# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d3d17389-2744-52b9-91ac-3eebdb0b9358
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-12-04
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 04.12.1998 15.1997.00071
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_15-1997-00071_1998-12-04.html

## Full Text

Incarto n.

  15.97.00071

  	
  Lugano

  4 dicembre 1998 /MR/fc/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di
  esecuzione e fallimenti 

  del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cometta, presidente

  Pellegrini e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Baur Martinelli, vicecancelliera

  

 

 

statuendo
sul ricorso 24 aprile 1997 

 

 

                                       __________

 

 

contro
l’operato dell’Ufficio esecuzione e fallimenti del Distretto di __________ 

 

nell’esecuzione
in via di realizzazione del pegno n.__________ promossa dalla ricorrente e
nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno n.__________ promossa da

 

 

                                         __________,

 

entrambe
le esecuzioni nei confronti  

 

__________;

 

 

richiamata
l’ordinanza 5 maggio 1997 del vicepresidente di questa Camera, con la quale al
ricorso è stato concesso l’effetto sospensivo;

 

viste
le osservazioni 2 giugno 1997  __________ e 6 giugno 1997 dell’UEF di
__________;

esaminati
atti e documenti;

 

ritenuto

 

 

in fatto:                   A.     Con esecuzione in via
di realizzazione del pegno immobiliare n.__________, procede contro __________,
per l’incasso di fr. 170’000.-- oltre accessori, credito garantito da cartella
ipotecaria al portatore di nominali fr. 200’000.-- gravante in quarto grado la
part. n. __________ di Stabio intestata all’escusso. Con domanda 29 agosto 1996
__________ ha chiesto la realizzazione del pegno.

 

                                 B.     Anche
__________, già __________, Succursale __________, con esecuzione in via di
realizzazione del pegno immobiliare n.__________, procede contro __________ per
l’incasso di complessivi fr. 2’970’334.10 oltre accessori garantito da due
cartelle ipotecarie al portatore una di nominali fr. 2’000’000.-- e l’altra di
nominali fr. 800’000.--, gravanti in primo rispettivamente in secondo grado la
part. n.__________.  Con domanda 1° aprile 1997 __________ ha pure chiesto la
vendita del pegno.

 

                                 C.     __________,
l’UEF ha  fissato l’incanto del fondo part. __________ più la quota di ½ della
comproprietà coattiva sul fondo part. n. __________ per il 22 maggio 1997.
Nello stesso avviso d’incanto è stato stabilito un termine fino al 19 dicembre
1996 per le insinuazioni di oneri fondiari nonché la data dell’11 aprile 1997
per il deposito delle condizioni d’incanto.

 

                                 D.     L’11
aprile 1997 è stato depositato l’elenco oneri riferito ai fondi da realizzare.
In esso figurano iscritti:

                                          -     sub
cifra 1, il Comune di __________ per crediti garantiti da ipoteche legali per
“imposte comunali” dal 1993 al 1997 di complessivi fr. 146’242.85 (cifra 1a)
nonché per “fatture diverse” di complessivi fr. 118’118.50 (cifra 1b);

                                          -     sub
cifra 2, __________ per un credito di complessivi fr. 3’516’606.25 garantito da
due cartelle ipotecarie al portatore, di nominali fr. 2’000’000.-- e fr.
800’000.--, in primo rispettivamente in secondo grado; 

                                          -     sub
cifre 3 e 5, la __________, per un credito di fr. 570’070.-- garantito da una
cartella ipotecaria al portatore in terzo grado rispettivamente un credito di
fr. 456’055.-- garantito da due cartelle ipotecarie al portatore in quinto e
sesto grado; 

                                          -     sub
cifra 4, __________, per un credito di fr. 199’380.-- garantito da cartella
ipotecaria al portatore in quarto grado;

                                          -     sub
cifra 6, il portatore sconosciuto della cartella ipotecaria di nominali fr.
200’000.-- in settimo grado;

                                          il
tutto per un totale di crediti garantiti dal pegno di fr. 4’942’111.25.

 

                                 E.     Sempre
l’11 aprile 1997 sono state depositate anche le condizioni d’asta. In esse si
legge sub cifre 7, 8 e 10:

 

                                          “7.    L’aggiudicatario
deve pagare a contanti gli importi seguenti da computarsi sul prezzo di aggiudicazione:

 

                                           a)    i capitali
dei crediti garantiti da pegno contrattuale o legale, che sono esigibili
secondo l’elenco oneri, gli interessi scaduti, compresi gli interessi moratori
e le spese di esecuzione;

 

                                           b)    le spese
di amministrazione del fondo, in quanto non siano coperte dal suo reddito e le
spese di realizzazione;

 

                                           c)    la parte
del prezzo che eccederebbe l’importo totale dei crediti garantiti da pegno.                                

 

                                           8.    L’aggiudicatario
deve assumere o pagare a contanti senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione:

 

                                            a)   le spese
di trapasso della proprietà e delle modificazioni e cancellazioni da eseguire
nel registro fondiario e sui titoli a riguardi dei pegni, delle servitù, ecc.
(... omissis ...);

 

                                            b)   i crediti
assistiti da ipoteca legale (premi di assicurazione contro gli incendi, imposte
fondiarie) non scaduti al momento dell’incanto e quindi non iscritti
nell’elenco oneri, inoltre le tasse correnti di diritto pubblico per l’acqua
potabile, gas, elettricità, fognature, ecc.

 

                                            c)   L’aggiudicatario
dovrà inoltre pagare in contanti, senza imputazione sul prezzo di
aggiudicazione l’importo totale di Fr. 9’087.20 per pro-rata oneri
assicurativi, abbonamenti, ecc.”

 

 

                                          “10. I pagamenti
a contanti da prestarsi secondo i numeri 7 e 8 qui sopra devono essere
effettuati come segue:

 

                                           a) fr. 500’000.00            in
acconto sul prezzo di aggiudicazione . La rimanenza a saldo entro trenta giorni
dalla data di aggiudicazione con l’interesse di mora del 5% dal 22.05.1997.

 

                                           b) fr. 400’000.00            a
garanzia tasse e spese d’incanto, aggiudicazione, trapasso, ecc. con riserva di
conguaglio se le spese fossero superiori, nonché per il pagamento delle
Ipoteche legali di cui ai pti. 1)-2) dell’elenco oneri e per il pagamento
pro-rata oneri assicurativi, abbonamenti, ecc. previsto al pto. 8c) del
presente verbale d’incanto.

 

                                           Da pagarsi in contanti o
mediante assegno*** “

 

 

                                          In
calce all’ultima pagina è inoltre indicato:

 

                                          “
***      Questi importi varranno anche quale garanzia per le spese e la perdita
in caso di minor ricavo in un nuovo incanto, riservata la richiesta di
risarcimento per ogni ulteriore danno susseguente alla mancata autorizzazione
da parte delle competenti autorità ai sensi della LAFE.”

 

                                          “
N.B.  Le eventuali imposte dovute dallo Stato del Cantone Ticino (Tassa
utile immobiliare TUI di cui all’art. 66 e segg. LT, ecc.) saranno considerate
come spese di realizzazione ai sensi dell’art. 157 cpv. 1 LEF e pertanto esse
dovranno essere dedotte dalla somma ricavata dal pegno e pagate prima della
distribuzione ai creditori della somma netta (art. 152 cpv. 2 LEF) DTF 122 III
246).

                                                      L’Ufficio
Esecuzione e Fallimenti pagherà questi contributi che verranno dedotti sul
ricavo della realizzazione, sotto riserva che nessuna contestazione, quanto
all’imposta rivendicata, non sia stata formulata dal debitore o dai creditori
ipotecari, che saranno consultati dallo scrivente Ufficio, alla ricezione della
notifica dell’imposta.” 

 

 

 

                                 F.     Con
ricorso 24 aprile 1997 __________ formula il seguente petitum:

 

                                          “1.      Il ricorso è accolto.

 

                                           2.       La NB in calce al
verbale d’incanto 11 aprile 1997 è annullata e sostituita dalla seguente:

 

                                                    N.B. L’imposta
sugli utili immobiliari (__________) a norma degli art. 123 __________, per la
quale è prevista un’ipoteca legale a’ sensi dell’art. 252 LT, è esatta,
conformemente all’art. 139 cpv. 2 lett. a) LT nella misura in cui risulti
un’eccedenza a favore del debitore, ritenuto che in tal caso __________ verrà
versata allo Stato esclusivamente attingendo a tale ev. eccedenza.

                                                           L’UEF
pagherà questo ev. tributo, sotto riserva che nessuna contestazione, quanto
all’imposta rivendicata, sia stata formulata dal debitore, che sarà consultato
dallo scrivente ufficio alla ricezione dell’ev. notifica dell’imposta.

