# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8098f4eb-5be3-596c-a73c-1f56f85ce8d0
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-08-15
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 15.08.2017 BRGE II Nr. 0107/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-II-Nr--0107-201_2017-08-15.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0107/2017 vom 15. August 2017 in BEZ 2017 Nr. 35 

Geplant war die Aufstockung eines im Jahre 1935 an einem Hang 
erbauten Einfamilienhauses, welches auf einer Aufschüttung stand und kein 
Kellergeschoss aufwies. Die Rekurrierenden rügten eine Überschreitung der 
zulässigen Baumasse. Sie hielten (unter anderem) dafür, dass das zwischen 
dem gewachsenen Boden und dem Baukörper vorhandene Erdreich an die 
Baumasse anzurechnen sei.  

Aus den Erwägungen: 

4.1 (…) Der Baumassenberechnung könne weiter entnommen werden, 
dass zwischen dem gewachsenen Boden und der unteren Ebene der für die 
Baumassenberechnung gebildeten Körper A und G eine beträchtliche Kubatur 
vorhanden sei, welche bei der Berechnung unberücksichtigt geblieben sei. Die 

Bauherrschaft gehe offensichtlich mit der Vorinstanz fälschlich davon aus, dass 
die Baumasse unter der Bodenplatte ausser Acht gelassen werden könne, da 
das Gebäude keinen Keller aufweise. Stehe eine Baute auf einer Aufschüttung, 
so sei der darunter befindliche Raum ebenfalls an die Baumasse anrechenbar, 
soweit er über dem massgeblichen gewachsenen Terrain gelegen sei. Im 
Übrigen sei anzumerken, dass die in den Plänen dargestellte Bauweise – das 
Gebäude stehe mit seiner Bodenplatte ohne jegliches Fundament geringfügig 
im Erdreich – bautechnisch gar nicht denkbar sei. Ob vorliegend überhaupt das 
in den Fassadenplänen und der Baumassenberechnung dargestellte, nicht von 
Mauern umbaute Erdreich zwischen gewachsenem Boden und Bodenplatte 
vorhanden sei, müsse dementsprechend stark bezweifelt werden. (…) 

4.3 (…) An die Baumassenziffer anzurechnen ist der oberirdische umbaute 
Raum mit seinen Aussenmassen (§ 258 Abs. 1 PBG). Der Begriff «umbauter 
Raum» wird weder in § 258 PBG noch in § 12 ABV näher umschrieben. In der 
Lehre wird auf den Gebäudebegriff gemäss § 2 ABV abgestellt (Christoph 
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., 
2011, S. 762). Diese Auslegung erscheint sachgerecht, spricht doch auch § 12 
ABV im Zusammenhang mit der Umschreibung des oberirdisch umbauten 
Bereichs von Gebäudeteilen. Damit wird der umbaute Raum durch 
Aussenfassaden, Abstützungen und Dach definiert, wobei im Unterschied zur 
Ausnützungsziffer die Aussenmasse der Fassaden massgebend sind. Zur 
Vereinfachung wird die Hülle des Baukörpers generalisierend betrachtet; 
kleinere örtliche Vor- und Rücksprünge werden vernachlässigt (zum Beispiel 
Fensternischen und Fenstersimse). Nicht zum umbauten Raum gehören 
übliche Dachvorsprünge und Vordächer (bis maximal 1,5 m Auskragung), 
offene Dacheinschnitte, nicht überdachte Balkone, Brüstungen, Pflanzentröge, 
Kamine, Antennen, Sonnenenergieanlagen, Erdreich über Gebäuden (zum 
Beispiel Dachbegrünung), Freitreppen, technische Ausstattungen und Aus-
rüstungen im Sinne von §§ 3 und 4 ABV (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 763.) 

Für die Berechnung der Baumasse relevant sind somit alle Gebäudeteile, 
die über dem gewachsenen Boden liegen. Wie sich den Baugesuchsplänen aus 
dem Jahre 2010 entnehmen lässt, sind unter den tragenden Wänden des 
kellerlosen Gebäudes Fundamente angeordnet. Im Übrigen befindet sich unter 

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der Bodenplatte nur das Erdreich. Damit sind die zwischen dem Baukörper und 
dem gewachsenen Terrain liegenden Aufschüttungen nicht als «umbauter 
Raum» im Sinne von § 258 PBG zu qualifizieren und fällt dieser Bereich bei der 
Berechnung der Baumasse daher ausser Ansatz. Dieses Ergebnis führt – wie 
die Vorinstanz zu Recht anführt – nicht zu höheren Gebäuden, zumal die 
Gebäudehöhe bei Aufstockungen vom ursprünglichen Terrain zu messen ist. 
Auch liegt kein Fall vor, in denen sich die Bauherrschaft im Zeitpunkt des 
ursprünglichen Baus einen ungerechtfertigten Vorteil verschaffen wollte, war 
doch die Baumassenziffer im Jahre 1935 noch gar nicht bekannt und erfolgten 
die Aufschüttungen, um das von der A.-Strasse nach Süden abfallende 
Baugrundstück für das nicht unterkellerte Gebäude zu nivellieren.