# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6351d68a-4d1b-55cd-b84d-43e3f0de49e1
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-03
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 03.08.2015 110 2014 134
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2014-134_2015-08-03.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2014/134 Bern, 3. August 2015

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn X.________
Beschwerdeführer

vertreten durch Herrn Fürsprecher Y.________

und

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen, Bauverwaltung, 3792 Saanen

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen vom 
28. Oktober 2014 (Bauentscheid Nr. 2015-129.001; Ersatz Balkongeländer)

I. Sachverhalt

1. Am 22. November 2007 erteilte die Gemeinde Saanen dem Beschwerdeführer die 

Bewilligung für den Anbau eines Autounterstandes mit Schrägdach und Balkon auf der 

Südseite des Gebäudes Z.________Strasse A.________ (Gebäude Nr. A.________) auf 

der Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. E.________. Die Parzelle liegt in der 

Dorfkernzone DK2. Das Gebäude Nr.  A.________ ist im Bauinventar als schützenswert 

verzeichnet (K-Objekt) und mit Unterschutzstellungsvertrag vom 5. Juli 2005 geschützt. 

Der Schutz umfasst ausschliesslich die Fassade des angebauten Gebäudes Nr. 

C.________, soweit sie im Innern des Gebäudes Nr. A.________ liegt. Das Gebäude Nr. 

A.________ bildet Teil der Baugruppe B (Z.________Strasse). Saanen ist im Inventar der 

schützenswerten Ortsbilder (ISOS) als Dorf von nationaler Bedeutung eingestuft.

2

2. Am 24. März 2014 reichte der Beschwerdeführer ein Baugesuch ein für die 

Vergrösserung des Balkons auf dem Autounterstand. Es ist vorgesehen, das Schrägdach 

des Autounterstands durch ein vertikales Balkongeländer in Holzkonstruktion zu ersetzen. 

Die Gemeinde erachtete die Projektänderung aus gestalterischen Gründen nicht als 

bewilligungsfähig und teilte dies dem Beschwerdeführer am 14. April 2014 mit. Der 

Beschwerdeführer hielt an der Projektänderung fest und verlangte die Fortsetzung des 

Verfahrens.

Anlässlich der folgenden Gespräche und einer Begehung mit der Denkmalpflege des 

Kantons Bern (KDP) wurden Varianten mit Balkon und geschlossenem Erdgeschoss 

besprochen. Die Gemeinde informierte den Beschwerdeführer mit Schreiben vom 20. Juni 

2014, dass eine mit der KDP abgesprochene Variante mit Schliessung des unteren Teils 

bewilligt werden könnte, dass ein Schliessen des offenen Unterstands in der bestehenden 

Grösse jedoch abgelehnt werde und die Variante des Beschwerdeführers als nicht 

bewilligungsfähig betrachtet werde.

Mit Schreiben vom 8. Juli 2014 ersuchte der Beschwerdeführer die Gemeinde, das 

Verfahren gemäss dem Baugesuch vom 20. März 2014 wieder aufzunehmen, worauf die 

Gemeinde bei der KDP einen Fachbericht einholte. Die KDP beantragte mit Fachbericht 

vom 11. August 2014, das Bauvorhaben nicht zu bewilligen, da die geplante 

Vergrösserung der Terrasse und die Umgestaltung des Balkongeländers zu einer 

Verschlechterung gegenüber der bestehenden Situation führten. Die bereits fremd 

anmutende Carport-Terrasse im bedeutenden Ortsbild von Saanen trete noch deutlicher in 

Erscheinung und führe je nach Möblierung der Terrasse zu einer Störung im wertvollen 

Ortsbild. Da das Vorhaben gegenüber dem bestehenden Zustand zu einer 

Verschlimmerung führe, sei das Vorhaben aus Sicht der KDP nicht zu bewilligen. 

Die Gemeinde gab dem Beschwerdeführer am 29. August 2014 Gelegenheit, zum 

Fachbericht der KDP Stellung zu nehmen und teilte ihm mit, dass sie das Bauvorhaben 

nicht als bewilligungsfähig erachte. Nach Eingang der Stellungnahme des 

Beschwerdeführers vom 23. September 2014 erteilte die Gemeinde Saanen mit Entscheid 

vom 28. Oktober 2014 den Bauabschlag.

3

3. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 25. November 2014 Beschwerde bei der 

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt die 

Aufhebung des Bauentscheides vom 28. Oktober 2014 und die Erteilung der 

Baubewilligung. Zudem beantragt der Beschwerdeführer, das Baugesuch sei zu 

veröffentlichen und das Einspracheverfahren durchzuführen oder durch die Gemeinde 

durchführen zu lassen. Es sei ein Augenschein anzuordnen.

4. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, holte die 

Vorakten sowie die Stellungnahmen der Gemeinde und der KDP ein. Beide beantragen die 

Abweisung der Beschwerde.

Das Rechtsamt beauftragte die Gemeinde Saanen, das Bauvorhaben zu publizieren und 

das Auflageverfahren durchzuführen. Es gingen keine Einsprachen ein. Das Rechtsamt 

holte bei der KDP eine Kopie des Unterschutzstellungsvertrags vom 5. Juli 2005 ein. Am 

2. Juni 2015 führte das Rechtsamt im Beisein des Beschwerdeführers, einer Vertretung der 

Gemeinde, der KDP und der kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und 

Landschaftsbilder (OLK) einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. Die 

Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit zum Protokoll des Augenscheins mit 

Instruktionsverhandlung Stellung zu nehmen und Schlussbemerkungen einzureichen.

5. Auf die Rechtsschriften und das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den 

Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

4

Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 

Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 

der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 

Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 

(Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Baugesuch abgewiesen wurde, ist 

durch den vorinstanzlichen Bauabschlag beschwert und daher zur Beschwerdeführung 

legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Begründung des angefochtenen Entscheids

a) Der Beschwerdeführer macht geltend, der Bauabschlag sei ungenügend begründet. 

Die Gemeinde lege nicht dar, weshalb sich das Bauvorhaben nicht in das Ortsbild 

einordne. Zudem setze sie sich nicht mit seiner Stellungnahme vom 23. September 2014 

bzw. der eingereichten Fotodokumentation mit vergleichbaren Terrassen auseinander.

b) Eine Verfügung muss die Tatsachen, Rechtssätze und Gründe enthalten, auf die sie 

sich stützt (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG3). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass 

die Betroffenen den Entscheid sachgerecht anfechten können. Deshalb muss die Behörde 

mindestens kurz die Überlegungen nennen, von denen sie sich hat leiten lassen und auf 

die sie ihren Entscheid stützt. Sie muss sich dabei nicht ausdrücklich mit jeder Behauptung 

zum Sachverhalt und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen. Vielmehr kann sie 

sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken.4

c) Im angefochtenen Entscheid ist im Sachverhalt dargelegt, dass die Gemeinde das 

Bauvorhaben aus gestalterischen Gründen ablehnte und dass in der Folge mehrere 

Varianten des Bauvorhabens diskutiert wurden, darunter solche mit geschlossenem 

Sockel. Die Begründung unter dem Titel Erwägungen ist knapp. Sie beschränkt sich im 

Wesentlichen darauf, dass Aspekte der Gestaltung und des Ortsbildschutzes als Gründe 

für den Bauabschlag genannt werden und dass das Bauvorhaben eine Verschlechterung 

gegenüber der bestehenden Situation darstelle. Wie der Beschwerdeführer zu Recht 

2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
3 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
4 BGE 134 I 83 E. 4.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 6 ff.

5

vorbringt, setzt sich der angefochtene Entscheid nicht mit den von ihm genannten 

Vergleichsbeispielen auseinander. Dies stellt einen Mangel der Begründung dar. Der 

Beschwerdeführer konnte den Bauabschlag aber dennoch sachgerecht anfechten. Es 

wurden im vorinstanzlichen Verfahren mehrere Besprechungen vor Ort durchgeführt und 

verschiedene Varianten besprochen, was der Beschwerdeführer anlässlich des 

Augenscheins anerkannte.5 Es war dem Beschwerdeführer daher möglich, seine Rechte zu 

wahren und den Bauabschlag sachgerecht anzufechten. Eine Verletzung des rechtlichen 

Gehörs liegt nicht vor.

