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**Case Identifier:** 55f25879-6a7f-50a6-85b8-f01bf29543c7
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-10
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 10.02.2014 C/12104/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-12104-2011_2014-02-10.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12.02.2014. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/12104/2011 ACJC/175/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 10 FEVRIER 2014 

Entre 

A.______, ayant son siège ______ (LU), appelante, comparant par Me Philippe Cottier, 
avocat, rue du Rhône 100, 1204 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile 

aux fins des présentes,  

 

et 

B.______, ayant son siège ______ (GE), comparant en personne,  

 

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C/12104/2011 

EN FAIT 

A. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 29 août 2013, A.______ a formé 
appel contre le jugement JTBL/684/2013, rendu par la 2

ème
 Chambre du Tribunal 

des baux et loyers le 26 juin 2013, communiqué aux parties par plis recommandés 

du greffe du 27 juin 2013. 

Dans ce jugement, le Tribunal des baux et loyers a constaté la nullité de l'avis de 

modification du bail notifié le 19 mai 2011 à B.______, par A.______ et débouté 

les parties de toutes autres conclusions. 

En substance, les premiers juges ont considéré que l'avis de modification contesté 

avait été motivé de manière trompeuse, se référant de manière tronquée à 

l'art. 272a al. 1 let. d CO, ce qui était de nature à induire le locataire en erreur sur 

sa situation juridique et à fausser son jugement quant à l'opportunité d'une éven-

tuelle contestation. En outre, ledit avis de modification ne saurait être validé, dès 

lors qu'il prétendait imposer au locataire une modification de bail contraire aux 

dispositions impératives relatives à la prolongation de bail, sans que l'une des 

exceptions visées à l'art. 272a CO, dont la liste est exhaustive, ne soit réalisée. 

B. A.______ conclut à l'annulation du jugement entrepris et à ce que, cela fait et sta-
tuant à nouveau, la Cour de justice valide l'avis de modification du bail notifié le 

19 mai 2012 à B.______. 

Pour l'essentiel, l'appelante se réfère aux faits tels qu'établis par le Tribunal des 

baux et loyers dans le jugement entrepris et invoque une violation de la loi du fait 

que l'avis de modification unilatérale a été considéré nul faute de motivation suf-

fisante et en outre non valide. 

C. Dans son mémoire réponse du 24 septembre 2013, l'intimée conclut à ce que l'ap-
pel soit considéré irrecevable à la forme et à son rejet, au fond. 

Elle produit par ailleurs un chargé de pièces, lesquelles faisaient d'ores et déjà par-

tie du dossier de première instance. 

D. Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 

a. Par contrat de bail à loyer du 26 février 1999, C.______, bailleresse, a remis à 
bail à B.______, locataire, un appartement de 3 pièces situé au rez-de-chaussée de 

l'immeuble sis ______ (GE). 

Le contrat a été conclu pour une durée de six mois, soit du 1
er

 mars au 31 août 

1999. Il s'est renouvelé par la suite de six mois en six mois, faute de préavis donné 

trois mois avant une échéance semestrielle.  

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C/12104/2011 

Selon l'art. 54 des clauses complémentaires figurant en deuxième page du contrat, 

celui-ci devait se renouveler "de six mois en six mois, avec préavis de trois mois, 

au plus tard jusqu'à la réception des autorisations définitives requises pour le 

projet de construction prévu dans le périmètre, qui nécessitera la démolition de 

l'immeuble et en raison desquelles aucune prolongation de bail ne sera accordée 

lorsque le congé sera donné". 

Le loyer a été fixé initialement et en dernier lieu à 9'000 fr. par année, les 

acomptes provisionnels pour charges de chauffage et d'eau chaude ayant été por-

tés à 1'260 fr. par mois en dernier lieu à partir d’une date inconnue. Aussi, le loyer 

brut annuel s'élève à 10'260 fr. 

b. Par courrier du 7 avril 2011, la régie en charge de la gestion de l'immeuble s'est 
adressée à la locataire, faisant référence à un vaste projet de réhabilitation du 

quartier en partenariat avec la commune de______ (GE), concernant l'immeuble. 

Dans ce cadre, la destruction de l'immeuble litigieux, ainsi que d'autres 

immeubles, était envisagée, avant qu'un nouveau complexe répondant aux normes 

actuelles soit reconstruit. Il était dès lors annoncé que la résiliation du bail pour la 

prochaine échéance serait notifiée par un avis officiel dans un prochain courrier 

mais que, dans la mesure où l'autorisation de construire ne devrait pas intervenir 

avant au moins trois ans, il était proposé à la locataire de lui établir un nouveau 

bail qui devait annuler et remplacer son contrat actuel et dont l'échéance serait 

déterminée par l'obtention de ladite autorisation. De plus, dans la mesure des 

possibilités effectives et dans le cas où le dossier correspondrait aux normes 

requises pour l'obtention d'un logement HLM, une certaine priorité serait donnée 

aux locataires actuels qui souhaiteraient un appartement dans les nouveaux 

immeubles projetés. 

c. Par courrier du 5 mai 2011, la régie revenait sur le courrier précité et indiquait 
que la société propriétaire, suite à un examen de la situation, avait décidé de ne 

pas résilier le contrat de bail mais de privilégier une action moins pénalisante 

consistant à adresser à la locataire, par un courrier séparé, un avis de modification 

de bail précisant que celui-ci arriverait à terme dès l'entrée en force de l'auto-

risation de construire, laquelle devrait probablement intervenir dans le courant de 

l'été 2015. Cette façon de procéder permettrait à la locataire d'avoir la garantie 

qu'aucune hausse de loyer ne lui serait notifiée jusqu'à l'échéance. 

d. Par avis de majoration de loyer ou d’autres modifications du bail du 19 mai 
2011, une nouvelle échéance du bail était proposée, avec cette indication sous la 

rubrique idoine : "Le bail prendra automatiquement fin à la date d'entrée en force 

de l'autorisation de construire relative à l'immeuble______ (GE). Il est donc 

conclu pour une durée déterminée." 

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C/12104/2011 

Sous la rubrique "divers", figurait la mention suivante : "le locataire peut néan-

moins résilier son bail en tout temps jusqu’à l’échéance moyennant un préavis de 

3 mois pour la fin d’un mois." 

Enfin, sous la rubrique "motif précis de la majoration ou des modifications ci-

dessus" figurait ce qui suit : "le locataire déclare avoir été informé du projet de 

réhabilitation du quartier entrepris par le bailleur et avoir conscience de la 

nécessité, pour ce dernier, de pouvoir reprendre possession de son bien dès 

l'obtention des autorisations de construire sollicitées, et ceci afin de pouvoir 

mener à bien le projet envisagé. A toutes fins utiles, il est rappelé au locataire 

qu'aucune prolongation n'est accordée lorsque le congé est donné en prévision 

d'une transformation ou d'une démolition (art. 272a al. 1 let. d CO)." 

e. Par requête adressée à la Commission de conciliation en matière de baux et 
loyers le 16 juin 2011, la locataire a contesté l'avis de modification du bail. Elle a 

conclu, à titre principal, à son annulation, et à titre subsidiaire, à l'annulation de la 

résiliation notifiée par avis de modification du bail du 19 mai 2011 pour le 31 août 

2011, respectivement pour le 31 mars 2012, ainsi qu'en tous les cas, à ce qu'une 

pleine et entière prolongation de bail d'une durée de 4 ans soit octroyée, dès la 

prochaine échéance utile du bail, soit dès le 31 août 2011, respectivement dès le 

31 mars 2012. Elle a contesté que la bailleresse soit en droit d'utiliser un simple 

avis de modification du bail afin de procéder à la résiliation du bail, comme indi-

qué dans le courrier du 7 avril 2011.  

f. Suite à l'échec de la tentative de conciliation qui a eu lieu entre les parties le 
15 janvier 2013 et à l'autorisation de procéder délivrée à cette occasion, la bail-

leresse a introduit une demande en validation de modification unilatérale du con-

trat de bail, le 14 février 2013, auprès du Tribunal des baux et loyers.  

Elle a tout d'abord admis que le bail, initialement de durée déterminée, s'était mué 

en bail de durée indéterminée, en raison du long écoulement du temps depuis sa 

conclusion. Elle a soutenu être en droit de procéder à une modification unilatérale 

du bail, au sens de l'art. 269d al. 3 CO, faisant valoir la concrétisation et l'avan-

cement du projet de grande envergure devant permettre la rénovation totale d'un 

complexe immobilier vétuste. Des avis de modification des baux comparables à 

celui qui a été contesté en l'espèce avaient été adressés à toutes les locataires de la 

"C.______" dans le courant de l'année 2011 et elle s'efforçait de trouver des 

solutions de relogement pour les locataires et de les guider dans les démarches à 

entreprendre, des conclusions de l'accord concernant deux appartements ayant 

d'ores et déjà pu être signées avec B.______. En vue de la réalisation du projet, 

elle n'avait eu d'autre choix que de modifier l'échéance du bail, soit dès l'entrée en 

force de l'autorisation de construire, afin que les logements soient libres de tout 

occupant et de tous biens dès le début des travaux en 2014, voire en 2015. Elle 

ajoutait que si elle avait procédé à une résiliation ordinaire du contrat, en vue de 

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l'entrée en force de l'autorisation de construire, la résiliation aurait été validée et 

B.______ n'aurait pas obtenu de prolongation de bail, au vu de l'ampleur du projet 

de rénovation et de création de nouveaux appartements dans le quartier de ______ 

(GE) qui auraient prévalu sur les intérêts du locataire. Au surplus, si elle avait 

procédé à une résiliation ordinaire du bail le 19 mai 2011, une éventuelle 

prolongation de bail n'aurait pu être accordée que pour une durée de 4 ans 

maximum, de sorte que le bail arrivant à échéance en 2015, soit au début des 

travaux, le planning prévu n'aurait pas été modifié puisque l'autorisation de 

construire devrait entrer en force au plus tôt en 2014, voire en 2015. Enfin, la 

bailleresse se référait à l'art. 272a let d CO et indiquait qu'à teneur de la doctrine, 

lorsque le bailleur prévoyait la démolition de l'immeuble qui faisait l'objet du 

contrat de bail, plutôt que de résilier le bail pour sa prochaine échéance, il pouvait 

introduire une telle clause, en tant que modification unilatérale du contrat, en 

référence aux articles 269d al. 3 et 270b al. 2 CO. 

g. Dans sa réponse à la demande en validation de la modification unilatérale du 
contrat de bail du 2 mai 2013, la locataire a fait valoir la nullité de l'avis de modi-

fication du bail du 19 mai 2011, qui, en tant que transformation du bail de durée 

indéterminée en contrat de durée déterminée, entraînait les mêmes effets qu'une 

résiliation tout en empêchant le locataire de faire valoir ses droits à l'annulation du 

congé ou de requérir une prolongation de son bail. En référence à l’art. 273c 

al. 1 CO, elle rappelait qu’il était interdit au locataire de renoncer à des droits que 

lui conférait la loi. Enfin, elle soulevait que la voie choisie par la bailleresse 

constituait en outre un abus de droit, dans la mesure où la bailleresse utilisait une 

institution juridique de façon contraire à son but, soit en l'espèce la modification 

unilatérale du contrat de bail par avis officiel pour procéder à la résiliation dégui-

sée du contrat de bail.  

h. Le 19 juin 2013, une audience de débats principaux et de débats d'instruction a 
eu lieu. Le Tribunal a ordonné l'ouverture des débats principaux et les premières 

plaidoiries.  

Les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives.  

La locataire a indiqué n'avoir pas encore reçu de proposition de solution de relo-

gement, alors que 27 appartements loués par B.______ étaient concernés par le 

projet de la A.______. Elle ne contestait pas le contexte dans lequel la 

modification de bail avait été signifiée, soit les travaux prévus pour le projet de la 

C.______.  

Quant à la bailleresse, elle a indiqué avoir préféré notifier un avis de modification 

de bail plutôt qu'un avis de résiliation, parce que dans ce dernier cas, elle aurait dû 

résilier pour les échéances, différentes pour chacun des locataires. Par ailleurs, ses 

échéances étaient antérieures au début des travaux, de sorte qu'en résiliant, les 

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locataires auraient pu rester moins longtemps. Son pronostic selon lequel les tra-

vaux pourraient commencer au printemps 2015 n'avait pas changé, bien que le 

plan localisé de quartier (PLQ) n'ait pas encore été adopté, préalable et indis-

pensable à la demande d'autorisation de construire. 

Sur ce, les parties ayant renoncé aux plaidoiries finales et persisté dans leurs con-

clusions, le Tribunal a gardé la cause à juger. 

E. Dans la mesure utile à la solution du litige, les arguments des parties seront repris 
en tant que de besoin dans la partie "EN DROIT" ci-dessous. 

EN DROIT 

1. La décision entreprise est une décision finale, susceptible d'appel si la valeur liti-

gieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins, étant relevé 

qu'aucun des cas excluant l'appel (art. 309 CPC) n'est réalisé (art. 308 al. 1 lit. a et 

308 al. 2 CPC). 

1.1. Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au 
dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Le 

texte légal vise ainsi le dernier état des conclusions de première instance 

(JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle 2011, ch. 13 ad art. 308, 

p. 1243). 

La valeur litigieuse au sens du CPC se détermine en fonction des règles appli-

cables en matière de recours auprès du Tribunal fédéral, sur la base de la LTF 

(JEANDIN, op. cit., ch. 15 ad art. 308, p. 1243). 

Ainsi, dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la va-

leur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le con-

trat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date 

pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre ici en considé-

ration la période de protection de 3 ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est 

prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_217/2007 du 

4 septembre 2007, consid. 1; LACHAT, Procédure civile en matière de baux et 

loyers, Lausanne 2011, ch. 2.4.3, p. 49). 

1.2. Dans le cas d'espèce, le litige ne porte pas sur une somme d'argent déterminée 
mais est indéniablement de nature pécuniaire, au vu de la jurisprudence fédérale. 

S'agissant d'une contestation de modification unilatérale du bail, que la locataire a 

comparée à une résiliation du bail, et dans la mesure où le litige porte sur la vali-

dité d'une modification d'échéance devant intervenir au plus tôt en 2014, selon la 

bailleresse, il se justifie d'examiner la valeur litigieuse correspondante à la période 

courant entre l'entrée en vigueur de la modification du bail, soit au 31 août 2011, 

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jusqu'à la fin supposée du bail pour le cas où la modification d'échéance est vala-

ble, soit 2014. Cela couvre au minimum deux ans de loyer. 

Le loyer annuel brut s'élevant à 10'260 fr., la valeur litigieuse minimum s'élève a 

priori à 20'520 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 

1.3. Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commer-
ciaux sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolon-

gation de bail à loyer ou à ferme, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 

al. 2 lettre c CPC).  

L'action faisant l'objet du litige est fondée sur l'art. 270b al. 2 CO qui appartient 

aux dispositions du chapitre II du titre huitième du Code des obligations, intitulé 

"Protection contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur 

en matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux", de sorte qu'elle fait 

partie des causes visées par la disposition précitée du CPC. Elle est donc soumise 

aux règles de la procédure simplifiée. 

1.4. En procédure simplifiée, comme en procédure ordinaire, le délai d'appel est 
de 30 jours (art. 311 al. 1 et 314 al. 2 CPC a contrario). Ce délai ne court pas du 

15 juillet au 15 août inclus (art. 145 al. 1 let. b CPC). 

L'acte d'appel doit être écrit et motivé et répondre aux conditions des art. 130 et 

131 CPC. L'appelant doit indiquer la décision qu'il attaque et exposer les motifs 

de faits et/ou de droit qui, à ses yeux, justifient l'appel (LACHAT, op. cit., 

ch. 5.2.3.1, p. 186). 

Contrairement à ce que soutient l'intimée, l'acte d'appel ne comprend pas seule-

ment une référence à l'état de fait retenu par le Tribunal - ce qui ne serait au 

demeurant pas contestable pour une partie qui formule des critiques relatifs à 

l'application du droit -, ni à sa demande en validation de la modification du bail du 

14 février 2013. Il contient un exposé des motifs de l'appelante, permettant de 

comprendre pour quelles raisons elle conteste le raisonnement effectué par les pre-

miers juges - quand bien même l'appelante insère des éléments de fait non retenus 

par le Tribunal dans son argumentation en droit -, de même que des conclusions 

claires. 

Aussi, l'appel a été déposé dans le délai prescrit et dans la forme requise par la loi. 

Il est ainsi recevable.  

2. 2.1. En cours de contrat, le bailleur peut décider de majorer le loyer pour le pro-
chain terme de résiliation. Selon l'art. 269d al. 1 et 2 CO, l'avis de majoration du 

loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins 

avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule 

agréée par le canton; la majoration de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée 

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au moyen de la formule officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elle 

est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation. Ces règles s'appli-

quent dans la même mesure à la modification unilatérale au détriment du locataire 

consistant par exemple à facturer séparément les frais accessoires précédemment 

inclus dans le loyer (art. 269d al. 3 CO). 

L'art. 19 OBLF exige que la formule destinée à communiquer au locataire la 

modification unilatérale du contrat contienne la désignation des prétentions, la 

date de leur entrée en vigueur, les motifs précis justifiant ces prétentions (al. 1 

let. b), ainsi que les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le 

bien-fondé de la prétention, la liste des autorités de conciliation existant dans le 

canton et leur compétence à raison du lieu (al. 1 let. c). La désignation des préten-

tions unilatérales du bailleur et les motifs justifiant ces prétentions doivent figurer 

sur la formule officielle même et être suffisamment précis pour permettre au loca-

taire de saisir la portée et la justification de la modification; la jurisprudence ren-

due en matière de motivation des hausses de loyer s'applique intégralement 

(ATF 121 III 460). 

Selon la jurisprudence, l'art. 269d CO prescrit une forme écrite qualifiée qui 

s'étend à la motivation de la modification annoncée. Les renseignements donnés 

par un autre moyen peuvent préciser ou servir à l'interprétation des motifs men-

tionnés sur l'avis formel - ou sur l'annexe, conformément à l'art. 19 al. 1bis 

OBLF -, mais non les étendre ni remplacer une indication omise. Les motifs 

doivent être précis; ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justi-

fication de la modification de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance 

de cause l'opportunité de la contester ou non (ATF 121 III 6 consid. 3a et 460 

consid. 4a/bb et cc; ATF 117 II 458 consid. 2a; arrêts du Tribunal fédéral 

4A_136/2011 du 10 juin 2011; 4A_409/2009 du 1
er

 février 2010 consid. 2.1). 

La motivation telle qu'indiquée dans la formule officielle constitue une manifes-

tation de volonté du bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 4C.245/1999 du 3 janvier 

2000 consid. 3a, in MP 2000 p. 27; ATF 118 II 130 consid. 2b). Si le locataire et 

le bailleur ne sont pas d'accord sur le sens ou la portée de cette communication, il 

faut l'interpréter selon le principe de la confiance; sont prises en compte les facul-

tés de compréhension du locataire et toutes les circonstances du cas particulier 

(ATF 121 III 460 consid. 4a/cc; arrêts du Tribunal fédéral 4A_136/2011 du 

10 juin 2011 consid. 3.2.1; 4A_409/2009 précité, ibidem). 

La modification unilatérale qui ne comporte aucune motivation ou qui n'est pas 

motivée de façon suffisamment précise est nulle (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_136/2011 du 10 juin 2011 consid. 3.2.1; 4C.330/2002 du 31 janvier 2003 

consid. 3.1, in MRA 2003 p. 39; 4C.245/1999 du 23 août 1999 consid. 3a; 

4C.137/1999 précité consid. 2d, concernant un cas de nullité partielle; ATF 121 

III 6 et 460 consid. 4a/cc). 

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C/12104/2011 

La notion de modification unilatérale du contrat doit être comprise de manière 

large (ATF 125 III 231 consid. 3b; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, 

ch. 3.6., p. 557). Il peut s’agir de modifications unilatérales non appréciables en 

argent telles que : modification du préavis de résiliation, de l’échéance du bail ou 

de la période de tacite reconduction (LACHAT, op. cit., ch. 3.8, p. 558). 

Ne constitue toutefois pas une modification unilatérale du contrat au sens des arti-

cles 269d al. 3 et 270b al. 2 CO la prétention du bailleur qui a des effets analogues 

à la résiliation du bail. Dans ces cas, le bailleur n'a d'autre choix que de résilier le 

contrat (LACHAT, op. cit., ch. 3.9., p. 559). 

S'il estime qu'une modification unilatérale du bail à son détriment est abusive, le 

locataire peut la contester en justice (art. 270b CO). 

Dans le cadre d'une telle contestation, le juge devra apprécier la limite des préten-

tions que le bailleur peut imposer au locataire en fonction du caractère impératif 

de la plupart des dispositions des articles 253ss. CO, de l'interdiction de l'abus de 

droit et de la nécessité d'éviter que la prétention équivaille dans ses effets à une 

résiliation (LACHAT, op. cit., ch. 3.14., p. 561). 

Les dispositions relatives à la contestation du congé et à la prolongation de bail 

sont pour l'essentiel impératives. Le locataire ne peut pas renoncer aux droits que 

lui confèrent les articles 271ss CO, sauf si la loi le prévoit expressément (art. 273c 

CO). 

La doctrine admet que les parties puissent conclure expressément un bail de durée 

fixe, en prévision de travaux de démolition ou de grande transformation néces-

sitant le départ du locataire, de manière initiale ou qu'elles se mettent d'accord sur 

une telle convention après qu'un précédent bail ait été résilié. Dans ce cas, il est 

possible d'exclure toute prolongation de bail au sens de l'art. 272a al. 1 let. d CO 

(MONTINI/MONTINI, in Droit du bail à loyer, Bâle 2010, éd. BOHNET/MONTINI, 

n. 6, p. 1104 et n. 19, p. 1109). 

2.2. Dans son appel, la bailleresse soutient que l'avis de modification du bail con-
testé est valable à la forme et au fond. Elle considère avoir dûment motivé l'avis et 

avoir suffisamment informé la locataire du contexte dans lequel il était notifié. 

Elle conteste avoir induit en erreur la locataire, avec la référence à l'article 272a 

al. 1 let. d CO et au fait qu'elle ne serait en droit d'obtenir aucune prolongation, 

puisque la modification de l'échéance était motivée par référence expresse à des 

travaux de démolition et de reconstruction du groupe d'immeubles. 

L'intimée soutient quant à elle que la motivation de cette modification n'a pas été 

donnée clairement, de sorte qu'elle a dû prendre des conclusions relatives à une 

contestation de congé, lorsqu'elle a agi devant la Commission de conciliation en 

matière de baux et loyers. 

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C/12104/2011 

Les parties ont ainsi des opinions divergentes quant au sens et à la portée à donner 

au contenu de l'avis de modification unilatérale du bail contesté, ce qui mériterait 

une interprétation du texte de cet avis. 

En effet, la référence à l'impossibilité d'obtenir une prolongation de bail, en appli-

cation de l'art. 272a al. 1 let. d CO paraît douteuse, dans la mesure où il ne s'agit 

pas de conclure de manière bilatérale un contrat devant expressément prendre fin 

à une date prévisible, en raison d’une transformation ou d’une démolition, mais de 

la manifestation de volonté de la bailleresse de modifier le contrat qu'elle a elle-

même admis être de nature indéterminée, vu l'écoulement du temps. La com-

préhension de cette clause par la locataire est contestable, quand bien même elle 

était avertie de l'existence d'un projet immobilier dès la signature du contrat. 

En outre, l'art. 272a al. 1 let. d CO est prévu pour être appliqué lorsqu'un congé 

est donné. 

Toutefois, la question de la validité à la forme de l'avis de modification unilatérale 

du contrat de bail peut demeurer indécise, au vu des considérations qui suivent. 

L'appelante justifie la validité au fond de la modification par le fait que le projet 

immobilier était connu de la locataire depuis la signature du bail, conformément à 

l'art. 54 des clauses complémentaires. Ce projet étant devenu concret et pro-

gressant, il se justifiait de préciser que l'échéance du bail devait être portée à la 

date d'entrée en vigueur de l'autorisation de construire devant être délivrée en 

2014, voire au plus tard en 2015. 

L'intimée considère que la modification voulue vise à transformer le bail de durée 

indéterminée en contrat de durée déterminée, ce qui constituerait une résiliation 

déguisée. 

Force est de constater que visant à mettre un terme au contrat, par l'introduction 

d'une échéance finale, même soumise à l'avènement d'une condition suspensive 

résolutoire, la modification unilatérale considérée a strictement les mêmes effets 

qu'une résiliation de bail et empêcherait simultanément la locataire de la contester. 

Conformément à la doctrine précitée, elle ne saurait ainsi être imposée unilaté-

ralement à la locataire et ce d'autant moins que l'avis de modification fait expres-

sément référence à une impossibilité pour cette dernière de solliciter une prolon-

gation de bail. 

L'argument de la bailleresse selon lequel la solution adoptée consistant à modifier 

le contrat serait moins pénalisante pour la locataire que la notification d'un congé 

paraît incompréhensible à ce sujet, puisqu'elle souhaite simultanément lui interdire 

de bénéficier de son droit à une prolongation. 

- 11/12 - 

 

 

C/12104/2011 

Au vu des considérations qui précèdent, la modification unilatérale du contrat de 

bail étant contraire au droit impératif, elle ne saurait être validée, comme l'ont 

correctement retenu les premiers juges. 

Le jugement attaqué sera donc confirmé. 

3. A teneur de l'art. 22 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à 
la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les 

cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 

l'art. 114 CPC. 

4. La valeur litigieuse, déterminée au considérant 1.2. ci-dessus, est supérieure à 
15'000 fr., de sorte que le recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral peut 

être interjeté contre la présente décision (art. 74 al. 1 let. a LTF). 

* * * * * 

- 12/12 - 

 

 

C/12104/2011 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel formé par A.______ contre le jugement JTBL/684/2013, 

rendu par le Tribunal des baux et loyers le 26 juin 2013 dans la cause C/12104/2011-2-

OSL. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Elena SAMPEDRO et Monsieur Laurent 

RIEBEN, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, 

juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Sylvie DROIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : (cf. considérant 4).