# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 03ff274a-2d0a-5dcd-b339-efba79621830
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-07-07
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 07.07.2023 BRGE III Nr. 0088/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-III-Nr--0088-20_2023-07-07.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0088/2023 vom 7. Juli 2023 in BEZ 2023 Nr. 19 

2. Das Bauvorhaben der privaten Rekursgegnerin umfasst (…) – im Sinne 
einer auf 10 Jahre befristeten Zwischennutzung – eine Umgestaltung und 
Aufwertung der Grünanlage auf der Nordostseite und der heute als 
Kurzzeitparkplatz genutzten Fläche südöstlich des Bahnhofgebäudes (…), auf 
welcher neben einem chaussierten Platz mit Sitzelementen und Bäumen ein 
neues Verkaufsgebäude sowie ein neues Imbissgebäude (Ersatzneubau Kiosk) 
erstellt werden soll. 

Das Baugrundstück liegt in der Zentrumszone A (ZA) gemäss Bau- und 
Zonenordnung der Stadt W. (BZO). Ausserdem liegt es im Gebiet «B.», für 
welches eine Gestaltungsplanpflicht gilt (Art. 3, 4 und 5 Ziff. 6 BZO). Der 
Gestaltungsplan wurde noch nicht festgesetzt.  

3.1 Die Rekurrentin ist der Ansicht, dass die Zwecke des Gestaltungsplanes 
sowie die groben Umrisse der künftigen Planung im Gebiet «B.» bekannt seien. 
Die Phase der Vorbereitung des Gestaltungsplans sei vor kurzem angelaufen 
und stehe demnach am Anfang. Dass die kommunale Vorinstanz zeitgleich eine 
Zwischennutzung des Gebiets für eine Dauer von 10 Jahren bewilligt habe, lasse 
an deren Antrieb, ernsthaft vorwärtszumachen, erhebliche Zweifel aufkommen 
und für eine speditive Abwicklung des Gestaltungsplanverfahrens nichts Gutes 
erahnen. (…) Mit Art. 4 BZO und Art. 5.6 BZO sei die künftige Regelung des 
Gestaltungsplans in groben Umrissen erkennbar. Die in Art. 5.6 BZO genannten 
gebietsspezifischen Ziele stellten eine hinreichende Konkretisierung der 
planungsrechtlichen Festlegung des noch aufzustellenden Gestaltungsplans dar. 
Es lasse sich vorliegend aufzeigen, dass das strittige Bauvorhaben sowohl die 
erwünschte Bebauung mit hoher baulicher Dichte und mit attraktiven 
Platzräumen als auch die Abstimmung der Fusswegverbindungen auf die sehr 
hohe Passantenfrequenz negativ präjudiziere. Die Umgebungsgestaltung sowie 
die Anordnung von Imbiss und Verkaufsgeschäft erzeugten gerade dort diverse 
Hindernisse baulicher Art, wo die Passantenströme fliessen müssten. Das 
Umsteigen werde damit zusätzlich erschwert anstatt erleichtert. Die strittige 
Planung sei denn auch eine verpasste Chance, die Situation auf dem 
Bahnhofplatz für Menschen mit einer Geh- und/oder Sichtbehinderung merklich 
zu verbessern. Wie sich zeige, sei die geplante Zwischennutzung für die Bus- 
und Bahnnutzenden mithin keine Aufwertung der örtlichen Situation, im 
Gegenteil. Die Bestimmungen von §§ 234 f. PBG sähen zudem keine 
Ausnahmen – etwa für untergeordnete An- oder Umbauten oder für 
«Zwischennutzungen» – vor. Den Gemeinden käme kein Ermessen zu, § 234 
PBG im Einzelfall nicht anzuwenden. Selbst wenn Ausnahmen zugelassen sein 
sollten, was bestritten werde, könne nicht argumentiert werden, dass es sich 
beim strittigen Bauvorhaben allein um untergeordnete Um- und Anbauten auf 
beschränkte Zeit handle, die das übrige Gestaltungsplangebiet nicht 
beeinträchtigten. Dies erstens deshalb nicht, weil das Bauprojekt den ganzen 
Bahnhofplatz betreffe. Er werde gesamthaft neugestaltet und mit weiteren 
Gebäuden überstellt. Für weitere, zusätzliche Projekte bleibe kein Platz übrig; sie 
würden mit dem angefochtenen Bauvorhaben verhindert. Zweitens habe das 
Verwaltungsgericht im Entscheid VB.2011.00027 vom 6. April 2011 erwogen, 

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dass grundsätzlich in jeder vorweggenommenen baulichen Massnahme im 
gestaltungsplanpflichtigen Gebiet eine Einschränkung des mit dem noch zu 
erstellenden Gestaltungsplan verbundenen Spielraums zu sehen sei, möge die 
Massnahme für sich genommen auch – vorerst – zweckmässig erscheinen. Dass 
die streitgegenständlichen Baumassnahmen zweckmässig wären, treffe 
indessen gerade nicht zu, widersprächen sie doch augenscheinlich dem mit dem 
noch fehlenden Gestaltungsplan verfolgten Zweck der Sicherung künftiger 
Planung im Gebiet «B.». Es stehe hier ein Bereich zur Diskussion, der laut 
kantonalem, regionalem und kommunalem (Teil-)Richtplan einem 
Zentrumsgebiet zugewiesen sei, wo eine hohe bauliche Dichte angestrebt, gar 
eine «sehr hohe bauliche Dichte» denkbar sei. Die streitgegenständliche Planung 
der privaten Rekursgegnerin bewirke indes offenkundig keine bauliche 
Verdichtung, im Gegenteil. Mit der gestatteten Zwischennutzung würden zwei je 
ein Vollgeschoss aufweisende Verkaufsgeschäfte mit schnelldrehenden 
Produkten, die auf den Sitzgelegenheiten der grosszügigen Plätze auch gleich 
konsumiert werden könnten, auf mindestens 10 Jahre hinaus gestattet. Dem 
Gebiet gehe damit die verlangte hohe bauliche Dichte komplett ab, und zwar auf 
mindestens 10 Jahre. Schliesslich sei noch darauf hinzuweisen, dass selbst mit 
der Befristung und der Anmerkung eines Reverses die Rekursgegnerschaft nicht 
daran gehindert sei, die auf immerhin 10 Jahre ausgerichtete 
«Zwischennutzung» zu einem späteren Zeitpunkt zu verlängern und damit aus 
einem vermeintlichen Provisorium ein «Providurium» zu machen. Die Baureife 
nach § 234 PBG sei zu verneinen, weshalb die Baubewilligung zu verweigern 
sei. 

3.2 Die kommunale Vorinstanz stellte sich im angefochtenen Entscheid auf 
den Standpunkt, dass die Gestaltungsplanpflicht gemäss erläuterndem Bericht 
zur Teilrevision der Nutzungsplanung bei untergeordneten Um- und Anbauten 
noch nicht ausgelöst werde. Die geplanten Umbauten und Zwischennutzungen 
beeinträchtigten das Gestaltungsplanpflichtgebiet «B.» nicht in seiner weiteren 
Entwicklung. Die Bauten und Anlagen müssten jedoch nach Ablauf der auf 10 
Jahre befristeten Bewilligung zwingend wieder abgebrochen werden, sofern 
dannzumal für diese Bauten und Anlagen aufgrund eines zwischenzeitlich 
vorliegenden Gestaltungsplans keine unbefristete Bewilligung erteilt werden 
könne. In ihrer Vernehmlassung ergänzt die kommunale Vorinstanz sodann, 
dass bei Erfüllung der Voraussetzungen von §§ 320 und 321 PBG sowie der 
Richtlinien für die Bewilligung von temporären Bauten der Stadt W. befristete 
Provisorien bewilligt werden könnten. Für die Stadt W. sei die Weiterentwicklung 
und Stärkung des zentralen und gut erschlossenen Gebiets beim Bahnhof U. von 
grosser Bedeutung. Der Bushof beim Bahnhof genüge den aktuellen und 
künftigen Bedürfnissen nicht mehr und die Bauten rund um den Bahnhof 
entsprächen nicht den planerischen Vorgaben. Das Gebiet sei zurzeit stark 
unternutzt. Nach zwei gescheiterten Anläufen für die Planung eines neuen 
Bushofs habe das Parlament am 9. Dezember 2019 einstimmig die Motion 
«Masterplan Stadtraum U.» an den Stadtrat überwiesen. Damit werde auf dem 
und rund um das Bahnhofareal ein «attraktiver, pulsierender Lebensraum für 
Begegnungen mit einem neuen regionalen Bushof» angestrebt. Die Motionäre 
verlangten hierzu einen Masterplan, der die konkreten Projekte benenne und 
dabei nicht nur den unmittelbaren Bearbeitungsperimeter berücksichtige, 
sondern auch die Übergänge zu den umliegenden Quartieren und deren 

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Entwicklungen. Der Planungsprozess für die Bahnhofsentwicklung habe im 
September 2022 gestartet. Als Grundlage für die weiteren Planungsschritte solle 
ein Masterplan die verschiedenen öffentlichen und privaten Bauvorhaben rund 
um den Bahn- und Bushof koordinieren und sowohl städtebaulich als auch 
betrieblich in Übereinstimmung bringen. Die Verabschiedung des Masterplans 
durch den Stadtrat und die Urnenabstimmung zum Rahmenkredit für die 
Realisierung der zentralen öffentlichen Bauvorhaben seien auf Ende 2025 
geplant. Anschliessend erfolge die allfällige Anpassung (Richt- und 
Nutzungsplanung) und Ausarbeitung der mit der Gestaltungsplanpflicht 
geforderten behörden- und grundeigentümerverbindlichen Planungsinstrumente 
(Gestaltungspläne). Bis alle erforderlichen planungsrechtlichen Schritte 
erfolgreich abgeschlossen seien und für ein konkretes Bauvorhaben eine 
baurechtliche Bewilligung vorliege, müsse mit rund 10 Jahren gerechnet werden. 
Aufgrund des beschriebenen Planungsprozesses erscheine eine befristete 
Bewilligung für 10 Jahre als gerechtfertigt und verhältnismässig. Sollte das 
Gericht wider Erwarten zum Schluss kommen, dass eine auf 10 Jahre befristete 
Bewilligung die zulässige Dauer übersteige, wäre eine Verkürzung der befristeten 
Bewilligung ohne Weiteres auflageweise heilbar. Eine Aufhebung der befristeten 
Baubewilligung würde dem öffentlichen Interesse an einer Aufwertung des 
Bahnhofsgebiets widersprechen und wäre somit sowohl unzweckmässig als 
auch unverhältnismässig. (…) 

4.1 Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich, 
architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu 
diesem Zweck stellt er für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung auf, 
welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenordnung abweicht 
und diese überlagert. So werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte 
Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und 
Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt; dabei darf von den 
Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen 
Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Anders als bei 
Arealüberbauungen und Sonderbauvorschriften sind die Grundeigentümer im 
Perimeter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen gebunden. Die 
Grundordnung wird also ersetzt, womit nur noch gestaltungsplankonform gebaut 
werden darf (vgl. zum Ganzen Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas 
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., 2019, Bd. 1, S. 179 f.). 

Mit der Zonenzuweisung kann vorgeschrieben werden, dass für bestimmte 
Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss 
(Gestaltungsplanpflicht). Vorausgesetzt wird ein wesentliches öffentliches 
Interesse (§ 48 Abs. 3 PBG). Die Gestaltungsplanpflicht bedeutet, dass der 
Grundeigentümer vor Einreichung eines Baugesuches einen Gestaltungsplan 
erwirken muss. Sowohl der Wortlaut von § 48 Abs. 3 PBG («mit der 
Zonenzuweisung») wie auch die im Raumplanungsgesetz (RPG) verankerte 
Planungspflicht (vgl. Art. 2 RPG) erfordern eine planerische Grundordnung, die 
jene Sachverhalte regelt, welche vom künftigen Gestaltungsplan nicht erfasst 
werden oder bereits vor dessen Inkrafttreten zulässig sein sollen. Dass die 
Gestaltungsplanpflicht auf gewisse Sachverhalte beschränkt werden kann, ergibt 
sich bereits daraus, dass die einem wesentlichen öffentlichen Interesse dienende 
Gestaltungsplanpflicht verhältnismässig (geeignet, erforderlich, zumutbar) sein 

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sowie der Eigentumsgarantie standhalten muss (VGr, 23. Juni 2005, 
VB.2005.00046, E. 4; VGr, 30. April 2021, VB.2019.00681, E. 2.3). 

4.2 Die Stadt W. hat in ihrer BZO (Art. 3 Ziff. 1 BZO) lediglich statuiert, dass 
für das betreffende Gebiet «B.» eine Gestaltungsplanpflicht gilt. In Art. 4 Ziff. 2 
BZO ist sodann vorgesehen, dass die Gestaltungsplanpflicht entfällt, wenn zur 
Lösung der angestrebten Ziele ein Projektwettbewerb oder ein 
Projektstudienauftrag durchgeführt wurde und die massgebenden Inhalte mit 
einer Arealüberbauung gemäss Art. 69 ff. PBG sowie Art. 32 und 33 BZO 
gesichert werden. Eine explizite Regelung dazu, welche Sachverhalte die 
Gestaltungsplanpflicht auslösen, fehlt. Art. 3 Ziff. 1 BZO ist daher 
auslegungsbedürftig.  

Ausgangspunkt jeder Auslegung ist der Wortlaut der Bestimmung 
(grammatikalisches Element). Ist der Gesetzestext allein nicht klar verständlich 
und sind verschiedene Interpretationen möglich, muss unter Berücksichtigung 
aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Dafür 
ist namentlich auf die Entstehungsgeschichte (historisches Element), auf den 
Zweck der Norm (teleologisches Element), auf die ihr zugrunde liegenden 
Wertungen und auf ihre Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen 
(systematisches Element) abzustellen (BGE 139 II 404, E. 4.2 mit Hinweisen). 
Dabei favorisiert die neuere bundesgerichtliche Praxis einen pragmatischen 
Methodenpluralismus (BGE 139 II 173, E. 2.1 mit Hinweisen). Da es sich bei der 
Regelung der Gestaltungsplanpflicht um kompetenzgemäss erlassenes 
kommunales Recht handelt, kommt den kommunalen rechtsanwenden Behörden 
bei deren Auslegung ein gewisser Spielraum zu, weshalb die 
Rechtsmittelinstanzen nicht unter mehreren verfügbaren und angemessenen 
Auslegungsmöglichkeiten eine sinnvolle, zweckmässige Interpretation einer 
kommunalen Norm durch die Gemeinde durch ihre eigene Auslegung ersetzen 
dürfen (vgl. BGr, 11. Juli 2016, 1C_572/2016, E. 2.1). 

Dem Erläuternden Bericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung 
(RPV) zur Teilrevision der Nutzungsplanung, mit der die Gestaltungsplanpflicht 
eingeführt wurde, ist zu entnehmen, dass generell für alle 
Gestaltungsplanpflichtgebiete gelte, dass die Gestaltungsplanpflicht bei 
untergeordneten Um- und Anbauten nicht ausgelöst werde. Bei baurechtlich 
bedeutenden Massnahmen, zu denen z.B. Ersatzbauten zählen, werde die 
Gestaltungsplanpflicht erst ausgelöst, wenn das übrige 
Gestaltungsplanpflichtgebiet in seiner weiteren Entwicklung beeinträchtigt 
werde. Dies sei etwa der Fall, wenn ein bestehendes Einfamilienhaus in einem 
Verdichtungsgebiet ersetzt werden solle. In diesem Fall müsse der Nachweis 
erbracht werden, dass die übrigen Parzellen nicht in ihrer weiteren Entwicklung 
und Verdichtungsmöglichkeiten beeinträchtigt würden. Die kommunale 
Vorinstanz legt die Gestaltungsplanpflicht entsprechend diesem historischen 
Willen des Gesetzgebers aus. Diese kommunale Auslegung ist nicht zu 
beanstanden. Insbesondere ist es mit dem Sinn und Zweck einer 
Gestaltungsplanpflicht vereinbar, wenn untergeordnete Bauvorhaben, oder 
solche, die das Gestaltungsplanpflichtgebiet nicht in seiner weiteren Entwicklung 
beeinträchtigen, nicht vom Vorhandensein eines Gestaltungsplans abhängig 
sind. Die kommunale Auslegung führt sodann insbesondere zu einer Prüfung, 

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wie sie bei der Beurteilung der planungsrechtlichen Baureife nach § 234 PBG 
ohnehin vorzunehmen ist. Gemäss dieser Bestimmung gilt ein Grundstück als 
baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine 
noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche 
Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Es ist daher nachfolgend zu prüfen, ob 
das geplante Bauvorhaben das Gestaltungsplanpflichtgebiet in seiner weiteren 
Entwicklung beeinträchtigt bzw. der Gestaltungsplan durch das Bauvorhaben 
negativ präjudiziert wird.  

4.3 Gemäss Art. 5 Ziff. 6 BZO ist im Gebiet «B.» mit dem Gestaltungsplan 
eine zentrumsbildende Bebauung in einer hohen baulichen Dichte und mit 
attraktiven Platzräumen zu gewährleisten, die der Bedeutung des 
Umsteigepunkts zwischen Bus und Bahn Rechnung trägt. Fussverbindungen 
sind auf eine sehr hohe Passantenfrequenz abzustimmen. In Art. 4 Ziff. 1 wird 
umschrieben, was im Gestaltungsplan zu regeln ist (Lage, Grösse der Bauten 
und Anlagen, Nutzungsverteilung, Erschliessung, Umgebungsgestaltung etc.). 
(…) 

Bezüglich der Aussenraumumgestaltung und Neubauten (Grünanlage, 
chaussierter Platz, Neubau Verkaufsgebäude, Ersatzneubau Imbissgebäude) ist 
(…) fraglich, ob diese als zeitlich auf 10 Jahre befristete Zwischennutzung das 
übrige Gestaltungsplangebiet in seiner weiteren Entwicklung beeinträchtigen 
bzw. den künftigen Gestaltungsplan negativ präjudizieren. Gemäss 
verwaltungsrechtlicher Rechtsprechung ist grundsätzlich in jeder 
vorweggenommenen baulichen Massnahme im gestaltungsplanpflichtigen 
Gebiet eine Einschränkung des planerischen Spielraums und damit eine 
nachteilige Beeinflussung des noch fehlenden Gestaltungsplans zu erblicken, 
selbst wenn die bauliche Massnahme für sich betrachtet zweckmässig 
erscheinen mag (vgl. § 234 PBG; VGr, 6. April 2011, VB.2011.00027, E. 5.3). 
Dies würde durchaus auch vorliegend zutreffen, wenn die Bewilligung unbefristet 
beantragt und erteilt worden wäre. Hingegen führt eine Befristung der Bewilligung 
dazu, dass die Bauten keinen Bestandesschutz geniessen und nach Ablauf der 
Bewilligungsdauer wieder entfernt werden müssen (vgl. BRKE I Nrn. 0536/1990 
und 0537/1990, E. 7b = BEZ 1990 Nr. 18; BRKE II Nr. 0026/1992, E. 3a = BEZ 
1992 Nr. 8). Deshalb präjudizieren sie das Gestaltungsplangebiet auch nicht 
negativ, solange die Bewilligungsdauer nicht über die Dauer hinausgeht, die der 
Gestaltungsplanprozess beansprucht und die Bauten nach Ablauf der 
Bewilligungsdauer auch faktisch ohne besondere Schwierigkeiten und 
unverhältnismässigen Aufwand wieder entfernt werden können (vgl. § 321 PBG).  

Vorliegend wird seitens kommunaler Vorinstanz und privater 
Rekursgegnerin geltend gemacht, dass mit rund 10 Jahren gerechnet werden 
müsse, bis alle erforderlichen planungsrechtlichen Schritte (Masterplan, evtl. 
Anpassung Richt- und Nutzungsplanung, Gestaltungsplanung, Bauprojekt) 
erfolgreich abgeschlossen und für ein konkretes Bauvorhaben eine Bewilligung 
vorliege. Dem ist aus folgenden Gründen zu widersprechen: Die Verabschiedung 
des Masterplans durch den Stadtrat und die Urnenabstimmung zum 
Rahmenkredit für die Realisierung der zentralen öffentlichen Bauvorhaben sind 
gemäss kommunaler Vorinstanz auf Ende 2025 geplant. Für den 
darauffolgenden Gestaltungsplanprozess ist angesichts dessen Komplexität und 

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der Anzahl involvierter Parteien mit mindestens zwei Jahren zu rechnen, wenn 
gemäss einer vom Verwaltungsgericht zitierten Meinung der Literatur bereits das 
Verfahren ab Entwurf (nach der Vorbereitung, Beratung und Auslösung) bis zum 
Inkrafttreten am Tag nach der Publikation der Genehmigung ca. 15-20 Monate in 
Anspruch nehmen kann (vgl. VGr, 17. Mai 2018, VB.2017.00626, E. 5.3.1. mit 
Verweis auf Rebecca Bauder, Der Gestaltungsplan, Inhalt, Bedeutung und 
Anwendung in der Praxis, 2013). Davon auszugehen ist deshalb, dass der 
Planungsprozess in etwa Ende 2027 abgeschlossen sein wird. Für die Annahme 
eines längeren Planungsprozesses fehlt hingegen zum heutigen Zeitpunkt eine 
hinreichend hohe Wahrscheinlichkeit, die eine längere Befristung rechtfertigen 
könnte. Insbesondere ist nicht hinreichend wahrscheinlich, dass aufgrund der 
Masterplanung Anpassungen der Richt- und Nutzungsplanung erforderlich 
wären, bevor der Gestaltungsplan ausgearbeitet werden könnte. Ausserdem ist 
darauf hinzuweisen, dass die Möglichkeit einer Verlängerung der befristeten 
Bewilligung besteht, sollte der Planungsprozess in 5 Jahren noch nicht 
abgeschlossenen sein.  

Das Bauvorhaben wurde explizit als Provisorium eingegeben und entspricht 
auch in seiner Materialität (Holz, Metall) und Ausführung (wiederverwendbare 
Bauelemente, schnellwachsende Pflanzen) einem solchen. Die 
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands kann deshalb zur gegebenen 
Zeit ohne besondere Schwierigkeiten und ohne unverhältnismässigen Aufwand 
bzw. Rückbaukosten erfolgen.  

Das Gesagte führt dazu, dass es unverhältnismässig und ungerechtfertigt 
wäre, der privaten Rekursgegnerin eine zonengemässe Nutzung ihres 
Grundstücks während der voraussichtlichen Dauer des Planungsverfahrens nicht 
mit den erforderlichen Nebenbestimmungen zu gestatten. 

4.4 Eine auf 10 anstatt 5 Jahre befristete Bewilligung wäre hingegen mit dem 
Sinn und Zweck des Instituts des Gestaltungsplans in Kombination mit einer 
Gestaltungsplanpflicht nicht vereinbar. Die Konzeption zielt darauf ab, dass bis 
zum Vorliegen des in einem wesentlichen öffentlichen Interesse liegenden 
Gestaltungsplans nichts gebaut werden soll, was dessen Entwicklung und 
spätere Überbauung nach dessen – zwingend einzuhaltenden – Vorgaben 
negativ beeinflussen könnte. Eine auf 10 Jahre befristete Bewilligung würde zur 
Übersteuerung dieser Grundkonzeption führen, da nicht auf der Grundlage des 
Gestaltungsplans erstellte befristete Bauten das Interesse an einer zeitnahen 
Überbauung nach den Vorgaben des Gestaltungsplans nach Abschluss des 
diesbezüglichen Planungsprozesses vermindern könnten, weil die Bauten trotz 
Befristung auch nach frühzeitigem Vorliegen des Gestaltungsplans noch für eine 
gewisse Zeit Bestand hätten. Insofern steht dieser zusätzlichen 
Provisoriumsdauer aus heutiger Sicht der künftige Gestaltungsplan bzw. dessen 
Sinn und Zweck entgegen. 

Gemäss Rechtsprechung ist eine Tolerierung von Bauten, die planungs- und 
baurechtliche Rechtsgüter verletzen, nur in engen Grenzen zulässig, ist doch 
eine massenhafte Verletzung von Vorschriften und eine ausserhalb des 
geltenden Planungs- und Baurechts liegende rechtsmissbräuchliche 
Nebenordnung zu vermeiden. Befristete Baubewilligungen für solche Bauten 

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dürfen nur erteilt werden, wenn der Nachweis erbracht ist, dass eine 
vorschriftsgemässe Ausführung oder ein rechtskonformer Standort nicht möglich 
sind (BRKE II Nr. 0026/1992, E. 3b = BEZ 1992 Nr. 8; Christoph Fritzsche/Peter 
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., 2019, 
Bd. 1, S. 441). Unbedingte Voraussetzung ist sodann, dass eine 
baurechtskonforme Lösung nicht sofort gefunden werden kann, die 
Normverletzung aber angesichts des gewichtigen öffentlichen oder privaten 
Interesses für eine beschränkte Zeit hingenommen werden kann (VGr, 7. Juni 
2000, VB.2000.00035, E. 3a mit Verweis auf VGr, 22. August 1996, 
VB.1996.00097 [nicht publiziert]). Das Provisorium darf in jedem Fall nur so lange 
bewilligt werden, als die Realisierung eines gesetzeskonformen Projekts 
entweder unmöglich oder für die Bauherrschaft unzumutbar ist (BRKE II Nr. 
0026/1992, E. 3b = BEZ 1992 Nr. 8; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 440; VGr, 8. 
Februar 2018, VB.2017.00661 und VB.2017.00676, E. 5.2). Ähnliche Kriterien 
wie die durch die kantonale Rechtsprechung entwickelten hat auch die Stadt W. 
in ihrer Richtlinie für die Bewilligung temporärer Bauten vom 16. Mai 2012 
aufgestellt.  

