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**Case Identifier:** 5f0e8e6e-6698-59a5-80dc-ef818725d8ef
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-03-18
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 18.03.2013 C/29718/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-29718-2010_2013-03-18.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 20.03.2013. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/29718/2010 ACJC/338/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 18 MARS 2013 

Entre 

SI A______ 25 SA, ayant son siège c/o B______ SA, rue ______ Genève, appelante 
d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 1er octobre 2012, comparant 

par Me Serge Patek, avocat, boulevard Helvétique 6, 1205 Genève, en l'étude duquel 

elle fait élection de domicile aux fins des présentes, 

d'une part, 

et 

Monsieur C______ et Madame D______, domiciliés A______ 25, Genève, intimés, 
comparant par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, dans les 

bureaux de laquelle ils font élection de domicile aux fins des présentes, 

d'autre part, 

 

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C/29718/2010 

EN FAIT 

A. Par jugement 1er octobre 2012, expédié pour notification aux parties le 8 octobre 
2012, le Tribunal des baux et loyers a annulé les congés notifiés par la SI 

A______ 25 SA (ci-après : la SI) le 18 novembre 2010 pour l'appartement de 6 

pièces et le parking que C______ et D______ louent au 25, A______ à Genève 

(ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2), dit 

que la procédure était gratuite (ch. 3) et indiqué les voies de droit (ch. 4). 

En substance, les premiers juges ont retenu que la SI avait résilié le contrat de 

C______ et D______ au motif qu'elle entendait relouer l'appartement plus cher 

(motif économique). La SI s'était prévalue des loyers du quartier. Toutefois, elle 

n'avait pas rapporté la preuve d'un loyer usuel dans le quartier, de sorte que les 

congés devaient être annulés.  

B. a. Par acte déposé le 5 novembre 2012 au greffe de la Cour de justice, la SI forme 
appel contre ce jugement, dont elle sollicité l'annulation. Elle conclut princi-

palement au renvoi de la cause en première instance pour complément d'instruc-

tion, et, subsidiairement, à la constatation de la validité des congés notifiés. 

Elle fait valoir que les premiers juges n'ont pas procédé à un examen concret des 

objets offerts en comparaison, plusieurs points de comparaison étant contestés par 

les parties (taille du logement, agencement de la cuisine, état d'entretien de l'im-

meuble). La production de pièces complémentaires et un transport sur place 

auraient du être ordonnés. La SI reproche ainsi au Tribunal des baux et loyers 

d'avoir violé la maxime inquisitoire sociale, ainsi que son droit à la preuve. Elle 

indique également que le loyer de l'appartement litigieux est nettement inférieur 

aux loyers pratiqués dans le quartier, de sorte qu'elle est en mesure de louer 

l'appartement à un tiers à un montant supérieur.  

b. Dans leur réponse du 3 décembre 2012, C______ et D______ proposent la 
confirmation du jugement entrepris et le déboutement de la SI de toutes ses 

conclusions. Subsidiairement, ils concluent à l'octroi d'une prolongation de bail de 

quatre ans, échéant le 30 juin 2015, et à être autorisés à résilier le bail avec un 

préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois. 

Ils indiquent que la SI a versé à la procédure six exemples de loyers comparatifs 

et qu'elle n'a requis aucun acte d'instruction, de sorte que le droit à la preuve avait 

été respecté. Aucun des échantillons proposés n'était comparable. La SI avait ainsi 

échoué à apporter la preuve que l'appartement pouvait être reloué plus cher.  

c. Les parties ont été informées le 13 décembre 2012 par le greffe de la Cour de la 
mise en délibération de la cause. 

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C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

a. La SI, propriétaire de l'immeuble sis 25, A______ à Genève, a cédé le 13 juin 
1991 à C______ et D______ le bail relatif à un appartement de 6 pièces sis au 

5ème étage dudit l'immeuble, ainsi que d'un parking. 

b. Ce logement était précédemment occupé depuis 1963 par les parents de 
C______, lesquels y ont vécu avec lui jusqu'à leur décès. 

c. Depuis la dernière échéance du bail du 30 juin 2008, convenue par accord judi-
ciaire du 4 novembre 2003, le bail s'est renouvelé tacitement d'année en année. 

d. Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 28'908 fr. par an, soit 2'409 fr. par 
mois, les charges à 2'700 fr. par an, soit 225 fr. mensuellement et le loyer du 

parking à 1'980 fr. annuellement, soit 165 fr. par mois. 

e. A teneur des informations fournies par la SI, l'immeuble concerné, construit en 
1892, est en bon état. Il est équipé d'un ascenseur, du chauffage central, du télé-

réseau collectif, d'un accès protégé et il dispose d'une buanderie. Il est situé à 

proximité d'une école, des commerces, des transports publics et des grandes voies 

de communication. 

