Il en va ainsi du cahier des charges relatif au service de conciergerie, ainsi que des 

contrats de service pour les ascenseurs et du contrat relatif au nettoyage des cana-

lisations du 25 janvier 1991.  

La Cour observe, s'agissant spécifiquement de ce dernier contrat, que les premiers 

juges n'avaient aucune raison de supposer que la convention qui avait été produite 

en première instance (pièce 224) constituait une ancienne version, annulée et rem-

placée par le contrat produit en appel, lequel est irrecevable. 

De même, l'appelante devait-elle fournir toutes les explications utiles à propos du 

téléréseau. 

Demeure la problématique de la TVA en lien avec le contrat de services de con-

ciergerie, les premiers juges ayant constaté que le montant annuel annoncé ne 

comportait pas de TVA, de sorte qu'il convenait d'ajouter le montant de cette taxe 

pour arriver au coût effectif, ce que l'appelante conteste, au motif que D______ 

aurait le même numéro de TVA que A______ , à qui elle appartient, ce qu’elle 

aurait pu confirmer si elle avait été entendue. 

Rien ne permettait toutefois aux premiers juges de supposer que D______ 

appartiendrait au propriétaire de l’immeuble, A______, alors que l'organigramme 

de E______ définit D______ comme un de ses services, hiérarchiquement et 

fonctionnellement soumis à la direction de E______ (pièce 22 intimés). Il s'agit 

par ailleurs d'un élément à l'évidence pertinent, dans la mesure où le fait que le 

bailleur mandate une entreprise tierce ou charge une entité qui lui appartient et se 

trouve dans une proximité forte avec lui, au point de constituer le même 

contribuable TVA, n'est évidemment pas anodin.  

S'agissant ainsi d'éléments pertinents et insolites, il incombait à l'appelante d'en 

informer spontanément les premiers juges. Comme cela ressort des pièces pro-

duites par les intimés, l'appelante a déjà tenté au cours des dernières années de 

passer à un système de «coûts effectifs», avec le versement d'acomptes au titre de 

frais accessoires, compensés par une baisse équivalente du loyer, et son attention a 

déjà été attirée par la Cour sur le fait qu'il «incombe au bailleur de justifier préci-

sément les bases de calcul lui permettant d'estimer l'acompte relatif aux frais 

- 16/20 - 

 

 

C/28143/2009 

accessoires. Il n'appartient pas à l'autorité judiciaire de se substituer à ce dernier 

pour établir le calcul des postes des frais répondant aux critères préconisés par la 

jurisprudence fédérale et pouvant de ce fait être facturés séparément aux loca-

taires, cet aspect comptable des choses demeurant dans la sphère du bailleur, de 

même que sur le plan informatique» (ACJC/140 du 5 février 2007, consid. 2, p. 10 

in fine, et la jurisprudence citée).  

En outre, lorsqu'une partie est expressément invitée par le juge à produire l'ensem-

ble des pièces justificatives, il ne lui appartient pas de procéder à un tri, mais bien 

de verser à la procédure l'ensemble des documents en sa possession, en lien avec 

l'objet de ses prétentions. Ainsi, le bailleur qui entend mettre à charge des loca-

taires un certain nombre de frais, auparavant inclus dans le loyer, doit-il commu-

niquer au tribunal l'ensemble des éléments qui justifient ses frais, tant dans leur 

pertinence que leur montant.  

En l'occurrence, l'appelante a produit un chargé complémentaire comportant 

220 pièces. Le devoir d'interpellation du Tribunal ne devait pas la conduire à sup-

poser que l'appelante retenait par devers elle des éléments qu'elle aurait dû com-

muniquer, respectivement, à constater que la cause n'était pas en état d'être jugée, 

l'état de fait n'étant pas complet, et à inviter l'appelante à produire les pièces 

qu'elle détenait encore. 

Compte tenu de l'ensemble de ces circonstances, la Cour considère que les pre-

miers juges n'avaient pas à instruire davantage la cause. Sauf à prolonger la pro-

cédure, ils n'avaient pas à supposer qu'une partie conservait par devers elle des 

documents pertinents et pouvaient en particulier inférer de la production de 

220 pièces que leur ordonnance préparatoire avait bien été comprise et respectée. 

C'est le lieu de relever que l'appelante tente notoirement et depuis plusieurs années 

d'introduire dans le canton de Genève le système des «frais effectifs», qu'elle pra-

tique dans d’autres parties de la Suisse, et qu'elle est rompue aux réalités judi-

ciaires. Elle ne peut raisonnablement prétendre qu'elle ignorait son devoir de col-

laboration et en particulier qu'elle ne se rendait pas compte qu'il lui incombait de 

produire l'intégralité d'un contrat, et non simplement sa page de garde ainsi que 

celle comportant les signatures, ou encore qu'elle pouvait se dispenser de fournir 

les annexes du contrat relatif aux services de conciergerie, qui permettent de com-

prendre la portée de ce contrat. La maxime inquisitoriale sociale tend à protéger la 

partie la plus faible économiquement et à accélérer la procédure (BOHNET, op. cit., 

n° 165 et n° 166, p. 46 et 47), et il apparaît pour le moins singulier que l'appelante 

s'en prévale en l'occurrence, alors qu'elle n'est évidemment pas la partie la plus 

faible économiquement et qu'il ne dépendait que d'elle que la procédure puisse 

aller de l'avant.  

Le moyen préalable de l'appelante apparait ainsi comme dénué de fondement.  

- 17/20 - 

 

 

C/28143/2009 

6. La Cour examinera donc sur la base du dossier soumis aux premiers juges la vali-
dité matérielle de la démarche de l'appelante, qui reste donc à vérifier, tant pour 

chacun des postes concernés, que globalement (art. 270 b al. 2 CO).  

6.1 L'appelante a produit 48 fiches de salaires de conciergerie, ainsi qu'un contrat 
du 19 août 2011 avec D______ (pièce 226), basé sur un «contrat d'entreprise» non 

produit. Le contrat du 19 août 2011 ne dit rien des prestations convenues, mais 

chiffre leur prix. Le cahier des charges relatif à ces prestations a été produit la 

première fois devant la Cour et est par conséquent irrecevable, comme déjà 

exposé (consid. 2.1.6 ci-dessus).  

Les fiches de salaires de la concierge permettent de constater qu'elle réside sur 

place et travaille à temps partiel. Le contrat conclu avec la concierge n'a toutefois 

pas été produit, de sorte qu'il n'est pas possible de connaitre son cahier des charges 

effectif.  

La comparaison entre les prestations d'une concierge résidant sur place, d'une part, 

et celles d'une entreprise extérieure, d'autre part, n'est jamais chose aisée, dans la 

mesure où un concierge résidant sur place assure notoirement une présence qui 

contribue à la qualité de vie d'un immeuble. En l'occurrence, l'absence des pièces 

dont la production était une évidence et qui pour certaines avaient d'ailleurs été 

réclamées par les intimés (pièces 19 à 21 intimés), soit le contrat de travail de la 

concierge et le contrat ou tout autre document décrivant les prestations fournies 

par la société destinée à fournir les prestations de conciergerie, rend toute appré-

ciation objective impossible. Il en résulte que la Cour n'est pas en mesure de s'as-

surer de la conformité des frais accessoires dont l'appelante sollicite l'introduction, 

tant dans leur principe que leur montant.  

En outre, les liens entre la société et l'appelante auraient dû être clarifiés par celle-

ci. L'appelante indique que la société lui appartient, alors qu'un organigramme 

produit par les intimés en première instance (pièce 22) indique que la société 

appartient à la régie. Rien n'interdit évidemment à un bailleur de procéder par le 

biais d'entreprises qu'il domine juridiquement à un certain nombre de prestations, 

mais il doit alors être d'autant plus à même de documenter leur nécessité et leur 

facturation. 

6.2 Le service des ascenseurs que l'appelante souhaite facturer au titre de frais ac-
cessoires n'est davantage documenté, dans la mesure où l'appelante indique avoir 

produit 2 contrats (pièces 218 et 219), alors qu'en réalité elle a versé la page de 

garde ainsi que la dernière page, comprenant la durée du contrat ainsi que la 

signature des parties.  

Ce n'est qu'en appel, que la version intégrale des contrats a été produite, compre-

nant la description des prestations prévues. La Cour ne peut toutefois pas en tenir 

compte, pour les motifs déjà exposés (consid. 2.1.6 ci-dessus). Or, si les frais d'ex-

- 18/20 - 

 

 

C/28143/2009 

ploitation des ascenseurs entrent dans les frais accessoires, il n'en va pas de même 

des frais d’entretien, de réparation ou d’amortissement (BIERI, in : Commentaire 

pratique, droit du bail à loyer, BOHNET/MONTINI, 2010, n° 77 ad art. 257a-257b 

CO, p. 174).  

Il en résulte que la Cour n'est pas en mesure de s'assurer de la conformité des frais 

accessoires dont l'appelante sollicite l'introduction, tant dans leur principe que leur 

montant. 

6.3 Le coût du nettoyage des canalisations s’est élevé en moyenne à 535 fr. 65, 
selon les calculs des premiers juges, que l’appelante ne conteste pas. Celle-ci pro-

duit en appel une nouvelle pièce tendant à expliquer et justifier ce montant. Toute-

fois, cette pièce n’est pas recevable (consid. 2.1.6 ci-dessus). 

Il en résulte que la Cour n'est pas en mesure de s'assurer de la conformité des frais 

accessoires dont l'appelante sollicite l'introduction. 

6.4 Les éclairages de secours sont litigieux, l'appelante considérant que les am-
poules sont des éléments consommables, qui font partie de l'usage de la chose, de 

sorte qu’elles rentrent dans la définition des frais accessoires. La détermination 

des intimés n'est pas claire, mais il faut retenir qu’ils contestent le point de vue de 

l'appelante.  

En matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux, on entend par frais 

accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec 

l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais 

d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de 

la chose (art. 257b al. 1 CO); les «autres frais d'exploitation» recouvrent les frais 

d'électricité, de gaz de climatisation ou bien les frais de concierge, d'exploitation 

de l'ascenseur ou encore les redevances pour le réseau de télévision par câble 

(LACHAT, op. cit., p. 332, ch. 1.1).  

Une ampoule ne constitue pas un bien dont la nature et la fonction impliquent qu'il 

se consomme, à la différence de l'eau, du combustible pour le chauffage ou de 

l'électricité. Le remplacement des ampoule relève ainsi de l’entretien; les dépenses 

d'entretien ne rentrent pas dans les frais accessoires (LACHAT, op. cit., p. 332, 

ch. 1.2). Les contrats de service ne doivent ainsi pas inclure le coût des répa-

rations et/ou le changement des pièces (RICHARD, op. cit., p. 7 ss).  

Dès lors que le contrat produit ne permet pas de chiffrer et différencier le coût des 

différentes prestations fournies (maintenance, surveillance et remplacement des 

pièces défectueuses), les premiers juges ne pouvaient admettre le coût de ce con-

trat, aussi modeste puisse-t-il être, au titre de frais accessoires. La décision entre-

prise ne peut qu’être confirmée sur ce point. 

- 19/20 - 

 

 

C/28143/2009 

6.5 Le service des extincteurs devrait rentrer dans les frais accessoires selon l'ap-
pelante, qui admet que les factures produites comprennent, outre le coût de la 

maintenance, le coût de pièces de rechange, tout en relevant que les montants les 

plus importants concernent le remplissage des extincteurs, ce qui légitime la prise 

en charge globale des prestations, selon le principe de proportionnalité. Les inti-

més contestent ce point de vue. 

Si la maintenance peut être facturée au locataire au titre de frais accessoires, il 

n'en va pas de même du remplacement de pièces défectueuses, qui relève de l'en-

tretien.  

C'est par conséquent à juste titre que les premiers juges ont écarté cette nouvelle 

prétention, qui ne peut être considérée comme justifiée dans son principe. 

6.6 Le coût du téléréseau constitue sans conteste des frais accessoires au sens de 
l'art. 257b CO (LACHAT, op. cit., p. 332, ch. 1.1).  

Le coût global de l'abonnement a été chiffré à 9'387 fr., soit 23 fr. 70 par mois et 

par logement, selon les éléments fournis dans le courrier explicatif annexé à l'avis 

officiel. Il a évolué depuis, compte tenu de frais liés aux droits d'auteur, mais la 

Cour ne peut pas en tenir compte, cet élément ayant été invoqué, et la pièce justifi-

cative produite, pour la première fois par devant elle (art. 317 CPC). 

Force est toutefois de constater que cette prétention n'est pas abusive et que, sur le 

principe, l'introduction au titre de frais accessoires du coût de l'abonnement au 

téléréseau n'est pas contestable.  

6.7 La clé de répartition appliquée par l'appelante a été expliquée pour la première 
fois dans le cadre de l'appel du 29 juin 2012. La Cour ne peut pas en tenir compte 

(art. 317 CPC) et doit par conséquent constater que les éléments disponibles en 

première instance ne permettent pas, comme l'avaient déjà relevé les premiers 

juges, de s'assurer de la fiabilité de la clé de répartition appliquée pour ventiler les 

coûts entre les différents locataires.  

7. Le jugement entrepris doit ainsi être confirmé. L'absence de fiabilité de la clé de 
répartition, faute de toute explication recevable, prohibe l'introduction de nou-

veaux frais accessoires, quand bien même certains seraient en eux-mêmes rece-

vables. 

8. La procédure est gratuite (art. 22 al. 1 LaCC). 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

- 20/20 - 

 

 

C/28143/2009 

A la forme :  

Déclare recevable l’appel interjeté par A______ SA contre le jugement JTBL/514/2012 

rendu par le Tribunal des baux et loyers le 25 mai 2012 dans la cause C/28143/2009-2-

L. 

Déclare irrecevables les pièces nouvelles produites par A______ SA. 

Au fond :  

Confirme le jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant :  

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 

Madame Elena SAMPEDRO, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur 

Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 
 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.