# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 91459a13-4840-5d36-8b1c-d6301306c2c3
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-06-26
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 26.06.2002 52.2002.167
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_52-2002-167_2002-06-26.html

## Full Text

Incarto n.

  52.2002.00167

   

  	
  Lugano

  26 giugno
  2002

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Lorenzo Anastasi, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Werner Walser

  

 

	
  segretario:

  	
  Leopoldo Crivelli

  

 

 

statuendo sul ricorso 19 aprile 2002 della

 

 

	
   

  	
  __________

  patr. da: avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la decisione 26 marzo 2002 del Consiglio di Stato (n
  1467) che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso la risoluzione
  17 maggio 2002 con cui il municipio di __________ le ha negato la licenza
  edilizia preliminare per la costruzione di un complesso edilizio in località
  __________ (part. n. __________ RF); 

  

 

 

viste le risposte:

-    30 aprile 2002 del
condominio __________;

-    30 aprile 2002 del
Consiglio di Stato;

-    3 maggio 2002 del
municipio di __________; 

-    8 maggio 2002 della
comunione dei comproprietari del condominio __________;

-    8 maggio 2002 di
__________;

 

letti ed esaminati gli atti;

 

 

ritenuto,                           in
fatto

 

                                  A.   Il 31
ottobre 2000 la __________ ha inoltrato al municipio di __________ una domanda
preliminare per costruire in località __________ un complesso edilizio formato
da 16 case gemelle e 4 palazzine di 4 appartamenti l'una. L'intervento, da realizzare
in tre tappe, ha per oggetto un fondo (part. n. __________ RF) di 16'078 mq, a
forma rettangolare, compreso nella zona residenziale R3 e gravato da vincoli di
PR per opere pubbliche (infrastruttura sportive comunali, pista ciclabile)
nella misura di 4'636 mq. 

Il progetto di massima prevede di disporre
le costruzioni a doppio pettine lungo un asse alberato, compreso tra via
Industria e via __________, collegandole - a livello del sottosuolo - mediante
un ampio vano comune, destinato alla circolazione ed allo stazionamento (105 posti)
dei veicoli. 

Dedotta la superficie gravata da vincoli AP,
la superficie edificabile (SE) disponibile ammonta a 11'442 mq. In base
all'indice di sfruttamento (i.s.) assegnato alla zona R3 (0.6) la SE permette
di realizzare una superficie utile lorda (SUL) di 6'865 mq. 

Considerato che il progetto prevede di
realizzare una SUL complessiva di 7'506 mq (eccedenza: 7'506 - 6'865 = 641 mq),
la richiedente ha quindi prospettato, alternativamente, la concessione delle
facilitazioni previste:

·       
dall'art. 32 NAPR per costruzioni su superfici
superiori a 6'000 mq, ossia dell'abbuono (0.1) di i.s., limitatamente ai 2/3
della SE disponibile (2/3 di 11'442 mq), corrispondente alla parte del fondo
che può essere destinata a residenze primarie (SUL totale realizzabile: 7'628
mq); 

·       
dall'art. 38 cpv. 2 § LE, ossia la cessione
gratuita al comune di una superficie di 1'716 mq della superficie gravata da vincoli
AP, destinata ad aumentare in misura corrispondente la SE disponibile (SUL
totale: 7'894.8 mq). 

 

Nel termine di pubblicazione, si sono
opposti alla domanda i vicini qui resistenti contestando l'intervento dal
profilo della sufficienza della modinatura, delle altezze, della disposizione
degli edifici e dell'i.s..

                                  B.   Raccolto il
preavviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 17 maggio 2001 il
municipio ha negato la licenza preliminare, ritenendo che l'intervento non
potesse beneficiare né dell'abbuono di i.s. previsto dall'art. 32 NAPR per
costruzioni su grandi superfici, né della facilitazione prevista dall'art. 38
cpv. 2 LE in caso di cessione gratuita di terreno da espropriare. 

L'autorità comunale ha in sostanza ritenuto
che il complesso, oltre a non prevedere posteggi a livello per fornitori e
visitatori, non si inserisse in modo armonico nel quadro del paesaggio, come
esige l'art. 32 NAPR. 

In relazione alla prospettata cessione
gratuita di superficie da espropriare, il municipio ha invece ritenuto che non
entrasse in considerazione fintanto che il cantone non avesse deciso di realizzare
la prevista scuola media, intervento al quale è legata la realizzazione delle
infrastrutture sportive. 

In conclusione, l'autorità comunale  ha
infine prospettato una sospensione della domanda definitiva, in considerazione
della riduzione dell'i.s. da 0.6 a 0.4, prevista dalla revisione generale del
PR in atto. 

 

 

                                  C.   Con
giudizio 26 marzo 2002 il Consiglio di Stato ha confermato la decisione di diniego
della licenza preliminare, respingendo l'impugnativa contro di essa inoltrata
dalla __________. 

Disattese le censure sollevate dagli
opponenti con riferimento alla modinatura, il Governo ha anzitutto ritenuto che
il municipio avesse trattato la domanda con la necessaria sollecitudine. Infondate
sarebbero le censure sollevate a tal proposito dall'insorgente. Corretto è
stato pure considerato l'avvertimento relativo ad un'eventuale sospensione
della domanda di costruzione definitiva. 

Illustrate le condizioni poste dall'art. 32
NAPR per la concessione di un abbuono sull'i.s. per costruzioni su grandi
superfici, il Consiglio di Stato ha in seguito condiviso la valutazione
negativa espressa dal municipio in merito alla qualità del progetto, insufficiente
per giustificare la suddetta facilitazione. L'orientamento degli edifici non
lascerebbe gli "ampi squarci di visuale verso il lago" prescritti
dall'art. 53 NAPR, mentre la superficie riservata al gioco dei bambini non sarebbe
idonea.

Parimenti conforme al diritto è stata poi
ritenuta la decisione di non ammettere il trasferimento dell'eccedenza di SUL
sulla porzione di terreno gravata da vincoli AP, contro cessione della relativa
SE. 

Pur considerando sufficiente l'impianto
viario esistente, il Governo ha infine censurato la mancata valutazione delle
immissioni foniche derivanti dal traffico indotto dal nuovo insediamento. Dovendo
comunque confermare il diniego della licenza preliminare per i motivi sopra
esposti, il Consiglio di Stato ha tuttavia rinunciato a rinviare gli atti al
Dipartimento del territorio per ulteriori accertamenti. 

 

 

                                  D.   Contro il
predetto giudizio governativo, la soccombente si aggrava davanti al Tribunale
cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il rilascio
della licenza rifiutata. 

L'insorgente contesta le deduzioni del
Consiglio di Stato, rilevando anzitutto che l'esigenza di garantire ampi
squarci di visuale sul lago, sancita dall'art. 53 NAPR, sarebbe obsoleta. Il
viale alberato previsto al centro del complesso risponderebbe comunque a
quest'esigenza. L'edificazione, soggiunge, sarebbe stata inoltre studiata in
modo da inserirsi armoniosamente nel quadro del paesaggio. La valutazione del
municipio sarebbe ingiustificata sotto il profilo dell'adeguatezza.

Altrettanto infondato, prosegue
l'insorgente, sarebbe il rifiuto del municipio di concedere la facilitazione
prevista dall'art. 38 cpv. 2 LE. Il progetto in esame permetterebbe di valutare
compiutamente l'opportunità del prospettato trasferimento dell'eccedenza di
SUL. Il municipio mirerebbe soltanto ad ostacolare ulteriormente l'edificazione
del fondo. Prova lampante, conclude la __________, sarebbe la riduzione degli
indici prevista dalla revisione del PR in atto. 

 

 

                                  E.   All'accoglimento
del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato ed il municipio, che non
formulano particolari osservazioni. 

Ad identica conclusione pervengono gli opponenti,
che contestano in dettaglio le tesi della ricorrente con argomenti di cui si
dirà qui appresso. 

 

Considerato,                  in
diritto

 

                                   1.   La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. Certa
è la legittimazione attiva dell'insorgente, direttamente e personalmente
toccata dal provvedimento impugnato. Il ricorso, tempestivo, è dunque
ricevibile in ordine.

Il giudizio può essere reso senza
istruttoria (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della
contestazione emerge chiaramente dagli atti. Un sopralluogo non appare atto a
procurare a questo tribunale la conoscenza di ulteriori elementi di fatto utili
per il giudizio. Nemmeno l'insorgente del resto lo chiede. 

 

 

                                   2.   Abbuono
di i.s. per costruzioni su grandi superfici

 

2.1. Giusta l'art. 32 cpv. 1 NAPR di
__________, "allo scopo di favorire complessi edilizi urbanisticamente
validi nelle zona R2-R3-R5, sentito il parere dall'autorità cantonale
competente, possono essere accordate condizioni speciali:

a)        riduzioni della distanza minima tra edifici (...)

b)        deroghe alle altezze degli edifici fino ad un massimo di
un piano in più nelle zone R2 (h max: 10 m) ed R3 (h max: 13 m). 

c)  abbuono dello 0.1 sull'i.s.; escluso per le residenze secondarie".

 

"Per l'ottenimento delle suddette
facilitazioni", soggiunge la norma (cpv. 2), "devono
essere rispettate le seguenti condizioni": 

a)        la superficie edificabile del fondo deve essere di almeno
6'000 mq,

b)        l'edificazione è da progettare e realizzare in modo
unitario. Essa deve essere ben composta planimetricamente e volumetricamente,
tanto nel suo insieme quanto nel dettaglio.

     Saranno in particolare osservate le seguenti condizioni:

- l'edificazione deve costituire un insieme armonico, ben inserito
nell'aspetto paesaggistico della zona, 

- planimetrie accuratamente studiate in rapporto all'igiene
dell'abitato,

- organizzazione funzionale dei posteggi a livello per i visitatori
ed i fornitori, 

- separazioni del traffico pedonale e veicolare,

- superficie di verde pari al 40% della zona edificabile; in questa
superficie occorre attrezzare in zona molto soleggiata e discosta dal traffico,
un'area pari al 15% della superficie edificabile per il gioco dei
bambini."

 

La norma conferisce all'autorità comunale un
ampio potere d'apprezzamento in ordine alla valutazione della bontà dei
progetti per edificazioni su grandi superfici ed alle facilitazioni da accordare.
Censurabili da parte delle istanze di ricorso sono soltanto le valutazioni che
integrano gli estremi della violazione del diritto, segnatamente sotto il
profilo dell'abuso di potere (art. 61 PAmm). Tali sono, in particolare, le
valutazioni che violano i principi fondamentali del diritto, in quanto
procedenti da considerazioni estranee alla materia o fondate su criteri privi di
qualsiasi fondamento oggettivo. Nel controllo dell'apprezzamento, l'autorità di
ricorso deve evitare di sostituire il proprio apprezzamento a quello
dell'autorità decidente, limitandosi a rilevare l'esistenza di eventuali
violazioni del diritto (Borghi/Corti, Compendio di procedura amministrativa
ticinese, ad art. 61 PAmm n. 2d e rimandi). 

 

2.2. Nell'evenienza concreta, il municipio
ha ritenuto che il progetto in esame non meritasse di beneficiare dell'abbuono
di i.s. (0.1) previsto dall'art. 32 cpv. 1 lett. c NAPR, perché non si inserisce
armoniosamente nel paesaggio circostante. La valutazione, per quanto opinabile
possa apparire, regge alla critica dell'insorgente. Non si può invero sostenere
che l'impianto urbanistico del complesso non sia studiato con una certa cura,
disponendo le costruzioni a doppio pettine perpendicolarmente ad un viale alberato,
che collega via __________ a via __________ in direzione del lago. Non appare
tuttavia insostenibile negare che tale complesso immobiliare, costituito da un
enorme zoccolo, sporgente sino ad un'altezza compresa tra 2 a 3 m dal livello
del terreno naturale, sul quale verrebbero a sorgere gli edifici, si inserisca
armoniosamente nel quadro del paesaggio. Né appare lesivo del diritto, sotto il
profilo di un esercizio scorretto del potere d'apprezzamento conferito
dall'art. 32 NAPR al municipio, considerare insufficiente l'attenzione prestata
all'obbligo, sancito dall'art. 53 NAPR, di orientare i fabbricati in questo
comparto "in modo tale da assicurare ampi squarci visuali da via
Industria verso il lago". È invero evidente che se la facciata più
lunga degli edifici fosse disposta parallelamente al viale alberato, gli "squarci
visuali verso il lago", che l'art. 53 NAPR intende preservare, aumenterebbero
in misura rilevante. Irrilevante è il fatto che la vista sul lago da via
Industria risulti compromessa da precedenti edificazioni. Contrariamente a
quanto assume l'insorgente, tale circostanza non rende ancora inapplicabile la
disposizione. 

Immuni da violazioni del diritto, sotto il
profilo dell'abuso di potere, sono le deduzioni che l'autorità trae
dall'inosservanza dell'obbligo sancito dall'art. 32 cpv. 2 lett. c NAPR di
dotare le costruzioni di un'organizzazione funzionale a livello di posteggi per
visitatori e fornitori. È innegabile che i posteggi che la ricorrente afferma
di aver previsto nel sotterraneo non rispondono alle esigenze pianificatorie. 

Nella misura in cui rifiuta la concessione
della facilitazione di indice prevista dall'art. 32 cpv. 1 lett. c NAPR, la
decisione del municipio va quindi confermata. 

 

 

                                   3.   Cessione
gratuita di superficie edificabile

 

3.1. Giusta l'art. 38 cpv. 2 § LE, "le
superfici destinate a scopi pubblici e previste come tali dal PR non sono
computabili nella SE". 

In deroga a questa regola, soggiunge la
norma, "tali superfici possono essere considerate - totalmente o in
parte - nel computo della SE, quando si riscontrano cumulativamente le seguenti
condizioni:

a) non si oppongono interessi prevalenti dell'ente pubblico, in
particolare la realizzazione dei progetti pubblici non è resa più difficoltosa;

b) la quantità edificatoria realizzabile sul fondo è incrementata
nella misura massima del 15%;

c)  la superficie vincolata che si conteggia come edificabile è
ceduta gratuitamente all'ente pubblico.

 

La norma in esame, introdotta nella LE con
emendamento del 30 novembre 1992, permette in sostanza a determinati
proprietari di trasferire quantità edificatorie su superfici che per principio
sono sottratte all'edificazione privata in quanto destinate al soddisfacimento
di scopi pubblici. Essa legittima, in tal modo, un'operazione contraria
all'art. 38a LE, che ammette trasferimenti di quantità edificatorie da un fondo
all'altro unicamente all'interno della stessa zona d'utilizzazione, ossia tra
fondi soggetti allo stesso regime edilizio. Privilegia, inoltre, per semplici
motivi d'ordine economico e non per effettive esigenze pianificatorie, i proprietari
di fondi oggetto d'espropriazione parziale per opere pubbliche rispetto ai
proprietari di fondi che confinano semplicemente con l'area pubblica, ai quali
non è invece dato di acquisire superficie edificabile su quest'ultima. Pur
condividendo le perplessità manifestate dalla dottrina (Scolari, Commentario,
II ed., ad art. 38 LE n. 1136), questo tribunale ha nondimeno respinto le
obiezioni di incostituzionalità che erano state sollevate contro di essa (RDAT
II-2000 N. 39, consid. 3.1). 

 

3.2. In concreto, il municipio ha escluso
che l'eccedenza di SUL prevista dal progetto in esame possa essere compensata
facendo capo alla superficie vincolata dal PR per la realizzazione di
attrezzature sportive (AP 19). Pur dichiarandosi disponibile a prendere in
considerazione quest'ipotesi, l'autorità comunale ritiene che una decisione
potrà essere adottata soltanto dopo che il Cantone si sarà determinato in merito
alla realizzazione della scuola media prevista accanto agli impianti sportivi. 

Controversa, in concreto, è unicamente la
questione a sapere se la disponibilità del proprietario di un fondo gravato da
vincoli di PR per la realizzazione di opere pubbliche a cedere gratuitamente il
terreno all'ente pubblico (art. 38 cpv. 2 § lett. c LE), obblighi quest'ultimo
a concedergli il diritto di considerare la superficie ceduta nel computo della
superficie edificabile. 

La questione va risolta negativamente. 

L'art. 38 cpv. 2 § LE è invero formulato in
forma potestativa. La sua applicazione, oltre alle condizioni di legge,
presuppone il reciproco accordo del proprietario e dell'ente pubblico. 

La semplice rinuncia del proprietario
all'indennità d'espropriazione non obbliga l'ente pubblico a permettergli di
utilizzare come superficie edificabile la superficie di un fondo gravata da
vincoli di PR per la realizzazione di opere pubbliche. Una simile interpretazione
risulterebbe in contrasto non solo con il tenore letterale della norma, ma
anche con la sua ratio legis. L'art. 38 cpv. 2 § LE costituisce infatti
un disposto d'eccezione, introdotto allo scopo evidente di favorire
l'acquisizione da parte dello Stato di terreni soggetti a vincoli pianificatori
per opere d'interesse pubblico. Nulla impedisce all'ente espropriante, avendone
le possibilità, di rinunciare alla facilitazione offerta dalla predetta norma.
Anzi, per certi versi, sarebbe addirittura auspicabile che l'ente pubblico non
ricorra a tale facilitazione, evitando così di ingenerare privilegi per
determinati proprietari che, benché ammissibili, si traducono comunque in
modifiche dell'assetto pianificatorio.

D'altro canto, la forma potestativa
dell'art. 38 cpv. 2 § LE non riserva all'ente pubblico il diritto di
espropriare gratuitamente la superficie gravata dal vincolo, preservando al
proprietario il diritto di continuare a conteggiarla nel computo della
superficie edificabile. In assenza di accordo in tal senso di quest'ultimo, al
quale un aumento della SE potrebbe risultare indifferente, l'ente pubblico non
può acquisire i terreni soggetti a vincolo che contro pagamento di piena
indennità. 

Ne consegue pertanto che anche da questo
profilo, la decisione impugnata non presta il fianco a critiche. 

 

 

                                   4.   Palesemente
improponibili in questa sede sono le contestazioni che l'insorgente solleva in
relazione alla riduzione dell'i.s. prevista dalla revisione del PR in atto. 

 

 

                                   5.   In esito
alle considerazioni che precedono il ricorso va quindi respinto. 

La tassa di giustizia e le ripetibili sono
poste a carico della ricorrente secondo soccombenza.

 

 

 

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 38 LE; 32, 53 NAPR di __________;
3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;

 

 

dichiara
e pronuncia:

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

                                   2.   La tassa di
giustizia di fr. 1'500.- è a carico della ricorrente, che a titolo di
ripetibili rifonderà: 

-  fr. 1'000.- alla comunione dei comproprietari del condominio
__________,

-  fr. 500.- alla comunione dei comproprietari del condominio
__________,

-  fr. 200.- all'opponente __________.

 

	
   

                                      3.   Intimazione
  a:

  	
   

  __________

  	 

	
   

  	
   

  

 

 

 

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente                                                             Il
segretario