# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f78f2ae6-73c5-57e6-bb87-9becc895b21f
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-21
**Language:** de
**Title:** Solothurn Obergericht Zivilkammer 21.08.2023 ZKBER.2022.43
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_OG_004_ZKBER-2022-43_2023-08-21.html

## Full Text

Obergericht

Zivilkammer 

	
		

 

Urteil vom 21. August 2023
            

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichter Frey

Oberrichterin Kofmel

Gerichtsschreiber Schaller 

In Sachen

A.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Fabian
Brunner,

 

Berufungsklägerin 

 

 

gegen

 

 

B.___ GmbH, vertreten durch Rechtsanwältin Claudia
Heusi, 

 

Berufungsbeklagte 

 

betreffend Forderung
aus Mietvertrag

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in Erwägung:

I.

1.1 C.___ (als Vermieter) und D.___ (als
Mieter) unterzeichneten am 3. Dezember 2009 einen Mietvertrag über
Geschäftsräume (Gastgewerbe) betreffend die Liegenschaft an der [...] in [...]
(Urkunde Nr. 3 der Klägerin). E.___ trat mit Zustimmung von C.___ als
Nachmieter von D.___ per 1. Februar 2012 in das Mietverhältnis ein (Urkunde Nr.
4 der Klägerin). E.___ unterzeichnete am 1. Februar 2012 mit und für die F.___ GmbH
einen Vertrag, mit welchem er (E.___) als Geschäftsführer der A.___ AG und der F.___
GmbH angestellt wurde (Urkunde Nr. 5 der Klägerin). E.___ war damals
Alleinaktionär der A.___ AG. Ferner hielt er sämtliche Stammanteile der [...] F.___
GmbH (Urkunde Nr. 6 der Klägerin). Per 1. September 2014 wurde der Mietvertrag
mit Zustimmung von C.___ auf die A.___ AG übertragen. Gleichzeitig nahm C.___
zustimmend davon Kenntnis, dass als Untermieterin weiterhin die F.___ GmbH auftrete
(Urkunde Nr. 7 der Klägerin). 

 

1.2 Am 10. Oktober 2016 erwarben G.___ und
H.___ von E.___ sämtliche Aktien der A.___ AG und damit auch alle Stammanteile
der F.___ GmbH, welche zwischenzeitlich auf diese übergegangen sind (Urkunden
Nrn. 6 und 8 der Klägerin). Mit Aktienrückkaufvertrag vom 11. Januar 2017 wurde
die Rückabwicklung des Aktienverkaufs vereinbart (Urkunde Nr. 9 der Klägerin).
Bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises sollten G.___ und H.___
Eigentümer der Aktien der A.___ AG bleiben. Die Verkäufer behielten sich ein
Rücktrittsrecht bei Zahlungsverzug vor (Urkunde Nr. 8 der Klägerin). Mit
Schreiben vom 13. März 2018 erklärten G.___ und H.___ den Rücktritt vom
Aktienrückkaufvertrag zufolge Zahlungsverzugs von E.___ (Urkunde Nr. 10 der
Klägerin).

 

1.3 G.___ kündigte E.___ das Anstellungsverhältnis
am 1. November 2018 unter sofortiger Freistellung und setzte ihn als Geschäftsführer
der F.___ GmbH per sofort ab. Gleichzeitig setzte er I.___ als neue
Geschäftsführerin der F.___ GmbH ein (Urkunden Nrn. 11 und 12 der Klägerin).

 

1.4 Die F.___ GmbH übertrug mit Vertrag
vom 11. Dezember 2018 das Untermietverhältnis mit Wirkung per 1. Januar 2019 auf
die B.___ GmbH. Die A.___ AG erklärte ihr ausdrückliches Einverständnis zur
Übertragung der Untermiete. Pro forma wurde noch ein selbständiger
Untermietvertrag ausgestellt (Urkunde Nr. 14 der Klägerin, Urkunde Nr. 4 der
Beklagten). Ebenfalls am 11. Dezember 2018 übertrug die A.___ AG den
Mietvertrag per 1. Januar 2019 auf die B.___ GmbH (Urkunde Nr. 6 der
Beklagten).

 

1.5 Am 14. Februar 2019 kaufte E.___ die
Aktien der A.___ AG zurück (Urkunde Nr. 9 der Beklagten). Am 15. Februar 2019
sprach die B.___ GmbH, vertreten durch J.___, gegenüber E.___ ein Hausverbot
bezüglich der Liegenschaft [...] in [...] aus (Urkunde Nr. 15 der Klägerin). 

 

1.6 Am 27. Februar 2019 sprach K.___ als
Rechtsnachfolgerin des zwischenzeitlich verstorbenen C.___ sel. gegenüber der A.___
AG die Kündigung des Mietvertrages per 31. August 2019 aus. Der B.___ GmbH wurde
eine Kopie der Kündigung zur Kenntnis zugestellt (Urkunde Nr. 5 der Beklagten; Urkunde
Nr. 18 der Klägerin). Sowohl die A.___ AG als auch die B.___ GmbH fochten die
Kündigung bei der Mietschlichtungsstelle an (Urkunden Nrn. 19 und 20 der
Klägerin).

 

1.7 Mit Schreiben vom 13. März 2019
gelangte die B.___ GmbH, vertreten durch die L.___ GmbH, an K.___ und ersuchte
zum einen um «zustimmende Kenntnis der Übertragung des Untermietvertrags» und
um «Zustimmung zur Übertragung des Mietvertrags» (Urkunde Nr. 16 der Klägerin).
Mit Schreiben vom 18. März 2019 liess K.___ mitteilen, dass sie beide Übertragungen
ablehne (Urkunde Nr. 17 der Klägerin). 

 

1.8 Mit Eingabe vom 1. April 2019 liess
die B.___ GmbH gegen K.___ sowie die A.___ AG bei der Mietschlichtungsstelle
ein Verfahren anhängig machen und beantragen, die Vermieterin habe die
schriftliche Zustimmung zur Übertragung der Miete von der A.___ AG auf die B.___
GmbH zu erteilen (Urkunde Nr. 20 der Klägerin). 

 

1.9 Anlässlich der am 14. August 2019 durchgeführten
Verhandlung unterbreitete die Mietschlichtungsstelle K.___ und der A.___ AG
einen Urteilsvorschlag in dem Sinne, als dass die Kündigung vom 27. Februar
2019 aufgehoben werde (Urkunde Nr. 19 der Klägerin). Der Urteilsvorschlag wurde
von keiner der Parteien abgelehnt und erwuchs somit in Rechtskraft (Urkunde Nr.
12 der Klägerin [im Schlichtungsverfahren eingereicht]). 

 

1.10 Am 14. August 2019 erklärte K.___ ihre
Zustimmung zur Übertragung des Miet- sowie des Untermietverhältnisses auf die B.___
GmbH (Urkunden Nrn. 4 und 6 der Beklagten). 

 

1.11 Am 17. September 2019 wurde über
die F.___ GmbH der Konkurs eröffnet (Urkunde Nr. 23 der Klägerin). 

 

2.1 Am 11. November 2019 ersuchte die A.___
AG bei der Mietschlichtungsbehörde um Ausweisung der B.___ GmbH aus der
Liegenschaft an der [...] in [...] (Beilage Nr. 22 der Klägerin).

 

2.2 Nach erfolglosem
Schlichtungsverfahren (Urkunde Nr. 2 der Klägerin) liess die A.___ AG (nachfolgend:
Klägerin) am 27. April 2020 beim Richteramt Solothurn-Lebern Klage gegen
die B.___ GmbH (nachfolgend: Beklagte) einreichen mit den folgenden
Rechtsbegehren:

 

1.      Es sei festzustellen, dass der
Untermietvertrag nicht per 1. Januar 2019 auf die Beklagte übertragen wurde.

2.      Die Beklagte sei unter Androhung der
Zwangsvollstreckung im Weigerungsfalle innert gerichtlich anzusetzender Frist
anzuweisen, sämtliche Räumlichkeiten an der [...] in [...] (Keller, […], 1.
Stock Wohnung, 2. Stock Wohnung, 3. Stock Wohnung und Innenhof [1/11 Anteil])
in gereinigtem und ordnungsgemässem Zustand unter Rückgabe der Schlüssel abzugeben.

3.      Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

 

2.3 Mit Klageantwort vom 12. März 2021
liess die Beklagte die folgenden Anträge stellen: 

 

1.      Die Feststellungsklage sei abzuweisen,
soweit darauf einzutreten ist.

2.      Eventuell: Es sei festzustellen, dass
die Beklagte die rechtmässige und alleinige Mieterin der Liegenschaft [...] in [...]
ist. Das Ausweisungsbegehren gemäss Ziffer 2 der Klage sei abzuweisen.

3.      Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

 

2.4 Anlässlich der vor Vorinstanz
durchgeführten Hauptverhandlung am 4. März 2022 liessen die Parteien ihre Rechtsbegehren
wie folgt präzisieren:

 

Klägerin:

 

1.      Die Beklagte sei unter Androhung der
Zwangsvollstreckung im Weigerungsfalle anzuweisen, sämtliche Räumlichkeiten an
der [...] in [...] (Keller, […], 1. Stock Wohnung, 2. Stock Wohnung, 3. Stock
Wohnung und Innenhof [1/11 Anteil]) in gereinigtem und ordnungsgemässem Zustand
unter Rückgabe der Schlüssel abzugeben, auf einen richterlich zu bestimmenden,
kurz anzusetzenden Termin zu räumen.

2.      Der Entscheid sei als direkt
vollstreckbar zu erklären.

3.      Es seien geeignete Massnahmen zur
zwangsweisen Vollstreckung der Ausweisung, insbesondere die Mithilfe der
Kantonspolizei, zur Durchsetzung der Ausweisung gemäss Ziffer 1 hiervor
anzuordnen. 

4.      Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

 

Beklagte:

 

1.      Die Ziffer 1 der Klage sei abzuweisen,
soweit darauf einzutreten ist.

2.      Die Ziffern 2 und 3 der Klage seien
abzuweisen, eventualiter als unzulässig zu erklären.

3.      Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

 

2.5 Mit im Dispositiv eröffneten Urteil vom
4. März 2022 wies das Amtsgericht von Solothurn-Lebern die Klage ab und
auferlegte die Prozesskosten der Klägerin. 

 

3.1 Gegen den begründeten Entscheid liess
die Klägerin (nachfolgend auch: Berufungsklägerin) am 30. Mai 2022 frist- und
formgerecht Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn erheben und die
folgenden Rechtsbegehren stellen:

 

1.      Das Urteil des Richteramts
Solothurn-Lebern vom 4. März 2022 sei vollumfänglich aufzuheben.

2.      Die Beklagte sei unter Androhung der
Zwangsvollstreckung im Weigerungsfalle anzuweisen, sämtliche Räumlichkeiten an
der [...] in [...] (Keller, […], 1. Stock Wohnung, 2. Stock Wohnung, 3. Stock
Wohnung und Innenhof [1/11 Anteil]) in gereinigtem und ordnungsgemässem Zustand
unter Rückgabe der Schlüssel, auf einen richterlich zu bestimmenden, kurz
anzusetzenden Termin zu räumen.

3.      Der Entscheid sei als direkt
vollstreckbar zu erklären.

4.      Es seien geeignete Massnahmen zur
zwangsweisen Vollstreckung der Ausweisung, insbesondere der Mithilfe der
Kantonspolizei, zur Durchsetzung der Ausweisung gemäss Ziffer 1 hievor
anzuordnen.

5.      Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

 

Ferner liess sie den Verfahrensantrag
stellen, es sei ihr die vollumfängliche unentgeltliche Rechtspflege unter
Beiordnung des Unterzeichneten als unentgeltlichen Rechtsbeistand zu gewähren.

 

3.2 Mit Eingabe vom 28. Juni 2022 liess
die Beklagte (nachfolgend auch: Berufungsbeklagte) folgende Rechtsbegehren
stellen:

 

1.      Die Berufungsklägerin sei für den Fall
der Abweisung des Gesuchs um unentgeltliche Rechtspflege zu verpflichten, der
Berufungsbeklagten innert einer vom Gericht anzusetzenden, kurzen Frist eine
Sicherheit für die Parteientschädigung im Betrag von CHF 6'000.00 zu
leisten und den Betrag von CHF 6'000.00 entweder bei der Gerichtskasse
einzuzahlen oder eine Garantie einer in der Schweiz niedergelassenen Bank oder
eines in der Schweiz zugelassenen Versicherungsunternehmens für den Betrag von
CHF 6'000.00 vorzulegen.

2.      Im Unterlassungsfall sei der
Berufungsklägerin das Nichteintreten auf die Berufung in Aussicht zu stellen
und in jedem Fall die Behandlung bis zur Bezahlung der Parteikostensicherheit
auszusetzen. 

 

3.3 Mit Berufungsantwort vom 11. Juli
2022 liess die Berufungsbeklagte folgende Rechtsbegehren stellen:

 

1.      Die Berufung sei vollumfänglich
abzuweisen und es sei das Urteil der Vorinstanz vom 4. März 2022 zu bestätigen.

2.      Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zu Lasten der Berufungsklägerin.

 

3.4 Mit Verfügung vom 19. Juli 2022 wies
der Vizepräsident der Zivilkammer das Gesuch der Berufungsklägerin um
unentgeltliche Rechtspflege ab. 

 

3.5 Mit Stellungnahme vom 6. September
2022 liess die Berufungsklägerin auf Abweisung des von der Berufungsbeklagten
gestellten Antrags um Leistung einer Sicherheit der Parteientschädigung schliessen.

 

3.6 Mit Verfügung vom 12. September 2022
hiess der Vizepräsident den Antrag der Berufungsbeklagten um Sicherheit für die
Parteientschädigung im Betrag von CHF 6'000.00 gut. 

 

4. Für die Ausführungen der Vorinstanz und
die Parteistandpunkte wird, soweit relevant, im Nachfolgenden eingegangen. Im
Übrigen wird auf die Akten verwiesen. 

 

 

II.

 

1. Strittig und zu klären ist, ob im
Zusammenhang mit der Liegenschaft an der [...] in [...] das Untermietverhältnis
mit Vereinbarung vom 11. Dezember 2018 per 1. Januar 2019 einerseits (vgl.
dazu E. II/5. ff. nachstehend) und das Hauptmietverhältnis mit Vereinbarung
ebenfalls datiert vom 11. Dezember 2018 andererseits (vgl. dazu E. II/6. ff.
nachstehend) rechtsgültig auf die Berufungsbeklagte übertragen worden ist,
mithin, ob die Berufungsbeklagte einen Rechtstitel zum Verbleib in fraglicher Liegenschaft
hat. Weiter ist zu prüfen, ob und inwiefern die Aktienkäufe bzw.
Aktienrückkäufe für das vorliegende Verfahren von Bedeutung sind (vgl. dazu E.
II/3. ff. nachstehend).

 

2. Die Berufungsklägerin rügt eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil die 

Vorinstanz nicht alle ihre Vorbringen behandelt habe. 

 

2.1 Das Recht, angehört zu werden, ist
formeller Natur. Dessen Verletzung führt ungeachtet der materiellen
Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung des Rechtsmittels und zur
Aufhebung des angefochtenen Entscheides (vgl. BGE 137 I 195 E. 2.2; 135 I
187 E. 2.2). Die Rüge der Gehörsverletzung ist deshalb vorweg zu behandeln.

 

2.2 Der Anspruch auf rechtliches Gehör
umfasst unter anderem den Anspruch, dass das Gericht die Parteivorbringen
sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Das
bedeutet indessen nicht, dass sich dieses mit jeder tatbestandlichen Behauptung
und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann es sich auf
die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Partei soll wissen,
warum das Gericht entgegen ihrem Antrag entschieden hat, damit sie den
Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann (grundlegend BGE 112 Ia 107
E. 2b, ferner BGE 129 I 232 E. 3.2; BGE 126 I 97 E. 2b).

 

2.3 Im Umstand, dass die Vorinstanz in
ihrem Urteil nicht auf jede Rüge der hierortigen Berufungsklägerin eingegangen
ist, liegt keine Gehörsverletzung. Dies deshalb, weil die Rügen den Entscheid
nicht zu beeinflussen vermochten.

 

3.

3.1 Die Vorinstanz, erwog im angefochtenen
Urteil, die Aktienkäufe bzw. Aktienrückkäufe seien für das vorliegende
Verfahren nicht von Bedeutung. Die Ver- bzw. Rückkäufe seien zwischen E.___ sowie
G.___ und H.___ erfolgt. Keine dieser drei Personen sei vorliegend Partei. 

 

3.2 Die Berufungsklägerin moniert, die
Aktienkäufe bzw. -rückkäufe seien vorliegend sehr wohl relevant, da daran die für
die Berufungsbeklagte handelnde J.___ entscheidend mitgewirkt habe. J.___ sei über
sämtliche rechtsmissbräuchlichen und treuwidrigen Machenschaften von G.___ im
Bilde gewesen. I.___, ehemalige Geschäftsführerin der F.___ GmbH habe anlässlich
ihrer Einvernahme vom 24. Juni 2021 im Zuge des Strafverfahrens gegen E.___ zu
Protokoll gegeben, dass sie von G.___ und J.___ gemeinsam akquiriert worden
sei. I.___ habe als reine Strohfrau für die F.___ GmbH agiert. J.___ und G.___ hätten
die Übertragung des (Unter-)Mietverhältnisses und damit des [...]betriebs auf
die B.___ GmbH veranlasst, mit der Absicht, E.___ eine «leere
Holdinggesellschaft» zurückzuverkaufen. J.___ habe im Rahmen der
Parteibefragung bestätigt, dass sie stets über sämtliche Abläufe im Bilde
gewesen sei. Sie habe der Übertragung der (Unter-)Mietverträge schliesslich zugestimmt,
weil ihr E.___ den Lohn nicht bezahlt habe. G.___ als damaliger Alleinaktionär
der Berufungsklägerin habe für die Übertragung des (Unter-)Mietverhältnisses
von der Berufungsbeklagten keine Gegenleistung erhalten, obwohl das einzige
Aktivum der Gesellschaft (nämlich der [...]) auf die Berufungsbeklagte
übertragen worden sei. Dieses höchst stossende Vorgehen von G.___ und J.___
verstosse gegen Treu und Glauben und sei rechtsmissbräuchlich. 

 

3.3 Die Berufungsbeklagte bestreitet,
dass die Umstände des Aktien(rück)kaufs für den vorliegenden Fall von Bedeutung
seien. J.___ sei weder an Kauf- noch an Verkauf der Aktien beteiligt gewesen. I.___
sei von G.___ zur Geschäftsführerin der F.___ GmbH ernannt worden. Selbst
nachdem E.___ die Aktien der Berufungsklägerin am 14. Februar 2019 (und somit
auch die Stammanteile der F.___ GmbH) zurückgekauft habe, hätten sowohl I.___
als auch G.___ ihre Funktionen bei der F.___ GmbH beibehalten. Damit habe die Berufungsklägerin
die Einsetzung von I.___ ebenfalls gutgeheissen. Die F.___ GmbH sei im November
2018 überschuldet gewesen. Davon habe auch die Berufungsklägerin und namentlich
E.___ als vormaliger Geschäftsführer der F.___ GmbH Kenntnis gehabt. E.___
selbst habe kein Interesse daran gehabt, den [...]betrieb mit der F.___ GmbH
weiterzuführen, habe er doch auf die Kündigung per 1. November 2018 nicht reagiert.
J.___ habe im Zeitpunkt der Gründung der B.___ GmbH im November/Dezember 2018
nicht wissen können, dass E.___ im Februar 2019 - drei Monate nach Kündigung
und Freistellung als Geschäftsführer der F.___ GmbH - die Aktien der Berufungsklägerin
zurückkaufen würde. Der Aktien(ver-)kauf habe mit der vorliegenden
Angelegenheit nichts zu tun.

 

3.4 Bereits der Vizepräsident der
Zivilkammer hat mit Verfügung vom 19. Juli 2022 darauf hingewiesen, dass E.___
nicht Partei des Berufungsverfahren sei. Ebensowenig sind G.___ und/oder H.___ Partei
des Berufungsverfahrens. Einzig diese drei Personen waren aber an den Käufen
bzw. Rückkäufen der Aktien der Berufungsklägerin beteiligt gewesen. Dass J.___
ebenfalls daran beteiligt gewesen ist bzw., dass sie sogar entscheidend daran
mitgewirkt hat, ist nicht belegt. Entsprechend und wie von der Vorinstanz
völlig zu Recht festgestellt, sind die Käufe/Rückkäufe der Aktien der Berufungsbeklagten
für das vorliegende Verfahren nicht von Bedeutung. Vorliegend sind Mietverträge
und nicht Kaufverträge zu beurteilen. 

 

Dennoch drängen sich dazu folgende
Hinweise auf: Im Zusammenhang mit diesen Aktienkäufen bzw. –rückkäufen machte
die Klägerin im Wesentlichen geltend: Die zwischenzeitliche vermeintliche
Übertragung des Untermietvertrags über die Räumlichkeiten an der [...] auf die
kurz zuvor gegründete B.___ GmbH und damit die Übertragung des [...]betriebs
auf dieselbe sei E.___ bewusst verschwiegen worden. Es sei ihm stets versichert
worden, dass «alles wie gehabt» sei. Er sei der festen Überzeugung gewesen, er
habe den [...]betrieb zurückerhalten. Mit dem bewussten Verschweigen der
Tatsache, dass sich die Untermietverhältnisse verändert hätten, sei das
zentrale Fundament des Vertragsschlusses vorgetäuscht worden. Der Vertreter der
Berufungsklägerin hätte den Aktienkaufvertag am 14. Februar 2019 nicht
unterzeichnet, hätte er gewusst, dass er den Betrieb an der [...] in [...]
nicht weiterführen könne und die Berufungsklägerin nicht mehr Mieterin der
Liegenschaft sei. E.___ sei über den Tisch gezogen worden. Er habe die Aktien
zurückgekauft im Glauben, das [...] weiterhin betreiben zu können. G.___ hätten
die Aktien bösgläubig an E.___ verkauft. Die Berufungsklägerin macht somit
Willensmängel (seitens E.___) geltend. Allfällige Willensmängel hätten sich
aber auf den Kaufvertrag bezogen. Solche Willensmängel hätten gegen die Gegenpartei
des Rückkaufvertrags (G.___ und/oder H.___) geltend gemacht werden müssen.
Davon hat E.___ – gemäss eigenen Angaben – aus «hier nicht zu interessierenden
Gründen» bewusst – abgesehen (Klage, S. 9). Warum E.___ bei der von ihm
vorgetragenen Sachlage den Aktienkaufvertrag nicht angefochten hat, ist
schlicht nicht nachvollziehbar. Die Konsequenzen daraus hat E.___ zu tragen. 

 

4. Betreffend Untermiete und Übertragung
des Mietverhältnisses sind folgende gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen
von Bedeutung:

 

4.1 Im (Haupt-)Mietvertrag vom 3.
Dezember 2009 wird Folgendes festgehalten:

 

Art. 9.6: Führung des […]betriebes

Der Mieter verpflichtet sich zur
persönlichen und korrekten Führung des […]betriebes unter Beachtung aller
gesetzlicher Rahmenbedingungen und behördlicher Anordnungen. Der Mieter kann
den […]betrieb nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters durch einen
Betriebsleiter, Geranten, Direktor oder einen Geschäftsführer führen lassen.
Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn ihm dadurch wesentliche
Nachteile entstehen.

 

Art. 11: Übertragung der Miete

Der Mieter kann das Mietverhältnis mit
schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. Der
Vermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern. Ein
wichtiger Grund liegt u.a. vor, wenn der neue Mieter nicht im selben Umfang
Sicherheiten stellt, wie sie beim austretenden Mieter bestanden haben. Der
austretende Mieter haftet jedoch solidarisch mit dem Dritten bis zu dem
Zeitpunkt, in dem die Miete gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet
werden kann, längstens jedoch für 2 Jahre.

 

Art. 12: Untermiete

Der Mieter kann die Mietsache mit
vorgängiger schriftlicher Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise
untervermieten. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn:

-       
sich der Mieter weigert,
dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben;

-       
die Bedingungen der
Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbräuchlich
sind;

-       
dem Vermieter aus der Untermiete
wesentliche Nachteile entstehen.

Der Mieter haftet dem Vermieter dafür,
dass der Untermieter die Mietsache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst
gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar zum
vertragsgemässen Gebrauch anhalten (Art. 262 OR). 

 

Art. 31: Konkurrenzverbot

Der Vermieter gewährt dem Mieter ein
Exklusivrecht für den […]- resp. […]betrieb in der Liegenschaft. Der Vermieter
wird keine anderen Mieter oder Untermieter einmieten, welche mit dem Mieter in
einem direkten oder indirekten Konkurrenzverhältnis stehen. Das
Konkurrenzverbot ist in allen Mietverträgen der Liegenschaft aufzunehmen. […]

 

4.2 Im Schweizerischen Obligationenrecht
(OR, SR 220) finden sich folgende Bestimmungen:

 

Art. 262: Untermiete

Der Mieter kann die Sache
mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten (Abs. 1).

Der Vermieter kann die
Zustimmung nur verweigern, wenn: a. der Mieter sich weigert, dem Vermieter die
Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben; b. die Bedingungen der Untermiete im
Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind; c. dem
Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen (Abs. 2).

Der Mieter haftet dem
Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es
ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu
anhalten (Abs. 3).

 

Art. 263 Übertragung der Miete auf einen
Dritten

Der
Mieter von Geschäftsräumen kann das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung
des Vermieters auf einen Dritten übertragen (Abs. 1).

Der
Vermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern (Abs. 2).

Stimmt
der Vermieter zu, so tritt der Dritte anstelle des Mieters in das
Mietverhältnis ein (Abs. 3).

Der
Mieter ist von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit. Er
haftet jedoch solidarisch mit dem Dritten bis zum Zeitpunkt, in dem das
Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann,
höchstens aber für zwei Jahre (Abs. 4).

 

4.3 Sowohl nach Gesetz als auch nach
Vertrag ist für die Untermiete und Übertragung der Miete auf einen Dritten die
(schriftliche) Zustimmung des Vermieters nötig.

 

4.4 Bei der Zustimmung des
Vermieters zur Übertragung der Miete handelt es sich um eine Suspensivbedingung
(BGE 139 III 353; in diesem Sinne bereits BGE 125 III 226 E. 2b = MRA
4/99, S. 166 ff. mit Hinweis auf das Urteil 4C_15/1992 vom 15. Juli 1992). 

 

4.5 Die Zustimmung des
Vermieters zur Untermiete ist nicht Voraussetzung für das gültige
Zustandekommen des Untermietvertrages. Sie ist lediglich Voraussetzung dafür,
dass der Untervermieter den Untermietvertrag erfüllen kann (Peter
Higi/Christoph Wildeisen, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Vorbemerkungen
zum 8. Titel (Art. 253 – 273c OR) Art. 253 – 265 OR, Die Miete, Zürich 2018, 5. neu
bearbeitete Auflage, 262 N 16; Peter Nideröst in: Mietrecht für die Praxis,
Zürich 2016, 23.2.3.7). Eine nachträgliche Zustimmung ist möglich (Roger Weber,
Basler Kommentar, Basel 2019, Art. 262 N 3). Eine nachträgliche Zustimmung
entfaltet ihre Wirkung ex tunc (Higi/Wildeisen, a.a.O., Art. 262 N 34). 

 

4.6 Bereits unter E. I/1.10 hievor wurde
ausgeführt, dass die Vermieterin ihre Zustimmung zur Übertragung des Miet- wie
auch des Untermietvertrags auf die Beklagte am 14. August 2019 erteilt hat. 

 

5. 

5.1 Zum Übergang des Untermietvertrags
erwog die Vorinstanz Folgendes: Am 11. Dezember 2018 sei ein Vertrag zur
Übertragung des Untermietverhältnisses von der F.___ GmbH auf die Beklagte
abgeschlossen worden. Die Klägerin als Untervermieterin habe diesen Vertrag
mitunterzeichnet und damit ihren Willen kundgetan, dass sie mit der Übertragung
der Untermiete auf die Beklagte per 1. Januar 2019 einverstanden sei. Sämtliche
Parteien, welche den Untermietvertrag am 11. Dezember 2018 unterzeichnet hätten,
seien gemäss Zefix vertretungsberechtigt gewesen: M.___ für die Klägerin, J.___
für die Beklagte und I.___ für die F.___ GmbH. Der Vertrag sei infolge
gegenseitiger übereinstimmender Willensäusserung der Parteien gültig zustande
gekommen. Seit dem 1. Januar 2019 nutze die Beklagte die in Frage
stehenden Räumlichkeiten und bezahle Mietzins. Bis zur Einreichung des Schlichtungsgesuchs
am 11. November 2019 habe die Klägerin nie mitgeteilt, dass sie den Vertrag vom
11. Dezember 2018 als unverbindlich erachte, sie habe die Nutzung der Beklagten
geduldet. Es wäre stossend und würde dem Grundsatz von Treu und Glauben
widersprechen, wenn sich die Klägerin nach so langer Zeit noch darauf berufen
dürfte, dass gemäss Art. 9.6 und 12 des Mietvertrages vom 3. Dezember 2009 die
Zustimmung der Vermieterin zur Untervermietung erforderlich sei. Die Zustimmung
des Vermieters bei der Übertragung eines Untermietverhältnisses sei nicht
konstitutiv. Ohnehin habe die Vermieterin am 14. August 2019 ihre Zustimmung
zur Übertragung des Untermietverhältnisses auf die Beklagte erteilt. Die
Vorinstanz schlussfolgerte, der Untermietvertrag sei rechtskonform auf die
Beklagte übergegangen.

 

5.2 Die Berufungsklägerin bringt dagegen
zusammengefasst und im Wesentlichen Folgendes vor: 

 

Die Vereinbarung vom 11. Dezember 2018
betreffend die Übertragung des Untermietvertrags per 1. Januar 2019 sei mangels
rechtsgültiger Zustimmung der F.___ GmbH nicht nur unwirksam, sondern aufgrund
der Machenschaften von G.___ und J.___ als nichtig zu qualifizieren. I.___ sei
offenkundig von G.___ und J.___ instrumentalisiert worden. I.___ habe als
Strohfrau agiert und als solche nicht rechtsverbindlich handeln können. Anlässlich
ihrer Einvernahme im Strafverfahren gegen E.___ habe sie auf die Frage, wer sie
für welche Funktion angestellt habe, Folgendes zu Protokoll gegeben: «G.___ hat
mich als […]kraft angestellt in der […]. Ich habe gar nie dort gearbeitet. Ich
weiss gar nicht, was passiert ist, er hat die Firma weiterverkauft. Ich habe
keinen Tag dort gearbeitet». Auf die Frage, wie es dazu gekommen sei, dass sie
per 13. November 2018 als Geschäftsführerin mit Einzelunterschrift der F.___ GmbH
ins Handelsregister eingetragen worden sei, habe sie erwidert: «Nein. Ich war
keine Geschäftsführerin». Anlässlich der vorinstanzlichen Parteibefragung habe
selbst die Berufungsbeklagte bzw. J.___ bestätigt, dass I.___ von G.___
lediglich als […]hilfskraft angestellt gewesen sei.

 

Mit der Übertragung eines
Untermietvertrages werde, analog zur Übertragung des Hauptmietvertrages, einem
Dritten das Nutzungsrecht an der im Eigentum der Vermieterin stehenden
Liegenschaft übertragen. Daher sei die Zustimmung der Vermieterin auch für die
Übertragung eines Untermietvertrages konstitutiv. Im Mietvertrag vom 3.
Dezember 2009 sei explizit die Zustimmung der Vermieterin im Falle der
Untervermietung als Voraussetzung vereinbart worden. Dass die Zustimmung der
Vermieterin auch im Falle der Übertragung eines bestehenden
Untermietverhältnisses konstitutiv sei, ergebe sich aus Art. 9.6 des
Mietvertrages vom 3. Dezember 2009, wonach sich die Mieterin zur persönlichen
Führung des Gastgewerbes verpflichte. Die Führung des Betriebs durch einen
Betriebsleiter, Garanten, Direktor oder einen Geschäftsführer bedürfe der
schriftlichen Zustimmung der Vermieterin. Dasselbe gelte entsprechend auch bzw.
erst recht für die Führung des Betriebs durch eine andere Gesellschaft. Mit
Blick auf die Konkurrenzverbotsklausel in Art. 31 sei ersichtlich, dass die
Vermieterin sehr wohl einen berechtigten Grund für die Verweigerung der
Zustimmung gehabt habe. Angesichts der betrügerischen Machenschaften der
Berufungsbeklagten bzw. J.___ und G.___ betreffend die Übernahme des [...]
verstosse die nachträgliche Berufung auf die entsprechenden vertraglichen
Bestimmungen keineswegs gegen Treu und Glauben. 

 

Der Wille zur Übertragung sei bereits
nach Aktienrückkauf, als E.___ erklärt habe, er sei jetzt wieder Chef, aber
spätestens im Zeitpunkt der Einreichung des Schlichtungsgesuchs vom 1. April
2019 betreffend die Abgabe einer Willenserklärung sowie Anfechtung einer Kündigung
widerrufen worden. Dort habe die Berufungsklägerin bestätigt, dass G.___ E.___ anlässlich
des Aktienrückverkaufs nicht darüber aufgeklärt habe, dass die Mietverträge
(bzw. Untermiet- und Hauptvertrag) auf die B.___ GmbH übertragen worden seien. E.___
wolle nun diese Verträge nicht anerkennen, sondern möglichst rückgängig machen.

 

Die Vermieterin habe mit Schreiben vom
27. Februar 2019 sowohl das Unter- als auch das Hauptmietverhältnis gekündigt.
Deshalb sei die Berufungsklägerin zunächst damit beschäftigt gewesen, diese
Kündigung anzufechten. Wäre die Kündigung wirksam geworden, hätte sich das
weitere Vorgehen betreffend die Anfechtung der Übertragungsverträge vom 11.
Dezember 2019 ohnehin erübrigt. Die Schlichtungsverhandlung sei am 14. August
2019 durchgeführt worden, wobei die Berufungsklägerin einen Urteilsvorschlag zu
ihren Gunsten erwirkt habe. Die Übertragung eines Mietvertrags setze entgegen
der Auffassung der Vorinstanz neben einer rechtsgültigen
Übertragungsvereinbarung insbesondere das gleichzeitige Vorliegen der
Übertragungsbereitschaft (Zustimmung) der Vermieterin voraus. Diese
Voraussetzungen seien zu keinem Zeitpunkt erfüllt gewesen. Mit Schreiben vom
18. März 2019 habe die Vermieterin ausdrücklich ihre Zustimmung auch bezüglich
der Übertragung verweigert. Die nachträgliche Einwilligung der Vermieterin vom
14. August 2019 vermöge daran nichts zu ändern. Der plötzliche Sinneswandel der
Vermieterin sei darauf zurückzuführen, dass eine Stunde zuvor im
Schlichtungsverfahren gegen die Berufungsklägerin die von ihr ausgesprochene
Kündigung vom 27. Februar 2019 aufgehoben worden sei. Sie habe also das
Mietverhältnis per 31. August 2019 nicht beenden können. Darum habe sie
versucht, mit der Erteilung ihrer nachträglichen Zustimmung das Mietverhältnis
auf die Berufungsbeklagte zu übertragen. Durch die nachträgliche Unterzeichnung
der Vereinbarung werde die Umgehung der Kündigungsschutzbestimmungen
beabsichtigt. Dieses Verhalten sei rechtsmissbräuchlich. 

 

5.3 Die Berufungsbeklagte erwidert
zusammengefasst und im Wesentlichen Folgendes: Die im Handelsregister
eingetragenen Personen seien gemäss Art. 55 ZGB zur Vertretung bestimmt und
berechtig. Ob I.___ effektiv als Geschäftsführerin tätig gewesen sei, sei
unerheblich. Sie sei befugt gewesen, die Übertragung des Untermietverhältnisses
zu unterzeichnen, selbst wenn sie dies auf Weisung von G.___ getan haben
sollte. Die F.___ GmbH habe die Verbindlichkeit der von ihr unterzeichneten
Verträge denn auch nie in Frage gestellt. Nach Rückkauf der Aktien habe E.___
auch darauf verzichtet, I.___ die Unterschriftsberechtigung zu entziehen.
Sowohl G.___ als auch I.___ seien bis zur Konkurseröffnung im Handelsregister
eingetragen gewesen. Die Hauptvermieterin sei nicht Partei des
Untermietvertrags. Sie sei vom Parteiwechsel nicht betroffen und müsse ihm
deshalb auch nicht zustimmen. Betroffen von dem Parteiwechsel sei einzig die
Untervermieterin, d.h. die Berufungsklägerin. Sie habe der Übertragung des
Untermietvertrags ausdrücklich zugestimmt. Die Zustimmung zur Übertragung des
Nutzungsrechts an einen Dritten betreffe die Zustimmung zur Untervermietung.
Die Zustimmung des Vermieters zum Untermietverhältnis sei keine
Gültigkeitsvoraussetzung. Der Hauptvermieter habe in der Ergänzung des
Hauptmietvertrags vom 25. August 2014 zustimmend von dem Untermietvertrag mit
der F.___ GmbH Kenntnis genommen und habe damit keine Vorschriften über die
Untervermietung umgangen. Die Hauptvermieterin habe sodann auch dem
Untermietvertrag am 14. August 2019 zugestimmt. Die Vermieterin habe seit
Februar 2012 vom Erfordernis der persönlichen Betriebsführung abgesehen. Die
Berufungsklägerin könne aus Art. 9.6 des Mietvertrags nichts zu ihren Gunsten
ableiten. Auch aus der Konkurrenzverbotsklausel könne die Berufungsklägerin
nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Hauptvermieterin habe zwar ihre
Zustimmung anfänglich verweigert, diese dann aber erteilt. Sofern die fehlende
Zustimmung ein Mangel gewesen sein soll, sei er seither geheilt. Nach dem
Erwerb der Aktien sei nie mitgeteilt worden, dass die Übertragung der
Mietverträge unverbindlich sei. Spätestens als E.___ ein Hausverbot erteilt
worden sei, habe er von der Übertragung des Mietvertrages erfahren, ohne darauf
jedwelche Schritte zu unternehmen.

 

5.4 Die F.___ GmbH («bisherige
Untermieterin», handelnd durch die Geschäftsführerin I.___), die Beklagte («neue
Untermieterin», handelnd durch die Geschäftsführerin J.___) und die Klägerin («Untervermieterin»,
handelnd durch den Handlungsbevollmächtigten M.___) schlossen am 11. Dezember
2018 einen Vertrag betreffend «Übertragung des Untermietverhältnisses» mit
folgendem Wortlaut ab:

 

«Die F.___ GmbH ist die heutige
Untermieterin. Die Vermieterin (Hauptvermieterin) hat damals ihr Einverständnis
zur Untermiete erklärt […]. Die F.___ GmbH überträgt hiermit das
Untermietverhältnis (Miete von Geschäftsräumen) im Sinne von Art. 263 Abs. 1 OR
per 1. Januar 2019 auf die B.___ GmbH. Das Untermietverhältnis wird mit
sämtlichen Rechten und Pflichten aus dem (Unter-)Mietvertrag übertragen. Ebenso
werden sämtliche mit dem Mietverhältnis zusammenhängende Bewilligungen
(Baubewilligung zur Nutzung des Betriebs als [...]dienstleistungsbetrieb,
Betriebsbewilligungen etc.) auf die neue Untermieterin übertragen. Der Mietzins
wird ab 1. Januar 2019 von der neuen Untermieterin bezahlt. Die Untermieterin
nimmt zur Kenntnis, dass sie die Mietsache nicht anders gebrauchen darf als es
der Mieterin/Untervermieterin gestattet ist (Art. 262 Abs. 3 OR). Die
Untervermieterin (A.___ AG) ist ausdrücklich einverstanden mit der Übertragung
der Untermiete. Es wird – pro forma -  noch ein selbständiger Untermietvertrag
ausgestellt mit der neuen Untermieterin. Dieser Vertrag ist aber rein
deklaratorisch (und vor allem für Dritte bestimmt). […]»

 

5.5 Es ist unbestritten, dass der 2009
zwischen C.___ (als Vermieter) und D.___ (als Mieter) ursprünglich
abgeschlossene Mietvertrag vom 3. Dezember rechtsgültig zuerst auf E.___ und
danach auf die Berufungsklägerin übergegangen ist. Dass auch das
Untermietverhältnis zwischen der Berufungsklägerin und der F.___ GmbH gültig
zustandegekommen ist, ist ebenfalls unbestritten. Strittig ist hingegen, wie es
sich mit der Übertragung des Untermietverhältnisses von der F.___ GmbH auf die
Berufungsbeklagte verhält. 

 

5.6 Am fraglichen Vertragsschluss waren
sowohl die Untervermieterin (A.___ AG), die ehemalige Untermieterin (die F.___
GmbH) als auch die neue Untermieterin (B.___ GmbH) beteiligt. Wie bereits von
der Vorinstanz völlig zu Recht festgestellt, waren zum Unterzeichnungszeitpunkt
alle Beteiligten rechtsgenüglich vertreten. Die Übertragung des
Untermietverhältnisses wurde damit durch zeichnungsberechtigte Personen
unterschrieben. Irrelevant ist, ob I.___ dabei als Strohfrau agiert hat.
Faktisch war sie zum fraglichen Zeitpunkt im Handelsregister als
Zeichnungsberechtigte eingetragen. Zu Recht verweist die Berufungsbeklagte auf
die Bestimmungen von Art. 55 Abs. 2 ZGB. 

 

5.7 Nicht am Vertragsabschluss beteiligt
war die Hauptvermieterin K.___. Die Frage, ob es auch für die Übertragung des
Untermietverhältnisses der Zustimmung des Hauptvermieters bedarf oder nicht,
kann vorliegend offenbelieben, denn so oder anders liegt eine Zustimmung vor.
Darauf wurde bereits unter E. I/1.10 und II/4.6 hingewiesen. Zwar liess K.___ die
gegenüber der Berufungsklägerin ausgesprochene Kündigung damit begründen, dass der
Geschäftsmietvertrag ohne die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters
untervermietet worden sei. Mit Schreiben vom 18. März 2019 liess sie dann mitteilen,
dass sie die Übertragung des Mietvertrags zwischen der F.___ GmbH und der B.___
GmbH sowie die Übertragung des Mietvertrages der A.___ AG auf die B.___ GmbH ablehne.
Am 14. August 2019 erklärte K.___ dann aber schliesslich ihre Zustimmung zur
Übertragung des Miet- sowie des Untermietverhältnisses auf die Berufungsbeklagte
(Urkunden Nrn. 4 und 6 der Beklagten). 

 

5.8 Am 11. Dezember 2018 hat die F.___ GmbH
ihren Untermietvertrag auf die Beklagte übertragen. Die Klägerin als Untervermieterin
hat der Übertragung ausdrücklich zugestimmt. Nach dem Übertragungsvertrag war
die Beklagte ab 1. Januar 2019 berechtigt, die Liegenschaft an der [...] in [...]
zu nutzen. Der erklärte Parteiwille war, dass die Wirkungen des Vertrages ab 1.
Januar 2019 eintreten sollten. Ab diesem Zeitpunkt hat sie auch den Mietzins
direkt an die Vermieterin bezahlt.

 

5.9 Wie die Klägerin in ihrer Klage
selbst ausführt, hat J.___ E.___ mitgeteilt, dass nunmehr die Beklagte Mieterin
der Räumlichkeiten an der [...] in [...] sei. Dieser Umstand wurde so auch von E.___
(N. 331) und J.___ (N. 147) anlässlich der vorinstanzlichen Befragung
bestätigt. Die Klägerin bzw. E.___ hat dann aber während mehreren Monaten nie
zum Ausdruck gebracht, dass sie bzw. er die Räume an der [...] in [...] selbst
nutzen will und dass sie bzw. er mit der Nutzung der Beklagten nicht
einverstanden ist. Dies lässt nur einen Schluss zu und zwar denjenigen, dass die
Klägerin die geschlossenen Verträge akzeptiert hat. Dass dieser Akzept nicht
vorgelegen ist, lässt sich – entgegen den Ausführungen der Klägerin – weder durch
den Umstand erklären, dass E.___ zurück in die Liegenschaft gewollt habe und J.___
darauf die Polizei gerufen habe, noch lässt er sich aus den von der Beklagten
anlässlich des Schlichtungsgesuchs vom 1. April 2019 gemachten Äusserungen
ableiten, welche ausführte, E.___ wolle nun die Verträge nicht anerkennen,
sondern möglichst rückgängig machen. Dass die Klägerin die am 11. Dezember 2018
geschlossenen Verträge akzeptierte, ergibt sich auch daraus, dass sie noch am
28. März 2019 (Schlichtungsgesuch betreffend Nichtigkeit/Unwirksamkeit der
Kündigung) ausführte, die B.___ GmbH sei die heutige Untermieterin. Der
Vermieterin sei bewusst gewesen, dass ein Untermietvertrag geschlossen worden
sei. Ferner hätten bereits zuvor Untermietverhältnisse mit der F.___ GmbH bestanden,
die ehemals beherrscht worden sei von J.___, welche wiederum heute als
Gesellschafterin und Vorsitzende der Geschäftsführung der B.___ GmbH, der
heutigen Untermieterin, amte. Faktisch handle es sich bei den Untermietern um
eine Personalunion. Mit Blick auf den Untermietvertrag vom 11. Dezember 2018
sei ersichtlich, dass dieser dem Hauptmietvertrag entspreche. Mithin hätte die
Vermieterin die Zustimmung zur Untermiete ohnehin nicht verweigern können. Wenn
die Klägerin im vorliegenden Verfahren nun die Auffassung vertritt, dass die
Vermieterin mit Blick auf die Konkurrenzklausel sehr wohl einen berechtigten
Grund für die Verweigerung der Zustimmung gehabt habe, widerspricht das
diametral ihrem früheren Vorbringen. Widersprüchlich ist das Verhalten der
Berufungsklägerin auch vor dem Hintergrund, dass wohl auch das erste
Hauptmietverhältnis erst nachträglich vom Vermieter genehmigt worden ist. Warum
sonst hätte C.___ damals zustimmend davon Kenntnis nehmen sollen, dass als
Untermieterin weiterhin die F.___ GmbH auftrete? Damals war E.___ massgeblich
am Vertragsabschluss beteiligt. Abschliessend bleibt zu erwähnen, dass das
ständige Widerholen der Behauptung, J.___ sei in Machenschaften im Zusammenhang
mit den vorliegenden Verträgen verwickelt gewesen, die Behauptung auch nicht
wahr werden lässt. Insbesondere legt die Berufungsklägerin mit keinem Wort dar,
welche Motivation J.___ daran gehabt haben sollte, die Berufungsklägerin bzw. E.___
zu täuschen. Der Umstand, dass sie der Übertragung der Verträge zugestimmt
habe, weil ihr E.___ den Lohn nicht bezahlt habe, lässt auf keinen «Rachefeldzug»
von J.___ gegen die Berufungsklägerin oder E.___ schliessen. Unbewiesen bleibt
schliesslich auch die Behauptung, J.___ habe für die Übernahme des [...]betriebs
nichts bezahlt. 

 

5.10 Nach dem Gesagten ist der
Untermietvertrag gültig auf die Berufungsbeklagte übergegangen. Die Beklagte
ist seit dem 1. Januar 2019 rechtmässige Untermieterin der Liegenschaft an der [...]
in [...]. Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass der Hauptvertrag noch
Geltung hat (die Kündigung wurde von der Mietschlichtungsstelle aufgehoben).
Die Beklagte hat somit einen Rechtstitel zum Verbleib in der fraglichen
Liegenschaft. 

 

6.

6.1 Zum Übergang des Hauptmietvertrages
erwog die Vorinstanz Folgendes. Die Parteien hätten den Mietbeginn auf den 1.
Januar 2019 festgesetzt, d.h. sie hätten die Übertragung des Mietverhältnisses
sofort vollziehen und diese nicht von der Zustimmung der Vermieterin abhängig
machen wollen. Der Übertragungswille und die unterschriftliche Zustimmung der
Klägerin sei im Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 11. Dezember 2018 vorhanden
gewesen. Bis zur Einreichung des Schlichtungsgesuches am 11. November 2019 habe
die Klägerin auch nie Anspruch auf Nutzung der streitbetroffenen Liegenschaft
erhoben. Auf den Übertragungsvertrag sei sie nie zurückgekommen oder habe
mitgeteilt, dass sie diesen als unverbindlich erachte. Vielmehr sei dieser
Zustand von ihr akzeptiert worden. Dem Geschäftsführer der F.___ GmbH, Herr E.___,
sei am 15. Februar 2019 durch die Geschäftsführerin der Beklagten, Frau J.___,
ein Hausverbot betreffend die streitbetroffene Liegenschaft erteilt worden. Es
sei ihm damals gesagt worden, dass ein neuer Mietvertrag bestehe. Spätestens im
Februar 2019, hätte die Klägerin, welche nach ihren Vorstellungen Mieterin der
Liegenschaft gewesen sei, reagieren müssen. Die Klägerin sei jedoch untätig
geblieben, habe den damaligen ihr bekannten Zustand akzeptiert und erst im
November 2019 ein Schlichtungsgesuch eingereicht. Diese Reaktion sei klar
verspätet und zeige, dass die Klägerin die Übertragung des Mietverhältnisses geduldet
habe. Es gebe keine Gründe, weshalb der am 11. Dezember 2018 zwischen den
Parteien abgeschlossene Vertrag betreffend die Übertragung des Mietvertrages
nicht gültig sein sollte. Die konstitutive Zustimmung der Vermieterin zur
Übertragung des Mietverhältnisses sei zunächst nicht vorgelegen, weshalb die
Beklagte am 1. April 2019 ein Schlichtungsgesuch eingereicht habe.
Schliesslich habe die Vermieterin die erforderliche schriftliche Zustimmung zur
Übertragung des Mietverhältnisses am 14. August 2019 erteilt. Die Vorinstanz
schlussfolgerte, auch der Mietvertrag sei rechtskonform auf die Beklagte
übergegangen.

 

6.2 Die Berufungsklägerin erwidert, die
Vorinstanz verkenne, dass der Übernahmevertrag vom 11. Dezember 2018 aufgrund
des rechtsmissbräuchlichen und treuwidrigen Verhaltens von G.___ und J.___ für
nichtig zu erklären sei. Vor diesem Hintergrund sei eine Anfechtung ohnehin
nicht von Nöten gewesen. Im Übrigen erstaune mit Blick auf die Machenschaften
von G.___ und J.___ nicht weiter, dass diese die Übertragung der
Mietverhältnisse so schnell wie möglich über die Bühne haben bringen wollen,
bevor E.___ die Aktien der Berufungsbeklagten als leere Holdinggesellschaft
zurückkaufte. 

 

6.3 Die Berufungsbeklagte bringt
zusammengefasst und im Wesentlichen Folgendes vor: Die Berufungsklägerin habe
nie mitgeteilt, dass sie den Vertrag zur Abtretung des Hauptmietvertrages als
ungültig oder unverbindlich betrachte. Es gebe keine Machenschaften von J.___
und G.___. Falls E.___ beim Aktienkauf vom Februar 2019 geprellt worden sei,
gebe es keine Anhaltpunkte dafür, dass dies im Zeitpunkt des Abschlusses der
Verträge mit der Berufungsbeklagten geplant und die Vertreterin der
Berufungsbeklagten involviert gewesen sein soll. J.___ habe als Vertreterin der
Berufungsbeklagten die Verträge unterzeichnet, um das Benutzungsrecht für die
Liegenschaft [...] zu erhalten. Auch nach dem Abschluss des
Schlichtungsverfahrens habe die Berufungsklägerin das Benutzungsrecht vorerst
nicht in Frage gestellt. Dieses habe sie erst mit Schlichtungsgesuch vom 11.
November 2019 und damit erst rund drei Monate nach Vorliegen der Zustimmung der
Hauptvermieterin gemacht. 

 

6.4 Die A.___ AG («heutige Mieterin»,
handelnd durch G.___) und die B.___ GmbH («neue Mieterin», handelnd durch J.___),
schlossen am 11. Dezember 2018 einen Vertrag betreffend «Übertragung
Mietvertrag» mit – soweit vorliegend relevant – folgendem Wortlaut ab:

 

«Die A.___ AG ist die heutige Mieterin
und Untervermieterin. Beim Mietobjekt handelt es sich um
Geschäftsräumlichkeiten. Die A.___ AG überträgt hiermit das Mietverhältnis
(Miete von Geschäftsräumen) im Sinne von Art. 263 Abs. 1 OR per 1. Januar 2019
auf die B.___ GmbH. Für die Übertragung des Mietverhältnisses ist die schriftliche
Zustimmung der Vermieterin nötig. Diese Zustimmung kann jedoch nur aus
wichtigen Gründen verweigert werden (Art. 263 Abs. 2 OR). Mit der Zustimmung
der Vermieterin tritt die B.___ GmbH an Stelle der A.___ AG in das
Mietverhältnis ein (Art. 263 Abs. 3 OR). […] Mit dem Mietvertrag werden auch
sämtliche mit dem Mietverhältnis zusammenhängende Bewilligungen (Baubewilligung
zur Nutzung des Betriebs als [...]dienstleistungsbetrieb, Betriebsbewilligungen
etc.) ebenfalls auf die neue Mieterin übertragen. Der Mietzins wird ab 1.
Januar 2019 von der neuen Mieterin bezahlt. […] Sobald die Zustimmung der
Vermieterin vorliegt und der Hauptmietvertrag von der A.___ AG auf die B.___ GmbH
übergegangen ist, wird der Untermietvertrag obsolet. Es wird – pro forma – noch
ein selbständiger Mietvertrag (Zusatz zum Hauptmietvertrag) ausgestellt mit der
neuen Mieterin. Dieser Vertrag ist aber rein deklaratorisch (und vor allem für
Dritte bestimmt).»

 

6.5 Die Klägerin hat mit der Beklagten
am 11. Dezember 2018 einen Vertrag abgeschlossen, in dem sie den bestehenden
Mietvertrag für die Räumlichkeiten der Liegenschaft [...] in [...] an die
Berufungsbeklagte übertragen hat. Mit der Unterzeichnung dieses Vertrages hat
sie ihren Willen zur Übertragung des Mietvertrages verbindlich zum Ausdruck
gebracht. Dass E.___ ab März 2019 Alleinaktionär der Klägerin geworden ist,
ändert nichts an der Verbindlichkeit der vorher geschlossenen Verträge. Dass
die Zustimmung der Vermieterin zur Übertragung des Mietverhältnisses vorliegt,
wurde bereits mehrfach erwähnt (E. I/1.10 und II/4.6 und II/5.7 hievor). Ebenso
erwähnt wurde, dass keine Machenschaften seitens J.___ auszumachen sind (E.
II/5.9 hievor). Nach dem Gesagten ist somit auch der Mietvertrag gültig auf die
Berufungsbeklagte übergegangen. 

 

7. Mit Zustimmung der Eigentümerin ist
die Beklagte sowohl Haupt- wie auch Untermieterin geworden. Die Beklagte ist
somit einzige Mieterin der Geschäftsräume. Da die Vermieterin der Beklagten
ihre Zustimmung zur Übertragung des Hauptmietvertrages erteilt hat, ist nun die
Beklagte Hauptmieterin der Liegenschaft an der [...] in [...]. Zufolgedessen
ist der Untermietvertrag vom 11. Dezember 2018 mit der Beklagten
dahingefallen. So oder anders hat die Beklagte einen Titel zum Verbleib in der
streitbetroffenen Liegenschaft. 

 

8. Aufgrund der Erwägungen erweist sich
die Berufung als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat die
Berufungsklägerin die Gerichtskosten zu bezahlen. Diese belaufen sich auf CHF
6'500.00 und werden mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Ausgangsgemäss
hat die Berufungsklägerin zudem die Berufungsbeklagte zu entschädigen. Die
Entschädigung wird antragsgemäss auf CHF 5'679.15 (inkl. Auslagen und
MwSt.) festgesetzt. Die Berufungsklägerin hatte für das Berufungsverfahren an
die Gerichtskasse eine Sicherheit für die Parteientschädigung in
der Höhe von CHF 6'000.00 bezahlt. Der Betrag von CHF 5'679.15 ist der
Berufungsbeklagten deshalb direkt zu Lasten dieser Sicherheit auszurichten. Der
verbleibende Betrag von CHF 320.85 ist der Berufungsklägerin zurückzuerstatten.

 

Demnach wird erkannt:

1.    Die Berufung wird abgewiesen.

2.    Die A.___ AG hat die Kosten des
Berufungsverfahrens in der Höhe von CHF 6'500.00 zu bezahlen. 

3.    Die A.___ AG hat der B.___ GmbH für das
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 5'679.15 zu bezahlen.
Dieser Betrag ist von der Gerichtskasse zu Lasten der von der A.___ AG in der
Höhe von CHF 6'000.00 geleisteten Sicherheit für die Parteikosten direkt der B.___GmbH
zu überweisen. Der verbleibende Betrag von CHF 320.85 ist der A.___ AG zurückzuerstatten.

 

 

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr
als CHF 15'000.00. 

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

 

 

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Hunkeler                                                                           Schaller

 

 

Das Bundesgericht ist mit
Urteil vom 10. Oktober 2023 auf die dagegen erhobene Beschwerde nicht
eingetreten (Bger 4A_474/2023).