# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2c1dfe5c-b5aa-50e9-aced-dff4e40d2f16
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-10-02
**Language:** de
**Title:** Zonenkonformität von Hotel in Industriezone.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0110/2014
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_IV_0110_2014_595.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0110/2014 vom 2. Oktober 2014 in BEZ 2015 Nr. 15 

2.1  Das  Baugrundstück  liegt  in  der  Industriezone  I,  wo  gemäss  Art.  6.2 
Abs.  2  der  Bau-  und  Zonenordnung  (BZO)  auch  Handels-  und  Dienst-
leistungsbetriebe  zulässig  sind.  Die  Bauherrschaft  beabsichtigt,  anstelle  der 
bestehenden,  schmalen  und  langgezogenen  Lagerhalle  einen  neuen,  etwas 
längeren  und  schmäleren  neuen  Baukörper  zu  erstellen.  Der  Neubau  wird  als 
Erweiterung der bestehenden Hotelanlage dargestellt und soll 52 Zimmer sowie 
die zugehörigen Erschliessungs- und Parkierungsanlagen umfassen. 

Der  Gemeinderat  bezeichnete  das  Projekt  in  der  Baubewilligung  als 

zonenkonform. (…) 

2.2  Der  Nachbarrekurrent  wendet  sich  gegen  die  Baubewilligung,  weil 
Wohnbauten  und  wohnungsähnliche  Nutzungen  wie  Hotels  oder  Spitäler  in 
Industrie- und Gewerbezonen grundsätzlich ausgeschlossen seien. Der strittige 
Neubau werde als Erweiterung des bestehenden Hotelbetriebs bezeichnet. Die 
52  Zimmer  mit  grosszügigen  Flächen  von  36  m2,  Kochnischen  und  gegen  die 
G. ausgerichteten Balkonen seien ganz klar als Wohnnutzung zu würdigen und 
als solche in der Industriezone nicht zulässig. (…) 

2.3 Nach Darstellung der Gemeinde betreibt der private Rekursgegner auf 
dem Areal seit rund fünf Jahren einen Event- und Restaurationsbetrieb. Weil oft 
mehrtägige  Events  abgehalten  würden  und  in  Vortragsräumen  bis  zu  350 
Personen  aufgenommen  werden  könnten,  seien  die  heutigen  44  Hotelzimmer 
ständig  überbucht.  Dieser Mangel solle  mit  der Erstellung  von  zusätzlichen  52 
Zimmern behoben werden. Weil das Wohnen vorliegend keinerlei Selbstzweck 
habe  und  im  Verhältnis  zum  Gesamtangebot  eine  völlig  untergeordnete 
Bedeutung spiele, handle es sich nicht um eine in der Industriezone verbotene 
Wohnnutzung,  sondern  um  ein  Dienstleistungsangebot  innerhalb  des  be-
willigten Eventbetriebs. 

3.2 Das kantonale Recht regelt die Industrie- und Gewerbezonen in den §§ 
56  f.  PBG.  Danach  sind  Industrie-  und  Gewerbezonen  in  erster  Linie  für  die 
Ansiedlung 
industrieller  und  gewerblicher  Betriebe  der  Produktion,  der 
Gütergrossverteilung,  der  Lagerhaltung  und  des  Transportes  bestimmt  (§  56 
Abs. 1 PBG). In Abs. 2 wird die Zulässigkeit weiterer, hier nicht interessierender 
Nutzungen (etwa Wohlfahrtseinrichtungen oder kleinere Läden für den täglichen 
Bedarf  der  Beschäftigten)  geregelt.  Nach  Abs.  3  kann  die  Bau-  und 
Zonenordnung  auch  Handels-  und  Dienstleistungsgewerbe  zulassen;  aus 
planerischen oder infrastrukturellen Gründen kann sie bestimmte Betriebsarten 
ausschliessen.  Schliesslich  regelt  Abs.  4  die  Zulässigkeit  von  Wohnungen  in 
den  Industrie-  und  Gewerbezonen;  erlaubt  sind  solche  für  standortgebundene 
Betriebsangehörige.  Zudem  kann  die  Bau-  und  Zonenordnung  provisorische 
Gemeinschaftsunterkünfte für vorübergehend angestellte Personen zulassen.  

- 2-  

Die hier massgebliche Bau- und Zonenordnung (BZO) lässt in Ziff. 6.2 Abs. 
2  auch  Handels-  und  Dienstleistungsbetriebe  in  der  Industriezone  I  zu.  Der 
fragliche Betrieb stellt zweifelsohne einen Dienstleistungsbetrieb dar. Bei einer 
genaueren  Auseinandersetzung  mit  den  Gesetzesmaterialien  und  den  Prä-
judizien ist ihm jedoch dennoch die Zonenkonformität abzusprechen. 

Das  Verwaltungsgericht  setzte  sich  in  seinem  Entscheid  vom 19. Februar 
1987  (VB  111/1986  =  BEZ  1987  Nr.  1  =  RB  1987  Nr.  57)  mit  der  Frage 
auseinander,  ob  ein  Akutspital  in  einer  Industriezone  –  in  welcher  wie  hier 
Handels-  und  Dienstleistungsbetriebe  zulässig  waren  –  zonenkonform  sei.  Es 
stützte  sich  dabei  auf  die  Gesetzesmaterialien  aus  dem  Jahre  1973.  Dem  im 
Jahre  1973  geltenden  §  56  PBG  zufolge  waren  die  Industriezonen  in  erster 
Linie  für  die  Ansiedlung  von  Industrien  und  Gewerben  der  Produktion  der 
Grossverteilung  bestimmt  (Abs.  1).  Weiter  durften  die  Bau-  und  Zonen-
in  Gebieten  mit  städtischer  Bebauung  auch  Handels-  und 
ordnungen 
Dienstleistungsbetriebe  zulassen,  sofern  gewisse  Voraussetzungen  erfüllt 
waren (Abs. 2). Im Zeitpunkt des verwaltungsgerichtlichen Entscheids lautete § 
56 PBG (Fassung vom 7. September 1975) wie folgt:  

1  Industriezonen  sind  in  erster  Linie  für  die  Ansiedlung  industrieller  und 
gewerblicher  Betriebe  der  Produktion  und  der  Gütergrossverteilung 
bestimmt. 

2  Die  Bau-  und  Zonenordnung  kann  auch  Handels-  und  Dienstleistungs-
gewerbe zulassen. 

3  Wohnungen  für  standortgebundene  Betriebsangehörige  sind  gestattet, 
für  vorübergehend  angestellte  Personen  kann  die  Bau-  und 
Zonenordnung provisorische Gemeinschaftsunterkünfte zulassen. 

in  der 

Das  Verwaltungsgericht  gelangte  im  genannten  Entscheid  zum  Schluss, 
dass  das  Planungs-  und  Baugesetz  nicht  die  Ansiedlung  jedes  beliebigen 
Dienstleistungstyps 
Industriezone  habe  ermöglichen  wollen.  Der 
im 
Kantonsrat  habe  den  Dienstleistungs-  und  Handelsbetrieb  vielmehr 
Zusammenhang mit den Produktions- und industriellen Betrieben im Sinne von 
§  56  Abs.  1  PBG  gesehen.  Es  sei  daher  nie  die  Absicht  gewesen,  die 
für  die  Ansiedlung  von  Spitälern,  Alters-,  Pflege-  und 
Industriezone 
Erholungsheimen,  Kinderheimen,  Internaten,  Horte  oder  Hotels  zu  öffnen.  Sie 
wiesen  nämlich  keinerlei  Beziehung  zu  den  in  §  56  Abs.  1  PBG  genannten 
zulässigen  Betriebstypen  auf,  sondern  seien  vielmehr  mit  Wohnbauten  eng 
verwandt. Wohnen sei jedoch in der Industriezone grundsätzlich fremd und nur 
in engen Grenzen zulässig. An diesen Ausführungen ist auch mit Blick auf den 
heute  geltenden,  seit  dem  1.  Februar  1992  in  Kraft  stehenden  §  56  PBG 
festzuhalten.  Ein  Hinweis  darauf,  dass 
früheren 
Rechtsprechung  gestützt  auf  den  geltenden  Abs.  3  von  §  56  PBG  jegliche 
Dienstleistungsbetriebe 
Industriezone  zulässig  seien,  kann  den 
Gesetzesmaterialien nicht entnommen werden. Aus dem Protokoll des Zürcher 
Kantonsrates  ergibt  sich  vielmehr,  dass  gar  in  Betracht  gezogen  worden  sei, 
den  Begriff  «Industrie-  und  Gewerbezone»  durch  «Arbeitsplatzzone»  zu 
ersetzten  (vgl.  Protokolle  des  Zürcher  Kantonsrates  vom  12.  März  1991,  S. 

im  Gegensatz  zur 

in  der 

 
 
- 3-  

13341).  Dies  zeigt  klar  auf,  dass  die  besagte  Zone  einzig  dem  Ansiedeln  von 
Arbeitsplätzen,  nicht  aber  den  wohnungsähnlichen  Nutzungen  zugänglich  sein 
soll.  Die  Wohnnutzung  ist  auch  unter  dem  geltenden  §  56  PBG  nur  sehr 
eingeschränkt zulässig (§ 56 Abs. 4 PBG).  

Die  Vorinstanz  stellt  sich  jedoch  auf  den  Standpunkt,  der  streitbetroffene 
Hotelbau  sei  deshalb  nicht  mit  einer  Wohnnutzung  verwandt,  weil  das 
Übernachten  im  Zusammenhang  mit  den  dort  stattfindenden  Events  und 
Kongressen  stehe  und  damit  keinen  Selbstzweck  verfolge.  Dem  kann  nicht 
gefolgt  werden.  Dies  schon  alleine  deshalb,  weil  das  Hotel  jedermann  offen 
steht  und  es  damit  keineswegs  ausgeschlossen  ist,  dass  darin  auch  Gäste 
übernachten,  die  nicht  an  Anlässen  teilnehmen.  Hinzu  kommt,  dass  der 
rekursgegnerische  Betrieb  mit  dem  Neubau  über  96  Zimmer  verfügen  würde. 
Eine  derart  grosse  Zimmerzahl  kann  klar  nicht  mehr  als  dem  Event-  und 
Kongressbetrieb  untergeordnet  betrachtet  werden,  wie  dies  die  Vorinstanz 
geltend  macht.  Des  Weiteren  ist  dem  Rekurrenten  darin  zuzustimmen,  dass 
auch  Spitäler,  die  wie  dargelegt  in  der  Industrie-  und  Gewerbezone  nicht 
zulässig  sind,  nicht  primär  wegen  der  dortigen  Übernachtungsmöglichkeit 
aufgesucht  werden,  sondern  um  die  dort  angebotenen  medizinischen 
Dienstleistungen  zu  beziehen.  Selbst  wenn  die  Übernachtung  somit  nicht  der 
primäre  Zweck  des  Aufenthaltes  im  geplanten  Hotel  sein  sollte,  so  ist  dieser 
dennoch  als  ein  in  der  Industrie-  und  Gewerbezone  zonenfremder  Betrieb 
einzustufen. Es kann daher festgehalten werden, dass der Neubau zu Unrecht 
bewilligt  wurde.  Für  dessen  Bewilligungsfähigkeit  bedarf  es  vielmehr  einer 
vorgängigen Umzonung der Bauparzelle.