# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1442aa6f-a377-50ce-a23c-16056002b9e5
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-06-25
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 25.06.2020  VB.2019.00526
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2019-00526_2020-06-25.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2019.00526	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 25.06.2020
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 05.05.2021 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Unterschutzstellung

	
Zuständigkeit. Überregionale Bedeutung eines Schutzobjekts. Epoche. Zeitzeuge. Schutzumfang. Sanierungsmassnahmen.

Die Baudirektion war zuständig für die Anordnung der Schutzmassnahmen, weil sie, gestützt auf das Gutachten der KDK, nachvollziehbar begründete, wieso das streitbetroffene Objekt von überregionaler Bedeutung ist (E. 4).

Das Gebäude ist des Weiteren grundsätzlich schutzwürdig, da es nachvollziehbar als wichtiger Zeitzeuge einer Epoche qualifiziert wurde. Der Epochenbegriff kann für jüngere Zeitströmungen nicht so klar definiert werden wie für ältere Zeitphasen, es muss jedoch dennoch möglich sein, auch neuzeitliche Gebäude unter Schutz zu stellen, wenn ihre Wichtigkeit bereits ersichtlich ist. Die architektonische Qualität und Einmaligkeit des Gebäudes wird zudem von der Vorinstanz nachvollziehbar dargetan (E. 5).

Der Schutzumfang und die angeordneten Sanierungsmassnahmen erweisen sich als verhältnismässig. Die unter Schutz gestellten Elemente gehören zum wesentlichen Erscheinungsbild des Gebäudes. Die Sanierungsmassnahmen sind erheblich, aber nicht unüblich. Insgesamt wird nicht verhindert, dass die Beschwerdeführenden auf dem verbleibenden Teil des Grundstücks ein zusätzliches Gebäude bauen könnten (E. 6).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ARCHITEKTURLEISTUNG
DENKMALPFLEGE
EPOCHE
SANIERUNGSMASSNAHMEN
SCHUTZUMFANG
TREPPE
ÜBERREGIONALE INTERESSEN
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
ZEITZEUGE
ZUSTÄNDIGKEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 29 Abs. 2 BV
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG
§ 203 Abs. 2 PBG
§ 205 PBG
§ 207 PBG
§ 211 PBG
§ 50 Abs. 2 VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2019.00526

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 25. Juni 2020

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Daniela Kühne.   

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C, 

Beschwerdeführende,

 

gegen

 

Baudirektion Kanton Zürich, 

 

Beschwerdegegnerin, 

und

 

Gemeinderat Langnau am Albis, 

Mitbeteiligter, 

 

 

betreffend Unterschutzstellung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Verfügung Nr. 01 vom 26. November 2018
stellte die Baudirektion des Kantons Zürich die Liegenschaft Vers.-Nr. 02
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 an der D-Strasse 04in Langnau am
Albis, welches im Eigentum von A und B steht, unter Schutz.

II.  

Hiergegen erhoben A und B mit Eingabe vom
19. Dezember 2018 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragten die Aufhebung der angefochtenen Verfügung und die Entlassung der
streitbetroffenen Liegenschaft aus dem Inventar der Schutzobjekte von
kommunaler Bedeutung, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Vorinstanz. Mit Entscheid vom 18. Juni 2019 wurde der Rekurs vom
Baurekursgericht abgewiesen.

III.  

A und B erhoben mit Eingabe vom 20. August 2019
Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des
angefochtenen Rekursentscheids, den definitiven Verzicht auf eine
Unterschutzstellung des Wohnhauses Vers.-Nr. 02, Kat.-Nr. 03,
D-Strasse 4, Langnau am Albis und die Entlassung dieses Objekts aus dem
Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung, eventualiter die
Rückweisung der Sache zum Neuentscheid an den Gemeinderat Langnau am Albis. Des
Weiteren beantragten A und B einen Augenschein vor Ort, alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen, zuzüglich gesetzliche Mehrwertsteuer, zulasten der
Baudirektion des Kantons Zürich.

Mit Eingabe vom 29. August 2019 beantragte das
Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit
Beschwerdeantwort vom 12. September 2019 beantragte die Baudirektion des
Kantons Zürich die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten von A und B. Mit Eingabe vom
16. September 2019 äusserte sich der Gemeinderat Langnau am Albis
(Mitbeteiligter), vertreten durch die Bau- und Werkkommission. Mit Replik vom
27. September 2019 hielten A und B an ihren Anträgen fest. Die
Baudirektion des Kantons Zürich liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist
zur Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
übrigen Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.  

2.1 Die
Beschwerdeführenden beantragen zunächst in prozessualer Hinsicht einen
Augenschein vor Ort. Das vorinstanzliche Augenscheinprotokoll genüge nicht, die
erhobenen Rügen liessen sich aufgrund der Akten nicht abschliessend beurteilen.

2.2 Der
Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der
anordnenden Behörde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur Durchführung eines
Augenscheins, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht
abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010, 1C_192, E. 3.3; BGr,
10. August 2010, 5C_512/2009, E. 2.3; VGr, 19. April 2012,
VB.2011.00612, E. 1.3). Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf
die Durchführung eines eigenen Augenscheins verzichtet, vorausgesetzt, dass
sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vor­instanzlichen Augenschein bzw.
aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 21. Dezember 2011, VB.2011.00608, E. 2.2; RB 1995
Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar Plüss in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 79). 

2.3 In der zu
beurteilenden Streitigkeit hat das Baurekursgericht einen Augenschein
durchgeführt und die gewonnenen Erkenntnisse in einer umfangreichen
Fotodokumentation festgehalten. Das Protokoll sowie die übrigen Akten,
insbesondere auch bereits bei den Akten liegende Fotoaufnahmen, geben
hinreichend Aufschluss über die zu beurteilenden tatsächlichen Verhältnisse.
Auf den beantragten verwaltungsgerichtlichen Augenschein kann daher verzichtet
werden.

3.  

3.1 Dem
vorliegenden Beschwerdeverfahren liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Das streitbetroffene
Grundstück liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Langnau am Albis (BZO) in der Wohnzone W/1.5. Die Parzelle grenzt im Westen an
die E-Strasse, im Osten an die Z-Strasse und auf den anderen zwei Seiten an
ebenfalls der Wohnzone zugehörige Grundstücke an. Eine hohe Steinmauer grenzt
das an einem steilen Hang gelegene Grundstück von der Z-Strasse ab. Darüber
liegt auf leicht terrassiertem Terrain das parallel zum Hang platzierte
langgestreckte Wohnhaus mit Atelier, welches im Jahr 1987 fertiggestellt wurde.

