# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ac71e554-b9a6-5f63-9ef7-dc31ff4caa6d
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-04-15
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 15.04.2010 B 2009/151
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2009-151_2010-04-15.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2009/151

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 15.04.2010

Entscheiddatum: 15.04.2010

Urteil des Verwaltungsgerichts vom 15. April 2010
Bäuerliches Bodenrecht, Art. 7 Abs. 1 BGBB (SR 211.412.11). Fehlende 
Voraussetzungen eines landwirtschaftlichen Gewerbes einer Gesamtheit von 
Grundstücken und Gebäuden, weil die erforderlichen Investitionen 
wirtschaftlich nicht tragbar wären (Verwaltungsgericht, B 2009/151).

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter Dr. E. Oesch-Frischkopf, 

Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener; Ersatzrichterin lic. iur. D. Gmünder Perrig; 

Gerichtsschreiber lic. iur. Th. Vögeli

_______________

 

In Sachen

R. F., 

S. X.-F., 

Beschwerdeführerinnen,

beide vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. H.

gegen

 

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,Abteilung II/1, Unterstrasse 28, 

9001 St. Gallen,

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Vorinstanz,

und

 

E. K.-F.,

Beschwerdegegnerin,

sowie

 

Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen,Davidstrasse 35, 9001 St. Gallen,

Beschwerdebeteiligter,

 

betreffend

Feststellungsverfügung

 

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./  Die Mitglieder der Erbengemeinschaft W.F. sel. sind Eigentümer der 

landwirtschaftlichen Grundstücke Grundbuch N. Nrn. 533, 534, 536, 632, 861 und 1413 

in der Politischen Gemeinde N. Die Miterbin E. K.-F. ersuchte das Landwirtschaftsamt 

des Kantons St. Gallen mit Schreiben vom 14. März 2008, es sei festzustellen, ob das 

Grundeigentum der Erbengemeinschaft die Mindestanforderungen an ein 

landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 des Bundesgesetzes über das 

bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11, abgekürzt BGBB) erfülle.

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Mit Verfügung vom 24. Juni 2008 stellte das Landwirtschaftsamt fest, die 

Mindestanforderungen an ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB 

seien erfüllt.

B./ Mit Eingabe vom 18. Juli 2008 erhoben die Miterbinnen S. X.-F. und R. F. bei der 

Verwaltungsrekurskommission Beschwerde im Sinne von Art. 84 BGBB in Verbindung 

mit Art. 41 lit. d Ziff. 2 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, 

abgekürzt VRP) mit dem Begehren, es sei festzustellen, dass die Liegenschaft der 

Erbengemeinschaft W.F. sel., umfassend die Grundstücke Nrn. 536, 632, 861, 1413, 

534 und 533 als landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 8 lit. b BGBB gelte, 

womit die Feststellungsverfügung des Landwirtschaftsamts vom 24. Juni 2008 

aufzuheben sei; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Das Landwirtschaftsamt beantragte in seiner Stellungnahme vom 2. September 2008 

die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolgen.

E. K.-F. beantragte mit Vernehmlassung vom 1. Oktober 2008 ebenfalls die Abweisung 

der Beschwerde.

Der Pächter R. beteiligte sich nicht am Verfahren.

Die Verwaltungsrekurskommission führte am 13. Juli 2009 einen Augenschein durch. 

Mit Entscheid vom gleichen Tag wies sie die Beschwerde ab mit der Begründung, bei 

einer ortsüblichen Bewirtschaftung würden die Grundstücke Nrn. 536, 632, 861, 1413, 

534 und 533 einen Arbeitsaufwand von 1,135 Standardarbeitskräften (SAK) erfordern 

und demzufolge hinsichtlich Arbeitsbelastung die Anforderungen an ein 

landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB erfüllen. Des Weiteren könnten 

die Grundstücke samt Gebäude und Anlagen unter der Voraussetzung einer Investition 

von Fr. 175'000.-- als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion im Sinne von Art. 

7 BGBB dienen. Unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren würden nach der 

notwendigen Investition Eigenfinanzierungsmittel in der Höhe von Fr. 4'700.-- 

verbleiben. Schliesslich seien auf das landwirtschaftliche Gewerbe die Vorschriften 

über landwirtschaftliche Grundstücke auch nicht unter Beachtung von Art. 8 lit. a 

BGBB anwendbar. Die Grundstücke seien – abgesehen von der Wohnung im 1. 

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Obergeschoss des Wohnhauses Vers. Nr. 25 – samt Wohn- und Ökonomiegebäude an 

ein und denselben Pächter verpachtet. Der Pächter habe neben diesen Grundstücken 

von verschiedenen anderen Eigentümern weitere landwirtschaftliche Grundstücke 

gepachtet, wobei jedoch dazu kein Gebäude gehöre. Indem die Grundstücke der 

Erbengemeinschaft den grundlegenden Teil des Betriebes des Pächters ausmachen 

würden, erschienen die übrigen Grundstücke als Zupacht.

C./ Mit Eingabe vom 31. August 2009 und Beschwerdeergänzung ihres 

Rechtsvertreters vom 19. Oktober 2009 erhoben S. X.-F. und R. F. Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht mit dem Rechtsbegehren, der Entscheid der 

Verwaltungsrekurskommission vom 13. Juli 2009 sei aufzuheben, es sei festzustellen, 

dass es sich bei der Nachlassliegenschaft der Erbengemeinschaft W.F. sel., umfassend 

die Grundstücke im Grundbuchkreis N. Nrn. 536, 534, 533, 632, 861 und 1413, nicht 

um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt und dass demzufolge die Bestimmungen 

über die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke auf dieses Grundeigentum 

anwendbar sind, eventualiter sei die Sache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz 

zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Im Wesentlichen wird 

geltend gemacht, die wirtschaftliche Tragbarkeit der notwendigen baulichen 

Investitionen sei erwiesenermassen nicht gegeben. In der Gesamtbeurteilung erfülle 

der besagte Betrieb somit die Gewerbeeigenschaften nicht.

Die Verwaltungsrekurskommission beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 5. 

November 2009 die Abweisung der Beschwerde.

Mit Stellungnahmen vom 25. und 28. November 2009 beantragt E. K.-F. die Abweisung 

der Beschwerde.

Die Beschwerdeführerinnen erhielten Gelegenheit, zu den Vernehmlassungen der 

Verfahrensbeteiligten Stellung zu nehmen. Dies taten sie mit Eingabe ihres 

Rechtvertreters vom 18. Dezember 2009.

Auf die weiteren Vorbringen der Beteiligten wird, soweit wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

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1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 

VRP). Die Beschwerdeführerinnen sind zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert 

(Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingaben vom 

31. August und 19. Oktober 2009 entsprechen zeitlich, formal und inhaltlich den 

gesetzlichen Vorschriften (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.

2. Art. 7 Abs. 1 BGBB umschreibt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit 

von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der 

landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie 

landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Unter den gleichen 

Voraussetzungen gelten auch Betriebe des produzierenden Gartenbaus als 

landwirtschaftliches Gewerbe (Art. 7 Abs. 2 BGBB).

Bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, sind diejenigen 

Grundstücke zu berücksichtigen, die diesem Gesetz unterstellt sind (Art. 7 Abs. 3 

BGBB). Nach Art. 7 Abs. 4 BGBB sind zudem die örtlichen Verhältnisse (lit. a), die 

Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vorhandene 

umzubauen, instandzustellen oder zu ersetzen, wenn die entsprechenden 

Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind (lit. b), sowie die für längere Dauer 

zugepachteten Grundstücke (lit. c) zu berücksichtigen.

Ein Landwirtschaftsbetrieb erfordert Land, Gebäude und Inventar (E. Hofer, in: Das 

bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, Brugg 1995, N 21 zu Art. 7 BGBB). 

Das Vorhandensein von Wirtschafts- und Wohngebäuden ist ein wesentliches Merkmal 

eines landwirtschaftlichen Gewerbes und Grundlage der landwirtschaftlichen 

Berufstätigkeit. Zwar können nach dem neuen Recht fehlende Gebäude neu erstellt 

werden. Es existiert jedoch kein Gewerbe, wenn die Erstellung der Gebäude nicht 

wirtschaftlich ist bzw. die Aufwendungen für den Betrieb nicht tragbar sind (Art. 7 Abs. 

4 lit. b BGBB).

Der Betrieb muss nach der Übernahme und der Investition existenzfähig sein. 

Existenzfähigkeit kann angenommen werden, wenn der jährliche Geldzufluss den 

jährlichen Geldbedarf deckt. Es handelt sich dabei um eine wirtschaftliche Frage, 

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wobei grundsätzlich auf die allgemeinen Erkenntnisse der Betriebswirtschaftslehre 

zurückgegriffen werden kann. Eine Besonderheit stellt vorliegend die Tatsache dar, 

dass anders als in der allgemeinen Geldflussanalyse unter dem Geldbedarf nicht die 

Lohnkosten und Auszahlungen an Eigenkapitalgeber einbezogen werden, sondern vom 

Familienverbrauch auszugehen ist. Dabei wird unter Berücksichtigung des 

Arbeitsbedarfs die durchschnittliche Familiengrösse festgelegt und entsprechend der 

durchschnittliche Familienbedarf berechnet (Hofer, a.a.O., N 118 zu Art. 7 BGBB).

2.1. Im vorliegenden Fall ist zu prüfen, ob die Vorinstanz die Bedingungen für das 

Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinn von Art. 7 BGBB zu Recht 

bejaht hat. Unbestritten ist, dass die Vorschriften betreffend den Arbeitskraftbedarf 

gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB erfüllt sind. Unbestritten ist auch die Feststellung der 

Vorinstanz, dass ein Investitionsbedarf von Fr. 175'000.-- für die Instandstellung der 

notwendigen Gebäude besteht. Streitgegenstand ist hingegen die Frage der 

wirtschaftlichen Tragbarkeit der besagten Investitionen gemäss Art. 7 Abs. 4 lit. b 

BGBB.

2.2. Gemäss der Vorinstanz ist die Investition von Fr. 175'000.-- unter 

Berücksichtigung des Gesamtdeckungsbeitrags von Fr. 84'900.--, der Strukturkosten 1 

von Fr. 44'600.-- (inkl. Abschreibungen von Fr. 19'000.--) resp. Strukturkosten 2 von 

Fr. 20'100.-- (Schuldzinsen aus dem Bankdarlehen zur Betriebsübernahme von 

Fr. 180'000.-- und Annuitätszahlungen aus dem Investitionskredit von Fr. 175'000.--), 

des Nebeneinkommens von Fr. 20'000.-- (Kinderzulage von Fr. 4'800.-- und 

Nebeneinkommen von Fr. 15'200.--), des Privatverbrauchs von Fr. 47'000.-- und des 

Maschinenersatzes von Fr. 8'000.-- für den landwirtschaftlichen Betrieb entsprechend 

Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB tragbar; es würden nach der notwendigen Investition 

Eigenfinanzierungsmittel in der Höhe von Fr. 4'700.-- verbleiben. Bei den 

Berechnungen wurde von einem Ertragswert des Betriebes von Fr. 200'000.-- und 

einem Nutzwert des Inventars von Fr. 100'000.-- bzw. einer Eigenfinanzierung von 40% 

ausgegangen. Des Weiteren wurde bei der Ermittlung des Cash Flows ein 

Nebeneinkommen von Fr. 15'200.-- einbezogen. Dies wurde damit begründet, dass die 

ortsübliche Bewirtschaftung des Betriebes die Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie 

nicht erschöpfe, womit eine Nebentätigkeit möglich und strukturpolitisch nach wie vor 

erwünscht sei. Mit der Erhöhung der Mindestanforderungen an die SAK von 0,75 auf 1 

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anstelle von 1,25 habe sich der Gesetzgeber für einen beschränkten Strukturwandel 

entschieden und in Gebieten mit Streusiedlungen auch Zu- und Nebenerwerbsbetriebe 

im Schutz der besonderen bodenrechtlichen Vorschriften belassen. Soweit die 

Ökonomiegebäude ausreichende Kapazitäten aufweisen würden, könnten an die Stelle 

des Zuerwerbs ausserhalb der Landwirtschaft ganz oder teilweise auch Einkünfte aus 

der Bewirtschaftung hinzu gepachteter Grundstücke treten; beim Pächter sei dies 

immerhin in der Grössenordnung von 5 ha der Fall.

