# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 91927af2-6b92-52ba-90c6-25ca6e005237
**Source:** Graubünden (entscheidsuche) (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-12-22
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 22.12.2025 VR2 2025 41
**Docket/Reference:** VR2 2025 41
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR2-2025-41_2025-12-22.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 22. Dezember 2025
mitgeteilt am 8. Januar 2026

Referenz VR2 25 41

Instanz Zweite verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Seiler, Vorsitz
Righetti und Audétat
Merlo, Aktuarin

Parteien A._____
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Toni Russi

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden
Steinbruchstrasse 18, 7001 Chur
Beschwerdegegnerin

Gegenstand Grundstückgewinnsteuer

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Sachverhalt

A. B._____ war als selbständiger Architekt erwerbstätig. Mit Kaufvertrag vom 
18. Februar 1989 (act. C.1) kaufte er das Grundstück Nr. Z.1._____, Gemeinde 
C._____, zum Preis von CHF 881'000.00. In der Folge überbaute er es und 
begründete am 1. November 1990 Stockwerkeigentum (act. C.2). Die meisten 
Einheiten wurden verkauft, mit Ausnahme der Stockwerkeigentumseinheiten 
Nr. Z.2._____ (5 ½ Zimmerwohnung) und Nr. Z.3._____ (Anteil an Fitnessraum, 
Sauna und Ruheraum usw.), welche B._____ und seiner Ehefrau A._____ als 
Privatwohnung dienten. Mit Vereinbarung vom 17. November 1995 (act. C.3) 
übertrug B._____ diese beiden Grundstücke "im Rahmen einer Bereinigung der 
güterrechtlichen Verhältnisse" auf Grundlage eines zwischen den Parteien 
geschlossenen Ehe- und Erbvertrags seiner Ehefrau zu Alleineigentum, unter 
Einräumung eines lebenslänglichen und unentgeltlichen Wohnrechts zugunsten 
von B._____. Steuerlich wurden die beiden Liegenschaften weiterhin als 
Geschäftsvermögen behandelt. Mit definitiven Veranlagungsverfügungen vom 
7. November 2016 (act. C.5) wurde das Ehepaar A._____ infolge Aufgabe der 
selbständigen Erwerbstätigkeit mit einer Sondersteuer auf einem 
Liquidationsgewinn von CHF 539'800.00 veranlagt. Dieser Liquidationsgewinn 
berechnete sich aus dem Verkehrswert von CHF 1'196'300.00 abzüglich des 
Buchwerts von CHF 598'466.00 und eines AHV-Beitrags von CHF 58'000.00. Mit 
Kaufvertrag vom 30. März 2022 (act. C.6) verkaufte A._____ die beiden 
Stockwerkeigentumseinheiten zum Preis von CHF 1'850'000.00 an Dritte, unter 
Löschung des Mitbenützungsrechts von B._____.

B. Mit definitiver Veranlagungsverfügung vom 1. Februar 2024 (act. C.8) wurde 
A._____ für einen Grundstückgewinn von CHF 648'388.00 mit einer 
Grundstückgewinnsteuer von insgesamt CHF 194'516.40 veranlagt (je 
CHF 97'258.20 für Kanton und Gemeinde C._____). Der Gewinn ergab sich aus 
dem Veräusserungspreis von CHF 1'850'000.00 abzüglich Veräusserungskosten 
von CHF 63'312.00 und Anlagekosten von CHF 1'138'300.00. Am 1. März 2024 
erhob A._____ Einsprache (act. C.9) mit dem Antrag, die Anlagekosten seien mit 
CHF 1'196'300.00 festzulegen und die Grundstückgewinnsteuer sei gestützt auf 
Art. 53 StG (BR 720.000) um 31.5 %, eventualiter um 24 % zu reduzieren. Mit 
Einspracheentscheid vom 2. Juni 2025 (act. C.10) wurde die Einsprache teilweise 
gutgeheissen und die Grundstückgewinnsteuer auf der Basis von Anlagekosten von 
CHF 1’196'300.00 berechnet, entsprechend dem Verkehrswert im Zeitpunkt der 
Überführung vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen am 
31. Dezember 2012. Hingegen wurde der Antrag auf Reduktion der Steuer gemäss 
Art. 53 StG abgewiesen. Daraus ergaben sich ein steuerbarer Grundstückgewinn 

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von CHF 590'388.00 und eine Grundstückgewinnsteuer von CHF 177'116.40 (je 
CHF 88'558.20 für Kanton [Art. 52 StG] und Gemeinde C._____ [Art. 2 Abs. 1 Bst. b 
und Art. 6 GKStG {BR 720.200}; Art. 1 Abs. 1 Bst. b des Steuergesetzes der 
Gemeinde C._____]).

