# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9a6aa964-a37a-519c-90c8-eee1aaa39db9
**Source:** Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** FR 604_2008_148_08_05_09.pdf
**Docket/Reference:** 604_2008_148_08_05_09.pdf
**URL:** https://www.fr.ch/sites/default/files/contens/tc/_www/files/pdf2/604_2008_148_08_05_09.pdf

## Full Text

604 2008-148 

Urteil vom 8. Mai 2009 

STEUERGERICHTSHOF 

BESETZUNG 

Präsident: Hugo Casanova 
Beisitzer:  Berthold Buchs, Michael Hank, Geneviève Jenny,  

Albert Nussbaumer 

PARTEIEN 

X, Beschwerdeführerin,     

gegen 

FINANZDIREKTION,  Rue  Joseph-Piller  13,  Postfach,  1701  Freiburg,
Vorinstanz,     

GEGENSTAND 

Handänderungs- und Grundpfandrechtssteuern 

Beschwerde vom 22. November 2008 gegen den Einspracheentscheid vom 
24. Oktober 2008 (Rechnung Nr. …) 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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S a c h v e r h a l t  

A.  X  und  Y  leben  seit  Mai  2002  in  der  Liegenschaft  Nr.  …  des  Grundbuchs  der 
Gemeinde  A  (nachfolgend:  die  Liegenschaft).  Es  handelt  sich  dabei  um  ein 
Einfamilienhaus  in  B,  dessen  Eigentümer  Y  ist.  Von  Beginn  weg  entrichtete  X  ihrem 
Lebensgefährten  einen  monatlichen  Mietzins  von  1'300  Franken  (inkl.  Nebenkosten). 
Dieser  Betrag  entspricht  gemäss  dem  Willen  der  Parteien  der  Hälfte  der 
Hypothekarzinsen (Stand der Schuld am 31. März 2002: 580'000 Franken) sowie der 
Nebenkosten (Strom, Heizung, Abgaben, ordentlicher Unterhalt). 

Mit  Vertrag  vom  26.  Oktober  2006,  welcher  am  27.  November  2006  als 
räumte  Y  seiner 
im  Grundbuch  eingetragen  wurde, 
Personaldienstbarkeit 
Lebenspartnerin  X  ein  lebenslängliches  Wohnrecht  auf  der  Liegenschaft  ein.  Aus  den 
Vertragsbestimmungen  ergibt  sich  insbesondere,  dass  das  Wohnrecht,  welches 
sämtliche  Gebäude  und  den  Garten  umfasst,  zunächst  zusammen  mit  dem 
Wohnrechtsgeber  und  nach  dessen  Tod  von  der  Wohnberechtigten  allein  ausgeübt 
werden  kann.  Gleichzeitig  wurde  vereinbart,  dass  X 
für  die  Dauer  der 
Wohngemeinschaft weiterhin den Mietzins von  1'300 Franken pro Monat zu bezahlen 
hat.  Für  die  Ausübung  des  Wohnrechts  nach  dem  Tode  des  Eigentümers  der 
Liegenschaft wurde vorgesehen, dass die Berechtigte die gesamten Hypothekarzinsen 
auf  der  am  Todestag  bestehenden  Schuld,  eine  allfällige  Amortisation  (unter 
entsprechender  Anpassung  der  Zinsen)  sowie  die  Nebenkosten  selber  zu  tragen  hat. 
Im  Falle  einer  Aufstockung  der  Hypothek,  welche  durch  wertvermehrende 
Aufwendungen 
der 
Wohnberechtigten  bedarf,  soll  die  monatliche  Miete  (bei  alleiniger  Ausübung  des 
Wohnrechts) nicht mehr als 1'800 Franken - jedoch ohne Nebenkosten - betragen. 

gerechtfertigt  werden  muss 

der  Zustimmung 

und 

B. Mit Verfügung Nr. … vom 21. März 2007 stellte das Grundbuchamt X aufgrund der 
Eintragung  des  Wohnrechts  Handänderungssteuern  im  Betrag  von  7'890.50  Franken 
in Rechnung (nebst den Grundbuchgebühren im Gesamtbetrag von 419 Franken). Bei 
der  Festsetzung  der  Berechnungsgrundlage  wurde  auf  einen  kapitalisierten  Wert  des 
Wohnrechts  von  263'016  Franken  abgestellt  (10.40  x  15'600.-  +  3.23  x  31'200.- 
gemäss  der  Kapitalisierungstafel  Nr.  44  und  45  von  STAUFFER  /  SCHAETZLE).  Die 
entsprechende  Kantonssteuer  wurde  zum  Satz  von  1,50 %  (3'945.25  Franken) 
erhoben, die Zusatzsteuer der Gemeinde A zum Satz von 100 % (3'945.25 Franken). 

C. Gegen diese Rechnung erhob X am 18. April 2007 Einsprache mit dem Antrag auf 
"wohlwollende  Prüfung".  In  ihrer  Eingabe  begnügte  sie  sich  mit  dem  Hinweis,  es  sei 
für  sie  nur  schwer  nachvollziehbar,  dass  ein  Eintrag  ins  Grundbuch  mit  solch  hohen 
Kosten für eine Privatperson verbunden sein könne. 

Am 24. Oktober 2008 wurde die Einsprache abgewiesen. In ihrem Entscheid legte die 
Finanzdirektion  insbesondere  dar,  gemäss  Art.  3  Abs.  1  Bst.  b  HGStG  gelte  die 
Begründung  von  Nutzniessungs-  oder  Wohnrechten  als  Grundstücksübertragung, 
welche  der  Handänderungssteuerpflicht  von  Art.  1  HGStG  unterliege.  Nach  Erläute-
rungen  zu  den  jeweiligen  Rechten  der  beiden  Parteien  des  Wohnrechtsvertrages 

 
 
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führte sie weiter aus, die Handänderungssteuern seien auf der Grundlage der verein-
barten  Leistungen  bzw.  mindestens  des  Realwertes  der  beschränkten  dinglichen 
Rechte  zu  berechnen.  Wenn  die  Gegenleistung  für  eine  Grundstücksübertragung  in 
periodischen  Zahlungen  zu  erbringen  sei,  so  gelte  nach  Art.  16  Abs.  1  HGStG  der 
kapitalisierte Wert dieser Leistungen als Bemessungsgrundlage, wobei die Kapitalisie-
rung  in  Gerichtssachen  üblicherweise  nach  den  Tabellen  von  STAUFFER  /  SCHAETZLE 
erfolge. Die Tabellen, auf die hier Bezug genommen werde, legten "einen Kapitalisie-
rungsfaktor  des  jährlichen  Leistungsbetrages  entsprechend  dem  Alter  der  Begünstig-
ten  und  dem  Satz  gemäss  Staatsratsbeschluss  vom  10.  Dezember  1996  über  die 
Handänderungs-  und  Grundpfandrechtssteuern"  fest.  Im  vorliegenden  Fall  sei  das 
Wohnrecht entgeltlich gewährt worden, sodass sich folgende Berechnung ergebe: 

"Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am 26. Oktober 2006 entspricht die Gegen-

leistung  von  X  während  der  Dauer  des  Zusammenlebens  mit  Y  der  Hälfte  der 

Hypothekarzinsen, das heisst Fr. 1'300.- pro Monat, was jährlich 15'600.- ausmacht, 

und nach dem Tod von Y den gesamten Hypothekarzinsen, das heisst Fr. 2'600.- pro 

Monat,  also  jährlich  Fr.  31'200.-.  Am  26.  Oktober  2006  war  X  56  Jahre  alt 

(Kapitalisierungsfaktor  13.63  zum  Satz  von  6  %)  und  Y  63  Jahre  alt 

(Kapitalisierungsfaktor 10.40 zum Satz von 6 %). So beträgt der kapitalisierte Wert 

des  Wohnrechts  bis  zum  statistisch  zu  erwartenden  Tod  von  Y  Fr.  162'240.-  (Fr. 

15'600.-  x  10.4).  Nach  seinem  statistisch  zu  erwartenden  Tod  beträgt  der 

Kapitalisierungsfaktor  3.23  (13.63  -  10.4)  und  der  kapitalisierte  Wert  des 

Wohnrechts  Fr.  100'766.-.  Folglich  besteht  die  Berechnungsgrundlage  für  die 

Erhebung  der  Handänderungssteuern  im  kapitalisierten  Wert  des  am  26.  Oktober 

2006  zugunsten  von  X  begründeten  Wohnrechts  von  insgesamt  Fr.  263'016.-  (Fr. 