Die Beschwerdeführerinnen wenden ein, der Cash Flow sollte im Minimum die 

Abschreibungen decken. Für die Weiterentwicklung und dauerhafte Existenzfähigkeit 

eines Betriebes müsse eine positive Eigenkapitalbildung von Fr. 15'000.-- ausgewiesen 

werden. Unter Berücksichtigung der Abschreibungen von Fr. 19'500.-- und 

Eigenkapitalbildung von Fr. 15'000.-- würde der von der Vorinstanz berechnete Cash 

Flow von Fr. 12'700.-- (vor Investitionen in den Maschinenersatz von Fr. 8'000.--) nicht 

ausreichen, um den Tilgungsverpflichtungen nachzukommen; es entstünde ein 

Fehlbetrag von Fr. 6'800.--.

Des weiteren rügen die Beschwerdeführerinnen, die Vorinstanz sei allgemein von zu 

günstigen Berechnungsfaktoren ausgegangen. Einerseits sei ein Ertragswert von 

Fr. 200'000.-- angenommen worden, während dieser in der amtlichen Schätzung vom 

28. Mai 2004 auf Fr. 256'000.-- festgelegt worden sei. Insofern seien die Zinsen und 

Abschreibungen jährlich gesamthaft um Fr. 3'000.-- zu erhöhen. Dazu sei die Annahme 

einer Eigenfinanzierung von 40% nicht realistisch und der Zinssatz von 4% trotz des 

derzeitigen tiefen Zinsniveaus deutlich unter dem langjährigen Mittel. Die Vorinstanz 

habe sich bei ihrer Berechnung wohl auf die Lage im Jahr 2006 abgestützt. Seitdem sei 

der Milchpreis aufgrund der Öffnung und Liberalisierung der Agrarmärkte dauerhaft um 

mindestens 10 Rappen pro Kilo gesunken. Somit sei pro Milchkuh mit einem um bis zu 

Fr. 500.-- verminderten Deckungsbeitrag zu rechnen. Gesamthaft ergebe sich für den 

Betrieb mit 10 Milchkühen somit nochmals eine Ergebniskorrektur von Fr. 5'000.-- pro 

Jahr.

Zusammenfassend ergebe sich somit ein jährlicher Kapitalverzehr von Fr. 16'000.--. 

Werde sodann berücksichtigt, dass ein Nebenerwerbseinkommen in die Berechnung 

der wirtschaftlichen Tragbarkeit nicht einbezogen werden dürfe, da diese nicht für den 

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Bewirtschafter, sondern für den landwirtschaftlichen Betrieb gegeben sein müsse, so 

erhöhe sich der Kapitalverzehr auf Fr. 31'800.-- jährlich.

2.3. Die Vorinstanz geht grundsätzlich von Abschreibungen in der Höhe von 

Fr. 19'000.-- aus. Bei der Feststellung, ob jährlich genügend flüssige Mittel zur 

Deckung des Zins- und Familienbedarfs vorliegen, rechnet sie diese jedoch wieder 

hinzu und berücksichtigt nur (substanzerhaltende) Investitionen für den 

Maschinenersatz in der Höhe von Fr. 8'000.--. Somit resultiert letztlich jährlich ein 

positiver Geldfluss von Fr. 4'700.-- (Betriebsumsatz Fr. 84'900.-- zuzüglich 

Fr. 20'000.-- Nebeneinkommen minus Fr. 44'600.-- Betriebskosten minus Fr. 20'100.-- 

Zinskosten minus Fr. 47'000.-- Familienverbrauch zuzüglich Fr. 19'500.-- 

Abschreibungen minus Fr. 8'000.-- Maschinenersatz).

2.4. Die Fachstelle Betriebswirtschaft, Betrieb und Familie, des landwirtschaftlichen 

Zentrums St. Gallen qualifizierte die Liegenschaft als landwirtschaftliches Grundstück. 

Im Gutachten über die wirtschaftliche Tragbarkeit des Investitionsbedarfs hielt die 

Fachstelle Betriebswirtschaft fest, der Betrieb lebe von der Substanz. Es wurde ein 

Cash-flow von Fr. 4'000.-- pro Jahr ermittelt und nach Abzug der Mittel für den 

Maschinenersatz von Fr. 8'000.-- Eigenfinanzierungsmittel von Fr. - 4'000.-- 

festgestellt. Es wurde festgehalten, der Betrieb bilde keine volle Existenz für eine 

Familie, es resultiere keine Eigenkapitalbildung, und Ersatzinvestitionen seien nicht 

gewährleistet. Die Familie sei auf zusätzliches Erwerbseinkommen angewiesen.

