# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 88f6f31e-70ec-5105-a065-b0bfcd861017
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-06-14
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 14.06.1996 11.1995.12
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-1995-12_1996-06-14.html

## Full Text

Incarto n.

  11.95.00012

  	
  Lugano

  14 giugno 1996

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La prima Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo,
  presidente, 

  G. Bernasconi e Giani

   

  

 

	
  segretaria:

  	
  Galfetti,
  vicecancelliera

  

 

sedente
per statuire nella causa n. __________ (rivendicazione di proprietà) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2,
promossa con petizione del 28 aprile 1989
da

 

	
   

  	
  __________, __________ 

  (patrocinata
  dall’avv. __________, __________),  

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________, __________

  __________, __________ 

  __________, __________

  (tutti
  patrocinati dall’avv. dott. __________, __________);

   

  

 

 

esaminati
gli atti,

 

posti
i seguenti 

 

punti
di questione:

 

 

                                  1.    Se
deve essere accolto l’appello presentato il 9 gennaio 1995 da __________
__________, __________ __________ e __________ __________ __________ contro la
sentenza emessa il 5 dicembre 1994 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione
2;

                                  2.    Il giudizio
sulle spese e le ripetibili

 

 

 

Ritenuto

 

in
fatto:

 

                                 A.    I fratelli
__________, __________ e __________, comproprietari della particella n.
__________RFD __________, hanno concesso in locazione a __________ __________,
mediante contratto 21 novembre 1969, l’esercizio pubblico denominato
“__________ ”, situato nei loro stabili. Il contratto è stato stipulato per
dieci anni a partire dal 29 marzo 1970, rinnovabile in seguito di anno in anno.
La conduttrice aveva il diritto di cedere il contratto a subentranti solvibili
e graditi ai locatori, riservata una garanzia di fr. 30’000.– (doc. 2).
Nell’aprile 1978, i locatori hanno sottoscritto con __________ __________ un
contratto preliminare di locazione per __________ __________ (doc. D); tale accordo
prevedeva le condizioni cui era sottoposta la locazione e le parti si davano
atto che il futuro conduttore aveva aperto parallelamente trattative con
__________ __________ per subentrare nella conduzione dell’esercizio pubblico.
Il perfezionamento di tale subingresso avrebbe dovuto aver luogo nel periodo di
locazione 30 marzo 1978 - 29 marzo 1979. Il contratto prevedeva ancora - in
particolare - che la locazione sarebbe iniziata in linea di principio il 29
marzo 1979, riservata la possibilità di subingresso anteriore a quella data
(doc. cit. pag. 2); esso contemplava anche il pagamento di una caparra - a
valere quale acconto sulla pigione in caso di effettivo subingresso di
__________ __________ all’allora inquilina e l’annotazione del contratto definitivo
a registro fondiario, su richiesta del conduttore (doc. D pag. 4). L’accordo è
stato controfirmato anche dai coniugi __________ e __________ __________a, per
consenso. Al contratto preliminare non è seguito alcun contratto scritto di locazione
tra i proprietari __________ e __________ __________. Nella primavera 1978
__________ __________ è entrata in trattative con quest’ultimo per la vendita
dell’inventario __________. La compravendita si è perfezionata con contratto
del 31 maggio 1978 (doc. A), in base a un inventario allestito dalla Treuhandstelle
des Schweizer Wirtenverbandes, Schätzungsabteilung, di Zurigo, del 24
maggio 1978 (doc. B e C). In virtù di tale accordo l’inventario __________ era
venduto a __________ al prezzo di fr. 290’000.–, con riserva di proprietà a
favore della venditrice, iscritta nell’apposito registro (doc. A pt. 2c). Il
contratto menzionava inoltre che a quell’epoca l’acquirente aveva già concluso
con i proprietari il contratto di locazione relativo __________ __________
__________ e prevedeva che __________ __________ avrebbe assunto la gerenza
dell’esercizio pubblico il 1° giugno 1978, con contemporaneo svincolo della
venditrice da ogni responsabilità per la gestione dello stesso (doc. A pt. 8
seg.).                              

                                 B.    __________
__________ ha iniziato l’attività nell’esercizio pubblico conformemente al
contratto concluso con __________ __________, senza però corrispondere alla
venditrice il prezzo pattuito per l’inventario. Trovatosi in difficoltà con la
gestione __________, egli non ha fatto fronte al pagamento del canone di
locazione e ha lasciato, in data imprecisata, __________ __________ __________,
la cui gestione è poi stata ripresa da terzi. Il 1° febbraio 1980 __________
__________, __________ __________ e __________ __________ __________ hanno
fatto spiccare dall’Ufficio di esecuzione di Lugano, 2° circondario, un
precetto esecutivo per l’importo di fr. 71’250.– nei confronti di __________
__________, a titolo di pigione scaduta per il terzo e quarto trimestre 1979 e
per il primo trimestre del 1980, sulla base del contratto di locazione del 21
novembre 1969 (esecuzione n. __________, doc. 5). Avendo l’escussa interposto
opposizione al precetto, il 6 febbraio 1980 i locatori ne hanno chiesto il
rigetto provvisorio al Pretore di Lugano-Distretto, che ha respinto l’istanza
con sentenza 14 agosto 1981 (doc. 4 inc. n. __________), confermata su appello
degli istanti dalla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
il 26 luglio 1983 (doc. 1 inc. n. __________). A richiesta dei locatori
l’Ufficio esecuzioni di Lugano, II circondario, ha allestito l’11 marzo 1980 un
inventario di ritenzione su beni posti __________ (doc. E).

                                         Il 10 agosto 1983 i
locatori hanno promosso davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2,
un’azione creditoria nei confronti di __________ __________, chiedendo che la
convenuta fosse condannata al pagamento delle pigioni arretrate in fr.
71’250.–, e che fosse rigettata in via definitiva l’opposizione sollevata al
precetto esecutivo n. __________ (inc. n. __________). Il Pretore ha stralciato
la causa dai ruoli per intervenuta perenzione processuale ai sensi dell’art.
351 CPC con decreto del 18 ottobre 1988 (inc. n. __________). Il 17 febbraio
1989 l’Ufficio esecuzioni di Lugano ha comunicato agli istanti che la procedura
di ritenzione (n. __________/__________) era anch’essa stata stralciata dai
ruoli per intervenuta perenzione (doc. H).

                                 C.    Con petizione 28
aprile 1989 __________ __________ ha chiesto al Pretore del Distretto di
Lugano, sezione 2, che __________ __________, __________ __________ e
__________ __________ __________ fossero condannati a restituirle, in buono
stato, l’inventario dell’albergo, ossia tutti i beni elencati nei due inventari
allestiti dall’Ufficio fiduciario (Sezione stime) dell’Associazione svizzera
degli esercenti (Treuhandstelle des Schweizer Wirtenverbandes,
Schätzungsabteilung, doc. B, grande inventario e doc. C, piccolo
inventario) e - in via cautelare - che i convenuti fossero tenuti a prestare
una garanzia in suo favore di fr. 290’000.– (pari al valore dell’inventario)
fino alla consegna di tutti i beni di sua proprietà. L’attrice ha fatto valere
di essere proprietaria dell’inventario __________, da lei venduto con riserva
di proprietà, a motivo del mancato pagamento del prezzo pattuito da parte
dell’acquirente. Quest’ultimo le sarebbe inoltre subentrato nel contratto di
locazione dal 1° giugno 1978, di modo che essa nulla deve ai convenuti a titolo
di pigione dopo tale data.

                                         Il 16 giugno
1989 si è svolta l’udienza di discussione sulla domanda cautelare, alla quale
ha preso parte solo l’attrice, che ha confermato le proprie richieste. L’esito
della procedura cautelare non risulta dagli atti.

                                 D.    Nella risposta
del 7 settembre 1989 i convenuti hanno resistito  alla petizione, di cui hanno
chiesto la reiezione. Essi hanno sostenuto che il contratto di locazione definitivo
con __________ __________ non è mai stato concluso, motivo per cui l’attrice è
rimasta loro controparte nel contratto di locazione e debitrice delle pigioni
impagate. Essi hanno contestato inoltre la consistenza dell’inventario
rivendicato, facendo valere che i beni venduti non sono in realtà quelli
elencati nell’inventario dell’Associazione svizzera degli esercenti (doc. B e
C), di cui si prevale l’attrice, come risulterebbe anche dal verbale di inventario
dell’Ufficio esecuzione (doc. C), rimasto incontestato. I convenuti affermano
infine che i beni oggetto della domanda di rivendicazione sarebbero comunque
gravati da diritto di ritenzione in loro favore.

                                 E.    All’udienza
preliminare del 12 luglio 1990 le parti si sono confermate nelle loro richieste
di giudizio e hanno offerto i rispettivi mezzi di prova. Un’istanza di
restituzione in intero per produrre nuovi documenti, inoltrata dall’attrice il
30 luglio 1990, è stata respinta dal Pretore con decreto 27 aprile 1992, dopo
un’udienza di discussione del 19 novembre 1990. Ultimata l’istruttoria, nelle
conclusioni presentate il 28 agosto 1992 dall’attrice, rispettivamente il 17
novembre 1992 dai convenuti, le parti hanno ribadito le precedenti tesi e
domande. Il dibattimento finale si è svolto il 23 novembre 1992. 

                                 F.    Con sentenza del
5 dicembre 1994 il Pretore ha accolto la petizione e ha fatto ordine ai
convenuti di restituire all’attrice tutti i beni di sua proprietà elencati nei
noti inventari dell’Associazione svizzera degli esercenti (doc. B e C). Egli ha
posto la tassa di giustizia di fr. 4’500.– e le spese a carico dei convenuti,
con l’obbligo di rifondere all’attrice un’indennità di fr. 15’000.– a titolo di
ripetibili

                                 G.    Contro tale
sentenza insorgono i convenuti con un appello del 9 gennaio 1995 nel quale
chiedono che, in riforma del giudizio impugnato, la petizione sia respinta. 

                                 H.    Nelle
osservazioni dell’8 febbraio 1995 l’attrice postula la reiezione dell’appello e
la conferma del giudizio pretorile.

Considerando

in diritto:

                                  1.    Secondo l’art.
641 cpv. 2 CC il proprietario può rivendicare la cosa contro chiunque la
ritenga senza diritto. Il convenuto può opporsi all’azione in rivendicazione
del proprietario se ha diritto di possedere la cosa, in virtù di un diritto
reale limitato (diritto di pegno, usufrutto) o di un diritto personale, ad
esempio in virtù di un diritto di locazione (Steinauer,
Les droits réels, 2a ed. Berna 1990, pag. 281, n. 1022).

                                  2.    Il Pretore ha
accolto la petizione, ritenendo che i convenuti non potevano avvalersi di un
diritto di ritenzione sui beni rivendicati, l’attrice non essendo responsabile
delle pigioni arretrate dovute per il 3° e 4° trimestre 1979 e per il 1° trimestre
1980, di complessivi fr. 71’250.–, poiché a decorrere dal 1° giugno 1978
__________ __________ le sarebbe validamente subentrato nel contratto.

                                  3.    Gli appellanti
non contestano il diritto di proprietà dell’attrice sui beni rivendicati. Essi
si limitano a sostenere che l’attrice non ha notificato loro il patto di
riserva di proprietà, di cui peraltro non mettono in dubbio l’esistenza,
comprovata anche dai documenti di causa. Dal contratto di compravendita del 31
maggio 1978 (doc. A, pag. 2) si evince infatti che l’attrice ha venduto
l’inventario ad __________ __________ al prezzo di fr. 290’000.– con patto di
riserva di proprietà, iscritto nel relativo registro. È inoltre ammesso che
l’acquirente non ha corrisposto alla venditrice il prezzo pattuito, così che
essa è rimasta proprietaria dei beni. È infine pacifico che i locatori sono
possessori, ancorché mediati, dei beni rivendicati e hanno quindi la legittimazione
passiva (Meier-Hayoz, Commentario
bernese, art. 641 CC n. 60; Steinauer,
op. cit., pag. 281, n. 1020a). I beni oggetto della petizione, per stessa
ammissione dei convenuti (cfr. risposta 7 settembre 1989, punto 4) si trovavano
ancora sul posto. 

                                  4.    I convenuti
contestano in primo luogo che a decorrere dal 1° giugno 1978 __________
__________ sia validamente subentrato all’attrice nel contratto di locazione.
Essi rilevano che al contratto preliminare di locazione dell’aprile 1978 concluso
con lo stesso __________ (doc. D) non sarebbe seguito alcun contratto definitivo,
cosicché non vi sarebbe stato alcun subingresso nel contratto di locazione vero
e proprio , del resto mai auspicato neppure da __________. Inoltre, ancorché
una parte a un contratto preliminare abbia di principio il diritto di chiedere
l’adempimento delle prestazioni promesse nel precontratto, __________
__________ non avrebbe mai fatto uso di tale diritto e tantomeno dello stesso potrebbero
avvalersi persone estranee al rapporto contrattuale, come in concreto è
l’attrice. 

                                 a)    Gli appellanti
non negano di aver sottoscritto con __________ __________ nell’aprile 1978 un
contratto denominato “contratto preliminare di locazione” (doc. D). Tale
accordo prevedeva tra l’altro: 

 

                                         “Premesso
come il signor __________ abbia aperto trattative con la signora __________
__________ (...) allo scopo di subentrare nella conduzione dell’esercizio
pubblico “__________ ” che essi occupano in due stabili di proprietà __________
a __________ e come sia possibile che il subingresso si perfezioni nel periodo
(...) 30 marzo 1978 al 29 marzo 1979, si fissano le condizioni della prevista
locazione.” 

 

                                         Oltre
all’indicazione dell’oggetto da locare (pag. 1), la convenzione precisava la durata
dei rapporti: 

                                     

                                         “La locazione prende inizio in massima il 29 marzo
1979 e dura sino al 29 marzo 1981; la data d’inizio potrà essere anticipata ad
un’epoca dell’anno di locazione ora in corso con l’attuale inquilina qualora il
subingresso venisse operato durante questo periodo, alle stesse condizioni
praticate per la signora __________ ”. 

 

                                         L’accordo
contiene pure l’elenco delle modifiche che i locatori dovevano eseguire a loro
spese nella struttura __________, la pigione pattuita, la caparra da versare
dal conduttore al momento della firma del contratto preliminare a titolo di
pena di recesso, a valere quale “acconto
sulla pigione dovuta per il trimestre luglio, agosto e settembre 1978” in caso
di subingresso di __________ e infine la menzione che ”il contratto definitivo
susseguente all’immissione in possesso da parte del signor __________
__________ sarà annotato a registro fondiario sulla richiesta dell’inquilino”.

                                 b)    Sapere quali
siano gli effetti di un contratto preliminare (promessa di contrattare, art. 22
CO) è questione controversa. Secondo parte della dottrina e la recente giurisprudenza
del Tribunale federale, qualora l’oggetto della prestazione risulti già definito
o definibile nel contratto preliminare, il contratto principale, inutile, non è
più un contratto, mentre se l’oggetto non è ancora definito, il contratto
preliminare non è ancora un contratto (Guhl/Merz/Kummer,
Das schweizerische Obligationenrecht, 8a ed., Zurigo 1991,
pag. 101; Merz, Vertrag und
Vertragsschluss, 2a ed., Fribourg 1992, pag. 160 segg., n. 301 segg.
; Burckhardt, Einführung in die
Rechtswissenschaft, pag. 61; di diverso parere Gauch, Das schweizerische Obligationenrecht, 6a ed.,
Zurigo 1995, pag. 200 n. 1087 seg.). In particolare, secondo il Tribunale
federale, vi è identità tra il contratto preliminare e quello definitivo se il
primo prevede che il contratto definitivo deve essere concluso dalle medesime
parti alle stesse condizioni. In tali casi il contratto definitivo si rivela
superfluo e non costituisce un contratto vero e proprio. Ciò significa che,
qualora il contratto preliminare comprenda già tutti gli elementi essenziali, è
possibile chiedere direttamente l’adempimento (DTF 118 II 33 seg. consid. 3b
seg. e ampia dottrina citata; 105 III 16; 103 III 107).

                                 c)    Nel caso concreto
il contratto preliminare contiene già tutti gli elementi essenziali - oggettivi
e soggettivi - in particolare l’oggetto locato, la pigione, la caparra e la durata
(doc. D pag. 2). L’unico fattore di incertezza consiste nella data di inizio
della locazione (consid. 4a), che coincide comunque con la data di immissione
nel possesso (subingresso), ciò che si è verificato il 1° giugno 1978, come
accertato dal Pretore e non contestato dagli appellanti (sentenza impugnata
pag. 7 pt. 6). Che le parti avessero già in mente tale data, risulta del resto
dalla clausola relativa alla caparra (doc. D pag. 4), giusta la quale in caso
di subingresso l’importo di fr. 21’250.– versato da Spirig a titolo di caparra
sarebbe stato considerato come acconto sulla pigione dovuta per il trimestre
luglio - settembre 1978 (doc. D pag. 4, v. anche doc. A pt. 3, 5, 8, 9). Come che
sia, tale elemento non richiedeva la conclusione di un contratto definitivo
(103 III 107).

                                 d)    Ad ogni buon
conto a decorrere dal 1° giugno 1978 le prestazioni pattuite tra i firmatari
del contratto preliminare sono state regolarmente fornite, e ciò fino a quando
il nuovo conduttore ha cessato di pagare la pigione a seguito di problemi
finanziari, ossia fino al 3° trimestre 1979. Ciò è comprovato pure dalla deposizione
__________ __________, consulente sia dell’attrice che di __________
__________g. Il teste ha dichiarato infatti che da quando __________ ha
rilevato __________, egli ha sempre fatto fronte di persona al pagamento della
pigione, come risultava dalla contabilità, escludendo “nel modo più assoluto”
che la pigione sia stata pagata dall’attrice. Egli ha precisato inoltre che
quando fu chiaro che la gestione __________ non funzionava, fu indetta una
riunione, presenti tra gli altri i rappresentanti dei convenuti, per stabilire
il da farsi, ritenuto che a quell’epoca “__________ non c’entrava più”. Il
teste ha inoltre ribadito che “quando __________ assunse la gestione
__________, questa gestione fu solo e soltanto sua e __________ non c’entrò
più” (verbale di audizione testimoniale del 19 novembre 1990, act. VI).
Del resto i convenuti neppure pretendono che in quel periodo la pigione non
fosse pagata da Spirig ma dall’attrice, limitandosi a rilevare genericamente
che dagli atti non risulterebbe a nome di chi furono effettuati i versamenti. 

                                 e)    Il contratto
preliminare di locazione dell’aprile 1978 (doc. D) è quindi un contratto di
locazione vero e proprio e pertanto l’attrice, dal momento in cui __________ le
è subentrato nel contratto, è stata liberata da ogni obbligo nei confronti dei
convenuti. Ciò è del resto conforme al contratto di locazione del 21 novembre
1969 (doc. 2) stipulato tra l’attrice e i convenuti, a norma del quale alla
conduttrice era consentito cedere il contratto a subentranti solvibili e
graditi ai locatori, prima della scadenza del contratto, con l’unica
limitazione che la garanzia di fr. 30’000.– prestata a salvaguardia delle
pretese dei locatori sussistesse anche in caso appunto di subingresso di un
nuovo conduttore (pag. 4, 6). Che __________ __________ fosse un subentrante
gradito ai locatori è confermato dal fatto che gli stessi hanno concluso con
lui il noto contratto preliminare di locazione. Della data del subingresso già
si è detto sopra (1° giugno 1978). Se ne deduce che l’attrice non è tenuta a
rispondere delle pigioni arretrate, poiché relative a periodi manifestamente
successivi al subingresso (trattandosi come si è visto del 3° e 4° trimestre
1979, oltre al 1° trimestre del 1980), se non - dandosi il caso - con la nota
garanzia. Su questo punto l’appello è pertanto infondato.

                                  5.    Il Pretore ha
negato che i convenuti avessero un diritto di ritenzione sui beni rivendicati,
non essendo l’attrice loro controparte contrattuale per il periodo nel quale la
pigione è rimasta impagata. Sostengono gli appellanti che il diritto di
ritenzione può essere fatto valere su beni posti nei locali oggetto della
locazione quand’anche tali beni siano di proprietà di terzi e non del conduttore.
Essi sarebbero pertanto autorizzati ad avvalersi del diritto di ritenzione.

                                 a)    Il contratto
concluso dai convenuti con __________ __________ nell’aprile 1978, che ha preso
fine in data imprecisata ma comunque prima del 1° luglio 1990, soggiace al
vecchio diritto di locazione (art. 5 delle disposizioni finali dei titoli
ottavo e ottavobis CO). Il nuovo diritto di locazione, entrato in
vigore il 1° luglio 1990, non ha modificato sostanzialmente il diritto di
ritenzione del locatore, il cui campo di applicazione è stato limitato ai
locali commerciali (Svit-
Kommentar Mietrecht, Zurigo 1991, art. 268-268b n. 1; Tercier, Les contrats spéciaux, pag. 271 n. 1741). Secondo
l’art. 272 vCO il locatore d’un immobile ha un diritto di ritenzione sulle cose
mobili che si trovano nei locali appigionati e servono all’uso o al godimento
dei medesimi per le mercedi di un anno scaduto e del semestre in corso (cpv. 1),
mentre che sono esenti dal diritto di ritenzione gli oggetti che non potrebbero
essere pignorati dai creditori del conduttore (cpv. 3). Inoltre, giusta l’art.
273 vCO, i diritti dei terzi sulle cose che il locatore sapeva o doveva sapere
non essere del conduttore rimangono riservati anche in confronto al diritto di
ritenzione del locatore (cpv. 1), atteso che, qualora il locatore apprenda solo
durante la locazione che le cose introdotte dal conduttore non gli appartengono,
il suo diritto di ritenzione su queste cose si estingue, a meno che non dia la
disdetta per il prossimo termine (cpv. 2).

                                 b)    Ne consegue che,
contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, il diritto di ritenzione del
locatore nei confronti di beni proprietà di terzi (nel caso concreto
dell’attrice) è di principio ammesso dalla legge. Occorre pertanto esaminare se
nella fattispecie i convenuti potessero validamente opporre all’azione di
rivendicazione dell’attrice il proprio diritto di ritenzione.

                                 c)    La dottrina
ammette che il locatore può esercitare il diritto di ritenzione in due modi:
invitando l’Ufficio esecuzioni ad allestire un inventario ai sensi dell’art.
283 cpv. 1 LEF (sistema ordinario) oppure - in caso d’urgenza - richiedendo
l’assistenza della forza pubblica per impedire a un conduttore di sgomberare i
mobili dai vani locati senza la sua autorizzazione, sulla base degli art. 274
cpv. 1 vCO e 283 cpv. 2 LEF (sistema speciale, cfr. in merito: Lachat/micheli, Le nouveau droit du
bail, 2a ed, Lausanne 1992, pag. 145 seg., pt. 3.5). Occorre quindi
verificare se uno di questi casi si sia verificato in concreto.

                              6 a)    Il locatore che
intende avvalersi del diritto di ritenzione ne formula apposita richiesta
all’ufficio esecuzioni, il quale procede all’allestimento dell’inventario dei
beni soggetti al diritto di ritenzione secondo le norme valide per il
pignoramento (art. 88 segg. LEF), salvo il caso in cui l’inesistenza del
diritto di ritenzione sia manifesta (Tercier,
La partie spéciale du Code des obligations, pag. 157; n. 1214 segg.; Tercier, Les contrats spéciaux, pag. 219
n. 1768 segg.; DTF 103 III 41).
Dal momento in cui l’ufficio stende il verbale di inventario, il diritto di
ritenzione diventa un diritto di pegno effettivo, mentre prima di allora esso è
solo latente, virtuale (DTF 76 III 27; 51 III 151). Prima della stesura
dell’inventario, in altre parole, il conduttore (o il terzo proprietario)
conserva di principio il diritto di disporre liberamente dei beni posti nei
vani locati (DTF 76 III 27; 51 III 151). Le norme relative al sequestro si
applicano al seguito della procedura  (art. 271 segg. LEF; Tercier, La partie spéciale du Code des
obligations, pag. 157 n. 1218 e rif. cit.). La Camera di esecuzione e fallimenti
del Tribunale di appello ha già avuto modo di precisare che qualora il debitore
interponga opposizione al precetto esecutivo notificatogli per la realizzazione
del pegno (dei beni inventariati e vincolati dal diritto di ritenzione), il
creditore deve chiedere il rigetto dell’opposizione o promuovere l’azione di
riconoscimento del credito, rispettivamente del diritto di ritenzione, entro 10
giorni; inoltre, soccombendo nella procedura di rigetto dell’opposizione, egli
deve promuovere l’azione ordinaria entro 10 giorni dalla notifica della
decisione. Ciò si spiega per il fatto che il debitore, con l’erezione
dell’inventario, perde la facoltà di disporre degli oggetti inventariati, anche
se in seguito il diritto di ritenzione dovesse risultare materialmente
infondato, e che è pertanto inammissibile prolungare gli effetti di tale
impedimento, paragonabili a quelli del sequestro, a discrezione del creditore.
Occorre quindi mettere a disposizione del debitore i mezzi atti ad impedire che
i beni inventariati restino vincolati fino all’estinzione dell’esecuzione. Il
differimento degli effetti dell’inventario per volontà della creditrice non è
conciliabile - in altre parole - con il diritto del debitore alla rapida
rimozione dell’impedimento di disporre liberamente sui beni soggetti a ritenzione
(Rep. 1982 __________ seg.; 1982 __________seg.).

                                 b)    Nel caso concreto
i convenuti hanno fatto notificare il 1° febbraio 1980 all’attrice, tramite
l’Ufficio esecuzioni di Lugano (2° circ.), un precetto esecutivo dell’importo
di fr. 71’250.– (doc. 6 inc. n. __________) e hanno fatto compilare dal citato
ufficio il processo verbale di inventario l’11 marzo 1980 (procedura di
ritenzione n. __________1/80; doc. E). L’istanza di rigetto provvisorio
dell’opposizione, promossa dai creditori, è stata respinta dal Pretore il 14
agosto 1981 (doc. 4 inc. richiamato n. __________) e il giudizio pretorile è
stato confermato dalla Camera di esecuzioni e fallimenti del Tribunale
d’appello (sentenza del 26 luglio 1983, doc. 1 inc. n. __________). La
successiva azione di accertamento del credito promossa dai locatori nei
confronti dell’attrice il 10 agosto 1983 (inc. n. __________) è stata stralciata
dai ruoli il 18 ottobre 1988 per intervenuta perenzione processuale (art. 351
CPC). A seguito di ciò, il 17 febbraio 1989 l’Ufficio esecuzioni ha dato atto
alle parti di avere pure stralciato dai ruoli la nota procedura di ritenzione,
poiché perenta (doc. H). Ora, non avendo i convenuti nel frattempo esercitato
un nuovo diritto di ritenzione, risulta pacifico che essi non possono opporsi
validamente all’azione in esame, prevalendosi della procedura di ritenzione n.
__________1/80, ormai caduca. Resta da verificare se essi possano addurre un
diritto di ritenzione fondato su altri motivi.

                                 c)    Per l’art. 274
cpv. 1 vCO, quando il conduttore (o il terzo proprietario: DTF 104 III 25)
voglia asportare cose che si trovano nei locali appigionati o sgomberare i
vani, il locatore, in virtù del suo diritto di ritenzione, può conservare, con
l’assistenza della competente autorità, tante cose mobili quante bastano a garantire
il suo credito. Scopo della norma è di consentire al locatore l’esercizio del
diritto di ritenzione qualora vi sia pericolo nel ritardo (DTF 106 II 44
consid. 1a; SVIT, op. cit., art. 268b CO n. 25; Guhl/Merz/Kummer, op. cit., pag. 394 seg.). In tali casi il proprietario
si avvale dell’aiuto dell’ufficio esecuzioni, che allestisce l’inventario anche
in assenza di un’esecuzione anteriore, oppure della polizia o delle autorità
cantonali; essendone data l’urgenza, il locatore può anche farsi ragione da sé
ai sensi dell’art. 52 cpv. 3 CO (SVIT, op. cit., art. 268b CO n. 25; Tercier, La partie spéciale du code des
Obligations, pag. 158 n. 1221 seg.; Tercier,
Les contrats spéciaux, pag. 220 n. 1774 segg.; Guhl/Merz/Kummer, op. cit., pag. 394 seg.). Steso l’inventario,
la procedura segue il corso ordinario (SVIT, art. 268b CO n. 25 in fine).

                                 d)    Ben diversa è la
situazione nella fattispecie. Nel caso concreto i convenuti non si sono opposti
di fatto a operazioni di sgombero dei vani locati da parte del conduttore. I
locatori si sono semplicemente opposti all’azione (giudiziaria) di
rivendicazione dei beni promossa dal terzo proprietario (attrice), prevalendosi
di un asserito diritto di ritenzione, che era, allora come adesso, solo virtuale,
mancando il relativo inventario dell’ufficio esecuzioni. Ne segue che in
concreto i convenuti non possono validamente opporre all’attrice un diritto di
ritenzione. Il giudizio impugnato deve pertanto essere confermato pure su
questo punto, ancorché per altri motivi. Non occorre invece esaminare le
rimanenti argomentazioni sollevate in proposito dagli appellanti (mancata tempestiva
notifica del patto di riserva di proprietà), né gli altri requisiti del diritto
di ritenzione (Tercier, Les
contrats spéciaux, pag. 217 segg.) giacché irrilevanti per l’esito del giudizio.

                                  7.    Sostengono
infine gli appellanti  che il Pretore avrebbe ignorato a torto le loro contestazioni
sull’effettiva consistenza dell’inventario rivendicato. Innanzi tutto i beni
venduti sarebbero contenuti in un inventario annesso al contratto di
compravendita, non prodotto agli atti. Quand’anche l’inventario ceduto fosse
quello compreso nelle distinte dell’Associazione svizzera degli esercenti (doc.
B e C), inoltre, l’attrice non avrebbe provato, in particolare, che al momento
in cui Adolf Spirig abbandonò i locali dell’albergo, egli vi abbandonò appunto
tutti i beni oggetto di rivendicazione. Da ultimo, essa non avrebbe contestato
il processo verbale per la compilazione di inventario allestito dall’Ufficio
esecuzioni di Lugano (circ. II) l’11 marzo 1980 (doc. E) dal quale risulterebbe
che l’effettivo inventario sarebbe ben inferiore a quello indicato negli
inventari dell’Associazione svizzera degli esercenti. La censura non può essere
condivisa.

                                         È vero che incombeva
all’attrice l’onere di provare il possesso dei convenuti sugli oggetti
rivendicati (Meier-Hayoz, op.
cit., art. 641 CC n. 69). Contrariamente all’assunto degli appellanti, essa ha
tuttavia sufficientemente dimostrato tale fatto. Il contratto di compravendita
dell’inventario del 31 maggio 1978 è stato sottoscritto pochi giorni dopo la
consegna degli inventari allestiti il 24 maggio 1978 dall’Associazione svizzera
degli esercenti per le stesse parti __________ e __________ (come indicato
nella prima pagina dei due elenchi) e prevede un prezzo di fr. 290’000.–,
all’incirca equivalente al valore dei beni stimato negli inventari (valore
complessivo di fr. 302’372, 40, di cui fr. 262’034.– per il cosiddetto grande
inventario, doc. B, e fr. 40’338,40 per il piccolo inventario, doc. C). Il
fatto che i citati inventari non siano sottoscritti dalle parti, contrariamente
a quanto stipulato nel contratto di compravendita (doc. A, pt. 1), non è di per
sé sufficiente per concludere - in assenza di altri elementi probanti - che vi
sia stato in realtà un terzo inventario, ossia quello effettivamente voluto e
firmato dai contraenti. Del resto ciò è comprovato dalla testimonianza del
fiduciario __________ __________ __________, consulente sia dell’attrice sia di
__________ __________, che si è occupato della cessione dell’attività dalla
prima al secondo. Il teste ha infatti riconosciuto gli inventari citati (doc. B
e C), spiegando che l’intervento della fiduciaria dell’Associazione svizzera
degli esercenti era stato sollecitato dall’attrice, “per accordo tra le parti,
ed era inteso a evitare discussioni e contestazioni future; i rapporti dovevano
valere tanto a livello di valutazione quanto a livello di inventario fisico”.
Il teste ha poi aggiunto che “__________g, per quanto (gli) consta, non asportò
mobilio alcuno dall’albergo” e che non gli risulta, anzi potrebbe escludere che
l’attrice, dopo la partenza di __________, abbia ripreso qualche mobile o altro
dell’inventario dell’albergo (verbale di audizione testimoniale del 19 novembre
1990). Non vi sono quindi elementi a sostegno della tesi degli appellanti,
tanto più che gli stessi locatori hanno ammesso nella risposta che i beni
inventariati si trovano tuttora nei locali. Quanto poi al fatto che l’appellata
non abbia contestato il contenuto del processo verbale di inventario
dell’Ufficio esecuzioni (doc. E), la cui consistenza era inferiore
all’inventario reale __________, stimato a fr. 302’372,40 negli inventari
dell’Associazione degli esercenti, la questione è irrilevante. Secondo la
giurisprudenza e la dottrina, infatti, l’inventario redatto dall’Ufficio
esecuzioni nell’ambito del diritto di ritenzione elenca unicamente i beni
necessari a soddisfare la pretesa del locatore, ossia in concreto fr. 71’250.–,
anche se il valore di questi beni è superiore (Guhl/Merz/Kummer,
op. cit., pag. 395; Tercier, La
partie spéciale du Code des obligations, pag. 157, n. 1216; Tercier, Les contrats spéciaux, pag.
219 n. 1770; Lachat-Micheli, op.
cit., pag. 146; Rep. 1982, 349; DTF 97 III 22 consid. 4; 97 III 46 consid. 4;
61 III 11; cfr. anche art. 274 cpv. 1 in fine vCO). Ne consegue che in
linea di principio l’inventario allestito in sede esecutiva non fa stato in
merito agli oggetti trovantisi nei vani locati, così che - in concreto - l’attrice
non era tenuta a contestarlo.

                                         L’appello, infondato
in ogni suo punto, deve pertanto essere respinto.

                                  8.    Spese e
ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 rel. CPC). Visto l’esito
dell’appello, si giustifica di porre a carico dei convenuti - in solido - gli
oneri processuali di questa sede, con l’obbligo di rifondere all’attrice -
sempre in solido - congrue ripetibili di appello.

 

Per questi motivi

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia:

                                   I.    L’appello è
respinto e la sentenza impugnata è confermata:

                                  II.    Gli oneri
processuali, consistenti in:

                                         a)
tassa di giustizia      fr.  2’250.–

                                         b)
spese                         fr.       50.–

                                                                                fr. 
2’300.–

                                         sono posti a carico
degli appellanti in solido, con l’obbligo di rifondere alla controparte -
sempre con vincolo di solidarietà - l’importo di fr. 3’000.– per ripetibili di
appello.

                                 III.    Intimazione:

                                         -
avv. dott. __________, __________

                                         -
avv. __________, __________

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2

 

 

 

Per
la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La
presidente                                                        La segretaria