C. A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) erhob am 27. Juni 2025 
Beschwerde an das Obergericht des Kantons Graubünden mit dem Antrag, der 
Einspracheentscheid sei aufzuheben und die Grundstückgewinnsteuer sei gestützt 
auf Art. 53 StG um 31.5 % zu reduzieren. Mit Vernehmlassung vom 
18. August 2025 beantragt die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Mit Replik 
vom 15. September 2025 und Duplik vom 8. Oktober 2025 halten die Parteien an 
ihren Anträgen fest.

Erwägungen

1. Gegen Einspracheentscheide in Steuersachen kann der Steuerpflichtige 
innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheides beim Obergericht schriftlich 
Beschwerde erheben (Art. 139 Abs. 1 StG; Art. 49 Abs. 1 Bst. b VRG). Die 
Beschwerdeführerin ist als Steuerpflichtige zur Beschwerde legitimiert (Art. 50 
VRG). Auf die form- (Art. 38 VRG) und fristgerecht (Art. 52 Abs. 1 VRG) erhobene 
Beschwerde ist einzutreten. Das Obergericht überprüft den angefochtenen 
Entscheid auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch 
des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des 
rechtserheblichen Sachverhalts (Art. 51 Abs. 1 VRG).

2. Streitgegenstand ist die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer, die aus 
dem Verkauf vom 30. März 2022 resultiert.

2.1 Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens 
unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (Art. 41 Abs. 1 Bst. a StG). Die 
Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an 
einem Grundstück übertragen wird (Art. 42 Abs. 1 StG). In den in Art. 43 StG 
genannten Fällen wird die Besteuerung aufgeschoben, so u.a. bei 
Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), 
Erbvorbezug oder Schenkung sowie Eigentumswechsel unter Ehegatten im 
Zusammenhang mit dem Güterrecht. Steuerobjekt ist der Veräusserungsgewinn, 
d.h. der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und 
Aufwendungen) übersteigt (Art. 46 Abs. 1 StG). Für die Berechnung der 
Anlagekosten ist die letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend (Art. 46 

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Abs. 2 StG). Als Erwerbspreis gilt der beurkundete Kaufpreis, zuzüglich aller 
weiteren Leistungen des Erwerbers. Leistungen, welche unter Umgehung der 
Steuerpflicht erbracht worden sind, werden nicht berücksichtigt (Art. 48 Abs. 1 StG). 
Ist der Erwerbspreis nicht feststellbar, gilt an dessen Stelle als Ersatzwert der 
Vermögenssteuerwert zum Zeitpunkt der letzten steuerbegründenden 
Veräusserung (Art. 48 Abs. 2 StG). Wurde das Grundstück vom 
Geschäftsvermögen ins Privatvermögen überführt, gilt als Erwerbspreis der im 
Zeitpunkt der Überführung steuerlich massgebende Buchwert zuzüglich der bei der 
Überführung versteuerten Gewinne (Art. 48 Abs. 3 StG). Als Aufwendungen gelten 
u.a. die Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes 
verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Provisionen und Vermittlungsgebühren 
(Art. 49 Abs. 1 Bst. c StG). Der Steuersatz ergibt sich aus Art. 52 StG und beträgt 
maximal 15 %. 

Art. 53 StG lautet:

2. Ermässigung und Erhöhung
1 War das Grundstück während mehr als zehn Jahren im Eigentum des Veräusserers, wird 
der Steuerbetrag für jedes weitere volle Jahr um 1.5 Prozent ermässigt, höchstens jedoch 
um 51 Prozent.
2 War das Grundstück weniger als zwei Jahre im Eigentum des Veräusserers, wird der 
Steuerbetrag für jeden Monat, um den die Eigentumsdauer kürzer ist, um zwei Prozent 
erhöht.
3 Bei Erwerb des Grundstückes zufolge steueraufschiebenden Eigentumswechsels ist für 
die Berechnung der Eigentumsdauer auf die letzte steuerbegründende Veräusserung 
abzustellen. Diesem Eigentumswechsel wird die Überführung von Geschäftsvermögen in 
das Privatvermögen gleichgestellt.

2.2. Unbestritten sind vorliegend der Erlös von CHF 1’850'000.00 und die 
Veräusserungskosten von CHF 63'312.00. Der Einspracheentscheid bemisst 
sodann die Anlagekosten in teilweiser Gutheissung der Einsprache und in 
Anwendung von Art. 48 Abs. 3 StG mit dem Verkehrswert im Zeitpunkt der 
Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen. Ein Antrag auf Steueraufschub 
im Sinne von Art. 18b Abs. 1 StG sei bei der Überführung ins Privatvermögen nicht 
gestellt worden, weshalb damals die Überführung zum Verkehrswert habe erfolgen 
müssen. Dies habe zur Konsequenz, dass einzig der Wertzuwachs, der während 
der Dauer entstanden ist, als sich das Grundstück im Privatvermögen befunden hat, 
der Grundstückgewinnsteuer unterliegt. Damit beschränke sich auch die 
Eigentumsdauer auf die Zeit, in der das Grundstück im Privatvermögen war, und 
Art. 53 Abs. 3 StG komme nicht zur Anwendung.

2.3. Die Beschwerdeführerin macht geltend, sie sei seit 1995 Eigentümerin der 
im Jahre 2022 verkauften Stockwerkeigentumseinheiten. Die steuerliche 

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Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen ändere nichts an den 
Eigentumsverhältnissen und vermöge die Eigentumsdauer nicht zu unterbrechen. 
Art. 53 Abs. 3 StG setze ausdrücklich die Überführung von Geschäftsvermögen ins 
Privatvermögen dem Erwerb zufolge steueraufschiebenden Eigentumswechsels 
gleich. Solche Grundstücke dürften daher im Falle eines späteren Verkaufs nicht 
schlechter gestellt werden. Die letzte steuerbegründende Veräusserung, auf welche 
bei Erwerb des Grundstückes zufolge steueraufschiebenden Eigentumswechsels 
abzustellen sei, beziehe sich auf die letzte grundstückgewinnsteuerbegründende 
Veräusserung. Die Übertragung des Eigentums von ihrem Ehemann auf sie im 
Jahre 1995 habe gestützt auf Art. 43 Abs. 2 Bst. a StG keine 
Grundstückgewinnsteuerfolgen gehabt, weshalb die Eigentumsdauer von 1990-
1995 ebenfalls erhalten bleibe. Daraus ergebe sich für die Zeit von 2001-2021, d.h. 
für 21 Jahre, eine Reduktion von 1.5 % pro Jahr, d.h. 31.5 %. Die unterschiedliche 
Behandlung je nachdem, ob die Liegenschaft während der ganzen Dauer im 
Privatvermögen desselben Eigentümers gewesen sei oder ob die Liegenschaft vom 
Geschäfts- ins Privatvermögen überführt wurde, führe im vorliegenden Fall dazu, 
dass die Grundstückgewinnsteuer um CHF 55'790.00 höher ausfalle, und verletze 
Treu und Glauben.

2.4. Die Steuerverwaltung stellt sich auf den Standpunkt, dass der Begriff der 
"letzten steuerbegründenden Veräusserung" in Art. 53 Abs. 3 StG daran anknüpfe, 
ob anlässlich der Überführung ins Privatvermögen der Wertzuwachsgewinn auf 
dem Grundstück besteuert oder die Besteuerung aufgeschoben wurde. Die 
teleologische und systematische Auslegung führe dazu, dass bei der Veräusserung 
eines Grundstücks, welches zum Verkehrswert und damit ohne Steueraufschub 
vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt wurde, der Zeitpunkt dieser 
Überführung als letzte steuerbegründende Veräusserung zu qualifizieren sei. Auch 
die historische Auslegung ergebe, dass unter dem Begriff der letzten 
steuerbegründenden Veräusserung der letzte Erwerbsvorgang zu verstehen sei, mit 
welcher der Wertzuwachsgewinn steuerlich realisiert wurde. Wenn im Zeitpunkt der 
Überführung ins Privatvermögen der Wertzuwachsgewinn besteuert wurde, sei 
daher für die Berechnung der Eigentumsdauer auf den Zeitpunkt der Überführung 
abzustellen, vorliegend auf den 31. Dezember 2012. In diesem Zeitpunkt sei der 
vorher entstandene Wertzuwachsgewinn besteuert worden. Der seitherige 
Wertzuwachsgewinn sei während weniger als zehn Jahren entstanden. Würde 
dafür trotzdem die Eigentumsdauer von 33 Jahren angerechnet, würde sich diese 
Ermässigung auf den während der Zuordnung zum Geschäftsvermögen entstanden 
Wertzuwachsgewinn auswirken, was nicht der ratio legis entspreche.

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3. Streitig ist einzig, ob die Ermässigung infolge mehr als zehnjähriger 
Eigentumsdauer (Art. 53 StG) geltend gemacht werden kann.

3.1. Der Wortlaut des isoliert betrachteten Art. 53 Abs. 3 StG spricht für die 
Auffassung der Beschwerdeführerin: Der 1995 erfolgte Erwerb war ein 
steueraufschiebender Eigentumswechsel im Sinne von Art. 43 StG, so dass für die 
Berechnung der Eigentumsdauer auf die letzte steuerbegründende Veräusserung 
(also den Kauf durch den Ehemann 1989) abzustellen ist (vgl. Art. 53 Abs. 3 Satz 1 
StG). Die 2012 erfolgte Überführung in das Privatvermögen war selber keine 
steuerbegründende Veräusserung (Art. 42 StG e contrario), sondern war einem 
steueraufschiebenden Eigentumswechsel gleichgestellt (Art. 53 Abs. 3 Satz 2 StG), 
was ebenfalls dazu führt, dass auf die letzte steuerbegründende Veräusserung 
abzustellen ist. Indessen kann auch von einem vordergründig klaren Wortlaut 
abgewichen werden, wenn ein triftiger Grund für die Annahme besteht, der Wortlaut 
ziele am wahren Sinn der Regelung vorbei. Anlass für eine solche Annahme können 
die Entstehungsgeschichte der Bestimmung (historisch), deren Zweck 
(teleologisch) oder der Zusammenhang mit anderen Vorschriften (systematisch) 
geben (BGE 149 V 129 E. 4.1; 148 II 243 E. 4.5.1). 

3.2. In Bezug auf die Auslegung von Bestimmungen über die 
Grundstückgewinnsteuer ist insbesondere auch das Verhältnis zu der 
Einkommenssteuer zu berücksichtigen (BGE 148 II 378 E. 3.4; 143 II 382 E. 4.1). 
Grundstückgewinne können entweder mit der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer 
oder mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden. Die beiden Steuern 
unterscheiden sich historisch und von ihrem Steuerobjekt her: Die 
Grundstückgewinnsteuer erfasst den konjunkturell bedingten, "unverdienten" 
Mehrwert auf dem Grundstück (BGE 145 II 206 E. 3.2.3; 
ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinn-
steuerrecht, 2021, § 1 Rz. 6, § 4 Rz. 1), die Einkommenssteuer u.a. das 
Erwerbseinkommen und den Vermögensertrag (Art. 7 Abs. 1 des Bundesgesetzes 
über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; 
SR 642.14]). Die beiden Steuern unterscheiden sich in verschiedener Hinsicht 
(ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, a.a.O., § 4 Rz. 2 ff.). Die Grundstück-
gewinnsteuer ist insbesondere für das Privatvermögen bedeutsam, weil dort die 
übrigen Kapitalgewinne nicht steuerbar sind (Art. 7 Abs. 4 Bst. b StHG; Art. 16 
Abs. 3 DBG). Im Unternehmenssteuerrecht sind demgegenüber auch 
Kapitalgewinne grundsätzlich mit der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer steuerbar 
(Art. 8 Abs. 1 und Art. 24 Abs. 1 StHG; Art. 18 Abs. 2 und Art. 58 Abs. 1 DBG; 
Art. 18 Abs. 2 und Art. 79 Abs. 1 StG). Dies bedingt eine Regelung, wie sich 

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Grundstückgewinnsteuer einerseits und Einkommens- bzw. Gewinnsteuer 
andererseits zueinander verhalten. Das Bundesrecht sieht im Grundsatz das sog. 
dualistische System vor: Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstücks 
des Privatvermögens ergeben, unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (Art. 12 
Abs. 1 StHG), während Gewinne auf Geschäftsvermögen (ausser bei land- und 
forstwirtschaftlichen Grundstücken) mit der allgemeinen Einkommens- oder 
Gewinnsteuer erfasst werden. Von der Befugnis, die Grundstückgewinnsteuer auch 
auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens 
zu erheben (Art. 12 Abs. 4 StHG), hat der Kanton Graubünden keinen Gebrauch 
gemacht (vgl. Art. 41 StG). Die Dualität von Grundstückgewinnsteuer und 
Einkommenssteuer bedingt, dass der Wertzuwachs, welcher der 
Einkommenssteuer unterliegt, von demjenigen, welcher der 
Grundstückgewinnsteuer untersteht, genau abgegrenzt werden muss 
(BGE 143 II 382 E. 4.1.1; 131 II 722 E. 2.2): Was der Einkommenssteuer unterliegt, 
kann nicht mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden und umgekehrt (Urteil 
des Bundesgerichts 2C_719/2017 vom 26. April 2019 E. 2.4 und 2.5.2). 
Dementsprechend können die Bestimmungen über die Bemessung der 
Grundstückgewinnsteuer von vornherein nur Anwendung finden für Steuern auf 
Wertzuwächsen, welche der Grundstückgewinnsteuer unterliegen.

3.3. In diesem Kontext ist auch Art. 53 StG zu lesen: Der Steuerbetrag, der nach 
Abs. 1 ermässigt wird, kann nur derjenige Grundstückgewinnsteuerbetrag sein, der 
sich aus Art. 52 StG ergibt. Auch Art. 53 Abs. 3 StG kann nur innerhalb dieses 
Systems zum Tragen kommen. Bei den steueraufschiebenden Tatbeständen 
(Art. 43 StG) wird die Grundstückgewinnsteuer noch nicht erhoben, sondern 
aufgeschoben. Wird das Grundstück später veräussert, unterliegt der ganze bisher 
nicht versteuerte Gewinn der Grundstückgewinnsteuer. Systemlogisch berechnet 
sich daher die Ermässigung gemäss Art. 53 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 3 Satz 1 
StG für die ganze Zeitdauer, während welcher dieser Gewinn erzielt wurde. Dass 
gemäss Satz 2 die Überführung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen 
diesem Eigentumswechsel gleichgestellt wird, ist im Zusammenhang mit dem 
früheren Abs. 3 von Art. 18 StG zu sehen: Diese Bestimmung in der ursprünglichen 
Fassung vom 8. Juni 1986 sah vor, dass bei der Überführung von Liegenschaften 
des Geschäftsvermögens in das Privatvermögen ohne anschliessende 
Veräusserung Gewinne nur in dem Umfang als Einkommen steuerbar sind, in dem 
früher Abschreibungen zugelassen worden waren, dies als Ausnahme vom 
Grundsatz, dass bei Überführung vom Geschäftsvermögen ins Privatvermögen der 
ganze Kapitalgewinn der Einkommenssteuer unterliegt (Art. 18 Abs. 2 StG). Das 
bedeutet, dass der Wertzuwachsgewinn auf Liegenschaften des Geschäfts-

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vermögens nicht der Einkommenssteuer, sondern der Grundstückgewinnsteuer 
unterlag. Da aber die Überführung vom Geschäftsvermögen ins Privatvermögen 
keinen Veräusserungstatbestand darstellt (Art. 42 StG e contrario), konnte dieser 
Gewinn nur, aber immerhin, bei der späteren Veräusserung besteuert werden. 
Diese Besteuerung erfasste somit den ganzen, seit der letzten steuerbegründenden 
Veräusserung entstandenen Wertzuwachs. Bei dieser Rechtslage war es 
systemkonform, die Grundstückgewinnsteuer auf diesem Wertzuwachs nach den 
Regeln von Art. 53 StG zu bemessen, also mit Ermässigung seit der letzten 
grundstückgewinnsteuerbegründenden Veräusserung (so auch im Falle, welcher 
dem Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 21 44 vom 
21. April 2022 zugrunde lag, vgl. dort E. 5.3).

3.4. Per 1. Januar 2011 wurde jedoch Art. 18 Abs. 3 StG aufgehoben. Seither 
unterliegt der ganze Gewinn aus der Überführung der Liegenschaft vom Geschäfts- 
ins Privatvermögen im Zeitpunkt dieser Überführung der Einkommenssteuer 
(Art. 18 Abs. 2 StG; vorbehältlich eines Aufschubs auf Antrag der steuerpflichtigen 
Person gemäss Art. 18b StG bzw. Art. 8 Abs. 2bis StHG), also mit Einschluss des 
vorher entstandenen Wertzuwachses. Wird das Grundstück später veräussert, 
werden für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer entgegen der Grundregel 
von Art. 46 Abs. 2 StG die Anlagekosten nicht seit der letzten steuerbegründenden 
Veräusserung berechnet, sondern als Erwerbspreis gilt der im Zeitpunkt der 
Überführung steuerlich massgebende Buchwert zuzüglich der bei der Überführung 
versteuerten Gewinne (Art. 48 Abs. 3 StG), also der ganze  Verkehrswert im 
Zeitpunkt der Überführung. Der Grundstückgewinnsteuer unterliegt demnach nur 
noch der nach der Überführung entstandene Wertzuwachs 
(ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, a.a.O., § 6 Rz. 180 f.). Während der Zeit 
vor der Überführung entstand kein Wertzuwachs, welcher der 
Grundstückgewinnsteuer unterläge. Mit anderen Worten: Erst mit der Überführung 
wechselt das Grundstück bzw. der darauf erzielte Gewinn vom System der 
Einkommenssteuer in das System der Grundstückgewinnsteuer. Es wäre daher 
systemwidrig, die Ermässigung gemäss Art. 53 StG auch für den vorher liegenden 
Zeitraum zu gewähren, in welchem gar kein grundstücksteuergewinnpflichtiger 
Gewinn entstand (vgl. ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, a.a.O., § 11 
Rz. 15). Damit würde eine Steuer ermässigt, die gar nicht geschuldet ist.

3.5. Vorliegend wurde bei der Überführung Ende 2012 der gesamte Gewinn 
(inklusive Wertzuwachs seit dem Erwerb im Jahre 1989) der Einkommenssteuer 
unterworfen (zum privilegierten Satz gemäss Art. 40b Abs. 1 StG bzw. Art. 37b 
Abs. 1 DBG). Der Grundstückgewinnsteuer unterliegt nur der seither (mithin nur 

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während zehn Jahren) entstandene Wertzuwachs, wie im Einspracheentscheid mit 
Recht erkannt wurde (vorne Bst. B). Daher besteht kein Raum für eine Ermässigung 
nach Art. 53 StG.

4. Die Beschwerdeführerin rügt, bei diesem Ergebnis entstehe für sie eine 
stossende und Treu und Glauben verletzende Mehrbelastung, indem die 
Grundstückgewinnsteuer um CHF 55'790.00 höher ausfalle, was unter 
Berücksichtigung der bei der Liquidationsgewinnbesteuerung bezahlten 
Sozialabgaben eine Mehrbelastung von über CHF 115'000.00 bedeute. Dies sei 
insbesondere stossend, weil die Wohnung seit deren Erstellung im Jahre 1989 
immer als private Familienwohnung benützt worden sei.

4.1. Der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV; Art. 2 
Abs. 1 StG) verleiht Rechtsuchenden unter gewissen Umständen Anspruch auf 
Schutz ihres Vertrauens in die Richtigkeit behördlichen Handelns, auch wenn dieses 
sich als rechtswidrig erweist. Potenzielle Vertrauensgrundlage sind nur behördliche 
Handlungen, die sich auf eine konkrete, den Rechtsuchenden berührende 
Angelegenheit beziehen (z.B. individuelle Auskünfte und Zusicherungen) und von 
einer zuständigen Behörde ausgehen. Vorausgesetzt ist weiter, dass der 
Rechtsuchende die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres erkennen konnte 
und er im Vertrauen auf die Auskunft Dispositionen getroffen hat, die er nicht ohne 
Nachteil rückgängig machen kann. Der Anspruch auf Vertrauensschutz entfällt, 
wenn die gesetzliche Ordnung zwischen dem Zeitpunkt der Auskunft und der 
Verwirklichung des Sachverhalts geändert hat (zum Ganzen: BGE 148 II 233 
E. 5.5.1; 146 I 105 E. 5.1.1). 

4.2. Die Beschwerdeführerin scheint eine Vertrauensgrundlage darin zu 
erblicken, dass die Wohnung bis 2012 als Geschäftsvermögen behandelt und der 
daraus erzielte Gewinn per Ende 2012 einer Liquidationsgewinnbesteuerung 
unterworfen wurde, was sich jetzt grundstückgewinnsteuerlich nachteilig auswirke. 
In der Tat mag es seltsam erscheinen, dass die offenbar seit je als Privatwohnung 
genutzte Liegenschaft als Geschäftsvermögen behandelt wurde. Die 
Steuerverwaltung bringt vor, sie sei von den Steuerpflichtigen so deklariert worden. 
So oder so macht die Beschwerdeführerin aber keine individuelle Zusicherung 
geltend (vorne E. 4.1), etwa in dem Sinne, dass ihr zugesichert worden wäre, dass 
bei Besteuerung als Geschäftsvermögen bei der späteren Grundstückgewinnsteuer 
die Ermässigung nach Art. 53 StG für die ganze Dauer des zivilrechtlichen 
Eigentums erfolgen werde. Der blosse Umstand, dass damals eine Besteuerung als 
Geschäftsvermögen erfolgte, ist keine Vertrauensgrundlage im dargelegten Sinne. 
Sowohl die früheren Veranlagungen während der Dauer der Zuordnung zum 

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Geschäftsvermögen als auch die Veranlagung der Liquidationsgewinnsteuer sind 
rechtskräftig und es besteht offensichtlich kein Revisionsgrund (Art. 141 StG bzw. 
Art. 147 DBG). Es wurde auch keine Revision beantragt. Ein anderer 
Abänderungstitel kommt nicht in Frage (vgl. BGE 151 II 345 E. 2.2.1). Es besteht 
daher keine Grundlage, um unter Berufung auf Treu und Glauben von der 
rechtmässigen (vorne E. 3.5) Besteuerung abzuweichen.

4.3. Auch eine rechtswidrige Ungleichbehandlung liegt nicht vor. Es liegt auf der 
Hand, dass sich eine bestimmte steuerliche Gestaltung unter bestimmten 
Umständen später als nachteilig erweisen kann. Insbesondere sind Einkommens- 
und Grundstückgewinnsteuer verschiedene Steuern, die sich in vielerlei Hinsicht 
unterscheiden. Je nach den konkreten Umständen kann sich die 
Grundstückgewinnsteuer gegenüber der ordentlichen Einkommens- bzw. 
Gewinnsteuer für die steuerpflichtige Person vorteilhaft oder nachteilig auswirken. 
Dies ist aber bundesgesetzlich vorgegeben, lässt sich mit verschiedenen 
Überlegungen sachlich begründen und stellt keine verfassungswidrige 
Ungleichbehandlung dar (BGE 145 II 206 E. 3.2). Im Übrigen steht auch gar nicht 
fest, dass insgesamt die hier vorliegende Konstellation für die Steuerpflichtigen 
steuerlich nachteilig ist: Die Zuordnung der Wohnung zum Geschäftsvermögen 
erlaubte ihnen, Abschreibungen vorzunehmen und damit möglicherweise 
Progressionsspitzen zu vermeiden, während die Liquidationsgewinnbesteuerung zu 
einem privilegierten Satz erfolgen konnte. Wäre die Liegenschaft von Anfang an als 
Privatvermögen behandelt worden, wäre zwar jetzt die Ermässigung für 21 Jahre 
anzuwenden, aber dafür die Steuer auf dem ganzen seit 1989 angefallenen 
Wertzuwachs geschuldet. Dass schliesslich auf dem per Ende 2012 angefallenen 
Liquidationsgewinn auch Sozialversicherungsabgaben zu entrichten waren, ergibt 
sich daraus, dass das Erwerbseinkommen der Beitragspflicht unterliegt (Art. 4 und 
9 AHVG). Das kann nicht dazu führen, dass später die geschuldete Steuer reduziert 
wird. 

5. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Bei diesem Ausgang gehen die 
Verfahrenskosten zulasten der Beschwerdeführerin (Art. 73 Abs. 1 VRG). Dem 
obsiegenden Kanton wird keine Parteientschädigung zugesprochen (Art. 78 Abs. 2 
VRG). 

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Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von CHF 2’000.00

– und den Kanzleiausgaben von CHF 256.00

Total CHF 2’256.00

gehen zulasten der Beschwerdeführerin.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung] 

5. [Mitteilungen]