# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e0582b4c-5c7c-536a-b46b-d1dafeedc0eb
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-02-02
**Language:** de
**Title:** Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 02.02.2015 MD110016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MD110016_2015-02-02.pdf

## Full Text

Art. 259d OR, Herabsetzung des Mietzinses wegen Mängeln. Der Mieter kann 
die Herabsetzung auch rückwirkend von dem Zeitpunkt an geltend machen, da 
der Vermieter vom Mangel Kenntnis hatte, er muss aber die Herabsetzung mit 
Bezug auf bestimmte Mängel und für einen bestimmten Betrag erklären, und das 
bis spätestens bei Beendigung der Miete resp. bei der Rückgabe der Sache.  
 

Der Vermieter macht zahlreiche Forderungen geltend, welche das Mietge-
richt zum Teil schützt. Dem hält der Mieter verrechnungsweise einen An-
spruch auf Herabsetzung wegen Mängeln entgegen. Streitig sind unter an-
derem die Rechtsnatur und die zeitliche Befristung der Ausübung eines sol-
chen Anspruchs. 

 (aus den Erwägungen des Mietgerichts Zürich:) 

Tilgung durch Verrechnung 

1.1.1. Rückforderung zu viel bezahlter Mietzinse 

Der Beklagte behauptet, dass er für die Zeit vom 1. Mai 2005 bis 30. September 

2010 einen Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses im Umfang von 15% ha-

be, was einen Betrag von CHF 67'023.40 ergebe:  

 
1. Mai 2005 bis 30. April 2009, 48 × 6'730 × 0.15 48'456.00 

 
1. Mai 2009 bis 30. September 2010, 17 × 7281.35 × 0.15 18'567.40 

 
Total  67'023.40 

Diesen Betrag macht der Beklagte verrechnungsweise geltend. Die Forderung 

wird vom Kläger bestritten.  

Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt 

oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Miet-

zins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des 

Mangels entsprechend herabsetzt (Art. 259d OR). Aus der gesetzlichen Formulie-

rung, wonach der Mieter vom Vermieter die Herabsetzung "verlangen" kann, geht 

hervor, dass die Herabsetzungswirkung erst durch Abgabe einer entsprechenden 

Willenserklärung durch den Mieter eintritt. Die Mietzinsherabsetzung ist ein Ge-

staltungsrecht des Mieters. Der gegenteiligen Auffassung Webers, der von einer 

gesetzlichen Verminderung des geschuldeten Mietzinses ohne entsprechende 

Erklärung des Mieters ausgeht, ist nicht zuzustimmen. Weber begründet seine 

Auffassung mit einem Umkehrschluss. Er weist darauf hin, dass die Ausübung 

eines Gestaltungsrecht immer befristet sei. Da sich dem Gesetz keine Befristung 

entnehmen lasse, liege kein Gestaltungsrecht vor (ROGER WEBER in: Basler 

Kommentar OR I, 5. Auflage, Art. 259d N 4). Zutreffend ist, dass ein Gestaltungs-

recht, das kein Recht auf Leistung ist und deshalb keiner Verjährung unterliegt, 

notwendigerweise befristet sein muss (SCHÖNENBERGER/JÄGGI, Zürcher Kommen-

tar zum Obligationenrecht, vor Art. 1, N 101). Ebenfalls zutreffend ist, dass dem 

Wortlaut von Art. 259d OR keine Befristung des Herabsetzungsrechts zu entneh-

men ist. Eine solche kann sich aber aus der systematischen Auslegung des Ge-

setzes ergeben. Das Gesetz verlangt vom Vermieter, dass er vom Mieter verur-

sachte Mängel soweit bekannt bei der Rückgabe des Mietobjekts sofort geltend 

machen muss, ansonsten er seine Ansprüche verliert (Art. 267a OR). Diese 

Strenge entspricht dem Bedürfnis sowohl des Mieters als auch des Vermieters 

nach möglichst grosser Klarheit der gegenseitigen Ansprüche im Zeitpunkt der 

Rückgabe des Mietobjekts. Die Erfüllung dieses Bedürfnisses würde untergraben, 

wenn nur vom Vermieter verlangt würde, dass er bei Rückgabe des Mietobjekts 

die ihm bekannten Mängel rügen muss, während der Mieter auch zu einem späte-

ren Zeitpunkt noch eine Herabsetzungserklärung für Mängel abgeben könnte, die 

allenfalls bereits seit Jahren bestehen. Mit Higi ist deshalb davon auszugehen, 

dass das Herabsetzungsrecht ein Gestaltungsrecht ist, das nach Beendigung des 

Mietverhältnisses nicht mehr ausgeübt werden kann (PETER HIGI, a.a.O., Art. 253-

265 OR, Art. 259d N 6 und N 22, BGer 4C.66/2001 E. 3a). Die Herabsetzungser-

klärung muss das genaue Ausmass der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher 

Hinsicht unmissverständlich enthalten. Eine Erklärung, es werde der Mietzins 

herabgesetzt, ohne dass dabei das genaue Mass der Herabsetzung und ein kon-

kreter Bezug zu einem Mangel angegeben werden, erfüllt die Anforderungen ei-

ner rechtsgültigen Herabsetzungserklärung nicht und ist wirkungslos (PETER HIGI, 

a.a.O., Art. 259d N 22). Eine gültige Herabsetzungserklärung liegt somit insbe-

sondere nicht in der (teilweisen) Einstellung der Mietzinszahlung.  

Der Beklagte begründet seine Forderung damit, dass der Kläger das Fenster ei-

nes Zimmers zugemauert und ein Lüftungsrohr eingezogen habe (…). Er behaup-

tete, der Kläger sei auf das Mietzinsherabsetzungsbegehren des Beklagten nicht 

eingetreten.  

Der Kläger bestritt einen Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses, weil der 

Beklagte in der vertragsgemässen Nutzung des Mietobjekts nicht eingeschränkt 

gewesen sei. Zudem habe der Kläger dem Beklagten ohne Anerkennung einer 

Rechtspflicht eine Entschädigung von insgesamt CHF 18'680.00 geleistet. Am 30. 

Juni 2008 sei eine Saldoerklärung unterzeichnet worden. Der behauptete An-

spruch aus Mietzinsreduktion bestehe nicht.  

Der Beklagte legt nicht dar, wann er eine Herabsetzungserklärung abgab und 

welchen Inhalt diese Erklärung im einzelnen hatte. Er behauptet somit nicht, eine 

Herabsetzungserklärung abgegeben zu haben, in der konkret Bezug auf den be-

haupteten Mangel genommen und in der das Mass der Herabsetzung angegeben 

wurde. Aufgrund des Gesagten ist das Vorliegen einer wirksamen Herabset-

zungserklärung zu verneinen. Eine solche liegt auch nicht in den Ausführungen im 

Rahmen der Klageantwort, da diese Äusserungen erst nach Beendigung des 

Mietverhältnisses erfolgten.  

Da keine genügende Herabsetzungserklärung erfolgte, ist der Bestand der Ver-

rechnungsforderung aus zu viel bezahlten Mietzinsen bereits aus diesem Grund 

zu verneinen.  

Hinzu kommt, dass die Parteien am 30. Juni 2008 eine Saldoerklärung unter-

zeichneten. Nach unbestrittener Behauptung des Klägers erfasste die Saldoerklä-

rung alle Ansprüche des Beklagten im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben des 

Klägers. Mit der Unterzeichnung der Saldoerklärung verzichtete der Beklagte auf 

die Geltendmachung eines allfälligen Herabsetzungsanspruchs.  

 
Mietgericht Zürich 

Urteil vom 2. Februar 2015 
Geschäfts-Nr.: MD110016-L/U 

	(aus den Erwägungen des Mietgerichts Zürich:)
	Tilgung durch Verrechnung
	1.1.1. Rückforderung zu viel bezahlter Mietzinse