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**Case Identifier:** f8b0c9b1-5c76-57da-8856-24f30abc48e4
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-11-19
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 19.11.2003 AGVE_2004_51
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_AGVE-2004-51_2003-11-19.pdf

## Full Text

2004 Enteignungsrecht 205 

V. Enteignungsrecht 

 

51 Festsetzung des Verkehrswerts bei formeller Enteignung (§ 143 Abs. 1 lit. 
a BauG). 
- Grundsatz der vollen Entschädigung gemäss Art. 26 Abs. 2 BV und 

§ 21 Abs. 4 KV (Erw. 2/a). 
- Präferenz für die statistische oder Vergleichsmethode (Erw. 2/b). 
- Massgebender Zeitraum für die Heranziehung von Vergleichspreisen; 

Folgerungen aus dem Umstand, dass die Preisgestaltung im Regelfall 
vergangenheitsbezogen ist; Ausnahmen (Erw. 2/c). 

- Fehlende Gesetzmässigkeit zwischen den Preisen für Industrie- und 
jenen für Wohnbauland (Erw. 2/d). 

- Rechtsanwendung: Bejahung der Marktüblichkeit bei einem im 
Streite liegenden Grundstück; Bedeutung einer Unternehmerklausel 
im Kaufvertrag (Erw. 3/a). Festlegung der Kriterien für die Heranzie-
hung von Vergleichsgrundstücken (Erw. 3/b). Erhebung von Ver-
gleichspreisen in Gemeinden der nähern Region; Extrapolationsmög-
lichkeiten (Erw. 3/c). Hochrechnung der vergleichbaren Landwerte 
auf den Stichtag; Festlegung der Preissteigerungsquote anhand kan-
tonaler Bodenpreisstatistiken (Erw. 3/d). 

Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 19. November 2003 in 
Sachen Erbengemeinschaft W. und Mitb. gegen Schätzungskommission nach 
Baugesetz. 

Aus den Erwägungen 

2. a) Bei Enteignungen ist volle Entschädigung zu leisten 
(Art. 26 Abs. 2 BV; § 21 Abs. 4 KV; Art. 5 Abs. 2 RPG; § 138 
BauG). Dies bedeutet, dass dem Enteigneten der durch die Enteig-
nung entstandene Schaden voll auszugleichen ist; er soll weder einen 
Verlust erleiden noch einen Gewinn erzielen, also nach der 

206 Verwaltungsgericht 2004 

Enteignung wirtschaftlich gleichgestellt sein wie vorher 
(BGE 127 I 190 mit Hinweisen; Ulrich Häfelin / Georg Müller, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, Zürich 2002, Rz. 2107). 
Bei einer materiellen Enteignung bemisst sich die Entschädigung 
nach dem Minderwert, wie er im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Ei-
gentumsbeschränkung entstanden ist (BGE 119 Ib 233 mit Hinwei-
sen). 

b) Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist der zu ent-
schädigende Verkehrswert (§ 143 Abs. 1 lit. a BauG) primär anhand 
von Vergleichspreisen festzulegen (statistische Methode oder Ver-
gleichsmethode). Was eine unbestimmte Vielzahl von Kaufinteres-
senten auf dem freien Markt für das enteignete Grundstück bezahlt 
hätte, lässt sich am zuverlässigsten auf Grund der tatsächlich gehan-
delten Preise für vergleichbare Liegenschaften ermitteln. Allerdings 
führt diese Methode nur dann zu richtigen Resultaten, wenn Ver-
gleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffen-
heit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzungen dürfen jedoch 
nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden. So erfordert die Ver-
gleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschliessungs-
grad und Ausnützungsmöglichkeiten praktisch Identität besteht. Un-
terschieden der Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge 
oder -abzüge Rechnung getragen werden. Auch braucht das Ver-
gleichsgrundstück nicht im selben Quartier zu liegen, sofern es hin-
sichtlich Lage, Umgebung, Ausnützungsmöglichkeit usw. dem 
Schätzungsobjekt ähnlich ist. In der Regel lässt sich selbst aus ver-
einzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schlies-
sen. Sind nur wenige Kaufpreise bekannt, müssen diese besonders 
sorgfältig untersucht werden; sie können nur insoweit zur Entschädi-
gungsbestimmung verwendet werden, als dem Vertragsabschluss 
nicht - wie etwa bei Verkäufen unter Verwandten sowie bei Arrondie-
rungs- und ausgesprochenen Spekulationskäufen - unübliche Ver-
hältnisse zu Grunde liegen. Nur wenn überhaupt keine Vergleichs-
preise vorhanden sind, dürfen sich die Schätzungsbehörden auf die 
ausschliessliche Anwendung von Methoden beschränken, die - wie 
die Lageklassemethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung - 
auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs 

2004 Enteignungsrecht 207 

geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen das Er-
gebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Aus-
gangswerte fast beliebig verändert werden kann (siehe zum Ganzen: 
BGE 122 I 173 f. mit Hinweisen; BGE vom 1. Juli 1997, in: ZBl, 
99/1998, S. 142). 

Das Bundesgericht zieht also die statistische Methode allen 
andern Wertermittlungsmöglichkeiten vor. Wenn irgend möglich soll 
der Verkehrswert anhand von Vergleichspreisen bestimmt werden. 
Dabei wird auch in Kauf genommen, dass unter Umständen auch 
Vergleichskäufe in benachbarten Gemeinden in die Betrachtung ein-
bezogen werden müssen. Allerdings kommt dies nur in Frage, wenn 
sich die fraglichen Grundstücke mit dem Schätzungsobjekt hinsicht-
lich Lage, Erschliessung, Nutzungsmöglichkeiten und weiteren preis-
bestimmenden Faktoren tatsächlich vergleichen lassen. Diese Vor-
aussetzung dürfte in relativ homogenen, mehrheitlich ländlich ge-
prägten Verhältnissen eher gegeben sein als in Gebieten mit einer 
starken Bautätigkeit (ZBl 99/1998, S. 143). 

c) Sind für die Wertbestimmung in erster Linie schlüssige Ver-
gleichspreise heranzuziehen, so stellt sich als nächstes die Frage, 
welcher Zeitraum dafür massgebend ist. Die bisherige Rechtspre-
chung des Verwaltungsgerichts geht dahin, dass Vergleichspreise, 
denen bedeutende zeitliche oder räumliche Abstände zu Grunde lie-
gen, nicht in die Beurteilung einbezogen werden (VGE I/77 vom 
9. Dezember 1993 [BE.1992.00118] in Sachen Einwohnergemeinde 
Schwaderloch, S. 12; siehe auch Erich Zimmerlin, Baugesetz des 
Kantons Aargau, Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985, § 194 N 1a). 
Massgebender Zeitpunkt für die Verkehrswertermittlung war in die-
sem Urteil der 21. März 1991 (Datum des angefochtenen Entscheids 
der Schätzungskommission). Herangezogen zum statistischen Ver-
gleich wurden Verkäufe mit den Abschlussdaten vom 13. März 1989, 
9. November 1989, 20. Dezember 1989 und 22. November 1990. 
Unberücksichtigt blieb ein am 6. Juni 1991 getätigter Verkauf, weil 
für die Ermittlung des Verkehrswerts in der Regel die Verhältnisse im 
Zeitpunkt des Entscheids der Schätzungskommission massgebend 
seien und sich nach den allgemeinen Grundsätzen über die Einzel-
fallausnahmen keine Abweichung vom gesetzlichen Regelfall auf-

208 Verwaltungsgericht 2004 

dränge. Das Gleiche galt für einen am 14. November 1988 abge-
schlossenen Kaufvertrag; ein Zeitraum von mehr als zwei Jahren 
zwischen Verkaufs- und Stichtag sei zu gross. Die Schätzungs-
kommission zog im Sinne dieser Praxis grundsätzlich weder Preise, 
die mehr als zwei Jahre vor dem Stichtag liegen, noch solche, die 
nach dem Stichtag erzielt wurden, zum Vergleich heran. 

Die Beschwerdeführerinnen vertreten die Auffassung, in Zeiten 
markanter Landpreisbewegungen müsse beim Vergleich der zeitlich 
zurück- und nachliegenden Handänderungsfälle strikte zeitliche 
Symmetrie beachtet werden; beim massgebenden Stichtag 11. Juni 
1988 seien also die Vergleichsfälle zwei Jahre vorher und zwei Jahre 
nachher zu betrachten. Diese Betrachtungsweise ist bezüglich der 
später erfolgten Handänderungen verfehlt. Der Enteignete soll so 
gestellt werden, wie wenn er sein Grundstück im Zeitpunkt der Ent-
eignung freihändig veräussert hätte. Nun ist die Preisgestaltung in 
aller Regel vergangenheitsbezogen, d.h. der Landhandel richtet sich 
an früher erzielten Preisen mit vergleichbaren Objekten aus, unter 
Berücksichtigung der seither eingetretenen Wertsteigerung oder -
abnahme. Wie sich die Zukunft gestaltet, ist rein spekulativ und kann 
sich deshalb bei der Verkehrswertbestimmung auch nicht direkt aus-
wirken. Vorbehalten mag hier der Fall sein, dass eine künftige Ent-
wicklung, welche die Preise ansteigen oder sinken lässt, bereits jetzt 
klar erkennbar ist, wie dies etwa bei Bauerwartungsland im Vorfeld 
einer beabsichtigten Einzonung zutreffen kann. Bei Beachtung der 
von den Beschwerdeführerinnen propagierten zeitlichen Symmetrie 
dagegen würde der auf diese Weise ermittelte Verkehrswert den am 
Stichtag im freien Handel erzielbaren Preis nicht mehr widerspie-
geln, und es käme zu Verzerrungen. An der im zitierten VGE in 
Sachen Einwohnergemeinde Schwaderloch eingeschlagenen Linie ist 
somit grundsätzlich festzuhalten. 

Ein Ausblick in die auf den Stichtag folgende Zeitperiode er-
weist sich noch unter einem andern, besondern Aspekt als sachge-
recht. Namentlich wenn längere Zeit vor dem Stichtag keine Ver-
gleichspreise verfügbar sind, kann es hilfreich sein, Vergleichspreise, 
die innerhalb eines gut überblickbaren Zeitraums nach dem Stichtag 
erzielt wurden, in die Beurteilung mit einzubeziehen, um den Verlauf 

2004 Enteignungsrecht 209 

der Preiskurve in der Spanne zwischen dem letzten Vergleichswert 
vor dem Stichtag und dem per Stichtag festzulegenden Verkehrswert 
zu interpretieren. Über eine Interpretationshilfe geht indessen der 
Einbezug solcher Vergleichspreise nicht hinaus. Es bleibt dabei, dass 
für die Bestimmung des Verkehrswerts ausschliesslich in der Vergan-
genheit erzielte Vergleichspreise unmittelbar massgebend sind; sie 
bilden die Beurteilungsgrundlage. Ist die zeitliche Nähe zum Stichtag 
ausreichend, bzw. sind die Vergleichspreise unter diesem Aspekt ge-
eignet, den Verkehrswert am Stichtag zu indizieren, muss es dabei 
ohne Ausblicke auf die Zeit nach dem Stichtag sein Bewenden ha-
ben. 

d) Die Schätzungskommission hat festgestellt, innerhalb der 
massgebenden Zeitperiode finde sich in der Gemeinde Niederlenz -
 abgesehen von einem am 16. Mai 1989 auf der Parzelle Nr. 1642 im 
"Oberen Lenzhardfeld" begründeten selbständigen und dauernden 
Baurecht - kein einziges Grundstück, das in der Industriezone liege 
und diesbezüglich zum Vergleich tauglich sei. In dieser Situation 
komme auch den für Bauland in der Wohnzone bezahlten Preisen 
eine Bedeutung zu. Wie die Fachrichter der Schätzungskommission 
aufgrund ihrer langjährigen Erfahrung wüssten, entspreche der Preis 
von Bauland in der Industriezone bei normaler Konjunkturlage etwa 
der Hälfte des Preises, der für Wohnbauland erzielt werde. In Phasen 
mit grossen Schwankungen erreiche der Industrielandpreis dagegen 
oft nur noch einen Drittel des Wohnbaulandpreises, was gegen 
Schluss der Immobilienpreishausse Ende der Achtzigerjahre wohl 
der Fall gewesen sei. Der hier relevante Stichtag liege zu Beginn 
dieser durch fast exponentiell ansteigende Immobilienpreise gekenn-
zeichneten Endphase. Es sei deshalb davon auszugehen, dass sich die 
Industrielandpreise noch immer auf ungefähr der Hälfte des Preises 
für Wohnbauland belaufen hätten. Im Weitern könne unter Zugrunde-
legung der Preise, die zuletzt für die im Streit liegenden Grundstücke 
bezahlt worden seien, der Verkehrswert für Industrieland im Sinne 
einer Kontrollrechnung zur "Hälfteregel Wohnzone", angelehnt an 
die prozentuale Preissteigerung in den andern Bauzonen, extrapoliert 
werden. Dabei würden die früher bezahlten Preise um die um die 

210 Verwaltungsgericht 2004 

Hälfte reduzierte prozentuale Wertsteigerung der Vergleichszonen 
erhöht. 

Die Beschwerdeführerinnen bezeichnen die "Regel", wonach 
der Baulandpreis in der Industriezone etwa der Hälfte bis einem Drit-
tel des Wohnbaulandpreises entspreche, unter Berufung auf einen 
von ihnen konsultierten "erfahrenen und renommierten Immobilien-
treuhänder" als nicht haltbar, und sie unterlegen diesen Einwand mit 
Vergleichswerten aus der Gemeinde Niederlenz und verschiedenen 
Nachbargemeinden. Das Verwaltungsgericht teilt diese Bedenken. 
Die angeführte Gesetzmässigkeit zwischen den Preisen für Industrie- 
und Wohnbauland gibt es namentlich darum nicht, weil die 
Nachfrage nach derartigem Land von gänzlich unterschiedlichen 
Faktoren abhängt. Die Schätzungskommission weist selber zu Recht 
darauf hin, dass bei Bauland für Wohnzwecke nicht nur ökonomische 
Faktoren wie die Ausnützungsziffer, sondern auch ideelle Aspekte 
wie die Lage des Grundstücks oder die persönliche Situation der 
Interessenten die Preisbildung massgeblich beeinflussten. Bei 
Industrieland spielen derartige Gesichtspunkte praktisch keine Rolle. 
Zudem sind die Nutzungsmöglichkeiten und die lagemässigen 
Gegebenheiten von Gemeinde zu Gemeinde anders. Die der Ver-
kehrswertbestimmung zugrunde zu legende Preisstatistik hat sich 
deshalb auf die Industriezone zu beschränken, und eine Auswertung 
der in den Wohnzonen erzielten Landpreise kann unterbleiben. 

3. Die Anwendung der vorstehend aufgeführten Grundsätze auf 
den vorliegenden konkreten Einzelfall ergibt Folgendes: 

a) In der massgebenden Zweijahresperiode vor dem Stichtag 
(11. Juni 1988) gab es, wie dies bereits die Schätzungskommission 
angemerkt hat, in der Gemeinde Niederlenz keinen eigentlichen Han-
del für Industriezonenland. Die einzige diesbezügliche Handände-
rung betrifft die Parzelle Nr. 1026, welche mit Kaufvertrag vom 
12. Juni 1986 von der Beschwerdeführerin 2 an die N. AG zu einem 
Preis von Fr. 177.--/m2 veräussert wurde. (...). 

Sofern es sich um einen marktüblichen Preis handelt, steht 
nichts entgegen, das Rechtsgeschäft vom 12. Juni 1986 hier zu be-
rücksichtigen, auch wenn es sich um ein im Streite liegendes Grund-
stück handelt. Die Frage der Marktüblichkeit ist dabei zu bejahen. 

2004 Enteignungsrecht 211 

Zunächst können die Auszonungsbestrebungen, welche damals in der 
Gemeinde Platz griffen und darin gipfelten, dass am 22. Dezember 
1986 eine Initiative auf Zuweisung u.a. der Parzelle Nr. 1026 zum 
übrigen Gemeindegebiet eingereicht wurde, kaum auf den Kaufpreis 
abgefärbt haben, da sich die Käuferin mit der im Kaufvertrag verein-
barten Rücktrittsklausel für den Fall, dass ihr eine Baubewilligung 
für den geplanten Industrieneubau rechtskräftig verweigert werden 
sollte, eines entsprechenden Risikos entledigte. Zudem hatte die 
Gemeindeversammlung noch am 30. November 1984 einen Antrag 
auf Auszonung der Industriezone 2 nördlich des Lenzhardwegs 
deutlich abgelehnt. Die Beschwerdeführerinnen weisen sodann in 
diesem Zusammenhang darauf hin, dass sich die Verkäuferin (und 
Beschwerdeführerin 2) das Recht ausbedungen habe, bei der Über-
bauung der Parzelle Nr. 1026 sämtliche Erd-, Baumeister- und 
Zimmereiarbeiten ausführen zu können; sie habe also den Verkauf 
nicht nur nach dem Preis, sondern auch unter dem Blickwinkel der 
Auftragsbeschaffung bewertet. Es mag sein, dass der Kaufpreis ohne 
die Unternehmerverpflichtung etwas höher vereinbart worden wäre, 
aber von erheblicher Relevanz kann dieser Umstand auch nicht ge-
wesen sein, wurde doch die Übertragung der Arbeiten an "ortsübli-
che, mittlere Konkurrenzpreise und Bedingungen" geknüpft. 

b) Es versteht sich von selbst, dass beim Vorliegen eines einzi-
gen Vergleichspreises, der zudem ganz am Anfang der Beurtei-
lungsperiode erzielt wurde, ohne weitere schlüssige Indikatoren kein 
repräsentatives Bild entsteht. Der Blick auf die Verhältnisse in den 
Nachbargemeinden bzw. der näheren Region erweist sich deshalb als 
unumgänglich. Vorgängig muss festgelegt werden, nach was für Kri-
terien allfällige Vergleichsgrundstücke heranzuziehen sind. Dies wie-
derum hängt von der Qualität der Grundstücke ab, für welche die 
Enteignungsentschädigung festzulegen ist. 

In den vorangegangenen Entscheiden hat das Verwaltungsge-
richt die im "Lenzhardfeld" gelegenen Grundstücke der Beschwer-
deführerinnen als für eine allfällige Überbauung geeignet und ins-
besondere als groberschlossen qualifiziert. Sie seien eben, rechteckig 
geformt und genügend gross. Die verkehrsmässige Anbindung er-
folge über den Lenzhardweg, der ein Teil der um die Industriezone 1 

212 Verwaltungsgericht 2004 

herumführenden Ringstrasse sei; die kanalisationsmässige Entwässe-
rung sowie Wasser- und Energieversorgung seien ebenfalls 
gewährleistet. Zulässig waren in der Industriezone 2, in welcher sich 
die fraglichen Grundstücke befanden, Industrie-, Gewerbe- und 
Dienstleistungsbetriebe (Art. 45 Abs. 1 der Bauordnung der Ge-
meinde Niederlenz vom 30. November 1984 / 31. Mai 1988 [BO 
84]). Störende Betriebe waren zugelassen, soweit benachbarte 
Wohngebiete keinen übermässigen Einwirkungen ausgesetzt waren 
(Art. 45 Abs. 2 BO 84). Der für die Industriezone 2 geltende 
Immissionsgrad 3 ("störend") galt für Betriebe, von denen starke 
Beeinträchtigungen ausgehen (Art. 38 lit. c i.V.m. Art. 39 Abs. 2 BO 
84). Im Zusammenhang mit der Immissionsproblematik führte das 
Verwaltungsgericht aus, die Parzellen Nrn. 1026, 1580, 1581 und 
1582 lägen weit von den Wohnzonen der Gemeinde Niederlenz 
entfernt, weshalb sie ohne Störungspotential auf Anwohner überbaut 
werden könnten; dieser Vorteil werde allerdings durch die häufige 
Westwindlage sowie den Umstand relativiert, dass der motorisierte 
Verkehr entweder über Lenzburg oder - von Norden her kommend - 
durch das Dorf Niederlenz fahren müsse, um zur Industriezone zu 
gelangen. 

Gestützt auf diese - nie bestrittenen - Ausführungen dürfen Lage 
und Nutzungsmöglichkeiten der umstrittenen Grundstücke als gut 
bezeichnet werden. Die Lagequalität wird zudem durch die nahe 
Autobahn erhöht (vom "Lenzhardfeld" zum Autobahnanschluss 
Aarau-West sind es etwa 4.5 km, zum Autobahnanschluss Lenzburg 
etwa 3.8 km). Bei der Heranziehung von Vergleichspreisen aus an-
dern Gemeinden ist auf ähnlich situierte, zumindest groberschlossene 
Grundstücke von ungefähr gleicher Fläche abzustellen. Vergleichbar 
sind sodann nur unüberbaute Grundstücke. Zu berücksichtigen ist 
ferner, dass die dienstbarkeitsvertraglich gesicherte Möglichkeit zur 
Realisierung eines Bahnanschlusses den Wert von Industrieland eher 
erhöht. Vernachlässigbar ist dagegen - entgegen der Meinung der 
Schätzungskommission -, dass auf der westlich angrenzenden Par-
zelle Nr. 666 eine Schiessanlage betrieben wird; auf eine Industrie-
baute wirkt sich deren Konfliktpotential schon deshalb nicht 

2004 Enteignungsrecht 213 

nennenswert aus, weil der Schiesslärm erfahrungsgemäss grössten-
teils ausserhalb der ordentlichen Arbeitszeiten anfällt. 

c) aa) Bereits die Schätzungskommission hat für die Jahre 1986 
bis 1989 Industrielandpreise in den vier Gemeinden Dintikon, Hun-
zenschwil, Schafisheim und Seon erhoben. Das Verwaltungsgericht 
hat seinerseits von den Gemeinden Birr, Brunegg, Dintikon, Eglis-
wil, Hendschiken, Hunzenschwil, Lenzburg, Lupfig, Mägenwil, Mö-
riken-Wildegg, Othmarsingen, Rupperswil, Schafisheim und Seon 
die vollständigen Grundstücksmutationen in der Industriezone im 
Zeitraum vom 1. Juni 1986 bis 30. Juni 1989 einverlangt. Die 
tabellarische Übersicht zeigt dabei das folgende Bild (berücksichtigt 
sind ausschliesslich unüberbaute Grundstücke): 

(...) 
bb) Im Folgenden ist zu prüfen, welche dieser Vergleichspreise 

bei der Festsetzung des Verkehrswerts per 11. Juni 1988 schlüssige 
Anhaltspunkte liefern können. 

aaa) (...) 
bbb) Unter den verbleibenden Handänderungsgeschäften, wel-

che innerhalb der Vergleichsperiode getätigt wurden, sind naturge-
mäss in erster Linie jene relevant, welche möglichst nahe beim 
Stichtag (11. Juni 1988) liegen, weil dann bei der Extrapolation auf 
diesen Tag am wenigsten Ungenauigkeiten in Kauf genommen wer-
den müssen. (...). 

Zu den Extrapolationsmöglichkeiten (vorne Erw. 2/c) ergibt 
sich was folgt: 

• Der Verkauf der 12'407 m2 haltenden Parzelle Nr. 570 in 
Dintikon ist am 22. Januar 1988 zu einem Preis von 
Fr. 2'605'470.-- bzw. umgerechnet Fr. 210.--/m2 erfolgt. Am 
5. Juli 1989 ist dasselbe Grundstück zum Preis von 
Fr. 3'722'100.-- bzw. umgerechnet Fr. 300.--/m2 weiterver-
äussert worden. Geht man von einer linearen Preissteigerung 
zwischen dem 22. Januar 1988 und dem 5. Juli 1989 aus, 
betrug der Wert der Parzelle Nr. 570 am Stichtag somit rund 
Fr. 240.--/m2. 

• Die Veräusserung der 9'574 m2 haltenden Parzelle Nr. 1005 
in Hunzenschwil ist am 22. Juni 1987 zu einem Preis von 

214 Verwaltungsgericht 2004 

Fr. 1'972'244.-- bzw. umgerechnet Fr. 206.--/m2 erfolgt. Am 
28. September 1988 ergab der Verkauf der - im gleichen Ge-
biet ("Neuland") gelegenen - Parzelle Nr. 1006 im Halte von 
8'043 m2 den Preis von Fr. 2'091'180.-- bzw. umgerechnet 
Fr. 260.--/m2. Geht man wiederum von einer linearen Preis-
steigerung aus, ergibt sich für den Stichtag ein Wert von 
knapp Fr. 250.--/m2. 

• Der Verkauf der 20'443 m2 haltenden Parzelle Nr. 1943 in 
Seon ist am 6. Januar 1988 zu einem Preis von 
Fr. 3'986'385.-- bzw. umgerechnet Fr. 195.--/m2 erfolgt. 
Ebenfalls zum Preis von Fr. 195.--/m2 ist am 15. Januar 1988 
die im gleichen Gebiet ("Birren") gelegene Parzelle Nr. 3437 
im Halte von 2'508 m2 gehandelt worden, wobei die Einwoh-
nergemeinde Seon als Verkäuferin auftrat. An sich drängt 
sich hier die Überlegung auf, ob der Umstand, dass die 
Gemeinde mit Kaufvertrag vom 6. Januar 1987 dasselbe 
Grundstück zum Preis von Fr. 72.--/m2 erworben hatte, eine 
Hochrechnung des diesbezüglichen Preissteigerungsfaktors 
auf den Stichtag erlaubt. Davon ist nun freilich abzusehen, 
weil der Vergleich der beiden Erwerbspreise vom 6. Januar 
1987 und vom 15. Januar 1988 eine mit Sicherheit unrealisti-
sche Steigerungsquote von (auf das Jahr umgerechnet) 71% 
ergibt (siehe dazu hinten Erw. d/cc). 

