# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d93089cf-277f-56e0-b6ad-52f718f37a2b
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-03-26
**Language:** de
**Title:** Zonenkonformität. Kindertagesstätte in einer Wohnzone.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0044/2013
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_0044-2013_vom_26._m__rz_2013.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2012.00165 
0044/2013 

Entscheid vom 26. März 2013 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Peter  Rütimann,  Baurichter  Stefano  Terzi,  Baurichter 
Adrian Bergmann, Gerichtsschreiberin Martina Hemerka Bonetti     

in Sachen 

Rekurrierende 

H. und N. D, [….]  

gegen 

Rekursgegnerinnen 

1.  Baukommission X, [….]  
2.  Verein YZ, [….]  

betreffend 

Baukommmissionsbeschluss vom 24. September 2012; Baubewilligung für 
Umnutzung Wohnhaus in Kindertagesstätte 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 24. September 2012 erteilte die Baukommission X dem 

Verein YZ unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für die 

Umnutzung  des  Einfamilienhauses  an  der  H.-Strasse  24  in  eine  Kinderta-

gesstätte mit maximal 21 gewichteten Plätzen.  

B. 

Hiergegen  wandten  H.  und  N.  D.  mit  Rekurseingabe  vom  12.  November 

2012 innert Frist an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und stellten 

die folgenden Anträge:  

"1.  Der  angefochtene  Beschluss  sei  aufzuheben  und  die  nachgesuchte 

Bewilligung sei zu verweigern.  

2.  Eventuell sei der angefochtene Beschluss aufzuheben und die Ange-
legenheit zur weiteren Baugesuchsprüfung an die Vorinstanz zurück-
zuweisen.  

3.  Subeventuell  sei der  angefochtene  Beschluss  um  die  folgenden  Auf-

lagen zu ergänzen:  

a)  

"Der Betrieb ist nur werktags, ab 07.00 Uhr und bis 19.00 Uhr er-
laubt.  Die  Benutzung  des  Aussenbereichs  zum  Spielen  (inkl. 
Nutzung  der  Spieleinrichtungen  ist  bis  08.00  Uhr  und  zwischen 
12.00 und 14.00 Uhr sowie ab 18.00 Uhr verboten." 

b)  Die Bauherrschaft wird verpflichtet, vor Baubeginn einen Contai-
nerstandort  auf  ihrem  Grundstück  am  Strassenrand  nachzuwei-
sen." 

c)  Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft den Nachweis für 3 Besu-
cherparkfelder, zusätzlich zu den bestehenden beiden Garagen-
plätzen, zu erbringen." 

4.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegner. 

5. 

In  prozessualer  Hinsicht  wird  überdies  die  Durchführung  eines  Au-
genscheins beantragt." 

C. 
Mit  Eingangsverfügung  vom  15.  November  2012  wurde  vom  Rekurs-

eingang Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

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D. 

Die  Vorinstanz  und  der private  Rekursgegner schlossen  in  ihren  innert er-

streckter  Frist  eingereichten  Rekursantworten  vom  16.  Januar  2013  bzw. 

28.  Januar  2013  auf  Abweisung  des  Rekurses,  soweit  auf  ihn  einzutreten 

sei,  unter  Kostenfolge  zulasten  der  Rekurrierenden.  Der  private  Rekurs-

gegner  beantragte  überdies  die  Zusprechung  einer  Umtriebsent-

schädigung.  

E. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor-

derlich, in den nachstehenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Das  Baugrundstück  ist  gemäss  geltender  Bau-  und  Zonenordnung  (BZO) 

der Gemeinde  X der Wohnzone W2/25 zuwiesen und mit einem Einfamili-

enhaus  überstellt.  Dieses  soll  in  eine  Kindertagesstätte  mit  zwei  Gruppen 

mit  max.  21  gewichteten  Plätzen  umgenutzt  werden.  Es  sollen  Kinder  ab 

einem  Alter  von  3  Monaten  bis  zum  Schuleintritt  betreut  werden.  Im  Aus-

senbereich  sind  neben  Umzäunungen,  Absturzsicherungen,  Geländeer-

tüchtigungen, der Umwandlung des Biotops in einen Sandkasten und allen-

falls dem Aufstellen/ Ersatz von kleineren Spielgeräten (Schaukel etc.) kei-

ne  baulichen  Massnahmen  vorgesehen.  Im  Gebäudeinnern  werden  einzig 

bauliche  Massnahmen  zur  Gewährung  feuerpolizeilich  einwandfreier  Ver-

hältnisse ausgeführt.  

2. 

Die  Rekurrierenden  sind  Eigentümer  der  an  das  Baugrundstück  grenzen-

den  Liegenschaft  H.-Strasse  26.  Angesichts  dieser  nahen  räumlichen  Be-

ziehung  zum  Baugrundstück  und  der  geltend  gemachten  Rügen  (u.a.  feh-

lende  Zonenkonformität,  ungenügende  Parkierungssituation  und  Lärmim-
missionen)  sind  die  Rekurrierenden  mehr  als  ein  beliebiger  Dritter  vom 

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Bauvorhaben betroffen und somit ohne weiteres zur Rekurserhebung legi-

timiert. Da auch die übrigen formellrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, 

ist auf den Rekurs einzutreten.  

3.1. 

Die Rekurrierenden halten das Bauvorhaben für zonenwidrig. In der Wohn-

zone W2/25 seien gemäss Art. 16 Abs. 1 BZO Betriebe nur im Umfang von 

§ 52 Abs. 1 PBG zulässig. Die Bau- und Zonenordnung verbiete ansonsten 

in  der  Wohnzone  W2/25  jegliche  Art  von  Betrieben,  also  auch  die  sog. 

"nicht störenden". Wenn der kommunale Gesetzgeber auch "nicht störende 

Betriebe" nicht zulasse, stünden raumplanerische Ziele im Vordergrund. Es 

gehe z.B. darum, die Eignung eines Gebietes zu Wohnzwecken zu erhalten 

und  zu  fördern,  das  Verkehrsaufkommen  gering  zu  halten  und  Parkplatz-

probleme zu vermeiden sowie ganz allgemein eine gewisse Art von Zonen-

identität  zu  generieren.  Ob  "nicht  störende  Betriebe"  in  der  Wohnzone 

W2/25 nicht vielleicht stillschweigend als erlaubt vorausgesetzt seien, wer-

de  durch eine  Gegenüberstellung mit  Art.  16  Abs.  2 BZO ausgeräumt,  wo 

für  die Wohnzonen W2/30  und W3/55  nicht  störende  Betriebe  zugelassen 

würden.  Gewerbliche Betriebe  seien  in  der Wohnzone W2/25  nur im  Rah-

men des "Home office" erlaubt; gewerbliche Tätigkeiten dürften also nur in 

an  die  Wohnräume  angegliederten  Arbeitsbereichen  verübt  werden,  und 

zwar nur von den Bewohnern selber. Die Arbeitsfläche müsse zur Wohnflä-

che in einem untergeordneten Verhältnis stehen. Die vorinstanzliche Quali-

fikation  des  Hortes  als  "besondere  Form  des Wohnens"  statt  als  "Betrieb" 

sei haltlos.  

3.2. 

Die Vorinstanz führt aus, dass die Rechtsbeständigkeit der angefochtenen 

Baubewilligung davon abhänge, ob die vorgesehene Nutzung des Umbau-

objektes  als  Kindertagesstätte  der  Wohn-  oder  der  Arbeitsnutzung  zuzu-

ordnen sei. Seien nur Wohnräume geplant, sei das Projekt von vorneherein 

in  allen Wohnzonen,  auch  in  solchen,  die  im  Sinne  von  §  52  Abs.  1  PBG 

artrein  ausgestaltet  seien,  zonenkonform.  Die  eingereichten  Pläne  wiesen 

im  Parterre  neben  üblichen,  für  eine  Wohnnutzung  erforderlichen  Neben-

räumen  im  üblichen  Ausmass  Garderoben,  ein  Schlaf-/  Spielzimmer  und 

ein Büro sowie im zweiten Stock vier Schlaf- bzw. Spielzimmer aus. Bis auf 
das  Büro  könne  nicht  ernsthaft  bestritten  werden,  dass  es  sich  hierbei 

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durchwegs  um  Wohn-  und  zugehörige  Nebenräume  handle,  die  auch  die 

entsprechenden wohnhygienischen Voraussetzungen erfüllen müssten. Der 

einzige  Arbeitsraum  sei  das  Büro  im  Erdgeschoss;  dieses  sei  jedoch  flä-

chenmässig  und  auch  sonst  von  so  untergeordneter  Bedeutung,  dass  es 

gemäss § 52 Abs. 1, 2. Halbsatz, PBG ohne weiteres zulässig sei.  

Es  sei  zwar  richtig,  dass  eine  Kindertagesstätte  im  Sinne  der  Volkswirt-

schaftlehre einen Betrieb darstelle. Wo aber, wenn nicht in einer Wohnzo-

ne, sei die Betreuung von Kindern zonenkonform? Es könne nicht im Sinn 

der raumplanerischen Nutzungsordnung sein, dass unter den heutigen ge-

sellschaftlichen  Verhältnissen,  in  denen  die  berufstätigen  Eltern  während 

der  Arbeitstage  auf  Drittbetreuung  ihrer  Kinder  angewiesen  seien,  der 

Nachwuchs in Ortsteile gekarrt werden müsse, die neben oder anstelle von 

Wohnen  irgendwelchen  rein  kommerziellen  bzw.  gewerblichen  Tätigkeiten 

geöffnet seien. Zu Recht habe das Bundesgericht einen Entscheid des aar-

gauischen  Verwaltungsgerichts  geschützt,  das  den  Betrieb  einer Kinderta-

gesstätte  als  zonenkonforme  zulässige  Wohnnutzung  qualifiziert  hatte.  Es 

habe erwogen, dass Wohnzonen offensichtlich auch für den Aufenthalt von 

Kindern bestimmt seien.  

3.3. 

Auch  die  Bauherrschaft  weist  darauf  hin,  dass  die  umzunutzende  Wohn-

baute  auch  weiterhin  als  solche  genutzt  werden  solle.  Im  Gebäudeinnern 

würden  einzig  bauliche  Massnahmen  zur  Gewährung  feuerpolizeilich  ein-

wandfreier  Verhältnisse  ausgeführt.  Die  bestehende  Küche  werde  auch 

weiterhin  als solche  genutzt.  Die  diversen  Zimmer würden  dem  Aufenthalt 

der Kinder und ihrer Betreuungspersonen dienen. Es werde darin gelesen, 

gespielt  und  ausgeruht.  Beibehalten  und  zweckentsprechend  genutzt  wür-

den auch die Sanitärräume. Bei Vollbelegung würden sich maximal 21 Kin-

der und 5 Betreuungspersonen in der Liegenschaft aufhalten. Das sei zwar 

mehr  als  bei  einer  Vermietung  an  eine  Wohngemeinschaft  oder  an  zwei 

Grossfamilien mit vielleicht 6-10 Personen. Die Nutzungsintensität und die 

Lärmemissionen  würden  sich  aufgrund  des  Betriebskonzepts  indessen  im 

Rahmen  eines  gewöhnlichen Wohnens  halten.  So  würden  sich  die  Kinder 

und  ihre  Betreuungspersonen  tagsüber  weitestgehend  in  der  freien  Natur 

bewegen und nicht in der Liegenschaft aufhalten.  

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3.4. 

Das Baugrundstück ist der Wohnzone W2/25 zugeteilt, einer reinen Wohn-

zone,  in  welcher  gemäss  Art. 16 Abs. 1  BZO  der Betrieb  eines  Gewerbes 

nur im Sinne von § 52 Abs. 1 PBG zulässig ist, d.h.  in welcher Arbeitsräu-

me nur gestattet sind, wenn sie mit einer Wohnung zusammenhängen und 

in einem angemessenen Verhältnis zur eigentlichen Wohnfläche stehen. Es 

gilt die Empfindlichkeitsstufe II. Die Vorinstanz hält in Erwägung 4 des an-

gefochtenen  Entscheides  fest,  auch  wenn  es  sich  bei  Kinderkrippen  um 

gewerblich  betriebene  Einrichtungen  (gegen  Entgelt)  handle,  könne  eine 

solche bewilligt werden, denn eine Kinderkrippe sei "mit dem Wohnen eng 

verwandt oder anders gesagt eine besondere Form des Wohnens". Zu prü-

fen ist, ob die Vorinstanz Art. 16 Abs. 1 BZO damit richtig angewendet hat.  

