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**Case Identifier:** 9061417e-3dd0-5943-99a2-e344042f5185
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-20
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 20.06.2024 C/25122/2019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-25122-2019_2024-06-20.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 24 juin 2024 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/25122/2019 ACJC/801/2024 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU JEUDI 20 JUIN 2024 

 

Entre 

A______ SARL, sise ______ [GE], appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 31 mars 2023 (JTBL/275/2023), représentée par Me Florine KUNG, 

avocate, rue des Granges 24, 1530 Payerne (VD), 

 

et 

B______, domiciliée ______ [GE], intimée, représentée par Me Boris LACHAT, 
avocat, rue des Deux-Ponts 14, CP 219, 1211 Genève 8 

 

 

 

 

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C/25122/2019 

EN FAIT 

A. a. Par jugement JTBL/275/2023 du 31 mars 2023, reçu par A______ SARL le 
11 avril 2023, le Tribunal des baux et loyers a constaté la nullité du congé notifié 

le 4 octobre 2019 à A______ SARL pour le local grillagé d'environ 10 m2 situé 

au 1er sous-sol de l'immeuble sis 8, route 1______, à C______ [GE] (ch. 1 du 

dispositif), a déclaré valable le congé notifié à A______ SARL pour la station-

service, le local-bureau au rez-de-chaussée, ainsi que pour les locaux au sous-sol 

de l'immeuble sis 8, route 1______, à C______ (ch. 2), et a octroyé à 

A______ SARL une prolongation de bail de 4 ans pour les locaux mentionnés 

sous chiffre 2, soit jusqu'au 30 avril 2024 (ch.3).  

Statuant sur demande reconventionnelle de B______, le Tribunal a débouté 

celle-ci de ses conclusions en évacuation (ch. 4).  

Statuant sur les deux demandes, le Tribunal a débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 5) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 6). 

B. a. Par acte expédié le 16 mai 2023 à la Cour de justice, A______ SARL a formé 
appel contre les chiffres 2 et 3 du dispositif de ce jugement, dont elle a sollicité 

l'annulation. Elle a conclu principalement à ce que la Cour annule le congé qui 

lui a été notifié pour la station-service et le local-bureau au rez-de-chaussée ainsi 

que pour les locaux en sous-sol de l'immeuble sis 8, route 1______, à C______ 

et, subsidiairement, à ce que la Cour lui octroie une prolongation de bail de 6 ans 

pour les locaux mentionnés, soit jusqu'au 30 avril 2026. 

Préalablement, A______ SARL a conclu nouvellement à la jonction de la 

présente cause avec la cause C/2______/2020.  

Elle a produit des pièces nouvelles. 

b. Dans sa réponse du 21 juin 2023 expédiée à la Cour le 22 juin 2023, B______ 
a conclu à la confirmation du jugement entrepris. 

c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives. A______ SARL a déposé des pièces nouvelles.  

d. Par courrier du 26 octobre 2023, la Cour a avisé les parties de ce que la cause 
était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. Par avenant du 23 septembre 2010, A______ SARL, dont D______ est 
associé gérant président, a repris comme locataire un contrat de bail à loyer 

ayant pour objet une station-service, un local-bureau au rez-de-chaussée et des 

locaux au sous-sol de l'immeuble sis 8, route 1______, à C______. 

Les précédents locataires étaient E______ SARL (dont D______ est l'associé 

gérant) et F______ SARL (dont G______ est l'associé gérant).  

B______, représentée à l'époque par la H______, est la bailleresse.   

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C/25122/2019 

Aux termes du contrat repris, dont les clauses et conditions demeuraient 

inchangées selon l'avenant, la durée du bail était de 10 ans, soit du 1er mai 2010 

au 30 avril 2020. A défaut d'annonce de résiliation six mois avant la fin du bail, 

le contrat était renouvelé pour une durée de cinq ans. 

Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'une station-service et d'un atelier de 

réparation de voitures.  

Le loyer annuel de 49'464 fr. (4'122 fr. par mois) était réputé indexé à l'ISPC. 

b. G______ et D______ avaient acquis le fonds de commerce du précédent 
exploitant des mêmes installations.  

  L'article 2 du contrat de vente de fonds de commerce du 15 mars 2010, 

 mentionnait notamment les baux à loyer suivants : 

 « Un contrat de bail « locaux commerciaux ». Objet de la location : une station-

 service, un local-bureau au rez-de-chaussée et les locaux au sous-sol de 

 l'immeuble, sis à la route 1______ 8, [code postal] C______. Loyer annuel de  

CHF  48'000.- (quarante huit mille francs suisses). 

Cinq contrats de bail « garage ». Objet de la location : parkings intérieurs au 

 premier sous-sol n° G-83, G-84, G-85, G-86, G-87, G-88. Loyers annuels 

totaux : CHF 6'000.- (six mille francs suisses). » 

En préambule du contrat, il était indiqué que « les propriétaires des objets 

donnés à bail étaient représentés par la H______ à Genève ».  

c. Des places de parking, propriété de la I______, sont situés dans une partie de 
l'atelier au sous-sol. 

d. Par courrier du 22 juillet 2015, la H______ a fait grief à D______ d'avoir 
laissé ses ouvriers procéder à des essais de véhicules à vive-allure et à contre-

sens dans le parking, selon ce qui lui avait été rapporté. Au vu de la dangerosité 

de tels agissements, il incombait à la locataire de les empêcher à l'avenir (pièce 9 

bailleresse). 

e. Par contrat du 3 avril 2017, A______ SARL et D______ ont pris à bail auprès 
de B______ un local grillagé d'environ 10 m2, destiné à l'usage d'un dépôt, au 

1er sous-sol de l'immeuble sis 8, route 1______, pour un loyer annuel de 1'440 fr. 

(120 fr. par mois). 

Le contrat a été conclu pour une durée d'une année, soit du 1er mars 2017 au  

28 février 2018; il était renouvelable ensuite tacitement d'année en année, sauf 

résiliation trois mois avant le terme. 

f. Par courrier du 4 avril 2017, la H______ a demandé à A______ SARL 
d'installer une plaquette conforme à l'usage sur sa boîte à lettres, de lui faire 

parvenir une police d'assurance pour le stockage de pneus dans le local grillagé 

et de demander à ses ouvriers de ne plus accéder à l'atelier par le rez-de-chaussée 

de l'immeuble. Il était par ailleurs sollicité d'une entreprise tierce domiciliée à 

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C/25122/2019 

l'adresse de la locataire de contacter la régie afin de signer un contrat de bail 

(pièce 10 bailleresse).  

g. Par courrier du 4 août 2017, la H______ a rappelé à la locataire que les portes 
de l'atelier devaient rester fermées aux fins de sauvegarder la tranquillité des 

habitants de l'immeuble (pièce 11 bailleresse). 

h. Un habitant de l'immeuble s'est adressé à la H______ par courrier du 8 mai 
2018 pour se plaindre d'émanation d'odeurs et de particules fines du garage 

exploité par A______ SARL, la porte reliant l'atelier de mécanique et l'allée de 

l'immeuble étant systématiquement bloquée en position ouverte (pièce 12 

bailleresse). 

i. La H______ s'est plainte auprès de la locataire par courrier du 26 juin 2019, 
notamment au sujet de l'entrepôt d'objets devant les cellules des portes 

automatiques du garage, ainsi que le dépôt de batteries dans le hall de 

l'immeuble (pièce 13 bailleresse).  

j. Par avis séparés du 4 octobre 2019, la bailleresse a résilié, pour le  
30 avril 2020, le bail relatif à la station-service, au local-bureau au rez-de-

chaussée et aux locaux au sous-sol de l'immeuble sis 8, route 1______, ainsi que 

le bail relatif au local grillagé d'environ 10 m2 au 1er sous-sol du même 

immeuble.  

k. Dès le 1er novembre 2019, la gestion de l'immeuble sis 8, route 1______ a été 
reprise par J______.  

l. Par requête du 5 novembre 2019, déclarée non conciliée à l'audience de la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers du 18 janvier 2021 et 

portée devant le Tribunal le 18 février 2021, A______ SARL a conclu 

principalement à l'annulation des résiliations du 4 octobre 2019. 

Subsidiairement, elle a sollicité une prolongation des deux baux de six ans, soit 

jusqu'au 30 avril 2026. 

Elle a relevé que la résiliation du bail portant sur le local grillagé ne pouvait en 

tout état de cause intervenir que pour le prochain terme de celui-ci, soit le  

28 février 2021. 

m. Dans sa réponse du 26 mai 2021, B______ a conclu à la validation des 
résiliations des deux contrats de bail pour le 30 avril 2020 et a formé une 

demande reconventionnelle en évacuation de A______ SARL de l'ensemble des 

objets loués, avec demande d'exécution directe. 

La bailleresse a allégué que la résiliation était notamment motivée par les 

plaintes des voisins au sujet de nuisances générées par l'activité de la locataire, 

qui s'était grandement développée. Celle-ci avait en outre condamné l'accès entre 

le parking sous-terrain et l'immeuble d'habitation voisin et entreposé sans droit 

des objets sur des places de parkings louées dans le sous-sol dudit immeuble. 

