# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e364feeb-cfc8-5a23-9346-72a7a6526a78
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-29
**Language:** de
**Title:** Kostenverteilung für Altlastensanierung. Bedeutung einer Freizeichnung bei Verkauf eines belasteten Grundstücks für die Kostenverteilung.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0107/2019
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_brge_iv_nr._0107-2019_vom_29._august_2019_.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2019.00023 
0107/2019 

Entscheid vom 29. August 2019 

Mitwirkende 

Abteilungsvizepräsident Urs Hany, Baurichter Alexander Seiler, Ersatzrich-
ter Kosmas Savary, Gerichtsschreiber Alain Thiébaud     

in Sachen 

Rekurrent 

K. H., […] 

vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerin 

1.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

Mitbeteiligte 

2.  Kanton Zürich, Postfach, 8090 Zürich  
3.  Stadt X, […]  

Nr. 3 vertreten durch […]  

betreffend 

Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich, Amt für Abfall, Wasser, Energie 
und Luft, Nr. AL 0230/0112-16 vom 22. Januar 2019; Sanierung des belas-
teten Standorts […]; Kostenverteilung […] 
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Verfügung Nr. AL0230/0112-16 vom 22. Januar 2019 trat die Baudirek-

tion  Kanton  Zürich,  Amt  für  Abfall,  Wasser,  Energie  und  Luft  (AWEL),  auf 

ein  altlastenrechtliches  Kostenverteilungsgesuch  der  Stadt  X  vom  28.  Ok-

tober 2004 bzw. vom 11. November 2009 ein (Dispositiv-Ziffer 1), stellte die 

für altlastenrechtliche Massnahmen betreffend den belasteten Standort […] 

("H.-Areal")  bis  zu  diesem  Zeitpunkt  angefallenen  Kosten  auf 

Fr. 2'105'289.93  fest  (Dispositiv-Ziffer  2)  und  verlegte  letztere  auf  K.  H. 

(Fr. 1'473'702.95;  70 %),  die  Stadt  X  (Fr. 536'848.90;  25,5 %)  sowie  den 

Kanton Zürich (Fr. 94'738.05; 4,5 %) (Dispositiv-Ziffer 3).  

Der  Kanton  Zürich  wurde  sodann  (sinngemäss)  zur  Erstattung  von 

Fr. 796'729.80  an  die  Stadt  X  verpflichtet  (Dispositiv-Ziffer 4).  K.  H.  wurde 

verpflichtet, dem Kanton Zürich innert 60 Tagen nach Rechtskraft des Ent-

scheids und Rechnungsstellung durch die Baudirektion Fr. 1'473'702.95 zu 

bezahlen, zuzüglich Verzugszins von 5 % nach Ablauf dieser Frist (Disposi-

tiv-Ziffer 5). Hinsichtlich der Anrechenbarkeit und Verteilung zukünftig anfal-

lender  Kosten  für  notwendige  altlastenrechtliche  Massnahmen  auf  dem 

Standort […] verweist die Verfügung auf ein separates Verfahren (Disposi-

tiv-Ziffer 6). Schliesslich wurden die weiteren Anträge der Stadt  X gemäss 

Erwägungs-Ziffer 8 (Verzinsung) und Erwägungs-Ziffer 9 (Forderung betref-

fend  Abgeltungen  des  Bundes,  weitere  Beweiserhebungen,  Befangenheit) 

abgewiesen (Dispositiv-Ziffer 7).  

B. 

Hiergegen gelangte K. H. mit fristgerechter Eingabe vom 21. Februar 2019 

an das Baurekursgericht des Kantons Zürich mit den folgenden Rechtsbe-

gehren: 

" 1. Die Kostenverteilungsverfügung vom 22. Januar 2019 sei vollumfäng-
lich aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Stadt X als Verhal-
tensverursacherin  und  Zustandsstörerin  und  der  Kanton  Zürich  als 
Zustandsstörerin, nicht indessen K. H., weder als Verhaltensverursa-
cher  noch  als  Zustandsstörer,  für  die  Kosten  der  Altlastensanierung 
der  Liegenschaft  T.-Strasse  in  X,  einschliesslich  der  Altlastensanie-
rung der angrenzenden E.-Parzelle (gemäss dem zwischen dem Kan-

R4.2019.00023 

Seite 2 

 
 
 
ton  und  der  Stadt  X  bereits  ausgehandelten  Kostenverteiler)  aufzu-
kommen haben. 

  2. Die Zusammenstellung der Sanierungskosten im Kurzbericht vom 17. 
November 2009 der T. AG sei zu revidieren und von einem unabhän-
gigen Gutachter, welcher von den Parteien gemeinsam bestimmt wird, 
zu überprüfen. 

  3. Die  Kostenanteile  seien  demgemäss  neu  festzulegen,  wobei  festzu-

stellen sei, dass auf K. H. keine Kosten entfallen. 

  4. Eventualiter sei das vorliegende Kostenverteilungsverfahren zu sistie-
ren und der Rekursgegnerin 1 [Stadt X] Frist anzusetzen, um ihre An-
sprüche aus  dem  Tauschvertrag vom  25.  August  1988  vor  einem  Zi-
vilgericht entscheiden zu lassen. 

  5. Unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulasten  der  Rekursgegne-

rinnen 1 und 2 [Stadt X und Baudirektion Kanton Zürich]." 

C. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  25.  Februar  2019  wurde  vom  Rekurseingang 

Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Mit  Vernehmlassung  vom  21.  März  2019  beantragte  die  Baudirektion  die 

Abweisung  des  Rekurses.  Die  Stadt  X  beantragte  mit  Eingabe  vom  27. 

März 2019 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei; un-

ter  Kostenfolge  zulasten  des  Rekurrenten.  Der  Kanton  Zürich  liess  sich 

nicht besonders vernehmen. 

E. 

Mit Replik vom 18. April 2019 hielt der Rekurrent an den gestellten Anträ-
gen  vollumfänglich  fest.  Die  Stadt  X  duplizierte  per  2.  Mai  2019  mit  eben-

falls  unveränderten  Anträgen.  Die  Baudirektion  hielt  mit  Eingabe  vom  13. 

Mai  2019  (sinngemäss)  an  ihren  Begehren  fest.  Der  Kanton  Zürich  liess 

sich erneut nicht besonders vernehmen. 

R4.2019.00023 

Seite 3 

 
 
Es kommt in Betracht: 

1. 

Zum  Rekurs  ist  berechtigt,  wer  durch  die  Anordnung  berührt  ist  und  ein 

schutzwürdiges 

Interesse  an 

ihrer  Aufhebung  oder  Änderung  hat 

(§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). Der Rekurrent ist als Ad-

ressat der Verfügung vom 22. Januar 2019 und als zur Kostentragung Ver-

pflichteter zu deren Anfechtung ohne weiteres legitimiert. Da auch die wei-

teren  Prozessvoraussetzungen  erfüllt  sind,  ist  auf  den  erhobenen  Rekurs 

einzutreten. 

2. 

Dem Rekursverfahren liegt der folgende Sachverhalt und die folgende Pro-

zessgeschichte zugrunde: 

Das  im  Jahr  1851  auf  dem  Grundstück  altKat.-Nr.  2  (Kat.-Nr.  3;  ehemals 

altKat.-Nr.  1)  errichtete  "H.-Gebäude"  wurde  von  verschiedenen  Inhabern 

als Färberei, später auch als chemische Waschanstalt genutzt (1851-1866 

durch F. E., 1866-1876 durch Ph. J., 1876-1905 durch G. P. und 1905-1940 

durch R. P.). Ab dem Jahr 1930 war J. H. Eigentümer der Liegenschaft und 

Betreiber  der  Färberei  und  chemischen  Waschanstalt.  Nach  dessen  Tod 

am 24. Juni 1956 ging das (Gesamt-)Eigentum über auf seine Witwe E. H., 

die den Betrieb weiterführte, und die beiden Söhne K. H. (Rekurrent) sowie 

R. H. Letztere waren ab dem 9. April 1960 alleinige Eigentümer der Liegen-

schaft. Im November 1969 liess sich der Rekurrent im Handelsregister des 

Kantons  Zürich  als  Inhaber  einer  Einzelfirma  mit  dem  Zweck  des  Betriebs 

einer Kleiderreinigung und Färberei an der T.-Strasse 1 eintragen. Am 25. 
August 1988 wurde das Grundstück altKat.-Nr. 1 (altKat.-Nr. 2; Kat.-Nr. 3) 

im Rahmen eines Tauschs (mit Aufgeld) gegen die Liegenschaften "A." und 

"L.-Strasse" an der T.-Strasse 2 (altKat.-Nrn. 4 und 5) an die Mitbeteiligte 3 

übertragen. Die Liegenschaft an der T.-Strasse 1 wurde dabei vorderhand 

dem  Rekurrenten  zur  unentgeltlichen  Weiternutzung  als  Betriebsstandort 

überlassen. Im Jahr 1992 wurde der Betriebsstandort verlegt. Nach Grenz-

bereinigungen in den Jahren 2004 und 2005 wurde die verbliebene Parzel-

le  (alt  Kat.-Nr.  2;  Kat.-Nr.  3)  am  22.  Dezember  2005  an  die  L.  Immobilien 

AG, X, veräussert. Im Rahmen einer weiteren Handänderung ging das Ei-

R4.2019.00023 

Seite 4 

 
 
gentum  sodann  an  die  E.  AG,  über,  welche  die  heute  bestehende  Über-

bauung realisierte. Im Jahr 2009 fusionierte die E. AG mit der heutigen Ei-

gentümerin S. H. Holding AG. 

In  den  Jahren  1991  bis  1993  wurden  auf  dem  "H.-Areal"  im  Zusammen-

hang  mit  einem  nicht  realisierten  Bauvorhaben  (Zentrum  E.)  erste  Abklä-

rungen  zur  Schadstoffsituation  durchgeführt.  Ergänzende  Untersuchungen 

wurden 1996 vorgenommen. Diese ergaben, dass das Areal unter anderem 

mit  chlorierten  Kohlewasserstoffen  (CKW,  insbesondere  Tetrachlorethen 

[PER]) belastet ist. Mit Schreiben vom 22. Dezember 1999 reichte die Mit-

beteiligte 3  der  damals  erstinstanzlich  zuständigen  Baudirektion  aufforde-

rungsgemäss  ein  Sanierungsprojekt  für  das  Areal  ein.  Nach  Bewilligung 

des  Sanierungsprojekts  und  des  anschliessend  eingereichten  Ausfüh-

rungskonzepts  für  die  Sanierung  wurden  im  September 2000  die  Sanie-

rungsarbeiten  gestartet.  Unter  Berücksichtigung  zusätzlicher  Sanierungs-

abklärungen und entsprechenden Unterbrüchen konnten die Sanierungsar-

beiten  im  Herbst  2005  abgeschlossen  werden.  In  den  Jahren  2005  und 

2006  wurden  von  der  Baudirektion  ergänzende  Untersuchungen  im 

Abstrombereich des "H.-Areals" angeordnet. 

Die  Mitbeteiligte  3  reichte  der  Baudirektion  am  28.  Oktober  2004  ein  Kos-

tenverteilungsgesuch über einen – dannzumal – zu verteilenden Betrag von 

Fr. 513'983.10  ein.  Mit  Schreiben  vom  11.  November  2011  ergänzte  die 

Mitbeteiligte 3 dieses Gesuch und machte neu insgesamt einen Betrag von 

Fr. 2'015'872.05  geltend.  Zwischen  den  Parteien  geführte  Einigungsge-

spräche scheiterten. Nach Zustellung eines – ersten – Entwurfs einer Kos-

tenverteilungsverfügung  sowie  entsprechenden  Stellungnahmen  trat  die 

Baudirektion mit Verfügung Nr. 1106 vom 6. Juni 2011 auf die Kostenvertei-

lungsgesuche ein und stellte fest, dass sich die bis zu diesem Zeitpunkt zu 

verteilenden  Kosten  betreffend  die  altlastenrechtlichen  Massnahmen  zur 

Sanierung des "H.-Areals" auf Fr. 2'095'396.88 beliefen. Diese wurden der 

Mitbeteiligten  3  zu  25,5 %,  dem  Rekurrenten  zu  70 %  sowie  dem  Kanton 

Zürich (Mitbeteiligter 2) zu 4,5 % auferlegt und der Rekurrent sowie die Mit-

beteiligte  3  verpflichtet,  der  Rekursgegnerin  die  entsprechenden  Beträge 

zuzüglich Zins zu 5 % zu bezahlen.  

Hiergegen  erhoben  der  Rekurrent  und  die  Mitbeteiligte 3  jeweils  separat 

Rekurs  an  den  –  dannzumal  sachlich  zuständigen  –  Regierungsrat  des 

Kantons  Zürich.  Die  Mitbeteiligte 3  stellte  den  Antrag,  die  Zahlungsver-

R4.2019.00023 

Seite 5 

 
 
pflichtungen  insofern  anzupassen,  als  die  Vergütung  bzw.  Rückerstattung 

der Ausgleichsansprüche über den Kanton zu erfolgen habe; sodann seien 

die  anrechenbaren  vorfinanzierten  Geldleistungen  seit  dem  28.  November 

2004 jeweils pro rata temporis zu verzinsen. Der Rekurrent stellte mit den 

vorerwähnten Ziffern 1 und 4 der Rekursbegehren im Wesentlichen identi-

sche Anträge. Mit Beschluss des Regierungsrats vom 25. März 2015 hiess 

dieser  die  Rekurse  insoweit  gut,  als  die  Verfügung  Nr. 1106  vom  6.  Juni 

2011  aufgehoben  und  die  Sache  im  Sinne  der  Erwägungen  zur  weiteren 

Abklärung  des  Sachverhalts  und  zu  neuem  Entscheid  an  die  Baudirektion 

zurückgewiesen  wurde.  Im  Übrigen  wurden  die  Rekurse  abgewiesen.  Da-

gegen erhob die Mitbeteiligte 3 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des 

Kantons Zürich mit dem Antrag, der Beschluss vom 25. März 2015 sei voll-

umfänglich  aufzuheben  sowie  die  Verfügung  Nr.  1106  vom  6.  Juni  2011 

dahingehend  abzuändern,  dass  die  Vergütung  bzw.  Rückerstattung  der 

Ausgleichsansprüche über den Kanton zu erfolgen habe und die anrechen-

baren vorfinanzierten Geldleistungen seit dem 28. November 2004 zu ver-

zinsen seien. Mit Urteil vom 21. April 2016 wies das Verwaltungsgericht die 

von  der  Mitbeteiligten  3  erhobene  Beschwerde  ab  (VB.2015.00305  vom 

21. April 2016). Dieser Entscheid blieb unangefochten. 

Bei  der  vorliegend  angefochtenen  Verfügung  Nr.  AL0230/0112-16  vom 

22. Januar  2019  handelt  es  sich  um  die  zufolge  Rückweisung  vorzuneh-

mende  Neubeurteilung  der  Kostenverteilungsgesuche  der  Mitbeteiligten 3 

vom 28. Oktober 2004 und vom 11. November 2011. Der Erlass des ange-

fochtenen Entscheids erfolgte durch das gemäss § 30 Abs. 1 des Abfallge-

setzes  (AbfG)  in  Verbindung  mit  § 4a  Abs.  2  lit.  d  der  Abfallverordnung 

(AbfV) neu zuständige Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) der 

Rekursgegnerin. 

3.1. 

Der  Rekurrent  macht  geltend,  die  Rekursgegnerin  habe  die  Vorgaben  der 

Rechtsmittelinstanzen,  mithin  den  vom  Verwaltungsgericht  bestätigten  Be-

schluss des Regierungsrats vom 25. März 2015, im Wesentlichen ignoriert 

und  sei  deshalb  zu  einem  nahezu  identischen  Resultat  wie  im  Jahr  2011 

gelangt.  In  diesem  Entscheid  sei  die  Rekursgegnerin  unmissverständlich 
aufgefordert  worden,  die  zivilrechtlichen  Verhältnisse  (vertragliche  Verein-

barung) "erstmals und vertieft" zu prüfen. Der Verzicht auf die Prüfung der 

R4.2019.00023 

Seite 6 

 
 
Freizeichnungsklausel sei nach Massgabe dieses Entscheids "für den vor-

liegenden Fall keine angemessene Vorgehensweise". 

3.2. 

Damit  ist  zunächst  auf  eine  –  mögliche  –  Bindungswirkung  des  nach  Ab-

weisung  der  dagegen  an  das  Verwaltungsgericht  erhobenen  Beschwerde 

rechtskräftigen Beschlusses des Regierungsrats vom 25. März 2015 Bezug 

zu nehmen. Beim vorliegend zuständigen Baurekursgericht handelt es sich 

zwar faktisch nicht (mehr) um dieselbe Instanz. Weil das Baurekursgericht 

während  des  Verfahrens  funktional  in  die  vormalige  Stellung  des  Regie-

rungsrats eingetreten ist, bedarf die Frage der Bindungswirkung des regie-

rungsrätlichen  Entscheids  dennoch  der  Klärung.  Mit  dem  Beschluss  des 

Regierungsrats vom 25. März 2015 wurde  die Verfügung der Baudirektion 

Nr. 1106 vom 6. Juni 2011 aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwä-

gungen zur weiteren Abklärung des Sachverhalts und zu neuem Entscheid 

an die Baudirektion zurückgewiesen. 

3.3. 

Eine  Rückweisung  im  Rekursverfahren  bewirkt,  dass  die  Vorinstanz  die 

Sache  erneut  beurteilen  muss.  Sie  ist  dabei  an  die  Rechtsauffassung  der 

Rekursinstanz gebunden. Nicht bindend sind hingegen allgemeine Hinwei-

se  der  Rekursinstanz,  Eventualerwägungen  und  sog.  "obiter  dicta"  (d.h. 

nicht entscheidtragende Erwägungen), wobei ihnen immerhin eine faktische 

Bindungswirkung in dem Sinne zukommen kann, dass sie präjudizielle Be-

deutung erlangen. Die Vorinstanz darf ihrem neuen Entscheid auch weitere 

Gesichtspunkte  zugrunde  legen,  solange  sie  dabei  die  Vorgaben  des 

Rückweisungsentscheids  nicht  unterläuft  (Alain  Griffel,  in:  Kommentar 

VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 28 Rz. 42; sowie Marco Donatsch, 

in:  Kommentar  VRG, 3.  Aufl.,  Zürich/Basel/Genf  2014,  §  64  Rz.  15;  je mit 
Hinweisen). 

Die  Frage,  ob  Rückweisungsentscheide  für  die  rückweisende  Instanz  Bin-

dungswirkung  entfalten,  wird  in  der  Rechtsprechung  uneinheitlich  beant-

wortet. Eine zwingende Bindungswirkung im Sinne eines ungeschriebenen 

Grundsatzes  des  Bundesrechts  besteht  nicht.  Im  Grundsatz  ist  es  richtig, 

dass – beispielsweise – das Verwaltungsgericht an seinen Rückweisungs-
entscheid gebunden ist. Gerade auch die ein Rechtsmittel führende Partei 

muss  darauf  vertrauen  dürfen,  da  die  Rückweisung  ansonsten  einzig  eine 

Verlängerung  des  Verfahrens  zur  Folge  hat  und  nicht  der  Streiterledigung 

R4.2019.00023 

Seite 7 

 
 
dient; der Rückweisungsentscheid soll keine Rechtsunsicherheit bewirken. 

Die  Selbstbindung  der  Rechtsmittelinstanz  setzt  aber  voraus,  dass  die 

Grundlagen  des  Rückweisungsentscheids  unverändert  geblieben  sind.  Er-

folgt  die  Rückweisung  zur  Klärung  oder  Ergänzung  des  entscheidrelevan-

ten  Sachverhalts  oder  werden  nach  §  64  Abs.  2  des  Verwaltungsrechts-

pflegegesetzes  (VRG)  zulässige  neue  Tatsachenbehauptungen  oder  Be-

weismittel in das Verfahren eingebracht, kann dies zu einer abweichenden 

Beurteilung führen. Da die rechtliche Beurteilung alsdann auf einem geän-

derten  Sachverhalt  beruht,  tangiert  diese  die  Bindung  an  den  Rückwei-

sungsentscheid nicht. Die Bindungswirkung ist freilich dann infrage gestellt, 

wenn seit dem Rückweisungsentscheid eine Rechts- oder Praxisänderung 

erfolgte  oder  eine  (bis  dahin  ungeklärte)  Rechtsfrage  vom  Bundesgericht 

abweichend beurteilt worden ist. In solchen Fällen kann von der Beurteilung 

im Rückweisungsentscheid abgewichen werden, namentlich wenn dieser – 

für die Rechtsmittelinstanz erkennbar – von einer oberen Instanz im Fall ei-

nes Weiterzugs aufgehoben würde. Insoweit steht die Beurteilung der Bin-

dungswirkung eines Rückweisungsentscheids in einem Spannungsverhält-

nis zur Einschränkung der Anfechtbarkeit von Vor- und Zwischenentschei-

den gemäss Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) und zur in 

Art. 93 Abs. 3 BGG geregelten diesbezüglichen Überprüfungsbefugnis des 

Bundesgerichts (Donatsch, § 64 Rz. 19 ff.). 

3.4. 

Gemäss  dem  Entscheid  des  Regierungsrats  vom  25.  März  2015  wurden 

die  (vereinigten)  Rekurse  "insoweit  teilweise  gutgeheissen,  als  die  Verfü-

gung  aufgehoben  und  die  Sache  im  Sinn  der  Erwägungen"  an  die  Baudi-

rektion zurückgewiesen wurde; "im Übrigen" wurden die Rekurse abgewie-

sen.  

In den Erwägungen setzte sich der Regierungsrat zum einen mit der Frage 

auseinander,  ob  die  privatrechtlichen  Regelungen,  welche  die  Mitbeteilig-

te 3  und  der  Rekurrent  getroffen  haben,  im  Rahmen  des  Kostenvertei-

lungsverfahrens  hätten  berücksichtigt  werden  müssen,  und  bejahte  dies  – 

im  Gegensatz  zur  erstinstanzlich  verfügenden  Baudirektion  –  für  den  vor-

liegenden Fall. Ob die zivilrechtlichen Regelungen vorfrageweise zu prüfen 

oder  das  Verwaltungsverfahren  zu  sistieren  sei,  bis  die  privatrechtlichen 
Ansprüche  in  einem  Verfahren  vor  den  Zivilgerichten  geklärt  seien,  lässt 

der  Entscheid  offen.  Zum  anderen  befasste  sich  der  Regierungsrat  in  sei-

nen Erwägungen damit, ob die Kostenpflicht früherer Betreiber auf den Re-

R4.2019.00023 

Seite 8 

 
 
kurrenten  übergegangen  sei.  Diesbezüglich  hält  er  fest,  dass  die  Kosten-

pflicht des Verhaltensverursachers im Fall der Singularsukzession – im Ge-

gensatz zur ohne Weiteres auf den Erwerber übergehenden latenten Kos-

tenpflicht  des  Standortinhabers  bei  einer  Handänderung  infolge der  mass-

geblichen  Anknüpfung  an  die  "Rechtsbeziehung  zum  belasteten  Standort" 

– als persönliche Schuld bei diesem bleibe und nicht auf den Rechtsnach-

folger übergehe.  Möglich  sei dagegen ein  Übergang der  Kostenpflicht  des 

Verhaltensverursachers  im  Fall  der  Universalsukzession,  was  zum  einen 

die Vermögens- oder Geschäftsübernahme betreffe und zum andern durch 

Erbschaftserwerb im Sinne von Art. 560 Abs. 2 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) 

geschehen  könne.  Letztere  Variante  setze  voraus,  dass  nach  der  Rechts-

lage zum Zeitpunkt des Erbganges eine Sanierungspflicht bestanden habe, 

weshalb  nebst  Erörterung  der  früheren  Rechtslage  auch  zu  prüfen  sei,  ob 

zum  damaligen Zeitpunkt  –  mithin zum  Zeitpunkt  des Todes von  J.  H.  am 

24. Juni 1956 – eine Sanierung auch tatsächlich angeordnet worden wäre 

bzw.  damit  hätte  gerechnet  werden  müssen.  Bejahendenfalls  sei  der  Um-

fang  der  Sanierung  (nach  damaligem  Recht)  zu  berechnen;  bezüglich  der 

Erbenhaftung sei auf die Sanierungspflicht bzw. die Kosten einer Sanierung 

zum Zeitpunkt des Erbganges abzustellen. Die Kostenverteilungsverfügung 

habe  deshalb  konkret  darzulegen,  ob  zum  Zeitpunkt  des  massgeblichen 

Erbganges  eine  Sanierung  angeordnet  worden  wäre  und  in  welchem  Um-

fang  hätte  saniert  werden  müssen.  Ebenso  habe  sie  aufzuzeigen,  welche 

Kosten daraus entstanden wären, weil nur diese den Erben auferlegt wer-

den  dürften.  Diesbezüglich  erweise  sich  die  Kostenverteilungsverfügung, 

welche  wohl  auf  zum  Zeitpunkt  des  Erbganges  bestehende  Vorschriften, 

namentlich  des  vormaligen  Gewässerschutzgesetzes,  verweise,  indes  be-

treffend  die  Frage  einer  tatsächlichen  früheren  Sanierungspflicht  und  der 

damit einhergehenden Kosten als nicht bzw. ungenügend begründet. Was 

die Frage einer Geschäftsübernahme der chemischen Reinigung durch den 
Rekurrenten von E. H. angehe, so könnten den Akten keine Belege betref-

fend eine Geschäftsübernahme mit Aktiven und Passiven entnommen wer-

den. Auch diesbezüglich sei die Ausgangsverfügung mangelhaft begründet. 

Es  seien  daher  sowohl  in  Zusammenhang  mit  der  Tragweite  des  Tausch-

vertrags  als  auch  mit  der  Rechtsnachfolge  und  den  damit  verbundenen 

Auswirkungen  auf  die  Kostentragung  weitergehende  Abklärungen  in  nicht 

unerheblichem Umfang vorzunehmen und die Sanierungskosten anschlies-

send  neu  zu  verteilen.  Weil  es  nicht  angehen  könne,  dass  derart umfang-

reiche  Abklärungen  erstmals  durch  die  Rekursinstanz  vorzunehmen  seien 

R4.2019.00023 

Seite 9 

 
 
und  den  Parteien  bei  einem  reformatorischen  Entscheid  des  Regierungs-

rats  eine  Instanz  verloren  ginge,  erscheine  es  sachgerecht  und  geboten, 

die Kostenverteilung aufzuheben und die Streitsache zum Neuentscheid an 

die  Baudirektion  zurückzuweisen.  Auf  die  Prüfung  weiterer  Rügen  hat  der 

Regierungsrat verzichtet. 

Die Rückweisung bezieht sich nach dem Gesagten auf zwei Gesichtspunk-

te:  Die  Baudirektion  (bzw.  kraft  neuer  Zuständigkeitsregelung:  das  AWEL) 

soll zum einen die Frage der Rechtsnachfolge abklären und insbesondere 

darlegen,  ob  bzw.  in  welchem  Ausmass  aus  einer  allfälligen  Sanierungs-

pflicht zum Todeszeitpunkt des J. H. Kosten entstanden wären bzw. inwie-

fern  damit  hätte  gerechnet  werden  müssen,  und  ob  von  einem  Übergang 

der Kostentragungspflicht von E. H. auf den Rekurrenten namentlich zufol-

ge Geschäftsübernahme auszugehen sei. Zum anderen solle die Baudirek-

tion  (das  AWEL)  im  Rahmen  der  Kostenverteilungsverfügung  den  Grund-

stücktauschvertrag  berücksichtigen  (zum  Ganzen  Beschluss  des  Regie-

rungsrats vom 25. März 2015, E. 3-7; VB.2015.00305 vom 21. April 2016, 

E. 4.1). 

3.5. 

Der Regierungsrat hat damit nur sehr beschränkt Fragen entschieden, wel-

che im vorliegenden Fall keinen Beurteilungsspielraum mehr offen liessen. 

Weder die Frage der Rechtsnachfolge des Rekurrenten für J. H. bzw. für E. 

H. (in die Stellung je eines Verhaltensverursachers) noch das Ausmass ei-

ner  allfälligen  Sanierungspflicht  in  den  jeweils  in  Frage  stehenden  Über-

gangszeitpunkten sind – zufolge des Rekursentscheids des Regierungsrats 

– rechtsgenügend geklärt. Die genannten Fragen stehen vorliegend folglich 

zur freien Beurteilung. 

Die  Anweisungen  zur  Berücksichtigung  des  Gewährleistungsausschlusses 

im  Grundstücktauschvertrag  sind  relativ  unbestimmt.  Der  Regierungsrat 

stützt sich im Entscheid vom 25. März 2015 auf relativ allgemein wiederge-

gebene  Meinungsäusserungen  in  der  Lehre,  wonach  auch  im  Rahmen  ei-

ner  Kostenverteilung  nach  Art.  32d  des  Umweltschutzgesetzes  (USG) 

zwecks  Sicherstellung  sachgerechter  Ergebnisse  die  zivilrechtlichen  Ver-

hältnisse zu berücksichtigen seien. Auch diese Feststellung vermag für wei-

tere Verfahren keine bindende Wirkung zu entfalten. Zu berücksichtigen ist 

zudem, dass zufolge der grundsätzlich fehlenden Beschwerdefähigkeit des 

regierungsrätlichen  Rückweisungsentscheids  (Art.  93  Abs.  1  BGG;  § 41 

R4.2019.00023 

Seite 10 

 
 
Abs. 3 i.V.m. § 19a VRG) eine spätere Anfechtung in diesem Punkt ohne-

hin nicht wirksam ausgeschlossen werden kann. Das Verwaltungsgericht ist 

auf  die  von  der  Mitbeteiligten 3  gegen  den  Beschluss  des  Regierungsrats 

vom  25. März  2015  erhobene  Beschwerde  denn  auch  einzig  zufolge  der 

bereits  überlangen  Verfahrensdauer  eingetreten  (VB.2015.00305  vom 

21. April 2016, E. 5.3.3-5.4). Auch die Bedeutung des Gewährleistungsaus-

schlusses für die Kostenverteilung ist mithin umfassend zu untersuchen. 

4.1. 

Der  Rekurrent  beruft  sich  in  der  Sache,  wie  erwähnt,  auf  die  im  Grund-

stücktauschvertrag  vom  25. August  1988  enthaltene  Klausel  betreffend 

Gewährleistungsausschluss.  Die  Mitbeteiligte 3  habe  die  Liegenschafts-

schätzung  selber  vorgenommen.  Die  Gebäude  auf  beiden  Grundstücken 

(T.-Strasse  1  und  T.-Strasse  2)  seien  als  wertlose  Abbruchliegenschaften 

bewertet  worden.  Der  Landpreis  für  die  Liegenschaft  T.-Strasse  1  sei  je-
doch um Fr. 200.– pro m2 tiefer bewertet worden als derjenige der Liegen-
schaft T.-Strasse 2. Die Wertminderung habe sich aus den von der Mitbe-

teiligten 3 zu diesem Zeitpunkt bereits geschätzten Entsorgungskosten von 

Altlasten  für  die  chemische  Reinigung  ergeben.  Die  damals  seitens  der 

Mitbeteiligten 3 Handlungsbefugten seien sachkundig  gewesen und hätten 

sich damit in den Fachabteilungen vor dem Erwerb vertieft auseinanderge-

setzt. Erste Grundlagenstudien seien ab 1980 vorgenommen worden; eine 

Überbauungsstudie vom November 1983 habe zweifellos vertiefte Erkennt-

nisse  betreffend  Bodenbeschaffenheit  zutage  gefördert.  Die  getauschte 

Liegenschaft sei bereits damals im Verdachtsflächen-Kataster eingetragen 

gewesen. Niemand werde auch nur im Ansatz behaupten wollen, dass sich 

die Mitbeteiligte 3 nach diesem Prüfungsprozedere nicht bewusst gewesen 

wäre, dass sie eine Abbruchliegenschaft mit einem Altlastenrisiko erworben 
habe. Alle Gremien seien sich der tatsächlichen und rechtlichen Tragweite 

der Vertragsklausel betreffend Rechts- und Sachmängel bestens im Klaren 

gewesen; diese sei denn auch nie beanstandet oder angefochten worden. 

Die  Formulierung  der  Freizeichnungsklausel  sei  bewusst  streng  gewählt 

und  keinesfalls  zufällig  oder  unabsichtlich.  Namentlich  unterscheide  diese 

nicht  zwischen  körperlichen  und  rechtlichen  Mängeln.  Ein  tatsächlicher 

Konsens  bezüglich  des  Ausschlusses  aller  Forderungen  gegenüber  dem 

Rekurrenten  sei  damit  zustande  gekommen.  Eine  Anfechtung  der  Frei-

zeichnungsklausel sei ausgeschlossen. 

R4.2019.00023 

Seite 11 

 
 
Insgesamt widerspreche eine Umgehung der Freizeichnungsklausel, sei es 

privat-  oder  wie  vorliegend  öffentlich-rechtlich,  dem  Grundsatz  von  Treu 

und Glauben. Dies verdiene keinen Rechtsschutz. Zufolge der nun gestützt 

auf  Art.  32d  USG  gestellten  Schadenersatzforderung  werde  eine  umfas-

sende  privatrechtlich  wirksame  Haftungsausschlussklausel  ausgehebelt. 

Das  diesbezügliche  Verhalten  der  Mitbeteiligten  3  sei  widersprüchlich  und 

demzufolge  auch  rechtsmissbräuchlich.  Eine  Kostenverteilung  gemäss 

Art. 32 USG sei nicht von Gesetzes wegen vorgeschrieben. Eine Behörde 

erlasse  eine  solche  nur  dann,  wenn  ein  Verursacher  dies  verlange  oder 

stattdessen die Behörde die Massnahmen selber durchführe (Art. 32d Abs. 

4 USG). Dies sei nicht der Fall, da sowohl die Mitbeteiligte 3 als auch der 

Mitbeteiligte 2 in eigener Sache tätig geworden seien bzw. die eigene Par-

zelle saniert hätten. Dies ergebe nur Sinn, wenn sich die Behörde von Am-

tes  wegen  um  die  Sanierung  eines  Standorts  kümmere  bzw.  allfällige  Er-

satzmassnahmen ergreife.  

4.2. 

Die  Wahrung  privatrechtlicher  Ansprüche  richtet  sich  gemäss  §  317  PBG 

und § 1 VRG grundsätzlich nach dem Privatrecht im zivilprozessualen Ver-

fahren  (VB.2014.00314  vom  30.  September  2014,  E.  2.2;  VB.2005.00464 

vom 11. Januar 2006, E. 3.2; VB.2005.00022 vom 1. Juni 2005, E. 3.2.1). 

Eine  Pflicht  der  Verwaltungsrechtspflege,  zivilrechtliche  Vorfragen  zu  ent-

scheiden, besteht nicht. Bei der Entscheidung zivilrechtlicher Vorfragen hat 

sich 

die 

Verwaltungsrechtspflege 

Zurückhaltung 

aufzuerlegen 

(VB.2009.00181 vom  27.  Januar  2010,  E.  2.2;  BGr  1C_237/2010 vom  30. 

August 2010, E. 2.4.2). Weil der im Grundstückkaufvertrag vom 25. August 

1988  enthaltenen  Klausel  betreffend  Gewährleistungsausschluss  möglich-

erweise  eine  Reflexwirkung  auf  die  streitgegenständliche  Kostenverteilung 

zukommen  könnte,  ist  deren  Tragweite  vorliegend  freilich  zu  beleuchten. 
Dies  unter  der  Einschränkung  bzw.  dem  Vorbehalt,  dass  eine  abschlies-

sende  bzw.  der  materiellen  Rechtskraft  zugängliche  Beurteilung  einzig  im 

zivilgerichtlichen Verfahren erfolgen kann.  

4.3. 

Der Grundstücktauschvertrag vom 25. August 1988 enthält unter dem Titel 

"Weitere Bestimmungen" und im Einzelnen Folgendes (act. 13.1): 

R4.2019.00023 

Seite 12 

 
 
" 1. Der  Besitzesantritt  in  Rechten  und  Pflichten,  Nutzen  und  Schaden 
durch  die  jeweiligen  Erwerber  findet  mit  der  Abgabe  der  Grundregis-
teranmeldung statt. 

  [2. Bestimmung zur Genehmigung durch den Grossen Gemeinderat und 

zum Baubeginn an der T.-Strasse 2] 

    Die Stadtgemeinde X gestattet den Herren H., die von ihnen benutz-
ten Räumlichkeiten in der Liegenschaft T.-Strasse 1 ohne Entrichtung 
einer  Miete  bis  zu  ihrem  Umzug  in  den  Neubau  weiterzubenützen, 
längstens aber bis Ende 1990. 

  [3. Bestimmung  betreffend  Notariatsgebühren  sowie  Grundstücksge-

winnsteuern] 

  4. Die Parteien sind auf die Bestimmungen der Art. 219 und 192 ff. OR 
hinsichtlich  der  Gewährleistung  des  Veräusserers  für  Sach-  und 
Rechtsmängel  aufmerksam  gemacht  worden.  Im  Einverständnis  mit 
dem  Erwerber  übernimmt der jeweilige  Abtreter bezüglich  seiner  Lie-
genschaft(en) keine Gewährleistungspflicht irgendwelcher Art. Vorbe-
halten bleiben die Art. 192 Abs. 3 und 199  OR. Die Parteien kennen 
die Bedeutung dieser Bestimmungen. 

  [5. Bestimmung  betreffend  Übernahme  privater  Schaden-  und  /oder 

Haftpflichtversicherungen.] 

  [6. Bestimmung betreffend bestehende Mietverhältnisse.] 

  [7. Bestimmung betreffend Einfahrt Liegenschaft T.-Strasse 2] 

  8. Die  Herren  H.  haben  während  der  Dauer  der  unentgeltlichen  Benüt-
zung der Räumlichkeiten gem. Ziffer 2 der weit. Bestimmungen allfäl-
lige Reparaturen im Rahmen von normalen Unterhaltsarbeiten an der 
Liegenschaft T.-Strasse 1 auf eigene Kosten ausführen zu lassen. 

  [9. Unterschriften]" 

4.4. 

Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaf-

ten als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel 

habe,  die  ihren  Wert  oder  ihre  Tauglichkeit  zu  dem  vorausgesetzten  Ge-
brauche aufheben oder erheblich mindern (Art. 197 des Obligationenrechts 

[OR]).  Als  Sachmangel  gilt  dabei  die  Abweichung  zwischen  dem  Ist-  und 

Sollzustand  der  Sache,  welche  den  Wert  oder  die  Tauglichkeit  der  Sache 

zum vorausgesetzten Gebrauch aufhebt oder welche durch das Fehlen zu-

gesicherter Eigenschaften entsteht. Sachmangel im engeren Sinne ist nach 

dem  Wortlaut  des  Gesetzes  ein  körperlicher  oder  rechtlicher  Mangel,  wel-

cher  den  Wert  oder  die  Tauglichkeit  der  Sache  zum  vorausgesetzten  Ge-

brauch aufhebt oder erheblich mindert. Körperlich ist der Mangel, wenn die 

physische Beschaffenheit der Kaufsache betroffen ist. Ein rechtlicher Man-

gel liegt vor, wenn die Beschaffenheit bzw. Eigenschaften der Ware gegen 

R4.2019.00023 

Seite 13 

 
 
objektives  Recht  verstossen,  insbesondere  wenn  die  Nutzung  der  Sache 

durch öffentlich-rechtliche Vorschriften (z.B. Konsumentenschutz-, Umwelt-

schutz,  Produktesicherheits-  oder  Polizeibestimmungen)  eingeschränkt 

wird. Der rechtliche Mangel ist vom Rechtsmangel im Sinne der Art. 192 ff. 

OR  zu  unterscheiden.  Ein  Sachmangel  muss  im  Zeitpunkt  des  Gefahren-

übergangs mindestens bereits im Keime vorliegen (Markus Müller-Chen, in: 

Handkommentar  zum  Schweizer  Privatrecht,  Zürich/Basel/Genf  2007, 

Art. 197 OR Rz. 13 ff.). 

4.5. 

Art. 32d  USG  bezweckt  die  verursachergerechte  Verlegung  der  Sanie-

rungskosten  unbesehen  der  Frage,  wem  die  Durchführung  der  Sanierung 

oblag.  Mit  der  gedanklichen  Entkoppelung  von  Realleistungspflicht  und 

Kostentragungspflicht will das Gesetz erreichen, dass die Sanierung zügig 

durchgeführt  und  nicht  durch  langwierige  Auseinandersetzungen  über  die 

Kostentragungspflicht belastet wird. Der Verursacherbegriff knüpft dabei an 

den  polizeirechtlichen  Störerbegriff  an.  Als  Verursacher  geltend  demnach 

sowohl  der  Verhaltens-  als  auch  der  Zustandsstörer  (Alain  Griffel/Heribert 

Rausch, Kommentar USG, Ergänzungsband zur 2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 

2011,  Art.  32d  Rz.  6).  Bei  der  Kostenanlastung  geht  es  um  die  möglichst 

gerechte  Zuordnung  der  finanziellen  Folgen.  Mit  dem  Störerprinzip  lässt 

sich  nur  die  vorläufige  Kostentragung  begründen;  die  definitive  Kostenzu-

weisung dagegen muss vor dem Verursacherprinzip standhalten. Die Kos-

tenanteile und die damit verbundenen Ausgleichungsansprüche sind öffent-

lich-rechtlicher Natur. Die Pflicht des Verursachers zur Tragung der Sanie-

rungskosten ist das notwendige Korrelat zur Realleistungs- und Duldungs-

pflicht des Störers, der den sanierungsbedürftigen Zustand zu verantworten 

hat.  Die  Realleistungs-  und  Duldungspflichten  ihrerseits  sind  polizeirechtli-

cher Natur; als solche erwachsen sie dem Störer nur gegenüber dem Ge-
meinwesen als dem Hüter der Polizeigüter. Konsequenterweise richten sich 

allfällige  Rückerstattungsansprüche  wegen  nicht  verursachergerechten 

Kostenanfalls stets an das Gemeinwesen oder gehen von diesem aus. Trifft 

der Sanierungspflichtige die notwendigen Massnahmen selbst, so kann der 

Pflichtige  die  bei  ihm  angefallenen  Kosten  vom  Gemeinwesen  zurückver-

langen,  soweit  diese  Kosten  seinen  Verursachungsanteil  übersteigen.  Mit 

der  Kostenauflage  zulasten  weiterer  Verursacher  lebt  die  finanzielle  Seite 

des Polizeirechtsverhältnisses auf, das zwischen diesen weiteren Verursa-

chern  (als  Störern)  und  dem  Gemeinwesen  als  virtuelles  Rechtsverhältnis 

R4.2019.00023 

Seite 14 

 
 
schon  immer  bestand  und  das  mit  Bezug  auf  die  Realleistungspflicht  nur 

deshalb nicht aktualisiert wurde, weil die weiteren Störer zur Wiederherstel-

lung  des  ordnungsgemässen  Zustands  im  Vergleich  zum  tatsächlich  be-

langten Störer nicht oder weniger geeignet erschienen. Da Art. 32d Abs. 2 

USG eine Pflicht zur anteilsmässigen Kostentragung statuiert, ist eine Soli-

darhaftung der Verursacher ausgeschlossen. Alles andere stünde mit dem 

Verursacherprinzip in  Widerspruch.  Haftungssolidarität  rechtfertigt  sich nur 

dort,  wo  dem  Geschädigten  rasch  umfassender  Ersatz  gesichert  werden 

soll.  

Um eine Haftungs- und Regressordnung nach Massgabe obligationenrecht-

licher  Vorschriften  geht  es  bei  der  verursachergerechten  Kostenverteilung 

nicht. Direkte Ausgleichungsansprüche unter privaten Verursachern wären 

denn auch nicht sachgerecht, da die Abwälzung des Bonitätsrisikos auf den 

Realleistungspflichtigen zu einer unerwünschten Verquickung von Realleis-

tungspflicht  und  Kostentragungspflicht  führen  würde,  womit  letztlich  die 

Durchsetzung der Sanierungspflicht gefährdet wäre. Soweit ein Gemeinwe-

sen als Verursacher beteiligt ist (z.B. eine Gemeinde als frühere Betreiberin 

eines  später  an  einen  Privaten  veräusserten  Grundstücks),  geht  es  nicht 

um  die  Zusprechung  direkter  Ansprüche  unter  gleichgeordneten  (privaten) 

Verursachern.  Vielmehr  ist  das  kostenpflichtige  Verursachergemeinwesen 

(die  Gemeinde)  dem  für  die  Sanierung  und  die  Kostenverteilung  verant-

wortlichen  Gemeinwesen  (dem  Kanton)  zuzurechnen  (Pierre  Tschannen, 

Kommentar USG, 2. Aufl., Zürich 2000, Art. 32d Rz. 15 ff. und Rz. 44 f.). 

4.6. 

Bei einer Kostenverteilung gemäss Art. 32d USG geht es nach dem Gesag-

ten nicht um die Regelung einer zwischen einzelnen Störern (potentiell) be-

stehenden  privatrechtlichen  Haftungs-  und  Regressordnung,  sondern  um 
die  finanzielle  Ausprägung  des  umweltrechtlichen  Verursacherprinzips, 

welches  in  Gestalt  öffentlich-rechtlicher  Ansprüche  zwischen  dem  für  die 

Sanierung  und  die  Kostenverteilung  zuständigen  Kanton  und  einzelnen 

Verursachern zu regeln ist. Nicht gefolgt werden kann der Kommentierung 

lediglich insoweit, als ein als Verhaltens- oder Zustandsstörer verantwortli-

ches  Gemeinwesen  (Gemeinde)  dem  Kanton  zuzurechnen  sei.  Eine  Ge-

meinde ist mit Bezug auf die Festlegung ihres Verursacheranteils  – schon 
aus Gründen der Gleichbehandlung mit weiteren Verursachern – im Grund-

satz nicht anders zu behandeln als ein beliebiger anderer Verursacher. Die 

Kostenverteilung hat umfassend über den Kanton zu erfolgen. Die Mitbetei-

R4.2019.00023 

Seite 15 

 
 
ligte 3  hat  die  zunächst  abweichend  gehandhabte  Kostenabrechnung  im 

regierungsrätlichen  sowie  verwaltungsgerichtlichen  Verfahren  gegen  die 

Verfügung  der  Baudirektion  Nr. 1106  vom  6.  Juni  2011  gerügt.  Gemäss 

dem  angefochtenen  Entscheid  wurde  nunmehr  eine  Kostenabrechnung 

über den Kanton vorgenommen, was von den Parteien in der Sache vorlie-

gend nicht beanstandet wurde und denn auch nicht zu beanstanden ist. 

Was der Rekurrent für eine – seiner Meinung nach jegliche Kostenüberbin-

dung  auf  ihn  als  Verhaltensverursacher  ausschliessende  –  Berücksichti-

gung des Gewährleistungsausschlusses im Zuge der Kostenverteilung an-

führt,  überzeugt  nicht.  Zwar  geht  die  Lehre  einig  darin,  dass  bei  der  Be-
stimmung  der  Verursachungsquoten  auch  die  wirtschaftliche  Interessenla-
ge  (der  Verursacher)  zu  berücksichtigen  ist,  weshalb  das  Innenverhältnis 
zwischen  einzelnen  Verursachern  im  Rahmen  der  tatsächlichen  Feststel-

lungen, welche Grundlage der Bestimmung der Verursacherquoten bilden, 

zu berücksichtigen ist. Dabei sind aber, sofern noch kein rechtskräftiges Zi-

vilurteil vorliegt, lediglich liquide zivilrechtliche Verhältnisse zu berücksichti-

gen (Tschannen, Art. 32d Rz. 31). Dafür sprechen sich im Grundsatz auch 

die vom Rekurrenten zitierten Autoren aus, etwa für den Fall, dass eine öf-

fentlich-rechtliche  Kostenverteilungsverfügung  einer  privatrechtlichen  Ver-

einbarung in einem öffentlich beurkundeten Grundstückkaufvertrag diamet-

ral  entgegensteht.  In  einem  solchen  Fall,  so  die  zitierten  Autoren  weiter, 

muss  aus  rechtspolitischen  Gründen  der  Vertragsfreiheit  Vorrang  gegen-

über  dem  Verursacherprinzip  des  Umweltschutzrechts  zukommen.  Mittels 

einer  von  der  Kostenverteilung  gemäss  Art. 32d  USG  abweichenden  Lö-

sung wird weder der Umweltschutz beeinträchtigt noch muss die öffentliche 

Hand  für  die  fehlende  Finanzierung  der  Altlastensanierung  aufkommen. 

Folglich muss es dem Verkäufer möglich sein, zivilrechtlich für die ihm von 

der  Verwaltungsbehörde  überbundenen  Sanierungskosten  beim  Käufer 
Regress  zu  nehmen  (Andreas  Binder/Meinrad  Vetter,  Freizeichnung  von 

Gewährleistungsansprüchen  beim  Grundstückkauf  unter  besonderer  Be-

rücksichtigung öffentlich-rechtlicher Normen, AJP 2007 S. 687 ff., 692).  

Daraus erhellt, dass die herrschende Lehrmeinung keineswegs dahingeht, 

eine  privatrechtliche  Derogation  der  Kostentragungspflicht  eines  Verursa-

chers  gemäss  Art. 32d  USG  bereits  im  verwaltungsrechtlichen  Kostenver-

teilungsverfahren apodiktisch zu berücksichtigen. Vielmehr – und richtiger-

weise  –  ist  das  verwaltungsrechtliche  Verfahren  der  Beurteilung  der  zivil-

R4.2019.00023 

Seite 16 

 
 
rechtlichen  Haftungs-  und  Regressordnung  vorgelagert  und  soll  dies  im 

Regelfall auch bleiben. 

4.7. 

Insoweit kann es im vorliegenden Verwaltungsverfahren bereits von Rechts 

wegen  nicht  zur  direkten  Anwendung  privatrechtlicher  Normen  kommen. 

Liegt  noch  keine  rechtskräftige  zivilrechtliche  Entscheidung  vor,  sind  ent-

sprechende Vorfragen durch die Verwaltungsbehörde zwar zu entscheiden 

und  in  der  Kostenauflage  zu  berücksichtigen,  jedoch  insofern  nicht  ab-

schliessend zu beurteilen, als dass das mit der Frage allenfalls einmal kon-

frontierte  Zivilgericht  an  den  Vorfrageentscheid  der  Verwaltungsbehörde 

nicht gebunden ist. In der Praxis geht es dabei um die Verhinderung stos-

sender Resultate: Man stelle sich einen Fall vor, in welchem ein Verkäufer, 

der im konkreten Fall auch Verhaltensstörer ist, ein mit einer Altlast belaste-

te Grundstück an einen Käufer sehr günstig abgibt, wobei beide vereinba-

ren,  dass  der  Käufer  die  Altlastensanierung  zu  finanzieren  habe.  Könnte 

dieser Vertrag bei der öffentlich-rechtlichen Kostenverteilung nach Art. 32d 

USG nicht Berücksichtigung finden, so würde dies im Ergebnis darauf hin-

auslaufen,  dass der Verkäufer (wegen seiner Verhaltensstörereigenschaft) 

sozusagen  ein  zweites  Mal  für  die  Altlastensanierung  bezahlen  müsste. 

Einschränkend  ist  dabei  aber  anzumerken,  dass  ein  gerechtes  Ergebnis 

nur erzielt werden kann, wenn die vertraglichen Verhältnisse zwischen den 

Beteiligten  auf  dem  Wege  des  Zivilprozesses  nicht  mehr  abgeändert  wer-

den  können  (Hans  W.  Stutz,  Die  Kostentragung  der  Sanierung  –  Art. 32d 

USG, URP 1997, S. 758 ff., 777 f.; Michael Budliger, Zur Kostenverteilung 

bei  Altlastensanierung  mit  mehreren  Verursachern,  Die  Regelung  im  revi-

dierten  USG  und 

im  Vorentwurf  zur  neuen  Altlasten-Verordnung, 

URP 1997, 296 ff., 307 f.).  

Ein solcher bereits bei der Kostentragung zu berücksichtigender Fall einer 

–  drohenden  –  faktischen  Doppelzahlung  liegt  hier  nicht  vor.  Zwar  macht 

der  Rekurrent  –  wie  erwähnt  –  geltend,  die  Liegenschaft  T.-Strasse  1  sei 

beim  Abschluss  des  Grundstücktauschvertrags  angesichts  der  Altlasten-
problematik  bewusst  um  Fr. 200.–  pro  m2  tiefer  bewertet  worden  als  die 
Liegenschaft T.-Strasse 2. Angesichts dessen, dass es sich bei der – zum 

Zeitpunkt  der  Sanierung  als  Eigentümerin  kostenpflichtigen  –  Erwerberin 
des  "H.-Areals"  um  die  ohne  weiteres  zahlungsfähige  Mitbeteiligte 3  han-

delt,  ist  für  den  Rekurrenten  mit  einer  ordentlichen  Durchführung  des  ver-

waltungsrechtlichen Kostenverteilungsverfahrens und des anschliessenden 

R4.2019.00023 

Seite 17 

 
 
Regresses  auf  dem  Zivilweg  nichts  verloren.  Eine  Vorab-Berücksichtigung 

zivilrechtlicher  Gewährleistungsregeln  im  Verwaltungsverfahren  wäre  sys-

temwidrig und ist für den vorliegenden Regelfall abzulehnen. 

4.8. 

Eine  Berücksichtigung  des  in  den  "Weiteren  Bestimmungen"  des  Grund-

stücktauschvertrags  vom  25.  August  1988  enthaltenen  Gewährleistungs-

ausschlusses fällt aber auch aus Gründen der mangelnden Liquidität einer 

(allfälligen) Regelung zu Gunsten des Rekurrenten ausser Betracht. Ange-

sichts dessen, dass es bei den gemäss Art. 32d USG zu verteilenden Sa-

nierungskosten nicht um einen Minderungsbetrag oder um zivilrechtlich zu 

ersetzende  direkte  oder  indirekte  Schäden  (im  Sinne  von  Art.  208  Abs. 2 

oder 3 OR) geht, sondern um einen besonderen, auf dem Verursacherprin-

zip basierenden Ausgleichungsanspruch, ist nicht leichthin davon auszuge-

hen,  dass  ein  in  einem  Grundstückkaufvertrag  vereinbarter  Gewährleis-

tungsausschluss  die  Übernahme  der  Kostenpflicht  eines  Verhaltensverur-

sachers  mit  umfasse.  Mit  dem  vorstehend  wiedergegebenen  Literaturbei-

spiel,  wonach  die  Parteien  des  Grundstückkaufs  vereinbaren,  dass  der 

Käufer die Altlastensanierung zu finanzieren habe, hat der vorliegende Fall 

nichts  gemein.  Der  vereinbarte  Gewährleistungsausschluss  nimmt  einzig 

Bezug auf die klassische Sachmängelgewährleistung. Dafür, dass nach ob-

jektiviertem Verständnis des Wortlauts der Klausel oder nach übereinstim-

mendem  tatsächlichen  Parteiwillen  eine  gesamthafte  Tragung  der  Sanie-

rungskosten durch die Mitbeteiligte 3 ins Auge gefasst worden wäre, fehlen 

jegliche Anhaltspunkte. Vielmehr umfasst die Klausel einzig die – folglich – 

von der Mitbeteiligten 3 kraft deren Eigenschaft als Zustandsstörerin zu tra-

gende  Kostenpflicht.  In  einer  kursorischen  Prüfung  lässt  sich  der  Klausel 

zugunsten des Rekurrenten nichts entnehmen. Damit entfallen – jedenfalls 

diesbezüglich  –  weitere  Überlegungen  zur  Angemessenheit  des  Kaufprei-
ses  und  zur  allfällig  dabei  vorgenommenen  Berücksichtigung  von  Sanie-

rungskosten. 

4.9. 

Nach  dem  Gesagten  erscheint  es  auch  nicht  angezeigt,  das  vorliegende 

Verfahren zwecks Durchführung eines Zivilverfahrens zu sistieren. Zufolge 

der  Verweisung  auf  den  Zivilweg  entstehen  dem  Rekurrenten  –  wie  er-

wähnt  –  keinerlei  rechtserheblichen  Nachteile.  Angesichts  der  stark  diver-

gierenden Rechtsauffassungen der Parteien auch bezüglich des Umfanges 

R4.2019.00023 

Seite 18 

 
 
der  Ersatzpflicht  vermöchte  ein  Zivilverfahren  keine  definitive  Klärung  der 

Rechtslage  zu  bewirken.  Auf  den  vom  Rekurrenten  eventualiter  gestellten 

prozessualen Antrag der Verfahrenssistierung zwecks Geltendmachung der 

Ansprüche  aus  dem  Grundstücktauschvertrag  vom  25. August  1988  ist 

damit nicht weiter einzugehen. 

4.10. 

Angesichts  dessen,  dass  es  sich  beim  Kostenverteilungsverfahren  um  ein 

dem Zivilverfahren vorgelagertes verwaltungsrechtlichen Verfahren handelt, 

in welchem auf die Gesetzesvorschrift von Art. 32d USG gestützte Ansprü-

che verwaltungsrechtlicher Natur beurteilt werden, kann das Verhalten der 

Mitbeteiligten 3 von vornherein nicht als treuwidrig oder rechtsmissbräuch-

lich  gelten.  Damit  fällt  auch  ein  rechtsmissbräuchliches  Handeln  von  F.  S. 

bei der Unterzeichnung des Kostenverteilungsgesuchs ausser Betracht. Als 

kostenpflichtige  Zustandsstörerin  ist  die  Mitbeteiligte 3  ohne  weiteres  be-

rechtigt,  den  Erlass  einer  Kostenverteilungsverfügung  zu  verlangen  (Art. 

32d Abs. 4 USG).  

4.11. 

Die Rüge hinsichtlich der Berücksichtigung der im Grundstücktauschvertrag 

vom 25. August 1988 enthaltenen Klausel betreffend Gewährleistungsaus-

schluss  erweist  sich  als  unbegründet.  Eine  Verfahrenssistierung  zwecks 

Durchführung eines Zivilverfahrens fällt ausser Betracht. 

5.1. 

Der  Rekurrent  macht  weiter  geltend,  die  Rekursgegnerin  habe  den  von  J. 

H.  ab 1930  bis  zu seinem  Tode am  24.  Juni  1956 geführten Betrieb einer 

chemischen  Reinigung  in  der  Liegenschaft  T.-Strasse  1  ausser  Betracht 
gelassen. Die Rekursgegnerin gehe zu Unrecht davon aus, dass E. H. und 

der  Rekurrent  gestützt  auf  Art. 181  aOR  die  Verantwortung  für  das  Unter-

nehmen übernommen hätten und schon deshalb als Verhaltensverursacher 

haften  würden.  Die  für  den  –  auf  den  Todestag  zurückbezogene  –  Erbtei-

lung  verantwortlichen  Rechtsanwälte  sowie  der  später  bestellte  Beistand 

des  jüngeren  Sohnes  R.  H.  hätten  die  Nachlassschulden  im  Rahmen  der 

Erbteilung klar verteilt. Diese seien E. H. einzeln und betragsmässig bezif-
fert, in Anrechnung an ihren Erbteil, zugewiesen worden. Weitere Schulden 

habe E. H. nicht übernommen und seien weder bekannt noch zu erwarten 

gewesen.  Dies  habe  auch  das  vom  Waisenamt  X  am  24.  Juni  1957  ge-

R4.2019.00023 

Seite 19 

 
 
nehmigte  Erbschaftsinventar,  welches  Grundlage  für  die  Erbteilung  gewe-

sen sei, bestätigt. 

Sodann  habe  R.  P.  bereits  um  1888  eine  "Chemische  Trockenreinigung" 

eingerichtet,  in  welcher  Kohlenwasserstoffe  verwendet  worden  seien.  Ab 

1905  bis  1930  habe  R.  P.  sodann  eine  chemische  Waschanstalt  geführt. 

Damit  komme  auch  R.  P.  als  potentieller  Verhaltensverursacher  (während 

42 Jahren) in Betracht. Ab 1930 habe J. H. an der gleichen Adresse seine 

eigene  Einzelfirma  als  Kleiderfärberei  und  chemische  Waschanstalt  eröff-

net.  Auch  wenn  im  Firmenregister  von  der  Übernahme  von  Aktiven  und 

Passiven die Rede sei, sei die Aktiengesellschaft am 25. März 1931 "aufge-

löst, liquidiert und gelöscht" worden. J. H. habe damit zwar Maschinen und 

andere Aktiven aus der Liquidationsmasse kaufen können, sei aber für die 

Verschmutzungen der Aktiengesellschaft von R. P. nicht verantwortlich. Im 

Einzelnen sei der Raum 005 von 1932 bis 1955 als Motorradwerkstatt ver-

mietet  gewesen  und  von  1955  bis  1967  an  einen  Autohändler.  Beide  Be-

triebe hätten ebenfalls mit PER bzw. CKW hantiert. J. H. sowie später E. H. 

hätten diesen Raum für ihren Betrieb nicht genutzt. Auch unbelegt sei, dass 

E. H. den Betrieb nach dem Tod von J. H. unverändert fortgeführt habe. Die 

Einrichtungen und Maschinen seien auch während der Dauer der Betriebs-

führung durch E. H. erneuert worden. Die Behauptung, wonach E. H. weiter 

zur Verschmutzung des Untergrunds beigetragen habe, sei unbelegt. E. H. 

habe ausschliesslich im Erdgeschoss bzw. in den Räumen 101 und 102 ge-

reinigt. Falsch sei sodann, dass nach dem Tod von J. H. an dessen Stelle 

die Erbengemeinschaft H. getreten sei; falsch sei angesichts des Rückbe-

zugs auf den Todestag ebenso, dass die Liegenschaft und die Aktiven des 

Geschäfts  erst  1960  an  die  Erben  übergegangen  seien.  Namentlich  stelle 

sich die Frage, ob die Kostenpflicht aus allfälligen, von J. H. zwischen 1930 

und  1956  als  Betreiber  der  Färberei  und  chemischen  Waschanstalt  verur-
sachten  Verschmutzungen  nach  der  Rechtsprechung  auf  die  Erben  über-

gehen  könne.  Die  Verursachereigenschaft  könne  nicht  durch  Erbfolge  auf 

die Erben übertragen werden, wohl aber Schulden des Erblassers. Als ein-

zige  Rechtsgrundlage  für  eine  vorhersehbare  Sanierungspflicht  nenne  die 

Vorinstanz Art. 12 des Gewässerschutzgesetzes vom 16. März 1955, wel-

ches indes  erst  nach  dem  Tod  von  J.  H.  bzw. am  1.  Januar  1957  in  Kraft 

getreten sei. Im Zeitpunkt des Todes von J. H. habe niemand an irgendwel-
che  Altlasten  und  damit  verbundene  Sanierungsmassnahmen  gedacht;  es 

habe  jeder  Anhaltspunkt  für  eine  bezifferbare  Schuld  oder  gar  eine  Über-

schuldung der Erbschaft gefehlt. Von der Anwendbarkeit von Art. 181 aOR 

R4.2019.00023 

Seite 20 

 
 
könne  folglich  keine  Rede  sein.  Des  Weiteren  seien  auch  bei  der  Über-

nahme  des  Geschäfts  durch  den  Rekurrenten  keine  Passiven  übertragen 

worden. Der Kaufvertrag vom 26. September 1969 enthalte in Ziffer 12 so-

dann die übliche kaufrechtliche Haftung. E. H. habe sich entschieden, ihren 

überalterten  Betrieb  einer  chemischen  Reinigung  (Stückgutreinigung)  auf-

zugeben;  der  Rekurrent  habe  hingegen  eine  moderne  chemische  Reini-

gung mit Selbstbedingungsmaschinen (Kiloreinigung) eröffnet. Dieses Kon-

zept habe sich vollständig von demjenigen seiner Eltern unterschieden und 

die beiden Betriebe getrennt. Während E. H. seit jeher die Räume im östli-

chen Teil der Liegenschaft T.-Strasse 1 benützt habe, sei die Selbstbedie-

nungsreinigung des Rekurrenten im Raum 005 im westlichen Teil der Lie-

genschaft eröffnet worden. Eine Haftung für zwischen 1956 und 1969 ent-

standene Altlasten sei damit nicht übernommen worden. 

5.2. 

Nach  Rechtsprechung  und  Literatur  ist  für  die  Rechtsnachfolge  zwischen 

Verhaltens- und Zustandsverursachern einerseits sowie zwischen Singular- 

und Universalsukzession andererseits zu unterscheiden. 

Die  latente  Kostenpflicht  des  Standortinhabers  geht  bei  einer  Handände-

rung ohne Weiteres auf den Erwerber über. Allerdings handelt es sich da-

bei nicht um einen Fall der Rechtsnachfolge. Die latente Kostenpflicht des 

Standortinhabers  knüpft  vielmehr  an  die  Rechtsbeziehung  zum  belasteten 

Standort und entsteht somit originär beim neuen Eigentümer oder Inhaber. 

Dagegen verbleibt die Kostenpflicht des Verhaltensverursachers im Fall der 

Singularsukzession  als  persönliche  Schuld  bei  diesem  und  geht  nicht  auf 

den Rechtsnachfolger über. 

Möglich  ist  dagegen  ein  Übergang  der  Kostenpflicht  des  Verhaltensverur-
sachers  im  Fall  der  Universalsukzession.  Dies  betrifft  zum  einen  die  Fälle 

der Vermögens- oder Geschäftsübernahme. Zudem kann die Kostenpflicht 

(auch die latente) eines Verhaltensstörers gemäss Art. 560 Abs. 2 ZGB auf 

dessen Erben übergehen. Nach Massgabe der bundesgerichtlichen Recht-

sprechung  geht  dabei  zwar  nicht  die  Verhaltensverursachereigenschaft 

durch  Erbfolge  auf  einen  Erben  über,  wohl  aber  die  Schulden  des  Erblas-

sers, einschliesslich solcher öffentlich-rechtlicher Natur, sofern der Erbe die 

Erbschaft  nicht  ausschlägt  (zum  Ganzen  BGE  139  II  106,  E.  5.3,  mit  Hin-

weisen).  

R4.2019.00023 

Seite 21 

 
 
5.3. 

Wenngleich dieses nicht bei den Akten liegt, handelt es sich bei dem vom 

Waisenamt X am 24. Juni 1957  genehmigten Inventar vom 14. März 1957 

unzweifelhaft um ein Inventar im Sinne des geltenden Art. 318 Abs. 2 ZGB 

(Art.  553  ZGB),  welches den  Schutz  des Kindesvermögens bezweckt.  Die 

entsprechende  Bestimmung  fand  sich  bereits  –  in  leicht  veränderter  Form 

und  mithin  auch  beim  Tod  eines  Elternteils  anwendbar  –  im  vormaligen 

Kindesschutzrecht  bzw.  in  den  vormaligen  Art.  318  Abs.  2  aZGB  und  Art. 

219 Abs. 2 ZGB (Botschaft zur Änderung des Schweizerischen Zivilgesetz-

buches [Erwachsenenschutz, Personenrecht und Kindesrecht] vom 28. Juni 

2006,  BBl 2006 S.  7001 ff., 7102;  Botschaft des Bundesrates an die Bun-

desversammlung  über  die  Änderung  des  Schweizerischen  Zivilgesetzbu-

ches [Kindesverhältnis] vom 5. Juni 1974, BBl 1974 S. 1 ff., 89). Eine ein-

geschränkte Haftung für Erbschaftsschulden, wie dies die Regelungen zum 
öffentlichen Inventar (Art. 580 ff. ZGB) vorsehen, steht demnach vorliegend 
nicht zur Debatte. 

5.4. 

Der  Übergang  der  Kostentragungspflicht  des  Verhaltensverursachers  auf 

seine  Erben  wird  nach  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  an  zwei 

Voraussetzungen  geknüpft.  Einerseits  muss  zum  Zeitpunkt  des  Erbgangs 

eine  rechtliche  Grundlage  für  eine  Sanierungs-  und  Kostentragungspflicht 

bestanden  haben.  Andererseits  müssen  die  Erben  die  Möglichkeit  gehabt 

haben,  das  Erbe  auszuschlagen  oder  unter  öffentlichem  Inventar  anzu-

nehmen,  was  die  Vorhersehbarkeit  einer  Sanierungspflicht  bedingt 

(BGE 142 II 232, E. 6.3, mit Hinweisen). Das Bundesgericht hat im zitierten 

Entscheid am Beispiel einer ab 1965 betriebenen, 1969 unter Verweis auf 

die fehlende Umweltbeeinträchtigung bewilligten und im Zeitpunkt des Erb-
gangs  1981  nicht  erkennbar  umweltgefährdenden  Deponie  eine  Vorher-

sehbarkeit  einer  sich  in  den  1990er-Jahren  manifestierenden  Sanierungs- 

und Kostentragungspflicht verneint und eine Haftung der Erben abgelehnt. 

(BGE 142 II 232, E. 6.4.2). In einem früheren Entscheid wurde der Bestand 

einer Sanierungs- und Kostentragungspflicht für (auch für vor dem Inkraft-

treten der Norm als Verhaltensstörer verursachte) Altlasten (jedenfalls) auf-

grund des am 1. Juli 1972 in Kraft getretenen Art. 8 des Gewässerschutz-

gesetzes (GSchG) bejaht (BGE 114 Ib 44, E. 2.c.bb). 

R4.2019.00023 

Seite 22 

 
 
In BGr 1C_170/2017 verwies das Bundesgericht bezüglich des Übergangs 

der  Kostentragungspflicht  des  Verhaltensverursachers  darauf,  dass  bei 

Gewässerverschmutzungen  bei  Geschäftsübernahmen  bereits  Art.  12  des 

Gewässerschutzgesetzes  vom  16.  März  1955  (in  Kraft  getreten  am  1.  Ja-

nuar 1957) eine hinreichende gesetzliche Grundlage bildet, um den Verur-

sacher  von  Verunreinigungen  des  Grundwassers  (nicht  aber  des  Bodens 

allein)  zur  Kostentragung  zu  verpflichten  (BGr  1C_170/2017  vom  7.  Sep-

tember  2017,  E.  4.3).  Im  Entscheid  BGr  1C_18/2016  ging  das  Bundesge-

richt sodann davon aus, dass im Rahmen einer 1968 durchgeführten Fusi-

on die Sanierungs- und Kostentragungspflicht zwar übergegangen sei, aber 

nicht  zufolge  Bilanzierung  oder  Vorhersehbarkeit  der  Sanierung,  sondern 

(einzig)  zufolge  der  bei  altrechtlichen  Fusionen  gemäss  Art. 748  aOR  uni-

versalsukzessorisch  übernommenen  Verpflichtungen  (BGr  1C_18/2016 

vom 6. Juni 2016, E. 4.2). 

5.5.  

Ein  Eintritt  der  Erben  von  J.  H.  in  dessen  Verpflichtungen  als  Verhaltens-

verursacher  kann  nach  den  erwähnten  Kriterien  nicht  bejaht  werden.  Vor-

behältlich  besonderer  Bestimmungen  oder  abweichender  Umstände  ist  im 

Allgemeinen ab dem Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes per 1. Juli 

1972  von  einer  genügenden  Rechtsgrundlage  für  eine  Sanierungspflicht 

auszugehen. Etwas Anderes rechtfertigt sich im vorliegenden Fall nicht. Be-

reits aufgrund des Inkrafttretens des StGB (Art. 234 StGB [Verunreinigung 

von  Trinkwasser])  am  1. Januar  1942  von  einer  Grundlage  für  die  Sanie-

rung  von  Gewässern  auszugehen,  ginge  fehl.  Hinzu  kommt,  dass  den  Er-

ben  für  den  Bestand  und  die  Quantifizierung  der  Sanierungsverpflichtung 

zum  Todestag  am  24.  Juni  1956  jegliche  Anhaltspunkte  fehlten.  Das  Be-

gehren um Aufnahme eines öffentlichen Inventars ist gemäss Art. 580 ZGB 

– bei diesbezüglicher Kenntnis – einen Monat ab Kenntnis des Todes des 
Erblassers zu stellen. Vor diesem Hintergrund ist die Frage, ob bereits ge-

mäss Art. 12 des Gewässerschutzgesetzes vom 16. März 1955 (in Kraft ge-

treten am 1. Januar 1957) beinhaltend Zwangsmassnahmen zur Durchset-

zung  des  genannten  Gesetzes  eine  genügende  gesetzliche  Grundlage  für 

eine Sanierung vorlag, unerheblich. Der (ohnehin auf den Todestag am 24. 

Juni  1956  zurückbezogenen)  Erbteilung  vom  9. April  1960  kommt  gegen-

über  dem  Erbgang  punkto  Übergang  der  Kostentragungspflicht  keine 

selbstständige  Bedeutung  zu.  Dasselbe  gilt  für  die  –  nachfolgend  im  Ein-

zelnen zu beleuchtende – Geschäftsübernahme durch E. H. Diese hat ne-

R4.2019.00023 

Seite 23 

 
 
ben  dem  umfassenden,  den  Regeln  von  Art.  560  Abs.  2  ZGB  folgenden 

Übergang  von  Aktiven  und  Passiven  des  Erblassers  keine  selbstständige 

Bedeutung.  Art. 181  aOR  ist  mithin  nicht  kumulativ  anwendbar.  In  der  Sa-

che folgt aus dem Gesagten, dass der Rekurrent – jedenfalls – für vor dem 

Tod von J. H. eingetretene Verschmutzungen keine Kosten zu tragen hat.  

5.6. 

Was der Rekurrent weiter zum – seiner Ansicht nach fehlenden – Übergang 

der  Kostentragungspflicht  für  ab  dem  24. Juni  1956  verursachte  Ver-

schmutzungen  anführt,  überzeugt  hingegen  nicht.  Die  Geschäfte  der  che-

mischen Reinigung wurden von E. H. nach dem Tod ihres Ehemannes fak-

tisch  ohne  Unterbruch  übernommen.  Daran  änderte  der  Einsatz  gewisser 

neuer bzw. Ersatz einzelner alter Maschinen offenkundig nichts. Dass E. H. 

ausschliesslich im Erdgeschoss bzw. in den Räumen 101 und 102 gearbei-

tet habe, trifft für die Zeit nach der Geschäftsübernahme durch den Rekur-

renten  wohl  zu,  ist  aber  für  die  Zeit  vom  24.  Juni  1956  bis  zum 

26. September 

1969 

unwahrscheinlich.  Der 

Kaufvertrag 

vom 

26. September 1969 weist aus, dass E. H. dem Rekurrenten am Ende die-

ser  Periode  Maschinen  aus  dem  Chemisch-Reinigungsgeschäft  zum  da-

mals stattlichen Preis von Fr. 40'000.– sowie einen VW-Kastenwagen zum 

Preis von Fr. 7'500.– verkaufte, laufende Versicherungen überband, Debito-

ren abtrat sowie Personal übernahm. Der Verkauf des Geschäftes wurde in 

den  vier  Tageszeitungen  der  Stadt  X  öffentlich  bekanntgemacht.  Diese 

Vorgänge  wären  ohne  das  Vor-  bzw.  Weiterbestehen  eines  Geschäftes, 

welches  in  der  Substanz  demjenigen  von  J.  H.  entsprach,  undenkbar.  Die 

Verhaltensverursachereigenschaft für (potentielle) in dieser Zeit entstande-

ne  Verschmutzungen  in  der  Zeit  von  1956-1969  wurde  damit  zunächst  in 

der Person von E. H. begründet.  

Was der Rekurrent gegen den Übergang der Kostenpflicht als Verhaltens-

verursacher 

im  Rahmen  der  Übernahme  des  Chemisch-Reinigungs-

geschäfts mit Vertrag vom 26. September 1969 (per 28.  September 1969) 

ausführt, ist rechtlich nicht relevant. Die Bezeichnung des entsprechenden 

Vertrages  als  Kaufvertrag  schadet  nicht.  Dass  die  bestehende  Einzelfirma 

von  E.  H.  handelsregisterrechtlich  nicht  "übertragen"  werden  konnte,  son-

dern im Gegenzug zur Löschung der Rekurrent als Einzelunternehmer ein-
zutragen war, versteht sich von selbst. Da der Rekurrent auch die Kunden-

forderungen  (exklusive  solche  aus  Monatsrechnungen)  sowie  das  Perso-

nal,  Vorräte,  Büromaterial  und  sogar  die  im  Besitz  der  Reinigung  befindli-

R4.2019.00023 

Seite 24 

 
 
che Kundenware (inklusive Rückgabeverpflichtung) übernahm, ist der Vor-

gang  der  Geschäftsübernahme  offenkundig.  Für  die  Anwendung  von  Art. 

181  aOR  genügt  die  Übertragung  eines  organisch  in  sich  geschlossenen 

Teils  des  Vermögens  oder  Geschäfts.  Das  Bundesgericht  ging  im  bereits 

zitierten  Entscheid  BGr  1C_170/2017  für  einen  ähnlich  gelagerten  Sach-

verhalt  ohne  weiteres  von  einer  Geschäftsübernahme  im  Sinne  von  Art. 

181 aOR aus (BGr 1C_170/2017 vom 7. September 2017, E. 6.3). Art. 181 

aOR  kommt  auch  dann  zum  Zug,  wenn  nicht  sämtliche  Aktiven  des  Ge-

schäfts  übertragen  werden.  Die  separate  Auslagerung  einzelner  Bereiche 

(mitunter:  Aufspaltung  eines  Unternehmens)  ändert  nichts  daran,  dass  es 

sich  beim  übernommenen  Geschäft  um  einen  organisch  in  sich  geschlos-

senen Teil des vormaligen Unternehmens handeln kann (BGr 4A_256/2008 

vom  29.  Oktober  2008,  E. 4.1,  mit  Hinweisen).  Damit  schadet  in  keiner 

Weise, dass E. H. trotz der Übernahme der Chemisch-Reinigung durch den 

Rekurrenten  im  östlichen  Teil  der  Liegenschaft  T.-Strasse  1  weiterhin  ein-

fache  Kleiderreinigungsaufgaben  ausführte.  Dass  der  Rekurrent  im  westli-

chen  Teil  der  Liegenschaft  unter  Zukauf  neuer  Maschinen  (nebst  den  für 

Fr. 40'000.–  übertragenen)  ein  in  Teilen  neu  konzipiertes  Chemisch-

Reinigungsgeschäft  eröffnete,  schliesst  die  Anwendbarkeit  von  Art. 181 

aOR  ebenfalls  nicht  aus.  Eine  Betriebsübernahme  setzt  die  Beibehaltung 

des Betriebsstandorts nicht notwendig voraus. Altlastenrechtlich ist sodann 

darauf  zu  verweisen,  dass  die  Räumlichkeiten  in  der  Liegenschaft  T.-

Strasse 1 wohl unterschiedlich genutzt bzw. dem Rekurrenten einzeln ver-

mietet wurden. Faktisch war – was im Verfahren denn auch nie in Abrede 

gestellt wurde – der Zugang sowohl des Rekurrenten als auch von E. H. zu 

den Schadstoffherden jederzeit gewährleistet.  

Im Ergebnis bewirkte der Übergang der der Chemisch-Reinigung zugehöri-

gen  Geschäftsaktivitäten  1969  nicht  nur  die  Verursachereigenschaft  des 
Rekurrenten ab diesem Zeitpunkt, sondern auch dessen Eintritt in die dies-

bezügliche  Stellung  von  E.  H.  Dass  die  altlastenrechtlichen  Sanierungs- 

und  Kostentragungspflichten  (wohl)  auch  zu  diesem  Zeitpunkt  noch  nicht 

vorhersehbar oder quantifizierbar waren, tangiert die Übernahme der dies-

bezüglichen  Verpflichtungen  nicht  (BGr  1C_18/2016  vom  6. Juni  2016,  E. 

4.2; mit Hinweisen). Den Betrieb führte der Rekurrent in der Folge am sel-

ben Ort (bis zur Verlegung des Betriebsstandorts im Jahr 1992) weiter. Aus 
dem Gesagten resultiert die Kostentragungspflicht des Rekurrenten für alle 

ab dem 24. Juni 1956 verursachten Verschmutzungen. 

R4.2019.00023 

Seite 25 

 
 
5.7. 

Nicht von Bedeutung für die Kostentragungspflicht kann der vom Rekurren-

ten  namhaft  gemachte  Hinweis  auf  die  –  eventuelle  –  Verwendung  von 

CKW  bzw. von PER durch die  im  Raum  005  ansässige  Motorradwerkstatt 

bzw. den von 1955 bis 1967 dort ansässigen Autohandelsbetrieb sein. Für 

eine Verwendung entsprechender Schadstoffe durch diese Betriebe beste-

hen im vorliegenden Verfahren keinerlei Anhaltspunkte, zumal in Betrieben 

dieser  Art  ohnehin  keine quantitativ  ins  Gewicht  fallende Verwendung von 

CKW  bzw.  PER  denkbar  ist.  Die  durchgeführten  Untersuchungen  (Sanie-

rungsuntersuchung und Sanierungsprojekt vom 20. September 1996 sowie 

Standortdokumentation vom 5. März 2007) ergeben keine Hinweise auf die 

Verwendung von Schadstoffen. Hinweise vermag auch der Rekurrent nicht 

zu benennen. Eine kumulative Verursachung der Altlasten im Gebäude T.-

Strasse 1 fällt mit den im Raum 005 zeitweise ansässigen Betrieben daher 

mit  grosser  Wahrscheinlichkeit  ausser  Betracht.  Auf  das  entsprechende 

Vorbringen ist nicht weiter einzugehen. 

5.8. 

Die Verwendung von Tetrachlorethen (PER) durch J. H. vorgelagerte Besit-

zer der Liegenschaft T.-Strasse 1 erscheint nicht plausibel. Der Einsatz von 

PER  vor  den  1930er-Jahren  erscheint  schon  deshalb  unwahrscheinlich, 

weil in den Jahrzehnten zuvor in der Textilreinigung andere Stoffe verwen-

det  worden  waren.  Der  Rekurrent  stellte  sich  im  Rahmen  der  Altlastenun-

tersuchung selber auf den Standpunkt, dass ab 1934 mit einer (damals neu 

angeschafften)  Wacker-Reinigungsmaschine  gearbeitet  worden  sei.  Vor 

diesem  Zeitpunkt  ist  die  Verwendung  von  PER  im  Gebäude  gänzlich  un-

wahrscheinlich. 

5.9. 
Im Ergebnis hat der Rekurrent für vom 24. Juni 1956 an entstandene Altlas-

ten  in  der  Liegenschaft  T.-Strasse  1  einzustehen.  Die  Kosten  für  die  bis 

zum  24. Juni  1956  entstandenen  Verschmutzungen  trägt  hingegen,  man-

gels  Rechtsnachfolge  für  J.  H.,  das  zuständige  Gemeinwesen  (Art.  32d 

Abs. 3 USG).  

Die Vorinstanz ging im angefochtenen Entscheid davon aus, dass – zumin-

dest  –  ein  Teil  der  Verschmutzungen  durch  J.  H.  verursacht  wurde.  Dies 

deckt sich mit den konstanten Aussagen des Rekurrenten im Rahmen der 

R4.2019.00023 

Seite 26 

 
 
Altlastenuntersuchung  zur  Verwendung  der  Wacker-Reinigungsmaschine 

(in Raum 07) sowie zur zugehörigen Destillationsanlage (in Raum 02). Die-

se  Aussagen  wiederum  stehen  im  Einklang  zum  zeitlichen  Ablauf  der  Ge-

schäftsübernahmen  sowie  zu  den  Ergebnissen  der  Altlastenuntersuchung. 

Da  der  Rekurrent  das  Chemisch-Reinigungsgeschäft  (ab  1969)  im  westli-

chen  Gebäudeteil  (zunächst  in  Raum  005,  dann  in  weiteren  Räumen)  be-

trieb,  lassen sich die  Verschmutzungen  im  östlichen Gebäudeteil  nicht  mit 

seiner  eigenen  geschäftlichen  Tätigkeit  erklären,  sondern  einzig  mit  derje-

nigen von J. H., bzw. nach dessen Tod am 24. Juni 1956 von E. H. Dass E. 

H. noch während der Dauer der Erbengemeinschaft bzw. bis zur Erbteilung 

per 9. April 1960 grundlegend neue Produktionsmethoden bzw. Maschinen 

implementierte, ist unwahrscheinlich. Dass nach der Erbteilung angesichts 

der  dannzumal  mittels  einer  Erhöhung  der  Hypothek  erhältlich  gemachten 

Mittel  von  Fr. 20'000.–  (zusätzlich  des  bei  der  Erbteilung  angerechneten 

Maschinenwerts  von  ebenfalls  Fr. 20'000.–)  betriebliche  Veränderungen 

vorgenommen  wurden,  erscheint  hingegen  plausibel,  vermag  aber  kaum 

die  gesamten  Verschmutzungen  im  östlichen  Gebäudeteil,  insbesondere 

nicht  in  dessen  Kellergeschoss,  zu  erklären.  Im  weiteren  Verlauf  des  Ver-

fahrens  wird  insbesondere  bezüglich  dieser  Verschmutzungen  zu  klären 

sein,  ob  sie  mit  überwiegender  Wahrscheinlichkeit  J.  H.  oder  E.  H.  (und 

damit  dem  Rekurrenten)  zuzurechnen  sind.  Da  weder  der  angefochtene 

Entscheid noch die Akten des Altlastenuntersuchungs- und Sanierungsver-

fahrens  sachdienliche  Hinweise  enthalten,  welche  eine  Quantifizierung 

(Quantität  der  Verschmutzungen  in  den  Gebäudeteilen  oder  einzelnen 

Räumen einerseits und verursachter Sanierungsaufwand andererseits) der 

Verpflichtungen  ermöglichen,  sind  im  Hinblick  auf  diese  Fragestellung  zu-

sätzliche  Abklärungen  (Kurzgutachten/Fachberichte)  erforderlich.  Eine  Ab-

klärung ist auch mit Bezug auf die Quelle der Schadstoffeinträge auf der E.-

Parzelle  vorzunehmen.  Dass  es  –  wie  bereits  die  Standortdokumentation 
festhält  –  anhand  der  Akten  nicht  möglich  ist,  die  sanierungsbedürftigen 

Verunreinigungen einzelnen Personen zuzuordnen, schadet nicht. Es geht 

um die Erarbeitung von Beurteilungsgrundlagen, mithin auch um gutachter-

liche Aussagen zur Wahrscheinlichkeit, auf deren Basis eine Kostenvertei-

lung in pflichtgemässem Ermessen vorgenommen werden kann.  

5.10. 

Die Erarbeitung der beschriebenen Grundlagen ist nicht Sache der Rekurs-

instanz.  Der  angefochtene Entscheid ist  daher  aufzuheben  und  die Sache 

R4.2019.00023 

Seite 27 

 
 
im Sinne der Erwägungen zur weiteren Abklärung des Sachverhalts und zu 

neuem  Entscheid  an  die  Vorinstanz  zurückzuweisen.  Dies  betrifft  nament-

lich auch die Feststellung der Sanierungskosten (Dispositiv-Ziffer 3), zumal 

im  vorinstanzlichen  Verfahren  (für  die  beschriebenen  Sachverhaltsabklä-

rungen) weitere Kosten entstehen dürften. 

6.1. 

Bemerkungsweise  ist  auf  eine  weitere  Rüge  des  Rekurrenten  Bezug  zu 

nehmen.  Dieser  macht  namhaft,  die  Vorinstanz  habe  wichtige  Aspekte  für 

eine  angemessene  und  gerechte  Kostentragung  ignoriert.  Weder  sei  die 

wirtschaftliche  Interessenlage  bzw.  die  finanzielle  Situation  des  Rekurren-

ten vertieft abgeklärt worden, noch seien Billigkeitserwägungen in die Beur-

teilung eingeflossen. 

6.2. 

Vorweggenommen  sei,  dass  das  Argument,  der  Rekurrent  habe  im  Rah-

men des Grundstücktauschs von 1988 unbelastete Grundstücke zu Eigen-

tum erhalten, im Rahmen der Kostenverteilung nicht berücksichtigt werden 

darf. Die Liegenschaft  T.-Strasse 1 wurde zufolge der in den Jahren 2000 

bis 2005, noch vor ihrer Übertragung an die L. Immobilien AG, vorgenom-

menen  Sanierung  (unter  dem  vorliegend  zu  verteilenden  Sanierungsauf-

wand) von Altlasten befreit. In der Gegenüberstellung haben die getausch-

ten Liegenschaften daher beide als unbelastet zu gelten. Die Mitbeteiligte 3 

hat  im  Verfahren  sodann  nicht  bestritten,  dass  sie  zum  Zeitpunkt  des  Ab-

schlusses  des  Grundstücktauschvertrags  vom  25. August  1988  Kenntnis 

von  der  Altlastenproblematik  hatte  bzw.  bei  Anwendung  der  pflichtgemäs-

sen  Sorgfalt  jedenfalls  hätte  haben  sollen.  Die  Kostentragungspflicht  der 

Mitbeteiligten 3  als  Standortinhaberin  hat  daher  als  im  Rahmen  der  im 
Grundstücktauschvertrag vereinbarten Ansätze (pro m2 der Liegenschaften 
T.-Strasse 1 bzw. T.-Strasse 2) berücksichtigt zu gelten. Als Bemessungs-

kriterium fallen damit sowohl der altlastenfreie Zustand der Liegenschaft T.-

Strasse 2 als auch die von der Mitbeteiligten 3 als Standortinhaberin zu tra-

genden Kosten ausser Betracht. 

6.3. 

Nach  der  Rechtsprechung  können  bei  der  Bemessung  des  Kostenanteils 

neben dem Mass der Verantwortung auch Billigkeitsgesichtspunkte wie die 

R4.2019.00023 

Seite 28 

 
 
wirtschaftliche Interessenlage und  die wirtschaftliche  Zumutbarkeit  berück-

sichtigt werden (BGE 139 II 106, E. 5.5). Was die persönlichen finanziellen 

Verhältnisse  des Rekurrenten angeht,  ist  darauf  hinzuweisen,  dass im  alt-

lastenrechtlichen Verfahren nach der Rechtsprechung die Beweisregel (und 

Substantiierungsregel)  von  Art. 8  ZGB  analog  herangezogen  wird 

(BGE 144 II 332,  E. 4.1.3).  Als  mögliche,  die  Kostentragungspflicht  min-

dernde Umstände hat der Rekurrent seine finanzielle Situation, so er diese 

im  Verfahren  berücksichtigt  wissen  will,  ohne  zusätzliche  behördliche  Auf-

forderung  darzutun.  Der  Rekurrent  ist  mithin  gehalten,  der  Vorinstanz 

baldmöglichst  entsprechende  Erklärungen  und  Unterlagen  (Steuerunterla-

gen  für  die  Dauer  des  Verfahrens,  ggf.  Bescheinigungen,  im  Fall  erhebli-

cher Mittelabflüsse auch Mittelflussrechnungen) einzureichen. Unterlässt er 

dies innert nützlicher Frist, ist aufgrund der Akten zu entscheiden. 

7. 

Der Rekurs ist teilweise gutzuheissen. Die Verfügung der Baudirektion vom 

22. Januar 2019 betreffend die Sanierung des belasteten Standorts […] ist 

daher  aufzuheben  und  die  Sache  im  Sinne  der  Erwägungen  zur  weiteren 

Abklärung  des  Sachverhalts  und  zu  neuem  Entscheid  an  die  Baudirektion 

zurückzuweisen. Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen. 

8. 

Ausgangsgemäss  bzw.  angesichts  der  vollumfänglichen  Aufhebung  des 

angefochtenen  Entscheids  und  der  Rückweisung  der  Sache  an  die  Vo-

rinstanz (vgl. BGr 1C_63/2016 vom 25. August 2016) sind die Verfahrens-

kosten der Baudirektion aufzuerlegen (§ 13 VRG).  

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  mit  bestimmbarem  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.– bis Fr. 50'000.– (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

Abs.  1  GebV  VGr).  In  besonders  aufwendigen  Verfahren  kann  die  Ge-
richtsgebühr  bis  auf  das  Doppelte  erhöht  werden  (§  4  Abs. 1  GebV  VGr). 

Der  vorliegende  Streitwert  von  Fr. 1'473'702.95  hält  sich  oberhalb  des 

Streitwertrahmens  von  bis  zu  Fr. 1'000'000.–,  weshalb  der  massgebliche 

R4.2019.00023 

Seite 29 

 
 
Gebührenrahmen  Fr.  22'000.–  bis  Fr.  50'000.–  beträgt.  Demzufolge  sowie 

mit  Blick  auf  den  Aktenumfang,  die  Schwierigkeit  des  Falls  und  den  Zeit-

aufwand  des  Gerichts,  aber  auch  dem  mindernd  zu  berücksichtigenden 

Umstand, dass ein weiterer Rechtsgang erforderlich ist, ist die Gerichtsge-

bühr auf Fr. 22'000.– festzusetzen. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforderte  o-

der  den  Beizug  eines  Rechtsbeistandes  rechtfertigte.  Die  Bemessung  der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. Der Beizug eines 

Rechtsbeistandes  ist  in  aller  Regel  als  Grund  für  die  Zusprechung  einer 

Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom  16.  Oktober 

2003, E. 3.1). Demnach ist vorliegend dem Rekurrenten zulasten der Bau-

direktion, Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft, eine Umtriebsentschä-

digung  zuzusprechen.  Angemessen  erscheint  angesichts  des  Verfahrens-

umfangs  ein  Betrag  von  Fr.  6'000.–.  Da  die  Umtriebsentschädigung  pau-

schal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusat-

zes  von  vornherein  (BRKE  II  Nrn.  0247  und  0248/2007  in  BEZ  2007 

Nr. 56).  

[…] 

R4.2019.00023 

Seite 30