# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c61bd22d-63a7-515c-8b19-fd9c20f92667
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-28
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 28.10.2025 100 2024 162
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2024-162_2025-10-28.pdf

## Full Text

100 24 162
Gemeinde: C.________
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 30.10.2025 JCU/CLE/cbi

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 28. Oktober 2025

Es wirken mit: die hauptamtliche Richterin Cuccarède, die Fachrichter Maleta und Studer sowie 
Leumann als Gerichtsschreiber

In der Rekurssache 

von

A.________

vertreten durch 

B.________

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

betreffend die amtliche Bewertung ab 2020 (Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1____)

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hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1____, ist seit dem Jahr 2018 im Alleineigentum 
von A.________ (fortan: Rekurrentin). Das Grundstück liegt in der Landwirtschaftszone im Orts-

teil D.________ südöstlich des Zentrums von C.________. Auf der Parzelle befinden sich zwei 

Wohnhäuser. Das Gebäude Nr. 2____ umfasst die von der Rekurrentin und ihrer Familie ge-

nutzte Wohnung sowie ein vermietetes Studio. Beim Gebäude Nr. 2a____ handelt es sich um 

eine frühere E.________werkstatt, die im Jahr 2020 in eine Wohnung umgebaut worden ist. 

Diese ist an Familienangehörige der Rekurrentin vermietet. An das Haus Nr. 2a____ ist das 

Nebengebäude Nr. 2b____ angebaut, das als Autounterstand und Abstellraum dient.

B. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung (fortan: Steuer-
verwaltung), bestimmte den amtlichen Wert des Grundstücks Nr. 1____ im Rahmen der allge-

meinen Neubewertung 2020 auf CHF 2'954'700.-- (Verfügung vom 13.9.2021, Akten Steuer-

verwaltung, pag. 133). Zuvor hatte der amtliche Wert CHF 459'800.-- betragen (Mitteilung vom 

6.5.2019, pag. 144). Die von der Rekurrentin, vertreten durch Rechtsanwalt B.________ (fortan: 

Vertreter), gegen die Verfügung vom 13. September 2021 erhobene Einsprache vom 5. Oktober 

2021 (pag. 8-19) wurde von der Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 3. April 2024 

(pag. 1-4) teilweise gutgeheissen und der amtliche Wert auf CHF 2'509'200.-- gesenkt. Diese 

Reduktion war auf Korrekturen bei der Raumaufnahme und bei der Benotung zurückzuführen.

C. Gegen den Einspracheentscheid hat der Vertreter im Namen der Rekurrentin mit Eingabe 
vom 18. April 2024 Rekurs bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (fortan: Steuer-

rekurskommission) erhoben. Er beantragt, den amtlichen Wert auf CHF 1'316'500.--, eventuali-

ter auf CHF 1'643'100.--, subeventualiter auf CHF 2'095'000.-- festzusetzen. Den Hauptantrag 

begründet der Vertreter damit, dass die Steuerverwaltung von einem viel zu hohen Ertragswert 

ausgehe. Zudem sei die Gebäudeartnote zu reduzieren, wodurch sich der Kapitalisierungssatz 

und der Realwertzuschlag zugunsten der Rekurrentin veränderten. Der Eventualantrag basiert 

auf Korrekturen eines Grossteils der Benotung. Zur Begründung des Subeventualantrags bringt 

der Vertreter vor, dass der amtliche Wert nicht über dem Verkehrswert liegen dürfe. Dieser be-

trage gemäss einer von der Rekurrentin in Auftrag gegebenen Schätzung höchstens 

CHF 2'095'000.--. 

D. Die Steuerverwaltung hat sich am 24. Mai 2024 vernehmen lassen. Sie beantragt, den 
Rekurs abzuweisen. Die Steuerverwaltung erachtet die Bewertung als korrekt und verweist für 

die rechtliche und schätzungstechnische Würdigung auf die Verfügung vom 13. September 

2021 und den Einspracheentscheid vom 3. April 2024. Die Steuerverwaltung bezeichnet das 

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von der Rekurrentin eingereichte Verkehrswertgutachten als nicht nachvollziehbar und für das 

vorliegende Verfahren irrelevant.

E. Mit Schreiben vom 5. Juni 2024 hat der Vertreter im Namen der Rekurrentin erklärt, auf 
eine formelle Replik auf die Vernehmlassung der Steuerverwaltung zu verzichten, weil diese 

keine neuen Gesichtspunkte enthalte.  

F. Zur Abklärung der Verhältnisse ist am 10. Juni 2025 ein Augenschein durchgeführt wor-
den. Die Delegation der Steuerrekurskommission, bestehend aus einer hauptamtlichen Richte-

rin, einem Sachverständigen und einem Gerichtsschreiber, hat das zur Diskussion stehende 

Grundstück besichtigt. Die Delegation der Steuerrekurskommission hat aufgrund des Augen-

scheins sowie anhand der vorhandenen Unterlagen die von der Steuerverwaltung vorgenom-

mene Neubewertung überprüft. Das Protokoll des Augenscheins ist den Rekurrenten und der 

Steuerverwaltung mit Postaufgabe vom 24. Juni 2025 eröffnet worden. 

G. Der Vertreter hat mit Schreiben vom 21. August 2025 zum Augenschein-Protokoll Stellung 
genommen. Die Steuerverwaltung hat sich nicht dazu geäussert.

Auf die detaillierten Äusserungen der Parteien in den genannten Rechtsschriften wird, soweit 

für den Entscheid von Bedeutung, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können 
bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich 

zuständig. Die Rekurrentin ist im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen nicht durchge-

drungen. Sie ist daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 86 

und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten.

Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Streitsache in Dreierbesetzung, da der 

Streitwert nicht bestimmt werden kann (vgl. Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 

11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 

BSG 161.1] und VGE 100 2010 191 vom 9.5.2011, nicht publiziert).

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2. Strittig ist der amtliche Wert des Grundstücks C.________ Gbbl. Nr. 1____, gültig ab dem 
Steuerjahr 2020. 

3. Gemäss Art. 46 Abs. 1 i.V.m. Art. 48 StG ist das Vermögen grundsätzlich zum Verkehrs-
wert zu versteuern. Grundstücke und andere unbewegliche Vermögensgegenstände werden für 

die Ermittlung des massgebenden Vermögenssteuerwerts durch die kantonale Steuerverwal-

tung amtlich bewertet (Art. 52 StG). Der einmal festgesetzte amtliche Wert ist rechtsbeständig 

und gilt bis zu einer nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewertung (Art. 181 

Abs. 3 StG). 

3.1 Das vorliegende Verfahren ist durch die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirt-
schaftlichen Grundstücke im Kanton Bern ausgelöst worden, die vom Grossen Rat mit Wirkung 

ab Steuerjahr 2020 beschlossen worden ist (Art. 182 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 des De-

krets vom 21. März 2017 über die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen 

Grundstücke und Wasserkräfte [AND; BSG 661.543]). Die allgemeine Neubewertung 2020 ba-

siert auf Preiserhebungen in den Jahren 2013 bis 2016 (Art. 2 Abs. 2 AND). Zuvor wurde letzt-

mals per Steuerjahr 1999 eine allgemeine Neubewertung anhand von Daten der Bemessungs-

periode 1993 bis 1996 durchgeführt. In den 21 Jahren seit der letzten allgemeinen Neubewer-

tung sind die Verkehrswerte der Grundstücke im Kanton Bern insgesamt erheblich angestiegen 

und immer stärker von den amtlichen Werten abgewichen. Es gibt aber auch Regionen, in de-

nen die Grundstückpreise nicht oder nur geringfügig zugenommen haben. Mit der allgemeinen 

Neubewertung 2020, die alle nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke im Kanton Bern betrifft, 

werden die amtlichen Werte den tatsächlichen Verkehrswerten angenähert (sie liegen im 

Durchschnitt jedoch immer noch erheblich darunter) und die regionalen Unterschiede reduziert. 

Dass der Grossteil der Grundstücke nach der allgemeinen Neubewertung 2020 einen höheren 

amtlichen Wert aufweist, ist demnach auf die Entwicklung des Immobilienmarkts zurückzu-

führen und vom Gesetzgeber beabsichtigt.

3.2 Eigentliche Grundlage für die amtliche Bewertung sind die von der kantonalen Schat-
zungskommission erstellten "Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen" (abrufbar unter: 

<https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Liegen-

schaften > Amtlicher Wert > Links und Downloads > Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Be-

wertung AN20"; fortan: Bewertungsnormen). Im Rahmen einer amtlichen Bewertung werden 

zunächst für jedes auf dem Grundstück vorhandene Objekt die Räumlichkeiten und Einrichtun-

gen auf einem Aufnahmeprotokoll festgehalten. Dabei werden Wohnräume mit sogenannten 

Raumeinheiten (RE, siehe Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen) und alle übrigen Flächen mit der 

Anzahl Quadratmeter erfasst. Danach werden die Objekte nach Gebäudeart, Bauqualität, Kom-

fortstufe, Wohn- oder Geschäftslage sowie Verkehrslage benotet. Zudem werden das wirt-

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schaftliche Alter und der Mietwertcode der einzelnen Objekte bestimmt, der vom Nutzungs-

zweck abhängt (Wohnung, Garage, Ladenlokal usw.). Als weitere Einflussgrösse ist das gene-

relle Mietzinsniveau der Standortgemeinde zu berücksichtigen, welches mit der Mietwert-

kategorie wiedergegeben wird. Aus der Anzahl Einheiten (RE oder m2), dem Total der Noten, 

dem wirtschaftlichen Alter, dem Mietwertcode und der Mietwertkategorie wird für jedes Objekt 

der Protokollmietwert errechnet (Tabelle 3.2 der Bewertungsnormen), d.h. der im Jahr erzielba-

re Mietertrag (der Protokollmietwert dient zugleich als Ausgangspunkt für die Bestimmung des 

Eigenmietwerts). Der Protokollmietwert wird durch den Kapitalisierungssatz dividiert, woraus 

sich der Ertragswert ergibt. Nach Addition des Realwertzuschlags resultiert schliesslich der amt-

liche Wert. Kapitalisierungssatz und Realwertzuschlag sind abhängig von der Note für die Ge-

bäudeart sowie vom wirtschaftlichen Alter (Tabelle 3.3 der Bewertungsnormen). Ergänzende 

Informationen können den von der Steuerverwaltung veröffentlichten "Erläuterungen zum steu-

erlichen Bewertungssystem von Grundstücken und Liegenschaften" (namentlich S. 7 f.) ent-

nommen werden (abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuer-

situationen > Wohneigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert > Links und Downloads", fortan: 

Erläuterungen). Für die Schätzungspraxis sind zudem die von der Steuerverwaltung basierend 

auf Ziff. 1.7 der Bewertungsnormen erlassenen schätzungstechnischen Weisungen von Bedeu-

tung, die sich an die Schätzerinnen und Schätzer richten (nicht online verfügbar; fortan: Wei-

sungen). 

4. Anders als in den allermeisten Fällen hat die Steuerverwaltung die allgemeine Neubewer-
tung 2020 beim Grundstück Nr. 1____ nicht automatisiert umgesetzt. Weil im April 2020 Um-

bau- und Sanierungsarbeiten abgeschlossen worden sind, hat sie das Objekt am 8. April 2021 

durch einen Schätzer in Augenschein nehmen lassen. Dieser hat die Bewertungsfaktoren 

(Raumaufnahme, Benotung, wirtschaftliches Alter) von Grund auf neu geschätzt. Anhand der 

aktualisierten Tabellen ist sodann der am 13. September 2021 eröffnete amtliche Wert von 

CHF 2'954'700.-- ermittelt worden. Im Einspracheverfahren hat die Steuerverwaltung, ohne ei-

nen erneuten Augenschein vorzunehmen, die Bewertung überprüft und dabei namentlich die 

Anzahl Raumeinheiten und beim Wohnhaus Nr. 2____ die Noten für die Bauqualität und die 

Komfortstufe reduziert. Daraus hat der hier angefochtene amtliche Wert von CHF 2'509'200.-- 

resultiert. Im Rekursverfahren können sämtliche Elemente der Bewertung überprüft werden. Die 

Steuerrekurskommission beurteilt dabei hauptsächlich jene Punkte, die zwischen den Parteien 

umstritten sind. Sie verfügt jedoch über die gleichen Kompetenzen wie die Steuerverwaltung im 

vorangegangenen Bewertungs- und Einspracheverfahren (Art. 198 Abs. 2 StG) und ist daher 

nicht an die Parteibegehren gebunden.

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5. Anlässlich des Augenscheins vom 10. Juni 2025 hat die Delegation der Steuerrekurs-
kommission folgende Anpassungen an den Bewertungsfaktoren vorgenommen:

5.1 Die (nicht umstrittene) Anzahl Raumeinheiten der Wohnräume ist aufgrund der tatsächli-
chen Verhältnisse von 15.9 auf 16.2 erhöht worden (Gebäude Nr. 2____ unverändert 10.1 RE, 

Nr. 2a____ neu 6.1 RE statt 5.8 RE). Hingegen hat die Delegation die tatsächlich nutzbare 

Fläche des Autounterstands Nr. 2b____ von 30 m2 auf 20 m2 reduziert.

5.2 Die Delegation hat die Note für die Gebäudeart bei beiden Gebäuden Nr. 2____ und 
Nr. 2a____ von 4 auf 3 gesenkt. Sie hat dies damit begründet, dass die beiden Objekte auf-

grund der räumlichen Nähe und verschiedener gegenseitiger Abhängigkeiten nicht dem Stan-

dard typischer freistehender Einfamilienhäuser entsprächen, wofür die Note 4 gerechtfertigt 

wäre. Vielmehr beständen Ähnlichkeiten mit Doppeleinfamilienhäusern, weshalb die Note 3 

sachgerecht sei. 

5.3 Die übrigen Noten und das wirtschaftliche Alter sind von der Delegation bestätigt worden. 
Die Korrekturen haben insgesamt eine Senkung des amtlichen Werts von CHF 2'509'200.-- auf 

CHF 2'155'400.-- bewirkt.

6. Während seitens der Steuerverwaltung keine Stellungnahme zum Protokoll eingegangen 
ist, hat sich der Vertreter mit Schreiben vom 21. August 2025 dazu geäussert.

6.1 Mit Bezug auf den Inhalt des Augenschein-Protokolls kritisiert der Vertreter in erster Linie 
die Note für die Verkehrslage. Mit der Verkehrslage werden gemäss den Bewertungsnormen 

"Zugang, Zufahrt und Bezug zum nächstgelegenen Siedlungs- bzw. Infrastrukturschwerpunkt" 

beurteilt (S. 13). Die Note bezieht sich auf die Verhältnisse innerhalb der Gemeinde. Wie im 

Protokoll ausgeführt, ist die Verkehrslagenote des Grundstücks Nr. 1____ im Rahmen der all-

gemeinen Neubewertung von 2 auf 8 angehoben worden, entsprechend dem überarbeiteten 

Verkehrslagenotenplan (abrufbar unter: <https://www.agi.dij.be.ch>, Menu "Geoinformationen > 

Karten > Angebot an Karten). Diese hohe Note entspricht an sich nicht der tatsächlichen Lage 

des Grundstücks. Dies zeigt sich namentlich daran, dass der optimal erschlossene Dorfkern von 

C.________ nur die Verkehrslagenote 5 aufweist. Offensichtlich sollen mit dem sachfremden 

Mittel der Verkehrslagenote die unterschiedlichen Grundstückpreisniveaus innerhalb der Ge-

meinde C.________ ausgeglichen werden (ähnliches gilt für die Gemeinde F.________, wo 

G.________ und H.________ die höheren Verkehrslagenoten aufweisen als das Dorf 

F.________). Gemäss den Bewertungsnormen (Ziff. 2.2.4, S. 13) darf nur aus triftigen Gründen 

vom Verkehrslagenotenplan abgewichen werden. Der Vertreter macht geltend, dass die Steuer-

rekurskommission in ihrem Entscheid 100 2023 360 vom 19. Dezember 2024 vom Verkehrsla-

