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**Case Identifier:** 91bc363f-4667-5f77-bb73-a60f9d2d5c44
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-04-28
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 28.04.2014 C/17031/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-17031-2011_2014-04-28.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 30.04.2014 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/17031/2011 ACJC/504/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 28 AVRIL 2014 

Entre 

A______, domiciliée ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 18 juin 2013, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 

6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile, 

 

et 

 

B______, ayant son siège social chez ______ (GE), intimée, représentée par GRANGE 
& Cie SA, Grange-Canal 21, 1208 Genève. 

 

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C/17031/2011 

EN FAIT 

A. a. Par jugement du 18 juin 2013, expédié pour notification aux parties le 25 juin 
2013, le Tribunal des baux et loyers a notamment constaté la validité du congé 

notifié à A______, par avis officiel du 20 juillet 2011, pour le 31 août 2011, 

portant sur l'appartement de trois pièces situé au 6ème étage de l'immeuble ______ 

à ______ (GE) (ch. 1 du dispositif), a condamné A______ à évacuer l'appartement 

en question avec effet immédiat (ch. 2), a réservé la suite de la procédure, 

s'agissant de la procédure en exécution (ch. 3) et a débouté les parties de toutes 

autres conclusions (ch. 4). 

b. En substance, les premiers juges ont tout d'abord constaté que l'avis de résilia-
tion du 20 juillet 2011 avait été reçu le lendemain par la locataire. La contestation 

du congé ayant été déposée le 23 août 2011 auprès de la Commission de conci-

liation, le délai de trente jours imposé par l'article 273 al. 1 CO n'avait pas été res-

pecté, de sorte que la question de l'annulabilité de la résiliation n'avait pas à être 

examinée. Sous l'angle de l'efficacité du congé, la résiliation litigieuse était con-

forme aux conditions posées par l'art. 257d CO, dans la mesure notamment où la 

locataire n'avait pas versé l'intégralité des loyers dus dans le délai imparti. 

B. a. Par acte remis à la poste le 27 août 2013, A______ forme appel de ce jugement 
concluant à son annulation et à la constatation de l'inefficacité du congé du 20 

juillet 2011. 

Elle produit treize pièces nouvelles, dont quatre sont antérieures à la mise en déli-

bération de la cause par les premiers juges. 

b. Dans sa réponse du 30 septembre 2013, B______ conclut au rejet de l'appel et à 
la confirmation du jugement de première instance. 

c. Les parties ont été avisées le 9 octobre 2013 de la mise en délibération de la 
cause, A______ n'ayant pas fait usage de son droit de réplique. 

C. Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. Par contrat du 3 mai 1995, A______, locataire, a pris à bail un appartement de 
trois pièces au 6ème étage de l'immeuble ______ à ______ (GE). Conclu pour une 

durée d'un an, du 1er juin 1995 au 31 mai 1996, le bail s'est renouvelé tacitement 

d'année en année; le préavis de résiliation était de trois mois. 

b. Dès le 1er janvier 2001, les parties ont convenu d'un loyer, charges comprises, 
de 16'600 fr. par an, soit 1'383 fr. par mois. 

c. A l'issue d'un litige entre les parties portant notamment sur les nuisances subies 
en raison de la présence d'une discothèque au sous-sol de l'immeuble, la Cour a 

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C/17031/2011 

rendu un arrêt le 16 juin 2008 par lequel le loyer a été réduit de 15% dès le 

1er juillet 2001 et jusqu'à ce qu'il soit constaté que les émissions de musique pro-

venant de la discothèque étaient conformes aux normes applicables. Le loyer a par 

conséquent été fixé à 1'175 fr. 80 par mois. 

d. Par courrier du 21 septembre 2010, B______, bailleresse, a informé la locataire 
que la discothèque à l'origine des nuisances sonores avait été évacuée le 14 

septembre 2010. Elle a en conséquence invité A______ à s'acquitter de 

l'intégralité du loyer depuis le 15 septembre 2010. De nouveaux bulletins de 

versement pré-imprimés étaient joints à cette correspondance. 

e. La locataire a toutefois continué à verser 1'175 fr. 80 pour les mois de 
septembre, octobre et novembre 2010. 

f. En conséquence, la bailleresse l'a invitée, par courrier du 15 octobre 2010, à 
verser dans les dix jours la somme de 310 fr. 80, correspondant à la différence 

entre le loyer réduit et le loyer convenu, calculée sur un mois et demi (103 fr. 60 

pour la moitié de septembre et 207 fr. 20 pour le mois d'octobre). 

g. Par courrier du 16 novembre 2010, elle l'a invitée à verser la somme de 518 fr., 
correspondant au solde impayé pour septembre et octobre, auquel s'ajoutait la dif-

férence pour novembre, soit 207 fr. 20 (310 fr. 80 + 207 fr. 20 = 518 fr.). 

h. Par la suite, la locataire a versé l'intégralité du loyer plein, soit 1'383 fr., dès le 
10 décembre 2010, de sorte que l'arriéré de 518 fr. était demeuré impayé. 

i. Le 10 février 2011, la bailleresse a adressé un avis comminatoire à la locataire, 
la mettant en demeure de lui payer, dans un délai de trente jours, le montant de 

518 fr., et l'a informée de son intention de résilier le bail conformément à 

l'art. 257d CO à défaut d'un paiement intégral dans le délai imparti. 

j. Ce courrier, envoyé en recommandé, n'a pas été retiré par A______ et a été 
renvoyé à la représentante de la bailleresse le 22 février 2011. 

k. Par courrier recommandé du 17 mars 2011, B______ a imparti à la locataire un 
délai de dix jours pour s'acquitter du montant de 528 fr., correspondant au solde 

susmentionné, plus 10 fr. de rappel. Ce courrier mentionnait que le montant devait 

être reçu dans le délai imparti et que, faute d'un paiement intégral, le paiement de 

loyer par trimestre d'avance serait exigé, ceci dès le 1er avril 2011. 

l. Bien qu'avisée par la poste le 18 mars 2011, la locataire n'a pas retiré ce 
courrier, qui a été retourné à son expéditeur le 28 mars 2011. 

m. Considérant que le montant réclamé n'avait pas été payé dans le délai imparti, 
la bailleresse a informé le 11 avril 2011 A______ que les loyers seraient 

désormais exigés par trimestre d'avance dès le 1er mai 2011. 

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n. Ce courrier recommandé du 11 avril 2011 n'a pas été retiré par la locataire, de 
sorte qu'il a été renvoyé à son expéditeur le 20 avril 2011. 

o. La locataire a versé 1'383 fr. le 11 mai 2011, puis 1'383 fr. le 30 mai 2011. 

p. Par avis comminatoire du 1er juin 2011, B______ a mis en demeure A______ 
de régler, dans un délai de trente jours, le montant de 1'911 fr., correspondant aux 

loyers et charges des mois de juin et juillet 2011, auxquels s'ajoutaient des frais de 

rappel et dont a été déduit un acompte de 865 fr. Elle l'a informée de son 

intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai 

imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. 

q. Cet avis comminatoire du 1er juin 2011 n'a pas été retiré par A______. Après le 
délai de garde postale, il a été renvoyé à la bailleresse le 15 juin 2011. 

r. La locataire a procédé au versement d'un montant de 1'383 fr. le 13 juillet 2011. 

s. Considérant que A______ ne s'était pas acquittée de la totalité du montant 
réclamé dans le délai imparti, la bailleresse a, par avis officiel du 20 juillet 2011 

adressé en pli recommandé, résilié le bail pour le 31 août 2011. 

t. Cet avis de résiliation a été retiré par la locataire le lendemain, soit le 21 juillet 
2011. 

u. L'intéressée a versé 1'911 fr. à la bailleresse le 22 juillet 2011. 

v. Par requête déposée le 23 août 2011 au greffe de la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, la locataire a contesté le congé, concluant principa-

lement à son inefficacité, subsidiairement à son annulation et, plus subsidiaire-

ment, à une prolongation de bail de quatre ans. Cette requête a donné lieu à l'ou-

verture d'une procédure C/17031/2011. 

w. Par acte du 21 février 2012, B______ a saisi la juridiction des baux et loyers 
d'une requête en évacuation, avec mesures d'exécution directe. Cette requête a été 

enregistrée sous le numéro de cause C/3498/2012. 

x. Ces deux causes ont été jointes par ordonnance du Tribunal des baux et loyers 
du 4 décembre 2012, sous le numéro C/17031/2011. 

y. Dans leurs plaidoiries finales écrites, les parties ont persisté dans leurs conclu-
sions. La cause a été gardée à juger à cette date. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-

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pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 

al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 

la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 

Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK 

ZPO, no 8 ad art. 308). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-

gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat sub-

siste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la 

date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. 

Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des articles 271 ss CO, 

il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection 

de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 

let. e CO (cf. notamment arrêt du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4 juillet 2011 

= ATF 137 III 389). 

En l'espèce, le jugement retient que le loyer convenu s'élève à 16'600 fr. par an, de 

sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (16'600 fr. x 3 = 

49'800 fr.). L'appel est recevable sous cet angle. 

1.2 Le jugement attaqué a été communiqué par pli du 25 juin 2013 adressés aux 
parties. En retenant qu'il a été reçu au plus tôt le lendemain, soit le 26 juin 2013, le 

délai d'appel est demeuré suspendu pendant les féries d'été, soit du 15 juillet 2013 

au 15 août 2013 inclus (art. 145 al. 1 CPC). Déposé le 27 août 2013, l'appel a dès 

lors été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 

311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable sous cet angle. 

1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416). 

2. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première ins-

tance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 

commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art 317 CPC). 

2.2 En l'espèce, l’appelante produit avec son appel un bordereau de treize pièces. 
Les pièces 5, 7, 9 et 10 sont toutes antérieures à l'audience des débats principaux 

du 4 décembre 2012 devant le Tribunal des baux et loyers, de sorte qu'elles 

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auraient pu être produites dès la première instance. L'appelante n'exposant pas, 

dans son appel, pour quelle raison elles ne l'ont pas été, il faut retenir que l'inté-

ressée n'a pas agi avec la diligence requise, au sens visé par l'art. 317 CPC sus-

mentionné. 

Ces pièces apparaissent donc comme déposées tardivement et doivent être écar-

tées. 

Les autres pièces sont en revanche recevables, dès lors qu'elles figurent déjà au 

dossier de première instance. La pièce 11 est un justificatif de paiement daté du 

22 juillet 2013, soit postérieurement à la notification du jugement attaqué, et est 

également recevable.  

3. 3.1 L'appelante affirme avoir payé le montant exigé dans le courrier comminatoire 
que lui a adressé la bailleresse le 1er juin 2011. Elle soutient en substance que ce 

courrier ne tiendrait pas compte du versement de 1'383 fr. qu’elle a effectué le 

30 mai 2011. Ainsi, et compte tenu du paiement intervenu le 13 juillet 2011, les 

loyers de juin et juillet 2011 étaient à jour à cette date, selon l'appelante. 

3.2 Il ressort des relevés produits en première instance par l'intimée (pièce 8 du 
bordereau du 24 septembre 2012), et auxquels l'appelante se réfère elle-même, 

que la locataire a recommencé à payer le loyer complet de 1'383 fr. à partir du 

10 décembre 2010. A cette date, il subsistait toutefois un solde impayé de 528 fr., 

frais de rappel compris. La locataire a ensuite versé mensuellement la même som-

me, jusqu’à son versement du 30 mai 2011 comptabilisé pour le loyer de mai 

2011. Le paiement suivant, du 13 juillet 2011, a été comptabilisé sur le mois de 

juin 2011.  

Il en découle que le versement effectué le 30 mai 2011 a bel et bien été pris en 

compte au moment de la rédaction du courrier recommandé de la bailleresse du 

1er juin 2011, contrairement à ce que l'appelante affirme. 

A l'issue du délai comminatoire de trente jours à compter de la réception du 

courrier du 1er juin 2011, il subsistait un impayé. C'est dès lors à juste titre que les 

premiers juges ont retenu que la locataire n'avait pas versé la totalité de la somme 

due et qu'en conséquence les conditions formelles posées par l'art. 257d CO 

étaient remplies en l'espèce. 

4. 4.1 L'appelante reproche ensuite aux premiers juges d'avoir admis le paiement des 
loyers par trimestre d'avance. Dans une argumentation quelque peu confuse, elle 

soutient en substance que les conditions posées par le Contrat-cadre romand pour 

permettre à la partie bailleresse d'imposer le paiement par trimestre d'avance ne 

seraient pas réalisées en l'espèce. En effet, ce serait uniquement par erreur que la 

différence entre le loyer anciennement réduit et le loyer complet n'avait pas été 

versée, et non en raison d'une situation financièrement fragile. Elle affirme égale-

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ment que la bailleresse aurait agi dans un esprit de représailles, à la suite du précé-

dent litige ayant opposé les parties. 

4.2 Selon l'art. 257c CO, le loyer est payable à la fin de chaque mois, mais au plus 
tard à l'expiration du bail. 

L'article 1 du Contrat-cadre romand (ci-après : CCR) prévoit que le loyer, les 

acomptes de chauffage et de frais accessoires sont payables par mois d'avance au 

domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire. Lorsque le locataire est 

en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a fait 

l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer, 

acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement à 

l'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure. 

Les dispositions du Contrat-cadre romand de baux à loyers, déclarées de force 

obligatoire générale dans le canton de Genève par arrêté du Conseil fédéral du 

25 juin 2008, prévalent sur les dispositions contractuelles éventuellement con-

traires. Pour qu’un paiement par trimestre puisse être exigé, le locataire doit être 

en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et avoir été vaine-

ment mis en demeure par écrit. Pour être valable, la mise en demeure doit men-

tionner expressément la sanction du paiement trimestriel. Celui-ci est alors dû dès 

le mois suivant l’échéance du délai fixé dans la mise en demeure (ACJC/597/2011 

du 16 mai 2011). 

Le délai de la mise en demeure, qui n'est pas précisé à l'article 1 al. 2 CCR, peut 

être plus court que le délai comminatoire de 30 jours de l'article 257d CO. Toute-

fois, il devrait être d'au moins dix jours (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, 

p. 311 note 47). 

4.3 En l'espèce, l'intimée a imparti à l'appelante un délai de dix jours pour 
s'acquitter du montant de 528 fr., correspondant au solde de loyer impayé, ainsi 

qu'à 10 fr. de frais de rappel. Le courrier recommandé fixant ce délai a été envoyé 

le 17 mars 2011, et n'a pas été retiré pas sa destinataire.  

Le montant réclamé n'ayant pas été payé dans le délai imparti, la bailleresse 

pouvait, en principe, exiger le paiement par trimestre d'avance dès le 1er mai 2011, 

ce qu'elle a fait avec son courrier du 11 avril 2011.  

Il n'est certes pas exclu que l'appelante, comme elle le prétend désormais, ait omis 

ce versement complémentaire de 528 fr. uniquement par erreur et non en raison 

d'une situation financière fragile. Compte tenu de l'ensemble des éléments réunis 

au dossier, l'application de l'art. 1 al. 2 CCR n'apparaît toutefois ni 

disproportionnée ni contraire aux règles de la bonne foi. En effet, la bailleresse a 

adressé plusieurs courriers ou mises en demeure à l'appelante, dès septembre 

2010, pour lui indiquer que le loyer devait être payé intégralement à partir du 

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15 septembre 2010 et qu'il subsistait un impayé de 518 fr., puis de 528 fr., frais de 

rappel compris. Ce n'est donc qu'après avoir tenté à réitérées reprises d'obtenir le 

paiement de ce montant que l'intimée a fait usage du droit au paiement par tri-

mestre d'avance que lui confère le CCR. Pour le surplus, l'art. 1 al. 2 CCR n'exige 

nullement que la mise en demeure porte sur un versement omis en raison de pro-

blèmes financiers; il s'agit là uniquement d'une des hypothèses dans lesquelles, en 

pratique, un paiement par trimestre d'avance peut être exigé, dans le cadre du 

CCR. Il convient par ailleurs de constater qu'en l'espèce l'appelante s'est trouvée, 

pendant plusieurs mois, dans l'incapacité de s'acquitter d'un solde impayé de 

528 fr. 

L'appelante ne parvient pas davantage à démontrer que l'intimée chercherait à 

exercer des représailles en raison des prétentions qu'elle avait fait valoir avec suc-

cès par le passé. A nouveau, il faut constater que la bailleresse a adressé plusieurs 

courriers et mises en demeure à l'appelante, pour lui demander de rattraper l'im-

payé, avant de mettre en œuvre l'art. 1 al. 2 CCR. L'appelante a dès lors disposé 

de plusieurs occasions pour régulariser la situation, ce qu'elle n'a pas été en me-

sure de faire. Quant aux déclarations de l'intimée à l'audience des débats du 

13 décembre 2011, par lesquelles elle indique faire usage de ses droits "sans 

concession aucune", elles dénotent une certaine rigidité mais pas nécessairement 

une volonté de représailles. En tout état de cause, l'appelante n'est pas parvenue à 

démontrer la réalité d'un tel objectif de vengeance de la part de la bailleresse. 

L'exercice du droit conféré à la partie bailleresse par l'art. 1 al. 2 CCR n'apparaît 

donc ni disproportionné ni abusif. 

Ce grief est dès lors également mal fondé. 

5. Il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et 
loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 

6. La valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr. (consid. 1.1 ci-dessus). 

* * * * * 

  

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et Loyers : 

 
A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 27 août 2013 par A______ contre le jugement 

JTBL/653/2013 rendu par le Tribunal des baux et loyers en date du 18 juin 2013 dans la 

cause C/17031/2011-3-OSB. 

Déclare irrecevables les pièces 5, 7, 9 et 10 produites par A______, ainsi que les 

allégués de fait s'y rapportant. 

Au fond : 

Confirme le jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et 

Madame Alix FRANCOTTE CONUS, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur 

Pierre DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.