# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d7f284ac-cd95-51c1-80d4-f2dd87233557
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-09-14
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 14.09.2021 III 2021 60
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2021-60_2021-09-14.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2021 60

Entscheid vom 14. September 2021 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Tuggen, Zürcherstrasse 14, Postfach 159, 
8856 Tuggen,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (nachträgliche Baubewilligung; Wiederher-
stellung)

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Sachverhalt:

A. A.________ ist Alleineigentümer des Grundstücks KTN __01, D.________, 
Tuggen, im Halte von 53'739 m2. Es liegt grossmehrheitlich in der Landwirt-
schaftszone. Mit Beschluss (GRB) Nr. 206 vom 20. April 2006 erteilte der Ge-
meinderat Tuggen A.________ gestützt auf die Raumplanungsbewilligung des 
Meliorationsamtes vom 8. März 2006 die Baubewilligung für den Abbruch des 
bestehenden Wohngebäudes und den Neubau eines Zweifamilienhauses. Im Un-
tergeschoss des Hauptbaus war eine 3½-Zimmerwohnung (Wohnen/Essen und 
zwei Zimmer sowie WC/Bad: Altenteil/Stöckli für E.________ sel., die Mutter von 
A.________ [verstorben am ____2007]) vorgesehen. Die Betriebsleiterwohnung 
(6½-Zimmerwohnung) erstreckt sich über das Erd- (Wohnen, Küche, Büro, 
WC/DU) und das Dachgeschoss (Elternzimmer, drei Kinderzimmer, WC/Bad). 
Über der Garage auf der Westseite des Erdgeschosses (rund 43 m2) befand sich 
ein Disponibelraum. 

Beim Zuzug eines Mieters stellte das Einwohneramt der Gemeinde Tuggen fest, 
dass im Disponibelraum eine zusätzliche Wohnung (Wohnen/Esse/Küche, Zim-
mer und WC/Bad) mit Zugang über eine Aussentreppe an der Westseite einge-
baut worden war. Nach mündlicher Information vom 17. August 2018, dass hier-
für ein Baugesuch eingereicht werden müsse, setzte die kommunale Bauverwal-
tung A.________ (nachstehend: Bauherrschaft) mit Schreiben vom 20. Septem-
ber 2018 Frist bis 22. Oktober 2018 an zur Einreichung des Baugesuchs. Dieser 
Aufforderung leistete die Bauherrschaft am 6. Dezember 2018 Folge. Das 
nachträgliche Baugesuch "Umnutzung Estrich zu Wohnung, Anbau Aussentrep-
pe und Einbau Dachfenster […] (bereits ausgeführt)" wurde im Amtsblatt Nr. 50 
vom 14. Dezember 2018 (S. 2776) publiziert und öffentlich aufgelegt. Es gingen 
keine öffentlich-rechtlichen Einsprachen ein. Mit Schreiben vom 17. Januar 2019 
(RR-act. III/03/B7) teilte das Amt für Raumentwicklung (ARE) der Bauherrschaft 
mit, dass keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden könne, und setzte ihr Frist 
zur Stellungnahme an. Nach mehreren Fristerstreckungen liess sich die Bauherr-
schaft mit Schreiben vom 21. Juni 2019 (RR-act. III/03/B5a) vernehmen mit dem 
Antrag auf Bewilligung der bereits realisierten Baute. Mit Schreiben vom 23. Au-
gust 2019 (RR-act. III/03/B8) hielt das ARE daran fest, dass die nachträgliche 
Bewilligung für den Ausbau einer dritten Wohneinheit nicht in Aussicht gestellt 
werden könne. Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sei die 
Küche im Dachraum des Garagenanbaus vollständig rückzubauen, und die 
Frisch- und Abwasseranschlüsse seien bis auf den Putz zu entfernen und zu 
plombieren oder alternativ bis unter Putz zurückzuführen. Vom gewährten recht-

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lichen Gehör machte die Bauherrschaft erneut nach mehreren Fristerstreckungen 
mit Schreiben vom 2. April 2020 Gebrauch (RR-act. III/03/B6). 

B. Mit Gesamtentscheid (Baugesuch B2018-1620) vom 4. Juni 2020 verwei-
gerte das ARE gestützt auf den Antrag des Landwirtschaftsamtes die kantonale 
Baubewilligung wie folgt:

1. Die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch B2018-1620 von 
A.________, Tuggen, wird im Sinne der Erwägungen verweigert.

2. Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ist die ohne Baubewilli-
gung eingebaute Küche im Dachraum des Garagenanbaus des Wohngebäu-
des Nr. 1125 spätestens vier Monate nach Rechtskraft dieser Verfügung im 
Sinne der Erwägungen vollständig zurückzubauen. Hierfür sind folgende 
Massnahmen erforderlich: Rückbau sämtlicher Küchenschränke, Küchen-
geräte und des Spülbeckens etc. Die Frisch- und Abwasseranschlüsse der 
Küche sind bis auf Putz zu entfernen und zu plombieren oder alternativ bis un-
ter Putz zurückzuführen.

3. (Androhung Vollstreckungsmassnahmen).

4. Die Gemeinde Tuggen wird ersucht, der Bauherrschaft den negativen kanto-
nalen Gesamtentscheid zusammen mit der kommunalen Nichtbewilligung zu 
eröffnen.

5. Die Gemeinde Tuggen wird mit dem Vollzug und der Kontrolle der Rück-
führung beauftragt. Die Erledigung der Rückführungsmassnahmen sind der 
Baugesuchszentrale zu melden.

6. (Verzeigung der Bauherrschaft wegen Bauens ohne Bewilligung bei der zu-
ständigen Staatsanwaltschaft).

7.-9. (Behandlungsgebühr von Fr. 1'750.00; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

Mit GRB Nr. 500 vom 17. Juni 2020 verweigerte der Gemeinderat Tuggen die 
Baubewilligung unter Eröffnung des Gesamtentscheides vom 4. Juni 2020 wie 
folgt:

1. A.________, vertreten durch RA Dr. iur. B.________, wird die nachträgliche 
Bewilligung für die Umnutzung des Estrichs zur Wohnung auf der Liegen-
schaft D.________ 6, KTN __01, Tuggen, gemäss Eingabe vom 6. Dezember 
2018 im Sinne der Erwägungen verweigert.

2. Für die Rückführung und Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes 
wird der Bauherrschaft eine Frist bis zum 30. November 2020 gesetzt.

3. Der nachfolgende kantonale Gesamtentscheid bildet einen integrierenden Be-
standteil dieser vorliegenden Baubewilligung und ist genauestens zu befolgen:

(…). 

4. Gemäss dem Gesamtentschied des Amtes für Raumentwicklung vom 4. Juni 
2020 hat die Bauherrschaft konkret folgende Vorkehrungen zu treffen:

4

Rückbau sämtlicher Küchenschränke, Küchengeräte und des Spülbeckens 
etc. Die Frisch- und Abwasseranschlüsse der Küche sind bis auf Putz zu ent-
fernen und zu plombieren oder alternativ bis unter Putz zurückzuführen.

5.-9. (Vollstreckungsandrohung; Verzeigung; Gebühren und Kosten von insgesamt 
Fr. 2'613.10; Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung). 

C. Gegen diese Beschlüsse des ARE und des Gemeinderates liess 
A.________ mit Eingabe vom 15. Juli 2020 Beschwerde beim Regierungsrat des 
Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss des Gemeinderats Tuggen vom 17. Juni 2020 und der Gesam-
tentscheid vom Amt für Raumentwicklung vom 4. Juni 2020 seien vollumfäng-
lich aufzuheben und es sei auf dem Grundstück Nr. __01 Tuggen, 
D.________ 6, Tuggen, die Baubewilligung für die Umnutzung des Estrichs 
zur Wohnung inklusive Küche, für den Anbau der Aussentreppe sowie für den 
Einbau des Dachfensters zu erteilen. 

2. Eventuell sei auf Abbruchmassnahmen zu verzichten. 

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Kantons Schwyz. 

D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 162/2021 vom 9. März 2021 entschied der Regie-
rungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen wie folgt teilweise gutgeheis-
sen:

a) Die Dispositivziffern 1 und 2 des Beschlusses Nr. 500 des Gemeindera-
tes Tuggen vom 17. Juni 2020 werden wie folgt geändert oder ergänzt:

«1. A.________, vertreten durch RA Dr. iur. B.________, wird die 
nachträgliche Baubewilligung für die Umnutzung des Estrichs zur 
Wohnung auf der Liegenschaft D.________ 6, KTN __01, Tuggen, 
gemäss Eingabe vom 6. Dezember 2018 insoweit verweigert, als er 
den Einbau einer dritten, unabhängigen Wohneinheit verlangt hat. In 
Bezug auf die Aussentreppe, das Dachfenster sowie die Wohnnut-
zung (ohne Küche) wird die Baubewilligung erteilt, wobei die brand-
schutzrechtlichen Auflagen in der Beurteilung der F.________ 
GmbH vom 17. Dezember 2018 eingehalten werden müssen.

  2. Für die Rückführung und Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
standes wird A.________ eine Frist von vier Monaten ab Rechtskraft 
dieses Entscheides gesetzt.»

b) Die Dispositivziffer 1 des Gesamtentscheides des Amtes für Raument-
wicklung vom 4. Juni 2020 wird im Sinne der Erwägungen wie folgt 
geändert bzw. ergänzt:

«1. Die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch B2018-1620 von 
A.________, wird insoweit verweigert, als dieser den Einbau einer 
dritten, unabhängigen Wohneinheit verlangt hat. In Bezug auf die 
Aussentreppe, das Dachfenster sowie die Wohnnutzung (ohne 
Küche) wird die kantonale Baubewilligung erteilt.»

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 

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2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1800.-- 
werden zu 5/6 (Fr. 1500.--) dem Beschwerdeführer auferlegt (…). Ein Sechs-
tel (Fr. 300.--) wird auf die Staatskasse genommen.

3. Der anwaltlich vertretenen Gemeinde Tuggen wird eine reduzierte Parteien-
tschädigung von Fr. 400.-- zugesprochen, welche vom Beschwerdeführer zu 
bezahlen ist. 

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

E. Gegen diesen RRB Nr. 162/2021 vom 9. März 2021 (Versand am 
16.3.2021) lässt die Bauherrschaft mit Eingabe vom 6. April 2021 (Postaufgabe 
am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss Nr. 162/2021 des Regierungsrates vom 9. März 2021 sei inso-
fern aufzuheben und abzuändern, als die Baubewilligung für die Wohnnutzung 
der 3. Wohneinheit inklusive Küche im Estrich auf dem Grundstück Nr. __01 
Tuggen, D.________ 6, Tuggen, zu erteilen ist und die Kosten und die Partei-
entschädigung des Verwaltungsbeschwerdeverfahrens neu zu verteilen sind.

In diesem Sinne seien der Beschluss des Gemeinderats Tuggen vom 17. Juni 
2020 und der Gesamtentscheid vom Amt für Raumentwicklung vom 4. Juni 
2020 insofern aufzuheben und abzuändern, als auf dem Grundstück Nr. __01 
Tuggen, D.________ 6, Tuggen, die Baubewilligung auch für die Küche im 
Estrich (über der Garage) für die Wohnnutzung zu erteilen ist.

