# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a98128bc-0213-58bf-8670-a1dc9699f883
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-04-22
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 22.04.2015 ZB.2015.3 (AG.2015.252)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_ZB-2015-3_2015-04-22.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  Ausschuss

  

 

ZB.2015.3

 

ENTSCHEID

 

vom 22. April 2015

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Marie-Louise Stamm, Dr. Heiner
Wohlfart, Dr. Olivier Steiner

und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher

 

 

 

Parteien

 

A_____ GmbH                                                                    Berufungsklägerin

[...]                                                                                             Gesuchsbeklagte

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

 

gegen

 

B_____ SA                                                                          Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                Gesuchstellerin

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen einen
Entscheid des Zivilgerichtspräsidenten 

vom 19. Dezember 2014

 

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

 

Die B_____ SA
unterzeichnete am 10. Januar 2014 mit der C_____ AG einen Mietvertrag
über Geschäftsräume im Erdgeschoss der Liegenschaft an der [...]strasse
in Basel, dies zum Betrieb eines Clubs beziehungsweise einer Bar. Für den
Zeitraum von Januar bis Dezember 2014 sollte der monatliche Bruttomietzins
CHF 3‘700.– betragen. Auf Seiten der C_____ AG wurde der Mietvertrag vom
lediglich kollektivzeichnungsberechtigten D_____ unterzeichnet, nicht jedoch
vom einzelzeichnungsberechtigten E_____. Am 20. Januar 2014
unterzeichnete die C_____ AG, wiederum lediglich vertreten durch D_____, mit
der A_____ GmbH, ebenfalls vertreten durch ihren – in diesem Fall jedoch
einzelzeichnungsberechtigten – Geschäftsführer D_____, einen Untermietvertrag
über dieselben Geschäftsräume.

 

Mit Schreiben
vom 27. Februar 2014 teilte die C_____ AG der B_____ SA mit, sie habe
keinen Vertrag mit ihr geschlossen und werde deshalb deren Rechnung vom
17. Februar 2014 über CHF 37‘000.– nicht bezahlen. Im März, Mai
und Juni gingen bei der B_____ SA drei Zahlungen über je CHF 3‘700.– ein.
Mit Schreiben vom 24. Juli 2014 mahnte die B_____ SA die C_____ AG
wegen ausstehender Mietzinse und setzte ihr eine Frist von 30 Tagen, um diese
Ausstände zu zahlen; andernfalls werde das Mietverhältnis gekündigt. Mit E-Mail
vom 28. Juli 2014 schlug D_____ der B_____ SA vor, dass ein direkter
Mietvertrag zwischen der A_____ GmbH und der B_____ SA geschlossen werden soll.
Am 11. September 2014 kündigte die B_____ SA das Mietverhältnis mit
der C_____ AG per 31. Oktober 2014 wegen Zahlungsverzugs. Mit
Schreiben vom 20. Oktober 2014 focht die A_____ GmbH die Kündigung
bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten
(Schlichtungsstelle) an. Mit Gesuch vom 11. November 2014 ersuchte
die B_____ SA das Zivilgericht Basel-Stadt, es sei die A_____ GmbH zu
verpflichten, den Club "G_____" im Mietobjekt vollständig zu räumen.
Für den Fall, dass die A_____ GmbH das Mietobjekt nicht fristgemäss verlasse,
sei der B_____ SA die direkte Vollstreckung zu bewilligen. Gleichzeitig stellte
sie weitere Ausweisungsbegehren je gegen die C_____ AG, gegen D_____ sowie
gegen F_____, die Inhaberin der Bewilligung für das in der Liegenschaft betriebene
Restaurant "G_____".

 

Am 19. Dezember 2014
fand vor dem Zivilgericht eine mündliche Verhandlung statt, wobei die vier
Ausweisungsbegehren mit Einverständnis sämtlicher Parteien gemeinsam verhandelt
wurden. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das Zivilgericht die A_____ GmbH
an, die Gewerberäume zum Betrieb eines Clubs/Bar im EG bis spätestens
29. Dezember 2014, 12:00 Uhr, zu verlassen, und ermächtigte die B_____
SA für den Fall des nicht rechtzeitigen Auszugs zur Räumung und zur Inanspruchnahme
polizeilicher Hilfe. Auf Gesuch der A_____ GmbH hin hat das Zivilgericht diesen
Entscheid schriftlich begründet.

 

Gegen diesen
Entscheid hat die A_____ GmbH am 26. Januar 2015 Berufung beim
Appellationsgericht erhoben. Darin beantragt sie die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids. Nach Eingang des Gerichtskostenvorschusses am 13. Feb­ruar 2015
gab der Instruktionsrichter der B_____ SA am 18. Februar 2015
Gelegenheit, innert 10 Tagen zur Berufung Stellung zu nehmen. Mit Eingabe
vom 5. März 2015 ersuchte die B_____ SA einerseits um
Fristerstreckung zur Einreichung der Berufungsantwort und andererseits um
Sicherstellung ihrer Parteientschädigung. Beide Gesuche wies der Instruktionsrichter
mit Verfügungen vom 10. und 18. März 2015 ab. Die Tatsachen und
Vorbringen der Parteien ergeben sich, soweit sie für den vorliegenden Entscheid
von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den nachfolgenden
Erwägungen. Die Akten des Zivilgerichts im vorliegenden Verfahren und im Verfahren V.2014.1671
(B_____ SA gegen C_____ AG) sind beigezogen worden. Der vorliegende Entscheid
ist auf dem Zirkulationsweg ergangen.

 

 

Erwägungen

 

1.

1.1      Die
von der B_____ SA beantragte Mieterausweisung wurde im Verfahren des
Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO beurteilt.
Entscheide in miet- und pachtrechtlichen Ausweisungsverfahren, die im Verfahren
nach Art. 257 ZPO ergangen sind, unterliegen nach den allgemeinen Voraussetzungen
der Berufung oder der Beschwerde (Seiler,
Die Berufung nach ZPO, Zürich/Genf/ Basel 2013, N 339). Massgebend
für die Frage, welches Rechtsmittel zur Anwendung gelangt, ist der Streitwert.
Sofern dieser mindestens CHF 10'000.– beträgt, unterliegt der Entscheid
der Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO), ansonsten der Beschwerde.

 

Nach der Praxis
des Appellationsgerichts (vgl. AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012
E. 1.1) entspricht in einem Ausweisungsverfahren, bei dem jedenfalls sinngemäss
die Gültigkeit der Kündigung und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses
strittig ist, der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet
ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte
sich die Kündigung als ungültig erweisen. Dieser Zeitraum bestimmt sich unter Berücksichtigung
der Sperrfrist von drei Jahren gemäss Art. 271a Abs. 1
lit. e OR (sog. Sperrfristregel; vgl. BGer 4A_176/2012 vom 28. August 2012
E. 1.2; BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.;
AGE BE.2011.105 vom 6. September 2011 E. 1.1 und ZB.2011.15
vom 9. September 2011 E. 1.2.). Dies gilt für das
Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder
Unwirksamkeitsgründe vorinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal
das Gericht von Amtes wegen Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe überprüfen
kann (AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1 und
AGE BE.2011.105 vom 6. September 2011 E. 1.1), auch wenn
der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert. Im vorliegenden Fall macht
die A_____ GmbH als (angebliche) Untermieterin geltend, dass die Kündigung des
Hauptmietvertrags nichtig und sie berechtigt sei, weiterhin im Mietobjekt zu
verbleiben (Berufung, Rz 14–19). In einem solchen Fall ist zur Bestimmung
des Streitwerts von der sog. Sperrfristregel auszugehen. Der monatliche
Bruttomietzins beträgt CHF 3‘700.–, womit der erforderliche Streitwert von
CHF 10'000.– gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO ohne Weiteres
erreicht wird (36 Monate à CHF 3‘700.– = CHF 133‘200.–).
Das Rechtsmittel ist daher als Berufung zu behandeln.

 

1.2      Die
vorliegende Berufung ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids am
14. Januar 2014 innert der Frist von 10 Tagen (Art. 314
Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO) und damit rechtzeitig
erhoben worden. Für ihre Beurteilung ist der Ausschuss des Appellationsgerichts
zuständig (§ 10 Abs. 2 des Gesetzes über die Einführung der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [EG ZPO; SG 221.100]).

 

Der Ausschuss
kann sowohl die Rechtsanwendung als auch die Feststellung des Sachverhalts überprüfen
(Art. 310 ZPO). Reicht die Berufungsbeklagte – wie im vorliegenden
Fall – innert Frist keine Berufungsantwort ein, ist aufgrund der Akten zu
entscheiden (Reetz/Theiler, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 2. Auflage, Zürich/Basel/ Genf 2013,
Art. 312 N 8).

 

2.

2.1      Das
Zivilgericht führt im angefochtenen Entscheid einleitend aus, dass das Gericht
gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen
Verfahren gewährt, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist
und die Rechtslage klar ist. Im vorliegenden Fall seien die Rechtsbeziehungen
zwischen den verschiedenen Beteiligten "zweifellos etwas verwickelt",
aber für die Beurteilung der Frage, ob die Untermieterin auszuweisen sei, ohne
Einfluss (E. 1.1). Das Zivilgericht fasst sodann die Auffassungen der
Parteien zusammen: Die B_____ SA mache geltend, sie habe nur mit der C_____ AG
einen Mietvertrag abgeschlossen und diesen per Ende Oktober 2014
gekündigt. Sofern die A_____ GmbH mit der C_____ AG einen Untermietvertrag
abgeschlossen habe, könne dieser nicht länger als das Hauptmietverhältnis
dauern. Die C_____ AG und die A_____ GmbH – so das Zivilgericht weiter – würden
dagegen aber einwenden, dass zwischen ihnen beiden kein Mietvertrag zustande gekommen
sei, da die unterzeichnenden Personen nicht befugt gewesen seien, einen solchen
Vertrag zu unterzeichnen (E. 2.1, S. 4 f.).

 

Das Zivilgericht
hält hierzu fest, dass es fraglich sei, ob zwischen der B_____ SA und der C_____
AG ein gültiger (Haupt)Mietvertrag zustande gekommen sei. Die Frage könne jedoch
offen gelassen werden (E. 2.1, S. 5). Nehme man einen gültigen
Hauptmietvertrag an, sei dieser rechtsgültig gekündigt worden. Das Schreiben
vom 24. Juli 2014, mit welchem die B_____ SA der C_____ AG die
Kündigung wegen Zahlungsverzugs angedroht habe, sei zwar in französischer Sprache
erfolgt. Da aber nicht belegt sei, dass die Hauptmieterin dieses Schreiben
nicht verstanden habe, sei die darauf folgende Kündigung vom
11. September 2014 berechtigterweise erfolgt. Die am 20. Oktober 2014
erfolgte Anfechtung der Kündigung sei verspätet und somit unbeachtlich. Die
Untermieterin habe kein Recht, über das Ende des Hauptmietverhältnisses im
Mietobjekt zu bleiben (E. 2.2). Gehe man dagegen davon aus, dass zwischen
der B_____ SA und der C_____ AG kein Hauptmietvertrag zustande gekommen sei,
könne die A_____ GmbH aus einem zwischen ihr und der C_____ AG abgeschlossenen
Untermietvertrag (vom 20. Januar 2014) nichts gegen die B_____ SA als
(angebliche) Hauptvermieterin ableiten (E. 2.3). Im Weiteren hat das
Zivilgericht die Frage geprüft und verneint, ob zwischen der B_____ SA und der A_____
GmbH direkt ein mündlicher oder faktischer Mietvertrag zustande gekommen sei
(E. 3).

 

2.2      Rechtsschutz
in klaren Fällen setzt gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO voraus, dass
der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und dass
die Rechtslage klar ist (lit. b).

 

Sofort beweisbar
ist der Sachverhalt dann, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne
besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Kläger hat in der Regel durch
Urkunden den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen.
Bestreitet der Beklagte die Tatsachen, genügt es, wenn er substantiiert und
schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort
widerlegt werden können und die geeignet sind, die aufgrund der Aktenlage gebildete
gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Glaubhaftmachung ist dazu nicht
erforderlich, doch reichen offensichtlich unbegründete oder haltlose
Bestreitungen nicht aus, um einen an sich bewiesenen Sachverhalt als illiquid
erscheinen zu lassen (eingehend dazu BGE 138 III 620
E. 5.1.1 S. 621 ff.). Insoweit kommt der Beweislastverteilung
keine entscheiderhebliche Bedeutung zu. Denn die Ausgangslage im summarischen
Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen, wonach der Kläger die
anspruchsbegründenden Tatsachen voll zu beweisen hat und sich der Beklagte mit
substantiierten und schlüssigen Einwendungen begnügen kann, führt dazu, dass
der Kläger auch den Beweis für den Nichtbestand des diesen Einwendungen
zugrunde gelegten Tatsachenfundaments erbringen muss, wenn er liquide
Verhältnisse schaffen will (BGE 138 III 620 E. 6.2
S. 624 f.).

 

Die Rechtslage
ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter
Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit
die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die
Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens-
oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten
Umstände erfordert, wie dies namentlich bei der Beurteilung von Treu und
Glauben zutrifft (BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126 und
138 III 728 E. 3.3 S. 734).

 

2.3      Im
vorliegenden Fall macht die A_____ GmbH als Berufungsklägerin geltend, es liege
weder ein sofort beweisbarer Sachverhalt vor noch sei die Rechtslage klar. Das
Zivilgericht habe zunächst die zentrale Frage offen gelassen, ob zwischen der B_____
SA und der C_____ AG am 10. Januar 2014 ein Mietvertrag zustande gekommen
sei. Aus diesem Grund habe das Zivilgericht auch die Gültigkeit der von der B_____
SA am 11. September 2014 ausgesprochenen Zahlungsverzugskündigung
nicht geprüft (Berufung, Rz 5–7). Dieser Einwand ist unzutreffend. Das
Zivilgericht hat – wie die Berufungsklägerin an anderer Stelle selbst festhält
– zwei Sachverhaltsmöglichkeiten geprüft. Entweder sei ein Mietvertrag zwischen
der B_____ SA und der C_____ AG zustande gekommen und die A_____ GmbH sei
allenfalls Untermieterin (vgl. Berufung, Rz 11–19) oder aber zwischen der B_____
SA und der C_____ AG sei kein Mietvertrag zustande gekommen (vgl. Berufung,
Rz 11 und 20–27). Im Rahmen der ersten Sachverhaltsmöglichkeit hat
das Zivilgericht die Frage der Gültigkeit der Zahlungsverzugskündigung entgegen
der Behauptung der Berufungsklägerin aber sehr wohl geprüft und bejaht
(angefochtener Entscheid, E. 2.2).

 

2.4      Im
Rahmen der ersten Sachverhaltsmöglichkeit (Zustandekommen eines
Hauptmietvertrags zwischen der B_____ SA und der C_____ AG) wendet die A_____
GmbH als Berufungsklägerin ein, die am 11. September 2014 wegen Zahlungsverzug
ausgesprochene Kündigung des Hauptmietvertrags sei ungültig. Eine solche
Kündigung setze voraus, dass die Vermieterin der Hauptmieterin vorgängig und in
unmissverständlicher Weise eine Zahlungsfrist ansetze und gleichzeitig die
Kündigung androhe bei Nichtzahlung innert dieser Zahlungsfrist. Eine solche
Fristansetzung und Kündigungsandrohung könne für die Mieterin nur dann
unmissverständlich sein, wenn ihr diese in einer ihr verständlichen Sprache
mitgeteilt werde. Im vorliegenden Fall sei diese Fristansetzung und Androhung
mit einem in französischer Sprache abgefassten Schreiben vom
24. Juli 2014 erfolgt. Zuvor hätten die Parteien aber ausschliesslich
auf Deutsch und Englisch korrespondiert. Die Hauptmieterin, die C_____ AG, habe
der Vermieterin, die B_____ SA, mit Schreiben vom 5. August 2014
mitgeteilt, dass sie das Schreiben vom 24. Juli 2014 nicht verstanden
habe (Berufung, Rz 15–18). Sodann habe die Hauptmieterin, vertreten durch D_____,
die Kündigung des Hauptmietvertrags bei der Schlichtungsstelle angefochten. Die
Anfechtung einer nichtigen Kündigung sei an keine Fristen gebunden (Berufung,
Rz 19).

 

Es fragt sich,
ob sich die A_____ GmbH als Untermieterin auf die Ungültigkeit der Kündigung
des (allfällig zustande gekommenen) Hauptmietvertrags berufen könnte. Nach der
gesetzlichen Regelung kann die Untermiete nur für die Dauer des Hauptmietverhältnisses
erstreckt werden (vgl. Art. 273b Abs. 1 Satz 2 OR). Das
Ende des Hauptmietverhältnisses setzt dem Erstreckungsrecht der Untermieterin
ein absolutes Ende (Weber, in:
Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar. Obligationenrecht I,
5. Auflage, Basel 2011, Art. 273b N 1; Tanner, Die Ausweisung des Mieters im
Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO, ZZZ 2010,
S. 263 ff., 320). Allerdings muss das Hauptmietverhältnis gültig
beendet worden sein (vgl. SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht,
3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2008, Art. 273b N 8). Die
Untermieterin kann sich – wie im vorliegenden Fall die A_____ GmbH –
grundsätzlich darauf berufen, dass die Kündigung des Hauptmietvertrags nichtig
oder unwirksam sei und deshalb auch das Untermietverhältnis nicht beendet sei.
Die Vorfrage, ob das Hauptmietverhältnis gültig beendet ist, ist diesfalls vom
Ausweisungsgericht zu entscheiden (Heinrich,
Die Untermiete, Zürich 2000, S. 228 ff.).

 

Aus den beigezogenen Zivilgerichtsakten im Verfahren V.2014.1671 (B_____
SA gegen C_____ AG) ergibt sich tatsächlich, dass die C_____ AG die B_____ SA
mit Schreiben vom 5. August 2014 darauf hingewiesen hatte, dass
Französisch nicht ihre Geschäftssprache sei, und dass sie deshalb um Übersetzung
des Schreibens vom 24. Juli 2014 (Zahlungsaufforderung und
Kündigungsandrohung) auf Deutsch gebeten hatte. Dieses Schreiben vom
5. August 2014 hat die C_____ AG im erwähnten Verfahren V.2014.1671
an der zivilgerichtlichen Verhandlung eingereicht (bei den Verfahrensakten V.2014.1671).
Aus dem Verhandlungsprotokoll ergibt sich sodann, dass die C_____ AG bestritten
hat, mit der B_____ SA einen Vertrag geschlossen zu haben
(Verhandlungsprotokoll vom 19. Dezember 2014, S. 4 f.,
7 oben, 9 unten und 11 f.). Folglich bestand für die C_____ AG
auch kein Anlass, die Kündigung vom 11. September 2014 anzufechten.
Die Kündigung wurde zwar von D_____ im Namen der C_____ AG mit Schreiben vom
20. Oktober 2014 angefochten. Zu einer solchen Anfechtung im Namen
der C_____ AG war D_____ allein aber nicht befugt, da er für die C_____ AG
bloss kollektivzeichnungsberechtigt war. Es steht nun im Belieben der C_____ AG,
die Gültigkeit der Kündigung des Hauptmietvertrags anzufechten. Verzichtet die
Hauptmieterin aber – wie im vorliegenden Fall die C_____ AG – darauf, die
Gültigkeit der Kündigung des Hauptmietvertrags anzufechten, kann auf eine einvernehmliche
Beendigung des Hauptmietvertrags geschlossen werden (vgl. Heinrich, a.a.O., S. 228 f.
FN 922). Liegt eine einvernehmliche und damit gültige Beendigung des
Hauptmietvertrags vor, sind der Untermieterin die Hände gebunden, da – wie
ausgeführt – ein allfälliges Untermietverhältnis das Hauptmietverhältnis nicht
überdauern kann. Das Zivilgericht hat dies zutreffend festgehalten (angefochtener
Entscheid, E. 2.2, S. 6). Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass das
Zivilgericht im Rahmen der ersten Sachverhaltsmöglichkeit (Zustandekommen eines
Hauptmietvertrags) einen Ausweisungsanspruch der Vermieterin gegenüber der
Untermieterin bejaht hat.

 

2.5      Im
Rahmen der zweiten vom Zivilgericht geprüften Sachverhaltsmöglichkeit (kein
Zustandekommen eines Hauptmietvertrags zwischen der B_____ SA und der C_____ AG)
macht die A_____ GmbH geltend, zwischen ihr und der B_____ SA habe zumindest
ein faktischer Mietvertrag bestanden. Zwischen ihnen sei faktisch ein
Mietverhältnis gelebt worden: Die B_____ SA habe D_____, dem Geschäftsführer
der A_____ GmbH, am 3. Februar 2014 die Schlüssel für die
Räumlichkeiten übergeben, D_____ habe Investitionen von etwa CHF 100‘000.–
getätigt und der B_____ SA drei Mietzinse überwiesen. Die A_____ GmbH behauptet
in diesem Zusammenhang, dass zwischen ihr und der B_____ SA abgesprochen
gewesen sei, dass der Vertrag mit der C_____ AG nur vorgeschoben worden sei, damit
D_____ die Betreiberfirma – die A_____ GmbH – noch gründen könne.
Schliesslich habe die B_____ SA mit E-Mail vom 21. März 2014 den
Untermietvertrag zwischen ihr – der A_____ GmbH als Untermieterin – und der C_____
AG, der Hauptmieterin, genehmigt. Unter diesen Umständen sei von einem
faktischen Mietvertrag zwischen der A_____ GmbH (Untermieterin) und der B_____
SA (Vermieterin) auszugehen (Berufung, Rz 20–27).

 

Die Lehre vom
faktischen Vertrag betrifft im Wesentlichen zwei Fallgruppen, nämlich die
tatsächliche Inanspruchnahme einer Leistung im Massenverkehr sowie Dauerschuldverhältnisse,
die teilweise erfüllt worden sind und sich nachträglich als ungültig erweisen (Schwenzer, Schweizerisches Obligationenrecht.
Allgemeiner Teil, 6. Auf­lage, Bern 2012, Rz. 28.59 ff.). Bei
der zweiten Fallgruppe stellt sich die Frage, ob die während eines längeren
Zeitraums erbrachten Leistungen nach Bereicherungsrecht rückabgewickelt werden
sollen oder ob das Vertragsverhältnis für die Dauer seines faktischen Funktionierens
als gültig zu betrachten ist. Für den Arbeitsvertrag hält Art. 320
Abs. 3 OR eine Regelung bereit: Der Ungültigkeitsgrund kann nur für
die Zukunft geltend gemacht werden; für die Zeit des faktischen Vollzugs wird
der Vertrag als gültig angesehen. Dieser Grundgedanke kann ohne weiteres auch
auf andere Dauerschuldverhältnisse wie etwa den Mietvertrag angewandt werden (Schwenzer, a.a.O., Rz. 28.62; Bucher, in: Honsell/Vogt/Wiegand
[Hrsg.], Basler Kommentar. Obligationenrecht I, 5. Auflage,
Basel 2011, Art. 1 N 77; vgl. auch BGE 129 III 320
E. 7.1.2 und 7.1.3 S. 328 f.).

 

Im vorliegenden
Fall hat das Zivilgericht zunächst den Abschluss eines mündlichen Mietvertrags
zwischen der B_____ SA und der A_____ GmbH zu Recht verneint. Es weist
zutreffend darauf hin, D_____ selbst habe an der mündlichen Verhandlung zugestanden,
dass die von ihm geplante Übertragung des Mietverhältnisses von der
Hauptmieterin, der C_____ AG, auf die Untermieterin, die A_____ GmbH, nie zustande
gekommen sei (angefochtener Entscheid, E. 3 zweiter Absatz). Die A_____ GmbH
behauptet, sie habe mit der Vermieterin vereinbart, dass der Mietvertrag von
der Hauptmieterin auf sie – die Untermieterin – übertragen werde (Berufung, Rz 23).
Diese Behauptung ist – wie die Untermieterin selbst einräumt (Berufung Rz. 23)
– bestritten und bleibt unbewiesen. Selbst wenn eine entsprechende Behauptung
nachgewiesen wäre, würde sie am Nichtabschluss eines direkten Mietvertrags zwischen
der Vermieterin und der Untermieterin nichts ändern: Die Behauptung betrifft
lediglich eine Absichtserklärung der Vermieterin, wonach der Mietvertrag auf
die Untermieterin übertragen werde, nicht aber den tatsächlichen Abschluss eines
solchen Vertrags. Ein mündlicher Mietvertrag zwischen der Vermieterin und der
Untermieterin wäre mit anderen Worten auch dann zu verneinen, wenn die
Behauptung der Untermieterin nachgewiesen wäre.

 

Das Zivilgericht
hat sodann festgehalten, die A_____ GmbH habe das Bestehen eines faktischen Mietvertrags
mit der B_____ SA nicht glaubhaft gemacht (angefochtener Entscheid, E. 3.
dritter Absatz). Es kann offen bleiben, ob die Untermieterin das Bestehen eines
faktischen Vertrags glaubhaft beziehungsweise – was genügt – substantiiert
behauptet hat (vgl. dazu BGE 138 III 620 E. 5.1.1
S. 621 ff.). Das Bestehen eines faktischen Vertrags ist nämlich für
die Frage, ob die Untermieterin weiterhin im Mietobjekt verbleiben darf, ohne
Bedeutung. Das Vorliegen eines faktischen Vertrags würde nämlich lediglich
bedeuten, dass das Vertragsverhältnis für die Zeit des faktischen Vollzugs als
gültig betrachtet wird. Für die Zeit danach kann sich die Vermieterin im
Einklang mit den obigen Erwägungen auf die analoge Anwendung von Art. 320
Abs. 3 OR berufen. Macht die B_____ SA die Ungültigkeit des angeblichen
faktischen Mietvertrags geltend, kann sie diesem jederzeit ein Ende setzen (Bucher, a.a.O., Art. 1 N 77; zu
Art. 320 Abs. 3 OR vgl. Streiff/von
Kaenel/Rudolph, Arbeitsvertrag, 7. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2012
Art. 320 N 12). Mit der Aufhebung des (behaupteten) faktischen
Mietvertrags entfällt aber die Berechtigung der A_____ GmbH, im Mietobjekt zu
verbleiben. Es ist deshalb im Ergebnis richtig, dass das Zivilgericht auch im
Rahmen der zweiten Sachverhaltsmöglichkeit (kein Zustandekommen eines
Hauptmietvertrags) einen Ausweisungsanspruch der B_____ SA gegenüber der A_____
GmbH bejaht hat.

 

2.6      Zusammenfassend
ist festzustellen, dass das Zivilgericht zu Recht einen liquiden Sachverhalt
und eine klare Rechtslage bejaht hat. Demgemäss ist es nicht zu beanstanden,
dass es den Ausweisungsentscheid im summarischen Verfahren gemäss
Art. 257 ZPO gefällt hat.

 

3.

Nach dem
Gesagten ist die Berufung abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die
Berufungsklägerin die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 2‘000.–
zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Eine Parteientschädigung steht
der Berufungsbeklagten nicht zu, erweist sich doch ihre Eingabe vom
5. März 2015 als unnötig (vgl. Art. 108 ZPO).

 

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Ausschuss):

 

://:        Die Berufung wird abgewiesen.

 

            Die Berufungsklägerin trägt die
Gerichtskosten für das Berufungsverfahren von CHF 2‘000.–.

 

            Die Parteivertretungskosten werden
wettgeschlagen.

 

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

Dr. Alexander Zürcher

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
[BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen
erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht. 

 

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.