# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4f0b8406-9913-54f3-a67b-ca4a219906f9
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1981-12-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Kantonsgericht Sammlung ARGVP 01.12.1981 Verwaltung ARGVP 1988 1126
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_KG_005_Verwaltung-ARGVP-198_1981-12-01.pdf

## Full Text

A. Entscheide des Regierungsrates 1126

1126

Ausnützungsziffer. Nutzbare Fläche einer Bauparzelle.

Wegen der Überschreitung der Ausnützungsziffer wurde das Bauvor­
haben von R. nicht bewilligt. R. kaufte 243 m2 Boden dazu und reichte sein 
Projekt erneut ein. Der Gemeinderat S. wies die Einsprecher ab und führte 
aus, dass das zugekaufte Land auch zur nutzbaren Fläche zu zählen sei, ob­
schon es in einer anderen Nutzungszone liege. Der Regierungsrat weist die 
Rekurse ab.

Gemäss Art. 15 lit.a der Bauordnung (BO) der Gemeinde S. wird die 
Ausnützungsziffer «als Teilung der Summe aller nutzbaren Geschoss­
flächen durch die anrechenbare Fläche der Bauparzelle» definiert. Welche 
Bodenflächen im Sinne dieser Bestimmung anrechenbar sind, wird in 
Art. 15 lit.c BO dahingehend erläutert, dass von der Bauparzelle «die für 
den Strassen- und Trottoirbau benötigten Flächen sowie Wald und Gewäs­
ser» abzuziehen sind. Eine nähere Begriffsbestimmung findet sich in der 
Bauordnung nicht. Geht man vom Wortlaut von Art. 15 lit. c aus, so ist die 
Bauparzelle als die massgebende Grundfläche zu verstehen.

Dieser Begriff weist auf die sachenrechtliche Eigentumsordnung hin 
und dürfte dahingehend zu verstehen sein, dass die grundbuchlichen 
Eigentumsgrenzen massgebend sein sollen. Zu prüfen bleibt, ob in gewis­
sen Fällen, wo das Bauland durch eine Zonenabgrenzung durchschnitten 
wird, eine Ausnützungsberechnung als unstatthaft erschiene, in welcher 
die auf dem einen Parzellenteil zulässige Ausnützungsziffer auf den 
anderen Parzellenteil übertragen würde. Diesbezüglich sind verschiedene 
Fälle voneinanderzu trennen:

a) Ist die Zonengrenze mit der Bauzonengrenze identisch, was bedeu­
tet, dass der eine Parzellenteil im übrigen Gemeindegebiet liegt, so ist es 
regelmässig mit dem Zweck der Ausnützungsziffer nicht vereinbar, den 
nicht in der Bauzone liegenden Teil in die Ausnützungsberechnung einzu­
beziehen (vgl. Zbl. 73/1972, S. 395/96).

b) Handelt es sich bei der ganzen Parzelle um Bauland, das in verschie­
denen Bauzonen mit verschiedenen Ausnützungswerten liegt, so kann 
eine Übertragung der Ausnützung unter Umständen nicht zulässig sein. 
Denkbar sind Fälle, wo das Bauobjekt auf dem kleineren Parzellenteil mit 
der geringeren Ausnützungsziffer liegt und der Baukubus im Verhältnis 
zur Grundfläche durch eine Übertragung der Ausnützungsziffer wesent-

183

A. Entscheide des Regierungsrates 1126, 1127

lieh erhöht wird. In diesen Fällen würde sich entlang der Zonengrenze eine 
grössere Baudichte ergeben, was der betreffenden Zonenordnung zu­
widerliefe. Die Abgrenzung der Zone wäre damit nicht mehr von den im 
Zonenplan festgelegten Trennungslinien abhängig, sondern vom Um­
stand, wie der Grundeigentümer die ihm zustehende Ausnützung auf 
dem Grundstück zu verteilen gedenkt (vgl. in diesem Sinne BGE 104 la 
328ff. = Pra 67/1978, S. 545). Ein besonderer Fall kann vorliegen, wenn 
der eine Teil der Parzelle nicht mehr zur Überbauung geeignet ist, jedoch 
gleichwohl einer anderen Bauzone zugeordnet ist. Bei einer solchen Situa­
tion dürfte eine Übertragung der Ausnützung nicht ausgeschlossen sein.

c) Liegen die beiden Parzellenteile in verschiedenen Bauzonen, die 
jedoch gleiche Ausnützungsziffern kennen, kommt es im Einzelfall auf die 
qualitative Verschiedenartigkeit der Nutzungszonen an, ob eine Über­
tragung der Ausnützungsziffer in Frage kommen kann oder nicht (vgl. 
Manfred Zemp, Kommentar zum Baugesetz des Kantons St.Gallen, S. 83).

d) Ohne Zweifel zulässig erscheint die beliebige Verteilung der Ausnüt­
zungsziffer auf einer Bauparzelle, die gänzlich in der gleichen Zone liegt 
(s. BGE 104 la 328ff„ E. 5a = Pra 67/1978, S. 546). Ob ein Nachbargrund­
stück zur Berechnung der Ausnützungsziffer in solchen Fällen in Anspruch 
genommen werden kann, ist im Baureglement S. nicht näher geregelt und 
braucht im vorliegenden Fall auch nicht beurteilt zu werden. In Art. 32 BO 
wird lediglich bestimmt, dass bei Abtrennung eines Parzellenteils von 
einem bereits überbauten Grundstück die Ausnützungsziffer über das 
Ganze gerechnet eingehalten werden muss. Dadurch wird die doppelte 
Inanspruchnahme einer bestimmten Landfläche verhindert. Die sachen­
rechtliche Abtrennung eines Parzellenteils zum Zwecke der Erhöhung der 
Ausnützung eines Nachbargrundstückes erscheint damit jedenfalls unter 
Beachtung von Art. 32 BO möglich.

RRB 1.12.1981

1127

Grenzabstand. Der Grenzabstand gemäss Art. 99 Abs.1 EG zum ZGB 
(bGS 211.1) isteine rein privatrechtliche Bestimmung, deren Einhaltung im 
Baubewilligungsverfahren nicht erzwungen werden kann.

Die Baubewilligungsbehörde von W. lehnte ein Baugesuch ab mit der Be-

184