2. Eventuell sei auf einen Abbruch der Küche zu verzichten.

3. Es sei eine öffentliche Verhandlung durchzuführen.

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Kantons Schwyz, 
auch für das Verfahren vor dem Regierungsrat.

F. Mit Vernehmlassung vom 9. April 2021 beantragt das ARE die Abweisung 
der Beschwerde. Ebenso beantragt das Sicherheitsdepartement am 26. April 
2021 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Beschwer-
deführers. Der Gemeinderat Tuggen beantragt vernehmlassend am 8. Juni 2021 
ebenfalls die Abweisung der Beschwerde vom 6. April 2021, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge zzgl. MwSt zu Lasten des Beschwerdeführers. 

G. Auf die Zustellung der Vernehmlassungen mit gerichtlichem Schreiben vom 
10. Juni 2021 hin erklärt der Beschwerdeführer am 22. Juni 2021 sein Festhalten 
an der öffentlichen Verhandlung. Mit E-Mail vom 23. Juni 2021 informierte der in-
struierende Richter die Parteien über die drei Terminvorschläge des Beschwer-
deführers für die öffentliche Verhandlung, worauf der Gemeinderat Tuggen mit 
Schreiben vom 23. Juni 2021 seinen Verzicht auf eine Teilnahme mitteilte. 

H. Am 30. August 2021 führte das Verwaltungsgericht die beantragte öffentli-
che Verhandlung durch, in deren Rahmen sich die Parteien mit Replik und Duplik 

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zur Sache sowie zu den Parteivorträgen der anderen Verfahrensbeteiligten äus-
sern konnten. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Regierungsrat erwog im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen, 
der Vorwurf eines widersprüchlichen und rechtsmissbräuchlichen Verhaltens des 
Gemeinderates gehe fehl. Im Beschwerdeverfahren habe dem Gemeinderat ein 
vollumfängliches Äusserungsrecht zugestanden; auch der Beizug eines Rechts-
beistandes seitens der Gemeinde sei rechtmässig (Erw. 1.1). Zur Überprüfung 
einer Baubewilligung gehöre auch die Überprüfung der Brandschutzvorschriften. 
Der Bauherr als Verursacher dieser Kosten habe für diese aufzukommen. Die 
Kostenauflage sei begründet (Erw. 1.2). Das Stöckli sei für die Mutter geplant 
gewesen. Als diese schwer erkrankt sei, habe sich der Beschwerdeführer ent-
schieden, für die Mutter im Dachraum - ohne die erforderliche Bewilligung - eine 
zusätzliche 2½-Zimmerwohnung einzubauen. Das Stöckli habe er seinem Bruder 
und seiner Schwägerin, welche im Betrieb mitgeholfen hätten, überlassen. Die 
Mutter sei am ____ 2007 verstorben; der Bruder habe mit seiner Frau die am 
22. September 2011 erworbene Liegenschaft KTN __02 (900 m2; rund 250 m 
östlich der Liegenschaft des Beschwerdeführers gelegen) bezogen. Seither seien 
das Stöckli und die Dachwohnung an nicht in der Landwirtschaft tätige Personen 
vermietet (Erw. 2.1 und Erw. 3.3 i.f.). 

Die bereits ausgebaute Wohnfläche inklusive der neu ausgebauten Wohnfläche 
im Dachraum liege innerhalb der Richtfläche von 325 m2, weshalb ein vollständi-
ger Rückbau nicht angezeigt sei. Die Aussentreppe, das Dachfenster sowie die 
Wohnnutzung (ohne Küche) im Dachgeschoss seien daher bewilligungsfähig, 
was der Klarheit halber ins Dispositiv aufzunehmen sei (Erw. 2.3; Disp.-Ziff. 1.a 
und b). 

Der Betrieb des Beschwerdeführers stelle mit einem Arbeitsaufkommen von 2.87 
Standardarbeitskräften (SAK) ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des 
Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) vom 
4. Oktober 1991 dar; zudem liege er nicht in unmittelbarer Nähe des Siedlungs-
gebietes. Die dauernde Anwesenheit eines Betriebsleiters sei erforderlich. Das 
landwirtschaftliche Gewerbe verfüge über zwei bewilligte Wohneinheiten. Der 
Bruder des Beschwerdeführers und seine Schwägerin als Hilfskräfte seien in der 
Nähe wohnhaft und daher nicht auf Wohnraum angewiesen (Erw. 3.3). Das ARE 
bzw. das Amt für Landwirtschaft (AFL) sei daher zu Recht zum Ergebnis gekom-
men, dass auf KTN __01 mangels landwirtschaftlichen Wohnbedarfs keine zu-
sätzliche dritte Wohneinheit bewilligt werden könne (Erw. 3.4). Mit dem Be-

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schwerdeführer sei zwar auf den Rechtszustand im Zeitpunkt der Errichtung der 
Baute oder Anlage abzustellen, es sei denn im Beurteilungszeitpunkt gelte ein für 
den Bauherrn günstigeres Recht. Entgegen dem Beschwerdeführer müsse der 
zusätzliche Wohnbedarf (Sachverhalt) hingegen aktuell sein bzw. müsse hierfür 
ein unmittelbares Bedürfnis bestehen (Erw. 4.1 f.). Bei Bedarf sei zunächst die 
bewilligte 3½-Zimmerwohnung zu nutzen. Sollte sich dereinst die Situation auf 
dem Landwirtschaftsbetrieb grundlegend ändern, könne der Beschwerdeführer 
jederzeit ein neues Baugesuch einreichen (Erw. 4.3). Unbehelflich sei das Argu-
ment des Beschwerdeführers, der Gemeinderat habe keine Baukontrolle durch-
geführt; das zuständige ARE bzw. AFL sei an der Baukontrolle nicht beteiligt und 
habe keine Kenntnis von den formell rechtswidrigen Bauten gehabt (Erw. 4.4). 
Ein Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung bestehe nicht, da die erforderlichen 
Voraussetzungen nicht gegeben seien. Nichtlandwirtschaftliches Wohnen sei 
grundsätzlich nicht auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen. Die 
Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24d des Bun-
desgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) vom 
22. Juni 1979 seien nicht gegeben (Erw. 5.). Die von den Vorinstanzen angeord-
neten Wiederherstellungsmassnahmen seien verhältnismässig (Erw. 6.4). 

1.2 Der Beschwerdeführer hält vor dem Verwaltungsgericht an der Bestreitung 
der Rechtmässigkeit der Rechtsvertretung der Gemeinde bzw. des Gemeindera-
tes sowie dessen Vernehmlassung im vorinstanzlichen Verfahren fest (Be-
schwerde S. 13 ff. Ziff. 11.2). Diese Vorbringen sind unbegründet, entsprechend 
auch die diesbezüglich geltend gemachte Rechtsmissbräuchlichkeit und Treuwid-
rigkeit des Verhaltens des Gemeinderates. Es kann auf die zutreffenden Erwä-
gungen des angefochtenen Beschlusses verwiesen werden. Gemäss § 63 des 
Gesetzes über die Organisation der Gemeinden und Bezirke (Gemeindeorgani-
sationsgesetz, GOG; SRSZ 152.100) vom 25. Oktober 2017 vertritt der Gemein-
devizepräsident den Gemeindepräsidenten bei dessen Abwesenheit in dessen 
amtlicher Funktion. Entgegen den Mutmassungen des Beschwerdeführers (Be-
schwerde S. 14) bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Unterzeichnung 
der Vollmacht für die Vertretung des Gemeinderates im Verwaltungsbeschwer-
deverfahren durch den Vizepräsidenten (und den Gemeindeschreiber) am 
23. Juli 2020, d.h. während der Sommerferien und somit einer Zeit, in der auch 
Gemeindepräsidenten ferienabwesend sein können, widerrechtlich sein könnte. 
Abgesehen davon kann nicht bezweifelt werden, dass der Gemeinderat auf Auf-
forderung des Regierungsrates hin (auch) eine vom Gemeindepräsidenten unter-
zeichnete Vollmacht nachgereicht hätte (vgl. § 39 Abs. 1 des Verwaltungsrechts-
pflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974 i.V.m. § 38 Abs. 2 VRP). 

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Nicht zu beanstanden ist auch, dass dem Beschwerdeführer die Kosten für die 
Brandschutzabklärungen nach dem Verursacherprinzip auferlegt wurden (ange-
fochtener Beschluss Erw. 1.2 i.f.).  

1.3.1 Der Beschwerdeführer rügt "die unrichtige Feststellung des rechtserhebli-
chen Sachverhalts, die falsche Rechtsanwendung, die Verletzung des Grundsat-
zes von Treu und Glauben sowie des Willkürverbots (Art. 9 BV), das Nichtbeach-
ten der Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 BV), die Verletzung des rechtlichen 
Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) sowie die Verletzung des Verhältnismässigkeitsprin-
zips (Art. 5 Abs. 2 BV)" (Beschwerde S. 4 Ziff. 7).

1.3.2 Konkret rügt der Beschwerdeführer namentlich, der Regierungsrat gehe 
fälschlicherweise von einem für die Beurteilung massgebenden Sachverhalt im 
Zeitpunkt des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens aus; abzustellen sei je-
doch auf den Sachverhalt bei der Errichtung. Untrennbar zur Anwendung des 
damaligen Rechts gehörten ausserhalb der Bauzone auch der damalige rechts-
erhebliche Sachverhalt bzw. die Umstände, welche erst zum Bau der dritten 
Wohneinheit zum damaligen Zeitpunkt geführt hätten. Die Sachverhaltsvoraus-
setzungen könnten lebenstypisch mit der Zeit variieren. Infolge des Abstellens 
auf den Sachverhalt im Jahr 2018 würden diverse Punkte nicht beachtet, welche 
zum damaligen Zeitpunkt zweifelsohne zur Bewilligung der dritten Wohneinheit 
geführt hätten. Der Bruder, welcher mit seiner heutigen Frau auf dem Landwirt-
schaftsbetrieb mitgeholfen habe, habe erst 2011 Eigentum an einem in der 
Nachbarschaft gelegenen Grundstück erwerben können. Die als Stöckli bewilligte 
Wohnung sei daher erst im 2012 nicht mehr als Angestelltenwohnung gebraucht 
worden. Beim damaligen Bezug des bewilligten Stöcklis durch seinen Bruder und 
dem Bezug der ergänzend zu den beiden bewilligten Wohnungen gebauten drit-
ten Wohneinheit über der Garage durch die Mutter sei noch nicht bekannt gewe-
sen, dass der Bruder einige Jahre später eine Liegenschaft erwerben könne. Die 
Erweiterung der Baubewilligung um die dritte Wohneinheit sei angesichts der Be-
lastung durch den Betrieb mit 3.3 SAK im Jahr 2007 (Beschwerde S. 11, S. 12, 
S. 14) und der kranken Mutter vergessen gegangen (Beschwerde S. 7 ff. Ziff. 10; 
vgl. S. 16 f. Ziff. 11.2.5, S. 17 Ziff. 11.2.6, S. 18 Ziff. 11.2.8).

1.3.3 Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, er habe die Bewilligungs-
behörde über sein Bauvorhaben informiert. Er sei davon ausgegangen, dass er 
im Rahmen der Baukontrolle und Bauabnahme seitens der Gemeinde darüber in-
formiert werde, wenn für die zusätzliche Wohnung weitere administrative Schritte 
notwendig seien. Als juristischer Laie habe er nicht über zeitliche Ressourcen für 
diesbezügliche Abklärungen verfügt. In diesem Glauben sei er vom behördlichen 

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Verhalten bestärkt worden. (Beschwerde S. 6, S. 13 Ziff. 11, S. 16 Ziff. 11.2.3, je 
mit Hinweis auf Beilage 6). Es sei so davon auszugehen, dass die Baubewilli-
gung 2006 bereits erteilt worden sei (Beschwerde S. 16 Ziff. 11.2.3). Es könne 
ihm nicht vorgeworfen werden, dass ihm vom über das Bauvorhaben der dritten 
Wohneinheit informierten AFL bzw. von G.________ falsche Informationen zuge-
kommen seien bzw. G.________ die Informationen nicht an die zuständige Stelle 
beim ARE weitergeleitet habe (Beschwerde S. 20 Ziff. 11.2.10). 

Den Bedarfsnachweis für Wohnraum von Angestellten im Jahr 2006 habe er mit 
der Stellungnahme vom 2. April 2020 gegenüber dem ARE erbracht (Beschwer-
de S. 18 Ziff. 11.2.7). 

Nachdem die Baute vor fast 15 Jahren errichtet worden sei, sei die dritte Wohn-
einheit auch aufgrund der Verhältnismässigkeit zu bewilligen. Das landwirtschaft-
liche Gewerbe des Beschwerdeführers sei so gross - Stand 2018: 47.1 Gross-
vieheinheiten (GVE) Rindvieh, 4.55 GVE Schafe, 0.6 GVE Ziegen sowie 9.1 GVe 
Geflügel, dass für die anfallende Arbeit mit ein bis zwei Angestellten gerechnet 
werden müsse (Beschwerde S. 18 f. Ziff. 11.2.9). 

Er habe die Mieteinnahmen in der Steuererklärung transparent ausgewiesen 
(Beschwerde S. 6). Das Wissen der Steuer- sowie Einwohnerbehörde sei der 
Gemeinde und dem ARE anzurechnen (Beschwerde S. 20 ff. Ziff. 11.2.10). 

Der Regierungsrat argumentiere widersprüchlich, wenn er eine Ausnahmebewil-
ligung nach Art. 24d RPG als nicht möglich erachte. Wenn eine früher zonenkon-
form errichtete Baute in Zukunft allenfalls wieder (zonenkonform) benutzt werden 
könne, gebiete es der Verhältnismässigkeitsgrundsatz, die nachträgliche Baube-
willigung zu erteilen (Beschwerde S. 22 f. Ziff. 11.2.11). 

Die dritte Wohnung sei zu keinem Zeitpunkt materiell rechtswidrig (gewesen). Die 
formelle Rechtswidrigkeit sei auch im vorliegenden Verfahren geheilt worden, 
weshalb auch keine Abbruchmassnahmen angedroht werden dürfen. Der Be-
schwerdeführer sei nicht böswillig gewesen. Die Baubewilligungsbehörde habe 
widerrechtlich keine Bauabnahme/Baukontrolle durchgeführt, was bisher zulas-
ten des Beschwerdeführers gewertet worden sei (Beschwerde S. 23 f. 
Ziff. 11.2.12 f.). Der Rückbau der Küche sei nicht verhältnismässig. Die Kosten-
verteilung/Regelung der Parteientschädigung seitens des Regierungsrates sei 
fragwürdig (Beschwerde S. 24 f. Ziff. 11.2.14). 

1.3.4 In der mündlichen Replik trug der Beschwerdeführer vor, es gehe nament-
lich um zwei Fragen: einerseits stehe zur Diskussion, ob auf die Tatsachen des 
Jahres 2006 oder die heutigen abzustellen sei, anderseits, ob man (für die Be-
wirtschaftung) auf dem Betrieb wohnen dürfe oder im Dorf wohnen müsse. Wei-

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ter äusserte er sich ausführlich zur Betriebsgrösse, zum Arbeitsanfall (Betriebs-
grösse, Viehbestand, rund 6'000 Arbeitsstunden, Bedarf von 2.3 Arbeitskräften 
etc.; im Wesentlichen gleich in den Jahren 2005 bis 2007 sowie gegenwärtig) 
und zur Notwendigkeit der (permanenten) Anwesenheit eines Mitarbeiters auf 
dem Hof (z.B. zur engmaschigen Betreuung kalbernder Kühe oder kranker Tie-
re). Zur Verifizierung der diesbezüglichen Ausführungen wurde ein Gutachten ei-
nes erfahrenen Tierarztes beantragt.  

2.1 In der Landwirtschaftszone ist nur Wohnraum im Sinne von Art. 16a Abs. 1 
RPG ("Zonenkonform sind Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder 
für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Vorbehalten bleibt eine engere Umschreibung der 

Zonenkonformität im Rahmen von Artikel 16 Absatz 3") sowie Art. 34 Abs. 3 der Raumpla-
nungsverordnung (RPV; SR 700.1) vom 28. Juni 2000 ("Zonenkonform sind schliess-
lich Bauten für den Wohnbedarf, der für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Ge-

werbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation") zonen-
konform, der in einer unmittelbaren funktionellen Beziehung zu einem Landwirt-
schaftsbetrieb steht und für die bodenabhängige Nutzung des Landes unentbehr-
lich erscheint. Das trifft zu, wenn für die zonenkonforme Bewirtschaftung des Bo-
dens eine lange Anwesenheit vor Ort erforderlich ist und die nächstgelegene 
Wohnzone weit entfernt liegt. In der Landwirtschaftszone sind zudem nur Wohn-
gebäude zonenkonform, die mit Blick auf den durch die Bodenbewirtschaftung 
bedingten Wohnbedarf nicht überdimensioniert sind. Das Recht, ausserhalb der 
Bauzone zu wohnen, ist einem relativ engen Personenkreis vorbehalten. Dazu 
zählen nur Leute, die als Betriebsinhaber oder Hilfskraft unmittelbar in der Land-
wirtschaft tätig sind, sowie ihre Familienangehörigen und die abtretende Genera-
tion, die ein Leben lang in der Landwirtschaft tätig war. Im Interesse, die Zersie-
delung des Landes zu verhindern (Art. 1 Abs. 2 und Art. 3 Abs. 3 RPG), stellt die 
Rechtsprechung an die Zonenkonformität von Wohnraum in der Landwirtschafts-
zone strenge Anforderungen und bejaht sie nur zurückhaltend. Besonders streng 
wird Wohnraum für Personen beurteilt, welche die Landwirtschaft im Nebener-
werb führen, für die Freizeitlandwirtschaft ist er von vornherein ausgeschlossen 
(Art. 34 Abs. 5 RPV) (vgl. Urteil BGer 1C_227/2014 vom 11.5.2016 Erw. 3.1, mit 
zahlreichen Hinweisen, u.a. auf BGE 125 III 175 Erw. 2b; BGE 121 II 307 Erw. 3b 
und Erw. 5). 

Ausschlaggebend ist eine Gesamtbetrachtung, die sich mehr an qualitativen als 
an quantitativen Faktoren orientiert. Zu berücksichtigen sind namentlich die Art 
und Grösse des Betriebs, seine topografische Lage, sein wirtschaftliches Umfeld 
(insbesondere die Lage in einem Abwanderungsgebiet), aber auch weitere Ei-
genheiten wie etwa die biologische Produktionsweise. In diesem Zusammenhang 

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ist auch den besonderen Bedürfnissen der Familienbetriebe Rechnung zu tragen: 
An der Erhaltung landwirtschaftlicher Familienbetriebe und der Verbesserung ih-
rer Struktur besteht ein öffentliches Interesse (Art. 1 Abs. 1 lit. a des Bundesge-
setzes vom 4.10.1991 über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB; SR 211.412.11]). 
Es darf deshalb der Umstand, dass die Arbeiten auf einem Landwirtschaftsbe-
trieb nur zweckmässig organisiert werden können, wenn die Betriebsleiterfamilie 
auf dem oder nahe beim Hof wohnt, bei der Beurteilung der Zonenkonformität 
mitberücksichtigt werden. Schliesslich ergibt sich die allfällige Notwendigkeit der 
ständigen Präsenz aus der Gesamtheit der auf dem Hof anfallenden Arbeiten, 
nicht aus den einzelnen Verrichtungen. Diese sind im Licht der Erfordernisse ei-
ner zweckmässigen und kostengünstigen Betriebsorganisation zu betrachten, 
wobei die technischen Möglichkeiten zur Automatisierung und Kontrolle nicht al-
lein massgebend sind (Urteil BGer 1C_227/2014 vom 11.5.2016 Erw. 3.3 mit 
Hinweis u.a. auf BGE 121 II 67 Erw. 3a; BGE 121 II 307 Erw. 5f.; BGE 125 III 
175 Erw. 2c; Urteil BGer 1C_647/2012 vom 3.9.2014 Erw. 6; vgl. Urteil BGer 
1C_258/2018 vom 11.9.2018 Erw. 4.3). 