Selon C______ et D______, l'immeuble de standing ordinaire est dans un état 

d'entretien qu'ils qualifient de moyen; la façade est défraîchie.  

f. Selon la SI, l'appartement présente une surface de 175 m2, et son état général 
est moyen. Il est relié au téléréseau, dispose d'un balcon, d'une cheminée, de 

doubles vitrages, d'une cave en sous-sol et il bénéficie de la vue sur le lac. La 

cuisine est agencée et en bon état d'entretien, la salle de bains, les WC séparés et 

les installations électriques sont anciens. 

C______ et D______ indiquent que la surface de l'appartement est de 142 m2 

environ, que la cuisine n'est pas équipée ni agencée et que les installations 

électriques sont anciennes. Ils allèguent avoir entrepris d'importants travaux de 

rénovation de la cuisine et des sanitaires en 1992 et avoir maintenu depuis lors 

l'appartement en un bon état d'entretien. 

g. Par avis officiels du 18 novembre 2010, adressés respectivement à C______ et 
D______, la SI a résilié le bail de l'appartement pour le 30 juin 2011, sans 

indication de motifs. 

Par avis du même jour, la SI a également résilié le bail du parking pour le 

31 juillet 2011. 

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h. Postérieurement aux résiliations, C______ et D______ se sont dits intéressés à 
l'achat de l'appartement, ils ont en outre proposé à la SI de négocier une hausse de 

loyer. Ils se sont également enquis de connaître le motif des congés.  

La SI a indiqué que l'appartement n'était pas à vendre et que le motif du congé 

était économique. Dans un courrier du 10 janvier 2011, elle a précisé qu'elle 

voulait "remettre l'appartement après travaux aux loyers du quartier". 

i. Saisie de la requête en contestation de congé, la Commission de conciliation des 
baux et loyers a rendu une décision no 336 du 12 décembre 2011, par laquelle elle 

a annulé le congé notifié le 18 novembre 2010, considérant que la SI n'avait pas 

apporté la preuve que le loyer pourrait être valablement augmenté au regard de la 

méthode absolue. Cette décision, notifiée le 30 mars 2012, a été réceptionnée par 

la SI le 2 avril 2012. 

j. Par acte du 2 mai 2012, la SI a recouru contre cette décision devant le Tribunal 
des baux et loyers, concluant à l'annulation de la décision de la Commission de 

conciliation, à la validité du congé et au refus de toute prolongation de bail. 

Elle fait valoir que le motif économique invoqué à l'appui du congé se fondait sur 

les loyers usuels et a produit six exemples comparatifs, dont les loyers annuels 

oscillent entre 38'568 fr. et 169'944 fr. Elle soutient que lorsque la différence du 

loyer comparé au prix du marché est flagrante, comme en l'espèce, il y avait lieu 

d'admettre sans autre que le loyer était inférieur à la moyenne des loyers usuels.  

La SI a produit outre celle du logement litigieux, six fiches de renseignements 

d'appartement : 

- A______ 25 (soit l'appartement litigieux) : appartement de 6 pièces au 5ème étage 

d'une surface de 175 m2, propriété de la SI A______ 25 SA, dont les installations 

électriques sont anciennes, dispose d'un balcon, d'une cheminée, de doubles-

vitrages, du téléréseau et d'une cave. L'immeuble, construit en 1892 et non rénové, 

dont l'état est qualifié de bon, comporte une buanderie, un ascenseur, un chauffage 

central et un accès protégé. Il se situe proche d'une école, de commerces et des 

transports publics. Il bénéficie de la vue sur le lac et ne se situe ni dans un quartier 

calme, ni dans une zone de verdure. L'état du logement est moyen, alors que la 

cuisine est en bon état, non agencée et non équipée. Les WC et la salle de bains, 

tous deux anciens, sont séparés. Le loyer de 28'908 fr., fixé depuis le 1er juillet 

2007, est indexé au coût de la vie. La fiche, non signée par la régie, ne comporte 

aucune indication concernant le taux hypothécaire de référence. 

