# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 405cd6ee-f603-530e-9ac5-bedc87823ade
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-04-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 21.04.2016  VB.2015.00712
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2015-00712_2016-04-21.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2015.00712	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 21.04.2016
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Verweigerung der Baubewilligung

	
Verweigerung der Baubewilligung: Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Verhältnismässigkeit.

Der Beschwerdeführer wehrt sich gegen die angeordnete Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in seinem Haus in der Landwirtschaftszone, in welchem er den Estrich zu einer dritten Wohnung ausgebaut und fast 25 Jahre genutzt hatte, obwohl nur zwei Wohnungen bewilligt waren.

Der Beschwerdeführer verliess sich auf die Zusicherung seines Architekten, aufgrund welcher er eine Bewilligungspflicht ausgeschlossen habe, weshalb er nicht bösgläubig sein könne. Der Bauherr muss sich jedoch das Wissen eines von ihm Beauftragten anrechnen lassen. Der Beschwerdeführer hat einen unrechtmässigen Zustand zumindest in Kauf genommen, was keine Gutgläubigkeit im Sinn der Rechtsprechung zu begründen vermag (E. 5.4). Ein Rückbau zieht unstreitig Kosten nach sich. Der Beschwerdeführer konnte jedoch aufgrund des unrechtmässigen Ausbaus fast 25 Jahre lang durch Vermietung der zusätzlichen Wohnung Mieteinnahmen generieren (E. 5.6). An der Verwirklichung des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet besteht ein qualifiziertes öffentliches Interesse (E. 5.7). Selbst wenn die Erweiterung des Estrichs zu einer Wohnung von aussen nicht sichtbar ist und sich der Ausbau innerhalb des bewilligten Gebäudevolumens befindet, ist im Bereich von Ausnahmebewilligungen ein strenger Massstab anzusetzen (E. 5.8). Die Abweichung vom Erlaubten kann mit einer Dreizimmerwohnung nicht mehr als geringfügig bezeichnet werden, sodass das öffentliche Interesse an der Durchsetzung der Bauvorschriften und des Raumplanungsrechts gross ist. Den persönlichen Bedürfnissen des Beschwerdeführers kann keine übergeordnete Rolle zukommen (E. 5.9). Es kann von keiner jahrelangen, bewussten Duldung der Behörde ausgegangen werden, da der Ausbau im Innern des Hauses ohne Zutritt zum Haus nicht zu erkennen war. Die 30-jährige Verwirkungsfrist ist deshalb nicht zu verkürzen (E. 5.11). Die auf sechs Monate angesetzte Frist zur Wiederherstellung bietet genügend Zeit zur allfälligen Kündigung des Mietverhältnisses und für den Rückbau (E. 5.12).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABBRUCHBEFEHL
AUSBAU
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
AUSSERHALB DER BAUZONEN
BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN
BEWILLIGUNG
BÖSGLÄUBIGKEIT
ESTRICH
GUTGLÄUBIGKEIT
KULTURLAND
LANDWIRTSCHAFTSZONE
ÖFFENTLICHE INTERESSEN
RÜCKBAU
RÜCKBAUBEFEHL
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
VERHÄLTNISMÄSSIGKEITSPRÜFUNG
VERWIRKUNGSFRIST
WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÄSSIGEN ZUSTANDS
WIEDERHERSTELLUNG RECHTMÄSSIGER ZUSTAND
WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL
WIEDERHERSTELLUNGSFRIST

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 36 BV
§ 341 PBG
Art. 3 Abs. 2 RPG
Art. 24 RPG
Art. 24c Abs. 1 RPG
Art. 37e RPG
Art. 42 RPV
Art. 42 Abs. 1 RPV
Art. 42 Abs. 2 RPV

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2015.00712

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 21. April 2016

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach, Verwaltungsrichterin
Elisabeth Trachsel, Gerichtsschreiberin
Cyrielle Söllner Tropeano.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.    Baukommission D,

 

2.    Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerinnen, 

 

 

betreffend Verweigerung
der Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

A ist Eigentümer eines Grundstücks (Kat.-Nr. 01) in
der Landwirtschaftszone in D, das mit einem Haus mit drei Wohnungen überbaut
ist. Mit Beschluss vom 17. März 2015 verweigerte die Baukommission der
Stadt D A die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die Nutzungsänderung
der Estrichräume in seinem Mehrfamilienhaus in eine Dreizimmerwohnung
(Dispositiv-Ziffer 1) und forderte ihn auf, bis am 30. Juli 2015 den
rechtmässigen Zustand wieder herzustellen. Dementsprechend seien alle nach 1990
erstellten und dem Wohnen dienenden Bauten und Anlagen zurückzubauen,
insbesondere Heizungsanlagen im Estrich, sanitäre Einrichtungen inkl.
Zuleitungen sowie Küche inkl. Einrichtungen. Zulässig sei einzig das im Jahr
1990 bewilligte Lukarnenzimmer von 13 m2
Wohnfläche (Dispositiv-Ziffer 2).

Der Beschluss erging im Rahmen des koordinierten
Baubewilligungsverfahrens gestützt auf die Verfügung der Baudirektion des
Kantons Zürich vom 9. Februar 2015, mit welcher diese für das Bauvorhaben
des Um- und Ausbaus des Dachgeschosses zu einer Dreizimmerwohnung die
Bewilligung nach Art. 22 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979
(RPG) als auch eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24–24e bzw. 37e RPG
nachträglich verweigerte und die örtliche Baubehörde einlud, die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen.

II.  

Gegen den Beschluss der Baukommission D vom 17. März
2015 rekurrierte A am 20. April 2015 beim Baurekursgericht und beantragte
die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eventualiter sei Dispositiv-Ziffer 2
des Entscheids zu korrigieren, dass einzig die Wohnnutzung im Dachgeschoss auf
die ursprünglich bewilligte Fläche von 13 m2 zu beschränken sei, während auf die Entfernung
von Heizungsanlagen, sanitären Einrichtungen inkl. Zuleitungen sowie Küche
inkl. Einrichtungen verzichtet werde. Eventualiter sei die Frist zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands um mindestens ein Jahr zu verlängern.

Mit Entscheid vom 13. Oktober 2015 wies das
Baurekursgericht den Rekurs ab und setzte die gemäss Dispositiv-Ziffer 2
des Beschlusses der Baukommission der Stadt D vom 17. März 2015 anberaumte
Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands neu auf sechs Monate
nach Rechtskraft des Urteils an. Die Verfahrenskosten wurden A auferlegt.

III.  

Dagegen erhob A am 16. November 2015 Beschwerde an
das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids und den Verzicht auf die mit Beschluss der Baukommission D vom 17. März
2015 angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen. Eventualiter sei Dispositiv-Ziffer 2
des Beschlusses der Baukommission D vom 17. März 2015 so zu korrigieren,
dass einzig die Wohnnutzung im Dachgeschoss auf die ursprünglich bewilligte
Fläche von 13 m2
zu beschränken sei, während auf die Entfernung von Heizungsanlagen, sanitären
Einrichtungen inkl. Zuleitungen sowie Küche inkl. Einrichtungen verzichtet
werde. Eventualiter sei die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands um mindestens ein Jahr zu verlängern; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zuzüglich 8 % MWST.

Das Baurekursgericht beantragte am 8. Dezember 2015
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission der
Stadt D beantragte am 10. Dezember 2015 die vollumfängliche Abweisung der
Beschwerde und die Bestätigung des Beschlusses vom 17. März 2015; unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A. Die Baudirektion des Kantons
Zürich beantragte am 14. Dezember 2015 die Abweisung der Beschwerde und verwies
zur Begründung auf die Erwägungen im Entscheid des Baurekursgerichts vom 13. Oktober
2015.

A liess sich hierzu mit Eingabe vom 13. Januar 2016,
eingegangen am 20. Ja­nuar 2016 (Poststempel 19. Januar 2016),
vernehmen.

 

 

 

 

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Zum
Entscheid berufen ist die Kammer (§ 38 Abs. 1 in Verbindung mit § 38b
Abs. 1 VRG). Die Beschwerdeführenden sind gestützt auf § 338a des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bzw. § 49 in Verbindung
mit § 21 Abs. 1 VRG ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.

1.2 Dem
Beschwerdeführer wurde mittels Stempelverfügung vom 17. Dezember 2015
(versandt 17. Dezember 2015; gemäss Sendungsverfolgung der Post zugestellt
am 18. De­zember 2015) Frist zur freigestellten Vernehmlassung bis 13. Januar
2016 angesetzt. Gemäss § 11 Abs. 2 VRG müssen schriftliche Eingaben
spätestens am letzten Tag der Frist bei der Behörde eintreffen oder zu deren Händen
der Schweizerischen Post übergeben sein. Die vom 13. Januar 2015 (recte:
2016) datierende Eingabe des Beschwerdeführers, eingegangen am 20. Januar
2016 (Poststempel 19. Januar 2016), ist verspätet. Als Folge der Untersuchungspflicht
steht es allerdings im Ermessen des Gerichts, auch verspätete Parteivorbringen
zu berücksichtigen (vgl. Alain Griffel, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich
etc. 2014 [Kommentar VRG], § 23 N. 23). Da die Eingabe des
Beschwerdeführers vom 13. Januar 2016 nichts enthält, was nicht schon in
der Beschwerdeschrift vorgebracht wurde oder hätte vorgebracht werden können,
ist dies hier nicht angezeigt. Die verspätete Eingabe ist somit nicht zu
beachten.

2.
 

Das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 01 liegt in
der Landwirtschaftszone. Darauf befand sich ein Wohnhaus mit angebauter Scheune
aus dem Jahr 1860. Mit Verfügung vom 14. September 1990 wurde von der
Direktion der öffentlichen Bauten des Kantons Zürich der Ersatzbau des
Wohnhaues mit Garage bewilligt. Die Bewilligung wurde für ein Wohnhaus mit
Kellergeschoss, zwei Vollgeschossen mit je einer Wohnung mit drei Zimmern,
Flur, Bad und Küche sowie einem Dachgeschoss mit einem zusätzlichen Zimmer für
die obere Wohnung, einem Dachraum (Kräuterkammer und Bastelraum) sowie zwei
Estrichräumen und einem Stauraum erteilt. Es wurde zudem von der Beschwerdegegnerin 1
explizit festgehalten, dass die beiden Estrichräume und die Kräuterkammer nicht
als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume eingerichtet werden dürfen. Das
zusätzliche Zimmer im Dachgeschoss (Lukarnenzimmer) wurde mit einer Grösse von
13 m2
bewilligt. Im Rahmen der Bewilligung wurde eine Erweiterung der Wohnnutzfläche
von 177 m2 auf
rund 222 m2
erlaubt. Die Bauarbeiten für den Ersatzbau wurden 1991 abgeschlossen. Daraufhin
erfolgte im Jahr 2006 die Bewilligung des Anbaus eines Wintergartens mit einer
Grundfläche von 12 m2.

3.
 

3.1 Die
Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet stellt einen der fundamentalsten Grundsätze
der Raumplanung in der Schweiz dar (vgl. Art. 3 Abs. 2 des
Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz,
RPG]; BGE 141 II 245 E. 2; BGr, 7. März 2012, 1C_351/2011, E. 7.2).

3.2 Gemäss Art. 16 Abs. 1 RPG dienen
Landwirtschaftszonen der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des
Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem
ökologischen Ausgleich. Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden
bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die
nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Mit
Bewilligung der zuständigen Behörde können solche Bauten und Anlagen erneuert,
teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie
rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt die
Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten
(Art. 24c Abs. 2 RPG). Die teilweise Änderung ist so weit zulässig,
als die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer vom Bauwilligen
beeinflussbaren Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42
Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der
Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung
zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der
Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der
gesamten Umstände zu beurteilen (vgl. Art. 42 Abs. 3 RPV). In jedem
Fall gilt unter anderem, dass unter
den Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG eine Erweiterung
ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen kann; die gesamte
Erweiterung darf jedoch in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren
Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von
anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent
noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des
bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (Art. 42
Abs. 3 lit. b RPV).

4.
 

4.1 Die
Vorinstanz erwog, dem Beschwerdeführer sei die Bewilligungspflicht für den
Ausbau des Dachgeschosses aufgrund der Planung des eben erst bewilligten
Ersatzbaus bekannt gewesen. Der Vorentscheid der Direktion der öffentlichen
Bauten des Kantons Zürich vom 15. März 1990 habe bereits die Einschränkung
enthalten, dass der Ersatzbau höchstens zwei Wohnungen enthalten dürfe. Diese
Bedingung sei auch dem Beschluss der Baukommission der Stadt D vom 3. Juli
1990 zu entnehmen gewesen. Der Beschwerdeführer mache zwar geltend, sein
Architekt habe ihm zugesichert, der Ausbau sei zulässig. Der Architekt könne
jedoch kein berechtigtes Vertrauen erwecken, und es komme ihm keine Position
zur Begründung eines Vertrauensschutzes zu. Seine Auskunft sei jedoch im Rahmen
der Beurteilung der Gutgläubigkeit zu berücksichtigen. Der Beschwerdeführer
hätte jedoch aufgrund der Bewilligungen des Ersatzbaus die Rechtslage kennen
müssen und bei gegenteiliger Aussage des Architekten zumindest bei den
zuständigen Behörden nachfragen müssen. Unter diesen Umständen könne nicht von
der Gutgläubigkeit des Beschwerdeführers ausgegangen werden. Seine privaten
Interessen seien insofern zu relativieren, als der Beschwerdeführer die getätigten
Investitionen fast 25 Jahre lang habe nutzen und ebenso lang von der
Vermietung der zusätzlich gewonnenen Wohnung habe profitieren können. Der
Rückbau bedeute zudem für ihn und seine Familie nicht die Aufgabe des
Wohnsitzes, sondern lediglich den Wechsel in die wohl ursprünglich vorgesehene
Wohnung im Obergeschoss. Auch wenn sich der umstrittene Ausbau innerhalb des
bewilligten Gebäudevolumens befinde, sei im Bereich von Ausnahmebewilligungen
ein strenger Massstab anzusetzen, und es seien die gesetzlichen Schranken im
öffentlichen Interesse an der Rechtsgleichheit durchzusetzen. Insgesamt sei
somit das öffentliche Interesse höher zu gewichten als die privaten Interessen
des Beschwerdeführers. Es könne zudem nicht von einer jahrelangen, bewussten
Duldung durch die Behörden ausgegangen werden, welche eine Verkürzung der Frist
um gut fünf Jahre rechtfertigte. Die Aufforderung zum Rückbau sei entsprechend
zu bestätigen.

4.2 Der
Beschwerdeführer beanstandet die von der Vorinstanz vorgenommene Interessenabwägung
als ungenügend. Die Gewichtung der Interessen laufe den Tatsachen sowie der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung zuwider. Indem auf eine detaillierte
Abstufung der Schwere der Verletzung verzichtet worden sei, habe die Vorinstanz
eine Rechtsverletzung begangen. Durch die stärkere Gewichtung der öffentlichen
Interessen im Widerspruch zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung und ohne
eingehende Begründung dieser Gewichtung, teils unter Auslassung wesentlicher
privater Interessen überschreite sie auch das ihr zukommende Ermessen.
Schliesslich gehe sie ohne nähere Begründung und ohne Unterscheidung zwischen
absichtlichen und fahrlässigen Verletzungen von Bösgläubigkeit aus. Er habe
aufgrund der Zusicherungen des Architekten und seines Bruders, welcher damaliger
Bauherr gewesen sei, ausgeschlossen, dass die Nutzung der obersten Wohnung rechtlich
unzulässig sein könne. Er bewohne die Dreizimmerwohnung im Dachgeschoss mit
seiner Familie seit Abschluss der Bauarbeiten im Jahre 1991. Das Haus sei in
Stockwerkeigentum aufgeteilt worden, wobei er die Dachwohnung und die mittlere
Wohnung, welche er vermiete, erhalten habe. Die unterste Wohnung habe sein
Bruder übernommen und vor kurzem verkauft. Durch den Rückbau würde ein
Wertverlust der Baute resultieren. Die heutige Hypothekarbelastung könne bei
Wegfall der Dachwohnung mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht aufrechterhalten
werden. Er sähe sich gezwungen, die mittlere Wohnung sofort zu verkaufen, da
die finanziellen Auswirkungen angesichts seiner Vermögenslage nicht abgefedert
werden könnten. Die schwerwiegenden finanziellen Einschnitte seien im Rahmen
der Interessenabwägung zwingend zu berücksichtigen, was die Vorinstanz nur
ungenügend getan habe, wenn sie als Resultat der Massnahme nur einen Wohnsitzwechsel
in die Obergeschosswohnung erblicke.

