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**Case Identifier:** 64385550-9056-5049-97a1-fbdf9d47b05b
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-07-01
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 01.07.2021 B 2020/176
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2020-176_2021-07-01.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2020/176

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 16.09.2021

Entscheiddatum: 01.07.2021

Entscheid Verwaltungsgericht, 01.07.2021
Baurecht, Art. 24c RPG (SR 700), Art. 42 RPV (SR 700.1), Art. 176 PBG (sGS 
731.1), Art. 115 PBG. Streitig war der Abbruch eines bestehenden 
zonenfremden Kreuzfirsthauses in der Landwirtschaftszone und dessen 
Wiederaufbau in geringerem Volumen nach Art. 24c RPG. Die Vorinstanz 
verneinte das Vorliegen eines Schutzobjekts nach Art. 115 PBG zu Recht. 
Weitergehenden Anforderungen wie der Erhalt des Gebäudes oder die 
Notwendigkeit einer vorgängigen Abklärung der Sanierungsfähigkeit können 
nicht Inhalt von Art. 24c RPG sein. Sind Veränderungen am äusseren 
Erscheinungsbild nach einem der Tatbestände von Art. 24c Abs. 4 RPG im 
Grundsatz zulässig, ist bei einem Abbruch und Wiederaufbau nicht 
erforderlich, aufzuzeigen, welche einzelnen Veränderungen des äusseren 
Erscheinungsbilds dafür notwendig sind, mindestens dann nicht, wenn das 
Gesamtvolumen reduziert wird. Weil hier Veränderungen am äusseren 
Erscheinungsbilds wegen des Alters des Gebäudes und wegen der niedrigen 
Raumhöhen für eine zeitgemässe Nutzung und die energetische Sanierung 
notwendig sind, kann die Frage, ob Art. 24c Abs. 4 RPG bei Wiederaufbauten 
im reduzierten Gebäudevolumen überhaupt einschlägig ist, offengelassen 
werden. Trotz Änderungen an den Fassaden und der Proportionen ist i.c. die 
Identität des wiederaufgebauten Gebäudes in den wesentlichen Zügen 
(noch) gewahrt. Mit den verfügten gestalterischen Auflagen verletzt das 
Bauvorhaben im zu beurteilenden Fall auch die zu beachtenden 
Landschaftsschutzvorgaben nicht. Abweisung der Beschwerde 
(Verwaltungsgericht, B 2020/176). Die gegen dieses Urteil erhobene 
Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 12. Juni 2023 
gutgeheissen (Verfahren 1C_518/2021).

Entscheid vom 1. Juli 2021

Besetzung

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Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Reiter, Verwaltungsrichter Steiner; 

Gerichtsschreiber Huber

Verfahrensbeteiligte

Stiftung X.__,

Beschwerdeführerin,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

sowie

A.__,

Beschwerdegegner,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marc Wolfer, Gründler + Partner Rechtsanwälte 

AG, Schützengasse 10, Postfach 717, 9001 St. Gallen,

und

Politische Gemeinde Y.__, Baubewilligungskommission,

Beschwerdebeteiligte,

Gegenstand

Baubewilligung (Abbruch Wohnhaus und Scheune, Neubau Einfamilienhaus)

 

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Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.  

B.

Schon im Jahr 2014 ersuchte A.__ im Rahmen eines Vorverfahrens um Beurteilung 

eines Projekts (dazu und zum Folgenden vgl. Sachverhaltsdarstellung im Bau- und 

Einspracheentscheid der Baubewilligungskommission vom 8. März 2019, Ziffern II/1 ff. 

[Beilage zu act. 1 der Akten des Baudepartementes [nachfolgend vi.-act.] und im 

Entscheid des Baudepartements vom 24. August 2020 Ziffer I/b, act. 2 der 

Gerichtsakten [nachfolgend act. G]). Die Baubewilligungskommission der Stadt Y.__ 

empfahl aufgrund ihrer Beurteilung A.__ in ihrem Vorbescheid vom 7. Februar 2014 die 

Durchführung eines kleinen Wettbewerbs (vgl. Beilage zu act. G 13; act. 101 der 

Vorakten des Amts für Raumentwicklung und Geoinformation [nachfolgend 

act. AREG]). Nach verschiedenen weiteren Gesprächen mit der Baubehörde und unter 

Information des Heimatschutzes E.__ sowie des G.__ fand damals ein Augenschein 

statt. In der Folge reichte A.__ im Jahr 2015 ein überarbeitetes Baugesuch ein, gegen 

das die Stiftung X.__ Einsprache erhob. Aufgrund der Beurteilung durch die 

Baubewilligungskommission zog A.__ sein Baugesuch zurück. Im Jahr 2017 reichte er 

ein neues Gesuch ein. Die Stiftung X.__ erhob auch dagegen Einsprache. Weil die 

Das an der B.__-strasse 00__ in Y.__ liegende Grundstück Nr. 0002__, Grundbuch 

Y.__, ist im Eigentum der Q.__. Auf dem Grundstück steht gegenwärtig ein Wohnhaus 

(Vers.-Nr. 0003__) mit angebauter Scheune (Vers.-Nr. 0004__).

A.a. 

Das Grundstück Nr. 0002__ liegt gemäss Zonenplan der Stadt Y.__ vom 8. September 

1980 (Genehmigungsdatum gemäss Geoportal, Karte "Zonenplan, kommunale 

Darstellung Gde", einsehbar unter: www.geoportal.ch) in der Landwirtschaftszone und 

in einem Landschaftsschutzgebiet (Geoportal, Karte "Schutzverordnung, kommunale 

Darstellung Gde"). Im kantonalen Richtplan ist das Grundstück einem 

Landschaftsschutzgebiet zugewiesen (vgl. Richtplankarte und Richtplantext, Teil Natur 

und Landschaft, Kapitel V31, Vorranggebiete Natur und Landschaft, Liste der 

Landschaftsschutzgebiete, Region Z.__, Gemeinde Y.__, Örtlichkeit K.__-L.__-M.__; 

erlassen vom Regierungsrat am 23. April 2002, 24. August 2004 und 12. Mai 2009 und 

genehmigt vom Bundesrat und dem UVEK am 15. Januar 2003, 13. Dezember 2004 

und 20. August 2009; beides abrufbar unter: www.sg.ch/bauen/raumentwicklung/

kantonaleplanung/richtplanung.html).

A.b. 

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städtische Baubewilligungskommission das Gesuch nicht abschliessend beurteilen 

konnte, wurde unter Berücksichtigung ihrer Überlegungen und Einwände, jener des 

Amts für Raumentwicklung und Geoinformation (nachfolgend AREG) sowie im 

Einvernehmen mit dem Amt für Baubewilligung eine Konzeptstudie erarbeitet, die 

wiederum der Stiftung X.__ zur Stellungnahme unterbreitet wurde. Am 9. August 2018 

zog A.__ auch dieses Baugesuch zurück, worauf hin das Amt für Baubewilligung das 

Baubewilligungs- und Einspracheverfahren abschrieb.

C.

Am 1. Juni 2018 reichte A.__ ein neues Gesuch ein, welchem der Abbruch des 

Wohngebäudes samt Scheunenanbau mit Wiederaufbau (Neubau Wohnhaus) zugrunde 

liegt. Gegen das öffentlich aufgelegte Baugesuch erhob die Stiftung X.__ wiederum 

Einsprache (act. 20 der Akten der Baubewilligungskommission [nachfolgend: gmde.-

act.]). Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 26. Februar 2019 bewilligte das 

AREG das Baugesuch mit verschiedenen Auflagen (u.a. mit der Auflage, die Fassaden 

des Wohnhauses mit einem sichtbaren Sockel zu versehen) und Bedingungen (gmde.-

act. 13). Gestützt hierauf und nach Einholen einer Stellungnahme bei der städtischen 

Denkmalpflege (gmde.-act. 2) erteilte die Baubewilligungskommission Y.__ mit 

Beschluss vom 8. März 2019 die Baubewilligung und wies gleichzeitig die Einsprache 

der Stiftung X.__ ab, soweit sie darauf eintrat (gmde.-act. 1). Die 

Baubewilligungskommission verfügte u.a. als Auflage, dass die Fenster im Bereich des 

Stallteils mit Holzleisten zu überspielen seien und der Wohnteil mit einem 

Holzschindelschirm zu versehen sei (gmde.-act. 1 Ziffern IV/4 f.). Den gegen den 

Beschluss der Baubewilligungskommissionen erhobenen Rekurs der Stiftung X.__ (vi.-

act. 1) wies das Baudepartement des Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 24. August 

2020 ab, nachdem es beim AREG (vi.-act. 10) und der kantonalen Denkmalpflege (vi.-

act. 16) einen Amtsbericht eingeholt sowie mit den Verfahrensbeteiligten am 

16. Oktober 2020 einen Augenschein (vi.-act. 19 f.) durchgeführt hatte.

D.  

Gegen diesen Entscheid erhob die Stiftung X.__ am 7. September 2020 Beschwerde 

beim Verwaltungsgericht mit den Rechtsbegehren, der Entscheid sei aufzuheben und 

die Baubewilligung zu verweigern; eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung 

zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des 

Beschwerdegegners (act. G 1). In der Beschwerdeergänzung vom 7. Oktober 2020 

ergänzte sie ihre Beschwerde unter Aufrechterhaltung ihrer Anträge (act. G 5).

D.a. 

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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.  

In seiner Vernehmlassung vom 23. Oktober 2020 beantragte das Baudepartement 

(Vorinstanz) Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung verwies es auf den 

angefochtenen Entscheid (act. G 7). A.__ (Beschwerdegegner), vertreten durch 

Rechtsanwalt Marc Wolfer, Gründler + Partner, St. Gallen, beantragte Abweisung der 

Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) 

zulasten der Beschwerdeführerin (act. G 13). Mit Stellungnahme vom 29. Dezember 

2020 schloss die Politische Gemeinde Y.__, vertreten durch die 

Baubewilligungskommission der Stadt Y.__ (Beschwerdebeteiligte und Unterinstanz), 

unter Verweis auf ihre Ausführungen im Baubewilligungsentscheid auf Abweisung der 

Beschwerde (act. G 16).

D.b. 

Mit Replik vom 18. Januar 2021 liess sich die Beschwerdeführerin zu den 

Stellungnahmen der Vorinstanz und des Beschwerdegegners (act. G 18) vernehmen. 

Der Beschwerdegegner seinerseits verzichtete mit Schreiben vom 26. Januar 2021 auf 

eine Stellungnahme zur Eingabe der Beschwerdeführerin (act. G 20).

D.c. 

Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben des vorliegenden 

Verfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen 

eingegangen.

D.d. 

Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59  Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP).

1.1. 
bis

Auf dem Gebiet des Natur- und Heimatschutzes steht Organisationen, die sich dem 

Naturschutz widmen, das Beschwerderecht gegen Verfügungen der kantonalen 

Behörden oder der Bundesbehörden zu, wenn sie gesamtschweizerisch tätig sind und 

ideelle Zwecke verfolgen; der Rechtsbereich, auf den sich die Rügen beziehen, muss 

seit mindestens zehn Jahren Gegenstand ihres statutarischen Zwecks bilden (vgl. 

Art. 12 Abs. 1 Ingress und lit. b sowie Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und 

Heimatschutz; SR 451, NHG). Dem angefochtenen Entscheid liegt eine 

1.2. 

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2.  

Ausnahmebewilligung betreffend Abbruch und Wiederaufbau eines 

bewilligungspflichtigen zonenwidrigen Gebäudes zu Grund, die in Auslegung und 

Anwendung des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (SR 700; RPG) erging und 

die Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinn von Art. 2 NHG betrifft (vgl. BGer 

1C_312/2016 vom 3. April 2016 E. 1 und BGer 1C_382/2016 vom 6. April 2017 E. 1 mit 

Hinweis auf BGE 112 Ib 70 E. 2 und 3). Die Beschwerdeführerin wurde vom Bundesrat 

als zur Beschwerde berechtigte Organisation bezeichnet (Art. 12 Abs. 3 NHG in 

Verbindung mit Ziffer 3 des Anhangs zu Art. 1 der Verordnung über die Bezeichnung 

der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes 

beschwerdeberechtigten Organisationen, SR 814.076, VBO; s. auch BGer 

1C_203/2009 vom 1. Dezember 2009 E. 1.3). Die Beschwerdeführerin ist somit als 

beschwerdeberechtigte Organisation zur Beschwerdeerhebung befugt.

Als Adressatin des angefochtenen Entscheids, mit dem ihre dort gestellten Anträge 

abgewiesen wurden, ist die Beschwerdeführerin ohne Weiteres zur Erhebung des 

Rechtsmittels befugt (vgl. Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die 

Beschwerdeeingabe vom 7. September 2020 (act. G 1) erfolgte rechtzeitig und erfüllt 

zusammen mit der Ergänzung vom 7. Oktober 2020 (act. G5) formell und inhaltlich die 

gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 

und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.3. 

In Abweichung zur üblichen ordentlichen Besetzung der Abteilung I (vgl. Organisation 

des Verwaltungsgerichts für die Amtsdauer 2017/2023, einsehbar unter: www.sg.ch/

recht/gerichte/organisation---standorte/verwaltungsgericht/organisation.html) nimmt im 

Spruchkörper – entsprechend dem Antrag der Beschwerdegegner – 

Verwaltungsrichterin Reiter als Ersatzrichterin Einsitz, nachdem Verwaltungsrichterin 

Zindel den Vorbescheid vom 7. Februar 2014 als damalige Vizepräsidentin der 

Baubewilligungskommission der Stadt Y.__ mitunterzeichnet hatte (act. G 13 Ziff. II/d/

14 S.7).

1.4. 

Die Beschwerdeführerin rügt in formeller Hinsicht vorweg, die 14-tägige kantonale 

Beschwerdefrist sei bundesrechtswidrig, weil Art. 12b NHG für die öffentliche Auflage 

in der Regel eine Frist von 30 Tagen, nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung aber

mindestens eine solche von 20 Tagen vorschreibe (vgl. dazu BGer 1C_301/2016, 

2.1. 

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3.

Streitgegenstand im vorliegenden Verfahren ist der Abbruch und Wiederaufbau eines 

1C_303/2016 vom 4. Januar 2017 E. 3.5 mit Hinweis auf BGE 135 II 78 [= Pra 2009 Nr. 

86]). Sie macht indessen nicht geltend, sie habe durch die kantonalgesetzlich 

bestimmte 14-tägige Beschwerdefrist einen Rechtsnachteil erlitten. Ein solcher 

Nachteil ist auch nicht erkennbar. Dies umso weniger, als der Beschwerdeführerin nach 

Eingang der Beschwerde wie im kantonalen Verfahrensrecht vorgesehen eine (i.c. 

dreissigtägige) (Nach-)Frist zur Beschwerdeergänzung angesetzt wurde (vgl. Art. 64 in 

Verbindung mit 48 Abs. 2 und 3 VRP). Damit hatte sie offensichtlich die Möglichkeit, 

ihre Anliegen ausführlich und rechtsgenüglich vorzutragen. Das Vorgehen entspricht 

der langjährigen ständigen Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. Cavelti/Vögeli, 

Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 911; U.-P Cavelti in: 

Rizvi/Schindler/Cavelti, [Hrsg.], Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, 

Praxiskommentar, St. Gallen/Zürich 2020, N. 11 zu Art. 64 VRP mit Hinweisen), die als 

bekannt vorausgesetzt werden darf. Die Rüge erweist sich somit als unbehelflich.

Soweit die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeergänzung vorträgt, die 

vierzehntägige Auflage- und Einsprachefrist, die mangelhafte Publikation und die auf 

ein Agreement zwischen dem Kanton (konkret dem AREG) und drei 

beschwerdeberechtigten Organisationen (wozu die Beschwerdeführerin nicht zählt) 

gestützte Form der Mitteilungen an die drei Organisationen verletzten Art. 12b NHG, ist 

– unbesehen der Richtigkeit dieser Rügen – mit dem Beschwerdegegner festzuhalten, 

dass diese Vorbringen verwirkt sind (vgl. act. G 13 Ziffer II/b/2 mit Verweis auf BGer 

1C_301/2016, 1C303/2016 vom 4. Januar 2017 E. 3.5.2; s. auch BGer 1C_630/2014 

vom 18. September 2015 E. 3.1). Die Beschwerdeführerin hätte die bemängelten 

Publikations- und Eröffnungsfehler so früh als möglich vorbringen müssen und können, 

was sie indes nicht tat. Dass sie davon erst jetzt Kenntnis erhalten haben könnte, 

macht sie selbst nicht geltend und ist aufgrund der Aktenlage auch nicht ersichtlich, 

zumal es sich bei der Beschwerdeführerin um eine langjährig – auch im Kanton 

St. Gallen – tätige Organisation handelt und sie sich auf das Verfahren vor den 

Vorinstanzen trotz der von ihr vor Verwaltungsgericht gerügten Verfahrensfehler, die im 

Übrigen – sollten sie zutreffen – auch keine Nichtigkeit der Baubewilligung zur Folge 

hätten (vgl. dazu BGer 1C_630/2014 vom 18. September 2015 E. 3.3 mit Hinweisen), 

vorbehaltlos eingelassen hat. Im Übrigen hat die Beschwerdeführerin aus den 

geklagten Verfahrensmängeln auch keinen Rechtsnachteil erlitten, konnte sie sich doch 

sowohl am Einsprache- als auch am Rekursverfahren beteiligen und ihre Anliegen 

rechtsgenüglich einbringen.

2.2. 

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ausserhalb der Bauzonen gelegenen Wohngebäudes, das unbestrittenermassen schon 

vor dem 1. Juni 1972 bestand und nach Aktenlage aktuell nicht mehr landwirtschaftlich 

genutzt wird. Nicht (mehr) bestritten ist sodann, dass das Gebäude noch 

bestimmungsgemäss nutzbar ist.

Laut Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen 

ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand 

grundsätzlich geschützt (vgl. dazu VerwGE B 2017/189 vom 28. Februar 2019 E. 5.7.1 

mit Hinweisen). Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen 

Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, 

sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Art. 24c Abs. 2 RPG). Dies 

gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die 

rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück 

Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde (Art. 24c Abs. 3 

RPG). Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe 

Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, 

die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4 RPG). In jedem Fall 

bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten 

(Art. 24c Abs. 5 RPG).

Nach Art. 42 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung (SR 700.1; RPV) gilt die Änderung 

einer altrechtlichen Baute als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die 

Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen 

Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. Massgeblicher 

Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die 

Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 

Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist 

unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3 erster Satz 

RPV). In jedem Fall gelten folgende Regeln: Innerhalb des bestehenden 

Gebäudevolumens darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 

Prozent erweitert werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung 

innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt (Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV). Unter den 

Voraussetzungen von Artikel 24c Absatz 4 RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des 

bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall 

sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der 

Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-

Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 100 m  überschreiten; die Erweiterungen 

3.1. 

2

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innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (Art. 42 

Abs. 3 lit. b RPV). Auf die Bewilligung dieser Erweiterungsmasse besteht ein Anspruch, 

sofern dem Bauvorhaben die Identität nicht aus anderen Gründen abzusprechen ist. 

Trotz der genannten zahlenmässigen Grenzen verbietet sich demnach eine rein 

schematische Betrachtung. So kann beispielsweise die Art und Weise der Ausführung 

zu einem Ergebnis führen, das nicht mehr als im Wesentlichen identisch mit dem 

Ausgangsbestand bezeichnet werden kann (vgl. R. Muggli, in: Aemisegger/ Moor/

Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG, Bauen ausserhalb der Bauzone, 

Zürich 2017, N 35 zu Art. 24c RPG mit Hinweisen auf BGer 1A.186/2004 vom 12. Mai 

2005 E. 6.4, in: ZBl 2006 S. 451 ff. und 1A.78/2004 vom 16. Juli 2004 E. 3.5). Ferner 

dürfen bauliche Veränderungen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich 

bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen (Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV).

Eine Baute oder Anlage darf nur wiederaufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der 

Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer 

Nutzung ein ununterbrochenes Interesse besteht. Das Gebäudevolumen darf sodann 

nur so weit wiederaufgebaut werden, dass es die nach Art. 42 Abs. 3 RPV zulässige 

Fläche umfassen kann. Absatz 3 Buchstabe a von Art. 42 RPV (Erweiterungen 

innerhalb des Volumens) ist nicht anwendbar. Sofern dies objektiv geboten erscheint, 

darf der Standort der Ersatzbaute oder -anlage von demjenigen der früheren Baute 

oder Anlage geringfügig abweichen (Art. 42 Abs. 4 RPV). Auch beim Wiederaufbau 

(Ersatzneubau) sind die Identität und Wesensgleichheit von abgebrochenem und 

neuem Objekt Voraussetzung (vgl. Muggli, in: Aemisegger/ Moor/Ruch/Tschannen 

[Hrsg.], a.a.O., N 39 zu Art. 24c RPG). Beim Abbruch und Wiederaufbau ist keine 

exakte Kopie des abgebrochenen Gebäudes verlangt – eine sorgfältig an die 

traditionelle Bauweise angepasste zeitgemässe Architektur verändert das äussere 

Erscheinungsbild bloss geringfügig (Pflüger/Muggli in: Raum und Umwelt, Januar 

Nr. 1/13, VLP-ASPAN [Hrsg.; heute: EspaceSuisse], S. 15). Eine Kombination von 

Wiederaufbau und teilweiser Änderung bzw. massvoller Erweiterung ist zulässig, sofern 

dabei insgesamt die Identität des Objekts gewahrt und die Grenzen der Veränderungen 

des äusseren Erscheinungsbilds respektiert werden können (vgl. Muggli, in: 

Aemisegger/ Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 42 zu Art. 24c RPG; vgl. auch 

Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N 23 erstes Aufzählungszeichen 

zu Art. 24c RPG mit Hinweisen).

Das in Art. 24c Abs. 2 RPG und Art. 42 Abs. 1 RPV verankerte Erfordernis der Wahrung 

der Identität bzw. Wesensgleichheit und die in Art. 24c Abs. 4 RPG aufgezählten drei 

Tatbestände, die eine Veränderung am äusseren Erscheinungsbild erlauben, stellen 

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eigenständige, unabhängig voneinander zu erfüllende Voraussetzungen dar (BGer 

1C_480/2019, 1C_480/2019 vom 16. Juli 2020 E. 3.3; vgl. auch BGer 1C_312/2016 

vom 3. April 2017 E. 3.1 mit Hinweis, in: ZBl 119/2018 S. 314). Dabei ist in einem ersten 

Schritt zu prüfen, ob überhaupt eine Änderung des äusseren Erscheinungsbildes 

zulässig ist (E. 5 hernach). Wenn diese Frage bejaht werden kann, ist in einem weiteren 

Schritt zu prüfen, ob die Identität gewahrt bleibt (dazu unten E. 6; so auch Muggli, in: 

Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 36 zu Art. 24c RPG).

Das gegenwärtig bestehende Wohnhaus und die daran angebaute Scheune bilden 

zusammen ein Vielzweckgebäude in Gestalt eines Kreuzfirsthauses (Gebäudetypologie; 

ähnlich einem Appenzeller Kreuzfirsthaus). Der First der angebauten Scheune (Vers.-

Nr. 0004__) liegt dabei merklich tiefer als der First des Wohngebäudes (Vers.-

Nr. 0003__), konkret beträgt die Differenz rund 3,6 m (vgl. Baupläne vom 16. Juni 2018, 

Plan Schnitte Fassaden, gmde.-act. 28). Im dreigeschossig in Erscheinung tretenden 

Wohnhaus sind derzeit zwei getrennte, im Dachgeschoss miteinander verbundene 

Wohneinheiten untergebracht; der Stallteil entspricht baulich nach wie vor einem 

landwirtschaftlich genutzten Gebäude mit Tenn, Stall und Heulager (siehe Pläne 

Bestandsaufnahme, Grundrisse sowie Ansichten/Gebäudeschnitte, vom 14. April 2015 

[gdme.-act. 29 f.], Fotos Bestandesaufnahme vom 1. Juli 2013 [gdme. act. 31]). Die 

Fassaden des Wohngebäudes sind mit Eternit- und Holzschindeln, der Ökonomieteil 

mit Deckleistenschirm (Nord-/Südfassade), Holzschindeln (Nordfassade) und 

Eternitschirm (Westfassade) verkleidet (gmde.-act. 31).

