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**Case Identifier:** 78035022-64f5-5bc9-b1f6-157196a9c44c
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-09-21
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 21.09.2021 A/2044/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-2044-2021_2021-09-21.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/2044/2021-AMENAG ATA/967/2021  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 21 septembre 2021 

 

   dans la cause 

 

Monsieur Raphaël DUNAND 
représenté par Me Mattia Deberti, avocat 

contre 

COMMISSION FONCIÈRE AGRICOLE 
 

et 

 

ASSOCIATION DE L’AIDE À L’ÉGLISE EN DÉTRESSE (KIRCHE IN  
NOT- OSTPRIESTERHILFE, SCHWEIZ) 
représentée par Me Serge Fasel, avocat 

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EN FAIT 

1)  Par acte notarié du 20 septembre 1993, Monsieur Germain MATTHEY DE 

L’ENDROIT et Madame Hélène MATTHEY DE L’ENDROIT (ci-après : les 
époux MATTHEY DE L’ENDROIT) ont fait don à l’Association de l’aide à 
l’Église en détresse (Kirche in Not – Ostpriesterhilfe, Schweiz ; ci-après : 
l’association) de la parcelle n° 3'562, feuille 23, d’une superficie de 25'867 m2, 
sise sur la commune de Thônex, au lieu-dit « Mapraz », située en zone agricole et 

sur laquelle est érigé un bâtiment d’habitation. Le même acte réservait aux 
donateurs un droit de demeurer dans la maison d’habitation sise sur la parcelle. 

2)  En 2005, à la suite du décès des époux MATTHEY DE L’ENDROIT, 
l’association est entrée en possession de la parcelle n° 3'562, qu’elle a mise en 
location. 

3)  Le 14 mai 2008, l’association a informé la commission foncière agricole 
(ci-après : CFA) de son intention de mettre en vente la parcelle n° 3'562, 

sollicitant son désassujettissement, en tout ou en partie, à la loi fédérale sur le 

droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR - RS 211.412.11). 

4)  Le 4 juin 2008, la CFA a effectué un transport sur place. Selon le  

procès-verbal y relatif, le bâtiment d’habitation, auquel il était accédé par un 
chemin depuis la route de Malagnou 200, avait été construit au début des années 

1960 et n’avait aucun caractère agricole. Un désassujettissement partiel pouvait 
être envisagé s’agissant de la partie de la parcelle qui comprenait le chemin 
d’accès, l’espace compris entre celui-ci et la limite à l’est de la propriété, où de 
nombreux arbres avaient été plantés, ainsi que le bâtiment d’habitation. Les autres 
parties de la parcelle resteraient assujetties à la LDFR. 

5)  Par décision du 18 novembre 2008, la CFA a autorisé la division de la 

parcelle n° 3'562 en trois sous-parcelles, soit les parcelles n
os

 6'366 (d’une 
superficie de 7'335 m

2), 6'367 (d’une superficie de 12'116 m2) et 6'368 (d’une 
superficie de 6'363 m

2
 et en zone d’assolement), et prononcé le 

désassujettissement de la parcelle n° 6'367 qui comprenait le bâtiment 

d’habitation. 

6)  En mai et août 2010, à la suite des requêtes de l’association, la CFA a 
autorisé la vente des parcelles n

os
 6'366 et 6'368 respectivement à Monsieur André 

GIRARDET, exploitant agricole à Nyon, puis à Madame Nicole TERRIER, 

exploitante agricole. 

7)  Dans l’intervalle, par courriel du 28 juin 2010, Messieurs Roger et Stéphane 
BERDUGO ont écrit à Monsieur Gérard TURRETTINI, administrateur de Bory 

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& Cie Agence immobilière SA (ci-après : l’agence immobilière) mandatée par 
l’association en vue de la vente des parcelles, au sujet d’un précédent entretien, au 
cours duquel ils lui avaient confirmé leur offre ferme d’acquérir les parcelles au 
prix de CHF 3'800'000.- pour la partie du terrain non assujettie à la LDFR et de 

CHF 180'000.- pour les parties du terrain situées en zone agricole. 

8)  Par courriel du 6 juillet 2010, M. TURRETTINI a conseillé aux avocats de 

l’association d’accepter la proposition d’acquisition ferme de M. Roger 
BERDUGO pour la parcelle bâtie, pour autant qu’il signe rapidement l’acte de 
vente et qu’il trouve, dans un deuxième temps, un agriculteur pour acquérir les 
parcelles agricoles et obtenir l’accord de la CFA. 

9)  Par acte notarié du 19 octobre 2010, l’association a vendu la parcelle 
n° 6'367 à Malagnou 200 SA (ci-après : la société), inscrite au registre du 

commerce de Genève depuis août 2010, ayant pour but statutaire l’achat, la mise 
en valeur, la vente, la location, le gardiennage et l’exploitation de tous immeubles 
et ayant pour actionnaire notamment M. Stéphane BERDUGO, au prix de 

CHF 3'800'000.-, un droit d’emption sur les parcelles nos 6'366 et 6'368 ayant au 
surplus été concédé à la société jusqu’au 19 octobre 2011, prolongé par la suite 
jusqu’au 31 décembre 2011. 

10)  À la suite de cette vente, l’association s’est acquittée auprès de l’agence 
immobilière d’un montant de CHF 122'664.- à titre de commission de courtage 
pour l’activité déployée par M. TURRETTINI en lien avec la vente de la parcelle 
n° 6'367. 

11)  Par courriel du 14 juin 2011, M. Stéphane BERDUGO a informé 

l’association qu’il avait trouvé un moyen de se porter acquéreur des deux 
parcelles assujetties à la LDFR, lui demandant de concéder un contrat de prêt du 

terrain en faveur de l’agriculteur-acquéreur avec lequel il travaillait, de manière à 
consolider son dossier auprès de la CFA et permettre une résolution rapide de la 

transaction. 

12)  Le 16 septembre 2011, le notaire en charge d’instrumenter la vente des 
parcelles n

os
 6'366 et 6'368 (ci-après : le notaire) a déposé auprès de la CFA une 

requête d’autorisation de vente portant sur lesdites parcelles en faveur de 
Monsieur Raphaël DUNAND, viticulteur, la mention « culture » étant indiquée 

sous l’entrée « motifs et justification de la demande ». 

13)  Par décision du 18 octobre 2011, la CFA a autorisé la vente des parcelles 

n
os

 6'366 et 6'368 à M. DUNAND, pour le prix de CHF 109'584.-, dès lors 

qu’elles étaient assujetties à la LDFR, que l’acquéreur était exploitant à titre 
personnel et que le prix convenu n’était pas surfait. 

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14)  Par acte notarié du 13 décembre 2011, l’association a vendu les parcelles 
n

os
 6'366 et 6'368 à M. DUNAND au prix de CHF 109'584.-. Dans ce même acte, 

la société a requis la radiation du droit d’emption dont elle bénéficiait alors. 

15)  Par acte notarié du 13 décembre 2011 également, M. DUNAND et la société 

ont conclu une promesse d’achat-vente, aux termes de laquelle le premier 
s’obligeait à vendre à la deuxième les parcelles nos 6'366 et 6'368. Un montant de 
CHF 170'000.-, à titre d’avance sur le prix de vente, définitivement acquis à 
M. DUNAND, était versé à ce dernier, indépendamment de la réalisation des 

conditions d’acquisition, l’intéressé en supportant l’entière responsabilité, à la 
décharge du notaire instrumentant l’acte. La naissance des effets juridiques dudit 
acte était subordonnée au désassujettissement des parcelles à la LDFR et à leur 

déclassement en zone à bâtir. Sous déduction de l’avance déjà versée, le prix de 
vente était de CHF 260'000.- si ces conditions se réalisaient d’ici au 13 décembre 
2021, de CHF 410'000.- si elles l’étaient d’ici au 13 décembre 2031 et de 
CHF 660'000.- si elles intervenaient d’ici au 13 décembre 2051. La société était 
en outre mise au bénéfice d’un droit d’emption sur les parcelles. M. DUNAND 
constituait par ailleurs en faveur de la société, à titre gratuit, une servitude de 

non-bâtir sur l’ensemble des parcelles, s’engageant aussi à ne pas constituer 
d’autre servitude ni gage immobilier et à ne pas conclure de bail à loyer sans le 
consentement de la société. 

16)  Toujours le 13 décembre 2011, M. DUNAND et la société ont conclu un 

contrat de bail à loyer, aux termes duquel le premier louait à la deuxième les 

parcelles n
os

 6'366 et 6'368 à destination de jardin d’agrément pour une durée de 
dix ans à compter du 1

er
 janvier 2021 et un loyer annuel de CHF 1'000.-. Le 

locataire pouvait en outre sous-louer, prêter ou ériger une construction provisoire 

ou entreposer des caisses de rangement sur les parcelles sans le consentement écrit 

du bailleur. 

17)  Le 16 septembre 2016, M. DUNAND a requis de la CFA le 

désassujettissement des parcelles n
os

 6'366 et 6'368, étant donné que celles-ci 

n’étaient pas cultivées depuis plus de quarante ans, ne comportaient aucune 
construction, étaient considérées comme peu propices à l’agriculture et louées 
comme jardin d’agrément. Ayant renoncé de manière irrévocable à cultiver ces 
parcelles, il souhaitait qu’une suite favorable soit donnée à sa requête. 

18)  Le 7 février 2017, la CFA a informé M. DUNAND que les conditions d’une 
révocation de la décision du 18 octobre 2011 étaient remplies. Sa requête du 

16 septembre 2016 mettait en évidence qu’il avait fait valoir sa qualité 
d’exploitant à titre personnel pour obtenir l’autorisation d’acquérir les parcelles 
n

os
 6'366 et 6'368, alors qu’il n’avait jamais eu l’intention de les exploiter, puisque 

le jour de leur achat, il les avait louées à la société et avait conclu une promesse 

d’achat-vente avec cette dernière, réalisant un bénéfice de CHF 60'000.- sur 
l’opération. 

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19)  Le 6 avril 2017, M. DUNAND a persisté dans sa demande, précisant que 

l’autorisation du 18 octobre 2011 ne pouvait être révoquée. Il n’avait ainsi pas 
prétendu qu’il exploiterait personnellement les parcelles ni fourni de fausses 
indications, l’autorisation d’acquérir celles-ci ayant été accordée en raison de sa 
seule qualité d’exploitant agricole reconnu. Il n’avait au demeurant jamais été 
interrogé sur ses intentions et avait agi en totale transparence. Il convenait par 

conséquent d’entrer en matière sur sa demande de désassujettissement, qui 
remplissait toutes les conditions pour être accordée. En effet, les parcelles,  

non-bâties, n’étaient plus cultivées depuis quarante ans et étaient utilisées comme 
jardin d’agrément, ce que montraient les photographies aériennes effectuées à 
compter de 1963. Ce très long usage non agricole laissait présumer qu’il en irait 
de même à l’avenir, ce d’autant que les deux agriculteurs qui s’étaient intéressés à 
l’acquisition des parcelles y avaient renoncé, considérant que l’agriculture y était 
impraticable. Il avait effectué le même constat et n’avait ainsi pas l’intention 
d’affecter ces parcelles à la culture. Le fait que la majeure partie de la parcelle 
n° 6'368 soit comprise dans les surfaces d’assolement n’excluait pas qu’elle puisse 
être désassujettie, ce qui était du reste sans pertinence pour l’affectation du terrain 
en cause. 

20) a. Le 9 mai 2017, la CFA a tenu une audience, lors de laquelle son président, 

M. TURRETTINI, a précisé qu’en sa qualité d’administrateur de l’agence 
immobilière mandatée par l’association, il avait été impliqué dans la vente de la 
parcelle n° 6'367 à la société, sans pour autant avoir participé à celle des deux 

autres parcelles à M. DUNAND. 

 b. M. DUNAND a expliqué qu’à l’époque, M. Stéphane BERDUGO, qui était 
un ami, l’avait appelé pour l’informer que les parcelles nos 6'366 et 6'368 étaient à 
vendre. Il s’était alors dit que c’était l’occasion de faire un investissement, si bien 
qu’il avait fait « un marché » et réalisé « une affaire ». La totalité du montant de 
CHF 170'000.- avait été payée en mains du notaire, ce qui lui avait permis de 

payer l’association à hauteur du prix licite et de garder la différence comme prix 
pour la concession du droit d’emption et des avantages concédés à la société. Il 
n’avait effectué aucun investissement personnel. La situation des parcelles ne 
permettait aucune culture et il n’avait pas prétendu le contraire lors de leur 
acquisition. Depuis lors, les parcelles n’étaient jamais entrées dans sa surface 
agricole utile et il n’avait pas non plus eu l’intention de les y inscrire. 

 c. Selon l’administrateur de la société, certains de ses actionnaires avaient été 
en contact avec l’association, laquelle souhaitait vendre la parcelle reçue en 
donation, partiellement désassujettie. Comme il existait un lien d’amitié entre 
M. Stéphane BERDUGO et M. DUNAND, il avait été demandé à ce dernier s’il 
était intéressé à acquérir les parcelles n

os
 6'366 et 6'368, ce qu’il avait accepté, 

malgré le risque qu’il reste propriétaire de celles-ci en cas de refus de 
désassujettissement, puisque ce n’était qu’à cette condition que la société pouvait 

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acquérir les parcelles. Les actionnaires de la société avaient eu des contacts avec 

les autorités communales, qui n’excluaient pas de développer le secteur pour le 
sortir de la zone agricole, ce qui les avait incités à acquérir la parcelle bâtie et 

ensuite trouver quelqu’un qui soit d’accord de patienter jusqu’à ce que les deux 
autres parcelles puissent être acquises. M. DUNAND n’avait pas agi au nom et 
pour le compte des actionnaires de la société, mais en son propre nom. 

21)  Le 12 septembre 2017, en réponse à une demande de renseignement de la 

CFA, le registre foncier (ci-après : RF) lui a indiqué que les parcelles n
os

 6'366 et 

6'368 faisaient uniquement l’objet d’une annotation d’emption inscrite en faveur 
de la société et arrivant à échéance le 13 décembre 2021. 

22)  Le 9 octobre 2017, la CFA a procédé à un transport sur place. Le  

procès-verbal y relatif, du 5 décembre 2017, indique que les parcelles n
os

 6'366, 

6'367 et 6'368 formaient « un périmètre uniforme (surface herbeuse) ». 

