# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 55cd8a69-5645-5014-88b1-fdb9dd19c354
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-08-05
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 05.08.1997 A/857/1996
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-857-1996_1997-08-05.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/857/1996-TPE  

  

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

du 5 août 1997 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Madame Laure T. 

et 

Les consorts H. 

représentés par Me Corinne Harari-Nerfin, avocate 

 

 

 contre 

 

COMMISSION DE RECOURS INSTITUEE PAR LA LOI SUR LES 

CONSTRUCTIONS ET LES INSTALLATIONS DIVERSES 

et 

DEPARTEMENT DES TRAVAUX PUBLICS ET DE L'ENERGIE 

et 

Monsieur Georges-Edouard U. 

représenté par Me Benoît Chappuis, avocat 

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 _____________ 

 

A/857/1996-TPE  

 

 EN FAIT 

 

 

1.  Les consorts H. et Madame Laure T. sont 

propriétaires d'un immeuble sis au 4, rue Beauregard, 

respectivement d'un immeuble sis au 2, rue Beauregard, 

sur les parcelles 4'450, 4'451 et 4'452, feuille 19 de la 

commune de Genève-Cité. 

 

  Ces deux immeubles sont classés selon arrêté de 

classement du Conseil d'Etat du 18 décembre 1923. 

 

2.  La Fondation L. (qui a depuis lors vendu 

l'immeuble du 2, rue Beauregard à Mme T.) et les consorts 

H. ont chargé un architecte de la construction d'un 

ascenseur permettant de desservir les étages de chacun 

des deux immeubles.  

 

3.  L'architecte a sollicité l'autorisation de 

construire en fournissant au département des travaux 

publics et de l'énergie (ci-après : le département) les 

plans d'un ascenseur qui serait installé dans la cour 

intérieure commune aux deux immeubles, avec une porte 

ouvrant des deux côtés sur les paliers de chaque étage, 

au No 2 et au No 4 de la rue Beauregard. L'accès à 

l'ascenseur se ferait par l'entrée de l'immeuble sis au 

No 2, et nécessiterait une modification de l'appartement 

situé au rez-de-chaussée de cet immeuble, en ce sens que 

l'une des pièces en serait soustraite afin de devenir le 

hall d'accès de l'ascenseur. Le coût des travaux 

s'élèverait à environ Frs 250'000.-. 

 

4.  Cet appartement est occupé par M. et Mme U.. Son 

loyer annuel est de 42'000.- frs. 

 

5.  Le 29 novembre 1994, le service de l'habitat 

rattaché au département a exprimé un préavis favorable 

aux travaux sur la base d'une dérogation selon l'article 

6 alinéa 4 de la loi sur les démolitions, transformations 

et rénovations de maisons d'habitation du 22 juin 1989 

(ci-après : aLDTR). Il a pour cela pris acte du fait que 

l'installation de l'ascenseur n'entraînerait 

d'augmentation de loyer que pour trois des locataires des 

deux immeubles concernés, à savoir : 

 

 - Pour M. et Mme Alexandre M. dont l'appartement de 

huit pièces passerait d'un loyer annuel de Frs 24'000.- à 

Frs 28'200.-, soit une majoration de 17,5 %. 

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 - Pour M. et Mme Olivier V. dont l'appartement de 

huit pièces passerait d'un loyer annuel de Frs 29'232.- à 

un loyer de Frs 36'432.-, soit une augmentation de 24,6 

%. 

 

 - Pour M. et Mme Jean-François R. dont l'appartement 

de huit pièces passerait d'un loyer annuel de Frs 

27'000.- à un loyer de Frs 37'200.-, soit une 

augmentation de 37,77 %. 

 

6.  Le 8 septembre 1993, la commission des monuments, 

de la nature et des cites (la CMNS) a préavisé 

favorablement le projet en soulignant qu'il avait 

notamment pour aspect positif le fait de desservir deux 

immeubles par le biais d'un seul ascenseur. 

 

7.  Par arrêté du 23 janvier 1995, le Conseil d'Etat a 

délivré l'autorisation spéciale nécessaire lors de 

l'exécution de travaux dans des immeubles classés. 

 

8.  Par décision du 31 janvier 1995, publiée le 3 

février 1995 dans la feuille d'avis officielle, le 

département a accordé l'autorisation sollicitée en 

exigeant notamment, par une condition n° 5, que les 

propriétaires s'en tiennent aux augmentations de loyer 

annoncées aux locataires concernés. 

 

9.  Le 17 février 1995, M. Georges U., locataire de 

l'appartement sis au rez-de-chaussée du 2, rue 

Beauregard, dont l'une des pièces serait supprimée, a 

recouru contre cette autorisation auprès de la commission 

de recours instituée par la loi sur les constructions et 

les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L/5/1 

- ci-après: la commission de recours). 

 

10.  Entendu en audience le 29 mars 1996 par la 

commission de recours, M. U. a présenté un contre-projet 

dans lequel l'accès à l'ascenseur passerait par la porte 

de service de l'immeuble et en descendant une volée de 

quatorze marches jusqu'à la cave, où se trouverait la 

porte d'entrée de l'ascenseur. Cela permettrait 

d'épargner au rez-de-chaussée la pièce dont l'autre 

projet devait entraîner la suppression. 

 

11.  Par décision du 31 mai 1996, la commission de 

recours a annulé l'autorisation de construire litigieuse 

en retenant que, sans égard à la question de savoir si 

les travaux concernés devaient être qualifiés de 

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démolition ou de transformation, ils ne répondaient de 

toute façon pas aux conditions prévues par les articles 6 

alinéas 1 et 2 ou 9 alinéas 1 et 2 aLDTR. Ces travaux 

n'étaient pas nécessités par des exigences de sécurité ou 

de salubrité ni commandés par un intérêt public ou 

général, et avaient au contraire pour incidence la 

suppression d'une pièce à usage de logement ainsi que 

d'un cabinet de toilettes attenant. 

 

12.  Mme T. et les consorts H. ont recouru contre cette 

décision par acte du 5 juillet 1996. Il fallait 

considérer l'appartement qu'occupait M. U. comme un 

appartement de luxe, compte tenu du fait qu'il était 

également locataire, au 1er sous-sol, d'un appartement de 

plusieurs pièces et qu'il occupait donc une surface 

totale de 550 m2 dans l'immeuble du 2, rue Beauregard. On 

ne pouvait par ailleurs considérer que l'appartement de 

M. U. entrait dans la catégorie dans laquelle sévissait 

la pénurie de logement puisqu'il comptait plus de six 

pièces. Dans ces conditions, la décision litigieuse 

n'était pas conforme au but poursuivi par la LDTR. 

 

13.  Dans sa réponse du 9 août 1996, M. U. a soutenu 

que si la LDTR ne pouvait s'appliquer aux logements de 

luxe quant à la fixation des loyers, les conditions 

d'octroi d'une autorisation de transformer ou de démolir 

s'appliquaient sans restriction quant au type de logement 

considéré. 

 

  L'appartement concerné par l'éventuel disparition 

d'une pièce se situait au rez-de-chaussée et comportait, 

selon le bail signé par M. U., huit pièces. Néanmoins, 

des travaux intervenus depuis la signature du bail, soit 

l'agrandissement de la cuisine, avaient ramené 

l'appartement à un nombre total de sept pièces. 

 

  Ce dernier comportait trois vastes pièces donnant 

sur le boulevard Jacques-Dalcroze et une autre située à 

l'angle Jacques-Dalcroze/rue de l'Athénée. Les seules 

autres pièces donnant sur la rue Beauregard étaient, 

hormis la pièce litigieuse, la cuisine et la salle à 

manger. Cette dernière pièce ne pouvait pas, à la 

disparition de l'actuelle chambre à coucher, remplacer 

celle-ci. Les autres pièces d'habitation donnaient sur 

l'une des artères des plus bruyantes de Genève. Le but 

recherché par le législateur de maintenir des logements 

correspondant aux besoins prépondérants de la population 

ne pouvait être atteint si la transformation litigieuse 

devait faire de cet appartement un logement dont toutes 

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les pièces d'habitation étaient soumises à une importante 

pollution sonore. 

 

  Quant à l'installation de l'ascenseur, elle 

impliquerait un parcours tortueux entre la porte d'entrée 

de l'immeuble et l'ascenseur. Il conviendrait en effet de 

gravir tout d'abord trois marches, de tourner à gauche, 

de descendre deux autres marches, de tourner à droite, en 

longeant un corridor, puis de monter six autres marches. 

On ne pouvait prétendre qu'un tel parcours apporterait 

une réelle amélioration pour les habitants des étages 

supérieurs et pour ceux qui se déplacent difficilement. 

Au surplus, l'article 6 alinéa 3 de la loi instituant des 

mesures en faveur des personnes handicapées dans le 

domaine de la construction (recte: article 6 alinéa 2 du 

règlement instituant des mesures en faveur des handicapés 

dans le domaine de la construction, du 7 décembre 1992 - 

L/4/4,5) prescrivait que la profondeur du dégagement 

devant les portes d'ascenseur ne devait pas être 

inférieure à 1m40. 

 

14.  Dans ses observations du 13 août 1996, le 

département a rappelé que la qualification donnée aux 

travaux projetés n'était pas sans incidence sur le plan 

juridique, dans la mesure où les travaux de 

transformation, dont il s'agissait en l'occurrence, 

bénéficiaient d'un régime d'autorisation avant l'entrée 

en vigueur de la LDTR du 25 janvier 1996, alors que les 

travaux de démolition restaient soumis au régime 

traditionnel de la dérogation.  

 

15.  Le 14 mai 1997, lors d'un transport sur place, le 

juge délégué a visité l'appartement de M. U. ainsi que 

les locaux situés à l'entresol. Il s'est également rendu 

à la cave. Les observations faites à cette occasion ont 

confirmé la situation décrite par les parties. Le juge 

délégué s'est également rendu au 4, rue Beauregard, dans 

l'appartement de M. M.. Il s'agit d'un logement de huit 

pièces pour une surface totale de 280 m2. Trois grandes 

pièces, donnant sur un balcon, sont en enfilade, et 

comptent chacune entre 35 et 40 m2. La plupart des pièces 

sont pourvues de grands placards datant comme l'immeuble 

de la fin du 18ème siècle, dont les moulures et les 

motifs floraux sont d'origine. La hauteur des plafonds 

est de 3,40 mètres. L'appartement compte quatre cheminées 

en marbre. 

 

 

 

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EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 8 al. ch. 108 

de la loi sur le Tribunal administratif et le Tribunal 

des conflits du 29 mai 1970 - LTA - E 5 05; art. 63 al. 1 

let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 

septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2.  Les dispositions de la LDTR dans sa version du 25 

janvier 1996 s'appliquent dès son entrée en vigueur aux 

demandes d'autorisation qui font l'objet de procédures 

pendantes devant le Tribunal administratif (art. 50 al. 2 

LDTR). 

 

3.  Dans deux arrêts rendus le même jour (ATA du 8 

avril 1997 en les causes SI T. et SI D.), le tribunal de 

céans a rappelé la jurisprudence du Tribunal fédéral 

selon laquelle il n'est pas possible d'étendre 

l'interdiction de transformer à des logements dont la 

conservation ne répond pas à l'intérêt public de lutte 

contre la pénurie de logements (ATF 105 Ia 362 consid. 5 

p. 367), principe également souligné, en matière de 

législation sur la démolition et la transformation de 

locaux d'habitation, par le Tribunal administratif du 

canton de Neuchâtel, selon lequel une mesure restreignant 

la garantie de la propriété n'est pas conforme notamment 

au principe de la proportionnalité lorsqu'elle ne permet 

pas de lutter effectivement contre la pénurie de 

logements (arrêt du Tribunal administratif du 23 mai 1990 

en la cause K., in Revue de jurisprudence neuchâteloise 

1990 p.256). 

 

  Dans ces deux arrêts, le tribunal de céans a 

également eu l'occasion de rappeler qu'il fallait 

entendre, par logements répondant par leur genre ou leur 

loyer aux besoins prépondérants de la population, au sens 

de l'article 6 alinéa 2 et de l'article 9 alinéa 2 LDTR, 

les logements dont le loyer par pièce et par année ne 

dépassait pas Frs 3'225.-, voire Frs 3'500.- dans des 

circonstances particulières, ou ceux qui entrent dans la 

catégorie de logements dans laquelle règne la pénurie au 

sens de l'article 25 LDTR et qui ne sont pas des 

logements de luxe. 

 

  Les logements qui ne répondent pas à ces critères 

ne peuvent faire l'objet d'un refus d'autorisation de 

transformer ou de dérogation de démolir sous l'angle de 

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la LDTR. 

 

  Dans un tel cas, la question de la distinction 

entre démolition et transformation peut souffrir de 

rester indécise. 

 

4. a. Selon l'article 9 alinéa 1 LDTR, une autorisation 

est nécessaire pour toute transformation au sens de 

l'article 3 alinéa 1. L'autorisation doit être accordée 

lorsque les travaux poursuivent certains objectifs 

définis par la loi, par exemple lorsqu'il s'agit de 

remédier à un danger que l'état du bâtiment fait courir 

pour la sécurité et la santé de ses habitants ou des 

tiers (art. 9 al. 1 let. a LDTR), ou lorsque ces travaux 

répondent à une nécessité (art. 9 al. 1 let. d LDTR). Le 

département accorde l'autorisation si les logements 

transformés répondent quant à leur genre, leur loyer ou 

leur prix, aux besoins prépondérants de la population 

(art. 9 al. 2 LDTR). 

 

  Il se dégage de la lecture de l'article 9 alinéa 1 

LDTR, mais également du passage d'un régime de dérogation 

au nouveau régime d'autorisation instauré par la loi, que 

lorsque les travaux de transformation poursuivent des 

buts différents de ceux recensés par cette disposition, 

le département n'est plus tenu de délivrer 

l'autorisation, mais conserve toutefois la faculté de le 

faire en application de la pesée des intérêts, la 

condition supplémentaire de l'article 9 alinéa 2 

demeurant réservée. 

 

 b. L'installation de l'ascenseur est une 

transformation au sens de l'article 3 alinéa 1 lettre c 

LDTR. Si le département n'était pas tenu d'accorder 

l'autorisation sollicitée, aucun des cas de 

transformation visés par l'article 9 alinéa 1 lettre a) à  

e) LDTR n'étant réalisé, il restait en revanche habilité 

à délivrer cette autorisation. 

 

  La condition supplémentaire fixée par l'article 9 

alinéa 2 LDTR sera examinée ci-après. 

 

5. a. Par arrêté du 10 mars 1997, publié dans la feuille 

d'avis officielle du 14 mars 1997, le Conseil d'Etat a 

classé les appartements de deux pièces et demi à six 

pièces inclusivement dans la catégorie de logements où 

sévit la pénurie. Cet arrêté est valable une année (art. 

11 al. 1 du règlement d'application de la LDTR du 29 

avril 1996 - RLDTR - L/5/9,5). 

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 b. S'agissant de l'appartement de l'intimé, il 

comporte huit pièces selon le contrat de bail (sept 

pièces selon l'intimé) et son loyer annuel est de Frs 

42'000.-, soit plus de Frs 5'000.- par pièce et par 

année. Il ne correspond donc ni par son genre ni par son 

loyer aux besoins prépondérants de la population, de 

sorte que, conformément aux principes rappelés ci-avant, 

on ne saurait, s'agissant de transformation ou de 

démolition, interdire les travaux qui y sont prévus. 

 

 c. L'intimé soutient qu'un projet différent, soit la 

variante dans laquelle l'accès à l'ascenseur se ferait 

par la cave, aurait permis d'épargner la pièce de son 

appartement qui sera supprimée et aurait donc mieux 

respecté le principe de la proportionnalité. Cette 

variante ne soutient toutefois pas la comparaison avec le 

projet autorisé par le département, puisque le fait de 

prendre l'ascenseur ou de le quitter impliquerait de 

passer par une volée de plus d'une dizaine de marches en 

pente raide, ce qui annule ou réduit l'utilité d'une 

telle installation pour les habitants du premier et du 

deuxième étage dans les deux immeubles concernés. Même si 

le parcours prévu pour accéder à l'ascenseur dans le 

projet litigieux semble tortueux, il  reste nettement 

préférable à la solution prônée par M. U.. Quant aux 

dispositions citées par celui-ci, s'agissant des mesures 

en faveur des handicapés, qui impliquent notamment que la 

profondeur du dégagement devant les portes d'ascenseur ne 

soit pas inférieure à 1m40, elles ne s'appliquent qu'aux 

nouveaux immeubles et aux bâtiments faisant l'objet de 

transformations importantes (art. 1 al. 1 et 2 du 

règlement concernant les mesures en faveur des personnes 

handicapées dans le domaine de la construction). Ces 

dispositions ne trouvent donc pas application en 

l'espèce. 

 

6. a. S'agissant de la condition fixée par l'article 9 

alinéa 2 LDTR, il convient d'observer qu'elle doit en 

principe entraîner l'interdiction de transformer 

lorsqu'après travaux, les logements concernés ne 

correspondraient plus, par leur genre, leur loyer ou leur 

prix aux besoins prépondérants de la population.  

 

 b. Cette condition ne s'applique cependant pas dans 

certaines situations. L'article 10 alinéa 2 lettre b LDTR 

prévoit en effet que le département doit renoncer à fixer 

les loyers après travaux notamment lorsque les logements 

à transformer sont de luxe. Il découle logiquement de 

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cette règle que les loyers restent librement fixés par le 

propriétaire, sous réserve des dispositions de droit 

civil. Le fait qu'ils ne correspondent cas échéant plus 

après travaux, sous cet angle, aux besoins prépondérants 

de la population, ne saurait donc constituer un obstacle 

à l'autorisation malgré l'article 9 alinéa 2 LDTR (ATF 

116 Ia 401 consid. 11 p. 418). 

 

 c. La LDTR et son règlement d'exécution ne donnent 

pas de définition de la notion d'appartement de luxe. 

 

  Cette notion telle que l'ont définie la 

jurisprudence et la doctrine (SJ 1979 p. 571; David 

LACHAT, Jacques M., Le nouveau droit du bail, Lausanne 

1992, p. 56 s.) fait référence à différents critères tels 

que le nombre de pièces (au moins 6), la surface 

inhabituellement grande des pièces, et la présence 

d'éléments donnant une impression générale de somptuosité 

ou de confort extraordinaire. Un logement ancien peut 

être luxueux s'il a été conçu comme tel et qu'il est 

correctement entretenu. 

   

 d. En l'espèce, l'appartement occupé par M. et Mme M. 

a un loyer actuel de frs 24'000.- par année et correspond 

donc sous cet angle aux besoins prépondérants de la 

population. Son nouveau loyer annuel de frs 28'000 (soit 

frs 3'500.- par pièce et par année) dépasserait la limite 

fixée par la jurisprudence (ATA du 7 décembre 1993 en la 

cause SI Moïse-Duboule 19-21, SJ 1994 p. 225) et ne 

correspondrait plus à ces besoins. 

 

  Le transport sur place effectué par le juge 

délégué a néanmoins permis de constater que ce logement 

de huit pièces réparties sur 280 m2 donnait dès le 

premier abord le sentiment d'un logement exceptionnel. La 

répartition en enfilade de plusieurs pièces de dimensions 

importantes, pourvues de boiseries bien entretenues de la 

fin du 18ème siècle, la hauteur des plafonds accentuant 

l'impression de volume des lieux, la présence de 

plusieurs cheminées de marbre, confèrent à cet 

appartement un caractère luxueux. 

 

  Conformément à ce qui précède, l'article 9 alinéa 

2 LDTR ne saurait trouver application dans ce cas, de 

sorte que le département pouvait autoriser les travaux 

quand bien même le loyer de cet appartement s'élèvera 

au-dessus de la limite prescrite par la jurisprudence. 

 

 e. Enfin, les appartements des deux immeubles étant 

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tous équivalents à celui de M. M. et devant être 

qualifiés de logements de luxe, le département ne 

pouvait, même si les recourants étaient prêts à s'y 

soumettre, fixer un loyer maximum après travaux (art. 10 

al. 2 let. b LDTR). La condition n° 5 de la décision 

qu'il a rendue le 31 janvier 1995 est contraire au texte 

de la loi et doit donc être annulée. 

 

7.  Le recours sera partiellement admis en ce sens que 

la décision de la commission de recours doit être 

annulée, sans toutefois qu'il soit possible de confirmer 

la décision du département dans son ensemble. 

 

  Un émolument de 2'000.- Frs sera mis à la charge 

de M. U.. 

 

  Une indemnité de procédure de 2'000.- Frs sera 

allouée aux recourants à la charge de M. U.. 

   

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 5 juillet 1996 par Madame Laure T. et les 

consorts H. contre la décision de la commission de 

recours instituée par la loi sur les constructions et les 

installations diverses du 31 mai 1996; 

 

   au fond : 

 

   l'admet partiellement; 

 

   annule la décision rendue le 31 

mai 1996 par la commission de recours instituée par la 

loi sur les constructions et les installations diverses 

et rétablit la décision du département des travaux 

publics et de l'énergie du 31 janvier 1995, hormis la 

condition n° 5 qui est annulée; 

 

   met à la charge de Monsieur 

Georges-Edouard U. un émolument de 2'000.- Frs; 

   

   alloue à Madame Laure T. et aux 

Consorts H. une indemnité de procédure de 2'000.- Frs à 

la charge de Monsieur Georges-Edouard U.. 

 

   communique le présent arrêt à Me 

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Corinne Harari-Nerfin, avocate des recourants, ainsi qu'à 

la commission de recours instituée par la loi sur les 

constructions et les installations diverses, au 

département des travaux publics et de l'énergie, et à Me 

Benoît Chappuis, avocat de l'intimé. 

 

Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Schucani, Mme 

Bonnefemme-Hurni, MM. Thélin, Paychère, 

juges. 

 

      Au nom du Tribunal administratif : 

      la greffière-juriste :  la présidente : 

 

         V. Montani           L. Bovy 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   p.o. la greffière : 

 

   Mme J. Rossier-Ischi