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**Case Identifier:** d105fe22-0821-555d-9d6f-b0b23453202c
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-01
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 01.02.2021 C/15789/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-15789-2017_2021-02-01.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 02.02.2021. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/15789/2017 ACJC/119/2021 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 1ER FEVRIER 2021 

 

Entre 

Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______ (GE), appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 17 décembre 2019, représentés par 

l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 

laquelle ils font élection de domicile,   

et 

SI C______ SA, sise c/o D______, ______ (GE), intimée, comparant par Me Julien 
BLANC, avocat, rue des Alpes 15, case postale 1592, 1211 Genève 1, en l'étude duquel 

elle fait élection de domicile. 

 

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C/15789/2017 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/1247/2019, rendu le 17 décembre 2019 et communiqué aux 
parties le 20 suivant, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevables les 

pièces 23 à 28 de B______ et A______ produites le 16 octobre 2019 ainsi que les 

conclusions en réouverture de l'instruction (ch. 1), déclaré valable le congé notifié 

par la SI C______ SA le 21 juin 2017 pour le 30 juin 2018 à B______ et A______ 

concernant un appartement de cinq pièces au deuxième étage de l'immeuble sis 

1______ (GE) (ch. 2), octroyé à B______ et A______ une unique prolongation de 

bail de deux ans, échéant au 30 juin 2020 (ch. 3), fixé le loyer mensuel à 1'139 fr., 

hors charges, à compter du 1
er

 juillet 2018 et pour la durée de la prolongation de 

bail (ch. 4), condamné la  

SI C______ SA à verser à B______ et A______ le trop-perçu de loyer en 

découlant (ch. 5), autorisé B______ et A______ à restituer l'appartement en tout 

temps durant le délai de prolongation, moyennant un préavis de 15 jours pour le 

15 ou la fin d'un mois (ch. 6), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 

7) et dit que la procédure était gratuite (ch. 8). 

 En substance, en ce qui concerne les faits et moyens de preuve nouveaux invoqués 

par B______ et A______ après le dépôt des plaidoiries écrites, le Tribunal a 

considéré qu'en application de l'art. 229 al. 3 CPC et de l'interprétation unanime 

donnée aux termes "jusqu'aux délibérations", les précités n'étaient pas habilités à 

le faire, de sorte que ces faits et moyens de preuve nouveaux étaient irrecevables. 

S'agissant de la contestation du congé, les premiers juges ont retenu que le motif 

du congé invoqué, à savoir le fait de faire exécuter des travaux d'importance dans 

le logement sans la présence de B______ et A______, satisfaisait aux conditions 

posées par la jurisprudence, malgré le fait que la SI C______ SA avait abandonné 

son projet de travaux en cours de procédure. La prolongation de bail de deux ans 

se justifiait au regard de l'art. 272 al. 1 CO, car elle conciliait de manière équitable 

les intérêts contradictoires des parties. Enfin, durant la prolongation, B______ et 

A______ étaient en droit de payer un loyer adapté aux fluctuations des critères 

relatifs de fixation du loyer, de sorte qu'en application de l'art. 272c CO, le 

Tribunal en a déterminé le montant pour la durée de ladite prolongation. 

B. a. Par acte déposé à la Cour de justice le 3 février 2020, B______ et A______ (ci-
après : les appelants ou les locataires) ont formé appel de ce jugement, dont ils 

sollicitent l'annulation. Préalablement, ils ont conclu, à ce que la Cour dise que 

leur droit d'être entendus n'avait pas été respecté et effectue elle-même les 

mesures d'instruction suivantes, si mieux n'aime renvoie la cause au Tribunal afin 

qu'il procède auxdites mesures d'instruction : ordonner l'apport à la présente 

procédure de la procédure administrative APA 2______, ordonner un transport sur 

place dans leur logement ainsi que dans celui des époux E______, et ordonner 

l'audition de ces derniers, ainsi que celle de F______. Cela fait, ils ont conclu à ce 

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que la Cour, principalement, annule le congé, subsidiairement, leur accorde une 

prolongation de bail de quatre ans échéant au 30 juin 2022, fixe le loyer à 1'139 fr. 

par mois, dès le 1
er

 juillet 2018 et pour toute la durée de la prolongation, 

condamne la SI C______ SA à leur rembourser le trop-perçu en découlant et les 

autorise à restituer l'appartement en tout temps durant le délai de prolongation, 

moyennant un préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois.  

Ils ont fait valoir que l'état de fait établi par le Tribunal devait être complété et 

modifié sur certains points retenus à tort selon eux par le Tribunal. A leur sens, le 

projet de la bailleresse était irréalisable en soi, de sorte qu'il ne pouvait justifier le 

congé. En outre, le motif du congé se révélait être un prétexte, ce qui devait 

conduire à son annulation. 

b. Dans sa réponse du 6 mars 2020, la SI C______ SA (ci-après : l'intimée ou la 
bailleresse) a conclu à la confirmation du jugement entrepris. 

c. Par réplique du 15 mai 2020, les appelants ont invoqué des faits nouveaux. Ces 
faits sont les suivants : à la date précitée, aucune demande d'autorisation de 

construire n'avait été déposée par la bailleresse auprès du département cantonal 

compétent, l'état parfait de l'appartement avait été confirmé par un procès-verbal 

de constat établi par huissier judiciaire le 18 mars 2020, A______ avait été atteinte 

par la COVID-19 et se trouvait dans une situation d'arrêt de travail du 31 mars au 

20 mai 2020, et la crise sanitaire avait des répercussions négatives sur le marché 

des biens immobiliers à louer qui s'était contracté de 17% au cours des mois de 

mars et d'avril. Des pièces nouvelles accompagnaient cette réplique, à savoir un 

extrait du site du DALE au 15 mai 2020, le constat d'huissier judiciaire précité, un 

certificat médical établi au nom de la locataire le 21 avril 2020 et un article de 

presse sur le marché immobilier du 4 mai 2020. 

 d. Par courrier du 8 juin 2020, l'intimée a contesté que les faits invoqués par les 
appelants puissent modifier le raisonnement des premiers juges et persisté dans 

ses conclusions. 

e. La Cour a avisé les parties, le 9 juin 2020, de ce que la cause était gardée à 
juger. 

 f. Le 18 juin 2020, les appelants ont fait valoir leur droit d'être entendus en 
déposant une nouvelle écriture. Ils y ont commenté les dernières écritures de 

l'intimée et persisté dans leurs conclusions. 

C. Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 

a. Les parties sont liées par contrat de bail, signé le 17 juin 1980 entre B______, 
locataire, et G______ et H______, alors propriétaires et bailleurs, portant sur un 

appartement de cinq pièces situé au 2
ème

 étage de l'immeuble sis 1______ (GE). 

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Le bail a été conclu pour une durée initiale d'un an, du 1
er

 juillet 1980 au  

30 juin 1981, étant renouvelable de six mois en six mois par la suite. 

A teneur de l'art. 21 des dispositions particulières, la location a été conclue sans 

réparation à charge du bailleur et les locaux repris en l'état. Si le locataire estimait 

que des réparations étaient nécessaires en raison de l'état de l'appartement à la 

sortie du locataire précédent, il s'engageait d'ores et déjà à les faire exécuter par 

ses soins et à ses frais. 

L'immeuble a été acquis par la suite par la SI C______ SA. 

b. Par courrier du 4 septembre 2003, la régie en charge de la gestion de 
l'immeuble a informé les locataires de ce que la bailleresse souhaitait rénover 

l'immeuble en entreprenant des travaux consistant en l'installation du chauffage 

central, avec passage des colonnes de chauffe dans les appartements, la pose de 

radiateurs, la distribution d'eau chaude depuis la chaufferie commune, la réfection 

de l'enveloppe du bâtiment et l'installation d'un ascenseur. Le loyer serait 

augmenté une fois les travaux exécutés. 

c. A la suite d'une contestation d'une majoration de loyer notifiée par la bailleresse 
le 30 octobre 2006, le loyer a été fixé par accord passé entre les parties le  

30 mars 2007 par devant la Commission de conciliation en matière de baux et 

loyers, à 15'456 fr. par an, hors charges, du 1
er

 juillet 2007 au 31 décembre 2008, 

et à 16'128 fr. du 1
er

 janvier 2009 au 30 juin 2010. Le bail a simultanément été 

prorogé au 30 juin 2010 et s'est renouvelé par la suite tacitement d'année en année. 

d. La bailleresse s'est engagée à exécuter des travaux de rénovation de la salle de 
bain (pose de catelles jusqu'au plafond), de réfection de la peinture des plafonds et 

murs de la cuisine et de la chambre à coucher, d'ici fin mai 2007. 

e. La régie a visité le logement le 2 mai 2007 afin de planifier les travaux.  

Le lendemain, le locataire lui a demandé si l'appartement serait habitable pendant 

la durée des travaux de trois semaines et le cas échéant, quelles mesures étaient 

prévues pour son relogement et celui de son épouse. En effet, durant la visite de la 

veille, son épouse avait été informée de ce que plusieurs pièces devraient être 

vidées pendant la durée des travaux. 

Le 5 mai 2007, le locataire a relancé la régie, en précisant que son épouse et lui-

même ne pourraient pas être logés ailleurs pendant les travaux qui devaient 

commencer le lundi suivant. Il demandait à ce que la date de ces travaux soit 

différée afin que des mesures puissent être prises pour permettre leur relogement. 

Par courriers des 8 et 29 mai 2007, la régie a répondu que les travaux ne 

rendraient pas l'appartement inhabitable, seule la salle de bain devant être 

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inutilisable durant trois semaines. Durant ce laps de temps, les locataires 

bénéficieraient cependant d'un point d'eau et d'un WC. Elle demandé la fixation 

d'un nouveau jour de début des travaux et rappelé qu'un mois de loyer gratuit 

avait été accordé aux locataires en raison de ces mêmes travaux. 

Le 11 juin 2007, le locataire a pris note du fait que l'appartement ne serait pas 

inhabitable et proposé le 18 juin 2007 comme jour de début des travaux. 

Le 14 juin 2007, la régie a répondu que le laps de temps pour contacter les 

entreprises était trop court et proposé un rendez-vous le 20 juin, rendez-vous 

reporté ensuite au 27 juin 2007 par courrier du 21 juin 2007. 

Le 2 juillet 2007, le locataire s'est plaint à la régie de l'attitude de D______, 

administrateur de la société bailleresse, habitant l'immeuble. Plusieurs rendez-

vous n'avaient pas été honorés par la régie ou les corps de métier. Il demandait à 

ce que les travaux soient effectués par des personnes respectueuses et à ne plus 

avoir à traiter avec D______. 

Le 5 juillet 2007, la régie a répondu favorablement au locataire. Elle lui a ensuite 

écrit à plusieurs reprises pour fixer la date des travaux. 

Le 31 août 2007, la régie a indiqué aux locataires qu'elle avait annulé 

l'intervention de différentes entreprises du fait que l'une d'elle avait attendu des 

heures qu'ils se présentent au rendez-vous fixé sur place. 

Le 4 septembre 2007, le locataire a informé la régie que les corps de métier qui 

devaient intervenir ne s'étaient pas présentés ni pour en effectuer, ni pour agender 

les travaux. Il demandait que lui soit transmise la planification des travaux et que 

les entreprises soient invitées à prendre contact avec lui et son épouse pour fixer 

leurs heures de présence et permettre l'accès à leur appartement. 

f. Par courrier du 13 novembre 2009, les locataires ont été mis en demeure de 
respecter leur devoir de diligence et les égards envers leurs voisins, suite à une 

plainte de D______ au sujet du bruit intempestif créé après différents claquements 

de leur porte d'entrée. 

g. La bailleresse a résilié le bail par avis officiel du 8 mars 2011, pour sous-
location non autorisée. 

Par jugement JTBL/152/2014 du 11 février 2014, le Tribunal a constaté 

l'inefficacité du congé, dans la mesure où la bailleresse n'avait pas pu démontrer 

l'existence de la sous-location. 

h. Le 12 septembre 2012, un courrier a été adressé aux locataires pour leur fixer 
un délai afin de fixer un rendez-vous avec l'entreprise chargée de changer leur 

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porte d'entrée, car malgré plusieurs avis laissés sur leur porte et dans leur boîte 

aux lettres, ils n'avaient pas pris contact. 

i. Le 14 juin 2016, le conseil de la bailleresse a écrit au locataire pour faire suite à 
une plainte de ce dernier formulée au sujet de l'installation d'une caméra de 

surveillance. Il a justifié cette installation par divers cambriolages survenus dans 

l'immeuble. 

j. Par avis officiels du 21 juin 2017, envoyés au locataire et à son épouse, la 
bailleresse a résilié le bail pour le 30 juin 2018. 

k. Par requête déposée le 11 juillet 2017 devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, déclarée non conciliée durant l'audience du  

18 septembre 2017 et portée devant le Tribunal le 18 octobre 2017, les locataires 

ont conclu, principalement, à l'annulation du congé, subsidiairement à l'octroi 

d'une prolongation de bail de quatre ans, avec adaptation du loyer en fonction de 

l'évolution des critères relatifs pour toute la durée de la prolongation de bail et à 

l'octroi de l'autorisation de restituer les lieux en tout temps avec un préavis de  

15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois durant la prolongation de bail. 

l. Par courrier du 11 juillet 2017, le conseil des locataires a sollicité le motif de la 
résiliation. 

Ce motif lui a été communiqué par courrier du 10 août 2017 du conseil de la 

bailleresse, à savoir l'intention de faire des travaux de rénovation dans 

l'appartement vétuste et plus aux normes en matière de sécurité et d'électricité. 

m. Par mémoire réponse du 8 décembre 2017, la bailleresse a conclu à ce que le 
Tribunal valide le congé et déboute les locataires de toutes leurs conclusions. 

Elle a allégué que les travaux envisagés consistaient en la réfection intérieure 

complète des peintures, des carrelages, des boiseries, de la salle de bain, de la 

cuisine et en la pose d'isolation thermique et acoustique dans tout l'appartement. 

La présence des locataires dans l'appartement pendant les travaux en entraverait 

l'exécution et prolongerait considérablement leur durée. Des entreprises avaient 

déjà été mises en œuvre afin notamment d'établir un diagnostic amiante. Le 
dossier des travaux en était au stade de la préparation du dossier d'autorisation de 

construire. La régie avait tenté de joindre les locataires pendant trois semaines 

pour fixer un rendez-vous pour la venue d'une entreprise dans l'appartement. Elle 

avait finalement envoyé un courrier recommandé, resté sans réponse des 

locataires. Ces derniers s'étaient opposés à ce que des photographies de 

l'appartement soient prises afin de les annexer à la demande d'autorisation de 

construire. Plusieurs courriers avaient été échangés pour fixer le rendez-vous. 

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A l'appui de ses allégations, la bailleresse a produit des devis de l'entreprise de 

béton armé, maçonnerie et carrelage, datés du 30 octobre 2017, de l'entreprise 

I______ Sàrl du 6 octobre 2017, de l'entreprise J______ SA du 11 octobre 2017 et 

de K______ Sàrl du 23 octobre 2017. 

n. Lors de l'audience du Tribunal du 23 janvier 2018, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions. Les locataires ont déposé un chargé de pièces complémentaire 

et déclaré que certains travaux avaient déjà été effectués et que les autres 

n'exigeaient pas leur départ de l'appartement. Les pièces déposées étaient des 

photographies de l'appartement prises le 18 janvier 2018 et des échanges de 

courriers avec la régie. 

D______ a déclaré qu'il avait acquis l'immeuble en 1999. Son projet de rénovation 

datait de l'acquisition et il avait depuis procédé à la rénovation de tous les 

appartements de l'immeuble, à l'exception de celui des demandeurs. L'électricité 

devait être refaite. La salle de bain était encore branchée à une ancienne colonne 

d'eau qui devait être supprimée. Des problèmes d'acoustique devaient être réglés. 

Les fenêtres avaient été changées mais il fallait procéder à l'isolation. La réfection 

complète de la cuisine et des sanitaires était également projetée. Les travaux visés 

par l'accord trouvé en 2007 devant la Commission n'avaient jamais pu être 

effectués, car les locataires n'avaient jamais laissé les entreprises accéder à leur 

logement. S'agissant des autres appartements de l'immeuble, les travaux avaient 

été effectués lors de la vacance des locataires. Les travaux de réfection intérieure 

n'avaient pas été exécutés en présence des locataires. Seule l'installation du 

chauffage et des colonnes avait pu être faite avec des locataires en place. Les 

travaux envisagés devaient durer entre deux et trois mois. Il avait sans doute 

contacté les entreprises durant l'été. La demande d'autorisation de construire 

n'avait pas encore été déposée car il manquait les photographies de l'appartement. 

Il n'avait pas pris contact avec les locataires au sujet des travaux avant la 

résiliation. 

Le conseil de la bailleresse a précisé qu'il y avait une trentaine d'appartements 

dans lesquels les mêmes entreprises travaillaient. Les devis étaient plus ou moins 

standards. 

La locataire a déclaré qu'il y avait eu des malentendus avec les entreprises 

relativement à l'accord intervenu en conciliation en 2007. A la suite de ces 

malentendus, ils n'avaient plus eu de nouvelles de la bailleresse. Les travaux de 

rénovation des WC avaient été effectués en 2002. Le câblage pour la télévision 

avait été fait en 2007 ou 2008. Le tableau électrique avait déjà été changé. Les 

travaux sur les embrasures des fenêtres avaient également déjà été effectués. 

Avant 2006, d'importants travaux avaient déjà été entrepris dans l'immeuble, 

travaux listés dans le courrier de la régie du 4 septembre 2003. Elle-même et son 

époux avaient eux-mêmes effectués des travaux dans l'appartement, notamment 

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dans la cuisine, la salle de bain et au niveau des peintures. Selon elle, les travaux 

dans les autres appartements avaient eu lieu en présence des locataires. Elle-même 

et son époux n'avaient jamais reçu d'entreprises mandatées par la régie avant de 

recevoir le congé. Elle avait elle-même contacté l'entreprise pour les prélèvements 

d'amiante, son intervention ayant eu lieu le 12 décembre 2017. Elle-même et son 

époux avaient une relation difficile avec D______ qui habitait le même immeuble 

et qui à l'issue de la procédure de contestation de congé leur avait dit qu'ils allaient 

partir de toute façon. 

D______ a précisé que les contrecœurs des fenêtres n'avaient pas été isolés, ce qui 
impliquait le démontage des radiateurs. Les travaux déjà effectués concernaient 

l'installation des nouvelles colonnes mais certains appartements, dont celui des 

demandeurs, étaient encore raccordés aux anciennes colonnes qui allaient être 

supprimées. S'agissant de la visite de l'appartement pour le contrôle amiante, ce 

n'était qu'à la suite de nombreux appels et d'un courrier recommandé de la régie 

que la visite avait pu être organisée. Lors de cette visite, les locataires avaient 

refusé que le représentant de la régie prenne des photographies de l'appartement 

pour le dépôt de la demande d'autorisation de construire et un nouveau rendez-

vous avait dû être fixé. Il avait lui-même été insulté par les locataires et avait subi 

des voies de fait. 

Les locataires ont contesté les faits allégués relativement à la visite du contrôle 

amiante, les insultes et les voies de fait mais confirmé leur refus au sujet des 

photographies. 

Le locataire a déclaré que lui-même et son épouse étaient d'accord de laisser libre 

l'appartement pour la période des travaux, ayant la possibilité de s'arranger pour 

deux ou trois mois. Ils avaient une maison en France mais elle était difficilement 

habitable. Il savait que deux locataires avaient vu leur bail résilié en raison de leur 

mésentente en lien avec D______. Il était lui-même âgé de 71 ans et travaillait 

encore, son lieu de travail se situant à cinq minutes à vélo de son logement. 

o. Le 13 février 2017, la bailleresse a déposé des observations et pièces 
complémentaires, notamment des photographies dont il ressort que l'appartement 

des locataires est dans un bon état d'entretien. Elle a allégué que les travaux 

entrepris dans les WC en 2002 concernaient principalement des conduites et des 

tuyaux, ce qu'attestaient les rapports d'entreprises à ce sujet. Concernant l'état 

général de l'appartement, elle a produit la demande en contestation de la 

majoration de loyer dans laquelle le locataire soutenait avoir entretenu lui-même 

l'appartement et déplorait l'état général de ce dernier. Elle a enfin produit la 

demande d'autorisation de construire, laquelle n'avait pu être déposée que 

récemment dès lors que la régie n'avait pu prendre de photographies de 

l'appartement.  

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Cette demande porte sur des travaux de rénovation des lieux, d'inversion d'une 

chambre avec la cuisine, avec création d'une ouverture entre le séjour et la cuisine, 

travaux correspondant aux devis établis en octobre 2017. 

p. Lors de l'audience du 20 février 2018, L______, en charge de la gérance 
administrative de l'immeuble, a déclaré que le bail avait été résilié car des travaux 

importants de rénovation complète de l'appartement étaient prévus. Ces travaux 

étaient planifiés depuis longtemps et l'appartement des demandeurs était le dernier 

à devoir être rénové. Les travaux devaient durer entre trois et quatre mois et ne 

pouvaient être exécutés en présence des locataires. Il s'agissait de rénover 

complètement le système électrique qui n'était plus aux normes, les carrelages, les 

faïences, les canalisations. Lors de la rénovation des autres appartements, les 

occupants n'étaient pas présents. Le projet de rénovation avait été évoqué avec le 

propriétaire quelques mois avant l'envoi de la résiliation mais le projet était 

envisagé depuis longtemps, ce dont les locataires avaient été informés en 2007. A 

l'époque, ces travaux n'avaient pas pu être effectués et auraient dû l'être sans la 

présence des locataires. Elle ne savait pas si l'ampleur des travaux était la même 

aujourd'hui. Il y avait eu d'autres résiliations dans l'immeuble pour le même motif. 

Il n'y avait pas eu de travaux de cette ampleur en présence des occupants. Elle 

n'était pas au courant d'éventuelles rocades dans l'immeuble pendant la rénovation 

des appartements. Elle avait toujours eu du mal à entrer en contact avec les 

demandeurs et à accéder à leur appartement pour faire les devis. 

M______, travaillant pour l'entreprise de béton armé, maçonnerie et carrelage 

ayant effectué des rénovations dans l'immeuble, a déclaré que les rénovations des 

appartements avaient été faites au fur et à mesure. Il avait établi un devis pour la 

rénovation de l'appartement en cause, devis qui datait d'avant le  

30 octobre 2017 et qui avait été demandé un mois avant. Il s'agissait de percer les 

murs, de changer le carrelage, de démolir les chapes et de refaire la peinture. Ces 

travaux prenaient environ un mois et il était exclu de les réaliser en présence des 

locataires. L'appartement devait être complètement vide. Les autres rénovations 

dans l'immeuble avaient toujours été faites dans des appartements vides. 

N______, administrateur de I______ Sàrl, a déclaré que son entreprise était 

intervenue pour la mise aux normes du système électrique dans l'immeuble. Il 

n'avait pas été contacté récemment pour un nouveau devis mais en général, un 

devis était établi une semaine après la demande. Le système électrique n'était plus 

aux normes car il y avait encore des fils en coton, ce qui était prohibé aujourd'hui. 

Les travaux devisés impliquaient de couper l'électricité pendant un certain temps. 

Ce type de travaux s'étendait sur deux semaines au minimum et il fallait compter 

sur les interactions avec les autres corps de métier. Il était envisageable de faire les 

travaux en présence des locataires dans de grands appartements mais cela était "un 

enfer" pour eux car il fallait déplacer les meubles et qu'il y avait de la poussière. Il 

était toutefois possible de procéder par étapes, en coupant l'électricité par pièce. 

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Concernant l'appartement en cause, il n'y avait qu'un seul fusible si bien que tout 

devait être déconnecté. Après avoir relu le descriptif, il constatait qu'il y avait un 

deuxième tableau électrique avec deux autres disjoncteurs.  

O______, entrepreneur dans le sanitaire auprès de la société J______ SA, a 

déclaré qu'il était intervenu dans l'immeuble à plusieurs reprises, notamment pour 

le remplacement des colonnes et la réfection des salles de bain. Il n'avait pas visité 

l'appartement pour établir un devis mais il connaissait l'immeuble et les 

appartements étaient identiques. Il fallait compter quinze jours pour 

l'établissement d'un devis et entre quinze jours et trois semaines pour la rénovation 

d'une salle de bain. Il était possible que les locataires soient présents dans les 

locaux, un point d'eau et un WC étant laissés à disposition des locataires, mais 

ceux-ci devaient être souples. 

P______, travaillant auprès de K______ Sàrl, a déclaré qu'il était intervenu dans 

l'immeuble, y ayant lui-même ses locaux. Il n'avait jamais pu accéder à 

l'appartement des demandeurs et avait établi le devis sur la base de plans. Le devis 

devait avoir été demandé deux ou trois mois avant son établissement. Il avait 

essayé d'accéder à l'appartement à deux reprises par le passé, en vain. Une 

intervention sur les fenêtres avait eu lieu dans l'appartement il y avait plus de 

treize ans. 

Le conseil de la bailleresse a confirmé que des travaux avaient été effectués dans 

les appartements de deux autres locataires qui s'étaient absentés et avaient pu 

réintégrer leur logement à la fin des travaux. Le conseil des locataires a alors 

déclaré que dans ces circonstances, ils renonçaient à l'audition des voisins 

E______ et Q______. 

Les parties ont déposé de nouvelles pièces. Les locataires ont produit des 

photographies de leur logement qui démontre un bon état d'entretien. La 

bailleresse a produit des échanges de courriers avec le DALE, dont il ressort 

qu'elle a indiqué avoir trouvé des aménagements avec de nombreux locataires qui 

avaient été relogés dans l'immeuble et avaient pu réintégrer leur logement après 

travaux et que les demandeurs étaient intervenus dans la procédure administrative, 

notamment pour signaler la violation de l'art. 43 LDTR. 

q. Le 6 mars 2018, les locataires ont déposé des observations soulignant que leur 
attitude n'était pas obstructionniste. Des entreprises avaient pu intervenir chez eux 

dès 2002. Les conduites de gaz et le WC avaient été remplacés, la porte palière 

changée, les vitrages de l'appartement refaits, ainsi que diverses installations 

sanitaires, et le diagnostic amiante avait été opéré. Quant aux photographies de 

l'appartement, ils jugeaient qu'elles étaient inutiles au dépôt de la demande 

d'autorisation de construire. Dans tous les cas, le reportage photographique avait 

pu être fait. Le retard pris dans l'exécution des travaux était dû au comportement 

- 11/24 - 

 

C/15789/2017 

de D______. Plusieurs entreprises étaient intervenues en 2017 pour réparer la 

sonnette de la porte d'entrée et une fenêtre de la cuisine, contrôler les écoulements 

et la colonne de la cuisine, de même que la soupape de la salle de bain, ce 

qu'attestaient les bons d'intervention produits. 

r. Par ordonnance du 21 mars 2018, le Tribunal a clôturé la phase d'administration 
des preuves, jugeant, par appréciation anticipée, que les mesures d'instruction 

encore sollicitées par les locataires n'étaient pas pertinentes. 

s. Par plaidoiries finales écrites du 17 avril 2018, les locataires ont persisté dans 
leurs conclusions, sollicitant toujours une inspection locale et chiffrant la 

réduction de loyer pendant la période de prolongation de bail à 15,25%, soit un 

loyer fixé à 13'668 fr. par an, hors charges. 

t. Par mémoire de plaidoiries finales du même jour, la bailleresse a également 
persisté dans ses conclusions. 

u. Les 2 et 18 mai 2018, locataires et bailleresse ont adressé au Tribunal des 
répliques spontanées. 

v. Par jugement JTBL/758/2018 du 29 août 2018, le Tribunal a validé le congé, 
accordé une unique prolongation de bail de deux ans aux locataires, échéant au  

30 juin 2020, fixé le loyer mensuel à 1'139 fr., hors charges, pour la durée de la 

prolongation de bail, à compter du 1
er

 juillet 2018, condamné la bailleresse à 

verser aux locataires le trop-perçu de loyer en découlant et autorisé ces derniers à 

restituer l'appartement en tout temps durant le délai de prolongation, moyennant 

un préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois.  

w. Sur appel des locataires, la Cour a, par arrêt ACJC/1024/2019 du 8 juillet 2019, 
annulé le jugement précité et renvoyé la cause au Tribunal pour nouvelle décision 

au sens des considérants. Elle a fait droit à l'argument des locataires relatif à la 

violation de leur droit d'être entendus, dès lors que l'écriture de la bailleresse du  

