# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 780d6fcf-eb2d-5a99-9429-ef0845b91268
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-10-13
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 13.10.2014 110 2014 97
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2014-97_2014-10-13.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION

RA Nr. 110/2014/97 Bern, 13. Oktober 2014

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn X.________
Beschwerdeführer

per Adresse Y.________

und

Regierungsstatthalteramt Seeland, Amthaus, Postfach, 3270 Aarberg

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lüscherz, Gemeindeverwaltung, Hauptstrasse 
19, 2576 Lüscherz

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Seeland vom 22. Juli 2014 (1589; 
Einfamilienhaus)

I. Sachverhalt

1. Der Beschwerdeführer reichte am 9. Oktober 2013 bei der Gemeinde Lüscherz ein 

Baugesuch ein für den Abbruch eines Doppelwohnhauses und den Wiederaufbau eines 

Einfamilienhauses sowie das Erstellen einer unbewohnten Freizeitanlage auf den Parzellen 

Lüscherz Grundbuchblatt Nr. A.________ und Nr. B.________. Die Parzelle Nr. 

B.________ liegt teilweise in der Wohnzone W2, teilweise in der Landwirtschaftszone und 

teilweise in einer Grünzone. Die Parzelle Nr. A.________, auf der das Wohnhaus steht, 

befindet sich im Wirkungsbereich des Uferschutzplanes der Gemeinde Lüscherz vom 23. 

Februar 1998 (mit Änderungen vom Mai 2005 sowie November 2009) und liegt in einer 

Ferienhauszone. Nachdem die Vorinstanz den Beschwerdeführer mehrmals auf formelle 

2

und materielle Mängel hinwies, reichte dieser am 18. Februar 2014 revidierte Pläne und 

Baugesuchsunterlagen ein und beschrieb das Bauvorhaben als "Umbau eines 

Doppelwohnhauses zu einem Einfamilienhaus, Erstellen einer unbewohnten 

Freizeitanlage". Mit Gesamtentscheid vom 22. Juli 2014 erteilte das 

Regierungsstatthalteramt Seeland den Bauabschlag. Es hielt in seiner Begründung fest, 

das Vorhaben überschreite die gemäss den Überbauungsvorschriften zum Uferschutzplan 

zulässige maximale Gebäudegrundfläche. Das Bauvorhaben könne nicht von der 

Besitzstandsgarantie profitieren, da es sich nicht um einen Umbau handle, sondern einem 

Neubau gleich komme. Zudem würden auch Terrainveränderungen vorgenommen, die 

über das zulässige Mass hinausgingen und eine Dachaufbaute wahre den erforderlichen 

Abstand gegenüber den Firstlinien und Giebelwänden nicht. Hinzu komme, dass sich der 

geplante Sitzplatz innerhalb des geschützten Uferbereichs befinde und den erforderlichen 

Abstand zum Nachbargrundstück nicht einhalte.

2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 19. August 2014 eine Beschwerde bei 

der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) sowie eine 

Projektänderung ein (revidierte Baugesuchspläne vom 18. August 2014, Änderung der 

Dachaufbaute). Er beantragt die Aufhebung des Gesamtentscheides vom 22. Juli 2014 und 

die Erteilung der Baubewilligung. Zur Begründung macht er insbesondere geltend, 

entgegen der Auffassung der Vorinstanz handle es sich nicht um einen Neubau, sondern 

um einen Umbau. Es müsse neu aus Gründen des Hochwasserschutzes eine Kote von 

431.30 m ü. M. für den Erdgeschossboden eingehalten werden. Da die bestehende Baute 

tiefer gebaut sei, müsse bei einem Umbau das Erdgeschoss erhöht und wegen den 

erforderlichen Raumhöhen die Zwischendecke und das Dach zwingend höher gesetzt 

werden. Diese besonderen Umstände seien zu berücksichtigen. Der Sitzplatz sei 

bewilligungsfähig, da es sich um dicht besiedeltes Gebiet handle, die Anlage 

zonenkonform sei und keine entgegenstehenden Interessen bestünden.  

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 

Schriftenwechsel durch und edierte die Vorakten. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für 

den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

3

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann 

er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 

angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 

vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 

können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 

der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 

den Gesamtentscheid zuständig. 

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 

Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit 

Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Baugesuch abgewiesen wurde, ist 

durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung 

legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Projektänderung

a) Der Beschwerdeführer hat mit seiner Beschwerde vom 19. August 2014 eine 

Projektänderung eingereicht. Die Projektänderung umfasst eine Änderung der 

Dachaufbaute (Abstand zur Firstlinie; revidierte Pläne vom 18. August 2014).

b) Laut Art. 43 BewD4 kann der Baugesuchsteller während der Hängigkeit eines 

Baubewilligungsverfahrens oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der BVE 

eine Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren 
eingeleitet werden muss. Eine Projektänderung liegt vor, wenn das Bauvorhaben in seinen 

2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
4 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)

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Grundzügen gleich bleibt. Die Baubewilligungsbehörde kann nach Anhörung der 

Beteiligten und den von der Projektänderung berührten Dritten das Verfahren ohne erneute 

Veröffentlichung fortsetzen bzw. die Änderungen des bewilligten Projekts ohne neues 

Baugesuchsverfahren gestatten, wenn öffentliche oder wesentliche nachbarliche 

Interessen nicht zusätzlich betroffen sind. Diese Grundsätze gelten auch im 

Beschwerdeverfahren. Die Beschwerdeinstanz ist befugt, die Sache zur Weiterbehandlung 

an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 43 Abs. 3 BewD), kann aber auch selbst über die 

Projektänderung entscheiden.

c) Das umstrittene Bauvorhaben bleibt auch nach der geplanten Änderung betreffend 

Dachaufbaute in den Grundzügen gleich. Die Anpassung kann deshalb als 

Projektänderung behandelt werden. Die Projektänderung berührt keine öffentlichen oder 

wesentlichen nachbarlichen Interessen zusätzlich. Auf eine Publikation oder eine Anhörung 

Dritter kann daher verzichtet werden. Die Verfahrensbeteiligten erhielten zusammen mit 

der Beschwerde die Projektänderungspläne zugestellt und hatten Gelegenheit, dazu 

Stellung zu nehmen. Damit sind die Anforderungen von Art. 43 Abs. 3 BewD eingehalten. 

Eine Rückweisung an die Vorinstanz ist aus prozessökonomischen Gründen nicht sinnvoll. 

d) Das Projektänderungsgesuch ersetzt das ursprüngliche Baugesuch.5 Gegenstand 

des Verfahrens ist somit nur das geänderte Projekt gemäss der Projektänderung vom 

18. August 2014. Es bleibt nachfolgend zu prüfen, ob die Projektänderung bewilligt werden 

kann. 

3. Gebäudegrundfläche Wohnhaus / Besitzstandsgarantie

a) Der Beschwerdeführer beabsichtigt, das auf der Parzelle Nr. A.________ stehende 

Doppelwohnhaus grösstenteils abzubrechen und ein Einfamilienhaus zu erstellen. Vom 

bestehenden Gebäude sollen die Bodenplatte sowie zwei Innenwände erhalten bleiben, 

wobei über die bestehende Bodenplatte eine neue gesetzt werden soll. Ansonsten soll das 

geplante Gebäude vollständig neu erstellt werden. Es weist im Vergleich zum bestehenden 

Doppelhaus wesentliche Änderungen auf: So hat das Bauvorhaben beispielsweise einen 

ganz anderen Grundriss als das bestehende Gebäude. Auch die äussere Erscheinung 

5 BVR 1989 S. 400 ff., BVR 2012 S. 463 ff. E. 2.2

5

präsentiert sich völlig unterschiedlich, da das neu geplante Gebäude höher ist als das 

bestehende (Firsthöhe mehr als 2 m höher) sowie eine andere Dachneigung und grosse 

Fensterfronten hat. Die Länge und Breite des Bauvorhabens betragen wie beim 

bestehenden Gebäude rund 15 m x 14.7 m und die Gebäudegrundfläche misst 220.5 m2. 

Allerdings darf die Gebäudegrundfläche für Hauptgebäude am vorgesehenen Standort 

maximal 150 m2 betragen und die Gebäudelänge ist auf 12 m beschränkt (Art. 11 Abs. 1 

UeV6). Das Bauvorhaben überschreitet diese Masse deutlich. Der Beschwerdeführer beruft 

sich auf die Besitzstandsgarantie und macht geltend, es handle sich nicht um einen 

Neubau, sondern um einen Umbau. Da eine Anpassung an die Hochwasserschutzquote 

notwendig sei, habe ein Umbauvorhaben in einer Seeuferzone grössere Änderungen zur 

Folge.

b) Gemäss der Besitzstandsgarantie nach Art. 3 Abs. 1 BauG werden aufgrund 

bisherigen Rechts bewilligte oder bewilligungsfreie Bauten und Anlagen in ihrem Bestand 

durch neue Vorschriften und Pläne nicht berührt. Sie dürfen unterhalten, zeitgemäss 

erneuert und, soweit dadurch ihre Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, auch umgebaut 

oder erweitert werden (Art. 3 Abs. 2 BauG). Der Begriff Unterhalt umfasst Vorkehren, die 

dazu dienen, eine Baute in ihrer derzeitigen inneren und äusseren Gestaltung, Form und 

Zweckbestimmung zu erhalten; dazu zählen Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen. 

Zeitgemäss erneuern bedeutet, dass Renovationen im Rahmen der normalen Lebensdauer 

auch Anpassungen an moderne Komfortansprüche beinhalten können, beispielsweise 

verbesserte sanitäre oder technische Einrichtungen oder Isolationen.7 Eingriffe in die 

Bausubstanz und die Grundstruktur der Baute, wie beispielsweise das Herausbrechen 

tragender Wände fallen aber nicht darunter.8 Umbauten sind Vorkehren, die dazu dienen, 

eine bestehende Baute ohne Änderung des Gebäudevolumens oder der Identität 

zweckmässiger oder anders zu nutzen, beispielsweise durch den Ausbau eines Estrichs zu 

Wohnzwecken. Und unter Erweiterung wird die Vergrösserung des Bauvolumens 

verstanden.9 

6 Überbauungsvorschriften zum Uferschutzplan der Gemeinde Lüscherz vom 23. Februar 1998 mit Änderungen 
vom Mai 2005 sowie November 2009
7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 3 
N. 3; Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, 
Zürich 2003, S. 44; Christophe Cueni, Die Besitzstandsgarantie für baurechtswidrig gewordene Bauten und 
Anlagen in der Bauzone, KPG-Bulletin 4/2007, S. 125
8 BVR 1985 S. 439 E. 4
9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 3; Cueni, a.a.O., S. 126 f.

6

Nicht unter die Besitzstandsgarantie fallen der Wiederaufbau von abgebrochenen oder 

zerstörten Bauten, Neubauten oder neubauähnliche Umgestaltungen.10 Denn die 

Besitzstandsgarantie dient dem Schutz der vom Bauherrn getätigten Investitionen und soll 

die sinnvolle Weiterverwendung vorhandener Bausubstanz ermöglichen. Wird ein Bauwerk 

abgebrochen oder zerstört, geht dieser Investitions- oder Dispositionsschutz unter.11 Wenn 

die Lebensdauer einer Baute oder Anlage infolge Verfalls abgelaufen ist bzw. wenn diese 

freiwillig beseitigt oder durch ein Elementarereignis zerstört wird, kann die vorhandene 

Bausubstanz nicht mehr verwendet werden und der Investitionsschutz steht nicht mehr zur 

Diskussion. Bei einem Wiederaufbau oder Neubau oder einer neubauähnlichen 

Umgestaltung müssen daher die geltenden Bestimmungen, insbesondere auch die 

Zonenvorschriften eingehalten werden. Als neubauähnliche Umgestaltung gilt die 

durchgreifende, meist mit wesentlichen Umbauten verbundene Veränderung innerhalb der 

bestehenden Gebäudehülle; dabei werden wesentliche Eingriffe in die Substanz und in die 

Grundstruktur einer Baute vorgenommen.12 Der Übergang von unter die 

Besitzstandsgarantie fallenden Umbauten und Erneuerungen zu den nicht darunter 

fallenden neubauähnlichen Umgestaltungen ist fliessend. Die Grenze dürfte dann nicht 

überschritten sein, wenn die Konstruktion des Gebäudes mit den Aussenmauern, den 

wesentlichen inneren Mauern und der Decken- und Dachkonstruktion mehrheitlich erhalten 

bleibt und auch die innere Einteilung der Baute nicht grundlegend verändert wird.13 Im Fall 

von Erweiterungen ist die Grenze grundsätzlich dort zu ziehen, wo die Neuerungen die 

Gestalt des ursprünglichen Gebäudes nicht mehr erkennen lassen, so dass dessen 

Identität verloren geht.14

Die bernische Rechtsprechung bejahte beispielsweise in folgenden Fällen eine den 

Rahmen der Besitzstandsgarantie sprengende neubauähnliche Umgestaltung oder einen 

Abbruch und Wiederaufbau:

 Der Regierungsrat des Kantons Bern entschied, der Umbau eines nicht isolierten 

Gartenhauses ohne Wasser- oder Kanalisationsanschluss und ohne Küche zu einer 

bewohnten Liegenschaft sei eine wesentliche Nutzungsintensivierung und 

10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 3a und 3b; Willi, a.a.O., S. 45 f; BVR 2004 S. 419 E. 6.2
11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 1a; Cueni, a.a.O, S. 119
12 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 3a; BVR 1991 S. 252 E. 6, 1989 S. 349 E. 3.c 
13 Willi, a.a.O., S. 101, Cueni, a.a.O., S. 128
14 Willi, a.a.O., S. 103

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neubauähnliche Umgestaltung und falle daher nicht mehr unter die 

Besitzstandsgarantie.15

 Die BVE entschied, für den teilweisen Abbruch und Wiederaufbau eines Daches mit 

Drehung der Firstrichtung bestehe keine Besitzstandsgarantie.16

 In einem weiteren von der BVE zu beurteilendem Fall wurde das bestehende 

Einfamilienhaus im Innern vollständig umgebaut: Die Raumaufteilung erfolgte von 

Grund auf neu, das Treppenhaus wurde an anderer Stelle eingebaut, die Böden 

wurden entfernt und mit neuen Balkenlagen wieder erstellt. Die BVE qualifizierte dies 

als neubauähnliche Umgestaltung.17

 Der Abbruch eines Ferienhauses aus Holz und die Erstellung einer neuen 

Holzkonstruktion in gleicher Gestaltung und Grösse wurden von der BVE als Abbruch 

und Wiederaufbau qualifiziert.18

 Die BVE bejahte weiter eine neubauähnliche Umgestaltung bei einem Gebäude, bei 

dem 60 % der Fassade abgebrochen und durch Schaufenster ersetzt und eine neue 

Raumaufteilung vorgenommen wurde.19

 Ebenfalls als neubauähnliche Umgestaltung qualifizierte die BVE ein Vorhaben, das 

den Ersatz eines Satteldachs durch ein Flachdach mit Attikaaufbau und die dadurch 

notwendigen Veränderungen des Obergeschosses sowie die Änderung sämtlicher 

Fenster in allen Stockwerken vorsah.20

c) Das vorliegend umstrittene Vorhaben geht noch deutlich weiter als die genannten 

Beispiele, bei denen - mit Ausnahme des Ferienhausfalles - die Umgestaltungen jeweils 

nicht vollständig das ganze Gebäude betraf, sondern nur grössere Teile davon (z.B. den 

Dachbereich oder Fassadenteile). Das Bauvorhaben des Beschwerdeführers dagegen 

umfasst das ganze Gebäude. Mit Ausnahme der nicht sichtbaren Bodenplatte und zwei 

Wandteilen soll das bestehende Gebäude vollständig abgebrochen und ein neues Haus 

erstellt werden. Dieses weist ein grösseres Volumen auf, da das Dach des neuen 

15 BVR 1985 S. 439 E. 5b.
16 BVR 1994 S. 111 E. 3
17 BVR 1991 S. 252 E. 6
18 Entscheid der BVE vom 12. Januar 2006, RA Nr. 110/2005/78
19 Entscheid der BVE vom 26. November 2001, RA Nr. 11032-01
20 Entscheid der BVE vom 5. Dezember 2006, RA Nr. 110/2008/46

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Gebäudes deutlich höher ist und eine andere Dachneigung hat. Auch die äussere 

Erscheinung des bestehenden und des neu geplanten Hauses unterscheiden sich deutlich. 

Bedingt durch die Absicht, anstelle des leicht versetzt gestellten Doppelwohnhauses ein 

Einfamilienhaus zu erstellen, sind zudem eine gänzlich andere Raumaufteilung und andere 

Grundrisse vorgesehen. Dies geht deutlich über einen blossen Umbau hinaus; ein solcher 

würde nur vorliegen, wenn wesentliche Teile der Grundkonstruktion des bestehenden 

Gebäudes erhalten blieben. Die Vorinstanz hat das Vorhaben daher zu Recht als Abbruch 

und Neubau qualifiziert. Da die vorhandene Bausubstanz praktisch gänzlich abgebrochen 

und ein Neubau erstellt wird, kann der Beschwerdeführer nicht von der 

Besitzstandsgarantie profitieren. Das Vorhaben muss daher die geltenden Bestimmungen 

zu Gebäudegrundfläche und Gebäudelänge einhalten. 

d) Der Beschwerdeführer kann auch aus dem von ihm zitierten Bundesgerichtsurteil 

1C_104/2012 vom 30. August 2012 zur Abgrenzung zwischen Umbau und 

neubauähnlicher Umgestaltung nichts zu seinen Gunsten ableiten. Zum einen ging es in 

diesem Fall um eine kommunale Bestimmung aus einem anderen Kanton, die anders 

lautet als Art. 3 BauG. Zum anderen prüfte das Bundesgericht die Auslegung der 

umstrittenen Bestimmung durch die kantonalen Instanzen nur eingeschränkt auf Willkür 

hin. Verneint das Bundesgericht eine Verletzung des Willkürverbotes, heisst dies nicht, 

dass auch eine andere Rechtsanwendung vertretbar oder gar zutreffender ist.21 Im Übrigen 

wäre das hier umstrittene Vorhaben auch dann, wenn es nicht als Neubau, sondern als 

blosser Umbau qualifiziert würde, nicht von der Besitzstandsgarantie umfasst: Diese 

kommt nämlich bei Umbauten nur zum Tragen, wenn die Rechtswidrigkeit des 

bestehenden Gebäudes nicht verstärkt wird (Art. 3 Abs. 2 BauG). Durch die geplante 

Höhersetzung des Daches und die damit verbundene Volumenvergrösserung und 

Erweiterung der Fläche im Obergeschoss würde es hier aber zu einer Verstärkung der 

bestehenden Rechtswidrigkeit hinsichtlich Überschreitung der maximalen Gebäudelänge 

und -grundfläche kommen.22 

e) Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, der Erdgeschossboden müsse in der 

Seeuferzone aus Gründen des Hochwasserschutzes auf einer bestimmten minimalen 

Höhe erstellt werden. Da das bestehende Haus tiefer gebaut sei, habe ein 

21 BGer 1C_104/2012 vom 30. August 2012, E. 4.1 am Schluss
22 BVR 1997 S. 223 E. 7c, BVR 2009 S. 515 E. 5.3; Entscheid der BVE vom 7. Mai 2010, RA Nr. 110/2009/119 
E. 2d (publiziert auf www.bve.be.ch/Rechtsamt/Entscheid)

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Umbauvorhaben an diesem Ort zwingend grössere Änderungen zur Folge. Aus diesem 

Grunde dürfe man keine neubauähnliche Umgestaltung annehmen, sondern müsse von 

einem Umbau ausgehen.

Die Bauparzelle liegt gemäss Gefahrenkarte der Gemeinde Lüscherz in einem blauen 

Gefahrengebiet und ist durch eine mögliche Überflutung durch den Bielersee gefährdet. 

Daher muss, wie der Beschwerdegegner zu Recht ausführt, bei Bauvorhaben, die über 

Unterhalt oder Erneuerung hinausgehen, sichergestellt werden, dass Menschen und 

erhebliche Sachwerte nicht gefährdet werden (Art. 6 Abs. 2 BauG). Laut der zuständigen 

Fachbehörde für Naturgefahren ist vorliegend erforderlich, dass das Bauvorhaben auf einer 

Höhe von mindestens 431.30 m ü. M erstellt wird (Seehochstand bei einem 300-jährlichen 

Hochwasserereignis)23; diese Kote ist rund 0.45 m höher als die Oberkante des 

bestehenden Erdgeschossfussbodens. Ob dieser Umstand hinsichtlich der Beurteilung, ob 

das Bauvorhaben ein Umbau oder ein Neubau ist, zu berücksichtigen ist, kann aber offen 

gelassen werden: Wie bereits ausgeführt, ist es unerheblich, ob das Bauvorhaben als 

Umbau oder Neubau qualifiziert wird: Da die geplanten Änderungen die bestehende 

Rechtswidrigkeit verstärken würden, kann vorliegend auch ein Umbauvorhaben nicht von 

der Besitzstandsgarantie profitieren. Zudem ist es ohne weiteres möglich, die 

Anforderungen des Hochwasserschutzes und die baupolizeilichen Vorschriften 

einzuhalten. Diese widersprechen sich nicht. 

f) Zusammenfassend ergibt sich, dass das geplante Gebäude die geltenden Masse 

betreffend Gebäudegrundfläche und Gebäudelänge überschreitet und nicht von der 

Besitzstandsgarantie geschützt ist.

4. Sitzplatz und Holzrost

a) Das Bauvorhaben umfasst neben dem Bau eines Einfamilienhauses auch die 

Erstellung eines freistehenden, gedeckten und einseitig geschlossenen Sitzplatzes mit 

einer Fläche von rund 40 m2 sowie einen Holzrost, der einen grossen Teil der unbebauten 

Fläche der Parzelle bedecken soll. Der Abstand des gedeckten Sitzplatzes zur 

23 Fachbericht Naturgefahren des Oberingenieurkreises III vom 24. April 2014, Vorakten p. 76 ff.

10

Nachbarparzelle beträgt zwischen 2.02 m und 2.06 m und sein Abstand zum Ufer des 

Bielersees rund 9.5 bis 11.5 m. Der Holzrost reicht bis gegen 8 m ans Seeufer.

Die Vorinstanz hielt dazu fest, der Sitzplatz könne nicht bewilligt werden, da er sich 

innerhalb des geschützten Uferbereichs befinde und den erforderlichen Abstand zum 

Nachbargrundstück nicht einhalte. Der Beschwerdeführer dagegen macht geltend, der 

Sitzplatz halte den gemäss Art. 19 GBR24 und Art. 13 UeV für unbewohnte Bauten 

erforderlichen Abstand von 2 m zur Nachbarparzelle ein. Weiter dürften im Gewässerraum 

private Bauten erstellt werden, wenn es sich um dicht besiedeltes Gebiet handle, das 

Projekt zonenkonform sei und es keine überwiegenden entgegenstehenden Interessen 

gebe. Vorliegend seien all diese Voraussetzungen erfüllt.

b) Gedeckte Sitzplätze gelten nicht als unbewohnt, sondern werden gemäss ständiger 

Praxis als bewohnte Bauten qualifiziert.25 Der umstrittene gedeckte Sitzplatz müsste daher 

laut Art. 20 GBR den für bewohnte Klein- und Anbauten geltenden Grenzabstand von 3 m 

wahren. Da der Sitzplatz diesen Abstand nicht einhält und kein Näherbaurecht besteht, ist 

er nicht bewilligungsfähig. 

c) Der Sitzplatz und der Holzrost tangieren auch den Gewässerraum des Bielersees. Da 

für die Bauparzelle der bundesrechtlich vorgeschriebene Gewässerraum gemäss Art. 36a 

GSchG26 und Art. 41b GSchV27 noch nicht festgelegt ist, beträgt er nach Übergangsrecht 

20 Meter ab Uferlinie (Absatz 2 der Übergangsbestimmungen zu den Änderungen der 

GSchV vom 4. Mai 2011).28 In diesem Bereich dürfen nur standortgebundene, im 

öffentlichen Interesse liegende Anlagen erstellt werden. In dicht überbauten Gebieten 

können für zonenkonforme Bauten Ausnahmen bewilligt werden, soweit keine 

überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 GSchV). Ob diese 

Voraussetzungen vorliegend erfüllt sind, muss nicht geprüft werden, da der 

Beschwerdeführer kein Ausnahmegesuch gestellt hat und der Sitzplatz bereits aufgrund 

der Verletzung des Grenzabstandes nicht bewilligt werden kann. 

24 Bau- und Nutzungsreglement der Einwohnergemeinde Lüscherz vom 28. November 2009
25 BSIG Nr. 7/721.0/10.1 "Baubewilligungsverfahren; Empfehlungen zur Behandlung einiger 
baubewilligungspflichtiger Sonderfälle", Ziff. 2.2 Bst. a
26 Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 
814.20)
27 Gewässerschutzverordnung des Bundesrates vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201)
28 Entscheid der BVE vom 19. August 2014, RA Nr. 110/2014/39, E. 3

11

5. Zusammenfassung und Kosten

a) Das geplante Gebäude überschreitet die geltenden Masse betreffend 

Gebäudegrundfläche und Gebäudelänge und ist nicht von der Besitzstandsgarantie 

geschützt. Der gedeckte Sitzplatz verletzt den Grenzabstand zur Nachbarparzelle und 

befindet sich gleich wie der Holzrost teilweise im Gewässerraum. Das Bauvorhaben kann 

daher nicht bewilligt werden. Dem Projektänderungsgesuch ist der Bauabschlag zu 

erteilen.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 

Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 

Pauschalgebühr von Fr. 1'600.-- (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 

GebV29). Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1, 3 und 4 VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

Dem Projektänderungsgesuch wird der Bauabschlag erteilt. Im Übrigen wird der 

Entscheid des Regierungsstatthalteramtes Seeland vom 22. Juli 2014, soweit er nicht 

gegenstandslos geworden ist, bestätigt. 

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'600.-- werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 

auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 

Rechtskraft erwachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

29 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

12

IV. Eröffnung

- Herrn X.________, p.A. Y.________, als GU

- Regierungsstatthalteramt Seeland, A-Post

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lüscherz, Gemeindeverwaltung, 

eingeschrieben

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

B. Egger-Jenzer,

Regierungspräsidentin