# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** acc44f64-f3c2-5dfd-a06f-ba972c8085a9
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-02-15
**Language:** de
**Title:** Gewachsener Boden. Ermittlung bei Änderungen an bestehenden Gebäuden.
**Docket/Reference:** BRKE II Nr. 0026/2000
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_II_26_2000_759.pdf

## Full Text

BRKE II Nr. 26/2000 vom 15. Februar 2000 in BEZ 2000 Nr. 12

Die Baubehörde geht zu Recht davon aus, dass die Höhe des bestehenden Ge-
bäudes überschritten und der östliche Grenzabstand unterschritten sei. Sie schliesst 
daraus,  es  sei  das  Gebäude  seit  seiner  Erstellung  baurechtswidrig  geworden  und 
das Bauvorhaben habe daher § 357 Abs. 1 PBG zu beachten.

6.a) Es stellt sich die Frage, ob nicht das durch die im Jahre 1971 anlässlich der 
Erstellung  des  Gebäudes  vorgenommenen Abgrabungen gestaltete Terrain gestützt 
auf § 5 Abs. 1 ABV als für die Gebäudehöhenberechnung massgebender Boden an-
zunehmen sei. Damit würde die heute zulässige Gebäudehöhe nicht nur um rund 0,6 
m, sondern um bis zu 2,5 m (auf der Südseite) überschritten.

b) § 5 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) lautet:

«Gewachsener Boden ist der bei Einreichung des Baugesuches bestehende 
Verlauf des Bodens.

Auf frühere Verhältnisse ist zurückzugreifen, wenn der Boden

a) innert  eines  Zeitraumes  von  10  Jahren  vor  der  Baueingabe  in  einem  im
Zeitpunkt  der  Ausführung  der  Bewilligungspflicht  unterliegenden  Ausmass
aufgeschüttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder
in  einem  förmlichen  Planungs- oder  Projektgenehmigungsverfahren  nicht
ausdrücklich als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist;

b) im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstückes oder zur Um-

gebung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist.»

c) Würde gestützt auf diese Vorschrift davon ausgegangen, dass an einem Ge-
bäude  vorgenommene  Abgrabungen  bzw.  der  damit  geschaffene  Terrainverlauf  als 
gewachsenes  Terrain  zu  gelten  habe,  so  hätte  dies  zur  Folge,  dass  Gebäude,  wel-
che unter Ausschöpfung der zulässigen Gebäudehöhe und zusätzlich unter Vornah-
me  zulässiger  Abgrabungen  errichtet  werden,  mit  ihrer  Vollendung  per  se  der  Bau-
rechtswidrigkeit  anheim  fallen  würden  (§  280  Abs.  1  PBG).  Bei  das  zulässige  Aus-
mass nicht erreichender Gebäudehöhe würde die verbleibende Höhenreserve durch 
Abgrabungen ganz oder teilweise konsumiert, so dass die ursprünglich erlaubte Ge-
bäudehöhe  später  nicht  mehr  beansprucht  werden  könnte.  Es  liegt  auf  der  Hand, 
dass solch widersinnige Rechtsfolgen vom Verordnungsgeber nicht gewollt sein kön-
nen.

Die  Baurekurskommission  II  hat  es  deshalb  mit  Entscheid  BRKE  II  Nr. 
235/1988 (in BEZ 1988 Nr. 40) abgelehnt, bei der dort zu beurteilenden Aufstockung 
die durch frühere Abgrabungen geschaffenen Terrainverhältnisse als gewachsenen 

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Boden zu Grunde zu legen. Dies gestützt auf den in § 5 Abs. 2 lit. b ABV enthalte-
nen Passus «im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung». Dem hat das Verwaltungs-
gericht mit Entscheid VB 90/0166 vom 6. Dezember 1990 entgegengehalten, besag-
te Wendung möge zwar mehrdeutig erscheinen, doch lasse sich diese Vorschrift nur 
auf Terrainveränderungen beziehen, die bei Ausführung eines Neubauvorhabens im 
Hinblick  auf  eine  spätere  Baute  vorgenommen  worden  seien.  Schon  wegen  der 
Häufigkeit,  mit  der  Baugrundstücke  im  Zuge  von  Neuüberbauungen  «umgestaltet» 
würden,  könne  es  nicht  der  Wille  des  Verordnungsgebers  gewesen  sein,  solche 
Sachverhalte mit einer «Ausnahmevorschrift» zu erfassen.

Dem ist  zwar – auch  im  Hinblick  auf  den  Wortlaut  des  fraglichen  Passus,  der 
von  «beabsichtigter»  und  nicht  etwa  von  «realisierter»  Nutzung  spricht  – entgegen 
der  in  BEZ  1988  Nr.  40  vertretenen  Auffassung  grundsätzlich  zuzustimmen.  Gegen 
die Anwendung von § 5 Abs. 1 ABV auf Umbauten und Erweiterungen sprechen in-
dessen  nicht  minder  gewichtige  Gründe.  Damit  stellt  sich  die  Frage,  ob  in  solchen 
Fällen  die  Neubestimmung  des  gewachsenen  Bodens  überhaupt  sachgerecht  und 
vom Gesetz- bzw. Verordnungsgeber gewollt sei. Weder den auf den gewachsenen 
Boden Bezug nehmenden Bauvorschriften wie etwa § 280 Abs. 1 PBG betreffend die 
Messung  der  Gebäudehöhe  oder  §  12  Abs.  1  ABV  in  Verbindung  mit  §  258  Abs.  1 
PBG hinsichtlich der Ermittlung der Baumasse noch den in § 5 ABV enthaltenen Le-
galdefinitionen  ist  zu  entnehmen,  unter  welchen  Voraussetzungen  der  gewachsene 
Boden  neu  zu  bestimmen  sei.  Dass  dies  bei  Neubauvorhaben  der  Fall  ist,  liegt  auf 
der Hand. Demgegenüber ist mit Bezug auf bestehende Gebäude  der gewachsene 
Boden in der Regel bereits mit der ursprünglichen Baubewilligung rechtskräftig fest-
gestellt worden. Weshalb diese Feststellung mit der Realisierung des Bauvorhabens 
ihre  Geltung  verlieren  solle,  ist  nicht  zu  erkennen.  Damit  bleibt  bei  Änderungen  an 
bestehenden  Gebäuden  für  die  Frage  des  gewachsenen  Bodens  die  ursprüngliche 
Neubaubewilligung massgebend.

Im Streitfall  obliegt  es  dem  Bauherrn,  den  für  ihn  günstigeren  Terrainverlauf 
nachzuweisen.  Kann  er  diesen  Nachweis  nicht  erbringen,  ist  grundsätzlich  auf  das 
bestehende Terrain abzustellen.

d)  Vorliegend  ist  das  gewachsene  Terrain  seinerzeit  für  die  beabsichtigte  Nut-
zung des Untergeschosses als Garage und Keller abgegraben worden. Dies ist nach 
dem Gesagten bei der Beurteilung des hier strittigen Bauvorhabens nicht zu berück-
sichtigen.  Vielmehr  ist  bei  der  Berechnung  der  Gebäudehöhe  vom  Terrainverlauf 
auszugehen,  welcher  bei  der  damaligen  Neubaubewilligung  vom  29.  Januar  1971 
das gewachsene Terrain bildete.