# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ca9de391-cb4f-5724-8469-12c3e3ef2d42
**Source:** Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** FR ac_4f_05_155.pdf
**Docket/Reference:** ac_4f_05_155.pdf
**URL:** https://www.fr.ch/sites/default/files/contens/tc/_www/files/pdf2/ac_4f_05_155.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS FREIBURG 

STEUERGERICHTSHOF 

Entscheid vom 14. Dezember 2006 

In der Beschwerdesache (4F 05 155) 

A. AG, in B., vertreten durch Rechtsanwalt Jean Schmutz, Rue St-Pierre 8, Postfach 
1351, 1701 Freiburg, 

Beschwerdeführerin, 

gegen 

die Finanzdirektion des Kantons Freiburg, Joseph-Piller-Strasse 13, 
1700 Freiburg, 

Beschwerdegegnerin, 

betreffend 
Handänderungssteuer 
(Einspracheentscheid vom 1. Juli 2005) 

 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. 

Die A. AG mit Sitz in B. hat ihren Zweck in Art. 2 der Statuten vom 28. März 
1995 wie folgt umschrieben: 

"Die  Gesellschaft  bezweckt  die  Fabrikation,  den  Handel  und  den  Verkauf  von 

Erzeugnissen der Lebens- und Genussmittelbranche. 

Die  Gesellschaft  kann  Patente,  Handelsmarken,  technische  und  industrielle 

Kenntnisse erwerben, verwalten und übertragen; die Gesellschaft kann sich an 

anderen  Industrie-  und  Handelsunternehmen  beteiligen,  im  In-  und  Ausland 

Zweigniederlassungen  errichten  und  Tochtergesellschaften  gründen  und  alle 

mit  den  vorgenannten  Zwecken  unmittelbar  oder  mittelbar  zusammenhängen-

den Geschäfte tätigen. 

Die Gesellschaft kann Liegenschaften im In- und Ausland erwerben, verwalten 

und veräussern." 

Einen ähnlichen Zweck verfolgt auch die C. AG mit Sitz in D. In Art. 2 ihrer 
Statuten (Fassung vom 10. August 1998) wird festgehalten: 

"Die Gesellschaft bezweckt die Fabrikation und den Handel von und mit …wa-

ren, sowie von  Erzeugnissen der Lebens- und Genussmittelbranche.  Sie kann 

Lohnaufträge ausführen. 

Die  Gesellschaft  kann  Patente,  Handelsmarken,  technische  und  industrielle 

Kenntnisse erwerben, verwalten und übertragen; die Gesellschaft kann sich an 

anderen  Industrie-  und  Handelsunternehmen  beteiligen,  gleichartige  oder  ver-

wandte  Unternehmungen  gründen  oder  erwerben,  im  In-  und  Ausland  Zweig-

niederlassungen errichten und Tochtergesellschaften gründen und alle mit den 

vorgenannten  Zwecken  unmittelbar  oder  mittelbar  zusammenhängenden  Ge-

schäfte tätigen. 

Die Gesellschaft kann Liegenschaften im In- und Ausland erwerben, verwalten, 

mieten,  vermieten,  veräussern  und  Verträge  abschliessen,  die  geeignet  sind, 

den Zweck der Gesellschaft zu fördern." 

Die  C.  AG  ist  Eigentümerin  des  Grundstücks  Art.  …   des  Grundbuchs  der 
Gemeinde  D.  Dieses  umfasst  ein  zweigeschossiges  Industriegebäude,  wel-
ches in erster Linie dem Fabrikations-, Handels- und Geschäftsbetrieb dient, 
aber auch noch zwei 4½ -Zimmer-Wohnungen enthält. Ein genauer Beschrieb 
der  Liegenschaft  ist  im  Schatzungsbericht  enthalten,  welcher  per  1.  April 
1996 von der Regie Z. SA erstellt wurde. 

Mit  Kaufvertrag  vom  10.  August  1998  erwarb  die  A.  AG  von  E.  sämtliche 
500 Namenaktien (Nennwert je 500 Franken) der C. AG. Der Kaufpreis wur-
de auf …  Franken festgesetzt. Gemäss eigenen Angaben ging es der A. AG 
mit dem Aktienerwerb darum, den bestehenden und weitergeführten Betrieb 

B. 

C. 

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der C. AG zu übernehmen. Dabei sollen Kriterien wie der (gleiche) Kunden-
kreis,  Konkurrenzverhältnisse  sowie  Ausbaukapazitäten  eine  Rolle  gespielt 
haben. 

Mit  Verfügung  Nr.  2400031189  vom  20.  November  2001  stellte  das  Grund-
buchamt des Bezirks (u.a. gestützt auf Art. 7 HGStG) der Firma A. AG auf-
grund  des  Aktienkaufs  eine  Handänderungssteuer  im  Betrag  von  47'580 
Franken in Rechnung. Bei der Festsetzung der Berechnungsgrundlage wur-
de  auf  den  Steuerwert  der  Liegenschaft  der  C.  AG  abgestellt,  welcher  mit 
1'586'000  Franken  beziffert  wurde  (Kantonssteuer  zum  Satz  von  1,50 %: 
23'790 Franken; Zusatzsteuer der Gemeinde D. zum Satz von 100 %: 23'790 
Franken). 

Am  4.  Dezember  2001  erhob  die  A.  AG,  vertreten  durch  ihre Treuhänderin, 
gegen diese Veranlagung Einsprache. Sie machte insbesondere geltend, die 
C.  AG  sei  keine  Immobilien-,  sondern  eine  Betriebsgesellschaft.  Die  blosse 
Tatsache, dass ihr Hauptaktivum eine Liegenschaft sei, lasse auf keinen Fall 
den  alleinigen  Schluss  zu,  dass  die  Gesellschaft  als  Immobiliengesellschaft 
zu taxieren sei. Im Fabrikgebäude der C. AG würden seit dem Aktienverkauf 
die  genau  gleichen  Produkte  hergestellt  und  vorwiegend  an  den  gleichen 
Kundenkreis ausgeliefert. Die Gesellschaft werde als absolut selbstständige 
Tochtergesellschaft weitergeführt. Die vereinfachte Auslegung des Gesetzes, 
wonach  eine  Gesellschaft,  deren  Hauptaktivum  eine  Liegenschaft  ist,  als 
Immobiliengesellschaft  einzustufen  sei,  könne  niemals  dem  Sinne  des  Ge-
setzgebers entsprechen. 

Im  Rahmen  des  Einspracheverfahrens  nahm  die  Kantonale  Finanzdirektion 
verschiedene  Abklärungen  vor  und  es  kam  noch  zu  einem  ausführlichen 
Schriftenwechsel,  wobei  die  A.  AG  sich  neu  durch  Rechtsanwalt  Jean 
Schmutz vertreten liess. 

Mit  Entscheid  vom  1.  Juli  2005  wurde  die  Einsprache  schliesslich  abge-
wiesen. Gleichzeitig wurde die Veranlagung in dem Sinne zu Ungunsten der 
Einsprecherin abgeändert, als die Berechnungsgrundlage neu auf 2'607'400 
Franken (anstatt 1'586'000 Franken) festgesetzt wurde. Daraus ergaben sich 
neu geschuldete Handänderungssteuern von insgesamt 78'222 Franken (an-
statt  47'580  Franken).  Zur  Begründung  legte  die  Finanzdirektion  insbeson-
dere  dar,  gemäss  Art.  4  lit.  e  HStG  werde  der  Erwerb  der  Mehrheitsbeteili-
gung  an  einer  Immobiliengesellschaft  einer  (steuerbaren)  Grundstücküber-
tragung  gleichgestellt.  Dabei  gälten  als  Immobiliengesellschaften  im  Sinne 
des  Gesetzes  insbesondere  "Gesellschaften,  deren  Aktiven  hauptsächlich 
aus Grundstücken bestehen" (Art. 7 lit. b HGStG). Angesichts dieser Legal-
definition  spiele  es  keine  Rolle,  dass  die  C.  AG  dem  in  der  Lehre  vorherr-
schenden  Begriff  der  Immobiliengesellschaft  nicht  entspreche  und  als  Be-

D. 

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triebsgesellschaft  zu  betrachten  sei.  Im  Übrigen  seien  die  Handänderungs-
steuern  gemäss  Art.  12  Abs.  1  HGStG  nach  dem  Verkehrswert  des  Grund-
stücks  und  seiner  Bestandteile  im  Zeitpunkt  des  Rechtsgeschäfts  zu  ermit-
teln.  Mangels  näherer  Angaben  der  Einsprecherin  werde  dieser  in  Anwen-
dung  der  Methode  der  Kantonalen  Steuerverwaltung  auf  2'607'400  Franken 
festgesetzt. 

Mit Eingabe vom 10. August 2005 reichte die A. AG gegen den Einsprache-
entscheid  der  Finanzdirektion  beim  Verwaltungsgericht  Beschwerde  ein  mit 
dem  Antrag,  diesen  sowie  die  zugrunde  liegende  Veranlagung  (unter  Zu-
sprechung  einer  angemessenen  Entschädigung)  aufzuheben.  Sie  rügt  eine 
"Verletzung des Rechts einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des 
Ermessens gemäss Art. 77 Abs. 1 lit. a VRG". Unter dem Titel "I. Art. 4 lit. e 
in Verbindung mit Art. 7 HGStG" hält sie an ihrem Standpunkt fest, dass die 
C. AG als Betriebs- und nicht als Immobiliengesellschaft zu qualifizieren sei 
und  dass  der  Aktienkauf  somit  nicht  der  Handänderungssteuer  unterliege. 
Subsidiär  macht  sie  unter  dem  Titel  "II.  Art.  12  in  Verbindung  mit  Art.  19 
HGStG" geltend, es sei willkürlich, einen den Kaufpreis noch übersteigenden 
Grundstückwert  anzunehmen.  Auf  die  einzelnen  Ausführungen  wird,  soweit 
notwendig, im Rahmen der rechtlichen Erwägungen eingegangen. 

In  ihrer  Beschwerdeantwort  vom  14.  September  2005  schliesst  die  Vor-
instanz auf Abweisung. Sie verweist auf die Begründung des angefochtenen 
Entscheides und betont, es treffe zwar zu, dass die C. AG keine Immobilien-
gesellschaft  im  Sinne  von  Art.  7  lit.  a  HGStG  sei.  Massgebend  sei  jedoch, 
dass sie unter die Legaldefinition von Art. 7 lit. b HGStG falle. Insofern ver-
möge die Beschwerdeführerin mit der von ihr angerufenen Lehre und Recht-
sprechung  nicht  durchzudringen.  Bezüglich  der  Berechnungsgrundlage  sei 
insbesondere festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin weder das Vorhan-
densein  noch  den  Umfang  eines  allenfalls  vom  Kaufpreis  abzuziehenden 
Goodwills aufgezeigt habe. Auf die näheren Ausführungen der Beschwerde-
gegnerin  wird  ebenfalls,  soweit  für  die  Entscheidfindung  erheblich,  im  Rah-
men der rechtlichen Erwägungen eingegangen. 

Am  24.  Oktober  bzw.  2.  Dezember  2005  reichten  die  Parteien  ihre  Gegen-
bemerkungen bzw. Schlussbemerkungen ein. 

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Der Steuergerichtshof 
zieht in Erwägung: 

1. 

  Gemäss Art. 1 lit. a des Gesetzes vom 1. Mai 1996 über die Handänderungs- 
und Grundpfandrechtssteuern (HGStG; SGF 635.1.1) erhebt der Staat Hand-
änderungssteuern  auf  den  entgeltlichen  Grundstücksübertragungen,  die 
Grundstücke  im  Kanton  betreffen.  Die  Gemeinden  können für  die auf  ihrem 
Gemeindegebiet gelegenen Grundstücke eine Zusatzabgabe auf den Hand-
änderungssteuern erheben (Art. 2 Abs. 1 HGStG). 

Als  Grundstücksübertragung  gilt  im  Allgemeinen  insbesondere  jeder  recht-
liche  Erwerb  von  Eigentum  an  einem  Grundstück,  einschliesslich  der  Be-
gründung  von  selbstständigen  und  dauernden  Rechten,  die  im  Grundbuch 
als Grundstück aufgenommen werden (Art. 3 Abs. 1 lit. a HGStG). Unter dem 
Titel  "Besondere  Fälle"  werden  in  Art.  4  HGStG  verschiedene  Rechtsge-
schäfte  den  Grundstücksübertragungen  gleichgestellt,  so  namentlich  der  (in 
einem oder mehreren Geschäften erfolgte) Erwerb der direkten oder indirek-
ten Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft (lit. e). 

Was als Immobiliengesellschaft zu gelten hat, wird in Art. 7 HGStG wie folgt 
umschrieben: 

"a)  Gesellschaften,  deren  Haupttätigkeit  tatsächlich  darin  besteht,  Grundstü-

cke zu erwerben oder ein oder mehrere Grundstücke, die ihnen gehören, 

zu verkaufen, zu verwalten oder zu nutzen; 

 b)  Gesellschaften, deren Aktiven hauptsächlich aus Grundstücken bestehen; 

 c)  Gesellschaften, deren direkte oder indirekte Beteiligung an Gesellschaften 

nach den Buchstaben a und b für sich allein oder unter Berücksichtigung 

von Grundstückseigentum die hauptsächlichen Aktiven bildet." 

2. 

Im vorliegenden Fall ist in erster Linie umstritten, ob die C. AG, deren Aktien 
die  Beschwerdeführerin  erworben  hat,  als  Immobiliengesellschaft  zu  qualifi-
zieren sei. 

a)  Nach  Ansicht  der  Beschwerdeführerin  ist  davon  auszugehen,  dass  sich  der 
freiburgische Gesetzgeber in Art. 7 lit. a HGStG vom Begriff der Immobilien-
gesellschaft  leiten  liess,  wie  ihn  das  Bundesgericht  in  BGE  104  Ia  253  um-
schrieben hat. Dies werde auch durch die Lehre bestätigt (PIERRE CRAUSAZ, 
La nouvelle loi fribourgeoise sur les droits de mutations et le droit sur les ga-
ges immobiliers [LDMG], FZR 1996, S. 81 ff., 87 Anm. 15). Danach bestim-
me  sich  in  erster  Linie  nach  dem  Gesellschaftszweck,  ob  eine  Gesellschaft 
als  Immobiliengesellschaft  betrachtet  werden  könne.  Bestehe  dieser  aus-
schliesslich  oder  mindestens  zur  Hauptsache  darin,  Grundstücke,  d.  h.  Lie-

 
 
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genschaften, in das Grundbuch aufgenommene selbstständige und dauernde 
Rechte,  Bergwerke  oder  Miteigentumsanteile  an  Grundstücken  (Art.  655 
ZGB),  zu  erwerben,  zu  verwalten,  zu  nutzen  und  zu  veräussern,  so  könne 
von  einer  Immobiliengesellschaft  gesprochen  werde.  Bilde  dagegen  der 
Grundbesitz bloss die sachliche Grundlage für einen Fabrikations-, Handels- 
oder  sonstigen  Geschäftsbetrieb,  so  liege  keine  Immobilien-,  sondern  eine 
Betriebsgesellschaft  vor.  Im  vorliegenden  Fall  seien  sowohl  die  C.  AG  als 
auch die Beschwerdeführerin ihrem statutarischen Gesellschaftszweck sowie 
ihren  tatsächlichen  Geschäftstätigkeiten  entsprechend  keine  Immobilien-, 
sondern ausgesprochene Betriebsgesellschaften. Der letzten Bilanz und Er-
folgsrechnung der C. AG, welche vor dem hier zur Diskussion stehenden Ak-
tienkauf (per 31.12.1997) erstellt worden sei, könne unmissverständlich ent-
nommen  werden,  dass  der  grösste  Teil  des  Ertrages,  nämlich  944'204.05 
Franken auf den Betrieb aus Lieferungen und Leistungen entfielen, während 
bloss  54'360  Franken  aus  der  Miete  stammten.  In  der  Bilanz  und  Erfolgs-
rechnung  per  31.  Dezember  1998  präsentiere  sich  die  Lage  gleich.  Daraus 
ergebe  sich  eindeutig,  dass  bei  der  C.  AG  die  Herstellung  und  der  Handel 
von  und  mit  ...waren  im  Vordergrund  stünden.  Dies  räume  übrigens  implizit 
auch  die  Vorinstanz  ein,  welche  das  Recht  zur  Erhebung  der  Handände-
rungssteuer  alleine  und  ohne  konkretere  Differenzierungen  der  wahren  Be-
gebenheiten auf den Wortlaut von Art. 7 lit. b HGStG abstütze. 

Unter dem Gesichtspunkt von Art. 7 lit. b HGStG hebt die Beschwerdeführe-
rin hervor, gemäss herrschender Lehre (PETER LOCHER, Das Objekt der ber-
nischen Grundstückgewinnsteuer, Bern 1997, S. 197; FZR 2003, S. 411 ff.) 
müssten  für  das  Vorliegen  einer  Immobiliengesellschaft  drei  Voraussetzun-
gen  kumulativ  erfüllt  sein.  Zunächst  müsse  sich  die  Gesellschaft  nach  dem 
statutarischen  Zweck  oder  tatsächlich  praktisch  ausschliesslich  mit  Grund-
stücken oder Rechten an solchen befassen. Sodann bestehe der Rohertrag 
der Unternehmung praktisch ausschliesslich aus Ertrag aus unbeweglichem 
Vermögen.  Schliesslich  müssten  die  Vermögenswerte  der  Unternehmung 
praktisch ausschliesslich aus Grundstücken oder Rechten an solchen beste-
hen. Davon habe der freiburgische Gesetzgeber trotz des Wortlautes dieser 
Bestimmung  nicht  abweichen  wollen.  Massgebend  sei,  dass  in  den  Geset-
zesmaterialien  ausdrücklich  auf  die  bundesgerichtliche  Rechtsprechung  zur 
Abgabepflicht  auf  der  Übertragung  von  Aktien  einer  Immobiliengesellschaft 
Bezug genommen worden sei. Dort (BGE 99 Ia 459, aber auch 101 Ia 251) 
werde insbesondere ausgeführt, dass der Grund, welcher es als gerechtfer-
tigt  erscheinen  lasse, den  Übergang  der  Aktien  jenem  des  Grundeigentums 
gleichzustellen, bei der Übertragung einer Betriebsgesellschaft fehle. Aus der 
Tatsache  allein,  dass  das  Fabrikgebäude  bei  den  Aktiven  der  C.  AG  den 
grössten  Posten  darstelle,  sei  somit  nicht  automatisch  auf  eine  Immobilien-
gesellschaft zu schliessen. Massgebend sei, dass es mit dem Kauf der Akti-
en  nicht  darum  gegangen  sei,  wirtschaftlich über  die  Liegenschaft zu  verfü-

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gen, sondern die Beherrschung des Unternehmens zu erlangen, dessen Be-
trieb weiterzuführen und die eigene Unternehmung zu erweitern. 

Darüber  hinaus  führt  die  Beschwerdeführerin  allgemein  ins  Feld,  es  könne 
keineswegs  im  Interesse  einer  gesunden Wirtschaftsförderung  des  Kantons 
Freiburg sein, dass - im Gegensatz zu anderen Kantonen - auch der Erwerb 
einer  Mehrheitsbeteiligung  an  einer  Betriebsgesellschaft  der  Handände-
rungssteuer  unterstellt  werde.  Dies  wäre  auch  eine  krasse  Verletzung  des 
Rechtsgleichheitsgebotes, was nicht im Sinne des Gesetzgebers sein könne. 

b)  Die Vorinstanz ist demgegenüber im angefochtenen Entscheid davon ausge-
gangen, dass die besonderen Fälle, die in Art. 4 HGStG abschliessend auf-
geführt werden, "aufgrund ihrer Wirkungen und bezüglich der wirtschaftlichen 
Betrachtungsweise  Grundstücksübertragungen  gleichgestellt  werden".  Es 
handle  sich  um  Rechtsgeschäfte,  bei  denen  die  wirtschaftliche  Verfügungs-
macht  über  ein  Grundstück  ohne  Grundbucheintrag  übertragen  werde,  d. h. 
ohne  dass  der  Erwerber  zivilrechtlich  Eigentum  begründe.  Dies  sei  gemäss 
lit. e der Bestimmung insbesondere beim Erwerb der direkten oder indirekten 
Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft der Fall. 

Bezüglich der Umschreibung der Immobiliengesellschaft in Art. 7 lit. b HGStG 
betonte die Vorinstanz, mit der Kontrolle über eine Gesellschaft, deren Akti-
ven hauptsächlich aus Grundstücken bestehen, erlange der Erwerber gleich-
zeitig  die  Kontrolle  über  die  Grundstücke.  Demzufolge  müsse,  wie  sich  aus 
den  Vorarbeiten  zum  Gesetz  ergebe,  das  Geschäft  wie  ein  Grundstücker-
werb  behandelt  werden.  Auch aus  der  Rechtsprechung  des  Bundesgerichts 
(RDAF 1993, S. 426 Erw. 3 b) und des kantonalen Verwaltungsgerichts (FZR 
2003, S. 406 Erw. 4e und 5e) werde ersichtlich, dass nicht die Aktienübertra-
gung  als  solche  entscheidend  sei,  sondern  die  Erlangung  der  Verfügungs-
macht über die Aktiven einer Gesellschaft, wenn diese Aktiven hauptsächlich 
in  einem  Grundstück  bestehen.  Der  in  der  herrschenden  Lehre  entwickelte 
Begriff der Immobiliengesellschaft, wonach drei Voraussetzungen (bezüglich 
Gesellschaftszweck sowie Natur des Ertrages und der Vermögenswerte) er-
füllt sein müssen, sei nur in jenen kantonalen Handänderungssteuergesetzen 
von Bedeutung, in denen bloss eine allgemeine wirtschaftliche Betrachtungs-
weise  vorgesehen  und  keine  ausdrückliche,  präzise  Definition  der  Immobi-
liengesellschaft  enthalten  sei.  Im  vorliegenden  Fall  sei  somit  entscheidend, 
dass der freiburgische Gesetzgeber im Gegensatz zu anderen Kantonen je-
de  Gesellschaft,  deren  Aktiven  hauptsächlich  aus  Grundstücken  bestehen, 
als Immobilengesellschaft qualifiziere und dass im massgebenden Zeitpunkt 
der  Buchwert  des  Grundstücks  den  Hauptanteil  (78,3 %)  der  Aktiven  der 
C. AG ausgemacht habe. Insofern sei auch bedeutungslos, dass Letztere ei-
ne  Fabrikationstätigkeit  ausübe,  welche  seit  dem  Aktienübergang  weiterge-
führt werde, und dass die Liegenschaft diesem Betrieb der Gesellschaft die-
ne. 

 
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c) 

In  ihrer  Beschwerdeantwort  wendet  die  Vorinstanz  insbesondere  noch  ein, 
der  Gesetzgeber  habe  bloss  im  Zusammenhang  mit  Art.  7  lit.  a  HGStG  auf 
die  bundesgerichtliche  Rechtsprechung  (BGE  104  Ia  251,  253)  verwiesen 
(CRAUSAZ,  S.  87  Anm.  15).  Die  dort enthaltene  Definition  der  Immobilienge-
sellschaft  könne  daher  nur  mit  dieser  Vorschrift  und  nicht  mit  lit.  b  der  Be-
stimmung  in  Verbindung  gebracht  werden.  Der  Geltungsbereich  von  Art.  7 
lit. b  HGStG  sei  nebst  seinem  eindeutigen  Wortlaut  auch  aus  seiner  Bezie-
hung zu anderen Gesetzesbestimmungen, namentlich zum alten Art. 9 lit. e 
HGStG in seiner bis zum 31. Dezember 2004 geltenden Fassung abzuleiten. 
Danach seien vom Anwendungsbereich dieser Steuerbefreiungsnorm nur die 
"Immobiliengesellschaften im engsten Sinne" ausgeschlossen gewesen, das 
heisst die unter die Definition von Art. 7 lit. a HGStG fallenden Immobilienge-
sellschaften  sowie  diejenigen,  deren  hauptsächliche  Aktiven  in  der  Beteili-
gung  an  solchen  Gesellschaften  (Art.  7  lit.  c  HGStG)  bestanden  (CRAUSAZ, 
S. 89).  Die  Grundstücksübertragungen  an  Gesellschaften,  deren  Aktiven 
hauptsächlich aus Grundstücken bestehen (Art. 7 lit. b HGStG), hätten somit 
in den Genuss der Steuerbefreiung kommen können. Das bedeute, dass es 
sich  bei  den  Gesellschaften  von  Art.  7  lit.  b  HGStG  um  Unternehmen  mit 
Handels- oder Fabrikationszweck handle, da nur Grundstücksübertragungen 
an solche Gesellschaften in Anwendung des alten Art. 9 lit. e HGStG von den 
Handänderungssteuern befreit werden konnten. 

Im Weiteren verweist die Vorinstanz (wie schon im angefochtenen Entscheid) 
auf das Urteil des Steuergerichtshofes vom 2. Mai 2003 (FZR 2003, S. 406, 
417). Daraus ergebe sich ebenfalls, dass es in der Anwendung des HGStG 
keinen  Unterschied  mache,  ob  Grundstücke  Eigentum  einer  Betriebsgesell-
schaft,  einer  Holding  oder  einer  Immobiliengesellschaft  seien,  solange  es 
sich bei den Grundstücken um die hauptsächlichen Aktiven handle. 

Schliesslich  anerkennt  die  Vorinstanz,  dass  es  das  Bundesgericht  im  (von 
der  Beschwerdeführerin  angerufenen)  Entscheid  99  Ia  459  abgelehnt  habe, 
im Erwerb des Aktienkapitals einer Betriebsgesellschaft - deren Grundstücke 
nur  ein  Drittel  der  Aktiven  der  Gesellschaft  ausmachten  -  in  Ermangelung 
ausdrücklicher  gesetzlicher  Bestimmungen  ein  Rechtsgeschäft  zur  Übertra-
gung  der  Grundstücke  der  Gesellschaft  zu  sehen  und  demzufolge  die  Be-
steuerung zuzulassen. Die freiburgische Gesetzgebung sei jedoch in diesem 
Punkt  gerade  wesentlich  verschieden  (explizite  Gleichstellung  in  Art.  7  lit.  b 
HGStG). Ausserdem habe das Bundesgericht in seinem Urteil vom 11. Feb-
ruar 2004 (RDAF 2004 II 181, 188) entschieden, dass Art. 7 HGStG die Be-
steuerung  der  Übertragung  von  Betriebszwecken  dienenden  Grundstücken 
über  die  Immobiliengesellschaften,  in  deren  Eigentum  sie  sind,  nicht  aus-
schliesse.  Vorausgesetzt  sei  einzig,  dass  die  Grundstücke  als  solche  be-
steuert würden, egal ob sie der Kapitalanlage oder dem Betrieb dienen und 
insofern  das  massgebende  Kriterium  zur  Definition  der  Immobiliengesell-

 
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schaft  der  Umfang  der  Aktiven  in  Form  von  Grundstücken  und  nicht  ihre 
Funktion sei. 

d)  Die  Beschwerdeführerin  widersetzt  sich  in  ihren  Gegenbemerkungen  den 
ergänzenden  Ausführungen,  welche  die  Vorinstanz  in  ihrer  Beschwerdeant-
wort gemacht hat. Sie legt insbesondere noch dar, dass in BGE 104 Ia 251 
eine Gesellschaft, deren Aktiven zu 90 % aus Immobilen bestanden hätten, 
aufgrund einer Gegenüberstellung von Miet- und Betriebsertrag eben gerade 
nicht als Immobiliengesellschaft, sondern als Betriebsgesellschaft qualifiziert 
worden sei,  weil der  Grundbesitz im Wesentlichen nur die sachliche Grund-
lage für den Betrieb des Geschäftes gebildet habe. Im betreffenden Fall sei 
massgebend gewesen, dass die Käuferin mit dem Kauf der Aktien vor allem 
wirtschaftlich  die  Beherrschung  des  Unternehmens  habe  erlangen  wollen, 
um  den  Betrieb  der  Gesellschaft  weiterzuführen.  Der  Kauf  der  betroffenen 
Aktien habe sich wirtschaftlich eben gerade nicht in der Übertragung der Ver-
fügungsmacht über den Grundbesitz erschöpft. Im vorliegenden Fall sei der 
Kaufpreis  auch  nicht  durch  den  Bodenwert,  sondern  ausschliesslich  oder 
zumindest  zur  Hauptsache  durch  den  Betrieb  und  die  Kundschaft  bestimmt 
worden. 

Im Weiteren betont die Beschwerdeführerin, dass die von der Vorinstanz er-
wähnten Urteile des Verwaltungsgerichts und des Bundesgerichts nicht einen 
gleichen  oder  ähnlichen  Sachverhalt  beträfen  und  somit  nicht  einfach  "tel 
quel"  herangezogen  werden  könnten.  Im  dort  zu  entscheidenden  Fall  sei 
namentlich nicht strittig gewesen, ob es sich bei der F. SA um eine Immobi-
liengesellschaft mit dem Zweck der Verwaltung von Grundstücken gehandelt 
habe. Abgesehen davon habe das Bundesgericht auch ausgeführt, dass "les 
art. 12 et 19 LDMG/FR excluent toute extension à des éléments non immobi-
liers  comme  des  éléments  d'exploitation".  Vorliegend  handle  es  sich  beim 
fraglichen  Grundstück  ja  um  eine  Betriebstätte.  Die  Maschinen  wiesen  teil-
weise  Neuwerte  von  bis  zu  500'000  Franken  auf.  Da  sie  bis  zu  30  Jahren 
funktionstüchtig seien, komme ihnen für das Unternehmen der Beschwerde-
führerin ein wichtiger Wert zu. 

e) 

 In ihren Schlussbemerkungen verweist die Vorinstanz nochmals nachdrück-
lich auf den eindeutigen Wortlaut von Art. 7 lit. b HGStG. Ergänzend fügt sie 
bei, die Beschwerdeführerin habe trotz wiederholter Aufforderung keine Fak-
ten vorgelegt, nach denen man der Betriebseinrichtung und dem eventuellen 
Goodwill nach Massgabe des Verkaufspreises einen (abziehbaren) Wert hät-
te zuweisen können. 

3. 

  Gemäss  ständiger  Rechtsprechung  des  Bundesgerichts  ist  eine  Gesetzes-
bestimmung in erster Linie nach ihrem Wortlaut auszulegen. An einen klaren 
und  unzweideutigen  Gesetzeswortlaut  ist  die  rechtsanwendende  Behörde 

 
 
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gebunden. Abweichungen von einem klaren Wortlaut sind indessen zulässig 
oder  sogar  geboten,  wenn  triftige  Gründe  zur  Annahme  bestehen,  dass  er 
nicht  dem  wahren  Sinn  der  Bestimmung  entspricht.  Solche  Gründe  können 
sich  aus  der  Entstehungsgeschichte  der  Norm,  aus  ihrem  Sinn  und  Zweck 
oder  aus  dem  Zusammenhang  mit  anderen  Vorschriften  ergeben.  Vom  kla-
ren  Wortlaut  kann  ferner  abgewichen  werden,  wenn  die  grammatikalische 
Auslegung  zu  einem  Ergebnis  führt,  das  der  Gesetzgeber  nicht  gewollt  ha-
ben  kann.  Im  Übrigen  sind  bei  der  Auslegung  alle  herkömmlichen  Aus-
legungselemente  zu  berücksichtigen,  wobei  das  Bundesgericht  einen  prag-
matischen  Methodenpluralismus  befolgt  und  es  ablehnt,  die  einzelnen  Aus-
legungselemente  einer  Prioritätsordnung  zu  unterstellen  (BGE  131  III  314 
Erw.  2.2  sowie  die  dort  erwähnten  Urteile).  Es  geht  also  darum,  unter  Be-
rücksichtigung aller Auslegungselemente die wahre Tragweite einer Norm zu 
suchen. Dabei sind die Gesetzesmaterialien zwar nicht unmittelbar entschei-
dend,  dienen  aber  als  Hilfsmittel,  um  den  Sinn  der  Norm  zu  erkennen.  Na-
mentlich bei neueren Texten kommt den Materialien eine besondere Stellung 
zu, weil veränderte Umstände oder ein gewandeltes Rechtsverständnis eine 
andere Lösung weniger nahe legen. Sind mehrere Lösungen denkbar, so ist 
eine möglichst  verfassungskonforme Auslegung  zu  wählen  (vgl.  BGE  131  II 
697 Erw. 4.1 mit weiteren Hinweisen). 

4.  a)  Aus den Materialien ergibt sich, dass der Gesetzgeber mit Art. 4 HGStG "den 
Erwerb im Sinne der wirtschaftlichen Betrachtungsweise" einer Grundstücks-
übertragung  gleichstellen  wollte,  wobei  er  dies  nicht  mit  einer  entsprechen-
den  Generalklausel  getan,  sondern  eine  (abschliessende)  Aufzählung  der 
steuerbaren Tatbestände vorgezogen hat. Lit. e der Bestimmung bezieht sich 
auf  einen  typischen  Fall,  in  dem  die  Handänderungssteuern  unter  Berück-
sichtigung  der  wirtschaftlichen  Betrachtungsweise  erhoben  werden.  Dieser 
besteht darin, dass eine natürliche oder juristische Person durch den Erwerb 
von  Aktien  oder  Gesellschaftsanteilen  in  einem  oder  mehreren  Rechtsge-
schäften die Verfügungsgewalt über die Grundstücke einer Immobiliengesell-
schaft erlangt. Dabei wird auch der Erwerb einer indirekten Mehrheitsbeteili-
gung  erfasst,  so  z.  B.  die  Übertragung  der  Aktienmehrheit  einer  Holdingge-
sellschaft, deren Aktiven hauptsächlich aus einer Mehrheitsbeteiligung an ei-
ner Immobiliengesellschaft bestehen (vgl. die Botschaft Nr. 257 zum Geset-
zesentwurf  über  die  Handänderungs-  und  Grundpfandrechtssteuern,  TGR 
1996, S. 59 ff., 64 und 74 ff., sowie die Beratungen zu Art. 4 des Entwurfes, 
TGR 1996, S. 415 f.). 

Bezüglich  der  Begriffsumschreibung  der  Immobiliengesellschaften  (Art.  7 
HGStG) wird in der Botschaft (TGR 1996, S. 77 f.) dargelegt, dass die Defini-
tionen an diejenigen von Art. 4 Abs. 3 des Gesetzes vom 4. Mai 1934 betref-
fend die Einregistrierungsgebühren (GEG; SGF 635.2.1) anschliessen. Da es 
sich  hier  um  eine  Steuererhebung  aufgrund  wirtschaftlicher  Betrachtungs-
weise  handle,  werde  in  diesen  Definitionen  der  Umstand  hervorgehoben, 

 
- 11 -

dass es für den Erwerber vorwiegend darum gehe, sich die Gesamtheit oder 
die  Mehrheit  der  Aktien  oder  Gesellschaftsanteile  einer  der  umschriebenen 
Gesellschaften  anzueignen.  Insbesondere  erlange  der  Erwerber  "mit  der 
Kontrolle  über  eine  Gesellschaft,  deren  Aktiven  hauptsächlich  aus  Grund-
stücken  bestehen  (Abs.  1  Bst.  b),  gleichzeitig  die  Kontrolle  über  die  Grund-
stücke,  so  dass  das  Geschäft  wie  ein  Grundstückerwerb  behandelt  werden 
muss  (siehe  insbesondere  BGE  99  Ia  459)".  Abschliessend  wird  erneut  be-
tont,  die  Bestimmungen  von  Art.  7  des  Entwurfes  (GE)  seien  "im  Zusam-
menhang mit Artikel 4 Buchstabe e GE zu sehen und stehen in Einklang mit 
der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  (BGE  103  Ia  159)".  In  den  Be-
ratungen  (TGR  1996,  S.  419)  wies  der  Berichterstatter  darauf  hin,  dass  die 
Abgabenerhebung  bei  der  Übertragung  der  Aktien  von  Immobiliengesell-
schaften häufig  zu  Diskussionen  Anlass  gebe,  welche  insbesondere  auf  die 
Definition  der  Immobiliengesellschaft  zurückzuführen  seien.  Der  Gesetzes-
entwurf übernehme die Definitionen von Art. 4 des kantonalen Gesetzes vom 
23. Mai 1957 betreffend besondere Besteuerung der Immobilien von Gesell-
schaften, Vereinen und Stiftungen (BIG; SGF 635.3.1), was dem System des 
zur Zeit anwendbaren Gesetzes (GEG) entspreche. Im Entwurfbis schlage die 
Kommission nun eine - nicht näher begründete - Neuformulierung von Art. 7 
lit. a vor. Keine anderen Bemerkungen seien anzubringen "pour les lettres b 
et c qui reprennent les critères dégagés par la jurisprudence du Tribunal fé-
déral". In der Folge wurde Art. 7 - mit der von der Kommission vorgeschlage-
nen Anpassung von lit. a - diskussionslos angenommen. 

Ein  Vergleich  der  vom  Grossen  Rat  genehmigten  Formulierung  von  Art.  7 
lit. a  HGStG  mit  der  Fassung  im  ursprünglichen  Gesetzesentwurf  ("Gesell-
schaften,  deren  hauptsächliche  Tätigkeit  im  Erwerb,  im  Betrieb  und  in  der 
Verwaltung von einem oder mehreren Grundstücken liegt"; TGR 1996, S. 98) 
zeigt, dass die von der Kommission vorgeschlagenen Änderungen bloss re-
daktioneller  Natur  waren.  Der  einzige  Hinweis  auf  den  Sinn  dieser  Anpas-
sung ergibt sich aus dem Protokoll der Sitzung der parlamentarischen Kom-
mission  vom  6.  September  1995  (S.  2  f.),  wo  erwähnt  wird:  "Après  discus-
sion,  la  commission  se  demande  s'il  ne  faudrait  pas  ajouter  à  la  lettre  a)  in 
fine  qu'il  doit  s'agir  de  la  gérance  ou  encore  de  l'exploitation  d'immeubles  - 
avec modification correspondante de l'article 4 LIS - dont les sociétés sont 
elles-mêmes  propriétaires  juridiques  ou  économiques  ou  en  tout  cas  le 
préciser  en  plénum."  Auf  der  Liste  der  offenen  Fragen  wurde  entsprechend 
vermerkt: "(ajout à la lettre a) in fine pour exprimer que l'activité visée porte 
sur  des  immeubles  appartenant  aux  sociétés)".  Im  Übrigen  wurde  jedoch 
auch an dieser Stelle bezüglich der Definition von Art. 7 HGStG ausdrücklich 
betont:  "Les  lettres  a)  et  b)  correspondent  à  l'article  4  de  la  loi  du  23  mai 
1957  portant  imposition  spéciale  des  immeubles  appartenant  aux  sociétés 
(LIS),  l'article  4  alinéa  3  de  la  loi  du  4  mai  1934  sur  les  droits  d'enregistre-
ments y faisant renvoi. La lettre c) est une résultante des lettres a) et b) dont 
la  doctrine  ou  encore  la  jurisprudence  ont  eu  l'occasion  de  dégager  la  por-

 
- 12 -

b) 

tée." Dies entspricht auch den Hinweisen von PIERRE CRAUSAZ anlässlich der 
Kommissionssitzung  31.  August  1995  (S.  5):  "S'agissant  de  la  définition 
d'une société immobilière, … celle-ci a pour but ou activité principal l'acquisi-
tion,  la  gestion  et  l'aliénation  d'immeubles.  Elle  peut  aussi  être  considérée 
comme  telle  lorsque  ses  actifs  sont  composés  en  majorité  par  des  valeurs 
immobilières. Ces définitions sont en concordances avec la jurisprudence du 
TF."  

Im Entscheid 99 Ia 459, auf den in der Botschaft verwiesen wird und implizit 
auch in den Beratungen zu Art. 7 HGStG Bezug genommen wurde, hatte das 
Bundesgericht  einen  Anwendungsfall  des  luzernischen  Gesetzes  betreffend 
die  Handänderungsgebühren  zu  beurteilen,  welches  zwar  anerkanntermas-
sen auch die wirtschaftliche Handänderung umfasst, jedoch - im Gegensatz 
zum  freiburgischen  HGStG  -  dies  nicht  in  einer  ausdrücklichen  Vorschrift 
formuliert. Dabei ging es um die Übertragung der Aktien zweier Gesellschaf-
ten, welche angesichts ihres Zweckes sowie der Tatsache, dass die Immobi-
lien  nur  rund  einen  Drittel  der  Geschäftsaktiven  ausmachten,  nicht  Immobi-
lien-,  sondern  ausgesprochene  Betriebsgesellschaften  waren.  In  den  allge-
meinen  Erwägungen  bestätigte  das  Bundesgericht  seine  Rechtsprechung, 
wonach in wirtschaftlicher Betrachtungsweise ein der Gewinn- oder Handän-
derungssteuer  unterliegender  Eigentumsübergang  angenommen  werden 
könne, wenn die Gesamtheit oder die überwiegende Mehrheit der Aktien ei-
ner  Immobiliengesellschaft  veräussert  werde.  Gleichzeitig  räumte  es  unter 
Hinweis auf die Lehre ein, dass man den Begriff der Immobiliengesellschaft 
etwas  enger  oder  weiter  fassen  könne.  Angesichts  des  zu  beurteilenden 
Sachverhalts  warf  das  Bundesgericht  dann  die  Frage  auf,  ob  seine  Recht-
sprechung,  welche  sich  bis  jetzt  nur  auf  Immobiliengesellschaften  bezogen 
habe, auch auf Betriebsgesellschaften auszudehnen sei. Im Hinblick auf die 
Beantwortung dieser Frage unterstrich es einleitend, dass ein Steuergesetz, 
welches  die  wirtschaftliche  Betrachtungsweise  ausdrücklich  vorsehe,  der 
kantonalen Steuerbehörde einen weiteren Spielraum einräume als es das lu-
zernische  Handänderungssteuergesetz  tue.  Sodann  betonte  es,  man  dürfe 
auch nicht unbeachtet lassen, aus welchem Grund die Praxis der Steuerbe-
hörden  eingeführt  worden  sei.  Privatpersonen,  die  Eigentümer  von  Liegen-
schaften  gewesen  seien  und  diese  zu  veräussern  gedachten,  hätten  in  zu-
nehmendem  Mass  Aktiengesellschaften  gegründet,  auf  welche  sie  die  Lie-
genschaften übertrugen.  Um  diesen  -  einzig  oder  hauptsächlich  der  Steuer-
ersparnis dienenden - Manövern eine Riegel  zu schieben, habe es sich ge-
rechtfertigt, in wirtschaftlicher Betrachtung den Übergang des Aktienbesitzes 
dem Eigentumsübergang  gleichzustellen,  weil  die  Immobiliengesellschaft  im 
Allgemeinen  mehr  nur  die  Form  darstelle,  unter  der  die  Beteiligten  ihren 
Grundbesitz  ausüben,  und  das  Interesse  der  Aktionäre  mehr  auf  den  wirt-
schaftlichen  Liegenschaftenbesitz  als  auf  die  Aktie  als  Wertpapier  gerichtet 
sei. 

 
 
- 13 -

Gleichzeitig  bekräftigte  das  Bundesgericht  ein  älteres  Urteil  (MBVR  1957, 
153  Erw.  3c),  in  dem  es  als  "sachlich  gerechtfertigt"  bezeichnet  hatte,  die 
Abgabepflicht  auf  die  Übertragung  von  Aktien  einer  Immobiliengesellschaft 
zu beschränken und bei Erwerbsgesellschaften mit vielleicht bedeutenderem 
kapitalmässigen  Liegenschaftsbesitz  keine  Steuer  zu  erheben.  Wenn  der 
Zweck einer Gesellschaft zur Hauptsache im Erwerb, in der Verwaltung und 
dem  Wiederverkauf  von  Grundstücken  bestehe,  dann  erfülle  die  Veräus-
serung  der  Gesellschaftsanteile  wirtschaftlich  die  gleiche  Funktion  wie  die 
Übertragung des Eigentums an den Liegenschaften. Der Käufer erlange da-
durch die Verfügungsmacht über das Gesellschaftsvermögen, und da dieses 
zur Hauptsache aus Grundstücken bestehe, erschöpfe sich wirtschaftlich der 
Vorgang im Wesentlichen darin, dass dem Erwerber eine Stellung wie dieje-
nige eines Eigentümers der betreffenden Grundstücke verschafft werde. An-
ders verhalte es sich hingegen beim Verkauf der Aktien einer Erwerbsgesell-
schaft. Dessen Wirkungen erschöpften sich nicht in der Übertragung der Ver-
fügungsmacht  über  die  im  Eigentum  der  Gesellschaft  befindlichen  Grund-
stücke  (Liegenschaften,  in denen das  Unternehmen  betrieben  wird  oder  die 
eine  Kapitalanlage  der  Gesellschaft  bilden  [Präzisierung  in  Klammern  aus 
dem früheren  Urteilstext]);  diese  Verfügungsmacht  sei  lediglich  ein  Ausfluss 
der  viel  weitergehenden  Beherrschung  des  Unternehmens,  die  der  Käufer 
mit dem Erwerb der Aktien erlange. Der Grund, der es als gerechtfertigt er-
scheinen lasse, den Übergang der Aktien jenem des Grundeigentums gleich-
zustellen,  fehle  somit  dann,  wenn  die  Aktien  einer  Betriebsgesellschaft  ver-
äussert werden. Nur wenn ein Rechtsgeschäft wirtschaftlich der Übertragung 
von  Grund  und  Boden  gleichkomme  und  sich  darin  erschöpfe,  d. h.  nur  bei 
Übertragung  des  Aktienbesitzes  an  Immobiliengesellschaften,  lasse  es  sich 
mit  triftigen  Gründen  rechtfertigen,  den  Übergang  der  Aktien  steuerlich  wie 
den Übergang des Eigentums an Grundstücken zu behandeln, während sol-
che  gewichtigen  Gründe fehlten,  wenn  eine Betriebsgesellschaft,  die  Eigen-
tümerin von Grundstücken ist, durch Übertragung der Aktien in andere Hän-
de übergehe. 

Ausdrücklich  bestätigt  sah  sich  das  Bundesgericht  auch  durch  die  von  ihm 
erwähnte Lehre (mit Ausnahme von IRENE BLUMENSTEIN, ASA 30, S. 221 ff., 
welche  aber  wohl  ein  wichtiges  Element  verkenne).  Die  herrschende  Lehre 
vertrete  ebenfalls  die  Ansicht,  dass  -  selbst  wenn  eine  wirtschaftliche  Be-
trachtung  im  Gesetz  ausdrücklich  zugelassen  werde  -  die  Übertragung  des 
Aktienbesitzes  steuerlich  nur  bei  Immobiliengesellschaften  dem  Übergang 
des Eigentums an den der Gesellschaft gehörenden Grundstücken gleichge-
stellt werden könne. 

Schliesslich  weist  das  Bundesgericht  noch  darauf  hin,  dass  es  bei  einem 
Abweichen von der bisherigen Rechtsprechung auch kaum mehr folgerichtig 
wäre,  das  weitere  Prinzip  aufrechtzuerhalten,  wonach  die  Besteuerung  nur 
erfolgen dürfe, wenn die gesamte oder die überwiegende Mehrheit der Aktien 

 
- 14 -

übertragen werde. Denn es lasse sich die Ansicht vertreten, auch ein Klein-
aktionär erwerbe mit dem Kauf einer einzigen Aktie oder einiger weniger sol-
cher  Papiere  wirtschaftlich  irgendwie  einen  Anteil  am  Grundbesitz  der  Ge-
sellschaft.  Es  ginge  jedoch  klarerweise  nicht  an,  solche  Geschäfte,  die  mit 
dem  Erwerb  von  Grundstücken  im  Allgemeinen  praktisch  nichts  zu  tun  hät-
ten,  ohne  gesetzliche  Grundlage  der  Handänderungssteuer  zu  unterstellen. 
Das zeige, dass der Rahmen, in welchem die wirtschaftliche Betrachtung zu-
lässig  sei,  nicht  überspannt  werden  dürfe.  Abschliessend  machte  das  Bun-
desgericht  einzig  den  Vorbehalt  aussergewöhnlicher  Verhältnisse  (z.  B.  Ab-
sicht  der  Steuerumgehung),  welche  ausnahmsweise  auch  die  Besteuerung 
des  Aktienübergangs  von  Betriebsgesellschaften  zu  rechtfertigen  vermöch-
ten. 

Im zweiten Urteil, auf das in der Botschaft und (wiederum implizit) in den Be-
ratungen zu Art. 7 HGStG Bezug genommen wurde (BGE 103 Ia 159), ging 
es  um  den  Verkauf der  Aktien  einer  Holdinggesellschaft,  deren  Aktiven  aus 
Grundstücken  und  Beteiligungen  an  Immobilienaktiengesellschaften  bestan-
den. Dabei stand zur Diskussion, ob ein Minderheitsaktionär, der seine Akti-
en gleichzeitig und im Zusammenwirken mit den übrigen Aktionären veräus-
sert, hinsichtlich der interkantonalen Steuerausscheidung einem Allein- oder 
Mehrheitsaktionär  gleichgestellt  werden  dürfe.  Zudem  war  streitig,  ob  eine 
Holdinggesellschaft, deren Aktiven neben eigenen Liegenschaften vor allem 
Beteiligungen  an  Immobilienaktiengesellschaften  umfassen,  wie  eine  reine 
Immobilien-AG zu behandeln sei. 

Der Verweis der Urheber des freiburgischen Gesetzes auf diesen Entscheid 
erklärt sich nur aufgrund der Tatsache, dass das Bundesgericht darin allge-
meingültige  Erwägungen  hinsichtlich  des  Aktientransfers  von  Immobilienge-
sellschaften anstellte. So betonte es in Bestätigung seiner bisherigen Recht-
sprechung insbesondere, der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilienge-
sellschaft sei, seiner wirtschaftlichen Natur entsprechend, jedenfalls dann als 
Liegenschaftsgewinn  zu  behandeln  (und  dem  Kanton  der  gelegenen  Sache 
zur Besteuerung zuzuweisen), wenn es sich um den Verkauf sämtlicher Akti-
en  einer  reinen  Immobiliengesellschaft  handle.  Der  innere  Grund,  weshalb 
der  Verkauf  von  Aktien  einer  Immobilienaktiengesellschaft  jedenfalls  dann, 
wenn er gesamthaft erfolge, steuerlich wie ein Grundstückverkauf behandelt 
werde,  liege  darin,  dass  wirtschaftlich  die  Verfügungsmacht  über  Grundstü-
cke - und nichts anderes - übertragen werden soll, wobei der Preis der Aktien 
durch  den  Wert  der  der  Gesellschaft  gehörenden  Grundstücke  bestimmt 
werde und der erzielte Gewinn ganz oder im Wesentlichen auf die Bewegung 
der Grundstückpreise und nicht auf persönliche Bemühungen des Aktionärs 
zurückzuführen sei. 

c)  Da der Gesetzgeber ausdrücklich an die (alten) Begriffsumschreibungen von 
Art. 4 Abs. 3 GEG sowie Art. 4 BIG angeknüpft hat, ergibt sich daraus eine 

 
 
- 15 -

weitere wichtige Auslegungshilfe. Art. 4 BIG lautete in seiner ursprünglichen 
Fassung wie folgt: 

"Bei  Körperschaften,  Vereinen  und  Stiftungen,  die  hauptsächlich  zwecks  Er-

werbes,  Betriebes  und  Verwaltung  einer  oder  mehrerer  Immobilien  gegründet 

wurden oder für welche die Immobilien die wichtigsten Aktiven darstellen, wird 

ein Zuschlag von 3 ‰  erhoben." 

Art. 4 Abs. 3 GEG erhielt durch Art. 11 der Übergangs- und Schlussbestim-
mungen BIG folgenden Wortlaut: 

"Den  Immobilienhandänderungen  werden  gleichgestellt,  die  Uebertragungen 

von  Aktien  oder  Anteilen  von  Aktiengesellschaften,  Gesellschaften  mit  be-

schränkter  Haftung,  Genossenschaften 

oder 

Immobilien-Kommandit-

Aktiengesellschaften im Sinne des Artikels 4 des Gesetzes vom 23. Mai 1957, 

gemäss  welchen  der  Käufer  die  freie  rechtliche  oder  wirtschaftliche  Verfü-

gungsgewalt über die Immobilie erhält. 

Werden  ebenfalls  Immobilienhandänderungen  gleichgestellt,  die  Veränderun-

gen im Bestand von Vereinsmitgliedern und Stiftungsnutzniessern, die zur Fol-

ge  haben,  dass  andere  Mitglieder  oder  Nutzniesser  die  freie  rechtliche  oder 

wirtschaftliche Verfügungsgewalt über die Immobilie erhalten. 

Das  Gleiche  gilt  für  Uebertragungen  von  jedweden  Beteiligungswertschriften 

am Gesellschaftskapital der in Abs. 1 erwähnten Gesellschaften, die innert drei 

Jahren  eingetreten  sind  und  sich  auf  55 %  des  Gesellschaftskapital  beziehen. 

Uebertragungen  infolge von  Todesfall werden insoweit berücksichtigt, um fest-

zustellen, ob eine Uebertragung im Sinne dieses Absatzes vorliegt." 

