# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 844d7479-56a8-5ecd-839e-fd3b1f2b8a66
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** MJ240077-L5
**Docket/Reference:** MJ240077-L5
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/MJ240077-L5.pdf

## Full Text

Mietgericht Zürich
Kollegialgericht  

Geschäfts-Nr.: MJ240077-L / U

Mitwirkend: Mietgerichtspräsident Dr. R. Weber als Vorsitzender, die Mietrichterin 

lic.  iur.  E.  Trepp  und  der  Mietrichter  R.  Bauert  sowie  der  Gerichts-

schreiber MLaw N. Gmür

Urteil vom 13. Oktober 2025

in Sachen

A._____ GmbH, 

Klägerin

vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____, 

gegen

1.

2.

B._____, 

C._____, 

Beklagte

1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____, 

betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung

Mietobjekt: D._____-str. 1, … Zürich

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Rechtsbegehren der Klägerin:
(act. 1 S. 2)

« 1. Die  Kündigungen  des  Mietverhältnisses  und  des  Abstellplatzes 
Nr. 3 vom 18. Dezember 2023 per 30. September 2024 seien miss-
bräuchlich zu erklären und aufzuheben;

2. Eventualiter  sei  das  Mietverhältnis  erstmalig  für  eine  Dauer  von 

4 Jahren zu erstrecken.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzgl. MwSt.) zu Lasten 

der Beklagten. »

Rechtsbegehren der Beklagten:
(act. 20 S. 2)

« 1. Es sei die Klage vollumfänglich abzuweisen und es sei der Klägerin 

keine Erstreckung des Mietverhältnisses zu gewähren.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zulasten der 

Klägerin. »

Erwägungen:

I. Sachverhalt und Prozessgeschichte

1.

Sachverhalt

Mit Mietvertrag vom 2. Juni 2000 mietete E._____, ehemaliger Gesellschafter der 

Klägerin,  von  †F._____,  Vater  der  Beklagten,  per  1. Juni  2000  einen  Geschäfts-

raum im Erdgeschoss des Mehrfamilienhauses an der D._____-strasse 1, … Zürich 

(act. 1  Rz. 5,  act. 3/4  und  act. 7).  Die  Vertragsparteien  vereinbarten  den  Ge-

brauchszweck «Laden resp. Café-Bar gem. vom Mieter einzuholender Bewilligung» 

(act. 3/4  S. 1).  Mit  Entscheid  der  Bausektion  der  Stadt  Zürich  vom  5. September 

2000 wurde der Klägerin (unter ihrer damaligen Firma A'._____ GmbH) als Bau-

herrin  die  baurechtliche  Bewilligung  zum  Umbau  des  Mehrfamilienhauses  sowie 

zur  Nutzungsänderung  erteilt  (act. 22/20;  «Einrichtung  einer  Café-Bar  mit  Kü-

che/Office anstelle des Ladenlokals, Einbau einer zusätzlichen WC-Anlage»). Am 

24. November  2000  schlossen  E._____  und  †F._____  sodann  einen  Mietvertrag 

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über einen Lagerraum im Untergeschoss desselben Mehrfamilienhauses mit Miet-

beginn 1. Dezember 2000 (act. 3/5).

Nachdem der befristet abgeschlossene Mietvertrag vom 2. Juni 2000 am 30. Sep-

tember 2003 ausgelaufen war, wurden die beiden bestehenden Verträge mit Miet-

vertrag vom 30. September 2003 erneuert, wobei neu auch die Klägerin als Mitmie-

terin  in  den  Mietvertrag  aufgenommen  wurde  (act. 3/6).  Als  Gebrauchszweck 

wurde  im  Vertrag  «Café-Bar  und  Lager»  festgehalten.  Mit  Vertrag  vom  27. März 

2014 vereinbarten die drei Vertragsparteien, dass E._____ aus dem Mietverhältnis 

entlassen und dieses bloss noch zwischen der Klägerin und †F._____ weitergeführt 

werde (act. 3/7 S. 1). Im Juni 2014 wurde die Klägerin in die «A._____» umfirmiert 

(act. 7). In den gemieteten Räumen unterhielt und unterhält die Klägerin einen Re-

staurationsbetrieb  mit  dem  Namen  «G._____»  (act. 1  Rz. 76  und  act. 20  Rz. 1). 

Betriebsführer bzw. Patentinhaber der G._____ sowie gleichzeitig Gesellschafter 

und  vorsitzender  Geschäftsführer  der  Klägerin  ist  H._____  (act. 20  Rz. 1  und 

act. 7).

Am  13. Juni  2016  unterzeichnete  H._____  eine  schriftliche  «Bestätigung»  der 

Stadtpolizei  Zürich  (Kommissariat  Gewerbepolizei)  in  welcher  es  unter  anderem 

heisst (act. 22/1 S. 1):

« Aufgrund von Beschwerden von Anwohnenden der Gastwirtschaft G._____, D._____-

strasse 1, … Zürich, wonach die Ruhe, insbesondere die Nachtruhe, durch die musika-

lischen  Darbietungen  im  genannten  Betrieb  beeinträchtigt  werde,  wurden  polizeiliche 

Abklärungen in die Wege geleitet, die zeigen, dass die Klagen zumindest teilweise zu 

Recht erhoben werden. »

In der schriftlichen «Bestätigung» wurden H._____ die Verzeigung an den Straf-

richter sowie verwaltungsrechtliche Massnahmen angedroht für den Fall, dass die 

Anwohnerschaft in Zukunft weiterhin durch musikalische Darbietungen oder andere 

Begleiterscheinungen des Betriebs der G._____ gestört würden (act. 22/1 S. 2).

Mit Schreiben vom 11. Januar 2019 erfolgte sodann eine Abmahnung an die Klä-

gerin, in welcher der damalige Rechtsvertreter von †F._____ unter anderem mit-

teilte, dass sein Klient Beschwerden von anderen Mietern über von der G._____ 

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ausgehende Lärmemissionen erhalten habe (act. 3/15, act. 22/2 und act. 20 Rz. 3). 

Für den Fall, dass weitere Beschwerden eingingen, wurde der Klägerin die ausser-

ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses angedroht. Eine zweite Abmahnung 

erfolgte am 23. Januar 2019 (act. 22/4).

Mit schriftlicher Verwarnung der Stadtpolizei Zürich vom 10. Dezember 2019 wurde 

H._____ an die schriftliche «Bestätigung» vom 13. Juni 2016 erinnert und erneut 

die Verzeigung an den Strafrichter angedroht (act. 22/9). In der Verwarnung heisst 

es unter anderem:

« Seit der von Ihnen unterzeichneten Bestätigung vom 4. Juli 2016 sind mind. 15 Lärm-

klagen mit Bezug zur Gastwirtschaft ‘G._____’ erhoben worden, wovon fünf durch die 

Polizei vor Ort bestätigt werden konnten […] »

Im  Dezember 2022  rapportierte  die  Stadtpolizei  Zürich  gegen  H._____  wegen 

Nachtruhestörung  durch  überlaute  Musikdarbietungen  sowie  Nichtaufrechterhal-

tung von Ordnung und guter Sitte in einer Gastwirtschaft (act. 22/12). In der Folge 

wurde am 20. April 2023 ein Strafbefehl durch das Stadtrichteramt der Stadt Zürich 

erlassen, gegen welchen H._____ Einsprache erhob. Mit Verfügung vom 15. Okto-

ber 2024 wurde das Verfahren definitiv eingestellt und die ausgefällte Busse auf-

gehoben (act. 3/23 und act. 3/25).

Wegen eines im Vertrag vom 27. März 2014 vereinbarten Konkurrenzverbotes kam 

es in den Jahren 2018–2020 sodann zu einem gerichtlich ausgetragenen Streit zwi-

schen †F._____ und der Klägerin. Das Gerichtsverfahren konnte am 2. September 

2020 mit einem vor Mietgericht Zürich geschlossenen Vergleich beendigt werden 

(Verfahren mit der Geschäftsnummer MJ200019-L; act. 3/18). Im Mai 2021 machte 

die Klägerin bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich ein weiteres Verfahren 

hängig (Verfahren mit der Geschäftsnummer MO210610-L; act. 3/30), reichte nach 

erteilter Klagebewilligung jedoch keine Klage beim Gericht ein (act. 1 Rz. 73).

Mit zwei separaten amtlichen Formularen vom 18. Dezember 2023 sprach der Be-

klagte 2 als Vertreter von †F._____ die Kündigung des Mietverhältnisses betreffend 

Geschäftsraum, Lagerraum sowie den dazugehörigen Abstellplatz auf den 30. Sep-

tember 2024 aus. Als Begründung führte er unter anderem «Wiederholte Lärmkla-

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gen von Mitmietern sowie Polizeieinsätze aufgrund zu lauter Musik, Nichteinhalten 

der Ruhezeiten etc.» sowie «Wiederherstellen geordneter Verhältnisse in der Miet-

liegenschaft» an (act. 3/28–29).

2.

Prozessgeschichte

Mit Eingabe vom 11. Januar 2024 machte die Klägerin ein Kündigungsschutzver-

fahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhängig (act. 6/1). Da der 

ursprünglich von der Klägerin ins Recht gefasste †F._____ während des Schlich-

tungsverfahrens verstarb, richtete sich das Verfahren in der Folge gegen seine bei-

den Söhne, die Beklagten (vgl. Art. 83 Abs. 4 Hs. 2 ZPO in Verbindung mit Art. 560 

Abs. 1 ZGB; act. 6/1 und act. 6/7). Da die Klägerin den anlässlich der Schlichtungs-

verhandlung  vom  26. September  2024  geschlossenen  Vergleich  mit  Schreiben 

vom 8. Oktober 2024 widerrief (act. 6/17), wurde ihr mit Beschluss vom 24. Oktober 

2024 die Klagebewilligung erteilt (act. 5 und act. 6/18).

Am  6. Dezember  2024  (Poststempel)  reichte  die  Klägerin  die  vorliegende  Klage 

sowie die ihr am 6. November 2024 zugestellte Klagebewilligung fristgerecht beim 

hiesigen Gericht ein (act. 1–5 und act. 6/19). Mit Zirkulationsbeschluss vom 12. De-

zember  2024  wurde  die  Klage  samt  Beilagen  den  Beklagten  zugestellt,  die  Pro-

zessleitung an den Mietgerichtspräsidenten delegiert sowie der Klägerin Frist zur 

Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 7'420.– angesetzt (act. 8). Nachdem die 

Klägerin  den  Kostenvorschuss  innert  erstreckter  Frist  bezahlt  hatte  (act. 11–13), 

wurde  den  Beklagten  mit  Verfügung  vom  21. Januar  2025  Frist  angesetzt,  um 

schriftlich zur Klage Stellung zu nehmen (act. 14). Nachdem auch innert erstreckter 

Frist  keine  Stellungnahme  der  Beklagten  eingegangen  war  (act. 17  und  act. 18), 

wurden die Parteien zur Hauptverhandlung vom 5. Juni 2025 vorgeladen (act. 19). 

Anlässlich der Hauptverhandlung erstatteten zunächst die Beklagten ihre Stellung-

nahme zur Klage vom 6. Dezember 2024 (Prot. S. 6 f.); anschliessend erhielten die 

Parteien Gelegenheit zu replizieren bzw. duplizieren (Prot. S. 7 ff.). Anlässlich der 

Hauptverhandlung  durchgeführte  Vergleichsgespräche  scheiterten  (Prot. S. 21). 

Das Verfahren ist spruchreif (Prot. S. 21). Die Urteilsberatung erfolgte auf dem Zir-

kularweg.

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II. Prozessuale Vorbemerkungen

1.

Vorliegend handelt es sich um eine Streitigkeit aus einem Geschäftsmietver-

hältnis, dem ein im Bezirk Zürich gelegenes Mietobjekt zugrunde liegt. Der Streit-

wert beträgt mehr als Fr. 30'000.– (act. 8 S. 2). Damit ist das Mietgericht Zürich als 

Kollegialgericht  zur  Behandlung  der  vorliegenden  Sache  örtlich  und  sachlich  zu-

ständig (Art. 33 ZPO; § 21 Abs. 1 lit. a GOG in Verbindung mit § 26 GOG). Da die 

vorliegende Klage den Kündigungsschutz und damit eine Streitigkeit nach Art. 243 

Abs. 2 lit. c ZPO betrifft, kommt das vereinfachte Verfahren zur Anwendung.

2.

In mietrechtlichen Kündigungsschutzverfahren stellt das Gericht den Sach-

verhalt  gemäss  Art. 247  Abs. 2  lit. a  ZPO  in  Verbindung  mit  Art. 243  Abs. 2  lit. c 

ZPO  von  Amtes  wegen  fest  (sog.  soziale  Untersuchungsmaxime;  BSK-MAZAN, 

Art. 247 ZPO N 4). Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Parteien die Verant-

wortung für die Sachverhaltsermittlung tragen. Sie sind nicht davon befreit, bei der 

Feststellung des wesentlichen Sachverhalts aktiv mitzuwirken und die allenfalls zu 

erhebenden Beweise zu bezeichnen (BGE 141 III 569 E. 2.3.1 f.; Urteil des Bun-

desgerichts 4A_368/2024 vom 23. Oktober 2024, E. 5.1.1.). So ist das Gericht nach 

dem Willen des Gesetzgebers lediglich einer erhöhten Fragepflicht unterworfen. Es 

kommt insbesondere nicht anwaltlich vertretenen Parteien mit spezifischen Fragen 

zur Hilfe, damit die erforderlichen Behauptungen aufgestellt und die entsprechen-

den Beweismittel aufgeführt werden. Für das Ausmass der richterlichen Hilfe aus-

schlaggebend sind insbesondere die intellektuellen Fähigkeiten der Parteien, ein 

allfälliges Machtgefälle zwischen ihnen, die Schwierigkeit der Materie sowie im vor-

liegenden Fall insbesondere die vorhandene anwaltliche Vertretung.

Die Parteien haben Anspruch auf Abnahme der gehörig angebotenen Beweise, so-

weit die Offerten auf genügenden Behauptungen im soeben beschriebenen Sinn 

beruhen.  Nach  der  Rechtsprechung  gilt  dies  allerdings  nur  so  weit,  als  dies  zur 

Ermittlung des relevanten Sachverhalts erforderlich ist (vgl. Art. 150 Abs. 1 und 152 

Abs. 1 ZPO), und es schliesst eine antizipierte Beweiswürdigung nicht aus (BGE 

143 III 297 E. 9.3.2; BGE 136 I 229 E. 5.3; BGE 134 I 140 E. 5.3; OG ZH in ZMP 

2025 Nr. 8 E. II.4.3 und 4.6).

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III. Zur Begründetheit der Klage

1.1

Gemäss Art. 266a Abs. 1 OR können unbefristete Mietverhältnisse von den 

Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine gekündigt 

werden, sofern keine längere Frist oder kein anderer Termin vereinbart wurde. Die 

ordentliche  Kündigung  eines  Mietverhältnisses  setzt  in  diesem  Sinne  keinen  be-

sonderen Kündigungsgrund voraus (BGE 145 III 143 E. 3.1). Die geltende Kündi-

gungsfreiheit  wird  bei  der  Miete  von  Wohn-  und  Geschäftsräumen  jedoch  durch 

Art. 271 Abs. 1 OR eingeschränkt. Nach dieser Bestimmung ist eine Kündigung an-

fechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Art. 271 

Abs. 1  OR  wird  durch  den  beispielhaften  Katalog  treuwidriger  Kündigungen  in 

Art. 271a OR konkretisiert und erweitert. Bei der Beurteilung einer Kündigung sind 

insbesondere die im Zusammenhang mit dem Gebot zum Handeln nach Treu und 

Glauben  (Art. 2  Abs. 1  ZGB)  sowie  dem  Verbot  des  Rechtsmissbrauchs  (Art. 2 

Abs. 2 ZGB) entwickelten Kriterien zu beachten. Allgemein gilt eine Kündigung als 

treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse 

ausgesprochen wurde und damit aus reiner Schikane erfolgte oder Interessen der 

Parteien  tangiert,  die  in  einem  krassen  Missverhältnis  zueinander  stehen  (BGE 

148 III 215 E. 3.1.2; BGE 132 III 737 E. 3.5). Treuwidrig ist deshalb insbesondere 

eine Kündigung, die ohne jeglichen Grund ausgesprochen wurde und sich damit 

als nutzlos erweist. Besteht demgegenüber ein tatsächliches Interesse der Vermie-

terin  an  der  Kündigung,  ist  diese  grundsätzlich  nicht  zu  beanstanden.  Entspricht 

der von der Vermieterin angegebene Kündigungsgrund indessen nicht der Wahr-

heit, erweist er sich also als bloss vorgeschoben, ist die Kündigung auch dann treu-

widrig und aufzuheben, wenn ihr wahrer Grund nicht ermittelt werden kann (BGE 

143 III 344  E. 5.3.1;  Mietrecht  für  die  Praxis-THANEI,  10. Auflage,  Zürich  2022, 

S. 890).

Für die Beurteilung massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung 

(BGE 148 III 215 E. 3.1.4). Ereignisse nach der Kündigung können immerhin Rück-

schlüsse auf die Situation im Kündigungszeitpunkt zulassen (Urteil des Bundesge-

richts 4A_127/2017 vom 25. Oktober 2017, E. 3.2). Dabei obliegt es gemäss bun-

desgerichtlicher  Rechtsprechung  der  Empfängerin  der  Kündigung  zu  beweisen, 

dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte (BGE 

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148 III 215 E. 3.1.5; BGE 145 III 143 E. 3.1.; Art. 8 ZGB). Zu beweisen hat sie die-

jenigen  Tatsachen,  die  auf  einen  Verstoss  gegen  den  Grundsatz  von  Treu  und 

Glauben  schliessen  lassen.  Die  kündigende  Partei  hat  jedoch  redlich  zur  Wahr-

heitsfindung beizutragen: Sie hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 

271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungs-

grunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. Dabei hat sie den Kündigungsgrund 

mindestens  glaubhaft  zu  machen  (Urteil  des  Bundesgerichts  4A_518/2010  vom 

16. Dezember 2010, E. 2.4.1). An die von ihr abgegebene Begründung ist die kün-

digende Partei sodann grundsätzlich gebunden (SVIT-Kommentar-MEYER, Art. 271 

N 73).

Was  die  Nutzungsrechte  des  Mieters  hinsichtlich  der  von  ihm  gemieteten  Sache 

angeht, so ist zunächst von Art. 253 OR auszugehen. Gemäss dieser Bestimmung 

verpflichtet  sich  der  Vermieter  durch  den  Mietvertrag,  dem  Mieter  die  Mietsache 

zum Gebrauch zu überlassen. Der Mieter darf die überlassene Sache für die ge-

samte Mietdauer benutzen und zwar im Sinne des vereinbarten Gebrauchszwecks 

(ZK-HIGI/BÜHLMANN,  Art. 253  OR  N 22 f.;  SVIT-Kommentar-BLÄTTIG,  Art. 253  OR 

N 3; vgl. auch Art. 256 Abs. 1 OR). Falls es an einer besonderen Abrede fehlt, ist 

von dem Gebrauch auszugehen, den man von der Art der gemieteten Mietsache 

üblicherweise macht. Die Gebrauchsüberlassung ist indes nicht nur durch den ver-

einbarten oder vorausgesetzten Gebrauchszweck begrenzt. Der Mieter einer unbe-

weglichen Sache hat unter anderem auch auf Hausbewohner und Nachbarn Rück-

sicht zu nehmen (Art. 257f Abs. 2 OR). Hierzu gehört namentlich die Vermeidung 

störender Lärmemissionen (BGE 136 III 65 E. 2.5), was insbesondere die Einhal-

tung von im öffentlichen Recht vorgesehenen Ruhezeiten miteinschliesst (KUKO-

BLUMER,  Art. 257f  OR  N 4;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  Art. 257f OR  N 34).  Diese  für  die 

Miete unbeweglicher Sachen normierte Rücksichtnahmepflicht ist zwingender Na-

tur (SVIT-Kommentar-REUDT, Art. 257f OR N 1). Aber auch ausserhalb des Anwen-

dungsbereichs von Art. 257f OR darf der Gebrauch der Mietsache nicht rechtswid-

rig sein oder gegen die guten Sitten verstossen (vgl. Art. 20 OR); öffentlich-rechtli-

che Nutzungsbeschränkungen sind stets einzuhalten. Zu nennen sind die im Poli-

zeirecht der Stadt Zürich verankerten allgemeinen Ruhezeiten, insbesondere die 

von  22.00 Uhr  (bzw.  23.00 Uhr  freitags  und  samstags  während  der  gesetzlichen 

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Sommerzeit)  bis  07.00 Uhr  andauernde  Nachtruhe  (Art. 19  Abs. 1  APV).  Aber 

selbst  ausserhalb  der  Nachtruhe  dürfen  Dritte  durch  lärmintensive  Aktivitäten  im 

Innern von Gebäuden nicht erheblich belästigt werden (Art. 20 Abs. 2 APV); Aus-

nahmen bedürfen stets einer Polizeibewilligung (Art. 20 Abs. 3 APV).

Zwar kann ein widersprüchliches  und damit grundsätzlich treuwidriges Verhalten 

vorliegen, wenn der Kündigende dem Mieter eine bestimmte Nutzungsart explizit 

erlaubt hat (BGE 148 III 215 E. 3.1.2; vgl. CPra Bail-CONOD, Art. 271 OR N 25; ZK-

HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 N 68 ff.; Mietrecht für die Praxis-THANEI, 10. Auflage, Zü-

rich 2022, S. 889 f.). Soweit eine solche Nutzung aber gegen öffentlich-rechtliche 

Vorschriften verstösst, verhalten sich beide Parteien nicht rechtskonform, und die 

Kündigung  ist  nur  schon  deshalb  schützenswert,  weil  sie  der  Beendigung  eines 

widerrechtlichen Zustands dient (ZMP 2025 Nr. 17). Eine Erlaubnis oder die Dul-

dung  eines  gegen  öffentlich-rechtliche  Normen  verstossenden  Verhaltens  ist  zu-

dem jedenfalls nicht leichthin anzunehmen.

1.2

Die Klägerin macht an erster Stelle geltend, dass die in den Kündigungsfor-

mularen vom 18. Dezember 2023 angegebene Begründung der Kündigung – «Wie-

derholte Lärmklagen von Mitmietern sowie Polizeieinsätze aufgrund zu lauter Mu-

sik, Nichteinhalten von Ruhezeiten etc.» sowie «Wiederherstellung geordneter Ver-

hältnisse in der Mietliegenschaft» – unzutreffend und bloss vorgeschoben und die 

Kündigung  deshalb  treuwidrig  und  aufzuheben  sei  (act. 1  Rz. 40 ff.  und  85).  Die 

Klägerin bestreitet dem Grundsatz nach, dass sie die Ruhezeiten nicht eingehalten 

habe  und  dass  in  der  Liegenschaft  ungeordnete  Verhältnisse  herrschten  (act. 1 

Rz. 35 und 52 f.; Prot. S. 14 und 16). Sie habe sich stets gesetzeskonform verhal-

ten,  verfüge  sie  doch  über  eine  Polizeibewilligung,  welche  die  G._____  dauernd 

von der Schliessungsstunde ausnehme (act. 1 Rz. 27 f. und act. 3/19). Seit Ende 

2019 seien denn auch keine Verfahren wegen Störung der Nachtruhe mehr geführt 

worden (Prot. S. 11), mit Ausnahme des Verfahrens vom Dezember 2022, welches 

jedoch eingestellt worden sei (act. 1 Rz. 35, act. 3/23 und act. 3/25). Ebenso wenig 

seien  verwaltungsrechtliche  Massnahmen  angedroht  oder  angeordnet  worden 

(Prot. S. 8, 11–14 und 16; act. 1 Rz. 31). Für den Zeitraum in den Jahren 2016–

2019 räumt die Klägerin zwar ein, dass es zu Vorfällen kam, diese seien für das 

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vorliegende Verfahren aber deshalb nicht relevant, weil die Kündigung erst Ende 

2023 ausgesprochen worden sei (Prot. S. 7).

Die  Lärmbeschwerden  seien  in  erster  Linie  von  I._____  gekommen,  dem  Mieter 

einer  der  beiden  Wohnungen  direkt  über  der  G._____  (act. 1  Rz. 34  und  48; 

Prot. S. 8 und 11). Andere Mieter des Mehrfamilienhauses, insbesondere der Mie-

ter der anderen Wohnung im 1. Obergeschoss, störten sich nicht wegen der Ge-

räuschsituation (act. 1 Rz. 34, 47 und 49). Lärmbeschwerden von J._____, der Mie-

terin einer Wohnung aus dem 2. Obergeschoss, seien der Klägerin nie mitgeteilt 

worden und ausserdem irrelevant, weil sich die angeblichen Emissionen vor Einbau 

eines  Schallschutzes  im  Jahr 2021  ereignet  hätten  (Prot. S. 8).  Die  polizeiliche 

Überprüfung der Beschwerden von I._____ habe zudem ergeben, dass keine über-

mässige  Störung  vorgelegen  sei  (act. 1  Rz. 32  f. und  48 ff.;  Prot. S. 9 f.).  Da 

I._____ nun schon seit sieben Jahren in der Wohnung lebe, könne die Situation 

ausserdem nicht so prekär sein (Prot. S. 8). Die Beklagten hetzten die anderen Mie-

ter bewusst gegen die Klägerin auf und veranlassten sie, sich über allfälligen Lärm 

zu beschweren bzw. die Polizei aufzubieten (act. 1 Rz. 24 f.; Prot. S. 9 und 12). Aus 

dem blossen Ausrücken der Polizei könne aber nicht abgeleitet werden, dass die 

Nachtruhe tatsächlich nicht eingehalten worden sei (act. 1 Rz. 50 ff.; Prot. S. 11, 13 

und 17).

Die  Klägerin  stellt  sich  weiter  auf  den  Standpunkt,  dass  allfällige  Störungen  der 

anderen Mieter lediglich dem entsprächen, was der vertragsgemässe Betrieb einer 

Bar in einem Altbau nun einmal mit sich bringe (act. 1 Rz. 48 sinngemäss). Wer 

freiwillig  in  eine  Wohnung  oberhalb  einer  Bar  ohne  Polizeistundenbeschränkung 

ziehe, müsse denn auch gewisse Lärmimmissionen in Kauf nehmen; ähnlich habe 

dies auch das Bundesgericht festgehalten (act. 1 Rz. 42 mit Verweis auf das Urteil 

des Bundesgerichts 4A_583/2008 vom 23. März 2008; Prot. S. 14). Dass der ver-

traglich vereinbarte Gebrauchszweck, nämlich der Betrieb einer «Café-Bar», eine 

lärmintensive Nutzung umfasse, zeige ausserdem bereits der Inhalt der baurechtli-

chen Bewilligung vom 5. September 2000: «Mit dem Einbau einer Café-Bar ergibt 

sich  gemäss  SIA-Norm 181,  Ziff. 32  eine  ‘lärmintensive  Nutzung’  mit  dem  Stö-

rungsgrad ‘sehr stark’.» (Prot. S. 14 und act. 22/20). Zudem sehe die Allgemeine 

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Polizeiverordnung der Stadt Zürich (APV; AS-Nummer 551.110) für Aktivitäten im 

Innern von Gebäuden bloss vor, dass diese Dritte nicht erheblich belästigen dürften 

(Prot. 7 f.  und  14;  Art. 20  Abs. 2  APV).  Da  die  Erheblichkeit  kontextabhängig  zu 

verstehen  sei,  seien  in  einer  Bar  an  einem  belebten  Platz  gewisse  Immissionen 

durchaus zulässig (Prot. S. 8). Ähnlich hänge auch das Mass an geforderter Rück-

sichtnahme gemäss Art. 257f OR vom konkreten Gebrauch der Sache ab, weshalb 

nicht jede Störung der anderen Mieter unzulässig sei (act. 1 Rz. 41). Die Ursache 

für allfälligen störenden Lärm sei darüber hinaus nicht – wie im Kündigungsformular 

angegeben –zu laute Musik, sondern der übliche Betriebslärm der Bar in Verbin-

dung mit der alten Bausubstanz des Gebäudes (Prot. S. 12 und 13). Auf der an-

lässlich der Hauptverhandlung vom 5. Juni 2025 gehörten Tonaufnahme der Be-

klagten  sei  bloss  ein  gefälliges  Trompetenspiel  hörbar,  nicht  aber  tiefe  Bassfre-

quenzen (Prot. S.15; act. 22/19).

Die Klägerin ist der Ansicht, dass der angegebene Kündigungsgrund den Beklagten 

bloss dazu diene, eine Kündigung des Mietverhältnisses kurz nach Ablauf der Kün-

digungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR zu rechtfertigen (act. 1 Rz. 

55). Wahres Ziel der Kündigung sei vielmehr die Neuvermietung des Ladenlokals 

an  denjenigen  Konkurrenzbetrieb,  dessentwegen  es  bereits  zum  Schlichtungs- 

bzw.  Gerichtsverfahren  im  Jahr  2019  bzw.  2020  gekommen  sei  (vgl. act. 1 

Rz. 19 ff.). Aus diesem Grund liege ausserdem auch eine zweckwidrige Kündigung 

vor (act. 1 Rz. 84).

Weiter macht die Klägerin geltend, dass die Kündigung vom 18. Dezember 2023 

Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens sei (act. 1 Rz. 56 ff.). Dies einerseits, weil 

der Beklagte 2 rund einen Monat vor Aussprache der Kündigung einer Vertragsver-

längerung zugestimmt habe (act. 1 Rz. 57 f. und 63). So habe am 13. November 

2023  ein  Gespräch  zwischen  K._____  (in  der  Korrespondenz  auch  als  K'._____ 

bezeichnet; vgl. act. 3/26), Geschäftsführerin der Klägerin und Mutter von H._____, 

und dem Beklagten 2 stattgefunden, bei welchem letzterer fest und bedingungslos 

zugesagt  habe,  das  Mietverhältnis  um  10 Jahre  zu  verlängern  (act. 1  Rz. 36 f., 

act. 3/26 und 27; Prot. S. 16). Anderseits sei die Kündigung auch deshalb wider-

sprüchlich, weil die Beklagten die lärmbedingten Konflikte selbst verursacht hätten, 

indem sie bewusst darauf verzichtet hätten, die lärmexponierte Wohnung oberhalb 

- 12 -

der  G._____  an  die  Klägerin  bzw.  H._____  zu  vermieten  (act. 1  Rz. 64 f.).  Ur-

sprünglich sei der Übernahme der Wohnung durch die Klägerin bzw. H._____ be-

reits zugestimmt worden (act. 1 Rz. 15; vgl. act. 3/11). Erst als die Klägerin auf die 

Einhaltung des im Vertrag vom 27. März 2014 verankerten Konkurrenzverbotes be-

harrt habe, hätten sich die Beklagten in vollem Bewusstsein um die Lärmprobleme 

für  die  Vermietung  an  einen  Dritten  entschieden  (act. 1  Rz. 16  und  23  sowie 

act. 3/16; Prot. S. 8 und 16). Was die restlichen Mitmieter angehe, so sei es wider-

sprüchlich, sich nachträglich über Lärmemissionen zu beschweren, welche die Be-

troffenen beim Einzug kannten oder hätten kennen müssen (vgl. act. 1 Rz. 66 und 

43). Entsprechend sei auch keine rechtsgültige Kündigung gestützt auf solche Be-

schwerden möglich (act. 1 Rz. 67). Widersprüchlich sei die Kündigung ausserdem 

auch deshalb, weil die Beklagten die Lärmemissionen seit vielen Jahren geduldet 

hätten (act. 1 Rz. 68).

1.3

Die Beklagten stellen sich demgegenüber auf den Standpunkt, dass die an-

deren Mieter der betreffenden Mietliegenschaft bereits seit Jahren durch das rück-

sichtslose Verhalten der Klägerin in ihrem nächtlichen Ruhebedürfnis gestört wür-

den (act. 20 Rz. 1) und aufgrund des klägerischen Betriebs unhaltbare Zustände 

herrschten (act. 20 Rz. 25). Es werde regelmässig bis weit nach 24.00 Uhr laut Mu-

sik gespielt oder sonst wie Lärm verursacht, teils auch unter der Woche (act. 20 

Rz. 4, 7, 9, 10, 13 und 18 sowie act. 22/3, 22/5, 22/7–8 und 22/10). Dabei dringe 

die laute Musik teils bis in den zweiten Stock (act. 20 Rz. 6–8 und act. 22/5). Die 

Beklagten verweisen hierfür auf die «Bestätigung» vom 13. Juni 2016 (act. 22/1), 

die schriftliche Verwarnung vom 10. Dezember 2019 (act. 22/9) sowie die Polizei-

rapporte  vom  9. November  2022  (act. 22/11)  und  vom  1. Dezember  2022 

(act. 22/12), in welchen die Polizei jeweils Ruhestörungen durch die G._____ be-

stätigt habe (act. 20 Rz. 2, 12, 15 ff. und 25.3; Prot. S. 18 und 19). Neben den Vor-

fällen in den Jahren 2016–2019 – welche für das vorliegende Verfahren entgegen 

der Klägerin durchaus relevant seien, ergebe sich aus ihnen doch ein Gesamtbild 

der  Situation  (Prot. S. 18)  –  seien  auch  in  der  Zeit  zwischen  Anfang 2022  und 

Ende 2023 18 Lärmklagen wegen der G._____ bei der Stadtpolizei Zürich einge-

gangen, davon mehr als die Hälfte wegen Musiklärms (act. 20 Rz. 19). Zu mehre-

ren weiteren Polizeieinsätzen sei es auch in den Jahren 2024 und 2025 gekommen 

- 13 -

(act. 20 Rz. 20–24.2 und act. 22/14–18). Die Klägerin bzw. H._____ sei entspre-

chend nach wie vor nicht bereit, die gebotene Rücksicht zu nehmen (act. 20 Rz. 25 

und 32.3; Prot. S. 20). Bereits im Jahr 2019 hätten mehrere Mieter ihre Wohnung 

gekündigt, weil sie den durch die G._____ verursachten Lärm nicht mehr ausge-

halten hätten (act. 20 Rz. 3 und 11). Zu den Mietern, die sich über den Lärm be-

schwerten, gehörten neben I._____ namentlich auch L._____, M._____, J._____, 

N._____,  O._____  und  P._____  (act. 20  Rz. 3 ff.,  13,  17 f.,  act. 22/10  und 

act. 22/13; Prot. S. 19).

Die Beklagten machen weiter geltend, dass mit dem Betrieb einer «Café-Bar» we-

der laute Musikdarbietungen noch Öffnungszeiten nach 22.00 Uhr zwingend bzw. 

begriffsnotwendig verbunden seien (act. 20 Rz. 25.1 und 29). Unter einer «Café-

Bar» sei eher eine ruhige, vielleicht sogar gediegene Lokalität zu verstehen, nicht 

aber ein «Rund-um-die-Uhr-Halligalli» wie es die Klägerin betreibe. Aus der Tatsa-

che,  dass  die  baurechtliche  Bewilligung  vom  5. September  2020  im  Zusammen-

hang mit der geplanten «Café-Bar» von einer «lärmintensiven Nutzung» mit dem 

Störungsgrad  «sehr  stark»  spricht,  könne  die  Klägerin  nichts  ableiten,  werde  so 

doch jeder Restaurationsbetrieb eingeschätzt; die SIA-Norm 181 treffe keine Un-

terscheidung zwischen den Begriffen «Café-Bar», «Café» und «Bar» (Prot. S. 20).

Weiter bringen die Beklagten vor, dass einem durchgehenden Nachtbetrieb, wel-

cher die Mitmieter in ihrem nächtlichen Ruhebedürfnis stört, die in Ziff. 13.4. des 

Mietvertrags vereinbarte Rücksichtnahmepflicht entgegenstehe (act. 20 Rz. 25.2). 

Diese gehe sogar noch weiter als die in Art. 257f Abs. 2 OR verankerte. Die Bewil-

ligung zum «Rund-um-die-Uhr-Betrieb» habe die Klägerin denn auch erst 11 Jahre 

nach  Unterzeichnung  des  Mietvertrags  und  ohne  Wissen  bzw.  Zustimmung  des 

Vermieters erhalten (act. 20 Rz. 27.1 f.). Die Klägerin habe bei Vertragsschluss zu-

dem gewusst, dass es sich um ein Mehrfamilienhaus handle und lautstarke Musik-

darbietungen und ausgelassene Feiern rund um die Uhr schlicht nicht drin lägen 

(act. 20 Rz. 29). Es treffe zwar zu, dass von einem Restaurationsbetrieb notwendi-

gerweise gewisse Lärmemissionen ausgehen würden, im vorliegenden Fall sei das 

übliche und zu duldende Mass jedoch überschritten (act. 20 Rz. 28.2). Die Klägerin 

sei mehrmals erfolglos abgemahnt worden (act. 20 Rz. 32.3). Eine Kündigung des 

- 14 -

Mietverhältnisses sei der einzige Weg gewesen, um in der Liegenschaft geordnete 

Verhältnisse  herzustellen.  Die  ständigen  und  bewussten  Verstösse  der  Klägerin 

hätten auch ohne Weiteres eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 

OR zugelassen.

Weiter habe der Beklagte 2 keineswegs gegenüber K._____ ohne jede Bedingung 

eine Verlängerung des Mietvertrags um 10 Jahre zugesagt (act. 20 Rz. 30.1). Der 

damals am fraglichen Gespräch anwesende Beklagte 2 habe nie auch nur ansatz-

weise eine solche Zusicherung abgegeben. Was sodann die Vermietung der Woh-

nung oberhalb der G._____ betreffe, so stehe es den Beklagten frei, mit wem sie 

einen Mietvertrag abschliessen wollten (act. 20 Rz. 30.2 al. 3). Durch die fehlende 

Rücksichtnahme der Klägerin würden die Beklagten in ihrer Vertragspartnerwahl-

freiheit  nicht  eingeschränkt.  Auch  von  einem  Dulden  der  Lärmemissionen  könne 

nicht die Rede sein, hätten die Beklagten die Klägerin doch mehrfach abgemahnt 

(act. 20 Rz. 30.2 al. 4). Bis zum vorliegenden Prozess sei den Beklagten ausser-

dem  nicht  bekannt  gewesen,  dass  die  G._____  dauernd  von  der  Schliessungs-

stunde befreit sei (act. 20 Rz. 28.1).

1.4

Im vorliegenden Fall steht ohne Weiteres fest, dass es in den Jahren 2016–

2019 wiederholt zu störenden Lärmemissionen durch die Klägerin während den ge-

setzlichen Ruhezeiten kam (act. 22/1 und act. 22/9). Die Klägerin räumt dies denn 

auch selbst ein (Prot. S. 7). Daran ändert nichts, dass die vorliegenden Rapporte 

für die Zeit nach der Kündigung vom 18. Dezember 2023 (act. 22/15–18) in deren 

Beurteilung nicht einzubeziehen sind (anders bei der Frage der Erstreckung des 

Mietverhältnisses). Auch dass der Betrieb der G._____ generell mit Lärmemissio-

nen verbunden ist, welche sich auf die darüberliegenden Wohnungen störend aus-

wirken  können,  gesteht  die  Klägerin  ein  (vgl. act. 1  Rz. 62  und  102  al. 6  sowie 

act. 3/11;  vgl. Prot. S. 12).  Zu  (grossenteils  unbestrittenen)  Lärmbeschwerden 

durch andere Mieter kam es sodann in beinahe allen Jahren seit 2016 (vgl. insbe-

sondere act. 22/2–18). Nicht durch die Beklagten mit Urkunden belegt sind die (von 

der Klägerin mit Nichtwissen bestrittenen) 18 Lärmklagen in der Zeit zwischen An-

fang 2022 und Ende 2023 (act. 20 Rz. 19; Prot. S. 11). Für das Jahr 2022 liegen 

dem  Gericht  allerdings  auch  die  beiden  Polizeirapporte  vom  9. November  2022 

- 15 -

(act. 22/11) und vom 11. Dezember 2022 (act. 22/12) vor, von welchen zumindest 

letzterer störende Lärmemissionen bestätigt. Gesamthaft können bei dieser Akten-

lage  keine  Zweifel  daran  bestehen,  dass  die  Klägerin  ihre  Pflicht  zur  Rücksicht-

nahme gemäss Art. 257f Abs. 2 OR in der Vergangenheit wiederholt verletzte. Die 

Art und Weise, wie die Klägerin die G._____ mitunter führt, ist offensichtlich nicht 

mit dem Abend- und Nachtruhebedürfnis der Mieter der angrenzenden Wohnungen 

vereinbar. Dass der Betrieb einer Kulturbar mit lebhaften Gästen und geräuschvol-

ler Musik bis spät in die Nacht bzw. den Morgen hinein – ein Bild samt Geräusch-

kulisse der Bar bot trotz ihrer Erstellung nach der Kündigung auch die anlässlich 

der Hauptverhandlung vom 5. Juni 2025 von den Beklagten abgespielte Videoauf-

nahme vom 13. November 2024 (Prot. S. 7) – in einem Mehrfamilienhaus mit älterer 

Bausubstanz nicht mit der Verpflichtung der Mieterin zu einem rücksichtsvollen Ver-

halten zu vereinbaren ist, bedarf keiner näheren Erläuterung. Eine «Café-Bar» (und 

wohlgemerkt auch eine «Bar») kann ohne Weiteres so betrieben werden, dass das 

Ruhebedürfnis  der  anderen  Mieter  nicht  beeinträchtigt  wird,  insbesondere  durch 

Beachtung der öffentlich-rechtlichen Ruhezeiten. Die Klägerin hat im Übrigen nicht 

substantiiert dargetan, dass die Beklagten oder ihr Vater als Rechtsvorgänger ihr 

je konkret erlaubt hätten, bis in alle Nacht hinein laute Musik zu spielen. Soweit sie 

sich auf den vereinbarten Gebrauchszweck beruft, ist jedenfalls den schriftlichen 

Abmachungen nichts Derartiges zu entnehmen, und mündliche Absprachen sind 

nicht konkret behauptet. Auch aus dem mehrfach von ihr zitierten Urteil des Bun-

desgerichts  4A_583/2008  vom  23. März  2009  (vgl. act. 1  Rz. 42  und  66; 

Prot. S. 14) kann die Klägerin nichts zu ihren Gunsten ableiten: Zwar stellte sich 

das Bundesgericht im genannten Entscheid auf den Standpunkt, dass insbeson-

dere am Abend Lärmbelästigungen in Kauf nehmen muss, wer in eine Wohnung 

über einer Pizzeria zieht (E. 5.2.2: «L'enchaînement des faits montre que le fils du 

bailleur initial […] s'est délibérément installé […] dans un appartement dont il ne 

pouvait ignorer, de par sa situation au-dessus de la pizzeria, qu'il puisse subir des 

nuisances  sonores,  singulièrement  en  soirée.»).  Anders  als  im  vorliegenden  Fall 

war  der  Lärm  im  vom  Bundesgericht  zu  beurteilenden  Sachverhalt  jedoch  nie 

übermässig  (E. 5.2.2:  «Il  faut  en  déduire  que  la  présence  de  clients  […]  ne 

provoquait pas de nuisances qu'il conviendrait de qualifier d'excessives, du moment 

que personne ne s'en était plaint.»). Zu beurteilen war nicht etwa laute Musik, son-

- 16 -

dern lediglich der durch die am Abend anwesenden Gäste verursachte Lärm. Es 

ging im vom Bundesgericht zu beurteilenden Sachverhalt denn auch nicht um eine 

bis nach 24.00 Uhr geöffnete Bar, sondern bloss um eine Pizzeria mit Terrassen-

bewirtschaftung.

Was sodann die aktenkundigen öffentlich-rechtlichen Bewilligungen angeht, so be-

freiten diese die Klägerin keineswegs von ihrer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung 

zur Rücksichtnahme. Im Gegenteil: Sämtliche aktenkundigen Bewilligungen enthal-

ten  einen  Vorbehalt  zugunsten  der  gesetzlichen  Nachtruhe  oder  anderer  Lärm-

schutzvorschriften  (act. 3/19  Ziff. 3,  act. 3/20  Ziff. 1.1,  act. 3/21  Ziff. 1.1  sowie 

act. 22/20 S. 2 und 4). Für die Beurteilung des vorliegenden Falls unerheblich ist 

auch,  ob  die  Klägerin  in  der  Vergangenheit  in  ahndbarer  Weise  gegen  Art. 19 

Abs. 1 bzw. Art. 20 Abs. 1 APV oder gastgewerbegesetzliche Bestimmungen vers-

tiess.  Störendes  Verhalten  während  der  Zeit  der  Nachtruhe  stellt  einen  Verstoss 

gegen die Verpflichtung zur Rücksichtnahme gemäss Art. 257f Abs. 1 und 2 OR 

auch dann dar, wenn es nicht zu einer Bestrafung geführt hat.

Gesamthaft ist festzuhalten, dass von einem unzutreffenden bzw. vorgeschobenen 

Kündigungsgrund nicht die Rede sein kann. Die in der Kündigung vom 18. Dezem-

ber 2023 zur Begründung angegebenen Umstände treffen zu. Aufgrund der wie-

derholten klägerischen Pflichtverletzungen hatten die Beklagten klar ein Interesse 

an  der  Beendigung  des  Mietverhältnisses.  Dabei  ist  es  auch  naheliegend  und 

glaubwürdig, dass es gerade die wiederholten klägerischen Pflichtverletzungen wa-

ren,  die  letztlich  den  Ausschlag  für  die  Kündigung  gaben.  Dass  es  noch  weitere 

(nicht im Formular genannte und an sich zulässige) Gründe für die Kündigung gab, 

wie etwa eine geplante Neuvermietung an eine Konkurrentin, macht die Kündigung 

allein nicht treuwidrig. Entsprechend fehl geht auch das klägerische Argument, es 

würde sich um eine zweckwidrige Kündigung handeln: Zwischen den durch die Klä-

gerin verursachten Problemen aufgrund übermässiger Lärmemissionen und einer 

beabsichtigen  Neuvermietung,  die  Gewähr  für  eine  vertrags-  und  gesetzeskon-

forme Rücksichtnahme bietet, besteht ein direkter sachlicher Zusammenhang.

- 17 -

Bei dieser Einschätzung erübrigt sich eine Auswertung bzw. Berücksichtigung der 

restlichen von den Beklagten ins Recht gereichten und nicht anlässlich der Haupt-

verhandlung gehörten Tonaufnahmen (act. 22/19; vgl. act. 25 und act. 26).

Auch  ein  widersprüchliches  Verhalten  der  Beklagten  ist  nicht  zu  erkennen.  Was 

zunächst das Gespräch vom 13. November 2023 betrifft, so stehen die Aussagen 

der Parteien in diametralem Widerspruch zueinander. K._____ hat ihre Sicht der 

Dinge schriftlich niedergelegt (act. 3/26; siehe auch act. 3/27). Zum Beweis des Ge-

sprächsinhalts  offerierten  die  Beklagten  das  Zeugnis  des  Beklagten 2  (act. 20 

Rz. 30.1) und die Klägerin das Zeugnis von K._____ (act. 1 Rz. 36). Im vorliegen-

den Fall haben sowohl K._____ (als Mutter von H._____ und Geschäftsführerin der 

Klägerin, die auch selber grössere Summen Geld in die G._____ investierte; vgl. 

act. 3/32 S. 3) als auch der Beklagte 2 ein gewichtiges Interesse am Prozessaus-

gang. Weiterungen erübrigen sich, denn auch wenn alle Beteiligten ihre behaupte-

ten Angaben in einer formellen Einvernahme in der geschilderten Weise bestätigen 

würden, vermöchte dies keinen zweifelsfreien Nachweis einer konkret vereinbarten 

Vertragsverlängerung um weitere zehn Jahre zu erbringen: Bislang haben die Par-

teien sämtliche Abreden schriftlich getroffen (act. 3/4–3/7). Dass «ohne jeglichen 

Bedingungen», insbesondere ohne Regelung der Konditionen, ohne Behebung des 

Lärmproblems  und  ohne  eine  schriftliche  Fixierung  des  Vereinbarten  eine  derart 

lange Vertragsverlängerung vereinbart worden sein soll, erweist sich als unglaub-

haft. Aus dem Wortlaut von K._____s Erklärung geht denn auch hervor, dass das 

undatierte Papier erst nach der Kündigung erstellt wurde («Bedauerlicherweise hat 

Herr B._____/ C._____ eine Kündigung der Miete der G._____ meinem Sohn we-

gen zu lauter Musik ausgesprochen», act. 3/26). Alles spricht dafür, dass es sich 

um eine gesteuerte Bestätigung handelt, die im Hinblick auf die vorliegende Aus-

einandersetzung angefertigt wurde, in Kenntnis der konfliktreichen Vorgeschichte 

der  Parteien.  Den  Nachweis  für  eine  entsprechende  mündliche  Absprache  über 

eine Vertragsverlängerung, geschweige denn für deren genauen Gehalt, wäre da-

mit auch dann nicht zu erbringen, wenn K._____ ihre Aussagen vor Schranken be-

kräftigen würde (zur antizipierten Beweiswürdigung vgl. im Übrigen Art. 152 Abs. 1 

ZPO e contrario; vgl. BSK-GUYAN, Art. 152 ZPO N 6; BGE 143 III 297 E. 9.3.2; BGE 

136 I 229 E. 5.3; BGE 134 I 140 E. 5.3; OG ZH in ZMP 2025 Nr. 8 E. II.4.3 und 4.6).

- 18 -

Weiter bestand im vorliegenden Fall weder eine vertragliche noch eine gesetzliche 

Verpflichtung der Beklagten, die Wohnung oberhalb der G._____ an H._____ oder 

die Klägerin zu vermieten. Es mag aus der Sicht der Klägerin zwar unglücklich sein, 

dass sich die Beklagten gegen eine solche Vermietung entschlossen. Solange je-

doch  ein  anderer  Mieter  in  dieser  Wohnung  wohnt,  gelten  die  vertraglichen  und 

gesetzlichen Rücksichtnahmepflichten nicht weniger. Ganz abgesehen davon steht 

auch nicht fest, dass sich die Probleme im ganzen Haus durch eine Vermietung an 

die  Klägerin  bzw.  H._____  zuverlässig  hätten  lösen  lassen,  befindet  sich  im 

1. Obergeschoss des Mehrfamilienhauses doch auch noch eine zweite Wohnung. 

Darüber hinaus beschwerten sich auch Mieter aus dem 2. Obergeschoss über die 

Lärmemissionen.  Ausserdem  schreibt  Art. 257f  Abs. 2  OR  auch  eine  Rücksicht-

nahme gegenüber Nachbarn vor.

Geradezu aus der Luft gegriffen ist vor diesem Hintergrund die weitere Behauptung 

der Klägerin, die Beklagten hätten die Kündigung vom 18. Dezember 2023 als Ver-

geltung dafür ausgesprochen, dass sie sich seinerzeit gegen die Konkurrenzierung 

durch  einen  Nachbarn  gerichtlich  zur  Wehr  gesetzt  habe  (act. 1  Rz. 71  und 

act. 3/15). Es trifft zwar zu, dass die Kündigung kurz nach Ablauf der durch den 

gerichtlichen Vergleich vom 2. September 2020 ausgelösten Kündigungssperrfrist 

gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR ausgesprochen wurde (act. 1 Rz. 72 und 

act. 3/18). Auf der anderen Seite ist klar, dass es während der Sperrfrist durchaus 

zu relevanten Störungen der Nachtruhe durch die Klägerin kam. Dass die Beklag-

ten es womöglich nicht auf eine Auseinandersetzung um eine schwieriger durchzu-

setzende ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR ankommen las-

sen wollten, macht ihre ordentliche Kündigung nicht zur treuwidrigen, umso weni-

ger, als sie wie gezeigt auf einem realen und gewichtigen Anlass beruhte. 

Auch von einer schonungslosen Rechtsausübung kann nach dem Gesagten keine 

Rede sein. Im Gegenteil muss von einem rücksichtslosen Verhalten der Klägerin 

ausgegangen werden.

Was die Parteien sonst in Zusammenhang mit der Kündigung vorgetragen haben, 

ist für den Ausgang des Verfahrens nicht relevant. Damit erweist sich die Kündi-

gung als gültig.

- 19 -

2.

Erstreckung des Mietverhältnisses

2.1

Die  Klägerin  beantragt  eine  erstmalige  Erstreckung  von  4 Jahren  (act. 1 

Rz. 86 ff.).  Die  Klägerin  betreibe  die  G._____  nun  bereits  seit  10  Jahren  in  den 

Räumlichkeiten an der D._____-strasse 1, … Zürich, die Bar selber bestehe dort 

aber bereits seit 20 Jahren (act. 1 Rz. 89). Es handle sich bei der G._____ um eine 

«Institution», die sogar auf der offiziellen Seite der Stadt Zürich beworben werde 

(act. 3/33). Die G._____ lebe von ihrer Stammkundschaft, weshalb sie ein Ersatz-

objekt in der näheren Umgebung finden müsse, was innert der Kündigungsfrist un-

möglich gewesen sei (act. 1 Rz. 90). Mit einer grosszügigen Erstreckung lasse sich 

die  Härte  mildern,  indem  zu  einem  späteren  Zeitpunkt  ein  identitätserhaltender 

Standortwechsel möglich würde (act. 1 Rz. 91). Die Klägerin verwies auf die «Tief-

schläge», welche sie in den letzten Jahren habe erdulden müssen und aufgrund 

welcher sie in den Jahren 2021 und 2022 grössere Verluste zu verzeichnen gehabt 

habe (act. 1 Rz. 92, act. 3/31 und act. 3/32). Nun sei die Klägerin jedoch dabei, sich 

finanziell  zu  erholen  und  deshalb  vorerst  auf  Kontinuität  angewiesen  (act. 1 

Rz. 94 f.). Danach habe sie mehr Spielraum bei der Suche nach einem geeigneten 

Ersatzobjekt. Auf Seiten der Beklagten seien dagegen keine Interessen zu erken-

nen, welche einer langen Erstreckung entgegenständen (act. 1 Rz. 106).

Was die Suchbemühungen betrifft, so stellt sich die Klägerin auf den Standpunkt, 

dass diese bei einer Ersterstreckung keine zwingende Voraussetzung darstellten 

(act. 1 Rz. 97; Prot. S. 18). Trotzdem habe die Klägerin Suchbemühungen getätigt 

und  den  Markt  nach  geeigneten  Ersatzobjekten  durchforstet  (act. 1  Rz. 103  und 

act. 34), jedoch erfolglos (act. 1 Rz. 104 f.). Dabei habe sie nach längerfristig ver-

fügbaren Mietobjekten für einen Bruttomietzins von maximal Fr. 3'800.– gesucht, 

die sich an einem frequentierten Platz in lärmunempfindlicher Umgebung befinden, 

über eine passende Raumaufteilung verfügen und bei denen eine Aussenbestuh-

lung möglich ist (act. 1 Rz. 98 ff.).

2.2

Die Beklagten sind dagegen der Ansicht, dass überhaupt keine Erstreckung 

zu gewähren sei (act. 20 Rz. 33). Sie hätten ein berechtigtes Interesse daran, dass 

das Ruhebedürfnis der anderen Mieter respektiert werde und dass es in der Miet-

liegenschaft  nicht  ständig  zu  Polizeieinsätzen  komme  (act. 20  Rz. 34).  Dabei  sei 

- 20 -

nicht zu erwarten, dass sich die Klägerin bzw. H._____ plötzlich an die Regeln hal-

ten und die G._____ in verträglicher Weise führen werde, weshalb eine Fortsetzung 

des Mietverhältnisses für die Beklagten unzumutbar sei (act. 20 Rz. 35). Die finan-

ziellen  Schwierigkeiten  der  Klägerin  seien  ausserdem  nicht  bloss  auf  die  von  ihr 

genannten Tiefschläge zurückzuführen; vielmehr sei ihr Betriebskonzept generell 

defizitär (act. 20 Rz. 37). Ferner seien entgegen der Klägerin auch bereits bei einer 

beantragten  Ersterstreckung  Suchbemühungen  einzuleiten  (Prot. S. 20).  Ernst-

hafte Suchbemühungen habe die Klägerin jedoch noch keine unternommen, ins-

besondere  stelle  sie  viel  zu  hohe  Anforderungen  an  ein  Ersatzobjekt  (act. 20 

Rz. 36 f.).

2.3

Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter eines Wohn- oder Geschäfts-

raums die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der 

Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen 

des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Für Geschäftsräume beträgt die Dauer 

der  Erstreckung  höchstens  sechs  Jahre,  wobei  im  Rahmen  dieser  Höchstdauer 

eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden können (Art. 272b Abs. 1 OR). Die 

Bestimmungen über die Erstreckung des Mietverhältnisses gelten auch für Sachen, 

die der Vermieter zusammen mit dem Wohn- oder Geschäftsraum zum Gebrauch 

überlässt, wozu insbesondere Autoabstellplätze gehören (Art. 253a Abs. 1 OR und 

Art. 1 VMWG).

Eine  Erstreckung  fällt  gemäss  Art. 272a  Abs. 1  lit. b  OR  jedoch  ausser  Betracht, 

wenn die Kündigung aufgrund einer schweren Verletzung der Pflicht des Mieters 

zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme nach Art. 257f Abs. 3 oder 4 OR erfolgte. Eine 

Erstreckung bleibt auch dann ausgeschlossen, wenn sich der Vermieter trotz Vor-

liegen der Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 oder 4 OR dazu entscheidet, das 

Mietverhältnis ordentlich zu kündigen (BGE 117 II 415 E. 4). Notwendig ist hierfür 

aber,  dass  sämtliche  materiellen  und  formellen  Voraussetzungen  des  ausseror-

dentlichen Kündigungsgrundes vorliegen.

Über das Erstreckungsbegehren, ob das Mietverhältnis also zu verlängern ist und 

gegebenenfalls für welche Dauer, entscheidet das Gericht nach Ermessen (BGE 

125 III 226 E. 4.b). Dabei nimmt es eine Interessenabwägung nach Art. 272 Abs. 2 

- 21 -

OR vor und berücksichtigt insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses so-

wie den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die per-

sönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Ver-

halten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte 

oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit. d) sowie die Situa-

tion auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e). Steht die Er-

streckung einer Geschäftsraummiete zur Diskussion, nimmt das Kriterium der wirt-

schaftlichen  Verhältnisse  eine  besondere  Position  ein  (Mietrecht  für  die  Praxis-

BRÄNDLI,  10. Auflage,  Zürich  2022,  S. 950).  Dabei  ist  insbesondere  nach  der  Er-

tragssituation des Betriebs zu fragen. Ebenfalls bedeutsam ist, ob der Betrieb den 

betroffenen  Personen  als  Lebensgrundlage  dient  (SVIT-Kommentar-HULLIGER, 

Art. 272 Rz. 48). Keinen Umstand im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR stellen dagegen 

die üblicherweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten dar, weil sie 

durch eine Erstreckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert wer-

den können. Allgemein rechtfertigt sich eine Mieterstreckung nur, wenn damit eine 

Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; Ur-

teil des Bundesgerichts 4A_477/2016 vom 27. September 2016, E. 3.2.). Entspre-

chend verlangt die Praxis für eine Erstreckung des Mietverhältnisses grundsätzlich, 

dass der Mieter das Zumutbare unternommen hat, um die belastenden Folgen der 

Kündigung zu mildern. Insbesondere wird vom Mieter erwartet, dass er nach Erhalt 

der Kündigung nicht untätig bleibt und sich ernsthaft nach anderen geeigneten Mie-

tobjekten umsieht. Trotz des Wortlauts von Art. 272 Abs. 3 OR sind also in der Re-

gel auch dann Suchbemühungen zu tätigen, wenn lediglich eine erste Erstreckung 

des Mietverhältnisses beantragt wird (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_246/2023 

vom 17. Juli 2023, E. 4.1.2.). Es gibt denn auch kein besseres Beweismittel für eine 

konkrete Härte als umfassend belegte und ernsthafte Suchbemühungen. Gerade 

bei der Erstreckung von Geschäftsraummieten ist der Nachweis von Suchbemü-

hungen  besonders  bedeutsam,  um  die  mit  den  Verhältnissen  auf  dem  örtlichen 

Markt verbundene Härte des Mieters nachzuweisen, fehlen für Geschäftsraummie-

ten doch einschlägige amtliche Statistiken für die Leerstände in diesem Segment 

(SVIT-Kommentar-HULLIGER,  Art. 272  Rz. 50).  Ungenügende  Suchbemühungen 

können  zu  einer  Reduktion  der  Erstreckungsdauer  führen  (Urteil  des  Bundesge-

richts  4A_143/2021  vom  31. August  2021,  E. 12.1).  Kündigt  der  Vermieter  das 

- 22 -

Mietverhältnis  deutlich  früher,  als  er  nach  Gesetz  oder  Vertrag  dazu  verpflichtet 

gewesen wäre, so ist dies bei der Bemessung der Erstreckung ebenfalls angemes-

sen zu berücksichtigen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 216; Urteil des Bundes-

gerichts 4A_639/2018 vom 21. November 2019, E. 6.1.).

Liegt beim Mieter eine Härte vor, ist diese gegen die Vermieterinteressen abzuwä-

gen (Art. 272 Abs. 1 OR). Ins Gewicht fällt dabei in erster Linie der Kündigungs-

grund.

2.4

Zunächst stellt sich im vorliegenden Fall die Frage, ob die beantragte Erstre-

ckung des Mietverhältnisses nicht bereits aufgrund von Art. 272a Abs. 1 lit. b OR 

ausgeschlossen ist. Die Beklagten entschieden sich zwar für die Aussprache einer 

ordentlichen Kündigung. Sie sind jedoch der Ansicht, dass auch eine ausserordent-

liche  Kündigung  nach  Art. 257f  Abs. 3  OR  möglich  gewesen  wäre  (vgl.  act. 20 

Rz. 32.3). Eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR würde unter anderem voraus-

setzen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Auch 

wenn das Verhalten der Klägerin im vorliegenden Fall (insbesondere für die Haus-

bewohner) wohl nahe an der Grenze des Zumutbaren liegt, erreicht es die hohe 

Schwelle von Art. 257f Abs. 3 OR nicht. Insbesondere die lange Zeitspanne zwi-

schen  den  Abmahnungen  im  Jahr 2019  und  der  Kündigung  im  Dezember 2023 

kann nur so gewertet werden, dass die Beklagten und zuvor ihr Vater die Fortset-

zung des Mietverhältnisses trotz der Probleme nicht schlechterdings als unzumut-

bar betrachteten, auch wenn sie letztlich vergeblich auf eine Verbesserung der Si-

tuation hofften (vgl. Urteile des Bundesgerichts 4A_347/2016 vom 10. November 

2016, E. 3.1.2, 4A_87/2012 vom 10. April 2012, E. 5.3; 4C.118/2001 vom 8. August 

2001,  E. 1b/bb/aaa;  ebenso  für  die  Kündigung  nach  Art.  266g  das  Urteil 

4A_160/2024 vom 22. April 2025, E. 5.1). Da es an einer zwingenden Vorausset-

zungen für eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR fehlt, ist die beantragte Er-

streckung des Mietverhältnisses nicht bereits aufgrund von Art. 272a Abs. 1 lit. b 

OR ausgeschlossen.

Gewiss kann der Klägerin eine gewisse Härte nicht abgesprochen werden. Aus den 

eingereichten Erfolgsrechnungen  der Klägerin sind für die Geschäftsjahre 2021–

2023 ausschliesslich Verluste ersichtlich, wenn auch das Minus für das Geschäfts-

- 23 -

jahr 2023 bloss noch Fr. 5'534.90 betrug (act. 3/31 S. 5 ff. und act. 3/32 S. 4 ff.). Es 

trifft folglich zu, dass sich eine finanzielle Erholung abzeichnet, auch wenn der Pro-

zess langsam vor sich geht. Indessen leuchtet es nicht ein, weshalb die Suche nach 

einem Ersatzobjekt in einigen Jahren erheblich einfacher ausfallen sollte als heute. 

Praxisgemäss ist die Klägerin im Rahmen einer ersten Erstreckung berechtigt, sich 

nach Räumlichkeiten umzusehen, die sich auch preislich am bisherigen Mietobjekt 

orientieren. Der Jahresverlust 2023 erscheint unter Berücksichtigung des Dienst-

leistungsertrags von Fr. 252'696.30 eher marginal (act. 3/32 S. 4 ff.). Dass es sich 

bei der G._____ um die für die Existenz der Klägerin massgebliche Einnahmequelle 

handelt, ist unbestritten, so dass die finanzielle Härtesituation nicht durch andere 

Betriebsteile  aufgefangen  werden  kann.  Das  Mietverhältnis  besteht  mittlerweile 

schon seit mehr als 20 Jahren (zumindest in ähnlicher Form). Allgemein trifft die 

Kündigung die Klägerin in nicht zu unterschätzendem Ausmass. Nicht behauptet 

wurde  dagegen,  dass  mit  der  Kündigung  des  Mietverhältnisses  eine  besondere 

Härte für H._____ oder andere im Betrieb Beschäftigte selbst einhergeht. Nicht här-

tebegründend zu berücksichtigen ist ein nicht im Ansatz belegter drohender Verlust 

von Stammkundschaft. Soweit Stammkunden sich wegen eines Wechsels der Lage 

vom Betrieb abwenden sollten, ist mit der Übernahme von vergleichbaren Räumen 

an einer anderen Lage damit zu rechnen, dass die dortigen Stammkunden einen 

gut geführten Betrieb auch weiterhin besuchen. Abgesehen davon liesse sich ein 

Verlust  von  Kunden  durch  eine  Erstreckung  nur  hinauszögern,  sodass  die  Härte 

sich abgesehen von der Erleichterung der wirtschaftlichen Erholung nicht verhin-

dern liesse (siehe dazu das Urteil des Bundesgerichts 4A_568/2008 vom 18. Fe-

bruar 2009, E. 5). Die bescheidenen Suchbemühungen der Klägerin (vgl. act. 3/34, 

wo lediglich Suchbemühungen für den Zeitraum Juli bis Dezember 2024 ausgewie-

sen sind) vermögen sodann keineswegs zu überzeugen. Dass sie in den neun Mo-

naten zwischen der Aussprache der Kündigung und dem Kündigungstermin kein 

geeignetes Mietobjekt fand, dürfte durchaus auch auf ihr Versäumnis zurückzufüh-

ren sein. Gesamthaft ist der Klägerin (insbesondere unter Berücksichtigung ihrer 

finanziellen Verhältnisse sowie der langen Mietdauer) eine mittlere Härte zuzuge-

stehen.

- 24 -

Dieser müssen in einem zweiten Schritt die Vermieterinteressen gegenübergestellt 

werden. Im vorliegenden Fall haben die Beklagten ein berechtigtes und sehr hoch 

zu gewichtendes Interesse daran, dass die anderen Mieter in der Mietliegenschaft 

nicht länger durch die Bar in ihrem Ruhebedürfnis gestört werden. Die wiederholten 

Lärmbeschwerden  und  die  damit  im  Zusammenhang  stehenden  Polizeieinsätze 

zeigen, dass den Beklagten eine lange Erstreckung des Mietverhältnisses offen-

sichtlich nicht zuzumuten ist. Zu beachten ist, dass für die Frage der Erstreckung 

nicht der Zeitpunkt der Kündigung, sondern derjenige des Urteils massgeblich ist 

(Urteile  des  Bundesgerichts  4A_255/2024  vom  20.  August  2024,  E. 4.4  und 

4A_673/2014 vom 24. Februar 2015, E. 3.2; SVIT-Kommentar-HULLIGER, Art. 272 

OR  N 28;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  Art. 272  OR  N 168;  CR  CO  I-LACHAT/BOHNET, 

Art. 272 N 5a; BSK OR I-WEBER, Art. 272 N 3c und 5). Unzumutbar erscheint eine 

lange Erstreckung auch deshalb, weil die Klägerin trotz mehrerer Mahnungen auch 

seit der Kündigung und während des vorliegenden Zivilverfahrens an ihrem Treiben 

festhielt. Sie hat auch keinerlei konkrete Massnahmen präsentiert, die sie zur Re-

duzierung der Lärmemissionen plant.

Insgesamt  erweist  sich  eine  einmalige  Erstreckung  des  Mietverhältnisses  um 

1 Jahr als angemessen.

IV. Prozesskosten

1.

Wie bereits im Zirkulationsbeschluss vom 12. Dezember 2024 festgehalten 

wurde, beträgt der Streitwert im vorliegenden Fall Fr. 159'600.– (act. 8 S. 2). Ge-

stützt auf § 4 Abs. 1 sowie § 7 lit. a GebV OG ist die Gerichtsgebühr entsprechend 

auf Fr. 7'400.– festzusetzen. Der ordentliche Ansatz für die jeweils beantragte Par-

teientschädigung  beträgt  in  Anwendung  von  § 4  Abs. 1  AnwGebV  und  nach  Re-

duktion gemäss § 4 Abs. 3 AnwGebV Fr. 10'440.– (inkl. 8,1% Mehrwertsteuer).

2.

Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der unterliegenden 

Partei auferlegt. Hat keine Partei vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten 

gemäss Art. 106 Abs. 2 ZPO nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt. In Bezug 

auf das Kündigungsschutzbegehren im engeren Sinne unterliegt die Klägerin voll-

umfänglich. In Bezug auf das eventuelle Erstreckungsbegehren dagegen zu 75%. 

- 25 -

Es rechtfertigt sich daher, ihr 90% der Gerichtskosten aufzuerlegen und sie (nach 

Verrechnung) zu einer Parteientschädigung von 80% des ordentlichen Ansatzes zu 

verpflichten.

- 26 -

Es wird erkannt:

1.

In Abweisung des Hauptbegehrens wird die mit Formularen vom 18. Dezem-

ber 2023 per 30. September 2024 ausgesprochene Kündigung für gültig er-

klärt.

2.

In teilweiser Gutheissung des Eventualbegehrens wird das Mietverhältnis um 

3.

4.

1 Jahr, d.h. bis zum 30. September 2025 erstreckt.

Die Gerichtsgebühr wird auf Fr. 7'400.– festgesetzt.

Die  Gerichtskosten  werden  im  Umfang  von  Fr. 6'660.–  der  Klägerin  und  im 

Umfang von Fr. 740.– den Beklagten auferlegt. Sie werden von der Klägerin 

unter Verrechnung ihres Kostenvorschusses bezogen, sind ihr aber von den 

Beklagten im Umfang von Fr. 740.– zu ersetzen. Der Restbetrag wird der Klä-

gerin herausgegeben.

5.

Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten eine reduzierte Parteientschädi-

gung von Fr. 8'350.– (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

6.

7.

Schriftliche Mitteilung an die Parteien.

Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zustel-

lung an in je einem Exemplar für das Gericht und für jede Gegenpartei sowie 

unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des Kantons Zürich, II. Zi-

vilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt werden. In der Berufungsschrift sind 

die Anträge zu stellen und zu begründen. Allfällige Urkunden sind mit zweifa-

chem Verzeichnis beizulegen.

Zürich, 13. Oktober 2025

MIETGERICHT ZÜRICH

Der Mietgerichtspräsident:

Der Gerichtsschreiber:

Dr. R. Weber

MLaw N. Gmür