Der geplante Neubau sieht ein zweigeschossiges Wohngebäude in Form eines 

Kreuzfirsthauses vor (s. dazu und zum Folgenden gmde.-act. 24 [Baugesuchsformular] 

und 26 ff. [Baugesuchspläne, Flächenberechnung und Bestandesaufnahme]). Auf die 

bisherige Unterteilung in zwei separate Wohneinheiten soll verzichtet werden. Im 

ursprünglichen Ökonomietrakt sollen – nebst einer Garage – Wohnräume eingebaut 

werden. Diese geänderte Nutzung hat Änderungen an der Fassadengestaltung des 

vormaligen Stallteils, insbesondere an dessen Befensterung, zur Folge. Die Fassaden 

des gesamten neuen Gebäudes sollen gemäss Baugesuch allseitig mit einem braun 

gebeizten Deckleistenschirm eingekleidet und das Dach mit braunen 

Biberschwanzziegeln eingedeckt werden. Wegen der neu auch in den Stallteil 

ausgelagerten Wohnnutzung verringert sich das (sichtbare) Gesamtvolumen 

insbesondere des Wohnteils im Vergleich zum heute bestehenden Wohntrakt erheblich. 

Gleichzeitig verringert sich auch der Höhenunterschied zwischen dem Dachfirst des 

Wohngebäudes und dem (leicht angehobenen) Dachfirst des rechtwinklig dazu 

3.2. 

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4.  

angebauten "Stallteils" auf lediglich noch rund 0,70 m. Es sind keine erheblichen 

Terrainanpassungen vorgesehen. Nebst einer Vergrösserung des bekiesten Vorplatzes 

(Garagenzufahrt und Eingang) soll die Umgebung als Wiesfläche ausgestaltet bleiben; 

ferner ist auf der Südseite die Bepflanzung mit einzelnen strauchartigen Gebüschen 

vorgesehen.

Nach Art. 24c RPG besteht – bei gegebenen Voraussetzungen – im Grundsatz ein 

Recht auf gewillkürten Abbruch und Wiederaufbau. Jedoch kann der Umstand, dass 

ein aus denkmalrechtlicher Sicht schutzwürdiges Objekt vorliegt, einem nach Art. 24c 

RPG in Verbindung mit Art. 42 RPV zulässigen freiwilligen Abbruch (und in der Folge 

auch dem Wiederaufbau) entgegenstehen (vgl. dazu BGer 1C_555/2013 vom 28. März 

2014 E. 7.1 und 7.3 publiziert in: ZBl 117/2016 S. 261 ff., insbesondere die 

Bemerkungen dazu von A. Marti, S. 267). Erweist sich demnach ein Abbruch schon aus 

denkmalrechtlichen Aspekten als unzulässig, braucht die Zulässigkeit eines Abbruchs 

und Wiederaufbaus nach Art. 24c RPG nicht weiter geprüft zu werden. 

Dementsprechend ist als erster Schritt die Frage zu beantworten, ob dem Abbruch 

solche Gründe entgegengestehen.

4.1. 

Weil die Stadt Y.__ über eine Schutzverordnung verfügt, die älter als 15 Jahre ist, prüfte 

die Vorinstanz in Anwendung von Art. 176 Abs. 2 Bst. b PBG, ob das streitbetroffene 

Gebäude ein schutzwürdiges Objekt darstellt, welches von Gesetzes wegen geschützt 

ist (sog. ex-lege-Schutz; vgl. J. Frei in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum 

Planungs- und Baugesetz des Kantons St. Gallen, Basel 2020, N 4 zu Art. 176 PBG mit 

Hinweis auf W. Engeler in: Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], Handbuch Heimatschutzrecht, 

Zürich/St. Gallen 2020, § 7 N 121 ff.).

4.2. 

Gemäss der Legaldefinition des geltenden PBG (in Vollzug seit 1. Oktober 2017) gelten 

als Baudenkmäler herausragende bauliche Objekte und Ensembles von besonderem 

kulturellem Zeugniswert, wie Ortsbilder, Baugruppen, Bauten und Bauteile, Anlagen 

sowie deren Umgebung, feste Ausstattungen und Zugehör (Art. 115 Abs. 1 lit. g PBG). 

Auch wenn das vor dem PBG geltende Baugesetz vom 6. Juni 1972 keine 

ausdrückliche Legaldefinition für Baudenkmäler kannte (so zumindest J. Bereuter in: 

Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], a.a.O., N 22 zu Art. 115 PBG), so kann die zum alten 

Baugesetz ergangene Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts betreffend die 

4.3. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 12/31

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allgemein gültigen Grundsätze der Denkmalpflege und zur Schutzwürdigkeit nach wie 

vor herangezogen werden. Danach hat bei der Prüfung der Frage, ob ein Objekt Schutz 

verdient, eine sachliche, auf wissenschaftlichen Kriterien abgestützte 

Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen, geschichtlichen, 

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt 

(vgl. VerwGE B 2010/170 vom 16. März 2011 E. 2.1 mit Hinweis auf GVP 2001 Nr. 12; 

VerwGE B 2014/228 vom 24. November 2016 E. 4.3 mit Hinweisen; BGer 1C_533/2010 

vom 3. Februar 2010 E. 5.1.2 mit Hinweisen; vgl. weiterführend auch VerwGE 

B 2010/170 vom 16. März 2011 E. 2.1 mit Hinweis auf GVP 2001 Nr. 12 und GVP 1997 

Nr. 16 mit weiteren Hinweisen).

Die Vorinstanz kam zum Ergebnis, dass vorliegend kein ex-lege geschütztes Gebäude 

betroffen sei. Sie stützte sich dabei – nebst eigener Wahrnehmung am Augenschein 

und der Beurteilung durch die sachkundige kantonale Fachstelle – auch auf die 

Stellungnahme der städtischen Denkmalpflege (gmde.-act. 2). Diese führte u.a. aus, 

dass das Gebäude gegenüber der ortsüblichen Typologie in den Vollgeschossen zwei 

eigenständige Hausteile aufweise, die in den Dachgeschossen jedoch miteinander 

verbunden seien. Die Grundrissaufteilung der beiden Wohnhälften würde hingegen 

dem typischen Appenzellerhaus entsprechen. Neben einem Kachelofen und der 

entsprechenden Feuerstelle in der Küche seien aber keine nennenswerten 

Ausstattungen mehr vorhanden. Beeindruckend seien jedoch die erhaltenen Mantel- 

und Türpfosten. Die drei Fassaden wiesen eine unregelmässige, in Bezug auf die 

Fassaden jedoch symmetrische Einzelbefensterung auf und seien unterschiedlich mit 

Schindelmaterial belegt. Am meisten Originalsubstanz sei noch auf der Traufseite mit 

der alten Rundschindelung zu erkennen. Das ehemalige Bauernhaus sei bis 2011 im 

Inventar der schützenswerten Bauten der Stadt Y.__ als erhaltenswert eingestuft 

gewesen. Objekte dieser Kategorie seien einfachere Bauten, jedoch typisch für das 

Strassen-, Platz- oder Landschaftsbild. Ziel dieser Einstufung sei die Erhaltung der 

Bauten, ein eigentlicher Schutz habe jedoch nicht abgeleitet werden können. Im 

Rahmen der Überarbeitung des Inventars sei diese Kategorie aufgehoben und es seien 

nur noch schützenswerte Objekte klassiert worden. Aufgrund mangelnder 

baugeschichtlicher und baukünstlerischer Bedeutung habe der Stadtrat auf 

Empfehlung der Fachkommission das betreffende Bauernhaus nicht als schützenswert 

taxiert und auf eine Aufnahme ins Inventar verzichtet. Der bauliche Zustand sei 

schlecht bis teilweise desolat und eine Erhaltung dürfte mit erheblichen baulichen 

Eingriffen und finanziellen Aufwendungen verbunden sein. Die von der Vorinstanz 

beigezogene kantonale Denkmalpflege teilte diese Ansicht. Sie hielt in ihrer 

4.4. 

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Stellungnahme als Fazit fest, aus Sicht der kantonalen Fachstelle für Denkmalpflege sei 

beim vorliegenden Bauprojekt kein Schutzobjekt von lokaler, regionaler oder kantonaler 

Bedeutung betroffen (vgl. vi.-act. 16). Der am vorinstanzlichen Augenschein anwesende 

Vertreter der kantonalen Fachstelle erläuterte seine Beurteilung vor Ort dahingehend, 

dass das Bauernhaus aus einem älteren Kernbereich bestehe, der insbesondere im 19. 

bis ins 20. Jahrhundert hinein umgebaut worden sei. Alte Elemente seien insbesondere 

im nordöstlichen Hausteil noch fragmentarisch vorhanden. Das Objekt weise jedoch 

nicht den für ein Schutzobjekt notwendigen besonderen Zeugniswert auf. Es gebe zwar 

einzelne reizvolle Hinweise, aber diese würden insgesamt nicht für eine 

Unterschutzstellung ausreichen. Für die Region seien sicherlich Kreuzfirsthöfe typisch. 

Untypisch für das in der Region ebenfalls vorkommende Appenzellerhaus sei 

insbesondere die Fensteranordnung des bestehenden Gebäudes an der B.__-strasse 

(vgl. vi.-act. 20, Ziffer B/5).

 4.5. 

Die Beschwerdeführerin beruft sich – wie schon vor der Vorinstanz – zunächst darauf, 

dass das fragliche Gebäude im ursprünglichen Inventar der Stadt Y.__ enthalten 

gewesen sei und (vermutungsweise) aus dem 17. Jahrhundert stamme. Dem ist 

entgegenzuhalten, dass das Gebäude im bis ins Jahr 2011 geltenden Inventar lediglich 

in der damals gebräuchlichen, mittlerweile aber ersatzlos aufgehobenen Kategorie 

"erhaltenswert" aufgenommen war. Nach der städtischen Definition beinhaltete dies 

aber offenbar gerade keinen eigentlichen Substanzschutz, sondern nur, aber immerhin, 

das Ziel, die Baute zu erhalten (vgl. gmde.-act. 2). Mit anderen Worten war schon im 

damaligen Inventar das Gebäude gerade nicht als schützenswert im Sinn eines integral 

geschützten Einzelobjekts aufgenommen. Wenn die städtische Kommission bzw. der 

Stadtrat aufgrund einer späteren umfassenden Überprüfung auf eine eigentliche 

Unterschutzstellung verzichteten, liegt darin keine Willkür. Trotz anderslautender 

Meinung der Beschwerdeführerin beruhte der Entscheid auf objektiven Kriterien, was 

sich aus der Stellungnahme der städtischen Denkmalpflege und ihren Ausführungen 

ohne weiteres schliessen lässt. Sie übersieht im Übrigen auch, dass nach den 

unbestritten gebliebenen Feststellungen und gemäss den Würdigungen sowohl der 

städtischen als auch der kantonalen Denkmalpflege von der ursprünglichen Substanz 

nur noch Fragmente vorhanden sind (vi.-act. 20 Ziffer A./4 und Ziffer B./5; vi.-act. 19 19 

[Fotodokumentation vorinstanzlicher Augenschein]). Die äussere Substanz ist dabei 

gekennzeichnet von unterschiedlichen Materialien in der Fassadenverkleidung, wobei 

offenbar nur noch an der Traufseite Reste der Originalsubstanz (Rundholzschindelung) 

4.5.1. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/31

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vorhanden sind (vgl. gmde.-act. 2; vi.-act. 19, gmde.-act. 31 [Bestandesaufnahme]). 

