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**Case Identifier:** 6a77f488-bb77-5e3b-bc54-cd64357d744e
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-07-30
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 30.07.2013 A/1238/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1238-2011_2013-07-30.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1238/2011-LDTR ATA/449/2013  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 30 juillet 2013 

dans la cause 

   

ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES, (ASLOCA) 
représentée par Me Christian Dandrès, avocat  

contre 

DÉPARTEMENT DE L’URBANISME 

et 

Madame Juliane COSANDIER 
représentée par Me Lucien Lazzarotto, avocat 

et 

Messieurs Bertrand et Philippe CRAMER et CRAMER + CRAMER S.à r.l 
représentés par Me François Bellanger, avocat 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
6 décembre 2011 (JTAPI/1395/2011) 

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A/1238/2011 

EN FAIT 

1.  Sur la parcelle n° 163, feuille 5 de la commune de Genève-Eaux-Vives, à 
l’adresse 3, rue Merle-d’Aubigné, est érigé un bâtiment à usage d’habitation. 
Avant le 26 novembre 1997, ladite parcelle était initialement propriété de la 
Société immobilière Face Au Soleil, qui a été transformée à une date indéterminée 
en une société immobilière d’actionnaires-locataires (ci-après : SIAL) dont les 
actionnaires étaient une hoirie formée de Madame Juliana Cosandier ainsi que de 
ses frères et sœurs. A la date précitée, l’immeuble a été constitué en propriété par 
étages (ci-après : PPE), après liquidation de la SIAL. 

2.  La PPE comportait vingt-et-une unités. Par acte notarié du 20 septembre 
1999, inscrit au registre foncier (ci-après : RF) le 3 décembre 1999, 
Mme Cosandier est devenue propriétaire en pleine propriété de six d’entre elles, 
soit d’un bureau n. 163-2, et de cinq unités d’appartements dont un appartement 
de 5,5 pièces n. 163-4 (lot n. 2. 02), un appartement de 4,5 pièces n. 163-5 (lot 
n. 3. 01), un appartement de 4,5 pièces n. 163-14 (lot n. 6. 01), un appartement de 
5,5 pièces n. 163-16 (lot n. 6. 03) et un appartement de 4,5 pièces n. 163-20 (lot 
n. 8. 01). 

3.  Mme Cosandier habite l’appartement n. 163-16 et a toujours mis en location 
les quatre appartements formant les unités n. 163-4, 163-5, 163-14 et 163-20. 

4.  L’appartement n. 163-4 a été loué le 26 juin 1998 à Messieurs Bernard et 
Philippe Cramer ainsi qu’à Madame Sophie de Lint. Le 16 juillet 2001, 
Cramer + Cramer S.à r.l. (ci-après : Cramer + Cramer), dont M. Philippe Cramer 
est l’associé depuis sa formation, a succédé à cette dernière locataire. C’est 
M. Philippe Cramer qui habite l’appartement en question. 

5.  Par arrêté VA 11’003 du 2 juillet 2010, le département des constructions des 
technologies de l’information, devenu depuis lors le département de l’urbanisme 
(ci-après : le département) a refusé à Mme Cosandier l’autorisation d’aliéner à un 
tiers l’appartement n. 163-4. La vente ne portait que sur un seul appartement, ce 
qui allait à l’encontre de l’intérêt public consistant à préserver l’existence d’un 
nombre suffisant de logements répondant aux besoins prépondérants de la 
population. Seule une vente en bloc des quatre appartements était possible. 

  Cette décision n’a pas fait l’objet d’un recours. 

6.  Le 21 septembre 2010, Mme Cosandier a conclu devant notaire une 
promesse de vente en faveur de Madame Maria Teresa Figurek (ci-après : 
l’acquéreuse) portant sur les droits de PPE relatifs à l’unité de bureau n. 163-2 et 
aux quatre appartements n. 163-4, 163-5, 163-14 et 163-20, y compris les 

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appartenances, dépendance, partie intégrante et accessoires y relatifs, ainsi que sur 
les servitudes d’usage relatives à des places de stationnement pour véhicules 
automobiles. L’acquéreuse obtenait également un droit de préemption sur les 
droits de copropriété immatriculés au feuillet 163 n. 16 relatifs à l’appartement de 
5,5 pièces dans lequel habitait Mme Cosandier. 

  Le prix de cette transaction a été arrêté à CHF 3’000’000.-. 

  Le 28 janvier 2011, Maître Karim Messali, notaire qui avait instrumenté la 
promesse de vente, a requis du département, pour le compte de Mme Cosandier, 
l’autorisation d’aliéner à l’acquéreuse les parts de copropriété précitée. 
L’appartement n. 163-14 n’était plus loué depuis le 31 décembre 2010 à la suite 
de la résiliation du bail par son locataire, qui y logeait depuis 1956. La totalité des 
baux à loyer en cours serait reprise par l’acquéreuse. 

7.  Le 28 février 2011, Me Messali a transmis au département un courriel du 
24 février 2011 que Mme Cosandier lui avait adressé pour exposer les motifs de 
l’aliénation. Elle avait pris avec regret la décision de se séparer d’une partie du 
patrimoine familial dont elle avait hérité. Elle voulait mettre fin à ses activités 
professionnelles le 31 juillet 2011 conformément aux avis médicaux et prendre sa 
retraite, si bien que ses revenus allaient diminuer. Elle était prête à réduire ses 
dépenses mais, afin de pouvoir vivre décemment, elle devait rembourser son 
hypothèque, n’étant plus en mesure de payer les intérêts. Elle voulait également 
ne plus avoir à payer les charges d’entretien de l’immeuble. Elle souhaitait 
continuer à vivre dans celui-ci pour éviter des frais de déménagement. Elle s’était 
obligée devant notaire à verser à sa mère une rente de CHF 1’337.- par mois et 
devait pouvoir continuer à honorer cet engagement. 

8.  Par arrêté VA 11’267 du 17 mars 2011, le département, se fondant sur 
l’art. 39 al. 2 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) 
du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), a autorisé l’aliénation des quatre 
appartements n. 163-4, 163-5, 163-14 et 163-20 aux conditions prévues dans le 
projet d’acte de vente. Les droits et obligations découlant des contrats de bail en 
cours et conclus au bénéfice des divers locataires seraient repris par l’acquéreuse. 
Ladite autorisation ne pourrait être invoquée ultérieurement pour justifier une 
aliénation individualisée des quatre appartements concernés en application de 
l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. Les appartements aliénés étaient destinés à l’habitation, 
à l’exclusion de toute activité commerciale ou administrative. 

  La vente était conforme à la LDTR dès lors que la requérante cédait en une 
seule opération la totalité des lots qu’elle possédait dans l’immeuble 
3, rue Merle-d’Aubigné, à l’exception de celui qu’elle habitait personnellement 
pour lequel un droit de préemption en faveur de l’acquéreuse serait inscrit au RF. 
La vente était autorisée par le département en vertu de la pesée d’intérêts à 

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laquelle il devait procéder dans chaque cas d’espèce et de son pouvoir 
d’appréciation. Elle était conforme au principe de la proportionnalité. 

9.  L’arrêté précité a fait l’objet d’une publication dans la Feuille d’avis 
officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 23 mars 2011. 

10.  Le 26 avril 2011, l’Association genevoise de défense des locataires 
(ci-après : ASLOCA) a recouru contre cet arrêté auprès du Tribunal administratif 
de première instance (ci-après : TAPI), concluant à son annulation sous suite de 
frais et dépens (cause A/1238/2011). L’immeuble locatif avait été mis sous le 
régime de la PPE dans le but de vendre les appartements individuellement dans le 
cadre d’opérations spéculatives. Celles-ci n’avaient pu se faire en raison de 
l’entrée en vigueur de la nouvelle teneur de l’art. 39 LDTR. Le tableau de la vente 
des appartements figurant dans la FAO n’indiquait pas la totalité des appartements 
de l’immeuble et surtout n’indiquait pas que la vente des quatre appartements 
constituait une vente en bloc en application de l’art. 39 al. 4 in fine LDTR. Une 
vente en bloc était cependant indispensable pour respecter la loi. 

11.   Le 5 mai 2011, MM. Cramer ainsi que Cramer + Cramer ont également 
recouru auprès du TAPI contre l’arrêté précité, concluant à son annulation avec 
suite de dépens (cause A/1349/2011).  

  Le 10 mai 2010, Mme Cosandier avait requis du département l’autorisation 
de vendre l’appartement qu’ils louaient (VA 11’003), non sans qu’ils aient 
auparavant subi de fortes pressions pour qu’ils l’achètent à un prix qu’ils 
trouvaient trop élevé. A la suite de leur opposition, le département avait refusé 
cette aliénation par arrêté du 2 juillet 2010, réservant la possibilité de procéder à 
une vente en bloc. 

  Dans le cadre de l’instruction de la requête qui avait conduit à la délivrance 
de l’autorisation VA 11’267, Mme Cosandier avait invoqué des motifs personnels 
ou économiques à l’appui de sa décision de vendre. L’aliénation sollicitée violait 
l’art. 39 LDTR. Une autorisation de vente en bloc ne pouvait être accordée qu’aux 
conditions de l’art. 39 al. 4 LDTR. Selon la jurisprudence, l’existence d’une vente 
en bloc ne permettait pas à elle seule de considérer qu’un intérêt public au 
maintien de l’affectation locative de l’immeuble serait assuré. Pour autoriser une 
telle vente, les parties devaient justifier d’un intérêt privé particulier. En l’espèce, 
le département n’avait demandé aucune justification à Mme Cosandier et ne 
s’était fondé que sur le fait que l’opération projetée constituait une vente en bloc. 

12.  Dans les deux causes précitées, le département et Mme Cosandier ont 
conclu au rejet du recours. 

  Selon le département, avant d’être en PPE, l’immeuble en cause était 
exploité par une SIAL dont l’intégralité des certificats d’actions était détenue en 

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hoirie par la famille de feu le grand-père de Mme Cosandier. Les seules ventes 
d’appartements dans l’immeuble avaient été autorisées, soit dans le cadre de la 
liquidation de la succession à laquelle Mme Cosandier avait participé, soit dans 
celui de la liquidation de la SIAL. Ainsi, par exemple, le département avait, par 
arrêté VA 6’246 du 3 juin 1999, autorisé en lien avec la liquidation de la 
succession la cession à un locataire en place des certificats d’actions liés à un 
appartement par l’un des hoirs Cosandier qui habitait à Bâle.  

  Le département disposait d’une marge d’appréciation qui lui permettait de 
délivrer l’autorisation de vente en dehors des cas prévus par l’art. 39 al. 4 let. a à d 
LDTR, moyennant une pesée des intérêts. Mme Cosandier aurait été bien en peine 
de vendre l’intégralité du bloc d’appartements qu’elle possédait puisqu’elle 
habitait l’un de ceux-ci. Les motifs d’assainissement de la situation financière 
qu’elle avait exposés étaient dignes de considération. L’autorisation requise avait 
pour but de vendre le bloc d’appartements loués à des tiers conformément à l’art. 
39 LDTR. Le département avait limité le risque d’une vente individuelle future 
des appartements en prévoyant que l’autorisation accordée ne pouvait constituer 
un précédent. 

  Mme Cosandier a rappelé les circonstances dans lesquelles elle était 
devenue propriétaire des appartements. Celles-ci ne correspondaient pas à ce que 
l’ASLOCA alléguait par méconnaissance de la situation exacte. Son but n’était 
pas de réaliser d’importants bénéfices mais d’arriver à faire face à ses charges 
après qu’elle avait pris sa retraite le 31 juillet 2011 dans sa 67ème année. En effet, 
son salaire représentait jusqu’alors 50 % de ses revenus, lesquels allaient 
diminuer. Elle ne pourrait plus faire face aux intérêts hypothécaires, aux charges 
d’entretien de l’immeuble, aux futurs travaux d’entretien de celui-ci, ainsi qu’à ses 
obligations financières vis-à-vis de sa mère. Elle a produit à l’attention du TAPI 
les pièces qui justifiaient ses explications. 

13.  Par jugement du 6 décembre 2011, le TAPI a rejeté les recours, après avoir 
joint les causes A/1238/2011 et A/1349/2011 sous le numéro A/1238/2011.  

  Pour autoriser l’aliénation, le département s’était fondé à juste titre sur les 
art. 39 al. 2 LDTR et 13 du règlement d’application de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 1996 (RDTR - 
L 5 20.01) et non sur l’art. 39 al. 4 LDTR. Il avait dûment procédé à la pesée des 
intérêts en présence et appliqué le principe de la proportionnalité. Il n’avait pas 
excédé ou abusé de son pouvoir d’appréciation. La véracité et la sincérité des 
motifs exposés par Mme Cosandier pour justifier l’aliénation ne pouvaient être 
mises en doute. MM. Cramer et la société n’avaient fourni aucun élément 
permettant de les remettre en question. Contrairement à ce que soutenait 
l’ASLOCA, la vente litigieuse n’avait pas pour but d’individualiser ou de préparer 
le démantèlement des appartements en cause. Il s’agissait d’une vente en bloc sauf 
qu’elle n’intégrait pas l’appartement habité par la propriétaire.  

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14.  Par acte posté le 24 janvier 2012, l’ASLOCA a interjeté recours auprès de la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) « contre le jugement annexé du 6 décembre 2011 » du TAPI, reçu 
le 9 décembre 2011, concluant préalablement à la comparution personnelle des 
parties, et principalement à « l’annulation de l’autorisation en cause ». 

  Le département avait accordé l’autorisation VA 11’267 en recourant à une 
astuce qui avait pour but de permettre de commencer le « démantèlement des 
appartements locatifs de l’immeuble » incriminé. Les autorisations d’aliéner au 
sens de l’art. 39 LDTR ne pouvaient porter, en vertu de l’art. 39 al. 4 LDTR, que 
sur un appartement à la fois. Une vente en bloc ne pouvait être autorisée que pour 
des motifs d’assainissement financier au sens strict. Il revenait au propriétaire 
requérant d’établir l’existence de tels motifs. Si un propriétaire avait besoin 
d’assainir sa situation financière en vendant ses lots de PPE, cela impliquait la 
vente en bloc de l’ensemble de ceux-ci. Il n’était pas autorisé à n’en vendre 
qu’une partie. Mme Cosandier n’avait pas apporté la preuve qu’elle devait assainir 
sa situation au sens de la disposition légale précitée. 

15.  Le 30 janvier 2012, l’ASLOCA a déposé des conclusions « précisant » 
celles prises le 24 janvier 2012. Elles visaient à demander principalement 
l’annulation et la mise à néant du jugement du TAPI du 6 décembre 2011 et de 
l’autorisation VA 11’267. 

16.  Le 3 février 2012, le TAPI a transmis son dossier sans formuler 
d’observation. 

17.  Invités à se déterminer sur le recours, MM. Cramer et Cramer + Cramer s’en 
sont rapportés à justice le 6 février 2012. 

18.  Le 10 février 2012, suite à la réception des conclusions du 30 janvier 2012, 
le département a émis des doutes sur leur recevabilité. 

19.  Le 9 mars 2012, le département a répondu au recours. Il s’en est rapporté à 
justice quant à sa recevabilité et, sur le fond, a conclu à son rejet. Seuls les cinq 
appartements locatifs appartenant à Mme Cosandier étaient soumis à la LDTR car 
le sixième était un bureau. L’autorisation attaquée permettait l’aliénation de quatre 
appartements locatifs. Si elle ne portait pas sur le cinquième c’est qu’il s’agissait 
de l’appartement dans lequel résidait Mme Cosandier. Néanmoins, celle-ci avait 
accordé à l’acquéreuse un droit de préemption sur cet objet. L’argumentation 
juridique de la recourante était totalement contestée. Le département n’avait pas 
délivré l’autorisation en application de l’art. 39 al. 4 LDTR mais de l’art. 39 al. 2 
de cette loi. Pour le surplus, la situation financière de la requérante était connue, 
celle-ci ayant produit toutes pièces justificatives utiles devant le TAPI.  

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20.  Le 12 mars 2012, Mme Cosandier s’en est rapportée à justice quant à la 
recevabilité du recours et a conclu à son rejet. Elle a réitéré ses explications 
relatives à sa situation personnelle et la diminution de ses revenus. Elle désirait 
rembourser son hypothèque grâce au produit de la vente de ses biens immobiliers. 

  Lors des assemblées générales 2010 et 2011 de la PPE, les copropriétaires 
avaient planifié la restauration de la façade de l’immeuble et des travaux de 
rénovation. Le fonds de rénovation ne permettait pas de couvrir le montant des 
travaux et elle devait puiser dans son épargne personnelle pour faire face aux 
charges de copropriété qui lui incombaient. La vente en bloc des quatre 
appartements ne pouvait que susciter l’intérêt d’investisseurs visant 
l’encaissement de revenus périodiques ce qui garantissait, de facto, le maintien 
des unités dans le parc locatif. 

  Le recours de l’ASLOCA était de nature politique. Par la vente immobilière 
à laquelle elle voulait procéder, elle n’avait jamais eu l’intention de permettre la 
division de son patrimoine en plusieurs lots pour les vendre séparément. La notion 
d’assainissement visée par l’art. 39 al. 4 LDTR comprenait celle de personnes 
dans sa situation qui se trouvaient face à la nécessité de rendre liquide tout ou 
partie de leur fortune immobilière privée pour faire face à leurs obligations. De ce 
fait, la décision du département pouvait être fondée sur cette disposition légale. 
Indépendamment des motifs visés dans celle-ci, elle pouvait également se justifier 
en vertu de la pesée des intérêts qui devait toujours être effectuée en vertu de 
l’art. 36 al. 2 LDTR, à défaut de quoi la garantie de la propriété privée conférée 
par l’art. 26 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 
1999 (Cst. - RS 101) serait violée. 

21.  Le 27 mars 2012, dans le délai imparti par le juge délégué pour formuler 
toute requête d’acte d’instruction supplémentaire, Mme Cosandier a versé à la 
procédure différentes pièces émanant de la copropriété pour justifier qu’elle 
devrait débourser CHF 173’958.- prochainement pour des travaux de réfection 
dans l’immeuble. 

22.  Le juge délégué a entendu les parties lors d’une audience de comparution 
personnelle le 21 mai 2012, MM. Cramer et Cramer + Cramer étant excusés. 

 a. L’ASLOCA recourait par principe contre le démantèlement du parc 
immobilier locatif et la soustraction à la location d’unités de logement le 
composant par la constitution d’immeubles en PPE. Les conditions de l’art. 39 
al. 4 LDTR n’étaient pas réalisées. En 2010, le département avait refusé la vente 
de l’un des appartements de Mme Cosandier car cela contrevenait à la LDTR. 
Mme Cosandier n’avait pas établi de manière suffisamment précise ses problèmes 
financiers et ses revenus immobiliers. La transformation du statut juridique de 
l’immeuble de SIAL en PPE n’avait pas fait l’objet d’un arrêté d’autorisation. Il y 
avait un intérêt public à ne pas autoriser des opérations de ce type. 

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 b. Mme Cosandier avait hérité de cet immeuble. Elle aurait voulu revendre 
l’un des appartements, ce qui lui avait été refusé. Elle avait décidé de vendre 
l’ensemble des lots en accordant à la même acquéreuse un droit de préemption sur 
l’appartement qu’elle conservait pour son usage. Elle avait produit devant le TAPI 
les pièces relatives à sa situation financière. Avant sa retraite, ses revenus annuels 
s’élevaient à près de CHF 424’665.-. Après juillet 2011, elle ne percevait plus les 
revenus de son activité dépendante, soit CHF 203’300.- par an. Elle ne recevait 
plus mensuellement qu’environ CHF 2’000.- de l’AVS et CHF 4’000.- au titre de 
son 2ème pilier. A cela s’ajoutaient ses revenus bruts immobiliers en 
CHF 140’232.-. Elle avait une hypothèque d’un peu plus de CHF 1’000’000.-, 
constituée à l’époque de la liquidation de la SIAL pour payer des impôts et des 
travaux de réfection du bâtiment qui s’imposaient. A l’heure actuelle, de 
nouveaux travaux de rénovation s’imposaient dans l’immeuble. 

 c. Selon le représentant du département, la décision attaquée était consécutive 
à une pesée des intérêts et se fondait sur les arts 39 al. 2 LDTR et 13 RDTR et non 
sur l’art. 39 al. 4 LDTR. Le département avait pris en considération que la vente 
portait sur la quasi-totalité des appartements locatifs de Mme Cosandier à une 
même personne et qu’un droit de préemption en faveur de la même acquéreuse 
était prévu pour le dernier appartement. Les biens aliénés constituaient un 
patrimoine familial appartenant à Mme Cosandier depuis longtemps. Il avait 
obtenu toutes les pièces utiles à comprendre les raisons financières qui 
conduisaient la recourante à requérir cette autorisation. L’intérêt public n’était pas 
mis en danger par celle-ci. 

23.  Le 31 mai 2012, Mme Cosandier a informé le juge délégué que le montant 
de son hypothèque s’élevait à CHF 1’200’000.- en 2011. Elle s’était acquittée 
cette année-là d’un montant de CHF 32’345.- d’intérêts. En 2011, elle avait perçu 
des revenus locatifs bruts totalisant CHF 120’755.-. 

24.  Le 8 juin 2012, Mme Cosandier a conclu derechef au rejet du recours.  

  L’autorisation accordée n’avait pas pour conséquence de retirer des 
logements du parc locatif. Elle était assortie de conditions prévenant tout risque 
qu’ils le soient. Les baux en cours devaient être repris et il n’était pas possible de 
se prévaloir de cette décision dans le cadre d’une future vente individualisée. Elle 
avait démontré qu’elle se trouvait dans la nécessité de réaménager sa situation 
financière si bien que les conditions de l’art. 39 al. 4 LDTR étaient réalisées. En 
outre, l’autorisation requise pouvait également être fondée sur l’art. 39 al. 2 
LDTR.  

  Le passage de l’immeuble du 3, rue Merle-d’Aubigné du statut de SIAL à 
celui de PPE ne nécessitait pas une autorisation puisqu’il n’y avait pas eu transfert 
à titre onéreux. Au surplus, la situation antérieure n’avait aucune importance 

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puisque le département avait délivré l’autorisation non pas en vertu d’un des 
motifs tirés de l’art. 39 al. 4 LDTR mais par application de l’art. 39 al. 2 LDTR. 

25.  Le 11 juin 2012, l’ASLOCA a persisté dans les termes de son recours. 
L’immeuble locatif litigieux avait été propriété de la Société immobilière Face Au 
Soleil puis il était devenu une SIAL. Celle-ci avait été « mise en liquidation le 
26 avril 1995 ». Suite à cela, un ingénieur géomètre avait institué un cahier de 
répartition des locaux inscrits au RF le 14 octobre 1997 sans que les appartements 
soient formellement cédés à l’un ou l’autre des différents copropriétaires. Il 
s’agissait d’une astuce qui permettait d’éviter que l’opération d’individualisation 
soit soumise au département. Celui-ci avait dû mettre fin à ce type de pratiques en 
2007 par une lettre-circulaire à tous les notaires pour faire respecter la lettre de 
l’art. 39 LDTR. 

26.  Après transmission aux parties de ces dernières écritures, la cause a été 
gardée à juger. 

EN DROIT 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2.  A teneur de l’art. 65 al. 1 LPA, l’acte de recours doit contenir, sous peine 
d’irrecevabilité, la désignation de la décision attaquée et les conclusions du 
recourant. La LPA ne prévoit pas de possibilité de les compléter après l’échéance 
du délai de recours, ce qu’elle autorise s’agissant de l’exposé des motifs ou 
d’indications des moyens de preuve s’ils sont insuffisants (art. 65 al. 2 LPA ; 
T. TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, p. 446 n. 1357). 

3.  Le fait que des conclusions formelles ne ressortent pas expressément de 
l’acte de recours n’est pas en soi un motif d’irrecevabilité, pourvu que la chambre 
administrative et la partie adverse puissent comprendre avec certitude les fins du 
recourant (ATA/527/2012 du 21 août 2012 consid. 1a ; ATA/596/2011 du 
20 septembre 2011 consid. 2 ss). 

4.  La chambre administrative est tenue de respecter le principe de l’interdiction 
du formalisme excessif découlant de l’art. 29 al. 1 Cst. Les exigences en matière 
de contenu nécessaire d’un recours seront appréciées de manière plus stricte 
lorsque l’administré est représenté par un avocat ou un autre mandataire 
professionnellement qualifié. 

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5.  En l’espèce, les conclusions modifiées déposées le 30 janvier 2012 par la 
recourante sont postérieures à l’échéance du délai de recours qui prenait fin le 
24 janvier 2012 compte tenu de la suspension des délais entre le 18 décembre et le 
2 janvier (art. 17A LPA). Elles sont donc irrecevables. Toutefois, dans la mesure 
où la chambre administrative peut clairement comprendre, à partir de l’acte de 
recours posté le 24 janvier 2012 et des conclusions prises dans le délai légal, que 
le recours est dirigé contre le jugement du TAPI du 6 décembre 2011 et que les 
conclusions prises dans l’acte visent non seulement l’annulation de l’autorisation 
VA 11’267 mais également celle dudit jugement, elle admettra sa recevabilité au 
regard des critères de l’art. 65 al. 1 LPA. 

6.  L’aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits 
de copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions, de parts sociales) d’un 
appartement à usage d’habitation jusqu’alors offert en location est soumise à 
autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son 
type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 

  Le Conseil d’Etat a constaté qu’il y avait pénurie, au sens des art. 25 et 39 
LDTR, dans toutes les catégories d’appartements d’une à sept pièces 
inclusivement (Arrêté du Conseil d’Etat déterminant les catégories 
d’appartements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR 
du 20 mars 2013 - ArAppart - L 5 20.03). 

  En l’espèce, les appartements litigieux font partie des catégories de 
logements où sévit la pénurie, si bien que leur aliénation est soumise à 
autorisation en vertu de la LDTR. 

7. a. A teneur de l’art. 39 al. 2 LDTR, le département doit refuser l’autorisation 
d’aliéner un appartement en PPE affecté à la location lorsqu’un motif 
prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et 
l’intérêt général résident dans le maintien, en période de pénurie de logements, de 
l’affectation locative des appartements loués. Le département doit procéder à une 
pesée des intérêts, règle reprise à l’art. 13 al. 1 RDTR. 

 b. L’intérêt privé est présumé l’emporter sur l’intérêt public lorsque le 
propriétaire doit vendre l’appartement par nécessité de liquider un régime 
matrimonial ou une succession (art. 13 al. 3 let. a RDTR), satisfaire aux exigences 
d’un plan de désendettement (art. 13 al. 3 let. b RDTR) ou prendre un domicile 
dans un autre canton (art. 13 al. 3 let. c RDTR). 

8. a. Selon l’art. 39 al. 4 LDTR, le département autorise l’aliénation d’un 
appartement si celui-ci a été, dès sa construction, soumis au régime de la PPE ou à 
une forme de propriété analogue (let. a) ; s’il était, le 30 mars 1985, soumis au 
régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé 
de manière individualisée (let. b) ; s’il n’a jamais été loué (let. c) ; ou s’il a fait 

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une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR (let. d). 
L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente 
en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des 
motifs d’assainissement financier de plusieurs appartements à usage d’habitation 
ayant été mis en PPE et jusqu’alors offerts en location, avec pour condition que 
l’acquéreuse ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve de 
l’obtention d’une autorisation individualisée. 

 b. En cas de réalisation de l’une des hypothèses de l’art. 39 al. 4 LDTR, le 
département est tenu de délivrer l’autorisation d’aliéner (ATA/266/2013 du 
30 avril 2013 consid. 3 ; ATA/784/2012 du 20 novembre 2012 ; ATA/725/2012 
du 30 octobre 2012; ATA/826/2001 du 11 décembre 2001; ATA/647/2000 du 
24 octobre 2000), ce qui résulte d’une interprétation du texte légal tant littérale (le 
texte indique que l’autorité « accorde » l’autorisation, sans réserver d’exception) 
qu’historique (l’art. 9 al. 3 de la LDTR dans sa teneur en vigueur jusqu’au 1er juin 
2001, dont le contenu est repris matériellement à l’art. 39 al. 4 LDTR, prévoyait 
expressément que l’autorité ne pouvait refuser l’autorisation). Il n’y a donc, dans 
une telle hypothèse, pas de place pour une pesée des intérêts au sens de l’art. 39 
al. 2 LDTR. Les conditions posées à l’art. 39 al. 4 LDTR sont par ailleurs 
alternatives, ce qui résulte notamment de l’incompatibilité entre les let. a et b de 
cette disposition (ATA/784/2012 et ATA/725/2012 précités). 

9.  A l’inverse, au vu de la marge d’appréciation dont l’autorité dispose, 
lorsqu’aucun des motifs d’autorisation expressément prévus par l’art. 39 al. 4 
LDTR n’est réalisé, elle doit effectuer la pesée des intérêts requise par l’art. 39 
al. 2 LDTR et rechercher si l’intérêt public l’emporte sur l’intérêt privé du 
requérant à aliéner l’appartement dont il est propriétaire (Arrêt du Tribunal fédéral 
1P.2/1999 du 19 avril 1999 consid. 2f, résumé in SJ 1999 II 287 ; ATA/104/2011, 
ATA/103/2011, ATA/102/2011 et ATA/101/2011 du 15 février 2011, confirmés 
par arrêts du Tribunal fédéral 1C_143/2011, 1C_141/2011, 1C_139/2011 et 
1C_137/2011 du 14 juillet 2011). Le Tribunal fédéral a rappelé à cette occasion 
que, même en cas de vente en bloc, il était nécessaire d’examiner si l’intérêt privé 
du propriétaire requérant était spécial et s’il primait l’intérêt public à la 
préservation du marché locatif (ATA/196/2013 du 26 mars 2013 ; ATA/115/2013 
du 26 février 2013 ; ATA/193/2012 du 3 avril 2012). 

10.  Dans le cas des immeubles d’appartements en PPE, la vente en bloc de ces 
derniers doit être préférée à la vente par unités séparées, ce procédé-là ne mettant 
en principe pas en péril les buts de la LDTR (Arrêt du Tribunal fédéral 1P.2/1999 
précité consid. 2f ; ATA/244/2007 du 15 mai 2007 et les références citées). 
Toutefois, même dans ce cadre, la vente en bloc de petits lots d’appartements 
augmente la probabilité d’une vente ultérieure de logements individualisés aux 
locataires en place et, partant, le risque d’atteinte au parc immobilier locatif 
protégé par la LDTR. Il y a donc lieu de privilégier une approche stricte de la 

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protection conférée par cette loi pour éviter une telle atteinte par des « ventes à la 
découpe ». Ainsi, même en cas de vente en bloc, l’aliénateur doit justifier d’un 
intérêt privé particulier (Arrêt du Tribunal fédéral 1C_137/2011 précité 
consid. 3.3). 

11.  En l’espèce, l’aliénation projetée ne correspond à aucune des hypothèses 
dans lesquelles le département doit accorder l’autorisation au sens de l’art. 39 al. 4 
LDTR. L’immeuble du 3, rue Merle-d’Aubigné n’a pas été soumis dès sa 
construction au régime de la PPE et sa transformation en un tel régime juridique 
est postérieure à 1985. Les appartements à vendre ont déjà été loués et n’ont 
jamais fait l’objet d’une autorisation d’aliéner depuis que la PPE a été constituée.  

  En outre, pour vendre en bloc ses quatre appartements, la recourante ne peut 
se prévaloir de la nécessité d’assainir sa situation financière au sens de l’art. 39 
al. 4 in fine, la notion d’assainissement au sens de cette disposition impliquant une 
nécessité de se désendetter en se défaisant de son patrimoine financier pour éviter 
des poursuites ou une mise en faillite (art. 13 al. 3 let. b RDTR) et non pas au seul 
désir de se désendetter (ATA/784/2012 et ATA/725/2012 précités). 

  C’est donc à juste titre que le département a procédé à une pesée des intérêts 
avant de statuer sur la requête, conformément à l’art. 39 al. 2 LDTR. 

12.  En l’occurrence, les résultats de cette pesée des intérêts sont exempts de 
critiques. Même si les motifs qui dictent l’aliénation projetée - soit l’opportunité 
pour la propriétaire des parts de PPE d’aménager sa situation financière en raison 
de sa prise de retraite - ne sont pas liés à la nécessité d’un assainissement de la 
situation financière de l’intimée au sens de l’art. 39 al. 4 LDTR in fine, ils sont 
établis par pièces et dignes d’être pris en considération dans le cadre de la pesée 
des intérêts de l’art. 39 al. 2 LDTR, l’intérêt privé invoqué par la venderesse étant 
sur ce point important. 

  De son côté, l’intérêt public au maintien d’un parc immobilier locatif est 
également préservé. Par l’aliénation projetée, les quatre appartements disponibles 
vont passer en mains de la même propriétaire. Celle-ci s’est engagée à reprendre 
les baux en cours, ce qui préserve leur affectation au marché locatif. L’arrêté 
querellé précise que l’aliénation autorisée ne peut avoir valeur de précédent. 
Certes, la vente ne porte pas sur les cinq appartements propriété de l’intimée, mais 
c’est parce qu’elle réside dans le dernier, ce qui est son droit le plus strict 
découlant de la garantie de la propriété consacrée par l’art. 26 al. 1 Cst. Si 
l’aliénation projetée a pour effet d’individualiser ledit appartement, un droit de 
préemption a été conclu en faveur de l’acquéreuse. Si celui-ci est exercé, cela 
permettra de reconstituer le bloc d’appartements initial. 

  L’intérêt public ne suffit donc pas dans le cas présent à justifier d’interdire 
la vente immobilière projetée et le département était en droit, dans l’exercice de 

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son pouvoir d’appréciation, d’accorder l’autorisation requise, même s’il aurait dû, 
avant de délivrer celle-ci, demander à la requérante qu’elle établisse par pièces les 
motifs de sa requête et ne pas se contenter du simple courriel du 24 février 2011 
adressé par le notaire de celle-ci. 

13.  La recourante allègue que l’autorisation délivrée serait contraire au droit 
parce que l’intimée et les autres membres de l’hoirie n’ont jamais sollicité 
d’autorisation du département sous l’angle de la LDTR lorsqu’ils avaient procédé 
entre eux au partage-attribution des lots de PPE, après avoir liquidé la SIAL. Le 
Tribunal administratif, dont la chambre a repris les compétences depuis le 
1er janvier 2011, a déjà eu l’occasion de statuer sur cette question (ATA/255/2010 
du 20 avril 2010). Si une opération, consistant à attribuer individuellement à des 
actionnaires d’une société immobilière, la propriété d’appartements détenus 
jusque-là par cette personne morale était une opération qui devait être considérée 
comme une aliénation soumise à autorisation au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR 
(consid. 4), le Tribunal administratif avait cependant jugé que la sécurité du droit 
ne permettait pas d’invalider l’opération en question dès lors que l’opération était 
ancienne et que le RF avait accepté d’inscrire ces attributions sans être en 
possession d’une déclaration du département ou du notaire qui avait enregistré 
l’acte d’attribution, constatant le non-assujettissement à la LDTR, comme l’exige 
l’art. 17 al. 2 LDTR. 

  En l’espèce, si le département a autorisé le 3 juin 1999 l’un des hoirs 
Cosandier à aliéner un, voire plusieurs appartements qui lui avaient été attribués 
dans le cas de la liquidation de la succession, le partage-attribution intervenu le 
20 septembre 1999 n’a pas été soumis à son aval, conformément à l’art. 17 LDTR. 
L’absence d’une telle autorisation ne peut cependant plus avoir d’incidence. 
D’une part, le RF avait accepté d’inscrire Mme Cosandier comme propriétaire des 
cinq lots d’appartements qui lui étaient attribués ; d’autre part, une telle décision 
ne peut plus être remise en question par nécessité d’assurer la sécurité du droit. Au 
demeurant, si une telle autorisation avait été requise, elle aurait dû être accordée 
en vertu de l’art. 13 al. 3 let. a RDTR puisque le partage-attribution avait pour 
motif la liquidation d’une succession.  

14.  Le recours de l’ASLOCA sera donc rejeté, dans la mesure où il est 
recevable. Un émolument de CHF 1’000.- sera mis à sa charge (art. 87 al. 1 LPA). 
Une indemnité de procédure de CHF 1’500.- sera accordée à Mme Cosandier à la 
charge de l’ASLOCA, vu l’issue du litige (art. 87 al. 2 LPA). Aucun émolument 
ou indemnité de procédure ne sera mis à la charge de MM. Cramer et de Cramer + 
Cramer, dans la mesure où ils s’en sont rapportés à justice et n’ont pas pris de 
conclusions en ce sens (art. 87 al. 2 LPA). 

 

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PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

rejette, dans la mesure où il est recevable, le recours interjeté le 24 janvier 2012 par 
l’ASLOCA contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
6 décembre 2011 ; 

met un émolument de CHF 1’000.- à la charge de l’ASLOCA ; 

alloue à Madame Juliane Cosandier une indemnité de procédure de CHF 1’500.- à la 
charge de l’ASLOCA ; 

dit qu’il n’est pas mis d’émolument à la charge de Messieurs Bertrand et Philippe 
Cramer et de Cramer + Cramer S.à r.l., ni ne leur est alloué d’indemnité de procédure ;  

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Me Christian Dandrès, avocat de la recourante, au 
département de l’urbanisme, à Me Lucien Lazzarotto, avocat de Madame 
Juliane Cosandier, à Me François Bellanger, avocat de Messieurs Bertrand et Philippe 
Cramer et de Cramer + Cramer S.à r.l., ainsi qu’au Tribunal administratif de première 
instance.  

Siégeants : Mme Hurni, présidente, M. Thélin, Mme Junod, MM. Dumartheray et 
Verniory, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 
 
 

S. Hüsler Enz 

 la présidente siégeant : 
 
 

E. Hurni 
 
 

 

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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :