# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 52e525cd-c496-5d5d-b7e3-7c3865507822
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-03-30
**Language:** de
**Title:** Besitzstandsgarantie. Strassen- und Wegabstand. Umbau von strassenabstandswidrigem Gebäude.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0041/2016
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_III_0041_2016_664.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0041/2016 vom 30. März 2016 in BEZ 2016 Nr. 39 

(Im  Ergebnis  bestätigt  mit  VB.2016.00215  vom  12.  Oktober  2016,  aber  mit 
teilweise  unterschiedlicher  Auffassung  bezüglich  der  hier  publizierten 
Erwägungen.) 

Vorliegend  ging  es  um  den  Umbau  eines  Gebäudes,  das  gegenüber  der 
angrenzenden  Strasse  einen  Abstand  von  nur  rund  4,4 m  statt  den 
vorgeschriebenen 6 m einhielt.  

Aus den Erwägungen: 

4.2.1 Nachfolgend ist das Verhältnis von § 357 Abs. 1 PBG zu § 101 PBG 
zu  prüfen.  Mit  Blick  auf  die  Strassenabstandsunterschreitung  ist  zu  klären, 
welche dieser beiden Normen hier zur Anwendung kommt.  

Nach  §  357  Abs.  1  PBG  dürfen  bestehende  Bauten  und  Anlagen,  die 
Bauvorschriften  widersprechen,  umgebaut,  erweitert  und,  sofern  sie  sich  für 
eine  zonengemässe  Nutzung  nicht  eignen,  anderen  Nutzungen  zugeführt 
werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen 
entgegenstehen.  Für  neue  oder  weiter  gehende  Abweichungen  von  Vor-
schriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. 

Baulinienwidrige  Bauten  und  Anlagen 

im  Baulinienbereich  dürfen 
entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und modernisiert 
werden (§ 101 Abs. 1 PBG). Weiter gehende Vorkehren sind nur zu bewilligen, 
wenn die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden soll und wenn 
mit  sichernden  Nebenbestimmungen  zur  baurechtlichen  Bewilligung  ausge-
schlossen  wird,  dass  das  Gemeinwesen  bei  Durchführung  der  Baulinie  den 
entstandenen Mehrwert zu entschädigen hat (Abs. 2).  

4.2.2  In  BEZ  2013  Nr.  21  hat  das  Verwaltungsgericht  seinen  Entscheid 

VB.2012.00810 vom 27. März 2013 mit folgendem Resümee publiziert:  

«Strassenabstand.  Aufstockung  einer  Baute  im  Strassenabstandsbereich. 
Die  Rechtsprechung  zu  §  101  PBG,  wonach  diese  Bestimmung  als  sog. 
erweiterte  Besitzstandsgarantie  nicht  nur  den  Bestand  schützt,  sondern  auch 
Umbauten  und  Erweiterungen  zulässt,  ist  auch  anzuwenden,  wenn  die 
bestehende Baute nicht im Baulinienbereich, sondern im subsidiär nach § 265 
PBG eingreifenden Strassenabstandsbereich steht.» 

Die  diesbezüglichen,  publizierten  Erwägungen  (E.4.3.  Abschnitt  in  fine) 
lauten:  «Bei  der  Vorschrift  von  §  101  PBG  handelt  es  sich  nach  gefestigter 
Rechtsprechung  um  eine  Sondernorm,  welche  der  allgemeinen  Bauvorschrift 
von § 357 Abs. 1 PBG vorgeht (VGr, 14. März 2007, VB.2006.00512, E. 2.2.1 = 
RB 2007 Nr. 65 = BEZ 2007 Nr. 18; VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.2). 
im 
ist  auch  hier  anzuwenden,  wo  die  bestehende  Baute  nicht 
Sie 
Baulinienbereich,  aber 
im  subsidiär  nach  §  265  PBG  eingreifende 
Strassenabstandsbereich steht.» 

 
 
- 2-  

Hieraus  muss  geschlossen  werden,  dass  das  Verwaltungsgericht  davon 
ausgeht,  die  Bestimmung  von  §  101  PBG  sei  regelmässig  nicht  nur  auf  die 
Änderung  von  «Bauten»  anwendbar,  die  ganz  oder  teilweise  im  Baulinien-
bereich  stehen,  sondern  auch  von  solchen,  die  im  Strassenabstandsbereich 
situiert sind. 

4.2.3  Bei  der  Vorschrift  von  §  101  PBG  handelt  es  sich  um  eine 
Sondernorm, die der allgemeinen Bauvorschrift von § 357 Abs.1 PBG vorgeht. 
Baulinienwidrig  sind  Bauten  und  Anlagen  dann,  wenn  sie  dem  Zweck  der 
Baulinie  nicht  entsprechen.  Nicht  baulinienwidrig  sind  demnach  Bauten  und 
Anlagen, die dem Zweck der Baulinie entsprechen. Etwa bei Verkehrsbaulinien, 
wohl dem häufigsten Anwendungsfall von Baulinien, sind dies die Strassen und 
zugehörige Anlagen (vgl. § 3 des Strassengesetzes [StrG], aber auch etwa die 
Vorgärten.  

Die  Bestimmung  von  §  101  PBG  kommt  auch  zur  Anwendung,  wenn  der 
zur  Änderung  vorgesehene  Teil  einer  die  Baulinie  überstellenden  Baute  oder 
Anlage den Baulinienbereich nicht in Anspruch nimmt.  

Verstösst die zu ändernde baulinienwidrige Baute oder Anlage gleichzeitig 
gegen  weitere  Bauvorschriften,  greift  §  357  Abs.  1  PBG  zusätzlich  zu  §  101 
PBG  ein  (vgl.  zum  Ganzen  Konrad  Willi,  Die  Besitzstandsgarantie  für 
vorschriftswidrige  Bauten  und  Anlagen  innerhalb  der  Bauzonen,  2003,  S.  134 
ff.). 

4.2.4  Mit  dem 

in  Rede  stehenden  VB.2012.00810  hat  das 
Verwaltungsgericht  eine  neue  Praxis  eingeführt;  ältere  Entscheide  gleichen 
Inhalts  gibt  es  soweit  ersichtlich  nicht.  Namentlich  ist  den  vom  Verwaltungs-
gericht angeführten Entscheiden (VGr, 14. März 2007, VB.2006.00512, E. 2.2.1 
=  RB  2007  Nr. 65  =  BEZ 2007  Nr.  18;  VGr, 30.  Mai 2012,  VB.2011.00640,  E. 
3.2) keine frühere solche Praxis zu entnehmen. 

Die  Auffassung  des  Verwaltungsgerichts  findet  sich  auch  in  der  Lehre 
nicht.  Dieser  ist  vielmehr  ansatzweise  eher  das  Gegenteil  zu  entnehmen. 
Gemäss  Willi,  Besitzstandsgarantie,  regelt  die  Vorschrift  von  §  101  PGB  die 
Voraussetzungen, unter denen  bestehende Bauten und  Anlagen  innerhalb  der 
Bauzonen,  die  durch  die  Ziehung  von  Baulinien  vorschriftswidrig  geworden 
sind,  weil  sie  ganz  oder  teilweise  innerhalb  des  Baulinienbereichs  liegen  und 
mit  dem  Zweck  der  Baulinie  nicht  vereinbar  sind,  baulichen  und  bewerbungs-
mässigen  Änderungen  unterzogen  werden  dürfen  (S.  134).  Mithin  wird  für  die 
Anwendbarkeit von § 101 PBG die Geltung einer Baulinie vorausgesetzt.  

Christoph  Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas  Wipf,  Zürcher  Planungs-  und 
Baurecht,  5. A.,  2011,  ist  zu  entnehmen,  der  Begriff  der  Bauvorschriften  in  § 
357 Abs. 1 PBG umfasse die im 1. Abschnitt des IV. Titels des Planungs- und 
Baugesetzes enthaltenen  Bestimmung,  nämlich  die  Vorschriften  von § 218  - § 
306  PBG,  sowie  die  entsprechenden  Ausführungsvorschriften 
in  den 
kantonalen Verordnungen und in den Bauordnungen der Gemeinden (S. 1136). 
Unter  die  Vorschriften  von  § 218  -  § 306  PBG  fällt  auch  jene  von  §  265  PBG 
über den Strassenabstand. 

 
 
- 3-  

4.3.1 Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestimmung. 
Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Interpretationen möglich, so 
muss  nach  seiner  wahren  Tragweite  gefragt  werden,  unter  Berücksichtigung 
aller  Auslegungselemente.  Auslegung 
ferner  notwendig,  wo  Zweifel 
bestehen,  ob  ein  scheinbar  klarer  Wortlaut  den  wahren  Sinn  der  Norm 
wiedergibt. Vom klaren Wortlaut eines Rechtssatzes darf aber nur abgewichen 
werden,  wenn  triftige  Gründe  dafür  bestehen,  dass  er  nicht  den  wahren  Sinn 
der  Bestimmung  wiedergibt  (BGE  131  II  697,  E.  4.1;  Ulrich  Häfelin/Georg 
Müller/Felix  Uhlmann,  Allgemeines  Verwaltungsrecht,  6. A.,  2010,  Rz.  214; 
Ulrich  Häfelin/Walter  Haller/Helen  Keller,  Schweizerisches  Bundesstaatsrecht, 
7. A., 2008, Rz. 92). 

ist 

Was  unter  Baulinien  zu  verstehen  ist,  ergibt  sich  aus  den  §§  96  ff.  PBG, 
und die Bauten und Anlagen sind in § 1 der Allgemeinen Bauverordnung (ABV) 
definiert. Mit dem Zusatz, dass es wie erwähnt für die Anwendbarkeit von § 101 
PBG  keine  Rolle  spielt,  ob  bei  einer  die  Baulinie  überstellenden  Baute  oder 
Anlage  der  zur  Änderung  vorgesehene  Teil  den  Baulinienbereich  nicht  in 
Anspruch  nimmt,  erscheint  die  Klausel  «Bauten  und  Anlagen 
im 
Baulinienbereich»  mithin  klar  und  eindeutig.  Ist  dieser  Tatbestand  nicht  erfüllt, 
fällt  vom  Wortlaut  her  betrachtet  die  Anwendung  von  §  101  PBG  ausser 
Betracht. 

4.3.2 Weshalb  entgegen  dem Wortlaut  von  §  101  PBG  unter  diese  Norm 
auch Änderungen an «Bauten» fallen sollen, die nicht im Baulinien-, sondern im 
Strassenabstandsbereich  liegen,  wird  vom  Verwaltungsgericht  nicht  dargetan. 
Die  Praxisänderung  ist  ganz  und  gar  unbegründet  geblieben.  Gründe  für  die 
verwaltungsgerichtliche  Auffassung  sind  denn  auch  nicht  zu  erkennen. 
Hingegen  bestehen  nach  Massgabe  der  nachfolgenden  Erwägungen  triftige 
Gründe für die gegenteilige – wortlautkonforme – Auffassung.  

Voraussetzungslos  dürfen  Bauten  und  Anlagen  im  Baulinienbereich  nur 
unterhalten oder modernisiert werden. Demgegenüber kennt § 357 Abs. 1 PBG 
keine  solche  Begrenzung.  Somit  sind  nach  dieser  Bestimmung  auch 
Massnahmen  zulässig,  die  weit  über  das  Unterhalten  und  Modernisieren 
hinausgehen. Überdies sind nach § 357 Abs. 1 PBG auch Nutzungsänderungen 
erlaubt,  während  §  101  Abs.  1  PBG  Unterhalt  und  Modernisierung  nur 
«entsprechend  dem  bisherigen  Verwendungszweck»  zulässt.  Würde  die 
Vorschrift von § 101 PBG auch auf Bauten im Strassenabstandsbereich ange-
wandt, ergäbe sich hieraus eine erhebliche Einschränkung der Baubefugnisse, 
ohne dass eine Begründung hierfür ersichtlich wäre.  

Dem  kann  auch  nicht  die  Einschränkung  von  §  357  Abs.  1  PBG 
entgegengehalten  werden,  wonach  Änderungen  nicht  zu  neuen  oder 
weitergehenden  Abweichungen  von  Vorschriften  führen  dürfen.  Auch  bei 
Änderungen  nach  §  101  PBG  sind  die  Vorschriften  einzuhalten.  Was  die  in  § 
357 Abs. 1 PBG verlangte Berücksichtigung entgegenstehender überwiegender 
öffentlicher oder nachbarlicher Interessen  betrifft,  ist  zu  sagen, dass  jedenfalls 
Teile der Lehre dies auch bei der Anwendung von § 101 PBG postulieren (Willi, 
S.  135  f.).  Ohnehin  dürfte  sich  dieses  Erfordernis  in  aller  Regel  weit  weniger 

 
 
- 4-  

einschränkend auswirken als die Beschränkung der zulässigen Änderungen auf 
bauliche Massnahmen des Unterhalts und der Modernisierung.  

Zudem  beziehen  sich  die  (Strassen)abstandsbestimmungen  nur  auf 
Gebäude (§§ 260 und 265 PBG), nicht aber auf sonstige Bauten und Anlagen. 
Sind  im  Strassenabstandsbereich  solche  situiert,  fallen  sie  demnach  nicht 
einmal unter § 357 Abs. 1 PBG, womit eine Subsumption unter § 101 PBG auch 
aus diesem Grund ausser Betracht fallen muss. Hält das Verwaltungsgericht die 
Bestimmung  von  §  101  PBG  für  «Bauten»  auch  im  Strassenabstandsbereich 
massgebend, so ist dies nebenher auch deswegen unrichtig. 

Zwar  sind  nach  §  101  Abs.  2  PBG  auch  weiter  gehende  Vorkehren  als 
blosse  Unterhalts-  und  Modernisierungsmassnahmen  zu  bewilligen.  Dies  aber 
nur,  wenn  die  Baulinie  in  absehbarer  Zeit  nicht  durchgeführt  werden  soll  und 
wenn  mit  sichernden  Nebenbestimmungen  zur  baurechtlichen  Bewilligung 
ausgeschlossen  wird,  dass  das  Gemeinwesen  den  bei  der  Durchführung  der 
Baulinien entstandenen Mehrwert zu entschädigen hat.  

Beim  Fehlen  einer  Baulinie  kann  eine  solche  von  vornherein  nicht 
«durchgeführt»  werden,  womit  diese  Voraussetzung  gar  nie  erfüllbar  wäre. 
Auch  sonst  zeigt  sich  in  aller  Deutlichkeit,  dass  die  Vorschrift  von  §  101  PBG 
auf  die  Situation  der  blossen  Strassenabstandswidrigkeit  nicht  zugeschnitten 
ist.  Baulinien  dienen  der  Sicherung  bestehender  und  geplanter  Flächen  und 
Anlagen,  Verkehrsbaulinien  also  der  Sicherung  von  Strassen,  Wegen  Plätzen 
etc.  (§  96  Abs.  1  und  2  lit.  a  PBG).  Baulinien  verleihen  das  Enteignungsrecht 
(§ 110 PBG). All dies kommt dem Strassenabstand von § 265 nicht zu. Mit dem 
spezifisch  instrumentierten  Sonderregime  von  § 101  PBG  werden  baulinien-
widrige  Bauten  und  Anlagen  dem  Sicherungszweck  der  Baulinie  unterworfen. 
Einzig  dieser rechtfertigt,  dass  die  Möglichkeiten für die  Änderung  von  Bauten 
und Anlagen im Baulinienbereich weiter eingeschränkt sind als von Bauten und 
Anlagen,  die  im  Sinne  von  § 357  Abs.  1  PBG  anderen  Vorschriften  wider-
sprechen.  

Nebst  der  erwähnten  Einschränkung,  wonach  über  Unterhalt  und 
Modernisierung  hinausgehende  Massnahmen  voraussetzen,  dass  es  der 
Baulinie  an  Aktualität  fehlt,  muss  bei  solchen  Massnahmen  zudem  mit 
Nebenbestimmungen  gesichert  werden,  dass  bei  einer  hernach  doch  noch 
erfolgenden  Durchführung  der  Baulinie  der  entstandene  Mehrwert  nicht  zu 
entschädigen  ist  (§ 101  Abs.  2  PBG).  Demgegenüber  bietet  die  Bestimmung 
für  die  Statuierung  von 
von  § 265  PBG  keine  gesetzliche  Grundlage 
oder 
bezüglich 
Mehrwertreversen 
Gebäudeteile (BRKE II Nr. 0007/2004 vom 20. Januar 2004; nicht publiziert).  

strassenabstandswidriger  Gebäude 

Insgesamt ergibt die Anwendung von § 101 PBG auf Gebäude, welche den 
Strassenabstand  verletzen,  keinerlei  Sinn.  Das  Verwaltungsgericht  führt  im 
erwähnten Entscheid wie gesagt denn auch keine Gründe für diese Praxis an. 
Damit ist der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht zu folgen. 

Die  Veränderungen  am  baurechtswidrigen  Einfamilienhaus  sind  demnach 

auf ihre Übereinstimmung mit § 357 PBG zu prüfen.