# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 60fe59a4-ce09-5306-876d-592532cc57da
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-09-17
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 17.09.1998 80.1998.53
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1998-53_1998-09-17.html

## Full Text

Incarto n.

  80.98.00053

  	
  Lugano

  17 settembre 1998

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Andrea
  Pedroli

  

 

statuendo
sul ricorso del 30 marzo 1998

 

in
materia di:                 imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentato
  da:

  	
  1.
  __________ __________, __________ __________, 
  

  2.
  __________ __________, __________ __________, 
  

  entrambi
  rappresentati __________. __________. __________,
  __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Con atto pubblico
del 30 ottobre 1996, i signori __________
e __________ __________ alienavano alla signora __________
__________ la part. n. __________ del Comune di __________, al prezzo di fr. 500’000.–.

                                         Nella dichiarazione per
l’imposta sugli utili immobiliari, gli alienanti facevano valere spese di
miglioria per complessivi fr. 364’169.40; con l’aggiunta del valore di acquisto,
dei costi di acquisto e delle provvigioni per il mediatore nonché di altri
costi sostenuti all’acquisto e alla vendita, il valore di investimento
complessivo veniva commisurato in fr. 449’547.35.

                                         Notificando loro la
tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 29 dicembre
1997, l'Ufficio di tassazione di Bellinzona ammetteva per contro spese di
miglioria solo nella misura di fr. 354’075.– e negava inoltre la deduzione
degli “altri costi” per fr. 32’500.–. La motivazione allegata alla decisione
spiegava che dai costi di miglioria erano state stralciate le voci non
comprovate col relativo giustificativo e che non erano stati ammessi i costi
per le cartelle ipotecarie. Erano inoltre state stralciate le spese servite a
riportare al valore iniziale l’immobile, dato il loro carattere di costi di
manutenzione.

                                         In seguito a reclamo dei
contribuenti, l’autorità fiscale elevava i costi di miglioria a fr. 362’000.–,
mentre ribadiva il carattere di spese di manutenzione dei costi serviti a
ripristinare il valore iniziale dell’immobile, in occasione della vendita alla
signora __________.

 

 

                                   2.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________
e __________ __________ spiegano di aver concordato colla signora __________ un prezzo di fr. 500’000.–,
comprensivo di una serie di lavori che sarebbero stati resi necessari dallo
stato in cui l’inquilino precedente aveva lasciato la casa ed il giardino. Tali
lavori sono stati effettuati dal loro stesso studio di architettura ed il
valore degli stessi ammonterebbe a fr. 32’500.–. Osservano che, se tali lavori
non fossero stati eseguiti, l’acquirente avrebbe pagato un prezzo inferiore per
l’acquisto ed avrebbe poi finanziato ella stessa le opere necessarie.

 

 

                                   3.   All’udienza del 18
giugno 1998, presenti il signor __________,
venditore dell'immobile e la signora __________,
acquirente dello stesso, __________ __________, che ha rogato l'atto pubblico e
che nella presente vertenza patrocina i ricorrenti, ha chiarito che si è dovuto
procedere alla stipula di un diritto di compera, poiché la signora __________ era ancora in attesa di una
risposta alla richiesta di sussidio che aveva presentato all'autorità
competente e che, sempre per questo motivo, il diritto di compera è poi stato
ulteriormente prorogato.

                                         È inoltre stato appurato
che l'abitazione ceduta alla signora __________
era stata costruita circa tre anni prima e che si trovava in uno stato di
parziale degrado a causa dell' uso e dell' incuria dell'inquilino, che l'aveva
addirittura lasciata abbandonata. Per questa ragione ai venditori si poneva
l'alternativa di vendere l'abitazione a un prezzo inferiore nel suo stato di
parziale degrado, lasciando all'acquirente il compito di rimetterla in ordine oppure
di venderla a un prezzo superiore, che includesse tutte le opere necessarie per
rimetterla a nuovo. La strada scelta fu la seconda: il prezzo di vendita venne
stabilito in fr. 500'000.-; l'onere di ripristinare l'oggetto dell'alienazione
fu assunto dai venditori.

                                         È quindi da questa
situazione che occorre partire per dirimere la contestazione sollevata dai
ricorrenti.

                                         Al termine dell'udienza il
giudice delegato ha quindi assegnato ai ricorrenti il termine di un mese per
produrre le pezze giustificative e la ricapitolazione degli interventi di ripristino
effettuati.

                                         Il termine è scaduto
infruttuoso. Un successivo sollecito verbale e un’ultima proroga fino al 31
agosto non hanno sortito miglior esito.

 

 

                                   4.   Da quanto precede
occorre trarre una prima conclusione: il valore dell'alienazione dell'immobile
è indubitabilmente di fr. 500'000.- come accertato nella decisione litigiosa.
Il che è di rilievo per accertare l'eventuale utile immobiliare in caso di
ulteriore vendita da parte dell'acquirente, signora __________, la quale, stando così le cose, non ha più alcun
interesse all'esito del presente ricorso o potenziale pregiudizio da temere.

 

 

                                   5.   Il presente ricorso
verte quindi essenzialmente sulla definizione della natura dei lavori eseguiti
nell’appartamento alienato dal ricorrente.

 

                                         5.1.

                                         Per l'art. 134 cpv. 1 LT,
sono considerati costi di investimento:

                                         -     i costi di acquisto
e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni
usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

                                         -     i costi che hanno
aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di
miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

                                         -     le indennità versate
per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato,
rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo
gravavano al momento del precedente acquisto.

 

                                         5.2.

                                         Per quanto attiene, in particolar
modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone
che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato
all'immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.

                                         È peraltro irrilevante che
la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore
corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all'aumento del
valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all'importo
effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari,
Lugano, p. 258 e dottrina ivi citata).

                                         Computabili sono in primo
luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni,
prestazioni d'opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino,
ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato;
vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in
relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p.
258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

                                      

                                         5.3.

                                         Non possono essere fatte
valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o
dell'utile nell'ambito della tassazione ordinaria  (art. 134 cpv. 2 LT).

                                         La legge tributaria
prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare
privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese
di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza
sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore
dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la
redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). 

                                         Ai fini della
determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le «spese di
acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali» (art. 33 lett.
d LT).

                                         La distinzione tra spese
di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente
praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o
ripristinare il valore dell'immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa
vi sono spese volute per incrementare il valore dell'immobile che servono in
parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese
effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione
e in parte carattere di miglioria.

                                         Per ovviare a queste
difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in
simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra
spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare
n. 7/1995 del 1° dicembre 1994). 

 

                                         5.4.

                                         L'UT non ha riconosciuto
ai ricorrenti quali costi di miglioria quelli indicati nella ricapitolazione
del 2 ottobre 1997 dello Studio di __________
__________ & __________ __________,
per un totale di fr. 32'500.-. Si tratta in particolare di asserite opere da
giardiniere per fr. 10'100.- derivanti dallo sgombero della colle erbosa, del
riporto di terra e della semina, dell'eliminazione e della sostituzioni di
piante ornamentali secche. Per tali spese non esiste alcuna pezza
giustificativa ad eccezione di una fattura di pari importo emessa dallo stesso
Studio di __________ __________ & __________
__________.

                                         Le ulteriori spese fatte
valere dai ricorrenti sono: fr. 4'350.- per opere da piastrellista, fr. 2'960.-
per opere da falegname, fr. 1'800.- per opere da elettricista, fr. 1'700.- per
l'arredamento della cucina, fr. 3'400.- per opere da pittore, fr. 2'000.- per impianti
sanitari e di riscaldamento, fr. 2'500.- per la direzione lavori. Per tutte
queste opere non esiste alcuna documentazione ad eccezione di una fattura
comprendente tutti questi importi emessa dallo stesso Studio di __________ __________
& __________ __________.

                                         Come si è detto, l'invito
rivolto ai ricorrenti a produrre i giustificativi (fatture degli artigiani)
relativi a detti lavori non ha avuto alcun seguito. Già per questo motivo,
quindi, dette spese non potrebbero essere ammesse in deduzione.

                                         L'assenza dei
giustificativi impedisce inoltre a questa Camera di verificare prudenzialmente
se tra i lavori di ripristino dell'abitazione ve ne siano di quelli che potrebbero
essere considerati migliorie.

                                         In simili condizioni
questa Camera non può quindi far altro che attenersi a quanto sostenuto dai
ricorrenti medesimi non solo nel corso dell’udienza, ma anche in occasione di
precedenti incontri con l'autorità fiscale e in scritti dello stesso Studio di __________ __________
& __________ __________ (cfr. lettera del 24 settembre 1997).

                                         Tutte queste prove
convergono in un'unica direzione: i lavori in discussione erano "necessari
per riportare la casa allo stato iniziale in pratica come nuova" (cfr.
lettera del 24 settembre 1997).

                                         Si tratta quindi
indubitabilmente di opere che sono primariamente da qualificare come opere di
manutenzione, che i proprietari (alienanti) avrebbero comunque dovuto
effettuare al termine della locazione se avessero inteso cedere nuovamente in
locazione l'immobile invece di venderlo. Si tratta in altre parole di opere
che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne hanno preservato lo stato, ne
hanno conservato l'uso e, in caso di nuova locazione, ne avrebbero mantenuto la
redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390).

 

                                         5.5.

                                         Nella misura in cui
saranno comprovati, tali costi potranno essere dedotti dal reddito della
sostanza (canone di locazione).

                                         Come già ricordato, la
legge tributaria prevede infatti la deduzione dai proventi della sostanza
immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e
delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT).

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    600.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.    120.–

                                         per un totale di                                                       fr.    720.–

                                         sono a carico dei ricorrenti.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: