# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ba310404-cfe5-59ed-a5e6-869e0c2c0194
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-11-03
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 03.11.2010  VB.2010.00312
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2010-00312_2010-11-03.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2010.00312	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 03.11.2010
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Bewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage im Bereich von Schutzobjekten.

Anforderungen an die Beschwerdebegründung (E. 1).

Die Schutzanliegen des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) und des kantonalen Ortsbildinventars sind nicht direkt anwendbar. Die Anordnung von Schutzmassnahmen kann - wie im vorliegenden Fall - durch verwaltungsrechtlichen Vertrag erfolgen (E. 4.1).

Der Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids wurde nicht verletzt: Da die Wiederherstellung des betroffenen geschützten Gartens hinreichend ersichtlich und gesichert ist, betrifft die vorbehaltene detaillierte Umgebungsgestaltung eine Frage von untergeordneter Bedeutung (E. 5.2 und 5.3).

Vorliegend haben sich die Bewilligungsbehörden eingehend mit dem Projekt befasst und sind zur Überzeugung gelangt, das Bauvorhaben sei hinsichtlich seiner Gestaltung und Einordnung nicht zu beanstanden (E. 6.2). Es ist nicht ersichtlich, inwiefern der dabei bestehende Ermessensspielraum pflichtwidrig gehandhabt worden wäre. Insbesondere kann einem Neubau die geforderte Einordnung nicht allein wegen seiner zeitgenössischen Architektur, die zur umliegenden Überbauung einen neuen Akzent setzt, abgesprochen werden (E. 6.4).
 
Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSSTECKUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESCHWERDEBEGRÜNDUNG
DENKMALSCHUTZ
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
GUTACHTEN
INVENTAR
ORTSBILDSCHUTZ
SCHUTZGEBIET
SCHUTZMASSNAHME
SCHUTZOBJEKT
SCHUTZUMFANG
SONDERBAUVORSCHRIFTEN
VERWALTUNGSRECHTLICHER VERTRAG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 6 NHG
§ 81 Abs. I PBG
§ 203 PBG
§ 205 PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 311 Abs. II PBG
Art. 17 RPG
§ 54 Abs. I VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.201000312

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 3. November 2010

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen, Gerichtssekretär
Markus Lanter.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

1.    Baukonsortium B, bestehend
aus:

1.1. C  AG, 

1.2  D AG, 

 

1.1 + 1.2 vertreten durch RA E, 

 

2.    Stadtrat F, 

 

3.    Baudirektion des Kantons
Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 29. September 2009 erteilte der
Stadtrat F die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in F. Gemeinsam mit
diesem Entscheid wurde die strassenpolizeiliche, forstrechtliche und
ortsbildschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 13. Juli
2009 eröffnet.

II.  

Dagegen rekurrierte A an die Baurekurskommission III und
beantragte, die beiden Beschlüsse seien aufzuheben, eventuell sei in geeigneter
Weise, insbesondere durch Forderung einer ausreichenden Kaution, sicherzustellen,
dass die von der Unterniveaugarage betroffene und zum Schutzobjekt G-Strasse 03
gehörende Gartenanlage auf die Fertigstellung des geplanten Neubaus hin
tatsächlich in einer bewilligungsfähigen Weise realisiert werde. Die
Baurekurskommission wies den Rekurs mit Entscheid vom 5. Mai 2010 ab.

III.  

Mit Eingabe vom 8. Juni 2010 erhob A beim
Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission III
und beantragte sinngemäss, der Entscheid der Vorinstanz sei aufzuheben und die
Bewilligungen seien zu verweigern. Eventuell sei der Stadtrat F anzuweisen, das
Bauvorhaben nur unter Auflagen zu genehmigen. Eventuell sei zudem in geeigneter
Weise, insbesondere durch Forderung einer ausreichenden Kaution,
sicherzustellen, dass die von der Unterniveaugarage betroffene und zum
Schutzobjekt G-Strasse 03 gehörende Gartenanlage auf die Fertigstellung des
geplanten Neubaus hin tatsächlich in einer bewilligungsfähigen Weise realisiert
werde. Eventuell sei das Baukonsortium B zu verpflichten, die Aussteckung
wieder vollständig herzustellen. Ferner beantragte A die Einholung eines
denkmalpflegerischen Fachgutachtens der eidgenössischen, eventuell der
kantonalen Denkmalpflegekommission.

Die Vorinstanz schloss am 24. Juni 2010 ohne weitere
Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Das Baukonsortium B beantragte am 14. September
2010, die Beschwerde sei, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen. Der Stadtrat F
beantragte am 23. August 2010 die vollumfängliche Abweisung der
Beschwerde. Denselben Antrag stellte am 25. August 2010 die Baudirektion
des Kantons Zürich.

Mit Eingabe vom 4. Oktober 2010 stellte A den Antrag,
es seien die Verfügung der Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich
Nr. 04 vom 2. August 2010 und die Mitteilung der Stadt F vom 23. September
2010 betreffend die Aufhebung und Neufestsetzung der Verkehrsbaulinien an der G-Strasse
als neue Tatsachen zu berücksichtigen. Das Baukonsortium B nahm dazu am 12. Oktober
2010 Stellung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Nach § 54 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) muss die Beschwerde einen Antrag und dessen
Begründung enthalten. Beides ist Gültigkeitserfordernis der Beschwerde. In der Begründung muss dargetan werden, inwiefern der
angefochtene Entscheid nach Auffassung des Beschwerdeführers Recht verletzt (§ 50
VRG). Die Beschwerdebegründung erheischt daher eine Aus­ein­andersetzung
mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids (RB
1962 Nr. 43 = ZR 63 Nr. 72; VGr, 31. Mai 2006,
VB.2006.00207, E. 1; VGr, 14. März 1997, VB.96.00148, E. 1
[beide nicht publiziert]). Der Hinweis
auf Eingaben in vorinstanzlichen Verfahren bzw. deren Wiederholung kann die
Beschwerdebegründung dann nicht ersetzen, wenn der angefochtene Entscheid – und
sei es auch nur in den Erwägungen – anders lautet als der vorangegangene
Entscheid, gegen den sich jene früheren Eingaben gerichtet haben (RB 1962
Nr. 43 = ZR 63 Nr. 72; VGr, 14. März 1997, VB.96.00148,
E. 1, mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 54 N. 7). Die allgemeine Verweisung des Beschwerdeführers auf
seine Eingaben im vorinstanzlichen Verfahren ist daher unbeachtlich. Die
Begründung ist jedoch formell bereits dann genügend, wenn erkennbar ist, was
den Beschwerdeführer zur Stellung seines Antrags bewogen hat (Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 54 N. 6), was vorliegend ohne Weiteres zutrifft. Liegt zwar eine Begründung vor, lässt diese aber die
entscheidwesentlichen Punkte ausser Acht oder ist sie sonst wie mangelhaft, so
braucht keine Nachfrist zur Verbesserung der Beschwerde gemäss § 56 VRG
angesetzt zu werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 54 N. 6 mit Hinweisen.). Dass
sich der Beschwerdeführer mit den Erwägungen des angefochtenen Rekursentscheids
kaum auseinandersetzt, steht einer Behandlung der Beschwerde durch das
Verwaltungsgericht demnach nicht entgegen (VGr, 7. Juni 2000,
VB.2000.00037, E. 2 [nicht publiziert]).

2.  

Der Beschwerdeführer beantragt die Einholung eines
denkmalpflegerischen Fachgutachtens. Der projektierte Neubau liege innerhalb
eines schutzwürdigen Ortsbildes von überkommunaler Bedeutung, welches auch im
Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) aufgenommen
sei und damit nationale Bedeutung geniesse. Der Beizug eines unabhängigen
Fachgutachtens dränge sich daher auf, umso mehr, als sich auch die
Stadtbildkommission F ausnehmend kritisch gezeigt habe und die schliesslich
bewilligte Projektversion nicht mehr habe überprüfen können.

2.1 Über die
Notwendigkeit zur Einholung eines Sachverständigengutachtens ist von Fall zu
Fall zu entscheiden. Der zuständigen Instanz kommt dabei ein erhebliches
Ermessen zu (VGr, 2. Juli 2008, VB.2008.00052, E. 3.1, www.vgrzh.ch;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 24). Sie ist zur Einholung eines
Gutachtens dann verpflichtet, wenn die Verhältnisse anders nicht schlüssig abgeklärt
werden können (RB 1998 Nr. 19 E. 2, mit Hinweisen).

2.2 Der von
der Vorinstanz festgestellte Sachverhalt ist unbestritten (Entscheid der Vorinstanz,
E. 3). Demnach liegt das Baugrundstück im Bereich der
Sonderbauvorschriften "G-Strasse" (im Folgenden: Sonderbauvorschriften)
und im Gebiet H des inventarisierten Ortsbilds von überkommunaler Bedeutung.
Die Bebauung der G-Strasse ist zudem als Teil des Ortsbilds von F im ISOS
enthalten. Schliesslich ist die östliche Hälfte des Baugrundstücks mit der
unter Denkmalschutz stehenden Liegenschaft G-Strasse 03 überstellt. 

2.3 Es geht
vorliegend also nicht darum, die Schutzwürdigkeit bestimmter Objekte oder des
Ortsbildes zu beurteilen. Umstritten sind vielmehr Rechtsfragen, insbesondere
die Anwendbarkeit verschiedener Normen und deren Verhältnis zueinander, sowie
Ermessensfragen, namentlich ob das Projekt die erhöhten Anforderungen an die
Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) erfüllt.

2.4 Das vom
Beschwerdeführer beantragte Gutachten könnte einzig in Bezug auf die Einordnung
gemäss § 238 Abs. 2 PBG entscheidrelevante Erkenntnisse zu Tage
fördern. Diesbezüglich ist jedoch zu beachten, dass den kommunalen Baubehörden
bei der Anwendung der Ästhetikvorschriften von § 238 Abs. 1 und 2 PBG
praxisgemäss ein erheblicher Beurteilungsspielraum zukommt (RB 1979
Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.4, mit
Hinweisen, www.bger.ch). Die Baurekurskommissionen haben sich daher bei der
Überprüfung eines kommunalen Entscheids trotz umfassender Kognition (vgl. § 20
Abs. 1 VRG) Zurückhaltung aufzuerlegen. Lässt sich der Entscheid auf
vernünftige Gründe stützen, schreiten die Rekursinstanzen nicht ein, auch wenn
andere ebenfalls vertretbare Lösungen denkbar sind (RB 2005 Nr. 68 = BEZ
2005 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Das
Verwaltungsgericht nimmt im Gegensatz zu den Vorinstanzen nur eine Rechtskontrolle
vor (§ 50 VRG). Es überprüft deshalb lediglich, ob eine Rekursinstanz die
ästhetische Würdigung durch die kommunale Baubehörde zu Recht für vertretbar
halten durfte. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine
eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des
Bauvorhabens vorzunehmen; damit würde es seine eigene Kognition überschreiten
(BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 4).

2.5 Die
Bewilligungsbehörden waren vorliegend nicht verpflichtet, ein Gutachten, wie es
der Beschwerdeführer nun verlangt, einzuholen. Der Beschwerdeführer macht dies
zu Recht auch nicht geltend. Wenn für die Bewilligungsbehörden aber keine
solche Pflicht bestand, spricht die eingeschränkte Überprüfungsbefugnis der
Baurekurskommission und des Verwaltungsgerichts gegen die Einholung eines
Gutachtens durch diese Instanzen. Die Rechtsmittelinstanzen dürfen das
pflichtgemässe Ermessen der Bewilligungsbehörden nämlich nicht durch ihr
eigenes, aber auch nicht durch jenes einer Gutachterin oder eines Gutachters ersetzen.

2.6 Ein
Gutachten wäre nach dem Gesagten dann beizuziehen, wenn Anhaltspunkte dafür
bestünden, dass die Einschätzung der Bewilligungsbehörden sachlich nicht vertretbar
war. Dies ist jedoch nicht der Fall, wie noch darzulegen sein wird (vgl.
E. 6). Die Vorinstanz durfte als Fachgremium daher auf den Beizug eines
Gutachtens verzichten und ein solcher ist auch im Verfahren vor
Verwaltungsgericht, das von vornherein nur eine Rechtskontrolle vornimmt, nicht
angebracht.

3.  

Soweit der Beschwerdeführer
vorbringt, bei der Beurteilung des streitigen Projekts sei die präjudizierende
Wirkung einer allfälligen Bewilligung zu berücksichtigen, ist festzuhalten,
dass jedes Projekt die massgeblichen Bauvorschriften beachten und insbesondere
den Gestaltungsanforderungen von § 238 PBG genügen muss. Diese bezwecken
sodann nicht, jegliche Veränderung des Ortsbildes zu verhindern. Andere als baurechtlich
vorgesehene Gründe dürfen jedoch nicht zu einer Bauverweigerung führen. Wenn
das vorliegend streitige Bauvorhaben die gesetzlichen Anforderungen erfüllt,
ist die Baubewilligung zu erteilen bzw. zu bestätigen (VGr, 5. Mai 2010,
VB.2009.00671, E. 6.2, www.vgrzh.ch). 

4.  

Der Beschwerdeführer macht
geltend, die Vorinstanzen hätten massgebliche Bestimmungen, namentlich die
Sonderbauvorschriften, sowie die Schutzziele des ISOS nicht berücksichtigt. Es
ist daher zunächst zu klären, welche Bedeutung den einzelnen Normen vorliegend
zukommt. 

4.1 Wie sich
aus Art. 6 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den
Natur- und Heimatschutz (NHG) ergibt, ist das Bundesinventar im Bereich des Ortsbildschutzes
nur bei Erfüllung einer Bundesaufgabe unmittelbar rechtsverbindlich; trifft
dies – wie vorliegend – nicht zu, besteht für die kantonale Planung lediglich
eine Pflicht zur Berücksichtigung (BGr, 3. Mai 2010, 1C_470/2009, E. 3.3;
Arnold Marti, Bundesinventare – eigenständige Schutz- und Planungsinstrumente
des Natur- und Heimatschutzrechts, URP 2005, S. 619 ff., 634 f.;
Heribert Rausch/Arnold Marti/Alain Griffel [Hrsg. Walter Haller], Umweltrecht,
Zürich etc. 2004, Rz. 565). Es handelt sich beim ISOS – wie auch beim Inventar
der Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung – somit nicht um übergeordnetes
Recht. Vielmehr sind Inventare eine Zusammenstellung von grundsätzlich
schutzfähigen Objekten (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 5-10). Der sich aus Art. 17 des
Raumplanungsgesetztes vom 22. Juni 1979 (RPG) und aus den besonderen Vorschriften
des NHG ergebende Auftrag an die Kantone zum Erlass von Schutzmassnahmen ist
grundsätzlich innerhalb des vom RPG vorgesehenen Planungsprozess zu erfüllen,
wobei den Kantonen bezüglich der Wahl der Instrumente eine gewisse Freiheit
zukommt (BGE 118 Ib 485 E. 3c). Die Anordnung konkreter Schutzmassnahmen
hat daher den planerischen Stufenbau zu beachten (Rausch/Marti/Griffel, Rz.
528).

Massnahmen des Natur- und Heimatschutzrechts erfolgen entsprechend
§ 205 lit. a PBG vorab durch das Planungsrecht (RB 1987 Nr. 66 =
BEZ 1987 Nr. 32; vgl. Rausch/Marti/Griffel, Rz. 528), nicht aber durch die
Aufnahme in ein Inventar gemäss § 203 PBG. Die Vorinstanz hat daher zu
Recht festgestellt, die Schutzanliegen des ISOS und des kantonalen Ortsbildinventars
Gebiet H seien nicht direkt anwendbar, und für die Beurteilung des Bauvorhabens
sei von der kommunalen BZO und den Sonderbauvorschriften auszugehen. Mit den
entsprechenden Erwägungen des Rekursentscheids, auf welche verwiesen werden
kann (§ 71 VRG in Verbindung mit § 161 GVG), setzt sich der Beschwerdeführer
nicht auseinander, sodass sich weitere Erwägungen dazu erübrigen. 

Anzufügen bleibt, dass das kantonale Ortsbildinventar nicht
zwingend eine Anpassung der BZO verlangt. Für die konkrete Umsetzung der
Inventarisierung stehen verschiedene Mittel zur Verfügung, so insbesondere auch
jenes des verwaltungsrechtlichen Vertrags (vgl. § 205 lit. d PBG). In
der Verfügung der Baudirektion vom 20. Januar 2006 betreffend die
Festsetzung des kantonalen Inventars wird denn auch ausdrücklich festgehalten,
dass – soweit und solange für die verschiedenen erfassten Flächen und
Gebäudegruppen oder Teile davon keine Schutzmassnahmen getroffen worden seien –
die im Inventar ausgewiesenen Anliegen des Ortsbildschutzes im Einzelfall
sachgerecht zu berücksichtigen sind. Dem wurde im Rahmen des Abschlusses des
verwaltungsrechtlichen Vertrags gebührend Rechnung getragen.

4.2 Soweit der
Beschwerdeführer der Vorinstanz vorwirft, die Tragweite der Sonderbauvorschriften
und des verwaltungsrechtlichen Vertrags sowie deren hierarchisches Verhältnis
untereinander zu verkennen, ist Folgendes festzuhalten: 

4.2.1
Die Sonderbauvorschriften enthalten Vorschriften, welche in einem genau
bezeichneten Gebiet gelten. Wo sie keine Angaben machen, gilt die allgemeine
Bauordnung (Art. 2 Abs. 1 Sonderbauvorschriften). Der
verwaltungsrechtliche Vertrag zwischen I und der Stadt F vom 4. November
2008 (im Folgenden: verwaltungsrechtlicher Vertrag) betrifft nur das Grundstück
Kat.-Nr. 01. Er enthält keine Bestimmung, die mit den Sonderbauvorschriften
oder mit anderen baurechtlichen Vorgaben im Widerspruch stünde. Vielmehr
übernimmt der verwaltungsrechtliche Vertrag die mit den Sonderbauvorschriften
verfolgten Anliegen, wodurch diese insoweit – in Abweichung von § 81 Abs. 1
PBG – Verbindlichkeit erlangen. Sowohl die Sonderbauvorschriften wie auch der
verwaltungsrechtliche Vertrag sind vorliegend also zu berücksichtigen. Da sie
sich nicht widersprechen, ist nicht von Bedeutung, in welchem Verhältnis sie
zueinander stehen. Ferner gehört die vom Beschwerdeführer angerufene grafische
Erläuterung einer möglichen Überbauung nicht zum Regelungsinhalt der Sonderbauvorschriften.
Ihr kommt daher keine rechtliche Bedeutung zu, wonach eine davon abweichende
Überbauung unzulässig wäre. 

4.2.2
Aus Art. 7 der Sonderbauvorschriften kann der Beschwerdeführer nichts
zu seinen Gunsten ableiten. Diese Bestimmung stellt keine höheren Anforderungen
als § 238 Abs. 2 PBG. Etwas anderes wird auch vom Beschwerdeführer
nicht behauptet. Beide Bestimmungen räumen den Bewilligungsbehörden einen
Ermessensspielraum ein. Auf die Frage, ob dieser pflichtgemäss gehandhabt
wurde, wird noch einzugehen sein (E. 6).

4.2.3
Art. 13 der Sonderbauvorschriften verlangt, dass unüberbaut bleibende
Flächen parkartig zu gestalten oder als Garten zu nutzen sind, wobei entlang
der G-Strasse hochstämmige Bäume vorzusehen sind. Die Ausdehnung unüberbauter
Flächen bestimmt sich nicht nach dieser Bestimmung, was die Vorinstanz zutreffend
festgehalten hat. Mit der entsprechenden Erwägung des Rekursentscheids
(Entscheid der Vorinstanz, E. 8.3.2), auf welche verwiesen werden kann (§ 71
VRG in Verbindung mit § 161 GVG), setzt sich der Beschwerdeführer nicht
auseinander, weshalb sich weitere Erwägungen dazu erübrigen.

4.2.4
Der Beschwerdeführer erblickt schliesslich darin, dass die Aussenwand des
Neubaus auf der Grenze des geschützten Gartens vorgesehen sei, eine Verletzung
des verwaltungsrechtlichen Vertrags, wonach der ehemalige Bauerngarten nicht
überbaut und die geschützten Teile nicht beeinträchtigt werden dürften.

Wie die Beschwerdegegnerschaft zu Recht einwendet, sehen
jedoch weder die Bauvorschriften noch der verwaltungsrechtliche Vertrag für den
geplanten Bau Abstandsvorschriften gegenüber dem geschützten Garten vor. Es
liegt damit primär im Ermessen der Bewilligungsbehörden, im Rahmen der
Beurteilung des Projekts im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG zu würdigen, ob
Lage und Ausgestaltung des Neubaus eine durch den verwaltungsrechtlichen Vertrag
ausgeschlossene Beeinträchtigung des geschützten Gartens mit sich bringt (dazu
E. 6).

5.  

Der Beschwerdeführer macht geltend, die Sache sei schon
deshalb zurückzuweisen, weil die Bewilligung der Umgebungsgestaltung nicht in
einem späteren separaten Verfahren erfolgen könne. Die angestrebte Umgebungsgestaltung werde aus den Projektunterlagen nicht
ersichtlich. Dies sei vorliegend jedoch von ausschlaggebender Bedeutung, da
ohne ein konkretes und detailliertes Umgebungsgestaltungsprojekt nicht
abschliessend beurteilt werden könne, ob und wie der Neubau sich auf das
Schutzobjekt G-Strasse 03 und dessen ebenfalls geschützte Umgebung auswirke.

5.1 Die
Beschwerdegegnerschaft vertritt demgegenüber mit der Vorinstanz die Ansicht,
aus dem eingereichten Umgebungsplan gehe klar hervor, dass die
Wiederherstellung des Bauerngartens gemäss den Anforderungen des
verwaltungsrechtlichen Vertrags umgesetzt werde. In der Wiederherstellung des
geschützten ehemaligen Bauerngartens liege zwar ein grundlegender Aspekt des
Bauvorhabens. Der Bauerngarten sei aber gemäss dem verwaltungsrechtlichen
Vertrag "in adäquater Weise und in seinen wesentlichen Elementen wieder
herzurichten" und diese wesentlichen Elemente seien aus dem bewilligten
Umgebungsplan klar ersichtlich.

5.2 Nach dem Grundsatz der Einheit des
baurechtlichen Entscheids muss sich dieser zu sämtlichen Punkten aussprechen,
die für die Bewilligungsfähigkeit eines Projekts von ausschlaggebender
Bedeutung sind. Eine Abspaltung von Einzelfragen zur Prüfung in einem späteren
Verfahren ist zulässig, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind, triftige
Gründe für eine nachträgliche Behandlung sprechen und der gesetzmässige Zustand
auf jeden Fall erreicht werden kann (RB 1989 Nr. 83  = BEZ 1989
Nr. 14).

5.3 Die
Vorinstanz hat das Vorliegen dieser Voraussetzungen bejaht und dies eingehend
begründet (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.3.2). Mit dieser zutreffenden
Begründung setzt sich der Beschwerdeführer nicht auseinander. Er begnügt sich
vielmehr damit, erneut darauf hinzuweisen, dass die Umgebungsgestaltung
vorliegend von ausschlaggebender Bedeutung sei. Dabei übersieht er, dass nicht
die Umgebungsgestaltung schlechthin einem späteren Verfahren vorbehalten wurde.
Vielmehr wurde die baurechtliche Bewilligung "gemäss den eingereichten
Unterlagen im Sinne der Erwägungen" erteilt (Disp.-Ziff. I der
Baubewilligung vom 29. September 2009). Zu den eingereichten Unterlagen
gehört auch der – allerdings nicht detaillierte – Umgebungsplan. Einem späteren
Verfahren vorbehalten wurde damit lediglich die detaillierte
Umgebungsgestaltung. Dieser kommt nicht die vom Beschwerdeführer behauptete
ausschlaggebende Bedeutung zu, da die Wiederherstellung des Bauerngartens
hinreichend ersichtlich und auch gesichert ist. Dafür, die Detailplanung erst
vorzunehmen, wenn die grundsätzliche Bewilligungsfähigkeit des Projekts
feststeht, spricht gerade auch der Umstand, dass eine ausgewiesene Fachperson
beizuziehen sein wird, was mit einem nicht unwesentlichen Aufwand verbunden
ist. Es liegt demnach keine unzulässige Spaltung des Baubewilligungsverfahrens
vor.

5.4 Aus diesen
Gründen ist auch der Eventualantrag des Beschwerdeführers betreffend Forderung
einer Kaution zur Sicherstellung der Wiederherstellung des geschützten Bauerngartens
abzuweisen.

6.  

Es bleibt somit zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht
davon ausging, die ästhetische Würdigung der Bewilligungsbehörden sei sachlich
vertretbar. Dabei ist zu berücksichtigen, dass durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des
Bundes dargetan wird, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung
oder jedenfalls grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG).
Mithin ist hier im Rahmen von § 238 Abs. 2 PBG ein besonders strenger
Massstab anzulegen (VGr, 27. September 1988, VB.88/0036, E. 4b).

6.1 Der Beschwerdeführer
bemängelt insbesondere, der geplante Neubau komme zu nahe an die Strasse zu
liegen, weshalb er im Strassenbild eine übersteigerte Wirkung und Dominanz
erhalte und das Schutzobjekt G-Strasse 03 optisch verdecke. Dies verunmögliche
auch eine angemessene Umgebungsgestaltung und das gemäss Art. 13 der
Sonderbauvorschriften vorgeschriebene Pflanzen hochstämmiger Bäume. Zudem
erreiche der Neubau ein viel zu grosses Bauvolumen. Auch die Flachdachbauweise
falle völlig aus dem ortsbaulichen Kontext heraus.

6.2 Die
Vorinstanz hat festgestellt, die Bewilligungsbehörden hätten sich intensiv mit
dem Bauvorhaben auseinandergesetzt. Der Stadtrat habe das Vorhaben zudem
zweimal durch die Stadtbildkommission fachlich beurteilen lassen. Diese habe
sich ebenfalls intensiv mit dem Projekt beschäftigt und unter anderem auch
einen Augenschein durchgeführt. Das Projekt sei im Sinn der Empfehlungen der
Stadtbildkommission überarbeitet worden. Es sei erkennbar, dass die
Vorinstanzen das Bauvorhaben sorgfältig und in Kenntnis der relevanten
Sachumstände geprüft hätten. Das Bauvorhaben sei hinsichtlich seiner Gestaltung
und Einordnung nicht zu beanstanden. 

6.3 Der
Beschwerdeführer setzt sich mit dieser Feststellung und mit den übrigen Erwägungen
der Vorinstanz, in welchen diese zum Schluss kommt, der Entscheid der Bewilligungsbehörden
stütze sich auf objektive und nachvollziehbare Kriterien und sei im Ergebnis
vertretbar, kaum auseinander und bringt nichts vor, was die vorinstanzliche
Argumentation entkräften würde. Er legt insbesondere nicht dar, warum sich die
Bewilligungsbehörden nicht auf die Einschätzungen der Stadtbildkommission – und
auf das von J, Bauforschung Inventarisation Denkmalpflege, im Auftrag der Stadt
F im Dezember 2005 verfasste Gutachten betreffend Bestandesaufnahme mit
Würdigung und Schutzempfehlung von Wohnhaus und Nebengebäuden an der G-Strasse 03
in F – hätten stützen dürfen bzw. inwiefern deren Empfehlungen nicht berücksichtigt
worden seien. Dies gilt namentlich auch mit Bezug auf den Standort und die
Ausrichtung des Neubaus und seines Eingangsbereichs, worin die
Stadtbildkommission keine Beeinträchtigung des ehemaligen Bauerngartens
erblickte.

6.4 Im
Einzelnen ist darauf hinzuweisen, dass die Vorinstanz zu Recht festgestellt
hat, dem Neubau könne die geforderte Einordnung nicht bereits wegen seiner
einen neuen Akzent zur umliegenden Überbauung setzenden, zeitgenössischen Architektur
abgesprochen werden. Insbesondere stellt ein Flachdach auch unter dem
Gesichtspunkt von § 238 Abs. 2 PBG nicht von vornherein einen Einordnungsmangel
dar, selbst dann nicht, wenn diese Dachform in der Umgebung bisher nicht anzutreffen
gewesen wäre (VGr, 14. März 1997, VB.96.00148, E. 3b). Neubauten
müssen die Formensprache von anstossenden Schutzobjekten nicht übernehmen,
sondern dürfen einen gewissen Gegensatz zu diesen schaffen (Fritzsche/Bösch,
S. 10-13). 

Auch die Notwendigkeit, das Gebäude zurückzuversetzen, hat
die Vorinstanz zur Recht verneint, orientieren sich doch auch die westlich
gelegenen Gebäude an der Baulinie und ragt das Wohnhaus G-Strasse 03 in den
Baulinienbereich hinein. Die vom Beschwerdeführer mit Eingabe vom 4. Oktober
2010 beigebrachten neuen Tatsachen betreffend die Neufestsetzung der Baulinien
an der G-Strasse ändern daran nichts. Neu daran ist die Änderung der Baulinie.
Diese wird vom geplanten Neubau berücksichtigt, was der Beschwerdeführer auch
nicht bestreitet. Die Schutzwürdigkeit der benachbarten Gebäude hat sich
demgegenüber nicht verändert und war im vorliegenden Verfahren auch nie umstritten.

6.5 Die
Begründung der Vorinstanz, wonach das Bauvorhaben hinsichtlich seiner Gestaltung
und Einordnung nicht zu beanstanden sei, überzeugt. Jedenfalls ist in dieser
Wertung keine Rechtsverletzung zu erblicken, in die das Verwaltungsgericht
aufgrund von § 50 VRG korrigierend eingreifen müsste. 

7.  

Die vom Beschwerdeführer bemängelte Entfernung der
Aussteckung vor der rechtskräftigen Erledigung des Baugesuchs steht nicht im
Widerspruch zu § 311 Abs. 2 PBG. Der Beschwerdeführer, der keinen
Augenschein beantragt hat, legt auch nicht dar, inwiefern er durch einen
allfälligen Mangel der Aussteckung in seiner Interessenwahrung behindert worden
wäre. Dies ist offenkundig auch nicht der Fall. Auch diese Rüge ist daher unbeachtlich
(RB 2000 Nr. 7 = BEZ 2000 Nr. 39).

8.  

Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet, weshalb
sie abzuweisen ist. Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 65a
Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und es steht ihm von
vornherein keine Parteientschädigung zu. Vielmehr ist er zu einer Parteientschädigung
an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a
VRG). Angemessen erscheint eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-.

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      90.--     Zustellungskosten,

Fr. 5'090.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft des Entscheids.

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an: …