# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 02ed4806-debc-5f61-be5d-c38b2d4e9252
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-01-29
**Language:** de
**Title:** Baubewilligungsverfahren. Zustimmung gemäss PBG 310. Zustimmungserfordernis für Baugesuch des Baurechtsnehmers.
**Docket/Reference:** BRKE II Nr. 0011/2002
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_II_11_2002_584.pdf

## Full Text

BRKE II Nr. 11/2002 vom 29. Januar 2002 in BEZ 2002 Nr. 13

2. Der Rekurrent beabsichtigt die Erstellung eines Anbaus an das streitbetroffe-
ne Gebäude. Dieses wurde seinerzeit aufgrund eines zwischen dem Rechtsvorgän-
ger des Rekurrenten und der Eigentümerin des Grundstücks begründeten Baurechts 
errichtet.

Die Vorinstanz verweigerte die baurechtliche Bewilligung für den Dachaufgang 

und die begehbare Dachterrasse «mangels Zustimmung der Grundeigentümerin».

3. Die  Baubewilligung  ist die  behördliche  Feststellung,  dass  einem  Bauvorha-
ben  keine  öffentlichrechtlichen  Hindernisse  namentlich  aus  dem  Baupolizeirecht 
entgegenstehen (RB 1983 Nrn. 106 und 107 = BEZ 1983 Nr. 18, auch zum folgen-
den; BGE 103 Ib 209, 107 Ib 39). Demgemäss bestimmt § 320 Halbsatz 1 PBG: «Die 
Baubewilligung ist zu erteilen, wenn das Bauvorhaben den Vorschriften dieses Ge-
setzes  und  der  ausführenden  Verfügungen  entspricht».  Diese  Feststellung  hängt 
nicht von der Person des Baugesuchstellers, sondern von den sachlichen Merkma-
len  des  Bauvorhabens  ab  (vgl.  Egger,  Einführung  in  das  zürcherische  Baurecht, 
1970, S. 18). Die Baubewilligung wird wohl einer bestimmten Person, dem Bauherrn, 
erteilt,  doch  richtet  sie  sich  nur  auf  das  Unternehmen,  das  Bauvorhaben  in  seiner 
konkreten Gestalt und Ausführung. Für die Baubehörde ist in persönlicher Hinsicht 
allein  wesentlich,  dass  ihr  eine  verantwortliche  Person  gegenübersteht.  Der  Begriff 
des  Baugesuchstellers  oder  Bauherrn  ist  daher  verwaltungsrechtlich  sehr  weit  ge-
fasst.

Anderseits ist es der Baubehörde nicht zuzumuten, in anspruchsvoller und häu-
fig  zeitraubender  Mühewaltung  Bauvorhaben  zu  prüfen,  deren  Verwirklichung  zum 
vornherein  am  Widerstand  alleinverfügungsberechtigter  oder  mitberechtigter  Dritter 
scheitert.  §  310  Abs.  3  PBG  verlangt  daher,  dass  der  Baugesuchsteller,  der  nicht 
Grundeigentümer  ist,  seine  Berechtigung  zur  Einreichung  des  Baugesuches  nach-
zuweisen hat. § 5 lit. m der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) 
verdeutlicht  diese  Vorschrift  dahingehend,  dass  der Baugesuchsteller,  der  nicht  al-
leinverfügungsberechtigter Grundeigentümer ist, den schriftlichen Nachweis der Be-
rechtigung zur Einreichung des Baugesuches vorzulegen hat. Beide Bestimmungen 
sind  reine  Ordnungsvorschriften,  die  darauf  abzielen,  den  Baubehörden  unnötige 
Amtshandlungen  zu  ersparen.  Da  zudem  der  verfügungsberechtigte  Grundeigentü-
mer  ganz  allgemein  ein  schützenswertes  Interesse  daran  hat,  dass  sein  Eigentum 
nicht  in  unrechtmässiger  Weise  beeinträchtigt  wird,  verfolgen  diese  Vorschriften 
auch den weiteren Zweck, dass die Behörden nicht wider besseres Wissen zu einem 
Verfahren Hand bieten, welches die Eigentumsgarantie Dritter zu verletzen geeignet 
ist (BEZ 1983 Nr. 18). Die Baubehörden haben sich freilich auf die Prüfung der Fra-

- 2 -

ge  zu  beschränken,  ob  das  Bauvorhaben  offenkundig  Eigentumsrechte  Dritter  ver-
letzen  könnte;  es  ist  nicht  Sache  der  Baubehörde,  Eigentumsverhältnisse  wie  der 
Zivilrichter im einzelnen und endgültig aufzuklären. 

4.  Gemäss  Art.  675  Abs.  1  ZGB  können  Bauwerke  und  andere  Vorrichtungen, 
die auf fremdem Boden eingegraben, aufgemauert oder sonstwie dauernd auf oder 
unter  der  Bodenfläche  mit  dem  Grundstück  verbunden  sind,  einen  besonderen  Ei-
gentümer haben, wenn ihr Bestand als Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen 
ist.  Mit  dem  Institut  des  Baurechts  soll  die  rechtliche  Verknüpfung  von  Boden  und 
Baute  gelockert,  das  heisst  die  Durchbrechung  des  Akzessionsprinzips  ermöglicht 
werden.  Das  Baurecht  schafft  ein  vom  Grundeigentum  unabhängiges  Verkehrsgut, 
das  eines  eigenen  Schicksals  fähig ist. Als Eigentümer der Baute steht der Baube-
rechtigte in den Rechten und Pflichten eines Grundeigentümers.

Dem  dergestalt  Baurechtsberechtigten  ist  grundsätzlich  ein  selbständiges 
Recht zur Stellung eines Baugesuches zuzugestehen, und es bedarf keiner zusätzli-
chen Zustimmung des Eigentümers des zur Überbauung vorgesehenen Grundstücks 
zum  Bauvorhaben  (vgl.  P.  Leutenegger,  Das  formelle  Baurecht  der  Schweiz,  1974, 
S. 119; Ch. Fritzsche/P. Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2000, S. 459). Mit 
anderen Worten ist der Baurechtsnehmer «alleinverfügungsberechtigt» im Sinne von 
§ 310 Abs. 3 PBG, wird doch mit der Bestellung des Baurechts das Recht zur Über-
bauung des Baugrundstücks gerade eingeräumt. Soweit sich der Baurechtsnehmer 
nicht an vereinbarte Bestimmungen über Inhalt und Umfang des Baurechts hält, ste-
hen dem Grundeigentümer die Rechtsbehelfe nach Art. 641 Abs. 2 ZGB zu, und es 
ist  nicht  Sache  der  Baubehörde,  im  einzelnen  abzuklären,  ob  der  Eigentümer  des 
Baugrundstückes  durch  das  Bauvorhaben  in  unrechtmässiger  Weise  beeinträchtigt 
werden  könnte.  Nur  bei  ganz  offenkundigen  Verstössen  ist  ohne  entsprechenden 
Berechtigungsnachweis auf eine Projektbeurteilung zu verzichten.

Dass hier solche den Inhalt und den Umfang der Dienstbarkeit verletzende Um-
stände vorliegen sollen, macht die Vorinstanz selber nicht geltend. Vielmehr hat sie 
allein wegen der fehlenden bzw. widerrufenen Zustimmung zu einem Teil des Bau-
projekts diesbezüglich keine Prüfung vorgenommen, welcher Umstand allein selbst-
verständlich noch keine Eigentumsverletzung indiziert. Ob die beabsichtigten bauli-
chen Massnahmen mit dem Inhalt des in Rede stehenden Baurechts vereinbart sei-
en oder nicht bzw. ob und inwieweit die ursprüngliche Zustimmung dazu vom Bau-
rechtsbelasteten  überhaupt  widerrufen  werden  konnte,  sind  Fragen  des  Zivilrechts; 
allfällige Streitigkeiten darüber wären vor den Zivilgerichten auszutragen.

5. Diese Erwägungen führen zur Gutheissung des Rekurses. Die Vorinstanz ist 
einzuladen,  das  Baugesuch  auch  bezüglich  des  Dachaufganges  und  der  Nutzung 
der Dachterrasse materiell zu behandeln.