# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 390d3bc9-d392-5064-a1ce-4c973010bccd
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-06-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.06.2023 III 2023 29
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2023-29_2023-06-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2023 29

Entscheid vom 27. Juni 2023 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________

gegen

1. Gemeinderat Oberiberg, Jessenenstrasse 20, 8843 Oberiberg,
2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 

Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

3. C.________,
Beschwerdegegnerin,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (nachträgliche Baubewilligung: Balkon-
geländer)

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Sachverhalt:

A. Am 21. Dezember 1982 erteilte der Gemeinderat Oberiberg die Baubewilli-
gung für das Terrassenhaus D.________ auf dem heutigen Grundstück 
KTN 001.________ (2'326 m2; heute im Gesamteigentum der Stockwerkei-
gentümergemeinschaft STWEG D.________) in Oberiberg. Am 7. Juni 1988 be-
willigte er den Bau des Terrassenhauses C.________ auf dem heutigen Grunds-
tück KTN 002.________ (2'355 m2; heute im Gesamteigentum der STWEG 
C.________). Die beiden Grundstücke bilden die Bauzone CD.________ die für 
Terrassenhäuser bestimmt ist (vgl. Art. 67 des kommunalen Baureglements 
[BauR] vom 7.12.1997). A.________ ist Stockwerkeigentümer am Terrassenhaus 
D.________.

B. Mit Beschluss (GRB) Nr. 2017-0124 vom 30. Mai 2017 hat der Gemeinde-
rat Oberiberg der STWEG C.________ (nachstehend: Bauherrschaft) die Bau-
bewilligung für den Ersatz der Betontröge auf den Balkonen des Hauses 
C.________ durch braune Balkongeländer aus Glas erteilt. Diese Baubewilligung 
ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Am 2. Oktober 2018 hat der Ge-
meinderat Oberiberg die Geltungsdauer dieser Baubewilligung bis 22. Juni 2020 
verlängert.

An der Bauabnahme vom 6. November 2020 wurde festgestellt, dass die Glas-
geländer in hellgrauer statt in hellbrauner Farbe ausgeführt worden waren. Am 
26. November 2020 teilte die Baukommission Oberiberg der Bauherrschaft mit, 
dass sie die bestehenden Geländer entweder zurückbauen und gemäss den be-
willigten Plänen erstellen oder für die Projektänderungen bzw. Abweichungen 
von der Baubewilligung vom 30. Mai 2017 ein nachträgliches Baugesuch einrei-
chen müsse.

C. Am 9. Dezember 2020 reichte die Bauherrschaft bei der Gemeinde Oberi-
berg ein nachträgliches Baugesuch für die erwähnte Projektänderung ein. Gegen 
dieses im Amtsblatt Nr. 4 vom 29. Januar 2021 (S. 214) publizierte und öffentlich 
aufgelegte Baugesuch erhob A.________ am 18. Februar 2021 Einsprache. Mit 
Beschluss Nr. 2021-0183 vom 10. August 2021 bewilligte der Gemeinderat 
Oberiberg das bereits erstellte hellgraue Glasgeländer anstelle des bewilligten 
braunen Glasgeländers und wies die Einsprache ab. Der Regierungsrat hiess die 
dagegen erhobene Beschwerde von A.________ mit Beschluss (RRB) Nr. 160 
vom 22. Februar 2022 gut und wies die Sache an den Gemeinderat zur Einho-
lung genügender Planunterlagen (fehlender Katasterplan, fehlende vermasste 
Grundriss- und Schnittpläne; Unklarheiten betreffend Höhe und Montageart der 
Geländer; Unklarheit betreffend die Abweichung von der Baubewilligung vom 

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30.5.2017) und zur Neubeurteilung zurück. Dieser RRB ist unangefochten in 
Rechtskraft erwachsen.

D. Am 25. Mai 2022 reichte die Bauherrschaft der Gemeinde ergänzende Un-
terlagen ein. Mit GRB Nr. 2022-0275 vom 8. November 2022 erteilte der Ge-
meinderat die Baubewilligung wie folgt:

1. Aus den nachträglich eingereichten Unterlagen ergaben sich keine 
Anhaltspunkte, dass bei der Bauabnahme weitere Abweichungen von der 
Baubewilligung hätten bemängelt werden müssen. Das erstellte 
Balkongeländer erfüllt alle Sicherheitsvorgaben und Empfehlungen gemäss 
SIA Norm 358. Damit ist die Abweichung von der bewilligten Farbe 
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

2. Die nachgesuchte Baubewilligung für das bereits erstellte hellschwarze 
Glasgeländer mit Geländerpfosten aus Chromstahl der Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft CD.________ ll wird nachträglich erteilt. Das bereits erstellte 
Bauprojekt erfüllt die massgebenden Bauvorschriften.

3. Die Einsprache von A.________ betreffend Nichtbewilligung und Rückbau des 
Geländers wird abgewiesen.

4. Auf eine Verzeigung wegen Bauen in Abweichung einer Baubewilligung wird 
verzichtet, weil die Gemeinde entgegen ihrer Praxis den Planer und Bauleiter 
nicht mit einem Exemplar der Baubewilligung bedient hat.

5.-7. (Kosten; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

E. Gegen diesen GRB Nr. 2022-0275 erhob A.________ mit Eingabe vom 
1. Dezember 2022 Beschwerde beim Regierungsrat mit den folgenden Anträgen:

1. Die mit Beschluss des Gemeinderates vom 08.11.2022 (versand: 15.11.2022) 
erteilte Baubewilligung (Nr. 2022-0275) sei aufzuheben.

