# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e71b0ff4-0d90-5593-9b12-e4db5f66dc88
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-01-24
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 24.01.2006 B 2005/12
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2005-12_2006-01-24.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2005/12

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 24.01.2006

Entscheiddatum: 24.01.2006

Urteil des Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 2006
Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, Art. 12 lit. c BewG (SR 
211.412.41). Keine Gesetzesumgehung liegt vor bei der Verbindung eines 
Mietvertrages mit einem Darlehen, wenn der Mietvertrag für fünf Jahre 
abgeschlossen wurde und der Vermieter das Darlehen dem Mieter jederzeit 
aus eigenen Mitteln zurückzahlen könnte, womit weder ein langfristiger 
Mietvertrag noch eine besondere Abhängigkeit besteht (B 2005/12).

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter Dr. E. Oesch-Frischkopf, 

lic. iur. A. Linder, Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener; Gerichtsschreiber lic. iur. Th. Vögeli

_______________

In Sachen

Q.,

K.,

Beschwerdeführer,

beide vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.

 

gegen

 

Regierung des Kantons St. Gallen, Regierungsgebäude, 9001 St. Gallen,

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Vorinstanz,

 

und

 

Bundesamt für Justiz, 3003 Bern,

Beschwerdebeteiligter,

 

betreffend

 

Bewilligung zum Erwerb von Grundeigentum

durch Personen im Ausland

 

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ H.K., geboren 1899, war Eigentümer mehrerer Wohnungen in der zu 

Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft Grundstück Nr. 402 (Mehrfamilienhaus 

Nr. 2043) im Moos in der Gemeinde W. Am 28. Juni 1993 schloss er mit dem in Schaan 

wohnhaften liechtensteinischen Staatsangehörigen Q. einen Mietvertrag über eine 

Zweizimmerwohnung mit Autoeinstellplatz (StWE-Anteile Grundstücke Nrn. 10431 und 

30121) für eine Dauer von mindestens fünf Jahren. Als monatlicher Mietzins wurde ein 

Betrag von Fr. 1'720.-- einschliesslich Nebenkosten vereinbart. Gleichentags schlossen 

K., der Sohn von H. K., als Bevollmächtigter seines Vaters und Q. eine 

Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ab. Darin erklärte H.K., die Wohnung an Q. 

verkaufen zu wollen; da der Erwerb erst in fünf Jahren erfolgen könne 

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("Niederlassungsbewilligung C des Sohnes"), werde folgendes vereinbart: Der 

Eigentümer vermiete die Wohnung gemäss gesondertem Mietvertrag an Q. Dieser 

verpflichte sich, die Wohnung zum Preis von Fr. 315'000.-- zu erwerben, und 

H.K.verpflichte sich, sie zu diesem Preis zu verkaufen, wobei mit dem Erwerb der 

Mietvertrag sofort dahinfalle. Ausserdem wurde ein Darlehen von Q. von Fr. 125'000.-- 

an H.K. vorgesehen, wobei die Darlehenszinsen jeweils mit den Mietzinsen verrechnet 

und die Differenz per Ende des Quartals an H.K. überwiesen werden sollte. Weiter war 

festgehalten, dass diese Vereinbarung wie auch der Miet- und Darlehensvertrag von 

den Parteien gekündigt werden könne, falls der Kauf der Wohnung innert fünf Jahren 

aus gesetzlichen Gründen nicht möglich sei.

Am 10. Juni 1994 starb H.K.. In der Folge übernahm sein Sohn K. die im Nachlass 

befindlichen vier Wohnungen und fünf Autoabstellplätze im Mehrfamilienhaus Nr. 2043, 

unter anderem auch die an Q. vermieteten Objekte, zu Alleineigentum.

Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 24. Januar 2003 veräusserte K. die 

Grundstücke Nrn. 10431 und 30121 zum Preis von Fr. 315'000.-- an Q.. Gleichentags 

ersuchte der Käufer das Grundbuchinspektorat um Erteilung der Bewilligung für den 

Erwerb der Grundstücke. Mit Verfügung vom 20. März 2003 verweigerte das 

Grundbuchinspektorat die Bewilligung wegen Gesetzesumgehung im Sinne von Art. 12 

lit. c des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im 

Ausland (SR 211.412.41, abgekürzt BewG).

B./ Gegen die Verfügung des Grundbuchinspektorats erhoben Q. und K. mit Eingaben 

ihres Rechtsvertreters vom 17. April und 14. August 2003 Beschwerde, die von der 

Regierung mit Entscheid vom 21. Dezember 2004 abgewiesen wurde. Die Regierung 

kam zum Schluss, die Voraussetzungen für die Erteilung der Bewilligung zum 

beabsichtigten Grundstückserwerb wären grundsätzlich erfüllt, allerdings liege ein 

zwingender Verweigerungsgrund vor, da der Erwerber versucht habe, das BewG zu 

umgehen.

C./ Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 18. Januar 2005 erhoben Q. und K. 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der angefochtene Entscheid der 

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Regierung sei vollumfänglich aufzuheben und es sei dem beabsichtigten 

Rechtsgeschäft die Bewilligung zu erteilen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Nachdem die Beschwerdeführer zur Ergänzung des Rechtsmittels aufgefordert worden 

waren, ersuchten sie am 23. Februar 2005 um Sistierung des Verfahrens. Zur 

Begründung machten sie geltend, sie würden Vergleichsverhandlungen mit dem 

Grundbuchinspektorat wieder aufnehmen. Nachdem ein Vergleich nicht zustande kam, 

wurde die Sistierung aufgehoben und die Beschwerdeführer wurden zur Ergänzung der 

Beschwerde aufgefordert. In ihrer Beschwerdeergänzung vom 13. Oktober 2005 halten 

die Beschwerdeführer an ihren Begehren fest und bestreiten eine Gesetzesumgehung.

Die Regierung beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 2. November 2005 die 

Abweisung der Beschwerde.

Auch das Bundesamt für Justiz schliesst in seiner Vernehmlassung vom 18. November 

2005 auf Abweisung der Beschwerde.

Die einzelnen Vorbringen der Verfahrensbeteiligten werden, soweit wesentlich, in den 

nachstehenden Erwägungen dargelegt und gewürdigt.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1./ Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Die 

Beschwerdeführer sind zur Erhebung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in 

Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP; Art. 20 Abs. 2 lit. a BewG). Die 

Beschwerdeerklärung vom 18. Januar 2005 und deren Ergänzung vom 13. Oktober 

2005 entsprechen zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 

64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die 

Beschwerde ist einzutreten.

2./ Unbestritten ist, dass der Kauf der Grundstücke durch Q. der Bewilligungspflicht 

nach Art. 2 Abs. 1 BewG unterliegt. Als Staatsangehöriger des Fürstentums 

Liechtenstein ohne Wohnsitz in der Schweiz gilt Q. als Person im Ausland nach Art. 5 

lit. a BewG. Sodann wurde ein Kaufvertrag geschlossen, der den Erwerb des 

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Eigentums an Grundstücken im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG vorsieht. Eine 

Ausnahme gemäss Art. 2 Abs. 2 BewG liegt nicht vor.

Art. 9 BewG ermächtigt die Kantone, durch gesetzliche Vorschriften den Erwerb von 

Grundstücken zu bewilligen, wenn diese einer natürlichen Person als Zweitwohnung an 

einem Ort dienen, zu dem sie aussergewöhnlich enge, schutz-würdige Beziehungen 

unterhält (Art. 9 Abs. 1 lit. c BewG). Ausserdem bestimmt Art. 9 Abs. 2 BewG, dass die 

Kantone durch Gesetz bestimmen können, dass einer natürlichen Person der Erwerb 

als Ferienwohnung im Rahmen des kantonalen Kontingents bewilligt werden kann. Von 

dieser Ermächtigung machte der Kanton St. Gallen in Art. 1 und 2 des 

Einführungsgesetzes zum BewG (sGS 914.1, abgekürzt EG zum BewG) bzw. in der 

Verordnung zum EG zum BewG (sGS 914.11, abgekürzt V zum EG zum BewG) 

Gebrauch. Die Grundstücke liegen in W.. Diese Gemeinde ist gemäss Art. 1 V zum EG 

zum BewG als Ort aufgeführt, der des Erwerbs von Ferienwohnungen durch Personen 

im Ausland bedarf, um den Fremdenverkehr zu fördern. Weiter steht fest, dass die 

zulässige Nettowohnfläche nach Art. 10 der Verordnung des Bundes über den Erwerb 

von Grundstücken durch Personen im Ausland (SR 211.412.411, abgekürzt BewV) 

nicht überschritten wird, und es liegt eine Erklärung von Q. vor, wonach weder er noch 

seine Ehefrau noch seine Kinder eine Ferienwohnung bzw. ein Ferienhaus oder eine 

Wohneinheit in einem Appart-hotel besitzen. Die Regierung erachtete denn auch die 

Voraussetzungen für die Erteilung der Bewilligung zum beabsichtigten Erwerb 

grundsätzlich als erfüllt (E. 3).

3./ Zu prüfen bleibt, ob die Regierung zu Recht einen Verweigerungsgrund 

angenommen hat.

a) Nach Art. 12 BewG wird die Bewilligung auf jeden Fall verweigert, wenn das 

Grundstück einer nach dem Gesetz unzulässigen Kapitalanlage dient (lit. a), wenn die 

Fläche grösser ist, als es der Verwendungszweck erfordert (lit. b), oder wenn der 

Erwerber versucht hat, das BewG zu umgehen (lit. c). Die Regierung hat die 

Verweigerung auf Art. 12 lit. c BewG gestützt. Sie erwog, eine Gesetzesumgehung liege 

dann vor, wenn ein Verhalten den Wortlaut einer Verbotsnorm zwar beachte, hingegen 

deren Sinn missachte. Nach Massgabe von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG sei der Erwerb 

anderer Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines 

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Grundstücks verschaffen, dem Erwerb eines Grundstücks gleichzustellen. Dazu gehöre 

nach Art. 1 Abs. 2 BewV insbesondere die langfristige Miete oder Pacht eines 

Grundstücks, wenn die Abreden den Rahmen des gewöhnlichen oder kaufmännischen 

Geschäftsverkehrs sprengen würden und den Vermieter oder Verpächter in eine 

besondere Abhängigkeit vom Mieter oder Pächter brächten (lit. a). Erforderlich sei nicht 

nur eine rein juristische, sondern eine wirtschaftliche Betrachtungsweise. Dabei komme 

es nicht auf den subjektiven Willen der Parteien, sondern auf den objektiven 

Sachverhalt an. Massgebend sei, was sich mit den von den Parteien eingegangenen 

Rechtsbeziehungen wirtschaftlich erreichen lasse. Nicht erforderlich sei hingegen, dass 

den Beteiligten die Absicht oder das Bewusstsein einer Gesetzesumgehung 

nachgewiesen werden könne. Mehrere Vereinbarungen seien in ihrer Gesamtheit zu 

würdigen und auf ihre wirtschaftliche Verknüpfung zu überprüfen. Bei der Verbindung 

eines Darlehensvertrages mit einem langjährigen Mietvertrag könne grundsätzlich ein 

Geschäft vermutet werden, welches der Bewilligung unterliege (BGE 105 Ia 322). 

Weiter erwog die Regierung, trotz der Vereinbarung dränge sich der Schluss auf, dass 

Q. die Wohnung für sich selber, nicht für seinen Sohn habe erwerben wollen. 

Ausserdem seien der Mietvertrag und der Darlehensvertrag keine rechtlich 

selbständigen Verträge. Beide Verträge hätten Q. eine eigentümerähnliche Stellung 

verschafft, und der Eigentümer habe mit dem Darlehen sowie den bis 31. Dezember 

2002 erfolgten weiteren Zahlungen im Umfang von Fr. 85'000.-- liquide Mittel wie bei 

einem Verkauf erhalten. Der Wohnungskauf sei schon beim Abschluss des 

Mietvertrages samt Zusatzvereinbarung gewollt gewesen. Dies ergebe sich auch aus 

der Zusatzvereinbarung, wonach Nutzen und Gefahr voraussichtlich per 1. Juli 1993 

auf Q. übergehen sollten. Auch die Verrechnung der Zinsen und die Uebernahme der 

Lasten und öffentlichen Abgaben durch Q. indizierten dessen eigentümerähnliche 

Stellung. Ein weiterer Hinweis finde sich im Teilungsvertrag über den Nachlass des 

verstorbenen H.K., worin von pendenten Verkäufen der Wohnung die Rede sei. Aus der 

Tatsache, dass keine Abmachungen über die Rückzahlung des Darlehens im Fall der 

Auflösung des Mietverhältnisses getroffen worden seien, könne nichts zu Gunsten der 

Beschwerdeführer abgeleitet werden. Diese hätten selbst erklärt, das Darlehen von Fr. 

125'000.-- habe den Charakter einer Kaufpreisanzahlung gehabt. Ausserdem falle auf, 

dass K. bei der erbrechtlichen Teilung einen Uebernahmepreis von Fr. 315'000.-- zu 

leisten gehabt habe, was genau dem Kaufpreis entspreche, der in der 

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Zusatzvereinbarung vom 28. Juni 1993 festgelegt sei. Dies lege den Schluss nahe, 

dass K. das Objekt mit Geld des Q. erworben habe. Ob damit eine Gesetzesumgehung 

nach Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV vorliege, könne indessen offen bleiben, da mit der 

Verbindung von Miet- und Darlehensvertrag ein ähnlicher wirtschaftlicher Zweck 

erreicht worden sei wie mit dem Erwerb des Eigentums an den Grundstücken.

b) Nach Art. 1 Abs. 2 lit. a BewV gilt die langfristige Miete oder Pacht eines 

Grundstückes, wenn die Abreden den Rahmen des gewöhnlichen oder 

kaufmännischen Geschäftsverkehrs sprengen und den Vermieter oder Verpächter in 

eine besondere Abhängigkeit vom Mieter oder Pächter bringen, als Verschaffen einer 

dem Grundeigentümer ähnlichen Stellung im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG und 

damit als Grundstückerwerb. Dasselbe gilt bei der Finanzierung des Kaufes eines 

Grundstücks, wenn die Abreden, die Höhe der Kredite oder Vermögensverhältnisse 

des Schuldners den Käufer in eine besondere Abhängigkeit vom Gläubiger bringen (lit. 

b). Nicht erforderlich ist, dass die Beteiligten bewusst die Zielsetzung des 

Bewilligungsgesetzes unterwandern. Insofern kommt es auf den objektiven Sachverhalt 

an; massgeblich ist, was sich mit den von den Parteien eingegangenen 

Rechtsbeziehungen wirtschaftlich erreichen lässt und ob sich die von den Parteien 

abgeschlossenen, auch bloss obligatorischen Geschäfte in ihrer Wirkung dem Erwerb 

von dinglichen Rechten nähern. Mehrere Vereinbarungen sind in der Gesamtheit, auch 

unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise, zu würdigen (BGE 2A.465/2002 vom 20. 

November 2002 mit Hinweis auf BGE 107 Ib 18 und weitere Entscheide).

c) Im vorliegenden Fall wurde unbestrittenermassen ein Mietvertrag sowie eine mit 

einer Darlehensgewährung verbundene zusätzliche Vereinbarung abgeschlossen. Die 

Kontrahenten waren sich bewusst, dass im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ein 

Erwerb der Wohnung durch Q. nicht möglich war. In der Vereinbarung äusserten die 

Parteien ihre Absicht, die Wohnung zu einem bestimmten Preis zu kaufen bzw. zu 

verkaufen, sobald die rechtlichen Voraussetzungen gegeben sind. Zwar erfüllte die 

Vereinbarung die Anforderungen eines Vorvertrags im Sinne von Art. 216 OR Abs. 2 

und 3 nicht, da sie nicht öffentlich beurkundet war. Es handelte sich damit um eine 

nicht durchsetzbare Abrede, welche aber für die Beurteilung der Frage der 

Gesetzesumgehung dennoch zu beachten ist. Der Mietvertrag wurde auf eine Dauer 

von fünf Jahren abgeschlossen. Dieselbe Gültigkeitsdauer hatte die 

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Zusatzvereinbarung. Damit ist aber das Merkmal der langfristigen Miete im Sinne von 

Art. 1 Abs. 2 lit. a BewV nicht erfüllt. In den gesetzlichen Vorschriften ist zwar keine 

konkrete Dauer geregelt, von der an ein Mietvertrag als langfristig gilt. Im Schrifttum 

wird Langfristigkeit bei einer Dauer von mehr als zehn Jahren angenommen 

(Mühlebach/Geissmann, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von 

Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, N 64 und 65 in fine zu 

Art. 4 mit Hinweis). In der Praxis wurden vom Bundesgericht Mietverträge von zehn 

und fünfzehn Jahren als langfristig qualifiziert (BGE 104 Ib 141 ff.; 105 Ib 321 ff. und 

BGE 2A.465/2002).

Nicht ersichtlich ist, inwiefern die Vereinbarungen den Vermieter in eine besondere 

Abhängigkeit vom Mieter bringen konnten. Allein die vertragliche Bindung für die Dauer 

von fünf Jahren begründet jedenfalls eine solche Abhängigkeit nicht. Auch die 

Zusatzvereinbarung war auf den Ablauf einer Vertragsdauer von fünf Jahren kündbar. 

Zwar belief sich das Darlehen des Mieters nach weiteren Zahlungen per Ende 

Dezember 2002 auf Fr. 210'000.-- und damit auf zwei Drittel des in der 

Zusatzvereinbarung abgemachten Kaufpreises. Uebersteigt ein Darlehen einen Anteil 

von zwei Dritteln des Grundstückswertes, so wird dies vom Bundesgericht als Indiz für 

eine Abrede betrachtet, die den Rahmen des gewöhnlichen oder kaufmännischen 

Geschäftsverkehrs sprengt (BGE 106 Ib 207 f. und 107 Ib 19). Im Schrifttum werden 

aber selbst Darlehen von 75 bis 80 Prozent des Verkehrswertes noch nicht als 

Ausdruck eines Abhängigkeitsverhältnisses qualifiziert (Mühlebach/Geissmann, a.a.O., 

N 77 zu Art. 4). Selbst wenn das Darlehen aufgrund der Höhe als problematisch in 

bezug auf eine allfällige Abhängigkeit des Vermieters vom Mieter eingestuft werden 

könnte, so bestanden im vorliegenden Fall genügend Merkmale, die eine solche 

Abhängigkeit minderten bzw. ausschlossen. Aufgrund des Erbteilungsvertrages vom 

28. August 1995 betrug der Nettonachlass, der K. und seiner Schwester zufloss, Fr. 

987'949.20. Der Vermieter und Darlehensschuldner war also nicht wegen fehlender 

eigener Mittel auf das Darlehen von Q. angewiesen und wäre ausserdem in der Lage 

gewesen, die Schuld ohne nennenswerte Probleme zurückzuzahlen. Unter diesen 

Umständen lag keine Abhängigkeit im Sinne von Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV vor.

Nicht stichhaltig ist das Argument der Vorinstanz, die Nutzung der Wohnung und des 

Autoeinstellplatzes begründeten eine eigentümerähnliche Wirkung. Jeder Mieter ist zur 

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ausschliesslichen Nutzung des Mietobjektes berechtigt, ohne dass ihm deswegen eine 

eigentümerähnliche Stellung zukommt. Ebenso liegt in der Vereinbarung, wonach die 

Zinsen aus dem Darlehensvertrag mit den Mietzinsen verrechnet würden und die 

Differenz jeweils Ende des Quartals vom Mieter an den Vermieter zu überweisen sei, 

keine irgendwie geartete Besonderheit und jedenfalls kein Merkmal einer einseitigen 

Abhängigkeit des Vermieters. Darin ist vielmehr die logische Folge aus der 

Entgeltlichkeit beider Geschäfte zu erblicken. Dasselbe gilt aus der vereinbarten 

Uebernahme der Lasten und öffentlichen Abgaben durch den Mieter. Die Vorinstanz 

hält selber fest, dass eine solche Vereinbarung zulässig ist. Ein Indiz für eine 

eigentümerähnliche Stellung des Mieters kann darin jedenfalls nicht erblickt werden. 

Nicht klar ist, welchen Stellenwert die Vorinstanz demjenigen Teil der 

Zusatzvereinbarung zumisst, wonach Nutzen und Lasten nach Legung der 

Teppichböden an den Mieter übergehen sollten. Auch darin liegt jedenfalls kein 

Merkmal einer besonderen Abhängigkeit, ebensowenig aus dem Teilungsvertrag im 

Nachlass des Vaters des Vermieters, wo von pendenten Verkäufen der Wohnungen die 

Rede ist. Der Eigentümer hatte unbestrittenermassen die Absicht, die Wohnung zu 

verkaufen. Insoweit ist die entsprechende Bezeichnung nicht aussergewöhnlich.

Zutreffend ist, dass die Kombination von Miet- und Darlehensvertrag nach der Praxis 

des Bundesgerichts die Vermutung einer Umgehung rechtfertigt (BGE 105 Ib 324). 

Nach der Rechtsprechung setzt dies aber einen langfristigen Mietvertrag voraus (BGE 

2A.465/2002, E. 3.2 in fine). Weder ein solcher noch eine Abhängigkeit aufgrund der 

Höhe und der konkreten Umstände der Darlehensgewährung sind vorliegend gegeben.

Die Beschwerdeführer hatten die Absicht, die Wohnung zu kaufen bzw. zu veräussern, 

sobald diesem Vorhaben keine rechtlichen Hindernisse mehr entgegenstanden. Dies 

war im Zeitpunkt der Vereinbarung (28. Juni 1993) naheliegend, nachdem der 

Bundesrat anfang 1993 nach der EWR-Abstimmung die Aenderung des BewG im 

Sinne der sog. Eurolex-Vorlage postulierte (vgl. BBl 1993, S. 839).

Die von der Vorinstanz angeführten Urteile des Bundesgerichts vermögen an der 

vorliegenden Beurteilung nichts zu ändern. Diese betrafen andere Sachverhalte, 

insbesondere lag bei beiden ein langfristiges Mietverhältnis von zehn Jahren vor (BGE 

105 Ib 321 ff. und BGE 2A.465/2002). In diesem hatte der jugoslawische 

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Staatsangehörige D. die Absicht, für seine geschiedene (mittlerweile mit einem anderen 

Mann verheiratete) Ehefrau und seine Kinder ein Einfamilienhaus zu erwerben. Dazu 

kam es vorerst nicht. A. erwarb dann eine Wohnung für 1,6 Mio. Franken, wobei der 

Kaufpreis vollumfänglich aus von D. zur Verfügung gestellten Mitteln beglichen wurde. 

Hernach gab A. gegenüber der Ex-Ehefrau von D. und dessen Kindern die Garantie ab, 

dass sie alle in dieser auf seinen Namen eingetragenen Wohnung während zehn Jahren 

unentgeltlich wohnen könnten. Für die Vereinbarung wurde weder ein schriftlicher 

Darlehensvertrag abgeschlossen noch war irgendeine Sicherheit dargetan. Das 

Bundesgericht bestätigte die Feststellung der Vorinstanz, dass A. und D. mit dem 

Wohnungserwerb bezweckten, für eine längere Zeit vorerst ausschliesslich die 

Wohnbedürfnisse der Ehefrau und der Kinder des Letzteren zu befriedigen.

Im Urteil BGE 105 Ib 321 ff. erstellte ein Schweizer ein Mehrfamilienhaus, wobei er von 

einem deutschen Ehepaar einen Kredit von Fr. 450'000.-- erhielt und einen Mietvertrag 

für die Dauer von zehn Jahren abschloss, wobei das Darlehen praktisch die gesamten 

Kosten der gemieteten Wohnung deckte und die Rechte und Pflichten aus dem 

Mietvertrag ohne weiteres auf die Erben übergegangen wären.

Zutreffend ist, dass K. bei der erbrechtlichen Uebernahme des Grundstücks einen 

Uebernahmepreis von Fr. 315'000.-- leistete, was dem Kaufpreis entspricht, den die 

Beschwerdeführer in der Vereinbarung vom 28. Juli 1993 festgelegt hatten. Die 

Vorinstanz zog daraus den Schluss, es sei naheliegend, dass H.K. das Objekt mit Geld 

von Q. erworben habe. Diese Vermutung ist aber unbegründet. Aufgrund des 

Nettonachlasses von knapp 1 Mio. Franken bzw. dem hälftigen Anteil daran aus dem 

Tod seines Vaters war K. für die Uebernahme der Wohnungen in der Erbteilung mit 

seiner Schwester jedenfalls nicht auf eine Fremdfinanzierung durch Q. angewiesen. Da 

die Miete entgeltlich und das Darlehen verzinslich waren, fehlten die typische Merkmale 

eines Umgehungsgeschäfts, wie sie etwa in dem vom Bundesgericht beurteilten Fall 

gegeben waren (2A.465/2002).

d) Offen bleiben kann nach dem Gesagten, inwiefern die Beschwerdeführer aus 

allfälligen Zusicherungen Rechte ableiten könnten.

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Nicht entscheidend ist im übrigen, welche Absicht die Beschwerdeführer hatten. Die 

Vorinstanz hält unter Berufung auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung zutreffend 

fest, es sei nicht entscheidend, was die Beteiligten gewollt hätten; vielmehr sei 

massgebend, was sich mit den von den Parteien eingegangenen Rechtsbeziehungen 

wirtschaftlich erreichen lasse. Dementsprechend ist belanglos, ob der Sohn von Q. die 

Absicht gehabt hatte, die Wohnung für sich zu erwerben. Umgekehrt kann aber daraus 

den Beschwerdeführern auch keine Umgehungsabsicht vorgeworfen werden. Objektiv 

betrachtet war im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages und der 

Zusatzvereinbarung mit einer baldigen Lockerung oder Aufhebung der Vorschriften 

über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland zu rechnen. Unter 

diesen Umständen lässt sich die Absicht der Beschwerdeführer, die Wohnung bei 

Eintritt der rechtlichen Zulässigkeit der Veräusserung zu verkaufen und zuvor mit einem 

Mietverhältnis und einem gleichzeitig abgeschlossenen Darlehen dem potentiellen 

Erwerber die Möglichkeit zur Nutzung der Wohnung zu verschaffen, als durchaus 

nachvollziehbare Handlung qualifizieren, welche nicht als Umgehungsgeschäft 

einzustufen ist. Von einer eigentümerähnlichen Stellung des Mieters kann jedenfalls 

nicht gesprochen werden.

e) Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass zu Unrecht 

eine Umgehung im Sinn von Art. 4 BewG angenommen wurde. Folglich ist die 

Beschwerde gutzuheissen, und der angefochtene Entscheid der Regierung vom 21. 

Dezember 2004 sowie die Verfügung des Grundbuchinspektorats vom 20. März 2003 

sind aufzuheben. Die Angelegenheit ist an das Grundbuchinspektorat zur Erteilung der 

Bewilligung zurückzuweisen.

4./ Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens dem Staat aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 Gerichtskostentarif, sGS 

941.12). Auf ihre Erhebung ist zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP). Den 

Beschwerdeführern ist der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- 

zurückzuerstatten.

Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Regierung von Fr. 1'200.-- 

trägt ebenfalls der Staat, auf die Erhebung wird verzichtet (Art. 95 Abs. 1 und 3 VRP). 

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Den Beschwerdeführern ist der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'200.-- 

zurückzuerstatten.

Die Beschwerdeführer haben Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung für die 

Verfahren vor der Regierung und vor dem Verwaltungsgericht (Art. 98bis VRP). Eine 

Entschädigung von Fr. 2'000.-- zuzügl. MWSt ist angemessen (Art. 22 Abs. 1 lit. a und 

c der Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75).

Demnach hat das Verwaltungsgericht zu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde wird gutgeheissen, und der Entscheid der Regierung vom 21. 

Dezember 2004 sowie die Verfügung des Grundbuchinspektorats vom 20. März 2003 

werden aufgehoben.

2./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'000.-- trägt der Staat, 

auf die Erhebung wird verzichtet. Den Beschwerdeführern wird der Kostenvorschuss 

von Fr. 3'000.-- zurückerstattet.

3./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Regierung von Fr. 1'200.-- 

trägt der Staat; auf die Erhebung wird verzichtet. Den Beschwerdeführern ist der 

Kostenvorschuss von Fr. 1'200.-- zurückzuerstatten.

4./ Der Staat hat die Beschwerdeführer für die Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 

und der Regierung mit Fr. 2'000.-- zuzügl. MWSt ausseramtlich zu entschädigen.

V. R. W.

 

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

 

Zustellung dieses Entscheides an:

die Beschwerdeführer (durch Rechtsanwalt lic. iur. C. )–

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am:

 

Rechtsmittelbelehrung:

Soweit eine Verletzung von Bundesrecht geltend gemacht wird, kann gegen diesen 

Entscheid innert dreissig Tagen seit der Eröffnung Verwaltungsgerichtsbeschwerde 

beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, eingereicht werden.

die Vorinstanz–

den Beschwerdebeteiligten–

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		2025-07-19T16:59:15+0200
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