Vorliegend besteht, sobald der Gestaltungsplan festgesetzt ist, die 
Möglichkeit der Planung und Realisierung eines gesetzeskonformen Projekts, 
weshalb die Tolerierung des Weiterbestandes des Provisoriums für diese Zeit 
ausscheidet. Zudem ist zu berücksichtigen, dass an einer (zeitnahen) 
Überbauung nach dem festgesetzten Gestaltungsplan wie bereits ausgeführt 
aufgrund des der Gestaltungsplanpflicht zugrundeliegenden wesentlichen 
öffentlichen Interesses ebenfalls ein bedeutendes öffentliches Interesse besteht. 
Mit einer gestaltungsplankonformen Überbauung soll nicht infolge eines länger 
bewilligten Provisoriums zugewartet werden. 

Eine auf längere Zeit erteilte Bewilligung lässt sich im Übrigen entgegen der 
privaten Rekursgegnerin auch nicht darauf stützen, dass ein fehlender 
Gestaltungsplan einem Grundeigentümer nur für drei Jahre entgegengehalten 
werden kann (vgl. § 235 PBG; VGr, 17. Mai 2018, VB.2017.00626, E. 5.3.3 und 
5.3.9; BRKE III Nr. 0130/2008, E. 6.8 = BEZ 2009 Nr. 8). Massgeblich für die 
Auslösung der Dreijahresfrist ist, wann der Bauherr gegenüber der 
Bewilligungsbehörde erstmals seine Bauabsicht und seine mangelnde 
Bereitschaft für die Ausarbeitung eines Gestaltungsplans kundgetan hat und ihm 
hierbei die fehlende Baureife entgegengehalten wurde (VGr, 17. Mai 2018, 
VB.2017.00626, E. 5.3.3 und 5.3.9; BRKE III Nr. 0130/2008, E. 6.8 = BEZ 2009 
Nr. 8). Die den bewilligten Bauten zugrundeliegende Bauabsicht der privaten 
Rekursgegnerin bezieht sich – auch gemäss deren eigenen Ausführungen – 
bloss auf die temporäre Zwischennutzung bis zur Festsetzung des 
Gestaltungsplans sowie zum Vorliegen einer Baubewilligung für ein darauf 
gestütztes Bauprojekt und nicht auf ein unbefristetes Bauvorhaben. Aus den 
Rechtsschriften geht zudem hervor, dass sich die private Rekursgegnerin am 
Prozess der Masterplanung beteiligt und anstrebt, nach dessen Vorliegen mit den 
übrigen Grundeigentümern einen privaten Gestaltungsplan auszuarbeiten. 
Solange die private Rekursgegnerin also keine konkrete Bauabsicht für ein 
unbefristetes Bauvorhaben sowie die mangelnde Bereitschaft für die 
Ausarbeitung eines Gestaltungsplanes äussert, kann auch die Frist gemäss § 
235 PBG nicht zu laufen beginnen. Es besteht deshalb im heutigen Zeitpunkt 

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keine Handhabe dafür, gestützt auf den Umstand, dass der Gestaltungsplan 
voraussichtlich nicht in drei Jahren vorliegen wird, ein auf 10 Jahre befristetes 
Provisorium zuzulassen. 

5. Nach dem Gesagten erweist sich die Rüge der Rekurrentin im Ergebnis 
als teilweise begründet, weshalb der Rekurs gegen den Beschluss des 
Bauausschusses W. teilweise gutzuheissen ist. Die Befristung der bewilligten 
Zwischennutzungen ist dementsprechend auf 5 Jahre bis zum 31. Dezember 
2027 zu reduzieren und der Beseitigungsrevers anzupassen.