# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a3019b93-afcc-5a76-a11f-74cc5ef8e73b
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-08-22
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 22.08.2013 A/1425/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_007_A-1425-2013_2013-08-22.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1425/2013-CS DCSO/183/13

DECISION 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 

DU JEUDI 22 AOÛT 2013 

 

Plainte 17 LP (A/1425/2013-CS) formée en date du 6 mai 2013 par S______ AG. 

* * * * * 

Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et 

par plis recommandés du greffier du           
et par la voie édictale, vu le domicile inconnu de M. V______, 

le                
à : 

- S______ AG 
 

- M. V______ 
 

- ETAT DE GENÈVE 
Administration fiscale cantonale 
Rue du Stand 26 

Case postale 3937 

1211 Genève 3 

- ETAT DE GENÈVE 
Service des contraventions 
Chemin de la Gravière 5 

 

 

 

 

A/1425/2013-CS 

- 2 -

Case postale 

1211 Genève 8 

- O______ SA 
 

- A______ AG 
c/o Me Raija LAHLOU, avocate 

Rue Micheli-du-Crest 4 

1205 Genève 

- F______ SA 
c/o M. Christophe SAVOY, agent d'affaires breveté 

Rue du Casino 4 

Case postale 218 

1401 Yverdon-les-Bains (VD) 

- HÔPITAUX UNIVERSITAIRES DE GENÈVE 
c/o Me Michel LAMBELET, avocat 

Chemin de Grange-Canal 50 

Case postale 309 

1224 Chêne-Bougeries (GE) 

- FONDATION DE PRÉVOYANCE 
PROFESSIONNELLE DE G______ 
 

- STATO DEL CANTONE TICINO 
Divisione Contribuzioni 

Ufficio Esazione Condoni 

6501 Bellinzona (TI) 

- A______ AG 
 

- ETAT DE NEUCHÂTEL 
Office du contentieux général de l'Etat 

Rue du Musée 1 

Case postale 2316 

2001 Neuchâtel (NE) 

- M. B______ 
 

- Office des poursuites. 

 

- 3/9 - 

 

 

A/1425/2013-CS 

EN FAIT 

A. a. M. V______ et Mme V______ sont copropriétaires pour moitié chacun de la 
PPE n° xxx9-xx3, immeuble de base n° xxx19 de la commune de X______ 

(GE), sis rue J xx4 à xx8. La part de copropriété de M. V______ est inscrite  

au registre foncier sous n° xxx9-xx3-1 et celle de Mme V______ sous  

n° xxx9-xx3-2. 

 b. S______ AG est porteur d'une cédule hypothécaire n° xx08/xxx637 au capital 
de 904'000 fr. grevant en 1

er
 rang la PPE n° xxx9-xx3. 

B. a. Dans le cadre des poursuites ordinaires formant les séries nos 10 xxxx80 Z,  
11 xxxx18 A et 12 xxxx46 F dirigées contre M. V______, l'Office des poursuites 

(ci-après: l'Office) a saisi la part de copropriété n° xxx9-xx3-1 appartenant à ce 

dernier. 

 b. Plusieurs créanciers saisissants ont requis la vente de ladite part de 
copropriété. 

 c. Le 11 mars 2013, l'Office a publié une "sommation en vue de la vente 
immobilière", laquelle mentionne que la part de copropriété à réaliser est estimée 

à 837'500 fr. et fixe le délai pour les productions au 26 avril 2013. Ladite 

sommation n'indique pas le lieu et la date des enchères. 

