# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9d928032-cc0e-56ff-8eb7-cad46e2662a5
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-03-27
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 27.03.2012 A 2011 58
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2011-58_2012-03-27.pdf

## Full Text

A 11 58
4. Kammer 

URTEIL
vom 27. März 2012

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Kantons-, Gemeinde- und Kirchensteuer

1. a) Im Rahmen der Steuerveranlagung für die Kantons-, Gemeinde- und 

Kirchensteuer 2010 vom 20. September 2011 wurden verschiedene der durch 

… in ihrer Steuererklärung angegebenen Steuerwerte wie nachfolgend 

aufgezeigt aufgerechnet:

• Bei der Parzelle Nr. 2-67 an der …strasse … wurde die Landreserve 

analog zur amtlichen Gebäudeschätzung vom 12. Februar 2010 getrennt 

von den sich auf dieser Parzelle noch befindenden Bauten im Wert von 

Fr. 453‘000.-- bewertet und zu zwei Dritteln des Verkehrswertes (= Fr. 

586‘000.--) besteuert. Der bisherige Gesamtwert der Parzelle Nr. 2-67 

betrug Fr. 747‘000.--.

• Die Parzelle Nr. 191 an der …strasse … wurde unterteilt in einen Anteil 

für den Stall, welcher wie bisher zum Ertragswert (= Fr. 5‘500.--), und 

einen Anteil Bauland, welcher zu zwei Dritteln des Verkehrswertes (= 

2‘160‘000.--) veranlagt wurde. 

• Die Veranlagung der Parzellen Nr. 1118 und Nr. 4932 an der …strasse 

erfolgte nicht wie bis anhin zum niedrigeren Ertragswert (= Fr. 5‘000.--), 

sondern zu zwei Dritteln des Verkehrswertes (= Fr. 1‘390‘000.--). 

• Für die Parzelle Nr. 2705 an der …strasse (Boden/Wald …) erfolgte eine 

Korrektur des Ertragswertes aufgrund der Anzahl Quadratmeter auf Fr. 

10‘000.--. 

Dies ergab bei einem steuerbaren Einkommen von Fr. 271‘600.-- und einem 

steuerbaren Vermögen von Fr. 15‘196‘500.-- Steuerbeträge von Fr. 56‘124.-- 

auf Stufe Kanton und Fr. 58‘786.-- inklusive Kirchensteuer auf Stufe 

Gemeinde. 

b) Die dagegen erhobene Einsprache vom 19. Oktober 2011 mit dem Antrag auf 

Reduktion des steuerbaren Vermögens auf Fr. 11‘359‘000.-- gemäss 

Selbstdeklaration wurde mit Entscheid vom 5. Dezember 2011 teilweise 

dahingehend gutgeheissen, dass das steuerbare Vermögen auf Fr. 

13‘811‘500.-- reduziert wurde. Die Reduktion um Fr. 1‘385‘000.-- resultierte 

daraus, dass die beiden Landparzellen an der …strasse auf Grund der 

vertraglich zugesicherten und tatsächlich bestehenden landwirtschaftlichen 

Nutzung wie bisher zum tieferen Ertragswert von Fr. 5‘000.-- besteuert 

wurden. Daraus resultierten neue Steuerbeträge von Fr. 53‘007.-- auf Stufe 

Kanton bzw. Fr. 55‘560.-- inklusive Kirchensteuer auf Stufe Gemeinde. 

2. Dagegen erhob … am 23. Dezember 2011 Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Antrag auf eine weitere 

Reduktion des steuerbaren Vermögens auf Fr. 11‘364‘500.--. Dies ergebe 

sich einerseits aus der Korrektur bezüglich der Parzelle Nr. 2-67 an der 

…strasse … auf den vereinbarten langjährigen landwirtschaftlichen Mietzins 

für die ganze Parzelle inklusive Einfamilienhaus und Bewertung wie bisher 

zum Mittel des zweifachen Ertragswertes von Fr. 208‘700.-- und des 

Verkehrswertes von Fr. 1‘824‘000.--, d.h. somit Fr. 747‘000.--. Im Vergleich 

zum besteuerten Betrag ergebe dies einen Abzug von Fr. 292‘000.--. 

Andererseits werde die Parzelle Nr. 191 an der …strasse … seit Jahrzehnten 

durch Mitglieder der Familie Kindler als Pächterin mit weiterhin gültigem 

Pachtvertrag aus dem Jahr 1976 langjährig und auch weiterhin 

landwirtschaftlich genutzt. Sie bilde integrierender Bestandteil des 

Landwirtschaftsbetriebes und sei wie bisher zum Ertragswert von Fr. 5‘000.-- 

zu bewerten. Dies ergebe einen Abzug von Fr. 2‘155‘000.--. Gerügt werde 

allgemein die nun erfolgte Abkehr von der jahrzehntelangen 

Veranlagungspraxis, ohne dass sich an der gesetzlichen Grundlage oder im 

Verhalten der Steuerpflichtigen irgendetwas verändert hätte. Hier gehe es 

entgegen den Behauptungen nicht um die Korrektur einer falschen Praxis, 

sondern um die Umstürzung einer bewährten, korrekten und 

gesetzeskonformen Behandlung aus rein fiskalischen Motiven. Der übrigens 

falsch zitierte Art. 35 Abs. 3 StG könne nicht herangezogen werden, um ihr 

vorzuwerfen, sie wolle durch die Privilegierung der landwirtschaftlichen 

Nutzung ihre Parzellen für längere Zeit der Vermögensbesteuerung 

entziehen. Einen Beweis für die falsche bisherige Ertragswertbesteuerung 

habe die Steuerverwaltung auf keinen Fall erbracht. Die durch … geerbten 

Grundstücke würden weder von ihrem Werdegang noch von ihrer aktuellen 

und zukünftigen Nutzung her - wie seitens der Steuerverwaltung behauptet - 

plötzlich der Spekulation oder der Kapitalanlage dienen. Diese Unterstellung 

stelle reine Willkür dar. Die Parzelle Nr. 191 an der …strasse … werde seit 

Jahrzehnten von einem Pächter landwirtschaftlich genutzt. An der 

langjährigen Pacht bzw. der landwirtschaftlichen Nutzung könne also kein 

Zweifel bestehen. Der Hinweis, dass das Verbot des Weidegangs gegen eine 

landwirtschaftliche Nutzung spreche, sei willkürlich. Wie der Landwirt das 

Grundstück nutze, könne nicht entscheidend sein; entweder sei dieses 

Bestandteil eines landwirtschaftlichen Betriebes und dann zum Ertragswert zu 

besteuern oder eben nicht. Der Pächter sei auf die Nutzung des Grundstücks 

angewiesen. Es könne somit nicht daran gezweifelt werden, dass das 

betreffende Grundstück - wenn auch mitten im Wohnquartier in einer Bauzone 

gelegen - Bestandteil eines landwirtschaftlichen Betriebes sei. Zudem sei die 

Nutzung zu Futterzwecken für sich allein eine landwirtschaftliche Nutzung und 

es brauche keine zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten. Die durch die 

Steuerverwaltung erwähnten Obstbäume würden sich nicht auf dieser, 

sondern auf der Parzelle 2-67 befinden, welche seit dem 1. Januar 1987 

ununterbrochen an die Familie … vermietet sei. Zum Mietvertrag gehörten 

Haus und Boden als Ganzes, weshalb eine Trennung, auch wenn dies in der 

letzten amtlichen Schätzung, gegen die erfolglos Beschwerde geführt worden 

sei, so erfolgt sei. Die Mieter würden auch die zahlreich vorhandenen 

Obstbäume (Nuss, Kirschen, Birnen, Äpfel) ohne separate Bezahlung ernten 

können. Es bestehe weder die Absicht noch ein Plan, das zusätzliche Land je 

in eine separate Parzelle abzutrennen und eventuell separat zu überbauen 

oder zu verkaufen. Sowohl sie als auch ihre Vorgänger hätten bewiesen, dass 

sie keine Spekulation und auch keine Kapitalanlage beabsichtigten; der 

Mietzins für das Haus und den Garten sei dafür viel zu bescheiden. 

3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die kantonale Steuerverwaltung die 

Abweisung der Beschwerde. Massgebend sei einerseits Art. 14 Abs. 1 StHG, 

wonach das Vermögen grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet werde. 

Nach welchen Regeln dabei der Verkehrswert zu ermitteln sei, werde im StHG 

nicht vorgeschrieben, weshalb den Kantonen diesbezüglich ein weiter 

Ermessensspielraum offen stehe. Andererseits sei auch Art. 56 StG 

massgebend, wonach als Steuerwert von Grundstücken der Verkehrswert 

unter angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit 

gelte. Auf längere Dauer land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke 

würden hingegen nach Art. 57 Abs. 1 StG zum tieferen Ertragswert besteuert. 

Bei der Bestimmung sowohl des Verkehrs- als auch des Ertragswertes werde 

auf die allgemein anerkannten Schätzungsgrundsätze, somit auf die 

amtlichen Schätzungen, abgestellt. Weder das Bundesrecht noch das 

kantonale Recht würden den Begriff der land- und forstwirtschaftlich 

genutzten Grundstücke definieren. Gemäss Rechtsprechung des 

Bundesgerichts und Lehre erscheine es als gerechtfertigt, die 

Ertragswertbesteuerung auf solche Grundstücke anzuwenden, die dem 

Geltungsbereich des BGBB unterliegen und auch tatsächlich überwiegend 

landwirtschaftlich genutzt würden. Schliesslich sei die Steuerverwaltung nach 

Art. 130a StG verpflichtet, den massgeblichen Sachverhalt für jede 

Steuerperiode neu zu prüfen. Konkret sei zusammenfassend festzuhalten, 

dass bei der Parzelle Nr. 191 an der …strasse … gar keine landwirtschaftliche 

Nutzung vorliege, weshalb eine Besteuerung nach Art. 56 Abs. 1 StG 

vorzunehmen sei. Bei der Besteuerung der Parzelle Nr. 2-67 an der …strasse 

… habe sich die Steuerverwaltung zu Recht an die amtliche Schätzung vom 

12. Februar 2010 gehalten und die vorhandene Landreserve separat 

besteuert. Schliesslich sei auch an der Neubewertung der betreffenden 

Grundstücke in der neuen Steuerperiode nichts zu bemängeln, sodass die 

Beschwerde abzuweisen sei. 

4. Die Steuerverwaltung der … verzichtete auf eine eigene Vernehmlassung und 

verwies auf jene der kantonalen Steuerverwaltung. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bilden der 

Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung vom 5. Dezember 

2011 respektive die diesem zugrunde liegende kantonale 

Veranlagungsverfügung vom 20. September 2011. Insoweit als die kantonale 

Steuerverwaltung in Bezug auf die Parzellen Nr. 4932 und 1118 an der 

…strasse die Einsprache der Beschwerdeführerin gutgeheissen und deren 

landwirtschaftliche Nutzung anerkannt hat und die Erhöhung des 

Ertragswertes der Parzelle Nr. 2705 „…“ von Fr. 7'000.-- auf Fr. 10'000.-- von 

der Beschwerdeführerin nicht beanstandet wurde, braucht das 

Verwaltungsgericht darauf nicht weiter einzugehen. Streitig geblieben und zu 

prüfen ist dagegen die Frage, ob eine separate Bewertung bzw. Besteuerung 

der Landreserve der Parzelle Nr. 2-67 an der …strasse …, analog zur 

amtlichen Schätzung vom 12. Februar 2010, zulässig ist, oder ob diese 

Parzelle als Einheit zu betrachten und dementsprechend zu besteuern ist. 

Weiter ist zu prüfen, ob das Bauland der Parzelle Nr. 191 an der …strasse … 

mit einer Fläche von 5400 Quadratmetern zu Recht zu zwei Dritteln des 

Verkehrswertes veranlagt worden ist oder ob dieses der landwirtschaftlichen 

Nutzung dient und somit zum tieferen Ertragswert zu besteuern ist. 

2. Aus Art. 130a des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 

720.000), wonach die Veranlagungsbehörde die Steuerklärung prüft, 

Auflagen erlässt, Beweismittel einverlangt, die erforderlichen Untersuchungen 

vornimmt und die für eine vollständige und richtige Besteuerung 

massgebenden tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse feststellt, ergibt 

sich, dass der Steuerverwaltung grundsätzlich das Recht zusteht, bei jeder 

Steuerperiode eine erneute und umfassende Prüfung aller für die 

Veranlagung massgebenden Aspekte zu überprüfen und insbesondere früher 

vorgenommene Würdigungen sowohl zu Gunsten wie auch zu Ungunsten der 

Steuerpflichtigen zu ändern oder zu korrigieren. Nach ständiger Praxis des 

Bundesgerichts sind frühere Veranlagungen für die Steuerbehörden nicht 

verbindlich und stellen namentlich auch keine individuellen, konkreten 

Zusicherungen an den Steuerpflichtigen dar, die geeignet wären, bei diesem 

ein berechtigtes Vertrauen darauf zu erwecken, dass er inskünftig in gleicher 

Weise veranlagt würde (vgl. Bundesgerichtsurteil 2P_292/2002 vom 19. März 

2003 E. 1.2, BGE 88 I 240 E. 2). Einer Steuerveranlagung kommt vor diesem 

Hintergrund lediglich für die betreffende Steuerperiode Rechtskraft zu. Dabei 

ist jedoch zu beachten, dass die Grundsätze der Rechtssicherheit sowie von 

Treu und Glauben, wenn sich gegenüber früher weder die rechtlichen noch 

die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben, zumindest aus materieller 

Sicht eine sachliche Begründung seitens der Steuerverwaltung erfordern, 

warum sie nun die beanstandeten Änderungen vorgenommen hat. 

3. a) Was den Steuerwert der vorliegend zur Diskussion stehenden Grundstücke 

betrifft, hält bereits das Bundesrecht fest, dass das Vermögen zum 

Verkehrswert bewertet wird. Dabei kann jedoch der Ertragswert angemessen 

berücksichtigt werden (Art. 14 Abs. 1 des für die Kantone seit 1. Januar 2001 

direkt massgebenden Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten 

Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]). Die land- und 

forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke werden zum Ertragswert bewertet, 

wobei das kantonale Recht bestimmen kann, dass bei der Bewertung der 

Verkehrswert mitberücksichtigt wird oder im Falle der Veräusserung oder 

Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks eine 

Nachbesteuerung für die Differenz zwischen Ertrags- und Verkehrswert 

erfolgt (Art. 14 Abs. 2 StHG). 

b) Für die Veranlagung der Vermögenssteuer ist gemäss Art. 56 Abs. 1 StG bei 

Grundstücken in der Regel der Verkehrswert unter angemessener 

Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit (sog. Mischwert) 

massgebend. Auf längere Dauer land- und forstwirtschaftlich genutzte 

Grundstücke werden hingegen als Ausnahme dazu nach Art. 57 Abs. 1 Satz 

1 StG zum alleinigen tieferen Ertragswert besteuert. Dies gilt nicht für 

Grundstücke, die zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage 

erworben wurden oder offensichtlich diesem Zweck dienen; diese werden 

nach Art. 56 Abs. 1 StG zum Verkehrswert unter angemessener 

Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit, also zum Mischwert 

besteuert (Art. 57 Abs. 3 StG). 

c) Der Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks wird dabei weder 

in den Bestimmungen des Bundessteuerrechts noch in den Bestimmungen 

des kantonalen Steuerrechts definiert oder näher bestimmt. Gemäss Lehre 

und Rechtsprechung kann sich eine solche Begriffsbestimmung nicht darauf 

beschränken, nur den steuerrechtlichen Belangen Rechnung zu tragen. 

Vielmehr hat sie namentlich auch das Bundesgesetz über das bäuerliche 

Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11), das Bundesgesetz über die 

Raumplanung (RPG; SR 700) und das Bundesgesetz über die Landwirtschaft 

(LWG; SR 910.1) sowie insbesondere deren Zielsetzungen und 

Interessenabwägungen zu berücksichtigen. Diesen Gesetzen ist unter 

anderem der Zweck gemeinsam, das Eigentum des landwirtschaftlichen 

Bodens, der einen volkswirtschaftlich wesentlichen Produktionsfaktor 

darstellt, zu Gunsten landwirtschaftlicher Betriebe zu erhalten. Dieser Zweck 

hat die erforderliche Abstimmung wesentlich mitzuprägen, weshalb der 

steuerrechtliche Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks im 

Einklang mit dem Anwendungs- und Schutzbereich sowie den 

Veräusserungsbeschränkungen konkretisiert werden muss, wie sie sich aus 

dem bäuerlichen Bodenrecht ergeben. Dementsprechend kann der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung zufolge von einem steuerlich 

privilegierten Grundstück nur dann gesprochen werden, wenn die für die 

Anwendung des BGBB gültigen Voraussetzungen erfüllt sind (vgl. 

Bundesgerichtsentscheide 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 E. 2.2.1, 

2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 3.2; Zigerlig/Jud, in: Martin 

Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, 

Band I/1, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der 

Kantone und Gemeinden [StHG], 2. Aufl., Basel 2002, N. 9 zu Art. 14). Das 

ist nach Massgabe von Art. 2 Abs. 1 BGBB hauptsächlich dann der Fall, wenn 

es sich um einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende 

Grundstücke handelt, die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen 

und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Darüber hinaus 

gilt die Anwendung des BGBB und somit auch die besagte steuerliche 

Ausnahmeregelung von Art. 57 Abs. 1 StG für weitere, spezifisch in Art. 2 Abs. 

2 BGBB genannte Fälle, nämlich:

a) Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden 

und Anlagen, einschliesslich angemessenem Umschwung, die in einer 

Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;

b) Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;

c) Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie 

nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;

d) Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen 

landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt 

sind.

Als zusätzliche Voraussetzung setzt die Besteuerung zum Ertragswert i.S.v. 

Art. 57 Abs. 1 StG neben der Unterstellung des betreffenden Grundstücks 

unter das BGBB gemäss Lehre und Rechtsprechung die tatsächliche 

überwiegende land- oder forstwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks 

voraus (vgl. Bundesgerichtsentscheid 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 

E. 2.2.2). Damit lässt sich unter anderem vermeiden, dass Gebäude, die 

infolge ihrer grundsätzlichen Eignung zur landwirtschaftlichen Nutzung dem 

BGBB unterstehen, jedoch für landwirtschaftsfremde Zwecke, etwa als 

Ferienwohnung oder vermietetes Gebäude, genutzt werden, ohne 

sachlichen Grund eine privilegierte Besteuerung erfahren. 

Zusammenfassend sind somit nur jene Grundstücke als landwirtschaftlich 

genutzte Grundstücke zu qualifizieren und somit steuerlich privilegiert zu 

behandeln, welche dem Geltungsbereich des BGBB unterliegen und auch 

tatsächlich überwiegend landwirtschaftlich genutzt werden (Zigerlig/Jud, 

a.a.O., N. 9 zu Art. 14).

4. a) Was die Parzelle Nr. 2-67 an der …strasse … betrifft, bringt die 

Beschwerdeführerin vor, diese sei seit dem 1. November 1987 

ununterbrochen an die Familie … vermietet. Bestandteil der Miete seien nicht 

nur das Haus, sondern das gesamte Grundstück mitsamt den betreffenden 

Landreserven. Es bestehe weder die Absicht noch ein Plan, das zusätzliche 

Land je in eine separate Parzelle abzutrennen und eventuell separat zu 

überbauen oder zu verkaufen. Daher sei die spezielle Besteuerung der 

getrennt bewerteten Landreserve unzulässig. 

b) Wie vorstehend bereits unter Erwägung 3b erläutert, gilt gemäss Art. 56 Abs. 

1 StG als Steuerwert von Grundstücken der Verkehrswert unter 

angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit. 

Dabei ist bei der Bestimmung des Verkehrs- sowie des Ertragswertes auf die 

amtliche Schätzung abzustellen. Im vorliegenden Fall ist somit die neue 

amtliche Schätzung vom 12. Februar 2010 massgebend, welche die 

Liegenschaft als „Einfamilienhaus mit Nebenbauten und zusätzliches Land“ 

umschreibt und den Mietwert auf Fr. 14'400.--, den Ertragswert auf Fr. 

208'700.-- und den Verkehrswert auf Fr. 1'825'000.-- einschliesslich der 

Landreserve im Wert von Fr. 880'000.-- festlegt. Die erwähnte 

Gebäudeschätzung weist auf Seite 2 einerseits den Verkehrswert des sich auf 

dieser Parzelle befindenden Einfamilienhauses (inkl. Schopfanbau, Schopf, 

Waschhaus, Anbau Einfamilienhaus) und andererseits den Verkehrswert des 

zusätzlichen Landes (Landreserve; 1100m2 zu Fr. 800.-- pro m2) separat aus. 

Eine separate Bewertung einzelner Teile der gleichen Parzelle erfolgt in 

Beachtung von Art. 7 des Gesetzes über die amtlichen Schätzungen (SchG) 

gemäss kantonaler Schätzungspraxis nur, wenn eine Abparzellierung eines 

Teils unter Würdigung der Gesamtumstände tatsächlich möglich wäre. Ob 

eine Abparzellierung dem Willen des Eigentümers entspricht oder nicht, spielt 

dabei grundsätzlich keine Rolle.

c) Vor dem Hintergrund, dass der Steuerverwaltung das Recht zusteht, bei jeder 

Steuerperiode eine erneute und umfassende Prüfung aller für die 

Veranlagung massgebenden Aspekte vorzunehmen und früher 

vorgenommene Würdigungen allenfalls zu ändern oder zu korrigieren, stellt 

die offenbar neue Schätzungspraxis des kantonalen Schätzungsamtes in der 

Bauzone ohne Weiteres einen sachlich genügenden Grund dar, um im 

entsprechenden Veranlagungsjahr die bisherige Steuerveranlagung zu 

hinterfragen bzw. um für die neue Steuerveranlagung eine neue 

Gesamtwürdigung vorzunehmen. Bei der Parzelle Nr. 2-67 an der …strasse 

… an bevorzugter Wohnlage inmitten eines Wohnquartiers in … geht es nicht 

um eine landwirtschaftliche Pacht, sondern um eine Vermietung an dieselbe 

Familie basierend auf einem Mietvertrag datiert vom 2. November 1987 für 

ein 3-Zimmer-Einfamilienhaus mitsamt Umschwung zu einem Mietpreis von 

anfänglich Fr. 600.-- pro Monat und einem Mietzins gemäss 

Schätzungsunterlagen vom 12. Februar 2010 von nun jährlich Fr. 14'400.--. 

Eine landwirtschaftliche Nutzung erwähnter Parzelle liegt nicht vor. Vor dem 

Hintergrund, dass eine bevorzugte Besteuerung der Gleichbehandlung 

übriger Landeigentümer für den Fall, dass sich ein Eigentümer eine grössere 

Landreserve zur freien Verfügung hält, etwa um die freie Aussicht zu behalten 

oder sich einer unmittelbaren Verbauung zu entziehen, nicht vorgehen darf, 

erscheint die separate Berücksichtigung und Bewertung der Landreserve 

gemäss neuer amtlicher Schätzung als sachlich begründet. Die 

Steuerverwaltung hat demnach bei der Besteuerung der Parzelle Nr. 2-67 an 

der …strasse … zu Recht auf die amtliche Schätzung vom 12. Februar 2010 

abgestellt, weshalb die separate Bewertung der Landreserve und deren 

steuerliche Berücksichtigung zu zwei Dritteln (= Fr. 586'000.--) zu schützen 

ist. 

5. a) Bezüglich der Parzelle Nr. 191 an der …strasse … legt die 

Beschwerdeführerin zusammengefasst dar, diese werde seit Jahrzehnten von 

einem Pächter landwirtschaftlich genutzt, weshalb eine privilegierte 

Besteuerung des Grundstücks i.S.v. Art. 57 Abs. 1 StG angebracht sei. 

b) Gemäss Pachtvertrag vom 24. Mai 1976 besteht bei der Parzelle Nr. 191 in 

der Tat eine landwirtschaftliche Pacht, welche bisher zur Besteuerung nach 

dem entsprechenden landwirtschaftlichen Ertragswert geführt hat. In der 

Zwischenzeit hat sich jedoch die Definition eines landwirtschaftlich genutzten 

Grundstücks gestützt auf Art. 14 Abs. 2 StHG schweizerisch fortentwickelt und 

vereinheitlicht. In den Urteilen 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 und 

2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 hat das Bundesgericht die Definition 

eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks - wie vorstehend unter 

Erwägung 3c dargestellt - dahingehend präzisiert, dass der steuerrechtliche 

Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks auch im Einklang mit 

den Zielsetzungen und Interessenabwägungen des bäuerlichen Bodenrechts, 

des Landwirtschaftsrechts sowie des Raumplanungsrechts konkretisiert 

werden muss. Dabei kann von einem ausnahmsweise steuerlich privilegierten 

Grundstück der erwähnten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zufolge 

lediglich dann gesprochen werden, wenn die für die Anwendung des BGBB 

gültigen Voraussetzungen erfüllt sind und das Grundstück tatsächlich 

überwiegend land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird. Gemäss Art. 2 Abs. 1 

erlangt das BGBB Geltung, wenn es sich um einzelne oder zu einem 

landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende Grundstücke handelt, die 

ausserhalb der Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und für welche die 

landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Da es sich bei der Parzelle Nr. 191 

um ein Grundstück in der Bauzone handelt, fällt Art. 2 Abs. 1 BGBB ausser 

Betracht. Darüber hinaus gilt das BGBB gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a neben 

weiteren, vorliegenden nicht relevanten Fällen, auch für Grundstücke und 

Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, 

einschliesslich angemessenem Umschwung, die in einer Bauzone liegen und 

zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören. Bei der Parzelle Nr. 191 

handelt es sich um ein in der Bauzone gelegenes Grundstück, auf welchem 

ein Stall steht, dessen landwirtschaftliche Nutzung im vorliegenden Verfahren 

jedoch nicht nachgewiesen wurde. Gemäss als Beweis vorgelegtem – an sich 

altem und in gewissen Teilen sicher auch überholtem - Pachtvertrag vom 24. 

Mai 1976 sind sowohl der Stall als auch der Garten explizit von der Pacht 

ausgenommen. Folglich unterliegt das entsprechende Grundstück nicht dem 

BGBB, handelt es sich doch hierbei nicht um ein Grundstück mit 

landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen i.S.v. Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB. 

Eine privilegierte steuerliche Behandlung dieser Parzelle ist daher bereits vor 

diesem Hintergrund höchst fraglich. Im Übrigen ist im konkreten Fall anhand 

der von der Steuerpflichtigen eingereichten Unterlagen auch nicht erwiesen, 

dass die Parzelle Nr. 191 an der …strasse … tatsächlich überwiegend land- 

oder forstwirtschaftlich genutzt wird. Vor dem Hintergrund der Tatsache, dass 

der Nachweis für steuerbegründende Tatsachen der Steuerbehörde, der 

Beweis für steueraufhebende bzw. steuermindernde Tatsachen dagegen 

grundsätzlich der Steuerpflichtigen obliegt und die Steuerpflichtige insoweit 

die Folgen der Beweislosigkeit trägt, kann im vorliegenden Fall, da die 

Steuerpflichtige keine aktuellen Unterlagen einreichte, welche eine 

überwiegende landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks ausweisen 

würden, davon ausgegangen werden, dass in Bezug auf die Parzelle Nr. 191 

an der …strasse … keine überwiegende landwirtschaftliche Nutzung vorliegt. 

Der Pachtvertrag vom 24. Mai 1976, laut welchem der Stall und der Garten 

sowie die Obstbäume in der Pacht nicht inbegriffen sind und überdies auch 

ein Weidegang ausdrücklich untersagt ist, legt denn auch vielmehr den 

Schluss nahe, dass die betreffende Parzelle nicht landwirtschaftlich genutzt 

wird. Die einzige Tätigkeit des Pächters besteht jedenfalls darin, das Wiesland 

jährlich wiederkehrend zu mähen, wobei das anfallende Futter als Grün- oder 

Dürrfutter geerntet werden kann. Ausserdem befindet sich das Grundstück 

mitten in einem Wohnquartier in einer Bauzone, was eine Viehhaltung oder 

eine anderweitige landwirtschaftliche Nutzung ohnehin massgebend 

erschwert. 

c) Somit ist festzuhalten, dass die Parzelle Nr. 191 an der …strasse … nicht dem 

BGBB unterliegt, da es sich bei der Parzelle nicht um ein Grundstück mit 

landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen handelt und die überwiegende 

landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks im vorliegenden Verfahren nicht 

ausreichend nachgewiesen wurde. Die neue Praxis des Bundesgerichts, 

wonach von einem steuerlich privilegierten Grundstück nur dann gesprochen 

werden kann, wenn die für die Anwendung des BGBB gültigen 

Voraussetzungen erfüllt sind und das Grundstück tatsächlich überwiegend 

land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird, ist auch hier ein sachlicher Grund, 

um die Verhältnisse im neuen Veranlagungsjahr einer Gesamtüberprüfung zu 

unterziehen. Die vorteilhafte Besteuerung nach Art. 57 Abs. 1 StG zum reinen 

landwirtschaftlichen Ertragswert ist somit zu Recht nun abgesprochen 

worden. 

6. Zusammenfassend ergibt sich demnach, dass die kantonale 

Steuerverwaltung betreffend der Parzelle Nr. 2-67 an der …strasse … die 

Landreserve zu Recht analog der amtlichen Schätzung vom 12. Februar 2010 

getrennt von den sich auf dieser Parzelle noch befindenden Bauten im Wert 

von Fr. 453'000.-- bewertet und zu zwei Dritteln des Verkehrswertes (= Fr. 

586'000.--) besteuert hat. Auch mit Bezug auf die Parzelle Nr. 191 an der 

…strasse … hat die kantonale Steuerverwaltung das Bauland mit einer Fläche 

von 5400 Quadratmetern zu Recht zu zwei Dritteln des Verkehrswertes (= Fr. 

2'160'000.--) veranlagt. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 5. 

Dezember 2011 erweist sich vor diesem Hintergrund als korrekt, weshalb die 

Beschwerde abzuweisen ist. 

7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten zulasten 

der Beschwerdeführerin. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-

rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) in der 

Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 371.--

zusammen Fr. 2'871.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.