# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f4e09bb9-e9f0-5a36-a119-eff0c722cb23
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-22
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Kantonsgericht 22.06.2021 BO.2019.24
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_KGN_001_BO-2019-24_2021-06-22.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: BO.2019.24

Stelle: Kantonsgericht

Rubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Publikationsdatum: 21.09.2021

Entscheiddatum: 22.06.2021

Entscheid Kantonsgericht, 22.06.2021
Art. 241 ZPO (SR 272): Nach Art. 241 ZPO führen Vergleich, 
Klageanerkennung und Klagerückzug ipso iure unmittelbar zur Erledigung 
des Verfahrens und der Prozess wird gegenstandslos. Eine 
Klageanerkennung kann sich dabei auf das ganze oder bloss einen Teil des 
gegnerischen Rechtsbegehrens beziehen. Anerkennt der Vermieter im 
Rahmen des gerichtlichen Verfahrens, dass die von ihm ausgesprochene 
Kündigung des Mietverhältnisses nichtig ist, ist das Verfahren bezüglich des 
entsprechenden Klagebegehrens als durch Anerkennung erledigt 
abzuschreiben. Einer gerichtlichen Feststellung der Nichtigkeit der 
Kündigung bedarf es nicht (mehr); denn Klageanerkennung, Vergleich und 
Klagerückzug haben gemäss Art. 241 Abs. 2 ZPO die Wirkung eines 
rechtskräftigen Entscheids. Sie erwachsen in materielle Rechtskraft, wobei 
die positive Wirkung der materiellen Rechtskraft bei der Klageanerkennung 
wie bei einem gutheissenden Sachentscheid gilt, sodass zukünftige 
Rechtspflege-instanzen an den Entscheid im Dispositiv gebunden sind 
(Kantonsgericht, III. Zivilkammer, 22. Juni 2021, BO.2019.24).

Sachverhalt (Zusammenfassung):

 

Die Klägerin als Mieterin und der Beklagte als Vermieter schlossen am 15./26. Juni 

2018 einen Mietvertrag betreffend eine 5-Zimmer-Wohnung. Mit Schreiben vom 14. 

Oktober 2018 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis per 31. Januar 2019. Daraufhin 

gelangte die Klägerin mit einem Schlichtungsgesuch betreffend 

Kündigungsanfechtung, Mängelbehebung, Schadenersatz und Mietzinsherabsetzung 

an die Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse, welche ihr, nachdem an der 

Schlichtungsverhandlung keine Einigung zustande gekommen war, die 

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Klagebewilligung ausstellte. Gestützt darauf erhob die Klägerin sodann beim 

Kreisgericht Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung, Behebung von 

Mängeln sowie Reduktion des Mietzinses gegen den Beklagten.

 

 

Aus den Erwägungen:

 

III.

 

1.       Soweit die Vorinstanz die Klage bezüglich des Mietzinsherabsetzungsbegehrens 

der Klägerin abwies und die Herausgabe der hinterlegten Mietzinse anordnete, blieb ihr 

Entscheid unangefochten, wobei es sein Bewenden hat. Strittig ist hingegen noch, ob 

die Vorinstanz zu Recht die Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung 

guthiess und die dem Verfahrensausgang entsprechende Verlegung der 

erstinstanzlichen Prozesskosten zu korrigieren ist.

 

2.a)    Hinsichtlich des klägerischen Begehrens um Feststellung der Nichtigkeit der 

Kündigung des Beklagten vom 14. Oktober 2018 hielt die Vorinstanz fest, diese genüge 

zwar der Schriftform gemäss Art. 266l Abs. 1 OR, leide aber wegen Nichtverwendung 

des amtlichen Formulars i.S.v. Art. 266l Abs. 2 OR an einem Formfehler und sei daher 

nichtig. Dies habe der Beklagte bereits im Rahmen seiner Stellungnahme an das 

Gericht (vom 27. Januar 2019) anerkannt und an der Verhandlung vom 1. März 2019 

wiederholt. Seinem Dafürhalten, er habe die Nichtigkeit bereits vor der 

Schlichtungsstelle anerkannt, könne aufgrund der vorhandenen Unterlagen nicht 

gefolgt werden. Seine Vorbringen und Rechtsbegehren seien mindestens zweideutig 

gewesen und er habe die «vollumfängliche Ablehnung» der klägerischen Begehren 

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verlangt sowie, «die Kündigung sei per sofort zu erwirken». Obwohl der Beklagte die 

Nichtigkeit nunmehr anerkenne, sei das Verfahren in diesem Punkt nicht als 

gegenstandslos abzuschreiben, sondern habe die klagende Mieterin auch im 

Urteilszeitpunkt noch ein Feststellungsinteresse hinsichtlich der Nichtigkeit der 

Kündigung. Es sei nämlich nicht so, dass eine nichtige Kündigung so zu behandeln sei, 

wie wenn sie nie ausgesprochen worden wäre, denn sie stelle ein vertragswidriges 

Verhalten dar und könne insbesondere bei der Frage, ob die versuchte 

Vertragsbeendigung eine Sperrfrist auslöse oder nicht, bedeutsam sein. Zwar erweise 

sich die Berufung des Mieters auf den zeitlichen Kündigungsschutz im Falle einer 

nichtigen Kündigung häufig als Sonderfall des Rechtsmissbrauchs und löse gerade 

keine Sperrfrist aus, doch könne auch ein Formfehler Ausdruck von Treuwidrigkeit sein, 

wenn etwa der Vermieter absichtlich ohne Formular kündige in der Hoffnung, der 

Mieter werde sich nicht über seine Rechte informieren und ausziehen. So sei es 

vorliegend doch äusserst erstaunlich, dass der Beklagte in seinen mehr als 43 Jahren 

Erfahrung als Vermieter nicht mitbekommen haben wolle, dass es für die 

Wohnungskündigung eines amtlichen Formulars bedürfe. Wenn man weiter bedenke, 

dass die formungültige Kündigung nur wenige Tage, nachdem die Mieterin die 

Behebung von Mängeln in der Wohnung verlangt habe, ausgesprochen worden sei, 

falle insbesondere eine Rachekündigung in Betracht.

 

b)      Soweit der Beklagte unter Verweis auf seine E-Mail an die Klägerin vom 9. 

November 2018 bzw. seine Eingabe an die Schlichtungsstelle vom 12. November 2018 

einwendet, entgegen der Vorinstanz habe er bereits im Rahmen des 

Schlichtungsverfahrens anerkannt, dass seine Kündigung vom 14. Oktober 2018 

nichtig sei, ist seine Berufung unbegründet. In den fraglichen Dokumenten führte er 

nämlich aus, er werde, was die Kündigung anbelange, «ein offizielles Formular 

organisieren» und der Klägerin demnächst wieder zustellen. Er danke für diese 

Information. In seinen 43 Jahren als Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen habe 

er noch nie ein solches Formular einsetzen müssen. Insofern ist zwar von einem 

Zugeständnis des Beklagten in tatsächlicher Hinsicht auszugehen, dass er das 

Mietverhältnis nicht mit dem vorgeschriebenen Formular gekündigt habe. Auf eine 

Anerkennung der Nichtigkeit der ausgesprochenen Kündigung lässt sich daraus 

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allerdings (noch) nicht schliessen, kann seine Erklärung doch ohne Weiteres auch so 

verstanden werden, dass er an der Beendigung des Mietverhältnisses per Ende Januar 

2019 festhalten und lediglich die ursprüngliche formungültige Kündigung durch 

nachträgliche Verwendung des Formulars «berichtigen» wollte. Insbesondere der 

Umstand, dass er in seiner Eingabe an die Schlichtungsstelle gleichzeitig beantragte, 

die Rechtsbegehren der Klägerin seien «vollumfänglich abzulehnen» und die 

Kündigung sei «per sofort zu erwirken», spricht dafür, dass Letzteres der Fall war. 

Sodann war offensichtlich auch die Schlichtungsstelle nicht der Auffassung, dass der 

Beklagte die Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung anerkannt habe, 

zumal in diesem Punkt keine (Teil-)Einigung zu Protokoll genommen (oder ein ebenfalls 

denkbarer Urteilsvorschlag i.S.v. Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO mit entsprechendem Inhalt 

zugestellt), sondern – unbestrittenermassen – einzig für den gesamten Streit die 

Klagebewilligung erteilt wurde. Aus seinen im Zusammenhang mit dem 

Schlichtungsverfahren abgegebenen Erklärungen kann der Beklagte demzufolge nichts 

zu seinen Gunsten ableiten.

 

c)       Unstreitig ist indessen, dass der Beklagte in seiner Klageantwort sowie anlässlich 

der Hauptverhandlung vor Vorinstanz die Nichtigkeit der Kündigung anerkannte. Nach 

Art. 241 ZPO führen Vergleich, Klageanerkennung und Klagerückzug ipso iure 

unmittelbar zur Erledigung des Verfahrens und der Prozess wird gegenstandslos. Eine 

Klageanerkennung kann sich dabei auf das ganze oder bloss einen Teil des 

gegnerischen Rechtsbegehrens beziehen (BSK ZPO-Gschwend/Steck, 3. Aufl., 

Art. 241 N 4 und 28 m.w.H.). Bezüglich des klägerischen Rechtsbegehrens Ziff. 1 wäre 

das Verfahren demzufolge als durch Anerkennung erledigt abzuschreiben gewesen 

(Art. 241 Abs. 3 ZPO; vgl. auch BGer 4A_571/2016 E. 1.2). Einer gerichtlichen 

Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung, wie sie im vorinstanzlichen Entscheid 

erfolgte, hätte es nicht (mehr) bedurft; denn Klageanerkennung, Vergleich und 

Klagerückzug haben gemäss Art. 241 Abs. 2 ZPO die Wirkung eines rechtskräftigen 

Entscheids. Sie erwachsen in materielle Rechtskraft, wobei die positive Wirkung der 

materiellen Rechtskraft bei der Klageanerkennung wie bei einem gutheissenden 

Sachentscheid gilt, sodass zukünftige Rechtspflegeinstanzen an den Entscheid im 

Dispositiv gebunden sind (Leumann Liebster, in: Sutter-Somm/ ‌Hasenböhler/‌Leuen­

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berger, ZPO Komm., 3. Aufl., Art. 241 N 18 m.w.H.). Insofern ist entgegen der 

vorinstanzlichen Auffassung nicht ersichtlich, weshalb die Nichtigkeit der Kündigung 

namentlich im Hinblick auf ein allfälliges künftiges Kündigungsanfechtungsverfahren 

trotz der Klageanerkennung in diesem Punkt noch gerichtlich hätte festgestellt werden 

müssen. Aufgrund dessen ist der angefochtene Entscheid in Ziff. 1 des Dispositivs von 

Amtes wegen in dem Sinne zu korrigieren, dass auf die Feststellungsklage zwar nicht 

mangels Feststellungsinteresses nicht einzutreten gewesen wäre, wohl aber, dass das 

Verfahren in Bezug auf das klägerische Feststellungsbegehren betreffend Nichtigkeit 

der Kündigung infolge Anerkennung als erledigt abgeschrieben wird.

 

3.       Damit bleibt noch zu prüfen, ob im Lichte der vorstehenden Erwägungen die 

Verteilung der erstinstanzlichen Prozesskosten abweichend zu regeln ist.

 

a)       Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid bezüglich der 

Kostenverteilung, Prozessthema seien die Kündigung sowie Mängelbeseitigungs- und 

Herabsetzungsansprüche gewesen. Werde um die Gültigkeit der Kündigung eines 

Mietverhältnisses gestritten, bestimme sich der Streitwert aufgrund der Miete, die für 

diejenige Dauer geschuldet sei, während welcher der Mietvertrag unter der Annahme, 

dass die Kündigung zu Recht angefochten worden sei, zwingend weiterbestehen 

würde, bevor eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, also drei Jahre. 

Dieser betrage vorliegend Fr. 42'840.00, womit sich zuzüglich der beantragten 15% 

Mietzinsreduktion während dreier Monate ein Streitwert von knapp Fr. 44'000.00 

ergebe. Die Klägerin obsiege bezüglich der Nichtigkeit der Kündigung sowie der vom 

Beklagten während des Verfahrens vorgenommenen Mängelbehebungen, der Beklagte 

bezüglich Mietzinsreduktion und Herausgabe der hinterlegten Mietzinse, weswegen 

sich eine Verlegung der Kosten im Verhältnis 9/10 (Beklagter) zu 1/10 (Klägerin) 

rechtfertige.

 

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b)      Art. 106 ZPO stellt den Grundsatz auf, dass die Prozesskosten der 

unterliegenden Partei auferlegt werden. Hat keine Partei vollständig obsiegt, werden 

die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO).

 

Da bei Anerkennung der Klage die beklagte Partei als unterliegend gilt (Art. 106 Abs. 1 

Satz 2 ZPO), ändert sich dadurch, dass in Bezug auf das Feststellungsbegehren 

anstelle der Klagegutheissung nunmehr das Verfahren als durch Anerkennung erledigt 

abgeschrieben wird, unter dem Aspekt des Obsiegens/Unterliegens grundsätzlich 

nichts; der Beklagte ist in diesem Punkt weiterhin als unterliegend zu betrachten. 

Sodann ist (auch) im Berufungsverfahren unbestritten geblieben, dass die 

vorinstanzliche Streitwertberechnung den von der Rechtsprechung vorgegebenen 

Grundsätzen betreffend Auseinandersetzungen über die Gültigkeit der Kündigung eines 

Mietverhältnisses (vgl. etwa BGer 4A_423/ ‌2013 E. 1) entspricht. Gemessen am 

vorinstanzlich ermittelten Streitwert von rund Fr. 44'000.00 ist demnach gleichbleibend 

von einem verhältnismässigen Obsiegen vor Vorinstanz im Umfang von 9/10 (Klägerin) 

bzw. 1/10 (Beklagter) auszugehen, weshalb insofern keine Anpassung der 

Kostenverteilung angezeigt ist. Eine solche rechtfertigt sich sodann auch nicht mit Blick 

auf den vom Beklagten angerufenen Art. 107 Abs. 1 lit. f ZPO. Abgesehen davon, dass 

es diesbezüglich bereits an einer ausreichenden Berufungsbegründung fehlt, erscheint 

die vorinstanzliche Kostenverteilung nach Verfahrensausgang vorliegend nicht unbillig, 

zumal der Beklagte mit seinen widersprüchlichen Rechtsbegehren bezüglich der 

Gültigkeit seiner Kündigung im Schlichtungsverfahren selbst die Hauptursache dafür 

setzte, dass es in diesem Punkt nicht bereits vor Anhängigmachung der Klage bei der 

Vorinstanz zu einer (Teil )Einigung gekommen war, und der Klägerin nicht zum Vorwurf 

gemacht werden kann, dass sie angesichts der Erteilung der Klagebewilligung 

bezüglich sämtlicher ihrer Rechtsbegehren in ihrer Klage auch weiterhin um 

gerichtliche Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung ersuchte und dieses Begehren 

auch an der Hauptverhandlung noch aufrechterhielt. Somit bleibt es bei der Regelung 

der erstinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen im angefochtenen Entscheid.

 

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4.       Die Verteilung der Prozesskosten richtet sich auch im Rechtsmittelverfahren 

grundsätzlich nach dem Erfolgsprinzip. Welche Partei unterlegen ist und damit die 

Kosten des Verfahrens zu tragen hat, beurteilt sich dabei nach Massgabe der 

Rechtsmittelanträge (BGE 145 III 153 E. 3.2.2; BGer 4A_146/2011 E. 7.3). Beim 

vorliegenden Ausgang des Berufungsverfahrens, namentlich der Aufhebung von Ziff. 1 

des vorinstanzlichen Entscheids und der Abschreibung des Verfahrens hinsichtlich des 

klägerischen Feststellungsbegehrens, dringt weder der Beklagte mit seinem 

(sinngemässen) Nichteintretensantrag noch die Klägerin, welche (soweit überhaupt 

darauf einzutreten sei) die Abweisung der Berufung – und somit die Bestätigung des 

auf Schutz des Feststellungsbegehrens lautenden Entscheids der Vorinstanz – 

beantragte, vollständig durch. Unter Berücksichtigung, dass die nun erfolgte 

Abschreibung zufolge Anerkennung mit Blick auf ihre Begründung (s. E. 2.c 

vorstehend) dem vom Beklagten beantragten Nichteintreten näher liegt, als die von der 

Klägerin ausdrücklich befürwortete gerichtliche Feststellung der Nichtigkeit der 

Kündigung (trotz Anerkennung im erstinstanzlichen Verfahren), rechtfertigt es sich, die 

Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 1'200.00 (Entscheidgebühr nach Art. 10 

Ziff. 221 GKV) dem Beklagten und der Klägerin je zur Hälfte aufzuerlegen. Der vom 

Beklagten geleistete Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 1'200.00 wird verrechnet 

(Art. 111 Abs. 2 ZPO). Die Klägerin wird verpflichtet, ihm diesen im Umfang von 

Fr. 600.00 zu ersetzen. Aufgrund der hälftigen Kostenteilung hat sodann jede Partei 

ihre Kosten für das Berufungsverfahren selbst zu tragen.

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