# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 77d953be-36f6-5289-95ad-53a52d6c4ec5
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-06-22
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 22.06.2010 R 2006 107
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2006-107_2010-06-22.pdf

## Full Text

R 06 107, 108 und 109

4. Kammer 

URTEIL
vom 9. Dezember 2008

in den verwaltungsrechtlichen Streitsachen

betreffend Ortsplanung (…)

1. a) Im Jahre 1996 gab sich die Gemeinde ... ein neues Entwicklungsleitbild, in 

welchem sie als Ziele u.a. die Schaffung von Standortvorteilen für 

ortsansässige Unternehmen, die nicht mehr wesentliche Erhöhung der Anzahl 

Gästebetten und die Drosselung des Verbrauchs von neuem Bauland mittels 

straffer Kontingentierung für zusätzliche Zweitwohnungsbetten anführte. 

Angestrebt wurde damit zudem die Erneuerung und Modernisierung der 

Bausubstanz sowie der haushälterische Umgang mit Grund und Boden unter 

Erhaltung und Pflege der weitgehend intakten Landschaft. Wert wurde ferner 

aber auch auf die Beibehaltung der bestehenden Gliederung des 

Landschaftsraums, die Förderung von Hotelumbauten zur 

Qualitätsverbesserung sowie die ökologische Pflege der Landschaft gelegt.

b) Am 24. November 2002 beschlossen die Stimmberechtigten der Gemeinde ... 

eine umfassende Revision der Ortsplanung, welche von der 

Kantonsregierung am 6./8. April 2004 mit verschiedenen Auflagen und 

Bedingungen genehmigt wurde. Hinsichtlich der im Gebiet … 

ausgeschiedenen Zonenfestlegungen (u.a. Landwirtschaftszone, überlagert 

mit einer Wintersportzone) wurde im Dispositiv des 

Genehmigungsentscheides (Ziff. 2 lit. n) festgehalten, dass die Ortsplanung 

in diesem Bereich unter Umständen kurzfristig eine Änderung erfahren 

könnte. Auslöser für den Hinweis war der Umstand, dass im fraglichen Gebiet 

ausgehend von einer im 2003/2004 ausgearbeiteten Projektidee die 

Realisierung einer grossen, rund 6 ha Land beschlagenden „Wellness-

Ressort-Anlage“ (Projektidee 2004: ca. 200 Hotelzimmer sowie ein Dorfhotel 

mit gesamthaft 10 Appartements) zur Diskussion stand, die Eingang in eine 

weitere Anpassung der Nutzungsplanung fand, welche anfangs 2004 dem 

Kanton zur Vorprüfung eingereicht worden war. 

c) Aufgrund der Ergebnisse des kantonalen Vorprüfungsverfahrens wurde das 

Projekt „Wellness-Resort-Anlage“ wesentlich redimensioniert und auf die 

Projektidee eines „Wellnesshotels mit separatem Personalhaus“ 

(nachstehend: Wellnesshotel) beschränkt. Als hierfür unabdingbar wurde eine 

zusammenhängende Landfläche von 2 - 3 ha, eine gute Besonnung und 

attraktive Aussicht, eine gute Groberschliessung, die Anbindung an den ÖV, 

ein direkter Zugang ins umliegende Skigebiet sowie möglichst wenige 

Grundeigentümer erachtet. Aufgrund dieser Vorgaben wurde das Gebiet … 

favorisiert und das Erarbeiten einer das Wellnesshotel ermöglichenden 

Nutzungsplanung an die Hand genommen. Im Zuge der erforderlichen 

Arbeiten wurden weitere vertiefende Abklärungen und Untersuchungen 

(hinsichtlich Standortwahl und Alternativstandorte, Flächenbedarf, 

Erschliessung, Wirtschaftlichkeit, Dimensionierung und Situierung des 

Projekts, Konfliktpotential [Moorabstand, Speisungs-

/Entwässerungsverhältnisse des Moors, Ausscheidung genügender 

ökologischer Pufferzonen, Schattenwurfproblematik] mit Fauna, Flora und 

Landschaft, etc.) durchgeführt und gestützt darauf die Nutzungsplanung im 

Gebiet … angepasst. Die Planungsmittel wurden in der Zeit vom 14. Oktober 

bis 3. November 2005 öffentlich aufgelegt. Zudem wurden die 

Stimmberechtigten anfangs November 2005 über die Projektidee 

„Wellnesshotel“ und die hierzu erforderlichen planerischen Änderungen 

orientiert. Im Vorfeld der gemeindlichen Abstimmung wurde der Bedarf nach 

einer neuen Hotelzone in der Botschaft vom 17. November 2005 im 

Wesentlichen damit begründet, dass der Bestand an Hotelbetten in den 

vergangenen Jahren kontinuierlich zurückgegangen sei, weshalb auch die 

Logiernächtezahl in der Hotellerie erheblich abgenommen habe. Mit dem Bau 

eines neuen Wellnesshotels im Gebiet … solle diesem unerwünschten Trend 

entgegen gewirkt werden. Weil in … für grössere Hotelbauten aber innerhalb 

der geltenden Bauzonen keine geeigneten Flächen zur Verfügung stünden, 

müsse eine neue Hotelzone ausgeschieden werden. Hierfür eigne sich das 

Gebiet … optimal. Vorhandene Konfliktpotentiale (Naturschutz, Wintersport, 

etc.) könnten mit planerischen, gestalterischen und baulichen Mitteln gelöst 

werden.

d) Am 18. Dezember 2005 beschlossen die Stimmberechtigten der Gemeinde ... 

die Teilrevision der Ortsplanung, bestehend aus folgenden Planungsmitteln:

- Teilrevision Baugesetz (Art. 41a „Hotelzone“ / Art. 44 „Zonenschema“),

- Zonenplan 1:2'000 …,

- Genereller Gestaltungsplan 1:2'000 …,

- Genereller Erschliessungsplan 1:2'000 …

Mit den teilrevidierten Planungsmitteln solle die erforderliche 

nutzungsplanerische Basis für die Bewilligung bzw. die Errichtung des neuen 

Hotelkomplexes samt Personalhaus (Projektidee 2005) im … geschaffen 

werden. Entsprechend wurde im Zonenplan eine neue Hotelzone 4 (H4) mit 

Quartierplanpflicht ausgeschieden. Diese beschlägt - anstelle der früher für 

die Projektidee 2004 vorgesehenen 6 ha - nunmehr noch ca. 2,1 ha Land. Die 

neue Zone weist eine Länge von rund 300 m und eine Breite von 50 - 100 m 

auf, wobei diese Form auf die im Generellen Gestaltungsplan 1:2’000 (GGP) 

vorgesehene Anordnung der Baubereiche für das Hotel und das 

Personalhaus zurückzuführen ist. Der Bedarf nach einer Hotelzone wurde im 

Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 22. Dezember 2005 mit dem 

kontinuierlichen Rückgang von Hotelbetten (rund -750 Hotelbetten innerhalb 

von 10 Jahren) begründet. Im selben Zeitraum seien nämlich mindestens 16 

Hotels und Pensionen gänzlich geschlossen oder (hauptsächlich zu 

Zweitwohnungen) umfunktioniert worden. Hinzu komme der schleichende 

Abbau von Hotelbetten zufolge Zusammenlegens einzelner Hotelzimmer zur 

Komfortsteigerung oder die Umnutzung in Personalzimmer. Es sei damit zu 

rechnen, dass der Trend  zum „Hotelbettensterben“ anhalten werde. Parallel 

dazu seien in den letzten 10 Jahren auch die Logiernächtezahlen um rund 

20% (ca. 130'000 Logiernächte) eingebrochen. Der mit der neuen Zone 

mögliche Bau eines neuen Wellnesshotels (Viersterne-Hotel mit ca. 200 

Hotelzimmern und 24 Suiten) und separatem Personalhaus (92 Studios) habe 

auch zum Ziel, den umschriebenen Trends entgegenzuwirken (+450 

Hotelbetten/ca. 100'000 Logiernächte) und damit den Einbruch bei den 

Logiernächten zumindest teilweise wieder aufzufangen. Mangels geeigneter 

Standorte innerhalb der ausgeschiedenen Bauzonen, sei die Neueinzonung 

von ca. 2,1 ha Land im Gebiet … erforderlich. Das Hotel solle von einer in 

diesem Segment erfolgreich tätigen Gesellschaft (… AG), welche eine 

entsprechende Absichtserklärung abgegeben habe, betrieben werden. Die 

Projektentwicklung liege bei einer fachkundigen Firma. Sodann sei für die 

Ausarbeitung des Quartierplans der Beizug eines namhaften Architekten 

vorgesehen.

e) Dagegen liessen die im Rubrum aufgeführten Privatpersonen (Rekurrenten 1 

und 2) mit separaten Eingaben bei der Regierung Planungsbeschwerde 

einreichen. Ebenso machten die im Rubrum aufgeführten 

Umweltorganisationen (Rekurrenten 3) von ihrem Recht Gebrauch, sich zu 

melden und in einer Stellungnahme vernehmen zu lassen. Allesamt machten 

sie im Wesentlichen übereinstimmend zahlreiche Verletzungen von 

materiellen Vorschriften des Raumplanungs- und Umweltschutzrechtes 

geltend. Sie stellten sich dabei auf den Standpunkt, die streitige Teilrevision 

verstosse bereits gegen den Grundsatz der Planbeständigkeit. Sodann rügten 

sie einen zu geringen Löschwasserdruck im Neueinzonungsbereich. Ferner 

argumentierten sie, dass mit der Zonenausscheidung fundamentale 

raumplanerische Grundsätze, so etwa über die Siedlungsbegrenzung bzw. 

Siedlungskonzentration, verletzt und bedeutende landschafts- und 

naturschützerische Anliegen missachtet würden. Insbesondere würde mit 

dem vorgesehenen Wellnesshotel eine äusserst schützenswerte Landschaft 

zerstört. Weiter würden Moorvorschriften verletzt; insbesondere wegen der 

Erschliessungsstrasse, welche einen Moorausläufer durchquere und zudem 

im oberen Bereich zu nahe an das eigentliche Riedbodenmoor heranführe. 

Die Zone sei aber auch aus naturschützerischer Sicht nicht vertretbar. Der 

Baubereich des Personalhauses missachte den gewässerschutzrechtlich 

gebotenen Abstand von 20 m gegenüber dem Genderbach. Sodann wurde 

auch die Wirtschaftlichkeit des der Planung zugrundeliegenden 

Hotelprojektes in Frage gestellt. Stossend sei sodann, dass sozusagen auf 

der grünen Wiese ein neues Hotel vorgesehen werde. Wenn schon, müssten 

neue Hotels im Bereich der heutigen Wohnzonen realisiert werden. Der 

Rekurrent 2 liess ergänzend noch vertrauensschutzrechtliche Überlegungen 

vorbringen.

f) Mit separaten Beschlüssen (RB Nr. 1287 und 1286) wies die Regierung des 

Kantons Graubünden am 21. November 2006 die von den im Rubrum 

erwähnten Rekurrenten 1 und 2 eingereichten Planungsbeschwerden 

vollumfänglich ab und genehmigte gleichentags mit Beschluss (RB Nr. 1285) 

die teilrevidierten Planungsmittel im Sinne der Erwägungen unter Auflagen, 

Vorbehalten, Anweisungen sowie Empfehlungen. Sie gelangte in den 

ausführlich begründeten Beschlüssen ausgehend vom Umstand, dass die 

neue Planung für das Wellnesshotel - im Gegensatz zur Projektidee 2004 - 

weniger Land (2,1 statt 6 ha) beschlage,  zum Schluss, dass die streitige 

Hotelzone insgesamt betrachtet das einzige, geeignete Mittel darstelle, um 

die Nachteile der in den vergangenen Jahren eingetretenen Verlagerung der 

Logiernächte weg von den traditionellen Hotelbetten hin zu 

Zweitwohnungsbetten wenigstens teilweise wieder wettzumachen. Das 

Projekt stelle insofern eine grosse Chance für die Gemeinde dar und liege 

regionalpolitisch wie auch volkswirtschaftlich in einem grossen öffentlichen 

Interesse. Gegen dieses öffentliche Interesse vermöchten die unbestritten 

entgegenstehenden Interessen (Siedlungskonzentration, Natur- und 

Landschaftsschutz) nicht aufzukommen, sofern es der Gemeinde gelinge, im 

Rahmen einer noch durchzuführenden Arealplanung gemäss Art. 46 KRG den 

von der Regierung im parallelen Genehmigungsbeschluss formulierten 

Grundanforderungen an die weitere Projektentwicklung Rechnung zu tragen.

2. a) Gegen die Planungsbeschwerdeentscheide liessen am 12. Dezember 2006 

die im Rubrum aufgeführten Rekurrenten 1 (R 06 107) und Rekurrent 2 (R 06 

108) mit separaten Eingaben beim Verwaltungsgericht frist- und formgerecht 

Rekurs erheben, mit folgenden Anträgen:

„1. Der angefochtene Beschwerdeentscheid sei aufzuheben, und die 

Streitsache sei zur Durchführung eines Augenscheins im Beisein 

mindestens eines Regierungsmitglieds und zu neuem Entscheid an die 

Vorinstanz zurückzuweisen.

 2. Eventualiter: Der angefochtene Beschwerdeentscheid und die von der 

Stimmbürgerschaft … am 18. Dezember 2005 beschlossene Teilrevision 

„…“ der Ortsplanung, bestehend aus Zonenplan …, generellem 

Gestaltungsplan …, generellem Erschliessungsplan … sowie 

zugehörigem Planungsbericht, sei samt Genehmigungsbeschluss der 

Regierung vom 21. November 2006 (Prot. Nr. 1285) aufzuheben.“

b) Frist- und formgerecht liessen auch die im Rubrum aufgeführten 

Umweltorganisationen gegen den regierungsrätlichen 

Genehmigungsentscheid Rekurs (R 06 109) einreichen, mit folgenden 

Anträgen:

„1. Der angefochtene Genehmigungsentscheid sei aufzuheben und die 

Sache sei zur Überarbeitung im Sinne der Rekursbegründung an die 

Rekursgegnerin zurückzuweisen.

 2. Dem Rekurs sei die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.“

c) Zur Begründung ihrer Eingaben vertieften und ergänzten alle Rekurrenten im 

Wesentlichen die bereits ihren Beschwerdeeingaben vor der Regierung 

zugrunde liegenden Einwände und Überlegungen.

3. Mit Verfügung vom 9. Januar 2007 wurde dem Rekurs R 06 109 die 

aufschiebende Wirkung in dem Sinne zuerkannt, dass der Gemeindevorstand 

… nicht Beschluss über den Erlass eines Arealplanes gemäss Ziff. 1.1 des 

Dispositivs des regierungsrätlichen Genehmigungsbeschlusses fassen dürfe.

4. Mit prozessleitender Verfügung vom 26. März 2007 vereinigte der 

Instruktionsrichter gestützt auf Art. 32 Abs. 2 VGG die Rekursverfahren R 06 

107, R 06 108 und R 06 109. Gleichzeitig gab er dem Antrag der Rekurrenten 

nach Einholung eines Fachgutachtens betreffend Schattenwurf der 

vorgesehenen Bauten auf das nördlich gelegene Flachmoor Riedboden statt 

und forderte die Parteien auf, Expertenvorschläge zu machen. Gleichentags 

lud er die Bürgergemeinde … als Grundeigentümerin des zur Einzonung 

vorgesehenen Landes ein, sich zur Frage der Verfügbarkeit des Landes zu 

äussern. Zudem verlangte er von der Gemeinde die Beibringung weiterer 

Unterlagen (Absichtserklärung, Standortabklärungen, Businessplan mit 

Beurteilung). Die eingereichten Unterlagen wurden den Parteien zur 

Stellungnahme zugestellt.

5. Mit Verfügung vom 21. Mai 2007 bestimmte der Instruktionsrichter …, 

Architekt (nachstehend: …), als Experten für die Berechnung des 

Schattenwurfs, sowie …, …/Fachgemeinschaft für Standortskunde und 

Ökologie (nachstehend: …), als Experten zur Beurteilung der ökologischen 

Auswirkungen des Schattenswurfs auf das Moorgebiet … Den Parteien wurde 

in der Folge Gelegenheit geboten, Expertenfragen einzureichen. In Kenntnis 

derselben wurden die Experten mit der Ausarbeitung ihrer Expertisen betraut. 

Nach Vorlage derselben im September 2007 konnten die Parteien sich zu 

diesen Unterlagen äussern. Aufgrund der Vorbringen der Rekurrenten, 

welche das erste Gutachten … als unbrauchbar erachteten und dabei 

insbesondere die fehlende Berechnung des Schattenwurfs unter 

Zugrundelegung der grösstmöglichen Baukuben bemängelten, wurde - 

nachdem ein für Mitte November 2007 vorgesehener gerichtlicher 

Augenschein zufolge frühen Wintereinbruchs abgesagt werden musste - 

seitens des Instruktionsrichters am 15. November 2007 die Einholung eines 

zweiten Gutachtens … in Aussicht gestellt. 

Nach einem weiteren  Schriftenwechsel wurden die Parteien Mitte Dezember 

2007 aufgefordert, ergänzende Expertenfragen zum Schattenwurf 

einzureichen. In Kenntnis ihrer Vorbringen wurde … am 29. Februar 2008 

ergänzend beauftragt, eine neue Expertise zu erstellen, welche insbesondere 

Auskunft über den Schattenwurf der grösstmöglichen Baukuben (maximal 

mögliche Grundrisse sowie maximale Gebäudehöhe [Variante 1] zuzüglich 

3,5 m [Variante 2]) im Zeitraum 1. April - 31. Oktober geben solle. 

Das entsprechende Ergänzungsgutachten „Sonnenstudie …“ lag Ende März 

2008 vor und wurde in der Folge den Parteien zur Stellungnahme zugestellt. 

Aufgrund deren Vorbringen wurden durch den Instruktionsrichter anfangs Mai 

2008 ein weiteres Mal verschiedene Korrekturen beim Experten … in Auftrag 

gegeben. Gleichzeitig wurde die Ausarbeitung eines weiteren Gutachtens 

durch die Firma … betreffend mögliche Auswirkungen einer allfälligen 

Verschattung des Moores auf die dortige Flora und Fauna angekündigt, wobei 

die Durchführung der erforderlichen Feldarbeiten für die Monate Juni und Juli 

2008 vorgesehen wurde. Parallel dazu wurde das Verfahren für dringlich 

erklärt und auf Anfang Juli 2008 ein Gerichtsaugenschein anberaumt.

6. Mit Verfügung vom 6. Juni 2008 wurde das von den Rekurrenten 1 und 2 

gestellte Gesuch um Gewährung der Akteneinsicht in die „Erläuterungen zur 

Wirtschaftsberechnung“ der … Hotel AG vom März 2005 und in den 

Businessplan für den Resort … … vom März 2005 insofern gutgeheissen, als 

den Rekurrenten die Akteneinsicht für den Fall gewährt wurde, dass das 

Gericht zu ihrem Nachteil auf diese abstellen werde.

7. Die Parteien erhielten Gelegenheit, zu den Ergebnissen der „Sonnenstudie 

…“ sowie den ergänzend vorgebrachten Fragen der Parteien (u.a. 

Sonnenuntergangszeit 20. Oktober und später), den diesbezüglichen 

Erläuterungen des Experten … Stellung zu nehmen sowie Fragen hinsichtlich 

des von der Firma … auszuarbeitenden Gutachtens einzureichen. 

8. Am 3. Juli 2008 führte die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts im Beisein der 

Parteien und ihrer Rechtsvertreter vor Ort einen Augenschein durch. Allen 

Anwesenden wurde an verschiedenen Standorten im Bereich der 

ausgeschiedenen Hotelzone … sowie den geltend gemachten 

Alternativstandorten Gelegenheit geboten, sich auch noch mündlich zu allen 

aufgeworfenen Fragen zu äussern. Das ausführliche Augenscheinprotokoll 

wurde den Parteien zur Stellungnahme zugestellt. Aufgrund deren Vorbringen 

mussten geringfügige Korrekturen angebracht werden, welche den Parteien 

mit Schreiben vom 26. August 2008 zur Kenntnis gebracht wurden.

9. Ende August 2008 lag das Gutachten der Firma … vor. Aufgrund der Mitte 

September 2008 vorliegenden Stellungnahmen und entsprechender 

Parteibegehren, wurde die Firma … aufgefordert, zu ergänzenden Fragen 

Stellung zu beziehen. Ebenso wurden seitens des Gerichts weitere Akten 

ediert. 

10. Mitte Oktober 2008 wurde den Parteien ein weiteres Mal Gelegenheit 

geboten, zu den verschiedenen Akteneditionen, den Antworten der Firma … 

zu den Ergänzungsfragen sowie den gegenseitigen Stellungnahmen noch 

einmal schriftlich Stellung zu nehmen. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die im 

Recht liegenden Unterlagen und die erhobenen Expertisen wird, soweit 

erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Die Rekurse richten sich gegen die von der Regierung am 21. November 2006 

genehmigte (projektbezogene) Nutzungsplanung zur Ermöglichung eines 

neuen Wellnesshotels im Gebiet … (RB Nr. 1285) sowie die gleichentags 

parallel dazu ergangenen abschlägigen Beschwerdeentscheide (RB Nr. 1286 

und 1287).

b) Genehmigungs- und Beschwerdeentscheide der Regierung in 

Ortsplanungssachen sind gemäss Art. 102 Abs. 1 KRG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 

Ziff. 1 KRG beim Verwaltungsgericht anfechtbar. Am 1. Januar 2007 ist das 

neue Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) in Kraft getreten, 

welches das bisherige Verwaltungsgerichtsgesetz (VGG) abgelöst hat. Die 

Übergangsbestimmung in Art. 85 Abs.2 VRG legt fest, dass 

Rechtsmittelverfahren sich nach neuem Recht richten, wenn bei dessen In-

Kraft-Treten die Rechtsmittelfrist noch nicht abgelaufen ist. Da im 

vorliegenden Fall die Rechtsmittelfrist im Jahre 2006 geendet hat, sind hier 

noch die bisherigen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG) 

anwendbar. Die Eingaben sind - nachdem die Legitimationsfrage im 

vorliegenden Verfahren zu Recht zu keinen Bemerkungen mehr Anlass 

gegeben hat und im Lichte von Art. 52 VGG betrachtet auch zu keinen solchen 

Anlass gibt  - entsprechend als Rekurse entgegenzunehmen und zu 

behandeln.

2. a) In formeller Hinsicht beklagen sich die Rekurrenten 1 und 2 darüber, dass die 

Vorinstanz in der Sache selbst entschieden habe, ohne den von ihnen damals 

beantragten Augenschein durchzuführen. Mit ihrem Einwand machen sie 

sinngemäss eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör gemäss 

Art. 29 Abs.  2 BV und der für das Beschwerdeverfahren vor der Vorinstanz 

massgeblichen kantonalrechtlichen Verfahrensvorschriften (Art. 4 ff. VVG) 

geltend. Ihrem Einwand ist jedoch kein Erfolg beschieden. Weder aus den 

erwähnten kantonalrechtlichen Bestimmungen noch aus der 

bundesrechtlichen Mindestgarantie von Art. 29 Abs. 2 BV ergibt sich eine 

Pflicht der Behörde, auf Antrag einer Partei in jedem Fall einen Augenschein 

durchzuführen. Vielmehr ist eine Behörde befugt, einen Beweisantrag 

abzulehnen, wenn sie in willkürfreier Würdigung der bereits erhobenen 

Beweise zur Überzeugung gelangt, der rechtlich erhebliche Sachverhalt sei 

genügend abgeklärt und die weitere Beweisführung werde ihre Überzeugung 

nicht mehr ändern (vgl. BGE 124 I 241 E. 2; 122 V 157 E. 1d; 119 Ib 492 E. 

5b/bb S. 505). Insbesondere ist es einer urteilenden Behörde nicht verwehrt, 

auf einen Augenschein zu verzichten, wenn aufgrund der gesamten 

Umstände feststeht, dass dieser am Ergebnis nichts zu ändern vermöchte 

(BGE 112 Ia 198 E. 2b). Vorliegend ist die Vorinstanz angesichts der 

Vorbringen der Parteien davon ausgegangen, dass Hauptanlass für den 

beantragten Augenschein lediglich die Legitimationsfrage bilde. Nach 

Konsultation der ihr zur Verfügung stehenden, umfangreichen Projekt- und 

Genehmigungsunterlagen (u.a. diverse Berichte, Planunterlagen, 

Fotodokumentationen/Flugaufnahmen, diverse verwaltungsinterne 

Stellungnahmen und Beurteilungsberichte, etc.) hat sie die Legitimation aller 

Grundeigentümer des Siedlungsteils … im allgemeinen, und damit auch der 

Rekurrenten 1 und 2 im Speziellen bejaht, und entsprechend den beantragten 

Augenschein als nicht nötig erachtet. Der rechtserhebliche Sachverhalt für die 

Beurteilung der Planungsbeschwerden habe sich mit hinreichender Klarheit 

aus den erwähnten Akten ergeben, weshalb der beantragte Augenschein 

auch aus dieser Sicht betrachtet nicht erforderlich gewesen sei. Diese 

Beurteilung erscheint angesichts der breiten, bereits im vorinstanzlichen 

Verfahren vorliegenden Aktenlage durchaus vertretbar und der damalige 

Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins im 

Planungsbeschwerdeverfahren lässt sich denn auch nicht beanstanden.

b) Selbst wenn aber darin eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehörs 

erblickt werden müsste, vermöchten die Rekurrenten daraus im vorliegenden 

Verfahren nichts zu Gunsten ihrer Begehren ableiten. Das Verwaltungsgericht 

kann nämlich die angefochtenen Entscheide in rechtlicher und tatsächlicher 

Hinsicht frei überprüfen (PVG 1999 Nr. 44; zu den Voraussetzungen der 

Zulässigkeit einer ausnahmsweisen Heilung im Rechtsmittelverfahren: BGE 

126 I 72 E. 2, 116 Ia 95 E. 2) und den Rekurrenten ist aus dem Verzicht auf 

Durchführung eines Augenscheins im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren 

auch kein rechtlich relevanter Nachteil entstanden. Dies bereits deshalb, weil 

im vorliegenden Rekursverfahren ein Augenschein durchgeführt worden ist 

und ihnen an diesem, wie im Übrigen auch im Rahmen zahlreicher 

Schriftenwechsel, umfassend Gelegenheit geboten wurde, sich zu allen 

Fragen sowohl schriftlich als auch noch mündlich ausführlich und detailliert zu 

äussern. Ein allfälliger formeller Mangel dürfte daher, nicht zuletzt auch aus 

prozessökonomischen Überlegungen, als nachträglich geheilt erachtet 

werden. 

c) Soweit im vorliegenden Verfahren seitens der Rekurrenten 1 und 2 gestützt 

auf Art. 6 Ziff. 1 EMRK und Art. 29 Abs. 1 BV die Frage des Umfanges des 

Akteneinsichtsrechts bzw. der Möglichkeit der Verweigerung desselben 

aufgeworfen wurde, kann es bei dem Hinweis sein Bewenden haben, dass im 

vorliegenden Verfahren nicht auf die vom Instruktionsrichter in der 

Zwischenverfügung vom 6. Juni 2008 erwähnten Aktenstücke (Erläuterungen 

zur Wirtschaftlichkeitsberechnung der … Hotel AG vom März 2005; 

Businessplan für das Resort … … vom März 2005) abgestellt worden ist. 

Entsprechend stellen sich die eingangs umschriebenen Fragen nicht, weshalb 

von weiteren Ausführungen hierzu auch abgesehen werden kann.

3. a) Gemäss Art. 53 lit. a VGG erstreckt sich die Überprüfungsbefugnis des 

Verwaltungsgerichtes im Rekursverfahren auf Rechtsverletzungen, 

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie 

unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhaltes. Das 

Verwaltungsgericht überprüft somit den Sachverhalt und die Rechtsfragen 

frei. Dagegen beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig 

oder angemessen sei. Amtete die Regierung nicht nur als Genehmigungs-, 

sondern - wie vorliegend - auch als erste Beschwerdeinstanz und ist das 

Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittelbehörde, gilt auch in 

Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 53 lit. a VGG (vgl. PVG 1999 Nr. 

44, 1996 Nr. 42). Diese Kognitionsbefugnis bedeutet, dass das 

Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz nicht die Stellung einer oberen 

Planungsbehörde einnimmt. Es wird mithin bei zwei oder mehreren Varianten, 

die vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, eine gemeindliche Lösung 

nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen Lösungen an die 

Stelle einer angemessenen kommunalen Planfestsetzung setzen, sondern es 

hat die Entscheidungsfreiheit, die den Planungsträgern zusteht (Art. 2 Abs. 3 

des Bundesgesetzes über die Raumplanung, RPG [SR 700]), zu respektieren 

(VGU R 07 72; PVG 1993 Nr. 43). 

b) Das Bundesgericht hat dazu festgehalten, dass es mit den 

Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die 

Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe, 

sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im 

betreffenden Sachzusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der 

Überprüfung zurückhalte (BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich insbesondere 

dort, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, 

Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Die 

Rechtsmittelinstanz hat aber soweit einzugreifen, als dass die 

übergeordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen einen angemessenen 

Platz erhalten. Sie hat sich zudem auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, 

d.h. sie darf nichts Neues schöpfen, sondern hat die kommunalen Planungen 

an einem Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen 

Massstab, so kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. 

Hier nicht einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (BGE 

114 Ia 248; VGU R 07 65 und 72). Die im vorliegenden Verfahren 

aufgeworfenen Fragen sind deshalb mit der umschriebenen Zurückhaltung zu 

prüfen. 

4. a) Die Rekurrenten 1 und 2 stellen sich, wie bereits im 

Planungsbeschwerdeverfahren vor der Kantonsregierung, auf den 

Standpunkt, dass mit der streitigen Nutzungsplanung der aus Art. 21 Abs. 2 

RPG fliessende Grundsatz der Planbeständigkeit verletzt werde. Sie erachten 

die für eine Planänderung (Neueinzonung von ca. 2,1 ha Land) erforderlichen 

Voraussetzungen vorliegend als nicht erfüllt, weil sich die Verhältnisse seit 

dem Erlass und dem Inkrafttreten des totalrevidierten Zonenplans 2002 nicht 

erheblich geändert hätten. Der von der Gemeinde geltend gemachte 

Logiernächterückgang sei eine Entwicklung, die bereits Mitte der neunziger 

Jahre eingesetzt habe und die bereits bei der Erarbeitung des Zonenplans 

2002 berücksichtigt worden sei. Angesichts des jungen Alters des 

totalrevidierten Zonenplans fehle es an einem überwiegenden touristisch-

volkswirtschaftlichen Interesse, mit welchem die Planänderung legitimiert 

werden könnte. Sodann würden die Rekurrenten als Grundeigentümer durch 

die angefochtene Planung in ihrem Vertrauen auf einen gewissen zeitlichen 

Bestand der Zonenordnung enttäuscht. Dies umso mehr, als seitens der 

Gemeinde zeitgleich mit der Vorbereitung des Beschlusses über die 

Totalrevision 2002 klammheimlich Verhandlungen mit den Promotoren für ein 

Wellnesshotel und ein Dorfhotel geführt worden seien. Dem von der 

Regierung im Genehmigungsbeschluss vom 6. April 2004 aufgenommenen 

Hinweis, dass die Ortsplanung im Gebiet … unter Umständen kurzfristig eine 

grundlegende Änderung erfahren könnte, komme, nachdem das 

Verwaltungsgericht mit Urteil R 04 36 vom 28. September 2004 dessen 

rechtliche Unverbindlichkeit festgestellt habe, keine Bedeutung zu. Die 

streitige Zonenplanteilrevision müsse als eigentliche Kehrtwende in der 

gemeindlichen Nutzungsplanung bezeichnet werden, der eine Projektidee 

eines einzelnen Promotors zugrunde liege und zu deren Verwirklichung 

vollzogen werde, was nicht angängig sei.

b) In den angefochtenen Beschwerdeentscheiden hat sich die Regierung 

nachvollziehbar und in sachlich vertretbarer Weise zu all diesen Vorbringen 

ausführlich geäussert und die Gründe, aufgrund derer sich die streitige 

Änderung der Grundordnung auf erheblich geänderte Verhältnisse 

abzustützen vermöge, detailliert dargelegt. Dabei hat sie insbesondere auch 

den Auftritt eines potentiellen Investors, der bereit wäre, in … ein Wellness-

Hotel der Viersternkategorie zu errichten, entsprechend gewichtet. Davon 

ausgehend hat sie die grosse volkswirtschaftliche und regionalpolitische 

Bedeutung eines neuen Hotels der geplanten Grösse und Klasse für den 

Tourismusort angeführt, mit welchem die augenfälligen Nachteile aus der in 

den letzten Jahren erfolgten Verlagerung des Bettenangebots weg von 

traditionellen Hotelbetten hin zu Zweitwohnungsbetten wenigstens teilweise 

wieder wettgemacht werden könnten. Dem Einwand, dass der potentielle 

Investor schon vor Erlass der totalrevidierten Ortsplanung 2002 bzw. vor 

deren Genehmigung durch die Regierung im Jahre 2004 bekannt gewesen 

sei, ist sie in den angefochtenen Entscheiden mit dem Argument 

entgegengetreten, dass die zur Umsetzung des Hotelprojekts erforderliche 

Planung damals noch nicht weit genug fortgeschritten gewesen sei, um sie 

gesamthaft vom Souverän genehmigen zu lassen. Von einer Sistierung des 

Genehmigungsverfahrens sei in der Folge wegen der dringenden 

Anpassungen der gemeindlichen Grundordnung an die Vorgaben des RPG 

abgesehen worden. Immerhin sei aber ins Dispositiv des 

Genehmigungsbeschlusses vom 6. April 2004 ein entsprechender Hinweis 

des Inhalts aufgenommen worden, dass die Ortsplanung im Bereich … 

kurzfristig eine Änderung erfahren könne. Halte man sich ferner vor Augen, 

dass das Wellnesshotel-Projekt bereits während des regierungsrätlichen 

Genehmigungsverfahrens Gegenstand breitester öffentlicher Diskussionen 

gebildet habe, dürfe die Gefahr, dass Grundeigentümer im Vertrauen auf die 

Planbeständigkeit unliebsame Dispositionen getroffen hätten, eher gering 

sein, weshalb auch Aspekte des Vertrauensschutzes in den Hintergrund zu 

treten hätten. 

Die Rekurrenten bringen im vorliegenden Verfahren nichts vor, was die 

regierungsrätliche Einschätzung als unzutreffend oder gar willkürlich 

erscheinen liesse. Vielmehr spricht gegen ihren Einwand auch der Umstand, 

dass das fragliche Gebiet bereits seit der OP-Revision 1988 in der 

Landwirtschaftszone lag, mithin mit der Totalrevision 2002 gar keine 

Änderung erfolgte, und dass zudem nach einer Zeitspanne von mehr als 17 

Jahren mit Veränderungen gerechnet werden muss. Der von den Rekurrenten 

gerügten Problematik, dass die streitige Planung eine Erweiterung von ca. 

2,6% des Baugebietes beschlägt, und nicht wie von der Regierung 

fälschlicherweise angenommen nur 0.6%, ist im Zuge der 

Rechtmässigkeitsprüfung der Neueinzonung für eine Hotelzone Rechnung zu 

tragen. Aus der Sicht des Grundsatzes der Planbeständigkeit betrachtet, lässt 

sich der vorinstanzliche Entscheid jedenfalls durchaus vertreten und den 

Rekursen ist insofern kein Erfolg beschieden.

c) Der Rekurrent 2 rügt im Zusammenhang mit den in den Jahren 1981 und 1991 

zwischen der Familiengemeinschaft Kerdel und der Bürgergemeinde … 

abgeschlossenen Landabtauschverträgen eine Verletzung des 

Vertrauensschutzprinzipes im Sinne von Art. 9 BV. Die Regierung hat im 

angefochtenen Beschwerdeentscheid auch diese Rüge mit ausführlicher 

Begründung als unzutreffend erachtet; ihr kann gefolgt werden. Der Rekurrent 

bringt im vorliegenden Verfahren jedenfalls nichts vor, was diese 

vorinstanzliche Einschätzung als falsch erscheinen liesse. 

Eingestandenermassen war die Gemeinde nämlich an den damaligen 

Landabtauschverträgen weder Vertragspartei noch sonst direkt daran 

beteiligt. Fest steht ferner, dass sämtliches, damals tauschweise 

abgetretenes Land im Zeitpunkt der Tauschgeschäfte Nichtbauzonen 

(Reservebaugebiet oder Landwirtschaftszone) zugeschieden war. Ebenso, 

dass alles tauschweise im Verhältnis 15 : 1 erworbene Land auch heute noch 

Bauland ist bzw. zwischenzeitlich bereits überbaut wurde (Bauzone 3a). Dass 

die damaligen Leistungen und Gegenleistungen beim Landabtausch letztlich 

angemessen waren, ist bereits aufgrund der peripheren Lage des Landes am 

Siedlungsrand offenkundig und wird vom Rekurrenten 2 denn auch zu Recht 

nicht in Frage gestellt. Vom Rekurrenten wird nicht behauptet und es ist auch 

nicht ersichtlich, dass ihm seitens der zuständigen Behörden irgendwelche 

konkreten Zusicherungen gemacht worden wären, dass das damals der 

Bürgergemeinde … abgetretene Land immer in der Landwirtschaftszone 

verbleiben werde. Damit steht fest, dass die rekurrentische Rüge unbegründet 

ist, weshalb er auch im vorliegenden Verfahren nichts zugunsten seiner 

Begehren ableiten kann.

5. a) Alle Rekurrenten erachten die streitige Einzonung aus verschiedenen 

Gründen als bundesrechtswidrig. Unter Berufung auf die im Kantonalen 

Richtplan „RIP2000“ enthaltenen Vorgaben und die bundesgerichtliche 

Rechtsprechung rügen sie insbesondere die Verletzung verschiedener 

raumplanungsrechtlicher Grundsätze (Siedlungskonzentration, 

Siedlungsbegrenzung, Natur und Landschaftsschutz, etc.). Die Regierung 

ihrerseits erachtet die Vorgaben des RIP 2000 als erfüllt. Dieser hält zunächst 

fest, dass Siedlungs- und Nichtsiedlungsgebiet konsequent getrennt werden 

sollen. Die Funktionsfähigkeit der Siedlungen und der Bedarf an Nutzfläche 

sollen durch Siedlungsentwicklung nach innen, optimierte Siedlungsnutzung 

und Siedlungserneuerung langfristig gesichert werden. Der Bodenverbrauch 

wird nach dieser Zielsetzung minimiert, indem das Siedlungsgebiet massvoll 

und gezielt erweitert wird. Sodann wird unter dem Titel “Strategische 

Schwerpunkte“ festgehalten, dass die Entwicklung des Siedlungsgebiets wo 

immer möglich und zweckmässig nach innen erfolgen solle. Die Bausubstanz 

und Infrastruktur sollen langfristig in ihrem Wert gesichert werden. Dabei ist 

vorgesehen, die Siedlungsqualität zu erhalten oder zu verbessern und die 

Verfügbarkeit des Baulands zu fördern. Erweiterungen des Siedlungsgebiets 

werden gemäss Richtplan dort vorgenommen, wo Synergien mit bereits 

getätigten Infrastrukturinvestitionen erreicht werden, wo die Siedlungsqualität 

verbessert oder erhalten werden kann und wo eine ausgewiesene Nachfrage 

besteht. Die zusätzliche Umweltbelastung wird danach möglichst gering 

gehalten. Der Richtplan knüpft Erweiterungen des Siedlungsgebiets 

zusätzlich an folgende Anforderungen:

- Leitbild, Zielvorstellungen

- In städtischen Räumen/Agglomerationen und Tourismusräumen: Ab-

  stimmung auf regionales Siedlungskonzept

- Bedarfsnachweis (Nutzungsreserven, künftiger Bedarf)

- Gestaltungs- und Erschliessungskonzept

- Keine anderen überwiegenden Interessen berührt

- Nachweis über die Verfügbarkeit des Baulands.

Nach Auffassung der Regierung stimmt die geplante Einzonung für das 

Wellnesshotel mit diesen Voraussetzungen zur Siedlungserweiterung 

überein. Zu prüfen ist, ob die vorinstanzliche Begründung die Erweiterung der 

Bauzone rechtfertigt. 

b) Mit Blick auf die von den Rekurrenten angerufenen Ziele und 

Planungsgrundsätze gilt es sich aber vor Augen zu halten, dass diese keine 

Konditionalnormen, sondern lediglich finale, zielbestimmte Regeln enthalten. 

Das heisst, sie kommen nie alleine, sondern immer im Zusammenhang mit 

dem in der Sache anwendbaren Recht zur Anwendung und enthalten 

Grundsätze, die dort als Elemente der Entscheidfindung berücksichtigt 

werden müssen. Es kommt ihnen mithin keine absolute Bedeutung zu. 

Vielmehr sind es Zielvorstellungen, Wertungshilfen und 

Entscheidungskriterien, die bei der Schaffung und Revision von 

Nutzungsplänen zu beachten sind und eine umfassende Berücksichtigung 

und Abwägung aller räumlich wesentlichen Gesichtspunkte verlangen. Diese 

stehen grundsätzlich gleichwertig nebeneinander. Kommt es zur Kollision 

zwischen einzelnen Grundsätzen, müssen die Behörden alle Interessen 

optimal zur Geltung bringen und eine fallbezogene Gewichtung vornehmen. 

Dabei kommen dem Grundsatz der Trennung zwischen Bau- und 

Nichtbaugebiet, dem Konzentrationsprinzip, dem Gebot der Schonung der 

Landschaft und dem Erhalt genügend grosser Lebensräume (Biotope) sowie 

anderen geeigneten Massnahmen, welche dem Aussterben einheimischer 

Tier- und Pflanzenarten entgegenwirken können (Art. 18 Abs. 1 NHG), grosse 

Bedeutung zu.

6. a) Mit der zur Beurteilung stehenden Teilrevision ihrer Ortsplanung hat die 

Gemeinde im Vergleich zum Zonenplan aus dem Jahre 2002 eine 

Bauzonenerweiterung (Hotelzone i.S. von Art. 27 Abs. 1 KRG) von insgesamt 

2,1 ha vorgenommen. Bezogen  auf die gesamte Bauzonengrösse in der 

Gemeinde bedeutet dies eine Erweiterung um rund 2,6%. Entgegen der 

Auffassung der Rekurrenten erweist sich diese Einzonung insgesamt 

betrachtet als bundesrechtskonform. Dabei ist vorweg festzuhalten, dass die 

Gemeinde erstmals eine Hotelzone in ihrer Grundordnung ausgeschieden 

hat, welche einem gewichtigen volkswirtschaftlichen und touristischen 

Bedürfnis entspricht und durch einen entsprechenden Bedarf auch als 

abgedeckt bezeichnet werden kann, weshalb sich die Neueinzonung von 2,1 

ha Land zumindest unter dem Aspekt der Bauzonengrösse i.S.v. Art. 15 lit. b 

RPG als unproblematisch erweist. Aus denselben Überlegungen steht sie 

insofern auch im Einklang mit dem RIP2000 und dem kommunalen Leitbild. 

Beide postulieren zwar einen Verzicht auf (Wohn-)Bauzonenerweiterungen, 

schliessen aber Einzonungen für Spezialbauzonen wie die zur Diskussion 

stehende nicht per se aus. Hinzu kommt, dass sich der Bedarf nach der 

zusätzlichen Einzonung von Bauland für ein derart bedeutendes Projekt wie 

das vorgesehene ohne weiteres aus den bereits im Planungs- und 

Mitwirkungsbericht ausführlich und hinreichend geschilderten Gründen (Art. 

47 Abs. 2 RPV) ergibt und die Einzonung für das Wellnesshotel sowohl für 

den traditionsreichen, wichtigen und bekannten Tourismusort als auch die 

Region Schanfigg in einem äusserst gewichtigen öffentlichen Interesse steht, 

wobei gerade aus der Sicht der verlangten regionalen Abstimmung die 

Ansiedlung eines Wellnesshotels des vorgesehenen Standards und der 

geplanten Grösse nur in … und dort wiederum nur im … Sinn macht.

b) Unzutreffend ist jedenfalls der Einwand, dass die von der Gemeinde 

vorgenommene und von der Vorinstanz bestätigte Standortevaluation eine 

reine Alibiübung gewesen sei. Wie sich den Akten unschwer entnehmen lässt, 

wurde nach der Aufgabe des ersten (noch mehr als 6 ha Land 

beschlagenden) Hotel- und Dorfprojekts 2004 zusammen mit dem 

beauftragten Architekten eine vertiefte Standortevaluation für ein 

Wellnesshotel mit separatem Personalhaus durchgeführt. Unter Einbezug des 

im November 2004 vorliegenden Dorfkonzepts und der darin vorgesehenen 

weiteren Parameter (u.a. zusammenhängende Fläche von 2 - 3 ha; gute 

Anbindung an den Öffentlichen Verkehr; direkter Zugang zum Skigebiet; gute 

Besonnung und Aussicht; Betroffensein möglichst weniger Grundeigentümer) 

wurden verschiedene Standorte, so auch Ochsenbühl, Alp …, Seehalde, 

Florentinum und Isla, einer vertieften Überprüfung unterzogen. Wie die von 

der Gemeinde anlässlich des Augenscheins vom 3. Juli 2008 eingereichte 

Zusammenstellung „Angaben zu den vier anderen Baustandorten“ 

nachvollziehbar aufzeigt und der Augenschein selber denn auch bestätigt hat, 

kamen aufgrund des erwähnten Kriterienkataloges lediglich die zwei 

Standorte … und Alp … in Frage. Nur diese beiden Standorte vermöchten die 

erwähnten Parameter zu erfüllen. Alle anderen Alternativstandorte scheiterten 

offenkundig bereits am Kriterium der erforderlichen zusammenhängenden 

Landfläche oder wiesen eine vergleichsweise schlechtere Besonnung und 

weit weniger attraktive Lage aus, als die beiden bevorzugten Standorte. Hinzu 

kamen planerische Vorgaben (Alternativstandort Seehalde: Waldareal, 

Rodungsbewilligung verweigert; Ochsenbühl: Zone für öffentliche Bauten und 

Anlagen), die fehlende Verfügbarkeit (Seehalde: Waldareal; Isla: 

zwischenzeitlich bereits weitgehend überbaut“; Ochsenbühl: Reserveland für 

öffentliche Bauten) oder die konkreten Gegebenheiten (Florentinum: derzeit 

genutzt als Backpacker-Hotel, unattraktive Osthanglage, unzureichende 

Besonnung im Winter; mangelnde Attraktivität für Investoren und Gäste), 

welche einen Verzicht auf Ein- oder Umzonung nahelegten. 

Der Standort Alp … seinerseits, welcher sich zumindest hinsichtlich der 

Anbindung an den ÖV, des direkten Zugangs zum Skigebiet, der guten 

Besonnung und attraktiven Lage und Aussicht als vergleichbar mit  dem … 

herauskristallisiert hatte, scheiterte letztlich am Umstand der fehlenden 

Verfügbarkeit. Wie seitens der Bürgergemeinde … als Grundeigentümerin 

festgehalten wurde, steht dieses Land nicht zum Verkauf. Dies deshalb, weil 

sich dort das Zentrum ihres Alpbetriebes befindet, welches in den letzten 

Jahren mit grossem finanziellem Aufwand gesamtsaniert und erneuert worden 

ist. An der Sicherstellung des Betriebs der Alp … besteht zweifellos ein 

grosses öffentliches Interesse, zumal ansonsten die erwünschte extensive 

Bewirtschaftung und Beweidung der ausgedehnten Flächen gefährdet oder 

gar verunmöglicht würde. Mit der Vorinstanz ist daher davon auszugehen, 

dass aufgrund der mit der Planung verfolgten Ziele für eine Neueinzonung 

lediglich das … ernsthaft in Frage kommt. Dies auch deshalb, weil sich auch 

aus der Sicht der in aller Regel raumplanungsrechtlich gebotenen 

Siedlungsentwicklung nach innen, kein anderer Alternativstandort als nur im 

Ansatz vergleichbar ergeben hat und zudem innerhalb der bereits 

rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonenflächen gemäss OP-Revision 2004 

weder ein anderer ernstzunehmender Alternativstandort für ein Wellnesshotel 

der vorgesehenen Grösse und Klassierung vorhanden ist, noch für eine 

Umzonung in Frage kommt. Letzteres gilt insbesondere auch für den am 

Augenschein neu ins Feld geführten, unterhalb der Alp … gelegenen, bereits 

überbauten Bereich des heutigen Hotels ... 

c) Auch aus der Sicht des raumplanungsrechtlichen Konzentrationspinzips lässt 

sich der von der Regierung bestätigte Standort … durchaus vertreten. Dieses 

verlangt, dass die verschiedenen Nutzungen örtlich zusammengefasst 

werden, d.h. Bauten und Anlagen sind grundsätzlich auf räumlich 

zusammenhängende, vom umliegenden Nichtsiedlungsgebiet klar 

abgegrenzte und auf das Notwendige beschränkte Zonen zu konzentrieren 

(vgl. dazu: Peter Karlen, Neue Entwicklungen in der Nutzungsplanung im 

Spiegel der Rechtsprechung des Bundesgerichts, in: AJP 3/97, S. 244). 

Dieser Grundsatz, wonach die Siedlungstätigkeit räumlich abzutrennen ist, 

ergibt sich in erster Linie aus Art. 1 RPG (Gebot der haushälterischen Nutzung 

des Bodens) sowie aus den Planungsgrundsätzen von Art. 3 RPG (BG-Urteil 

1C_119/2007 vom 13. November 2008). Vorliegend schliesst die streitige 

Hotelzone, wie sich bereits den bei den Akten liegenden Plänen und Fotos 

entnehmen lässt und der Augenschein bestätigt hat, im Bereich des 

eingezonten Park-/Buswendeplatzes an eine bestehende, voll erschlossene 

und vorwiegend touristisch genutzte Bauzone mit Siedlungscharakter 

(bestehend aus ca. 20 teils voluminösen Gebäuden [diverse Grosschalets, mit 

im Eigentum der Rekurrenten 1 und 2 stehenden Stockwerkeinheiten; das 

grosskubige Hotel …]) an. Als solche stellt sie keine isolierte Punktbauzone 

dar, auch wenn der bestehende Siedlungsansatz im … im Vergleich zu den 

übrigen Siedlungsgebieten in der Gemeinde verhältnismässig klein ist und 

eine eigenständige Landschaftskammer oberhalb des Waldes beschlägt. Mit 

der Neueinzonung wird der bestehende Siedlungsansatz bergseits 

ausgedehnt, was eine natürliche Erweiterung eines bestehenden 

Siedlungsansatzes darstellt, welche wiederum aus den oben erwähnten 

Gründen auf den fraglichen Standort angewiesen ist. 

Die Bauzonenerweiterung basiert auch nicht nur auf einer privaten Nachfrage 

eines potentiellen Investors, sondern sie ist für die Gemeinde und die Region 

von sehr grosser touristischer und volkswirtschaftlicher Bedeutung. Wie 

bereits dargelegt soll dem unerwünschten Trend der letzten Jahre 

(Verlagerung des Bettenangebots von den traditionellen Hotelbetten hin zu 

Zweitwohnungsbetten) wirksam und nachhaltig begegnet werden, was 

unbestrittenermassen einem äusserst gewichtigen öffentlichen Interesse 

entspricht.

d) Auch unter dem Aspekt des erforderlichen Nachweises der Verfügbarkeit des 

Bodens lässt sich die streitige Einzonung „…“ grundsätzlich nicht 

beanstanden. Gemäss Art. 19 Abs. 2 KRG treffen die Gemeinden 

insbesondere bei Einzonungen die erforderlichen Massnahmen zur 

Gewährleistung der Verfügbarkeit des Bodens für den festgelegten 

Zonenzweck; so z.B. durch öffentlich-rechtliche Verträge, Kaufs- oder 

Vorkaufsrechte. Vorliegend liegt derzeit lediglich eine schriftliche Zusicherung 

der Bürgergemeinde … (öffentlich-rechtliche Körperschaft) als 

Grundeigentümerin bei den Akten, gemäss welcher diese die Landabgabe im 

Baurecht mit Auflagen auf 99 Jahre (inkl. Verlängerungsmöglichkeit) in 

Aussicht gestellt hat. Hält man sich nun aber vor Augen, dass sich diese 

Zusicherung auf einen formell korrekt gefassten Beschluss des hierfür 

zuständigen Bürgerrates abstützt (vgl. Art. 5 Ziff. 3 e contrario des 

Verwaltungsreglementes der Bürgerschaft der Bürgergemeinde …), erweisen 

sich auch die von den Rekurrenten vorgebrachten Zweifel an der 

erforderlichen Verfügbarkeit des eingezonten Landes als letztlich 

unbegründet. Dies umso mehr, als die Vertreter der Bürgergemeinde diese 

Zusicherung mehrfach bekräftigt haben und sich eine gegenüber der 

Grundeigentümerin materiell durchsetzbare Verpflichtung auch noch im 

Rahmen des von der Vorinstanz in Ziff. 1.1 des Genehmigungsentscheides 

vorbehaltenen Erlasses eines Arealplans gemäss Art. 46 KRG (Instrument der 

Grundordnung, Genehmigungspflicht durch Regierung) nachreichen lässt, 

wodurch auch die letzten Zweifel an der Verfügbarkeit des Bodens für den 

vorgesehenen Zonenzweck ausgeräumt werden könnten. Ebenso wenig 

vermögen die von den Rekurrenten geltend gemachten Zweifel an den 

Realisierungschancen des der Planung zugrunde liegenden Hotelresorts die 

streitige Einzonung als unzulässig erscheinen lassen. Insgesamt betrachtet, 

ist den Anforderungen von Art. 19 Abs. 2 KRG Genüge getan worden, zumal 

keine weitergehenden gesetzlichen Vorgaben im Sinne einer Verpflichtung 

zur Realisierung des Projekts bestehen, was im Übrigen bereits die 

Vorinstanz zutreffend erkannt hat. 

e) Soweit sich die Rekurrenten gegen die Bauzonenerweiterung hilfsweise mit 

der Argumentation betreffend fehlender Erschliessung des Baulandes zufolge 

ungenügenden Löschwasserdrucks wehren, so ist diesem Einwand 

zwischenzeitlich die Grundlage entzogen worden. In Konkretisierung 

entsprechender bereits im Verfahren vor der Vorinstanz gemachter 

Entgegnungen hat sich am verwaltungsgerichtlichen Augenschein gezeigt, 

dass basierend auf einem von der Stimmbürgerschaft im März 2008 

genehmigten Projekt für den Ausbau der Druckzone 7 mit Abbruch und 

Neubau des Reservoirs „…“ oberhalb der geplanten Hotelzone ein neues 

Wasserreservoir erstellt worden ist. Mit diesem kann nun der erforderliche 

Löschwasserdruck nicht nur im gesamten bestehenden, sondern 

insbesondere auch im neu eingezonten Baugebiet für das Wellnesshotel 

sichergestellt werden. Dass die notwendigen Plankorrekturen (Standort 

Reservoir, Verlauf der Leitungen) im Rahmen der anstehenden Arealplanung 

gemacht werden müssen und können, ergibt sich bereits aus der Ziff. 1.4 des 

Dispositivs des Genehmigungsentscheides vom 21. November 2006 und dem 

Umstand, dass generell Planung und Wirklichkeit in Übereinstimmung zu 

bringen sind. Angesichts der regierungsrätlichen Genehmigungspflicht des 

Arealplanes als Bestandteil der Grundordnung durften die Anpassungen ohne 

weiteres auch in dieses spätere Planungsverfahren verwiesen werden.

f) Soweit die Rekurrenten in ihren Eingaben pauschal das Instrument des 

Arealplans gemäss Art. 46 KRG bzw. die von der Vorinstanz in den 

Genehmigungsentscheid aufgenommene Anordnung einer Arealplanpflicht 

(Ziff. 1.1 und 1.4.) in Frage stellen, können sie daraus nichts zu ihren Gunsten 

ableiten. Dies umso weniger, als sie es bei einer pauschalen Rüge am 

erwähnten, im kantonalen Recht statuierten Planungsinstrument haben 

bewenden lassen, ohne aber näher aufzuzeigen, weshalb die entsprechende 

Verpflichtung im konkreten Fall ungeeignet bzw. gar unzulässig sein sollte 

(vgl. zum Ganzen ZGRG 4/08 S. 185 ff.). Von einer vertiefteren Prüfung hierzu 

kann im vorliegenden Verfahren entsprechend abgesehen werden. Selbst 

wenn aber näher auf die pauschal gehaltenen rekurrentischen Überlegungen 

einzugehen wäre, bliebe festzuhalten, dass mit der streitigen Teilrevision der 

primären Grundordnung die in Art. 46 KRG als Grundlage für eine 

Arealplanung verlangten planerischen Grundsätze (Art der Nutzung; Mass der 

Nutzung; Rahmenbedingungen) mit der vorliegend streitigen Teilrevision 

hinreichend festgehalten worden sind, weshalb sie auch aus diesem Einwand 

nichts zu ihren Gunsten ableiten könnten. 

g) Soweit die Rekurrenten der streitigen Einzonung das Fehlen eines 

Gestaltungskonzeptes im Genehmigungszeitpunkt entgegen halten, kann 

ihnen ebenfalls nicht gefolgt werden. Dies umso weniger, als es gerade bei 

einer (projektbezogenen) Zonenplanung zulässig ist, gestalterische Aspekte 

lediglich in den wesentlichen Grundzügen zu regeln. Entsprechend lässt es 

sich nicht beanstanden, wenn sich die Planungsvorgaben - wie vorliegend - 

auf die Festlegung der maximalen räumlichen Ausdehnung der geplanten 

Bauten (Festlegung von Baufenstern; Bezeichnung von maximaler AZ [0.9] 

und maximaler Gebäudehöhe [23 m]) beschränken und die Ausarbeitung 

weitergehender gestalterischer Vorgaben (Gebäudeform, Gliederung, 

Freiräume) von der Genehmigungsbehörde in eine nachgelagerte Planung 

(Areal- und/oder Quartierplanung) verwiesen wurde. Dies umso mehr, als 

gerade mit der verlangten Arealplanung das aufgrund der exponierten Lage 

zweifellos vorhandene landschaftliche Optimierungspotential besser 

ausgeschöpft und damit auch Art. 73 Abs. 1 KRG besser nachgelebt werden 

kann. Zudem kann damit auch die von der Regierung angeregte bessere 

Anbindung an den heutigen Siedlungsrand im … erreicht werden.

h) Dass die Bauzonenerweiterung in einem gewichtigen öffentlichen Interesse 

liegt, wurde bereits mehrfach dargelegt. Daran erinnert sei, dass die Zahl der 

Hotelbetten innerhalb der letzten 10 Jahre um 750 zurückgegangen ist und 

16 Hotels und Pensionen hauptsächlich zu Zweitwohnungen umfunktioniert 

wurden. Neu eröffnet wurde demgegenüber lediglich ein Hotel mit rund 50 

Betten. Entsprechend sanken die Logiernächtezahlen innerhalb einer Dekade 

um über 20%, von ca. 610'000 auf 480'000 Übernachtungen. Diesem Trend 

soll mit der vorgesehenen Schaffung von rund 450 zusätzlichen Hotelbetten 

entgegengewirkt werden. Denn bereits bei einer durchschnittlichen Belegung 

von 130 Tagen pro Jahr (traditionelle Hotellerie) könnten damit wenigstens 

60'000 zusätzliche Hotel-Logiernächte [gemäss Planungsbericht gar 100’000] 

generiert werden. Zudem könnten dadurch ca. 50 - 60 neue Arbeitsplätze 

angeboten werden. Abgesehen von der angestrebten Trendumkehr bei den 

Logiernächten wird das geplante Wellnesshotel einen grossen Beitrag zur 

nachhaltigen Belebung der lokalen und regionalen Tourismus- und 

Volkswirtschaft leisten; dies deshalb, weil in den Zuliefer- und 

Dienstleistungsbetrieben bestehende Arbeitsplätze erhalten, sowie allenfalls 

gar neue geschaffen werden können. Der Einwand der Rekurrenten, die 

Erstellung eines neuen Vierstern-Wellnessresorts fördere möglicherweise das 

Hotelsterben, vermag das grosse öffentliche Interesse an der Einzonung nicht 

zu schmälern. Derzeit gibt es im Übrigen in der Gemeinde 2 Fünfstern-, 9 

Vierstern-, 17 Dreistern-, 6 Zweistern- und ein Einsternhotel sowie 14 weitere 

Hotels im günstigeren Preissegment. Eine Konkurrenzierung durch das neue 

Resort findet entsprechend höchstens im obersten Preissegment statt, wo 

seitens der Gäste hohe Ansprüche an die Hotels gestellt werden. Im Übrigen 

ist notorisch, dass Konkurrenz gerade in diesem Segment erwünscht ist und 

das Geschäft belebt. Im vorliegenden Verfahren keine Rolle spielen die von 

den Rekurrenten 1 angeregten „flankierenden Massnahmen“ für die übrige 

Hotellerie. Allfällige künftige Umzonungen der bestehenden Hotels in 

Hotelzonen werden mit der vorliegenden Ortsplanungsrevision nämlich nicht 

ausgeschlossen. Sodann kann der aktuelle Verzicht darauf auch nicht zur 

Unzulässigkeit der Ausscheidung einer Hotelzone im Gebiet … führen. 

Bekräftigend bleibt noch anzumerken, dass die streitige Einzonung eben nicht 

nur im Interesse des privaten Investors, sondern vielmehr in einem 

gewichtigen Interesse eines weit bekannten Tourismusortes und der Region 

Schanfigg liegt, was sich letztlich auch ohne weiteres aus dem RIP2000 und 

den mit ihm verfolgten Zielen ableiten lässt.

i) Die Regierung hat das touristische und volkswirtschaftliche Interesse an der 

Einzonung gewichtiger eingestuft, als die von den Rekurrenten ins Zentrum 

ihrer Überlegungen gestellten wichtigen Interessen des Landschafts- und 

Naturschutzes. Dabei hat sie nicht verkannt, dass der neu eingezonte Bereich 

aus landschafts- und naturschützerischer Sicht wertvoll und empfindlich ist 

und dass die Anforderungen an eine Neueinzonung im fraglichen Bereich 

entsprechend hoch anzusetzen sind. Dem anerkannten Schutzbedürfnis nach 

möglichst grosser Schonung der Landschaft in der bis anhin noch 

unüberbauten Geländerkammer oberhalb des den heutigen Siedlungsrand 

bildenden Hotels … hat sie - nachdem der Landbedarf für das der 

Neueinzonung zugrunde liegende Projekt gegenüber der Vorprüfungsvorlage 

massiv reduziert (von ehemals 6 auf nur mehr 2,1 ha Land) werden konnte - 

mit verschiedenen verbindlichen Auflagen im Genehmigungsentscheid 

Rechnung getragen und verlangt, dass die Gemeinde (zusätzlich oder 

anstelle des ohnehin vorgesehenen Quartierplanes) einen Arealplan gemäss 

Art. 46 KRG zu erlassen habe. Mit diesem sei aus Rücksicht auf die 

exponierte Lage des vorgesehenen Baustandorts und zur Minimierung der 

landschaftlichen Beeinträchtigungen durch die grossvolumigen Baukuben 

mittels geeigneter organisatorischer Vorkehren (Architekturwettbewerb; 

Beizug von kompetenten Fachpersonen) sicherzustellen, dass die zu 

errichtenden Gebäude hohen gestalterischen und architektonischen 

Ansprüchen genügen würden (Ziff. 1.1.a). Ebenso sei im Interesse einer 

möglichst geringen landschaftlichen Beeinträchtigung eine 

landschaftsverträgliche Angliederung der geplanten Bauten an die 

bestehende Siedlungsstruktur des … anzustreben (Ziff. 1.1. b). 

Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass im Zuge der in die 

Folgeplanungen verwiesenen detaillierten Vorkehren (andere räumliche 

Anordnung für das  Personalhaus mit einer besseren Angliederung an den 

heutigen Siedlungsrand) eine landschaftsverträgliche Bebauung des 

landschaftlich zweifellos sensiblen Bereichs trotz exponierter Lage erreicht 

werden kann, weshalb es sich aus Sicht des Landschaftsschutzes vertreten 

lässt, wenn sie von einer Nichtgenehmigung der Vorlage abgesehen hat. Zu 

prüfen bleibt damit noch, ob der Einzonung überwiegende Interessen des 

Naturschutzes entgegenstehen.

7. a) Im angefochtenen Genehmigungsentscheid hat sich die Vorinstanz sodann 

auch ausführlich mit der Schutzwürdigkeit des Flachmoors von regionaler 

Bedeutung „Riedboden“ (FM-14523) auseinandergesetzt und dargelegt, in 

welchen Punkten die gemeindliche Vorlage noch nicht zu befriedigen 

vermöge. Mit Blick auf die anzustrebende Reduktion der Projektauswirkungen 

auf das nördlich gelegene Flachmoor bemängelte sie insbesondere den 

gemeindlichen Verzicht auf Festlegung eines Gebüschgürtels zur 

Vermeidung von negativen Einwirkungen auf das Moor im GGP, die 

Linienführung der Erschliessungsstrasse im GEP sowie den damit in direktem 

Zusammenhang liegenden Standort für das Personalhaus. Zwecks 

weitgehender Schonung des Moors erteilte sie der Gemeinde in Ziff. 1.1. c) 

und d) des Genehmigungsbeschlusses verbindliche Anweisungen, wie diese 

Mängel - anstelle einer Nichtgenehmigung - im Rahmen der nachfolgenden 

Arealplanung zu beheben und entsprechend die negativen 

Projektauswirkungen zu minimieren seien. Seitens der Rekurrenten wird die 

Begründetheit dieser Anweisungen durchaus anerkannt. Sie stellen sich aber 

auf den Standpunkt, dass unabhängig dieser Anweisungen die Neueinzonung 

aus Gründen des Naturschutzes gar nicht oder zumindest nicht so genehmigt 

werden dürfe. Dies deshalb, weil wesentliche Aspekte (so z.B. die 

Verschattung des oberhalb liegenden Flachmoors Riedboden, die 

Auswirkungen der vom Resort ausgehenden Lichtimmissionen auf die Fauna 

im Flachmoor sowie die Zerstörung des talseitigen schmalen Moorausläufers 

„Kleinseggenried“ durch den Bau der geplanten Erschliessungsstrasse) gar 

nicht oder zumindest unzureichend geprüft und entsprechend auch der 

erforderliche weitergehende Schutz ungenügend festgelegt worden seien. 

Ihnen kann teilweise gefolgt werden.

b) Beim Flachmoor „Riedboden“ sowie dem unterhalb gelegenen Ausläufer 

„Kleinseggenried“ handelt es sich um schützenswerte Biotope (Art. 18 Abs. 

1bis NHG, Art. 14 Abs. 3 NHV) von lokaler Bedeutung. Dabei ergibt sich die 

Schutzwürdigkeit des talseitigen schmalen Moorausläufers „Kleinseggenried“ 

sowohl durch den Vegetationstyp als auch durch das Vorkommen geschützter 

Arten (Art. 14 Abs. 3 lit. a und b NHV). Angesichts ihrer lokalen Bedeutung 

sind beide Biotope einer Güterabwägung zugänglich, und dies selbst dann, 

wenn der schmale Moorausläufer als Teil des Flachmoors „Riedboden“ 

betrachtet werden müsste (Art. 18b Abs. 1 NHG, Art. 14 Abs. 6 NHV). Das 

bedeutet letztlich, dass der erforderliche Schutz mittels baulicher 

Massnahmen und planerischer Vorkehren (insbesondere durch die 

Ausscheidung von ökologisch ausreichenden Pufferzonen) gewährleistet 

werden kann (Art. 14 Abs. 2 lit. d NHV), und dass selbst technische Eingriffe, 

welche zu einer Beeinträchtigung der   Biotope führen können, unter 

bestimmten Voraussetzungen (Art. 14 Abs. 6 NHV: standortgebunden, 

überwiegendes Bedürfnis) zulässig sind. Gemäss Abs. 7 dieser Bestimmung 

muss jedoch, wer einen Eingriff in ein solches Biotop vornimmt oder 

verursacht, zu bestmöglichen Schutz-, Wiederherstellungs- oder ansonsten 

angemessenen Ersatzmassnahmen verpflichtet werden. 

c) Mit Blick auf die geklagten Projektauswirkungen (Verschattung, Zerstörung, 

Lichtimmissionen) und den erforderlichen Schutz der beiden erwähnten 

Moorflächen lassen sich aufgrund der Ergebnisse der im vorliegenden 

Verfahren eingeholten zusätzlichen Gutachten … und … und der 

Erkenntnisse am Augenschein folgende Schlüsse ziehen, denen im Rahmen 

der Folgeplanung Rechnung zu tragen sein wird:

Unter dem Aspekt des Schattenwurfs hat sich selbst unter Zugrundelegung 

der höchstmöglichen Baukuben ergeben, dass die räumliche und zeitliche 

Abdeckung der Beschattung des Flachmoors „Riedboden“ aufgrund der 

erarbeiteten „Sonnenstudie“ insgesamt als gering eingestuft und eine 

Gefährdung des naturschützerischen Wertes des Moors als höchstens leicht 

qualifiziert werden muss. Der Gutachter gelangte insbesondere zum Schluss, 

dass die künftige Entwicklung des mittels Renaturierungs- und 

Revitalisierungsmassnahmen aufgewerteten Moors als Gesamtökosystem 

durch die Nähe des Hotelbaus und Betriebs desselben dann nicht wesentlich 

behindert werde, wenn die vom Büro … im Bericht vom 2. Dezember 2004 

vorgeschlagenen Störungspufferzonen eingehalten würden und mit 

flankierenden baulichen Massnahmen (Bepflanzung entlang der Abgrenzung 

Störungspufferzone - Bauzone; Katzenzaun) dafür gesorgt werde, dass 

Mensch und Haustier wirkungsvoll vom Betreten des Moors abgehalten 

werden könnten. Sicherzustellen sei auch, dass Lärm- und Staubimmissionen 

auch während der Bauphase weitgehend vom Moor ferngehalten würden. 

Hinsichtlich der Auswirkungen der vom geplanten Wellnesshotel künftig 

ausgehenden Lichtimmissionen wird im Gutachten festgehalten, dass eine 

Quantifizierung der Auswirkungen der Hotelbeleuchtung auf die 

Insektenfauna in der Umgebung derzeit nicht möglich sei. Fest stehe aber, 

dass sich deren Auswirkungen je nach Ausgestaltung der Beleuchtung mittels 

Auflagen im Arealplan- bzw. allenfalls auch im Baubewilligungsverfahren 

(Lichtdurchlässigkeit der Fenster in dem dem Moor zugewandten Bereich; 

Strahlungswinkel der Aussenbeleuchtung; Lichtfrequenz) erheblich 

vermindern liessen. 

Hinsichtlich der Auswirkungen des Schattenwurfs auf den talseits gelegenen 

schmalen Moorausläufer „Kleinseggenried“ kam der Gutachter zum Schluss, 

dass die Beschattung zu einer mittleren oder gar starken Beeinträchtigung der 

Tier- und Pflanzenpopulationen führen werde. Aufgrund der bereits 

beschlossenen Renaturierungs- bzw. Revitalisierungsmassnahmen (als 

Ersatzmassnahmen Golfplatz „…“ sowie Beschneiungsanlagen für das 

Skigebiet) für das oberhalb gelegene Flachmoor „Riedboden“ und der dabei 

vorgesehenen Stauung des bis anhin in das „Kleinseggenried“ abfliessenden 

Wassers werde der schmale Moorausläufer so oder anders austrocknen. 

Halte man sich sodann vor Augen, dass das „Kleinseggenried“ aufgrund 

seiner geringen Ausdehnung ohnehin viel weniger wert sei, rechtfertige es 

sich, das Interesse an dessen grundsätzlicher Erhaltung dem Interesse an der 

Realisierung des Wellnessprojektes hintanzustellen. 

Im Lichte dieser gutachterlichen Erkenntnisse zeigt sich, dass sich die 

streitige Einzonung unter dem Aspekt „Schattenwurf“ und Lichtimmissionen 

durchaus vertreten lässt. Der naturschützerische Wert dieser Flächen wird 

aufgrund der geschilderten projektbezogenen Auswirkungen nicht relevant 

geschmälert, der gebotene Schutz lässt sich ohne weiteres mit baulichen und 

planerischen Massnahmen sicherstellen.  

d) Hinsichtlich der erforderlichen Ausscheidung ökologisch ausreichender 

Störungspufferzonen zum Schutz der Moorflächen zeigt es sich,  dass im 

Rahmen der Folgeplanung - wie bereits die Regierung im 

Genehmigungsentscheid angeordnet hat - auf die vom Büro … 

vorgeschlagenen Störungspufferzonen  (vgl. Pufferzonenplan „Moorgebiet … 

- Ausscheidung ökologisch ausreichender Pufferzonen“, …/ANU, 1:1'000, 

vom 2. Dezember 2004) abzustellen ist. Die darin enthaltenen planerischen 

Vorgaben haben konkrete Auswirkungen sowohl auf die im GEP festgelegte 

Linienführung der erforderlichen Erschliessungsstrasse als auch auf die 

künftige Situierung des im Gebiet vorgesehenen Personalhauses. Zwecks 

Sicherstellung einer möglichst weitgehenden Schonung des Flachmoors 

„Riedboden“ ist - unbesehen der bereits angeordneten Ersatzmassnahmen - 

in Verschärfung der von der Vorinstanz in Ziff. 1.1. c. gemachten Anweisung 

zwingend eine Linienführung für die erforderliche Erschliessungsstrasse 

vorzusehen, welche zum einen vollständig ausserhalb der vom Büro … 

festgelegten Störungspufferzone für das Moor Riedboden (Objekt FM-14523) 

sowie zum andern vollständig ausserhalb der unteren zwei Drittel des 

„Kleinseggenrieds“ (vorgelagerte „Moorfläche eigene Erhebung“ gemäss 

Pufferzonenplan) verläuft. Zudem werden unter Beizug der bereits im 

Genehmigungsentscheid vorgesehenen Umweltbaubegleitung die 

Maximalkoten für die Strassenachse so festzulegen sein, dass aufgrund der 

Niveauunterschiede zwischen Strassenoberfläche und Pufferzone ein 

direktes Begehen des Flachmoors „Riedboden“ und der unteren zwei Drittel 

der vorerwähnten „Moorfläche eigene Erhebung“ bzw. deren Umfelder ab der 

Erschliessungsstrasse verunmöglicht bzw. stark erschwert wird. Die mit 

dieser Linienführung faktisch einhergehende Beeinträchtigung des oberen 

Drittels des „Kleinseggenrieds“ wird durch die mittels Renaturierungs- und 

Revitalisierungsmassnahmen angestrebte Aufwertung des oberhalb 

gelegenen Flachmoores „Riedboden“ mehr als aufgewogen, zumal in den 

unteren zwei Dritteln des Ausläufers aufgrund dessen anerkannten 

Schutzwürdigkeit keine Bauten erstellt werden dürfen. 

e) Wie seitens der Parteien zutreffend erkannt worden ist, wird aufgrund der 

baulichen Vorkehren für die Erschliessungstrasse auf jeden Fall im oberen 

Drittel des „Kleinseggenrieds“ ein Teil des talseits gelegenen schmalen 

Moorausläufers zerstört, weshalb zwingend Ersatzmassnahmen zu treffen 

sind (Art. 14 NHV). Die Regierung hat diesbezüglich das von der Gemeinde 

vorgesehene Vorgehen (Koordination von geeigneten Ersatzmassnahmen in 

Absprache mit dem ANU mit den bereits verfügten golfplatzbedingten 

Revitalsierungs- und Renaturierungsmassnahmen) unterstützt und 

ergänzend verlangt, dass die Gemeinde - weil im gleichen Gebiet auch noch 

weitere NHG-Ersatzmassnahmen anstehend seien (Erweiterung Golfplatz 

von 9 auf 18-Löcher; Weiterausbau der Beschneiungsanlagen) - in 

organisatorischer Hinsicht die Federführung für die Projektierung und 

Umsetzung aller verfügten Massnahmen zu übernehmen habe. Die 

entsprechende Anweisung hat sie in Ziff. 1.1. d des 

Genehmigungsbeschlusses aufgenommen. Zusammen mit den von der 

Regierung bereits in der streitigen Planung verlangten Massnahmen 

(Bepflanzung der Böschung zwischen Bauzonengrenze und Moränenhügel 

nach Anweisung der noch einzusetzenden Umweltbegleitung, Festlegung 

eines Gebüschgürtels im Arealplan, Standortoptimierung für das 

Personalhaus) sind die Belange des Naturschutzes resp. Moorschutzes durch 

das Projekt hinreichend gewahrt. Die Einzonung lässt sich entsprechend auch 

aus dieser Sicht betrachtet, ohne weiteres vertreten.

f) Soweit die Rekurrenten im vorliegenden Verfahren erneut die Einhaltung 

eines Gewässerabstandes vom Genderbach von 20 m verlangen, kann ihnen 

derzeit nicht geholfen werden. Das fachkundige ANU hat bereits in seiner im 

vorinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Stellungnahme ausgeführt, dass 

ein Gewässerabstand von 10 m wünschbar sei, sofern der Genderbach als 

offenes Gerinne bestehen bleibe. Ein Abstand von 20 m sei hingegen dann 

nötig, wenn der Bach eingedolt werde. Darauf ist abzustellen. Hält man sich 

nun vor Augen, dass im Zuge der anstehenden Folgeplanungen der Standort 

des Personalhauses - wie oben erwähnt - ohnehin noch einmal überprüft 

werden muss, wird die Gemeinde die Frage des Gewässerabstandes noch 

einmal zu überprüfen haben, wobei sie davon auszugehen haben wird, dass 

10 m Gewässerabstand nicht unterschritten werden dürfen.     

8. Die Genehmigung der Einzonung der fraglichen Flächen im … lässt sich 

angesichts der von der Vorinstanz im Genehmigungsbeschluss gemachten 

Vorgaben und Auflagen, aufgrund derer die Gemeinde im Rahmen einer noch 

durchzuführenden Arealplanung den im Genehmigungsbeschluss 

formulierten Grundanforderungen an die weitere Projektentwicklung 

Rechnung zu tragen haben wird, nicht beanstanden. Was die Rekurrenten 

ansonsten noch gegen die Einzonung vorbringen, vermag nicht zu 

überzeugen. Das mit der Einzonung angestrebte Projekt „Wellnesshotel“ stellt 

eine grosse Chance für die Gemeinde und die Region dar. Angesichts dessen 

grosser volkswirtschaftlicher, touristischer und regionalpolitischer Bedeutung 

liegt die Einzonung im öffentlichen Interesse. Dagegen vermögen die von den 

Rekurrenten vorgebrachten öffentlichen Interessen (Landschaftsschutz, 

Naturschutz/Moorschutz, raumplanerische Vorgaben) insgesamt betrachtet 

nicht aufzukommen. Im Interesse des Moorschutzes erachtet es das Gericht 

jedoch - wie oben ausgeführt - als zwingend, dass für die geplante 

Erschliessungstrasse eine Linienführung vorgesehen wird, welche zum einen 

vollständig ausserhalb der vom Büro … festgelegten Störungspufferzone für 

das Moor Riedboden (Objekt FM-14523) sowie zum andern vollständig 

ausserhalb der unteren zwei Drittel der dem Objekt FM-14523 vorgelagerten 

„Moorfläche eigene Erhebung“ gemäss Pufferzonenplan „Moorgebiet … - 

Ausscheidung ökologisch ausreichender Pufferzonen“, …/ANU, 1:1'000, vom 

2. Dezember 2004, verläuft. Ferner werden unter Beizug der 

Umweltbaubegleitung die Maximalkoten für die Strassenachse so festzulegen 

sein, dass aufgrund der Niveauunterschiede zwischen Strassenoberfläche 

und Pufferzone ein direktes Begehen des Flachmoors Riedboden und der 

unteren zwei Drittel der erwähnten „Moorfläche eigene Erhebung“ bzw. deren 

Umfelder ab der Erschliessungsstrasse verunmöglicht bzw. stark erschwert 

wird. Die von der Regierung in Ziff. 1.1 lit. c) Abs. 1 des 

Genehmigungsbeschlusses formulierte Auflage ist in diesem Sinne zu 

korrigieren. 

Im Lichte des Dargelegten sind die Rekurse daher teilweise gutzuheissen. 

Absatz 1 der in Ziff. 1.1 lit. c des regierungsrätlichen 

Genehmigungsbeschlusses vom 21. November 2006 (Protokoll Nr. 1285) 

verfügten Auflage ist aufzuheben und, wie eben ausgeführt, neu zu 

formulieren. Ziff. 2. und 3. (Kostenverlegung und aussergerichtliche 

Entschädigung) der angefochtenen regierungsrätlichen 

Beschwerdeentscheide (Protokoll Nrn. 1286 und 1287) sind somit aufzuheben 

und die Angelegenheit an die Regierung zu neuem Entscheid im Kosten- und 

Entschädigungspunkt zurückzuweisen. Im Übrigen sind die Rekurse jedoch 

abzuweisen.

9. a) Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zu einem Viertel zulasten 

der Rekursgegnerin 2 und zu je einem Viertel zulasten der Rekurrenten 1–3. 

Die Rekurrenten 1 und 3 haften für ihren jeweiligen Viertel untereinander 

solidarisch (Art. 74 f. VGG). 

b) Die im vorliegenden Verfahren entstandenen Gutachterkosten werden den 

Parteien im selben Verhältnis überbunden. Für das Ansinnen der 

Rekurrenten, die Gutachterkosten vollumfänglich der Rekursgegnerin 2 

aufzuerlegen, besteht - bereits aufgrund der entsprechenden, von den 

Rekurrenten selbst gestellten Beweisanträge - weder Raum noch Anlass. Das 

Honorar der Sachverständigen wird vom Gericht festgesetzt (Art. 74 Abs. 2 

VGG). Dabei geben die von der Firma … in Rechnung gestellten Kosten in 

der Höhe von Fr. 11'560.55 (inkl. MWST) zu keinen Bemerkungen Anlass. 

Hingegen erachtet das Gericht die vom Experten … in Rechnung gestellten 

Kosten von Fr. 11'777.75 (inkl. MWST) als weit überhöht und insofern als nicht 

gerechtfertigt. Dies bereits deshalb, weil sich das erste von ihm erstellte 

Gutachten als offensichtlich unbrauchbar herausgestellt hat. Dies führte dazu, 

dass ein zweites Gutachten in Auftrag gegeben werden musste, welches 

mangels korrekter Auftragserfüllung noch weitere Nachbesserungen 

erforderte. Aufgrund des Dargelegten ist die Rechnung des Experten … 

gestützt auf Art. 74 Abs. 2 VGG angemessen zu reduzieren und 

ermessensweise neu festzulegen. Dabei erscheint ein Betrag von Fr. 8'000.-

- (inkl. MWST) der Schwierigkeit und dem Umfang der erforderlichen und 

notwendigen Arbeiten angemessen.

c) Entsprechend dem Ausgang des Rekursverfahrens hat die Gemeinde ... den 

Rekurrenten 1-3 eine reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen, wobei bei 

deren Bemessung zu berücksichtigen ist, dass einzig die Rekurrenten 3 eine 

Honorarnote einreichen liessen.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Rekurse R 06 107-109 werden teilweise gutgeheissen. Absatz 1 der in 

Ziff. 1.1 lit. c) des regierungsrätlichen Genehmigungsbeschlusses vom 21. 

November 2006 (Protokoll Nr. 1285) verfügten Auflage wird aufgehoben und 

wie folgt neu formuliert:

„Im Interesse des Moorschutzes ist für die geplante Erschliessungstrasse eine 
Linienführung vorzusehen, die zum einen vollständig ausserhalb der vom 
Büro … festgelegten Störungspufferzone für das Moor Riedboden (Objekt 
FM-14523) sowie zum andern vollständig ausserhalb der unteren zwei Drittel 
der dem Objekt FM-14523 vorgelagerten „Moorfläche eigene Erhebung“ 
gemäss Pufferzonenplan „Moorgebiet … - Ausscheidung ökologisch 
ausreichender Pufferzonen“, …/ANU, 1:1'000, vom 2. Dezember 2004, 
verläuft. Unter Beizug der Umweltbaubegleitung sind Maximalkoten für die 
Strassenachse so festzulegen, dass aufgrund der Niveauunterschiede 
zwischen Strassenoberfläche und Pufferzone ein direktes Begehen des 
Flachmoors Riedboden und der unteren zwei Drittel der vorerwähnten 
„Moorfläche eigene Erhebung“ bzw. deren Umfelder ab der 
Erschliessungsstrasse verunmöglicht bzw. stark erschwert wird.“
Im Übrigen werden die Rekurse abgewiesen.

2. Ziff. 2. und 3. (Kostenverlegung und aussergerichtliche Entschädigung) der 

regierungsrätlichen Beschwerdeentscheide (Protokoll Nrn. 1286 und 1287) 

werden aufgehoben und die Angelegenheit an die Regierung zu neuem 

Entscheid im Kosten- und Entschädigungspunkt zurückgewiesen.

3. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 12'000.--

- den Kanzleiauslagen von Fr. 941.--

- und den Gutachterkosten

- …

- …

Fr.

Fr.

11'560.55

8'000.--

zusammen Fr. 32'501.55

gehen zu einem Viertel zulasten der Gemeinde ... sowie zu je einem Viertel 

zulasten der Rekurrenten 1, 2 und 3. Rekurrenten 1 und 3 haften  für ihren 

jeweiligen Viertel untereinander solidarisch. Die entsprechenden Kostenanteile 

sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 

Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

4. Die Gemeinde ... hat den Rekurrenten 1 sowie dem Rekurrenten 2 eine 

reduzierte Parteientschädigung von je Fr. 3'000.-- (inkl. MWST) und den 

Rekurrenten 3 eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 

3'200.-- (inkl. MWST) zu bezahlen.

Dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde noch hängig.