# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c84d7f98-7956-5cc0-9d26-f85cc36fca99
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-05-27
**Language:** de
**Title:** Grundstückserwerb durch Personen im Ausland. Erwerb eines teils betrieblich und teils zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0085/2016
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_I_Nr._0085_2016_976.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0085/2016 vom 27. Mai 2016 in BEZ 2016 Nr. 46 

2. Die private Rekursgegnerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in X. Sie 
ist eine Tochtergesellschaft der L. GmbH & Co. KG mit Sitz in Y, Deutschland. 
Damit  gilt  sie  als  ausländisch  beherrscht  im  Sinne  von  Art.  6  BewG  und 
untersteht  grundsätzlich  der  Bewilligungspflicht 
für  den  Erwerb  von 
Grundstücken in der Schweiz. 

Die  private  Rekursgegnerin  plant  den  Erwerb  der  Liegenschaft  mit  dem 
Namen «O.». Es handelt sich dabei um ein Gewerbe- und Wohnhaus. Bei einer 
Nutzfläche  von  3986 m2  bestehen  12  Wohnungen  (813  m2),  2107  m2 
Bürofläche,  319 m2  werden  für  Gewerbe,  Industrie  und  Verkauf  genutzt  sowie 
675 m2 für Lager und Archiv. Die private Rekursgegnerin beabsichtigt auf dem 
Grundstück  den  Betrieb  eines  Hotels,  wobei  die  Umnutzung  in  zwei  Phasen 
erfolgen  soll.  Zunächst  sollen  der Keller und  Lagerräume  im 2. Untergeschoss 
zur Hotelnutzung umgebaut werden, die Baubewilligung dafür liegt vor. Später 
soll im Rahmen einer Arealüberbauung ein Hotelneubau erstellt werden. 

Die  Vorinstanz  hat  im  angefochtenen  Beschluss  erwogen,  dass  es  sich 
beim zu erwerbenden Grundstück um ein Betriebsstätten-Grundstück im Sinne 
des  Bewilligungsgesetzes  handle,  da  die  Wohnungen  mit  einem  Anteil  von 
20,34 Prozent  an  der  Gesamtfläche  und  von  30,19 Prozent  des  Gesamt-
ertrages  von  untergeordneter  Bedeutung  seien.  Eine  Abtrennung  der 
Wohnungen  sei  kaum  möglich  und  absolut  unverhältnismässig.  Folglich  stellte 
sie  die  Nichtbewilligungspflicht  für  den  Grunderwerb  fest,  wobei  die  private 
Rekursgegnerin verpflichtet wurde, bei jeder Änderung der Verhältnisse, insbe-
sondere bei einer Ausdehnung der Wohnfläche auf über 20 Prozent erneut um 
Feststellung der Nichtbewilligungspflicht nachzusuchen. (…) 

5. Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer 
Bewilligung  der  zuständigen  kantonalen  Behörde  (Art. 2  Abs. 1  BewG).  Keiner 
Bewilligung  bedarf  der  Erwerb  eines  Grundstückes,  das  als  ständige 
Betriebsstätte  eines  Handels-,  Fabrikations-  oder  eines  anderen  nach  kauf-
männischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerkbetriebs oder eines freien 
Berufes  dient  (Art.  2  Abs.  2  lit.  a  BewG).  Dabei  spielt  es  keine  Rolle,  ob  das 
Grundstück  dem  Unternehmen des  Erwerbers dient  oder einem  Dritten für die 
Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit vermietet oder verpachtet wird. Keine 
wirtschaftliche  Tätigkeit  im  Sinne  von  Art. 2  Abs. 2  lit. a  BewG  liegt  vor,  wenn 
Wohnraum erstellt, vermietet oder verpachtet oder damit Handel getrieben wird 
(Art. 3 der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im 
Ausland  [BewV]).  Hotelmässig  bewirtschafteter  Wohnraum  gilt  hingegen  als 
Betriebsstätte  und  kann  bewilligungsfrei  erworben  oder  erstellt  werden.  Beim 
Erwerb  von  Grundstücken  nach  Art.  2  Abs. 2  lit. a  BewG  können  durch 
Wohnanteilvorschriften  vorgeschriebene  Wohnungen  oder  dafür  reservierte 
Flächen miterworben werden (Art. 2 Abs. 3 BewG). Lehre und Rechtsprechung 
erlauben  auch,  dass  ausnahmsweise  Wohnungen  zur  Betriebsstätte  be-
willigungsfrei  miterworben  werden  können,  wenn  sie  für  das  Unternehmen 
betriebsnotwendig  sind  oder  wenn  eine  Abtrennung  vom  betrieblich  genutzten 
Teil  praktisch  nicht  möglich  ist  und  unverhältnismässig  wäre  (z.B.  ein 
Wohnhaus inmitten einer Fabrikanlage, einzelne Wohnungen auf einem Fabrik- 

 
 
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oder  mehrstöckigen  Gewerbegebäude,  insbesondere,  wenn  der  Zugang  nur 
durch  betrieblich  genutzte  Räume  möglich  ist;  vgl.  Merkblatt  des  Bundesamts 
für  Justiz  zum  Erwerb  von  Grundstücken  durch  Personen  im  Ausland  vom 
1. Juli 2009, S. 5; www.bj.admin.ch). 

Damit  Grundstücke  als  Betriebsstätten-Grundstücke 

im  Sinne  des 
Bewilligungsgesetzes  gelten  können,  muss  die  gewerbliche  Nutzung  klar  im 
Vordergrund stehen. Entgegen den Ausführungen der privaten Rekursgegnerin 
reicht ein Gewerbeanteil von 50,1 Prozent nicht aus, damit ein Grundstück noch 
als  Betriebsstättengrundstück  qualifiziert  werden  kann.  Wie  hoch  der  Anteil 
Wohnungen  sein  darf,  legen  weder  Gesetz  noch  Verordnung  fest.  Aus  der 
Rechtsprechung  ergibt  sich,  dass  der  Erwerb  eines  Gesellschaftsanteils  durch 
eine  Person  im  Ausland  unproblematisch  ist,  wenn  die  bewilligungspflichtigen 
Grundstücke  einer  Gesellschaft  weniger  als  20 Prozent  der  gesamten  Aktiven 
ausmachen (vgl. BRGE I Nr. 0039/2014 vom 4. April 2014, E. 6.3 = BEZ 2014 
Nr.  37;  www.baurekursgericht-zh.ch).  Analog  dazu  lässt  sich  sagen,  dass  ein 
Grundstück, welches zu 80 Prozent betrieblich und zu 20 Prozent als Wohnung 
genutzt  wird,  von  einer  Person  im  Ausland  bewilligungsfrei  erworben  werden 
kann, wenn einer der vorstehend genannten Gründe für den bewilligungsfreien 
Miterwerb  von  Wohnfläche  gegeben  ist.  Zu  diesem  Schluss  muss  eine 
teleologische Auslegung von Art. 2 Abs.3 BewG führen. Auch wenn dort keine 
Beschränkung  des  Wohnanteils  vorgeschrieben  wird,  ist  doch  offensichtlich, 
dass  nicht  jede  durch  Wohnanteilvorschriften  vorgeschriebene  Wohnung 
miterworben  werden  darf.  Man  stelle  sich  ein  Gewerbelokal  auf  einem 
Grundstück  vor,  für  welches  die  Bauvorschriften  einen  Mindestwohnanteil  von 
90 Prozent  vorschreiben,  und  das  abgesehen  vom  Gewerbelokal  so  überbaut 
bzw.  genutzt  wäre;  der  bewilligungsfreie  Erwerb  eines  solchen  Grundstücks 
würde Sinn und Zweck des Bewilligungsgesetzes gänzlich widersprechen. Das 
Abstellen  auf  die  Anzahl  der  Wohneinheiten,  wie  dies  die  Rekurrentin  anregt, 
erscheint demgegenüber wenig sinnvoll. So ist kein Grund ersichtlich, weshalb 
mehrere  kleine  Wohnungen  anders  beurteilt  werden  sollen  als  eine  grosse. 
Solange die Wohnnutzung der gewerblichen Nutzung deutlich untergeordnet ist, 
in  einzelne  Einheiten  keine 
spielt  die  Unterteilung  der  Wohnfläche 
entscheidende  Rolle.  Hier  kommt  allenfalls  dem  Aspekt  des  mit  der 
Wohnnutzung  erwirtschafteten  Ertrags  eine  entscheidendere  Rolle  zu.  Auch 
dieser muss  gegenüber  dem  mit  der  gewerblichen  Nutzung  erzielten  Ergebnis 
deutlich untergeordnet sein. 

liegt 

6.1  Das  zu  erwerbende  Grundstück 

in  der  dreigeschossigen 
Wohnzone  mit  Gewerbeanteil  (WG3)  gemäss  Bau-  und  Zonenordnung  (BZO). 
Für die Zone WG3 schreibt die BZO in Art 20 lit. e eine Ausnützungsziffer von 
50 Prozent  vor,  wobei  maximal  40 Prozent  für  das  Wohnen  und  mindestens 
10 Prozent für Gewerbe zu verwenden sind. Weiter verweist Art. 21 Abs. 2 BZO 
auf  Art. 19  lit. b, c  und  d  BZO,  welche  in  der  WG3  sinngemäss  gelten.  Dem-
gemäss darf der Gewerbeanteil höchstens 20 Prozent der gesamten anrechen-
baren  Flächen  in  Voll-,  Dach-  und  Untergeschossen  betragen.  Entlang  der S.-
Strasse,  der  W.-Strasse  und  der  T.-Strasse  beträgt  auf  einer  Bautiefe  ab  der 
Verkehrsbaulinie  oder  der  sie  ersetzenden  Baubegrenzungslinie  der  zulässige 
Gewerbeanteil 50 Prozent (Art. 19 lit. b BZO). Die übrigen Regelungen von Art. 
19 BZO sind für den vorliegend zu beurteilenden Fall nicht relevant.  

 
 
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Die  anrechenbare  Geschossfläche  auf  dem  streitbetroffenen  Grundstück 
darf  gemäss  Bau-  und  Zonenordnung  maximal  halb  so  gross  sein  wie  die 
Fläche des Grundstücks. 40 Prozent der Grundstücksfläche darf höchstens der 
Wohnnutzung dienen, mindestens 10 Prozent sind gewerblich zu nutzen. Damit 
ist  noch  kein  Mindestwohnanteil  vorgeschrieben.  Allerdings  beschränkt  Art. 19 
lit. b BZO die gewerbliche Nutzung auf dem an der W.-Strasse und an der der 
T.-Strasse  liegenden  Grundstück  auf  50 Prozent  der  anrechenbaren  Fläche  in 
Voll-,  Dach-  und  Untergeschossen.  Folglich  ist  mindestens  die  andere  Hälfte 
der Wohnnutzung zuzuführen. 

Beim  streitbetroffenen  Grundstück  würde  es  sich  somit  – von  den 
einschlägigen  Vorschriften  her  betrachtet –  mangels  erlaubter  überwiegender 
gewerblicher Nutzung nicht um ein Betriebsstättengrundstück handeln, welches 
von einer Person im Ausland bewilligungsfrei erworben werden könnte. Es wird 
jedoch  entgegen  der  Vorgaben  der  Bau-  und  Zonenordnung  zu  79,66 Prozent 
gewerblich  genutzt,  lediglich  20,34  Prozent  der  nutzbaren  Fläche  machen  die 
Wohnungen aus. Diese gewerbliche Nutzung war ursprünglich bewilligt worden, 
sie  geniesst  demzufolge  Bestandesschutz  (vgl.  § 357  des  Planungs-  und 
Baugesetzes [PBG]). Der Bauausschuss hat denn auch mit Baubewilligung vom 
9. September 2015 die Nutzungsänderung von Büro zu Hotel genehmigt. 

Für  die  Beurteilung,  ob  ein  Betriebsstätten-Grundstück  im  Sinne  des 
Bewilligungsgesetzes  vorliegt,  ist  auf  die  tatsächliche  bzw.  die  beabsichtigte 
Nutzung  abzustellen.  Solange  das  Grundstück  zu  rund  80 Prozent  gewerblich 
genutzt  wird,  ist  es  als  Betriebsstätte  zu  qualifizieren,  und  die  private 
Rekursgegnerin  kann  es  ohne  Bewilligung  erwerben.  Dies  gilt  auch  für  die 
vorhandenen  Wohnungen,  sind  sie  doch  durch  Wohnanteilvorschriften  vorge-
schrieben (Art. 2 Abs. 3 BewG). Ob die Wohnungen rechtlich und/oder faktisch 
abgetrennt werden könnten, ist daher nicht weiter zu prüfen. 

7.1  Die  Rekurrentin  zweifelt  im  Weiteren  an,  ob  es  sich  bei  der 
beabsichtigten  Nutzung  tatsächlich  um  eine  gewerbliche  Hotelnutzung  oder 
doch eher um die Vermietung von Wohnraum handelt. (…) 

7.2  Vorab  ist  festzuhalten,  dass  das  Grundstück  – wie  sich  vorstehend 
gezeigt  hat –  bereits  heute  und  ohne  die  geplante  Hotelnutzung  als  Betriebs-
stätten-Grundstück  zu  qualifizieren  ist.  Eine  Fristansetzung  für  die  Umsetzung 
der  beiden  Phasen  der  Umnutzung  des  Untergeschosses  (für  welches  die 
Baubewilligung  bereits  vorliegt)  und  des  Hotelneubaus 
ist  daher  nicht 
erforderlich.  Die  private  Rekursgegnerin  darf  das  Grundstück  aufgrund  des 
bestehenden hohen Anteils an gewerblicher Nutzung bewilligungsfrei erwerben. 

Kennzeichnend  für  ein  Hotel  sind  neben  der  Übernachtungsmöglichkeit 
− welche  offensichtlich  der  Hauptgrund  für  den  Aufenthalt  in  einem  Hotel  ist – 
ein  Restaurationsservice,  eine  Réception,  Aufenthaltsmöglichkeiten  sowie 
allgemein  zugängliche  Toiletten  im  Bereich  der  öffentlichen  Räume.  Der 
Verband  Hotellerie  Suisse  verlangt  sodann 
für  Ein-Stern-Hotels  als 
Minimalstandard  unter  anderem  einen  wöchentlichen  Bettwäschewechsel,  die 
tägliche  Zimmerreinigung,  den  täglichen  Handtuchwechsel  auf  Wunsch,  ein 
im  Betrieb,  ein  erweitertes  Frühstücksangebot  sowie 
Getränkeangebot 

 
 
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mindestens ein Restaurant, das an mindestens fünf Tagen pro Woche geöffnet 
ist. Abgesehen vom Restaurant erfüllt das geplante Hotel diese Kriterien. Damit 
handelt  es  sich  um  ein  Hotel  garni,  welches  Beherbergung,  Frühstück, 
Getränke  und  höchstens  kleine  Speisen  anbietet,  während  der  klassische 
Restaurantbetrieb  fehlt.  Solche  Betriebe  sind  ohne  weiteres  als  Hotel  zu 
qualifizieren.  Angesichts  der  eher  kargen  Ausstattung  der  Zimmer  – den 
bewilligten Plänen lässt sich entnehmen, dass die rund 15 m2 grossen Zimmer 
jeweils  mit  einem  Einzelbett  und  einem  Schrank  möbliert  sein  werden, 
Sanitärräume  befinden  sich  zur  gemeinschaftlichen  Nutzung  auf  der  Etage – 
scheint die Befürchtung, es könnte eine Vermietung als Ferienwohnungen statt-
finden,  nicht  sehr  realistisch.  Offensichtlich  handelt  es  sich  um  ein  günstiges 
für 
Übernachtungsangebot 
Kurzaufenthalte  genutzt  werden  wird.  Die  Vorinstanz  hat  damit  die  geplante 
Nutzung  zu  Recht  als  Hotel  und  damit  als  gewerbliche  Nutzung  im  Sinne  des 
Bewilligungsgesetzes akzeptiert und die Nichtbewilligungspflicht für den Erwerb 
festgestellt. (…) 

in  der  Nähe  des  Flughafens,  welches 

8.1 Zusammenfassend ist die Abweisung des Rekurses festzuhalten.