2. Die Baubewilligung sei zu verweigern.

3. Es sei der Rückbau innert einer Frist von 90 Tagen seit Rechtskraft des 
Entscheides anzuordnen.

lm Unterlassungsfall

a) sei die Beschwerdegegnerin bei der Staatsanwaltschaft gem. Art. 292 
StGB zu verzeigen;

b) sei ihr für jeden Tag der Nichtbefolgung eine Ordnungsbusse von 
CHF 120.00 anzudrohen;

c) habe unmittelbarer Zwang sowie eine Ersatzvornahme auf Kosten der 
Pflichtigen vorbehalten zu bleiben.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

F. Mit RRB Nr. 68/2023 vom 31. Januar 2023 entschied der Regierungsrat 
wie folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

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2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden dem Beschwerdeführer auferlegt und mit dessen Kostenvorschuss 
(Fr. 1500.--) verrechnet.

3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).

G. Gegen diesen RRB Nr. 68/2023 (Versand am 7.2.2023) erhebt A.________ 
mit Eingabe vom 27. Februar 2023 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht 
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden 
Anträgen:

1. Der Entscheid des Regierungsrates vom 31.01.2023 (RRB 68/2023) sei 
aufzuheben.

2. Die mit Beschluss Nr. 2022-0275 des Gemeinderats Oberiberg vom 
08.11.2022 erteilte Baubewilligung (Gesuch Nr. 2021-0203) sei aufzuheben 
und die Baubewilligung sei zu verweigern.

3. Es sei der Rückbau innert einer Frist von 90 Tagen seit Rechtskraft des 
Entscheides anzuordnen.

lm Unterlassungsfall

a) sei die Beschwerdegegnerin bei der Staatsanwaltschaft gem. Art. 292 
StGB zu verzeigen;

b) sei ihr für jeden Tag der Nichtbefolgung eine Ordnungsbusse von 
CHF 120.00 anzudrohen;

c) habe unmittelbarer Zwang sowie eine Ersatzvornahme auf Kosten der 
Pflichtigen vorbehalten zu bleiben.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MWST zu Lasten der 
Beschwerdegegnerin.

H. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 10. März 
2023 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Beschwer-
deführers. Die Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin) beantragt mit Stellungnah-
me vom 21. März 2023 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- 
und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers. Auch der Ge-
meinderat beantragt mit Schreiben vom 5. April 2023 die Abweisung der Be-
schwerde. 

I. Mit Eingabe vom 30. Mai 2023 äussert sich der Beschwerdeführer zu den 
Vernehmlassungen.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Gemeinderat hat in der mitangefochtenen Baubewilligung vom 8. No-
vember 2022 unter anderem ausgeführt, die Montageart des Geländers sei be-

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reits im Baubeschrieb vom April 2017 detailliert dargestellt worden. Bei der Bau-
abnahme seien diesbezüglich keine Abweichungen vom bewilligten Projekt fest-
gestellt worden. Ein Verstoss gegen Sicherheitsvorschriften lasse sich nicht er-
kennen (Erw. 2). Ebenso sei keine veränderte Höhe des Geländers festgestellt 
worden. Nur die bei der Bauabnahme festgestellte Abweichung von der bewillig-
ten Farbe sei Gegenstand des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens 
(Erw. 3). Der Regierungsrat habe in seinem Beschwerdeentscheid weder die 
Eingliederung ins Quartier- und Landschaftsbild noch die Zuständigkeit des Ge-
meinderats betreffend die Eingliederung bemängelt, sondern seine Rückweisung 
zur Neubeurteilung damit begründet, dass aus den Unterlagen die Sicherheit des 
Geländers nicht ersichtlich sei. Da der Beschwerdeführer die Verweigerung der 
nachträglichen Baubewilligung damit begründe, dass er eine Wertminderung sei-
ner Wohnung befürchte, sei bei der Neubeurteilung auch das Erscheinungsbild 
der hellschwarzen Farbe nochmals zu prüfen (Erw. 5). Mit dem Ersatz der Beton-
tröge durch Glasgeländer habe nun die Wirkung des Betons auf das Land-
schaftsbild noch mehr reduziert werden können. Wenn nun noch eine farbliche 
Angleichung des Geländers an das Nachbarhaus erfolge, so wirke sich dies nicht 
nachteilig auf das Erscheinungsbild aus (Erw. 6). Die geltend gemachte Wert-
minderung bei einer nachträglichen Baubewilligung sei nicht nachvollziehbar 
(Erw. 7). Die nun gewählte Farbe hellschwarz werde ebenfalls als geeignet er-
achtet, um das Gebäude in das massgebliche Erscheinungsbild zu integrieren; 
die diesbezüglichen Erwägungen und Begründung in der aufgehobenen Bewilli-
gung 2021-0183 vom 10. August 2021 gälten auch für die vorliegende Beurtei-
lung (Erw. 9). Zusammenfassend könne festgehalten werden, dass sich aus 
Sicht des Gemeinderats das aktuelle Erscheinungsbild des MFH CD.________ ll 
mit einem hellschwarzen Glasgeländer unterbrochen durch silbrige Metallpfosten 
sehr gut ins massgebliche Landschafts-, Orts-, Quartier- oder Strassenbild einfü-
ge. Die Projektänderung sei auch von den kantonalen Stellen geprüft worden. Mit 
Schreiben vom 9. März 2021 habe das Amt für Raumentwicklung informiert, dass 
keine kantonale Zuständigkeit vorliege. Dass mit dem Erscheinungsbild nicht je-
dermanns Geschmack getroffen werden könne, liege in der Natur der Sache 
(Erw. 10).

1.2 Der Regierungsrat erwog namentlich, zwischen den Parteien sei nur noch 
die Frage der Einordnung der Balkongeländer umstritten. Ob deren Höhe als 
teilweise rechtskräftig bewilligt gelte oder nicht, sei dabei nicht entscheidend. Der 
Beschwerdeführer mache nicht geltend, dass die 1.1 m hohen Glasgeländer den 
geltenden Sicherheitsanforderungen nicht entsprächen. Damit erübrigten sich 
auch weitere Ausführungen zur Höhe der Balkongeländer (Erw. 1.3). Die Frage, 
ob Glasgeländer am Terrassenhaus C.________ ganz grundsätzlich zulässig 

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seien, dürfe und müsse nicht mehr geprüft werden. Darüber habe die Vorinstanz 
bereits in der Baubewilligung vom 30. Mai 2017 rechtskräftig entschieden 
(Erw. 1.4). Ob sich diese Baubewilligung auf genügende Baugesuchsunterlagen 
habe stützen können, sei demnach nicht mehr zu prüfen (Erw. 1.5). Von einem 
Augenschein könne abgesehen werden (Erw. 2). Vom Beizug der kantonalen 
Denkmalpflege sei mangels deren Zuständigkeit abzusehen (Erw. 3.2). Die Vor-
instanz habe zu Recht zum Schluss kommen dürfen, dass sich das Haus 
CD.________ gut ins Orts-, Quartier- und Landschaftsbild einfüge und die gel-
tenden erhöhten Anforderungen an die Gestaltung erfülle (Erw. 5.7). 

1.3 Der Beschwerdeführer lässt in der Beschwerde unter anderem ausführen, 
C.________ und D.________ seien als Gesamtüberbauung zu betrachten. In der 
Veränderung der bereits ausgeführten Balkone erkenne er einen Wertverlust sei-
ner Stockwerkeinheit (S. 4 Rz. 7). Das im Jahr 2017 bewilligte Geländer sei an-
ders als gemäss der mit dem Baugesuch eingereichten Visualisierung mit milch-
farbigem statt braunem Glas, mit Pfosten in Chromstahl statt in Braun erstellt 
worden. Die Pfosten seien zudem anders als gemäss der Visualisierung mit 
Schwert und Fussplatte vertikal an den Balkonböden befestigt worden statt mit-
tels horizontal aufgeschraubter Konstruktion. Geplant gewesen seien Geländer 
mit einer Höhe von rund 50 cm; realisiert worden seien sie in einer Höhe von 
110 cm (S. 8 f. Rz. 15; vgl. S. 16 f. Rz. 38 ff.). 

Der Gemeinderat habe willkürlich gehandelt. Die nachträgliche angefochtene 
Baubewilligung vom 8. November 2022 befasse sich nur mit der milchigen statt 
der braunen Bekleidung sowie der Stangenfarbe. Die Materialität der Geländer-
pfosten und die Konstruktion spielten dagegen keine Rolle. Zudem beschreibe 
der Gemeinderat die Farbe der Bekleidung als hellschwarz, dabei sei sie milchfa-
rbig (S. 11 Rz. 22 f.). Der Gemeinderat lasse nun, anders als mit der Bewilligung 
2017 noch verfolgt worden sei, auch die Vorgaben des Denkmalpflegers aus 
dem Jahre 1981 im Zusammenhang mit dem ursprünglichen Baugesuch fallen 
(S. 11 f. Rz. 24 ff.). Die Willkür zeige sich auch darin, dass der Gemeinderat 2017 
ohne Kenntnis der Konstruktion und der Masse die Bewilligung erteilt habe (S. 12 
Rz. 27).

Weiter moniert der Beschwerdeführer eine unzureichende und fehlerhafte Über-
prüfung der nachträglichen Baubewilligung durch den Regierungsrat (S. 13 ff. 
Ziff. 3 Rz. 28 ff.). Richtig sei, dass es nur noch um die Einordnung gehe; dies be-
treffe aber neben der Farbwahl auch die Materialität der Geländerpfosten und die 
Montageart. Da die Überbauung D.________ unverändert sei, dränge sich ein 
Augenschein auf, der den Kontrast dieser filligranen, sehr grünen Balkonelemen-
te zu den milchglasigen und durch Konstruktion und Materialität überdimensio-

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niert wirkenden Glasbekleidungen eindrücklich sichtbar werden lasse. Street-
view, worauf der Regierungsrat verweise (angefochtener RRB Erw. 2), datiere 
aus einer Zeit vor dem Abbruch der Pflanzentröge (S. 13 Rz. 29).

Der Regierungsrat habe sich ungenügend mit dem gemeinderätlichen Ermes-
sensentscheid auseinandergesetzt (S. 16 f. Rz. 35 ff.). So bezeichne der Regie-
rungsrat die Farbe der Glasbekleidung des Balkongeländers als hellgrau, der 
Gemeinderat als hellschwarz. Mit den Chromstahlpfosten befasse sich der RRB 
nicht. Es gehe vorliegend um Ermessensmissbrauch (vgl. Replik S. 2 Rz. 2). 

Es fehle an der rechtsgenüglichen Einordnung (S. 18 ff. Ziff. 4 Rz. 42 ff.). Die 
Überbauung CD.________ sei in einem Zeitpunkt realisiert worden, als die Ge-
meinde noch über keinen Zonenplan verfügt habe. Der kantonale Denkmalpfle-
ger sei beigezogen worden, um das Bauprojekt auf die Einordnung zu überprü-
fen; der Kurort Oberiberg habe Wert auf ein sehr gutes Erscheinungsbild gelegt. 
Der Beschwerdeführer habe als Architekt D.________ und 2 erbaut und später 
auch die E.________ in Rothenthurm. Hier sei umgesetzt worden, was dort im 
Jahr 2017 bewilligt worden sei (S. 21 Rz. 51). Der Vergleich zeige, dass 
C.________ hässlich geworden sei, während sich die E.________ gut in die Um-
gebung einfüge (S. 22 f. Rz. 55 ff.). Die erhöhten Anforderungen an den Ortsbild-
schutz im Baureglement und die Expertise des Denkmalpflegers seien von der 
Vorinstanz ganz bewusst vernachlässigt worden. Die kantonale Denkmalpflege 
sei wiederum beizuziehen (S. 23 f. Rz. 58 f.). 

Ein Rückbau sei unerlässlich (S. 24 f. Rz. 60 ff.). Die Beschwerdegegnerin habe 
sich nur deshalb für die ausgeführte Variante entschieden, weil sich diese als die 
günstigere Lösung erwiesen habe (S. 25 Rz. 64). 

2.1 Mit der Baubewilligung vom 30. Mai 2017 wurde der Beschwerdegegnerin 
die Baubewilligung für den Ersatz der Betontröge auf den Balkonen durch braune 
Balkongeländer aus Glas erteilt. Diese Baubewilligung ist in Rechtskraft erwach-
sen. Die Entfernung der Betontröge wie die Anbringung eines Balkongeländers 
aus Glas als solches können folglich nicht mehr angefochten werden. Insoweit 
kommt dieser Baubewilligung entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers 
(Beschwerde S. 15 Rz. 32 ff.) eine Bedeutung zu, sind Rügen betreffend die  
(Un-)Vollständigkeit der damaligen Baugesuchsunterlagen im vorliegenden Ver-
fahren nicht mehr zu hören und ist dem Regierungsrat beizupflichten (angefoch-
tener RRB Erw. 1.5), dass das erste Baubewilligungsgesuch vom Frühjahr 2017 
nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist. 

Festzuhalten ist gleichwohl, dass das damalige Baugesuch neben der Visualisie-
rung (entgegen der anderslautenden Darstellung des Beschwerdeführers [Be-

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schwerde S. 7 Rz. 13]) auch einen Baubeschrieb vom "April 2017" sowie (entge-
gen dem RRB Nr. 160/2022 vom 22.2.2022 Erw. 1.4) einen Katasterplan (Plan-
auszug vom 20.3.2017, 1:500) enthielt (in: RR-act. II/02/blaue Baumappe 
"CD.________ II Ersatz Balkongeländer"; vgl. Baubewilligung vom 30.5.2017 
S. 2 Disp.-Ziff. 2). Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür und wird - soweit er-
sichtlich - auch vom Beschwerdeführer nicht behauptet, dass diese Unterlagen 
nachträglich ins damalige Baudossier eingefügt wurden. 

2.2.1 Unbestritten geht es vorliegend nur um die Einordnung des Balkongelän-
ders ins Orts- und Landschaftsbild. Dem Beschwerdeführer ist dabei insofern 
beizupflichten, dass sich diese Frage nicht ausschliesslich auf die Farbe des Bal-
kongeländers reduzieren lässt, sondern grundsätzlich auch dessen Konstrukti-
onsart und weitere Bauelemente, soweit ihnen eine Aussenwirkung zukommt, zu 
berücksichtigen sind.

2.2.2 Im Baubeschrieb vom "April 2017" wurde unter anderem ausgeführt, "die 
neuen Geländer werden auf die Stirnseite des Terrassenabschlusses in Beton 
aufgeschraubt". Die Rüge des Beschwerdeführers, die Montage des Geländers 
(vgl. auch Replik S. 3 Rz. 5) entspreche nicht der Baubewilligung 2017 bzw. dem 
damaligen Baugesuch, entbehrt somit einer Grundlage. Auf diese Rüge kann da-
her auch im Rahmen der Beurteilung der Einordnung nicht mehr zurückgekom-
men werden. 

2.2.3 Nicht Verfahrensgegenstand ist vorliegend der vom Beschwerdeführer gel-
tend gemachte - und nicht weiter substantiierte - Wertverlust seiner Wohnung. 
Soweit sich Neu- und Umbauten auf Nachbargrundstücken im Rahmen der bau-
rechtlichen Vorgaben bewegen, kann der dadurch verursachte Wertverlust eines 
benachbarten Grundstückes keinen Bauabschlag begründen.

3. Der Beschwerdeführer beantragt den Beizug der kantonalen Denkmalpfle-
ge.

3.1.1 § 3 Abs. 1 der Verordnung über die Denkmalpflege und Archäologie 
(Denkmalschutzverordnung, DSV; SRSZ 720.110) vom 10. Dezember 2019 be-
stimmt die Kantonale Denkmalpflege als kantonale Fachstelle für Denkmalpflege 
im Sinne von § 15 Abs. 2 des Gesetzes über die Denkmalpflege und Archäologie 
(Denkmalschutzgesetz, DSG; SRSZ 720.100) vom 6. Februar 2019. 

Die Kantonale Denkmalpflege erfüllt alle kantonalen denkmalpflegerischen Auf-
gaben soweit diese nicht einer anderen Instanz zugewiesen sind (§ 3 Abs. 2 
DSG). § 3 Abs. 3 DSV enthält einen nicht abschliessenden ("insbesondere") Ka-
talog von Aufgaben der Kantonalen Denkmalpflege, so unter anderem das "Ver-

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fassen von Fachberichten im Baubewilligungs- oder im Planungsverfahren" (lit. d) 
sowie die Beurteilung des Umgebungsschutzes im Sinne von § 56 PBG und von 
kommunalen Baureglementen (lit. e). Der Ortsbildschutz wird unter anderem si-
chergestellt durch kommunale Nutzungspläne (§ 9 Abs. 1 lit. b DSG). Die Ge-
meinden erlassen in ihren kommunalen Nutzungsplanungen Vorschriften zum 
Schutz des Ortsbildes gemäss PBG (§ 9 Abs. 2 DSG). 

3.1.2 Die kantonale Fachstelle beurteilt im Baubewilligungsverfahren geplante 
Restaurierungen oder Veränderungen an Schutzobjekten (§ 6 Abs. 2 Satz 1 
DSG). Als Schutzobjekte der Denkmalpflege gelten Objekte, denen ein erhebli-
cher kultureller, geschichtlicher, kunsthistorischer oder städtebaulicher Wert zu-
kommt (§ 3 Abs. 1 DSG). Schutzobjekte der Denkmalpflege können Ortsbilder 
sowie b) Gebäudegruppen und Einzelbauten unter Einbezug ihrer Ausstattung 
und der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung sein (§ 3 Abs. 2 lit. a und b 
DSG).

Im Bereich von Ortsbildern, die im Bundesinventar ISOS mit nationaler Bedeu-
tung eingestuft sind (ISOS-A-Gebiete), sind Neubauten und wesentliche Umbau-
ten im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens von der kantonalen Fachstelle zu 
beurteilen (§ 9 Abs. 3 Satz 1 DSG).

3.2 Es ist unbestritten, dass das Dorf Oberiberg im ISOS und auch im Kantona-
len Schutzinventar (KSI) nicht verzeichnet ist (vgl. angefochtener RRB Erw. 3.2). 
Ebenso wenig kann gesagt werden, dass es sich beim Terrassenhaus 
C.________ (wie auch D.________) um ein Schutzobjekt im Sinne des DSG 
handelt. Es besteht entsprechend weder ein Anspruch des Beschwerdeführers 
auf Beizug der Kantonalen Denkmalpflege noch eine entsprechende Pflicht der 
kommunalen Baubehörde. Aus § 3 Abs 2 lit. d und e DSV lässt sich kein solcher 
Anspruch  oder Pflicht ableiten. Das Amt für Raumentwicklung hat am 9. März 
2021 der Gemeinde auch bestätigt, dass keine kantonale Bewilligung erforderlich 
ist; miteingeschlossen ist in dieser Bestätigung auch die kantonale Denkmalpfle-
ge. Gleich wie im regierungsrätlichen Verfahren äussert sich der Beschwerdefüh-
rer im Übrigen auch nicht bzw. jedenfalls nicht hinreichend dazu, was aus dem 
Beizug der Kantonalen Denkmalpflege zur Erhellung des rechtserheblichen 
Sachverhaltes gewonnen werden könnte. 

3.3.1 Aus der Begutachtung der beiden Projekte CD.________ durch den Kanto-
nalen Denkmalpfleger am 30. Januar 1981 kann der Beschwerdeführer nichts zu 
seinen Gunsten herleiten. 

Die damalige Beurteilung erfolgte zum einen auf dem damals geltenden Baure-
glement (§ 10) sowie - laut Angabe des Beschwerdeführers - auf dem Verlangen 

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der Gemeindeversammlung nach einer Überbauung im Rahmen einer Gesamt-
planung. Vorliegend kommt indes das Baureglement vom 7. Dezember 1997 zur 
Anwendung. § 10 des alten Baureglements wie ein allfälliger damaliger Gemein-
deversammlungsbeschluss haben daher vorliegend gleichermassen unbeachtlich 
zu bleiben. Diesbezüglich drängt sich der Hinweis auf, dass der Entscheid für ei-
ne von der Visualisierung aus dem Jahr 2017 abweichende farbliche Gestaltung 
des Balkongeländers auf einem Entscheid der betreffenden Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft beruht (Baubewilligung vom 8.11.2022 Erw. 3; Baubeschrieb 
vom 25.2.2022 S. 1), also ebenfalls einer Form eines demokratischen Ent-
scheids. 

