# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 646b5296-235d-5598-a15f-42d25a9ef45b
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-01-04
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 04.01.1999 80.1998.236
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1998-236_1999-01-04.html

## Full Text

Incarto n.

  80.98.00236

  	
  Lugano

  4 gennaio 1999

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli, vicecancelliere

  

 

statuendo
sul ricorso del 24 settembre 1998

 

in
materia di:                 imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  e __________ __________, __________
  __________ (__________),  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Con atto pubblico
del 15 febbraio 1997, i coniugi __________ e __________ __________,
comproprietari per un mezzo ciascuno, alienavano la PPP n. __________ RFD di
__________ __________ ai coniugi __________ e __________ __________, al prezzo
di fr. 380’000.–. 

                                         Notificando agli alienanti
la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 29
settembre 1997, l'Ufficio di tassazione di Bellinzona commisurava l’utile in
fr. 30’713.– e l’imposta in fr. 6’142.–, suddivisa in parti uguali fra i
coniugi venditori. Nella motivazione allegata, l’autorità fiscale faceva notare
di non avere accolto la richiesta di differimento dell’imposizione per reinvestimento,
«in quanto il nuovo oggetto era ed è destinato quale immobile a carattere
aziendale».

 

 

                                   2.   I contribuenti
impugnavano la suddetta decisione con reclamo del 7 ottobre 1997, spiegando di
avere deciso di vendere il loro appartamento, acquistato solo sette anni prima,
in seguito al trasferimento del domicilio nello stabile di tre piani ove è ubicato
il ristorante da loro gestito. Per consentire la parziale trasformazione del
ristorante in abitazione avevano dovuto investire il ricavo della vendita
dell’appartamento.

                                         L’autorità di tassazione
respingeva il reclamo, con decisione del 26 agosto 1998, osservando che alla
concessione del richiesto differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare
si opponeva la circostanza che i costi di investimento relativi
all’appartamento venduto superavano quelli relativi alla trasformazione del
ristorante.

 

 

                                   3.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi __________ ripropongono la
richiesta di beneficiare del differimento dell’imposizione, contestando la
motivazione addotta dall’autorità fiscale, da loro interpretata nel senso che
«in parole pratiche se avessimo costruito una villa con piscina saremmo stati
esonerati da detta imposta».

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT).

                                         Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in
considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta,
il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         4.2.

                                         L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

 

 

                                   5.   In data 15 febbraio
1997, i ricorrenti hanno alienato l’appartamento in cui abitavano ai signori
__________, al prezzo di fr. 380’000.–. Chiedono peraltro di poter beneficiare
del differimento dell’imposizione, in applicazione dell’art. 125 lett. g
LT.

 

                                         5.1.

                                         Per l’art. 125 lett. g
LT l’imposizione dell’utile immobiliare è differita in caso di alienazione di
un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e
esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo
sia destinato entro un termine di due anni all'acquisto o alla costruzione, nel
cantone, di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.

                                         La citata disposizione
della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3 lett. a
LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali il reinvestimento
deve essere effettuato.

                                         Il legislatore ha
introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata
di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari, nell’intento di evitare
casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire
il domicilio e vendere l'abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio
federale, nel Messaggio sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al
contribuente, spesso per l'elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è possibile
acquistare nel nuovo luogo di domicilio un'abitazione sostitutiva di ugual
valore e che l'assenza di una tale possibilità di reinvestimento sostitutivo
può nuocere alla mobilità professionale (Soldini/Pedroli, op. cit., p.
131).

                                         La dottrina è concorde nel
considerare il motivo di differimento in esame come una eccezione propria,
giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse necessitata,
nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio della rinuncia
ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una componente
dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (Ochsner,
Die Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler,
Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo,
Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo
1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso
di fare un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (Mettler,
op. cit., p. 139; Rumo, op. cit., p. 170), cioè che abbia inteso
promuovere, con tale mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità della
popolazione (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 132).

 

                                         5.2.

                                         Le condizioni cui la legge
subordina il differimento dell’imposizione, in virtù dell’art. 125 lett. g
LT, sono le seguenti: 

                                         a)  l’acquisto
di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e
quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione personale;

                                         b)  l’uso
personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella
acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei
seguenti casi eccezionali: 

                                               •   l’esistenza
di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per
vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non
invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita
per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;

                                               •   la
locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare
quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,
sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è
ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia
comunque ecceduto quella della locazione;

                                         c)   deve
trattarsi di “abitazione primaria”: è dunque escluso il differimento per le abitazioni
secondarie e di vacanza;

                                         d)  limite
temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione
dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa
addirittura precedere la vendita 

                                         e)  il
reinvestimento deve avvenire “nel Cantone”: tale limitazione, non presente
nella LAID, non costituisce una preclusione di principio, bensì una riserva in
attesa di più ampie garanzie sul piano della reciprocità intercantonale (Soldini/Pedroli,
op. cit., pp. 132-134 e p. 137). 

 

                                         5.3.

                                         Qualora, in seguito
all’alienazione dell’abitazione primaria, solo una parte del ricavato venga
impiegata per il reinvestimento oppure che non vi sia perfetta identità fra
venditore ed acquirente (p. es. il solo marito vende la propria casa, ma ne
acquista una nuova insieme alla moglie), si è in presenza di un reinvestimento
parziale (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 134 ss.). 

                                         Se dunque solo una parte
del ricavato viene impiegata per acquistare l’immobile sostitutivo, si ha una
quota di tale importo che rimane a disposizione dell’alienante; seguendo la
prassi del Canton Berna, anche l’autorità ticinese impone quest’ultima quota,
quale utile lordo, senza deduzione proporzionale dei costi di investimento (CDT
n. __________.__________.__________ del 5 dicembre 1997 in re C.P.).

 

                                         5.4.

                                         Nella decisione impugnata,
l’autorità di tassazione ha ammesso in linea di principio che, impiegando il
ricavo della vendita del loro appartamento per ristrutturare il ristorante ed
adibire un piano dello stesso ad abitazione primaria, i ricorrenti abbiano effettuato
un reinvestimento che beneficia del differimento dell’imposizione ai sensi dell’art.
125 lett. g LT.

                                         Ha peraltro poi
assoggettato all’imposta l’intero utile conseguito, argomentando che i costi di
investimento relativi all’appartamento alienato sono superiori all’importo
reinvestito, circostanza che si opporrebbe al differimento dell’imposizione.

                                         In effetti, anche senza
intraprendere la suddivisione del valore di investimento e del reinvestimento
in proporzione delle quote di comproprietà dei coniugi, come ha – peraltro
correttamente – fatto l'Ufficio di tassazione nella decisione impugnata, è
immediatamente evidente che quanto essi hanno impiegato per ristrutturare la
casa in cui sono andati ad abitare è inferiore al valore di investimento della
casa alienata. Essi avevano infatti acquistato la PPP n. __________ di
__________ __________ nel 1990 al prezzo di fr. 314’000.– ed hanno poi
effettuato migliorie per fr. 35’287.–, sicchè il valore di investimento ammonta
a fr. 349’287.–. Avendo alienato l’appartamento nel 1997 per fr. 380’000.–,
hanno conseguito un utile di fr. 30’713.–. 

 

                                         5.5.

                                         La decisione dell’autorità
fiscale deve essere condivisa.

                                         Infatti, se solo una parte
del ricavato viene impiegata per acquistare l’immobile sostitutivo, si ha una
quota di tale importo che rimane a disposizione dell’alienante; secondo la
prassi dell’autorità fiscale, essa viene imposta, quale utile lordo, senza deduzione
proporzionale dei costi di investimento (Soldini/Pedroli, op. cit., p.
134). 

                                         Come ha avuto modo di
precisare il Tribunale amministrativo del Canton Berna , oggetto dell’imposta
sull’utile immobiliare non è il ricavato della vendita come tale bensì la
differenza fra questo e i costi di investimento, ragione per cui è anche soltanto
questo utile che può beneficiare del differimento dell’imposizione. Infatti, se
al momento di vendere un immobile, il ricavo è pari solo ai costi di
investimento, sono stati realizzati solo questi costi e non vi è alcun utile.
Il ricavo deve dunque per forza essere scisso in due componenti: una è
rappresentata dai costi di investimento realizzati, l’altra rappresenta la
quota che eccede i costi di investimento e corrisponde all’utile lordo
determinante. Nel caso di un reinvestimento parziale bisogna ritenere che siano
reinvestiti in primo luogo i costi di investimento realizzati; nella misura in
cui il reinvestimento sia superiore ai costi di investimento, la differenza fra
il ricavo della vendita e la somma reinvestita rappresenta una quota di utile a
libera disposizione, per la quale non si giustifica alcun differimento
dell’imposizione (NStP 1993 p. 91 = RF 48/1993 p. 431; v. anche Soldini/Pedroli,
op. cit., nota 87 a p. 135). 

                                         È vero che tale soluzione
non è l’unica praticabile, tanto è vero che nel Canton Argovia, p. es., si
suppone invece che oggetto del reinvestimento sia la quota di utile conseguito
mediante la prima vendita e non i costi di investimento (Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung,
Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 728 s.); oppure, nel Canton
Vallese, si ritiene che, in caso di reinvestimento parziale, l’utile conseguito
sia imponibile nella misura della proporzione fra la parte del ricavo non
reinvestita e l’intero ricavo (StE 1997 B 42.37 n. 1).

                                         La decisione dell’autorità
fiscale appare conforme alla legge e non è certamente arbitraria, ragione per
cui questa Camera non ritiene di discostarsene. È infatti condivisibile il
presupposto su cui si fonda la prassi in vigore, secondo cui oggetto di reinvestimento
sarebbe in primo luogo il valore di investimento dell’abitazione precedente e
in secondo luogo, solo se il reinvestimento supera il valore di investimento,
l’utile conseguito con la prima vendita. Con la conseguenza che, se l’utile
stesso non viene reinvestito, esso rimane a disposizione degli alienanti e non
vi è pertanto alcuna ragione di differirne l’imposizione.

 

 

                                   6.   Il ricorso è
conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico
dei ricorrenti, soccombenti, in solido.

 

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

 

 

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il
ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    600.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    680.–

                                         sono a carico dei ricorrenti in solido.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: