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**Case Identifier:** 578b4dc9-9155-5ebd-b522-0870ab36a456
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-15
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 15.05.2020 R 2019 78
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2019-78_2020-05-15.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 19 78

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
Richter Audétat, Racioppi 
Aktuar ad hoc Raschein

URTEIL

vom 15. April 2020

in der Streitsache

A._____ und B._____,

Beschwerdeführer

gegen 

Gemeinde O.1._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Armon Vital,

Beschwerdegegnerin

betreffend Planungszone (Unterstellung)

- 2 -

1. In O.2._____, auf dem Gebiet der heutigen (Fusions-)Gemeinde O.1._____ 

(bestehend aus den ehemaligen Gemeinden O.3._____, O.2._____, 

O.4._____, O.1._____, O.5._____ und O.6._____ gemäss Beschluss des 

Grossen Rates des Kantons Graubünden vom 10. Dezember 2014; Fusion 

per D._____ 2015), befindet sich die Parzelle N.______ in der Wohnzone. 

Eigentümer dieser Parzelle sind seit dem 17. September 2018 A._____ und 

B._____.

2. Am 6. Februar 2017 erliess der Gemeindevorstand O.1._____ eine 

Planungszone über das gesamte Gemeindegebiet. Zweck dieser 

Planungszone war die Zusammenführung der Ortsplanung der fusionierten 

Gemeinden und die Anpassung der Ortsplanung an die Vorgaben des 

kantonalen Richtplans "Siedlung" betreffend die Revision des 

Raumplanungsgesetzes - 1. Etappe (RPG 1).

3. Am 20. Januar 2018 nahmen A._____ und B._____ erstmals Kontakt mit 

dem Bauamt O.1._____ auf. Konkret ging es um die Auskunft zu drei 

Fragestellungen, nämlich um die Anwendbarkeit des 

Zweitwohnungsgesetzes bei einem Neubau auf Parzelle N._____, um die 

Erschliessung der Parzelle sowie um den Zustand des Bauuntergrundes.

4. Am 4. Februar 2019 beschloss der Gemeindevorstand O.1._____ die 

Verlängerung der Planungszone um zwei Jahre. Dieser Entscheid wurde 

vom Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden (DVS) am 

14. Februar 2019 genehmigt und am 16 Februar 2019 publiziert. Da keine 

Anfechtung erfolgte, erwuchs der Beschluss betreffend die Verlängerung 

der Planungszone bis zum 16. Februar 2021 in Rechtskraft.

5. Im April 2019 gelangten A._____ und B._____ erneut mit dem Baumt 

O.1._____ in Verbindung, weil sie ein konkretes Baugesuch für die 

Überbauung des Grundstücks N.____ ins Auge fassten. Der 

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Bauamtsmitarbeiter C._____ wies anlässlich einer Besprechung am 

14. April 2019 darauf hin, dass aufgrund der aktuellen provisorischen 

Planungsentwürfe nicht ausgeschlossen werden könne, dass das 

Grundstück N.____ einer Nichtbauzone zugewiesen werden könne. 

A._____ und B._____ reichten daraufhin am 6. Juni 2019 bei der Gemeinde 

O.1._____ ihr Baugesuch für die Erstellung eines Wohnhauses auf 

Parzelle N._____ ein.

6. Mit Verfügung vom 19. August 2019 unterstellte die Gemeinde O.1._____ 

das Bauvorhaben auf Parzelle N._____ von A._____ und B._____ der 

Planungszone und sistierte das Baubewilligungsverfahren. Begründend 

wurde ausgeführt, dass die Gemeinde O.1._____ mutmasslich über 

überdimensionierte Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ) verfüge. 

Daher müsse sie Bauzonenreduktionen im Rahmen der laufenden 

Ortsplanung prüfen und vornehmen. Am 4. Oktober 2018 seien in einem 

ersten Planentwurf die Bauzonen ausgeschieden worden, welche aufgrund 

einer ersten Beurteilung und bis auf Weiteres für eine Bauzonenreduktion 

in Frage kämen. Dazu zähle auch die Parzelle N._____. Die Planungszone 

sei grundsätzlich auf alle noch nicht bewilligten Bauvorhaben anzuwenden. 

Das pendente Baugesuch für ein Wohnhaus auf der unüberbauten Parzelle 

N.____ könnte den neuen Vorschriften widersprechen und würde die 

Planung möglicherweise negativ präjudizieren. Somit müsse Parzelle 

N._____ der Planungszone unterstellt werden. Das 

Baubewilligungsverfahren bleibe damit sistiert und werde neu 

aufgenommen, sobald verbindlich feststehe, ob das Grundstück im 

Rahmen der neuen Ortsplanung einer Bauzone oder einer Nichtbauzone 

zugewiesen werde. Die Kosten für den mit der Unterstellungsverfügung 

verbundenen Behandlungsaufwand würden mit dem definitiven 

Baubescheid in Rechnung gestellt.

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7. Im Begleitschreiben vom 23. August 2019 wird festgehalten, dass der 

Gegenstand der Konsultationen beim Bauamt/Grundbuchamt O.1._____ 

die erwähnten drei Fragestellungen betroffen hätten. Andere Fragen, 

speziell hinsichtlich künftiger möglicher Rückzonungen seien nicht 

Gegenstand der Behördenanfrage gewesen. Unzutreffend sei, dass das 

Bauamt im März/April 2018 von sich aus und ungefragt auf die 

hypothetische Möglichkeit künftiger Rückzonungen hätte aufmerksam 

machen müssen. Zwar habe schon 2018 aufgrund der Richtplanunterlagen 

des Kantons davon ausgegangen werden müssen, dass in O.1._____ 

gestützt auf die Revision des Raumplanungsgesetzes - 1. Etappe (RPG 1) 

gewisse Rückzonungen zu prüfen und umzusetzen sein würden. Wo und 

in welchem Umfang dies im Einzelnen in der fusionierten Gemeinde 

O.1._____ erfolgen könnte, sei im Frühjahr 2018 noch gänzlich unbekannt 

gewesen. Erst im Oktober 2018 habe die Behörde intern die 

diesbezüglichen Vorschläge der Fachleute zur Kenntnis genommen. 

Damals hätten keine Kontakte zwischen Bauamt und Gesuchstellern 

bestanden. Erst im April 2019 hätten A._____ und B._____ erneut mit dem 

Bauamt O.1._____ Verbindung aufgenommen, weil ein konkretes 

Baugesuch ins Auge gefasst worden sei. Der Bauamtsmitarbeiter C._____ 

habe anlässlich einer Besprechung vom 14. April 2019 sofort darauf 

hingewiesen, dass nicht ausgeschlossen werden könne, dass im Rahmen 

der laufenden Ortsplanung auch Parzelle N._____ einer Nichtbauzone 

zugewiesen werden könnte und daher sich die Frage stelle, ob das 

Baugesuch zurzeit überhaupt materiell behandelt werden könne. In 

Kenntnis davon hätten A._____ und B._____ entschieden, auf eigenes 

Risiko die Projektierung mit Blick auf ein Baugesuchsverfahren 

weiterzuführen. Im Juni 2019 sei das Baugesuch nun eingereicht worden 

und A._____ und B._____ hätten mit dem neu eingestellten 

Bauamtsmitarbeiter E._____ Kontakt gehabt. Dieser habe 

fälschlicherweise mitgeteilt, dass bereits 2016 festgestanden habe, dass 

unter anderem das Gebiet, wo A._____ und B._____ bauen möchten, als 

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Zone mit Auszugspotential bestimmt worden sei. Richtig sei, dass im 

Februar 2017 erstmals eine Planungszone erlassen worden sei und erst im 

Oktober 2018 erste Planentwürfe für konkrete Gebiete mit 

Auszonungspotential vorgelegen hätten. Diese falsche Auskunft habe aber 

keinen Einfluss auf den von A._____ und B._____ 2018 erfolgten 

Grundstückserwerb und auf das durch diese eingereichte Baugesuch 

gehabt. Ob Parzelle N._____ im laufenden Ortsplanungs-Verfahren einer 

Nichtbauzone zugewiesen werde, könne zurzeit nicht verbindlich 

beantwortet werden. Zu gegebener Zeit stünden A._____ und B._____ die 

einschlägigen Mitwirkungs- und auch Beschwerderechte aufgrund der 

Raumplanungsgesetzgebung zu.

8. Gegen die Unterstellungsverfügung vom 19. August 2019, mitgeteilt am 

23. August 2019, erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend 

Beschwerdeführer) am 23. September 2019 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Sie stellten folgende 

Anträge: Das Grundstück N._____ O.2._____ soll in der Bauzone 

verbleiben; die Gemeinde O.1._____ sei zu verpflichten, das Baugesuch 

zu behandeln und die Baubewilligung zu erteilen; den Beschwerdeführern 

sei die sofortige Aufnahme der Bautätigkeit zu erlauben. Mit Bezug auf die 

Kosten hielten die Beschwerdeführer fest, sie seien nicht bereit, für den 

Aufwand der Gemeinde im Zusammenhang mit der angefochtenen 

Unterstellungsverfügung aufzukommen.

Die Beschwerdeführer machten im Wesentlichen geltend, dass die 

Gemeinde ihre Aufklärungspflicht verletzt habe, indem sie nicht auf die 

Problematik einer bevorstehenden Umzonung von Grundstücken in der 

Bauzone – darunter die Parzelle N._____ – hingewiesen habe. Als nicht 

Ortsansässige hätten sie sich nach Treu und Glauben sowohl auf das 

Immobilienbüro, welches den Kauf vermittelt habe, als auch auf die 

Gemeinde O.1._____ verlassen dürfen. Zudem sei fraglich, ob die 

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Gemeinde O.1._____ wirklich keinen Einfluss auf die Ausgestaltung des 

zukünftigen Nutzungsplans habe, zumal die Planungszone auf Gesuch der 

Gemeinde durch das DVS verlängert worden sei. 

9. Mit Vernehmlassung vom 12. Oktober 2019 beantragte die Gemeinde 

O.1._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der 

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Dazu führte sie aus, dass im 

Frühjahr 2018 noch gänzlich unbekannt gewesen sei, welches Bauland 

dem Nichtbaugebiet zugewiesen würde. Erst im Oktober 2018 (d.h. nach 

dem Erwerb der Parzelle N._____ durch A._____ und B._____) seien die 

Bau- und Planungsbehörden intern über mögliche konkrete Standorte mit 

Auszonungspotential unterrichtet worden. Dabei sei erstmals auch Parzelle 

N._____ als Fläche mit Rückzahlungspotential eingestuft worden. Die 

Beschwerdeführer hätten erst im April 2019 wieder Kontakt mit dem 

Bauamt aufgenommen. Anlässlich einer Besprechung vom 14. April 2019 

seien sie auf die Möglichkeit aufmerksam gemacht worden, dass im 

Rahmen der laufenden Nutzungsplanrevision die Parzelle N.______ einer 

Nichtbauzone zugewiesen werden könnte. In Kenntnis dieser Umstände 

hätten sich die Beschwerdeführer entschieden, die Projektierung 

weiterzuführen und hätten am 6. Juni 2019 das Baugesuch eingereicht.

Weiter hielt die Beschwerdegegnerin fest, dass auf den Antrag, wonach die 

Parzelle N._____ in der Bauzone zu verbleiben habe, nicht einzutreten sei. 

Dieser sei im Rahmen der laufenden Nutzungsplanrevision zu behandeln. 

Zudem könnte das hängige Baugesuch der künftigen Zonenplanung 

widersprechen, weswegen es der Planungszone unterstellt werde. 

Gemäss dem beauftragten Planungsbüro bestünden genügend 

raumplanerische Kriterien für die aktuelle Einstufung der Parzelle N._____ 

als Fläche mit Auszonungspotential und damit raumplanungsrechtlich 

zahlreiche plausible Gründe, um die Auszonung von Parzelle N._____ in 

Betracht zu ziehen. Niemand auf Seiten der Gemeinde habe den 

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Beschwerdeführern die künftige Überbaubarkeit der Parzelle N.______ 

zugesichert. Eine solche Zusicherung wäre, erteilt durch das Bauamt, auch 

nicht für die künftige Nutzungsplanung bindend gewesen, welche durch 

den Souverän verabschiedet werde. Unerheblich seien auch die 

Informationen und Anpreisungen der Maklerfirma, welche seinerzeit den 

Kauf des Landes durch die Beschwerdeführer vermittelt habe.

10. Mit Stellungnahme vom 28. Oktober 2019 zur Vernehmlassung der 

Beschwerdegegnerin hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest. 

Weiter führten sie im Wesentlichen aus, dass die Beurteilung des 

Planungsbüros, ob das Grundstück auszuzonen sei, sich nicht mit ihrer 

Einschätzung decke, was allerdings nicht in diesem Rahmen zu beurteilen 

sei. Zudem sei es bei den Kontakten mit dem Bauamt nicht nur um die 

Vorabklärung der drei spezifischen Fragen gegangen, sondern um eine 

umfängliche Abklärung aller Aspekte, welche für die Überbauung der 

Parzelle N.____ notwendig seien. Allgemein sei ihre Bauabsicht von 

Anfang an - seit Januar 2018 - klar gewesen, dies bestätigten die 

zahlreichen Abklärungen und Anfragen bei den verschiedenen Mitarbeitern 

des Bauamts O.1._____.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie 

in der angefochtenen Verfügung vom 19. August 2018 wird, soweit 

erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Entscheid der 

Beschwerdegegnerin vom 19. August 2019, mitgeteilt am 

23. August 2019, worin sie das von den Beschwerdeführern am 6. Juni 

2019 eingereichte Baugesuch betreffend die Erstellung eines Wohnhauses 

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auf der nicht überbauten Parzelle N._____ in O.2._____ behandelte. Die 

Beschwerdegegnerin unterstellte dieses Gesuch der am 6. Februar 2017 

für das ganze Gemeindegebiet erlassenen Planungszone (siehe dazu 

beschwerdegegnerische Akten [BG-act.] 2).

1.1. Beim Verwaltungsgericht können Entscheide von Gemeinden angefochten 

werden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden 

können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind 

(Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; 

BR 370.100]). Die Beschwerdegegnerin unterstellte das Gesuch der 

Beschwerdeführer der bereits am 6. Februar 2017 erlassenen und am 

16. Februar 2017 im kantonalen Amtsblatt sowie im amtlichen 

Publikationsorgan der Beschwerdegegnerin publizierten und am 4. Februar 

2019 (Bg-act. 3) verlängerten Planungszone und eröffnete den 

Beschwerdeführern diesen Entscheid. Der Gemeindevorstand als oberste 

(kommunale) Verwaltungs- und Baubehörde (vgl. Art. 40 der kommunalen 

Verfassung sowie Art. 6 des Baugesetzes der ehemaligen Gemeinde 

O.2._____) hat also in seiner Funktion als Verwaltungsbehörde einer 

Körperschaft des kantonalen öffentlichen Rechts (vgl. dazu Art. 60 Abs. 1 

der Verfassung des Kantons Graubünden [KV; BR 110.100]) in einem 

konkreten Fall und verbindlich einen das öffentliche (Bau- und Planungs-

)Recht betreffenden Entscheid gefällt. Dieser kann weder bei einer anderen 

Instanz angefochten werden, noch ist er nach kantonalem oder 

eidgenössischen Recht endgültig, womit dieser Entscheid grundsätzlich 

der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde an das Verwaltungsgericht des 

Kantons Graubünden unterliegt (vgl. Art. 55 KV sowie Art. 1 Abs. 2 des 

Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG; BR 173.000] i.V.m. Art. 1 Abs. 1 und 

Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG). Denn das Verwaltungsgericht ist sowohl örtlich, 

als auch hinsichtlich des nachstehend umschriebenen 

Entscheidgegenstandes, sachlich zuständig. In Bezug auf die funktionale 

Zuständigkeit des Spruchkörpers ist festzuhalten, dass gemäss Art. 43 

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Abs. 1 VRG das Verwaltungsgericht in der Regel in Dreierbesetzung 

entscheidet. Im vorliegenden Fall liegt weder eine Konstellation im Sinne 

von Art. 43 Abs. 2 VRG vor, welche zu einer Fünferbesetzung führt, noch 

sind die Voraussetzungen von Art. 43 Abs. 3 VRG für einen Entscheid in 

einzelrichterlicher Kompetenz erfüllt.

1.2. Beschwerdeberechtigt ist, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt 

ist und ein (aktuelles) schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder 

Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist 

(Art. 50 VRG). Die Beschwerde ist schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung 

des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen 

(Art. 52 Abs. 1 VRG). Als Eigentümer der Parzelle N._____ und Adressaten 

des angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer durch den 

angefochtenen Entscheid grundsätzlich berührt, d.h. sie stehen in einer 

spezifischen Nähe zur strittigen Angelegenheit. Den Beschwerdeführern 

kann ein (aktuelles) schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder 

Änderung des Entscheids betreffend die Unterstellung ihres Gesuchs unter 

die am 6. Februar 2017 erlassene Planungszone zuerkannt werden. Denn 

nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Unterstellung eines 

Baugesuches auf eine erlassene Planungszone anfechtbar (RUCH, in: 

AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: 

Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 27 Rz. 52 m.H.a. Urteil des 

Bundesgerichts 1P.539/2003 vom 22. April 2004 E.1.2).  Auf die im Übrigen 

frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit – unter Vorbehalt 

der nachfolgenden Erwägungen 1.3 bis 1.5 – einzutreten.

1.3. Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens kann von vornherein 

nur sein, was auch Gegenstand der Verfügung der Beschwerdegegnerin 

war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte sein sollen. 

Gegenstände, über welche die erste Instanz zu Recht nicht entschieden 

hat, fallen nicht in den Kompetenzbereich der Rechtsmittelbehörden; sonst 

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würde in die funktionelle Zuständigkeit der erstinstanzlich verfügenden 

Behörde eingegriffen BERTSCHI, in: GRIFFEL [Hrsg.], Kommentar VRG, 

3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19-28a Rz. 45 

m.H.a. BGE 136 II 457 E.4.2). Daher ist vorliegend festzuhalten, dass auf 

den Antrag der Beschwerdeführer, die Parzelle N._____ soll in der 

Bauzone verbleiben, nicht einzutreten ist. Die Beschwerdegegnerin führt 

zu Recht aus, dass dieser Antrag erst in der laufenden 

Nutzungsplanrevision zu behandeln ist, wogegen dann den 

Beschwerdeführern das entsprechende Rechtsmittel der 

Planungsbeschwerde an die Regierung des Kantons Graubünden gemäss 

Art. 101 KRG zur Verfügung steht.

1.4. Ebenfalls nicht einzutreten ist auf den Antrag der Beschwerdeführer, es sei 

ihnen die sofortige Aufnahme der Bautätigkeit zu erlauben. Dieser Antrag 

ist im Antrag der Beschwerdeführer, wonach die Beschwerdegegnerin zu 

verpflichten sei, das Baugesuch zu behandeln und die Baubewilligung zu 

erteilen, schon enthalten. Mehr als die Behandlung des eingereichten 

Baugesuchs resp. die Erteilung der Baubewilligung kann, auch angesichts 

der rechtskräftigen Planungszone, von den Beschwerdeführern nicht 

verlangt werden. "Mehr" würde schliesslich bedeuten, dass - im Sinne einer 

vorsorglichen Massnahme - die Bauparzelle überbaut werden könnte, ohne 

dass vorgängig ein Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden 

müsste, was nicht zulässig wäre.

1.5. Schliesslich wurde von den Beschwerdeführern auch noch beantragt, es 

seien ihnen die im Zusammenhang mit der Behandlung der 

Unterstellungsverfügung entstandenen Kosten nicht zu belasten. Auf 

diesen Antrag ist ebenfalls nicht einzutreten, da diese Kosten – die zudem 

noch vom Ausgang des Verfahrens abhängen – erst im Zusammenhang 

mit einem noch folgenden Baubewilligungsverfahren allenfalls bei den 

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Beschwerdeführern erhoben und somit erst dann angefochten werden 

können.

2. Streitgegenstand bildet somit einzig die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 

zu Recht das Baugesuch für Parzelle N._____ der Planungszone 

unterstellte und somit das Baugesuch sistiert hat.

3.1. Die vom Gemeindevorstand am 6. Februar 2017 und am 16. Februar 2017 

sowohl im kantonalen Amtsblatt als auch im amtlichen Publikationsorgan 

der Beschwerdegegnerin veröffentlichte und am 4. Februar 2019 

verlängerten Planungszone erfasst das ganze Gemeindegebiet (Bg-act. 2 

und 3). Sie wurde unter anderem im Hinblick auf die Zusammenführung der 

Ortsplanung der fusionierten Gemeinden und die Anpassung der 

Ortsplanung an die Vorgaben des kantonalen Richtplans "Siedlung" 

betreffend die per 1. Mai 2014 erfolgte Revision des Bundesgesetzes über 

die Raumplanung (RPG: SR 700) erlassen. Eine kommunale 

Planungszone im Sinne von Art. 21 des Raumplanungsgesetzes für den 

Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) kann durch den 

Gemeindevorstand für das von einer beabsichtigten Erlassänderung bzw. 

Änderung der Grundordnung oder eines Quartierplanes betroffene Gebiet 

erlassen werden (Abs. 1). In einer solchen Planungszone darf nichts 

unternommen werden, was die neue Planung erschweren oder dieser 

entgegenstehen könnte. Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt 

werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen 

neuen Planungen und Vorschriften widersprechen (Abs. 2). Der Erlass 

einer Planungszone sowie ihre Verlängerung sind im amtlichen 

Publikationsorgan der Gemeinde sowie dem kantonalen Amtsblatt bekannt 

zu geben; die Planungszone tritt mit ihrer Bekanntgabe in Kraft (Abs. 4).

Planungszonen im Sinne von Art. 27 RPG sowie Art. 21 KRG zeitigen also 

eine negative Vorwirkung in dem Sinne, dass beispielsweise Bauten nur 

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noch bewilligt werden dürfen, wenn sie die vorgesehene planerische 

Neuordnung nicht beeinträchtigen. Damit wird also die Anwendung des 

geltenden Rechts bis zum Inkrafttreten des neuen Rechts ausgesetzt 

(siehe RUCH, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN (Hrsg.), a.a.O., 

Art. 27 Rz. 53 f.; vgl. auch BGE 118 Ia 510 E.4d, Urteil des Bundesgerichts 

1C_91/2011 vom 26. Oktober 2011 E.2.2, VGU R 17 101 vom 19. Juni 

2018 E.3.1.). Eine Planungszone bewahrt die Baubewilligungsbehörde 

insbesondere davor, Bewilligungen erteilen zu müssen, welche den 

vorgesehenen neuen Vorschriften und Plänen widersprechen oder die 

Ausführung der beabsichtigten Grundordnungsplanung beeinträchtigen 

könnten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_842/2013 vom 25. August 

2014 E.2.1.1; VGU R 13 167 vom 9. Oktober 2013 E.2a). Art. 27 Abs. 1 

Satz 2 RPG impliziert über die blosse Veränderungssperre hinaus die 

Möglichkeit von baulichen Veränderungen innerhalb von Planungszonen, 

soweit die Nutzungsplanung nicht erschwert ist. Untersagt werden im Sinne 

des Verhältnismässigkeitsprinzips nur Vorhaben, die der beabsichtigten 

neuen Ordnung widersprechen oder ihre Umsetzung erschweren (RUCH, 

in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN (Hrsg.), a.a.O., Art. 27 Rz. 54)

3.2. Als Instrument der Plansicherung ist für den Erlass einer Planungszone 

vorausgesetzt, dass eine Planung der zuständigen Behörde im Gange ist. 

Die Behörde muss eine einigermassen bestimmte Vorstellung über die 

neue Nutzungsplanung haben und das Ungenügen der bestehenden 

Ordnung begründen können. Ohne eine bestimmte Planungsabsicht 

rechtfertigt sich die Verfügung einer Planungszone "auf Vorrat" nicht. Ein 

Planungsbedürfnis ist jedoch nur dann gerechtfertigt, wenn die Änderung 

der Nutzungsplanung unter dem Aspekt von Art. 21 Abs. 2 RPG überhaupt 

zulässig ist. Es müssen daher veränderte Verhältnisse oder Bedürfnisse 

vorliegen, die die Änderung der Nutzungsordnung zulassen würden. Fehlt 

die Planungsabsicht der zuständigen Gemeinde oder ist die 

Planungsabsicht im Lichte von Art. 21 Abs. 2 RPG nicht zulässig, fehlt es 

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gleichzeitig am öffentlichen Interesse daran. Wird trotzdem eine 

Planungszone bestimmt, verstösst diese gegen die 

Verfassungsgrundsätze und sie ist daher unzulässig (BERNER, Luzerner 

Planungs- und Baurecht, Bern, 2012, Rz. 665 f.).

3.3. Mit der Planungszone werden nicht gemeinhin sämtliche Bauvorhaben im 

Planungsbereich verunmöglicht. Vielmehr soll nur, aber immerhin, die 

Erstellung derjenigen Einrichtungen verboten werden, die der im Gang 

befindlichen Planung widersprechen. Nicht planungsrelevante 

Sachverhalte bleiben unangetastet. Baubewilligungen bleiben damit 

weiterhin möglich, solange die konkrete Baute bzw. Nutzungsänderung der 

künftigen planungsrechtlichen Festlegung nicht derogiert. Damit die 

behandelnde Behörde die Nichtübereinstimmung mit der künftigen Planung 

überprüfen kann, muss sie auf das Baugesuch eintreten, sobald das 

Gesuch die ordentlichen formellen Anforderungen erfüllt. Bei der 

Beurteilung des Baugesuchs sind nicht nur die beim Erlass der 

Planungszone herrschenden, sondern auch die sich im Laufe des 

Planungsverfahrens ergebenden Änderungen in den Planungsideen und -

zielen massgebend (vgl. zu alldem BERNER, a.a.O., Rz. 668 ff.).

3.4. Ziel der vorliegend relevanten Planungszone ist sowohl das 

Zusammenführen der Nutzungsplanungen in der fusionierten Gemeinde 

O.1._____ als auch die Umsetzung der Revision des 

Raumplanungsgesetzes - 1. Etappe (RPG 1). Damit erweist sich die 

Planungszone, welche diese beiden Ziele sichern soll, als rechtmässig. Sie 

ist denn auch vom DVS (Bg-act. 3) genehmigt worden. 

3.5. Eine Planungszone zeitigt also - wie in E. 3.1 ausgeführt - eine negative 

Vorwirkung und die Aussetzung des aktuellen Rechts bis zum Inkrafttreten 

des neuen Rechts. Eine gelockert negative Vorwirkung, wie sie in Art. 27 

Abs. 1 Satz 2 umschrieben ist, gelangt vorliegend nicht zur Anwendung, da 

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die Möglichkeit besteht, dass die Parzelle N._____ künftig einer 

Nichtbauzone zugewiesen werden könnte (Bg-act. 6).

4.1. Die Beschwerdeführer machen hauptsächlich geltend, dass die 

Beschwerdegegnerin gegen den Grundsatz von Treu und Glauben 

verstossen habe, indem sie es pflichtwidrig unterlassen habe, sie frühzeitig 

über bauliche Hindernisse, insbesondere nicht über das Bestehen der 

Planungszone, aufzuklären. Zu prüfen ist also, ob dies eine Verletzung des 

Vertrauensschutzprinzips darstellt und in der Folge vom Grundsatz von Art. 

27 RPG abzuweichen ist.

4.1.1. Das in Art. 9 BV enthaltende Gebot von Treu und Glauben gibt dem Bürger 

einen Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche 

Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes 

Verhalten der Behörden. Es müssen indessen verschiedene 

Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein, damit sich der Private mit Erfolg 

auf den Vertrauensschutz berufen kann. Zunächst muss eine 

Vertrauensgrundlage vorhanden sein. Darunter ist das Verhalten eines 

staatlichen Organs zu verstehen, das bei den betroffenen Privaten 

bestimmte Erwartungen auslöst (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines 

Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 624 und 627). Eine 

wichtige Kategorie von Vertrauensgrundlagen bilden (unrichtige) Auskünfte 

und Zusagen der Behörden. Dabei taugt nicht jede behördliche Auskunft 

als Vertrauensbasis (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 636 und 668). 

Erforderlich ist gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung, dass es sich 

dabei um eine vorbehaltlose Auskunft der Behörden handelt, sich die 

Auskunft auf eine konkrete, den Bürger berührende Angelegenheit bezieht 

und die Amtsstelle, welche die Auskunft erteilt hat, hierfür zuständig war 

oder der Bürger sie aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten 

durfte (BGE 137 II 182 E.3.6.2). Eine Vertrauensgrundlage kann auch 

durch das Unterlassen notwendiger Hinweise oder Aufklärungen 

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geschaffen werden. Dies setzt allerdings das Bestehen einer Aufklärungs- 

oder Beratungspflicht der Behörde voraus (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 

a.a.O, Rz 671 mit Hinweis). 

4.1.2. Das Bundesgericht setzt Planungszonen den Nutzungsplänen gleich 

(Urteile des Bundesgerichts 1.P365/2006 und 1P./366/2006 vom 5. 

Oktober 2006; RUCH, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN (Hrsg.), 

a.a.O., Art. 27 Rz. 27 f.). Nutzungspläne können grundsätzlich jederzeit 

geändert werden. Der Grundeigentümer hat keinen Anspruch darauf, dass 

die bisher für sein Grundstück geltenden Nutzungsmöglichkeiten, 

insbesondere die Überbaubarkeit, unverändert bestehen bleiben und nicht 

eingeschränkt oder aufgehoben werden. Auf das Prinzip des 

Vertrauensschutzes können sich Private nur berufen, wenn das für den 

Erlass des Raumplanes zuständige Organ eine Zoneneinteilung für eine 

bestimmte Dauer zugesichert hat. Die Verwaltungsbehörden vermögen 

das unveränderte Bestehenbleiben eines Planes oder einer bestimmten 

Zoneneinteilung bloss dann zu gewährleisten, wenn die Kompetenz zu 

einer Planänderung in ihren Händen liegt; andernfalls bleibt eine derartige 

Zusicherung wirkungslos (BGE 119 1b 138, 141 ff; 102 I.A. 331, 337). Bei 

Planänderungen ist auch das Gebot der Rechtssicherheit zu beachten. 

Dieses verlangt, dass Zonenpläne eine gewisse Beständigkeit aufweisen. 

Das gilt es bei einer Abwägung zwischen dem Interesse an einer Änderung 

des Plans und demjenigen am Vertrauen in dessen Bestand mit zu 

berücksichtigen. Je neuer ein Plan ist, umso eher darf mit seiner 

Beständigkeit gerechnet werden (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O, Rz. 

646 f.).

4.2. Vorliegend vermögen sich die Beschwerdeführer nicht erfolgreich auf das 

Prinzip des Vertrauensschutzes zu berufen. Eine Aufklärungs- und 

Beratungspflicht der Beschwerdegegnerin im Hinblick auf baurechtliche 

Fragen besteht im Kanton Graubünden und in der Gemeinde O.1._____ 

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nämlich nicht. Zudem war die (publizierte) Planungszone schon fast ein 

Jahr alt, als die Kontaktnahme der Beschwerdeführer mit der Gemeinde 

erfolgte; aber sie konkretisierte sich erst am 4. Oktober 2018 (BG-act. 4-6), 

als der Kaufvertrag über Parzelle N._____ bereits abgeschlossen (8. 

August 2018) und abgewickelt (17. September 2018) war. Dem Mailverkehr 

zwischen den Beschwerdeführern und dem Bauamt O.1._____ (Bf-act. 6) 

ist weiter zu entnehmen, dass im Februar 2018 nur noch zwei konkrete 

Fragen, nämlich bezüglich Baugrund und Erschliessung, offen waren. 

Inwieweit sich die Beschwerdeführer - wie von ihnen behauptet - wirklich 

nach allgemeinen baulichen Hindernissen wie dem Bestehen der 

Planungszone erkundigt haben, ist nicht erstellt.

4.3. Die Beschwerdeführer zweifeln die Aussage der Beschwerdegegnerin an, 

dass diese keinen Einfluss auf die künftige Ausgestaltung des Zonenplans 

habe. Schliesslich sei ihr Antrag auf Verlängerung der Planungszone vom 

DVS bewilligt worden. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass eine 

Verlängerung der Planungszone in Art. 21 Abs. 3 KRG vorgesehen ist. 

Weiter ist die Ausführung der Beschwerdegegnerin korrekt, wonach die 

künftige Nutzungsplanung durch die Stimmbevölkerung der Gemeinde 

O.1._____ verabschiedet wird und die Gemeinde diesbezüglich gar keine 

bindende Aussage tätigen könnte.

5. Nach den gemachten Ausführungen ist festzuhalten, dass die 

Beschwerdegegnerin das Baugesuch der Beschwerdeführer zu Recht der 

Planungszone unterstellt und damit das Baugesuch sistiert hat. Die 

Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG den unterliegenden Beschwerdeführern aufzuerlegen. 

Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 

betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel 

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keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein 

Anlass, weshalb der obsiegenden Beschwerdegegnerin keine 

Parteientschädigung zusteht.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 371.--

zusammen Fr. 2'871.--

gehen zulasten von A._____ und B._____ und sind innert 30 Tagen seit 

Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]