# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 263bc15d-4574-5afb-b3cc-1d1456820ef8
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-04
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2013.37
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2013_37_zk.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2013.37 

Entscheid 

4. Februar 2014 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichter Marcus Thalmann, Steuerrichter 
Alexander Widl und Gerichtsschreiber Stefan Eichenberger 

In Sachen 

1.  A ,    

2.  B,    

Nr. 1 vertreten durch Nr. 2,  

Rekurrenten,  

gegen 

S t a d t   C ,    

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. A und B (nachfolgend die Pflichtigen) verkauften am … 2011 330/1000 an 

der Liegenschaft an der …strasse 40 in C (Kat. Nr. …) für Fr. 800'000.-, worin ein An-

teil am Erneuerungsfonds von Fr. 6'262.- enthalten war. Dabei handelte es sich um ein 

4-Zimmerwohnung, welche  sie  am  …  1996 für  Fr. 435'000.-  zu  je  hälftigem  Miteigen-

tum erworben hatten.  

Aus  Anlass  dieser  Handänderung  auferlegte  die  Kommission  für  Grundsteu-

ern der Stadt C den Pflichtigen mit Beschluss vom 23. Mai 2013 bei einem steuerpflich-

tigen Grundstückgewinn von Fr. 186'417.- unter Berücksichtigung einer Besitzesdauer 

von 14 Jahren eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 43'493.-. 

B. Hiergegen erhoben die Pflichtigen am 25. Juni 2013 Einsprache und bean-

tragten,  dass  B  der  Aufschub  der  Grundstückgewinnsteuer  aufgrund  einer  Ersatzbe-

schaffung zu bewilligen sei. 

Die  Kommission  für  Grundsteuern  der  Stadt  C  wies  die  Einsprache  mit  Ent-

scheid vom 22. August 2013 ab. 

C.  Am  27. September  2013  erhoben  die  Pflichtigen  hiergegen  Rekurs  und 

erneuerten ihren Einspracheantrag. 

In  der  Rekursantwort  vom  4. November  2013  schloss  die  Kommission  für 

Grundsteuern der Stadt C auf Abweisung des Rekurses. Ausserdem verlangte sie eine 

Parteientschädigung. 

Die  Pflichtigen  hielten  mit  Replik  vom  7. Dezember  2013  an  ihren  Anträgen 

fest. 

Auf die Parteivorbringen wird – soweit rechtserheblich – in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

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Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Das  Steuerrekursgericht  stellte  den  Pflichtigen  die  Rekursantwort  der 

Kommission  für  Grundsteuern  der  Stadt  C  vom  4. November  2013  am  22.  Novem-

ber 2013  zur  freigestellten  Vernehmlassung  bis  am  5. Dezember  2013  zu.  Die  Stel-

lungnahme  der  Pflichtigen  vom  7. Dezember  2013  erfolgte  somit  verspätet,  weshalb 

sie samt den damit eingereichten Unterlagen im Folgenden unbeachtet bleibt. 

2.  a)  Die  Grundstückgewinnsteuer  wird  erhoben  von  den  Gewinnen,  welche 

sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (zivil-

rechtliche Handänderungen, § 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]).  

Nach  Art. 12  Abs. 3  lit. e  des  Bundesgesetzes  über  die  Harmonisierung  der 

direkten  Steuern  der  Kantone  und  Gemeinden  vom  14. Dezember  1990  (StHG)  und 

den  analogen  §§ 216  Abs. 3  lit. i  und  226a  Abs. 1  StG  wird  die  Besteuerung  aufge-

schoben  bei  Veräusserung  einer  dauernd  und  ausschliesslich  selbstgenutzten Wohn-

liegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös 

innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzlie-

genschaft im Kanton Zürich oder in der übrigen Schweiz verwendet wird. 

Eine Liegenschaft gilt als ausschliesslich selbstbewohnt, wenn sie vom Eigen-

tümer tatsächlich selbst bewohnt wird (RB 1992 Nr. 49). Ein dauerndes Selbstbewoh-

nen liegt vor, sofern der Eigentümer seine Liegenschaft ohne erheblichen Unterbruch 

bewohnt hat;  bei  der betreffenden Liegenschaft darf es  sich demnach  nicht bloss um 

eine  gelegentliche  oder  vorübergehende  Bleibe  des  Steuerpflichtigen  handeln.  Dabei 

rechtfertigt es sich, den Begriff "dauernd" weit auszulegen und allenfalls selbst bei län-

geren Unterbrüchen der Selbstnutzung als erfüllt anzusehen (RB 1994 Nr. 64, RB 1997 

Nr. 54). Allerdings muss ein Steuerpflichtiger die Liegenschaft am Ende der Besitzes-

dauer bewohnt haben. Es reicht also nicht aus, wenn die betreffende Liegenschaft nur 

am Anfang  der  Besitzesdauer bewohnt  wurde  und am  Schluss  während  Jahren  nicht 

mehr  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3. A., 

2013, § 216 N 331 StG; Felix Richner, Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohn-

eigentum [Teil I], ZStP 2010, 205). 

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Ein  Unterbruch  schadet  der  vom  Gesetz  geforderten  Dauerhaftigkeit  des 

Selbstbewohnens  der  veräusserten  Liegenschaft  dann  nicht,  wenn  er  seiner  Natur 

nach  bloss  vorübergehenden  Charakter  aufweist,  was  aufgrund  der  Verhältnisse  des 

Einzelfalles  zu  beurteilen  ist.  So  ist  ein  längerer  Unterbruch umso  eher  hinzunehmen 

und  damit  im  Hinblick  auf  einen  allfälligen  Steueraufschub  unschädlich,  als  er  durch 

äussere,  vom  Steuerpflichtigen  nicht  beeinflussbare  Umstände  bedingt 

ist 

(VGr, 19. Dezember 1995, SR.95.00059; RB 1997 Nr. 54). 

b) Eine Ausnahme statuiert die Rechtsprechung mit Bezug auf das Erfordernis 

des Selbstbewohnens beim ersetzten Objekt, als es nicht schade, wenn dem Steuer-

pflichtigen  ein Selbstbewohnen  aus  objektiven,  äusseren  Gründen während  einer  an-

gemessenen Zeit nicht möglich gewesen wäre. Insbesondere sei von einem Selbstbe-

wohnen  auszugehen,  wenn  ein  Steuerpflichtiger 

im  Rahmen  vorsorglicher 

Massnahmen im Scheidungsprozess die Liegenschaft habe verlassen müssen, welche 

jedoch bis zur Veräusserung weiterhin von der Ehefrau bewohnt worden sei (Richner/ 

Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N 324 StG mit Hinweisen).  

c)  Im vorliegenden  Fall meldete  sich  B, der  einen Aufschub  der  Grundstück-

gewinnsteuer  infolge  Ersatzbeschaffung  beantragt,  am  …  2008  beim  Steueramt  der 

Stadt  C nach D ab, wo er  sich per … 2008 anmeldete. Er lebte  im Folgenden  knapp 

drei Jahre in D, ehe er am … 2011 in die Schweiz zurückkehrte und für ungefähr zwei 

Wochen  in  der  Liegenschaft  an  der  …strasse  40  in  C  angemeldet  war,  bis  er  am 

… 2011 nach E umzog.  

B  hat  im  konkreten  Fall  die  fragliche  Liegenschaft  in  den  letzten  drei  Jahren 

nicht mehr selbst bewohnt; dies tat vielmehr sein Bruder und Miteigentümer A mit des-

sen Lebenspartnerin. B hatte derweil seinen Wohnsitz, d.h. den Mittelpunkt seiner per-

sönlichen und wirtschaftlichen Interessen, nach D verlegt, wo er während fast drei Jah-

ren lebte und arbeitete. Die Länge der Dauer seines Aufenthaltes zeigt zudem, dass er 

sich  auch  subjektiv mit  der  Absicht  eines  längeren  Verbleibens  in  D  befunden  haben 

muss.  Die  fragliche  Liegenschaft  befand  sich  somit  weder  an  seinem Wohnsitz  noch 

nutzte er sie zu Wohnzwecken, da kein eigenes tatsächliches Bewohnen gegeben war. 

Zudem  fehlt  es  auch  am  Erfordernis,  dass  ein  Steuerpflichtiger  die  Liegenschaft  am 

Ende der Besitzesdauer selbst bewohnt haben muss. Daran ändert auch nichts, dass 

B nach seiner Rückkehr aus D nochmals für ca. zwei Wochen in die fragliche Liegen-

schaft zurückkehrte, da zu diesem Zeitpunkt ihr Verkauf bereits feststand, weshalb es 

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an  der  Absicht,  in  der  fraglichen  Liegenschaft  zu  verbleiben  und  einen  dauernden 

Wohnsitz zu begründen, von Vornherein fehlte. 

d) Die Pflichtigen wenden hiergegen ein, B habe sich nicht unbefristet nach D 

begeben,  sondern  eine  befristete  Aufgabe  für  seinen  schweizerischen  Arbeitgeber 

F AG  übernommen.  Der  Bestätigung  des  Unternehmens  kann  entnommen  werden, 

dass B nach D gegangen ist, um dort einen "G" aufzubauen und ihn anschliessend an 

lokale Personen zu übergeben. Da man ihn danach in der Schweiz nicht habe weiter-

beschäftigen können, habe er die Gesellschaft  per … 2010 auf eigenen Wunsch ver-

lassen.  Zudem  machen  die  Pflichtigen  geltend,  dass  die  Aufenthaltsdauer  für  einen 

Entsendungsvertrag in Staaten ausserhalb der EU auf maximal sechs Jahre begrenzt 

sei. 

Der Pflichtige wurde mit dem Aufbau einer Geschäftseinheit in D betraut. Sei-

ne Rückkehr ins Unternehmen in der Schweiz war aber offensichtlich nicht – bzw. nicht 

innert  relativ  kurzer  Frist  –  geplant,  was  gegen  eine  bloss  temporäre  Entsendung 

spricht. Es liegt folglich keine Unmöglichkeit des Selbstbewohnens aus objektiven äus-

seren Gründen innerhalb einer überblickbaren Frist vor, da eine knapp dreijährige Lan-

desabwesenheit den angemessenen zeitlichen Rahmen hierfür sprengt.  

Weiter führen die Pflichtigen aus, dass B während der gesamten Dauer seiner 

geschäftlichen  Abwesenheit  sein  gewohntes  Zimmer  in  der  fraglichen  Wohnung  zur 

Verfügung gestanden habe, obwohl diese von A und dessen Lebenspartnerin bewohnt 

worden  sei.  Entsprechend  habe  er  bei  seinen  drei  bis  vier  jährlichen Besuchen  darin 

gewohnt und sich zur Hälfte an den Wohnungskosten beteiligt. 

Auch diese drei bis vier Besuche pro Jahr und das ihm dabei zur Verfügung 

stehende Zimmer ändern nichts daran, dass sich der Wohnsitz bzw. der Lebensmittel-

punkt von  B in D befand. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass ihm die Wohnung 

als Vermögensanlage bzw. als Unterkunft bei vorübergehenden Aufenthalten bzw. Fe-

rien  in  der  Schweiz  diente  und  er  sich  deshalb  an  den  Kosten  beteiligte.  Abgesehen 

davon ist es unwahrscheinlich, dass eine Person im Alter von B beabsichtigte, mit sei-

nem  Bruder  und  dessen  Lebenspartnerin  in  einer  4-Zimmerwohnung eine  dauerhafte 

Wohngemeinschaft zu bilden.  

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e) Aus diesen Gründen fehlt es vorliegend an der Veräusserung einer dauernd 

und  ausschliesslich  selbstgenutzten Wohnliegenschaft  (Eigentumswohnung), weshalb 

die  Kommission  für  Grundsteuern  der  Stadt  C  den  Aufschub  der  Grundstückge-

winnsteuer infolge Ersatzbeschaffung für B zu Recht verweigert hat. 

3. Aufgrund dieser Erwägungen ist der Rekurs abzuweisen. Ausgangsgemäss 

sind die Kosten des Verfahrens den Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Der 

Stadt  C  ist  mangels  besonderen  Aufwands  keine  Parteientschädigung  zuzusprechen 

(§ 152 StG 

i.V.m.  § 17  Abs. 2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

vom 

24. Mai 1959/8. Juni 1997). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

[…] 

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