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**Case Identifier:** 6ce83c62-1588-5c76-9913-dd9cea3bada7
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-03-22
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 22.03.2022 A/1825/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-1825-2021_2022-03-22.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1825/2021 LDTR JTAPI/278/2022 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 22 mars 2022 

 

dans la cause 

 

A______, représentée par Me Lucien LAZZAROTTO, avocat, avec élection de 
domicile 

 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE 

 

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A/1825/2021 

EN FAIT 

1. A______ (ci-après : la société) est une société anonyme de droit suisse, qui a pour 
but, à teneur du registre du commerce genevois, l’achat, la vente et la gestion 
d’immeubles en Suisse, ainsi que l’exploitation de tout commerce dans les 
immeubles dont elle est propriétaire. 

2. La société est propriétaire de la parcelle no 1______, sise rue B______, à Genève, 
dans le quartier de C______, sur laquelle se trouve un immeuble, où elle exploite 
un hôtel sous la dénomination D______ (ci-après : l’hôtel).  

3. Le département du territoire (ci-après : DT ou le département) avait autorisé la 
construction de l’immeuble précité par décision du 16 juin 1964, en tant 
qu’immeuble locatif avec commerce au rez-de-chaussée. 

À l’origine, l’immeuble comprenait un rez-de-chaussée commercial, quatre 
studios, un appartement de trois pièces et un bureau au 1er étage, six studios et un 
appartement de trois pièces entre les 2ème à 7ème étages. 

4. Le 4 septembre 1986, la société, par le biais de son architecte, a déposé une 
demande d’autorisation de construire, visant à transformer certaines parties de 
l’immeuble. La demande précisait, sous « État de l’immeuble », qu’il s’agissait 
d’une « résidence-hôtel ». 

Le plan du rez-de-chaussée, visé ne varietur par le département, joint à la 
demande précitée, faisait état des travaux projetés, qui consistaient en la « création 
d’une nouvelle réception pour la résidence D______, et d’une loge pour un 
gardien ». 

5. Le 19 décembre 1986, le département a délivré une autorisation de construire, 
enregistrée sous DD 1______, concernant les combles, l’aménagement de deux 
appartements et la modification du rez-de-chaussée.  

Cette autorisation précisait que les travaux ne devaient pas avoir d’incidence sur 
les loyers des appartements existants, que les loyers des appartements créés dans 
les combles seraient de la même catégorie que ceux des appartements existants et 
que les dispositions de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) 
du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) devaient être respectées. 

6. Le 15 janvier 1991, à l’occasion d’une plainte, le département a visité les locaux 
concernés et constaté que « les travaux au rez pour l’Hôtel D______ étaient 
terminés ». Pour le surplus, « aucun autre travail nouveau n’avait été réalisé dans 
le bar excepté des remises en état suite à une inondation et un changement de 
colonne de chute en mauvais état ». 

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7. Par décision d’adjudication du 10 février 2014, A______ a obtenu le marché lancé 
par l’Hospice général (ci-après : HG) pour la création d’un réseau d’hôtels pour 
l’hébergement d’urgence. 

8. Le 18 mars 2014, la société a signé une convention de collaboration avec l’HG, 
régissant les modalités d’accueil, d’hébergement et d’équipement fournis par 
l’hôtel pour le logement en urgence et temporaire de certains bénéficiaires.  

Il ressort de cette convention que le prix des chambres était fixé par les parties à 
CHF 85.- la nuit pour une personne, CHF 130.- la nuit pour deux personnes et 
CHF 158.- la nuit pour trois personnes. Les frais du séjour étaient en principe à la 
charge du bénéficiaire de l’aide sociale, mais l’HG s’engageait à les assumer si les 
ressources du bénéficiaire étaient insuffisantes, assurant ainsi à l’hôtel le paiement 
des prestations hôtelières fournies. L’HG s’engageait à faire appel prioritairement 
à l’hôtel, assurant un taux d’occupation minimal. Les exigences requises par l’HG 
en matière de prestations hôtelières étaient aussi prévues. La collaboration se 
renouvelait d’année en année, moyennant un préavis de résiliation de trois mois. 

9. Le 9 septembre 2020, A______ a déposé auprès du département une demande de 
constatation du statut commercial de son immeuble et de non-assujettissement à la 
LDTR pour tous les futurs travaux de rénovation/transformation qui y seraient 
entrepris. 

Elle souhaitait vendre sa parcelle, et la confirmation de l’affectation commerciale 
de l’immeuble, ainsi que la possibilité d’y entreprendre des 
transformations/rénovations était déterminante pour le cercle des acheteurs 
potentiels, de même que pour les conditions de vente. 

L’immeuble avait perdu son affectation d’habitation depuis plus de trente ans, de 
sorte que le département devait reconnaitre d’une part que l’immeuble avait une 
l’affectation hôtelière, et donc commerciale, et d’autre part, qu’il ne répondait pas 
aux besoins prépondérants de la population (ci-après : BPP). 

10. Le 24 décembre 2020, à la suite de la demande de l’office cantonal du logement et 
de la planification foncière (ci-après : OCLPF) de pièces complémentaires à la 
société, cette dernière a transmis les informations sollicitées. 

L’utilisation de l’hôtel par l’HG comme « un service logistique » n’en faisait pas 
pour autant un hôtel répondant aux BPP.  

Elle exposait les motifs et conséquences de sa dépendance économique à l’HG. Si 
ses possibilités d’exploitation étaient juridiquement limitées en raison de l’octroi 
d’un marché public non durablement garanti, cela aurait des conséquences 
désastreuses pour sa situation. 

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11. Par décision du 22 avril 2021, l’HG n’a pas retenu l’offre de la société dans le 
cadre de son appel d’offres lié au renouvellement du réseau hôtelier pour le 
logement temporaire. 

Les trois offres de la société, pour les trois lots considérés, avaient été classées 
dernières des offres évaluées. 

12. Par décision du 23 avril 2021, le département a considéré que les locaux du 1er au 
7ème étage de l’immeuble étaient soumis aux dispositions de la LDTR, et que leur 
exploitation sous la forme d’un hôtel répondant aux BPP était illicite, faute de 
demande de changement d’affectation et d’autorisation à cet effet. Les pièces 
versées au dossier démontraient, certes, que le changement d’affectation illicite 
avait été opéré il y a plus de trente ans mais l’acquisition de la prescription 
trentenaire n’avait pas pour effet de rendre ce changement d’affectation licite. Les 
locaux étaient donc régis par la LDTR en raison de leur caractère répondant aux 
BPP. 

13. Par acte du 26 mai 2021, A______ a interjeté recours, sous la plume de son 
avocat, auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le 
tribunal) contre la décision précitée, concluant principalement à son annulation. 
Elle a produit un chargé de pièces. 

L’hôtel ne répondait pas aux BPP. Le prix moyen retenu par le département pour 
les chambres (soit CHF 85.- à CHF 158.-) équivalait à un loyer théorique minimal 
de CHF 2'592.50.- par mois, correspondant à plus de neuf fois le loyer plafond 
LDTR, qui était de CHF 3'405.- la pièce/an. 

Il n’était pas possible de faire abstraction du contexte dans lequel ces prix avaient 
été fixés. En effet, ils avaient été déterminés dans le cadre d’une collaboration 
avec l’HG, selon la convention passée entre eux. D’un côté, l’HG garantissait de 
faire prioritairement appel à ses services pour loger ses bénéficiaires et payer les 
prestations hôtelières fournies, et en contrepartie, les prix de la nuitée étaient fixés 
en-dessous du prix du marché dans la convention. 

Il était choquant que sa collaboration avec l’HG ait pour conséquence de limiter 
juridiquement ses possibilités d’exploitation. Par ailleurs, son offre n’avait pas été 
retenue par l’HG, dans le cadre du renouvellement des contrats de prestations. 

S’agissant des caractéristiques de l’hôtel, le département n’en avait pas fait 
mention, alors que ce dernier était situé à un emplacement central, recherché, idéal 
pour l’accueil d’une clientèle touristique de passage. Il disposait de l’équipement 
classique d’un hôtel luxueux (salle de bain privative, ligne téléphonique directe, 
connexion wifi gratuite, coffre-fort, climatisation et télévision). Le département 
n’avait pas analysé ces éléments et la pesée des intérêts effectuée était lacunaire et 

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erronée. Au vu des circonstances, l’hôtel ne pouvait pas être qualifié d’hôtel 
répondant aux BPP. 

La prescription trentenaire avait au demeurant été acquise avant l’accueil de 
personnes en situation d’urgence. Depuis 1980, l’immeuble était exploité comme 
hôtel. La prescription trentenaire avait donc été acquise à compter de 2010 au plus 
tard et le changement d’affectation d’un local d’habitation en un local commercial 
était devenu définitif. 

La décision querellée violait la garantie de la propriété et la liberté économique. 
En effet, la décision avait pour conséquence de limiter les possibilités d’exploiter 
l’hôtel, sans bénéficier des garanties induites par la collaboration avec l’HG, 
s’agissant du taux d’occupation et du paiement des nuitées. La collaboration avait 
depuis lors pris fin, et il était donc nécessaire que son hôtel puisse être exploité 
sans limites. Cette décision avait pour effet de maintenir artificiellement une 
affectation non viable sur le plan économique.  

14. Dans ses observations du 27 août 2021, le département a conclu au rejet du 
recours, et à la condamnation de la société aux dépens. Il n’a pas produit de 
pièces, soulignant que la recourante avait produit l’ensemble des pièces figurant 
dans son dossier. 

L’hôtel était assujetti à la LDTR. Il avait été construit selon l’autorisation 
no 2______ délivrée le 16 juin 1964, visant la construction d’un immeuble locatif 
avec commerce au rez-de-chaussée. 

Les pièces versées au dossier démontraient que cet établissement était destiné 
depuis plusieurs années exclusivement à loger une catégorie particulière de 
population, bénéficiant des prestations financières de l’HG et ayant besoin d’un 
logement d’urgence. Les prix pratiqués par l’hôtel, qui offrait des chambres dont 
la nuitée s’élevait de CHF 85.- à CHF 158.-, le confirmait par ailleurs. Les locaux 
ne proposaient pas un confort dépassant celui d’un hôtel répondant aux BPP. En 
particulier, l’air conditionné et la télévision dont la recourante se prévalait, étaient 
actuellement couramment utilisés par la population en général et ne pouvaient pas 
être considérés comme des preuves du luxe des locaux, comme la jurisprudence 
l’avait fait en 1992. 

Aucune preuve n’avait été apportée par la recourante s’agissant du dies a quo de 
la prescription trentenaire. En outre, celle-ci n’avait pu commencer à courir qu’à 
compter de janvier 1987 au plus tôt, l’autorisation délivrée en 1986 ne faisant pas 
mention d’un immeuble commercial. Quoi qu’il en soit, l’éventuelle acquisition 
de la prescription trentenaire n’avait comme effet que de permettre à la recourante 
de poursuivre l’utilisation des locaux comme hôtel correspondant aux BPP et non 
de rendre licite ce changement d’affectation. Ainsi, le département n’était pas tenu 
de donner une suite favorable à sa demande de constatation. 

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L’intérêt économique et privé de la recourante ne pouvait enfin pas primer 
l’intérêt public et général visé par la LDTR, qu’il devait mettre en œuvre. Les 
locaux en question, soit cinquante-cinq logements selon l’autorisation délivrée le 
19 décembre 1986 étaient initialement voués à l’habitation, avant que la 
recourante ne change leur affectation en hôtel correspondant aux BPP, sans avoir 
obtenu au préalable l’autorisation nécessaire. L’affectation actuelle était donc 
illicite et la recourante ne pouvait prétendre que la décision querellée ne respectait 
pas le principe de proportionnalité, pour ce motif principalement.  

15. Dans sa réplique du 21 octobre 2021, la recourante a persisté dans ses précédentes 
conclusions et explications.  

Pour le surplus, elle a expliqué que la décision de l’HG du 22 avril 2021 
impliquait très concrètement qu’au 8 octobre 2021, seules vingt-neuf chambres de 
l’hôtel étaient occupées par des personnes exclusivement logées depuis plusieurs 
mois par l’HG. Sur l’année 2021, elle estimait le rythme de départ des occupants 
de l’hôtel depuis la fin de la collaboration à deux par mois. Ces éléments 
démontraient qu’aucun nouveau client ayant le profil des personnes assistées par 
l’HG n’avait loué de chambres au D______. Faute de demandes des clients, il 
était évident que l’hôtel ne répondait pas aux BPP. Au contraire, les circonstances 
démontraient que la population désignée par le département ne pouvait pas se 
permettre la location d’une chambre au D______, à moins « d’être assistée 
financièrement par une entité telle que l’HG ». 

Le département, soit pour lui l’OAC semblait soutenir qu’un loyer théorique 
s’élevant à CHF 31’000/pièce/an (CHF 85.- x 365 jours) répondait aux BPP. 

Elle offrait plusieurs preuves attestant de l’affectation hôtelière du D______ 
depuis 1980 à tout le moins, et non depuis 1987 comme l’autorité intimée le 
retenait, soit notamment des extraits de l’annuaire genevois de 1981 à 1984 inclus, 
où l’hôtel était répertorié comme tel. La prescription trentenaire avait donc été 
acquise en 2010 au plus tard. Elle contestait que la collaboration avec l’HG put 
avoir un effet sur la nature de l’hôtel. Quoi qu’il en soit, cette collaboration de 
sept ans avait débuté postérieurement à l’acquisition de la prescription trentenaire. 
Les rapports d’occupation produits démontraient que l’hôtel avait continué à 
accueillir des touristes jusqu’en 2017. Le rétablissement d’une affectation à usage 
d’habitation, sous la forme d’un hôtel correspondant aux BPP, ne pouvait plus être 
ordonné. 

16. Dans sa duplique du 12 novembre 2021, le département a persisté dans ses 
précédentes conclusions et explications.  

Il a souligné pour le surplus qu’une éventuelle acquisition de la prescription 
trentenaire ne permettait pas de considérer que les locaux en question étaient 
légalement affectés à un usage commercial. Leur changement d’affectation restait 

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illicite, la prescription trentenaire permettant simplement que l’usage commercial 
actuel soit toléré. L’exploitation répondait aux BPP, les pièces versées au dossier 
et plus particulièrement le prix des nuitées le démontrant. Les allégations de la 
recourante, selon lesquelles le nombre de chambres occupées par des bénéficiaires 
de l’HG avait drastiquement diminué n’avaient aucune influence sur ce constat. 

L’intérêt privé de la recourante à agrandir le cercle de ses potentiels acheteurs et à 
optimiser les conditions de vente de son immeuble n’étaient pas de nature à 
primer sur l’intérêt public et général visé par la LDTR.  

17. Le 23 novembre 2021, usant de son droit inconditionnel à la réplique, la 
recourante a souligné que le département ne se prononçait pas sur les 
conséquences imposées par l’arrêt de la collaboration avec l’HG et la baisse 
constante du taux d’occupation. Ce silence démontrait pourtant que l’hôtel ne 
répondait pas aux BPP, faute de faire l’objet de nouvelles sollicitations du public. 

L’hôtel était standard, et participait à l’offre hôtelière de Genève. Il ne relevait pas 
des BPP et n’avait été utilisé par l’HG à cette fin qu’à titre temporaire, à grands 
frais pour l’institution. Cette solution avait été privilégiée, faute d’alternatives de 
logements pour ses allocataires, preuve en était le non-renouvellement de la 
collaboration à la suite de l’appel d’offre de l’HG. 

18. Le 29 novembre 2021, le département a indiqué ne pas avoir d’observations 
complémentaires à formuler, persistant intégralement dans ses écritures et 
conclusions. 

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la 
LDTR et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 
1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire 
du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI ; art. 45 al. 1 
LDTR). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 

3. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 

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attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l'espèce. 

Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par 
les dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du 
droit tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'égalité de traitement, le principe de la 
bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; 140 
I 257 consid. 6.3.1 ; 137 V 71 consid. 5.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 8C_763/2017 
du 30 octobre 2018 consid. 4.2 ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit 
administratif, 2018, n. 515 p. 179). 

4. Saisi d'un recours, le tribunal applique le droit d'office. Il ne peut pas aller au-delà 
des conclusions des parties, mais n'est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci 
(art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique (ATA/1024/2020 du 13 
octobre 2020 consid. 1 et les références citées). 

5. La recourante sollicite à titre de preuve dans le corps de son recours, l’audition du 
gérant de l’hôtel, sans y conclure formellement dans la partie en droit. 

6. Garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 
18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d'être entendu est une garantie 
constitutionnelle de caractère formel, dont la violation doit entraîner l'annulation 
de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recourant sur 
le fond (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 et les références). 

7. Le droit d'être entendu comprend également le droit pour la personne concernée 
de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise à son détriment, celui de fournir 
des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision, celui 
d'avoir accès au dossier, celui de participer à l'administration des preuves, d'en 
prendre connaissance et de se déterminer à leur propos. En tant que droit de 
participation, le droit d'être entendu englobe donc tous les droits qui doivent être 
attribués à une partie pour qu'elle puisse faire valoir efficacement son point de vue 
dans une procédure (ATF 132 II 485 consid. 3.2 ; 129 II 497 consid. 2.2 et les 
références citées). Le droit d'être entendu ne confère pas le droit d'être entendu 
oralement, ni celui d'obtenir l'audition de témoins (art. 41 in fine LPA ; ATF 134 I 
140 consid. 5.3 ; 130 II 425 consid. 2.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_901/2014 
du 27 janvier 2015 consid. 3 ; 8C_8/2012 du 17 avril 2012 consid. 1.2). 

8. Le droit de faire administrer des preuves n'empêche pas l'autorité de mettre un 
terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa 
conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation 
anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude qu'elles ne 
pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; 134 I 
140 consid. 5.3). 

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9. En l’espèce, le tribunal estime que le dossier contient les éléments suffisants et 
nécessaires pour statuer sur le litige, notamment grâce aux pièces qui y figurent, 
sans qu’il se justifie de procéder à l’audition requise par la recourante à titre de 
preuve dans le cadre de son recours, cet acte d’instruction, en soi non obligatoire, 
ne s’avérant pas nécessaire pour apprécier la situation et établir les faits pertinents.  

Partant, il ne sera pas donné suite à la mesure d’instruction sollicitée. 

10. La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, ainsi 
que le caractère actuel de l’habitat dans les zones visées expressément par la loi 
(art. 1 al. 1 LDTR). Celle-ci prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant la 
protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR).  

11. Plus spécifiquement, la LDTR vise à protéger les locataires contre des 
changements d’affectation quantitatifs du parc locatif, soit contre le remplacement 
de locaux d’habitation par des locaux commerciaux ou à usage professionnel, 
mais aussi et de façon primordiale, à les protéger contre des changements 
d’affectation qualitatifs.  

La LDTR vise à éviter la disparition de logements à usage locatif (arrêt du 
Tribunal fédéral 1P.406/2005 du 9 janvier 2006 consid. 3.3 ; ATA/373/2016 du 3 
mai 2016 consid. 5a ; ATA/281/2016 du 5 avril 2016 consid. 8a). 

12. Est soumis à la LDTR tout bâtiment situé dans l’une des zones de construction 
prévues par l’art. 19 de la loi d'application de la LAT du 4 juin 1987 (LaLAT - 
L 1 30), ou construit au bénéfice des normes de l’une des quatre premières zones 
de construction en vertu des dispositions applicables aux zones de développement 
(let. a), et comportant des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, 
sont affectés à l’habitation (let. b ; art. 2 al. 1 LDTR).  

13. Par changement d’affectation, on entend toute modification, même en l’absence 
de travaux, qui a pour effet de remplacer des locaux à destination de logements 
par des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel. Sont 
également assimilés à des changements d’affectation le remplacement de locaux à 
destination de logements par des résidences meublées ou des hôtels (let. a), le 
remplacement de résidences meublées ou d’hôtels par des locaux commerciaux, 
lorsque ces résidences ou ces hôtels répondent aux besoins prépondérants de la 
population (let. b), l’aliénation d’appartements loués, en application de l’art. 39 
LDTR (let. c ; art. 3 al. 3 LDTR). Il n’y a pas de changement d’affectation au sens 
de la LDTR lorsque des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou 
industriel sont affectés à l’habitation. Il n’y a pas non plus de changement 
d’affectation au sens de la LDTR lorsque ces locaux retrouvent leur destination 
commerciale, administrative, artisanale ou industrielle antérieure. Le loyer ou le 

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prix des locaux convertis en logement ne peut pas être contrôlé au sens de la 
LDTR.  

Sous réserve de l’art. 3 al. 4 LDTR, nul ne peut, sauf si une dérogation lui est 
accordée au sens de l’art. 8 LDTR, changer l’affectation de tout ou partie d’un 
bâtiment au sens de l’art. 2 al. 1 LDTR, occupé ou inoccupé (art. 7 LDTR).  

14. En l’espèce, il ressort du dossier, et ce n’est pas contesté par la recourante, que 
l’immeuble en cause, situé en deuxième zone de construction, était soumis à la 
LDTR en raison de son affectation destinée à l’origine à du logement. En effet, cet 
immeuble a été construit conformément à l’autorisation de construire no 2______, 
délivrée le 16 juin 1964 par le département, laquelle visait la construction d’un 
immeuble locatif avec commerce au rez-de-chaussée. Ces locaux étaient donc 
destinés à l’habitation et il n’y a jamais eu de changement d’affectation autorisé 
par le département pour une autre utilisation. 

15. La recourante conteste toutefois que l’hôtel soit assujetti à la LDTR, en raison de 
l’acquisition depuis 2010 de la prescription trentenaire. 

16. Selon la jurisprudence, le rétablissement d’une situation conforme au droit ne peut 
pas être ordonné si un délai de plus de trente ans s’est écoulé depuis l'exécution 
des travaux litigieux (ATA/829/2016 du 4 octobre 2016 consid. 7 et les références 
citées ; ATF 107 Ia 121 = JdT 1983 I 299 consid. 1). Il serait en effet choquant et 
contraire à la sécurité du droit que l'autorité puisse contraindre un propriétaire, 
après plus de trente ans, à éliminer une situation contraire au droit. Une telle 
solution doit aussi être écartée pour des raisons pratiques, vu la difficulté 
extraordinaire pour élucider les circonstances de fait et de droit existant plus de 
trente ans auparavant. Une dérogation à ce principe peut être admise lorsque le 
rétablissement d'une situation conforme au droit s'impose pour des motifs de 
police au sens étroit (ATF 107 Ia 121 précité consid. 1 ; ATA/675/2017 du 20 juin 
2017). 

La prescription trentenaire s’applique également aux cas de changement 
d’affectation, la sécurité du droit devant être garantie également en la matière 
(ATA/675/2017 précité ; ATA/607/2007 du 27 novembre 2007 consid. 5a ; 
ATA/487/2007 du 2 octobre 2007 consid. 4b).  

La jurisprudence susmentionnée vise uniquement la question du rétablissement 
d’une situation conforme au droit. Selon le Tribunal fédéral, le fait qu’une 
affectation illégale perdure depuis plus de trente ans sans intervention des 
autorités communales et cantonales - et donc le fait que la prescription trentenaire 
soit acquise - n'a pas pour effet de la rendre licite, mais s'oppose tout au plus à une 
remise en état des lieux (arrêt du Tribunal fédéral 1A.42/2004 du 16 août 2004 
consid. 3.2).  

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17. Dans l'ATA/675/2017 précité, la chambre administrative de la Cour de justice (ci-
après : chambre administrative) a ainsi retenu que : « l’acquisition de la 
prescription trentenaire a uniquement pour effet de permettre aux recourants de 
poursuivre l’utilisation des locaux comme bureaux s’ils le souhaitent - l’autorité 
intimée ne pouvant leur ordonner de rétablir l’affectation d’origine -, sans 
toutefois que cela rende licite le changement d’affectation survenu il y a plus de 
trente ans ». L’affectation commerciale reste donc illicite et les recourants ne 
peuvent se prévaloir par ce biais de l’art. 3 al. 4 LDTR » (ATA/675/2017 précité 
consid. 6c, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 1C_428/2017 du 1er mars 2018 
qui n'a toutefois pas été saisi spécifiquement de cette question).  

18. Le tribunal de céans a également déjà eu l'occasion d'admettre qu'en raison de la 
prescription trentenaire, le département ne pouvait plus demander la remise en état 
antérieur d'un appartement, tout en confirmant pour le surplus que ladite 
prescription n'avait pas pour conséquence de légaliser la situation 
(JTAPI/1142/2013 du 10 octobre 2013, consid. 15 ; JTAPI/1226/2016 du 22 
novembre 2016 consid. 15, confirmé par ATA/675/2017 précité). 

19. En l’espèce, il ressort des pièces produites, soit notamment des extrait d’annuaire 
datant de 1980 à 1984, que l’immeuble est répertorié comme hôtel à tout le moins 
depuis 1980. Ainsi, la prescription trentenaire a été acquise en 2010. 
Conformément à la jurisprudence citée supra, l’acquisition de la prescription 
trentenaire a uniquement pour effet de permettre à la recourante de poursuivre 
l’utilisation des locaux comme hôtel si elle le souhaite - l’autorité intimée ne 
pouvant lui ordonner de rétablir l’affectation d’origine -, sans toutefois que cela 
rende licite le changement d’affectation survenu il y a plus de trente ans. Retenir 
le contraire, à savoir que la recourante puisse prétendre à des droits en se 
prévalant d'une situation illicite, en ayant changé d'affectation sans autorisation, et 
en contournant l'application de la LDTR, mettant de ce fait le département devant 
le fait accompli, serait d'ailleurs contraire à l'esprit de cette loi et aboutirait à 
admettre un abus de droit. Une telle solution consacrerait également une violation 
du principe de l'égalité de traitement puisqu'elle reviendrait à traiter la recourante 
de manière plus favorable qu'un propriétaire qui a pour sa part respecté la 
règlementation en vigueur.  

Ainsi, l’acquisition de la prescription trentenaire ne permet pas pour autant de 
considérer que l’immeuble ne serait pas soumis à la LDTR. 

20. La recourante fait ensuite valoir que la LDTR ne serait pas applicable au cas 
d'espèce, au motif que les caractéristiques de l’hôtel ne répondraient pas aux BPP, 
ce dernier ayant une affectation hôtelière classique, destinée à une clientèle de 
passage. 

21. En principe, la LDTR n’est pas applicable aux hôtels et résidences meublées 
(Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO GAUDIN, La LDTR, 2014, p. 126). Fait 

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A/1825/2021 

exception le remplacement de ces locaux par des locaux commerciaux, lorsque 
ces hôtels et résidences meublées répondent aux BPP (art. 3 al. 3 let. b LDTR). 

22. Par BPP, il faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la population (art. 
9 al. 3 1ère phr. LDTR). 

23. Les résidences meublées et les hôtels répondant aux BPP sont considérés comme 
des formes particulières de logement, car ces établissements sont destinés à loger 
certaines catégories de la population, appelées à résider durablement dans le 
canton de Genève (par exemple des étudiants, des personnes âgées, les réfugiés ou 
les personnes ayant besoin d’un logement d’urgence, etc.). La LDTR protège donc 
aussi ces établissements (Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO GAUDIN, La 
LDTR, 2014, p. 351).  

En revanche, les hôtels hébergeant uniquement une clientèle de passage et des 
touristes à Genève, ainsi que les hôtels luxueux, ne sont pas soumis à la LDTR, si 
bien que leur changement d’affectation ne nécessite pas de procédure de 
dérogation (Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO GAUDIN, La LDTR, 2014, 
p. 351).  

24. La jurisprudence a considéré qu’un hôtel pour une clientèle internationale ne 
répondait pas aux BPP, et n’était donc pas soumis à la LDTR (Emmanuelle 
GAIDE/Valérie DEFAGO GAUDIN, La LDTR, 2014, p. 351 ; ATF 111 Ia 23 ; 
ATA 83.TP.81)  

Il en allait de même d’un hôtel dont le prix des chambres s’élevait, en 1992, entre 
CHF 115.- et CHF 210.-, considéré par le tribunal administratif comme luxueux, 
car ses chambres comportaient l’air conditionné et la télévision, et n’était pas 
utilisé par les genevois ayant besoin d’un logement temporaire (A/896/1992 
consid. 6-8 cité par Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO GAUDIN, La LDTR, 
2014, p. 351). 

25. En l’espèce, l’hôtel a dans un premier temps été dédié à une clientèle touristique 
et de passage. Il comporte certes certains équipements qui ont été, selon une 
ancienne jurisprudence, qualifiés de luxueux, tels que la télévision ou l’air 
conditionné, mais qui sont actuellement considérés comme des équipements 
standards, sans luxe particulier.  

Toutefois, à compter de 2014, et jusqu’en 2021 à tout le moins, il a abrité, au 
bénéfice d’une convention avec l’HG, certains bénéficiaires de ce dernier ayant 
besoin d’un logement d’urgence. Le prix des nuitées était fixé à CHF 85.- pour 
une personne, CHF 130.- pour deux et CHF 158.- pour trois personnes, d’entente 
avec l’HG, qui garantissait non seulement de faire appel à l’hôtel en priorité, mais 
aussi que le paiement des prestations hôtelières fournies. 

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A/1825/2021 

Ainsi, le tribunal retient, et ce n’est pas contesté, qu’entre 2014 et 2018, l’hôtel a 
eu une clientèle mixte, comptant à la fois des bénéficiaires de l’HG et d’autres 
clients, puis uniquement de l’HG entre 2018 et 2022, selon les rapports 
d’occupation de 2014 à 2020.  

L’analyse de ces derniers démontre cependant que le prix moyen des nuitées a 
augmenté depuis la collaboration avec l’HG. En effet, ce dernier est passé de 
CHF 117.- en 2014, à CHF 137.35.- en 2020, alors que le taux d’occupation par 
des bénéficiaires de l’HG était de 65,33% en 2014 mais de 100% en 2020. 
L’étude de ces chiffres démontre ainsi qu’au début de la collaboration avec l’HG, 
le prix moyen des chambres était inférieur au prix moyen pratiqué lorsque tous les 
clients de l’hôtel étaient des bénéficiaires de l’HG. Le prix moyen pratiqué en 
2014 permet de considérer qu’à cette période déjà, l’hôtel répondait aux BPP de 
ce point de vue. Il en va de même au regard des équipements fournis, qui ne sont 
pas particulièrement luxueux, la jurisprudence ancienne citée ne permettant pas de 
considérer que l’air conditionné ou la télévision seraient actuellement des preuves 
du caractère luxueux d’un établissement. 

Ainsi, l’hôtel répond de ces points de vue aux BPP, étant encore souligné qu’il 
s’agissait, lors de sa construction d’un immeuble d’habitation, dont l’affectation a 
été illégalement modifiée.  

La recourante considère ensuite que la non-obtention du marché de l’HG serait la 
preuve que l’hôtel ne répond en réalité pas aux BPP. Or, le fait que la recourante 
n’ait pas obtenu l’appel d’offres pour le renouvellement de la collaboration n’est 
ici pas pertinent, les raisons pour lesquelles son offre n’ayant pas été retenue 
n’étant pas détaillées. Ainsi, ne pas avoir obtenu le marché ne signifie pas pour 
autant que les équipements de l’hôtel ne correspondent pas aux BPP.  

Finalement, le fait que le taux d’occupation soit en baisse depuis la fin de la 
collaboration avec l’HG ne signifie pas pour autant que l’hôtel ne répond pas aux 
BPP, des facteurs extérieurs pouvant jouer un rôle s’agissant du taux de vacance. 
Sur ce point, il ressort des dernières pièces fournies, que l’hôtel avait encore en 
2021 un taux d’occupation moyen, à teneur des pièces fournies, de 67%. Ce taux 
est d’ailleurs supérieur à l’occupation moyenne de l’hôtel, avant la collaboration 
avec l’HG, en 2014, puisque ce dernier était de 50%, en janvier 2014 et de 58% 
sur l’année.  

Au vu de ce qui précède, ne pas soumettre l’immeuble à la LDTR dans ces 
conditions permettrait à la recourante de contourner cette loi, contrairement à son 
esprit, en se prévalant d’un ancien changement d’affectation illicite. 

Partant, le tribunal constate que le département n’a pas abusé de son pouvoir 
d’appréciation en retenant que l’hôtel était soumis à la LDTR, répondant aux BPP. 

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26. La recourante se plaint d’une violation de la garantie de la propriété. 

27. La garantie de la propriété est ancrée à l'art. 26 al. 1 Cst. Elle n'est toutefois pas 
absolue. Comme tout droit fondamental, elle peut être restreinte aux conditions 
fixées à l'art. 36 Cst. La restriction doit ainsi reposer sur une base légale (al. 1), 
être justifiée par un intérêt public (al. 2) et respecter le principe de la 
proportionnalité (al. 3). Ce principe exige qu'une mesure restrictive soit apte à 
produire les résultats escomptés (règle de l'aptitude), que ceux-ci ne puissent être 
atteints par une mesure moins contraignante (règle de la nécessité) et qu'il existe 
un rapport raisonnable entre le but visé et les intérêts publics ou privés compromis 
(règle de la proportionnalité au sens étroit) (ATF 141 I 20 consid. 6.2.1; 140 I 168 
consid. 4.2.1; 135 I 233 consid. 3.1). 

28. Le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion de préciser que la réglementation mise en 
place par la LDTR est en soi conforme au droit fédéral et à la garantie de la 
propriété (ATF 116 Ia 401 consid. 9 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_617/2012 du 
3 mai 2013 consid. 2.3 ; 1C_358/2010 du 18 janvier 2011 consid. 3.3).  

29. En l’espèce, il ressort de la jurisprudence précitée que l'atteinte à la garantie de la 
propriété de la recourante se fonde sur une base légale suffisante et répond à un 
intérêt public prépondérant. Elle s'avère également proportionnée, dans la mesure 
où l'autorité intimée a effectué une pesée des intérêts en présence et évalué 
l'importance du motif de refus, à savoir la préservation du parc locatif genevois, 
au regard des intérêts, notamment économiques de la recourante. Les intérêts 
publics défendus par la LDTR évoqués dans la décision querellée - soit les 
considérations de politique du logement à Genève - l'emportent sur les intérêts 
privés, purement économiques, de la recourante à pouvoir élargir le cercle de ses 
potentiels acheteurs. 

Le refus de constater le statut commercial de l’immeuble ne constitue ainsi aucune 
violation de la garantie de la propriété de la recourante, celle-ci pouvant tout à fait 
continuer à l’exploiter comme hôtel, sans limitation du montant des nuitées par 
ailleurs. 

30. Au vu de ce qui précède, le recours sera donc rejeté. 

31. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - 
E 5 10.03), la recourante qui succombe, est condamnée au paiement d’un 
émolument s'élevant à CHF 900.- ; il est couvert par l’avance de frais versée à la 
suite du dépôt du recours.  

Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 
LPA). 

  

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/116%20Ia%20401
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_617/2012
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_358/2010

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A/1825/2021 

 
PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 26 mai 2021 par A______ contre la 
décision du département du territoire du 23 avril 2021 ; 

2. le rejette ; 

3. met à la charge de la recourante un émolument de CHF 900.-, lequel est couvert 
par l'avance de frais ; 

4. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant : Sophie CORNIOLEY BERGER, présidente, Claire BOLSTERLI, François 
HILTBRAND, Manuel BARTHASSAT et Ricardo PFISTER, juges 
assesseurs. 

Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Sophie CORNIOLEY BERGER 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  La greffière