# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d33a44f8-4c3f-586d-b632-411efdf3d98a
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-11-13
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 13.11.2014 110 2014 73
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2014-73_2014-11-13.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION

RA Nr. 110/2014/73 Bern, 13. November 2014

in der Beschwerdesache zwischen

Frau A.________
Beschwerdeführerin 1

Frau B.________
Beschwerdeführerin 2

beide vertreten durch Herrn Fürsprecher C.________

und

Herrn D.________
Beschwerdegegner

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Thierachern, Dorfstrasse 1, 3634 Thierachern

Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Thierachern vom 
2. Juni 2014 (Baugesuchs-Nr. 0941-2014-018; Auf- und Ausbau Dachgeschoss, Sanierung 
Gebäude) und die Verfügung des AGR vom 23. Mai 2014 (G.-Nr. 381 14 401)

I. Sachverhalt

1. Der Beschwerdegegner reichte am 4. April 2014 bei der Gemeinde Thierachern ein 

Baugesuch ein für die Sanierung und den Umbau des bestehenden Gebäudes auf der 

Parzelle Thierachern Grundbuchblatt Nr. E.________. Die Parzelle liegt in der 

2

Landwirtschaftszone. Das Projekt umfasst hauptsächlich die Anhebung des Daches und 

den Ausbau des Dachgeschosses zu einer zusätzlichen Wohnung, die Teilsanierung der 

Gebäudehülle, den Ersatz des Steildachs des Anbaus durch ein Flachdach sowie die 

Erstellung einer neuen Zufahrt zum Anbau und den Einbau einer zusätzlichen Garagentür. 

Gegen das Bauvorhaben reichte die Beschwerdeführerin 2 als Vertreterin ihrer Mutter 

(Beschwerdeführerin 1), zu deren Gunsten an der Wohnung im Obergeschoss des 

Gebäudes ein Wohnrecht besteht, eine Einsprache ein. Am 23. Mai 2014 erteilte das Amt 

für Gemeinden und Raumordnung (AGR) eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24c 

RPG1. Mit Bauentscheid vom 2. Juni 2014 erteilte die Gemeinde Thierachern die 

Baubewilligung.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführerinnen am 30. Juni 2014 Beschwerde bei der 

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen die 

Aufhebung des Bauentscheides vom 2. Juni 2014 und die Erteilung des Bauabschlages 

sowie implizit die Aufhebung der Verfügung des AGR vom 23. Mai 2014. Die 

Beschwerdeführerinnen machen insbesondere geltend, der geplante Umbau der 

Liegenschaft gehe weit über eine teilweise Änderung oder massvolle Erweiterung im Sinne 

von Art. 24c RPG hinaus und das Bauvorhaben sei nicht genügend erschlossen. 

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, führte den 

Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. 

In seiner Beschwerdeantwort vom 7. Juli 2014 beantragt der Beschwerdegegner 

sinngemäss die Abweisung der Beschwerde. Er macht geltend, der erste Sanierungsschritt 

werde die Neuüberdachung der Garagen im Anbau sein; dadurch werde die 

Beschwerdeführerin 1 in keiner Weise in ihrem Wohnrecht tangiert. Der zweite Schritt - der 

Ersatz der heutigen Heizung - erfolge erst in etwa drei Jahren; auch dies tangiere die 

Beschwerdeführerin 1 nicht. Mit dem Ausbau des Dachgeschosses werde erst begonnen, 

wenn die Beschwerdeführerin 1 ihr Wohnrecht nicht mehr in Anspruch nehme oder den 

1 Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700)
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

3

Arbeiten zustimme. Das AGR und die Gemeinde beantragen in ihren Stellungnahmen die 

Abweisung der Beschwerde.

4. Auf Wunsch der Parteien, die Gespräche über eine gütliche Lösung führen wollten, 

sistierte das Rechtsamt mit Verfügung vom 30. Juli 2014 das Verfahren bis am 31. August 

2014. Mit Schreiben vom 25. August 2014 ersuchten die Beschwerdeführerinnen um eine 

Verlängerung der Sistierung bis zum 31. Oktober 2014. Da der Beschwerdegegner damit 

nicht einverstanden war und beantragte, das Verfahren sei weiter zu führen, wies das 

Rechtsamt mit Verfügung vom 3. September 2014 das Gesuch um Verlängerung der 

Sistierung ab und nahm das Verfahren wieder auf. 

5. Mit Verfügung vom 10. September 2014 hielt das Rechtsamt fest, aufgrund einer 

ersten summarischen Beurteilung scheine es, dass das AGR bei der Berechnung der nach 

dem Umbau vorhandenen Fläche die Fläche des Ausbaus im Dachgeschoss 

irrtümlicherweise nicht als anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF), sondern als 

Bruttonebennutzungsfläche (BNF) berücksichtigt habe. Es scheine zudem fraglich ob es 

sich beim Dachausbau um eine Erweiterung innerhalb des bestehenden 

Gebäudevolumens handle. Das Rechtsamt bat das AGR, dazu Stellung zu nehmen und 

allenfalls eine korrigierte Flächenberechnung einzureichen. Das AGR reichte am 17. 

September 2014 eine korrigierte Berechnung ein und hielt in seiner Stellungnahme fest, die 

ursprüngliche Berechnung habe Fehler enthalten. Aber auch nach der korrigierten 

Berechnung liege die Erweiterung der aBGF noch innerhalb der zulässigen 30 % und die 

gesamte Erweiterung der aBGF und der BNF liege nur unbedeutend über 100 m2 und sei 

deshalb zulässig. Die Verfahrensbeteiligten erhielten daraufhin Gelegenheit zur 

Einreichung von Schlussbemerkungen. 

6. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

4

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Bauentscheide – und mit ihnen zusammen die Verfügungen des AGR nach Art. 24 ff. 

RPG – können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 i.V.m. Art. 11 Abs. 1 KoG4 innert 30 Tagen seit 

Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur 

Beurteilung der Beschwerde zuständig. 

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 

Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die 

Beschwerdeführerin 1 hat sich als Einsprecherin am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt 

und war als Wohnrechtsberechtigte dazu auch befugt. Sie ist durch die angefochtenen 

Verfügungen beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Ihre Tochter 

dagegen, die Beschwerdeführerin 2, hat keine Einsprache in eigenem Namen eingereicht, 

sondern ist im vorinstanzlichen Verfahren nur als Vertreterin ihrer Mutter aufgetreten. Die 

Vorinstanz hat sie zwar in der Begründung des Bauentscheides fälschlicherweise auch als 

Einsprecherin bezeichnet. Dies allein legitimiert sie aber nicht zur Beschwerdeführung bei 

der BVE. Um einsprache- und beschwerdelegitimiert zu sein, müsste die 

Beschwerdeführerin 2 unmittelbar in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen sein, 

was nicht der Fall ist: Sie verweist zur Begründung ihrer Legitimation einzig darauf, dass 

Wohnrechtsberechtigte auch Familienangehörige zu sich in die Wohnung aufnehmen 

dürfen (Art. 777 Abs. 2 ZGB5). Verwandte von Wohnrechtsberechtigten sind aber nur dann 

durch Bauvorhaben in der Nachbarschaft des wohnrechtsbelasteten Gebäudes in eigenen 

Interessen betroffen, wenn sie auch tatsächlich beim Wohnrechtsberechtigten wohnen. 

Dies ist vorliegend nicht der Fall. Auf die Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 wird daher 

nicht eingetreten. 

c) (Erwägung anonymisiert). 

Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 ist 

einzutreten. 

3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
4 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 
5 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210)

5

2. Verletzung rechtliches Gehör

a) Die Beschwerdeführerin 1 macht geltend, die Baugesuchsunterlagen seien nach der 

Publikation ergänzt bzw. abgeändert worden. Die Vorinstanz habe sie davon nicht in 

Kenntnis gesetzt und ihr keine Gelegenheit gegeben, dazu Stellung zu nehmen. Dadurch 

sei ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden. 

Die Vorinstanz bestätigt in ihrer Stellungnahme vom 25. Juli 2014, dass der 

Beschwerdegegner die Ausgestaltung der geplanten Zufahrt zur neuen Garage während 

des Baubewilligungsverfahrens geändert habe und man die Beschwerdeführerin nicht 

darüber informiert habe. Man sei davon ausgegangen, dass sie von der Änderung nicht 

betroffen werde.

b) Der Beschwerdegegner hat am 6. Mai 2014 bei der Baubewilligungsbehörde einen 

"Situationsplan Zufahrt" eingereicht, der im Vergleich zu dem mit dem Baugesuch 

eingereichten Plan eine veränderte Linienführung der Zufahrt zur neu geplanten 

Garageneinfahrt vorsieht. Dadurch hat er eine Projektänderung vorgenommen. Laut Art. 43 

BewD6 kann der Baugesuchsteller während der Hängigkeit eines 

Baubewilligungsverfahrens eine Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues 
Verfahren eingeleitet werden muss. Die Baubewilligungsbehörde kann das Verfahren ohne 

erneute Veröffentlichung fortsetzen, wenn keine öffentlichen oder wesentlichen 

nachbarlichen Interessen zusätzlich berührt sind. Sie muss aber zwingend die Beteiligten 

und die von der Projektänderung berührten Dritten anhören. Dies gilt auch dann, wenn die 

Änderung geringfügig ist oder eine Verbesserung gegenüber dem ursprünglichen Projekt 

darstellt.7 Indem die Vorinstanz die Projektänderung ohne vorgängige Anhörung der 

Beschwerdeführerin bewilligt hat, hat sie deren rechtliches Gehör verletzt.

c) Der Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör ist eine grundlegende 

Verfahrensgarantie, die als verfassungsmässiges Recht auch im Baubewilligungsverfahren 

6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
7 BVR 1998 S. 515 ff. E. 3b am Schluss

6

gilt.8 Das Recht, angehört zu werden, ist formeller Natur. Seine Verletzung führt 

grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides, ungeachtet der 

Erfolgsaussichten in der Sache selbst. Nach der Praxis des Bundesgerichts kann allerdings 

eine Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren „geheilt“ werden, sofern die obere Instanz 

dieselbe Überprüfungsbefugnis hat wie die verfügende Behörde, den 

Beschwerdeführenden daraus kein Nachteil erwächst und es sich nicht um eine besonders 

schwere Verletzung der Parteirechte handelt.9 Auch bei einer schwer wiegenden 

Verletzung des rechtlichen Gehörs kann von einer Rückweisung der Sache an die 

Vorinstanz abgesehen werden, wenn und soweit die Rückweisung zu einem 

formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem 

(der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen 

Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wäre.10

d) Die Gehörsverletzung wurde im Verfahren vor der BVE, der gemäss Art. 40 Abs. 3 

BauG als Beschwerdeinstanz die volle Überprüfungsbefugnis zukommt, geheilt. Die 

Beschwerdeführerin hat dem Bauentscheid entnehmen können, dass eine geänderte 

Zufahrt bewilligt wurde und hatte Gelegenheit, Akteneinsicht zu nehmen und sich in ihrer 

Beschwerde dazu zu äussern. Es ist nicht ersichtlich, dass der Beschwerdeführerin durch 

die Heilung der Gehörsverletzung ein Nachteil erwachsen wäre. Sie hat ihre Rechte im 

Beschwerdeverfahren vollumfänglich wahrnehmen können und ihr ist durch den 

Verfahrensmangel kein materieller Nachteil entstanden. Es ist auch nicht anzunehmen, 

dass die Verletzung des rechtlichen Gehörs einen Einfluss auf den Ausgang des 

erstinstanzlichen Verfahrens hatte, weshalb eine Aufhebung des Entscheids mit 

Rückweisung an die Vorinstanz zu einer unnötigen Verfahrensverlängerung führen würde. 

Die Gehörsverletzung ist allerdings bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.

3. Art. 24c RPG

8 Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 19. April 1999 (BV; SR 
101); Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1); Art. 1 Abs. 2 BewD 
in Verbindung mit Art. 21 ff. VRPG
9 BGE 129 I 129 E. 2.2.3, 126 I 68 E. 2; Merkli/Aeschlimann/Herzog Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, 
Art. 21 N. 16
10 BGE 132 V 387 E. 5.1

7

a) Altrechtliche Bauten, wie das umstrittene Gebäude, die bestimmungsgemäss nutzbar 

sind, aber ausserhalb der Bauzone liegen und nicht mehr zonenkonform sind, werden in 

ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Solche Bauten können mit Bewilligung der 

zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder 

wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Art. 

24c Abs. 1 und 2 RPG). Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, 

wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den 

wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV11). Massgeblicher 

Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute 

oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). 

Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist nach Absatz 3 

dieser Norm unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Nach Art. 42 Abs. 3 

Bst. a und b RPV gelten zudem quantitative Grenzen. Werden diese überschritten, gilt die 

Identität der Baute als nicht gewahrt und eine Bewilligung kann nicht erteilt werden.12 

Die quantitativen Grenzen müssen hinsichtlich zweier Messgrössen eingehalten werden, 

der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (aBGF) und der Bruttonebenfläche (BNF). Zur 

aBGF zählen die Nutzflächen, die dauerhaft für das Wohnen und Arbeiten bestimmt sind 

bzw. genutzt werden sowie die zu ihrer Erschliessung dienenden Verkehrsflächen. Die 

aBGF resultiert aus der Summe aller entsprechenden Geschossflächen einschliesslich der 

Mauer- und Wandquerschnitte. Als Bruttonebenfläche (BNF) gelten die mit der Wohn- oder 

Arbeitsnutzung baulich und funktional zusammenhängenden Räume wie Keller, Estrich, 

Waschküche, Heizung, Garagen etc.13 Art. 42 Abs. 3 RPV sieht folgende Maximalwerte für 

die zulässigen Erweiterungen vor: Bei Erweiterungen innerhalb des bestehenden 

Gebäudevolumens darf die aBGF um nicht mehr als 60 % zunehmen. Wird eine 

Erweiterung teilweise oder ganz ausserhalb des bestehenden Volumens vorgenommen, 

darf die gesamte Erweiterung sowohl bezüglich der aBGF als auch der Gesamtfläche, das 

heisst der Summe von aBGF und BNF, weder 30 % noch 100 m2 überschreiten; dabei 

werden Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nur zur Hälfte 

angerechnet. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf zudem die Möglichkeit, 

zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone zu vergrössern, nur einmal 

11 Raumplanungsverordnung des Bundesrates vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) 
12 ARE, Erläuternder Bericht zur Teilrevision der Raumplanungsverordnung, 2012, S. 9, 3. Absatz
13 ARE, Erläuternder Bericht zur Teilrevision der Raumplanungsverordnung, 2012, S. 9, Fn 9; ARE, Neues 
Raumplanungsrecht. Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug, Teil V, 
Bewilligungen nach Artikel 24c RPG, 2001, S. 9 und Anhang 1 S. 21

8

benützt werden.14 Es ist zwar zulässig, gestützt auf Art. 24c RPG mehrere zeitliche 

getrennte Änderungen an einem Objekt vorzunehmen, diese dürfen indessen insgesamt 

das zulässige Änderungsmass nicht überschreiten. 

b) Das AGR erteilte dem Vorhaben mit Verfügung vom 23. Mai 2014 die 

Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG. Es hielt dazu fest, die geplante Erweiterung der 

Bruttogeschossfläche und der Bruttonebennutzungsflächen einschliesslich der bereits 

früher ausgeführten Erweiterung des nordwestseitigen Anbaus überschreite gesamthaft 

weder die gemäss RPV zulässige Erweiterung von 30 % noch das Höchstmass von 

100 m2. Bezüglich Zweck und Erscheinung der Baute bleibe die Identität des bisherigen 

Gebäudes gewahrt. Im Beschwerdeverfahren räumte das AGR allerdings Fehler bei der 

vorgenommenen Flächenberechnung ein, hielt aber fest, auch gemäss der korrigierten 

Berechnung liege die Erweiterung noch innerhalb der zulässigen 30 % und überschreite 

das Höchstmass von 100 m2 nur unbedeutend um 0.6 m2. 

Die Beschwerdeführerin dagegen rügt, die geplante Erweiterung des umstrittenen 

Gebäudes gehe weit über eine teilweise Änderung hinaus und überschreite das nach Art. 

24c RPG zulässige Mass. Daher sei die Ausnahmebewilligung zu verweigern. Sie macht 

insbesondere geltend, das AGR habe in seiner Flächenberechnung die in den Bauplänen 

mit "Balkon NEU WOHNEN" bezeichnete Fläche nicht berücksichtigt. Durch den Ausbau 

würden bisher nicht bewohnte Flächen neu bewohnbar gemacht. 

c) Das AGR geht basierend auf die Angaben des Beschwerdegegners davon aus, dass 

im massgebenden Vergleichszeitpunkt (1. Juli 1972) das Gebäude folgende 

anrechenbaren Bruttogeschossflächen (aBGF) und Nebennutzungsflächen (BNF) 

aufwies15:

Untergeschoss: BNF   69.12 m2

Erdgeschoss: aBGF 149.18 m2

BNF   32.48 m2

Obergeschoss: aBGF   81.79 m2

BNF   75.65 m2

Dachgeschoss: BNF   67.58 m2

Dies ergibt folgende Gesamtflächen:

14 BGE 112 Ib 278 E. 5
15 Vgl. Flächenberechnung des AGR vom 17. September 2014

9

Total aBGF: 230.97 m2

Total BNF: 244.83 m2

Total aBGF + BNF: 475.80 m2

Diese Ausgangswerte werden von der Beschwerdeführerin nicht in Frage gestellt.

d) Unter Berücksichtigung der bereits früher ausgeführten Erweiterungen und 

Änderungen wären gemäss AGR nach dem geplanten Umbau folgende Flächen innerhalb 

(i) und ausserhalb (a) des bestehenden Gebäudevolumens vorhanden16.

Untergeschoss: BNF i   69.12 m2

Erdgeschoss: aBGF i   99.91 m2

BNF i   81.75 m2

BNF a   84.94 m2

Obergeschoss: aBGF i 144.82 m2

BNF i     8.78 m2

Dachgeschoss: aBGF i   67.58 m2

aBGF a   15.62 m2

Dies ergibt folgende Gesamtflächen:

Total aBGF i: 312.31 m2

Total aBGF a:   15.61 m2

Total BNF i: 159.65 m2

Total BNF a:   84.94 m2

Im Vergleich zu den Ausgangswerten am 1. Juli 1972 ergibt sich nach dieser Aufstellung 

des AGR eine Zunahme der aBGF innerhalb des bestehenden Gebäudes um 81.34 m2 

(312.31 m2 - 230.97 m2) und eine zusätzliche aBGF ausserhalb des Gebäudes von 

15.61 m2. Da Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nur zur Hälfte 

angerechnet werden, wäre die Zunahme der aBGF total 56.28 m2. Dies entspricht im 

Verhältnis zu der 1972 bestehenden aBGF von 230.97 m2 einer Erweiterung um 24.4 %. 

Nach dieser Berechnungsweise wäre die Erweiterung der aBGF somit geringer als die 

zulässigen Höchstwerte von 30 % bzw. 100m2. Die Zunahme der Gesamtfläche der aBGF 

und BNF beträgt nach der Berechnung des AGR 100.6 m2, ausmachend 21.1 %. Die 

Zunahme der Gesamtfläche ist somit geringer als der prozentuale Höchstwert von 30 %, 

liegt aber ganz knapp über den zulässigen 100m2.

16 Vgl. Flächenberechnung des AGR vom 17. September 2014

10

e) Eine Analyse der Baugesuchspläne und der Berechnung des AGR ergibt Folgendes: 

Bei Unter-, Erd- und Obergeschoss hat das AGR die Flächenaufnahmen und die 

Zuweisung der Flächen zu aBGF und BNF grösstenteils korrekt vorgenommen hat. Auch 

der von der Beschwerdeführerin erwähnte Bereich "Balkon NEU WOHNEN" ist 

berücksichtigt und in der Berechnung des AGR neu der aBGF zugewiesen worden: So hat 

das AGR die gesamte Grundfläche des Obergeschosses, mit Ausnahme eines Reduits, als 

aBGF qualifiziert und bei den Ausgangswerten den umstrittenen Bereich als "unbewohnte 

Laube" der BNF zugewiesen. Allerdings hat das AGR in nicht nachvollziehbarer Weise 

angenommen, die Gesamtgrundfläche des Obergeschosses betrage 153.60 m2 (12.00 x 

12.80 m2). Aus den Plänen und den Angaben des Architekten ergibt sich aber, dass die 

Grundfläche des Obergeschosses 12.30 m x 12.80 m, also 157.44 m2 beträgt. Die 

Erweiterung der aBGF innerhalb des Gebäudevolumens ist daher im Obergeschoss 3.84 

m2 grösser als vom AGR angenommen. Dies führt aber nicht dazu, dass das Höchstmass 

der zulässigen Erweiterung der aBGF und der Gesamtfläche überschritten wird: Nach der 

Berechnungsweise des AGR läge die Erweiterung der aBGF auch bei Berücksichtigung 

der erwähnten Korrektur deutlich unter 100 m2. Und die Gesamtfläche von aBGF und BNF 

würde sich – anders als die Beschwerdeführerin meint – nicht um 3.84 m2 auf 104 m2 

erhöhen. Die massgebende Gesamtfläche der aBGF und BNF wird nämlich berechnet aus 

der Summe der zusätzlichen Flächen innerhalb und der neuen Flächen ausserhalb des 

bestehenden Volumens. Die erwähnten 3.84 m2 gehören zu einer Fläche innerhalb des 

bestehenden Gebäudevolumens. Innerhalb des Gebäudevolumens wurden aber seit 1972 

keine neuen Flächen geschaffen, sondern nur aBGF zu Gunsten der Schaffung von BNF 

reduziert oder umgekehrt; die Gesamtfläche von BNF und aBGF blieb gleich (nach der 

falschen Berechnung des AGR wäre es sogar zu einer Reduktion gekommen). Das 

Gleiche gilt für das Umbauvorhaben. Einfluss auf eine Vergrösserung der Gesamtfläche 

der Erweiterung haben im vorliegenden Fall nur zusätzliche Flächen ausserhalb des 

bestehenden Gebäudevolumens. 

Im Dachgeschoss hat das AGR die aBGF auf total 83.2 m2 festgelegt und davon 67.58 m2 

als aBGF innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens, die nur zur Hälfte anzurechnen 

ist, und 15.62 m2 als ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens qualifiziert. Nur 

aufgrund dieser Zuweisung des Hauptteils der Dachgeschossfläche zur aBGF innerhalb 

des bestehenden Volumens hält das Bauvorhaben die Höchstwerte der zulässigen 

11

Erweiterung ein. Würde man dagegen die ganze Fläche des neu geschaffenen 

Wohnraums im Dachgeschoss als aBGF ausserhalb des bestehenden Volumens 

qualifizieren, wären die Höchstwerte nicht eingehalten: Die aBGF würde sich diesfalls um 

total 92 m2 erhöhen, was 39.83 % der ursprünglichen aBGF entspricht. Der zulässige 

Höchstwert von 30 % wäre damit deutlich überschritten. Gleichzeitig würde sich auch die 

Gesamtfläche (aBGF + BNF) der anrechenbaren Erweiterung auf 168.1 m2 erhöhen, was 

das Höchstmass von 100 m2 massiv überschreitet.17 

Das AGR führt dazu in seiner Stellungnahme vom 17. September 2014 aus, gemäss seiner  

Praxis gelte die neu geschaffene aBGF in jenem Bereich des Dachgeschosses, in dem sie 

sich mit der Fläche der bisherigen BNF decke, als innerhalb des bestehenden 

Gebäudevolumens. Man gehe davon aus, dass dieser bestehende Raum auch ohne 

Anheben des Daches als Wohnraum ausgebaut werden könnte, auch wenn die 

vorgeschriebene minimale Raumhöhe nicht eingehalten sei und deshalb eine 

Ausnahmebewilligung hinsichtlich der Raumhöhe erforderlich wäre. 

f) Das AGR geht offenbar davon aus, dass die Nutzungsänderung einer bereits im 

Gebäude vorhandenen Fläche eine Änderung/Erweiterung innerhalb des bestehenden 

Gebäudevolumens darstellt. Damit stellt das Amt einseitig auf das Kriterium "vorhandene 

Fläche" ab. Gemäss dem klaren Wortlaut der RPV ist aber für die Abgrenzung zwischen 

"innerhalb" und "ausserhalb" nicht die im Ausgangszeitpunkt bestehende Fläche, sondern 

das bestehende Gebäudevolumen entscheidend. Es darf daher nicht allein massgebend 

sein, ob sich die betroffene Grundfläche innerhalb des bestehenden Gebäudes befindet. 

Entscheidend ist vielmehr, ob die andere Nutzung einer vorbestehenden Fläche (Nutzung 

als aBGF statt als BNF oder umgekehrt) mit einer Vergrösserung des Gebäudevolumens 

verbunden ist oder nicht. Ist eine Erweiterung der aBGF oder der BNF ganz oder teilweise 

mit einer Erweiterung des Gebäudevolumens verknüpft, gilt sie daher als Erweiterung 

ausserhalb des Gebäudevolumens, auch wenn eine Bodenfläche betroffen ist, die bereits 

vorhanden war. So hat beispielsweise das Bundesgericht entschieden, dass die 

Absenkung des Bodens eines bestehenden Kellers um 0.8 m eine Abgrabung ausserhalb 

des bestehenden Gebäudevolumens darstellt.18 Und das Bundesamt für Raumentwicklung 

ARE hält in seinen Erläuterungen und Vollzugsempfehlungen in einem 

Berechnungsbeispiel fest, wegen der Anhebung des Daches zur Schaffung zusätzlicher 

17 Vgl. Berechnung der BVE (Beilage zu diesem Entscheid)
18 BGer 1C_559/2010 vom 18.05.2011 E. 3.1 und 3.3

12

Raumhöhe gälten die Erweiterungen im Obergeschoss (vorbestehende BNF wird aBGF) 

nicht als innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens.19

Das hier umstrittene Bauvorhaben sieht eine Anhebung des Daches um rund 1.60 m vor. 

Das Volumen des Dachgeschosses vergrössert sich damit von etwa 150 m3 auf rund 

323 m3. Ohne diese erhebliche, von aussen deutlich sichtbare Volumenvergrösserung 

wäre eine Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken aufgrund der geringen 

Raumhöhe nicht möglich. Die zusätzlich geschaffene aBGF im Dachgeschoss ist deshalb 

als ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens einzustufen. Dies führt, wie bereits 

ewähnt, dazu, dass die Höchstwerte gemäss Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV deutlich 

überschritten werden. Die Erweiterung der aBGF beträgt total 39.8 % der ursprünglichen 

aBGF und die Gesamtfläche der anrechenbaren Erweiterung 168.1 m2. 

g) Zusammenfassend ergibt sich daher, dass die vom Beschwerdegegner geplante 

Erweiterung das zulässige Mass gemäss Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV überschreitet und 

daher eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG nicht erteilt werden kann. Dem 

Bauvorhaben ist der Bauabschlag zu erteilen.

4. Kosten

a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. 

Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren 

erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 1'200.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV20). Aufgrund des 

geringen Aufwandes werden für die Zwischenverfügung vom 3. September 2014 keine 

zusätzlichen Kosten erhoben.

Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei 

auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere 

Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu 

19 ARE, Neues Raumplanungsrecht. Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den 
Vollzug, Teil V, Bewilligungen nach Artikel 24c RPG, 2001, Anhang 2, S. 33, Beispiel 3b
20 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

13

erheben. Der Beschwerdegegner unterliegt in der Sache und hat grundsätzlich die 

Verfahrenskosten zu tragen. Da allerdings auf die Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 

nicht eingetreten werden kann, gilt sie in diesem Punkt als unterliegend. Es ist zudem zu 

berücksichtigen, dass die Vorinstanz eine Verletzung des rechtlichen Gehörs begangen hat 

und diese geheilt werden musste. Dies sind besondere Umstände im Sinne von Art. 108 

Abs. 1 VRPG, weshalb auf einen Teil der Verfahrenskosten zu verzichten ist.21 Es 

rechtfertigt sich aus diesen Gründen, der Beschwerdeführerin 2 ein Sechstel der 

Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 200.00, und dem Beschwerdegegner vier Sechstel der 

Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 800.00 zur Bezahlung aufzuerlegen. Da der Vorinstanz 

keine Verfahrenskosten auferlegt werden können (Art. 108 Abs. 2 VRPG), werden die 

restlichen Verfahrenskosten von Fr. 200.00 nicht erhoben. 

b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 

nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 

oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 

gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die 

berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Der Anwalt 

der Beschwerdeführerinnen macht gesamthaft ein Honorar von Fr. 5'188.75 sowie 

Auslagen von Fr. 96.00 und Mehrwertsteuern in der Höhe von Fr. 422.80 geltend. Diese 

Kostennote gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. 

Analog zur Auferlegung der Parteikosten hat die Beschwerdeführerin 2 einen Sechstel der 

ihr und der Beschwerdeführerin 1 entstandenen Parteikosten, ausmachend Fr. 864.80, 

selbst zu tragen und der Vorinstanz wird aufgrund der begangenen Gehörsverletzung ein 

Sechstel der Parteikosten der Beschwerdeführerin 1, ausmachend Fr. 864.80, auferlegt. 

Der in der Sache unterliegende Beschwerdegegner hat der Beschwerdeführerin 1 eine 

Parteikostenentschädigung im Umfang der verbleibenden vier Sechsteln der Parteikosten, 

ausmachend Fr. 3'459.15, zu ersetzen. 

c) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von 

Fr. 2'412.40 hat in jedem Fall der Beschwerdegegner als Baugesuchsteller zu tragen 

(Art. 52 Abs. 1 BewD).

21 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 7 und N. 9; BVR 2004 S. 133 E. 3.1

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III. Entscheid

1. Auf die Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 wird nicht eingetreten.

2. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 wird gutgeheissen. Der Bauentscheid der 

Gemeinde Thierachern vom 2. Juni 2014 und die Verfügung des AGR vom 23. Mai 

2014 werden aufgehoben. Dem Baugesuch vom 4. April 2014 wird der Bauabschlag 

erteilt.

3. Die Verfahrenskosten werden festgesetzt auf Fr. 1'200.00.

Sie werden im Umfang von einem Sechstel, ausmachend Fr. 200.00, der 

Beschwerdeführerin 2 und im Umfang von vier Sechsteln, ausmachend Fr. 800.00, 

dem Beschwerdegegner zur Bezahlung auferlegt. Separate Zahlungseinladungen 

folgen, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. Auf die Erhebung der 

restlichen Verfahrenskosten wird verzichtet.

4. Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 2'412.40 werden 

dem Beschwerdegegner zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist 

die Gemeinde zuständig.

5. Der Beschwerdegegner hat der Beschwerdeführerin 1 eine 

Parteikostenentschädigung im Betrag von Fr. 3'459.15 (inkl. Mehrwertsteuer) zu 

zahlen. 

6. Die Gemeinde Thierachern hat der Beschwerdeführerin 1 eine 

Parteikostenentschädigung im Betrag von Fr. 864.80 (inkl. Mehrwertsteuer) zu 

zahlen.

IV. Eröffnung

- Herrn Fürsprecher C.________, eingeschrieben

- Herrn D.________, als Gerichtsurkunde

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Thierachern, eingeschrieben

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- Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), per Kurier

- Regierungsstatthalteramt von Thun, zur Kenntnis

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

B. Egger-Jenzer,

Regierungspräsidentin