# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0ee39822-c88e-59e5-a6b4-d0d25df6b3b9
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-09-03
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 03.09.2009 A/2014/2009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_007_A-2014-2009_2009-09-03.pdf

## Full Text

REPUBLIQUE ET 

 

CANTON DE GENEVE 

 

POUVOIR JUDICIAIRE 
 

 

DCSO/401/09 

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 

17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 

surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 

en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 

Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 

complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 

de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 

une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 

de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 

 

DÉCISION 

DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 

SIÉGEANT EN SECTION 

DU JEUDI 3 SEPTEMBRE 2009 

Cause A/2014/2009, plainte 17 LP formée le 8 juin 2009 par M. C______, élisant 
domicile en l'étude de Me Albert J. GRAF, avocat, à Genève. 

 

Décision communiquée à : 

- M. C______  

domicile élu : Etude de Me Albert J. GRAF, avocat 
Quai des Bergues 25 

 1201 Genève 
 
 

-  Masse en faillite de la Société Anonyme X______, en liquidation 

  (faillite n° 2004 000XXX J) 
 

 

 - 2 - 

 

E N   F A I T  

A. Par jugement du 22 mars 2004, le Tribunal de première instance a prononcé la 

faillite de la Société Anonyme X______ en liquidation. Cette faillite est liquidée 

en la forme sommaire. 

En date des 27 avril et 11 mai 2004, l'Office des faillites (ci-après: l'Office) a 

procédé à l'audition de M. C______, administrateur de la société faillie. Il ressort 

des procès-verbaux d'interrogatoire que le précité, à la question qui lui était posée 

relative aux créanciers de la faillie, a déclaré que ceux-ci étaient au nombre de 

trois ou quatre et que le montant du découvert se situait entre 200'000 fr. et 

300'000 fr. plus le montant du gage de la Fondation de valorisation des actifs de la 

Banque Cantonale de Genève (ci-après: la Fondation de valorisation), "laquelle 

n'est pas créancière de la SA X______ cette dernière étant le tiers garant de 

M. C______". 

Le 9 mars 2005, l'Office a publié le dépôt de l'état de collocation à une première 

reprise. 

 En date du 24 mars 2005, M. C______ a saisi le Tribunal de première instance 

d'une demande en contestation de l'état de collocation dirigée contre la masse en 

faillite de Société Anonyme X______ en liquidation tendant à ce que cet acte soit 

rectifié et que sa créance représentant 1'100'825 fr. 15 en capital et 165'123 fr. 76 

en intérêts, soit au total 1'265'948 fr. 91, soit colloquée en 3
ème

 classe. 

M. C______ a fait valoir que l'Office avait omis de colloquer sa créance 

chirographaire.  

Finalement, après bien des épisodes sur lesquels il ne convient pas de revenir 

présentement car non pertinents dans le cadre de la présente procédure, l'Office a 

publié l'état de collocation le 11 janvier 2006 avec la créance de M. C______ 

admise en 3
ème

 classe pour la somme de 1'223'444 fr. 85, les intérêts étant arrêtés à 

122'619 fr. 70 au 22 mars 2004, date de la faillite. La créance de M. C______ 

figure sous la rubrique "Productions tardives 3
ème

 classe". 

B. Depuis lors, outre plusieurs procédures judiciaires ayant émaillé la liquidation de 

cette faillite, d'importants travaux de réhabilitation et de rénovation ont été 

entrepris grâce à des fonds avancés par la Fondation de valorisation, avec comme 

objectif de permettre une meilleure réalisation de cet actif immobilier au caractère 

bien particulier. Ces travaux sont toujours en cours. 

Un premier lot de 10 biens a été mis sur le marché avec l'accord des créanciers 

gagistes, ce qui a permis d’évaluer le mode de réalisation des autres lots, 

éventuellement de définir, selon le vœu des créanciers gagistes, un prix minimum 

de départ en cas de réalisation forcée. Une circulaire a été adressée par courrier 

 

 - 3 - 

recommandé du 23 mai 2008 à tous les créanciers colloqués, dont M. C______, 

leur offrant la possibilité de se déterminer et/ou en proposant un montant 

supérieur. Dans cette dernière hypothèse, le créancier proposant un montant 

supérieur serait convoqué à une séance d'enchères privée par pli spécial, précisant 

les conditions de vente. Bien qu'ayant dûment reçu cette circulaire, il ne ressort 

pas des pièces produites que M. C______ se soit intéressé à l'un de ces lots. 