23)  Dans ses observations du 12 janvier 2018, M. DUNAND a indiqué que 

c’était l’association qui avait fourni les informations pour la vente des parcelles, 
lui-même n’en ayant pas données, à défaut d’avoir été sollicité à cette fin. La CFA 
s’était contentée de sa qualité d’exploitant à titre personnel, ce qui était exact 
puisqu’il exploitait un domaine viticole. Les conditions pour une révocation 
n’étaient dès lors pas réunies, la conclusion d’autres actes avec la société n’étant 
d’aucune pertinence. Lesdits actes ne pouvaient au demeurant être assimilés à une 
vente et étaient valables car ils ne revenaient pas à éluder les dispositions de la 

LDFR, laquelle visait à empêcher un transfert de propriété. Le transport sur place, 

qui concernait le désassujettissement des parcelles, avait confirmé que, bien 

qu’objectivement cultivables pour leur partie non arborisée, elles n’en étaient pas 
moins objectivement soustraites à tout usage agricole pour être utilisées comme 

parc par les occupants de la maison d’habitation. 

24)  Par décision du 20 février 2018, la CFA a révoqué l’autorisation d’acquérir 
délivrée à M. DUNAND le 18 octobre 2011. 

  Contrairement aux allégués de M. DUNAND, les parcelles n
os

 6'366 et 

6'368 étaient appropriées à l’agriculture, ce qu’elles étaient déjà en 2008, puis en 
2011, lors de leur vente à l’intéressé. Elles demeuraient en outre exploitées en 
pré-champ, ce qui avait été constaté lors du transport sur place du 9 octobre 2017. 

M. DUNAND avait fait valoir sa qualité d’exploitant à titre personnel pour obtenir 
l’autorisation de les acquérir, alors qu’il n’avait jamais eu l’intention de les 
exploiter, comme le montraient les actes juridiques conclus avec la société le 

même jour que leur acquisition ainsi que ses déclarations. Il en ressortait en 

particulier que le montant de CHF 170'000.- payé par la société à M. DUNAND 

avait permis à ce dernier de s’acquitter du prix maximum licite des parcelles 
auprès de l’association et de conserver la différence comme prix pour la 
concession d’un droit d’emption et des avantages concédés à la société. Il avait 

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ainsi capté l’autorisation de la CFA, qui ne lui aurait pas été accordée si celle-ci 
avait eu connaissance de la situation objectivement exacte. Il se justifiait dès lors 

de révoquer ladite autorisation et d’ordonner la rectification du RF, la société, au 
bénéfice d’un droit d’emption, ne pouvant être qualifiée de tiers de bonne foi, 
étant précisé que la promesse d’achat-vente du 13 décembre 2011 était nulle 
puisqu’elle visait à éluder les dispositions de la LDFR. 

25)  Par acte du 16 avril 2018, enregistré sous n° A/1230/2018, M. DUNAND a 

interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice 

(ci-après : la chambre administrative) contre la décision de la CFA du 20 février 

2018, concluant à son annulation et à ce qu’il soit constaté que les parcelles 
n

os
 6'366 et 6'368 n’étaient pas assujetties à la LDFR. 

26)  La chambre administrative a ordonné l’appel en cause de l’association, qui a 
conclu préalablement à l’audition de M. DUNAND et de plusieurs témoins et à ce 
qu’un transport sur place soit ordonné, principalement au constat de la nullité de 
la décision du 20 février 2018, subsidiairement à son annulation, plus 

subsidiairement au constat de la validité de la vente des parcelles n
os

 6'366 et 

6'368 en faveur de M. DUNAND. 

  L’association a en particulier fait valoir une violation de son droit d’être 
entendue, dès lors qu’elle n’avait pas participé à la procédure devant la CFA, qui 
avait mené à la décision du 20 février 2018. La CFA avait également siégé dans 

une composition irrégulière, puisque M. TURRETTINI avait participé à la 

procédure, alors même qu’il était intervenu en qualité de courtier dans le cadre de 
la vente des parcelles. 

27)  Par arrêt du 10 décembre 2019 (ATA/1779/2019) rendu dans la cause 

n° A/1230/2018, la chambre administrative a partiellement admis le recours de 

M. DUNAND, annulé la décision de la CFA du 20 février 2018 et renvoyé le 

dossier à cette dernière pour nouvelle décision au sens des considérants. 

  En cas de confirmation de la décision litigieuse, l’association serait non 
seulement réintégrée dans ses droits, mais devrait également supporter les 

conséquences financières de la nullité du contrat de vente, si bien qu’elle était 
directement touchée par la révocation du droit d’aliéner les parcelles nos 6'366 et 
6'368 et aurait dû prendre part à la procédure non contentieuse. 

28)  Le 13 mai 2020, l’association a conclu devant la CFA principalement au 
constat du non-assujettissement des parcelles à la LDFR, subsidiairement au 

constat de l’absence de motif de révocation de l’autorisation d’acquérir du 
18 octobre 2011, plus subsidiairement au constat de l’assujettissement au régime 
de l’autorisation de la promesse d’achat-vente et du contrat de bail à loyer conclu 
entre M. DUNAND et la société et au constat de la nullité de ces actes. 

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  Bien que les parcelles n
os

 6'366 et 6'368 soient situées en zone agricole, elles 

étaient utilisées depuis 1963 en tant que jardin d’agrément, si bien qu’elle avait pu 
les acquérir par donation, alors même qu’elle n’était pas active dans le secteur de 
l’agriculture. Il en résultait qu’elles devaient être soustraites au champ 
d’application de la LDFR et leur acquisition par M. DUNAND n’avait pas à être 
autorisée. 

  En toute hypothèse, une révocation était exclue, puisque M. DUNAND 

n’avait fourni aucune information erronée ou inexacte au moment de requérir 
l’autorisation, en particulier en lien avec sa qualité d’exploitant à titre personnel, 
étant précisé que la question de savoir s’il avait ou non l’intention d’exploiter les 
parcelles au moment de leur acquisition n’était pas pertinente. De plus, la 
demande d’autorisation d’acquérir avait été déposée par le notaire, sans qu’elle ne 
l’y ait préalablement autorisé. 

  L’invalidation de la vente entre M. DUNAND et l’association n’était pas 
opportune, dès lors qu’en cas de révocation de l’autorisation, le premier pourrait 
requérir une nouvelle fois une autorisation, qui ne pourrait être refusée s’il 
s’engageait à exploiter effectivement lesdites parcelles. Il résultait des actes 
juridiques conclus entre M. DUNAND et la société que le droit de propriété du 

premier avait été vidé de sa substance au profit de la deuxième, ce qui équivalait 

économiquement à un transfert de propriété soumis à autorisation d’acquérir, qui 
n’avait jamais été accordée. Les actes en cause étaient ainsi nuls, ce qui entraînait 
la restitution des prestations réciproques. 

29)  Le 29 juin 2020, M. DUNAND a persisté dans ses précédentes conclusions, 

précisant qu’il n’avait pas agi en qualité d’« homme de paille » pour le compte de 
la société, mais pour son propre compte, puisque son intention était d’acquérir les 
parcelles et d’en demeurer propriétaire aussi longtemps qu’elles resteraient en 
zone agricole. Il s’était d’ailleurs également acquitté du prix de vente. La requête 
en autorisation d’aliéner avait été présentée par l’association et rédigée par le 
notaire, sans qu’il ne prenne part à ladite procédure, dans le cadre de laquelle il 
n’avait pas non plus été invité à se déterminer, en particulier s’agissant de ses 
intentions. Par ailleurs, une promesse de vente n’était pas assujettie à autorisation, 
pas plus que la constitution d’un droit d’emption, puisqu’elles ne constituaient pas 
un transfert de propriété déguisé, si bien que ces actes n’étaient pas nuls. 

30) a. Entendu par la CFA, M. DUNAND a confirmé ses précédentes déclarations, 

précisant qu’il n’avait pas le souvenir d’avoir eu affaire à l’association ni d’avoir 
traité avec celle-ci des actes juridiques conclus avec la société, n’ayant au 
demeurant pas signé la requête qui avait conduit à la décision du 18 octobre 2011. 

Par ailleurs, personne ne lui avait demandé ses motivations au moment de 

l’acquisition des parcelles nos 6'366 et 6'368 sachant que c’était grâce à son statut 
d’agriculteur qu’il avait pu se porter acquéreur. Il confirmait avoir acquis celles-ci 
pour « faire une affaire » financière, ce dont il ne s’était jamais caché, pas plus 

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qu’il n’avait indiqué avoir eu l’intention de les cultiver, étant donné leur petite 
superficie et leur accès compliqué, au milieu desquelles se trouvait une maison 

d’habitation. Il n’avait rien relevé de particulier dans les actes notariés signés, 
notamment s’agissant de la clause excluant toute responsabilité du notaire. 

 b. Le représentant de l’association a persisté dans sa demande de récusation de 
M. TURRETTINI. 

 c. M. Stéphane BERDUGO a expliqué avoir acquis, en 2010, la parcelle bâtie 

pour le compte de la société. Les parcelles n
os

 6'366 et 6'368 demeurant assujetties 

à la LDFR, elles ne pouvaient être vendues qu’à un agriculteur, raison pour 
laquelle il avait fait appel à un ami, M. DUNAND. En parallèle, une promesse de 

vente avait été signée, qui permettait à la société d’acquérir lesdites parcelles une 
fois leur désassujettissement prononcé. La société avait ainsi versé CHF 170'000.- 

à M. DUNAND au moment de la signature de la promesse de vente, montant qui 

ne faisait pas l’objet d’une condition suspensive, une soulte ayant été prévue selon 
des paliers. Il s’agissait d’une affaire commerciale courante, qu’il avait coutume 
de réaliser dans le cadre de son travail. 

 d. Selon le notaire ayant instrumenté les actes de vente des parcelles n
os

 6'366 

et 6'368 et de promesse d’achat-vente, la clause le déchargeant de toute 
responsabilité n’était pas inhabituelle et avait été introduite dans ce dernier acte en 
raison de la durée que pouvait prendre le déclassement. Il ne voulait en particulier 

pas être rendu responsable, plusieurs décennies après la conclusion de l’acte, du 
non-aboutissement de l’opération prévue si les parcelles n’étaient pas déclassées. 
Par ailleurs, le terme « culture » figurant dans la requête du 16 septembre 2011 

était « générique ». 

31)  Le 30 novembre 2020, l’association a persisté dans ses précédentes 
conclusions, précisant qu’elle n’avait pas eu connaissance à l’époque des actes 
conclus entre M. DUNAND et la société, ignorant que celui-là intervenait comme 

« homme de paille » pour le compte de celle-ci. Il ressortait en outre du dossier 

qu’elle ignorait l’identité de M. DUNAND jusqu’à la fin du mois d’octobre 2011. 

32)  Le 1
er

 décembre 2020, M. DUNAND a indiqué que l’association ignorait 
l’existence des actes convenus avec la société, ce qui n’était du reste pas pertinent. 
Il n’avait toutefois pas agi comme « homme de paille », ayant toujours été clair et 
transparent au sujet des opérations qui avaient eu lieu. 

33)  Par décision du 12 janvier 2021, la CFA a rejeté la demande de récusation 

de M. TURETTINI, révoqué l’autorisation d’acquérir délivrée à M. DUNAND le 
18 octobre 2011 et communiqué sa décision au RF. 

  M. TURRETTINI s’était récusé dans toutes les procédures en lien avec la 
vente des parcelles et avait exposé la situation à M. DUNAND, qui n’avait pas 

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sollicité sa récusation, et aucun autre motif de récusation n’était apparu par la 
suite, notamment lors de la comparution personnelle de l’association. 

  Pour le surplus, les motifs figurant dans la décision du 20 février 2018 

étaient repris. 

34)  Par acte du 8 mars 2021, enregistré sous le numéro A/872/2021, 

M. DUNAND a interjeté recours auprès de la chambre administrative contre cette 

décision, concluant à son annulation, à ce qu’il soit constaté que les parcelles 
n

os
 6'366 et 6'368 n’étaient pas assujetties à la LDFR et à l’octroi d’une indemnité 

de procédure. 

35)  Le 12 mai 2021, l’association a conclu principalement au constat du  
non-assujettissement des parcelles, subsidiairement au constat de l’absence de 
motif de révocation de l’autorisation d’acquérir, plus subsidiairement au constat 
de l’assujettissement au régime de l’autorisation de la promesse d’achat-vente et 
du contrat de bail à loyer entre M. DUNAND et la société ainsi que de la nullité 

de ces actes et, en « en tout état », à l’annulation de la décision de la CFA du 
12 janvier 2021 et à l’octroi d’une indemnité de procédure. 

36)  Par décision du 11 mai 2021, la CFA a ordonné la rectification du RF, soit 

la réinscription de l’association en tant que propriétaire des parcelles nos 6'366 et 
6'368 de la commune de Thônex et a transmis la décision au RF pour rectification.  

  La décision faisait suite à celle du 12 janvier 2021 révoquant l’autorisation 
d’acquérir les parcelles précitées en faveur de M. DUNAND, au fait que 
l’association était préalablement inscrite en tant que propriétaire de celle-ci et 
faisait application de l’art. 72 al. 1 LDFR stipulant que si une inscription au RF 
reposait sur un acte nul, l’autorité compétente en matière d’autorisation ordonnait 
la rectification du registre foncier après avoir révoqué l’autorisation (art. 71).   

37)  Le 12 mai 2021, la CFA a conclu au rejet du recours. 

38)  Dans sa réplique, M. DUNAND a persisté dans les conclusions et termes de 

son recours, concluant au surplus à un transport sur place. 

39)  Par acte du 14 juin 2021, M. DUNAND a interjeté recours contre la décision 

de la CFA du 11 mai 2021. Principalement, il concluait à l’annulation de la 
décision du 11 mai 2021, la jonction devant être préalablement ordonnée avec la 

cause A/872/2021.  

  La décision attaquée postulait que l’autorisation d’acquérir du 18 octobre 
2011 avait été révoquée de façon définitive. Or, tel n’était pas le cas, compte tenu 
de la procédure en cours devant la chambre administrative. Pour cette seule 

raison, la décision du 11 mai 2021 devait être annulée. 

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  Pour le surplus, les conditions légales à la rectification du RF n’étaient pas 
réunies. En application de l’art. 72 al. 4 LDFR, la rectification du RF était exclue 
lorsqu’elle lésait les droits de tiers de bonne foi. Ainsi, avant de statuer sur une 
éventuelle rectification, l’autorité devait se renseigner auprès du conservateur du 
RF pour savoir s’il existait de tels droits. Or, la CFA ne s’était pas conformée à 
cette prescription légale. Ce vice de nature formelle suffisait à entraîner 

l’annulation de la décision attaquée.  

  L’association était de bonne foi. Sa réinscription en tant que propriétaire 
léserait sévèrement ses intérêts. De surcroît, M. DUNAND s’étant engagé à 
revendre les parcelles à Malagnou 200 SA dès que ceci sera rendu possible par un 

déclassement ou un désassujetissement du droit foncier rural. Il était certain que 

ses droits de disposer de la parcelle, conformément à ses engagements, seraient 

gravement lésés si l’association venait à être réinscrite en qualité de propriétaire. 
Ainsi, les intérêts tant de l’association que de lui-même seraient lésés si la 
première venait à être réinscrite en qualité de propriétaire.  

  Le recours a été enregistré sous les références A/2044/2021. 

40)  Dans le cadre de la procédure A/2044/2021 : 

a. L’association s’en est rapportée à justice.  

  Ses observations dans la cause A/872/2021 étaient motivées par sa volonté 

d’honorer sa signature quant au contrat qu’elle avait conclu avec M. DUNAND le 
13 décembre 2011. Elle poursuivait un but d’utilité publique et remplissait une 
mission de charité, la gestion de sa trésorerie étant stricte. Il serait inopportun pour 

elle de devoir supporter les coûts des opérations immobilières conclues par 

M. DUNAND et Malagnou 200 SA, opérations dont elle n’avait aucune 
connaissance lorsqu’elle avait vendu les parcelles nos 6'366 et 6'368. Ce n’était 
qu’après s’être vu notifier la décision de révocation du 20 février 2018 par la CFA 
qu’elle avait appris avec la plus grande stupéfaction l’existence de telles 
opérations. 

 b. La CFA ne s’est pas déterminée. 

 c. M. DUNAND n’a pas souhaité répliquer. 

41)  Par arrêt du 31 août 2021, la chambre administrative a rejeté le recours dans 

la cause A/872/2021. 

  C’était à juste titre que la commission intimée avait considéré que le 
recourant avait « capté » l’autorisation d’acquérir les parcelles nos 6'366 et 6'368 
concédée le 18 octobre 2011, puisqu’il connaissait l’inexactitude des indications 
fournies à la CFA, données dans le but d’obtenir ladite autorisation, qui aurait été 
refusée à la société, laquelle ne pouvait acquérir les parcelles assujetties à la 

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LDFR, ce qui constituait une fraude à la loi. En effet, le recourant avait cherché à 

se servir de sa qualité d’exploitant à titre personnel d’une manière incompatible 
avec le sens et le but de la LDFR pour contourner le principe selon lequel 

l’autorisation était refusée lorsque l’acquéreur n’était pas exploitant à titre 
personnel, ce qui était le cas de la société. 

  Dans ce cadre, la société ne pouvait être considérée comme un tiers de 

bonne foi. Il en allait de même de l’association, dont les actes du mandataire lui 
étaient opposables (ATA/224/2020 du 25 février 2020 consid. 3b), et qui était au 

courant de la construction juridique mise en place, même si elle n’avait connu que 
peu avant la conclusion de la vente le nom de l’exploitant acquéreur. C’était par 
conséquent également à bon droit que la CFA avait communiqué sa décision au 

RF. 

42)  Les parties ont été informées le 7 septembre 2021 que la présente cause était 

gardée à juger.  

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 

recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 

12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 13 de la loi d’application de la loi fédérale 
sur le droit foncier rural du 16 décembre 1993 - LaLDFR - M 1 10). 

2) a. Aux termes de l’art. 71 LDFR, l’autorité compétente en matière 
d’autorisation révoque sa décision lorsque l’acquéreur l’a obtenue en fournissant 
de fausses indications (al. 1). La décision n’est plus révocable lorsque dix ans se 
sont écoulés depuis l’inscription de l’acte juridique au registre foncier (al. 2). 

  La révocation est soumise à la condition que l’acquéreur ait donné de 
fausses indications sur des faits juridiquement déterminants pour l’octroi de 
l’autorisation. Des indications objectives ne suffisent pas à elles seules à justifier 
une révocation. Selon le texte clair de la loi, il est nécessaire que l’autorisation ait 
été « captée ». Il y a captation lorsque l’acquéreur connaît ou doit connaître 
l’inexactitude de ses indications, mais qu’il les fait dans le dessein d’obtenir une 
autorisation qui lui serait sinon refusée (ATA/1574/2019 du 29 octobre 2019 

consid. 10b et les références citées). 

  L’autorité compétente en matière d’autorisation doit examiner d’office s’il 
faut procéder à une révocation de l’autorisation d’acquérir dès qu’elle a une 
connaissance suffisante de l’éventualité d’une captation d’autorisation. Si les 
conditions légales de la révocation sont réalisées, c’est-à-dire qu’il y a captation 
d’autorisation au moyen de fausses indications, que la révocation est conforme 

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aux principes de proportionnalité et de bonne foi et qu’enfin la révocation n’est 
pas exclue par l’art. 71 al. 2 LDFR, l’autorité compétente en matière 
d’autorisation est tenue de révoquer l’autorisation (ATA/1574/2019 précité 
consid. 10c). 

 b. Les actes juridiques qui contreviennent aux interdictions de partage 

matériel, de morcellement des immeubles (art. 58) ou aux dispositions en matière 

d’acquisition des entreprises et des immeubles agricoles (art. 61 à 69) ou qui 
visent à les éluder sont nuls (art. 70 LDFR). 

  Aux termes de l’art. 72 al. 1 LDFR, si l’inscription au RF repose sur un acte 
nul, l’autorité compétente en matière d’autorisation ordonne la rectification du RF 
après avoir révoqué l’autorisation (art. 71). La rectification du RF est exclue 
lorsque dix ans se sont écoulés depuis l’inscription de l’acte au RF (art. 72  
al. 3 LDFR). Elle est également exclue lorsqu’elle léserait des droits de tiers de 
bonne foi (art. 72 al. 4 LDFR). 

 c. Il y a fraude à la loi – forme particulière d’abus de droit – lorsqu’un 
justiciable évite l’application d’une norme imposant ou interdisant un certain 
résultat par le biais d’une autre norme permettant d’aboutir à ce résultat de 
manière apparemment conforme au droit. La norme éludée doit alors être 

appliquée nonobstant la construction juridique destinée à la contourner. Pour être 

sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L’autorité qui entend faire 
appliquer la norme éludée doit établir l’existence d’une fraude à la loi, ou du 
moins démontrer l’existence de soupçons sérieux dans ce sens (ATF 144 II 49 
consid. 2.2 et les références citées). 

3)  En l’espèce, la chambre de céans a déjà tranché que c’était à juste titre que 
la commission intimée avait considéré que le recourant avait « capté » 

l’autorisation d’acquérir les parcelles nos 6'366 et 6'368 concédée le 18 octobre 
2011. 

  Dans ce cadre, la société ne pouvait être considérée comme un tiers de 

bonne foi. Il en allait de même de l’association, dont les actes du mandataire lui 
étaient opposables (ATA/224/2020 du 25 février 2020 consid. 3b), et qui était au 

courant de la construction juridique mise en place. C’était par conséquent 
également à bon droit que la CFA avait communiqué sa décision au RF. 

  Dans ces conditions, la décision présentement querellée de la CFA n’est que 
la conséquence de sa précédente décision, confirmée par arrêt de la chambre de 

céans le 31 août 2021. La décision du 11 mai 2021 est dès lors fondée.  

  Les arguments du recourant invoquant la bonne foi tant de l’association que 
la sienne ont déjà été tranchés par la chambre de céans, laquelle a retenu que tel 

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n’était pas le cas pour les motifs développés dans l’arrêt du 31 août 2021 et 
susrappelés.  

  De même, l’argument relatif à l’art. 72 al. 4 LDFR est infondé, l’autorité 
devant se renseigner auprès du conservateur du registre foncier en cas 

d’éventuelle lésion de droits de tiers de bonne foi, hypothèse non réalisée en 
l’espèce.  

  Enfin, il n’était pas nécessaire de joindre les deux causes, ce qui aurait 
retardé le traitement de la première alors même que l’art. 71 LDFR prévoit un 
délai de dix ans depuis l’inscription de l’acte juridique au registre foncier pour la 
révocation des décisions. 

  Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. 

4)  Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge du 
recourant, qui succombe (art. 87 al. 1 LPA), et aucune indemnité de procédure ne 

lui sera allouée (art. 87 al. 2 LPA), pas plus qu’à l’association, qui succombe 
également. 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 14 juin 2021 par Monsieur Raphaël DUNAND 

contre la décision de la commission foncière agricole du 11 mai  2021 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de Monsieur Raphaël DUNAND ; 

dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 

2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 

suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 

de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 

de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 

au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 

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conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

communique le présent arrêt à Me Mattia Deberti, avocat du recourant, à Me Serge 

Fasel, avocat de l’intimée, à la commission foncière agricole, à l’office fédéral de la 
justice ainsi qu’à l’office fédéral de l’agriculture (OFAG). 

Siégeant : M. Mascotto, président, M. Verniory, Mmes Payot Zen-Ruffinen, Lauber et 

Tombesi, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 

 

 

I. Semuhire 

 

 le président siégeant : 

 

 

C. Mascotto 

 

 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  

 

 

 

 

 

 la greffière :