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genotenplan abgewichen sei, weshalb dies mit Blick auf die Rechtsgleichheit auch vorliegend 

getan werden müsse. Hierzu ist auszuführen, dass das Grundstück, das Gegenstand des Ent-

scheids vom 19. Dezember 2024 gewesen ist, zum einen an der Grenze zum Gebiet mit der 

Note 3 liegt und zum anderen nur über eine steile, schmale und im Winter nicht geräumte Zu-

fahrt erreichbar ist (wie sich aus dem nicht publizierten Augenschein-Protokoll ergibt). Im hier zu 

beurteilenden Fall geht es hingegen um eine Parzelle, die mitten im Gebiet mit der Verkehrsla-

genote 8 liegt und keine Besonderheiten hinsichtlich Zufahrt und Zugang aufweist. Eine Sen-

kung der Verkehrslagenote würde faktisch den grössten Teil der Verkehrslagenoten in der Ge-

meinde C.________ in Frage stellen. Auch wenn die Steuerrekurskommission grundsätzlich der 

Ansicht ist, dass der Verkehrslagenotenplan das falsche Mittel ist, um die gemeindeinternen 

Wertunterschiede abzubilden, geht sie doch davon aus, dass dieser auf fachgerecht erhobenen 

Daten basiert. Aufgrund dieser Überlegungen ist an der Verkehrslagenote für das vorliegende 

Grundstück festzuhalten.

6.2 In Ziff. 2.1 der Stellungnahme vom 21. August 2025 erklärt der Vertreter, dass überall 
dort, wo die Feststellungen der Delegation beim Augenschein nicht den Anträgen der Rekurren-

tin entsprechen, diese an ihren Ausführungen in der Rekursschrift festhalte. Diesbezüglich kann 

auf das Augenschein-Protokoll verwiesen werden, in welchem die Delegation der Steuerrekurs-

kommission festgehalten hat, aus welchen Gründen sie die bisherigen Noten für die Bauqua-

lität, die Komfortstufe und die Wohnlage bestätigt hat. Die Raumaufnahme und das wirtschaft-

liche Alter sind in der Rekursschrift ohnehin nicht bestritten worden. 

7. In der Rekursschrift macht der Vertreter geltend, dass die Bewertungsnormen Verwal-
tungsverordnungen darstellten und für die Justizbehörden nicht bindend seien. Dementspre-

chend sei die Steuerrekurskommission gehalten, von den Bewertungsnormen abzuweichen, 

falls diese zu einem Ergebnis führten, das den gesetzlichen Bestimmungen in Art. 52 ff. StG 

widerspricht.

Verwaltungsverordnungen begründen keine Rechte oder Pflichten der Privatpersonen, sondern 

sollen eine einheitliche und rechtsgleiche Auslegung und Anwendung der Gesetze und Verord-

nungen gewährleisten. Die Justizbehörden weichen nicht ohne guten Grund von einer Verwal-

tungsverordnung ab, sofern diese nicht gegen gesetzliche Bestimmungen verstösst und im Ein-

zelfall eine überzeugende und praktikable Konkretisierung der rechtlichen Vorgaben darstellt 

(Ruth Herzog in: Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 

2. Aufl., 2020, N. 38 zu Art. 80 VRPG). Wie in E. 3.2 ausgeführt, sind die hier relevanten nicht-

landwirtschaftlichen Bewertungsnormen von der kantonalen Schatzungskommission erlassen 

worden, die ihrerseits vom Regierungsrat einsetzt worden ist (Art. 182 Abs. 2 und 3 StG). Der 

Steuerverwaltung fehlt somit die Kompetenz, die Bewertungsnormen zu ändern. So betrachtet, 

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handelt es sich bei diesen Normen nicht um eine typische Verwaltungsverordnung, sondern um 

eine verbindlichere Rechtsquelle eigener Art. Allerdings stufen auch das Verwaltungsgericht (so 

zuletzt in VGE 100 2024 17 vom 23.4.2025, E. 2.4), ebenso wie die vom Vertreter zitierten Au-

toren (Kästli/Bärtschi in: Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, Artikel 1 bis 125, 

2014, N. 10 zu Art. 56 StG), die Bewertungsnormen als Verwaltungsverordnung ein. Folglich ist 

die Steuerrekurskommission berechtigt, im Einzelfall aus guten Gründen von den Bewertungs-

normen abzuweichen.

8. Gemäss Ziff. 2.2.8 der Bewertungsnormen ergibt sich aus dem "Mietwert pro Objekt oder 
Objektteil" (dem sogenannten Protokollmietwert) dividiert durch den Kapitalisierungssatz der 

Ertragswert (vgl. E. 3.2 hiervor). Der Vertreter führt aus, dass im vorliegenden Fall der tatsäch-

lich erzielbare Mietertrag deutlich unterhalb des Protokollmietwerts liege. Gemäss Art. 54 Abs. 3 

StG basiere der Ertragswert auf dem während der Bemessungsperiode erzielbaren Mietertrag. 

Folglich sei es gesetzeswidrig, den Ertragswert anhand eines höheren Protokollmietwerts zu 

berechnen. Demgegenüber erklärt die Steuerverwaltung in ihrem Einspracheentscheid, dass 

"der Marktmietwert (...) direkt am Bundessteuer-Eigenmietwert zu messen [ist] und nicht am 

Protokollmietwert" (pag. 2, 3. Abschnitt).

8.1 Art. 56 Abs. 1 Bst. d StG hält fest, dass die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke auf-
grund des Verkehrswerts zu bewerten sind; wobei dieser unter Berücksichtigung von Ertrags- 

und Realwert "massvoll unter Berücksichtigung der Förderung der Vorsorge, der Eigentumsbil-

dung und der Belastung durch die Liegenschaftssteuer" festgesetzt wird. Der vom Vertreter 

genannte Art. 54 StG definiert sodann die Begriffe Verkehrswert, Realwert und Ertragswert. 

Zum Verkehrswert heisst es in Abs. 1, dass dieser "dem unter normalen Verhältnissen erzielba-

ren Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse" entspricht und 

in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus Real- und Ertragswert ermittelt wird. 

Der Realwert setzt sich aus dem Zeitwert aller baulichen Anlagen inklusive Baunebenkosten 

und dem relativen Landwert zusammen (Abs. 2) und als Ertragswert gilt, wie vom Vertreter vor-

gebracht, der kapitalisierte, in der betreffenden Gegend während der Bemessungsperiode er-

zielbare Mietertrag (Abs. 3). Die Bewertungsnormen setzen diese gesetzlichen Vorgaben so 

um, dass bei der Bewertung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften der Ertragswert errechnet 

und dem Realwert mittels eines Realwertzuschlags Rechnung getragen wird (Ziff. 2.1 und 

2.2.1). Dabei hängt die Höhe des Realwertzuschlags in erster Linie von der Gebäudeartnote 

und in geringerem Mass vom wirtschaftlichen Alter ab (siehe Tabelle 3.3 der Bewertungsnor-

men).

8.2 Dass der Protokollmietwert, entgegen der Auffassung der Steuerverwaltung, grundsätzlich 
dem (schätzungsweise) erzielbaren Ertrag eines Grundstücks im Zeitraum der Bemessungs-

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periode entsprechen soll, ist unlängst vom Verwaltungsgericht bestätigt worden 

(VGE 100 2024 17 vom 23.4.2025, E. 5.3). Der Protokollmietwert ist nicht nur ein Zwischener-

gebnis bei der Berechnung des amtlichen Werts, sondern dient auch als Ausgangspunkt für die 

Bestimmung des Eigenmietwerts. Hierfür wird der Protokollmietwert mit den sogenannten Miet-

wertfaktoren (je einer für die kantonalen Steuern und für die direkte Bundessteuer) multipliziert, 

die von der Steuerverwaltung für jede Gemeinde festgelegt werden. Der bundessteuerliche Ei-

genmietwert soll grundsätzlich dem Betrag entsprechen, den der Eigentümer aufwenden müss-

te, um ein gleiches Grundstück unter denselben Bedingungen bewohnen zu können (Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Rohner, Handkommentar zum DBG, 4. Aufl., 2023, N. 86 zu Art. 21 DBG), 

was letztlich ebenfalls einem am Markt erzielbaren Mietertrag entspricht. Demgegenüber sieht 

das kantonale Recht grundsätzlich eine massvolle Festsetzung des Eigenmietwerts vor (Art. 25 

Abs. 4 Satz 1 StG), weshalb der kantonale Eigenmietwert unter demjenigen gemäss DBG liegt. 

Mit der allgemeinen Neubewertung sind die Mietwertfaktoren in der Gemeinde C.________ von 

zuvor 89 % (kantonale Steuern) und 104 % (direkte Bundessteuer) auf bzw. 39 % bzw. 46 % 

reduziert worden. Dies ist der tiefste Wert im Kanton Bern, für die meisten Gemeinden liegt der 

bundessteuerliche Mietwertfaktor zwischen 80 % und 110 % des Protokollmietwerts. Die äus-

serst tiefen Mietwertfaktoren in C.________ führen dazu, dass unter Geltung der aktuellen Be-

wertungsnormen der Protokollmietwert gar nicht eine "richtige Höhe" aufweisen kann: Falls der 

Protokollmietwert dem Marktmietwert entspricht, liegt der Eigenmietwert nur bei 46 % des 

Marktmietwerts und damit weit unter dem vom Bundesgericht akzeptierten Minimum von 70 % 

(vgl. Lissi/Dini in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte 

Bundessteuer [DBG], 4. Aufl., 2022, N. 40 zu Art. 21 DBG). Umgekehrt liegt der Protokollmiet-

wert um mehr als das 2.2-fache (100 / 46) über dem am Markt erzielbaren Mietertrag, falls der 

bundesrechtliche Eigenmietwert diesem entspricht. Bei den meisten Grundstücken dürfte es 

sich freilich so verhalten, dass der bundesrechtliche Eigenmietwert wesentlich unter und der 

Protokollmietwert wesentlich über dem Marktniveau liegen. 

8.3 Aus der vorstehenden Erwägung ergibt sich, dass ein über dem Marktniveau liegender 
Protokollmietwert für sich allein nicht ausreichen kann, um bei korrekt festgesetzten Bewer-

tungsfaktoren (Raumaufnahme, Benotung, wirtschaftliches Alter) vom amtlichen Wert gemäss 

Bewertungsnormen abzuweichen. Zu prüfen ist hingegen, wie sich dieser systemgenerierte 

amtliche Wert zum Verkehrswert verhält. In diesem Zusammenhang ist wesentlich, dass der 

Grundsatz, wonach das Vermögen zum Verkehrswert zu bewerten ist, nicht nur im bernischen 

Steuergesetz, sondern auch in Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 

über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisie-

rungsgesetz, StHG; SR 642.14) verankert ist und daher in der ganzen Schweiz gilt. Das Bun-

desgericht versteht unter dem Begriff Verkehrswert den Preis, "der bei einer Veräusserung des 

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Vermögensobjektes im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also 

ein unabhängiger Dritter unter normalen Umständen zu bezahlen bereit wäre" (BGE 148 I 210 

E. 4.4.3). Der Verkehrswert entspricht damit dem Marktwert (vgl. auch: Finn Canonica, Die Im-

mobilienbewertung, 2009, Ziff. 2.1.1). Weil die Bewertung zum Verkehrswert bundesrechtlich 

geregelt ist, verfügt der bernische Gesetzgeber in diesem Bereich nur über beschränkten Spiel-

raum. So hat das Bundesgericht den vom Grossen Rat bei der Umsetzung der allgemeinen 

Neubewertung 2020 angestrebten Ziel-Median von 70 % (des amtlichen Werts, gemessen am 

Verkehrswert) als bundesrechtswidrig beurteilt, weil damit zu viele Grundstücke mit weniger als 

70 % des Verkehrswerts bewertet würden. Die Marke von 70 % wird vom Bundesgericht als 

untere Grenze eines zulässigen Vermögenssteuerwerts bezeichnet (BGE 148 I 210 E. 4.5.5). 

Die obere Grenze liegt demgegenüber bei 100 % (BGE 148 I 210 E. 4.4.7; BGE 128 I 240 

E. 3.3.1; VGE 100 2017 20 vom 20.6.2018, E. 5.1; Kästli/Bärtschi, a.a.O., N. 10 zu Art. 56 StG). 

Folglich sollten sich die amtlichen Werte der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke möglichst im 

Bereich von 70 % bis 100 % des jeweiligen Verkehrswerts bewegen. Der Vertreter hat einen 

von den Rekurrenten in Auftrag gegebenen "Schätzungsbericht" der I.________Immobilien AG 

eingereicht (Rekursbeilage 9, fortan: Schätzung I.________). Diese basiert auf der Ertrags-

wertmethode mit einem Abzug für die technische Entwertung. Der Verkehrswert beträgt gemäss 

Schätzung I.________ CHF 2'095'000.-- und liegt damit nur um CHF 60'400.-- bzw. 2.8 % unter 

dem amtlichen Wert gemäss Augenschein-Protokoll. Einleitend wird in der Schätzung 

I.________ jedoch darauf hingewiesen, dass nur die von der "einheimischen Bevölkerung be-

zahlten Miet- und Kaufpreise massgeblich" seien. Damit wird die Nachfrage auswärtiger Perso-

nen, fraglos die Hauptursache für die hohen Liegenschaftspreise in der Region C.________, 

vollkommen beiseitegelassen. Auch wenn dem Vertreter beizupflichten sein mag, wenn er gel-

tend macht, dass die Lage in der Landwirtschaftszone bauliche Veränderungen praktisch ver-

unmögliche, ist davon auszugehen, dass das Grundstück zu einem über dem amtlichen Wert 

gemäss Augenschein-Protokoll liegenden Preis verkauft werden könnte, wenn auch die Nach-

frage durch auswärtige Interessenten berücksichtigt wird. Jedenfalls misslingt der Rekurrentin 

der ihr obliegende Nachweis des Gegenteils. 

9. Festzuhalten ist jedoch, dass für die im Gebäude Nr. 2a____ neu erstellte Wohnung im 
Grundbuch Folgendes angemerkt ist: "Erstwohnung oder gleichgestellte Wohnung nach Art. 7 

Abs. 1 Buchstabe a des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen". In der Einsprache vom 5. Ok-

tober 2021 sowie in der Stellungnahme vom 21. August 2025 (nicht jedoch in der Rekursschrift 

vom 18.4.2024) weist der Vertreter auf diesen Umstand hin. Die Steuerverwaltung führt im Ein-

spracheentscheid hierzu aus, dass interne Berechnungen der Steuerverwaltung gezeigt hätten, 

dass die Wertverhältnisse zwischen den Erst- und Zweitwohnungen im üblichen Streubereich 

jeder Schätzung liegen. Gemäss Art. 56 Abs. 4 StG sind die im Grundbuch eingetragenen 

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Rechte und Lasten zu berücksichtigen, soweit sie den Wert des Grundstücks beeinflussen. Die 

Steuerverwaltung ist der Auffassung, dass die geltenden Berechnungsmethodik den Nutzungs-

beschränken ausreichend Rechnung tragen (Einspracheentscheid vom 3.4.2024, pag. 2, Rück-

seite, 1. Abschnitt).

9.1 Die Steuerrekurskommission ist im Entscheid 100 2023 347 vom 25. Februar 2025 zum 
Ergebnis gelangt, dass es erforderlich ist, bei der Festsetzung des amtlichen Werts eine An-

merkung als Erstwohnung (und gegebenenfalls auch bei einer Anmerkung als touristisch be-

wirtschaftete Wohnung) gemäss Art. 7 Abs. 1 Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweit-

wohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) zu berücksichtigen.

9.2 Die Steuerrekurskommission hat jenen Entscheid im Wesentlichen wie folgt begründet: Zu 
verweisen ist zum einen auf eine Medienmitteilung des Bundesamts für Raumentwicklung am 

vom 9. Mai 2023, wonach die Immobilienpreise in touristischen Hot-Spots stark gestiegen seien, 

was in erster Linie auf die starke Nachfrage nach Zweitwohnungen zurückzuführen sei (abruf-

bar unter: <https://www.admin.ch> "Dokumentation > Medienmitteilungen"). Weiter ist in Art. 3 

Abs. 1 ZWG geregelt, dass die Kantone bei Bedarf im Richtplan Massnahmen zur Förderung 

preisgünstiger Erstwohnungen vorsehen. Gemäss Richtplan des Kantons Bern gehört 

C.________ zu jenen Gemeinden, in denen entsprechende Massnahmen im Rahmen der Orts-

planung erforderlich sind (einsehbar unter: <https://www.agi.dij.be.ch>, Menu: "Angebot an Kar-

ten > Kantonaler Richtplan, Elemente Siedlung" [konsultiert am 12.9.2025]). Gemäss einer 

Hochrechnung der Abteilung Amtliche Bewertung vom 26. September 2018 (nicht mehr online 

abrufbar) hat sich die allgemeine Neubewertung 2020 in folgenden Gemeinden am stärksten 

auf die Einnahmen aus der Liegenschaftssteuer (die direkt mit der Zunahme der amtlichen Wer-

te zusammenhängt) ausgewirkt: Saanen +154 %, Lauenen +134 %, Gsteig +100 %, Grindel-

wald +68 %, Adelboden +57 %. Der durchschnittliche Zuwachs im ganzen Kanton beträgt dem-

gegenüber nur 24 %. Für die Steuerrekurskommission steht ausser Frage, dass die weit über-

durchschnittliche Zunahme der amtlichen Werte in den touristisch geprägten Gemeinden zu 

einem grossen Teil auf Zweitliegenschaften zurückzuführen sind.

9.3 Die Problematik, dass Wohnungen, die vor Inkrafttreten der Zweitwohnungsgesetzgebung 
erstellt worden sind, eine massive Preissteigerung erfahren, ist regelmässig Thema in den Me-

dien, so bspw. in einem ausführlichen Artikel im Bund vom 15. März 2025: "Schattenseite des 

Bergidylls: Wie Ferienhausbesitzer die Einheimischen verdrängen" (abrufbar über die Suchfunk-

tion auf <https://www.derbund.ch>). Darin heisst es u.a.: "In Saanen beispielsweise lag der 

Preis für eine Wohnung (5 Zimmer, 110 Quadratmeter) gemäss der Berner Kantonalbank im 

letzten Jahr [2024] bei 1,5 Millionen Franken, fünf Jahre zuvor waren es noch 30 Prozent weni-

ger". Letztlich bezweckt die im Grundbuch festgehaltene Nutzungsbeschränkung als Erstwoh-

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nung nichts anderes, als das entsprechende Objekt der starken Nachfrage nach Zweitwohnun-

gen zu entziehen. Dass bei zwei ansonsten gleichwertigen Liegenschaften diejenige ohne eine 

Nutzungsbeschränkung zu einem höheren Preis verkauft werden kann, drängt sich als logische 

Schlussfolgerung auf. 

9.4 Aufgrund der vorstehend skizzierten Überlegungen hat die Steuerrekurskommission im 
erwähnten Entscheid vom 25. Februar 2025 eine natürliche Vermutung formuliert, wonach 

Wohnungen, die in touristischen Gebieten liegen, jedoch aufgrund einer Anmerkung im Grund-

buch nicht als Zweitwohnung genutzt werden dürfen, einen tieferen Verkehrswert aufweisen als 

solche, die frei veräussert werden können. In jenem Fall ist es der Steuerverwaltung aufgrund 

kaum vorhandener Daten nicht gelungen, diese Vermutung umzustossen. Daher ist die Sache 

zur Festsetzung eines angemessenen Abzugs für Erstwohnungen an die Steuerverwaltung 

zurückgewiesen worden. Die Steuerverwaltung hat den Entscheid sodann am 31. März 2025 

vor Verwaltungsgericht angefochten (Verfahren Nr. 100 2025 96). Das Verfahren ist gegenwär-

tig noch hängig. 

9.5  Selbst wenn der Entscheid der Steuerrekurskommission vom 25. Februar 2025 nicht 
rechtskräftig ist, ist er für das vorliegende Verfahren richtungsweisend. Auch hier steht für die 

Steuerrekurskommission ausser Frage, dass sich die Nutzungsbeschränkung in einem Aus-

mass auf den Verkehrswert auswirkt, das bei der amtlichen Bewertung berücksichtigt werden 

muss. Weil zum einen der vorliegende Streit schon lange dauert (die Einsprache datiert vom 

5. Oktober 2021) und zum andern die Frage der Bewertung von Erstwohnungen nicht der einzi-

ge umstrittene Punkt ist, sondern auch die Rekurrentin nicht mit allen Anliegen durchdringt, 

sieht die Steuerrekurskommission von einer Sistierung des Verfahrens bis zum Entscheid des 

Verwaltungsgerichts betreffend RKE 100 2023 347 vom 25. Februar 2025 ab. Folglich ist der 

Einspracheentscheid vom 3. April 2024 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinn 

der Erwägungen an die Steuerverwaltung zurückzuweisen.

10. Bei diesem Ausgang des Verfahrens, ist die Rekurrentin als teilweise obsiegend zu be-
trachten. Sie hat daher grundsätzlich einen Teil der Verfahrenskosten zu tragen, einschliesslich 

allfälliger Auslagen für Gutachten oder andere externe Kosten (Art. 200 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 1, 

2, 53, 58 und 59 des Dekrets vom 24. März 2010 betreffend die Verfahrenskosten und die Ver-

waltungsgebühren der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [Verfahrenskostendekret, 

VKD; BSG 161.12]).

10.1 Allerdings wirft der Vertreter der Steuerverwaltung vor, dass sie ihren Einsprache-
entscheid mangelhaft begründet und auf diese Weise das rechtliche Gehör der Rekurrentin ver-

letzt habe. Der in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV; SR 101) garantierte Anspruch auf 

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rechtliches Gehör verpflichtet die verfügende Behörde u.a. dazu, ihren Entscheid zu begründen 

(Michel Daum in: Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 

2. Aufl., 2020, N. 6 zu Art. 52; vgl. Art. 193 Abs. 3 StG). Das Recht auf Begründung bedeutet 

nicht, dass sich die Steuerverwaltung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinander-

setzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen muss. Vielmehr kann sie sich 

auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss zumindest 

so abgefasst sein, dass die Betroffenen den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten 

können (Michel Daum, a.a.O., N. 7 zu Art. 52 VRPG). Im Einspracheentscheid vom 3. April 

2024 hat die Steuerverwaltung mit ausreichender Begründungstiefe erklärt, wieso sie die Kritik 

des Vertreters in Bezug auf die Lage des Grundstücks in der Landwirtschaftszone, die Beno-

tung, den Protokollmietwert und die Berücksichtigung der Nutzungsbeschränkung als Erstwoh-

nung zurückweist. Dass die Steuerverwaltung nicht auf die Rüge des Vertreters, dass der neu 

eröffnete amtliche Wert rechtswidrig sei, eingegangen ist, kann ihr nicht vorgeworfen werden. 

Dem Vertreter ist ohnehin bekannt gewesen, dass die Steuerverwaltung an die Vorgaben der 

Bewertungsnormen gebunden ist und er deren Anwendbarkeit nur durch eine gerichtliche In-

stanz überprüfen lassen kann. Weil das rechtliche Gehör der Rekurrentin im Einsprachever-

fahren nicht verletzt worden ist, hat sie einen Teil der Verfahrenskosten zu tragen.

10.2 Aufgrund der Rückweisung an die Steuerverwaltung lässt sich das Ausmass des Obsie-
gens nicht rechnerisch ermitteln. Die Steuerrekurskommission ist bezüglich Gebäudeartnote 

und Anmerkung als Erstwohnung den Anträgen der Rekurrentin gefolgt, nicht jedoch bezüglich 

Verkehrslagenote und Berechnung des Ertragswerts. Im Ergebnis erweist es sich als sachge-

recht, der Rekurrentin die Hälfte der Verfahrenskosten aufzuerlegen. Diese setzen sich zusam-

men aus einer pauschalen Gerichtsgebühr von CHF 1'500.-- und Gutachterkosten von 

CHF 1'428.05, ausmachend CHF 2'928.05. Folglich beträgt der von der Rekurrentin zu bezah-

lende Anteil CHF 1'464.--. Dieser Betrag wird mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

10.3 Weil die Rekurrentin im vorliegenden Verfahren vertreten ist und ihr notwendige und ver-
hältnismässig hohe Kosten entstanden sind, wird ihr eine Parteikostenentschädigung zugespro-

chen (Art. 200 Abs. 4 StG). Diese wird gemäss dem vorgesehenen Rahmentarif (Art. 11 der 

Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes [Parteikostenver-

ordnung, PKV; BSG 168.811]). Die vom Vertreter am 18. September 2025 eingereichte Kosten-

note weist einen angemessenen Aufwand von 17:34 Stunden aus. Die Steuerrekurskommission 

ersetzt als Parteikosten usanzgemäss maximal CHF 250.-- pro Stunde, was ein Honorar von 

CHF 4'375.-- ergibt. Zuzüglich Auslagen von CHF 271.-- und 8.1 % Mehrwertsteuer resultiert 

ein Gesamtbetrag von CHF 5'022.35. Entsprechend dem Ausmass des Obsiegens von 50 % 

sind somit Parteikosten im Umfang von CHF 2'511.20 zu entschädigen.

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11. Rückweisungsentscheide gelten nach der Regelung des geltenden Verfahrensrechts des 
Kantons Bern als Zwischenentscheide. Sie können unter den Voraussetzungen von Art. 74 

Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 61 Abs. 3 und 4 VRPG mit dem in der Hauptsache offenstehenden 

Rechtsmittel, hier mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Bern, selbst-

ständig angefochten werden (statt vieler VGE 100 2019 131/132 vom 18.7.2019).

Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Einspracheentscheid vom 4. April 2024 betreffend die amtliche Bewertung des 

Grundstücks C.________ Gbbl. Nr. 1____ wird aufgehoben und die Sache zur Neufest-

setzung des amtlichen Werts ab 2020 im Sinn der Erwägungen an die Steuerverwaltung 

zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor der Steuerrekurskommission von total CHF 2'928.05 wer-

den der Rekurrentin anteilmässig im Betrag von CHF 1'464.-- zur Bezahlung auferlegt. 

3. Es werden Parteikosten im Betrag von CHF 2'511.20.-- (inkl. Mehrwertsteuer und allfälli-

ger Auslagen) gesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Aus-
fertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von 
einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und un-

terzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechts-
begehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

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5. Zu eröffnen an:

▪ Schmutz Stefan zuhanden von A.________

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern 

▪ Einwohnergemeinde C.________

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Die Richterin Der Gerichtsschreiber

Cuccarède Leumann