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**Case Identifier:** 8e6e71f5-c6c9-5164-ad00-b5dc4dfb6a05
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-05-27
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 27.05.2013 C/9861/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-9861-2011_2013-05-27.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29.05.2013. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/9861/2011 ACJC/665/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 27 MAI 2013 

Entre 

1) Madame A______, domiciliée ______ (France), 

2) Madame B______, domiciliée ______ (France), 

3) Madame C______, domiciliée ______ (Genève) appelantes d'un jugement rendu par 
le Tribunal des baux et loyers le 14 décembre 2012, comparant toutes trois par Me 

Maud Volper, avocate, rue Ferdinand-Hodler 13, 1207 Genève, en l’étude de laquelle 

elles font élection de domicile, 

d'une part, 

et 

1) Monsieur D______, domicilié _______ Genève,  

2) Monsieur E______, domicilié ______ (Genève), 

3) Monsieur F______, domicilié ______ (Genève), intimés, comparant tous les trois 
par Me Jacques Berta, avocat, rue Versonnex 7, 1207 Genève, en l’étude duquel ils font 

élection de domicile, 

d'autre part,

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C/9861/2011 

EN FAIT 

A. a. D______, E______ et F______ (ci-après : les bailleurs) sont propriétaires de 
l'immeuble sis aux 21-23, rue G______ à H______ (Genève). Ils bénéficient d'un 

droit de superficie sur l'immeuble, octroyé par la Commune de H______. 

E______ a affirmé, sans l'établir par pièce, que la Ville de H______ exigeait que 

la moitié des locaux du bâtiment soit occupée par un bureau d'ingénieur. 

b. I______ SA, qui a pour but l'exploitation d'un bureau d'ingénieurs-conseils en 
génie civil et génie de l'environnement, est sise au 21, rue G______ à H______ 

depuis sa fondation, en septembre 1978. 

Jusqu'à fin février 2000, cette société a été administrée notamment par D______, 

administrateur-président, et F______, administrateur. A cette date, J______ et 

D______ sont devenus respectivement administrateur-président et administrateur, 

titulaires de la signature collective à deux, et F______ a été radié. J______ a 

précisé que D______, qui ne détenait qu'une action à titre fiduciaire, et F______ 

n'avaient plus aucun pouvoir décisionnel dans la société depuis 2000. 

Par convention du 23 mai 2001, I______ SA a pris à bail les locaux sis au no 21, 

rue G______ à H______, au rez-de-chaussée et au 1
er

 étage (902.07 m2) et une 

partie du sous-sol de l'immeuble (318.32 m2), ainsi que des parkings, pour un 

loyer annuel arrêté à 272'000 fr. 

c. Le 18 novembre 2003, A______, B______ et K______ ont pris à bail des 
locaux commerciaux appartenant à D______, E______ et F______ sis au 23, rue 

G______ à H______, d'une surface de 178 m2, situés au rez-de-chaussée de l'im-

meuble, afin d'y exploiter un cabinet et une école de fasciathérapie. Un mur de 

cloisonnement a été installé pour séparer ces locaux (sis au no 21) de ceux de 

I______ SA (sis au no 23). 

Le contrat comprenait la location d'une place de parc à l'extérieur, ainsi que la 

sous-location d'une place de parc dans le garage de la 6
ème

 tour de H______. 

Le bail a été convenu pour une durée initiale de quatre ans et dix mois, soit du 

1
er

 mars 2004 au 31 décembre 2008, se renouvelant par la suite conventionnelle-

ment d'année en année. 

Le loyer mensuel initial, réputé indexé à l'indice suisse des prix à la consomma-

tion, a été fixé à 3'700 fr., frais de chauffage à 70 fr. et place de parc intérieure à 

115 fr. non compris. 

Par "complément de convention" des 4 décembre 2003 et 25 mars 2004, les bail-

leurs ont porté le loyer mensuel à 4'500 fr. (acomptes de chauffage et place de 

parc intérieure compris), puis à 4'485 fr., afin de répercuter sur le loyer les frais 

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liés à des travaux de rafraîchissement et à la mise en place d'une paroi servant à 

diviser une salle de 100 m2 en deux parties. 

d. Par contrat du 24 août 2006, le bureau d'ingénieurs I______ SA (ci-après : 
également la sous-bailleresse) a sous-loué, en accord avec les bailleurs, une 

surface de 78 m2 au 1
er

 étage de l'immeuble (sis au 21, rue G______) à L______ 

SA (ci-après : L______ SA), dont le but est notamment de promouvoir et 

développer toutes les activités d'un bureau d'ingénieurs. 

Par avenant du 25 mars 2008, I______ SA a porté la surface de sous-location à 

102 m2. 

A fin 2009, le sous-bail a été résilié, dans le but de réaménager les locaux et de les 

dissocier de ceux de I______ SA, dont ils partageaient les infrastructures 

(photocopieuse, local d'archives et toilettes). 

Par contrat de sous-location du 11 mai 2010, la surface totale a été portée à 

132 m2, ce qui a permis à L______ SA de disposer d'un accès autonome à ses 

locaux. 

La sous-location de 30 m2 supplémentaires a conduit quatre ingénieurs de 

I______ SA à déplacer leurs bureaux au sous-sol. 

e. Le 1er mai 2007, I______ SA a sous-loué, en accord avec les bailleurs, des 
locaux d'une surface de 285 m2 au 1

er
 étage de l'immeuble sis au 21, rue G______ 

à M______, N______, O______, P______ et Q______ afin qu'ils y exploitent un 

cabinet de médecin, psychothérapeutes et psychomotriciens (ci-après : le cabinet 

médical). 

f.a. Par "nouvelle convention" du 4 décembre 2008, remplaçant celles des 
18 novembre 2003, 4 décembre 2003 et 25 mars 2004, A______, B______ et 

C______ (ci-après: les locataires) ont conclu un nouveau bail portant sur les 

locaux de 178 m2 au rez-de-chaussée de l'immeuble, pour une durée de trois ans, 

du 1
er

 janvier 2009 au 31 décembre 2011, prolongeable conventionnellement 

d'année en année. 

Le loyer a été fixé à 3'900 fr., acompte pour frais de chauffage à 70 fr. et sous-

location de la place de parc intérieure à 115 fr. non compris. Le contrat prévoyait 

une indexation du loyer. 

Chacune des locataires exploite un cabinet de fasciathérapie dans ces locaux. 

Parallèlement, elles ont sous-loué une pièce du cabinet à R______, S______ et 

T______. 

f.b. Par courrier du 10 décembre 2009, D______, E______ et F______ ont 
informé A______, C______ et B______ que leur loyer mensuel de 2010 serait 

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fixé à 3'860 fr., respectivement à 4'045 fr. avec l'acompte de chauffage et parking, 

en raison de son adaptation (à la baisse) à l'indice suisse des prix à la 

consommation. 

f.c. A la demande de B______, les bailleurs ont pris en charge des travaux de 
rafraîchissement et de peinture dans son cabinet en mars 2010, pour un montant 

de 1'260 fr. 

g.a. Par simple lettre du 25 juin 2010, les bailleurs ont avisé les locataires de leur 
résiliation de bail pour le 31 décembre 2011. 

Par réponse du 15 juillet 2010, les locataires ont signalé aux bailleurs que leur 

courrier ne remplissait pas les conditions légales pour valoir résiliation de bail et 

qu'il ne déployait aucun effet. 

g.b. En novembre 2010, les locataires ont effectué, à leurs frais, des travaux sup-
plémentaires dans le cabinet de B______ ainsi que dans la salle d'attente du 

cabinet de fasciathérapie, portant principalement sur le changement de la 

moquette (668 fr.) et la pose de parquet (2'341 fr. 75). 

g.c. Par pli du 9 décembre 2010, les bailleurs ont indiqué aux locataires que leur 
loyer restait inchangé (3'860 fr., respectivement 4'045 fr.), dès lors que l'indice 

suisse des prix à la consommation en 2010 n'avait pas diminué depuis 2009. 

h. Par avis de résiliation du 12 avril 2011, les bailleurs ont donné congé aux loca-
taires, avec effet au 31 décembre 2011. Ils ont omis d'inclure la place de parking 

extérieure, qui ne fait pas l'objet du congé. 

Le motif mentionné était le suivant : "Le contrat de superficie a été octroyé par la 

Ville de H______ à MM. C______, D______ et E______ essentiellement pour 

l'exploitation d'un bureau d'ingénieurs civils. Aujourd'hui, le bureau I______ SA 

est en plein développement et a un besoin urgent de locaux (…)". 

Les bailleurs n'ont donné aucune explication au sujet du laps de temps qui s'était 

écoulé depuis leur premier courrier du 25 juin 2010. 

A la suite de l'ouverture de nouveaux chantiers (Artamis, Ceva, rampe de 

Vésenaz), I______ SA a envisagé de créer entre dix à douze postes de travail 

supplémentaires. F______ a expliqué que si le besoin de cette société n'était pas 

satisfait, il serait inquiet qu'elle quitte les lieux, ce qui rendrait extrêmement 

difficile la recherche d'un autre locataire ingénieur aux fins de répondre aux 

exigences de la Ville de H______ en relation avec le droit de superficie. Ces 

loyers constituaient sa seule source de revenus. 

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Les locataires n'ont pas remis en cause le besoin de I______ SA de s'agrandir, 

mais se défendent que celui-ci se fasse à leur préjudice, plutôt qu'au détriment des 

sous-locataires L______ SA et du cabinet médical situés au 1
er 

étage. 

I______ SA excluait de résilier le sous-bail conclu avec L______ SA, en raison de 

leur besoin de proximité : leurs ingénieurs respectifs se rencontraient à raison 

d'une à deux fois par semaine pour des échanges informels, parfois autour d'une 

table et sur la base de plans, activité qui n'était guère remplaçable par des courriels 

si L______ SA devait libérer les lieux. 

S'agissant du cabinet médical, la surface de 285 m2 excédait les besoins de 

I______ SA. Située au 1
er

 étage, elle était en outre peu pratique. La société 

préférait s'étendre au rez-de-chaussée, sur la surface des locataires (178 m2), ce 

qui était aisément réalisable moyennant la suppression du mur de cloisonnement. 

i. Les locataires ont produit un échantillon de leurs recherches de locaux, de fin 
novembre 2011 à fin février 2012. Elles s'étaient annoncées auprès de nombreuses 

régies genevoises aux fin de trouver une surface minimum de 200 m2 modulable 

(quatre pièces d'environ 20 m2 et une salle de cours d'au moins 100 m2), une salle 

d'attente, un espace cuisine, deux toilettes, un espace calme, en rez-de-chaussée 

ou accès avec ascenseur, une ou deux places de parc, proches des transports pu-

blics et des commerces, dans la région de H______ et au loyer de 5'500 fr. par 

mois. 

Le 23 octobre 2012, les bailleurs ont signalé aux locataires des locaux de rempla-

cement de 210 m2 à H______, pour un loyer de 5'054 fr., mais ceux-ci avaient 

déjà été reloués lorsque les locataires se sont annoncées. 

B. Par pli recommandé du 6 mai 2011, les locataires ont contesté le congé auprès de 
la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. 

C. Par acte déposé le 30 novembre 2011 au Tribunal des baux et loyers (ci-après : le 
Tribunal), les locataires ont conclu principalement à l'annulation du congé du 

12 avril 2011 et, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans, 

échéant le 28 février 2018 au plus tôt, date qu'elles ont reportée au 28 février 2020 

en cours de procédure en première instance. 

Les bailleurs ont conclu au déboutement des locataires. Ils ont requis la constata-

tion de la validité du congé du 12 avril 2011, avec effet au 29 février 2012, et se 

sont opposés à toute prolongation de bail. 

D. Par jugement du 14 décembre 2012, reçu par A______, C______ et B______ le 
17 décembre 2012, le Tribunal a déclaré le congé du 12 avril 2011 pour le 31 

décembre 2011 valable (ch. 1 du dispositif); dit que les effets du congé étaient 

reportés au 31 décembre 2013 (ch. 2); accordé aux locataires une unique 

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prolongation de bail d'une année, au 31 décembre 2014 (ch. 3); débouté les parties 

de toutes autres conclusions (ch. 4); dit que la procédure était gratuite (ch. 5) et 

précisé la voie et le délai de recours (ch. 6). 

Selon le Tribunal, il n'y avait pas lieu de douter du motif du congé : le rendement 

de l'immeuble constituait la caisse de retraite des bailleurs et devait demeurer une 

source de rente importante et fiable. I______ SA occupait les locaux depuis plus 

de vingt ans, avait établi avoir besoin de s'étendre pour créer des postes 

supplémentaires, sous peine de devoir déménager. Or, l'occupation des locaux par 

cette société permettait le respect de clauses figurant dans la convention de 

superficie conclue avec la Commune de H______. Ensuite, le maintien des sous-

locations conclues par I______ SA avec L______ SA, d'une part, et, d'autre part, 

le cabinet médical, se justifiait par la collaboration étroite avec cette société, 

respectivement l'inadéquation de la surface du cabinet médical. 

Par ailleurs, l'avis de résiliation du 12 avril 2011, qui faisait suite au simple cour-

rier de résiliation du 25 juin 2010, n'était pas tardif, puisqu'il confirmait la volonté 

des bailleurs de mettre un terme au contrat. 

S'agissant des travaux exécutés en 2004, le Tribunal a relevé que les locataires 

avaient consenti à participer à leur financement nonobstant le terme de leur bail à 

fin décembre 2008, de sorte qu'elles ne pouvaient en déduire aucun droit d'occu-

per les locaux au-delà de cette date. Le rafraîchissement pris en charge par les 

bailleurs en 2010 l'avait été au titre de l'entretien courant, ce qui ne rendait pas le 

congé abusif. 

En revanche, les baux conclus par les parties, sujets à indexation, étaient frappés 

de nullité partielle (art. 269b CO) et devaient être prolongés jusqu'à cinq ans, de 

sorte que le premier bail du 18 novembre 2003, avec effet au 1
er

 mars 2004, était 

venu échéance le 29 février 2009, et que le second bail du 4 décembre 2008, avec 

effet au 1
er 

janvier 2009, viendrait à échéance le 31 décembre 2013. 

Enfin, le Tribunal a considéré, d'une part, le besoin de relogement des locataires, 

qui avaient développé une clientèle ciblée durant neuf ans et entrepris des démar-

ches aux fins de trouver d'autres locaux, et, d'autre part, une certaine urgence des 

bailleurs de récupérer les locaux, liée au risque que I______ SA quitte les lieux. 

Comme les appelantes avaient déjà bénéficié d'un report d'échéance de leur 

contrat de deux ans, de fin décembre 2011 à fin décembre 2013, il a concédé une 

prolongation unique d'une année, échéant au 31 décembre 2014. 

E. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 1er février 2013, A______, 
C______ et B______ appellent de ce jugement, dont elles sollicitent l'annulation. 

Elles concluent à l'annulation du congé qui leur a été notifié le 12 avril 2011. 

Subsidiairement, elles demandent que ce congé ne déploie ses effets qu'au 31 

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décembre 2013. Elles sollicitent une unique prolongation de bail de six ans, soit 

jusqu'au 31 décembre 2019. 

Les intimés concluent au déboutement des appelantes et à la confirmation du juge-

ment entrepris. 

EN DROIT 

1. 1.1. La décision entreprise est une décision finale susceptible d'appel si la valeur 
litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 

let. a et art. 308 al. 2 CPC). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-

gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat sub-

siste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour 

laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y 

a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui 

est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 

7 juin 2011 consid. 1; ATF 119 II 147 consid. 1, 111 II 384 consid. 1). 

1.2. En l'occurrence, eu égard au montant mensuel du loyer s'élevant à 3'930 fr. 
charges comprises (3'860 fr. + 70 fr., à l'exclusion du parking, non inclus dans la 

résiliation), la valeur minimale de 10'000 fr. ouvrant la voie de l'appel est atteinte. 

Formé dans le délai prescrit et la forme requise par la loi, l'appel est recevable 

(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). 

2. Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition 
complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit. Elle n’est nullement liée par l'appré-

ciation des faits à laquelle s’est livré le juge de première instance (JEANDIN, in 

CPC, Code de Procédure civile commenté, BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/ 

TAPPY [éd.], 2011, in Commentaire CPC, 2011, n. 6 ad art. 310 CPC). 

S'agissant d'une procédure en annulation de congé introduite dans le délai légal de 

trente jours (art. 273 al. 1 CO), soumise à la procédure simplifiée en vertu de 

l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 

al. 2 CPC). 