Demgegenüber ist die südliche Hauptfassade des Wohnteils (wie im übrigen auch die 

Giebelfassade des Scheunenanbaus) mit Eternit, einem erst in neuerer Zeit 

verwendeten und aufkommenden Baustoff, verkleidet (vgl. gmde.-act. 2; vi.-act. 19, 

gmde.-act. 31 [Bestandesaufnahme]). Sodann weist das Gebäude – im Vergleich zu 

herkömmlichen Kreuzfirsthöfen – eine ungewöhnliche Befensterung der Hauptfassade 

mit Einzelfenstern und Schlagläden (statt wie herkömmlich mit zusammengefassten 

Fensterwagen und Zugläden) auf. Wenn die Vorinstanz aufgrund eigener 

Wahrnehmung und gestützt auf die Würdigung durch die städtische und die kantonale 

Denkmalpflege dem Gebäude einen besonderen kulturellen Zeugniswert abspricht (vgl. 

zum Begriff des kulturellen Zeugniswerts vgl. Engeler in: Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], 

a.a.O., § 7 Rz. 50; Bereuter, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], a.a.O., N 24 ff. zu Art. 115 

PBG mit Hinweisen), so ist das nicht zu beanstanden. Vielmehr bestätigt sich diese 

Einschätzung aufgrund der in den Akten mittels Fotografien belegten Feststellungen. 

Aus dem Umstand, dass beide denkmalpflegerischen Fachstellen eine 

bauarchäologische Untersuchung begrüssten und eine solche in der Folge von der 

Baubewilligungskommission denn auch verfügt wurde, kann die Beschwerdeführerin 

nichts zu Gunsten ihrer Begehren ableiten. Dass eine solche Untersuchung aus 

siedlungsgeschichtlicher Sicht (Zeitpunkt der Besiedelung) von Bedeutung sein kann, 

ändert ebenfalls nichts an der fehlenden materiellen Existenz eines Schutzobjekts. 

Vielmehr ist festzuhalten, dass aufgrund der im Verlauf der Zeit vorgenommenen und 

im vorinstanzlichen Verfahren festgestellten Änderungen am und im Gebäude keine 

erheblichen Reste der alten (allenfalls schützenswerten) Substanz mehr vorliegen, was 

wiederum Voraussetzung für eine Unterschutzstellung wäre (Engeler in: Ehrenzeller/

Engeler [Hrsg.], a.a.O., § 7 Rz. 47). Der Beschwerdeführerin hilft auch nicht weiter, dass 

es sich nach ihrer Ansicht um eines der grössten Bauernhäuser in Y.__ handle. 

Abgesehen davon, dass sie diese Aussage nicht näher belegt – und was aufgrund der 

nicht völlig aussergewöhnlichen Firsthöhe und Grundfläche im Vergleich zu ähnlichen 

Kreuzfirsthäusern (wie beispielsweise im nahe gelegenen Appenzellerland) auch nicht 

auf der Hand liegt –, lässt sich damit keine Schutzwürdigkeit begründen. Jedenfalls 

schliesst auch die Beschwerdeführerin nicht aus, dass es noch andere gleich grosse 

Gebäude gibt, deren Zeugniswert im Vergleich zum vorliegenden Gebäude gar höher 

und überdurchschnittlicher sein könnte. Dafür spricht im Übrigen auch, dass – gemäss 

den Erwägungen im vorinstanzlichen Entscheid – das hier zur Diskussion gestellte 

Gebäude gerade keine Aufnahme im Werk "Bauernhäuser des Kantons 

St. Gallen" (Schweizerische Gesellschaft für Volkskunde [Hrsg.], Band 35.1 Basel 2018) 

fand (act. G 2 E.3.7 S. 12; vgl. auch vi.-act. 10 Ziffer 5, S. 3).

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Weiter scheint die Beschwerdeführerin einen besonderen Schutz für das 

streitbetroffene Gebäude aus dem Vorliegen eines Gebäudeensembles ableiten zu 

wollen, innerhalb dessen das fragliche Bauernhaus wegen seiner Stattlichkeit eine 

besondere Dominanz habe (act. G1 Ziffer II/5 a.E.). Sie führt jedoch nicht aus, worin die 

eigentliche Schutzwürdigkeit des Ensembles bestehen soll. Richtig ist, dass nach PBG 

auch Baugruppen, Ensembles und Ortsbilder unter den Begriff des Baudenkmals fallen 

können. Allerdings konkretisiert das Gesetz nicht, was unter diesen Begriffen zu 

verstehen ist; auch nicht, worin sich die genannten einzelnen baulichen Gesamtheiten 

(Baugruppen, Ensembles und Ortsbilder) voneinander unterscheiden (vgl. Engeler, in: 

Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], a.a.O., § 7 Rz. 80, S. 178). Es bestehen aber insofern 

Besonderheiten des kulturellen Werts (Zeugniswerts), als mit dem Schutz von 

baulichen Gesamtheiten auch immer ihr äusserer Schutz, das Gesamtbild, verbunden 

ist. Konstitutiv ist für die Schutzobjekte Baugruppe (bzw. Ensemble) und Ortsbild das 

Zusammenwirken von Baukörpern und Freiräumen an einem bestimmten Ort, wodurch 

ein unverwechselbares, charakteristisches und siedlungsgestalterisch besonders 

wertvolles architektonisches Gepräge entsteht. Die Schutzobjekte Ortsbild und 

Baugruppen werden durch einheitsstiftende Elemente definiert und eingegrenzt, 

welche das zu schützende charakteristische Bild ausmachen (vgl. Engeler, in: 

Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], a.a.O., § 7 Rz. 81 S. 178 f. u.a. mit Hinweis auf VerwGE 

B 2014/228 E. 4). Der besondere kulturelle Wert, den es bei baulichen Gesamtheiten zu 

schützen gilt, ergibt sich "weniger aus dem Wert ihrer Bestandteile, als vielmehr aus 

deren Zusammenwirken zu einem charakteristischen Ganzen" (Engeler, in: Ehrenzeller/

Engeler [Hrsg.], a.a.O., § 7 Rz. 82, S. 179).

Im vorliegend zu beurteilenden Fall besteht die Baugruppe (bzw. das Ensemble) aus 

den drei Liegenschaften B.__-strasse 00__, 01__ und 01a__, die eine kleine 

Ansammlung einzelner (ehemals) landwirtschaftlicher Gebäude bilden. Sie haben –

 ausser der Gebäudetypologie (Kreuzfirstgebäude) und der vorherrschenden 

Einzelbefensterung – jedoch keine weiteren offensichtlichen Gemeinsamkeiten. Nebst 

der unterschiedlichen Grösse (Wohngebäude und Stalltrakt und Proportion) weisen sie 

jeweils auch eine differenzierte äusserliche Gestalt auf. Das Gebäude B.__-strasse 

01a__ hat eine gestemmte Hauptfassade (vi.-act. 19, Foto Nrn. 4 und 9), wohingegen 

das Wohnhaus B.__-strasse 01__ (vi.-act. 19, Foto Nr. 16) weisse Eternitfassaden 

aufweist. Das Gebäude B.__-strasse 00__ selbst wiederum weist – wie erwähnt 

(vorstehende E. 3.2) – unterschiedliche Fassadenverkleidungen auf. Ein besonderes 

charakteristisches Bild mit einem auf einem Zusammenwirken beruhenden 

4.5.2. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 16/31

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architektonischen Gepräge ergibt sich daraus offensichtlich nicht. Jedenfalls 

insbesondere kein solches, das augenfällig eine Unterschutzstellung aufdrängen 

würde. Entsprechend nahmen denn auch weder die städtische noch die kantonale 

Denkmalpflege in ihren Beurteilungen irgendeinen Bezug auf die bestehende 

Baugruppe, was darauf hindeutet, dass beide Fachstellen keinen Anlass sahen, der 

behaupteten Ensemblewirkung und der Stellung des Wohngebäudes B.__-strasse 00__ 

innerhalb dieser Baugruppe einen besonderen Wert beizumessen.

Im Übrigen ist die Baugruppe weder im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder 

der Schweiz (ISOS; siehe Art. 1 Abs. 1 in Verbindung mit Anhang 1 der Verordnung 

über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz, VISOS, SR 

451.12) als Ortsbild von nationaler Bedeutung aufgenommen, noch im kantonalen 

Richtplan als Ortsbild von kantonaler Bedeutung (s. Richtplan, Teil Siedlung, Kapitel 

S31, Schützenswerte Ortsbilder, Liste der schützenswerter Ortbilder; erlassen vom 

Regierungsrat am 17. Januar 2017 und genehmigt vom Bundesrat am 1. November 

2017) aufgeführt, noch als (erhaltenswerter) Weiler (kantonaler Richtplan, Teil Siedlung, 

Kapitel S51 "Weiler") taxiert. Ebenso wenig ist die Kleinstsiedlung als geschütztes 

Objekt in der Schutzplanung der Stadt Y.__ enthalten (vgl. Zonenplan der Stadt Y.__, 

einsehbar unter www.geoportal.ch, "Zonenplan, kommunale Darstellung" sowie 

"Schutzverordnung, kommunale Darstellung"). Liegt aber keine schutzwürdige 

Baugruppe vor, verfängt auch die Argumentation der Beschwerdeführerin nicht. Dem 

Gebäude B.__-strasse 00__ kann insofern gar keine besondere Stellung zukommen, 

die innerhalb eines geschützten Ensembles – wenn überhaupt – erst einen Schutz der 

Substanz oder der äusseren Erscheinung eines einzelnen Gebäudes erlauben würde 

(vgl. Engeler, in: Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], a.a.O. § 7 Rz. 84, wobei sich der 

Substanzschutz ohnehin nach den Grundsätzen des Schutzes von 

Einzelschutzobjekten richtet [ebda. mit Hinweis auf BGE 111 Ib 257 E. 4c, S. 267 f.]).

Nach dem Dargelegten spricht mangels Schutzwürdigkeit nichts gegen einen Abbruch 

des bestehenden Gebäudes; dessen Erhalt lässt sich somit unter diesem Aspekt nicht 

erzwingen. Ebenso wenig können aus Gründen der Denkmal- und/oder Ortsbildpflege 

zusätzliche Anforderungen an und Bedingungen für den geplanten Abbruch und 

Wiederaufbau gestellt werden. Namentlich kann nicht verlangt werden, das Gebäude 

müsse in erster Linie saniert und dürfe nicht abgebrochen werden, oder es müsse in 

(genau) gleicher gestalterischer Form wiederaufgebaut werden. Davon ist bei der 

weiteren Beurteilung auszugehen, was deshalb zu betonen und klarzustellen ist, weil 

die Beschwerdeführerin in ihrer Argumentation verschiedentlich die denkmal- und 

4.6. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 17/31

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5.  

ortsbildrechtlichen Belange (trotz fehlender Schutzwürdigkeit) mit dem 

raumplanungsrechtlichen Identitätserfordernis von Art. 24c RPG in Verbindung mit 

Art. 42 RPV gleichzusetzen scheint und daher denn auch vermischt. Sie verkennt dabei 

insbesondere, dass entsprechende weitergehende Forderungen nach Erhalt eines 

Gebäudes nicht Inhalt von Art. 24c RPG sein können, sondern vielmehr die 

Notwendigkeit spezifischer Schutzmassnahmen zwingend voraussetzen. Die 

Vorschriften von Art. 24c RPG und Art. 42 RPV vermögen denkmal- oder 

ortsbildschutzrechtlich erforderliche Massnahmen gerade nicht zu ersetzen (vgl. BGer 

1C_626/2017, 1C_628/2017 vom 16. August 2018 E. 6 in: ZBl 120/2019, S. 336 ff. mit 

Bemerkungen).

Soweit die Beschwerdeführerin noch landschaftsschützerische Überlegungen zur 

Stützung ihrer Begehren anführt, ist darauf grundsätzlich im Rahmen der 

Interessenabwägung einzugehen (siehe E. 7 hernach). Immerhin ist bereits hier 

anzuführen, dass der vom kantonalen Richtplan gebotene Schutz der Landschaft, der 

in erster Linie den Charakter der Landschaft erhalten und vor Beeinträchtigungen 

schützen will (vgl. kantonaler Richtplan, Teil Natur und Landschaft, Kapitel V31 

Vorranggebiete Natur und Landschaft, Landschaftsschutzgebiete S. 4), wie auch der 

dieses Anliegen konkretisierende Art. 60 der Bauordnung der Stadt Y.__ vom 9. August 

2002 / 23. Februar 2006 mit Nachtrag I vom 30. Januar 2017 und Nachtrag II vom 

2. Februar 2016 (nachfolgend BO) einem Abbruch und Wiederaufbau eines Gebäudes 

nicht entgegenstehen (vgl. Art. 60 BO).

In Bezug auf das Erfordernis von Art. 24c Abs. 4 RPG, wonach Veränderungen des 

äusseren Erscheinungsbildes nur bei Vorliegen einer der drei dort erwähnten 

alternativen Tatbestände zulässig sind (s. oben E. 3.1), führte die Vorinstanz unter 

Beizug der Materialien und mit Hinweisen auf die Entstehungsgeschichte einlässlich 

aus (vgl. act. G 2 E. 3.4), dass diese Bestimmung bei einer Reduktion des 

Gebäudevolumens nicht einschlägig sei, weil diese Vorschrift in erster Linie für bauliche 

Erweiterungen gedacht sei (vgl. act. G 2 E. 3.5). Bei einer – wie vorliegend – 

vorgesehenen zulässigen und erwünschten Reduktion des Gebäudevolumens im 

Rahmen eines Abbruchs und Wiederaufbaus seien zwingende Veränderungen am 

äusseren Erscheinungsbild in den seltensten Fällen für eine zeitgemässe Wohnnutzung 

oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet, die Einpassung in die 

Landschaft zu verbessern (vgl. act. G 2 E. 3.5). Dem hält die Beschwerdeführerin 

5.1. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 18/31

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entgegen, die Argumentation der Vorinstanz sei völlig aus der Luft gegriffen und würde 

in ihrer Konsequenz bedeuten, dass jegliche Veränderungen an Fassaden, Dachformen 

und Proportionen dann bewilligbar sein müssten, wenn das wiederaufgebaute 

Gebäude insgesamt ein kleineres Volumen aufweisen würde.

Ob die Argumentation der Vorinstanz zutrifft, kann – wie nachfolgende Erwägung 

aufzeigt – offenbleiben. Gleichfalls nicht geklärt werden muss, ob mit dem 

Bauvorhaben tatsächlich keine Erweiterung verbunden ist, wovon die Vorinstanz und 

das AREG ausgehen. Auch wenn es zutreffen mag, dass sich das Gesamtvolumen des 

Gebäudekomplexes von 2116 m  auf 1459 m  (vgl. gmde.-act. 37) und die 

anrechenbare Bruttogeschossfläche von 376 m auf 345 m  bzw. die Brutto-

Nebenfläche von 173 m auf 171 m  verringert (vgl. act. AREG 154, Flächenberechnung 

S. 4 f.), so ist mit dem Bauvorhaben eine gegen aussen in Erscheinung tretende, im 

Ergebnis eher geringfügige Anhebung des Firsts des Stallteils verbunden (gmde. 

act. 28). Daraus und aus der flächenmässigen und räumlichen Aufteilung gemäss 

Bauplänen ergibt sich im Obergeschoss des neuen Stallteils eine Raumhöhe zwischen 

3,1 m (Kniestockhöhe) und 5,2 m (Firsthöhe). Eine solche Überhöhe ermöglichte 

offenkundig den (hypothetischen) Einbau eines weiteren Bodens (mit einer Fläche von 

rund 83 m  [6.1 m x 13,56 m] unter Berücksichtigung einer Kniestockhöhe von 1,0 m), 

weshalb mit Fug eine flächenmässige Erweiterung möglich werden könnte (vgl. auch 

Art. 42 Abs. 4 zweiter Satz RPV). Dies spielt aber vorliegend deshalb keine Rolle, weil 

das geplante Bauvorhaben die bundesrechtlich zulässige Flächenerweiterung derzeit 

ohnehin nicht ausschöpft bzw. unterscheitet und sich somit so oder anders eine solche 

angenommene Erweiterung noch innerhalb der rechnerisch zulässigen Erweiterung von 

100 m  (vgl. Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV) bewegen würde.

5.2. 

3 3

2 2

2 2

2

2

Trotz anderslautender Behauptung der Beschwerdeführerin (vgl. act. G 1 Ziffer III/9 

a.E.) ergibt sich unschwer aus den Akten, dass das bestehende Gebäude über nicht 

mehr zeitgemässe Raumhöhen von 1,7 m (Türrahmen) und 1,9 m (vgl. vi.-act. 20 Ziffer 

A/4, gmde.-act. [Bestandesaufnahmen]; act. AREG 95) sowie über unzweckmässige 

Grundrisse im Wohngebäude verfügt. Ebenso, dass es aufgrund seines hohen 

baulichen Alters einer energetischen Ertüchtigung bedarf, weshalb nach Art. 24c Abs. 4 

RPV Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild im Grundsatz zulässig sind. Im Fall 

eines – von Gesetzes wegen erlaubten – Abbruchs und Wiederaufbaus eines 

Gebäudes mit angebautem Ökonomieteil ist es naturgemäss nicht möglich 

aufzuzeigen, welche einzelnen Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild nun 

5.3. 

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6.

Zu prüfen bleibt die Frage, ob mit dem Abbruch und Wiederaufbau die geforderte 

Identität gewahrt ist, was unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen ist.

gerade für die zeitgemässe Wohnnutzung oder die energetische Sanierung erforderlich 

sind. Solches ist aber mit Blick auf die rechtliche Regelung des Gesetz- und 

Verordnungsgebers auch nicht nötig, zumindest dann nicht, wenn – wie vorliegend – 

das Gebäudevolumen insgesamt reduziert wird. Sind nämlich Veränderungen am 

äusseren Erscheinungsbild nach einem der Tatbestände von Art. 24c Abs. 4 RPG 

zulässig, so muss dies auch (und gerade) für Veränderungen gelten, die in einer 

markanten Reduktion des Gebäudevolumens bestehen, was schon aus den Berichten 

der nationalrätlichen Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie (UREK-N) 

zum vom geltenden Gesetzestext abweichenden Vorentwurf vom 4. April 2011 und 

zum Entwurf vom 20. August 2011 des im Jahr 2011 revidierten Art. 24c RPG folgt. 

Dort wird ausgeführt: Anders als bei Erweiterung des sichtbaren Gebäudevolumens, für 

die faktisch mit Art. 24c Abs. 4 RPG (künftig) strengere Anforderungen gelten, erscheint 

hingegen "mit dieser Bestimmung die Reduktion des Gebäudevolumens, verbunden 

allenfalls mit notwendigen gestalterischen Anpassungen, problemlos möglich, was 

natürlich erwünscht ist" (vgl. Bericht der UREK-N vom 20. August 2011, BBL 2011 

7077 ff, S. 7090, zweitletzter Absatz; so schon Bericht der UREK-N vom 4. April 2011 

Ziffer 3 S. 6).

Das streitige Bauvorhaben steht somit in Einklang mit Art. 24c Abs. 4 RPG, weshalb 

auf die Vorbringen der Beschwerdeführerin gegen die vorinstanzliche Auslegung zur 

Nicht-Anwendung von Art. 24c Abs. 4 RPG bei reduziertem Gebäudevolumen nicht 

näher einzugehen ist. Anzumerken bleibt, dass die Befürchtung der 

Beschwerdeführerin, dass nach der Auslegung der Vorinstanz bei einer Reduktion des 

Gebäudevolumens das äussere Erscheinungsbild überhaupt keine Rolle mehr spiele, 

unzutreffend ist. Denn unabhängig davon, ob bei einem Abbruch und Wiederaufbau 

einer der Tatbestände von Art. 24c Abs. 4 RPG gegeben ist oder nicht, bleibt wie oben 

dargelegt weiterhin erforderlich, dass das Vorhaben die Identität wahrt (vgl. oben E. 3.1 

a.E.), wozu auch das äussere Erscheinungsbild (Ausmass, Stil) zählt (dazu nachfolgend 

E. 6).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGer 1C_312/2016 vom 3. April 2017 

E. 3; vgl. auch BGer 1C_486/2015 vom 24. Mai 2016 E. 3.2.2; VerwGE 2019/62 vom 

26. September 2019 E. 4.1.3), ist darauf abzustellen, ob die Änderung bei einer 

6.1. 

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Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute 

muss hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung gewahrt 

werden und es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die 

Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden (BGE 127 II 215 E. 3a 

und b S. 218 f.; BGer 1C_281/2015 vom 28. Juni 2016 E. 4.1 und 6.1). Gefordert ist 

nicht völlige Gleichheit von Alt und Neu, sondern die Identität bezieht sich – wie Art. 42 

Abs. 1 RPV verdeutlicht – auf die "wesentlichen Züge", also die aus raumplanerischer 

Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. Ob die so verstandene Identität noch gewahrt 

wird, beurteilt sich unter Würdigung aller raumrelevanten Gesichtspunkte in ihrem 

Zusammenwirken (vgl. BGer 1C_488/2010 vom 8. September 2011 E. 2.3, in: ZBl 

113/2012 S. 271). Beim Abbruch und Wiederaufbau ist keine exakte Kopie des 

abgebrochenen Gebäudes verlangt – eine sorgfältig an die traditionelle Bauweise 

angepasste zeitgemässe Architektur verändert das äussere Erscheinungsbild bloss 

geringfügig (Pflüger/Muggli in: Raum und Umwelt, a.a.O., S. 15). In die 

Gesamtbeurteilung einzubeziehen sind namentlich das äussere Erscheinungsbild, die 

Nutzungsart und das Nutzungsmass, die Anzahl Wohneinheiten, die Erschliessung, die 

wirtschaftliche Zweckbestimmung sowie die Auswirkungen auf die Raumordnung und 

die Umwelt (BGer 1C_488/2010 vom 8. September 2011 E. 2.3). Bei der Beurteilung 

des äusseren Erscheinungsbilds ist entscheidend, ob das geplante Bauprojekt 

bezüglich Gebäudeform, Stil und Gestaltung wesentlich vom bestehenden Gebäude 

abweicht (BGer 1C_268/2010 vom 25. November 2010 E. 5.4). Die Identität einer Baute 

wird sodann in massgeblicher Weise durch die Umgebung bzw. deren Gestaltung 

mitgeprägt (vgl. P. Karlen, Planungspflicht und Grenzen der Planung, in: ZBJV 

130/1994, S. 136 f.).

Die Beschwerdeführerin erkennt eine Verletzung des Identitätserfordernisses im 

Wesentlichen darin, dass der geplante Neubau im Vergleich zum bestehenden 

Gebäude hinsichtlich der Proportionalität des Wohnhauses sowie der Fassaden- und 

Fenstergestaltung erheblich vom bestehenden Gebäude abweiche. Der Neubau lehne 

sich in keiner Weise an die bestehende, ortstypische Bauweise an. Das äussere 

Erscheinungsbild werde durch die massive Stauchung des Wohnhauses und die 

auffällige Befensterung im Stallteil massiv verändert und es entstehe im Vergleich zum 

Vorbestand etwas völlig Anderes, ohne dass dabei dem landschaftsprägenden 

Charakter vormals landwirtschaftlich genutzter Bauten Rechnung getragen werde. 

Unter Bezugnahme auf das Identitätserfordernis – die Beschwerdeschrift ist 

diesbezüglich nicht leicht verständlich – bringt die Beschwerdeführerin sodann weitere 

Rügen vor. Nach der St. Galler Bewilligungspraxis – so die Beschwerdeführerin – 

6.2. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 21/31

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werde die Frage der wesentlichen Wahrung der Identität unisono auf eine rein 

mathematische Berechnung der Geschossflächen bzw. des Gebäudevolumens nach 

Art. 42 Abs. 3 RPV reduziert, obwohl der Gesetzgeber eine Gesamtwürdigung verlange. 

Der angefochtene Entscheid stütze die Unterinstanz mit der Argumentation, bei einer 

Reduktion des Gebäudevolumens sei Art. 24c Abs. 4 RPG nicht einschlägig. Der 

Gesetzgeber des Kantons Appenzell I.Rh. habe die gestalterischen Aspekte wie 

Gestaltung, Gebäudehöhen, Proportionen, Dachformen u.a. in Art. 65 seines 

Baugesetzes konkretisiert. Der Kanton St. Gallen verfüge hingegen weder über eine 

Fachkommission noch über Gestaltungsrichtlinien noch über eine fachliche Prüfung der 

Gestaltungsqualität durch die kantonale Behörde. Die Wahrung der Identität durch 

Ersatzbauten werde auf einen bloss juristisch-mathematischen Flächen- und 

Volumenvergleich reduziert. Das AREG habe sich mangels Wegleitungen und 

Fachpersonal nicht mit den Gestaltungsfragen befasst und löse in präjudiziell 

gefährlicher Weise die Identitätsfrage in dem pauschalen Argument auf, durch die 

Volumenreduktion würden die dadurch bedingten quasi "zwingenden" Veränderungen 

in Kauf genommen. Die Gleichschaltung der Identitätsfrage mit der Volumenfrage sei 

im Licht von Art. 42 Abs. 1 RPV unhaltbar. Hätte dies der Gesetzgeber gewollt, so hätte 

er nicht von wesentlicher Wahrung der Identität und von Würdigung der gesamten 

Umstände gesprochen. Die Bedeutung qualitativer Merkmale sei in den amtlichen 

Berichten zur Gesetzesänderung (RPG-Teilrevision 2011) deutlich hervorgehoben 

worden. Führe eine Reduktion des Volumens eines vorbestehenden 

landschaftsprägenden Gebäudes zu einer deutlichen Abweichung in Proportionen und 

Gestalt, Befensterung und architektonischer Gliederung, so müsse das Vorhaben so 

überarbeitet werden, dass nur das Wohnhaus saniert oder allenfalls ersetzt werde, 

während der Ökonomieteil bewahrt bleibe. So könnte der heute grosse Ökonomieteil 

künftig durchaus als landwirtschaftliche Baute nutzbar bleiben. Dadurch würden auch 

der ursprüngliche Charakter und damit die geschützte Landschaft erhalten bleiben. 

Eine solche alternative Lösung sei hier aber gar nicht geprüft worden, weshalb die 

Schlussfolgerung, es müssten zwingend Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild 

in Kauf genommen werden, vorschnell und nicht sachgerecht erfolgt sei. Es fehle an 

einer Begründung für den Totalabriss, da schon das vorhandene Wohnhaus 

volumenmässig sehr gross sei. Ein befähigtes Architekturbüro müsste primär 

nachweisen, wie die Wohnsituation auch ohne Totalabriss verbessert, d.h. zeitgemäss 

gestaltet werden könne. Hier habe man sich mit der Optimierung des Altbaus gar nicht 

erst befasst. Der gesetzliche Nachweis für den Abriss sei daher nicht gegeben.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 22/31

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Ausgangspunkt bildet der Vergleich des bestehenden Gebäudes mit dem bewilligten 

Projekt, einschliesslich der verfügten gestalterischen Auflagen der 

Baubewilligungskommission (Überspielen der Fenster im Bereich des Stallteils mit 

Holzleisten [gmde.-act. 1, Ziffer IV/4; Holzschindelschirm am Wohngebäude [gmde.-

act. 1, Ziffer IV/5], und des AREG (act. AREG 154, Dispositiv Ziffer 3). Die erwähnten 

Auflagen sind – auch wenn sie in ihrer Formulierung relativ offen und wenig präzis 

gehalten sind – im Übrigen hinreichend klar (vgl. dazu auch angefochtener Entscheid 

E. 3.7), zumal der Beschwerdegegner seiner Vernehmlassung im vorinstanzlichen 

Verfahren geänderte Fassadenpläne, welche die angeordneten Auflagen – mit 

Ausnahme der Darstellung der angeordneten Schindelung des Wohnteils – 

berücksichtigen, beilegte (vgl. vi.-act. 8), wovon nach Aktenlage die 

Verfahrensbeteiligten Kenntnis hatten. Gegen die vom Beschwerdegegner interpretierte 

Umsetzung der Auflagen opponierten weder die Baubewilligungskommission noch das 

AREG oder die Denkmalpflege.

6.2.1. 

Nicht zu hören ist die Kritik der Beschwerdeführerin an der vermeintlich falschen Praxis 

des AREG in anderen Fällen. Diese bildet nicht Gegenstand des vorliegenden 

Verfahrens. Streitgegenstand ist einzig der angefochtene Entscheid. Entgegen der 

Ansicht der Beschwerdeführerin befasste sich die Vorinstanz darin durchaus mit der 

Prüfung der Identitätswahrung, ohne sich dabei auf die Frage der Volumen- oder 

Flächenveränderung zu beschränken. Sie führte aus, der am gleichen Standort 

geplante Ersatzbau orientiere sich vorliegend am bestehenden Objekt, indem 

insbesondere der rechteckige Gebäudegrundriss und die Dachform (Kreuzgiebel) mit 

Dachvorsprüngen übernommen würden. Auch bezüglich Gestaltung lehne sich der 

Ersatzbau an das ursprüngliche Objekt in den wesentlichen Zügen an. Diesbezüglich 

seien insbesondere auch die von Vorinstanz und AREG verfügten Auflagen betreffend 

das Anbringen eines Steinsockels, der Verblendung der beidseitigen Fensterfront 

zwischen Wohnhaus und Scheune mittels Holzleisten sowie der Holzschindelschirm 

beim Wohnhaus von wesentlicher Bedeutung. Die Änderungen am äusseren 

Erscheinungsbild sowie der gerügte Verlust der ursprünglichen Proportionen zwischen 

Wohnhaus und angebauter Scheune seien zulässige Folge der Vorgaben von Art. 42 

RPV. Wie die Vorinstanz sowie das AREG grundsätzlich zu Recht vorbringen würden, 

würden die übrigen für die Identität wesentlichen Merkmale vorliegend beachtet und 

teilweise sogar verbessert. So blieben die Nutzungsart und die wirtschaftliche 

Zweckbestimmung gleich und das Nutzungsmass verringere sich durch den Wegfall 

6.2.2. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 23/31

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einer Wohneinheit sogar. Darüber hinaus würden an der Erschliessung keine und an 

der Umgebung gemäss den Plänen und entsprechenden Auflagen nur unwesentliche 

Änderungen vorgenommen. So seien diesbezüglich keine Stützmauern oder andere 

nachteilige Aussenraumgestaltungen vorgesehen. Auch folge der Neubau dem 

gewachsenen Terrain und vermindere durch die Verkleinerung der zonenfremden 

Wohnnutzung die Auswirkungen auf Raum und Umwelt. Weiter hielt die Vorinstanz fest, 

die auf den Erhalt ausgerichteten Vorbringen der Beschwerdeführerin seien unter dem 

Gesichtspunkt der Identität der Baute mangels Schutzwürdigkeit nicht massgebend. 

Auch wenn die Rekurrentin vorliegend zumindest den teilweisen Erhalt der 

bestehenden Baute bevorzugen würde, bestehe im Rahmen von Art. 24c RPG keine 

Pflicht, den Altbau zu erhalten und zu optimieren. Im Gegenteil gewähre die erweiterte 

Bestandesgarantie gemäss Art. 24c RPG das Recht, nicht mehr zonenkonforme, aber 

bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen abzubrechen und 

wiederaufzubauen. Die weiteren Rügen der Beschwerdeführerin würden hauptsächlich 

Detailabweichungen in der Gestaltung betreffen, welche nicht die wesentlichen 

Elemente der Gesamtbeurteilung der Identität der Baute betreffen würden. Es treffe 

zwar zu, dass die Befensterung und der Kontrast der Süd- zur Nordseite etwas vom 

Bestehenden abweichen. Dies sei im Rahmen eines Wiederaufbaus jedoch zulässig, 

zumal der Kontrast weiterhin erkennbar sei und mit der Schindel- statt Eternitfassade 

eine gestalterische Verbesserung erzielt werden könne. Zudem sei aufgrund der 

geringen Raumhöhen sowie der unzweckmässigen Zimmeranordnung eine Anpassung 

für die zeitgemässe Wohnnutzung angezeigt, zumal sich diese nach objektiven 

Kriterien bemesse. Die im Bestand nicht vorhandene optische Abtrennung zwischen 

Wohnhaus und Scheune werde durch die verfügte Auflage überspielt bzw. 

abgeschwächt. Inwiefern der Neubau die Dachvorsprünge ungenügend aufnehme, 

begründe die Rekurrentin nicht. Die allenfalls im Bereich des Wohnhauses etwas 

vergrösserten Dachvorsprünge bewegten sich jedenfalls im Rahmen des Zulässigen. 

Entgegen den Vorbringen der Rekurrentin treffe es sodann nicht zu, dass anstelle eines 

Holzbaus ein Betonbau erstellt werden solle. Zudem werde das Wohnhaus – wie von 

der Beschwerdeführerin gewünscht – geschindelt und nicht einfach mit Holzleisten 

überklebt. Im Übrigen treffe der Vorwurf der Rekurrentin – wonach etwas völlig Anderes 

entstehe – vorliegend nicht zu. Die Gestalt des Gebäudes mit Kreuzfirst erinnere nach 

wie vor an den Vorbestand und richte sich auch in der Lage nach diesem aus und 

wahre damit den regionaltypischen Charakter, sofern sich ein solcher für die Stadt Y.__ 

überhaupt bestimmen lasse. Der Vollständigkeit halber sei zu erwähnen, dass das 

bestehende Gebäude im Standardwerk "Bauernhäuser des Kantons St. Gallen" keine 

Erwähnung finde und auch die Einschätzung des Vertreters der Denkmalpflege am 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 24/31

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Augenschein darauf hindeute, dass es sich dabei nicht um ein herausragendes Beispiel 

regionaler Bauernhausgeschichte handle.

Dieser Beurteilung kann zugestimmt werden. Zweifellos verändern sich gegenüber dem 

Bestand mit dem Bauprojekt das Gesamtvolumen und das Verhältnis zwischen dem 

Wohngebäude und dem ehemaligen Stalltrakt. Hingegen bleiben die ursprüngliche 

Gebäudeform (Kreuzfirstgebäude) und der für die Stellung innerhalb der Baugruppe 

wichtige Standort des Gebäudes sowie dessen Ausrichtung unverändert. Auch der 

Höhenversatz zwischen dem First des Wohnteils und dem rechtwinklig dazu 

verlaufenden First des Stallteils bleibt – wenn auch weniger augenfällig – weiterhin 

erkennbar. Gleichfalls bleibt die Trennung zwischen Wohn- und Ökonomieteil an den 

Fassaden nach wie vor ablesbar. Dies insbesondere wegen der mit der Baubewilligung 

verfügten unterschiedlichen Fassadenart am Wohngebäude (Holzschindeln) und am 

Anbau (vertikaler Leistenschirm) sowie wegen der auflageweise verlangten Kaschierung 

der Fassadenöffnungen im Stallteil, was die Beschwerdeführerin indes in ihrer 

Argumentation ausblendet. Der Stallteil wird somit auch nach dem Wiederaufbau 

äusserlich als Scheunengebäude mit mehrheitlich geschlossener Fassade 

wahrgenommen und bildet damit einen erkennbaren Unterschied zum Wohnteil. 

Danebst hält die Beschwerdeführerin zwar zurecht fest, dass die Befensterung der 

Fassaden des Wohngebäudes, insbesondere der Hauptfassade (Südfassade) und der 

Rückfassade (Nordfassade), ändert. Die mehr oder weniger gleichmässig verteilten, 

mehrheitlich als Einzelfenster ausgebildeten Fassadenöffnungen der bestehenden 

Hauptfassade werden im Neubauprojekt zu Dreier- und Viererfenstern 

zusammengefasst. Die überwiegend ungleichmässig verteilten Einzelfenster und die 

zurückhaltende Befensterung an der gegenwärtigen Rückfassade weicht einer 

symmetrischen, eher grosszügigen Befensterung. Dennoch erscheinen diese 

Änderungen für sich betrachtet noch unwesentlich, auch wenn damit die bisherige 

erkennbare Verschiedenartigkeit von Haupt- und Rückfassade aufgeweicht wird. 

Ferner bleibt die Umgebungsgestaltung mehrheitlich unverändert. Der Neubau 

schmiegt sich ohne erhebliche Terrainveränderungen wie bis anhin in das bestehende 

Gelände an. Gesamthaft erfährt der Neubau, insbesondere wegen der 

volumenmässigen Reduktion des Wohnteils und der Fassadengestaltung, zwar 

Änderungen in der äusseren Erscheinung. Diese wirken entgegen der Ansicht der 

Beschwerdeführerin jedoch (noch) nicht dergestalt, dass gegenüber dem Bestand 

etwas völlig Anderes entsteht und die Identität schon deswegen zu verneinen wäre (vgl. 

dazu etwa BGer 1C_268/2010 vom 25. November 2010 E. 5.3 betreffend Ersatz eines 

6.2.3. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 25/31

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Chalets durch ein modernes Einfamilienhaus, allerdings beurteilt nach der Fassung von 

Art. 24c RPG vor der Teilrevision von 2011 [in Kraft seit 1. November 2012]; vgl. auch 

BGE 110 Ib 143). Mit Blick darauf, dass sich die Beurteilung der Identitätswahrung auf 

die wesentlichen Züge beschränkt, erweist sich auch die Argumentation der 

Beschwerdeführerin als verfehlt, soweit sie sich auf Details bezieht und sogar die 

physische Verwendung einzelner Bauteile des bestehenden Gebäudes im neuen 

Ersatzbau fordert. Solches kann unter dem Aspekt der Wesensgleichheit nicht verlangt 

werden, sondern bedürfte – wie gesehen – einer zusätzlichen denkmalrechtlich 

begründeten Schutzwürdigkeit (s. oben E. 4.6). In Bezug auf die weiteren zu 

berücksichtigenden bundesgerichtlichen Kriterien ist festzustellen, dass mit dem 

Bauvorhaben gerade keine zusätzlichen Volumina geschaffen werden. Die Nutzungsart 

ändert ebenfalls nicht und das Nutzungsmass wird mit dem Verzicht auf eine zweite 

Wohneinheit gar reduziert. Es sind ferner keine zusätzlichen Auswirkungen auf die 

Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt ersichtlich. Im Gegenteil, mit dem 

Verzicht auf eine zweite Wohneinheit wird das zu erwartende Verkehrsaufkommen 

verringert. Im Weiteren übernimmt der Neubau im Wesentlichen auch die in der 

Umgebung vorherrschenden Gebäudeformen; jedenfalls setzt er sich nicht in einen 

unverträglichen Gegensatz dazu (siehe hierzu oben E. 4.5.2 und E. 7 hernach). In 

Würdigung sämtlicher Umstände sind die mit dem Bauvorhaben verbundenen 

Änderungen von untergeordneter Natur und ist die Wesensgleichheit gegeben.

Die übrigen Vorbringen der Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang vermögen 

daran nichts zu ändern. Weder aus Art. 24c Abs. 4 RPG noch aus Art. 42 Abs. 1 RPV 

kann eine Pflicht abgeleitet werden, statt eines Ersatzbaus vorgängig eine Sanierung 

des Wohngebäudes unter Beizug eines befähigten Architekten zu prüfen. Es besteht 

auch keine gesetzliche Handhabe dafür, einen Nachweis für die Notwendigkeit eines 

(Total-) Abbruchs zu verlangen. Ist die Identität gewahrt und sind auch die weiteren 

Voraussetzungen erfüllt, steht einem Abbruch und Wiederaufbau in dieser Hinsicht 

nichts entgegen. Daran ändert nichts, dass andere Lösungen auch möglich oder –

 wenigstens aus Sicht der Beschwerdeführerin – gar besser wären. Schliesslich hilft der 

Beschwerdeführerin der Hinweis auf die Regelung im Kanton Appenzell I.Rh. nicht 

weiter. Bei der erwähnten Bestimmung handelt es sich um eine generelle 

Ästhetikklausel (konkret: Einordnungsgebot) des Rechts des Kantons Appenzell I.Rh.. 

Mithin geht es darin – anders als die Beschwerdeführerin meint – nicht um eine 

Konkretisierung des bundesrechtlich geregelten Identitätserfordernisses. Eine solche 

oder eine ähnliche Regelung kennt das PBG des Kantons St. Gallen hingegen nicht 

6.2.4. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 26/31

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7.  

bzw. es behält über das kantonale Beeinträchtigungsverbot hinausgehende 

Vorschriften für bestimmte Zonen oder bestimmte gesondert gekennzeichnete Gebiete 

dem kommunalen Gesetzgeber vor (vgl. Art. 99 Abs. 1 und 2 PBG). Soweit solche 

kommunalen Vorschriften bestehen, sind diese im Rahmen der Interessenabwägung zu 

berücksichtigen (dazu nachfolgende E. 7). Ebenfalls ist dem st. gallischen Recht keine 

Beurteilung durch eine Fachkommission für die gestalterische Beurteilung auf Stufe 

Kanton bekannt. Eine entsprechende Fachkommission ist auch nicht von Bundesrechts 

wegen erforderlich. Das Bundesrecht schreibt im Zusammenhang mit dem Bauen 

ausserhalb der Bauzone einzig eine Bewilligung durch eine kantonale Behörde vor (vgl. 

Art. 25 RPG), überlässt aber deren Organisation den Kantonen. Letztlich besteht für die 

kantonal zuständige Fachstelle auch keine Pflicht zum Erlass von gestalterischen 

Wegleitungen und Richtlinien, selbst wenn solches wünschbar, aber auch aufgrund der 

regionalen Verschiedenartigkeit der Gebäudeformen ausserhalb der Bauzone im 

Kanton St. Gallen anspruchsvoll wäre. Nach den vorstehenden Darlegungen ist 

festzuhalten, dass das geplante Bauvorhaben die gestellten bundesrechtlichen 

Anforderungen in Bezug auf die Wahrung der Identität und der Wesensgleichheit nicht 

verletzt. Die Beschwerde ist mithin insofern unbegründet. Zu klären bleiben die 

weiteren Voraussetzungen.

Weitere Voraussetzung ist, dass dem Vorhaben keine wichtigen Anliegen der 

Raumplanung entgegenstehen (vgl. Art. 24c Abs. 5 RPG). Hierzu zählen namentlich die 

Vorschriften zu den Zielen und Grundsätzen in Art. 1 und 3 RPG, wie etwa die 

Landschaft zu schützen (Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG) und sie zu schonen (Art. 1 Abs. 2 

Ingress RPG). Siedlungen, Bauten und Anlagen sollen sich insbesondere in die 

Landschaft einordnen und naturnahe Landschaften und Erholungsräume sollen 

erhalten bleiben (vgl. Art. 3 Abs. 2 lit. b und d RPG). Gefordert ist eine umfassende 

Interessenabwägung (vgl. BGer 1C_178/2015 vom 11. Mai 2016 E. 4.1 mit Hinweis auf 

BGE 115 Ib 472 E. 2e/aa; vgl. auch Muggli in: Aemisegger/ Moor/Ruch/Tschannen 

[Hrsg.], a.a.O., N 46 zu Art. 24c RPG). Ferner dürfen Bewilligungen nach Art. 24 ff. RPG 

ausdrücklich nur erteilt werden, wenn keine überwiegenden Interessen entgegenstehen 

(vgl. Art. 43a Ingress und lit. e RPV). Nach Art. 3 NHG, der auch bei Landschaften von 

kantonaler und lokaler Bedeutung zu berücksichtigen ist (vgl. Art. 3 Abs. 3 NHG; vgl. 

BGE 131 II 545 E. 2.1; BGE 137 II 266 E. 4), sorgen der Bund, seine Anstalten und 

Betriebe sowie die Kantone bei der Erfüllung der Bundesaufgaben (wozu auch die 

Erteilung einer kantonalen Bewilligung für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone 

7.1. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 27/31

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gehören) dafür, dass das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, geschichtliche Stätten 

sowie Natur- und Kulturdenkmäler geschont werden und, wo das allgemeine Interesse 

an ihnen überwiegt, ungeschmälert erhalten bleiben. Art. 3 NHG verlangt keinen 

absoluten Schutz der Landschaft; der Eingriff ist jedoch nur gestattet, wo ein 

überwiegendes allgemeines Interesse dies erfordert (vgl. BGE 137 II 266 E 4.); eine 

Massnahme darf jedoch nicht weiter gehen, als es der Schutz des Objektes und seiner 

Umgebung erfordert (Art. 3 Abs. 3 NHG). Nach kantonalem Richtplan befindet sich –

 wie erwähnt (siehe oben Sachverhalt Ziffer A/b) – das Bauvorhaben in einem 

Landschaftsschutzgebiet. Solche Gebiete umfassen Landschaften und 

Landschaftsteile, die sich durch ihre Vielfalt, Einmaligkeit und Schönheit oder ihre 

erdgeschichtliche Bedeutung auszeichnen; sie werden oft als besondere Erlebnisräume 

vom Erholung suchenden Menschen geschätzt. Als Schutzziele gelten bestimmte 

Grundsätze, u.a. die besonders sorgfältige Einpassung von Bauten und Anlagen und 

die Vermeidung von stark in Erscheinung tretenden, den Landschaftscharakter 

verändernden Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen (vgl. Richtplan, Teil 

Natur und Landschaft, Koordinationsblatt V31 Vorranggebiete Natur und Landschaft, 

Beschreibung S. 3 f.). Das hier zu berücksichtigende kantonale 

Landschaftsschutzgebiet hat die Stadt Y.__ in ihrem Zonenplan einer 

Landschaftsschutzzone zugewiesen und spezifische Regelungen hierzu in ihrer 

Bauordnung geschaffen. Nach Art. 60 Abs. 1 BO sind die im Zonenplan bezeichneten 

Landschaftsschutzgebiete in ihrem Charakter zu erhalten. Massnahmen, welche das 

Landschaftsbild oder den Landschaftshaushalt nachteilig verändern, sind unzulässig 

(Art. 60 Abs. 2 BO); Bauten sind besonders gut zu gestalten und besonders gut in die 

Landschaft einzufügen (Art. 60 Abs. 3 BO).

Die Vorinstanz beurteilte die Interessen des Landschaftsschutzes zum Teil einerseits im 

Rahmen ihrer Prüfung, ob die Identität mit dem Vorhaben gewahrt bleibt (s. oben 

E. 6.2.2). Unter dem Aspekt des Landschaftsschutzes erwog sie andererseits, das 

Schongebot nach Art. 3 NHG sei insofern nicht anwendbar, als es sich beim fraglichen 

Gebäude entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht um ein Schutzobjekt 

handle. Umso mehr könne daher auch der ungeschmälerte Erhalt der bestehenden 

Baute nicht verlangt werden. Zu berücksichtigen sei allerdings, dass sich das 

Bauvorhaben vorliegend in einem kantonalen Landschaftsschutzgebiet befinde. 

Deshalb sei Art. 3 NHG grundsätzlich zu beachten, auch wenn es sich vorliegend nicht 

um eine zusätzlich zu erstellende Baute, sondern um einen Ersatzbau, handle. Dieser 

orientiere sich an der bestehenden Baute und werde im Volumen reduziert, weshalb er 

in der Landschaft gar weniger stark in Erscheinung treten werde. Die Landschaft 

7.2. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 28/31

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prägende Elemente – wie z.B. die südöstlich über der Strasse gelegenen geschützten 

Hecken bzw. Feldgehölze – würden durch das Bauvorhaben nicht tangiert. Ebenfalls 

würden keine massgeblichen Terrainveränderungen vorgenommen. Zudem würden 

mittels Auflagen weitere Massnahmen verfügt, welche die Einfügung der Baute in die 

Landschaft verbesserten. Vor diesem Hintergrund sei nicht ersichtlich, inwiefern der 

sorgfältig geplante und kleinere Ersatzbau die geschützte Landschaft bzw. das 

Landschaftsschutzgebiet beeinträchtigen sollte. Jedenfalls habe auch das fachkundige 

ANJF gemäss Darstellung der kantonalen Bewilligungsbehörde keinerlei Einwände 

gegen das Bauvorhaben vorgebracht. Das Schongebot nach Art. 3 NHG sei somit vom 

Bauvorhaben grundsätzlich nicht betroffen. Selbst wenn dem so wäre, sei vorliegend 

im Rahmen von Art  24c RPG eine umfassende Interessenabwägung vorgenommen 

und die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung geprüft worden, 

wobei auch die Landschaftsschutzinteressen, insbesondere durch den Erlass von 

Auflagen und Bedingungen sowie den Einbezug von entsprechenden Fachleuten, 

mitberücksichtigt worden seien. Zudem habe die Unterinstanz im angefochtenen 

Entscheid Art. 60 BO erwähnt und in Erwägung gezogen. Diesbezüglich habe die 

städtische Baubewilligungskommission insbesondere auf eine besonders gute 

Gestaltung geachtet und zu Recht die erhöhten Anforderungen genügende Einordnung 

der Baute in die Landschaft bejaht. Nach dem Gesagten verletze das Bauvorhaben 

Art. 3 NHG bzw. die diesbezüglichen Schutzvorschriften nicht.

Die Beschwerdeführerin hält dem entgegen, zu den wichtigen Anliegen der 

Raumplanung gehöre auch die Auseinandersetzung mit dem kommunalen 

Landschaftsschutzgebiet, die schon deshalb zu erhöhten Qualitätsansprüchen führen 

müssten, weil die entsprechende Schutzzone auch typische Streusiedlungsbauten und 

damit auch wichtige kulturgeschichtliche Zeugnisse der Kulturlandschaft umfasse. Die 

Vorinstanzen hätten es aber nicht für notwendig erachtet, solche erhöhten 

Anforderungen aufgrund der Schutzzone zu definieren. Dies bestätige das 

Baudepartement im Ergebnis mit seiner Erwägung, dass Art. 60 BO von der 

Unterinstanz (Baubewilligungskommission) bloss "erwähnt und kurz in Erwägung 

gezogen worden sei". Damit verstosse die Vorinstanz gegen das im Richtplan 

eingetragene Landschaftsschutzgebiet und gegen das Schongebot nach Art. 3 NHG 

bzw. 3 RPG, das auf einer umfassenden Interessenabwägung zu beruhen habe. Dabei 

verlange Art. 60 Abs. 1 und 3 BO, dass die im Zonenplan bezeichneten 

Landschafsschutzgebiete in ihrem Charakter zu erhalten und Bauten besonders gut zu 

gestalten und in die Landschaft einzufügen seien. Diese Anforderungen seien in den 

Entscheiden der Vorinstanzen nicht substantiiert worden und blieben klar 

7.3. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 29/31

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vernachlässigt. Die erforderliche Interessenabwägung sei daher unvollständig 

durchgeführt worden. Schliesslich werde Art. 3 NHG sowie Art. 3 RPG und damit das 

Gebot der Schonung der Landschaft und der ungeschmälerten Erhaltung eines 

Kulturgutes (Bauernhaus aus dem 17. Jahrhundert) und einer geschützten Landschaft 

(Landschaftsschutzgebiet), also dort, wo es das allgemeine Interesse gebiete, verletzt. 

Die Vorinstanz behaupte, die Baubewilligungskommission hätte auf die besonders gute 

Gestaltung geachtet. Weder die Baubewilligungskommission noch das AREG legten 

jedoch in den Vorakten dar, worin diese erhöhten Anforderungen bei der Beurteilung 

des Ersatzneubaus bestanden hätten. Zudem sei keine materielle Auseinandersetzung 

mit dem bis vor 2011 noch bestandenen Inventareintrag der Baute als erhaltenswert 

erfolgt.

Zunächst ist in Erinnerung zu rufen, dass das Gebäude bereits mangels 

Schutzwürdigkeit kein denkmal- bzw. ortsbildpflegerisches Schutzobjekt darstellt, und 

zwar weder als Einzelobjekt noch als Bestandteil eines geschützten Ensembles (s. 

oben E. 4.5.1 f.). Ebenso wenig lässt sich – wie oben dargelegt (s. oben E. 4.5.1) – aus 

dem Umstand, dass das Gebäude vormals noch als erhaltenswert im städtischen 

Inventar enthalten war, etwas zu Gunsten der Begehren der Beschwerdeführerin 

ableiten. Eine über das den kommunalen Schutzvorschriften entsprechende Mass 

hinausgehende landschaftsprägende Wirkung des streitbetroffenen Gebäudes ist 

deshalb ohne weiteres zu verneinen. Trotz anderslautender Kritik der 

Beschwerdeführerin hat sich sodann die Vorinstanz – unter Beizug der kantonalen 

Denkmalpflege und unter Berufung auf die stillschweigende Zustimmung durch das 

ANJF im Rahmen der Baugesuchsprüfung durch das AREG – mit den allenfalls dem 

Bauvorhaben entgegenstehenden Interessen des Landschaftsschutzes hinreichend 

auseinandergesetzt, gleich wie bereits die zuständige kommunale 

Baubewilligungskommission. Bei letzterer darf berücksichtigt werden, dass sie sich 

vorgängig zum streitbetroffenen Gesuch mit dem Bauvorhaben des Beschwerdeführers 

schon mehrfach vertieft auseinandergesetzt und sich mehrmals zu verschiedenen 

Gesuchen und konzeptionellen Entwürfen geäussert hat. So hat sie gegenüber dem 

Beschwerdegegner die massgeblichen generellen Vorgaben für ein Bauvorhaben in 

einem Landschaftsschutzgebiet, an denen sie sich als Bewilligungsbehörde zu richten 

beabsichtigt, mitgeteilt (vgl. Ziffer 4 des vom Beschwerdegegner im 

Beschwerdeverfahren beigelegten, der Beschwerdeführerin zur Kenntnis gebrachten 

Vorbescheids der Unterinstanz vom 7. Februar 2014 [act. G 14 = act. AREG 101]). 

Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin ist auch nicht erkennbar, wieso der im 

Volumen verkleinerte und die wesentlichen Merkmale (inklusive Materialisierung) eines 

7.4. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 30/31

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8.

Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde daher vollumfänglich 

abzuweisen. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von CHF 4'000 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der 

Gerichtskostenverordnung; sGS 941.12, GKV). Sie ist mit dem von der 

Beschwerdeführerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen. Der 

Verlegung der amtlichen Kosten entsprechend steht der Beschwerdeführerin für das 

Beschwerdeverfahren keine ausseramtliche Entschädigung zu (Art. 98 Abs. 1 und 2 

sowie Art. 98  VRP). Demgegenüber hat die Beschwerdeführerin den obsiegenden 

Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren ausseramtlich mit CHF 4'500 

zuzüglich CHF 180 Barauslagen (vier Prozent von CHF 4'500) und Mehrwertsteuer zu 

entschädigen (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 98  VRP; Art. 98  VRP in 

Verbindung mit Art. 106 Abs. 3 der Schweizerischen Zivilprozessordnung, 

Zivilprozessordnung; SR 272, ZPO, Art. 30 Ingress und lit. b Ziff. 1; Art. 31 Abs. 1 und 

2 des Anwaltsgesetzes; sGS 963.70, AnwG, sowie Art. 6, Art. 19, Art. 22 Abs. 1 Ingress 

und lit. b, Art. 28 sowie Art. 29 der Honorarordnung, sGS 963.5, HonO).

 

ortsüblichen Kreuzfirsthauses übernehmende Neubau den Charakter des hier konkret 

zu beachtenden Landschaftsbilds beeinträchtigen könnte. Das Bild eines 

landwirtschaftlichen Mehrzweckgebäudes bleibt mit dem Neubau im Wesentlichen 

erhalten; das von Einzelgehöften (Streubauweise) und der kleinen Baugruppe rund um 

das streitbetroffene Gebäude geprägte Landschaftsbild einer Kulturlandschaft 

(landwirtschaftliche Graswirtschaft; vgl. dazu Orthofoto, einsehbar unter: 

www.geoportal.ch; Fotos vom Augenschein [vi.-act. 19], Google Maps/Streetview 

[www.google.ch/maps]) wird durch den Ersatzbau offenkundig nicht nachteilig 

verändert. AREG und Baubewilligungskommission haben zudem der Pflicht, das 

Landschaftsbild zu schonen, mit den verfügten Auflagen hinreichend Rechnung 

getragen. Der angefochtene Entscheid erweist sich damit als rechtens. Eine Verletzung 

von Art. 3 NHG und der konkret anwendbaren Landschaftsschutzvorschriften ist nicht 

erkennbar; die tangierten Landschaftsschutzinteressen fanden darin angemessen 

Berücksichtigung. Die Beschwerde erweist sich somit auch in diesem Punkt als 

unbegründet, eine Rückweisung an die Vorinstanz ist unter den gegebenen Umständen 

nicht notwendig, weshalb auch der Eventualantrag abzuweisen ist.

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© Kanton St.Gallen 2025 Seite 31/31

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St.Galler Gerichte

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Beschwerdeführerin bezahlt die die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens 

von CHF 4'000 unter Verrechnung mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in 

gleicher Höhe.

3.

Die Beschwerdeführerin entschädigt den Beschwerdegegner für das 

Beschwerdeverfahren ausseramtlich mit insgesamt CHF 4'680 (inklusive Barauslagen) 

zuzüglich Mehrwertsteuer.

 

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 01.07.2021
	Baurecht, Art. 24c RPG (SR 700), Art. 42 RPV (SR 700.1), Art. 176 PBG (sGS 731.1), Art. 115 PBG. Streitig war der Abbruch eines bestehenden zonenfremden Kreuzfirsthauses in der Landwirtschaftszone und dessen Wiederaufbau in geringerem Volumen nach Art. 24c RPG. Die Vorinstanz verneinte das Vorliegen eines Schutzobjekts nach Art. 115 PBG zu Recht. Weitergehenden Anforderungen wie der Erhalt des Gebäudes oder die Notwendigkeit einer vorgängigen Abklärung der Sanierungsfähigkeit können nicht Inhalt von Art. 24c RPG sein. Sind Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild nach einem der Tatbestände von Art. 24c Abs. 4 RPG im Grundsatz zulässig, ist bei einem Abbruch und Wiederaufbau nicht erforderlich, aufzuzeigen, welche einzelnen Veränderungen des äusseren Erscheinungsbilds dafür notwendig sind, mindestens dann nicht, wenn das Gesamtvolumen reduziert wird. Weil hier Veränderungen am äusseren Erscheinungsbilds wegen des Alters des Gebäudes und wegen der niedrigen Raumhöhen für eine zeitgemässe Nutzung und die energetische Sanierung notwendig sind, kann die Frage, ob Art. 24c Abs. 4 RPG bei Wiederaufbauten im reduzierten Gebäudevolumen überhaupt einschlägig ist, offengelassen werden. Trotz Änderungen an den Fassaden und der Proportionen ist i.c. die Identität des wiederaufgebauten Gebäudes in den wesentlichen Zügen (noch) gewahrt. Mit den verfügten gestalterischen Auflagen verletzt das Bauvorhaben im zu beurteilenden Fall auch die zu beachtenden Landschaftsschutzvorgaben nicht. Abweisung der Beschwerde (Verwaltungsgericht, B 2020/176). Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 12. Juni 2023 gutgeheissen (Verfahren 1C_518/2021).

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		2025-07-19T02:39:20+0200
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