Im kommunalen Inventarblatt ist das Objekt beschrieben als
ein aus vorgefertigten Holzelementen zusammengefügter Baukörper, welcher
architektonisch sehr bedeutend sei, da er wichtige Strömungen der Architektur
der 1980er Jahre kondensiere. Es handle sich um ein Schlüsselwerk der
Architekten Burkhalter und Sumi. Der Baukörper nehme Bezug auf die Topographie.
Die schlichten Holzfassaden würden an die modernen Holzbauten der
Zwischenkriegszeit anknüpfen. Präzise gesetzte Fensteröffnungen gewährten den
Blick aus den Wohnräumen in die Landschaft. Eine zentrale Erschliessungszone
mit Oberlicht trenne die Wohnräume vom rückseitigen Schlaftrakt.

3.2 Die
Beschwerdeführenden stellten am 3. Februar 2017 ein Provokationsbegehren
bei der Gemeinde im Hinblick auf einen allfälligen Neubau. Sie planten, das
Wohnhaus mit dem Atelier Vers.-Nr. 02 abzubrechen und das Grundstück
Kat.-Nr. 03 neu zu überbauen. Es wurden deshalb durch die Gemeinde
Schutzabklärungen inklusive eines Gutachtens der Denkmalpflegekommission des
Kantons Zürich (KDK) vom 4. Juli 2017 vorgenommen. Aufgrund des Gutachtens
erstellte die Baudirektion des Kantons Zürich einen überkommunalen
Inventareintrag.

3.3 Mit in der
Folge angefochtener Verfügung vom 26. November 2018 stellte die
Baudirektion Kanton Zürich die Liegenschaft schliesslich wie folgt unter
Schutz:

Gebäudeäusseres

Zu erhalten seien:

-         
Die Fassaden mit ihrer Gliederung (Sockel, Fassadenbereiche mit
Horizontalschalung und Fassadenbereiche mit grossformatigen Platten) samt der
Tür- und Fensteröffnungen, den Tür- und Fenstereinfassungen, die Teilung der
Fenster, die Schiebeläden und die Rollläden;

-         
die Freitreppen zum Hauseingang und zum Eingang Atelier;

-         
die mit Welleternit eingedeckten Dachflächen samt den Dachvorsprüngen,
Dachuntersichten, die Oberlichter über dem Atrium und dem Korridor.

In Absprache mit der kantonalen Denkmalpflege seien
dachseitig über den Oberlichtern bei Atrium und Korridor
Verschattungsvorrichtungen denkbar.

Gebäudeinneres

Zu erhalten seien:

-         
Die tragende Primärkonstruktion bestehend aus den tragenden Wänden,
Decken und Dachkonstruktion;

-         
die Grundrissstruktur mit der Disposition der Räume in den Trakten;

-         
die Schrankwand zwischen den beiden Hausteilen

Umgebung

Zu erhalten seien:

-         
Die strassenseitige Stützmauer mit Geländer;

-         
die Treppenanlage von der Strasse bis zum Gebäude.

In Absprache mit der kantonalen Denkmalpflege könne auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 03 ergänzend zum Schutzobjekt ein Neubau gemäss
der Variante "Solitär" der Bebauungsstudie von F vom 12. Februar
2018 erstellt werden.

4.  

4.1 Die
Beschwerdeführenden bringen vor, die Vorinstanz stelle zwar richtig fest, die
Beschwerdeführenden machten geltend, dass die Baudirektion für die Anordnung
von Schutzmassnahmen nicht zuständig gewesen und in der angefochtenen Verfügung
jegliche nachvollziehbare Begründung dafür fehle, weshalb gerade dem
streitbetroffenen Objekt eine derartige überkommunale Bedeutung zukommen solle.
Sodann bejahe die Vorinstanz, das Gutachten der KDK bilde eine genügende
Grundlage, die Zuständigkeit des Kantons für die Überprüfung der
Schutzwürdigkeit zu bejahen.

Dies hätten die Beschwerdeführenden jedoch gerade nicht in
Abrede gestellt, sondern bemängelt, dass diese Überprüfung eben nicht ergeben
habe, dass dem Objekt eine überkommunale Bedeutung zukommt, weshalb die Anordnung
allfälliger Schutzmassnahmen durch den Gemeinderat hätte erfolgen müssen.
Des Weiteren gehe die Vorinstanz mit keinem Wort auf den Vorwurf ein, die
Beschwerdegegnerin habe in der angefochtenen Verfügung die überkommunale
Bedeutung nicht dargetan. Es liege deshalb eine Perpetuierung eines
Begründungsmangels vor. Die für die Beantwortung der Frage – ob einem
Schutzobjekt überkommunale Bedeutung zukomme – relevanten Aspekte
(Einmaligkeit, Bedeutsamkeit, architekturgeschichtliche Höchstleistung des
Objekts) würden nicht abgehandelt. Richtigerweise hätte die Vorinstanz diese
abhandeln und zum Schluss kommen müssen, dass dem streitbetroffenen Gebäude
keine überkommunale Bedeutung zukomme und die Beschwerdegegnerin somit auch
nicht für die Anordnung von Schutzmassnahmen zuständig gewesen wäre.

4.2 Die
Zuständigkeit der Unterschutzstellung richtet sich nach § 211 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Die Baudirektion
trifft Schutzmassnahmen für Objekte, denen über den Gemeindebann hinausgehende
Bedeutung zukommt (Abs. 1). Der Gemeinderat trifft Schutzmassnahmen für
Objekte von kommunaler Bedeutung (Abs. 2). Das Planungs- und Baugesetz
unterscheidet demnach zwischen Schutzobjekten von kommunaler und solchen von
überkommunaler, nämlich regionaler oder kantonaler Bedeutung. Ob ein bestimmtes
Schutzobjekt einen bloss kommunalen oder einen darüber hinausgehenden Schutz
aufweist, sagt noch nichts über den Grad seiner Schutzwürdigkeit aus, sondern
legt einzig fest, welches Gemeinwesen für den Erlass allfälliger
Schutzmassnahmen zuständig ist (vgl. § 203 Abs. 2 PBG).

Ein Inventar im Sinn
von § 203 Abs. 2 PBG begründet die Vermutung der Schutzwürdigkeit der
darin verzeichneten Objekte. Die zuständige Behörde ist verpflichtet, sich mit
dieser Vermutung auseinanderzusetzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt beim
Entscheid darüber, ob eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei.

4.3 Für die
Beantwortung der Frage, ob einem Schutzobjekt kommunale oder überkommunale
Bedeutung zukommt, werden in der Rechtsprechung etwa folgende Kriterien
genannt: (1) ob das Objekt im Kanton oder in der Region einmalig ist, (2) ob
es als Zeuge einer bestimmten Epoche über die Gemeindegeschichte hinaus
bedeutsam ist und (3) ob es architekturgeschichtlich eine Höchstleistung
darstellt (Baurekursgericht, 2. September 2008, BRKE I Nr. 0202/2008
E. 6.2; Entscheid bestätigt in VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00481
E. 3.3, wobei die Frage der Kriterienliste zur Überprüfung der Frage der regionalen
Bedeutung nicht explizit thematisiert wurde).

4.4 Das von
der Gemeinde eingeholte Gutachten der KDK geht von einer überkommunalen
Bedeutung des streitbetroffenen Gebäudes aus. In diesem Sinn bildete es, was
auch die Beschwerdeführenden einräumen, grundsätzlich einen rechtsgenügenden
Ausgangspunkt für die Beschwerdegegnerin, die Zuständigkeit des Kantons für die
Überprüfung der Schutzwürdigkeit zu bejahen. Die Beschwerdeführenden
monieren allerdings, im Zuge dieser Abklärung hätte die Beschwerdegegnerin zum
Schluss kommen müssen, dass es sich vorliegend entgegen aller Annahmen nicht um
ein Schutzobjekt von überkommunaler Bedeutung handle, sodass die
Beschwerdegegnerin in der Folge nicht mehr zuständig gewesen wäre, das
streitbetroffene Objekt unter Schutz zu stellen, sondern der Gemeinderat. Die
Beschwerdegegnerin begründe jedoch nicht, wieso das Objekt überkommunale
Bedeutung habe.

4.5 Aus dem in
Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) verankerten Anspruch der
Betroffenen auf rechtliches Gehör ergibt sich als Teilgehalt auch die
Begründungspflicht (Plüss. Kommentar VRG, § 10
N. 15 ff.; Griffel, § 28 N. 5). Dabei muss sie sich indes nicht mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen, sondern kann sich auf die
wesentlichen Punkte beschränken (z.B. VGr, 14. Juli 2010, VB.2010.00218,
E. 4.2). Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn sich der Betroffene
über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis
der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (vgl. zum Ganzen BGE
136 I 229 E. 5.2, 134 I 83 E. 4.1, 126 I 97
E. 2b). In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen
genannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich
ihre Verfügung stützt (Michele Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf
rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 368 f. und 402 ff. mit
zahlreichen Hinweisen). 

4.6 Die
Beschwerdegegnerin stützt sich auf das ausführlich begründete Gutachten der
KDK, auf das sie in der hier angefochtenen Verfügung mehrfach verweist und das
sie mit einer kurzen eigenen Würdigung ergänzt. Entgegen der Ausführungen der
Beschwerdeführenden ist es im Verwaltungsverfahren zulässig, auf andere
zugrunde liegende, den Parteien bekannte Entscheidgrundlagen zu verweisen,
denen die Behörde zustimmt, ohne dass die gesamte Begründung von der Behörde
selbst neu entwickelt oder wiederholt werden müsste. Die Beschwerdegegnerin hat
zudem eigene Erwägungen betreffend die überkommunale Bedeutung des
streitbetroffenen Bauobjekts miteinfliessen lassen, die zwar knapp ausgefallen
sind, aber den Anforderungen an die Begründungspflicht durch den zusätzlichen
Verweis auf das begründete Gutachten noch zu genügen vermögen.

4.7 Auch
inhaltlich erscheint die Begründung vorhanden und nachvollziehbar. Entgegen der
Ausführungen der Beschwerdeführenden ist es nicht zutreffend, dass die oben
genannten Entscheidungskriterien für ein Objekt von überkommunaler Bedeutung (bedeutsamer
Zeuge über die Gemeindegrenze hinaus, architekturgeschichtliche Höchstleistung
des Objekts, Einmaligkeit) im Gutachten der KDK und der Verfügung der
Beschwerdegegnerin (und im Entscheid der Vorinstanz) nicht thematisiert worden
sind. 

Das Gutachten der
KDK, die Verfügung der Beschwerdegegnerin und der Entscheid der Vorinstanz
gehen davon aus, dass es sich beim streitbetroffenen Objekt um einen wichtigen
architekturhistorischen Zeugen des ausgehenden 20. Jahrhunderts handle.
Dass dabei nicht nur ein wichtiger Zeuge für die Geschichte und Entwicklung der
Gemeinde Langnau am Albis, sondern für die gesamte kantonale Architektur der
1980er-Jahre, also über die Gemeindegrenzen hinaus, gemeint ist, ergibt sich
sowohl aus der angefochtenen Verfügung als auch entgegen der Ausführungen der
Beschwerdeführerin wortwörtlich aus dem KDK-Gutachten. Ebenso gehen das
Gutachten und die Verfügung von einer architektonischen Höchstleistung aus. Und
schliesslich ergibt sich aus der Gesamtbeschreibung sowohl im Gutachten (z. B. Hinweise auf die
Rezeption als Schlüsselwerk S. 6) als auch in der Verfügung die
Einschätzung der Einmaligkeit des Objekts im Kanton. Der Entscheid der
Vorinstanz thematisiert die regionale Bedeutung des Objekts aufgrund seiner
Pionierstellung ebenfalls ausführlich. Dass die Begründungen der
Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz bezüglich der Pionierstellung, der
architektonischen Qualität und der Zeugeneigenschaft des streitbetroffenen
Objekts zudem als nachvollziehbar und nicht als rechtsverletzend erscheinen,
wird im Folgenden dargelegt werden (vgl. sogleich E. 5).

4.8 Insgesamt
liegt somit keine Verletzung des rechtlichen Gehörs infolge fehlender bzw.
mangelhafter Begründung und auch keine fehlerhafte Zuständigkeit für die
Anordnung von Schutzmassnahmen für ein Objekt von überkommunaler Bedeutung vor.

5.  

5.1 Die
Beschwerdeführenden rügen des Weiteren, dass das streitbetroffene Objekt
ohnehin nicht schutzwürdig sei, weil es keine wichtige Zeugeneigenschaft
aufweise. Insbesondere liege keine Zeugeneigenschaft für eine Epoche vor, denn
eine architektonische Strömung, wie die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz
vorbrächten, sei noch keine Epoche im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. c PBG. Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Unterschutzstellung
seien deshalb nicht erfüllt. Weiter sei das Gebäude nicht mal für die genannte
Strömung besonders aussagekräftig und qualitätsvoll, etwa bei der Schlichtheit
der Formensprache. Das Gebäude weise in dem vorgebrachten Zusammenhang zwischen
der angeblich schlichten äusseren Gestaltung und der Anpassung ins Gelände
keine besondere, eine wichtige Zeugenschaft begründende Eigenschaft auf. Die
von der Vorinstanz und Beschwerdegegnerin genannten Aspekte bei der
Raumaufteilung des Gebäudes seien keine Eigenheit der "Neuen
Einfachheit", sondern stellten geradezu den Regelfall dar. Auch hier sei
die Vorinstanz im Übrigen mit keinem Wort auf die entsprechenden Ausführungen
der Beschwerdeführenden eingegangen. Es liege somit zusätzlich eine Verletzung
des rechtlichen Gehörs vor. Die Würdigung des Gebäudes als Vorbild und Modell
lasse die gravierenden und unbestritten gebliebenen bautechnischen Mängel
ausser Acht. Einen solch gescheiterten Versuch eines Projekts erhalten zu
wollen, sei ein sehr schwerer Eingriff in die Eigentumsrechte des Eigentümers,
mute in Zeiten von Ökologie- und Nachhaltigkeitsgedanken verquer an und sei
auch aus denkmalpflegerischer Sicht falsch. Nicht berücksichtigt worden seien
zudem auch die Aussagen der Architektin, welche die angebliche
Schlüsselstellung nicht bestätigt und ausdrücklich erklärt habe, dass
Burkhalter und Sumi Architekten schon lange nicht mehr so bauen würden.
Schliesslich spreche das junge Alter des Objekts nicht dafür, dass es sich um
ein Baudenkmal handle. Bereits rund 30 Jahre nach seiner Erstellung weise
das Objekt einen hohen Sanierungsbedarf und eine ungenügende bauliche Qualität
auf. Eine Unterschutzstellung dürfe sich als schwerwiegender Eingriff in das
Eigentum nicht auf Umstände stützen, die sich höchstens einem sehr kleinen
Kreis von Architekturkennern erschlössen. Aufgrund aller genannter Argumente
sei zu verneinen, dass ein schutzwürdiger Zeuge von überkommunaler Bedeutung
vorliege.

5.2 Die
Unterschutzstellung eines Objekts setzt nach § 203 Abs. 1 lit. c
PBG voraus, dass es sich dabei um einen wichtigen Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche handelt oder dieses
die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägt. In der Praxis werden
diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet.
Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet
der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung
in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal
im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139 und 205).
Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich dabei nicht nur aus einem hohen
Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren Zusammenspiel ergeben (VGr,
9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen).

5.3 Bei der
Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu
qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt",
hat die Behörde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte
Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 5. Oktober 2017,
VB.2017.00159, E. 5.1; 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1, je
mit weiteren Hinweisen). Für die Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen
kann sie ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von
dieser Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine
massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00380,
E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). 

Zwar würdigen die
rechtsanwendenden Behörden das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und
mithin auch die Stellungnahmen von Fachpersonen – frei (§ 7 Abs. 4
VRG). Ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges von Behörden
eingeholtes Gutachten geniesst jedoch einen erhöhten Beweiswert. Aus diesem
Grund darf von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe abgewichen
werden (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum
Folgenden; BGE 136 II 539 E. 3.2; Plüss, § 7 N. 146 und
147; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht,
2. A., Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).

5.4 Bei der
Beurteilung der Frage, ob eine Baute oder Anlage im Sinn von § 203
lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswürdig ist oder die
Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprägt, steht der Gemeinde ein
erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu (BGr, 21. Februar
2014, 1C_595/2013 und 1C_596/2013, E. 4.1.1 f., Marco Donatsch,
Kommentar VRG, § 20 N. 85). 

Das
Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz
über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter
Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.
Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht
zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

5.5 Die
Beschwerdegegnerin hatte für die Beurteilung der wichtigen Zeugeneigenschaft
wie oben dargelegt eine Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen,
geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
mitberücksichtigt. Die Beschwerdegegnerin hat eine solche vorgenommen und sich
dabei insbesondere auf das bei der KDK in Auftrag gegebene Fachtgutachten
gestützt. Wenn die Beschwerdeführenden mehrfach monieren, dass die
Beschwerdegegnerin sich zu weiten Teilen auf diese Fachmeinung stütze, verkennt
sie, dass die Beschwerdegegnerin von Rechts wegen von dem Gutachten, wie
dargelegt, ohne triftige Gründe nicht abweichen darf (VGr, 11. August
2016, VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum Folgenden; BGE 136 II 539
E. 3.2; Plüss, § 7 N. 146 und 147).

5.6 Zunächst
ist der Vorinstanz beizupflichten, dass der Begriff der "Epoche" bei
neuzeitlicheren Gebäuden noch nicht so klar definiert werden kann wie bei weit
in der Vergangenheit zurückliegenden Zeitphasen. Dennoch muss es möglich sein,
auch solche neuzeitlichen Gebäude unter Schutz zu stellen, weil bereits
ersichtlich ist, dass sie für eine jüngere Zeitphase aussagekräftig und wichtig
sind. Würde bei neuzeitlicheren Objekten gewartet, bis sich ein genau umschriebener
Epochenbegriff herausbildet, würden viele Objekte in der Zwischenzeit verloren
gehen. Das junge Alter des Gebäudes spricht deshalb nicht per se gegen eine
Zeugeneigenschaft, wie die Beschwerdeführenden anbringen. 

Auch eine
architektonische Strömung kann dabei, entgegen der Ausführungen der
Beschwerdeführenden, Teil einer Epoche sein, da diese sich nicht nur politisch,
wirtschaftlich oder sozial, sondern auch baukünstlerisch definiert (VGr,
9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 2.2.1 mit weiteren Hinweisen). Gemäss
dem Gutachten der KDK ist das streitbetroffene Objekt ein architektonisch
besonders anspruchsvoller Zeuge der Architektur der 1980er Jahre, vor allem
durch die gekrümmten Fassadenbereiche, der Holzbauweise und der
Holzverkleidung, aber auch durch seine generelle Einfachheit des
architektonischen Ausdrucks. Das Gebäude stehe am Beginn einer neuen
Einfachheit, welche die Architektur in der Schweiz um die Jahrtausendwende
prägte und international bekannt machte. Als frühes Werk der bekannten Zürcher
Architekten Burkhalter und Sumi komme dem Bauwerk zusätzliche Bedeutung zu. Das
Objekt sei insgesamt ein Beispiel der starken Entwicklung mit dem Bau von
Wohnhäusern und der zunehmenden Agglomerationsbildung im Sihltal. Der
Definition eines Epochenbegriffs ist damit insgesamt Genüge getan. 

5.7 Zur
Zeugeneigenschaft für diese Zeitphase der 1980er-Jahre führen Gutachten und
Vorinstanz verschiedene Argumente an, und betonen insgesamt, es handle sich um
eines der architektonisch anspruchsvollsten Wohnhäuser aus den letzten
Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts in der ganzen Region des Sihltals und im
Umfeld der Stadt Zürich. Mit den gekrümmt verlaufenden Aussenwänden sowie mit
der Holzbauweise erwecke das Haus zum Beispiel die Assoziation an ein Schiff.
Es passe sich keilförmig zwischen die beiden angrenzenden Strassen ein und
widersetze sich zugleich einer reinen Anpassung an die Baulinien. Weitere
wichtige und besonders gestaltete Elemente seien die zwischen den beiden
Hausteilen verlaufende Schrankwand, das Cheminée, die gläsernen Zwischenwände
des Atriumraums und die dreiecksförmigen Leuchten an der Schrankwand sowie die
Ausbildung und Anordnung der Fenster und Oberlichter, die einen gezielten
Lichteinfall und gerichtete Ausblicke erlaubten (S. 6). Wie die Vorinstanz
gestützt auf das KDK-Gutachten über mehrere Seiten ausführlich darlegt, sei das
strittige Wohnhaus stilprägend für Holzbauten bis in die Neuzeit hinein und als
solches auch Gegenstand umfangreicher Rezeptionen sowohl in Schweizer als auch
ausländischen Fachzeitschriften. Mit diesem Bauwerk seien die Architekten
weitherum bekannt geworden.

5.8 Die
Argumentationen des Gutachtens, der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz
erscheinen aufgrund der Akten als nachvollziehbar. Es ist plausibel und
rechtskonform, wenn die Beschwerdegegnerin und auch die Vorinstanz von einem
wichtigen Zeugen einer baukünstlerischen Epoche ausgehen.

5.9 Insbesondere
fällt das Argument der Beschwerdeführenden nicht ins Gewicht, dass die
Architektin Burkhalter sich äusserte, sie würde heute nicht mehr so bauen –
dies liesse sich wohl von vielen (trotzdem wichtigen) Bauobjekten früherer
Epochen so sagen.  

Das Gleiche gilt für
die von den Beschwerdeführenden angeführten einzelnen Details wie z. B. die Aussentreppen oder
die Raumaufteilung, die teilweise zu Recht beanstandeten baulichen Mängel und
den Sanierungsbedarf des Objekts nach 30 Jahren. Auch solche können nicht
per se gegen die wichtige Zeugeneigenschaft sprechen, liessen sich solche
Unperfektionen, Mängel und Abnutzungserscheinen durch über die Zeit veränderte
Umstände und architektonische bzw. bautechnische Ansichten doch wohl
regelmässig bei wichtigen Zeitzeugen verschiedener Epochen anführen. 

Wie die
Beschwerdegegnerin richtig ausführt, sind diese Mängel allenfalls im Rahmen der
Überprüfung der Schutzfähigkeit (und nicht Schutzwürdigkeit) und der
öffentlichen Interessen zu beachten. Auch wenn über die Qualität einzelner
Details wie z. B.
der Aussentreppen unterschiedliche fachliche Meinungen bestehen können, ist
eine so gravierend fehlende Präzision und mangelhafte Qualität des gesamten
streitbetroffenen Objekts, wie die Beschwerdeführenden beanstanden, jedenfalls
nicht in einem Masse ersichtlich, dass mit triftigen Gründen vom Gutachten der
KDK bezüglich wichtiger Zeugeneigenschaft abgewichen werden könnte. Im
Gegenteil hat die Behörde, wie dargetan, nicht nur einzelne bauliche Details
eines Objekts zu prüfen, sondern eine sachliche, auf wissenschaftliche
Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung des Objekts vorzunehmen, welche
den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen
Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a;
VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 5.1; 9. Juli 2015,
VB.2014.00603, E. 3.1, je mit weiteren Hinweisen).

5.10 Den Beschwerdeführenden ist deshalb
insgesamt nicht beizupflichten, dass es aufgrund eines nicht erfüllten
Epochenbegriffs an einer gesetzlichen Grundlage für die getroffenen
Schutzmassnahmen fehle und die einzelnen baulichen Mängel bzw. der
Sanierungsbedarf des Objekts zu einer insgesamt fehlenden Schutzwürdigkeit
führten. Eine Rechtsverletzung von § 203 PBG ist nicht ersichtlich und
eine Angemessenheitskontrolle steht dem Verwaltungsgericht wie dargetan nicht
zu. Auch die weiter beanstandete Verletzung des rechtlichen Gehörs ist nicht
ersichtlich, da die Vorinstanz ihren Entscheid ausführlich begründete. Dass sie
dabei auf jedes einzelne Argument der Beschwerdeführenden eingehen müsste, ist
nicht notwendig. Sie kann sich auf die wesentlichen
Punkte beschränken (z. B. VGr, 14. Juli 2010,
VB.2010.00218, E. 4.2).

6.  

6.1 Die
Beschwerdeführenden rügen des Weiteren den Schutzumfang bzw. die fehlende
Verhältnismässigkeit desselben. Die Ausführungen der Vorinstanz hierzu seien
unhaltbar. Verschiedene Details des streitbetroffenen Objekts seien nicht
schutzwürdig, so zum Beispiel die Schrankwand, das Cheminée, die gläsernen
Zwischenwände des Atriumraums, die dreiecksförmigen Leuchten an der Schrankwand
sowie die Ausbildung und Anordnung der Fenster und Oberlichter, welche allesamt
keine epochentypischen Merkmale seien.

Ebenso wenig seien die Treppenanlagen von der Strasse zum
Gebäude und die Freitreppen zum Hauseingang und zum Eingang Atelier hin
schutzwürdig. Es handle sich um ein Sammelsurium verschiedener
Treppenkonstruktionen, die sogar in ihrer Begehung gefährlich seien.

Die Vorinstanz übernehme mehrfach Meinungsäusserungen und
Parteistandpunkte, ohne auf die Argumente der Beschwerdeführenden einzugehen.
Was die Sanierungsmassnahmen betreffe, übernehme sie die Ausführungen der
G AG völlig unkritisch, welche in fragwürdiger Weise davon ausgehe, dass
die luftdurchlässige Gebäudehülle und die Zugserscheinungen die Folge von sich
vom Untergrund ablösenden Dichtungsbändern seien. Es sei allerdings
unbestritten, dass der Energieverbrauch und die Zugserscheinen sich von Anfang
an so präsentierten wie heute. Auch gehe die Vorinstanz nicht auf die
Ausführungen zur Radonbelastung ein. Die Behauptung, die Thermografie-Aufnahmen
würden nur Schwachstellen in den Raumecken zeigen, sei ebenfalls unzutreffend;
das Gebäude verliere an sämtlichen Kanten und Übergängen in ausserordentlichem
Mass an Wärme.

Verfehlt sei deshalb auch die unbegründet gebliebene
Auffassung der Vorinstanz, dass die dargestellten Sanierungsmassnahmen genügen
würden; damit würden nur die gravierendsten Löcher gestopft und keine echten
und nachhaltigen Verbesserungen erreicht. Auch sei es unhaltbar, wenn die
Vorinstanz annehme, es lasse sich eine rentable Nutzung erzielen.

Ebenso problematisch sei die Ansicht der Vorinstanz, auf
dem grossen Grundstück könne problemlos ein weiteres Wohnhaus erstellt werden
und sich dabei auf eine von der Beschwerdegegnerin in Auftrag gegebene
Bebauungsstudie sowie eine Studie der X GmbH stützt. Die fragliche
Bebauungsstudie weise offenkundige Mängel auf. Die Studie der X GmbH und
der darin enthaltene Vorschlag sei nicht wirtschaftlich, weshalb die
Projektstudie auch abgebrochen worden sei. Eine Überbauungsmöglichkeit für das
Restgrundstück sei deshalb gerade nicht problemlos und schon gar nicht wirtschaftlich
möglich. 

Sodann verschliesse sich die Vorinstanz einer umfassenden
Interessenabwägung, wenn sie das öffentliche Interesse an einer
haushälterischen Bodennutzung für unmassgeblich erkläre. Sie stehe damit auch
in Widerspruch zur Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts. Auch die
ökologischen Interessen, die für einen Neubau sprächen, seien hier zu
berücksichtigen. Insgesamt erweise sich die Unterschutzstellung somit als
unverhältnismässig.

6.2 Die
Bejahung der Schutzwürdigkeit eines Bauobjektes führt nicht zwingend zur
Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG,
sondern nur dann, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des
Schutzobjekts höher zu gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und
private Interessen (RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015,
VB.2014.00603, E. 3). 

Massnahmen des Natur-
und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig
sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip im
engeren Sinn verlangt, dass eine Schutzmassnahme durch ein das private
Interesse überwiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Die
zuständige Behörde hat unter Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten
unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen (z. B. eine teilweise Unterschutzstellung,
Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte) vertieft zu prüfen und
schliesslich die erforderliche Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller
übrigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr, 25. Juli 2019,
VB.2018.00643 E. 3.2; 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1).

6.3 Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit von
Schutzmassnahmen im engeren Sinn vermag das finanzielle Interesse an einer
gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer Liegenschaft für
sich allein das öffentliche Interesse an Denkmalschutzmassnahmen grundsätzlich
nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff. E. 6c). Dies ist allerdings
nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen Interessen privater Eigentümer
überhaupt keine Bedeutung zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen
können der Verfolgung eines weniger gewichtigen öffentlichen Interesses
durchaus im Wege stehen. Eine Unterschutzstellung kann etwa dann als
unverhältnismässig erscheinen, wenn die Erhaltung des Schutz­objekts einen
Restaurierungsaufwand bedingen würde, der in keinem vernünftigen Verhältnis zum
Zweck der Unterschutzstellung mehr stünde (VGr, 23. Mai 2019,
VB.2018.00407, E. 7.1; 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 6.1
mit Hinweisen). Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finanzielle
Interessen der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen, weil das
Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte. Dabei gilt der
Grundsatz, dass, je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer die
Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten sind (BGr, 1P.584/1995 E. 6b, in:
ZBl 1996 S. 366 ff.). 

6.4 Eine von
den zuständigen Behörden vorgenommene Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich
eine von den Rechtsmittelinstanzen überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung
und Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in
verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den
Verwaltungsbehörden auszufüllen sind (VGr, 25. Juli 2019, VB.2018.00643
E. 3.2).

6.5 Dem konkret
betroffenen Streitobjekt kommt aufgrund seiner Einzigartigkeit und seiner
überkommunalen Bedeutung ein sehr hoher Zeugenwert zu. So ist auch das
öffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung des Objekts als sehr hoch zu
qualifizieren. Bei einer Unterschutzstellung aufgrund des Eigenwertes, welcher
dem hier streitbetroffenen Objekt wie dargelegt zu Recht attestiert wurde, ist
die Erhaltung der wesentlichen schützenswerten Elemente des Objektes in ihrer
Substanz erforderlich. 

Der von der
Beschwerdegegnerin festgelegte Schutzumfang bezüglich Gebäudeäusseres,
Gebäudeinneres und Umgebung erscheint angesichts des dargelegten Schutzgrads
grundsätzlich als angemessen. Konkret in diesem Zusammenhang thematisiert
wurden von den Beschwerdeführenden die Details der Schrankwand, das Cheminée,
die gläsernen Zwischenwände des Atriumraums, die dreiecksförmigen Leuchten an
der Schrankwand die Ausbildung und Anordnung der Fenster und Oberlichter
(Gebäudeinneres) sowie die aussenseitigen Treppen (Gebäudeäusseres).

6.5.1
Zur Schrankwand ist der Vorinstanz beizupflichten, dass diese nicht bloss
ein Mobiliar darstellt, sondern ein wesentliches Element für die Erhaltung der
ebenfalls als zeugenhaft qualifizierten inneren Struktur ist. Sie verläuft
durchgehend zwischen den beiden Hausteilen, wirkt konstruktiv als Auflage des
Daches und wird im Gutachten der KDK als zentrales Element bzw. Nahtstelle und
Rückgrat zugleich bezeichnet. Ihr Einbezug in den Schutzumfang ist deshalb
nicht zu bemängeln.

6.5.2
Bezüglich Treppen ist im Gutachten der KDK festgehalten, dass man den
Hauseingang über eine mehrläufige, in Stahl konstruierte Aussentreppe vor der
Südostecke erreicht. Der letzte Treppenlauf besteht aus frei vorkragenden
metallenen Stufen. Hierzu führt die Beschwerdegegnerin aus, es handle sich
nicht, wie die Beschwerdeführenden anbrächten, um ein Sammelsurium von
Treppenkonstruktionen, sondern um die Realisierung verschiedener Treppentypen.
Gebäude, Stützmauer und Erschliessung gehörten gestalterisch und funktional
zusammen. Indem die Geländer aller Treppentypen gleich gestaltet seien, führten
sie die Erschliessung gestalterisch zu einer Einheit zusammen. Die unterschiedlichen
Tritthöhen und -tiefen resultierten aus der jeweils zu überwindenden Höhe und
begründeten keinen Mangel, solange das Trittverhältnis stimme.

Es ist den Beschwerdeführenden zwar beizupflichten, dass
insbesondere die in Stahl konstruierte Aussentreppe vor der Südostecke nicht
zwingend in den Schutzumfang einzubeziehen gewesen wäre. Jedoch sind umgekehrt
keine genügend triftigen Gründe ersichtlich, um von der auf das Gutachten der
KDK gestützten Einschätzung der Beschwerdegegnerin bezüglich einer einzelnen
Treppe abzuweichen, wenn diese von ihr als mit Gebäude und Stützmauer
gestalterisch und funktional zusammengehörig bezeichnet wird. Ihre Ausführungen
erscheinen als nachvollziehbar und in diesem Sinn nicht als rechtsverletzend,
weshalb das Verwaltungsgericht in den Beurteilungsspielraum der
Verwaltungsbehörde hier nicht eingreift (vgl. VGr, 25. Juli 2019,
VB.2018.00643 E. 3.2).

6.5.3
Was andere von den Beschwerdeführenden angeführte Details betrifft
(Cheminée, die gläsernen Zwischenwände des Atriumraums, die dreiecksförmigen
Leuchten an der Schrankwand sowie die Ausbildung und Anordnung der Fenster und
Oberlichter), so werden sie insgesamt vom Gutachten der KDK als Teil des sehr
präzisen und akkurat projektierten Innenausbaus qualifiziert. Die genannten
Elemente werden als besonders gestaltet eingeordnet und insbesondere der
Ausbildung der Fenster und Oberlichter eine grosse Bedeutung attestiert, welche
einen gezielten Lichteinfall und gerichtete Ausblicke erlaubten. Die
Architekten äusserten sich hierzu selbst wie folgt: "Das Wechselspiel von
innen und aussen angeschlagenen Fenstern, die über-Eck-Beziehungen zwischen
tiefliegenden Bandfenstern und stehenden traditionellen Fenstern oder das
scharfe Trennen der Sparrenlagen vom darunterliegenden Holzkörper sind die
Themen, die wir beim Haus Y ausprobiert haben". Auch wenn wie bei den
Treppen über einzelne Elemente als Teil des Schutzumfangs durchaus diskutiert
werden könnte, erscheint die Einschätzung der Beschwerdegegnerin bzw.
Vorinstanz nicht als rechtsverletzend, insbesondere, weil die einzelnen
Elemente auch hier in nachvollziehbarer Weise als Teil eines zu schützenden
Gesamtbildes beschrieben werden. Das Verwaltungsgericht greift deshalb auch
hier nicht in den Beurteilungsspielraum der Verwaltungsbehörde ein (vgl. VGr,
25. Juli 2019, VB.2018.00643 E. 3.2).

6.6  Was die
Sanierungsmassnahmen betrifft, so kann festgehalten werden, dass das Gebäude
nach wie vor bewohnt ist und auch in Zukunft genutzt werden kann. Wie die
Vorinstanz richtig festhält, sind dafür energetische Sanierungen angezeigt. Die
Beschwerdegegnerin hatte hierzu zur Abklärung eine bauphysikalische Beurteilung
bei der G AG in Auftrag gegeben. Gemäss dieser Beurteilung sind
Sanierungsmassnahmen vorzunehmen, welche allesamt innerhalb des Gebäudes
ausgeführt werden können und das Gebäudeäussere nur unwesentlich berühren
(insbesondere Ergänzung der fehlenden Dichten, Dachsanierung, Ersatz der
Fenster und Oberlichter, Dämmen der Kellerdecke). Auch bezüglich diesem
Gutachten gilt, dass hiervon nicht ohne triftige Gründe abgewichen werden darf
(VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum Folgenden;
BGE 136 II 539 E. 3.2; Plüss, § 7 N. 146 und 147; Regina
Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A.,
Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).

6.6.1
Die von der Beschwerdegegnerin in Auftrag gegebene Beurteilung und die
Ausführungen der Vorinstanz als Fachgericht hierzu, welche am Augenschein zu
einem ähnlichen Schluss wie das Gutachten kam, erweisen sich als
nachvollziehbar und nicht rechtsverletzend. Triftige Gründe, um von dem
Gutachten abzuweichen, sind nicht ersichtlich. 

6.6.2
So fallen die Behauptungen der Beschwerdeführenden, dass sich der
Energieverbrauch und die Luftzugserscheinungen von Anfang an so präsentierten
wie heute, nicht entscheidrelevant ins Gewicht. Die Beschwerdegegnerin weist zu
Recht darauf hin, dass die Beschwerdeführenden die Liegenschaft erst im Jahr
2000, also rund 13 Jahre nach Erbauung, erwarben. Es ist davon auszugehen, dass
in diesen 13 Jahren bereits ein Alterungsprozess bei den Dichtungsbändern
stattfand, wie die Beschwerdegegnerin nachvollziehbar darlegt. 

6.6.3 Des Weiteren bestreiten weder die
Beschwerdegegnerin noch die Vorinstanz Wärmeverluste noch
Luftdurchlässigkeiten. Wenn die Beschwerdeführenden monieren, dass damit nur
die gravierendsten Löcher gestopft würden, so verkennt sie, dass im Sinn der
Verhältnismässigkeit (insbesondere der Erforderlichkeit und Zumutbarkeit) nicht
sämtlichen Sanierungsmassnahmen in Betracht gezogen werden, die denkbar wären,
sondern ausschliesslich jene, welche "unerlässlich" sind, wie auch
die genannte bauphysikalische Beurteilung so benennt. Dass noch weitere
bauliche Verbesserungsmöglichkeiten bestünden, wird damit nicht per se
verneint. Diese verhältnismässige Anordnung von Sanierungsmassnahmen sollte den
Beschwerdeführenden im Grundsatz entgegenkommen, insbesondere auch, was den von
ihnen selbst geltend gemachten finanziellen Aspekt der Massnahmen betrifft. Die wichtigsten energetischen Mängel lassen sich so mit
einem verhältnismässigen Aufwand sowie unter weitgehender Erhaltung der
bestehenden Substanz beheben.

6.6.4
Zum finanziellen Aspekt lässt sich sogleich anschliessen, dass sich der
notwendige Sanierungsbedarf zwar als erheblich, aber nicht als aussergewöhnlich
erweist (vgl. auch VGr, 28. März 2019, VB.2018.00723 E. 4.4.2). Das
finanzielle Interesse der Beschwerdeführenden am Abbruch vermag gegen das
gewichtige öffentliche Interesse am Erhalt des Schutzobjekts nicht aufzukommen.

Wenn die Beschwerdeführenden
hierbei noch das öffentliche Interesse an der Nutzungsmöglichkeit des
Grundstücks bzw. an der Verdichtung erwähnen, so ist es im Grundsatz richtig,
dass es sich hierbei um ein öffentliches Interesse im Sinn der Raumplanung
handeln kann. Jedoch ist im konkreten Fall nicht ersichtlich, wie die
Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin richtig ausführen, weshalb die
Beschwerdeführenden den restlichen Teil des Grundstücks nicht für eine neue
Überbauung nutzen können sollten. Es bestehen mehrere verschiedene
Projektvarianten (z. B.
Studie der X GmbH). Wieso diese Projektvarianten allesamt undurchführbar
sein sollten, erschliesst sich nicht – selbst wenn eine der mehreren Varianten
in der Studie der F-Architekten den Gebäudeabstand nicht einhält, so liesse
sich dies korrigieren bzw. eine andere Variante wählen.

6.6.5
Der Vollständigkeit halber sei festgehalten, dass selbst bei
Nicht-Realisierung eines zusätzlichen Neubaus auf dem Grundstück nicht per se
von einer Nicht-Berücksichtigung des öffentlichen Interesses an Verdichtung
ausgegangen werden kann. Die Vorinstanz weist zu Recht darauf hin, dass eine
Gemeinde mehrere Möglichkeiten hat, einer solchen Verdichtung nachzukommen und
dafür nicht von einem einzigen, noch dazu vergleichsweise kleinen Bauprojekt
abhängig ist. Der Verweis auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (VGr,
7. Juni 2018, VB.2017.00361 E. 7.4) ändert an dieser Einschätzung
nichts, wird doch in diesem Entscheid lediglich dargetan, dass mit einem
geplanten Objekt, dass zusätzlichen Raum für 300 Personen schafft, eine erhebliche,
im öffentlichen Interesse liegende Verdichtung erzielt werden kann. Zum einen
handelt es sich hier um ein Projekt einer nicht vergleichbaren Grössenordnung,
welches in einer Interessenabwägung erheblicher ist als das vorliegende
Projekt; zum anderen ergibt sich aus einer solchen Feststellung keinesfalls per
se der Umkehrschluss, die Nicht-Umsetzung eines geplanten Objekts befinde sich
im Widerspruch zum öffentlichen Interesse an der Verdichtung.

6.6.6
Welche der Projektvarianten für die Beschwerdeführenden am
wirtschaftlichsten ist bzw. ob sich aus Sicht der Beschwerdeführenden keine als
genügend wirtschaftlich erweist, gehört grundsätzlich nicht mehr zum
öffentlichen Interesse der Verdichtung, sondern ist als privates Interesse der
Beschwerdeführenden innerhalb der Interessenabwägung zu berücksichtigen. Es
vermag jedoch das hohe öffentliche Schutzinteresse am streitbetroffenen
Bauobjekt nicht zu überwiegen. Aus den Substanziierungen der
Beschwerdeführenden geht jedenfalls nicht klar hervor (bspw. bezüglich der
Äusserungen der H-Bank und der Unwirtschaftlichkeit der Studie der
X GmbH), dass nicht eine korrigierte Projektvariante gefunden werden
könnte, die eine Realisierung eines zusätzlichen, für die Beschwerdeführenden
wirtschaftlicheren Bauprojekts ermöglichen würde.

6.7 Insgesamt
kann dem detaillierten Schutz- und Sanierungskatalog attestiert werden, dass er
das Interesse der Beschwerdeführenden an einer zeitgemässen Nutzung der
Liegenschaft berücksichtigt. Die Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung ist
somit insgesamt zu bejahen. Die Beschwerdegegnerin hat mit der Anordnung
jedenfalls ihren Ermessensspielraum nicht überschritten, und es ist nicht zu
beanstanden, dass die Vorinstanz die Schutzverfügung aufrechterhalten hat. Dies
führt zur Abweisung der Beschwerde.

7.  

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten
den unterliegenden Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen und unter
solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis
von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegnerin
steht in dieser Konstellation praxisgemäss keine Entschädigung zu und wurde von
ihr auch nicht beantragt (vgl. VGr, 9. Januar 2008, VB.2007.00382
und VB.2007.00401, E. 4.2 = BEZ 2008 Nr. 3, Plüss, § 17
N. 51).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--;    Zustellkosten,

Fr. 5'650.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen und unter
solidarischer Haftung auferlegt.

4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …