# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f1a6a7b7-5f73-5085-ade4-74fe8db7d420
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-11-24
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 24.11.2016 BRGE IV Nr. 0153/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-IV-Nr--0153-201_2016-11-24.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0153/2016 vom 24. November 2016 in BEZ 2017 Nr. 6  

Mit Rechnung vom 31. März 2016 forderte die Gemeinde Oberstammheim 
aufgrund eines Wohnungsumbaus eine Nachzahlung von Anschlussgebühren 
für Wasser und Abwasser im Betrag von Fr. 10'444.50. Rekursweise wurde 
deren Reduktion verlangt. 

Aus den Erwägungen: 

3. Laut den Erwägungen im angefochtenen Beschluss realisierte der 
Rekurrent am streitbetroffenen Wohnhaus eine Fassadenrenovation und später 
einen Wohnungsumbau. Aus Anlass dieser baulichen Massnahmen habe die 
Gebäudeversicherung Kanton Zürich (GVZ) jeweils eine Revisionsschätzung 
vorgenommen. Mit der Revisionsschätzung vom 5. Dezember 2007 sei der 
Basiswert von Fr. 197'000.-- auf Fr. 202'200.-- und die Versicherungssumme 
von Fr. 1'733'600.-- auf Fr. 1'820'000.-- erhöht worden. Mit Revisionsschätzung 
vom 19. Januar 2016 sei der Basiswert nochmals auf Fr. 253'700.-- erhöht und 
die bauliche Wertvermehrung mit Fr. 450'000.-- beziffert worden. Auf dem als 
bauliche Wertvermehrung ausgewiesenen Betrag sei dem Rekurrenten die 
Nachzahlung der Anschlussgebühr Wasser/Abwasser in Rechnung gestellt 
worden. 

Art. 47 des Wasserreglementes (WR) sehe bei Um- und Erweiterungs-
bauten die Nachzahlung von Anschlussgebühren vor. In Abweichung vom 
gültigen Wasserreglement werde die Gebührennachzahlung gemäss lang-
jähriger Praxis nicht auf der Differenz zwischen alter und neuer Gebäude-
versicherungssumme erhoben, sondern auf dem als bauliche Wertvermehrung 
ausgewiesenen Teil, im vorliegenden Fall Fr. 450'000.-- anstelle von 
Fr. 780'000.--. Gemäss Art. 47 Abs. 2 WR würden Nachzahlungen der 
Anschlussgebühren ungeachtet des Wasserverbrauchs erhoben. Damit werde 
die vom Rekurrenten geforderte Gegenleistung explizit nicht verlangt. Haupt-
aufgabe des Wasserwerks sei zudem die hinreichende Löschwasser-
versorgung. Mit Blick auf den Schutz der wegen Um- und Erweiterungsbauten 
wertvolleren Liegenschaft liege aber durchaus eine Gegenleistung vor. 

Auch Art. 7 der Verordnung über Gebühren und Beiträge an 
Abwasseranlagen (nachfolgend Gebührenverordnung Abwasser) sehe bei Um- 
und Erweiterungsbauten die Nachzahlung von Anschlussgebühren vor. Als 
nachzuzahlender Betrag gelte die Differenz zwischen den Verhältnissen vor 
resp. nach Eintritt des Ereignisses, welches die Nachzahlung auslöse. Analog 
der Wasseranschlussgebühr werde die Nachzahlung nur auf dem als bauliche 
Wertvermehrung ausgewiesenen Betrag erhoben. 

Zur Verhältnismässigkeit erwog die Vorinstanz, die Bemessung der 
Gebühren richte sich nach der Gebäudeversicherungssumme und damit nach 
den Baukosten. Ein grosses Bauvorhaben soll eine höhere Gebühr auslösen 
als ein kleines. Mit der Genehmigung des Reglementes hätten die Stimmbürger 
implizit erklärt, dass die Gebühr verhältnismässig sei. 

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4. Der Rekurrent führt aus, nebst den zwei bestehenden Wohnungen sei 
im 250-jährigen Fachwerkhaus eine zusätzliche Wohnung anstelle von 
unbenutzten Zimmern (teilweise ehemals von Lehrlingen genutzt) geschaffen 
worden. Es handle sich nicht um eine Erweiterung der Liegenschaft, da keine 
zusätzlichen Zimmer geschaffen worden seien und das Haus zu früheren Zeiten 
von deutlich mehr Personen als heute (7-10 Personen) bewohnt worden sei. 
Neue Leitungen für Wasser und Abwasser seien nicht nötig gewesen. Auch sei 
in der Baubewilligung nicht auf die Nachzahlung hingewiesen worden. Er 
bezweifle, dass eine derart hohe Rechnung für eine Gebühr ohne Gegen-
leistung seitens der Gemeinde gerechtfertigt sei. Die Gebühr verstosse gegen 
den Grundsatz der Verhältnismässigkeit gemäss Art. 5 Abs. 2 der Bundes-
verfassung (BV). Schliesslich müsse die Gemeinde unabhängig von der 
geltenden Gebührenverordnung eine Einzelfallbeurteilung vornehmen. Die 
streitbetroffene Gebühr sei dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz entsprechend 
anzupassen. 

5. Die Anschlussgebühr ist nach ihrem Zweck als einmalige Abgabe 
konzipiert (vgl. Art. 46 WR bzw. Art. 2. ff. Gebührenverordnung Abwasser). Die 
Erhebung ergänzender Anschlussgebühren kann vorgesehen werden für den 
Fall, dass eine angeschlossene Liegenschaft nachträglich um- oder ausgebaut 
wird. Wie im angefochtenen Beschluss zutreffend ausgeführt, sieht Art. 47 
Abs. 1 WR eine Gebühren-Nachzahlung vor, wenn die Erhöhung der 
Gebäudeversicherungssumme durch Umbauten (Nutzungsänderungen) oder 
Erweiterungsbauten verursacht wird und sofern die Differenz zwischen alter und 
neuer Gebäudeversicherungssumme einen gewissen Betrag überschreitet. Für 
den Anschluss an die öffentliche Kanalisation sieht Art. 7 Abs. 1 der 
Gebührenverordnung Abwasser bei Um- und Erweiterungsbauten an ange-
schlossenen Gebäuden, die eine Steigerung des Basisversicherungswertes zur 
Folge haben, ebenfalls eine Gebührennachzahlung vor. 

6. Gebühren unterliegen dem Äquivalenzprinzip, welches namentlich das 
Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der 
Bundesverfassung [BV]) konkretisiert. Daraus ergibt sich, dass die Höhe der 
Gebühr im Einzelfall in einem vernünftigen Verhältnis zum Wert der staatlichen 
Leistung stehen muss. Dieser Wert bestimmt sich nach dem (nicht 
notwendigerweise wirtschaftlichen) Nutzen, welchen die Leistung dem 
Pflichtigen bringt, oder aber nach dem Kostenaufwand der konkreten 
Inanspruchnahme der Verwaltung im Verhältnis zum gesamten Aufwand des 
betreffenden Verwaltungszweiges (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., 2016, Rz. 2785 ff.). 

Was Anschlussgebühren im Besonderen betrifft, dürfen sich diese gemäss 

der konstanten bundesgerichtlichen Praxis nach dem Mass des Vorteils richten, 
welcher dem Grundeigentümer aus der (Ab-)Wasserversorgung des Gebäudes 
bzw. dessen Anschluss erwächst. Dabei muss sich die Bemessung dieser 
Abgabe nicht notwendigerweise nach dem konkreten Aufwand richten, der dem 
Gemeinwesen aus dem einzelnen Anschluss entsteht. Vielmehr darf der dem 
Pflichtigen erwachsende Vorteil auch anhand schematischer Kriterien ermittelt 
werden.  

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Aus Gründen der Praktikabilität müssen bei der Bemessung der 
Anschlussgebühren nicht alle Umstände berücksichtigt werden, die im 
konkreten Fall das Mass der künftigen Inanspruchnahme der Wasser-
versorgung oder Abwasserbeseitigung beeinflussen. Gesetzeskonform 
berechnete Gebühren sind auch dann zulässig, wenn sie im Einzelfall 
ungewöhnlich hoch sind. Ein Abgehen von der schematischen Bemessung ist 
nach der Rechtsprechung nur geboten, wenn im konkreten Fall bei dem der 
Gebührenberechnung zugrunde gelegten Kriterium die Abweichung von der 
durchschnittlichen Inanspruchnahme der Infrastrukturanlagen besonders gross 
ist, also ein eigentliches Missverhältnis zwischen dem Bemessungskriterium 
und dem tatsächlichen Nutzungspotenzial des Wasser- und Abwasser-
anschlusses besteht und die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu einer 
nicht mehr vertretbaren Abgabenhöhe führt. Dies kann etwa der Fall sein, wenn 
die Baute einen ausserordentlich hohen oder ausserordentlich niedrigen 
Wasserverbrauch aufweist (vgl. zum Ganzen BGr, 17. März 2014, 

2C_356/2013, E. 5.2.2 f., und BGr, 17. Mai 2010, 2C_341/2009, E. 4.2., sowie 
VGr, 31. Mai 2007, VB.2007.00052, E. 4.1.1 f.). 

7. Der Gebäudeversicherungswert stellt nach fester Praxis grundsätzlich 
eine zulässige, insbesondere dem Äquivalenz- und dem Kostendeckungsprinzip 
entsprechende Grundlage für die Bemessung von Wasser- und Kanalisations-
anschlussgebühren dar. Dies erscheint solange als vertretbar, als die daraus 
resultierende Gebührenhöhe die objektiven Nutzungsmöglichkeiten der 
betroffenen Liegenschaft angemessen wiederspiegelt und mithin kein 
Missverhältnis zwischen Inanspruchnahme von staatlichen Leistungen und 
Gebührenhöhe resultiert. Allenfalls anders zu beurteilen wäre etwa ein Fall, in 
welchem eine luxuriöse Liegenschaft mit überdurchschnittlich hohem 
Versicherungswert zur Diskussion stünde. In einem solchen Fall wäre 
zumindest fraglich, ob der Gebäudeversicherungswert noch als taugliches 
Kriterium für die Bemessung der Gebührenhöhe betrachtet werden könnte, 
zumal bei hohen Versicherungswerten zweifelhaft erscheint, ob die daraus 
resultierenden Gebühren in einem noch willkürfreien Verhältnis zur mut-
masslichen Inanspruchnahme von Versorgungs- und Entsorgungsanlagen 
stehen würden (vgl. BGr, 15. März 2006, 2P.205/2005, E. 3.1; BGr, 5. März 
2004, 2P.266/2003, E. 3.3).  

8. Die Rechtmässigkeit der vorliegend angewendeten Tarifordnung 
gemäss §§ 46 f. WR bzw. 3 Abs. 1 und Art. 7 lit. a der Gebührenverordnung 
Abwasser wird nicht bestritten, namentlich nicht die Bemessungsweise der 
Anschlussgebühren auf Basis des Gebäudeversicherungswertes und die 
entsprechenden Prozentsätze von 1 bzw. 1,2 Prozent. 

Auch die Nachzahlungspflicht wird im Grundsatz vom Rekurrenten zu 
Recht nicht bestritten. Dass bei baulichen Massnahmen an bestehenden 
Gebäuden, die zu einer Erhöhung des Gebäudeversicherungswertes führen, 
eine Nachzahlung fällig ist, leuchtet ohne weiteres ein. Andernfalls würden 
Grundeigentümer, die ihre Liegenschaft nach dem erstmaligen Anschluss ihre 
Liegenschaften wertvermehrend umbauen oder erweitern, gegenüber anderen 
Eigentümern privilegiert.  

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Soweit der Rekurrent vorbringt, die Liegenschaft sei gar nicht erweitert, 
d.h. nicht mit zusätzlichen Zimmern versehen worden, ist ihm zu entgegnen, 
dass es darauf nicht ankommt. Gemäss den oben erwähnten Bestimmungen 
wird die Nachzahlungspflicht durch die Wertsteigerung von Umbauten oder 
Erweiterungsbauten ausgelöst und nicht etwa durch die Schaffung zusätzlicher 
Nutzfläche. 

Sodann wird die korrekte Ermittlung der baulichen Wertvermehrung von 
Fr. 450'000.-- durch die Gebäudeversicherung vom Rekurrenten nicht in Frage 
gestellt. Dies wohl zu Recht, werden doch die Baukosten im Baugesuch vom 
31. Mai 2015 mit Fr. 310'000.-- angegeben. 

Schliesslich bedurfte es entgegen der Auffassung des Rekurrenten in der 
Baubewilligung keines Hinweises auf die Kostenfolgen des Bauvorhabens in 
Bezug auf die Anschlüsse für Wasser und Abwasser. Die Anschlüsse waren 
richtigerweise nicht Gegenstand der Baubewilligung und die Baubehörde ist 
nicht gehalten, rein informativ auf die ohnehin geltenden Tarifordnungen 
hinzuweisen. Aus dem Verzicht auf einen solchen Hinweis ergibt sich kein 
schutzwürdiges Vertrauen in das Nichtbestehen einer Nachzahlungspflicht. 

9. Im vorliegenden Fall deutet nichts darauf hin, dass die Bemessung der 
Anschlussgebühren auf Basis des Gebäudeversicherungswertes, wie sie die 
einschlägigen Verordnungen der Gemeinde Oberstammheim vorsehen, bei 
einem erstmaligen Anschluss zu unverhältnismässig hohen Gebühren führen 
würde. Demgemäss und mit Blick auf den konkreten Umbau stellt auch die 
Erhöhung des Gebäudeversicherungswertes, soweit sie auf baulichen 
Änderungen beruht (bauliche Wertvermehrung gemäss Revisionsschätzung der 
GVZ), für das streitbetroffene Gebäude eine taugliche Bemessungsgrundlage 
für die Nachzahlung dar. Sie wiederspiegelt die mit dem Umbau gesteigerten 
objektiven Nutzungsmöglichkeiten in angemessener, wenn auch in 
schematischer Weise. 

In den gesteigerten objektiven Nutzungsmöglichkeiten liegt auch die vom 
Rekurrenten verlangte «Gegenleistung» für die Nachzahlung. Die tatsächliche 
Steigerung des Nutzungspotentials des Wohnhauses liegt auf der Hand, wurde 
doch insbesondere eine zusätzliche Wohneinheit geschaffen, dies anstelle von 
unbenutzten Zimmern bzw. Lehrlingszimmern.  

Aus dem Gesagten ergibt sich, dass kein Missverhältnis der 
Nutzungsmöglichkeiten zu den gesetzeskonform bemessenen Gebühren-Nach-
zahlungen besteht. Somit sind die angefochtenen Gebühren nicht zu 
beanstanden.