Bei der Auslegung kommunalen Rechts kommt den Gemeinden ein erheb-

licher Ermessensspielraum zu, sodass sich die Rekursinstanz bei der Ent-

scheidüberprüfung entgegen ihrer grundsätzlich vollen Kognition (§ 20 Abs. 

1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG] Zurückhaltung auferlegt. Sie 

ersetzt somit eine noch vertretbare Wertung der Gemeinde nicht durch eine 

eigene andere Wertung. Hingegen greift sie dann ein, wenn die Unhaltbar-

keit  des  vorinstanzlichen  Entscheides  offensichtlich  ist  (Alfred  Kölz/Jürg 

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des 

Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 20 Rz. 17 ff.).  

Das  Aargauer  Verwaltungsgericht  hatte  in  seinem  vom  Bundesgericht  mit 

Entscheid  BGE  1C_148/2010  vom  6.  September  2012  (www.bger.ch)  be-

stätigten 

Urteil 

vom 

26. 

Januar 

2010 

(WBE.2008.252; 

http://agve.weblaw.ch/html/AGVE-2010-27.html  [besucht  am  15.  Februar 

2013])  zwei  Kindertagesstätten  in  der  Wohnzone  W3bis  mit  Wohnanteil 

60%, welche die kommunale Vorinstanz als Wohnnutzung qualifiziert hatte, 

ebenfalls  als zonenkonform und  die  vorinstanzliche Würdigung  als vertret-

bar  beurteilt.  Das  Aargauer  Verwaltungsgericht  führte  aus,  dass  kein  bun-

desweit  einheitlicher Begriff  der Wohnnutzung  existiere.  Die Wohnnutzung 

könne in erster Linie als eine Reihe verschiedener Zwecke und Tätigkeiten 

beschrieben werden, zu denen etwa Erholung, Schlafen, Essen und Haus-

arbeit gezählt würden. Darüber hinaus würden der Wohnnutzung auch Ein-

richtungen  für  die  Freizeitbeschäftigung  und  andere  Nutzungen  zugerech-

net, sofern diese einen hinreichenden Bezug zum Wohnen aufwiesen. Inso-

fern könne die Nutzung der Kindertagesstätten in Übereinstimmung mit den 
Vorinstanzen  durchaus  als  Wohnnutzung  angesehen  werden,  zumal  die 

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Kinder die gleichen Aktivitäten ausübten wie im Elternhaus. Das Bundesge-

richt hat die Argumentation des Aargauer Verwaltungsgerichts, der Aufent-

halt der Kinder in den Kindertagesstätten sei eine Wohnnutzung, als ohne 

weiteres  vertretbar  und 

jedenfalls  nicht  willkürlich  qualifiziert  (BGE 

1C_148/2010, a.a.O., E. 2.2.5).  

Im  Aargauer  Fall  lag  die  Kindertagesstätte  in  einer  Wohnzone  mit  60% 

Wohnanteil. Art. 16 Abs. 1 BZO dagegen schreibt faktisch einen Wohnan-

teil von 100% vor, da diese Norm einzig den Betrieb eines Gewerbes i.S.v. 

§ 52 Abs. 1 PBG zulässt. Gemäss § 49 Abs. 3 PBG können die Gemeinden 

die  Nutzung  zu  Wohnzwecken  oder  gewerblichen  Zwecken  für  ganze  Zo-

nen,  gebietsweise  oder  für  einzelne  Geschosse  zulassen,  vorschreiben 

oder beschränken. Die Bestimmung von § 52 Abs. 1 PBG wurde geschaf-

fen,  um  freiberuflich  Tätigen  die  Ausübung  ihres  Berufs  im  eigenen  Haus 

oder  in  der  eigenen  Wohnung  zu  ermöglichen,  wobei  der  Gesetzgeber  in 

erster Linie an Ärzte, Architekten, Anwälte, Grafiker und dergleichen dach-

te.  Es  handelt  sich  um  eine  Sonderregelung,  die  nur  eingreift,  wenn  der 

oder  die  Freiberufliche  am  Ort,  wo  die  Vergünstigung  beansprucht  wird, 

auch  tatsächlich  wohnt  und  dort  den  Mittelpunkt  der  Lebensbeziehungen 

hat  (BEZ  1981  Nr.  3).  Die  Bestimmung  hat  die  Zusammenfassung  von 

Wohn-  und  Arbeitsort  zum  Ziel.  Ein  Zusammenhang  mit  einer  Wohnung 

liegt  demnach  nur  vor,  wenn  diejenige  Person,  die  von  der  Begünstigung 

profitieren will, dort auch den Mittelpunkt ihrer Lebensverhältnisse hat. Die 

zugehörigen  Räume  müssen  im  Verhältnis  zur  Wohnfläche  untergeordnet 

sein, das heisst flächenmässig deutlich weniger ausmachen (in der Praxis 

kann  ein  Viertel bis zu  einem  Drittel so  gewerblich  genutzt  werden;  Chris-

toph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 

5. Aufl., Zürich 2011, S. 771). Nachdem vorliegend das ganze Gebäude als 

Kindertagesstätte  genutzt  werden  soll  und  weder  die  zu  betreuenden  Kin-

der  noch  das  Betreuungspersonal  ihren  Lebensmittelpunkt  im  betroffenen 

Einfamilienhaus  haben,  liegt  keine  Arbeitsplatznutzung  i.S.v.  §  52  Abs.  1 

PBG vor.  

Es ist zwar nicht zu beanstanden, wenn der Aufenthalt von Kindern in einer 

Kindertagesstätte  als Wohnnutzung  qualifiziert wird,  wie  dies  das Bundes-

gericht in Bestätigung des Aargauer Entscheides getan hat. Indem die Vor-

instanz jedoch die Kindertagesstätte als eine "besondere Art des Wohnens" 

qualifiziert, und gleichzeitig als eine "gewerblich betriebene Einrichtung[en] 
(gegen Entgelt)" bezeichnet, stellt sie sich in Widerspruch zu Art. 16 Abs. 1 

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BZO. Diese Bestimmung verbietet nämlich jegliche Art von Betrieben, also 

auch  nicht  störende,  sofern  es  sich  –  was  hier  jedoch  (wie  gezeigt)  nicht 
der Fall ist – nicht um eine Arbeitsplatznutzung i.S.v. § 52 Abs. 1 PBG han-
delt.  Nach  der  verwaltungsgerichtlichen  Praxis  ist  von  einem  weiten  Be-

triebsbegriff  auszugehen,  welcher  die  Zusammenfassung  personeller  und 

sachlicher  Mittel  für  einen  wirtschaftlichen  Zweck  und  damit  jede  Art  von 

Arbeitsplatznutzung  umfasst  (VB.1998.00323  in  BEZ  1999  Nr.  1).  Insbe-

sondere gehören zu den Betrieben nicht nur solche gewerblicher Art, son-

dern  auch  Dienstleistungsnutzungen,  freie  Berufe  usw.  Selbst  bei  einer 

Kindertagesstätte handelt es sich um einen Betrieb (vgl. VB.2009.00324 in 

BEZ 2010 Nr. 1). Der Regelung von Art. 16 Abs. 1 BZO liegt eine raumpla-

nerische Zielsetzung zugrunde, indem die Wohnzone W2/25 der Wohnnut-

zung im "klassischen" Sinne vorbehalten bleiben soll. Die Kindertagesstätte 

erweist  sich  gemäss  dieser  restriktiven  kommunalen  Regelung  in  der 

Wohnzone W2/25  als nicht  zonenkonform.  Die  Vorinstanz  hat  demzufolge 

ihr  Ermessen  mit  der  Bewilligungserteilung  überschritten.  Dies  führt  zur 

Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung.  

[….] 

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