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**Case Identifier:** 596002a1-68cc-51e7-b850-2fd063b90186
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-01-21
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 21.01.2013 C/1875/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-1875-2010_2013-01-21.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 23.01.2013. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/1875/2010 ACJC/73/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 21 JANVIER 2013 

Entre 

A______ SA, ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et 
loyers le 24 novembre 2011, comparant par Me Alexandra Sierro Antonietti, avocate, 

rue Eynard 8, 1205 Genève, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile aux fins 

des présentes, 

et 

B______ SA, représentée par C______ SA, ______ GE), intimée, comparant par Me 
Serge Fasel, avocat, rue du 31 Décembre 47, case postale 6120, 1211 Genève 6, en 

l'étude duquel elle fait élection de domicile, 

 

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C/1875/2010 

EN FAIT 

A. Par acte déposé au greffe de la Cour le 16 janvier 2012, A______ SA appelle du 
jugement rendu le 24 novembre 2011 par le Tribunal des baux et loyers et 

communiqué aux parties le 30 novembre 2011. Ce jugement déboute l’appelante 

des fins de sa demande et ordonne aux Services financiers du Pouvoir judiciaire 

de libérer la totalité des loyers consignés en faveur de B______ SA. L’appelante 

conclut à l’annulation de ce jugement et à la validation de la consignation de loyer 

qu’elle a opérée concernant l’appartement de 10 pièces au 2
ème

 étage de 

l’immeuble sis ______ à Genève, à la réduction de 30% du loyer dudit 

appartement du 23 décembre 2009 au 31 décembre 2011, avec suite de frais et 

dépens. 

B______ SA conclut au déboutement de l’appelante et à la confirmation du 

jugement querellé, avec suite de frais et dépens. 

B. Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 

Par contrat du 17 décembre 2008, B______ SA a loué à A______ SA, à 

destination d’habitation privée, un appartement de 10 pièces au 2
ème

 étage de 

l’immeuble sis ______ à Genève à compter du 1
er 

janvier 2009, pour une durée de 

trois ans, moyennant un loyer de 15'000 fr. par mois, plus une provision mensuelle 

pour la fourniture du chauffage et de l’eau chaude de 425 fr. L’état des lieux 

d’entrée de la locataire n’a pas été versé à la procédure. Le 8 janvier 2009, les SIG 

ont procédé à un contrôle des installations électriques des locaux loués et ont 

relevé que le conducteur neutre de toutes les prises était sous tension à la salle à 

manger (à droite de la cuisine) et ont immédiatement mis hors service cette partie 

de l’installation; ils ont ordonné le remplacement des canalisations en fil coton 

alimentant les prises, le remplacement des conducteurs neutres et le raccordement 

du conducteur neutre au contact de protection de la prise ou le remplacement de la 

canalisation par une autre en trois pôles, pour toutes les prises, ainsi que la 

refixation d’une prise de la bibliothèque et, à la buanderie, la fixation d’un 

interrupteur-prise, avec l’injonction de lui adresser un rapport de sécurité attestant 

la mise en conformité des sécurités demandées. 

Par lettre du 7 avril 2009, la régie mandataire a informé la locataire que des offres 

allaient être demandées pour le remplacement de l’intégralité des vitrages de l’im-

meuble dans le cadre des nouvelles normes et, dès que la chose serait faite, elles 

seraient transmises à la bailleresse; la locataire serait informée de la suite qui y 

serait donnée. 

Par lettre du 30 juin 2009, la locataire a réitéré ses précédentes plaintes du fait de 

la non-conformité des vitrages aux normes acoustiques et phoniques occasionnant 

une impossibilité de dormir à cause du bruit provenant du boulevard des 

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Tranchées; elle sollicitait le remplacement des vitrages. Par lettre du 14 juillet 

2009, la régie mandataire a annoncé qu’une étude était en cours pour le remplace-

ment des vitrages sur l’ensemble de l’immeuble et qu’elle donnerait priorité à la 

fenêtre de la chambre côté rue. Le 25 août 2009, la locataire a fait part de son 

insatisfaction à l’endroit de ses plaintes antérieures sur des problèmes acoustiques 

et électriques, ces derniers faisant sauter des ampoules. Par courrier du 

8 septembre 2009, la régie a répondu que l’étude du remplacement des vitrages 

était toujours en cours et qu’elle procédait en priorité au remplacement de la 

fenêtre de la chambre côté rue. Le 22 septembre 2009, la locataire a fait part de sa 

déception et avisait transmettre le dossier à son avocat, s’attendant à une baisse de 

son loyer. Par lettre du 14 décembre 2009, l’avocat a rappelé les plaintes pour le 

défaut d’isolation acoustique et indiqué que le double vitrage récemment posé 

dans une chambre était sale à l’intérieur, que le chauffage de la salle de bains ne 

fonctionnait pas, que la porte de la salle de bains ne fermait pas, que les ampoules 

de l’appartement sautaient régulièrement et que le système électrique devait être 

contrôlé; il annonçait la consignation des loyers si la correction desdits défauts 

n’était pas entreprise d’ici au 15 décembre 2009. Le 23 décembre 2009, la régie a 

envoyé à la locataire copie d’un bon de travail pour le contrôle du chauffage de la 

salle de bains, un autre pour l’ajustage de la porte de la salle de bains; elle contes-

tait la réalité d’une défectuosité du système électrique qui ne pourrait provoquer 

qu’un court-circuit et non l’explosion d’ampoules, annonçant toutefois le contrôle 

par une entreprise spécialisée et l’établissement d’un rapport pour la fenêtre incri-

minée. Elle déplorait que les entreprises avisées par bons expédiés les 17 et 

18 décembre 2009 n’arrivaient pas à joindre la locataire. 

C. Le 23 décembre 2009, la locataire a consigné la totalité de son loyer et les provi-
sions pour charges, soit 15'445 fr. pour le mois de janvier 2010. Elle a écrit le 

11 janvier 2010 pour confirmer ses précédentes plaintes et signaler la dangerosité 

de la prise électrique placée derrière la machine à laver le linge. Le 12 janvier 

2010, la régie a fait part de ce que l’entreprise chargée de la réparation de l’inter-

phone n’avait pu avoir accès aux locaux en raison de l’absence de la locataire et 

que la femme de ménage n’avait pas instruction d'ouvrir la porte; elle la priait de 

prendre contact avec les entreprises dont elle avait reçu les bons d’intervention. 

Par lettre du 15 janvier 2010, la locataire a fait aviser la régie que les autres fenê-

tres de l’appartement n’avaient pas été changées, que si le chauffage de la salle de 

bains avait été réparé, tel n’avait pas été le cas pour la porte, qu’il y avait lieu de 

faire contrôler la conformité du système électrique et de lui en délivrer le rapport 

y relatif. 

Des pièces versées à la procédure, il découle que la bailleresse a fait procéder à la 

suppression des défauts des installations électriques selon devis du 13 janvier 

2009 et facture du 31 janvier 2009 consistant dans le démontage des boîtes de 

dérivation, la suppression des canalisations en fil coton, la fourniture et la pose 

d’un canal PVC, le tirage et le raccordement de l’alimentation, la fourniture et la 

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pose de quatre prises et d’un variateur, en exécution du rapport des SIG du 

8 janvier 2009 avec délai d’exécution au 16 mars 2009; Ces travaux ont été ache-

vés le 3 février 2009; la fabrication et la pose d’une nouvelle porte-fenêtre à 

doubles vitrages a été facturée le 30 novembre 2009 pour 12'000 fr. Selon rapport 

du 14 janvier 2010, le contrôle effectué le 5 janvier 2010, par l’entreprise 

E______ préconise de refixer le tableau électrique, la plaque de fermeture de la 

boîte de dérivation du lave-linge et refaire les connexions des conducteurs au 

point lumineux du hall d’entrée; l’ensemble des connexions du tableau électrique 

et des mesures électriques a été contrôlé et correspond aux normes en vigueur; le 

fait que des ampoules sautent n’a pu être expliqué. L’entreprise d’électricité 

SUARE est intervenue le 21 janvier 2010 pour effectuer les travaux relatés dans le 

rapport de contrôle de E______ pour 427 fr. 80; le rabotage du haut de la battue 

de la porte de la salle de bains a été effectué le 21 janvier 2010 pour 213 fr. 05. 

Selon sa lettre du 14 janvier 2010, l’entreprise chargée du remplacement de 

fenêtres a relaté les difficultés de fixer un rendez-vous avec la locataire afin 

d’établir un devis, du fait d’une disponibilité réduite et peut-être d’une part de 

mauvaise volonté, l’entreprise ayant été éconduite à plusieurs reprises. Selon le 

rapport du 20 juin 2011, l’entreprise d’électricité F______ SA a été appelée le 

16 juin 2011 pour examiner le problème des ampoules; elle a constaté la confor-

mité des bornes de raccordement et des tensions de l’alimentation principale de 

l’appartement, en particulier dans les prises et les luminaires de chaque pièce; elle 

a estimé qu’au vu du nombre d’ampoules d’un luminaire, il y avait lieu d’utiliser 

des ampoules moins puissantes. 

D. Par requête du 25 janvier 2010, déclarée non-conciliée le 30 avril 2010, la locatai-
re a agi en validation de la consignation par-devant la Commission de concilia-

tion; elle a conclu en outre à l’exécution de travaux : réparation de la porte de la 

salle de bains, mise en ordre du système électrique, remplacement de toutes les 

fenêtres de l’immeuble, réparation de l’interphone, réparation de la prise de la ma-

chine à laver, réparation de la porte de service, ainsi qu’à une réduction de loyer 

de 30%. Par décision du 9 novembre 2010, la Commission de conciliation a 

déclaré irrecevable la requête en validation de consignation de loyer et ordonné 

aux Services financiers du Palais de justice de restituer à la bailleresse la totalité 

des sommes consignées. Elle a considéré que les conditions formelles de la consi-

gnation n’avaient pas été respectées par la locataire du fait que la mise en demeure 

du 14 décembre 2009 comportait un délai pour commencer les travaux échéant le 

lendemain, soit probablement le jour de la réception de la mise en demeure; les 

lettres antérieures ne comportaient pas de demande de travaux avec menace de 

consignation et ne pouvaient valoir mise en demeure. Le délai fixé pour exiger les 

réparations n’était pas raisonnable. 

E. Par requête envoyée par pli postal au Tribunal des baux et loyers le 13 décembre 
2010, A______ SA a conclu préalablement à ce qu’une expertise soit ordonnée 

sur la conformité aux normes du système électrique et des fenêtres de l’apparte-

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ment et à la validation de la consignation de loyer qu’elle a opérée; à titre prin-

cipal, elle demande la condamnation de la B______ SA à procéder à la réparation 

de la porte de la salle de bains, à la mise aux normes du système électrique de 

l’appartement, au remplacement de toutes les fenêtres de l’appartement par de 

nouvelles répondant aux normes d’isolation phonique, à la réparation de la prise 

de la machine à laver, ainsi qu’en une réduction de loyer de 30% jusqu’à complète 

exécution desdits travaux.  

Dans sa réponse du 2 février 2011, la bailleresse a conclu au déboutement de la 

demanderesse et à ce que les loyers consignés soient libérés en sa faveur. Elle a 

objecté avoir fait réparer la porte de la salle de bains le 21 janvier 2010, fait pro-

céder à une réparation du système électrique, puis à un contrôle sur l’année 2010 

sans qu’une défectuosité quelconque n’ait été signalée. Elle estime n’avoir pas à 

remplacer les fenêtres de l’appartement qui se trouvent conformes à l’usage con-

venu dans la présente location. La machine à laver ne fait pas l’objet du bail, un 

défaut éventuel ne saurait lui être imputable. Une réduction du loyer n’est donc 

pas fondée. 

Lors de l’audience du 8 juin 2011, l’époux de l’administratrice de la deman-

deresse indique que cette dernière a informé la bailleresse de son exigence pour 

des doubles vitrages deux à trois mois après le début du bail, qu’il lui avait été 

difficile de répondre à l’entreprise cherchant à intervenir sur le nouveau vitrage, et 

que l’important était le renforcement de l’isolation phonique. Pour la porte de la 

salle de bains, il a indiqué qu’en réalité c’était la poignée qui empêchait la porte 

de se fermer, problème qui n’avait pas été signalé à la régie. La prise électrique de 

la machine à laver fonctionne, mais il n’y avait pas de cache. Malgré les constata-

tions de l’électricien, selon lesquelles l’installation électrique de l’appartement 

était aux normes, les ampoules continuaient à sauter.  

Pour la bailleresse, aucun autre problème d’électricité ne lui avait été annoncé, 

hormis ceux ayant fait l’objet d’une première intervention au début du bail et le 

contrôle effectué par la suite. L’immeuble était classé et posait des problèmes par 

rapport à la pose de doubles vitrages, les anciennes menuiseries devant être con-

servées. Le projet était agendé, mais aucune étude, ni devis, ni autorisation 

administrative n'étaient existants. Selon la loi, le délai échoit en 2016; le bruit qui 

se fait entendre dans l’appartement n’est pas différent pour n’importe quel im-

meuble situé en ville.  

Les parties ont persisté dans leurs conclusions selon leur dernière écriture du 

19 août 2011. 

Le jugement querellé considère que la bailleresse a procédé à la réparation des 

menus défauts qui lui avaient été signalés par la locataire. Deux rapports établis 

par deux entreprises différentes ont attesté que le système électrique des locaux 

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est en ordre; l’un de ceux-ci a signalé le nombre important d’ampoules avec une 

puissance excessive sur un luminaire, circonstance imputable à la locataire. Selon 

la réglementation cantonale, l’installation de vitrages adaptés aux nouvelles nor-

mes thermiques et phoniques n’est exigée qu’à l’issue d’un délai de vingt ans 

commençant à courir dès le 1
er

 février 1996; l’appartement a été loué dans l’état 

en lequel il se trouvait. Ce n’est que deux ou trois mois après le début de la loca-

tion que la locataire s’est plainte de l’absence de doubles vitrages, alors qu’elle 

était à même de s’en apercevoir lors de la visite précédant la location; aucune pro-

messe particulière n’a été faite par la bailleresse à cet égard. La consignation des 

loyers n’est donc pas admissible en la présente occurrence. 

F. L’appelante estime qu’au regard du montant du loyer, elle était en droit d’attendre 
des locaux correspondant à une qualité supérieure, s’agissant de sa prétention en 

changement des vitrages des locaux, défaut révélé à son avis par l’usage. Les 

défauts affectant la porte de la salle de bains et la prise de la machine à laver 

existaient jusqu’après la comparution des parties du 8 juin 2011. Les rapports 

relatifs au système électrique de l’appartement ont été établis après que l’appe-

lante ait informé la bailleresse et consigné les loyers. La bailleresse n’a pas con-

testé l’existence de bruit dans l’appartement et l’obligation règlementaire d’instal-

ler des doubles vitrages prenant effet en 2016 ne signifie pas l’inexistence d’un 

défaut avant cette date, s’agissant de l’isolation phonique. Cette insuffisance 

découle encore du montant du loyer permettant à l’appelante de s’attendre à un 

degré de luxe. Les diverses correspondances établies par la locataire équivalent à 

la menace de consigner les loyers.  

Pour l’intimée, aucune des lettres que la locataire lui a adressées ne contenait une 

menace quelconque de consignation des loyers pour le cas où les travaux deman-

dés n’étaient pas entrepris. La notion d’un logement de luxe n’est pas définie par 

la loi et il y a lieu que la mesure habituelle de confort soit clairement dépassée. La 

bailleresse a fait réparer la porte de la salle de bains, de même que le système 

électrique de l’appartement, qui a été ensuite contrôlé; c’est donc à juste titre que 

le Tribunal n’a pas constaté de défaut à cet égard. Ce n’est qu’après la consi-

gnation que l’appelante a informé la régie du défaut affectant la prise de la machi-

ne à laver. La consignation n’est pas davantage justifiée au regard de la porte de la 

salle de bains qui ne fermait pas, au motif que le délai d’un jour, voire moins, fixé 

par la bailleresse, n’est pas raisonnable, d’autant qu’il ne s’agit pas d’un défaut 

grave. L’appelante n’a pu que constater l’absence de doubles vitrages sur les 

fenêtres de l’appartement, lesquelles donnent sur la rue de Beaumont qui est à 

sens unique. Au surplus, la rectification de la porte de la salle de bains et celle de 

la prise de la machine à laver ne constituent que de menus défauts en cours de 

bail, à la charge de la locataire ; ils ont toutefois été réparés par la bailleresse. La 

question phonique de l’appartement est hors de la sphère de compétence de la 

bailleresse et consécutive à la situation urbaine des locaux. Elle ne saurait repré-

senter un défaut à charge de la bailleresse.  

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EN DROIT 

1. Selon l’art. 405 al.1 CPC, entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), les 
recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la 

décision querellée. S’agissant en l’espèce d’un appel dirigé contre un jugement 

notifié aux parties après le 1
er

 janvier 2011, la présente cause est régie par le nou-

veau droit de procédure. 

2. L’appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l’appel est recevable si la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l’usage d’une chose louée sont de nature pécuniaire (ATF 4C.310/1996 du 

16 avril 1997 = SJ 1997, p. 493, consid. 1). 

2.1 En l’espèce, il n’est pas douteux que la valeur de 10'000 fr. est acquise puis-
que la locataire conclut à la réduction de 30 % de son loyer qui est de 15'000 fr. 

par mois, représentant une somme mensuelle de 4'500 fr. du 23 décembre 2009 au 

31 décembre 2011. 

En conséquence, la voie de l’appel est ainsi ouverte. 

2.2 Selon l’art. 311 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance 
d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 

être jointe au dossier d’appel. Il a donc été interjeté dans le délai et suivant la 

forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

2.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d’examen (art. 310 CPC; 
HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, nos 2314 et 2416; RETORNAZ, Procé-

dure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, éd. 2010, 

p. 349 ss, no 121). 

L’allégation de faits et la production de moyens de preuve nouveaux sont admises 

aux conditions prévues à l’art. 317 al. 1 CPC. 

3. L’appelante estime que le Tribunal ne s’est pas déterminé sur la validation de la 
consignation des loyers. Cette assertion n’est pas fondée puisque les premiers 

juges ont rappelé que la consignation des loyers sert à la réalisation du droit du 

locataire à la réparation d’un défaut et lui confère un moyen de pression sur le 

bailleur pour faire valoir plus efficacement son droit à la remise en état de la chose 

louée (cf. jugement, p. 8, consid. 7). Le Tribunal a ajouté que la bailleresse 

n’ayant pas été condamnée à exécuter des travaux, la consignation n’avait pas à 

être validée selon l’art. 259 g CO (ibidem). 

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Comme on le verra plus loin, les premiers juges ont fait une juste application du 

droit et leur décision sur ce point n’est pas attaquable. 

3.1 De plus, d’autres conditions pour la validité de la consignation du loyer font 
en l’espèce encore défaut. Selon l’art. 259 g CO, le locataire doit fixer par écrit au 

bailleur un délai raisonnable pour remédier au défaut ; il lui signifiera qu’à défaut 

de réparation dans ce délai, il consignera les loyers à échoir en avisant le bailleur 

par écrit de son intention de consigner. Ces deux conditions sont cumulatives 

(ATF du 03.12.2003, 4C.264/2003, ATF du 26.09.2008, 4A_361/2008). 

Le délai raisonnable est fonction des circonstances du cas d’espèce; il s’agit d’une 

notion à déterminer qui laisse au juge un certain pouvoir d’appréciation. Il faut 

tenir compte de l’importance des travaux à exécuter, du degré d’urgence, du 

temps nécessaire pour obtenir les éventuelles autorisations administratives ou des 

plans d’architecte, voire des devis comparatifs et d’autres impondérables, telles 

que les conditions météorologiques. Ces exigences, inspirées du principe de la 

proportionnalité, ont une certaine influence l’une sur l’autre; en effet, plus le 

défaut est grave, plus le bailleur doit y remédier rapidement (arrêt du Tribunal 

fédéral du 22.07.1999, in DB 2000, N8, BOHNET/MONTINI, Droit du bail à 

loyer, p. 430, no 31, ad art. 259g CO). 

En la présente occurrence, la locataire a imparti à la bailleresse un délai d’un jour 

dans sa lettre, qui n’a pu être reçue au plus tôt que le lendemain, et qui n’im-

partissait en réalité aucun délai, en sorte que cette circonstance ne satisfait pas aux 

conditions légales de consignation des loyers. 

4. L’appelante reproche aux premiers juges de n’avoir pas retenu que la chose louée 
était défectueuse en raison des simples vitrages dont elle est équipée dès la con-

clusion du bail. Elle estime que le niveau du loyer de 15'000 fr. par mois devrait 

conduire à un avis contraire. 

4.1 Ainsi elle reproche à la bailleresse une exécution imparfaite du contrat lors de 
la délivrance de la chose louée en présence d’un défaut qui entrave considérable-

ment son usage, selon l’art. 258 CO.  

En l’absence de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l’état 

approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l’art. 256 al. 1 CO 

(art. 256 CO, N10 ss); elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et 

l’état convenu (TF, MP 2006 140; arrêts du Tribunal fédéral 4C.387/2004 du 

17.03.2005; 4C.368/2004 du 21.02.2005, c.4.1 et les réf.; TF, SJ 1997 661). Il y a 

ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait 

promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à 

l’état approprié à l’usage convenu (ATF 135 III 345, c.3.2; arrêt du Tribunal 

fédéral 4C.387/2004 du 17.03.2005, c.2.1 et réf. cit., BOHNET/MONTINI, op. 

cit., p. 306, no 20, ad art. 258 CO). 

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Les premiers juges ont retenu à cet égard que l’attitude des parties, lors de la visite 

initiale des lieux, est un élément important d’appréciation. Si le preneur a constaté 

des inconvénients apparents et n’a émis aucune contestation, il faut en conclure 

qu’ils étaient compatibles avec l’usage que le locataire entendait faire de la chose. 

S’agissant des vitrages simples équipant l’appartement, le dossier ne recèle aucun 

indice de protestation de la locataire lors de la visite des lieux, ni d'engagement de 

la bailleresse à leur changement. Il découle encore de la déclaration de la baille-

resse que les autres appartements sont également munis des mêmes fenêtres, cette 

question ressortant également du domaine de l’esthétique pour cet immeuble qui 

serait classé ou figurerait plutôt à l’inventaire. Il n’en reste pas moins que la 

Commission des monuments et sites est attentive à cette question pour les immeu-

bles sis notamment au boulevard des Tranchées, sur lequel donne la rue de 

Beaumont. 

Sur cette même question, les premiers juges ont rappelé que la législation gene-

voise imposait au propriétaire l’installation de doubles vitrages dans les 20 ans 

suivant le 1
er

 février 1996, date non encore atteinte, laissant conséquemment aux 

bailleurs toute latitude actuellement pour installer ou non des doubles vitrages, 

sans que l’on puisse parler en l’espèce d’un défaut ; aucun indice ne figure au 

dossier quant à un éventuel dépassement des normes en matière d’acoustique. 

5. S’agissant des défauts de peu d’importance, à l’instar de la porte de la salle de 
bains et de l’absence de cache à la prise de la machine à laver, la locataire estime 

que ces inconvénients justifient la consignation du loyer. On a vu précédemment 

que les conditions d’application pour une telle consignation faisaient en l’occur-

rence défaut, en sorte qu’il n’y a pas lieu d’y revenir ; en outre les interventions y 

relatives ont été menées à bref délai en sorte qu’il n’y a pas de place à une consi-

gnation du loyer, laquelle est destinée à faire pression sur le bailleur réticent à 

engager les réparations.  

S’agissant du système électrique, l’appelante déplore que le Tribunal se soit basé 

sur deux rapports d’hommes de l’art qui ont été mandatés par la bailleresse. Elle 

ne critique toutefois pas les constatations et conclusions auxquelles ces personnes 

sont arrivées, en sorte que ces griefs ne peuvent être retenus. 

6. L’appelante réclame une réduction de son loyer de 30% sur la période du 
23 décembre 2009 jusqu’au 31 décembre 2011. 

Dès l’instant où le bail conclu entre les parties le 17 décembre 2008 a pris effet à 

compter du 1
er

 janvier 2009, la réclamation de la locataire s’entend pour un défaut 

survenu en cours de bail, vraisemblablement aux environs du 23 décembre 2009. 

A cet égard, il sied de constater que cette période correspond grosso modo à un 

courrier envoyé le 14 décembre 2009 rappelant un manque d’isolation acoustique 

provenant des fenêtres en simples vitrages, une tache au double vitrage récem-

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ment installé, une insuffisance du chauffage de la salle de bains dont la porte ne 

fermait pas et des ampoules sautant régulièrement et nécessitant un contrôle du 

système électrique. C’est précisément en date du 23 décembre 2009, que la régie a 

ordonné le contrôle du chauffage de la salle de bains, dont la porte devait être 

ajustée, selon les bons émis aux entreprises. Simultanément, elle a annoncé le 

contrôle des installations électriques avec l’établissement d’un rapport.  

L’art. 259d CO dispose que si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la 

chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportion-

nelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jus-

qu’à l’élimination de ce dernier.  

En l’occurrence, il est établi que, dès la reprise des activités au mois de janvier 

2010, la régie a fait part à la locataire, par lettre du 12 janvier, que l’entreprise 

chargée d’une autre réparation, soit en l’occurrence celle de l’interphone, n’avait 

pu avoir accès aux locaux en raison de l’absence de la locataire et que la femme 

de ménage avait répondu n’avoir pas d’instruction pour ouvrir la porte. Aussi, la 

régie priait-elle la locataire de prendre elle-même contact avec les entreprises dont 

elle avait reçu les bons d’intervention. Selon sa communication du 15 janvier 

2010, la locataire reconnaissait que le chauffage de la salle de bains avait été 

réparé, mais que tel n’était pas le cas pour la porte, ni en ce qui concerne le con-

trôle de la conformité du système électrique. Or, un rapport de contrôle de l’entre-

prise d’électricité E______ a été versé à la procédure et date du 14 janvier 2010; il 

constate que le tableau électrique doit être fixé, ainsi que la plaque de fermeture 

de la boîte de dérivation du lave-linge et signale la réfection des connexions des 

conducteurs d’un point lumineux, alors que l’ensemble des connexions du tableau 

électrique a été contrôlé et des mesures électriques effectuées et correspondent 

aux normes en vigueur. Une facture du 22 février 2010 relate une intervention de 

l’entreprise CHUARD du 21 janvier 2010 en exécution du rapport de contrôle de 

E______, dont les tâches notées ont été effectuées pour 427 fr. 80 TTC. Quant à 

l’ajustage de la porte de la salle de bains, les travaux ont été entrepris le 21 janvier 

2010 selon la facturation du 25 janvier 2010 pour 213 fr. 05 TTC. 

Il résulte de ces circonstances que d’une part les interventions ont été effectuées et 

que d’autre part elles ne sont pas d’une quotité donnant lieu à diminution de jouis-

sance de la chose louée s’agissant de quelques réglages et interventions de peu 

d’importance. Pour justifier une réduction de loyer, l’usage de la chose doit être 

restreint d’au moins 5%, mais la jurisprudence admet de descendre à 2% s’il s’agit 

d’une atteinte permanente (ATF 4C.97/2003; ATF 4A_43/2009). C’est donc à 

juste titre que les premiers juges ont constaté qu’il ressortait de la procédure que 

la bailleresse avait régulièrement réparé les défauts de peu d’importance invoqués 

par la locataire, pour autant qu’elle en ait été informée et que la locataire permette 

aux entreprises d’intervenir. Le jugement querellé sera confirmé également sur 

cette question de refus de diminution de loyer du fait de l’entreprise des menus 

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C/1875/2010 

travaux que la locataire avait réclamés au mois de décembre 2009, moment de 

l’invocation de sa prétention, les inconvénients annoncés précédemment ayant été 

corrigés auparavant, dans un délai approprié hors de la période visée par la loca-

taire pour la diminution de son loyer. 

7. Selon l’art. 17 LACC, la procédure est gratuite et il n’est pas perçu d’émolument, 
ni fixé de dépens. 

8. Comme déjà mentionné, la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr., au sens de 
la LTF. 

* * * * * 

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C/1875/2010 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l’appel interjeté le 16 janvier 2012 par A______ SA contre le 

jugement JTBL/1373/2011 rendu le 24 novembre 2011 par le Tribunal des baux et 

loyers dans la cause C/1875/2010-2-D. 

Au fond : 

Confirme ledit jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Madame Daniela 

CHIABUDINI, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Pierre DAUDIN, juges 

assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Pierre CURTIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.