# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7a2ce062-7bd0-5b91-95ea-ccb853b1eea5
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-10-26
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 26.10.2017 B 2016/58
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2016-58_2017-10-26.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2016/58

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 26.10.2017

Entscheiddatum: 26.10.2017

Entscheid Verwaltungsgericht, 26.10.2017
Art. 5 Abs. 2 RPG (SR 700), Art. 50 Abs. 1 EntG (sGS 735.1).Prüfung der 
Frage, ob die mit dem Zonenplan 2009 vorgenommene Zuweisung eines 
Teilstücks einer Parzelle von der Zone WE2 zur Zone ÜG eine 
Entschädigungspflicht aus materieller Enteignung begründet bzw. ob die mit 
der Planungsmassnahme verbundene Eigentumsbeschränkung einer 
Enteignung gleichkommt, welche voll zu entschädigen ist. Frage vom 
Verwaltungsgericht bejaht. Das bis 2009 bestehende Erfordernis der 
Erarbeitung eines Überbauungsplans war nicht als rechtliches Hindernis 
anzusehen, welches die Überbauung des Grundstücks in naher Zukunft 
ausgeschlossen hätte. Sodann stellte die fehlende Bauabsicht der 
Beschwerdeführer für sich allein keinen Grund dar, eine 
Entschädigungspflicht für den ausgezonten Grundstücksteil zu verneinen. 
Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und Rückweisung der Sache zur 
Festlegung der Entschädigung an die Vorinstanz (Verwaltungsgericht, 
B 2016/58).Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht 
wurde mit Urteil vom 29. Dezember 2017 abgewiesen (Verfahren 
1C_653/2017).

Besetzung

Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter Steiner; 

Gerichtsschreiber Schmid

 

Verfahrensbeteiligte

Erbengemeinschaft A.,  

A.1.,

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A.2.,

 

Erbengemeinschaft B.,  

B.1. bis B.16.,

 

Erbengemeinschaft C.,  

C.1.,

C.2.,

 

D.,

Beschwerdeführer,

alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Christian Michel, Breitenstrasse 16, 

8852 Altendorf,

gegen

 

Schätzungskommission für Enteignungen des Kantons St. Gallen, lic. oec. Raphael 

Kühne, Präsident, Marktgasse 20, 9000 St. Gallen,

Vorinstanz,

 

Politische Gemeinde X., Gemeinderat,

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Beschwerdegegnerin,

 

Gegenstand

Materielle Enteignung

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

a. Das Grundstück Nr. 000, Gemeinde X., umfasst eine Fläche von 10‘893 m . Es ist 

teilweise der Kernzone K3 (drei Vollgeschosse), teilweise der Wohnzone WE2 (für 

zweigeschossige Ein- und Zweifamilienhäuser) und teilweise dem übrigen 

Gemeindegebiet ÜG zugewiesen (act. G 8/2.2 und 8/2.7). Die zur Kernzone K3 

gehörende Teilfläche ist mit einem Wohnhaus überbaut; der amtliche Verkehrswert der 

Teilfläche einschliesslich Wohnhaus beträgt Fr. 905‘000.-- (act. G 8/13). Die Einzonung 

einer Fläche von rund 2‘500 m  in die Wohnzone WE2, verbunden mit einer 

Überbauungsplanverpflichtung, war im Rahmen der Orts- und Zonenplanrevision 

1973/75 erfolgt (act. G 8/2.3, 8/12). Im Jahr 1989 erfolgte eine Gesamtrevision des 

Zonenplans. Den am 28. Februar 1989 vom Gemeinderat X. erlassene Zonenplan 

genehmigte das Baudepartement des Kantons St. Gallen am 2. Februar 1993 (act. G 

8/2.8; nachstehend: Zonenplan 1993). Die planungsrechtlichen Grundlagen für das 

Grundstück Nr. 000 (Kernzone K3 und Wohnzone WE2 mit 

Überbauungsplanverpflichtung) blieben unverändert.

b. Am 6. Februar/2. Juni 2007 bzw. 6. Januar 2009 erliess der Gemeinderat X. einen 

revidierten Zonenplan, welcher in der Folge öffentlich aufgelegt und dem fakultativen 

Referendum unterstellt wurde. Der Zonenplan wurde hierauf vom Baudepartement am 

2. September 2009 genehmigt (nachstehend: Zonenplan 2009). Im Rahmen dieser 

Zonenplanrevision erfolgte eine Umzonung einer Teilfläche des Grundstücks Nr. 000 

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von rund 1‘120 m  von der Zone WE2 in die Zone ÜG. Die 

Überbauungsplanverpflichtung wurde aufgehoben (act. G 8/2.7).

c. Mit Eingabe vom 3. Juni 2015 reichten Erben und Erbeserben von A., geb. 1857 (A.

1., A.2.), Erben und Erbeserben von B., geb. 1859 (B.1. bis B.16.), Erben und 

Erbeserben von C., geb. 1900 (C.1., C.2.) sowie D. (nachstehend: Gesuchsteller) - alle 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Christian Michel, Altendorf - bei der 

Schätzungskommission für Enteignungen, St. Gallen, ein Entschädigungsbegehren ein 

mit dem Antrag, es sei festzustellen, dass die mit dem Zonenplan 2009 vorgenommene 

Auszonung einer Teilfläche des Grundstücks Nr. 000 einer Enteignung gleichkomme, 

und es sei gleichzeitig die Entschädigung für diese enteignungsähnliche 

Eigentumsbeschränkung festzusetzen, wobei für Bestand und Umfang der 

Entschädigungspflicht die Verhältnisse bei Eintritt der Rechtskraft der 

Eigentumsbeschränkung massgebend seien (act. G 8/1). Nach Durchführung eines 

Augenscheins mit Einigungsverhandlung am 19. Oktober 2015 (act. G 8/9 f., G 

8/10.1-14) wies die Schätzungskommission das Entschädigungsbegehren der 

Gesuchsteller mit Entscheid vom 16. Dezember 2015 ab und stellte fest, dass die mit 

dem Zonenplan 2009 erfolgte Eigentumsbeschränkung nicht einer Enteignung im Sinn 

von Art. 5 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) gleichkomme.

B.

a. Gegen diesen Entscheid erhob Rechtsanwalt lic. iur. Christian Michel, Altendorf, für 

die Gesuchsteller mit Eingabe vom 11. März 2016 Beschwerde (act. G 1) mit den 

Rechtsbegehren, der Entscheid sei aufzuheben (Ziff. 1), es sei festzustellen, dass die 

mit dem Zonenplan 2009 vorgenommene Auszonung einer Teilfläche des Grundstücks 

Nr. 000 von ca. 1‘120 m  einer Enteignung gleichkomme und es sei gleichzeitig den 

Beschwerdeführern die mit Expertise festzusetzende Entschädigung für die 

eigentumsähnliche Eigentumsbeschränkung zuzusprechen (Ziff. 2), die Entschädigung 

sei durch die Beschwerdegegnerin ab Einreichung des Entschädigungsbegehrens zum 

Zinsfuss der St. Gallischen Kantonalbank für erste Hypotheken zu verzinsen (Ziff. 3), 

die amtlichen Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens seien der Beschwerdegegnerin 

zu überbinden (Ziff. 4) und für die ausseramtlichen Kosten des vorinstanzlichen 

Verfahrens sei den Beschwerdeführern eine durch die Beschwerdegegnerin 

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auszurichtende Entschädigung zuzusprechen (Ziff. 5); unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin (Ziff. 6). Eventuell sei die Sache 

zur weiteren Abklärung und Festsetzung der Entschädigung an die Vorinstanz 

zurückzuweisen (Eventualantrag Ziff. 1-6).

b. Die Vorinstanz verzichtete unter Verweis auf ihren Entscheid auf eine 

Vernehmlassung (act. G 7). In ihrer Vernehmlassung vom 12. April 2016 beantragte die 

Beschwerdegegnerin Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf ihre 

bisherigen Eingaben sowie auf den angefochtenen Entscheid und nahm ergänzend zu 

Vorbringen in der Beschwerde Stellung (act. G 10).

c. In der Stellungnahme vom 27. April 2016 bestätigten die Beschwerdeführer ihren 

Standpunkt (act. G 13).

d. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben des vorliegenden 

Verfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen 

eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes ist gegeben (Art. 3bis 

Enteignungsgesetz, EntG; sGS 735.1). Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des 

angefochtenen Entscheids und Gesamteigentümer des Grundstücks Nr. 000, X., zur 

Beschwerdeführung legitimiert (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 des Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die Beschwerde vom 11. März 

2016 (act. G 1) entspricht zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen 

(Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde 

ist daher grundsätzlich einzutreten.

2.

2.1. Streitgegenstand bildet die Frage, ob die mit dem Zonenplan 2009 vorgenommene 

Zuweisung eines Teilstücks der Parzelle Nr. 000 von der Zone WE2 zur Zone ÜG eine 

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Entschädigungspflicht aus materieller Enteignung begründet bzw. ob die mit der 

Planungsmassnahme verbundene Eigentumsbeschränkung einer Enteignung 

gleichkommt, welche voll zu entschädigen ist (Art. 5 Abs. 2 RPG, Art. 50 Abs. 1 EntG). 

Eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 5 Abs. 2 RPG liegt 

vor, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch 

einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer 

wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende 

Befugnis entzogen wird (erste Tatbestandsvariante). Geht der Eingriff weniger weit, so 

kann ausnahmsweise eine Eigentumsbeschränkung einer Enteignung gleichkommen, 

falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so getroffen werden, dass ihr Opfer 

gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit 

nicht zu vereinbaren wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde (zweite 

Tatbestandsvariante, sogenanntes Sonderopfer; zum Ganzen: BGE 131 II 728 E. 2 mit 

Hinweisen). In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der 

Sache indessen nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt 

anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft 

verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel die 

Möglichkeit seiner Überbauung zu verstehen (BGE 125 II 431 E. 3a mit Hinweisen).

Eine Entschädigungspflicht besteht unter bestimmten Voraussetzungen im Falle einer 

Auszonung, das heisst, wenn ein Grundstück durch einen bundesrechtskonformen 

Nutzungsplan der Bauzone zugeteilt worden war und später aufgrund einer 

Zonenplanrevision einer Nichtbauzone zugeteilt wird. Grundsätzlich entschädigungslos 

bleibt dagegen die sogenannte Nichteinzonung eines Grundstücks. Eine 

Nichteinzonung wird angenommen, wenn bei der erstmaligen Schaffung einer 

raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen 

Anforderungen entspricht, eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen wird. Dies gilt 

auch dann, wenn die in Frage stehenden Flächen nach dem früheren, der Revision des 

Bodenrechts nicht entsprechenden Recht überbaut werden konnten. Eine 

Nichteinzonung liegt nicht nur bei der Revision altrechtlicher, vor Inkrafttreten des RPG 

erlassener Zonenpläne vor, sondern auch bei der Anpassung von Zonenplänen, die 

zwar unter der Herrschaft des RPG in Kraft getreten sind, aber materiell nicht auf die 

bundesrechtlichen Planungsgrundsätze ausgerichtet waren. Nutzungsbeschränkungen, 

die sich im Zuge des Wechsels von einer Bau- und Zonenordnung aus der Zeit vor 

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Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes zu einer auf diesem Gesetz beruhenden 

Ordnung ergeben, gelten daher entschädigungsrechtlich generell nicht als Auszonung. 

Vielmehr ist in solchen Fällen die Entschädigungsfrage nach den für eine 

Nichteinzonung massgeblichen Grundsätzen zu beurteilen, weil erst nach Inkrafttreten 

des RPG im dort vorgesehenen bundesrechtlichen Verfahren unter Beachtung der 

verfassungsrechtlichen Prinzipien über die Zugehörigkeit eines Grundstücks zur 

Bauzone entschieden werden konnte (vgl. zum Ganzen BGE 132 II 218 E. 2.2 S. 220 f.; 

131 II 728 E. 2.1 S. 730 f.; 125 II 431 E. 3b S. 433; je mit Hinweisen; Urteil 1A.72/2003 

vom 4. November 2003 E. 2 und 3, in: ZBl 106/2005 S. 661).

Massgebender Zeitpunkt für die Beurteilung, ob eine materielle Enteignung vorliegt, ist 

grundsätzlich das Datum des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung (BGE 132 II 

218 E. 2.3 und 2.4 S. 221 f. mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall ist dies der 2. 

September 2009, als der revidierte Zonenplan durch das Baudepartement genehmigt 

wurde (Art. 26 Abs. 3 RPG).

Vorliegend blieb unbestritten, dass der Zonenplan 1993 (act. G 8/2.8) den 

Anforderungen des RPG entsprach und dementsprechend die in der Kernzone und der 

Zone WE2 liegenden Flächen von Grundstück Nr. 000 RPG-konformes Bauland 

darstellten (act. G 1 S. 17; G 2 S. 5). Bei der Umzonung einer Teilfläche von rund 1‘120 

m  von der Zone WE2 in die Zone ÜG im Rahmen des Zonenplans 2009 handelte es 

sich somit um eine Planungsmassnahme im Sinn von Art. 5 Abs. 2 RPG. Die RPG-

Zonenkonformität des Zonenplans 2009 zeigt sich auch im Umstand, dass 

flächengleiche Aus- und Neueinzonungen vorgenommen und vom Baudepartement 

genehmigt wurden (vgl. Vernehmlassung Beschwerdegegnerin, act. G 10). Unbestritten 

blieb dementsprechend auch, dass hierbei eine Auszonung (und nicht von einer 

Nichteinzonung) vorliegt, ungeachtet dessen, dass die Einzonung einer Fläche von 

rund 2‘500 m  in die Wohnzone WE2, verbunden mit einer 

Überbauungsplanverpflichtung, bereits im Rahmen der Orts- und Zonenplanrevision 

1973/75 (act. G 8/2.3, 8/12) erfolgt war (vgl. dazu BGer 1C_66/2012 vom 3. September 

2012, E. 2.3). Nachstehend ist dementsprechend von einem Auszonungssachverhalt 

auszugehen.

3.

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3.1. Zonenplan und Baureglement werden im Verfahren gemäss Art. 29 ff. des 

Baugesetzes (BauG; sGS 731.1) erlassen und bedürfen der Genehmigung des 

Baudepartements (Art. 31 BauG). Das Gleiche gilt grundsätzlich auch für deren 

Änderung (Art. 32 Abs. 1 BauG). Eine persönliche Mitteilung an die betroffenen 

Grundeigentümer ist dabei nicht vorgesehen (VerwGE B 2013/37 vom 11. März 2014, 

E. 2.5.1, www.gerichte.sg.ch). Die Vorinstanz vermerkte im angefochtenen Entscheid 

zum Einwand der Beschwerdeführer, wonach sie bei der Zonenplanrevision 2004 bis 

2009 - ohne ausdrückliche gegenteilige Mitteilung der Beschwerdegegnerin - 

hinsichtlich des Grundstücks Nr. 000 von einer unveränderten Situation bei der 

Zoneneinteilung hätten ausgehen dürfen, dass eine Verletzung der Mitwirkungsrechte 

bzw. des Gehörsanspruchs im Zonenplanverfahren nicht vorliege und die Revision des 

Zonenplans in den Jahren 2004 bis 2009 korrekt durchgeführt worden sei (act. G 2 S. 

6). Im vorliegenden Verfahren halten die Beschwerdeführer am erwähnten Einwand zu 

Recht nicht mehr fest. Sie machen jedoch geltend, dass mit der vollzogenen 

Auszonung gegen Treu und Glauben verstossen werde, nachdem die Einzonung (1975) 

nach intensiven Verhandlungen zustande gekommen sei. 1975 habe der damalige 

Gemeinderat erklärt, man habe ursprünglich das Verhandlungsergebnis in einem 

Vertrag festhalten wollen, was dann einzig im Interesse der Beschwerdeführer nicht so 

gehandhabt worden sei (act. G 8/2.3 S. 7 oben). Der Gemeinderatsbeschluss vom 

18. Juli 1975 habe einen ausgleichenden Zweck gehabt. Teilflächen ab dem 

Grundstück Nr. 000 seien in die Zone WE2 aufgenommen worden. Dafür hätten sich 

die Beschwerdeführer verpflichtet, im Rahmen ihrer Möglichkeiten das Haus Y. zu 

erhalten. Das „Nehmen und Geben“ gehe aus dem Dispositiv des 

Gemeinderatsbeschlusses (act. G 8.2.3 S. 7) unmissverständlich hervor. Vor diesem 

Hintergrund erweise sich die Auszonung des voll erschlossenen Baulandes an bester 

Wohnlage als unverständlich (act. G 1 S. 18). Der Vorwurf der Baulandhortung werde 

der Historie des vorliegenden Falls nicht gerecht, zumal ursprünglich sogar eine 

Vereinbarung habe abgeschlossen werden sollen (act. G 13).

3.2. Hierzu ist festzuhalten, dass Gegenstand des vorliegenden Verfahrens 

ausschliesslich die Frage bildet, ob die im Rahmen des Zonenplans 2009 bestätigte 

Auszonung einen entschädigungspflichtigen Sachverhalt darstellt oder nicht. Soweit 

die Beschwerdeführer die materielle Rechtmässigkeit der Auszonung 2009 als solche 

zur Diskussion stellen, ist darauf nicht einzutreten. Festzuhalten ist immerhin, dass das 

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von den Beschwerdeführern angeführte „Geben und Nehmen“ für sich allein die 

Auszonung noch nicht als treuwidrig erscheinen lässt, zumal diese sich auf 

raumplanungsrechtliche Grundlagen abstützt. Die Frage, ob die im Jahr 1975 erfolgte 

Einzonung im Sinn der Auffassung der Beschwerdeführer (act. G 13 S. 2 unten) als 

Entschädigung für die Unterschutzstellung des auf dem Grundstück Nr. 000 

befindlichen Q.-hauses gelten kann oder nicht, braucht für das vorliegende Verfahren 

nicht abschliessend untersucht zu werden. Zu vermerken ist lediglich, dass auch eine 

allfällige Nichteinzonung eines Teils des Grundstücks im Jahr 1975 für sich allein nicht 

geeignet gewesen wäre, eine Unterschutzstellung des Hauses (im Sinn von Art. 98 Abs. 

1 lit. c und 99 BauG; vgl. dazu act. G 8/2.3 S. 4 f.) zu verunmöglichen. Das Dispositiv 

des Gemeinderatsbeschlusses vom 18. Juli 1975 enthält neben der Aufnahme eines 

Teils der Liegenschaft in die Zone WE2 mit Überbauungsplanpflicht die Pflicht der 

Beschwerdeführer, die Liegenschaft Y. zu erhalten und der Beschwerdegegnerin 

leihweise geschichtlich interessante Dokumente und Gegenstände zur Verfügung zu 

stellen (act. G 8/2.3 S. 7). Von einem Entschädigungscharakter der damaligen 

Einzonung ist darin nicht explizit die Rede (vgl. act. G 8/2.3 S. 3-7).

4.

4.1. Bei der Auszonung des vorliegend in Frage stehenden Landstücks von einer 

Bauzone in übriges Gemeindegebiet im Rahmen des Zonenplans 2009 handelt es sich 

um einen Eingriff in die Eigentumsrechte der Beschwerdeführer, welcher sich auf den 

künftig möglichen Gebrauch bezieht. Im Sinn der dargelegten Rechtsprechung 

(vorstehende E. 2.1) ist zu klären, ob die Möglichkeit einer künftig besseren Nutzung 

des ausgezonten Parzellenteils zu berücksichtigen ist bzw. ob im Zeitpunkt der 

Auszonung anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher 

Zukunft verwirklichen. Hinsichtlich der Realisierungswahrscheinlichkeit einer 

Überbauung ist in erster Linie auf die rechtlichen Gegebenheiten abzustellen. Die 

Realisierungswahrscheinlichkeit (in naher Zukunft) kann durch die Notwendigkeit einer 

Rechtsänderung, etwa die Notwendigkeit einer vorgängigen Annahme eines 

Überbauungsplans (als Sondernutzungsplan im Sinn von Art. 22 BauG; vgl. dazu z.B. 

VerwGE B 2013/199 vom 25. August 2015, E. 5 f.), ausgeschlossen werden, wobei die 

Umstände des konkreten Einzelfalls dahingehend zu prüfen sind, ob das Erfordernis 

der Erarbeitung eines Sondernutzungsplans als rechtliches Hindernis anzusehen ist, 

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welches die Überbauung in naher Zukunft ausschliesst (Waldmann/Hänni, 

Handkommentar zum RPG, Bern 2006, Rz. 43 zu Art. 5 RPG). Entscheidend ist, dass 

der Eigentümer seinen festen Willen nach aussen hat sichtbar werden lassen, von der 

besseren Nutzungsmöglichkeit Gebrauch zu machen. Die Überbauungsabsicht spielt 

demgegenüber nach der Rechtsprechung bei Auszonungen keine entscheidende Rolle 

mehr, da ohne gesetzliche Grundlage ein Eigentümer von eingezontem baureifem Land 

nicht gezwungen werden kann, dieses zu überbauen (Waldmann/Hänni, a.a.O., Rz. 45 

zu Art. 5 RPG mit Hinweisen).  

4.2. Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, wenn ein 

Grundstück mit Überbauungsplanpflicht überbaut werden solle, müsse zuerst der 

Erlass eines rechtskräftigen Überbauungsplans erwirkt werden, bevor ein Baugesuch 

beurteilt werden könne. Dies ziehe ein anspruchsvolles und aufwendiges Verfahren 

nach sich. Somit sei das Erfordernis der hinreichenden Realisierungswahrscheinlichkeit 

aus rechtlicher Sicht vorliegend nicht erfüllt. Die Realisierungswahrscheinlichkeit sei 

aber auch in tatsächlicher Hinsicht als nicht gegeben zu betrachten, auch wenn die 

konkrete Überbauungsabsicht gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bei 

Auszonungen keine entscheidende Rolle mehr spiele. Seit der Zonenplanrevision 

1973/1975 sei eine Fläche von rund 2‘500 m  in der Zone WE2 eingezont gewesen. 

Seit rund 40 Jahren sei jedoch für dieses Bauland nie ein konkretes 

Bauermittlungsverfahren bzw. Vorprüfungsverfahren für den Erlass eines 

Überbauungsplans oder gar ein Baugesuch eingereicht worden. Auch nach Aufhebung 

der Überbauungsplanpflicht mit dem Zonenplan 2009 seien seitens der 

Grundeigentümer keine Bestrebungen bezüglich konkreter Bebauungsabsichten 

erkennbar gewesen. Mangels hinreichender rechtlicher Realisierungswahrscheinlichkeit 

für eine künftige bauliche Nutzung seien die Voraussetzungen von Art. 5 Abs. 2 RPG 

nicht erfüllt. Der Eingriff in die Eigentumsrechte sei deshalb entschädigungslos 

hinzunehmen (act. G 2).

Die Beschwerdeführer wenden ein, die Vorinstanz habe zu Unrecht die 

Realisierungswahrscheinlichkeit verneint. Sie vermöge denn auch keinen einschlägigen 

Entscheid aufzurufen, welcher die von ihr behauptete Bedeutung des 

Überbauungsplans bei der Beurteilung der Realisierungswahrscheinlichkeit bestätigen 

könnte. Die Tatsache der Überbauungsplanpflicht in der Bau- und Zonenordnung ab 

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1978 bzw. 1993 ändere nichts an der Berechtigung des gestellten 

Entschädigungsbegehrens, denn die Realisierungswahrscheinlichkeit einer 

Überbauung in naher Zukunft sei im Zeitpunkt der Auszonung gegeben gewesen. In 

der Praxis würden das Verfahren zum Erlass eines Überbauungsplans und das 

Baubewilligungsverfahren regelmässig parallel geführt, so dass in zeitlicher Hinsicht 

keine Verzögerung resultiere. Die Überbauungsplan- und Baubewilligungspflicht wäre 

für die Beschwerdeführer aus eigener Kraft erfüllbar gewesen. Nur das sei 

wahrscheinlich. Die Notwendigkeit eines vorgängigen Überbauungsplans stelle keinen 

rechtlichen Faktor dar, welcher die Realisierungswahrscheinlichkeit ernsthaft in Frage 

stelle. Es könne kein Zweifel bestehen, dass das Umland des unter Schutz gestellten 

Hauses auf Grundstück Nr. 000 gerade zum Zweck der Überbauung und damit zum 

Erhalt des Q.-hauses eingezont worden sei (act. G 1 S. 20 ff.).

4.3.

4.3.1. Die im Rahmen der Zonenplanung 1975 vorgesehene Verpflichtung zum Erlass 

eines Überbauungsplans mit Bezug auf das Grundstück Nr. 000 hatte vorab zum 

Zweck, die Umgebung des geschützten Gebäudes von störenden Bauten und Anlagen 

freizuhalten bzw. die Einfügung von neuen Bauten ins Ortsbild zu gewährleisten (vgl. 

act. G 8/2.3 S. 4 f.). Diese Überbauungsplanverpflichtung entfiel mit der Genehmigung 

des Zonenplans 2009, mit welchem auch die Auszonung bestätigt wurde, für welche 

vorliegend die Entschädigungspflicht in Frage steht. Für Bestand und Umfang der 

Entschädigungspflicht sind grundsätzlich die Verhältnisse bei Eintritt der Rechtskraft 

der Eigentumsbeschränkung massgebend (Art. 51 Abs. 1 EntG), d.h. vorliegend die 

Verhältnisse nach der Genehmigung des Zonenplans am 2. September 2009. Da 

jedoch die Auszonung zeitlich mit der Aufhebung der Überbauungsplanverpflichtung 

zusammenfiel, muss für die Beurteilung der Realisierungswahrscheinlichkeit einer 

Überbauung auch vom Bestehen einer Überbauungsplanverpflichtung ausgegangen 

werden. Im Rahmen einer Gesamtbetrachtung sind die Überbauungsmöglichkeiten vor 

und nach der eigentumsbeschränkenden Massnahme zu würdigen (vgl. ZBl 1997/98, 

S. 370). Mit den Beschwerdeführern ist festzuhalten, dass das bis 2009 bestehende 

Erfordernis der Erarbeitung eines Überbauungsplans angesichts der konkreten 

Verhältnisse nicht als rechtliches Hindernis anzusehen war, welches die Überbauung 

des Grundstücks Nr. 000 in naher Zukunft ausgeschlossen hätte. Dies auch unter 

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Berücksichtigung der Tatsache, dass - wie auch die Beschwerdeführer selbst 

bestätigen (act. G 13 S. 2) - unter den gegebenen Umständen eine planerische 

Einflussnahme der (kommunalen und kantonalen) Behörden zu erwarten gewesen 

wäre. An einem Bauhindernis fehlt es typischerweise dann, wenn der zu erstellende 

Sondernutzungsplan nur den Zweck hat, die Modalitäten der zulässigen Nutzung im 

Detail zu regeln, ohne den Zweck der Nutzung im betreffenden Gebiet zu verändern. 

Nach Auffassung von Lehre und Rechtsprechung dürfen sodann die Anforderungen an 

die Realisierungswahrscheinlichkeit nicht überspannt werden (vgl. Waldmann/Hänni, 

a.a.O. Rz. 43 am Schluss und  Rz. 55 zu Art. 5; BGE 131 II 151 E. 2.4). Vor diesem 

Hintergrund ist festzuhalten, dass die Vorinstanz der Beurteilung der 

Realisierungswahrscheinlichkeit einen zu strengen Massstab zugrunde legte, der sich 

nicht aufrechterhalten lässt. Dies umso mehr, weil sich anhand der im Baugesetz (Art. 

22 ff.) festgelegten Modalitäten für den Erlass eines Überbauungsplanes ergibt, dass 

der Regelungsinhalt nicht zwingend dicht sein muss. Es ist eine Erfahrungstatsache, 

dass die Oppositionsmöglichkeiten gegen einen Überbauungsplan kleiner sind, je 

weniger darin geregelt und von der Regelbauweise abgewichen wird.

4.3.2. Im Fall einer Auszonung ist sodann wie dargelegt aus dem Fehlen einer 

Bauabsicht allein eine enteignungsähnliche Wirkung nicht auszuschliessen. In der 

Lehre wird hierzu festgehalten, dass das Bundesgericht mit seiner Rechtsprechung 

indirekt die Baulandhortung unter dem Gesichtspunkt der materiellen Enteignung als 

zulässig erkannt habe (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes 

Umweltschutzrecht, 6. A. 2016, S. 632 mit Hinweis auf BGE 113 Ib 326). Die 

Überbauungsabsichten würden dennoch eine wichtige Rolle spielen, wobei dieser 

Umstand keinen Rückgriff auf wesensfremde subjektive Kriterien darstelle. Die 

(objektive) Wahrscheinlichkeit einer Überbauung fehle dort, wo der Eigentümer das 

Grundstück auch ohne die (enteignungsähnliche) Nutzungsbeschränkung über die 

nahe Zukunft sehr wahrscheinlich unüberbaut gelassen hätte. Eine 

Entschädigungspflicht sei nur bei realer Überbauungschance gegeben. Werde lediglich 

eine theoretische künftige Verwendung unterbunden, die nach den gesamten 

rechtlichen und tatsächlichen Umständen nicht naheliege, entfalle ein Ersatzanspruch. 

Dies sei in den Fällen wichtig, wo wegen zu grosser Bauzonen sogar eingezontes Land 

keine Nachfrage finde (Hänni, a.a.O., S. 632 f.).

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Ein Überbauungsplanverfahren stand bis zum Erlass des Zonenplans 2009 - und damit 

während über 30 Jahren - nie zur Diskussion, weil einerseits die Beschwerdeführer eine 

Überbauung des gut erschlossenen Grundstücks nach Lage der Akten nie konkret in 

Betracht zogen, anderseits aber auch die Beschwerdegegnerin nach Lage der Akten 

kein solches Verfahren in die Wege leitete. Nachvollziehbar erscheint, dass die 

Beschwerdegegnerin zur Ermöglichung einer baulichen Entwicklung in der Gemeinde 

eine Auszonung eines Teils des Grundstücks Nr. 000 mit gleichzeitiger Einzonung 

anderer Flächen in der Gemeinde vorsah (act. G 10 S. 2). Auch nachdem mit dem 

Zonenplan 2009 die Überbauungsplanpflicht für das Grundstück Nr. 000 bzw. das 

darin verbleibende Bauland aufgehoben worden war, zogen die Beschwerdeführer eine 

Überbauung nicht in Betracht. Die fehlende Bauabsicht der Beschwerdeführer stellt 

jedoch für sich allein wie erwähnt keinen Grund dar, eine Entschädigungspflicht für den 

ausgezonten Grundstücksteil zu verneinen. Ihr Wille, von der „besseren 

Nutzungsmöglichkeit“ Gebrauch machen zu wollen (vgl. vorstehende E. 4.1), kam - 

indirekt - im Einzonungsbegehren vom 2. April 2004 (act. G 8/2.14) und im 

Abtretungsvertrag vom 3. Juni 2003 (act. G 8/2.5) zum Ausdruck. Für die Zeit nach 

Erlass des Zonenplans 2009 kann angesichts der geschilderten Gegebenheiten die 

Realisierbarkeit (mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft) einer künftigen 

besseren Nutzung (Überbauung) nicht in Abrede gestellt werden, zumal im Fall der 

Beschwerdegegnerin als politische Gemeinde (bei flächengleichen Aus- und 

Einzonungen; vgl. vorstehende E. 2.2) weder von einer zu grossen Bauzone noch von 

einer fehlenden Nachfrage nach eingezontem Land auszugehen ist; solches wird denn 

auch von keiner Seite geltend gemacht.

4.4. Vor dem geschilderten Hintergrund verneinte die Vorinstanz eine 

enteignungsähnliche Eigentumsbeschränkung und damit eine Entschädigungspflicht 

hinsichtlich des im Jahr 2009 ausgezonten Teil des Grundstücks Nr. 000 zu Unrecht, 

weshalb sich der angefochtene Entscheid nicht aufrecht erhalten lässt. Zur Festlegung 

der Entschädigung ist die Sache zuständigkeitshalber (vgl. Art. 53 Abs. 1 EntG) an die 

Vorinstanz zurückzuweisen.

Nach Art. 53 Abs. 3 EntG trägt das Gemeinwesen die Kosten des Verfahrens vor der 

Schätzungskommission, wenn eine Eigentumsbeschränkung einer Enteignung 

gleichkommt bzw. einen zu entschädigenden Sachverhalt darstellt. Die für das 

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vorinstanzliche Verfahren auferlegten Kosten (Fr. 2‘000.--) gehen daher zu Lasten der 

Beschwerdegegnerin.

5.

5.1. Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde gutzuheissen, soweit 

darauf einzutreten ist, und der Entscheid vom 16. Dezember 2015 aufzuheben. Die 

Sache ist zur Festlegung der Entschädigung aus materieller Enteignung an die 

Vorinstanz zurückzuweisen. Für die Kosten im Beschwerdeverfahren gegen 

Verfügungen und Entscheide der Schätzungskommission gilt nach Art. 49 EntG das 

VRP. Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- erscheint für das vorliegende Verfahren 

angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Dem 

Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten der Beschwerdegegnerin 

aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP); auf die Erhebung wird nicht verzichtet (Art. 95 Abs. 3 

VRP). Der Kostenvorschuss von Fr. 3‘000.-- wird den Beschwerdeführern 

zurückerstattet.

5.2. Die Beschwerdeführer haben antragsgemäss (act. G 1) Anspruch auf eine 

ausseramtliche Entschädigung zulasten der Beschwerdegegnerin (Art. 98 Abs. 1 und 

Art. 98bis VRP). Das Verwaltungsgericht spricht praxisgemäss 

Pauschalentschädigungen gemäss Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung für 

Rechtsanwälte und Rechtsagenten zu (sGS 963.75, HonO). Mit Blick auf vergleichbare 

Verfahren und unter Berücksichtigung der konkreten Verhältnisse ist vorliegend eine 

Entschädigung von insgesamt Fr. 2'000.-- (zuzüglich 4% Barauslagen von Fr. 80.-- und 

Mehrwertsteuer) angemessen.

Für das vorinstanzliche Verfahren (Erstinstanz) besteht in der Regel kein Anspruch auf 

ausseramtliche Entschädigung (Art. 98 Abs. 3 lit. b VRP). Ein Anlass, von dieser Regel 

abzuweichen, ist konkret nicht dargetan. Der Beschwerdeantrag Ziff. 5 (act. G 1) ist 

daher abzuweisen.

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

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1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der Entscheid 

vom 16. Dezember 2015 aufgehoben.

2. Die Sache wird zur Festsetzung der Entschädigung aus materieller Enteignung an 

die Vorinstanz zurückgewiesen.

3. Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3‘000.-- werden der 

Beschwerdegegnerin auferlegt; auf die Erhebung wird nicht verzichtet. Den 

Beschwerdeführern wird der Kostenvorschuss von Fr. 3‘000.-- zurückerstattet.

4. Die Beschwerdegegnerin entschädigt die Beschwerdeführer für das 

Beschwerdeverfahren mit Fr. 2‘000.--, zuzüglich Barauslagen von Fr. 80.-- und 

Mehrwertsteuer. Der Antrag auf Ausrichtung einer ausseramtlichen Entschädigung für 

das vorinstanzliche Verfahren wird abgewiesen.

 

Der Abteilungspräsident            Der Gerichtsschreiber

Zürn                                           Schmid

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 26.10.2017
	Art. 5 Abs. 2 RPG (SR 700), Art. 50 Abs. 1 EntG (sGS 735.1).Prüfung der Frage, ob die mit dem Zonenplan 2009 vorgenommene Zuweisung eines Teilstücks einer Parzelle von der Zone WE2 zur Zone ÜG eine Entschädigungspflicht aus materieller Enteignung begründet bzw. ob die mit der Planungsmassnahme verbundene Eigentumsbeschränkung einer Enteignung gleichkommt, welche voll zu entschädigen ist. Frage vom Verwaltungsgericht bejaht. Das bis 2009 bestehende Erfordernis der Erarbeitung eines Überbauungsplans war nicht als rechtliches Hindernis anzusehen, welches die Überbauung des Grundstücks in naher Zukunft ausgeschlossen hätte. Sodann stellte die fehlende Bauabsicht der Beschwerdeführer für sich allein keinen Grund dar, eine Entschädigungspflicht für den ausgezonten Grundstücksteil zu verneinen. Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und Rückweisung der Sache zur Festlegung der Entschädigung an die Vorinstanz (Verwaltungsgericht, B 2016/58).Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 29. Dezember 2017 abgewiesen (Verfahren 1C_653/2017).

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