# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6813425b-05a3-5a84-afe4-e541f82847cb
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-06-23
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 23.06.2003  VB.2002.00157
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2002-00157_2003-06-23.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2002.00157	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 23.06.2003
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Abbruch bestehender Gebäude und Neubau in Kern- und Ortsbildschutzzone:
Wenn der Umgebungsplan über Fragen, die für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens von grundsätzlicher Bedeutung sind Aufschluss zu geben hat, muss er zusammen mit der Baubewilligung beurteilt werden; andernfalls ist der Sachverhalt ungenügend abgeklärt (E. 1c). Ist der Nachbar aufgrund der Nähe zur Baute mehr betroffen als irgendwelche Dritte, so steht ihm jede Rüge zu, welche die Aufhebung der Baubewilligung bewirken kann (E. 2). Ablehnung der Unterschutzstellung durch die Gemeinde ist nicht rechtsverletzend (E. 3). Mangelhafte Fassadengestaltung, Balkone bzw. Laube sowie mangelnde Zurückhaltung bei den Sonnenkollektoren und Unzulässigkeit der Einfahrt in die Tiefgarage (E. 4). Von den Zufahrts-Normalien kann bei besonderen Verhältnissen abgewichen werden. Unverzichtbar ist hingegen ein ausreichender Kehrplatz (E. 5).
Gutheissung und Aufhebung der Bewilligung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
FASSADENGESTALTUNG
KEHRPLATZ
LEGITIMATION
NORMALIEN
SONNENKOLLEKTOR
TIEFGARAGE
UMGEBUNGSPLAN
UNTERSCHUTZSTELLUNG
ZUFAHRT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 7 lit. I VRG
Art. 4 BZO Winterthur
Art. 7 lit. I BZO Winterthur
Art. 25 lit. II BZO Winterthur
Art. 27 lit. I BZO Winterthur

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I. Am 20. Juli
2000 bewilligte der Bauausschuss der Stadt Winterthur dem Baukonsor­tium S den
Abbruch der bestehenden Gebäude Vers.Nrn. 01, 02 und 03 und den Neubau eines
Wohnhauses mit Tiefgarage sowie eines Werkstattgebäudes auf den Grundstücken
Kat.Nrn. 04 und 05. Die Liegenschaften an der K-strasse sind der Kernzone X
gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Winterthur vom 3. Oktober 2000 (BZO)
zugewiesen. Die zum Abbruch vorgesehenen Gebäude Vers.Nrn. 01, 02 und 03
sind im Kernzonenplan X rot be­zeich­net; sind dürfen deshalb gemäss Art. 7
Abs. 1 lit. a BZO nur verändert oder bei gesicher­tem Wiederaufbau ab­gebrochen
werden, wenn bestimmte, näherumschriebene Voraussetzungen erfüllt sind.

 

II. Gegen die Bewilligung gelangten die
Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (Zürcher Heimatschutz) und B mit
separaten Eingaben an die Baurekurs­kommis­sion IV. Diese vereinigte die
Verfahren und wies die Rechtsmittel am 28. März 2002 ab.

 

III. Mit Beschwerde vom 4. Mai 2002
(VB.2002.00157) beantragte der Zürcher Heimatschutz Aufhebung der Bau- und
Abbruchbewilligung und des Rekursentscheids, eventuell Rückweisung der Sache an
die Vorinstanz; sodann seien ein Gutachten der Kantona­len Natur- und
Heimatschutzkommission einzuholen, ein Augenschein durchzuführen und gegebenenfalls
ein zweiter Schriftenwechsel durchzuführen. Die Einfahrt zur Tiefgara­ge sei
auf die Nordseite zu verlegen bzw. seien Erschliessung und Einfahrt unauffällig
zu ge­stalten. Ein allfälliger Neubau hätte als Ersatzbau das Profil und die
Höhe des Altbaus einschliesslich der Süd- und der Westfassade der
ursprünglichen Baute ”einschliesslich Türen und Türfassungen im Wesensgehalt”
zu übernehmen. Sodann seien die Sonnenkollek­toren am Werkstattgebäude
anzubringen und seien die ”Leitpläne der Material- und Farb­­wahl sowie der
Umgebungsgestaltung” jetzt schon vorzulegen.

 

Mit Beschwerde vom 3. Mai 2002
(VB.2002.00158) liess auch der Nachbar B Beschwerde erheben und im Hauptantrag
ebenfalls Aufhebung von Re­kursentscheid sowie von Abbruch- und Neubaubewilligung
beantragen. Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen zur
Neubeurteilung der geltend gemachten Gründe des Natur- und Heimatschutzes.
Subeventuell seien beim Ersatzbau der ursprüngliche Ein­druck von West- und
Südfassade zu erhalten, auf der Dach-Südseite höchstens zwei Schleppgauben zu bewilligen,
die Bewilligung für die Einfahrt zur Tiefgarage durch das Vorgartengebiet zu
ver­weigern und auflageweise die Wiederherstellung des dörflichen Bauern- bzw.
Vorgartens, die Verlegung der Sonnenkollektoren auf den Werkstattneubau sowie
die Anlage eines Last­wagen-Kehrplatzes auf dem Baugrundstück zu verlangen,
andernfalls die Zufahrt mit Lastwagen über die L-strasse zu untersagen. Es sei
ein Augen­schein durchzuführen und dem Beschwerdeführer die Beschwerdeantworten
zur allfälli­gen Stellungnahme zuzustellen. Die Kosten seien den privaten
Beschwerdegegnern aufzuer­legen und diese zu einer Par­teientschädigung an den
Beschwerdeführer zu verpflichten.

 

Die Vorinstanz beantragte am 30. bzw. 31. Mai
2002 Abweisung beider Beschwerden. Der Bauausschuss liess am 10. Juni 2002
Vereinigung der beiden Verfahren und Abweisung der Beschwerden beantragen,
soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Ent­­schädigungsfolgen zu
Lasten der Beschwerdeführer. Die private Beschwerdegegnerschaft schloss am 19.
Juni 2002 auf Abweisung der zu vereinigenden Beschwerden, ebenfalls unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen.

 

Mit Präsidialverfügung vom 19. Februar 2003
wurden die beiden Beschwerdeverfahren vereinigt. Am 18. März 2003 fand beim
Baugrundstück ein Augenschein mit anschliessender Schlussverhandlung statt.
Nachdem in der Folge der Bauausschuss auf Verlangen des Verwaltungsgerichts
verschiedene Dokumente zu den Akten gereicht hatte, erhielten die Parteien mit
Verfügung vom 15. April 2003 Gelegenheit, zu dieser Aktenergänzung Stellung zu
nehmen.

 

Die Begründung des Rekursentscheids sowie die
Parteivorbringen werden, soweit er­forderlich, im Rahmen der nachfolgenden
Entscheidgründe wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

 

 

1. a) In prozessualer Hinsicht beantragen die
Beschwerdeführer neben einem Augen­­schein, welchem Antrag stattgegeben worden
ist, die Durchführung eines zweiten Schrif­­tenwechsels. Ein solcher ist nicht
notwendig. Die Parteien hatten anlässlich der Schluss­­verhandlung am 18. März
2003 Gelegenheit, zum Ergebnis der Beweisverhandlung Stellung zu nehmen; ebenso
konnten sie sich zu der in der Folge vorgenommenen Akten­er­gänzung äussern.
Neue, nicht vorherzusehende rechtliche Ausführungen sind in den Beschwer­­deantworten
nicht vorgetragen worden.

 

b) Der Zürcher Heimatschutz möchte ein
Gutachten der Kantonalen Natur- und Hei­­matschutzkommission beigezogen haben,
ohne jedoch zu sagen, inwiefern der Sachver­halt weiterer Klärung bedarf. Der
Antrag ist schon deshalb unbegründet. Beim streitbetroffe­nen Gebäude handelt
es sich jedenfalls nicht um ein Schutzobjekt von überkommunaler Bedeutung und
ist deshalb der Beizug eines solchen Gutachtens gemäss § 216 Abs. 2 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht vorgeschrieben. Im
Übrigen ist festzuhalten, dass der Zürcher Heimatschutz anlässlich des
Augenscheins ausdrücklich erklärt hat, keine Unterschutzstellung der
streitbetroffenen Gebäude zu beantragen (Prot. S. 5). 

 

c) Der Zürcher Heimatschutz beantragt sodann,
die ”Leitpläne der Material- und Farb­­wahl sowie der Umgebungsgestaltung”
seien jetzt schon vorzulegen. Dieser Antrag er­weist sich bezüglich des
Umgebungsplans als begründet, da die Baubewilligung insofern auf einem unzureichend
abgeklärten Sachverhalt beruht. Das gilt sowohl bezüglich der sich im
Zusammenhang mit der Gestaltung der Einfahrt in die Tiefgarage stellenden Frage
der Um­­gebungsgestaltung bzw. der Anlage von (weiteren) Abstellplätzen (vgl.
nachfolgend Erw. 4c) als auch in Bezug auf die Wendemöglichkeit für die
rückwärtige Zulieferung (vgl. nachfolgend Erw. 5). Zwar ist es zulässig, Fragen
der Materialwahl und der Detailgestaltung des Gebäudes sowie die Detaillierung
des Umgebungsplans einem späteren Verfahrens­­abschnitt vorzubehalten, wie dies
in Dispositiv E.1a und E.2 der Baubewilligung vom 20. Juli 2000 angeordnet
worden ist (RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14; Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 465). Das gilt jedoch nicht, wenn der
Um­­gebungsplan Aufschluss zu geben hat über Fragen, die für die
Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens von grundsätzlicher Bedeutung sind, wie
hier die Umgebungsgestaltung im schutzwürdigen Ortsbild sowie die
verkehrssichere Gestaltung der Zufahrt. Insoweit be­ruht die Baubewilligung auf
unvollständigen Planunterlagen und erweist sich der Sachverhalt als
unzureichend geklärt.  

 

2. Die Baurekurskommission hat zwar
grundsätzlich die Rekurslegitimation des Nach­­barn B anerkannt, ist jedoch
gemäss ihren Erwägungen (nicht aber im Dispositiv) auf seinen Rekurs insofern
nicht eingetreten, als er die Schutzwürdigkeit der abzubrechenden
Liegenschaften K-strasse geltend machte. Die diesem Nichteintreten zugrunde
liegende Rechtsauffassung ist verfehlt: Ist wie hier der Nachbar aufgrund der
räum­lichen Nähe durch die Bewilligung einer Baute mehr betroffen als
irgendwelche Dritte, so steht ihm jede Rüge zu, welche die angestrebte
Entlastung, das heisst die Aufhebung der Baubewilligung, bewirken kann (RB 1980
Nr. 7, 1987 Nr. 3). Dazu gehört auch der Ein­wand, der Neu­bau könne nicht
bewilligt werden, weil einer solchen Bewilligung die Schutzwürdigkeit des
Altbaus im Wege stehe (VB.2002.00172, 2. September 2002, veröffentlicht auf www.vgrzh.ch).

 

Trotz des teilweisen Nichteintretens hat die
Baurekurskommission, weil die nämlichen Rügen auch von der Mitrekurrentin
vorgebracht wurden, die Frage der Schutzwürdigkeit der beiden Liegenschaften
geprüft. Eine Rückweisung ist deshalb nicht notwendig.

 

3. Zur Begründung seines Antrags auf
Aufhebung der Abbruchbewilligung und der Baubewilligung für den Neubau bringt
der beschwerdeführende Nachbar in erster Linie vor, bei der zum Abbruch
vorgesehenen Liegenschaft K-strasse handle es sich um ein Schutz­objekt im Sinn
von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, und zwar in erster Linie auf Grund des
Situationswerts in dem der Kernzone zugewiesenen geschützten Dorfkern von X, in
zweiter Linie wegen des Eigenwertes des Wohnhauses K-strasse, dessen aus den
1880er-Jahren stammende Bausubstanz samt Wand- und Deckentäfelungen, Türen,
Sprossenfenstern und Stubenbuffet noch gut erhalten sei. 

 

a) Gemäss § 203 Abs. 1
lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Ge­­bäudegruppen,
Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer
politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wir­­kung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung
dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen
unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und obliegt ihr als Teil der
Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Be­deutung des in
Frage stehenden Objekts. Insofern kann und soll sie nötigenfalls Expertisen
oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen, wie dies hier die erstinstanzlich
verfü­gende Behörde mit dem Beizug des baugeschichtlichen Gutachtens vom Mai
1998 getan hat. Anschliessend hat die Behörde zu prüfen, ob die
denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder
zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhalts­­feststellung
– und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die
rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG]).

 

Eine Unterschutzstellung setzt voraus, dass die
rechtsanwendende Behörde auf Grund der denkmalpflegerischen Bedeutung des
betreffenden Objekts zur Überzeugung ge­langt, bei diesem handle es sich um
einen "wichtigen Zeugen". Dazu bedarf es der Auslegung dieses
unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar um die Beurteilung einer
Rechtsfrage (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht,
4. A., Zürich/Basel/Genf 2002, Rz. 448), die gemäss § 50
Abs. 1 VRG der Überprüfung durch das Ver­waltungsgericht zugänglich ist.
Jedoch ist zu beachten, dass der für die Unterschutzstel­lung zuständigen
Verwaltungsbehörde bei der Beurteilung der Frage, ob die wichtige Zeugen­eigenschaft
im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG gegeben sei, eine besondere
Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und
Ermessensbetätigung zukommt (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3), deren Handhabung
die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können (RB 1982 Nr. 37).
Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG von vornherein
eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat deshalb namentlich zu prüfen, ob die
für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen
Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl.
BGE 115 Ib 131 E. 3).

 

Ob im Zusammenhang mit einem durch Kernzonenbestimmungen
geschützten Orts­­bild für ein einzelnes Gebäude Schutzmassnahmen zu treffen
sind, die über die Kernzo­­nenbestimmungen hinausgehen, hängt nicht nur von der
besonderen Stellung und Lage der Baute im Ortsbild ab; die Baute muss auch von
ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her sowie hinsichtlich der vorhandenen
Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73). Bei
Siedlungen, die ihrerseits den Anforderungen an ein Schutz­­objekt genügen,
können gestützt auf § 203 Abs. 1 lit. c PBG auch einzelne Teile in
den Schutzbereich einbezogen werden, wenn diese zwar selber nicht geradezu den
Wert eines Schutzobjekts aufweisen, aber die schutzwürdige Siedlung wesentlich
mitprägen (BGr, 6. Mai 1998, 1P.637/1997; vgl. auch RB 1990 Nr. 71)
bzw. entscheidend zu deren Schutzwürdigkeit beitragen. Gefragt wird in solchen
Fällen nach dem Eigenwert sowie nach dem Stellen- oder Situationswert der
Objekte, wobei sich die Schutzwürdigkeit auch aus dem Zusammenspiel beider
Komponenten ergeben kann (vgl. RB 1997 Nr. 73).

 

b) Im Hinblick auf das geplante Bauvorhaben
hat die Denkmalpflege der Stadt Win­­terthur im Frühjahr 1998 ein
baugeschichtliches Gutachten erstellen lassen, welches zu­­sammenfassend zum
Schluss kommt, das Doppelwohnhaus K-strasse präge mit seiner Gestaltung, seiner
geschlossenen Dachlage und seinem Umgelände wesentlich die Ortscharakteristik
des X-er Oberdorfs, das dank seiner erhaltenen Siedlungsstruk­tur und der
Gärten zu den besterhaltenen bäuerlich/dörflichen Winterthurer Ortskerne gehöre
und einen besonders hohen Wohnwert aufweise; das Wohnhaus K-strasse weise zudem
einen be­sonderen Eigenwert auf, indem es insgesamt weitgehend (mit Wand- und
Deckentäfelungen, Türen, Sprossenfenstern und Stubenbuffet) aus den
1880er-Jahren original, zeittypisch und gut erhalten sei und in jener Zeit, als
Wirtshaus zur Eintracht gedient habe. Die Akten und der eigene Augenschein des
Verwaltungsgerichts bestätigen diese Feststellungen, von denen auch die
Baurekurskommission ausgegangen ist.

 

c) Die Beschwerdeführenden erneuern ihren
bereits im Rekursverfahren erhobenen Einwand, die örtliche Baubehörde habe sich
bei der Erteilung der Abbruchbewilligung mit der Frage der Schutzwürdigkeit und
dem Gutachten der Denkmalpflege nicht hinreichend auseinander gesetzt.

 

aa) Die Vorinstanz hat die Frage aufgeworfen,
ob die örtliche Baubehörde überhaupt verpflichtet sei, die Schutzwürdigkeit
eines Gebäudes zu prüfen, wenn es nicht ins In­­ventar der schutzwürdigen
Objekte aufgenommen worden sei. Diese Frage, die aufgrund von § 7 Abs. 1 VRG zu
beurteilen ist (vgl. zum Umfang der Sachverhaltsermittlung Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/ Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 7 Rz. 7 f.), ist jedenfalls hier zu bejahen, wo
das Gebäude innerhalb eines schützenswerten Ortsbilds liegt und überdies Art. 4
BZO in Kernzonen ausdrücklich verlangt, dass historisch wertvolle Bausubstanz
erhalten werden soll, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar
ist. Ungeachtet des fehlenden Inven­tareintrags war bei dieser Ausgangslage die
Behörde verpflichtet, die Schutzwürdigkeit des Gebäudes als Teil des
massgeblichen Sachverhalts vor der Erteilung der Abbruchbewilligung abzuklären.

 

bb) In der angefochtenen Baubewilligung vom
20. Juli 2000 wird unter den Überschriften ”Einordnung und Gestaltung/Natur-
und Heimatschutz” bzw. ”Ortsbildschutz, Denkmalschutz” die Bedeutung des
geschützten Ortsbilds von X und die Bedeutung der streitbetroffenen Gebäude im
baulichen Kontext der K-strasse eingehend ge­würdigt. Bezüg­lich des
streitbetroffenen Gebäudes K-strasse wird festgehalten, es präge mit seiner cha­rakteristischen
Riegelfassade und dem noch immer ablesbaren Ökonomieteil die K-strasse an
dieser äusserst wichtigen Situation (Platz mit Brunnen so­wie die unmittelbare
Nähe des Schutzobjektes K-strasse); den sich daraus erge­benden erhöhten
Anforderungen sei daher bei der Gestaltung des Neubaus besonders Rech­nung zu
tragen.

 

Diese Erwägungen stellen keine ausreichende
Begründung für den Verzicht auf die vollständig oder teilweise
Unterschutzstellung des Gebäudes dar; insbesondere enthalten sie keinerlei
Hinweis auf die gemäss Art. 4 BZO in Kernzonen ausdrücklich verlangte Abwägung
zwischen Erhaltungsinteresse und der Frage der technischen Machbarkeit und wirt­­schaftlichen
Zumutbarkeit einer Erhaltung. Auch den vom Bauausschuss im Beschwer­de­verfahren
nachgereichten Unterlagen (VB.2002.00157) lässt sich nicht entnehmen, dass eine
vertiefte Auseinandersetzung mit der Frage der Schutzwürdigkeit stattgefun­den
hat. Laut dem Protokoll der Stadtbildkommission, die anlässlich ihrer Sitzung
vom 5. Februar 1999 einen Augenschein vorgenommen hatte, blieb zwar die
Auffassung unbestritten, dass es sich beim Gebäude um kein Schutzobjekt handle,
doch wurden keine Grün­de dafür genannt.

 

cc) Solche Gründe wurden erstmals in der
Vernehmlassung vom 9. November 2001 an die Baurekurskommission geltend gemacht,
wo unter Bezugnahme auf das baugeschicht­­liche Gutachten ausgeführt wurde, die
darin genannten Qualitäten der Altbauten mach­ten diese nicht zu wichtigen
Zeugen im Sinn von Art. 203 Abs.1 lit. c PBG; einem all­fälligen
Erhaltungsinteresse seien die privaten Interessen der Bauherrschaft am Ausbau
ihres Gewerbebetriebs gegenüberzustellen. Zudem biete das Neubauprojekt Gewähr
dafür, dass die Charakteristik des Strassenzugs erhalten bleibe, weshalb sich
die ganze oder teilweise Erhaltung des Altbestands nicht rechtfertige. Auch die
Gestaltung der Vorgärten sei nicht von besonderer Qualität und rechtfertige
keine Unterschutzstellung.

 

Damit hat der Bauausschuss im Rekursverfahren
die gebotene Begründung nachgeschoben. Die Baurekurskommission hat in der Folge
zwar keinen zweiten Schriftenwechsel durchgeführt, doch erhielten die
Rekurrenten anlässlich des Augenscheins Gelegenheit zur Stellungnahme;
insbesondere konnten sie sich auch zum baugeschichtlichen Gutachten äus­­sern
(vgl. Prot. BRK S. 4 f.). Der vom Beschwerdeführer gerügte Mangel, die Behörde
habe sich mit der Frage der Schutzwürdigkeit ungenügend auseinander gesetzt,
wurde somit im Rekursverfahren geheilt. 

 

d) Wie das baugeschichtliche Gutachten
zusammenfassend festhält, prägt das Doppel­wohnhaus K-strasse mit seiner
Gestaltung, seiner geschlossenen Dachlage und seinem Umgelände wesentlich das
X-er Oberdorf als einen der besterhaltenen bäuerlich/ dörf­­lichen Winterthurer
Ortskerne. Während dem Wohnhaus K-strasse neben diesem Situa­tionswert kein
besonderer Eigenwert zugeschrieben wird, birgt das Mehr­zweckhaus K‑strasse
mit dem Wohnteil für eine Familie und Tenne/Scheu­ne mutmasslich Baustrukturen
des 18. Jahrhunderts; seine äussere Erscheinung repräsentiert jedoch aussen wie
innen eine eingreifende Modernisierung in den 1880er-Jahren, als das Gebäude
als Wirtshaus zur Eintracht diente. Aus jener Zeit sind insbesondere Wand- und
Deckentäfelungen, Türen, Sprossenfenster und Stubenbuffet erhalten.

 

Wenn die Vorinstanzen aufgrund dieses
Gutachtens und nach einem Augenschein zum Schluss gekommen sind, der
beachtliche Situationswert und ein gewisser Eigenwert des Gebäudes K-strasse
rechtfertigten keine Unterschutzstellung, so kann ihnen keine Rechts­verletzung
vorgeworfen werden. Zwar prägt das Doppelwohnhaus K-strasse durch seine
Stellung in der die Strasse säumenden Häuserzeile und im Beson­deren am Platz
um den Brunnen vor der Liegenschaft K-strasse den Ortskern an der K-strasse.
Aufgrund des eigenen Augenscheins des Verwaltungsgerichts erweist sich aber die
Würdigung der Vor­instanzen, dass aufgrund der äusseren Qualität der
streitbetroffenen Liegenschaft ihre Funk­tion für das Ortsbild auch von einem
Ersatzbau wahr­genommen werden könne, zumindest als vertretbar. Die gute
Erhaltung des durch die Modernisierung in den 1880er-Jah­ren geschaffenen
Zustands beim Gebäude K-stras­se und die Tatsache, dass das Gebäude zeitweise
auch als Gaststätte genutzt wurde, machen die Liegenschaft weder für sich
allein noch im Zusammenhang mit dem Situationswert zum wichtigen Zeugen im Sinn
von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Anzufügen ist zudem, dass auch das Gutachten dem
Oberdorf nicht einen besonders hohen denkmalpflegerischen, sondern einen besonders
hohen Wohnwert be­scheinigt; auch aus dieser Sicht steht eher die Erhaltung der
Funktion und des Volumens als der vorhandenen Bausubstanz im Vordergrund. 

 

4. Die beiden an der K-strasse gelegenen
Wohnbauten Vers.Nrn. 03 (K-strasse) und 02 (K-strasse) sind im Ergänzungsplan
Kernzone X rot bezeichnet. Das heisst sie dürfen gemäss Art. 7 Abs. 1 BZO nur
verändert oder bei gesichertem Wiederaufbau verändert wer­den, wenn folgende
Voraussetzungen erfüllt sind:

 

”a)   Die
baulichen Massnahmen haben sich an das bisherige Gebäudeprofil zu halten.
Geringfügige Abweichungen und Erweiterungen, die das Orts­­bild nicht
beeinträchtigen, sind unter Wahrung schutzwürdiger nach­barlicher Interessen
und unter Einhaltung der Vorschriften über die Bauweise für die einzelnen
Kernzonen gestattet; sie können aus Gründen des Ortsbildschutzes oder zur
Verhinderung baupolizeilicher Missstände auch angeordnet werden.

 b)   Die
wesentlichen gestalterischen Elemente sind zu übernehmen oder zu verbessern.”

 

In den Kernzonen K III, zu denen auch X
gehört (Art. 22 Abs. 6 BZO), ist gemäss Art. 25 BZO bei Neu- und Umbauten der
Fassadengliederung besondere Beachtung zu schenken; in den ehemaligen
Bauerndörfern (wie X) ist dem Wechsel von hellen Fassaden­teilen (Mauerwerk,
Fachwerk) und dunklen Teilen (Scheunen- und Stallteil) Rechnung zu tragen (Abs.
1). Balkone und Lauben sind in Leichtbauweise zulässig, so­fern diese zu den
historisch gewachsenen Hauptgebäuden passen (Abs. 2). Art. 26 BZO regelt
Dachdurchbrü­che und Art. 27 Abs. 1 BZO verlangt, dass die herkömmliche
Erscheinung des Gebäude­umschwungs, insbesondere die für das Ortsbild typischen
Freiräume und Gärten nach Mög­lichkeit zu erhalten sind. Für alle Kernzonen
gilt, dass sich Sonnenkollek­toren zurückhaltend in die Dachlandschaft
einzuordnen haben (Art. 8 BZO). 

 

a) Örtliche Baubehörde und Vorinstanz sind
zum Schluss gekommen, dass sich die geplanten Neubauten hinreichend am Volumen
der Altbauten orientieren. Diese Würdigung ist insofern nicht rechtsverletzend,
als die Abweichungen vom bisherigen Volumen die Begradigung der hofseitigen
Längsfassade betreffen. Ebenso kann die Erhöhung des Dach­firstes um ca. 50 cm
beim Haus K-strasse gerade noch als zulässige Abweichung vom bisherigen Volumen
gewürdigt werden; entscheidend ist, dass die beiden Baukörper weiter­hin
unterschiedliche Firsthöhen aufweisen und der Eindruck von zwei zusam­menge­bau­ten
Gebäuden erhalten bleibt. Ebenso kann bei einem Ersatzbau nicht verlangt
werden, dass der historische Haupteingang an der Westfassade mit verzierter
Türe, Steinfas­sung und Steintreppe erhalten bleibt. Wenn Art. 4 BZO die
Erhaltung historisch wertvol­ler Bausubstanz verlangt, so ist das als Anweisung
zur – hier nicht gerechtfertigten – Unterschutzstellung von Gebäuden oder
Gebäudeteilen zu verstehen; eine Erhaltung ohne die Anordnung von
Schutzmassnahmen lässt sich gestützt auf diese Bestimmung nicht durchsetzen.

 

Nicht als geringfügige Abweichung vom
bisherigen Volumen erscheint dagegen trotz seiner vergleichsweise geringen
Ausmasse der Vorsprung in der strassenseitigen Fassa­de, der, im ersten
Obergeschoss an den Balkon anschliessend und überdeckt von dem um 2 m über die
Fassade hinausragenden Dach, in den beiden Vollgeschossen je einen kleinen
Abstellraum aufnehmen soll. Wie die Pläne deutlich zeigen, erweckt dieser Anbau
zusammen mit Balkon und dem um 2 m vorspringenden, auf der ganzen Länge
abgestützten Dach den Eindruck einer gegenüber dem Altbau um 1,7 m grösseren
Gebäudetiefe. Eine sol­che Änderung, welche die strassenseitige Fassadenflucht
verunklärt und damit auch das Ortsbild beeinträchtigt, ist durch den Wortlaut
von Art. 7 Abs. 1 lit. a BZO nicht gedeckt. Zu­dem kann keine Rede davon sein,
dass mit dieser Fassadengestaltung die ”wesentlichen gestalterischen Elemente”
des Altbaus übernommen werden (Art. 7 Abs. 1 lit. b BZO), der in diesem Bereich
eine schlichte, im Obergeschoss das Fachwerk zeigende Fassade aufweist. Sodann
entsprechen Balkon bzw. Laube auch nicht Art. 25 Abs. 2 BZO: Aufgrund der
Überdachung und der Anlehnung an den Fassadenvorsprung erscheint der Balkon
nicht ”als in Leichtbauweise” ausgeführt. 

 

b) Was die Dachgestaltung betrifft, so ist
eine Verletzung von Art. 26 BZO nicht er­kennbar. Mit den vorgesehenen
Aufbauten und einzelnen Dachflächenfenstern wirken die Dachflächen entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführenden nicht überladen. Dagegen entsprechen die
beim Haus K-strasse strassenseitig angebrachten Sonnenkollektoren nicht der
gemäss Art. 8 BZO gebotenen Zurückhaltung; sie lassen sich hier ohne weiteres
auf dem Werkstattgebäude in zweiter Bautiefe anbringen.

 

c) Was die
Gestaltung des Umschwungs betrifft, so wird vor allem der Verzicht auf die
Einfahrt in die Tiefgarage ab der K-strasse verlangt. Der Augenschein des
Verwal­tungs­gerichts hat die Feststellung des Gutachtens bestätigt, wonach die
Gärten massgeb­lich zur Qualität des Ortsbilds des X-er Oberdorfs beitragen und
diese auch für das Erscheinungsbild der Liegenschaft K-strasse von grosser
Bedeutung sind. Sodann zeigen Pläne 

und
Modell, dass die Einfahrt in die Tiefgarage einen erheblichen Ein­griff in die
Vorgartenlandschaft an der K-strasse bedeutet. Dabei ist in Rechnung zu
stellen, dass die Baueingabepläne das Ausmass des Eingriffs nicht richtig
wiedergeben, da gemäss Dispositiv I.B der Baubewilligung die Garageneinfahrt so
zu verbreitern ist, dass sich bei der Einfahrt 2 Personenwagen kreuzen können;
zudem sind die verkehrstechnisch erforderlichen Radien für die Ausrundung der
Einfahrt und die vorgeschriebenen Sicht­weiten zu gewährleisten (vgl. Erw. 6
sowie Dispositiv Ziffer 2.a der Baubewilligung), was zwangsläufig zusätzliche
Eingriffe in die Vorgartenlandschaft zur Folge hat. Zwar ist diesem Eingriff
gegenüberzustel­len, dass die unterirdische Anlage der Parkplätze eine weit­gehende
Freihaltung der Um­gebung von Abstellplätzen und damit eine Schonung insbe­sondere
der für das schutzwürdi­ge Ortsbild bedeutsamen Vorgartenlandschaft auf der ver­bleibenden
Anstosslänge erlaubt. Diesem Argument kommt hier jedoch geringes Gewicht zu,
da, wie der Parkplatznachweis zeigt, zumindest die gemäss Baubewilligung
erforderlichen 5 Pflichtabstellplätze auch ohne Tiefgarage im rückwärtigen Teil
des Baugrundstücks untergebracht werden können. Wenn die Bauherrschaft trotz
der Lage innerhalb des schutzwürdigen Ortsbilds insgesamt 17 Parkplätze
erstellen will, so rechtfertigt dies den damit verbundenen Eingriff ins schützens­werte
Ortsbild nicht. Damit verletzt die Bewilligung der Einfahrt Art. 27 Abs. 1 BZO, wonach die herkömmliche Erscheinung des
Gebäudeumschwungs, insbesondere die für das Ortsbild typischen Freiräume und
Gärten nach Möglichkeit zu erhalten sind. 

 

Da die Unzulässigkeit der Einfahrt in die
Tiefgarage keinen untergeordneten Mangel des Bauvorhabens betrifft, sondern
zumindest eine Neuplanung der Erschliessung erfor­­dert, muss die
Baubewilligung als Ganzes aufgehoben werden. Für die Weiterbearbeitung des
Projekts ist gleichwohl anzufügen, dass auch für das übrige Grundstück Art. 27
Abs. 1 BZO gilt, wonach die herkömmliche Erscheinung des Gebäudeumschwungs sowie
die für das Ortsbild typischen Freiräume und Gärten nach Möglichkeit zu
erhalten sind. Ob diese Bewilligungsvoraussetzung erfüllt ist, lässt sich nur
aufgrund eines detaillierten Umge­bungsplans beurteilen, weshalb der Vorbehalt
der nachträglichen Genehmigung unzulässig ist. Die Beschwerde erweist sich
insofern schon aufgrund dieses formellen Mangels als begründet. Zudem dürfte
die weitgehende Versiegelung der Umgebung, wie sie gemäss dem Plan 06
”Erdgeschoss und Umgebung” vorgesehen zu sein scheint, den Anforderungen von
Art. 27 Abs. 1 BZO nicht gerecht werden. 

 

5. Umstritten ist schliesslich auch die
Zufahrt zum Werkstattgebäude über die L‑stras­se; insbesondere wird
verlangt, dass auf dem Baugrundstück ein Kehrplatz für Last­wagen zu erstellen
sei. Die Beschwerdegegner halten dem entgegen, dass nur gelegent­lich mit
Lastwagen zugefahren werde, was als plausibel erscheint.

 

Wie der Augenschein des Verwaltungsgerichts
gezeigt hat, kann die Anlieferung über die L-strasse, auch wenn vereinzelt
Lastwagen eingesetzt werden sollten, unter dem Ge­sichtswinkel der
Verkehrssicherheit gerade noch toleriert werden. Sie entspricht zwar of­fenkundig
nicht den Normalien, doch kann gemäss § 360 Abs. 3 PBG unter besonderen
Verhältnissen, wie sie hier mit der Lage innerhalb eines geschützten Ortsbilds
gegeben sind, davon abgewichen werden. Unverzichtbar ist dagegen ein
ausreichender Kehrplatz auf dem Baugrundstück, über dessen Lage und
Dimensionierung sich der Baueingabe man­gels eines Umgebungsplans nichts
entnehmen lässt. Die anlässlich des Augenscheins bezeichnete Fläche an der
L-strasse ist gemäss Parkplatznachweis für zwei Abstellplätze vorgesehen und
kann somit nicht gleichzeitig als Kehrplatz dienen. Auch insoweit leidet die an­gefochtene
Baubewilligung an einer unzureichenden Untersuchung des massgeblichen
Sachverhalts.

 

6. Zusammenfassend ergibt sich, dass der
Verzicht auf eine Unterschutzstellung der Altbauten rechtens ist, dass aber die
Bewilligung des Ersatzbaus an zahlreichen Mängeln leidet und deshalb aufzuheben
ist. Der Rekursentscheid, der die Bewilligung des Neubaus bestätigt hat, ist
deshalb aufzuheben. Damit obsiegt der Zürcher Heimatschutz, der keine
Unterschutzstellung verlangt hat, vollständig, der beschwerdeführende Nachbar
nur teilweise.

 

...

 

 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

 

 

1.    Die Beschwerde des Nachbarn wird
teilweise, jene des Zürcher Heimatschutzes vollständig gutgeheissen. Demgemäss
werden die Bewilligung des Bauausschusses vom 20. Juli 2000 für die
Neuüberbauung der Grundstücke Kat.Nrn. 04 und 05 und der Rekursentscheid
insofern aufgehoben, als er die Bewilligung für den Neubau bestätigt hat; im
Übrigen wird die Nachbarbeschwerde abgewiesen. 

 

2.    ...