# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d4467329-5f0d-565e-aa65-1bd85f16800c
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-05-03
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 03.05.2016 R 2015 52
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2015-52_2016-05-03.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 15 52

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
RichterIn Moser, Racioppi

Aktuar Simmen

URTEIL

vom 3. Mai 2016

in der Streitsache

Ehepaar A._____,

Ehepaar B._____,

alle vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Caterina Ventrici, 

Beschwerdeführer

gegen 

Gemeinde X._____,

Beschwerdegegnerin

betreffend Baulinie (Revers)

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1. Im Generellen Gestaltungsplan (GGP) der Gemeinde X._____ 2006/2009 

sind die Parzellen 12467 bis und mit 12479 an der C._____-strasse mit 

einer Quartierplanpflicht belegt. 

2. Am 15., mitgeteilt am 23. März 1967, genehmigte der Gemeinderat ent-

lang der C._____-strasse auf der damaligen Parzelle 449 (u.a. spätere 

Parzelle 6210 respektive u.a. Baurechtsparzellen 12468 [heute A._____] 

und 12469 [heute B.______]) die Baulinie wie im Bestandes- und Perime-

terplan 1:500 V2 vom 27./30. Mai 2013 eingezeichnet. Der betreffende 

Baulinienplan wurde anschliessend publiziert und erwuchs am 8. Mai 

1967 in Rechtskraft.

3. Am 24./25. April sowie 2./4. Mai 2012 schloss der Kanton Graubünden mit 

den Grundeigentümern der Parzellen 6209, 12048 und 449 eine Verein-

barung im Zusammenhang mit dem vorgesehenen Quartierplan C._____-

strasse bzw. der Erschliessung der beiden Parzellen 6210 und 450, worin 

sich die Grundeigentümer mit dem Strassenprojekt gemäss beiliegendem 

Plan und der Bereinigung der Rechte hinsichtlich von Parzellen 6210 und 

450 sowie mit der Verschiebung der Baulinie gegen Westen (im Bereich 

der heutigen Baurechtsparzellen 12467 bis 12469) einverstanden erklär-

ten.

4. Am 5., mitgeteilt am 12. November 2013, genehmigte der Gemeinderat 

den Quartierplan C._____-strasse, bestehend aus den Quartierplanbe-

stimmungen (V1), dem Bestandes- und Perimeterplan 1:500 (V2), dem 

Parzellierungsplan 1:500 (V3), dem Gestaltungsplan 1:500 (V4), dem Er-

schliessungsplan 1:500 (V5), dem Umgebungsplan 1:500 (V6), dem Profi-

lierungsplan 1:500 (V7), dem Richtprojekt Bebauung 1:200 (NV1), dem 

Richtprojekt Umgebung 1:500 (NV2), dem Richtprojekt Strasse Situation 

1:200 (NV3), dem Richtprojekt Strasse Profile 1:200 (NV4), dem Werklei-

tungsplan 1:500 (NV5), dem Parzellierungsplan 1:500 (NV6) und der Mu-

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tation Nr. 8926. Die Pläne V1 bis V7 wurden als verbindliche bzw. die 

Pläne NV1 bis NV6 und das Modell NV7 als unverbindliche Bestandteile 

des Quartierplans erklärt. Ebenfalls als Bestandteil des Quartierplans er-

klärt wurde die Vereinbarung vom 24./25. April sowie 2./4. Mai 2012 zwi-

schen dem Kanton Graubünden und den Grundeigentümern der Parzel-

len 6209, 12048 und 449. Nach erfolgter Genehmigung wurde der Quar-

tierplan auf Begehren der Gemeinde X._____ im Grundbuch der Gemein-

de angemerkt. 

5. Nach verschiedenen Korrespondenzen mit dem Hochbauamt Graubün-

den und nach Erwerb des Baurechtsgrundstücks am 17. März 2014 sowie 

nach einer Informationsveranstaltung vom 2. April 2014 über den Quar-

tierplan C._____-strasse stellten die Eheleute A._____ am 11. Juli 2014 

das Gesuch um den Neubau eines Einfamilienhauses auf Parzelle 6210 

(Baurechtsparzelle 12468) gemäss Quartierplan C._____-strasse in der 

Wohnzone 1 (W1). Am 16., mitgeteilt am 19. September 2014, erteilte der 

Gemeinderat dem Bauvorhaben die Bewilligung unter Auflagen und Be-

dingungen.

6. Das Ehepaar B._____ stellte am 15. August 2014 das Gesuch um Neu-

bau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung auf Parzelle 6210 

(Baurechtsparzelle 12469) gemäss Quartierplan C._____-strasse in der 

W1. Am 7., mitgeteilt am 9. Oktober 2014, erteilte der Gemeinderat auch 

diesem Bauvorhaben die Bewilligung unter Auflagen und Bedingungen.

7. Am 25. November 2014 stellte die Gemeinde X._____ Ehepaar A._____ 

und Ehepaar B._____ je einen Entwurf eines Reverses zu. Dort ist im 

Wesentlichen ausgeführt, dass den Eigentümern von Parzelle 12468 re-

spektive 12469 je die Erstellung einer nordseitigen Begrenzungsmauer, 

eines rollstuhlgängigen Weges (nur Parzelle 12468), Einfriedungen und 

Umgebungsmauern, Erdwärmesonden (nur Parzelle 12469) sowie Zu-

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gang und Zufahrt im Erschliessungs- und Parkierungsbereich vor der 

rechtsgültigen Baulinie der C._____-strasse unter Bedingungen erlaubt 

werde. Diese Bauteile und Veränderungen seien auf erstes Verlangen 

des Gemeinderates ohne Entschädigungsanspruch zu entfernen, zu ver-

setzen oder abzuändern, sofern sie einem weiteren Ausbau der C._____-

strasse hinderlich seien. Allfällige Mehrkosten, welche der Gemeinde 

durch das Vorhandensein diese Bauteile beim Verlegen von Leitungen 

und Kabeln entstünden, gingen zulasten der Reversnehmer. 

8. Mit Schreiben vom 7. Dezember 2014 ersuchten die Ehepaare A._____ 

und B._____ den Gemeinderat um einen Besprechungstermin nach Mög-

lichkeit noch vor Weihnachten, weil der entsprechende Revers weitrei-

chende Konsequenzen hätte und sie mitten in ihrem Bauvorhaben seien. 

Infolge Terminschwierigkeiten fand diese Besprechung erst am 26. Fe-

bruar 2015 statt, wobei offenbar kein Protokoll der entsprechenden Sit-

zung existiert. Am 6. März 2015 schrieb der Vertreter des Hochbauamtes 

Frau B._____, dass der Gemeinderat eine einvernehmliche Lösung für 

den Revers in Aussicht gestellt habe. Voraussichtlich werde der sie tan-

gierende Bereich um Parkplatzdimension verkleinert und bei Geltendma-

chung des Reverses sollten allfällige Kosten zulasten der Gemeinde ge-

hen. Am 11. März 2015 schrieb der Rechtskonsulent der Gemeinde den 

Ehepaaren A._____ und B._____, dass die Gemeinde den Bauherrschaf-

ten insofern entgegen kommen könne, als dass bei einer allenfalls not-

wendigen Entfernung von Bauten und Anlagen, die aufgrund des Quar-

tierplans zwingend vor der Baulinie erstellt werden müssten, für sie keine 

Kosten anfielen. Das zuständige Departement überprüfe zurzeit sämtliche 

Baulinien der Gemeinde.

9. Am 17. März 2015 schrieb ein Mitarbeiter des Hochbauamtes den Ehe-

paaren A._____ und B._____, dass es sämtliche konsultierten Fachleute 

als unrealistisch einschätzten, dass der Baulinienkorridor je auch nur 

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annähernd beansprucht werde. Trotzdem sei es rechtlich nicht zulässig, 

im Revers die Nichtbeanspruchung eines Teilbereichs des Korridors zu 

vereinbaren. Einem Antrag der Anwohner an den Gemeinderat zur Re-

duktion des Baulinienperimeters würden jedoch gute Chancen für eine 

recht speditive Genehmigung zugesprochen. Das Hochbauamt empfehle 

den Bauherrschaften, einen Antrag zur Reduktion des Baulinienperime-

ters bei der Gemeinde einzureichen.

10. Am 20. April 2015 schrieben die nun anwaltlich vertretenen Ehepaare der 

Gemeinde, dass sie den Revers nicht unterzeichnen würden. Die rechts-

kräftigen Baubewilligungen seien ohne Revers erteilt worden. Hinreichen-

de Gründe für einen Widerruf oder eine Revision dieser Verfügungen lä-

gen nicht vor. Jedenfalls sei ein Zurückkommen auf die rechtskräftigen 

Baubewilligungen aufgrund des Vertrauensschutzes unzulässig.

11. Am 28. April, mitgeteilt am 7. Mai 2015, verfügte der Gemeinderat ge-

genüber den Ehepaaren, dass die Gemeinde ihnen das Erstellen einer 

nordseitigen Begrenzungsmauer, eines rollstuhlgängigen Weges (nur 

Ehepaar A._____), Einfriedungen und Umgebungsmauern, Erdwärme-

sonden (nur Ehepaar B._____) sowie Zugang und Zufahrt im Erschlies-

sung- und Parkierungsbereich vor der rechtsgültigen Baulinie der 

C._____-strasse unter den Bedingungen gestatte, dass die Bauten und 

Anlagen oder Teile davon auf erstes Verlangen des Gemeinderates ohne 

Entschädigungsanspruch zu entfernen, zu versetzen oder abzuändern 

seien, sofern sie einem weiteren Ausbau der C._____-strasse hinderlich 

seien. Allfällige Mehrkosten, die der Gemeinde durch das Vorhandensein 

dieser Bauteile beim Verlegen von Leitungen und Kabeln entstünden, 

gingen zulasten der Reversnehmer. Es werde eine einmalige Gebühr von 

Fr. 100.-- erhoben. Der Revers sei als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-

schränkung im Sinne des Baugesetzes der Gemeinde X._____ im 

Grundbuch der Gemeinde X._____ auf Parzellen 12468 und 12469 an-

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zumerken. Die Grundbuchgebühren seien von den Eigentümern der Par-

zellen 12468 respektive 12469 zu bezahlen. Das Grundbuchamt X._____ 

werde vom Gemeinderat beauftragt und ermächtigt, die Anmerkung des 

Reverses auf Parzellen 12468 respektive 12469 im Grundbuch zu vollzie-

hen. Ein Revers könne bei Vorliegen einer Baulinie durch Verpflichtungs-

erklärung der Grundeigentümer oder mittels einseitiger Verfügung der 

Gemeinde begründet werden, was hiermit mangels Kooperationsbereit-

schaft der Grundeigentümer geschehe. Es gehe vorliegend weder um ei-

nen Widerruf noch um eine Revision der rechtskräftigen Baubewilligung, 

weshalb auch der Vertrauensschutz keine Rolle spiele. Entlang der 

C._____-strasse befinde sich eine rechtskräftige Baulinie, insbesondere 

im Bereich der Parzellen 12467, 12468 und 12469. Der hier interessie-

rende Baulinienabschnitt sei im Zuge der Quartierplanung C._____-

strasse angepasst und damit aktuell bestätigt worden. Der Gemeinderat 

habe die Bewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage 

und Abstellplatz im Freien sowie eine Ausnahmebewilligung im Sinne von 

Art. 57 Abs. 1 KRG erteilt, um über die Baulinie hinaus zu bauen. Das 

Bauvorhaben müsse auch die Bestimmungen des Quartierplans C._____-

strasse einhalten. Die Bauherrschaft müsse deswegen verschiedene Bau-

ten und Anlagen, nicht aber beispielsweise den rollstuhlgängigen Weg re-

spektive die Erdwärmesonden, im Baulinienbereich erstellen. Dies treffe 

aber auch bei zahlreichen anderen Quartierplänen in der Gemeinde zu 

und sei daher nicht aussergewöhnlich. Um keine Präjudizien zu schaffen 

und mit Blick auf die Rechtsgleichheit nehme der Gemeinderat daher von 

der ursprünglich vorgeschlagenen Lösung Abstand, dass Bauten und An-

lagen oder Teile davon, die aufgrund des Quartierplans zwingend vor der 

Baulinie erstellt werden müssten und bei einem weiteren Ausbau der 

C._____-strasse hinderlich sein, auf Kosten der Gemeinde entfernt, er-

setzt oder abgeändert würden. Dies auch deshalb, weil die Bauherrschaf-

ten hierzu keine Hand geboten hätten. Auch weitergehender Schadener-

satz sei seitens der Gemeinde nicht geschuldet. Sollte der Baulinienbe-

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reich für eine spätere Verbreiterung der C._____-strasse beansprucht 

werden, sei wenig wahrscheinlich, dass die Fahrbahnfläche und das Trot-

toir den Baulinienbereich im ganzen Umfang beanspruchten. Wenn der 

Quartierplan private Autoabstellplätze und Besucherparkplätze vor der im 

gleichen Planverfahren noch bestätigten Baulinie vorsehe, sei dies offen-

sichtlich bewusst gewollt gewesen auf das Risiko hin, dass bei einem 

späteren Ausbau der Strasse die Aussenparkplätze entfernt und allenfalls 

die Quartierplanbestimmungen angepasst werden müssten.

12. Mit Schreiben vom 4. Mai 2015 erläuterte der Gemeinderat gegenüber 

den Ehepaaren noch, dass ihnen die Ausnahme von den Vorschriften 

über Baulinien gewährt worden sei, weil einerseits keine überwiegenden 

Interessen dagegen sprächen. Anderseits hätten sie sich als weitere Be-

dingung von Gesetzes wegen in einem Revers verpflichtet, auf Verlangen 

der zuständigen Behörden den gesetzlichen Zustand herzustellen (Art. 57 

Abs. 1 KRG). Weil sie den Vorschlag eines Reverses abgelehnt hätten, 

habe sich der Gemeinderat am 28. April 2015 nochmals eingehend mit 

der Thematik befasst. Ihm sei dabei aufgefallen, dass im Gebiet C._____-

strasse nicht alle Grundeigentümer gleich behandelt würden und daher al-

lenfalls nachträglich noch Reverse bei älteren Bauten verfügt werden 

müssten. Zudem habe der Gemeinderat festgestellt, dass die bei ihnen 

bestehende Ausgangslage bei zahlreichen anderen Quartierplänen in der 

Gemeinde vorliege und es daher nicht aussergewöhnlich sei, wenn auf-

grund eines rechtskräftigen Quartierplans gewisse Bauten und Anlagen 

zwingend vor der Baulinie erstellt werden müssten. Im Bestreben, 

Rechtsgleichheit herzustellen und um Präjudizien zu vermeiden, habe der 

Gemeinderat entschieden, auf Schadenersatz auch in jenen Fällen zu 

verzichten, wo Bauten, Anlagen oder Teile davon aufgrund des jeweils 

geltenden Quartierplans zwingend vor der Baulinie erstellt werden müss-

ten. Ausserhalb der rechtlichen Beurteilung sei es wichtig zu ergänzen, 

dass der private respektive durch den Kanton erarbeitete Quartierplan die 

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Baulinie aufgenommen habe. Die Baulinie sei folglich vor jeder weiteren 

Projektplanung ersichtlich gewesen und habe in die Planung einfliessen 

müssen. Dass vor der Baulinie, solange diese wie heute verbleibe, Park-

plätze genutzt werden dürften, dürfe als Entgegenkommen der Gemeinde 

nicht unbeachtet bleiben. Der Gemeinderat sei überzeugt, dass der Re-

vers sie in der Nutzung ihres Projektes nicht einschränken werde.

13. Dagegen erhoben die Ehepaare A._____ und B._____ (nachfolgend Be-

schwerdeführer) am 8. Juni 2015 Beschwerde an das Verwaltungsgericht 

des Kantons Graubünden mit dem Antrag auf Aufhebung der angefochte-

nen Beschlüsse des Gemeinderates vom 28. April 2015. Die beantragte 

aufschiebende Wirkung der Beschwerde erkannte der Instruktionsrichter 

mit prozessleitender Verfügung vom 19. Juni 2015 zu. Begründend führ-

ten die Beschwerdeführer im Wesentlichen was folgt aus:

• Die am 16. September bzw. am 7. Oktober 2014 erteilten Baubewilli-
gungen seien rechtskräftig. Die Baubewilligungen seien nicht mit ei-
nem Revers verbunden worden. Die nachträgliche Abänderung einer 
rechtskräftigen Verfügung sei nur unter sehr eingeschränkten Voraus-
setzungen möglich; einerseits bei Nichtigkeit und anderseits bei Vor-
liegen von formellen Rückkommensgründen. Die rechtskräftig erteilten 
Baubewilligungen vom 16. September bzw. 7. Oktober 2014 sei weder 
nichtig noch lägen Widerrufs- oder Revisionsgründe vor. Ohnehin wä-
re ein Zurückkommen auf die rechtskräftigen Baubewilligungen auf-
grund des Vertrauensschutzes unzulässig. 

• Im Übrigen sei es fraglich, ob der Zweck der vorliegend zur Diskussion 
stehenden Baulinie den verfügten Revers materiell zu rechtfertigen 
vermöge. 

• Ein Revers sei gemäss Art. 57 KRG nur möglich, wenn sich die Grun-
deigentümer in einem solchen (freiwillig) verpflichten, auf Verlangen 
der zuständigen Behörde die den gesetzlichen Zustand herzustellen. 
Die Behörde sei gemäss klarem Wortlaut von Art. 57 Abs. 1 KRG nicht 
berechtigt, einen Revers zulasten der Grundeigentümer einseitig und 
hoheitlich zu verfügen. Hierzu fehle die entsprechende gesetzliche 
Grundlage. In der Praxis habe die Behörde zwei Möglichkeiten, um 
sich von den Grundeigentümern ein solches Versprechen einzuholen. 
Entweder werde die Unterzeichnung eines Reverses vor Erteilung der 

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Baubewilligung eingeholt oder die Baubewilligung werde unter der Be-
dingung oder mit der Auflage erteilt, dass ein entsprechendes Ver-
sprechen vor Baubeginn vorzulegen sei. Die Gemeinde X._____ habe 
weder vor Erteilung der Baubewilligungen eine Reverserklärung ein-
geholt, noch sei ein Revers mit der Baubewilligung im Sinne einer Auf-
lage verbunden worden. 

• Selbst wenn ein Revers einseitig verfügt werden könnte, wäre dies 
nichts anderes als eine Abänderung der formell rechtskräftigen Bau-
bewilligung, zumal die Baubewilligungen nicht mit einem Revers ver-
bunden worden seien. Eine solche nachträgliche Aufhebung oder Än-
derung der formell rechtskräftigen Verfügungen wäre nur zulässig, 
wenn die Voraussetzungen für den Widerruf oder die Revision erfüllt 
seien, was hier nicht gegeben sei. 

14. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) schloss in 

ihrer Vernehmlassung vom 5. August 2015 auf Abweisung der Beschwer-

de. 

• Die Baulinie östlich entlang der C._____-strasse und die damit einher-
gehenden Folgen mit dem Revers hätten den Beschwerdeführern und 
den von ihnen beigezogenen Fachpersonen von Beginn weg klar sein 
müssen. Die Baulinie sei im Quartierplan C._____-strasse, in den Un-
terlagen der Informationsveranstaltung vom 2. April 2014 und in den 
Baugesuchsplänen eingezeichnet. Zudem hätten die Beschwerdefüh-
rer in den Baurechtsverträgen vom 17. bzw. 25. März 2014 bestätigt, 
von den Quartierplanbestimmungen Kenntnis zu haben und sich den 
darin festgehaltenen Verpflichtungen zu unterziehen. Es stimme zwar, 
dass die rechtskräftigen Baubewilligungen keine ausdrücklichen Re-
versverpflichtungen enthielten. Die betroffenen Bauten und Anlagen 
seien indes bewusst und in Kenntnis der Baulinie geplant und erstellt 
worden.

• Anlässlich der Sitzung vom 26. Februar 2015 seien seitens der Be-
schwerdegegnerin keine Zugeständnisse gemacht worden. Solche 
seien nur im Schreiben an die Beschwerdeführer vom 11. März 2015 
gemacht worden.

• Es liege weder ein Widerruf noch eine Revision vor. Die Baubewilli-
gungen blieben unverändert in Rechtskraft. Der Revers sei ein ei-
genständiger Entscheid, der gestützt auf eine eigenständige Rechts-
grundlage verfügt worden sei. 

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• Die Baulinie entlang der C._____-strasse sei im Rahmen der Quar-
tierplanung angepasst worden. Mit der Genehmigung des Quartier-
plans und der Baugesuche sei gleichzeitig die Ausnahmebewilligung 
erteilt worden, über die Baulinie hinaus Bauten und Anlagen zu erstel-
len. Damit gehe gestützt auf das kantonale Recht zwingend ein Besei-
tigungsrevers einher, was in der Baubewilligung nicht ausdrücklich er-
wähnt werden müsse. Es entspreche einem Grundsatz des öffentli-
chen Rechts, dass eine Gemeinde gesetzliche Verpflichtungen hoheit-
lich mittels Verfügungen durchzusetzen habe. Somit habe der Revers 
hoheitlich verfügt werden können.

• Im Übrigen wären vorliegend auch die Voraussetzungen für einen Wi-
derruf bzw. eine Revision gegeben. Der Grundsatz von Treu und 
Glauben stehe dem nicht entgegen, weil die Voraussetzungen des 
Vertrauensschutzes nicht gegeben seien. Es gebe keine eigentliche 
Vertrauensgrundlage, da die Baulinie in den Quartierplanunterlagen 
und den Baugesuchsplänen eingezeichnet sei. Deshalb könne nicht 
behauptet werden, die darauf abgestützten Baubewilligungen stellten 
eine Vertrauensgrundlage dar für die Annahme, es bestehe gar keine 
rechtskräftige Baulinie mit der im kantonalen Recht umschriebenen 
Rechtsfolge. 

• Durch eine allfällige Entfernung, Versetzung oder Abänderung des 
rollstuhlgängigen Weges auf Parzelle 12468 werde das Erdgeschoss 
nicht unbrauchbar, da die neue Fahrbahn nicht die gesamte Breite der 
Baulinie beanspruchen würde. Auch dannzumal werde eine bauliche 
Lösung für den rollstuhlgängigen Weg möglich sein. Der Aussenpark-
platz sei zudem nicht vor der Baulinie angeordnet. Zugang und Zufahrt 
dazu müssten auch nach einem allfälligen Ausbau der Strasse sicher-
gestellt sein. Das Ehepaar B._____ müsse nur zwei Autoabstellplätze 
realisieren. Diese befänden sich bereits in der Garage und damit in-
nerhalb der Baulinie. Zudem hätten die Erdsonden nicht zwingend vor 
der Baulinie erstellt werden müssen. Der Kanton als Quartierplanver-
fasser habe einen Erschliessungs- und Parkierungsbereich vorgese-
hen, der teilweise vor der im gleichen Quartierplanverfahren bestätig-
ten Baulinie liege. Dies sei offenbar bewusst gewollt gewesen. Gleich-
zeitig habe man das Risiko hingenommen, dass beim späteren Aus-
bau der Strasse die vor der Baulinie erstellten Bauten auf Kosten der 
Grundeigentümer entfernt werden müssten.

15. Am 21. September 2015 hielten die Beschwerdeführer replicando an ih-

ren Anträgen fest. 

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• Die Reversverpflichtung dürfe nicht als eigenständiger Entscheid ver-
fügt werden. Die Baubewilligung stelle einen einheitlichen Verwal-
tungsakt dar und dürfe grundsätzlich nicht aufgespalten werden. Nur 
Einzelfragen könnten praxisgemäss in einem späteren Bewilligungs-
verfahren beurteilt werden, wobei sich in diesem Fall die Baubewilli-
gung nicht über solche Einzelfragen ausschweige; vielmehr habe die 
Baubewilligung einen entsprechenden Vorbehalt zu enthalten. Neben-
bestimmungen könnten gemäss Art. 90 Abs. 1 KRG dann mit der 
Baubewilligung verknüpft werden, wenn inhaltliche oder formale Män-
gel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben 
werden könnten oder sich Anordnungen zur Schaffung oder Erhaltung 
des rechtmässigen Zustandes aufdrängten. Reverse seien nichts an-
deres als besondere Nebenbestimmungen zu einer Baubewilligung. 
Vorliegend hätten die Beseitigungsreverse nicht als eigenständiger 
Entscheid verfügt werden können. Wenn schon wären sie mit der 
Baubewilligung zu verknüpfen gewesen. Die nachträgliche Verfügung 
der Beseitigungsreverse stelle eine Abänderung der rechtskräftigen 
Baubewilligungen dar. Dies sei nur unter sehr eingeschränkten Vor-
aussetzungen möglich, wobei hier die Voraussetzungen für einen Wi-
derruf bzw. eine Revision nicht gegeben seien. 

• Die Baubewilligungen stellten taugliche Vertrauensgrundlagen dar. Die 
Baubewilligung sei die Feststellung, dass einem Projekt keine öffent-
lich-rechtlichen Hindernisse entgegenstünden. Eine Baubewilligung 
stütze sich immer auf ein konkretes Bauvorhaben mit den dazugehöri-
gen Baugesuchsunterlagen sowie auf die Grundordnung und auf allfäl-
lige Quartierpläne. Rechtsgrundlage für die Realisierung des Bauvor-
habens und für die Durchsetzung von Eigentumsbeschränkungen sei 
jedoch der Baubewilligungsentscheid. Würde die beschwerdegegneri-
sche Auffassung zutreffen, wonach die Baubewilligung keine Vertrau-
ensgrundlage darstelle, nachdem die Baulinie in den Quartierplanun-
terlagen gekennzeichnet gewesen sei, würde dies bedeuten, dass je-
de Abweichung in einem Baubewilligungsentscheid von der Grund-
ordnung, den Quartierplänen etc. zur Folge hätte, dass die Baubewilli-
gung als Vertrauensgrundlage ausgeschlossen wäre, was nicht ange-
hen könne. Sodann habe nicht jede Baulinie zwangsläufig einen Be-
seitigungsrevers zur Folge. Für verschiedene Bedürfnisse könnten un-
terschiedliche Baulinien festgelegt werden. Entsprechend lasse Art. 50 
Abs. 1 KRG unterschiedliche Baulinientypen zu. Daraus ergebe sich, 
dass nicht jede Baulinie per se einen Revers verlange, sondern vom 
Baulinientyp bzw. von dessen Zielsetzung abhänge. Für die beigezo-
genen Architekten respektive die Beschwerdeführer sei gerade nicht 
ohne Weiteres ersichtlich gewesen, dass die hier zur Diskussion ste-
hende Baulinie einen Beseitigungsrevers verlange. Insbesondere, da 
gemäss Quartierplanbestimmungen zwingend eine nordseitige Be-

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grenzungsmauer sowie ein Erschliessung- und Parkierungsbereich vor 
der Baulinie habe erstellt werden müssen.

16. Am 28. Oktober 2015 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren 

Anträgen fest.

• Werde eine Baulinie als Grenze nicht beachtet, müsse der damit ein-
hergehende Revers nicht zwingend als Nebenbestimmung bereits mit 
der Baubewilligung verknüpft werden. Art. 57 Abs. 1 KRG stelle eine 
lex specialis zu Art. 90 KRG dar. Mit der Genehmigung des Quartier-
plans C._____-strasse und mit der Bewilligung der Baugesuche habe 
der Gemeinderat die Ausnahmebewilligung erteilt, über die Baulinie 
hinaus Bauten und Anlagen erstellen zu dürfen. Damit gehe zwingend 
ein Beseitigungsrevers einher, was in der Baubewilligung nicht aus-
drücklich verfügt werden müsse, da diese Rechtsfolge bereits im KRG 
statuiert sei. Weigerten sich die Grundeigentümer, entsprechende Re-
versvereinbarungen zu unterzeichnen und sich damit zu verpflichten, 
auf Verlangen der Baubehörde den gesetzlichen Zustand wieder her-
zustellen, habe die Beschwerdegegnerin hoheitlich tätig zu werden. 
Dies sei mit den angefochtenen Beschlüssen geschehen. 

• Die Beschwerdeführer beriefen sich zu Unrecht auf den guten Glau-
ben, zumal die Baulinie im Quartierplan, in den Baurechtsverträgen 
und in den Baueingabeplänen erwähnt und eingezeichnet sei. Das 
Hochbauamt und die beigezogenen Architekten hätten wissen müs-
sen, was es bedeute, wenn über die Baulinie hinaus gebaut werde. 
Gleichzeitig hätten sie ihre Vertragspartner und heutigen Beschwerde-
führer über diese Situation und die Reversverpflichtung aufklären 
müssen. Es gebe keine gesetzliche Regelung, wonach Unkenntnis 
des kantonalen Raumplanungsrechts einen Gutglaubensschutz statu-
ierte. 

17. Mit Schreiben vom 4. Januar 2016 forderte der Instruktionsrichter die Be-

schwerdegegnerin auf, dem Gericht unter Beilage der entsprechenden all-

fälligen Beweismittel darzulegen, wann und in welchem Verfahren die − 

im Bestandteil des Quartierplans C._____-strasse bildenden Bestandes- 

und Perimeterplan 1:500 V2 vom 27./30. Mai 2013 eingezeichnete − Bau-

linie entlang der C._____-strasse festgesetzt worden sei. Am 28. Januar 

2016 reichte die Beschwerdegegnerin betreffend die Baulinie C._____-

strasse den Baulinienplan 1:500 vom 8. Mai 1967, den Beschluss des 

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Gemeinderates vom 15. März 1967 und die Baulinienauflage vom 7. April 

1967 ein. Diese Unterlagen wurden den Beschwerdeführern am 29. Ja-

nuar 2016 zur Stellungnahme zugestellt. Die Beschwerdeführer verzichte-

ten am 9. Februar 2016 auf eine entsprechende Stellungnahme. 