Die Beschwerdeführerinnen stellen im wesentlichen auf den Betriebsvoranschlag der 

Vorinstanz ab: Deckungsbeitrag Fr. 84'900.--, Strukturkosten 1 Fr. 44'500.--, 

Strukturkosten 2 Fr. 20'100.--. Daraus resultiert ein landwirtschaftliches Einkommen 

von Fr. 20'200.--. Zusammen mit Nebeneinkünften von Fr. 15'200.-- sowie 

Kinderzulagen von Fr. 4'800.-- wurde ein Gesamteinkommen von Fr. 40'200.-- ermittelt 

und diesem ein Privatverbrauch von Fr. 47'000.-- gegenübergestellt, woraus ein 

jährlicher Eigenkapitalverzehr von Fr. 6'800.-- resultierte.

Die Vorinstanz hat in der Cash Flow-Analyse entsprechend der sogenannten indirekten 

Methode die bei der Berechnung des Reingewinns (bzw. Betriebseinkommens) 

veranlagten Abschreibungen von Fr. 19'500.-- (für die Gebäude und feste 

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Einrichtungen Fr. 11'500.-- und für den Maschinenersatz Fr. 8'000.--) in der 

Schlussrechnung wieder hinzugerechnet. Letztlich wurden bei der Bestimmung des 

Cash Flows Investitionen in den Maschinenersatz von Fr. 8'000.-- berücksichtigt. 

Investitionen bzw. Abschreibungen betreffend das Vieh wurden ebenfalls 

berücksichtigt, da sie im Deckungsbeitrag schon enthalten sind und nicht 

hinzugerechnet wurden.

Die Berechnungen der Vorinstanz bestätigen die Feststellungen der 

landwirtschaftlichen Fachstellen, dass der Betrieb von der Substanz leben würde. Dies 

ergibt sich aus dem jährlichen Verzehr von Eigenkapital. Hinzu kommt, dass bei der 

Prüfung der wirtschaftlichen Tragbarkeit der notwendigen Investitionen erhebliche 

nichtlandwirtschaftliche Nebeneinkünfte von Fr. 15'000.-- berücksichtigt wurden. Der 

Gesetzgeber entschied beim Erlass von Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB ausdrücklich. dass 

die Tragbarkeit der Investitionen durch den Betrieb gegeben sein muss, nicht in der 

Person des Bewirtschafters. Dies wurde damit begründet, dass der Bewirtschafter aus 

Erbschaft oder aus anderer beruflicher Tätigkeit - namentlich seiner Frau – namhafte 

Mittel zur Verfügung haben kann, die mit Bezug auf die Bewirtschaftung des Betriebes 

an sich nicht berücksichtigt werden dürfen (Amtl.Bull. SR 1990, S. 223 und Hofer, 

a.a.O., N 113 zu Art. 7 BGBB). Es sind somit die Erträge des umgebauten oder 

ergänzten landwirtschaftlichen Betriebes, welche den Familienverbrauch und die 

Kosten des Fremdkapitals decken müssen (Y. Donzallaz, Pratique et jurisprudence de 

droit foncier rural, Sion 1999, N 159).

Dieses Verständnis steht im Einklang mit dem Zweck des BGBB. Es geht darum, 

insbesondere die Familienbetriebe als Grundlage eines gesunden Bauernstandes und 

einer leistungsfähigen, auf nachhaltige Bodenbewirtschaftung ausgerichteten 

Landwirtschaft zu erhalten und ihre Struktur zu verbessern und die Stellung des 

Selbstbewirtschafters beim Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und 

Grundstücken zu stärken (BBl 2002, S. 4938). Werden landwirtschaftliche Betriebe 

geschützt, die künstlich durch betriebsfremde Mittel am Leben gehalten werden, so 

widerspricht dies der nachhaltigen Landwirtschaft. Gerade die Aufgabe von 

nichtwirtschaftlichen Betrieben eröffnet den im Sektor verbleibenden Bauernfamilien 

neue Entwicklungsmöglichkeiten und damit eine längerfristige Existenz. Nicht die 

Erhaltung möglichst zahlreicher landwirtschaftlicher Betriebe schlechthin, sondern die 

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Erhaltung möglichst vieler gesunder und leistungsfähiger Familienbetriebe ist das Ziel 

des BGBB (vgl. dazu die Botschaft zum BGBB, BBl 1988 Bd. III, S. 985).

Demgegenüber war nach dem gesetzgeberischen Willen im Rahmen der Prüfung der 

guten landwirtschaftlichen Existenz gemäss dem früheren Art. 31 Abs. 1 lit. a des 

Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht das Nebeneinkommen zu 

berücksichtigen (Hofer, a.a.O., N 29 zu Art. 8 BGBB; U. Nussbaumer, Parzellenweise 

Verpachtung und Zupacht, in: Hangartner/Popp [Hrsg.], Das neue landwirtschaftliche 

Pachtrecht, St. Gallen 1986, S. 44 f.). Auch in diesem Zusammenhang wurde jedoch 

vorausgesetzt, dass das Nebeneinkommen nicht in beliebiger Höhe zur Bereinigung 

der landwirtschaftlichen Betriebsbilanz herangezogen wird, sondern es wurde ein 

gewisser Bezug zur Landwirtschaft bzw. zum landwirtschaftlichen Gewerbe verlangt 

(Nussbaumer, a.a.O., S. 46 f.).

Problematisch ist im weiteren, dass es sich bei der Annahme der Vorinstanz bezüglich 

des ausserlandwirtschaftlichen Nebeneinkommens um eine theoretische Möglichkeit 

handelt, die abgesehen vom Abstellen auf den Durchschnittslohn in der Region auf 

keiner tatsächlichen Grundlage fusst (vgl. dazu schon VerwGE B 2008/192 vom 

19. August 2009 E. 4.3, publiziert in: www.gerichte.ch). Dazu handelt es sich beim 

Nebeneinkommen von Fr. 15'200.-- im Vergleich zum landwirtschaftlichen Einkommen 

von Fr. 20'200.-- um einen wesentlichen Beitrag zur Deckung des Familienverbrauchs.

Der Verweis der Vorinstanz auf die Erhöhung der Voraussetzungen von Art. 7 BGBB 

betreffend die SAK von 0,75 auf 1 anstelle von 1,25 ändert an dieser Auffassung nichts. 

Dabei ging es um die Festlegung von objektiven strukturpolitischen 

Bestimmungsgrössen zur Dimension der schützenswerten landwirtschaftlichen 

Betriebe. Die Frage der Wünschbarkeit von Nebenverdiensten in der Landwirtschaft 

bzw. die Frage, ob landwirtschaftliche Betriebe auch dann besonderen Schutzregeln 

unterstehen sollen, wenn deren Wirtschaftlichkeit nur durch einen Nebenverdienst 

gesichert werden kann, ist dabei nicht tangiert.

Ebenfalls unbehelflich ist der Hinweis, dass es in der entsprechenden Region üblich ist, 

ein Nebeneinkommen zu erzielen. Erhebungen zeigen zwar, dass im Durchschnitt in 

den Jahren 2006/2008 in den Bergregionen ein ausserlandwirtschaftliches Einkommen 

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von Fr. 23'495.-- erzielt wurde (ATR-Bericht Nr. 714/2009). Gleichwohl rechtfertigt sich 

der strukturpolitisch begründete Schutz des BGBB nur, wo sich die wirtschaftliche 

Tragbarkeit, wenigstens im wesentlichen Teil, aus dem Betrieb selber ergibt. Daher 

lässt es sich im vorliegenden Fall rechtfertigen, das Nebeneinkommen bei der Prüfung 

der wirtschaftlichen Tragbarkeit ausser Acht zu lassen.

2.5. Offen bleiben kann, ob die Vorinstanz zu Recht von einem Ertragswert des 

Betriebes von Fr. 200'000.-- ausgegangen ist oder ob die amtliche Schätzung vom 28. 

Mai 2004 mit Fr. 256'600.-- massgebend gewesen wäre. Grundsätzlich ist es aber 

sachgerecht, bei einer einzelbetrieblichen Begutachtung auf die Feststellungen des 

Experten abzustellen. Der Begutachtung liegt im Gegensatz zur amtlichen Schätzung 

eine eingehende Prüfung zugrunde.

Auf den Einwand der Beschwerdeführerinnen, eine Eigenfinanzierung von 40% sei 

nicht realistisch, ist bei dieser Sachlage (E. 2.4) nicht weiter einzugehen. Dasselbe gilt 

für die Höhe des massgebenden Hypothekarzinssatzes.

2.6. Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass die 

notwendigen Investitionen im Sinne von Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB für den Betrieb nicht 

tragbar und die Anforderungen an ein landwirtschaftliches Gewerbe nicht erfüllt sind. 

Demzufolge sind der Entscheid der Verwaltungsrekurskommission vom 13. Juli 2009 

und die Verfügung des Landwirtschaftsamts vom 24. Juni 2008 aufzuheben, und es ist 

festzustellen, dass das Grundeigentum der Erbengemeinschaft W.F. sel., umfassend 

die Grundstücke Grundbuch N. Nrn. 533, 534, 536, 632, 861 und 1413, nicht als 

landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB zu qualifizieren ist.

3. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). 

Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Art. 13, Ziff. 622 

Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- ist 

den Beschwerdeführerinnen zurückzuerstatten.

Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der 

Verwaltungsrekurskommission von Fr. 1'000.-- sind der Beschwerdegegnerin 

aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP).

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Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerinnen ausseramtlich zu 

entschädigen (Art. 98 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit Art. 98bis VRP). Die 

Beschwerdeführerinnen waren im vorinstanzlichen Verfahren nicht anwaltlich vertreten 

und hatten keine über den normalen Umfang hinaus gehende Auslagen bzw. haben 

keine entsprechenden Ausgaben substantiiert geltend gemacht. Nachdem der 

Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen betreffend das vorliegende Verfahren keine 

Honorarnote eingereicht hat, ist die Entschädigung für das Beschwerdeverfahren vor 

Verwaltungsgericht nach richterlichem Ermessen festzusetzen (Art. 6 der 

Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 936.75, abgekürzt, 

HonO). Eine Entschädigung von Fr. 3'000.-- zuzügl. MWSt ist gerechtfertigt (Art. 22 

Abs. 1 lit. b HonO).

 

Demnach hat das Verwaltungsgericht

zu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde wird gutgeheissen, und der Entscheid der 

Verwaltungsrekurskommission vom 13. Juli 2009 sowie die Verfügung des 

Landwirtschaftsamts vom 24. Juni 2008 werden aufgehoben.

2./ Es wird festgestellt, dass das Grundeigentum der Erbengemeinschaft W.F. sel., 

umfassend die Grund-stücke Grundbuch N. Nrn. 533, 534, 536, 632, 861 und 1413, 

nicht als landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB zu qualifizieren ist.

3./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens vor Verwaltungsgericht von 

Fr. 3'000.-- bezahlt die Beschwerdegegnerin. Der Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- 

wird den Beschwerdeführerinnen zurückerstattet.

4./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der 

Verwaltungsrekurskommission von Fr. 1'000.-- bezahlt die Beschwerdegegnerin.

5./ Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerinnen für das 

Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gesamthaft mit Fr. 3'000.-- zuzügl. MWSt 

ausseramtlich zu entschädigen.

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V.          R.           W.

 

Der Präsident:         Der Gerichtsschreiber:

 

Versand dieses Entscheides an:

-   die Beschwerdeführerinnen (durch Rechtsanwalt lic.iur. H.)

-   die Vorinstanz

-   die Beschwerdegegnerin

-   den Beschwerdebeteiligten

-   das Bundesamt für Justiz, 3003 Bern

 

am:

 

Rechtsmittelbelehrung:

Sofern eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. BGG geltend gemacht wird, kann gegen 

diesen Entscheid gestützt auf Art. 82 lit. a BGG innert 30 Tagen nach Eröffnung beim 

Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde erhoben werden.

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	Urteil des Verwaltungsgerichts vom 15. April 2010
	Bäuerliches Bodenrecht, Art. 7 Abs. 1 BGBB (SR 211.412.11). Fehlende Voraussetzungen eines landwirtschaftlichen Gewerbes einer Gesamtheit von Grundstücken und Gebäuden, weil die erforderlichen Investitionen wirtschaftlich nicht tragbar wären (Verwaltungsgericht, B 2009/151).

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		2025-07-19T13:53:41+0200
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