# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cf1d8809-d727-5d8d-b8e7-a9f0b5671368
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-10-20
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 20.10.2016 VD.2016.85 (AG.2016.766)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_VD-2016-85_2016-10-20.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  als Verwaltungsgericht

  Dreiergericht

  

 

VD.2016.85

 

URTEIL

 

vom 20.
Oktober 2016

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Stephan Wullschleger, 

lic. iur. André
Equey, Prof. Dr. Daniela
Thurnherr

und Gerichtsschreiber
MLaw Tobias Calò 

 

 

 

Beteiligte

 

A____                                                                                                Rekurrent
1

[...]

vertreten durch Dr. [...] und

lic. iur. [...], Advokaten,

[...]

 

B____                                                                                            Rekurrentin
2

[...]

vertreten durch Dr. [...] und

lic. iur. [...], Advokaten,

[...]

 

gegen

 

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Fischmarkt 10,
4001 Basel

 

 

Gegenstand

 

Rekurs gegen einen
Entscheid der Steuerrekurskommission 

vom 27. August 2015

 

betreffend Handänderungssteuer
(Befreiung von der Handänderungssteuer infolge Realteilung)

Sachverhalt

 

A____ und B____
(nachfolgend Rekurrenten) bildeten zusammen mit C____ und D____ betreffend die
Liegenschaft [...] 75 (Grundbuch Basel, Sektion [...], Parzelle [...];
nachfolgend Grundstück W._____) eine Erbengemeinschaft. Während beide
Rekurrenten sowie C____ je mit 1/6 Gesamthandanteil am Grundstück beteiligt waren,
kam D____ ein solcher von 1/2 zu. Die Rekurrenten hielten mit D____ zudem die
Liegenschaften [...] 26 und 28 sowie [...] 3 (Grundbuch Basel,
Sektion [...], Parzelle [...]; nachfolgend Grundstück X._____)
in Miteigentum. Die Rekurrenten waren daran zu je 1/6 und D____ zu 2/3
beteiligt.

 

Mit zwei
öffentlichen Urkunden vom 28. November 2013 wurde gemäss Bezeichnung
der Rekurrenten, C____ und D____ eine partielle Erbteilung vereinbart,
insbesondere mit dem Ziel, in deren Rahmen die Eigentumsverhältnisse der
Beteiligten an sämtlichen Grundstücken zu vereinfachen. Zu diesem Zweck wurde
zunächst vom Grundstück X._____ die Liegenschaft [...] 3
abparzelliert (Grundbuch Basel, Sektion [...], Parzelle [...];
nachfolgend Grundstück Y._____) und den Rekurrenten zu je hälftigem
Miteigentum übertragen. D____ übernahm dabei die abgespaltenen Liegenschaften [...] 26
und 28 (nachfolgend Grundstück Z._____) zu Alleineigentum. Im Folgenden
wurde die Gesamthand am Grundstück W._____ in Miteigentum umgewandelt. Zur
Abgeltung der durch die Zuteilung des Grundstücks Z._____ an D____
entstandenen Mehrübernahme übertrug diese den von ihr am Grundstück W._____
gehaltenen Miteigentumsanteil von 1/2 zu gleichen Teilen von je 1/4 auf die Rekurrenten
und schied als Miteigentümerin aus. Um den wiederum daraus entstandenen
Mehrwert auszugleichen, der den Rekurrenten nun infolge der Übertragung der Miteigentumsanteile
am Grundstück Y._____ und W._____ zukam, vereinbarten die Beteiligten
darüber hinaus, dass D____ gegenüber den Rekurrenten eine Ausgleichsforderung
in der Höhe von CHF 72‘000.– zusteht, die allerdings mit der von ihr zu
tragenden anteiligen Schuld zur Beseitigung von Altlasten und Abfällen auf dem
Grundstück W._____ verrechnet werden solle. Nach dem Willen der
Beteiligten sollte D____ damit vollständig aus allen mit der Beseitigung der
Altlasten und Abfälle auf dem Grundstück W._____ in Zusammenhang stehenden
Verpflichtungen befreit werden.

 

Nach
Durchführung der Transaktion waren am Grundstück W._____ die Rekurrenten
zu je 5/12 und C____ zu 1/6 beteiligt, das Grundstück Z._____ stand im
Alleineigentum von D____ und das Grundstück Y._____ wurde zu je hälftigem
Miteigentum von den Rekurrenten gehalten. Sämtliche Geschäfte wurden schliesslich
am 27. Januar 2014 im Grundbuch eingetragen.

 

Mit Schreiben
vom 3. Dezember 2013 meldete der vollziehende Notar die Geschäfte bei
der Steuerverwaltung Basel-Stadt (nachfolgend Steuerverwaltung) an, wobei der
Wert des von D____ an die Rekurrenten übertragenen hälftigen
Miteigentumsanteils am Grundstück W._____ mit CHF 1‘632‘500.– deklariert
wurde. Die dementsprechende Handänderungssteuer von 3% des Übertragungswertes
über CHF 48‘975.– wurde dabei unter Vorbehalt bezahlt. Am
11. März 2014 verfügte die Steuerverwaltung mittels amtlicher
Veranlagung, dass die entsprechende Übertragung als ein der Handänderungssteuer
unterliegendes Rechtsgeschäft qualifiziert und die Handänderungssteuer auf
CHF 48‘975.– festgesetzt werde. Gegen diese Verfügung erhoben die Rekurrenten
mit Schreiben vom 11. April 2014 Einsprache, die von der Steuerverwaltung
mit Einspracheentscheid vom 6. Juni 2014 abgewiesen wurde. Dagegen
erhoben die Rekurrenten am 9. Juli 2014 Rekurs, welcher von der
Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Stadt mit Entscheid vom
27. August 2015 abgewiesen wurde.

 

Gegen diesen
Entscheid haben die Rekurrenten am 29. März 2016 Rekurs erhoben mit
den Anträgen, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben, es sei festzustellen,
dass das Rechtsgeschäft nicht der Handänderungssteuer unterliegt und es sei die
Steuerverwaltung zur Rückerstattung der unter Vorbehalt bezahlten Handänderungssteuer
in der Höhe von CHF 48‘975.– zuzüglich Vergütungszins anzuweisen, alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

 

Die Tatsachen
und Parteistandpunkte ergeben sich, soweit sie von Bedeutung sind, aus den
nachfolgenden Erwägungen. Dieses Urteil ist auf dem Zirkulationsweg ergangen.

 

 

Erwägungen

 

1.

1.1      Gegen
Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission
kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben
werden (§ 171 des Gesetzes über die direkten Steuern [Steuergesetz; StG;
SG 640.100], § 10 Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und
Verwaltungsrechtspflege [VRPG; SG 270.100]). Zuständig ist das
Dreiergericht (§ 92 Abs. 1 Ziff. 11 i.V.m. § 32 Abs. 1
und § 99 des Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]). Das Verfahren
richtet sich nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das Steuergesetz keine
spezielle Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

 

1.2      Zum
Rekurs ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und
ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat (§ 13
Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf die Rekurrenten als Adressaten der
angefochtenen Verfügung zu. Der Rekurs wurde zudem innerhalb der 30-tägigen
Rekursfrist rechtzeitig eingereicht und begründet (§ 171 Abs. 2
i.V.m. § 164 Abs. 2 StG).

 

Auf den Rekurs
ist somit einzutreten.

 

1.3      Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich
nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine
speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht
enthält (vgl. § 171 StG). Demnach prüft das Gericht
insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig
angewandt, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder
Verfahrensvorschriften verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen
unzulässigen Gebrauch gemacht hat.

 

1.4      Da
es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von
Art. 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK; SR 0.101) handelt,
muss keine Verhandlung durchgeführt und kann das Urteil auf dem Zirkulationsweg
gefällt werden (§ 25 Abs. 2 VRPG; BGer 2P.7/2004 vom
8. Juni 2004 E. 1.3 und 2P.41/2002 vom 10. Juni 2003
E. 5).

 

2.

Gegenstand
dieses Verfahrens bildet die handänderungssteuerrechtliche Qualifikation der
mit öffentlicher Urkunde vom 28. November 2013 zwischen den
Rekurrenten, C____ und D____ vereinbarten Rechtsgeschäfte, welche die
Umwandlung der Gesamteigentums- in Miteigentumsanteile am Grundstück W._____
sowie die Übertragung des daran bestehenden hälftigen Miteigentumsanteils von D____
zu je gleichen Teilen an die Rekurrenten umfassen. Der Sachverhalt –
insbesondere der Übertragungswert der Miteigentumsanteile von insgesamt
CHF 1‘632‘500.– – ist erstellt.

 

2.1      Mit
der Handänderungssteuer werden gemäss § 1 Abs. 1 des Gesetzes
über die Handänderungssteuer (Handänderungssteuergesetz; HStG; SG 650.100)
sämtliche zivilrechtlichen sowie die in diesem Gesetz aufgeführten
wirtschaftlichen Handänderungen von Grundstücken besteuert, wobei als
Grundstück im Sinne des Handänderungssteuergesetzes nach dessen § 2
Abs. 1 insbesondere Liegenschaften sowie die Miteigentums- und die
Gesamthandsanteile an Grundstücken definiert werden. Von der
Handänderungssteuer befreit sind namentlich solche infolge körperlicher Teilung
von gemeinschaftlichem, d.h. in Mit- oder Gesamteigentum stehendem
Grundeigentum (Realteilung), insoweit die zugeteilten Grundstücke den
bisherigen Anteilsverhältnissen entsprechen (§ 4 Abs. 1
lit. e HStG). Subjektiv steuerpflichtig ist, soweit das
Handänderungssteuergesetz nichts anderes vorsieht, der Erwerber des Grundstücks
(§ 1 Abs. 3 und § 5 HStG). Die Handänderungssteuer wird mit
einem Steuersatz von 3% auf der Bemessungsgrundlage, die das vereinbarte
Entgelt für den Erwerb des Grundstücks, mindestens aber dessen zum Zeitpunkt
des Erwerbs anwendbarer Steuerwert nach § 46 StG bildet (§ 7
Abs. 1 HStG), erhoben (§ 1 Abs. 2 HStG).

 

2.2      Festzuhalten
ist zunächst, dass, wie auch die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, die
blosse Umwandlung von Gesamt- in Miteigentum keine zivilrechtliche Handänderung
darstellt (angefochtener Entscheid, E. 3c/bb; vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz, 3. Auflage, Zürich 2013, § 216 N 54 sowie
Entscheid der Steuerrekurskommission des Kantons Thurgau vom 9. bzw.
22. Dezember 1997 E. 5, in: StR 1998, S. 674, 676) und
insofern eine solche Umwandlung auch nicht der Handänderungssteuer unterliegt.
Die Umwandlung der Gesamt- in Miteigentumsanteile der Rekurrenten und von C____
von je 1/6 und von D____ von 1/2 am Grundstück W._____ hat daher keine
Handänderungssteuerfolgen ausgelöst, was auch der Auffassung der Vorinstanz
entspricht.

 

2.3

2.3.1   In
Bezug auf die Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils am Grundstück W._____
von D____ zu je gleichen Teilen an die Rekurrenten hat die Vorinstanz erwogen,
dass diese nicht vom Ausnahmetatbestand der Realteilung des
§ 4 Abs. 1 lit. e HStG erfasst werde und somit der
Handänderungssteuer unterliege. Dazu führt sie aus, dass der Gesetzgeber unter
dem Begriff der Realteilung nach § 4 Abs. 1
lit. e HStG die Auflösung von gemeinschaftlichem Eigentum und die
Bildung von Alleineigentum unter Erhalt der bisherigen Wert-anteile an einem
einzelnen Grundstück verstanden habe. Dies zeige sich insbesondere am in den
Gesetzesmaterialien enthaltenen Beispiel, wonach drei Personen gemeinsam ein
Grundstück haben und dieses später aufteilen, indem jeder einen Drittel zu
Alleineigentum übernimmt (Bericht der Steuerkommission zum Ratschlag und
Entwurf zu einem Gesetz über die Handänderungssteuer
[Handänderungssteuergesetz] und zu einer Motion: Ratschlag 8611 vom
22. Mai 1996 [nachfolgend Bericht der Steuerkommission], S. 4;
zum Ganzen angefochtener Entscheid, E. 5a). Im vorliegenden Fall sei die
Übertragung, weil der entsprechende Ausgleich neben den von den Rekurrenten mit
D____ ausgetauschten Miteigentumsanteilen an den Grundstücken W._____
sowie Z._____ und Y._____ die Begründung einer zusätzlichen Forderung zum
Zwecke des Mehrwertausgleichs von D____ gegenüber den Rekurrenten im Umfang von
CHF 72‘000.– umfasste, im Rahmen eines von der Handänderungssteuer erfassten
Tauschgeschäftes erfolgt. Weil keine Situation vorliege, in der die bisherigen
Miteigentümer des Grundstücks W._____ Alleineigentum an dessen Teilen
erworben haben, mithin gar kein Miteigentum aufgehoben wurde, könne kein
Anwendungsfall einer von der Handänderungssteuer ausgenommenen Realteilung im
Sinne des § 4 Abs. 1 lit. e HStG vorliegen. Aufgrund
der D____ gegenüber den Rekurrenten zustehenden Ausgleichsforderung über
CHF 72‘000.– sei zudem die für die Realteilung nach
§ 4 Abs. 1 lit. e HStG erforderliche Voraussetzung des
Erhalts der bisherigen Anteilsverhältnisse nicht erfüllt (zum Ganzen
angefochtener Entscheid, E. 5b/cc).

 

2.3.2   Die
Rekurrenten führen dagegen an, dass es sich bei der Übertragung der
Miteigentumsanteile um einen vom Ausnahmetatbestand des
§ 4 Abs. 1 lit. e HStG erfassten Sachverhalt handle (Rekursantwort,
Rz. 21). Sie machen geltend, dem in § 4 Abs. 1
lit. e HStG enthaltenen Begriff des Grundeigentums komme im Hinblick
auf den Sinn und Zweck der Gesetzesbestimmung insofern eine allgemeine
Bedeutung zu, als darunter nicht nur ein einzelnes Grundstück, sondern auch das
gemeinschaftliche Miteigentum an einer Mehrheit von Grundstücken zu verstehen
sei (Rekursantwort, Rz. 25 ff.). Entgegen der Ansicht der Vorinstanz
liessen sich aus den Gesetzesmaterialien keine Anhaltspunkte entnehmen, wonach
unter der Wendung Grundeigentum nur ein Grundstück verstanden werden darf
(Rekursantwort, Rz. 24 f.). In diesem Zusammenhang stellen sie sich
auf den Standpunkt, es müsse eine auf sämtliche Rechtsgeschäfte bezogene
Gesamtbetrachtung erfolgen, und führen dazu weiter aus, dass eine Realteilung
auch dann vorliege, wenn Mit- oder Gesamteigentümer bei einer Sache ausscheiden
und sich dafür ihre Beteiligungsquote bei einer anderen, bisher ebenfalls im Wesentlichen
im Mit- oder Gesamteigentum der gleichen Personenmehrheit stehenden Sache
vergrössert, idealerweise, nicht aber notwendigerweise bis zum Alleineigentum (Rekursantwort,
Rz. 31 ff.). Die Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils am
Grundstück W._____ von D____ zu je gleichen Teilen an die Rekurrenten sei
vorliegend zur Wahrung der den Beteiligten zustehenden Quoten über sämtliche
ursprünglich im Gesamteigentum gehaltenen Grundstücke erforderlich gewesen und
stelle daher eine Handänderung infolge körperlicher Teilung des Grundeigentums
an den Grundstücken W._____ sowie Z._____ und Y._____ dar (Rekursantwort,
Rz. 33). Die Rekurrenten kommen zum Schluss, dass vorliegend eine
Neuzuteilung der gleichbleibenden Wertquoten stattgefunden habe, die gemäss
§ 4 Abs. 1 lit. e HStG von der Handänderungssteuer
befreit sei (Rekursantwort, Rz. 34 ff. und 41).

 

