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**Case Identifier:** 55d04666-d26c-565b-b3f3-5b1b1ed50bda
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-01-17
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 17.01.2022 C/15183/2018
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-15183-2018_2022-01-17.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18.01.2022. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/15183/2018 ACJC/34/2022 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 17 JANVIER 2022 

 

Entre 

Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______, appelants et intimés 
sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 février 2021, 

représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les 

bureaux de laquelle ils font élection de domicile, 

 

 

et 

C______, sise ______, intimée et appelante sur appel joint, comparant par  
Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en 

l'étude duquel elle fait élection de domicile. 

 

 

 

 

 

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C/15183/2018 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/112/2021 du 12 février 2021, communiqué pour notification 
aux parties par le greffe le 22 février 2021, le Tribunal des baux et loyers a 

déclaré irrecevables les pièces produites par [la compagnie d'assurances] 

C______ à l'appui de ses écritures du 5 novembre 2020, ainsi que les allégués de 

fait s'y rattachant (ch. 1 du dispositif), a fixé à 13'404 fr., charges non comprises, 

dès le 1er octobre 2019, le loyer annuel de l'appartement de 5 pièces loué par 

A______ et B______ au 2ème étage de l'immeuble sis 21, rue 1______ à Genève 

(ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la 

procédure était gratuite (ch. 4). 

B. a. Par acte expédié le 25 mars 2021 à la Cour de justice, A______ et B______ 
forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, 

principalement, à ce que la Cour déboute C______ de sa demande de hausse de 

loyer et constate que le loyer et les paramètres de fixation de ce dernier restent 

inchangés. Subsidiairement, ils concluent à ce que la Cour déboute C______ de 

sa demande de hausse de loyer, constate que le loyer reste fixé à 10'860 fr. par 

année et constate l'existence d'une réserve de baisse de loyer fondée sur la baisse 

du taux hypothécaire de 16.58%. Plus subsidiairement, A______ et B______ 

concluent à ce que la Cour déboute C______ de sa demande de hausse de loyer, 

constate que la hausse de loyer admissible se monte à 12.24% dès le 1er octobre 

2019 et fixe le loyer annuel à 12'180 fr., charges non comprises. 

 b. Dans sa réponse datée du 12 mai 2021, déposée au greffe universel le 11 mai 
2021, C______ conclut à la confirmation du jugement entrepris. Elle forme 

également un appel joint dans lequel elle conclut à l'annulation du jugement du 

12 février 2021 et à la fixation du loyer annuel de l'appartement occupé par 

A______ et B______ à 14'052 fr., charges non comprises, dès le 1er octobre 

2019. 

 c. La Cour a octroyé un délai de 30 jours à A______ et B______ pour répondre à 
l'appel joint. 

d. En l'absence de ladite réponse, le greffe de la Cour a avisé les parties le 3 août 
2021 de ce que la cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

 a. C______ est propriétaire de l'immeuble sis rue 1______ à Genève, construit 
en 19______ et comprenant 24 appartements. 

b. C______ et B______ ont conclu, le 13 avril 1983 un contrat de bail à loyer 
portant sur la location d'un appartement de 5 pièces n° 22 au 2ème étage de 

l'immeuble en question. 

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C/15183/2018 

Le bail a été conclu pour une durée initiale de 18 mois, du 1er avril 1983 au 

30 septembre 1984, renouvelable ensuite tacitement d'année en année, sauf 

résiliation signifiée trois mois avant l'échéance. 

Par avenant au bail à loyer du 13 avril 1983 et à compter du 1er octobre 2006, 

A______ est devenue locataire de l'appartement, conjointement et solidairement 

avec B______, toutes les autres clauses du bail restant par ailleurs inchangées. 

c. L'immeuble a subi des travaux de rénovation en 2000 (rénovation des façades, 
fenêtres, volets roulants et installation de chaleur à mazout) et en 2009 

(modernisation de l'ascenseur). 

 d. Par avis de majoration de loyer du 22 février 2012, C______ a déclaré porter 
le loyer annuel de l'appartement de 9'060 fr. à 10'860 fr., charges de 2'523 fr. non 

comprises, dès le 1er octobre 2012 et a proposé une nouvelle échéance du bail au 

30 septembre 2017. L'avis officiel est motivé comme suit : 

« Adaptation aux loyers usuels du quartier selon art. 269a CO – Proposition 
d'un nouveau bail de 5 ans au loyer indexé (art. 269B CO) renouvelable de 

5  ans en 5 ans indice janvier 2012 base 2010. En cas de prestations 

supplémentaires au sens des art. 269A lettre b) CO et 14 OBLF, le bailleur se 

réserve expressément le droit de majorer le loyer en cours de bail, en sus de 

l'adaptation de celui-ci à l'évolution de l'ISPC. Il est pris note entre les parties 

que le locataire peut résilier son bail dès la 2
ème

 année, moyennant un préavis de 

résiliation de 3 mois pour une échéance annuelle. En annexe : clause 

d'indexation. » 

Cette hausse de loyer n'a pas été contestée. 

e. Le 25 février 2015, l'Office des autorisations de construire a délivré à la 
bailleresse une autorisation de construire portant sur la rénovation de l'immeuble 

de logement et des installations sanitaires de 24 appartements et la création d'un 

exutoire de fumée, le loyer des 24 appartements (75 pièces) ne devant pas 

excéder après travaux 300'876 fr. l'an, pour une durée de cinq ans à dater de la 

remise en location après la fin des travaux. 

f. Une partie des travaux effectués emportaient une mise aux normes (électricité, 
garde-corps, portes anti-feu), l'assainissement des cuisines, locaux sanitaires, 

conduites. Les cuisines et salles de bains étaient vétustes et de nombreuses fuites 

avaient eu lieu en raison de l'état de vieillissement préoccupant des conduites 

sanitaires. 

g. Les travaux de rénovation de l'immeuble concerné se sont déroulés du 24 août 
2015 au 30 novembre 2016 et ont consisté plus particulièrement en la rénovation 

des cuisines, des sanitaires et des colonnes sanitaires de l'immeuble. 

Il a notamment été procédé aux travaux suivants : 

- Contrôle général des installations de ventilation des logements; 

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C/15183/2018 

- Rénovation des conduites eau froide, eau chaude, eaux usées; 

- Remplacement des stores à lamelles; 

- Remplacement de 24 vannes de radiateurs; 

- Pose de carrelage en grès cérame dans les WC, salles de bains et cuisines; 

- Pose de parquet en bois (mosaïque); 

- Ponçage et vitrification des parquets; 

- Revêtement de paroi en faïence dans la cuisine; 

- Revêtement de paroi en céramique dans les WC et salles de bains; 

- Pose de plinthes Ramin teinté chêne; 

- Pose de peinture de type émail dans les salles de bains, cuisines et chambres; 

- Installation d'armoires à pharmacie; 

- Installation de baignoires en acier; 

- Installation de porte-serviettes; 

- Installation de porte-savons; 

- Installation de porte-verres; 

- Remplacement des prises et interrupteurs existants dans les WC, salles de bains 

et cuisines et installation de prises pour lave-linges et sèche-linges; 

- Remplacement de l'agencement des cuisines existant, notamment mise en place 

d'un plan de travail en stratifié et d'éviers et égouttoirs en inox; 

- Révision de l'interphone de chaque appartement; 

- Mise en conformité des installations électriques; 

- Désamiantage; 

- Nettoyage des colonnes de l'immeuble. 

Dans l'appartement des locataires, les parquets n'ont pas été refaits, les radiateurs 

n'ont pas été repeints et les vannes n'ont pas été changées. 

h. Le décompte final établi par la bailleresse le 25 octobre 2017 laisse apparaître 
un coût total du chantier de 2'498'247 fr. 70. 

i. Par avis de majoration du 1er juin 2018, adressé uniquement à B______, la 
bailleresse a déclaré porter le loyer annuel de l'appartement de 10'860 fr. à 

17'025 fr., charges de 2'280 fr. non comprises, dès le 1er octobre 2018. L'avis 

officiel est motivé comme suit : « DCTI selon art. 269A CO let. B prestations 

supplémentaires du bailleur ». 

j. La hausse de loyer a été contestée le 28 juin 2018 par les locataires devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Simultanément, ils ont 

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C/15183/2018 

sollicité une baisse de loyer, le ramenant à 9'960 fr. par an dès le 1er octobre 

2018 en raison de la baisse du taux hypothécaire de 2.25% à 1.5%. 

k. Non conciliée le 9 janvier 2019, la demande de baisse a été portée devant le 
Tribunal le 8 février 2019 par les locataires, lesquels ont conclu à ce que le loyer 

annuel de l'appartement soit fixé à 9'960 fr., charges non comprises, dès le 

1er octobre 2018 (cause C/15183/2018). 

l. Par nouvel avis de majoration du 29 janvier 2019, adressé aux deux locataires, 
C______ a déclaré porter le loyer annuel de l'appartement de 10'860 fr. à 17'025 

fr., charges de 2'280 fr. non comprises, dès le 1er octobre 2019. L'avis officiel est 

motivé comme suit : « DCTI selon art. 269A CO let. B prestations 

supplémentaires du bailleur ». 

m. La hausse de loyer a été contestée le 5 février 2019 par A______ et B______ 
devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. 

Simultanément, ils ont sollicité une baisse de loyer, le ramenant à 9'960 fr. par 

an dès le 1er octobre 2019, en raison de la baisse du taux hypothécaire de 2.25% 

à 1.5%. 

n. Non conciliée le 8 avril 2019, la demande de hausse a été portée devant le 
Tribunal le 6 mai 2019, C______ concluant à la fixation du loyer annuel de 

l'appartement concerné à 14'052 fr., charges non comprises, dès le 1er octobre 

2019 (cause C/2______/2019). 

A l'appui de ses conclusions, C______ a notamment exposé avoir entrepris dans 

le courant des années 2000 des travaux d'entretien consistant en la réfection des 

façades, l'application d'un nouveau crépi, le changement des stores et des portes-

fenêtres, la pose d'une isolation périphérique, le remplacement de l'installation de 

production de chaleur à mazout, la pose de compteurs de chaleur et de vannes 

thermostatiques dans les logements, ainsi que des travaux de modernisation de 

l'ascenseur. Elle a par ailleurs produit, entre autres, l'état locatif de l'immeuble au 

31 juillet 2015, lequel s'élevait à 349'920 fr.  

o. Dans sa réponse du 6 juin 2019 à la demande de baisse (cause C/15183/2018), 
C______ a conclu, préalablement, à être autorisée à compléter ses écritures et à 

verser des pièces complémentaires concernant les loyers usuels pratiqués dans le 

quartier et, principalement, au déboutement de la locataire de toutes ses 

conclusions. 

A l'appui de ses conclusions, C______ a opposé à la demande de baisse de loyer 

formée par la locataire l'augmentation de l'ISPC, d'une part, et les loyers usuels 

du quartier, d'autre part.  

p. Dans leur réponse du 10 juin 2019 à la demande de hausse (cause 
C/2______/2019), A______ et B______ ont conclu, préalablement, à ce qu'il 

soit ordonné à C______ de produire les décomptes de charges courantes 

d'entretien des années 2012 à 2017, et, principalement, au déboutement de 

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C/15183/2018 

C______ de toutes ses conclusions et à la fixation du loyer à 9'960 fr. dès le 

1er octobre 2018. 

A l'appui de leurs conclusions, ils ont notamment allégué que les travaux de 

rénovation des colonnes d'eaux étaient indispensables au vu de la vétusté des 

installations et de leur dysfonctionnement récurrent, le changement des 

carrelages catelles et équipements sanitaires ayant quant à lui été rendu 

nécessaire par les travaux de démolition effectués pour accéder aux colonnes 

d'eaux. Le nouvel agencement de cuisine posé ne présentait pas de fonctionnalité 

supplémentaire, aucun équipement électroménager n'ayant par ailleurs été 

installé. Il en allait de même pour les nouveaux équipements sanitaires. 

q. Lors de l'audience du 3 septembre 2019 dans les causes C/15183/2018 et 
C/2______/2019, le conseil de C______ a notamment produit des exemples de 

loyer comparatif de cinq appartements appartenant à une propriétaire identique, 

et situés dans deux immeubles différents, deux situés rue 3______ et trois situés 

rue 1______. 

Le conseil de A______ et B______ a contesté que le critère des loyers 

comparatifs soit applicable et a sollicité la comparution des locataires sur les 

travaux effectués dans leur appartement, ainsi que l'état de celui-ci et de 

l'immeuble. 

Pour le surplus, les parties ont déclaré ne pas souhaiter compléter leurs 

allégations et leur offre de preuves et ont persisté dans leurs conclusions 

respectives.  

r. Lors de l'audience du 21 février 2020, le Tribunal a procédé à l'interrogatoire 
de A______ et B______. 

B______ a expliqué que C______ avait procédé à des travaux de remplacement 

des tapisseries de deux chambres 35 ans auparavant et, en 2012, au 

remplacement de la tapisserie et à la peinture des boiseries d'une chambre. En 

2015, la cuisine, la salle de bains et les wc avaient été complètement refaits. La 

peinture avait été refaite dans la mesure nécessaire suite à l'ouverture du mur 

entre la chambre et la cuisine. L'électricité avait été refaite dans tout 

l'appartement. Les stores avaient été changés un peu avant les fenêtres, mais pas 

récemment. 

Le conseil de A______ et B______ a sollicité la production des comptes 

d'entretien de l'immeuble des vingt années précédentes, ce à quoi le conseil de 

C______ s'est opposé au motif que ce n'était possible que pour les dix dernières 

années. 

s. Par ordonnance du 30 juin 2020, le Tribunal a ordonné la jonction des causes 
C/15183/2018 et C/2______/2019 sous le numéro de cause C/15183/2018 et a 

clôturé la phase d'administration des preuves. 

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C/15183/2018 

t. Par écritures du 31 août 2020, C______ a persisté dans ses conclusions et a 
produit un chargé de pièces complémentaire comprenant notamment une liste 

des travaux effectués dans l'appartement concerné, établie par ses soins.  

u. Par écritures du 20 octobre 2020, A______ et B______ ont persisté dans leurs 
précédentes conclusions. 

v. C______ a répliqué le 5 novembre 2020 et produit des pièces 
complémentaires. 

w. Par écritures du 12 novembre 2020, A______ et B______ ont répliqué. 

x. Le Tribunal a gardé la cause à juger. 

EN DROIT 

1. Pour des raisons de clarté, les locataires, qui ont formé appel, seront désignés ci-
après comme les appelants, alors que la bailleresse sera désignée comme l'intimée, 

quand bien même elle a formé un appel joint. 

1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 

CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 

procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les 

grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Basler 

Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3ème édition, 2017, n. 9 ad 

art. 308 CPC). 

La valeur litigieuse est déterminée par les conclusions restées litigieuses devant 

l'autorité précédente (art. 91 al. 1 CPC); si la durée de prestations périodiques est 

indéterminée, le montant annuel est multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC). La 

valeur litigieuse correspond à la différence entre l'augmentation proposée et le 

montant accepté par le locataire par mois, annualisée et capitalisée sur vingt ans 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2011 du 2 novembre 2011 consid. 1). 

En l'espèce, le dernier loyer annuel du logement, charges non comprises, s'élève à 

10'860 fr. L'augmentation notifiée porterait le loyer annuel du logement, à 

17'025 fr., soit une différence annuelle de 6'165 fr. 

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En prenant en compte ces montants, la valeur litigieuse est largement supérieure à 

10'000 fr. (6'165 fr. x 20 = 123'300 fr.). 

La voie de l'appel est donc ouverte. 

1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle 

doit être jointe au dossier d'appel. 

L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 

131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. Il en va de même de l'appel joint 

(art. 130, 131, 313 al. 1 CPC). 

1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd. 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., 

p. 349 ss, n. 121). 

1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique aux litiges 
portant sur des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui 

concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la 

protection contre les congés ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire 

sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 

2. Les appelants font tout d'abord grief au Tribunal d'avoir considéré que les travaux 
effectués apportaient une plus-value à l'immeuble et d'avoir, ce faisant, omis de 

considérer plusieurs éléments de fait ressortant des pièces figurant à la procédure.  

L'intimée, quant à elle, adhère au raisonnement opéré par le Tribunal quant à la 

qualification des travaux, mais estime à 70% la part de plus-value de leur coût 

total. 

Il convient dès lors de déterminer si les travaux effectués consistent en une 

prestation supplémentaire de l'intimée, lui permettant de procéder à une hausse de 

loyer et dans quelle mesure. 

2.1 La Cour examinera tout d'abord si la hausse de loyer et sa motivation sont 
valides quant à leur principe. 

2.1.1 Dispositions destinées à préserver la valeur de la chose louée, les clauses 
d'indexation sont des dispositions contractuelles prévoyant que le loyer net sera 

adapté aux variations d'un indice officiel. Elles ont pour but de garantir au bailleur 

que le loyer suivra l'évolution du coût de la vie. Pour le locataire, les baux 

indexés, d'un minimum de cinq ans, offrent la sécurité d'une longue durée 

(ACJC/1547/2015 du 14 décembre 2015 consid. 4.1; DIETSCHY, Droit du bail à 

loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, No 3 ad art. 269b CO; LACHAT/GROBET 

THORENS/RUBLI/STASTNY, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 643). 

A une exception près, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer 

(DIETSCHY, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties présument que 

l'adaptation du loyer à l'augmentation de l'indice suffira à couvrir l'évolution des 

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charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par conséquent, les parties 

renoncent à se prévaloir de ces facteurs pendant toute la durée du bail. Ce n'est 

qu'à l'échéance du bail indexé que les parties pourront à nouveau invoquer, à la 

hausse ou à la baisse, les critères légaux de fixation du loyer (ACJC/1547/2015 du 

14 décembre 2015 consid. 4.1; LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, 

op. cit., p. 644). 

Toute majoration de loyer notifiée en vertu d'une clause d'indexation doit être 

communiquée sur la formule officielle prévue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 

OBLF). Le bailleur doit respecter le délai minimum de 30 jours pour la fin d'un 

mois (art. 17 al. 3 OBLF). Le bailleur ne peut pas anticiper l'évolution de l'indice. 

Il doit attendre sa publication officielle (art. 19 al. 2 OBLF) (DIETSCHY, op. cit., 

No 23 ad art. 269b CO; LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., 

p. 652). 

Il est licite de prévoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement être 

supérieure à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation, lorsque le 

bailleur fournit une prestation supplémentaire. Il faut toutefois que le contrat 

prévoie expressément cette hypothèse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994, 

p. 487; DIETSCHY, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; LACHAT/GROBET 

THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 649). 

Le cumul de l'indice suisse des prix à la consommation et de la prestation 

supplémentaire du bailleur présuppose que le locataire puisse contester, en dehors 

des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplémentaire 

sur le loyer et qu'il puisse résilier le bail avant terme (ACJC/1547/2015 du 

14 décembre 2015 consid. 4.1; LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, 

op. cit., p. 649). 

Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prévaut de prestations 

supplémentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa 

prétention (art. 20 OBLF) (DIETSCHY, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le 

locataire peut contester le principe même de la majoration liée à cette plus-value, 

si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la 

quotité de la hausse liée à la plus-value. On doit également reconnaître au 

locataire le droit de se départir de manière anticipée du bail s'il n'entend pas 

accepter ou contester la hausse (ACJC/1547/2015 du 14 décembre 2015 

consid. 4.1; LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 649). 

Lorsque le bailleur entend augmenter le loyer en se fondant sur des prestations 

supplémentaires ou l'introduction de nouvelles charges, il doit respecter les formes 

et délai de l'art. 269d CO, notamment les termes et préavis légaux (art. 266c 

et 266d CO). Le préavis doit être précédé des dix jours de réflexion (art. 269d 

CO). Pour les locaux d'habitation, la hausse devrait parvenir au locataire dix jours 

et trois mois (art. 266c CO) avant son entrée en vigueur. Le locataire doit en effet 

avoir la possibilité de se départir du contrat de manière anticipée pour le prochain 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=124%20III%2057

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terme (art. 270c CO) (ACJC/1547/2015 du 14 décembre 2015 consid. 4.1; 

DIETSCHY, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). 

2.1.2 En l'espèce, le 29 janvier 2019, l'intimée a déclaré porter le loyer annuel de 
l'appartement à 17'025 fr., charges de 2'280 fr. non comprises, dès le 1er octobre 

2019. L'avis officiel était motivé comme suit : « DCTI selon art. 269A CO let. B 

prestations supplémentaires du bailleur ». 

L'avis de majoration du loyer est fondé uniquement sur des prestations 

supplémentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix à la 

consommation. Le bail modifié par l'avis de majoration de loyer du 22 février 

2012 est devenu, à cette occasion, un bail indexé courant pour une durée de 

cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans. En outre, la motivation de l'avis 

officiel, qui n'a pas été contesté, prévoyait que l'intimée se réservait le droit de 

majorer le loyer en cours de bail en cas de prestations supplémentaires de sa part. 

Partant l'avis de hausse de loyer est valide quant à son principe.  

2.2. Il sied ainsi d'examiner si les travaux effectués par l'intimée constituent des 
prestations supplémentaires du bailleur conformément à l'art. 269a let. b CO et 

14 al. 1 OBLF ou des travaux d'entretien courant selon l'art. 256 al. 1 CO. Les 

appelants considèrent avoir démontré que nombre de travaux n'emportaient pas de 

plus-value, de sorte qu'un calcul précis en fonction de chaque poste aurait dû être 

effectué par le Tribunal. 

2.2.1 Selon l'art. 269a let. b CO, les loyers ne sont en règle générale pas abusifs 
s'ils sont justifiés par des hausses de coûts, par des prestations supplémentaires du 

bailleur ou, partiellement, frais causés par d'importantes réparations.  

D'après l'art. 14 al. 1 OBLF, sont réputés prestations supplémentaires au sens de 

l'art. 269a let. b CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant 

des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations 

accessoires supplémentaires.  

L'art. 14 al. 2 OBLF précise que sont aussi réputées prestations supplémentaires 

diverses améliorations énergétiques telles que les mesures destinées à réduire les 

pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment, visant à une utilisation rationnelle 

de l'énergie, à réduire les émissions des installations techniques, à utiliser les 

énergies renouvelables ou encore le remplacement d'appareils ménagers à forte 

consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. 

L'art. 14 al. 3 OBLF prévoit qu'est considérée comme prestation supplémentaire 

uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de 

rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée.  

Finalement, selon l'art. 14 al. 4 OBLF, les hausses de loyer fondées sur des 

investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont 

réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais 

d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. 

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C/15183/2018 

Aussi, seul le surcoût des travaux générés par ces améliorations énergétiques peut 

être considéré en totalité (100%) comme des améliorations à plus-value (art. 14 

al. 3 OBLF). Le solde, c'est-à-dire le montant correspondant aux travaux de 

rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée sera considéré, 

selon les circonstances, comme de purs travaux d'entretien ou comme de grandes 

réparations (LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 610). 

Constituent des améliorations créant des plus-values, assimilables à des 

prestations supplémentaires du bailleur selon l'art. 269a let. b CO, les travaux et 

installations nouvelles qui accroissent la valeur de la chose louée, en améliorent la 

qualité ou l'adaptent au goût du jour. Elles procurent en général un meilleur 

confort au locataire. Elles doivent être distinguées des simples travaux d'entretien 

qui ne font que maintenir l'état des locaux et prévenir leur dégradation 

(ACJC/785/2013 du 24 juin 2013, consid. 5.6.2; LACHAT/GROBET THORENS/ 

RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 603). 

Constituent de telles améliorations : la création d'un chauffage central, d'un 

ascenseur; l'installation d'un frigo, d'une machine à laver, d'un compteur d'eau 

chaude, d'un compteur individuel de chauffage, d'une antenne collective de 

télévision ou le raccordement au réseau câblé; l'amélioration de l'isolation 

phonique ou thermique (LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., 

p. 603). Le Tribunal fédéral a également eu l'occasion de préciser que la pose de 

nouveaux stores ou encore le rafraîchissement de cages d'escaliers constituaient 

des améliorations dont les locataires tiraient profit (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_102/2012 du 30 mai 2012, consid. 2.5). 

Les importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF servent, d'une part, à 

l'entretien de l'immeuble et, d'autre part, à lui conférer une plus-value. Elles se 

distinguent des réparations habituelles et de l'entretien courant d'un point de vue 

essentiellement quantitatif; elles se caractérisent par le fait qu'elles touchent de 

nombreuses parties de l'immeuble et qu'elles génèrent un coût considérable par 

comparaison avec l'état locatif de l'immeuble (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_102/2012 du 30 mai 2012, consid. 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_495/2010 

du 20 janvier 2011 consid. 6.1). 

Lorsque le bailleur entreprend d'importantes réparations, la distinction est souvent 

difficile à opérer entre travaux d'entretien courant couverts par le loyer actuel et 

travaux créant des plus-values justifiant une hausse de loyer (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_6/2021 du 28 juin 2021 consid. 3). En procédant à des travaux 

d'entretien, autrement dit à des réparations, le bailleur maintient la chose louée 

dans un état conforme à l'usage convenu (art. 256 al. 1 CO). Il ne fournit aucune 

prestation supplémentaire par rapport à celles prévues au début du bail. Il ne fait 

que remédier à un défaut ou à l'usure normale de la chose louée (LACHAT/GROBET 

THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 347). 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/785/2013
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_102/2012
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_102/2012
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_495/2010

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C/15183/2018 

L'entretien suppose notamment le maintien de la substance de la chose, du bon 

fonctionnement des appareils, de l'approvisionnement en eau, énergie et 

chauffage. Le bailleur est tenu, le cas échéant, d'effectuer des travaux de 

réparation; il doit également éviter que la chose ne soit endommagée 

(ACJC/1151/2015 du 28 septembre 2015 consid. 5.2). 

En règle générale, lorsque de gros travaux sont entrepris dans l'immeuble, ils 

constituent à la fois des améliorations créant des plus-values et des mesures 

d'entretien. La règle de l'art. 14 al. 1 OBLF a un but de simplification pour éviter 

d'avoir à déterminer la part exacte des travaux à plus-value; la règle vise aussi à 

encourager ou du moins à ne pas décourager le bailleur d'entreprendre des travaux 

plus importants que nécessaires, ce dont les locataires bénéficient également 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_6/2021 précité, ibid.; 4A_102/2012 du 30 mai 

2012, consid. 2.4; 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 4.1; 4A_470/2009 du 

18 février 2010 consid. 2.3). 

En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à 

raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values (art. 14 

al. 1 OBLF). 

Que les frais causés par d'importantes réparations constituent, à raison de 50 à 

70%, des investissements à plus-value n'est qu'une présomption; l'art. 14 al. 1 

OBLF indique expressément que cette fourchette ne vaut qu'en règle générale. Il 

s'agit donc d'une présomption qui peut être renversée (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_6/2021 précité, ibid. ; 4A_102/2012 du 30 mai 2012 consid. 2.4).  

Il n'en demeure pas moins que le but de la règle contenue à l'art. 14 al. 1 OBLF, 

qui est à la fois de simplifier l'établissement des faits et d'encourager les travaux 

de rénovation, ne doit pas être perdu de vue. Il ne saurait être question d'ignorer 

purement et simplement la présomption et de s'efforcer à tout prix de parvenir à 

une détermination concrète de la part à plus-value. La jurisprudence a déjà précisé 

que la détermination concrète doit intervenir lorsqu'il est aisé de distinguer la part 

qui donne lieu à plus-value (ATF 118 II 415 du 14 septembre 1992 consid. 3a; 

arrêts du Tribunal fédéral 4A_6/2021 précité, ibid.; 4C.149/1997du 27 janvier 

1998 consid. 2a). Cependant, s'il est aisé de distinguer la part des travaux 

correspondant à des rénovations de celle concernant des réparations, la règle de 

l'art. 14 al. 1 OBLF n'est pas applicable (LACHAT/GROBET THORENS/ 

RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 607). 

Lorsque le bailleur ne tente pas de distinguer concrètement les investissements à 

plus-value et les frais d'entretien (différés), le juge est en droit d'appliquer la règle 

simplificatrice de l'art. 14 al. 1 2ème phrase OBLF (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_6/2021 précité, ibid.; 4A_636/2012 du 2 avril 2013 consid. 2.5). 

Au niveau du fardeau de la preuve, il incombe au bailleur de prouver l'étendue de 

la plus-value apportée par la nouvelle installation. Le locataire étant admis à la 

contre-preuve, le bailleur serait bien inspiré de motiver l'ampleur de la plus-value, 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_102/2012
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_495/2010
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_470/2009
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_102/2012
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=118%20II%20415
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4C.149/1997

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C/15183/2018 

avec pièces à l'appui (offres, devis, catalogues) afin d'éviter toute contestation sur 

ce point (ACJC/1151/2015 du 28 septembre 2015 consid. 5.1).  

2.2.2 En l'espèce, l'intimée a entrepris de nombreux travaux de rénovation, qui ont 
été d'une importance certaine, en ce qu'ils ont porté sur plusieurs parties 

essentielles de l'immeuble (cuisines, chambres, colonnes sanitaires, sanitaires, 

installation électrique notamment). Les coûts desdits travaux ont été importants au 

regard de l'état locatif de l'immeuble. 

Certes, ainsi que l'ont souligné les appelants, certains travaux devaient être 

effectués dans le but d'une mise en conformité de l'immeuble aux normes 

actuelles. Ce constat ne permet toutefois pas de déterminer si et dans quelle 

mesure il s'agissait de frais d'entretien ou d'entretien différé ou de travaux 

entraînant une plus-value. Le dossier de la procédure ne permet pas de constater 

que l'entretien de l'immeuble aurait été durablement négligé et différé. Quand bien 

même certaines installations vétustes et usées devaient être changées, il n'apparaît 

pas non plus qu'aucune plus-value ne découle des travaux effectués, étant rappelé 

que les travaux qui améliorent la qualité de l'immeuble ou l'adaptent au goût du 

jour sont considérées comme créant de la plus-value. A cet égard, il est difficile de 

déterminer, notamment dans le cadre de la rénovation complète des installations 

sanitaires (carrelage, peinture, baignoires, installation électrique, divers éléments 

de rangement) et des cuisines (carrelage, faïence, peinture, plan de travail, éviers, 

prises électriques), quelle est la part d'entretien et quelle est la part de plus-value. 

Il en va de même des rafraîchissements des parquets et peintures dans les 

chambres. Ainsi, en l'espèce, une partie des travaux effectués emporte des 

améliorations pour les appelants qui peuvent être considérées comme constituant 

des prestations supplémentaires du bailleur. 

Malgré les éléments mis en exergue par les appelants, il n'est pas aisé de 

distinguer la part des coûts relative à des travaux d'entretien et celle qui a généré 

des plus-values. Il en découle que le Tribunal n'a pas violé le droit en considérant 

que les travaux effectués par l'intimée constituaient d'importantes réparations au 

sens de l'art. 14 al. 1 OBLF et en appliquant la présomption posée par cet article 

permettant d'estimer de manière globale la part des travaux à plus-value, 

conformément aux jurisprudences rappelées ci-avant.  

Tant le retrait des factures relatives aux dédommagements accordés aux locataires 

(48'986 fr. 20) et à l'inauguration (192 fr. 10), sans lien direct avec les travaux 

entrepris, que le maintien de diverses factures dans le calcul effectué par le 

Tribunal apparaissent conformes au droit. En effet, l'application de la présomption 

de l'art. 14 al. 1 OBLF ne prévoit pas un calcul se fondant sur une part uniquement 

des factures, la présomption ayant pour vocation de proposer une solution globale 

à une situation au sein de laquelle il est difficile de procéder à des calculs plus 

fins. Le mélange des deux méthodes n'est dès lors pas opportun. Ainsi, les 

arguments des appelants qui souhaitent écarter diverses factures du calcul ne 

peuvent être admis, ce d'autant plus qu'ils n'exposent pas en quoi le Tribunal, qui 

- 14/18 - 
 

 

C/15183/2018 

s'est exprimé de manière détaillée, aurait erré en procédant comme il l'a fait. De 

plus, ainsi que le Tribunal l'a rappelé, l'ensemble des locataires a profité des 

rénovations, même si certains d'entre eux ont profité davantage d'une rénovation 

ou d'une autre. 

2.2.3 Reste à déterminer si le pourcentage de travaux à plus-value retenu par le 
Tribunal est conforme au droit. L'intimée se contente de relever que les 

allégations des appelants quant au fait que de nombreux travaux d'entretiens ont 

été effectués ne suffisait pas. Or, l'importance des travaux d'entretien dans le cadre 

des travaux entrepris ressort de la procédure et ne peut être niée. En effet, il sied 

de tenir compte des buts de mise aux normes et d'assainissement de nombreuses 

installations vétustes et usées. C'est dans cette optique que le Tribunal a fixé le 

pourcentage de travaux d'entretien, respectivement de plus-value, à 50%, 

correspondant au bas de la fourchette et proportionné. Le coût total des travaux de 

rénovation servant au calcul de la plus-value sera dès lors de 2'449'069 fr. 40 

(2'498'247 fr. 70 – 48'985 fr. 20 – 192 fr. 10). La moitié de ce montant, soit 
1'224'534 fr. 70, peut ainsi être retenue à titre de plus-value.  

3. Dans un second grief, les appelants estiment que le Tribunal a erré dans le calcul 
de l'intérêt du capital en retenant un taux de 2% en sus du taux de référence, en 

lieu et place d'un taux de 0,5%, conformément à la nouvelle jurisprudence rendue 

en octobre 2020 par le Tribunal fédéral dans le cadre d'un calcul du rendement net 

admissible du loyer (ATF 147 III 14). 

3.1 Aux termes de l'art. 14 al. 4 OBLF, les hausses de loyer fondées sur des 
investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont 

réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais 

d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement.  

Le juge fera, notamment, appel à l'expérience de la vie pour fixer tant la durée 

d'amortissement que le taux d'intérêt (ATF 118 III 415 consid. 3c/aa et les 

références citées).  

S'agissant de l'amortissement répercutable sur les loyers, seul le montant de 

l'investissement non amorti est rémunéré; on peut ou appliquer le taux plein sur la 

moitié des investissements à plus-value ou - ce qui conduit au même résultat - 

prendre en considération la totalité du capital à rémunérer, mais alors la moitié 

seulement du taux (ATF 118 II 415 consid. 3c/aa et les références citées). 

Selon une jurisprudence établie du Tribunal fédéral, le taux de rendement 

admissible était, en règle générale, égal à l'intérêt hypothécaire de premier rang 

majoré de 1/2% (ATF 118 II 415 consid. 3c/aa et les références citées, voir 

également ATF 141 III 245 consid. 6.5). Ce même taux d'intérêt était également 

considéré comme applicable au taux de rendement admissible suite à des travaux 

à plus-value (ATF 118 II 415 consid. 3c/aa; CONOD, Rendement net art. 269 CO; 

réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_554/2019; Newsletter Bail.ch décembre 2020, p. 7). 

- 15/18 - 
 

 

C/15183/2018 

Dans le cadre d'un revirement de jurisprudence relatif à la fixation d'un loyer 

initial, le Tribunal fédéral a estimé que le taux de rendement des fonds propres 

admissible était équivalent au taux hypothécaire de référence augmenté de 2% 

(ATF 147 III 14 consid. 8.4), dans la mesure où et jusqu'à ce que le taux 

hypothécaire ne dépasse pas 2%.  

La jurisprudence ne précise pas si la nouvelle règle énoncée serait également 

applicable au calcul du rendement admissible dans le cadre de travaux à plus-

value évoqué précédemment (ATF 147 III 14 consid. 8.4). La doctrine est 

partagée sur la question : CONOD considère qu'aucune raison ne justifie l'existence 

de taux de rendement admissibles différents dans le cadre de calculs de rendement 

net et de travaux à plus-value (CONOD, op. cit., p. 7). STASTNY et 

MIETRECHTSPRAXIS considèrent que le taux majoré de 2% déterminé par le 

Tribunal fédéral dans un cas particulier ne peut s'appliquer aux prestations 

supplémentaires du bailleur. En effet, une longue période d'amortissement doit 

être prise en compte et, en cas de baisse du taux de référence, par exemple si le 

taux hypothécaire atteint 2%, aucun mécanisme ne permettrait une réadaptation du 

taux, fixé par une jurisprudence rendue dans un cas particulier et en lien avec un 

contexte défini (mietrechtspraxis / mp / flash, 7/2020, p. 3; STASTNY, in Plaidoyer 

1/2021, p. 26 s.). De plus, les montants visés par l'ATF 147 III 14 consistent en 

des fonds propres, ce qui n'est pas forcément le cas de ceux finançant les 

prestations supplémentaires du bailleur (STASTNY, op. cit., p. 26 s.). Enfin, 

LACHAT et BOHNET retiennent le taux hypothécaire du marché majoré de 0.5%, 

mais soulèvent la question d'une majoration à 2% lorsque le taux hypothécaire de 

référence est inférieur à 2% (LACHAT/BOHNET, CR CO I- n. 13 ad art. 269a CO, 

note 52). 

Il sied de noter que le Tribunal fédéral a précisé que le montant des fonds propres 

composant les coûts d'investissement (coûts de revient) peut varier avec le temps. 

Ce poste, qui inclut le prix d'acquisition de l'immeuble, augmente lorsque le 

bailleur finance lui-même des travaux à plus-value (ATF 141 III 245 consid. 6.5; 

123 III 171 consid. 6a; 122 III 257 consid. 3a).  

La jurisprudence relative au taux applicable et que le Tribunal fédéral a modifiée 

datait de 1986 (ATF 112 II 149). Il s'agissait alors de déterminer quel était le 

rendement admissible au regard des seuls fonds propres investis dans l'immeuble 

par le propriétaire. Le Tribunal fédéral avait retenu qu'il convenait que le loyer 

fixé couvre les charges et procure un rendement convenable au capital propre 

investi, le rendement net de ce capital ne devant pas se révéler excessif (ATF  

112 II 149 consid. 2a et les références citées). La logique en était que le taux 

admissible corresponde au revenu de placements de capitaux comparables à 

l'investissement immobilier, une faible majoration pouvant être admise au regard 

du caractère de la législation, celle-ci se limitant à sanctionner les abus (ATF  

112 II 149 consid. 2b et les références citées). 

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- 16/18 - 
 

 

C/15183/2018 

La jurisprudence déterminant le taux applicable en matière de prestations 

supplémentaires du bailleur est postérieure à celle qui précède (ATF 118 II 415) et 

se fonde notamment sur deux arrêts (ATF 111 II 383, ATF 110 II 410), antérieurs 

à la jurisprudence relative au rendement admissible des fonds propres, sans 

aucune référence à l'arrêt ATF 112 II 149. De même, l'arrêt ATF 147 III 14 ne se 

réfère pas aux jurisprudences relatives aux prestations supplémentaires du bailleur 

(ATF 118 II 415; ATF 111 II 383, ATF 110 II 410). Ces éléments permettent de 

penser que les raisonnements diffèrent selon qu'il s'agisse du rendement des fonds 

propres ou des prestations supplémentaires du bailleur, bien que le taux admis ait 

été jusqu'ici identique dans les deux situations. En d'autres termes, l'unicité du 

taux appliqué précédemment dans diverses situations ne signifie pas, comme cela 

ressort de ce qui précède, que la logique et les motifs déterminant ledit taux sont 

identiques. Dans cette optique, l'arrêt ATF 147 III 14 ne pouvait pas avoir 

vocation à émettre une règle générale s'appliquant à l'ensemble des taux 

admissibles, mais uniquement au rendement admissible en matière de fonds 

propres dans le cadre de la fixation du loyer. En l'absence d'une volonté claire du 

Tribunal fédéral de modifier le taux applicable dans d'autres situations, il convient 

de considérer que le revirement de jurisprudence du 26 octobre 2020 (ATF  

147 III 14) ne porte que sur la question du rendement admissible des fonds 

propres. 

Au surplus, les arguments à l'appui de cette position avancés par la doctrine et 

détaillés précédemment emportent la conviction. En effet, outre l'absence de 

motifs à une interprétation par principe extensive de la nouvelle jurisprudence du 

Tribunal fédéral, l'absence de clarté quant aux fonds visés (fonds propres ou non) 

ou encore l'existence d'une longue période d'amortissement possible comme c'est 

le cas des prestations supplémentaires du bailleur plaident pour l'application des 

jurisprudences topiques qui n'ont pas été remises en cause. 

Le taux d'intérêt convenable est le taux en vigueur au moment de la notification de 

la hausse et non lors de son entrée en vigueur (ATF 118 III 415 consid. 3c/aa).  

3.2 Ainsi, il convient d'appliquer le taux en vigueur majoré de 0.5%. En l'espèce, 
le capital à rémunérer est de 1'224'534 fr. 70 et le taux applicable de 2% au 

moment de la notification de la hausse (taux au 29 janvier 2019 de 1.5% + 0.5%), 

soit un montant de 24'490 fr. 70, dont la moitié - 12'245 fr. 35 - peut être 

répercutée sur le loyer. 

Par ailleurs, le calcul effectué par le Tribunal quant à l'amortissement 

(1'224'534 fr. 70 / 23 = 53'240 fr. 60) et à l'entretien à venir (12'245 fr. 35 

+ 53'240 fr. 60 X 10% = 6'548 fr. 60) ne sont pas critiqués dans leur logique par 

les appelants, ni par l'intimée.  

Le total du calcul comprenant l'intérêt du capital s'élève à 59'789 fr. 20. 

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https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/clir/http/index.php?lang=fr&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2021&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F110-II-404%3Afr&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page410

- 17/18 - 
 

 

C/15183/2018 

Le calcul de la hausse de loyer aboutit ainsi à rapporter ledit total à l'état locatif de 

l'immeuble avant la hausse (349'920 fr.), ce qui aboutit ainsi à une hausse possible 

de 17.1 %. 

4. Enfin, les appelants reprochent au Tribunal de n'avoir pas admis la baisse du taux 
hypothécaire à titre de facteur compensatoire à la hausse de loyer. 

Comme cela ressort du considérant 2 ci-dessus, le bail dont il est question est 

indexé et il s'agit par-là du mode en principe exclusif de fixation du loyer. Ainsi, 

ni le bailleur, ni le locataire ne peuvent respectivement revendiquer d'autres motifs 

de hausse du loyer, ni aucun motif de réduction. 

Toutefois, en l'occurrence, le bailleur s'est réservé le droit d'augmenter le loyer en 

cours de bail sur la base de l'exécution de prestations supplémentaires. 

L'augmentation, ainsi que cela a été établi, repose sur la couverture équitable des 

frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement 

consenti en faveur des travaux entrepris. Il s'agit là de critères relatifs de fixation 

du loyer selon l'art. 269a CO. Or, de manière générale, les critères relatifs peuvent 

être compensés entre eux (art. 13 al. 1 et 4 OBLF; ATF 106 II 356 consid. 5; 

ACJC/966/2019 du 1er juillet 2019 consid. 3.1). 

L'on ne voit pas pour quel motif, dans le cas spécifique d'un bail indexé, mais en-

dehors de l'unique adaptation du loyer à l'ISPC, le locataire serait privé de toute 

compensation de la hausse de loyer, ce qui conduirait à une inégalité entre les 

parties au contrat. 

Partant, la baisse du taux hypothécaire opposée par les appelants aux travaux 

effectués par l'intimée doit être admise.  

Le taux hypothécaire de référence lors de la dernière fixation de loyer en octobre 

2012 était de 2.25%. Le taux hypothécaire au 1er octobre 2019 était de 1.5%, ce 

qui entraîne une baisse du loyer en vertu de la baisse du taux hypothécaire de 

8.26%.  

5. Par conséquent, il convient d'opposer, à la hausse du loyer de 17.1% en raison des 
prestations supplémentaires du bailleur, une baisse du loyer en fonction du taux 

hypothécaire de 8.26%, ce qui aboutit à admettre une hausse de loyer de 8.84%. 

Le dernier loyer étant de 10'860 fr., la hausse le portera à 11'820 fr. 

6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

- 18/18 - 
 

 

C/15183/2018 

 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

 
A la forme : 

Déclare recevables l'appel interjeté le 25 mars 2021 par A______ et B______ et l'appel 

joint interjeté le 11 mai 2021 par C______ contre le jugement JTBL/112/2021 rendu le 

12 février 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/15183/2018. 

Au fond : 

Annule le chiffre 2 de ce jugement. 

Et, statuant à nouveau : 

Fixe le loyer annuel de l'appartement de 4 pièces au 2ème étage de l'immeuble sis rue 

1______, [à] Genève à 11'820 fr., charges non comprises, dès le 1er octobre 2019. 

Confirme le jugement attaqué pour le surplus. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame  

Zoé SEILER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.