162'240.- + Fr. 100'766.-)." 

D.  Mit  Eingabe  vom  21.  November  2008,  welche  am  darauffolgenden  Tag  der  Post 
übergeben wurde, reichte X gegen den Einspracheentscheid der Finanzdirektion beim 
Kantonsgericht Beschwerde ein mit folgendem Wortlaut: 

"Mit grossem Interesse habe ich den ausführlichen und theoretischen Bericht gelesen 

und danke für den Einsatz. 

Sie  gehen  sicher  mit  mir  einig,  dass  die  Höhe  des  Betrages  von  Fr.  8'309.50  für 

eine  Eintragung  ins  Grundbuch  und  dies  für  eine  natürliche  Person  schwer 

nachvollziehbar ist, trotz der Erklärungen im Bericht. 

Irgendwie  bleibt  das  Gefühl,  dass  hier  die  Relationen  nicht  stimmen  –  Preis  zu 

Zeitaufwand. 

Ich bin sicher, dass die Höhe des Betrages auf verschiedene Weise errechnet werden 

könnte.  Die  heutige  Hypothekarschuld  beträgt  noch  Fr.  490'000.—  (Zins  3.25  %). 

Die zweite Hypothek wurde in der Zwischenzeit amortisiert. 

Meines  Erachtens  darf  der  kapitalisierte  Wert  des  Wohnrechts  von  Y  nicht  in  die 

Berechnung  einbezogen  werden,  da  das  Wohnrecht  erst  mit  dem  Tode  von  Y  von 

Bedeutung wird und zu Lebzeiten von ihm jederzeit widerrufen werden kann. Somit 

sollte nur mein kapitalisierter Wert berücksichtigt werden. Zudem beinhalten die Fr. 

15'600.— (1/2) Hypothekarzinsen und Nebenkosten von Fr. 2'500.-. 

 
 
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Eintragungen  ins  Grundbuch  sollten  meines  Erachtens  einem  Tarif  und  nicht  einer 

„versteckten“ Steuereinnahme unterliegen. 

Ich hoffe, dass Sie meine Anfechtung wohlwollend prüfen werden und verbleibe mit 

freundlichen Grüssen." 

Der  mit  Verfügung  vom  26.  November  2008  festgesetzte  Kostenvorschuss  von  300 
Franken wurde fristgemäss bezahlt. 

In  ihrer  Beschwerdeantwort  vom  29.  Januar  2009  schliesst  die  Vorinstanz  auf  Ab-
weisung. Sie verweist auf die Begründung des angefochtenen Entscheides und betont 
zudem  insbesondere,  beim  vom  der  Beschwerdeführerin  gerügten  Betrag  handle  es 
sich in  erster  Linie  um Handänderungssteuern;  der  Anteil  an  den  verhältnismässigen 
Gebühren belaufe sich bloss auf 419 Franken. Entgegen der Ansicht der Beschwerde-
führerin treffe es auch nicht zu, dass der Eigentümer der Liegenschaft das Wohnrecht 
jederzeit  widerrufen  könne.  Selbst  wenn  sich  dieser  bis  zu  seinem  Tode  das  Mitbe-
nutzungsrecht  vorbehalten  habe,  müsse  der  Wert  des  Wohnrechts  ab  dem  Zeitpunkt 
der  Errichtung  des  Wohnrechts  am  26.  Oktober  berechnet  werden.  Im  Übrigen  sei 
nach Art. 12 Abs. 1 HGStG der Wert des Wohnrechts zum Zeitpunkt des Abschlusses 
des Rechtsgeschäfts massgebend, welches die Übertragung begründe. 

Der Beschwerdeführerin verzichtete auf die Einreichung von Gegenbemerkungen. 

E r w ä g u n g e n  

1. 
a) Gemäss Art. 1 lit. a des Gesetzes vom 1. Mai 1996 über die Handänderungs- 
und  Grundpfandrechtssteuern  (HGStG;  SGF  635.1.1)  erhebt  der  Staat  Handände-
rungssteuern  auf  den  entgeltlichen  Grundstücksübertragungen,  die  Grundstücke  im 
Kanton  betreffen.  Die  Gemeinden  können  für  die  auf  ihrem  Gemeindegebiet  ge-
legenen  Grundstücke  eine  Zusatzabgabe  auf  den  Handänderungssteuern  erheben 
(Art. 2 Abs. 1 HGStG). 

b)  Als  Grundstücksübertragung  gelten  im  Allgemeinen  gemäss  Art.  3  Abs.  1 
HGStG  insbesondere  jeder  rechtliche  Erwerb  von  Eigentum  an  einem  Grundstück, 
einschliesslich  der  Begründung  von  selbstständigen  und  dauernden  Rechten,  die  im 
Grundbuch  als  Grundstück  aufgenommen  werden  (lit.  a)  sowie  die  Begründung  von 
Nutzniessungs- oder Wohnrechten (lit. b). 

2.  Die  Handänderungssteuern  berechnen  sich  auf  der  Grundlage  der  vereinbarten 
Leistungen,  sofern  sie  mindestens  dem  Verkehrswert  des  Grundstückes  und  seiner 
Bestandteile  oder  bei  Übertragung  eines  beschränkten  dinglichen  Rechtes  dem 
Realwert entsprechen; für die Berechnung des Verkehrswertes und des Realwertes ist 
der  Zeitpunkt  des  Abschlusses  des  Rechtsgeschäftes  massgebend,  das  die  Übertra-
gung  begründet  (Art.  12  Abs.  1  HGStG).  Für  den  Sonderfall  periodischer  Leistungen 
enthält Art. 16 HGStG folgende Regelung: 

 
 
 
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"1Ist bei einer Grundstücksübertragung die Gegenleistung in periodischen Zahlungen zu 
erbringen,  so  gilt  als  Bemessungsgrundlage  der  kapitalisierte  Wert  dieser  Leistungen; 

dabei  erfolgt  die  Kapitalisierung  nach  den  üblichen  in  Gerichtssachen  verwendeten 

Tabellen;  es  wird  berücksichtigt,  ob  es  sich  um  eine  Zeitrente,  eine  Leibrente  oder  um 

eine  ewige  Rente  handelt.  Werden  indessen  unbefristete,  nicht  abtretbare,  nicht  über-

tragbare  und  persönliche  Rechte  an  eine  juristische  Person  übertragen,  so  erfolgt  die 

Kapitalisierung wie für eine Rente auf zwanzig Jahre. 

2Die für die Kapitalisierung erforderlichen Sätze werden vom Staatsrat festgesetzt."  

Gemäss dem Staatsratsbeschluss vom 10. Dezember 1996 über die Handänderungs- 
und  Grundpfandrechtssteuern  (HGStB;  SGF  635.1.11)  beträgt  der  Kapitalisierungs-
satz zurzeit 6%; ist die periodische Leistung indexiert, so wird dieser Zinssatz um 2% 
herabgesetzt  (Art.  1).  Die  entsprechende  Delegation  der  Festsetzung  des  Kapitali-
sierungssatzes  an  den  Staatsrat  wurde  vom  Steuergerichtshof  in  einem  Urteil  vom 
30. März 2001 als grundsätzlich zulässig erachtet (FZR 2001, 415). 

Art. 21 HGStG sieht einen Steuersatz von 1.5% vor. Die Zusatzabgabe der Gemeinde 
darf 100% der Handänderungssteuer nicht übersteigen. 

3. 
a)  Im  vorliegenden  Fall  übersieht  die  Beschwerdeführerin  zunächst,  dass  die 
streitige  Rechnung  nur  zu  einem  bescheidenen  Teil,  nämlich  für  419  Franken,  eine 
eigentliche Gebühr  für  die Eintragung im Grundbuch umfasst. Beim Hauptbetrag von 
7'890.50  Franken  handelt  es  sich  hingegen,  wie  die  Vorinstanz  zu  Recht  betont  hat, 
um  Handänderungssteuern.  Diese  sind  ihrer  Natur  nach  gegenleistungslos  geschul-
dete  indirekte  Steuern,  welche  den  rechtlichen  und  wirtschaftlichen  Übergang  von 
Liegenschaften  und  Liegenschaftsanteilen  belasten  (BGE  131  I  394  =  Pra  2006 
Nr. 129  Erw.  3.4).  Insofern  trifft  die  hauptsächlich  erhobene  Rüge,  dass  ein 
Missverhältnis  zwischen  dem  Verwaltungsaufwand  und  der  Abgabe  ("Preis")  bestehe 
und  ein  Gebührentarif  gelten  sollte,  ins  Leere.  Im  Übrigen  wurde  auch  im  Wohn-
rechtsvertrag  (Ziff.  II./6.)  ausdrücklich  darauf  aufmerksam  gemacht,  dass  die 
Berechtigte einerseits Handänderungssteuern und andererseits eine Grundbuchgebühr 
zu entrichten haben werde. 

b)  Als  unbegründet  erweist  sich  die  Beschwerde  auch,  soweit  die  Beschwerde-
führerin  nur  die  heute  noch  bestehende  Hypothekarschuld  von  490'000  Franken 
berücksichtigt  haben  will.  Die  Hypothekarbelastung  einer  Liegenschaft  ist  für  die 
Ermittlung der Handänderungssteuern ohne Bedeutung. Gemäss dem klaren Wortlaut 
von  Art.  12  Abs.  1  HGStG  ist  zudem  bei  der  Übertragung  eines  beschränkten  ding-
lichen Rechtes für die Berechnung des Realwertes der Zeitpunkt des Abschlusses des 
Rechtsgeschäftes massgebend, das die Übertragung begründet (vgl. dazu auch PIERRE 
CRAUSAZ,  La  nouvelle  loi  fribourgeoise  sur  les  droits  de  mutations  et  le  droit  sur  les 
gages  immobiliers  [LDMG],  FZR  1996,  S. 91 f.).  Dabei  ist  vorliegend  der  zeitlich 
verschobenen  Wirkung  des  alleinigen  Wohnrechts  (nach  dem  Tode  des  Hauseigen-
tümers) nicht durch Verzicht auf die Besteuerung oder einen Steueraufschub, sondern 
im Rahmen der Kapitalisierung Rechnung zu tragen. 

c)  Bezüglich  der  Festsetzung  der  periodischen  Gegenleistungen,  welche  für  die 
Einräumung  des  Wohnrechts  vereinbart  wurden,  macht  die  Beschwerdeführerin 

 
 
 
 
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sinngemäss  geltend,  es  seien  von  den  monatlichen  Zahlungen  die  Nebenkosten  in 
Abzug zu bringen. 

Den  Handänderungssteuern  unterliegen  die  Übertragungen  von  Grundstücken  oder 
grundstücksähnlichen  Rechten.  Wird  die  Einräumung  eines  Wohnrechts  der  Hand-
änderungssteuer unterstellt, so ist der Natur dieser Steuer entsprechend zu beachten, 
was  der  eigentliche,  grundstückbezogene  Gegenstand  dieses  Wohnrechts  ist.  Allein 
dessen  Realwert  soll  besteuert  werden.  Gemäss  Art.  776  Abs.  1  ZGB  besteht  das 
Wohnrecht  in  der  Befugnis,  in  einem  Gebäude  oder  in  einem  Teil  eines  solchen 
Wohnung zu nehmen. Diese Personaldienstbarkeit verleiht dem Berechtigten also ein 
Nutzungsrecht  an  einer  Sache.  Art.  778  ZGB  sieht  als  Grundsatz  vor,  dass  der  Be-
rechtigte, dem ein ausschliessliches Wohnrecht zusteht, die Lasten des gewöhnlichen 
Unterhaltes  selber  trägt  (Abs.  1).  Hat  er  nur  ein  Mitbenutzungsrecht,  so  fallen  die 
Unterhaltskosten  gemäss  Abs.  2  der  Bestimmung  an  sich  dem  Eigentümer  zu;  diese 
Vorschrift ist allerdings dispositiver Natur, sodass eine gegenteilige Vereinbarung ge-
troffen  werden  kann.  Als  Unterhaltskosten  im  Sinne  von  Art.  778  ZGB  gelten  aus-
schliesslich  die  Unterhaltskosten  des  Grundstücks  selbst  (Reinigung,  Reparaturen, 
Ersetzen gewisser Gegenstände), nicht jedoch die Lasten, die sich aus dem Gebrauch 
des  Objekts  ergeben  wie  Gebühren,  Aufwendungen  oder  Hypothekarzinsen  (MICHEL 
MOOSER in H. Honsell / N. Vogt / Th. Geiser, Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch, 
Bd.  II,  2.  Aufl.,  Basel  2003,  N  2  ff.  zu  Art  778,  vgl.  auch  MICHEL  MOOSER,  Le  droit 
d'habitation, Diss. FR 1997, S. 324 ff. und 339 ff. sowie BGE 115 II 344 / Pra 1990, 
477). Bezüglich der Letzteren ist jedoch zu beachten, dass die eigentlichen Betriebs-
kosten  (Strom,  Heizung  usw.)  erst  recht  auch  vom  (allein)  Wohnberechtigten  zu 
übernehmen  sind  (dies  im  Gegensatz  zu  den  Hypothekarzinsen,  welche  vom  Eigen-
tümer  zu  tragen  sind).  Insofern  gehören  sowohl  die  gewöhnlichen  Unterhaltskosten, 
für  welche  der  Wohnberechtigte  aufzukommen  hat,  als  auch  die  anderen  von  ihm 
selbst zu tragenden Nebenkosten nicht zum Kerngehalt des eigentlichen Wohnrechts. 
Wie  einleitend  bereits  dargelegt,  unterliegt  die  Begründung  eines  Wohnrechts  nur 
deshalb  der  Handänderungssteuer,  weil  es  sich  um  ein  grundstückähnliches  Recht 
handelt. Daraus ergibt sich, dass bei der Kapitalisierung periodischer Gegenleistungen 
für  ein  Wohnrecht  nur  die  Entschädigungen  für  die  Einräumung  des  eigentlichen 
Wohnrechts  zu  berücksichtigen  sind.  Allfällige  Beträge,  welche  dem  Hauseigentümer 
bei gemeinsamer Benutzung zusätzlich für Unterhalts- und Nebenkosten anteilsmässig 
zurückvergütet werden, sind jedoch bei der Berechnung auszuscheiden. 

Im  vorliegenden  Fall  scheint  auch  die  Vorinstanz  zumindest  teilweise  von  diesem 
Grundsatz  auszugehen,  wenn  sie  (unter  Hinweis  auf  MOOSER,  Le  droit  d'habitation, 
S. 92  und  325)  betont:  "Bei  entgeltlicher  Gewährung  eines  Wohnrechts  können  die 
vom  Berechtigten  übernommenen  Gegenleistungen  auf  ganz  unterschiedliche  Art 
erfolgen,  wie  Zahlung  eines  periodischen  Geldbetrags  an  den  Eigentümer  oder  Über-
nahme gewisser Kosten, die normalerweise vom Eigentümer getragen [Hervorhebung 
durch  den  Urteilsredaktor]  werden  (Steuern,  Hypothekarzinsen,  Unterhaltskosten)". 
Bei  der  Rechtsanwendung  lässt  sie  dann  jedoch  ausser  Acht,  dass  das  gesamte 
Entgelt,  welches  im  Wohnrechtsvertrag  für  die  Zeit  der  gemeinsamen  Ausübung 
vereinbart  worden  ist,  einen  Teil  enthält,  der  die  sachenrechtlich  oder  aufgrund 
besonderer  Parteivereinbarung  nicht  vom  Eigentümer  zu  tragenden  anteilsmässigen 
Nebenkosten  betrifft.  Mit  anderen  Worten  ausgedrückt,  haben  die  Vertragsparteien 
einfach nebst dem  Entgelt für das  eigentliche Wohnrecht noch - in Übereinstimmung 
mit  den  anwendbaren  gesetzlichen  Grundsätzen  -  die  Aufteilung  der  Betriebskosten 

 
 
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klargestellt,  was  angesichts  der  bestehenden  Lebensgemeinschaft  durchaus 
einleuchtet. Dies ändert jedoch nichts daran, dass es hier um Kosten geht, welche nur 
am  Rande  mit  dem  Wohnrecht  zusammenhängen.  Dass  deren  steuerliche  Erfassung 
sachlich  nicht  gerechtfertigt  ist,  wird  auch  durch  einen  Vergleich  mit  dem  unent-
geltlichen  Wohnrecht  bestätigt.  In  der  Tat  wird  dort  für  die  Wertbestimmung  des 
Wohnrechts  grundsätzlich  ebenfalls  nur  der  Eigenmietwert  ohne  die  zusätzlich 
anwachsenden Nebenkosten kapitalisiert (vgl. MOOSER, Le droit d'habitation, S. 90 f.). 
Im Übrigen besteht auch kein sachlicher Grund, bei der Begründung eines gemeinsam 
auszuübenden Wohnrechts andere Elemente der Handänderungssteuer zu unterstellen 
als  bei  einem  ausschliesslichen  Wohnrecht.  Schliesslich  haben  im  vorliegenden  Fall 
beide Vorinstanzen noch übersehen, dass für die Ausübung des Wohnrechts nach dem 
Tode  des  Hauseigentümers  eine  Obergrenze  von  1'800  Franken  -  nebst  allfälliger 
Amortisation  -  für  den  monatlichen  "Mietzins"  ohne  die  Nebenkosten,  welche  dann 
ausschliesslich  und  direkt  von  der  Wohnberechtigten  zu  tragen  sein  werden,  fest-
gelegt  worden  ist  (vgl.  Ziff.  II./1.  S.  4  unten).  Insofern  ist  die  Beschwerde  teilweise 
gutzuheissen  und  die  Akten  sind  an  die  Vorinstanz  zurückzuweisen,  welche  das 
ausschliesslich 
für  die  Einräumung  des  Wohnrechts  entrichtete  Entgelt  neu 
festzusetzen und entsprechend zu kapitalisieren hat. 

d)  Abgesehen  vom  Ausgangswert  des  Entgeltes  wird  die  Kapitalisierung  als 
solche,  das  heisst  die  Anwendung  der  einschlägigen  Tabellen  sowie  des  Kapitalisie-
rungssatzes  gemäss  dem  vorne  erwähnten  Staatsbeschluss,  von  der  Beschwerde-
führerin  nicht  in  Frage  gestellt.  Diesbezüglich  besteht  also  kein  Anlass  zu  einer 
näheren Überprüfung des angefochtenen Entscheides. 

e) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde insofern teilweise gutzu-
heissen  ist,  als  Nebenkosten,  welche  nicht  das  eigentliche  Wohnrecht  betreffen,  bei 
der  Ermittlung  des  massgebenden  periodischen  Entgeltes  nicht  zu  berücksichtigen 
sind. Insofern sind die Akten zwecks Neufestsetzung der zu kapitalisierenden Gegen-
leistungen  an  die  Vorinstanz  zurückzuweisen.  Bezüglich  der  übrigen  Rügen  erweist 
sich die Beschwerde als unbegründet. 

4.  Dem  Ausgang  des  Verfahrens  entsprechend  sind  der  Beschwerdeführerin  im 
Verhältnis ihres Unterliegens Kosten aufzuerlegen (Art. 131 VRG). Von der Vorinstanz 
sind in Anwendung von Art. 133 VRG keine Kosten zu erheben 

Im  vorliegenden  Fall  erscheint  es  angemessen,  die  anteilmässige  herabgesetzte 
Gerichtsgebühr auf 200 Franken festzusetzen. 

 
 
 
 
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D e r   H o f   e r k e n n t :  

I. 

Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. 

Der Einspracheentscheid  wird  aufgehoben;  die  Akten  werden  zwecks  neuem 
Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. 

II.  Der  Beschwerdeführerin  werden  anteilsmässig  herabgesetzte  Kosten  im  Betrag 
von  200  Franken  auferlegt.  Diese  Gerichtsgebühr  wird  mit  dem  geleisteten 
Kostenvorschuss verrechnet; der Rest des Vorschusses wird zurückerstattet. 

Der vorliegende Entscheid kann gemäss Art. 82 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 
2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
einer  Beschwerde  in  öffentlich-rechtlichen  Angelegenheiten  beim  Bundesgericht 
angefochten werden. 

Gegen  die  Festsetzung  der  Höhe  der  Verfahrenskosten  ist  innert  30  Tagen  die 
Einsprache  an  die  Behörde,  die  entschieden  hat,  zulässig,  sofern  nur  dieser  Teil  des 
Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG). 

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