# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 94a9cc35-617e-5ebe-a96e-920375d4cc64
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-24
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 24.09.2015 C1 14 50
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_C1-14-50_2015-09-24.pdf

## Full Text

C1 14 50 

 

 

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2015 

 

Tribunal cantonal du Valais 

Cour civile II 

 

Composition : Jean-Pierre Derivaz, président; Stéphane Spahr et Bertrand Dayer, 

juges; Laure Ebener, greffière; 

 

en la cause 

 

X_________, appelant et demandeur, représenté par M
e
 M_________  

 

contre 

 

Y_________, appelé et défendeur, représenté par M
e
 N_________  

 

 

 

(action négatoire; article 641 CC) 

recours contre le jugement du Tribunal du district de O_________ du 9 janvier 2014 

  

- 2 - 

Procédure 

A.  Par mémoire-demande déposé le 28 août 2009, X_________, à A_________, a 

ouvert action à l’encontre de Y_________, à B_________, en prenant les conclusions 

suivantes (p. 7) : 

"1.  M. Y_________ est condamné à supprimer l’empiètement et à rétablir l’emprise respective des 

PPE N
o
 xxx1 et N

o
 xxx2 conformément aux conclusions de l’expert C_________.  

 2. Il est dit que les travaux nécessaires à cet effet seront effectués sous la conduite de l’expert 

C_________, le tout aux frais de M. Y_________ qui est condamné en conséquence.  

 3. M. Y_________ est condamné aux frais et dépens.". 

Au terme de sa réponse du 4 décembre 2009 (p. 126 ss), Y_________ a conclu au 

rejet de la demande, sous suite de frais et dépens. A l’issue de son mémoire-réplique 

du 11 février 2010 (p. 151 ss), X_________ a modifié ses conclusions, en les 

reformulant comme suit :  

"1.  M. Y_________ est condamné à supprimer l’empiètement et à rétablir l’emprise respective des 

PPE N
o
 xxx1 et N

o
 xxx2 conformément aux conclusions de l’expert C_________.  

 2. Il est dit que les travaux nécessaires à cet effet seront effectués sous la conduite de l’expert 

C_________, le tout aux frais de M. Y_________ qui est condamné en conséquence.  

 3. M. Y_________ est condamné à payer à X_________ le montant de la perte de jouissance dont le 

demandeur a été privé et ce avec effet au 1
er

 septembre 2006, montant à déterminer selon 

production du contrat de bail à loyer produit à cet effet par M. Y_________, subsidiairement à dire 

d’expert.  

 4. M. Y_________ est condamné aux frais et dépens.". 

Dans son mémoire-duplique du 15 mars 2010 (p. 159 ss), Y_________ a confirmé ses 

conclusions visant à ce que X_________ soit débouté de l’ensemble de ses 

prétentions.  

B.  Le débat préliminaire s’est tenu le 15 avril 2010 (p. 170 ss). L’instruction de la 

cause a comporté l’édition de titres (office du registre foncier [p. 175 ss]) et du dossier 

de la procédure de preuve à futur précédemment mise en œuvre (C2 08 13), l’audition 

de témoins (séances des 9 octobre 2012 [p. 333 ss] et 11 octobre 2012 [p. 347 ss]) et, 

enfin, l’interrogatoire des parties (p. 436 s.). L’expertise sollicitée par X_________ 

tendant à établir un historique de la propriété par étages depuis sa constitution (p. 172) 

n’a, compte tenu de l’inertie totale dont a fait montre l’expert désigné le 31 août 2010 

(p. 241), finalement pas été mise en œuvre (p. 253). L’expertise judiciaire portant sur la 

configuration des lieux et les surfaces des immeubles concernés a, en revanche, été 

- 3 - 

administrée, le rapport ayant été déposé le 23 mai 2013 (p. 385 ss). Le 9 janvier 2014 

a eu lieu une ultime séance d’instruction, au cours de laquelle il a notamment été 

procédé à l’inspection des lieux et aux plaidoiries finales (p. 435 ss). A cette occasion, 

les parties ont confirmé leurs précédentes conclusions.  

C.  Au terme de son jugement du 9 janvier 2014, expédié le 13 du même mois (p. 432 

ss), le juge du district de O_________ a prononcé le dispositif suivant :  

"1. La demande est rejetée.  

 2. Les frais de justice, par 21'300 fr., sont mis à la charge de X_________, lequel versera à 

Y_________ une indemnité de 16'500 fr., à titre de dépens, et un montant de 12'600 fr., en 

remboursement de ses avances.". 

D.  Contre ce prononcé, X_________ a, le 12 (recte : 13) février 2014, interjeté appel, 

en formulant les conclusions suivantes : 

"1. Le présent appel est admis.  

 2. Les chiffres 1 et 2 des conclusions du jugement du Tribunal de O_________ du 9 janvier 2014 sont 

annulés, par conséquent la demande du 28 août 2009 de M. X_________ est admise.  

 3. Les conclusions sont réformées telles que ténorisées par M. X_________ dans sa réplique du 

11 février 2010, à savoir :  

1.  M. Y_________ est condamné à supprimer l’empiètement et à rétablir l’emprise respective des PPE 

No xxx1 et No xxx2 conformément aux conclusions de l’expertise de M. C_________.  

 2. Il est dit que les travaux nécessaires à cet effet seront effectués sous la conduite de l’expert 

M. C_________ et aux frais de M. Y_________ qui est condamné en conséquence.  

 3. M. Y_________ est condamné à payer à M. X_________ le montant de la perte de jouissance dont le 

demandeur a été privé avec effet dès le 1
er
 septembre 2006, montant à déterminer selon production des 

contrats de bail à loyer produits à cet effet par M. Y_________, subsidiairement à dires d’expert.  

 4. Tous les frais ainsi qu’une équitable indemnité pour les dépens de M. X_________ sont mis à la charge 

de Monsieur Y_________.  

4. Tous les frais de procédure et de jugement ainsi qu’une juste indemnité pour les dépens sont mis à 

la charge de Monsieur Y_________.". 

Au terme de sa détermination adressée le 18 avril 2014, Y_________ a conclu au rejet 

de l’appel, sous suite de frais et dépens, qu’il a chiffrés à 4000 fr. (TVA en sus) pour la 

seule procédure d’appel.  

  

- 4 - 

 

SUR QUOI LA COUR 

I. Préliminairement 

 

1.  Selon l'article 405 du code de procédure civile (CPC) du 19 décembre 2008, entré 

en vigueur le 1
er

 janvier 2011, les recours sont régis par le droit en vigueur au moment 

de la communication de la décision aux parties, à savoir à la date de l'envoi du 

dispositif (ATF 137 III 130 consid. 2). En l'espèce, si l’action a été introduite le 28 août 

2009 – soit sous l’empire du code de procédure civile du canton du Valais du 24 mars 

1998 (CPC/VS) –, le jugement motivé a été expédié aux parties le 13 janvier 2014. La 

présente cause en appel est donc soumise au nouveau droit de procédure.  

1.1  En vertu de l’article 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC, les décisions finales de première 

instance de nature patrimoniale sont attaquables par la voie de l’appel au Tribunal 

cantonal (art. 5 al. 1 let. b LACPC), si la valeur litigieuse au dernier état des 

conclusions est de 10'000 fr. au moins. L’action négatoire (art. 641 CC) est de nature 

pécuniaire (arrêts 5A_639/2010 du 7 mars 2011 consid. 1.1; 5A_173/2010 du 15 juillet 

2010 consid. 1); la valeur litigieuse correspond au dommage résultant de l’usurpation 

(Bohnet, Actions civiles, Conditions et conclusions, 2014, n. 11 ad § 40, p. 470). 

L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à 

compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la 

motivation (art. 311 al. 1 CPC). La partie adverse peut, quant à elle, former un appel 

joint dans la réponse (art. 313 al. 1 CPC).  

Dans le cas particulier, la décision entreprise est une décision finale de nature 

patrimoniale fondée sur l’article 641 CC. Les conclusions de l’appelant tendent – en 

substance – à ce que l’appelé et défendeur supprime l’"empiètement" dont l’appelant et 

demandeur estime être la victime sur son immeuble n
o
 xxx1. Si la valeur litigieuse 

initiale de l’action a été arrêtée par le premier juge, d’office et selon son appréciation 

conformément à l’article 15 al. 3 CPC/VS, à 100'000 fr. (cf. p. 117), elle a finalement 

été chiffrée à 204'760 fr. en cours d’instance (cf. p. 415 et jugement entrepris, consid. 

2, p. 7) pour tenir compte des calculs opérés par l’expert judiciaire (cf. p. 396). Eu 

égard à cette valeur litigieuse, non remise en cause par les parties, la voie de l’appel 

est indéniablement ouverte. Le jugement déféré a été notifié comme acte judiciaire au 

conseil du demandeur le 14 janvier 2014, de sorte que l’intéressé a agi en temps utile 

en interjetant appel le 13 février suivant.  

- 5 - 

1.2 

1.2.1  Qu’il s’agisse de la demande (cf. art. 221 al. 1 let. b CPC en procédure ordinaire) 

ou de l’écriture d’appel, celle-ci doit contenir des conclusions (ATF 138 III 213 consid. 

2.3; arrêt 4A_42/2014 du 17 octobre 2014 consid. 4.2). L’existence de conclusions 

suffisamment déterminées constitue une condition de recevabilité 

("Prozessvoraussetzung") de l’action (Oberhammer, in Oberhammer et al. [Hrsg.], 

Schweizerische Zivilprozessordnung, Kurzkommentar, 2
e
 éd., 2014, n. 3 ad Vor Art. 

84-90 CPC; Courvoisier, in Baker & M
c
Kenzie [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessord- 

nung, 2010, n. 3 ad art. 83 CPC; cf. ég. arrêt 4A_460/2011 du 20 décembre 2011 

consid. 2.2, in sic ! 2012, p. 480 ss). En particulier, les conclusions portant sur des 

créances en argent doivent être chiffrées (cf. art. 84 al. 2 CPC; ATF 137 III 617 consid. 

4.4.2). La règle vaut quel que soit le fondement de la prétention, à moins que la 

maxime d’office (cf. art. 58 al. 2 CPC) ne s’applique (Bohnet, in Bohnet et al. [éd.], 

Code de procédure civile commenté, 2011, n. 17 ad art. 84 CPC). Aux termes de 

l’article 85 al.1 CPC, si le demandeur est dans l'impossibilité d'articuler d'entrée de 

cause le montant de sa prétention ou si cette indication ne peut être exigée d'emblée, il 

peut intenter une action non chiffrée (1
re
 phrase); il doit cependant indiquer une valeur 

minimale comme valeur litigieuse provisoire (2
nde

 phrase). Selon le Message du 

Conseil fédéral (FF 2006 6841 ss, spéc. p. 6900), le demandeur est dans cette mesure 

dispensé de chiffrer sa requête ou demande. Cela doit en particulier valoir dans les cas 

où seule la procédure probatoire permet de procurer le fondement afin de chiffrer la 

créance; le demandeur peut ensuite entreprendre de préciser ses conclusions après la 

clôture de la procédure probatoire (cf., déjà avant l’entrée en vigueur du CPC suisse, 

ATF 131 III 243 consid. 5.1; 116 II 215 consid. 4a). Comme le CPC exige en principe 

de chiffrer les actions en paiement d’une somme d’argent (art. 84 al. 2 CPC), la 

prétention doit toutefois être motivée dès que possible (ATF 140 III 409 consid. 4.3.1).  

1.2.2  Dans le cas particulier, l’appelant a repris en seconde instance cantonale la 

conclusion n
o
 3 formulée au stade du mémoire-réplique, tendant à ce que le défendeur 

soit condamné à lui verser "le montant de la perte de jouissance dont [il] a été privé 

avec effet dès le 1
er
 septembre 2006 […] selon production des contrats de bail à loyer" 

par l’adverse partie, "subsidiairement à dires d’expert". Si cette conclusion non chiffrée 

était admissible à tout le moins jusqu’à la tenue du débat préliminaire selon la loi de 

procédure encore applicable en première instance (cf. art. 15 al. 3 CPC/VS), elle ne 

l’était plus lorsque les moyens de preuve nécessaires à l’estimation de cette prétention 

ont été administrés, et encore moins en instance d’appel, où l’article 84 CPC trouve 

application. Partant, la conclusion en question ne peut qu’être frappée d’irrecevabilité.  

- 6 - 

1.3  

1.3.1  L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 

constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'autorité d'appel dispose ainsi 

d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; elle peut, en outre, 

substituer ses propres motifs à ceux de la décision attaquée (Hohl, Procédure civile, T. 

II, 2
e
 éd., 2010, no 2396, p. 435, et no 2416, p. 439; RVJ 2013 p. 136 consid. 2.1). En 

particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le 

juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) – ce qui 

découle de la nature ordinaire de la voie de l’appel, en vertu de laquelle le litige se 

continue pour ainsi dire devant l’instance supérieure (Jeandin, in Bohnet et al. [éd.], 

Code de procédure civile commenté, 2011, n. 6 ad art. 310 CPC) – et vérifie si le 

premier magistrat pouvait admettre les faits qu'il a retenus. Que la cause soit soumise 

à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la maxime inquisitoire (art. 55 al. 2 

CPC), il incombe toutefois au recourant de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), 

c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée (ATF 138 III 

374 consid. 4.3.1; arrêt 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 3.2, non publié sur ce 

point aux ATF 139 III 249). L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse 

l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement 

reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première 

instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les 

conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée 

d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant 

le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux 

moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, avant la reddition de la 

décision attaquée (arrêt 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3), ou si elle ne contient 

que des critiques toutes générales de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que 

renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux 

exigences de l'article 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut entrer en matière 

(arrêts 4A_290/2014 du 1
er
 septembre 2014 consid. 3.1 et 4A_97/2014 précité consid. 

3.3).  

1.3.2  En l’espèce, se référant à des passages précis du jugement entrepris (cf. consid. 

1a, p. 4 s.), l’appelant et demandeur se plaint tout d’abord d’une appréciation inexacte 

des faits, en tant que l’autorité de première instance aurait notamment retenu sur la 

base de divers indices (cf. témoignage de D_________; expertise de E_________) 

qu’il était d’emblée prévu, lors de la constitution de la propriété par étages, que les 

chalets à construire prendraient la forme d’une "superposition d’étages" (appel, 

- 7 - 

ch. III.a). Par ailleurs, l’appelant et demandeur fait grief à la juridiction inférieure d’avoir 

transgressé le droit en ce qui concerne les règles applicables à l’action négatoire, 

singulièrement en procédant à une mauvaise interprétation de la jurisprudence publiée 

aux ATF 132 III 9 (appel, ch. III.b).  

Partant, l’appel est suffisamment motivé au regard des exigences légales rappelées ci-

avant et donc recevable, si bien qu’il convient d’entrer en matière.  

 

II. Statuant en fait 

 

2. 

2.1  Par acte authentique instrumenté le 20 mars 1979 par-devant M
e
 F_________, 

notaire de résidence à O_________, les parcelles n
os

 xxx3, xxx4 et xxx5 (ancien état) 

sises sur territoire de la commune de G_________ ont été réunies pour former la 

parcelle n
o
 xxx3 (nouvel état) et leur propriétaire, H_________, a déclaré vouloir 

constituer celle-ci en propriété par étages, comprenant les quatre parts de propriété 

par étages (PPE) suivantes, la place n
o
 1 demeurant quant à elle une partie commune 

(pièce 2, p. 11 ss):  

 PPE n
o
 xxx6 de 217/1000

es
 avec droit exclusif sur la PPE – chalet n

o
 2; 

 PPE n
o
 xxx7 de 216/1000

es
 avec droit exclusif sur la PPE – chalet n

o
 3; 

 PPE n
o
 xxx1 de 217/1000

es
 avec droit exclusif sur la PPE – chalet n

o
 4;  

 PPE n
o
 xxx2 de 350/1000

es
 avec droit exclusif sur la PPE – chalet n

o
 5. 

L’acte, inscrit sous PJ n
o
 xxx8, indique encore, à l’avant-dernier paragraphe de son 

article 3, que les travaux n’ont pas encore commencé et que "[m]ention du non-

achèvement des travaux sera faite au Registre foncier".  

Un règlement d’administration et d’utilisation a par ailleurs été annexé à l’acte et 

mentionné au registre foncier (all. 4 [admis] et pièce 4, p. 17 ss). L’article 28 de ce 

règlement, dans sa teneur de l’époque, précise que "[c]haque propriétaire bénéficie de 

l’usage exclusif de la portion de terrain qui sera affectée à son chalet." (p. 192 ss, spéc. 

p. 197).  

- 8 - 

Enfin, a également été joint à l’acte authentique un "croquis d’étage", comme le 

désigne son article 3, consistant en un plan de situation au 1:1000
e
 établi au mois de 

février 1979 par le bureau technique I_________ à O_________ (pièce 2, p. 15). 

Comme le retient le jugement de première instance (consid. 1a, p. 4), l’emprise au sol 

des quatre chalets à bâtir est dessinée sur ce plan, qui laisse apparaître que les 

chalets sont groupés par deux (chalets A et B, correspondant aux chalets n
os

 2 et 3 

selon l’acte authentique [cf. respectivement 217 et 216/1000
es

], et chalets C et D, 

correspondant aux chalets n
os

 4 et 5 [cf. respectivement 217 et 350/1000
es

]). En 

revanche, les termes utilisés dans le premier jugement selon lesquels "les étages des 

chalets du même groupe [sont] superposés" sont potentiellement trompeurs. Tout au 

plus peut-on déduire du plan de situation que chacun des chalets devait comporter un 

toit à deux pans – représentés graphiquement au moyen de hachures plus ou moins 

distantes en fonction des pans ouest et est –, et que le pan du côté est des chalets A 

et C (n
os

 2 et 4) surplombait en partie le pan ouest du toit, plus bas, des chalets B et D 

(n
os

 3 et 5).  

2.2  Le règlement d’administration et d’utilisation a fait l’objet de modifications à ses 

articles 28 ss selon acte passé en la forme authentique le 19 avril 1982 par-devant 

M
e 
F_________ et inscrit au registre foncier sous PJ n

o
 xxx9 (all. 6 [admis] et pièce 5, 

p. 24 ss). A cette époque, D_________, en faveur duquel avait été institué un droit 

d’emption selon l’acte notarié du 20 mars 1979, était devenu le propriétaire de 

l’ensemble des unités d’étages. Le règlement dans sa nouvelle teneur énonce que les 

bâtiments sont désormais achevés, de sorte que la mention correspondante sera 

portée au registre foncier (cf. art. 36), et que la répartition des locaux pour les chalets 

n
os

 2 et 3 ainsi que 4 et 5 "est donnée selon une coupe ci-jointe et annexée" (art. 32; cf. 

pièce 4, p. 17 ss). L’article 28 du règlement précise quant à lui, notamment, que 

chaque propriétaire bénéficie de l’usage exclusif de la portion de terrain affectée à son 

chalet, soit :  

a)  la partie dessinée en bleu attribuée à la jouissance de la PPE n
o
 xxx2, chalet n

o
 5, 

b)  la partie dessinée en rose attribuée à la jouissance de la PPE n
o
 xxx1, chalet n

o
 4, 

c)  la partie dessinée en jaune attribuée à la jouissance de la PPE n
o
 xxx7, chalet n

o
 3, 

d)  la partie dessinée en vert attribuée à la jouissance de la PPE n
o
 xxx6, chalet n

o
 2. 

Comme le souligne à juste titre le premier jugement (consid. 1a in fine, p. 4), bien que 

l’article 32 du règlement y fasse référence, aucun plan de coupe, représentant la 

configuration des locaux étage par étage, n’a été joint à l’acte authentique emportant 

- 9 - 

modification des articles 28 ss du règlement et produit au registre foncier. A en 

revanche été déposée une nouvelle version du plan de situation au 1:1000
e
 

initialement établi en février 1979 par le bureau technique I_________ (cf. pièce 3, p. 

16 et p. 357 dans sa version en couleur). Par rapport au premier plan, le second – qui 

est daté des 4 septembre et 10 octobre 1979 (dernière modification) selon les 

indications figurant au sommet du document et qui a notamment été paraphé par 

D_________ – laisse apparaître un positionnement sensiblement différent des 

bâtiments, particulièrement pour ce qui est des chalets n
os

 2 (A) et 4 (C), et permet de 

visualiser, par l’usage de différentes couleurs, les portions de terrain attribuées en 

jouissance exclusive à chacune des unités d’étages (cf. art. 28 et 32 du règlement et, 

ég., le plan réalisé par l’expert C_________ dans le cadre de la procédure de preuve à 

futur [C2 08 13, p. 92], où le positionnement initial prévu des chalets est représenté en 

vert tandis que le positionnement effectif, après construction, est dessiné en noir).  

