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**Case Identifier:** aaff4fac-e58e-5304-9951-1cae9a49bfab
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-04-25
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 25.04.2016 C/18675/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-18675-2014_2016-04-25.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 27 avril 2016. 

 
 

R É P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENÈVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/18675/2014 ACJC/581/2016 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 25 AVRIL 2016 

 

Entre 

1) A______, ayant son siège social ______, Genève, 
2) Monsieur B______, domicilié ______, (GE), appelants d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 18 août 2015, tous deux représentés par C______, 
______, (VD), 

et 

D______, intimée, représentée par E______, ______, Genève, 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/926/2015 du 18 août 2015, reçu par les parties le 25 août 
2015, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevables les conclusions en 
paiement de A______ et de B______ (chiffre 1 du dispositif), réservé la suite de 
la procédure (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit 
que la procédure était gratuite (ch. 4). 

 Le Tribunal a considéré que la prétention émise dans l'écriture du 29 mai 2015 des 
précités, correspondant à une demande d'indemnité pour plus-value de 30'000 fr., 
ne présentait pas de lien de connexité avec la demande initiale, portant sur la 
contestation du congé. 

B. a. Par acte expédié le 10 septembre 2015 au greffe de la Cour de justice, A______ 
et B______ forment appel contre ledit jugement. Ils concluent, principalement, à 
ce que le chiffre 1 du dispositif de celui-ci soit réformé en ce sens que "la 
modification de la demande contenue dans la réponse à la demande 
reconventionnelle, tendant au paiement d'une indemnité pour la plus-value du café 
restaurant de 30'000 fr., sous réserve d'amplification, est recevable et admise". 
Subsidiairement, ils concluent à l'annulation du jugement attaqué et au renvoi de 
la cause au Tribunal, afin qu'il statue dans le sens précité. 

 b. Dans sa réponse du 14 octobre 2015, D______ conclut à la confirmation du 
jugement attaqué et à la condamnation de A______ et B______ "en tous les 
dépens et frais d'exécution". 

 c. Les parties ont été informées le 11 novembre 2015 de ce que la cause était 
gardée à juger, A______ et B______ n'ayant pas fait usage de leur droit de 
répliquer. 

C. a. Par contrat du 24 novembre 2008, D______, bailleresse, a remis à bail à 
A______ et à B______, locataires, une arcade commerciale de 91 m² au rez-de-
chaussée droit de l'immeuble sis 1______ à Genève, pour une durée initiale de  
5 ans, du 1er décembre 2008 au 30 novembre 2013, se renouvelant ensuite 
tacitement de cinq en cinq ans, le préavis de résiliation étant de six mois. Le loyer 
annuel, indexé à l'ISPC, a été fixé à 26'688 fr. charges non comprises. 

Les locataires ont été autorisés à faire exécuter à leurs frais, sans aucune 
participation de la bailleresse, les travaux selon les devis et le plan annexés faisant 
partie intégrante du bail (art. 2. let. a des dispositions particulières du bail). En 
dérogation à l'art. 20 al. 4 des conditions générales pour locaux commerciaux, les 
travaux réalisés par les locataires étaient réputés amortis sur la durée du bail et ne 
donneraient par conséquent droit à aucune indemnité ou participation de la 
bailleresse, ceci quelle que soit la date à laquelle les locaux seraient restitués  

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(art. 2 let. b). A titre de participation, la bailleresse a mis à disposition les locaux 
gratuitement du 1er décembre 2008 au 28 février 2009, afin de permettre aux 
locataires d'effectuer les travaux (art. 2 let. c). Une fois les travaux terminés, les 
locataires s'engageaient à fournir à la bailleresse une copie des factures y relatives, 
représentant un montant total d'environ 79'000 fr. (art. 2 let. d). 

Les locataires exploitent dans l'arcade un café-restaurant à l'enseigne "F______". 

b. Par avis officiel du 13 août 2014, la bailleresse a résilié le bail avec effet au  
30 septembre 2014, sur la base de l'art. 257 f al. 3 CO, faisant référence à une 
mise en demeure envoyée le 7 juillet 2014 aux locataires. 

c. Par requête du 12 septembre 2014, déclarée non conciliée à l'audience de la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers du 12 novembre 2014 et 
portée devant le Tribunal le 10 décembre 2014, les locataires ont conclu, avec 
suite de dépens, principalement, à l'annulation de la résiliation et, subsidiairement, 
à une prolongation de bail de six ans. 

d. Par mémoire de réponse du 21 avril 2015, la bailleresse a conclu, avec suite de 
dépens, à la validité du congé et au refus de toute prolongation de bail. 
Reconventionnellement, elle a conclu à l'évacuation des locataires avec exécution 
par la force publique un mois après l'entrée en force du jugement. 

 e. Dans leur réponse du 29 mai 2015 à la demande reconventionnelle, les 
locataires ont conclu, préalablement, à ce que le Tribunal les autorise à modifier 
les conclusions prises dans leur requête du 10 décembre 2014. Ils ont requis, 
principalement, la nullité du congé, subsidiairement, l'annulation de celui-ci, plus 
subsidiairement, une prolongation du bail de six ans et, en toute hypothèse, le rejet 
de la demande reconventionnelle. Au sujet de la prolongation, ils ont fait valoir 
que la "cessation de l'amortissement des investissements consentis pour 
l'acquisition du café-restaurant" était de nature à mettre en péril l'existence de 
A______. 

Plus subsidiairement encore, les locataires ont conclu à ce que le Tribunal 
condamne D______ à l'immédiat versement en faveur de A______ d'un montant 
de 30'000 fr., autorise cette dernière à agir ultérieurement à l'encontre de la 
bailleresse pour le solde de ses prétentions s'agissant de l'indemnité pour la plus-
value du café-restaurant "F______" et rejette la demande reconventionnelle. 

A l'appui de ces dernières conclusions, les locataires ont allégué que depuis la 
conclusion du bail, ils avaient investi approximativement 150'000 fr. dans des 
travaux d'aménagement. Ils n'avaient "aucune idée quant au montant de la plus-
value du café restaurant, dès lors qu'aucune expertise" n'avait encore été effectuée. 

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f. Par ordonnance du 1er juin 2015, le Tribunal a invité les parties à se déterminer 
au sujet de la recevabilité de la modification de la demande des locataires et dit 
que la cause serait gardée à juger sur cette question. 

g. La bailleresse a contesté le lien de connexité de la demande en paiement formée 
par les locataires le 29 mai 2015, avec l'action initiale en contestation du congé. 

Les locataires se sont référés à leur écriture du 29 mai 2015. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013). 

 En l'espèce, le Tribunal a rendu un jugement final partiel prononçant 
l'irrecevabilité de conclusions en paiement de 30'000 fr., de sorte que la voie de 
l'appel est ouverte, indépendamment de la valeur litigieuse des conclusions en 
contestation du congé. 

 1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

2. Les appelants font grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 227 CPC en niant la 
relation de connexité entre leur prétention nouvelle et leur demande originaire. 

2.1 Aux termes de l'art. 227 al. 1 CPC, la demande peut être modifiée jusqu'à 
l'ouverture des débats principaux si la prétention nouvelle ou modifiée relève de la 
même procédure et qu'elle présente un lien de connexité ("in einem sachlichen 
Zusammenhang steht", "ha un nesso materiale") avec la dernière prétention (let. a) 
ou que la partie adverse y consent (let. b).  

Il y a modification de la demande au sens de l'art. 227 CPC lorsqu'une prétention 
est modifiée ou lorsqu'une nouvelle prétention est élevée (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_439/2014 du 16 février 2015 consid. 5.4.3.1). La loi vise tout 
changement de conclusions qu'il s'agisse d'une amplification, d'un chiffrage 
nouveau, d'un changement de nature, d'une réduction ou d'un abandon tant en ce 
qui concerne la demande principale que la demande reconventionnelle 
(SCHWEIZER, in BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY, CPC, Code de 
procédure civile commenté, 2011, n. 14 ad art. 227 CPC).  

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La connexité est une notion juridique indéterminée qui recouvre différentes 
hypothèses, qui fait appel au pouvoir d'appréciation du juge (ATF 134 III 80 
consid. 7.1) et qui se retrouve aux art. 14 al. 1, 15 al. 2 et 127 CPC  
(cf. SCHWEIZER, op. cit., n. 21 ad art. 227).  

La connexité est admise pour des prétentions se rapportant au même acte juridique 
ou découlant du même état de fait, ainsi que pour des prétentions résultant d'un 
rapport juridique commun ou présentant entre elles une relation juridique étroite 
(ATF 129 III 230 consid. 3.1 = JdT 2003 I 643; WILLISEGGER, in 
Baslerkommentar, 2ème éd., 2013, n. 31 ss ad art. 227 CPC). 

L'opinion selon laquelle il n'y aurait de connexité selon l'art. 227 al. 1 let. a CPC 
que si le fondement juridique ou le complexe de faits reste identique impliquerait 
qu'il n'existe de connexité que dans les cas où, le fondement de la demande restant 
le même, la modification de la demande consiste dans l'augmentation des 
conclusions. Une acception aussi étroite va cependant à l'encontre du but de  
l'art. 227 CPC, qui est de permettre de concilier les intérêts des parties, en visant, 
d'une part, à ne pas compliquer excessivement la défense, mais, d'autre part, pour 
des motifs liés à l'économie de procédure et à la vérité matérielle, à permettre 
encore certaines modifications. Cette dernière possibilité ne vise pas seulement à 
pouvoir encore prendre en considération des faits pertinents survenus pendant le 
procès, mais aussi à pouvoir encore exploiter la meilleure compréhension du litige 
acquise au cours de la procédure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_255/2015 du  
1er octobre 2015 consid. 2.2.3). 

Le but est d'éviter des jugements contradictoires et de favoriser une liquidation 
rapide et efficace des litiges qui opposent les mêmes parties et qui sont connexes 
(ATF 129 III 230 consid. 3 = JdT 2003 I 643). 

2.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que la procédure simplifiée s'applique tant à la 
demande en paiement de 30'000 fr. (art. 243 al. 1 CPC), qu'à l'action en 
contestation du congé (art. 243 al. 2 let. c CPC), de sorte que la première 
condition posée par l'art. 227 al. 1 CPC est réalisée.  

Par ailleurs, la demande en paiement d'une indemnité pour la plus-value qui 
résulterait des travaux effectués par les locataires dans l'arcade louée, fondée sur 
l'art. 260a al. 3 CO, se rapporte au contrat de bail du 24 novembre 2008, dont la 
résiliation le 13 août 2014 fait l'objet de la demande originaire. La prétention 
nouvelle n'est élevée qu'à titre très subsidiaire, à savoir uniquement pour le cas où 
la constatation de la nullité du congé, l'annulation de celui-ci et la prolongation de 
six ans du bail seraient refusées. Elle dépend ainsi du sort des prétentions que les 
locataires font valoir en premier lieu. De plus, la prétention en paiement se fonde 
partiellement sur le même complexe de faits, puisque dans le cadre de la demande 
de prolongation, les locataires font valoir l'amortissement de leurs 
investissements. Selon la jurisprudence sus-rappelée, le juge ne doit pas se 

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montrer trop strict lors de l'examen de la connexité et ne peut exiger que le 
fondement juridique des prétentions ou le complexe de faits reste identique. Enfin, 
il serait contraire au principe de l'économie de procédure de contraindre les 
locataires à agir en paiement par une procédure séparée. 

En définitive, le chiffre 1 du dispositif du jugement attaqué sera modifié et la 
conclusion subsidiaire en paiement de 30'000 fr. sera déclarée recevable. 

En revanche, la conclusion tendant à ce que l'appelante soit autorisée à agir 
ultérieurement pour le solde de ses prétentions s'agissant de l'indemnité pour la 
plus-value du café-restaurant est irrecevable. En effet, il n'appartient pas à 
l'autorité judiciaire de réserver les droits d'une partie, car soit les droits existent, 
soit ils n'existent pas. En outre, des conclusions en paiement dépassant 30'000 fr. 
ne relèveraient pas de la même procédure. 

3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 10 septembre 2015 par A______ et par B______ 
contre le chiffre 1 du dispositif du jugement JTBL/926/2015 rendu le 18 août 2015 par 
le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/18675/2014-1 OSB. 

Au fond : 

Annule le chiffre 1 du dispositif du jugement attaqué et, statuant à nouveau sur ce  
point : 

Déclare recevable la conclusion subsidiaire en paiement de 30'000 fr. formulée par 
A______ et par B______ à l'encontre de D______, dans leur réponse du 29 mai 2015 à 
la demande reconventionnelle. 

Déclare irrecevable la conclusion subsidiaire tendant à réserver le droit de A______ 
d'amplifier ladite conclusion en paiement. 

Renvoie la cause au Tribunal pour la suite de la procédure. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD 
et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Grégoire 
CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

(cf. consid. 1.1).