4.3 Die
Beschwerdegegnerin 1 beurteilte die aufgezeigte Situation des
Beschwerdeführers, sofern diese wie geschildert zutreffe, als auch für die
Baubehörde nicht befriedigend. Es handle sich jedoch um eine einseitige Betrachtungsweise.
Die Vermietung der mittleren Wohnung sei nur durch den Ausbau der Dachwohnung
möglich gewesen, und der Beschwerdeführer habe somit 25 Jahre von den
generierten Mieteinnahmen profitieren können, was unter Einhaltung der
Bauvorschriften nicht möglich gewesen wäre. Dass der Ausbau innerhalb des
bewilligten Gebäudes stattgefunden habe und dadurch keine neuen Auswirkungen
auf Kulturland entstanden seien, vermöge im ersten Augenblick einleuchten,
greife jedoch zu kurz, denn folgte man dieser Aussage des Beschwerdeführers,
wären weit grössere Erweiterungen bei einer Vielzahl von ehemaligen
landwirtschaftlichen Wohnbauten mit angebauten Ökonomieteilen möglich, als dies
der Gesetzgeber in Art. 42 RPV vorsehe. Die Überschreitung von 58,08 m2 könne nicht mehr als
geringfügig beurteilt werden. Würde die Baubehörde den Ausbau des
Dachgeschosses anders beurteilen, als sie dies bei ähnlichen Bauvorhaben getan
habe, müsse sie den Vorwurf der Willkür bzw. rechtsungleichen Anwendung
befürchten. Eine Fristerstreckung für den Rückbau erscheine zudem unter
Berücksichtigung dessen, dass der (ehemalige) Mieter der Wohnung im
Obergeschoss die Wohnung des Bruders des Beschwerdeführers im Erdgeschoss
gekauft habe, als nicht gerechtfertigt.

5.
 

5.1 Der
Beschwerdeführer wehrt sich nicht gegen die abschlägige Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit
des Ausbaus des Dachgeschosses zu einer Dreizimmerwohnung und stellt nicht
infrage, ob die nachträgliche Baubewilligung dafür zu Recht verweigert wurde.
Vielmehr bestreitet er die Verhältnismässigkeit der Anordnung des Rückbaus und
beantragt den Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.

5.2 Als
Eigentumsbeschränkung ist die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage (vorliegend
Art. 42 RPV in Verbindung mit § 341 PBG) beruht, im öffentlichen
Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Das
Verhältnismässigkeitsprinzip besagt, dass die Grundrechtseinschränkung zur Erreichung
des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich sein muss und dem Betroffenen
in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung zumutbar ist.

Die Frage nach der
Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist eine Rechtsfrage, zu deren Überprüfung das
Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist. Allerdings ist
mit der Gewichtung der infrage stehenden öffentlichen und privaten Interessen
die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden. Der Behörde, die solche
Begriffe anzuwenden hat, ist ein gewisser Beurteilungsspielraum einzuräumen (BGr,
2. Mai 2014, 1C_4/2014, E. 4.1; BGr, 21. November 2013,
1C_458/2013, E. 2.2; VGr, 13. März 2013, VB.2012.00680, E. 7.1;
Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 54 ff.). Voraussetzung
ist jedoch stets, dass die Behörde die für den Entscheid wesentlichen
Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen Abklärungen sorgfältig und umfassend
durchgeführt hat (Donatsch, § 50 N. 30 mit weiteren Hinweisen).

5.3 Im Fall einer nicht den Bauvorschriften bzw.
der Baubewilligung entsprechenden Baute kann die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur
unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse
liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm
ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung
nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21
E. 6; BGE 111 Ib 213 E. 6 mit Hinweisen). Auf die
Verhältnismässigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig
gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus
grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der
baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen
Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen
(BGr, 7. März 2012, 1C_351/2011, E. 7.1; BGE 132 II 21 E. 6.4;
BGE 111 Ib 213 E. 6b). Ein Abbruchbefehl ist
nach ständiger Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom
gesetzmässigen Zu­stand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den
Schaden, der dem Eigen­tümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen
vermögen (BGE 132 II 21 E. 6.4 vgl. zum Ganzen RB 1999
Nr. 126; VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033 = BEZ 2000 Nr. 23;
14. Juli 2004, VB.2004.00151 = BEZ 2004 Nr. 49; 14. Oktober
2012, VB.2012.00389 = BEZ 2012 Nr. 57; BGE 132 II 21 E. 6.4). Weicht eine Baute jedoch erheblich von materiellen
Bauvorschriften ab, so können einzig Gründe des Vertrauensschutzes zu einem
Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands führen. Solche
Gründe liegen dann vor, wenn die Bauherrschaft gutgläubig angenommen hat, sie
sei zur Bauausführung ermächtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen
Zustands nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (VGr, 5. Februar
2009, VB.2008.00448, E. 6.1 mit weiterem Hinweis).

5.4 Die
Vorinstanz erachtete den Beschwerdeführer unter den gegebenen Umständen als
nicht mehr gutgläubig. Der Beschwerdeführer sieht die Verantwortung jedoch bei
seinem Architekten bzw. bei seinem Bruder, aufgrund deren Zusicherungen er eine
Bewilligungspflicht ausgeschlossen habe, weshalb er nicht bösgläubig sein
könne.

Nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts bezieht sich der böse Glaube nicht nur auf die materielle,
sondern auch auf die formelle Baurechtswidrigkeit. Bösgläubig handelt demnach,
wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne Baubewilligung oder in Abweichung einer
solchen baut (BEZ 1992 Nr. 13; VGr, 28. Januar 2010,
VB.2009.00026, E. 7; VGr, 21. April 2005, VB.2005.00008, E. 2.3;
Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,
Zürich 1991, Rz. 661). Dabei muss sich ein Bauherr auch das Wissen
eines vom ihm Beauftragten anrechnen lassen (VGr, 21. April 2005, VB.2005.00008,
E. 2.3). Auch die bundesgerichtliche Rechtsprechung stellt bei der
Vertretung und Beratung durch einen Architekten darauf ab, dass es sich hierbei
um eine Fachperson handelt, welcher die Bewilligungspflicht bekannt sein muss,
wobei dem Bauherren dieses Wissen anzurechnen ist (BGE 111 Ib 213 E. 6a).

Die Vorinstanz berücksichtigte die Zusicherung des
Architekten zwar bei der Beurteilung der Gutgläubigkeit des Beschwerdeführers, hielt
jedoch fest, dass unter den vorliegenden Umständen nicht mehr von dessen
Gutgläubigkeit ausgegangen werden könne. Dem ist zuzustimmen: Der Beschluss der
Beschwerdegegnerin vom 3. Juli 1990 beschränkte die maximale Erweiterung
der bestehenden Wohnnutzfläche (von 177 m2 auf 222 m2) sowie die höchstens realisierbare
Bruttogeschossfläche auf 222 m2
und enthielt die Bedingung, dass höchstens zwei Wohnungen erstellt werden
(Disp.-Ziff. 2) und die beiden Estrichräume und die Kräuterkammer nicht
als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume eingerichtet werden dürften (Disp.-Ziff. 3).
Entsprechend wurden nur zwei kleinflächige Dachfenster bewilligt, um eine
allfällige Wohnnutzung zu erschweren oder zu verunmöglichen. Auch bereits der
Vorentscheid der Direktion der öffentlichen Bauten des Kantons Zürich vom 15. März
1990 sah nur eine maximale Erweiterung auf 222 m2 vor. Diesen Entscheiden ist
eindeutig und unmissverständlich zu entnehmen, dass keine dritte Wohnung im
Dachgeschoss bewilligt wurde. Selbst wenn der Beschwerdeführer sich bei der
Erstellung des Ersatzbaus durch einen Architekten – bzw. auch durch seinen
Bruder – beraten liess, welcher ihm zugesichert habe, dieser Ausbau und die
entsprechende Nutzung seien problemlos möglich, musste er somit wissen, dass
der umfangreiche Ausbau – welcher unverkennbar einer dritten Wohnung entsprach
– formell baurechtswidrig war (vgl. dazu ferner auch VGr, 10. März 2004, VB.2003.00321,
E. 5). Selbst wenn die Argumente des Beschwerdeführers – zumindest
teilweise – nachvollziehbar erscheinen, hat es der Beschwerdeführer somit
selbst zu vertreten, dass er sich auf die Zusagen des Architekten verliess,
ohne sich zumindest weiter bei der Baubehörde in Bezug auf diese Pläne und
deren Zulässigkeit zu erkundigen. Damit hat er einen unrechtmässigen Zustand
zumindest bewusst in Kauf genommen, was jedoch keine Gutgläubigkeit im Sinn der
Rechtsprechung zu begründen vermag. Mit der Vorinstanz ist schliesslich festzuhalten,
dass dem Architekten keine Position zur Begründung eines Vertrauensschutzes
zukommt. 

5.5 Der
Beschwerdeführer führte weiter aus, nie einen Hehl daraus gemacht zu haben, in
diesem Haus in einer dritten Wohnung zu wohnen, zumal auch seit Abschluss der
Bauarbeiten im Jahr 1991 drei Briefkästen vor dem Haus und drei
Wohnungsklingeln vorhanden gewesen seien. Es sei ihm überdies eine amtliche
Wohnungsnummer zugeteilt geworden, was ihn in seiner Annahme der rechtmässigen
Nutzung bestätigt habe. 

Gemäss Art. 6 des
Registerharmonisierungsgesetzes vom 23. Juni 2006 (RHG) muss im
Einwohnerregister zu jeder Person der eidgenössische Gebäude- und der Wohnungs­identifikator
(EGID und EWID) aus dem Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) geführt werden. Um
die dazu nötige Wohnungsidentifikation gewährleisten zu können, wurde im Kanton
Zürich die amtliche Wohnungsnummer (aWN) eingeführt. Da die Wohnungsnummernzuteilung
nicht zwingend unter Vorlage der entsprechenden Baubewilligungen für die
jeweilige Wohnung geschieht (vgl. Art. 6 der Verordnung über das eidgenössische
Gebäude- und Wohnungsregister vom
31. Mai 2000, wonach Baubewilligungs- und Bauabnahmedossiers der Kantone
und Gemeinden neben anderem als Quelle für die Erhebung der im GWR
gespeicherten Daten verwendet werden können), kann auch daraus in diesem Fall
nicht geschlossen werden, die Behörden – insbesondere nicht die Baubehörde –
hätten den Zustand seither bewusst geduldet (vgl. auch unten E. 5.11). Die
Zuteilung von drei Wohnungsnummern für das Haus durfte deshalb nicht als
nachträgliche Legalisierung seines Ausbaus verstanden werden und konnte keine
Gutgläubigkeit begründen.

Jedenfalls ist aufgrund dieser Ausgangslange festzuhalten,
dass die Anordnung der Wiederherstellung nicht einzig und ausschliesslich mit
dem bösen Glauben bzw. mit dem generellen Interesse an der Durchsetzung der
Rechtsordnung begründet werden darf (vgl. RB 1999 Nr. 126), weshalb
im Folgenden zur Prüfung der Verhältnismässigkeit eine Interessenabwägung
vorzunehmen ist.

5.6 Der
Beschwerdeführer misst seinem privaten Interesse an der Beibehaltung des derzeitigen
Zustands des ausgebauten Dachgeschosses, welches seine Familienwohnung sei, erhebliches
Gewicht zu, welches die öffentlichen Interessen übersteige.

In finanzieller Hinsicht macht er geltend, die
Obergeschosswohnung sei mit einem 

Namensschuldbrief im Betrag von Fr. 250'000.- sowie einem
Inhaberschuldbrief im Betrag von Fr. 54'000.- und die Dachgeschosswohnung
mit einer Hypothek im Betrag von Fr. 258'000.- belastet. Bei Wegfall der
Dachgeschosswohnung könne die Hypothekarbe­lastung mit hoher Wahrscheinlichkeit
nicht aufrechterhalten werden. Die Obergeschosswohnung weise zudem nur einen
Wert von Fr. 383'000.- auf. Er würde sich gezwungen sehen, die Obergeschosswohnung
sofort verkaufen zu müssen, womit er ausziehen und sich eine neue Wohnung
suchen müsse. 

Ein Rückbau zieht unstreitig Kosten nach sich. Die mit dem
Ausbau des Dachgeschosses erreichte zusätzliche Wohnfläche begünstigte den
Beschwerdeführer jedoch bisher insofern, als er selbst zuoberst in dem Haus
wohnen, die mittlere Wohnung zudem noch vermieten und damit fast 25 Jahre lang
regelmässige Einnahmen generieren konnte. Er konnte somit über eine lange
Zeitdauer von finanziellen Vorteilen profitieren, was unter Einhaltung von
Art. 42 RPV nicht möglich gewesen wäre. Der Beschwerdeführer musste sich
zudem auch bei Abschluss der Hypothekarverträge bewusst sein, dass mangels
Bewilligung das Risiko eines Rückbaus jederzeit bestand, zumal er sich das
Wissen des Architekten anrechnen lassen muss. Er hat demzufolge keinen
Anspruch, diese rechtswidrige Wohnnutzung auch weiterhin in diesem Umfang
beizubehalten (vgl. BGE 136 II 359 E. 9).

Es blieb unbestritten, dass die Wohnung im Erdgeschoss vom
Bruder des Beschwerdeführers verkauft wurde. Eine Handänderung fand
zweifelsohne am 3. November 2015 statt. Es geht jedoch aus den Akten nicht
hervor, ob der Käufer tatsächlich – wie die Beschwerdegegnerin 1 geltend
macht – der Mieter der oberen Wohnung ist und aufgrund des Kaufes auf die
weitere Miete der Wohnung des Beschwerdeführers verzichten wird. Dass mit einem
Rückbau der Dachgeschosswohnung ein Wohnungswechsel des Beschwerdeführers
einhergeht, ist unvermeidlich. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass dem
Beschwerdeführer durch den Rückbau der Dachwohnung immer noch die obere Wohnung
in seinem Eigentum und zu seiner Verfügung stehen wird, selbst wenn sich
faktisch deren Finanzierung problematisch erweisen könnte.

Weiter macht der Beschwerdeführer ein persönliches
Interesse geltend, zumal sich durch die existenzbedrohende Belastung und einen
Konflikt mit seinem Bruder sein gesundheitlicher Zustand insofern verschlechtert
habe, als er heute nur noch zu 50 % arbeitsfähig sei und daher noch
weitere finanzielle Einbussen erleide.

5.7 An der
Durchsetzung der Bauvorschriften und des Raumplanungsrechts und insbesondere an
der Verwirklichung des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet
besteht ein qualifiziertes öffentliches Interesse (vgl. Art. 1 Abs. 1
RPG; vgl. BGE 136 III 359 E. 9; VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00448,
E. 6.2). Insbesondere zu beachten sind vorliegend die mit den Ausnahmeregelungen
von Art. 24 ff. PRG und Art. 42 ff. RPV definierten
Beschränkungen für zonenfremdes Wohnen in der Landwirtschaftszone (vgl.
E. 3.2). Grosses Gewicht kommt auch der Rechtsgleichheit (Art. 8
Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999, BV) zu, an deren Einhaltung, insbesondere im Hinblick auf den Grundsatz der Trennung
von Bau- und Nichtbaugebiet und auf die Beseitigung von rechtswidriger
Bausubstanz, ein öffentliches Interesse besteht (VGr, 19. April 2012,
VB.2011.00612, E. 4.2.3). Mit der
zunehmenden Verknappung und damit verbundenen Verteuerung des Bodens innerhalb
des Siedlungsgebiets steigt zudem das öffentliche Interesse an einer effektiven
Verhinderung von unerlaubter Wohnnutzung im Landwirtschaftsgebiet (VGr,
5. Februar 2009, VB.2008.00445, E. 5.5).

Die Vorinstanz gewichtete diese Interessen höher als die
privaten Interessen des Beschwerdeführers. Im Rahmen der öffentlichen
Interessen ist zu prüfen, ob und allenfalls wie schwer diese durch den
rechtswidrigen Ausbau verletzt wurden. 

5.8 Im
vorliegenden Fall trifft zwar zu, dass die bauliche Erweiterung des
Dachgeschosses das Gebäudevolumen nicht verändert und nach aussen nicht
sichtbar ist. Die Vorinstanz hielt zutreffend fest, dass selbst wenn sich der
umstrittene Ausbau innerhalb des bewilligten Gebäudevolumens befinde, im
Bereich von Ausnahmebewilligungen doch ein strenger Massstab anzusetzen sei und
die gesetzlichen Schranken im ebenfalls öffentlichen Interesse an der
Rechtsgleichheit durchzusetzen seien. Die Beschwerdegegnerin 1 verwies
zutreffend auf die problematische Konsequenz, welche sich ergäbe, würde ein
beliebiger bewilligungsloser Ausbau innerhalb des Gebäudevolumens als zulässig
erachtet werden. Es wären weit grössere Erweiterungen in anderen ehemaligen landwirtschaftlichen
Wohnbauten möglich. Aus allfälligen baurechtswidrigen
Verhältnissen in anderen Gebäuden könnte der Beschwerdeführer jedoch ohnehin
nichts zu seinen Gunsten ableiten. Selbst wenn kein zusätzliches
Kulturland überstellt wird, geht die Argumentation des Beschwerdeführers fehl.
Art. 42 RPV setzt dem Ausbau bzw. der Änderung altrechtlicher Bauten klare
gesetzliche Grenzen und es besteht vorliegend kein Anlass, vom strengen
Massstab in diesem Bereich abzuweichen, selbst wenn vorliegend die gesamte
Umnutzung innerhalb des bewilligten Gebäudevolumens erfolgte.

Bewilligt ist neben den Estrichräumen ein Lukarnenzimmer in
der Grösse von 13 m2.
Die Baudirektion begründete den abschlägigen Entscheid auch damit, dass mit dem
im Januar 2006 erfolgten (bewilligten) Anbau eines Wintergartens von rund 12 m2 das zulässige maximale
Erweiterungsmass von 30 % (vgl. Art. 42 Abs. 2 RPV) bereits vollständig
ausgeschöpft sei. Durch den Ausbau des Dachstocks zu einer bewohnbaren
Dreizimmerwohnung beträgt die genutzte Fläche 71,05 m2, womit das zulässige Mass um
58,05 m2 (71,05 –13 m2) überschritten wurde. Der Beschwerdeführer
hat offenbar seit 1991 keine baulichen Veränderungen vorgenommen und die – entgegen
der im Jahr 1990 erteilten Bewilligung – Nutzung der Räume im Dachgeschoss als
Wohnung erfolgte seither ununterbrochen. Der Beschwerdeführer musste dennoch
das Risiko in Kauf nehmen, dass sein unbewilligter Ausbau allenfalls nachträglich
zurückgebaut werden muss, denn es handelt sich um eine beträchtliche
flächenmässige Erweiterung, und insbesondere die unerlaubte Wohnnutzung geht in
grossem Masse über die Bewilligung hinaus. 

Die Liegenschaft befindet sich direkt an der C-Strasse,
durch welche sie erschlossen wird. Selbst wenn jedoch – wie der
Beschwerdeführer ausführte – ein einzelnes Fahrzeug mehr, welches der Wohnung
im Dachgeschoss diente, nur zu einer kaum merklichen Erhöhung des
Verkehrsvolumens der C-Strasse führte, kann dies einen über eine geringfügige
Überschreitung hinausgehenden Ausbau nicht rechtfertigen, wenn das gesetzliche
Erweiterungspotenzial ausgeschöpft ist.

5.9 Dem
Beschwerdeführer ist zuzustimmen, dass Fälle, in welchen ausserhalb der Bauzone
gänzlich neue Bauten errichtet werden, deutlich schwerer wiegen (vgl. BGE
136 II 359 und BGE 111 Ib 213). Unzweifelhaft ist der vorliegende
Fall nicht gleichzustellen mit der Errichtung eines neuen Gebäudekomplexes
ausserhalb der Bauzone. In Fällen, deren Überschreitungen toleriert wurden,
handelte es sich jedoch um wenige Meter, Quadratmeter oder andere geringfügige
Abweichungen (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 485 mit weiteren Hinweisen).
Geringfügig ist die Abweichung vom Erlaubten somit dann, wenn nur um Weniges
von materiellen Vorschriften abgewichen wird und die Abweichung dem Bauherrn
keinen oder nur einen geringfügigen Nutzen bringt. Hat ein Bauherr zudem ein
wirtschaftliches Interesse an der Rechtsverletzung, ist die Geringfügigkeit
eher zu verneinen, als wenn er keinen Vorteil daraus zieht (VGr, 13. April
2000, VB.2000.000333 = BEZ 2000 Nr. 23). Die Erstellung einer Küche und
weiterer Wohnräume bzw. einer ganzen Wohnung, während nebenbei daraus noch
Gewinn erzielt wird, kann unter Berücksichtigung der Rechtsprechung nicht mehr
darunter fallen (vgl. auch BGr, 7. März 2012, 1C_351/2011, E. 7.2). Der
vorliegende Ausbau und insbesondere die Umnutzung von mehr als 50 m2 sind deshalb im Licht der
Rechtsprechung nicht mehr als nur geringe Überschreitungen, bei welchen eine
Tolerierbarkeit noch diskutabel wäre, zu bezeichnen.

Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands ist deshalb vorliegend gross, da der Ausbau und die
Umnutzung den erwähnten grundlegenden raumplanungsrechtlichen Prinzipien
zuwiderlaufen. Nicht gefolgt werden kann somit der Ansicht des
Beschwerdeführers, es bestünden in seinem Fall besondere Umstände, welche die
öffentlichen Interessen relativierten. Ebenso wenig kann unter diesen Umständen
seinen persönlichen Bedürfnissen eine übergeordnete Rolle zukommen. Diese haben demnach hinter dem Schutz der Rechtsgleichheit
bzw. der Einhaltung der bau- und raumplanungsrechtlichen Ordnung zurückzutreten.

Von einer ungenügenden Interessenabwägung durch die
Vorinstanz kann keine Rede sein. Die privaten Interessen des Beschwerdeführers
wurden von der Vorinstanz durchaus erkannt und die finanziellen und ideellen
Aspekte im Entscheid gewürdigt. Eine Ermessensverletzung ist darin nicht zu
erblicken.

5.10 Die
bewilligte Fläche (Lukarnenzimmer) von 13 m2 entspricht dem rechtmässigen Zustand und ist
deshalb von der Wiederherstellung insofern nicht betroffen, als dass dieser
Raum in diesem Umfang weiterhin bestehen bleiben kann. Was jedoch die
Entfernung der Einrichtungen für die Heizung, Küche und sanitären Anlagen
betrifft, stellt die angeordnete Massnahme die einzige Möglichkeit dar, eine
künftige unbemerkte rechtswidrige Nutzung zu verhindern, was angesichts der
verneinten Gutgläubigkeit des Beschwerdeführers ebenfalls verhältnismässig ist.
Der Behörde wäre keine zumutbare Kontrolle möglich. Nicht zuletzt bestünden
auch hier die Gefahr der rechtsungleichen Behandlung und der Vorwurf der
Willkür durch die Baubehörde.

5.11 Zuletzt
ist die Verwirkung zu prüfen. Recht und Pflicht der Behörde bezüglich der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gelten nicht für unbegrenzte Zeit.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Befugnis der Behörden, den
Abbau eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteils anzuordnen,
grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt (BGE 107 Ia 123 E. 1; 136 II
359 E. 8.3 mit weiteren Hinweisen). Eine Verkürzung der Frist ist in der
Regel nur aus Gründen des Vertrauensschutzes gerechtfertigt (BGE 136 II 369
E. 7) oder wenn der baurechtswidrige Zustand offensichtlich war oder bei
Anwendung der erforderlichen Sorgfalt von der Baubehörde hätte erkannt werden
können und diese trotzdem nicht eingeschritten ist. Solange die Behörde jedoch
bloss untätig geblieben ist, kann nicht per se auf Duldung geschlossen werden
(zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 486).

Der Beschwerdeführer machte – wie bereits erwähnt
(E. 5.5) – geltend, nie verheimlicht zu haben, in einer Wohnung in diesem
Haus zu wohnen und dass dieses über drei Wohnungen verfügte. Wie die Vorinstanz
zutreffend festhielt, kann die Baubehörde jedoch Ausbauten im Inneren eines
Gebäudes nicht ohne Zutritt zum Haus erkennen, weshalb nicht von einer
jahrelangen, bewussten Duldung durch die Behörden ausgegangen werden kann.
Dasselbe lässt sich bezüglich der amtlichen Wohnungsnummer sagen (vgl. E. 5.5).
Der Vorinstanz ist somit zuzustimmen, dass die Umstände keine Verkürzung der
30-jährigen Frist um ca. fünf Jahre rechtfertigten.

5.12 Die Frist
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands muss nach der herrschenden
Rechtsprechung so bemessen werden, dass der Verpflichtete nach dem gewöhnlichen
Lauf der Dinge selber das Notwendige vorkehren kann. Es ist zu berücksichtigen,
in welchem Ausmass der Betroffene auf die Beschaffung von Ersatzräumen angewiesen
ist; einzurechnen ist ferner die für die Beschaffung von Ersatzräumen
notwendige Zeit. Des Weiteren ist das bei der Fristansetzung zu
berücksichtigende öffentliche Interesse an der möglichst unverzüglichen Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands umso stärker zu gewichten, je gravierender gegen
materiellrechtliche Bauvorschriften verstossen wird. Es gilt abzuwägen, wie
dringlich die Beseitigung des Normverstosses im Licht der öffentlichen
Interessen ist und wie lange die Vollstreckung mit Rücksicht auf die
persönliche bzw. unternehmerische Situation des Verpflichteten aufgeschoben
werden soll. In der Praxis hat sich ein Regelmass von drei Monaten
herausgebildet (vgl. VGr, 23. Dezember 2004, VB.2004.00416, E. 4.1
mit weiteren Hinweisen; Mäder, Rz. 669).

Eventualiter verlangt der Beschwerdeführer die Verlängerung
der Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands um mindestens ein
Jahr. Die von der Vorinstanz auf sechs Monate ab Rechtskraft ihres Entscheides
festgesetzte Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes entspricht
der doppelten Dauer des in der Praxis Üblichen und erweist sich im vorliegenden
Fall aufgrund der Schwere des Verstosses als angemessen. Dem Beschwerdeführer
bleibt damit genügend Zeit für eine allfällige Kündigung des Miet­verhältnisses
sowie den Rückbau der Wohnung.

5.13 Nach dem
Gesagten erweist sich die angeordnete Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands insgesamt als verhältnismässig und die Beschwerde ist abzuweisen.

6.
 

Bei
diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine
Parteientschädigung ist ihm angesichts seines Unterliegens nicht zuzusprechen (§ 17
Abs. 2 VRG). 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellkosten,

Fr. 3'150.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …