# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 34f630c4-d178-5a27-b20b-1bfd477b4b33
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-03
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 03.04.2025 80.2024.264
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2024-264_2025-04-03.html

## Full Text

Incarti n.

  80.2024.264

  80.2024.265

  	
  Lugano

  3 aprile 2025  

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

  

 

	
  cancelliere

  	
  Francesco
  Sciuchetti 

  

 

 

	
  parti

  	
  RI 1 __________, in qualità di erede di __________

   RI 2  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1  

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 19 dicembre 2024 contro le decisioni 20 novembre 2024 in materia di IC e
  IFD 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 e 2022.

  

 

	
   

   

  Fatti

  	
   

  

 

 

A.    Il 3
dicembre 2023 è deceduto a Lugano __________, coniugato con RI 2. L’unico
figlio della coppia è __________, nato il 28 novembre 1989.

 

 

B.    Il 28
settembre 2018, __________ e RI 2 hanno presentato un’“autodenuncia esente da
pena” con la quale hanno dichiarato all’__________ diversi beni mobili e
immobili posseduti in __________. Fra di essi figuravano, per quanto qui
d’interesse, tre immobili siti a __________ (IT) e in particolare, secondo le
indicazioni fornite dai contribuenti e le visure prodotte:

·        
una “casa unifamiliare e autorimessa”
siti sul foglio 51, particella 991 sub. 1 e 2 in via __________ a __________, ai
quali erano attribuite delle rendite catastali pari a euro 1'544.21,
rispettivamente euro 71.58;

·        
un “magazzino, locale deposito”
sul foglio 39, particella 649 sub. 1 e 2 in via __________ a __________, ai
quali erano attribuite delle rendite catastali di euro 252.91, rispettivamente
euro 175.60;

·        
ventiquattro particelle composte
da “bosco, prato pascolo, ecc.” distribuite sui fogli 11, 18, 27, 28, 39, 40,
49, 50 e 51 a __________, alle quali era attribuito un reddito dominicale complessivo
di euro 67.23 ed un reddito agrario di euro 48.49.

 

 

                                  C.   Con dichiarazione
fiscale IC e IFD 2017 del 31 dicembre 2018, per quanto riguarda in particolare
la determinazione del reddito e della sostanza esteri, i contribuenti
rimandavano all’autodenuncia del 29 settembre 2018.

                                         Per
quanto concerne i periodi fiscali successivi, hanno dichiarato i seguenti beni
e redditi all’estero:                                               

	
   

  	
  2018

  	
  2019

  	
  2020

  	
  2021

  	
  2022

  
	
  Part. 991:

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  
	
  ·    
  sostanza

  	
  80’885

  	
  78’022

  	
  77’630

  	
  74’372

  	
  70’876

  
	
  ·    
  reddito

  	
  1’639

  	
  1’580

  	
  1’557

  	
  1’572

  	
  1’461

  
	
  Part. 649:

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  
	
  ·    
  sostanza

  	
  23’400

  	
  22’571

  	
  22’458

  	
  21’516

  	
  20’054

  
	
  ·    
  reddito

  	
  0

  	
  0

  	
  0

  	
  0

  	
  0

  
	
  Altre: 

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  
	
  ·    
  sostanza

  	
  3’278

  	
  3’162

  	
  3’146

  	
  3’014

  	
  2’872

  
	
  ·    
  reddito

  	
  0

  	
  0

  	
  0

  	
  0

  	
  0

  

                                         Relativamente
alla casa e all’autorimessa di via __________, crociavano la casella
“abitazione primaria” e, dal valore locativo, facevano valere in deduzione la
percentuale del 20% per spese di gestione, amministrazione e manutenzione. 

                                         Per il magazzino/deposito
di via __________ non veniva dichiarato alcun reddito, indicando che “si
tratta di una vecchia stalla, non agibile e priva di allacciamenti per
l’energia e l’acqua. Nessun valore locativo.” 

                                         Infine, per le 24
particelle di terreno agricolo, annotavano inoltre che “si tratta di terreni
agricoli non produttivi, in zona rurale, esonerati dall’imposta in Italia”.

 

 

                                  D.   Con
decisioni del 25 settembre 2024, l’UT ha notificato ai contribuenti le tassazioni
IC e IFD per i periodi fiscali dal 2017 al 2022, nelle quali accertava i
seguenti valori di reddito e sostanza: 

	
   

  	
  2017

  	
  2018

  	
  2019

  	
  2020

  	
  2021

  	
  2022

  
	
  Reddito: 

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  
	
  ·    
  Imponibile IC

  	
  83'400

  	
  111'400

  	
  80'000

  	
  80'300

  	
  80'400

  	
  80'000

  
	
  ·    
  Imponibile IFD

  	
  85'800

  	
  114'200

  	
  83'100

  	
  83'800

  	
  84'000

  	
  84'100

  
	
  ·    
  Per aliquota IC

  	
  100'900

  	
  114'500

  	
  96'700

  	
  96'100

  	
  96'200

  	
  94’600

  
	
  ·    
  Per aliquota IFD

  	
  103'700

  	
  117'700

  	
  100'500

  	
  100'300

  	
  100’500

  	
  99’400

  
	
  Sostanza: 

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  
	
  ·    
  Imponibile 

  	
  821'000

  	
  849'000

  	
  875'000

  	
  898'000

  	
  925'000

  	
  936'000

  
	
  ·    
  Per aliquota

  	
  1'215'000

  	
  1'225'000

  	
  1'238'000

  	
  1'259'000

  	
  1'285'000

  	
  1'262'000

  

 

 

                                  E.   Con quattro separati
reclami del 23 ottobre 2024, RI 2 e __________, in qualità di erede del defunto
__________, impugnavano le menzionate decisioni di tassazione. Chiedevano la
riduzione del valore attribuito alla casa di via __________ e alla “stalla” di
via __________ all’“effettivo valore di mercato”. 

                                         Riguardo alla casa di via __________,
sostenevano che, nella medesima zona, fossero in vendita abitazioni in
condizioni migliori al prezzo medio di euro 600/m2. Inoltre per anni
__________ avrebbe invano tentato di vendere tale proprietà per euro 135'000. Quantificavano
quindi il suo valore di mercato in euro 122'650 (223 m2 x euro 550 [e
non euro 600, trattandosi di una casa non ammobiliata]). In via subordinata
chiedevano che il valore venisse stabilito sulla base dei costi di costruzione
dell’immobile i quali, in assenza di un valore d’acquisto (in quanto “la casa
non fu acquistata”), sarebbero “indicativi del valore immobiliare”. 

                                         La costruzione di via __________
invece sarebbe un edificio “decadente e non abitabile”, privo di allacciamenti
all’energia elettrica, all’acqua potabile e alla fognatura. Pertanto il suo valore
si attesterebbe intorno agli euro 14'000.-.

                                         Quanto ai terreni
agricoli, trattandosi per l’appunto di “terreni agricoli ricadenti in aree
montane o di collina delimitate ai sensi dell’articolo 15 della legge 27
dicembre 1977, n. 984” gli stessi sarebbero esenti dall’IMU. Il loro valore
sarebbe pertanto nullo. 

                                         Subordinatamente i
reclamanti chiedevano la riduzione dei valori della sostanza immobiliare
“conformemente e proporzionalmente al valore locativo”. A tal riguardo contestavano
il calcolo del valore locativo della casa di via __________ determinato sulla
base del 6% del valore dell’immobile in quanto non corrispondente al valore di
mercato delle pigioni della zona. L’edificio sarebbe suddiviso in due unità
abitative non collegate fra loro. L’appartamento al piano terra, “privo del
mobilio necessario, elettrodomestici, area cottura, forno, pianali di lavoro e
lavello”, avrebbe un valore locativo pari a fr. 0.-. L’intero stabile sarebbe poi
privo di riscaldamento e, quindi, inabitabile per sei mesi l’anno. Il valore
locativo dovrebbe essere ridotto ai mesi di potenziale utilizzo. 

                                         I reclamanti rilevavano
inoltre come l’affitto mensile medio in __________ era di euro 322 (dati
ISTAT); che __________ era un comune montano poco abitato; che il reddito medio
netto in __________ nel 2017 era di euro 25'091 l’anno; e che, sempre in __________,
la spesa media mensile per abitazioni era dell’11.7%. Sostenevano quindi che
nessuno avrebbe potuto permettersi di pagare i fr. 1'588.- mensili calcolati
dall’UT. A titolo di paragone, un appartamento di 450 m2 in un
comune adiacente, con garage e posto auto, sarebbe stato messo in affitto per
1'000 euro mensili. 

                                         Il valore locativo di
mercato della casa di via __________ si sarebbe attestato quindi a 233 euro al mese.
Lo stesso avrebbe poi dovuto essere ridotto al “60-70%” giusta l’art. 20 LT
ovvero euro 140 che, moltiplicati per i sei mesi abitabili all’anno,
condurrebbero ad un valore locativo di fr. 932.- annui per il 2017 e di fr. 968.-
annui per il 2018. Visto il già descritto stato fatiscente in cui si troverebbe
la “stalla” di via __________, la stessa non avrebbe potuto essere in alcun
modo utilizzata: il suo valore locativo sarebbe stato quindi pari a fr. 0.-. Il
valore locativo della casa di via __________ avrebbe dovuto essere inoltre
ridotto del 10% giusta l’art. 20 cpv. 3 LT, non trattandosi a loro avviso di
una casa di vacanza. Infatti __________ vi avrebbe passato almeno 150 giorni
all’anno, frequentandola in particolare durante i mesi estivi e primaverili.

 

 

                                  F.   Con
decisioni del 20 novembre 2024 l’Ufficio di tassazione accoglieva parzialmente
i reclami del contribuente e modificava come segue gli elementi imponibili:

	
   

  	
  2017

  	
  2018

  	
  2019

  	
  2020

  	
  2021

  	
  2022

  
	
  Reddito: 

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  
	
  ·    
  Imponibile IC

  	
  82'900

  	
  111'000

  	
  79’200

  	
  79’800

  	
  79'900

  	
  79’600

  
	
  ·    
  Imponibile IFD

  	
  85'400

  	
  113'900

  	
  82'400

  	
  83'500

  	
  91'200

  	
  83’800

  
	
  ·    
  Per aliquota IC

  	
  94’400

  	
  94’400

  	
  90'400

  	
  91'100

  	
  83'700

  	
  90’900

  
	
  ·    
  Per aliquota IFD

  	
  97’200

  	
  111'900

  	
  94’100

  	
  95'300

  	
  95’500

  	
  95’600

  
	
  Sostanza: 

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  	
   

  
	
  ·    
  Imponibile 

  	
  819'000

  	
  846'000

  	
  873'000

  	
  896'000

  	
  923'000

  	
  935'000

  
	
  ·    
  Per aliquota

  	
  1'148'000

  	
  1'164'000

  	
  1'191'000

  	
  1'213'000

  	
  1'239'000

  	
  1'148'000

  

                                         A
motivazione delle proprie decisioni, l’autorità di tassazione adduceva:

                                         Presa
visione della contestazione inoltrata e dopo riesame della documentazione,
sulla base delle vigenti disposizioni e in assenza di aggiuntive comprove, il
valore immobiliare estero per il calcolo dell’aliquota dell’imposta sulla
sostanza viene stabilito a partire dai dati ricavati dalle visure catastali
pari a fr 70'000.- per l’unità immobiliare di via __________ e fr. 268'000.-
per Via __________. 

                                         Per
quanto riguarda il valore locativo dell’immobile in Via __________, tenuto
conto delle osservazioni presentate circa l’asserito stato del fabbricato, lo
stesso viene azzerato mentre per l’ulteriore immobile situato in Via __________,
per il calcolo dell’aliquota dell’imposta sul reddito, viene definito in fr.
16'000 dal quale si deduce un importo forfettario del 20% quali spese di
manutenzione (cfr. sent.80.2015.225-226 CDT).

                                         L’UT respingeva poi la
censura riguardante l’asserita prescrizione del diritto di tassare per i
periodi fiscali 2017 e 2018, indicando che il relativo termine era stato
ripetutamente interrotto. 

 

 

                                  G.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 2 e __________, quale erede di __________,
impugnano le decisioni dopo reclamo IC e IFD dal 2017 al 2022. Ribadendo le
argomentazioni esposte nel reclamo, chiedono anzitutto la riduzione del valore
attribuito alla casa di via __________ e della “stalla” di via __________
all’“effettivo valore di mercato e alla condizione in cui giacciono”. Le stime
ufficiali del catasto, risalenti al periodo “post-costruzione” non
rifletterebbero il reale valore degli immobili. L’assenza della necessaria
manutenzione e lo spopolamento della zona montana in cui si situano ne avrebbe
diminuito sostanzialmente il valore. Ciò troverebbe conferma negli infruttuosi
tentativi di vendere la casa di via __________ al prezzo di euro 135'000. Del
resto, come addotto con il reclamo, case di simili dimensioni ed in condizioni
addirittura migliori avrebbero un valore di mercato compreso tra “211 e 719
euro/m2”.

                                         Rimproverano quindi all’UT
di non aver nemmeno preso in considerazione la proposta di stimare il valore
della casa di via __________ partendo dai costi di costruzione, pari a circa
fr. 87'000.-, a loro avviso analoghi “ai costi per l’acquisto di una casa”.

Quanto alla stalla di via __________, la
stessa sarebbe sprovvista di allacciamenti ad acqua potabile, energia e
fognatura, ed addirittura la statica dell’edificio sarebbe compromessa. 

Il valore di questi immobili sarebbe quantificabile in
euro 122'650 per l’abitazione e in euro 10'000 per la “stalla”.

                                         Quanto al valore locativo attribuito
alla casa di via __________, lo stesso non corrisponderebbe poi al reddito
conseguibile in caso di locazione. Come addotto con il reclamo, una delle due abitazioni
di cui si compone l’immobile sarebbe infatti priva di cucina e non sarebbe
affittabile. L’assenza di riscaldamento renderebbe poi le abitazioni non
abitabili per sei mesi l’anno. Lo stabile sorgerebbe inoltre in una zona montana,
lontana da grandi centri urbani, con affitti di conseguenza più bassi. Tenendo
conto della media degli stipendi in Italia, i fr. 1'333.- mensili calcolati
dall’UT non potrebbero essere conseguiti. Il valore locativo dovrebbe essere
determinato partendo dal dato di 2.22 euro/m2, fornito con il
reclamo, come valore di riferimento per una casa di analoghe dimensioni in
quella zona, tenendo inoltre in considerazione l’inabitabilità di una delle due
unità e la possibilità di affittare l’intera struttura per soli 6 mesi l’anno.
Dovrebbe poi essere concessa la riduzione del 60-70% di cui all’art. 20 cpv. 2
LT. Inoltre, la “pertinenza” (subalterno 2) di 21 m2, distaccata
dalla casa, viste le infiltrazioni e la non conformità alle normative anti
incendio, potrebbe essere utilizzata solo come magazzino per attrezzi da
giardino e non avrebbe alcun valore locativo.

                                         In caso di mancato
accoglimento delle censure in merito al calcolo della sostanza immobiliare, i
contribuenti chiedono che il valore della medesima venga ridotto a fr. 338'000.-
anziché ai fr. 348'000.- stabiliti dall’UT, avendo la stessa autorità di
tassazione attribuito alla casa di via __________ un valore di fr. 268'000.- e
all’edificio di via __________ un valore di fr. 70'000.-.

 

 

                                  H.   Nelle proprie
osservazioni del 2 gennaio 2025, l’UT si è confermato nelle argomentazioni
delle decisioni impugnate.

 

 

	
  Diritto

  	
   

  

 

 

                                   1.   Le persone fisiche
sono assoggettate all’imposta in virtù della loro appartenenza personale quando
hanno domicilio o dimora fiscale in Svizzera (art. 3 cpv. 1 LIFD; per l’imposta
cantonale, art. 2 cpv. 1 LT). L’assoggettamento in virtù dell’appartenenza
personale è illimitato; esso non si estende tuttavia alle imprese, agli
stabilimenti d’impresa e ai fondi siti all’estero (art. 6 cpv. 1 LIFD; per
l’imposta cantonale, cfr. art. 5 cpv. 1 LT).

                                         In quanto elemento
imponibile in Svizzera (art. 21 cpv. 1 lett. b LIFD e art. 20 cpv. 1
lett. b LT), il valore locativo del fondo viene tuttavia preso in
considerazione per la determinazione dell’aliquota dei contribuenti, sia per
l’IFD sia per l’IC (esenzione con riserva di progressività; art. 7 cpv. 1 LIFD;
decisione TF 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 5.1 e
riferimenti; per l’imposta cantonale, art. 6 cpv. 1 LT). Per l’imposta
cantonale, inoltre, il valore dell’immobile all’estero viene considerato per la
determinazione dell’aliquota che serve per calcolare l’imposta sulla sostanza.
Secondo l’art. 42 cpv. 1 LT, gli immobili e i loro accessori sono imposti per
il valore di stima ufficiale.

                                         La Convenzione tra la
Confederazione Svizzera e la Repubblica Italiana per evitare le doppie
imposizioni e per regolare talune altre questioni in materia di imposte sul
reddito e sul patrimonio (RS 0.672.945.41), prevede al suo articolo 6 paragrafo
1, che i redditi derivanti da beni immobili sono imponibili nello Stato
contraente in cui detti beni sono situati. Giusta l’art. 24 cifra 3 della medesima
Convenzione, se un residente della Svizzera percepisce redditi o possiede un
patrimonio che, conformemente alle disposizioni della Convenzione, sono
imponibili in Italia, la Svizzera esenta da imposta detti redditi o detto
patrimonio salve le disposizioni del paragrafo 4, ma può, per determinare
l’imposta afferente al rimanente reddito o al rimanente patrimonio di questo
residente, applicare l’aliquota corrispondente all’intero reddito o all’intero
patrimonio senza tener conto dell’esenzione. 

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Nella fattispecie in
esame, i ricorrenti contestano il valore attribuito dall’autorità fiscale alla
sostanza immobiliare estera, il quale non corrisponderebbe al reale valore di
mercato. Contestano inoltre il metodo di calcolo del valore locativo il quale
sarebbe nettamente superiore al reddito conseguibile dalla locazione degli
immobili.

 

                                         2.2. 

                                         L’art. 14 cpv. 1 LAID prevede
che la sostanza è stimata al suo valore venale. Il valore reddituale può essere
preso in considerazione in modo appropriato.

                                         A livello di legislazione
tributaria cantonale, l’art. 42 cpv. 1 LT, prevede che gli immobili e i loro
accessori sono imposti per il valore di stima ufficiale. Se la decisione di
stima è impugnata, il valore di stima che sarà contenuto nella decisione di
stima cresciuta in giudicato ha valenza a partire dalla data di entrata in
vigore della stima decretata dal Consiglio di Stato.

                                         Nella sentenza CDT n.
80.2015.225/226 del 21.12.2017 (in RtiD I-2018 n. 4t), la Camera di diritto
tributario ha ritenuto corretto prendere in considerazione per il calcolo
dell’aliquota dell’imposta sulla sostanza, trattandosi di immobili in Italia,
il valore catastale stabilito a partire dai dati ricavati dalla “visura storica
per l’immobile” rilasciata dall’Agenzia delle entrate italiana (consid. 2.5.).
La Camera ha in particolare ricordato che il valore catastale stabilito a
partire dai dati ricavati dalla visura è un dato oggettivo, che proviene da
un’autorità fiscale estera e che è agevolmente reperibile.

                                         Secondo le disposizioni
dell’ordinamento italiano, che si riferiscono al calcolo dell’Imposta
municipale sugli immobili (IMU), in vigore dal 2012, per i fabbricati iscritti
in catasto il valore dell’immobile, che funge da base di calcolo del tributo, è
costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare delle rendite risultanti
in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5
per cento, dei moltiplicatori che dipendono dalla categoria catastale. In
particolare, per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A (con
esclusione della categoria catastale A/10), il coefficiente è 160 (sentenza CDT
n. 80.2015.225/226 del 21.12.2017 consid. 2.4). 

 

                                         2.3.

                                         2.3.1.

                                         Nel caso concreto, il calcolo
del valore catastale degli immobili ubicati a __________ è stato effettuato
sulla base dei dati ricavati dalle visure prodotti dai contribuenti. I
ricorrenti non contestano che tale calcolo sia stato operato correttamente ma
ritengono che il reddito e la sostanza così determinati siano nettamente
superiori ai valori reali reperibili sul mercato, considerati in particolare l’assenza
di domanda, lo stato degli immobili in questione e la loro remota ubicazione. Ritengono
quindi preferibile determinare il valore della casa di via __________ sulla
base dei costi di costruzione.

 

                                         2.3.2.

                                         Ora, in conformità con la
decisione n. __________, non si può che confermare la correttezza dell’operato
dell’UT che è partito dai dati delle visure storiche catastali per definire il
valore di stima degli immobili. Come già indicato nella precedente decisione
della Camera di diritto tributario, prendere in considerazione altri fattori,
quali ad esempio il valore d’acquisto sarebbe certamente possibile, ma
l’accertamento sarebbe più complesso, poiché si dovrebbe tener conto del tempo
trascorso dal momento in cui il contribuente è divenuto proprietario. In concreto,
gli insorgenti sostengono che non esisterebbe un contratto di compravendita per
la casa di via __________ in quanto “la casa non fu acquistata”. A tal riguardo
si limitano ad asseverare che, per analogia, dovrebbero essere utilizzati i
costi di costruzione, quantificati in “circa CHF 87’000”, senza però documentare
in alcun modo tale spesa. Nulla hanno invece addotto i ricorrenti in merito
all’acquisto dell’edificio di via __________.

                                         Già per questi motivi non
si può che confermare la scelta dell’autorità di tassazione di basarsi sul
valore catastale stabilito a partire dai dati ricavati dalla visura il quale,
come ricordato da questa Camera nella citata sentenza, è un dato oggettivo, che
proviene da un’autorità fiscale estera e che è agevolmente reperibile. 

                                         Pertanto, non vi è alcun
motivo di discostarsi dai valori stabiliti dall’UT in fr. 268'000.- per lo
stabile di via __________ e in fr. 70'000.- per l’immobile di via __________,
sulla base della metodologia adottata da questa Camera con la menzionata
sentenza. 

                                         Nella decisione di
tassazione dopo reclamo IC 2017 del 20 novembre 2024, l’UT ha tuttavia indicato
un valore della sostanza immobiliare __________ di fr. 348'000.- mentre la
somma aritmetica dei valori attribuiti ai due fondi è di fr. 338'000.- (al
terzo fondo, composto da terreni agricoli, non risulta invece essere stato
attribuito alcun valore). La richiesta dei contribuenti di ridurre il valore
della sostanza immobiliare sita in __________ a fr. 338'000.- merita pertanto
accoglimento.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         In
relazione al valore locativo, l’art. 21
cpv. 2 LIFD sancisce che viene stabilito
tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva
dell’abitazione al domicilio del contribuente. Secondo detta disposizione e la
giurisprudenza in materia d’imposta federale diretta, il valore locativo deve
essere stimato in base al valore di mercato (cfr. art. 16 cpv. 2 in fine
LIFD; DTF 123 II consid. 4b), prendendo in considerazione le condizioni locali
(sentenza TF n. 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 ottobre 2017, consid. 7.1.;
sentenza TF n. 2C_757/2015 dell’8 dicembre 2016 consid. 5.1.). Il valore
locativo deve inoltre corrispondere all’ammontare che il proprietario o il
detentore dei diritti di godimento dovrebbe pagare sul mercato per occupare il
bene immobile nelle stesse condizioni (sentenza TF n. 2C_829/2016 del 10
ottobre 2017, consid. 7.1 e riferimenti). Secondo la giurisprudenza del
Tribunale federale, il valore locativo fissato dal Cantone in materia di
imposta federale diretta non deve essere al di sotto del 70% (del 60% per
l’imposta cantonale e comunale) del valore di mercato (sentenza TF n.
2C_829/2016 del 10 maggio 2017 consid. 7.1. e riferimenti). Il Tribunale
federale ha negato che l’art. 21 cpv. 2 LIFD, che fa riferimento alle
condizioni locali, vieti di calcolare il valore locativo servendosi di un
metodo forfetario basato su una percentuale del valore fiscale dell’immobile. 

                                         Per
quanto concerne il valore locativo di un immobile situato all’estero, il
Tribunale federale ha ritenuto giustificato determinarlo nella misura di una
percentuale del valore fiscale o del valore venale. L’Alta Corte ha
sottolineato che l’art. 21 cpv. 2 LIFD non impone un metodo di calcolo preciso
e che le stesse direttive dell’Amministrazione federale delle contribuzioni del
25 marzo 1969 concernenti la determinazione del valore locativo delle case
d’abitazione (ASA 38 p. 121 ss.) prevedono che i cantoni possano fissare il
valore locativo in una percentuale del valore fiscale o venale. Secondo le
direttive citate, il valore locativo lordo rappresenterebbe in generale il 6%
del valore fiscale o, a titolo di controllo, un rendimento netto corrispondente
al 3% o al 4% del capitale proprio investito nell’immobile (sentenza TF n.
2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 7.2 e 7.3). 

                                         Su
questi presupposti, la Suprema Corte ha recentemente respinto il ricorso di un
contribuente, proprietario di un immobile in Italia, il cui valore locativo era
stato determinato nella misura del 6% del valore di stima dichiarato,
ricordando che la determinazione del valore locativo in ragione di una
percentuale del valore fiscale o venale di un immobile, che tiene quindi già
conto anche della sua collocazione geografica, è di principio ammessa e non
lede come tale il diritto federale (sentenza 9C_646/2022 del 7 febbraio 2023
consid. 7.4, con riferimento alle sentenze 2C_724/2021 del 23 giugno 2022
consid. 5.3 e 7.3; 2C_829/2016 del 10 maggio 2017 consid. 7.3, entrambe con
riferimento anche alle già citate direttive dell'Amministrazione federale delle
contribuzioni del 25 marzo 1969, che indicano proprio come il valore locativo
lordo in base alle stime cantonali corrisponde in generale al 6 % del valore
fiscale).

 

                                         3.2.

                                         Per
quanto concerne il diritto cantonale ticinese, secondo l’art. 1 del decreto
esecutivo del 2 dicembre 2020 concernente l’imposizione delle persone fisiche
valido per il periodo fiscale 2021, il valore locativo corrisponde al valore di
mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione
(cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente
al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi
utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito
determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2). Per l’art.
20 cpv. 3 LT, la riduzione di cui al capoverso 2 non è invece ammessa per gli
immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza. 

                                         Ora,
a parte il fatto che il “valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima”
non esiste, per definizione, in relazione a immobili siti all’estero, va anche
ricordato che, in una sentenza di principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n.
80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato la prassi
consistente nel servirsi del valore di reddito secondo il calcolo della stima
ufficiale, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una
circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua
illegalità.

                                         In
una sentenza del 21 dicembre 2017 (n. 80.2015.225, in RtiD I-2018 n. 4t), la
Camera di diritto tributario ha stabilito che esigenze di praticabilità
impongono di stabilire il valore locativo degli immobili situati all’estero,
che serve unicamente a determinare l’aliquota per il calcolo dell’imposta in
Svizzera, nella misura di una percentuale del loro valore fiscale. Considerato
il fatto che l’autorità fiscale ticinese deduce ancora dal valore locativo le
spese di manutenzione (forfetarie), si giustifica l’applicazione del tasso del
6%, proposto dalle citate direttive dell’AFC. 

                                         Il
Tribunale federale ha già riconosciuto che è conforme al diritto federale
superiore determinare il valore locativo relativo all'imposta cantonale allo
stesso modo di quello stabilito per l’imposta federale diretta (sentenza
9C_646/2022 del 7 febbraio 2023 consid. 8.2).

 

                                         3.3.

                                         Nel
caso in disamina, con l’autodenuncia del 28 settembre 2018__________ e RI 2 avevano
prodotto le visure degli immobili siti in __________, contenenti i valori delle
rendite catastali sulla base dei quali l’UT ne ha determinato il valore secondo
le modalità illustrate ai considerandi precedenti. A seguito del reclamo con
cui i contribuenti hanno spiegato che l’edificio di via __________consisteva in
una stalla fatiscente, l’UT ha esentato tale immobile dal reddito locativo.
Nemmeno per i terreni agricoli l’UT ha computato alcun reddito. Per la casa di
via __________ l’autorità di tassazione ha invece stabilito un valore locativo di
fr. 16'000.-, corrispondente al 6% del valore catastale attribuitogli (fr.
268'000.-), deducendo poi da tale importo il 20% a titolo di spese di
manutenzione.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Secondo i ricorrenti, alla
casa di via __________ sarebbe stato attribuito un valore locativo troppo
elevato. Una delle due unità abitative che compongono l’edificio sarebbe
infatti sprovvista della cucina e non potrebbe quindi essere ceduta in
locazione. Inoltre l’intero edificio non avrebbe il riscaldamento e potrebbe
essere affittato solo per sei mesi l’anno. Il “subalterno 2” sarebbe inoltre un
magazzino privo di valore locativo. Tali circostanze, unitamente alla
lontananza della costruzione da grandi centri abitati, e alle condizioni del
mercato renderebbero irrealizzabile il reddito di fr. 1'333.- calcolato
dall’UT, il quale non sarebbe nemmeno in linea con i parametri di redditi e
affitti italiani. 

                                         Asseverano inoltre i
ricorrenti di aver provato a vendere l’immobile per euro 135'000.- ma di non
aver trovato nessun acquirente.

 

                                         4.2.

                                         Secondo la giurisprudenza
del Tribunale federale, l’uso proprio (“Eigengebrauch”) non è
fiscalmente rilevante, se un immobile non può essere utilizzato a causa di
circostanze esterne oggettive, come ad esempio se una casa di vacanza, priva di
riscaldamento, sia abitabile soltanto durante un certo periodo dell’anno (cfr.
sentenza del TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.3 con
riferimenti). Non è neppure imponibile il valore locativo, nell’ipotesi in cui
l’oggetto resta vuoto, poiché – nonostante seri sforzi intrapresi – non può
essere locato o venduto (cfr. sentenze del TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.3 e rif.; n.
2C_182/2015 del 3 novembre 2015, consid. 4.2; n. 2C_773/2009 del 23 aprile
2010, consid. 2.2.1; DTF 72 I 223 consid. 3).

                                         L’uso proprio assume
invece rilevanza fiscale, se il proprietario non abita, di fatto,
nell’immobile, ma si riserva tale diritto, senza però esercitarlo. In tal modo,
egli detiene comunque l’immobile, giacché potrebbe occuparlo in qualsiasi
momento (cfr. sentenze del TF n.
2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.3 con riferimenti e n. 2C_773/2009
del 23 aprile 2010, consid. 2.2.1). Per l’imposizione del valore locativo non è
decisivo domandarsi se l’immobile è effettivamente utilizzato, bensì se lo
stesso è a disposizione per l’uso proprio e se sussiste la facoltà di godimento
(cfr. sentenza del TF n. 2C_182/2015 del 3 novembre 2015, consid. 4.2).

                                         Il valore locativo è
imponibile tutto l’anno anche per quanto attiene alle residenze secondarie
oppure alle altre residenze di vacanza. Il contribuente ha l’onere della prova
circa le circostanze che comportano l’esenzione del valore locativo e sopporta
le conseguenze dell’assenza di prove, conseguenza che si traduce nel
mantenimento del valore locativo più elevato (Merlino,
in: Noël/Aubry Girardin [a cura di], Commentaire romand LIFD, 2a
ed., Basilea 2016, n. 98 ad art. 21 LIFD).

 

                                         4.3.

                                         Nella fattispecie in
esame, a ragione l’autorità di tassazione ha ritenuto che gli insorgenti non abbiano
addotto alcuna circostanza esterna oggettiva atta a comportare, ai sensi della
giurisprudenza, l’esenzione del valore locativo.

                                         L’intenzione di vendere
l’immobile – così come del resto lo stato degli immobili – è rimasta allo
stadio di puro parlato non avendo gli insorgenti in alcun modo documentato tale
circostanza. 

                                         A titolo abbondanziale va
anche rilevato che, in una sentenza del 29 luglio 2019, la Suprema Corte ha
affermato che non basta che il proprietario abbia deciso di vendere l’immobile,
perché venga meno il valore locativo, ma deve essere accertato che egli viva
altrove e che non lo occupi più egli stesso (sentenza n. 2C_1087/2018, in RF
74/2019 p. 804). Nel caso in esame gli stessi insorgenti hanno evidenziato nel
reclamo che __________ trascorreva almeno 150 giorno l’anno, durante i mesi
estivi e primaverili, nella casa di via __________ a __________ (senza
specificare se venisse occupata solo un’unità abitativa o entrambe). 

 

                                         4.4.

                                         Il concetto di abitazione
primaria si lega a quello di domicilio. I contribuenti hanno pertanto diritto
all’imposizione del valore locativo ridotto rispetto al valore di mercato delle
pigioni solo per quella casa o per quell’appartamento dove hanno il domicilio
fiscale (cfr. per analogia DTF 138 II 105, in particolare consid. 6.3.1, con
riferimento al requisito dell’”uso personale” dell’abitazione, ai fini del
differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare in caso di reinvestimento
privato)., 

                                         Ora, il descritto utilizzo
dell’abitazione di via __________, unitamente al fatto che nei periodi fiscali sub
judice i contribuenti abbiano sempre avuto il proprio domicilio fiscale in
Ticino, permette anche di rispondere negativamente alla richiesta di riduzione
del valore locativo al 60-70% del valore di mercato delle pigioni. Trattandosi
in tutta evidenza di un’abitazione secondaria, nella misura in cui l’autorità
di tassazione ha ritenuto che il valore locativo debba essere calcolato
applicando l’art. 20 cpv. 3 LT, la decisione deve essere confermata. 

 

                                         4.5.

                                         Neppure i pretesi problemi
legati alle condizioni abitative giustificano una rinuncia alla considerazione
del valore locativo. La casa è infatti agibile, come dimostra il fatto stesso
che l’insorgente non abbia addotto di aver chiesto l’esenzione o perlomeno una
riduzione dell’IMU (Imposta municipale unica). D’altra parte, come già
ricordato, gli stessi insorgenti hanno ammesso che __________ ne faceva
regolarmente uso per diversi mesi all’anno.

 

                                         4.6.

                                         Il
ricorrente non ha pertanto provato l’esistenza di circostanze esterne oggettive
che abbiano impedito di utilizzare l’immobile in discussione.

 

 

                                   5.   Ne consegue che il
ricorso è parzialmente accolto, per il periodo fiscale 2017, limitatamente alla
quantificazione della sostanza immobiliare sita in __________. Per il resto il
ricorso è respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico dei
ricorrenti in misura proporzionale alla loro soccombenza.

 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è parzialmente
accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione dopo reclamo IC 2017 del 20 novembre 2024 è riformata
nel senso che la sostanza immobiliare ammonta a fr. 338'000.-.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                 fr.  1’400.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi     fr.    100.–

                                         per un totale di                                                      fr. 1’500.–

                                         sono a carico dei
ricorrenti nella misura di nove decimi (fr. 1'350.-).

 

                                   3.   Contro il presen           Copia
per conoscenza:

                                         -
municipio di __________.

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il
presidente:                                                         Il
cancelliere: