# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5a2c08a0-54fb-555d-9bd6-00aa80989d8f
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-08-31
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 31.08.2018 III 2017 176
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2017-176_2018-08-31.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2017 176

Entscheid vom 28. August 2018 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin

Parteien 1. A.________,
2. B.________,

Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________, 

gegen

1. Kantonale Schätzungskommission für Enteignungen, 
c/o RA lic.iur. Jolanda Fleischli, Seidenstrasse 2, Postfach, 
8853 Lachen,
Vorinstanz,

2. Kanton Schwyz, vertreten durch den Regierungsrat, 
Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Beschwerdegegner,

Gegenstand Enteignungsrecht (materielle Enteignung / Entschädigung)

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Sachverhalt:

A. Mit Eingabe vom 20. Januar 2011 ersuchte A.________ um Baubewilligung 
für den Neubau eines Zweifamilienhauses mit Autounterstand auf dem Grunds-
tück KTN F.________, D.________, Küssnacht. Das Baugrundstück liegt einer-
seits in der Wohnzone W2B (Wohnzone mit mittlerer Ausnützung) und anderer-
seits vollständig innerhalb der Baulinie II für den kantonalen Nutzungsplan "Sü-
dumfahrung Küssnacht Abschnitt 1".

Mit Beschluss vom 11. Mai 2011 erteilte der Bezirksrat Küssnacht die Baubewilli-
gung für den ersuchten Neubau unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen, 
nachdem das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) mit Gesamtentscheid 
vom 21. April 2011 die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch unter Aufla-
gen und Nebenbestimmungen erteilt hatte. Unter Dispositiv Ziff. 8 wurde folgen-
de Auflage verfügt:

Die unter Nutzungsplan "Südumfahrung Küssnacht Abschnitt 1" Baulinie II stehen-
den Auflagen sind für die Ausführungen des Bauvorhabens verbindlich. Es ist ein 
Nachweis der setzungsunempfindlichen Konstruktion zu erbringen. Die dafür not-
wendigen statischen und konstruktiven Nachweise sind dem Tiefbauamt Kanton 
Schwyz (…) mindestens vier Wochen vor Baubeginn zur Prüfung einzureichen. 

Verschiedene untergeordnete Projektanpassungen (Verschiebung Waschküche, 
Erweiterung Carport, interne Umdispositionen) hat der Bezirksrat mit Beschluss 
vom 16. August 2011 bewilligt. 

B. Von der Liegenschaft KTN F.________ wurde am 29. August 2011 die Lie-
genschaft KTN G.________ abparzelliert. A.________ wurde die Liegenschaft 
KTN G.________ übertragen, B.________ die Liegenschaft KTN F.________. 
Der Neubau kommt im Wesentlichen auf KTN G.________ zu liegen, teilweise 
(Carport) auch auf KTN F.________. 

C. Im Zeitpunkt der Baubewilligung war das öffentliche Auflageverfahren für 
den Nutzungsplan "Südumfahrung Küssnacht Abschnitt 1" abgeschlossen, der 
Nutzungsplan war jedoch noch nicht rechtskräftig. Die Südumfahrung bezweckt 
die Verlagerung des Durchgangsverkehrs. Im Nutzungsplan werden u.a. Baulini-
en für Bauten und Anlagen festgelegt. Die Baulinien dienen der Sicherung des 
oberirdischen und unterirdischen Strassenprojekts. Innerhalb dieser Baulinien 
dürfen keine Bauten und Anlagen erstellt werden, die dem Zweck der Baulinien 
widersprechen. Insbesondere darf innerhalb der Baulinien II und III der Unter-
grund nicht derart genutzt werden, dass der Bau des Strassentunnels gestört 
oder verunmöglicht wird. Innerhalb der Baulinie II dürfen nur Bauten und Anlagen 
erstellt werden, die eine setzungsunempfindliche Konstruktion aufweisen und die 

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mit keinem Bauteil einschliesslich der Fundamente mehr als 4 m unterhalb des 
gewachsenen Terrains zu liegen kommen. Die erforderlichen Nachweise hat die 
Bauherrschaft zu erbringen (§ 4 Verordnung zum kantonalen Nutzungsplan Sü-
dumfahrung Küssnacht Abschnitt 1). Der Regierungsrat hat den Nutzungsplan 
per 1. November 2011 in Kraft gesetzt (Abl 2011 S. 2165). 

D. Mit Eingabe vom 27. Dezember 2011 hat A.________ bei der Baubewilli-
gungsbehörde um die Bewilligung erweiterter Fundationsmassnahmen ersucht 
(Fundation mit Tiefenrüttelverfahren).

Mit Gesamtentscheid vom 1. Februar 2012 hat das ARE die kantonale Baubewil-
ligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen für die erweiterten Fundations-
massnahmen erteilt. Der Gesamtentscheid wurde dem Baugesuchsteller mit der 
Baubewilligung der Baukommission Küssnacht vom 14. Februar 2012 eröffnet 
und die Baubewilligung für die erweiterten Fundationsmassnahmen wurde erteilt. 

E. Mit Eingabe vom 28. Mai 2014 liessen A.________ und B.________ bei 
der Kantonalen Schätzungskommission das Begehren um Feststellung einer ma-
teriellen Enteignung und Feststellung einer Entschädigung mit folgenden Anträ-
gen einreichen:

1. Es sei festzustellen, dass mit den vom Kanton verlangten Auflagen von Bau-
beschränkungs- und Sicherungsmassnahmen, insbesondere bezüglich der 
Fundation und Baugrundbefestigung, als Folge des geplanten Baus des Tun-
nels Burg gemäss Kantonalem Nutzungsplan Südumfahrung Küssnacht Ab-
schnitt 1 eine einschneidende Beschränkung der Verfügungs- und Nutzungs-
befugnisse der Eigentümer der Grundstücke GB Nr. G.________ und GB Nr. 
F.________ resultiert und folglich eine materielle Enteignung vorliegt. 

2. Es sei der Kanton Schwyz zu verpflichten, den Gesuchstellern die als Folge 
der materiellen Enteignung bewirkten Mehrkosten bei der Erstellung des Zwei-
familienhauses auf GB Nr. F.________ und GB Nr. G.________, mindestens 
Fr. 744‘627.75 nebst 5% Zins seit 12. Juni 2013 zu entschädigen. 

F. Mit Entscheid vom 1. September 2017 beschloss die Kantonale Schät-
zungskommission für Enteignungen (nach Durchführung einer ergebnislosen Ei-
nigungsverhandlung am 17. Juli 2015): 

1. Es wird festgestellt, dass im Sinne der Erwägungen in Bezug auf die Auflagen 
als Folge des Baus des Tunnels Burg gemäss kantonalem Nutzungsplan Sü-
dumfahrung Küssnacht Abschnitt 1 bezüglich der Grundstücke G.________ 
Küssnacht und F.________ GB Küssnacht keine materielle Enteignung vor-
liegt. 

2. Das Gesuch um Entschädigung aus materieller Enteignung wird demzufolge 
abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 

2. Die Verfahrenskosten betragen CHF 5'400.00 und werden dem Gesuchsgeg-
ner auferlegt. 

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3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

4.-5. (RM-Belehrung, Zustellung). 

G. Gegen diesen Entscheid lassen A.________ und B.________ mit Eingabe 
vom 25. September 2017 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz frist-
gemäss Beschwerde erheben mit folgenden Anträgen:

1. Dispositiv Ziff. 1, 2 und 3 (recte 4) des Entscheids der Kantonalen Schät-
zungskommission für Enteignungen vom 1. September 2017 seien aufzuhe-
ben. 

2. Es sei festzustellen, dass die Baubeschränkungs-, sowie Schutz- und Siche-
rungsauflagen im Hinblick auf den Bau des Tunnels Burg gemäss Kantonalen 
Nutzungsplan Südumfahrung Küssnacht Abschnitt 1 für die Grundstücke GB 
Nr. G.________ und GB Nr. F.________ Küssnacht eine materielle Enteig-
nung bewirken. 

3. Der Kanton Schwyz sei zu verpflichten, den Beschwerdeführern als Soli-
dargläubiger den Betrag von Fr. 693'388.00 nebst 5% Zins seit 12. Juni 2013 
zu bezahlen. 

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 

H. Die Schätzungskommission reicht mit Eingabe vom 12. Oktober 2017 eine 
Vernehmlassung ein, ohne einen Antrag zu stellen. 

Das Baudepartement des Kantons Schwyz beantragt mit Vernehmlassung vom 
7. November 2017 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. 

Innert erstreckter Frist lassen sich A.________ und B.________ mit Eingabe vom 
5. März 2018 zur Stellungnahme des Baudepartementes vom 7. November 2017 
und zur Stellungnahme der Schätzungskommission vom 12. Oktober 2017 ver-
nehmen, wobei sie an ihren Anträgen festhalten. Das Baudepartement nimmt 
dazu mit Eingabe vom 6. April 2018 Stellung. 

I. Mit Schreiben vom 14. Juni 2018 an die Verfahrensbeteiligten und die Vor-
instanz hält der verfahrensleitende Richter fest, es stelle sich die Frage, ob eine 
formelle Enteignung vorliege und dem angefochtenen Entscheid sei zu entneh-
men, dass ein formelles Enteignungsverfahren pendent sei. Weder die Akten 
noch die Parteieingaben würden dazu weitere Hinweise enthalten. Sollte ein Ver-
fahren betreffend formelle Enteignung hängig sein, werde eine Sistierung des 
vorliegenden Verfahrens in Erwägung gezogen. Den Parteien wurde Frist zur 
Stellungnahme eingeräumt. 

Das Baudepartement äusserte sich mit Schreiben vom 3. Juli 2018, die Be-
schwerdeführer ebenfalls mit Eingabe vom 3. Juli 2018. 

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Die Kantonale Schätzungskommission für Enteignungen hält mit Schreiben vom 
3. Juli 2018 fest, dass bei ihnen aktuell kein Verfahren betreffend Entschädigung 
aus formeller Enteignung hängig sei. 

Mit Schreiben des verfahrensleitenden Richters vom 6. Juli 2018 wurde den Par-
teien mitgeteilt, dass einstweilen auf eine Verfahrenssistierung verzichtet werde.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Die Kantonale Schätzungskommission verneint im angefochtenen Ent-
scheid das Vorliegen einer entschädigungspflichtigen materiellen Enteignung. 
Vorab wird im Entscheid darauf hingewiesen, dass bereits im Rahmen des ersten 
Baubewilligungsverfahrens und noch vor Inkraftsetzen des kantonalen Nut-
zungsplanes der Nachweis der setzungsunempfindlichen Konstruktion verlangt 
wurde und auch bereits damals verlangt wurde, dass kein Bauteil mehr als 4 m 
unterhalb des gewachsenen Terrains zu liegen komme. Da die Baubewilligung 
mit diesen Auflagen vom 11. Mai 2011 und der Kostenvoranschlag vom 31. Mai 
2011 datiert seien, hätten allfällige Mehrkosten – wären solche zufolge der Aufla-
gen entstanden – bereits in diesem Kostenvoranschlag enthalten sein müssen. 

Im Weiteren wird im angefochtenen Entscheid darauf hingewiesen, dass der Ab-
stand zwischen dem Tunnelscheitel und dem gewachsenen Terrain des Bau-
grundstückes 13 m betrage. Zwischen Tunnelscheitel und der Fundation des 
Bauobjektes der Beschwerdeführer bestehe ein Abstand von 9 m. 

Die Vorinstanz verneint das Vorliegen einer entschädigungspflichtigen materiel-
len Enteignung mit der Begründung, dass gemäss den eigenen Berechnungen 
aufgrund der Untertunnelung Mehrkosten für die Beschwerdeführer in Höhe von 
maximal Fr. 62'000.-- entstanden seien. Auch bei massiven Nutzungsbeschrän-
kungen liege gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung keine Enteignung vor, 
wenn auf der fraglichen Liegenschaft noch eine wirtschaftlich sinnvolle und gute 
Nutzung möglich bleibe. Vorliegend sei dies zweifellos der Fall. Die Mehrkosten 
von maximal ca. Fr. 62'000.-- vermöchten im Lichte der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung, die z.B. ein Teilbauverbot für 40% oder die Herabsetzung der 
Ausnützung um ca. drei Viertel als nicht schwer/intensiv im Sinne einer materiel-
len Enteignung qualifiziere, keine materielle Enteignung auszulösen. Die von den 
Beschwerdeführern gewählte Fundation mittels Rüttelstopfsäulen sei vom Kanton 
bzw. von der Projektleitung der Südumfahrung nicht vorgeschrieben worden. 
Vielmehr hätten Abklärungen von Seiten der Beschwerdeführer nach Vorliegen 
der Baubewilligung ergeben, dass aufgrund des Baugrundes (auch ohne Unter-
tunnelung) eine bis dahin nicht vorgesehene Pfahlfundation notwendig sei, was 

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dann zum dritten Baugesuch geführt habe. Zwar habe wegen der Untertunnelung 
keine Pfahlfundation durchgeführt werden können, die durch die durchgeführte 
und zulässige Fundation entstandenen Mehrkosten würden sich jedoch auf ma-
ximal Fr. 22'000.-- belaufen. Weiter seien Mehrkosten aufgrund einer dickeren 
Bodenplatte (Fr. 20'400.--), für einen Betonriegel (Fr. 16'080.--), für einen Mehr-
aushub von 34 m3 (Fr. 2'000.--) und für Ingenieurleistungen in Höhe von Fr. 675.-- 
entstanden. Verschiedene weitere Mehrkosten, welche geltend gemacht wurden, 
seien ebenfalls nicht auf die Untertunnelung bzw. die damit verbundenen Auflage 
zurück zu führen. Insgesamt vermöchten diese Mehrkosten keine materielle Ent-
eignung zu begründen. 

Es liege auch kein Sonderopfer vor, da ca. 20 Grundeigentümer von der Baulinie 
II betroffen seien. Vernehmlassend macht die Vorinstanz nochmals geltend, dass 
bei der Beschränkung von Grundeigentum durch Baulinien von materieller Ent-
eignung nur die Rede sein könne, wenn ein Baugrundstück vollständig oder zum 
grössten Teil innerhalb der Baulinie liege oder durch diese derart zerschnitten 
werde, dass darauf nicht mehr oder nicht mehr wirtschaftlich gebaut werden kön-
ne. 

1.2 Die Beschwerdeführer wenden diesbezüglich zunächst ein, die bundesge-
richtliche Praxis, wonach eine Entschädigungspflicht bei einer Verminderung der 
baulichen Ausnützung verneint werde, beziehe sich auf raumplanungsrechtliche 
Einschränkungen der Überbauungsmöglichkeiten infolge Umzonungen / Abzo-
nungen. In casu seien für den staatlichen Eingriff in ihre Grundstücke nicht Zo-
nenplanungsmassnahmen ursächlich, sondern die von der Bauherrschaft SUK 
(Südumfahrung Küssnacht) verlangten Schutz- und Untergrundbefestigungs-
massnahmen, um die Sicherheit des Baus und Betriebs des Tunnels Burg der 
SUK zu gewährleisten. Den Beschwerdeführern seien mit der Inkraftsetzung des 
Kantonalen Nutzungsplans SUK 1 am 1. November 2011 Auflagen bezüglich 
Biegesteifigkeit des Gebäudes und Befestigung und Sicherung des Baugrundes 
im Bereich des Baugrubenaushubs gemacht worden (vgl. Gesamtentscheid ARE 
vom 21. April 2011 und vom 1.2.2012; Verpflichtung zur Erstellung des Neubaus 
als setzungsunempfindliche Konstruktion und Verpflichtung, die Baute nicht wei-
ter als 4 m unter dem gewachsenen Terrain zu erstellen). Die Beschwerdeführer 
halten daran fest, dass für die geforderte Baugrundstabilisierung Rüttelstopf-Ver-
dichtungssäulen aus Schotter verlangt worden seien. Vom ARE sei zur Auflage 
gemacht worden, dass die Fundation gemäss diesem Pfahldispositiv (der 
E.________ Ingenieure AG vom 21.12.2012) zu erstellen sei.

Die Beschwerdeführer machen im Weiteren geltend, der Kanton verschaffe sich 
mit der Untertunnelung ihrer Grundstücke in ungenügender Tiefe Vorteile, die 

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nicht kostenlos zu erlangen seien. Indem der Kanton Sicherungsmassnahmen für 
sein Werk (Tunnelbau) von den darüber liegenden Grundeigentümern verlange, 
müsse er für die Kosten dieser Massnahmen Entschädigung leisten. Es sei 
Pflicht und Aufgabe des Tunnelbauers, den Baugrund zwischen Tunnelscheitel 
und Oberfläche zu sichern. 

Im Rahmen ihrer Stellungnahme vom 5. März 2018 machen die Beschwerdefüh-
rer zudem geltend, der Kanton verkenne, dass mit den gestützt auf den kantona-
len Nutzungsplan SUK angeordneten Baubeschränkungs- und Sicherungsmass-
nahmen in die Baufreiheit des Grundeigentümers eingegriffen werde, indem sein 
Recht, das Grundeigentum im Erdreich zu nutzen (Art. 667 Abs. 1 ZGB), einge-
schränkt werde. 

Im Zusammenhang mit der Verpflichtung zu Sicherungsmassnahmen wird von 
den Beschwerdeführern auch geltend gemacht, der Kanton habe ihnen pflicht-
widrig das Ergebnis der Sondierbohrungen Nr. 10 bis 11 der H.________ Geolo-
gie von 2010 vorenthalten. Nach Kenntnis der Ergebnisse dieser Sondierbohrun-
gen hätte der Kanton sie auffordern müssen, gestützt auf diese geologischen Er-
kenntnisse die setzungsunempfindliche Konstruktion mit den zugehörigen Siche-
rungsmassnahmen nachzuweisen. 

1.3 Das Baudepartement hält vernehmlassend nochmals fest, dass von Seiten 
des Kantons bzw. des Projektingenieurs der Südumfahrung Küssnacht eine 
Baugrundstabilisierung mittels Rüttelstopf-Verdichtungssäulen nicht verlangt 
worden sei. Das Tiefbauamt habe lediglich im Rahmen des ordentlichen Baube-
willigungsverfahrens die Baugesuchsunterlagen geprüft und festgehalten, dass 
das von den Beschwerdeführern vorgeschlagene Rüttelstopfverfahren mit dem 
Bau des Tunnels kompatibel sei, weshalb das Baugesuch als bewilligungsfähig 
qualifiziert worden sei. Das Tiefbauamt habe lediglich den Nachweis der Set-
zungsunempfindlichkeit des Bauvorhabens verlangt. Wie diese Anforderung er-
füllt werde, sei in der Kompetenz der Baugesuchsteller gestanden. Im Weiteren 
führt das Baudepartement aus, das Baugesuch für die erweiterten Fundations-
massnahmen (3. Baugesuch) hätten die Beschwerdeführer nach Inkraftsetzung 
des Kantonalen Nutzungsplans Südumfahrung Küssnacht eingereicht. Aufgrund 
des schlechten Baugrunds seien offenbar erweiterte Fundationsmassnahmen er-
forderlich geworden. Da in der Kurzbeurteilung Baulinie II vom 2. Februar 2011 
der I.________ Ingenieure + Planer AG die Setzungsunempfindlichkeit im Rah-
men der ersten Baugesuchseingabe unter Berücksichtigung des Tunnelbaus 
nachgewiesen worden sei, könne nur der Baugrund die Ursache für die erweiter-
ten Fundationsmassnahmen sein. Das Tiefbauamt habe zu keinem Zeitpunkt 
konkrete bauliche Baugrubensicherungs- und Baugrundabdichtungsmassnah-

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men im Hinblick auf die Untertunnelung verlangt. Das Tiefbauamt habe lediglich 
geprüft, ob die Randbedingungen gemäss der Verordnung zum kantonalen Nut-
zungsplan erfüllt waren, d.h. es sei lediglich der Nachweis für die Setzungsun-
empfindlichkeit der Konstruktion des geplanten Neubaus verlangt worden.

Das Baudepartement bestreitet vernehmlassend im Weiteren den Vorwurf der 
Beschwerdeführer, Aufgaben bei der Ausbruchsicherung würden auf die Grun-
deigentümer abgewälzt. Die entsprechenden Sicherungsmassnahmen seien Be-
standteil des Projektes. Diese Massnahmen hätten aber keinen Zusammenhang 
mit dem Baugesuch der Beschwerdeführer. Die Grundeigentümer hätten bei ei-
nem Baugesuch lediglich die setzungsempfindliche Konstruktion ihres Bauvorha-
bens nachzuweisen. 

2.1 Will der Kanton eine Strasse auf einem Grundstück bauen, das nicht in sei-
nem Eigentum steht und das er auch nicht zu erwerben gedenkt, benötigt er eine 
entsprechende Dienstbarkeit, die er durch Abschluss eines Vertrages auf Errich-
tung einer Dienstbarkeit oder auf dem Weg der Enteignung erhalten kann (vgl. 
Hürlimann, Bestellung eines unselbständigen Baurechts an einem Gebäudeteil, 
BR 2015 S. 338). Entsprechend sieht § 25 des Strassengesetzes (StraG, SRSZ 
442.110) vor, dass die für den Strassenbau erforderlichen dinglichen Rechte frei-
händig oder im Enteignungsverfahren erworben werden. 

Sofern aus verfahrensökonomischen Gründen angezeigt, kann die Baubewilli-
gungsbehörde auf Antrag der Enteignungsbehörde das Bau- oder Projektbewilli-
gungsverfahren mit dem Enteignungsverfahren zusammenlegen (§ 33 des kan-
tonalen Enteignungsgesetzes, EntG, SRSZ 470.100). Die für die Baubewilligung 
zuständige Behörde befindet diesfalls auch über die Zulässigkeit der Enteignung 
(§ 33 Abs. 2 EntG). Im vorliegenden Fall fand eine solche Koordination nicht 
statt. Enteignungsrechtliche Rügen konnten im Nutzungsplanverfahren und im 
Projektgenehmigungsverfahren – letzteres entspricht bei Strassenbauprojekten 
dem Baubewilligungsverfahren – deshalb nicht vorgebracht werden, ausser sie 
betrafen die Pläne (vgl. VGE III 2014 29 Erw. 1.5, 4.2 und 5.1). Es ist somit sepa-
rat über die Frage der Enteignung zu entscheiden. 

2.2 Die Enteignung ist gemäss § 4 lit. a EntG u.a. zulässig für den Bau, Betrieb 
und Unterhalt sowie künftige Erweiterung von Werken, die im öffentlichen Inter-
esse liegen. Enteignet werden können: a) Grundeigentum und andere dingliche 
Rechte an Grundstücken; b) Nachbarrechte und c) persönliche Rechte am zu 
enteignenden Grundstück (§ 7 Abs. 1 EntG). Die Enteignung kann nur gegen vol-
le Entschädigung erfolgen (§ 17 EntG).

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Bezüglich der Zuständigkeiten unterscheidet das kantonale Recht zwischen der 
formellen und der materiellen Enteignung. Über die Zulässigkeit der Enteignung 
entscheidet gemäss § 30 Abs. 1 lit. c EntG für den Kanton der Regierungsrat. 
Demgegenüber ist die Schätzungskommission zuständig für die Beurteilung der 
Frage, ob eine materielle Enteignung (im Sinne von § 14 EntG) vorliegt (§ 14 
Abs. 2 und § 36 lit. c EntG). Weiter ist die Schätzungskommission sowohl bei der 
formellen als auch bei der materiellen Enteignung zuständig für Festlegung der 
Entschädigung (§ 36 EntG). 

3.1 Es stellt sich vorliegend zunächst die Frage, ob die Untertunnelung des 
Grundstückes der Beschwerdeführer überhaupt zu einem Eingriff in ihre Eigen-
tumsrechte führt.

Gemäss Art. 667 Abs. 1 des Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210) erstreckt sich das 
Eigentum an Grund und Boden nach oben und unten auf den Luftraum und das 
Erdreich, soweit für die Ausübung des Eigentums ein Interesse besteht. 

Wie gross diese räumliche Ausdehnung ist, lässt sich gemäss bundesgericht-
licher Rechtsprechung nicht in allgemein gültiger Weise festlegen, sondern be-
stimmt sich von Fall zu Fall nach den konkreten Umständen und dem schutzwür-
digen Interesse des Eigentümers, diesen Raum selbst zu nutzen oder zu beherr-
schen und das Eindringen anderer abzuwehren. Das Bundesgericht hat es daher 
– in der zivilrechtlichen und in der enteignungsrechtlichen Praxis – stets abge-
lehnt, generell zu bestimmen, auf welcher Höhe z.B. ein Flugzeug in die Inter-
essenssphäre der Grundeigentümer und damit in das Grundeigentum selbst ein-
dringe. Dies hänge von der Nutzung und Lage der konkret betroffenen Liegen-
schaft, aber auch von der Art und Grösse der Flugzeuge und den entsprechen-
den Auswirkungen des Überflugs ab (vgl. BGE 131 II 137 Erw. 3.1.2, Erw. 3.2.2 
und 3.2.3; Urteil 1E.9/2007 des Bundesgerichts vom 28.4.2008 Erw. 4.1). Glei-
ches gilt gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung auch für die Nutzung des 
Untergrunds. Fest steht, dass das Grundeigentum nicht weiter in die Tiefe reicht, 
als sich der Grundeigentümer über ein entsprechendes Interesse ausweisen 
kann (Urteil Bundesgericht 1C_27/2009 vom 17.9.2009 Erw. 2.4). Ein entspre-
chendes schutzwürdiges Interesse besteht auch dann, wenn der Grundeigentü-
mer den Untergrund nicht selbst nutzt, sich aber gegen Tätigkeiten Dritter weh-
ren will, die sich für die Nutzung seiner Liegenschaft nachteilig erweisen könnten, 
indem sie zum Beispiel eine Geländesenkung verursachen (BGE 132 III 353 
Erw. 2.1; Praxis 2/2007 Nr. 18 Erw. 2.1). Ein schutzwürdiges Interesse besteht 
mithin insoweit, als der Eigentümer den Raum über bzw. unter dem Erdboden 
beherrscht oder Eingriffe Dritter in diesen Raum die Nutzung des Grundstücks 
beeinträchtigen. In diesem Rahmen kommt dem Eigentümer eine Betätigungs- 

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bzw. Abwehrbefugnis zu. Er kann das Eigentum in einer bestimmten Weise aus-
üben (Beherrschungsinteresse) und gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB jede unge-
rechtfertigte Einwirkung abwehren (Hrubesch-Millauer/Graham-Siegenthaler/Ro-
bert, Sachenrecht, 5.A.,Rz. 06.28 f. m.H.). Entsprechend wird ein schützenswer-
tes Interesse verneint, wenn z.B. ein Tunnel in einer solchen Tiefe gegraben 
wird, dass Erschütterungen, Senkungen der Fundamente oder weitere Einwir-
kungen ausgeschlossen sind (Urteil Bundesverwaltungsgericht A-235/2008 vom 
25.11.2008 Erw. 4.2 m.H.). E contrario ist ein schützenswertes Interesse zu be-
jahen, wenn der Bau des Tunnels zu Erschütterungen, Senkungen oder anderen 
Auswirkungen auf den darüber liegenden Grundstücken führen kann. 

Die Verfügungsgewalt über den restlichen Teil des Erdkörpers – also den weite-
ren, vom Interesse des Grundeigentümers nicht geschützten Untergrund – steht 
dem Staat zu (Urteil Bundesgericht 1C_27/2009 vom 17.9.2009 Erw. 2.4). Für 
die Beanspruchung dieses Teiles des Untergrundes muss keine Enteignung 
durchgeführt bzw. keine Dienstbarkeit errichtet werden. 

Ein schützenswertes Interesse und damit eine enteignungsrechtliche Entschädi-
gungspflicht hat das Bundesgericht für die Erstellung eines Eisenbahntunnels in 
der Innenstadt von Zürich, der rund 7-8 m unter dem Boden verläuft, bejaht (BGE 
122 II 246 Erw. 4b). In zivilrechtlicher Hinsicht hat es ein schutzwürdiges Interes-
se an der Beherrschung des Untergrunds auch bis in die Tiefe von ca. 23 m be-
jaht für eine ortsübliche unterirdische Erschliessung und die unterirdische Nut-
zung eines Privatgrundstückes in Hanglage (Urteil Bundesgericht 5A_639/2010 
vom 7.3.2011 Erw. 4.2.1). Bei einem Eisenbahntunnel ca. 10 m unter Wald bei 
Bern hat es die Notwendigkeit einer enteignungsrechtlichen Beanspruchung des 
oben liegenden Grundstücks demgegenüber verneint (BGE 128 II 368 Erw. 2.3; 
zum Ganzen: Kessler Coendet, in: FHB Verwaltungsrecht, N 26.21). 

Für die vertikale Abgrenzung des Grundeigentums kommt es des Weiteren nicht 
auf die gegenwärtige Nutzung durch den konkreten Eigentümer an. Vielmehr ist 
der künftigen möglichen Entwicklung Rechnung zu tragen. Ein künftiges Interes-
se genügt mithin, vorausgesetzt, dass seine Verwirklichung nach dem gewöhn-
lichen Lauf der Dinge in absehbarer Zukunft wahrscheinlich ist (BGE 100 IV 155 
Erw. 2; 132 II 353 Erw. 4.2). 

3.2.1 Wie bereits erwähnt, liegen die Grundstücke der Beschwerdeführer prak-
tisch vollständig im Bereich des Kantonalen Nutzungsplanes Südumfahrung 
Küssnacht Abschnitt 1. Gemäss § 4 Abs. 1 der entsprechenden Verordnung (in 
Kraft gesetzt am 21. Oktober 2011) werden zur Sicherung des oberirdischen und 
unterirdischen Strassenprojekts sowie seiner Anschlüsse Baulinien festgelegt. 
Innerhalb der Baulinien I, II und III dürfen keine Bauten und Anlagen erstellt wer-

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den, die dem Zweck der Baulinie widersprechen. Insbesondere darf innerhalb der 
Baulinien II und III der Untergrund nicht derart genutzt werden, dass der Bau und 
Betrieb des Strassentunnels gestört oder verunmöglicht wird. Gemäss § 4 Abs. 3 
dürfen innerhalb der Baulinie II nur Bauten und Anlagen erstellt werden, die eine 
setzungsunempfindliche Konstruktion aufweisen und die mit keinem Bauteil ein-
schliesslich der Fundamente mehr als 4 m unterhalb des gewachsenen Terrains 
zu liegen kommen. 

3.2.2 Im (ebenfalls den Tunnelbau der Südumfahrung Küssnacht Abschnitt 1 be-
treffenden) VGE III 2015 35 vom 28. Mai 2015 hat das Verwaltungsgericht erwo-
gen, mit dem Erlass des Nutzungsplanes werde nicht unmittelbar das Enteig-
nungsrecht eingeräumt. Der Nutzungsplan bilde die Basis für das nachfolgende 
Enteignungsverfahren; der Eigentumserwerb bzw. der Erwerb der erforderlichen 
dinglichen Rechte durch den Kanton für die Erstellung von Strassenbauten habe 
somit auf dem Weg der formellen Enteignung zu geschehen. Der Erlass des Nut-
zungsplanes sei dabei nicht mit einer generellen Umzonung oder einer Abzonung 
im Rahmen einer Zonenplanrevision zu vergleichen; vielmehr gehe es um eine 
bauliche Beanspruchung des Grundstückes durch den Kanton. Im Übrigen könn-
ten reine Planungsmassnahmen − bei gegebenen Voraussetzungen − auch eine 
materielle Enteignung darstellen. Das Gericht liess es dabei ausdrücklich offen, 
ob Grundeigentümer im Baulinienbereich II entweder im Rahmen einer formellen 
oder im Rahmen einer materiellen Enteignung zu entschädigen seien (VGE III 
2015 35 vom 28.5.2015 Erw. 4.3).

3.3 Die Beschwerdeführer haben mit dem Baugesuch eine "Kurzbeurteilung 
Baulinie II" der I.________ Ingenieure + Planer AG vom 2. Februar 2011 einge-
reicht, in welcher dargelegt wird, dass eine setzungsunempfindliche Fundation 
erstellt werde (Ausführung des Untergeschosses und des Erdgeschosses als 
"starrer Kasten" in Stahlbeton, möglichst gleichmässige Flächenbettung, erd-
berührende Aussenwände und tragende Zwischenwände aus Stahlbeton). Unter 
Fazit wird in der Beurteilung ausgeführt: 

Setzungsempfindlichkeit

Die Lastabtragung des Gebäudes erfolgt mittels Flachfundation. Aufgrund der 
Tragkonstruktion des Unter- und Erdgeschosses aus Stahlbeton können die auftre-
tenden Einwirkungen gleichmässig in den Untergrund abgetragen werden. Diffe-
renzierte Setzungen können somit in einem gewissen Umfang mit entsprechender 
Bewehrung aufgefangen werden. 

Bauteil unter Terrain

Die maximale Bauteiltiefe unter Terrain liegt bei rund 5 m. Sie übersteigt somit die 
geforderten 4 m. Aufgrund der Überdeckung der geplanten Südumfahrung von 
rund 8.50 m (Scheitel Tunnel bis UK Einstellhalle) tangiert das geplante Bauvorha-

12

ben auf Parz. F.________ die Südumfahrung nicht. Im Nutzungsplan geht man da-
von aus, dass die Überdeckung zwischen 4 m und 11 m liegt. Das geplante Bau-
vorhaben liegt im oberen Bereich. 

In der Baubewilligung des Bezirkes vom 11. Mai 2011 wird – obwohl der kanto-
nale Nutzungsplan Südumfahrung Küssnacht zum damaligen Zeitpunkt noch 
nicht in Kraft war – die Auflage des Nutzungsplans für die Baulinie II als verbind-
lich erklärt. Die Auflage beruht auf dem Gesamtentscheid des ARE vom 21. April 
2011, mit welchem die kantonale Baubewilligung unter folgenden Auflagen und 
Nebenbestimmungen erteilt wurde: 

Sollten infolge eines Baugrubenabschlusses Bauteile (z.B. Rühlwand, Anker etc.) 
unterhalb fünf Meter vom Terrain im Boden verbleiben, ist ein separates Baugru-
benkonzept zur detaillierten Überprüfung von der Bauherrschaft einzureichen. 

Die Bauherrschaft muss den Nachweis der setzungsunempfindlichen Konstruktion 
erbringen. (…). Die dafür notwendigen statischen und konstruktiven Nachweise 
sind dem Tiefbauamt Kanton Schwyz (…) mindestens vier Wochen vor Baubeginn 
zur Prüfung einzureichen. 

Mit den Bauarbeiten darf erst nach der Baufreigabe durch das Tiefbauamt des 
Kantons Schwyz begonnen werden. 

Nach Vorliegen der Baubewilligung und vor Baubeginn veranlassten die Be-
schwerdeführer Sondierbohrungen auf dem Baugrundstück, um noch offene Fra-
gen zur Fundation und zur Böschungssicherheit abzuklären. Diese geologischen 
Abklärungen ergaben, dass bis in eine Tiefe von 6 m unter Terrain locker bis 
sehr locker gelagerte Schwemmsedimente vorhanden sind, welche stark set-
zungsempfindlich seien. Im entsprechenden Bericht der J.________, Geologi-
sche Beratungen, vom 7. Oktober 2011 wird ausgeführt, unter "normalen" Um-
ständen würde eine Pfahlfundation auf den harten Seeablagerungen (diese 
Schicht beginnt gemäss Bericht ab ca. 11 m unter dem gewachsenen Terrain) 
die ideale Lösung für die Fundation darstellen. Dies sei jedoch nicht möglich, da 
das Trassee der Südumfahrung von Küssnacht unter diesem Grundstück in einer 
Tiefe von ca. 10 m verlaufen werde. Im geologischen Bericht wird empfohlen, mit 
einem allfälligen Materialersatz die Setzungen auf ein vertretbares Mass zu re-
duzieren. Nach weiteren Abklärungen wurde für die Fundation eine Projekter-
gänzung zur Bewilligung eingereicht, wobei eine Fundation mit Rüttelstopfsäulen 
vorgesehen wurde. 

Das ARE hat mit Gesamtentscheid vom 1. Februar 2012 (Eröffnung mit der Bau-
bewilligung der Baukommission Küssnacht vom 14.2.2012) die Projektergänzung 
unter Auflagen bewilligt. U.a. wurden folgende Auflagen angeordnet:

Die maximale Herstelltiefe der Schottersäulen muss auf 456.00 müM begrenzt 
werden. 

13

Die Herstellprotokolle der RSV-Säulen sind vor Inangriffnahme der Arbeiten für die 
Bodenplatte dem TBA/Realisierung im Doppel abzugeben. (…).

Der Neubau muss als setzungsunempfindliche Konstruktion erstellt werden (§ 4 
Abs. 3 Verordnung zur kNP). Die Ausbildung hat so zu erfolgen, dass die Setzun-
gen und Setzungsdifferenzen infolge Herstellung und Einwirkungen des Gebäudes 
sowie der Tunnelherstellung gemäss den drei beigelegten Verformungsidagram-
men (…) aufgenommen werden können. 

In der Begründung wird ausgeführt, die geplante Baugrundverbesserung mittels 
Rüttelstopfverdichtungssäulen aus Schotter wirke sich nicht negativ auf den Tun-
nel "Burg" aus. 

Mit Bericht vom 18. Januar 2018 hat die E.________ Ingenieure AG 
(K.________ und M.________) zu Handen des Beschwerdeführers zur Frage der 
Fundation nochmals Stellung genommen, wobei insbesondere auf Einwände des 
Tiefbauamtes eingegangen wurde. Dabei halten sie fest: 

1. Aufgrund der Gegebenheit, dass die Parzellenfläche vollständig innerhalb der 
Baulinie II liegt, würde ein auf Pfählen gegründeter Riegelrost über die Parzel-
lengrenze hinausstossen und sehr grosse Spannweiten annehmen. Des Wei-
teren liegen die Kosten dieser Variante deutlich höher als bei der gewählten 
Variante wodurch dieser Lösungsansatz verworfen wurde. 

2. Das gewählte System mit Rüttelstopfsäulen entspricht quasi einem Materialer-
satz. Da hier der Markt äusserst eingeschränkt ist, konnte keine preislich breit 
abgestützte Ausschreibung durchgeführt werden. 

3. Die Forderung der Setzungsunempfindlichkeit aus dem KNP innerhalb der 
Baulinie II wurde mittels Bodenverbesserung durch Möglichkeit der Ausführung 
von Rüttelstopfsäulen, ergänzt mit den zusätzlich ausgeführten biegesteifen 
Betonriegeln unter der Bodenplatte und den stärker bewehrten Betonwänden 
in den Untergeschossen erreicht. 

3.4 Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass die Untertunnelung 
des Baugrundstückes – auch wenn der Abstand zwischen dem gewachsenen 
Terrain des Baugrundstückes und dem Tunnelscheitel 13 m beträgt – offenkun-
dig in das schutzwürdige Interesse der Grundeigentümer eingreift; sie stellt damit 
einen Eingriff ins Grundeigentum der Beschwerdeführer dar. Einerseits ergibt 
sich dies durch die Verpflichtung der Grundeigentümer, nur Bauten in setzungs-
unempfindlicher Konstruktion zu erstellen. Diese Verpflichtung resultiert einzig 
aus der Untertunnelung. Die Untertunnelung schränkt die Nutzung des Bau-
grundstückes insofern ein, als dass nicht gemäss geltender baurechtlicher 
Grundordnung gebaut werden kann, sondern spezielle Schutzmassnahmen zu 
Gunsten des Tunnels errichtet werden müssen. Andererseits ergibt sich ein Ein-
griff in das schützenswerte Interesse der Grundeigentümer auch dadurch, dass 
die aufgrund des lockeren Baugrundes erforderliche Pfählung nicht mit einer 
"normalen" Pfahlfundation vorgenommen werden kann, sondern dass infolge der 

14

Untertunnelung spezielle Massnahmen (Materialersatz bzw. Rüttelstopfsäulen) 
ergriffen werden müssen. Die Nutzung des Untergrundes durch den Kanton in-
folge Untertunnelung erweist sich auch insofern für die Nutzung der Liegenschaft 
der Beschwerdeführer als nachteilig bzw. beeinträchtigt die Nutzung ihres 
Grundstückes. 

Nachdem die Untertunnelung einen Eingriff in das schutzwürdige Interesse der 
Grundeigentümer darstellt, stellt sich die Frage nach dem Entschädigungsan-
spruch. 

4.1 Wird für den Bau eines öffentlichen Werks privates Grundeigentum oder 
ein dingliches Recht an privatem Grundeigentum in Anspruch genommen, ohne 
dass es durch den Beansprucher erworben wird, benötigt dieser (in casu der 
Kanton) eine entsprechende Dienstbarkeit, die er - wie bereits erwähnt, durch 
Abschluss eines Vertrages auf Errichtung einer Dienstbarkeit oder auf dem Weg 
der Enteignung erhalten kann (Hürlimann, Bestellung eines unselbständigen 
Baurechts an einem Gebäudeteil, BR 2015 S. 338). Dem Grundeigentümer wür-
de bei einem Substanzeingriff in sein Grundeigentum durch die Untertunnelung 
grundsätzlich das Abwehrrecht nach Art. 641 Abs. 2 ZGB zur Abwehr ungerecht-
fertigter Eingriffe und zum Anspruch auf Unterlassung von schädlichen Grabun-
gen und Bauten (Art. 685 ZGB) zustehen. Bei Substanzeingriffen von Werken im 
öffentlichen Interesse, für die der Werkeigentümer zur Enteignung berechtigt ist, 
können diese Abwehrrechte jedoch nicht ausgeübt werden. Den Betroffenen ver-
bleibt die Möglichkeit, auf dem Enteignungsweg Entschädigung zu fordern (vgl. 
BGE 131 II 458 Erw. 3.2; BGE 128 II 368 Erw. 2.1, 2.3; Hrubesch-Millauer/Gra-
ham-Siegenthaler/Robert, a.a.O., Rz 06.33). Der Grundeigentümer, in dessen 
Grundeigentum durch ein Werk im öffentlichem Interesse eingewirkt wird, ist 
nicht anders gestellt als der Eigentümer oder dinglich Berechtigte, der sich ge-
stützt auf Art. 684 oder 685 ZGB gegen übermässige Immissionen oder schädi-
gende Grabungen des Nachbarn zur Wehr setzen kann, diesen Schutz aber ge-
genüber dem mit dem Enteignungsrecht ausgestatteten Nachbarn bzw. Werkei-
gentümer verliert und sich mit einer Enteignungsentschädigung begnügen muss 
(vgl. BGE 128 II 368 Erw. 2.1 und 2.3). 

4.1.1 Das Gesetz sieht entsprechend vor, dass die zwangsweise Auferlegung 
beschränkter dinglicher Rechte sowie der Entzug der Nachbarrechte auf dem 
Weg der Enteignung möglich ist (§ 7 Abs. 1 lit. a und b EntG; Häfelin/Mül-
ler/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7.A., Rz 2378). Die zwangsweise 
Auferlegung solcher Dienstbarkeiten stellt eine formelle Enteignung dar (Hänni, 
Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6.A., S. 582 N 22 m.H.; Ur-
teil Bundesverwaltungsgericht A-4873/2014 vom 21.10.2015 Erw. 7.2.2). Auch 

15

der Entzug nachbarlicher Abwehransprüche zugunsten eines öffentlichen Werk-
eigentümers gilt als formelle Enteignung (BGE 116 Ib 11 Erw. 2; Waldmann in: 
FHB Verwaltungsrecht, N 27.58; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwal-
tungsrecht, 7A., Rz 2384). Beim Entzug von Teilrechten des Eigentums erfährt 
der Eigentumstitel als solcher einen Eingriff, indem zugunsten des Enteigners ein 
dingliches Recht bzw. ein Nachbarrecht aufgehoben oder ein Servitut begründet 
wird (vgl. Riva, Kommentar RPG, Art. 5 Rz 121; Aemisegger/Moor/Ruch/Tschan-
nen, Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Art. 5 Rz 155). 

4.1.2  Zu unterscheiden ist eine zwangsweise Auferlegung eines dinglichen 
Rechts von einer rein planerischen Nutzungseinschränkung. Eine planerische 
Nutzungseinschränkung lässt den Eigentumstitel intakt. Das Gemeinwesen er-
wirbt keine Rechte an der Sache, namentlich keine Dienstbarkeit (Riva, a.a.O., 
Art. 5 Rz 120). Eine solche planerische Nutzungseinschränkung stellt z.B. ein 
Baulinienplan dar. Eine solche planerische Nutzungseinschränkung ist in der Re-
gel entschädigungslos hinzunehmen, ausser es liegen eine materielle Enteig-
nung oder ein Sonderopfer vor (vgl. Kiener/Kälin, Grundrechte, S. 290 f.). 

4.1.3  Nach ständiger Rechtsprechung liegt eine − gemäss Art. 26 Abs. 2 BV 
(und Art. 5 Abs. 2 RPG) zu entschädigende − materielle Enteignung vor, wenn 
dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch einer 
Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer 
wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem Eigentum fliessen-
de Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl ei-
ne materielle Enteignung angenommen, falls einzelne Personen so betroffen 
werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und 
es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädi-
gung geleistet würde. In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer zukünftigen bes-
seren Nutzung der Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeit-
punkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zu-
kunft verwirklichen (BGE 131 II 728 Erw. 2; Urteil BGer 2C_461/2011 vom 
9.11.2011 Erw. 4.1). In diesem Sinne hat das Bundesgericht eine Entschädi-
gungspflicht verneint bei Verminderung der baulichen Ausnützung um ca. einen 
Drittel (BGE 97 I 632), Herabsetzung der Ausnützung um ca. drei Viertel (ZBl 
86/1985 S. 211), einer Reduktion der Ausnützungsziffer von 0,8 auf 0,6 (BGE 
114 Ib 112 Erw. 6b S. 121), einer Nutzungseinbusse zufolge neuer Bau- und Ni-
veaulinien von rund einem Drittel (ZBl 98/1997 S. 368) und einer Herabsetzung 
der Baumassenziffer von 1,9 auf 1,6 (Urteil BGer 1C_349/2011 vom 9.1.2012 
Erw. 3.5 m.H.). Auf diese Rechtsprechung wird im angefochtenen Entscheid kor-
rekt hingewiesen. Dass Werteinbussen durch rein planerische Einschränkungen 

16

in der Regel nicht zu entschädigen sind, wird in der Lehre damit begründet, dass 
der Staat solche Eigentumseinschränkungen in der Regel als Schiedsrichter an-
ordnet, dem die Aufgabe übertragen ist, einen Ausgleich zwischen entgegenge-
setzten öffentlichen und privaten Interessen zu schaffen. Tritt der Staat in dieser 
Weise als desinteressierter Gestalter einer differenzierten Eigentumsordnung 
auf, schuldet er für sein Handeln keine Entschädigung (Riva, a.a.O., Art. 5 Rz 
137; vgl. auch Plüss, Enteignungsrechtliche Tatbestände und Entschädigungskri-
terien, ZBl 2009, S. 552). Anders verhält es sich, wenn der Staat seine hoheitli-
chen Befugnisse dafür einsetzt, um sich oder der Allgemeinheit klar fassbare 
Vorteile bzw. einen volkswirtschaftlichen Nutzen zu verschaffen. Eine derartige 
Indienstnahme privaten Eigentums ist als Indiz für eine mögliche Enteignungs-
ähnlichkeit der Massnahme zu werten (vgl. Riva, a.a.O., Art. 5 Rz 137; Plüss, 
a.a.O., S. 552). 

4.2.1 Vorliegend wurde das Grundeigentum der Beschwerdeführer nicht nur pla-
nerisch durch den Erlass einer Baulinie eingeschränkt, sondern es findet mit dem 
Tunnelbau ein Eingriff ins Grundeigentum statt, mit welchem der Staat sich für 
die Allgemeinheit Vorteile verschafft. Die Belastung der Grundstücke allein durch 
eine Baulinie wäre nach dem Gesagten grundsätzlich entschädigungslos zu dul-
den, sofern die Grundstücke – wie vorliegend – weiterhin bestimmungsgemäss 
und wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden können. Das Grundstück des Be-
schwerdeführers Ziff. 1 wurde zwischenzeitlich mit einem Zweifamilienhaus über-
baut, wobei auch ein Kellergeschoss/Garage erstellt werden konnte. Das Grund-
stück der Beschwerdeführerin Ziff. 2 ist bereits überbaut. Die Baulinie führt auch 
bei ihrem Grundstück zu Einschränkungen der Bebaubarkeit in Bezug auf die 
Möglichkeit der Unterkellerung, wobei bis 4m unterhalb des gewachsenen Ter-
rains gebaut werden kann und damit auch ein Kellergeschoss erstellt werden 
könnte. Die wirtschaftliche Nutzung der Grundstücke der Beschwerdeführer wird 
damit durch die Baulinie allein nicht derart schwer eingeschränkt, dass von einer 
materiellen Enteignung gesprochen werden kann. Zudem stellt sich vorliegend 
die Frage, ob ein Sonderopfer-Tatbestand (vgl. Waldmann in: FHB Verwaltungs-
recht, N 27.18, BGE 131 II 728 Erw. 2; 212 II 317 Erw. 12d) vorliege, nicht, 
nachdem ein Entschädigungsanspruch gemäss nachfolgenden Erwägungen aus 
formeller Enteignung zu bejahen ist. Indem der vorinstanzliche Entscheid das 
Vorliegen einer materiellen Enteignung verneint, ist er daher nicht zu beanstan-
den.

4.2.2 Der Eingriff ins Grundeigentum durch die Untertunnelung und die Enteig-
nung der Abwehrrechte stellt hingegen keine bloss planerische Nutzungsein-
schränkung dar. Vielmehr werden durch die Untertunnelung Teilrechte entzogen, 

17

indem zugunsten des Tunneleigentümers ein Servitut begründet wird (zwangs-
weise Belastung des Privateigentums mit einem beschränkten dinglichen Recht) 
und das aus dem Grundeigentum hervorgehende nachbarrechtliche Abwehrrecht 
gegen die Untertunnelung bzw. die Folgen der Untertunnelung nicht ausgeübt 
werden kann. Dies wird als zwangsweise Errichtung einer Dienstbarkeit verstan-
den, die auf dem Grundstück des Betroffenen zugunsten eines öffentlichen   
Werkeigentümers errichtet und demzufolge als formelle Enteignung behandelt 
wird (vgl. Waldmann in: FHB Verwaltungsrecht, N 27.58). Der Entzug dieser Teil-
rechte ist verbunden mit der Pflicht der Grundeigentümer, Bauten auf ihren 
Grundstücken in setzungsunempfindlicher Konstruktion zu erstellen und die Mög-
lichkeit, eine "normale" Pfahlfundation durchzuführen, wurde entzogen. Ein sol-
cher Eingriff stellt im Ergebnis eine formelle Enteignung dar. 

4.2.3 Der Tatbestand der formellen Enteignung ist von jenem der materiellen 
Enteignung abzugrenzen. Beide Tatbestände unterscheiden sich nicht nur hin-
sichtlich ihrer Anspruchsvoraussetzungen, sondern auch bezüglich des Verfah-
rens ihrer Geltendmachung (Waldmann in: FHB Verwaltungsrecht, N 27.57). In 
casu ergibt sich aus den von den Parteien auf gerichtliche Nachfrage hin nachge-
reichten Akten, dass zur Errichtung der für die Untertunnelung erforderlichen 
Dienstbarkeiten das entsprechende Verfahren für die formelle Enteignung einge-
leitet wurde. 

4.3.1 Die Beschwerdeführer haben mit Eingabe vom 11. Juli 2013 beim Regie-
rungsrat des Kantons Schwyz das Gesuch um Einleitung des Enteignungsverfah-
rens wegen Untertunnelung der Grundstücke KTN G und F.________ einge-
reicht, wobei vorsorglich ein Schaden in Höhe von Fr. 950‘000.-- geltend ge-
macht wurde. Am 3. Juni 2016 fand eine Einigungsverhandlung zwischen Vertre-
tern des Kantons (Baudepartement) und den Beschwerdeführern statt. 

Dem Protokoll der Einigungsverhandlung (dat. 30.6.2016) kann entnommen wer-
den, dass das Grundstück KTN G.________ bis auf 6.5 m Tiefe ab Oberkante 
Terrain bebaut werden könne, was bedeute, dass flächendeckend zwei Unterge-
schosse realisiert werden könnten. Beim Grundstück KTN F.________ sei eine 
Aushubtiefe zwischen 4.2 m und 6.3 m möglich. Im Weiteren ergibt sich aus dem 
Protokoll, dass der Kanton Schwyz für alle durch den Tunnelbau betroffenen 
Grundstücke ein "unselbständiges unterirdisches Überbaurecht für die Erstellung, 
den Bestand und Betrieb des Strassentunnels zu Gunsten KTN L.________, 
Küssnacht" errichten möchte, unabhängig davon, ob eine Enteignung vorliegt 
oder nicht. Für die Abklärung, ob eine Entschädigung zu leisten sei, werde ein 
externes Gutachten in Auftrag gegeben. 

18

4.3.2 Im Weiteren legten die Parteien im Verfahren einen undatierten Dienstbar-
keitsvertrag zwischen dem Beschwerdeführer Ziff. 1 und dem Kanton Schwyz be-
tr. Begründung eines unterirdischen Überbaurechts für den Strassentunnel zu 
Lasten von KTN G.________ ins Recht, wobei unter dem Titel "Entschädigung" 
vereinbart wurde:

1. Für die Einräumung der Dienstbarkeit gemäss Ziffer III. wird keine Entschädi-
gung geleistet. 

2. Der Kanton Schwyz bezahlt dem Grundeigentümer für die Mehrkosten des Ein-
baus der aktuellen Heizanlage, insbesondere wegen der dafür benötigten grös-
seren Heizräume zufolge Verhinderung einer Wärmepumpensonde, eine Ent-
schädigung von Fr. 30‘000.--, sowie die zu diesem Verfahren entstandenen 
Anwaltskosten von Fr. 6‘000.--, somit insgesamt Fr. 36‘000.--.

Unter dem Titel "Weitere Bestimmungen" wurde im Weiteren u.a. vereinbart: 

3. Für den Fall, dass ein Gericht (Verwaltungs- oder Bundesgericht) das hängige 
Verfahren wegen materieller Enteignung (tunnelbedingte Mehrkosten der Bau-
grundabdichtung und -sicherung) ins Verfahren der formellen Enteignung ver-
weisen sollte, ist zur Entschädigungsposition "Baugrundabdichtung und 
-sicherung" das formelle Enteignungsverfahren neu aufzunehmen, wobei die 
mit Ziff. IV.2 geleistete Entschädigung an die Gesamtentschädigung anzurech-
nen ist. 

Es ist aus den Akten nicht ersichtlich, ob die fragliche Vereinbarung von den Par-
teien unterzeichnet wurde. 

4.3.3 Zwischen der Beschwerdeführerin Ziff. 2 und dem Kanton konnte offenbar 
keine Einigung betr. Errichtung einer Dienstbarkeit für die Untertunnelung erzielt 
werden. Eine entsprechende Vereinbarung liegt nicht bei den Akten. Der Regie-
rungsrat hat vielmehr mit Beschluss Nr. 304/2018 vom 24. April 2018 entschie-
den, dass die Dienstbarkeit (unselbständiges unterirdisches Überbaurecht für die 
Erstellung, Beibehaltung und den Betrieb eines Strassentunnels inklusive Stras-
se und der entsprechenden Einrichtung und Anlagen zu Lasten des Grunds-
tückes KTN F.________, Küssnacht) enteignet werde. Über eine allfällige Ent-
schädigung entscheide die Schätzungskommission (§ 36 EntG). 

4.3.4 Mithin hat der Regierungsrat zu Recht erkannt, dass die Untertunnelung 
der Grundstücke der Beschwerdeführer die Errichtung einer entsprechenden 
Dienstbarkeit erfordert. Die Grundstücke der Beschwerdeführer werden durch 
den Kanton baulich beansprucht, wodurch in ihre Eigentumsrechte eingegriffen 
wird. Wie bereits erwähnt, sind die entsprechende Rechte gemäss § 25 StraG 
freihändig oder im Enteignungsverfahren zu erwerben (vgl. auch VGE III 2015 35 
vom 28.5.2015 Erw. 4.3). 

19

4.4 Das Enteignungsverfahren ist zweistufig. In der ersten Verfahrensstufe wird 
verfügt, ob und was enteignet werden darf. Zuständig für diesen Entscheid ist für 
den Kanton der Regierungsrat (§ 30 Abs. 1 lit. c EntG). Nach Abschluss dieser 
ersten Stufe schliesst sich das Entschädigungsverfahren an. Kommt keine Eini-
gung über die Entschädigung zustande, ist das Schätzungsverfahren einzuleiten 
(§ 34 EntG). Zuständig für die Festsetzung der Entschädigung ist die Kantonale 
Schätzungskommission (§ 35 EntG). Im angefochtenen Entscheid hat die Kanto-
nale Schätzungskommission als Vorinstanz auf Gesuch der Beschwerdeführer 
hin einzig über das Vorliegen einer materiellen Enteignung entschieden und die-
se Frage zu Recht verneint. Liegt eine formelle Enteignung vor, liegt daneben – 
für denselben Tatbestand – in der Regel nicht noch eine materielle Enteignung 
vor. Ein Nebeneinander von formeller und materieller Enteignung kann zwar vor-
liegen, wenn eine materielle Enteignung in einem späteren Zeitpunkt von einer 
formellen Enteignung überlagert wird (vgl. Kessler Coendet, a.a.O., Rz 26.61) 
oder im Hinblick von Einschränkungen, welche Nachbarn aus Immissionen von 
öffentlichen Werken erleiden, welche der formellen Enteignung zugerechnet wer-
den, und wenn aufgrund der Immissionen eine Überbaubarkeit dieser Grundstü-
cke nicht mehr möglich ist, was als materielle Enteignung zu werten ist (vgl. 
Kessler Coendet, a.a.O., Rz 26.60). Anzumerken ist, dass bei einem solchen 
Nebeneinander von formeller und materieller Enteignung auf jeden Fall keine 
Kumulierung der Entschädigung stattfindet (vgl. BGE 132 II 475 in Pra 2007 
Nr. 102 Erw. 2.5). 

Vorliegend liegt jedoch kein solcher Sachverhalt mit einem Nebeneinander von 
formeller und materieller Enteignung vor. Der Bau des Strassentunnels greift in 
die schützenswerten (Eigentümer-)Interessen der Beschwerdeführer ein; er stellt 
einen Eingriff ins Grundeigentum der Beschwerdeführer dar, wofür der Kanton 
eine Rechtsposition, eine Dienstbarkeit erwerben muss. Die Errichtung einer 
Dienstbarkeit infolge Untertunnelung und die entsprechenden Einschränkungen 
in der Bebaubarkeit der Grundstücke stellt eine formelle Enteignung dar. Dane-
ben liegt keine materielle Enteignung vor, über welche in einem separaten Ver-
fahren zu entscheiden wäre. Über die Frage der Entschädigung aus formeller 
Enteignung liegt – soweit ersichtlich – noch kein Entscheid vor bzw. der ange-
fochtene Entscheid befasst sich mit dieser Frage nicht und sie ist mithin nicht 
Streitgegenstand, auch wenn die Vorinstanz in den Erwägungen zu gewissen 
Punkten eines möglichen Schadens im Zusammenhang mit der Untertunnelung 
Stellung nimmt. Ein (anfechtbarer) Entscheid über die Entschädigung wegen Er-
richtung einer Dienstbarkeit für die Untertunnelung liegt damit aber nicht vor. 

Soweit zwischenzeitlich keine Einigung über die Entschädigung aus formeller 
Enteignung zustande gekommen ist, wird darüber in einem separaten Verfahren 

20

zu entscheiden sein. Bei der Festlegung der Entschädigung wird zu berücksichti-
gen sein, dass bei der formellen Enteignung von dinglichen Rechten jede kausa-
le Werteinbusse zu vergüten ist (Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Um-
weltschutzrecht, 6.A., S. 619 f.; § 17 und 24 Abs. 1 EntG, Art. 26 BV; zur Bemes-
sung der Entschädigung vgl. auch BGE 122 II 246 Erw. 4b; Urteil Bundesgericht 
1C_271/2012 vom 6.11.2012 Erw. 2.3.1; Urteil Bundesverwaltungsgericht A-
4873/2014 vom 21.10.2015 Erw. 7.2.1). Bei einer Wertverminderung durch Ab-
zonung oder durch die Festlegung einer Baulinie werden hingegen auf dem We-
ge der materiellen Enteignung nur bei entsprechenden Voraussetzungen (wenn 
z.B. nicht mehr wirtschaftlich gebaut werden kann) Entschädigungen geschuldet. 
Die Vorinstanz hat sich im angefochtenen Entscheid nur unter diesem letzten 
Gesichtspunkt mit dem Vorliegen eines Schadens befasst. Den entsprechenden 
Ausführungen kommt von daher auch aus diesem Grund keine präjudizielle Wir-
kung zu. Im Übrigen wird im Dispositiv des angefochtenen Entscheides nicht 
über die Höhe der Entschädigung entschieden, weshalb darauf vorliegend nicht 
weiter eingegangen werden muss. Die Frage der Entschädigung aus formeller 
Enteignung bildet nicht Gegenstand des angefochtenen Entscheides und ist mit-
hin vorliegend nicht Streitgegenstand. 

5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Errichtung einer Dienstbarkeit 
zu Lasten der beschwerdeführerischen Grundstücke infolge Untertunnelung eine 
formelle Enteignung darstellt und entsprechend zu entschädigen sein wird. Über 
die Höhe der Entschädigung ist im Rahmen des bereits eingeleiteten Verfahrens 
der formellen Enteignung zu entscheiden. Daneben liegt keine separate materiel-
le Enteignung vor. Der angefochtene Entscheid ist deshalb im Ergebnis nicht zu 
beanstanden und die Beschwerde ist abzuweisen. 

6. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend gehen die Kosten für dieses 
Verfahren zu Lasten der Beschwerdeführer (§ 72 Abs. 2 VRP). 

21

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. 

2. Die Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren werden auf 
Fr. 2'000.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten, Barauslagen) festgesetzt und 
den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftung) auferlegt. Die Be-
schwerdeführer haben am 29. September 2017 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'000.-- bezahlt, so dass die Rechnung ausgeglichen ist. 

3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

4. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (3/R)
- die Vorinstanz (R) 
- und den Regierungsrat (EB).

Schwyz, 28. August 2018

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 11. September 2018