# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6f12dfce-f67c-5e6a-a13f-64bdfe67bdb3
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-05-20
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 20.05.2003 A/962/2002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-962-2002_2003-05-20.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/962/2002-TPE  

  

       

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 20 mai 2003 

 

 

dans la cause 

 

 

Monsieur Daniel FERRETTI 

représenté par Me Lucien Lazzarotto, avocat 

 

 

contre 

 

 

Madame Marie-Louise DARD 

représentée par Me Marie-Flore Dessimoz, avocate 

 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 

 

 

et 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

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 _____________ 

 

A/962/2002-TPE  

 EN FAIT 

 

 

1.  Madame Marie-Louise Dard est propriétaire des 

parcelles N° 4662 et 5047, feuille 22 de la commune de 

Veyrier. Toutes deux sont situées dans le village du même 

nom. Sur la parcelle 5047 est édifiée une ancienne maison 

villageoise (enregistrée sous le N° 2596) d'une surface 

de 64 m2, un hangar à bois ainsi qu'un chemin couvert 

d'une surface de 19 m2. Jusqu'en 1988, ce chemin était un 

chemin vicinal séparant la parcelle N° 5047 de la 

parcelle voisine N° 4653. Mme Dard et M. Pierre Babel, 

alors propriétaire de cette dernière parcelle, ont 

conclu, le 6 octobre 1988 une convention notariée pour 

supprimer ledit chemin vicinal et le diviser en deux 

parcelles. Mme Dard a intégré une partie du chemin à sa 

parcelle N° 5047 et M. Babel a conservé pour lui l'autre 

partie dudit chemin donnant accès sur la rue des 

Boulangers. Par la même convention, Mme Dard et M. Babel 

ont supprimé les petites ouvertures de cave que 

comportait le bâtiment cadastré sous N° 44 et les jours 

ont été ainsi obstrués. 

 

2.  M. Ferretti a acquis, lors d'une vente aux 

enchères organisée par l'office des poursuites et 

faillites le 26 juin 1996, la parcelle N° 4653 comportant 

trois bâtiments contigus, soit les deux bâtiments 

cadastrés sous N° 112 et 113 donnant sur la rue des 

Boulangers et à ce jour entièrement rénovés, ainsi que le 

bâtiment cadastré sous N° 44 dont l'une des façades 

s'appuie sur le bâtiment N° 112 et l'autre longe l'ancien 

chemin vicinal précité faisant face à la maison 

villageoise cadastrée sous N° 2596, propriété de Mme 

Dard. Actuellement, le bâtiment répertorié sous N° 44 est 

une ancienne grange délabrée. L'expertise réalisée par M. 

René Grosgurin, architecte, le 27 décembre 1995 à la 

requête de l'office des poursuites et faillites, 

mentionne d'ailleurs que ce bâtiment d'une surface de 35 

m2 est un volume vide ne disposant que d'un plancher 

séparant deux niveaux et d'une toiture incomplète en tôle 

ondulée. Il est de plus difficilement aménageable car il 

ne comporte que deux petites ouvertures inutilisables en 

cas d'habitation de sorte qu'il serait nécessaire de 

négocier les droits de jours avec les propriétaires 

voisins. Le sol de ce bâtiment était en terre battue. Le 

1er étage était constitué d'un plancher de sapin pourri 

et le bâtiment ne possédait aucun élément intérieur 

excepté une porte en ruine. Une rénovation complète 

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serait nécessaire. L'expert proposait même, par le fait 

de l'impossibilité de créer des ouvertures, d'utiliser le 

bâtiment en question en jardin au profit des bâtiments N° 

112 et 113 et il fixait à 0 la valeur vénale du bâtiment 

N° 44. 

 

3.  Le 10 décembre 2000, Mme Dard a déposé une demande 

définitive d'autorisation de construire pour rénover le 

bâtiment N° 2596. Elle souhaitait agrandir celui-ci par 

l'adjonction d'une véranda qui prendrait place pour 

partie sur la parcelle N° 5047 à l'emplacement de 

l'ancien chemin vicinal et pour partie sur la parcelle N° 

4662. La transformation de la maison N° 2596, haute et 

étroite, permettrait d'agrandir le rez-de-chaussée et de 

créer ainsi un logement familial fonctionnel.  

 

  Les préavis techniques recueillis lors de 

l'instruction de la requête étaient tous favorables.  

 

  La commune de Veyrier a émis un préavis 

défavorable estimant que l'extension proposée ne 

s'intégrait pas dans l'environnement bâti de la zone 4 B 

protégée et la pose de capteurs solaires en toiture 

n'était pas judicieuse. Elle relevait d'autre part 

qu'elle n'avait pas qualité pour se prononcer sur le 

problème des droits de jours revendiqués par M. Ferretti. 

 

  Quant à la sous-commission architecture de la 

commission des monuments de la nature et des sites 

(ci-après : CMNS), elle a requis quelques modifications 

puis donné, le 20 novembre 2001, un préavis favorable 

ajoutant ne pas être opposée aux dérogations éventuelles  

prévues selon l'article 106 LCI. Elle réservait 

uniquement le traitement des planchers et le choix des 

matériaux et des teintes. 

 

4.  Par décision du 10 décembre 2001, le département a 

octroyé l'autorisation sollicitée. 

 

5.  Le 9 janvier 2002, M. Ferretti a recouru contre 

ladite autorisation auprès de la commission cantonale de 

recours en matière de constructions (ci-après : CCRMC) en 

concluant à l'annulation de ladite autorisation car les 

dérogations accordées par le département en application 

de l'article 106 LCI n'avaient fait l'objet d'aucune 

publication.  

 

  Lesdites dérogations n'auraient pas dû être 

octroyées. En tout état, la construction envisagée 

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dérogeait aux dispositions relatives aux distances, aux 

limites et aux jours. Si la construction autorisée était 

réalisée, le bâtiment 44 qu'il avait le projet de rénover 

serait complètement emmuré.  

 

  Enfin, le département aurait dû tenir compte du 

préavis défavorable de la commune.  

 

  Au vu des renseignements qu'il avait pris, "la 

CMNS n'avait pas complètement cerné le problème et 

n'avait pas eu conscience des jours mentionnés par le 

recourant (donc par lui, ndr), ce qui s'explique en 

partie par le fait que ceux-ci n'auraient pas été 

mentionnés de manière suffisamment claire par 

l'architecte du projet". 

 

6.  Mme Dard a conclu au rejet du recours, le préavis 

défavorable de la commune ne liant pas le département. 

 

7.  La CCRMC a procédé à l'audition des parties le 21 

juin 2002. M. Ferretti a indiqué qu'il y avait un jour 

dans le passage et un jour au 1er étage sur la face 

latérale du bâtiment N° 44.  

 

  Il n'avait jusqu'ici pas déposé de projet pour la 

rénovation de ce bâtiment.  

 

  La mandataire de Mme Dard a précisé que la 

représentante de la CMNS qui était venue sur place avait 

examiné notamment la question des jours. Ceux-ci avaient 

été obstrués dans le passage. Quant aux jours se trouvant 

au 1er étage du bâtiment N° 44 sur la face latérale, ils 

n'étaient pas obstrués par le projet de sa mandante. Ils 

étaient cependant insuffisants pour permettre d'aménager 

le bâtiment N° 44 en habitation. 

 

  Le représentant du département a indiqué que "la 

configuration du bâtiment N° 44 ne permet (permettait) 

pas l'habitation car il serait difficile d'ouvrir des 

jours légaux". Il a rappelé que le principe de la zone 4 

B protégée était celui de la contiguïté. 

 

8.  Par décision du 27 août 2002, la CCRMC a rejeté le 

recours de M. Ferretti en rappelant que les constructions 

étaient en général édifiées en ordre contigu en 4ème 

zone. Dans cette dernière, des constructions pouvaient 

être édifiées en limite de propriété privée sur une 

profondeur de 20 mètres, mesurée de l'alignement de 

constructions fixé le long des voies publiques ou privées 

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ou de part et d'autre de l'axe des implantations fixé par 

les plans d'aménagement et d'extension (art. 33 alinéa 1 

LCI a contrario). Ces distances étaient en l'espèce 

respectées. 

 

  De plus, le département pouvait, en application de 

l'article 106 alinéa 1 LCI, déroger aux dispositions 

régissant les distances entre bâtiments, les distances 

aux limites de propriété et les vues droites si cette 

dérogation permettait d'assurer la sauvegarde du 

caractère architectural et l'échelle des agglomérations 

ainsi que le site environnant. Même si une dérogation 

était nécessaire, la CMNS, dont le préavis était 

déterminant, avait donné un accord de principe quant à 

une telle dérogation. 

 

  Quant aux griefs du recourant concernant les 

droits de jours, ceux-ci avaient été supprimés par 

convention privée entre les propriétaires d'alors en 

1988, ce dont M. Ferretti était conscient au moment où il 

avait acquis ces parcelles, l'expertise précitée 

effectuée en 1995 le mentionnant expressément. Enfin, la 

CMNS avait examiné cette question, contrairement aux 

allégués du recourant, de sorte que ce grief devait être 

écarté également. 

 

9.  Par acte déposé au greffe le 16 octobre 2002, M. 

Ferretti a recouru contre cette décision auprès du 

Tribunal administratif étant précisé que ladite décision 

avait été expédiée aux parties le 16 septembre 2002. 

 

  Il a repris son argumentation en concluant à 

l'annulation de la décision de la commission ainsi qu'à 

celle de l'autorisation de construire. Il a sollicité le 

renvoi du dossier au département pour instruction 

complémentaire et modification du projet dans le sens de 

la sauvegarde de ses intérêts  et des possibilités de 

rénovation du bâtiment N° 44. 

 

10.  Mme Dard a conclu au rejet du recours ainsi que le 

département. Celui-ci a sollicité un transport sur place. 

 

11.  Le 28 février 2003 le juge délégué a procédé à un 

transport sur place en présence des parties et de leurs 

mandataires.  

 

  Il a constaté que le bâtiment N° 44 était muni 

d'une fenêtre, ouverte sur l'ancien chemin vicinal, et 

d'une fenêtre à l'étage, donnant sur le jardin en 

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direction de Carouge. Une autre fenêtre obstruée de ce 

même bâtiment donnait sur le chemin vicinal. 

 

  M. Ferretti a indiqué que le bâtiment N° 44 était 

dans cet état au moment où il l'avait acquis. A ce jour, 

il n'avait pas déposé de demande d'autorisation de 

transformer ce bâtiment mais il était prêt à en déposer 

une, identique à celle qu'avait déposée les anciens 

propriétaires en 1989. 

 

  A l'issue du transport sur place, un délai a été 

accordé aux parties pour leurs observations éventuelles 

et pour l'envoi signé du procès-verbal. 

 

12.  Les parties ont repris leurs explications 

précédentes. M. Ferretti a ajouté qu'il avait déposé le 

14 mars 2003 une demande d'autorisation de construire 

portant sur la transformation et la réfection du bâtiment 

N° 44 en habitation (DD 98'354) et il a sollicité la 

suspension de la présente procédure. 

 

  Mme Dard et le département s'y sont opposés. Pour 

ce dernier, l'issue de la procédure d'autorisation DD 

98'354 dépendait au contraire de l'issue de la présente 

cause. 

 

13.  Enfin, par courrier du 22 avril 2003, la police 

des constructions a informé M. Ferretti qu'elle n'avait 

pas d'objection à reprendre l'instruction de la requête 

en autorisation de construire DD 98'354 mais qu'en 

l'état, l'instruction de ce dossier risquait de se solder 

par une décision de refus. 

 

14.  Sur quoi, la présente cause a été gardée à juger. 

 

 EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 

E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2.  Le tribunal de céans estime que la cause est en 

état d'être jugée, aucun motif de suspension au sens de 

l'article 78 LPA n'étant réalisé. 

 

3.  Le recourant est propriétaire du bâtiment N° 44 

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voisin du projet litigieux. Il a donc un intérêt actuel 

et direct à recourir contre la décision de la CCRMC, même 

s'il n'habite pas personnellement dans ce bâtiment (ATA 

P.-Z. du 13 février 2001).  

 

  La quatrième zone rurale (quatrième zone B) est 

destinée principalement aux maisons d'habitation 

comportant en principe plusieurs logements, situés dans 

des villages ou des hameaux (art. 19 al 2 b de la loi 

d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du 

territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30). Lorsque la 

zone est en outre protégée, l'aménagement et le caractère 

architectural du quartier ou de la localité considérée 

peuvent être préservés (art. 12 al 5 LaLAT; ATA DAEL du 

12 novembre 2002). 

 

  L'article 106 de la loi sur les constructions et 

les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 

05), applicable aux villages protégés est une clause 

d'esthétique particulière plus précise que l'article 15 

de la même loi. 

 

  Cette disposition prévoit que :  

 

  "Dans les villages protégés, le département, sur 

préavis de la commune et de la commission des monuments, 

de la nature et des sites, fixe dans chaque cas 

particulier l'implantation, le gabarit, le volume et le 

style des constructions à édifier, de manière à 

sauvegarder le caractère architectural et l'échelle de 

ces agglomérations ainsi que le site environnant. Le 

département peut en conséquence, à titre exceptionnel, 

déroger aux dispositions régissant les distances entre 

bâtiments, les distances aux limites de propriétés et les 

vues droites. Lors de travaux de réfection de façades ou 

de toitures, la commune et la commission des monuments de 

la nature et des sites sont également consultées". 

 

4.  De jurisprudence constante, dans le système de la 

LCI, les préavis des communes, des départements et des 

organismes intéressés n'ont qu'un caractère consultatif, 

sauf disposition contraire de la loi. Le Tribunal 

administratif a constamment rappelé qu'un préavis était 

en principe sans caractère contraignant pour l'autorité 

administrative et que, s'il allait de soit que cette 

dernière ne saurait faire abstraction des préavis 

exprimés dans les conditions prévues par la loi, 

l'autorité de décision restait libre de s'en écarter pour 

des motifs pertinents et en raison d'un intérêt public 

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supérieur (RDAF 1983, p. 344). 

 

  Chaque fois que l'autorité inférieure suit les 

préavis requis, l'autorité de recours doit s'imposer une 

certaine retenue qui est fonction de son aptitude à 

trancher le litige. Ainsi, la commission de recours, qui 

a  désormais le même pouvoir de cognition que le tribunal 

de céans est, contrairement à cette dernière juridiction, 

composée pour une part de spécialistes et peut donc 

exercer un contrôle plus technique que celui-ci (ATA A. 

du 17 octobre 1990). 

 

  En revanche, lorsque la CCRMC s'écarte des 

préavis, le tribunal peut revoir librement 

l'interprétation des notions juridiques indéterminées, 

mais contrôle sous l'angle de l'excès ou de l'abus de 

pouvoir, l'exercice de la liberté d'appréciation : il met 

toutefois l'accent sur le principe de la proportionnalité 

en cas de refus de l'autorisation malgré les préavis 

favorables et sur le respect de l'intérêt public en cas 

de délivrance de l'autorisation malgré des préavis 

défavorables (ATA I.-T. du 12 avril 1989). Enfin, lorsque 

la construction projetée se trouve en zone 4 B protégée, 

un poids prépondérant est donné à l'avis exprimé par la 

CMNS (ATA R. du 29 mai 2001). 

 

  En l'espèce, la CMNS a requis diverses 

modifications du projet et émis un préavis favorable 

après que l'une de ses représentantes soit venue sur 

place de sorte que le préavis a été émis en toute 

connaissance de cause, contrairement aux allégués du 

recourant. Au vu des considérations qui précèdent, le 

département était ainsi fondé à suivre plutôt le préavis 

de la CMNS que celui de la commune de Veyrier, la 

commission ayant même indiqué qu'elle était favorable, le 

cas échéant, à l'octroi d'une dérogation aux distances et 

vues droites (ATA DAEL du 12 novembre 2002). 

 

5.  Il est un fait que le projet de Mme Dard empiétant 

pour partie sur l'ancien chemin vicinal annexé à sa 

parcelle en 1988 serait très proche du bâtiment N° 44 ce 

qui permettrait de respecter le principe de la 

contiguïté. Comme le département l'a rappelé, notamment 

lors de l'audience de comparution personnelle devant la 

CCRMC, ce principe doit prévaloir dans cette zone, selon 

les articles 33 et 45 LCI. 

 

  Conformément à l'article 106 LCI, le projet de Mme 

Dard s'inscrit parfaitement dans ce site villageois. Il 

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permettra de créer un logement familial fonctionnel, la 

CMNS ayant donné son accord à une éventuelle déorgation 

aux distances aux limites. 

 

6.  Enfin, M. Ferretti a acheté en toute connaissance 

de cause le bâtiment N° 44 notamment, l'expertise de M. 

Grosgurin n'ayant attribué aucune valeur vénale à cet 

immeuble précisément en raison du peu d'ouvertures dont 

celui-ci bénéficiait et de la nécessité dans laquelle se 

trouverait l'acquéreur de négocier des droits de jours 

avec ses voisins puisque lesdits droits de jours avaient 

été supprimés par convention notariée entre Mme Dard et 

et M. Babel en 1988 déjà. 

 

7.  M. Ferretti a d'ailleurs attendu l'issue du 

transport sur place dans la présente cause pour déposer 

une demande de rénovation du bâtiment N° 44 dans un but 

manifestement dilatoire espérant ainsi obtenir la 

suspension de la procédure en cours. 

 

8.  Force est d'admettre que s'il entendait réaliser 

son propre projet, il devrait nécessairement négocier 

avec Mme Dard des droits de jours. Quelle que soit 

l'issue d'une telle démarche, cette question est 

exhorbitante à la compétence du tribunal de céans de 

sorte que le tribunal ne peut en connaître. 

 

9.  En conséquence, le recours ne peut qu'être rejeté 

et la décision de la commission ainsi que l'autorisation 

délivrée par le département à Mme Dard confirmées. 

 

  En tous points mal fondé, le recours sera rejeté. 

 

  Un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge 

de M. Ferretti.  

 

  Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure 

de CHF 2'000.- sera allouée à Mme Dard à charge du 

recourant (art. 87 LPA). 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 16 octobre 2002 par Monsieur Daniel Ferretti 

contre la décision de la commission cantonale de recours 

en matière de constructions du 27 août 2002; 

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   au fond : 

 

   le rejette ; 

 

   met à la charge du recourant un 

émolument de CHF 2'000.-; 

   

   alloue à Mme Dard une indemnité de 

procédure de CHF 2'000.- à charge de M. Ferretti; 

 

   communique le présent arrêt à Me 

Lucien Lazzarotto, avocat du recourant, à Me Marie-Flore 

Dessimoz, avocate de Madame Marie-Louise Dard, à la 

commission cantonale de recours en matière de 

constructions ainsi qu'au département de l'aménagement, 

de l'équipement et du logement. 

 

Siégeants : M. Paychère, président, MM. Thélin, Schucani, 

Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 

 

 Au nom du Tribunal administratif : 

 la greffière-juriste adj. : le vice-président : 

 

 M. Tonossi F. Paychère 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme N. Mega