# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 48c2297a-edd5-57fd-aeb1-46f4770c67c0
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-10
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 10.04.2025 VR3 2025 8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR3-2025-8_2025-04-10.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 10. April 2025

Referenz VR3 25 8

Instanz Dritte verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Maurer, Aktuarin

Parteien A._____
Beschwerdeführerin

gegen

Gemeinde Sils i.E./Segl
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger und/oder 
Rechtsanwältin lic. iur. Martina Bänziger

Gegenstand Unterstellung Planungszone (Ablösung 
Erstwohnungsverpflichtung)

2 / 11

Sachverhalt

A. Die Gemeinde Sils i.E./Segl erliess bereits vor Erlass des Bundesgesetzes 
über Zweitwohnungen vom 20. März 2015 (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) 
mit dem Gemeindebaugesetz im Jahr 1990 Vorschriften zur Förderung des Erst- 
und Einschränkung des Zweitwohnungsbaus in Form einer Erstwohnungsanteils-
regelung. Später trat ergänzend eine Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus in 
Kraft (vgl. Art. 73 des Baugesetzes [BauG] der Gemeinde Sils i.E./Segl, Stand 
2011). Nach Inkrafttreten des ZWG im Jahre 2016 erliess die Gemeinde Sils 
i.E./Segl ein eigenes Gesetz über Zweitwohnungen (kommunales Zweitwohnungs-
gesetz, kZWG), welches mit der Genehmigung durch die Regierung am 
18. Dezember 2018 in Kraft trat. Mit dem kZWG wurden auf der einen Seite die 
bundesrechtlichen Vorschriften verschärft, indem touristisch bewirtschaftete 
Wohnungen, die Querfinanzierung von strukturierten Beherbergungsbetrieben, die 
Umnutzung von bestehenden strukturierten Beherbergungsbetrieben in Zweit-
wohnungen und die Erweiterung von altrechtlichen Wohnungen nicht zugelassen 
wurden. Auf der anderen Seite wurde die Regelung über die Dauer der 
Erstwohnungspflicht von bestehenden kommunalrechtlichen Erstwohnungen 
gelockert (Art. 5 kZWG).

B. Am 22. Januar 2022 beschloss der Gemeindevorstand Sils i.E./Segl gestützt 
auf Art. 12 ZWG das kommunale Zweitwohnungsgesetz wieder zu verschärfen und 
die bisher bestehenden Änderungsmöglichkeiten in der Nutzung und der baulichen 
Veränderung stärker einzuschränken. Zu diesem Zweck erliess er gleichentags eine 
Planungszone über das gesamte Gemeindegebiet. Die Planungszone wurde mit 
Zustimmung des Departements für Volkswirtschaft und Soziales des Kantons 
Graubünden (DVS) am 10./23. Januar 2024 bis zum 24. Januar 2025 verlängert. 
Die ursprüngliche Planungszone wie auch die Verlängerung blieben 
unangefochten.

C. Anlässlich der Gemeindeversammlung vom 21. Juni 2024 wurde eine 
Teilrevision des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes, welche insbesondere auch 
den im Jahre 2018 beschlossenen Art. 5 kZWG betraf, abgelehnt.

D. Am 28. August 2024 beschloss der Gemeindevorstand Sils i.E./Segl, die am 
22. Januar 2022 erlassene Planungszone vollständig aufzuheben. Dies wurde an 
der Gemeindeversammlung vom 12. September 2024 mitgeteilt und am 
11. Oktober 2024 im Kantonsamtsblatt publiziert.

E. Gegen diesen Beschluss wurde am 12. und am 14. Oktober 2024 
Beschwerde bei der Regierung des Kantons Graubünden erhoben mit dem Antrag, 

3 / 11

die Planungszone sei zumindest in Bezug auf die Ablösung der Erstwohnungspflicht 
bei altrechtlich-kommunalen Erstwohnungen nach 20 Jahren aufrecht zu erhalten. 
Die Beschwerden wurden am 30. Oktober 2024 zuständigkeitshalber an das 
ehemalige Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden überwiesen (Verfahren 
VR3 24 97). Mit prozessleitender Verfügung vom 15. November 2024 erkannte die 
Instruktionsrichterin der Beschwerde VR3 24 97 die aufschiebende Wirkung zu. Der 
Entscheid in der Sache erfolgt ebenfalls unterm heutigen Datum.

F. Mit Eingabe vom 28. Oktober 2024 stellte A._____ bei der Gemeinde Sils 
i.E./Segl ein Gesuch um Ablösung der auf ihrer Wohnung B._____ auf der Liegen-
schaft C._____, Parzelle Z1._____, in Sils Maria lastenden kommunalen 
Erstwohnungsverpflichtung.

G. Mit Verfügung vom 27. Dezember 2024 unterstellte die Gemeinde Sils 
i.E./Segl das genannte Gesuch von A._____ um Ablösung der kommunalen 
Erstwohnungsverpflichtung der am 22. Januar 2022 erlassenen Planungszone.

H. Gegen diese Verfügung erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) 
mit Eingabe vom 12. Januar 2015 (Postaufgabe 14. Januar 2025), Beschwerde 
beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (recte: Nach Fusion mit dem 
Kantonsgericht per 1. Januar 2025 Obergericht des Kantons Graubünden). Sie 
beantragte, die Verfügung des Gemeindevorstandes Sils i.E./Segl sei aufzuheben 
und es sei die Aufhebung der Erstwohnungspflicht ihrer Wohnung gegen Leistung 
der entsprechenden Ersatzabgabe gemäss ihrem Begehren vom 28. Oktober 2024 
vorzunehmen.

I. Die Beschwerdeführerin leistete den von ihr geforderten Kostenvorschuss in 
Höhe von CHF 3'000.00 fristgerecht.

J. Mit Vernehmlassung vom 24. Februar 2025 beantragte die Gemeinde Sils 
i.E./Segl (nachfolgend: Beschwerdegegnerin/Gemeinde), die Beschwerde sei 
vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.

Auf die Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, 
in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

1.1. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen die Verfügung des 
Gemeindevorstands Sils i.E./Segl (nachfolgend: Gemeindevorstand) vom 
27. Dezember 2024, mit welcher das Gesuch der Beschwerdeführerin um Ablösung 

4 / 11

der auf ihrer Wohnung lastenden kommunalen Erstwohnungsverpflichtung unter die 
in der Gemeinde Sils i.E./Segl am 22. Januar 2022 erlassene und verlängerte 
Planungszone zur Vermeidung von unerwünschten Entwicklungen im Sinne von 
Art. 12 Abs. 1 ZWG beschlossen wurde (vgl. act. B.1 = act. C.6). Der angefochtene 
Entscheid ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten 
werden, sodass die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gemäss Art. 49 
Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) in die Zuständigkeit des Obergerichts des Kantons 
Graubünden fällt.

1.2. Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin des angefochtenen Entscheids 
sowie als Eigentümerin der Wohnung B._____ auf Parzelle Z1._____ in Sils Maria 
durch den angefochtenen Entscheid berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse 
an dessen Aufhebung oder Änderung. Dementsprechend ist sie zur Erhebung der 
Beschwerde legitimiert (Art. 50 VRG).

1.3. Beim Verfahren betreffend Gesuch um Aufhebung der kommunalen 
Erstwohnungsverpflichtung handelt es sich um ein Baubewilligungsverfahren. Der 
angefochtene Entscheid des Gemeindevorstands vom 27. Dezember 2024 über die 
Unterstellung des Gesuchs um Aufhebung der kommunalen Erstwohnungs-
verpflichtung unter die Planungszone stellt im Rahmen des Baubewilligungs-
verfahrens gemäss Art. 92 KRG (BR 801.100) und Art. 41 ff. KRVO (BR 801.110) 
bloss einen Schritt auf dem Weg zu einem Endentscheid dar. Er schliesst das 
eingeleitete Verfahren nicht ab, sondern hat lediglich dessen einstweilige Sistierung 
zur Folge. Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich somit nicht um einen 
Endentscheid, sondern um einen Zwischenentscheid. Dieser ist gemäss konstanter 
Rechtsprechung des früheren Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 
gestützt auf Art. 49 Abs. 4 lit. a VRG selbständig anfechtbar, da die Unterstellung 
von Baugesuchen unter eine Planungszone wohl immer einen Nachteil zur Folge 
hat, der sich später voraussichtlich nicht mehr beheben lässt (vgl. PVG 2023 Nr. 14 
= Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 21 66 vom 24. Januar 
2023 E. 1.2 m.w.H.; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 
R 21 14 vom 29. März 2022 E. 1.2).

1.4. Der angefochtene Entscheid über die Unterstellung des beschwerde-
führerischen Gesuchs um Aufhebung der kommunalen Erstwohnungsverpflichtung 
unter die Planungszone kommt als Zwischenentscheid im Ergebnis einer 
verfahrensleitenden Anordnung gleich (vgl. Art. 3 ff. VRG), weshalb gemäss 
präzisierter Rechtsprechung des früheren Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden die 10-tägige Rechtsmittelfrist gemäss Art. 52 Abs. 2 VRG zur 

5 / 11

Anwendung gelangt (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 
R 21 97 vom 29. März 2023 E. 1.2.2 m.H.a. R 21 66 vom 24. Januar 2023 E. 1.2.2).

1.4.1. Der vorliegend angefochtene Unterstellungsentscheid des Gemeinde-
vorstands erfolgte am 27. Dezember 2024. Die 10-tägige Frist zur Anfechtung des 
Entscheids begann in jedem Fall nach den Gerichtsferien am 3. Januar 2025 zu 
laufen und endete somit am Montag 13. Januar 2025 (vgl. Art. 39 Abs. 1 lit. c i.V.m. 
Art. 7 Abs. 2 VRG). Die vorliegende Beschwerde wurde indessen erst am 
14. Januar 2025 (Datum Postaufgabe) und somit verspätet eingereicht (vgl. zur 
Einhaltung der Frist Art. 8 Abs. 1 VRG). Grundsätzlich wäre somit auf die 
Beschwerde nicht einzutreten.

1.4.2. Der Entscheid des Gemeindevorstands vom 27. Dezember 2024 war mit 
einer falschen Rechtsmittelbelehrung (30-tägige Frist) versehen. Gemäss Art. 7 
Abs. 3 VRG bzw. dem allgemeinen verwaltungsrechtlichen Grundsatz darf dem sich 
in gutem Glauben handelnden Verfügungsadressaten aus einer fehlerhaften oder 
unvollständigen Rechtsmittelbelehrung grundsätzlich kein Nachteil erwachsen (vgl. 
Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 19 52 vom 13. Oktober 
2021 E. 2.5 m.H.a. U 17 79 vom 3. Oktober 2017 E. 2d und PVG 2015 Nr. 18 
E. 4a ff.; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 2C_1004/2017 vom 29. Mai 2018 
E. 4.1 f. m.H.a. BGE 138 I 49 E. 8.3.2). Vertrauensschutz verdient dabei aber nur, 
wer den Mangel nicht erkannte oder bei gebührender Aufmerksamkeit auch nicht 
hätte erkennen können (vgl. etwa BGE 134 I 199 E. 1.3.1 f.). Die Beschwerde-
führerin ist nicht anwaltlich vertreten. Zwar hätte ein Nichteintretensentscheid für sie 
letztlich keine Verwirkung eines Rechts zur Folge, stellt doch die Unterstellung ihres 
Gesuchs unter die Planungszone im Rahmen des gesamten Baubewilligungs-
verfahrens nur einen Zwischenschritt auf dem Weg zum Endentscheid dar (vgl. 
E. 1.3 hiervor). Dennoch darf ihr die falsche Rechtsmittelbelehrung im 
angefochtenen Entscheid nicht entgegengehalten werden, zumal auch nicht gesagt 
werden kann, dass sie den Mangel bei pflichtgemässer Sorgfalt hätte erkennen 
können. Somit ist trotz Nichteinhalten der Rechtsmittelfrist unter Vorbehalt der 
nachstehenden Erwägung 1.5 auf die Beschwerde einzutreten.

1.5. Insofern die Beschwerdeführerin nebst der Aufhebung der Unterstellung 
unter die Planungszone auch die eigentliche Vornahme der Aufhebung der 
Erstwohnungspflicht beantragt, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. 
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Zwischenverfügung betreffend die 
Unterstellung des Gesuchs unter die Planungszone und damit die vorläufige 
Sistierung des kommunalen Verfahrens. Die Aufhebung der Erstwohnungspflicht 

6 / 11

fällt in den erstinstanzlichen Zuständigkeitsbereich der Beschwerdegegnerin und 
nicht in denjenigen des Obergerichts.

2. Vorliegend ist unbestritten und steht fest, dass der Gemeindevorstand am 
22. Januar 2022 über alle Grundstücke des Gemeindegebiets eine Planungszone 
erlassen hat (vgl. act. C.1; Publikation im Kantonsamtsblatt vom 24. Januar 2022). 
Die Verlängerung bis zum 24. Januar 2025 erfolgte mit Beschluss vom 10. Januar 
2024 und unter Zustimmung durch das Departement für Volkswirtschaft und 
Soziales (DVS) vom 23. Januar 2024 (vgl. Publikation im Kantonsamtsblatt vom 
29. Februar 2024). Umstritten ist demgegenüber die Frage, ob das Gesuch der 
Beschwerdeführerin vom 28. Oktober 2024 nach Aufhebung der Planungszone 
durch den Gemeindevorstand am 28. August 2024, publiziert im Kantonsamtsblatt 
am 11. Oktober 2024, und nach Anfechtung dieser Aufhebung beim ehemaligen 
Verwaltungsgericht am 12./14. Oktober 2024 zu Recht der Planungszone vom 
22. Januar 2022 unterstellt worden ist.

3. Die Planungszone stellt das klassische Instrument zur Sicherung künftiger 
Planungen dar. Sie dient der einstweiligen Sicherung der beabsichtigten Nutzungs-
planung, im Besonderen der Bewahrung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit 
der Behörden, die nicht durch Vorhaben, die den Planungsabsichten 
widersprechen, beeinträchtigt werden soll (vgl. BGE 136 I 142 E. 3.2; RUCH, in: 
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 
2016, Art. 27 Rz. 26; WALDMANN/HÄNNI, Stämpflis Handkommentar SHK zum 
Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 27 Rz. 2 und 7 m.w.H.). In einer Planungs-
zone darf gemäss Art. 21 Abs. 2 KRG nichts unternommen werden, was die neue 
Planung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Insbesondere dürfen 
Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den 
vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften widersprechen (vgl. auch Art. 27 
Abs. 1 Satz 2 RPG [SR 700]). Die Planungszone kann für die Dauer von zwei 
Jahren erlassen und mit Zustimmung des Departements angemessen verlängert 
werden (Art. 21 Abs. 3 KRG). Die Gemeinde gibt den Erlass und Verlängerungen 
der Planungszone im amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde und im 
Kantonsamtsblatt bekannt. Die Planungszone tritt mit der Bekanntgabe in Kraft 
(Art. 21 Abs. 4 KRG). Art. 21 Abs. 1, 3 und 4 KRG regeln lediglich den Erlass und 
die Verlängerung einer Planungszone. Es existiert hingegen keine Vorschrift, 
welche vorgibt, dass eine Planungszone "automatisch" wegfallen würde, wenn die 
zu sichernde Planung vom Souverän abgelehnt wird. Ebenso wenig existiert eine 
gesetzliche Vorgabe, aufgrund derer eine bestehende Planungszone erst aufgrund 
eines formellen behördlichen Beschlusses aufgehoben wird. Von Gesetzes wegen 

7 / 11

geht die Planungszone lediglich unter den in Art. 21 Abs. 3 KRG vorgegebenen 
Voraussetzungen zufolge Überschreitens der zulässigen Dauer faktisch 
"automatisch" unter. Gemäss der vom Amt für Raumentwicklung des Kantons 
Graubünden (ARE) im April 2022 herausgegebenen Arbeitshilfe zum Erlass und zur 
Bewirtschaftung von kommunalen Planungszonen (nachfolgend: Arbeitshilfe 
kommunale Planungszonen; abrufbar unter: https://www.gr.ch/DE/institutionen/-
verwaltung/dvs/are/nutzungsplanung/Arbeitshilfe%20kommunale%20Planungszon
en.pdf) ist ein Entscheid der Gemeinde über die Aufhebung der Planungszone, 
inklusive Publikation, notwendig, wenn die Nutzungsplanung gescheitert ist und 
nicht mehr weiterverfolgt wird, sodass die Planungszone obsolet ist (vgl. Arbeitshilfe 
kommunale Planungszonen, S. 10 und 11, Ziff. 5; RUCH, a.a.O., Art. 27 Rz. 70).

3.1. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin ist daher die Planungszone 
mit dem Entscheid an der Gemeindeversammlung vom 21. Juni 2024, mit welchem 
die Revision des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes abgelehnt wurde, nicht 
einfach weggefallen. Diese wurde erst mit dem Entscheid des Gemeindevorstands 
am 28. August 2024 aufgehoben. Allerdings wurde dieser Entscheid angefochten 
und das ehemalige Verwaltungsgericht anerkannte jener Beschwerde mit prozess-
leitender Verfügung vom 15. November 2024 die aufschiebende Wirkung zu 
(Verfahren VR3 24 97).

3.2. Einer Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kommt im 
Kanton Graubünden gemäss Art. 53 Abs. 1 VRG keine aufschiebende Wirkung zu. 
Die Instruktionsrichterin kann diese jedoch von Amtes wegen oder auf Antrag 
erteilen (Art. 53 Abs. 2 VRG). Die aufschiebende Wirkung ist eine Form des 
einstweiligen Rechtsschutzes. Deren Erteilung bewirkt, dass die in der 
angefochtenen Verfügung angeordnete Rechtsfolge vorläufig nicht eintritt, sondern 
aufgeschoben wird (vgl. KIENER/RÜTSCHE/KUHN, Öffentliches Verfahrensrecht, 
3. Aufl. 2021, N. 1319 und 1324). Dies bedeutet, dass die Planungszone vom 
22. Januar 2022 bis zum Urteil des Obergerichts im Verfahren VR3 24 97 oder 
längstens bis zum Ablauf der Verlängerung am 24. Januar 2025 weiter Geltung 
hatte und folglich beim Gesuch der Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren 
zu berücksichtigen war. Dies gilt umso mehr, nachdem im Verfahren VR3 24 97 mit 
Urteil vom 10. April 2025 die Beschwerde teilweise gutgeheissen und der Beschluss 
des Gemeindevorstandes Sils i.E./Segl über die Aufhebung der Planungszone vom 
28. August 2024 dahingehend angepasst wird, als dass die Planungszone vom 
22. Januar 2022, verlängert am 29. Februar 2024, mit Ausnahme der geplanten 
bzw. von der Bevölkerung geforderten Revision von Art. 5 des kommunalen 
Zweitwohnungsgesetzes über die Dauer der Erstwohnungspflicht aufgehoben wird.

8 / 11

3.3. Aus der Tatsache, dass die Erteilung der aufschiebenden Wirkung im 
Beschwerdeverfahren betreffend die Aufhebung der Planungszone erst rund einen 
halben Monat nach der Einreichung des Gesuchs um Aufhebung der 
Erstwohnungsverpflichtung der Beschwerdeführerin bei der Gemeinde erfolgt ist, 
kann die Beschwerdeführerin vorliegend Nichts zu ihren Gunsten ableiten. Denn 
Baugesuche sind gemäss Art. 89 Abs. 2 KRG nach dem Recht zu beurteilen, 
welches zum Zeitpunkt des Entscheides gilt. Zum geltenden Recht gehört auch eine 
rechtmässig erlassene Planungszone. Der Entscheid des zuständigen Gemeinde-
vorstands über das Gesuch der Beschwerdeführerin erfolgte am 27. Dezember 
2024 und damit vor Ablauf der Geltung der Planungszone.

4. Im Publikationstext der am 22. Januar 2022 vom Gemeindevorstand über 
alle Grundstücke des Gemeindegebietes erlassenen Planungszone werden die 
Planungsziele wie folgt umschrieben:

 Erhaltung des bezahlbaren Wohnraums für die ortsansässige Bevölkerung (Personen mit 
Wohnsitz bzw. Lebensmittelpunkt in der Gemeinde)

 Schaffung von neuem bezahlbarem Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung

 Erhaltung und Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für die im Gastgewerbe und in 
Gewerbebetrieben der Gemeinde tätigen Personen

 Erhaltung eines attraktiven, belebten Siedlungszentrums Sils.

Als mögliche Massnahme ist u.a. die Änderung bzw. Verschärfung der Vorschrift 
über die Dauer der Erstwohnungspflicht von bestehenden Erstwohnungen im Sinne 
von Art. 5 des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes aufgeführt.

4.1. Mit der angestrebten Teilrevision des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes 
sollten gestützt auf Art. 12 Abs. 1 ZWG Massnahmen zur Verhinderung von 
Missbräuchen und unerwünschten Entwicklungen ergriffen werden, die sich 
aufgrund der mit dem Erlass des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes im Jahr 
2016/2018 erlassenen Lockerung der Regelung über die Dauer der Erstwohnungs-
pflicht von bestehenden kommunalrechtlichen Erstwohnungen abzeichneten. Die 
an der Gemeindeversammlung vom 24. Juni 2024 zur Abstimmung gebrachte und 
deutlich abgelehnte Gesetzesvorlage (vgl. Abstimmungsresultat: 111 Nein-
Stimmen gegen 20 Ja-Stimmen; abrufbar unter: https://www.sils-segl.ch-
/abstimmungsresultat/abstimmungsresultate-der-gemeindeversammlung-vom-21-
juni-2024.html) sah ein ganzes Massnahmenpaket, wie die Verschärfung von Art. 5 
kZWG und bspw. auch die Schaffung von zusätzlichen Erstwohnungen mittels 
Einführung einer Erstwohnungsanteilsregelung bei spezifischen baulichen 
Massnahmen (Abbruch-/Wiederaufbau/Auskernung) mit finanzieller Ablöse-
möglichkeit oder die Realisierung eigener Baulandreserven vor. Die Einschätzung 

9 / 11

des Gemeindevorstands nach der klaren Ablehnung der vorgeschlagenen 
Gesetzesrevision, wonach jegliche Massnahmen zur genannten Problematik nicht 
gewollt waren, erwies sich im Nachhinein offenbar als falsch. Wie die im Herbst 
2024 eingegangenen Beschwerden gegen die Aufhebung der Planungszone und 
die Einreichung einer Volksinitiative "Erstwohnung bleibt Erstwohnung" mit einem 
detailliert ausformulierten verschärften Art. 5 kZWG zeigen, kann der Entscheid der 
Gemeindeversammlung vom 21. Juni 2024 aus heutiger Sicht dahingehend 
gedeutet werden, als dass die Stimmbürger/innen die Nutzung von Wohnungen 
nicht weiter einschränken wollen, als dies mit der am 5. November 2024 
eingereichten Initiative beantragt wird. Das mit der am 22. Januar 2022 erlassenen 
Planungszone verfolgte Ziel ist damit immer noch ein Bedürfnis der Bevölkerung.

4.2. Gemäss derzeit geltendem Art. 5 Abs. 2 kZWG darf bei bestehenden 
Erstwohnungen, welche vor dem 11. März 2012 bewilligt worden sind, die 
Erstwohnungspflicht gegen die Leistung einer Ersatzabgabe aufgehoben werden, 
wenn der Eigentümer nachweist, dass die betreffende Erstwohnung 20 Jahre als 
solche genutzt worden ist. Diese Regelung gilt im Unterschied zu jener gemäss 
Baugesetz 2011 auch für altrechtliche Erstwohnungen, welche aus der 
Erstwohnungsanteilsregelung resultierten. Das von der Beschwerdeführerin am 
28. Oktober 2024 beim Gemeindevorstand eingereichte Gesuch um Aufhebung der 
Erstwohnungspflicht ihrer Wohnung gemäss Art. 5 kZWG entspricht zwar dem 
geltenden Art. 5 kZWG, fällt aber in den sachlichen Geltungsbereich der am 
27. Dezember 2024 noch geltenden Planungszone (Ziel: Erhalt von bezahlbarem 
Wohnraum für ortsansässige Bevölkerung). Die Schlussfolgerung der Gemeinde, 
wonach das Gesuch der Beschwerdeführerin um Ablösung der kommunalen 
Erstwohnungsverpflichtung auf der Wohnung B._____ auf Parzelle Z1._____ in Sils 
Maria dem Ziel der geltenden Planungszone und jenem der mittlerweile 
eingereichten Initiative "Erstwohnung bleibt Erstwohnung" zuwiderlaufen würde, ist 
nicht zu beanstanden. Die Verfügung der Gemeinde Sils i.E./Segl vom 
27. Dezember 2024 erweist sich als rechtmässig, die Beschwerde ist somit 
abzuweisen.

5. Das Zustandekommen der Volksinitiative "Erstwohnung bleibt Erstwohnung", 
die Abstimmung darüber sowie die allfälligen Wirkungen einer neuen Planungszone 
sind hier nicht zu beurteilen. Anzumerken bleibt, dass das Zustandekommen der 
Volksinitiative "Erstwohnung bleibt Erstwohnung" vom 5. November 2024 einem 
Antrag auf Einleitung des Verfahrens für die Änderung der Grundordnung im Sinne 
von Art. 47 Abs. 2 KRG entspricht. Da die Initiative in Form eines ausgearbeiteten 
Gesetzesvorschlags (Art. 5 kZWG) eingereicht wurde, ist sie, wie die Gemeinde in 

10 / 11

ihrer Vernehmlassung richtig ausführt, in der eingereichten Form zur Abstimmung 
zu bringen (Art. 9 Abs. 2 der Verfassung der Gemeinde Sils i.E./Segl). Eine 
Annahme der mit dieser Initiative vorgesehenen Änderung der Grundordnung durch 
die Gemeindeversammlung entfaltet dann von Gesetzes wegen bis zur 
Genehmigung durch die Regierung die Wirkung einer Planungszone, ein Entscheid 
der Gemeinde über die Errichtung einer neuen oder Verlängerung einer 
bestehenden Planungszone ist nicht notwendig (Art. 48 Abs. 6 KRG; vgl. 
Arbeitshilfe kommunale Planungszonen, S. 10 und 11, Ziff. 7.2). 

6.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten, bestehend aus 
einer Staatsgebühr und den Kanzleiauslagen, der unterliegenden Beschwerde-
führerin aufzuerlegen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr ist gestützt auf Art. 75 
Abs. 1 lit. a VRG auf CHF 2'000.00 festzusetzen. Die Gerichtskosten sind mit dem 
von der Beschwerdeführerin geleisteten Kostenvorschuss von CHF 3'000.00 zu 
verrechnen; der Restbetrag wird der Beschwerdeführerin zurückerstattet.

6.2. Die in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegende Beschwerdegegnerin hat 
keinen Anspruch auf eine aussergerichtliche Parteientschädigung (Art. 78 Abs. 2 
VRG).

11 / 11

Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von CHF 2'000.00

– und den Kanzleiausgaben von CHF 276.00

Total CHF 2'276.00

gehen zulasten von A._____ und werden mit dem von ihr geleisteten 
Kostenvorschuss von CHF 3'000.00 verrechnet. Der Restbetrag von 
CHF 724.00 wird zurückerstattet.

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]