C. M. C______, par l'intermédiaire de son conseil, s'est adressé à l'Office par courrier 

du 12 février 2009, pour savoir si une distribution provisoire de dividende serait 

envisagée en l'espèce et dans l'affirmative, à quelle date, de quel montant et en 

faveur de quels créanciers ainsi que dans quel ordre. Il indique étudier la 

possibilité de solliciter le cas échéant la révocation de la faillite, avec reprise de 

certains lots autre que les invendus à l'échéance de la réalisation. Il souhaitait 

connaître également le calcul détaillé des intérêts et frais dus à la Fondation de 

valorisation sous déduction des loyers perçus. 

L'Office a répondu le 16 février 2009 qu'il ne procédera à aucune répartition 

provisoire, cette possibilité n'existant pas dans le cadre d'une liquidation 

sommaire. 

M. C______ ayant invité par courrier du 23 février 2009 l'Office à répondre 

précisément à ses questions, l'Office lui a répondu le 24 février 2009 pour lui 

indiquer son impossibilité de calculer les intérêts à ce jour. S'agissant de l'argent 

disponible, l'Office le prie de se référer aux montants précédemment indiqués en 

tenant compte d'une erreur de 1'000'000 fr. de la BCGe, qui a crédité à double une 

bonification. 

M. C______ ayant invité à nouveau l'Office à lui fournir un tableau détaillé des 

encaissements et des réponses précises à ses questions, l'Office l'a invité par 

courrier du 3 mars 2009 à procéder à une avance de frais de 300 fr. (art. 46 al. 1 

let. c OELP) dont M. C______ s'est acquitté le 6 mars 2009, selon récépissé 

produit. 

D. Par acte du 15 mai 2009, M. C______ a déposé une plainte devant la Commission 

de céans, enregistrée sous n° A/1713/2009, tendant à ce qu'il soit constaté que la 

faillite est ou sera révoquée par le produit des ventes réalisées ou des prochaines à 

venir et qu'il soit ordonné à l'Office de respecter l'art. 256 LP "en les sommant 

d'intégrer le créancier, ultime bénéficiaire et ayant doit, Monsieur C______". La 

plainte était assortie d'une demande de mesures provisionnelles tendant à bloquer 

les ventes de gré à gré "tant et aussi longtemps que l'Office des faillites et 

M. T______ n'ont pas produit le décompte dû requis des produits au 15 mai 

2009". Il estimait à l'appui de sa plainte et selon ses calculs, qu'il ne resterait plus 

que quelques millions pour faire révoquer la faillite, alors que lui-même en est le 

bénéficiaire ultime en 3
ème

 classe. Il estimait ainsi que l'art. 256 al. 3 LP avait été 

violé en n'ayant pas été consulté "alors qu'il est débiteur solidaire du solde du 

 

 - 4 - 

montant de la faillite !". Il déplorait également que la société qu'il avait proposée 

pour réaliser les biens en question ait été éconduite par la Fondation de 

valorisation le 20 juin 2008. 

E. Par ordonnance du 19 mai 2009, la Commission de céans a rejeté la demande de 

mesures provisionnelles. 

Par décision DCSO/336/2009 du 16 juillet 2009, la Commission de céans a rejeté 

dans la mesure de sa recevabilité la plainte en question, la déclarant irrecevable 

pour le surplus, considérant notamment (considérant 3.a et 3.b.) :  

"En cas de liquidation sommaire, soit en pratique dans la très grande majorité 

des cas (Walter A. Stoffel, Voies d’exécution, § 11 n° 32), la faillite est 

administrée uniquement par l’Office, qui la liquide selon les règles de la 

procédure ordinaire, toutefois assouplies et simplifiées, en règle générale sans 

convoquer d’assemblée des créanciers mais en les consultant au besoin par voie 

de circulaire. L’Office procède à la réalisation des actifs à l’expiration du délai 

de production, au mieux des intérêts des créanciers et en observant les art. 256 

al. 2 à 4 LP, les immeubles ne pouvant être réalisés qu’une fois l’état des charges 

dressé (art. 231 al. 3 LP ; Walter A. Stoffel, Voies d’exécution, § 11 n° 38 ss).  

 L'Office doit choisir le mode de réalisation prévu par la LP en conciliant au 

mieux les intérêts des différentes parties prenantes, et permettant de réaliser 

l'objet au meilleur prix. Il s'agit d'un acte de puissance publique (CR-LP, ad 

art. 119, n° 3 et 4) mais qui n'empêche pas en soi l'Office de charger 

exceptionnellement un tiers, notamment une maison de vente aux enchères, de 

procéder à la réalisation des biens saisis, par exemple lorsqu'il s'agit d'objets de 

collection ou d'œuvres d'art (ATF 115 III 52, JdT 1991 II 104 ss ; Pierre-Robert 

Gilliéron, Commentaire art. 125 n° 13 ; SchKG II, art. 126 n° 9 ss.). 

 L'art. 256 al. 1 LP prévoit que les biens appartenant à la masse peuvent être 

vendus par vente aux enchères ou de gré à gré si les créanciers le jugent 

préférable. Une vente de gré à gré ne peut avoir lieu qu'avec l'assentiment des 

créanciers gagistes (art. 256 al. 2 LP), étant précisé s'agissant d'immeubles, que 

l'occasion doit être donnée aux créanciers de formuler des offres supérieures. 

En l'espèce, l'Office a choisi de procéder par des ventes de gré à gré et, en cas de 

créanciers proposant une somme supérieure, par une enchère privée. Il est 

démontré, pièces à l'appui, que M. C______ a dûment reçu la circulaire du 

23 mai 2008, adressée par pli recommandé à son domicile élu. Il avait la 

possibilité de faire une contre-offre, impliquant l'ouverture postérieure d'une 

enchère privée. Le délai de 10 jours pour faire une offre supérieure est suffisant 

pour que tout créancier intéressé puisse se déterminer, ainsi que pour obtenir, le 

cas échéant, la réponse d'une banque quant à un éventuel financement. 

 

 - 5 - 

 L'Office a parfaitement suivi les prescriptions en la matière, aucun motif de 

nullité (art. 22 al. 1 LP) n'étant à relever dans le mode de procédé de l'Office, 

étant précisé que le délai de plainte de 10 jours (art. 17 al. 2 LP) est largement 

échu en l'espèce.  

 Ce grief sera dès lors rejeté et il n'y a pas lieu d'enjoindre l'Office au respect de 

l'art. 256 al. 3 LP comme le sollicite le plaignant en l'espèce". 

F. L'Office a adressé, notamment à M. C______ en tant que créancier, un courrier du 

27 mai 2009,  lui soumettant une offre de gré à gré pour le lot XX n° XX, soit un 

bureau de 84 m2 au 8
ème

 étage, au prix de 750'000 fr., pour un actif estimé à 

360'000 fr. Un délai au 8 juin 2009 a été imparti aux créanciers intéressés pour 

formuler une offre supérieure et déposer le 25 % de ce montant sur le compte de 

l'Office. 

G. Par acte du 8 juin 2009, M. C______ a déposé plainte contre la procédure de 

consultation du 27 mai 2009, communiquée le 29 mai 2009 et avec un dossier 

reçu le 5 juin 2009, impartissant un délai au 8 juin 2009 pour formuler une offre 

supérieure, dont il sollicite qu'elle soit déclarée nulle, voire annulée. Il indique en 

outre qu'une expertise fixant le prix de ce bien à 970'000 fr. n'aurait pas été jointe 

à cette offre. De plus, en ayant reçu le détail de cette offre que 3 jours avant son 

terme, il considère que cette procédure de consultation est arbitraire et viole tous 

les délais légaux puisque selon le plaignant, le créancier aurait droit à un délai 

d'un mois au minimum pour se déterminer au sens des art. 138 et 143 b LP, 

surtout qu'"il n'existe aucune urgence sauf à brader le lot XX n° XX et à léser 

irrévocablement tous les droits du créancier-plaignant". Il note que seul l'accord 

de B______ SA a été obtenu et non pas celui de l'autre créancier gagiste soit la 

Fondation de valorisation, pour une offre nulle car non signée par l'acheteur 

intéressé. Il requiert, outre que cette procédure de consultation des créanciers soit 

déclarée nulle, voire annulée, qu'une expertise neutre, juste et actuelle soit 

ordonnée sur ce bien immobilier. De plus, il conclut que les ventes soient 

bloquées jusqu'à ce que les travaux de rénovation de cet immeuble soient 

terminés, afin d'obtenir le meilleur prix. La plainte est assortie d'une demande 

d'effet suspensif. 

H.  Par ordonnance du 11 juin 2009, la Commission de céans a admis la demande 

d'effet suspensif. 

I. Dans son rapport du 16 juin 2009, l'Office conclut au rejet de la plainte et à la 

condamnation du plaignant à une amende de procédure au montant maximal 

prévu, considérant la plainte téméraire. 

L'Office a passé en revue chronologiquement le déroulement des évènements. Il 

note que le plaignant se contredit lorsqu'il invoque que l'accord de la Fondation de 

valorisation, autre créancier gagiste, n'a pas été obtenu alors qu'il produit lui-

même dans son chargé de pièces ledit accord (pièce 1bis plaignant), rappelant que 

 

 - 6 - 

l'Office n'a jusqu'à ce jour procédé que par des ventes de gré à gré, sans que le 

plaignant ne s'y oppose. L'Office précise que le lot objet de la présente plainte est 

à ce jour occupé par le plaignant, qui en a fait ses bureaux, en toute illégalité, 

puisque le service cantonal compétent n'a jamais donné son aval pour un 

changement d'affectation de ces locaux destinés normalement à l'habitation. 

L'Office note encore qu'un appartement serait loué à un prête-nom dont se 

servirait le plaignant, permettant à celui-ci de résider dans l'immeuble "depuis de 

nombreuses années pour léser ses créanciers dans le cadre de la poursuite en 

réalisation de gage puis de faillite". 

 L'Office relève encore que "les montages douteux ourdis par les fondateurs de la 

SA X______ ont conduit à d'importants frais de justice et d'avocat, les 

bénéficiaires des largesses de Monsieur C______ et de ses associés ayant 

naturellement de la peine à renoncer aux avantages dont ils bénéficiaient, qui 

allaient pour certains jusqu'à une occupation gratuite d'un appartement". 

L'Office note que ces frais importants ont conduits à une péjoration importante de 

la trésorerie de la société, et donc ont eu une influence sur l'estimation des biens. 

L'Office termine en précisant que les travaux entrepris ne concernent que 

l'enveloppe commune du bâtiment impliquant que les adjudicataires devront 

investir des sommes très importantes pour rénover les lots acquis. 

 Du point de vue juridique, l'Office note que le fonctionnaire qui procède à une 

saisie procède à l'estimation des objets qu'il saisit. Il peut, mais n'a pas 

l'obligation, de s'adjoindre un expert. L'Office note que l'argumentation juridique 

de la plaignante tombe à faux, car l'art. 97 invoqué ne concerne que la saisie et 

non la formation de la masse active, l'art. 130 al. 1 LP concernant des ventes de 

gré à gré dans la saisie, tout comme les art. 138, 139 et 143b LP.  

 L'Office indique que la présente procédure de vente de gré à gré est fondée sur 

l'art. 256 LP, rappelant que cette liquidation se déroule en la forme sommaire suite 

à l'avance de frais octroyée par un créancier (art. 230 al. 2 LP). Vu l'occupation de 

nombreux lots et la difficulté à les faire visiter, il a été décidé, sur demande du 

principal créancier gagiste, la Fondation de valorisation, de procéder par des 

ventes de gré à gré afin d'éviter un bradage lors d'une enchère publique. La charge 

de trouver des acquéreurs est incombée à ce créancier gagiste, la masse ayant 

refusé d'entrer en matière quant à rémunérer des agences immobilières. L'Office 

indique que conformément à l'art. 256 al. 3 LP, chaque offre a été soumise aux 

créanciers, avec possibilité de surenchérir. 

 L'Office note en outre que la loi ne prévoit pas de soumettre l'offre d'achat aux 

créanciers à réception comme soutenu par le plaignant, la loi n'imposant que 

d'informer les créanciers par circulaire, sans obligation de transmettre le dossier 

complet. Par contre, rien n'aurait empêché le plaignant, qui habite G______, de se 

rendre à l'Office afin de consulter le dossier. 

 

 - 7 - 

 L'Office conclut au rejet de la plainte et à la condamnation du plaignant à une 

amende de procédure. 

J. Ayant sollicité le droit de répliquer, le plaignant a déposé son écriture le 24 juillet 

2009. Il note que l'expertise de 2001 non produite, qui retenait un total de 

13'000'000 fr. est totalement obsolète, les valeurs de vente actuelles étant trois fois 

supérieures et dépasseront 40'000'000 fr. Il indique que les prix des précédentes 

ventes étaient corrects contrairement à la vente faisant l'objet de la présente 

plainte. Il note que l'état locatif à diminué, passant de 500'000 fr. sous son ère à 

440'000 fr. en 2007 sous l'ère de l'Office, notant que l'Office avait validé la 

situation des baux et sous-baux en novembre 2004. 

Le plaignant note encore que le processus de commercialisation n'aurait pas été 

respecté en ce sens que le prix de vente fixé sur proposition de la Fondation de 

valorisation, 970'000 fr. en l'espèce, n'est pas correct puisque la limite de 10 % de 

différence avec l'offre d'achat (750'000 fr.) est largement dépassée, nécessitant 

ainsi, comme prévu dans le dit processus, de prolonger la commercialisation de ce 

lot pour une durée indéterminée jusqu'à l'obtention du prix de vente fixé.  

Le plaignant persiste pour le surplus dans ses conclusions. 

K. Dans sa duplique du 30 juillet 2009, l'Office note que depuis l'expertise de 2001, 

ce bien immobilier a encore perdu de la valeur, faute d'entretien. Le contrat cadre 

relatif à la commercialisation ne concernait que les créanciers gagistes, mais en 

aucun cas les créanciers ordinaires, tel le plaignant. L'Office note que la Fondation 

de valorisation assume à ses frais la recherche d'acquéreurs potentiels. Pour le 

surplus, l'Office considère que le plaignant s'égare, "ne justifiant par aucune pièce 

ni quelque explication plausible, uniquement par un verbiage creux, qu'il s'agit 

d'un bradage". L'Office persiste pour le surplus dans ses conclusions tendant au 

rejet de la plainte et à ce qu'une amende de procédure lui soit infligée. 

 

E N   D R O I T  

1. La présente plainte a été formée en temps utile auprès de l’autorité compétente 

contre une mesure sujette à plainte par une personne ayant qualité pour agir par 

cette voie (art. 17 LP ; art. 10 al. 1 et 13 LaLP ; art. 56R al. 3 LOJ). 

Elle est donc recevable. 

2.a. En matière de faillite, les biens appartenant à la masse sont réalisés par les soins 

de l’administration aux enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le 

jugent préférable (art. 256 al. 1 LP). Les biens sur lesquels il existe des droits de 

gage ne peuvent être réalisés de gré à gré qu’avec l’assentiment des créanciers 

gagistes (art. 256 al. 2 LP). Les biens de valeur élevée et les immeubles ne sont 

 

 - 8 - 

réalisés de gré à gré que si l’occasion a été donnée aux créanciers de formuler des 

offres supérieures (art. 256 al. 3 LP).  

 Lorsque la liquidation sommaire de la faillite a été ordonnée comme en l'espèce 

(art. 231 al. 1 LP), l’Office procède à la réalisation à l’expiration du délai de 

production, au mieux des intérêts des créanciers et en observant les art. 256 al. 2 à 

4 LP, les immeubles ne pouvant être réalisés qu’une fois l’état des charges dressé 

(art. 231 al. 3 ch. 2 LP ; art. 128 ORFI).  

 Ainsi, en matière de faillite, la vente de gré à gré ne dépend pas, comme dans la 

saisie, de conditions matérielles, mais de la décision des créanciers ou, en cas de 

liquidation sommaire, de l’administration de la faillite, toutefois sous réserve de 

restrictions.  

2.b. Depuis le 1
er

 novembre 2002, date d’entrée en vigueur de la LaLP révisée par les 

modifications des 21 septembre 2001 et 21 février 2002 (ROLG 2002 p. 428), le 

législateur cantonal a précisé que dans tous les cas où le choix du mode de 

réalisation appartient à l’Office, les réalisations d’actifs doivent en principe être 

entreprises dans le cadre de ventes aux enchères publiques, ajoutant que lorsque 

l’Office dispose d’une ou plusieurs offres atteignant au moins la valeur du marché 

des actifs à réaliser aux dires de professionnels compétents et dans les cas prévus 

par la LP, des ventes aux enchères restreintes ou des ventes de gré à gré peuvent 

être mises sur pied après accord du préposé, dont la décision doit être 

communiquée pour information à la Commission de céans (art. 7 LaLP).  

2.c. La vente de gré à gré d'un bien grevé de gage, tel un immeuble, est soumis à 

l'approbation de chacun des créanciers gagistes (art. 256 al. 2 LP), accord qui peut 

être express ou tacite (CR-LP ad art. 256 n° 12). 

2.d. Selon l’art. 256 al. 3 LP, applicable également en procédure sommaire (art. 231 

al. 3 ch. 2 LP), une vente de gré à gré ne peut intervenir, s’agissant de biens de 

valeur élevée et d’immeubles, que si l’occasion a été donnée aux créanciers de 

formuler des offres supérieures. Ils doivent bénéficier d'un délai raisonnable pour 

se déterminer (CR-LP ad art. 256 n° 13). La loi ne prévoit pas qu'un dossier 

détaillé soit joint à la circulaire, le créancier intéressé ayant toujours la possibilité 

d'examiner le dossier à l'Office, voire d'en demander copie. 

3.a. En l'espèce, la Commission de céans se permet de constater qu'un lourd 

contentieux divise les parties et que bons nombres de leurs allégués s'égarent hors 

de l'offre de preuve, soit de la question de l'application correcte de la loi et plus 

particulièrement de l'art. 256 LP, dans le cadre d'une vente de gré à gré d'une part 

de copropriété par étage. La présente décision se limitera ainsi uniquement à 

trancher cette question. 

Il ressort des pièces du dossier que l'Office est en possession de l'accord de 

B______ SA selon courrier du 1
er

 avril 2009 à la Fondation de valorisation ainsi 

 

 - 9 - 

que de l'accord de cette dernière selon courrier à l'Office du 9 avril 2009, 

respectant ainsi les conditions de l'art. 256 al. 2 LP, contrairement à ce que 

soutient le plaignant. 

3.b. La possibilité de faire une offre supérieure a été offerte aux créanciers selon 

circulaire du 27 mai 2009 (art. 256 al. 3 LP), ceux-ci ayant un délai de 12 jours 

(date de réception du plaignant le 28 mai 2009 et délai pour formuler une offre, le 

8 juin 2009) pour la formuler et déposer 25% de ce montant sur le compte de 

l'Office, ce dernier précisant "qu'en cas de pluralité d'offres, il sera procédé à une 

vente aux enchères".  

Reste à examiner si ce délai n'est pas raisonnable comme le soutient le plaignant.  

Selon un arrêt du Tribunal fédéral, chambre des poursuites et faillites 7B.69/2005 

du 10 juin 2005, le Tribunal fédéral a estimé (cons. 3.2), s'agissant d'un délai de 

10 jours laissé aux créanciers pour formuler une offre supérieure, que "le délai 

fixé par l'office dans la circulaire qu'il adresse aux créanciers, en les invitant à 

formuler une offre supérieure (art. 256 al. 3 LP), n'est pas un délai strict; 

l'administration de la faillite peut prendre en considération, dans l'intérêt des 

créanciers, une offre supérieure faite après l'écoulement de ce délai (arrêt 

7B.280/2001 du 7 janvier 2002, consid. 2a; Franco Lorandi, Der 

Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, thèse 

St-Gall 1994, p. 337; Fritzsche/Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach 

schweizerischem Recht, vol. II, 3e éd., § 51 n. 5; RSJ 1980, p. 334)".  

 Ainsi, le délai de 12 jours laissé par l'Office aux créanciers pour formuler une 

offre supérieure doit donc être qualifié de raisonnable au vu de la jurisprudence ci-

dessus, n'excluant pas pour l'Office de prendre en considération le cas échéant une 

offre formulée hors délai. 

 Quant au délai proprement dit, un délai de 10 voire 12 jours pour un créancier 

intéressé est largement suffisant pour qu'il détermine si ses liquidités sont 

suffisantes, obtenir un accord de principe quant à un éventuel financement par une 

banque puis pour formuler une offre et pour verser les fonds, soit le 25% du 

montant offert. 

3.c. La plaignante estime que ce lot, soit un bureau de 84 m2, vendu 750'000 fr., est 

bradé. 

 A presque 9'000 fr. le m2 de surface, pour un immeuble en piètre état d'entretien 

et sans les fonds pour sa rénovation, il est difficile objectivement de prétendre être 

face à une vente à un prix totalement sous-évalué, même au niveau du marché 

genevois et que les prix du marché n'auraient pas été respectés. Si tel était 

réellement le cas, il va sans dire que d'autres créanciers, tel le plaignant, se 

seraient précipités pour faire des offres supérieures, ce qui n'est allégué par 

aucune des parties et ne semble donc pas avoir été le cas. 

 

 - 10 - 

 La plaignante oublie simplement que si le mode de réalisation n'était pas la vente 

de gré à gré, l'Office aurait procédé à une vente aux enchères au plus offrant (art. 

229 al. 3 CO), ce qui aurait conduit, d'expérience, à adjuger ce bien très 

certainement à un prix bien inférieur, ce dont le plaignant a pleine conscience, si 

l'on se réfère à son courrier du 22 mars 2000 à la BCGe produit sous pièce 6 du 

plaignant. 

3.d. Quant à annuler cette vente du fait qu'elle violerait le processus de 

commercialisation approuvé par les créanciers gagistes le 5 mars 2008, la 

Commission de céans constate que la plaignante n'est pas partie ni visée par cet 

accord et partant, n'a aucun intérêt en l'espèce au respect de cette convention, pour 

autant que cette convention n'ait pas été respectée. Ce grief est dès lors 

irrecevable, faute d'intérêt pour agir du plaignant. 

4. Manifestement infondée, la plainte sera rejetée dans la mesure de sa recevabilité. 

 

*  *  *  *  *  

 

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P A R   C E S   M O T I F S ,  

L A   C O M M I S S I O N   D E   S U R V E I L L A N C E    

S I É G E A N T   E N   S E C T I O N   :  

A la forme : 

Déclare partiellement recevable la plainte formée le 8 juin 2009 par M. C______ contre 

la circulaire du 27 mai 2009 dans le cadre de la faillite n° 2004 000XXX J/OFA1. 

Au fond : 

1. La rejette. 

2. Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

 

 

Siégeant : M. Philippe GUNTZ, président ; Mme Valérie CARERA et                       
M. Philipp GANZONI, juges assesseur(e)s.  

 

 

Au nom de la Commission de surveillance : 

 

Paulette DORMAN       Philippe GUNTZ 

        Greffière :                     Président : 
 

 

 

 

 

La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 

recommandé aux autres parties par la greffière le