# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e65ea453-1dad-5b41-9f8e-6f69daf4596b
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-31
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 31.08.2023 3-RV.2023.66
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2023-66_2023-08-31.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

 

3-RV.2023.66       

P 120 
 

 

 

 

Urteil vom 31. August 2023 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident Fischer  

Richter Lämmli  

Richter Biondo  

Gerichtsschreiber Lenarcic          

 

 
 

   

Rekurrent 1  A._____  

 

Rekurrentin 2  B._____  

 

beide vertreten durch lic. iur. Joachim Huber, Rechtsanwalt, 

Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden   

   

 

 
 
 

Gegenstand  Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____ 

vom 21. März 2023 

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2015 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Mit Verfügung vom 23. November 2022 wurden A._____ und B._____ von 

der Steuerkommission Q._____ für das Jahr 2015 zu einem steuerbaren 

Einkommen von CHF 250'000.00 (davon qualifizierter Beteiligungsertrag 

von CHF 212'400.00) und zu einem steuerbaren Vermögen von 

CHF 2'862'000.00 veranlagt. In Abweichung von der Selbstdeklaration wur-

den anstelle der geltend gemachten Liegenschaftsunterhaltskosten von 

CHF 338'736.00 lediglich CHF 32'730.00 zum Abzug zugelassen. 

 

2. 

Gegen die Verfügung vom 23. November 2022 erhob A._____ mit 

Schreiben vom 30. November 2022 Einsprache und beantragte, es seien 

die effektiven Unterhaltskosten für die Liegenschaft R-Strasse 5 gemäss 

der Selbstdeklaration zum Abzug zuzulassen. 

 

3. 

Mit Entscheid vom 21. März 2023 wies die Steuerkommission Q._____ die 

Einsprache ab. 

 

4. 

Den Einspracheentscheid vom 21. März 2023 (Zustellung am 28. März 

2023) haben A._____ und B._____ mit unter Berücksichtigung der Ge-

richtsferien rechtzeitigem Rekurs vom 11. Mai 2023 (Postaufgabe gleichen-

tags) an das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Steuern, weiterziehen 

lassen. Sie stellen die folgenden Anträge: 

 

"1. Der Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____ vom 

21. März 2023 betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2015 sei 

aufzuheben. 

 

2. Die in der Steuererklärung 2015 deklarierten effektiven Liegenschafts-

unterhaltskosten für die Liegenschaft Q._____ Nr. aaa in Höhe von 

CHF 306'310 seien bei der Festsetzung des steuerbaren und satzbe-

stimmenden Einkommens vollumfänglich zum Abzug zuzulassen. 

 

3. Eventualiter seien die abzugsfähigen effektiven Liegenschaftsunter-

haltskosten für die Liegenschaft Q._____ Nr. aaa im Rahmen einer 

Einzelbetrachtung für jedes Bauteil und jede bauliche Massnahme ein-

zeln festzusetzen. 

 

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inklusive der Mehrwert-

steuer)." 

 

 

 - 3 - 

 

 

5. 

Die Steuerkommission Q._____ und das Kantonale Steueramt beantragen 

die Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz. 

 

6. 

Der Vertreter von A._____ und B._____ hat eine Replik erstattet. 

 

 

 

  

 - 4 - 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Der vorliegende Rekurs betrifft die Kantons- und Gemeindesteuern 2015. 

Massgebend für die Beurteilung sind das Steuergesetz vom 15. Dezember 

1998 (StG) und die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. September 

2000 (StGV). 

 

2. 

Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhaltskosten, die 

Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versi-

cherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen 

werden (§ 39 Abs. 2 Satz 1 StG). Als Kosten für den Unterhalt von Liegen-

schaften gelten bloss die werterhaltenden Aufwendungen (§ 24 Abs. 1 

StGV). Den Unterhaltskosten sind Investitionen gleichgestellt, die dem 

Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, soweit sie bei der direkten 

Bundessteuer abziehbar sind (§ 39 Abs. 2 Satz 2 StG).  

 

Nicht abziehbar sind die Aufwendungen für die Anschaffung, Herstellung 

oder Wertvermehrung von Vermögensgegenständen (§ 40 Abs. 1 lit. d 

StG). 

 

3. 

3.1. 

Die Rekurrenten erwarben im Februar 2014 die mit einem Einfamilienhaus 

überbaute Liegenschaft Q._____ Nr. aaa an der R-Strasse 5 in Q._____ 

und renovierten diese in den Jahren 2014 bis 2018. In der Steuererklärung 

2015 machten die Rekurrenten für diese Liegenschaft Kosten von 

CHF 408'413.00 geltend, wovon sie CHF 102'103.00 als wertvermehrend 

ausschieden. Die restlichen CHF 306'310.00 brachten sie als Unter-

haltskosten zum Abzug. 

 

3.2. 

Die Steuerkommission Q._____ hat lediglich CHF 304.00 (Pauschalabzug) 

zum Abzug zugelassen. Sie hat sich dabei auf eine Stellungnahme des 

Kantonalen Steueramtes vom 19. Oktober 2020 abgestützt, wonach 

vorliegend gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine Gesamt-

betrachtung vorzunehmen sei und es sich aus steuerlicher Sicht praktisch 

um einen Neubau handle. 

 

3.3. 

Der Vertreter der Rekurrenten beantragt, es seien Liegenschaftsunterhalts-

kosten von CHF 306'310.00 zum Abzug zuzulassen. 

 

 

 - 5 - 

 

 

4. 

Im Urteil vom 23. Februar 2023 (9C_677/2021) führt das Bundesgericht 

aus, dass die bisherige "wirtschaftliche" Gesamtbetrachtung eines Total-

sanierungs-, Renovierungs- oder Umbauprojekts auf einer neu erworbenen 

Liegenschaft, aufgrund derer der einkommenssteuerliche Kostenabzug 

schematisch komplett und damit auch für Kostenbestandteile verweigert 

wird, die bei individueller Betrachtung aufgrund ihrer objektiv-technischen 

Natur eigentlich werterhaltender Natur wären, weder mit dem Wortlaut noch 

mit der Entstehungsgeschichte von Art. 32 DBG vereinbar seien. Nach dem 

Willen des Gesetzgebers sei für alle Arbeiten an einer neu erworbenen Lie-

genschaft – wie bei allen anderen Liegenschaftskosten – individuell auf-

grund ihres objektiv-technischen Charakters abzuklären, ob sie dazu die-

nen, einen früheren Zustand der Liegenschaft wiederherzustellen, mithin 

werterhaltend wirken. Könne dies nicht festgestellt werden, sei im Bereich 

der Einkommenssteuer gemäss der Normentheorie zulasten der steuer-

pflichtigen Person davon auszugehen, dass die Kosten nicht der In-

standstellung dienen und folglich nicht abgezogen werden könnten. Diese 

Änderung der Rechtsprechung hat das Bundesgericht mit Urteil vom 

29. März 2023 (9C_724/2022) bestätigt.  

 

Da die aargauische Regelung über den Abzug von Unterhalts- und insbe-

sondere Instandstellungskosten für neu erworbene Liegenschaften sowie 

von Kosten für Energiesparmassnahmen der Regelung auf Bundesebene 

entspricht und im Übrigen durch das Harmonisierungsrecht vorgegeben ist 

(Art. 9 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten 

Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG]), ist die dargelegte bundes-

gerichtliche Rechtsprechung auch auf die Kantons- und Gemeindesteuern 

anzuwenden. 

 

5. 

5.1. 

Gestützt auf diese geänderte bundesgerichtliche Rechtsprechung bean-

tragt die Steuerkommission Q._____, es sei die Angelegenheit zur Neu-

beurteilung an sie zurückzuweisen (Vernehmlassung vom 22. Mai 2023). 

 

5.2. 

Das Kantonale Steueramt beantragt ebenfalls die Rückweisung der Ange-

legenheit an die Vorinstanz (Vernehmlassung vom 23. Mai 2023). 

 

5.3. 

Verwaltungsgericht und Spezialverwaltungsgericht betrachten es in lang-

jähriger, konstanter Praxis auch vor dem Hintergrund der Offizialmaxime 

als zulässig, übereinstimmenden Anträgen der Beteiligten zur Erledigung 

des Verfahrens stattzugeben, sofern sich diese – nach einer summarischen 

Prüfung – als gesetzmässig erweisen und allfällige Zugeständnisse der Be-

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teiligten innerhalb des Spielraumes bleiben, den das Gesetz ohnehin ge-

währt (VGE vom 20. Februar 2004 [BE.2003.00301]; SGE vom 

1. September 2022 [3-RV.2021.85]). Das ist vorliegend aufgrund der 

Änderung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung im Sinne der vom 

Spezialverwaltungsgericht in mehreren Urteilen geäusserten 

Minderheitsmeinung der Fall. Da es nicht die Aufgabe des Spezial-

verwaltungsgerichts ist, erstinstanzlich die geltend gemachten Liegen-

schaftsaufwendungen im Rahmen einer Einzelbetrachtung zu qualifizieren, 

ist die Angelegenheit an die Steuerkommission Q._____ zurückzuweisen. 

 

6. 

6.1. 

Bei einer Rückweisung mit offenem Verfahrensausgang ist für die Kosten- 

und Entschädigungsfolgen von einem vollständigen Obsiegen der Rekur-

renten auszugehen (VGE vom 4. Juli 2019 [WBE.2019.112]). Die Kosten 

des Rekursverfahrens sind somit auf die Staatskasse zu nehmen (§ 189 

Abs. 1 StG). 

 

6.2. 

6.2.1. 

Ausserdem ist den Rekurrenten für die Vertretung im Rekursverfahren eine 

Parteikostenentschädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG). Die Kosten-

note des Vertreters für die Bemühungen im Rekursverfahren beläuft sich 

auf CHF 5'061.90. 

 

6.2.2. 

Bei der Vertretung durch Rechtsanwälte, Treuhänder wie auch Steuerbe-

rater stellt der Tarif gemäss dem Dekret über die Entschädigung der An-

wälte vom 10. Dezember 1987 (Anwaltstarif, AnwT; Stand 1. Januar 2021) 

die obere Grenze des Parteikostenersatzes dar (AGVE 1981, S. 281;  

SGE vom 23. März 2023 [3-RV.2021.174]). 

 

6.2.3. 

Vorliegend wird die Entschädigung bei einem Streitwert von knapp 

CHF 20'000.00, einem höchstens mittleren Schwierigkeitsgrad, keiner 

besonderen Bedeutung des Falles und einem mittleren notwendigen 

Aufwand auf CHF 3'500.00 (inkl. 7.7 % MWSt und Auslagen) festgesetzt  

(§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 1 und Abs. 2 AnwT sowie § 8c Abs. 1 AnwT).  

 

 

  

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Das Gericht erkennt: 

 

1. 

Der Einspracheentscheid vom 21. März 2023 wird aufgehoben, und die An-

gelegenheit wird zur nochmaligen Durchführung des Einspracheverfahrens 

im Sinne der Erwägungen an die Steuerkommission Q._____ zurückge-

wiesen. 

 

2. 

Die Kosten des Rekursverfahrens trägt der Staat. 

 

3. 

Es wird eine Parteikostenentschädigung von CHF 3'500.00 (inkl. 7.7 % 

MWSt) ausgerichtet. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

den Vertreter der Rekurrenten (2) 

das Kantonale Steueramt  

das Gemeindesteueramt Q._____ 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung  

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten 

werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-

waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die 

Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 

15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 

2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie 

der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-

fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-

legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-

zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187, 

196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]). 

 

  

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Aarau, 31. August 2023 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Fischer Lenarcic