d) aa) Ausgangspunkt für die Bestimmung des Verkehrswerts 
bildet der am 12. Juni 1986 erzielte Preis von Fr. 177.--/m2 für die 
Parzelle Nr. 1026 (vorne Erw. a). Von einer Hochrechnung auf den 
Stichtag anhand von Vergleichspreisen in der Gemeinde selber muss 
hier abgesehen werden. Aktenkundig ist zwar die Begründung eines 
selbständigen und dauernden Baurechts auf der Parzelle Nr. 1642 im 
"Oberen Lenzhardfeld", öffentlich beurkundet am 16. Mai 1989. 
Rein von der zeitlichen Situierung her könnte der dem Baurechtszins 
zugrunde gelegte Bodenpreis von Fr. 150.--/m2 im Rahmen der 
Preiskurvenbestimmung herangezogen werden (vorne Erw. 2/c). Dies 
verbietet sich aber, weil ein Bodenwert, der bei tendenziell steigen-
den Landpreisen unter einem rund drei Jahre vorher für ein Grund-
stück im gleichen Gebiet erzielten Preis liegt, von vornherein nicht 

2004 Enteignungsrecht 215 

relevant sein kann. Mit der Schätzungskommission ist das Verwal-
tungsgericht im Übrigen der Ansicht, dass ein in einem Baurechts-
vertrag angenommener Bodenpreis nicht ohne weiteres einem ge-
handelten Marktwert gleichgestellt werden kann, weil die Rahmen-
bedingungen anders sind als bei einem Kaufvertrag.  

bb) Insgesamt stehen somit vier Vergleichspreise für die Fest-
setzung des Verkehrswerts am Stichtag (11. Juni 1988) zur Verfü-
gung. Das Verwaltungsgericht geht dabei davon aus, dass bezüglich 
der Eignung zur Überbauung (Lage, Form, Beschaffenheit) und des 
Erschliessungsgrads keine hier ins Gewicht fallenden Unterschiede 
bestehen. Näher zu betrachten ist lediglich die Qualität der Anbin-
dung an die Autobahn. Diesbezüglich hat die Schätzungskommission 
erwogen, die Industriezone von Hunzenschwil liege ungleich besser 
als die Grundstücke der Beschwerdeführerinnen. Während jene 
direkt am Autobahnanschluss Aarau-Ost gelegen sei, führten die 
Wege vom "Lenzhardfeld" zur Autobahn durch Lenzburg hindurch. 
Dieser Unterschied müsse sich in einer deutlichen Preisdifferenz 
auswirken. Unter dem Erschliessungsaspekt sei Niederlenz eher mit 
Seon vergleichbar, dessen Industriezone ebenfalls nicht direkt an der 
Autobahn liege, wobei die Distanz zum Autobahnanschluss aber län-
ger sei. Das Verwaltungsgericht misst diesem Kriterium hier weniger 
Bedeutung bei; Distanzunterschiede von 1 - 4 km zur Autobahn sind 
in der Regel für einen Industriebetrieb irrelevant. 

cc) Die Anwendung der statistischen Methode (vorne Erw. 2/b) 
kann somit auf vier vergleichbaren Landwerten basieren. Die beiden 
Werte aus den Gemeinden Dintikon und Hunzenschwil von Fr. 240.--
/m2 bzw. Fr. 250.--/m2 sind dabei bereits anhand von Vergleichsprei-
sen in den betreffenden Gemeinden selber auf den Stichtag hochge-
rechnet. Bei den beiden Werten aus den Gemeinden Niederlenz 
(Veräusserungsdatum: 12. Juni 1986) und Seon (Veräusserungsda-
tum: 6./15. Januar 1988) rechtfertigt es sich, die Extrapolation auf-
grund der allgemeinen Preissteigerung vorzunehmen, welche im 
damaligen Zeitraum bei den Industrielandpreisen zu verzeichnen 
war. Aus den von den Beschwerdeführerinnen ins Recht gelegten 
Bodenpreisstatistiken der Kantone und Zürich und Basel-Landschaft 

216 Verwaltungsgericht 2004 

(gemäss Auskunft des Chefs des Statistischen Amts führt der Kanton 
Aargau keine derartige Statistik) lässt sich herauslesen, dass  

• im Kanton Zürich (ohne Stadt Zürich) seit dem Jahr 1983, 
als die Preise nach einer Stabilisierungsphase deutlich anzu-
ziehen begannen, die durchschnittliche jährliche Zuwachs-
rate auf den Gewerbe- und Industriebaulandpreisen bis 1988 
24% (Schnitt = Preise je m2 mit m2-Gewicht), 20% (Mittel = 
arithmetisches Mittel der m2-Preise) und 15% (Median = 
Wert, unter und über dem jeweils die Hälfte der Werte liegt) 
betrug sowie zwischen 1987 und 1988 die Preise um 21% 
(Schnitt), 26% (Mittel) und 12% (Median) stiegen, 

• im Kanton Basel-Landschaft die durchschnittliche jährliche 
Zuwachsrate auf den Baulandpreisen in den Industriezonen 
zwischen 1985 und 1990 22% betrug.  

Dem entsprechen in etwa auch die Preissteigerungen, welche 
die Parzelle Nr. 570 in Dintikon (auf das Jahr umgerechnet 29%) und 
die Parzelle Nr. 1005 in Hunzenschwil (auf das Jahr umgerechnet 
21%) mitgemacht haben. Die Annahme einer jährlichen Steigerungs-
quote von 20% dürfte der damaligen Realität im Kanton Aargau bzw. 
in Niederlenz und seiner Region am nächsten kommen. Demzufolge 
betragen die Landwerte per Stichtag für die Parzelle Nr. 1026 in 
Niederlenz Fr. 248.--/m2 (+ 40%) und für die Parzellen Nrn. 1943 
und 3437 in Seon Fr. 215.--/m2 (+ 10%). Das arithmetische Mittel 
der vier Werte ergibt für die Parzellen Nrn. 1026, 1580, 1581 und 
1582 einen Verkehrswert per 11. Juni 1988 von Fr. 238.--/m2 bzw. 
gerundet Fr. 240.--/m2. 

2004 Submissionen 217 

VI. Submissionen 

 

52 Zuständigkeit der Vergabebehörde. 
- Die Vergabe öffentlicher Arbeiten und Lieferungen obliegt dem Ge-

meinderat; er kann gemäss § 39 GG die Entscheidbefugnis an eines 
seiner Mitglieder, an Kommissionen oder an Mitarbeitende, der mit 
der entsprechenden Aufgabe betrauten Verwaltungsstelle, übertragen; 
die Einzelheiten der Delegation sind in einem Reglement festzulegen 
(Erw. 2). 

- Anforderungen an ein solches Reglement (Erw. 3). 

Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 30. November 2004 in 
Sachen A. und B. AG gegen Stadtbauamt Aarau. 

Aus den Erwägungen 

1. Die Beschwerdeführer sind vorab der Auffassung, die ihnen 
vom Stadtbauamt Aarau eröffnete Verfügung vom 10. Juni 2004 
betreffend ihren Ausschluss bzw. die Zuschlagserteilung an die P./K. 
sei aufzuheben, da sie nicht vom Stadtrat Aarau erlassen worden sei. 
Eventualiter wird die Feststellung der Nichtigkeit der angefochtenen 
Verfügung verlangt. 

Zum Vorwurf der fehlenden Zuständigkeit hält der Informatik-
Lenkungsausschuss fest, der Stadtrat Aarau habe am 4. Mai 1998 
eine neue Aufgaben- und Kompetenzverteilung im Informatikwesen 
gutgeheissen und die Entscheidbefugnis bei Informatikprojekten dem 
Informatik-Lenkungsausschuss übertragen. Der Informatik-Len-
kungsausschuss habe dementsprechend am 10. Juni 2004 die Arbei-
ten für das Informatikprojekt "GIS Aarau; Aufbau und Betrieb" ver-
geben und das Stadtbauamt beauftragt, den nicht berücksichtigten 
Firmen eine entsprechende Mitteilung zuzustellen und mit der desi-