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**Case Identifier:** 787fa388-9665-506f-8a4f-482bff758f18
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-04-30
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 30.04.2013 B 2013/11
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2013-11_2013-04-30.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2013/11

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 30.04.2013

Entscheiddatum: 30.04.2013

Urteil Verwaltungsgericht, 30.04.2013
Baurecht, Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 BV.Ob Art. 75b Abs. 1 BV, welcher den 
Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten auf 
20 Prozent begrenzt, unmittelbar anwendbar ist, kann offen bleiben. Die am 
1. Januar 2013 in Kraft getretene Verordnung über Zweitwohnungen (SR 702) 
konkretisiert die in Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV vorgegebene Nichtigkeit von 
Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die seit 1. Januar 2013 erteilt 
wurden. Das von Art. 75b BV geschützte öffentliche Interesse an der 
Verhinderung einer weiter voranschreitenden Zersiedelung der Landschaft 
spricht dafür, die Verordnung über Zweitwohnungen in hängigen 
Baubewilligungs- und Rechtsmittelverfahren anzuwenden, auch wenn die 
erstinstanzliche Baubewilligung noch vor dem 1. Januar 2013 erging.Die 
Berücksichtigung von Leerwohnungen und durch Wochenaufenthalter 
genutzten Wohnungen als Zweitwohnungen widerspricht einem 
sachbezogenen Verständnis von Art. 75b Abs. 1 BV. Unter Berücksichtigung 
dieser Umstände ist die Vermutung, der Zweitwohnungsanteil in der 
politischen Gemeinde Bad Ragaz übersteige 20 Prozent des 
Gesamtbestandes der Wohneinheiten, widerlegt (Verwaltungsgericht, 
B 2013/11).

Urteil vom 30. April 2013

Anwesend:  Präsident lic. iur. B. Eugster; Verwaltungsrichter lic. iur. A. Linder, 

Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener, Dr. S. Bietenharder-Künzle; Gerichtsschreiber Dr. Th. 

Scherrer

_______________

In Sachen

X.Y.,

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Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Urs Pfister, Museumstrasse 35, Postfach 41, 

9004 St. Gallen,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Politische Gemeinde Bad Ragaz, vertreten durch den Gemeinderat, 7310 Bad Ragaz,

Beschwerdegegnerin,

betreffend

Neubau Mehrfamilienhaus W.-weg 0, Bad Ragaz

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ X.Y. ist Eigentümer des Grundstücks Nr. 001 in der Politischen Gemeinde Bad 

Ragaz. Am 25. April 2012 ersuchte er um die Bewilligung des Neubaus eines 

Mehrfamilienhauses mit je zwei 4½- und 2½-Zimmer-Wohnungen sowie einer 3½-

Zimmer-Wohnung. Der Gemeinderat erteilte am 23. August 2012 die Bewilligung, die 

jedoch den Bau von Zweitwohnungen ausschliesst (Ziff. 4 des Dispositivs). Zur 

Begründung führte er aus, der Anteil der Zweitwohnungen dürfte in Bad Ragaz bereits 

über zwanzig Prozent liegen.

B./ Mit Rekurs vom 31. August 2012 beantragte X.Y. beim Baudepartement des 

Kantons St. Gallen die Aufhebung der Beschränkung. Am 7. Dezember 2012 wandte er 

sich zudem unmittelbar an den Vorsteher des Baudepartements, welcher am 21. 

Dezember 2012 die Baubewilligung mit Ausnahme der Ziff. 4 rechtskräftig erklärte und 

den Rekurs abwies (Ziff. 1 und 2 des Dispositivs). X.Y. wurden die amtlichen Kosten 

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von 2'500 Franken auferlegt; sein Gesuch um ausseramtliche Entschädigung wurde 

abgewiesen.

Zur Begründung des Rekursentscheides wurde im Wesentlichen ausgeführt, die 

Verfassungsbestimmung zur Beschränkung des Zweitwohnungsanteils sei mit der 

Annahme durch Volk und Stände am 11. März 2012 in Kraft getreten und genügend 

bestimmt, um von den Baubewilligungsbehörden direkt angewendet zu werden. Am 

31. Dezember 2011 seien gemäss eidgenössischem Gebäude- und Wohnungsregister 

in Bad Ragaz von 2995 Wohnungen 2381 – also 79,5 Prozent - von niedergelassenen 

Personen dauernd bewohnt worden. Aus der Erhebung ergebe sich zwar nicht, wieviele 

der verbleibenden 614 Wohnungen leer gestanden seien. Auf dieser Datengrundlage 

beruhe aber auch die seit 1. Januar 2013 anwendbare Verordnung über 

Zweitwohnungen, nach deren Anhang der Anteil an Zweitwohnungen in Bad Ragaz 

vermutlich mehr als zwanzig Prozent betrage. Die Gemeinde könne diese Vermutung 

widerlegen, sei dazu aber nicht verpflichtet. Bis 31. Dezember 2012 müssten die 

Gemeinden alle Wohnungen und Gebäude bestimmten Personen zuordnen. Vom 

Bundesamt für Statistik publizierte Zahlen zum Anteil der Zweitwohnungen seien 

frühestens Ende 2013 zu erwarten. Bis dahin geniesse die – von der Politischen 

Gemeinde Bad Ragaz nicht widerlegte – Vermutung gemäss dem Anhang zur 

Verordnung vorrangige Bedeutung.

C./ X.Y. (nachfolgend Beschwerdeführer) erhob gegen den Rekursentscheid des 

Baudepartements (nachfolgend Vorinstanz) vom 21. Dezember 2012 durch seinen 

Rechtsvertreter mit Eingabe vom 14. Januar 2013 und Ergänzung vom 12. Februar 

2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit den Rechtsbegehren, unter Kosten- 

und Entschädigungsfolge seien Ziff. 2 des angefochtenen Entscheides und Ziff. 4 der 

Baubewilligung ersatzlos, eventualiter unter Rückweisung zur Sachverhaltsabklärung 

und neuer Entscheidung an die Vorinstanz oder die Politische Gemeinde Bad Ragaz, 

aufzuheben. Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens seien der Politischen 

Gemeinde Bad Ragaz aufzuerlegen und die Politische Gemeinde Bad Ragaz zu 

verpflichten, ihn für das Rekursverfahren ausseramtlich mit 3'750 Franken (zuzüglich 

Mehrwertsteuer) zu entschädigen.

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Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 18. Februar 2013, die Beschwerde 

sei abzuweisen. Die Politische Gemeinde Bad Ragaz (nachfolgend 

Beschwerdegegnerin) beantragte am 7. März 2013 unter Verweis auf die 

Baubewilligung und ihre Vernehmlassung im Rekursverfahren ebenfalls die Abweisung 

der Beschwerde. Der Beschwerdeführer nahm am 8. April 2013 Stellung.

Auf die Ausführungen des Beschwerdeführers und der Vorinstanz zur Begründung ihrer 

Anträge wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, abgekürzt VRP). Auf das 

Begehren, Ziff. 4 der Baubewilligung vom 23. August 2012 aufzuheben, ist nicht 

einzutreten, da an dessen Stelle der angefochtene Rekursentscheid vom 21. Dezember 

2012 getreten ist (Devolutiveffekt; vgl. BGE 129 II 438 E. 1). Im Übrigen sind die 

Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt: Da der Ausschluss von Zweitwohnungen eine – 

nach Art. 6 der Verordnung über Zweitwohnungen (SR 702, nachfolgend ZWV) im 

Grundbuch anzumerkende – dauerhafte Beschränkung der Nutzung des Grundstücks 

bewirkt, ist der Beschwerdeführer zur Beschwerdeerhebung befugt, auch wenn er die 

Baute unabhängig von der umstrittenen Einschränkung erstellen will. Die Eingabe vom 

14. Januar 2013 wurde rechtzeitig eingereicht. Sie erfüllt zusammen mit der Ergänzung 

vom 12. Februar 2013 in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen 

Voraussetzungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1, Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist unter dem genannten Vorbehalt einzutreten.

2. Zwischen den Beteiligten ist umstritten, ob mit der Baubewilligung für das 

Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Nr. 001 in Bad Ragaz die Erstellung von 

Zweitwohnungen ausgeschlossen werden durfte.

2.1. Gemäss Art. 87 Abs. 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche 

Baurecht (Baugesetz; sGS 731.1, abgekürzt BauG) kann die Baubewilligung mit 

einschränkenden Bedingungen und Auflagen verbunden werden. Solche 

Nebenbestimmungen bedürfen einer Rechtsgrundlage (vgl. B. Heer, St. Gallisches 

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Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 869). Die Beschwerdegegnerin hat den 

Ausschluss der Baubewilligung für Zweitwohnungen auf Art. 75b der 

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (SR 101, abgekürzt BV) 

gestützt (vgl. dazu nachfolgend E. 2.2, 2.3 und 2.4). Die Vorinstanz ist im 

angefochtenen Entscheid dieser Auffassung gefolgt. Sie vertritt in der Vernehmlassung 

vom 18. Februar 2013 die Auffassung, die Beschränkung sei neu auch im Licht der am 

1. Januar 2013 in Kraft getretenen Verordnung über Zweitwohnungen zu beurteilen 

(vgl. dazu nachfolgend E. 2.5).

2.2. Volk und Stände haben am 11. März 2012 der Volksinitiative "Schluss mit 

uferlosem Bau von Zweitwohnungen", beinhaltend Art. 75b BV samt 

Übergangsbestimmung (Art. 197 Ziff. 9 BV), zugestimmt. Mangels anderer 

ausdrücklicher Regelung in der Initiative sind die Bestimmungen entsprechend Art. 195 

BV, wonach die ganz oder teilweise revidierte Bundesverfassung in Kraft tritt, wenn sie 

von Volk und Ständen angenommen ist, am Tag der Abstimmung in Kraft getreten (vgl. 

D. Biedermann, in: Ehrenzeller/Mastronardi/Schweizer/Vallender [Hrsg.], St. Galler 

Kommentar BV, 2. Aufl. 2008, N 10 zu Art. 195 BV). Bei der Beurteilung des 

Baugesuchs vom 25. April 2012 sind deshalb auch die neuen 

Verfassungsbestimmungen zu beachten.

2.3. Art. 75b Abs. 1 BV beschränkt den Anteil von Zweitwohnungen am 

Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten 

Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens zwanzig Prozent. Gemäss Art. 

75b Abs. 2 BV muss das Gesetz die Gemeinden verpflichten, ihren 

Erstwohnungsanteilplan und den detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu 

veröffentlichen. Abs. 1 der Übergangsbestimmung überträgt dem Bundesrat die 

Kompetenz, die nötigen Ausführungsbestimmungen über Erstellung, Verkauf und 

Registrierung im Grundbuch durch Verordnung zu erlassen, wenn die entsprechende 

Gesetzgebung nicht innerhalb von zwei Jahren nach Annahme von Art. 75b BV in Kraft 

getreten ist. Abs. 2 der Übergangsbestimmung erklärt zwischen dem 1. Januar des auf 

die Annahme von Art. 75b BV folgenden Jahres und dem Inkrafttreten der 

Ausführungsbestimmungen erteilte Baubewilligungen für Zweitwohnungen nichtig.

2.4. Vorab fragt sich, ob der mit der Baubewilligung verbundene Ausschluss von 

Zweitwohnungen unmittelbar auf Art. 75b Abs. 1 BV gestützt werden kann.

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2.4.1. Verfassungsbestimmungen können genügend bestimmt sein, um mit ihrem 

Inkrafttreten ohne ausführende Gesetzgebung - ganz oder teilweise - mit Wirkungen 

auch für Private unmittelbar Anwendung zu finden. Ob dies der Fall ist, muss durch 

Auslegung ermittelt werden, wobei den verfassungsrechtlichen Besonderheiten 

Rechnung zu tragen ist (vgl. BGer 2C_828/2011 vom 12. Oktober 2012 E. 4.2.3 mit 

Hinweisen auf die Literatur, zur Publikation in der amtlichen Sammlung vorgesehen). 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts sind Verfassungsbestimmungen 

grundsätzlich nach denselben Regeln auszulegen wie Normen des einfachen 

Gesetzesrechts. Danach muss die Norm in erster Linie aus sich selbst heraus, das 

heisst nach Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihr zugrunde liegenden Wertungen auf 

der Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt werden. Auszurichten ist 

die Auslegung auf die ratio legis, die zu ermitteln dem Gericht allerdings nicht nach 

seinen eigenen, subjektiven Wertvorstellungen, sondern nach den Vorgaben des 

Gesetz- bzw. Verfassungsgebers aufgegeben ist (vgl. BGE 131 I 74 E. 4.1 mit Hinweis 

unter anderem auf BGE 128 I 34 E. 3a).

2.4.2. Die Verfahrensbeteiligten sind sich einig, dass als Grundlage der verfügten 

Nutzungsbeschränkung lediglich das Verhältnis des Anteils der Zweitwohnungen in der 

Politischen Gemeinde Bad Ragaz am Gesamtbestand der Wohneinheiten, mangels 

ausreichender Datengrundlagen nicht aber das Verhältnis der Bruttogeschossflächen in 

Frage kommt. Die Ermittlung des Zweitwohnungsanteils, der in keiner Gemeinde 

zwanzig Prozent übersteigen darf, setzt nach einheitlichen Kriterien erhobene 

statistische Grundlagen voraus, die ihrerseits auf geklärten Begriffen beruhen müssen. 

Der Wortlaut von Art. 75b Abs. 1 BV erscheint klar, ist jedoch nicht eindeutig (vgl. 

Botschaft zur eidgenössischen Volksinitiative "Schluss mit uferlosem Bau von 

Zweitwohnungen" vom 29. Oktober 2008, in: BBl 2008 S. 8757 ff., S. 8764 ff., 

nachfolgend Botschaft). Die Auffassung, Spielräume bei der Auslegung des Begriffs der 

Zweitwohnung hinderten die direkte Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 BV nicht, wird 

nicht weiter begründet (vgl. Bundesamt für Raumentwicklung, Erläuternder Bericht zur 

Verordnung über Zweitwohnungen vom 17. August 2012, nachfolgend Erläuternder 

Bericht ZWV, Bemerkungen zu Art. 9 ZWV; E. Dettwiler, Die 

Zweitwohnungsverordnung, in: SJZ 109/2013 S. 89 ff., S. 89 f.). Offen ist aber unter 

anderem, ob als Zweitwohnungen lediglich nicht bewirtschaftete oder aber auch 

bewirtschaftete Wohnungen (vgl. G. Ganz, Zweitwohnungsinitiative: 

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Verfassungsauftrag und Umsetzung, in: Jusletter vom 10. Dezember 2012, Rz. 41) und 

gar Leerwohnungen erfasst werden. Mit den relativ unbestimmten Begriffen der 

Zweitwohnung und der Wohneinheit öffnet die Verfassungsbestimmung dem 

Gesetzgeber einen erheblichen Gestaltungsspielraum.

2.4.3. In systematischer Hinsicht sind die weiteren mit der Annahme der Initiative in die 

Verfassung aufgenommenen Bestimmungen zu berücksichtigen. Art. 75b Abs. 2 BV 

sieht den Erlass eines Gesetzes vor, welches die Gemeinden zur jährlichen 

Veröffentlichung des Erstwohnungsanteilsplans und seines Vollzugs verpflichtet. Dieser 

Gesetzgebungsauftrag bezieht sich nach dem Wortlaut lediglich indirekt auf Art. 75b 

Abs. 1 BV.

Die Übergangsbestimmung in Art. 197 Ziff. 9 BV regelt die Folgen für den Fall, dass 

sich das Inkrafttreten der Gesetzgebung verzögert, auf zwei Ebenen. Einerseits betrifft 

sie die Zuständigkeit zum Erlass der ausführenden Rechtsordnung, anderseits regelt 

sie die Gültigkeit von Baubewilligungen für Zweitwohnungen: Nach Ablauf von zwei 

Jahren soll an Stelle des Gesetzgebers der Bundesrat befugt sein, 

Ausführungsbestimmungen zu erlassen (Abs. 1); nach dem 1. Januar 2013 erteilte 

Baubewilligungen für Zweitwohnungen sollen nichtig sein (Abs.2).

Nach Abs. 1 der Übergangsbestimmung bedürfen nicht bloss die in Art. 75b Abs. 2 BV 

vorgeschriebenen jährlichen Veröffentlichungen, sondern insbesondere auch 

Erstellung, Verkauf und Registrierung von Zweitwohnungen im Grundbuch 

ausführender Regeln. Diese Bereiche beschlagen die Konkretisierung von Art. 75b Abs. 

1 BV. Abs. 2 der Übergangsbestimmung geht davon aus, dass die 

Ausführungsbestimmungen, nach denen der Zweitwohnungsanteil zu ermitteln ist, am 

1. Januar 2013 noch nicht bestehen. Der Wortlaut beschränkt die Nichtigkeit nicht auf 

Baubewilligungen für Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen der 

Zweitwohnungsanteil von zwanzig Prozent überschritten ist. Abs. 2 der 

Übergangsbestimmung könnte deshalb als umfassende "Notbremse" im Interesse der 

raschen Konkretisierung von Art. 75b Abs. 1 BV verstanden werden. Da die zur 

Umsetzung von Abs. 2 der Übergangsbestimmung geschaffene und am 1. Januar 2013 

in Kraft getretene Verordnung über Zweitwohnungen auch den Begriff der 

Zweitwohnung und die Berechnung des Zweitwohnungsanteils - vorläufig – regelt, ist 

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es mit Blick auf den Zweck der Verfassungsbestimmungen zum Zweitwohnungsbau 

aber angebracht, die Nichtigkeit – übereinstimmend mit der Literatur (vgl. B. 

Waldmann, Die Zweitwohnungsverordnung, in: Jusletter vom 10. Dezember 2012, Rz. 

14) – lediglich auf Baubewilligungen für Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen der 

Anteil von zwanzig Prozent überschritten ist, zu beziehen (vgl. Art. 8 Abs. 2 ZWV).

In der Literatur wird – e contrario - aus Abs. 2 der Übergangsbestimmung geschlossen, 

wenn die konkretisierende Gesetzgebung nicht vorher in Kraft trete, sei bis 31. 

Dezember 2012 die geltende Ordnung anzuwenden, so dass Baubewilligungen für 

Zweitwohnungen nicht unter Hinweis auf Art. 75b Abs. 1 BV verweigert werden dürften 

(vgl. F. Mösching, Ab welchem Zeitpunkt ist die Zweitwohnungsinitiative anwendbar?, 

in: Jusletter vom 10. Dezember 2012, Rz. 24 und 35; für die Rechtsprechung vgl. Urteil 

des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 12 44 vom 23. Oktober 2012 E. 

3a, einsehbar unter www.lawsearch.gr.ch). Dieser Auffassung wird entgegen gehalten, 

Abs. 2 der Übergangsbestimmung schliesse nicht aus, dass die zwischen 11. März 

2012 und 31. Dezember 2012 erteilten Baubewilligungen gegebenenfalls bis zur 

Klärung der Bedeutung der Begriffe zu sistieren oder auf Anfechtung hin bei einem 

Verstoss gegen Art. 75b Abs. 1 BV aufzuheben seien (vgl. A. Marti, Umsetzung der 

Zweitwohnungsinitiative – ungelöste Rätsel und des Pudels Kern, in: ZBl 113/2012, S. 

281 f., S. 282).

2.4.4. Bei der Auslegung von Verfassungsrecht stellt sich im Sinn der Berücksichtigung 

der Entstehungsgeschichte die Frage nach der Bedeutung von Äusserungen von 

Befürwortern, insbesondere Initianten, und Gegnern im Vorfeld der Abstimmung und im 

Anschluss an die Zustimmung von Volk und Ständen. Die Erläuterungen der Initianten 

sind vor allem dann ein wichtiger Beitrag zum Verständnis ihres Begehrens, wenn sie 

auf den Unterschriftenbogen und –karten selbst angebracht sind (vgl. im Kanton St. 

Gallen Art. 39 Ingress und lit. f des Gesetzes über Referendum und Initiative, sGS 

125.1). Viel weniger bedeutsam sind hingegen spätere Erklärungen der Initianten und 

die Beurteilung durch Regierung und Parlament (vgl. Hangartner/Kley, Die 

demokratischen Rechte in Bund und Kantonen der Schweizerischen 

Eidgenossenschaft, Zürich 2000, Rz. 2125). Während die Befürworter tendenziell "das 

Blaue vom Himmel herab versprechen", neigen die Gegner dazu, "den Teufel an die 

Wand zu malen". Deshalb kann unter anderem der Äusserung der Vorsteherin des 

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Eidgenössischen Departements für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation am 

Abend des Abstimmungssonntags, wonach in Gemeinden mit einem Anteil an 

Zweitwohnungen von über zwanzig Prozent "ab sofort" keine Zweitwohnungen mehr 

gebaut werden könnten (vgl. die Wiedergabe bei A. Marti, a.a.O., S. 281), für die 

Auslegung von Art. 75b Abs. 1 BV kein besonderes Gewicht zugemessen werden.

2.4.5. Zu berücksichtigen ist schliesslich der Zweck, der mit Art. 75b Abs. 1 BV verfolgt 

wird. Für die Urheber der unter dem übergeordneten Titel "Rettet den Schweizer 

Boden" zusammen mit der Initiative "Gegen masslosen Bau umwelt- und 

landschaftsbelastender Anlagen" eingereichten Initiative wurde das Land durch die 

stete Zunahme der meistens leer stehenden Zweitwohnungen, welche die schönsten 

Berglandschaften beeinträchtigen und zu einer unkontrollierten Erhöhung der 

Immobilienpreise führten, massiv gefährdet. Die Beschränkung der Zahl der 

Zweitwohnungen nach einem System von Erst- und Zweitwohnungsanteilplänen sollte 

einen "Baustopp" für Zweitwohnungen in jenen Gemeinden bewirken, in denen der 

Anteil an Zweitwohnungen zwanzig Prozent übersteigt (vgl. Botschaft, a.a.O., S. 8763 

ff.). Die Diskussion um die Initiative und insbesondere um die unmittelbaren Folgen des 

Abstimmungsergebnisses vom 11. März 2012 hat in vielen Gemeinden zu einer 

aussergewöhnlich hohen Zahl von Baugesuchen geführt (vgl. Zweitwohnung: 

Bundesrat uneinig über Umsetzungs-Verordnung, in: Jusletter vom 20. August 2012, 

Rz. 3). Je mehr Zeit zwischen dem Inkrafttreten von Art. 75b Abs. 1 BV am 11. März 

2012 und seiner Anwendung im Einzelfall verstreicht, umso mehr hat die Annahme der 

Initiative zumindest vorübergehend genau jene Entwicklung zur Folge, der sie entgegen 

treten wollte.

2.4.6. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass einerseits der 

auslegungsbedürftige Wortlaut von Art. 75b Abs. 1 BV und die Systematik der mit der 

Initiative am 11. März 2012 angenommenen Verfassungsartikel, soweit daraus ein 

Gesetzgebungsauftrag abzuleiten ist, gegen eine direkte Anwendung von Art. 75b Abs. 

1 BV im Einzelfall sprechen. Die Möglichkeit, Abs. 2 der Übergangsbestimmungen auch 

bei unmittelbarer Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 BV auf einzelne Baubewilligungen 

eine eigenständige Bedeutung beizumessen und insbesondere das Bestreben, den 

Zweck der Bestimmungen nicht zu vereiteln, sprechen anderseits für eine direkte 

Anwendung von Art. 75b Abs. 1 BV. Die Frage kann indessen offen bleiben.

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2.5. Mangelt es an der unmittelbaren Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 BV, ist zu 

prüfen, ob sich der in der Baubewilligung vom 23. August 2012 angebrachte und mit 

dem angefochtenen Rekursentscheid vom 21. Dezember 2012 bestätigte Ausschluss 

von Zweitwohnungen auf die vom Bundesrat am 22. August 2012 erlassene und auf 

den 1. Januar 2013 in Kraft gesetzte Verordnung über Zweitwohnungen stützen lässt.

2.5.1. Der Bundesrat hat die Zuständigkeit zum Erlass der Verordnung über 

Zweitwohnungen aus Art. 182 Abs. 2 BV abgeleitet. Danach sorgt er insbesondere für 

den Vollzug der Gesetzgebung. Ob sich daraus – oder nicht vielmehr aus Art. 182 Abs. 

1 BV - die Ermächtigung zur Rechtsetzung ergibt, ist umstritten (vgl. Th. Sägesser, in: 

Ehrenzeller/Mastronardi/Schweizer/Vallender [Hrsg.], St. Galler Kommentar BV, 2. Aufl. 

2008, N 17 zu Art. 182 BV). Unbestritten ist aber, dass dem Bundesrat im Rahmen des 

Vollzugsauftrags Rechtsetzungsbefugnis zukommt und der Begriff der zu vollziehenden 

Gesetzgebung so weit ist, dass er auch Verfassungsrecht umfassen kann (vgl. 

Sägesser, a.a.O., N 18 zu Art. 182 BV). Da Abs. 2 der Übergangsbestimmung mit der 

Nichtigkeit von nach dem 1. Januar 2013 erteilten Baubewilligungen für 

Zweitwohnungen eine einschneidende Regelung trifft und am 1. Januar 2013 die 

ausführende Gesetzgebung noch nicht erlassen war, war der Bundesrat grundsätzlich 

befugt, gestützt auf den allgemeinen Vollzugsauftrag die erforderlichen Regelungen zu 

erlassen und insbesondere den Begriff der Zweitwohnung im Sinn von Abs. 2 der 

Übergangsbestimmung zu definieren (vgl. dazu Waldmann, a.a.O., Rz. 4 ff.).

2.5.2. Nach Art. 8 Abs. 2 Satz 1 ZWV sind Bewilligungen für den Bau von 

Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar 2013 und der Ablösung der Verordnung 

durch die ordentliche Ausführungsgesetzgebung erteilt werden, nichtig; Satz 2 nennt 

einzelne Vorbehalte. Selbstredend gilt die Nichtigkeit von Bewilligungen für den Bau 

neuer Zweitwohnungen nicht in Gemeinden, in denen die Grenze von zwanzig Prozent 

– ermittelt nach den Regeln der Verordnung - nicht erreicht ist (vgl. Erläuternder Bericht 

ZWV, Bemerkungen zu Art. 8 ZWV).

In der vorinstanzlichen Vernehmlassung wird ausgeführt, die Beschränkung müsse in 

Rechtsmittelverfahren selbst auf Verfügungen, welche noch unter dem bisherigen 

Recht erteilt wurden, angewendet werden. In der Literatur wird die Auffassung 

vertreten, einzig vor dem 31. Dezember 2012 rechtskräftig gewordene 

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Baubewilligungen für Zweitwohnungen blieben gültig, auf alle anderen sei das neue 

Recht anzuwenden, weil die Zweitwohnungsbeschränkung als Ausdruck eines 

erheblichen öffentlichen Interesses gelte, das eine unmittelbare Anwendung auch in 

Beschwerdeverfahren gegen Verfügungen finden müsse (vgl. B. Waldmann, 

Zweitwohnungen – vom Umgang mit einer sperrigen Verfassungsnorm, in: BRT 2013, 

S. 123 ff., S. 143). Eine andere Auffassung geht unter Hinweis auf Abs. 2 der 

Übergangsbestimmung davon aus, von der zuständigen Gemeindebehörde vor dem 1. 

Januar 2013 bewilligte Bauten dürften noch realisiert werden (vgl. G.M. Ganz, 

Zweitwohnungsinitiative: Verfassungsauftrag und Umsetzung, in: Jusletter vom 10. 

Dezember 2012, Rz. 33; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 

13 68 und 69 vom 14. Februar 2013 E. 2 mit Hinweis auf Mösching, a.a.O., Rz. 41 ff.).

2.5.3. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist – mangels einer 

ausdrücklichen übergangsrechtlichen Regelung – bei der Prüfung eines Bauvorhabens 

regelmässig vom Rechtszustand auszugehen, der im Zeitpunkt der Baubewilligung 

galt. Eine Ausnahme ist dann zu machen, wenn zwingende Gründe dafür bestehen, das 

neue Recht sogleich anzuwenden. Das Bundesgericht erachtete diese 

Voraussetzungen insbesondere im Bereich des Gewässer-, Natur-, Heimat- und 

Umweltschutzrechts als gegeben (BGE 135 II 384 E. 2.3 mit Hinweisen). In diesen 

Bereichen besteht regelmässig ein derart gewichtiges öffentliches Interesse an der 

sofortigen Anwendung des neuen (wohl regelmässig verschärften) Rechts, dass 

zumindest bis zu einem gewissen Grad von einem Abrücken von der intertemporal-

rechtlichen Grundregel gesprochen werden kann (vgl. Meyer/Arnold, Intertemporales 

Recht, in: ZSR 124/2005 I S. 115 ff., S. 134 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche 

Rechtsprechung). Bei der Beschränkung des Baus von Zweitwohnungen hat das 

Bundesgericht das neue Verfassungsrecht nicht angewendet, wenn der Entscheid der 

letzten kantonalen Instanz noch vor der Annahme von Art. 75b BV erging (BGer 

1C_159/2012 E. 6.2 und 1C_215/2012 E. 2.4, beide vom 14. Dezember 2012).

Art. 3 ZWV lässt unter dem Vorbehalt des Missbrauchs die Umnutzung von Erst- in 

Zweitwohnungen – und umgekehrt - für Wohnungen zu, welche am 11. März 2012 

bestanden oder zumindest rechtskräftig bewilligt waren. Daraus muss geschlossen 

werden, dass der Verordnungsgeber beabsichtigte, die Regeln der Verordnung auch 

dann zur Anwendung zu bringen, wenn eine Baubewilligung zwar zwischen 11. März 

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und 31. Dezember 2012 erging, jedoch am 1. Januar 2013 noch nicht rechtskräftig war. 

Da eine hohe Zahl nach dem bisherigen Recht bewilligter Baugesuche die Wirkung der 

Initiative erheblich untergräbt und den Interessen des Landschaftschutzes durch die 

Vermeidung einer weiteren Zersiedelung entgegen steht, spricht die bundesgerichtliche 

Rechtsprechung zumindest nicht gegen ein Abrücken von der intertemporal-

rechtlichen Grundlage und die Anwendung des Verordnungsrechts in den hängigen 

Rechtsmittelverfahren.

2.5.4. Davon ausgehend, Art. 75b Abs. 1 BV sei nicht unmittelbar anwendbar, spricht 

das durch die verfassungsrechtliche Bestimmung geschützte öffentliche Interesse des 

Landschaftschutzes dafür, dass das zu Abs. 2 der Übergangsbestimmung ergangene 

und am 1. Januar 2013 in Kraft getretene Verordnungsrecht auf sämtliche hängigen 

Baubewilligungs- und Rechtsmittelverfahren angewendet wird, auch wenn die 

erstinstanzliche Bewilligung noch vor dem 1. Januar 2013 erging. Ob dies auch für 

Verfahren gilt, in welchen diese Bewilligung noch vor dem 11. März 2012 erging, kann 

offen bleiben.

3. Selbst wenn von der unmittelbaren Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 BV oder aber 

von der Anwendbarkeit der Verordnung über Zweitwohnungen auszugehen wäre, bleibt 

zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen ist, der Anteil der 

Zweitwohnungen in der Politischen Gemeinde Bad Ragaz überschreite zwanzig 

Prozent des Gesamtbestandes der Wohneinheiten im Sinn von Art. 75b Abs. 1 BV.

3.1. Art. 75b Abs. 1 BV beinhaltet hinsichtlich der Begriffe der Zweitwohnung und der 

Wohneinheit einen erheblichen Gestaltungsspielraum (vgl. dazu oben E. 2.4.2.). Im 

Interesse einer einheitlichen Anwendung bis zum Inkrafttreten der Gesetzgebung kann 

die Bestimmung unter Berücksichtigung der Regeln in der Verordnung über 

Zweitwohnungen ausgelegt werden. Eine solche verfassungsunmittelbare, d.h. direkt 

auf der Verfassung beruhende, selbständige Verordnung des Bundesrates ist gemäss 

Lehre und Rechtsprechung auf ihre Verfassungsmässigkeit zu prüfen. Sie muss mit den 

sachbezogenen Vorgaben der Verfassungsvorschrift, auf welcher sie beruht, 

übereinstimmen und darf nicht mit sonstigen Verfassungsnormen, namentlich den 

Grundrechtsgarantien, kollidieren, soweit die ermächtigende Verfassungsnorm nicht 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/17

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selber Abweichungen anordnet oder bewusst in Kauf nimmt (BGer 2A.451/1998 vom 

30. März 2001 E. 3a mit Hinweis auf BGE 123 II 16 E. 3a).

3.2. Die Vorinstanz geht von einem Wohnungsbestand in der Politischen Gemeinde 

Bad Ragaz per 31. Dezember 2011 von 2995 Einheiten aus, wovon 2381 Einheiten 

oder 79,5 Prozent "dauernd" bewohnt waren (act. 12/5-4). Die Zahlen beruhen auf dem 

eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister, in welchem alle bewohnten oder 

bewohnbaren Gebäude mit den dazugehörigen Wohnungen geführt werden (vgl. Art. 4 

Abs. 1 der Verordnung über das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister; SR 

431.841, abgekürzt VGWR) und auch die Nutzungsart der Wohnung (dauernd/

zeitweise; vgl. Art. 5 Abs. 2 lit. f VGWR) erfasst wird. Die Begriffe der zeitweise und 

dauernden Nutzung richten sich nach Art. 3 lit. b und c des Bundesgesetzes über die 

Harmonisierung der Einwohnerregister und anderer amtlicher Personenregister 

(Registerharmonisierungsgesetz; SR 431.02, abgekürzt RHG; vgl. Erläuternder Bericht 

ZWV S. 4 Anmerkung 3). Als dauernd bewohnt gilt eine Wohnung dementsprechend, 

wenn zumindest eine darin lebende Person sich in der Gemeinde in der Absicht 

dauernden Verbleibens aufhält, um dort den Mittelpunkt ihres Lebens zu begründen, 

welcher für Dritte erkennbar sein muss. Demgegenüber gilt als Aufenthaltsgemeinde – 

und nicht als Niederlassungsgemeinde - jene Gemeinde, in der sich eine Person zu 

einem bestimmten Zweck ohne Absicht dauernden Verbleibens mindestens während 

dreier aufeinander folgender Monate oder dreier Monate innerhalb eines Jahres aufhält, 

wobei der Aufenthalt zum Zweck des Besuchs einer Lehranstalt oder Schule und die 

Unterbringung in einer Erziehungs-, Versorgungs-, Heil- oder Strafanstalt ausdrücklich 

als aufenthaltsbegründend gelten. Aufenthalt im Sinn von Art. 3 Ingress und lit. c RHG 

hat insbesondere auch der Wochenaufenthalter (vgl. Botschaft zur Harmonisierung 

amtlicher Personenregister vom 23. November 2005, in: BBl 2006 S. 427 ff., S. 457).

3.3. Mit den im Sinn des eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregisters nicht 

dauernd bewohnten Wohnungen werden auch die leer stehenden Erstwohnungen 

erfasst. Dieses Vorgehen deckt sich zwar mit dem Wortlaut von Art. 2 ZWV, wonach – 

entsprechend einer vorläufigen Definition - sämtliche Wohnungen, die nicht dauernd 

durch Personen mit Wohnsitz in der Gemeinde (lit. a) oder zu Erwerbs- oder 

Ausbildungszwecken (lit. b) genutzt werden – mithin auch die leer stehenden 

Wohnungen - als Zweitwohnungen gelten. Der Zweitwohnungsbegriff muss indessen 

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verfassungskonform ausgelegt und angewendet werden. Art. 75b Abs. 1 BV zielt nicht 

auf eine Einschränkung des von der Baufreiheit als Teil der Eigentumsgarantie (vgl. 

BGer 1C_77/2010 vom 11. Oktober 2010 E. 8.1 mit Hinweisen) erfassten Rechts zur 

Erstellung von Erstwohnungen. Die Berücksichtigung sämtlicher Leerwohnungen als 

Zweitwohnungen steht sodann einem funktionierenden Erstwohnungsmarkt entgegen 

und widerspricht damit dem in Art. 41 Abs. 1 Ingress und lit. e BV verankerten 

Sozialziel, wonach Wohnungssuchende für sich und ihre Familie eine angemessene 

Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können sollen.

Die Fachstelle Statistik des Kantons St. Gallen wies zum 1. Juni 2012 für die Politische 

Gemeinde Bad Ragaz eine Leerwohnungsziffer von 0,73 Prozent, entsprechend 22 

Wohnungen, aus (www.statistik.sg.ch, Themen/Bau- und Wohnungswesen/

Leerwohnungen). Diese Wohnungen wurden in diesem Zeitpunkt jedenfalls nicht als 

Zweitwohnungen genutzt. Zwar kann ein Teil der leer stehenden Wohnungen als 

Zweitwohnungen auf den Markt gelangen. In welcher Zahl sie schliesslich welcher 

Nutzungsvariante zugeführt werden, ist aber offen. Bei einem Leerwohnungsbestand 

von 0,73 Prozent der im Sinn des Eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregisters 

am 31. Dezember 2011 dauernd genutzten 2381 Wohnungen ergäbe sich ein 

Leerbestand an Erstwohnungen von mindestens 17 Einheiten. Zu beachten ist, dass 

diese Berechnung zudem auf einem eingeschränkten Begriff der Erstwohnung beruht.

Als Zweitwohnungen werden sodann auch Wohnungen berücksichtigt, welche von 

Personen genutzt werden, die in der Gemeinde nicht niedergelassen im Sinn von Art. 3 

Ingress und lit. b RHG sind. Darunter fallen Wohnungen von Personen, die sich zwar 

nur vorübergehend, jedoch nicht aus touristischen Gründen, sondern beispielsweise zu 

Erwerbs- oder Ausbildungszwecken in der Gemeinde aufhalten. Wohnungen für 

Wochenaufenthalter, Wohnungen von Firmen, die sie ihren Mitarbeitenden kurzfristig 

zur Verfügung stellen – also beispielsweise saisonal angestellte Arbeitnehmer – und 

Wohnungen, die während der Dauer einer Ausbildung benutzt werden, sollen jedoch 

vom Begriff der Zweitwohnung nicht umfasst werden (vgl. Art. 2 Ingress und lit. b ZWV; 

Erläuternder Bericht ZWV S. 6). Die konkrete Ermittlung des Anteils der 

Zweitwohnungen an allen Wohneinheiten entspricht damit nicht den – in der 

Verordnung über Zweitwohnungen insoweit zutreffend konkretisierten – 

verfassungsrechtlichen Vorgaben von Art. 75b Abs. 1 BV.

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3.4. Insbesondere bei Gemeinden, in denen sich der nach den dargestellten Regeln 

ermittelte Zweitwohnungsanteil im Grenzbereich der zwanzig Prozent bewegt, sind die 

Auswirkungen des extensiv gehandhabten Begriffs der Zweitwohnung zu korrigieren. 

Damit für die Politische Gemeinde Bad Ragaz von einem Anteil der Zweitwohnungen 

von zwanzig Prozent ausgegangen werden dürfte, müssten von den insgesamt 2995 

Wohnungen mindestens 599 als Zweitwohnungen im Sinn von Art. 75b Abs. 1 BV 

einzustufen sein. Diese Zahl wird bereits dann unterschritten, wenn von den 614 nicht 

dauernd genutzten Wohnungen 17 leer stehende Wohnungen dem Erstwohnungsmarkt 

zugerechnet werden. Die Zahl sinkt weiter, wenn Wohnungen in Abzug gebracht 

werden, welche von Personen genutzt werden, die sich in Bad Ragaz vorübergehend 

beispielsweise als Wochenaufenthalter zu Ausbildungs- oder – allenfalls saisonal 

beschränkten – Erwerbszwecken aufhalten. Insgesamt ist davon auszugehen, dass der 

gemäss Art. 75b Abs. 1 BV vorgeschriebene Zweitwohnungsanteil von zwanzig Prozent 

per 31. Dezember 2011 in der Politischen Gemeinde Bad Ragaz nicht überschritten 

wurde. Nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative am 11. März 2012 wurden in 

Bad Ragaz offenbar keine Baubewilligungen für Zweitwohnungen mehr erteilt. Diese 

Praxis war geeignet, den Anteil der Zweitwohnungen am Gesamtbestand der 

Wohneinheiten bis zum vorinstanzlichen Entscheid am 21. Dezember 2012 weiter zu 

reduzieren.

3.5. In der Vernehmlassung begründet die Vorinstanz den Ausschluss der Bewilligung 

für Zweitwohnungen damit, die Politische Gemeinde Bad Ragaz sei im Anhang zu Art. 

1 Abs. 2 ZWV aufgeführt und die damit verbundene Vermutung, der Anteil der 

Zweitwohnungen betrage mehr als zwanzig Prozent, sei von der Gemeinde nicht 

entsprechend Art. 1 Abs. 3 ZWV widerlegt worden. Sie weist darauf hin, dass der 

Ausschluss von Zweitwohnungen auf der exakt gleichen statistischen Grundlage wie 

die Verordnung beruhe.

Dass nicht – wie es der Wortlaut von Art. 1 Abs. 3 ZWV verlangt – die 

Beschwerdegegnerin selbst die in der Verordnung über Zweitwohnungen aufgestellte 

Vermutung, der Anteil der Zweitwohnungen übersteige zwanzig Prozent an der 

Gesamtheit der Wohneinheiten, widerlegt hat, schadet nicht. Der Beschwerdeführer, 

den der Ausschluss der Bewilligung für den Bau von Zweitwohnungen in der 

Eigentumsfreiheit beschränkt, hat zulässigerweise die Überschreitung des Anteils in 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 16/17

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Frage gestellt. In diesem Zusammenhang war er auch befugt, die 

Verfassungswidrigkeit der Umsetzung von Art. 75b Abs. 1 BV und von Abs. 2 der 

Übergangsbestimmung durch die Verordnung über Zweitwohnungen und der 

statistischen Grundlagen für die Ermittlung des Zweitwohnungsanteils zu rügen. Die 

Beschwerdegegnerin durfte ihm deshalb die Herausgabe des Zahlenmaterials nicht mit 

dem Hinweis auf das hängige – ihn betreffende – Verfahren verweigern.

4. Zusammenfassend ergibt sich, dass selbst bei einer unmittelbaren Anwendbarkeit 

von Art. 75b Abs. 1 BV oder einer Anwendung der Verordnung über Zweitwohnungen 

auf das vom Beschwerdeführer am 25. April 2012 eingereichte Baugesuch die 

Bewilligung nicht unter Ausschluss des Baus von Zweitwohnungen erteilt werden darf, 

da der Anteil an Zweitwohnungen von zwanzig Prozent in der Politischen Gemeinde 

selbst dann nicht überschritten wäre, wenn sämtliche geplanten fünf Wohneinheiten als 

Zweitwohnungen realisiert würden. Die Beschwerde ist dementsprechend 

gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der angefochtene Rekursentscheid ist 

aufzuheben. Der Klarheit halber sei angemerkt, dass damit auch Ziff. 4 des Dispositivs 

der Baubewilligung der Beschwerdegegnerin vom 23. August 2012 aufgehoben ist.

5. (…).

Demnach hat das Verwaltungsgericht zu Recht erkannt:

1./  Die Beschwerde wird, soweit darauf einzutreten ist, gutgeheissen und der 

angefochtene Rekursentscheid des Baudepartements vom 21. Dezember 2012 

aufgehoben.

2./  Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens und des Rekursverfahrens von je 

2'500 Franken gehen zu Lasten der Politischen Gemeinde Bad Ragaz. Auf die 

Erhebung der Kosten wird verzichtet. Dem Beschwerdeführer werden die von ihm im 

Beschwerdeverfahren und im Rekursverfahren geleisteten Kostenvorschüsse von 2'500 

Franken und 1'000 Franken zurückerstattet.

3./  Die Politische Gemeinde Bad Ragaz entschädigt den Beschwerdeführer für das 

Beschwerdeverfahren mit 2'000 Franken und für das Rekursverfahren mit 3'750 

Franken, je zuzüglich Mehrwertsteuer.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 17/17

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V.          R.           W.

Der Präsident:                                  Der Gerichtsschreiber:

lic. iur. Beda Eugster                        Dr. Thomas Scherrer

Versand dieses Entscheides an:

-   den Beschwerdeführer (durch Rechtsanwalt lic.iur. Urs Pfister, 9004 St. Gallen)

-   die Vorinstanz

-   die Beschwerdegegnerin

am:

Rechtsmittelbelehrung:

Sofern eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. BGG geltend gemacht wird, kann gegen 

diesen Entscheid gestützt auf Art. 82 lit. a BGG innert 30 Tagen nach Eröffnung beim 

Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde erhoben werden.

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	Urteil Verwaltungsgericht, 30.04.2013
	Baurecht, Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 BV.Ob Art. 75b Abs. 1 BV, welcher den Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten auf 20 Prozent begrenzt, unmittelbar anwendbar ist, kann offen bleiben. Die am 1. Januar 2013 in Kraft getretene Verordnung über Zweitwohnungen (SR 702) konkretisiert die in Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV vorgegebene Nichtigkeit von Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die seit 1. Januar 2013 erteilt wurden. Das von Art. 75b BV geschützte öffentliche Interesse an der Verhinderung einer weiter voranschreitenden Zersiedelung der Landschaft spricht dafür, die Verordnung über Zweitwohnungen in hängigen Baubewilligungs- und Rechtsmittelverfahren anzuwenden, auch wenn die erstinstanzliche Baubewilligung noch vor dem 1. Januar 2013 erging.Die Berücksichtigung von Leerwohnungen und durch Wochenaufenthalter genutzten Wohnungen als Zweitwohnungen widerspricht einem sachbezogenen Verständnis von Art. 75b Abs. 1 BV. Unter Berücksichtigung dieser Umstände ist die Vermutung, der Zweitwohnungsanteil in der politischen Gemeinde Bad Ragaz übersteige 20 Prozent des Gesamtbestandes der Wohneinheiten, widerlegt (Verwaltungsgericht, B 2013/11).

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		2025-07-19T10:46:52+0200
	"9001 St.Gallen"
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