# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0d738ac3-3225-5b3f-8661-bc643afde9ac
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-07-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.07.2018 III 2017 233
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2017-233_2018-07-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2017 233

Entscheid vom 27. Juli 2018 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien 1. A.________ GmbH,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,

vertreten durch C.________
Beschwerdeführer, 

gegen

1. Gemeinderat Altendorf, Dorfplatz 3, Postfach 155, 8852 Alten-
dorf,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. F.________ (STWEG), vertreten durch G.________,
Beschwerdegegnerin,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Nachträgliche Baubewilligung; Anpassung 
Umgebung, Motorfahrzeugabstellplätze)

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Sachverhalt:

A. Mit Beschluss (RRB) Nr. 84 vom 19. Januar 1988 genehmigte der Regie-
rungsrat für das in der Wohn- und Gewerbezone vier Geschosse (WG 4) gelege-
ne Grundstück KTN 001 an der H.________ (Strasse) in I.________ den Quar-
tiergestaltungsplan J.________. Mit Beschlüssen vom 22. Juli 1988 erteilte der 
Gemeinderat Altendorf die Baubewilligung für die drei Gebäude (A und B, C und 
D sowie [Büro- und Gewerbehaus] E und F) auf KTN 001 (H.________ (Stras-
se)). 

B. Am 15. Oktober 2014 reichte die Stockwerkeigentümergemeinschaft 
H.________ (Strasse), vertreten durch G.________ ein Baugesuch für die "Sa-
nierung und Änderung Umgebung, H.________ (Strasse), J.________, 
I.________, KTN 001 (…)" ein (publiziert und öffentlich aufgelegt im Amtsblatt Nr. 
xy vom ________). Dagegen wurden innert Frist drei Einsprachen eingereicht. 
Gerügt wurde unter anderem die geplante Erstellung von zusätzlichen Parkplät-
zen und die damit verbundene Entfernung der Grünflächen zwischen den Park-
plätzen sowie die Änderung des bestehenden, schräg angelegten Parkplatzkon-
zepts und der ganzen Grünanlage (Einsprachen der Eheleute K.________ vom 
3.11.2014, von L.________ vom 4.11.2014 sowie der M.________ AG vom 
6.11.2014, in: RR-act. XII/05/blaues Dossier [Verfahren VB 78/2017]).

Nachdem die Stockwerkeigentümergemeinschaft an einer ausserordentlichen 
Versammlung entschieden hatte, dass keine Veränderung bei der Umgebung 
vorgenommen werden soll (vgl. Schreiben der G.________ vom 5.12.2014 an 
den Gemeinderat, in: RR-act. XII/05/blaues Dossier [Verfahren VB 78/2017]), 
wurde das Baugesuch zurückgezogen und vom Gemeinderat am 19. Dezember 
2014 am Protokoll abgeschrieben.

In der Folge wurde die Sanierung der Unterniveaugarage im Meldeverfahren ge-
nehmigt, weil keine Veränderung der Umgebung vorgesehen war. Die für die Sa-
nierung erforderliche und zeitlich befristete Verlegung der Fahrzeugabstellplätze 
im Freien auf das (westlich) benachbarte Grundstück KTN 002 wurde vom ARE 
mit Gesamtentscheid vom 19. Februar 2015 im vereinfachten Verfahren bewilligt 
(vgl. Gemeinderatsbeschluss [GRB] Nr. 143 vom 6.3.2017, Sachverhalt lit. D). 

C. Mit Schreiben vom 5. Oktober 2016 gelangte die A.________ GmbH (ver-
treten durch ihren einzigen Gesellschafter und Geschäftsführer N.________) an 
den Gemeinderat Altendorf und erkundigte sich nach der Bewilligungssituation 
zweier Sachverhalte: zum einen seien im J.________ (ostseitig) drei neue Park-
plätze hinzugekommen, zum andern sei die Umgebung "neu gestaltet und damit 
stark verändert" worden; in diesem Rahmen habe es zusätzliche Parkplätze ge-

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geben, Abstellplätze für Mofas/Velos seien aufgelöst und zu Parkplätzen für PWs 
geworden (RR-act. XII/05/blaues Dossier [Verfahren VB 78/2017]). 

Mit Schreiben vom 12. Oktober 2016 antwortete die Baukommission der Ge-
meinde Altendorf (in: RR-act. XII/05/blaues Dossier [Verfahren VB 78/2017]), 
dass 

- nach dem Baugesuchsrückzug im Dezember 2014 kein Bewilligungsverfah-
ren durchgeführt worden sei;

- das Bauamt auf Anfrage der O.________ AG am 8. April 2015 mitgeteilt ha-
be, dass aus kommunaler Sicht für die Sanierungsarbeiten an der Garagen-
decke beim J.________ die Meldepflicht erfüllt sei, und die Sanierungsarbei-
ten unter der Bedingung ausgeführt werden könnten, dass die bestehende 
Umgebung anschliessend wieder hergestellt werde; 

- im Zusammenhang mit einem Landabtausch mit dem benachbarten Grundei-
gentümer P.________ das Bauamt gegenüber Vertretern der Stockwerkei-
gentümergemeinschaft informell festgestellt habe, dass die Erstellung von 
zusätzlichen Fahrzeugabstellplätzen grundsätzlich bewilligungspflichtig, aller-
dings aus seiner Sicht auch bewilligungsfähig sei; 

- unter der Bedingung, dass die Stockwerkeigentümer mit der Erstellung von 
zusätzlichen Fahrzeugabstellplätzen einverstanden seien, auf ein baurechtli-
ches Verfahren verzichtet oder zumindest das vereinfachte Verfahren in Be-
tracht gezogen werden könne;

- die Stockwerkeigentümergemeinschaft selbstverständlich aufgefordert werde, 
für die drei zusätzlichen Abstellplätze ein nachträgliches Baugesuch einzurei-
chen, falls dies gewünscht werde, damit ein kostenpflichtiger und anfechtba-
rer Entscheid erwirkt werden könne. 

Mit Schreiben vom 22. Oktober 2016 äusserte sich die A.________ GmbH hier-
zu, wobei auch die "unbewilligten Änderungen an deren Umgebung" thematisiert 
wurden, und beantragte "eine gemeinsame Begehung von Sachverständigen 
Seite mit dem Amt für Raumentwicklung um die aktuelle Situation zu Beurteilen 
und Aufklären" (in: RR-act. XII/05/blaues Dossier [Verfahren VB 78/2017]).

D. Mit Schreiben vom 26. Oktober 2016 forderte die kommunale Baukommis-
sion die G.________ auf, betreffend "Überbauung J.________ in I.________, 
bauliche Veränderungen im Zusammenhang mit Sanierung Tiefgarage" ein Bau-
gesuch einzureichen, aus welchem hervorgehe, "welche Änderungen der Umge-
bung gegenüber dem ursprünglichen Bestand ausgeführt wurden". Gleichentags 
informierte die Baukommission die A.________ GmbH, dass der Einbezug der 
kantonalen Fachstellen mangels Zuständigkeit derselben nicht als sinnvoll erach-

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tet werde; solange kein Baugesuch vorliege, erübrige sich auch eine Begehung 
vor Ort (in: RR-act. XII/05/blaues Dossier [Verfahren VB 78/2017]).

E. Am 25. November 2016 (Posteingang) reichte die G.________ in Vertre-
tung der Stockwerkeigentümergemeinschaft bei der Gemeinde Altendorf ein 
(nachträgliches) Baugesuch betreffend "Erstellung Fahrzeugabstellplätze 
[gemäss Publikation im Amtsblatt "sechs zusätzliche Fahrzeugabstellplätze"], 
Anpassung Umgebung" ein, welches im Amtsblatt Nr. yz vom ________ mit dem 
Vermerk "bereits ausgeführt" publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Dagegen 
erhoben D.________ (vertreten durch C.________), B.________ und 
N.________ am 21. bzw. 22. Dezember 2016 "mit gleichlautender Eingabe (Ver-
fahrensökonomie)" Einsprache.

F. Mit Gesamtentscheid vom 1. Februar 2017 erteilte das ARE die kantonale 
Baubewilligung (unter einer Auflage des Tiefbauamtes betr. Treppenaufgang im 
Bereich des Trottoirs); auf die Einsprachen trat es nicht ein, soweit kantonale Zu-
ständigkeit bestand. 

Mit Beschluss Nr. 143 vom 6. März 2017 erteilte der Gemeinderat Altendorf die 
baurechtliche Bewilligung für die Anpassung der Umgebung sowie sechs zusätz-
liche Fahrzeugabstellplätze auf dem Grundstück KTN 001 an der H.________ 
(Strasse) in I.________ gemäss den eingereichten Unterlagen im Sinne der Er-
wägungen unter Auflagen und Nebenbestimmungen wie folgt:

Einsprachen
1. Die Einsprachen von D.________, v. d. C.________, B.________ sowie 

A.________ GmbH, N.________, alle I.________, werden im Sinne der Erwä-
gungen abgewiesen. Soweit die Einsprachen privatrechtliche Belange betreffen, 
wird darauf nicht eingetreten.

Verfahrenskoordination
2. Der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung Nr. B2016-1552 vom 

01.02.2017 gilt als integrierender Bestandteil dieser Bewilligung (s. Beilage). 
Dessen Auflagen und Nebenbestimmungen sind zu beachten und zu erfüllen.
(Umgebungsgestaltung; Verkehrssicherheit; Nachführung der amtlichen Ver-
messung; Vorschriften; Bauausführung; Bauverantwortung, Sicherheit; Ge-
bühren; Verfahren/Baufreigabe/Rechtsmittel; Zustellung)

Dagegen reichten D.________, vertreten durch C.________, B.________ und 
N.________ am 29. bzw. 30. März 2017 beim Regierungsrat Verwaltungsbe-
schwerde ein.

G. Der Regierungsrat des Kantons Schwyz hat mit Beschluss Nr. 872/2017 
vom 21. November 2017 (Versand am 28.11.2017) wie folgt entschieden:

1. Die Beschwerden I, II und III werden abgewiesen.

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2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- wer-
den zu je einem Drittel (Fr. 500.--) den Beschwerdeführern I, II und III auferlegt. 
Die Anteile der Beschwerdeführer II und III werden mit den von ihnen geleiste-
ten Kostenvorschüssen (je Fr. 500.--) verrechnet. Der Beschwerdeführer I hat 
seinen Anteil innert 30 Tagen der Staatskanzlei zu überweisen.

3. Der Gemeinde Altendorf wird eine Parteientschädigung von Fr. 450.-- zuge-
sprochen, welche zu je einem Drittel (Fr. 150.--) von den Beschwerdeführern I, 
II und III zu tragen ist.

4. Das Gesuch des Beschwerdeführers I um unentgeltliche Rechtspflege wird ab-
gewiesen.

(5.-7. Rechtsmittelbelehrung/Zustellung).

H. Gegen diesen Regierungsratsbeschluss (Posteingang am 4.12.2017) rei-
chen C.________, B.________ und N.________ beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Schwyz am 27. Dezember 2017 (Postaufgabe) rechtzeitig Beschwerde 
ein mit den folgenden Anträgen (Schreibweise gemäss Original):

1) Der einseitig und lückenhaft geführte Beschwerdeentscheid zur Beschwerde 
sei aufzuheben und unter Kostenfolge des Beschwerdegegners zurückzuwei-
sen.

2) Unsere öffentliche Mitwirkung und Teilhaben in der Feststellung von massiv 
verletzenden Gemeinderatsaufgaben und -pflichten soll nicht noch bestraft und 
sanktioniert werden, sondern verlangt deren Würdigung und deren gerechte 
Behandlung.

3) Der Beschwerdeentscheid sei auch aus den Gründen aufzuheben weil in denn 
Erwägungen (1, 2-2.7, 3-3.6, 4-4.2) am Ende beim Beschluss im Einzeln gar 
keiner gefasst wurde oder einfach vergessen ging.

4) Auf Grund des Schreibstiels (offenbar) wird festgestellt, dass nicht alle Akten 
detailliert studiert wurden. Daher verlangen wir ein eingehendes Studium zu 
sämtlichen von uns gestellten Beschwerdepunkten also eine würdige brauch-
bare Beschlussfassung.

5) Obwohl die drei von uns erwähnten vorgängig bereits erstellten Parkplätze ar-
gumentiert und Stellungnahme bezogen wurde, darf man doch erwarten das 
im Beschluss darauf eingegangen wird.

6) Öffentlich rechtliche Belange können wir aus Erfahrung gut einstufen und ha-
ben auf diese in der Beschwerde vorsichtig detailliert aufgelistet und darauf 
hingewiesen, somit erwarten wir das diese Punkte auch im Beschluss gewür-
digt werden.

I. Mit Vernehmlassung vom 5. Januar 2018 beantragt der Regierungsrat, auf 
die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei die Beschwerde abzuwei-
sen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. 
Am 11. Januar 2018 verzichtet das Amt für Raumentwicklung (ARE) auf die Ein-
reichung einer Vernehmlassung. Mit Vernehmlassung vom 14. März 2018 lässt 
der Gemeinderat Altendorf beantragen, die Beschwerde sei unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer vollumfänglich abzuwei-
sen, soweit darauf einzutreten ist. Die Beschwerdegegnerin lässt sich innert Frist 
nicht vernehmen.

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J. Mit Replik vom 6. Mai 2018 (Postaufgabe am 7.5.2018) nehmen die Be-
schwerdeführer Stellung zu den Vernehmlassungen und stellen folgende ergän-
zenden Anträge (Schreibweise und Hervorhebungen gemäss Original):

I. Unserer obersten Rechtsquelle, die Bundesverfassung der Schweizerischen 
Eidgenossenschaft, sei Folge zu leisten, insbesondere die Grundsätze rechtss-
taatlichen Handelns, die Rechtsgleichheit, Schutz vor Willkür und Wahrung von 
Treu und Glauben. Diese Grundrechte dürfen in ihrem Kerngehalt nicht ange-
tastet werden.

II. Aufgrund der vielen Beschwerden mit derselben Hauptursache - den 
grundsätzlich zwingend notwendigen, jedoch fehlenden Bauschlussabnahmen 
im Gestaltungsplangebiet J.________ - seien alle Fakten gesamtheitlich zu be-
trachten und endlich der wahrheitsgetreue Sachverhalt zu würdigen; beson-
ders die bisher bewusst vorenthaltenen Akten, für die eingangs in dieser Replik 
explizit erneut ein Beweisantrag gestellt wird.

III. Weil zwingendes Bundesrecht sowie wesentliche Verfahrensvorschriften und 
eindeutig öffentliches Interesse missachtet wurden, sei der Beschluss des Re-
gierungsrates vom 21. November 2017 (RRB 872/2017) aufzuheben und 
zurückzuweisen. Zur Klärung unserer wiederholt vorgebrachten Willkür-Klagen 
sei endlich ein neutrales aufsichtsrechtliches Einschreiten zu veranlassen, 
wofür die bisher untätigen Aufsichtsbehörden durch eine externe und somit 
unabhängige Expertenkommission zu ersetzen seien.

IV. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für sämtliche Verfahren zulasten der 
beiden Vorinstanzen, welche ihre gesetzlichen baubehördlichen und Auf-
sichtspflicht seit Jahrzehnten sträflich missachtet und damit diesen Schaden zu 
verantworten haben.

Die Vorinstanzen sowie die Beschwerdegegnerin reichen innert Frist keine Duplik 
ein.

K. Mit Schreiben vom 8. Mai 2018 (Postaufgabe am 9.5.2018) reichen die Be-
schwerdeführer einen Nachtrag zur Replik vom 6. Mai 2018 ein. Nachdem dieses 
Schreiben nach Ablauf der mit gerichtlichem Schreiben vom 13. April 2018 bis 
längstens 7. Mai 2018 angesetzten Frist eingereicht wurde, wurde es (samt Bei-
lagen) aus den Akten gewiesen, was den Beschwerdeführern mit gerichtlichem 
Schreiben vom 11. Mai 2018 mitgeteilt wird. Am 24. Mai 2018 (Postaufgabe) rei-
chen die Beschwerdeführer eine weitere Eingabe ein.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1.1 Vor Erlass eines Entscheides prüft das Verwaltungsgericht von Amtes we-
gen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind. Es prüft u.a. 
insbesondere die Zuständigkeit, die Partei- und Verfahrensfähigkeit der Parteien, 
die Rechtsmittelbefugnis, die Zulässigkeit des Rechtsmittels sowie die frist- und 
formgerechte Geltendmachung des Rechtsanspruches (vgl. § 27 Abs. 1 lit. a, b, 
d, e und f des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 

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6.6.1974). Ist eine dieser Voraussetzungen nicht gegeben, trifft das Gericht einen 
Nichteintretensentscheid (§ 27 Abs. 2 VRP). 

1.1.2 Zur Einreichung eines Rechtsmittels ist nach § 37 Abs. 1 VRP berechtigt, 
wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit 
zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid oder die 
angefochtene Verfügung besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges In-
teresse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides oder der Verfügung 
hat (lit. c). Gefordert wird ein rein prozessuales Rechtsschutzinteresse (vgl. VGE 
III 2012 76 vom 18.10.2012 Erw. 1.1).

Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung über die Streitgenos-
senschaft und den Parteiwechsel sind für das Verfahren vor den Verwaltungsbe-
hörden, den selbständigen Rekurskommissionen und dem Verwaltungsgericht 
sinngemäss anwendbar (§ 13 VRP). Gemäss Art. 83 Abs. 1 der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272) vom 19. Dezember 
2008 kann die Erwerberin oder der Erwerber an Stelle der veräussernden Partei 
in den Prozess eintreten, wenn das Streitobjekt während des Prozesses 
veräussert wird.

1.1.3 Eine Rechtsmitteleingabe muss einen Antrag, eine Begründung, die Anga-
be der Beweismittel und die Unterschrift der Parteien oder ihres Vertreters ent-
halten (§ 38 Abs. 2 VRP). Sie darf weder ungebührlichen Inhalts noch weit-
schweifig oder schwer lesbar sein (§ 38 Abs. 1 VRP). Genügt eine Beschwerde-
eingabe diesen (sowie weiteren in § 38 VRP enthaltenen) Anforderungen nicht, 
und erweist sich das Rechtsmittel nicht als offensichtlich unzulässig, so wird der 
Partei eine Frist unter Androhung der Rechtsfolgen zur Verbesserung oder Er-
gänzung angesetzt (§ 39 Abs. 1 VRP). Kommt die Partei der Aufforderung nicht 
nach, wird auf das Rechtsbegehren nicht eingetreten, wenn sich der Mangel auf 
den Antrag, die Bezeichnung der angefochtenen Verfügung oder des Entscheids 
oder auf die Unterschrift bezieht oder wenn die Begründung fehlt (§ 39 Abs. 2 
VRP). Werden andere Mängel nicht behoben, so bleibt die Eingabe unbeachtet 
und die Behörde entscheidet aufgrund der Akten (§ 39 Abs. 3 VRP).

1.2 Mit Eingabe vom 26. Dezember 2017 haben die Beschwerdeführer Ziffer 1 
bis 3 gemeinsam und jeweils in eigenem Namen Beschwerde gegen den RRB 
Nr. 872/2017 vom 21. November 2017 erhoben. Ein Vertretungsverhältnis ist aus 
der Beschwerdeschrift nicht hervorgegangen. Allerdings ist aus dem angefochte-
nen RRB ersichtlich, dass der Beschwerdeführer Ziffer 3 im vorinstanzlichen Ver-
fahren als Vertreter des Beschwerdeführers Ziffer 4 aufgetreten ist, weshalb der 
Regierungsrat vernehmlassend davon ausging, dass es sich um ein Versehen 

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handle und der Beschwerdeführer Ziffer 3 weiterhin als Vertreter des Beschwer-
deführers Ziffer 4 auftrete. Mit Replik vom 6. bzw. 7. Mai 2018 halten die Be-
schwerdeführer Ziffer 1 bis 3 sodann fest, dass sie als direkt betroffene Eigentü-
mer und Mitglieder der Stockwerkeigentümergemeinschaft J.________ Stellung 
nehmen zu den Vernehmlassungen der Vorinstanzen. Die Replik unterzeichnen 
die Beschwerdeführer Ziffer 1 und 2 jeweils als Eigentümer und der Beschwerde-
führer Ziffer 3 als vom Beschwerdeführer Ziffer 4 Bevollmächtigter sowie neuer 
Eigentümer. In der Beilage ist die Vollmacht enthalten, wonach der Beschwerde-
führer Ziffer 3 den Beschwerdeführer Ziffer 4 in Sachen Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft J.________ vertritt.

Soweit der Beschwerdeführer Ziffer 3 in eigenem Namen Beschwerde einreicht, 
kann darauf vorliegend nicht eingetreten werden. Der Beschwerdeführer Ziffer 3 
trat in den vorinstanzlichen Verfahren jeweils lediglich als Vertreter des Be-
schwerdeführers Ziffer 4 und nicht in eigenem Namen auf. Der Beschwerdeführer 
Ziffer 3 bezeichnet sich in der Replik vom 6. bzw. 7. Mai 2018 als "neuer Ei-
gentümer", weshalb davon auszugehen ist, dass er im vorliegenden Verfahren 
(als neuer Eigentümer bzw. neues Mitglied der Stockwerkeigentümergemein-
schaft J.________) auch in eigenem Namen auftreten möchte. Ob der Be-
schwerdeführer Ziffer 3 inzwischen (neu) Mitglied der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft J.________ ist, ist im konkreten Fall jedoch unerheblich. Der Be-
schwerdeführer Ziffer 3 hat an den vorinstanzlichen Verfahren nicht in eigenem 
Namen teilgenommen bzw. war nicht Verfügungsadressat. Zudem macht er auch 
nicht geltend, anstelle einer veräussernden Partei in das Verfahren einzutreten, 
weshalb auf seine Beschwerde nicht eingetreten werden kann. Allerdings kann 
nach dem Gesagten davon ausgegangen werden, dass der Beschwerdeführer 
Ziffer 3 weiterhin auch als Vertreter des Beschwerdeführers Ziffer 4 auftreten 
wollte. Dementsprechend ist die Replik im Sinne einer Verbesserung der Be-
schwerdeeingabe entgegenzunehmen. Auf die Beschwerde des Beschwerdefüh-
rers Ziffer 4, vertreten durch den Beschwerdeführer Ziffer 3, kann somit eingetre-
ten werden.

1.3.1 Der Regierungsrat macht vernehmlassend geltend, dass die Beschwerde-
schrift den Anforderungen von § 38 VRP nicht genüge, weshalb auf diese nicht 
einzutreten sei. Die Beschwerdeschrift vom 26. Dezember 2017 enthalte zwar 
Anträge, allerdings seien diese zum Teil schwer verständlich und diffus. In ihrer 
Begründung setzten sich die Beschwerdeführer sodann überhaupt nicht mit dem 
angefochtenen RRB auseinander. Die Beschwerde erschöpfe sich in rein appel-
latorischer Kritik und Äusserungen des Missmuts.

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1.3.2 Die Beschwerde vom 26. Dezember 2017 enthält zweifellos zumindest den 
Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und Rückweisung. Von 
der Ansetzung einer (Nach-)Frist zur Verbesserung (§ 39 Abs. 2 VRP) konnte 
daher abgesehen werden. Eine eingehendere Begründung unter Beilage von 
weiteren Unterlagen erfolgt sodann mit Replik vom 6. Mai 2018 zu den Vernehm-
lassungen. Daraus lässt sich nach summarischer Prüfung zumindest sinngemäss 
entnehmen, aus welchen Gründen die Beschwerdeführer den angefochtenen 
RRB beanstanden. Auch im Übrigen sind die formellen Anforderungen an die 
Beschwerdeschrift erfüllt. Dementsprechend kann auf die vorliegende Beschwer-
de grundsätzlich eingetreten werden, zumal an Laienbeschwerden praxisgemäss 
weniger hohe Anforderungen gestellt werden (vgl. VGE III 2014 72 vom 
22.5.2014 Erw. 1.1). 

1.3.3 Soweit der Nachtrag der Beschwerdeführer vom 8. Mai 2018 zur Replik 
vom 6. Mai 2018 aus den Akten gewiesen wurde (vgl. vorstehend Ingress lit. K), 
ist dies insoweit ohne Bedeutung, als allenfalls Vorbringen gemacht wurden, wel-
che das Verwaltungsgericht in Befolgung des Untersuchungsgrundsatzes ohne-
hin festzustellen und zu berücksichtigen hätte. 

2.1 Zu verhindern, dass bewilligungspflichtige Bauten und Anlagen vor der 
rechtskräftigen Erteilung der Baubewilligung erstellt werden, gehört zu den zen-
tralen Pflichten der Baupolizeibehörde. Mit der Baukontrolle soll letztlich die 
rechtzeitige Erkennung und Verhinderung der Ausführung formell oder materiell 
widerrechtlicher Bauten verhindert werden. Dies ist insbesondere von Bedeutung 
bei bewilligungspflichtigen Bauten, die ohne oder in Abweichung einer Baubewil-
ligung erstellt werden sowie bei bewilligungsfreien Bauten, die gegen materielles 
Baurecht verstossen (vgl. Beeler, Die widerrechtliche Baute, Zürich 1984, S. 50).

Unregelmässigkeiten im Baugeschehen - namentlich auch ausserhalb eines or-
dentlichen Baubewilligungsverfahren, an dessen Ende die Bauabnahme durch 
die Baukontrolle steht (vgl. § 88 des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 
400.100] vom 14.5.1987) - können der Kontrollbehörde auf verschiedene Arten 
zur Kenntnis gebracht werden, unter anderem durch Anzeige von Nachbarn (vgl. 
Beeler, a.a.O., S. 51 f.; Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 
5. Aufl., 2011, S. 394; Waldmann, in: FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 6.6).

2.2.1 Ein baurechtserhebliches Verhalten ist formell rechtswidrig, wenn es trotz 
bestehender Bewilligungspflicht nicht vollumfänglich durch eine formell einwand-
freie Bewilligung gedeckt ist (vgl. VGE III 2007 110 vom 29.8.2007 Erw. 1.1 mit 
Hinweisen auf VGE 586+595/93 vom 29.9.1993 Erw. 4a und Christian Mäder, 
Das Baubewilligungsverfahren, 1991, N 614ff.). 

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Materielle Baurechtswidrigkeit liegt vor, wenn ein baurechtlich bedeutsames Ver-
halten gegen irgendwelches materielles Recht verstösst, das auf ein Bauvor-
haben anwendbar ist (vgl. zit. VGE 586+595/93 vom 29.9.1993 Erw. 4b, mit Ver-
weis auf Mäder, a.a.O., N 623f.).

Stellt die Behörde eine formell rechtswidrige Bautätigkeit (bzw. ein formell 
rechtswidriges baurechtserhebliches Verhalten) fest, hat sie die Pflicht, von Am-
tes wegen ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Im nach-
träglichen Baubewilligungsverfahren ist zu prüfen, ob die formelle Widerrechtlich-
keit durch die Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung beseitigt werden 
kann (vgl. VGE 586+595/93 vom 29.9.1993 Erw. 4c mit Hinweis auf Beeler, 
a.a.O., S. 62f.).

2.2.2 Das nachträgliche Baubewilligungsverfahren wird wie ein gewöhnliches 
Verfahren eingeleitet und durchgeführt. Auch im nachträglichen Bewilligungsver-
fahren liegt die Verfahrensherrschaft beim Bauherrn. Gegenüber dem ursprüngli-
chen Baubewilligungsverfahren besteht im nachträglichen eine faktisch wie recht-
lich gesteigerte Mitwirkungspflicht des Bauherrn. Dieser hat auf behördliche An-
ordnung hin alles vorzukehren, was auf eine möglichst rasche und gründliche 
Beseitigung des gesetzwidrigen Zustands abzielt. Bei einem Umbau haben die 
Pläne ausser der Kennzeichnung der vorherigen Situation und des projektierten 
Endausbaus über den Zustand Aufschluss zu geben, in dem sich die Baute bei 
Einleitung des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens befindet (vgl. Mäder, 
a.a.O., Rz. 649 ff.; Beeler, a.a.O., S. 63; Berner, Luzerner Bau- und Planungs-
recht, Bern 2012, Rz. 1077 f.; Waldmann, a.a.O., Rz. 6.8). 

2.2.3 Gegenstand des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens bildet der Um-
fang der tatsächlich ausgeführten Arbeiten und nicht die von der Bauherrschaft 
nachträglich eingereichten Pläne und Unterlagen (Baumann et al., Kommentar 
zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 60 N 124). Dies ergibt sich 
zwangsläufig aus der Tatsache, dass die Reihenfolge des Verfahrensablaufes 
beim nachträglichen Baubewilligungsverfahren umgekehrt ist und die Bauaus-
führung bereits vor Durchführung des Baubewilligungsverfahrens und der Ertei-
lung der Bewilligung erfolgt(e). Der Ist-Zustand lässt sich - sei es, dass die ge-
samte Baute, sei es, dass nur ein Teil derselben ohne Baubewilligung erstellt 
wurde - gleich der Bauabnahme einer mit Bewilligung errichteten Baute (vgl. § 88 
Abs. 3 PBG) exakt festhalten. Im Ergebnis erfolgt mit der nachträglichen Baube-
willigung gleichzeitig auch die Bauabnahme/Baukontrolle bzw. erübrigt sich eine 
zusätzliche Baukontrolle. 

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Als Grundlage für ein ordnungsgemässes und effizientes nachträgliches Baube-
willigungsverfahren erweist es sich mithin als unabdingbar, den Ist-Zustand ent-
weder gesamthaft oder zumindest in den von sämtlichen nachträglichen bauli-
chen Änderungen betroffenen Bereichen vollständig zu erfassen und in einer 
Weise, welche den Vergleich mit den bewilligten Plänen (bzw. Bauten/Anlagen) 
ohne weiteres ermöglicht. Üblicherweise werden auf Plänen bestehende und 
nicht bestehende bzw. bewilligte und nicht bewilligte wie auch nicht mehr beste-
hende oder zu beseitigende (etc.) Bau- und Anlagenteile farblich differenziert. 
Andernfalls fehlt es a priori an den Grundlagen (Vergleichsbasis für die Abwei-
chungen/Änderungen/Ergänzungen etc. gegenüber bereits bewilligten, realisier-
ten Bauteilen) für die Eruierung der einem nachträglichen Baubewilligungsverfah-
ren zu unterziehenden Bauten bzw. Bauteilen und Anlagen bzw. Anlageteilen. 

Insofern ist die Verfahrensherrschaft der Bauherrschaft im nachträglichen Bau-
bewilligungsverfahren zu relativieren, dies auch als Konsequenz der erhöhten 
Mitwirkungspflicht einer Bauherrschaft im nachträglichen Baubewilligungsverfah-
ren. 

2.2.4 Im Verfahren VGE III 2009 173 vom 27. Oktober 2009 (= EGV-SZ 2009 B 
17.2; vgl. VGE III 2013 160 vom 18.12.2013 Erw. 3.2.2) hat das Verwaltungsge-
richt dargelegt, dass die Baubewilligungsbehörde nicht umhin kommt, wenn sich 
eine Bauherrschaft weigert oder säumig wird, ein nachträgliches Baugesuch ein-
zureichen, im Sinne einer Ersatzvornahme ex officio ein nachträgliches Bauge-
such auszuarbeiten, sofern eine (erste) summarische Überprüfung ergibt, dass 
die Bewilligungsfähigkeit (nachträglich) bejaht werden kann. Zwecks Erstellung 
eines Baugesuches ex officio kommt dem Untersuchungsgrundsatz zweifelsohne 
bereits initial eine besondere Bedeutung zu. Ohne die initial von Amtes wegen 
vorzunehmende Sachverhaltsabklärung können die nachträglich erstellten Bau-
ten naheliegenderweise nicht eruiert werden. Bei einem solchen Baugesuch ex 
officio wird die Bewilligungsbehörde zwangsläufig im Sinne der vorstehenden 
Erwägung (Erw. 2.2.3) wie auch im Sinne der Verfahrensökonomie zwecks Ver-
meidung weiterer nachträglicher Baubewilligungsverfahren in der gleichen Sache 
darum bemüht sein, die (noch) nicht bewilligten Bauten/Bauteile und Anla-
ge(teile) möglichst vollständig zu erfassen. Nichts anderes kann auch bei einer 
nicht säumigen Bauherrschaft gelten. 

2.3 Anzuführen ist auch die praxisgemässe Abgrenzung des Umfangs der 
Tätigkeit des Verwaltungsgerichts als Beschwerdeinstanz durch den Anfech-
tungsgegenstand. Es kann grundsätzlich nur das Gegenstand des Beschwerde-
verfahrens sein, was auch Gegenstand der zugrunde liegenden Verfügung war 
bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte sein müssen. Gegenstände, über 

12

welche die erste Instanz bzw. die Vorinstanz zu Recht nicht entschieden hat, fal-
len nicht in den Kompetenzbereich des Verwaltungsgerichts als Beschwerdein-
stanz (vgl. statt vieler: vgl. VGE III 2012 23 vom 8.3.2012 Erw. 1.1; VGE 370/93 
vom 29.4.1994 Erw. 2d; BGE 136 II 457 Erw. 4.2). 

3.1.1 Die Beschwerdeführer hatten - im Sinne einer Anzeige - am 5. Oktober 
2016 zum einen die (ostseitige) Errichtung von drei Parkplätzen, zum andern die 
Neugestaltung der Umgebung sowie in diesem Zusammenhang die Erstellung 
weiterer Parkplätze moniert. Hierauf teilte die Baukommission den Beschwerde-
führern unter anderem mit, dass sie die Bauherrschaft zur Einreichung eines 
nachträglichen Baugesuchs für die drei Parkplätze auffordern werde (falls dies 
gewünscht werde) (vgl. vorstehend Ingress lit. C). 

3.1.2 Das nachträgliche Baugesuch umfasste in der Folge sechs Parkplätze. Die 
Beschwerdeführer bestritten mit Einsprache unter anderem die Anzahl von sechs 
Parkplätzen. Sowohl der Katasterplan 1:500 wie auch der Situationsplan 1:200 
erfasse nicht das ganze Gebiet der veränderten Umgebung. Es handle sich nur 
um ein nachträgliches Teil-Baugesuch (vgl. Einsprache[n] vom 21.12.2016 S. 2); 
richtig seien 14 neue Parkplätze respektive 11 zusätzliche (S. 4). 

3.1.3 Der Gemeinderat definierte in der Baubewilligung vom 6. März 2017 unter 
Bezugnahme auf die Rügen der Beschwerdeführer als Gegenstand des 
(nachträglichen) Baugesuches die Erstellung von sechs zusätzlichen Fahrzeu-
gabstellplätzen. Andere Abweichungen bzw. Veränderungen gegenüber der ur-
sprünglichen Baubewilligung seien nicht Bestandteil des Baugesuchs (Erw. 5 
lit. c). 

3.1.4 Die Beschwerdeführer machten mit Verwaltungsbeschwerde erneut die 
Unvollständigkeit der Bau-Ausschreibung geltend und sprachen wiederum von 
einer Teil-Baubewilligung (vgl. z.B. Beschwerde des Beschwerdeführers Ziff. 1 
vom 29.3.2017; Beschwerde des Beschwerdeführers Ziff. 2 vom 30.3.2017). 

3.1.5 Der Regierungsrat stützte im Wesentlichen die gemeinderätliche Beurtei-
lung. Namentlich erwog er (Erw. 3.4), der Gemeinderat habe zu Recht festgehal-
ten, dass die angeblich vorgenommenen Terrainveränderungen bzw. die Auf-
schüttungen/Abgrabungen beim Café nicht Gegenstand des Baugesuchs gewe-
sen seien. Dasselbe gelte grundsätzlich für die übrigen "zusätzlichen Parkplätze", 
welche angeblich ohne Baubewilligung erstellt worden seien. Gemäss dem Plan 
"Situation Parkplätze, Garage zu Café" vom 10. Februar 1994 seien in der Über-
bauung J.________ insgesamt 83 Parkplätze ausgewiesen. In der Vergangen-
heit seien offenbar noch die Parkplätze 84-87 realisiert worden. Ob diese Park-

13

plätze bewilligt worden seien, entziehe sich der Kenntnis des Regierungsrates. 
Sie seien jedenfalls nicht Gegenstand des vorliegenden Baugesuchs. Die Bau-
bewilligungsbehörde werde jedoch angewiesen, genauer abzuklären, ob die 
nachträglich erstellten Parkplätze bereits bewilligt worden seien. Falls keine Bau-
bewilligung vorliege, müsse die Baubewilligungsbehörde hierfür ein nachträgli-
ches Baubewilligungsverfahren durchführen. 

3.2.1 Gemäss der gemeinderätlichen Baubewilligung vom 6. März 2017 wurden 
seit der Bewilligung des Bauprojektes für die Überbauung J.________ am 22. Ju-
li 1988 baurechtlich relevante Änderungen der Umgebung weder beantragt noch 
bewilligt (Sachverhalt lit. B "Einleitung"). 

Es besteht kein Grund, an der Richtigkeit dieser einleitenden Feststellung des 
Gemeinderates zu zweifeln. Das Bewilligungsverfahren in den Jahren 1992 bis 
1994 betraf die Führung einer Gaststätte und die Erteilung eines Wirtschaftspa-
tentes; die Baubewilligung Nr. 5.3 vom 22. Februar 1994 (Baugesuch Nr. 93-
069.0) betraf den Einbau dieses Gastbetriebes in die Überbauung auf KTN 001; 
als Auflage wurde verlangt, dass sechs (bestehende) Parkplätze ständig für den 
Gastbetrieb freizuhalten und als solche zu bezeichnen sind. 

Die Anweisung des Regierungsrates an den Gemeinderat, genauer abzuklären, 
ob nachträglich erstellte Parkplätze bereits bewilligt wurden, zielt daher ins Lee-
re. 

3.2.2 Der Situationsplan "Parkplätze, Garage zu Café" vom 10. Februar 1994 
(ohne Massstabangabe) weist für die ganze Überbauung J.________ 83 (mit 1-
83) nummerierte Parkplätze aus. Am Südrand der Liegenschaft entlang der Kan-
tonsstrasse befinden sich die Parkplätze Nrn. 1 bis 54 sowie - zwischen den 
Nrn. 5 und 6 - die Nr. 74  (von Ost nach West); in einer zweiten Tiefe (nördlich 
der parallel zu den Parkplätzen Nrn. 1 bis 54 verlaufenden Zufahrtsstrasse zur 
Überbauung) sind in vier Blöcken die Parkplätze Nrn. 55-58, 59-62, 63-67 sowie 
68-70 angeordnet. Die restlichen zwölf Parkplätze liegen auf der Ostseite der 
Überbauung und sind in einem Dreier- bzw. Neunerblock angeordnet (Parkplätze 
Nrn. 71-73 bzw. 75-83). 

3.2.3 Der (bewilligte) Situationsplan 1:200 (Baueingabe "Parkplätze, Anpassung 
Umgebung J.________, I.________") vom 22. November 2016 weist die beste-
henden Parkplätze Nrn. 75 bis 83 und nördlich anschliessend an den Parkplatz 
Nr. 75 die neuen Parkplätze 91 bis 93 (von Süden nach Norden) aus. Südlich 
davon entlang der Grenze von KTN 001 zu KTN 003 befinden sich die Parkplätze 
94 bis 95 (von Norden nach Süden) sowie südlich davon ein Containerplatz. Ein 
weiterer Parkplatz ist als Parkplatz Nr. 88 in der Fortsetzung der gemäss dem Si-

14

tuationsplan vom 10. Februar 1994 bereits bestehenden und bewilligten vier 
Parkplätze Nrn. 59 bis 62 angeordnet. Indessen weisen diese (bestehenden und 
ebenfalls planerisch erfassten) Parkplätze im aktuellen Plan nunmehr die Num-
mern 17, 24, 28, 87 und 86 auf und beträgt ihre Anzahl also fünf. Es ist folglich 
davon auszugehen, dass einer dieser Parkplätze ebenfalls noch nicht bewilligt 
wurde. Der Kastasterplan 1:500 vom 22. November 2016 weist dieselben Park-
plätze (wie auch den Containerplatz) als neu aus, indessen ohne Nummerierung 
der Parkplätze. 

Weitere - bestehende und bewilligte, wie auch allenfalls bestehende und (noch) 
nicht bewilligte - Parkplätze weisen weder der aktuelle Situationsplan noch der 
Katasterplan aus. Soweit der Regierungsrat im angefochtenen Entscheid von 
den Parkplätzen Nrn. 84 bis 87 spricht, die allenfalls noch Gegenstand eines 
(nachträglichen) Baubewilligungsverfahrens sein müssen, lassen sich den Plan-
unterlagen keine Nrn. 84 und 85 entnehmen; deren Situierung ist mithin nicht 
klar. 

3.3 Vor dem Hintergrund der dargestellten Rechts- und Sachlage kann den 
vorinstanzlichen Beurteilungen nicht gefolgt werden. 

3.3.1 Vorab ist festzuhalten, dass die Anzeiger (Beschwerdeführer) zwei Sach-
verhalte rügten: einerseits drei neue Parkplätze ostseitig, anderseits eine Neuge-
staltung der Umgebung samt der Errichtung zusätzlicher Parkplätze (vgl. Ingress 
lit. C). Diese Anzeigen waren, wie sich zeigte, nicht unberechtigt, was ein einfa-
cher Augenschein bzw. Kontrolle ohne weiteres belegen konnte bzw. hätte bele-
gen können. So erwies sich auch, dass (allein) ostseitig fünf Parkplätze ohne 
Bewilligung errichtet worden waren. Den Beschwerdeführern kann mithin auch 
nicht ein blosses "Denunziantentum" angelastet werden (vgl. Beeler, a.a.O., 
S. 52).

Es ist fragwürdig, allfällige (und zu Unrecht) nicht vom (nachträglichen) Bauge-
such erfasste bauliche Massnahmen vom vorliegenden Verfahren auszuklam-
mern - was von den Beschwerdeführern (zu Recht) in allen Verfahrensstadien 
gerügt wurde - und in ein weiteres (nachträgliches) Baubewilligungsverfahren 
verweisen zu wollen. Auch im Sinne der allgemeinen Grundsätze zur Bestim-
mung des Streitgegenstandes (vgl. vorstehend Erw. 2.3) hätten richtigerweise die 
gegenüber der Baubewilligung aus dem Jahre 1988 bis anhin vorgenommenen 
und (noch) nicht bewilligten Änderungen integral einem nachträglichen Baubewil-
ligungsverfahren unterzogen werden müssen. 

3.3.2 Wie vorstehend dargelegt wurde, zeigt der Vergleich der aktenkundigen 
Planunterlagen, dass neben den sechs vom nachträglichen Baugesuch erfassten 

15

Parkplätzen zumindest ein weiterer Parkplatz ebenfalls noch nicht bewilligt wur-
de. 

Dass - über die vom vorliegenden (nachträglichen) Baubewilligungsverfahren be-
troffenen Parkplätze hinaus - die Beanstandungen der Beschwerdeführer offen-
sichtlich nicht unberechtigt sind, ergibt sich aus dem Hinweis des Gemeindera-
tes, andere Abweichungen bzw. Veränderungen seien nicht Bestandteil dieses 
(nachträglichen) Baugesuches. Diese Auffassung ist indessen angesichts des 
erwähnten Grundsatzes, dass im nachträglichen Baubewilligungsverfahren die 
tatsächlich ausgeführten Arbeiten und nicht die nachträglich eingereichten Pläne 
und Unterlagen zur Bestimmung des Beurteilungsgegenstandes massgebend 
sind, unzutreffend. 

Die Baubewilligungsbehörde wäre vielmehr gehalten gewesen, die planerische 
Erfassung sämtlicher bereits vorgenommener baulicher Massnahmen im Rah-
men des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens zu veranlassen/verlangen. 
Die Reihenfolge beim nachträglichen Baubewilligungsverfahren verläuft wie er-
wähnt umgekehrt zum ordentlichen mit vorgängigem Baugesuch. In diesem wer-
den allfällige Abweichungen vom Baugesuch bei Kontrollen im Verlaufe der Bau-
ausführung, spätestens jedoch bei der Schlusskontrolle erfasst und gestützt auf 
die Schlusskontrolle regelmässig insgesamt zum Gegenstand eines nachträgli-
chen Baugesuchs gemacht. Dem nachträglichen Baubewilligungsverfahren geht 
mithin in der Regel eine Kontrolle voraus, sei es von Amtes wegen oder auf An-
zeige hin. Ergibt diese Kontrolle Abweichungen, sind diese entsprechend insge-
samt und ex officio zum Gegenstand eines nachträglichen Baubewilligungsver-
fahrens zu machen. Anders zu entscheiden hiesse, den Entscheid, ob überhaupt 
und/oder in Bezug auf welche Bauten(-) und Anlagen(-teile) eine (nachträgliche) 
Baubewilligung erforderlich ist, dem Belieben einer Bauherrschaft anheim zu stel-
len. Indessen wird selbst für Bagatellbauten zumindest eine Meldung verlangt 
(vgl. Art. 58 des kommunalen Baureglements vom 2.12.1990, mit Teilrevision 
vom 9.6.1996; vgl. § 75 Abs. 6 PBG). Der Entscheid, ob eine blosse Meldung 
genügt und die diesbezüglichen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, liegt 
bei der hierfür zuständigen Bewilligungsbehörde. Anzufügen ist in diesem Zu-
sammenhang, dass der Hinweis der kommunalen Baukommission im Schreiben 
vom 12. Oktober 2016 (vgl. vorstehend Ingress lit. C), die Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft werde zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs für die 
drei zusätzlichen Parkplätze aufgefordert, falls dies gewünscht werde, erstaunt. 
Die Bewilligungspflicht der Nutzung einer Fläche zum Parkieren von Automobilen 
kann aufgrund ihrer räumlichen Auswirkungen nicht ernsthaft bestritten werden 
(vgl. Bundesgerichtsurteil 1C_267/2017 vom 7.8.2017 Erw. 3.7 mit Hinweis auf 

16

die Bundesgerichtsurteile P.163/1981 vom 24.8.1981 Erw. 2; und P.594/1979 
vom 5.11.1980 Erw. 2). 

3.3.3 Es darf auch keinen Unterschied machen, ob eine Bauherrschaft das 
nachträgliche Baugesuch selber ausarbeitet (was in der Regel eine entsprechen-
de Aufforderung der Baubewilligungsbehörde bedingt) oder ob eine Baubewilli-
gungsbehörde ein nachträgliches Baugesuch im Sinne einer Ersatzvornahme für 
die Bauherrschaft ausarbeiten muss (vgl. vorstehend Erw. 2.2.4). In einem sol-
chen Fall hat sie die unbewilligten Bauten(-) und Anlagen(-teile) insgesamt zum 
Gegenstand des nachträglichen Baubewilligungsverfahren zu machen und wird 
dies - nicht zuletzt auch aufgrund verfahrensökonomischer Überlegungen - ma-
chen. 

3.3.4 Ebenfalls wurde vorstehend gezeigt, dass die aktenkundigen Planunterla-
gen keinen rechtsgenüglichen Vergleich zwischen den bestehenden und den 
neuen Parkplätzen zulassen. Zwar liegt der Gestaltungsplan aus dem Jahre 
1988 bei den Akten, hingegen fehlen die bewilligten Baupläne aus dem Jahr 
1988, die nach wie vor Gültigkeit haben, nachdem gemäss Angaben des Ge-
meinderates, an deren Richtigkeit nicht zu zweifeln ist, seither keine Bewilligun-
gen mehr nachgesucht und erteilt wurden. Ohne diese ursprünglichen Unterla-
gen lassen sich die Abweichungen indes nicht rechtsgenüglich darstellen. Wenn 
die Planunterlagen einen Parkplatz aufweisen, der nicht mit roter Farbe als neu 
bzw. noch nicht bewilligt gekennzeichnet wird, wird damit gleichzeitig der unzu-
treffende Eindruck erweckt, es handle sich hierbei um einen bereits bewilligten 
Parkplatz. Insofern müssen die Baugesuchsunterlagen als nicht vollständig bzw. 
nicht rechtsgenüglich qualifiziert werden. Die Baugesuchsunterlagen und insbe-
sondere die Pläne haben alles zu verdeutlichen, was (noch) nicht bewilligt wurde. 
Die eindeutige und unmissverständliche planerische Dokumentation ist auch 
deshalb erforderlich, weil die (Plan-)Unterlagen für den Fall der Nichtbewilli-
gungsfähigkeit als Grundlage für die Wiederherstellung dienen können müssen. 

Zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang, dass die Planunterlagen neben den 
sechs Parkplätzen auch einen Containerplatz als neu ausweisen. In der Baube-
willigung werden jedoch - soweit ersichtlich - nur die sechs Parkplätze themati-
siert. Im Weiteren fällt auch auf, dass aus der Baubewilligung nicht mit hinrei-
chender Sicherheit hervorgeht, dass es sich um ein nachträgliches Baubewilli-
gungsverfahren handelt (vgl. Sachverhalt lit. F.); als Gesuchsgegenstand wird 
"die Erstellung von sechs zusätzlichen Fahrzeugabstellplätzen" genannt ohne 
Hinweis, dass bzw. ob das Bauvorhaben bereits ausgeführt wurde (gemäss dem 
im webGIS einsehbaren Luftbild 2016 sind diese Parkplätze bereits ausgeführt). 

17

3.4 Im Sinne der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde somit gutzu-
heissen und der angefochtene RRB Nr. 827/2017 vom 21. November 2017 (so-
wie der mitangefochtene GRB Nr. 143 vom 6.3.2017) aufzuheben. Die kommu-
nale Baubewilligungsbehörde hat die Bauherrschaft zu verpflichten, einerseits 
sämtliche bis anhin (d.h. seit 1988) vorgenommenen (noch) nicht bewilligten bau-
lichen Änderungen integral zum Gegenstand des nachträglichen Baubewilli-
gungsverfahrens zu machen. Anderseits hat die Bauherrschaft rechtsgenügliche 
Plan- und Baugesuchsunterlagen zu erstellen, aus welchen der bewilligte Zu-
stand sowie die seither vorgenommenen (noch) nicht bewilligten baulichen Ände-
rungen in nachvollziehbarer Weise hervorgehen. 

4. Trotz der Gutheissung der Beschwerde ist nachstehend noch auf einzelne 
(weitere) Rügen der Beschwerdeführer einzugehen.

4.1 Unbegründet ist die Rüge, der angefochtene RRB sei nicht rechtsgenüglich 
begründet gewesen. 

Der Anspruch auf rechtliches Gehör im Sinne von Art. 29 Abs. 2 der Bundesver-
fassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) vom 18. April 
1999 umfasst den Anspruch, dass die Behörde die Vorbringen des in seiner 
Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in 
der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die grundsätzliche Pflicht der 
Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass 
sich eine Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und 
jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die 
für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung eines 
Verwaltungsakts oder Entscheids muss so abgefasst sein, dass der Betroffene 
ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Das ist nur möglich, wenn sich 
sowohl der Betroffene als auch die Rechtsmittelinstanz über die Tragweite des 
Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz 
die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen 
und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. BGE 136 I 229 Erw. 5.2; Bundesge-
richtsurteile 9C_101/2011 vom 21.7.2011 Erw. 6.1; 9C_257/2011 vom 25.8.2011 
Erw. 5.1; 1P.40/2004 vom 26.10.2004 Erw. 2.2 mit Hinweisen auf Lehre und 
Rechtsprechung).

Diesen Anforderungen wird der angefochtene Beschluss ohne weiteres gerecht. 
Die Beschwerdeführer konnten ihn entsprechend auch sachgerecht anfechten. 
Es kann auch nicht gesagt werden, der Regierungsrat habe nicht sämtliche ihm 
vorliegenden Akten in die Beurteilung miteinbezogen. Im Übrigen ist eine Behör-
de bei der Sachverhaltsermittlung grundsätzlich nicht gehalten, sämtliche denk-

18

baren Beweismittel auszuschöpfen; es rechtfertigt sich, auf weitere Untersu-
chungen zu verzichten, wenn zusätzliche Abklärungen keine wesentlichen neuen 
Erkenntnisse versprechen (Kaspar Plüss, in: Alain Griffel, Kommentar zum Ver-
waltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 
2014, § 7 N 19).

4.2 Nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind allfällige von den Be-
schwerdeführern geltend gemachte Versäumnisse der vormaligen Baubehörden 
(fehlende Bauabnahme, Disponibelräume o.ä., vgl. Replik vom 6.5.2018 S. 2) 
sowie privatrechtliche Angelegenheiten. Ein Augenschein (vgl. Replik vom 
6.5.2018 S. 16) erübrigte sich zur rechtsgenüglichen Beurteilung der Beschwer-
de.

4.3 Soweit die Beschwerdeführer privatrechtliche Angelegenheiten, wie die feh-
lende Zustimmung der Stockwerkeigentümer für die Umgebungsänderungen 
oder Fragen wie, wem die neuen Parkplätze gehören etc., rügen, kann auf die 
zutreffenden Ausführungen des Regierungsrates im angefochtenen Beschluss 
(Erw. 3.5) verwiesen werden. Demnach haben Verwaltungsbehörden über öffent-
lich-rechtliche Angelegenheiten zu entscheiden, während privatrechtliche Be-
stimmungen in aller Regel der Zivilgerichtsbarkeit unterliegen (vgl. VGE III 2017 
181 vom 23.3.2018 Erw. 3.2.2 m.w.H.). Das Verwaltungsgericht hat bereits darü-
ber befunden, dass die Beibringung der Einwilligung der übrigen Stockwerkei-
gentümer oder der Mehrheit der Stockwerkeigentümer nicht Sache des öffentli-
chen Baurechts ist (vgl. VGE 1005+1009/00 vom 26.5.2000 Erw. 2b/aa m.H.a. 
VGE 624/84 vom 15.10.1991 Erw. 5). Zudem hat das Verwaltungsgericht bereits 
in VGE 624/84 vom 15.10.1991 (Erw. 5) festgehalten, dass die im Baureglement 
verlangte Unterzeichnung des Baugesuchs durch den Grundeigentümer, als 
blosse Ordnungsvorschrift zu verstehen ist, welche primär zu Gunsten der Bau-
bewilligungsbehörde aufgestellt wurde. Die Baubewilligungsbehörde soll nicht zu 
einer Baubewilligungsverfügung verhalten werden können, wenn der Bauge-
suchsteller infolge fehlender zivilrechtlicher Verfügungsbefugnisse gar nicht in 
der Lage ist, ein Bauvorhaben zu verwirklichen (vgl. auch VGE 1005+1009/00 
vom 26.5.2000 Erw. 2b/aa). Der Regierungsrat hat demzufolge zutreffend darge-
legt, dass die Einhaltung der erwähnten Ordnungsvorschrift von vornherein nicht 
mehr sinnvoll ist, wenn das zustimmungspflichtige Bauvorhaben bereits verwirk-
licht wurde (vgl. auch Fritzsche/ Bösch/ Wipf, a.a.O., S. 277f.).

4.4.1 Die Beschwerdeführer machen (auch) vor Verwaltungsgericht geltend, 
dass Grünflächen, gemäss dem bewilligten Umgebungsplan, sowie Abstellplätze 
für Velo und Moto fehlen würden. Verkehrsflächen, Aussenparkplätze, Erho-

19

lungs- und Spielflächen würden u.a. zum verbindlichen Planinhalt zählen. Die er-
lassenen Sonderbauvorschriften mit dem Umgebungsplan seien daher zwingend 
einzuhalten.

4.4.2 Soweit sich die Rüge der Beschwerdeführer auf die Überbauung des Ge-
staltungsplangebietes gemäss der im Jahr 1988 erteilten Baubewilligung (d.h. 
ohne die von den Beschwerdeführern gerügten nachträglichen baulichen Mass-
nahmen/Änderungen) bezieht, kann hierauf angesichts der Rechtskraft jener 
Baubewilligung nicht eingetreten werden. 

4.4.3 Soweit sich die Rüge der Beschwerdeführer auf die nachträglichen bauli-
chen Massnahmen (zusätzliche Parkplätze, geltend gemachte Terrainverände-
rungen) bezieht, sind hierzu die folgenden Bemerkungen anzubringen. Dabei ist 
vorab festzuhalten, dass der Regierungsrat zutreffend dargelegt hat, dass in ma-
terieller Hinsicht in erster Linie auf den geltenden (altrechtlichen) Gestaltungsplan 
(mit Sonderbauvorschriften) sowie das alte Baugesetz (aBauG; GS Bd. 15 S. 
749ff.) vom 30. April 1970 bzw. das alte Baureglement (aBauR) der Gemeinde 
Altendorf vom 12. Juni 1978 abzustellen ist (soweit die Sonderbauvorschriften 
[SBV] keine Regelung enthalten), weil grundsätzlich davon auszugehen ist, dass 
die Änderung der Grundordnung sich nicht automatisch auf Sondervorschriften 
eines Gestaltungsplanes auswirkt. In der Regel ist vielmehr der Gestaltungsplan 
im (aktuell) gesetzlich vorgesehenen Verfahren anzupassen (vgl. EGV-SZ 2012 
B 8.3 Erw. 3.2 mit weiteren Hinweisen). Das Verfahren richtet sich dementspre-
chend nach dem geltenden Recht.

Beim Gestaltungsplan handelt es sich um einen Sondernutzungsplan (auch 
gemäss altem Recht, vgl. EGV-SZ 1985 Nr. 10), d.h. es wird für eine kleinere 
Fläche innerhalb des vom Zonenplan erfassten Gemeindegebietes eine 
Spezialordnung aufgestellt (Gisler, Ausgewählte Fragen zum Gestaltungsplan im 
Kanton Schwyz, ZBl 8/2000, S. 395). Mithin stellt er ein Planungsinstrument dar 
mit dem Ziel, eine architektonisch und hygienisch gute, der baulichen und 
landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung und 
Erschliessung zusammenhängender Flächen zu erreichen (vgl. VGE III 2016 34 
vom 28.9.2016 Erw. 3.2 m.H.a. VGE III 2011 118 vom 21.12.2011 Erw. 1.4.1; 
VGE III 2011 80 vom 23.11.2011 Erw. 3.4; Gisler, a.a.O., S. 394; vgl. auch EGV-
SZ 1990 Nr. 22 m.V.a. BGE 113 Ib 225 Erw. 2c). 

Art. 38 Abs. 1 aBauR legte fest, was Quartiergestaltungspläne zu enthalten ha-
ben (u.a. Anlagen der Motorfahrzeugabstellplätze [lit. f], Terraingestaltung [lit. h], 
Kinderspielplätze [lit. i] sowie Grünflächen- und Umgebungsgestaltung [lit. k]). Im 

20

Weiteren war ein Modell im Massstab 1:500 und der Entwurf zusätzlicher 
Bauvorschriften einzureichen (Art. 38 Abs. 2 aBauR). 

Die Sonderbauvorschriften haben zusätzlich Aussagen über die geplante Nut-
zung zu enthalten. Auch sind darin die mit dem Gestaltungsplan zu verwirkli-
chenden (wesentlichen) Vorteile sowie die zu gewährenden Abweichungen von 
der Grundordnung aufzuführen. Daneben sind viele weitere Planinhalte möglich, 
denen in der Regel jedoch nur orientierender Charakter zukommt (Gisler, a.a.O., 
S. 406).

Gestaltungspläne dürfen sich aber nicht über sämtliche Einzelheiten 
aussprechen, sondern müssen den Bauherren noch einen angemessenen 
Spielraum beim Projektieren der Bauten belassen, andernfalls das zweistufige 
Verfahren (Gestaltungsplanverfahren einerseits und Baubewilligungsverfahren 
anderseits) seines Sinnes entleert würde. Kommt ein Gestaltungsplan einem 
konkreten Bauprojekt gleich, kann er nicht bewilligt werden. Anderseits hat er 
aber gegenüber dem Zonenplan einen höheren Konkretisierungsgrad 
aufzuweisen. Aus dem Gestaltungsplan, d.h. aus dem Plan und den Vorschriften 
soll immerhin die Erfüllung der Anforderungen erkennbar sein, welche die 
Ausnahmen von den kantonalen und kommunalen Vorschriften der 
Grundordnung erlauben. Letztlich aber bleibt der Gestaltungsplan ein 
kommunales Planungsinstrument (was sich auch aus der systematischen 
Einordnung des Gestaltungsplanes im PBG ergibt). Ziel des Verfahrens ist es 
somit, einen Sondernutzungsplan zu erlassen resp. zu genehmigen und nicht ein 
Bauprojekt (vgl. VGE III 2016 34 vom 28.9.2016 Erw. 3.3).

Gemäss § 41 Abs. 1 aBauG konnte der Gemeinderat auf Antrag sämtlicher 
Grundeigentümer eines zusammenhängenden Gebietes von mindestens 5000m2 
besondere Gestaltungsvorschriften für das betreffende Quartier oder Teile des-
selben erlassen, sofern dadurch eine zweckmässigere Nutzung ermöglicht wird 
und keine öffentlichen Interessen betroffen wurden. Diese Sonderbauvorschriften 
durften von den allgemeinen Zonenplänen abweichen. 

Der Gemeinderat konkretisierte die Voraussetzungen im Baureglement u.a. da-
hingehend, dass bei Quartiergestaltungsplänen, welche eine wesentliche besse-
re Überbauung als die Einzelbauweise gewährleisten, Art. 39 aBauR anwendbar 
ist. Dieser beinhaltete u.a. eine Erhöhung der Ausnützungsziffer um 10%, eine 
Erhöhung der Gebäudelängen, Aufhebung oder Herabsetzung des Mehrlängen-
zuschlages etc. Voraussetzung für diese Privilegierung ist u.a., dass grössere, 
zusammenhängende Grünflächen und Kinderspielplätze im Ausmass von min-
destens 25% der Bruttonutzfläche entstehen (Art. 37 Abs. 2 lit. b aBauR).

21

Im konkreten Fall ist unbestritten, dass sich die zusätzlich erstellten Parkplätze 
auf Grünflächen befinden (vgl. angefochtener GRB Erw. 5 lit. g). Diese Grün-
flächen sind jedoch im Gestaltungsplan nicht besonders definiert. Die Vorinstan-
zen haben diesbezüglich zutreffend festgehalten, dass die wesentlichen allge-
meinen Spiel- und Erholungsflächen von den zusätzlich erstellten Parkplätzen 
nicht tangiert werden. Zutreffend ist sodann die vorinstanzliche Feststellung, 
dass die Sonderbauvorschriften im konkreten Fall keine spezifischen Vorschriften 
über die Grösse, die Erhaltung oder die Gestaltung der Grün- und Erholungs-
flächen enthalten. In diesem Fall sind die allgemeinen gesetzlichen Baurechtsbe-
stimmungen anwendbar bzw. ist zu prüfen, ob die im Umgebungsplan als unbe-
stimmte Grünfläche definierte Fläche dazu diente, Abweichungen von den or-
dentlichen Zonenvorschriften aufzuwiegen. Aus den Sonderbauvorschriften er-
gibt sich, dass von den Ausnahmen der Zonenvorschriften gemäss Art. 39 
aBauR Gebrauch gemacht wurde. Da hierzu die Voraussetzungen u.a. von Art. 
37 Abs. 2 lit. b aBauR betreffend die Grünflächen und Kinderspielplätze eingehal-
ten werden mussten, müssen somit im Gestaltungsplangebiet "J.________" 
grössere, zusammenhängende Grünflächen und Kinderspielplätze von mindes-
tens 25% der Bruttonutzfläche vorhanden sein. 

Aus den Akten lässt sich einer Berechnung vom 13. November 1987 eine ver-
fügbare Gesamtausnutzung von 12'121.30m2 entnehmen. Daraus ergibt sich 
nach dem Gesagten, dass im Gestaltungsplangebiet "J.________" Grünflächen 
und Kinderspielplätze von mindestens 3'030.33m2 (25% von 12'121.30) vorhan-
den sein müssen. Im Grundstückbeschrieb von KTN 001 vom 8. Juni 2018 
(WebGIS Kanton Schwyz, https://map.geo.sz.ch/) wird sodann festgehalten, dass 
die Gartenanlage eine Fläche von mindestens 8'410m2 aufweist. 

Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführer liegt demnach keine Verletzung 
der verbindlichen Vorgaben des Quartiergestaltungsplanes "J.________" und der 
Sonderbauvorschriften durch die Baubewilligung vor. Auch stehen dem vorlie-
genden Bauvorhaben keine Bestimmungen des alten Baugesetzes entgegen.

4.5 Soweit die Beschwerdeführer (auch) ein aufsichtsrechtliches Einschreiten 
des Verwaltungsgerichts beantragen, ist darauf hinzuweisen, dass den Justiz-
behörden keinerlei Aufsichtsfunktion und Weisungsbefugnis gegenüber dem Re-
gierungs- oder dem Gemeinderat zukommt (vgl. VGE III 2017 67 vom 8.9.2017 
Erw. 1.3.2). Ein aufsichtsrechtliches Einschreiten fällt somit unbesehen des Ver-
fahrensausganges ausser Betracht. 

5.1 Diesem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten und Parteien-
tschädigungen des regierungsrätlichen Verfahrens neu zu regeln. Die Verfah-

22

renskosten von insgesamt Fr. 1'500.-- werden neu je zur Hälfte (je Fr. 750.--) der 
Gemeinde und der Beschwerdegegnerin auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP). Parteien-
tschädigungen sind im regierungsrätlichen Beschwerdeverfahren keine zuzu-
sprechen.

5.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend werden die Kosten des 
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten 
und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- (zu je einem Drittel) im Umfang von 
je Fr. 833.-- der Gemeinde und der Beschwerdegegnerin sowie im Umfang von 
Fr. 834.-- dem Kanton auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP). 

5.3 Den wie bereits im regierungsrätlichen Beschwerdeverfahren auch im ver-
waltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren nicht beanwalteten Beschwerdefüh-
rern ist keine Parteientschädigung zuzusprechen. 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene RRB Nr. 827/2017 
vom 21. November 2017 (sowie der mitangefochtene GRB Nr. 143 vom 
6.3.2017) im Sinne der Erwägungen (insbesondere Erw. 3.4) aufgehoben.

2.1 Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.--
werden neu je zur Hälfte (je Fr. 750.--) der Gemeinde und der Beschwer-
degegnerin auferlegt.

2.2 Für das regierungsrätlichen Beschwerdeverfahren werden keine Parteien-
tschädigungen zugesprochen. 

3. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens von Fr. 2'500.-- (Ge-
richtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden zu je einem Drittel 
der Gemeinde (Fr. 833.--), der Beschwerdegegnerin (Fr. 833.--) und dem 
Kanton (Fr. 834.--) auferlegt. 

Die Gemeinde und die Beschwerdegegnerin haben ihre Betreffnisse von je 
Fr. 833.-- innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids auf das Post-
konto Nr. 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen.

Auf die kantonsinterne Verrechnung (Fr. 834.--) wird verzichtet.

Die Beschwerdeführer haben einen Kostenvorschuss von Fr. 1'500.-- ge-
leistet, der ihnen aus der Gerichtskasse zurückzubezahlen ist. 

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

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6. Zustellung an: 
- die Beschwerdeführer Ziffer 1 bis 3 (je R)
- den Vertreter des Beschwerdeführers Ziff. 4 (R)
- die Beschwerdegegnerin (R)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderates Altendorf (2/R)
- den Regierungsrat
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst
- und das kantonale Amt für Raumentwicklung ARE.

Schwyz, 27. Juli 2018

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 2. August 2018