# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3034ca8f-d6f3-56e4-89d2-a83ab3638439
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-05
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 05.08.2019 100 2019 240
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2019-240_2019-08-05.pdf

## Full Text

100.2019.240U
KEP/BAE/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil des Einzelrichters vom 5. August 2019

Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Barben

A.________
Appellant 

gegen

Einwohnergemeinde Biel
handelnd durch den Gemeinderat, Postfach, 2501 Biel/Bienne
vertreten durch Fürsprecher …
Appellatin

und

Enteignungsschätzungskommission des Kantons Bern
Thunstrasse 24, 3005 Bern

betreffend formelle Enteignung; vorzeitige Besitzeseinweisung (Verfügung 
der Enteignungsschätzungskommission des Kantons Bern vom 4. Oktober 
2018; 2018 03; Urteil des Bundesgerichts vom 5. Juli 2019; 1C_137/2019)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.08.2019, Nr. 100.2019.240U, 
Seite 2

Sachverhalt:

A.

Der Kanton Bern beabsichtigt, in Biel einen Campus für die Berner Fach-
hochschule zu errichten. Die Grundstücke sollen ihm dafür von der Ein-
wohnergemeinde (EG) Biel im Baurecht zur Verfügung gestellt werden. 
Das Gebiet befindet sich seit der Teilrevision der Ortsplanung vom 24. No-
vember 2013 in der Zone mit Planungspflicht (ZPP) 8.8 «Feldschlössli-
Areal», deren Nutzungsart einer Zone für öffentliche Nutzung entspricht. 
Die ZPP 8.8 umfasst 18 Grundstücke, darunter die Parzelle Biel Gbbl. 
Nr. 1________, die im Eigentum von A.________ steht. Am 28. März 2018 
stellte die EG Biel für dieses Grundstück ein Enteignungsgesuch bei der 
Enteignungsschätzungskommission des Kantons Bern (ESchK). Während 
des Enteignungsverfahrens ersuchte sie am 6. August 2018 um vorzeitige 
Besitzeseinweisung per 1. März 2019. Am 23. August 2018 (richtig: 
30.8.2018) beantragte sie die vorzeitige Besitzeseinweisung bereits per 
1. November 2018. A.________ stellte mit Eingabe vom 1. Oktober 2018 
den Antrag, das Gesuch sei abzuweisen, eventuell sei die vorzeitige Besit-
zeseinweisung erst per 1. März 2019 zu bewilligen und die EG Biel sei zu 
verpflichten, angemessene Sicherheit zu leisten.

Mit Verfügung vom 4. Oktober 2018 wies der Vizepräsident der ESchK die 
EG Biel per 1. November 2018 vorzeitig in den Besitz der Liegenschaft ein 
und erklärte sie ab diesem Datum unter anderem zur Vermieterin der 
Räumlichkeiten und Parkplätze. Er forderte A.________ auf, bis zu diesem 
Zeitpunkt alle Unterlagen und Gegenstände an die EG Biel herauszugeben, 
die zur Ausübung des Besitzes an der Liegenschaft nötig sind, ins-
besondere sämtliche Schlüssel und sämtliche gültigen Mietverträge. Den 
Antrag auf Festlegung von Sicherheitsleistungen oder Abschlagszahlungen 
wies er «zur Zeit» ab.

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B.

Gegen die Verfügung des Vizepräsidenten der ESchK hat A.________ am 
5. November 2018 Appellation an das Verwaltungsgericht erhoben. Er stellt 
folgende Rechtsbegehren:

«1. Der Beklagten [richtig: Appellatin] sei mittels superprovisorischer 
Verfügung zu untersagen, jeglichen Eingriff in die Eigentumsrechte 
des Klägers [richtig: Appellanten] vorzunehmen.

2. Die Verfügung der Vorinstanz vom 04. Oktober 2018 sei aufzuhe-
ben und der Kläger in seinem Eigentum zu belassen.

3. Die Gesuchstellerin [richtig: Appellatin] sei zu verpflichten, ein or-
dentliches Enteignungsverfahren einzuleiten.

4. Eventualiter sei die Enteignung erst nach Erteilung einer definitiven 
Baubewilligung und vollständiger Zahlung der vollen Entschädigun-
gen und Inkonvenienzentschädigungen an den Kläger zu erteilen.

5. Subeventualiter sei bei einer Enteignung vor der Erteilung der Bau-
bewilligung und/oder einer vorzeitigen Besitzeseinweisung vorab 
die volle Entschädigung und Inkonvenienzentschädigungen an den 
Kläger zu bezahlen.

6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklag-
ten.»

Die EG Biel stellt mit Appellationsantwort vom 20. November 2018 folgende 
Rechtsbegehren:

«1. Die Appellatin sei per sofort vorzeitig in den Besitz des gesamten 
Grundstücks Biel Gbbl.-Nr. 1________ einzuweisen.

2. Auf die Rechtsbegehren 3-5 der Appellation vom 5. November 2018 
sei nicht einzutreten; eventualiter seien sie abzuweisen.

– Unter Kosten- und Entschädigungsfolge –»

Der Vizepräsident der ESchK hat sich mit Vernehmlassung vom 23. No-
vember 2018 zur Appellation geäussert, ohne einen formellen Antrag zu 
stellen. Am 7. Dezember 2018 hat er sich erneut vernehmen lassen.

A.________ beantragt mit Eingabe vom 11. Januar 2019, auf das Rechts-
begehren 1 der EG Biel sei nicht einzutreten. Sein eigenes Rechtsbe-
gehren 5 präzisiert er wie folgt:

«Subeventualiter sei bei einer Enteignung vor der Erteilung der Baube-
willigung und/oder einer vorzeitigen Besitzeseinweisung vorab die volle 
Entschädigung und Inkonvenienzentschädigungen an den Appellanten 
zu bezahlen; sub-subeventualiter sei die Appellatin bei einer Enteig-
nung vor der Erteilung der Baubewilligung und/oder einer vorzeitigen 
Besitzeseinweisung zur Ausrichtung einer Abschlagszahlung im Betrag 
von mindestens CHF 2'815'000.00 sowie zu einer Sicherheitsleistung 

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von mindestens CHF 1'785'000.00 zu verpflichten; sub-sub-subeven-
tualiter sei die Appellatin bei einer Enteignung vor der Erteilung der 
Baubewilligung und/oder einer vorzeitigen Besitzeseinweisung zu einer 
Sicherheitsleistung von mindestens CHF 4'600'000.00 zu verpflich-
ten.»

Die EG Biel hält mit Stellungnahme vom 21. Januar 2019 an ihren Begeh-
ren fest. Der Vizepräsident der ESchK hat mit Eingaben vom 22. und 
29. Januar 2019 auf weitere Bemerkungen verzichtet. Der Instruktionsrich-
ter hat die Eingaben den übrigen Verfahrensbeteiligten mit Verfügung vom 
14. bzw. 23. Januar 2019 zugestellt, mit Frist für allfällige Bemerkungen bis 
29. Januar bzw. 7. Februar 2019.

A.________ hat mit Eingabe vom 29. Januar 2019 seine Rechtsbegehren 
bestätigt.

Mit Urteil vom 31. Januar 2019 hat das Verwaltungsgericht die EG Biel per 
15. März 2019 vorzeitig in den Besitz des Grundstücks Biel Gbbl. 
Nr. 1________ eingewiesen, den Zinssatz für die Enteignungs-
entschädigung auf 1,5 % festgesetzt und die ESchK angewiesen, 
umgehend über eine Abschlagszahlung zu entscheiden (Verfahren 
100.2018.380).

C.

Am 7. Februar 2019 hat A.________ dem Verwaltungsgericht eine Stel-
lungnahme zur Eingabe der EG Biel vom 21. Januar 2019 eingereicht. Er 
beantragt, es sei festzustellen, dass die EG Biel die Abschlagszahlung und 
deren Höhe anerkannt habe; im Übrigen bestätigt er seine bisherigen 
Rechtsbegehren.

Der Vizepräsident der ESchK hat mit Verfügung vom 21. Februar 2019 
entschieden, zurzeit keine Abschlagszahlungen festzulegen.

A.________ hat am 4. März 2019 gegen das Urteil vom 31. Januar 2019 
Beschwerde beim Bundesgericht erhoben. Dieses hat die Beschwerde am 
5. Juli 2019 gutgeheissen und die Sache zu neuer Beurteilung im Sinn der 

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Erwägungen, d.h. zu neuem Entscheid unter Wahrung des rechtlichen Ge-
hörs, an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen (BGer 1C_137/2019).

Mit Verfügung vom 17. Juli 2019 hat der Abteilungspräsident das Verfahren 
unter der Nr. 100.2019.240 wieder aufgenommen und zur weiteren Be-
handlung dem Einzelrichter zugewiesen. Es sind keine weiteren Instrukti-
onsmassnahmen angeordnet worden.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Bundesgericht hat das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 
31. Januar 2019 aufgehoben; damit steht das Verfahren wieder auf dem 
Stand vor diesem Urteil. Das Verwaltungsgericht hat sich bei der neuen 
Beurteilung an die Erwägungen des Bundesgerichts zu halten (BGE 112 Ia 
353 E. 3c/bb; BVR 2007 S. 213 [VGE 22623 vom 21.12.2006] nicht publ. 
E. 1.1). – Das Bundesgericht hat das Urteil des Verwaltungsgerichts aus 
formellen Gründen aufgehoben: Es hat erwogen, das Verwaltungsgericht 
habe das Replikrecht des Appellanten verletzt, indem es seinen Entscheid 
vor Eingang von dessen fristgerechter Replik zu den Bemerkungen der 
EG Biel fällte (BGer 1C_137/2019 vom 5.7.2019 E. 3.5). Das Verwaltungs-
gericht hat unter Wahrung des Anspruchs des Appellanten auf rechtliches 
Gehör neu zu entscheiden, d.h. die Eingabe vom 7. Februar 2019 (Vorak-
ten act. 19) ist im neuen Urteil ebenfalls zu berücksichtigen. Ein Anspruch 
auf nochmalige Äusserung besteht hingegen nicht, zumal die ESchK in den 
letzten Eingaben vom 22. und 29. Januar 2019 auf weitere Bemerkungen 
verzichtet hat (act. 14 und 15). Zum Entscheid ist der Einzelrichter zustän-
dig (analog Art. 22 Abs. 3 des Gesetzes vom 3. Oktober 1965 über die 
Enteignung [nachfolgend: KEntG; BSG 711.0] i.V.m. Art. 57 Abs. 5 des 
Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden 
und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]; BGer 1C_137/2019 vom 
5.7.2019 E. 2). Die Appellation wurde innert angesetzter Frist verbessert 

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und ist damit form- und fristgerecht erfolgt (Art. 36 KEntG i.V.m. Art. 94 
Abs. 1 sowie Art. 32 und 33 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Ver-
waltungsrechtspflege [VRPG; BSG 155.21]). Unter Vorbehalt von E. 1.2 
hiernach ist darauf einzutreten.

1.2 Angefochten ist die Verfügung des Vizepräsidenten der ESchK vom 
4. Oktober 2018 betreffend die vorzeitige Besitzeseinweisung. Nicht Ge-
genstand des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht ist das Enteignungs-
verfahren an sich, das nach wie vor bei der ESchK hängig ist. Auf die Ap-
pellation ist daher insoweit nicht einzutreten, als sie sich auf das noch hän-
gige Enteignungsverfahren bezieht (Rechtsbegehren 3 und 4 sowie 5, so-
weit auf die Enteignung bezogen). Ebenfalls nicht einzutreten ist auf die 
Appellation insofern, als superprovisorische Massnahmen beantragt wer-
den (Rechtsbegehren 1), da der Appellation aufschiebende Wirkung zu-
kommt (Verfügung des Abteilungspräsidenten vom 6.11.2018, Akten 
100.2018.380 [nachfolgend: Vorakten] act. 2). Da die vorzeitige Besitzes-
einweisung noch nicht zum Übergang des Eigentums führt (hinten E. 3.3), 
sind die Rechtsbegehren 2 und 5 so zu verstehen, dass der Appellant 
sinngemäss beantragt, das Gesuch um vorzeitige Besitzeseinweisung sei 
abzuweisen bzw. eventuell erst nach Zahlung der vollständigen Entschädi-
gung gutzuheissen. Auf die Vorbringen des Appellanten, die sich nicht auf 
die vorzeitige Besitzeseinweisung beziehen, ist nicht weiter einzugehen.

1.3 Dem Verwaltungsgericht stehen die gleichen Erkenntnisbefugnisse 
zu wie der Vorinstanz (Rechts- und Ermessenskontrolle; Art. 36 KEntG 
i.V.m. Art. 93 Abs. 2 VRPG).

2.

Umstritten ist, ob die Voraussetzungen für die vorzeitige Besitzeseinwei-
sung erfüllt sind.

2.1 Der Campus der Berner Fachhochschule ist ein Vorhaben des 
Kantons Bern; es liegt weder im Interesse der Eidgenossenschaft noch 
dient es einem Zweck, der durch ein Bundesgesetz anerkannt ist (vgl. 
Art. 1 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung 

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[EntG; SR 711]). Entgegen der Auffassung des Appellanten richtet sich das 
Enteignungsverfahren daher nach kantonalem Recht (Art. 2 Abs. 1 KEntG).

2.2 Gemäss Art. 22 Abs. 1 KEntG kann die Enteignerin oder der Ent-
eigner nach Einleitung des Enteignungsschätzungsverfahrens ermächtigt 
werden, von Grundstücken ganz oder teilweise Besitz zu ergreifen oder 
andere Rechte auszuüben, wenn sie oder er dartun kann, dass ein Zuwar-
ten bis zum Vollzug der Enteignung ihr oder ihm wesentliche Nachteile ver-
ursachen würde, oder dass die baldige Erfüllung des Enteignungszwecks 
dringend geboten erscheint. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung 
dürfen an den verlangten Nachweis keine allzu hohen Anforderungen ge-
stellt werden; in der Regel genügt ein Glaubhaftmachen (BGer 1E.9/2006 
vom 20.9.2006, E. 2.1). Die Besitzeseinweisung darf nur erfolgen, wenn die 
Schätzungskommission einen Augenschein vorgenommen hat und der Be-
weis über den Zustand des Streitgegenstands vor der Besitzeseinweisung 
gesichert wird (Art. 22 Abs. 2 KEntG). Vorausgesetzt ist zudem (grundsätz-
lich) der Bestand des Enteignungsrechts (BGE 121 II 121 E. 1). Das KEntG 
räumt keinen Anspruch auf vorzeitige Besitzeseinweisung ein, sondern 
stellt deren Gewährung in das pflichtgemässe Ermessen der Behörden (ge-
setzliche Kann-Vorschrift). Dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit ist 
Rechnung zu tragen und vor der Anordnung der vorzeitigen Besitzesein-
weisung ist eine sorgfältige Abwägung der einander gegenüberstehenden 
Interessen vorzunehmen (zum Ganzen VGE 2011/462 vom 29.6.2012 
E. 3.2 mit Hinweisen).

2.3 Das Grundstück des Appellanten befindet sich im Perimeter der 
ZPP 8.8 «Feldschlössli-Areal». Diese wurde am 24. November 2013 von 
den Stimmberechtigten der Gemeinde angenommen und am 21. Februar 
2014 vom Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) 
genehmigt (Vorakten act. 6B1 Beilage 2). Gestützt auf das Ergebnis eines 
Architekturwettbewerbs hat der Gemeinderat für diese ZPP am 
21. November 2018 die Überbauungsordnung (ÜO) «Feldschlössli-Areal» 
erlassen (Medienmitteilung vom 21.11.2018, einsehbar unter: <www.biel-
bienne.ch/medien>). Das AGR hat diese am 11. Januar 2019 genehmigt 
(Vorakten act. 12A Beilage 1). Auf dem Areal soll ein Campus für die De-
partemente Architektur, Holz und Bau sowie Technik und Informatik der 

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Berner Fachhochschule entstehen; die weiteren für die erste Bauetappe 
benötigten Parzellen befinden sich bereits im Eigentum der Gemeinde. Auf 
den benachbarten Grundstücken wurde mit Vorarbeiten (archäologischen 
Grabungen) begonnen (Fortschritt der Bauarbeiten einsehbar unter: 
<www.campus-biel-bienne.ch/webcams>). Auf dem Grundstück des Ap-
pellanten befinden sich die zusammengebauten Mehrfamilienhäuser 
Aarbergstrasse … und … mit 20 Wohnungen, die zum grossen Teil unbe-
fristet vermietet sind, und die zugehörigen Parkplätze (Vorakten act. 6B3). 
Die Mietverträge wurden bisher nicht gekündigt und die Mieterinnen und 
Mieter nicht in das Enteignungsverfahren einbezogen.

2.4 Mit der Genehmigung eines Zonenplans oder eines Überbauungs-
plans ist das Enteignungsrecht erteilt für die in diesen Plänen festgelegten 
Zonen für öffentliche Nutzungen (ZöN; Art. 128 Abs. 1 Bst. a des Bauge-
setzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Gemäss Anhang 1 zum Bau-
reglement der Stadt Biel vom 7. Juni 1998 (SGR 721.1, Fassung vom 
24.11.2013) dient die ZPP 8.8 «Feldschlössli-Areal» dem Erstellen eines 
dichten Campus-Geländes von städtebaulich und architektonisch hoher 
Qualität. Das Gelände soll Unterrichts- und Forschungsräume, Bibliothe-
ken, Restaurants und weitere Anlagen für Studierende umfassen. Die Art 
der Nutzung ist umschrieben mit Zone für öffentliche Nutzungen, Katego-
rien 1 (Bildung), 5 (Kultur), 6 (öffentliche Verwaltung), 8 (Sportbauten und 
Sportanlagen) und 9 (private Nutzungen im öffentlichen Interesse). Das 
Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) hat die 
ZPP 8.8 am 21. Februar 2014 rechtskräftig genehmigt (Vorakten act. 6B1 
Beilage 2). Da es sich von der Nutzungsart her um eine ZöN handelt, ver-
fügt die Gemeinde damit über das Enteignungsrecht für die betroffene 
Parzelle. Dass sie nicht selber Bauherrin ist, sondern das Areal dem Kan-
ton im Baurecht zur Verfügung stellt, ist für das Enteignungsrecht unerheb-
lich. Aus der Zweckbestimmung der ZPP 8.8 «Feldschlössli-Areal» ist 
ersichtlich, dass der gesamte Perimeter neu überbaut werden soll. Dafür ist 
der Übergang des Eigentums an die Gemeinde erforderlich; die ZPP ver-
schafft ihr daher das volle Enteignungsrecht (vgl. Zaugg/Ludwig, Kom-
mentar zum bernischen BauG, Band II, 4. Aufl. 2017, Art. 128/129 N. 6 
Bst. a und N. 8). Das Enteignungsrecht wird bestätigt und konkretisiert 
durch die inzwischen genehmigte ÜO «Feldschlössli-Areal». Am Bestand 

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dieses Rechts ändert nichts, dass der Appellant neu Einwände gegen die 
Enteignung erhebt. Eine nachträgliche Anfechtung von Nutzungsplänen ist 
nur ausnahmsweise unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, die hier 
nicht erkennbar sind (BGE 135 II 209 E. 5.1; BVR 2016 S. 222 E. 3.2; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 60 N. 9). Für das Enteignungsrecht ebenfalls 
nicht relevant ist, in welchem Umfang vor Einleitung des Enteignungsver-
fahrens Verhandlungen über einen freihändigen Erwerb geführt werden 
konnten; aus den Akten ergibt sich im Übrigen, dass die Gemeinde mehr-
mals versucht hat, mit dem Appellanten Kontakt aufzunehmen, und 
schliesslich mit seinem damaligen Rechtsvertreter Verhandlungen geführt 
hat.

2.5 Zusätzlich zum Enteignungsrecht setzt eine vorzeitige Besitzesein-
weisung voraus, dass die ESchK einen Augenschein durchgeführt hat und 
der Beweis über den Zustand des Streitgegenstands vor der Besitzesein-
weisung gesichert ist (Art. 22 Abs. 2 KEntG; vorne E. 2.2). Damit wird der 
Untersuchungsgrundsatz (Art. 18 Abs. 1 VRPG) konkretisiert. Dieser findet 
indes seine Grenze an der Mitwirkungspflicht der Parteien (Art. 20 Abs. 1 
VRPG). Das gilt insbesondere für Tatsachen, welche eine Partei besser 
kennt als die Behörde und welche diese ohne ihre Mitwirkung gar nicht 
oder nicht mit vernünftigem Aufwand erheben könnte (grundsätzlich 
BVR 2010 S. 541 E. 4.2.3; VGE 2014/244 vom 27.10.2014 E. 3.1). Die 
ESchK hat am 27. August 2018 einen Augenschein durchgeführt mit dem 
Ziel, den Zustand der Liegenschaft zu erheben. Der Appellant hat diese 
Massnahme weitestgehend verhindert, indem er zum Termin nicht erschie-
nen ist. Die ESchK konnte daher nur Eingang, Treppenhaus, Waschküche 
und Heizungskeller besichtigen (Protokoll der Augenscheins- und Eini-
gungsverhandlung vom 27.8.2018, in Vorakten act. 6A). Die vom Appel-
lanten beauftragte Verwaltung der Liegenschaft hat es auch dem von der 
ESchK delegierten Fachrichter nicht ermöglicht, die Besichtigung später 
nachzuholen. Dass der Beweis über den Zustand des Streitgegenstands 
nicht vollständig gesichert werden konnte, hat sich der Appellant selber 
zuzuschreiben, da er seine Mitwirkungspflicht verletzt hat. Dies kann nicht 
dazu führen, dass die vorzeitige Besitzeseinweisung unzulässig wäre, kann 
doch solches Verhalten auch das Enteignungsverfahren endlos verlängern. 

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Die ESchK hat die zumutbaren Massnahmen getroffen, die eine vorzeitige 
Besitzeseinweisung grundsätzlich ermöglichen.

2.6 Wesentliche Nachteile, die mit einer vorzeitigen Besitzeseinwei-
sung vermieden werden sollen, sind beispielsweise glaubhaft gemacht bei 
Werken, die einem dringenden Bedürfnis der Öffentlichkeit entsprechen, 
oder auch dann, wenn von einer Reihe von Fällen nur noch einzelne uner-
ledigt geblieben sind (vgl. Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 
Kommentar, 1986, Art. 76 EntG N. 6). Die ZPP 8.8 «Feldschlössli-Areal», 
die auch die Parzelle Nr. 1________ umfasst, dient dem Bau eines 
Campus für die Berner Fachhochschule. Das Vorhaben ist im kantonalen 
Richtplan 2030 vorgesehen (Massnahme C26, Bezug per Herbst 2021). 
Von den Grundstücken, die für die 1. Bauetappe benötigt werden, steht die 
Parzelle Nr. 1________ als einzige noch nicht im Eigentum der Gemeinde. 
Der Kanton verfügt bereits über eine Bewilligung für archäologische 
Grabungen, den Aushub und die Altlastensanierung; diese Bewilligung 
erstreckt sich auch auf die Parzelle Nr. 1________ (Gesamtentscheid des 
Regierungsstatthalteramts Biel/Bienne vom 9.11.2018, Vorakten act. 12A 
Beilage 12; die Unterschrift des Grundeigentümers war aufgrund des 
Enteignungsrechts entbehrlich, dazu Zaugg/Ludwig, Kommentar zum 
bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 34 N. 10 mit Hinweisen). 
Ebenso liegt eine Abbruchbewilligung für die Gebäude Aarbergstrasse … 
und … vor. Die Gemeinde hat vorgebracht, die Bauarbeiten hätten am 
1. März 2019 beginnen sollen, damit der Campus per Herbst 2022 
bezugsbereit sei, ein Jahr später als im kantonalen Richtplan vorgesehen. 
Die vorzeitige Besitzeseinweisung sei per sofort erforderlich, damit sie die 
Mietverträge nötigenfalls selber kündigen könne, wenn der Appellant die 
Liegenschaften nicht geräumt übergebe. Auf den benachbarten Parzellen 
haben die Bauarbeiten bereits begonnen (vorne E. 2.3). Ohne vorzeitige 
Besitzeseinweisung würde der Bau des gesamten Vorhabens verzögert. 
Da der Appellant seiner Mitwirkungspflicht bei der Sachverhaltsfeststellung 
vor der ESchK bisher nicht nachgekommen ist, ist ein Ende des Verfahrens 
noch nicht abzusehen. An der zeitlichen Dringlichkeit hat sich durch die 
Dauer des Verfahrens nichts geändert, auch wenn der ursprüngliche 
Zeitplan angepasst werden muss. Die Gemeinde hat daher ein erhebliches 
Interesse an der vorzeitigen Besitzeseinweisung.

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2.7 Der Appellant hat demgegenüber hauptsächlich ein finanzielles In-
teresse, weiterhin im Besitz der Liegenschaft zu bleiben. Er verweist denn 
auch auf die finanzielle Einbusse, die er durch eine vorzeitige Besitzesein-
weisung erleiden würde, indem ihm die Mieteinnahmen entgehen, er aber 
weiterhin für die Hypothekarzinsen aufkommen muss. Seiner Auffassung 
nach stellt die vorzeitige Besitzeseinweisung eine materielle Enteignung 
und einen unzulässigen Eigentumseingriff dar. – Die vorzeitige Besitzesein-
weisung bewirkt, dass das Verfügungsrecht und mit ihm Nutzen und Gefahr 
auf die enteignende Gemeinde übergehen (Hess/Weibel, a.a.O., Art. 76 
EntG N. 4). Es handelt sich dabei um eine vorsorgliche Massnahme im 
Verfahren der formellen Enteignung, für die in Art. 22 KEntG eine gesetz-
liche Grundlage besteht. Die Ausführungen des Appellanten zur materiellen 
Enteignung zielen daher an der Sache vorbei. Für die vorzeitige Besitzes-
einweisung ist nicht eine separate Entschädigung aus materieller Enteig-
nung geschuldet; vielmehr ist die Entschädigung aus formeller Enteignung 
rückwirkend auf den Tag der bewilligten Besitzesergreifung zu verzinsen 
(Art. 22 Abs. 5 KEntG). Da die finanziellen Nachteile des Appellanten aus-
geglichen werden können, überwiegt das Interesse der Gemeinde an der 
vorzeitigen Besitzeseinweisung sein entgegenstehendes finanzielles Inter-
esse.

2.8 Gemäss Art. 22 Abs. 5 KEntG ist der Zinssatz für die Entschädi-
gung im Entscheid über die vorzeitige Besitzeseinweisung festzusetzen. 
Der Vizepräsident der ESchK hat zwar nicht im Dispositiv, aber in der Be-
gründung der angefochtenen Verfügung den Zinssatz auf 1,5 % festgelegt, 
entsprechend dem Referenzzinssatz für Hypotheken gemäss Art. 12a der 
Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und 
Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11; Referenzzinssatz einsehbar 
unter: <www.referenzzinssatz.admin.ch>). Dieser Zinssatz ist nicht zu be-
anstanden; er entspricht im Übrigen demjenigen bei Enteignungen nach 
Bundesrecht gemäss Weisung des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. No-
vember 2009 (einsehbar unter <www.bvger.ch>, Rubriken «Das Gericht», 
«Aufsicht»). Der Appellant bringt denn auch keine konkreten Einwände 
dagegen vor; er macht nur geltend, der Zinssatz sei zu niedrig, um die 
Nachteile auszugleichen, die ihm durch die vorzeitige Besitzeseinweisung 

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entstünden. Diese werden aber bei der Bemessung der Enteignungsent-
schädigung bzw. der Abschlagszahlung zu berücksichtigen sein.

3.

3.1 Die Gemeinde beantragt die vorzeitige Besitzeseinweisung «per 
sofort», damit sie die Mietverhältnisse selber beenden könne, falls diese 
nicht mit dem Besitzübergang dahinfielen oder vom Appellanten gekündigt 
würden. Entgegen der Auffassung des Appellanten ist damit klar ein Zeit-
punkt unmittelbar nach dem vorliegenden Urteil gemeint: Da das von der 
ESchK festgesetzte Datum bereits verstrichen ist und der Besitz nicht rück-
wirkend übertragen werden kann, hat das Verwaltungsgericht den Zeit-
punkt der vorzeitigen Besitzeseinweisung ohnehin neu zu regeln. Das Be-
gehren ist daher ohne weiteres zulässig.

3.2 Nach herrschender Auffassung in der Literatur zum Bundesrecht 
(Art. 23 Abs. 2 EntG) fallen Mietverträge mit der Enteignung dahin. Zu-
gunsten der Vermieterin oder des Vermieters, die oder der wegen Enteig-
nung den Mietvertrag nicht mehr erfüllen kann, greift Art. 119 des Schwei-
zerischen Obligationenrechts (OR; SR 220) ein (unverschuldete Unmög-
lichkeit), doch wird die Enteignerin oder der Enteigner bei Beeinträchtigung 
der Rechte der Mieterschaft entschädigungspflichtig (statt vieler Alfred 
Koller, Der Grundstückkauf, 3. Aufl. 2017, § 7 N. 15 f.). Ebenso vom Dahin-
fallen des Mietvertrags sind das Zürcher Obergericht und das Zürcher Ver-
waltungsgericht in zwei neueren Urteilen ausgegangen (LF 160029 vom 
30.6.2016 E. 4.4 f.; VR.2013.00001 vom 28.1.2015 E. 1.2.2 mit Hinweis auf 
Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar, 1964, Art. 666 des Schweizeri-
schen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210] N. 27 und Peter Higi, Zürcher 
Kommentar, 3. Aufl. 1994, Art. 261-261a OR N. 19). Das Zürcher Verwal-
tungsgericht hat dies im Wesentlichen damit begründet, dass der Eigen-
tumserwerb bei Enteignung originär erfolge, ohne dass eine Rechtsnach-
folge in das zuvor bestehende Eigentum der enteigneten Person stattfinde. 
Der Übergang des Mietverhältnisses würde somit eine entsprechende ge-
setzliche Grundlage erfordern.

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3.3 Wie es sich damit verhält, ist im vorliegenden Fall nicht zu ent-
scheiden. Die vorzeitige Besitzeseinweisung nach Art. 22 KEntG bedeutet 
noch keinen Eigentumsübergang (ebenso Art. 76 EntG; Hess/Weibel, 
a.a.O., Art. 76 EntG N. 4, anders § 54 des Zürcher Gesetzes vom 30. No-
vember 1879 betreffend die Abtretung von Privatrechten [LS 781]; Peter 
Wiederkehr, Die vorzeitige Benutzung des Abtretungsobjektes nach eidge-
nössischem und zürcherischem Enteignungsrecht, in ZBl 1967 S. 57 ff., 
59). Anders als das Bundesrecht (Art. 32 EntG) kennt das KEntG auch 
keine Pflicht der Vermieterin oder des Vermieters, die Mieterschaft über die 
bevorstehende Enteignung zu informieren. In BVR 1987 S. 341 E. 10a hat 
das Verwaltungsgericht zwar entschieden, dass ein landwirtschaftliches 
Pachtverhältnis mit der vorzeitigen Besitzeseinweisung zu Ende gegangen 
sei. An jenem Verfahren war jedoch der Pächter ebenfalls beteiligt und er 
wurde für die vorzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses entschädigt. 
Im vorliegenden Fall bestünde zwar ebenfalls die Möglichkeit, die Miete-
rinnen und Mieter in das Enteignungsverfahren einzubeziehen und sie für 
die vorzeitige Vertragsauflösung zu entschädigen, was aber bei der Mieter-
schaft von bis zu 20 Wohnungen mit erheblichem Aufwand verbunden 
wäre. Das Vorgehen des Vizepräsidenten der ESchK erscheint daher sach-
gerecht, die Gemeinde entsprechend ihrem Antrag ab der vorzeitigen Be-
sitzeseinweisung als Vermieterin einzusetzen, damit sie die Mietverhält-
nisse auflösen kann. Die vorzeitige Besitzeseinweisung ist daher bereits 
anzuordnen, obwohl die Baubewilligung für den Campus noch nicht vor-
liegt. Damit ist auch die Auflösung der Mietverhältnisse unter Einhaltung 
der Kündigungsfristen sichergestellt. Um eine geordnete Übergabe der 
Liegenschaft zu ermöglichen und Rechtsunsicherheit zu vermeiden, ist je-
doch die vorzeitige Besitzeseinweisung erst auf ein Datum nach Ablauf der 
Rechtsmittelfrist für das vorliegende Urteil anzusetzen. Die vorzeitige Be-
sitzeseinweisung ist daher per 1. Oktober 2019 zu gewähren. Daraus, dass 
die Mieterschaft nicht in das Enteignungsverfahren einbezogen worden ist, 
kann der Appellant im Übrigen nichts für sich ableiten: Er ist nicht befugt, 
eine Verletzung von Verfahrensrechten gegenüber Dritten geltend zu ma-
chen (dazu etwa BVR 2015 S. 234 E. 3.5; BGer 1C_440/2010 vom 
8.3.2011, E. 3.4). Sollten seine Ausführungen in der Eingabe vom 29. Ja-
nuar 2019 als sinngemässer Antrag auf Einbezug der Mieterinnen und 

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Mieter in das Verfahren um vorzeitige Besitzeseinweisung zu verstehen 
sein, wird dieser abgewiesen.

4.

4.1 Der Appellant beantragt, im Fall der vorzeitigen Besitzeseinwei-
sung seien ihm vorab die volle Entschädigung und Inkonvenienzentschädi-
gungen auszubezahlen. Eventualiter beantragt er eine Abschlagszahlung 
von mindestens Fr. 2'815'000.-- sowie eine Sicherheitsleistung von min-
destens Fr. 1'785'000.-- bzw. eine Sicherheitsleistung von Fr. 4'600'000.--. 
Der Vizepräsident der ESchK hat den Antrag auf Abschlagszahlung «zur 
Zeit» abgewiesen, da der Appellant keine Angaben zu den finanziellen 
Verhältnissen gemacht habe (abgesehen von den Brutto-Mietzinseinnah-
men) und aufgrund seines bisherigen Verhaltens überhaupt nicht sicher 
sei, dass der Besitzübergang reibungslos vonstatten gehen werde. Allfäl-
lige Leistungen der Appellatin könnten festgelegt werden, wenn der Appel-
lant für einen geordneten Übergang sorge (indem er alle Schlüssel, Origi-
nal-Mietverträge und andere für die Vermieterin wichtige Unterlagen über-
gebe) und seine Forderungen glaubhaft belege. Die Gemeinde widersetzt 
sich einer Abschlagszahlung nicht (Appellationsantwort N. 31, Eingabe vom 
21.1.2019 S. 5).

4.2 Gemäss Art. 22 Abs. 4 KEntG hat die Enteignerin oder der Enteig-
ner im Fall der vorzeitigen Besitzeseinweisung auf Verlangen des oder der 
Enteigneten angemessene Sicherheit oder Abschlagszahlungen zu leisten. 
Da hier die Gemeinde als Enteignerin auftritt, stehen nicht Sicherheitsleis-
tungen, sondern Abschlagszahlungen im Vordergrund (vgl. Hess/Weibel, 
a.a.O., Art. 76 EntG N. 20, im Bundesrecht ausdrücklich Art. 117 EntG). 
Inwiefern das mit der Eingabe vom 7. Februar 2019 eingereichte Budget 
der Gemeinde (Vorakten act. 19A) Anlass für eine Sicherheitsleistung ge-
ben sollte, ist nicht ersichtlich. Die Abschlagszahlung dient der Überbrü-
ckung von Liquiditätsengpässen und orientiert sich nicht zwingend am Ver-
kehrswert des beanspruchten Rechts (BGE 100 Ib 418 E. 1a; Hess/Weibel, 
a.a.O., Art. 76 EntG N. 23). Soweit solche Abschlagszahlungen an den 
Ersatz für den weiteren dem Enteigneten verursachten Schaden gemäss 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.08.2019, Nr. 100.2019.240U, 
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Art. 13 KEntG angerechnet werden sollen, werden sie ihm direkt ausbe-
zahlt (Art. 55 Abs. 2 KEntG). Andernfalls unterliegen sie dem Verteilungs-
verfahren (Art. 55 Abs. 1 und Art. 57 f. KEntG; Hess/Weibel, a.a.O., Art. 76 
EntG N. 24 zu den insoweit gleichlautenden Bestimmungen des EntG). 
Dies ist darin begründet, dass das Grundpfandrecht mit der Enteignung 
dahinfällt (Art. 801 Abs. 2 ZGB) und den Grundpfandberechtigten anstelle 
des Grundstücks die dafür geleistete Entschädigung haftet (Art. 18 Abs. 1 
KEntG; David Dürr, Zürcher Kommentar zum ZGB, 2. Aufl. 2009, Art. 801 
N. 149 f.).

4.3 Der amtliche Wert des Grundstücks Nr. 1________ beträgt 
Fr. 1'445'800.-- (Vorakten act. 6B1 Beilage 4). Mit Eingabe vom 11. Januar 
2019 hat der Appellant einen Beleg der Luzerner Kantonalbank eingereicht, 
wonach die Liegenschaft mit Fr. 1'967'000.-- belastet ist bzw. war; die Hy-
pothek war mit Fr. 1'750.-- pro Monat zu amortisieren, der Zins betrug 
0,8 %. Die Laufzeit der Hypothek endete am 28. Februar 2019 (Vorakten 
act. 10A). Aus dem Mieterspiegel Stand Mai 2018 (Vorakten act. 6B3) geht 
hervor, dass die Mietzinseinnahmen für die 20 Wohnungen und 
14 Parkplätze (wovon damals je 2 leerstehend) monatlich brutto 
Fr. 20'573.-- bzw. netto Fr. 16'363.-- betrugen.

4.4 Dass sich die Gemeinde der Festsetzung einer Abschlagszahlung 
nicht widersetzt, kann entgegen der Auffassung des Appellanten nicht so 
verstanden werden, dass sie den gesamten geforderten Betrag anerken-
nen würde, zumal die Abschlagszahlung angemessen sein muss. Der Ver-
kehrswert des Grundstücks konnte bisher nicht geschätzt werden, da der 
Appellant den Zutritt zu den Wohnungen verunmöglicht hat. Aus dem Pro-
tokoll des Augenscheins der ESchK vom 27. August 2018 (in Vorakten 
act. 6A), S. 3 ff., geht hervor, dass die besichtigten Räume schlecht unter-
halten und alt waren; der Appellant musste zudem inzwischen eine Not-
heizung installieren (Vorakten act. 10A). Die vorzeitige Besitzeseinweisung 
ist erforderlich, weil die Enteignungsentschädigung noch nicht ermittelt und 
das Enteignungsverfahren deshalb noch nicht abgeschlossen werden 
kann. Eine volle Entschädigung vor der vorzeitigen Besitzeseinweisung 
scheidet daher aus, ebenso eine Abschlagszahlung in (mutmasslich) na-
hezu bzw. über der Höhe der erwarteten Entschädigung, wie der Appellant 

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sie fordert. Um einen allfälligen Liquiditätsengpass des Appellanten ermit-
teln zu können, hat der Vizepräsident der ESchK diesen aufgefordert, wei-
tere Unterlagen einzureichen, insbesondere auch betreffend die Kosten 
des Vermieters. Dies ist nicht zu beanstanden.

4.5 Mit Urteil vom 31. Januar 2019 hat das Verwaltungsgericht die 
ESchK angewiesen, umgehend über eine Abschlagszahlung zu entschei-
den. Der Vizepräsident der ESchK hat daraufhin mit Verfügung vom 
21. Februar 2019 entschieden, zur Zeit keine Abschlagszahlungen zu ver-
fügen (act. 20). Er hat erwogen, der Appellant sei aufgefordert worden, 
seine Forderung zu begründen und allenfalls mit Unterlagen zu belegen; 
der Appellant habe daraufhin mitgeteilt, vor Eintritt der Rechtskraft des 
Urteils des Verwaltungsgerichts seien weitere Schritte der ESchK weder 
rechtens noch opportun. Der Vizepräsident der ESchK hat darauf hinge-
wiesen, dass der Appellant auch später ein Gesuch um Abschlagszahlun-
gen stellen könne. Die Festlegung von Abschlagszahlungen ist somit daran 
gescheitert, dass der Appellant weitere Auskünfte zu den finanziellen Ver-
hältnissen betreffend die Liegenschaft verweigert, die anderweitig nicht 
beschafft werden können. Die geforderte Abschlagszahlung kann daher zur 
Zeit nicht festgelegt werden. Das entsprechende Begehren wird abgewie-
sen. Dem Appellanten steht es frei, der ESchK die geforderten Belege ein-
zureichen, worauf diese die Abschlagszahlung festlegen wird.

5.

5.1 Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass der Vizepräsident der 
ESchK die Gemeinde vorzeitig in den Besitz des Grundstücks 
Nr. 1________ eingewiesen und den Entscheid über die Abschlagszahlung 
von weiteren Angaben abhängig gemacht hat. Inwiefern die Verfügung 
willkürlich sein soll, wie der Appellant vorbringt, ist nicht ersichtlich. Ebenso 
wenig ist eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör erkennbar; 
der damalige Rechtsvertreter des Appellanten konnte sich vor der ESchK 
umfassend äussern, auch zur vorzeitigen Besitzeseinweisung, und er 
konnte die Akten einsehen. Soweit der Appellant vorbringt, sein Anwalt 
hätte ihn wegen eines Interessenkonflikts nicht vertreten dürfen, gilt 

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Folgendes: Prozesshandlungen der Vertreterin oder des Vertreters gelten 
als der vertretenen Partei bekannt und werden ihr zugerechnet. Gerichte 
und Behörden können sich darauf verlassen, dass die Vertreterin oder der 
Vertreter den Willen der vertretenen Partei zum Ausdruck bringt; eine 
generelle Erkundigungs- und Nachforschungspflicht besteht nicht 
(BVR 2019 S. 287 E. 2.5.2 mit Hinweisen). Im Übrigen konnte sich der 
Appellant im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht persönlich äussern. 
Die Appellation erweist sich daher in allen Teilen als unbegründet, soweit 
darauf einzutreten ist.

5.2 Im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht gilt die spezialgesetzliche 
Kostenregelung von Art. 38 KEntG nicht. Art. 104 Abs. 4 VRPG, wonach 
Gemeinden in der Regel keinen Anspruch auf Parteikostenersatz haben, 
gilt nur im Beschwerde-, nicht aber im Appellationsverfahren (BVR 2008 
S. 105 E. 4.2). Der Appellant unterliegt mit seinen Begehren vollständig; er 
hat daher die Verfahrenskosten zu tragen und der Gemeinde die Partei-
kosten zu ersetzen. Dass die vorzeitige Besitzeseinweisung nicht per «so-
fort», sondern aus Rechtssicherheitsgründen auf einen Zeitpunkt nach Ab-
lauf der Beschwerdefrist festgesetzt wird, stellt gemessen an den Anträgen 
des Appellanten kein teilweises Obsiegen dar. Die Parteikosten werden im 
Appellationsverfahren grundsätzlich streitwertabhängig festgesetzt (Art. 41 
Abs. 2 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 [KAG; 
BSG 168.11] i.V.m. Art. 12 Abs. 1 und Art. 5 ff. der Verordnung vom 
17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes [Parteikosten-
verordnung, PKV; BSG 168.811]). Unter Berücksichtigung, dass es sich um 
ein Rechtsmittelverfahren betreffend eine vorsorgliche Massnahme han-
delt, wird der Parteikostenersatz festgesetzt auf Fr. 6'000.-- inkl. Auslagen 
und MWSt.

Demnach entscheidet der Einzelrichter:

1. Je ein Doppel der Eingabe des Appellanten vom 7. Februar 2019 (ohne 
Beilagen) wird den übrigen Verfahrensbeteiligten zugestellt.

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2. Auf die Appellation wird nicht eingetreten, soweit sie superprovisorische 
Massnahmen und das noch hängige Enteignungsverfahren betrifft 
(Rechtsbegehren Nrn. 1, 3, 4 und teilweise 5).

3. Die Einwohnergemeinde Biel wird per 1. Oktober 2019 vorzeitig in den 
Besitz des gesamten Grundstücks Biel Gbbl. Nr. 1________ einge-
wiesen. Ab diesem Datum ist sie unter anderem Vermieterin der Räum-
lichkeiten und Parkplätze dieser Liegenschaft.

4. Die Enteignungsentschädigung für die Rechte, in deren Besitz die Ein-
wohnergemeinde Biel vorzeitig eingewiesen wird, ist rückwirkend auf 
das Datum der vorzeitigen Besitzeseinweisung zu einem Zinssatz von 
1,5 % zu verzinsen.

5. Der Antrag auf Festlegung von Sicherheitsleistungen oder Abschlags-
zahlungen wird zur Zeit abgewiesen.

6. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 1'500.--, werden dem Appellanten aufer-
legt.

7. Der Appellant hat der Einwohnergemeinde Biel für das Verfahren vor 
dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf Fr. 6'000.-- (inkl. 
Auslagen und MWSt) zu ersetzen.

8. Zu eröffnen:
- dem Appellanten
- der Einwohnergemeinde Biel (mit Beilage gemäss Ziff. 1)
- der Enteignungsschätzungskommission des Kantons Bern (mit Beilage 

gemäss Ziff. 1)

Der Einzelrichter: Die Gerichtsschreiberin:

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Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.