# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2085dda0-a064-53c8-ac03-f556c8a763ec
**Source:** Zug (ZG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-11
**Language:** de
**Title:** Zug Verwaltungsgericht Vergabekammer 11.11.2021 V 2020 52
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_004_V-2020-52_2021-11-11.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG

VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER

Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann

U R T E I L  vom 11. November 2021 [rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung

in Sachen

A.________
Beschwerdeführerin
vertreten durch RA B.________

gegen

1. C.________ AG
2. Gemeinderat Unterägeri
3. Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug

Beschwerdegegner 

betreffend

Baubewilligung

V 2020 52

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Urteil 2020 52

A. Mit Verfügung vom 26. Juni 2020 erteilte der Gemeinderat Unterägeri der 
D.________ AG die Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Gebäudes und den 
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Gewerbe, GS Nr. E.________, Assek. Nr. 
I.________, Unterägeri. Die Verfügung des Amts für Raum und Verkehr des Kantons Zug 
vom 11. Mai 2020 (inkl. Ausnahme für den Ersatzbau innerhalb des bundesrechtlichen 
Gewässerraums) erklärte der Gemeinderat Unterägeri zum integrierenden Bestandteil der 
Baubewilligung. Gleichzeitig wies der Gemeinderat zwei Einsprachen, eine davon von 
A.________ ab. Das Bauvorhaben befindet sich in der Kernzone B (KB) und in der 
Ortsbildschutzzone der Gemeinde Unterägeri sowie im Umgebungsschutz 
schützenswerter Baudenkmäler (Assek. Nr. J.________, GS Nr. F.________, und 
Lorzenbrücke, GS Nrn. G.________). Das Grundstück Nr. E.________ grenzt unmittelbar 
an die K.________- und an die L.________strasse sowie an den Lorzenkanal. 

B. Am 17. Juli 2020 reichte A.________, entsprechend den Rechtsmittelbelehrungen 
des Gemeinderats Unterägeri auf dem Einspracheentscheid und auf der Baubewilligung, 
Beschwerde beim Regierungsrat ein und beantragte, "die Baubewilligung müsse nicht 
erteilt werden; gegebenenfalls sollte sie annulliert und zur erneuten Entscheidung an die 
Behörde zurückverwiesen werden." Die Baudirektion des Kantons Zug eröffnete daraufhin 
den Schriftenwechsel. Die D.________ AG reichte am 14. August 2020 eine 
Vernehmlassung ein, der Gemeinderat Unterägeri am 28. August 2020. Am 11. 
September 2020 überwies die Baudirektion die Beschwerde sowie die Vernehmlassungen 
mit allen eingereichten Akten zuständigkeitshalber dem Verwaltungsgericht.

C. Mit Verfügung vom 14. September 2020 forderte das Verwaltungsgericht 
A.________ auf, bis zum 6. Oktober 2020 einen Kostenvorschuss von Fr. 3'000.– zu 
bezahlen, welcher Aufforderung A.________ fristgerecht nachkam.

D. Am 4. Januar 2021 reichte die von A.________ inzwischen beigezogene RA 
B.________ eine Replik ein. Am 21. Januar 2021 duplizierte die D.________ AG, am 29. 
Januar 2021 das Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug und am 22. Februar 2021 
der Gemeinderat Unterägeri. Am 2. März 2021 stellte das Verwaltungsgericht RA 
B.________ die von der D.________ AG und vom Gemeinderat Unterägeri eingereichte 
Stellungnahme der M.________ AG vom 9. Juni 2020 zu, worauf RA B.________ am 
16. März 2021 eine weitere Stellungnahme einreichte. Der Gemeinderat Unterägeri 
reagierte darauf mit Schreiben vom 31. März 2021 und die D.________ AG mit Schreiben 
vom 6. April 2021.

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Urteil 2020 52

E. Am 13. September 2021 teilte die C.________ AG mit, sie habe von der 
D.________ AG das Grundstück Nr. E.________ des Grundbuchs Gemeinde Unterägeri 
erworben und erklärte ihren Eintritt in das hängige Verfahren.

Das Verwaltungsgericht erwägt:

1.
1.1 Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG; 
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide unterer kantonaler Verwaltungsbehörden 
die Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig, soweit sich ihre Entscheide auf 
Bundesrecht stützen und die Gesetzgebung keinen Weiterzug an den Regierungsrat oder 
an das Bundesverwaltungsgericht vorsieht. Beim kantonalen Entscheid des Amts für 
Raum und Verkehr vom 11. Mai 2020 handelt es sich um einen Entscheid einer unteren 
kantonalen Verwaltungsbehörde, der sich auf Bundesrecht stützt (Bundesgesetz über den 
Schutz der Gewässer [Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20] und 
Gewässerschutzverordnung [GSchV; SR 814.201]) und entsprechend direkt beim 
Verwaltungsgericht angefochten werden kann. Beschwerden gegen Entscheide des 
Gemeinderates über Baugesuche und Baueinsprachen sind dann als 
Verwaltungsgerichtsbeschwerden vom Verwaltungsgericht zu behandeln, wenn in 
derselben Sache ein kantonaler Entscheid vom Verwaltungsgericht zu beurteilen ist (§ 67 
Abs. 2 lit. b des Planungs- und Baugesetzes [PBG; BGS 721.11]). Die Zuständigkeit des 
Verwaltungsgerichts zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde ist somit gegeben. Die 
Baudirektion des Kantons Zug hat die beim Regierungsrat eingereichte Beschwerde zu 
Recht dem Verwaltungsgericht zur Behandlung weitergeleitet.

1.2 Zur Erhebung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist berechtigt, wer a) vor der 
Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten 
hat; b) durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und c) ein 
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (§ 62 Abs. 1 VRG). 
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin einer Wohnung auf dem GS Nr. H.________, 
welches schräg vis-à-vis der Bauparzelle und des umstrittenen Bauvorhabens, somit in 
unmittelbarer Nähe, liegt. Die Beschwerdeführerin hat sich am Baubewilligungsverfahren 
als Ein-sprecherin beteiligt und kann ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder 

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Urteil 2020 52

Änderung der Baubewilligung geltend machen, weshalb sie – unbestrittenermassen – alle 
Voraussetzungen von § 62 Abs. 1 VRG erfüllt und zur Beschwerde berechtigt ist. Die 
Beschwerde ist fristgerecht (sowohl innert der in den Entscheiden des Gemeinderats 
genannten 20-tägigen Frist als auch innert der 30-tägigen Frist gemäss § 64 VRG) 
eingereicht worden und entspricht den in § 65 VRG formulierten formellen Anforderungen, 
weshalb sie vom Gericht zu prüfen ist.

1.3 Nebst Rechtsverletzungen unterliegt gemäss § 63 Abs. 3 VRG auch die unrichtige 
Handhabung des Ermessens der gerichtlichen Beurteilung. Kommt der Rechtsmittel-
instanz volle Kognition zu, ist sie verpflichtet, diese voll auszuschöpfen. Beschränkt sie 
ihre Überprüfung auf eine reine Rechtskontrolle oder gar eine blosse Willkürprüfung, so 
begeht sie eine formelle Rechtsverweigerung (BGE 130 II 449 E. 4.1). Nach der 
Rechtsprechung hat sie aber einen Entscheidungsspielraum der Vorinstanz zu 
respektieren. Sie hat eine unangemessene Entscheidung zu korrigieren, kann aber der 
Vorinstanz die Wahl unter mehreren angemessenen Lösungen überlassen (BGE 133 II 35 
E. 3). Unangemessen ist eine Anordnung dann, wenn sie zwar innerhalb des 
Ermessensspielraumes liegt und die allgemeinen Verfassungsprinzipien sowie den Sinn 
und Zweck der gesetzlichen Ordnung beachtet, das Ermessen aber unzweckmässig 
ausgeübt wird (vgl. Marco Donatsch, in: Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz 
des Kantons Zürich [VRG], 3. Aufl. 2014, § 20 N 49 f.).

1.4 Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der 
Geschäftsordnung des Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).

2. Die Revision vom 22. Februar 2018 des Planungs- und Baugesetzes vom 26. 
November 1998 sowie die Totalrevision der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (V 
PBG; BGS 721.111) vom 20. November 2018 sind per 1. Januar 2019 in Kraft getreten. 
Das Baugesuch im vorliegenden Fall ging bei der Gemeinde Unterägeri am 6. Februar 
2020 ein. Übergangsrechtlich gelangt daher die Bestimmung von § 71a Abs. 1 lit. b PBG 
zur Anwendung, wonach das bisherige Recht auf Baugesuche und Sondernutzungspläne 
in denjenigen Gemeinden Anwendung findet, welche ihre Zonenpläne und Bauvorschriften 
noch nicht an die sich an der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der 
Baubegriffe (IVHB; BGS 721.7) orientierenden Baubegriffe und Messweisen angepasst 
haben. Da die Gemeinde Unterägeri ihren Zonenplan und die Bauvorschriften noch nicht 
angepasst hat, kommt das bisherige Recht, nämlich das PBG mit Stand vom 1. Januar 

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Urteil 2020 52

2018 (aPBG) und die V PBG vom 16. November 1999 mit Stand vom 1. Juli 2012 (aV 
PBG), zur Anwendung.

3.
3.1 Zu den bewilligten Bauplänen hält die Beschwerdeführerin fest, dass diese erst 
nach Ablauf der Auflagefrist eingereicht worden seien. Die Auflage habe am 4. März 2020 
geendet, die nun bewilligten Baupläne seien am 18. März 2020 revidiert eingereicht 
worden. Die Beschwerdeführerin habe jedoch keine Gelegenheit im Einspracheverfahren 
erhalten, zu diesen Plänen eine Stellungnahme einzureichen, weshalb ihr 
verfassungsrechtlicher Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden sei. 

Die Beschwerdeführerin erachte zudem die Pläne als unvollständig, weshalb sie in der 
vorliegenden Form nicht hätten bewilligt werden dürfen. So sei das Untergeschoss 
teilweise nicht eingezeichnet oder nicht vermasst worden. Es fehlten abzubrechende Teile 
(im Untergeschoss solle gemäss Plan Querschnitt eine Wand abgebrochen werden, im 
Grundriss fehle sie) und wesentliche Punkte würden nicht vermasst. Beispielsweise fehle 
bei der westlichen Ecke der Nordfassade der Hinweis, dass es sich bei den 725,57 m.ü.M. 
um gestaltetes Terrain handle. Beim Punkt 726,49 m.ü.M., welcher sich bei der 
nordwestlichen Ecke befinde, werde fälschlicherweise vom gewachsenen Terrain 
gesprochen. Dieser Punkt befinde sich jedoch hinter einer Stützmauer, weshalb es sich 
nach Ansicht der Beschwerdeführerin nicht um gewachsenes Terrain, sondern vielmehr 
um gestaltetes Terrain handle. Es seien weder das gestaltete Terrain bei der nordöstlichen 
Ecke des Grundstücks am oberen Ende der Treppe noch die Höhe des Gebäudes auf der 
Südseite erkennbar, was jedoch für die Vermassung der Fassade wichtig sei. Weiter fehle 
der Nachweis, dass die lichte Höhe im Dachgeschoss eingehalten sei. Die Parkplätze 
seien nicht vermasst, etc. Mit den vorliegenden Plänen sei es daher nicht möglich, das 
Baugesuch auf seine Richtigkeit und Vollständigkeit zu überprüfen. Die 
Beschwerdeführerin vertrete grundsätzlich die Ansicht, dass die Pläne schwer lesbar 
seien.

3.2 Die Beschwerdegegnerin 1 (fortan: Bauherrschaft) meint, ob die Gemeinde die 
revidierten Pläne der Beschwerdeführerin geschickt habe, könne sie nicht beurteilen. Ihr 
damaliger Anwalt habe dies im Schreiben vom 19. März 2020 verlangt. Wichtig zu wissen 
sei, dass das Projekt nicht geändert worden sei. In den revidierten Plänen vom 18. März 
2020 sei lediglich zur besseren Lesbarkeit der abzubrechende Bestandesbau mit gelber 

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Farbe eingezeichnet worden, weil dies von einem anderen Einsprecher kritisiert worden 
sei. 
3.3 Der Gemeinderat führt diesbezüglich aus, die Abweichungen zwischen den 
bewilligten und den nun vorliegenden Plänen seien geringfügig. Insbesondere sei nicht 
ersichtlich, inwiefern die Beschwerdeführerin durch die Abweichungen beeinträchtigt sein 
könnte. Die von ihr geltend gemachten Abweichungen beträfen allesamt das 
Untergeschoss oder die Frage, ob eine Höhenkote gewachsenes oder gestaltetes Terrain 
darstellen solle. Es sei der Bauherrschaft nicht möglich, den Verlauf des gewachsenen 
Terrains selbst zu bestimmen. In der vorgenommenen Planänderung sei der Verlauf des 
gewachsenen Terrains denn auch nicht abgeändert, sondern nur klarer ausgeführt 
worden, da die Beschwerdeführerin ihn beanstandet habe. Die Planänderungen im 
Untergeschoss hätten sodann keine Aussenwirkung und würden von der 
Beschwerdeführerin nicht wahrgenommen. 

3.4 Es trifft zu, dass die Bauherrschaft am 18. März 2020, nach Ablauf der 
Einsprachefrist, revidierte Baupläne eingereicht hat. Die Gemeinde hat nicht belegt, dass 
sie der Beschwerdeführerin bzw. der damaligen Einsprecherin diese revidierten Baupläne 
zur Stellungnahme zugestellt hat. Damit hat sie das rechtliche Gehör der 
Beschwerdeführerin verletzt. Der Vergleich der Baupläne vom 18. März 2020 (GR-Beil. 
17) mit denjenigen vom 6. Februar 2020 (GR-Beil. 22) zeigt jedoch, dass die 
Abweichungen äusserst gering und erklärbar sind. Die Bauherrschaft hat einzig den 
abzubrechenden Bestandesbau mit gelber Farbe und im Quer- sowie im Längsschnitt den 
Neubau neu mit roter statt schwarzer Farbe eingezeichnet, was gar nicht erforderlich 
gewesen wäre, weil es sich beim Bauvorhaben um ein Neubauprojekt unter Abbruch des 
bestehenden Gebäudes und nicht um ein Umbauprojekt handelt. Da bei einem 
Ersatzneubau die bestehende Bausubstanz vollständig entfernt wird, liegt keine 
Veränderung im Sinne von § 27 Abs. 1 letzter Satz aV PBG vor, weshalb die Farben Grau, 
Gelb und Rot in den Baueingabeplänen nicht verwendet werden müssen. Im Rest sind die 
Pläne vom 18. März 2020 gegenüber denjenigen vom 6. Februar 2020 absolut identisch. 
Allenfalls haben die mit dem Bestandesbau ergänzten Pläne immerhin dazu geführt, dass 
das gewachsene Terrain besser erkennbar wurde, was nur zum Vorteil der Einsprecher 
bzw. der Beschwerdeführerin war. Steht somit fest, dass die Änderungen der Pläne 
äusserst geringfügig waren und vor allem keine Änderung des Bauvorhabens darstellten, 
ist die Verletzung des rechtlichen Gehörs als nicht besonders schwerwiegend zu 
beurteilen. Dadurch, dass das Gericht im vorliegenden Verfahren volle Kognition hat, kann 

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dieser Mangel daher ausnahmsweise geheilt werden (vgl. BGer 1C_730/2013 vom 4. Juni 
2014 E. 6.1).

3.5 Zum Thema Vollständigkeit der Pläne bringt die Bauherrschaft Folgendes vor: An 
den Plänen sei nichts auszusetzen. Sie seien vollständig, klar, aussagekräftig und 
keineswegs schwer lesbar. Den eingereichten Plänen könne der Verlauf des 
gewachsenen Terrains sehr wohl entnommen werden. Auf dem Plan "Fassaden, Schnitte" 
seien sämtliche Gebäudeecken vermasst, und es sei der massgebende Verlauf des 
gewachsenen Terrains entlang der Fassaden dargestellt. Beim Punkt 726,49 m.ü.M. an 
der nordöstlichen (nicht nordwestlichen!) Ecke des Gebäudes handle es sich um 
gewachsenes Terrain, sei dieser Punkt von der N.________ AG am 28. Januar 2020 doch 
so vermessen worden. Allfällige Terrainveränderungen lägen zudem mit Sicherheit mehr 
als 15 Jahre zurück und seien damit unbeachtlich (vgl. Art. 4c aV PBG). Beim Punkt an 
der nordwestlichen Ecke (725,57 m.ü.M.) handle es sich um gestaltetes Terrain, was 
offensichtlich sei, sei der Punkt im Schnittplan der Westfassade doch explizit als 
gestaltetes Terrain gekennzeichnet. 

3.6 Gemäss § 27 Abs. 1 aV PBG sind dem Baugesuch folgende Pläne in der Regel in 
vierfacher Ausfertigung, gefalzt im Format A4 (210 × 297 mm) beizulegen:
a) Grundbuchplankopie (wo noch nicht erhältlich, ein Situationsplan) mit Angaben der 

Lage und Abstände der Bauten gegenüber Strassen, Nachbargrundstücken und 
Gebäuden sowie Baulinien; der strassenmässigen Erschliessung, der Baulinien, der 
Abwasserbeseitigung;

b) Projektpläne im Massstab von mindestens 1:100, bestehend aus den Grundrissen 
aller Geschosse, sämtlichen Fassaden, der Dachaufsicht bei Flachdachgebäuden, 
allen zum Verständnis notwendigen Schnitten, den Plänen für die Erschliessung und 
die Ver- und Entsorgung sowie den zugehörigen Strassenplänen. Bei Grossbauten 
kann die Baubehörde einen kleineren Massstab bewilligen.

Die Pläne müssen vollständige Angaben enthalten über die Ausmasse, die wichtigsten 
Mauerstärken, Boden- und Fensterflächen, die Zweckbestimmung der Räume, den längs 
der Gebäudeaussenseite bestehenden und projektierten Terrainverlauf samt den 
wichtigsten Höhenkoten und Fixpunkten, die Niveaulinien, Abstellplätze für 
Motorfahrzeuge und Fahrräder sowie die Gestaltung der Umgebung und der 
Fussgängerverbindungen. Ferner sind im Baugesuch die vorgesehenen Materialien und 
Farben anzugeben, soweit sie nach aussen in Erscheinung treten. Bei Veränderung 

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bestehender Bauten sind im Plan alte Bauteile grau, abzubrechende gelb und neue 
Bauteile rot anzulegen.

Auf Seite 6 des Baugesuchsformulars der Gemeinde Unterägeri werden die Vorschriften 
an die Pläne im Wesentlichen wie folgt differenziert: 1. Der aktuelle Grundbuchplan oder 
Situationsplan muss mit Datum und Unterschrift vom Nachführungsgeometer versehen 
sein. Das neue Bauvorhaben ist rot einzuzeichnen und zu vermassen. Angaben über die 
Lage und die Abstände der Bauten gegenüber Strassen, Nachbargrundstücken und 
Gebäuden sind zu vermassen. 2. Die Grundrisspläne (Massstab 1:100) aller Geschosse 
sind detailliert zu vermassen, insbesondere Treppenhäuser, Fluchtwege, Korridore und 
Loggien und die Raumnutzung ist aufzuführen. Der Erdgeschossboden ist mit absoluter 
Meereshöhe sowie +/- 0.00 anzugeben. 3. In den Querschnittplänen (Massstab 1:100) 
aller Geschosse müssen das gewachsene und das neu gestaltete Terrain sowie die 
Stockwerk- und Raumhöhen und die First- und Gebäudehöhe eingetragen sein (effektive 
Höhenkoten). Der Erdgeschossboden ist mit absoluter Meereshöhe sowie +/- 0.00 
anzugeben. 4. In den Fassadenplänen (Massstab 1:100) müssen das gewachsene und 
das neu gestaltete Terrain sowie die Stockwerk- und Raumhöhen und die First- und 
Gebäudehöhe eingetragen sein (effektive Höhenkoten). Der Erdgeschossboden ist mit 
absoluter Meereshöhe sowie +/- 0.00 anzugeben. 5. Dachaufsichten bei 
Flachdachgebäuden mit allen Dachaufbauten, wie Oblichter, Sonnenkollektoren 
(Massstab 1:100). 6. Das Kanalisationsprojekt ist gemäss den VSA-Richtlinien zu 
erstellen. Die Kanalisationsleitung ist vom Gebäude bis zur Anschlussleitung einzutragen. 
7. Der Umgebungsplan (Massstab 1:100) zeigt auf, wie die Gestaltung der Aussenräume 
geplant ist, bestehendes und neues Terrain, Mauern, Beläge, Bepflanzung (insbesondere 
Bäume: Bestand, Ersatz- und Neupflanzung), Höhenangaben und Schnitte bestehend und 
neu den relevanten Orten, Containerplatz sowie die Ver- und Entsorgung mit den 
zugehörigen Strassenplänen. Die Park- und Spielplätze müssen aus den Plänen 
ersichtlich sein. Die Übergänge zu Nachbargrundstücken müssen verständlich aufgezeigt 
werden.

3.7 Diesen Vorgaben entsprechen die von der Bauherrschaft eingereichten Pläne. 
Aus den Baugesuchsakten ergeben sich alle relevanten Angaben. Dass es sich beim 
Punkt 725,57 m.ü.M. an der Nordwestecke des Gebäudes um gestaltetes Terrain handelt, 
kann dem Schnittplan der Westfassade entnommen werden. Dass es sich beim Punkt 
726,49 m.ü.M. an der nordöstlichen Ecke des Gebäudes entgegen der Ansicht der 
Beschwerdeführerin um gewachsenes, nicht um gestaltetes Terrain handelt, zeigt die 

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Tatsache, dass dieser Punkt von der N.________ AG am 28. Januar 2020 so vermessen 
wurde (s. Terrainaufnahmen der N.________ AG vom 28. Januar 2020, Bg1-Beil. 2). Und 
schliesslich ist dem Gemeinderat zuzustimmen, dass es weder notwendig noch 
praktikabel ist, jede erdenkbare Distanz in den Plänen aufzuzeigen, weil dadurch die 
Lesbarkeit der Pläne stark verringert würde. So schadet es nicht, dass betreffend die Höhe 
des Dachgeschosses und die Länge und Breite der Parkplätze keine Zahlen eingetragen 
sind. Die Pläne sind in einem konkreten Massstab erstellt, weshalb es problemlos möglich 
ist, die gewünschten Masse mit einem Lineal herauszulesen. Der Vorwurf der 
Unvollständigkeit der Pläne ist unberechtigt. 

4.
4.1 Gemäss § 14 Abs. 1 aV PBG liegt der Fussboden des Erdgeschosses entweder 
höchstens 1,2 m über dem tiefsten oder 0,3 m über dem höchsten Punkt des 
gewachsenen Terrains längs der Gebäudefassade. Liegt der Fussboden des 
Erdgeschosses höher als 3 m über dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains längs 
der Gebäudefassade, zählt das Erdgeschoss als zwei Geschosse. Bei besonderem 
Geländeverlauf kann die Höhenlage der angrenzenden Strassen und Wege berücksichtigt 
werden (§ 14 Abs. 2 aV PBG).

4.2 Die Beschwerdeführerin bringt vor, dem Plan "Fassaden & Schnitte" könne 
entnommen werden, dass es sich an der Nordwestecke des Gebäudes um gestaltetes, 
nicht um gewachsenes Terrain handle. Der tiefste Punkt des gewachsenen Terrains 
scheine 724,00 m.ü.M. am Fuss der Treppe zu sein. So liege der Fussboden des 
Erdgeschosses an der höchsten Stelle nicht 1,12 m, sondern 2,69 m über dem tiefsten 
Punkt des gewachsenen Terrains und sei somit nicht gesetzeskonform.

4.3 Die Bauherrschaft führt dazu aus, für die Bestimmung der Höhenlage des 
Erdgeschosses nicht relevant sei das Niveau des Balkons der 3½-Zimmerwohnung EG 
auf 724,00 m.ü.M. entlang der Lorze. Wie dem Plan "Umgebungsplan Erdgeschoss" zu 
entnehmen sei, führe von der nordwestlichen Ecke des Gebäudes eine Treppe auf das 
Niveau von 724,00 m.ü.M. hinunter. Der Neubau komme jedoch weder an der Ost- noch 
an der Westfassade auf das Niveau von 724,00 m.ü.M. zu liegen, weshalb der 
Gemeinderat Unterägeri den tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains korrekt bei 725,57 
m.ü.M. (Südwestecke) festgelegt habe. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin 
sei das geplante Erdgeschoss vorliegend gesetzeskonform gestaltet.

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Urteil 2020 52

Selbst wenn der tiefste Punkt des gewachsenen Terrains bei 724,00 m.ü.M. liegen würde, 
wie die Beschwerdeführerin fälschlicherweise vorbringe, würde die Höhenlage des 
Erdgeschosses die gesetzlichen Bestimmungen nach wie vor einhalten. Der höchste 
Punkt des gewachsenen Terrains liege bei 726,49 m.ü.M. (Nordostecke, s. Plan 
"Fassaden & Schnitte", Ostfassade) und somit weniger als 0,3 m unter dem Fussboden 
des Erdgeschosses. Werde also der höchste Punkt des gewachsenen Terrains als 
Referenz genommen, so läge der Fussboden des Erdgeschosses (726,69 m.ü.M.) mit 
2,69 m weniger als 3 m über dem von der Beschwerdeführerin offenbar angenommenen 
tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains (724,00 m.ü.M.).

4.4 Für die Beantwortung der Frage, warum korrekterweise der tiefste Punkt des 
gewachsenen Terrains nicht auf 724,00 m.ü.M. gesetzt wurde, kann auf die 
nachfolgenden nachvollziehbaren Ausführungen des Gemeinderats in seiner Duplik vom 
22. Februar 2021 verwiesen werden, welchen das Gericht vollumfänglich zustimmt: 

"Die neue Fassade befindet sich auf oder hinter der ursprünglichen Fassade, weshalb der 
Terrainverlauf entlang der Lorze vorliegend nicht zu berücksichtigen ist. Der tiefste Punkt 
des gewachsenen Terrains wurde somit zu Recht erneut auf 725,70 m.ü.M. [gemeint ist 
wohl 725,79 m.ü.M.] gesetzt, womit das Erdgeschoss mit der Höhenkote von 726,69 
m.ü.M. den Vorgaben von Art. 14 Abs. 1 aV PBG entspricht. Wie anhand der Pläne 
“Fassaden & Schnitte“, “Grundriss“ und “Umgebungsplan Erdgeschoss“ ersichtlich ist, 
stellt die Höhenkote von 724,00 m.ü.M., welche die Beschwerdeführerin als untersten 
Punkt des gewachsenen Terrains geltend macht, die Ebene des Balkons der 3½-
Zimmerwohnung im EG dar. Um jenen zu erreichen, muss man von der nordwestlichen 
Ecke des Gebäudes eine Treppe auf das Niveau von 724,00 m.ü.M. heruntersteigen. Wie 
nachfolgend aufgezeigt wird, kann die Höhe dieses Sitzplatzes für die Eruierung des 
tiefsten Punkts des gewachsenen Terrains nicht massgeblich sein, stattdessen hat man 
sich im Sinne von § 14 Abs. 2 aV PBG (besonderer Geländeverlauf) an der Höhenlage der 
angrenzenden Strassen und Wege zu orientieren, womit der tiefste Punkt des 
gewachsenen Terrains wiederum auf 725,70 m.ü.M. [recte wohl: 725,79 m.ü.M.] zu liegen 
kommt. Paragraf 14 Abs. 1 aV PBG bezweckt, zu verhindern, dass an Hanglage weit aus 
dem Terrain hinausragende Untergeschosse erstellt werden, welche einerseits 
Wohnzwecken dienen können, aber dennoch nicht als Vollgeschosse gezählt werden 
müssen. Zudem sollen keine Sockel erstellt werden, die eine ungebührlich erhöhte Lage 
der darüber liegenden Vollgeschosse ermöglichen. Das vorliegend zu beurteilende 
Bauprojekt befindet sich aber nicht an einer Hanglage, sondern wird – wie viele Bauten in 

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Urteil 2020 52

Unterägeri – entlang der Uferlinie der Lorze gebaut. Die Anwendung von § 14 Abs. 1 aV 
PBG ist vorliegend nicht sachgerecht, da das Untergeschoss entlang der Nordfassade 
bzw. zur Lorze zwar weit über das gewachsene Terrain herausragt, es aber doch nicht zu 
Wohnzwecken genutzt werden kann, bzw. nicht entsprechend ausgebaut werden darf. 
Aus wohnhygienischen Gründen gelten nämlich nur jene Räume als bewohnbar, welche 
eine natürliche Lichtquelle aufweisen (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts vom 30. 
November 2010 i.S. Erben M.V.). Die Erstellung solcher natürlichen Lichtquellen wurde 
der Bauherrschaft an der Nordfassade verboten. Aufgrund der dem Bauprojekt 
zugedachten Lage entlang der Uferlinie der Lorze und der damit einhergehenden 
Hochwassergefahr wurde im kantonalen Entscheid vom 11. Mai 2020 Folgendes 
festgehalten: 'Das projektierte Gebäude darf keine Gebäudeöffnungen unterhalb Niveau 
Oberkante Strassenbrücke aufweisen, die Wände im Untergeschoss müssen wasserdicht 
erstellt werden.' Wie dem Plan Fassaden und Schnitte entnommen werden kann, weist 
das Bauvorhaben zur Lorze, d.h. entlang der Nordfassade bis zum Erdgeschossfussboden 
auf 726,69 m.ü.M., keine Fenster oder anderweitige Gebäudeöffnungen auf. Das 
Untergeschoss des Bauprojekts kann somit – mangels natürlicher Lichtquellen – nicht zu 
Wohnzwecken genutzt werden. Dies ist gerechtfertigt, um den mit Hochwassern 
einhergehenden Gefahren vorzubeugen. Falls § 14 Abs. 1 aV PBG aber auch auf diese 
Art Grund (bzw. Kerben in der Landschaft) Anwendung fände, würde jede Liegenschaft 
entlang der vielen Flussläufe des Kantons ein bewohnbares Vollgeschoss verlieren, sofern 
– entsprechend den Baulinien – direkt an die Uferlinie gebaut wird. Vorliegend ist somit 
§ 14 Abs. 2 aV PBG einschlägig, wonach bei besonderem Geländeverlauf die Höhenlage 
der angrenzenden Strassen und Wege berücksichtigt werden kann. Die Höhenkote von 
724,00 m.ü.M., an welcher sich die Beschwerdeführerin orientieren möchte, kann 
vorliegend aber nicht massgebend sein, da sie sich weit unter der Oberkante 
Strassenbrücke befindet und Teil des erweiterten Flussbetts bildet. Es ist denn auch 
davon auszugehen, dass dieser Sitzplatz bei Hochwasser überflutet würde. Dies wird 
insbesondere bei Betrachtung des Plans 'Farbkonzept' (Ausschnitt Fluss Seite, GR-Beil. 
22) ersichtlich. Sofern die Baulinien (§ 13 i.V.m. § 23 des Gesetzes über die Gewässer, 
GewG; BGS 731.1) direkt auf das Flussufer gesetzt wurden, kann für die Frage der 
zulässigen Anzahl Vollgeschosse nicht entscheidend sein, ob diese Grenze des Bachbetts 
entlang einer Hochwasserschutzmauer oder eines Erdhangs verläuft."

Im Übrigen ist der Bauherrschaft zuzustimmen, dass selbst wenn der tiefste Punkt des 
gewachsenen Terrains bei 724,00 m.ü.M. liegen würde, die Höhenlage des 
Erdgeschosses die gesetzlichen Bestimmungen nach wie vor einhält. Auf die 

12

Urteil 2020 52

diesbezüglichen, zutreffenden und in Erwägung 4.3 dargelegten Ausführungen der 
Bauherrschaft kann verwiesen werden.

4.5 Es ergibt sich somit, dass die Höhenlage des Erdgeschosses den gesetzlichen 
Vorgaben entspricht.

5.
5.1 Gemäss § 45 der Bauordnung Unterägeri (BO) beträgt die in der Kernzone B (KB) 
maximal zulässige Fassadenhöhe 10 m. Die Fassadenhöhe ist der senkrecht gemessene 
Abstand zwischen der Fussbodenhöhe des Erdgeschosses und dem Schnittpunkt der 
Fassade mit der Unterkante der Dachkonstruktion (§ 13 Abs. 1 aV PBG). Gemäss den 
Angaben der Bauherrschaft in ihren Plänen beträgt die Fassadenhöhe im vorliegenden 
Fall 9,15 m.

5.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Gebäude weise mehrere Stellen auf, 
an welchen die Fassaden und Fensterfronten bis in das Dach- bzw. Kniegeschoss 
hochgezogen würden. Weil es bei diesen Gebäudeteilen über dem dritten Vollgeschoss 
keinen Dachrand gebe und von aussen auch keine Traufe wahrnehmbar sei, trete das 
Gebäude an diesen Stellen viergeschossig in Erscheinung. Somit hebe sich die 
Dachkonstruktion nicht von der Hauptfassade ab, was dazu führe, dass sich die 
Unterkante der Dachkonstruktion über den jeweiligen Zimmern im Kniestockgeschoss 
befinde. Die Zimmer sässen folglich nicht auf, sondern vielmehr unter dem Dach, weshalb 
diese Konstruktion nicht als Dachaufbauten zu qualifizieren sei. Handle es sich jedoch 
nicht um Dachaufbauten, seien die hochgezogenen Bauteile – d.h. die Zimmer im 
Dachgeschoss – als eigenständig oder als Bestandteil der Hauptfassade zu werten. Die 
maximale Fassadenhöhe von 10 m sei damit überschritten. Aufgrund der fehlenden 
Vermassung sei es der Beschwerdeführerin nicht möglich zu sagen, um wie viel die 
Fassadenhöhe überschritten sei, sie gehe jedoch von mindestens 1,70 m aus, was eine 
massive Überschreitung darstelle. Zusätzlich sei festzustellen, dass das Dach auf der 
südwestlichen Seite verkürzt werde. Aus dem Plan Westfassade sei diese Verkürzung 
nicht ersichtlich. Sie sei zudem nicht vermasst. Diese Verkürzung sei bei der Berechnung 
der Fassadenhöhe massgebend. Es könne also nicht beurteilt werden, ob die 
Fassadenhöhe eingehalten sei. Eine Ausnahmebewilligung für den südwestlichen Bereich 
der Dachgestaltung liege nicht vor, weshalb die Baubewilligung aufzuheben und dem 
Bauvorhaben die Bewilligung zu verweigern sei. 

13

Urteil 2020 52

5.3 Es ist der Bauherrschaft zuzustimmen, wenn sie darauf hinweist, dass es für die 
Messweise der Fassadenhöhe irrelevant ist, wie das Dachgeschoss konstruiert und wie es 
baulich in Erscheinung tritt, insbesondere ob Dacheinschnitte oder Dachaufbauten 
vorhanden sind und ob an einzelnen Fassadenseiten der optische Eindruck eines 
Vollgeschosses entsteht oder nicht. Die konkrete bauliche Ausgestaltung des 
Dachgeschosses ist ausschliesslich für die Messweise der Firsthöhe von Bedeutung (vgl. 
dazu § 13 Abs. 2 aV PBG) und für die Beurteilung der Einhaltung von Vorschriften zu den 
zulässigen Dachaufbauten oder -einschnitten. Damit überschreitet der geplante Neubau 
an keiner Stelle die maximal zulässige Fassadenhöhe von 10 m. Paragraf 45 BO ist somit 
eingehalten. Dasselbe gilt für die Firsthöhe. Im Übrigen ist festzustellen, dass das 
Bauvorhaben trotz der Dachaufbauten noch immer klar als Gebäude mit dominantem 
Satteldach in Erscheinung tritt, weshalb es auch der Vorgabe von § 15 Abs. 1 Satz 2 BO 
entspricht.

6.
6.1 Gemäss § 34 Abs. 6 BO sind Dachaufbauten nur als Giebellukarne, 
Schleppgaube oder Dachflächenfenster zugelassen. Die Breiten der Dachaufbauten und -
einschnitte bei Schrägdächern dürfen in Kernzonen zusammen nicht mehr als ⅓ der 
Gebäudelänge, in allen anderen Zonen zusammen nicht mehr als ½ der Gebäudelänge 
sein. Die dominierende Wirkung der Dachfläche darf nicht verloren gehen (§ 15 Abs. 1 
BO).

6.2 Nach Ansicht der Beschwerdeführerin handelt es sich bei § 34 Abs. 6 BO um eine 
abschliessende Aufzählung ("numerus clausus"). Wenn die Gesetzgeberin weitere 
Dachaufbauten hätte zulassen wollen, hätte sie einen Zusatz, z.B. "und dergleichen" oder 
"unter anderen" hinzugefügt. Es gebe hingegen keine Hinweise, dass bei der Auslegung 
des Begriffs diverse Formen und Spielarten zulässig und damit bewilligungsfähig wären. 
Bei den Dachaufbauten handle es sich nicht um Schleppgauben, wie dies der 
Gemeinderat Unterägeri meine. Schleppgauben seien Dachaufbauten, deren Dachfläche 
mit geringerer Neigung als das Hauptdach ausgebildet sei und die vom Hauptdach 
hinweggeschleppt würden. Die vorliegenden Dachaufbauten verfügten jedoch nicht über 
eine Neigung. Sie seien vielmehr als Flachdach zu qualifizieren, erhalte man doch nicht 
den Eindruck, dass diese vom Dach hinweggeschleppt würden. Dies gelte insbesondere 
auch deshalb, weil die Dachaufbauten praktisch auf Giebelhöhe begännen und bis zur 
Fassade hinreichten, d.h. die Konstruktion werde nicht durch die Traufe bzw. den 
Dachrand von der Hauptfassade getrennt. Sie bildeten vielmehr optisch eine nahtlose 

14

Urteil 2020 52

Fortsetzung der Hauptfassade. Zu beachten sei ferner, dass gemäss § 15 BO durch 
Dachaufbauten die dominierende Wirkung der Dachfläche nicht verloren gehen dürfe. 
Selbst wenn vorliegend die Dachaufbauten die ⅓-Regelung einhielten, seien sie nicht 
bewilligungsfähig. Wie aus den Ansichten Westfassade und Ostfassade deutlich 
erkennbar sei, sei das eigentliche Schrägdach aufgrund der Dominanz der beiden 
Dachaufbauten – sie führten gegen Norden und gegen Süden vom Giebel bis hin zur 
Fassade – nicht mehr als solche erkennbar. Eine solche Dachgestaltung sei insbesondere 
in der Kernzone B nicht zu bewilligen. Die Kernzone solle der Erhaltung des historischen 
Ortskerns dienen und diesen nicht beeinträchtigen. Mithin seien Dächer in ortsüblichen 
Formen zu gestalten (vgl. § 34 Abs. 1 und 5 sowie § 36 BO). Bei der ⅓-Regelung nach § 
15 BO sei ferner zu berücksichtigen, dass die Dachfenster ebenso hinzugezählt werden 
müssten. Bei einer projektierten Gebäudelänge von 21,32 m sei eine maximale Länge von 
7,10 m für Dachaufbauten zulässig. 

6.3 Dem ist zu widersprechen. Bei den vorliegenden Dachaufbauten bei der Nord- und 
bei der Südfassade handelt sich durchaus um in der Gemeinde Unterägeri zulässige 
Schleppgauben. Sie verfügen über eine Neigung und sind daher entgegen der Meinung 
der Beschwerdeführerin nicht als Flachdach zu qualifizieren. Dachaufbauten dürfen auch 
bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d.h. mit der 
betreffenden Fassade bündig sein (siehe dazu Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher 
Planungs- und Baurecht, 6. Aufl. 2019, S. 1204). Jedenfalls enthält die BO keine 
Bestimmung, wonach sie von der Fassade abrücken müssten. Die Gesamtwirkung des 
Schrägdachs und somit die dominierende Wirkung der Dachfläche geht durch die 
Dachaufbauten, welche die Massvorschriften einhalten, nicht verloren. Die Dachaufbauten 
entsprechen den Proportionen des Gebäudes und dessen Dachs. Daran ändern auch die 
diversen kleineren Dachfenster nichts, zumal sie im Bereich des Giebels angebracht sind. 
Das vorliegende Dach ist zudem als ortsüblich zu bezeichnen, weshalb es auch den 
Vorschriften von § 34 Abs. 1 und 5 sowie § 36 BO entspricht.

7.
7.1 Gemäss § 8 Abs. 2 aV PBG liegt ein Dachgeschoss über einem Flach- oder unter 
einem Mansarden- oder Tonnendach. Das Dachgeschoss zählt als Vollgeschoss, wenn 
a) dessen Grundfläche samt verglasten Terrassen mehr als 60 % der Grundfläche des 

obersten Vollgeschosses, einschliesslich allfälliger verglaster Balkone, ausmacht;
b) seine Dachfläche mehr als 80 % der Deckenfläche des obersten Vollgeschosses 

beträgt.

15

Urteil 2020 52

Bei Gebäuden mit Schrägdächern zählt das Dachgeschoss als Vollgeschoss, wenn der 
Kniestock, gemessen ab der Oberkante des Dachgeschossbodens bis OK Fusspfette, 
mehr als 50 cm beträgt (§ 8 Abs. 3 aV PBG).

7.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, es spiele keine Rolle, ob sich das 
Dachgeschoss unter einem Mansarden- oder unter einem Schrägdach befinde. In beiden 
Fällen müsse es wegen der unzulässigen Ausnützung über 60 % gemäss § 8 Abs. 2 lit. a 
aV PBG als Vollgeschoss gelten. Es gebe keinen Grund, vom klaren Gesetzeswortlaut 
abzuweichen. 
7.3 Es ist jedoch dem Gemeinderat zuzustimmen, wenn er in seinem 
Einspracheentscheid vom 26. Juni 2020 ausführt, vorliegend handle es sich um ein 
Schrägdach und nicht um ein Dachgeschoss, welches über einem Flach-, Mansarden- 
oder Tonnendach liegt. Deshalb ist § 8 Abs. 3 aV PBG anwendbar, nicht § 8 Abs. 2 lit. a 
aV PBG. Zwar wurde mit Ausnahmebewilligung erlaubt, den Kniestock in einem Bereich 
geringfügig anzuheben (siehe dazu nachfolgend E. 8). Das führt jedoch nicht dazu, dass § 
8 Abs. 3 aV PBG im Grundsatz nicht eingehalten wäre.

8.
8.1 Die Bauherrschaft stellte mit Schreiben vom 27. März 2020 (GR-Beil. 7) beim 
Gemeinderat Unterägeri gestützt auf § 31 aV PBG ein Gesuch auf Erteilung einer 
Ausnahmebewilligung betreffend die Kniestockregelung gemäss § 8 Abs. 3 aV PBG im 
südwestlichen Teil des Gebäudes. Der Gemeinderat bewilligte diese Ausnahme mit Ziff. 7 
seiner Baubewilligung.

8.2 Die zuständige Baubehörde kann Ausnahmebewilligungen erteilen. Die 
Ausnahmebewilligung ist Teil der Baubewilligung. Sie erfolgt dann, wenn gemeindliche 
Bauvorschriften im Einzelfall zu einer offensichtlich unzweckmässigen Lösung führen oder 
eine unbillige Härte bedeuten würden und nachbarliche Interessen nicht erheblich 
beeinträchtigt werden (§ 31 Abs. 1 aV PBG).

8.3 Die Beschwerdeführerin erkennt als Folge dieser Ausnahmebewilligung eine 
Erhöhung des Gebäudes um ein Geschoss und damit eine ungeheuerliche Vergrösserung 
seines Volumens, was im Widerspruch zum Gesetz und zu nachbarlichen Interessen 
stehe. Die Ausnahme sei einzig deshalb notwendig, damit die Bauherrschaft drei 
Geschosse und zusätzlich ein Kniestockgeschoss inkl. Dachaufbauten erstellen könne. 

16

Urteil 2020 52

Dies wäre, so die Beschwerdeführerin, bei der Einhaltung des Kniestockmasses von 50 
cm kaum möglich, da das Gebäude dann nämlich erheblich zu hoch ausfallen und die 
erforderliche Maximalhöhe nicht mehr einhalten würde. Es sei jedoch nicht Sinn und 
Zweck von § 31 aV PBG, der Bauherrschaft mittels Ausnahme eine maximale Bebauung 
des Grundstücks zu ermöglichen. Die gemeindlichen Massvorschriften seien dazu da, eine 
gewisse Einheitlichkeit und Rechtsgleichheit für Grundstücke in den gleichen Zonen zu 
gewährleisten. Die festgelegten Masse seien Höchstmasse. Sie böten jedoch nicht das 
Recht, Ausnahmen zu erhalten, damit dieses zulässige Mass verwirklicht werden könne. 
Gerade in der Kernzone, in welcher die zulässige Ausnützung von der Bauherrschaft frei 
festgelegt werden könne, seien die übrigen Massvorschriften konsequent einzuhalten und 
nicht durch grosszügige Ausnahmen weiter zu verwässern. Die Argumente der inneren 
Verdichtung und der Wohnhygiene stellten vielmehr vorgeschobene und damit 
Scheinargumente dar. Die Einhaltung der Bauvorschriften führe mit anderen Worten nicht 
zu einer offensichtlich unzweckmässigen Lösung – die Bauvorschriften könnten vielmehr 
sehr wohl eingehalten werden, indem nämlich ein Geschoss weniger gebaut würde. Ein 
unbilliger Härtefall würde dadurch jedenfalls nicht entstehen.

8.4 Der Gemeinderat weist in seinem Einspracheentscheid zu Recht darauf hin, dass 
das vorliegende Projekt durch die Gebäudegeometrie, die umliegenden Strassen, das 
Fliessgewässer und insbesondere durch die Baulinie stark eingeschränkt wird. Ins-
besondere die dadurch zwingend notwendige Abkröpfung der Südfassade führt beim 
Schnitt mit dem vorgeschriebenen Satteldach (siehe § 34 Abs. 6 BO) zum sukzessiven 
Anstieg des Kniestocks. Dies könnte planerisch dadurch verhindert werden, dass ein 
höheres und somit steileres Giebeldach geplant würde. Das Gericht schliesst sich der 
Ansicht des Gemeinderats an, dass eine solche Erhöhung des Firstes im Hinblick auf das 
Erscheinungsbild des Gebäudes, aber auch im Hinblick auf das Ortsbild negativ wäre. Die 
zusätzliche Höhe des Firstes wäre auch für die Nachbarschaft nachteilig. Die Einhaltung 
des Kniestockmasses von 50 cm in diesem Bereich würde somit zu einer offensichtlich 
unzweckmässigen Lösung führen. Das Erscheinungsbild des Gebäudes, aber auch die 
Funktionalität würden offensichtlich beeinträchtigt. Gleich wie der Gemeinderat kann das 
Gericht keine nachbarlichen Interessen erkennen, welche durch die Erteilung dieser 
Ausnahmebewilligung betroffen wären, jedenfalls nicht erheblich. Im Gegenteil, die 
Ausnahmebewilligung führt dazu, dass die Gesamthöhe des Gebäudes tiefer gehalten 
werden kann, was auch für die Nachbarschaft vorteilhaft ist. Würde, wie von der 
Beschwerdeführerin verlangt, auf ein Geschoss verzichtet, würde das neue Gebäude in 
der Kernzone zudem fast einen Fremdkörper darstellen, weil es gegenüber den meisten 

17

Urteil 2020 52

der umstehenden Gebäude eine wesentlich geringere Höhe aufweisen würde. Zudem 
würde dem Gebot der inneren Verdichtung widersprochen. 

9.
9.1 Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Baubewilligungsbehörde habe das 
Bauvorhaben als Ersatzneubau für das bestehende Gebäude bewilligt. Gemäss § 34 Abs. 
8 resp. 9 BO seien Ersatzneubauten im bestehenden Gebäudevolumen bewilligungsfähig. 
Lediglich geringfügige Abweichungen seien zulässig. Gleiches sage § 33 BO, wonach in 
der Kernzone Bauten im wesentlich gleichen Volumen wieder aufgebaut werden dürften. 
Das Gebäudevolumen des Neubaus könne nicht mehr als geringfügig oder wesentlich 
gleich beurteilt werden. Entsprechend sei er nicht bewilligungsfähig. Hinsichtlich § 33 Abs. 
1 BO sei zudem anzufügen, dass es sich vorliegend nicht um einen Wiederaufbau handle, 
sondern um einen Neubau. Ferner begründe die Baubewilligungsbehörde nicht, weshalb 
es sich beim bestehenden Bau um einen Bau handle, dessen Volumen und Lage für das 
Ortsbild an Strassen, Plätzen und Wasserläufen wichtig sei. Im Gegenteil, der Abbruch 
des bestehenden Baus werde bewilligt, da das bestehende Gebäude nicht als 
erhaltenswert erachtet werde (vgl. E. I/6 des Einspracheentscheids). Entsprechend sei § 
34 Abs. 8 BO massgebend, wonach Ersatzneubauten lediglich im bestehenden 
Gebäudevolumen bewilligungsfähig seien. Eine Vergrösserung sei nicht zulässig.

9.2 Gemäss § 33 Abs. 1 BO dürfen in Kernzonen Bauten, deren Volumen und Lage 
für das Ortsbild an Strassen, Plätzen und Wasserläufen wichtig sind, am gleichen Ort und 
mit dem im Wesentlichen gleichen Volumen wieder aufgebaut werden. Nach § 34 Abs. 8 
BO darf in Abweichung von den Massvorschriften gemäss § 45 BO ein Ersatzbau 
innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens neu errichtet werden, wenn folgende 
Voraussetzungen erfüllt sind: 
- Das Bauvorhaben muss die ortstypischen gestalterischen Elemente des Altbaus 

erhalten und verbessern;
- Der Altbau darf nicht als Provisorium bewilligt worden sein und es darf für den Altbau 

kein Beseitigungsrevers vorliegen.
Geringfügige Abweichungen des Ersatzbaus vom Gebäudevolumen des Altbaus können 
im Interesse des Verkehrs, des Immissionsschutzes, der Feuerpolizei, der Wohn- und 
Arbeitshygiene, des Ortsbildes und unter Wahrung schutzwürdiger nachbarlicher 
Interessen gestattet oder vorgeschrieben werden (§ 34 Abs. 9 BO).

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Urteil 2020 52

9.3 Auch diesbezüglich ist dem Gemeinderat zuzustimmen, wenn er ausführt, die 
Beschwerdeführerin interpretiere § 34 Abs. 8 und 9 BO falsch. Diese Bestimmungen 
grenzen nicht die nach § 34 und § 45 BO zulässigen Baumassvorschriften ein, sondern 
stellen erweiterte Bestandesgarantien dar. Sie kommen nur bei Ersatzneubauten von 
Altbauten zur Anwendung, welche die jeweiligen Massvorschriften in der betreffenden 
Kernzone (§ 34 i.V.m. § 45 BO) nicht einhalten. Ein solcher Sachverhalt ist mit dem 
heutigen Altbau nicht gegeben. Der von der Beschwerdeführerin beanstandete Neubau 
darf somit erstellt werden, da er den aktuell geltenden Bauvorschriften (sowie den erteilten 
Ausnahmebewilligungen) entspricht.

10.
10.1 Die Beschwerdeführerin macht weiter Folgendes geltend:
- Die Fensteröffnungen seien nicht in ortsüblichen Formen, hochrechtwinklig 

ausgeführt, wie es § 34 Abs. 5 BO vorsehe. Jedenfalls verlören diese aufgrund ihrer 
unterschiedlichen Ausgestaltung die Qualität des Hochrechteckigen. Hochrechteckig 
sei ein Fenster, wenn es über zwei Fensterflügel verfüge. Weder ein langes 
schmales Fenster wie an der Südfassade noch die breiten Fenster an der 
Nordfassade seien deshalb als hochrechteckig zu qualifizieren. Die 
Beschwerdeführerin halte dafür, dass die Fenster an der Südfassade, welche über 
Absturzgitter verfügten, nicht mehr als hochrechteckig zu qualifizieren seien. Das 
Gleiche gelte für die viergeteilten Fenster an der Nordfassade. Zu den Fenstern sei 
anzufügen, dass weder die Dachfenster – und zwar weder diejenigen auf der 
südlichen Seite des Daches noch auf der nördlichen Seite – noch die Fensterfront im 
Wohnzimmer des Dachgeschosses hochrechteckig seien. Diese seien entsprechend 
nicht zu bewilligen.

- Fraglich sei auch, ob es möglich ist, im Falle einer Konstruktion mit einem 
Schrägdach eine Terrasse zu bauen.

- Die Wohnung im Erdgeschoss liege nur wenige Schritte von der L.________strasse 
entfernt. Dies sei nicht in Übereinstimmung mit § 34 Abs. 1 BO.

- Gemäss § 34 Abs. 6 BO dürften Balkone die Fassade nicht überragen, ein Verbot, 
welches das Projekt nicht respektiere. Im Erdgeschoss sowie im 1. und 2. Ober-
geschoss sollen gegen Nordwesten hin je ein Balkon beim nördlichen Anbau an die 
Fassade errichtet werden. Diese Balkone seien nicht bewilligungsfähig, ragten sie 
doch über die Fassade hinaus.

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Urteil 2020 52

- Das Projekt sehe keine Pflanzung und schon gar nicht heimisches Gewächs vor. So 
werde die ökologische Qualität des flusszugewandten Freiraums jedenfalls nicht 
erreicht.

- Es gebe weder Spielplatz noch Grünflächen zum Entspannen noch Erholungsgebiete 
im Freien.

Somit führe dieses Projekt offenbar zu einem Wertverlust für den Standort, für die 
Nachbarschaft und sogar für seine zukünftigen Bewohner, deren Lebensraumqualität nicht 
dem Lorzengebiet entsprechen werde. Ein weniger gieriges, aber benutzerfreundlicheres 
Projekt wäre für alle vorteilhafter.

Zu diesen Punkten ist Folgendes zu erwägen:

10.2 Paragraf 34 Abs. 5 BO sieht u.a. vor, dass Fensteröffnungen hochrechteckig 
auszuführen sind, ausser Ladenfenster im Erdgeschoss. Ein Blick auf den Fassadenplan 
(GR-Beil. 17) ergibt, dass sämtliche Fensteröffnungen hochrechteckig ausgeführt werden, 
selbst im Erdgeschoss, wo eine Abweichung bei Ladenfenstern möglich wäre. Das Gericht 
kann beim besten Willen nicht erkennen, warum beim vorliegenden Bauprojekt die 
Fensteröffnungen nicht als hochrechteckig zu qualifizieren wären.

10.3 Eine Kombination aus Schrägdach und Terrasse ist nicht zu beanstanden. Die BO 
Unterägeri enthält kein entsprechendes Verbot. 

10.4 Gemäss § 34 Abs. 1 BO dienen die Kernzonen A und B der Erhaltung des 
historischen Ortskerns. Sie sind für das Wohnen und für nicht und mässig störende 
Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe (inkl. Gastgewerbe) bestimmt. Wohnungen im 
Erdgeschoss sind nicht gestattet, ausgenommen an Lagen, die von der Kantons-, 
Oberdorf,- Höfner-, Lido- und Zugerbergstrasse abgewandt sind und sich nicht für 
publikumsintensive Nutzungen eignen.

Dem Umgebungsplan Erdgeschoss (GR-Beil. 17) kann entnommen werden, dass die der 
L.________strasse zugewandten Räume im Erdgeschoss ausschliesslich Ladenflächen 
sind, weshalb § 34 Abs. 1 BO eingehalten ist.

10.5 § 34 Abs. 6 BO sieht u.a. vor, dass Balkone die Fassade nicht überragen dürfen. 
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin überragen die beanstandeten 
Balkone die Fassade nicht. Die Balkone im westlichen Teil der Nordfassade bilden eine 

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Urteil 2020 52

blosse Verlängerung der dominanten Hauptfassade, ohne dass sie diese überragen 
würden. Gegenüber der Westfassade sind die Balkone sogar mehr als vier Meter von der 
Hauptfassade zurückversetzt. Die Balkone halten sodann die Baulinien gemäss dem 
Baulinienplan Kernzonen A + B ein.

10.6 In der BO Unterägeri gibt es für das vorliegende Bauprojekt keine Bestimmung, 
welche eine Bepflanzung, Spiel- oder Grünflächen vorschreibt. Vielmehr nimmt § 45 BO 
Bauprojekte in der Kernzone B von der Pflicht zur Erstellung von Spielflächen aus. Im 
Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass im vorliegenden Fall aufgrund der Lage, der 
Parzellengrösse und dem Abstand zwischen der Baulinie und der Lorze eine Bepflanzung 
des dem Fluss zugewandten Freiraums schlicht nicht möglich ist. Aufgrund der bereits 
bestehenden harten Uferverbauung sind in diesem Bereich ökologische Massnahmen 
weder angezeigt noch umsetzbar.

11.
11.1 Gemäss § 7 Abs. 2 BO beträgt in Vollgeschossen die lichte Höhe von Wohn-, 
Schlaf- und Arbeitsräumen mindestens 2,30 m. Im Dachgeschoss muss diese Höhe auf 
mindestens 1/2 ihrer Grundfläche eingehalten sein. Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume 
haben eine Bodenfläche von mindestens 10 m2 aufzuweisen.

11.2 Die Beschwerdeführerin bringt vor, aus dem Grundriss für das Dachgeschoss sei 
einzig die Raumhöhe von 1,50 m eingezeichnet, jedoch fehle der Nachweis, dass die 
Hälfte der Grundfläche der Wohnung resp. der Wohn-, Schlaf- und Arbeitszimmer über 
eine Zimmerhöhe von 2,30 m verfüge. Dies sei auch nicht aus den Fassadenplänen oder 
den Querschnitten ersichtlich. Die Bauherrschaft habe diesen Nachweis zu erbringen.

11.3 Die Bauherrschaft hat diesen Nachweis erbracht. Ihre Replik vom 21. Januar 2021 
enthält in Ziff. 11 eine Skizze, aus der herausgelesen werden kann, dass die Raumhöhe 
des Dachgeschosses auf 61,75 m2 mindestens 2,3 m beträgt, was mehr als die Hälfte der 
Grundfläche des Dachgeschosses ausmacht.

12.
12.1 Die Beschwerdeführerin moniert weiter, dass gemäss § 10 BO bei 
Mehrfamilienhäusern gemeinschaftliche Abstellräume in angemessener Zahl und Grösse 
zu erstellen seien. Von dieser Regelung seien Bauten in der Kernzone nicht 
ausgenommen. Gemäss den Plänen verfüge das geplante Mehrfamilienhaus (immerhin 

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Urteil 2020 52

mit insgesamt sechs Wohnungen) über einen einzigen Abstellraum in der Grösse von 2,95 
m2. Die übrigen Nebenräume seien den einzelnen Wohnungen resp. dem Gewerberaum 
im Erdgeschoss zugeteilt. Die Kellerräume im Untergeschoss seien ferner mit Grössen 
von viermal 5 m2, einmal 6,60 m2 und einmal 8 m2 ebenso sehr klein. Es bestehe somit 
keine Möglichkeit, Velos oder Kinderwagen abzustellen. Das Bauvorhaben könne so nicht 
bewilligt werden.

12.2 Bei Mehrfamilienhäusern sind gemeinschaftliche Abstellräume in angemessener 
Zahl und Grösse zu erstellen (§ 10 BO).

12.3 Die Bauherrschaft meint, der vorhandene Abstellraum für das Mehrfamilienhaus 
sei angemessen und genüge den Anforderungen von § 10 BO. 

12.4 Der Gemeinderat Unterägeri weist darauf hin, dass jeder Wohnung ein Kellerraum 
zugewiesen sei. Sodann werde ein grosser Gewerberaum im Untergeschoss eingeplant, 
mit welchem das Bauvorhaben die Anforderungen von § 10 BO bezüglich Abstellräume 
erfülle. 

12.5 Für das Gericht entspricht der von der Bauherrschaft im Untergeschoss einzige 
vorgesehene Abstellraum mit einer Grösse von 2,95 m2 für das vorgesehene 
Mehrfamilienhaus den Anforderungen von § 10 BO nicht. Der Gewerberaum kann dabei 
nicht als gemeinschaftlicher Abstellraum hinzugerechnet werden. 

Mit Schreiben vom 4. August 2021 gelangte das Gericht an die Parteien und ersuchte die 
Bauherrschaft und die Baubewilligungsbehörde, zu dieser Frage Stellung zu nehmen und 
allenfalls aufzuzeigen, welche Möglichkeiten bestünden, um beim vorliegenden Bauprojekt 
zu gemeinschaftlichen Abstellräumen von mehr als 2,95 m2 zu gelangen. Am 17. August 
2021 teilte die Bauherrschaft mit, sie sei weiterhin der Ansicht, dass der geplante 
Abstellraum im Untergeschoss im vorliegenden Fall den Anforderungen von § 10 BO 
entspreche. Aufgrund der knappen Grundstücksfläche von lediglich 275 m2 sowie der 
speziellen Lage und engen Platzverhältnisse des Grundstücks hätten die Räume und 
Wohnungen generell nicht grosszügig dimensioniert werden können. Das Bauprojekt sei in 
Zusammenarbeit mit dem Bauamt der Gemeinde erarbeitet worden und während der 
Planung sei die Grösse des Abstellraums zu keiner Zeit beanstandet worden. Sollte die 
Gemeinde oder das Verwaltungsgericht wider Erwarten die Auffassung vertreten, der in 
den Baugesuchsplänen ausgewiesene Abstellraum genüge den Anforderungen von § 10 

22

Urteil 2020 52

BO nicht, könne der Abstellraum auch entsprechend grösser dimensioniert werden. So 
wäre es möglich, einen Abstellraum/Veloraum mit einer Bruttogeschossfläche von 13,60 
m2 zu erstellen. Der Technikraum würde nach dieser Planänderung noch eine 
Bruttogeschossfläche von 14,56 m2 aufweisen und wäre immer noch genügend gross für 
die Unterbringung der technischen Installationen. Der Gemeinderat erklärte mit 
Stellungnahme vom 2. September 2021, massgebend sei, dass das Bauprojekt in der 
Kernzone B im Ortsbildschutzbereich liege und aufgrund der gegebenen 
Parzellengeometrie sehr anspruchsvoll zu planen sei. Insbesondere auch die Vorgabe 
einer gewerblichen Nutzung im Erdgeschoss schränke die planerische Freiheit zusätzlich 
ein. Die Bauherrschaft habe sich dafür entschieden, sechs kleinere Wohnungen an dieser 
Zentrumslage zu projektieren. Aufgrund dieses Wohnungsmixes (vier 3 1/2-
Zimmerwohnungen und zwei 2 1/2-Zimmerwohnungen) sei der Gemeinderat davon 
ausgegangen, dass das Wohnungsangebot eher für kinderlose Paare und für Personen 
ohne grossen Raumbedarf vorgesehen sei. Gestützt auf diese Überlegungen habe der 
Gemeinderat den zugegebenermassen kleinen Abstellraum als angemessen erachtet und 
diesbezüglich auf Ausführungen verzichtet. Mit dem nun eingereichten Anpassungsplan 
verbessere sich die Funktionalität des Abstellraumes aber massgeblich. Die Funktionalität 
und Grösse des Abstellraums erachte der Gemeinderat als mehr als ausreichend. Der 
Zugang zum Abstellraum sei allenfalls nicht komfortabel, für die vorliegende Situation aber 
durchaus ausreichend.

12.6 Für das Gericht steht auch nach Eingang der Stellungnahme der Bauherrschaft 
vom 17. August 2021 fest, dass der im Untergeschoss ursprünglich vorgesehene 
Abstellraum mit einer Grösse von 2,95 m2 den Anforderungen von § 10 BO nicht 
entspricht. Daran ändert auch die Erklärung des Gemeinderates nichts. Mit der von der 
Bauherrschaft eingereichten, als unwesentlich zu bezeichnenden Planänderung werden 
die Anforderungen von § 10 BO nun allerdings erfüllt, ohne dass dadurch wesentliche 
öffentliche oder nachbarliche Interessen tangiert würden. Gestützt darauf wäre die 
Verweigerung der Baubewilligung wegen des in den ursprünglichen Plänen noch 
bestehenden Mangels unverhältnismässig. Der Mangel kann nämlich problemlos mit der 
Auflage behoben werden, dass der Abstellraum im Untergeschoss gemäss dem von der 
Bauherrschaft eingereichten Plan "Revision Untergeschoss" vom 11. August 2021 (Bg1-
Beil. 3) eine Bruttogeschossfläche von 13,60 m2 aufzuweisen hat. Die Beschwerde ist 
daher insofern gutzuheissen, als der angefochtene Beschluss des Gemeinderats 
Unterägeri entsprechend ergänzt wird. Dabei ist festzustellen, dass die von der 
Bauherrschaft neu angebotene Fläche von 13,60 m2 für den Abstellraum/Veloraum nicht 

23

Urteil 2020 52

zum ursprünglich vorgesehenen Abstellraum mit einer Bruttogeschossfläche von 2,95 m2 
hinzukommt, wie dies das Gericht irrtümlicherweise in seinem Schreiben vom 18. August 
2021 zum Ausdruck brachte, sondern der ursprüngliche Abstellraum von 2,95 m2 auf 
13,60 m2 vergrössert wird.

13.
13.1 Die Beschwerdeführerin bringt vor, gemäss Baugesuch würden vier bestehende 
Parkplätze aufgeführt. Die Parkplätze seien in den Plänen jedoch nicht vermasst. Es 
erscheine aber offensichtlich, dass diese die Anforderungen an Länge und Breite gemäss 
den einschlägigen VSS-Normen nicht einhielten, wonach eine minimale Breite von 2,35 m 
und eine minimale Länge von 5,0 m sowie ein Überhangstreifen von 0,50 m für einen 
Parkplatz von 90° zur Strasse vorgesehen sei (vgl. Ziff. 12 der VSS-Norm 640 291a, dort 
Tabelle 3). Aufgrund der bereits bestehenden sehr engen Verhältnisse an der 
K.________strasse könnten diese Parkplätze so nicht bewilligt werden. Im Übrigen sei 
fraglich, ob die erforderlichen Sichtweiten erfüllt seien, sollen diese doch direkt 
anschliessend an das Gebäude errichtet werden.

13.2 Soweit das Gesetz nicht ausdrücklich auf die VSS-Normen (Normen des 
Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute) verweist, sind diese 
nicht direkt anwendbar, sondern im Sinne einer Orientierungshilfe zu berücksichtigen. 
Namentlich sind sie nicht schematisch und starr, sondern verhältnismässig und unter 
Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse anzuwenden, wobei den zuständigen 
Behörden insoweit ein erheblicher Spielraum zusteht (BGer 1C_175/2018 vom 7. März 
2019 E. 3.1; 1C_341/2018 vom 16. Januar 2019 E. 2.1 mit Hinweisen). Dies ist zu 
berücksichtigen, insbesondere angesichts der vorliegend gegebenen Grundstücksform, 
der beengten Verhältnisse in der Kernzone und der Tatsache, dass es sich bei der 
K.________strasse, an welcher sich die Parkplätze befinden, um eine blosse 
Zufahrtsstrasse mit tiefer Verkehrsauslastung handelt. Entscheidend ist im Übrigen, dass 
diese Parkplätze bereits bestehen. Sie sind gar nicht Gegenstand des vorliegend zu 
beurteilenden Bauvorhabens. Die Parkplätze geniessen somit Bestandesschutz, weshalb 
auf die entsprechende Rüge nicht einzutreten ist. 

14.
14.1 Das Baugrundstück liegt in der Ortsbildschutzzone der Gemeinde Unterägeri. 
Gemäss § 36 Abs. 1 BO dienen die Ortsbildschutzzonen der Erhaltung, Pflege und 
Entwicklung des jeweiligen Orts- und Quartierbildes. In Ortsbildschutzzonen ist auf eine 

24

Urteil 2020 52

besonders gute architektonische Gestaltung der Bauten, Anlagen und Freiräume sowie 
auf eine besonders gute Einordnung in das Orts-, Quartier- und Landschaftsbild zu achten. 
Bevor der Gemeinderat eine Baubewilligung erteilt, kann er von den Gesuchstellern eine 
Studie verlangen, um ein Projekt besser beurteilen zu können. Bei Neubauten und 
wesentlichen Umbauten lässt der Gemeinderat das Baugesuch durch eine unabhängige 
Fachperson prüfen und holt eine Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege ein (§ 36 
Abs. 2 BO).

14.2 Die Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, dass entgegen dem Dafürhalten 
der Baubewilligungsbehörde im Einspracheentscheid und der Denkmalpflege im 
kantonalen Entscheid vom 11. Mai 2020 (GR-Beil. 15) resp. der Ergänzung vom 16. Juni 
2020 (GR-Beil. 16) weder die Erfordernisse an eine besonders gute architektonische 
Gestaltung noch eine besonders gute Einordnung in das Orts-, Quartier- und 
Landschaftsbild gegeben seien. Der Neubau solle volumenmässig erheblich grösser 
ausfallen als der bestehende Bau sowie über einen dreigeschossigen Anbau mit 
Dachterrasse verfügen. Der viergeschossig in Erscheinung tretende Bau überrage die 
übrigen in der Umgebung liegenden Bauten. Ferner soll das Dach atypisch asymmetrisch 
erfolgen und zudem über zwei überdimensionierte Dachaufbauten verfügen, welche vom 
Dachfirst bis zur Traufe gezogen werden sollten. Dies führe dazu, dass die dominierende 
Dachfläche verloren gehe (vgl. § 15 BO). Die Verkürzung des Daches auf der 
südwestlichen Seite sei als ortsuntypisch zu qualifizieren. Ebenso solle der überwiegende 
Teil der Fenster gegen die K.________strasse hin nicht wie bei den übrigen umliegenden 
Gebäuden mit Doppelflügel ausgestattet werden. Es fehlten auch die typischen 
Fensterläden. Das Bauvorhaben könne so nicht als Mehrwert für das Kerngebiet der 
Gemeinde angesehen werden. 

Zum Bericht der M.________ AG vom 9. Juni 2020 (GR-Beil. 23) bemerkt die 
Beschwerdeführerin in ihrer Eingabe vom 16. März 2021 Folgendes: Die 
Baubewilligungsbehörde halte in ihrer Duplik vom 22. Februar 2021 fest, dass die 
Erkenntnisse der M.________ AG in die Ausgestaltung des Bauprojekts eingeflossen 
seien. Die Stellungnahme der M.________ AG datiere vom 9. Juni 2020, das Baugesuch 
sei am 26. Juni 2020 bewilligt worden. Zwischen dem Bericht der M.________ AG und der 
Baubewilligung lägen gerade einmal zwei Wochen. In Anbetracht dieser kurzen Dauer und 
der Tatsache, dass die Stellungnahme der M.________ AG im Baubewilligungsentscheid 
nicht abgehandelt worden sei, sei es kaum wahrscheinlich, dass deren Erkenntnisse 
berücksichtigt worden seien und zwar aus folgenden Gründen: In Ziff. 3 der 

25

Urteil 2020 52

Stellungnahme gebe die M.________ AG Empfehlungen für die Weiterentwicklung des 
Bauprojektes ab. So sei die Wahl der Fensterformate zur K.________strasse hin zu 
prüfen, eine einheitliche Wahl der Dachflächenfenster zu treffen sowie die Materialisierung 
der Umgebung, inkl. Integration von Veloabstellplätzen sowie Prüfung der Verlagerung 
von Abstellplätzen in Tiefgaragen (im Quartier) zugunsten eines grösseren 
Aussenbereichs zu überdenken. Diese Punkte habe die Baubewilligungsbehörde jedoch 
nicht aufgenommen. Wolle die Baubewilligungsbehörde von der Stellungnahme von 
Fachorganen abweichen, habe sie dies zu begründen. Die Baubewilligungsbehörde habe 
sich im vorliegenden Fall mit den Empfehlungen der M.________ AG entgegen ihrer 
Darlegung überhaupt nicht befasst. Das Amt für Denkmalpflege und Archäologie habe sich 
weder im Entscheid vom 11. Mai 2020 noch in seiner Erwägung vom 16. Juni 2020 zu den 
aufgeworfenen Punkten der M.________ AG geäussert, dies obwohl der Bericht 
zumindest im Zeitpunkt, als die Ergänzung beantragt worden sei, bestanden habe. Die 
Baubewilligung sei daher aus formellen Gründen aufzuheben (vgl. GVP 2015 395).

14.3 In seinem Einspracheentscheid vom 26. Juni 2020 hatte der Gemeinderat 
bezüglich der Einordnung ausgeführt, er sei der Ansicht, dass das vorliegende Projekt 
stimmig sei und auf die gegebenen Rahmenbedingungen Rücksicht nehme. Auch die 
vorgesehene Materialisierung, die Setzung und die Proportionen seien stimmig. Fassaden, 
Volumen und Gebäudeform reagierten vorteilhaft auf die gegebene Situation in der 
Ortsbildschutzzone. Die frühzeitige Bearbeitung des Projekts mit dem zuständigen 
Ortsplaner und die Rückmeldung der Denkmalpflege hätten zu einem gelungenen Projekt 
geführt. Die denkmalpflegerische Auflage, wonach die Detailgestaltung, Farbgebung und 
das Materialkonzept vor der Bauausführung der kantonalen Denkmalpflege vorzulegen 
sei, sichere die entsprechende Qualität zusätzlich. Die kantonale Denkmalpflege 
unterstütze die Haltung des Gemeinderats und attestiere dem Projekt die geforderte 
Qualität.

In seiner Stellungnahme vom 31. März 2021 ergänzt der Gemeinderat, bezüglich der 
Ausgestaltung der Fenster habe die Bauherrschaft auf eine Anpassung des Bauvorhabens 
verzichtet. Dies sei gerechtfertigt gewesen, zumal das Bauvorhaben gemäss dem 
Fachbericht bereits sehr gut eingeordnet gewesen sei und somit aus 
einordnungsrechtlicher Sicht keine weiteren Anpassungen mehr hätten von ihr verlangt 
werden können. Mangels naher, freier und preisgünstiger Abstellplätze von Drittanbietern 
sei auf die Verlagerung von Abstellplätzen in eine Tiefgarage verzichtet worden. Aufgrund 
der beengten Platzverhältnisse auf dem Grundstück hätten auch die Veloabstellplätze 

26

Urteil 2020 52

nicht realisiert werden können. Die Parkplatzgestaltung betreffe die Einordnung des 
Bauprojekts ohnehin nur niederschwellig und eine zwangsweise Umorganisation der 
Parkplatzgestaltung liesse sich allein gestützt auf einordnungsrechtliche Gesichtspunkte 
ohnehin nicht rechtfertigen. Die Baubewilligungsbehörde sei nicht im Sinne des in GVP 
2015 389 ff. publizierten Entscheids von einer Stellungnahme eines Fachorgans 
abgewichen, sondern habe nur die zur Prüfung aufgezeigten Anregungen zur 
Verbesserung einer bereits sehr guten Einordnung von der Bauherrschaft nicht 
eingefordert, was sie mangels rechtlicher Grundlagen (insbesondere Verhältnismässigkeit) 
auch nicht hätte tun können. Die Genehmigung des Baugesuchs habe vorliegend nie in 
Frage gestanden, auch seien seitens der M.________ AG keine Auflagen oder 
Bedingungen beantragt worden. Es sei daher folglich nicht angebracht gewesen, sich im 
Einspracheentscheid vertieft mit dem Fachbericht auseinanderzusetzen.

14.4  In ihrer Eingabe vom 6. April 2021 erklärt die Bauherrschaft, die M.________ AG 
sei bereits vor der Zustellung der Stellungnahme vom 9. Juni 2020 in den 
Planungsprozess involviert gewesen, ansonsten sie gar keine fundierte Stellungnahme 
hätte erstellen können. Die Inputs der M.________ AG seien bei der Bauherrschaft auf 
offene Ohren getroffen. Mit dem Bericht vom 9. Juni 2020 habe die M.________ AG nur 
noch einige Empfehlungen für eine allfällige Weiterentwicklung des Bauprojekts 
abgegeben. Die Baubewilligungsbehörde sei aber natürlich nicht verpflichtet gewesen, 
diese Anregungen im Baubewilligungsentscheid aufzunehmen. Sie hätte nur zu 
begründen gehabt, wenn sie von der Stellungnahme der unabhängigen Fachperson habe 
abweichen wollen, was vorliegend aber definitiv nicht der Fall sei. Auch das unabhängige 
Gutachten lobe die hohe Qualität des Projekts und dessen sehr gute Einordnung in das 
Ortsbild trotz schwieriger Lage mit beengten Verhältnissen.

14.5 In ihrer Stellungnahme vom 9. Juni 2020 (GR-Beil. 23) beurteilt die M.________ 
AG das vorliegende Bauvorhaben wie folgt: 

"Einordnung in das Orts-, Quartier- und Landschaftsbild, Städtebau

Nicht zuletzt aufgrund des kleinen Grundstückes, aber auch, um der bereits heute 
städtebaulich prägnanten Stellung des Baus Ausdruck zu verleihen, übernimmt der 
Neubau nahezu vollständig den Fussabdruck der heutigen Bauten inkl. der lorzenseitig 
angebauten Garage. Dies ist städtebaulich wichtig, da damit sowohl der Verlauf der Lorze 
als auch der K.________strasse räumlich gefasst wird und der Bau seine städtebaulich 

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Urteil 2020 52

bedeutende Stellung weiterhin behalten kann. Der heute dreigeschossige Bau mit 
Satteldach wird damit in seiner Grundhaltung beibehalten und sowohl im Volumen als 
auch in der architektonischen Ausgestaltung städtebaulich hochwertig weiterentwickelt. 
Die Erweiterung des Volumens um den Fussabdruck der Garage und den schmalen 
Einfahrtsbereich der Garage bis zur L.________strasse und dessen Aufstockung um zwei 
Geschosse gibt dem Gesamtkörper zusätzlich Kraft. Der Neubau setzt damit einen 
gezielten Akzent in seinem Umfeld, in welchem in den letzten Jahren bereits diverse 
Ersatzneubauten erstellt wurden. Der schlanke Giebel betont die Langgestrecktheit des 
Gebäudes entlang der Lorze. Die hierdurch entstehenden schmalen Giebel würdigen 
diesen Ansatz. Positiv gewichtet wird zudem der neu entstandene Aussenraum für die 
Dachwohnung. Die entlang der K.________strasse bestehenden vier ungedeckten 
Abstellplätze werden an gleicher Stelle, im Westen der Baute, wieder angeordnet, 
wodurch der knappe Aussenraum auch weiterhin weder aufgewertet noch erweitert wird. 
Lag das ursprüngliche Niveau des Erdgeschosses entlang der L.________strasse tiefer, 
nimmt das neue Volumen das Niveau der L.________strasse wieder auf und orientiert 
sich damit stärker als heute an der Hauptverbindung Richtung Zentrum Unterägeri. Zudem 
werden an dieser attraktiven Lage publikumsorientierte Flächen mit einem direkten 
Zugang geschaffen. Die Wohnungen und der Hintereingang zu den 
Geschäftsräumlichkeiten werden über die K.________strasse erschlossen. Um hier eine 
geschützte Eingangssituation zu schaffen, wird der Eingangsbereich um zwei Stufen 
erhöht und ein innenliegender, witterungsgeschützter Vorplatz angeboten, von dem aus 
der Zugang ins Gebäude erfolgt. Der dreigeschossige Bau überschreitet in seiner 
Gesamthöhe das heutige Volumen aufgrund eines höher gelegenen Erdgeschosses zur 
L.________strasse hin sowie des ansteigenden Hochparterres (bis auf ca. 1,20 m) in 
Richtung Westen entlang der K.________strasse. Damit werden die empfindlicheren 
Wohnnutzungen, die hier direkt an die Strasse grenzen, geschützt. Der zur 
L.________strasse giebelständige Bau wirkt durch den schmalen Giebel schlank. Die 
Gebäudeerweiterung wird geschickt zur Lorze hin als Dachterrasse genutzt. Der 
rückwärtige Giebel wird einseitig gestutzt, da der abknickende hintere Gebäudeteil nicht 
mit dem Dach nachvollzogen wird. Je nach Perspektive entsteht so eine Asymmetrie, die 
aber bereits heute in leichterer Form vorhanden ist. Die Dachflächenfenster wirken in den 
unterschiedlichen Formen beliebig gewählt und sollten besser in einer einheitlichen 
Grösse erfolgen.

Architektonische Gestaltung der Bauten und Anlagen

28

Urteil 2020 52

Zur K.________strasse, der Südseite, wirkt der Bau verschlossen und als Rückseite. 
Schlanke stehende Fensterformate in zwei unterschiedlichen Höhen strukturieren den 
Bau. Zur L.________strasse wird das Erdgeschoss, im Sinne der darüber liegenden 
Wohngeschosse, in der Wahl der Fensterformate angelehnt. Die Längsorientierung der 
Fenster wird durch Einteilung der Fenster gestützt. Zur Lorze, der Nordseite, öffnet sich 
der Bau stärker. Die hierfür notwendigen grosszügigen Fensterformate wirken durch ihre 
Einteilung dennoch massstäblich. Neu erhält der Bau auch auf der schmalen Westseite 
Fenster und wirkt so deutlich freundlicher und quartierverträglicher. Die Geschosse 
werden durch die den Bau umfassenden und quer verlaufenden Schattenkanten 
strukturiert, an welchen sich die Fensteroberkanten anlehnen. Die Ausbildung eines 
darüber liegenden grauen steinernen Sockels als Fassadenelement ist durchaus typisch 
für den historischen Ortskern von Unterägeri. Sie gibt dem Bau Halt und Struktur. Bewusst 
wurde auf auskragende Balkone verzichtet. Kleinteilige Wintergärten und ein kleiner 
Aussensitzplatz zur Lorze hin ermöglichen lichten Raum mit kleinen Pausen im Freien und 
sind somit ausreichend für diese Situation. Trotz der beengten Verhältnisse schafft das 
vorgeschlagene Projekt hochwertigen Wohnraum in dieser attraktiven Zentrumslage.

Umgebungsgestaltung / Freiraum

Der Aussenraum beschränkt sich auf zwei konisch zulaufende kleine Flächen entlang der 
Lorze und einen kleinen Zwischenstreifen zwischen Parkierung und der Schmalseite des 
Gebäudes. Sowohl für die Flächen der Parkierung als auch für die verbleibenden 
umgebenen Räume fehlen Angaben zur Bodenbeschaffenheit (Asphalt, Kies, Wiese, 
Rasen) und Bepflanzung. Es stellt sich zudem die Frage, ob mittel- bis längerfristig 
zumindest zwei bis drei der vier Abstellplätze in eine Tiefgarage im Quartier integriert 
werden könnten. Zudem fehlen ebenerdige Räume für Zweiräder. 

Material- und Farbkonzept

Für die Materialisierung wird der Sockel in grauem bzw. hellgrauem Sichtbeton 
vorgeschlagen. Die Fassade in braun/beigen Holzschindeln; die Geländer in dunkelbraun 
gestrichenem Metall und das Dach mit braunen Tonziegeln. Die Visualisierungen beziehen 
sich in ihrer Farbigkeit eher auf die dunkleren Töne des Farbkonzepts. Es gilt zu prüfen, 
ob in der Ausführung nicht besser die helleren Varianten umzusetzen sind. Die 
K.________strasse ist in ihrem Querschnitt an dieser Stelle eng und würde hiervon 
profitieren. 

29

Urteil 2020 52

Empfehlung

Das vorliegende Projekt schafft an dieser schwierigen und sehr beengten räumlichen 
Situation einen hochwertigen und sich sehr gut ins Ortsbild einfügenden Ersatzbau. Durch 
die volumetrischen Erweiterungen wird im Wesentlichen die heute vorhandene 
städtebauliche Haltung aufgegriffen und weiterentwickelt. Das den heutigen 
Geschosshöhen und an die Strassenhöhe angepasste Gebäude wird in seinem Volumen 
vergrössert. In Anbetracht der im Umfeld bereits erstellten Ersatzbauten erscheint dies als 
adäquate Reaktion, um an dieser prägnanten und ortsbaulichen Situation genügend 
Präsenz zu entfalten. In einer Weiterentwicklung des Projekts sollten folgende Themen 
ggf. nochmals geprüft werden:

- Überprüfen der Wahl der Fensterformate zur K.________strasse. Mit dem Ziel, dem 
Bau zur Südseite mehr Offenheit und Präsenz zu verleihen.

- Einheitliche Wahl der Dachflächenfenster.

- Materialisierung der Umgebung, inkl. Integration von Veloabstellplätzen sowie 
Prüfung der Verlagerung von Abstellplätzen in Tiefgaragen (im Quartier) zugunsten 
eines grösseren Aussenbereichs.

Das Projekt weist bereits heute aus Sicht 'Eingliederung in Orts- und Quartierbild' eine 
hohe Qualität auf. Bei den vorgeschlagenen Überprüfungen handelt es sich um 
Anregungen, den Bau in seiner Qualität weiter zu entwickeln und im Ortsbild noch klarer 
zu verorten."

14.6 Das Gericht schliesst sich der Einschätzung der M.________ AG bezüglich der 
architektonischen Gestaltung des vorliegenden Projekts und dessen Einordnung in das 
Orts-, Quartier- und Landschaftsbild vollumfänglich an. Insbesondere die von der 
Bauherrschaft eingereichten Renderings (Bg1-Beil. 1) zeigen die besonders gute 
architektonische Gestaltung der Baute und deren besonders gute Einordnung in das Orts-, 
Quartier- und Landschaftsbild auf. Das Projekt ist als gelungen und für den vorgesehenen 
Standort absolut geeignet zu beurteilen. Es weist zudem ein Volumen auf, das gut in die 
Umgebung passt. Die Anforderungen von § 36 Abs. 1 BO sind mehr als erfüllt. Es verhält 
sich auch nicht so, wie das die Beschwerdeführerin geltend macht, dass der Neubau die 

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Urteil 2020 52

übrigen in der Umgebung liegenden Bauten überragen würde. Im Gegenteil, eine 
Reduktion des Gebäudes um ein Geschoss hätte wohl negative Folgen für die 
erforderliche Präsenz des Gebäudes an diesem Standort. Die M.________ AG hat in ihrer 
Stellungnahme denn auch positiv gewürdigt, dass durch die gegenüber dem 
Bestandesbau erfolgenden volumetrischen Erweiterungen die heute vorhandene 
städtebauliche Haltung aufgegriffen und weiterentwickelt werde. Dass die gemäss § 15 
Abs. 1 Satz 2 BO erforderliche dominierende Wirkung der Dachfläche durch die 
Dachaufbauten nicht verloren geht, wurde schon früher ausgeführt (vgl. E. 6.3). Auch 
schadet es nicht, dass sich das Projekt bezüglich Dachform, Fensterform auf der Südseite 
sowie Fensterläden nicht völlig gleich wie die umliegenden Gebäude präsentiert, umso 
mehr als sich vor Ort z.B. häufig gar keine Fensterläden finden lassen, wie aus Google 
Maps Street View ersichtlich ist. Und schliesslich ist den Beschwerdegegnern 
zuzustimmen, dass die von der Fachperson abgegebenen Empfehlungen für eine allfällige 
Weiterentwicklung des Projekts nicht zwingend umzusetzen waren, umso mehr als 
gemäss ausdrücklichem Hinweis der M.________ AG auch ohne die Umsetzung dieser 
Empfehlungen das Projekt einen hochwertigen und sich sehr gut ins Ortsbild einfügenden 
Ersatzbau schafft. Diesbezüglich unterscheidet sich der Sachverhalt wesentlich von 
jenem, welcher dem von der Beschwerdeführerin erwähnten Entscheid des 
Regierungsrats vom 7. Juli 2015 (GVP 2015 389 ff.) zugrunde lag und wo die 
Baubewilligung vom Regierungsrat aufgehoben wurde. Dort hatte der Gemeinderat Cham 
die Baubewilligung erteilt, obwohl beide beigezogenen Fachorgane, nämlich die 
gemeindliche Baufachkommission und die kantonale Denkmalpflege, einhellig der 
Auffassung gewesen waren, dass sich das umstrittene Bauprojekt nicht ansatzweise in 
das von der Ortsbildschutzzone erfasste Ortsbild einfügen würde. Im Gegensatz zum 
vorliegenden Fall hatte denn auch die gemeindliche Baufachkommission die Ablehnung 
des Baugesuchs beantragt, und auch die kantonale Denkmalpflege hatte empfohlen, das 
Bauvorhaben in der eingereichten Fassung nicht zu bewilligen und entsprechend ihren 
Erwägungen gesamthaft zu überarbeiten. Im vorliegenden Fall wich der Gemeinderat nicht 
von der Stellungnahme der M.________ AG (und der kantonalen Denkmalpflege) ab. 

14.7 Zusammenfassend ist festzustellen, dass das Bauprojekt die Anforderungen von 
§ 36 Abs. 1 BO erfüllt.

15. Im Gesamten ergibt sich, dass die Beschwerde insofern teilweise gutzuheissen ist, 
als der Baubewilligungsentscheid des Gemeinderats Unterägeri mit der Auflage ergänzt 
wird, dass der Abstellraum im Untergeschoss gemäss dem von der Bauherrschaft 

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Urteil 2020 52

eingereichten Plan "Revision Untergeschoss" vom 11. August 2021 eine 
Bruttogeschossfläche von 13,60 m2 aufzuweisen hat. Im Übrigen erweist sich die 
Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen.

16.
16.1 Die Kosten im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht trägt die unterliegende 
Partei (§ 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG). Hat im verwaltungsgerichtlichen Prozess keine Partei 
ganz obsiegt, sind die Kosten in dem Verhältnis zu teilen, in welchem die Parteien 
unterlegen sind (§ 23 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdeführerin unterliegt im vorliegenden 
Verfahren mit 16/17 (16 Rügen werden abgewiesen, eine gutgeheissen). Ihr sind daher 
16/17 der in diesem umfangreichen Verfahren mit zahlreichen Rügen entstandenen 
Kosten von Fr.  4'500.–, somit Fr. 4'235.30, aufzuerlegen. Daran angerechnet wird der 
bereits geleistete Kostenvorschuss von Fr. 3'000.–. Die restlichen Fr. 1'235.30 werden der 
Beschwerdeführerin in Rechnung gestellt. Die Bauherrschaft hat 1/17 der Kosten, somit 
Fr. 264.70, zu übernehmen. Dem Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug sind keine 
Kosten aufzuerlegen (§ 24 Abs. 1 VRG), ebenso wenig dem Gemeinderat Unterägeri, weil 
die Voraussetzungen dafür (§ 24 Abs. 2 VRG) nicht erfüllt sind.

16.2 Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei zulasten 
der unterliegenden Partei eine Parteientschädigung nach Massgabe ihres Obsiegens 
zuzusprechen (§ 28 Abs. 2 VRG). Das Gericht würde im vorliegenden Fall bei 
vollständigem Obsiegen der Beschwerdeführerin Fr. 3'600.– als angemessene 
Entschädigung für das Honorar und die notwendigen Barauslagen ihrer berufsmässigen 
Vertreterin erachten. Entsprechend dem Obsiegen der Beschwerdeführerin zu 1/17 sind 
ihr davon zulasten der Bauherrschaft und des Gemeinderats Unterägeri je Fr. 105.90 (inkl. 
MWST und Barauslagen), somit gesamthaft Fr. 211.80 (inkl. MWST und Barauslagen), 
zuzusprechen. Gleichzeitig wird damit auch die geringfügige Verletzung des rechtlichen 
Gehörs durch den Gemeinderat Unterägeri abgegolten. Die nicht anwaltlich vertretene 
Bauherrschaft hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung.

32

Urteil 2020 52

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________

1. Die Beschwerde wird insofern teilweise gutgeheissen, als der 
Baubewilligungsentscheid des Gemeinderats Unterägeri mit der Auflage ergänzt 
wird, dass der Abstellraum im Untergeschoss gemäss dem von der Bauherrschaft 
eingereichten Plan "Revision Untergeschoss" vom 11. August 2021 eine 
Bruttogeschossfläche von 13,60 m2 aufzuweisen hat. Im Übrigen wird die 
Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Der Beschwerdeführerin wird eine Spruchgebühr von Fr. 4'235.30 auferlegt, 
wovon Fr. 3'000.– mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. Die 
restlichen Fr. 1'235.30 werden der Beschwerdeführerin in Rechnung gestellt.

3. Der Beschwerdegegnerin 1 wird eine Spruchgebühr von Fr. 264.70 auferlegt.

4. Die Beschwerdegegnerin 1 und der Gemeinderat Unterägeri haben der 
Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von je Fr. 105.90 (inkl. MWST und 
Barauslagen) zu bezahlen.

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.

6. Mitteilung an die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin (im Doppel, Rechnung 
folgt nach Rechtskraft des Urteils), an die Beschwerdegegnerin 1 (Rechnung folgt 
nach Rechtskraft des Urteils), an den Gemeinderat Unterägeri, an das Amt für 
Raum und Verkehr des Kantons Zug sowie zum Vollzug von Ziffer 2 im Dispositiv 
an die Finanzverwaltung des Kantons Zug.

Zug, 11. November 2021

Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende

Der Gerichtsschreiber

versandt am