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**Case Identifier:** b2422fac-862b-5b82-98cd-dac6da92b467
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-31
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 31.08.2015 100 2013 135
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2013-135_2015-08-31.pdf

## Full Text

100.2013.135/136U
ARB/SBE/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 31. August 2015

Verwaltungsrichter Häberli, präsidierendes Mitglied
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Streun

A.________ und B.________
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdeführende 

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern
Brünnenstrasse 66, Postfach 8334, 3001 Bern
Beschwerdegegnerin 

und

Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Sägemattstrasse 2, Postfach 54, 3097 Liebefeld

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern sowie direkte Bundes-
steuer 2007 (Entscheide der Steuerrekurskommission des Kantons 
Bern vom 19. März 2013; 100 10 854; 200 10 660)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.08.2015, Nrn. 100.2013.135/
136U, Seite 2

Sachverhalt:

A.

Der als Architekt selbständig erwerbstätige A.________ liess die 
Geschäftsliegenschaft … in C.________ im Jahr 2001 mit einer 
Attikawohnung aufstocken (Stockwerkeinheit C.________ Gbbl. Nr. 
1.________). Auf den 31. Dezember 2007 überführte er die mit einem 
Buchwert von Fr. 573'000.-- bilanzierte 5½-Zimmer Wohnung von seinem 
Geschäftsvermögen in das Privatvermögen. Anschliessend veräusserte er 
die Wohnung mit Kaufvertrag vom 22. April 2008 zum selben Betrag an 
seine Tochter.

Die Steuerverwaltung des Kantons Bern (Steuerverwaltung), Region Bern-
Mittelland, veranlagte A.________ und B.________ für das Steuerjahr 
2007 am 10. März 2010 auf ein steuerbares Einkommen von Fr. 266ʹ900.-- 
bei den Kantons- und Gemeindesteuern bzw. Fr. 282ʹ600.-- bei der direkten 
Bundessteuer. Für die Stockwerkeinheit C.________ Gbbl. Nr. 1.________ 
ermittelte sie im Zeitpunkt der Überführung einen Verkehrswert von 
Fr. 780ʹ000.--. Im Umfang der Differenz zum Buchwert ging sie von 
steuerbarem Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit aus und nahm 
dementsprechend bei den Einkünften eine Aufrechnung von Fr. 207ʹ000.-- 
vor. Die gegen die Veranlagungsverfügungen erhobenen Einsprachen wies 
die Steuerverwaltung mit Einspracheentscheiden vom 3. November 2010 
soweit den Überführungsgewinn betreffend ab.

B.

Dagegen gelangten A.________ und B.________ am 19. November 2010 
mit Rekurs und Beschwerde an die Steuerrekurskommission des Kantons 
Bern (StRK). Diese liess durch einen externen Experten ein 
Verkehrswertgutachten erstellen. In teilweiser Abweichung davon be-
stimmte sie den Verkehrswert der Attikawohnung auf Fr. 694ʹ000.-- und 
legte in ihren Entscheiden vom 19. März 2013 den Überführungsgewinn auf 
Fr. 121ʹ000.-- fest. Soweit weitergehend wies sie die Rechtsmittel ab.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.08.2015, Nrn. 100.2013.135/
136U, Seite 3

C.

Gegen die Entscheide der StRK haben A.________ und B.________ am 
22. April 2013 in einer einzigen Rechtsschrift Verwaltungs-
gerichtsbeschwerden erhoben. Sie beantragen, die Entscheide der StRK 
vom 19. März 2013 seien aufzuheben und der Gewinn aus der Über-
führung der Liegenschaft sei auf maximal Fr. 27ʹ000.-- festzusetzen, even-
tuell sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurück-
zuweisen. 

Mit Verfügung vom 24. April 2013 hat der Abteilungspräsident die Verfah-
ren betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern sowie die direkte Bun-
dessteuer vereinigt.

Die StRK und die Steuerverwaltung beantragen mit Vernehmlassung vom 
1. Mai 2013 bzw. Beschwerdeantwort vom 31. Juli 2013 je die Abweisung 
der Beschwerden.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerden als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 
21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11] und Art. 145 Abs. 1 des Bundesgesetzes 
vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11] 
sowie Art. 9 Abs. 3 der Verordnung vom 18. Oktober 2000 über den Voll-
zug der direkten Bundessteuer [BStV; BSG 668.11]). Beim angefochtenen 
Rückweisungsentscheid handelt es sich um einen Endentscheid, verbleibt 
der Steuerverwaltung doch kein Entscheidungsspielraum mehr; die Rück-
weisung dient nur noch der (rechnerischen) Umsetzung des Angeordneten 
(vgl. statt vieler BGE 134 II 124 E. 1.3; für das kantonale Verfahren auch 

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BVR 2012 S. 558 nicht publ. E. 1.2 [VGE 2011/324 vom 16.5.2012]). Die 
zusätzlichen Voraussetzungen von Art. 74 Abs. 3 i.V.m. Art. 61 Abs. 3 
VRPG für die Anfechtung von Zwischenentscheiden müssen daher nicht 
erfüllt sein. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Rekurs- 
und Beschwerdeverfahren teilgenommen, sind durch die angefochtenen 
Entscheide besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an 
deren Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 201 
Abs. 2 StG sowie Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 140 Abs. 1 DBG). Auf die form- 
und fristgerecht eingereichten Beschwerden ist einzutreten.

1.2 Sind sowohl Entscheide bezüglich der kantonalen Steuern als auch 
der direkten Bundessteuer angefochten, so muss das Verwaltungsgericht 
zwei Urteile fällen, zumal es sich um verschiedene Steuern handelt, die 
unterschiedlichen Gemeinwesen zustehen und in getrennten Verfahren 
veranlagt werden. Allerdings können die Entscheide in ein und derselben 
Urteilsschrift getroffen werden (vgl. BGE 135 II 260 E. 1.3.1, 130 II 509 
E. 8.3). – Vorliegend ist die Aufrechnung steuerbaren Einkommens infolge 
Überführung einer Geschäftsliegenschaft in das Privatvermögen umstritten. 
Da die massgeblichen Normen des kantonalen und eidgenössischen 
Rechts gleich lauten, rechtfertigt sich die gemeinsame Beurteilung der 
Streitigkeit hinsichtlich kommunaler, kantonaler und eidgenössischer Steu-
ern.

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft die angefochtenen Entscheide auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG). Soweit vorliegend die Verkehrs-
wertschätzung einer Liegenschaft umstritten ist, überprüft das Verwaltungs-
gericht – wie bei der Festsetzung amtlicher Grundstückwerte – die von der 
Vorinstanz vorgenommene Schätzung nur hinsichtlich Methode und Ergeb-
nis in jenen Punkten, die beanstandet sind. Bei Fragen, die besondere 
Fachkenntnisse und einschlägige Erfahrung voraussetzen, greift es nur 
dann korrigierend in die Beurteilung der Vorinstanz ein, wenn in einzelnen 
Bereichen der Schätzung von unrichtigen Voraussetzungen ausgegangen 
worden ist oder wenn aus der Verletzung von Schätzungsnormen bzw. 
allgemein anerkannten Schätzungsmethoden ein gesamthaft gesehen un-
richtiges Schätzungsergebnis resultiert (BVR 2013 S. 331 nicht publ. E. 1.2 
[VGE 2011/385 vom 14.12.2012] mit Hinweisen, 1996 S. 230 E. 1b).

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2.

2.1 Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und ein-
maligen Einkünfte mit Ausnahme der Kapitalgewinne aus der Veräusse-
rung von Privatvermögen (Art. 19 Abs. 1 Bst. c i.V.m. Art. 29 Bst. k StG; 
Art. 16 Abs. 1 und Abs. 3 DBG; vgl. auch Art. 7 Abs. 1 und Abs. 4 Bst. b 
des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der 
direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]). Als 
Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit sind alle Einkünfte aus einem 
Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus 
einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit 
steuerbar (Art. 21 Abs. 1 StG; Art. 18 Abs. 1 DBG). Dazu zählen auch alle 
Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwer-
tung von Geschäftsvermögen. Der Veräusserung gleichgestellt ist unter 
anderem die Überführung von Geschäfts- in Privatvermögen (sog. Privat-
entnahme; Art. 21 Abs. 2 Satz 1 und 2 StG; Art. 18 Abs. 2 Satz 1 und 2 
DBG; vgl. auch Art. 8 Abs. 1 StHG). Der Überführungsgewinn entspricht 
der Differenz zwischen dem Verkehrswert des in das Privatvermögen über-
führten Geschäftsvermögens und dessen steuerlich massgebendem Buch-
wert (vgl. Peter Locher, Kommentar zum DBG, I. Teil, 2001, Art. 18 N. 103; 
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. Aufl. 2009, 
Art. 18 N.  88; Leuch/Kästli/Langenegger, Praxiskommentar zum Berner 
Steuergesetz, Band 1, 2014, Art. 21 N. 40). Für die Gewinnberechnung ist 
auf den Verkehrswert im Zeitpunkt der Privatentnahme abzustellen 
(BGer 2C_1036/2014 und 2C_1037/2014 vom 21.4.2015, E. 3, 
2A.315/2004 vom 22.2.2005, E. 3.3). 

2.2 Als Verkehrswert gilt im Allgemeinen der objektive Marktwert, d.h. 
jener Wert, der für ein Vermögensobjekt bei einer Veräusserung im 
gewöhnlichen Geschäftsverkehr normalerweise zu erzielen wäre, den also 
die unbefangene Käuferschaft unter normalen Umständen dafür bezahlen 
würde (Zigerlig/Jud, in Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schwei-
zerischen Steuerrecht, Band I/1, 2. Aufl. 2002, Art. 14 StHG N. 1; 
BGE 128 I 240 E. 3.1.2; BGer 2C_705/2011 vom 26.4.2012, E. 4.3.5). Der 
Verkehrswert ist regelmässig keine mathematisch exakt bestimmbare 

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Grösse, sondern ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 131 I 291 E. 3.2.2, 
128 I 240 E. 3.2.1). Es gibt verschiedene Methoden und Schätzungsver-
fahren, die zur Verkehrswertermittlung von Liegenschaften verwendet wer-
den können. Je nach Art des Schätzungsobjekts und Schätzungszwecks 
eignet sich die eine oder andere Methode besser (vgl. Das Schweizerische 
Schätzerhandbuch, Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstück-
bewertungsexperten und Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer 
[Hrsg.], Ausgabe 2012 [nachfolgend: Schätzerhandbuch], S. 42 ff.; 
BVR 2013 S. 331 E. 3.2; BGer 2C_790/2008 vom 18.11.2009, E. 4.2). 

2.3 Bei der Schätzung des Verkehrswerts von Liegenschaften wird 
üblicherweise entweder auf statistische Vergleichswerte, den Ertragswert 
oder den Sach- bzw. Realwert abgestellt (auch zum Folgenden: 
BGer 4A_480/2007 vom 27.5.2008, E. 5.4.2 ff.; für eine Übersicht vgl. 
Schätzerhandbuch S. 43 ff.). Bei der Vergleichswertmethode werden Vor- 
und Nachteile der zu bewertenden Liegenschaft gegenüber in Bezug auf 
Grösse, Lage und Beschaffenheit vergleichbaren Liegenschaften erarbei-
tet. Der Verkehrswert wird alsdann durch Zu- oder Abschläge auf den Ver-
kaufspreis der Vergleichsobjekte ermittelt. Oftmals erfolgt die Verkehrs-
wertermittlung sogar direkt aus der Gleichsetzung mit dem Kaufpreis ver-
gleichbarer Objekte (Schätzerhandbuch S. 44, 56 ff.). Der Ertragswert ist 
der kapitalisierte jährliche Mietertrag eines Grundstücks und entspricht dem 
Barwert einer ewigen Rente (vgl. Art. 54 Abs. 3 StG; Art. 17 Abs. 1 des 
Dekrets vom 22. Januar 1997 über die amtliche Bewertung der Grund-
stücke und Wasserkräfte [ABD; BSG 661.543]; Schätzerhandbuch S. 45, 
82 ff.). Der Realwert schliesslich setzt sich aus dem Zeitwert aller baulichen 
Anlagen inklusive Baunebenkosten und dem relativen Landwert zusammen 
(Art. 54 Abs. 2 StG; Art. 18 ABD; Schätzerhandbuch S. 44, 70 ff.). Ver-
schiedene Methoden können auch kombiniert werden. So ist die Ermittlung 
des Verkehrswerts einer Liegenschaft aus dem gewichteten Mittel aus Er-
trags- und Realwert als Methode anerkannt und verbreitet (sog. Mischwert-
methode; vgl. auch Art. 16 Abs. 1 Satz 2 ABD; zum Ganzen BVR 2013 
S. 331 E. 3.2; BGE 134 III 42 E. 4, II 49 E. 15.1, je mit Hinweisen). Fiskali-
sche Werte, die jeder Kanton anders errechnet, dürfen dagegen nicht zur 
Bestimmung des Verkehrswerts beigezogen werden (BGer 4A_480/2007 

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vom 27.5.2008, E. 5.4.4; Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 
Schätzerwissen im Überblick, 2009, S. 25) 

3.

Die Verfahrensbeteiligten sind sich einig, dass eine Überführung der Stock-
werkeinheit C.________ Gbbl. Nr. 1.________ vom Geschäfts- ins 
Privatvermögen stattgefunden hat und ein allfälliger Gewinn daraus als 
Einkommen zu besteuern ist. Umstritten ist indessen die Höhe des 
Verkehrswerts der Wohnung im Zeitpunkt der Überführung. 

3.1 Die Steuerverwaltung erklärte im «Expertenbericht Verkehrswert» 
vom 10. Februar 2010, sie habe den Verkehrswert lediglich «grob geprüft» 
und «keinen erneuten Augenschein vorgenommen». Aufgrund der «Unter-
lagen zur amtlichen Bewertung sowie von Erkenntnissen und Vergleichs-
werten aus statistischen Erhebungen von vergleichbaren Objekten (Eigen-
tumswohnungen in C.________)» erachte sie einen Wert von Fr. 780ʹ000.-- 
«als dem Markt entsprechend» (vgl. Vorakten Steuerverwaltung [in 
act. 3A], pag. 80 f.; vgl. auch pag. 38 f.). Für die Verkehrswertermittlung 
seien die Verkaufspreise von 312 Handänderungen von Stockwerkeigen-
tumswohnungen mit einem wirtschaftlichen Alter von bis zu 10 Jahren in 
der Gemeinde C.________ zwischen 1999 und 2010 herangezogen 
worden. Eine Untersuchung über das Verhältnis zwischen den jeweiligen 
amtlichen Werten und den Verkaufspreisen der Vergleichsobjekte habe 
einen Durchschnittswert (Median) von 72,4 % ergeben; derjenige für das 
Referenzobjekt betrage bei Annahme eines Verkehrswerts von Fr. 
780ʹ000.-- 71,2 % (vgl. Bericht vom 25.1.2011, unpag. Vorakten 
Steuerverwaltung [in act. 3A]). Angesichts der Höhe der Anlagekosten der 
überführten Stockwerkeinheit von Fr. 573ʹ000.--, worin weder Kosten für 
das Fundament noch für gemeinschaftliche Anteile enthalten seien, und der 
vorhandenen Vergleichspreise sei der geschätzte Verkehrswert als 
«absolut angemessen» anzusehen (vgl. Vernehmlassung vom 7.2.2011, 
Vorakten StRK, pag. 88 ff.).

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3.2 Nach Auffassung der StRK handelt es sich bei diesem Vorgehen 
nicht um eine allgemein anerkannte Schätzungsmethode. Die Steuer-
verwaltung habe zwar – entsprechend der sog. Vergleichsmethode – auf 
tatsächliche Grundstückverkäufe abgestellt. Den Verkehrswert des zu 
schätzenden Objekts habe sie dabei jedoch nicht auf der Grundlage effek-
tiv erzielter Verkaufspreise ausgewählter Vergleichsobjekte festgelegt, son-
dern anhand des Verhältnisses der jeweiligen amtlichen Werte zu den reali-
sierten Verkaufspreisen bestimmt. Die Berechnung von Verkehrswerten 
unter Zuhilfenahme fiskalischer Bewertungen sei abzulehnen; diese dürften 
lediglich zu Vergleichs- und Plausibilisierungszwecken herangezogen wer-
den (vgl. angefochtene Entscheide, E. 7). Auch in dem von den Beschwer-
deführenden vorgelegten Privatgutachten (vgl. Verkehrswertschätzung vom 
13. Oktober 2010, Beschwerdebeilage 11) sah die StRK keine taugliche 
Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswerts der Stockwerkeinheit, den 
der Gutachter in Anwendung der Realwertmethode auf Fr. 600'000.-- ge-
schätzt hatte (vgl. angefochtene Entscheide, E. 11).

3.3 In der Folge beauftragte die StRK einen Immobiliensachverständi-
gen, den Wert der Stockwerkeinheit C.________ Gbbl. Nr. 1.________ im 
Zeitpunkt der Überführung ins Privateigentum der Beschwerdeführenden 
zu bestimmen (vgl. Gutachtensauftrag an D.________, Architekt 
FH / Immobilienbewerter CAS, Vorakten StRK, pag. 101). Der beauftragte 
Schätzer legte seiner Verkehrswertschätzung (vgl. Vorakten StRK, 
pag. 143 ff. [nachfolgend: Gerichtsgutachten]) die Ertragswertmethode zu 
Grunde. Ausgehend von einem jährlichen Mietwert von Fr. 33ʹ240.-- und 
einem Kapitalisierungssatz (Bruttozinssatz) von 5,5 % errechnete der 
Schätzer zunächst einen Ertragswert von Fr. 604ʹ364.--. In einem zweiten 
Schritt ermittelte er auf der Basis der Wiederherstellungskosten von 
Fr. 467ʹ000.--, einem Erneuerungskostenanteil von 40 %, einem Erneu-
erungszyklus von 40 Jahren (Abzinsung) und einer technischen Entwertung 
von 5,7 % der Erneuerungskosten einen Betrag von Fr. 10ʹ648.-- (40 % von 
Fr. 467ʹ000.-- = Fr. 186ʹ800.--; davon 5,7 % = Fr. 10ʹ648.--). Diesen Minder-
wert brachte er schliesslich vom Ertragswert in Abzug, was einen Verkehrs-
wert von rund Fr. 595ʹ000.-- ergab. 

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3.4 Die Vorinstanz stützte sich bei ihren Entscheiden im Wesentlichen 
auf dieses Gutachten, nahm daran jedoch in zwei Punkten Korrekturen vor: 
Zum einen senkte sie den Kapitalisierungszinssatz von 5,5 % auf 4,5 %. 
Ausgehend von einem (unveränderten) jährlichen Mietwert der 5½-Zimmer-
Wohnung von Fr. 33ʹ240.-- ergab diese Korrektur einen Ertragswert von 
Fr. 739ʹ000.-- (vgl. angefochtene Entscheide, E. 12.4 ff.). Zum anderen trug 
sie der technischen Entwertung der gemeinschaftlichen Teile und der Teile 
im Sonderrecht mit insgesamt Fr. 45ʹ428.-- (statt Fr. 10ʹ648.--) Rechnung 
(vgl. angefochtene Entscheide, E. 12.10 f.). Während der Eingriff der StRK 
beim Bruttozinssatz einen deutlich höheren Verkehrswert zur Folge hatte, 
wirkten sich die Änderungen bei der Entwertung – in geringerem Ausmass 
– wertsenkend aus. Insgesamt liessen die Korrekturen den Verkehrswert 
des Grundstücks im Vergleich zu dem im Gutachten ermittelten Wert um 
Fr. 99ʹ000.-- auf Fr. 694ʹ000.-- ansteigen.

3.5 Die Beschwerdeführenden werfen der Vorinstanz vor, ohne triftige 
Gründe und ohne dem Gutachter Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben 
zu haben von dessen Gutachten abgewichen zu sein. Die Annahme, dass 
die Wohnung in der Absicht erworben werde, sie selbst zu nutzen, weshalb 
die potenzielle Käuferschaft keine Verzinsung des eingesetzten Kapitals 
erwarte (vgl. dazu hinten E. 6.2), sei unzutreffend und vermöge ein Ein-
greifen in die Schätzung des Experten keineswegs zu rechtfertigen. Auch 
gehe es nicht an, dass die StRK – ohne über entsprechendes Fachwissen 
zu verfügen – eine weitgehend neue und andere Schätzung vornehme; 
dies umso weniger als ihr Eingreifen einen Bereich betreffe, den sie selbst 
als weitgehend Ermessenssache bezeichne. 

3.6 Die Steuerverwaltung hält in der Beschwerdeantwort an ihrer Auf-
fassung fest, dass die Berechnung des Verkehrswerts unter Zuhilfenahme 
der Verhältniszahl von amtlichem Wert und Verkaufspreis eine taugliche 
Methode sei und der Vergleichsmethode entspreche. Letztere sei auch bei 
Stockwerkeigentum am besten geeignet, um den Verkehrswert zu ermit-
teln. Sie habe bei ihren Berechnungen mit 312 Objekten eine genügende 
Anzahl Vergleichsfälle herangezogen und den Eigenheiten der Vergleichs-
objekte und des Schätzungsobjekts mit einer Fülle von Eigenschaften hin-
reichend Rechnung getragen (vgl. Beschwerdeantwort Ziff. 2.1, 3). Die 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.08.2015, Nrn. 100.2013.135/
136U, Seite 10

StRK habe hingegen verkannt, dass die dem Gerichtsgutachten zugrunde 
liegende Ertragswertmethode gänzlich ungeeignet sei, da Eigentums-
wohnungen wie Einfamilienhäuser zur Kategorie der «sachwertorientierten 
Objekte» gehörten, die einen «konsumtiven Nutzen» aufwiesen; daher 
komme dem Ertragswert nur eine untergeordnete Rolle zu (vgl. Beschwer-
deantwort Ziff. 2.2). Das Gutachten weise nebst den von der StRK erwähn-
ten Punkten weitere Mängel und Widersprüche auf, weshalb nicht darauf 
abgestellt werden dürfe (vgl. Beschwerdeantwort Ziff. 2.2.2.).

3.7 Unter den Verfahrensbeteiligten ist mithin streitig, ob das Gerichts-
gutachten auf einer sachgerechten Methode beruht und die darin enthalte-
nen Erkenntnisse grundsätzlich zur Bestimmung des Verkehrswerts der 
Stockwerkeinheit geeignet sind. Die Beschwerdeführenden sind ferner der 
Auffassung, die StRK sei beim Kapitalisierungssatz in unzulässiger Weise 
und einzig gestützt auf eine in der Literatur vertretene Meinung vom Ge-
richtsgutachten abgewichen, während die Steuerverwaltung diese Korrek-
tur begrüsst. Die Beschwerdeführenden werfen der Vorinstanz in diesem 
Zusammenhang zusätzlich eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor, 
indem sie es unterlassen habe, sie zu den beabsichtigten Abweichungen 
vom Gerichtsgutachten vorgängig anzuhören.

4. 

4.1 Der Gehörsanspruch garantiert den betroffenen Personen unter 
anderem ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht im Verfahren (vgl. 
Art. 21 Abs. 1 VRPG, Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV; 
BSG 101.1] und Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV; SR 101]). Sie 
sollen sich an der Beweiserhebung beteiligen oder sich zumindest zum 
Beweisergebnis äussern können (statt vieler BGE 140 I 99 E. 3.4 mit Hin-
weisen). Dieser Anspruch entfaltet seine Wirkung, wenn Beweismassnah-
men im Sinn von Art. 19 Abs. 1 VRPG (bzw. Art. 166 Abs. 3 StG; Art. 123 
Abs. 2 DBG) getroffen worden sind, wozu namentlich Gutachten von Sach-
verständigen gehören (vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum 
bernischen VRPG, 1997, Art. 24 N. 1 f.; BGer 2C_823/2011 und 
2C_824/2011 vom 28.6.2012, E. 4.2.2 mit Hinweisen auch zum Nach-

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136U, Seite 11

folgenden). Die Beweiswürdigung und die sich darauf stützende Sachver-
haltsfeststellung muss den Parteien dagegen grundsätzlich nicht vorab zur 
Stellungnahme unterbreitet werden (vgl. auch BVR 2012 S. 28 E. 2.3.1; 
sowie Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 21 N. 8). Verzichtet ein Ge-
richt auf einen Sachverständigenbeweis, weil es aufgrund seiner Be-
setzung selbst über den erforderlichen Sachverstand verfügt und lässt es 
diesen in die Entscheidfindung einfliessen, ist den Parteien die gerichtliche 
Fachkunde vor der Urteilsfällung offenzulegen, damit die Parteien dazu 
Stellung nehmen können (vgl. BVR 2012 S. 252 E. 3.3.2; VGE 2010/483 
vom 3.5.2012, E. 4.2; vgl. auch Art. 183 Abs. 3 der Schweizerischen Zivil-
prozessordnung vom 19. Dezember 2008 [Zivilprozessordnung, ZPO; 
SR 272] und dazu Annette Dolge, in Basler Kommentar, Art. 183 ZPO N. 1, 
3, 39 ff.).

4.2 Als Beweismittel unterliegen (gerichtliche) Gutachten der freien 
richterlichen Beweiswürdigung (vgl. Art. 157 ZPO; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 19 N. 8). Angesichts seiner 
Funktion, für das Gericht Sachverhaltselemente aufgrund fachtechnischen 
Wissens zu klären, ist das Gutachten einzig daraufhin zu überprüfen, ob es 
auf zutreffenden Rechtsgrundlagen beruht, ob es vollständig, klar, plausibel 
begründet und widerspruchsfrei ist. In Fachfragen darf ein Gericht nur aus 
triftigen Gründen von einem Gerichtsgutachten abweichen und hat eine 
allfällige Abweichung zu begründen (vgl. BGer 2C_823/2008 vom 
21.7.2009, E. 3.3; Kilian Perroulaz, in Stämpflis Handkommentar zur 
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2010, Art. 187 N. 11). Triftige 
Gründe liegen vor, wenn sich aufgrund der übrigen Beweismittel und der 
Vorbringen der Parteien ernsthafte Einwände gegen die Schlüssigkeit der 
gutachterlichen Darlegungen aufdrängen (BGE 136 II 539 E. 3.2, 133 II 384 
E. 4.2.3, 132 II 257 E. 4.4.1; Kilian Perroulaz, a.a.O., Art. 187 N. 12). Das 
Gericht soll nicht sein Wissen über das Fachwissen der Expertin oder des 
Experten stellen, sondern darf in Fachfragen auf die begründete 
Auffassung der von ihm ernannten sachkundigen Person abstellen (vgl. 
BGer 4A_202/2014 vom 18.2.2015, E. 4.1, 4C.363/2000 vom 3.4.2001, 
E. 3b). Erscheint die Überzeugungskraft eines Gutachtens in wesentlichen 
Punkten als ernstlich erschüttert, hat das Gericht nötigenfalls ergänzende 
Beweise zur Klärung seiner Zweifel zu erheben (BGE 136 II 539 E. 3.2; 132 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.08.2015, Nrn. 100.2013.135/
136U, Seite 12

II 257 E. 4.4.1, 130 I 337 E. 5.4.2). Dabei bietet sich insbesondere die 
Ergänzung des Gutachtens oder die Anordnung eines Zweitgutachtens an. 
Inhaltliche Mängel des Gutachtens können vom Gericht nur 
ausnahmsweise richtiggestellt werden; bei Zweifeln an der 
Überzeugungskraft eines Sachverständigenbefunds ist die Einholung eines 
weiteren Gutachtens in der Regel unumgänglich (vgl. BGer 5A_478/2013 
vom 6.11.2013, E. 4.2, 5P.160/2001 vom 13.9.2001, E. 3b/aa; BGE 118 Ia 
144 E. 1c). Werden trotz bestehender Zweifel an der Richtigkeit des 
Gutachtens keine ergänzenden Abklärungen vorgenommen, kann dies 
gegen das Verbot willkürlicher Beweiswürdigung (Art. 9 BV) verstossen. 
Umgekehrt kann Willkür vorliegen, wenn ein Gericht ohne triftige Gründe 
den Schlüssen einer Expertise die Gefolgschaft versagt (vgl. BGE 136 II 
539 E. 3.2, 130 I 337 E. 5.4.2).

4.3 Die StRK hat erwogen, das gerichtliche Gutachten beruhe in einzel-
nen Punkten auf nicht belegten Annahmen und weiche ohne Grund von 
den in der Fachliteratur vertretenen Ansichten ab, weshalb es insoweit 
«nicht die erforderliche Nachvollziehbarkeit» aufweise (vgl. angefochtene 
Entscheide, E. 13). Ob diese Kritik berechtigt ist oder ob die Vorinstanz 
unzulässigerweise vom Gerichtsgutachten abgewichen ist, lässt sich nicht 
losgelöst von den konkreten Gegebenheiten beantworten (vgl. dazu so-
gleich E. 5 f.). Was die gerügte Gehörsverletzung anbelangt, kann hin-
gegen bereits an dieser Stelle festgehalten werden, dass die StRK die Be-
schwerdeführenden hätte anhören müssen, nachdem sie beschlossen 
hatte, dem Gerichtsgutachten in wesentlichen Punkten nicht zu folgen. 
Zwar muss das Ergebnis der richterlichen Beweiswürdigung den Parteien 
grundsätzlich nicht vorab zur Stellungnahme unterbreitet werden. Die 
Vorinstanz wäre jedoch gehalten gewesen, den Parteien das rechtliche 
Gehör zu gewähren, bevor es gestützt auf sein Fachwissen gutachterliche 
Erkenntnisse durch eigene ersetzt (vgl. vorne E. 4.1 f.). Es erscheint frag-
lich, ob diese klare Gehörsverletzung im verwaltungsgerichtlichen Ver-
fahren geheilt werden könnte. Dies kann aber mit Blick auf die nach-
folgenden Erwägungen offenbleiben. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.08.2015, Nrn. 100.2013.135/
136U, Seite 13

5. 

5.1 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts lässt sich der Ver-
kehrswert am zuverlässigsten aufgrund der Vergleichswertmethode ermit-
teln, welche auf die tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Ob-
jekte abstellt (vgl. (BGer 5A_304/2007 vom 7.8.2007, E. 4, 2A.435/2004 
vom 23.12.2004, E. 3.4, 2A.5/2002 vom 3.7.2002, E. 2.5). Diese Präferenz 
stellt jedoch keine feste Regel dar und setzt überdies voraus, dass genü-
gend Vergleichspreise für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung 
stehen (vgl. Martina Fierz, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus recht-
licher Sicht, 2001, S. 143 ff.). Bezüglich der anzuwendenden Berechnungs-
methode verbleibt der zuständigen Behörde demzufolge ein gewisses 
«Auswahlermessen» (zum Ganzen BVR 2013 S. 331 E. 3.3; vgl. auch 
BGer 2C_790/2008 vom 18.11.2009, E. 4.2). Ist bei einer Verkehrswert-
schätzung die gewählte Methode umstritten, kann es nicht Aufgabe des 
Verwaltungsgerichts sein zu entscheiden, welches die für das betreffende 
Objekt «richtige» Methode ist. Bei der Überprüfung der angefochtenen Ent-
scheide ist daher von der diesen zugrunde liegenden Bewertungsmethode 
nur dann abzuweichen, wenn die Wahl in Überschreitung des Ermessens-
spielraums der StRK erfolgt ist bzw. der tatsächlichen Situation nicht ge-
recht wird (vgl. vorne E. 1.3; zuletzt VGE 2012/21 vom 2.4.2013, E. 4.5).

5.2 Vorab ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass das von der Steuer-
verwaltung gewählte Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswerts der 
sog. Vergleichsmethode (vgl. auch zum Folgenden vorne E. 2.3) nicht ent-
spricht: Zunächst erscheint fraglich, ob die von der Steuerverwaltung ge-
troffene Auswahl von Vergleichsobjekten (vgl. vorne E. 3.1, sowie Hand-
änderungssteuer-Werte [HAST-Werte], unpag. Vorakten Steuerverwaltung 
[in act. 3A]) den (allerdings nicht sehr hohen) Anforderungen, welche an die 
Vergleichbarkeit von Referenzobjekten gestellt werden (vgl. dazu statt vie-
ler BGE 122 I 168 E. 3a; BGer 5A_304/2007 vom 7.8.2007, E. 4), zu genü-
gen vermag, zumal sich nicht nachvollziehen lässt, ob bzw. inwiefern die 
Beurteilungskriterien Bauqualität, Komfortstufe, Wohn- und Verkehrslage, 
Mietwertkategorie und Raumangebot berücksichtigt worden sind. Zudem 
hat die Steuerverwaltung den Wert des Schätzungsobjekts nicht etwa an-
hand der ermittelten Vergleichspreise und in Berücksichtigung der indi-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.08.2015, Nrn. 100.2013.135/
136U, Seite 14

viduellen wertvermehrenden bzw. -mindernden Umstände bestimmt; sie hat 
vielmehr ausgehend vom Medianwert des Verhältnisses zwischen amtli-
chen Werten und Verkaufspreisen der Vergleichsobjekte vom Steuerwert 
des Schätzobjekts auf dessen Verkehrswert geschlossen. Dies ist jedoch 
insofern problematisch, als der amtliche Wert keine verlässliche Grundlage 
zur Bestimmung des Verkehrswerts darstellt. Insbesondere kann nicht an-
genommen werden, dass er die individuellen Vor- und Nachteile der Ver-
gleichsobjekte in Bezug auf die preisbildenden Faktoren genau wider-
spiegelt (vgl. auch BVR 2013 S. 331, E. 4.1 f., 4.4.). Zu Recht weist die 
Vorinstanz im Übrigen darauf hin, dass aus der von der Steuerverwaltung 
ermittelten durchschnittlichen Verhältniszahl (Median) zwischen amtlichem 
Wert und Kaufpreis nichts Verbindliches für einen konkreten Einzelfall 
abgeleitet werden könne. Aus dem Vergleichsmaterial der Steuerver-
waltung gehe hervor, dass immerhin bei rund einem Viertel der Hand-
änderungen die jeweilige Verhältniszahl um 10 % oder mehr vom Median 
abweiche (vgl. angefochtene Entscheide, E. 8). Es kann insoweit auf die 
zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden. 

5.3 Mit Blick auf die Besonderheiten des Schätzungsobjekts (Aufbau 
einer Attikawohnung auf ein bestehendes Geschäftsgebäude, einge-
schränkte Zugänglichkeit über eine zweistöckige Aussentreppe, vgl. Ge-
richtsgutachten Ziff. 1.3) erscheint von vornherein fraglich, ob die Ver-
gleichsmethode vorliegend zu einem verwertbaren Schätzungsergebnis 
führen würde. Der gerichtliche Experte hat diesbezüglich festgestellt, dass 
keine geeigneten Vergleichsobjekte hätten gefunden werden können (vgl. 
Gerichtsgutachten, Ziff. 1.14 und 4.1), und auch der Privatgutachter hat 
seine Schätzung nach einer anderen Methode vorgenommen (vgl. Be-
schwerdebeilage 11), weshalb anzunehmen ist, dass vorliegend die für die 
Anwendung der Vergleichsmethode erforderlichen Voraussetzungen nicht 
gegeben sind. Somit ist nicht zu beanstanden, dass die StRK ihren Ent-
scheiden ein Gutachten zugrunde gelegt hat, welches nicht auf der Ver-
gleichsmethode beruht. 

5.4 Der Verkehrswert überbauter Grundstücke wird regelmässig in diffe-
renzierender Kombination von Real- und Ertragswert ermittelt (vgl. 
BGE 134 III 42 E. 4, 125 III 1 E. 5, je Wohn- und Geschäftsliegenschaften 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.08.2015, Nrn. 100.2013.135/
136U, Seite 15

betreffend; vgl. vorne E. 2.3). Ob im konkreten Einzelfall dem Real- oder 
dem Ertragswert mehr Gewicht zukommt und welcher Gewichtungsfaktor 
angewendet werden soll, hängt von der Objektart, den Nutzungs-
möglichkeiten und der Marktsituation ab (vgl. Schätzerhandbuch, S. 123 f.). 
Was die Verkehrswertschätzung von Einfamilienhäusern und teilweise 
auch Eigentumswohnungen betrifft, wird mehrheitlich angenommen, dass 
aus Sicht der Käuferschaft normalerweise der konsumtive Nutzen im 
Vordergrund stehe. Der Verkehrswert von selbst genutzten Objekten orien-
tiere sich deshalb hauptsächlich am Realwert, der insoweit stärker zu ge-
wichten sei, während dem Ertragswert eher eine untergeordnete Rolle zu-
komme (vgl. BGer 5A_591/2009 vom 22.10.2009, E. 2.3, 5A_294/2008 
vom 18.8.2008, E. 3.3.3; Schätzerhandbuch S. 124; 
Wenger/Wenger/Naegeli, Der Liegenschaftenbewerter, 5. Aufl. 2009, S. 34; 
differenzierend Kaspar Fierz, Immobilienökonomie und Bewertung von 
Liegenschaften, 6. Aufl. 2011, S. 279 Fn. 24, 303, 310 f.). Während sich die 
Ermittlung des Verkehrswerts (vgl. Art. 15 ABD) für die amtliche Bewertung 
von Wohn- und Geschäftshäusern am Ertragswert orientiert (vgl. Art. 20 
ABD), ist gemäss Art. 21 Abs. 1 ABD für die Bewertung aller übrigen über-
bauten nicht landwirtschaftlichen Grundstücken (wozu auch selbstgenutz-
tes Wohneigentum zählt) vom Realwert auszugehen. Dem (nicht gesondert 
ermittelten) Ertragswert wird mit einem Zuschlag oder Abzug Rechnung 
getragen (Art. 21 Abs. 2 ABD). Vereinzelt wird in der Lehre die Anwendung 
der Ertragswertmethode für sämtliche Arten von Objekten – insbesondere 
auch für selbst genutztes Wohneigentum – befürwortet, wobei aber ange-
nommen wird, dass die Käuferschaft eines solchen Objekts auf eine Eigen-
kapitalverzinsung ganz oder teilweise verzichte (vgl. Francesco Canonica, 
a.a.O., S. 92 ff., 182 ff., 430). – Vor diesem Hintergrund lässt sich nicht 
ohne weiteres nachvollziehen, weshalb der Gerichtsgutachter den Ver-
kehrswert einzig anhand der Ertragswertmethode ermittelt hat. Wird hin-
gegen mitberücksichtigt, dass die Stockwerkeinheit Teil einer Geschäfts-
liegenschaft bildet und dem Unternehmen des Beschwerdeführers als Er-
tragsquelle diente (vgl. Bilanz per 31.12.2007, unpag. Vorakten Steuer-
verwaltung [in act. 3A]), erscheint seine Methodenwahl jedenfalls vertretbar 
(zur Massgeblichkeit des [ursprünglichen] Verwendungszwecks einer 
Liegenschaft bei der Ermittlung des Verkehrswerts im Zeitpunkt ihrer Über-
führung vom Geschäfts- in das Privatvermögen vgl. BGer 2C_458/2011 

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136U, Seite 16

vom 2.4.2012, E. 3.3 und 5.5). Entgegen der Auffassung der Steuerverwal-
tung (vgl. vorne E. 3.6) ist daher nicht zu beanstanden, dass die StRK das 
Gerichtsgutachten grundsätzlich als taugliche Grundlage erachtet und weit-
gehend auf dessen Erkenntnisse abgestellt hat. 

6. 

6.1 Eine Verkehrswertschätzung beruht zwangsläufig auf zahlreichen 
Annahmen und Schätzungen, bei deren Festlegung der Schätzerin oder 
dem Schätzer ein grosser Ermessensspielraum zukommt. Korrekturen soll-
ten nur vorgenommen werden, wenn in einzelnen Bereichen der Schätzung 
von unrichtigen Voraussetzungen ausgegangen worden ist oder wenn aus 
der Verletzung von Schätzungsnormen bzw. allgemein anerkannten Schät-
zungsmethoden ein gesamthaft gesehen unrichtiges Schätzungsergebnis 
resultiert (vgl. BVR 2013 S. 331 nicht publ. E. 1.2, 2006 S. 551 E. 1.2; 
vorne E. 1.3). Dies setzt voraus, dass klar aufgezeigt wird, inwiefern die 
Annahmen und gutachterlichen Schlüsse nicht den Tatsachen entsprechen 
bzw. auf falschen Voraussetzungen beruhen. Werden Korrekturen vorge-
nommen, müssen diese sachlich begründet sein und sich in tatsächlicher 
Hinsicht auf gesicherte Erkenntnisse abstützen lassen. Wird hingegen nur 
punktuell in das Schätzermessen eingegriffen und gutachterliche Annah-
men durch «angemessener» scheinende ersetzt, besteht die Gefahr, dass 
das Resultat Widersprüche aufweist und in sich nicht mehr stimmig ist. Ist 
die Verkehrswertschätzung im Rahmen eines Gerichtsgutachtens erstellt 
worden, ist zusätzliche Zurückhaltung geboten (vgl. vorne E. 4.2). 

6.2 Die Vorinstanz beanstandete zahlreiche dem Gerichtsgutachten 
zugrunde liegende Annahmen. Während sie bei gewissen Punkten auf eine 
Korrektur verzichtete, sah sie sich bei anderen zum Eingreifen veranlasst. 
So erachtete sie einen monatlichen Nettomietzins von Fr. 2ʹ770.-- für eine 
140 m² grosse 5½-Zimmerwohnung als vergleichsweise hoch, aber noch 
innerhalb des «Schätzerermessens» liegend (angefochtene Entscheide 
E. 12.3). Auch die Bestimmung des Zinssatzes für das investierte Eigen-
kapital sei «stark von subjektiver Interpretation abhängig und damit weit-
gehend Ermessenssache» (E. 12.5). Dennoch senkte sie mit Blick auf die 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.08.2015, Nrn. 100.2013.135/
136U, Seite 17

fehlende Zinserwartung der typischen Käuferschaft einer Stockwerkeigen-
tumseinheit die Eigenkapitalverzinsung auf 0 % und liess nur den um die 
Gewinnchancen bzw. -risiken bereinigten Immobilitätsnachteil von 1 % ste-
hen. Da bei selbstbewohnten Liegenschaften grundsätzlich nicht mit Miet-
zinsausfällen und Leerständen gerechnet werden müsse, strich sie auch 
den entsprechenden Zuschlag von 0,25 % und errechnete gestützt auf 
diese Vorgaben einen Bruttozinssatz bzw. Kapitalisierungssatz von 4,5 % 
(E. 12.6 ff.). Auch bei den gutachterlichen Berechnungen zur Entwertung 
sah sie sich zum Einschreiten veranlasst, da sie einen Erneuerungs-
kostenanteil von 45 % und einen Erneuerungszyklus von 30 Jahren «eher 
[…] als angemessen» erachtete (vgl. angefochtene Entscheide, E. 12.10), 
was bei der im Zeitpunkt der Überführung bereits fünfjährigen Wohnung zu 
einer höheren Entwertung führte. Schliesslich hielt sie dafür, dass das Gut-
achten der Entwertung der gemeinschaftlichen Teile nur ungenügend 
Rechnung trage und erhöhte diesen Betrag «mangels genauerer Angaben» 
pauschal um Fr. 20ʹ000.-- (vgl. angefochtene Entscheide, E. 12.11).

6.3 Die Berechnung des Ertragswerts ergibt sich im Wesentlichen aus 
den Faktoren Rohertrag und Kapitalisierungssatz (Art. 17 Abs. 1 ABD). 
Letzterer setzt sich aus den Kapitalkosten und den Bewirtschaftungskosten 
zusammen, die ihrerseits je mittels Schätzungen festgelegt werden (vgl. 
auch zum Folgenden BVR 2013 S. 331 E. 4.6.1). Gemäss Art. 17 Abs. 2 
Bst. c ABD wird bei der Ermittlung des Ertragswerts ein Kapitalisierungs-
satz zwischen 5 und 10 % berücksichtigt. Der im Gutachten mit 5,5 % fest-
gelegte Kapitalisierungssatz liegt am unteren Rand des vorgegebenen 
Rahmens. Selbst wenn zutreffen sollte, dass sich die typische Käuferschaft 
von Stockwerkeigentumseinheiten nicht in erster Linie von Renditeüber-
legungen leiten lässt, erwiese sich ein Eingreifen in die gutachterlichen 
Bewertungsansätze vor diesem Hintergrund als problematisch. Ausserdem 
scheint fraglich, ob unter Berücksichtigung der Eigenheiten des Schätzob-
jekts (vgl. vorne E. 5.3 f.) die Annahme fehlender Eigenkapitalverzinsung 
vorliegend sachgerecht ist. In diesem Zusammenhang gilt es ferner zu be-
achten, dass in der Literatur auch bei voraussichtlichem Eigengebrauch 
kein absoluter Verzicht auf eine Eigenkapitalverzinsung gefordert wird. Ent-
scheidend sind vielmehr die allgemeine wirtschaftliche Situation, die Quali-
tät der Immobilie sowie die regionalen Marktverhältnisse (vgl. Francesco 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.08.2015, Nrn. 100.2013.135/
136U, Seite 18

Canonica, a.a.O., S. 92 ff. und 409; vgl. auch Kaspar Fierz, a.a.O., 
S. 310 f.). Mit diesen Gesichtspunkten hat sich die Vorinstanz indes – so-
weit ersichtlich – nicht auseinandergesetzt. Auch was den Abzug für die 
«technische Entwertung» betrifft, zeigt sie nicht auf, inwiefern der Gutach-
ter bei der Festlegung des Erneuerungszeitraums und des Erneue-
rungsprozentsatzes von unzutreffenden Voraussetzungen ausgegangen ist 
oder gegen Schätzungsnormen verstossen hat. Allein der Umstand, dass 
die StRK ihre eigenen Ansätze als «eher angemessen» erachtet, rechtfer-
tigt jedenfalls keinen Eingriff in das Schätzermessen (vgl. dazu sogleich 
E. 7). 

7.

7.1 Der von der Vorinstanz beauftragte Schätzer gilt als gerichtlicher 
Sachverständiger und seine Schätzung hat den Beweiswert eines Gerichts-
gutachtens. Als auftraggebende Behörde hat die StRK einzig zu prüfen, ob 
das Gutachten auf zutreffenden Rechtsgrundlagen beruht, ob es vollstän-
dig, klar, plausibel begründet und widerspruchsfrei ist. Erweisen sich (ein-
zelne) gutachterliche Annahmen als nicht hinreichend belegt und das 
Gerichtsgutachten als teilweise unvollständig oder nicht nachvollziehbar, 
hat sie das zur Klärung der offenen Fragen Notwendige zu veranlassen. 
Naheliegend wäre in solchen Fällen, den Gutachter auf die Mängel hinzu-
weisen und ihm Gelegenheit zur Verbesserung bzw. Ergänzung des Gut-
achtens einzuräumen. Verbleiben dennoch ernsthafte Zweifel an der Über-
zeugungskraft eines Gutachtens, können diese in den meisten Fällen nur 
durch ein Obergutachten beseitigt werden (vgl. vorne E. 4.2 auch zum Fol-
genden). 

7.2 Die StRK macht geltend, ihr Präsident und Vorsitzender des 
Spruchkörpers, der über die vorliegende Angelegenheit entschieden hat, 
verfüge dank seiner langjährigen Erfahrung und als «Immobilienbewerter 
DAS FH» über das nötige Fachwissen. – Erachtet sich ein Gericht aufgrund 
seiner Besetzung als hinreichend fachkundig, kann es vom Einholen eines 
Sachverständigenbeweises absehen. Es hat die Parteien darüber ins Bild 
setzen, dass es beabsichtigt, seinen eigenen Sachverstand in die Ent-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.08.2015, Nrn. 100.2013.135/
136U, Seite 19

scheidfindung einfliessen zu lassen und ihnen Gelegenheit zur Stellung-
nahme einzuräumen. Beschliesst es jedoch, ein Gutachten einzuholen, so 
hat es bei dessen Überprüfung Zurückhaltung zu üben und darf – unabhän-
gig von seiner Zusammensetzung – sein Fachwissen nicht über dasjenige 
der Expertin oder des Experten stellen. Mit ihrem Vorgehen hat die StRK 
nicht nur den Gehörsanspruch der Beschwerdeführenden verletzt (vgl. 
vorne E. 4.3), sondern auch den Beweiswert des Gerichtsgutachtens miss-
achtet (vgl. BGer 2C_458/2011 vom 2.4.2012, E. 5.2, 2C_823/2008 vom 
21.7.2009, E. 3.6.2 ff.; Thomas Weibel, in Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (ZPO), 2. Aufl. 2013, Art. 187 ZPO N. 7; Sven 
Rüetschi, Berner Kommentar, Art. 188 ZPO N. 8 f.; Kilian Perroulaz, a.a.O., 
Art. 188 N. 5).

8.

Die vorgebrachten Rügen erweisen sich nach dem Ausgeführten als zutref-
fend. Die Beschwerdeführenden beantragen die Aufhebung der ange-
fochtenen Entscheide und als Hauptbegehren in Übereinstimmung mit dem 
Ergebnis des Gerichtsgutachtens bzw. des Privatgutachtens die Fest-
setzung des Überführungsgewinns auf maximal Fr. 27ʹ000.-- (vgl. vorne 
Bst. C). Gestützt auf die Erwägungen der Vorinstanz ist für das Verwal-
tungsgericht zwar nicht nachvollziehbar, inwiefern die von dieser be-
anstandeten gutachterlichen Annahmen nicht den Tatsachen entsprechen 
bzw. in Verletzung der einschlägigen rechtlichen Grundlagen oder aner-
kannten Schätzungsgrundsätze getroffen worden sind (vgl. vorne E. 6.3). 
Andererseits muss aus den vorgenommenen Korrekturen und deren Aus-
wirkungen auf den Schätzungswert geschlossen werden, dass die StRK 
dem Gutachten jedenfalls im Ergebnis die notwendige Überzeugungskraft 
abgesprochen hat. Es kann unter diesen Umständen nicht Aufgabe des 
Verwaltungsgerichts sein, eine eigene Überprüfung des Gerichtsgutachtens 
vorzunehmen, um diese Bedenken der Vorinstanz zu entkräften bzw. bei 
Bedarf ergänzende Beweismassnahmen zu treffen (vgl. vorne E. 4.2 und 
7.1). Die Beschwerden sind aus diesen Gründen dahingehend gutzu-
heissen, dass die angefochtenen Entscheide aufzuheben sind und die 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.08.2015, Nrn. 100.2013.135/
136U, Seite 20

Sache – dem Eventualantrag entsprechend – zur weiteren Behandlung im 
Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen ist. Dabei wird die 
StRK zu beachten haben, dass aus einer allfälligen Neubeurteilung der 
Angelegenheit entsprechend dem im Verfahren vor dem Verwaltungs-
gericht definierten Streitgegenstand und mit Blick auf das vor dieser Instanz 
geltende umfassende Verschlechterungsverbot die Beschwerdeführenden 
jedenfalls nicht schlechter gestellt werden dürfen als wenn das Ver-
waltungsgericht ihre Beschwerden abgewiesen hätte (vgl. Art. 84 Abs. 2 
VRPG; vgl. zu dieser Problematik auch VGE 2014/284/285 vom 30.6.2015, 
E. 3.5 [noch nicht rechtskräftig], 22756/22757 vom 10.9.2007, E. 5.4.4). 
Soweit weitergehend werden die Beschwerden abgewiesen. 

9.

Bei diesem Ausgang der Verfahren dringen die Beschwerdeführenden mit 
ihren Rechtsbegehren nur teilweise durch. Nach neuer Praxis des Verwal-
tungsgerichts ist indes im Kostenpunkt von einem vollumfänglichen Obsie-
gen auszugehen, sofern bei Vorliegen eines reformatorischen (Haupt-)An-
trags ein Rückweisungsentscheid ergeht und die infolge Rückweisung vor-
zunehmende Neubeurteilung zu einer vollständigen Gutheissung des Be-
gehrens führen kann, was vorliegend nicht ausgeschlossen erscheint (vgl. 
Praxisfestlegung der erweiterten Abteilungskonferenz vom 24.3.2015; 
BGer 2C_846/2013 vom 28.4.2013, E. 3.2. mit Hinweis auf BGE 137 V 219 
E. 7.1). Demnach sind die Beschwerdeführenden für die Kostenverlegung 
als gänzlich obsiegend zu betrachten und für das Verfahren vor dem Ver-
waltungsgericht keine Kosten zu erheben (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 
Abs. 1 und 2 VRPG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 144 Abs. 1 DBG). Die an-
waltlich vertretenen Beschwerdeführenden haben Anspruch auf Partei-
kostenersatz (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 1 
VRPG; Art. 145 Abs. 2 i.V. Art. 144 Abs. 4 DBG und Art. 64 Abs. 1 des 
Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren 
[VwVG; SR 172.021]). Die Kostennote ihres Rechtsvertreters gibt zu keinen 
Bemerkungen Anlass.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.08.2015, Nrn. 100.2013.135/
136U, Seite 21

10.

Rückweisungsentscheide gelten nach der Regelung des Bundesgesetzes 
vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) als Zwi-
schenentscheide. Sie können unter den Voraussetzungen von Art. 93 
Abs. 1 BGG mit dem in der Hauptsache offenstehenden Rechtsmittel, hier 
mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten, selbständig 
angefochten werden (statt vieler BGE 138 I 143 E. 1.2; BVR 2015 S. 301 
E. 5, je mit Hinweisen).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2007 
wird dahin gutgeheissen, dass der Entscheid der Steuerrekurskommis-
sion des Kantons Bern vom 19. März 2013 aufgehoben und die Sache 
zur Fortsetzung des Verfahrens im Sinn der Erwägungen an die Vor-
instanz zurückgewiesen wird. Soweit weitergehend wird die Beschwerde 
abgewiesen.

2. Die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer 2007 wird dahin 
gutgeheissen, dass der Entscheid der Steuerrekurskommission des 
Kantons Bern vom 19. März 2013 aufgehoben und die Sache zur Fort-
setzung des Verfahrens im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zu-
rückgewiesen wird. Soweit weitergehend wird die Beschwerde abge-
wiesen.

3. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.

4. Der Kanton Bern (Steuerverwaltung) hat den Beschwerdeführenden für 
das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt 
auf Fr. 6'483.25 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.08.2015, Nrn. 100.2013.135/
136U, Seite 22

5. Zu eröffnen:
- den Beschwerdeführenden
- der Steuerverwaltung des Kantons Bern
- der Steuerrekurskommission des Kantons Bern
- der Eidgenössischen Steuerverwaltung

Das präsidierende Mitglied: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. BGG geführt werden.