# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0f5eb30b-86dc-5151-92f0-0d58e85d1999
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-03-20
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 20.03.2012 B 2011/77
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2011-77_2012-03-20.pdf

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2011/77

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 20.03.2012

Entscheiddatum: 20.03.2012

Urteil Verwaltungwsgericht, 20.03.2012
Bau- und Planungsrecht, Art. 56 Abs. 4 BauG (sGS 731.1).Bestätigung der 
Praxis des Baudepartementes, wonach der gewachsene Boden 
grundsätzlich an Hand des noch feststellbaren natürlich gewachsenen 
Geländes bestimmt wird und nicht an Hand des künstlich geschaffenen im 
Zeitpunkt der Baueingabe. Ausnahmen sind denkbar, wenn die 
Veränderungen in Gründen liegen, die nicht in der Verantwortung des 
Grundeigentümers bzw. seines Rechtsvorgängers liegen und wenn diese 
nicht wiederhergestellt werden können, ohne dass dies zu stossenden 
Ergebnissen führen würde. Dies trifft regelmässig bei grossflächigen 
Geländeveränderungen zu, die beispielsweise im Zusammenhang mit einem 
Strassenprojekt realisiert wurden (Verwaltungsgericht, B 2011/77).

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter lic. iur. A. Linder, 

Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener, Dr. S. Bietenharder-Künzle; Gerichtsschreiber lic. iur. S. 

Schärer

_______________

 

In Sachen

A. S.,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. A. R.,

gegen

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Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

 

L. S.,

D. B. und Y. M.,

M. und W. W.,

G. R.,

Beschwerdegegner,

alle vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. C. K.,

und

 

Politische Gemeinde S., Baubewilligungskommission,

 

betreffend

Baubewilligung

 

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

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A./ A. S., in S., ist Eigentümer der beiden Nachbargrundstücke Nrn. W0000 und W0001 

am westlichen Ausläufer des R-bergs, Grundbuchkreis B., in S. Die 1'341 m  und 

1'190 m  grossen Liegenschaften sind nach dem Zonenplan der Stadt S. vom 

1. Dezember 2001 der Wohnzone W2a zugeteilt. Sie liegen an der K-bergstrasse, 

Gemeindestrasse 2. Klasse, und sind mit einem Einfamilien- bzw. einem 

Doppeleinfamilienhaus, Baujahr 1980 und 1985, überbaut.

B./ a) Am 10. April 2007 reichte der Grundeigentümer für das Einfamilienhaus auf der 

Parzelle Nr. W0000 ein Abbruchgesuch ein. Dieses liegt an einem von Osten nach 

Westen abfallenden Hang und weist bergseitig ein Voll- und ein Dachgeschoss auf, 

talseitig tritt es zweigeschossig in Erscheinung. Stattdessen sollte gemäss den 

Planunterlagen ein Dreifamilienhaus mit zwei Vollgeschossen und einem 

Attikageschoss, einem ausgebauten Sockelgeschoss sowie einem Untergeschoss 

samt Tiefgarage mit Autolift erstellt werden. Dagegen erhoben sämtliche Nachbarn an 

der K-bergstrasse, namentlich G. R., Eigentümerin der Parzelle Nr. W0002, L. S., 

Eigentümerin des Grundstücks Nr. W0003, M. und W. W., Eigentümer der Parzelle Nr. 

W0004 und M. T., dem bis zum Sommer 2011 das Grundstück Nr. W0005 gehörte, alle 

S., Einsprache.

b) Die Baubewilligungskommission der Stadt S. erteilte mit Beschluss vom 24. August 

2007 die Baubewilligung für den Abbruch und den Neubau unter Bedingungen und 

Auflagen, wofür sie aber ein Korrekturgesuch verlangte. Im Übrigen wies sie die 

öffentlich-rechtlichen Einsprachen ab.

c) Gegen diesen Beschluss liessen die Einsprecher durch ihre gemeinsame 

Rechtsvertreterin beim Baudepartement des Kantons S. mit dem Begehren Rekurs 

erheben, dass die Baubewilligung aufzuheben sei. Dieses hiess den Rekurs mit 

Entscheid vom 14. August 2008 gut und hob die Baubewilligung auf. Zur Begründung 

führte es an, das geplante Bauvorhaben überschreite die zulässige Gebäudehöhe um 

mindestens 1,50 m, weil der Niveaupunkt falsch ermittelt worden sei. Für die 

Überschreitung könne keine Ausnahmebewilligung erteilt werden. Zudem würden die 

Vorschriften über die Situierung und Höhe des Attikageschosses verletzt, wobei auch 

hier keine Ausnahmebewilligung möglich sei. Der Autolift auf der Ostseite des Neubaus 

führe dazu, dass der grosse Grenzabstand gegen Süden hin verletzt werde. 

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Unterschritten würden weiter die Vorschriften über die Vorplatztiefe und den 

Strassenabstand, wobei für die Unterschreitung der Vorplatztiefe zu Recht eine 

Ausnahmebewilligung erteilt worden sei. Schliesslich erklärte das Baudepartement 

verschiedene Bestimmungen der Bauordnung der Stadt S. (sRS 731.1, abgekürzt BO, 

abrufbar unter: www.stadt.sg.ch) für ungültig, da diese seiner Meinung nach entweder 

unzulässige positive Gestaltungsvorschriften enthielten oder in unzulässiger Weise von 

Definitionen des kantonalen Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) abweichen 

würden.

d) Die Politische Gemeinde S. und der Bauherr, letzterer vertreten durch seinen 

Rechtsanwalt, erhoben gegen den Entscheid des Baudepartementes am 26. August 

2008 bzw. 29. August 2008 beim Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen 

Beschwerde. Sie bestritten unter anderem, dass die Gebäudehöhe überschritten 

werde. Das Gericht hiess die Beschwerden mit Urteil vom 14. Mai 2009 teilweise gut, 

hob den Rekursentscheid sowie den Entscheid der Baubewilligungskommission vom 

24. August 2007, soweit dieser den Erwägungen des verwaltungsgerichtlichen 

Entscheids widersprach, auf und wies die Angelegenheit zur Ergänzung der 

Gesuchsunterlagen und zur neuen Beurteilung im Sinn der Erwägungen an die 

Baubewilligungskommission zurück. Es befand dabei unter anderem, dass die 

gerügten Bestimmungen der kommunalen Bauordnung keine unzulässigen 

Gestaltungsvorschriften darstellen würden, weshalb diese entgegen der Auffassung der 

Rekursbehörde anwendbar seien. Die aufgeworfene Frage, wie die Gebäudehöhe bzw. 

das gewachsene Terrain und damit der Niveaupunkt bestimmt werde, liess das Gericht 

offen, weil die reglementarisch festgelegte Gebäudehöhe gemäss kommunaler 

Bauordnung überschritten werden dürfe, wenn sich das Erdgeschoss - wie vorliegend - 

gut in das Strassen- und Siedlungsbild einfüge. Das Erdgeschoss des neuen 

Dreifamilienhauses sei aber auf die Höhe des bestehenden Einfamilienhauses von 

727,30 m.ü.M. statt 727,34 m.ü.M. zu legen. Demgegenüber bestätigte das 

Verwaltungsgericht, dass das geplante Attikageschoss die maximal zulässige Höhe 

und Grundfläche überschreite. Die grundsätzlich abweichende Situierung des flächen- 

und höhenmässig reduzierten Attikageschosses erachtete es allerdings als zulässig. 

Schliesslich hielt das Gericht fest, dass der Autolift die für Anbauten zulässige Höhe 

überschreite, womit er in die Berechnung des Gebäudegrundrisses einzubeziehen sei 

und folglich den Grenzabstand verletze. Mit der Versetzung des Lifts an die Nordseite 

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könne aber sowohl die Grenzabstandsunterschreitung wie auch die Verletzung des 

Strassenabstands vermieden werden. Dafür sei allerdings ein Korrekturgesuch nötig.

e) Gegen dieses Urteil liessen die Nachbarn am 15. Juli 2009 beim Bundesgericht 

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erheben und im Wesentlichen 

die Aufhebung des Verwaltungsgerichtsurteils beantragen, soweit damit die 

Beschwerden des Bauherrn und der Stadt S. in den Punkten Gebäudehöhe und 

Niveaupunktberechnung gutgeheissen wurden. Das Bundesgericht trat mit Urteil vom 

3. November 2009 auf die Beschwerde nicht ein, nachdem es bereits mit 

Präsidialverfügung vom 1. September 2009 das Gesuch um aufschiebende Wirkung 

abgewiesen hatte. Es befand, mit der Rückweisung der Angelegenheit an die 

Baubehörde liege noch kein End-, sondern lediglich ein Zwischenentscheid vor.

C./ a) Am 2. Juni 2010 reichte der Bauherr beim Amt für Baubewilligungen der Stadt S. 

ein überarbeitetes Baugesuch zum verwaltungsgerichtlich beurteilten Gesuch vom 

10. April 2007 ein. Das Korrekturgesuch beinhaltet eine Änderung der Höhenlage des 

Erdgeschosses auf die vom Verwaltungsgericht verlangte Kote, verbunden mit einer 

Niveauanpassung der übrigen Geschosse. Weiter änderte er den Grundriss und die 

Höhen des Attikageschosses, verschob den Autolift auf die Nordseite des 

Wohngebäudes und sah neu eine Sichtschutzwand sowie Fassaden- und weitere 

Grundrissänderungen vor. Die Tiefgarage soll gegenüber dem ursprünglichen 

Bauvorhaben vergrössert und gegen Westen und Norden verschoben werden, was 

weitere Terrainanpassungen nötig machte. Das Baugesuch lag vom 17. Juni 2010 bis 

2. Juli 2010 öffentlich auf. Die bereits involvierten Nachbarn liessen am 30. Juni 2010 

bzw. 2. August 2010 wiederum Einsprache erheben und im Wesentlichen eine 

Verletzung des Verunstaltungsverbots durch die neue Fassadengestaltung, den 

Autolift, die Sichtschutzwand und den neuen Eingangsbereich geltend machen. Weiter 

rügten sie die Terrainaufschüttungen, eine Beeinträchtigung der Privatsphäre, die 

Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudetiefe sowie die bereits im 

vorhergehenden Verfahren geltend gemachten Verletzungen der Bestimmungen 

betreffend das Attikageschoss und die Gebäudehöhe.

b) Die Baubewilligungskommission der Stadt S. bewilligte am 15. Oktober 2010 das 

Korrekturgesuch unter dem Vorbehalt, dass die Bauherrschaft dem Amt für 

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Baubewilligungen binnen 30 Tagen seit Rechtskraft dieses Entscheides die 

unterzeichnete Verpflichtung zur Einhaltung eines erweiterten Grenzabstandes 

einreiche. Die öffentlich-rechtliche Einsprache der Nachbarn wies sie ab und verwies 

die privatrechtliche Einsprache auf den Zivilrechtsweg. Zur Begründung führte sie an, 

dass nur über die vom Verwaltungsgericht aufgehobenen Punkte zu befinden sei. Über 

die Gebäudehöhe, Geschosszahl und Höhenlage habe das Verwaltungsgericht bereits 

abschliessend entschieden. Mit der Reduktion der Höhe des Attikageschosses 

entspreche das Korrekturgesuch auch in diesem Punkt dem Urteil des 

Verwaltungsgerichtes. Der Autolift werde gemäss Art. 30 BO als kleiner Anbau erstellt. 

Er unterschreite zwar gegenüber dem Grundstück W0001 den Grenzabstand von 3 m. 

Da der Bauherr aber auch Eigentümer dieses Grundstücks sei, liege für diese 

Abstandsunterschreitung implizit eine Zustimmung nach Art. 30 Abs. 2 BO vor. Als 

kleiner Anbau werde der Autolift weder der Gebäudelänge noch der Gebäudetiefe 

eingerechnet. Mit 20,69 m sei der grosse Grenzabstand gegen Westen zu legen. Die 

Nordfassade unterschreite den kleinen Grenzabstand um 48 cm, was mit einer 

Anpassung der verfügten Grenzabstandsverpflichtung behoben werden könne. Die 

Fassadenänderungen gemäss Korrekturgesuch seien nicht derart gravierend, dass das 

Gebäude im Grundsatz in Frage zu stellen sei. Die Terrainveränderung im Bereich der 

Garagenkante betrage maximal 0,9 m, womit die Tiefgarage als unterirdische Baute 

gelten könne. Die beanstandete Sichtschutzwand von 2,5 m stehe etwa 4 m von der K-

bergstrasse entfernt und sei als Einfriedung längs einer öffentlichen Verkehrsanlage zu 

beurteilen. Als solche entspreche sie den gesetzlichen Vorschriften von Art. 104 lit. d 

des Strassengesetzes (sGS 732.1, abgekürzt StrG). Dank der vorgelagerten 

Hainbuchenhecke längs der Strasse sei die Sichtschutzwand auch gestalterisch nicht 

zu beanstanden.

D./ Gegen die Baubewilligung vom 15. Oktober 2010 liessen die Einsprecher einen 

Monat später beim Baudepartement Rekurs erheben, womit sie die Aufhebung des 

angefochtenen Beschlusses verlangten. Dieses hiess den Rekurs mit Entscheid vom 

25. März 2011 gut, soweit es darauf eintrat und hob die Bewilligung des 

Korrekturgesuchs auf. Es bestätigte, dass Rekursgegenstand nur sein könne, worüber 

das Verwaltungsgericht noch nicht befunden habe. Noch nicht abschliessend beurteilt 

seien das Attikageschoss in der Höhe und in der Fläche, der Autolift und die Frage, 

was als Grundlage für die Bestimmung des Niveaupunktes gelte. Das höhen- und 

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flächenmässig reduzierte Attikageschoss werde vorliegend nicht mehr angefochten. 

Auch der anders situierte Autolift bleibe grundsätzlich unbestritten. Eine Verunstaltung 

durch seine neue Positionierung liege genauso wenig vor wie durch die 2,5 m hohe und 

gut 10 m lange Sichtschutzwand. Demgegenüber könne die Tiefgarage nicht mehr als 

unterirdische Baute gelten, da sie mehr als 1 m über das gewachsene Terrain rage. 

Dies führe dazu, dass der grosse Grenzabstand und die Gebäudelänge verletzt 

würden.

E./ Gegen den Rekursentscheid liess der Bauherr am 11. April 2011 beim 

Verwaltungsgericht Beschwerde erheben und die kostenpflichtige Aufhebung des 

angefochtenen Entscheids verlangen. Im Wesentlichen bestreitet er, dass der 

Rechtsbegriff "gewachsener Boden" nach Art. 60 BauG mit dem "gewachsenen 

Terrain" gemäss Art. 31 BO gleichzusetzen sei. Davon abgesehen, dass die beiden 

Begriffe einen unterschiedlichen Regelungsgegenstand hätten, könne im 

Zusammenhang mit unterirdischen Bauten sachlogisch nur der jeweils aktuelle 

Terrainverlauf bei Baueingabe und nicht der ursprüngliche Boden gemeint sein. Sollte 

sich diese Ansicht als unzutreffend erweisen, wäre er jederzeit bereit, die Decke des 

überschiessenden Teils der Garage soweit als nötig zu knicken bzw. die Garage 

entsprechend weiter in den Boden zu versenken. Eine entsprechende Anpassung hätte 

allerdings bereits im vorinstanzlichen Verfahren durch eine entsprechende Auflage in 

der Baubewilligung erledigt werden können.

F./ Das Baudepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 9. Mai 2011, die 

Beschwerde abzuweisen. Es erstaune, dass sich der Beschwerdeführer nunmehr 

gegen die Gleichbehandlung der Begriffe des gewachsenen Bodens und Terrains 

gemäss Art. 60 BauG und Art. 31 BO wehre, nachdem er im vorausgegangenen 

Verfahren noch vehement dafür plädiert habe, dass auch zur Ermittlung der 

Gebäudehöhe jeweils der aktuelle Geländeverlauf gelten müsse. Zudem zitiere der 

Beschwerdeführer den angefochtenen Entscheid falsch. Das Baudepartement habe nie 

ausgeführt, dass die massiven Aufschüttungen von über 3 m im Zusammenhang mit 

dem Bau der K-bergstrasse gestanden hätten. Das Gegenteil sei der Fall. Die Strasse 

sei mit lediglich minimen Anböschungen ins natürliche Gelände eingepasst worden. Die 

massiven Aufschüttungen, die für die geplante Tiefgarage relevant würden, lägen über 

16 m von der Strasse entfernt und hätten mit dem Strassenbau nichts zu tun gehabt. 

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Das Gelände dort sei einzig für eine optimale Gartengestaltung aufgeschüttet worden. 

Das ursprüngliche Gelände sei im Rahmen des heutigen Einfamilienhauses detailliert 

aufgenommen worden, womit genau feststellbar sei, auf welcher Höhe sich das 

gewachsene Terrain befinde. Damit stelle sich die Frage, ob der gestaltete Boden zu 

gewachsenem geworden sei, gar nicht.

G./ Die Baubewilligungskommission der Stadt S. stellt mit Vernehmlassung vom 

25. Mai 2011 keinen Antrag. Sie begründet dies damit, dass sie sich der Vorinstanz 

insofern anschliesse, als die geplante Tiefgarage das heutige Gelände um bis zu 1,5 m 

überrage und somit nicht als unterirdische Baute privilegiert werden könne. Sie erwarte 

deshalb, dass die Bauherrschaft das Projekt korrigiere, damit die Tiefgarage komplett 

unter das heutige Terrain zu liegen komme. Darüber hinaus hielt sie aber an ihrem 

Beschluss fest.

H./ Die Beschwerdegegner beantragen mit Vernehmlassung vom 12. August 2011 die 

kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde und lassen geltend machen, dass der 

klare Wortlaut von Art. 60 BauG und Art. 31 BO zweifelsfrei für eine identische 

Auslegung des gewachsenen Bodens bzw. Terrains spreche. Auch die Frage nach Sinn 

und Zweck der beiden Bestimmungen führe zu keinem anderen Schluss. Selbst im 

Kanton Zürich, auf den sich der Beschwerdeführer wiederholt berufe, werde gemäss 

neuster Rechtsprechung des Zürcher Verwaltungsgerichts der Begriff des 

gewachsenen Bodens für abstandsfreie Bauten, die Bestimmung von Geschossen und 

deren Anrechenbarkeit als auch für die Berechnung der Gebäudehöhe und 

Baumassenziffer gleichermassen verwendet.

G./ Auf die weiteren Vorbringen der Beteiligten wird, soweit wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

 

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. (…).

2. Der Beschwerdeführer verlangt zum Nachweis seiner Sachdarstellung generell, dass 

ein Augenschein durchgeführt werde.

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2.1. Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen 

durch die entscheidende Instanz. Er dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. 

Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der 

urteilenden Instanz. Unbestrittene Tatsachen brauchen nicht durch einen Augenschein 

überprüft zu werden, sofern eine Nachprüfung nicht durch öffentliche Interessen 

geboten ist (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 

2003, Rz. 966).

2.2. Davon abgesehen, dass das Gericht praktisch in der gleichen Besetzung anlässlich 

des Beschwerdeverfahrens B 143/143 und 149 vom 14. Mai 2009 schon das 

Vorgängerprojekt beurteilt und dabei einen Augenschein durchgeführt hat, ergeben 

sich vorliegend die tatsächlichen Verhältnisse aus den zahlreichen Bauplänen der 

bewilligten Quartierstrasse, des heutigen Einfamilienhauses samt 

Geländeaufschüttungen sowie des verweigerten Vorgängerprojekts und des vorliegend 

zu beurteilenden Bauvorhabens bzw. aus den umfangreichen übrigen Verfahrensakten 

und zahlreichen Photographien und Augenscheinprotokollen der Vorinstanz bzw. der 

Verfahrensbeteiligten. Dazu kommt, dass dem Streitgegenstand in erster Linie die 

grundsätzlich zu entscheidende Rechtsfrage zu Grunde liegt, wie im Kanton St. Gallen 

unabhängig vom konkreten Fall der unbestimmte Rechtsbegriff des gewachsenen 

Bodens definiert werden soll. Nachdem das Beweismittel des Augenscheins bloss 

allgemein, das heisst zu keinen konkreten Tatsachen verlangt wird, diese entweder 

unbestritten, irrelevant oder auf Grund der umfangreichen Akten schlüssig 

nachvollzogen werden können, kann auf eine nochmalige Begehung verzichtet werden, 

auch wenn ein Richter bzw. eine Richterin und der Gerichtsschreiber am Augenschein 

vor knapp drei Jahren nicht teilgenommen haben. Auf den beantragten Augenschein ist 

daher zu verzichten.

3. Die Liegenschaft Parz.-Nr. W0005 wurde per 1. Juni 2011 verkauft und in der Folge 

von den neuen Eigentümern D. B. und Y. M., beide S., bezogen. Der ehemalige 

Grundeigentümer liess am 12. August 2011 erklären, dass er aus dem vorliegenden 

Verfahren austrete. Stattdessen traten die neuen Eigentümer an seiner Stelle in das 

Verfahren ein und übernahmen ausdrücklich seine Prozessposition. Ein solcher 

Beteiligtenwechsel ist im Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege zwar nicht 

ausdrücklich geregelt, aber in Fällen wie dem vorliegenden, in dem eine Änderung in 

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den Rechtsverhältnissen eintritt, die Anlass zur Beteiligung am Verfahren gegeben 

haben, selbstverständlich möglich, wenn auch nicht zwingend. Insbesondere bei einer 

Handänderung während eines Bauverfahrens kann mit dem Grundstück auch die 

Prozessbeteiligung übertragen werden, wodurch die Erwerber auch ohne Zustimmung 

allfälliger Mitbeteiligter in das Verfahren eintreten können (Cavelti/Vögeli, a.a.O., 

Rz. 349). Als Nachbarn des betroffenen Baugrundstücks sind die neuen Eigentümer der 

Parzelle Nr. W0005 und Rechtsnachfolger des vormaligen Beschwerdegegners somit 

ohne Weiteres berechtigt, das Beschwerdeverfahren an Stelle ihres Rechtsvorgängers 

fortzuführen.

4. Streitgegenstand ist in erster Linie, ob die mit dem Korrekturgesuch erweiterte 

Tiefgarage als unterirdische Baute im Sinn des Gesetzes gelte oder nicht.

4.1. Als unterirdisch und damit als grenzabstandsbefreit im Sinn von Art. 56 Abs. 4 

BauG gelten in der Politischen Gemeinde S. Bauten, die das gewachsene Terrain 

höchstens um 1 m überragen und so überdeckt sind, dass sich die Aufschüttung gut in 

das gewachsene Terrain einfügt. Ist eine Baute nur teilweise unterirdisch, gilt die 

Abstandsbefreiung für die entsprechenden Bauteile (Art. 31 BO).

4.2. Allgemein bedeutet unterirdisch unter dem Erdboden liegend (www.duden.de). 

Anders als zum Beispiel die Politische Gemeinde Rapperswil-Jona, die mit Art. 7 Abs. 2 

des Baureglements vom 9. März 2011 verlangt, dass die unterirdische Baute sowohl 

unter dem gewachsenen als auch unter dem gestalteten Boden liegt (abrufbar unter: 

www.rapperswil-jona.ch), nimmt Art. 31 BO lediglich Bezug auf das gewachsene 

Terrain. Die Politische Gemeinde Altstätten dagegen bezeichnet Bauten und Bauteile, 

die unterhalb des zulässig gestalteten Terrains liegen, als unterirdisch (Art. 35 Abs. 1 

des Baureglements der Stadt Altstätten vom 6. August 2002, abgekürzt BauR, abrufbar 

unter: www.altstaetten.ch). Mit Blick auf Art. 48 BauR, wonach Auffüllungen das 

gewachsene Terrain nicht mehr als 1,5 m überschreiten dürfen, und die Skizze zu 

Art. 35 BauR, wird klar, dass mit dem "zulässig gestalteten Terrain" das höchstens bis 

1,5 m ab dem gewachsenen Boden gestaltete Gelände gemeint ist. Diese Beispiele 

zeigen, dass mit unterirdisch im Rechtssinn nicht einfach "mit Erdreich überdeckt" 

gemeint ist, wie der Beschwerdeführer einwendet. Entscheidend ist vielmehr, unter 

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welchem Boden die so genannte unterirdische Baute zu liegen kommt. In der 

Politischen Gemeinde S. ist dafür das gewachsene Terrain massgebend.

4.3. Der Beschwerdeführer macht sodann geltend, die Begriffe "gewachsener Boden" 

im Sinn von Art. 60 Abs. 2 BauG bzw. "gewachsenes Terrain" im Sinn von Art. 31 BO 

seien nicht identisch.

4.3.1. Weder das Baugesetz noch die städtische Bauordnung umschreiben die beiden 

Begriffe näher. Es handelt sich dabei folglich um unbestimmte und damit 

auslegungsbedürftige Begriffe des kantonalen und allenfalls des kommunalen Rechts. 

Boden und Terrain sind gemäss www.duden.de Synonyme und somit sinnverwandte 

Wörter. Synonymie bezeichnet die Gleichheit oder Ähnlichkeit der Bedeutung von 

verschiedenen sprachlichen oder lexikalischen Ausdrücken oder Zeichen. Dies betrifft 

insbesondere Wörter. Zwei Wörter mit gleicher oder ähnlicher Bedeutung sind 

synonym und werden daher auch jeweils als Ersatzwort bezeichnet. Statt von 

Synonymie kann man von Bedeutungs-, Sinn- oder Verwendungsgleichheit, -

ähnlichkeit oder -verwandtschaft sprechen. Die Begriffe "gewachsener Boden" und 

"gewachsenes Terrain" werden im allgemeinen juristischen Sprachgebrauch denn auch 

ohne Weiteres gleichbedeutend gebraucht.

4.3.2. Ein Unterschied zwischen Boden und Terrain ergibt sich auch nicht daraus, wenn 

man nach dem Sinn und Zweck von Art. 60 Abs. 2 BauG und Art. 31 BO fragt. Zwar 

regelt die kommunale Bestimmung bloss die Gebäudeteile unter Erde, während die 

Bestimmung des kantonalen Rechts die Höhe der gesamten Baute regelt. Das 

gewachsene Terrain als massgebliche Grösse beeinflusst aber in beiden Fällen die 

Höhenlage des davon betroffenen Gebäudes bzw. des Bauteils. Der Begriff 

"gewachsener Boden" ist daher sowohl bei der abstandsbefreiten unterirdischen 

Baute, als auch bei der Anrechenbarkeit von Untergeschossen oder der Messweise der 

Gebäudehöhe sowie der Fassaden- und Gebäudelänge massgebend (Fritzsche/Bösch/

Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage, Zürich 2011, S. 906). Das 

Erfordernis gemäss Art. 56 Abs. 4 BauG, dass durch die unterirdische Baute keine 

schutzwürdigen Interessen der Nachbarn beeinträchtigt werden dürfen, ist eine 

zusätzliche Anforderung an die Zulässigkeit der grenzabstandsprivilegierten 

unterirdischen Bauten und nicht der Normzweck schlechthin. Nebst dem 

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Nachbarschutz kommen dem Grenzabstand nämlich noch weitere Funktionen zu, 

worauf die Vorinstanz zu Recht hingewiesen hat. Die öffentlichen Interessen liegen hier 

namentlich auf den Gebieten der Feuer- und Gesundheitspolizei, der guten Gestaltung 

der Siedlung ohne zu dichte Überbauungen und der Ästhetik (Heer, St. Gallisches Bau- 

und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 612).

4.3.3. Das kantonale Recht verwendet den Begriff "Terrain" im Zusammenhang mit 

dem Gebäudeabbruch und den damit verbundenen wesentlichen 

Geländeveränderungen (Art. 79 BauG). Ansonsten setzt das Baugesetz für den 

Geländeverlauf das Synonym "Boden" ein. Den zusammengesetzten Begriff 

"gewachsener Boden" verwendet es bloss zusammen mit den Höhenangaben (Art. 25 

BauG) und der Gebäudehöhe (Art. 60 Abs. 2 BauG). Bezüglich der unterirdischen 

Bauten sagt das Baugesetz im Rahmen von Art. 56 Abs. 4 BauG nichts über die 

Höhenlage der Baute aus, sondern hält einzig fest, dass diese grundsätzlich bis an die 

Grenze gestellt werden können. Was in diesem Zusammenhang als unterirdisch zu 

gelten hat, überlässt es den Gemeinden zu bestimmen. Den Begriff "gestalteter Boden 

oder Terrain" überlässt das Baugesetz ganz den Gemeinden.

4.3.4. Die Bauordnung der Politischen Gemeinde S. verwendet den Begriff "Boden" 

grundsätzlich für die unterste Fläche eines Raumes bzw. Zimmers (Höhenlage: Art. 19 

Abs. 2 BO, Belichtung und Belüftung: Art. 54 Abs. 2 BO, Schutz gegen Feuchtigkeit: 

Art. 56 BO, Raummasse: Art. 57 BO), während es für das Erdreich regelmässig den 

Begriff Terrain einsetzt (Untergeschosse: Art. 18 Abs. 1 lit. d BO, Höhenlage: Art. 19 

Abs. 3 BO, unterirdische Bauten: Art. 31 BO, Terrainveränderung: Art. 40 BO, 

Stützmauern und Böschungen: Art. 41 BO, Belichtung und Belüftung im 

Sockelgeschoss: Art. 54 Abs. 3 BO). Im Zusammenhang mit Bäumen greift Art. 39 

Abs. 1 BO jedoch ebenfalls auf den Begriff "Boden" zurück, und meint damit das 

Gleiche wie sonst mit der Bezeichnung "Terrain".

4.3.5. Aus der Wortwahl und der Systematik des Gesetzes lässt sich somit ebenfalls 

nicht ableiten, die Bauordnung definiere mit dem Begriff "gewachsenes Terrain" etwas 

anderes als das Baugesetz mit dem Ausdruck "gewachsener Boden". Mit Blick auf Art. 

41 Abs. 1 BO muss vielmehr das Gegenteil angenommen werden. Demnach dürfen 

Stützmauern bis 1 m über bzw. unter das Niveau des natürlich gewachsenen Terrains 

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geführt werden. Da unterirdische Bauten im Grenzabstand das gewachsene Terrain 

gemäss Art. 31 Abs. 1 lit. b BO ebenfalls nur 1 m überragen dürfen, kann im 

Zusammenhang mit Art. 31 BO ebenfalls nur der natürlich gewachsene Boden gemeint 

sein und nicht das künstlich geschaffene Terrain.

4.3.6. Aus dem Gesagten folgt damit, dass allein aus der unterschiedlichen 

Bezeichnung des Geländes als Boden oder Terrain keine verschiedenartigen 

Rechtsfolgen abgeleitet werden können.

4.4. Die Politische Gemeinde S. greift für die Definition der unterirdischen Baute - wie 

die meisten Gemeinden im Kanton St. Gallen - auf den Begriff des gewachsenen 

Erdreichs zurück. Diese Begriffsbestimmung ist ein massgeblicher Unterbegriff der 

Gebäudehöhe im Sinn von Art. 60 Abs. 1 und 2 BauG. Da es sich bei der Gebäudehöhe 

um einen ausschliesslich vom Baugesetz definierten Begriff handelt, von dem im 

Baureglement nicht abgewichen werden darf (B. Heer, a.a.O., Rz. 77), und auf Grund 

des Gesagten feststeht, dass in diesem Zusammenhang "Boden" und "Terrain" sowohl 

grammatikalisch als auch teleologisch und systematisch das Gleiche bedeuten, ergibt 

sich, dass es sich beim unbestimmten Rechtsbegriff gewachsener Boden bzw. Terrain 

um einen kantonalen Rechtsbegriff handelt, der einheitlich und für die Gemeinden 

bindend auszulegen ist.

4.4.1. Der Begriff "gewachsener Boden" wird im allgemeinen Sprachgebrauch 

grundsätzlich nicht gebraucht. Im juristischen Gebrauch ist er das inkompatible 

Antonym vom "gestalteten Boden". Inkompatibel in diesem Zusammenhang meint, 

dass sich die beiden Begriffe "gewachsen" und "gestaltet" gegenseitig ausschliessen. 

Gestalten bedeutet, dass der Bodenverlauf im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung 

des Grundstücks von Menschenhand verändert wurde. Dagegen deutet "gewachsen" 

im Sprachgebrauch darauf hin, dass etwas über einen längeren Zeitraum aus sich 

selbst heraus entstanden ist. Das Verwaltungsgericht musste sich zur Definition des 

gewachsenen Bodens bzw. dazu, welcher Zeitraum dafür massgebend sei, bis anhin 

nicht abschliessend äussern. Im Urteil B 2008/143 2008/149 vom 14. Mai 2009 E. 3.1. 

(abrufbar unter: www.gerichte.sg.ch) hat es immerhin darauf hingewiesen, dass die 

verschiedenen kantonalen Rechtsgrundlagen dafür sehr unterschiedlich seien und die 

Kantone dementsprechend auch keine einheitliche Praxis verfolgen würden (vgl. dazu 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/25

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auch BGer 1C_170/2009 vom 28. August 2009 E. 3.6). Während Kantone wie St. Gallen 

den gewachsenen Boden nicht definieren, regeln andere - wie zum Beispiel der Kanton 

Zürich - den Begriff auf Verordnungsstufe, wobei sich der Rückgriff auf den natürlichen 

Geländeverlauf regelmässig auf eine bestimmte Zeitspanne von unterschiedlicher 

Länge beschränkt, in Zürich zum Beispiel auf zehn Jahre von der aktuellen Baueingabe 

an. Ob diese Frist dem gesetzlichen Begriff entspricht oder allenfalls zu kurz bemessen 

ist, wird konträr diskutiert, konnte aber bisher offengelassen werden (Fritzsche/Bösch/

Wipf, a.a.O., S. 910). Die interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung 

baurechtlicher Begriffe vom 26. November 2010, dem bisher einzig die Kantone 

Aargau, Baselland, Bern, Fribourg, Graubünden, Thurgau, Neuchâtel, Schaffhausen 

und Uri beigetreten sind, erklärt gemäss Anhang 1 Ziff. 1.1 als massgebliches Terrain 

grundsätzlich den natürlich gewachsenen Geländeverlauf, zumindest solange dieser 

noch festgestellt werden kann (abrufbar unter: www.bpuk.ch). Der Kanton Zürich 

gedenkt, diesem Konkordat ebenfalls beizutreten und die dort geregelten Messweisen 

zu übernehmen (Fritzsche/Bösch/Wipf, a.a.O., S. 546). Damit würde die Praxis des 

Kantons Zürich seit Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 

1957 (LS 700.1), den gewachsenen Boden als dynamischen Begriff zu interpretieren, 

grundsätzlich obsolet.

4.4.2. Wie die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe 

setzt das Baudepartement seit langem den gewachsenen Boden in der Regel mit dem 

natürlichen Terrain gleich. Demnach ist als solches das Gelände zu verstehen, wie es 

durch die Erdfaltung und infolge natürlicher Erosion und grossflächigen 

Hangrutschungen oder ähnlichen Naturereignissen ohne vorgängige künstliche 

Eingriffe des Menschen vorgefunden wird.Dabei ist von den Umständen im Einzelfall 

auszugehen, wobei in erster Linie – sofern nachvollziehbar – auf das letzte bekannte 

gewachsene Terrain abzustellen ist. Das nachträglich gestaltete Terrain erachtet die 

Vorinstanz demgegenüber dort als massgeblich, wo das gewachsene nicht mehr 

feststellbar oder wo es in nicht missbräuchlicher Weise zu einer grossflächigen 

Veränderung über mehrere Nachbargrundstücke gekommen ist (Juristische 

Mitteilungen des Baudepartements 1999 Nr. 7 und 2008/III Nr. 4, abrufbar unter: 

www.jumi.sg.ch).

http://www.jumi.sg.ch

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4.4.3. Diese Praxis des Baudepartements, wonach der gewachsene Boden 

grundsätzlich an Hand des noch feststellbaren natürlich gewachsenen Geländes 

bestimmt wird, wobei das gewachsene Terrain objektiv und unabhängig vom allfälligen 

Einfluss auf die Art der Einfügung einer geplanten Baute zu bestimmen ist, überzeugt. 

Dem widerspricht auch die bereits früher publizierte Praxis nicht, wonach bei einem 

Terrain, dessen ursprünglicher Verlauf sich heute nicht mehr feststellen lässt und das 

nicht missbräuchlich verändert wurde, für die Gebäude- und Firsthöhe auf den 

heutigen Grund abzustellen ist (M. Zemp, Kommentar zum Baugesetz des Kantons St. 

Gallen vom 6. Juni 1972, St. Gallen 1980, S. 269 f.). Kleinräumige 

Geländeanpassungen auf einzelnen Grundstücken dagegen bleiben somit 

grundsätzlich unbeachtlich. Ausnahmen sind denkbar, wenn die Veränderungen in 

Gründen liegen, die nicht in der Verantwortung des Grundeigentümers stehen und 

wenn diese nicht wiederhergestellt werden können, ohne dass dies zu stossenden 

Ergebnissen führen würde. Dies trifft - wie die Vorinstanz zu Recht ausführt - 

regelmässig bei grossflächigen Geländeveränderungen zu, die zum Beispiel im 

Zusammenhang mit einem Strassenbauprojekt realisiert werden. Dies war etwa bei der 

Erschliessung des südlichen R-berghangs in St. Gallen der Fall, der während der 

Hochblüte der St. Galler Stickerei vor über hundert Jahren überbaut und dafür mit 

zahlreichen parallel und quer zu einander verlaufenden Strassen überzogen wurde. 

Dafür wurden zum Teil über mehrere hundert Meter massive Geländeveränderungen 

um mehrere Höhenmeter nötig.

4.4.4. Die Praxis, auf die im Einzelfall gegebene Beweislage bzw. die unterschiedlich 

vorhandenen Belege abzustellen, ist denn auch nicht willkürlicher oder ungerechter, als 

die Festsetzung irgendeiner starren und beispielsweise mit zehn Jahren sehr kurzen 

Frist. Es würde im Gegenteil zu stossenden und mit dem Grundsatz der 

Rechtsgleichheit nicht vereinbaren Situationen führen, wenn zum Beispiel der eine 

Grundeigentümer im Grenzabstand über dem natürlichen Gelände eine überdeckte 

Baute errichten könnte, bloss weil hier im Zusammenhang mit der 

Stammbaubewilligung vor wenigen Jahren das Gelände aufgeschüttet wurde, während 

sein Nachbar, der sein Umland etwa zur gleichen Zeit nicht aufgeschüttet hatte, nun 

seine Tiefgarage mehrere Meter tiefer unter dem tatsächlich gewachsenen Boden 

versenken müsste. Je weiter zurück gewachsenes Terrain nachgewiesen werden kann, 

umso eher besteht zudem die Gewähr dafür, dass es nicht innerhalb weniger Jahre 

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oder Jahrzehnte zu einer unbeabsichtigten erheblichen Veränderung der Landschaft 

kommt.

4.4.5. Nebenbei gesagt käme es im umgekehrten Fall auch niemandem in den Sinn, 

dass Abgrabungen, die im Zusammenhang mit der erstmaligen Nutzung des 

Grundstücks ausgeführt worden sind, bei einem allfälligen späteren Neubau 

massgebend bleiben müssten, womit der Ersatzbau gegenüber dem ursprünglichen 

und den benachbarten Gebäuden wegen des nun tieferen Niveaupunktes unter 

Umständen in den Boden gedrückt werden müsste. In der Politischen Gemeinde S. 

könnte ein solcher Fall zwar Dank der Ausnahmebestimmung gemäss Art. 20 Abs. 2 

BO aufgefangen werden. In den meisten anderen Gemeinden wäre dies aber mangels 

einer entsprechenden Ausnahmebestimmung nicht möglich.

4.5. Vorliegend bewilligte die damalige Baupolizeikommission der Stadt St. Gallen mit 

Beschluss vom 25. Mai 1977 den Bau der damals noch privaten K-bergstrasse. Wie 

sich aus den entsprechenden Bewilligungsakten und namentlich aus den 

Planunterlagen ergibt, wurde die Strasse dabei möglichst natürlich in den Hang gelegt, 

so dass nur geringfügige Anböschungen nötig wurden. Gemäss genehmigtem Plan 

betreffend Querprofile vom 25. Mai 1977 wurde im Bereich des Wendekreises talseitig 

maximal angeböscht, und zwar um 1,6 m. Die gegenteilige Behauptung des 

Beschwerdeführers erweist sich somit als nicht stichhaltig.

4.6. Im Dezember 1979 ersuchte der damalige Eigentümer der Parzelle Nr. W0000 um 

Bewilligung des heutigen Einfamilienhauses. Dafür wurde der natürliche Geländeverlauf 

im Detail aufgenommen, und der Niveaupunkt des Einfamilienhauses wurde dabei auf 

724,78 m.ü.M. festgelegt. Das Erdgeschoss kam auf eine Höhe von 727,3 m.ü.M. und 

das Untergeschoss auf eine solche von 724,65 m.ü.M. zu liegen. Der Niveaupunkt der 

bestehenden Baute bzw. das natürlich gewachsene Terrain ist damit zweifelsfrei 

feststellbar. Am 22. Februar 1980 bewilligte die Baupolizeikommission das Baugesuch. 

In Abweichung dazu schüttete der Bauherr in der Folge im Westen und Norden des 

Wohnhauses das Gelände massiv auf, womit auf der von der Strasse ab- bzw. auf der 

dem Haus vorgelagerten Seite ein 10 m breiter Streifen ebenen Landes entstand. Die 

nachträgliche Bewilligung dieser bis 3 m hohen Aufschüttung vom 18. Mai 1981 stand 

somit entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers nicht im Zusammenhang mit 

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der 16,5 m hangaufwärts entfernt liegenden Quartierstrasse. Die Aufschüttung diente 

einzig der besseren und komfortableren Gartennutzung des Grundstücks. Auch wenn 

diese auf das Grundstück Nr. W0000 beschränkte Geländeänderung nachträglich 

bewilligt werden konnte, ändert dies am tatsächlichen, auf Grund der 

Stammbaubewilligung detailliert festgehaltenen und nach wie vor nachvollziehbaren 

natürlich gewachsenen Terrain nichts.

4.7. Aus dem Gesagten folgt, dass das abfallende Grundstück zwar zur besseren 

Nutzbarkeit ihm Rahmen des Zulässigen aufgeschüttet werden durfte. Solange der 

ursprüngliche Verlauf des gewachsenen Bodens wie vorliegend aber zweifelsfrei 

feststellbar ist, die Aufschüttung sich im Wesentlichen auf diese Liegenschaft 

beschränkt und damit ohne weiteres auch wieder entfernt werden könnte, gibt es 

keinen Grund, den Neubau statt auf der Grundlage des ursprünglich gewachsenen 

Geländeverlaufs, auf der Basis des heutigen aufgeschütteten Bodens zu erstellen, 

welcher der damalige Grundeigentümer ohne Not, sondern einzig auf Grund seines 

damaligen persönlichen Wunsches künstlich erhöht hatte. Das Gegenteil hätte die 

unerwünschte Folge, dass ein Ersatzbau an einem Hang einzig wegen einer 

Gartengestaltung mehrere Meter höher zu stehen käme als das ursprüngliche 

Gebäude.

4.8. Konkret weisen die Pläne des Dreifamilienhauses statt auf dem gewachsenen auf 

dem gestalteten Terrain einen so genannten "Niveaupunkt" von 726,29 m.ü.M. auf, 

während jener des heutigen Einfamilienhauses auf dem tatsächlich gewachsenen 

724,78 m.ü.M. liegt. Dieser liegt damit einiges tiefer, obwohl das Haus insgesamt 

weiter hangaufwärts steht. Auf Grund der Spezialnorm von Art. 20 Abs. 2 BO, wonach 

die Gebäudehöhe überschritten werden darf, wenn die Höhenlage nach Art. 19 BO 

eingehalten ist, wirkt sich der baurechtswidrig ermittelte Niveaupunkt aber gleichwohl 

nicht negativ auf die Gebäudehöhe des Neubaus aus (VerwGE B 2008/143 und B 

2008/149 vom 14. Mai 2009 E. 3.1.7., abrufbar unter: www.gerichte.sg.ch). Bezüglich 

der unterirdischen Bauten kennt die Bauordnung aber keine solche 

Ausnahmebestimmung wie bei der Gebäudehöhe. Diese bestimmen sich einzig an 

Hand des gewachsenen Terrains, das sich vorliegend nach dem Gesagten allein auf 

Grund des natürlich gewachsenen Bodens bestimmt. Das Gleiche würde übrigens 

gelten, wenn das heutige Wohnhaus bestehen bliebe und lediglich um eine Tiefgarage 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 18/25

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im Untergrund ergänzt würde. In diesem Fall verstünde es sich von selbst, dass die 

Garage ebenfalls nicht bloss unter dem bereits gestalteten Gelände zu liegen hätte, 

sondern dass ihre Höhenlage ebenfalls auf Grund des natürlich gewachsenen Terrains 

berechnet werden müsste.

4.9. Die mit dem vorliegend zu beurteilenden Korrekturgesuch vergrösserte und neu 

gut 5 m über die Westfassade vorspringende Tiefgarage liegt unbestrittenermassen 

zum Teil über dem natürlich gewachsenen Boden und überragt selbst das mit rund 3 m 

künstlich gestaltete Terrain. Damit ist klar, dass die Garage in diesem Bereich nicht als 

unterirdische Baute im Sinn von Art. 31 BO gelten kann.

5. Gilt die Tiefgarage nicht als unterirdische Baute, entfällt die Grenzabstandsbefreiung 

von Art. 56 Abs. 4 BauG.

5.1. Der Grenzabstand von Gebäuden dient wie bereits gesagt einerseits dem 

Nachbarschutz, anderseits soll eine genügende Besonnung und Belichtung 

sichergestellt werden. Letzteres Ziel verfolgen vor allem kommunale Vorschriften über 

den grossen Grenzabstand. Dieser bewirkt überdies eine im Interesse der Umgebung 

liegende günstige Stellung der möglichen Baukörper auf einem bestimmten 

Grundstück. Zusammen mit den übrigen Regelbauvorschriften stellen die 

Grenzabstandsvorschriften auch sicher, dass Quartiere nicht zu dicht überbaut werden 

und dass genügend Raum für die ansprechende Gestaltung von Bauten und Anlagen 

mit Grünflächen und Bepflanzungen verbleibt (Heer, a.a.O., Rz. 612). Diese vielfältigen 

Funktionen des Grenzabstands ziehen es nach sich, dass sich eine Befreiung von den 

Grenzabstandsvorschriften einzig für jene Bauteile rechtfertigt, die unter den 

Rechtsbegriff der unterirdischen Bauten fallen. Alle übrigen Bauteile haben die 

Grenzabstandsvorschriften zu beachten. Dies muss auch dann gelten, wenn Bauteile – 

wie vorliegend – zwar nach aussen nicht in Erscheinung treten, infolge zu massiver 

Überschüttung jedoch nicht als unterirdisch gelten können.

5.2. Der Grenzabstand von Gebäuden ist die kürzeste Entfernung zwischen Fassade 

und Grenze, wobei im Grundriss gemessen wird (Art. 56 Abs. 1 BauG), d.h. horizontal 

von der Grenze zur Fassade, und nicht dem Verlauf des Geländes nach. Für den 

Grundriss ist wie bei der Gebäudehöhe nach Art. 60 Abs. 2 BauG jener Teil des 

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Gebäudevolumens massgebend, der den gewachsenen Boden durchschneidet. 

Veränderungen am Gebäudevolumen unter- oder oberhalb dieser Schnittebene haben 

grundsätzlich keinen Einfluss auf den für den Grenzabstand massgeblichen Grundriss 

(vgl. dazu: Keine Verschiebung des Niveaupunktes durch Vergrösserung der 

Obergeschosse in: Juristische Mitteilungen des Baudepartements 2008/IV Nr. 8, 

abrufbar unter: www.jumi.sg.ch). Dies gilt wie vorne ausgeführt für unterirdische, unter 

dem gewachsenen Terrain liegende Bauteile (Art. 31 BO). Bei oberirdischen 

Auskragungen und Ergänzungen kommen die Einschränkungen gemäss Art. 29 BO 

(Vorbauten und Erker) sowie Art. 30 BO (kleine An- und Nebenbauten) zum Tragen.

5.3. Art. 23 BO präzisiert Art. 56 BauG insofern, als der grosse Grenzabstand auf die 

am stärksten nach Süden oder Westen gerichtete Längsfassade, der kleine 

Grenzabstand auf die übrigen Gebäudeseiten einzuhalten ist (Abs. 2). Bei annähernd 

gleicher Länge der Süd- und Westfassade ist die Aufteilung der Summe des grossen 

und kleinen Abstands je zur Hälfte auf beide Fassaden zulässig (Abs. 3). In 

Zweifelsfällen ist die Lage der Hauptwohnräume massgebend (Abs. 4).

5.3.1. Der massgebliche Grundriss des umstrittenen Bauvorhabens ist nahezu 

quadratisch. Die Nord- und Südfassade messen je 23,65 m, die West- und Ostfassade 

je 22,15 m (Korrektureingabe Grundrisse vom 2. Juni 2010, 1. Untergeschoss). Damit 

liegt es nach Art. 23 Abs. 3 BO an sich auf der Hand, dass die Summe des grossen 

und kleinen Grenzabstandes je zur Hälfte auf beide Fassen aufgeteilt wird. Nach der 

Bauordnung der Stadt S. betragen die Grenzabstände 5 m bzw. 10 m (Anhang Tabelle 

zu Art. 13 BO), womit gegen Süden und Westen ein Abstand von je 7,5 m einzuhalten 

wäre. Gegen Norden beträgt der Grenzabstand 5 m, gegen Osten gilt der 

Strassenabstand von 3 m (Art. 26 Abs. 1 lit. b BO). Da der Grenzabstand des 

Bauvorhabens gegen Süden jedoch nur 5 m beträgt und damit den geforderten 

Grenzabstand von 7,5 m um 2,5 m unterschreitet, ist eine Aufteilung der Summe nicht 

zielführend.

5.3.2. Die Aufteilung des grossen und kleinen Grenzabstands bei annähernd gleicher 

Fassadenlänge ist nach dem Wortlaut nicht zwingend. Eine Praxis, wonach die Stadt S. 

bei annähernd gleicher Länge die Aufteilung der Summe in jedem Fall verlangt, ist nicht 

bekannt, so dass ein Abweichen davon keine Ungleichbehandlung bedeutet. Ein 

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nahezu quadratischer Baukörper kann daher auch nach der regulären 

Grenzabstandsverteilung bewilligt werden, wonach ein grosser und ein kleiner 

Grenzabstand eingehalten wird. Konkret ist die Südfassade um 1,5 m länger als die 

Westfassade, womit sie als Gebäudelänge (Art. 21 BO) gilt, während es sich bei der 

Westseite um die Gebäudetiefe handelt (Art. 22 BO, Anhang II Skizzen bzw. 

Plandarstellungen zu Art. 21 BO und 22 BO). Dies spricht grundsätzlich dafür, dass der 

grosse Grenzabstand nach Süden einzuhalten ist. Der Längenunterschied von 1,5 m 

macht dabei aber lediglich rund sechs Prozent der Fassadenlängen aus und ist 

deshalb - nebstdem dass die Fassaden versetzt sind - kaum erkennbar. Dazu kommt, 

dass die Hauptwohnräume mit den grossen Fensterfronten zusammen mit den 

Balkonen und Terrassen überwiegend nach Westen hin ausgerichtet sind. Aus diesen 

Gründen rechtfertigt es sich in Anwendung von Art. 23 Abs. 2 BO in Verbindung mit 

Art. 23 Abs. 4 BO, den grossen Grenzabstand von 10 m nach Westen zu legen und den 

kleinen auf die Südseite des Gebäudes. Damit hält das Mehrfamilienhaus die 

massgeblichen Grenzabstände ein, auch wenn die Tiefgarage, die das Wohnhaus nach 

Westen um 5 m überschreitet, voll an die Fassade angerechnet werden muss.

5.3.3. Der kleine Grenzabstand gegenüber dem nördlich angrenzenden, ebenfalls im 

Eigentum des Bauherrn stehenden Grundstück Nr. W0001 wird von der Nordfassade 

der Tiefgarage auf einer Länge von rund 5 m um bis zu 1,80 m unterschritten. Auch die 

Nordfassade des Erdgeschosses unterschreitet auf einer Länge von rund 1,3 m den 

geforderten Abstand von 5 m (Korrektureingabe Grundrisse vom 2. Juni 2010; 

Erdgeschoss). Die gemäss dem angefochtenen Beschluss vom 15. Oktober 2010 

nachzuholende Grenzabstandsverpflichtung nach Art. 56 Abs. 2 BauG ist daher - wie 

bereits die Vorinstanz zu Recht ausgeführt hat - entsprechend anzupassen.

6. Weiter bleibt zu prüfen, ob das überarbeitete Bauprojekt die zulässige 

Gebäudelänge und Gebäudetiefe einhält.

6.1. Die Gebäudelänge ist die längere, die Gebäudetiefe die kürzere Seite des 

kleinsten, die Baute umhüllenden Rechtecks (Art. 21 BO und Art. 22 Abs. 1 BO). 

Anders als bei den Vorbauten und Erkern gemäss Art. 29 Abs. 1 lit. c BO und bei den 

kleinen An- und Nebenbauten gemäss Art. 30 Abs. 3 BO regelt Art. 31 BO nicht, ob 

unterirdische Bauten bei der Berechnung der Gebäudelänge und -tiefe ebenfalls 

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unberücksichtigt gelassen werden. Klar ist einzig, dass sie als grenzabstandsbefreit im 

Sinn von Art. 56 Abs. 4 BO gelten. Vorliegend kann die Frage an sich offen bleiben, 

weil ohnehin feststeht, dass es sich bei der vergrösserten Tiefgarage um keine 

unterirdische Baute handelt, womit sie so oder so voll an die Gebäudelänge und -tiefe 

anzurechnen ist.

6.2. Da der Bauherr im vorliegenden Verfahren aber bereits signalisiert hat, das Projekt 

falls nötig erneut anzupassen, ist die grundsätzliche Frage, ob Gebäudeteile im Sinn 

von Art. 31 BO ebenfalls in das die Baute umhüllende Rechteck gemäss Art. 21 f. BO 

einzubeziehen sind oder nicht, gleichwohl zu klären.

6.2.1. Anders als Vorbauten und Erker sowie kleine An- und Nebenbauten werden 

unterirdische Bauten wie gesagt von der Bemessung der Gebäudelänge und -tiefe 

nicht ausdrücklich ausgenommen. Art. 31 Abs. 1 BO verweist ausschliesslich auf 

Art. 56 Abs. 4 BauG und die dort geregelte Abstandsprivilegierung. Auch der Skizze zur 

Gebäudelänge und -tiefe gemäss Anhang II zur Bauordnung lässt sich nicht 

entnehmen, dass unterirdische Bauteile für die Bemessung ausser Betracht fallen 

würden. Damit stellt sich die Frage, ob es sich hierbei um eine echte Gesetzeslücke 

handelt, die einzig vom Gesetzgeber zu schliessen ist oder um eine planwidrige 

Unvollständigkeit des Gesetzes, die von den rechtsanwendenden Organen behoben 

werden kann und muss (Häfelin/Müller/Uhlmann, 6. Auflage, Zürich 2010, Rz. 237 ff.).

6.2.2. Während sich vom Wortlaut her und aus der Systematik der Bauordnung nichts 

darüber entnehmen lässt, dass unterirdische, d.h. unter dem gewachsenen Terrain 

liegende Bauten und Bauteile nicht an die Gebäudelänge und -tiefe angerechnet 

werden, muss dem Sinn und Zweck der Bestimmung nach, wonach Gebäudeteile unter 

dem gewachsenen Terrain bis an die Grenze gestellt werden können, geschlossen 

werden, dass unterirdische Gebäudeteile diesbezüglich unberücksichtigt bleiben, wie 

dies bei der Gebäudehöhe nach Art. 60 Abs. 2 BauG ebenfalls der Fall ist (vgl. oben E. 

4.2.). Andernfalls ergäbe sich aus der Möglichkeit, dass unterirdisch bis an die Grenze 

gebaut werden darf, dass der oberirdische Teil des Gebäudes je nach Grenzabstand 

nur um 5 m bis 15 m kürzer bzw. 14 m schmaler erstellt werden dürfte, als wenn die 

Abstandsprivilegierung nach Art. 31 BO nicht beansprucht würde. Dies wäre nicht nur 

unsinnig, sondern würde auch der Zielsetzung und dem Kernanliegen der 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 22/25

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schweizerischen Raumplanung widersprechen, wonach der Boden haushälterisch zu 

nutzen und Siedlungen soweit möglich zu verdichten sind (Art. 75 der 

Bundesverfassung, SR 101; Art. 1 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes, SR 700; 

Waldmann/Hänni, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Rz. 14 zu 

Art. 1 RPG).

6.2.3. Aus dem Gesagten folgt somit, dass Bauten und Gebäudeteile, die unter dem 

gewachsenen Boden liegen, für die Bemessung der Gebäudelänge und -tiefe ausser 

Betracht fallen.

6.3. In der vorliegenden Wohnzone W2a sind Bauten mit einer Gebäudelänge von 22 m 

und einer Gebäudetiefe von 14 m erlaubt (Bauordnung der Stadt St. Gallen, Anhang 

Tabelle zu Art. 13 BO). Dabei darf die zulässige Gebäudetiefe nach Art. 22 Abs. 3 BO 

dann überschritten werden, wenn eine gute Eingliederung in die natürliche und 

bauliche Umgebung gewährleistet bleibt und die Besonnungs- und 

Belichtungsverhältnisse genügen.

6.3.1. Das Bauvorhaben überschreitet mit seiner je 23,65 m langen Nord- und Südseite 

die zulässige Gebäudelänge um 1,65 m. Die zulässige Gebäudetiefe wird durch die je 

22,15 m lange West- und Ostseite gar um 8,15 m überschritten. Das Gebäude fügt sich 

hinsichtlich Volumen, Proportionen, Positionierung und architektonischer Gestaltung 

aber trotzdem gut in die natürliche und bauliche Umgebung ein. Dank der 

grossflächigen Fensterfronten werden die Wohnräume zudem ausreichend belichtet. 

Die übergrosse Gebäudetiefe ist daher nach Art. 22 Abs. 3 Bst. b BO zulässig.

6.3.2. Demgegenüber kann von der reglementarischen Gebäudelänge nicht ohne 

Weiteres abgewichen werden. Eine Ausnahmesituation für die Erteilung einer 

Ausnahmebewilligung nach Art. 77 BauG fällt von Vornherein ausser Betracht, da der 

Bauherr von den Bestimmungen betreffend Gebäudelänge nicht mehr betroffen ist als 

jeder andere Gebäudeeigentümer, der ebenfalls grösser bauen will, als erlaubt ist, wie 

die Vorinstanz zu Recht ausgeführt hat. Das Bauvorhaben verstösst damit gegen die im 

Anhang Tabelle zu Art. 13 BO geregelte maximale Gebäudelänge.

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7. Der Beschwerdeführer macht sodann geltend, sein Korrekturgesuch hätte mit der 

Auflage bewilligt werden müssen, dass die Tiefgarage in der Höhenlage angepasst 

werde.

7.1. Wird zur Erstellung von Voraussetzungen, die ein rechtmässiges Bauen erlauben, 

für ein bestehendes Bauprojekt der Zusatz von Bedingungen und Auflagen verlangt, so 

stellt sich die Frage, ob das Baugesuch gesamthaft abgewiesen werden muss oder mit 

Auflagen und Bedingungen versehen werden kann, welche die Rechtmässigkeit des 

Bauvorhabens gewährleisten. Um den zweiten Weg beschreiten zu können, bedarf es 

in aller Regel konkreter Auflagen, die in ihrer baulichen Tragweite erkennbar sind. Er 

kann jedoch nicht eingeschlagen werden, wenn die durch Auflagen oder Bedingungen 

zu bewirkenden Änderungen am Bauprojekt wesentliche Sachverhalte betreffen bzw. 

erhebliche Abänderungen der Planunterlagen bedingen. Alsdann ist das Baugesuch 

abzuweisen, und es ist dem Baugesuchsteller anheimgestellt, ob er ein neues 

Baugesuch einreichen will (GVP 1990 Nr. 18 S. 48 f. mit Hinweisen; VerwGE B 2011/63 

vom 7. Dezember 2011 E. 4.3., abrufbar unter: www.gerichte.sg.ch).

7.2. Die Tiefgarage muss entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht bloss 

hinsichtlich des nachträglich gestalteten Bodens, sondern in Bezug auf das erheblich 

tiefer liegende natürlich gewachsene Terrain angepasst werden. Dies bedingt eine 

umfassende Projektänderung, sei es, dass die Garage mehrere Meter tiefer in den 

Boden verlegt, oder dass diese konzeptionell, im Grundriss und in der Lage so 

verändert wird, dass sie nicht mehr an die Gebäudelänge angerechnet werden muss. 

Dazu kommt, dass das gewachsene Terrain in den Korrekturplänen nicht dargestellt 

wird und dass unter dem Grundstück der Schorentunnel der Autobahn A1 verläuft. An 

Hand der Gesuchsunterlagen allein kann daher nicht festgelegt werden, wie tief die 

Garage versenkt werden müsste und könnte, damit sie als unterirdisch gelten kann. 

Schliesslich erscheint es auf Grund der akribischen Vergleiche, welche die Vorinstanz 

an Hand des vorliegenden und des ursprünglichen Baugesuchs angestellt hat, als 

plausibel, dass der in den - amtlich nicht überprüften - Korrekturplänen dargestellte 

Verlauf nicht stimmen kann (vgl. angefochtener Entscheid E. 5.4.2.).

7.3. Auf Grund des Gesagten kann der Vorinstanz somit nicht vorgeworfen werden, das 

überarbeitete Projekt hätte mit einer Auflage bewilligt werden müssen. Ob ein erneut 

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überarbeitetes Projekt bewilligt werden könnte, ist allein auf Grund der mangelhaften 

Unterlagen und mangels Vorliegen eines konkreten Gesuchs nicht feststellbar.

8. Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben die Vorschriften über die 

unterirdischen Bauten verletzt. Die Tiefgarage muss somit an die Gebäudelänge 

angerechnet werden, was insgesamt zu einer Überschreitung der maximal zulässigen 

Gebäudelänge führt. Die Vorinstanz hat den Rekurs der Nachbarn daher zu Recht 

geschützt und die Baubewilligung richtigerweise aufgehoben. Die Beschwerde des 

Bauherrn ist damit abzuweisen.

9. (…).

 

Demnach hat das Verwaltungsgericht

 

zu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde wird abgewiesen.

2./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'000.-- bezahlt der 

Beschwerdeführer unter Verrechnung des geleisteten Kostenvorschusses in gleicher 

Höhe.

3./ Der Beschwerdeführer entschädigt die Beschwerdegegner zusammen mit 

insgesamt Fr. 3'000.-- zuzüglich MWSt.

 

V.          R.           W.

 

Der Präsident:                            Der Gerichtsschreiber:

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Versand dieses Entscheides an:

- den Beschwerdeführer (durch Rechtsanwalt Dr. iur. A. R.)

- die Vorinstanz

- die Beschwerdegegner (durch Rechtsanwältin lic. iur. C. K.)

- die Beschwerdebeteiligte

 

am:

 

Rechtsmittelbelehrung:

Sofern eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. BGG geltend gemacht wird, kann gegen 

diesen Entscheid gestützt auf Art. 82 lit. a BGG innert 30 Tagen nach Eröffnung beim 

Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde erhoben werden.

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	Urteil Verwaltungwsgericht, 20.03.2012
	Bau- und Planungsrecht, Art. 56 Abs. 4 BauG (sGS 731.1).Bestätigung der Praxis des Baudepartementes, wonach der gewachsene Boden grundsätzlich an Hand des noch feststellbaren natürlich gewachsenen Geländes bestimmt wird und nicht an Hand des künstlich geschaffenen im Zeitpunkt der Baueingabe. Ausnahmen sind denkbar, wenn die Veränderungen in Gründen liegen, die nicht in der Verantwortung des Grundeigentümers bzw. seines Rechtsvorgängers liegen und wenn diese nicht wiederhergestellt werden können, ohne dass dies zu stossenden Ergebnissen führen würde. Dies trifft regelmässig bei grossflächigen Geländeveränderungen zu, die beispielsweise im Zusammenhang mit einem Strassenprojekt realisiert wurden (Verwaltungsgericht, B 2011/77).

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