Aus den Materialien zum BIG ergibt sich, dass dem Erlass dieses Gesetzes 
heftige Kontroversen vorausgegangen sind und dass der ursprüngliche Ent-
wurf wesentlich abgeändert wurde (vgl. TGR 1956, S. 190 ff., 404 ff., 437 ff.; 
1957, S. 113 ff., 176, ff., 386 ff., 477f.). In Bezug auf die vorliegend zur Dis-
kussion  stehenden  Fragen  sind  insbesondere  folgende  Hinweise  von  Inte-
resse: In der Botschaft zum ursprünglichen Entwurf wurde auf den oft speku-
lativen Charakter der jüngeren Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt hin-
gewiesen  und  das  neue  Gesetz  mit  der  Tatsache  gerechtfertigt,  dass  der 
Liegenschaftsbesitz  in  Form  juristischer  Personen  häufig  Gegenstand  von 
Handänderungen  bilde,  ohne  dass  diese  genügend  besteuert  würden.  Im 
Gegensatz  zu  früher  sei  es  so,  dass  die  Liegenschaften  der  Immobilienge-
sellschaften  häufiger  veräussert  würden  als  jene  der  natürlichen  Personen 
(vgl. TGR 1956, S. 190 f.). In der Eintretensdebatte wies der Berichterstatter 
ebenfalls darauf hin, dass es vor allem um die Immobiliengesellschaften ge-
he. Deren einziger Zweck bestehe darin, eine oder mehrere Liegenschaften 
zu besitzen und zu verwalten oder solche zu kaufen und zu verkaufen. Dabei 
komme häufig ein spekulativer Charakter zum Ausdruck, welcher der Aktien-
gesellschaft nicht inhärent sei. Diese Rechtsform sei nämlich vom Gesetzge-

 
- 16 -

ber ursprünglich geschaffen worden, um im Hinblick auf industrielle Tätigkei-
ten von einer gewissen Bedeutung Kapital zu beschaffen. Als Immobilienge-
sellschaft werde die Aktiengesellschaft ihrem ursprünglichen Zweck entfrem-
det,  wobei  beim  Transfer  die  Handänderungsgebühren  umgangen  würden. 
Dem gelte es mit den neuen Gesetzesbestimmungen entgegenzuwirken (vgl. 
TGR 1956, S. 404 f.). Bezüglich des Zuschlags gemäss Art. 4 BIG wurde be-
tont (TGR 1957, S. 388 f.): 

"Quant  aux  personnes  morales  auxquelles  le  taux  complémentaire  de  l'impôt 

est appliqué, elles ont été définies à l'art. 4 du nouveau projet. Il s'agit des so-

ciétés,  associations  et  fondations  qui  se  sont  constituées  principalement  pour 

l'acquisition, l'exploitation et la gérance d'un ou de plusieurs immeubles ou dont 

les  immeubles  représentent  le  principal  actif.  (Sociétés  immobilières  propre-

ment dites !) Elles ont donc été définies soit en raison du but qu'elles poursui-

vent  et  qui  n'est  rien  d'autre  que  l'acquisition,  l'exploitation  et  la  gérance  d'im-

meubles, soit en raison d'un critère indicatif qui consiste dans le principal actif 

de  ces  sociétés,  à  savoir  précisément  les  immeubles.  Pour  qu'une  société 

puisse être considérée comme immobilière au sens de l'art. 4 du projet, il suffit 

donc que l'un ou l'autre des deux critères soit réalisé. Si ces sociétés, à côté de 

l'impôt  au  taux  ordinaire,  sont  soumises  encore  à  l'impôt  au  taux  complémen-

taire, c'est pour une raison tout à fait particulière. Ce sont, en effet, ces sociétés 

immobilières  qui,  lorsqu'elles  changent  de  mains  par  le  transfert  des  titres  ou 

parts de société et par ce fait même transmettent également les immeubles, ne 

paient  pour  ainsi  dire  jamais  les  droits  de  mutations,  parce  que  ces  transferts 

restent  secrets.  Et  comme  ces  sociétés  changent  assez  souvent  de  mains, 

sans que le fisc puisse découvrir et établir le transfert pour le frapper des droits 

d'enregistrement, elles pratiquent ainsi l'évasion fiscale sur une large échelle. Il 

est,  dès  lors,  indiqué  de  la  soumettre  au  régime  spécial  du  taux  complémen-

taire de 3 ‰, malgré que cet impôt au taux final de 4 ‰ puisse être considéré 

comme  assez  lourd.  Ce  traitement  spécial  toutefois  se  justifie  parce  que  ces 

sociétés ou leurs maîtres, en cas de transfert des titres ou parts, cherchent sys-

tématiquement à éluder les droits de mutation qu'elles sont pourtant astreintes 

à payer dans ce cas en vertu de l'art. 4 al. 3 de la loi sur l'enregistrement. L'ap-

plication de ce taux complémentaire ne se justifierait, par contre, pas pour  les 

sociétés non immobilières au sens de l'art. 4 du projet, qui ne changent que ra-

rement de mains. Elles ne sont ainsi soumises qu'à l'impôt au taux ordinaire qui 

doit principalement frapper les biens immobiliers de la mainmorte." 

Die gleichzeitige Anpassung von Art. 4 Abs. 3 GEG wurde wie folgt gerecht-
fertigt (TGR 1957, S. 390 f.): 

"Parmi  les  dispositions  transitoires,  une  modification  assez  importante  de  l'art. 

4, al. 3 de la loi sur les droits d'enregistrement est à signaler. D'après cette dis-

position,  étaient  assimilés  jusqu'à  présent  aux  mutations  d'immeubles,  les 

transferts d'actions de S. A. ou de parts de sociétés coopératives immobilières 

conférant  aux  acquéreurs  la  libre  disposition  économique  ou  juridique  de  l'im-

 
- 17 -

meuble. La nouvelle rédaction de cet al. 3 de l'art. 4 assimile également à ces 

mutations  les  transferts  de  parts  de  S.  à  R. L.  ou  de  sociétés  en  commandite 

par  actions.  Mais  l'art.  11  al.  2  des  dispositions  transitoires  du  nouveau  projet 

estime  de  plus  que  des  mutations  d'immeubles  peuvent  également  intervenir 

par  les  changements  des  membres  d'une  association  ou  des  bénéficiaires 

d'une  fondation  qui  procurent  aux  nouveaux  membres  ou  bénéficiaires  la  libre 

disposition juridique ou économique de l'immeuble. Il n'est en effet pas impos-

sible de choisir la forme de l'association ou de la fondation pour constituer des 

sociétés  immobilières,  quoique  ces  formes  juridiques  puissent  être  beaucoup 

moins adaptées aux besoins de ces sociétés. Ainsi est-il aussi indiqué de per-

cevoir  des  droits  de  mutations,  si  des  transferts  d'immeubles  s'opèrent  par  le 

changement de substratum personnel d'une association ou par le changement 

des bénéficiaires d'une fondation. Ceci d'autant plus que d'éventuelles sociétés 

immobilières  apparaissant  sous  cette  forme  sont  aussi  frappées  de  l'impôt  au 

taux  complémentaire.  La  perception  de  droits  d'enregistrement  lors  de  pareils 

transferts d'immeubles s'impose dès lors par voie de conséquence." 

Danach gab die Beratung von Art. 4 BIG einzig noch zur Bestätigung Anlass, 
dass eines der beiden dort genannten Kriterien erfüllt sein müsse, damit eine 
Immobiliengesellschaft anzunehmen sei (TGR 1957, S. 394). 

Beim Erlass des HGStG schlug die Kommission schliesslich vor (TGR 1996, 
S. 699), mit den Übergangsbestimmungen den Begriff der Immobiliengesell-
schaft zu harmonisieren und Art. 4 BIG den heutigen Wortlaut zu geben ("Bei 
Körperschaften,  Vereinen  und  Stiftungen,  deren  Haupttätigkeit  tatsächlich 
darin besteht, Grundstücke zu erwerben oder ein oder mehrere Grundstücke, 
die  ihnen  gehören,  zu  verkaufen,  zu  verwalten  oder  zu  nutzen,  oder  deren 
Aktiven  hauptsächlich  aus  Grundstücken  bestehen,  wird  ein  Zuschlag  von 
3 ‰  erhoben.").  Es  handelte  sich  dabei  jedoch  offensichtlich  bloss  um  die 
redaktionelle  Anpassung  in  Verbindung  der  vorne  erwähnten  Neuformulie-
rung von Art. 7 lit. a HGStG. 

5.  a)  Entgegen  der  Ansicht  der  Vorinstanz  wurde  die  vorliegend  streitige  Haupt-
frage  noch nie  entschieden.  Im  ersten  von  ihr  angerufenen  Fall  (FZR  2003, 
S. 406, Urteil des Steuergerichtshofes vom 2. Mai 2003, und RDAF 2004 II, 
S. 181, Bundesgerichtsentscheid vom 11. Februar 2004 in der gleichen Sa-
che)  ging  es  um  den  Erwerb  der  indirekten  Mehrheitsbeteiligung  an  einer 
Immobiliengesellschaft. Hingegen war dort die Tragweite von Art. 7 lit. b nicht 
streitig, so dass auch kein Anlass zu einer diesbezüglichen näheren Überprü-
fung bestand. Im Gegenteil wurde vom Steuergerichtshof im Rahmen der all-
gemeinen  Ausführungen  zum  Begriff  der  Immobiliengesellschaft  sogar  aus-
drücklich  offengelassen,  ob  sich  der  freiburgische  Begriff  der  Immobilienge-
sellschaft  von  der  Definition  in  der  Lehre  unterscheide  (vgl.  Erw.  4c).  Dem-
entsprechend  kann  die  Vorinstanz  auch  aus  dem  Bundesgerichtsurteil,  mit 
dem  das  kantonale  Urteil  bestätigt  worden  ist,  nichts  zu  ihren  Gunsten  ab-

 
- 18 -

leiten,  sind  doch  die  Ausführungen  zum  Begriff  der  Immobiliengesellschaft 
(Erw. 4) im Zusammenhang mit der streitigen Rechtsfrage zu sehen. Auch im 
zweiten Fall (RDAF 1993, S. 426) war der Begriff der Immobiliengesellschaft 
nicht streitig. 

Betrachtet man den Wortlaut von Art. 7 lit. b HGStG für sich allein, so scheint 
klar  zu  sein,  dass  jede  Gesellschaft,  deren  Aktiven  hauptsächlich  aus 
Grundstücken bestehen, ungeachtet ihrer eigentlichen Natur als Immobilien-
gesellschaft im Sinne dieses Gesetzes zu betrachten ist.  

Demgegenüber ergibt sich jedoch ein anderes Bild, wenn man die in Erw. 4 
ausführlich  dokumentierte  Entstehungsgeschichte  verfolgt  und  sich  den  ge-
setzgeberischen  Zweck  vor  Augen  hält,  wie  er  in  den  Materialien  zum  Aus-
druck  kommt.  Dabei  ist  insbesondere  massgebend,  wie  die  Grossräte,  wel-
che  in  der  Eintretensdebatte  (vgl.  TGR  1996,  S.  409  ff.)  wiederholt  auf  den 
komplexen, sehr technischen und in seinen praktischen Auswirkungen nicht 
ohne  Weiteres  nachvollziehbaren  Gesetzesentwurf  hinwiesen,  die  vorge-
schlagenen Bestimmungen in guten Treuen zu verstehen hatten. 

b)  Ein  erstes  wichtiges  Auslegungselement  ergibt  sich  aus  dem  (wiederholt 
formulierten)  Hinweis,  die  Begriffsumschreibung  der  Immobiliengesellschaft 
stehe  im  Einklang  mit  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  und  über-
nehme die dort entwickelten Kriterien. Dabei trifft es entgegen dem von der 
Vorinstanz  (unter  Berufung  auf  die  Publikation  von  PIERRE CRAUSAZ)  vertre-
tenen  Standpunkt  nicht  zu,  dass  bloss  im  Zusammenhang  mit  Art.  7  lit.  a 
HGStG eine Verbindung zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung hergestellt 
wurde;  vielmehr  geschah  dies  für  die  ganze  Gesetzesbestimmung  und  ins-
besondere  auch  dessen  lit.  b  (vgl.  die  diesbezüglich  unmissverständlichen 
Auszüge aus den Materialien in Erw. 4a). 

Analysiert  man  nun  die  in  den  Materialien  ausdrücklich  angerufene  Recht-
sprechung (vgl. vorne Erw. 4 b), so ergibt sich, dass das Bundesgericht darin 
verschiedene  -  entgegen  der  Ansicht  der  Vorinstanz  auch  über  den  jeweils 
zu  beurteilenden  Sachverhalt  hinaus  bedeutsame  -  Grundsätze  hervorge-
hoben  hat.  Einerseits  räumte  es  zwar  ein,  dass  der  Steuergesetzgeber  die 
wirtschaftliche  Betrachtungsweise  unterschiedlich  normieren  und  auch  den 
Begriff  der  Immobiliengesellschaft  etwas  enger  oder  weiter  fassen  könne. 
Andererseits  betonte  es  jedoch,  die  Praxis  der  wirtschaftlichen  Betrach-
tungsweise beim Übergang des Aktienbesitzes von Immobiliengesellschaften 
sei geschaffen worden, um den zunehmenden Manövern zur ungerechtfertig-
ten  Steuerersparnis  im  Zusammenhang  mit  (oft  spekulativen)  Grundstücks-
übertragungen einen Riegel  zu schieben. Als massgebend erachtete es da-
bei,  ob  sich  die Wirkungen  des  Aktienverkaufs  in  der  Übertragung  der  Ver-
fügungsmacht  über  die  im  Eigentum  der  Gesellschaft  befindlichen  Grund-
stücke erschöpfen oder ob diese Verfügungsmacht lediglich ein Ausfluss der 

 
 
- 19 -

viel weitergehenden Beherrschung des erworbenen Unternehmens sei. Dem-
entsprechend  bestätigte  es  die  sachliche  Rechtfertigung  der  unterschied-
lichen Behandlung von Immobiliengesellschaften und Erwerbsgesellschaften 
(wenn  auch  mit  "vielleicht  bedeutenderem  kapitalmässigen"  Liegenschafts-
besitz).  Beim  Übergang  der  Aktien  einer  Betriebsgesellschaft  mit  Grundei-
gentum fehlten die gewichtigen Gründe für die Besteuerung, welche bei einer 
reinen Immobiliengesellschaft gegeben seien. In der Folge hat das Bundes-
gericht im - sowohl von PIERRE CRAUSAZ (a.a.O. S. 87) als auch von beiden 
Parteien  je  zu  ihren  Gunsten  angerufenen  -  BGE  104  Ia  251  klar  entschie-
den, dass beim Gewinn aus dem Verkauf von Aktien einer Gesellschaft, wel-
che  keine  Immobiliengesellschaft  im  Sinne  der  bundesgerichtlichen  Recht-
sprechung,  sondern  eine  Betriebsgesellschaft  darstelle,  abgesehen  von  be-
sonderen  Verhältnissen  die  wirtschaftliche  Betrachtungsweise  nicht  zur  An-
wendung  gelange.  Im  zu  beurteilenden  Doppelbesteuerungsfall  gelangte  es 
dabei  zum  Schluss,  die  Beschwerdeführerin sei  angesichts des  von  ihr  ver-
folgten Zwecks und der mit ihrer Geschäftstätigkeit erzielten Erträge als Be-
triebsgesellschaft  und  nicht  als  Immobiliengesellschaft  zu  qualifizieren,  ob-
wohl ihre Aktiven zu rund 90 % aus Immobilien bestanden. Massgebend sei, 
dass  der  Grundbesitz  im Wesentlichen nur  die  sachliche Grundlage für  den 
Betrieb des Umschlags- und Lagergeschäftes bilde. 

Angesichts  dieser  doch  sehr  klaren  Position  des  Bundesgerichts  kann  der 
Hinweis  auf  die  Übernahme  dieser  Rechtsprechung  nur  als  Indiz  dafür  ge-
wertet  werden, dass auch der freiburgische Gesetzgeber nicht von jeglicher 
Unterscheidung  zwischen  eigentlichen  Immobiliengesellschaften  und  Be-
triebsgesellschaften mit Grundbesitz absehen wollte. 

c)  Von  zentraler  Bedeutung  ist  sodann  die  Tatsache,  dass  der  Gesetzgeber 
beim Erlass von Art. 7 HGStG nach seinem ausdrücklich erklärten Willen an 
die  bisher  in  Art.  4  Abs.  3  GEG  bzw.  Art.  4  BIG  verwendeten  Begriffe  an-
schliessen und das bisherige System beibehalten wollte (vgl. vorne Erw. 4a). 

Diesbezüglich  bergen die  Materialien allerdings  die  doch erstaunliche  Über-
raschung, dass entgegen dem Hinweis in der Botschaft schon im ersten Ge-
setzesentwurf  (und  nicht  etwa  erst  im  später  -  bloss  noch  redaktionell  -  ab-
geänderten  endgültigen  Text)  gar  nicht  der  genaue  Begriff  von  Art.  4 
BIG übernommen worden ist. In ihrem ursprünglichen Wortlaut umfasste die-
se  Bestimmung  nämlich  einen  einzigen  Absatz,  in  dem  die  Rede  war  von: 
"…Körperschaften…,  die  hauptsächlich  zwecks  Erwerbes,  Betriebes  und 
Verwaltung einer oder mehreren Immobilien gegründet wurden oder für wel-
che die Immobilien die wichtigsten Aktiven darstellen,...". In der so formulier-
ten Vorschrift hatten die beiden alternativ erwähnten Elemente ("oder") auch 
je eine eigenständige Bedeutung. 

 
 
- 20 -

Wie sich aus den Unterlagen zu diesem ursprünglichen Art. 4 BIG und zum 
gleichzeitig angepassten Art. 4 Abs. 3 GEG ergibt (vgl. vorne Erw. 4c), wurde 
schon  damals  der  gleiche  gesetzgeberische  Zweck  verfolgt,  welcher  auch 
den Hintergrund der vorne dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung 
bildet.  Dementsprechend  sollten  diese  Bestimmungen  nur  die  eigentlichen 
Immobiliengesellschaften  ("Sociétés  immobilières  proprement  dites!")  er-
fassen. Diese seien nach dem verfolgten Zweck zu qualifizieren, welcher sich 
indikationsweise  ("critère  indicatif")  aus  dem  Hauptaktivum  ergeben  könne. 
Das  heisst  indessen  noch  keineswegs,  dass  umgekehrt  jede  Gesellschaft, 
deren  Hauptaktivum  eine  Liegenschaft  ist,  zwingend  und  ungeachtet  ihres 
eigentlichen Zwecks als Immobiliengesellschaft betrachtet werden sollte. 

Zum richtigen Verständnis von Art. 4 Abs. 3 GEG (in der im Jahre 1957 mit 
dem BIG eingeführten Fassung) kann übrigens auch auf die Rechtsprechung 
des  Kantonsgerichts  hingewiesen  werden,  welches  bis  Ende  1991  Rechts-
mittelinstanz  im  Bereich  der  Einregistrierungsgebühren  war.  Dieses  hat 
schon in einem Urteil vom 21. März 1957 betont, mit der Bestimmung werde 
bloss  eine  Interpretationsregel  eingeführt.  Die  entsprechende  wirtschaftliche 
Betrachtungsweise  sei  in  der  Steuerrechtslehre  und  in  der  Rechtsprechung 
anerkannt.  Aufgrund  der  ständigen  Rechtsprechung  des  Bundesgericht  sei 
sogar  davon  auszugehen,  dass  der  Grundsatz  von  Art.  4  Abs.  3  GEG  auf 
dem Wege der Rechtsprechung hätte eingeführt werden können (vgl. Extraits 
des  principaux  arrêts  rendus  par  les  diverses  sections  du  Tribunal  cantonal 
de l'Etat de Fribourg en 1960, S. 146 ff., 152). Letzteres würde jedoch offen-
sichtlich nicht zutreffen, wenn man der Vorschrift die absolute Tragweite ge-
ben wollte, welche die Vorinstanz aus dem Wortlaut ableitet. Auch in einem 
späteren  Urteil  vom  8.  August  1977  wurde  nochmals  ausdrücklich  darauf 
hingewiesen,  dass  die  Regelung  von  Art.  4  Abs.  3  GEG  der  in  diesem  Be-
reich  herrschenden  Lehre  und  Rechtsprechung  entspreche  (vgl.  Extraits 
1977, S. 71 f.). 

In  Abweichung  von  dessen  ursprünglichem  Wortlaut  wurde  der  Gehalt  von 
Art. 4 BIG (mit seinen zwei alternativen Elementen) dann im Entwurf zu Art. 7 
HGStG  in  die  je  selbständigen  lit.  a  und  b  aufgeteilt,  wobei  jedoch  in  lit.  a 
nicht  mehr  von  "zwecks…  gegründet"  die  Rede  ist,  sondern  von  "Gesell-
schaften,  deren  hauptsächliche  Tätigkeit  im  Erwerb,  im  Betrieb  und  in  der 
Verwaltung  von  einem  oder  mehreren  Grundstücken  liegt".  Das  ist  ein  we-
sentlicher Unterschied, dessen mögliche - und vorliegend von der Vorinstanz 
ins  Feld  geführte  -  Tragweite  dem  Parlament  insofern  anscheinend  vorent-
halten  wurde,  als  diesbezüglich  nichts  in  die  Liste  der  aufgezählten  Geset-
zesänderungen  aufgenommen  (vgl.  TGR  1996,  S.  68  ff.  und  72  f.)  und  im 
Gegenteil  betont  wurde,  man  übernehme  den  bisherigen  Begriff.  In  der  Tat 
setzt der ursprüngliche Text im ersten Element jedoch voraus, dass eine Ge-
sellschaft zu einem bestimmen Zweck gegründet worden ist, während es im 
neu formulierten Text von lit. a genügt, dass eine Gesellschaft - ungeachtet 

 
- 21 -

ihrer  ursprünglichen  Zweckbestimmung  -  nun  tatsächlich  die  Funktion  einer 
Immobiliengesellschaft ausübt. Das legt den Schluss nahe, dass der Gesetz-
geber von Beginn weg zwei Fälle im Auge hatte, nämlich einerseits die "klas-
sische" Immobiliengesellschaft (d. h. sowohl gemäss dem statutarischen als 
auch dem tatsächlichen Zweck) und andererseits die bloss faktische Immobi-
liengesellschaft (d. h. die ursprünglich einen andern Zweck verfolgende Ge-
sellschaft,  welche  aufgrund  der  aktuellen  tatsächlichen  Verhältnisse  -  z. B. 
wegen Aufgabe oder Verpachtung des Betriebes - nun faktisch die Rolle ei-
ner  Immobiliengesellschaft  spielt,  wofür  eine  oder  mehrere  Liegenschaften 
als  Hauptaktivum  ein  gewichtiges  Indiz  sein  können).  Hingegen  ergibt  die 
Entstehungsgeschichte keinen klaren Hinweis dafür, dass auch jede eigent-
liche Betriebsgesellschaft, deren Hauptaktivum aus der Betriebsliegenschaft 
besteht,  steuerlich  zwingend  in  eine  Immobiliengesellschaft  umfunktioniert 
werden sollte. Mit der neuen Formulierung von Art. 7 lit. a HGStG scheint al-
so der ursprünglich völlig eigenständige Sinn des Kriteriums der "wichtigsten" 
bzw.  "hauptsächlichen  Aktiven"  ergänzt,  wenn  nicht  sogar  teilweise  absor-
biert worden zu sein. Hätte man hingegen gleichzeitig dem neuen Art. 7 lit. b 
HGStG die von der Vorinstanz behauptete, weitergehende und absolute Be-
deutung  geben  wollen,  so  hätte  der  Gesetzgeber  dies  sicher  irgendwo  klar 
zum  Ausdruck  gebracht  oder  zumindest  andeutungsweise  durchblicken  las-
sen.  Danach  sucht  man  allerdings  vergeblich.  Ergänzend  kann  beigefügt 
werden, dass auch OLIVIER THOMAS (Les droits de mutation - Etude des légis-
lations  cantonales,  Diss.  Lausanne  1991,  S.  156)  unterstreicht,  der  heutige 
Art. 7 lit. b HGStG habe "pour seul but de ne pas favoriser les sociétés dont 
les opérations immobilières visent essentiellement un but lucratif ou spécula-
tif",  was  eben  für  Betriebsgesellschaften  im  Sinne  der  bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung nicht zutrifft. 

d)  Aus  der  Lehre  zum  Recht  der  Handänderungssteuern,  welche  nach  dem 
Gesagten  ebenfalls  von  Bedeutung  ist,  ergibt  sich,  dass  der  Begriff  der  Im-
mobiliengesellschaft  in  den  verschiedenen  Kantonen  zum  Teil  unterschied-
lich umschrieben wird und dass es jeweils auf die Umstände ankommt (vgl. 
etwa  ERNST  BLUMENSTEIN  /  PETER  LOCHER,  System  des  schweizerischen 
Steuerrechts,  6.  Aufl.,  Zürich  2002,  S.  204  f.  sowie  die  dort  erwähnten  Au-
toren;  PETER  RUF,  Handänderungsabgaberecht,  Kommentar  zu  den  Artikeln 
1 - 10  des  bernischen Gesetzes  betreffend  die  Handänderungs-  und  Pfand-
rechtsabgaben,  Muri  1985,  N  300  ff.  zu  Art.  5  mit  weiteren  Hinweisen; 
THOMAS, a.a. O. S. 156 ff.; CHRISTIAN SCHÖNINGER, Die Handänderungssteuer 
des  Kantons  Basel-Stadt,  Diss.  BS  1992,  S.175  ff.  177  ff.).  Dabei  wird  er-
sichtlich, dass zum Teil von einem engen Begriff der Immobiliengesellschaft 
(eigentlicher statutarischer Zweck), oft aber von einer umfassenden Betrach-
tungsweise  (auch  bloss  tatsächliche  Funktion)  ausgegangen  wird.  Es  wagt 
jedoch  niemand  den  extremen  Schritt,  von  der  blossen  Tatsache,  dass  das 
Hauptaktivum  einer  Gesellschaft  aus  einer  oder  mehreren  Liegenschaften 
besteht, zwingend und ungeachtet der sonstigen Verhältnisse immer auf eine 

 
 
- 22 -

Immobiliengesellschaft  zu  schliessen.  Im  Gegenteil  betont  THOMAS  (a.a.  O. 
S. 154):  "Pour  une  société  d'exploitation,  en  revanche,  le  transfert  des  ac-
tions n'est pas assimilable à un transfert immobilier, même si sa fortune est 
principalement  composée  d'immeubles;  en  effet,  la  cession  d'actions  d'une 
telle société ne se limite pas à un simple transfert du pouvoir de disposition 
sur ses immeubles, mais représente un transfert - beaucoup plus large - de 
tout  ou  partie  de  l'exploitation."  Gemäss  GABRIELLA  RÜEGG-PEDUZZI  (Die 
Handänderungssteuer  in  der  Schweiz,  Diss.  ZH  1989,  S.  84  f.  mit  weiteren 
Hinweisen)  muss  eine  Immobiliengesellschaft  ausschliesslich  oder  überwie-
gend  die  Nutzbarmachung  der  Wertsteigerung  ihres  Grundbesitzes  oder 
dessen  Verwendung  als  sichere  oder  nutzbringende  Kapitalanlage  bezwe-
cken. Dies könne durch Veräusserung, Vermietung, Verpachtung oder Über-
bauung  geschehen.  Dabei  müsse  der  Gesellschaftszweck  nicht  zwingend 
aus den Statuten hervorgehen, sondern es genüge eine entsprechende Ge-
schäftstätigkeit  der  Gesellschaft.  Da  auf  die tatsächliche  Tätigkeit  abgestellt 
werde,  habe  der  Rohertrag  der  Gesellschaft  praktisch  ausschliesslich  aus 
unbeweglichem  Vermögensertrag  zu  bestehen,  und  in  der  Gesellschaftsbi-
lanz müssten praktisch ausschliesslich Grundstücke aktiviert sein. Diese Kri-
terien  gälten  vor  allem  zur  Abgrenzung  der  Immobiliengesellschaft,  deren 
Grundstücke  Handelsware  oder  Kapitalanlage  seien  und  deren  Verwertung 
sowie Nutzung den Gesellschaftszweck erfüllten bzw. die Gesellschaftstätig-
keit  bildeten,  von  der  Betriebsgesellschaft,  für  welche  Grundbesitz  lediglich 
die  Grundlage  für  den  Fabrikations-,  Handels-  oder  sonstigen  Betrieb  sei. 
Dieser  klaren,  nuancierten  und  umfassenden  Begriffsbestimmung  ist  nichts 
beizufügen. 

Die  insbesondere  bezüglich  der  Abgrenzung  zwischen  Immobiliengesell-
schaften  und  Betriebsgesellschaften  doch  sehr  aussagekräftigen  Lehrmei-
nungen  sind auch  jenen,  welche die  zur  Diskussion  stehenden Änderungen 
in  der  freiburgischen  Gesetzgebung  erarbeitet  haben,  sicher  nicht  ent-
gangen.  Es  kann  daher  ohne  Zweifel  angenommen  werden,  dass  irgendwo 
klar darauf hingewiesen worden wäre, wenn nicht nur der (vielerorts verwen-
dete)  weite  Begriff  der  Immobiliengesellschaft,  sondern  darüber  hinaus  ein 
geradezu absolutistischer neuer Begriff hätte geschaffen werden sollen. 

e)  Sollten nach all den dargelegten Elementen noch Zweifel über den Sinn der 
streitigen Rechtsnorm bestehen, so wäre sicher auch zu prüfen, welche Re-
gelung der Gesetzgeber sinnvollerweise im Auge gehabt haben kann. Dabei 
ergibt sich aus der ausführlich dargelegten Lehre und Rechtsprechung, dass 
eine  wirtschaftliche  Betrachtungsweise  beim  Aktienverkauf  von  Immobilien-
gesellschaften zwar durchaus Sinn macht. Ebenso erscheint es sachgerecht, 
beim  Begriff  der  Immobiliengesellschaft  nicht  bloss  auf  den  statutarischen 
Zweck der Gesellschaft, sondern auch auf deren tatsächliche Tätigkeit abzu-
stellen.  Hingegen  entbehrt  es  jeglicher  sachlichen  Rechtfertigung,  eine  ei-
gentliche  Betriebsgesellschaft  nur  deswegen  steuerlich  einer  Immobilien-

 
 
- 23 -

gesellschaft  gleichzustellen,  weil  ihr  Hauptaktivum  aus  der  Betriebsliegen-
schaft besteht. Liegt einerseits ein wesentlicher Grund vor, Immobiliengesell-
schaften und Betriebsgesellschaften unterschiedlich zu behandeln, so ist an-
dererseits  nicht  einzusehen,  weshalb  eigentliche  Betriebsgesellschaften 
steuerlich  unterschiedlich  behandelt  werden  sollen,  je  nachdem  ob  ihre  Be-
triebsliegenschaften den Hauptteil der Aktiven ausmachen oder nicht (was ja 
nicht zuletzt einfach von der Natur des Betriebes abhängen kann). Das ist im 
Sinne  einer  möglichst  verfassungskonformen  Gesetzesauslegung  (Rechts-
gleichheit) ebenfalls zu berücksichtigen. 

f)  All  diese  Erwägungen  legen  es  nahe,  Art.  7  lit.  b  HGStG  entgegen  der  An-
sicht  der  Vorinstanz  nicht  so  weit  zu  verstehen,  dass  damit  bei  der  Hand-
änderungssteuer  -  nur  weil  ihr  Hauptaktivum  aus  einer  oder  mehreren  Lie-
genschaften besteht - auch jene Gesellschaften erfasst werden, denen diese 
Liegenschaften  weiterhin  als  Grundlage  für  ihren  Fabrikations-,  Handels-
 oder sonstigen Geschäftsbetrieb dienen. Dass sich dabei durchaus sinnvolle 
und  (insbesondere  aufgrund  der  erzielten  Roherträge)  praktikable  Abgren-
zungen  ergeben,  zeigen  einige  Beispiele  aus  der  Rechtsprechung.  So  er-
scheint sachlich ohne Weiteres gerechtfertigt, dass in BGE 104 Ia 251 eine 
Gesellschaft,  deren  (nicht  nur  statutarisch  festgelegter,  sondern  auch  tat-
sächlich  verfolgter)  Hauptzweck  in  der  Errichtung  und  im  Betrieb  von  Tank-
anlagen für den Umschlag und die Einlagerung von Erdölprodukten bestand, 
als  Betriebsgesellschaft  qualifiziert  wurde,  obwohl  ihre  Aktiven  zu  90 %  aus 
Immobilien  bestanden.  Umgekehrt  leuchtet  es  ein,  dass  eine  Aktiengesell-
schaft, deren Tätigkeit darauf beschränkt war, ein dauernd vermietetes oder 
verpachtetes  Hotel  zu  verwalten,  als  Immobiliengesellschaft  betrachtet  wur-
de, obwohl die Statuten nach wie vor den Betrieb des Hotels vorsahen, das 
Grossinventar  Eigentum  der  Gesellschaft  geblieben  und  der  Miet-  oder 
Pachtzins vom Umsatz abhängig gemacht worden war (RB ZH 1964, Nr. 70; 
zustimmend: A. REIMANN / F. ZUPPINGER / E. SCHÄRRER, Kommentar zum Zür-
cher Steuergesetz, Bd. IV, Bern 1966, N 63; vgl. auch den ähnlich gelagerten 
Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern, ZBGR 1963, 129 ff.). 

g) 

Im vorliegenden Fall ist angesichts der Natur der erwirtschafteten hauptsäch-
lichen Roherträge (vgl. vorne Erw. 2a) offensichtlich, dass es sich bei der C. 
AG  um  eine  Betriebsgesellschaft  handelt.  Ebenso  leuchtet  ohne  Weiteres 
ein, dass die Beschwerdeführerin mit dem Aktienerwerb nicht in erster Linie 
eine Liegenschaft, sondern die Unternehmung erwerben wollte. Beides wird 
übrigens  von  der  Vorinstanz  nicht  bestritten.  Somit  erweist  sich  die  Be-
schwerde  im  Lichte  der  dargelegten  Grundsätze  und  Erkenntnisse  als  be-
gründet. 

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