3. 3.1. Les appelantes invoquent une violation de l'art. 271 CO : la résiliation consa-
cre une disproportion manifeste des intérêts en présence, d'une part, et, d'autre 

part, elles fustigent l'attitude contradictoire que les intimés ont adoptée envers 

elles. Ainsi, le congé leur a été notifié pour satisfaire les besoins d'une société 

locataire, qui avait sous-loué jusqu'à 30% de sa surface totale (902 m2 + 318 m2 = 

1'220 m2, dont 417 m2 cédés). En particulier, la cession supplémentaire de 30 m2 

à L______ SA était intervenue malgré le besoin d'agrandissement de la société 

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sous-bailleresse. Par ailleurs, les intimés avaient attendu plus de neuf mois entre le 

premier courrier de résiliation et l'avis officiel, nonobstant le besoin urgent de 

cette société et la crainte qu'elle quitte les lieux. Les appelantes considèrent que la 

sous-bailleresse pourrait s'étendre au premier étage, sans que cela n'entraîne des 

désagréments, puisqu'à l'époque elle occupait toute la surface des locaux sis aux 

nos 21-23 G______. En tout état de cause, même si la sous-bailleresse quittait les 

lieux, les intimés seraient en mesure de relouer les locaux, ces derniers n'ayant pas 

démontré être liés par une clause du contrat de superficie leur imposant une 

obligation de location à un bureau d'ingénieur. 

Les intimés justifient la priorité donnée à la sous-bailleresse par la clause qui leur 

est imposée par la Ville de H______ et par la nécessité d'assurer des revenus pour 

leur retraite. Ils contestent pour le surplus toute attitude contradictoire ou déloyale 

de leur part. 

3.2. 3.2.1. Selon l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable s'il contrevient aux règles 
de la bonne foi. 

Les cas typiques d'abus de droit - absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisa-

tion d'une institution juridique de façon contraire à son but, disproportion grossiè-

re des intérêts en présence - justifient l'annulation d'un congé, étant précisé que 

l'abus ne doit pas nécessairement être "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_454/2012 du 10 octobre 2012 consid. 2.4 et les références 

citées). 

En principe, chacune des parties est libre de résilier le bail pour l'échéance. La 

seule limite est le respect de la bonne foi (art. 271 et 271a CO). Il n'est donc pas 

nécessaire, pour que le bailleur puisse donner un congé ordinaire, qu'il soit en 

situation d'invoquer un juste motif, une violation du contrat ou une utilisation non 

conforme à l'usage convenu de la part du locataire. Il n'y a d'ailleurs pas d'attitude 

contradictoire de la part d'un propriétaire qui décide, après un certain nombre 

d'années, d'apporter des changements à l'usage de ses locaux (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_643/2010 du 24 février 2011 consid. 3 et les références citées). 

La procédure prévue par l'art. 273 CO vise à examiner si l'exercice du droit forma-

teur est conforme à la bonne foi, ce qui implique de se placer au moment où le 

congé a été signifié. Une réponse positive à cette question signifie que le droit for-

mateur est épuisé et ce, depuis le moment où il a été valablement exercé, et non 

pas seulement à l'issue de la procédure qui confirme la validité du congé (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_454/2012 du 10 octobre 2012 consid. 2.5). 

Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux 

règles de la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer 

loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa 

possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle. Celui qui donne 

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le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblable les motifs du congé (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1 et les réfé-

rences citées). 

3.2.2. En l'espèce, les parties ne remettent pas en cause, avec raison, le fait que 
leur nouvelle convention du 4 décembre 2008, avec effet du 1

er
 janvier 2009 au 

31 décembre 2011, a été résiliée par les intimés pour cette dernière échéance, 

laquelle a été reportée au 31 décembre 2013 en application de l'art. 269b CO, qui 

impose une durée minimale de cinq ans au bail lorsque le loyer est adapté à l'in-

dice suisse des prix à la consommation. 

Ensuite, ce congé a été justifié par les besoins de la société locataire et sous-bail-

leresse, dont le besoin de créer des postes de travail supplémentaires a été 

explicitement admis par les appelantes. La décision des intimés de privilégier les 

intérêts de la société locataire au détriment de ceux des appelantes s'explique par 

les relations professionnelles que D______, toujours officiellement membre du 

conseil d'administration de celle-ci, continue d'entretenir avec elle. 

Certes, les appelantes se sentent prétéritées par les sous-locations successives que 

la société sous-bailleresse a consenties, au point d'être à l'étroit dans ses locaux. 

Cependant, la décision des bailleurs s'explique par des motifs qui ne sont pas 

critiquables, dès lors que la restitution de la surface sous-louée par L______ SA 

nuirait à la bonne collaboration développée entre ces sociétés et que, par ailleurs, 

les locaux sous-loués au cabinet médical sont trop vastes pour l'agrandissement 

envisagé par la sous-bailleresse. 

Ensuite, le fait que la résiliation soit intervenue plus de neuf mois après une 

première intention exprimée dans ce sens ne rend pas le congé abusif, mais a 

permis aux appelantes de bénéficier d'un temps supplémentaire avant que les bail-

leurs ne confirment leur intention de mettre un terme au contrat. 

Enfin, dans l'hypothèse où la sous-bailleresse quitterait les lieux pour réaliser son 

agrandissement, il est vrai que les intimés pourraient relouer ses locaux, ceux-ci 

n'ayant pas établi par pièces qu'ils étaient tenus par une obligation de location à un 

bureau d'ingénieur. Il n'en demeure pas moins que le choix du locataire est une 

prérogative des bailleurs, de sorte que les appelantes ne peuvent pas se substituer 

à ces derniers à cette fin. 

Le grief des appelantes n'est pas fondé. 

Les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris seront, dès lors, confirmés. 

4. 4.1. Les appelantes justifient l'octroi d'une prolongation de bail d'une durée de six 
ans par la difficulté de trouver des locaux adaptables pour l'exploitation de l'école 

et de cabinets de traitement, qui soient calmes, desservis par les transports publics, 

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disposant d'un accès pour personnes handicapées, de places de parking, et situés à 

H______ où elles ont développé un tiers de leur clientèle. Les locaux en cause 

leur permettent d'acquérir leur seule source de revenus. Elles ajoutent avoir 

participé au financement de travaux (35'000 fr. en 2004 et 3'500 fr. en 2010), en 

accord avec les intimés, sans pouvoir les amortir si elles devaient libérer les 

locaux avant fin décembre 2019. L'urgence des bailleurs devait être relativisée, 

puisque l'avis de résiliation leur était parvenu longtemps après une première 

manifestation d'intention des bailleurs. Enfin, elles avaient entrepris de 

nombreuses recherches. 

Les intimés soutiennent que les appelantes ont été avisées de leur intention par 

simple courrier du 26 juin 2010 et qu'elles ont ensuite bénéficié d'un report 

d'échéance du contrat de deux ans, de sorte que l'unique prolongation de bail con-

cédée par le Tribunal est équitable. Elles n'ont pas produit de nouvelles recherches 

et ils doutent du sérieux de leur démarche, puisqu'elles n'avaient pas remarqué 

l'annonce qu'ils leur avaient transmise. 

4.2. 4.2.1. En vertu des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la 
prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une durée de six ans au 

maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles sans 

que les intérêts du bailleur ne le justifient. 

Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations 

(art. 272b CO). 

Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fonde notamment sur : a. les 

circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; b. la durée du bail; 

c. la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur com-

portement; d. le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent 

avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin et e. la 

situation sur le marché local des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). 

Le but de la prolongation est d'accorder au locataire plus de temps qu'il n'en 

aurait, selon la date de résiliation prévue, pour trouver des locaux de rempla-

cement. Ne sont pas pertinents les inconvénients liés à la résiliation elle-même, 

inconvénients qui ne seraient que différés par le report du congé, et non pas sup-

primés. En revanche, sont précisément des "conséquences pénibles" celles qui 

sont dues à la pénurie de locaux, dans la mesure où elles empêchent le preneur de 

trouver des locaux équivalents à ceux qu'il quitte, ou des locaux suffisamment 

similaires pour qu'on puisse raisonnablement attendre de lui qu'il les accepte (arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_454/2012 du 10 octobre 2012 consid. 3.3 et la référence 

citée). 

Le juge doit procéder à une pesée des intérêts en cause en tenant compte de toutes 

les circonstances du cas concret (cf. art. 272 al. 2 CO ci-dessus). Le besoin du 

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C/9861/2011 

bailleur doit être sérieux, concret et actuel. L'urgence du besoin est souvent déter-

minante. Seul le besoin du bailleur (ou du sous-bailleur) et de ses proches doit 

véritablement être pris en compte (LACHAT, Commentaire romand, 2012, n. 13 ad 

art. 272 CO). Peut aussi être pris en considération le délai entre la notification de 

la résiliation et l'échéance du bail, et les efforts déployés par le locataire pour 

trouver des locaux de remplacement dans cet intervalle. Les exigences doivent 

toutefois être relativisées dans la mesure où le congé est contesté (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_454/2012 du 10 octobre 2012 consid. 3.3 et les références 

citées). 

Pour des locaux commerciaux, le congé a notamment des conséquences pénibles 

si l'existence de l'entreprise qui les exploite est mise en péril ou si le commerçant 

n'entend pas poursuivre ailleurs son activité, mais a besoin de temps pour liquider 

son commerce, trouver un repreneur pour son stock ou passer d'autres accords 

avec des tiers, lui permettant de sauver la substance de son fonds de commerce 

(LACHAT, op. cit., p. 773). 

La décision du juge sur le principe d'une prolongation et sur sa durée relève de la 

libre appréciation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_454/2012 du 10 octobre 2012 

consid. 3.3 et la référence citée). 

4.2.2. En l'espèce, les appelantes sont locataires depuis le 1er mars 2004, soit 
depuis neuf ans. C'est à la suite de la réception de l'avis de résiliation du bail du 

12 avril 2011 qu'elles ont dû compter avec l'échéance du contrat à fin décembre 

2011, reportée à fin décembre 2013, afin de trouver de nouveaux locaux, dès lors 

qu'elles avaient contesté la validité formelle de la résiliation du 25 juin 2010, 

laquelle n'avait pas été suivie rapidement par un avis de résiliation. 

Ensuite, les besoins des bailleurs, dont l'un d'entre eux est administrateur de la 

société locataire, et, en particulier, ceux de cette dernière, ne sont pas contestés.  

Les exigences posées par les appelantes pour les locaux de remplacement sont 

légitimes et rendent leurs recherches plus difficiles. Il n'en demeure pas moins 

qu'à teneur des pièces produites, elles n'ont commencé celles-ci qu'à fin novembre 

2011, et non pas après réception de la résiliation du contrat à mi-avril 2011, et 

qu'elles n'ont pas produit de nouvelles pièces après février 2012, de sorte qu'au-

delà de cette date, elles n'ont pas établi avoir effectué des recherches assidues, 

qu'elles auraient pu produire à l'appui de leur appel du 1
er

 février 2013. Enfin, leur 

participation financière à des travaux avait été consentie dans la perspective d'un 

bail qui devait initialement venir à échéance au 31 décembre 2008, de sorte qu'elle 

ne justifie pas une prolongation jusqu'à fin décembre 2019. 

Il résulte de ce qui précède que l'unique prolongation de bail jusqu'au 

31 décembre 2014 est adéquate et permettra aux appelantes de disposer du temps 

nécessaire pour trouver des locaux de remplacement. 

- 12/13 - 

 

 

C/9861/2011 

L'appel n'est pas fondé sur ce point, de sorte que le chiffre 3 du dispositif du juge-

ment entrepris sera ainsi confirmé. 

5. La procédure est gratuite, de sorte qu'il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens 
(art. 22 al. 1 LaCC, art. 95 al. 1 et 116 al. 1 CPC). 

6. La valeur litigieuse déterminée au considérant 1.1 ci-dessus, inchangée en appel, 
est supérieure à 15'000 fr., de sorte que le recours en matière civile auprès du 

Tribunal fédéral peut être interjeté contre la présente décision (art. 74 al. 1 let. a 

LTF). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par A______, C______ et B______ contre le 

jugement JTBL/1405/2012 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 décembre 

2012 dans la cause C/9861/2011-5-OSB. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Madame Daniela 

CHIABUDINI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges 

assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Pierre CURTIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.