 

                                           3.              Il pto. 10 
dello stesso verbale d’incanto viene modificato nel senso che gli importi di
cui alle lett. a) e b), da versare in contanti o mediante assegno all’atto
dell’incanto, vengono complessivamente ridotti da fr. 900’000.-- a fr.
600’000.--.”

 

                                          A
sostegno delle proprie richieste la ricorrente afferma:

                                          -     che
“la clausola (indicata sub N.B. nel verbale d’incanto, N.d.R.) non è
assolutamente chiara, innanzitutto perché fa confusione fra l’imposta
sull’utile di cui all’art. 66 e segg. LT (imposta cantonale ordinaria) e
l’imposta sull’utile immobiliare (_______) di cui all’art. 123 e segg. LT, e in
secondo luogo perché non specifica quali sono precisamente le imposte che, a
suo dire, sarebbero dovute allo Stato (...)”, limitandosi ad indicare con la
parola “ecc.”, “la deducibilità di altre imprecisate imposte dovute allo Stato
del Cantone Ticino”;

                                          -     che
“un siffatto modo di procedere nella determinazione delle condizioni d’incanto
è inammissibile, in quanto non permette alle parti interessate di stabilire a
priori con la necessaria precisione quali sono gli oneri finanziari che
l’incanto comporta e quindi una giusta valutazione dell’offerta di acquisto da
fare all’asta, rispettivamente del presumibile ricavo netto della stessa”;

                                          -     che
inoltre a norma dell’art. 183 LAC (art. 252 LT) le imposte cantonali
beneficiano del pegno legale nella misura in cui hanno una relazione
particolare con l’immobile conformemente all’art.__________ ”;

                                          -     che
“l’imposta sugli utili (art. 66 e segg. LT) è un’imposta ordinaria che non ha
alcuna relazione particolare con l’immobile, nella misura in cui dipende invece
dalla totalità del reddito personale conseguito dal debitore”;

                                          -     che
“dottrina e giurisprudenza hanno da tempo precisato i limiti posti dal diritto
federale all’istituto dell’ipoteca legale prevista dalla legislazione ticinese,
ammettendo, per le società anonime, soltanto  le imposte cantonali e comunali
cosiddette < reali>, ossia le tasse immobiliari, calcolate sul valore di
stima ufficiale, senza deduzioni di debiti, il cui oggetto è rappresentato
dall’immobile stesso, (...)”;

                                          -     che
“nel caso concreto, poi, l’escusso è una persona fisica, per cui “non entra
nemmeno in linea di conto una tassazione degli utili conseguiti mediante
alienazione di immobili, che è prevista soltanto per le persone giuridiche
(art. 67 cpv.2 LT)”;

                                          -     che
in merito all’imposta sugli utili immobiliari (IUI) ex art. 123 e seg. LT, il
Tribunale federale - facendo riferimento a quanto statuito nell’ambito della
procedura fallimentare - ha considerato siffatta imposta “come spesa di
realizzazione ex art. 157 cpv. 1 LEF da dedurre dalla somma ricavata dal pegno
e pagata prima della distribuzione ai creditori della somma netta (art. 157
cpv. 2 LEF)” 

                                          -     che
la recente giurisprudenza federale, che ha per altro suscitato critiche, non
sarebbe molto convincente, la situazione giuridica che si presenta nella
procedura in via di realizzazione del pegno essendo sostanzialmente diversa da
quella nella procedura di fallimento;

                                          -     che
infatti “mentre nel primo caso l’imposta sugli utili immobiliari è dovuta dal
debitore (parte alienante) e l’ipoteca legale a garanzia del pagamento
dell’imposta è concepita soltanto come garanzia a tutela degli interessi dello
Stato in caso di alienazione da parte del debitore, che rimane comunque soggetto
fiscale e che risponde con l’intero suo patrimonio anche dopo la realizzazione
del bene ipotecato, nella procedura fallimentare il credito fiscale diventa
invece debito della massa, poiché dopo il fallimento non vi è più soggetto
fiscale responsabile”;

                                          -     che
“non si vede quindi per quale motivo il debito fiscale di un debitore escusso
solvibile (beneficiario del privilegio __________) dovrebbe essere messo
automaticamente a carico dei creditori pignoratizi, senza che il fisco manco
sia tenuto a procedere in via esecutiva nei suoi confronti”;

                                          -     che
“se si può comprendere che il fisco debba essere tutelato in caso di
fallimento, non è invece per niente giustificato che nella procedura in via di
realizzazione i pegno il debitore escusso possa essere avvantaggiato dal fatto
che egli è già stato inadempiente, venga ulteriormente penalizzato, per il
fatto che il debito fiscale dell’escusso, considerato come spesa di
realizzazione, sia anch’esso automaticamente posto a suo carico”;

                                          -     che
a mente della ricorrente “non si deve fare altro che applicare la regola
vigente in caso di alienazione normale del fondo” e dunque “l’acquirente deve
tenere conto del fatto che l’imposta sull’utile immobiliare è normalmente a
carico dell’alienante, ma che, qualora questi non la pagasse, deve rispondere
lui stesso, attraverso l’ipoteca legale”;

                                          -     che
“secondo la legge tributaria ticinese è pacifico che l’aggiudicazione di un
immobile in una procedura esecutiva rientra senz’altro nel novero dei
trasferimenti soggetti all’IUI, giacché, nella misura in cui il prezzo di
aggiudicazione supera il valore d’investimento, vi è una realizzazione
dell’incremento di valore dell’immobile che ne è oggetto (...)“;

                                          -     che
tuttavia “a norma dell’art. 139 cpv.2 lett.a) LT lo Stato rinuncia all’esazione
dell’IUI in caso di alienazione di fondi nelle procedure esecutive, nella
misura in cui non risultino eccedenze a favore del debitore”;

                                          -     che
pertanto “nel caso concreto, così come nella maggior parte delle procedure di
realizzazione forzata, nessuna IUI sarà dovuta, dato che il totale dei crediti
garantiti da pegno ammonta a fr. 4’942’111.25, mentre la stima peritale dà
soltanto un valore di fr. 2’725’000.--”;

                                          -     che
“qualora invece risultasse un’eccedenza a favore del debitore escusso, questa
andrebbe versata allo Stato fino a concorrenza dell’importo dovuto a titolo di
IUI, ritenuta comunque la rinuncia all’esazione da parte dello Stato per
l’importo __________ non coperta”;

                                          -     che
“così stando le cose, è assolutamente necessario menzionare nella __________
che __________ per la quale è prevista un’ipoteca legale a norma dell’art. 252
LT, è esatta, a norma dell’art. 139 cpv. 2 lett. a) LT nelle misura in cui
risulti un’eccedenza a favore del debitore, ritenuto che in tal caso __________
verrà versata allo Stato esclusivamente attingendo a tale eccedenza”;

                                          -     che
“soltanto in tal modo tutte le persone interessate all’asta, in particolare
l’aggiudicatario, potranno correttamente rendersi conto del fatto che,
nonostante l’ipoteca legale sancita dall’art. 252 LT, nello specifico caso lo
Stato non imporrà alcuna __________ ” rispettivamente “solo in tal modo (...)
saranno date le premesse di cui all’art. 134 LEF perché attraverso una corretta
formazione delle offerte si possa ottenere la maggior somma possibile”;

                                          -     che
infine nel caso concreto gli importi richiesti dall’UEF da pagare a titolo di
acconto (fr. 500’000.--) rispettivamente di garanzia (fr. 400’000.--) risultano
eccezionalmente alti, ossia dell’ordine complessivo del 30% se si tien conto di
un prezzo presumibilmente realizzabile - in base alla stima peritale - attorno
ai fr. 3’000’000.--, contro il 10% fissato di solito secondo gli usi locali; 

                                          -     che
“in queste condizioni la possibilità di realizzare la maggior somma possibile è
esclusa, tanto più che anche il termine di pagamento del saldo è molto stretto:
un mese, quando l’art. 136 LEF concede un termine massimo di 6 mesi”;

                                          -     che
l’UEF avrebbe quindi commesso un errore di apprezzamento nel senso dell’art. 17
cpv. 1 LEF;

                                          -     che
l’importo complessivo da versare in contanti all’atto dell’incanto dev’essere
ridotto da fr. 900’000.-- a fr. 600’00.--, pari complessivamente al 20% del
presumibile prezzo di aggiudicazione”.

 

                                 G.     Delle
osservazioni delle altre parti interessate al procedimento si dirà se
necessario in seguito.

 

                                 H.     Nelle
more della procedura ricorsuale, a seguito della rettifica dell’insinuazione da
parte del Comune di __________, __________ ha proceduto il 21 maggio 1997 a
modificare a sua volta gli importi dei crediti per imposte comunali garantiti
da ipoteche legali e iscritti nell’elenco oneri 11 aprile 1997, sub cifra 1a,
riducendoli da complessivi (originari) fr. 146’242.85 a fr. 17’855.65.
Conseguentemente è stato rettificato il punto 1 del verbale d’incanto 11 aprile
1997, dove il piede d’asta (corrispondente all’importo dei crediti garantiti da
ipoteca legale) è stato portato dagli originari fr. 264’361.35 (pari a fr.
146’242.85  più fr. 118’118.50 ) a fr. 135’974.15 (pari a fr. 17’855.65. più
fr. 118’118.50). 

 

Considerando 

 

 

in diritto:                1.     Oggetto di disputa sono in sostanza da un lato
l’indicazione alla nota “N.B.” inserita __________ in calce alle condizioni
d’incanto, secondo cui “le eventuali imposte dovute allo Stato  del Cantone
Ticino (Tassa utile immobiliare __________ di cui all’art.66 e segg. LT, ecc.)
saranno considerate come spese di realizzazione ai sensi dell’art. 157 cpv. 1
LEF e pertanto esse dovranno essere dedotte dalla somma ricavata dal pegno e
pagate prima della distribuzione ai creditori della somma netta (art. 157 cpv.
2 LEF)(...)”  e dall’altro lato l’ammontare degli importi fissati dall’UEF sub
cifra 10 da versare in contanti a titolo di acconto sul prezzo di
aggiudicazione rispettivamente a titolo di “garanzia tasse e spese d’incanto,  aggiudicazione,
trapasso, ecc. (...) nonché per il pagamento delle Ipoteche legali di cui ai pti.
1)-2) dell’elenco oneri e per il pagamento pro-rata oneri assicurativi,
abbonamenti, ecc. previsto al pto 8.c) del presente verbale d’incanto”.

 

                                 2.     Innanzitutto,
in merito al richiamo nelle condizioni d’incanto sub N.B. agli art. 66 e segg.
LT, va preso atto di quanto __________, nelle sue osservazioni, ha precisato,
ossia di essere incorso in un “evidente errore di battitura”, avendo riportato
l’art. 66 anziché l’art. 123 LT, come del resto si evince dall’indicazione
esplicita “Tassa utile immobiliare __________ ” che precede la norma
(erroneamente) citata.

 

                                 3.     Le
condizioni d’incanto stabiliscono le modalità di aggiudicazione del fondo e ne
costituiscono la base legale (cfr. Fritzsche/
Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Vol. I,
Zurigo 1984, §31 n.6 p.439). Esse sono allestite dall’Ufficio esecuzione in
conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile (cfr.
art. 134 LEF). In particolare le condizioni d’incanto, alle quali trovano
applicazione anche nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno, per il
rinvio dell’art. 156 cpv. 1 LEF, gli art. da 135 a 137 LEF, devono indicare con
esattezza quali oneri reali gravano il fondo, quali obbligazioni da essi
garantiti sono accollate al deliberatario rispettivamente sono da estinguere
con il ricavo della realizzazione, nonché quali altre spese deve sostenere il deliberatario
oltre al prezzo di aggiudicazione (cfr. art.135 cpv.1 e 2 LEF).

 

                                 4.     A
complemento di tale normativa sono applicabili anche nell’ambito di
un’esecuzione in via di realizzazione del pegno gli art. da 45 a 55 RFF (cfr.
art. 102 RFF).

                                 

                                 a)     In
particolare l’art. 45 cpv.1 lett.d RFF prescrive che le condizioni d’incanto
devono contenere l’indicazione delle somme pagabili in contanti sul prezzo di
vendita e la menzione delle poste che l’aggiudicatario dovrà assumere oltre
questo prezzo (art. 46 e 49).

                                          

                                 b)     Per
l’art. 46 cpv. 1 RFF, nel tenore in vigore dal 1° gennaio 1997, nelle
condizioni d’incanto sarà richiesto pagamento a contanti, da computarsi sul
prezzo di aggiudicazione, “del capitale dei crediti ipotecari esigibili, degli
interessi scaduti, compresi gli interessi moratori, e le spese di esecuzione,
delle spese di amministrazione del fondo, in quanto non siano coperte dal suo
reddito, delle spese di realizzazione ed eventualmente della parte del prezzo
eccedente l’importo totale dei crediti garantiti da pegno”. 

 

                                 c)     L’art.
49 cpv. 1 RFF (nel nuovo tenore) stabilisce dal canto suo che “le condizioni di
vendita metteranno a carico dell’ aggiudicatario, senza imputazione sul prezzo
di vendita le spese di trapasso della proprietà e delle modificazioni da
praticarsi nel registro fondiario e nei titoli a riguardo dei pegni, delle
servitù, ecc., comprese le spese del procedimento previsto dall’articolo 69
riguardo ai titoli ipotecari, mancanti, totalmente o parzialmente estinti a
seguito dell’incanto, come pure le tasse di trapasso di proprietà (lett. a); i
crediti assistiti da ipoteca legale, non scaduti al momento dell’incanto e
quindi non iscritti nell’elenco oneri (art. 836 CC: premi di assicurazione
contro gli incendi, imposte fondiarie, ecc.) nonché “le tasse correnti per
l’acqua potabile, gas, elettricità, ecc.” (lett.b). Il secondo capoverso della
medesima norma specifica infine che “all’infuori di questi pagamenti
l’aggiudicatario non può essere tenuto ad effettuarne altri oltre il prezzo di
aggiudicazione, a meno che essi siano menzionati nelle condizioni d’incanto.”                                                                                

 

                                 5.     In
concreto __________ nella nota sub __________. censurata ha in sostanza
annunciato di voler applicare la giurisprudenza del Tribunale federale
pubblicata in __________, cui fa appunto esplicito riferimento. In quella
sentenza, la Camera delle esecuzioni e dei fallimenti ha infatti stabilito che
l’imposta sul maggior valore immobiliare dovuta a seguito di esecuzione in via
di realizzazione del pegno immobiliare deve essere considerata come spesa di
realizzazione ai sensi dell’art.157 cpv.1 LEF , e pertanto deve essere dedotta
dalla somma ricavata dal pegno e pagata prima della distribuzione ai creditori
della somma netta (art. 157 cpv.2 LEF). L’Alta Corte nella decisione citata ha
osservato che dal momento che nel fallimento l’imposta sul maggior valore
immobiliare, sorta dopo la dichiarazione del fallimento, costituisce un debito
della massa, ed è anzi da considerare quale spesa di realizzazione ex art. 262
cpv.2 LEF, dunque da prelevare dal ricavo lordo del pegno prima della
distribuzione del ricavo netto ai creditori, non si vede per quale motivo anche
nella procedura di realizzazione del pegno siffatta imposta - che pure nasce
soltanto con l’aggiudicazione - non debba venir prelevata allo stesso modo
dalla somma lorda ricavata dal pegno, atteso che da un lato l’art.157 cpv.1 LEF
avrebbe il medesimo contenuto dell’art. 262 cpv.2 LEF e dall’altro
l’art.157cpv.2 LEF prevede la distribuzione della somma netta ai creditori
pignoratizi, dunque nient’altro che la somma lorda dedotte le spese di
realizzazione, tra le quali rientra appunto l’imposta in __________). Sebbene
in quella sentenza il Tribunale federale abbia statuito ancora sulla base di
norme nel tenore vigente prima della revisione parziale della __________, il nuovo
tenore degli art. 157 e 262 LEF non sembra aver apportato a questo proposito
alcuna modifica sostanziale.  Non solo ma anche dal nuovo tenore degli art. 46
cpv.1 e 49 cpv.1 lett.a e 49 cpv.2 RFF - diversamente che dal precedente -
risulta che le spese di realizzazione sono da computarsi sul prezzo di vendita,
le medesime non rientrando in quelle indicate all’art. 49 cpv.1 RFF. Tuttavia -
a ben vedere - la questione posta dal ricorrente non riguarda tanto le
condizioni d’incanto (oggetto specifico dell’impugnativa, le quali appunto non
pongono a carico dell’aggiudicatario altre spese al di fuori di quelle previste
dall’art. 49 cpv.1 lett.a e b RFF), bensì lo stato di ripartizione
(__________), che dovrà essere allestito ad aggiudicazione avvenuta sulla base
dell’elenco oneri e del conteggio finale delle spese (art. 20 RFF). In questo
senso il gravame si rivela prematuro; l’indicazione sub N.B. - che non rientra
nel contenuto necessario delle condizioni d’incanto - va tuttavia comunque
stralciata in quanto costringe come in concreto il creditore pignoratizio a
reagire immediatamente - per non vedersi successivamente opporre il proprio
silenzio - contestando mediante ricorso un provvedimento dell’organo esecutivo
di per sé soltanto anticipato.

 

                                 6.     __________
ha pure postulato la modifica del punto 10 del verbale d’incanto “nel senso che
gli importi di cui alle lett. a) e b), da versare in contanti o mediante
assegno all’atto dell’incanto, vengono complessivamente ridotti da fr.
900’000.-- a fr. 600’000.--” (cfr. petitum n.__________), gli importi
richiesti __________ a titolo di acconto sul prezzo di aggiudicazione,
rispettivamente a titolo di garanzia, essendo a suo parere “eccezionalmente
alti, ossia dell’ordine complessivo del 30%  se si tien conto di un prezzo
presumibilmente realizzabile - in base alla stima peritale - attorno ai
fr.3’000’000.-- (...)”. In effetti nel verbale d’incanto impugnato, al punto
10, è indicato  

 

                                          “       I
pagamenti a contanti da prestarsi secondo i numeri 7 e 8 qui sopra devono essere
effettuati come segue:

 

                                           a) fr. 500’000.00            in
acconto sul prezzo di aggiudicazione . La rimanenza a saldo entro trenta giorni
dalla data di aggiudicazione con l’interesse di mora del 5% dal 22.05.1997.

 

                                           b) fr. 400’000.00           a
garanzia tasse e spese d’incanto, aggiudicazione, trapasso, ecc. con riserva di
conguaglio se le spese fossero superiori, nonché per il pagamento delle
Ipoteche legali di cui ai pti. 1)-2) dell’elenco oneri e per il pagamento
pro-rata oneri assicurativi, abbonamenti, ecc. previsto al pto. 8c) del
presente verbale d’incanto.

 

                                           Da pagarsi in contanti o
mediante assegno*** “

 

 

                                          Nelle
sue osservazioni __________ rileva che gli importi richiesti - così come
espressamente indicato  nella nota sub ***  in calce al medesimo 
verbale - “varranno anche quale garanzia per le spese e la perdita in caso di
minor ricavo in un nuovo incanto per ogni ulteriore danno susseguente alla
mancata autorizzazione da parte delle competenti autorità ai sensi della
__________ ”.  

 

                                 a)     Va
innanzitutto osservato che “le ipoteche legali di cui ai pti. 1)-2) (recte: 1a
e 1b) dell’elenco oneri” rappresentano crediti fiscali assistiti appunto da
ipoteca legale diretta e vanno pagati in contanti con imputazione sul
prezzo di aggiudicazione (cfr. combinati art.102 e art.46 cpv.1 e 2 RFF). Le
stesse - in quanto da saldare con il ricavo del pegno - rientrano già nel
prezzo di aggiudicazione per il quale l’ufficio ha chiesto un acconto in
contanti di fr. 500’000.--. In questo senso è imprecisa ed anzi inopportuna in quanto
suscettibile di creare confusione la loro indicazione sub cifra 10 lett.b delle
condizioni d’incanto, a fianco di spese poste a carico dell’aggiudicatario senza
imputazione sul prezzo di aggiudicazione e a garanzia delle quali è chiesto il
pagamento di fr. 400’000.--. In questo senso quest’ultimo importo può
senz’altro essere ridotto di almeno fr. 260’000.--, pari all’ammontare delle
ipoteche legali in questione, e ciò indipendentemente dal fatto che nelle more
della presente procedura ricorsuale il Comune di __________ abbia ridotto le
proprie pretese fiscali dagli originari complessivi  fr. 264’361.35 (= fr.
142'242.85 + fr. 118'118,50) a complessivi fr. 135’974.15 (= fr. 17'855,65 +
fr. 118'118,50), l’importo di fr. 400’000.-- essendo stato fissato  __________
all’evidenza prima di tale riduzione. 

 

                                          Di
quest’ultima circostanza si dovrà tuttavia tenere conto nel (nuovo) incanto, e
meglio nella fissazione del piede d’asta (cfr. i combinati art. 126 e 156 cpv.1
LEF), così come  in sede di ripartizione del ricavo. In questo senso la
rettifica d’ufficio dell’elenco oneri del 21 maggio 1997, con la quale l’UEF ha
ridotto sub “Ipoteche legali, cifra 1a)” l’ammontare dei crediti fiscali
a favore del Comune di __________ garantiti da ipoteca  da fr. 142’242.85 a
complessivi fr. 17’855.65 - benché proceduralmente discutibile in quanto
successiva alla concessione dell’effetto sospensivo al presente gravame - può
essere qui confermata; parimenti va confermato il piede d’asta di fr.
135’974.15 (= fr. 17.855,65 + fr. 118'118,50) di cui al punto 1 del verbale di
incanto rettificato 21 maggio 1997.

 

                                 b)     Per
il resto, alla luce di un valore di stima peritale di fr. 2’725’000.- che
dovrebbe esprimere il valore venale presumibile del fondo (cfr. art. 9 RFF) e
dunque tendenzialmente l’ammontare ottenibile con la vendita, la richiesta di
fr. 500’000.-- in contanti (pari a circa il 19%) quale acconto sul prezzo di
aggiudicazione, seppure piuttosto elevata rispetto a quanto di solito viene
richiesto (10-15% del presumibile prezzo di aggiudicazione) non risulta ancora
arbitraria né pregiudizievole ai fini del risultato dell’incanto (cfr. anche François Moudry, in BlSchK 1996, p.99).

 

                                 c)     Quanto
all’importo richiesto a titolo di garanzia per “tasse e spese d’incanto,
aggiudicazione, trapasso, ecc. con riserva di conguaglio se le spese fossero
superiori, nonché per il pagamento delle Ipoteche legali di cui ai pti. 1)-2)
dell’elenco oneri e per il pagamento pro-rata oneri assicurativi, abbonamenti,
ecc. previsto al pto. 8c) del presente verbale d’incanto”, tenuto conto di
quanto detto sopra (cons 6a), delle spese di trapasso calcolate sul presumibile
prezzo di aggiudicazione, dell’importo indicato al punto 8c) nonché
dell’indicazione sub *** delle condizioni d’incanto, questa Camera ritiene equa
la richiesta di un importo di fr. 100’000.-- a titolo di garanzia per spese a
carico dell’aggiudicatario non imputabili sul prezzo di aggiudicazione. 

 

                                          Su
questo punto il ricorso di __________ postulante la riduzione della richiesta
di pagamento in contanti da complessivi fr. 900’000.-- a fr. 600’000.-- va
dunque accolto.  

 

                                 7.     Non
si prelevano spese (art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità
(art. 62 cpv. 2 OTLEF), perché così è disciplinato per normativa di diritto
federale.

 

 

Richiamati gli art. 133 ss., 156 LEF,
art. 45 ss. e 102 RFF; 

 

 

pronuncia:            1.     Il ricorso 24 aprile 1997 ,è accolto nel senso dei considerandi.

 

                                 2.     Al
punto 1 del verbale d’incanto 11 aprile 1997 in luogo di

 

                                          “Fr.
264’361.35 (duecentosessantaquattromilatrecentosessantuno e 35/100)”

 

                                          va
scritto

 

                                          “Fr. 135’974.15 (centotrentacinquemilanovecentosettantaquattro
e 15/100)“.

 

 

                                 3.     È
depennata dal verbale d’incanto 11 aprile 1997 l’intera nota sub N.B.
del tenore seguente:

 

                                           “
N.B.  Le eventuali imposte dovute dallo Stato del Cantone Ticino (Tassa
utile immobiliare __________ di cui all’art. 66 e segg. LT, ecc.) saranno
considerate come spese di realizzazione ai sensi dell’art. 157 cpv. 1 LEF e
pertanto esse dovranno dedotte dalla somma ricavata dal pegno e pagate prima
della distribuzione ai creditori della somma netta (art. 152 cpv. 2 LEF)
__________).

                                               L’Ufficio Esecuzione e
Fallimenti pagherà questi contributi che verranno dedotti sul ricavo della
realizzazione, sotto riserva che nessuna contestazione, quanto all’imposta
rivendicata, non sia stata formulata dal debitore o dai creditori ipotecari,
che saranno consultati dallo scrivente Ufficio, alla ricezione della notifica
dell’imposta.” 

                                 4.     Il
punto 10 lett. b del verbale d’incanto 11 aprile 1997 è annullato e
sostituito da:

                                           

                                          “b) fr. 100’000.00           a
garanzia tasse e spese d’incanto, aggiudicazione, trapasso, ecc. con riserva di
conguaglio se le spese fossero superiori, e per il pagamento pro-rata oneri
assicurativi, abbonamenti, ecc. previsto al pto. 8c) del presente verbale
d’incanto.”

 

                                 4.1.  Per il resto, l’intero punto
10 rimane invariato.

 

                                 5.     Non
si prelevano spese, né si assegnano indennità.

 

                                 6.     Contro
questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni
e dei fallimenti del Tribunale federale a __________, per il tramite della
scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in
conformità dell’art. 19 LEF.

 

                                 7.     Intimazione
a:

                                          -
avv. __________

 

 

Per
la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale
autorità di vigilanza

Il
presidente                                                                             La
segretaria