18. Am 11. April 2016 führte der Instruktionsrichter in den verwaltungsrechtli-

chen Streitsachen R 15 49 und R 15 52 zwecks Findung einer gütlichen 

Einigung eine Referentenaudienz durch, welche jedoch ergebnislos ver-

lief. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-

wie in den angefochtenen Verfügungen vom 28. April, mitgeteilt am 7. Mai 

2015, wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen ein-

gegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-

pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 

gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 

Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-

genössischem Recht endgültig sind. Die angefochtenen kommunalen 

Verfügungen vom 28. April, mitgeteilt am 7. Mai 2015, mit denen die Be-

schwerdegegnerin gegenüber den Beschwerdeführern Reverse verfügt 

hat, wonach ihnen das Erstellen einer nordseitigen Begrenzungsmauer, 

eines rollstuhlgängigen Weges (nur Ehepaar A._____), Einfriedungen und 

Umgebungsmauern, Erdwärmesonden (nur Ehepaar B._____) sowie Zu-

gang und Zufahrt im Erschliessung- und Parkierungsbereich vor der 

rechtsgültigen Baulinie der C._____-strasse unter den Bedingungen ge-

stattet sei, dass die Bauten und Anlagen oder Teile davon auf erstes Ver-

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langen des Gemeinderates ohne Entschädigungsanspruch zu entfernen, 

zu versetzen oder abzuändern seien, sofern sie einem weiteren Ausbau 

der C._____-strasse hinderlich seien und allfällige Mehrkosten, die der 

Gemeinde durch das Vorhandensein dieser Bauteile beim Verlegen von 

Leitungen und Kabeln entstünden, zulasten der Reversnehmer gingen, 

sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz ange-

fochten werden. Folglich stellen sie taugliche Anfechtungsobjekte für ein 

Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als 

formelle und materielle Adressaten der angefochtenen Verfügungen sind 

die Beschwerdeführer berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse 

an deren Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formge-

recht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.

2. a) Am 15. März 1967 hat der Gemeinderat entlang der C._____-strasse auf 

der damaligen Parzelle 449 (u.a. spätere Parzelle 6210 respektive u.a. 

die heutigen Baurechtsparzellen 12468 [Ehepaar A._____] und 12469 

[Ehepaar B._____]) die Baulinie, wie im Bestandes- und Perimeterplan 

1:500 V2 vom 27./30. Mai 2013 eingezeichnet, genehmigt (vgl. Akten der 

Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 8 und 9). Der entsprechende Baulinienplan 

ist anschliessend publiziert worden und am 8. Mai 1967 in Rechtskraft 

erwachsen (vgl. Bg-act. 7). 

b) Am 5., mitgeteilt am 12. November 2013, hat der Gemeinderat den Quar-

tierplan C._____-strasse − bestehend aus den Quartierplanbestimmun-

gen (V1), dem Bestandes- und Perimeterplan 1:500 (V2), dem Parzellie-

rungsplan 1:500 (V3), dem Gestaltungsplan 1:500 (V4), dem Erschlies-

sungsplan 1:500 (V5), dem Umgebungsplan 1:500 (V6), dem Profilie-

rungsplan 1:500 (V7), dem Richtprojekt Bebauung 1:200 (NV1), dem 

Richtprojekt Umgebung 1:500 (NV2), dem Richtprojekt Strasse Situation 

1:200 (NV3), dem Richtprojekt Strasse Profile 1:200 (NV4), dem Werklei-

tungsplan 1:500 (NV5), dem Parzellierungsplan 1:500 (NV6) und der Mu-

- 15 -

tation Nr. 8926 − genehmigt. Dabei sind die Pläne V1 bis V7 als verbindli-

che bzw. die Pläne NV1 bis NV6 und das Modell NV7 als unverbindliche 

Bestandteile des Quartierplans erklärt worden. Gemäss Art. 1 QPV gelten 

die Bestimmungen des jeweiligen übergeordneten Rechts, insbesondere 

diejenigen des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 

(KRG; BR 801.100) und der Raumplanungsverordnung für den Kanton 

Graubünden (KRVO; BR 801.110) sowie der kommunalen Nutzungspla-

nung und des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG; 611), subsidiär, 

soweit die Quartierplanbestimmungen nicht besondere Vorschriften ent-

halten. Der Quartierplan regelt gemäss Art. 3 QPV die Gestaltung und die 

Erschliessung innerhalb des Quartierplangebiets und bezweckt die Si-

cherstellung einer ortsbaulich und architektonisch einwandfreien Über-

bauung, eine haushälterische Nutzung des Bodens und einen angemes-

senen Übergang zum Landwirtschaftsgebiet. Gemäss Art. 6 QPV werden 

im Gestaltungsplan V4 die Baubereiche für Hauptbauten festgelegt. 

Hauptbauten und Attikageschosse müssen zwingend an die nordseitige 

Begrenzungsmauer angebaut werden. Gemäss Art. 7 QPV müssen, wo 

im Gestaltungsplan V4 Pflichtbaulinien bezeichnet sind, die in Abs. 2 und 

3 aufgeführten Bauten zwingend auf diese Fluchten gesetzt werden. Ein 

Zurücksetzen der Bauten ist nicht zulässig. Pflichtbaulinie 1 bestimmt 

zwingend die Lage und die Länge der nordseitigen Begrenzungsmauer 

(Abs. 2) und Pflichtbaulinie 2 die Lage des strassenseitigen Eingangsge-

schosses, wobei einzelne Stützen und interne Erschliessungen wie Trep-

penhäuser ausgenommen sind (Abs. 3). Gemäss Art. 8 QPV werden die 

privaten Aussenräume 1 im Umgebungsplan V6 bezeichnet. Dort sind An- 

und Nebenbauten sowie Einfriedungen/Abgrenzungen bis zu einer Höhe 

der jeweiligen nordseitigen Begrenzungsmauer zulässig. Terrainverände-

rungen sind in den privaten Aussenräumen 1 zulässig, auch Mauern und 

offene Grünstrukturelemente. Dafür notwendige Grenz- oder Näherbau-

rechte gelten als eingeräumt. Die privaten Aussenräume 2 gemäss Um-

gebungsplan V6 sind gemäss Art. 9 QPV grundsätzlich von An- und Ne-

- 16 -

benbauten sowie von Einfriedungen freizuhalten. Der Terrainverlauf ist 

dort dem übergeordneten Geländeverlauf anzugleichen. Gemäss Art. 14 

QPV sind die nordseitigen Begrenzungsmauern zwingend zu erstellen. 

Gemäss Art. 20 ff. QPV sind die Erschliessungsanlagen von den Grun-

deigentümern zu erstellen. Sie gehen nach der Erstellung entschädi-

gungslos an die Gemeinde über (mit Ausnahmen). Die Erschliessungs-

strasse mit Wendeplatz ist öffentlich und jederzeit freizuhalten. Die im Er-

schliessungsplan V5 bezeichneten Anschlüsse an die Privatliegenschaf-

ten sind im Einvernehmen mit der Gemeinde nach den geltenden Richtli-

nien verkehrstechnisch einwandfrei auszugestalten. Die im Umgebungs-

plan V6 bezeichneten Erschliessungs- und Parkierungsbereiche sind pri-

vat. Private Autoabstellplätze sind in den dafür vorgesehenen Erschlies-

sungs- und Parkierungsbereichen gemäss Umgebungsplan V6 anzuord-

nen. Auf jedem überbauten Grundstück müssen danach mindestens zwei 

Autoabstellplätze erstellt werden, mindestens einer davon als Garagen-

platz.

c) Die von der Beschwerdegegnerin am 28. April, mitgeteilt am 7. Mai 2015, 

gegenüber den Beschwerdeführern verfügten Reverse (vgl. Akten der 

Beschwerdeführer [Bf-act.] 36 und 37) sehen vor, dass die Beschwerde-

gegnerin ihnen das Erstellen einer nordseitigen Begrenzungsmauer (teil-

weise zwingend), eines rollstuhlgängigen Weges (freiwillig, nur Ehepaar 

A._____), Einfriedungen und Umgebungsmauern (teilweise zwingend), 

Erdwärmesonden (freiwillig, nur Ehepaar B._____) sowie Zugang und Zu-

fahrt im Erschliessung- und Parkierungsbereich (zwingend) vor der 

rechtsgültigen Baulinie der C._____-strasse unter den Bedingungen ge-

statte, dass die Bauten und Anlagen oder Teile davon auf erstes Verlan-

gen des Gemeinderates ohne Entschädigungsanspruch zu entfernen, zu 

versetzen oder abzuändern seien, sofern sie einem weiteren Ausbau der 

C._____-strasse hinderlich seien. Allfällige Mehrkosten, die der Gemein-

de durch das Vorhandensein dieser Bauteile beim Verlegen von Leitun-

- 17 -

gen und Kabeln entstünden, gingen zulasten der Reversnehmer. Streitig 

und zu prüfen ist im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerde-

verfahren die Rechtmässigkeit dieser Beseitigungsreverse und damit die 

Frage, ob die Beschwerdegegnerin die fraglichen Beseitigungsreverse 

verfügen durfte oder nicht. 

3. Zunächst gilt es an dieser Stelle festzuhalten, dass es vorliegend weder 

um einen Widerruf im Sinne von Art. 25 VRG noch um eine Revision im 

Sinne von Art. 67 VRG geht. Unter einem Widerruf ist die von Amtes we-

gen erfolgte Änderung einer − meist rechtskräftigen − fehlerhaften Verfü-

gung durch die verfügende oder allenfalls eine übergeordnete Behörde zu 

verstehen. Die Behörden widerrufen eine Verfügung, wenn dem Interesse 

an der richtigen Anwendung des objektiven Rechts der Vorrang vor den 

Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes zukommen 

(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., 

Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 1215). Demgegenüber ist die Revision die 

vom Gesetz besonders vorgesehene Möglichkeit, dass die entscheidende 

Behörde oder eine Rechtsmittelinstanz eine bereits in formelle Rechts-

kraft erwachsene Verfügung von Amtes wegen oder auf Begehren des 

Betroffenen hin aufheben oder ändern kann, wenn ein gesetzlicher Revi-

sionsgrund, d.h. ein besonders schwerwiegender ursprünglicher Fehler, 

vorliegt (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1219). Wie bereits die Be-

schwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 5. August 2015 zu Recht 

ausgeführt hat, bleiben vorliegend die beiden Baubewilligungen vom 16., 

mitgeteilt am 19. September 2014, bzw. vom 7., mitgeteilt am 9. Oktober 

2014, unverändert in Rechtskraft und sind von der Beschwerdegegnerin 

weder widerrufen noch revidiert worden. Vielmehr handelt es sich bei den 

angefochtenen Reversen vom 28. April, mitgeteilt am 7. Mai 2015, um ei-

genständige Entscheide, deren Rechtmässigkeit im vorliegenden verwal-

tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren zu prüfen ist. Dementsprechend 

braucht aber auf die wortreichen Ausführungen der Parteien zu den Vor-

- 18 -

aussetzungen des Widerrufs bzw. der Revision nicht weiter eingegangen 

zu werden. 

4. a) Gemäss Art. 55 KRG dienen Baulinien insbesondere der Freihaltung von 

Räumen entlang von Erschliessungsanlagen, Gewässern und Waldrän-

dern sowie der Freihaltung von Flächen im Interesse des Ortsbildes und 

des Natur- und Umweltschutzes. Für verschiedene Bedürfnisse können 

unterschiedliche Baulinien festgelegt werden (Abs. 1). Baulinien gehen al-

len anderen öffentlich-rechtlichen Abstandsvorschriften vor. Sie bestim-

men die Grenze, bis zu der ober- und unterirdisch gebaut werden darf. 

Bestehende Bauten und Anlagen im Baulinienbereich dürfen nur unterhal-

ten werden (Abs. 2). Art. 57 KRG sieht vor, dass die für die Bewilligung 

zuständige Behörde − ausser bei Gewässer- und Waldabstandslinien − 

Ausnahmen von den Vorschriften über Bau- und Niveaulinien gewähren 

kann, wenn keine überwiegenden Interessen entgegenstehen und die 

Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer sich in einem Revers ver-

pflichten, auf Verlangen der zuständigen Behörde den gesetzlichen Zu-

stand herzustellen (Abs. 1). Werden Bau- und Niveaulinien als Bestandteil 

von Plänen der Grundordnung oder von Quartierplänen festgelegt, gelten 

die Verfahrensvorschriften für die betreffenden Pläne. Für eigenständige 

Baulinien richtet sich das Verfahren sinngemäss nach den Vorschriften 

über das Quartierplanverfahren (Abs. 2). 

b) Die Beschwerdegegnerin geht davon aus, dass die Beschwerdeführer 

sowohl von der Existenz der fraglichen Baulinie und den damit einherge-

henden Konsequenzen als auch vom Quartierplan C._____-strasse 

Kenntnis hatten. Dies ist grundsätzlich korrekt. Denn die fragliche Baulinie 

ist sowohl in den Quartierplanunterlagen C._____-strasse (vgl. Bg-act. 1, 

insbesondere Bestandes- und Perimeterplan 1:500 V2, Erschliessungs-

plan 1:500 V5, Richtprojekt Strasse Situation 1:200 NV3, Werkleitungs-

plan 1:500 NV5) als auch in den Unterlagen der Informationsveranstal-

- 19 -

tung des Hochbauamts vom 2. April 2014 (vgl. Bf-act. 11, insbesondere 

Ausschnitt Zonenplan S. 11, Erschliessungsplan S. 16) enthalten und 

deutlich gekennzeichnet. Zudem ist die fragliche Baulinie auch in den 

Baugesuchsunterlagen der Beschwerdeführer eingezeichnet (vgl. den 

Grundrissplan EFH A._____ [Bf-act. 15] bzw. den Grundrissplan EFH 

B._____ [Bf-act. 20]). Sodann ist auch klar, dass die Beschwerdeführer − 

oder zumindest die von ihnen beigezogenen Fachpersonen, deren Wis-

sen sich die Beschwerdeführer anrechnen lassen müssen − die gesetzli-

chen Bestimmungen (Art. 55 ff. KRG, insbesondere Art. 57 Abs. 1 KRG, 

welcher die Reversregelung enthält) kannten oder zumindest kennen 

mussten. Dementsprechend können aber die auf den Quartierplan 

C._____-strasse abgestützten Baubewilligungen vom 16., mitgeteilt am 

19. September 2014 (Bf-act. 21), bzw. vom 7., mitgeteilt am 9. Oktober 

2014 (Bf-act. 22), entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung kei-

ne Vertrauensgrundlagen darstellen für die Annahme, dass vorliegend 

keine Baulinie mit der im kantonalen Recht umschriebenen Rechtsfolge 

besteht. Daran scheitert denn auch der angebliche Vertrauensschutz, 

welchen die Beschwerdeführer für sich beanspruchen. Wie nachfolgend 

dargestellt ist die Frage des Vertrauensschutzes für das vorliegende Be-

schwerdeverfahren indes nicht von Relevanz. 

5. In der Verfügung vom 15., mitgeteilt am 23. März 1967 (Bg-act. 8), wurde 

von der Beschwerdegegnerin nicht begründet, weswegen die Baulinie re-

spektive der Baulinienbereich in dieser Form, mithin mit einer Breite von 

18 m, geschaffen wurde. Auch aus dem Quartierplan C._____-strasse 

lässt sich nicht herleiten, weswegen der Baulinienbereich im Jahr 1967 in 

dieser respektablen Breite festgelegt wurde. Bekannt ist lediglich, wes-

halb die Baulinie im Rahmen des Erlasses des Quartierplans C._____-

strasse im Bereich der Parzellen 12467 und 12468 um maximal rund 4 m 

gegen Westen verlegt wurde, nämlich, um eine bessere Überbaubarkeit 

der beschwerdeführerischen Parzellen mit Wohnbauten zu erreichen (vgl. 

- 20 -

die Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 5. August 2015 im 

Verfahren R 15 49 S. 6). Neben der soeben erwähnten Verschiebung der 

Baulinie im nördlichen Bereich des Quartierplangebiets C._____-strasse 

wurde im Quartierplan C._____-strasse des Weiteren festgelegt, dass 

gewisse Bauten und Anlagen, insbesondere die nordseitigen Begren-

zungsmauern, die Einfriedungen und die Umgebungsmauern sowie der 

Zugang und die Zufahrt im Erschliessungs- und Parkierungsbereich, 

zwingend im Baulinienbereich erstellt werden müssen. Mit der Genehmi-

gung des Quartierplans C._____-strasse vom 5., mitgeteilt am 12. No-

vember 2013, hat die Beschwerdegegnerin somit den in Art. 57 Abs. 1 

KRG erwähnten "gesetzlichen Zustand" gegenüber der Festlegung der 

Baulinie im Jahr 1967, jedenfalls im Bereich der beschwerdeführerischen 

Grundstücke, neu bzw. erstmals ausdrücklich definiert, indem aufgrund 

der Quartierplanvorschriften die erwähnten Bauten und Anlagen zwingend 

im Baulinienbereich erstellt werden müssen. Damit hat die Beschwerde-

gegnerin die Wirkung der Baulinie für diese Bauten und Anlagen aufge-

hoben. Wäre es anders, hätte in den Quartierplanbestimmungen klar und 

eindeutig festgeschrieben werden müssen, dass die Baulinie auch für die 

zwingend im Baulinienbereich zu erstellenden Bauten und Anlagen ihre 

Gültigkeit behält. Dies ist nicht erfolgt. Dementsprechend musste aber die 

Beschwerdegegnerin für die gemäss Quartierplan C._____-strasse zwin-

gend im Baulinienbereich zu erstellenden Bauten und Anlagen keine 

Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 57 Abs. 1 KRG erteilen. Vielmehr 

war die Befugnis zur Erstellung und Beibehaltung dieser Bauten und An-

lagen bereits seit der Genehmigung des Quartierplans C._____-strasse 

durch die Beschwerdegegnerin vom 5., mitgeteilt am 12. November 2013, 

vorhanden. Die Befugnis zur Erstellung und Beibehaltung dieser Bauten 

und Anlagen stützt sich denn auch direkt auf die Quartierplanvorschriften 

C._____-strasse, worin der "gesetzliche Zustand" festgeschrieben ist, der 

auf Verlangen der zuständigen Behörde hergestellt werden muss. Aus-

nahmebewilligungen im Sinne von Art. 57 Abs. 1 KRG waren folglich nur 

- 21 -

mehr für diejenigen Bauten und Anlagen im Baulinienbereich erforderlich, 

um welche die Bauherrschaften freiwillig nachgesucht haben, insbeson-

dere für den rollstuhlgängigen Weg (nur Ehepaar A._____) und für die 

Erdwärmesonden (nur Ehepaar B._____), nicht aber für die gemäss 

Quartierplan C._____-strasse zwingend im Baulinienbereich zu erstellen-

den Bauten und Anlagen. Somit kommen Reverse aber auch nur für diese 

freiwillig nachgesuchten und im Baulinienbereich liegenden Bauten und 

Anlagen in Betracht. An diesem Ergebnis vermag der Hinweis der Be-

schwerdegegnerin, wonach es sich beim Quartierplan C._____-strasse 

um einen privaten Quartierplan handle, nichts zu ändern. Gemäss Art. 19 

KRVO werden nämlich auch private Quartierpläne vom Gemeindevor-

stand oder, falls das Gemeinderecht dies bestimmt, vom Gemeinderat er-

lassen und geprüft. Was die Beschwerdegegnerin daraus für sich ableiten 

möchte, ist nicht ersichtlich. 

6. a) Bezüglich der Ausgestaltung von Ausnahmebewilligungen gilt es zu be-

achten, dass Ausnahmebewilligungen mit Bedingungen und Auflagen 

verbunden werden können, insbesondere auch mit der Auflage, dass der 

Grundeigentümer auf erstes Verlangen der zuständigen Behörde den 

vorschriftsgemässen Zustand herstellt, oder dass für wertvermehrende 

Aufwendungen, die auf der Ausnahmebewilligung beruhen, im Enteig-

nungsfall keine Entschädigung zu leisten ist. Die Auflage kann in die Form 

eines Reverses gekleidet werden, der von der Behörde und dem Grun-

deigentümer unterzeichnet wird und als öffentlich-rechtliche Eigentums-

beschränkung im Grundbuch angemerkt werden kann. Einer Anmerkung 

im Grundbuch kommt indes nur deklaratorische Bedeutung zu, sodass 

der Revers auch gegenüber einem gutgläubigen Dritterwerber gilt. Der 

Revers bedarf einer gesetzlichen Grundlage. Er stellt eine vorsorgliche 

Rechtsvorkehr dar, die eine eingeräumte Befugnis zu einem blossen Pro-

visorium abschwächt. Als zukunftsorientierte Nebenbestimmung sind Re-

verse im Unterschied zu den gewöhnlichen Nebenbestimmungen, die nur 

- 22 -

vor oder während der Bauausführung aktuell sind, auf eine nähere oder 

fernere Zukunft gerichtet (vgl. HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes 

Umweltschutzrecht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 355). 

b) Die Ausgestaltung des Reverses im bündnerischen Recht (vgl. vorste-

hend E.4a) entspricht diesen Grundsätzen der Lehre, indem die Bau-

behörde gemäss Art. 57 Abs. 1 KRG Ausnahmen von den Vorschriften 

über Baulinien gewähren kann, wenn keine überwiegenden Interessen 

entgegenstehen und sich die Grundeigentümerin oder der Grundeigentü-

mer in einem Revers verpflichten, auf Verlangen der zuständigen Behör-

de den gesetzlichen Zustand herzustellen. Nicht vorgesehen im bündneri-

schen Recht ist demnach die einseitige, hoheitliche Verfügung des Re-

verses. Wie die Beschwerdeführerin zu Recht ausführt geht aus dem 

Wortlaut von Art. 57 Abs. 1 KRG hervor, dass sich die Grundeigentümer 

in einem Revers verpflichten, auf Verlangen der zuständigen Behörde den 

gesetzlichen Zustand herzustellen. "Sich verpflichten" können sich Grun-

deigentümer, indem sie das Versprechen abgeben, auf Verlangen der zu-

ständigen Behörde den gesetzlichen Zustand herzustellen. Die Behörde 

ist jedoch gemäss Art. 57 Abs. 1 KRG nicht berechtigt, einen Revers zu-

lasten der Grundeigentümer einseitig und hoheitlich zu verfügen. Für eine 

einseitige Verfügung des Reverses existiert mithin im kantonalen bündne-

rischen Recht − wie auch im Baugesetz der Gemeinde X._____ − keine 

gesetzliche Grundlage. Dementsprechend hätte aber die Beschwerde-

gegnerin die Reverse vom 28. April, mitgeteilt am 7. Mai 2015, nicht ein-

seitig verfügen dürfen. Dies gilt sowohl bezüglich der gemäss Quartier-

plan C._____-strasse zwingend im Baulinienbereich zu erstellenden Bau-

ten und Anlagen, für welche die Beschwerdegegnerin − wie vorstehend 

dargestellt (vgl. E.5) − ohnehin keine Ausnahmebewilligung nach Art. 57 

Abs. 1 KRG hätten erteilen müssen, als auch bezüglich der Bauten und 

Anlagen im Baulinienbereich, um welche die Beschwerdeführer freiwillig 

nachgesucht haben. Folgerichtig sind die angefochtenen Verfügungen 

- 23 -

vom 28. April, mitgeteilt am 7. Mai 2015, mit welchen die fraglichen Re-

verse jeweils einseitig und hoheitlich verfügt worden sind, auch was die 

freiwillig nachgesuchten Bauten und Anlagen im Baulinienbereich betrifft, 

aus formellen Gründen aufzuheben.

c) An diesem Ergebnis vermag der Hinweis der Beschwerdegegnerin auf 

Art. 95 BG und Art. 962 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches 

(ZGB; SR 210) nichts zu ändern. Gemäss Art. 95 BG ist die Baubehörde 

berechtigt, sämtliche öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, 

die sich auf das Baugesetz abstützen, im Grundbuch anmerken zu las-

sen. Sie ist zur Abgabe der Grundbuchanmeldung befugt. Art. 962 Abs. 1 

ZGB hält sodann fest, dass das Gemeinwesen oder ein anderer Träger 

einer öffentlichen Aufgabe eine für ein bestimmtes Grundstück verfügte 

Eigentumsbeschränkung des öffentlichen Rechts, die dem Eigentümer ei-

ne dauerhafte Nutzungs- oder Verfügungsbeschränkung oder grunds-

tücksbezogene Pflicht auferlegt, im Grundbuch anmerken lassen muss. 

Wie die Beschwerdeführer in ihrer Replik vom 21. September 2015 zu 

Recht ausführen, regeln die soeben zitierten Bestimmungen nur die An-

merkung von öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen im Grund-

buch. Sie stellen jedoch keine Rechtsgrundlage dar für die Anordnung 

bzw. für die einseitige, hoheitliche Verfügung von Nebenbestimmungen. 

Die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im 

Grundbuch ist für deren Gültigkeit denn auch nicht von Bedeutung. Eine 

Anmerkung, wie sie sowohl Art. 95 BG als auch Art. 962 Abs. 1 ZGB vor-

sehen, hat mithin keine konstitutive Wirkung, sondern nur deklaratorische 

Bedeutung (vgl. auch Art. 680 Abs. 1 ZGB; BGE 111 Ia 182 E.4; Urteil 

des Bundesgerichtes 1C_750/2013 vom 28. April 2014 E.4.2). Die Gültig-

keit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung hängt damit aus-

schliesslich von der Rechtsbeständigkeit der Baubewilligung ab, mit der 

sie nebenbestimmungsweise verfügt worden ist. Vorliegend hat es die 

Beschwerdegegnerin − wie gesehen − unterlassen, in den entsprechen-

- 24 -

den Baubewilligungen eine Auflage zu machen, wonach vor Baubeginn 

ein Revers für alle vor der Baulinie liegenden Bauteile und Terrainverän-

derungen zu unterzeichnen ist. Da für eine einseitige Verfügung des Re-

verses weder im kantonalen noch im kommunalen Recht eine gesetzliche 

Grundlage existiert, war die Beschwerdegegnerin somit nicht berechtigt, 

die fraglichen Reverse vom 28. April, mitgeteilt am 7. Mai 2015, einseitig 

und hoheitlich zu verfügen. 

7. a) Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten, 

dass die Beschwerdegegnerin mit der Genehmigung des Quartierplans 

C._____-strasse vom 5., mitgeteilt am 12. November 2013, den in Art. 57 

Abs. 1 KRG erwähnten "gesetzlichen Zustand" gegenüber der Festlegung 

der Baulinie im Jahr 1967 im Bereich der beschwerdeführerischen Grund-

stücke neu bzw. erstmals ausdrücklich definiert hat, indem aufgrund der 

Quartierplanvorschriften gewisse Bauten und Anlagen zwingend im Bauli-

nienbereich erstellt werden müssen. Damit hat die Beschwerdegegnerin 

die Wirkung der Baulinie für diese Bauten und Anlagen aufgehoben, 

weswegen die Beschwerdegegnerin für die gemäss Quartierplan 

C._____-strasse zwingend im Baulinienbereich zu erstellenden Bauten 

und Anlagen keine Ausnahmebewilligungen im Sinne von Art. 57 Abs. 1 

KRG hätte erteilen und dementsprechend auch keine Reverse verfügen 

dürfen. Bezüglich der Bauten und Anlagen im Baulinienbereich, um wel-

che die Beschwerdeführer freiwillig nachgesucht haben, gilt es sodann zu 

beachten, dass die Behörde dem klaren Wortlaut von Art. 57 Abs. 1 KRG 

zufolge nicht berechtigt ist, einen entsprechenden Revers zulasten der 

Grundeigentümer einseitig und hoheitlich zu verfügen. Dementsprechend 

hätte aber die Beschwerdegegnerin die Beseitigungsreverse vom 

28. April, mitgeteilt am 7. Mai 2015, wonach den Beschwerdeführern das 

Erstellen einer nordseitigen Begrenzungsmauer, eines rollstuhlgängigen 

Weges (nur Ehepaar A._____), Einfriedungen und Umgebungsmauern, 

Erdwärmesonden (nur Ehepaar B._____) sowie Zugang und Zufahrt im 

- 25 -

Erschliessung- und Parkierungsbereich vor der rechtsgültigen Baulinie 

der C._____-strasse unter den Bedingungen gestattet werde, dass die 

Bauten und Anlagen oder Teile davon auf erstes Verlangen des Gemein-

derates ohne Entschädigungsanspruch zu entfernen, zu versetzen oder 

abzuändern seien, sofern sie einem weiteren Ausbau der C._____-

strasse hinderlich seien und allfällige Mehrkosten, die der Gemeinde 

durch das Vorhandensein dieser Bauteile beim Verlegen von Leitungen 

und Kabeln entstünden, zulasten der Reversnehmer gingen, nicht verfü-

gen dürfen. Die angefochtenen Verfügungen vom 28. April, mitgeteilt am 

7. Mai 2015, erweisen sich somit als nicht rechtens, was zur Aufhebung 

derselben und zur Gutheissung der dagegen erhobenen Beschwerde 

führt. 

b) Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten 

gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich der Beschwerdegegnerin 

aufzuerlegen. Überdies hat die Beschwerdegegnerin den Beschwerdefüh-

rern die Aufwendungen zu ersetzen, die ihnen durch das vorliegende Be-

schwerdeverfahren entstanden sind (Art. 78 Abs. 1 VRG). Die Rechtsver-

treterin der Beschwerdeführer macht in ihrer Honorarnote vom 2. Novem-

ber 2015 Aufwendungen von gesamthaft Fr. 9'800.70 (= 34.99 h à 

Fr. 250.-- [= Fr. 8'747.50], zuzüglich Spesen von 3 % für Telefon, Fax, 

Porti und Farbkopien [= Fr. 262.40] und Reisespesen/Barauslagen von 

Fr. 64.80 sowie 8 % MWST von Fr. 9'074.70 [= Fr. 726.--]) geltend, ohne 

dabei eine detaillierte Kostennote und eine unterschriebene Honorarver-

einbarung einzureichen. In solchen Fällen ist das Gericht gemäss Art. 2 

Abs. 1 und Art. 4 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Hono-

rars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) befugt, 

die der obsiegenden Partei geschuldete Parteientschädigung nach Er-

messen festzulegen. Vorliegend erachtet das Gericht eine aussergericht-

liche Entschädigung von gesamthaft Fr. 8'500.-- (inkl. MWST) als ange-

messen. Darin enthalten ist auch der Aufwand für die Referentenaudienz 

- 26 -

vom 11. April 2016. Diesen Betrag hat die Beschwerdegegnerin somit 

noch an die Beschwerdeführer zu bezahlen. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und die 

angefochtenen Verfügungen vom 28. April, mitgeteilt am 7. Mai 2015, 

werden aufgehoben. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 518.--

zusammen Fr. 3'018.--

gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu-

stellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Gemeinde X._____ hat dem Ehepaar A._____ und Ehepaar B._____ 

aussergerichtlich mit gesamthaft Fr. 8'500.-- (inkl. MWST) zu entschädi-

gen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 1. Mai 

2017 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_370/2016).