# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ccfb83d9-e6d4-53cc-9f34-b97ef50fb81e
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-09-23
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 23.09.2014 R 2013 216
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2013-216_2014-09-23.pdf

## Full Text

Mitgeteilt am

< VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 13 216
ses

5. Kammer 

bestehend aus

Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 

und Vizepräsident Priuli, Aktuar Gross

URTEIL
vom 23. September 2014

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ SA, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Sascha M. Duff, 

Beschwerdeführerin
gegen 

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 

Beschwerdegegnerin 1
und

B._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Andri Mengiardi, 

Beschwerdegegnerin 2

und

C._____ AG, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger, 

Beigeladene 

betreffend Quartierplan "D._____" (Revision)

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1. Am 16. August 1991 erliess der Gemeindevorstand X._____ den Quar-

tierplan D._____ samt zugehöriger Vorschriften (QPV). Dieser Quartier-

plan umfasst u.a. Parzelle 1080, die mit dem vor ca. 100 Jahren erstellten 

Hotel E._____ überbaut ist. In Ziff. 5.1 lit. c QPV wurde bezüglich "Bauge-

staltungslinien" bestimmt, dass für Parzelle 1080 die äusseren Abmes-

sungen der bestehenden Bauten als Gestaltungbaulinien gälten. Wenn 

die Grundeigentümer diese Parzelle neu oder zusätzlich überbauen woll-

ten, erklärte sich der Gemeindevorstand bereit, den vorliegenden Quar-

tierplan zu überprüfen und allenfalls abzuändern oder zu ergänzen.

2. Am 27. Mai 1992 wurden im Hof des Hotels zwischen dem Hotel E._____ 

und dem Neubau Villa F._____ Anpassungsarbeiten bewilligt. Dabei wur-

de im Schnittplan das gewachsene Terrain nördlich des Hotels E._____ - 

im Baubereich der jetzt vorgesehenen nördlichen Baute - festgehalten. 

Am 9. März 1998 wurde der Quartierplan in hier nicht interessierenden 

Punkten geändert.

3. Im Frühling 2005 unterbreitete der damalige Eigentümer von Parzelle 

1080 der Gemeinde ein Vorprojekt betreffend Erstellung eines neuen Ho-

tels. Nach Einholung von Stellungnahmen der Quartierplanbeteiligten 

wies der Gemeindevorstand in seinem Vorentscheid vom 28. November 

2008 den damaligen Eigentümer darauf hin, dass sich das Vorprojekt 

nicht mit Art. 89 BG vereinbaren lasse und wies das Projekt und die vor-

geschlagene Änderung des Quartierplans zur Überarbeitung zurück.

4. Am 11. Juni 2009 reichten die Eigentümer von Parzelle 1080 ein Quar-

tierplanrevisionsgesuch ein. Sie beabsichtigten einen umfassenden Um- 

und Anbau des Hotels E._____, verbunden mit einer Höherklassierung 

des Hotelbetriebs, auch bezüglich Bauhöhe. Die von ihnen beabsichtigten 

Veränderungen genügten den gegenwärtigen baugesetzlichen Vorgaben 

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und führten zu einer Aufwertung des äusseren Erscheinungsbildes. Zu-

dem würde die Erschliessung verbessert. Daraufhin leitete der Gemein-

devorstand am 3. August 2009 das Revisionsverfahren ein. Der Be-

schluss erwuchs in Rechtskraft.

5. Vom 4. März bis 2. April 2013 wurde ein erster Entwurf der Revisionsvor-

lage öffentlich aufgelegt. Der Entwurf enthielt Quartierplanbestimmungen 

im Bereich von Parzelle 1080, Pläne Bestand, Gestaltung und Erschlies-

sung sowie Strassen- und Seitenansichten 1:500. Die Revision sollte 

ausschliesslich Parzelle 1080 umfassen. Gemäss Art. 9 Quartierplanbe-

stimmungen (QPB) sollten sich die zulässigen Gebäudehöhen nach den 

Höhenangaben im Plan Gestaltung richten. Darüber hinaus dürfe kein 

Höhenzuschlag in Anspruch genommen werden. Nach Art. 10 QPB soll-

ten für Neu- und Ersatzbauten auf Parzelle 1080 nur Flachdächer oder 

schwach geneigte Pultdächer zulässig sein. Lage und Ausdehnung des 

Attikageschosses seien im Plan Gestaltung vorgegeben.

6. Dagegen erhob u.a. die A._____ SA am 2. April 2013 Einsprache und 

beantragte die Aufhebung der Revision bzw. es sei vom Revisionsverfah-

ren abzusehen. Eventualiter seien im Rahmen der Quartierplanung bzw. 

der Gestaltungsplanung die Bauten auf Parzelle 1080 derart zu dimensio-

nieren und zu positionieren, dass die Nachbarliegenschaftsparzelle 376 in 

einem möglichst geringen Ausmass in Bezug auf Aussicht, Entzug von 

Licht und Schattenwurf etc. beeinträchtigt werde. Am 25. April 2013 nahm 

die B._____ AG als Eigentümerin von Parzelle 1080 zu den Einsprachen 

Stellung und beantragte deren Abweisung sowie die Genehmigung der 

Revisionsvorlage.

Materiell wurden insbesondere die Überschreitung der zulässigen Ge-

bäudehöhe, der Gebäudebreite und der Ästhetikvorschriften sowie die 

unzumutbare Beeinträchtigung der Aussicht gerügt.

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7. Am 5. Juni 2013 nahm die G._____ AG im Auftrag der Gemeinde die 

Höhen bei den angebrachten Profilierungsstangen auf.

8. Der Gemeindevorstand stellte aufgrund dieser Höhenaufnahmen fest, 

dass mit dem aufgelegten Entwurf Art. 89 Abs. 2 Baugesetz (BG) wohl 

verletzt werde. Gemäss dieser Bestimmung ist bei in der Höhe gestaffel-

ten Bauten die Gebäudehöhe an jedem erkennbaren Baukörperteil ein-

zeln zu ermitteln. Würde man dies tun, würden mit den in den Plänen an-

gegebenen Massen in m.ü.M. die beiden Häuser die vorgeschriebenen 

Gebäudehöhen überschreiten, wenn auch geringfügig. Der Gemeindevor-

stand legte der B._____ AG deshalb eine entsprechende Änderung des 

Quartierplans nahe, durch entsprechende Änderungen im Gestaltungs-

plan und im Plan Seitenansicht neu (angegebene maximale Höhenanga-

ben in m.ü.M.). Gleichzeitig sollte klargestellt werden, dass keine Abgra-

bungen unter dem gewachsenen Boden erfolgten und entsprechend 

müssten Art. 9 und 10 QPB angepasst werden. Die B._____ AG erklärte 

sich in der Folge bereit, diese Anpassungen vorzunehmen.

9. Am 17. Juli 2013 informierte der Gemeindevorstand die Grundeigentü-

mer, dass in der Zwischenzeit an der Vorlage Änderungen vorgenommen 

worden seien und die Quartierplanrevision erneut aufgelegt werde. Diese 

zweite Auflage erfolgte vom 18. Juli bis 16. August 2013. Die Auflage um-

fasste den Plan Bestand, den Plan Erschliessung, den Plan Gestaltung 

und den Plan Seitenansichten und den Plan Strassenansichten, alle Plä-

ne 1:500 und die QPB. Zudem lag das abgeänderte Gebäudemodell, das 

lediglich orientierenden Charakter hat, öffentlich auf.

Mit dem ergänzten Quartierplan sollten die Voraussetzungen für eine 

städtebaulich und architektonisch überzeugende Bebauung unter Berück-

sichtigung der öffentlichen und privaten Erschliessungs- und Parkierungs-

erfordernisse geschaffen werden. Das Planungsgebiet umfasse aussch-

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liesslich Parzelle 1080. Die QPB derogierten die QPV vom 16. August 

1991 und die jeweils geltenden Bestimmungen des BG sowie die überge-

ordneten Erlasse.

Die Nutzung von Parzelle 1080 richte sich nach der Grundordnung, ins-

besondere Zonenplan und BG sowie nach übergeordnetem Recht. Das 

Nutzungsmass werde durch die gestalterischen Vorgaben des Planes 

Gestaltung und der Vorschriften des BG sowie des übergeordneten 

Rechts begrenzt. Die im Plan Gestaltung festgelegten Baubereiche be-

zeichneten die Standorte, in welchen Neubauten zulässig seien. Ausser-

halb derselben seien oberirdisch nur Einrichtungen zur Belichtung unterir-

discher Bauten zulässig. Die zulässigen Gebäudehöhen richteten sich 

nach den Höhenangaben im Plan Gestaltung und im Plan Seitenansich-

ten. Bei diesen Angaben werde davon ausgegangen, dass bei der Pro-

jektrealisierung der gewachsene Boden bei den massgebenden Bemes-

sungslinien laut Plan Seitenansichten nicht unterschritten werde. Darüber 

hinaus dürfe kein Höhenzuschlag in Anspruch genommen werden. Wohn- 

und Arbeitsräume dürfen eine lichte Höhe von 2.4 m nicht unterschreiten. 

Ausgenommen sei der im Plan Seitenansichten eingezeichnete "Bereich 

gemäss Art. 9 Abs. 3 QPB und Art. 10 Abs. 1 QPB" im Dachgeschoss. 

Für Neu- und Ersatzbauten auf Parzelle 1080 seien nur Flachdächer oder 

schwach geneigte Pultdächer zulässig. Ausgenommen sei der im Plan 

Seitenansichten eingezeichnete "Bereich gemäss Art. 9 Abs. 3 QPB und 

Art. 10 Abs. 1 QPB" im Dachgeschoss. Lage und Ausdehnung der Staffe-

lung seien im Plan Gestaltung vorgegeben.

10. Im Entscheid vom 2., mitgeteilt am 9. September 2013, schrieb der Ge-

meindevorstand die gegen den ersten Quartierplanentwurf erhobenen 

Einsprachen ab. Die gegen die zweite Auflage erhobenen Einsprachen 

wurden abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Revi-

sion des Quartierplans D._____ werde genehmigt, und zwar mit der von 

- 6 -

der I._____ AG mit Schreiben vom 15. August 2013 beantragten Ände-

rung von Art. 8 Abs. 3 QPB.

Unter Bezugnahme auf das Schreiben vom 11. März 2013 werde Frau Dr. 

M._____ und der B._____ AG bestätigt, dass der dauernden Nutzung von 

zehn Parkplätzen auf Parzelle 1080 durch Bewohner von Parzelle 1426 

nichts entgegenstehe, sofern diese zusätzlich beanspruchten Parkplätze 

nachgewiesen seien, unter dem Vorbehalt, dass der Quartierplan mit der 

entsprechenden Art. 12 Abs. 5 QPB in Kraft trete und die erwähnten 

Parkplätze auch erstellt würden.

Betreffend die hier interessierenden Vorbringen in den Einsprachen er-

wog der Gemeindevorstand, dass die C._____ AG geltend mache, die im 

Zonenschema für die Innere Dorfzone vorgesehene Gebäudehöhe (Ge-

samthöhe) werde beim Baukörper Süd um 1.81 m und beim Baukörper 

Nord um 1.61 m überschritten. Der Hangbonus könne nicht in Anspruch 

genommen werden, weil die Attikageschosse nur zusätzliche, auf das 

Flachdach aufgesetzte Geschosse seien und zusammen mit den unteren 

Geschossen einheitliche Baukörper (Nord und Süd) darstellten. Es seien 

keine in der Höhe versetzt angeordnete Hauptbauten. Eine Zäsur zwi-

schen verschiedenen Hauptbauten sei nicht erkennbar.

Gemäss Art. 89 BG werde die Gebäudehöhe vom tiefsten Punkt des ge-

wachsenen oder abgetragenen Bodens längs der Gebäudeaussenseite 

aus gemessen bis zum höchsten Punkt des Daches. Durch Terrainverän-

derungen dürften die Vorschriften über die maximale Gebäudehöhe nicht 

umgangen werden (Abs. 1). Bei seitlich gegliederten und/oder in der 

Höhe gestaffelten Bauten werde die Gebäudehöhe an jedem erkennbaren 

Baukörperteil einzeln ermittelt. Die Gesamthöhe eines zusammenhän-

genden, in der Höhe gestaffelten Gebäudes dürfe von der Talseite her 

gemessen jedoch die zonengemässe Gebäudehöhe höchstens um 3 m 

überschreiten (Abs. 2; Hangbonus). Gemäss Art. 86 BG (Zonenschema) 

betrage die maximale Gebäudehöhe in der Inneren Dorfzone 18.5 m.

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Im Gegensatz zur ersten Auflage hielten jetzt beide Baukörper und deren 

in der Höhe abgesetzten Teile die vorgeschriebene Gebäudehöhe ein, 

wenn man vom gewachsenen Terrain ausgehe. Dieses sei hier mit dem 

bestehenden Terrain identisch. Dementsprechend sei in Art. 9 QPB auch 

präzisiert worden, dass bei den Angaben der Gebäudehöhen in m.ü.M. 

(1‘791.00 bzw. 1‘788.00 beim Nordgebäude und 1791.00 bzw. 1‘788.00 

beim Südgebäude) davon ausgegangen werde, dass bei der Projektreali-

sierung der gewachsene Boden bei den massgebenden Bemessungslini-

en laut Plan Seitenansichten nicht unterschritten werden dürfe. Abgra-

bungen wären also nicht zulässig, wenn nicht zusätzlich der absolute 

Wert in m.ü.M. entsprechend reduziert würde.

Hier gehe es nicht um eine Baueingabe für ein Gebäude mit Attikage-

schossen. Zudem werde übersehen, dass dieser Bereich bereits mit dem 

Hotel E._____ überbaut sei und sich dementsprechend auch kein ge-

wachsenes Terrain im Innenbereich festlegen lasse. Deshalb sei es nicht 

abwegig, die zulässigen Höhen der beiden Baukörper und deren Teile 

vom angegebenen bestehenden Terrain aus zu messen. Auch die 

C._____ AG bestreite nicht, dass dieser Terrainverlauf den effektiven Ge-

gebenheiten entspreche. Sie anerkenne im Gegenteil, dass zumindest 

planerisch jeweils beim Attikarücksprung der Aussenseiten der Nord- und 

Südgebäude die Gebäudehöhe von 18.5 m eingehalten werde. Somit sei 

die Höhe von 18.5 m an jedem erkennbaren Baukörperteil eingehalten.

Vorliegend stehe allerdings weniger die Höhe der einzelnen Gebäudeteile 

zur Diskussion, als die Gesamthöhe. Diese wäre bei beiden Gebäuden 

überschritten, wenn hierfür der Hangbonus von Art. 89 Abs. 2 BG nicht in 

Anspruch genommen werden könnte; beim Nordgebäude um 1.63 m, 

beim Südgebäude um 1.81 m. Es müsse folglich bei beiden Gebäuden je 

eine Staffelung in der Höhe vorliegen. Die weiteren Abweichungstat-

bestände gemäss Art. 89 Abs. 3, 4 und 5 BG stünden von vornherein 

nicht zur Diskussion.

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Unbestritten bestehe hier eine Hangsituation (auch gemäss C._____ AG 

ca. 5 m Gefälle). In der West-/Ost-Achse liege eine klare Staffelung vor, in 

dem sich der obere westliche Teil des Gebäudes durch die Höhe eines 

ganzen Geschosses vom tieferen östlichen Teil abhebe. Optisch unter-

scheide sich die Staffelung also nicht wesentlich von der Darstellung in 

der Erläuterungsskizze im BG, ausser, dass dort eben nur das am häu-

figsten auftretende Beispiel dargestellt werde. Es stimme nicht, dass nur 

in der Höhe versetzt angeordnete Hauptbauten in den Hangbonusgenuss 

kämen. Die Situation sei mit dem Bundesgerichtsentscheid in Sachen 

K._____ nicht vergleichbar. Zudem spreche der Gesetzestext nur von ei-

nem in der Höhe gestaffelten Gebäude (also Einzahl). Es seien somit 

nicht mehrere Gebäude gemeint, sondern ein Gebäude, welches in der 

Höhe abgesetzt sei, wie vorliegend. Zudem stimme nicht, dass das Ge-

bäude keine funktionale Einheit bilden dürfe, wenn es den Hangbonus 

beanspruche, dafür gebe es im Gesetzestext keine Anhaltspunkte. Es 

gehe hier darum, die Probleme abzuschwächen, welche sich durch die 

vorgeschriebene Gesamthöhe (Höhenberechnung ab tiefstem bis zum 

höchsten Punkt des Gebäudes) ergäben. Der Gesetzgeber habe jene 

Bauvorhaben privilegieren wollen, welche dank Höhenstaffelung weniger 

wuchtig in Erscheinung träten als ein ungegliederter Baukörper. Funktion 

und Nutzung einzelner Gebäudeteile für sich und zueinander habe dabei 

offensichtlich keine Rolle zu spielen, sie entspreche vielfach auch reiner 

Zufälligkeit und könne sich im Verlauf der Zeit wieder ändern.

Die Behauptung der A._____ SA, das geplante Gebäude sei sogar noch 

0.11 m höher als bei der ersten Auflage, sei nicht nachvollziehbar. Bei der 

Projektrealisierung gemäss Art. 9 QPB dürfe nämlich der gewachsene 

Boden bei den massgebenden Bemessungslinien nicht unterschritten 

werden.

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Vorliegend stehe noch gar kein konkretes Projekt zur Diskussion, sondern 

nur der Rahmen für ein solches. Es wäre auch durchaus möglich, die ein-

zelnen Bauteile unabhängig vom Rest zu nutzen.

Die beiden Baukörper fügten sich nahtlos in die bauliche Umgebung ein, 

welche ebenfalls von grossen Bauvolumina und Bauten mit grossen Ab-

messungen geprägt sei, was aus dem Modell hervorgehe. Hier sei vom 

Gesetzgeber eine dichte Bauweise mit entsprechenden Gebäudeabmes-

sungen erwünscht. Ein Anspruch auf Aussicht bestehe in dieser Zone 

nicht. Immerhin werde mit den vertikal zum Hang verlaufenden Baukör-

pern eine optimale Durchsicht garantiert, was bei einer horizontalen An-

ordnung nicht der Fall wäre.

11. Dagegen erhob die A._____ SA (Beschwerdeführerin), Eigentümerin von 

Parzelle 376, Beschwerde und beantragte, es sei der Einsprache- und 

Genehmigungsentscheid des Gemeindevorstandes X._____ vom 2. Sep-

tember 2013 aufzuheben und es sei die Revision des Quartierplans 

D._____ im Bereich von Parzelle 1080 ersatzlos aufzuheben bzw. es sei 

vom Revisionsverfahren abzusehen. Eventualiter seien im Rahmen der 

Quartierplanung bzw. der Gestaltungsplanung die Bauten auf Parzelle 

1080 derart zu dimensionieren und zu positionieren, dass sie eine gute 

Gesamtwirkung im Sinne von Art. 73 KRG erzielten und die Nachbarlie-

genschaft Parzelle 376 in einem möglichst geringen Ausmasses in Bezug 

auf Aussicht, Entzug von Licht oder Schattenwurf etc. beeinträchtigt wer-

de.

Das Eingliederungsgebot von Art. 73 Abs. 1 KRG finde seine Ergänzung 

in Ziff. 2.1 lit. a QPV 1991. Danach solle der Quartierplan insbesondere 

dazu führen, dass sich zukünftige Bauten und Anlagen besonders gut ins 

Orts-, Strassen- und Landschaftsbild einfügten und dass gleichzeitig der 

Umgebungsschutz und die Umgebungsgestaltung gewährleistet werden. 

Dadurch werde die positive Generalklausel von Art. 73 KRG verschärft. 

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Zusätzlich würden namentlich in Art. 5.3 QPV 1991 weitere Vorschriften 

aufgestellt. Danach seien die Gebäude als kubisch streng definierte Bau-

ten den traditionellen alpinen Bauformen entsprechend zu erstellen (lit. b). 

Überlange Fassaden seien zu vermeiden Die Zielsetzung von lit. b sei mit 

Fassadenrücksprüngen, Unterbrechungen der Gebäudelänge und der-

gleichen zu erreichen (lit. c). Entlang der Via H._____ sei die geschlosse-

ne Bauweise vorzusehen (lit. d).

Ein erheblicher Teil von Parzelle 1080 sei eine Grünfläche; die letzte im 

Quartierplangebiet. Jetzt solle das Grundstück mit zwei sehr grossen ku-

bischen Baukörpern überbaut werden, was ein Widerspruch zur derzeiti-

gen Situation sei. Zudem seien die Bauten überdimensioniert und kantig 

und entsprächen nicht den traditionellen Bauformen. Sie seien Fremdkör-

per.

Zwischen der Via L._____ und Via H._____ sollten vertikal zum Hang 

zwei rechteckige Baukuben verlaufen. Deren Fassaden seien durchge-

hend und es ergäben sich vier zwischen 40 und 45 m lange gerade Linien 

zwischen der Via L._____ und Via H._____. Dies sei hier neuartig. Solche 

Linienverläufe habe der Gesetzgeber vermeiden wollen, indem er in Ziff. 

5.3 lit. c QPV 1991 für solche Fassaden Rücksprünge und Unterbrechun-

gen vorgesehen habe. Solche seien jetzt am bestehenden Hotel E._____ 

zu erkennen und auch auf den benachbarten Grundstücken, wie z.B. auf 

Parzelle 1426. Somit füge sich das Bauvorhaben nicht ein. Zusammen-

hängende Fassaden seien bis jetzt nur entlang der Via H._____ und ent-

lang der Via L._____ zu beobachten, aber nicht quer zwischen diesen 

Strassen verlaufend. Das Vorhaben schaffe ein unruhiges, uneinheitliches 

Ortsbild.

Gemäss Ziff. 5.3 lit. b QPV 1991 solle für Neubauten die geschlossene 

Bauweise entlang der Via H._____ gelten. Dies werde hier nicht realisiert. 

Sie habe einen grossen Verlust von Aussicht und Licht. Es sei fraglich, ob 

von der Bauweise gemäss QPV 1991 abgesehen werden dürfe, nur um 

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die Durchsicht einer einzigen Parzelle (358) zu gewährleisten. Hier gingen 

wahrscheinlich das öffentliche Interesse und das Rechtsgleichheitsgebot 

vor.

Es sei eine Expertise über die Frage der Wahrung des Eingliederungsge-

botes gemäss Art. 73 KRG einzuholen.

Entlang der Via L._____ solle die Umfassungswand des neuen Gebäudes 

eine maximale Höhe von 16 m aufweisen. Heute liege dort teilweise eine 

Grünfläche und sie habe freie Sicht auf den See. Das umfassende neue 

Gebäude passe nicht ins bestehende Quartierbild mit dem traditionellen 

Baustil und sie erleide dadurch eine wesentliche Wertminderung und eine 

erhebliche Beeinträchtigung bezüglich Aussicht in Richtung Osten. Die 

Grünfläche werde mit einem quadratischen kubischen Baukörper von er-

heblichem Ausmass überbaut. Dadurch werde Art. 2.1 QPV 1991 (Umge-

bungsschutz) nicht Rechnung getragen. Die Eigentümerin von Parzelle 

376 müsse eine erhebliche Beeinträchtigung bezüglich Aussicht hinneh-

men, womit sie nicht zu rechnen gehabt habe und wovor sie der beste-

hende Quartierplan vom 16. August 1991 zu schützen gewusst habe.

12. Am 14. November 2013 verzichtete Frau Dr. M._____ auf die Teilnahme 

am Verfahren.

13. Am 25. November 2013 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerde-

gegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten 

werden könne.

Auf den Antrag, die Revision des Quartierplans sei ersatzlos aufzuheben 

bzw. es sei vom Revisionsverfahren abzusehen, könne nicht eingetreten 

werden. Einmal fehle eine Begründung und zudem sei der Einleitungsbe-

schluss vom 3. August 2009 in Rechtskraft erwachsen. Zudem habe die 

Gemeinde schon beim Erlass des Quartierplans 1991 den damaligen Ei-

gentümern von Parzelle 1080 zugesichert, auf den Quartierplan in diesem 

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Bereich zurückzukommen, wenn sie ihre Liegenschaft neu oder zusätzlich 

überbauen wollten. Dies sei sogar in Art. 5.1 lit. c QPV 1991 aufgenom-

men worden.

Die Beschwerdeführerin sehe die rechtliche Grundlage ihrer Beschwerde 

in Art. 73 KRG und in Ziff. 2.1 lit. a und 5.3 lit. b und c QPV 1991. Indes-

sen regle gemäss Art. 51 KRG der Quartierplan im Rahmen der Grund-

ordnung Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung 

in oder von weiteren Teilgebieten der Bauzone im Detail. Quartierplanun-

gen und deren Änderungen hätten sich somit grundsätzlich an die Vorga-

ben der kommunalen Grundordnung zu halten und natürlich auch an jene 

des übergeordneten Rechts. Abweichungen von der Grundordnung seien 

somit nur zulässig, wo die Grundordnung selber solche vorsehe und sie 

mit dem übergeordneten Recht vereinbar seien, was meist bei einer Ver-

schärfung der Fall sei. Solche Abweichungen seien mit Bezug auf die Ge-

staltung in der Grundordnung nicht vorhanden, so dass hier nur zu prüfen 

sei, ob bei der vorliegenden Quartierplanänderung den Vorgaben von Art. 

73 KRG Rechnung getragen worden sei.

Zwar habe das Eingliederungsgebot von Art. 73 KRG mit Art. 2.1 lit. a 

QPV 1991 (wohl: eine Konkretisierung) gefunden, welche die besonders 

gute Eingliederung zukünftiger Bauten und Anlagen ins Orts-, Strassen- 

und Landschaftsbild verlange und gleichzeitig den Umgebungsschutz und 

die Umgebungsgestaltung gewährleiste. Diese Bestimmung käme aber 

nur dann zur Anwendung, wenn es darum ginge, gestützt darauf ein kon-

kretes Bauvorhaben zu beurteilen, was hier aber nicht der Fall sei. Hier 

gehe es nur darum, den Quartierplan mit seinen Bestimmungen mit Be-

zug auf Parzelle 1080 auf eine neue Grundlage zu stellen. Dies bedeute, 

dass die spezifisch für dieses Grundstück erlassenen gestalterischen 

Vorgaben den Art.2.1 lit. a und Art. 5.3 QPV 1991 vorgingen. Dies bringe 

Art. 5 QPV unmissverständlich zum Ausdruck. Wenn der im Bereich von 

Parzelle 1080 revidierte Quartierplan die im Quartiergestaltungsplan vor-

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gesehenen grossvolumigen Hauptbaukörper zulasse, dann seien insoweit 

eben die anderslautenden Bestimmungen in Art. 5.3 QPV 1991 über die 

Gebäudecharakteristik ersetzt worden. So sei insbesondere die Bestim-

mung von Art. 5.3 lit. c QPV 1991, wonach überlange Fassaden zu ver-

meiden seien, obsolet. Immerhin verlange auch Art. 5.3 lit. b QPV 1991 

kubisch streng definierte Bauten, wie sie nun im revidierten QP vorgese-

hen seien. Fraglich sei lediglich, ob sie sich mit Art. 73 KRG vertrügen. 

Seit 1991 hätten sich die Vorstellungen über die Nutzung der Inneren 

Dorfzone entscheidend verändert und zwar im Lichte des Gebots der 

haushälterischen Nutzung und der Verdichtung. Es stehe eine optimale 

Nutzung des gerade in X._____ raren Baulands im Vordergrund.

Zwar sei richtig, dass ein Bauvorhaben sich im Rahmen einer parzellen-

übergreifenden gebietsbezogenen Betrachtung gut einzufügen habe. 

Damit sei aber auch gesagt, dass die Anforderungen nicht allzu hoch an-

gesetzt werden dürften. In X._____ und im Besonderen im Bereich 

D._____ sei keine einheitliche Bauweise auszumachen, sondern diese sei 

äusserst heterogen, was allein schon das Einordnungsgebot gemäss Art. 

73 KRG stark abschwäche.

Diesem Siedlungsteil sei aber die vergleichsweise grosse Baudichte ge-

meinsam. Trotz ihrer Dimension fügten sich somit die vorgesehenen 

Baukörper nahtlos in die bauliche Umgebung ein, die ebenfalls von Bau-

volumen und Bauten mit grossen Abmessungen geprägt sei.

Bereits durch die Schaffung zweier Baukörper werde erreicht, dass die 

Baumasse nicht zu dominant in Erscheinung trete, zumal die Haupt-

baukörper durch die Staffelung auch in der Höhe abgesetzt und damit ge-

gliedert seien. Abgesehen davon verlangten die QPV 1991 sogar in Art. 

5.3 lit. b kubisch streng definierte Bauten.

Die Stirnfassaden der beiden Hauptbaukörper entlang der Via H._____ 

seien nicht überlang, warum nicht verständlich sei, weswegen sich die 

Beschwerdeführerin auch noch auf Art. 5.3 lit. d QPV 1991 berufe, 

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gemäss der entlang der Via H._____ die geschlossene Bauweise vorzu-

sehen sei. Durch die jetzt vorgesehene Gestaltung werde die Baumasse 

aufgelockert und der Durchblick auf See und Gebirge erreicht, was aus 

Sicht der Öffentlichkeit erwünscht sei. Dass die Beschwerdeführerin nicht 

voll in den Genuss des Durchblickes gelange, vermöge daran nichts zu 

ändern, zumal eine durchgehende Fassade für sie sogar weniger vorteil-

haft wäre.

Mit der Zuweisung der Grundstücke in D._____ und insbesondere von 

Parzelle 1080 zur Inneren Dorfzone habe der Gesetzgeber zu verstehen 

gegeben, dass er hier eine dichte Bauweise mit grosszügigen Gebäu-

deabmessungen wünsche. Art. 73 KRG sei nicht verletzt.

In VGU R 08 105 habe das Verwaltungsgericht festgestellt, im öffentli-

chen Recht bestehe grundsätzlich kein Anspruch des Nachbarn auf un-

gehinderte Sicht und Mindestbesonnung, ausser die Grundordnung würde 

dies vorsehen. Diese Aussage sei für das Gebiet N._____ gemacht wor-

den, welches in der Allgemeinen Wohnzone liege und gelte erst recht für 

die Innere Dorfzone.

Nachdem der Mindestgrenzabstand von 2.5 m auf Parzelle 1080 offen-

sichtlich eingehalten sei, bleibe für die Rüge der unzumutbaren Beein-

trächtigung der Aussicht keine Raum. Zwar sei im ursprünglichen QP die 

Überbaubarkeit von Parzelle 1080 auf die Abmessungen der bestehen-

den Baute festgelegt worden. Man habe aber schon damals dem Ei-

gentümer zugesichert, dass der Quartierplan überprüft, allenfalls abgeän-

dert oder ergänzt würde, wenn er das Grundstück neu oder zusätzlich 

überbauen wolle. Niemand könne damit rechnen, dass es mit der Grün-

fläche so bleiben würde. Zudem könnten gemäss Art. 21 KRVO Quartier-

pläne von Amtes wegen oder auf Antrag überprüft und nötigenfalls ange-

passt werden, wenn sich die Verhältnisse seit dem Erlass erheblich 

geändert hätten; dies sei hier zweifellos der Fall, denn seit 1991 hätten 

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sich die städtebaulichen Vorstellungen insbesondere in Siedlungskernen 

entscheidend verändert. Dort sei die Verdichtung ein zentrales Anliegen.

14. Am 26. November 2013 beantragte auch die B._____ AG (Beschwerde-

gegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten 

sei.

Weil auf den Hauptantrag nicht eingetreten werden könne, sei nur noch 

über den Eventualantrag auf entsprechende Dimensionierung und Positi-

onierung der geplanten Bauten einzutreten.

Die Beschwerdeführerin übersehe, dass der angefochtene Entscheid ge-

rade eine Revision von Art. 5.3 lit. b, c und d QPV 1991 bezwecke. Die 

Vorstellungen über die Bodennutzung hätten sich seit 1991 stark verän-

dert. Es stehe hier nur die Revision eines Quartierplans in Frage. Die vor-

getragenen Rügen seien nur auf ihre Übereinstimmung mit der Grundord-

nung zu prüfen (Art. 51 KRG). Diese sehe keine Gestaltungsvorschriften 

vor, weshalb der Quartierplan nur Art. 73 KRG genügen müsse. Das tue 

er, weil vorliegend eine einheitliche Bauweise fehle und eine verdichtete 

Bauweise erwünscht sei. Der geplante Innenhof vermeide eine durchge-

hende Gebäudewand entlang der Via L._____. Eine geschlossene Bau-

weise entlang der Via H._____ sei in niemandes Interesse.

Der Grünbereich müsse mangels entsprechender gesetzlicher Grundlage 

nicht freigehalten werden.

Ein öffentlich-rechtliches Aussichtsrecht der Beschwerdeführerin bestehe 

nicht (VGU R 12 95 E.3).

Die Gemeinde habe den ihr zustehenden Beurteilungs- und Ermessens-

spielraum nicht verletzt.

15. Am 21. Januar 2014 hielt die Beschwerdeführerin grundsätzlich an ihren 

Anträgen fest. Indessen ergänzte sie ihren Hauptantrag wie folgt: Der 

Einsprache- und Genehmigungsentscheid des Gemeindevorstandes vom 

- 16 -

2. September 2013 sei aufzuheben und es sei die Revision des Quartier-

plans im Bereich von Parzelle 1080 ersatzlos aufzuheben bzw. es sei 

vom Revisionsverfahren in der bekannten und angefochtenen Form, d.h. in 

der 2. Auflage, abzusehen.

Der angefochtene Entscheid behandle nur die 2. Auflage der QP-Revi-

sion. Damit könne nur diese Gegenstand des vorliegenden Beschwerde-

verfahrens sein. Die Formulierung "Revisionsverfahren" im Hauptantrag 

könne lediglich auf diese 2. Auflage bezogen sein. Die Interpretation der 

Beschwerdegegnerin 1, wonach sich der Antrag vollumfänglich auf das 

gesamte Revisionsverfahren beziehe, sei nicht nachvollziehbar.

Falls das Gericht den Antrag missverständlich aufgefasst haben sollte, 

werde er hiermit sprachlich präzisiert. Der Revision als solcher stehe sie 

grundsätzlich nicht ablehnend gegenüber. Mit der angefochtenen Revisi-

on sollten spezielle Bestimmungen für nur eine Parzelle des QP geschaf-

fen werden. Nachdem aber die QPV für die umliegenden Parzellen wei-

terhin gälten, mute es seltsam an, wenn für diese eine Parzelle besonde-

re, diesen QPV widersprechende Regelungen aufgestellt würden. 

Wenn sich die städtebauliche Entwicklung so sehr vom ursprünglichen 

Quartierplan entfernt habe, stelle sich jedoch die Frage, weshalb nicht der 

gesamte Quartierplan, sondern bloss der Bereich einer einzigen Parzelle 

revidiert werde. Hätten die QPV für die restlichen Parzellen immer noch 

Geltung, sollten sie auch für die Revision eines Teils davon Beachtung 

finden. Ansonsten entstünde ein uneinheitliches Quartierbild, was Art. 73 

KRG widerspreche. Somit seien die QPV 1991 zwar nicht direkt anwend-

bar, beeinflussten aber diese Revision indirekt wesentlich.

Im Bereich D._____ gebe es viele Fassadenrücksprünge und eine ge-

schlossene Bauweise entlang der Via H._____. Parzellen 1426 und 1427 

bzw. deren Bauten zeichneten sich durch Fassadenrücksprünge und Ge-

schlossenheit gegen die Via H._____ hin aus. Auch das Gebäude auf Pa-

rzelle 317 entspreche diesen Vorgaben. Jetzt solle die angefochtene Re-

- 17 -

vision eine Ausnahme davon schaffen. Somit würde das bereits nicht be-

sonders einheitliche Ortsbild noch regelloser, wodurch aus städtebauli-

cher Sicht keine gleichförmigen Strukturen mehr erkennbar wären und 

somit das Eingliederungsgebot von Art. 73 KRG ausgehebelt würde.

Die QPV 1991 seien nicht grundlos erlassen worden. Art. 2.1 lit. a QPV 

1991 sehe auch den Umgebungsschutz und die Umgebungsgestaltung 

vor. Scheinbar sei damals das Quartier D._____ offensichtlich als beson-

ders erhaltenswert angesehen worden. Heute werde unverständlicher-

weise die gegenteilige Meinung vertreten. Art. 2.1 lit. a QPV 1991 wäre zu 

berücksichtigen. Die Revision dürfe nicht nur dem Interesse einer einzel-

nen Parzelle dienen, nämlich Parzelle 358 respektive deren Aussicht, 

sondern müsse der ganzen Umgebung Rechnung tragen. Somit sei hier 

die bestehende Aussicht zu erhalten.

16. Am 31. Januar 2014 verzichteten die Beschwerdegegnerinnen auf die 

Einreichung einer Duplik.

17. Am 19. September 2014 führte das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden (5. Kammer) einen Augenschein durch, an welchem von Sei-

ten der Beschwerdeführerin der Geschäftsführer in Begleitung seines 

Rechtsvertreters (RA Dr. Joos) anwesend war. Die Beschwerdegegnerin 

1 war durch einen Vertreter der Baupolizei und ihren Rechtsvertreter (RA 

Dr. Bänziger) präsent und die Beschwerdegegnerin 2 war mit zwei Ver-

waltungsräten, ihrer Architektin und ihrem Rechtsvertreter (RA Dr. A. 

Mengiardi) zugegen. Als Beigeladene waren zudem noch der VR-

Präsident und sein Rechtsvertreter (RA Dr. Infanger) von der ebenfalls 

bereits überbauten Quartierplanparzelle 312 (zugleich Beschwerdeführe-

rin im Parallelverfahren R 13 213) anwesend. Im Übrigen nahmen noch 

drei weitere Quartierplangenossen am gerichtlichen Augenschein teil. Al-

len Anwesenden wurde dabei an fünf verschiedenen Standorten die Ge-

- 18 -

legenheit geboten, sich auch noch mündlich vor Ort zu den aufgeworfe-

nen Fragen – insbesondere betreffend Ästhetik, Standort, Gebäudestaff-

lung und -kubatur auf Bauparzelle 1080 im fraglichen Quartierplangebiet - 

zu äussern. Von Seiten des Gerichts wurden ferner noch insgesamt 28 

Farbfotos (samt QP-Modell) erstellt und dem Protokoll des Augenscheins 

beigefügt. 

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im 

Rahmen der nachfolgenden Erwägungen noch näher eingetreten.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist der Entscheid vom 2./9. September 2013, worin die 

Beschwerdegegnerin 1 (Gemeinde) die Einsprachen gegen den Quartier-

plan D._____ ablehnte und die Revision desselben genehmigte. Strittig 

und zu klären ist, ob die dagegen am 11. Oktober 2013 Beschwerde er-

hebende Beschwerdeführerin (auf Parzelle 376 im Plangebiet) diesen 

Einsprache- und Genehmigungsentscheid zu Recht wegen Missachtung 

der Ästhetik-, Gestaltungs- und Gebäudevolumenvorgaben nach den dort 

massgebenden Quartierplanvorschriften (QPV 1991) bzw. den neuen 

Quartierplanbestimmungen (QPB 2012), dem kommunalen Baugesetz 

(BG) sowie übergeordnetem kantonalen Recht (KRG) durch das geplante 

Bauprojekt der Beschwerdegegnerin 2 (Bauherrschaft) auf Parzelle 1080 

anfocht. Beschwerdethema ist demnach die Rechtmässigkeit und quar-

tierplangestalterische Vertretbarkeit des angefochtenen Entscheids.

2. a) Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 

370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen 

Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe-

- 19 -

bung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu er-

mächtigt ist. Nach Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 

30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwal-

tungsgericht einzureichen. – Im konkreten Fall ist dazu erstellt, dass die 

Beschwerdeführerin im fraglichen Quartierplangebiet über ein Bankge-

bäude auf Parzelle 376 verfügt, das sich räumlich direkt gegenüber von 

Parzelle 1080 befindet. Die Beschwerdeführerin ist daher durch das dort 

geplante Bauvorhaben im selben Plangebiet offensichtlich weit mehr 

berührt als unbeteiligte Dritte (Abgrenzung zur verpönten/unzulässigen 

Popularbeschwerde), womit die Voraussetzungen nach Art. 50 VRG er-

füllt sind. Die schriftlich formulierte Beschwerde (mit Begehren und Be-

gründung) vom 11. Oktober 2013 gegen den Einsprache- und Genehmi-

gungs-entscheid vom 2., mitgeteilt am 9. September 2013 (Anfechtung 

innert 30 Tagen seit Zustellung), wurde demnach auch frist- und formge-

recht bei der zuständigen Gerichtsinstanz (Verwaltungsgericht) einge-

reicht, weshalb hier alle formellen Legitimationsvoraussetzungen für eine 

materielle Behandlung der Beschwerde vorliegen und somit darauf einge-

treten werden kann.

b) Weiter gilt es in formeller Hinsicht noch klarzustellen, dass der durchge-

führte Augenschein am 19. September 2014 sowie das dabei zur Ein-

sichtnahme und Diskussion gestellte (Richt-) Modell über das geplante 

Bauprojekt auf Parzelle 1080 - einschliesslich weiterer bereits bestehen-

der Gebäude [inkl. der Beschwerdeführerin auf Parzelle 376] im betref-

fenden Quartierplangebiet – dem Gericht zusammen mit den beigelegten 

Revisionsplänen ein genügend zuverlässiges und aussagekräftiges Bild 

zu vermitteln mochten, um vorliegend auch ohne zusätzliche Abklärungen 

oder die Anordnung weiterer Expertisen entscheiden zu können (vgl. dazu 

auch die 28 Fotos samt Projektmodellfotos, welche anlässlich des Augen-

scheins vom Gericht erstellt wurden). 

- 20 -

c) Im Übrigen sei verfahrensrechtlich nur noch erwähnt, dass die Beschwer-

deführerin mit dem in ihrer Replik vom 15. Januar 2014 (vgl. im Sachver-

halt Ziff. 15, hiervor) präzisierten Hauptantrag offenkundig erreichen woll-

te, dass die vorliegende Quartierplanrevision aufgehoben wird. Sie wollte 

hingegen nicht erreichen, dass auf jegliche Revision desselben verzichtet 

wird. In dieser präzisierten Form ist auf den Hauptantrag daher einzutre-

ten und die Beschwerde somit einer materiellen Prüfung zugänglich.

3. a) In materieller Hinsicht gilt es zunächst die einschlägigen Bestimmungen 

des hier anwendbaren Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubün-

den (KRG; BR 801.100) und des kommunalen Baugesetzes (BG) bezüg-

lich der bauästhetischen Eingliederungsvorschriften ins bestehende Orts-, 

Strassen- und Landschaftsbild sowie insbesondere die zugehörigen und 

spezifischen Quartierplanvorschriften (QPV 1991/1998) bzw. die revidier-

ten und neuen Quartierplanbestimmungen (QPB 2012) für das fragliche 

Teilbaugebiet in der Inneren Dorfzone (IDZ) zu erwähnen:

Art. 73 Abs. 1 und 2 KRG – Gestaltung [Siedlung/Landschaft/Ästhetik]
1Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so 
zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Land-
schaft eine gute Gesamtwirkung entsteht.

2Wo dieses Gesetz oder die Ortsplanung eine Pflicht zur Gestaltungsbe-
ratung vorsehen, haben sich die Bauherrschaft bei der Ausarbeitung der 
Projektpläne und die Baubehörde bei der Beurteilung des Bauvorhabens 
durch Fachleute in Fragen der Baugestaltung beraten zu lassen. 

Art. 107 Abs. 1 u. 2 Ziff. 5 KRG Übergangsbestimmungen [Ortsplanungen]   

1Die bestehenden Ortsplanungen bleiben, soweit Absatz 2 nichts anderes 
bestimmt, bis zur Anpassung an dieses Gesetz in Kraft. Die Anpassung 
hat bei der nächsten Überprüfung der Ortsplanung, jedoch innert 15 Jah-
ren, zu erfolgen. Die Regierung kann diese Frist angemessen verlängern.

- 21 -

2Unmittelbar anwendbare Bestimmungen dieses Gesetzes gehen abwei-
chenden kommunalen Vorschriften vor. Als unmittelbar anwendbar gelten 
[Ziff. 1-6]:
Ziff. 5. Die kantonalen Bauvorschriften (Art. 72 – 84 KRG).

Art. 86 Abs. 1 und 4 BG – Zonenschema
1Die Bauweise und das Mass der Nutzung in den Bauzonen richten sich 
nach dem Zonenschema und den zugehörigen Begriffsbestimmungen.

4In den einzelnen Bauzonen gelten folgende Grundmasse:
IDZ = Innere Dorfzone; max. Gebäudehöhe 18.5 m; max. Gebäudelänge 
45.0 m.
Mind. kleiner Grenzabstand 2.5 m; mind. grosser Grenzabstand 2.5 m.

Art. 89 Abs. 1 bis 6 BG – Gebäudehöhe (Erläuterungsskizze im Anhang S. 63)

1Die Gebäudehöhe wird vom tiefsten Punkt des gewachsenen oder abge-
tragenen Bodens längs der Gebäudeaussenseite aus gemessen bis zum 
höchsten Punkt des Daches. Durch Terrainveränderungen dürfen die 
Vorschriften über die maximale Gebäudehöhe nicht umgangen werden.

2Bei seitlich gegliederten und/oder in der Höhe gestaffelten Bauten wird 
die Gebäudehöhe an jedem erkennbaren Baukörperteil einzeln ermittelt. 
Die Gesamthöhe eines zusammenhängenden in der Höhe gestaffelten 
Gebäudes darf von der Talseite her gemessen jedoch die zonengemässe 
Gebäudehöhe höchstens um 3.0 m überschreiten. 

3Über die zulässige Höhe bei Gebäuden in Terrainmulden sowie bei be-
sonderen Verhältnissen entscheidet die Baubehörde. Die Baubehörde 
kann in diesen Fällen Abweichungen von der Gebäudehöhe bis max. 10 
% gestatten.

4Werden in Gebieten, in denen Flachdächer zulässig sind, Steil- oder 
Walmdächer erstellt, darf die maximale Gebäudehöhe um 3.0 m über-
schritten werden. 

5Bei Flachdachbauten dürfen Dachaufbauten für Lifte die maximale Ge-
bäudehöhe überschreiten. Diese sind auf das technisch notwendige Mi-
nimalmass zu beschränken.

6Höhenzuschläge im Sinne von Abs. 2, 3 und 4 dürfen nicht kumuliert 
werden.   

- 22 -

Art. 121 BG [Quartierplan] – Vollständig ersetzt durch Art. 51 KRG
Art. 122 BG [Quartierplanbestimmungen] – Ersetzt durch Art. 52 KRG
Art. 123 Abs. 2 Ziff. 1-3 BG [Quartiergestaltungsplan] - Abs. 1 gestrichen

2Der Quartiergestaltungsplan trennt wenigstens die überbaubaren und 
freizuhaltenden Flächen. Enthält er weitergehende Anordnungen über die 
zulässigen Baukuben, ihre Nutzung und Gestaltung und bietet er Gewähr 
für eine gute Beziehung der geplanten Bauten zur baulichen und land-
schaftlichen Umgebung und untereinander, können darin folgende Abwei-
chungen von allgemeinen Bauvorschriften und von Zonenvorschriften 
festgelegt werden:

1. Die Gebäude- und Grenzabstände, die Gebäudelängen und der Zu-
sammenbau mehrerer Baukörper können nach architektonischen Kri-
terien frei bestimmt werden. Gegenüber den nicht in das Quartierplan-
verfahren einbezogenen Nachbargrundstücken gelten indessen die 
vorgeschriebenen Grenz- und Gebäudeabstände. Vorbehalten bleibt 
Art. 91 Abs. 4.

2. Drängt sich aus gestalterischen Gründen eine Terrainveränderung auf, 
kann die Berechnung der Gebäude- und Firsthöhen ab neuem Terrain 
vorgeschrieben werden.

3. Die im Zonenschema angegebenen Höchstwerte für die Ausnützung 
dürfen um maximal 10 % erhöht werden. Die Mehrnutzung darf nicht 
für Zweitwohnungen im Sinne des Baugesetzes (Anhang, Ziffer 3. Ab-
satz 4) verwendet werden.

Art. 5 Quartierplanbestimmungen [QPB 2012] - Anwendbares Recht
1Soweit die nachfolgenden Bestimmungen keine besonderen Vorschriften 
enthalten, sind die Quartierplanvorschriften […] vom 16.8.1991 sowie die 
jeweils geltenden Bestimmungen des Baugesetzes der Gemeinde […] 
und die übergeordneten Erlasse anwendbar. 
2Die Festlegungen im vorliegend revidierten Quartierplan gehen allfällig 
widersprechenden Baulinien gemäss Baulinienplan vom 1.6.1978 vor.  

Art. 8 QPB - Bauweise/Gestaltung [Baubereiche]
1Die im Plan „Gestaltung“ festgelegten Baubereiche bezeichnen die 
Standorte, in denen nach Abbruch der bestehenden Bauten Neubauten 
zulässig sind. Ausserhalb dieser Baubereiche sind oberirdisch nur Ein-
richtungen zur Belichtung von unterirdischen Bauten zulässig.

- 23 -

2Unterirdische Bauten sind ausserhalb der Baubereiche nach Massgabe 
des Baugesetzes gestattet.
3[…]
4Oberirdische Verbindungen zwischen den Bauten sind zulässig, sofern 
sie in ihrer Erscheinung von untergeordneter Natur sind und gestalterisch 
überzeugen.

Art. 9 QPB - Bauweise/Gestaltung [Gebäudehöhen]
1Die zulässigen Gebäudehöhen richten sich nach den Höhenangaben im 
Plan „Gestaltung“.
2Über die im Plan „Gestaltung“ vorgesehenen Höhen hinaus darf kein 
Höhenzuschlag in Anspruch genommen werden, insbesondere auch nicht 
der Zuschlag für Steil- und Walmdächer gemäss Art. 89 Abs. 4 BauG.
3Für oberirdische Verbindungen zwischen Bauten i.S.v. Art. 8 Abs. 4 gilt 
als maximal zulässige Gebäudehöhe die maximal zulässige Höhe der 
verbundenen Bauten gemäss Plan „Gestaltung“.

Art. 10 QPB - Bauweise/Gestaltung [Dächer/Attika]
1Für Neu- und Ersatzbauten auf dem Grundstück Nr. 1080 sind nur 
Flachdächer oder schwach geneigte Pultdächer zulässig.
2Die Lage und Ausdehnung des Attikageschosses ist im Plan „Gestaltung“ 
vorgegeben.
3Dachabschlüsse wie Geländer und dergleichen dürfen nicht in massiver 
Bauweise ausgeführt werden.   

Art. 11 QPB - Bauweise/Gestaltung [Stützmauern]

Stützmauern sind gut in die Umgebung einzupassen und als Bruchstein-
mauerwerk bzw. Bruchsteinverkleidung auszuführen. Die Baubehörde 
kann im Baubewilligungsverfahren Ausnahmen zulassen an Stellen, die 
nicht oder nur beschränkt einsehbar sind.  

Art. 2.1 lit. a QPV [Fassung 1991] – Zielsetzungen

Der Quartierplan soll insbesondere dazu führen, dass sich zukünftige 
Bauten, Strassen, Stützmauern usw. besonders gut ins Orts-, Strassen- 
und Landschaftsbild einfügen, und dass gleichzeitig der Umgebungs-
schutz und die Umgebungsgestaltung gewährleistet werden.  

- 24 -

Art. 5.1 lit. c QPV – Baugestaltungslinien

Für das Grundstück Kat. Nr. 1080 gelten die äusseren Abmessungen der 
bestehenden Bauten als Gestaltungsbaulinien. Wollen die Grundeigentü-
mer diese Parzelle neu oder zusätzlich überbauen, so erklärt sich der 
Gemeindevorstand bereit, den vorliegenden Quartierplan zu überprüfen 
und allenfalls abzuändern oder zu ergänzen.

Art. 5.2 lit. a QPV [Fassung 1991 inkl. *Revision 1998 ]- Gebäudehöhe

*Innerhalb des Quartierplan-Perimeters sind für die maximal zulässigen 
Gebäudehöhen folgende Festlegungen massgebend:

a) Parz. Nr. 1080: Es gelten die äusseren Abmessungen (gemäss Art. 5.1 
lit. c).

Art. 5.3 lit. b bis d QPV – Gebäudecharakteristik 

b) Die Gebäude sind als kubisch streng definierte Bauten, den traditionel-
len alpinen Bauformen entsprechend (wie z.B. „R____“), zu erstellen. An-
bauten mit modernem Charakter (Erker, Treppenhaus etc.) sind zulässig.

c) Überlange Fassaden sind zu vermeiden. Die Zielsetzung gemäss Ab-
schnitt b) ist mit Fassadenrücksprüngen, Unterbrechungen der Gebäu-
delänge und dgl. zu erreichen. 

d) Entlang der Via H._____ ist die geschlossene Bauweise vorzusehen.

Im Lichte dieser gesetzlichen (KRG; BG) und quartierinternen Vorgaben 

(QPV 1991/1998 samt QPB 2012/Revision) sowie der dazu allenfalls be-

reits ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichts sowie des kanto-

nalen Verwaltungsgerichts (VGU) gilt es auch die vorliegende Streitsache 

zu prüfen und zu entscheiden. 

b) Im konkreten Fall stellt die Beschwerdeführerin vorweg grundsätzlich in 

Frage, dass der Quartierplan nur für eine einzige Parzelle (hier Parzelle 

1080) abgeändert werden kann und dabei Regelungen aufgestellt wer-

den, welche mit den QPV 1991 im Widerspruch stehen. Für das Verhält-

nis zwischen den alten und den neuen Quartierplanvorschriften ist Art. 5 

- 25 -

QPB 2012 massgebend, wonach – soweit die neuen QPV 2012 keine be-

sonderen Vorschriften enthalten – zunächst die QPV 1991 und danach 

das kommunale Baugesetz (BG) sowie die übergeordneten Erlasse (z.B. 

KRG) anwendbar sind. Die neuen QPB 2012 enthalten in gestalterischer 

und bauästhetischer Hinsicht nun aber tatsächlich besondere Vorschriften 

(vgl. dazu vorne E.3a, die Art. 8 QPB [Baubereiche], Art. 9 QPB [Gebäu-

dehöhen], Art. 10 QPB [Dächer, Attika] sowie Art. 11 QPB [Stützmauern]). 

Sollte dieser revidierte Quartierplan 2012 also dereinst einmal genehmigt 

werden, gehen diese besonderen Vorschriften den nicht aufgehobenen 

Vorschriften des Quartierplans 1991 vor. Es wird dann keine Wider-

sprüche zwischen alten (QPV) und neuen (QPB) Quartierplanvorgaben 

mehr geben. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin kann ein 

Quartierplan aber selbstverständlich auch nur für einen Teil desselben – 

hier für Parzelle 1080 – abgeändert werden. Andernfalls könnten Quar-

tierpläne auch keine Bestimmungen enthalten, die nur für Teile desselben 

oder einzelne Parzellen desselben gelten. Schon der bestehende Quar-

tierplan 1991 enthält aber gestalterische Bestimmungen, die nur für ein-

zelne Parzellen gelten (vgl. hiervor E.3a, die Art. 5.1 lit. c und Art. 5.2 

QPV 1991/ 1998). Zudem wurde in Art. 5.1 lit. c QPV (1991) noch aus-

drücklich die Revision des bestehenden Quartierplans bezüglich der Par-

zelle 1080 vorbehalten; sofern nämlich die Grundeigentümer diese Par-

zelle neu oder zusätzlich überbauen wollen; was jetzt gerade unbestritten 

der Fall ist. 

c) Die Beschwerdeführerin wirft darüber hinaus die Frage auf, ob die weiter-

hin geltenden Bestimmungen des Quartierplans 1991 – insbesondere de-

ren Art. 2.1 und Art. 5.3 – bei der vorliegenden Revision ebenfalls zu be-

achten sind. Die Beschwerdegegnerinnen verneinen dies und wollen die-

se Bestimmungen bloss für die Erteilung konkreter Baubewilligungen an-

gewendet wissen. Die neuen Quartierplanvorschriften konkretisieren aber 

- 26 -

die allgemeinen Bestimmungen des bisherigen Quartierplans 1991; einem 

konkreten Bauvorhaben also nicht unähnlich. Die Beschwerdeführerin hat 

daher Recht, wenn sie ausführt, bei der vorliegenden Quartierplanrevision 

seien gewisse Vorgaben des Quartierplans 1991 zu beachten. Es ist hier 

folglich noch zu prüfen, ob sich die Konkretisierungen der vorliegenden 

Quartierplanrevision besonders gut ins Orts-, Strassen- und Landschafts-

bild einfügen und den Umgebungsschutz und die Umgebungsgestaltung 

gewährleisten. Ebenfalls ist unter gestalterischen Gesichtspunkten – der 

Titel von Art. 5.3 QPV 1991 lautet „Gebäudecharakteristik“ – zu klären, ob 

sie als kubisch streng definierte Bauten, den traditionellen alpinen Bau-

formen entsprechend geplant sind, überlange Fassaden vermeiden und 

zudem entlang der Via H._____ die geschlossene Bauweise vorsehen (so 

Art. 5.3 lit. b-d QPV 1991). Insoweit sind diese Bestimmungen zusätzlich 

zu den Erfordernissen von Art. 73 Abs. 1 (in Verbindung mit Art. 107 Abs. 

2 Ziff. 5) KRG zu erfüllen. Wie der gerichtliche Augenschein vom 19. Sep-

tember 2014 nun gezeigt hat (vgl. dazu auch die aufschlussreichen Fotos 

Nr. 22-28 des [Richt-] Modells im Augenscheinprotokoll), kann objektiv 

aber keine Rede von einer überdimensionierten bzw. örtlich völlig atypi-

schen oder fremdkörperartigen neuen Hochbaute im Quartierplangebiet 

sein. Richtig ist jedoch, dass die bestehenden Möglichkeiten bezüglich 

Aussenfassadenhöhe sowohl beim Hauptbaukörper im Süden (unmittel-

bar gegenüber der Parzelle 376 der Beschwerdeführerin) als auch beim 

Hauptbaukörper im Norden (unweit gegenüber der Parzelle 312 der Be-

schwerdeführerin im Parallelverfahren R 13 213) restlos bzw. maximal 

ausgenutzt wurden. Dies entspricht aber gerade dem Gebot der verdich-

teten Bauweise in Kernzentren bzw. in der hier massgebenden Inneren 

Dorfzone (IDZ) im Sinne von Art. 86 Abs. 4 BG. Was die Anordnung und 

Ausrichtung des neuen Gebäudekomplexes auf Parzelle 1080 betrifft, so 

richten sich die zwei erwähnten Hauptbaukörper mit vertieftem Innenhof 

als Verbindungsstück in der Mitte von Westen (hangseits) nach Osten 

- 27 -

(seewärts) aus, was aber angesichts der umliegenden Nachbargebäude 

auf Parzelle 1138 (im Südosten) sowie Parzelle 1426 (im Nordwesten) 

nichts Neues oder Ungewöhnliches darstellt, da auch jene Gebäude be-

reits dieselbe Ausrichtung aufweisen. Hinzu kommt, dass durch den her-

abgesetzten Innenhof die Durchsicht zum See für die dahinter liegenden 

Grundstücke – insbesondere die Grundeigentümer der Parzellen 358 und 

359 im Westen von Parzelle 1080 – zumindest teilweise gewahrt bzw. er-

halten bleibt, was hinsichtlich des äusseren Erscheinungsbilds eine den 

Umständen – trotz sehr enger Ortsverhältnisse - entsprechend aufgelo-

ckerte Bebauung ermöglicht. Die beiden Hauptbaukörper mit niedrigerem 

Innenhof fügen sich damit architektonisch und bauästhetisch geradezu 

besonders gut ins bestehende Orts- und Landschaftsbild im fraglichen 

Quartierplangebiet ein und stellen im Rahmen des baulich Möglichen – 

unter Berücksichtigung allfällig privat entgegenstehender bzw. der über-

wiegenden öffentlichen Interessen an einer dichten Überbauung – den in 

Art. 2.1 lit. a QPV (in der Fassung 1991) als Zielsetzung ausdrücklich ver-

langten Umgebungsschutz samt Umgebungsgestaltung nahezu in optima-

ler Form sicher. Ein Anspruch auf Erhaltung der Aussicht speziell für die 

Parzelle 376 der Beschwerdeführerin oder auf die Freihaltung von Grün-

flächen besteht entsprechend und mangels einer gesetzlichen Grundlage 

auch unter dem Aspekt der Gleichbehandlung nicht. Im Übrigen kommt 

diesem allgemeinen Postulat wegen der konkreten Umstände vor Ort oh-

nehin nur wenig Bedeutung zu, da sonst eine situationsadäquate und 

massgeschneiderte Lösung für die Überbauung grösserer Baugrundstü-

cke in räumlich engen sowie erschliessungstechnisch anspruchsvollen 

Verhältnissen stets mit dem Hinweis auf eine rechtsungleiche Behandlung 

gegenüber anderen Liegenschaftsbesitzern beträchtlich erschwert, wenn 

nicht sogar im Ergebnis gänzlich verunmöglicht würde (vgl. zum Anspruch 

auf Erhalt der Aussicht auch Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 

Graubünden [VGU] R 12 95 vom 14. Dezember 2012 E.3 sowie E. 6a, 6c-

- 28 -

f). Daraus ergibt sich, dass der Eventualantrag der Beschwerdeführerin 

(vgl. dazu im Sachverhalt Ziff. 6, hiervor) betreffend Redimensionierung 

und Gebäudestandortverschiebung [speziell des Hauptbaukörpers im Sü-

den nach Norden] zwecks Erhalts der bisherigen Seeaussicht ab Parzelle 

376 hier auf jeden Fall abzuweisen ist. Weiter gilt es festzuhalten, dass 

die geplanten Gebäudeteile auf Parzelle 1080 alle streng kubisch definiert 

und gegliedert sind. Hingegen ist in Anbetracht der bereits vorbestehen-

den Umgebung kaum ein öffentliches Interesse daran auszumachen, 

dass der neue Gebäudekomplex auf Parzelle 1080 den traditionellen alpi-

nen Bauformen im Sinne von Art. 5.3 lit. b QPV (in der Fassung von 

1991) entsprechend geplant und erstellt werden sollte. Anzumerken bleibt 

zudem, dass die Aussenfassaden sowohl entlang der Via dal L._____ im 

Westen (oben) als auch der Via H._____ im Osten (unten) keineswegs 

eine Überlänge aufweisen, zumal Art. 86 Abs. 4 BG eine Gesamtlänge 

von 45.00 m explizit zulässt. Dem ist hier umso mehr zuzustimmen, als 

die beiden weiter nördlich gelegenen Gebäude auf Parzelle 1426 und Pa-

rzelle 317 ähnlich lange bzw. noch längere Aussenfassaden aufweisen. 

Zudem wird auch das gestalterische Formelement der geschlossenen 

Bauweise im Osten entlang der Via H._____ erfüllt, nachdem die Haupt-

baukörper jeweils an den Parzellengrenzen und im schmalen Spalt des 

Innenhofes zwischen und neben den beiden Gebäuden durchgehend fast 

ca. 9 m hoch bebaut werden (vgl. dazu insbesondere die eingereichten 

Gestaltungs- und Ansichtspläne der Beschwerdegegnerin 2 [Bg 2-act. 3 

und 4]). In einer Gesamtschau lässt sich daher festhalten, dass im fragli-

chen Plangebiet bereits bestehende Häuser ähnliche Stilelemente und 

vergleichbare Dachformen wie das geplante Projekt aufweisen. Selbst die 

Materialisierung ist ähnlich. Im Gegensatz zu den früheren Riegelbauten 

entlang der Via L._____ orientiert sich das umstrittene Bauvorhaben auf 

Parzelle 1080 aber an einer vertikalen Ausrichtung (West-Ost-Achse), 

was in Anbetracht des ansteigenden Terrainverlaufs gegen Westen 

- 29 -

durchaus sinnvoll erscheint. In Anwendung ihres weiten Ermessensspiel-

raums in Ästhetikfragen durfte die Beschwerdegegnerin 1 das gestalte-

risch ortsverträgliche Neubauprojekt auf Parzelle 1080 im Rahmen der 

Revision des dafür massgeblichen Quartierplans daher gutheissen, was 

zur Konsequenz hat, dass die Beschwerde im Verfahren R 13 216 wegen 

Verletzung der geltenden Eingliederungs- und Gestaltungsvorschriften 

abzuweisen ist. Die Beschwerde ist folglich im Hauptantrag (vgl. dazu 

Präzisierung in Ziff. 15 im Sachverhalt: Ersatzlose Aufhebung der Revisi-

on respektive Verzicht auf Revisionsverfahren für das bestehende Plan-

gebiet) abzuweisen.

d) Zu ergänzen bleibt hier noch, dass die Beschwerde R 13 213 im Parallel-

verfahren gutgeheissen wurde, weil die höchstzulässige Gebäudehöhe – 

im Hauptgebäude Süd um 50 cm und im Hauptgebäude Nord um 35 cm – 

überschritten wurde und daher die Revision des Quartierplans in der vor-

gelegten Form und Ausgestaltung nicht als rechtens und schützenswert 

eingestuft wurde. Die Angelegenheit muss deshalb zur Überarbeitung und 

Neuauflage noch einmal an die Beschwerdegegnerinnen zurückgewiesen 

werden. Die hier konkret zur Beurteilung gestellte Beschwerde R 13 216 

wird demnach „im Sinne der Erwägungen“ abgewiesen, da die angeführ-

ten Verweigerungsgründe (Missachtung Eingliederungsgebot bzw. Ästhe-

tikvorschriften) zwar materiell nicht stichhaltig und unbegründet sind, die 

strittige Quartierplanrevision aber dennoch im Resultat formell – nämlich 

aufgrund der in der Beschwerde im Parallelfall VGU R 13 213 bereits er-

wähnten Entscheidungsgründe – aufgehoben werden muss.

4. a) Die Beschwerde ist damit im Sinne der Erwägungen (E.3b-d) abzuweisen.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Diese hat die 

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anwaltlich vertretene und obsiegende Beschwerdegegnerin 2 nach Art. 78 

Abs. 1 VRG zudem noch aussergerichtlich angemessen zu entschädigen, 

wobei die eingereichten Honorarnoten vom 7. Februar 2014 [Fr. 4‘370.10] 

und vom 19. September 2014 [Fr. 1‘500.10 für die Teilnahme am Augen-

schein] des Rechtsanwalts der Beschwerdegegnerin 2 unverändert über-

nommen werden können. Die Parteientschädigung zu Gunsten der Be-

schwerdegegnerin 2 beläuft sich demnach auf insgesamt Fr. 5‘870.20 

(14.55 Aufwandstunden x Fr. 270.-- Std./Ansatz = Fr. 3‘928.50; plus Bar-

auslagen Fr. 117.90 und 8 % Mehrwertsteuer [Fr. 323.70]; zzgl. Aufwand 

Augenschein Fr. 1‘500.10). Eine solche aussergerichtliche Entschädigung 

steht der Beschwerdegegnerin 1 gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da 

sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.  

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 8'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 944.--

zusammen Fr. 8'944.--

gehen zulasten der A._____ SA und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 

Chur, zu bezahlen.

3. Die A._____ SA hat die B._____ AG aussergerichtlich mit Fr. 5'870.20 

(inkl. MWST) zu entschädigen.

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4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]