# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6dd9b66a-4f21-531e-b85a-6fa13f0ca101
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-12-12
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 12.12.2000 A/1178/1999
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1178-1999_2000-12-12.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/1178/1999-TPE  

  

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 12 décembre 2000 

 

 

dans la cause 

 

 

S.I. X. 

représentée par Me Christian Luscher, avocat 

 

 

 contre 

 

 

ASSOCIATION GENEVOISE DE DEFENSE DES LOCATAIRES 

représentée par Me Karin Grobet, avocate 

 

et 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 

 

et 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

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 _____________ 

 

A/1178/1999-TPE  

 EN FAIT 

 

 

1.  En octobre 1997, le département de l'aménagement, 

de l'équipement et du logement (ci-après: le département) 

a délivré à la Régie R. G. une autorisation de construire 

n° APA 13'553, pour l'exécution de différents travaux 

concernant l'immeuble ..., rue Dancet, à Genève, 

propriété de la S.I. X. (ci-après: la S.I.), au total de 

CHF 225'660.-. Cette autorisation contenait une clause 

relative au contrôle des loyers institué par la loi sur 

les démolitions, transformations et rénovations de 

maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 

 

2.  En novembre 1997, le DAEL a délivré une 

autorisation n° APA 13'553/2 pour d'autres travaux à 

exécuter dans le même immeuble, au total de CHF 74'570.- 

La clause de contrôle de loyer de la précédente 

autorisation a été modifiée en conséquence. 

 

  Il en a été de même lors de la délivrance, en août 

1998, d'une troisième autorisation n° APA 13'553/3 

portant sur une nouvelle série de travaux, au total de 

CHF 260'114.- L'état locatif alors était, pour tous les 

appartements de l'immeuble, de CHF 294'750.- 

 

3.   L'Association genevoise de défense des locataires 

(ci-après: ASLOCA) a recouru contre cette dernière 

autorisation auprès de la commission cantonale de recours 

en matière de constructions (ci-après: la commission). 

 

  L'ASLOCA reprochait au DAEL de s'être prêté à la 

tactique dite du saucissonnage : il fallait, pour fixer 

les nouveaux loyers, prendre en compte le coût de 

l'ensemble des travaux visés par les trois autorisations, 

soit au total CHF 625'489.- En outre, on ignorait si la 

baisse du taux hypothécaire avait effectivement été 

répercutée dans le cadre du calcul des loyers. 

 

  L'ASLOCA concluait d'une part à ce que les loyers 

ne dépassant pas CHF 3'225.- par pièce et par année avant 

travaux ne soient augmentés que de 11,1% au maximum et 

restent en tout cas soumis à cette limite, et d'autre 

part à ce que les autres loyers ne soient pas augmentés. 

 

4.  Par décision du 29 octobre 1999, la commission a 

annulé la condition n° 5 de l'autorisation de construire 

n° 13'553/3.  

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  Il convenait de calculer le prix des loyers futurs 

sur la base du coût de l'ensemble des travaux, soit CHF 

625'489.-. "Sur la base d'un taux de rendement de 8,75% 

selon l'article 11 litt. a) b) et c) LDTR", la hausse 

admissible était de CHF 38'311,20, ce qui représentait 

une hausse de 12% sur l'état locatif. Pour les 

appartements dont le loyer se situait à un montant 

inférieur à CHF 3'225.- par pièce et par année, la hausse 

pourrait donc être fixée à 12% au maximum, mais ne 

devrait pas dépasser CHF 3'225.-. Pour les autres, le 

loyer resterait fixé à 3'225.- par pièce et par année. 

 

  Le dossier était renvoyé au DAEL pour qu'il 

calcule à nouveau les loyers futurs. 

 

5.  La S.I. a recouru le 9 décembre 1999 contre cette 

décision auprès du Tribunal administratif en concluant à 

son annulation et à la confirmation des autorisations 

n° 13'553, 13'553/2/3. 

 

  La commission n'avait manifestement pas tenu 

compte de l'entrée en vigueur, le 16 octobre 1999, du 

nouvel article 11 LDTR. 

 

  En outre, s'il était exact de calculer une hausse 

globale de loyer de CHF 38'311,20 en prenant en 

considération l'ensemble des travaux à effectuer, ce qui 

entraînait une hausse moyenne de 12% de l'état locatif, 

la décision entreprise contenait de toute évidence une 

erreur lorsqu'elle prescrivait que les autres loyers 

(c'est-à-dire ceux qui dépassaient déjà CHF 3'225.- 

pièce/année avant travaux) soient fixés à CHF 3'225.- 

pièce/année après travaux. Il s'agissait d'une solution 

contraire à la loi et à la jurisprudence. De surcroît, le 

fait de ne reporter la hausse de 12% que sur les loyers 

inférieurs à CHF 3'225.- pièce/année avant travaux aurait 

pour effet pervers d'entraîner une hausse de ces derniers 

supérieure à celle qui résulterait, comme l'avait fait le 

DAEL, d'une répartition de cette augmentation sur tous 

les loyers. 

 

6.  L'ASLOCA a répondu au recours le 16 février 2000 

en s'y opposant et en concluant à la confirmation de la 

décision de la commission. 

 

  Tout en reprenant son argumentation antérieure 

relative à la prise en compte du coût de l'ensemble des 

travaux, elle a précisé que le nouvel article 11 alinéa 3 

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LDTR entré en vigueur le 16 octobre 1999 avait pour effet 

de limiter au montant de CHF 3'225.- pièce/année le loyer 

après travaux des appartements qui se situaient avant 

travaux en dessous de cette limite, et de bloquer au même 

niveau les loyers dépassant cette limite déjà avant 

travaux, à moins que le propriétaire ne prouve être dans 

l'impossibilité de supporter économiquement le coût des 

travaux sans majoration de loyer. Il appartenait donc en 

l'espèce à la S.I. de faire cette démonstration sur la 

base de l'état locatif global par rapport à 

l'investissement consenti dans l'immeuble, selon 

l'article 269 CO. 

 

  Enfin, l'ASLOCA acceptait par gain de paix le 

calcul de la commission aboutissant à une augmentation de 

l'état locatif de 12%. 

 

7.  Par écriture du 15 février 2000, complétée le 20 

avril 2000, le DAEL a considéré qu'il convenait 

d'appliquer le nouveau droit et de lui renvoyer le 

dossier pour complément d'instruction. Une nouvelle 

réglementation d'application de la LDTR serait publiée à 

fin avril 2000, et il s'agissait de donner au DAEL 

l'occasion de faire lui-même application de ces nouvelles 

normes, ce qui permettrait au demeurant aux parties de 

conserver les possibilités de recours habituelles. 

 

8.  La S.I. a répliqué le 20 mars 2000 en demandant 

que le Tribunal administratif ne statue pas avant que le 

Tribunal fédéral n'ait jugé dans deux procédures 

introduites à l'encontre de certaines normes de la LDTR 

adoptées le 25 mars 1999 (et entrées en vigueur le 16 

octobre suivant). 

 

9.  Par arrêt du 1er septembre 2000, le Tribunal 

fédéral a rejeté les recours de droit public dont 

l'avaient saisi la Chambre genevoise immobilière et un 

particulier, lesquels avaient conclu à l'annulation 

notamment de l'article 11 alinéas 1 et 3 LDTR adopté le 

23 mars 1999.  

 

  L'alinéa 1 de cette disposition n'était pas 

contraire aux intérêts des propriétaires puisqu'en 

prenant en considération l'ensemble des travaux à 

effectuer, y compris les travaux d'entretien, on 

permettait des augmentations de loyer en tenant compte de 

travaux non soumis à la LDTR. Quant à l'alinéa 3, le 

blocage des loyers devait être appliqué aux logements 

qui, sans être des logements de luxe, étaient loués à un 

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prix qui apparaissait, avant travaux, comme abusivement 

élevé et correspondant déjà à ce qui serait admissible 

après transformation. 

 

 

 EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 

E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2.  La décision litigieuse fixe à CHF 3'225.- après 

travaux le loyer pièce/année des appartements dont les 

loyers dépassaient cette limite avant travaux. Il s'agit 

probablement d'une inadvertance, mais en tout état, cette 

solution est contraire à la LDTR, aussi bien en ce qui 

concerne l'actuelle que l'ancienne version de l'article 

11, celui-ci permetant aujourd'hui à la rigueur un 

blocage du loyer au niveau antérieur aux travaux, mais 

pas une diminution. Pour cette seule raison, la décision 

entreprise devra être annulée. 

 

3.  L'article 50 LDTR prévoit que les nouvelles 

dispositions de la loi sont immédiatement applicables, y 

compris dans le cadre d'une procédure pendante devant la 

commission de recours ou le Tribunal administratif. A cet 

égard, il semble également que l'entrée en vigueur des 

nouvelles dispositions de la LDTR ait échappé à la 

commission. 

 

  La juridiction de céans pourrait apporter 

elle-même une solution au litige, moyennant les mesures 

d'instruction qui découlent de l'application des articles 

11 alinéa 3 LDTR et 5 alinéa 2 du règlement d'application 

de la LDTR (RALDTR - L 5 20.01), dans sa version en 

vigueur dès le 27 avril 2000. Il apparaît cependant 

préférable de renvoyer la cause au DAEL pour qu'il prenne 

une nouvelle décision, comme il en fait lui-même la 

suggestion, afin de préserver les degrés de juridiction 

ultérieurs. 

 

4.  La prise en compte du coût de l'ensemble des 

travaux n'est plus litigieuse, ayant été admise par la 

recourante. Elle découle au demeurant de l'actuel article 

11 alinéa 1 LDTR. 

 

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  Il incombera donc au DAEL, à qui la cause sera 

renvoyée, d'instruire le dossier en application des 

dispositions actuelles de la LDTR et du RALDTR.  

 

  L'augmentation de l'état locatif devra être 

répartie entre les appartements dont le loyer avant 

travaux ne dépassait pas CHF 3'225.- pièce/année et les 

autres, selon une clé de répartition correspondant à la 

proportion de chacune des deux catégories d'appartements 

par rapport au nombre total d'appartements de l'immeuble 

(F. PAYCHERE, O. BINDSCHEDLER, La jurisprudence récente 

du Tribunal administratif du canton de Genève en matière 

d'entretien des immeubles, in RDAF 1998, n° 4, p. 372). 

Cependant, la part d'augmentation qui concerne les 

appartements dont le loyer pièce/année était déjà avant 

travaux supérieur à CHF 3'225.- devra être laissée à la 

charge du propriétaire et ne pourra pas être reportée sur 

les loyers, si le cas de figure prévu par l'article 11 

alinéa 3 LDTR est réalisé. 

 

5.  Le recours sera partiellement admis en tant qu'il 

a conclu à l'annulation de la décision entreprise, et la 

cause renvoyée au DAEL pour nouvelle décision au sens des 

considérants. 

 

  Compte tenu des raisons de l'annulation de la 

décision litigieuse et du renvoi de la cause au DAEL, 

aucun émolument ne sera perçu ni aucune indemnité 

allouée. 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 9 décembre 1999 par la S.I. X. contre la 

décision de la commission cantonale de recours en matière 

de constructions du 29 octobre 1999; 

 

   au fond : 

 

   l'admet partiellement; 

 

   annule la décision de la 

commission cantonale de recours en matière de 

constructions du 29 octobre 1999; 

 

   renvoie la cause au département de 

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l'aménagement, de l'équipement et du logement pour 

nouvelle décision au sens des considérants; 

 

   dit qu'il n'est pas perçu 

d'émolument ni alloué d'indemnité; 

   

   communique le présent arrêt à Me 

Christian Luscher, avocat de la recourante, ainsi qu'à Me 

Karin Grobet, avocate de l'association genevoise de 

défense des locataires, et à la commission cantonale de 

recours en matière de constructions et au département de 

l'aménagement, de l'équipement et du logement. 

 

Siégeants : M. Thélin, président, M. Schucani, 

Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, M. Paychère, 

juges. 

 

 Au nom du Tribunal administratif : 

 la greffière-juriste adj. : le vice-président : 

 

     C. Goette    Ph. Thélin 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci