# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bbf1c39f-eb56-52cb-b772-2c3f95a960ce
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-04-01
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2003-159_2004-04-01.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2003/159

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 01.04.2004

Entscheiddatum: 01.04.2004

Entscheid Verwaltungsgericht, 01.04.2004
Grundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 
GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius 
ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende 
Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an 
einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind 
namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, 
wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts 
durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem 
gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht 
bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung 
der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die 
Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, 
die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei 
der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die 
Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der 
Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und 
der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise 
hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des 
Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit 
längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern 
auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten 
Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159).

Anwesend: Präsident Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter Dr. E. Oesch-Frischkopf, lic. 

iur. A. Linder, Dr. B. Heer; Ersatzrichter R. Kuratli; Gerichtsschreiber lic. iur. Th. Vögeli

_______________

In Sachen

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P.B.

Beschwerdeführer,

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,

Abteilung II/2, Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

vertreten durch den Amtsleiter-Stellvertreter,

lic. iur. Hubert Hofmann,

betreffend

Schätzung der Grundstückswerte

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ P.B. ist Eigentümer des Grundstücks Nr. xxx an der -strasse in Y. Das Grundstück 

besteht aus dem Wohnhaus Vers.-Nr. xxx sowie 1'570 m2 Gebäudegrundfläche und 

Umschwung. Es war 1999 mit einem Verkehrswert von Fr. 728'000.-- geschätzt 

worden. Nach einer Erweiterung des Wohnhauses wurde das Grundstück am 16. 

August 2001 im Rahmen einer Zwischenrevision neu geschätzt. Dabei wurde der 

Mietwert auf Fr. 41'820.-- und der Verkehrswert auf Fr. 1'200'000.-- festgelegt. Das 

Gemeindesteueramt Y. eröffnete diese Steuerwerte mit Verfügung vom 7. September 

2001 dem Eigentümer. Dagegen erhob dieser mit Eingaben vom 4. Oktober und 17. 

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November 2001 Einsprache. Das kantonale Steueramt hiess diese mit Entscheid vom 

22. Oktober 2002 teilweise gut, soweit sie darauf eintrat, und setzte den Mietwert auf 

Fr. 39'870.-- und den Verkehrswert auf Fr. 1'050'000.-- fest.

B./ Mit Eingabe vom 22. November 2002 erhob P.P. Rekurs bei der 

Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag, der Einspracheentscheid vom 22. 

Oktober 2002 sei aufzuheben und der steuerbare Verkehrswert sei nach der 

Ertragswertmethodik zu berechnen und auf Fr. 570'000.-- festzusetzen, eventualiter sei 

er nach der Lageklassenmethode zu berechnen und auf Fr. 730'000.-- festzusetzen, 

subeventualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen unter Vorgabe 

einer rechtsstaatlich genügenden und objektiv nachvollziehbaren 

Berechnungsmethodik und des Mindestprotokollierungsumfangs für die Berechnung 

des Steuerwertes, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Die Verwaltungsrekurskommission führte am 7. April 2003 einen Augenschein durch 

und entschied am 8. Mai bzw. 10. Juli 2003 über die Streitsache. Sie wies den Rekurs 

ab, hob den

Einspracheentscheid und die Verfügung über die Schätzungswerte auf und setzte den 

Mietwert auf Fr. 39'960.-- und den Verkehrswert auf Fr. 1'202'000.-- fest. Bei der 

Verkehrswertschätzung ging sie wie die Schätzungsbehörde bzw. das Kantonale 

Steueramt von einem Zeitwert des Gebäudes von Fr. 780'000.-- aus. Demgegenüber 

erhöhte sie die Umgebungskosten von Fr. 70'000.-- auf Fr. 112'000.-- und den Wert 

des Bodens von Fr. 415'000.-- auf Fr. 522'000.-- und ermittelte daraus einen Realwert 

von insgesamt Fr. 1'470'000.-- gegenüber Fr. 1'331'000.-- nach der Schätzung des 

Steueramtes. Ausserdem legte sie ihrer Schätzung einen von 7 Prozent auf 6 Prozent 

verminderten Kapitalisierungssatz sowie einen von 0,6 auf 0,5 verminderten 

Gewichtungsfaktor für den Ertragswert gegenüber dem Realwert zugrunde. Dies ergab 

einen Ertragswert von Fr. 666'000.-- und einen

Verkehrswert von Fr. 1'202'000.--.

C./ Mit Eingabe vom 28. August 2003 erhob P.B. Beschwerde beim Verwaltungsgericht 

mit dem Antrag, der Rekursentscheid sei aufzuheben und die Sache sei zur 

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Neubeurteilung an die erste Instanz zurückzuweisen unter Vorgabe einer 

rechtsstaatlich genügenden und objektiv nachvollziehbaren Berechnungsmethodik und 

des Mindestprotokollierungsumfanges für die Berechnung des Steuerwertes, der mit 

der Neuschätzung zu betrauende Fachdienst für Grundstückschätzung sei nur mit 

Mitgliedern zu besetzen, die nicht bereits an der Schätzung der Liegenschaft seit dem 

16. August 2001 mitgewirkt hätten und der mit der Neuschätzung zu betrauende 

Fachdienst sei mit einem Fachexperten zu bestücken, der ausgewiesene Kenntnisse 

über den Liegenschaftenmarkt in vergleichbarer Lage habe, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolgen. In der Beschwerdeergänzung vom 12. September 2003 

beantragt der Beschwerdeführer, eventualiter sei der Verkehrswert auf Fr. 741'000.-- 

festzusetzen.

Die Vorinstanz schliesst in ihrer Vernehmlassung vom 7. Oktober 2003 auf Abweisung 

der Beschwerde.

Auch das kantonale Steueramt beantragt in seiner Vernehmlassung vom 23. Oktober 

2003 die Abweisung der Beschwerde.

Die zur Begründung vorgebrachten Ausführungen der Beteiligten werden, soweit 

wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen näher dargelegt und gewürdigt.

Vor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein auf der 

Liegenschaft vorgenommen. Der Beschwerdeführer und der Beschwerdegegner 

erhielten Gelegenheit, daran teilzunehmen und sich zu äussern.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1./ Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Der 

Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in 

Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 28. August 2003 und 

deren Ergänzung vom 12. September 2003 wurden rechtzeitig eingereicht und 

entsprechen formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in 

Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist 

einzutreten.

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2./ Der Beschwerdeführer erhebt verschiedene verfahrensrechtliche Rügen.

a) Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe in der Rekurseingabe vom 22. 

November 2002 und anlässlich des Augenscheins vom 7. April 2003 im Sinne von Art. 

7 VRP einen Ausstandsgrund geltend gemacht. Der Fachschätzer A. sei von ihm im 

November 1999 beauftragt worden, eine private Schätzung durchzuführen. In der Folge 

habe er A. beim Umbau seiner Liegenschaft als Architekt nicht berücksichtigt. 

Nachträglich sei ihm klar geworden, dass dies sein Verhalten hätte beeinflussen 

können.

Nach Art. 7 Abs. 1 lit. c VRP haben Behördemitglieder, Beamte, öffentliche Angestellte 

und amtlich bestellte Sachverständige in den Ausstand zu treten, wenn sie aus anderen 

als den in Art. 7 Abs. 1 lit. a und b VRP genannten Gründen befangen erscheinen. Nach 

der Rechtsprechung verwirkt den Anspruch auf Anrufung eines Ausstandsgrundes, wer 

einen Richter, Beamten oder gerichtlichen Experten nicht unverzüglich ablehnt, sobald 

er vom Ablehnungsgrund Kenntnis erhält, sondern sich stillschweigend auf den 

Prozess einlässt oder diesen fortführt (BGE 126 III 249; VerwGE vom 11. Dezember 

2003 i.S. ARGE P.).

In der Rekursschrift brachte der Beschwerdeführer vor, er habe der früheren Schätzung 

vom 18. November 1999 vertrauen dürfen, da sie nicht wesentlich von jener von 1993 

abgewichen sei. Dieses Vertrauen sei insofern bestätigt worden, als er am 3. November 

1999 eine private Schätzung habe erstellen lassen, und zwar beim gleichen Schätzer, 

der die Schätzungen vom August 2001 und Oktober 2002 erstellt habe. Bei der 

Privatschätzung sei der Schätzer auf einen Verkehrswert von Fr. 774'000.-- gelangt. Es 

sei höchst merkwürdig, dass derselbe Schätzer plötzlich nicht mehr die gleichen 

Gewichtungen mache, die er im Privatgutachten angestellt habe und die mit den 

früheren amtlichen Schatzungen übereingestimmt hätten. Es stelle sich hier die Frage, 

ob der Tatbestand von Art. 8 Verwaltungsrechtspflegegesetz erfüllt sei.

Abgesehen davon, dass Art. 8 VRP nicht den Ausstand, sondern die Beteiligung von 

natürlichen und juristischen Personen an einem Verwaltungsverfahren regelt, erscheint 

es fraglich, ob mit diesen Ausführungen sinngemäss ein Ausstandsgrund geltend 

gemacht wurde, wie dies die Vor-instanz annahm. Es genügt jedenfalls nicht, in einem 

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Rechtsmittel die Frage aufzuwerfen, ob allenfalls eine Rechtsverletzung vorliegt. Es ist 

vielmehr zu begründen, weshalb aufgrund des geltend gemachten Sachverhalts eine 

bestimmte Rechtsnorm zur Anwendung gelangt oder nicht bzw. unrichtig angewendet 

wurde. Der Beschwerdeführer rügte im wesentlichen, der Fachschätzer habe als 

privater Gutachter nicht dieselben Bewertungen vorgenommen wie als behördlich 

beauftragter Schätzer. Selbst wenn darin eine Rüge zu erblicken ist, der Fachschätzer 

hätte in den Ausstand treten müssen, und diese Rüge am Augenschein explizit 

wiederholt wurde, so kam die Vorinstanz zu Recht zum Schluss, sie sei verwirkt. Der 

Schätzer nahm im Einspracheverfahren am Augenschein teil. Dieser fand am 30. 

August 2002 statt. Die in der Beschwerde geltend gemachten Zusammenhänge in 

bezug auf die Nichtberücksichtigung des Fachschätzers als Architekt und des 

Konkurses seiner Unternehmung am 25. April 2001 waren daher dem 

Beschwerdeführer im Zeitpunkt der Einsprache bzw. des Einspracheaugenscheins 

bekannt. Er führt zwar aus, er habe erst im Lauf des Jahres 2002 Kenntnis vom 

Konkurs erhalten. Konkurse werden indes in amtlichen Publikationen veröffentlicht, und 

der Beschwerdeführer behauptet nicht, er habe erst nach dem Zeitpunkt des 

Einspracheaugenscheins vom Konkurs Kenntnis erlangt. Unter diesen Umständen ging 

die Vorinstanz zu Recht davon aus, die Rüge des Ausstands sei verwirkt.

b) Der Beschwerdeführer rügt im weiteren eine formelle Rechtsverweigerung. Die 

Vorinstanz habe den Neu- und den Zeitwert des Wohnhauses nicht geprüft. Sowohl sie 

als auch die Schätzungsbehörde hätten ausgeführt, dass auf die Beanstandung der 

Versicherungswerte im Steuerverfahren nicht mehr eingetreten werden müsse, wenn 

nicht im Versicherungsverfahren (gemeint wohl: Verfahren betr. Schätzung der 

Gebäudeversicherungswerte) die Versicherungswerte im Sinne von Art. 8 des Gesetzes 

über die Durchführung der Grundstückschätzung (sGS 814.1, abgekürzt GGS) 

angefochten worden seien.

Die Vorinstanz erwog, die Gabelung des Rechtsmittelweges bei der Ueberprüfung von 

Steuerwerten einerseits und von Versicherungswerten anderseits werde durch die in 

Art. 8 GGS vorgeschriebene separate Eröffnung der Werte durch verschiedene 

Behörden vorgegeben. Indem die Schätzungsbehörde Neu- und Zeitwert des 

Gebäudes, gegen welche sich der Beschwerdeführer nicht im dafür vorgesehenen 

Verfahren gewandt habe, nicht überprüft habe, habe sie sich an die gesetzliche 

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Ordnung gehalten. Der Schätzungsbehörde könne daher nicht vorgeworfen werden, sie 

sei auf eine ihr unterbreitete Sache nicht eingetreten, obschon sie darüber materiell 

hätte entscheiden müssen. Der Vorwurf der formellen Rechtsverweigerung sei damit 

unbegründet. Dass die gesetzliche Ordnung ihrerseits Verfassungsrecht des Bundes 

oder des Kantons verletze, sei weder ersichtlich noch werde dies vom 

Beschwerdeführer geltend gemacht. Anzufügen sei, dass im Rekursverfahren bei der 

Ueberprüfung des Verkehrswertes grobe und offensichtliche Fehleinschätzungen bei 

den Gebäudewerten nicht übernommen würden. Als Grund hielt die Vorinstanz fest, 

beim Zeitwert handle es sich um einen Wert, der über die Ermittlung des Realwertes 

den steuerlich relevanten Verkehrswert erheblich beeinflusse. In der Folge überprüfte 

die Vorinstanz sowohl den Neuwert als auch den Minderwert und damit den Zeitwert. 

Sie kam zum Schluss, der von der Schätzungsbehörde angenommene Kubikmeterpreis 

von Fr. 680.-- für das gesamte Bauvolumen erscheine zwar als hoch, aufgrund 

verschiedener Umstände aber nicht offensichtlich und grob falsch. Demgegenüber 

erscheine der Minderwert von 17 Prozent angesichts des Alters und der ihm 

entsprechenden Bausubstanz eher tief, jedoch nicht offensichtlich falsch. Gestützt auf 

diese Ueberlegungen legte die Vorinstanz der Realwertschätzung den im Rahmen der 

Schätzung der Gebäudeversicherungswerte festgelegten Zeitwert von Fr. 780'000.-- 

zugrunde.

Dagegen wendet der Beschwerdeführer ein, er sei weder in der Eröffnungsmitteilung 

für die Steuerwerte noch in jener für die Versicherungswerte darauf hingewiesen 

worden, dass er gegen den Verkehrswert als Ganzes nicht mehr Einsprache erheben 

könne, wenn er nicht auch gegen den Neuwert und den Zeitwert des Gebäudes 

Einsprache erhoben habe. Wenn der Zeitwert eines Gebäudes Bestandteil der 

Verkehrswertschätzung sei, so bedürfe es keiner grossen Ausführungen mehr, um die 

Unhaltbarkeit dieser Annahme auch in materieller Hinsicht zu entkräften (gemeint wohl 

bekräftigen). Weiter mache die Vorinstanz geltend, dass er den Mietwert nicht 

beanstandet habe. Da dieser in die Berechnung des Verkehrswertes einfliesse und 

dieser ausdrücklich beanstandet worden sei, so verstehe sich von selbst, dass auch 

der Mietwert als angefochten gelte.

Nach Art. 8 GGS werden bei der Grundstückschätzung als Steuerwerte der Miet- und 

der Verkehrswert des Grundstücks und als Gebäudeversicherungswerte der Neuwert, 

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der Zeitwert und der Verkehrswert des Gebäudes ermittelt. Eröffnet werden 

Steuerwerte und Versicherungswerte aber nicht von derselben Behörde. Während jene 

von der Steuerveranlagungsbehörde bzw. vom Gemeindesteueramt eröffnet werden 

(Art. 178bis des Steuergesetzes, sGS 811.1; Art. 8 GGS), sind diese vom 

Grundbuchamt im Auftrag der Gebäudeversicherungsanstalt zu eröffnen (Art. 8 GGS).

Bei der Schätzung des Verkehrswertes als Steuerwert ist der Zeitwert eines Gebäudes 

von erheblicher Bedeutung. Nach den einschlägigen Richtlinien wird der Verkehrswert 

aufgrund des Ertrags- und des Realwertes geschätzt. Der Realwert setzt sich aus dem 

Zeitwert des Gebäudes sowie den für die Erstellung nötigen Vorbereitungs- und 

Umgebungsarbeiten sowie Baunebenkosten und dem Landwert zusammen 

(Schätzerhandbuch 2000, herausgegeben von der Schweizerischen Vereinigung 

kantonaler Grunstückbewertungsexperten und der Schweizerischen 

Schätzungsexperten-Kammer/ Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder, kurz 

Handbuch, S. 45). In der Praxis hat der Zeitwert eines Gebäudes namentlich bei 

Einfamilienhaus-Liegenschaften bei der Bestimmung des Realwertes ein erhebliches 

Gewicht. Hinzu kommt, dass im Rahmen der Verkehrswertschätzung der Realwert bei 

Einfamilienhäusern häufig stärker gewichtet wird als der Ertragswert (im vorliegenden 

Fall wurde er doppelt gewichtet). Der Gebäudezeitwert wird somit bei der Schätzung 

des Verkehrswertes aufgrund von Realwert und Ertragswert zu einer der wichtigsten 

Bestimmungsgrössen.

Unter diesen Umständen ist es nicht gerechtfertigt, bei der Ueberprüfung der 

Steuerwerte im Rechtsmittelverfahren generell auf die Rechtskraft der 

Versicherungswerte zu verweisen und diese nur bei offenkundiger Fehlerhaftigkeit zu 

überprüfen. Damit würde das neu geordnete Schätzungsverfahren an demselben 

grundlegenden Mangel leiden wie das frühere Verfahren, in welchem der Mietwert als 

wichtigste Bestimmungsgrösse des Ertragswertes im Schätzungsverfahren nicht 

separat angefochten werden konnte, während er im Steuerverfahren als gleichsam 

rechtskräftiger Wert übernommen wurde. Die getrennte Eröffnung von Steuerwerten 

und Gebäudeversicherungswerten darf nicht dazu führen, dass die Anfechtung 

einzelner Werte übermässig erschwert wird. DerEigentümer kann bei der Eröffnung der 

Gebäudeversicherungswerte auch nicht wissen, ob er im Hinblick auf eine allfällige 

Anfechtung eines künftig eröffneten Steuerwertes ein Rechtsmittel ergreifen muss. Die 

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Verwaltungsrekurskommission hat daher im Rahmen der Beurteilung der Steuerwerte 

die Gebäudeversicherungswerte als Bestimmungsgrössen für den Realwert frei zu 

prüfen. Da sie über umfassende Kognitionsbefugnis verfügt, ist es im übrigen auch 

nicht sachgerecht, wenn sie nur gewichtige Fehler der Schätzung der 

Versicherungswerte überprüft. Eine allfällige Abweichung der als Grundlage für die 

Steuerwertschätzung dienenden Gebäudewerte gegenüber einer rechtskräftigen 

Schätzung der Gebäudeversicherungswerte hat im übrigen nicht zwangsläufig zu einer 

Aenderung derselben zu führen.

Im vorliegenden Fall unterzog zwar die Vorinstanz den Neuwert und den Minderwert 

einer summarischen Prüfung und kam zum Schluss, beide Werte seien nicht 

offensichtlich falsch. Weicht jedoch der Neuwert erheblich nach oben und der 

Minderwert erheblich nach unten ab, so kann dies im Ergebnis dazu führen, dass sich 

der Zeitwert und dementsprechend auch der Verkehrswert als klar fehlerhaft 

herausstellen.

c) Weiter beanstandet der Beschwerdeführer eine Verweigerung des rechtlichen 

Gehörs. Ihm sei am 12. Mai 2003 eröffnet worden, dass die Vorinstanz an ihrer Sitzung 

vom 8. Mai 2003 entschieden habe, den nicht angefochtenen Mietwert von Fr. 

39'870.-- zu bestätigen und den Verkehrswert von Fr. 1'050'099.-- auf Fr. 1'158'000.-- 

zu erhöhen. Da diese Entscheidung eine Schlechterstellung gegenüber dem 

angefochtenen Einspracheentscheid bedeutet habe, sei ihm Gelegenheit eingeräumt 

worden, den Rekurs zurückzuziehen. Nach Ablauf der hiefür angesetzten Frist habe 

ihm der Gerichtsschreiber der Vorinstanz telefoniert und ihn gefragt, ob er die 

entsprechende Mitteilung erhalten habe und ob er den Rekurs zurückziehe. In der 

Folge habe er geantwortet, er habe den Brief erhalten, ziehe den Rekurs aber nicht 

zurück. Aus nicht nachvollziehbaren Gründen habe offenbar in der Folge nochmals eine 

Sitzung der Vorinstanz stattgefunden, bei welcher der Verkehrswert von Fr. 

1'158'000.-- auf Fr. 1'202'000.-- erhöht worden sei. Die Einsicht in die Akten des 

Rekursverfahrens habe keinen Aufschluss über die Gründe dieser Erhöhung gebracht. 

Es liege jedoch auf der Hand, dass der nicht erfolgte Rückzug des Rekurses eine 

Strafaktion ausgelöst habe. Er überlasse es dem Ermessen des Verwaltungsgerichts, 

ob es sich als Aufsichtsbehörde diesbezüglich gefordert sehe, zum Rechten zu sehen. 

Die Erhöhung des Verkehrswertes um rund Fr. 50'000.-- stelle eine erhebliche 

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Belastung dar. Das rechtliche Gehör sei ihm diesbezüglich nicht gewährt worden (Art. 

15 Abs. 2 VRP).

Unbestritten ist, dass die Anordnung einer reformatio in peius im Rekursverfahren 

grundsätzlich zulässig ist (Art. 56 Abs. 1 VRP). Unbestritten ist aber auch, dass dem 

Betroffenen vor einer reformatio in peius das rechtliche Gehör zu gewähren ist (Cavelti/

Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 958). 

Dem Beschwerdeführer wurde am 12. Mai 2003 eine Erhöhung des angefochtenen 

Verkehrswertes von Fr. 1'050'000.-- auf Fr. 1'158'000.-- und die Bestätigung des 

Mietwertes von Fr. 39'870.-- in Aussicht gestellt. Das Schreiben endete mit dem 

Hinweis, dass das begründete Urteil mit der angedrohten reformatio in peius eröffnet 

werde, falls der Rekurs bis zum 26. Mai 2003 nicht zurückgezogen werde. In der Folge 

wurden dann aber sowohl der unangefochtene Mietwert erhöht als auch der 

Verkehrswert um rund Fr. 50'000.-- gegenüber der schriftlich angedrohten Erhöhung 

weiter heraufgesetzt.

Dem Schreiben vom 12. Mai 2003 ist zu entnehmen, dass in jenem Zeitpunkt das Urteil 

bereits gefällt war. Der Beschwerdeführer wurde denn auch nicht zur Stellungnahme 

zur angedrohten reformatio in peius eingeladen, sondern es wurde ihm lediglich 

Gelegenheit gegeben, den Rekurs zurückzuziehen. In der Folge wurde das am 8. Mai 

2003 gefällte Urteil offenbar geändert. Dieses Vorgehen war unzulässig. Wenn bei der 

Androhung einer reformatio in peius dem Rechtsmittelkläger der Umfang der 

Verschlechterung seiner Rechtsstellung gegenüber dem angefochtenen Entscheid 

ziffernmässig bestimmt eröffnet wird, so muss er nicht damit rechnen, dass die 

Aenderung noch stärker zu seinen Ungunsten ausfällt und ein nicht angefochtener Wert 

ebenfalls geändert wird, indem der Mietwert ebenfalls zu seinen Ungunsten abgeändert 

und der Verkehrswert um nahezu Fr. 50'000.-- über den angedrohten Wert hinaus 

angehoben wird. Diesbezüglich ist die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs 

begründet.

Eine Heilung dieses Verfahrensfehlers im Beschwerdeverfahren ist nicht möglich, da 

das Verwaltungsgericht nicht über dieselbe Kognition verfügt wie die 

Verwaltungsrekurskommission (vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 990 f.). Die Schätzung ist 

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indes, wie aus den nachfolgenden Erwägungen hervorgeht, auch in materieller Hinsicht 

fehlerhaft, weshalb die Angelegenheit ohnehin an die Vorinstanz zurückzuweisen ist.

Offen bleiben kann nach dem Gesagten, ob es zulässig war, dass die Vorinstanz nach 

der Fällung ihres Urteils am 8. Mai 2003 erneut über die Angelegenheit befand, 

nachdem der Beschwerdeführer den Rekurs nicht zurückgezogen hatte.

d) Der Beschwerdeführer beanstandet im weiteren, dass die Vorinstanz über den 

Augenschein kein Protokoll erstellte. Die Vorinstanz hält dazu fest, dies treffe zu, doch 

werde das Ergebnis des Augenscheins in den wesentlichen Punkten im Urteil 

festgehalten.

Die Feststellungen im angefochtenen Entscheid vermögen allerdings ein 

Augenscheinprotokoll nicht

zu ersetzen. Die Bedeutung der konkreten Sachumstände für die Schätzung lassen es 

als unverzichtbar erscheinen, dass die anlässlich des Augenscheins gemachten 

Feststellungen protokolliert werden. Dies ist namentlich auch deshalb angezeigt, weil 

der Augenschein nicht vom entscheidenden Gremium, sondern lediglich von einer 

Delegation, bestehend aus dem Präsidenten und zwei Fachrichtern, durchgeführt 

wurde. Die erforderlichen Aufschriebe wurden denn auch anlässlich des Augenscheins 

vorgenommen. Die entsprechenden Feststellungen dokumentieren die vorinstanzliche 

Beweisaufnahme, weshalb es angebracht ist, dass sie in den Akten ausgewiesen sind. 

Nur wenn alle am Entscheid Beteiligten am Augenschein teilnehmen, kann sich ein 

Verzicht auf ein Protokoll und eine Wiedergabe sämtlicher relevanten Feststellungen im 

Urteil rechtfertigen (vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 967). Das Augenscheinprotokoll stellt 

zudem auch die notwendige Transparenz der Entscheidfindung für den 

Beschwerdeführer und für die Rechtsmittelinstanz sicher (vgl. 126 I 217). Die 

unterlassene Protokollierung ist nach dem Gesagten als mangelhafte 

Tatsachenfeststellung zu qualifizieren.

3./ Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht können unrichtige oder 

unvollständige Sachverhaltsfeststellungen oder fehlerhafte Rechtsanwendungen 

geltend gemacht werden (Art. 61 Abs. 1 und 2 VRP). Nicht zulässig ist dagegen die 

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Rüge der fehlerhaften Ermessensausübung, wenn nicht geradezu ein Missbrauch oder 

eine Ueberschreitung des Ermessens geltend gemacht wird. Das Verwaltungsgericht 

ist nach der gesetzlichen Ordnung nicht befugt, die Ermessensausübung der 

Vorinstanz zu überprüfen (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 740).

Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen (vgl. F. Gygi, 

Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., Bern 1983, S. 279). Sie führen zu 

annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht übt daher gegenüber 

Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber verwaltungsbehördlichen 

Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis 

offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursbehörde offenkundige Fehler 

oder Irrtümer unterlaufen sind oder wenn sie bei der Schätzung wesentliche 

Gesichtspunkte übergangen oder falsch gewürdigt hat (GVP 1995 Nr. 27 mit Hinweisen 

auf die Rechtsprechung).

a) Der Beschwerdeführer erhebt verschiedene Einwendungen gegen die angewendete 

Schätzungsmethode. Diese beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln (vgl. 

Handbuch S. 47; Naegeli/Wenger; Der Liegenschaftenschätzer, 4. vollständig 

überarbeitete Auflage, Zürich 1997). Aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, 

wonach für die Besteuerung des Eigenmietwertes eine Reduktion des marktkonformen 

Mietwertes zulässig ist (vgl. etwa BGE 116 Ia 321 und 124 I 145), kann nichts gegen die 

Tauglichkeit der vorliegend angewendeten Schätzungsmethode abgeleitet werden. 

Jeder Schätzung wohnt eine gewisse Pauschalisierung und Ungenauigkeit inne; eine 

mathematisch exakte Bewertung von Liegenschaften ist gar nicht möglich. Die im 

Kanton St. Gallen angewendete Methode beruht auf gesamtschweizerisch 

anerkannten, von Expertenverbänden herausgegebenen Schätzungsregeln. Die im 

Schrifttum geäusserten Nachteile dieser Methode vermögen deren grundsätzliche 

Tauglichkeit, namentlich für die Bewertung von Einfamilienhäusern, nicht generell in 

Frage zu stellen. Die Rügen des Beschwerdeführers stützen sich im wesentlichen auf 

eine im Jahr 1999 erschienene Berner Dissertation (F.D. Scognamiglio, Methoden zur 

Immobilienbewertung im Vergleich). Die darin geäusserte Kritik an der sog. 

Praktikermethode, wie sie im Kanton St. Gallen angewendet wird, vermochte sich 

offenbar nicht durchzusetzen. Im übrigen wurde im Kanton St. Gallen die sog. 

hedonische Bewertungsmethode zwar evaluiert, in der Folge dann aber bei der 

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Anwendung des neuen GGS nicht übernommen. Zu berücksichtigen ist bei der 

Würdigung der vorgebrachten Kritik im übrigen auch, dass im Kanton St. Gallen die 

Schätzungsobjekte stets von Fachpersonen besichtigt werden, was selbst bei der 

Anwendung der Praktikermethode eine zumindest ebenso geringe Fehlerquote ergibt 

wie bei einer "Berechnung" von Grundstückswerten, welche gleichsam eine 

mathematische Genauigkeit vorspiegelt, sich aber ebenfalls auf einer Vielzahl von 

Parametern stützt, welche wiederum auf Annahmen und Schätzungen beruhen.

b) Der Mietwert als Steuerwert wird in der Beschwerde nicht angefochten. 

Insbesondere wird nicht substantiiert dargelegt, inwiefern der von der Vorinstanz 

festgelegte Mietwert von Fr. 39'960.-- übersetzt ist bzw. am Markt nicht erzielbar wäre. 

Der Beschwerdeführer hat sogar seiner eigenen Verkehrswertermittlung einen Mietwert 

von exakt Fr. 39'960.-- zugrundegelegt. Entgegen den Ausführungen in der 

Beschwerde wurde der Mietwert auch im Rekurs nicht angefochten.

c) Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem unter normalen Verhältnissen 

erzielbaren Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. 

Er wird in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus Real- und Ertragswert 

ermittelt. Je nach Wirtschafts- lage kann er sich entweder vornehmlich am Real- oder 

am Ertragswert orientieren (Handbuch S. 61). Nach dieser Bewertungspraxis wird der 

Verkehrswert einer Liegenschaft primär durch Vergleich mit dem Kaufpreis ermittelt. 

Sofern ein Kaufpreis fehlt oder nicht dem Verkehrswert entspricht, erfolgt der Vergleich 

mit anderen gehandelten Grundstücken, für welche ähnliche Voraussetzungen gelten 

(Handbuch S. 61). Bei Einfamilienhäusern stehen vornehmlich subjektive Beweggründe 

der Käuferschaft wie Eigennutzung und wirtschaftliche Erwartungen im Vordergrund 

(Handbuch S. 62), während Renditeüberlegungen bei solchen Objekten in den 

Hintergrund treten. Bei überbauten Grundstücken wird durch Gewichtung der 

Grundlagenwerte Realwert und Ertragswert der Verkehrswert ermittelt. Für die Wahl 

des Gewichtungsfaktors sind die allgemeine und die örtliche Wirtschaftslage, das 

allgemeine Marktverhalten, die Art und Grösse des Objekts sowie die Lage, daneben 

auch die Vermietbarkeit im Sinne des am Standort geltenden Normalbedürfnisses 

bezüglich Architektur, Grundrissgestaltung, Komfort und Zustand sowie besondere 

Umstände (Naturgefahren, gesetzliche Einschränkungen) zu berücksichtigen 

(Handbuch S. 63).

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/24

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aa) Wie erwähnt hat das Gericht einen Augenschein auf der Liegenschaft des 

Beschwerdeführers durchgeführt. Im vorliegenden Fall kann darauf verzichtet werden, 

in den Erwägungen eine detaillierte Beschreibung des Gebäudes und des 

Umschwungs wiederzugeben. Vielmehr kann auf die Feststellungen der Vorinstanz im 

angefochtenen Entscheid sowie auf den in den Akten der Vorinstanz liegenden 

Gebäudebeschrieb abgestellt werden. Die entsprechenden Feststellungen haben sich 

aufgrund des Augenscheins mit Ausnahme nachfolgend erwähnter Punkte als 

zutreffend erwiesen. Auf das Volumen des Gebäudes sowie die Hohlräume im 

Kellergeschoss und das Fehlen eines Balkons an der Ostfassade ist gesondert 

einzugehen.

bb) Der Beschwerdeführer focht die kubische Berechnung des Gebäudes an. Diese 

weist laut Massblatt ein Volumen von 1382 m3 auf, wobei allerdings ein Balkon Ost 

aufgeführt ist, der unbestrittenermassen nicht existiert. Dies ist ein Indiz, dass das 

Gebäudevolumen unrichtig ermittelt wurde. Zudem ist der Einwand berechtigt, die 

Hohlräume im Keller wiesen eine Höhe von weniger als 1,2 m auf. Offenbar stützte sich 

die Vorinstanz in diesem Punkte auf die in den Akten liegenden Grundrisspläne mit 

Höhenangaben. Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, es seien versehentlich 

drei anstatt lediglich zwei Kellerräume berücksichtigt worden. Anlässlich des 

Augenscheins wurden zwei solcher Hohlräume festgestellt, obwohl auf dem 

Grundrissplan deren drei eingezeichnet sind.

Soweit gewisse Höhenangaben im Massblatt auf der Anwendung bestimmter Normen 

für die kubische Berechnung beruhen, ist dies auszuweisen. Die festgestellten 

Abweichungen sind im Rahmen der Neuschätzung zu überprüfen und allenfalls zu 

berichtigen.

cc) Der Zeitwert eines Gebäudes entspricht dem um die Wertverminderung (technische 

Alterung) reduzierten Neuwert (Handbuch S. 53).

Der Zeitwert wurde im Rahmen der Schätzung der Versicherungswerte rechtskräftig auf 

Fr. 780'000.-- festgelegt. Die Vorinstanz erachtete ihn nicht als grob oder offensichtlich 

falsch. Sie hielt immerhin fest, dass der Neuwert von Fr. 680.--/m3 bzw. Fr. 940'000.-- 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 15/24

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eher hoch und der Minderwert von 17 Prozent eher tief sei. Eine Korrektur nahm sie 

allerdings nicht vor.

Wie erwähnt können bei der angewendeten Schätzungsmethode bereits geringfügige 

Abweichungen einzelner Hilfswerte zu erheblichen Diskrepanzen führen. Würde 

beispielsweise von Baukosten von Fr. 600.--/m3 ausgegangen, was nach den 

Richtlinien (Handbuch S. 202) für Einfamilienhäuser mit einwandfreier Qualität, 

besserem Innenausbau und heutigen durchschnittlichen Anforderungen in der mittleren 

Bandbreite liegt, würde sich der Neuwert auf Fr. 830'000.-- reduzieren. Bei einem 

Minderwert von 20 Prozent, also nur 3 Prozent mehr als die Vorinstanz annahm, ergäbe 

sich ein Zeitwert von Fr. 664'000.--. Dies zeigt, dass selbst zwei relativ geringfügige 

Abweichungen beim Neuwert und beim Minderwert eine erhebliche Abweichung beim 

Zeitwert des Gebäudes zur Folge haben können.

Aufgrund der Feststellungen anlässlich des Augenscheins erachtet das Gericht eine 

Einstufung des Gebäudes in die Klasse IV gemäss den Richtwerten des Handbuches 

(S. 202) als gerechtfertigt. Diese wird mit den Merkmalen "einwandfreie Qualität, 

besserer Innenausbau, heutigen durchschnittlichen Anforderungen entsprechend" 

umschrieben. Diese Einstufung trägt der Bauart, den verwendeten Materialien sowie 

der Einteilung der Räume und der Kombination eines älteren Traktes mit 

vergleichsweise kleinen Räumen sowie eines neuen Traktes mit einem 

überdurchschnittlich geräumigen Obergeschoss Rechnung. Der Einheitspreis je m3 

beträgt daher Fr. 550.-- bis Fr. 650.--, was die Annahme von Fr. 680.--/m3 als 

übersetzt erscheinen lässt.

Beim Minderwert eines Gebäudes handelt es sich um die wertmässige Einbusse, 

welche beim Neuwert seit der Erstellung zufolge Alters, Abnützung und anderen 

Gründen eingetreten ist. Dabei ist zwischen der technischen und der wirtschaftlichen 

Altersentwertung zu unterscheiden (Handbuch S. 83 f.). Die Richtlinien sehen für 

Wohnhäuser in vorwiegend massiver Bauart eine Lebensdauer von 100 Jahren vor. Bei 

gutem Unterhaltszustand beträgt die technische Altersentwertung eines 50 Jahre alten 

Hauses mit einer angenommenen Lebensdauer von 100 Jahren 25 Prozent und bei 

einem Unterhaltszustand von "mittel - gut" 32 Prozent (Handbuch S. 214). Dies 

bestätigte sich am Augenschein, an dem festgestellt werden konnte, dass das 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 16/24

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Gebäude zwar in verschiedenen Bereichen erheblich veraltet ist, aber die verwendeten 

Materialien weitgehend in einem guten bzw. gut unterhaltenen Zustand sind.

Zu berücksichtigen ist weiter, dass das Gebäude einen neuen Teil aufweist, der im Jahr 

2000/01 erstellt wurde. Für diesen Teil ist die Altersentwertung, wenn überhaupt eine 

solche angenommen werden kann, weitaus geringer als beim alten Trakt. Allerdings 

fällt in Betracht, dass neben der technischen Altersentwertung der alten Gebäudeteile 

auch eine erhebliche wirtschaftliche Altersentwertung zu berücksichtigen ist, welche 

namentlich auf die nicht mehr zeitgemässe Einteilung und Dimensionierung der Räume 

sowie die Verwendung verschiedener nicht mehr zeitgemässer Baumaterialien 

zurückzuführen ist.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Minderwert gesamthaft in der 

Grössenordnung von 25 bis 30 Prozent angesiedelt werden muss.

dd) Bei den Umgebungskosten und dem Landwert wich die Vorinstanz zu Ungunsten 

des Beschwerdeführers von den Werten der Schätzungsbehörde ab. Diese setzte die 

Umgebungskosten auf Fr. 70'000.--, die Baunebenkosten auf Fr. 56'000.--, den 

Landwert aufgrund der Lageklasse 4,0

auf Fr. 365'000.-- und den Wert des Mehrumschwungs auf Fr. 60'000.-- fest, was einen 

gesamten Landwert inkl. Baunebenkosten und Umgebungskosten von Fr. 551'000.-- 

und einen Realwert von insgesamt Fr. 1'331'000.-- ergab.

Die Vorinstanz übernahm lediglich die Baunebenkosten von Fr. 56'000.--, während sie 

die Umgebungskosten auf Fr. 112'000.--, den Landwert für den normalen Umschwung 

auf Fr. 405'000.-- (Lageklasse 4,3) und den Wert des Mehrumschwungs auf Fr. 

117'000.-- erhöhte, was einen gesamten Landwert von Fr. 690'000.-- ergab. Der 

Realwert wurde dementsprechend auf Fr. 1'470'000.-- festgesetzt.

Die Baunebenkosten wurden von der Vorinstanz auf 6 Prozent des Neuwertes von Fr. 

940'000.-- bzw. Fr. 56'000.-- festgesetzt. Der Beschwerdeführer wendet dagegen ein, 

dieser Ansatz sei zu schematisch festgelegt, und die einzelnen Aufwendungen seien 

nicht gesondert ausgewiesen. Er führt Anschlussgebühren (richtig Anschlussbeiträge) 

von 1 Prozent für Trinkwasser und 2,7 Prozent für Abwasser sowie von Fr. 3'000.-- für 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 17/24

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Elektrizität an. Allerdings fallen auch sämtliche Bewilligungskosten sowie 

Versicherungen darunter (Handbuch S. 53), weshalb ein Ansatz von 6 Prozent nicht 

übersetzt erscheint.

Die Umgebungskosten legte die Vorinstanz auf Fr. 112'000.-- fest (Neuwert Fr. 

135'000.--, Minderwert 17 Prozent). Dieser Ansatz ist aufgrund der Feststellungen 

anlässlich des Augenscheins nicht übersetzt, sondern bewegt sich eher am unteren 

Rand der zulässigen Bandbreite. Dies belegen allein die vom Beschwerdeführer 

geltend gemachten Kosten von Fr. 90'000.-- bis 100'000.-- für die Erneuerung von 

Sitzplatz und Garten. Hinzu kommt der Aufwand für den gepflästerten Vorplatz und den 

Fahrweg sowie die Ufermauer. Diese ist nicht baufällig, sondern mit relativ kleinem 

Aufwand zu sanieren.

ee) Der Landwert des überbauten Grundstücks richtet sich nach den Bodenpreisen für 

unüberbaute Grundstücke in ähnlicher Lage unter Berücksichtigung der vorhandenen 

Ueberbauung und deren wirtschaftlicher Ausnützungsmöglichkeit. Wo sich der 

Landwert weder anhand eines Kaufpreises noch aufgrund von Vergleichswerten 

feststellen lässt, wird er nach der Lageklassenmethode festgelegt. Diese Methode 

beruht auf der Erkenntnis, dass ähnliche Objekte an gleicher Lage stets gleiche 

Verhältniszahlen zwischen Grundstückswert und Neuwert mit Einschluss der 

Umgebungs- und Baunebenkosten aufweisen (Handbuch S. 85). Die Methode ist zwar 

ökonomisch und betriebswirtschaftlich wenig fundiert (Hess/Weibel, Das 

Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, N. 98 zu Art. 19; K. Fierz, Wert und Zins bei 

Immobilien, Zürich 1984, S. 76 f.). Sie gilt aber nach der Rechtsprechung als taugliches 

Instrument für die Bewertung von überbauten Grundstücken (vgl. VerwGE vom 27. Juni 

1996 i.S. R. und E.U.) und hat auch in die neuen Richtlinien der Fachverbände Eingang 

gefunden.

Die Vorinstanz ging von einer Lageklasse 4,3 aus (allgemeine Lage 3, individuelle Lage 

6, Verkehrserschlies-sung 4, Marktverhältnisse 4). Demgegenüber erachtet der 

Beschwerdeführer eine Lageklasse 2,5 als gerechtfertigt (allgemeine Lage 2, 

individuelle Lage 3,5, Verkehrserschlies-sung 2,5, Marktverhältnisse 2).

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 18/24

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Von der allgemeinen Lage her kann Y. durchaus der Lageklasse 3 zugeordnet werden. 

Dieser Klasse sind Wohnlagen in Kleinstädten, ländliche Ortschaften mit Ferienhäusern 

und Fremdenverkehr sowie Ortskerne mittelgrosser Dörfer zugeordnet (vgl. Naegeli/

Wenger, a.a.O., S. 260). Der individuellen Lage wird mit der Klasse 6 ebenfalls 

Rechnung getragen. Die bevorzugte Umgebung mit guter Fernsicht und direktem 

Seeanstoss rechtfertigt trotz der vom Beschwerdeführer geltend gemachten, 

unbestreitbar vorhandenen Immissionen, namentlich von der Bahnlinie und der 

Autobahn auf dem gegenüberliegenden Gebiet des -sees, diese relativ hohe 

Klassierung. Bei der Verkehrserschliessung fällt namentlich die Nähe zum 

Autobahnanschluss in Betracht, welche die eher bescheidene Erschliessung mit 

öffentlichen Verkehrsmitteln teilweise aufwiegt und eine Zuordnung zur Klasse 4 

rechtfertigt. Bei der Würdigung der Marktverhältnisse ist zu berücksichtigen, dass 

Parzellen mit direktem und unmittelbarem Seeanstoss sehr selten und gefragt sind, 

was sich in einer regen Nachfrage niederschlägt. Auch in diesem Bereich ist somit eine 

Einstufung in die Klasse 4 gerechtfertigt (vgl. zu den einzelnen Kriterien Handbuch, S. 

209). Im Ergebnis ist somit die Lageklasseneinteilung der Vorinstanz nicht als 

rechtswidrig bzw. fehlerhaft zu qualifizieren.

Die Lageklassenmethode führt bei überbauten Grundstücken nur zu brauchbaren 

Ergebnissen, wenn die Grundstücksfläche dem zonenkonformen Landbedarf entspricht 

oder kleiner ist. Soweit sie diesen übersteigt, muss der Landwert der Mehrfläche, sei es 

Mehrumschwung oder Landreserve, hinzugerechnet werden. Als Mehrumschwung wird 

die Mehrfläche betrachtet, die nicht abgetreten, überbaut oder anderweitig genutzt 

werden kann. Er wird in der Regel als zusätzlicher Landwert gemäss seiner Grösse und 

analog dem Wert des normalen Umschwungs in die Realwertberechnung 

aufgenommen. Als Landreserve wird die Mehrfläche betrachtet, die ohne wesentliche 

Beeinträchtigung des überbauten Teils der Liegenschaft anderweitig verwendet werden 

könnte. Diese Landreserve ist nach den Richtlinien für unüberbaute Grundstücke 

gesondert zu bewerten und separat in die Verkehrswertberechnung einzubeziehen 

(Handbuch S. 85).

Die Vorinstanz hat von der gesamten Grundstücksfläche von 1'570 m2 einen Anteil von 

900 m2 als normalen Umschwung samt Gebäudegrundfläche ausgeschieden. Diesen 

hat sie aufgrund von Vergleichspreisen für unüberbautes Land mit Fr. 450.-- pro m2 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 19/24

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bewertet, was für 900 m2 einen Landwert von Fr. 405'000.-- ergab. Dieser Landwert 

entsprach weitgehend dem bei der Anwendung der Lageklassenmethode ermittelten 

Landwert. Bei der Lageklasse 4,3 beträgt dieser 36,75 Prozent des Neuwertes mit 

Einschluss der Umgebungs-und Baunebenkosten von Fr. 1'131'000.--, was auf der 

Grundlage der vorinstanzlichen Schätzung einen Landwert von Fr. 416'000.-- ergab. 

Den Uferstreifen in der Grünzone bewertete die Vorinstanz mit Fr. 225.-- pro m2, 

entsprechend dem halben Wert des Landes im normalen Umschwung. Sie trug dem 

Umstand Rechnung, dass die Fläche baulich nicht genutzt werden kann und auch die 

zulässige bauliche Ausnützung des restlichen Grundstückes nicht erhöht, allerdings 

den unmittelbaren Seeanstoss der Liegenschaft garantiert und daher als Gartenraum 

einen besonderen Erholungswert hat. Daraus ergab sich eine Bewertung des 

Mehrumschwungs von Fr. 117'000.--. Die mit einem Fuss- und Fahrwegrecht 

zugunsten des Nachbargrundstücks belastete Fläche von 150 m2 blieb bei der 

Landwertschätzung unberücksichtigt, da es sich im wesentlichen um eine Last handelt 

und die Gewährleistung der Durchfahrt unter anderem auch finanzielle Aufwendungen 

erfordert.

Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die 

Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung der Grundstücksfläche aufzufassen, 

während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Die Grösse des Grundstücks sagt nur 

wenig über seinen Wert als Bauland aus. Zwei gleichartige Gebäude können auf 

verschieden grossen Grundstücken stehen, was bedeutet, dass die Flächen 

unterschiedlich, Bauvolumen und Mietzinse aber unverändert sind (vgl. dazu Naegeli/

Wenger, a.a.O., S. 48). Ungünstig sind in der Regel Parzellen mit anormaler Form, mit 

weit innerhalb des Grundstücks verlaufenden Baulinien oder Baubeschränkungen. Nur 

bei grösseren, unüberbauten Flächen mit normaler Form, gleichgültig ob erschlossen 

oder unerschlossen, nützt der Quadratmeterpreis bei der Beurteilung der Parzelle. In 

allen anderen Fällen aber, ganz besonders bei überbauten Grundstücken, verursacht er 

Verwirrung statt Klarheit. Die neuere Schätzungspraxis verwendet daher die 

Bezeichnung Landwert. Dieser umfasst die für ein Gebäude benötigte Fläche mit 

Einschluss der gesetzlichen Grenzabstände sowie die zusätzlich vorhandenen Flächen, 

welche sich nicht verwerten lassen, also Zwickel bei schiefen Grenzen, Terrain vor der 

Baulinie, private Zufahrtsstrassen oder Anteile, Kehrplätze vor den Garagen und die 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 20/24

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aufgrund von Bauordnungen vorgeschriebenen Freiflächen (Naegeli/ Wenger, a.a.O., S. 

48 f.).

Im vorliegenden Fall bestehen aufgrund der Lage, der Art und Ueberbauung und der 

dem Ufer entlang verlaufenden Baulinie besondere Verhältnisse, welche eine 

Bewertung des Bodens nach der Lageklassenmethode gegenüber einem Vergleich mit 

den Preisen für unüberbaute Grundstücke angezeigt erscheinen lassen.

Wenn ausschliesslich die bauliche Ausnützung im Sinne der beanspruchten Fläche 

berücksichtigt wird, kann ein Landanteil von 900 m2 unter Umständen gerechtfertigt 

erscheinen. Im Streitfall ist allerdings zu berücksichtigen, dass das Gebäude im 

Vergleich zu seiner Nutzungsintensität einen relativ grossen Grundriss aufweist. 

Insbesondere die angebaute Garage und der Zwischentrakt beanspruchen relativ viel 

Land. Weiter kommt hinzu, dass für ein Einfamilienhaus mit direktem Seeanstoss ein 

grosszügiger Umschwung durchaus adäquat ist. Dies zeigt sich auch bei den 

benachbarten Grundstücken Nrn. 408 und 435. Wird der durch das Fuss- und 

Fahrwegrecht beanspruchte Flächenanteil von rund 150 m2 ausser Betracht gelassen, 

weist das Grundstück eine Gesamtfläche von rund 1'400 m2 auf. Davon ist aufgrund 

der Baulinie ein erheblicher Anteil für die bauliche Ausnützung nicht relevant. Im Lichte 

des besonderen Charakters des Hauses erscheint ein grosszügig bemessener 

Umschwung als integraler Bestandteil der Liegenschaft. Der Exklusivität der Lage und 

der grosszügigen Umgebung wird mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe 

Lageklasse Rechnung getragen. Daher ist es nicht gerechtfertigt, mittels einer 

Ausscheidung von zusätzlichem Umschwung die bevorzugte Lage mehrmals zu 

berücksichtigen. Unter diesen Umständen ist eine Aufteilung der Fläche nicht 

angebracht.

ff) Zu prüfen bleibt die Ermittlung des Ertragswertes. Wie erwähnt, blieb der Mietwert 

unangefochten. Zu prüfen ist daher die Kapitalisierung sowie die Gewichtung des 

Ertragswertes.

Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert (Handbuch S. 55). 

Die Höhe des Kapitalisierungssatzes wird im wesentlichen durch die Kapitalkosten und 

durch die Bewirtschaftungskosten bestimmt (Handbuch S. 89). Der Zinssatz für die 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 21/24

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Kapitalkosten entspricht dem Zinssatz für erste Althypotheken der Kantonalbank oder 

Leitbank am Ort der gelegenen Sache. Als Bewirtschaftungskosten sind die Betriebs- 

und Unterhaltskosten, die Verwaltungskosten sowie das Risiko für Mietzinsausfälle und 

Abschreibung zu berücksichtigen, wobei bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern 

Verwaltungskosten und Mietzinsrisiko in der Regel unberücksichtigt bleiben (Handbuch 

S. 58 f., 99).

Die Vorinstanz hat einen Kapitalisierungssatz von 6 Prozent angenommen. Sie 

berücksichtigte den Kapitalzins mit 4,25 Prozent, die Betriebskosten mit 0,25 Prozent, 

den Unterhalt mit 1 Prozent und die Abschreibung mit 0,5 Prozent. Demgegenüber 

beantragt der Beschwerdeführer einen Kapitalisierungssatz von 7 Prozent, wobei er im 

Gegensatz zur Vorinstanz die Unterhaltskosten mit 1,75 Prozent und die Abschreibung 

mit 0,75 Prozent veranschlagt.

Das Verwaltungsgericht erachtet einen Kapitalisierungssatz von 6 Prozent im Ergebnis 

als sachgerecht. Allerdings legt es ihm eine andere Zusammensetzung zugrunde als 

die Vorinstanz. Angesichts der bereits länger anhaltenden Zinssituation erscheint ein 

Satz von 3,25 Prozent für die Kapitalkosten angemessen. Für Unterhalt rechtfertigt sich 

angesichts der unterschiedlich alten Gebäudeteile ein Ansatz von 1,5 und für 

Abschreibung ein solcher von 1 Prozent, während für Betriebskosten 0,25 Prozent zu 

veranschlagen sind (vgl. Richtlinien des Fachdienstes für Grundstückschätzung vom 

März 2001, S. 11). Dies ergibt einen Kapitalisierungssatz von 6 Prozent.

Bei der Gewichtung von Ertrags- und Realwert veranschlagte die Vorinstanz den 

Gewichtskoeffizienten auf 0,5. Nach den Richtlinien beträgt dieser bei 

Einfamilienhäusern zwischen 0 und 0,5 (Handbuch S. 234). In den ergänzenden 

Richtlinien des Fachdienstes für Grundstückschätzungen vom März 2001 wird für 

Einfamilienhäuser ein Gewichtskoeffizient zwischen 0 und 1,0 veranschlagt (S. 24). 

Allgemein gilt, dass bei Einfamilienhäusern der Ertragswert gegenüber dem Realwert 

eine eher untergeordnete Rolle spielt. Dies gilt in vermehrtem Masse bei Villen oder 

Landhäusern, bei welchen vorwiegend die besondere Lage oder die besondere Art der 

Ueberbauung preisbildend ist. Im Hinblick auf die Richtlinien liegt jedenfalls eine 

Gewichtung des Ertragswertes von 0,5 im Rahmen der Bandbreite und kann nicht als 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 22/24

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unangemessen tief qualifiziert werden. Die Berufung des Beschwerdeführers auf die 

Schätzungspraxis im Kanton Bern vermag dagegen nicht durchzudringen.

gg) Die anhand der Richtlinien ermittelte Bewertung ist stets daraufhin zu überprüfen, 

ob sie dem fraglichen Objekt entspricht. Im vorliegenden Fall ermittelte die Vor-instanz 

einen Verkehrswert von über Fr. 1'202'000.--. Ein solcher Verkehrswert dürfte bei einer 

der besonderen Lage des Grundstücks adäquaten baulichen Nutzung des Grundstücks 

durchaus realistisch sein. Die vorhandene bauliche Ausnützung muss allerdings als 

unzweckmässig und eher ungünstig betrachtet werden. Wie die Vorinstanz zutreffend 

festhält, weist das Gebäude ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen Wohn-, Arbeits- 

und Schlafräumen auf. Die bauliche Ausnützung, insbesondere aufgrund des Umbaus 

bzw. der Erweiterung in den Jahren 2000/01, ist weitgehend auf die individuellen 

Bedürfnisse des derzeitigen Eigentümers ausgerichtet. Als Wohnhaus für eine Familie 

mit Kindern ist das Objekt dagegen weniger gut geeignet. Dies schränkt die Nachfrage 

nach der Liegenschaft erheblich ein. Die nach den individuellen Bedürfnissen 

vorgenommene Raumeinteilung und die teilweise veraltete Ausstattung dürften sich im 

erzielbaren Verkaufspreis negativ niederschlagen. Für eine andere Art der Nutzung, 

beispielsweise als Familienwohnsitz, müsste ein Erwerber erhebliche Investitionen 

tätigen, was sich auf den Kaufpreis mindernd auswirkt.

Zusammenfassend gelangt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass die 

vorinstanzliche Schätzung des Verkehrswertes von Fr. 1'202'000.-- als übersetzt zu 

betrachten ist. Zurückzuführen ist dies im wesentlichen auf die methodisch fehlerhafte 

Uebernahme der unveränderten Gebäudeversicherungswerte im Rahmen der 

Schätzung der Steuerwerte sowie die Ausscheidung und gesonderte Bewertung eines 

erheblichen Teils des Umschwungs. Der angefochtene Rekursentscheid vom 8. Mai/10. 

Juli 2003 ist daher aufzuheben. Die Angelegenheit ist gestützt auf Art. 64 Abs. 1 in 

Verbindung mit Art. 56 Abs. 2 VRP an die Vorinstanz zur Durchführung einer 

Neuschätzung im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen. In diesem Zusammenhang 

ist festzuhalten, dass die Beteiligung der Fachrichter der Vorinstanz am 

Rekursverfahren keinen Ausstandsgrund darstellt.

4./ Der Beschwerdeführer beantragte eine Reduktion des Verkehrswertes auf Fr. 

741'000.--. Diesem Begehren wird nicht stattgegeben. Der Ausgang des Verfahrens 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 23/24

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entspricht daher materiell nur einer teilweisen Gutheissung der Beschwerde. Anderseits 

wurde aber auch eine Verletzung des rechtlichen Gehörs festgestellt. Die amtlichen 

Kosten des Beschwerdeverfahrens sind daher dem Staat aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 

VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 

Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Auf die Erhebung ist zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 

VRP). Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- ist dem Beschwerdeführer 

zurückzuerstatten.

Der Beschwerdeführer verlangt eine Umtriebsentschädigung von Fr. 3'000.--, wovon 

Fr. 2'000.-- für das Rekursverfahren. Auf den Ersatz ausseramtlicher Kosten hat der 

Beschwerdeführer grundsätzlich Anspruch (Art. 98bis VRP). Er führte den Prozess 

allerdings selbst, weshalb die Entschädigung nicht nach der Honorarordnung für 

Rechtsanwälte und Rechtsagenten zu bemessen, sondern lediglich eine 

Umtriebsentschädigung zuzusprechen ist. Für das Rekurs- und das 

Beschwerdeverfahren erscheint ein Betrag von Fr. 500.-- angemessen.

Demnach hat das Verwaltungsgerichtzu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Rekursentscheid vom 8. Mai/

10. Juli 2003 aufgehoben.

2./ Die Angelegenheit wird zur Neuschätzung im Sinne der Erwägungen an die 

Vorinstanz zurückgewiesen.

3./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'000.-- trägt der Staat. 

Auf die Erhebung wird verzichtet. Der Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- wird dem 

Beschwerdeführer zurückerstattet.

4./ Der Staat hat den Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren 

mit Fr. 500.-- ausseramtlich zu entschädigen.

V. R. W.

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 24/24

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Zustellung dieses Entscheides an:

den Beschwerdeführer–

die Vorinstanz–

den Beschwerdegegner–

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 01.04.2004
	Grundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159).

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