# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3c3681c9-81fa-52f4-835c-ccc383376d89
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-03-08
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 08.03.2010 BZ.2009.84
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_KG_002_BZ-2009-84_2010-03-08.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: BZ.2009.84

Stelle: Kantonsgericht

Rubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Publikationsdatum: 08.03.2010

Entscheiddatum: 08.03.2010

Entscheid Kantonsgericht, 08.03.2010
Art. 272 und 272a OR (SR 220). Erstreckung Geschäftsraummiete. Bei der 
Geschäftsraummiete kann in der Regel nur von einer Härte ausgegangen 
werden, wenn die Existenz des ganzen Unternehmens in Frage gestellt ist. 
Ist von der Kündigung nur eine Filiale betroffen, kann es bereits an dieser 
Erstreckungsvoraussetzung fehlen (Kantonsgericht St. Gallen, 
III. Zivilkammer, 8. März 2010, BZ.2009.84).

Erwägungen

 

I.

1.1 Die Klägerin bezweckt gemäss Handelsregister die Herstellung und Lagerung von 

und den Handel mit Schuhen, Kleidern und Accessoires sowie jeglichen Nicht-Nah­

rungsmitteln, sowie den Betrieb von Verkaufsstellen unter verschiedenen Namen. Im 

Handelsregister sind in der ganzen Schweiz über 80 Verkaufsstellen eingetragen. Am 

28. Mai 1997 schloss die Klägerin mit der damaligen X-AG einen Mietvertrag über 

Räumlichkeiten in einem Einkaufszentrum für den Betrieb eines Textilfachgeschäfts 

und eines Schuhfachgeschäfts. In der Folge wurde die Liegenschaft auf die Beklagte 

übertragen, welche auch das Mietverhältnis übernahm.

1.2 Am 27. November 2008 kündigte die Beklagte der Klägerin mit amtlichem Formular 

per 30. April 2010. Im Begleitschreiben wird als Kündigungsgrund eine geplante 

Neukonzeption und Positionierung des Einkaufszentrums angeführt.

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1.3 Die Baueingabe für den geplanten Umbau wurde im Oktober 2009 beim Amt für 

Baubewilligungen eingereicht. Während der öffentlichen Auflage vom 26. Oktober bis 

10. November 2009 wurde nach beklagtischen Angaben eine Einsprache angemeldet. 

Der Dienststellenleiter des Amts für Baubewilligungen erachtete das Baugesuch in 

einem Schreiben vom 28. Oktober 2009 an das kantonale Amt für Umwelt und Energie 

als bewilligungsfähig.

2.1 Am 23. Dezember 2008 gelangte die Klägerin an die Schlichtungsstelle für 

Mietverhältnisse. Die Schlichtungsverhandlung fand am 4. März 2009 statt. Eine 

Einigung konnte nicht erzielt werden und die Schlichtungsstelle entschied, die 

ausgesprochene Kündigung sei gültig und eine Erstreckung werde nicht gewährt.

2.2 Am 8. April 2009 wandte sich die Klägerin mit den einleitend wiedergegebenen 

Rechtsbegehren an das Kreisgericht (Einzelrichter). Mit Klageantwort vom 3. Juni 2009 

beantragte die Beklagte die Abweisung der Klage. Die vorinstanzliche 

Hauptverhandlung fand am 17. August 2009 statt. Der Entscheid wurde den Parteien 

gleichentags im Dispositiv eröffnet. Der Versand des begründeten Entscheids erfolgte 

am 31. August 2009 (Zugang bei den Parteien am 1. September 2009).

3.    Am 1. Oktober 2009 erhob die Klägerin gegen diesen Entscheid Berufung beim 

Kantonsgericht. Die Beklagte ersuchte mit Berufungsantwort vom 18. November 2009 

um Abweisung der Berufung. Am 30. November 2009 reichte die Klägerin eine 

nachträgliche Eingabe ein. Mit Stellungnahme vom 14. Dezember 2009 beantragte die 

Beklagte, die nachträgliche Eingabe des Klägers sei aus dem Recht zu weisen. Ein 

zweiter Schriftenwechsel oder eine mündliche Verhandlung wurde nicht durchgeführt 

(GVP 2005 Nr. 67).

 

II.

1.    Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der Prozessvoraussetzungen 

(Art. 79, 224 Abs. 1, 225, 229 ZPO) ergibt, dass diese erfüllt sind. Auf die Berufung ist 

einzutreten. Zuständig ist die III. Zivilkammer (Art. 20 Abs. 1 lit. a ZPO; Art. 15 lit. d GO).

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2.    Soweit die Vorinstanz die Kündigung durch die Beklagte per 30. April 2010 als 

gültig befunden hat, hat es dabei mangels Anfechtung sein Bewenden. Vorliegend ist 

nur noch über die Erstreckung und die Kostenverteilung zu entscheiden. Nachdem die 

Klägerin vorinstanzlich eine Erstreckung um sechs Jahre gefordert hat, verlangt sie in 

der Berufung eine erstmalige Erstreckung um "mindestens zwölf Monate". Da die 

Berufung, wie nachfolgend dargelegt, abzuweisen ist, kann auf eine Auslegung dieses 

Rechtsbegehrens verzichtet werden.

3.    Die Klägerin führt in ihrer nachträglichen Eingabe zutreffend aus, die Beklagte habe 

in ihrer Berufungsantwort neu vorgebracht, sie habe ein Baugesuch eingereicht. Im 

Rahmen der Gewährung des rechtlichen Gehörs hat die Klägerin darum grundsätzlich 

Anspruch auf eine nachträgliche Eingabe (Art. 164 Abs. 1 lit. b ZPO). Zu beachten ist 

jedoch, dass sich die neuen Tatsachenbehauptungen und Beweisofferten auf die von 

der Gegenpartei neu vorgebrachten Behauptungen beziehen müssen. Ob dies 

vorliegend im Einzelnen der Fall ist, kann offen bleiben. Wegen der in Art. 274d Abs. 3 

OR vorgesehenen Untersuchungsmaxime könnten bei Bedarf die neu verlangten Amts­

auskünfte betreffend Zeitpunkt der Baubewilligung trotzdem eingeholt werden.

 

III.

1.    Die Erstreckung gemäss Art. 272 OR setzt zunächst voraus, dass die Beendigung 

der Miete für den Mieter eine Härte zur Folge hätte. Sodann hat eine 

Interessenabwägung zwischen der Härte für den Mieter und den Interessen des 

Vermieters stattzufinden. Anspruch auf Erstreckung besteht daher nur dann, wenn die 

Härtegründe die Interessen des Vermieters an der termingerechten Rückgabe 

überwiegen (Entscheid des Bundesgerichts 4C.240/2001 vom 26. November 2001 

E. 3a; Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Diss., Zürich 1995, 72, 78 f.; Higi, 

Zürcher Kommentar, V2b, 4. Aufl. Zürich 1996, Art. 272 N 75 f., 89 f. und 107 ff.; SVIT-

Kommentar, 3. Aufl., Zürich 2008, Art. 272 N 15). Negativ ist ausserdem vorausgesetzt, 

dass keine Ausschlussgründe im Sinne von Art. 272a OR vorliegen.

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2.    Ein Ausschlussgrund für eine Erstreckung nach Art. 272a OR liegt nicht vor. Auch 

die Beklagte macht in der Berufung zu Recht nicht mehr geltend, sie habe der Klägerin 

einen gleichwertigen Ersatz für die Geschäftsräume (Art. 272a Abs. 2 OR) angeboten 

(vgl. Urteil, 8).

3.1 In einem ersten Schritt ist daher zu prüfen, ob die Kündigung für die Mieterin 

überhaupt eine Härte darstellt. Eine solche Härte liegt vor bei einem objektiv 

nachvollziehbaren Betroffensein des Mieters, welches das übliche Mass der 

Unannehmlichkeit übersteigt, das eine Kündigung stets mit sich bringt (Entscheid des 

Bundesgerichts 4C.240/2001 vom 26. November 2001 E. 3a; Lachat/Spirig, Mietrecht 

für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, N 30/5.5; ZK-Higi, Art. 272 N 84 und 89; SVIT-

Kommentar, Art. 272 N 14, 16).

Bei der Geschäftsraummiete kann in der Regel von einer Härte nur ausgegangen 

werden, wenn die Existenz des ganzen Unternehmens in Frage gestellt ist. Ist von der 

Kündigung nur eine Filiale betroffen, kann es bereits an dieser 

Erstreckungsvoraussetzung fehlen (Giger, 96; Lachat/Spirig, N 30/5.2; Weber, in: 

Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar OR I, 4. Aufl., Basel 2007, Art. 272 

N 3a). Eine Härte kann bei der Geschäftsraummiete etwa darin bestehen, dass die 

Fortführung des Betriebs an einem anderen Ort einer behördlichen Bewilligung bedarf 

und der Mieter zudem Bedarf nach besonders ausgestalteten Räumen hat (Höhe, 

Tragfähigkeit; vgl. Entscheid des Bundesgerichts 4C.240/2001 vom 26. November 

2001 E. 3b; Giger, 97; Lachat/Spirig, N 30/5.2; BSK-Weber, Art. 272 N 3a; SVIT-

Kommentar, Art. 272 N 40). Als Umstände, die eine Härte begründen, fallen in der 

Regel Interessen von Drittpersonen ausser Betracht, sofern nicht gleichzeitig 

Mieterinteressen betroffen sind. Dies gilt beispielsweise für Interessen von 

Arbeitnehmern (ZK-Higi, Art. 272 N 98 f.; Lachat/Spirig, N 30/5.9 f.; BSK-Weber, 

Art. 272 N 4a; SVIT-Kommentar, Art. 272 N 40; vgl. allerdings Entscheid des 

Bundesgerichts 4C.343/2004 vom 23. Dezember 2004 E. 4.3; Giger, 97; BSK-Weber, 

Art. 272 N 4a).

3.2 Die Klägerin macht in der Berufung wiederum geltend, eine grosse Härte sei für sie 

gegeben, da sie riskiere, den Umsatz aus der Filiale zu verlieren. Zudem müsste sie 

Verkaufspersonal entlassen. Es sei ausserordentlich schwierig, ein Ersatzobjekt zu 

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finden; sie bemühe sich seit Winter 2009 darum. Ihre ausgewiesenen 

Suchbemühungen zeigen zwar, dass das Angebot an Ladenlokalen in von der Klägerin 

gewünschter Grösse, Lage und Preislage nicht gross ist. Es kann aber nicht von einem 

nicht existenten Angebot an zumutbaren - wenn auch nicht in jeder Beziehung idealen 

- Ersatzlösungen gesprochen werden. Immerhin hat sie nicht bestritten, selbst das 

Ladenlokal in einem andern Teil der Stadt im Sommer 2009 verlassen zu haben. Sie ist 

auch nicht angewiesen auf baulich besonders ausgestaltete Räumlichkeiten, die kaum 

zu finden wären (z. B. Tragfähigkeit des Bodens). Entscheidend ist aber, dass es sich 

bei der Klägerin um ein in der ganzen Schweiz an über 80 Verkaufsstellen tätiges 

Unternehmen handelt. Sie selbst behauptet nicht, dass mit der Kündigung der 

Geschäftsräumlichkeiten im Einkaufszentrum die Existenz des ganzen Unternehmens 

gefährdet wird, wenn für die betroffene Filiale nicht sofort ein gleichwertiger Ersatz 

gefunden werden kann. Darin unterscheidet sie sich von Gewerbetreibenden mit einer 

einzigen Geschäftslokalität, auf die diese existenziell angewiesen sind. Von einer Härte 

im oben erwähnten Masse kann daher nicht gesprochen werden. Eine 

Interessenabwägung muss nicht durchgeführt werden. Die Vertrags(auflösungs)freiheit 

ist im vorliegenden Fall nicht eingeschränkt.

4.    Selbst wenn angenommen würde, es liege vorliegend wegen der Schwierigkeiten 

bei der Suche nach neuen Verkaufsflächen ein Härtefall vor, müsste der Klägerin im 

Rahmen der Interessenabwägung aus nachfolgenden Gründen eine Erstreckung 

verwehrt werden.

Unbestrittenermassen kündigte die Beklagte im Hinblick auf den geplanten Umbau 

noch weiteren im Einkaufszentrum eingemieteten Unternehmen (bekl. act. 4). Eine 

Verzögerung des Bauvorhabens allein wegen der Erstreckung des Mietverhältnisses 

mit der Klägerin um mindestens 12 Monate wäre unter den gegebenen Umständen 

unverhältnismässig. Die Beklagte hat mittlerweile ein bewilligungsfähiges Baugesuch 

eingereicht (bekl. act. 2) und die Klägerin behauptet zu Recht nicht, trotz Einreichung 

des Baugesuchs und Kündigung der zahlreichen Mietverhältnisse sei das Bauvorhaben 

nicht ernsthaft geplant. Entgegen der Mutmassungen der Klägerin liegen momentan 

keine Hinweise vor, welche dagegen sprechen, dass nach ordentlicher Beendigung des 

Mietverhältnisses mit der Klägerin per Ende April 2010 mit den (bewilligungspflichten) 

Arbeiten respektive deren (nicht bewilligungspflichtiger) Vorbereitung begonnen werden 

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kann. Unter den gegebenen Umständen erübrigt es sich, Amtsauskünfte über den 

voraussichtlichen Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung einzuholen. Sodann ist 

mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass - sobald die übrigen Mieter ihre 

Ladenflächen geräumt haben werden - wegen der weitgehend leerstehenden 

Ladenflächen für die Klägerin mit bedeutend geringeren Umsätzen gerechnet werden 

müsste. Die Interessen der Beklagten an der termingerechten Vertragsbeendigung im 

Hinblick auf das grosse Umbauvorhaben überwiegen die vorliegend nicht als schwer zu 

gewichtenden Schwierigkeiten der Klägerin, auf dem lokalen Markt sofort gleichwertige 

Ersatzräumlichkeiten für eine ihrer Filialen zu finden.

5.    Damit kann der Klägerin keine Mieterstreckung gewährt werden. Der 

vorinstanzliche Entscheid ist zu bestätigen und die Berufung abzuweisen.

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