# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 38b56b63-b0ff-53a2-87c6-e3ba10813ded
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-21
**Language:** de
**Title:** Quartierplan. Geldausgleich für Wendeplatz. Berechnungskriterien.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0106/2019
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2020-13.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0106/2019 vom 21. August 2019 in BEZ 2020 Nr. 13 

Mit  Beschluss  vom  11.  Dezember  2018  setzte  der  Gemeinderat  X  den 
Quartierplan  Y  gemäss  den  zugehörigen  Quartierplanakten  fest.  Die  Bau-
direktion  Kanton  Zürich  (Amt  für  Raumentwicklung)  genehmigte  den  so 
festgesetzten  Quartierplan  mit  Verfügung  vom  25. Februar 2019.  Ein  Quartier-
plangenosse  gelangte  mit  Eingabe  vom  5.  April  2019  gegen  die  genannten 
Entscheide  an  das  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und  stellte  unter 
anderem  den  Antrag,  die  von  der  Quartierplankommission 
festgesetzte 
Entschädigung  für  einen  Wendeplatz/Wenderecht  auf  seiner  Parzelle  in  der 
Höhe von CHF 130.–/m2 sei neu auf CHF 1'450.–/m2 festzusetzen. 

Aus den Erwägungen: 

3.1  Der  Rekurrent  beanstandet  zunächst  den  Geldausgleich  für  einen 
Wendeplatz bzw. ein Wenderecht auf seiner Parzelle nKat.-Nr. 2 (Kat.-Nr. 1). Er 
bringt  vor,  das  Baurekursgericht  habe  mit  Entscheid  BRGE  III  Nrn.  0006  und 
0007/2018 vom 24. Januar 2018 explizit einen Geldausgleich für die Belastung 
einer Sperrfläche von 83 m2 statuiert. Der Rekurrent habe diesen anlässlich der 
3. Grundeigentümerversammlung  explizit  beantragen  müssen.  Die  Quartier-
plankommission  habe 
in  keiner  Weise 
adäquaten Geldausgleich stattgegeben. 

letztlich  einem  zum  Wertverlust 

Was  die  Landpreise  und  damit  den  Geldausgleich  angehe,  habe  sich  die 
Quartierplankommission 
im  Wesentlichen  auf  eine  veraltete  Dissertation 
gestützt  (Peter  Kleb,  Kosten  und  Entschädigungen  im  zürcherischen  Quartier-
planverfahren,  2004).  Ausserdem  habe  man  den  Rekurrenten  zufolge  seiner 
vormaligen  Intervention  (Ergreifung  von  Rechtsmitteln)  abstrafen  wollen.  Der 
Wendeplatz  inkl.  Sperrfläche  habe  eine  hohe  substanzielle  Wertverminderung 
des Grundstücks zur Folge. Der heutige Wendebereich inkl. Besucherparkplatz 
messe  42  m2.  Durch  den  neuen  Wendeplatz  würden  die  zwei  bestehenden 
Besucherparkplätze wegfallen. Im Falle eines Neubaus auf der Parzelle sei bei 
erstelltem  Wendeplatz  zufolge  von  dessen  eigenartiger  Anordnung  (zentral, 
mittig)  faktisch  von  einer  zweigeteilten  Parzelle  auszugehen.  Die  gesamte 
Geometrie  eines  Neubaus  und  die  Dimension  bzw.  die  Ausnützung  der 
Grundfläche  werde  massiv  eingeschränkt.  Faktisch  führe  dies  zu  einer 
Halbierung  der  Grundstücksnutzung.  Zudem  seien  separate  Besucher-
parkplätze  auszuscheiden,  was  wiederum  zu  einem  zusätzlichen  Landbedarf 
von ca. 25 m2 führe und entsprechende Kosten generiere. Bei einer Integration 
in  das  Gebäude  würden  zusätzliche  Kosten  von  ca.  Fr.  35'000.–  pro 
Motorfahrzeugeinstellplatz  anfallen.  Ob  Besucherparkplätze  links  und  rechts 
des  Wendeplatzes,  mithin 
innerhalb  des  Baulinienbereichs,  überhaupt 
bewilligungsfähig  wären,  sei  fraglich.  Zudem  vergrössere  sich  der  Mindest-
abstand  von  den  Verkehrsflächen  von  aktuell  5,5  m  auf  über  12  m.  De  facto 
ergebe sich eine Einschränkung der Überbaubarkeit von einer Fläche von über 
300 m2. 

In  der  jährlichen  Statistik  der  Preise  für  Wohnbauland  im  Kanton  Zürich 
werde für X ein Modellpreis (Schätzwert) für ein durchschnittliches Grundstück 
mit Fr. 1'251.–/m2 (2018) ausgewiesen. Bei den effektiv bezahlten Preisen liege 

 
 
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der Median bei Fr. 2'029.–/m2. Realistisch sei angesichts der Lage ein Preis von 
Fr. 1'450.–/m2. Die vor kurzem angebotene angrenzende Parzelle Kat.-Nr. 3 sei 
für  mehr  als  Fr.  1,5  Mio.  ausgeschrieben  gewesen,  was  einen  Landpreis  von 
weit  über  Fr.  2'000.–/m2  ergebe.  Der  neuste  Immobilienmarktbericht  (2019) 
erwähne für Wohnbauland für Einfamilienhäuser (gehobene Lage) zwischen Fr. 
2'500.–  und  Fr.  2'750.–/m2.  Der  Wendeplatz  sei  indes  ohne  Berücksichtigung 
von Lage, Zeitwert oder spezieller Örtlichkeit der Parzelle  – in Anwendung der 
erwähnten  Dissertation  von  2004  –  auf  Fr.  130.–/m2  festgesetzt  worden.  Die 
Grundstückpreise  in  X  hätten  sich  seither  aber  mehr  als  verdoppelt.  Der 
Quartierplan selbst rechne mit einem Geldausgleich für Bauland von Fr. 800.–
/m2.  Ein  Containerplatz  werde  mit  Fr.  650.–/m2  abgegolten.  Damit  werde  die 
Rechtsgleichheit verletzt. Auch diese Festsetzungen seien indes willkürlich und 
würden  jeder  statistischen  und  marktgerechten  Grundlage  widersprechen.  Für 
die  Parzelle  Kat.-Nr.  1  resultiere  in  der  Summe  eine  effektive  Werteinbusse 
entsprechend  13  %  auf  einem  Landwert  von  total  Fr.  987'450.–  (681  m2  à  Fr. 
1'450.–).  Anlässlich  der  3.  Grundeigentümerversammlung  hätten  der 
Quartierplanverfasser  und  die  zuständige  Gemeinderaumplanerin  bestätigt, 
dass  der  angewendete  Entschädigungsrahmen  nicht  an  die  aktuellen 
Grundstückpreise angepasst worden sei. (…) 

3.5  Gemäss  § 145  Abs. 1  PBG  sind  im  Interesse  einer  geeigneten 
Gestaltung  der  Parzellen  erforderliche  Mehr-  oder  Minderzuteilungen  in  Geld 
auszugleichen,  ebenso  die Abzüge für öffentliche  Verkehrs-  und  Versorgungs-
anlagen.  Geldausgleich 
für 
Werteinbussen  zu 
leisten,  die  durch  die  Aufhebung,  Änderung  oder 
Begründung von Rechten entstehen. Für die Bemessung der Entschädigungen 
sind dabei in Anwendung von § 145 Abs. 3 PBG grundsätzlich die Verhältnisse 
massgebend, die bei der Festsetzung des Quartierplans bestehen. 

ist  gemäss  § 145  Abs. 2 

lit. b  PBG  auch 

Bei  der  Berechnung  des  Geldausgleichs 

ist  grundsätzlich  vom 
Verkehrswert  des  Landes  bzw.  der  auszugleichenden  Fläche  auszugehen. 
Dabei  ist  jedoch  zu  beachten,  dass  bei  Handänderungen  –  oder,  wie 
vorliegend,  dienstbarkeitlichen  Belastungen  –  im  Quartierplanverfahren  weder 
Grundstückgewinn-  noch  Handänderungssteuern  erhoben  werden,  was  sich 
preismindernd  auszuwirken  hat.  Ferner  sind  Änderungen  der  Parzellenflächen 
von  den  Quartierplangenossen  häufig  nicht gewollt,  sondern  ergeben  sich  aus 
den  quartierplanrechtlichen  Anforderungen  einer  sachrichtigen  Umlegung.  Der 
Zielsetzung  des  Quartierplans  entsprechend  ist  ein  vernünftiger  Interessen-
ausgleich anzustreben. Somit ist weder auf die auf dem freien Markt erzielbaren 
Höchstpreise abzustellen noch darf der festgelegte Landpreis dazu führen, dass 
die  Grundeigentümer mit  Mehrzuteilungen  allzu  preisgünstig  zu  Land  kommen 
(bzw. umgekehrt solches abgeben müssen). Aufgrund dieser Faktoren sind die 
Ausgleichungssummen  im  Quartierplanverfahren  regelmässig  tiefer  als  der 
Verkehrswert  anzusetzen.  Bei  der  Festsetzung  des  Geldausgleichs  verfügen 
die  Gemeindebehörden  über  einen  relativ  erheblichen  Ermessensspielraum, 
weshalb die Rechtmittelinstanzen nicht einschreiten, solange dieses Ermessen 
nicht überschritten, missbraucht oder anderweitig rechtsverletzend gehandhabt 
worden ist (BRKE II Nrn. 0093-0095/2000 = BEZ 2000 Nr. 60, E. 6b). 

 
 
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3.6 Der Rekurrent geht im Grundsatz richtig darin, dass für die Berechnung 
des Geldausgleichs auf die aktuellen Verhältnisse abzustellen ist und dass als 
Quadratmeterpreis  für  die  Gemeinde  X  ein  Modellpreis  von  ca.  Fr.  1'450.–/m2 
zugrunde zu legen ist (Durchschnitt der Jahre 2013-2017: Fr. 1'455.60/m2). Die 
in den letzten Jahren eingetretene Landpreissteigerung ist notorisch und folglich 
auch in einem Quartierplanverfahren zu berücksichtigen. Ein direktes Abstellen 
auf  die  effektiv  bezahlten,  noch  mit  erheblicher  Unsicherheit  (Volatilität) 
behafteten Transaktionspreise fällt hingegen ausser Betracht. Gründe wie etwa 
eine  besondere  Lage  oder  besondere  Voraussetzungen  bezüglich  der 
Bebaubarkeit, welche einen abweichenden Ausgangswert nahelegen, sind nicht 
ersichtlich.  Ebenso  wenig  bestehen  besondere  Verhältnisse,  die  eine 
Abweichung  von  der  Regel  gemäss  §  145  Abs.  3  PBG  nahelegen.  Nicht 
relevant sein kann bezüglich der Berücksichtigung von Wertsteigerungen, dass 
in  der  erwähnten,  einschlägigen  Dissertation  aus  dem  Jahre  2004  kasuistisch 
Beispiele aus der Rechtsprechung zusammengefasst werden, welche teilweise 
aus den 1980er-, 1990er- oder den frühen 2000er-Jahren stammen (Kleb, S. 95 
f.).  Eine  Berücksichtigung  dieser  Entscheide  hat  selbstredend  nicht  absolut, 
sondern im Lichte der geänderten Verhältnisse zufolge Zeitablaufs zu erfolgen. 

hat,  wäre 

zur  Folge 

der  Grundstücksfläche 

Die  Berücksichtigung  des  Zeitablaufs  bedeutet  indes  nicht,  dass  die 
streitgegenständliche, 
für  das  Wenderecht  auf  der  Parzelle  Kat.-Nr.  1 
festgesetzte  Entschädigung  angesichts  der  groben  Orientierung  an  den  in  der 
Dissertation  zitierten  Beispielen  in  der  Sache  von  vornherein  als  zu  tief 
angesetzt zu gelten hätte. Gerade bei Dienstbarkeiten, deren Einräumung keine 
Verkleinerung 
eine 
schematisierende  Betrachtung  verfehlt.  Die  zitierten  Rechtsprechungshinweise 
enthalten entgegen dem Dafürhalten des Gemeinderats X und des Rekurrenten 
keine  spezifisch  auf  Wendeanlagen  bezogenen  Ausführungen  bzw.  zitieren 
diesbezüglich  einzig  die  in  einzelnen  Entscheiden  der  vormaligen  Baurekurs-
kommissionen erwähnten und zum Teil nicht im Einzelnen überprüften oder im 
Wesentlichen als nicht ermessensüberschreitend befundenen Ansätze (Kleb, S. 
83 f. und S. 95 f.; BRKE II Nrn. 0112 und 0113/2001 vom 17. Mai 2001, E. 7; 
BRKE  III  Nrn.  0019-0022/2003  vom  5.  Februar  2003,  E.  9g).  Die  vormalige 
Baurekurskommission IV hat noch Mitte der 1990er-Jahre festgehalten, dass für 
die Belastung eines Grundstücks mit einer Dienstbarkeit für einen Kehrplatz am 
Ende einer Stichstrasse, wenn die Wendefläche hauptsächlich dem Eigentümer 
des  belasteten  Grundstücks  selbst  diene,  gar  kein  Entschädigungsanspruch 
bestehe  (BRKE  IV  Nrn.  0106  und  0107/1995  vom  20.  Juli  1995,  E.  8;  vgl.  die 
Beispiele  bei  Kleb,  S.  84).  Ein  derart  apodiktischer  Ausschluss  einer 
Entschädigung  verträgt  sich  mit  dem  Wortlaut  von  §  145  Abs.  2  lit.  b  PBG, 
wonach im Grundsatz eine Entschädigung geschuldet ist, indes nicht. Vielmehr 
hat  eine  Einzelbetrachtung  unter Einbezug  aller Umstände  Platz  zu  greifen.  In 
BRKE  III  Nr.  0086/2001  vom  5.  September  2001  hat  die  damalige  Baurekurs-
kommission  III  –  zu  Recht  –  festgehalten,  dass  bei  der  Bemessung  von 
Entschädigungen für ein Wenderecht berücksichtigt werden muss, dass die mit 
einem  Wenderecht  belasteten  Flächen  nach  wie  vor  ausnützbar  sind.  Sodann 
ist – sofern gegeben – der Umstand mit einzubeziehen, wenn nur Land entlang 
der  Grundstücksgrenze  bzw.  entlang  von  Strassen  beansprucht  wird,  welches 
aufgrund  der  einzuhaltenden  Grenz-  und  Strassenabstände  ohnehin  nicht 
überbaubar wäre. Massgeblich sind sodann weitere konkrete Anhaltspunkte wie 

 
 
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etwa die Intensität der zu erwartenden Benützung (BRKE III Nr. 0086/2001 vom 
5. September 2001, E. 8b).  

Diese  Umstände  sind  auch  vorliegend  zu  berücksichtigen.  Die 
vorgesehene Wendenische liegt an der südlichen Grenze der Parzelle Kat.-Nr. 
1  und  damit  im  Bereich  des  zum  Zufahrtsweg  ohnehin  einzuhaltenden 
Wegabstands  von  3,5 m  (§ 265  Abs. 1  PBG,  Art. 34  Abs.  1  der  Bau-  und 
Zonenordnung  [BZO]).  Dass  südlich  an  das  rekurrentische  Grundstück  eine 
Strassenparzelle  bzw.  eine  Zufahrtswegparzelle  anschliesst,  führt  sodann  – 
nicht im Vergleich zur vorbestehenden, aber im Vergleich zur Regelsituation im 
Quartier  –  zu  einer  Vergrösserung  der  baulich  ausnützbaren  Grundfläche, 
zumal in der Zone W2/1.6, wenn nicht der Wegabstand Platz greifen würde, in 
südlicher Richtung ein  grosser Grundabstand  von  8 m  zu  veranschlagen  wäre 
(Art. 13 Abs. 1 i.V.m. Art. 14 Abs. 1 BZO). Dass die Parzelle Kat.-Nr. 1, wie der 
Rekurrent  ausführt,  zufolge  der  Ausscheidung  der  Dienstbarkeitsfläche  mittig 
durchschnitten werde, trifft nicht zu. Von der Dienstbarkeitsfläche daselbst aus 
ist,  da  es  sich  nicht  um  eine  zur  Strasse  zu  schlagende  Fläche  schlechthin, 
sondern nur um eine rechtlich gesicherte Kehrmöglichkeit auf Privatgrund bzw. 
einem  Garagenvorplatz  handelt,  kein  Strassen-  bzw.  Wegabstand  zu 
veranschlagen (BRKE II Nr. 0083/2001 = BEZ 2001 Nr. 29). Die Überbauungs-
möglichkeiten  auf  dem  Grundstück  werden  daher  nur  in  untergeordnetem 
Umfang  eingeschränkt.  Eine  Konsumption  der  maximal  zulässigen 
Ausnützungsziffer  (Baumassenziffer)  von  1,6/1,7  (Art.  1  Abs.  1  BZO)  bleibt 
ohne  weiteres  möglich;  dem  Rekurrenten  verbleibt  auf  der  Parzelle  Kat.-Nr. 1 
sodann genügend Platz zur Erstellung zusätzlicher Motorfahrzeugabstellplätze. 
Eine  relevante  Herabsetzung  des  Verkehrswerts  der  Parzelle  ist  –  zumal  bei 
den  aktuellen  Marktverhältnissen  –  nicht  zu  vermuten.  Die  aktuell  praktizierte 
Art  der  Ausnützung  der  Parzelle  Kat.-Nr.  1  wird  mithin  kaum  tangiert.  Bloss 
geringfügige Inkonvenienzen wie ein – geringfügiger – Verlust von Privatsphäre 
fallen  nicht  unter  die  nach  §  145  PBG  ausgleichungspflichtigen  Vorgänge 
(BRKE II Nr. 0173/1984 = BEZ 1984 Nr. 42, E. 4d). Die Kehrmöglichkeit dient 
denn  auch  im  täglichen  Gebrauch  einzig  dem  Rekurrenten  selbst  und 
(allenfalls)  der  Eigentümerschaft  der  direkt  benachbarten  Parzelle  nKat.-Nr.  4; 
ferner  mag  es  vorkommen,  dass  die  Kehrmöglichkeit  gelegentlich  von  einem 
verirrten  Automobilisten,  einem  Paketzulieferdienst  oder  dergleichen 
in 
Anspruch genommen wird. Der ringförmige Verlauf der einzigen Zufahrtsstrasse 
(…) sowie die weiteren bereits vor Erreichen des rekurrentischen Grundstücks 
bestehenden Kehrmöglichkeiten lassen nach der allgemeinen Lebenserfahrung 
nur eine höchst geringfügige Intensität der Benutzung vermuten.  

Unter  Berücksichtigung  des  dem  Gemeinderat  X  bei  der  Beurteilung 
zustehenden  weiten  Ermessensspielraums  kann  der  festgesetzte  Betrag  von 
Fr. 130.–/m2 
in  Anbetracht  der  dargestellten  Umstände  nicht  als 
ermessensüberschreitend oder -verletzend eingestuft werden.