# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c3e84499-206d-5f4c-8152-17c501f8671c
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-07
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Sonstiges 07.12.2023 23-1936
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_KGN_999_23-1936_2023-12-07.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/12

Publikationsplattform

Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden

Fall-Nr.: 23-1936

Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement

Instanz: Bau- und Umweltdepartement

Publikationsdatum: 07.03.2024

Entscheiddatum: 07.12.2023

BUDE 2023 Nr. 106
Baurecht, Art. 11 Abs. 1 BauG. Sollen in einem als Bauklasse für Ein- und 
Zweifamilienhäuser ausgeschiedenen Gebiet (Wohnzone WE) 
Mehrfamilienhäuser zulassen werden, kann dafür in einem 
Sondernutzungsplan eine entsprechende Bestimmung erlassen werden. 
Darauf hat die Vorinstanz beim Erlass des Überbauungsplans aber 
nachträglich verzichtet bzw. ist in Nachachtung einer Einsprache wieder 
davon abgekommen. Somit erweist sich das bewilligte Fünffamilien-
Mehrfamilienhaus in der WE-Zone als baurechtswidrig. Gutheissung des 
Rekurses. // (Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht erhoben.)

BUDE 2023 Nr. 106 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.

Kanton St.Gallen 

Bau- und Umweltdepartement 

 

 
 

  

 

 

 

 

 

23-1936 

 

Entscheid Nr. 106/2023 vom 7. Dezember 2023 

Rekurrentin 

 

 

 Erbengemeinschaft A___. sel. 

 

 

   

gegen 

 

 

Vorinstanz  Baukommission Z.___ (Beschluss vom 8. März 2023) 

 

 

Rekursgegner 

 

 

 Baukonsortium «B.___» 

 

 

 

Betreff  Baubewilligung (Neubau Mehrfamilienhaus Grundstück-Nr. 0001) 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 106/2023), Seite 2/11 

 

Sachverhalt 

A.  

a) Der einfachen Gesellschaft «B.___» bzw. deren Gesellschaftern 

gehört das 1'000 m2 grosse unbebaute Grundstück Nr. 0001, Grund-

buch Z.___, an der C.___-Strasse (Gemeindestrasse 3. Klasse) in 

Z.___. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Ge-

meinde Z.___ vom 10. November 2009 in der Wohnzone WE (780 m2) 

und in der Grünzone Freihaltung (220 m2). 

 

b) Das Baugrundstück Nr. 0001 wird zudem vom Überbauungs-

plan D.___ vom 10. November 2009 und 2. März 2022 überlagert, wo 

es im Baubereich C liegt. Dieser Bereich umfasst aktuell die Grund-

stücke Nrn. 0002, 0003, 0004 und 0005. Gemäss Planungsbericht 

vom 19. Juni 2008 soll im Baubereich C optional eine gewisse Ver-

dichtung möglich sein. Im Gegenzug sind gegenüber den östlichen 

Nachbargrundstücken gewisse Einschränkungen vorgesehen. Konk-

ret sieht Art. 6 Abs. 1 der besonderen Vorschriften (abgekürzt: besV) 

des Überbauungsplans D.___ vor, dass hier Attikageschosse bei guter 

Gestaltung nordseitig fassadenbündig angeordnet werden dürfen. 

Weiter hat der Baubereich C gemäss Art. 7 Abs. 1 besV im Plangebiet 

den grössten Ausnützungsfaktor bezüglich Arealfläche (0,565). Im Ge-

genzug gilt nach Art. 6 Abs. 2 besV für Fassaden, die sich zum östli-

chen Quadranten orientieren, eine Gebäudelänge von nur 15,0 m (pro 

Hauptbaute, inkl. Anbauten) statt 28 m (vgl. Art. 9 des Baureglements 

der Politischen Gemeinde Z.___ vom 25. März 1994; abgekürzt 

BauR). Zudem dürfen über die östliche Baubereichsabgrenzung 

(Strassenabstandslinie) keine Balkone und Erker hinausragen. 

 

B.  

a) Mit Baugesuch vom 16. April 2018 beantragte das Baukonsor-

tium «B.___» bei der Baukommission Z.___ die Baubewilligung für die 

Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen auf Grund-

stück Nr. 0001. 

 

b) Innert der Auflagefrist vom 5. bis 18. Mai 2018 erhob die Erben-

gemeinschaft A.___ sel. als Eigentümer des Nachbargrundstücks Nr. 

0006 Einsprache gegen das Bauvorhaben. Sie rügten unter anderem 

die Unvollständigkeit der Gesuchsunterlagen, die Zonenkonformität 

des Bauvorhabens, die Verletzung von verschiedenen Regelbauvor-

schriften sowie Lärmimmissionen, Schattenwurf und den Wert- und Er-

tragsverlust ihrer Liegenschaft. Am 5. Dezember 2018 fand ein Eini-

gungsgespräch statt, worauf die Bauherrschaft am Bauvorhaben meh-

rere Korrekturen vornahm. Weiter erwies sich die Erschliessung als 

unzureichend, weshalb die Planungsbehörde ein Strassenbauprojekt 

samt Teilstrassenplan erliess, gegen welches ebenfalls Einsprache er-

hoben wurde. Die Einsprachen wurden mit Beschluss vom 25. August 

2020 abgewiesen. Nach Rückzug des entsprechenden Rekurses er-

wuchsen der Teilstrassenplan und das entsprechende Strassenbau-

projekt am 24. Oktober 2022 in Rechtskraft. 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 106/2023), Seite 3/11 

 

 

c) Mit Beschluss vom 8. März 2023 wies die Baukommission Z.___ 

die öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Einsprachen nach 

Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210; abgekürzt 

ZGB) ab und erteilte die Baubewilligung unter Bedingungen und Auf-

lagen. Dabei wies sie namentlich auf das vorhandene Überbauungs-

konzept hin, das den Anforderungen des nötigen Gesamtkonzepts 

entspreche. Weiter begründet sie, dass in der Bauzone WE auch 

Mehrfamilienhäuser erstellt werden dürften, sofern die entsprechen-

den Regelbauvorschriften eingehalten seien. Das Wohnquartier  

D.___ sei im Jahr 2010 entstanden und somit von Wohnhäusern im 

zeitgenössischen Stil mit klarer und kubischer architektonischer 

Formsprache geprägt. Der geplante Neubau übernehme die Flach-

dach-Typologie und Formsprache. Die Farbgebung der verputzten 

Fassade in hellem Sandgrau füge sich daher gut in die bestehende 

Siedlungsstruktur ein. Auch sonst halte der geplante Bau sämtliche 

Vorschriften des Baureglements und des Sondernutzungsplans ein, 

weshalb er zu bewilligen sei. 

 

C.  

Gegen diesen Beschluss erhob die Erbengemeinschaft A.___, am 

16. März 2023 Rekurs beim Bau- und Umweltdepartement. Mit Re-

kursergänzung vom 4. April 2023 werden folgende Anträge gestellt:  

 
1. Das Bau- und Umweltdepartement des Kantons 

St.Gallen heisst die öffentlich-rechtlichen Einsprachen 
gut. 

2. Die Erbengemeinschaft A.___ sel. verneint die Recht-
mässigkeit des Baus eines Mehrfamilienhauses im 
Baubereich C auf dem Plangebiet D.___, da in diesem 
Bereich der Bau von Mehrfamilienhäusern nicht zo-
nenkonform ist. Die Erbengemeinschaft A.___ sel. be-
antragt dem Bau- und Umweltdepartement des Kan-
tons St.Gallen, die durch den Gemeinderat Z.___ er-
teilte Baubewilligung für den Neubau des Mehrfamili-
enhauses «B.___» mit elf Tiefgaragenplätzen und 
zwei Besucherparkplätzen auf dem Grundstück 
Nr. 0001, zu widerrufen. 

Zur Begründung wird geltend gemacht, das vorliegende Überbauungs-

konzept entspreche nicht dem nach Art. 7 Abs. 2 besV nötigen Ge-

samtkonzept. Namentlich äussere sich das Überbauungskonzept nicht 

zur Entwässerung des Plangebiets. Auch fehlten genauere Angaben 

zur Begrünung, Dachgestaltung und die Zufahrtswege. Das Konzept 

sei sodann auch nicht unterschrieben und fehle im Baugesuchformu-

lar. Ebenfalls nicht vorhanden sei der Umgebungsplan, der nach 

Art. 15 Abs. 5 besV nötig sei. Es habe von Anfang an Opposition da-

gegen gegeben, dass hier Mehrfamilienhäuser gebaut würden. Dem-

entsprechend habe man die Nennung von Mehrfamilienhäusern im 

Plan gestrichen. Weiter verletze der geplante Neubau zahlreiche Bau-

reglements- und Sonderbauvorschriften. 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 106/2023), Seite 4/11 

 

D.  

a) Mit Vernehmlassung vom 16. Mai 2023 beantragt die Vorinstanz 

die kostenpflichtige Abweisung des Rekurses. Zur Begründung wird 

geltend gemacht, weder der Zonen- noch der Sondernutzungsplan 

würden Mehrfamilienhäuser ausschliessen. Das Baugesuch sei voll-

ständig sowie die Regel- und Sonderbauvorschriften eingehalten. 

 

b) Die Rekursgegnerin verzichtete auf eine Stellungnahme. 

 

E.  

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-

genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 

eingegangen.  

Erwägungen 

1.  

1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 

sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(sGS 951.1; abgekürzt VRP).  

 

1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 

Auf den Rekurs ist einzutreten.  

 

2.  

Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; 

abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 

(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 

PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsent-

scheid erging am 8. März 2023. Mithin sind vorliegend grundsätzlich 

die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang 

zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» 

vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 

2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelan-

gen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement 

zur Anwendung.  

 

3.  

Die Rekurrentin macht geltend, das nötige Gesamtkonzept und der er-

forderliche Umgebungsplan fehle.  

 

3.1 Art. 47 Abs. 2 BauR bestimmt, dass das Baugesuch insbeson-

dere eine Beschreibung des Bauvorhabens enthalten muss sowie 

Grundriss-, Schnitt- und Fassadenpläne, das Kanalisationsprojekt, 

den Umgebungsplan mit Angabe insbesondere von Materialwahl, Be-

pflanzung, Kinderspielplätzen, Einzäunung und Stutzmauern. Bei klei-

neren Bauvorhaben können diese Angaben in den übrigen Plänen ein-

getragen werden. Art. 7 Abs. 2 besV verlangt zudem, dass zusammen 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 106/2023), Seite 5/11 

 

mit dem ersten Baugesuch innerhalb des Baubereichs C der Bewilli-

gungsbehörde ein Gesamtkonzept eingereicht wird. Darin sind für den 

gesamten Baubereich insbesondere die Bebauung, Erschliessung, 

Parkierung, Terraingestaltung, Entwässerung und Begrünung aufzu-

zeigen. Das Baugesuch und die Unterlagen sind vom Bauherrn, Pro-

jektverfasser und Grundeigentümer zu unterzeichnen (Art. 47 Abs. 6 

BauR). 

 

3.2 Das Baugesuch verfügt reglementswidrig über keinen separaten 

Umgebungsplan. Die Umgebung kann immerhin aus dem Grundriss-

plan (Erdgeschoss) herausgelesen werden. Ob es sich vorliegend 

aber um ein «kleineres Bauvorhaben» handelt, so dass die entspre-

chenden Angaben nach Art. 47 Abs. 2 Bst. i BauR in den übrigen Plä-

nen eingetragen werden können, ist bei einer Überbauung eines 

1'000 m2 grossen Grundstücks mit einem Neubau eines Mehrfamilien-

hauses mit fünf Wohneinheiten und einem Bauvolumen von 

Fr. 2'000'000.– (Baugesuch vom 9. Oktober 2018) mehr als fraglich. 

Dazu kommt, dass auch Art. 15 Abs. 5 besV ausdrücklich verlangt, 

dass mit jedem Baugesuch ein separater Umgebungsplan einzu-

reichen sei. Weiter erfüllt auch das Überbauungskonzept vom 18. April 

2018 die Anforderungen an das Gesamtkonzept gemäss Art. 7 Abs. 2 

besV nur teilweise. Bezüglich Entwässerung kann einzig aus dem 

Schnittplan B-B entnommen werden, dass auf der Nordostseite unter 

dem Autoabstellplatz ein Retentionsbecken vorgesehen ist. Darüber 

hinaus verweist die Baubehörde auf den Kanalisationsplan, was Art. 7 

Abs. 2 besV aber widerspricht. Das Überbauungskonzept weist zudem 

weder einen Genehmigungsstempel der Baubehörde noch eine Unter-

schrift der Bauherrschaft auf. Mit Blick auf Art. 7 Abs. 2 besV und 

Art. 47 Abs. 6 BauR ist das Gesamt- bzw. Überbauungskonzept als 

Teil des Baugesuchs aber Bestandteil der Baubewilligung und als sol-

che zu unterschreiben und zu bewilligen. 

 

3.3 Nach dem Gesagten ist der Rekurrentin zuzustimmen, dass die 

Gesuchsunterlagen unvollständig sind. 

 

4.  

Die Rekurrentin bestreitet zudem, dass in der Wohnzone WE Mehrfa-

milienhäuser erstellt werden dürfen. 

 

4.1 Nach Art. 11 Abs. 1 BauG umfassen Wohnzonen Gebiete, die 

sich für Wohnzwecke und nichtstörende Gewerbebetriebe eignen. Die 

Gemeinden unterteilen das Wohngebiet regelmässig in verschiedene 

Bauklassen. Damit wird die Intensität der Wohnnutzung für ein um-

grenztes Gebiet differenziert und nicht etwa die Nutzungsart (Wohnen, 

Gewerbe, Industrie) neu festgelegt. Ob in einem Ein-, Zwei- oder 

Mehrfamilienhaus gewohnt wird, spielt für die Nutzungsart solange 

keine Rolle, als mit der unterschiedenen Bauklasse gute wohnhygie-

nische Bedingungen gesichert werden. Die Unterscheidung zwischen 

den verschiedenen Wohnhaustypen steht damit auf gleicher Stufe wie 

die Differenzierung nach Gebäudeabmessungen und -volumen, Ge-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 106/2023), Seite 6/11 

 

schosszahlen und Ausnützungsziffern oder ihre unterschiedliche Stel-

lung zu einander (freistehend, Doppel- oder Reiheneinfamilienhaus, 

geschlossene Bauweise usw.). Der Entscheid, dass in einem be-

stimmten Gebiet Ein- und Zweifamilienhäuser, oder aber andere Häu-

sertypen wie Mehrfamilienhäuser zugelassen werden, hat somit pla-

nerischen Charakter, womit ein legitimes Ziel der Nutzungsplanung 

verfolgt wird. Es liegt im öffentlichen Interesse, wenn mit Ein- und 

Zweifamilienhauszonen der jeweilige typische Gebietscharakter und 

eine gute Einordnung in diese Siedlungsstruktur angestrebt wird 

(VerwGer B 2009/97 und 100 vom 24. Februar 2010 Erw. 2.4.4 ff.; be-

stätigt mit Urteil des Bundesgerichtes 1C_185/2010 vom 27. Oktober 

2010 Erw. 3.3).  

 

4.2 Die Politische Gemeinde Z.___ sieht für die Zonenart Wohnen 

vier verschiedene Bauklassen vor. Bei der Bauklasse WE handelt es 

sich um die Wohnzone für Ein- und Zweifamilienhäuser. Demgegen-

über dürfen in der nächsthöheren W2-Zone auch kleinere Mehrfamili-

enhäuser erstellt werden (Richtplanung Z.___, Aufbau und Gliederung 

des Richtplans, St.Gallen/Herisau, Januar 2004, S. 12). Diese Be-

schränkung auf bestimmte Häusertypen, Ein- und Zweifamilienhäuser 

also, hat wie gesagt planerischen Charakter und muss bei der Bewilli-

gung eines Baugesuchs beachtet werden (VerwGer B 2009/97 und 

100 vom 24. Februar 2010 Erw. 2.4.4.).  

 

4.3 Allerdings kann es raumplanerisch Sinn machen, punktuell von 

der vorgegebenen Bauklasse abzuweichen. Mithin liegt es im Pla-

nungsermessen der zuständigen Behörde, unter Beibehaltung der zu-

grundeliegenden Nutzungsart – dem ruhigen und gesunden Wohnen 

also – mit einem Sondernutzungsplan von den allgemein gehaltenen 

Regelbauvorschriften bzw. grundsätzlichen Zonenvorschriften abzu-

weichen und in grundsätzlich für Ein- und Zweifamilienhäusern vorbe-

haltenen Gebieten auch Mehrfamilienhäuser zuzulassen, wenn es auf-

grund der örtlichen und baulichen Situation angezeigt ist. Im Vorder-

grund stehen dabei insbesondere die Planungsgrundsätze nach Art. 3 

Abs. 2 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (SR 700; abge-

kürzt RPG), wonach die Landschaft zu schonen ist, indem die Zersie-

delung durch innere Verdichtung gebremst werden soll bzw. nach Art. 

3 Abs. 3 RPG, wonach die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Be-

völkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen sind 

(VerwGer 2010/227 und 228 vom 6. Juli 2011 Erw. 5.3 f.).  

 

4.4 Aus dem Gesagten folgt, dass die Vorinstanz, wenn sie im vor-

liegend als Bauklasse für Ein- und Zweifamilienhäuser ausgeschiede-

nen Gebiet Mehrfamilienhäuser zulassen will, dafür im Sondernut-

zungsplan hätte eine entsprechende Bestimmung erlassen müssen. 

Darauf hat sie beim Erlass des Überbauungsplans D.___ aber nach-

träglich verzichtet und ist – wie bei der ursprünglich vorgesehenen und 

nachträglich reduzierten Mehrausnützung – wieder davon abgekom-

men. Gemäss Planungsbericht des Teilzonenplans und Überbauungs-

plans D.___ vom 19. Juni 2008 sollte auf Grund der Einsprachever-

handlungen nebst der nordseitigen Fassadenbündigkeit nämlich nur 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 106/2023), Seite 7/11 

 

noch mit einer leicht höheren Ausnützungsziffer von den Regelbauvor-

schriften abgewichen werden können, damit der an sich gewünschten 

verdichteten Bauweise zumindest mit Doppel-Einfamilien- oder Rei-

henhäusern nachgelebt werden kann. Damit erweist sich das zu über-

prüfende Fünffamilien-Mehrfamilienhaus als baurechtswidrig, weshalb 

deren Bewilligung aufzuheben ist. 

 

5.  

Weiter wird gerügt, das Bauvorhaben verstosse gegen die sonderbau-

rechtliche Attika-Norm, womit zusätzlich weitere Reglementsbestim-

mungen wie Gebäudehöhe, Geschossigkeit und die Aufbauten-Be-

stimmung verletzt würden. 

 

5.1 Art. 6 Abs. 1 besV bestimmt für den Baubereich C, dass Attika-

geschosse bei guter Gestaltung nordseitig fassadenbündig angeord-

net werden dürfen. Auf den restlichen Seiten ist die 45-Grad-Regel ge-

mäss Baureglement einzuhalten. 

 

5.2 Wie in der Skizze unter B. b) ersichtlich hat der geplante Neubau 

keine nordseitige Fassade, sondern eine nordwest- und eine nordost-

seitige. Die Vorinstanz legt die Bestimmung nun so aus, dass der Neu-

bau zwei Nordseiten habe und der Bauherr deshalb wählen könne, auf 

welcher er das Attikageschoss fassadenbündig anordnen wolle. Diese 

Auslegung liegt grundsätzlich im Ermessen der Planungsbehörde, zu-

mal es sich um eine kommunale Bestimmung handelt und kaum ein 

Gebäude exakt nach Nord-Süden ausgerichtet ist. Für die Fassaden-

bündigkeit auf der Nordostseite spricht, dass das Attikageschoss hier 

keine Fenster von Zimmern mit Hauptwohnnutzungen aufweist und die 

betroffenen Nachbarn somit wegen des Verzichts des Rücksprungs 

um den 45 Grad-Winkel immissionsmässig keine zusätzliche Beein-

trächtigung erleiden. Damit erweist sich Art. 6 Abs. 1 besV als nicht 

verletzt. 

 

5.3 Wenn wie dargelegt das Attikageschoss auf der Nordostseite 

sonderbaurechtlich fassadenbündig erstellt werden darf, können allein 

dadurch die Reglementsbestimmungen bezüglich Dachaufbauten, 

Geschossigkeit und Gebäudehöhe grundsätzlich nicht verletzt wer-

den, wie die Rekurrentin geltend macht. 

 

6.  

Die Rekurrentin rügt sodann, dass die Gebäudelänge auf der Südost-

seite nicht eingehalten sei. 

 

6.1 Art. 6 Abs. 2 besV bestimmt, dass für Fassaden, die sich zum 

östlichen Quadranten orientieren, eine Gebäudelänge von maximal 

15 m pro Hauptbaute, inkl. Anbauten, gelte statt der reglementari-

schen. Vorliegend beträgt die nordöstliche Gebäudeseite 21,63 m, die 

Südostseite 14,96 m. 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 106/2023), Seite 8/11 

 

6.2 Was mit «östlichem Quadranten» gemeint ist, ist auslegungsbe-

dürftig. Ein Quadrant ist ein Viertel eines Kreises (Geometrie, Geogra-

fie) oder einer Kreisfläche (Mathematik). Eine Bedeutung hat der Be-

griff Quadrant sodann in der Schifffahrt. Dabei wird der Bereich um 

das Hindernis in vier Quadranten aufgeteilt, die jeweils einer Himmels-

richtung entsprechen. Auch das Zahnschema wird in Quadranten auf-

geteilt. Unter einem Quadranten versteht man hier eine Kieferhälfte. 

Weiter spricht man von Quadranten bei Galaxien und im Zusammen-

hang mit den Hemisphären. Raumplanungsrechtlich hat der Begriff 

Quadrant keine spezifische Bedeutung und ist auch nicht geläufig. So 

erscheint denn auch kein Urteil wenn man auf der Seite des Bundes-

gerichtes den entsprechenden Suchbegriff eingibt. Der angefragte Mit-

arbeiter des Planungsbüros, das den Sondernutzungsplan verfasst 

hat, legt die Bestimmung dahingehend aus, dass mit «Fassaden, die 

sich zum östlichen Quadranten orientieren», die nach Osten gerichte-

ten Fassaden gemeint sind.  

 

6.3 Die Vorinstanz legt nun diese Bestimmung so aus, dass der öst-

liche Quadrant lediglich den Raum zwischen 45° und 135° Grad be-

schlage, wobei das rechtwinklige Koordinatensystem auf den Schwer-

punkt des geplanten Gebäudes zu legen sei. 

 

 
 

Dies hat nach Meinung der Vorinstanz zur Folge, dass sich bei Bauten, 

die wie hier keine klar gegen 90° Grad zugewandte Fassade haben, 

die Längenbeschränkung nur jene Ostfassade beschlägt, die eine ge-

ographische Ausrichtung von 45° Grad bis 135° Grad aufweise. Dem-

nach träfe dies hier nur auf die Südostseite zu (Ausrichtung auf 133° 

Grad), nicht aber auf die Nordostseite, die sich gegen 43° Grad, also 

knapp unter dem massgeblichen 45° Grad-Winkel hin orientiert.  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 106/2023), Seite 9/11 

 

 
 

Diese komplizierte Auslegung erscheint sehr konstruiert, wogegen die 

einfache Erklärung des Mitarbeiters des betroffenen Raumplanungs-

büros ohne weiteres einleuchtet. Dazu kommt, dass sich die Ausle-

gung der Vorinstanz bei genauerer Betrachtung aber auch als sinn- 

und zweckwidrig bzw. willkürlich erweist, weil so nicht wie beabsichtigt 

alle Nachbarn östlich des Baugrundstücks mit der auf 15 m verkürzten 

Gebäudelänge privilegiert werden, sondern nur zufällig jene, die – im 

vorliegenden Fall – von der südöstlichen Fassade betroffen sind, wäh-

rend die Nachbarn, denen sich die nordöstliche Fassade zuwendet, 

mit einer 28 m langen Gebäudelänge konfrontiert werden. Diese Spitz-

findigkeit lässt sich aus Art. 6 Abs. 2 besV aber nicht entnehmen, zu-

mal die sonderbaurechtliche Beschränkung der Gebäudelänge die Er-

scheinung der Neubauten allgemein im Osten beschränken soll, wie 

die Vorinstanz in ihrem Beschluss vom 8. März 2023 selber ausführt. 

Zudem ist diese Auslegung auch insofern widersprüchlich, als die  

Vorinstanz bei der vorerwähnten Attika-Bestimmung als nordseitige 

Fassade grosszügig jede Ausrichtung zulässt, die sich mehr oder we-

niger nach Norden ausrichtet, während bei der östlichen Ausrichtung 

jedes einzelne Grad entscheiden soll, nur weil hier im Unterschied zur 

Attikanorm der Begriff Quadrant vorkommt, dem aber wie gesagt keine 

rechtliche und auch sonst keine eindeutige Bedeutung zukommt.  

 

6.4 Aus dem Gesagten folgt, dass der umstrittene Neubau die Ge-

bäudelänge von Art. 6 Abs. 2 besV mit seiner südöstlichen und nord-

östlichen Fassade einhalten muss, weshalb die nordöstliche Gebäu-

delänge mit 21,63 m gegen die sonderbaurechtliche Beschränkung 

von 15 m verstösst. 

 

7.  

Schliesslich rügt die Rekurrentin, der geplante Neubau verletze auch 

die Abgrabungsbestimmungen bzw. das gestaltete Terrain liege mehr 

als 1,5 m unter dem Erdgeschoss. Ob dem so ist, kann vorliegend of-

fengelassen werden, weil Art. 41 Abs. 3 BauR bestimmt, dass das ge-

staltete Terrain höchstens 1,5 m unter dem Erdgeschoss oder 0,5 m 

unter dem Fussboden des ausgebauten Unterschosses liegen darf. 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 106/2023), Seite 10/11 

 

Die Rekurrentin macht nicht geltend und es ist auch sonst nicht er-

sichtlich, dass vorliegend im Bereich des Besucherparkplatzes, wo 

das gestaltete Terrain allenfalls mehr als 1,5 m unter dem Erdge-

schoss liegt, das Terrain auch 0,5 m unter dem Fussboden des aus-

gebauten Untergeschosses liegt. 

 

8.  

Zusammenfassend ergibt sich, dass das geplante Mehrfamilienhaus 

die geltende Bauklasse Wohnzone WE verletzt und der Überbauungs-

plan diesbezüglich keine abweichende Regelung enthält, dass hier 

gleichwohl Mehrfamilienhäuser erstellt werden dürften. Zudem über-

schreitet die Nordostseite die sonderbaurechtliche Gebäudelänge. Der 

Rekurs erweist sich deshalb als begründet, weshalb die angefochtene 

Baubewilligung und der Einspracheentscheid der Baukommission 

Z.___ vom 8. März 2023 aufzuheben sind. 

 

9.  

9.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 

Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 

werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des 

Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, 

sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben der 

Rekursgegner bzw. dessen Gesellschafter die amtlichen Kosten unter 

solidarischer Haftung zu bezahlen (Art. 96bis VRP). Da es ihr 

Baugesuch bzw. ihre Baubewilligung war, die vorliegend zu 

überprüfen war, spielt es keine Rolle, dass sie im Rekursverfahren 

keinen Antrag gestellt haben. 

 

9.2 Der von E.___ am 21. März 2023 geleistete Kostenvorschuss 

von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 

 

10.  

10.1 Die Rekurrentin verlangt keine Parteientschädigung und der Re-

kursgegner bzw. seine Gesellschafter hat sich nicht vernehmen las-

sen. Demgegenüber stellt die Vorinstanz ein Kostenbegehren. 

 

10.2 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 

soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-

messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-

digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-

liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 

Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 

(Art. 98ter VRP). Als grundlegende Voraussetzung für die Zusprache 

einer ausseramtlichen Entschädigung ist ein entsprechendes Begeh-

ren (R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach st.gallischem Verwal-

tungsrechtspflegegesetz, Lachen/St.Gallen 2004, S. 149). Demnach 

muss einzig über das Kostenbegehren der Vorinstanz entscheiden 

werden. 

 

10.3 Die Vorinstanz hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Ersatz der 

ausseramtlichen Kosten (HIRT, a.a.O., S. 176). Sie bringt keine 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 106/2023), Seite 11/11 

 

Gründe vor, die ein Abweichen von dieser Regel rechtfertigen. Ihr Be-

gehren ist daher abzuweisen.  

Entscheid 

1.  

a) Der Rekurs der Erbengemeinschaft A.___ wird gutgeheissen. 

 

b) Die Baubewilligung und der Einspracheentscheid der 

Baukommission Z.___ vom 8. März 2023 werden aufgehoben. 

 

2.  

a) Dem Baukonsortium «B.___» wird unter solidarischer Haftung 

eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.– auferlegt. 

 

b) Der am 21. März 2023 von E.___ geleistete Kostenvorschuss 

von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 

 

3.  

Das Begehren der Politischen Gemeinde Z.___ um Ersatz der ausser-

amtlichen Kosten wird abgewiesen.  

 

 

Die Vorsteherin 

 

 

 

Susanne Hartmann 

Regierungsrätin 

	Publikationsplattform
	Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
	BUDE 2023 Nr. 106
	Baurecht, Art. 11 Abs. 1 BauG. Sollen in einem als Bauklasse für Ein- und Zweifamilienhäuser ausgeschiedenen Gebiet (Wohnzone WE) Mehrfamilienhäuser zulassen werden, kann dafür in einem Sondernutzungsplan eine entsprechende Bestimmung erlassen werden. Darauf hat die Vorinstanz beim Erlass des Überbauungsplans aber nachträglich verzichtet bzw. ist in Nachachtung einer Einsprache wieder davon abgekommen. Somit erweist sich das bewilligte Fünffamilien-Mehrfamilienhaus in der WE-Zone als baurechtswidrig. Gutheissung des Rekurses. // (Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben.)

		2024-05-26T20:17:31+0200
	"9001 St.Gallen"
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