- Quai E______ 41 (exemple no 1) : un appartement de 6,5 pièces au 5ème étage 

d'une surface de 202 m2, propriété de F______ SA, dont les installations 

électriques sont anciennes, avec un balcon, des doubles-vitrages, les téléréseaux et 

une cave, mais sans cheminée. En bon état d'entretien, l'appartement dispose d'une 

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cuisine ancienne, agencée mais non équipée. Séparés, les toilettes et la salle de 

bains sont anciennes. L'immeuble, construit en 1927, est sis proche d'une école, 

des commerces et des transports publics, mais pas dans une zone de verdure, dans 

un quartier non calme, est un bon état. Sont à disposition une buanderie, un ascen-

seur, un chauffage central et un accès protégé. Le loyer, hors charges, a été fixé à 

40'308 fr. par an depuis le 1er avril 2001 et le taux hypothécaire de référence à 

4,25%. La fiche ne fournit pas de renseignements concernant les précédentes fixa-

tions du loyer. 

- A______ 29 (exemple no 2) : propriété de la FONDATION G______, 

l'immeuble, construit en 1910, abrite un appartement de 7 pièces au 3ème étage 

d'une surface de 218 m2. En excellent état, il dispose du téléréseau collectif, d'une 

buanderie, d'un ascenseur et du chauffage central. L'appartement, avec balcon, 

cheminée, cave et des doubles-fenêtres anciennes, est en excellent état. La cuisine, 

équipée et agencée, tout comme les deux salles de bain et les deux WC, sont 

récents. Le loyer annuel, charges non comprises, s'élève depuis le 1er juillet 2012 à 

169'944 fr., charges non comprises et le taux hypothécaire de référence à 3%. La 

fiche descriptive n'indique pas les précédentes fixations du loyer.  

- A______ 29 (exemple no 3) : dans le même immeuble propriété de la 

FONDATION G______, un appartement de 7 pièces au 5ème étage, d'une surface 

de 265 m2, présentant les mêmes caractéristiques que l'exemple no 2. Le loyer, 

hors charges, est de 168'000 fr. annuellement. Le taux hypothécaire de référence 

est fixé à 3%. Les précédentes fixations du loyer ne sont pas mentionnées. 

- Place H______ 1 (exemple no 4) : dans un immeuble appartenant à I______ et 

J______, construit en 1906 et rénové en 2007, en bon état, sans téléréseau 

collectif, avec une buanderie, un ascenseur, le chauffage central et un accès 

protégé, un appartement de 6 pièces au 5ème étage. Il se situe proche d'une école, 

de commerces et des transports publics, dans une zone de verdure et dans un 

quartier non calme. L'appartement bénéficie d'un balcon, d'une cheminée, de 

doubles vitrages, d'une cave et d'installations électriques récentes. En bon état, la 

cuisine agencée et équipée, comme les deux WC, sont anciens, alors que la salle 

de bains est récente. Depuis le 1er juin 2011, le loyer, sans les charges, a été fixé à 

41'100 fr. par an, est indexable et le taux hypothécaire de référence s'élève à 

2,75%. Précédemment, le loyer avait été indexé et fixé à 40'056 fr. depuis le 1er 

juin 2006, 41'016 fr. dès le 1er juin 2008 et à 41'100 fr. à compter du 1er juin 2009. 

La fiche ne mentionne pas la surface du logement. 

- Rue K______ 6 (exemple no 5) : un appartement de 6 pièces au 5ème étage, avec 

des installations électriques anciennes, un balcon, des fenêtres à doubles-vitrages, 

le téléréseau, une cheminée et une cave, dans un état moyen, dispose d'une cuisine 

ancienne agencée et non équipée. Les deux salles de bains et les deux toilettes, 

sont également anciennes. L'immeuble, construit en 1990, propriété de la 

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FONDATION L______, en bon état, propose aux occupants le téléréseau 

collectif, une buanderie, un ascenseur, le chauffage central et un accès protégé. 

