# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dce39fd5-3fc0-55ad-8f27-d404df8f4d5b
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-07
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 07.12.2017 BRGE IV Nr. 0148/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-IV-Nr--0148-201_2017-12-07.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0148/2017 vom 7. Dezember 2017 in BEZ 2018 Nr. 18 

Vorliegend plante der Eigentümer eines nach einem Brandfall 
beschädigten Gebäudes, dieses nicht wieder dem Vorbestand entsprechend 
aufzubauen, sondern ein bereits vor dem Brandvorfall geplantes Neubauprojekt 
zu realisieren. Die Gebäudeversicherung (GVZ) hatte somit zu prüfen, ob der 
geplante Neubau gebäudeversicherungstechnisch eine Wiederherstellung 
darstellte bzw. wie im Falle des Verzichts auf die Wiederherstellung der 
anteilsmässige Verkehrswert zu berechnen sei. 

Aus den Erwägungen: 

2. Beim streitbetroffenen Gebäude handelt es sich um ein Wohnhaus mit 
Ladenlokal und Anbau aus dem Jahr 1906. Anlässlich der Revisionsschätzung 
vom 4. September 2007 wurde die Versicherungssumme auf Fr. 1'050'000.-- 

festgesetzt (Versicherung zum Neuwert). Gemäss Versicherungs-Nachweis 
vom 16. Januar 2014 und dem damals aktuellen GVZ-Index betrug die 
Versicherungssumme Fr. 1'195'800.--. Im Jahr 2011 erwarb der Rekurrent das 
Gebäude zum Preis von Fr. 475'000.--. Im Kaufvertrag ist festgehalten, dass 
der Erwerber den Rückbau der bestehenden Gebäulichkeiten mit an-
schliessender Neuüberbauung des Grundstückes beabsichtige. Gegen die 
Baubewilligungen für ein Mehrfamilienhaus vom 8. Mai 2013 und 14. Mai 2014 
(geändertes Projekt) sind beim Baurekursgericht derzeit zwei Rekurse hängig. 
Mit Beschluss vom 11. Januar 2017 erteilte der Gemeinderat X die Baube-
willigung für ein geändertes Alternativprojekt. Dieser Beschluss blieb unange-
fochten. 

3. Im Entscheid vom 8. Februar 2017 (VB.2016.00629) kam das 
Verwaltungsgericht zum Schluss, dass das Gebäude nicht zum Abbruchwert, 
sondern zum Neuwert versichert sei. Im Falle einer Wiederherstellung sei 
deshalb eine Neuwertvergütung geschuldet (E. 2.3 und 3.3; §§ 52 f. GebVG). 
Demgegenüber bemesse sich die Entschädigung bei Verzicht auf einen 
Wiederaufbau im Sinn von § 63 in Verbindung mit § 61 Abs. 1 GebVG nach 
dem Verkehrswert der zerstörten Gebäudeteile. Da bis anhin keine Schätzung 
über den Verkehrswert der beschädigten Gebäudeteile vorliege, werde die GVZ 
dies noch nachzuholen haben (E. 3.6). Dementsprechend setzte die GVZ den 
Verkehrswert des beschädigten Gebäudes bzw. den Verkehrswertanteil mit 
Verfügung vom 29. März 2017 fest. 

4. Mit dem vorliegend angefochtenen Einspracheentscheid vom 13. Juni 
2017 hielt die GVZ nicht nur am Verkehrswertanteil fest, der bei Abbruch mit 
Neubau oder bei Nichtwiederherstellung geschuldet ist. Sie verfügte darüber 

hinaus, der Verkehrswertanteil werde im Falle eines Neubaus nach Abbruch 
des bestehenden Gebäudes vergütet oder bei Nichtwiederherstellung, wenn der 
Schadenplatz geräumt sei. Aus den Erwägungen ergibt sich, dass dies auch bei 
Realisierung des Bauvorhabens gemäss Baubewilligung vom 11. Januar 2017 
gilt, welches den Abbruch des brandgeschädigten Gebäudes und einen Neubau 
vorsieht. Diesfalls sei nur der Verkehrswertanteil geschuldet und nicht der 
Betrag von Fr. 675'000.-- gemäss Schadenanerkennung vom 16. Dezember 
2014. 

- 2-  

 

 

5.1 Der Rekurrent ist der Auffassung, das mit Beschluss vom 11. Januar 
2017 bewilligte Projekt stelle einen veränderten Wiederaufbau im Sinne der 
Schadenanerkennung vom 16. Dezember 2014 dar. Im Entscheid vom 
8. Februar 2017 (VB.2016.00629, E. 3.3.) habe das Verwaltungsgericht im 
Sinne eines obiter dictum festgehalten, eine Wiederherstellung im Sinn von 
§ 61 Abs. 1 GebVG liege vor, wenn ein Gebäude von gleicher Art, gleichem 
Umfang und gleicher Zweckbestimmung erstellt werde. Eine Neuwertvergütung 
sei nur geschuldet, wenn das wiederaufgebaute Gebäude eine ähnliche Grösse 
und Raumeinteilung aufweise wie das zerstörte und es dem gleichen Zweck 
diene. Werde das Gebäude in diesem Sinn wiederhergestellt und im Rahmen 
des Zulässigen modernisiert, liege ein veränderter Wiederaufbau vor und werde 
die Abschätzung gemäss § 28 Abs. 1 der Vollzugsbestimmungen für die 
Gebäudeversicherung (VGebVG) pauschal festgelegt. Das Verwaltungsgericht 
habe sich dabei aber nicht mit seinem Entscheid vom 28. April 1999 (RB 1999 
Nr. 94) auseinandergesetzt. Dort habe es erwogen, es könne nicht Sinn und 
Zweck der §§ 61 und 63 GebVG entsprechen, die Entscheidungsfreiheit der 
Eigentümer auf diese Weise zu hemmen, dass bloss für den Fall einer genau 
gleichen Instandstellung des Gebäudes der Versicherungswert vergütet werde. 
§ 37 der Gebäudeversicherungsverordnung (Anmerkung: Verordnung über die 
Gebäudeversicherung vom 21. Mai 1975, aufgehoben auf den 31. Dezember 
1999) bestimme daher, dass bei einem teilweise beschädigten Gebäude, das 
nicht mehr gleich wie bisher aufgebaut werde, eine pauschale Entschädigung 
festgesetzt werden könne. Der Grund dafür liege darin, dass sich eine exakte 
Schätzung in solchen Fällen häufig nicht lohne. § 37 der Gebäude-
versicherungsverordnung regle somit auch die Frage, wie die Höhe der 
Entschädigung zu bestimmen sei, wenn anstelle der Schadenbehebung ein 
Neubau errichtet werde. Der Rekurrent ist der Ansicht, am möglichst 
unveränderten Wiederaufbau von Gebäuden, die dekommodiert seien und das 
nach BZO Zulässige nicht ausschöpften, bestehe kein öffentliches Interesse.  

5.2 Die Rekursgegnerin führt aus, das Bauvorhaben gemäss 
Baubewilligung vom 11. Januar 2017 sehe den Abbruch des bestehenden 
Gebäudes und einen Neubau vor. Gemäss Verwaltungsgerichtsentscheid vom 
8. Februar 2017 könne dies nicht als Wiederaufbau im Sinne des GebVG 
gelten. Es bestehe keine abweichende Praxis für vergleichbare Fälle. Gemäss 
§ 36 GebVG in Verbindung mit § 59 Abs. 4 GebVG dürfe in vergleichbaren 
Fällen keine Entschädigung zum Neuwert erfolgen. Der Gebäudeeigentümer 
würde ansonsten ungerechtfertigt bereichert und stünde finanziell besser da, 
als wenn das Gebäude nicht gebrannt hätte. Der Neuwertanteil sei nur dann zu 
entschädigen, wenn das beschädigte Gebäude wiederhergestellt werde. 
Andernfalls sei der Gebäudeeigentümer so zu entschädigen, dass ihm durch 
den Brandfall kein Schaden aber auch kein Gewinn entstehe. Er sei finanziell 

so zu stellen, wie wenn es nicht gebrannt hätte. 

5.3.1 Eine Wiederherstellung im Sinn von § 61 Abs. 1 GebVG liegt vor, 
wenn ein Gebäude von gleicher Art, gleichem Umfang und gleicher 
Zweckbestimmung erstellt wird. Dabei wird nicht eine genaue Wieder-
herstellung des Zustands verlangt und ist etwa eine unumgängliche Sanierung 
und Modernisierung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse zulässig; bei solchen 
zeitbedingten Anpassungen muss es indes sein Bewenden haben, weil 

- 3-  

 

 

andernfalls der Zweck der Neuwertversicherung – die Wiederherstellung des 
beschädigten Gebäudes – unterlaufen würde. Eine Neuwertvergütung ist 
deshalb nur geschuldet, wenn das wiederaufgebaute Gebäude eine ähnliche 
Grösse und Raumeinteilung aufweist wie das zerstörte und es dem gleichen 
Zweck dient (zum Ganzen RB 1972 Nr. 112; zur Weitergeltung dieser Praxis 
unter dem neuen Gesetz ABl 1974, 937 ff., 967 f.). Wird das Gebäude in 
diesem Sinn wiederhergestellt und im Rahmen des Zulässigen modernisiert, 
liegt ein veränderter Wiederaufbau vor und wird die Abschätzung gemäss § 28 
Abs. 1 VGebVG für die Gebäudeversicherung pauschal festgelegt. Gemäss 
§ 63 Abs. 1 GebVG gelten die Vorschriften über Totalschäden bei Teilschäden 
sinngemäss. Ein Gebäude gilt dabei als wiederhergestellt, wenn alle Schäden 
behoben sind (§ 63 Abs. 2 GebVG). Auch diesbezüglich gilt jedoch, dass im 
oben beschriebenen Rahmen Modernisierungen zulässig sind (RB 1999 Nr. 94 
E. 3b). Mithin liegt eine Wiederherstellung und kein (teilweiser) Neubau vor, 
wenn der wiederaufgebaute Gebäudeteil eine ähnliche Grösse und 
Raumeinteilung aufweist sowie dem gleichen Zweck dient wie der zerstörte 
Gebäudeteil (VB.2016.00629, E. 3.3. f.; vgl. auch ZBl 74/1973 S. 200, 204 = ZR 
72/1973 S. 244, sowie Urs Glaus, in: Gebäudeversicherung, Systematischer 
Kommentar, 2009, S. 266 f.). 

Der vom Rekurrenten erwähnte Entscheid des Verwaltungsgerichts von 
1999 (RB 1999 Nr. 94) steht nicht im Widerspruch zu diesen Ausführungen. Er 
befasst sich nicht mit der Frage, was als Wiederherstellung oder als veränderte 
Wiederherstellung im Sinne von § 60 GebVG und § 28 Abs. 1 VGebVG gilt. 
Vielmehr geht aus dem Entscheid hervor, dass in den Vorschriften bei 
Totalschäden von Wiederherstellung und bei Teilschäden von Schadens-
behebung gesprochen wird. Die Schadenbehebung bei Teilschäden muss 
ebenso wenig wie die Wiederherstellung bei Totalschäden eine genau gleiche 
Wiederinstandsetzung bedeuten. Sodann kann grundsätzlich auch die 
Behebung eines Teilschadens durch einen Neubau – unter Abbruch auch der 
unbeschädigten Gebäudeteile – als «veränderte Wiederherstellung» gemäss 
§ 28 Abs. 1 VGebVG gelten. Dabei versteht es sich von selbst, dass ein solcher 
Neubau ebenso wenig wie bei der Wiederherstellung eines total zerstörten 
Gebäudes beliebig vom Vorgängerbau abweichen darf (§ 61 Abs. 1 i.V.m § 63 
Abs. 1 GebVG), um noch als Wiederherstellung im Sinne von § 60 ff. GebVG zu 
gelten. 

5.3.2 Das bestehende, brandgeschädigte Gebäude ist ein Wohnhaus mit 
einer 7 Zimmer-Wohnung und einem Ladenlokal (ehemalige Bäckerei). Dazu 
gehört ein Anbau (Garage/Magazin) und ein Schopf. Das Haus umfasst zwei 
Vollgeschosse und ein Dachgeschoss auf einer Gebäudegrundfläche von 183 
m2. 

Das am 11. Januar 2017 bewilligte Vorhaben sieht den vollständigen 
Abbruch des Altbaus und die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit sechs 
Wohnungen und einer Tiefgarage vor. Der Neubau weist drei Vollgeschosse 
und ein Dachgeschoss sowie eine Gebäudegrundfläche von 267 m2 auf. Damit 
weicht der Neubau in seiner Art und vor allem in seiner Grösse und 
Raumaufteilung vom brandgeschädigten Gebäude sehr erheblich ab. Von 
einem Neubau mit bloss zeitgemässen Anpassungen kann nicht gesprochen 

- 4-  

 

 

werden. Es handelt sich somit offensichtlich nicht um eine veränderte 
Wiederherstellung im oben genannten Sinn. Dass das Bauprojekt auch nicht als 
solche gedacht ist, ergibt sich aus dessen Vorgeschichte, wurde doch eine 
erste Projektvariante mit acht Wohnungen schon vor dem Brandfall bewilligt 
und liegt der Grund für die Eingabe des am 11. Januar 2017 bewilligten 
Alternativprojekts nicht im Schadenfall, sondern in der in einem Rekurs-
verfahren in Frage gestellten Bewilligungsfähigkeit des ersten Projekts. (…) 

12.1 Schliesslich verlangt der Rekurrent für den Fall, dass er auf den 
Wiederaufbau verzichte, die Vergütung eines anteilsmässigen Verkehrswerts 
von Fr. 350'000.--. Die GVZ habe bei ihrer Verkehrswertschätzung nicht 
berücksichtigt, dass er die Liegenschaft nach einer Zwangsversteigerung zum 
sehr günstigen Preis von Fr. 475'000.-- erworben habe und die Preise nach 
Dezember 2011 bis zum Schadenfall im Oktober 2014 weiter angestiegen 
seien. Die E. GmbH habe die Liegenschaft im März 2008 auf Fr. 500'000.-- bis 

550'000.-- geschätzt. Der Gebäudewert sei unter Berücksichtigung einer 
Altersentwertung von 60 Prozent mit Fr. 350'000.-- angesetzt worden. Ein 
lokaler Architekt habe den Baulandwert vor dem Erwerb im Dezember 2011 auf 
Fr. 150'000.-- geschätzt. Es sei somit von einem Verkehrswert des Gebäudes 
im Zeitpunkt des Schadens von mindestens Fr. 350'000.-- auszugehen. Im 
angefochtenen Einspracheentscheid stelle die GVZ zu Unrecht auf die 
Schadensabschätzung vom 16. Dezember 2014 ab. Diese sei mit Blick auf die 
Realisierung eines Ersatzneubaus erfolgt und berücksichtige den dadurch 
entstehenden Mehrwert. Die Kosten für einen unveränderten Wiederaufbau 
dürften gemäss den Auskünften der zuständigen Kreisschätzer schon im 
Dezember 1994 rund einen Drittel über der pauschalen Schadensabschätzung 
von Fr. 675'000.-- gelegen haben. Entsprechend sei, so der Rekurrent, von 
einem Totalschaden auszugehen. Deshalb sei ihm der volle Verkehrswert von 
Fr. 350'000.-- zu vergüten. (…) 

12.3.1 Im Entscheid vom 8. Februar 2017 hielt das Verwaltungsgericht 
fest, dass sich bei einem Verzicht auf einen Wiederaufbau die Entschädigung 
im Sinn von § 63 in Verbindung mit § 61 Abs. 1 GebVG nach dem Verkehrswert 
der zerstörten Gebäudeteile bemesse. Dabei sei mit Blick auf § 59 Abs. 4 
GebVG insbesondere dem vom Rekurrenten für das Land mit Gebäude 
bezahlten Kaufpreis von Fr. 475'000.-- angemessen Rechnung zu tragen 
(VB.2016.00629, E. 3.6). 

Bei der Festlegung des Verkehrswerts ging die GVZ von einem Landpreis 
von Fr. 300.--/m2 aus. Dabei habe sie sich an der vom Kanton Zürich 
veröffentlichten Zürcher Handänderungsstatistik orientiert. Bei der Fläche des 
Grundstückes von 836 m2 ergebe sich ein geschätzter Landwert von Fr. 
250'800.-- bzw. ein Verkehrswert des beschädigten Gebäudes von Fr. 224'200.-
-. 

12.3.2 Wie das Verwaltungsgericht bereits ausgeführt hat, ist dem 
bezahlten Kaufpreis von Fr. 475'000.-- angemessen Rechnung zu tragen. Mit 
Blick auf das Bereicherungsverbot (§ 59 Abs. 4 GebVG) ist somit nicht zu 
beanstanden, dass die Vorinstanz von dem vom Rekurrenten bezahlten 
Kaufpreis ausging und davon den geschätzten Landwert in Abzug brachte. Die 

- 5-  

 

 

vom Rekurrenten ins Feld geführte Verkehrswertschätzung berücksichtigt den 
tatsächlich bezahlten Kaufpreis naturgemäss nicht. Der Kaufvertrag datiert vom 
20. Dezember 2011. Bis zum Schadenereignis am 11. Oktober 2014 ist keine 
Preiserhöhung eingetreten, die in Anbetracht der Unsicherheiten, die 
Schätzungen naturgemäss anhaften, ins Gewicht fallen würde. Ein Anhalts-
punkt dafür bietet der Wohnflächenpreis in der Region Zürcher Oberland, der 
sich von 2012 bis 2016 nur um 5 Prozent erhöhte (Kanton Zürich, Statistisches 
Amt, statistik.info 2017/07, Zürcher Immobilienpreise, Grafik 6, www.zh.ch). Der 
Rekurrent vermag die behauptete Preissteigerung nicht weiter zu begründen 
oder zu belegen. Gleiches gilt auch für den Landwert. Der Landwert, der der 
Verkehrswertschätzung aus dem Jahr 2008 von E. GmbH zugrunde gelegt 
wurde (Fr. 200.--/m2), und derjenige der nicht belegten Schätzung des lokalen 
Architekten aus dem Jahr 2011 (rund Fr. 180.--/m2) liegen weit unter den im 
Zeitraum des Brandfalls in X effektiv bezahlten Preisen gemäss der Zürcher 
Handänderungsstatistik (www.statistik.zh.ch). Die Annahme der GVZ von Fr. 
300.--/m2 liegt demgegenüber im unteren Bereich der in der genannten Statistik 
ausgewiesenen Preisspanne. Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Fest-
setzung des Verkehrswerts des beschädigten Gebäudes auf Fr. 224'200.-- nicht 
zu beanstanden ist.