# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5fb6042a-db00-513b-899b-609b39138806
**Source:** Schaffhausen (SH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-16
**Language:** de
**Title:** Schaffhausen Obergericht 16.02.2021 (publiziert) 66/2004/6°
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SH_OG/SH_OG_001_66-2004-6-_2021-02-16.pdf

## Full Text

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Art. 34 Abs. 2 StG. Abzugsfähige Liegenschaftsunterhaltskosten (OGE 
66/2004/6 vom 23. September 2005) 

 

Keine Veröffentlichung im Amtsbericht. 

 

 Der Abbruch und der Ersatz baufälliger Gebäudeteile durch neue gar-

tenbauliche Anlagen bilden keine abzugsfähigen Liegenschaftsunterhalts-

kosten.  

 

Aus den Erwägungen: 

 

 2.–  a)  Umstritten ist vorliegend die steuerliche Behandlung des als Un-
terhaltskosten geltend gemachten Betrags ... für die Erstellung eines 
Schwimmteichs und Gartenunterhaltsarbeiten gemäss Anhang zur Einsprache 
... Die Rekurrenten machen geltend, sie hätten die Liegenschaft ... im Jahre 
1975 käuflich erworben. Das Hauptgebäude umfasse neben einem Wohnhaus 
und Ökonomiegebäude gegen Süden hin Stallungen (Hühnerstall, Schweine-
boxen, Traktorengarage). Letztere seien spätestens seit der Eigentumsübertra-
gung nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt worden, sondern seien leer ge-
standen. Weil der fragliche Gebäudeteil in Folge auch nicht mehr unterhalten 
worden sei, habe sich die bauliche Substanz zusehends verschlechtert. Die 
2001 in Angriff genommenen Arbeiten hätten deshalb die durch den unterlas-
senen Unterhalt entstandene und von den Stallungen ausgehende Wert-
verminderung beseitigen und die freiwerdende Gebäudegrundfläche für eine 
andere, der Situation der Rekurrenten angepasste Nutzung gewinnen sollen. 
Unter den Schweineställen habe überdies eine Jauchegrube bestanden, welche 
wegen des fehlenden Unterhalts eine Gefahr dargestellt und ebenfalls zur 
Entwertung des Grundstücks beigetragen habe. Die Rekurrenten hätten daher 
die Stallungen abgebrochen und die Jauchegrube ausgehoben. Es wäre jedoch 
unsinnig gewesen, den frei werdenden Platz einfach so stehen bzw. über-
wachsen zu lassen. Die Rekurrenten hätten daher an dieser Stelle einen 
Schwimmteich angelegt und den Garten neu gestaltet (neue Pflanzen und 
Sträucher, Anlage bzw. Wiederherstellung eines Weges, Anlage eines Kies-
platzes, Platzierung von Steinen und Findlingen etc.).  

 Diese Massnahmen seien anstelle der früheren, baufälligen Stallungen 
getreten und dienten insofern der Instandstellung bzw. dem Unterhalt der Lie-
genschaft. Sie seien deshalb gemäss Art. 34 des Gesetzes über die direkten 
Steuern vom 20. März 2000 (StG, SHR 641.100) als Liegenschaftsunterhalts-

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kosten zum Abzug zuzulassen, zumal die Dienstanleitung zum Steuergesetz 
den Ersatz von Gebäudeteilen ausdrücklich zum Abzug zulasse. Natürlich sei 
mit dem Schwimmteich auch ein Mehrwert geschaffen worden, doch würden 
ja aufgrund der Zusammenstellung im Anhang der Einspracheschrift nur ein 
Teil der entstandenen Kosten dem Liegenschaftsunterhalt zugeordnet. Die 
Vorinstanz habe lediglich aufgrund einer Auskunft der Firma X. die erwähnte 
Kostenausscheidung als nicht nachvollziehbar erklärt, ohne die Rekurrenten 
dazu zu befragen oder einen Augenschein vorzunehmen, wodurch ihr recht-
liches Gehör verletzt worden sei. Werde eine Differenzierung zwischen wert-
erhaltenden und wertvermehrenden Massnahmen nicht zugelassen, wider-
spreche dies auch der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Im übrigen habe 
die Vorinstanz den Umfang der Abbruch- und Ersatzarbeiten offensichtlich 
falsch eingeschätzt, da sie lediglich von einem Schopf spreche, während es 
sich effektiv um eigentliche Stallungen, mithin einen bedeutenden Gebäude-
teil handle. 

 b)  aa)  Gemäss Art. 34 Abs. 2 StG können bei Liegenschaften im Pri-
vatvermögen die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die Kosten 
der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Der Grund für die Abzugs-
fähigkeit dieser Kosten besteht darin, dass es sich um Gewinnungskosten 
beim Ertrag aus Privatvermögen handelt (vgl. dazu Peter Locher, Kommentar 
zum DBG, 1. Teil, Therwil/Basel 2001, Art. 32 Rz. 1 ff., S. 779 f.). Wie die 
Vorinstanz zutreffend darlegt, gelten als Unterhaltskosten allgemein alle 
Aufwendungen, die mit der Nutzung der Liegenschaft zusammenhängen oder 
der Erhaltung der Liegenschaftswerte dienen, insbesondere Betriebskosten, 
Instandhaltungskosten, Instandstellungskosten und – soweit damit keine 
Wertvermehrung verbunden ist – Kosten für den Ersatz von Gebäudeteilen 
oder der baulichen Grundausstattung (vgl. dazu auch Dienstanleitung zum 
Schaffhauser Steuergesetz, Art. 34 Nr. 2 [Fassung vom Oktober 2001], und 
Dieter Egloff in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [Hrsg.], Kommentar zum Aar-
gauer Steuergesetz, Band 1, 2. A., Muri-Bern 2004, § 39 Rz. 38 ff., S. 487 ff. 
mit weiteren Hinweisen). Die Vorinstanz hält sodann zu Recht fest, dass mit 
"Ersatz von Gebäudeteilen und baulicher Grundausstattung" nur der Ersatz 
von Gebäudebestandteilen oder Bauteilen wie sanitäre Anlagen, Boden-
beläge, Kücheneinrichtungen etc. gemeint ist, nicht aber von ganzen Gebäu-
deteilen, wie dies vorliegend mit dem Abbruch der früheren Stallungen und 
deren Ersatz durch einen Schwimmteich und gartenbauliche Massnahmen der 
Fall ist (vgl. dazu auch Dienstanleitung, a.a.O., Ziff. 1.4, und Egloff, § 39 Rz. 
38, S. 487 f.).  

 bb)  Die dargelegte Rechtslage hängt damit zusammen, dass der Begriff 
des "Liegenschaftsunterhalts" begriffsnotwendig von bestehenden Gebäulich-
keiten ausgeht. Nur diesbezüglich fallen Gewinnungskosten hinsichtlich des 

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Ertrags aus Privatvermögen an. Abzugsfähige Unterhaltskosten bei über-
bauten Grundstücken sind demnach nur die Aufwendungen des Eigentümers 
oder Nutzniessers, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhal-
tung bisheriger Liegenschaftswerte ist und die in längeren oder kürzeren Zeit-
abständen wiederkehren (vgl. Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum 
Zürcher Steuergesetz, Band II, Bern 1963, § 25 Rz. 40, S. 343). Daher sind 
die Kosten für Ersatzbauten, welche an die Stelle renovationsbedürftiger Bau-
ten treten, nicht als Unterhaltskosten abzugsfähig. Nach dem Willen des Ei-
gentümers werden dabei die alten Bauten abgebrochen. Durch die Errichtung 
neuer Bauten wird ein neuer Wert geschaffen. Dass die Neubaute an die Stelle 
einer abgebrochenen Baute tritt und eventuell sogar deren Zweckbestimmung 
übernimmt, vermag hieran nichts zu ändern (vgl. dazu den in Zuppin-
ger/Schärrer/Fessler/Reich, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Ergän-
zungsband, 2. A., Bern 1983, § 25 Rz. 54-59, S. 167, zitierten Entscheid des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 13. September 1978, publiziert 
in RB 1978 Nr. 36). Aufwendungen für eigentliche Ersatzbauten und umso 
mehr für andere Einrichtungen und Massnahmen, die anstelle einer bisherigen 
Baute getreten sind, stellen somit steuerrechtlich immer wertvermehrende An-
lagekosten dar, unabhängig davon ob sie anstelle bisheriger, allenfalls bau-
fälliger Gebäulichkeiten getreten sind oder nicht. Es gibt dementsprechend 
also kein Austauschrecht in dem Sinn, dass anstelle von Unterhaltsmassnah-
men neue Bauten oder Anlagen geschaffen werden (vgl. dazu auch Locher, 
Art. 32 Rz. 30, S. 790, und Art. 34 Rz. 27, S. 859 f. mit weiteren Hinweisen). 
Demzufolge aber sind die von den Rekurrenten im Anhang zur Einsprache 
geltend gemachten Kosten ... grundsätzlich allesamt als Anlagekosten, nicht 
als Unterhaltskosten zu betrachten, zumal sie unbestrittenerweise nicht der 
Erhaltung bisheriger Gebäulichkeiten dienen, sondern neuen Einrichtungen 
(Schwimmteich) und Anlagen (gartenbauliche Massnahmen) darstellen, wel-
che zuvor nicht bestanden haben.  

 cc)  Es könnte sich höchstens fragen, ob der Weg vor das Haus allenfalls 
blosser Unterhalt bzw. Instandstellung darstellt, zumal offenbar früher schon 
der Westfront entlang ein Weg bestand. Da dieser Weg jedoch offenbar nicht 
mehr vorhanden war und nach eigener Angabe der Rekurrenten eine Weg-
neuanlage erfolgte, liegt auch insofern ohne Zweifel kein blosser Liegen-
schaftsunterhalt vor, weshalb nicht geprüft werden muss, ob die entsprechen-
de Weganlage bei der Eigenmietwertfestsetzung überhaupt berücksichtigt 
worden ist, was Voraussetzung für eine Geltendmachung von Unterhalts-
kosten als Gewinnungskosten wäre (vgl. dazu auch Locher, Art. 32 Rz. 28, S. 
789, und Egloff, § 39 Rz. 45, S. 490 f.). 

 dd)  Der Rückfrage bei der Firma X., welche lediglich einer Erläuterung 
der erwähnten Kostenzusammenstellung diente, kommt unter diesen Umstän-

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den – wie die Vorinstanz zu Recht geltend macht – kein entscheidendes Ge-
wicht zu, zumal der rechtlich relevante Sachverhalt auch ohne diese Auskunft 
klar ist und daher insoweit keine Verletzung des rechtlichen Gehörs gegeben 
ist. Selbst wenn es sich um eine relevante Abklärung gehandelt hätte und da-
mit eine Gehörsverletzung vorläge, wäre diese im übrigen durch das Äusse-
rungsrecht der Rekurrenten im Rekursverfahren vor Obergericht geheilt wor-
den.  

 c)  Der vorliegende Rekurs ist somit als unbegründet abzuweisen.