# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e7314953-f0b6-5761-8020-cde6457b7505
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-12-16
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 16.12.2014 102 2014 142
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2014-142_2014-12-16.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2014 142

Arrêt du 16 décembre 2014

IIe Cour d’appel civil

Composition Président: Adrian Urwyler
Juges: Jérôme Delabays, Catherine Overney
Greffière: Sophie Kohli

Parties A.________ SA, défenderesse et appelante, représentée par 
Me Jacques Bonfils, avocat    

contre

B.________, demandeur et intimé, représenté par 
Me Daniel Guignard, avocat   

Objet Légitimation passive 

Appel du 3 juillet 2014 contre le jugement du Tribunal des baux des 
arrondissements de la Gruyère, de la Glâne, de la Broye et de la 
Veveyse du 2 juin 2014

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considérant en fait

A. Par contrat de bail conclu le 1er novembre 2001, B.________ a loué aux propriétaires 
C.________ et D.________ un local de 127 m2 au rez de l'immeuble sis à la rue E.________, à 
F.________, en vue d’y installer son cabinet médical. Le contrat a été conclu pour 10 ans et le 
loyer mensuel a été fixé à 2'635 francs.

D’importants travaux ont dû y être réalisés (cloisons, plafonds, installations électriques, sanitaires, 
chauffage, portes, peinture), ce qui amené les parties à conclure, le 19 octobre 2001, un avenant 
au contrat, destiné à fixer la répartition des coûts des travaux entre le locataire et les propriétaires. 
Selon le devis approximatif, ces travaux ont été estimés à 66'500 francs ; le locataire devait 
prendre à sa charge 32'500 francs, le solde étant payé par les bailleurs. Les travaux ont été 
exécutés en 2001 et 2002.  Le devis a été largement dépassé, la facture finale s’élevant à plus de 
250'000 francs et le locataire a payé 112'736 francs.

B. Le 1er décembre 2007, le locataire a quitté les locaux sans résilier le bail. Par contrat du 
15 décembre 2007, il a sous-loué les locaux à A.________ SA qui en a pris possession le même 
jour. Depuis cette date, B.________ ne s'est plus acquitté des loyers.

C. Le 14 avril 2008, D.________, devenu entre-temps seul propriétaire en suite du décès de 
son père C.________, a vendu l'immeuble à la sous-locataire, à savoir A.________ SA, sans en 
aviser B.________. Ladite société a alors continué à occuper les locaux loués originellement par 
ce dernier.

Le 5 août 2009, le demandeur a interpellé D.________ pour lui rappeler qu'il avait droit à une 
indemnité fondée sur la plus-value apportée à l'immeuble. Ce dernier lui a fait savoir qu'il devait se 
concerter avec le nouveau propriétaire.

Le 19 janvier 2010, le demandeur a réitéré sa demande auprès de A.________ SA qui l’a rejetée 
le 9 mars 2010.

D. Le 16 mars 2012, B.________ a réclamé à A.________ SA un montant de 50'899 fr. 25. 
Faute de suite à son courrier, il a saisi la Commission de conciliation en matière de bail à loyer 
pour les districts du Sud ; celle-ci lui a délivré, le 4 octobre 2012, une autorisation de procéder 
suite à l’échec de la conciliation. Le 5 novembre 2012, B.________ a déposé une demande 
auprès du Tribunal des baux pour les districts de la Gruyère, de la Glâne, de la Broye et de la 
Veveyse (ci-après : le Tribunal des baux) et A.________ SA a répondu le 14 mars 2013. Un 
second échange d’écritures a eu lieu.

E. Par mémoire du 24 mars 2014, A.________ SA a modifié ses conclusions et a conclu 
principalement à l'irrecevabilité de l'action ; elle considère que les prétentions émises par 
B.________ concernent l'ancien propriétaire, D.________, et non elle-même. Le demandeur s'est 
déterminé le 7 avril 2014 et a contesté l'absence de légitimation passive de A.________ SA.

Par lettre du 8 avril 2014, le Président du Tribunal des baux a avisé les parties que le Tribunal 
entendait statuer sur cette question à titre préliminaire. Les parties ont plaidé la cause en séance 
du 14 mai 2014.

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F. Par jugement du 2 juin 2012, le Tribunal des baux a constaté la qualité pour défendre de 
A.________ SA dans le litige l’opposant à B.________.

G. Par mémoire remis à un office de poste le 3 juillet 2014, A.________ SA a fait appel du 
jugement susmentionné, se prévalant d’une constatation inexacte des faits et d’une violation du 
droit ; elle conclut à son annulation. Elle demande, principalement, l’ouverture, subsidiairement, la 
réouverture de la procédure probatoire (audition des parties et de Me G.________), la constatation 
qu’elle n’a pas la qualité pour défendre dans l’action ouverte par B.________ le 5 novembre 2012 
et ainsi la fin de la présente procédure et la mise à charge de ce dernier des frais de première et 
deuxième instances ; elle demande, subsidiairement, l’ouverture ou la réouverture de la procédure 
probatoire (audition des parties et de Me G.________) et le renvoi de la cause au Tribunal des 
baux pour nouvelle décision, les frais de la deuxième instance étant mis à la charge de 
B.________.

Dans son mémoire de réponse du 28 août 2014, l’intimé conclut, avec suite de frais et dépens, au 
rejet de l’appel.

en droit

1. a) Le jugement attaqué est une décision incidente au sens des art. 308 al. 1 et 237 CPC, 
contre laquelle la voie de droit ouverte est l'appel (art. 308 al. 1 let. a CPC), sauf si la valeur 
litigieuse au dernier état des conclusions est inférieure à 10'000 francs (art. 308 al. 2 CPC), auquel 
cas la décision doit faire l'objet d'un recours (art. 319 let. a CPC). 

En l'espèce, l’intimé fait valoir des prétentions à hauteur de 50'899 fr. 25, montant qui ouvre la voie 
de l'appel.

b) Le délai pour faire appel est de 30 jours à compter de la notification de la décision 
attaquée (art. 311 al. 1 CPC). 

Le jugement attaqué a été notifié à A.________ SA le 4 juin 2014 et son appel a été déposé le 
3 juillet 2014, soit en temps utile. Dûment motivé et doté de conclusions, il est recevable en la 
forme.

c) La cognition de la Cour d'appel est pleine et entière, en fait comme en droit (art. 310 
CPC). La maxime des débats est applicable (art. 247 al. 2 a contrario et 55 al. 1 CPC), de même 
que le principe de disposition (art. 58 al. 1 CPC).

d) La Cour d'appel peut ordonner des débats ou statuer sur pièces (art. 316 CPC). Aux 
termes de l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que 
s’ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et qu’ils ne pouvaient être invoqués ou produits 
devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence 
requise (let. b). 

L’appelante demande l’ouverture, subsidiairement, la réouverture de la procédure probatoire ; elle 
requiert l’audition des parties, de D.________ et de Me G.________ (appel, p. 3 et 8). Dans son 
mémoire du 24 mars 2014, concluant à l’irrecevabilité de la demande de B.________ pour défaut 

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de légitimation passive, l’appelante avait indiqué en ce qui concerne l’administration des preuves, 
premièrement, que « par souci d’économie de procédure, la défenderesse ne s’oppose pas à ce 
que le témoin D.________ soit d’ores et déjà entendu, à toutes fins utiles » et, deuxièmement, 
que« A.________, par Monsieur H.________, s’exprimera à ce sujet en audience » (DO/113 ch. 9 
et 13). En ce qui concerne le premier moyen, la Cour relève que l’appelant n’a pas formellement 
requis l’audition de D.________, se contentant d’indiquer qu’il ne s’y opposerait pas ; quant au 
second moyen, il est constaté que, dans sa lettre du 12 mai 2014 (DO/125), A.________ SA y a 
renoncé. La Cour constate que les moyens de preuve dont elle requiert l’administration en 
deuxième instance auraient pu l’être en première instance déjà ; certes, l’audition de 
Me G.________ avait été requise dans ses précédentes écritures de première instance, mais à 
l’appui d’autres allégués. Dans ces conditions, les réquisitions de preuve sont tardives et, partant, 
irrecevables. En tout état de cause, la Cour est en mesure de statuer sur pièces, sans débats.

2. Les premiers juges ont retenu que, conformément à l’art. 261 CO, les droits et obligations 
découlant du bail – dont le droit à l’indemnité découlant de l’art. 260a al. 3 CO – sont passés à 
A.________ SA en raison du transfert de propriété. Ils ont en particulier nié que le contrat de bail 
principal ait pris fin juste avant le transfert de propriété ; ils ont considéré qu’il a été résilié par 
actes concluants au moment où B.________ a pris connaissance du changement de propriétaire, 
soit en 2009, bien après le transfert de propriété (jugement querellé, consid. 5). 

a) Dans un premier grief, l’appelante reproche à l’autorité précédente d’avoir constaté les 
faits de manière inexacte, celle-ci n’ayant jamais pris en considération le fait que Me G.________ 
était alors l’avocat de B.________ ; l’appelante soutient que le bail a été implicitement résilié lors 
du transfert de propriété du 4 avril 2008 selon les informations données à A.________ SA par 
Me G.________, alors avocat de B.________, à savoir que le contrat était de fait annulé en raison 
de la confusion des personnes comme propriétaire et sous-locataire (appel, p. 5 ss). L’appelante 
reproche également aux premiers juges d’avoir violé le droit en admettant que le bail est passé à 
l’acquéreur (appel, p. 8) ; selon elle, celui-ci a pris fin en raison de la confusion des personnes 
entre propriétaire et sous-locataire résultant du transfert de propriété du 4 avril 2008 (appel, p. 6).

b) Seule est litigieuse et décisive pour l’issue de la présente procédure la question de 
savoir si le contrat de bail principal est passé à l’acquéreur avec le transfert de l’immeuble. A cette 
fin, il convient également d’apprécier la nature du contrat de sous-location passé entre 
B.________ et l’appelante.

aa) La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement 
d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur 
(art. 262 al. 1 CO). Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses visées 
par l'art. 262 al. 2 CO. La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail 
principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353, consid. 2.1.2 et 
références citées). Le contrat de sous-location étant indépendant du contrat de bail, les rapports 
bailleur-locataire ne subissent aucune modification ; le locataire conserve les mêmes droits et les 
mêmes obligations envers le bailleur (CPra Bail-M. BISE/A. PLANAS, art. 262 CO N 64 ; D. LACHAT, 
Le bail à loyer, 2008, p. 581 s.). La sous-location se distingue du transfert de bail par le fait que le 
locataire souhaite toujours pouvoir revendiquer l’usage de la chose et disposer de son droit 
d’usage ; elle peut être de durée déterminée ou indéterminée (CPra Bail-M. BISE/A. PLANAS, 
art. 262 CO N 7 ; D. LACHAT, op. cit., p. 567).

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Selon l’art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée, le bail 
passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose. Le transfert opéré par cette disposition est 
indépendant de la volonté des parties, il s’agit d’un transfert légal de droit impératif (CPra Bail-
S. MARCHAND, art. 261 CO N 5 et 8 et références citées ; D. LACHAT, op. cit., p. 684). Ainsi, en cas 
de transfert de propriété, les baux en cours passent pour l’avenir à l’acquéreur, avec tous les droits 
et obligations qui leur sont attachés au moment de l’inscription du transfert de propriété au registre 
foncier (D. LACHAT, op. cit., p. 685 s.).

bb) En l’espèce, le contrat de sous-location et le contrat de bail principal sont distincts 
l’un de l’autre. Le contrat de sous-location conclu entre B.________ et A.________ SA le 
15 décembre 2007 n’a pas remplacé le contrat de bail principal par lequel le sous-bailleur était 
alors lié à D.________. Le locataire principal, B.________, a simplement cédé l’usage du local en 
question à A.________ SA en vertu de ses droits découlant du contrat de bail principal. Il 
conservait encore toutes les obligations et tous les droits découlant de ce contrat, dont la 
possibilité de revendiquer l’usage du local sous-loué. La fin éventuelle du contrat de sous-location 
en raison de la confusion des personnes du propriétaire et du sous-locataire – question qui n’a pas 
à être résolue en l’espèce – n’a aucune influence sur la validité du bail principal. Le contrat de bail 
liant B.________ à D.________ dès le 1er novembre 2001 est donc passé à la nouvelle 
propriétaire A.________ SA lors du transfert de propriété du 14 avril 2008. Ainsi, contrairement à 
ce que voudrait faire croire l’appelante, la fin du contrat de sous-location ne met pas fin au contrat 
de bail principal. Le fait que Me G.________, alors avocat de l’intimé, ait pu affirmer le contraire 
n’est pas propre à modifier cette appréciation, quand bien même l’appelante affirme que les actes 
de l’avocat, représentant, passent au représenté. En effet, son opinion erronée ne saurait être 
retenue au détriment de la lettre claire de l’art. 261 CO. L’appelante ne soutient d’ailleurs pas que 
les prétendues déclarations de Me G.________ à A.________ SA aient été constitutives d’une 
résiliation unilatérale du contrat de bail ou d’un accord mettant fin au bail de manière consensuelle. 
Elle rapporte simplement les déclarations de l’avocat selon lesquelles il considérait que le contrat 
de bail principal avait pris fin. 

Au vu de ce qui précède, la Cour constate que les premiers juges ont appliqué correctement la loi, 
soit l’art. 261 CO. Le contrat de bail principal n’a pas pris fin lors du transfert de propriété, mais est 
passé à la nouvelle propriétaire, A.________ SA, au moment du transfert, soit le 14 avril 2008. 
L’appel doit être rejeté.

c) Pour le surplus, en vertu de l’art. 260a al. 3 CO, si, à la fin du bail, la chose présente une 
plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptée par le bailleur, le 
locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value. Il s’agit de la valeur ajoutée à la chose 
louée par la rénovation, non encore amortie à la fin du bail (D. LACHAT, op. cit., p. 831). En cas de 
changement de propriétaire, l’acquéreur devient propriétaire des travaux exécutés par le locataire. 
Celui-ci peut réclamer à l’échéance du bail une indemnité au propriétaire actuel si les conditions 
sont remplies, et notamment s’il a rénové les locaux avec le consentement de l’ancien bailleur 
(CPra Bail-C. AUBERT, art. 260a CO N 44). Le bail n’ayant pas pris fin au moment du transfert de 
propriété, c’est donc bien auprès de la nouvelle propriétaire, A.________ SA, que B.________ est 
en droit de réclamer une éventuelle indemnité.

3. a) Vu le sort de l’appel, les frais de la présente procédure seront mis à la charge de 
l’appelante (art. 106 al. 1 et 3 CPC).

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b) Les frais judiciaires sont fixés forfaitairement à 2'000 francs (art. 130 al. 1 LJ a contrario 
et art. 95 al. 2 let. b CPC), conformément au tarif applicable (art. 10 ss et 19 RJ). Ils seront 
prélevés sur l’avance de frais effectuée.

c) Les dépens sont fixés de manière détaillée (art. 65 RJ). Pour ce faire, l’autorité tient en 
particulier compte du temps nécessaire à la conduite du procès dans des circonstances ordinaires, 
ainsi que des intérêts en jeu (art. 63 al. 3 RJ). La fixation des honoraires dus à titre de dépens a 
lieu sur la base d’un tarif horaire de 230 francs (art. 65 RJ) majoré de 17.88 % pour une valeur 
litigieuse supérieure à 50’000 francs (art. 66 RJ). La correspondance et les communications 
téléphoniques nécessaires à la conduite du procès mais qui ne sortent pas du cadre d’une simple 
gestion administrative du dossier, notamment les lettres de transmission, les requêtes de 
prolongation de délai ou les demandes de renvoi d’audience, donnent exclusivement droit à un 
montant forfaitaire de 500 francs au maximum, exceptionnellement 700 francs (art. 67 RJ). Il est 
calculé 40 centimes de débours par photocopie – ce que ne sont pas les impressions des textes 
rédigés -, une réduction étant effectuée si de nombreuses photocopies pouvaient être réalisées 
ensemble; art. 68 al. 2 RJ). 

Sur la base de la liste de frais produite par Me Daniel Guignard le 19 décembre 2014, la Cour 
retient qu’il a consacré 8.5 heures à la procédure d’appel, dont 7.3 heures pour la rédaction de la 
réponse et 1.2 heure pour les explications données au client sur la procédure par lettres ou 
courriels, étant précisé qu’aucune opération post-jugement n’est listée. Par conséquent, les 
honoraires de Me Daniel Guignard sont fixés au montant de 1’955 francs auquel s’ajoute la 
majoration compte tenu de la valeur litigieuse, soit 349.55 francs. Les débours s’élèvent à 10 
francs et la TVA à 185.15 francs. Les dépens de l’intimé sont ainsi fixés à 2'499.70 francs. 

(dispositif en page suivante)

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la Cour arrête:

I. L'appel est rejeté.

Partant, le jugement du Tribunal des baux des arrondissements de la Gruyère, de la Glâne, 
de la Broye et de la Veveyse du 2 juin 2014 est confirmé.

II. Les frais judiciaires, fixés forfaitairement à 2'000 francs, sont mis à la charge de A.________ 
SA. Ils sont prélevés sur l’avance de frais effectuée.

Les dépens dus à B.________ par A.________ SA pour la procédure d’appel sont fixés à 
2'499.70 francs , TVA par 185.15 francs comprise.

III. Communication.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours 
qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 
déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). 
L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 16 décembre 2014/sko

Président : Greffière :
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