2.3.3   Weil
das Handänderungssteuergesetz betreffend das Steuerobjekt in § 1 Abs. 1 HStG
unter Vorbehalt abweichender Bestimmungen an den zivilrechtlichen
Eigentumsübergang anknüpft, ist im Grundsatz auch für die Auslegung des
Steuerbefreiungsgrundes der Realteilung nach § 4 Abs. 1
lit. e HStG auf ein zivilrechtliches Begriffsverständnis abzustellen.
Dabei sind die Begriffe der körperlichen Teilung und der Realteilung
gleichbedeutend (vgl. Meyer-Hayoz, in:
Berner Kommentar, 1981, Art. 651 ZGB N 28). Es handelt sich
mithin um eine der im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB; SR 210)
vorgesehenen Arten der Teilung gemeinschaftlichen Eigentums (siehe Art. 651
und 654 Abs. 2 ZGB). Nach einhelliger zivilrechtlicher Lehre kann die
Realteilung nicht nur dadurch erfolgen, dass eine in gemeinschaftlichem
Eigentum stehende Sache in mehrere selbständige Sachen geteilt und diese ins
Alleineigentum je eines der bisherigen gemeinschaftlichen Eigentümer überführt
werden, sondern auch dadurch, dass mehrere in gemeinschaftlichem Eigentum
stehende Sachen je ins Alleineigentum eines der bisherigen gemeinschaftlichen
Eigentümer überführt werden (Brunner/Wichtermann,
Basler Kommentar, 5. Auflage 2015, Art. 651 ZGB N 8; Graham-Siegenthaler, in:
Breitschmid/Jungo [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht,
Sachenrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 651 N 3; Meyer-Hayoz, a.a.O.,
Art. 651 ZGB N 28 und 30; Rey,
Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, Grundriss des
schweizerischen Sachenrechts, Band I, 3. Auflage, Bern 2007,
N 732; vgl. Sutter-Somm, Eigentum
und Besitz, in: Sachenrecht, SPR Bd. V, 2014, N 258 f.). In
beiden Fällen erwirbt jeder bisherige gemeinschaftliche Eigentümer das
Alleineigentum an einer Sache, an der er bisher nur gemeinschaftlich berechtigt
gewesen ist, und verliert jeder bisherige gemeinschaftliche Eigentümer die
Berechtigung an einer Sache, die bisher in seinem gemeinschaftlichen Eigentum
gestanden hat. Sie unterscheiden sich nur insoweit, als die ins Alleineigentum
überführten selbständigen Sachen im ersten Fall in deren Rahmen erst geschaffen
werden und im zweiten Fall bereits vor der Realteilung bestanden haben. Dieser
Unterschied ist allerdings für die Frage der Steuerbefreiung irrelevant.
Folglich ist den Ausführungen der Rekurrenten zuzustimmen, wenn diese geltend
machen, dass auch die Überführung mehrerer in gemeinschaftlichem Eigentum
stehender Sachen je ins Alleineigentum eines bisherigen gemeinschaftlichen
Eigentümers als Realteilung im Sinne von § 4 Abs. 1
lit. e HStG zu qualifizieren ist. Dies entspricht im Übrigen auch der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern zu einer mit
§ 4 Abs. 1 lit. e HStG vergleichbaren Bestimmung.
Gemäss § 3 Abs. 1 Ziff. 4 des Gesetzes über die
Handänderungssteuer des Kantons Luzern (HStG LU) ist die Realteilung von
Gemeinschaftsgut steuerfrei, soweit die zugeteilten Grundstücke den bisherigen
Anteilen entsprechen. Eine solche Realteilung liegt gemäss der Rechtsprechung
des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern auch dann vor, wenn mehrere
selbständige Grundstücke den einzelnen gemeinschaftlichen Eigentümern ganz
zugesprochen werden (VGer LU LGVE 1987 II Nr. 16
E. 3 f.; vgl. VGer LU LGVE 2003 II Nr. 25
E. 5b). Der Umstand, dass § 4 Abs. 1 lit. e HStG
für die Realteilung von gemeinschaftlichem Grundeigentum und
§ 3 Abs. 1 Ziff. 4 HStG LU für diejenige von
Gemeinschaftsgut gelten, stellt insoweit keinen relevanten Unterschied dar,
weil unter den Begriff des gemeinschaftlichen Grundeigentums auch das
gemeinschaftliche Eigentum der gleichen gemeinschaftlichen Eigentümer an
mehreren selbständigen Sachen subsumiert werden kann. Entgegen den Ausführungen
der Vorinstanz kann jedenfalls aus dem Umstand, dass im Bericht der
Steuerkommission, S. 4, als Beispiel für eine Realteilung von Miteigentum
der Fall erwähnt wird, gemäss welchem drei gemeinschaftliche Eigentümer eines
Grundstücks dieses unter sich aufteilen, indem jeder einen Drittel zu
Alleineigentum übernimmt, nicht gefolgert werden – wie auch die Rekurrenten zu
Recht geltend machen –, dass dieser Steuerbefreiungsgrund nach dem Willen des
Gesetzgebers auf Fälle beschränkt sein sollte, in denen ein einziges in
gemeinschaftlichem Eigentum stehendes Grundstück geteilt wird.

 

Aus der in
§ 4 Abs. 1 lit. e HStG enthaltenen Regelung, nach
welcher eine Befreiung von der Handänderungssteuer nur vorgesehen ist, sofern
die zugeteilten Grundstücke den bisherigen Anteilsverhältnissen entsprechen,
ergibt sich ferner, dass der Steuerbefreiungsgrund der Realteilung nur insoweit
anwendbar ist, als der Wertausgleich zwischen den bisherigen gemeinschaftlichen
Eigentümern in einem Zug und real durch Zuteilung von Grundstücken im Sinne des
§ 2 Abs. 1 HStG erfolgt (vgl. VGer LU
LGVE 1992 II Nr. 21 E. 2b). In casu erfolgte der mit
der Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils am Grundstück W._____
von D____ zu je gleichen Teilen an die Rekurrenten in Zusammenhang stehende
Wertausgleich in einem Zug und zumindest grösstenteils real durch Zuteilung von
Grundstücken; im Einzelnen durch die Übernahme des Grundstücks Z._____ durch
D____ zu Alleineigentum und jener des Grundstücks Y._____ durch die
Rekurrenten zu je hälftigem Miteigentum. Damit bildet die Übertragung des hälftigen
Miteigentumsanteils am Grundstück W._____ von D____ zu je gleichen Teilen
an die Rekurrenten entsprechend der zutreffenden Auffassung der Rekurrenten und
entgegen der Ansicht der Vorinstanz Bestandteil einer einheitlichen
Realteilung. Folglich ist der Steuerbefreiungsgrund des
§ 4 Abs. 1 lit. e HStG auf diese Handänderung
anwendbar.

 

Dass die
Realteilung nur partiell erfolgt ist, weil das Grundstück W._____ im
Miteigentum dreier bisheriger gemeinschaftlicher Eigentümer, nämlich den
Rekurrenten und C____, verblieben und das Grundstück Y._____ ins
Miteigentum der Rekurrenten überführt worden ist, ändert nichts an dieser
Beurteilung. Es ist jedenfalls kein Grund ersichtlich, weshalb der
Anwendungsbereich von § 4 Abs. 1 lit. e HStG auf
vollständige Realteilungen beschränkt sein sollte. Der Steuerbefreiungsgrund
muss daher ebenso für partielle Realteilungen gelten. Dies entspricht auch der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Luzern zur vergleichbaren Bestimmung des
§ 3 Abs. 1 Ziff. 4 HStG LU (VGer LU LGVE 2003 II Nr. 25
E. 5b).

 

2.3.4   Hinsichtlich
des in § 4 Abs. 1 lit. e HStG statuierten
Erfordernisses der Wahrung der bisherigen Anteilsverhältnisse kann im
vorliegenden Fall gestützt auf die Dokumente “Aufteilung der bestehenden
Hypotheken [...]“ (Akten der Steuerverwaltung) und “Berechnung
Eigentumsanteile“ (Akten der Vorinstanz, S. 67 f.) Folgendes
festgehalten werden: Dem Grundstück X._____ kam vor der Abparzellierung
des Grundstücks Y._____ ein Nettowert – dieser entspricht dem Wert gemäss
Schätzung abzüglich des Anteils der Hypotheken – von insgesamt
CHF 4‘195‘000.– zu, wovon CHF 3‘757‘000.– auf das Grundstück Z._____
und CHF 438‘000.– auf das Grundstück Y._____ entfielen. Dem Grundstück W._____
kam ein Nettowert – dieser entspricht dem Wert gemäss Schätzung abzüglich des Anteils
der Hypotheken – von insgesamt CHF 2‘065‘000.– zu. Im Rahmen der
Realteilung hat sich der Gesamtwert der von D____ gehaltenen
Miteigentumsanteile bzw. Grundstücke von insgesamt CHF 3‘829‘166.– um
CHF 72‘166.– auf CHF 3‘757‘000.– reduziert; dies entspricht der
Differenz der Nettowerte der von D____ vor und nach der Realteilung gehaltenen
Miteigentumsanteile bzw. Grundstücke. Im Einzelnen hielt D____ vor der
Realteilung am Grundstück X._____ einen Miteigentumsanteil von 2/3 mit
einem Nettowert von CHF 2‘796‘666.– und am Grundstück W._____ einen
solchen von 1/2 mit einem Nettowert von CHF 1‘032‘500.–, insgesamt also
Miteigentumsanteile mit einem Nettowert von CHF 3‘829‘166.–. Nach der
Realteilung hielt D____ das Grundstück Z._____ in Alleineigentum, und zwar
mit einem Nettowert von CHF 3‘757‘000.–; ihren Miteigentumsanteil von 1/2
am Grundstück W._____ mit einem Nettowert von CHF 1‘032‘500.– hat sie
je hälftig an die Rekurrenten übertragen. Dementsprechend hat sich der
Gesamtwert der von den Rekurrenten gehaltenen Miteigentumsanteile bzw.
Grundstücke aufgrund der Realteilung um denselben Betrag erhöht, d.h. von
insgesamt CHF 2‘086‘666.– um CHF 72‘166.– auf gerundet
CHF 2‘158‘833.–; dies entspricht wiederum der Differenz der Nettowerte der
von den Rekurrenten vor und nach der Realteilung gehaltenen Miteigentumsanteile
bzw. Grundstücke. Die Rekurrenten hielten vor der Realteilung im Einzelnen am
Grundstück X._____ einen Miteigentumsanteil von je 1/6 mit einem Nettowert
von CHF 699‘166.–, gemeinsam gerundet CHF 1‘398‘333.–, und am Grundstück W._____
einen solchen von je 1/6 mit einem Nettowert von CHF 344‘166.–, gemeinsam
gerundet CHF 688‘333.–, insgesamt also Anteile mit einem Nettowert von
CHF 2‘086‘666.–. Nach der Realteilung hielten die Rekurrenten das
Grundstück Y._____ zu je hälftigem Miteigentum mit einem Nettowert von
CHF 219‘000.–, gemeinsam CHF 438‘000.–, sowie das Grundstück W._____
mit Miteigentumsanteilen von je 5/12 mit einem Nettowert von
CHF 860‘416.–, gemeinsam CHF 1‘720‘833.–, wobei den
Miteigentumsanteilen der Rekurrenten damit insgesamt ein Nettowert von
CHF 2‘158‘833.– zukam. Zusammengefasst folgt daraus, dass der Wert der den
Rekurrenten zugeteilten Miteigentumsanteile an den Grundstücken jenen ihrer
bisherigen Miteigentumsanteile um rund CHF 72‘000.– überstiegen hätte.

 

Unter
Mitberücksichtigung der auf dem Grundstück W._____ anfallenden Kosten zur
Beseitigung von Abfällen und Altlasten sind die bisherigen Anteilsverhältnisse
aus den nachfolgenden Gründen dennoch gewahrt worden. Der Umstand, dass ein
Teil des Grundstücks W._____ im Altlastenkataster als belasteter Standort
eingetragen ist, wurde bei der Verkehrswertschätzung offensichtlich nicht berücksichtigt
(siehe Auszug Verkehrswertschätzung vom 23. Juli 2012 durch die [...]
AG, Akten der Steuerverwaltung). Gemäss Kostenberechnung der [...] AG Aesch vom
31. August 2013 (Akten der Vorinstanz, S. 69) belaufen sich die
teilweise geschätzten Sanierungskosten des belasteten Standorts auf
CHF 153‘856.80.–. Wenn diese Kosten wertmindernd berücksichtigt werden,
ist der Miteigentumsanteil von D____ von 1/2 am Grundstück W._____
CHF 76‘928.40.– weniger wert gewesen und hat der Wert der den Rekurrenten
zugeteilten Miteigentumsanteile den Wert ihrer bisherigen Miteigentumsanteile
um CHF 4‘428.40.– unterschritten. Da eine Kostenschätzung naturgemäss mit
gewissen Ungenauigkeiten behaftet ist, kann unter diesen Umständen davon
ausgegangen werden, dass die zugeteilten Grundstücke den bisherigen
Anteilsverhältnissen entsprochen haben.

 

Damit ist die
Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils am Grundstück W._____ von D____
zu je gleichen Teilen an die Rekurrenten gemäss § 4 Abs. 1
lit. e HStG von der Handänderungssteuer befreit.

 

2.3.5   Selbst
wenn man davon ausginge, die den Rekurrenten zugeteilten Miteigentumsanteile
bzw. Grundstücke entsprächen nicht den bisherigen Anteilsverhältnissen, wäre
§ 4 Abs. 1 lit. e HStG dennoch teilweise anwendbar und
wäre die Handänderungssteuer nicht nach deren gesamten Wert zu berechnen,
sondern lediglich nach dem Anteil jenes Werts, der den Wert der bisherigen
Miteigentumsanteile an den Grundstücken übersteigt. Dieser beträgt vorliegend
höchstens rund CHF 72‘000.–.

 

Für diese
Auslegung spricht bereits der Wortlaut von § 4 Abs. 1
lit. e HStG, der das Adverb “insoweit“ und nicht die Konjunktion
“wenn“ enthält. Gegen einen gänzlichen Ausschluss des Steuerbefreiungsgrundes
bei einer teilweisen Ausgleichung in Geld spricht weiter, dass damit
§ 4 Abs. 1 lit. e HStG einer praktischen Bedeutung
weitgehend beraubt und sachlich nicht zu rechtfertigende Ungleichbehandlungen
geschaffen würden. Wie die Steuerverwaltung ausdrücklich zugestanden hat, ist
die körperliche Teilung des Grundstücks in gleichwertige Teile häufig nicht
möglich und ist diese Möglichkeit von der Beschaffenheit des konkreten
Grundstücks abhängig (Vernehmlassung der Steuerverwaltung vom 29. August 2014,
Ziff. 4c). Die von der Beschaffenheit des betroffenen Grundstücks
abhängige Teilbarkeit in genau gleichwertige Teile ist aber offensichtlich kein
Grund, um die betreffende Handänderung der Steuerpflicht zu unterwerfen oder
nicht. Schliesslich entspricht es auch der Rechtsprechung anderer Kantone zu
vergleichbaren Bestimmungen, dass sich die Handänderungssteuer nur nach demjenigen
Teil des Werts der erworbenen Grundstücke bemisst, welcher die bisherigen
Anteile übersteigt (siehe dazu VGer LU LGVE 2003 II Nr. 25
E. 5b und VGer JU RJJ 1991 250 ff. E. 4 S. 256).

 

2.4      Aus
den Erwägungen folgt, dass der Rekurs gutzuheissen und der angefochtene
Entscheid aufzuheben ist. Ferner ist die Steuerverwaltung zur Rückerstattung
der bereits bezahlten Handänderungssteuer im Betrag von CHF 48‘975.–
zuzüglich Vergütungszins zu verpflichten.

 

3.

Der
Kostenentscheid wird entsprechend dem Ausgang in der Hauptsache getroffen,
wobei das Verwaltungsgericht praxisgemäss jeweils auch über die ordentlichen
und ausserordentlichen Kosten der vorinstanzlichen Verfahren befindet (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen
des Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277,
309). Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind für die Rekursverfahren vor
dem Verwaltungsgericht keine Kosten zu erheben.

 

Mangels
Honorarnoten sind ausserdem die Kosten zu schätzen. Für das vorinstanzliche
Verfahren wird für die Eingabe des Rekurses vom 9. Juli 2014 und jene
der Replik vom 3. November 2011 eine Parteientschädigung für einen
geschätzten Aufwand von knapp 10 Stunden zu einem Ansatz von CHF 250.–,
insgesamt CHF 2‘500.– gesprochen. Für das Verfahren vor dem
Verwaltungsgericht wird für die Eingabe des Rekurses vom
29. März 2016 eine Parteientschädigung für einen geschätzten Aufwand
von knapp fünf Stunden zu einem Ansatz von CHF 250.–, insgesamt
CHF 1‘250.– gesprochen. Der für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht
reduzierte geschätzte Aufwand ergibt sich primär aus der weitgehenden
inhaltlichen Übernahme des am 9. Juli 2014 der Steuerrekurskommission
eingereichten Rekurses.

 

 

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

 

://:        In Gutheissung des Rekurses wird der
Entscheid der Steuerrekurskommission vom 27. August 2015 aufgehoben
und festgestellt, dass die Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils von D____
an der Liegenschaft [...] 75 (Grundbuch Basel, Sektion [...],
Parzelle [...]) auf die Rekurrenten gemäss öffentlicher Urkunde vom
28. November 2013 von der Handänderungssteuer befreit ist.

 

            Die Steuerverwaltung wird verpflichtet,
die veranlagte Handänderungssteuer von CHF 48‘975.– zuzüglich
Vergütungszins zurückzuerstatten.

 

            Für die Rekursverfahren vor der
Steuerrekurskommission und dem Verwaltungsgericht werden keine ordentlichen
Kosten erhoben. Die Kostenvorschüsse von CHF 1‘500.– und CHF 2‘000.–
werden den Rekurrenten zurückerstattet.

 

            Den Rekurrenten werden für das Verfahren
vor der Steuerrekurskommission eine Parteientschädigung von CHF 2‘500.–,
einschliesslich Auslagen zuzüglich 8% MWST von CHF 200.–, und für das
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung von
CHF 1‘250.–, einschliesslich Auslagen zuzüglich 8% MWST von
CHF 100.–, zu Lasten der Steuerverwaltung zugesprochen.

 

            Mitteilung an:

-      
Rekurrenten

-      
Steuerrekurskommission

-      
Steuerverwaltung Basel-Stadt

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

MLaw Tobias Calò

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.

 

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre
Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich
aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,
sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.