# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 11bdc85a-0ce2-52e3-b3b8-78c7afc33c50
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-12-17
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 17.12.2014 C/5262/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-5262-2012_2014-12-17.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19.12.2014. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/5262/2012 ACJC/1559/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MERCREDI 17 DECEMBRE 2014 

 

Entre 

A______, sise ______ (ZH), représentée par l'agence immobilière C______, appelante 
d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 20 juin 2013, comparant par 
Me Jean-Marc Siegrist, avocat, quai des Bergues 23, 1201 Genève, en l'étude duquel 
elle fait élection de domicile aux fins des présentes, 

et 

B______, domiciliée ______ (GE), intimée, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, 
case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de 
domicile. 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement du 20 juin 2013, communiqué aux parties le 27 juin 2013, le 
Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a fixé à 31'068 fr. par an, pro-
visions pour chauffage et eau chaude non comprises, dès le 1er novembre 2012, le 
loyer de l'appartement de 5 pièces loué par B______ au 3ème étage de l'immeuble 
sis ______ à Genève. Il a débouté A______ de toutes autres conclusions, dit que 
la procédure était gratuite et a indiqué les voies de droit.  

Ce faisant, les premiers juges ont constaté la nullité des avis officiels de majo-
ration de loyer ou d'autres prétentions du bailleur notifiées le 10 février 2012 par 
A______ (ci-après : l'appelante ou la bailleresse) à B______ (ci-après : l'intimée 
ou la locataire) dans le but de lui facturer désormais un certain nombre de frais 
accessoires de manière séparée du loyer. 

En substance, ils ont considéré que les avis officiels ne répondaient pas aux exi-
gences de la loi et de la jurisprudence en matière de motivation des nouvelles pré-
tentions du bailleur. Dès lors que les raisons pour lesquelles la bailleresse souhai-
tait facturer les frais accessoires de manière séparée, soit sa volonté de disposer 
d'une gestion comptable et financière uniforme de son parc immobilier dans toute 
la Suisse, l'incitation du locataire à faire des économies et l'amélioration des ser-
vices fournis aux locataires, ne figuraient que dans une lettre d'accompagnement 
des avis officiels et que ceux-ci ne renvoyaient pas expressément audit courrier, 
les dispositions de l'art. 19 OBLF n'étaient pas respectées. 

Le Tribunal a encore estimé que la méthode choisie par la bailleresse pour notifier 
ses nouvelles prétentions, soit la notification simultanée d'une première formule 
officielle pour signifier la baisse du loyer en raison de la baisse du taux hypo-
thécaire, d'une formule officielle supplémentaire pour chaque poste de frais acces-
soires ainsi que, pour finir, d'une formule officielle "récapitulative" indiquant la 
totalité des nouveaux frais accessoires facturés séparément ainsi que la baisse de 
loyer totale correspondante, ne permettait pas à la locataire de comprendre le sens 
des nouvelles prétentions du bailleur et ne répondait ainsi pas aux exigences de 
clarté posées par la loi et la jurisprudence. Selon les premiers juges, les expli-
cations fournies par la bailleresse dans son courrier d'accompagnement ne 
faisaient qu'ajouter à la confusion. 

Le Tribunal a également retenu que la clé de répartition des nouveaux frais acces-
soires entre les locataires, fondée sur la surface des logements, était inéquitable.  

Il a de plus considéré que le montant des frais accessoires était sous-évalué et dis-
simulait une augmentation de loyer déguisée, dès lors que la baisse de loyer cor-
respondant à la facturation séparée des frais accessoires était insuffisante. 

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En ce qui concerne l'un des postes de frais accessoires que la bailleresse entendait 
facturer séparément aux locataires, soit le poste "exploitation ventilation", le 
Tribunal a retenu que ces frais étaient des frais de maintenance de l'installation de 
chauffage et de production d'eau chaude et, dès lors qu'ils étaient déjà facturés au 
titre des frais de chauffage/eau chaude, ils ne pouvaient pas être facturés une se-
conde fois. 

Enfin, en ce qui concerne le poste "exploitation porte automatique", qui portent 
sur les frais relatifs à un abonnement d'entretien pour la porte automatique du ga-
rage collectif, le Tribunal considère que la bailleresse n'a pas fourni suffisamment 
d'explication quant à la nature des frais indiqués. Il considère par ailleurs que dès 
lors qu'il n'est pas allégué ni établi que l'intimée soit locataire d'un emplacement 
de parking dans ledit garage, de tels frais ne peuvent pas être mis à sa charge. 

La locataire n'ayant pas contesté le premier avis officiel, qui répercutait la baisse 
du taux hypothécaire sur son loyer, le Tribunal a fixé le nouveau loyer au montant 
indiqué dans ledit avis. 

B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice en date du 28 août 2013, 
A______ forme appel de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut 
à ce que la Cour dise et prononce que les avis officiels de majoration de loyer et 
d'autres modifications du bail notifiés à B______ le 10 février 2012 ne sont pas 
abusifs, partant, que les propositions qu'ils comportent sont licites et constituent 
un avenant au bail des parties, et à ce que son loyer annuel soit fixé à 27'840 fr. 
dès le 1er novembre 2012, avec des provisions pour chauffage et eau chaude de 
2'640 fr. et de frais accessoires de 3'228 fr. correspondant aux dépenses suivantes : 

- exploitation système de retransmission de données (TV, audio, internet, télé-
phone, etc.);  

- exploitation ventilation; 

- exploitation ascenseur; 

- exploitation installation sanitaire/canalisation; 

- exploitation système sécurité incendie/autres dégâts; 

- exploitation porte automatique; 

- désinsectisation des locaux et surfaces communes; 

-  eau, y compris location de compteurs d'eau, taxe d’épuration des eaux usées 
et bornes hydratantes;  

- électricité des installations, éclairages et surface/locaux communs, y compris 
les taxes communales, cantonales et fédérales sur l'électricité; 

- produits et matériels de conciergerie; 

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- conciergerie (salaire, charges sociales, assurances, impôt à la source, télé-
phone/frais d'entreprise de conciergerie); 

-  honoraires et frais pour la répartition et l'établissement des décomptes de frais 
accessoires.  

Elle conclut également à ce qu'il soit dit que l'intimée doit régler ces nouveaux 
frais accessoires par acomptes mensuels payables d'avance et à ce qu'elle soit dé-
boutée de toutes autres ou contraires conclusions. 

Elle soutient que c'est à tort que le Tribunal a prononcé la nullité des avis officiels. 

Elle fait valoir que c'est par erreur que les premiers juges ont estimé que les 
quatorze avis officiels litigieux notifiés à l'intimée ne répondaient pas aux exi-
gences de la loi et de la jurisprudence en matière de motivation des nouvelles pré-
tentions du bailleur. 

S'agissant du montant des acomptes, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir 
retenu que certains postes de frais étaient sous-évalués, induisant par là une haus-
se déguisée de loyer. 

Elle conteste également que la clé de répartition des frais accessoires entre les lo-
cataires, fondée, pour l’ensemble des postes, sur la surface des appartements, soit 
inéquitable. 

En ce qui concerne le poste "exploitation ventilation", l'appelante soutient qu'il ne 
s'agit pas de frais d'entretien, mais de frais d'exploitation pouvant être facturés 
séparément au titre de frais accessoires. Elle produit des pièces nouvelles pour 
démontrer que ces frais ne font pas double emploi avec les frais de chauffage et 
d'eau chaude. 

Elle soutient également que le poste "exploitation porte automatique" représente 
bien des frais d'exploitation pouvant être facturés séparément. Elle plaide égale-
ment que ces frais peuvent être mis à la charge de l'intimée alors même qu'elle ne 
dispose pas d'un emplacement de parking. 

b. Par une écriture déposée au greffe de la Cour de justice le 30 septembre 2013, 
l'intimée a conclu au rejet de l'appel et au déboutement de l'appelante de toutes ses 
conclusions. 

c. Les parties ont été informées de la mise en délibération de la cause par une 
communication de la Cour du 9 octobre 2013, la bailleresse n'ayant pas fait usage 
de son droit de réplique. 

C. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit : 

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a. Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un 
appartement de 5 pièces au 3ème étage de l'immeuble sis ______, à Genève. 

b. Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 32'400 fr. 

c. A______ est une fondation ayant pour but de promouvoir la prévoyance 
professionnelle en offrant à ses membres, domiciliés dans toute la Suisse, la 
possibilité d'investir collectivement leurs capitaux, principalement dans des biens 
immobiliers. Elle est propriétaire de nombreux bâtiments dans toute la Suisse, 
dont huit immeubles d'habitation à Genève. 

La facturation séparée des frais accessoires, telle que voulue par la fondation, est 
déjà en place dans l'ensemble de son parc immobilier, à l'exception de six loca-
taires, dont l'intimée. 

d. Par courrier du 4 avril 2008, la régie C______, en charge de la gérance de 
l'immeuble, a informé la locataire de son intention de facturer désormais 
séparément les frais accessoires afin de ne décompter aux locataires que la 
consommation effective d'énergie et les services utilisés dans leur immeuble. Elle 
a indiqué qu'une telle modification impliquait de déduire du loyer net la part cor-
respondant à ces frais accessoires. 

e. Par avis officiel du 5 juin 2008, la bailleresse a notifié à la locataire l'intro-
duction de provisions annuelles pour frais accessoires, de 3156 fr. L'avis 
comportait les explications suivantes : "Coût effectif uniquement des postes 
suivants : consommation de courant des installations techniques et/ou communes, 

consommation d'eau générale de l'immeuble et de ses habitants, frais de con-

ciergerie (salaire, charges sociales et matériel) et d’entretien des jardins, des 

extérieurs et des surfaces communes, déblaiement de la neige, contributions pu-

bliques liées à l'usage de l'objet loué, telles que frais d'éclairages des voies 

d'accès, taxes de base et enlèvement des ordures, droits d’eau et taxes d'épuration 

des eaux, frais d'exploitation pour les installations techniques et/ou communes, 

ventilation et leur entretien, contrôle de désinsectisation, frais d’exploitation des 

ascenseurs (abonnement, électricité, éclairage), frais de buanderie, frais relatifs 

au service du téléréseau, de réception par antenne parabolique, câbles, fibres op-

tiques, pour la retransmission des ondes radio et télévision, sécurité incendie 

(transmission d'appel ou d'alarme à distance, service de tout système de détection 

et d'extinction), système d'accès (telpass, codes à touches), frais et honoraires de 

décompte et de répartition des charges, TVA sur les postes précités". 

L'avis était motivé comme suit : "Souhait du bailleur de bien distinguer les frais 
accessoires, liés à l'usage des locaux loués, du loyer net, de manière à ne facturer 

pour les frais accessoires que les coûts effectifs, art. 257a et 257b CO, art. 4 et 8 

OBLF". 

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f. B______ a contesté l’avis du 5 juin 2008 devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers. 

g. La procédure a été suspendue, d'entente entre les parties, dans l'attente de l'issue 
de la procédure dans une affaire parallèle. 

h. Dans deux arrêts des 10 juin 2011 (arrêt du Tribunal fédéral 4A_136/2011 = 
ATF 137 III 362) et 6 juillet 2011 (arrêt du Tribunal fédéral 4A_268/2011), le 
Tribunal fédéral a confirmé l'appréciation de l'autorité cantonale, selon laquelle 
l'avis litigieux n'était pas suffisamment motivé en ce sens qu'il ne permettait pas 
au locataire d'apprécier si la modification requise était économiquement neutre ou 
si elle impliquait une augmentation de loyer, voire l'introduction de nouveau 
coûts. 

i. A la suite de ces arrêts, la bailleresse a informé le Tribunal, par courrier du 
28 septembre 2011, de ce qu'elle retirait sa requête en validation de l'avis de modi-
fication de bail litigieux. 

j. Par courrier du 10 février 2012, la régie C______ a informé la locataire que la 
bailleresse persistait à vouloir facturer séparément d'autres frais accessoires que le 
chauffage et l'eau chaude. En effet, elle souhaitait gérer ses immeubles de façon 
uniformisée dans toute la Suisse. Le système de facturation séparée de tous les 
frais accessoires était une méthode de comptabilisation transparente. Elle 
permettait au bailleur d'améliorer la qualité des services fournis à ses locataires 
tout en réduisant les coûts. Enfin, les locataires pouvaient aussi réduire leurs coûts 
à travers ce système en réduisant certaines de leurs consommations. 

Pour tenir compte des nouvelles exigences du Tribunal fédéral, la bailleresse a 
établi une formule officielle pour chaque poste de frais accessoires. Dans chacune 
de ces formules étaient indiqués, sous "Divers", l'acompte des frais accessoires 
désormais facturé séparément, et sous "Motifs", les dépenses des trois dernières 
années pour le poste de frais accessoires en question. La dernière formule offi-
cielle mentionnait l'acompte mensuel total désormais dû, la baisse de loyer corres-
pondante ainsi que le nouveau montant du loyer. Par ailleurs, la baisse du taux hy-
pothécaire donnait droit à une baisse de loyer, laquelle était calculée sur le mon-
tant du loyer avant introduction de la facturation séparée. 

Ce courrier contenait une "remarque pour votre bonne compréhension", dont la 
teneur était la suivante : "Sur les formules 2 à 13 incluses ci-jointes, sous la 
rubrique "A. Nouveau loyer annuel" figure le montant de votre loyer baissé suite 

à la diminution du taux hypothécaire conformément à la formule 1, ceci pour des 

raisons informatiques. Il ne faut pas tenir compte de ce montant sur ces formules. 

En effet, le loyer (provision pour frais accessoires non comprises) que vous allez 

désormais payer (baisse en raison de la diminution du taux hypothécaire com-

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prise) figure uniquement sur la dernière formule récapitulative sous "A. Nouveau 

loyer annuel". 

k. Au courrier précité étaient annexées quatorze formules officielles. La première 
ramenait le loyer à 31'068 fr. par an dès le 1er novembre 2012 au lieu de 
32'400 fr., pour tenir compte de la baisse du taux hypothécaire. La dernière fixait 
le loyer annuel à 27'840 fr. par an dès le 1er novembre 2012. Sous la rubrique 
"Divers" figurait la mention suivante : "Facturation séparée des frais accessoires 
décrits dans les formules No 2 à 13. Selon le décompte annuel se fondant sur les 

dépenses effectives avec solde en faveur de l'une des parties. Acompte total de 

269 fr./mois (correspondant à 3'228 fr./an) dû dès le 1.11.2012". Enfin, les douze 
autres formules mentionnaient sous "Divers" le montant facturé séparément pour 
les frais accessoires suivants : 

- exploitation système de retransmission de données (TV, audio, internet, télé-
phone, etc.), acompte de 22 fr. 58/mois (correspondant à 270 fr. 99/an); 

- exploitation°ventilation, acompte de 3 fr. 99/mois (correspondant à 
47 fr. 83/an); 

- exploitation ascenseur, acompte de 36 fr. 80/mois (correspondant à 
321 fr. 60/an); 

- exploitation installation sanitaire/canalisation, acompte 8 fr. 89/mois (corres-
pondant à 106 fr. 65/an); 

- exploitation système sécurité incendie/autres dégâts, acompte de 0 fr. 68/mois 
(correspondant à 8 fr. 16/an); 

- exploitation porte automatique, acompte 3 fr. 86/mois (correspondant à 
46 fr. 27 fr./an); 

- désinsectisation des locaux et surfaces communes, acompte 1 fr. 57/mois 
(correspondant à 18 fr. 86/an); 

- eau, y compris location de compteurs d'eau, taxe d'épuration des eaux usées et 
bornes hydrantes, acompte de 27 fr. 27/mois (correspondant à 327 fr. 20/an); 

- électricité des installations, éclairages et surfaces/locaux communs, y compris 
les taxes communales, cantonales et fédérales sur l'électricité, acompte de 
14 fr. 02/mois (correspondant à 168 fr. 20/an); 

- produits et matériels de conciergerie, acompte de 3,99 fr./mois (correspondant 
à 47 fr. 86/an); 

- conciergerie (salaire, charges sociales, assurances, impôt à la source, télé-
phone/frais d’entreprise de conciergerie, acompte de 140 fr. 95/mois (corres-
pondant à 1'691 fr. 38/an); 

- honoraires et frais pour la répartition et l’établissement des décomptes de frais 
accessoires, acompte de 13 fr. 67/mois (correspondant à 164 fr. 00/an). 

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Sous la rubrique "Motifs précis de la majoration ou des modifications ci-dessus" 
figurent les mentions suivantes : "Etablissement de la facturation distincte selon 
les coûts effectifs des frais accessoires susmentionnés, lesquels étaient compris 

jusqu'à présent dans le loyer. L'ancien loyer est donc réduit du montant de 

l'acompte désormais dû séparément. Cet acompte est calculé sur la base des coûts 

effectifs annuels des frais accessoires au cours de ces dernières années, à 

savoir :" (suivent les chiffres pour les périodes 2008/2009, 2009/2010 et 
2010/2011). 

l. Par requête du 12 mars 2012, déclarée non conciliée à l'audience de la Com-
mission de conciliation du 23 mai 2012, la locataire a contesté les avis notifiés le 
10 février 2012, en précisant qu'elle contestait l'introduction de nouveaux frais 
accessoires, mais acceptait expressément la baisse due à la baisse du taux hypo-
thécaire. 

m. La bailleresse a saisi le Tribunal d'une demande en validation d'autres modifi-
cations du bail en date du 21 juin 2012. 

n. Dans sa réponse écrite du 15 octobre 2012, la locataire a conclu à ce qu'il soit 
donné acte à la bailleresse de ce qu'elle acceptait de réduire le loyer de la locataire 
de 4,10% dès le 1er novembre 2012, et à ce qu’elle soit déboutée de toutes autres 
conclusions.  

o. Lors de l'audience du 7 février 2013, le Tribunal a entendu comme témoin 
D______, employée de C______. Ce témoin a expliqué qu'A______ était une 
fondation gérant des fonds placés par des Caisses de pension, qui était soumise à 
un contrôle exercé par la Confédération. Pour pouvoir soumettre ses comptes aux 
autorités, il était plus simple pour elle d’appliquer des règles uniformes pour la 
gestion de ses immeubles dans toute la Suisse, plutôt que d’avoir des comptes 
établis de manière différente selon les cantons. De plus, la facturation séparée des 
frais accessoires facilitait la comparaison entre les immeubles. Ce système 
permettait également de sensibiliser les locataires aux coûts qu’ils engendraient et 
les incitait à les réduire. Les frais accessoires étaient répartis entre les locataires 
sur la base d’une clé de répartition en fonction du nombre de m2 des logements. 
Pour calculer le montant des acomptes, la Régie avait calculé la moyenne des 
coûts sur trois ans. Si cela n'était pas possible, elle avait retenu l'année où le coût 
était le plus élevé. Enfin, une marge de 5% avait été ajoutée à ces moyennes, afin 
d'éviter des hausses de loyer déguisées. 

Elle a encore déclaré que suite à l'arrêt du Tribunal fédéral, il avait été constaté 
que le formulaire officiel à Genève ne comportait qu'une page et pas assez de pla-
ce pour l'indication des motifs. C'est pourquoi la régie avait décidé d'utiliser une 
formule pour chaque prestation, et d'envoyer aux locataires une lettre d'accom-
pagnement contenant les explications du système. Les avis officiels mentionnaient 

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sous la rubrique "Motifs" les critères exigés par la jurisprudence, à savoir si les 
frais en cause existent déjà ou non, ainsi que la moyenne des coûts des trois der-
nières années. L'explication des raisons de cette modification du bail figurait 
exclusivement dans la lettre d'accompagnement. 

p. Par écritures du 30 avril 2013, les parties ont persisté dans leurs conclusions 
respectives. 

La cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1. 1.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-
pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

1.2. La valeur du litige est déterminée par les conclusions (art. 91 al. 1 CPC). Est 
relevante la situation du litige prévalant au dernier état des conclusions de 
première instance (art. 308 al. 2 CPC; JEANDIN in CPC, Code de procédure civile 
commenté, Bâle 2011, n. 13 art. 308 CPC). 

En l'occurrence, la valeur litigieuse s'élève à 64'560 fr., soit le montant de la pro-
vision pour frais accessoires contestée, à savoir 3'228 fr. x 20 (art. 92 al. 2 CPC; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_298/2011 du 6 juillet 2011 consid. 1). 

1.3. L'appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les trente jours à compter de 
la notification de la décision contestée (art. 311 al. 1 CPC). Ce délai ne court pas 
du 15 juillet au 15 août inclus (art. 145 al. 1 let b CPC).  

En l'espèce, le jugement du Tribunal a été notifié à l'appelante le 28 juin 2013.  

Le délai d'appel prend ainsi fin le 29 août 2013. L'acte d'appel ayant été déposé au 
greffe de la Cour le 28 août 2013, il a été interjeté dans le délai et suivant la forme 
prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

1.4. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, Berne, 2010, nos 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., 
p. 349 ss, n. 121). 

1.5. Les litiges portant sur des baux d’habitation ou de locaux commerciaux sont 
soumis, en ce qui concerne la protection contre les loyers abusifs, aux règles de la 
procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC). 

Le Tribunal établit les faits d’office (art. 247 al. 1 let. a CPC). 

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Les maximes de procédure qui ont prévalu en première instance s'appliquent éga-
lement en appel (VOLKART, DIKE-Komm ZPO, 2011, n. 7 ss ad art. 316 CPC; 
REETZ/HILBER, Kommentar zum Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2ème éd., 
2013, n. 16 ad art. 316 CPC). 

1.6 1.6.1. Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne 
sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première ins-
tance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). 

Lorsque la procédure est soumise à la maxime inquisitoire, les faits et moyens de 
preuve nouveaux peuvent être invoqués jusqu'à l'entrée en délibération de l'ins-
tance d'appel (VOLKART, DIKE-Komm ZPO, 2011, n. 17 ad art. 317 CPC; 
BRUNNER, KuKo ZPO, 2010, n. 8 ad art. 317 CPC; REETZ/HILBER, op. cit., n. 14 
ad art. 317 CPC; SPÜHLER, Basler Kommentar, 2ème ed. 2013, n. 7 ad art. 317 
CPC; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, n. 166; CHAIX, L'apport des faits au procès, 
in Procédure civile suisse, 2010, p. 115 ss, n. 50). Les faits et moyens de preuve 
nouveaux sont des novas et l'art. 317 al. 1 CPC vise tant les vrais novas que les 
faux novas, les premiers étant les faits survenus après le jugement de première 
instance ainsi que les pièces invoquées à leur appui, les seconds visant les faits qui 
se sont déjà réalisés avant le jugement, mais qui n’ont pas été invoqués par négli-
gence ou ont été invoqués de manière imprécise (SPÜHLER, op. cit., n. 1-4 ad 
art. 317 CPC). 

Pour faire état de novas improprement dits, il appartient au plaideur de démontrer 
devant l'instance d'appel qu'il a fait preuve de la diligence requise; il doit ainsi ex-
poser précisément les raisons pour lesquelles le moyen de preuve n'a pas été pro-
duit en première instance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_334/2012 du 16 octobre 
2012 consid. 3.1). L'application de l'art. 317 CPC dans le cadre d'une procédure 
sommaire soumise à la maxime inquisitoire n'est pas arbitraire et l'on peut exiger 
des parties qu'elles agissent avec diligence (arrêt du Tribunal fédéral 
5A_807/2012 du 8 février 2013 consid. 5.3.2). 

1.6.2. En l'espèce, l'appelante a produit de nouvelles pièces avec l'acte d'appel du 
28 août 2013. Il s'agit de pièces relatives au décompte de chauffage et eau chaude 
2011-2012 destinées à démontrer que le poste de frais accessoires "exploitation 
ventilation" ne se recoupe pas avec les frais de chauffage et d'eau chaude, contrai-
rement à ce qu'a retenu le Tribunal.  

Dès lors que ces pièces ont été produites pour contrer une argumentation juridique 
inattendue du Tribunal, elles sont recevables en appel. 

2. La Cour examinera en premier lieu la validité formelle des avis de modification 
du bail. Elle se prononcera ensuite sur le montant des frais accessoires en ques-
tion, afin de vérifier si ceux-ci n'ont pas été sous-évalués et ne provoquent pas une 

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augmentation déguisée du loyer. Elle examinera ensuite si la clé de répartition des 
frais accessoires choisie par la bailleresse est admissible. Enfin, il conviendra de 
contrôler la validité matérielle des postes de frais accessoires. 

3. 3.1. En matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux, on entend par 
frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport 
avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais 
d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de 
la chose (art. 257b al. 1 CO). De tels frais ne sont à la charge du locataire que si 
cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO); dans ce cas, les parties 
peuvent prévoir un système forfaitaire ou un système fondé sur les coûts effectifs, 
avec versement d'un acompte à valoir sur le décompte final (art. 4 OBLF; 
LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 336 nos 2.4 et 2.5). A défaut de con-
vention, ces frais sont compris dans le loyer (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1; 121 
III 460 consid. 2a/aa). 

En cours de contrat, le bailleur peut décider de modifier le régime des frais acces-
soires, en particulier de facturer séparément au locataire des frais accessoires 
jusque-là inclus dans le montant du loyer ou de facturer des frais nouvellement 
survenus. Il doit toutefois procéder conformément à l'art. 269d CO, et le locataire 
peut contester la modification s'il la juge abusive (art. 270b CO; ATF 137 III 362 
consid. 3.2.1; 121 III 460 consid. 2a/bb et consid. 3; LACHAT, op. cit., p. 336 s. 
nos 3.1 et 3.2). 

Selon l'art. 269d al. 1 et 2 CO, l'avis de majoration du loyer, avec indication des 
motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de 
résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton; la majo-
ration de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule offi-
cielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elle est assortie d'une résiliation 
ou d'une menace de résiliation. Ces règles s'appliquent dans la même mesure à la 
modification unilatérale au détriment du locataire consistant par exemple à fac-
turer séparément les frais accessoires précédemment inclus dans le loyer 
(art. 269d al. 3 CO; ATF 137 III 362 consid. 3.2.1; 121 III 460 consid. 4a). 

L'art. 19 OBLF exige que la formule destinée à communiquer au locataire la mo-
dification unilatérale du contrat contienne la désignation des prétentions, la date 
de leur entrée en vigueur ainsi que les motifs précis justifiant ces prétentions (al. 1 
let. b), ainsi que les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le 
bien-fondé de la prétention. Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, 
le bailleur doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle 
(al. 1bis); un tel mode de procéder était auparavant prohibé par la jurisprudence 
(ATF 120 II 206 consid. 3b). La formule officielle ou la lettre d'accompagnement 
à laquelle elle renvoie doit énumérer les nouveaux frais accessoires, et préciser 
pour chacun d'entre eux les motifs de la prétention et les provisions correspon-

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dantes (art. 19 al. 1 let. a ch. 4, 2ème phrase OBLF, LACHAT op. cit., p. 337, 
n. 3.2). 

Selon la jurisprudence, l'art. 269d CO prescrit une forme écrite qualifiée qui 
s'étend à la motivation de la modification annoncée. Les renseignements donnés 
par un autre moyen peuvent préciser ou servir à l'interprétation des motifs men-
tionnés sur l'avis formel - ou sur l'annexe, conformément à l'art. 19 al. 1bis OBLF 
-, mais non les étendre ni remplacer une indication omise (ATF 137 III 362 
consid. 3.2.1). 

Les motifs de l’avis de majoration doivent être précis et permettre au locataire de 
saisir la portée et la justification de la majoration de manière à pouvoir apprécier 
en pleine connaissance de cause l'opportunité ou non de la contester (ATF 137 III 
362 consid. 3.2.1; 121 III 6). Le sens des motifs figurant dans l'avis s'interprète à 
la lumière du principe de la confiance, en d'autres termes la volonté du bailleur 
telle que peut la comprendre le locataire destinataire de bonne foi (ATF 137 III 
362 consid. 3.2.1; 118 II 130 consid. 2b). Les conditions de forme particuliè-
rement rigoureuses qui sont imposées au bailleur mettent le locataire en mesure de 
contester le loyer qui lui est annoncé et d’invoquer les règles édictées contre les 
loyers abusifs (TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4e éd., 2009, n. 2637). Ces 
conditions de forme sont donc indissociables du système de protection contre les 
loyers abusifs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_177/2010 du 14 juin 2010 consid. 3). 

La motivation indiquée dans l'avis de majoration constitue une manifestation de 
volonté du bailleur, soit un acte juridique unilatéral qui se manifeste sous la forme 
d'un droit formateur (ATF 118 II 130 consid. 2b; GAUCH/SCHLUEP, Schweize-
risches Obligationenrecht, vol. I, 5e éd., p. 24 ss n. 151 ss). La détermination de 
son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en ma-
tière d'interprétation des manifestations de volonté (KRAMER, Commentaire ber-
nois, n. 50 ad art. 18 CO), ce qui vaut également pour l’exigence de clarté. Si les 
parties ne sont pas d'accord sur le sens à donner aux motifs figurant dans l'avis 
formel de majoration, il y a lieu d'interpréter ceux-ci selon le principe de la con-
fiance. 

On examinera d'après les facultés de compréhension du locataire et au vu de 
toutes les circonstances du cas particulier si les motifs donnés sont suffisamment 
clairs et précis pour que l'intéressé puisse décider en toute connaissance de cause 
s'il veut s'opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles (ATF 137 III 362 
consid. 3.2.1; 121 III 6 consid. 3 c). Lorsque le contenu des motifs n'est pas suf-
fisamment clair et précis, renvoyant par exemple à des facteurs de hausse incom-
patibles entre eux, il est nul (ATF 121 III 6). 

Le droit du bail est un domaine juridique empreint de formalisme, dans lequel il 
convient de se montrer strict en matière de respect des prescriptions de forme. Il 

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C/5262/2012 

ne faut en principe pas admettre d'exceptions aux règles édictées dans l'intérêt du 
locataire (ATF 121 III 6 consid. 3a). 

La motivation de la modification est insuffisante lorsqu'elle n'indique pas à quels 
frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais 
facturés séparément; le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la modi-
fication que s'il a connaissance des montants précédemment dépensés par le bail-
leur pour les frais qui seront désormais perçus séparément. L'exigence de préci-
sion implique non seulement de désigner en détail quels frais accessoires seront à 
l'avenir facturés directement au locataire, mais aussi de faire apparaître quelle 
incidence revêt la distraction des frais sur la structure du loyer. On ne saurait ren-
voyer le locataire à consulter les bases de calculs internes du bailleur, sauf à 
méconnaître le sens de l'obligation de motiver (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.137/1999 du 23 août 1999 consid. 2b et 2c, in MietRecht Aktuell [MRA] 2000 
p. 301). En bref, le locataire doit être en mesure de déterminer si le montant du 
nouvel acompte correspond à des coûts effectifs, respectivement si le loyer va 
subir une augmentation (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1; 121 III 460 consid. 4b). 

La modification unilatérale qui ne comporte aucune motivation ou qui n'est pas 
motivée de façon suffisamment précise est nulle (arrêts du Tribunal fédéral 
4C.330/2002 du 31 janvier 2003 consid. 3.1, in MRA 2003 p. 39; 4C.245/1999 
précité consid. 3a; 4C.137/1999 précité consid. 2d, concernant un cas de nullité 
partielle; ATF 137 III 362 consid. 3.2.1; 121 III 6 consid. 3b et 460 consid. 4a/cc). 

3.2. En l'espèce, dans chacune des formules notifiées à l'intimée, l'appelante a in-
diqué le poste de frais accessoires particulier qui sera désormais facturé séparé-
ment du loyer. Elle a expliqué également qu’un décompte des dépenses effectives 
sera établi chaque année, avec un solde annuel (sous déduction des acomptes ver-
sés) en faveur d'une des parties. 

Les formules mentionnent également que les frais accessoires désormais facturés 
séparément étaient, préalablement, inclus dans le loyer. 

L'appelante a précisé, dans chacune des formules, quel montant jusque-là inclus 
dans le loyer correspond à celui qui sera désormais facturé séparément. 

En effet, en-dessous du montant de l'acompte pour le chauffage et l'eau chaude 
restés inchangés, l'appelante a ajouté la mention : "Facturation séparée des frais 
accessoires suivants : …"). En outre, elle a mentionné le montant de l'acompte an-
nuel et mensuel revenant à l'intimée pour le frais accessoire considéré, tout en pré-
cisant que : "l'ancien loyer est donc réduit du montant de l'acompte désormais dû 
séparément". 

En indiquant qu'elle souhaitait facturer de manière séparée les frais accessoires 
jusque-là compris dans le loyer et réduire ce dernier du montant de l'acompte dû 

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séparément, l'appelante a valablement exposé à l'intimée le motif de la modifi-
cation souhaitée. Cette façon de faire correspond à la jurisprudence rappelée ci-
dessus. 

Par ailleurs, l'appelante a également fourni à l'intimée une information relative aux 
coûts que les frais en question ont générés durant les trois dernières années qui ont 
précédé la notification.  

3.3. Selon le Tribunal, les formulaires officiels notifiés par l'appelante ne 
répondent pas aux exigences de motivation parce qu'elles ne contiennent aucune 
indication permettant de répondre à la question suivante : "Pourquoi le bailleur a-
t-il décidé d’instaurer ce système ?", qui serait la raison d'être de l'indication des 
motifs des modifications auxquelles prétend l'appelante. Cette réponse ne figurait, 
selon les premiers juges, que dans la lettre d'accompagnement, à laquelle les avis 
officiels ne renvoient pas, contrairement à ce qu'exige l'art. 19 al. 1bis OBLF. 
Pour cette raison, les premiers juges ont considéré que les avis étaient nuls. 

Cette exigence découle de l'opinion de RICHARD (Les frais accessoires au loyer 
dans les baux d'habitation et de locaux commerciaux, in 12ème Séminaire sur le 
droit du bail, Neuchâtel, 2002, p. 23). Or, cette opinion, qui se fonde sur une déci-
sion vaudoise, est isolée et n'a pas été reprise par la jurisprudence du Tribunal 
fédéral. 

Il importe peu que l'intimée sache que l'appelante souhaite par-là uniformiser la 
gestion comptable et financière de son parc immobilier dans toute la Suisse, amé-
liorer la qualité de ses services aux locataires et inciter ceux-ci à faire des écono-
mies. Ces raisons sont irrelevantes dans ce cadre et n’ont pas de portée sur le droit 
du bailleur de requérir la facturation séparée des frais accessoires, qui est reconnu 
par la loi (art. 270b al. 2 CO). Admettre le contraire reviendrait à exiger du bail-
leur qui notifie une hausse de loyer au locataire d'indiquer, dans l'avis officiel de 
majoration de loyer, qu'il souhaite augmenter le loyer pour gagner plus d'argent. 

Il n'y a pas lieu ici d'être plus exigeant que ce dernier. Il faut en effet rappeler que 
la motivation qui doit figurer dans l'avis officiel a pour but de permettre au loca-
taire de saisir la portée et la justification de la modification du bail de manière à 
pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou 
non (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1; 121 III 6 consid. 3a). Les informations four-
nies par l'appelante dans l'avis officiel lui-même y suffisent, ainsi que cela a été 
indiqué plus haut. Elles permettent à l'intimée de comprendre précisément que 
l'appelante souhaite dorénavant facturer les frais accessoires séparément et lui 
donnent tous les détails lui permettant de comprendre la démarche et d'apprécier 
la justification de la facturation. 

3.4. En ce qui concerne la motivation des avis officiels litigieux, reste à examiner 
si la méthode utilisée par l'appelante, soit de notifier quatorze avis séparés conte-

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nant, pour le premier, une baisse de loyer correspondant à la baisse du taux hypo-
thécaire, pour les douze suivants, la facturation séparée de chacun des postes de 
frais accessoires visés et, pour le dernier, la récapitulation de l'impact global de 
l'ensemble desdits frais accessoires, répond aux exigences de clarté posées par la 
jurisprudence.  

Il n'est pas contestable que la méthode en question est relativement complexe. Elle 
est toutefois imposée, d'une part, par la démarche elle-même de l'appelante, qui 
entend facturer séparément douze postes différents de frais accessoires à l'intimée. 
Elle répond, d'autre part, aux contraintes matérielles imposées par la formule offi-
cielle type obligatoire, qui ne laisse que peu de place au bailleur pour expliciter les 
motifs de la modification du bail qu'il requiert. 

Certes, on aurait pu imaginer une autre méthode. Toutefois, avec un minimum 
d'attention, il était à la portée de l'intimée de comprendre la portée et la justi-
fication des avis officiels, ce d'autant plus que l'avis officiel final récapitule claire-
ment l'ensemble de l'opération. 

Il serait à tout le moins curieux de reprocher à l'appelante son souci de précision et 
d'exhaustivité, qui présente certes l'inconvénient de soumettre à l'intimée un grand 
nombre de documents, mais qui lui permet en revanche de disposer de toutes les 
informations lui permettant de comprendre en détail de quelle manière les frais ac-
cessoires ont été calculés et quelle est la répercussion à la baisse sur son loyer de 
leur facturation séparée. 

La Cour retiendra en outre le fait que, de bonne foi, l'intimée ne peut pas pré-
tendre ne pas avoir compris le sens de la démarche de l'appelante. En effet, d'une 
part, les parties ont déjà été opposées dans une procédure judiciaire portant sur la 
même problématique. D'autre part, les avis officiels étaient accompagnés d'un 
courrier explicatif fort complet. Même si la teneur de ce courrier ne peut pas être 
prise en compte pour juger de la validité de la motivation elle-même, que la Cour 
de céans a admise, dans la mesure où il n’y est pas renvoyé dans les avis officiels 
eux-mêmes (art. 19 al. 1bis OBLF), l'on doit admettre que les explications qu'il 
contient aident l'intimée à comprendre comment lire les douze avis officiels. 

3.5. Au vu de ce qui précède, la Cour de céans considère que c'est à tort que le 
Tribunal a constaté la nullité des avis officiels de majoration de loyers ou d'autres 
prétentions du bailleur litigieux en raison de leur défaut de motivation. 

4. Les premiers juges ont retenu que l’appelante avait sous-estimé certains postes de 
frais et que les baisses de loyer correspondantes étant ainsi insuffisantes, il en 
résultait une hausse de loyer déguisée à due concurrence. 

Or, l'appelante, pour calculer le montant de chaque poste de frais accessoires, a 
pris la moyenne des trois dernières années ou, si cela n’était pas possible, a retenu 

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l'année où le coût était le plus élevé. Enfin, elle a ajouté 5% aux montants ainsi 
définis. 

Cette méthode n'est pas critiquable. Elle est même plus favorable que celle pré-
conisée par MONTINI dans une analyse de l'ATF 137 III 362 (Newsletter d'août 
2011 publiée sur le site www.bail.ch), qui préconise, en guise d'indication du coût 
de chaque poste de frais accessoires facturé séparément, de prendre la moyenne de 
ce poste sur les trois exercices consécutifs précédents. 

La Cour relèvera par ailleurs, s'agissant de la réalité de ces coûts et de l'iden-
tification des prestations correspondantes, que l’appelante a produit les pièces né-
cessaires pour les démontrer. 

C'est donc à tort que le Tribunal a jugé que la facturation séparée de certains pos-
tes de frais accessoires était synonyme d'une augmentation de loyer déguisée. 

5. 5.1. Le Tribunal a par ailleurs estimé que la clé de répartition des nouveaux frais 
accessoires facturés séparément, soit une répartition en fonction des surfaces des 
différents locaux, était inéquitable. Il a considéré que la bailleresse aurait dû dis-
tinguer les frais qui dépendent de la taille du logement, comme le chauffage ou 
l'eau, qui devraient être répartis en fonction de la surface des différents logements, 
d'une part, et les frais dits "neutres", qui n'ont pas de rapport avec la taille de 
l'objet, comme ceux de conciergerie ou d’entretien du jardin, qui devraient être 
répartis au prorata du nombre de logements, indépendamment de leur taille. 

5.2. Or, en l'espèce, même si cette appréciation trouve une assise dans la doctrine 
(Commentaire SVIT n. 26d, ad. art. 257-257b CO, BOHNET/MONTINI, Droit du 
bail à loyer, Commentaire pratique, n. 97 ad. art. 257a-257b CO), elle ne peut pas 
être considérée comme obligatoire pour le bailleur qui souhaite facturer les frais 
accessoires séparément. 

Au contraire, il faut admettre que dès lors que la clé de répartition choisie par le 
bailleur repose sur un critère objectif en rapport avec la chose louée, elle doit être 
admise. C'est d'ailleurs la solution retenue par le Tribunal fédéral dans le cadre de 
la question de la répercussion des travaux sur les loyers en application de 
l'art. 269a let. b CO. Alors même que de tels travaux, par exemple lors de l'exé-
cution de grandes réparations de l'immeuble, peuvent à la fois porter sur les loge-
ments eux-mêmes et sur les parties communes de l'immeuble, le Tribunal fédéral 
a admis que le bailleur peut choisir la méthode de répartition des frais entre les lo-
cataires, à la pièce, selon le volume des locaux loués (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_470/2009 du 18 février 2010 in DB 2011, p. 31), au prorata de l'état locatif ou 
autre. Le juge ne peut s'en écarter que si la méthode retenue est insoutenable 
(ATF 139 III 209 consid. 2.1). 

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Il ne peut ainsi pas être imposé à l'appelante d'appliquer des méthodes de répar-
tition des nouveaux frais accessoires selon deux méthodes différentes en fonction 
de la nature desdits frais. La méthode de répartition retenue par l'appelante sera 
ainsi admise. 

6. 6.1. Il reste à examiner la validité matérielle de la facturation séparée des postes 
de frais accessoires notifiés par l'appelante, soit d'examiner si les frais en question 
sont des frais accessoires au sens du droit du bail.  

6.2. Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou 
un tiers en rapport avec l'usage de la chose (art. 257a al. 1 CO). Pour les habita-
tions et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses 
effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, tels 
que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les 
contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose (art. 257b 
al. 1 CO). 

Par autres frais d'exploitation, on entend les frais d’électricité, de gaz, de clima-
tisation, de concierge, d'exploitation de l'ascenseur ou les redevances pour le ré-
seau de télévision par câble (LACHAT, op. cit., p. 332). 

Ne sont pas des frais accessoires au sens des art. 257a et 257b CO les frais d'entre-
tien de la chose louée elle-même (ATF 105 II 35 consid. 4), de remplacement 
d'installations défectueuses, de même que les frais d’amélioration ou de réno-
vation de l'immeuble. L'art. 6 OBLF le rappelle expressément s'agissant des frais 
de chauffage et de préparation d'eau chaude (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 13 ad 
art. 257a-257b CO). 

S'agissant des frais d'entretien, il convient donc de distinguer entre les frais d'ex-
ploitation au sens de l'art. 257b al. 1 CO, qui sont liés à un usage particulier de 
l'immeuble par les locataires, tels que l'entretien des installations de chauffage, ex-
pressément cité par cette disposition, ou de l'ascenseur, d'une part, qui peuvent 
être facturés séparément aux locataires, et, d'autre part, les frais d'entretien de l'im-
meuble lui-même, qui ne peuvent pas être facturés séparément (OBERLE, 
Nebenkosten-Heizkosten, 2ème édition, Zürich, 2001, ch. 3.2.3). Les contrats de 
service pour l'entretien des installations communes de l'immeuble peuvent en 
principe être reportés sur le locataire (BOHNET/MONTINI, op. cit. n. 79 ad 
art. 257a-257b CO). Par analogie aux règles applicables aux frais de chauffage, les 
frais accessoires ne doivent alors pas comporter de postes relatifs à la réparation et 
à la rénovation des installations ni aux intérêts ou amortissements qui les con-
cernent (LACHAT, op. cit., p. 343). 

6.3. Le Tribunal a estimé que les frais que la bailleresse entend facturer au titre de 
frais accessoires "exploitation ventilation" font partie des frais de chauffage et eau 

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chaude, qui font déjà l'objet d'une facturation séparée à ce titre-là, et que les 
admettre reviendrait à accepter que les mêmes frais soient facturés deux fois. 

Pour ce faire, il se fonde sur l'avenant No 2 que la bailleresse a produit avec la 
pièce 41.2. Or, il apparaît clairement que cet avenant a été joint par erreur à cette 
pièce. Il ne s'agit pas d'un avenant au contrat de maintenance de l'installation de 
ventilation, mais d'un avenant à un autre contrat portant sur l'installation de chauf-
fage. Il faut se référer à l'avenant No 1 du 2 juillet 2007, qui porte sur la main-
tenance de l'installation de ventilation. 

Elle produit de plus en appel des pièces nouvelles relatives au décompte de chauf-
fage et d'eau chaude de l'exercice 2011-2012 qui démontrent que ceux-ci ne com-
prennent effectivement pas de frais relatifs à des prestations de ventilation. 

Ce sont des charges d'exploitation au sens de l'art. 257b CO, dès lors qu'il s'agit de 
prestations accessoires à l'entretien de l'immeuble lui-même et qu'elles ne com-
portent pas de frais de réparation ou de remplacement. 

Le coût de cette prestation a été prouvé par l'appelante. Dès lors, l'introduction de 
ce poste de frais accessoires sera admise. 

6.4. Le Tribunal a refusé d'admettre le poste de frais accessoires "exploitation 
porte automatique" au motif que l'appelante n'avait fourni aucune explication ni 
pièces probantes à ce sujet. Il a considéré par ailleurs que dès lors qu'il n'était pas 
allégué ni établi que l'intimée soit locataire d'un emplacement de parking dans 
ledit garage, de tels frais ne pouvaient pas être mis à sa charge. 

La Cour relève que l'appelante ne conteste pas que l'intimée n'est pas titulaire 
d'une place de parc dans l'immeuble. Dès lors, cette dernière ne saurait facturer 
des frais accessoires relatifs à l'exploitation de la porte automatique du parking.  

6.5. Le Tribunal n’a examiné la validité matérielle de la facturation d'autres frais 
accessoires que pour les postes "exploitation ventilation" et "exploitation porte 
automatique". Il a pu s'en dispenser, dans la mesure où il a annulé la totalité des 
avis officiels en raison d'un défaut de motivation. Or, dès lors que la Cour de 
céans a admis la validité formelle desdits avis, elle examinera, ci-après, la validité 
matérielle de chacun d'entre eux. 

6.5.1. Système de retransmission de données 

Les frais relatifs à la retransmission de données, soit le coût de l'abonnement de 
base au téléréseau, constituent sans conteste des charges d'exploitation au sens de 
l'art. 257b CO (LACHAT, op. cit., p. 332; ACJC/784/2013 du 24 juin 2013). 

Le coût global de l'abonnement a été prouvé par l'appelante. Dès lors, l'intro-
duction de ce poste de frais accessoires sera admise. 

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6.5.2. Exploitation ascenseur 

Les frais relatifs à l'exploitation de l'ascenseur sont des charges d'exploitation au 
sens de l'art. 257b CO (LACHAT, op. cit., p. 332). Ils peuvent être facturés séparé-
ment aux locataires à condition qu'ils n'incluent pas de réparations ou des réno-
vations de l'installation. 

En l'espèce, les abonnements y relatifs portent sur un service d'entretien simple 
avec dépannage. Le coût de cette prestation a été prouvé par l'appelante. Dès lors, 
l'introduction de ce poste de frais accessoires sera admise.  

6.5.3. Installation sanitaire/canalisation 

Il découle des pièces produites par l'appelante que le poste "exploitation sani-
taire/canalisation" porte sur un abonnement relatif au vidage à la machine de deux 
fosse-pompes des eaux usées et des eaux claires. Ce sont des charges d'exploi-
tation au sens de l'art. 257b CO, dès lors qu'il s'agit de prestations accessoires à 
l'entretien de l'immeuble lui-même et qu'elles ne comportent pas de frais de répa-
ration ou de remplacement. 

Le coût de cette prestation a été prouvé par l'appelante. Dès lors, l'introduction de 
ce poste de frais accessoires sera admise. 

6.5.4. Système de sécurité incendie/autres dégâts 

Il découle des pièces produites par l'appelante que le poste "système de sécurité 
incendie/autres dégâts" porte sur le contrat de maintenance des installations. Ce 
sont des charges d'exploitation au sens de l'art. 257b CO, dès lors qu'il s'agit de 
prestations accessoires à l'entretien de l'immeuble lui-même et qu'elles ne compor-
tent pas de frais de réparation ou de remplacement. 

Le coût de cette prestation a été prouvé par l'appelante. Dès lors, l'introduction de 
ce poste de frais accessoires sera admise. 

6.5.5. Eau, y compris location du compteur d'eau, taxe d'épuration des eaux usées 
et bornes hydratantes 

L'eau consommée par l'immeuble, y compris la location du compteur d'eau, peut 
être facturée séparément au titre de frais accessoires (BOHNET/MONTINI, op. cit., 
ad. art. 257a-257b CO, N 73). Il en va de même de la taxe d’épuration, dès lors 
qu'elle est en lien avec l'utilisation de la chose louée (LACHAT, op. cit., p. 332). 

Le coût global de ces frais ayant été prouvé par l'appelante, l'introduction de ce 
poste de frais accessoires sera admise. 

6.5.6. Electricité des installations, éclairages et surfaces/locaux communs y 
compris les taxes communales, cantonales et fédérales sur l'électricité 

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Il en va de même en ce qui concerne les frais d'électricité, qui sont typiquement 
des frais d'exploitation. Le coût global de ces frais ayant été prouvé par l'appe-
lante, l'introduction de ce poste de frais accessoires sera admise. 

6.5.7. Conciergerie (salaire, charges sociales, assurances, impôt à la source, télé-
phone/frais d'entreprise de conciergerie), désinsectisation et produits et 
matériel de conciergerie 

L'appelante entend facturer la conciergerie elle-même, la désinsectisation des lo-
caux et surfaces communes ainsi que les produits et le matériel de conciergerie de 
manière séparée. Ces frais entrent dans les autres frais d'exploitation au sens de 
l'art. 257b CO (LACHAT, op. cit., p. 332; (BOHNET/MONTINI, op. cit., ad. 
art. 257a-257b CO, N 74 ; RICHARD, op. cit., p. 8). 

Les pièces produites par l'appelante attestent que les frais concernés ne portent 
que sur des dépenses qui correspondent à des frais d’exploitation liés à la concier-
gerie et à la désinsectisation, à l'exclusion de frais de réparation ou de rénovation 
de la chose louée qui ne pourraient pas être facturés au titre de frais accessoires. 
Les coûts avancés par l'appelante ayant été prouvés, l'introduction de ces deux 
postes de frais accessoires sera admise. 

6.5.8. Honoraires et frais pour la répartition et l'établissement des décomptes de 
frais accessoires 

Enfin, les honoraires et frais pour la répartition et l'établissement des décomptes 
de frais accessoires peuvent être facturés séparément aux locataires, conformé-
ment à l'art. 4 al. 3 OBLF. 

6.6. Il découle de l'analyse qui précède que l'ensemble des postes de frais acces-
soires que l'appelante entend introduire sont admissibles et peuvent être facturés 
de manière séparée, à l'exclusion du poste "exploitation porte automatique". Dès 
lors, les frais y relatifs seront retranchés des frais accessoires globaux dorénavant 
facturés séparément à l'intimée et maintenus dans le loyer. 

6.7. Le loyer annuel sera ainsi fixé à 27'886 fr. 25 fr. (31'068 fr. - 3'181 fr. 75 de 
frais accessoires). 

6.8. Le jugement entrepris sera en conséquence annulé. 

7. Enfin, il n'y a pas lieu de faire droit à la conclusion de la bailleresse visant à ce 
qu'il soit dit dans le dispositif du présent arrêt que les frais accessoires sont dus 
par mois et d'avance. En effet, ces modalités résultent d'ores et déjà de l'art. 1 du 
contrat-cadre romand. 

8. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

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C/5262/2012 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

- 22/23 - 
 

C/5262/2012 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 28 août 2013 par A______ contre le jugement 
JTBL/666/2013 rendu le 20 juin 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/5262/2012-4-OSL. 

Au fond : 

Annule le jugement entrepris. 

Cela fait et statuant à nouveau : 

Déclare valable l'ensemble des avis officiels de majoration de loyer ou d'autres modifi-
cations du bail notifiés le 10 février 2012 par A______ à B______ pour la facturation 
séparée de frais accessoires, à l'exception de l'avis portant sur le poste "exploitation 
porte automatique". 

Fixe en conséquence le loyer annuel de B______ à 27'886 fr. 25, dès le 1er novembre 
2012, pour l'appartement de 5 pièces situé au 3ème étage de l'immeuble sis ______ à 
Genève, les provisions pour chauffage et eau chaude à 2'460 fr. et les frais accessoires à 
3'181 fr. 75, correspondant aux postes suivants :  

- exploitation du système de retransmission de données; 

- exploitation ventilation; 

- exploitation ascenseur; 

- exploitation installation sanitaire/canalisation; 

- exploitation du système sécurité incendie/autres dégâts; 

- désinsectisation des locaux et surfaces communes; 

- eau, y compris location des compteurs d’eau, taxes d’épuration des eaux usées 
et bornes hydratantes; 

- électricité des installations, éclairages et surfaces/locaux communs, y compris 
les taxes communales, cantonales et fédérales sur l'électricité; 

- produits et matériels de conciergerie; 

- conciergerie (salaire, charges sociales, assurances, impôt à la source, télé-
phone/frais d'entreprise de conciergerie); 

- honoraires et frais pour la répartition et l'établissement de décomptes de frais 
accessoires.  

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C/5262/2012 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Mark MULLER et 
Monsieur Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

(cf. consid. 1.2).