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**Case Identifier:** 23af5eb0-971c-5142-85cf-35eeed0db4a6
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-10-20
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 20.10.2022 A/1021/2022
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_007_A-1021-2022_2022-10-20.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/1021/2022-CS DCSO/425/22 

DECISION 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 

DU JEUDI 20 OCTOBRE 2022 

 

Plainte 17 LP (A/1021/2022-CS) formée en date du 24 mars 2022 par A______ SA, 

élisant domicile en l'étude de Me Vincent Tattini, avocat. 

 

* * * * * 

 

Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du                            
à : 

- A______ SA 
c/o Me TATTINI Vincent 
Watt law Sàrl 
Route de Malagnou 6 
Case postale 441 
1211 Genève 12. 

- Office cantonal des poursuites. 

 

 

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A/1021/2022-CS 

EN FAIT 

A. a. B______ SA est une société anonyme ayant son siège à Genève dont l'activité 

consiste à détenir des immeubles. Elle n'a aucun employé. 

Le parc immobilier de B______ SA est composé de cinq immeubles et dix-sept 

lots de PPE. Deux cent vingt-neuf appartements meublés et cent vingt-six 

parkings sont exploités en résidence hôtelière. Quarante-huit appartements non 

meublés, quarante places de parking et quatre arcades commerciales font l'objet de 

baux de longue durée. 

 b. C______ SA est une société anonyme ayant également son siège à Genève dont 

l'activité consistait à assurer l'exploitation commerciale des immeubles de 

B______ SA. 

c. D______ était l'administrateur et animateur de B______ SA et de C______ SA. 

d. BANQUE E______ SA (ci-après E______) a dénoncé au remboursement 

divers prêts hypothécaires accordés tant à D______ qu'à B______ SA. 

La banque a intenté des poursuites en réalisation de gage immobilier pour des 

créances de 116'507'312 fr. 63 (poursuite n° 6______) et de  

30'687'044 fr. 05 (poursuite n° 7______) à l'encontre de B______ SA et de 

30'687'044 fr. 05 à l'encontre de D______ (poursuite n° 8______). 

Les débiteurs ayant fait opposition aux commandements de payer qui leur avaient 

été notifiés, elle en a obtenu la mainlevée provisoire par jugements du  

1er décembre 2014. 

e. Par décision du 7 avril 2014, l'Office des poursuites (ci-après: l'Office) a 

ordonné la gérance légale des immeubles de B______ SA et imparti un délai au 

17 avril 2014 à C______ SA pour transférer la gestion des immeubles à la 

F______ SA, compte tenu du conflit d'intérêts auquel C______ SA était exposée 

du fait que son administrateur était également celui de la débitrice. 

 f. Cette décision a fait l'objet d'une plainte auprès de la Chambre de surveillance 

des Offices des poursuites et faillites (ci-après la Chambre de surveillance). A 

l'issue d'une procédure conduite jusqu'au Tribunal fédéral, l'instauration de la 

gérance légale a été confirmée et la Chambre de surveillance a, par décision 

DCSO/195/2016 du 28 juin 2016, a ordonné à l'Office des poursuites de confier à 

G______ SA la gérance légale ordinaire des quarante-huit appartements non 

meublés, des quatre arcades commerciales et des quarante places de parking 

soumis à des contrats de bail de longue durée et une gérance légale sui generis 

portant sur les objets immobiliers dévolus à l'activité de résidence hôtelière. 

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 Cette dernière était organisée sous la forme d'une supervision par G______ SA de 

l'activité de gestion au quotidien maintenue en mains de C______ SA. La 

première devait avoir un accès libre aux comptes de la seconde avec intégration de 

la comptabilité de la seconde au logiciel de la première. En outre, B______ SA et 

C______ SA devaient fournir un reporting hebdomadaire et mensuel à G______ 

SA de leurs états financiers. En revanche, la Chambre de surveillance n'a pas 

retenu un système de double signature pour tout versement supérieur à 1'000 fr. en 

raison de sa lourdeur. 

 g. G______ SA a informé l'Office, en décembre 2018, avril et mai 2019, que 

l'essentiel des revenus générés par les immeubles gérés par C______ SA avaient 

été utilisés à augmenter des prêts déjà très élevés en faveur de C______ SA et 

D______, ainsi qu'à verser des frais de gestion disproportionnés à C______ SA. 

En résumé, G______ considérait que depuis novembre 2018, B______ SA se 

délestait de ses liquidités au bénéfice de son actionnaire D______. 

 L'Office a décidé de réinstaurer la mesure de double signature pour tous les 

paiements supérieurs à 1'000 fr. effectués par B______ SA et C______ SA, ce 

dont H______ et les différentes relations bancaires de ces deux sociétés ont été 

informées les 27 et 28 mai 2019. 

 D______ a été sommé de restituer à B______ SA et C______ SA les montants 

indûment perçus par courrier du 5 juillet 2019 de l'Office. 

 h. Entre le 31 juillet et le 22 octobre 2019, B______ SA et C______ SA ont 

sollicité du gérant légal ou de l'Office qu'ils approuvent l'exécution de plusieurs 

paiements au moyen des revenus des immeubles gagés (acomptes d'impôts 2019, 

honoraires de conseils, honoraires de tenue comptable par I______ SA et 

honoraires de révision par J______ SA). 

 L'Office et le gérant légal ont refusé ces paiements par diverses décisions. 

 i. Entre le 14 juin et le 4 novembre 2019, B______ SA et C______ SA ont déposé 

plusieurs plaintes auprès de la Chambre de surveillance portant notamment sur la 

mesure réimposant la double signature du G______ SA pour tous les paiements de 

plus de 1'000 fr. et sur les refus d'autoriser les paiements mentionnés au point 

précédent. 

 j. La Chambre de surveillance a rendu le 12 décembre 2019 une décision statuant 

sur l'ensemble de ces plaintes et posant le cadre de l'activité de la gérance légale 

portant sur les immeubles de B______ SA (DCSO/549/2019 dans la cause 

C/9______/2019). 

 S'agissant de la mesure de double signature, elle a retenu qu'elle se justifiait dans 

l'optique de préserver le droit du créancier gagiste aux revenus des immeubles 

sous gérance légale puisqu'il avait été constaté que C______ SA et B______ SA 

avaient pu détourner d'importants revenus en faveur de leur actionnaire lorsque 

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des mesures moins incisives avaient cours, lesquelles avaient montré leur 

inefficacité. 

 La Chambre de surveillance a ensuite rappelé les principes applicables en matière 

de gérance légale d'un immeuble objet d'une poursuite en réalisation de gage. En 

substance et dans la mesure utile à l'issue de la présente procédure (consid. 3.2.1 à 

3.3.2 et 4.4), le gérant légal – qui est en principe l'Office, mais peut être un tiers 
désigné par lui – doit gérer l'immeuble en maintenant sa substance et en en retirant 
le plus de revenus possible en faveur du créancier gagiste. Il ne doit entreprendre 

que des actes nécessaires dans ce but. Il perçoit notamment les loyers et fermages, 

auxquels le droit de gage s'étend et qui doivent prioritairement désintéresser le 

créancier gagiste. Il entreprend, au moyen de revenus locatifs, uniquement les 

travaux urgents et règle certains frais nécessaires, soit les "redevances courantes" 

(fourniture d'eau, de gaz, d'électricité, les assurances incendies et dégâts d'eau, 

etc.). Les impôts ne sont pas des redevances courantes au sens de cette 

disposition. 

 La Chambre de surveillance a ainsi retenu que les impôts dus par B______ SA sur 

le revenu locatif de ses immeubles ne faisaient pas partie des frais nécessaires au 

maintien de la substance et du produit des immeubles engagés. Ils ne pouvaient 

donc être réglés au moyen des revenus desdits immeubles. 

 k. Cette décision a été confirmée par arrêt du Tribunal fédéral 5A_1061/2019 du  

6 mai 2020. 

B. a. Par contrat de vente et d'achat d'actions signé le 8 septembre 2020, D______ 

s'est engagé à céder à "K______" l'entier du capital-actions de B______ SA. 

 Le prix de vente devait être arrêté en partant d'une valeur des actifs de B______ 

SA de 235'000'000 fr., à ajuster après l'établissement d'un décompte acheteur-

vendeur, comportant les plus- et moins-values calculées au 31 août 2020 par un 

réviseur indépendant et agréé, dont la dette de B______ SA envers la banque 

E______. 

 b. Le contrat de vente prévoyait que le certificat représentant les actions de 

B______ SA soit confié à un tiers-séquestre après paiement d'un acompte de 

1'000'000 fr. et qu'il ne soit remis à l'acheteur qu'après paiement du prix déterminé 

par le réviseur. Un coadministrateur devait en outre être désigné aux côtés de 

D______, avec signature collective à deux, aux fins de représenter les intérêts de 

l'acquéreur jusqu'à l'exécution complète du contrat de vente. 

 Le certificat d'actions a été remis au tiers-séquestre et L______ a été désigné le 19 

octobre 2020 coadministrateur. 

 c. Le contrat réservait à l'acquéreur la possibilité de se substituer une entité 

contrôlée par le même investisseur. 

 Par contrat du 9 novembre 2020, "K______" a fait usage de cette prérogative et 

s'est substituée A______ SA (ci-après A______) en qualité d'acheteuse. 

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 d. A______ SA est une société anonyme ayant son siège à Fribourg, dont le but 

social est l'achat, la vente, la location et la construction d'immeubles.  

 N______ en est l'administrateur et l'animateur. 

 Ce dernier est l'époux de "K______", dont le nom est en réalité O______, mais 

qui a utilisé son nom de jeune fille lors de la conclusion du contrat de vente avec 

D______ afin de dissimuler son lien avec N______. 

 e. Apprenant ces circonstances, D______ s'est opposé à la substitution et a déclaré 

invalider le contrat de vente le 13 novembre 2021, d'une part parce qu'il violait la 

LFAIE, et d'autre part pour dol ou erreur essentielle, dans la mesure où le 

bénéficiaire final de la vente lui avait été dissimulé. 

 f. Le 6 janvier 2021, A______ SA a adressé à D______ un décompte acheteur-

vendeur établi par la fiduciaire M______ SA le 24 décembre 2021 faisant état 

d'un solde en faveur de l'acheteur de 15'934'025 fr. Cette valeur négative résultait 

notamment de l'endettement de la société, ainsi que des dettes personnelles de 

D______ et de sociétés affiliées envers elle. 

 Le même jour, A______ SA a également requis du tiers-séquestre l'accès au 

certificat d'actions de B______ SA afin d'y apposer l'endossement en sa faveur, ce 

à quoi le tiers-séquestre ne s'est pas opposé, car "[il] n'y voyai[t] pas d'objection 

puisque cela ne fera[it] que formaliser la réalité". 

 g. D______ a contesté le décompte acheteur-vendeur et s'est opposé à la remise du 

certificat d'actions à A______ SA. 

 h. Le tiers-séquestre a refusé, le 7 janvier 2021, de remettre le certificat d'actions à 

A______ SA en raison du litige survenu entre les parties. 

 i. Depuis lors, D______ et A______ SA s'opposent dans diverses procédures 

civiles et pénales, le premier estimant être resté actionnaire de B______ SA suite 

à l'invalidation du contrat de vente et la seconde se considérant actionnaire vu 

l'exécution du contrat de vente par le "paiement" du prix et l'endossement du 

certificat d'actions. 

 j. Sur réquisition de A______ SA, D______ a été radié le  

______ 2021 du Registre du commerce en sa qualité de coadministrateur de 

B______ SA et remplacé par N______, désigné coadministrateur par une 

assemblée générale de B______ SA tenue le 15 janvier 2021, à laquelle seule 

A______ SA a participé. 

 Saisi d'une requête de mesures provisionnelles de D______ le 8 février 2021, le 

Tribunal de première instance (ci-après le Tribunal) a ordonné le 29 juin 2021 la 

réinscription provisoire de D______ en qualité de coadministrateur et la radiation 

de N______, au motif que l'invalidation pour erreur essentielle du contrat de vente 

avait été rendue vraisemblable (OTPI/516/2021). 

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 Cette ordonnance a été confirmée par arrêt de la Cour de justice du  

21 janvier 2022 (ACJC/76/2022). 

 k. D______ a déposé le 15 mars 2021 auprès du Tribunal une demande en 

validation des mesures provisionnelles requises le 8 février 2021 concluant 

notamment à faire constater la nullité des décisions prises par l'assemblée générale 

du 15 janvier 2021 ayant conduit à l'élection de N______ en qualité 

d'administrateur de B______ SA. 

 l. B______ SA est depuis lors confrontée à une situation de blocage ("pat"), ses 

deux coadministrateurs D______ et L______, titulaires de la signature collective à 

deux, ne parvenant pas à se mettre d'accord. 

 A______ SA a saisi, le 10 septembre 2021, le Tribunal d'une requête de "mesures 

provisionnelles", dirigée contre B______ SA, en désignation d'un commissaire, au 

bénéfice d'un pouvoir de signature individuelle, fondée sur l'art. 731b CO. 

 Par ordonnance du 6 avril 2022 (OTPI/204/2022 dans la cause C/5______/2921), 

le Tribunal a désigné, "sur mesures provisionnelles", P______ en qualité de 

commissaire, avec pouvoir de signature individuelle, chargé celui-ci de siéger au 

conseil d'administration de B______ SA, avec voix prépondérante en cas 

d'égalité, et d'en assurer le fonctionnement. Le commissaire avait également pour 

mission de représenter B______ SA dans toute procédure civile, pénale et 

administrative. 

 Le Tribunal a également fixé un délai de trente jours à A______ pour valider les 

"mesures provisionnelles" par le dépôt d'une action au fond tendant à l'exécution 

du contrat de cession d'actions et à la reconnaissance de sa qualité d'actionnaire. A 

défaut de dépôt d'une telle action, le Tribunal "ordonnait la révocation de 

L______ de son mandat d'administrateur de B______ SA et la radiation de son 

inscription au registre du commerce". 

 Le Tribunal motivait cette solution par les termes suivants : "le principe de 

proportionnalité commande de d'ores-et-déjà prévoir la révocation de la présente 

ordonnance, dans l'hypothèse ou la requérante renoncerait à faire valoir son 

droit au fond. Par ailleurs, dans une telle hypothèse, il se justifie également de 

d'ores-et-déjà prévoir la révocation du mandat d'administrateur de L______. En 

effet, la situation de "pat" dans laquelle se trouve actuellement le conseil 

d'administration de la citée serait imputable à la requérante, la présence de 

L______ au sein du conseil ne se justifiant plus si cette dernière ne devait pas 

poursuivre l'exécution du contrat de cession". 

 Cette ordonnance n'a fait l'objet d'aucun appel. 

 A______ SA allègue avoir déposé le 11 mai 2022 au Tribunal une action en 

reconnaissance de sa qualité d'actionnaire de B______ SA, enregistrée sous le 

numéro de cause C/4______/2022, valant validation des mesures provisionnelles 

prononcées dans la cause C/5______/2022. 

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 m. L'Office a décidé, le 24 septembre 2021, de mettre fin au système dual de 

gérance légale instauré par la décision du 28 juin 2016 de la Chambre de 

surveillance (gérance ordinaire confiée à G______ pour les appartements non 

meublés, les arcades commerciales et les places de parking faisant l'objet de baux 

de longue durée, et gérance sui generis confiée à C______ SA, sous la supervision 

de G______, pour les appartements et studios meublés dévolus à l'activité de 

résidence hôtelière). En effet, la période d'administration par N______ et L______ 

avait entraîné la résiliation du contrat d'exploitation des résidences hôtelières 

conclu entre B______ SA et C______ SA. En outre, il a été constaté un suivi 

lacunaire des locaux destinés à l'activité de résidence hôtelière et des parkings 

(taux de vacances inhabituel, mauvais entretien, présence de squatters, …). 
L'Office a ainsi instauré une unique gérance légale ordinaire intégralement confiée 

à G______. 

 n. Dans l'intervalle, la banque E______ a requis, le 12 novembre 2021, la vente 

des immeubles de B______ SA dans les poursuites en réalisation de gage n° 

6______, n° 7______ et n° 8______, ce dont l'Office a avisé B______ SA et 

D______ le 14 décembre 2021. 

 o. B______ SA a accumulé des arriérés d'impôts. 

 Un commandement de payer, poursuite n° 1______, d'un montant de  

186'071 fr. 60, lui a été notifié le 11 juin 2021 sur réquisition de l'Administration 

fiscale cantonale (ci-après l'AFC), au titre de l'impôt cantonal et communal (ci-

après ICC) 2016. La mainlevée de l'opposition formée au commandement de 

payer ayant été prononcée le 15 octobre 2021, cette poursuite est parvenue au 

stade de la saisie et la société a été convoquée à l'Office le 4 mai 2022. 

 B______ SA fait également l'objet d'une poursuite n° 2______ de la Ville de 

Genève pour le paiement de la taxe professionnelle. La mainlevée de l'opposition 

formée au commandement de payer a été prononcée le 4 mars 2022. 

 Sur réquisition de l'AFC, un commandement de payer, poursuite n° 3______, a 

encore été notifié le 24 novembre 2021 à B______ SA pour un montant de 

204'432 fr. 15 au titre de l'ICC 2017, auquel elle a fait opposition. 

 Selon avis du 3 mars 2022 de l'AFC, B______ SA devait encore, pour l'exercice 

2018, un solde d'ICC de 290'893 fr. 40 et d'impôt fédéral direct (ci-après IFD) de 

18'662 fr. et, pour l'exercice 2019, un solde d'ICC de 696'295 fr. 90 et d'IFD de 

107'083 fr. 

 L'AFC a notifié le 9 mars 2022 à B______ SA un bordereau provisoire de taxation 

pour l'IFD 2021 de 107'083 fr., payable au 5 avril 2022. 

 p. L______, agissant au nom de B______ SA, s'est adressé le  

11 mars 2022 à l'Office en l'invitant à régler l'IFD 2021 au moyen des revenus 

tirés des immeubles de la société. 

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 q. Par courriel du 14 mars 2022, l'Office a répondu que les produits locatifs ne 

pouvaient être affectés au paiement des impôts de la société B______ SA. 

C. a. Par acte expédié le 24 mars 2022, A______ SA a formé une plainte contre la 

décision contenue dans ce courriel, concluant à son annulation et à ce qu'il soit 

ordonné à l'Office de procéder, ou de faire procéder par G______ SA, au 

paiement du bordereau provisoire pour l'impôt fédéral direct 2021 portant sur un 

montant de 107'803 fr., concernant B______ SA., ainsi que de toutes les 

contributions fiscales de B______ SA. 

 Sur la recevabilité de la plainte, la plaignante estime disposer de la qualité pour 

agir car elle est devenue actionnaire unique de B______ SA suite à la conclusion 

du contrat de vente et l'établissement du décompte acheteur-vendeur qui lui était 

favorable. En cette qualité, ses intérêts sont touchés par la décision de l'Office de 

ne pas régler les impôts de la société au moyen des revenus locatifs qu'il perçoit 

au titre de la gérance légale des immeubles. Elle a pris l'initiative de déposer 

plainte car B______ SA était incapable de le faire en raison du litige qui 

immobilisait le fonctionnement de son conseil d'administration. 

 Sur le fond, la plaignante estime que le règlement des impôts relève des charges 

que la gérance légale doit assumer, le but de cette dernière étant non seulement de 

tirer un maximum de revenus de l'immeuble mais également d'en conserver la 

substance, soit, d'une part, d'entretenir l'immeuble et sa structure physique, mais, 

d'autre part, de gérer les actifs et les passifs en relation avec l'entité économique 

que représente l'immeuble. Or, le paiement des dettes fiscales faisait partie de 

cette gestion. Les immeubles de B______ SA étaient en effet ses seuls actifs; 

l'IFD découlait par conséquent exclusivement de leurs revenus; la gérance légale 

ayant pour but de préserver et prélever ces revenus, elle devait en assumer les 

charges fiscales. Finalement, l'absence d'intégration de la charge fiscale dans les 

charges de gérance légale allait conduire inexorablement B______ SA à la faillite, 

celle-ci ne disposant d'aucun autre revenu ou actif lui permettant de régler les 

poursuites entreprises par l'AFC. 

 b. Dans ses observations du 9 mai 2022, l'Office a principalement conclu à 

l'irrecevabilité de la plainte, A______ SA n'étant pas la destinataire de la décision 

entreprise et ne disposant pas de la qualité pour agir au nom de B______ SA. De 

surcroît, en l'état, sa qualité d'actionnaire de B______ SA était douteuse, les 

décisions provisionnelles rendues par le Tribunal et la Cour de justice les 29 juin 

2021 et 21 janvier 2022 ayant retenu qu'il était vraisemblable que D______ avait 

valablement invalidé le contrat de vente. 

 Subsidiairement, l'Office a conclu au rejet de la plainte, les impôts supportés par 

le propriétaire de l'immeuble placé en gérance légale ne faisant pas partie des 

charges devant être imputées sur les revenus locatifs en application des art. 18 et 

101 ORFI dans le cadre d'une gérance légale. Il renvoyait à la décision 

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DCSO/549/2019 rendue par la Chambre de surveillance le 12 décembre 2019  

(cf. supra A.j). 

 c. Dans une réplique spontanée du 23 mai 2022, A______ SA a en substance 

contesté l'interprétation et la portée des décisions provisionnelles des  

29 juin 2022 et 21 janvier 2022 admises par l'Office, alors que ces décisions 

n'avaient aucune autorité de chose jugée. Elles ne pouvaient donc être invoquées 

pour soutenir qu'il avait été rendu vraisemblable que la convention de vente avait 

été valablement invalidée et que A______ SA n'avait pas la qualité d'actionnaire 

de B______ SA. 

 Elle relevait à cet égard que le tiers-séquestre avait accepté que A______ SA 

accède au certificat d'actions de B______ SA afin d'y mentionner l'endossement 

en sa faveur en considérant qu'une telle inscription correspondait à la réalité. 

 A______ SA rappelait par ailleurs qu'elle avait agi dans l'intérêt de B______ SA, 

laquelle était dans l'incapacité de le faire elle-même au moment du dépôt de la 

plainte en raison de la situation de "pat" prévalant au sein de son conseil 

d'administration. Elle pouvait désormais le faire par P______, désigné 

commissaire notamment pour la représenter dans des procédures. A______ SA 

concluait par conséquent à l'appel en cause de B______ SA sur la base de l'art. 71 

al. 1 LPA. 

 d. L'Office a complété ses observations le 19 mai 2022 en invoquant le fait 

nouveau constitué par l'ordonnance provisionnelle rendue par le Tribunal le  

6 avril 2022 (cf. supra B.l) et qu'il n'avait pas connaissance du dépôt par A______ 

SA d'une action en constatation de sa qualité d'actionnaire de B______ SA, en 

validation de ces mesures provisionnelles. La plainte était par conséquent 

définitivement irrecevable, A______ SA ayant renoncé à faire reconnaître sa 

qualité d'actionnaire de B______ SA. 

 e. A______ SA a répondu le 2 juin 2022 en alléguant avoir déposé l'action en 

validation des mesures provisionnelles et en reconnaissance de sa qualité 

d'actionnaire de B______ SA (cf. supra B.l, dernier §). 

 f. Le greffe de la Chambre de surveillance a informé les parties par courrier du  

24 juin 2022 que la cause était gardée à juger. 

EN DROIT 

1. Déposée en temps utile (art. 17 al. 2 LP) et dans les formes prévues par la loi  

(art. 9 al. 1 et 2 LALP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicables par renvoi de l'art. 9 al. 4 

LALP), auprès de l'autorité compétente pour en connaître (art. 6 al. 1 et 3 LALP; 

art. 17 al. 1 LP), à l'encontre d'une mesure de l'Office pouvant être attaquée par 

cette voie (art. 17 al. 1 LP), la plainte est recevable de ces points de vue. 

2. 2.1.1 A qualité pour former une plainte toute personne lésée ou exposée à l'être 

dans ses intérêts juridiquement protégés, ou tout au moins touchée dans ses 

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intérêts de fait, par une décision ou une mesure de l'Office (ATF 138 III 628 

consid. 4; 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3; arrêt 

du Tribunal fédéral 5A_48/2022 du 10 mai 2022 consid. 4.2.1). Le débiteur et le 

créancier à la poursuite disposent toujours de la qualité pour former une plainte 

contre une décision de l'Office qui les atteint dans leurs intérêts (COMETTA, 

MÖCKLI, Basler Kommentar, SchKG, 2021, n° 41 ad art. 17 LP; DIETH, WOHL, 

Kurz Kommentar, SchKG, 2014, n° 11 et ss ad art. 17 LP; ERARD, Commentaire 

Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 25 ss ad art. 17 LP). Les tiers à la 

procédure d'exécution forcée n'ont en principe pas la qualité pour former une 

plainte à moins qu'un acte de poursuite ne leur soit directement préjudiciable. Le 

plaignant doit dans tous les cas poursuivre un but concret; il doit être 

matériellement lésé par les effets de la décision attaquée et avoir un intérêt digne 

de protection à sa modification ou à son annulation (ATF 139 III 384 consid. 2.1; 

138 III 219 consid. 2.3; ATF 120 II 5 consid. 2a; arrêt du Tribunal fédéral 

5A_483/2012 du 23 août 2012 consid. 5.3.1 et les références citées). 

 L'intérêt juridiquement protégé qui ouvre le droit de déposer une plainte doit être 

personnel et actuel ce qui exclut l'action populaire ou la plainte déposée pour une 

affaire qui ne concerne pas le plaignant, sous réserve de la dénonciation d'un cas 

de nullité qui pourra être relevé en tout temps d'office (GILLIERON, Commentaire 

de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n° 142 ss ad art. 17 LP). 

 L'actionnaire ne se confond pas avec la société anonyme et il s'agit de deux sujet 

de droit distincts (MONTAVON, Droit suisse de la SA, 2004, p. 3-4). Dans le cadre 

de la faillite d'une société anonyme, l'actionnaire n'est en principe pas considéré 

comme un tiers dont les intérêts sont suffisamment touchés pour disposer de la 

qualité pour agir par la voie de la plainte, à moins qu'ils ne coïncident avec ceux 

de la société et que les organes de cette dernière sont en mesure de sauvegarder 

ses droits sans recourir aux actionnaires (ATF 88 III 28 consid. 2b; COMETTA, 

MÖCKLI, op. cit., 2021, n° 43 ad art. 17 LP). 

 2.1.2 Les cantons règlent la procédure devant l'autorité de surveillance (art. 20 

al. 3 LP), sous réserve des règles de procédure prévues dans la LP, notamment à 

l'art. 20a al. 2 LP. A Genève, l'art. 9 al. 4 LaLP prévoit que la LPA est applicable 

devant la Chambre de surveillance pour l'examen des plaintes au sens de l'art. 17 

LP. 

 A teneur de l'art. 71 al. 1 LPA/GE, l'autorité peut ordonner, d'office ou sur 

requête, l'appel en cause de tiers dont la situation juridique est susceptible d'être 

affectée par l'issue de la procédure. 

 La procédure de plainte se caractérise par le fait qu'elle ne comporte qu'une partie, 

le plaignant. La plainte est un droit individuel de sorte que l'intervention formelle 

d'un tiers dans la procédure de plainte est en général exclue et le droit cantonal ne 

peut y déroger. La question est en tout état sans grande portée, l'autorité de 

surveillance pouvant interpeller toute personne dont les intérêts sont touchés et 

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une telle personne pouvant faire valoir son droit d'être entendue, même sans être 

partie. Par ailleurs, chaque personne touchée par la décision et qui y a un intérêt 

peut former une plainte dans le délai prévu par l'art. 17 LP dès sa connaissance 

(COMMETTA, MÖCKLI, op. cit., 2021, n° 46 ss ad art. 17 LP; ERARD, op. cit., , n° 7 

ad art. 23 LP; LORANDI, Betreibungsrechtliche Beschwerde und Nichtigkeit, n° 21 

et 22 ad art. 17 LP 66 et 67 ad art. 20a LP; GILLIERON, Commentaire de la loi 

fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n° 125 ad art. 17 LP; 

cf. DCSO/385/2021 du 7 octobre 2021 consid. 2 qui a considéré que l'application 

de l'art. 71 al. 1 LPA/GE n'était pas compatible avec le droit fédéral dans le cas 

qui était soumis à la Chambre de surveillance). 

 2.1.3 Une personne morale est représentée par ses organes (art. 55 CC). Il y a lieu 

d'entendre par là les organes exécutifs, et non l'organe législatif ou l'organe de 

contrôle. Les organes exécutifs, mais aussi toutes les personnes qui peuvent 

valablement représenter la société anonyme dans les actes juridiques avec des tiers 

en vertu des règles du droit civil, peuvent accomplir des actes judiciaires en son 

nom, comme signer des écritures, donner procuration à un avocat et comparaître 

aux audiences. Sont en premier lieu légitimés à représenter la société en justice les 

membres du conseil d'administration et, à moins que les statuts ou le règlement 

d'organisation ne l'exclue, un seul des membres de celui-ci (art. 718 al. 1 CO). En 

second lieu, la société peut être représentée en justice par un ou plusieurs des 

membres du conseil d'administration (délégués) ou par des tiers (directeurs), 

auxquels le conseil d'administration a délégué son pouvoir de représentation (art. 

718 al. 2 CO). Toutes ces personnes sont organes, expriment directement la 

volonté de la société et sont inscrites au registre du commerce (art. 720 CO). En 

troisième lieu, sans avoir la qualité d'organes, en vertu de leurs pouvoirs de 

représentation, peuvent représenter la société en justice les fondés de procuration 

(art. 458 CO), qui sont inscrits au registre du commerce et n'ont pas besoin de 

pouvoir spécial pour plaider, à moins que leur procuration n'ait été restreinte (art. 

460 al. 3 CO), ainsi que les mandataires commerciaux (art. 462 CO), qui ne sont 

pas inscrits au registre du commerce, à condition qu'ils aient reçu le pouvoir 

exprès de plaider (art. 462 al. 2 CO). Chacune des personnes habilitées à 

représenter la société en justice doit justifier de sa qualité et de son pouvoir en 

produisant soit un extrait du registre du commerce, soit l'autorisation qui lui a été 

délivrée pour plaider et transiger dans l'affaire concrète dont le tribunal est saisi 

(cf. art. 68 al. 3 CPC). Savoir quelle(s) personne(s) est (sont) habilitée(s) à 

représenter la société anonyme en procédure ressortit à la capacité d'ester en 

justice de celle-ci. Il s'agit d'une condition de recevabilité de la demande (art. 59 

al. 2 let. c CPC) (ATF 141 III 80 consid. 1.3). 

 Il est certes également admis qu'un actionnaire unique puisse représenter la 

société anonyme envers les tiers en tant qu'organe de fait (MONTAVON, op. cit., p. 

477; ATF 126 III 361 = JdT 2001 I 131). Ce mode de représentation exceptionnel 

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n'est toutefois pas cité ci-dessus parmi ceux admis sur le plan judiciaire, sous 

réserve d'une procuration ad hoc délivrée audit actionnaire. 

 2.1.4 La jurisprudence admet la représentation par une personne non autorisée en 

cas d'urgence et d'incapacité à réunir à temps les organes compétents, à la 

condition qu'elle soit ultérieurement validée par un organe compétent et 

valablement composé ou que l'acte soit ratifié (cf. ATF 84 III 72 = JdT 1958 II 

108; pour le cas d'un coadministrateur en situation de conflit d'intérêt : ATF 144 

III 388 consid. 5.1; 127 III 332 consid. 2a = JdT 2001 I 258; 126 III 361 consid. 

3a = JdT 2001 I 131; arrêt du Tribunal fédéral 7B.45/2004 du 26 mars 2004 

consid. 1.3; cf. également ATF 144 III 277 pour la représentation urgente d'une 

succession par un seul des héritiers; décision de la Chambre de surveillance 

DCSO/187/21 du 6 mai 2021). 

 2.2.1 En l'espèce, la plaignante se prévaut de sa prétendue qualité d'actionnaire 

unique de B______ SA pour déposer la plainte. 

 Au-delà du fait que la qualité d'actionnaire de B______ SA de la plaignante n'est 

pas évidente, cette qualité ne lui conférerait que la position de tiers par rapport à la 

décision attaquée, dont B______ SA était la destinataire et devait souffrir des 

conséquences préjudiciables directes. La plaignante n'est que potentiellement et 

indirectement atteinte par cette décision dans la mesure de ses droits d'actionnaire. 

Seule B______ SA aurait par conséquent la qualité pour former une plainte 

fondée sur le grief soulevé, à l'exclusion de la plaignante. 

 2.2.2 La plaignante ne peut par ailleurs agir au nom et/ou pour le compte de 

B______ SA en raison de la prétendue incapacité de cette dernière de le faire. 

 La plainte est formellement déposée au nom de A______ SA et non de B______ 

SA, par hypothèse représentée par A______ SA. Les termes mêmes de la plainte 

excluent par conséquent que la plaignante ait agi au nom de quelqu'un d'autre 

qu'elle-même. Le fait que la plaignante ait recouru à l'appel en cause pour 

permettre à B______ SA de participer à la présente procédure – procédé qui est en 
tout état voué à l'échec pour les motifs mentionnés supra 2.1.2 – souligne encore 
qu'elle a agi non pas au nom de cette dernière, mais en son propre nom. 

 Par ailleurs, le fait qu'un plaideur doit disposer d'un intérêt concret, personnel et 

actuel pour agir valablement en justice exclut qu'il puisse agir en son nom mais 

pour le compte d'autrui ("nul ne plaide par procureur"), comme semble vouloir le 

faire la plaignante. 

 Même en admettant que la plaignante ait voulu agir au nom et pour le compte de 

B______ SA en la représentant en justice, sa qualité d'actionnaire, même unique, 

aurait conduit à lui dénier toute capacité à la représenter car elle ne correspond à 

aucune des catégories admises pour la représentation de la personne morale en 

justice décrites ci-dessus. 

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 En l'occurrence, le coadministrateur de B______ SA L______ a provoqué la 

décision visée par la plainte en s'adressant à l'Office, alors qu'il n'était pas autorisé 

à représenter seul cette société. Il aurait également pu agir par la voie de la plainte 

au nom de B______ SA, dans le cadre d'un acte de représentation urgent, validé 

ultérieurement par un organe autorisé. Une validation aurait pu être obtenue du 

commissaire dont la procédure de désignation était en voie d'achèvement au 

moment du dépôt de la plainte. De toute manière, la plaignante n'allègue pas, ni ne 

rend vraisemblable que D______, en qualité de coadministrateur de B______ SA, 

a été interpelé sur l'opportunité de déposer plainte contre la décision de l'Office et 

qu'il aurait refusé une telle démarche, alors qu'elle était dans l'intérêt de la société 

et qu'il n'avait a priori aucun motif de s'y opposer, même s'il était en litige avec le 

coadministrateur désigné par la plaignante. Les conditions d'une représentation en 

urgence, sous réserve de validation, en raison d'une situation de "pat" n'auraient 

ainsi, en toute hypothèse, pas été réunies. 

 Du reste, B______ SA n'a à ce jour pas manifesté, dans le cadre de la présente 

procédure, dont elle connaît certainement l'existence par L______, la volonté 

d'intervenir ou de valider la démarche, alors même qu'elle aurait été en mesure de 

le faire dès le 6 avril 2022 par le truchement du commissaire qui lui a été désigné. 

 Il découle de ce qui précède que la plaignante ne peut être considérée comme 

agissant valablement en son nom mais pour le compte de B______ SA, ni au nom 

et pour le compte de B______ SA, seule personne qui aurait eu la qualité pour 

déposer plainte. Par ailleurs, aucune des personnes habilitées à représenter 

B______ SA n'a validé a posteriori la plainte. 

 2.3 La plainte sera par conséquent déclarée irrecevable, faute d'avoir été formée 

par une personne disposant de la qualité pour agir. 

3. Si elle avait été recevable, la plainte aurait été en tout état rejetée pour les motifs 

déjà développés dans la décision de la Chambre de surveillance DCSO/549/2019 

du 12 décembre 2019 consid. 3.2.1 à 3.3.2 et 4.4, confirmée par le Tribunal 

fédéral et en force, à savoir que les impôts dus par le propriétaire de l'immeuble 

soumis à gérance légale n'ont pas à être réglés au moyen des revenus de 

l'immeuble. 

 La plaignante soutient que la gérance légale devrait prendre des mesures propres à 

préserver les intérêts du débiteur poursuivi propriétaire du gage soumis à gérance 

légale, notamment à lui éviter la faillite. Or, ainsi que le rappelle la décision 

précitée, telle n'est pas l'objectif de la gérance légale, dont la fonction est 

notamment de percevoir les revenus du bien gagé exclusivement en faveur du 

créancier gagiste et de la conservation du bien gagé. En tout état, le risque de 

prononcé de la faillite de B______ SA pour des créances fiscales est peu élevé, les 

créances de droit public ne pouvant que conduire à l'exécution forcée par voie de 

saisie, sous réserve de la faillite sans poursuite préalable (art. 43 ch. 1 LP; 

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COMMETTA, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 3 ad art. 190 

LP). 

4. La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; art. 61 al. 2 let. a 

OELP) et ne donne pas lieu à l'allocation de dépens (art. 62 al. 2 OELP). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre de surveillance : 

Déclare irrecevable la plainte formée le 24 mars 2022 par A______ SA contre la 

décision du 14 mars 2022 de l'Office des poursuites de ne pas inclure dans les charges 

de la gérance légale des immeubles de B______ SA le bordereau provisoire pour l'impôt 

fédéral direct 2021. 

 

Siégeant : 

Monsieur Jean REYMOND, président; Monsieur Luca MINOTTI et  

Monsieur Mathieu HOWALD, juges assesseurs; Madame Véronique AMAUDRY-

PISCETTA, greffière. 

 

Le président : 
 

Jean REYMOND 

 La greffière : 
 

Véronique AMAUDRY-
PISCETTA 

 

 

 

 

 

 

 

Voie de recours : 

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 

des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 

dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 

dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2  

let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 

L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 

officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 

signé (art. 42 LTF).  

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.