 S______ AG a reçu un exemplaire de ladite sommation en date du  
13 mars 2013. 

 d. Par courrier recommandé du 26 mars 2013 adressé à l'Office, S______ AG a 
produit les créances suivantes, totalisant la somme de  

1'032'508 fr. 10 au 31 mars 2013: 

 "Hypothèque fix No xxx51-xxxxx52-21-1, à 4,2% du 1
er

 décembre 2008 au  

30 novembre 2023 

 Capital        CHF 446 972.00 

 Intérêts au 31 mars 2013     CHF     4 693.20 

 Indemnité de remboursement anticipé au 31 mars 2013 CHF 146 161.15 

 (le montant définitif sera calculé au jour de la vente) 

 Hypothèque roll-over No xxx51-xxxxx52-21-2, à 1,45%, du 19 mai 2012 au  

19 mai 2013 

 Capital        CHF 434 000.00 

 Intérêts au 31 mars 2013      CHF        681.75" 

  

- 4/9 - 

 

 

A/1425/2013-CS 

S______ AG a indiqué que lesdites créances étaient garanties par la cédule 

hypothécaire au porteur n° xx08/xxx637 grevant la PPE n° xxx9-xx3, étant 

précisé que les créances et le titre hypothécaire précités n'avaient pas été 

dénoncés au remboursement. 

 e. Par courrier recommandé du 29 avril 2013, l'Office a indiqué à S______ AG 
que, n'étant pas garantie par un droit de gage, la créance produite au titre d'une 

"indemnité de remboursement anticipé" ne serait pas portée à l'état des charges. 

Par voie de conséquence, sa production n'était admise à l'état des charges qu'à 

concurrence de la créance en capital de 880'972 fr. et des intérêts de 5'374 fr. 95 

au 31 mars 2013. 

C. a. Par acte expédié à la Chambre de céans le 6 mai 2013, S______ AG a formé 
plainte contre la décision de l'Office du 29 avril 2013. 

 S______ AG conclut à ce que la décision entreprise soit déclarée "nulle dans la 

mesure où elle rejette une partie de la créance produite". Cela fait, elle demande 

que sa créance soit admise telle que produite et à ce qu'il soit ordonné à l'Office 

de rendre une nouvelle décision admettant sa production dans son intégralité. 

 A l'appui de ses conclusions, S______ AG soutient en substance que l'Office 

n'était pas habilité à examiner le principe et/ou la quotité des créances produites, 

que cela soit sous l'angle de l'art. 36 ORFI ou de l'art. 818 CC. Quoi qu'il en soit, 

l'indemnité de remboursement anticipé litigieuse résulte du contrat de crédit 

hypothécaire et est par conséquent également couverte par le gage, tout comme 

le capital et les intérêts courus. 

 S______ AG relève par ailleurs que dans le cadre d'une autre procédure de 

poursuites, l'Office avait sans autre admis la créance qu'elle avait produite au 

titre de l'indemnité de remboursement anticipé. 

 A l'appui de sa plainte, S______ AG produit notamment le contrat de crédit 

hypothécaire signé le 10 février 2009 par les époux V______ (pièce 3), lequel 

prévoit ce qui suit sous la rubrique "Décompte en cas de résiliation anticipée de 

crédits à durée fixe": 

 "En cas de résiliation anticipée d'un crédit de durée fixe accordé en vertu du 

présent contrat-cadre, la banque décompte à l'emprunteur l'excédent ou la perte 

d'intérêts. Elle calcule ces intérêts en déterminant la différence entre le taux 

d'intérêt contractuel en vigueur au moment de la résiliation et le taux d'intérêt 

que la banque estime pouvoir obtenir au moment de la résiliation pour un 

placement de la durée résiduelle correspondante sur les marchés monétaires et 

des capitaux; cet écart est ensuite multiplié par le montant du crédit encore dû 

et par la durée résiduelle. Un excédent éventuel en faveur de l'emprunteur sera 

compensé avec l'indemnité pour frais et démarches prévue ci-dessous. 

- 5/9 - 

 

 

A/1425/2013-CS 

En outre, une indemnité forfaitaire de 0,1 % du montant du crédit, mais au 

moins CHF 1'000.00, destinée à couvrir les frais et démarches est due à la 

banque." 

 b. Dans son rapport du 29 mai 2013, l'Office conclut au rejet de la plainte, 
exposant que la créance litigieuse n'est pas garantie par l'immeuble à réaliser et 

n'en constitue donc pas une charge. 

 c. Dans ses observations écrites du 3 juin 2013, la FONDATION DE 
PREVOYANCE PROFESSIONNELLE DE G______ (ci-après: la 

FONDATION) conclut à la confirmation de la décision de l'Office du 29 avril 

2013. 

 La FONDATION rappelle que seuls doivent être portés à l'état des charges les 
droits réels dépréciatifs énumérés exhaustivement par la loi, ce qui exclut les 

droits, même dépréciatifs, qui n'ont aucun caractère réel. Or l'indemnité 

litigieuse ne revêt pas un tel caractère. Elle ne trouve sa source que dans le 

contrat de prêt convenu entre la banque et le propriétaire preneur de crédit. Il 

s'agit d'une conséquence purement contractuelle qui ne lie que les parties 

signataires du contrat de prêt. 

 d. Les autres créanciers poursuivants et le débiteur ne se sont pas déterminés 
dans le délai imparti à cet effet. 

 e. Les parties ont été informées que la cause était gardée à juger par pli du greffe 
de la Chambre de céans du 5 juin 2013. 

 f. Les plis adressés à M. V______ au xx, rue Y______ à 12xx Genève ont été 
retournés par La Poste au greffe de la Chambre de céans avec la mention 

"introuvable à l'adresse indiquée". 

 Après recherches dans les registres informatisés de l'Office cantonal de la 

population – qui indiquent que M. V______ est domicilié au xx, rue Y______ à 

12xx Genève depuis le 1
er

 janvier 1996 –, un avis a été publié dans la FAO du  

14 juin 2013 avec fixation à M. V______ d'un délai au 1
er

 juillet 2013 pour se 

déterminer. 

 M. V______ n'a pas procédé dans ledit délai, ce dont les parties ont été 

informées par pli de la Chambre de céans du 3 juillet 2013. 

 

 

 

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A/1425/2013-CS 

EN DROIT 

1. 1.1 La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes 
formées en application de la LP (art. 13 LP; art. 126 al. 2 let. c LOJ; art. 6 al. 1 et 

3 et 7 al. 1 LaLP) contre des mesures non attaquables par la voie judiciaire  

(art. 17 al. 1 LP). 

Il est constant que la décision de l'Office refusant d'admettre une production à 

l'état des charges est une mesure sujette à plainte que la plaignante a qualité pour 

contester par cette voie. La décision d'écarter ou non un droit à l'état des charges 

en fonction de sa qualité pour y figurer est en effet susceptible de plainte et n'est 

pas l'objet de la procédure de l'art. 140 al. 2 LP (PIOTET, in CR-LP, n. 13 et 27 

ad art. 140 LP; KUHN, in Commentaire ORFI, n. 7 ad art. 37 ORFI). 

1.2 La plainte contre une mesure de l'Office doit être déposée dans les dix jours 
suivant celui où le plaignant a eu connaissance de la décision attaquée (art. 17 

al. 2 LP). 

En l'espèce, expédiée le 6 mai 2013 contre une décision communiquée pour 

notification le 29 avril 2013, la plainte a été formée en temps utile. Respectant 

pour le surplus les exigences de forme prescrites par la loi (art. 9 al. 1 LaLP et 

art. 65 al. 1 et 2 LPA applicable par renvoi de l'art. 9 al. 4 LaLP), elle est 

recevable. 

2. 2.1 A teneur de l'art. 133 al. 1 LP, les immeubles sont réalisés par l'office aux 
enchères publiques. 

Après que la vente a été requise (art. 133 LP applicable dans la poursuite en 

réalisation de gage par renvoi de l'art. 156 al. 1 LP; art. 97 ORFI), l'office publie 

les enchères et somme les créanciers gagistes de produire leurs droits sur 

l'immeuble, notamment leurs réclamations d'intérêts – sous peine d'être exclus 

de la répartition si leurs droits ne sont pas inscrits au registre foncier – (art. 138 

al. 2 ch. 3 LP applicable dans la poursuite en réalisation de gage par renvoi de 

l'art. 156 LP), ainsi que d'indiquer si la créance garantie par gage est échue ou a 

été dénoncée au remboursement en tout ou en partie et si oui, pour quel montant 

et pour quelle date (art. 29 al. 2 ORFI). 

Selon la jurisprudence, le créancier gagiste poursuivant peut produire d'autres 

droits ou de plus amples droits – par exemple des intérêts supplémentaires – que 

ceux réclamés dans la réquisition de poursuite. En effet, comme tout tiers 

créancier, il peut exiger que ses droits, pour lesquels il n'a pas requis la 

poursuite, soient pris en considération dans l'état des charges (cf. ATF 136 III 

288 consid. 3.4; arrêt du Tribunal fédéral 5C.266/2005 du 2 février 2006 consid. 

3; KUHN, in Commentaire ORFI, n. 14 ad art. 36 ORFI). La sommation de l'art. 

138 al. 2 ch. 3 LP doit donc également lui être adressée (ATF 26 I 516 consid. 2; 

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STAEHELIN, Betreibung und Rechtsöffnung beim Schuldbrief, in PJA 1994  

p. 1255 ss, 1268). Pour le même motif, le créancier gagiste poursuivant peut 

aussi produire la partie de la créance pour laquelle la mainlevée d'opposition lui 

a été refusée (STAEHELIN, op. cit., p. 1268). 

L'office dressera l'état des charges qui grèvent l'immeuble en se fondant sur les 

productions des ayants droit et les extraits du registre foncier (art. 140 al. 1 LP 

applicable dans la poursuite en réalisation de gage par renvoi de l'art. 156 LP; 

art. 36 al. 2 ORFI applicable dans la poursuite en réalisation de gage par renvoi 

de l'art. 102 ORFI). Les droits revendiqués après l'expiration du délai de 

production ainsi que les créances qui n'impliquent pas une charge pour 

l'immeuble ne peuvent pas être portées à l'état des charges. L'office informe 

immédiatement les titulaires que leurs prétentions sont exclues de l'état des 

charges et leur signale le délai pour porter plainte (art. 36 al. 1 ORFI). 

2.2 L'art. 34 al. 1 let. b ORFI rappelle que l'état des charges doit contenir les 
charges (servitudes, charges foncières, droits de gage immobiliers et droits 

personnels annotés) inscrites au registre foncier ou produites à la suite de la 

sommation de l'office. L'art. 36 al. 2 ORFI précise que l'office n'a pas le droit de 

refuser de porter à l'état des charges celles qui figurent dans l'extrait du registre 

foncier ou qui ont fait l'objet d'une production, ni de les modifier ou de les 

contester ou d'exiger la production de moyens de preuve (DCSO/385/2004 du 21 

juillet 2004; KUHN, in Commentaire ORFI, n. 13 ad art. 36 ORFI et les réf. 

citées). 

Dans l'établissement de l'état des charges relatif à un immeuble vendu aux 

enchères, l'office n'est pas limité aux seules charges qui font l'objet d'une 

inscription au registre foncier. Il peut ainsi admettre à l'état des charges une 

production qui constitue une charge pour l'immeuble, même si celle-ci n'a pas 

été inscrite au registre foncier (DAS/608/1997 du 19 novembre 1997; KUHN, in 

Commentaire ORFI, n. 2 ad art. 36 ORFI). 

Seuls doivent toutefois être portés à l'état des charges les droits réels dépréciatifs 

énumérés exhaustivement par la loi, à savoir les servitudes, les charges 

foncières, les gages immobiliers et les annotations de droits personnels. Le gage 

immobilier peut être constitué sous la forme d'une hypothèque ou d'une cédule 

hypothécaire; toute autre forme est prohibée (art. 793 al. 1 et 2 CC). Les baux à 

loyer ou à ferme, qui ne sont pas annotés au registre foncier, ne sont pas portés à 

l'état des charges de l'immeuble dont le droit de propriété doit être réalisé 

(GILLIERON, Commentaire, n. 76 ad art. 135 LP; PIOTET, in CR-LP, n. 6  

ad art. 140 LP; DCSO/217/2010 du 29 avril 2010; DAS/421/1999 du  

24 septembre 1999; DAS/516/1997 du 3 octobre 1997). 

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2.3 Aux termes de l'art. 818 al. 1 CC, le gage immobilier garantit au créancier, 
lors de la réalisation du droit de gage, le capital (ch. 1), les frais de poursuite et 

les intérêts moratoires (ch. 2) ainsi que les intérêts des trois années échues au 

moment de l'ouverture de la faillite ou de la réquisition de vente et ceux qui ont 

couru depuis la dernière échéance (ch. 3). Cette disposition, comme l'art. 819 

CC, permet de déterminer l'étendue de la garantie du gage (STEINAUER, Les 

droits réels, tome III, 4
ème

 éd., n. 2794, p. 257). 

2.4 En l'espèce, il n'est pas contesté que les créances de 446'972 fr. et de  
434'000 fr. (soldes en capital) ainsi que de 4'693 fr. et de 681 fr. 75 (intérêts) 

produites par la plaignante sont garanties par l'immeuble objet du gage en vertu 

de l'art. 818 al. 1 CC. 

En revanche, l'autre créance – produite au titre d'une "indemnité de 

remboursement anticipé" – n'est pas garantie par un gage immobilier, 

contrairement à ce que soutient la plaignante. La disposition du contrat de crédit 

hypothécaire (pièce 3 plaignante) régissant l'indemnité due en cas de 

remboursement anticipé – qui prévoit le versement d'un montant minimal – doit 

être qualifiée de clause pénale (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_229/2007 du  

7 novembre 2007 consid. 4.2, reproduit in SJ 2008 I 167). Il s'agit donc d'une 

créance chirographaire. 

Il s'ensuit que c'est à bon droit que l'Office a écarté cette prétention de l'état des 

charges. En effet, l'inscription requise n'est pas liée une charge de l'immeuble au 

sens des dispositions précitées. Comme indiqué plus haut, seules les charges 

énumérées aux art. 140 al. 1 LP et 34 al. 1 let. b ORFI, à savoir les servitudes, 

les charges foncières, les droits de gage immobilier et les droits personnels 

annotés, peuvent figurer à l'état des charges. 

Infondée, la plainte sera rejetée. 

Il sera pour le surplus relevé que la Chambre de céans est appelée à dire si la 

décision attaquée est conforme au droit et justifiée en fait; elle doit donc trancher 

au vu des circonstances concrètes de l'espèce. Elle n'est en revanche pas tenue de 

se prononcer sur une pratique de l'office des poursuites qui n'a pas trouvé 

application dans la décision attaquée; dès lors, dans la mesure où la plaignante 

reproche à l'Office d'avoir admis la créance litigieuse dans un autre cas, son grief 

n'est pas pertinent, la Chambre de céans devant uniquement examiner la légalité 

et l'opportunité de la décision présentement querellée. 

3. La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et art. 61 al. 2 let. a 
OELP) et il ne peut être alloué aucuns dépens dans cette procédure (art. 62 al. 2 

OELP). Conformément à ces dispositions, la présente décision est rendue sans 

frais ni dépens. 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre de surveillance : 

A la forme : 

Déclare recevable la plainte formée le 6 mai 2013 par S______ AG dans le cadre de la 

réalisation forcée de la part de copropriété n° xxx9-xx3-1 appartenant à M. V______. 

Au fond : 

La rejette. 

Siégeant : 

Monsieur Grégory BOVEY, président; Monsieur Antoine HAMDAN et  

Monsieur Denis KELLER, juges assesseurs; Madame Véronique PISCETTA, greffière. 

 

Le président : 

Grégory BOVEY 

 La greffière : 

Véronique PISCETTA 

 

 

Voie de recours : 

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 

2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 

des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 

dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 

dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2  

let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 

L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 

elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 

officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 

signé (art. 42 LTF).  

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.