Im erwähnten Urteil 1C_227/2014 vom 11. Mai 2016 (Erw. 3.4) fasste das Bun-
desgericht seine diesbezügliche Rechtsprechung exemplarisch zusammen. So 
hat es etwa festgehalten, dass die Schafhaltung nur eine geringe Präsenz erfor-
dert und deshalb auch von einer 1.1 km entfernten und 120 m tiefer gelegenen 
Wohnzone aus geführt werden kann; allerdings sei nicht ausgeschlossen, dass 
besondere Gegebenheiten eine andere Beurteilung nahelegen könnten (Urteil 
1A.220/1999 vom 11.4.2000 Erw. 3d). Ebenso erachtete das Bundesgericht die 
Führung einer Damhirschzucht von einer 2.1 km entfernten Wohnzone aus als 
möglich (Urteil 1C_408/2012 vom 19.8.2013 Erw. 6; in Bestätigung von VGE III 
2011 194 vom 26.6.2012). Auch einem Geschäftsmann, der während Jahren ein 
Landwirtschaftsgut von seinem Wohnsitz in Lausanne aus geleitet hatte, wurde 
kein Wohnraum in der Landwirtschaftszone zugebilligt (BGE 112 Ib 259 Erw. 2b; 
vgl. auch BGE 113 Ib 307 Erw. 2b betreffend einen Gärtnereibetrieb). In einem 
Fall aus dem Jahr 1986 hat das Bundesgericht weiter ein Doppeleinfamilienhaus 
für zwei Betriebsleiterfamilien bei einem Gärtnereibetrieb mit sechs Treibhäusern 
als zonenkonform anerkannt, weil damals die elektronischen Geräte, die zur 
Steuerung der Heizungsanlagen, der Lüftung, Schattierung, Bewässerung, Luft-
befeuchtung usw. eingesetzt wurden, aufgrund ihrer Störanfälligkeit und der fi-
nanziellen Konsequenzen bei einer Panne dauernd überwacht werden mussten 
(Urteil A.54/1986 vom 1.10.1986 Erw. 5, zusammengefasst in: BGE 112 Ib 270). 
Demgegenüber ging es wenig später unter anderen Umständen davon aus, eine 
Gärtnerei lasse sich auch von einer Wohnzone in 200 m Entfernung aus führen 
(BGE 113 Ib 138 Erw. 5a). Im Urteil 1C_647/2012 vom 3. September 2014 (ZBl 

12

116/2015 S. 544) erachtete das Bundesgericht die Notwendigkeit eines Wohn-
hauses auf dem Betriebsgelände eines Weinbaubetriebs unter den zu beurtei-
lenden konkreten Umständen als gegeben (Urteil 1C_647/2012 vom 3.9.2014 
Erw. 7, in: ZBl 116/2015 S. 544). Hingegen erachtete es bei einem Betrieb mit 
knapp 30 ha landwirtschaftlicher Nutzfläche mit Milchwirtschaft, Acker-, Obst- 
und Rebbau keine Notwendigkeit für die Präsenz von zwei Familien zuzüglich 
der abtretenden Generation trotz ausgewiesenem Arbeitskräftebedarf (Urteil 
1A.78/2006 vom 1.12.2006 Erw. 3.2 f.). Im Urteil 1C_806/2013 vom 4. Juni 2014 
stand die Bewilligung für eine Angestelltenwohnung für eine von drei auf elf 
Hektaren ausgebaute Biogärtnerei zur Prüfung. Der Gärtner machte geltend, die 
Bioproduktion von rund 160 verschiedenen Sorten Schnittblumen sei besonders 
anspruchsvoll und bedinge eine Betreuung des Betriebs von Februar bis Novem-
ber an sieben Tagen in der Woche. Diese Notwendigkeit wurde angesichts einer 
Entfernung von 2.5 km zum Dorfzentrum verneint, wobei zudem sämtliche Über-
wachungsaufgaben mit funktechnischen Hilfsmitteln aus der Distanz erfolgen und 
verschiedene Massnahmen z.B. gegen Rehverbiss oder Witterungseinflüsse wie 
Hagel und Frost vorsorgeweise getroffen werden könnten. 

Das Bundesgericht hatte den Wohnbedarf verschiedentlich auch im Zusammen-
hang mit der Haltung von Grossvieh zu prüfen. In einem Fall, in welchem das 
bisherige, in der Bauzone gelegene Wohnhaus je nach Projekt 250 bzw. 500 m 
vom neu zu erstellenden Ökonomiegebäude entfernt lag und keine Sichtverbin-
dung bestand, verneinte es die Erforderlichkeit von Wohnraum in der Landwirt-
schaftszone. Es hielt insbesondere fest, dass die vom Bauherrn ins Auge gefass-
te Milch- und Muttertierhaltung sowie Schweinemast und -zucht bei solch kurzen 
Anfahrtswegen auch von der Bauzone aus wirksam überwacht werden kann (Ur-
teil 1A.120/1998 vom 21.6.1999 Erw. 2 mit Hinweisen). In einem anderen Ent-
scheid, der einen Betrieb in rund einem Kilometer Entfernung vom bisherigen 
Wohnort mit 27 ha Fläche und 25 Grossvieheinheiten betraf (wobei im Stall Platz 
für 38 Grossvieheinheiten war), bejahte das Bundesgericht dagegen die Zonen-
konformität von neuem Wohnraum in der Landwirtschaftszone; dieser Wohnraum 
betraf allerdings nur eine Wohnbaute für die Betriebsleiterfamilie (samt Lehrling 
und Lehrtochter; der Anspruch auf eine weitere Wohnung [Altenteil für den knapp 
vierzigjährigen Betreiber] wurde verneint; Urteil 1A.130/2000 vom 16.11.2000 
Erw. 6b, in: ZBl 2002 S. 136 ff.). Verneint wurde die Zonenkonformität für einen 
Betrieb mit Mutterkuhhaltung, bei dem das bestehende Wohnhaus 450 m vom 
Ökonomiegebäude entfernt lag. Das Bundesgericht hielt fest, bei einem derart 
kurzen Anfahrtsweg sei eine wirksame Überwachung des Betriebs ohne nen-
nenswerten Zeitverlust auch von der Bauzone aus möglich. Die Anzahl der not-
wendigen Kontrollgänge lasse sich allenfalls mit technischen Überwachungsein-

13

richtungen mit geringem Aufwand vermindern (Urteil 1C_67/2007 vom 20.9.2007 
Erw. 3.2 bis 3.4 mit Hinweisen). 

2.2.1 Ein baurechtserhebliches Verhalten ist formell rechtswidrig, wenn es trotz 
bestehender Bewilligungspflicht nicht vollumfänglich durch eine formell einwand-
freie Bewilligung gedeckt ist (vgl. VGE III 2007 110 vom 29.8.2007 Erw. 1.1 mit 
Hinweisen auf VGE 586+595/93 vom 29.9.1993 Erw. 4a und Christian Mäder, 
Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, N 614 ff.). 

Materielle Baurechtswidrigkeit liegt vor, wenn ein baurechtlich bedeutsames Ver-
halten gegen irgendwelches materielles Recht verstösst, das auf ein Bauvor-
haben anwendbar ist (vgl. zit. VGE 586+595/93 vom 29.9.1993 Erw. 4b, mit Ver-
weis auf Mäder, a.a.O., N 623 f.).

2.2.2 Bei der Prüfung der Bewilligungsfähigkeit von ohne Bewilligung erstellten 
oder geänderten Bauten erachtet das Bundesgericht in der Regel den Rechtszu-
stand im Zeitpunkt der Errichtung der Baute oder der Nutzungsänderung als 
massgeblich, es sei denn, die Baute könne nach dem im Zeitpunkt des Ent-
scheids geltenden "milderen" Rechts bewilligt werden (BGE 123 II 248 
Erw. 3a/bb; 102 Ib 64 Erw. 4 S. 69). Auf strengeres neues Recht wird nur abge-
stellt, wenn der Bauherr bewusst keine Bewilligung eingeholt hat, weil er wusste, 
dass vor der Erteilung der Bewilligung neues strengeres Recht in Kraft treten 
werde (Urteil BGer 1C_22/2019 und 1C_476/2019 vom 6.4.2020 [in BGE 146 II 
304 nicht publ.] Erw. 8.1; BGE 104 Ib 301 Erw. 5.c; Zaugg/Ludwig, Kommentar 
zum Baugesetz des Kantons Bern, Bd. 1, 5. Aufl. 2020, Art. 46 N 14). 

Die Praxis des "milderen" Rechts kann auch nicht auf Rechtsvorschriften ange-
wendet werden, die zur Durchsetzung erheblicher öffentlicher Interessen erlas-
sen worden sind (so z.B. im Bereich des Gewässer-, Natur-, Heimat- und Um-
weltschutzrechts). Solche Bestimmungen sind zwingend anzuwenden, auch 
wenn sie erst im Lauf eines Rechtsmittelverfahrens in Kraft treten (vgl. 
1C_22/2019 vom 6.4.2019 [in BGE 146 II 304 "Saas-Balen" nicht publ.] Erw. 8.2). 

Vorliegend ist unbestritten, dass das anwendbare Recht seit Erteilung der Bau-
bewilligung keine Änderungen erfahren hat. Der Grundsatz der Trennung des 
Nichtbaugebiets vom Baugebiet galt schon damals. 

2.3 Dem Beschwerdeführer ist an und für sich beizupflichten, dass sich - ent-
gegen der Auffassung des Regierungsrats - aus der Massgeblichkeit des Rech-
tes, welches bei Errichtung der Baute oder Anlage oder bei der baulichen oder 
nutzungsmässigen Änderung in Kraft stand, zwangsläufig auch die Massgeblich-
keit des Sachverhaltes in jenem Zeitpunkt ergibt (vgl. Ruoss Fierz, Massnahmen 

14

gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S. 118 Fn 52 m.V.a. Kölz, Intertemporales 
Verwaltungsrecht, S. 175, wonach Rechtssätze für die zur Zeit ihrer Geltung sich 
ereignenden Sachverhalte wirken; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Pla-
nungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, S. 617 f.). Die damalige Sachla-
ge (z.B. Beurteilung der Selbstbewirtschaftung) lässt sich nicht im Nachhinein 
verändern; insofern wird derjenige, der es vor der unbewilligten Errichtung einer 
Baute aus welchen Gründen auch immer unterlassen hat, ein Baugesuch einzu-
reichen und dies nachträglich nachholen muss, nicht besser und nicht schlechter 
gestellt, wenn auf den damaligen Sachverhalt abgestellt wird, als derjenige, der 
sein - ceteris paribus geplantes und realisiertes - Bauvorhaben damals bewilligen 
liess. Des Weiteren unterliegt derjenige, der ein nachträgliches Baubewilligungs-
verfahren zu bestehen hat, einer verstärkten Mitwirkungspflicht gegenüber den 
Behörden bei der Ermittlung des rechtserheblichen Sachverhaltes. Die Baubewil-
ligungsbehörde ist nicht verpflichtet, auf mangelhafte nachträgliche Begehren 
einzutreten, wenn der massgebliche Sachverhalt nicht abgeklärt werden kann 
(vgl. Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 
2013, § 60 N 128). Diese erhöhte Mitwirkungspflicht erklärt sich damit, dass mehr 
oder weniger weit in der Vergangenheit liegende - massgebliche - Sachverhalte 
schwerer abzuklären sind als die gegenwärtige Situation (vgl. Urteile BGer 
1C_476/2019 vom 6.4.2020 Erw. 8.1 und 1C_22/2019 vom 6.4.2019 [in BGE 146 
II 304 nicht publ.] Erw. 8.1 betr. praktische Probleme wie fehlende Dokumentati-
on des Ausgangszustandes bei geänderten Bauten). Des Weiteren haftet dem 
Zeitpunkt, in welchem ein nachträgliches Baugesuch (aus eigenem Antrieb oder 
auf Aufforderung hin) eingereicht wird, in der Regel etwas Zufälliges an; die 
sachlichen Grundlagen für die Beurteilung der Rechtmässigkeit eines Bauge-
suchs dürfen indes nicht von Zufälligkeiten abhängig gemacht werden, was letzt-
lich in Willkür münden würde. 

Der von den Vorinstanzen angeführten Literatur und Rechtsprechung (Wald-
mann/Hänni, Handkommentar, RPG 2006, Art. 16a N 14; Urteil BGer 
1A.130/2000 und 1P.206/2000 vom 16.11.2000, in: ZBl 2002 S. 136 ff., S. 142) 
lässt sich nichts Anderes entnehmen. Dieses Präjudiz betraf kein nachträgliches 
Baubewilligungsverfahren. Es spricht vielmehr für die Auffassung des Beschwer-
deführers. Gesetzt den Fall, für das im Jahr 2006 errichtete Altenteil/Stöckli wäre 
damals kein Baubewilligungsverfahren durchgeführt worden, womit es formell 
rechtswidrig wäre, ändert dies nichts daran, dass die Voraussetzungen (zeitlich 
absehbare Übergabe des Hofes an die nachfolgende Generation; die Mutter als 
abtretende Bewirtschafterin hat zeitlebens auf dem Hof gearbeitet und ist willens 
und in der Lage, das Altenteil zu beziehen; der Nachfolger steht fest (vgl. zitiertes 
Präjudiz Erw. 6.c) damals gegeben waren und das Altenteil/Stöckli damals also 

15

materiell rechtmässig errichtet und mit dem Bezug durch die Mutter auch recht-
mässig genutzt wurde. 

Das wertfreie nachträgliche Baubewilligungsverfahren will den Bauherrn einer 
formell rechtswidrigen Baute für eine in der Vergangenheit begangene gewis-
sermassen "baurechtliche Unterlassung" nicht abstrafen; der allfällige böse 
Glaube spielt erst bei der Beurteilung der Wiederherstellungsmassnahmen eine 
Rolle. Die Frage, ob die bereits schwer kranke Mutter im Zeitpunkt der Baubewil-
ligung effektiv und für alle Beteiligten absehbar in der Lage war, das erst nach ih-
rem Ableben bezugsbereite Altenteil/Stöckli noch zu beziehen, das auf die (weit-
gehend) selbständige Führung des Lebensabends ausgerichtet ist, ist nicht mehr 
zu stellen, nachdem die Rechtmässigkeit des Altenteils/Stöckli unbestritten ist. 

Für die Beurteilung der (materiellen) Baurechtskonformität der (formell rechtswid-
rigen) dritten Wohneinheit im Errichtungszeitpunkt ist mithin grundsätzlich auf 
den Sachverhalt im Zeitpunkt ihrer Errichtung, welche unbestrittenermassen im 
Jahr 2006 erfolgte, abzustellen.

Hiervon zu unterscheiden sind jedoch bauliche Änderungen und/oder Nutzungs-
änderungen, welche zu einem späteren Zeitpunkt (nach 2006) erfolgten, und die 
unter Umständen ein weiteres nachträgliches Baubewilligungsverfahren bedin-
gen. Für diese ist einerseits wiederum erneut das Recht, welches bei der bauli-
chen oder nutzungsmässigen Änderung in Kraft stand, massgebend, und ander-
seits auch der Sachverhalt im Zeitpunkt der baulichen Änderung und/oder Nut-
zungsänderung.

Für den konkreten Fall heisst dies, dass sich die im Jahr 2006 (formell rechtswid-
rig) erbaute dritte Wohnung im damaligen Zeitpunkt zwar als (materiell) recht-
mässig erweisen kann, sie infolge einer späteren - und in der Folge nicht mehr 
geänderten oder rückgängig gemachten - Umnutzung (Vermietung/Nutzung zu 
nichtlandwirtschaftlichen Zwecken) indessen (formell und materiell) rechtswidrig 
geworden sein kann. Insoweit hat die regierungsrätliche Auffassung, dass bei der 
Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit von landwirtschaftlichem Wohnraum bzw. 
von Wohnraum in der Landwirtschaftszone auf den aktuellen Sachverhalt abzu-
stellen ist, ihre Berechtigung und kommt dem Sachverhalt im Zeitpunkt der (for-
mell rechtswidrigen) Errichtung der dritten Wohnung unter Umständen allenfalls 
keine Bedeutung mehr zu. 

2.4.1 Gemäss der Raumplanungsbewilligung des Meliorationsamtes vom 8. März 
2006 (RR-act. IV/01/II-1) umfasste das Baugesuch eine Betriebsleiterwohnung 
sowie eine Kleinwohnung/Altenteil. Die Kleinwohnung als zweite Wohneinheit 
wurde mit dem anstehenden Generationenwechsel begründet. Bestätigt wurde, 

16

dass das Wohnhaus mit Altenteil innerhalb des Richtmasses für ein landwirt-
schaftliches Wohnhaus lag. Die gesamte Bruttogeschossfläche betrug 288 m2 
(RR-act. IV/01/II-10 u. II-12). Am 20. April 2006 bewilligt und mit Genehmigungs-
vermerk versehen wurden die Baupläne vom 23. November 2005 für diese bei-
den Wohnungen (samt Garage und darüber liegendem Disponibelraum; RR-
act. II/). Der Plan für die unbewilligte Wohnung ("Grundriss Dachgeschoss" der 
H.________ GmbH, vgl. Beilage 6 zur Verwaltungsbeschwerde) datiert vom 
2. Juni 2006 (rev. 19.7.2006) und somit nur knapp 1½ Monate nach erteilter 
Baubewilligung.

2.4.2 Die Mutter des Beschwerdeführers erkrankte gemäss den Angaben des 
Beschwerdeführers (Beschwerde S. 5 f. Ziff. 9) bereits im Verlaufe des Jahres 
2005 schwer (gemäss der mündlichen Replik im Jahr 2006), also nicht nur vor 
der Erteilung der Baubewilligung am 20. April 2006, sondern offensichtlich bereits 
vor Einreichung des Baugesuchs am 6. Dezember 2005. Mithin war ihre weitere 
Mithilfe auf dem Betrieb, die sich so oder anders nur auf leicht(er)e Tätigkeiten 
beschränkt hätte, absehbar nicht mehr möglich. Wenn das Baugesuch dennoch 
neben der Betriebsleiterwohnung nur ein Altenteil vorsah, nicht aber eine Dritt-
wohnung für Angestellte (Bruder des Beschwerdeführers samt Partnerin oder für 
eine Drittperson), ist hieraus zu schliessen, dass eine solche vom Beschwerde-
führer - in Kenntnis der Betriebsgrösse und des Arbeitsanfalls - nicht als erforder-
lich und betriebsnotwendig erachtet wurde. Wenn eine Betriebsleiterfamilie aus 
betrieblichen Gründen auf dem Betrieb wohnen muss, heisst dies denn auch 
nicht, dass das auch für die Angestellten gilt (Ruch/Muggli, in: Aemiseg-
ger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb Bauzone, 
Zürich 2017, Art. 16a N 53 mit Hinweis auf Urteil BGer 1C_806/2013 vom 
4.6.2014 Erw. 2.4). Hinzu kommt vorliegend, dass der Bruder (I.________) des 
Beschwerdeführers - jedenfalls noch im Jahr 2007 - einer anderen Haupter-
werbstätigkeit bei den J.________ nachging (Verwaltungsbeschwerde vom 
15.7.2019 S. 8; Protokoll der öffentlichen Verhandlung S. 6), und es vor allem 
seine Partnerin war, die vollzeitlich auf dem Hof mitarbeitete (Protokoll S. 7). 

Der Gemeinderat weist vernehmlassend (S. 3) zutreffend darauf hin, dass ange-
sichts der Distanz von rund 1'400 m zur nächstgelegenen Wohnzone eine Ange-
stelltenwohnung weder notwendig noch zulässig war. Gemäss der bundesge-
richtlichen Rechtsprechung stellt die Distanz zur nächstgelegenen Wohnzone 
bzw. die Zumutbarkeit eines Standortes in der Wohnzone ein eigenständiges Kri-
terium für die Beurteilung der Zonenkonformität bzw. der Standortgebundenheit 
in der Landwirtschaftszone dar (BGE 123 II 499 Erw. 3b/cc; BGE 121 II 67 
Erw. 3a; Urteil BGer 1A.78/2006 vom 1.12.2006 Erw. 3.2). Eine Distanz von 

17

1'400 m lässt sich leichthin selbst zu Fuss in rund 20 Minuten bewältigen (vgl. 
Ruch/Muggli, a.a.O., Art. 16a N 53 mit Hinweisen), was zur Erreichung des Be-
triebsortes seitens eines Angestellten auch unter Berücksichtigung der gesamten 
betrieblichen Situation zumutbar ist. Insofern ist in rechtlicher Hinsicht kein Un-
terschied erkennbar zur gegenwärtigen Wohnsituation des Bruders des Be-
schwerdeführers bei einer Wegdistanz gemäss Angaben des Beschwerdeführers 
von 650 m (Beschwerde S. 6). Anzufügen ist, dass auch der Regierungsrat unter 
Verweis auf die Lehre (Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 16a N 14) und Rechtspre-
chung (BGE 117 Ib 266 Erw. 2b) zu Recht in Frage gestellt hat, ob 2006 der Be-
darf für eine dritte Wohneinheit gerechtfertigt gewesen wäre. Weil der Regie-
rungsrat den Sachverhalt im Zeitpunkt des nachträglichen Baugesuchs bzw. den 
aktuellen Sachverhalt für massgeblich erachtet hat, hat er diese Frage jedoch   
offen gelassen (angefochtener Beschluss Erw. 4.2). 

Vor dem dargelegten Hintergrund ist somit in Übereinstimmung mit dem Ge-
meinderat zu folgern, dass initial (d.h. bei und seit dem Baugesuch/der Baubewil-
ligung im Jahr 2006) und nicht erst seit dem Erwerb von Wohnraum seitens des 
Bruders des Beschwerdeführers in der Nähe des Hofes des Beschwerdeführers 
kein Bedarf für eine Angestelltenwohnung bestand, womit es an einer Bewilli-
gungsvoraussetzung bereits für den Zeitpunkt der Planung und Realisierung der 
dritten Wohnung fehlt(e). Es erübrigt sich mithin auch die (hypothetische) Frage, 
ob angesichts der schweren Erkrankung der Mutter bereits vor Inangriffnahme 
der Baurealisierung, eine allfällige dritte Wohnung über der Garage (mit der Mög-
lichkeit der Integration in die Betriebsleiterwohnung) damals zwar hätte bewilligt 
werden können, diese Bewilligung indessen mit einem entsprechenden (Beseiti-
gungs-)Revers verbunden worden wäre (zum Revers vgl. Art. 16b RPG; 
Ruch/Muggli, a.a.O., Art. 16b N 10). 

2.4.3 Die Tatsache, dass für die Drittwohnung kein Baugesuch gestellt wurde, ist 
nicht entschuldbar. Im Urteil 1C_272/2019 vom 28. Januar 2020 (Erw. 5.5) hatte 
das Bundesgericht die nachträgliche Bewilligungsfähigkeit des (gänzlichen) Er-
satzes von älteren Bauten durch gleichartige Neubauten zu beurteilen. Es hielt 
fest, die Beschwerdeführer hätten auch als juristische Laien bei zumutbarer Auf-
merksamkeit und Sorgfalt erkennen können, dass der von ihnen vorgenommene 
weitgehende Ersatz von Bauten nicht mehr zu den ohne Baubewilligung zulässi-
gen gewöhnlichen Unterhalts- bzw. Renovationsarbeiten zählt. Das Gleiche 
muss gleich oder umso mehr vorliegend gelten, wo eine 2½-Zimmerwohnung 
neu gebaut wurde. Die Behauptung, die Erweiterung der Baubewilligung für die 
dritte Wohnung sei "schlichtweg aufgrund der grossen und psychischen und phy-
sischen Belastung vergessen" gegangen (Verwaltungsbeschwerde vom 

18

15.7.2020 S. 8), ist mithin eine unmassgebliche und wenig glaubhafte Ausrede. 
Eine allfällige diesbezügliche Unterlassung seitens des Planungsbüros, welches 
für sämtliche Baupläne verantwortlich zeichnete und berufshalber um die Not-
wendigkeit einer Baubewilligung für die Wohnung wissen muss(te), als einer 
Hilfsperson hätte sich der Beschwerdeführer anrechnen zu lassen. Mit der Bau-
bewilligung vom 20. April 2006 hat der Gemeinderat überdies ausdrücklich ver-
langt, dass sich die Bauausführung "streng an die genehmigten Projektpläne zu 
halten" hat und dass allfällige Änderungen dem Bauamt "vorab anzuzeigen und 
genehmigen zu lassen" sind (Disp.-Ziff. 1.3). Dieser unmissverständlichen Aufla-
ge hat der Beschwerdeführer keine Folge geleistet, was er weder mit den Um-
ständen noch mit mangelnden juristischen Kenntnissen rechtfertigen kann. Die 
gegenteilige Darstellung des Beschwerdeführers, die Baubewilligungsbehörde 
bzw. das Amt für Melioration (bzw. einen Sachbearbeiter des Amtes) informiert 
zu haben (vgl. vorstehend Erw. 2.1.3), entbehrt einer Grundlage in den Akten 
(namentlich auch nicht in den Beilagen 6 und 7 zur Verwaltungsbeschwerde vom 
15.7.2020), wurde - soweit ersichtlich - mit der Verwaltungsbeschwerde vom 
15. Juli 2020 noch nicht vorgebracht und ist als Schutzbehauptung zu qualifizie-
ren. Diese Unterlassung des Beschwerdeführers lässt sich nur damit erklären, 
dass er sich der fehlenden Voraussetzungen für eine Drittwohnung (Angestell-
tenwohnung) bewusst war. Der Regierungsrat geht daher zu Recht (implizit) von 
Bösgläubigkeit aus (angefochtener Beschluss Erw. 6.2). Abgesehen davon 
musste der Beschwerdeführer wissen, dass weder die Information einer Behörde 
über ein geplantes Bauvorhaben noch die Bejahung der Realisierbarkeit einer 
Baute eine Baubewilligung zu ersetzen vermag, sondern hierfür die förmliche 
Bewilligung der zuständigen Baubewilligungsbehörde erforderlich ist. Der Be-
schwerdeführer kann sich diesbezüglich entsprechend auch nicht auf den Ver-
trauensschutz berufen. 

2.5.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, mit der Baukontrolle/Bauabnahme 
sei die Baubewilligung für die dritte Wohnung (implizit) erteilt worden. 

§ 88 PBG regelt die Baukontrolle (vgl. auch § 48a der Vollzugsverordnung zum 
Planungs- und Baugesetz [PGV; SRSZ 400.111] vom 2.12.1997, der indessen 
erst seit 1.1.2012 Geltung hat). Die Gemeinde ist verpflichtet, nach Bauvollen-
dung eine Abnahme der Bauten und Anlagen durchzuführen (Abs. 1). Bei der 
Abnahme ist auch zu prüfen, ob Bewilligungen kantonaler Instanzen eingehalten 
worden sind. Abweichungen sind der zuständigen kantonalen Instanz zu melden 
(§ 88 Abs. 2 PBG). Das Ergebnis der Abnahme ist in einem Protokoll festzuhal-
ten (§ 88 Abs. 3 PBG). 

19

Die (repressive) Kontrolle der Bauausführung bildet die unabdingbare Ergänzung 
zur (präventiven) Beurteilung des Baugesuchs (Mäder, a.a.O., Rz. 580). Gegen-
stand der behördlichen Kontrolle sind die Bauarbeiten schlechthin. Ziel der Kon-
trollen ist die Überprüfung, ob die ausgeführten Bauarbeiten den bewilligten Plä-
nen und Unterlagen gemäss erstellt werden und nicht gegen formelles oder ma-
terielles Baurecht verstossen (Mäder, a.a.O., Rz. 596; Urs Beeler, Die wider-
rechtliche Baute, Diss. Zürich 1983, S. 50). Zeigt sich im Nachhinein, dass die 
Behörde eine Kontrolle nicht hätte unterlassen dürfen, so liegt eine schuldhafte 
Amtspflichtverletzung vor (Mäder, a.a.O., Rz. 603; vgl. Baumann, a.a.O., § 60 
N 119 f.). Über Art und Umfang der Baukontrollen sind Rapporte zu erstellen 
(Baumann, a.a.O., § 60 N 112; vgl. Beeler, a.a.O., S. 53 f.). Die Baukontrolle ist 
Bestandteil der Ermittlung des massgeblichen Sachverhaltes im Sinne des ge-
setzlichen Untersuchungsgrundsatzes (vgl. Baumann, a.a.O., § 60 N 114). 
Gemäss Beeler (a.a.O., S. 54) besteht die Pflicht der Bauherrschaft, ein Bauvor-
haben in Übereinstimmung mit dem formellen und materiellen Planungs- und 
Baurecht zu erstellen, unabhängig davon, ob die Baupolizeibehörde ihrer Kon-
troll- und Überwachungspflicht nachkommt. Unter besonderen Umständen könne 
jedoch der Grundsatz des Vertrauensschutzes zugunsten des Bauherrn wirksam 
werden. 

2.5.2 In den Baubewilligungsakten findet sich gemäss den Angaben des Ge-
meinderates kein Abnahmeprotokoll, weshalb der Gemeinderat annimmt, dass 
keine Baukontrolle durchgeführt wurde (Vernehmlassung des Gemeinderates im 
regierungsrätlichen Verfahren vom 14.9.2020 S. 11 Rz. 40). Dies kann dem Be-
schwerdeführer als Bauherr kaum entgangen sein. Mithin kann auch nicht auf ei-
ne konkludente Genehmigung/Bewilligung geschlossen werden. Ebensowenig 
kann sich der Beschwerdeführer diesbezüglich auf den Vertrauensschutz beru-
fen. Die diesbezüglichen Voraussetzungen (vgl. Urteile BGer 2C_180/2017 vom 
10.1.2018 Erw. 4.1; 1C_408/2012 vom 19.8.2013 Erw. 2.3 [i.Sa. S.-L. vs. Regie-
rungsrat des Kantons Schwyz], mit Hinweisen auf BGE 137 I 69 Erw. 2.5.1; 131 
II 627 Erw. 6; 129 I 161 Erw. 4.1) sind nicht gegeben. Es fehlt allein schon an ei-
ner behördlichen Zusicherung (unter Einschluss eines behördlichen Verhaltens) 
als Vertrauensgrundlage. 

Hinzu kommt auch vorliegend - analog zur Auflage der Mitteilung und Genehmi-
gung geplanter Änderungen -, dass der Beschwerdeführer mit der Baubewilli-
gung vom 20. April 2006 (Disp.-Ziff. 1.6) verpflichtet wurde, insbesondere den 
Beginn der Bauausführung und die Fertigstellung der Baute dem Bauamt im    
Voraus zu melden. Es bestehen keine Hinweise - und wird soweit ersichtlich 
auch nicht (substantiiert) geltend gemacht -, dass der Beschwerdeführer dieser 

20

Verpflichtung nachgekommen ist. Der Grundsatz von Treu und Glauben als Ver-
bot widersprüchlichen Verhaltens und des Rechtsmissbrauchs untersagt indes 
sowohl den Behörden wie auch den Privaten, sich in ihren öffentlichrechtlichen 
Rechtsbeziehungen widersprüchlich oder rechtsmissbräuchlich zu verhalten (vgl. 
BGE 137 V 394 Erw. 7.1; Urteile BGer 1C_402/2008 vom 25.5.2009 Erw. 5.3; 
2A.52/2003 vom 23.1.2004 Erw. 5.2, in: ASA 74 S. 737). Der Beschwerdeführer 
muss sich daher seinerseits den Vorwurf des widersprüchlichen Verhaltens vor-
werfen lassen, wenn er die unterlassene Baukontrolle moniert, selber aber die 
diesbezügliche Auflage missachtet hat.

Im Weiteren kann auch nach erfolgter Schlussabnahme verlangt werden, dass 
materiellrechtliche Mängel, die übersehen worden sind, behoben werden. Unter 
dem Vorbehalt des Grundsatzes von Treu und Glauben, auf den sich der Be-
schwerdeführer wie gezeigt nicht berufen kann, kann sich ein Bauherr nach der 
Schlussabnahme daher nicht darauf berufen, er habe darauf vertrauen dürfen, 
dass keine Beanstandungen mehr folgten (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., 
S. 499 Ziff. 8.1.5.2). 

2.6.1 Der Hinweis des Beschwerdeführers auf die seit der Realisierung der drit-
ten Wohnung verstrichene Zeit von 15 Jahren ist unbehelflich. Nach der aktuellen 
Rechtsprechung des Bundesgerichts (Urteil 1C_469/2019 vom 28.4.2021 [zur 
Publikation vorgesehen]) verwirkt der Wiederherstellungsanspruch ausserhalb 
der Bauzone nicht, auch nicht nach 30 Jahren. Einem nachträglichen Baubewilli-
gungsverfahren für eine formell widerrechtlich erstellte Baute ausserhalb des 
Baugebietes können somit entsprechend grundsätzlich auch keine zeitlichen 
Grenzen gesetzt sein. 

2.6.2 Ebenfalls nichts zu seinen Gunsten herleiten kann der Beschwerdeführer 
aus allfälligen Kenntnissen anderer Behörden, wie beispielsweise der Steuerver-
waltung (vgl. VGE III 2017 234 vom 23.5.2018 Erw. 4.4; VGE III 2017 67 vom 
28.8.2017 Erw. 4.3.4). Die Behörden sind zur gegenseitigen Rechtshilfe ver-
pflichtet, soweit dies für die Abklärung des Sachverhaltes notwendig ist und die 
Geheimsphäre nicht verletzt (§ 20 VRP). Ein aktiver Informationsaustausch zwi-
schen verschiedenen Verwaltungsbehörden unbesehen und ausserhalb eines 
konkreten Verfahrens ist im Gesetz nicht vorgesehen. So sieht beispielsweise 
§ 132 Abs. 1 Satz 2 des Steuergesetzes (StG; SRSZ 172.200) vom 9. Februar 
2000 vor, dass die Behörden und Gerichte von sich aus den Steuerbehörden Mit-
teilung zu machen haben, wenn nach Wahrnehmungen in ihrer amtlichen Tätig-
keit eine unvollständige Versteuerung wahrscheinlich ist. Eine vergleichbare Be-
stimmung enthält das PBG nicht. Für Steuerbehörden besteht denn im Allgemei-
nen auch kein Anlass, an der Rechtmässigkeit eines von ihnen steuerlich zu 

21

schätzenden und bei der Steuerveranlagung zu berücksichtigenden Steuerwer-
tes eines Gebäudes Zweifel zu hegen. Die Kenntnisse der Steuerbehörden sind 
der Baubewilligungsbehörde somit nicht anzurechnen. 

3.1 Das ARE bzw. das AFL haben im Gesamtentscheid vom 4. Juni 2020 
(S. 5 f.) geprüft, ob die dritte Wohnung allenfalls gestützt auf Art. 24 RPG erteilt 
werden könne. Gemäss dieser Bestimmung können abweichend von Art. 22 
Abs. 2 lit. a Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder 
ihren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort 
ausserhalb der Bauzonen erfordert (lit. a) und keine überwiegenden Interessen 
entgegenstehen (lit. b). Wie das ARE zutreffend dargelegt hat, stimmt der Begriff 
der Standortgebundenheit bei landwirtschaftlichen Bauvorhaben mit dem Begriff 
der Zonenkonformität nach Art. 16a RPG in der Landwirtschaftszone überein 
(vgl. Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar RPG: 
Bauen ausserhalb Bauzone, Zürich 2017, Art. 24 N 7 mit Hinweis auf Urteile 
BGer 1C_561/2012 vom 4.10.2013 Erw. 3.1; 1A.312/2005 vom 27.9.2006 
Erw. 6.1; vgl. BGE 125 II 278 Erw. 3.a). Diese Standortgebundenheit ist für den 
Zeitpunkt der Errichtung, wie vorstehend dargelegt, zu verneinen. Dass das Glei-
che für den aktuellen Zeitpunkt gelten muss, versteht sich von selbst, nachdem 
die Drittwohnung - wie auch das Altenteil - (seit 2011) unbestreitbar für nicht-
landwirtschaftliches Wohnen genutzt wird. 

3.2 Dem ARE bzw. dem AFL ist auch beizupflichten (Gesamtentscheid S. 6), 
dass eine Bewilligung gestützt auf Art. 24c RPG nicht in Frage kommt. Art. 24c 
Abs. 1 RPG schützt grundsätzlich bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und An-
lagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Be-
stand. Allerdings gilt diese Bestimmung nur für Bauten, die vor der Einführung 
der Trennung der Bauzonen von den Nichtbauzonen (1.7.1972) in Übereinstim-
mung mit dem materiellen Recht erstellt worden sind, oder die zwar nach dem 
1. Juli 1972 in der Bauzone erstellt, aber nachträglich zum Nichtbaugebiet ge-
schlagen wurden (Muggli, a.a.O., Art. 24c N 17). Unter diese Kategorien fällt die 
strittige Wohnung nicht. 

3.3.1 Der Regierungsrat hat auch die Anwendbarkeit von Art. 24d Abs. 1 RPG 
geprüft (angefochtener Beschluss Erw. 5), wonach in landwirtschaftlichen Wohn-
bauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, landwirtschaftsfremde Wohnnutzun-
gen zugelassen werden können, und verneint. Er hat dargelegt, der Beschwerde-
führer übersehe, dass es hierfür an der Voraussetzung von Art. 24d Abs. 3 lit. a 
RPG mangle. Eine Bewilligung dürfe nur erteilt werden, wenn unter anderem die 
Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt werde, für die 

22

vorgesehene Nutzung geeignet sei und keine Ersatzbaute zur Folge habe, die 
nicht notwendig sei. Danach müsse die Baute, die geändert werden solle, nach-
weislich für die Landwirtschaft nicht mehr benötigt werden. Vorliegend könne 
nicht ausgeschlossen werden, dass der Raum über der Garage später wieder für 
landwirtschaftliche Zwecke benötigt werden könne. Abgesehen davon vertrete 
das Bundesamt für Raumentwicklung die Ansicht, dass die Anwendung von 
Art. 24d RPG bedinge, dass die ganze Baute für die Landwirtschaft definitiv nicht 
mehr benötigt werde.

3.3.2 Diese regierungsrätliche Beurteilung bezeichnet der Beschwerdeführer als 
"widersprüchlich und unverständlich" (Beschwerde S. 22 f. Ziff. 11.2.11): sie ste-
he im Widerspruch zu Erw. 4.2 des angefochtenen Beschlusses, wonach die drit-
te Wohneinheit im Jahr 2006 unbestritten gewesen sei. Im Sinne der Verhältnis-
mässigkeit müsse die Wohnnutzung der bereits erstellten Wohneinheit bewilligt 
werden, wenn deren Bewilligung bei der Aufgabe der Landwirtschaft ohne Weite-
res möglich wäre. Wenn ein nachträgliches Baugesuch einer damals zonenkon-
form errichteten Baute zu beurteilen sei, welche gar in Zukunft wieder gebraucht 
werden könnte, bedeute der Verhältnismässigkeitsgrundsatz nichts anderes, als 
dass die nachträgliche Baubewilligung erteilt werden müsse, weil andernfalls ein 
Anreiz für die Aufgabe der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung vorhanden wäre. 
Somit wäre die Eigentumsbeschränkung bereits von vornherein nicht geeignet, 
das öffentliche Interesse zu erreichen. 

3.3.3 Die Argumentation des Beschwerdeführers kann nicht verfangen. Vorab ist 
festzuhalten, dass der angefochtene Beschluss die Nutzung der Drittwohnung in-
sofern nicht verunmöglicht, als ihr als Teil der Betriebsleiterwohnung und somit 
als Wohnfläche die Berechtigung nicht abgesprochen wird. Verneint hat der Re-
gierungsrat nur die Bewilligungsfähigkeit als eine (eigenständige) dritte Wohn-
einheit neben der Betriebsleiterwohnung und dem Altenteil. Des Weiteren - und 
unter der Voraussetzung, dass die Drittwohnung entgegen der vorinstanzlichen 
und vorliegend zu bestätigenden Beurteilung 2006 bewilligungsfähig gewesen 
wäre, - verlangt Art. 24d Abs. 3 lit. a RPG unter anderem, dass die Baute oder 
Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird. 

Nun führt der Beschwerdeführer aber explizit aus, dass die Wohnung selbst nach 
den aktuellen Verhältnissen zu bewilligen sei, da die Covid-19-Pandemie vor Au-
gen geführt habe, dass die Landesversorgung auch mit Blick auf die sich ab-
zeichnenden Probleme sichergestellt werden könne (Beschwerde S. 19). In der 
Verwaltungsbeschwerde vom 15. Juli 2020 (S. 7) schloss er eine erneute Nut-
zung der vermieteten Wohnung zu landwirtschaftlichen Wohnzwecken nicht aus. 
Diese subjektive Einschätzung hat durchaus auch bei der gebotenen objektiven 

23

Betrachtungsweise ihre Richtigkeit. Mithin fehlt es an der Voraussetzung von 
Art. 24d Abs. 3 lit. a RPG. 

3.3.4 Damit ist gleichzeitig auch gesagt, dass eine Ausnahmebewilligung gestützt 
auf Art. 24a RPG nicht in Frage kommen könnte. Die Anwendung dieser Be-
stimmung setzt ebenfalls voraus, dass eine bestehende und rechtmässig bewil-
ligte Baute nicht mehr oder nicht mehr vollumfänglich für zonenkonforme Zwecke 
gebraucht wird (Muggli, a.a.O., Art. 24a N 2). Diese Voraussetzung müsste ge-
stützt auf die vorstehenden Ausführungen als nicht gegeben erachtet werden. 

4.1 Ist eine formell widerrechtlich erstellte Baute nicht (weder ordentlich noch 
ausnahmsweise) bewilligungsfähig, stellt sich die Frage, wie der rechtmässige 
Zustand wiederherzustellen ist. Solche Wiederherstellungsmassnahmen bedür-
fen einer gesetzlichen Grundlage (§ 87 Abs. 2 PBG) und sie müssen im öffentli-
chen Interesse liegen. Schliesslich muss die Massnahme verhältnismässig sein 
(Eignung, Erforderlichkeit, Verhältnismässigkeit im engeren Sinn). Während bei 
Eignung und Erforderlichkeit auf die objektive Sicht abzustellen ist, beurteilt sich 
die Verhältnismässigkeit im engeren Sinne primär aus der subjektiven Sicht des 
Verfügungsadressaten. Der angestrebte Zweck muss in einem vernünftigen Ver-
hältnis zu den eingesetzten Mitteln bzw. zu den zu seiner Verfolgung notwendi-
gen Beschränkungen stehen. Der Eingriff in Grundrechte darf in sachlicher, 
räumlicher, zeitlicher und personeller Hinsicht nicht einschneidender sein als er-
forderlich (Urteil BGer 1A.119/2002 vom 26.9.2002 Erw. 2.1; BGE 128 I 3 Erw. 
3e/cc). Bei der Abwägung zwischen den öffentlichen und privaten Interessen 
spielt das Mass der Abweichung eine Rolle. Ein Abbruchbefehl erweist sich bei-
spielsweise dann als unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom Gesetz ge-
ring ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Ei-
gentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 
111 Ib 224 Erw. 6b). Selbst ein Bauherr, der sich nicht in gutem Glauben befin-
det, kann sich aber gegenüber einem Abbruchbefehl auf den Verhältnismässig-
keitsgrundsatz berufen. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus 
grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der 
baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetz-
mässigen Zustands erhöhtes Gewicht beilegen und die dem Bauherrn allenfalls 
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen 
(vgl. VGE III 2020 1 vom 27.5.2020 Erw. 1.3; VGE III 2019 122 vom 24.10.2019 
Erw. 3.5.2; VGE III 2015 234 vom 21.4.2016 Erw. 2.1.4, mit Hinweisen).

4.2.1 Die gesetzliche Grundlage ist mit § 87 Abs. 2 PBG gegeben. 

24

4.2.2 Die bundesgerichtliche Rechtsprechung betreffend Wiederherstellungs-
massnahmen bei Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone ist streng. So hat 
das Bundesgericht die Nutzung zweier als landwirtschaftlicher Wohnraum bewil-
ligter Wohnungen zu nichtlandwirtschaftlichen Wohnzwecken nicht als bewilli-
gungsfähig im Sinne von Art. 24 ff. RPG beurteilt, unter anderem deshalb, weil 
die Wohnungen seit ihrem Bestehen nie landwirtschaftlich genutzt wurden, an-
geblich, weil sich die familiäre Situation des Betriebsleiters während der Baupha-
se veränderte. Das Bundesgericht stützte die Rückbauanordnung unter anderem 
deshalb, weil die Wohnungen ab Fertigstellung zweckwidrig genutzt wurden und 
folglich von Anfang an formell und materiell rechtswidrig waren. Es folgerte, dass 
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ein Abbruchbefehl in Frage 
komme, insbesondere, weil der Beschwerde führende Betriebsleiter nur mittelfris-
tig eine landwirtschaftliche Nutzung in Aussicht stellen konnte. In diesem und in 
weiteren Entscheiden betonte das Bundesgericht auch stets die Bedeutung des 
Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet als ein grundle-
gendes bzw. eines der grundlegendsten Prinzip(ien) des Raumplanungsrechts 
(Urteil BGer 1C_135/2016 vom 1.9.2016; vgl. auch BGE 141 II 245 Erw. 2.1 ff. + 
Erw. 7.5 f.; BGE 132 II 21 Erw. 6.4). 

Der Rückbau nicht bewilligter und nicht bewilligungsfähiger Wohnbauten ausser-
halb der Bauzone liegt somit eminent im öffentlichen Interesse. 

4.2.3 Der Regierungsrat (und die Erstinstanzen) haben nur den Rückbau der 
Küche (als für selbständige Wohnnutzung massgebender Raum/Einrichtung) ver-
langt. Während durchaus auch erheblich strengere Rückbaumassnahmen im 
Sinne der Verhältnismässigkeit als geeignet in Frage kämen, hat der Regierungs-
rat damit eine Massnahme angeordnet, die nicht über das Erforderliche hinaus-
geht und somit als mildester Eingriff gelten kann. Diese Rückbaumassnahme hält 
auch vor der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne (Zweck-Mittel-Relation; Zu-
mutbarkeit) stand. Hierbei stehen vorab finanzielle Interessen zur Diskussion. 
Dabei sind die durch die widerrechtliche Nutzung (Mieteinnahmen) entstandenen 
Vorteile der Aufwendung für den Rückbau der Küche als Nachteil entgegenzuhal-
ten. Soweit den zurückbauenden Kücheneinrichtungen noch ein Wert zukommt, 
fliessen dem Beschwerdeführer weitere Einnahmen zu. Insgesamt dürfte dem 
Beschwerdeführer aus der widerrechtlichen Nutzung der dritten Wohnung mithin 
ein Ertrag zugeflossen sein, der die Kosten für den Rückbau mehr oder weniger 
erheblich übersteigt. Die Verhältnismässigkeit ist in jedem Fall gewahrt. 

4.3 Im Bereich des Planungs- und Baurechts konkretisiert sich die Eigentums-
freiheit (Art. 26 BV) u.a. in der Baufreiheit. Die Eigentumsgarantie gewährleistet 
das Eigentum nur innerhalb der Schranken, die ihm im öffentlichen Interesse 

25

durch die Rechtsordnung gezogen sind. Für die Baufreiheit bedeutet dies, dass 
sie sich praktisch und rechtlich auf die Bauzone beschränkt. Zu beachten sind 
namentlich die Anforderungen der Raumplanung (BGE 117 Ib Erw. 3a mit Hin-
weisen). Die Eigentumsgarantie schützt nur die rechtmässige Ausübung des Pri-
vateigentums (BGE 111 Ib 232 Erw. 6c; BGE 106 Ia 264 Erw. 2a). Die Baufrei-
heit und damit auch das Recht zur Erweiterung einer Baute bestehen damit nur 
innerhalb der Vorschriften, die der Gesetzgeber über die Nutzung des Grundei-
gentums erlassen hat (Urteile BGer 1A.110/2001 vom 4.10.2001 Erw. 8.1 = ZBl 
203/2002 S. 615; 1P.512/2001 vom 5.3.2002 Erw. 2.3; 1C_330/2012 vom 
22.4.2013 Erw. 6). Nach ständiger Rechtsprechung gelten selbst massive Nut-
zungsbeschränkungen regelmässig nicht als besonders schwerer und daher ent-
schädigungspflichtiger Eingriff, falls auf den fraglichen Liegenschaften noch eine 
wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung möglich bleibt. Die Eigentumsgarantie 
als Wertgarantie gewährleistet nicht, dass eine Baulandparzelle dauernd best-
möglich ausgenutzt werden kann (BGE 123 II 481 Erw. 6d mit Hinweisen). 

Die Eigentumsfreiheit ist offensichtlich nicht verletzt; die diesbezügliche Rüge ist 
ebenfalls unbegründet. 

5. Der Beschwerdeführer rügt schliesslich auch die Regelung der Kosten und 
Entschädigung des regierungsrätlichen Verfahrens. 

5.1 Die Kosten für den Erlass eines Entscheides oder Zwischenbescheides 
werden in der Regel der unterliegenden Partei überbunden. Unterliegt sie nur 
teilweise, werden die Kosten auf die Parteien anteilsmässig verteilt (§ 72 Abs. 2 
VRP).

Im Rechtsmittelverfahren und in verwaltungsgerichtlichen Klagefällen hat die un-
terliegende der obsiegenden Partei eine dem Aufwand angemessene Entschädi-
gung auszurichten, welche die Behörde festsetzt (§ 74 Abs. 1 VRP). Obsiegt die 
Behörde im Rechtsmittelverfahren, so wird der von ihr vertretenen juristischen 
Person keine Parteientschädigung zugesprochen. Soweit jedoch Bezirke, Ge-
meinden und Körperschaften des kantonalen öffentlichen Rechts sich im Verfah-
ren anwaltschaftlich vertreten lassen, findet Absatz 1 Anwendung (§ 74 Abs. 2 
VRP). Die Vergütung an die Rechtsanwälte für die Parteivertretung vor den Ge-
richts-, Untersuchungs- und Anklagebehörden sowie den Verwaltungsbehörden 
in Rechtsmittelverfahren des Kantons Schwyz wird mit dem Gebührentarif für 
Rechtsanwälte (GebTRa; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975 geregelt. Die 
Vergütung umfasst das Honorar und die Auslagen (vgl. § 1 Abs. 1 GebTRa). Im 
Rahmen der in diesem Tarif festgesetzten Mindest- und Höchstansätze ist die 
Vergütung nach der Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwierigkeit, dem Umfang 

26

und der Art der Arbeitsleistung sowie dem notwendigen Zeitaufwand zu bemes-
sen (§ 2 Abs. 1 GebTRa). Wird die Vergütung pauschal zugesprochen, gilt die 
Mehrwertsteuer als in diesem Betrag enthalten. Bemisst sich das Honorar nach 
dem zeitlichen Aufwand, ist die Mehrwertsteuer zusätzlich zu entschädigen (§ 2 
Abs. 2 GebTRa). Für die Vertretung in Rechtsmittelverfahren vor Verwaltungs-
behörden beträgt das Honorar Fr. 200.-- bis Fr. 4'800.-- (§ 15 GebTRa); im Ver-
fahren vor Verwaltungsgericht und vor den selbständigen Rekurskommissionen 
beträgt das Honorar Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- (§ 14 GebTRa). 

5.2.1 Die Erstinstanzen haben einen vollständigen Rückbau der dritten Wohnung 
nicht als angezeigt beurteilt, weil die ausgebaute Bruttogeschossfläche unter 
Einschluss der Wohnfläche der dritten Wohnung mit 325 m2 noch innerhalb der 
Drittfläche bleibt, und nur den Rückbau der Küche angeordnet.

Der Beschwerdeführer beantragte mit der Verwaltungsbeschwerde vom 15. Juli 
2020 die vollumfängliche Aufhebung des Gesamtentscheides des ARE vom 
4. Juni 2020 sowie des GRB vom 17. Juni 2020 und - unmissverständlich - die 
Erteilung der Baubewilligung für die Wohnung als eigenständige (unabhängige) 
Wohneinheit. 

Den erstinstanzlichen Bewilligungen (ARE und Gemeinderat) lässt sich nichts 
entnehmen, was für eine blosse Duldung der dritten Wohnung (samt Dachfenster 
und Aussentreppe) spricht; mit dem Hinweis auf die Einhaltung der Massfläche 
von 325 m2 wird klargestellt, dass die dritte unbewilligte Wohnung als Teil der Be-
triebsleiterwohnung bewilligungsfähig ist und auch bewilligt wird. Der Regie-
rungsrat hat den Gesamtentscheid des ARE vom 4. Juni 2020 sowie den GRB 
vom 17. Juni 2020 deshalb insofern zu Recht präzisiert, als er für die Wohnnut-
zung der dritten Wohnung (d.h. als Teil der Betriebsleiterwohnung) inklusive 
Aussentreppe und Dachfenster die Bewilligung erteilt und um brandschutzrechtli-
che Auflagen ergänzt hat, während er im Einklang mit den Erstinstanzen die 
nachträgliche Bewilligung für die dritte Wohnung als "unabhängige Wohneinheit" 
verweigert hat. 

5.2.2 In seiner Klarstellung/Präzisierung sah der Regierungsrat ein teilweises 
Obsiegen des Beschwerdeführers (angefochtener Beschluss Erw. 7). Dieses 
Obsiegen hat er auf einen Sechstel veranschlagt, weil es nur einen untergeord-
neten Punkt betraf. 

Mit diesem Verhältnis von Obsiegen (1/6) zu Unterliegen (5/6) hat der Regie-
rungsrat rechtsgenüglich und ohne Verletzung seines Ermessens dem Ausgang 
des Verwaltungsbeschwerdeverfahrens hinreichend - und insbesondere nicht 
zum Nachteil des Beschwerdeführers - Rechnung getragen. 

27

5.3 Gemessen am Verhältnis des Obsiegens erweist sich auch die der bean-
walteten Gemeinde zugesprochene reduzierte Parteientschädigung von  
Fr. 400.-- (was einer vollen Parteientschädigung von Fr. 600.-- entspricht) als 
rechtskonform. 

6.1 Zusammenfassend haben die Vorinstanzen die Bewilligungsfähigkeit der 
dritten Wohnung als eigenständige Wohneinheit zu Recht verneint. Der angeord-
nete Rückbau der Küche erweist sich als verhältnismässig. Die Verlegung der 
Kosten und die Regelung der Parteientschädigung gibt ebenfalls zu keinen Be-
anstandungen Anlass. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und 
ist abzuweisen. 

6.2 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die verwaltungsgerichtlichen 
Kosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen sowie Kosten der öf-
fentlichen Verhandlung) von Fr. 3'000.-- dem Beschwerdeführer aufzuerlegen.

6.3 Dem beanwalteten Gemeinderat, der eine Vernehmlassung eingereicht, 
hingegen auf die Teilnahme an der öffentlichen Verhandlung verzichtet hat, ist in 
Beachtung der vorerwähnten Bemessungskriterien sowie in Ausübung des 
pflichtgemässen richterlichen Ermessens eine Parteientschädigung von insge-
samt Fr. 700.-- (inkl. MwSt und Barauslagen) zuzusprechen. 

28

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen 
sowie Kosten der öffentlichen Verhandlung) von insgesamt Fr. 3'000.-- 
werden dem Beschwerdeführer auferlegt. Nachdem er am 13. April 2021 
einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- geleistet hat, verbleibt eine Restanz 
von Fr. 500.--, welche er innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids 
auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen hat.

3. Der Beschwerdeführer hat der beanwalteten Gemeinde eine Parteienschä-
digung von Fr. 700.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderates Tuggen (2/R)
- den Regierungsrat 
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
- das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB)
- und das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE), 3003 Bern (A). 

Schwyz, 14. September 2021

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

29

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 21. September 2021