18 mai 2018, prise en considération dans le jugement, ne leur avait pas été 

transmise. 

x. Le Tribunal a transmis l'écriture précitée aux locataires le 27 septembre 2019, 
indiquant que la cause serait retenue à juger à l'issue d'un délai de quinze jours à 

dater de cette notification. 

y. Le 16 octobre 2019, les locataires ont déposé au Tribunal une réplique 
spontanée assortie de nouvelles pièces, visant notamment à démontrer leur bonne 

foi quant à l'accès à leur logement laissé aux entreprises pour exécuter divers 

travaux entre 2004 et 2007. Ils ont allégué des faits nouveaux survenus 

postérieurement au prononcé du jugement du 29 août 2018 ou nouvellement 

appris par eux. En particulier, ils invoquaient le classement par le DALE de la 

- 12/24 - 

 

C/15789/2017 

demande d'autorisation de construire en date du 20 juillet 2018, la bailleresse 

ayant renoncé à poursuivre la procédure, selon information transmise par 

F______, de l'Office des autorisations de construire. Se fondant sur les pièces 

nouvellement produites, ils ont soutenu que le projet de la bailleresse était 

d'emblée illusoire, en tant qu'il prévoyait la transformation de l'appartement plutôt 

que sa rénovation, et que la demande d'autorisation de construire n'avait été 

déposée que pour les besoins de la cause. Ils ont prétendu que la bailleresse avait 

fait des déclarations fallacieuses lorsqu'elle avait affirmé en audience que les 

locataires voisins s'étaient absentés durant l'exécution des travaux semblables à 

ceux qui devaient être exécutés chez eux, ce qu'ils avaient appris depuis peu par 

leurs voisins. Sur la base de ces nouveaux éléments, ils sollicitaient la réouverture 

de l'instruction, l'apport du dossier de procédure administrative, une inspection 

locale dans leur logement ainsi que dans celui des époux E______, l'audition de 

ces derniers comme témoins ainsi que celle de F______. 

z. Ces écritures ont été transmises à la bailleresse par pli du 18 octobre 2019. 

aa. Par courrier du 18 novembre 2019, la bailleresse a contesté le droit des 
locataires de recommencer un procès déjà instruit. Elle a confirmé sa volonté 

d'effectuer des travaux, dictés par la vétusté de l'appartement, tout en relevant que 

le classement de l'autorisation de construire était le résultat de complications 

générées par les locataires. 

bb. Par courrier du 4 décembre 2019, communiqué le lendemain à la bailleresse, 
les locataires ont conclu à l'irrecevabilité de la détermination de la bailleresse,  

celle-ci étant intervenue plus de dix jours après leurs dernières écritures. Ils 

contestaient au surplus les faits allégués. 

La cause a ensuite été gardée à juger. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 

litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 

jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 

effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 

art. 271ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 

de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 

- 13/24 - 

 

C/15789/2017 

l'art. 271a al. 1  

let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1).  

En l'espèce, le loyer annuel de l'objet litigieux, charges comprises, s'élève à  

16'128 fr., de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.  

La voie de l'appel est ainsi ouverte. 

1.2 L'appel a été déposé dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi  
(art. 130, 131, 311 al.1 CPC, en tenant compte de la suspension de délai de  

l'art. 145 al. 1 let. c CPC), de sorte qu'il est recevable.  

1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des 
faits de sorte que la Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen  

(art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; 

RETORNAZ, Procédure civile suisse, les grands thèmes pour les praticiens. 

Neuchâtel 2010, 

 p. 349 ss, n° 121). 

1.4 La procédure simplifiée s'applique, quelle que soit la valeur litigieuse, aux 
litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et de locaux 

commerciaux, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la 

prolongation du bail à loyer (art. 243 al. 2 let. c CPC). La maxime inquisitoire 

sociale s'applique (art. 247 al. 2 let. a CPC). 

2. Les appelants ont produit de nouvelles pièces. 

2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. 

a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance 

bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). 

2.2 En l'occurrence, tous les titres déposés par les appelants portent sur des faits 
survenus postérieurement à la date à laquelle les premiers juges ont gardé la cause 

à juger, de sorte qu'ils sont recevables, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant. 

3. En premier lieu, les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé leur droit d'être 
entendus, ainsi que leur droit à la preuve, en refusant d'ordonner un transport sur 

place, l'apport de la procédure administrative interrompue par la bailleresse auprès 

du DALE, l'audition des témoins E______ et F______, et concluent, à nouveau en 

appel, à ce que la Cour ordonne ces mesures d'instruction. 

3.1 Le droit d'être entendu, garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., comprend notamment le 
droit pour l'intéressé d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves 

pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le 

moins de s'exprimer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la 

- 14/24 - 

 

C/15789/2017 

décision à rendre (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 137 II 266 consid. 3.2). Le droit 

d'être entendu impose par ailleurs au juge de motiver sa décision, permettant ainsi 

au justiciable d'exercer son droit de recours en connaissance de cause et à 

l'autorité de recours d'exercer un contrôle efficace (ATF 142 III 433 consid. 4.3.2; 

142 II 154 consid. 4.2). 

Pour les prétentions fondées sur le droit civil fédéral, le droit de faire administrer 

des preuves suppose que le fait à prouver soit pertinent (art. 150 al. 1 CPC), que 

ce fait ne soit pas déjà prouvé, que le moyen de preuve proposé soit adéquat et 

nécessaire pour constater ce fait et que la demande soit présentée régulièrement 

selon les formes et délais prescrits par la loi de procédure applicable (ATF 133 III 

189 consid. 5.2.2, 295 consid. 7.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_403/2007 du  

25 octobre 2007 consid. 3.1). Ce droit est concrétisé à l'art. 152 al. 1 CPC, qui 

dispose que toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de 

preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile (arrêts du Tribunal 

fédéral 5A_789/2016 du 9 octobre 2018 consid. 3.1; 4A_159/2016 du 1
er

 

décembre 2016 consid. 2.1; 5A_876/2015 du 22 avril 2016 consid. 3.3). 

Il n'y a pas violation du droit d'être entendu lorsque le Tribunal renonce à 

administrer des preuves requises car il a formé sa conviction sur la base des 

preuves déjà administrées et qu'il peut admettre sans arbitraire, en appréciation 

anticipée des preuves, que l'administration d'autres preuves ne modifierait pas sa 

conviction (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 138 III 374 consid. 4.3.2 et les 

références). En cas d'appréciation anticipée des preuves, il doit au moins 

implicitement ressortir de la décision les raisons pour lesquelles le Tribunal dénie 

toute importance ou pertinence aux moyens de preuve qu'il n'administre pas (ATF 

114 II 289 consid. 2a in JdT 1989 I 84; arrêt du Tribunal fédéral 5P_322/2001 du 

30 novembre 2001 consid. 3c, non publié in ATF 128 III 4 consid. 3.5). 

Une violation du droit d'être entendu qui n'est pas particulièrement grave peut être 

exceptionnellement réparée devant l'autorité de recours lorsque l'intéressé jouit de 

la possibilité de s'exprimer librement devant une telle autorité disposant du même 

pouvoir d'examen que l'autorité précédente sur les questions qui demeurent 

litigieuses (ATF 136 III 174 consid. 5.1.2; 133 I 201 consid. 2.2; arrêt 

5A_897/2015 du 1
er

 février 2016 consid. 3.2.2), et qu'il n'en résulte aucun 

préjudice pour le justiciable (ATF 136 III 174 consid. 5.1.2 a contrario). 

Conformément à l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut librement décider 

d'administrer des preuves. Elle peut ainsi ordonner que des preuves administrées 

en première instance le soient à nouveau devant elle, faire administrer des preuves 

écartées par le tribunal de première instance ou encore décider l'administration de 

toutes autres preuves. Cette disposition ne confère toutefois pas à l'appelant un 

droit à la réouverture de la procédure probatoire et à l'administration de preuves. 

Le droit à la preuve, comme le droit à la contre-preuve, découlent de l'art. 8 CC 

- 15/24 - 

 

C/15789/2017 

ou, dans certains cas qui n'entrent pas en considération ici, de l'art. 29 al. 2 Cst., 

dispositions qui n'excluent pas l'appréciation anticipée des preuves (ATF 138 III 

374  

consid. 4.3.1 et les références). Il s'ensuit que l'autorité d'appel peut refuser une 

mesure probatoire en procédant à une appréciation anticipée des preuves, 

lorsqu'elle estime que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve 

attendue ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve 

déjà administrés par le tribunal de première instance, à savoir lorsqu'il ne serait 

pas de nature à modifier le résultat de l'appréciation des preuves qu'elle tient pour 

acquis (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 et les références). 

L'autorité jouit d'un large pouvoir d'appréciation (arrêts du Tribunal fédéral 

5A_11/2014 du 3 juillet 2014 consid. 2.2; 4A_229/2012 du 19 juillet 2012  

consid. 4). 

3.2 En l'espèce, la conclusion tendant à ce que le Tribunal, ou la Cour, procède à 
une inspection locale de la chose louée doit être rejetée du fait que le moyen de 

preuve n'est pas de nature à influer sur le sort du litige. En effet, une telle 

inspection ne serait pas susceptible d'amener des éléments qui ne figurent pas déjà 

au dossier. 

 Il n'y a pas non plus lieu d'ordonner l'apport de la procédure administrative 

d'octroi de l'autorisation de construire interrompue par l'intimée, dans la mesure 

où son contenu ne pourrait servir qu'à émettre des hypothèses quant au caractère 

réalisable ou non du projet de travaux de l'intimée. La procédure n'ayant pas été 

menée jusqu'au bout, aucune décision définitive n'a été prise par le département 

cantonal compétent. 

 Pour les mêmes motifs, l'audition du témoin F______ n'apporterait pas plus 

d'éléments pertinents pour l'issue du litige. La question relative au retrait de la 

demande d'autorisation de construire et de son éventuel impact sur l'issue du litige 

sera examinée ci-après. 

 Enfin, dans la mesure où les appelants allèguent eux-mêmes que les travaux 

finalement effectués dans l'appartement des époux E______ ne sont pas identiques 

à ceux sur lesquels portait la demande d'autorisation de construire de la bailleresse 

pour leur appartement, l'audition de ces voisins n'apporterait pas non plus 

d'éléments déterminants quant à l'issue du litige, quand bien même ils seraient 

restés dans leur logement durant l'exécution des travaux. 

Au vu de ce qui précède, c'est à juste titre que le Tribunal a rejeté les conclusions 

des appelants portant sur les mesures d'instruction complémentaires précitées. Il 

n'y a donc pas lieu d'y procéder en appel. 

- 16/24 - 

 

C/15789/2017 

4. 4.1 Les appelants font valoir un deuxième grief portant sur la constatation des 
faits, telle qu'opérée par le Tribunal, qu'ils désignent comme imprécise et 

incomplète.  

Ils reprochent aux premiers juges de ne pas avoir retenu leurs allégués et les 

pièces produites relativement au caractère irréalisable car non autorisable du 

projet de travaux invoqué par la bailleresse à l'appui du congé. Selon eux, ledit 

projet, en ce qu'il portait notamment sur une permutation de la cuisine et d'une 

chambre, n'aurait pas pu être autorisé. Par ailleurs, les travaux entrepris chez les 

voisins, notamment les époux E______, n'avaient pas intégré une telle 

permutation et avaient été exécutés en la présence des locataires, ce que le 

Tribunal n'avait pas retenu.  

Les appelants contestent par ailleurs certains faits retenus à tort selon eux par le 

Tribunal, à savoir le fait que leur maison située sur France serait inhabitable et ne 

leur permettrait pas de s'y loger durant la durée prévue des travaux dans leur 

appartement, le fait que les travaux qui ont motivé le congé litigieux soient les 

mêmes que ceux dont ils avaient été informés en 2007, ainsi que le caractère 

vétuste du logement qu'ils ont eux-mêmes entretenu et rénové, ce qui rendrait 

inutile toute une partie des travaux envisagés. Aussi, le motif du congé se révélait 

être un prétexte, ce qui devait conduire à son annulation. 

4.2 Dans la mesure où elle dispose du pouvoir de revoir les faits en appel, la Cour 
prendra en considération les allégués des appelants portant sur la constatation des 

faits opérée par le Tribunal au fur et à mesure des développements qui suivent sur 

la question de fond, à savoir la validité du congé. 

5. Le troisième grief des appelants vise l'application de l'art. 271 CO. Ils soutiennent 
que le congé notifié le 21 juin 2017 l'a été sur la base d'un motif mensonger, soit 

d'un prétexte, et doit partant être annulé. 

 5.1 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la 
bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le 

congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 

CO;  

cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). Dans ce 

cadre, le motif de la résiliation revêt une importance décisive : le congé doit être 

motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO) et une motivation lacunaire 

ou fausse est un indice d'une absence d'intérêt digne de protection à la résiliation 

(ATF 138 III 59 consid. 2.1 et les arrêts cités). 

Le but de la règlementation des art. 271-271a CO est uniquement de protéger le 

locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles 

de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles 

- 17/24 - 

 

C/15789/2017 

pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au 

maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 

4A_322/2007 du  

12 novembre 2007 consid. 6). Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut pas 

procéder à la pesée entre l'intérêt du bailleur à récupérer son bien et celui du 

locataire à rester dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans 

l'examen de la prolongation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2012 

précité consid. 2.3.1 et les arrêts cités).  

 Si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation et qu'il n'est pas 

possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur 

aucun motif sérieux ou en tout cas sur aucun motif légitime et avouable, ce qui 

justifie son annulation (ATF 125 III 231 consid. 4b; arrêts du Tribunal fédéral 

4A_241/2010 consid. 2.3; 4A_64/2010 consid. 2.2). Pour en juger, le juge doit se 

placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 

III 59 consid. 2.1 et les arrêts cités); à cet égard, des faits survenus ultérieurement 

peuvent tout au plus fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment 

de la résiliation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_183/2017 du 24 janvier 2018 

consid. 2; 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.1). Il appartient au 

destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne 

foi; la partie qui résilie et qui doit motiver le congé a seulement le devoir de 

collaborer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les 

éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle 

(ATF 135 III 112 consid. 4.1.; 120 II 105 consid. 3c p. 111). 

 La jurisprudence considère que le congé n'est pas abusif lorsque le bailleur 
signifie un congé ordinaire en vue d'accomplir d'importants travaux de rénovation, 

transformation ou assainissement qui limitent considérablement la possibilité 

d'utiliser les locaux loués (ATF 135 III 112 consid. 4.2). 

 La décision sur la nature et l'étendue de la rénovation est en principe l'affaire 

exclusive du propriétaire (ATF 135 III 112 consid. 4.2). En règle générale, celui-ci 

est donc en droit d'entretenir et d'améliorer l'état de son immeuble comme bon lui 

semble et de procéder à des travaux d'entretien ou de rénovation même s'ils ne 

sont pas urgents ou absolument nécessaires (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_126/2012 du 3 août 2012 consid. 1). 

 La validité du congé suppose qu'au moment où il est donné, le bailleur dispose 

d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que 

la présence du locataire entraverait les travaux ou engendrerait des complications, 

coûts supplémentaires ou retards dans les travaux envisagés, au point de nécessiter 

l'évacuation du locataire; à défaut, il est abusif (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 

3.2.3; 140 III 496 consid. 4.2.2; 135 III 112 consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 

- 18/24 - 

 

C/15789/2017 

4A_19/2016 consid. 4.1.1). Il en est de même lorsque le projet du bailleur apparaît 

objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence 

incompatible avec les règles du droit public applicables et que le bailleur 

n'obtiendra donc pas les autorisations nécessaires; la preuve de l'impossibilité 

objective incombe au locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1). 

 L'art. 271 CO ne subordonne pas la validité du congé à l'obtention des 

autorisations administratives nécessaires, ni même au dépôt des pièces permettant 

de prononcer l'autorisation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.1.1). 

 Si le locataire quitte les lieux durant les travaux pour ne réintégrer l'appartement 

qu'une fois les travaux terminés, la réalisation des travaux n'est pas rendue plus 

compliquée; dans une telle situation, la question d'un congé abusif peut se poser. 

Mais il convient de se référer à la situation prévalant au moment du congé pour 

déterminer s'il est abusif. Un congé abusif ne se conçoit dès lors que si le bailleur 

a résilié le contrat alors qu'il avait la garantie que le moment venu, le locataire irait 

se loger ailleurs le temps que les travaux soient terminés. Il faut d'une part que le 

locataire ait pris l'engagement avant la résiliation; un engagement ultérieur ne 

saurait a posteriori transformer un congé licite en un congé abusif. Il faut d'autre 

part que l'engagement soit sérieux; on ne saurait exiger du bailleur qu'il renonce à 

mettre fin au contrat de bail sur la base de vagues promesses du locataire, sauf à 

rendre illusoire la possibilité de résilier le bail en vue de procéder à des travaux 

importants (arrêt du Tribunal fédéral 4A_126/2012 du 3 août 2012 consid. 4.2). 

 Le propriétaire n'est pas tenu d'attendre que les travaux de rénovation deviennent 

indispensables et urgents pour agir. La volonté déclarée d'entreprendre des travaux 

qui ne sont objectivement pas nécessaires peut éventuellement être l'un des indices 

que le motif invoqué n'est pas le vrai motif. Mais il appartient alors au locataire de 

l'alléguer et de le démontrer - cas échéant avec la collaboration du bailleur. En 

revanche, il revient au bailleur de prouver que les travaux sont urgents dans la 

mesure où il entend s'opposer à une demande de prolongation (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_503/2013 du 5 mars 2014 consid. 4.3). 

5.2 En l'espèce, le motif invoqué à l'appui du congé notifié le 21 juin 2017 réside 
dans la volonté de l'intimée d'effectuer d'importants travaux dans l'appartement 

des appelants, ce qui leur a été indiqué dès le début de la procédure. 

Les appelants remettent en question la réalité de cette volonté. Ils soutiennent que 

le projet de travaux, en ce qu'il impliquait une permutation de pièces et l'ouverture 

de la cuisine n'aurait jamais pu être autorisé par le DALE. Cette impossibilité 

objective rendait le projet de l'intimée illusoire, ce dont celle-ci était consciente 

puisqu'elle a retiré sa demande d'autorisation de construire. 

- 19/24 - 

 

C/15789/2017 

L'intimée a en effet renoncé à sa demande d'autorisation de construire telle que 

déposée en février 2018 et n'a pas formé de nouvelle demande depuis ce retrait 

intervenu en novembre 2018. Les parties s'opposent sur les raisons qui ont conduit 

la précitée à renoncer à sa demande d'autorisation de construire. Cela étant, on ne 

peut pas tirer de cette renonciation le fait que l'intimée aurait convenu du caractère 

illusoire de son projet, ni que sa volonté de faire exécuter des travaux de 

rénovation importants était mensongère. 

Le caractère non réalisable d'une partie du projet de travaux de l'intimée, à savoir 

la permutation de deux pièces et l'ouverture de la cuisine n'impliquait pas que 

l'autorisation de construire n'aurait pas pu lui être délivrée si elle avait renoncé à la 

partie des travaux envisagés qui se serait avérée non autorisable. 

Son retrait de la demande initiale d'autorisation de construire ne démontre pas en 

soi qu'elle n'avait pas l'intention d'entreprendre d'importants travaux de rénovation 

dans l'appartement lors de la notification du congé. Au contraire, cette volonté est 

corroborée par le fait que le dernier appartement de l'immeuble à ne pas avoir subi 

les travaux en question est celui des appelants, ce que ces derniers n'ont pas 

contesté. 

En outre, la décision relative au type de travaux de rénovation à entreprendre 

appartient à l'intimée, selon la jurisprudence rappelée plus haut. En ce qui 

concerne la demande d'autorisation de construire, elle comprenait en tous cas la 

réfection des menuiseries et la pose d'un nouvel agencement de cuisine, la 

réfection complète des installations électriques, la réfection complète des 

installations sanitaires, la réfection des carrelages de la cuisine et de la salle de 

bain et la réfection complète des peintures. 

Les différents témoins entendus par le Tribunal ont confirmé la réalité et la qualité 

des travaux entrepris dans les différents appartements de l'immeuble et des devis 

établis en ce qui concerne le logement des appelants. Ces témoins de même que 

les pièces produites permettent de retenir que les travaux qui ont motivé le congé 

litigieux ne sont pas les mêmes que ceux dont les locataires avaient été informés 

en 2007; ils en sont en partie les suites (raccordement de colonnes).  

Les représentants des divers corps de métier qui ont été auditionnés ont indiqué 

que les mêmes travaux de rénovation étaient entrepris depuis de nombreuses 

années dans les différents logements. Ils ont également déclaré que la présence 

des locataires durant ce type de travaux était parfois possible – sauf pour les 
travaux de chapes qui devaient durer un mois, mais avec des nuisances qui 

impliquaient qu'ils devaient faire preuve de souplesse. Il a également été confirmé 

que les travaux avaient été exécutés dans différents logements lors de vacance des 

locataires, voire de rocades lorsque des appartements étaient libres. 

- 20/24 - 

 

C/15789/2017 

Le fait que les travaux entrepris chez les voisins, notamment les époux E______, 

n'aient pas intégré de permutation de pièces et aient été exécutés en la présence 

des locataires n'est pas déterminant pour l'issue du litige, comme constaté plus 

haut  

(cf. consid. 3.2). Ce fait n'est en effet pas de nature à établir que la volonté de faire 

partir les appelants n'est pas véritablement fondée sur l'intention de la bailleresse 

d'effectuer d'importants travaux dans leur logement. Tout au plus peut-il 

constituer un indice du fait que la bailleresse n'a pas souhaité traiter de la même 

manière les appelants et leurs voisins. 

Le fait que le locataire ait déclaré en audience que leur maison située sur France 

serait difficilement habitable n'est pas déterminant pour admettre un refus de leur 

part de quitter les lieux ou d'aller s'y loger durant la durée prévue des travaux dans 

leur appartement. Toutefois, il n'est pas contestable que les rapports que les 

appelants ont entretenus depuis au moins 2007 avec l'administrateur de la société 

bailleresse, de même qu'avec la régie, n'étaient pas exempts de conflits. Bien 

qu'on ne puisse tenir pour établi que les locataires ont toujours été à l'origine des 

difficultés rencontrées, force est de constater, à teneur des nombreux échanges de 

correspondance produits, qu'ils ne font pas preuve d'une souplesse particulière 

lorsqu'il s'agit de faciliter l'accès à leur logement en vue de l'exécution de travaux 

ou de toute autre démarche. 

Il apparaît ainsi compréhensible que l'intimée n'ait pas pris contact avec eux pour 

leur demander s'il leur était possible de quitter les lieux pendant plusieurs 

semaines en vue de l'exécution des travaux projetés, avant l'envoi de la résiliation. 

On ne peut pas tenir pour acquis que les locataires auraient garanti de quitter leur 

logement pour faciliter les travaux, ce qui est pourtant la condition requise par la 

jurisprudence fédérale pour considérer que les locataires ne vont pas rendre plus 

difficile l'exécution des travaux. 

Enfin, les appelants font valoir que les travaux ne sont ni nécessaires ni urgents.  

Ils contestent le caractère vétuste du logement qu'ils ont eux-mêmes entretenu et 

rénové. A teneur dossier et des photographies produites, il est avéré que 

l'appartement a bien été entretenu par les locataires depuis de nombreuses années.   

Toutefois, l'intimée ne saurait se voir contester le droit de remettre en état les 

installations électriques qui, bien qu'un deuxième tableau ait été installé, 

comprend des fils anciens en coton, ce qui est un danger en matière de sécurité. Le 

devis produit, établi en 2017, corrobore la volonté de la bailleresse de procéder à 

l'intégralité de la réfection des installations électriques de toutes les pièces de 

l'appartement. Ces travaux d'électricité peuvent en tous les cas être considérés 

comme nécessaires. 

- 21/24 - 

 

C/15789/2017 

Au vu de toutes les circonstances de l'espèce rappelées ci-dessus, on ne peut pas 

retenir que la volonté d'effectuer d'importants travaux de rénovation dans 

l'appartement, plus facilement réalisables sans la présence des appelants, était un 

prétexte lors de la notification de la résiliation. Le fait que l'intimée dispose 

d'autres motifs de mettre un terme aux rapports contractuels, du fait de la 

mésentente entre les appelants et son administrateur, ne permet pas, au vu de 

toutes les considérations ci-dessus, de nier la réalité du motif invoqué à l'appui du 

congé. 

Dès lors que les appelants ont échoué à prouver que le motif du congé constituait 

un prétexte, une annulation du congé fondée sur l'art. 271 al. 1 CO n'entre pas en 

considération.  

Le jugement du Tribunal sera confirmé sur ce point (ch. 2 du dispositif). 

6. Reste dès lors à examiner si les locataires sont en droit d'obtenir une prolongation 
de bail plus importante que celle qui leur a été octroyée par le Tribunal, soit pour 

la durée maximale de quatre ans, ainsi qu'ils le prétendent.  

6.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail 
lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles 

sans que les intérêts du bailleur le justifient.  

Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie 

librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de 

prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la 

pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant 

à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 

125 III 226 consid. 4b  

p. 230) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une 

extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en 

considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la 

conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation 

personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du 

bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché 

locatif local  

(art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6 et les arrêts cités; 125 III 226  

consid. 4b). Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation 

du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences 

pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le 

juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en 

considération notamment les critères énumérés à l'alinéa 2 de cette disposition. 

Lorsqu'il s'agit de locaux d'habitation, la durée maximale de la prolongation est de 

quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 

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C/15789/2017 

272b al. 1 CO). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la 

résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a 

pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement 

(ATF 125 III 226 consid. 4c).  

Le besoin urgent du bailleur n'est qu'une circonstance dont le juge doit tenir 

compte dans la balance des intérêts. En particulier, l'urgence de ce besoin doit être 

prise en considération pour statuer tant sur le principe que sur la durée de la 

prolongation (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1).  

6.2 En l'espèce, lors de la résiliation du 21 juin 2017, les appelants occupaient le 
logement litigieux depuis 27 ans. Il s'agit donc d'un bail de longue durée. 

L'appelant est actuellement âgé de 73 ans et travaille encore, à proximité de son 

logement. On ne connaît pas la situation socio-économique des appelants, faute de 

précisions dans leurs allégués et de pièces produites. Ces derniers ont par ailleurs 

expliqué l'absence de recherches de solution de relogement par l'incertitude de la 

situation, liée aux aléas de la procédure. 

Quant à l'intimée, elle a abandonné, au moins momentanément, son projet de 

travaux. Elle ne se trouve donc pas dans une situation d'urgence. 

Au vu des éléments qui précèdent, la prolongation sollicitée de quatre ans, échéant 

au 30 juin 2022, apparaît disproportionnée. Toutefois, au vu des mêmes éléments, 

l'unique prolongation de deux ans consentie par le Tribunal n'apparaît pas 

suffisante.  

Une unique prolongation de bail de trois ans, échéant au 30 juin 2021, paraît 

adéquate pour tenir compte de la situation actuelle de pénurie de logements, de la 

longue durée du bail, de l'âge du locataire et du défaut d'urgence de l'intimée à 

récupérer le logement. 

Le jugement entrepris sera par conséquent réformé sur ce point (ch. 3 du 

dispositif). 

7. Les autres points du dispositif du jugement n'ayant pas été remis en question (ch. 
4 à 6 du dispositif) par les appelants, ils seront confirmés. 

8. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers. 

* * * * * 

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C/15789/2017 

 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 3 février 2020 par B______ et A______ contre le 

jugement JTBL/1247/2019 rendu le 17 décembre 2019 par le Tribunal des baux et 

loyers dans la cause C/15789/2017-1-OSB. 

Au fond : 

Annule le chiffre 3 du dispositif de ce jugement et, statuant à nouveau sur ce point : 

Accorde à B______ et A______ une unique prolongation de trois ans, échéant le 30 juin 

2021, du bail portant sur l'appartement de cinq pièces situé au 2
ème

 étage de l'immeuble 

sis 1______ (GE). 

Confirme le jugement attaqué pour le surplus. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Nathalie LANDRY-BARTHE,  

Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON, 

Monsieur Stéphane PENET, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification 

avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du 

recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

http://justice.geneve.ch/perl/JmpLex/RS%20173.110

- 24/24 - 

 

C/15789/2017 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.  

cf. consid. 1.1