3.3.2 Zum andern lässt sich aus dem Bericht des Denkmalpflegers vom 30. Ja-
nuar 1981 auch inhaltlich nichts für die vorliegende Beurteilung ableiten. Ein Pro-
jekt F., das sich "absolut nicht" an die Forderung der Verwendung geneigter Gie-
beldächer hält, wird in seiner Wirkung als aufdringlich erachtet. Diese Beurteilung 
erfolgte unter Berücksichtigung unter anderem einer vom Architekten in Betracht 
gezogenen Anpassung der Balkonbrüstungen und einer entsprechenden Be-
pflanzung. Demgegenüber wird einem Projekt O. und W. eine optimale Anpas-
sung an bestehendes Baugut attestiert. Dies wurde damit begründet, dass we-
sentlicher Bestandteil des Aussehens dieses Projektes die Dachflächen bildeten, 
welche durch aufgesetzte Quergiebel aufgelockert wurden. Als allerdings wün-
schenswert wurde erachtet, dass die Fassaden bedeutende Holzpartien aufwei-
sen und die Giebelbauten differenzierter gestaltet werden. Das Justizdeparte-
ment schloss sich mit Schreiben vom 16. Februar 1981 (in: RR-act. II/02/graue 
Baumappe KTN 001.________ sowie blaue Baumappe "CD.________ II Ersatz 
Balkongeländer") dieser Beurteilung an. 

Mögliche Balkongeländer, Betontröge und Ähnliches als wesentliche gestalteri-
sche und für die Einordnung erhebliche Elemente finden im Bericht des Kantona-
len Denkmalpflegers vom 30. Januar 1981 keine Erwähnung. 

3.3.3 In der Baubewilligung vom 7. Juni 1988 (Disp.-Ziff. 16) wird nur als Neben-
bestimmung verlangt, dass die Farb- und Fassadengestaltung des Terrassen-
hauses dem Terrassenhaus der 1. Etappe anzupassen ist. 

3.4 Die Vorinstanzen haben somit ohne weiteres vom Beizug der Kantonalen 
Denkmalpflege absehen dürfen. 

4.1 Bauten und Anlagen müssen sich gemäss § 56 Abs. 1 des Planungs- und 
Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 so in die Umgebung ein-
gliedern, dass sie das Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild nicht 

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stören. Dabei handelt es sich gemäss § 52 Abs. 1 PBG um eine Mindestvor-
schrift. 

Bauten und Anlagen sind gemäss Art. 22 Abs. 1 BauR so zu gestalten, dass sie 
sich hinsichtlich ihrer Gesamterscheinung (Stellung, Form, Staffelung und Glie-
derung der Baumassen, Dachform und Dachneigung, Material, Farbgebung, 
Umgebung) in das massgebliche Landschafts-, Orts-, Quartier- oder Strassenbild 
einfügen. Zur Verhinderung einer störenden Baugestaltung kann der Gemeinde-
rat im Baubewilligungsverfahren Bedingungen und Auflagen verfügen oder Pro-
jektänderungen verlangen (Art. 22 Abs. 2 BauR). Art. 23 Abs. 1 BauR stellt an 
die Gestaltung von Bauten und Anlagen sowie deren Umgebung bei Bauten, die 
das Strassen-, Platz- oder Landschaftsbild wesentlich beeinflussen sowie an ex-
ponierten Hanglagen erhöhte Anforderungen. Für die schützenswerten Einzel-
bauten sind vorhandene Ortsbildinventare als massgebliche Richtlinien verbind-
lich zu beachten (Art. 23 Abs. 2 BauR). Gemäss Art. 24 Abs. 1 BauR sind nur 
Bauten mit Satteldächern zulässig. Die Dachneigung hat sich der ortsüblichen 
Bauweise anzupassen. Bei angebauten Garagen und Werkstätten an bestehen-
de Häuser sind Pultdächer oder Flachdächer zulässig (Art. 24 Abs. 2 BauR). An 
die Zone "CD.________" werden in Art. 67 BauR (vgl. vorstehend Ingress lit. A) 
keine weitergehenden Anforderungen gestellt.  

4.2.1 Nach konstanter Rechtsprechung steht der kommunalen Bewilligungs-
behörde in Fragen der Ästhetik und des Ortsbildschutzes ein erheblicher Beurtei-
lungsspielraum zu (VGE III 2014 11 vom 22.5.2014 Erw. 4.4 mit Hinweisen auf 
VGE III 2012 186+191 vom 12.3.2013 Erw. 2.2; VGE III 2010 73 vom 18.8.2010 
Erw. 2.1, 2.2; VGE III 2007 38 vom 24.5.2007 Erw. 1.2; Urteile BGer 1A.11/2007 
+ 1P.23/2007 vom 16.5.2007 Erw. 4.5; 1C_358/2017 vom 5.9.2018 = BGE 145 I 
52 Erw. 3.6). Die Überprüfung der mit dem Ortsbildschutz zusammenhängenden 
unbestimmten Rechtsbegriffe hat zurückhaltend zu erfolgen. Auf der einen Seite 
hat sich die Überprüfung durch die Beschwerdeinstanz - sachlich - in dem Um-
fang zurückzuhalten, als es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung 
Sachnähe und Ortskenntnis von Bedeutung sein sollen. Die örtliche Behörde ver-
fügt über die besten Ortskenntnisse und ihr obliegt es, im Rahmen ihres Pla-
nungsauftrages dem Orts- und Landschaftsschutz Rechnung zu tragen (vgl. 
EGV-SZ 2005 C. 2.1 Erw. 4.2.3). Auf der anderen Seite hat die Überprüfung 
durch die Rechtsmittelinstanz so weit auszugreifen, dass die übergeordneten, 
vom Kanton zu sichernden Interessen einen angemessenen Platz erhalten. Ein 
Eingreifen des Regierungsrates ist regelmässig nur dann gerechtfertigt, wenn die 
beanstandete Haltung der Baubewilligungsbehörde in Bezug auf die Einordnung 
schwerwiegende Mängel aufweist und sich deshalb nicht vertreten lässt (vgl. 

12

EGV-SZ 1994 Nr. 5 Erw. 4.2). Im erwähnten BGE 145 I 52 (Erw. 3.6 mit Hinwei-
sen) hat das Bundesgericht präzisiert, dass die Zurückhaltung bei der Überprü-
fung von Ermessensentscheiden zur Wahrung der Gemeindeautonomie nicht so 
weit gehen darf, dass sich Rechtsmittelbehörden auf eine Willkürprüfung be-
schränken, weil eine solche Beschränkung mit der Rechtsweggarantie gemäss 
Art. 29a BV und bei Anwendung von Vorschriften des Bundesgesetzes über die 
Raumplanung (Raumplanungsgesetz; RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 mit 
Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG nicht vereinbar wäre. 

4.2.2 Zu beachten ist im Weiteren, dass dem Verwaltungsgericht als zweite Be-
schwerdeinstanz nurmehr eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle (vgl. § 55 
Abs. 1 lit. a und b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] 
vom 6.6.1974), nicht aber eine Ermessenskontrolle (Angemessenheitskontrolle) 
zukommt. Bei der Anwendung von positiven wie negativen Ästhetikklauseln des 
kommunalen Rechts hat sich das Verwaltungsgericht als zweite kantonale 
Rechtsmittelinstanz auf die Prüfung zu beschränken, ob die von der kommunalen 
Bewilligungsbehörde vorgenommene und vom Regierungsrat (als erste Be-
schwerdeinstanz mit umfassender Kognition) geschützte Würdigung des Bauvor-
habens vertretbar ist oder nicht. Mit anderen Worten ist es dem Verwaltungsge-
richt grundsätzlich verwehrt, anstelle einer von den Vorinstanzen (übereinstim-
mend) vorgenommenen (und im Ergebnis gegebenenfalls vertretbaren) Würdi-
gung der Einordnungsthematik eine eigene umfassende Beurteilung der Gestal-
tung und Eingliederung des Bauvorhabens vorzunehmen (vgl. VGE III 2017 
68+70 vom 27.9.2017 Erw. 4.2.2; VGE III 2014 11 vom 22.5.2014 Erw. 4.4 mit 
Hinweise; BGE 145 I 52 Erw. 3.6 mit Hinweisen).

4.3.1 Der Regierungsrat hat erwogen, dass die Häuser D.________ 1 und 2 un-
bestritten an einer exponierten Hanglage lägen und von der anderen Talseite 
(Ortsteil F.________) gut einsehbar seien. Dies ist zutreffend. Die lagemässige 
Exponiertheit wird indes dadurch relativiert, dass sich die beiden Häuser (mit den 
praktisch an die Minster grenzenden Tiefgaragengeschossen) in der Talsohle be-
finden. 

4.3.2 Der Regierungsrat hat weiter dargelegt, dass es sich beim Haus 
C.________ um ein neunstöckiges Terrassenhaus mit einem sichtbaren Tiefga-
ragengeschoss handelt. Beim ersten, zweiten, fünften und achten Geschoss sind 
an den jeweiligen Vorderseiten bzw. Längsseiten die umstrittenen hellgrauen 
Glasgeländer angebracht. Bei den übrigen Geschossen sind nur sog. Zwischen-
geländer angebracht, die die Terrassenflächen der jeweiligen Wohnungen von-
einander oder gegen aussen abgrenzen. Das dritte, das sechste und das neunte 

13

Geschoss weisen Giebeldächer mit jeweils drei Quergiebeln auf. Aufgrund dieser 
Dächer sind im vierten und im siebten Geschoss keine Balkongeländer an der 
Vorderseite angebracht. Von unten und von vorne her gesehen treten die vier 
Glasgeländer an der Aussenseite des ersten, zweiten, fünften und achten Ge-
schosses in Erscheinung. Die Dachflächen und die Fensterrahmen sind dunkel-
braun. Die Fassaden sowie das Tiefgaragengeschoss weisen einen hellen Farb-
ton auf. 

Dem Regierungsrat kann beigepflichtet werden, dass die dunkelbraunen Dach-
flächen und die Giebel stark, wenn nicht dominant, in Erscheinung treten. Dem-
gegenüber wirkt der hellgraue Farbton der Balkongeländer dezent, hebt sich 
nicht in störendem Masse von den weiteren Fassadenelementen und insbeson-
dere der markanten Fassade der oberirdischen Tiefgarage ab und wirkt sich nicht 
negativ auf das Erscheinungsbild des gesamten Gebäudes aus. Ob die Kolorie-
rung als hellgrau oder hellschwarz eingestuft wird, ist einerseits durch externe 
Faktoren wie namentlich Jahreszeit, Witterung und Beleuchtung bedingt, ander-
seits von der subjektiven Wahrnehmung beeinflusst und für die Beurteilung irre-
levant. Indes ist klarzustellen, dass die Beschwerdegegnerin mit ihrer Vernehm-
lassung nachweist (S. 2 Ziff. 3), dass es sich laut Produktebeschrieb der Glas-
manufaktur Buttikon farbtechnisch um ein "Hellschwarz" handelt (VSG [Verbund-
sicherheitsglas] 9-3 mit 0.38 mm Hellschwarz "F" Folie und 0.76 mm Mattfolie).

Des Weiteren ist dem Regierungsrat (angefochtener Entscheid Erw. 5.4) auch 
zuzustimmen, dass sich für Beurteilung der vorliegend strittigen Frage dem Be-
richt des Kantonalen Denkmalpflegers vom 30. Januar 1981 keine entscheidrele-
vanten Anhaltspunkte entnehmen lassen (vgl. vorstehend Erw. 3.3.1 ff.). Ebenso 
ist der Regierungsrat zu Recht der Ansicht, dass die hellgraue (oder hellschwar-
ze) Farbe das Haus nicht stärker als Terrassenhaus in Erscheinung treten lässt 
als der hellbraune Farbton der Visualisierung 2017, wie der Vergleich der Auf-
nahmen (vgl. Beschwerde S. 9) erkennbar macht. Nicht von der Hand gewiesen 
werden kann auch, dass der hellgraue (oder hellschwarze) Farbton die vorbeste-
hende Aussenwirkung der ersetzten und auf dem Nachbargebäude nach wie vor 
bestehenden betongrauen Betontröge ebenso gut übernimmt wie dies bei einer 
hellbraunen Farbwahl der Fall wäre. Der Kontrast auch zu den nach wie vor be-
stehenden betonfarbenen Balkonbrüstungen der beiden Häuser wird jedenfalls 
nicht negativ beeinflusst. Ebensowenig kann im Vergleich zu den umliegenden 
Gebäuden eine störende Wirkung erkannt werden. Es kann hierfür auf die zu 
bestätigenden Ausführung des Regierungsrates verwiesen werden (vgl. ange-
fochtener RRB Erw. 5.5 f.). Unbehelflich ist der Vergleich angesichts der unter-
schiedlichen lokalen Rahmenbedingungen sowie lokalen Bauordnungen mit Ge-
bäuden samt Balkongestaltungen in anderen Ortschaften (Rothenthurm). Seine 

14

Berechtigung hat im Übrigen auch die vom Gemeinderat angeführte Binsen-
wahrheit, dass die Geschmäcker verschieden sind, was auch für bauästhetische 
Belange gilt und was sich entsprechend im (grossen) Ermessensspielraum der 
Baubewilligungsbehörde bei der Beurteilung von Einordnungsfragen, soweit sie 
in deren Zuständigkeitsbereich fällt, ausdrückt. 

Anzufügen ist der Vollständigkeit halber zum einen, dass auch die Höhe der Bal-
kongeländer von insgesamt (inkl. Handlauf) 1.10 m, entsprechend den Minimal-
anforderungen gemäss der Beratungsstelle für Unfallverhütung (bfu, Geländer 
und Brüstungen, Fachdokumentation 2.003, Bern 2020, S. 7 mit Hinweis auf 
Norm SIA 358), der guten Einordnung nicht abträglich ist. Die Art der Montage 
(vgl. vorstehend Erw. 2.2.2) zum andern wird von der Beschwerdegegnerin im 
Baubeschrieb vom 25. Mai 2022 nachvollziehbar damit begründet, dass die 
Zugänglichkeit jederzeit gewährleistet ist und die bestehende Dachhaut der 
Flachdächer bei zukünftigen Sanierungen nicht berührt und durchbrochen wer-
den muss.

4.3.3 Insgesamt ist festzuhalten, dass der Regierungsrat in umfassender Be-
gründung zu Recht gefolgert hat, dass der Gemeinderat seinen Ermessensspiel-
raum bei der Beurteilung der Einordnung des Balkongeländers nicht verlassen 
hat. 

4.4 Vom verschiedentlich beantragten Augenschein (Beschwerde S. 9, S. 11 
Rz. 23, S. 12 Rz. 25, S. 13 f. Ziff. 3.1 Rz. 28 u.w.) kann ohne Verletzung des 
rechtlichen Gehörs und des Untersuchungsgrundsatzes abgesehen werden. Die 
aktenkundigen Fotoaufnahmen erlauben eine hinreichende Beurteilung der Ein-
ordnung. Wenn im Internet (webGIS SZ) einsehbare Luftaufnahmen und Street 
View auch nicht den aktuellen Stand wiedergeben (sollten; vgl. auch Replik S. 4 
Rz. 6), ermöglichen sie gleichwohl im Konnex mit dem aktenkundigen Bildmate-
rial die Beurteilung der Einordnung der Balkongeländer. 

4.5 Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen. 

5. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Verfahrenskosten (Ge-
richtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) dem Beschwerdeführer aufzuerle-
gen (§ 72 Abs. 2 VRP). 

Der obsiegende Gemeinderat und die obsiegende Beschwerdegegnerin sind 
nicht beanwaltet und haben daher praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Par-
teientschädigung (statt vieler: VGE III 2021 28 vom 18.6.2021 Erw. 9.2; VGE 
375/99 vom 1.9.1999 lit. C). 

15

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen, soweit darauf 
einzutreten ist. 

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von insgesamt Fr. 2'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt. Er hat 
am 8. März 2023 einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe geleistet, so 
dass die Rechnung ausgeglichen ist.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)
- den Gemeinderat Oberiberg (R)
- die Beschwerdegegnerin (R)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement (EB)
- und das Amt für Raumentwicklung (EB).

Schwyz, 27. Juni 2023

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

16

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 27. Juli 2023