2.3  Par acte de vente instrumenté le 5 août 2005 par-devant M
e
 J_________, notaire 

de résidence à K_________, L_________ a cédé à X_________ l'unité d'étage 

n
o 
xxx1, donnant droit exclusif sur le chalet n

o
 4, ainsi que 1/10

ème
 de l'unité d'étage 

n
o 
xxx10 (représentant 140/1000

es
 de la parcelle de base n

o
 xxx11), donnant droit 

exclusif sur le garage n
o
 2, pour le montant de 540'000 fr. (pièce 8, p. 36 ss). L’article 4 

de cet acte stipule que les immeubles sont transférés "en leur état, tels que vus et 

connus de l’acheteur, non meublés", toute garantie étant exclue "à l’exception de celle 

prévue à l’article 199 CO". Quant à l’article 8, il mentionne que l’acquéreur "déclare 

connaître et approuver les plans et règlement de la PPE" (p. 40). Le jugement de 

première instance retient, notamment sur la base des titres figurant au dossier et du 

témoignage du notaire J_________ (R25 et 29, p. 338), que le règlement de propriété 

par étages et le plan de situation l’accompagnant (cf. pièce 9, p. 65, correspondant à la 

pièce 3, p. 16, et p. 357 [en couleur]) ont été joints audit acte, point non disputé en 

instance d’appel.  

2.4  P_________ SA est devenue le 14 décembre 2004 propriétaire de l'unité d'étage 

n
o
 xxx2 donnant droit exclusif sur le chalet n

o
 5, appartenant précédemment à 

D_________ (cf. all. 15 et pièce 12, p. 72). Alors qu’il voulait entreprendre des travaux 

dans son logement, X_________ a affirmé avoir constaté que le mur de délimitation 

entre les chalets n
os

 4 (soit le sien) et 5 présentait "un décrochement contraire au plan 

déposé au Registre foncier sur lequel [il s’était] fondé pour acquérir son unité de PPE" 

(cf. all. 16 [contesté, voire ignoré]). Interpellant P_________ SA par pli du 12 janvier 

2006, le conseil de X_________ a estimé après consultation des documents déposés 

- 10 - 

au registre foncier que, si les plans annexés à l’acte de constitution de la propriété par 

étages du 20 mars 1979 étaient "extrêmement sommaires", le seul enseignement qui 

pouvait en être tiré était que "la ligne de mitoyenneté ne connai[ssait] pas de 

décrochement et comport[ait] une verticalité". Selon l’intéressé, il était indiqué de 

"modifier la configuration des volumes pour établir cette verticalité à laquelle [son client 

pouvait] légitimement prétendre" (pièce 14, p. 80). Un échange de courriers s’en est 

suivi, à l’issue duquel l’homme de loi de P_________ SA a informé le mandataire de 

X_________ que l'unité d'étage n
o
 xxx2 avait été vendue et que le nouvel acquéreur 

avait été mis au courant des revendications de son voisin (pièces 15 ss, p. 81 ss et 

jugement entrepris, consid. 1c, p. 5).  

2.5  Par acte de vente instrumenté le 7 août 2006 par-devant M
e
 Q_________, notaire 

de résidences à O_________ et R_________, P_________ SA a cédé à Y_________ 

l'unité d'étage n
o
 xxx2, donnant droit exclusif sur le chalet n

o
 5, pour la somme de 

465'000 fr. (all. 36 et pièce 36, p. 138 ss). L’acte notarié stipule que l’immeuble est 

"vendu équipé, tel que vu, connu et accepté par l’acheteur en l’état", que ce dernier 

"déclare accepter le plan schéma d’étages, ainsi que le règlement d’utilisation et 

d’administration de l’immeuble", et comprend enfin la clause suivante (p. 142 s.) :  

"Il est toutefois expressément précisé ce qui suit : 

Dans la cave faisant partie de la PPE vendue selon l’art. 32 du règlement, ont été placées des vannes 

sanitaires. Selon le règlement mentionné au RF et selon plan annexé, le propriétaire doit tolérer le seul 

accès à ces installations. L’acheteur déclare accepter cette restriction.  

En outre, le propriétaire du chalet No. 4 revendique un droit de propriété – par ailleurs totalement injustifié 

sur la base des documents connus – sur dite cave. L’acheteur déclare décharger P_________ SA de toute 

responsabilité à cet égard et assumera cas échéant tous les frais éventuels en cas de réclamation 

judiciaire, sauf accord contraire.".  

Entendu en qualité de témoin le 9 octobre 2012, le notaire Q_________ a relaté que la 

clause reproduite ci-dessus avait été intégrée à la demande expresse de P_________ 

SA, celle-ci estimant que la revendication de X_________ sur la cave du chalet n
o
 5 

était injustifiée, parce qu’il ressortait des articles 32 s. du règlement que ce local était 

bien rattaché à l’immeuble vendu (R12, p. 335). L’officier public a par ailleurs affirmé 

que, à son souvenir et après avoir consulté le registre foncier et interpellé 

M
e 
F_________, il n’y avait pas de "plan-schéma d’étages" – ou plan de coupe selon la 

terminologie du premier jugement (cf. consid. 1c, p. 6) – avec les documents 

constitutifs de la propriété par étages, mais seulement un plan de situation avec les 

dessins des chalets (R10 et 15, p. 335).  

- 11 - 

Les autres personnes ayant comparu à la signature de l’acte du 7 août 2006 – qu’il 

s’agisse de S_________, représentant de P_________ SA (R47 et 50, p. 348) ou de 

T_________ (R56, 57 et 59, p. 350 s.) et U_________ (R64, 65 et 67, p. 352 s.), 

parents de Y_________ et représentants de celui-ci –, ont globalement confirmé lors 

de leur audition comme témoin s’être vu présenter à cette occasion un plan de 

situation de l’ensemble des chalets avec des délimitations de couleur pour les 

différents lots (cf. pièce 10 du dossier de preuve à futur [C2 08 13] et pièce 3 du 

dossier principal, p. 16 et p. 357 [couleur]), voire, mais sans qu’il n’y ait de certitude à 

ce propos, les plans d’architecte réalisés par D_________ (cf. pièce 8 du dossier de 

preuve à futur [C2 08 13] et pièce 6 du dossier principal, p. 29 ss). Il est en revanche 

constant qu’aucun plan de coupe ne leur a été montré.  

2.6  X_________ se plaint d’une mauvaise appréciation des preuves. A l’en croire, 

c’est à tort que la juridiction inférieure a retenu que la superposition d’étages était 

d’emblée prévue, en se fondant sur le témoignage non neutre de D_________, 

architecte à la base du projet et ancien propriétaire des unités d’étages, et sur le 

rapport du second expert (E_________), plutôt que sur celui réalisé dans le cadre de la 

procédure de preuve à futur (C_________). En première instance déjà, X_________ 

avait défendu la thèse selon laquelle la propriété par étages était de type vertical, où 

les unités d’étages sont séparées par des plans verticaux, soit sous la forme de chalets 

contigus; seul l’article 33 du règlement prévoyait expressément une "rupture de la 

verticalité" pour la cave du chalet n
o
 5, située sous le chalet n

o
 4 (cf. all. 45, 46, 54 et 

55 du mémoire-réplique). Reprenant ce dernier argument dans son écriture de recours, 

X_________ soutient que l’autorité précédente aurait ainsi omis de tenir compte, en 

tant qu’indice, de la teneur de l’article 33 du règlement, qui démontrerait "en effet 

clairement que les séparations entre les PPE étaient voulues droites, et que la cave 

constituait l’exception qu’il fallait mentionner expressis verbis dans le règlement 

puisque ne ressortant pas du plan" (cf. appel, ch. III.a).  

A titre préalable, il convient de rappeler que, conformément à l’article 157 CPC, le 

tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées. Le 

principe de la libre appréciation signifie qu’il n’y a pas de hiérarchie légale entre les 

moyens de preuve autorisés (Schweizer, in Bohnet et al. [éd.], Code de procédure 

civile commenté, 2011, n. 19 ad art. 157 CPC), même si, selon une partie de la 

doctrine, les titres constituent le moyen de preuve idéal, car souvent établis avant la 

naissance du litige, tandis que la preuve par témoin aboutit souvent à des résultats 

incertains (Schmid, in Oberhammer et al. [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, 

- 12 - 

Kurzkommentar, 2
e
 éd., 2013, n. 7 et 9 ad art. 157 CPC; cf. ég. Kaufmann, Beweis- 

führung und Beweiswürdigung, 2009, p. 179; RVJ 2015 p. 161 consid. 3.1.2).  

Si l'administration d'une preuve nécessite des connaissances particulières, une 

expertise est aménagée (art. 172 CPC/VS). De manière générale, l'expert judiciaire a 

pour tâche d'informer le juge sur des règles d'expérience ou sur des notions relevant 

de son domaine d'expertise, d'élucider pour le tribunal des questions de fait dont la 

vérification et l'appréciation exigent des connaissances spéciales – scientifiques, 

techniques ou professionnelles – ou de tirer, sur la base de ces connaissances, des 

conclusions sur des faits existants. Il est l'auxiliaire du juge, dont il complète les 

connaissances par son savoir de spécialiste (ATF 118 Ia 144 consid. 1c; arrêt 

4A_478/2008 du 16 décembre 2008 consid. 4.1; Bettex, L'expertise judiciaire, thèse 

Lausanne 2006, p. 6). Sa mission est limitée aux questions de fait, à l'exclusion des 

questions de droit (ATF 130 III 337 consid. 5.4.1; Bettex, op. cit., p. 65). Le juge 

apprécie librement la force probante d'une expertise. Dans le domaine des 

connaissances professionnelles particulières, il ne peut toutefois s'écarter de l'opinion 

de l'expert que pour des motifs importants qu'il lui incombe d'indiquer, par exemple 

lorsque le rapport d'expertise présente des contradictions ou attribue un sens ou une 

portée inexacts aux documents et déclarations auxquels il se réfère. En se fondant sur 

une expertise non concluante ou en renonçant à procéder aux enquêtes 

complémentaires requises, le juge pourrait commettre une appréciation arbitraire des 

preuves et violer l'article 9 Cst. féd. (ATF 138 III 193 consid. 4.3.1; 130 I 337 consid. 

5.4.2; arrêt 5A_795/2013 du 27 février 2014 consid. 5.1.2). Lorsque l'autorité juge une 

expertise concluante et en fait sien le résultat, le grief d'arbitraire dans l’appréciation 

des preuves n’est admis que si l'expert n'a pas répondu aux questions posées, si ses 

conclusions sont contradictoires ou si, d'une quelconque autre façon, l'expertise est 

entachée de défauts à ce point évidents et reconnaissables, même sans 

connaissances spécifiques, que le juge ne pouvait tout simplement pas les ignorer 

(arrêts 4A_577/2008 du 31 mars 2009 consid. 5.1; 4P.283/2004 du 12 avril 2005 

consid. 3.1, in RDAF 2005 I p. 375 ss). Enfin, si l'autorité est confrontée à plusieurs 

expertises judiciaires et qu'elle se rallie aux conclusions de l'une d'elles, elle est tenue 

de motiver son choix (arrêts 4A_577/2008 précité consid. 5.1; 4P.205/2003 du 

22 décembre 2003 consid. 2.1).  

2.6.1  D_________ – titulaire du droit d’emption sur l’ensemble des unités d’étages 

constituées par acte du 20 mars 1979 à la condition que H_________, ressortissant 

V_________, puisse obtenir l’autorisation d’acquérir le chalet n
o
 2 (représentant 

- 13 - 

217/1000
es

) "eu égard à la Lex Furgler" (cf. art. 4 du contrat et condition suspensive 

indiquée avant les réquisitions au registre foncier [p. 14]) –, était le propriétaire de 

l’intégralité des unités d’étages en 1982, année au cours de laquelle il a fait modifier le 

règlement d’administration et d’utilisation (cf., supra, consid. 2.2). A la question de 

savoir si le projet prévoyait une délimitation verticale entre le chalet n
o
 4 

("AA_________") et le chalet n
o
 5 ("BB_________"), D_________ a répondu par la 

négative ("Je ne pense pas"), précisant qu’il s’agissait plutôt d’une "superposition 

d’appartements", le chalet n
o
 5 devant représenter 350/1000

es
 pour répondre aux 

exigences de la lex Furgler, raison pour laquelle les deux niveaux qui passent sous le 

chalet n
o
 4 (rez et rez inférieur) ont été rattachés au chalet n

o
 5. Ce dernier, qui 

disposait du plus grand nombre de millièmes, devait être vendu à un ressortissant 

suisse, alors que le chalet n
o
 4 pouvait être aliéné à un étranger. Il a ajouté que, pour 

lui, il "était donc prévu d’entrée de cause que les étages ne soient pas superposés 

exactement et alignés verticalement" et que "cette situation de décalage se voyait 

clairement sur le schéma d’étages manquant dans les annexes à l’acte de constitution 

de PPE (acte de 1979)" (R40, p. 341 s.). L’intéressé a en effet indiqué, sans se 

montrer très affirmatif sur ce point, qu’à l’époque de la constitution de la PPE, il "devait 

y avoir [eu] un schéma d’étages" fourni à M
e
 F_________ (R37, p. 340 s.). Le notaire 

prénommé n’a toutefois pu confirmer ou infirmer ce qui précède, les parties ayant 

renoncé à son audition comme témoin (p. 343). En tout état de cause, comme cela a 

déjà été mis en évidence (cf., supra, consid. 2.5 in fine), aucun plan de coupe n’a été 

joint aux différents actes déposés au registre foncier depuis la constitution de la PPE.  

2.6.2  Lors de son interrogatoire du 9 janvier 2014, X_________ a indiqué en 

préambule ne pas disposer de sous-sol "en l’état" et n’avoir accès au local technique 

(soit celui où se situent les vannes) que depuis l’extérieur (p. 435). Il a confirmé avoir 

visité l'unité d'étage n
o
 xxx1 à une seule reprise avant de l’acquérir, en juillet 2005. A 

l’époque, il n’avait rien observé de particulier qui aurait pu lui faire penser que 

l’appartement qu’il s’apprêtait à acheter était "incomplet". C’est en septembre 2005, 

alors qu’il avait contacté un architecte en vue de réaménager une salle de bains, qu’il a 

constaté la présence d’un local situé en dessous de son appartement, mais auquel il 

n’avait pas accès. C’est également cette année-là qu’il a, dans le cadre des démarches 

entreprises par P_________ SA en vue de vendre l'unité d'étage n
o
 xxx2, eu l’occasion 

de visiter les locaux et de constater que ce qu’il considérait comme sa cave et son vide 

sanitaire était rattaché au chalet voisin (R74-76, p. 436). Concernant le type 

d’appartement qu’il avait cherché à acquérir, il s’est exprimé en ces termes (R75, 

p. 436) :  

- 14 - 

"A l’époque, on m’assurait que j’achetais un chalet mitoyen. A l’époque, j’avais dit à l’agence que je ne 

voulais pas une PPE « verticale » et que je voulais être indépendant. On m’a répondu que c’était le cas, 

exception faite de la mitoyenneté.".  

2.6.3  C_________, ingénieur EPFL et géomètre officiel à K_________, a fonctionné 

comme expert dans le cadre de la procédure de preuve à futur mise en œuvre en 

2008, antérieurement au dépôt du mémoire-demande (C2 08 13). D’après son rapport 

d’expertise, rendu le 4 juin 2008 et qui tient en deux pages (C2 08 13, p. 89 s.), la 

propriété par étages, constituée en 1979 sous l’influence de la modification de la Lex 

Furgler n’autorisant pas la vente de parcelles entières à des étrangers mais leur 

accordant la faculté d’acquérir jusqu’à 650/1000
es

 d’une PPE, était de type 

"horizontale", sans superposition de locaux, les appartements construits ayant été 

"distribués sur la parcelle de façon à ne pas se chevaucher et à être exploités avec leur 

place autour […] comme des parcelles autonomes" (cf. ég. jugement entrepris, consid. 

1d, p. 6). Se fondant dans un premier temps sur le "croquis d’étage" – soit le plan de 

situation annexé à l’acte constitutif de propriété par étages en 1979 (cf., supra, consid. 

2.1) –, il en a déduit que les locaux correspondaient à deux couples de chalets 

mitoyens (n
os

 2 et 3 d’une part, et n
os

 4 et 5 d’autre part), et que le chalet n
o
 4 était 

séparé du chalet n
o
 5 "par une ligne mitoyenne sans superposition de locaux". D’après 

le premier expert, ces unités d’étages n’ont fait l’objet d’aucune modification par acte 

authentique pour ce qui est de l’attribution des droits exclusifs. Dans un second temps, 

l’intéressé a procédé à une superposition de "l’actuel plan du registre foncier (demandé 

au bureau de géomètres I_________ et contenant les chalets construits)" et du 

"croquis d’étage", pour en conclure que la réalisation des chalets ultérieurement à la 

constitution de la propriété par étages était "différente de l'état enregistré au registre 

foncier", notamment pour ce qui est de la forme des bâtiments. Le spécialiste a relevé 

que l’"empiètement réel sur deux niveaux d’un volume construit du chalet n
o
 5 sous le 

chalet n
o
 4" était important, représentant une surface de 38 m

2
 au rez inférieur et de 62 

m
2
 au rez-de-chaussée. Enfin, toujours d’après l’intéressé, le "plan d’utilisation des 

places en couleur", mentionné à l’article 28 du règlement d’administration et 

d’utilisation modifié en 1982, n’infirmait "nullement la mitoyenneté des chalets", aucune 

modification notariée des droits exclusifs et du croquis d’étage n’ayant été effectuée 

depuis l’acte de 1979 inscrit sous PJ n
o
 xxx8 (C2 08 13, p. 90).  

Entendu comme témoin le 11 octobre 2012 (R70 ss, p. 354), C_________ a confirmé 

le contenu de son rapport d’expertise ainsi que celui de son complément, où l’intéressé 

a indiqué correctement les n
os

 des unités d’étages qu’il avait intervertis dans son 

premier rapport (C2 08 13, p. 98).  

- 15 - 

2.6.4  Le 23 mai 2013, E_________, architecte EPF/SIA à CC_________, a déposé un 

rapport d’expertise de 13 pages (p. 385 ss), comprenant des clichés photographiques 

des lieux ainsi que plusieurs annexes, dont un plan de coupe schématique au 1:100
e
 

des chalets n
os

 4 et 5, permettant de visualiser le rattachement – en l’état – des 

différents locaux aux unités d'étages n
os

 xxx1 (X_________ [1
er
 étage, 2

e
 étage et 

combles]) et xxx2 (Y_________ [rez inférieur, rez, 1
er
 étage et 2

e
 étage]; p. 403).  

Le spécialiste a relevé en préambule que les pièces déposées au registre foncier ne 

permettaient pas de connaître comment avait été constituée la propriété par étages, à 

savoir si celle-ci était horizontale ou verticale, l’acte de constitution renseignant 

uniquement sur la répartition en millièmes de quatre unités d’étages, et n’étant 

accompagné que d’un plan de situation à l’échelle 1:1000
e
 indiquant derechef les 

millièmes entre les chalets "A, B, C et D" en annotation manuscrite (R4-5, p. 393).  

L’expert a ensuite constaté que, si des surfaces au rez inférieur et au rez appartenant 

à Y_________ se situaient en partie sous le chalet dont X_________ est propriétaire 

aux 1
er

 et 2
e
 étages ainsi qu'aux combles, il s’agissait d’une superposition de locaux 

appartenant à des propriétaires différents, comme tel est "le cas dans la majorité des 

PPE" (R6-7, p. 394).  

Selon l’intéressé, il n’était pas possible, sur le vu des pièces déposées, de déterminer 

précisément comment avait été effectuée la répartition des millièmes lors de la 

constitution de la PPE. Il a supposé que la répartition avait été opérée principalement 

sur la base des surfaces, mais que d’autres facteurs avaient été pris en compte 

(situation de l’unité d’étage, vue, orientation, etc.). Ainsi, il a noté que certains locaux 

de Y_________ se trouvaient dans une situation moins intéressante sur le plan du 

dégagement et de l’ensoleillement que ceux de X_________; à titre d’exemple, environ 

30 % des locaux de Y_________ étaient enterrés ou semi-enterrés. L’expert a ainsi 

estimé que, si la répartition des millièmes n’avait été entreprise que sur la base des 

surfaces, X_________ aurait dû disposer de 159/1000
es

 (au lieu de 217) et 

Y_________ de 408/1000
es

 (au lieu de 350). Au terme d’une pondération des différents 

facteurs, la différence de millièmes entre ces deux unités d’étages était justifiable (R8 

et14, p. 394 s.).  

Enfin, par rapport au rapport établi dans le cadre de la procédure de preuve à futur, le 

second expert a contesté l’usage du terme d’"empiètement" pour qualifier le 

positionnement des locaux revendiqués par X_________. Si ce dernier devait voir sa 

- 16 - 

prétention reconnue en justice, il en résulterait pour Y_________ la perte des surfaces 

suivantes de son chalet (R15-16, p. 396) :  

 au rez inférieur : une partie de la chambre/dressing, le séjour du studio 1, le 

WC (inutilisé) ainsi que le dépôt/local technique, soit au total 38,80 m
2
;  

 au rez : pratiquement tout le studio 2, la cave/économat, le bain/WC et la 

chambre/dortoir de l’appartement des parents, soit au total 63,58 m
2
.  

2.6.5 

2.6.5.1  Cela étant, s’il faut certes convenir avec X_________ que D_________ était, 

avec H_________, à l’origine du projet et l’ancien propriétaire des unités d'étages en 

1982 à tout le moins, on ne voit pas en quoi son témoignage aurait dû être accueilli par 

le premier juge avec force circonspection. En effet, D_________ ne dispose a priori 

d’aucun intérêt direct à l’issue de la cause actuellement. Il n’est en particulier pas le 

vendeur des deux unités d'étages concernées par la présente procédure, de sorte que 

l’on voit mal les prétentions que les parties pourraient, notamment sous l’angle 

contractuel (cf., infra, consid. 4.1.3.2), élever à son encontre. Par ailleurs, sa crédibilité 

n’est pas entamée du seul fait qu’il a avancé – tout en soulignant ne pas en être certain 

– avoir fourni un plan de coupe détaillé au premier notaire (i.e. M
e
 F_________), point 

qui n’a pu être établi, ce dernier n’ayant jamais été entendu en procédure, et qui ne 

change de toute manière rien au fait qu’un tel plan ne figure pas au registre foncier et 

ne peut être opposé aux acquéreurs. Quoi qu’en pense X_________, le témoignage de 

D_________ est probant et précieux, puisqu’il permet d’éclairer l’intention des 

personnes ayant constitué la propriété par étages en 1979 concernant la répartition 

des unités d’étages; il est aussi corroboré par le contexte de l’époque. Les limitations 

résultant de la Lex Furgler (i.e. LFAIE) expliquent pourquoi, sachant que les unités 

d'étages n
os

 xxx6, xxx7 et xxx1 représentaient chacune 217/1000
es

 (voire 216/1000
es

 

pour la n
o
 xxx7) de l’immeuble de base et pouvaient être aliénées (cf. RVJ 1987, p. 14 

ss) vu leur taille à un ressortissant étranger – H_________, citoyen V_________, ayant 

du reste concédé à D_________ le droit d’emption à la condition qu’il puisse obtenir 

l’autorisation d’acquérir le chalet n
o
 2 –, la dernière (unité d'étage n

o
 xxx2) représentait 

en revanche 350/1000
es

 de l’immeuble de base et devait être vendue à un citoyen 

helvétique.  

Partant, les critiques de X_________ concernant la valeur probante des déclarations 

de D_________ sont infondées.  

- 17 - 

2.6.5.2  Dans son rapport (cf., supra, consid. 2.6.3), l’expert C_________ est d’emblée 

parti de la prémisse que la propriété par étages constituée en 1979 était de type 

vertical, estimant que les chalets n
os

 4 et 5 d’après le "croquis d’étage" seraient 

séparés par une ligne mitoyenne sans superposition de locaux (1°), et que, nonobstant 

le positionnement différent des chalets lors de leur construction par rapport au premier 

plan, ces unités d'étages n’ont fait l’objet d’aucune modification par acte authentique 

pour ce qui est de l’attribution des droits exclusifs (2°).  

S’agissant du premier aspect, l’autorité de première instance a relevé que les 

constatations de l’expert C_________ concernant la séparation des chalets étaient 

"manifestement contraires aux actes de la cause et à la situation matérielle sur le 

terrain" (jugement entrepris, consid. 1d, p. 6), appréciation à laquelle adhère la Cour de 

céans. En effet, le seul examen du plan de situation joint à l’acte constitutif du 20 mars 

1979 ne permet ostensiblement pas de distinguer une ligne de démarcation claire entre 

les chalets n
os

 4 et 5. A cela s’ajoute qu’il ressort du procès-verbal d’inspection des 

lieux dressé le 9 janvier 2014 par la juridiction précédente que les deux bâtiments en 

question sont, sur la façade est, "enchevêtr[és]", celui du bas avançant sur celui du 

haut, tandis que, sur la façade ouest, les deux toits sont "imbriqués l’un sur l’autre" (p. 

435; cf. ég. jugement entrepris, consid. 1d, p. 6). Cette situation est également bien 

perceptible sur les clichés pris par l’expert E_________ et intégrés dans son rapport, 

de même que sur le plan de coupe au 1:100
e
 réalisé par le prénommé (cf., supra, 

consid. 2.6.4). Or, X_________ ne s’est nullement attelé à démontrer le caractère 

inexact de ces constatations, pourtant décisives pour apprécier l’existence ou non 

d’une superposition des locaux rattachés à chaque unité d’étage.  

Pour ce qui est du second point, les constatations du premier expert sont également 

erronées. En effet, l’acte constitutif de 1979, le premier plan de situation annexé ainsi 

que le règlement d’administration et d’utilisation dans sa première mouture (cf. en 

particulier son article 28, selon lequel "[c]haque propriétaire bénéficie de l’usage 

exclusif de la portion de terrain qui sera affectée à son chalet" [p. 197]) ne permettaient 

pas de se rendre compte des droits exclusifs attribués à chaque unité d’étage. En 

revanche, les modifications apportées en 1982 aux articles 28 ss du règlement 

d’administration et d’utilisation, ainsi que le plan de situation en couleur auquel ils 

renvoient, permettent de délimiter plus précisément les portions attribuées en 

jouissance exclusive à chaque unité d’étage. Dans ces circonstances, on ne saurait en 

conclure, comme le premier expert, qu’il n’y a eu aucun changement en la matière 

depuis la constitution de la PPE.  

- 18 - 

Si l’on ajoute encore le fait que l’intéressé a emprunté le terme d’"empiètement", 

impropre en matière de propriété par étages car désignant une construction sur le 

fonds d’autrui (cf. arrêt 5A_732/2008 du 14 juillet 2009 consid. 3.3.2 et E_________, 

R15, p. 396), et a interverti dans son premier rapport les n
os

 des deux unités d’étages 

concernées, la conjonction de ces différentes erreurs était de nature à jeter 

objectivement un sérieux doute quant au caractère probant de la première expertise, 

réalisée dans le cadre de la procédure (sommaire) de preuve à futur. Sous cet angle-

là, l’appréciation de la juridiction inférieure, selon laquelle la seconde expertise – 

étayée, convaincante et qui n’a suscité aucune demande d’éclaircissement ou de 

surexpertise de la part des parties (cf. art. 180 CPC/VS) –, doit être préférée à la 

première, échappe à toute critique.  

Si les plans déposés au registre foncier ne permettaient ainsi pas indubitablement de 

déterminer si l’unité d’étage acquise par X_________ était de type vertical, horizontal 

voire combiné (cf., infra, consid. 4.1.1.1), il convient d’observer ce qui suit en relation 

avec le plan de situation modifié, au 1:1000
e
, annexé à l’acte authentique de 1982 

emportant modification du règlement d’administration et d’utilisation. Si la ligne de 

démarcation entre les chalets n
os

 2 et 3 – qui paraissent jumeaux et disposaient 

quasiment des mêmes millièmes – et la portion de terrain attribuée en jouissance 

exclusive à chacun d’eux se présente de manière continue du sud au nord/nord est, il 

n’en va pas de même pour les chalets n
os

 4 et 5 faisant l’objet du présent litige. En 

effet, le plan en question laisse apparaître, même pour un œil non averti, un léger 

décrochement (en bleu) au nord-ouest du terrain où est érigé le chalet n
o
 5. On ne 

discerne ainsi aucune démarcation continue entre les chalets n
os

 4 et 5, comme cela 

pourrait être le cas entre des villas jumelles, propre à augurer que les deux 

constructions sont séparées par un mur mitoyen à tous les niveaux. Au contraire, ce 

second plan est plutôt de nature à laisser penser que le pan du côté est du chalet n
o
 4 

(représenté avec des hachures rapprochées) surplombait en partie le pan ouest du toit, 

moins élevé, du chalet n
o
 5. Il existait donc un certain nombre d’indices, résultant des 

pièces déposées au registre foncier, propres à faire naître un doute quant à l’existence 

d’une propriété par étages de type purement vertical.  

2.6.5.3  Enfin, pour ce qui est des indices supposés résulter de la lecture du règlement 

d’administration et d’utilisation, singulièrement de son article 33, il s’agit-là d’une 

question qui relève du droit (cf. interprétation objective d’une clause) et non de 

l’appréciation des faits. Il sera donc procédé à l’analyse de cette question dans la suite 

du présent jugement (cf., infra, consid. 4.2.2).  

- 19 - 

 

III. Considérant en droit 

 

3.  Dans un moyen en droit d’ordre formel qu’il convient d’examiner en premier lieu, 

l’appelant et demandeur fait grief à la juridiction inférieure d’avoir failli à son obligation 

de motiver le raisonnement qui l’a poussée à s’écarter des conclusions de l’expertise 

C_________.  

3.1 

3.1.1  La jurisprudence a déduit de l'article 29 al. 2 Cst. féd., qui garantit le droit d'être 

entendu, le devoir pour l'autorité de motiver sa décision afin que le destinataire puisse 

la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours puisse 

exercer son contrôle. En procédure civile, l’article 53 al. 1 CPC reproduit cette garantie 

constitutionnelle; le contenu d’une décision judiciaire relève cependant, dans la 

systématique du CPC, de l'article 238 CPC (arrêt 4A_527/2011 du 5 mars 2012 consid. 

2.6, non publié aux ATF 138 III 213; Oberhammer, n. 9 ad art. 53 CPC). Pour répondre 

à ces exigences, l'autorité doit motiver sa décision, afin que son destinataire puisse la 

comprendre et l'attaquer utilement s'il y a lieu (ATF 133 I 270 consid. 3.1; 133 III 439 

consid. 3.3). Le juge n'a cependant pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les 

faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties; il suffit qu'il mentionne, au 

moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de 

manière que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer 

en connaissance de cause (ATF 134 I 83 consid. 4.1; 133 III 439 consid. 3.3; arrêt 

4A_527/2011 précité consid. 2.6).  

3.1.2  Comme le droit à une décision motivée participe de la nature formelle du droit 

d'être entendu (ATF 104 Ia 201 consid. 5g), ce moyen doit être examiné en premier 

lieu (ATF 124 I 49 consid. 1) et avec plein pouvoir (ATF 121 I 54 consid. 2a; arrêt 

5D_211/2011 du 30 mars 2012 consid. 4.1, non publié aux ATF 138 III 378). Il ne doit 

pas être confondu avec l’examen du caractère correct de la motivation, qui relève du 

fond (arrêt 5A_850/2011 du 29 février 2012 consid. 4.1; cf. ég. ATF 114 Ia 233 consid. 

2d; 130 II 530 consid. 4.3). 

3.2  En l’occurrence, sous couvert de la violation du droit à obtenir une décision 

motivée, l’appelant et demandeur s’en prend en réalité à l’appréciation des preuves à 

laquelle s’est livrée l’autorité de première instance, et reproche à celle-ci de s’être 

- 20 - 

écartée sans motifs sérieux de l’expertise C_________ précédemment réalisée dans le 

cadre de la procédure de preuve à futur (appel, ch. III.b/i). Ce faisant, il perd de vue 

que le premier juge n’a pas substitué sa propre appréciation à celle du spécialiste en 

question – ce qu’il ne serait pas admis à faire dans un domaine technique (cf., supra, 

consid. 2.6) –, mais lui a simplement préféré celle du second expert (E_________), 

dès lors que les constatations du premier nommé étaient "manifestement contraires 

aux actes de la cause et à la situation matérielle sur le terrain" (jugement entrepris, 

consid. 1d, p. 6). Pour succincte que puisse apparaître l’explication de la juridiction 

inférieure aux yeux de l’appelant et demandeur, elle a pleinement joué son rôle, 

l’intéressé ayant pu interjeter recours en toute connaissance de cause. En ce qui 

concerne la critique relative à l’appréciation des preuves en tant que telle, son sort a 

été scellé pour les motifs détaillés exposés au considérant 2.6.5.2, auquel il est 

purement et simplement renvoyé.  

Il s’ensuit que le moyen est privé de fondement.  

4.  L’appelant et demandeur reproche ensuite à l’autorité de première instance d’avoir 

écarté à tort ses prétentions fondées sur l’action négatoire (appel, ch. III.b/ii), en 

considérant que les documents figurant au registre foncier ne permettaient pas de 

déduire l’existence d’une propriété par étages verticale, et que, en tout état de cause, 

une simple visite des lieux permettait de constater d’emblée la superposition d’étages 

entre les deux chalets, de sorte que l’acquéreur du chalet n
o
 4 ne pouvait prétendre de 

bonne foi (cf. ATF 137 III 153 consid. 4.1.3) que les locaux litigieux devaient être 

rattachés à ses parties privatives (jugement entrepris, consid. 3c, p. 11 s.).  

4.1 

4.1.1  La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier 

(art. 712d al. 1 CC); elle prend naissance même si toutes les parts d’étages sont 

détenues par un seul propriétaire. Par conséquent, il est possible d’édicter un 

règlement de copropriété qui aura une portée juridique renforcée pour les acquéreurs 

ultérieurs (cf. art. 649a al. 1 CC; Wermelinger, La propriété par étages, 3
e
 éd., 2015, n. 

124c ad art. 712d CC), en ce sens qu’il leur sera opposable de par la loi, 

indépendamment de toute opération au registre foncier, et même si les intéressés n'ont 

aucune connaissance du contenu du règlement (ATF 110 Ia 106 consid. 4b; arrêts 

5A_499/2010 du 20 décembre 2010 consid. 6.1; 5C.177/2006 du 19 décembre 2006 

consid. 4.1).  

- 21 - 

Outre la volonté de créer une propriété par étages (cf. art. 712d al. 2 ch. 1 CC), l'acte 

constitutif doit contenir deux éléments essentiels : d'une part, la délimitation des étages 

ou parties d'étage (cf., infra, consid. 4.1.1.1); d'autre part, la valeur de chaque étage ou 

partie d'étage, indiquée en pour-cent ou en pour-mille de la valeur du bien-fonds (art. 

712e al. 1 CC [dans sa teneur en vigueur jusqu’au 31 décembre 2012]; cf., infra, 

consid. 4.1.1.2; ATF 132 III 9 consid. 3.2; Steinauer, Les droits réels, T. I, 5
e
 éd., 2012 

[cité ci-après : Steinauer, Les droits réels, T. I], nos 1149 et 1152, p. 401 ss). 

4.1.1.1  Les unités d’étages peuvent être des étages ou parties d’étage d’un seul 

bâtiment situé sur un fonds (propriété par étages horizontale). Il peut cependant 

également s’agir de bâtiments distincts (villas) sis sur le bien-fonds en copropriété 

(propriété par étages verticale) : chaque propriétaire d’étage occupe alors un bâtiment, 

sans le partager avec aucun autre propriétaire d’étage; il bénéficie souvent d’un droit 

d’usage particulier sur une portion de terrain (Wermelinger, n. 200b ad art. 712b CC). 

Une combinaison des deux possibilités peut être réalisée lorsqu’il y a, sur une même 

parcelle, plusieurs bâtiments comportant plusieurs logements (Steinauer, Les droits 

réels, T. I, no 1128b, p. 395; cf. ég. Meier-Hayoz/Rey, Commentaire bernois, n. 35 ss 

ad art. 712a CC, qui citent également le cas des maisons en terrasses).  

Les exigences quant aux délimitations des parties d’étage étaient précisées – sous 

l’empire de l’ordonnance du 22 février 1910 sur le registre foncier (aORF; RS 

211.432.1) applicable à la présente cause pendante depuis le 28 août 2009 (cf. art. 18 

al. 2 et 3 Tit. final CC) – à l’article 33b al. 1 de cette norme. A teneur de celle-ci, l’acte 

constitutif doit indiquer de manière claire et précise la description, la délimitation et la 

composition des étages. Si la délimitation et la composition des unités d'étages 

manquent de clarté, le conservateur du registre foncier doit exiger la production d'un 

plan de répartition signé par tous les propriétaires d'étages (art. 33b al. 2 aORF). Un tel 

plan est obligatoire lorsque la propriété par étages est constituée avant la construction 

du bâtiment (art. 33c al. 1 aORF; ATF 132 III 9 consid. 3.2.1). Le plan de répartition 

consiste en une représentation graphique et géométrique de la répartition des locaux 

au sein de la propriété par étages; il comprend en général plusieurs documents, par 

exemple un plan par niveau du bâtiment, et peut aussi comprendre des coupes (ATF 

132 III 9 consid. 3.2.3; Meier-Hayoz/Rey, n. 53 ad art. 712d CC; Nef, Die nachträgliche 

Änderung des Aufteilungsplans bei Stockwerkeigentum, in RNRF 2001 p. 1 ss, spéc. 

p. 5). Lorsque la propriété par étages est constituée et le plan de répartition produit 

avant l’achèvement du bâtiment, celui-là ne représente pas une construction déjà 

réalisée. En cours de réalisation, de multiples modifications peuvent encore intervenir 

- 22 - 

et rendre le plan de répartition inexact : par exemple, les murs de séparation entre des 

parties exclusives ou entre parties communes et exclusives ont été déplacés et les 

surfaces de certaines unités d’étages s’en trouvent augmentées ou réduites, ou 

certaines pièces (locaux annexes) n’ont pas été attribuées comme prévu par le plan de 

répartition, ce qui entraîne une modification des surfaces des unités d’étages 

concernées (Wermelinger, n. 80 ad art. 712d CC; cf. ég. Nef, op. cit., p. 11 ss). C’est 

pourquoi l’article 33c al. 2 aORF prescrit que la constitution de la propriété par étages 

avant la construction du bâtiment doit être mentionnée en tant que telle au registre 

foncier. L'achèvement du bâtiment est communiqué au bureau du registre foncier, le 

cas échéant avec remise du plan de répartition rectifié après l'exécution des travaux 

(art. 33c al. 3 aORF). Cette communication sert de document justificatif pour radier la 

mention; elle doit attester que la répartition n'a pas été modifiée par rapport à l'acte 

constitutif et au plan de répartition établi avant la construction; si la répartition a été 

modifiée, un nouveau plan rectifié après l'exécution des travaux, signé par tous les 

propriétaires d'étages, doit être transmis au conservateur du registre foncier (ATF 132 

III 9 consid. 3.4; 119 II 212 consid. 2b; Wermelinger, n. 142 ad art. 712d CC).  

Par ailleurs, si la répartition entre parties communes et parties privées a subi des 

changements, de nouveaux plans, signés par tous les propriétaires d'étages, doivent 

être déposés et la modification doit être constatée par acte authentique, également 

signé par tous les propriétaires (Bianchi, Questions relatives à la vente sur plans d’une 

part de copropriété par étages avant construction, in Mélanges de l’Association des 

notaires vaudois à l’occasion de son 100
e
 anniversaire, 2006, p. 211 ss, spéc. p. 226 s. 

et la réf. à l’ATF 118 II 291 consid. 3b; cf. ég. Wermelinger, n. 81 ad art. 712d CC). 

Suivant l’ampleur de la modification, les millièmes doivent être revus. Toutes les 

modifications apportées au bâtiment ne justifient toutefois pas automatiquement une 

modification de la valeur des parts attribuées aux différentes unités : une augmentation 

du volume ou de la surface ne conduit à une augmentation de la valeur de la part que 

si les autres propriétaires d’étages subissent un préjudice à la suite de cette 

augmentation, ou si les surfaces ont été un facteur décisif (cf., infra, consid. 4.1.1.2) 

dans le calcul de la valeur des parts lorsqu'elles ont été déterminées (ATF 127 III 142 

consid. 2; arrêt 5A_760/2011 du 18 mai 2012 consid. 5.1; Meier-Hayoz/Rey, n. 28 ad 

art. 712e CC).  

4.1.1.2  Le deuxième élément nécessaire de l'acte constitutif selon l'article 712e al. 1 

CC est la valeur relative de chaque étage ou partie d'étage, que la loi appelle part ou 

quote-part ("Wertquote"). Celle-ci est la notion arithmétique qui définit la proportion du 

- 23 - 

droit de propriété revenant au propriétaire concerné; elle exprime l'ampleur de la 

position juridique de chaque propriétaire d'étage vis-à-vis de l'immeuble en propriété 

par étages (ATF 132 III 9 consid. 3.2.2; 127 III 142 consid. 2a). La part d’étage, en 

revanche, est un droit (de copropriété) sur un objet (immeuble de base) et ne saurait 

être réduit à un simple chiffre (Wermelinger, n. 10 ad art. 712e CC; Meier-Hayoz/Rey, 

n. 6 ad art. 712e CC et les réf.). La loi ne détermine pas comment les quotes-parts 

doivent être fixées et quels sont les facteurs à observer (ATF 116 II 55 consid. 5b; 

Wermelinger, n. 23 ad art. 712e CC). En pratique, plusieurs méthodes de calcul ont été 

conçues, sans que l’une d’entre elles ne puisse prétendre à s’appliquer de manière 

exclusive. Ainsi, les quotes-parts peuvent être déterminées tantôt sur la base des 

surfaces ou volumes des locaux – soit les critères quantitatifs les plus naturels et 

objectifs (Weber, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, thèse Zurich 1979, p. 148) –, 

tantôt sur la base d’autres facteurs, tels la situation des locaux, leur accessibilité, leur 

orientation, pour l’appréciation desquels il n’existe pas de critères objectifs (arrêt 

4A_35/2008 du 13 juin 2008 consid. 4.3, résumant l’ATF 116 II 55 consid. 5c; 

Wermelinger, n. 23, 33, 35 ss, 38 ss ad art. 712e CC). Si l’existence d’un droit d’usage 

particulier sur une partie commune (par ex., une partie du bien-fonds [jardin, terrasse, 

etc.]) conféré à un propriétaire d’étage par le règlement d’administration peut influencer 

la valeur vénale de la part d’étage concernée (Mooser, Les actes de disposition, in 

Hottelier/Foëx [éd.], La propriété par étages, Fondements théoriques et questions 

pratiques, 2003, p. 101 ss, spéc. p. 140), la doctrine n’est pas unanime quant à la prise 

en compte systématique de ce critère dans le calcul de l’importance respective des 

quotes-parts (pour : Rey/Maetzke, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3
e
 éd., 2009, 

no 148; Weber, op. cit., p. 149; plus réservé : Wermelinger, n. 49-50 ad art. 712e CC, 

qui souligne notamment que, comme le droit d’usage particulier peut être cédé par son 

titulaire à un tiers, une modification des quotes-parts pourrait s’avérer nécessaire au 

gré des actes de disposition dudit droit d’usage).  

4.1.2 

4.1.2.1  Selon la jurisprudence fédérale et la doctrine dominante, le plan de répartition 

est dépourvu de portée juridique, technique ou cadastrale. Il constitue un moyen 

complémentaire, qui servira d'élément d'interprétation pour analyser l'acte constitutif et 

en préciser la portée, notamment en permettant de localiser les différentes unités 

d'étages au sein du bâtiment et de délimiter les parties communes des parties 

exclusives (Wermelinger, n. 65 et 71 ad art. 712d CC; Meier-Hayoz/Rey, n. 52 ad 

art. 712d CC). Il s'agit ainsi d'un instrument qui, sans participer à la foi publique du 

registre foncier et sans être un titre public au sens de l'article 9 CC, est destiné à 

- 24 - 

préciser en particulier l'étendue et les limites des parties exclusives de chaque 

propriétaire d'étage (ATF 132 III 9 consid. 3.3; Nef, op. cit., p. 4 et 5; Wermelinger, n. 

65, 70 et 71 ad art. 712d CC). L’acquéreur d’une part d’étage n’est dès lors pas 

protégé dans sa croyance à l’exactitude des limites figurant sur le plan de répartition, 

même si celui-ci a été visé par une autorité (Steinauer, Les droits réels, T. I, no 1151b, 

p. 402; cf. ég. arrêt 5A_851/2010 du 17 mars 2011 consid. 4.1; Bianchi, op. cit., 

p. 215).  

4.1.2.2  D’une manière générale, celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels 

en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier est maintenu dans 

son acquisition (art. 973 CC). La bonne foi, qui doit exister au moment de l'acquisition, 

est présumée (art. 3 al. 1 CC). Les inscriptions figurant au registre foncier sont en outre 

réputées exactes (aspect positif de la foi publique) et complètes (aspect négatif de la 

foi publique; cf. ATF 137 III 145 consid. 3.3.1, 153 consid. 4.1.1).  

La protection de la bonne foi n'est toutefois pas absolue; alors même qu'il est en réalité 

de bonne foi, l'acquéreur ne peut pas invoquer la protection légale qui y est attachée 

s'il n'a pas fait preuve de l'attention que les circonstances permettaient d'exiger de lui 

(art. 3 al. 2 CC; cf. ATF 137 III 145 consid. 3.3.2, 153 consid. 4.1.2). Il s'ensuit que, 

lorsque l'acquéreur a connaissance de faits propres à faire douter de l'exactitude du 

registre foncier, il doit s'enquérir plus avant (ATF 137 III 145 consid. 3.3.2, 153 consid. 

4.1.2). La mesure de cette vigilance particulière constitue une question de droit, 

soumise au pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC; cf. ATF 137 III 145 consid. 3.3.2, 

153 consid. 4.1.2).  

L'état physique réel et extérieurement visible d'un bien-fonds ("natürliche Publizität") 

peut notamment faire échec à la bonne foi du tiers acquéreur dans l'inscription figurant 

au registre foncier (ATF 137 III 145 consid. 3.3.3, 153 consid. 4.1.3). Dans ce sens, la 

jurisprudence a admis, à propos d'une servitude de droit de passage que, dans la 

mesure où, en principe, nul n'achète un immeuble au bénéfice d'une telle servitude 

sans visiter les lieux, le tiers acquéreur ne pourra ignorer de bonne foi – sauf dans des 

circonstances tout à fait spécifiques – les particularités non mentionnées dans 

l'inscription (assiette de la servitude, ouvrages, largeur rétrécie par endroits, etc.) 

qu'une telle visite pouvait lui révéler (ATF 137 III 145 consid. 3.3.3; Liver, Commentaire 

zurichois, n. 31, 33 et 55 ad art. 738 CC). Il s'ensuit qu'en principe, les limitations 

résultant de l'état des lieux visibles sur le terrain sont opposables au tiers acquéreur, 

lequel ne pourra invoquer sa bonne foi s'il n'en a pas pris connaissance. Il n'est 

toutefois pas nécessaire qu'il en ait pris conscience dans les faits : il suffit qu'il eût pu 

- 25 - 

et dû le réaliser en faisant preuve de l'attention nécessaire (ATF 137 III 153 consid. 

4.1.3; arrêts 5A_431/2011 du 2 novembre 2011 consid. 4.2.3 [rectification du registre 

foncier]; 5C.71/2006 du 19 juillet 2006 consid. 2.3, in RNRF 2007, p. 467 ss; Piotet, Le 

contenu d'une servitude, sa modification conventionnelle et la protection de la bonne 

foi, in RNRF 2000, p. 288).  

4.1.3 

4.1.3.1  Le propriétaire d'étage est, comme tout propriétaire foncier, au bénéfice de 

certains moyens de défense contre les personnes qui troublent ses droits; pour ses 

parties exclusives, il dispose ainsi, à l'encontre aussi bien des tiers que des autres 

propriétaires d'étages, des mêmes actions qu'un propriétaire foncier ordinaire; il peut 

notamment faire valoir les actions de l'article 641 CC et en particulier exercer l'action 

dite négatoire ("actio negatoria") en vue d'interdire un trouble porté à sa propriété (ATF 

132 III 9 consid. 3.6; arrêt 5A_198/2014 du 19 novembre 2014 consid. 6.1.2; 

Wermelinger, n. 191, 193 et 199 ad art. 712a CC; Steinauer, Les droits réels, T. I, 

no 1233-1234, p. 435 s.; Meier-Hayoz/Rey, n. 124 ad art. 712a CC). 

Il peut arriver, lors de l'entrée en jouissance d'un bâtiment, qu'un propriétaire d'étage 

prenne possession d'un espace qui n'entre pas dans ses parties exclusives selon l'acte 

constitutif, tel que précisé par le plan de répartition. Le propriétaire d'étage qui, au 

regard de ces documents, peut établir que l'espace en question est compris dans son 

droit exclusif peut alors exercer, contre celui qui l'occupe sans droit, l'action en 

revendication, respectivement – selon la nature du trouble – l'action négatoire de 

l'article 641 al. 2 CC (ATF 132 III 9 consid. 3.6; Nef, op. cit., p. 15). Dans le cadre de 

cette action, le fardeau de la preuve (art. 8 CC) concernant la propriété et les 

circonstances à la base du trouble apporté à celle-ci appartient au demandeur (arrêt 

5A_851/2010 du 17 mars 2011 consid. 4.3 et la réf.).  

4.1.3.2  On l’a vu, l’acquéreur d’une part d’étage n’est pas protégé dans sa croyance à 

l’exactitude figurant sur le plan de répartition (cf., supra, consid. 4.1.2.1). Cela ne 

signifie pas pour autant qu’une différence entre le plan de répartition et la réalité soit 

dépourvue d’effets juridiques entre l’acquéreur et l’aliénateur d’une part d’étage. Cette 

question relève toutefois du contrat conclu entre les parties et non d’un éventuel effet 

réel attribué au plan de répartition (Wermelinger, n. 71 ad art. 712d CC). En particulier, 

si l’aliénateur a garanti l’exactitude du plan de répartition, l’acquéreur dispose à son 

encontre des prétentions découlant de la garantie pour les défauts (cf. art. 219 CO; 

arrêt 4A_417/2007 du 14 février 2008 consid. 4.3, in RNRF 2009, p. 243 ss; Steinauer, 

Les droits réels, T. I, no 1151b in fine, p. 402; Wermelinger, n. 73 ad art. 712d CC; 

- 26 - 

Pfäffli, Einzelfragen zum Stockwerkeigentum aus der Sicht der praktischen 

Grundbuchführung, in Wermelinger [Hrsg.], Luzerner Tag des Stockwerkeigentums, 

2013, p. 35 ss, spéc. p. 47 ss).  

4.2 

4.2.1  En l’espèce, il est constant que la propriété par étages a été constituée par acte 

du 20 mars 1979, après réunion des trois parcelles appartenant au même propriétaire 

(H_________), et quatre unités d’étages ont été créées, chacune d’elles devant donner 

droit exclusif sur un chalet à ériger. L’acte précisait que la mention du non-achèvement 

des travaux serait faite au registre foncier, conformément à l’exigence de l’article 33b 

aORF. Le règlement d’administration et d’utilisation se contentait d’indiquer, à son 

article 28, que "[c]haque propriétaire bénéficie[rait] de l’usage exclusif de la portion de 

terrain qui sera affectée à son chalet", sans décrire plus précisément en quoi ladite 

portion consistait. Quant au "croquis d’étage" au 1:1000
e
 joint à l’acte, il représentait 

sommairement l’emplacement des quatre chalets destinés à être construits, sans 

permettre de déduire l’existence d’une ligne de démarcation claire et continue entre les 

chalets n
os

 4 et 5 (cf., supra, consid. 2.6.5.2).  

Le règlement d’administration et d’utilisation a été modifié par acte authentique du 

19 avril 1982, inscrit au registre foncier sous PJ n
o
 xxx9, alors que l'architecte 

D_________ était devenu le propriétaire de l’ensemble des unités d’étages (cf., supra, 

consid. 2.2). Le nouveau règlement précisait en substance que la construction des 

bâtiments était achevée (cf. art. 33b aORF), que la mention correspondante serait faite 

au registre foncier, et – surtout – que la répartition des locaux et l’affectation d’une 

portion du terrain à l’usage exclusif de chacune des unités d’étages étaient précisées 

au moyen d’un nouveau plan de situation au 1:1000
e
 en couleur. Compte tenu du 

positionnement quelque peu différent des chalets par rapport à ce qui avait été prévu 

lors de la constitution de la propriété par étages, l’établissement d’un nouveau plan, 

signé par l’unique propriétaire de l’époque et destiné à être déposé au registre foncier, 

s’imposait (cf., supra, consid. 4.1.1.1). Si, avec le premier juge et l’expert E_________, 

il faut convenir que ce nouveau plan, pas plus que le premier versé au registre foncier, 

ne permettait de définir avec certitude la propriété par étages comme étant de type 

vertical, horizontal, voire combiné, il a été circonscrit en fait qu’un certain nombre 

d’indices plaidaient en défaveur de l’existence d’une propriété par étages verticale, 

sans superposition d’étages (cf., supra, consid. 2.6.5.2).  

Au contraire, la lecture de l’article 33 du règlement d’administration et d’utilisation, dans 

sa nouvelle teneur depuis 1982, conforte l’idée d’une superposition d’étages entre les 

- 27 - 

unités d'étages n
os

 xxx1 (chalet n
o
 4, 217/1000

es
) et xxx2 (chalet n

o
 5, 350/1000

es
), qui 

ne constituent au demeurant pas des bâtiments jumeaux supposés bénéficier d’une 

superficie identique, ce dernier critère revêtant une certaine importance lors de la 

répartition des millièmes entre les différentes unités d’étages (cf., supra, consid. 4.1.1.2 

et consid. 2.6.4 [expertise E_________]). En effet, bien qu’étant située sous l’emprise 

du terrain où a été érigé le chalet n
o
 4, la cave à laquelle fait référence l’article 33 du 

règlement a été rattachée au chalet n
o
 5 et n’est accessible que depuis ce dernier : en 

d’autres termes, ce local constitue bien une partie privative de l'unité d'étage n
o
 xxx2 

(sur les critères de délimitation entre parties privatives et communes, cf. Wermelinger, 

n. 32 ss ad art. 712b CC). Il n’est pas possible d’en conclure, comme le fait l’appelant 

et demandeur (cf. appel, ch. III.a/ii), que cette réglementation spécifique démontrerait 

le caractère exceptionnel de l’attribution de ce local à l'unité d'étage n
o
 xxx2 en tant 

que "rupture de la verticalité" pour reprendre l’expression de l’intéressé (all. 54) et du 

premier magistrat (jugement, consid. 1d, p. 6). Sachant que les conduites – ou vannes 

comme en l’occurrence – sont nécessairement communes tant qu’elles concernent 

plusieurs unités d’étages (cf. Wermelinger, n. 91 et 194 ad art. 712b CC; Meier-

Hayoz/Rey, n. 36 ad art. 712b CC), il était logique que le règlement aménage 

expressément un droit d’accès auxdites vannes en faveur du propriétaire de l'unité 

d'étage n
o
 xxx1. On ne peut donc déduire du silence du règlement quant au sort des 

autres locaux revendiqués par l’appelant et demandeur (cf. studio et autres locaux au 

rez, respectivement rez inférieur [cf., supra, consid. 2.6.4]) qu’il était manifeste que 

ceux-ci étaient intégrés à l'unité d'étage n
o
 xxx1. Ce raisonnement peut d’autant moins 

être suivi que les locaux en question ne sont précisément pas accessibles depuis le 

chalet n
o
 4, comme l’a concédé lui-même l’appelant et demandeur (cf., supra, consid. 

2.6.2).  

C’est dire que les documents figurant au registre foncier (acte constitutif, règlement 

d’administration, plans de situation) à l’époque où l’appelant et demandeur s’est porté 

acquéreur de l'unité d'étage n
o
 xxx1, le 5 août 2005 (cf., supra, consid. 2.3), ne 

permettent nullement d’étayer la thèse selon laquelle celle-ci était de type vertical, et 

qu’il pouvait donc s’attendre à ce que tous les locaux situés en dessous de ce qu’il 

qualifie de mur "mitoyen" entre son chalet et le n
o
 5 se voient rattachés à son unité 

d’étage.  

4.2.2  Mais il y a plus. L’appelant et demandeur a reconnu avoir visité à une reprise 

l’immeuble, en juillet 2005, avant de l’acquérir, mais n’avoir constaté que 

postérieurement la présence de locaux situés en dessous de son appartement, 

- 28 - 

auxquels il n’avait pas accès (cf., supra, consid. 2.6.2). Avec la juridiction précédente 

(cf. jugement, consid. 3c, p. 11 s.), il faut convenir que l’appelant et demandeur ne 

pouvait ignorer de bonne foi la présence de ces locaux, en dépit du caractère imprécis 

des plans figurant au registre foncier, qui ne comprennent aucun plan de coupe. En 

effet, un acquéreur, un tant soit peu diligent, pouvait réaliser aisément lors d’une visite 

du chalet n
o
 4 et de ses abords que celui-ci, vu de face, comprenait trois étages (1

er
, 2

e
 

étage et combles) alors que la vue arrière (depuis le nord) laissait apparaître deux 

autres étages semi-enterrés et comportant des fenêtres (i.e. rez et rez inférieur) et 

auxquels il n’avait pas d’accès depuis l’intérieur du bâtiment (cf. p. 69 et 388 et plan 

schématique, p. 403; supra, consid. 2.6.4). Cette situation ne pouvait qu’interpeller un 

acquéreur faisant preuve de l’attention nécessaire, qui aurait dû alors se renseigner 

plus avant sur les raisons pour lesquelles les locaux en question, bien qu’étant situés 

sous son unité d’étage, n’étaient pas rattachés à celle-ci. Aussi est-ce à juste titre que 

l’autorité de première instance s’est appuyée sur la jurisprudence publiée aux ATF 137 

III 145, applicable aux cas dans lesquels la situation réelle d’un bien immobilier est de 

nature à faire naître des doutes quant à l'exactitude des inscriptions au registre foncier.  

4.2.3  Pour le surplus, dès lors que l’appelant et demandeur a intenté une action réelle 

contre le propriétaire de l'unité d'étage voisine n
o
 xxx2, lequel n’était nullement partie à 

l’acte de vente du 5 août 2005, il ne peut tirer aucun argument de la prétendue 

divergence existant entre les plans figurant au registre foncier et ceux fournis par 

l’agence immobilière (cf. all. 42 ss [contestés] et, supra, consid. 4.1.3.2).  

4.2.4  En résumé, l’appelant et demandeur a échoué à établir que les locaux 

revendiqués étaient compris dans ses parties privatives et devaient ainsi lui être 

restitués, à charge pour l’appelé et défendeur de réaliser les travaux nécessaires à ses 

frais.  

5.  Il suit de ce qui précède que l’appel s’avère mal fondé en tous points et ne peut être 

que rejeté, étant ici rappelé que la conclusion sur le fond n
o
 3 – non chiffrée – a pour sa 

part été déclarée irrecevable (cf., supra, consid. 1.2.2). Le verdict de première instance 

doit par conséquent être confirmé.  

6.  Il reste à statuer sur le sort des frais et dépens  

6.1  Vu le sort de l’appel, il n’y a pas lieu de modifier le montant et la répartition des 

frais et des dépens de première instance (art. 318 al. 3 CPC a contrario), non 

spécifiquement contestés. Dans ces circonstances, pour les motifs exposés par la 

juridiction inférieure (cf. jugement entrepris, consid. 4, p. 12), les frais de première 

- 29 - 

instance, fixés conformément aux dispositions applicables (art. 13 et 16 LTar : de 

9000 fr. à 35'000 fr. pour une valeur litigieuse comprise entre 200'001 fr. et 500'000 fr.) 

à 21’300 fr., débours (908 fr. [indemnités pour les témoins], 100 fr. [huissier], 56 fr. 

[registre foncier], 6544 fr.80 [expertise E_________]) et frais de procédure de preuve à 

futur (3100 fr. [C2 08 13]) inclus, sont, vu le sort de l’action, mis à la charge du 

demandeur, qui succombe intégralement. Celui-ci remboursera par ailleurs à l’appelé 

et défendeur les avances de frais effectuées à concurrence de 12'600 francs. Quant 

aux dépens auxquels peut prétendre le défendeur en première instance, arrêtés à 

16'500 fr., débours et TVA comprise (cf. art. 27 ss et 32 al. 1 LTar : de 14'400 fr. à 

19'700 fr. en plein lorsque la valeur litigieuse varie entre 200'001 fr. et 250'000 fr.), 

compte tenu de l’activité utilement déployée par son avocat (cf. jugement entrepris, 

consid. 4, p. 12 s.), ils sont mis à la charge du demandeur, qui supporte ses frais 

d’intervention en justice.  

6.2  Compte tenu de la valeur litigieuse (i.e. 204'760 fr. [cf., supra, consid. 1.1]), du 

degré de difficulté ordinaire de la cause, ainsi que des principes de la couverture des 

frais et de l’équivalence des prestations (art. 13 LTar), les frais judiciaires en instance 

d’appel, qui se limitent à l’émolument forfaitaire de décision (art. 95 al. 2 let. b CPC), 

arrêtés à 4400 fr. (art. 16 et 19 LTar), sont mis à la charge de l’appelant, qui succombe 

(art. 106 al. 1 CPC). Supportant ses propres frais d’intervention en seconde instance, 

celui-ci versera à l’appelé – sur le vu notamment de l’activité utilement déployée par 

son conseil en instance d’appel, qui s’est limitée en la rédaction d’une détermination de 

6 pages, ainsi que des autres critères susmentionnés (cf. ég. art. 29 al. 2 LTar) – une 

indemnité de 3500 fr. à titre de dépens, honoraires, TVA et débours compris (soit 

20'000 fr. pour l’ensemble de la procédure [16’500 fr. + 3500 fr.]).  

Par ces motifs,  

 

Prononce 

 

L’appel est rejeté, dans la mesure où il est recevable; en conséquence, il est statué : 

1. La demande déposée le 28 août 2009 par X_________ à l’encontre de 

Y_________ est rejetée.  

- 30 - 

2. Les frais de première instance (y compris les frais de procédure de preuve à 

futur), par 21’300 fr., et de procédure d’appel, par 4400 fr., sont mis à la charge 

de X_________.  

3. Supportant ses frais d’intervention en justice, X_________ versera à 

Y_________ une indemnité de 20'000 fr. à titre de dépens 12'600 fr. à titre de 

restitution d'avances et une indemnité de 20'000 fr. à titre de dépens.  

Ainsi jugé à Sion, le 24 septembre 2015.