# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 972b6ffa-b6c2-58fc-89cd-612e01038df3
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-04-24
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 24.04.2001 12.2000.178
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2000-178_2001-04-24.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2000.00178

  	
  Lugano

  24 aprile
  2001/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La
  seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente 

  Chiesa e Rusca

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente per giudicare in materia di locazione e più
precisamente sull'istanza 11 settembre 1999 (inc. no. DI.1999.00242 della
Pretura della giurisdizione di Locarno-Città) promossa da

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr. dall'avv. __________ 

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr. dall'avv. __________ 

   

  

con cui l'istante ha chiesto l'annullamento della
disdetta 25 marzo 1999, in subordine la concessione di una prima protrazione
del contratto per 3 anni fino al 30 settembre 2002 e in via ancor più
subordinata la concessione di un'unica proroga per la durata di 5 anni fino al
30 settembre 2004, domande avversate dalla convenuta;

 

nonché sulla petizione (recte: istanza) 15 settembre
1999 (inc. no. DI.1999.00243 della medesima Pretura) promossa da

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr. dall'avv. __________ 

  
	
   

  	
   

  Contro

  	 

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr. dall'avv. __________ 

  

 

con cui l'istante ha chiesto di accertare la validità
della disdetta 25 marzo 1999 con effetto al 30 settembre 1999 con l'esclusione
di ogni protrazione, domande avversate dalla controparte; 

 

Sulle quali il Pretore, con sentenza 8 settembre 2000, si è così
pronunciato:

1.     In evasione delle istanze 11 e 15 settembre 1999
(inc. DI.99.242 e DI.99.243):

1.1 La disdetta 25 marzo 1999 notificata da __________ alla __________ è
dichiarata   valida con effetto a decorrere dal 30 settembre 1999. 

1.2  Viene concessa alla __________ una prima protrazione del contratto di
locazione 14/19 agosto 1996 della durata di due anni e mezzo (2 ½), vale a dire sino al 31 marzo 2002.

1.3  Ogni altra domanda delle parti è respinta. 

2.    Le spese di fr. 561.30 e la tassa di giudizio di fr.
1'000.-, da anticipare dalla __________, restano a suo carico nella misura di
2/5 e sono poste a carico della __________ nella misura di 3/5.

     La  __________ rifonderà alla
__________ fr. 1'500.- a titolo di ripetibili ridotte.

 

Appellante __________ con atto di appello 22 settembre 2000 con cui
chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di non concedere alla
controparte alcuna protrazione e in subordine di concederle un'unica proroga
della durata di un anno e 3 mesi fino al 31 dicembre 2000, con protesta di
spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre la controparte con osservazioni 30 ottobre 2000 ha postulato
la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili;

 

letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;

 

ritenuto

 

 

in fatto

                                  A.   Con
contratto 14/19 agosto 1996 __________, in qualità di conduttrice, e la
__________, in qualità di locatrice, hanno stipulato un contratto di locazione
avente per oggetto una superficie commerciale di 347 mq, da adibire ad uffici,
al 2° piano dello stabile "__________" in __________ a __________. Il
contratto, che riprendeva precedenti pattuizioni tra le parti, era stato
concluso per una durata di 10 anni fino al 30 giugno 2006 e prevedeva, oltre a
una clausola di rinnovo tacito a tempo indeterminato in mancanza di disdetta
con preavviso di 6 mesi prima della scadenza stabilita, la facoltà per la
conduttrice di prolungare la locazione per altri 5 anni alla scadenza del 2006
con una semplice dichiarazione unilaterale. 

 

 

                                  B.   Il 18/23 marzo 1999 __________ ha acquistato l'immobile in
questione. Il 25 marzo, su formulario ufficiale, essa ha quindi significato
alla conduttrice, ai sensi degli art. 261 CO, la disdetta del contratto di
locazione per il 30 giugno 1999.

                                         Tempestivamente
adito dalla conduttrice, l'Ufficio di conciliazione, con decisione 12 agosto
1999 ha giudicato valida la disdetta, differendone tuttavia gli effetti al 30
settembre 1999, ed ha nel contempo concesso una protrazione della locazione,
unica e definitiva, per 3 anni fino al 30 settembre 2002.

 

 

                                  C.   Con le due istanze che qui ci occupano, inoltrate avanti al Pretore
e che quest'ultimo - d'accordo le parti - ha provveduto a congiungere,
__________ ha nuovamente chiesto l'annullamento della disdetta 25 marzo 1999,
in via subordinata la concessione di una prima protrazione per 3 anni fino al
30 settembre 2002 e in via ancor più subordinata la concessione di un'unica
proroga della durata di 5 anni fino al 30 settembre 2004, mentre __________ da
parte sua ha chiesto di non riconoscere alla conduttrice alcuna protrazione.
Entrambe le domande sono state avversate dalla rispettiva controparte.

 

 

                                  D.   Con
il giudizio qui impugnato, il Pretore, in parziale accoglimento delle due
istanze, ha accertato la validità della disdetta con effetto al 30 settembre
1999 e concesso una prima protrazione della locazione per due anni e mezzo fino
al 31 marzo 2002, caricando la tassa di giustizia e le spese alla conduttrice
per 2/5 e alla locatrice in ragione di 3/5, con l'obbligo per quest'ultima di
rifondere alla controparte fr. 1'500.- per parti di ripetibili.

                                         Il
giudice di prime cure, preso atto che la nuova proprietaria aveva dimostrato un
urgente bisogno proprio, ha innanzitutto confermato la validità della disdetta
significata in forza dell'art. 261 CO, pur riportandone la scadenza al 30
settembre 1999. Quanto alla protrazione, non esclusa nonostante l'urgente
bisogno della locatrice, la stessa è stata concessa per la durata di due anni e
mezzo, nella forma di una prima protrazione: la conduttrice, che per altro
aveva dato prova di buona volontà nella ricerca di locali alternativi, aveva in
effetti dimostrato di subire importanti effetti gravosi dalla disdetta, data
per un termine breve, in particolare per gli importanti investimenti effettuati
negli uffici, non ancora ammortizzati, pur a fronte di un contatto di lunga
durata; il bisogno della locatrice non era invece risultato così impellente, potendo
essa far capo per i suoi dipendenti, il cui numero esatto e le cui mansioni non
erano nemmeno stati provati, già di ampi spazi al pianterreno, al 1°, 3° e 4°
piano dell'immobile, tanto più che le stringenti necessità invocate dalla
locatrice avrebbero potuto venir meno qualora - ipotesi tutt'altro che remota -
il contratto di concessione stipulato con il __________ per la realizzazione di
un impianto di termodistruzione dei rifiuti fosse decaduto; la locatrice non
aveva infine provato che gli enti locati da lei offerti alla conduttrice
costituissero dei locali equivalenti giusta l'art. 272 a cpv. 2 CO.

 

 

                                  E.   Con
l'appello __________ chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di non
concedere alla controparte alcuna protrazione e in subordine di concederle
un'unica proroga della durata di un anno e 3 mesi fino al 31 dicembre 2000.

                                         L'appellante
ripropone in questa sede i motivi che a suo dire osterebbero alla concessione
della protrazione: innanzitutto osserva di aver offerto alla conduttrice non
meno di 3 locali equivalenti ai sensi dell'art. 272a cpv. 2 CO, ciò che già
esclude un'eventuale protrazione; inoltre nella valutazione dei contrapposti
interessi delle parti, esame imposto dall'art. 272 CO, il primo giudice avrebbe
considerato, erroneamente e in maniera contraddittoria, che essa disponesse già
di sufficiente spazio nell'immobile e che l'eventuale decadenza del contratto
per la realizzazione di un impianto per l'eliminazione dei rifiuti in
__________ avrebbe potuto far venir meno le sue ulteriori esigenze di spazio:
in definitiva, a suo dire, l'interesse della locatrice ad entrare in possesso
al più presto dell'ente locato era di gran lunga più importante di quello della
conduttrice a rimanervi per un ulteriore periodo, tanto più che quest'ultima,
oltre a non aver fatto valere alcun effetto gravoso, di fatto non aveva voluto
trovare una nuova sistemazione .

 

 

                                  F.   Delle
osservazioni con cui la controparte ha postulato la reiezione del gravame si
dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

 

considerando

 

 

in diritto

                                   1.   A
questo stadio della lite è ormai pacifico che la disdetta 25 marzo 1999,
significata ai sensi dell'art. 261 cpv. 2 lett. a CO, è valida con effetto al
30 settembre 1999. Con ciò, le parti hanno implicitamente ammesso, essendo
questo uno dei requisiti per poter far capo alla normativa, che la locatrice
nell'occasione aveva dimostrato un urgente bisogno personale.

                                   2.   Secondo
l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione
se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi
che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. 

                                         L’autorità
competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo conto, in
particolare, della loro situazione personale, familiare ed economica e
dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore (art. 271 cpv. 2 lett. c-d CO).

 

 

                                2.1   Prima
di effettuare la ponderazione degli interessi delle parti, imposta dalla norma
che precede, si tratta di esaminare se la protrazione non sia eventualmente già
esclusa per il fatto che la conduttrice ha rifiutato di prendere in
considerazione alcuni enti locati offerti dalla controparte.

 

                                         Giusta
l'art. 272a cpv. 2 CO la protrazione è di regola esclusa se il locatore offre
al conduttore altri locali d'abitazione o commerciali equivalenti, ritenuto che
per la dottrina possono essere considerati equivalenti ai sensi della norma i
locali che, senza essere necessariamente identici, presentano analoghe
caratteristiche per ubicazione, situazione, superficie, numero di locali e
pigione (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 496; Higi,
Zürcher Kommentar, N. 71 ad art. 272a CO; SVIT, Schweizerisches
Mietrecht Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, N. 19 ad art. 272a CO).

                                         Nel caso
di specie, il giudizio con cui il Pretore ha concluso per l'inesistenza di
un'offerta di locali equivalenti può senz'altro essere confermato. La stessa
locatrice ha innanzitutto ammesso nel suo gravame (p. 6 e seg.) che lo stabile
"__________" si trova in una zona privilegiata unica a __________,
cosicché sarebbe escluso reperire in città immobili con caratteristiche uguali:
con ciò essa ha implicitamente riconosciuto che i locali da lei offerti, non
erano equivalenti già per quanto riguardava il requisito dell'ubicazione. Ad
ulteriormente escludere l'equivalenza, si osserva (cfr. documentazione
fotografica) che tutte e tre le superfici locative offerte alla conduttrice, di
cui per altro solo in un caso (cfr. doc. R1) era nota la pigione, erano
disposte su più piani e soprattutto, prima di essere eventualmente locate,
avrebbero necessitato di lunghi e costosi interventi edificatori o di
ristrutturazione (Lachat, op. cit., p. 496 e seg.), i locali in Via
__________ rispettivamente in Via __________ essendo pacificamente (appello p.
8) in un stato di degrado, quelli in Via __________, siti oltretutto in una
posizione più discosta, essendo in gran parte ancora allo stato grezzo (appello
p. 9).

 

                                2.2   Nell'appello
la locatrice contesta alcuni degli elementi di valutazione che hanno indotto il
primo giudice, nell'ambito della ponderazione degli interessi delle parti, alla
concessione di una prima protrazione di due anni e mezzo. 

 

                                         Contrariamente
a quanto ritenuto dall'appellante, l'istruttoria ha effettivamente permesso di
stabilire che la disdetta in questione comportava effetti gravosi per la
conduttrice: oltre alla difficoltà nel reperire in breve tempo dei locali
sostitutivi, essa ha in effetti dimostrato di aver effettuato, con l'accordo
dei precedenti proprietari, importanti investimenti nell'ente locato per
diverse centinaia di migliaia di franchi (il teste __________ ha dato atto di
una spesa di fr. 220'000.-, a cui si aggiungevano i costi per gli arredi, le
linee elettriche e l'impianto d'illuminazione; cfr. pure doc. H), investimento
che si giustificava in presenza di un contratto di lunga durata, di 10
rispettivamente - se la parte avesse fatto uso della facoltà unilaterale di
prolungarlo per altri 5 anni - 15 anni, cosicché la disdetta dello stesso per
il 30 settembre 1999, dopo soli 3 anni e mezzo di locazione, era senz'altro
tale da metterla in difficoltà (SVIT, op. cit., N. 43 ad art. 272 CO; Thanei,
Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Zurigo 1990, p. 22 e seg. e 29). 

                                         Quanto
agli interessi propri della locatrice, già si è detto che la validità della
disdetta comportava automaticamente il riconoscimento di un suo urgente bisogno
personale, per cui l'assunto, del tutto contraddittorio, con cui il Pretore ha
concluso che lo stesso in realtà non fosse tale per quanto riguardava la
tematica della protrazione (in effetti, nonostante una formulazione letterale
lievemente diversa, la nozione di urgente fabbisogno personale del locatore
prevista agli art. 261 cpv. 2 lett. a e 272 cpv. 2 lett. d CO è sostanzialmente
identico, cfr. Rep. 1995 p. 197 con rif. ) non può assolutamente essere
condiviso. Pure errata è la tesi secondo cui l'eventualità, per il primo
giudice tutt'altro che remota, di decadenza del contratto di concessione per un
impianto di termodistruzione dei rifiuti nel Cantone avesse un'influenza
diretta sulle esigenze di spazio evocate dalla locatrice: toccata da questa
situazione era in effetti in primo luogo la __________, la società che si
sarebbe dovuto occupare della gestione di quell'impianto (doc. P1), e solo
indirettamente ____________________il cui scopo è la gestione, la
progettazione, la realizzazione e il coordinamento di tutti gli impianti di
termodistruzione nel mondo intero (doc. M1). Incontestabile, nonostante il
diverso avviso del teste __________ - direttore della locatrice, la cui
testimonianza va dunque apprezzata con cautela - è per contro l'assunto
pretorile secondo cui la locatrice, occupando già parte del pianterreno, tutto
il 1°, il 3° ed il 4° piano, disponesse di un'ampia superficie per collocare i
propri 40-50 dipendenti, tanto più che la controparte, con esigenze tutto
sommato analoghe, con i suoi 15/20 impiegati occupava un solo piano. In tali
circostanze, ben si può ritenere, in sintonia con il Pretore, che il bisogno
proprio della locatrice, sia pure urgente, non fosse impellente.

 

                                         

                                2.3   Ciò posto, ritenuto che nel caso di specie la conduttrice ha
provato di subire effetti gravosi dalla disdetta e che di principio per la
concessione di una prima protrazione non vengono poste al conduttore esigenze
troppo rigorose segnatamente nella ricerca di enti locati sostitutivi (cfr. SVIT,
op. cit., N. 35 ad art. 272 CO; mp 1/1991 p. 6; DTF 110 II 254; Rep.
1990 p. 148; IICCA 13 luglio 1992 in re W./A., 31 agosto 1992 in re
G.-R./A., 12 febbraio 1995 in re L./C., 13 febbraio 1995 in re H. SA/ S. SA, 28
luglio 1997 in re T. S.n.c./G., 18 novembre 1999 in re M./M. e lc.), nulla osta
alla concessione di una protrazione. D'altro canto, però, appurata l'esistenza
di un interesse urgente proprio della locatrice, ancorché non impellente,
appare equo, nella valutazione degli interessi contrapposti, optare per una
protrazione di breve durata (soluzione del resto auspicata dalla dottrina in
presenza di una disdetta ex art. 261 cpv. 2 lett. a CO, cfr. SVIT, op.
cit., N. 24 ad art. 261 CO; Lachat, op. cit., p. 494; Zihlmann,
Das Mietrecht, 2. ed., Zurigo 1995, p. 225; Giger, Die Erstreckung des
Mietverhältnisses (Art. 272 - 272d OR), Zurigo 1995, p. 54; IICCA 13
febbraio 1995 in re H. SA/S. SA): visto l'ampio potere d'apprezzamento
attribuito al giudice in tale ambito (Higi, op. cit., N. 220 e segg. ad
art. 272 CO; DTF 125 III 230) e ritenuto per locali commerciali un
periodo massimo di protrazione di 6 anni (art. 272b cpv. 1 CO), il
riconoscimento nel caso di specie di una proroga della locazione, unica  e
definitiva, per 2 anni e mezzo fino al 31 marzo 2002, risulta tutto sommato
essere la soluzione che meglio tiene conto della situazione concreta.

 

                                      

                                   3.   L’appello è pertanto parzialmente accolto come ai considerandi.

                                         La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili di primo e secondo grado seguono la
soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che in applicazione dell'art. 414 cpv. 1
CPC appare giustificato considerare la parti egualmente soccombenti nella sede
pretorile e riconoscere invece una maggior soccombenza dell'appellante in
questa sede.

 

 

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 CPC e la TG

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello 22 settembre 2000 di __________ è parzialmente accolto.

                                         §    La
sentenza 8 settembre 2000 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città,
invariati gli altri dispositivi, viene così riformata:

 

     1.2 Viene
concessa alla __________ una protrazione della locazione, unica e definitiva,
della durata di due anni e mezzo (2 ½),
vale a dire sino al 31 marzo 2002. 

     2.  Le
spese di fr. 561.30 e la tassa di giudizio di fr. 1'000.-, da anticipare da
__________, restano a suo carico per 1/2 e per 1/2 sono poste a carico di
__________, compensate le ripetibili. 

 

 

                                   II.   Le spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a) tassa
di giustizia        fr.  1'450.-

                                         b) spese                         
 fr.      50.- 

                                         Totale                              
fr.  1'500.-

 

                                         da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico per 2/3 e per 1/3 sono poste
a carico della parte appellata, alla quale l'appellante rifonderà fr. 500.- per
ripetibili di appello.

 

 

                                  III.   Intimazione a:      __________

                                         Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                           Il
segretario