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C/25122/2019 

B______ a relevé que le bail du local grillagé était lié à celui portant sur les 

autres objets. Elle l'avait ainsi résilié pour le même terme, bien que sa prochaine 

échéance, soit le 28 février 2020, était antérieure.  

n. La locataire a conclu au rejet de la demande reconventionnelle par écriture du 
20 août 2021. Elle a contesté déployer des activités non conformes à l'usage 

prévu des objets litigieux, soit l'exploitation d'un atelier mécanique. 

o. D______ a déclaré, lors de l'audience du Tribunal du 8 octobre 2021, que tout 
s'était toujours bien passé tant avec la bailleresse qu'avec les voisins 

antérieurement à la résiliation des baux de A______ SARL. Aucun reproche ne 

lui avait été fait. L'ancien gérant de l'immeuble auprès de la H______ ne lui 

avait jamais fait part de plaintes de voisins. Le bruit du sous-sol ne pouvait pas 

se propager dans l'immeuble au-dessus. Il n'avait jamais reçu d'instructions au 

sujet de la fermeture de la porte de l'atelier, utilisée pour rentrer et sortir les 

véhicules, ainsi que de la porte pour piétons adjacente.  

Les cinq places situées à l'intérieur de son atelier représentaient 70% de la 

surface de l'atelier.  

Le chiffre d'affaires de la société s'était fortement développé en dix ans.  

Il avait appris les motifs du congé au cours de la procédure, le nouvel 

interlocuteur auprès de la nouvelle régie n'étant pas au courant de son dossier.  

Il avait mandaté une régie de la place dès 2019 afin de trouver des locaux de 

remplacement pour le garage. Il consultait par ailleurs les annonces et se 

renseignait auprès de ses partenaires commerciaux. 

p. A l'audience du Tribunal du 25 février 2022, B______ a confirmé la 
préexistence de la station-service et du garage à la reprise de leur exploitation 

par A______ SARL. Les précédents locataires faisaient de la petite mécanique, 

comme par exemple des vidanges.  

 Elle avait résilié les baux, car elle souhaitait les récupérer pour « étudier ce qu'on 

pourrait éventuellement faire ».  

 Après la reprise, certains problèmes d'exploitation étaient survenus, en 

particulier de sécurité. Il s'agissait notamment d'essais de voitures dans un sens 

interdit.  

 Elle avait également appris en 2017 qu'un autre garage, qui avait une 

exploitation en lien avec les voitures anciennes, était inscrit au Registre du 

commerce à la même adresse alors qu'il n'avait pas conclu de contrat de bail à 

loyer. Elle avait craint des risques d'incendie et d'être responsable dans un tel 

cas.  

 En 2018, la régie avait écrit à A______ SARL en raison d'émanations olfactives 

dans les étages de l'immeuble, D______ laissant les portes ouvertes, de passages 

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d'ouvriers avec des chaussures sales par l'entrée de l'immeuble et de stockage de 

pneus lui faisant craindre un risque d'incendie.  

B______ ne savait toujours pas ce qu'elle allait faire des locaux.  

 C'était lors d'une réunion de l'ensemble des propriétaires en 2019 qu'elle avait 

appris que le local en sous-sol comprenait des places de parking propriété de la 

I______. Elle n'avait pas clarifié la situation avec celle-ci.  

 q. A l'issue de l'audience du Tribunal du 25 février 2022, A______ SARL a 
déposé une attestation délivrée par la fiduciaire K______ SARL, datée du  

22 novembre 2021. Après lecture des comptes ainsi que des documents fournis 

par A______ SARL, la fiduciaire attestait d'une augmentation du chiffre 

d'affaires, entre 2011 et 2020, d'environ 2'114%, soit un chiffre d'affaires de 

2'587'264 fr. pour l'année 2020.  

 r. A l'audience du Tribunal du 17 juin 2022 a été entendu comme témoin 
L______, habitant l'immeuble depuis 1968. Il a déclaré que la configuration de 

la station-service et de l'intérieur du garage était restée la même depuis 1968. 

Lorsque le garage était ouvert, les habitants pouvaient le traverser par 

commodité, si l'exploitant les y autorisait, ce qui était le cas de D______. Cette 

voie d'accès à l'immeuble n'avait jamais été possible durant les heures de 

fermeture du garage. L'exploitation de celui-ci ne générait pas de nuisances 

(bruit ou saleté) dans l'immeuble.  

s. Le Tribunal a effectué un transport sur place en date du 31 octobre 2022. 

A teneur du procès-verbal, le Tribunal a pris des photographies des « cinq 

places » de parking, des « places litigieuses à l'intérieur du local », des places 

« G1 et G2 », de « l'ancienne place 86 », et de « la place HA12 louée à la 

I______ ». En relation avec « les places litigieuses à l'intérieur du local », le 

procès-verbal indique que « la partie demanderesse n'est pas capable de faire la 

limite de propriété entre Madame B______ et la I______ ».  

Le procès-verbal ne permet pas de mettre en relation les places susmentionnées 

avec les photographies annexées.  

t. B______ a produit le 1er décembre 2022, les pièces 9 à 13 mentionnées ci-
dessus sous let. C. d et f à i. Ces pièces ont été transmises le  

6 décembre 2022 à la locataire. 

Par courrier adressé au Tribunal le 12 décembre 2022, A______ SARL a conclu 

à ce que ces pièces soient écartées de la procédure, sans se prononcer sur leur 

contenu.  

u. Dans leurs plaidoiries finales reçues par le Tribunal le 31 janvier 2023, les 
parties ont persisté dans leurs conclusions respectives.  

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A______ SARL a notamment évoqué le fait qu'en juillet 2012, elle avait pris à 

bail des places de parking à l'extérieur de l'atelier auprès de la I______ en vue du 

développement de son activité.  

B______ a notamment relevé que la locataire avait développé une activité plus 

importante que celle exercée par les précédents exploitants, impliquant des 

risques pour la sécurité de l'immeuble d'habitation. 

 v. A______ SARL a répliqué le 15 février 2023, en persistant dans ses 
conclusions. 

w. Le Tribunal a admis la validité du congé donné par la bailleresse, car celle-ci 
avait démontré, à satisfaction de droit, la véracité du motif du congé, soit le 

développement de l'activité de la locataire générant des problèmes de 

cohabitation avec l'immeuble locatif au-dessus des locaux litigieux. 

La locataire n'avait pas tenté de démontrer qu'elle aurait donné suite aux 

différentes demandes qui lui avaient été présentées au cours du bail.  

Il n'existait donc pas de motif contrevenant aux règles de la bonne foi.  

Une unique prolongation de bail de quatre ans a été accordée à la locataire, au 

terme d'une pesée des intérêts en présence. Le Tribunal a considéré que la 

bailleresse n'avait pas encore formellement de projet pour le futur usage des 

locaux. Il a tenu compte de la relativement longue durée du bail, ainsi que de la 

difficulté à retrouver des locaux adaptés à l'exploitation d'un garage. 

D.  Dans une procédure parallèle C/2______/2020, A______ SARL conteste les 
 congés qui lui ont été signifiés par la I______ s'agissant des baux et loyers 

relatifs  aux parkings. Les faits pertinents suivants résultent de ladite 

procédure : 

a. Par contrats du 30 juillet 2012, A______ SARL a pris à bail auprès de la 
M______, également représentée par la H______, un ensemble de places de 

parking intérieures, destinées uniquement au stationnement de véhicules.  

Un contrat portait sur des places situées au premier sous-sol de l'immeuble sis 

10a, Route 1______, soit les nos GA-83, GA-84, GA-85, GA-86, GA-87 et GA-

88. L'échéance contractuelle annuelle avait été fixée au 31 juillet.  

Trois autres contrats portaient respectivement sur les places nos GA-89, GA-90 

et GA-91 (situées au premier sous-sol du même immeuble), sur les places nos 

HA-86 et HA-12 (situées au premier sous-sol de l'immeuble sis 12a, Route 

1______), ainsi que sur les places nos G-01, G-02, G-71, G-72, G-73 et G-74 

(situées au premier sous-sol de l'immeuble sis 10, route 1______). L'échéance 

annuelle de ces contrats avait été fixée au 31 août.  

b. Par avenant du 6 juillet 2015, il a été prévu que A______ SARL occuperait la 
place no G-32 au deuxième sous-sol de l'immeuble sis 10, route 1______ au lieu 

de la place GA-86. 

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c. Par courriers recommandés du 21 janvier 2020, la I______ s'étant substituée à 
la M______ dans la qualité de bailleresse, a résilié la totalité des baux de 

A______ SARL. 

d. Par requête du 2 avril 2020, déclarée non conciliée à l'audience de la 
Commission de conciliation du 24 août 2020 et portée devant le Tribunal le  

23 septembre 2020, A______ SARL a conclu à la constatation de la nullité de 

l'ensemble des résiliations, des baux, subsidiairement à leur annulation et plus 

subsidiairement à la prolongation des baux jusqu'au 31 août 2026, 

respectivement jusqu'au 31 juillet 2026. 

e. Selon la locataire, toutes les résiliations étaient frappées de nullité, faute de 
leur notification sur formule officielle. L'ensemble des places de parkings était 

accessoire au contrat de bail à loyer portant sur la station-service et l'atelier de 

réparation de voitures conclu avec B______. En tout état de cause, la bailleresse 

n'avait présenté aucun motif valable pour justifier les résiliations litigieuses.  

f. Dans sa réponse du 19 novembre 2020, la I______ a conclu au déboutement 
de A______ SARL de toutes ses conclusions et à la validation des congés. Elle a 

formé une demande reconventionnelle en évacuation de A______ SARL de 

l'ensemble des places louées, avec demande d'exécution directe. 

g. La bailleresse a allégué que les contrats portant sur les places de parking 
avaient été résiliés en raison d'un usage non conforme à celui prévu par les 

contrats. Des objets, dont des pneus et des substances inflammables, étaient 

notamment stockés sur certaines d'entre elles. 

h. Par écriture du 12 février 2021, la locataire a conclu au rejet de la demande 
reconventionnelle. Sur demande principale, elle a persisté dans ses conclusions. 

Préalablement, A______ SARL a conclu à l'assignation en qualité de partie 

dénoncée de B______. 

B______ a refusé d'intervenir dans la procédure par courrier déposé au Tribunal 

le 23 avril 2021. 

i. Le Tribunal a instruit parallèlement les procédures C/25122/2019 et 
C/2______/2020. Le 31 octobre 2022, il a procédé à une inspection locale dans 

les deux procédures.  

j. Par jugement JTBL/276/2023 du 31 mars 2023, reçu par A______ SARL le 
11 avril 2023, le Tribunal a déclaré valables les congés notifiés à A______ 

SARL relativement aux places de parking nos G-01, G-02, G-71, G-72, G-73, G-

74, HA86, HA12, GA-89, GA-90, GA-91, GA-83, GA-84, GA-85, GA-87 et 

GA-88 (ch. 1 du dispositif).  

Statuant sur demande reconventionnelle de la I______, le Tribunal a condamné 

A______ SARL à évacuer immédiatement de sa personne, de tout tiers dont elle 

était responsable et de ses biens les places de parking nos G-01, G-02, G-71, G-

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C/25122/2019 

72, G-73, G-74, HA86, HA12, GA-89, GA-90, GA-91, GA-83, GA-84,  

GA-85, GA-87 et GA-88 (ch. 2).  

Le Tribunal a également autorisé la I______ à requérir l'évacuation par la force 

publique de A______ SARL dès l'entrée en force du jugement (ch. 3). 

k. Par acte expédié le 16 mai 2023 à la Cour, A______ SARL a formé appel 
contre les chiffres 2 et 3 du dispositif de ce jugement en reprenant ses 
conclusions de première instance.   

Préalablement, elle a conclu nouvellement à la jonction de la cause 

C/2______/2020 avec la cause C/25122/2019. 

l. La Cour a instruit parallèlement les deux causes. 
 

m. Dans sa réponse du 21 juin 2023, la I______ a conclu à la confirmation du 
jugement entrepris.  

n. Par courrier du 26 octobre 2023, la Cour a avisé les parties de ce que la cause 
était gardée à juger. Un arrêt est rendu en même temps dans les deux causes.  

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes 
de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant 

sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 

litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 

jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 

effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés 

des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la 

période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est 

prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 

consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).  

1.2 En l'espèce, le loyer annuel du local commercial, charges comprises, s'élève 
à 49'464 fr.  

La valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (49'464 fr x 3 =  

148'392 fr), de sorte que la voie de l'appel est ouverte.  

1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi  
(art. 130, 131, 145 al. 1 let. a, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

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C/25122/2019 

1.4 Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux 
commerciaux sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés et 

la prolongation du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c 

CPC). Les faits sont établis d'office et la maxime inquisitoire sociale s'applique 

(art. 247 al. 2 let. a CPC).  

La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit  

(art. 310 CPC).  

2.  L'appelante a produit avec l'appel de nouvelles pièces, soit des échanges des 24 
et 25 juillet 2019 de courriers électroniques entre l'appelante et la H______ ainsi 

que copie d'un courrier du 22 juillet 2019 transmis à la H______ en réponse aux 

doléances formulées par la régie à son encontre. Avec la réplique, elle a produit 

une copie de la carte d'identité de la fille de D______, née le ______ 2023.  

2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire romand, 

Code de procédure civile 2ème éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). S'agissant des 

vrais novas, soit les faits et moyens de preuve postérieurs à la fin des débats 

principaux de première instance (cf. art. 229 CPC), ils sont en principe toujours 

admissibles en appel, pourvu qu'ils soient invoqués sans retard dès leur 

découverte. Quant aux pseudo nova, soit les faits et moyens de preuve qui 

existaient déjà au début des délibérations de première instance, leur admissibilité 

est largement limitée en appel: ils sont irrecevables lorsque le plaideur aurait 

déjà pu les introduire dans la procédure de première instance s'il avait été 

diligent (ATF 143 III 42 consid.4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_508/2016 du 

16 juin 2017 consid. 4.1). Le plaideur qui fait valoir des pseudo nova devant 

l'instance d'appel doit exposer précisément les raisons pour lesquelles il ne les a 

pas invoqués en première instance (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1). 

2.2 Les pièces produites avec l'appel datent du 22 juillet 2019 ainsi que des 24 et 
25 juillet 2019. Dès lors que ces pièces existaient déjà au moment de 

l'introduction de la présente procédure, il incombait à l'appelante de démontrer 

qu'elle n'avait pas été en mesure de les produire en première instance, malgré 

toute la diligence requise. L'appelante ne fait toutefois rien valoir de tel dans le 

cadre de son mémoire d'appel. Ces pièces sont dès lors irrecevables. 

S'agissant de la pièce déposée avec la réplique du 28 août 2023, la preuve de la 

naissance de l'enfant de l'associé-gérant de l'appelante aurait pu être apportée au 

stade de l'appel déjà.  

Aussi la pièce est irrecevable. Elle n'est dans tous les cas pas déterminante pour 

la solution du litige.   

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C/25122/2019 

3. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir admis les pièces 9 à 13 déposées le  
1er décembre 2022 par sa partie adverse. 

Elle soutient qu'elle n'a pas été entendue sur ces pièces puisqu'elle n'a pas obtenu 

un délai pour se déterminer à ce propos. Elle invoque partant une violation de 

son droit d'être entendue.  

3.1 Selon l'art. 229 al. 3 CPC, lorsqu'il doit établir les faits d'office (art. 247 al. 2 
CPC), le tribunal admet des faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux 

délibérations.  

3.2 Selon l'art. 29 al. 2 Cst., les parties ont le droit d'être entendues. 

Le droit d'être entendu (art. 53 CPC, 29 al. 2 Cst., 6 CEDH) comprend le droit, 

pour une partie à un procès, de prendre connaissance de toute argumentation 

présentée au tribunal et de se déterminer à son propos, que celle-ci contienne ou 

non de nouveaux éléments de fait ou de droit, et qu'elle soit ou non concrètement 

susceptible d'influer sur le jugement à rendre (ATF 146 III 97 consid. 3.4.1,  

142 III 48 consid. 4.1.1). Il appartient en effet aux parties, et non au juge, de 

décider si une prise de position ou une pièce nouvellement versée au dossier 

contient des éléments déterminants qui appellent des observations de leur part. 

Toute prise de position ou pièce nouvelle versée au dossier doit dès lors être 

communiquée aux parties pour leur permettre de décider si elles veulent ou non 

faire usage de leur faculté de se déterminer (ATF 146 III 97 consid. 3.4.1;  

139 I 189 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_910/2021 du 8 mars 2023 

consid. 5.2.1). 

3.3 Les moyens de preuve litigieux ont été produits le 1er décembre 2022 et 
transmis à l'appelante le 6 décembre 2022, soit avant que la cause n'ait été 

gardée à juger par le Tribunal le 15 décembre 2022. Ils ont donc été déposés 

régulièrement et en temps utile. 

Par ailleurs, l'appelante a eu l'occasion de se déterminer sur les pièces en 

question. Dans le cadre de sa prise de position du 12 décembre 2022, elle a 

demandé qu'elles soient écartées, sans se déterminer sur leur contenu. De plus, 

elle a encore eu l'occasion de s'exprimer dans le cadre de ses plaidoiries finales 

écrites du 31 janvier 2023.  

Par conséquent, le Tribunal n'a pas violé le droit d'être entendue de l'appelante et 

son grief est infondé. 

4. L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir constaté de manière inexacte les 
faits et apprécié de manière arbitraire les preuves produites et d'avoir violé le 

droit, en niant le caractère abusif du congé portant sur la station-service, le local-

bureau au rez-de-chaussée, ainsi que pour les locaux au sous-sol de l'immeuble.  

4.1 Afin que les parties puissent se représenter les intérêts en jeu, le congé doit 
être motivé sur demande (art. 271 al. 2 CO; ATF 132 III 737 consid. 3.4.2). Le 

bailleur est lié par les motifs qu’il a donnés et peut tout au plus les préciser 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=146%20III%2097
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=142%20III%2048
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=146%20III%2097
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=139%20I%20189
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=5A_910/2021
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=132%20III%20737

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C/25122/2019 

(arrêts du Tribunal fédéral 4C_61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3.2, publié in 

SJ 2006 chiffre I, page 34; 4C_131/2003 du 6 août 2003 consid. 3.1, publié in 

MP 2004, p. 55). 

Selon la jurisprudence, la protection de l’art. 271 al. 1 CO accordée au locataire 
procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction 

de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC; ATF 120 II 31 consid. 4a, p. 32; 120 II 105 

consid. 3a, p. 108). Les cas typiques d’abus de droit (absence d’intérêt à 
l’exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son 
but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans 

ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet 

égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse 

être qualifiée d'abus «manifeste» au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 105 

consid. 3a, p. 108). Il faut considérer comme contraire aux règles de la bonne 

foi, au sens de l'art. 271 al. 1 CO, le congé qui ne répond à aucun intérêt objectif, 

sérieux et digne de protection, celui qui est purement chicanier ou encore celui 

qui repose sur un motif ne constituant manifestement qu'un prétexte  

(ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31consid. 4a p. 32 s.). 

Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux 

règles de la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer 

loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa 

possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle  

(ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 105 consid. 3c p. 111). Celui qui 

donne le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblable les motifs du congé 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_575/2008 du 19 février 2009 consid. 3.1; 

4A_345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4.3; 4C_170/2004 du 27 août 2004 

consid. 2.1).  

Le fardeau de l'allégation et le fardeau de la preuve de l'existence et du contenu 

d'une volonté subjective sont à la charge de la partie qui s'en prévaut  

(ATF 121 III 118 consid. 4b et les références; cf. également ATF 123 III 35 

consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_98/2016 du 22 août 2016 consid. 5.1). 

Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie en fonction des 

circonstances existantes au moment où elle est donnée (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_130/2008 du 26 mai 2008 consid. 2.1). Il n'existe toutefois aucun principe 

juridique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs, en vue de 

reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment déterminant (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.1.6).  

La partie bailleresse, propriétaire de l'immeuble, a un lien perpétuel avec ce bien, 

tandis que le locataire, lui, ne peut se trouver que dans un rapport temporaire 

(ATF 136 III 190 consid. 5 p. 195). Le propriétaire est donc en principe libre de 

décider de changer l'affectation de sa chose après l'expiration du contrat de bail. 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4C.61/2005
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4C.131/2003
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=120%20II%2031
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=120%20II%20105
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=135%20III%20112
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=120%20II%2031
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=135%20III%20112
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=120%20II%20105
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_575/2008
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A.345/2007
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4C.170/2004
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=121%20III%20118
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=123%20III%2035
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_98/2016
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_130/2008
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_241/2010
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=136%20III%20190

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C/25122/2019 

Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut pas procéder à la pesée des 

intérêts du bailleur (intérêt à récupérer son bien) et ceux du locataire (à rester 

dans les locaux loués); la comparaison entre les intérêts n'intervient que dans le 

cadre d'une requête en prolongation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_575/2008 du 19 février 2009 consid. 2.2). Il est donc sans pertinence, pour 

statuer sur l'annulation du congé, de savoir si l'intérêt du locataire à se maintenir 

dans les lieux est plus grand que l'intérêt du bailleur à le voir partir (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2.). 

4.2 En l'espèce, l'appelante fait grief au Tribunal d'avoir retenu que le motif du 
congé invoqué par la bailleresse était réel, à savoir une exploitation accrue du 

garage et les nuisances en résultant. A son avis un tel constat ne ressort d'aucune 

preuve au dossier.  

L'appelante reconnaît que son entreprise a prospéré, mais conteste que les locaux 

auraient été modifiés d'une quelconque manière et que l'activité serait plus 

encombrante et/ou bruyante que celle exercée par les précédents exploitants. Elle 

prétend que le précédent garage était un des plus anciens de Genève et qu'il 

générait une activité plus conséquente que la sienne, sans cependant l'établir.  

Or, il ressort des pièces de comptabilité déposées par l'appelante devant le 

Tribunal, que son chiffre d'affaires s'est grandement développé. Sa fiduciaire a 

attesté d'une augmentation du chiffre d'affaires, entre 2011 et 2020, d'environ 

2'114%, soit un chiffre d'affaires de 2'587'264 fr. pour l'année 2020, ce qui vient 

contredire l'affirmation de l'appelante selon laquelle son activité ne serait pas 

plus importante et donc source de nuisances plus importantes que celle exercée 

précédemment.  

De plus, au stade de l'appel, l'appelante allègue de manière irrecevable avoir 

répondu aux courriers des 22 juillet 2015 et 4 avril 2017 par oral. Il sera relevé 

que quand bien même elle aurait répondu aux courriers, elle n'a pas démontré 

avoir pris des mesures afin de remédier aux nuisances évoquées par la 

bailleresse.  

Selon l'appelante, le motif du congé serait lié à la problématique des places de 

parking propriété de la I______ qui se trouvent dans l’atelier loué par l'intimée. 
L'appelante qui n’étaye pas suffisamment son argumentaire ne parvient toutefois 
pas à démontrer les incidences de cette situation et dans quelle mesure cela 

aurait motivé les résiliations de baux.  

 Finalement, dans le cadre de sa réplique, l'appelante soulève un nouvel 

argument, pour la première fois, à savoir que l'affectation des locaux ne serait 

pas conforme à la législation de droit public.  

 En appel, les parties doivent formuler leurs griefs de façon complète dans le 

délai d'appel ou de réponse à l'appel; un éventuel second échange d'écritures ou 

l'exercice d'un droit de réplique ne peut servir à compléter une critique 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_575/2008
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_167/2012

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insuffisante ou à formuler de nouveaux griefs (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4 in 

fine et les arrêts cités).   

Partant, ce grief ne sera pas examiné. Les allégations de l'appelante ne sont de 

toute façon pas établies.  

L'intimée a donné des explications prouvées par pièces au sujet des 

problématiques rencontrées dans le cadre de l'exploitation des locaux litigieux 

par l'appelante. Partant, l'intimée a démontré la véracité du motif ayant motivé la 

résiliation du bail à loyer et l'appelante n'a pas établi qu'il s'agit de prétextes. La 

bailleresse a le droit de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière 

d'exploiter son bien. 

 Le congé est par conséquent valable et le jugement querellé sera confirmé 

 sur ce point (ch. 2 du dispositif).   

5. Lorsqu'il doit se prononcer sur l'octroi d'une prolongation de bail, le juge 
 apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu 

 de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. 

L'appelante fait grief au Tribunal de ne pas avoir tenu suffisamment compte des 

difficultés générées par la résiliation de bail.  

 5.1 Le Tribunal doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte 
 du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver 

 des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins 

 pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat 

 (ATF 116 II 446 consid. 3b).  

Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, 

tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, 

leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local  

(ATF 125 III 226 consid. 4b; 136 III 190 consid. 6 et les arrêts cités).  

Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et 

celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas 

entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement 

(ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4C_425/2004 du  

9 mars 2005 consid. 3.4, SJ 2005 I p. 397).  

Le choix entre une ou deux prolongations doit permettre au juge de choisir la 

solution la plus adaptée aux circonstances (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_105/2009 du 5 juin 2009 consid. 3.1 avec référence au Message du Conseil 

fédéral; 4A_386/2014 du 11 novembre 2014 consid. 4.3.1); il peut donc, dans la 

pesée des intérêts des deux parties, décider d'accorder une première prolongation 

du bail ou une prolongation définitive et, cas échéant, en fixer la durée. Il n'y a 

pas de priorité de l'une de ces solutions par rapport à l'autre (arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 5.1; 4A_105/2009 précité 

consid. 3.2; 4A_386/2014 précité consid. 4.3.1). 

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https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=125%20III%20226
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=116%20II%20446
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=125%20III%20226
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=136%20III%20190
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=125%20III%20226
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4C_425/2004
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_105/2009
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_386/2014
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_198/2016
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_105/2009
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_386/2014

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C/25122/2019 

5.2 En l’espèce, en faveur de l’appelante, il convient de considérer les difficultés 
liées à la particularité de l’activité commerciale déployée, un garage automobile, 
qui nécessite des locaux spécifiques difficiles à retrouver sur le marché locatif 

urbain actuel. La relative longue durée du bail a également été prise en 

considération par le Tribunal. Quant à la recherche de nouveaux locaux, force 

est de constater que la locataire s'est bornée à exposer qu'elle a mandaté une 

régie pour lui trouver des locaux de remplacement et qu'elle s'est renseignée 

dans son entourage. Ces démarches ne sont pas suffisantes.  

Quant à l’intimée, elle a déclaré s’opposer à toute augmentation de la durée de 
prolongation accordée par les premiers juges, en raison des motifs ayant justifié 

la résiliation, de l'attitude et des thèses de l'appelante ainsi que du délai écoulé 

depuis le congé signifié, en octobre 2019 déjà.  

Compte tenu du large pouvoir d'appréciation de la Cour et considérant le fait que 

l'intimée n'a pas de projet précis pour les locaux et de la difficulté à trouver des 

locaux de remplacement, il se justifie d'accorder à l'appelante une unique 

prolongation du bail venant à échéance au 31 décembre 2024.  

Le jugement sera réformé en ce sens. 

6.     S'agissant de la requête tendant à joindre la présente cause à la cause 
C/2______/2020, les procédures ont été instruites parallèlement et les arrêts sont 

rendus à la même date, de sorte que le risque que des décisions contradictoires 

soient rendues est écarté. Partant, la question de l'opportunité de joindre les 

procédures peut rester ouverte. 

7. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 16 mai 2023 par A______ SARL contre les 

chiffres 2 et 3 du dispositif du jugement JTBL/275/2023 rendu le 31 mars 2023 par le 

Tribunal des baux et loyers dans la cause C/25122/201. 

Au fond : 

Annule le chiffre 3 du dispositif de ce jugement et, statuant à nouveau sur ce point : 

Accorde à A______ SARL une unique prolongation de bail échéant au 31 décembre 

2024 pour les locaux mentionnés au chiffre 2 du dispositif du jugement attaqué.  

Confirme le jugement querellé pour le surplus. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne 

GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Serge PATEK et Madame Sibel UZUN, 

juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.