Proche d'une école, de commerces et des transports publics, il se situe dans une 

zone de verdure dans non dans un quartier calme. Le loyer annuel, charges non 

comprises, fixé à 38'844 fr. depuis le 1er janvier 2007 et à 39'360 fr. depuis le 1er 

janvier 2008 en raison de l'indexation, s'élève à 40'392 fr. depuis le 1er janvier 

2009. Il n'est pas fait mention du taux hypothécaire applicable, ni de la surface du 

logement. 

- Rue K______ 6 (exemple no 6) : situé dans le même immeuble que 

l'appartement produit sous exemple 5, propriété de la FONDATION L______, un 

appartement de 6 pièces au 6ème étage. Disposant d'un balcon, de doubles-vitrages, 

du téléréseau, d'une cheminée et d'une cave, l'appartement, en bon état, comporte 

une cuisine agencée et non équipée, ancienne. Les deux salles de bain et les deux 

toilettes sont anciens. Le loyer annuel, hors charges, s'élève à 38'568 fr. par année 

depuis le 1er avril 2009, avec un taux hypothécaire de référence de 3,5%. La fiche 

n'indique pas la surface de l'appartement ni les dernières fixations du loyer.  

k. Par mémoire de réponse du 29 juin 2012, C______ et D______ ont conclu 
principalement à l'annulation des congés de l'appartement et du parking, 

subsidiairement à une prolongation des baux de quatre ans, échéant au 30 juin 

2015 et au déboutement de la bailleresse. Ils ont contesté les exemples de 

comparaison produits par la SI et fait valoir que la SI n'avait pas prouvé à 

satisfaction de droit qu'elle pouvait relouer plus cher l'appartement concerné à un 

tiers, en application de la méthode des loyers usuels. 

l. L'affaire a été remise pour plaider à l'audience du 27 août 2012 et gardée à juger 
à l'issue de celle-ci. 

D. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solu-
tion du litige. 

EN DROIT 

1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 

la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement 

notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par le nou-

veau droit de procédure. 

Ceci vaut pour la procédure en seconde instance. 

En revanche, la procédure de première instance reste régie par l'ancien droit de 

procédure (art. 404 al. 1 CPC), soit l'ancienne Loi genevoise de procédure civile 

du 10 avril 1987 (ci-après : aLPC). 

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2. 2.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-

pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 

CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 

procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les 

grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK ZPO, 

no 8 ad art. 308). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-

gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat sub-

siste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la 

date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. 

Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il 

convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de 

trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 

let. e CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4.7.2011 = ATF 137 III 

389; 4A_367/2010 du 4.10.2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2.6.2008 

consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6.3.2008 consid. 1.1; ATF 136 III 196 consid. 1.1). 

Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès lors que la 

valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il convient de se 

référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral 4A_187/2011 

du 9.6.2011 et 4A_189/2011 du 4.7.2011). 

2.2. En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges comprises, et du parking 
s'élève à 33'588 fr. La procédure cantonale s'achèvera avec l'arrêt que prononcera 

la Chambre de céans. En prenant en compte la période de trois ans après cet arrêt, 

la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (33'588 fr. x 3 ans = 

100'764 fr.). 

2.3. L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

2.4. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 

n. 121).  

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3. L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir annulé le congé litigieux, en ne 
tenant pas compte des circonstances du cas d'espèce, soit la volonté de mettre le 

logement à disposition d'un tiers, à un loyer correspondant au prix du marché 

démontré par les éléments comparatifs qu'elle avait fournis pour établir les loyers 

usuels du quartier.  

3.1. A côté d'une liste d'exemples dans lesquels une résiliation émanant du bail-
leur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière générale, que le 

congé, donné par l'une ou l'autre des parties, est annulable lorsqu'il contrevient 

aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Selon la jurisprudence (ATF 120 II 

31 consid. 4a), la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du 

principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit 

(art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice 

d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, dispro-

portion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, 

attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est 

toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée 

d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3). 

Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt 

objectif, sérieux et digne de protection (arrêts du Tribunal fédéral 4A_403/2009 

consid. 3.1; 4C.61/2005 consid. 4.1, in SJ 2006 I p. 34). Est abusif le congé pure-

ment chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 

consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_403/2009 consid. 3.1). Pour le surplus, 

dans l'examen de l'application de l'art. 271 CO, le juge se limitera à se demander 

si le congé est abusif. Il n'ira pas jusqu'à rechercher s'il est légitime ou justifié 

(ACJC/807/2010 du 21 juin 2010 consid. 4.2; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 

2008, p. 463). 

Il incombe à la partie qui demande l'annulation du congé de prouver qu'il a été 

donné au mépris de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur 

n'est qu'un prétexte (art. 8 CC; ATF 120 II 105; arrêt du Tribunal fédéral 

4C.411/2006 du 9 février 2007). Toutefois, l'expéditeur du congé doit prouver les 

motifs qu'il invoque à l'appui de celui-ci. Il doit contribuer loyalement à la mani-

festation de la vérité, en donnant les raisons de cette mesure (ATF 120 II 105) et 

en les rendant au moins vraisemblables (arrêt du Tribunal fédéral 4C.411/2006 du 

9 février 2007). Si, face à des preuves contradictoires, le juge ne parvient pas à 

retrouver le véritable motif du congé, il peut considérer ce dernier comme infon-

dé, donc annulable (LACHAT, op. cit., p. 738). 

3.2. Un congé motivé exclusivement par la volonté du bailleur d'obtenir d'un nou-
veau locataire un loyer plus élevé que le loyer payé par le locataire dont le bail est 

résilié ne contrevient en principe pas aux règles de la bonne foi et est licite (arrêts 

du Tribunal fédéral 4A_448/2009 consid. 2.3; 4A_472/2007 consid. 2.1). Cela 

étant, pour être admissible, une résiliation dictée par des considérations d'ordre 

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économique ne doit pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite. Il faut 

donc que le bailleur soit en mesure d'exiger du nouveau locataire un loyer supé-

rieur au loyer payé jusque-là par le preneur congédié. En d'autres termes, le congé 

est annulable si l'application de la méthode de calcul absolue permet d'exclure 

l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer, parce que celui-ci 

est déjà conforme aux prix du marché et lui procure un rendement suffisant. Dans 

une telle situation, ce n'est pas le principe de la bonne foi stricto sensu qui entre en 

ligne de compte, mais l'interdiction de l'abus de droit que méconnaît toute résilia-

tion ne constituant qu'un prétexte (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du 

Tribunal fédéral 4C.343/2004, in Zeitschrift für schw. Mietrecht 2005 p. 100, 

consid. 3.2; 4C.267/2002, in SJ 2003 I 261, consid. 2.3). 

A cet égard, il n'appartient pas nécessairement au bailleur d'indiquer le montant du 

nouveau loyer qu'il entend obtenir afin que son caractère non abusif puisse être 

contrôlé. Des indices quant au montant du nouveau loyer ne sont pas suffisants : 

le droit fédéral exige en la matière une preuve stricte et il appartient au bailleur de 

démontrer qu'il pourrait obtenir un loyer non abusif plus élevé d'un nouveau loca-

taire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2007 consid. 2.4).  

3.3. L'art. 274d al. 3 aCO, abrogé lors de l'entrée en vigueur du CPC, instaurait 
une maxime inquisitoriale sociale, laquelle ne constituait cependant pas une maxi-

me officielle absolue. Le juge ne devait pas instruire d'office le litige lorsqu'un 

plaideur renonce à expliquer sa position, mais il devait interroger les parties et les 

informer de leur devoir de collaborer à l'instruction et de fournir des preuves. Si 

des motifs objectifs le conduisaient à soupçonner que les allégations et offres de 

preuves d'une partie étaient lacunaires, il devait inviter celle-ci à compléter ses 

moyens. La maxime inquisitoire qui avait cours en droit du bail ne permettait pas 

d'étendre ad libitum la procédure probatoire en recueillant toutes les preuves pos-

sibles; elle n'excluait nullement une appréciation anticipée des preuves, à l'issue 

de laquelle le juge renonçait à en administrer de supplémentaires parce qu'il 

disposait déjà des éléments nécessaires pour statuer (ATF 136 III 74 consid. 3.1; 

125 III 231 consid. 4a). 

Au cas où, nonobstant l'application de la maxime d'office (art. 274d al. 3 aCO), un 

doute subsistait quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en 

supportait les conséquences. En effet, même si le fardeau de la preuve d'un congé 

contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l'action en annu-

lation (art. 8 CC), la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la 

manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession néces-

saires à la vérification du motif invoqué par elle (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_472/2007 consid. 2.1; 4C.61/2005, in SJ 2006 I 34 consid. 4.3.2). Lorsque ce 

motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il est normal, et du reste conforme 

aux prescriptions de l'art. 274d al. 3 aCO, que le bailleur produise toutes les pièces 

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pertinentes et, s'il ne le fait pas, qu'il doive se laisser opposer l'absence de preuve 

du motif de congé allégué par lui (ATF 120 II 105 consid. 3c).  

On ne saurait déduire de la maxime prévue à l'art. 274d al. 3 aCO le devoir sup-

plémentaire du juge de contrôler que la bailleresse a bien rempli chacun des postes 

de toutes les fiches descriptives produites et de l'interpeller formellement en lui 

indiquant précisément les postes qui se révèleraient, le cas échéant, encore lacu-

naires (arrêt du Tribunal fédéral 4A_379/2009 du 21 octobre 2009, consid. 2.4.2). 

Il appartenait à la bailleresse de donner toutes les informations requises sur les 

fiches descriptives (ACJC/471/2010 du 19 avril 2010 consid. 3.1). 

Dans le choix des preuves proposées, le Tribunal peut marquer sa préférence, en 

économie de procédure, pour la production de pièces; il n'est pas tenu d'ordonner 

des enquêtes relativement à des faits qui peuvent être prouvés par pièces 

(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure 

civile genevoise, n. 3 ad art. 435 aLPC; ACJC/471/2010 du 19 avril 2010 

consid. 3.2).  

Selon la jurisprudence de la Cour, soit le bailleur produit immédiatement, comme 
il se doit, le nombre d'exemples suffisant, c'est-à-dire cinq au moins (ATF 123 III 

319), soit il en produit un nombre insuffisant, c’est-à-dire moins de cinq. Dans la 

première hypothèse, le bailleur ne peut exiger de pouvoir formuler une seconde 

offre de preuve, lorsque la première est jugée non probante. Dans la seconde 

hypothèse, la maxime inquisitoire impose au juge d’impartir un délai au bailleur 

pour compléter et produire ses pièces justificatives, ou, mieux, de le convoquer en 

audience de comparution personnelle en spécifiant expressément sur la convoca-

tion qu’il est invité, à cette occasion, à compléter ses allégués et à déposer tout 

document dont il entend faire état (ACJC/1308/2008 du 3 novembre 2008 

consid. 3.1; ACJC/312/2005 du 14 mars 2005). 

Selon le Tribunal fédéral, l’art. 274d al. 3 aCO commandait au juge d'avertir le 

bailleur, même lorsqu'il était assisté d'un mandataire, de l'insuffisance des docu-

ments produits et, en particulier, de l'inviter à compléter sa documentation con-

cernant des logements comparables dans le quartier ou, sinon, à produire les 

pièces permettant un calcul de rendement de l’appartement, ce d'autant plus 

lorsqu'il a sollicité la faculté de produire des pièces supplémentaires (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_214/2007 du 12 novembre 2007 consid. 5). 

3.4. En l'espèce, et conformément aux principes jurisprudentiels rappelés ci-avant, 
il appartenait à l'appelante de produire les fiches descriptives complètes et com-

portant l'ensemble des éléments de comparaison. L'appelante avait, en effet, large-

ment le temps de demander, entre le moment de la résiliation du bail 

(18 novembre 2010) et le dépôt de la demande au Tribunal des baux et loyers 

(2 mai 2012), voire jusqu'à la date de son appel (6 novembre 2012), auprès des 

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gérances concernées, les informations manquantes, ce qu'elle n'allègue pas avoir 

fait. Elle n'a également pas davantage déposé devant les premiers juges de conclu-

sions motivées ni de pièces complémentaires dans les dix jours précédant l'audien-

ce de plaidoiries. 

La jurisprudence de la Chambre des baux et loyers citée par l'appelante ne lui est 

d'aucun secours. En effet, ce n'est que dans l'hypothèse où la bailleresse ne produit 

pas les cinq exemples requis que le Tribunal est tenu de lui impartir un délai pour 

compléter et produire ses justificatifs. Or, en l'espèce, l'appelante a versé à la pro-

cédure six exemples de loyers comparatifs. Elle ne peut en conséquence exiger de 

formuler des secondes offres de preuve.  

Les fiches descriptives produites sont propres à établir les éléments nécessaires à 

la comparaison des logements concernés. Dès lors, le Tribunal pouvait, sans violer 

la maxime inquisitoriale sociale, ni le droit à la preuve de l'appelante, renoncer à 

ordonner un transport sur place. L'appelante disposait, en effet, de suffisamment 

de temps pour recueillir, auprès des gérants concernés, des renseignements quant 

aux éléments qui lui paraissaient imprécis ou sujets à interprétation.  

Infondé, le grief de l'appelante sera écarté. 

4. Il y a dès lors lieu d'examiner si le loyer du logement litigieux est inférieur aux 
loyers pratiqués dans le quartier, au sens de l'art. 269a let. a CO. 

4.1. 4.1.1. Aux termes de l'art. 269a lit. a CO, ne sont, en règle générale, pas abusifs 
les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le 

quartier. Selon l'art. 11 OBLF, les loyers déterminants pour le calcul des loyers 

usuels dans la localité ou le quartier au sens de l'art. 269a let. a CO sont les loyers 

des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à 

l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al. 1), 

à l'exclusion des loyers résultant de ce qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs 

domine le marché (al. 3). 

Le juge doit procéder à des comparaisons concrètes, à la lumière des critères sus-

mentionnés, en ayant égard à l'évolution récente des loyers exigés pour les locaux 

retenus comme éléments de comparaison. Pour pouvoir tirer des conclusions qui 

offrent quelque sécurité, il faut disposer, en règle générale, de cinq éléments de 

comparaison au moins, qui présentent pour l'essentiel les mêmes caractéristiques 

que l'objet litigieux quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et 

l'année de construction (art. 11 al. 1 OBLF; ATF 123 III 317 consid. 4a). Cette 

jurisprudence n'a jamais été renversée par le Tribunal fédéral, qui l'a, au contraire, 

appliquée à réitérées reprises et encore récemment dans ses arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_295/2010 du 26 juillet 2010 consid. 3.1; 4A_448/2009 du 1er février 

2010 consid 2.3. et 4A_412/2009 du 15 décembre 2009 consid. 4.). 

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Sont concrètement pris en considération (ATF 123 III 317 cons. 4b) notamment 

l'équipement et l'état d'entretien d'éléments tels que la toiture et la ferblanterie, 

l'ascenseur, la chaudière, la buanderie, l'installation électrique, les vitrages, les 

cuisines et les sanitaires (consid. 4b/bb), le nombre de pièces des logements, voire 

leur dimension et la répartition des volumes (cons. 4b/cc), le quartier étant, lui, 

défini non par la seule proximité géographique, mais selon des facteurs tels les 

infrastructures et installations scolaires et sportives disponibles, la présence de 

commerces, les facilités de transport, ainsi que l'existence ou l'absence de 

nuisances telles le bruit extérieur et intérieur ou les odeurs (cons. 4b/dd; exposi-

tion au bruit; absence de parking; LACHAT, op. cit., p. 458).  

En ce qui concerne l'année de construction de l'immeuble abritant les locaux, dont 

parle l'art. 11 al. 1 OBLF, la jurisprudence a admis qu'une différence de plus de 

vingt ans ne permet en tout cas pas de ranger deux bâtiments dans la même 

période de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a/aa; arrêts du Tribunal fédéral 

4A_448/2009 consid 2.3; 4C.40/2001 consid. 5c/bb).  

Pour ce qui concerne la surface des locaux considérés, une différence sensible de 

surface de plus de 17% ne saurait, de l'avis de la Cour de justice, servir de base à 

la fixation d'un loyer usuel (ACJC/318/1998; SJ 2002 I 434). En outre, la Cour a 

retenu que les fiches comparatives lacunaires et insuffisamment détaillées ne 

peuvent servir de base à la fixation d'un loyer usuel; tel sera le cas de l'exemple 

comparatif qui ne mentionne pas l'identité du propriétaire ou qui ne permet pas 

d'apprécier l'évolution du loyer considéré selon les variations du taux hypo-

thécaire (ACJC/318/1998). 

4.1.2. La comparaison ne doit pas se faire par référence aux annonces de location 
que publie la presse, lesquelles ne tiennent pas compte des critères de l'art. 11 al. 1 

OBLF. De plus, les loyers proposés sont d'ordinaire supérieurs à la moyenne et 

rien ne garantit que le loyer proposé trouvera preneur (LACHAT, op. cit., p. 460 et 

références citées). 

Les loyers des appartements ou locaux commerciaux situés dans le même immeu-

ble que l'objet en cause ne sauraient être pris en considération, pas plus que 

d'autres objets propriété du même bailleur (LACHAT, op. cit., p. 460 et références 

citées). Selon la jurisprudence, le Tribunal fédéral ne compte que pour un seul les 

logements de comparaison qui dépendent d'un seul bailleur (ATF 123 III 317 

consid. 4c/aa). 

Les loyers de référence ne doivent eux-mêmes pas être abusifs, ce qui implique, si 

nécessaire, de les adapter en principe aux baisses du taux hypothécaire inter-

venues depuis le moment où ils ont été fixés (ATF 136 III 74; 127 III 411 

consid. 5a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_295/2010 consid. 3.1). 

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C'est à la partie qui se prévaut des loyers comparatifs qu'il incombe de fournir des 

exemples en nombre suffisant, et pour chacun d'eux, des données détaillées quant 

à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état d'entretien et l'époque de cons-

truction (LACHAT, op. cit., p. 462 et références citées). 

4.2. En l'espèce, les parties ne s'accordent pas sur la surface du logement, l'appe-
lante indiquant 175 m2 et les intimés 142 m2, ni sur l'agencement présent ou non 

dans la cuisine. Ces éléments peuvent rester indécis, compte tenu des éléments qui 

vont suivre. 

Les exemples nos 2 et 3, ainsi que ceux nos 5 et 6 sont respectivement  propriétés 

de la FONDATION G______ et de la FONDATION L______, de sorte qu'il 

existe une identité de propriétaire. Ainsi, un seul des exemples n° 2 et 3 d'une part, 

et des nos 5 et 6 d'autre part, peut dès lors être pris en compte, comme exemple 

comparatif. A ce stade déjà, l'appelante ne dispose que de quatre exemples 

pouvant être pris en considération, nombre insuffisant au regard de la 

jurisprudence du Tribunal fédéral.  

Par ailleurs, l'immeuble litigieux a été construit en 1892 et n'a pas fait l'objet de 

travaux de rénovations. Or, l'exemple no 4 concerne un immeuble construit en 

1906 et rénové en 2007, et les exemples nos 5 et 6 des immeubles construits en 

1990. Ces trois éléments doivent être écartés, puisqu'ils concernent des immeubles 

construits à des périodes différentes (plus de deux décennies). 

En outre, en retenant la surface alléguée par l'appelante du logement litigieux, 

celle des exemples nos 2 et 3 est supérieure de plus de 17%, de sorte qu'ils ne sont 

pas comparables. De plus, ces logements, en excellent état, alors que l'apparte-

ment litigieux est qualifié de moyen, disposent tous deux d'une cuisine, de salles 

de bains et de toilettes récentes, contrairement aux salles d'eau anciennes du loge-

ment des intimés. Ces éléments ne peuvent donc pas être pris en considération.  

Les surfaces des exemples n° 4 à 6 n'ont par ailleurs pas été indiquées.  

De plus, l'appartement litigieux n'est pas situé dans une zone de verdure, alors que 

tel est le cas des exemples nos 4 à 6, de sorte que ces derniers ne sont pas compa-

rables. 

Il résulte de ce qui précède que l'appelante n'a pas produit cinq exemples de loyers 

de logements comparables pouvant être retenus. Par conséquent, elle a échoué à 

faire la démonstration que l'appartement litigieux pourrait être loué à un tiers à un 

loyer plus élevé que celui fixé actuellement. Le raisonnement des premiers juges 

ne prête ainsi pas flanc à la critique, de sorte que c'est à bon droit que les congés 

notifiés aux intimés le 18 novembre 2010 pour leur appartement et le parking ont 

été annulés. 

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Partant, le jugement entrepris sera intégralement confirmé. 

5. A teneur de l'art. 22 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à 
la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les 

cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 

l'art. 114 CPC. 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 5 novembre 2012 par SI A______ 25 SA contre le 

jugement JTBL/1071/2012 rendu le 1er octobre 2012 par le Tribunal des baux et loyers 

dans la cause C/29718/2010-5-B. 

Au fond : 

Confirme le jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 

Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Maximilien LÜCKER et Monsieur 

Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. (cf. 

consid. 2.2).