3. Denkmalschutz

a) Der Beschwerdeführer macht geltend, der Denkmalschutz stehe dem Bauvorhaben 

nicht entgegen. Zudem stört er sich daran, dass die Gemeinde für die Beurteilung des 

Projekts die KDP beizog.

Die Gemeinde erklärt, seit der Aufnahme ins ISOS werde dem Ortsbild punkto Gestaltung 

mehr Aufmerksamkeit geschenkt und es werde bei jedem Eingriff ein Fachbericht der KDP 

eingeholt.

b) Baudenkmäler sind herausragende Objekte und Ensembles von kulturellem, 

historischem oder ästhetischem Wert, wie namentlich Ortsbilder, Baugruppen, Bauten, 

Gärten, Anlagen, innere Bauteile, Raumstrukturen und feste Ausstattungen (Art. 10a Abs. 

1 BauG). Sie können nach den Bedürfnissen des heutigen Lebens und Wohnens für 

bisherige oder passende neue Zwecke genutzt und unter Berücksichtigung ihres Wertes 

verändert werden. Sie dürfen durch Veränderungen in ihrer Umgebung nicht beeinträchtigt 

werden (Art. 10b Abs. 1 BauG). Im Baubewilligungsverfahren sind die zur Abwehr von 

Gefährdungen erforderlichen Bedingungen und Auflagen festzusetzen; es können 

Projektänderungen verlangt, soweit nötig Baubeschränkungen oder der Bauabschlag 

verfügt werden (Art. 10b Abs. 4 BauG).

Betreffen Bewilligungsverfahren schützenswerte oder erhaltenswerte Baudenkmäler, die in 

einem Ortsbildschutzperimeter liegen oder Bestandteil einer im Bauinventar 

5 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 3 (Votum Herr Fürsprecher Y___)

6

aufgenommenen Baugruppe sind, ist die zuständige kantonale Fachstelle in jedem Fall in 

das Verfahren einzubeziehen (Art. 10c Abs. 1 BauG). Sind erhaltenswerte Baudenkmäler 

betroffen, die nicht in einem Ortsbildschutzperimeter liegen oder nicht Bestandteil einer im 

Bauinventar aufgenommenen Baugruppe sind, genügt der Einbezug der Gemeinden 

(Art. 10c Abs. 2 BauG).

c) Das Gebäude Nr. A.________ ist im Bauinventar als schützenswert verzeichnet und 

befindet sich in der Baugruppe B (Z.________Strasse). Die Gemeinde hat daher zu Recht 

die KDP für die Beurteilung des Bauvorhabens beigezogen.

d) Der Schutz des Gebäudes Nr. A.________ als Einzelobjekt betrifft gemäss 

Bauinventar und Unterschutzstellungsvertrag vom 5. Juli 2005 ausschliesslich die Fassade 

des angebauten Nachbargebäudes Nr. C.________, soweit sie im Innern des Gebäudes 

Nr. A.________ liegt. Die geschützte Fassade wird durch das Bauvorhaben nicht tangiert.6 

e) Im Bauinventar wird für die Baugruppe B (Z.________Strasse), in der das 

Bauvorhaben liegt, die Hauptstrasse mit "geradezu städtisch dichter Bebauung" mit fast 

ausschliesslich giebelständigen Ständer-Blockbauten hervorgehoben, wobei zahlreiche 

bemerkenswerte Bauten noch aus der Zeit des Wiederaufbaus nach dem Dorfbrand von 

1575 und aus dem 17. und 18. Jahrhundert stammen. Genannt werden sodann die hinter 

der südlichen Häuserzeile erhaltenen ländlichen Freiräume mit schmucken kleinen Gärten. 

Die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit der Baugruppe B (Z.________Strasse) wird unten 

in Erwägung 5 betreffend Ortsbildschutz geprüft.

4. Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS)

a) Der Beschwerdeführer bringt vor, das ISOS stehe dem Bauvorhaben nicht entgegen. 

Die Vorinstanz verweise lediglich generell auf das ISOS, sie erkläre jedoch nicht, inwiefern 

sich das Bauvorhaben tatsächlich nicht in das Ortsbild einordne.

Die KDP führt in ihrer Stellungnahme vom 19. Dezember 2014 aus, das Vorhaben befinde 

sich im Dorfzentrum, welches im ISOS mit dem höchsten Erhaltungsziel A bewertet sei. 

6 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 4 (Votum KDP)

7

Der Autounterstand mit Terrasse sei von der D.________Strasse prominent einsehbar und 

befinde sich vor der Einmündung in die Z.________Strasse.

b) Saanen ist im ISOS als Dorf eingetragen. Das Gebäude des Beschwerdeführers ist 

zwar nicht als Einzelobjekt im ISOS verzeichnet, es befindet sich aber im Gebiet Ortskern, 

der mit "dichte Folge von giebelständigen Saaner Häusern entlang der Hauptstrasse, mit 

Bauten grossenteils aus dem 16.-18. Jahrhundert" beschrieben wird. Unmittelbar 

angrenzend befindet sich das Bahnhofquartier, das gemäss ISOS eine kurze 

Bahnhofachse aufweist, gewerblich geprägt ist und aus Hotel sowie Wohn-

/Geschäftshäuser mehrheitlich von Anfang des 20. Jahrhunderts besteht. Es gilt das 

Erhaltungsziel A, d.h. es sollen die Substanz sowie alle Bauten, Anlageteile und Freiräume 

erhalten werden.

c) Das ISOS ist nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben unmittelbar verbindlich 

(Art. 6 Abs. 2 NHG7). Steht wie hier mit der Beurteilung eines Bauvorhabens innerhalb der 

Bauzone eine kommunale Aufgabe in Frage, ist das ISOS aber zu berücksichtigen. Das 

heisst, dass die im ISOS verankerten und bezüglich des Gebäudes des 

Beschwerdeführers relevanten Ortsbild- und Denkmalschutzanliegen bei der Beurteilung 

des Baugesuchs in die Interessenabwägung einzubeziehen sind.8

5. Ortsbildschutz

a) Der Beschwerdeführer bringt vor, die Gemeinde begründe nicht, inwiefern das 

Bauvorhaben mit den kantonalen und kommunalen Vorschriften zum Ortsbildschutz nicht 

vereinbar sei. Das Argument, die Umgestaltung des Balkongeländers führe aus 

ortsbildpflegerischer Sicht zu einer Verschlechterung gegenüber der heutigen Situation, sei 

nicht stichhaltig. Ein Bauabschlag könne auch im Fall einer Verschlechterung der Ästhetik 

des Gebäudes nicht verfügt werden, solange das Ortsbild nicht beeinträchtigt werde.

b) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, 

Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt 

die „ästhetische Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. 

7 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451)
8 Vgl. VGE 100.2012.332 vom 11.9.2013 E. 4.4

8

Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden 

Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften 

erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften 

müssen, um selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die 

Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders 

formulieren.9

Nach Art. 26 Abs. 1 GBR10 sind alle Bauten und Anlagen hinsichtlich ihrer 

Gesamterscheinung, Gebäudestellung, Proportionen, Fassaden-, Balkon- und 

Dachgestaltung und der Verwendung von Baumaterialien so auszubilden, dass zusammen 

mit den bestehenden oder vorauszusehenden Bauten eine gute Gesamtwirkung entsteht 

und die Schönheit oder erhaltenswerte Eigenart des Strassen-, Orts- und 

Landschaftsbildes gewahrt bleibt. Nach Art. 26 Abs. 3 GBR gilt grundsätzlich die Typologie 

der ortsüblichen Bauweise. Diese Be-stimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; 

ihnen kommt daher selbständige Bedeutung zu.

Der Begriff „gute Gesamtwirkung“ stellt einen unbestimmten kommunalen Gesetzesbegriff 

dar, bei dessen Auslegung die kommunalen Behörden einen gewissen 

Beurteilungsspielraum haben. Jedoch dürfen auch an das Erfordernis der guten 

Gesamtwirkung nicht unverhältnismässig hohe Ansprüche gestellt werden. Die gute 

Gesamtwirkung ist weder an geringen noch an besonders hohen architektonischen 

Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass 

das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue Baute oder 

Anlage an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren 

hat.11

c) Am Gebäude des Beschwerdeführers ist ein offener Autounterstand mit schrägem 

Dach mit Dachziegeln angebaut. Im Dach eingelassen ist ein Balkon mit einer Fläche von 

ca. 12,50 m2. Das Bauvorhaben sieht vor, das Schrägdach abzureissen und stattdessen 

auf der ganzen Fläche des Daches des Autounterstandes einen Balkon von 26,50 m2 zu 

9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art.°9/10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen
10 Baureglement der Einwohnergemeinde Saanen vom 11. März 2011
11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1

9

erstellen, umrandet von einem Balkongeländer aus Holz. Das Bauvorhaben befindet sich 

an der D.________Strasse in unmittelbarer Nähe zur Z.________Strasse. Gemäss 

Umschreibung im ISOS ist der Ortskern von Saanen geprägt durch eine "dichte Folge von 

giebelständigen Saaner Häusern entlang der Hauptstrasse, mit Bauten grossenteils aus 

dem 16.-18. Jahrhundert". Unmittelbar angrenzend befindet sich das Bahnhofquartier, das 

gemäss ISOS eine kurze Bahnhofachse aufweist, gewerblich geprägt ist und aus Hotels 

sowie Wohn- und Geschäftshäuser mehrheitlich von Anfang des 20. Jahrhunderts besteht. 

Gemäss Bauinventar handelt es sich räumlich wie architektonisch um eine ausgesprochen 

qualitätvolle Baugruppe mit eindrücklichem inneren Ortsbild.

d) Der Vertreter der KDP führte in der Stellungnahme vom 19. Dezember 2014 sowie 

am Augenschein aus, mit dem bestehenden Ziegeldach füge sich der Autounterstand mit 

Terrasse gut ins wertvolle Ortsbild von Saanen ein. Der Baukörper sei zurückhaltend 

gestaltet und wirke unaufdringlich. Das nun geplante Bauvorhaben mit Ersatz des 

Ziegeldaches durch ein herkömmliches Balkongeländer aus Holz würde zu einer deutlich 

grösseren Terrasse führen und einen massgebenden Einfluss auf das Aussehen haben. Im 

Vergleich mit dem zurückhaltenden und selbstverständlichen Erscheinungsbild des 

bestehenden Ziegeldaches würde ein konventionelles Brüstungsgeländer deutlich stärker 

in Erscheinung treten. Der Autounterstand mit Terrasse würde einen fremd anmutenden, 

im Kern von Saanen untypischen, Baukörper mit Flachdach darstellen und zu einer 

Verschlechterung der heutigen Situation und zu einer Beeinträchtigung des wertvollen 

Ortsbildes führen.

Die Vertreter der OLK erklärten am Augenschein, es sei bereits erstaunlich, dass der 

bestehende Carport mit dem Ziegeldach und Balkon bewilligt worden sei. Das Gebäude 

befinde sich im Strassenzug, weshalb der seitlich am Gebäude angebaute Carport gut 

sichtbar sei. Es bestehe sehr wenig Luft zum Nachbargebäude, weshalb der Carport von 

diesem wie auch von der Strasse hätte weiter zurückversetzt werden müssen. Zudem 

entspreche die vorliegende Ausführung nicht einem Autounterstand.12 Immerhin nehme 

das schräge Ziegeldach Elemente des Hauses auf und verbinde sich dadurch mit dem 

Hauptbau. Zudem sei der Carport offen, was die Sicht auf den dahinterliegenden Hinterhof 

und das geschützte Gebäude Nr. C.________ ermögliche.13 Das Bauvorhaben – also das 

12 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 5 (Votum OLK)
13 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 5 f. (Votum OLK)

10

Ersetzen des schrägen Ziegeldachs durch ein übliches Balkongeländer – betrachten die 

Vertreter der OLK übereinstimmend mit der KDP als eine gegenüber dem bestehenden 

Carport stärkere Beeinträchtigung des Ortsbilds.

d) Das Bauvorhaben ist direkt an der D.________Strasse und in unmittelbarer Nähe 

zum Dorfzentrum in einer geschützten Umgebung geplant. Die Lage ist gut einsehbar, so 

dass sich Änderungen stark auf das Ortsbild auswirken.14 Der geplante grosse Balkon auf 

dem Autounterstand schafft einen Gegensatz zur bestehenden Bebauung. Bereits der 

bestehende Autounterstand mit dem schrägen Ziegeldach und dem Balkon wirkt ortsfremd. 

Er lehnt sich mit seiner Dachgestaltung aber immerhin an das Hauptgebäude an und wirkt 

durch das schräge Ziegeldach trotz seiner Dimensionen nicht so wuchtig.15 Mit einem 

senkrechten Balkongeländer ergibt sich demgegenüber ein ganz anderes 

Erscheinungsbild. Der Autounterstand wird viel grösser, dominanter und damit auffälliger 

und störender. Der Balkon wirkt wie ein zusätzliches Geschoss. Er füllt den bestehenden – 

für das Ortsbild von Saanen typischen – Zwischenraum zum Nachbargebäude 

D.________Strasse 1 in der Breite fast vollständig aus. Ein Balkon dieser Grösse 

beeinträchtigt zudem die Strassenflucht, weil das Geländer von der Fassade des 

Hauptgebäudes zu wenig zurückversetzt ist. Dadurch wird die Fassade stärker betont; sie 

wirkt dadurch länger. Der Zwischenraum ist dadurch kaum mehr wahrnehmbar, was das 

Erscheinungsbild der D.________Strasse beeinträchtigt. Es wird keine gute 

Gesamtwirkung mit der bestehenden Bebauung erzielt (Art. 26 Abs. 1 GBR). Der geplante 

Balkon ist mit den Anliegen des Ortsbildschutzes nicht vereinbar.

e) Hinzu kommt, dass ein abgestützter Balkon nicht der Typologie der ortsüblichen 

Bauweise entspricht (Art. 26 Abs. 3 GBR). Wie unten in Erwägung 6 eingehender gezeigt 

wird, gibt es keine dem geplanten Bauvorhaben entsprechende Vergleichsbeispiele. Das 

Bauvorhaben entspricht weder einer historischen noch einer jüngeren oder aktuellen 

Bauweise in Saanen. Wie der Vertreter der OLK ausführte, waren Balkone historisch 

betrachtet durch das Baumaterial Holz von ihrer Grösse her beschränkt.16 Weder wurden 

Balkone mit einer Grösse des geplanten Bauvorhabens errichtet noch wurden Balkone 

abgestützt. Das Bauvorhaben entspricht auch nicht einer neueren üblichen Bauweise. 

14 Fotodokumentation zum Augenschein vom 2. Juni 2015, Foto Nrn. 1 bis 5
15 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 4 und 8 (Voten KDP)
16 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 6 (Votum OLK)

11

Balkone – bzw. richtiger Terrassen – wurden auf dem Flachdach bestehender Anbauten 

eingerichtet.17 Ein geschlossener Unterbau ist vorliegend nicht vorhanden. Das 

Bauvorhaben entspricht nicht der ortsüblichen Bauweise.

f) Zusammengefasst steht damit fest, dass sich das Bauvorhaben nicht in das 

geschützte Ortsbild von Saanen integriert und dass es nicht der Typologie der ortsüblichen 

Bauweise entspricht. Der Bauabschlag führt auch nicht zu einer ungerechtfertigten Härte, 

da der Beschwerdeführer bereits heute über einen Balkon auf dem Autounterstand verfügt. 

Die beantragte Vergrösserung stellt für den Beschwerdeführer eine Ideallösung dar, die 

nicht mit dem Ortsbildschutz vereinbar ist.

6. Rechtsgleichheit

a) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Gemeinde habe eine Vielzahl dem 

geplanten Bauvorhaben vergleichbarere Vorhaben bewilligt. Er legt eine ausführliche 

Dokumentation vor.

Die Gemeinde erklärt in ihrer Stellungnahme, die aufgeführten Vergleichsobjekte wichen in 

entscheidenden Punkten von der Situation an der D.________Strasse ab. So seien mit 

einer Ausnahme alle Vergleichsobjekte vor 1983 und damit vor der Aufnahme von Saanen 

in das ISOS errichtet worden. Zudem seien die meisten angeführten Beispiele Hofbauten, 

die strassenseitig nicht in Erscheinung träten. Es handle sich um ehemalige Werkstätten 

oder Lager, die oft ursprünglich eingeschossig gewesen seien und im Laufe der Jahre 

aufgestockt oder erweitert worden seien. Diese Flachdächer seien in späterer Zeit zu 

Terrassen umgenutzt und mit Geländern versehen worden. Es trete das Erdgeschoss als 

geschlossener Sockel in Erscheinung.

Die KDP führt in ihrer Stellungnahme vom 19. Dezember 2014 aus, die vom 

Beschwerdeführer angegebenen Referenzobjekte seien nicht mit dem vorliegenden 

Vorhaben vergleichbar. Die angegebenen Objekte befänden sich an weit weniger 

ortsbildrelevanter Lage. Praktisch alle seien im rückwärtigen Bereich, von der Schau- und 

Strassenfront abgewandt und kaum einsehbar. Oft seien es Balkon- und 

17 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 6 (Votum OLK)

12

Terrassenanbauten mit einem festen und geschlossenen Unterbau oder ortsübliche 

Erweiterungen des Sockelgeschosses.

b) Das Gebot rechtsgleicher Behandlung nach Art. 8 Abs. 1 BV18 ist ein 

verfassungsmässiges Recht. Es garantiert die Gleichbehandlung von Personen durch alle 

staatlichen Organe.19 Der Umstand, dass das Gesetz in anderen Fällen nicht oder nicht 

richtig angewandt worden ist, gibt dem Bürger grundsätzlich keinen Anspruch darauf, 

ebenfalls abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Denn der Grundsatz der 

Gesetzmässigkeit der Verwaltung geht dem Rechtsgleichheitsprinzip, und damit dem 

Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht, in der Regel vor.20 Auf Gleichbehandlung im 

Unrecht besteht jedoch grundsätzlich ein Anspruch, wenn die Behörde nicht nur in einem 

oder einigen Fällen, sondern in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zu erkennen 

gibt, dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform handeln werde.21 Selbst wenn diese 

Voraussetzungen erfüllt sind, können diesen öffentliche Interessen oder berechtigte 

Interessen Dritter an gesetzmässiger Rechtsanwendung entgegenstehen.22

c) Anlässlich des Augenscheins hat das Rechtsamt zusammen mit dem 

Beschwerdeführer, den Vertretern der Gemeinde und der Fachbehörden einen Rundgang 

gemacht und die aus Sicht des Beschwerdeführers wichtigsten Vergleichsobjekte seiner 

Fotodokumentation angeschaut. Dabei hat sich bestätigt, dass wesentliche Unterschiede 

zum Bauvorhaben des Beschwerdeführers bestehen. Ein wesentlicher Unterschied der 

vorgebrachten Vergleichsobjekte besteht darin, dass die Terrassen auf den Flachdächern 

von geschlossenen Anbauten bzw. eingeschossigen Gebäudeteilen eingerichtet wurden. 

Dies gilt für die am Augenschein betrachteten Objekte, aber auch für die anderen, in der 

Fotodokumentation des Beschwerdeführers genannten.23 So ist insbesondere die Terrasse 

auf dem Postgebäude auf dem eingeschossigen Teil des Erdgeschosses des 

18 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
19 Jörg Paul Müller, Grundrechte in der Schweiz, 3. Auflage, Bern 1999, S. 396 ff.; BGE 117 Ia 257 E. 3b 
m.w.H.
20 BGE 122 II 451 E. 4a m.w.H.
21 Vgl. BGE 127 I 2 E. 3a
22 Vgl. BGE 123 II 248 E. 3c 
23 Fotodokumentation zum Augenschein vom 2. Juni 2015, Foto Nrn. 5, 6, 7, 9, 10, 11; Vorakten, pag. 129 bzw. 
Beschwerdebeilage Nr. 4

13

Hauptgebäudes errichtet. Zudem ist der offene Autounterstand in diesen Fällen mit 

geschlossenem Unterbau bereits von der Konstruktionsweise her nicht vergleichbar. Weiter 

befindet sich das Bauvorhaben des Beschwerdeführers an der D.________Strasse in 

unmittelbarer Nähe zur Kreuzung Z.________Strasse und D.________Strasse und damit 

an äusserst prominenter Lage, während die genannten Vergleichsobjekte mehrheitlich in 

Seitengässchen und Hinterhöfen anzutreffen sind.24 Sie tangieren das Ortsbild damit 

weniger. Sodann sind der jeweilige Standort und die konkrete Wirkung zu berücksichtigen. 

Der Anbau steht vorliegend in einem für Saanen typischen Zwischenraum zwischen zwei 

Gebäuden, der den Blick auf den Hinterhof erlaubt.25 Die Platzverhältnisse sind eng. Beim 

Vergleichsobjekt Nr. 1, Hinterhof Z.________Strasse 65, ist deutlich mehr Platz 

vorhanden.26 In dieser Hinsicht sind auch die Vergleichsobjekte 2 und 12 bis 14 (Hinterhof 

Z.________Strasse 44, 50, 52, 54) nicht vergleichbar, da es sich um Gebäude in 

geschlossener Bauweise handelt.27 Die vom Beschwerdeführer genannten Objekte sind mit 

dem Bauvorhaben weder von der Konstruktion noch von ihrer Stellung oder ihrer jeweiligen 

Wirkung in Bezug auf das Ortsbild vergleichbar. Auch das vom Beschwerdeführer in den 

Schlussbemerkungen neu genannte Gebäude an der D.________Strasse 30 ändert an 

dieser Feststellung nichts. Zwar sind hier Stützen vorhanden und das Objekt befindet sich 

direkt an der D.________Strasse. Es weist jedoch gegenüber dem Bauvorhaben viel 

kleinere Dimensionen auf und es befindet sich nicht in einem engen Zwischenraum, 

sondern in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs, wo Einzelbauten – teilweise mit Garten – das 

Ortsbild prägen.28 Zudem könnte aus einem Einzelobjekt nicht eine ständige Praxis der 

Gemeinde abgeleitet werden.

Zusammengefasst steht fest, dass die vom Beschwerdeführer genannten Beispiele keine 

tauglichen Vergleichsobjekte darstellen. Eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung liegt 

nicht vor. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt unbegründet und daher abzuweisen.

7. Zusammenfassung und Kosten

24 Vergleichsobjekte 1, 2, 8 und 12 bis 14 (Hinterhof Z.________Strasse 44, 50, 52, 54, 65); Fotodokumentation 
zum Augenschein vom 2. Juni 2015, Foto Nrn. 7, 9, 10, 11
25 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 5 f. (Votum OLK)
26 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 11 (Votum OLK)
27 Fotodokumentation zum Augenschein vom 2. Juni 2015, Foto 11
28 Protokoll des Augenscheins vom 2. Juni 2015, S. 5 f. (Votum OLK)

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Damit steht fest, dass das Bauvorhaben nicht bewilligt werden kann. Es kann offen bleiben, 

welche Abstandsvorschriften auf das Bauvorhaben anwendbar sind und ob 

Näherbaurechte erforderlich wären. Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der 

Beschwerdeführer. Er hat die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die 

Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für 

besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren 

erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 600.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 

GebV29). Für den Augenschein vom 2. Juni 2015 wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1 

GebV eine zusätzliche Gebühr von Fr. 400.00 erhoben. Die Kosten der OLK (Fr. 800.00 

gemäss Schreiben vom 21. Juli 2015) werden gestützt auf Art. 11 GebV zusätzlich 

erhoben. Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen somit Fr. 1'800.00. 

Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Bauentscheid der Gemeinde Saanen vom 

28. Oktober 2014 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'800.00 werden dem Beschwerdeführer zur 

Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 

in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

29 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

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- Herrn Fürsprecher Y__________ eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen, Bauverwaltung, eingeschrieben

- Regierungsstatthalter von Obersimmental-Saanen, zur Kenntnis

- Denkmalpflege des Kantons Bern (KDP), Münstergasse 32, 3011 Bern, zur Kenntnis

- Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), z.H. Sekretariat der Kommission zur 

Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern, zur 

Kenntnis

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin