# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a824ded9-cd52-5805-a89a-9b50fc840bf4
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-05-24
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 24.05.2016 110 2015 121
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2015-121_2016-05-24.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 

abgewiesen (VGE 2016/172 vom 9.12.2016).

RA Nr. 110/2015/121 Bern, 24. Mai 2016

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1

Herrn B.________
Beschwerdeführer 2

Beschwerdeführer 2 vertreten durch Herrn Rechtsanwalt I.________

Frau C.________
Beschwerdeführerin 3

und

D.________
Beschwerdegegnerin 1

BHG J.________, bestehend aus:

- E.________, D.________
Beschwerdegegnerin 2

- Herrn F.________
Beschwerdegegner 3

- G.________
Beschwerdegegnerin 4

Beschwerdegegner 2 bis 4 vertreten durch Herrn Rechtsanwalt H.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez, Abteilung Bau, Sonnenfelsstrasse 4, 
3700 Spiez

RA Nr. 110/2015/75 2

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez vom 7. August 
2015 (Baugesuchs Nr: 768/2014-0188; Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle)
I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegner reichten am 22. Dezember 2014 bei der Gemeinde Spiez ein 

Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit einer Einstellhalle auf 

Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. K.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone 2 

Strukturerhaltung (W2S). Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen die 

Beschwerdeführenden Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 7. August 2015 erteilte die 

Gemeinde Spiez die Baubewilligung (Baugesuchsnummer 768/2014-0188).

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 4. September 2015 Beschwerde bei 

der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Diese Beschwerde 

richtete sich nicht nur gegen das vorliegend umstrittene Mehrfamilienhaus, sondern auch 

gegen ein Einfamilienhaus auf der Nachbarparzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. L.________, 

welches von der Gemeinde ebenfalls am 7. August 2015 bewilligt wurde 

(Baugesuchsnummer O.________). Die BVE wies die Beschwerde gegen das 

Einfamilienhaus mit Entscheid vom 8. Februar 2016 ab und bestätigte die Baubewilligung 

der Gemeinde1. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 

Hinsichtlich des vorliegend umstrittenen Mehrfamilienhauses beantragen die 

Beschwerdeführenden die Aufhebung des Gesamtentscheides vom 7. August 2015 und 

sinngemäss die Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz zur Durchführung eines 

neuen Baubewilligungsverfahrens. Zudem habe der Gemeinderat die Existenz des (neu 

benannten) Mauerweges zu beschliessen und im Grundbuch anzumerken. Dabei machen 

sie geltend, die Baubewilligung sei formell fehlerhaft, da das Baugesuch als Adresse des 

Bauvorhabens noch den M.________weg enthalten habe, der Entscheid der Vorinstanz 

jedoch als Adresse des Bauvorhabens den N.________weg aufgeführt habe. Zudem 

bringen sie vor, die Erschliessung des Bauvorhabens sei ungenügend und der massive 

Neubau passe nicht zum Charakter des bestehenden Einfamilienhausquartiers.

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, führte einen 

Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Mit Stellungnahme vom 29. September 

1 RA Nr. 110/2015/137.
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).

RA Nr. 110/2015/75 3

2015 beantragt die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegner 

beantragen mit Beschwerdeantwort vom 8. Oktober 2015, die Beschwerde sei abzuweisen, 

soweit darauf einzutreten sei.

4. Mit Verfügung vom 14. Oktober 2015 gab das Rechtsamt bekannt, dass es 

beabsichtige, die Einhaltung der für das Baugrundstück geltenden Ausnützungsziffer (0.45 

zuzüglich 10 % Nutzungsbonus, insgesamt 0.495) zu überprüfen. Die Beschwerdegegner 

erhielten Gelegenheit, hierzu eine Stellungnahme einzureichen und dabei auf verschiedene 

Fragen des Rechtsamts einzugehen sowie den Dienstbarkeitsvertrag für die in Anspruch 

genommene Nutzungsübertragung von der benachbarten Parzelle Spiez Grundbuchblatt 

Nr. L.________ einzureichen. Mit Stellungnahme vom 30. November 2015 gaben die 

Beschwerdegegner bekannt, der Dienstbarkeitsvertrag mit dem Grundeigentümer der 

Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. L.________ habe noch nicht verurkundet werden 

können. Sie stellten den Antrag, das Beschwerdeverfahren sei zu sistieren, bis die Frage 

der Übertragung der Ausnützungsziffer durch den Zivilrichter geklärt sei. 

In der Verfügung vom 2. Dezember 2015 hielt das Rechtsamt der BVE Folgendes fest: 

"Aufgrund einer ersten summarischen Einschätzung wird nach Ansicht des Rechtsamts der 

BVE die maximale Ausnützungsziffer durch das umstrittene Bauvorhaben wohl 

überschritten, selbst wenn eine Nutzungsübertragung von der Parzelle Spiez 

Grundbuchblatt Nr. L.________ auf die Bauparzelle zulässig sein sollte und zudem der 

Nutzungsbonus im Sinne von Art. 433 GBR in Anspruch genommen werden kann. So 

ergeben die Angaben der Beschwerdegegner auf S. 3 des Baugesuchs unter 

Bemerkungen (Parzellenflächen beide Parzellen: 1608,3 m2, anrechenbare BGF beide 

Bauvorhaben: 803 m2) nicht – wie dort aufgeführt – eine Ausnützungsziffer von 0.477, 

sondern eine solche von 0.499. Nach einer ersten summarischen Einschätzung sind nach 

Ansicht des Rechtsamts der BVE zudem die beiden als "Keller" bezeichneten Räume im 

Erdgeschoss bei der anrechenbaren Bruttogeschossfläche mit zu berücksichtigen. Eine 

Sistierung des Verfahrens macht daher aufgrund dieser provisorischen Einschätzung wohl 

keinen Sinn, weshalb das Rechtsamt der BVE beabsichtigt, den Sistierungsantrag der 

Beschwerdegegner abzulehnen." Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit, sich 

hierzu zu äussern.

RA Nr. 110/2015/75 4

Mit Schreiben vom 9. Dezember 2015 reichten die Beschwerdegegner eine Berechnung 

der Ausnützungsziffer sowie Pläne mit den anrechenbaren Bruttogeschossflächen ein und 

führten aus, daraus werde ersichtlich, dass die Ausnützungsziffer trotz der falschen 

Berechnung im Baugesuch eingehalten sei. Gleichzeitig erneuerten sie ihren 

Sistierungsantrag. 

5. Mit Zwischenverfügung vom 22. Dezember 2015 wies das Rechtsamt der BVE das 

Gesuch der Beschwerdegegner um Sistierung des Verfahrens bis zum allfälligen Vorliegen 

des für die Nutzungsübertragung notwendigen Dienstbarkeitsvertrags ab. Als Begründung 

führte das Rechtsamt Folgendes aus: "Das Rechtsamt der BVE ist aufgrund einer ersten 

summarischen Einschätzung nach wie vor der Ansicht, dass die beiden als "Keller" 

bezeichneten Räume im Erdgeschoss bei der anrechenbaren Bruttogeschossfläche mit zu 

berücksichtigen sind. Weiter ist das Rechtsamt aufgrund einer provisorischen 

Einschätzung der Ansicht, dass die Flächen im Dachgeschoss im Bereich der 

Wendeltreppen, welche die Beschwerdegegner bei der neuen BGF-Berechnung nicht 

miteinbezogen haben, ebenfalls anrechenbare Bruttogeschossflächen sind. Damit wäre die 

Ausnützungsziffer beim vorliegenden Bauvorhaben überschritten, selbst wenn eine 

Nutzungsübertragung von der Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. L.________ auf die 

Bauparzelle zulässig sein sollte und zudem der Nutzungsbonus im Sinne von Art. 433 GBR 

in Anspruch genommen werden könnte."

Die Beschwerdegegner stellten mit Schreiben vom 16. Januar 2016 den Antrag, in 

Wiedererwägung der Verfügung vom 22. Dezember 2015 sei das Beschwerdeverfahren zu 

sistieren, bis die Frage der Übertragung der Ausnützungsziffer geklärt sei, sei es durch 

Vorlage eines Dienstbarkeitsvertrags oder durch Urteil des Zivilrichters. Diese Eingabe 

enthalte neue Beweismittel, welche die Sistierung begründen würden. Mit Verfügung vom 

19. Januar 2016 lehnte das Rechtsamt auch diesen Antrag ab. Es führte aus, an der 

Zwischenverfügung vom 22. Dezember 2015 und der darin enthaltenen Begründung werde 

festgehalten. 

6. Am 21. Januar 2016 reichten die Beschwerdegegner beim Verwaltungsgericht des 

Kantons Bern eine Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 22. Dezember 2015 

sowie die Verfügung vom 19. Januar 2016 ein. Auf Anweisung des Verwaltungsgerichts 

sistierte das Rechtsamt daraufhin das Verfahren mit Verfügung vom 27. Januar 2016 

RA Nr. 110/2015/75 5

vorläufig. Am 11. März 2016 schrieb das Verwaltungsgericht das bei ihr hängige Verfahren 

100.2016.31 infolge Rückzugs der Beschwerde als erledigt vom Geschäftsverzeichnis ab.

7. Mit Schreiben vom 10. März 2016 reichten die Beschwerdegegner beim Rechtsamt 

der BVE eine Projektänderung (Projektänderungspläne vom 9. März 2016, alle gestempelt 

vom Rechtsamt der BVE am 11. März 2016) sowie den Dienstbarkeitsvertrag für die 

Nutzungsübertragung ein.  

Mit Verfügung vom 16. März 2016 nahm das Rechtsamt das sistierte Verfahren wieder auf 

und gab den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, zur Projektänderung der 

Beschwerdegegner Stellung zu nehmen und Schlussbemerkungen einzureichen. Davon 

machten die Gemeinde mit Eingabe vom 12. April 2016, die Beschwerdegegner mit 

Eingabe vom 12. April 2016 und die Beschwerdeführenden mit Eingabe vom 14. April 2016 

Gebrauch. Zusätzlich ging eine weitere Stellungnahme des Beschwerdeführers 2, neu 

anwaltlich vertreten, vom 15. April 2016 ein. 

8. Mit Verfügung vom 20. April 2016 stellte das Rechtsamt der BVE fest, dass die 

Beschwerdegegnerin 1 gemäss öffentlicher Urkunde vom 10. Februar 2016 aus der 

Bauherrengemeinschaft "J.________" ausgetreten ist und ihren Anteil an die 

verbleibenden Gesellschafter verkauft hat. Das Rubrum wurde insofern angepasst, als 

dass die Beschwerdegegnerin 1 nicht mehr unter der Bauherrengemeinschaft 

"J.________", sondern einzeln und ohne anwaltliche Vertretung aufgeführt wurde. Zudem 

stellte das Rechtsamt der BVE fest, dass sich der Beschwerdeführer 2 neu anwaltlich 

vertreten liess. 

9. Mit Replik vom 3. Mai 2016 nahmen die Beschwerdegegner 2 bis 4 zu den Eingaben 

der Gemeinde und der Beschwerdeführenden Stellung. Dabei nahmen sie eine kleinere 

Anpassung des Projektes vor, indem die Kellerfenster südwestseitig weiter verkleinert 

wurden (Projektänderungsplan Südwestfassade vom 21. April 2016, gestempelt vom 

Rechtsamt der BVE am 11. März 2016). 

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10. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintreten

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann 

er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 

angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 

vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 

können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 

der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der form- und fristgerecht 

eingereichten Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig.

b) Die Beschwerdegegner bringen vor, es sei fraglich, ob und hinsichtlich welcher 

Rügen die Beschwerdeführenden zur Beschwerde legitimiert seien. Bezüglich der gerügten 

mangelhaften Gestaltung müssten die Beschwerdeführenden das neue Gebäude von ihren 

Liegenschaften aus sehen können. Dies sei trotz kurzer Distanz nicht gegeben. Das am 

nächsten liegende Grundstück des Beschwerdeführers 2 habe auf der Grenze eine hohe 

Hecke. Alle Häuser der Beschwerdeführenden seien nicht gegen das Baugrundstück hin 

orientiert. Bezüglich der Rüge der ungenügenden Erschliessung sei für die Legitimation der 

Beschwerdeführenden erforderlich, dass sie die gleiche Erschliessung benützten.

c) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 

Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die 

Beschwerdeführerenden, die sich als Einsprecher am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt 

haben, sind formell zur Beschwerdeführung legitimiert.

d) Neben der formellen Beschwer bedarf es auch der materiellen Beschwer: 

Einspracheberechtigt sind gemäss Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG Personen, die durch ein 

3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).

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Bauvorhaben unmittelbar in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen sind. Nach Lehre 

und Rechtsprechung ist eine Person in schutzwürdigen Interessen berührt, wenn sie durch 

ein Bauvorhaben in höherem Mass als die Allgemeinheit betroffen ist und zum 

Streitgegenstand eine besondere Beziehungsnähe hat. Die Betroffenheit kann rechtlicher 

oder auch nur tatsächlicher Natur sein. Sie muss aber hinreichend sein, d.h. eine 

bestimmte Intensität erreichen, so dass von der Abwendung eines materiellen oder ideellen 

Nachteils gesprochen werden kann.5 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts muss 

die besondere Beziehungsnähe zum Streitgegenstand bei Bauprojekten insbesondere in 

räumlicher Hinsicht gegeben sein. Naturgemäss stehen die Nachbarn des Baugrundstücks 

in einer besonders nahen Beziehung zur Streitsache des Baugrundstücks. Die 

Einsprachebefugnis des Nachbarn ist in der Regel zu bejahen, wenn dessen Liegenschaft 

unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt oder allenfalls nur durch einen Verkehrsträger 

davon getrennt wird. Darüber hinaus reicht die Nachbarschaft soweit wie die allfälligen 

nachteiligen Auswirkungen des Bauvorhabens.6

Durch ein Bauvorhaben unmittelbar in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffene 

Personen müssen nach Art. 35c Abs. 1 BauG zudem an jeder vorgebrachten Rüge ein 

eigenes schutzwürdiges Interesse haben. Ein eigenes schutzwürdiges Interesse im Sinn 

von Art. 35c Abs. 1 BauG ist immer dann zu bejahen, wenn der Nachbarin oder dem 

Nachbar mit dem Durchdringen der jeweiligen Rüge ein praktischer Nutzen entsteht, der 

auch darin bestehen kann, dass das Bauvorhaben nicht verwirklicht werden oder nicht wie 

geplant realisiert werden kann. Nicht zulässig ist hingegen das Vorbringen von 

Beschwerdegründen, mit denen einzig ein allgemeines öffentliches Interesse an der 

richtigen Anwendung des Rechts verfolgt wird, ohne dass der Beschwerdeführerin im Falle 

des Obsiegens ein Vorteil entsteht.7

e) Das Grundstück des Beschwerdeführers 2 grenzt unmittelbar an die Bauparzelle an. 

Die Grundstücke der Beschwerdeführerin 3 (angrenzend an das Grundstück des 

Beschwerdeführers 2) und des Beschwerdeführers 1 (angrenzend an das Grundstück der 

Beschwerdeführerin 3) befinden sich ebenfalls in unmittelbarer Nähe; sie werden zudem 

über dieselbe Strasse wie das Baugrundstück erschlossen. Damit weisen sie eine 

5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 35-
35c N. 16.
6 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N. 17.
7 BGE 137 II 30, E. 2.2.3; VGE 100.2010.442 vom 21. Juni 2011, E. 2.2.

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besonders nahe Beziehung zur Streitsache auf und sind zur Beschwerdeführung 

legitimiert.

Hinsichtlich der Rügen im Zusammenhang mit der mangelhaften gestalterischen 

Einordnung ist auch der praktische Nutzen zu bejahen, da bei Durchdringen dieser Rügen 

der Bauabschlag zu erteilen wäre und das Vorhaben nicht wie geplant realisiert werden 

könnte. Hinsichtlich der weiteren Rügen stellt sich die Frage nicht. Diese müssen nicht 

geprüft werden, da dem Vorhaben – wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen – aus 

anderen Gründen der Bauabschlag zu erteilen ist.

2. Anträge und Streitgegenstand

a) Die Beschwerdegegner vertreten in der Beschwerdeantwort vom 8. Oktober 2015 die 

Ansicht, aus den Anträgen in der Beschwerde ergebe sich klar, dass einzig die Kassation 

des Entscheids wegen angeblich fehlerhafter Publikation verlangt werde. Die BVE habe 

sich auf die gestellten Anträge zu beschränken und somit einzig das Vorbringen zur 

Wegbezeichnung zu prüfen. 

b) Parteieingaben müssen einen Antrag, die Angaben von Tatsachen und 

Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift enthalten (Art. 32 Abs. 2 VRPG8). 

Aus dem Verbot der übertriebenen Formstrenge ergibt sich, dass Parteieingaben nach 

ihrem erkennbaren, wirklichen Sinn auszulegen sind. Generell sind namentlich an 

Laieneingaben keine hohen Anforderungen zu stellen.9 Dem Antragserfordernis ist bereits 

Genüge getan, wenn sich aus dem Zusammenhang und unter Zuhilfenahme der 

Begründung sinngemäss ergibt, was anbegehrt wird.10 

c) Die Beschwerdeführenden stellen in ihrer Beschwerde zwar den Antrag, der vor-

instanzliche Entscheid sei zu kassieren. Aus der Begründung der Laieneingabe kann 

jedoch geschlossen werden, dass die Beschwerdeführenden das Bauvorhaben aufgrund 

der ungenügenden Erschliessung und der fehlenden Einpassung des Neubaus in das 

Umgebungsbild als nicht bewilligungsfähig erachten. Unter Zuhilfenahme der Begründung 

8 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
9 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 32 N. 11. 
10 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 32 N. 13.

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wird damit klar, dass die Beschwerdeführenden aufgrund dieser Rügen auch den 

Bauabschlag beantragen. 

3. Projektänderungen

a) Das ursprüngliche, von der Vorinstanz bewilligte Mehrfamilienhaus sah neben den im 

Untergeschoss geplanten Kellerräumen auch in den beiden Wohnungen im Erdgeschoss 

jeweils zwei als "Keller" bezeichnete Räume mit einer Grösse von je rund 12 m2 vor. Diese 

beiden Räume verfügten über je ein Fenster mit einer Grösse 1.60 x 0.60 m. Sie sind 

wohnungsintern erschlossen und waren gegenüber den angrenzenden Wohnräumen nicht 

isoliert. 

Mit Eingabe vom 10. März 2016 reichten die Beschwerdegegner beim Rechtsamt der BVE 

eine Projektänderung ein. Mit dieser Projektänderung wurden die Fenster an der 

Südwestfassade der als "Keller" bezeichneten Räume auf eine Grösse von 0.80 x 0.60 m 

reduziert. Zudem soll das Terrain südwestseitig mehr aufgeschüttet werden, so dass diese 

Fenster gänzlich unterhalb des fertigen Terrains zu liegen kommen und einzig durch einen 

Lichtschacht mit Licht versorgt werden. Weiter sollen die als "Keller" bezeichneten Räume 

gegenüber den Wohnräumen isoliert werden; entsprechend sind diese Räume in den 

neuen Plänen als "Keller (kalt)" bezeichnet und gegenüber den angrenzenden Zimmern 

sind dickere Wände mit der Bezeichnung "Dämmperimeter innenliegend" vorgesehen. 

Schliesslich wurden die Flächen unter den beiden Treppen zum Galeriegeschoss mit einer 

Trennwand von den jeweiligen Wohnräumen abgetrennt.

Mit Schreiben vom 3. Mai 2016 reichten die Beschwerdegegner eine neuerliche 

Anpassung des Plans "Südwestfassade" ein. Die Grösse der betreffenden Fenster wurde 

dabei nochmals verkleinert, und zwar auf eine Grösse von 0.65 x 0.60 m.  

b) Bei einer Projektänderung während des Verfahrens kann die 

Baubewilligungsbehörde laut Art. 43 Abs. 2 BewD11 nach Anhörung der Beteiligten und der 

von der Projektänderung berührten Dritten das Verfahren ohne erneute Veröffentlichung 

fortsetzen, wenn öffentliche oder wesentliche nachbarliche Interessen nicht zusätzlich 

11 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).

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betroffen sind. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die Gemeinde, 

die Gegenpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören (Art. 43 

Abs. 2 BewD). Eine Projektänderung im Sinne dieser Bestimmung liegt vor, wenn das 

Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt (Art. 43 Abs. 1 BewD).

Die Beschwerdegegner nahmen einzig kleinere Veränderungen an der Südwestfassade 

(Aufschüttung, Verkleinerung Fenster) und im Innern des Gebäudes (Isolation der als 

"Keller" bezeichneten Räume, Einhausung der Fläche unter den Galerietreppen) vor. 

Deshalb nahm das Rechtsamt die Projektänderungsgesuche als Projektänderungen im 

Sinne von Art. 43 Abs. 1 BewD an die Hand. Die Verfahrensbeteiligten hatten Gelegenheit, 

zu den Projektänderungen Stellung zu nehmen.

c) Projektänderungsgesuche ersetzen das ursprüngliche Baugesuch. Gegenstand des 

Beschwerdeverfahrens ist somit nur das geänderte Projekt gemäss den aktuellsten Plänen 

(Projektänderungspläne vom 9. März 2016, alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 

11. März 2016, bezüglich dem Plan Südwestfassade der Projektänderungsplan vom 

21. April 2016, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 4. Mai 2016). Ob das von der Vor-

instanz beurteilte Projekt bewilligungsfähig gewesen wäre, ist nicht mehr zu prüfen.

4. Ausnützungsziffer, anrechenbare Bruttogeschossfläche

a) Die Beschwerdeführenden rügen, der Neubau sei zu voluminös. In diesem 

Zusammenhang ist daher auch die Einhaltung der Ausnützungsziffer zu überprüfen, was 

das Rechtsamt der BVE den Verfahrensbeteiligten mit Verfügung vom 14. Oktober 2015 

mitteilte. Die BVE prüft das Bauvorhaben zudem frei; sie kann daher diesen Punkt auch 

von Amtes wegen aufgreifen (Art. 40 Abs. 3 BauG). Es kann daher offen bleiben, ob sich – 

entsprechend den Einwänden der Beschwerdegegner und entgegen der Ansicht des 

Rechtsamts der BVE – die Überprüfung der Einhaltung der Ausnützungsziffer nicht aus 

den Rügen der Beschwerdeführenden ableiten lassen.

b) Die Gemeinde Spiez sieht in ihrem Baureglement (GBR12) für mehrere Zonen eine 

maximale Ausnützungsziffer vor. Sowohl die Ausnützungsziffer als auch die 

12 Baureglement der Gemeinde Spiez vom 24. November 2013, genehmigt durch das AGR am 25./29. April 
2014.

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Bruttogeschossfläche (BGF) werden im GBR definiert (Anhang A112 und A113), wobei 

diese Bestimmungen identisch sind mit der Regelung in Art. 93 BauV13; in der 

Kommentarspalte zu diesen Vorschriften wird auch auf Art. 93 BauV verwiesen.  

Die Art. 93 bis 98 BauV wurden zwar im Zusammenhang mit der Inkraftsetzung der 

BMBV14 am 25. Mai 2011 aufgehoben. Die Gemeinden haben jedoch bis zum 

31. Dezember 2020 Zeit, ihre baurechtliche Grundordnung den Bestimmungen der BMBV 

anzupassen; bis zur Anpassung der baurechtlichen Grundordnung finden die bisherigen 

Art. 93 bis 98 Abs. 1 BauV Anwendung (Art. 34 Abs. 1 und 2 BMBV). Da die Gemeinde 

Spiez ihre baurechtliche Grundordnung noch nicht den Bestimmungen der BMBV 

angepasst hat, ist somit vorliegend zur Frage der Einhaltung der Ausnützungsziffer nach 

wie vor auf Art. 93 BauV abzustellen.

Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren BGF der 

Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (Art. 93 Abs. 1 BauV). Als anrechenbare BGF 

gilt die Summe aller dem Wohnen oder dem Gewerbe dienenden oder hierfür 

verwendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und 

Wandquerschnitte (Art. 93 Abs. 2 BauV). Nicht angerechnet werden unter anderem zu 

Wohnungen gehörende Keller- und Dachräume, sofern sie nicht als Wohn- oder 

Arbeitsräume verwendbar sind (Art. 93 Abs. 2 Bst. a BauV).

c) Das umstrittene Bauvorhaben befindet sich in der Wohnzone 2 Strukturerhaltung 

(W2S). In dieser Zone beträgt die maximal zulässige Ausnützungsziffer 0.45 (Art. 212 

Abs. 1 GBR). Die Beschwerdegegner nehmen zusätzlich einen Nutzungsbonus im Sinne 

von Art. 433 GBR in Anspruch. Nach dieser Bestimmung gilt ein Nutzungsbonus für 

energieeffizientes Bauen von 10% des zulässigen Nutzungsmasses, wenn (a) die für den 

winterlichen Wärmeschutz geltenden Anforderungen um 30 % unterschritten und 

höchstens 50 % des zulässigen Wärmebedarfs für Heizung und Warmwasser mit nicht 

erneuerbarer Energie gedeckt werden oder (b) für Gebäude, die hinsichtlich der 

Gebäudehülle und der Gesamtenergieeffizienz zur Effizienzklasse A des GEAK gehören. 

Diese Bestimmung im kommunalen Recht stützt sich auf Art. 14 KEnG15, in welchem den 

Gemeinden die Möglichkeit eingeräumt wird, einen solchen Nutzungsbonus in der 

13 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) .
14 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3).
15 Kantonales Energiegesetz vom 15. Mai 2011 (KEnG; BSG 741.1). 

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baurechtlichen Grundordnung vorzusehen. Mit Eingabe vom 30. November 2015 haben die 

Beschwerdegegner das Minergie-P-Zerfitikat des geplanten Mehrfamilienhauses 

eingereicht, weshalb von der Erfüllung der Voraussetzungen für die Inanspruchnahme des 

Nutzungsbonus auszugehen ist. Die maximal zulässige Ausnützungsziffer erhöht sich 

damit für das umstrittene Mehrfamilienhaus auf 0.495. 

d) Mit öffentlicher Urkunde vom 10. Februar 201616 vereinbarten die Beschwerdegegner 

und die Grundeigentümerin der benachbarten Parzelle Spiez Grundbuchblatt 

Nr. L.________ eine neue Parzellierung: Die Bauparzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. 

K.________ wurde zu Lasten der  Nachbarparzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. L.________ 

verkleinert und weist neu eine Landfläche von 886 m2 auf (bisher 1'084 m2) auf. Bei einer 

Ausnützungsziffer von 0.495 ergibt dies eine maximale BGF von 438.57 m2 für das strittige 

Bauvorhaben. 

e) Was die anrechenbare BGF des geplanten Bauvorhabens betrifft, so ist umstritten, 

ob die zwei als "Keller" bezeichneten Räume im Erdgeschoss im Sinne von Art. 93 Abs. 2 

Bst. a BauV zum Wohnen verwendbar und damit der BGF anzurechnen sind. Dabei ist 

nach konstanter Praxis nicht auf Absichtserklärungen der Bauherrschaft abzustellen; 

vielmehr ist die objektive Ausgestaltung relevant. Massgebend ist somit nicht, ob ein Raum 

rechtmässig, d.h. unter Einhaltung sämtlicher gesundheitspolizeilicher und 

wohnhygienischer Vorschriften, als Wohnraum genutzt werden darf, sondern ob er zum 

Wohnen dienen kann.17 Kriterien für die Verwendbarkeit zum Wohnen oder Arbeiten bilden 

etwa das Mass der Belichtung der Räume durch Fenster, die Isolation der Räume, die 

Raumhöhe, die Erschliessung und Ähnliches. Die Beschwerdegegner haben mit den 

Projektänderungen im Verlaufe des Beschwerdeverfahrens diverse Anpassungen an den 

umstrittenen Räumen vorgenommen: So wurden die Fenster jeweils auf eine Grösse von 

0.65 x 0.60 m verkleinert, die Räume gegen die angrenzenden Wohnbereiche isoliert und 

als unbeheizt deklariert (in den Plänen als "Keller (kalt)" bezeichnet). Aufgrund der 

Terrainaufschüttung werden diese Räume schliesslich einzig durch einen Lichtschacht mit 

Licht versorgt. Trotz dieser Anpassungen ist fraglich, ob die beiden Räume nicht trotzdem 

noch zum Wohnen geeignet sind. Für eine Wohnnutzung sprechen weiterhin die Grösse 

und Höhe der Räume sowie die wohnungsinterne Erschliessung. Die Frage kann 

16 Öffentliche Urkunde von Notar O.________, Urschrift Nr. 4747 vom 10. Februar 2016, von den 
Beschwerdegegnern mit Eingabe vom 10. März 2016 eingereicht (Beilage 10).
17 VGE Nr. 21762 vom 22. März 2004 E. 3.4; vgl. auch KPG-Bulletin 1/86, S. 15 ff., Ziff. 2.2.2.

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vorliegend offen bleiben, da dem Bauvorhaben auch bei einem Verzicht der Anrechnung 

dieser Räume an die BGF der Bauabschlag zu erteilen ist (vgl. E. 5). Gleiches gilt für die 

Flächen unter den Galerietreppen, welche im Rahmen der Projektänderung von der 

übrigen Wohnfläche abgetrennt wurden; auch bezüglich dieser Flächen kann offen bleiben, 

ob sie zur anrechenbaren BFG zu zählen sind oder nicht.  

Geht man damit – zugunsten der Beschwerdegegner – von der Nichtanrechenbarkeit der 

beiden Zimmer sowie der Flächen unter den Galerietreppen aus, so nimmt das umstrittene 

Bauvorhaben den Angaben der Bauherrschaft folgend eine BGF von 624.937 m2 in 

Anspruch.18 

f) Als Zwischenergebnis kann damit festgehalten werden, dass die maximal zulässige 

BGF auf der Bauparzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. K.________ grundsätzlich 438.57 m2 

beträgt, das umstrittene Bauvorhaben jedoch eine anrechenbare BGF von 624.937 m2 

aufweist. Das geplante Mehrfamilienhaus überschreitet damit die maximal zulässige BGF 

um 186.367 m2. Das Projekt ist daher im entsprechenden Umfang – dies ist unbestritten – 

auf eine Nutzungsübertragung angewiesen. 

5. Nutzungsübertragung 

a) Nach Art. 94 BauV, welcher vorliegend noch immer anwendbar ist (vgl. E. 4b), 

können die beteiligten Grundeigentümer mit einem Dienstbarkeitsvertrag die noch nicht 

beanspruchte Nutzung eines Grundstückes auf die Bauparzelle übertragen. Die 

Übertragung ist nach dieser Bestimmung jedoch nur zulässig unter unmittelbar aneinander 

angrenzenden Grundstücken derselben Zone (gleiche Nutzungsart und gleiches Mass der 

Nutzung). 

b) Der für die Nutzungsübertragung notwendige Dienstbarkeitsvertrag wurde erst im 

Verlaufe des Beschwerdeverfahrens unterzeichnet. Mit Schreiben vom 10. März 2016 

reichten die Beschwerdegegner diese öffentliche Urkunde vom 10. Februar 201619 ein. 

18 Vgl. Plan mit Berechnung der BGF (bezeichnet als Plan "Neubau MFH, BGF DG zu Korrektur Stand Baug."), 
mit Stempel Rechtsamt BVE vom 16. Januar 2016, eingereicht von den Beschwerdegegnern mit Schreiben 
vom 16. Januar 2016 als Beilage 6 sowie Hinweis im Schreiben der Beschwerdegegner vom 10. März 2016 S. 
3 oben, wonach diese Berechnung noch unverändert gültig ist. 
19 Öffentliche Urkunde von Notar O.________, Urschrift Nr. 4747 vom 10. Februar 2016, von den 
Beschwerdegegnern mit Eingabe vom 10. März 2016 eingereicht (Beilage 10).

RA Nr. 110/2015/75 14

Darin wurde unter dem Titel "Nutzungstransfer" (Ziffer VI.4) vereinbart, dass die 

Eigentümerin der Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. L.________ zugunsten der Parzelle 

Spiez Grundbuchblatt Nr. K.________ die Nutzung der Bruttogeschossfläche von 188.28 

m2 transferiert. 

c) Der Nutzungsbonus nach Art. 14 KEnG ist nicht auf ein anderes Grundstück 

übertragbar (Art. 14 Abs. 2 KEnG). Dieser ist gebäudebezogen.20 Um die verbleibende, auf 

die Bauparzelle übertragbare Fläche zu errechnen, ist daher bei der Parzelle Spiez 

Grundbuchblatt Nr. L.________ von einer maximalen Ausnützungsziffer von 0.45 

auszugehen, auch wenn das auf dieser Parzelle rechtskräftig bewilligte Einfamilienhaus die 

Voraussetzungen eines Nutzungsbonus erfüllt. 

Aufgrund der neuen Parzellierung, welche ebenfalls mit öffentlicher Urkunde vom 

10. Februar 2016 vorgenommen wurde (vgl. E. 4d), weist die mit der Nutzungsübertragung 

belastete Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. L.________ neu eine Landfläche von 723 m2 

auf. Bei einer Ausnützungsziffer von 0.45 ergibt dies eine maximale BGF von 325.35 m2. 

Das rechtskräftig bewilligte Einfamilienhaus auf dieser Parzelle nimmt nach den 

unbestrittenen Angaben der Beschwerdegegner eine BGF von 171 m2 in Anspruch (82.8 

m2 Erdgeschoss, 88.2 m2 Obergeschoss)21. Für die Nutzungsübertragung von der Parzelle 

Spiez Grundbuchblatt Nr. L.________ auf die Bauparzelle Spiez Grundbuchblatt 

Nr. K.________ verbleibt entsprechend eine Fläche von maximal 154.35 m2

d) Die Beschwerdegegner haben bei ihren Berechnungen der von der Parzelle Spiez 

Grundbuchblatt Nr. L.________ auf die Bauparzelle übertragbaren BGF auch den 

Nutzungsbonus auf der belasteten Parzelle miteinbezogen, was nach dem Gesagten nicht 

zulässig ist.  Die für das umstrittene Mehrfamilienhaus benötigte BGF von 186.367 m2 steht 

im Rahmen einer Nutzungsübertragung von der Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. 

L.________ in diesem Umfang gar nicht zur Verfügung. Es fehlen gut 30 m2. Die 

vereinbarte Nutzungsübertragung von 188.28 m2 ist gar nicht möglich. Das umstrittene 

Bauvorhaben überschreitet die maximal zulässige Ausnützungsziffer und kann daher nicht 

bewilligt werden. 

20 Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 13 N. 8b.
21 Vgl. Plan mit Berechnung der BGF (bezeichnet als Plan "Neubau EFH Arnaldi, BGF Berechnung"), mit 
Stempel Rechtsamt BVE vom 16. Januar 2016, eingereicht von den Beschwerdegegnern mit Schreiben vom 
16. Januar 2016 als Beilage 6.

RA Nr. 110/2015/75 15

6. Zusammenfassung und Kosten

a) Zusammenfassend überschreitet das Bauvorhaben die maximal zulässige 

Ausnützungsziffer, da für das umstrittene Projekt eine Nutzungsübertragung vorgesehen 

ist, welche in diesem Umfang gar nicht gewährt werden kann. Damit ist die Beschwerde 

gutzuheissen. Der vorinstanzliche Entscheid ist aufzuheben und dem Vorhaben ist der 

Bauabschlag zu erteilen.     

Bei diesem Ausgang des Verfahrens erübrigt es sich, auf die weiteren umstrittenen Punkte 

einzugehen. Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten schliesslich anhand der 

zur Verfügung stehenden Akten und Pläne genügend überprüft bzw. festgestellt werden. 

Auf die von den Beschwerdegegnern beantragten Beweismittel (Augenschein, Befragung 

Bauverwalter) konnte daher verzichtet werden, da von diesen Beweismitteln keine neuen 

relevanten Erkenntnisse zu erwarten waren.

b) Die Beschwerdegegner gelten als unterliegend. Sie haben die Verfahrenskosten zu 

tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von 

Fr. 2'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV22).

c) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von 

Fr. 8'370.00 haben in jedem Fall die Beschwerdegegner als Baugesuchsteller zu tragen 

(Art. 52 Abs. 1 BewD).

d) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 

nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 

oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 

gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die 

berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG).

Der Beschwerdeführer 2 liess sich am Schluss des Verfahrens (vor Einreichung der 

Schlussbemerkungen/Stellungnahme zur Projektänderung) noch durch einen Anwalt 

22 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).

RA Nr. 110/2015/75 16

vertreten. Die Kostennote des Anwalts des Beschwerdeführers 2 beläuft sich auf Fr. 

2'085.75 (Honorar Fr. 1'875.00, Auslagen Fr. 56.25, Mehrwertsteuer Fr. 154.50). Diese 

Kostennote gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegner haben daher dem 

Beschwerdeführer 2 Parteikosten im Umfang von Fr. 2'085.75 zu ersetzen. Die übrigen 

Beschwerdeführenden haben keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 104 Abs. 1 

VRPG).  

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen.

Der Gesamtentscheid der Gemeinde Spiez vom 7. August 2015 wird aufgehoben. 

Dem Baugesuch vom 22. Dezember 2014 mit Projektänderungen vom 10. März 2016 

(Projektänderungspläne vom 9. März 2016, alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE 

am 11. März 2016) und vom 3. Mai 2016 (Projektänderungsplan Südwestfassade 

vom 21. April 2016, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 4. Mai 2016) wird der 

Bauabschlag erteilt.

2. a) Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.00 werden den Beschwerdegegnern zur 

Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdegegner haften solidarisch für den gesamten 

Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 

Rechtskraft erwachsen ist.

b) Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 8'370.00 

werden den Beschwerdegegnern zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser 

Kosten ist die Gemeinde zuständig.

3. Die Beschwerdegegner haben dem Beschwerdeführer 2 die Parteikosten im Betrag 

von Fr. 2'085.75 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die Beschwerdegegner haften 

solidarisch für den gesamten Betrag.

IV. Eröffnung

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- Herrn A.________, eingeschrieben

- Herrn Rechtsanwalt I.________, eingeschrieben

- Frau C.________, eingeschrieben

- D.________, eingeschrieben

- Herrn Rechtsanwalt H.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez, Abteilung Bau, eingeschrieben

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin