# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7ab214fb-b1da-5735-ab46-835f698cc227
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-12-06
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 06.12.2002 AGVE_2003_50
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_AGVE-2003-50_2002-12-06.pdf

## Full Text

2003 Bau-, Planungs- und Umweltschutzrecht 187 

50 Besitzstandsgarantie (§ 68 lit. b BauG). 
- Der Ersatz eines Flachdachs durch ein Satteldach stellt grundsätzlich 

eine angemessene Erweiterung bzw. einen angemessenen Umbau dar 
(Erw. 2/d/bb). 

- Keine wesentliche Verstärkung der Rechtswidrigkeit, auch wenn das 
neue Dachgeschoss auf ein heute rechtswidriges drittes Vollgeschoss 
aufgebaut wird (Erw. 2/d/cc). 

Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 6. Dezember 2002 in 
Sachen R. gegen Baudepartement. 

Aus den Erwägungen 

1. Die Beschwerdegegner wollen auf ihr bestehendes Zweifa-
milienhaus mit Flachdach ein Satteldach aufsetzen. Das neue Dach-
geschoss, dessen Bruttogeschossfläche (BGF) mit 55.1915 m2 ange-
geben wird, enthält nebst dem Estrich eine Galerie, ein Schlafzim-
mer, ein Bad und eine Terrasse. Auf der West- und auf der Ostseite 
ist je eine Dachlukarne vorgesehen. Die Firsthöhe beträgt 10.25 m. 

2. (...) 
d) aa) Die Erweiterung, der Umbau oder die Zweckänderung 

besitzstandsgeschützter Bauten innerhalb der Bauzonen ist nur zuläs-
sig, wenn dadurch ihre Rechtswidrigkeit nicht wesentlich verstärkt 
wird (§ 68 lit. b BauG; siehe AGVE 1999, S. 217 ff.). (...). 

bb) Das Verwaltungsgericht hat unter dem früheren Recht den 
Ersatz eines Flachdachs durch ein Satteldach grundsätzlich als zeit-
gemässe Erneuerung im Sinne von § 224 Abs. 2 Satz 1 aBauG be-
handelt. Im Hinblick darauf, dass die Nachbarschaft durch ein Sat-
teldach regelmässig mehr beeinträchtigt werde als durch ein Flach-
dach (Schattenwurf und Lichtentzug, Einschränkung der freien Sicht 
usw.), wurde allerdings verlangt, dass Dachaufbauten auf das von der 
Funktion her Erforderliche zu beschränken seien, wozu auch gehöre, 
dass nicht zusätzlicher Wohnraum entstehe; Leitlinie müsse sein, 
dass dem betreffenden Bauherrn ermöglicht werde, das Sanierungs-
ziel zu erreichen, aber nicht mehr. Eine eher restriktive Praxis sei 

188 Verwaltungsgericht 2003 

auch darum gerechtfertigt, weil ein Flachdach als solches ebenfalls 
einwandfrei saniert werden könne, wenn auch in der Regel mit etwas 
grösserem finanziellem Aufwand (siehe zum Ganzen: AGVE 1991, 
S. 353 mit Hinweisen). 

Heute ist die rechtliche Ausgangslage eine andere. Angemes-
sene Erweiterungen und Umbauten sind nunmehr zugelassen. Mit 
dem Begriff der "Angemessenheit" bringt der Gesetzgeber dabei zum 
Ausdruck, dass zwischen der vorhandenen Kubatur und der 
optischen Erscheinungsweise der betreffenden Baute und dem Er-
weiterungsvorhaben ein ausgewogenes Verhältnis bestehen soll. 
Wird wie im vorliegenden Falle auf ein Flachdach ein Satteldach 
aufgesetzt, darf diese Voraussetzung im Regelfall als erfüllt gelten. 
Satteldächer verändern zwar das Aussehen eines Gebäudes, aber 
nicht derart nachhaltig, dass die Identität des Bauwerks nachher eine 
andere ist. Erst recht ist dies zu verneinen, wenn sämtliche Randbe-
dingungen, welche den Kubus eines Gebäudes bestimmen, einge-
halten sind (hier insbesondere auch die Firsthöhe, welche gemäss § 4 
BNO in der Zone E2 maximal 10.30 m betragen darf). Dazu kommt, 
dass das Satteldach die wohl üblichste Dachform ist und deshalb ein 
Bauvorhaben wie das hier in Frage stehende auch innerhalb eines 
Wohnquartiers in optischer Hinsicht kaum zusätzliche Unruhe 
schafft. Das finanzielle Moment ist dagegen heute kaum mehr ein 
Motiv dafür, ein Flachdach durch ein Satteldach zu ersetzen. Das 
Verwaltungsgericht gelangt also im Ergebnis zu den gleichen Er-
kenntnissen wie die Vorinstanzen. 

cc) Die heute vorhandene Rechtswidrigkeit des Gebäudes 
Nr. 336 besteht darin, dass es drei statt der gemäss § 4 BNO in der 
Zone E2 maximal zulässigen zwei Vollgeschosse aufweist. Diese 
Rechtswidrigkeit wird nicht verstärkt, denn die Randbedingungen 
von § 16 ABauV (in der Fassung vom 12. Juli 2000) für ein (gemäss 
§ 14 Abs. 1 ABauV nicht als Vollgeschoss geltendes) Dachgeschoss 
sind allesamt erfüllt; es handelt sich um ein zulässiges Schrägdach 
(Dachneigung nicht über 45°, Kniestockhöhe nicht über 1.20 m 
[siehe § 16 Abs. 1bis ABauV in der Fassung vom 12. Juli 2000]), 
dessen Flächen zwar durch Lukarnen durchbrochen werden, aber nur 
auf einem Geschoss und auf nicht mehr als einem Drittel der Fassa-

2003 Bau-, Planungs- und Umweltschutzrecht 189 

denlänge. Daran ändert nichts, "dass das Dachgeschoss auf ein 
rechtswidriges drittes Vollgeschoss aufgebaut wird"; entscheidend 
kann einzig sein, dass das Gebäude Nr. 336 sowohl vor als auch nach 
der Erweiterung bzw. dem Umbau dreigeschossig ist (siehe 
AGVE 1999, S. 220 f., bezüglich des analogen Falls einer 
Geschosserweiterung in der Horizontalen). Andere bestehende 
Rechtswidrigkeiten, die verstärkt werden könnten, sind nicht 
ersichtlich. 

51 Gewerbliche Nutzung in einer Wohnzone. 
- Bedeutung der Gemeindeautonomie bei der Auslegung einer kommu-

nalen Bestimmung (Erw. 2/a). 
- Die Zulassung von nicht störendem Gewerbe nur als Nebennutzung 

bezieht sich auf die Zone als Ganzes, nicht auf das einzelne Grund-
stück; Bauten mit ausschliesslicher gewerblicher Nutzung sind des-
halb nicht zonenfremd (Erw. 2/b). 

Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 12. Mai 2003 in Sa-
chen R. und Mitb. gegen Baudepartement. 

Aus den Erwägungen 

1. Vor einiger Zeit richtete die Beschwerdegegnerin im Gebäude 
Nr. 586, das bis dahin ausschliesslich für Wohnzwecke verwendet 
worden war, verschiedene Geschäftsräume ein. Die Nut-
zungsänderung betrifft vier Zimmer im Erdgeschoss, nämlich das 
frühere Wohnzimmer mit einer Bruttogeschossfläche (BGF) von ca. 
42 m2 (neu: Büro), zwei frühere Kinderzimmer mit ca. 10 bzw. 12 m2 
BGF (neu: Büro bzw. Praxis) sowie das frühere Elternzimmer mit ei-
ner BGF von ca. 20 m2 (neu: Praxis). Benutzer dieser Räume sind 
zur Zeit die Beschwerdegegnerin, welche eine Getreidehandelsfirma 
mit einer Angestellten leitet und eine esoterische Praxis betreibt, 
sowie ihr Ehemann M.R., Facharzt für Rheumatologie, der seine 
Hauptpraxis in B. führt. Ausser Renovationsarbeiten wurden keine 
baulichen Änderungen vorgenommen. Gegenwärtig wird die Liegen-