# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e5043cef-ffa8-5245-8578-e82391def985
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-16
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 16.04.2025  VB.2024.00038
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2024-00038_2025-04-16.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2024.00038	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 16.04.2025
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 08.10.2025 nicht eingetreten.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung; Erschliessung; Mehrlängenzuschlag; zulässiges Dachprofil.

In lärmbelasteten Gebieten sind zunächst bauliche und gestalterische Massnahmen auszuschöpfen. Die Bauherrschaft hat im Lärmgutachten die Optimierung des Vorhabens in lärmschutzrechtlicher Hinsicht in genügendem Umfang nachgewiesen (E. 4.3). Aufgrund der nicht besonders schwerwiegenden nächtlichen Überschreitungen des Immissionsgrenzwerts (IGW) handelt es sich nicht um wesentliche Überschreitungen, die der Erteilung einer lärmschutzrechtlichen Ausnahmebeweilligung von vornherein entgegenstünden (E. 4.4). Das öffentliche Interesse an der Erstellung der geplanten Baute überwiegt die punktuellen Überschreitungen der IGW (E. 4.5).
Die genügende Zugänglichkeit für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützerinnen und Benützer zum Neubauvorhaben ist über die angrenzende Strasse gegeben. Eine direkte Zufahrt auf das Baugrundstück ist im vorliegenden Fall entbehrlich; die öffentlichen Dienste erfüllen ihre Aufgaben in städtischen Verhältnissen regelmässig direkt von der Strasse aus (E. 5.3). Die Verkehrssicherheit und die Zugänglichkeit für Rettungskräfte sind gewährleistet (E. 5.4 f.). Die Berechnung der zulässigen Ausnützung durch die Vorinstanzen ist nicht zu beanstanden (E. 6). Die parallel zur Grundstücksgrenze verlaufenden, gestaffelten Fassadenteile liegen mehr als der doppelte Grundabstand auseinander und sind daher als selbständige Fassadenteile zu qualifizieren (§ 24 Abs. 2 ABV). Dem Laubengang, der den nördlichen mit dem südlichen Gebäudeteil verbindet, kommt keine fassadenbildende Wirkung zu; die offenen Geländer gewähren genügend Durchblick. Deshalb gelangen keine Mehrlängenzuschläge zur Anwendung, es liegen keine Grenzabstandsverletzungen vor (E. 8.2). Aufgrund des nebenbestimmungsweise angeordneten Verzichts auf den Gemeinschaftsraum resultiert keine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe und keine Verletzung der Drittelsregel für Dachaufbauten bei der Südostfassade, da für die massgebende Fassadenlänge auf jene Fassade bzw. Fassadenteile abzustellen ist, die eine baulich-architektonische Einheit bildet bzw. bilden. Der aus der vorinstanzlichen Nebenbestimmung resultierende Versatz schmälert diese Einheit nicht wesentlich – sie ergibt sich vorab aus der Materialisierung und gestalterischen Anordnung der Fassadenelemente (E. 9). Für die Ermittlung der massgebenden Fassadenlänge zur Bestimmung der zulässigen Dachaufbauten ist – wie im Kontext des Mehrlängenzuschlags – der Bereich des Laubenganges nicht hinzuzurechnen, weshalb der fassadenbündige Teil des Attikageschosses im Bereich der Südostfassade des nördlichen Gebäudeteils um 1,3 m zu kürzen ist. Analog ist für die Nordwestfassade des nördlichen Gebäudeteils die zulässige fassadenbündige Länge des Attikageschosses um 2,64 m zu kürzen (E. 10.3.2). Diese Anpassungen können mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (E. 10.3.3). 

Teilweise Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						ATTIKAGESCHOSS
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSBERECHNUNG
AUSRICHTUNG
BAUREIFE
DACHPROFIL
EINORDNUNG
ERSCHLIESSUNG
FASSADENLÄNGE
GEBÄUDEHÖHE
IMMISSIONSGRENZWERT
KASSATORISCHER ANTRAG
LÄRMGUTACHTEN
LÄRMSCHUTZ
MEHRLÄNGENZUSCHLAG
NEBENBESTIMMUNG
NEUE BEWEISMITTEL
NOTZUFAHRT
ZUGÄNGLICHKEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 21 Abs. I ABV
§ 24 Abs. I ABV
§ 24 Abs. II ABV
§ 24 Abs. III ABV
§ 27 Abs. I ABV
Art. 93 BGG
Art. 31 Abs. I LSV
Art. 31 Abs. II LSV
§ 233 Abs. I PBG
§ 234 PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 237 Abs. II PBG
§ 238 PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 260 Abs. III PBG
§ 281 Abs. I lit. a PBG
§ 292 PBG
§ 292 lit. b PBG
§ 301 Abs. I PBG
§ 301 Abs. II PBG
§ 302 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG
Art. 22 USG
Art. 22 Abs. II lit. a USG
Art. 3 lit. b VErV
Art. 4 lit. a VErV
Art. 4 lit. b VErV
Art. 4 lit. c VErV
Art. 5 Abs. I VErV
Art. 6 Abs. I VErV
Art. 6 Abs. II VErV
Art. 6 Abs. III VErV
Art. 13 VErV
§ 13 Abs. II VRG
§ 14 VRG
§ 17 Abs. II lit. a VRG
§ 20 Abs. I VRG
§ 20a Abs. II VRG
§ 28 Abs. I VRG
§ 50 VRG
§ 50 Abs. II VRG
§ 63 Abs. I VRG
§ 63 Abs. II VRG
§ 65a Abs. II VRG
§ 70 VRG
§ 71 VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2024.00038

VB.2024.00066

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom
16. April 2025

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiber Yann Aders.  

 

 

 

In Sachen

 

 

Aus VB.2024.00038

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C und/oder RA D, 

 

Aus VB.2024.0066

 

3.1  E, 

 

3.2  F, 

 

4.    G, 

 

alle vertreten durch RA H und/oder RA I, 

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

Aus VB.2024.00038 und VB.2024.0066

 

1.    Stiftung J, 

vertreten durch RA K,

 

2.    Bausektion der Stadt Zürich, 

 

3.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 4. April 2023 erteilte die Bausektion des
Stadtrats von Zürich der Stiftung Q (seit 15. Dezember 2021
eigentlich und deshalb nachfolgend: Stiftung J), Zürich, unter
Nebenbestimmungen die Baubewilligung für den Ersatzneubau eines
Mehrfamilienhauses mit 56 Wohnungen, einem Kindergarten und drei
Autoabstellplätzen im Freien auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an
der L-Strasse 03 und 04 sowie der M-Strasse 05 und 06 in N.
Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 8. Dezember 2022 betreffend die
lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung eröffnet.

II.  

Dagegen rekurrierten A und B am
15. Mai 2023 sowie E und F gemeinsam mit G am 12. Mai 2023 mit je
separaten Rekursschriften an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit
Rekursentscheid vom 8. Dezember 2023 vereinigte das Baurekursgericht die
insgesamt drei Rekurse und hiess diese teilweise gut. Es ergänzte die angefochtene
Baubewilligung der Bausektion des Stadtrats von Zürich mit weiteren Auflagen.
Im Übrigen wurden die Rekurse abgewiesen.

III.  

A. Hiergegen
erhoben A und B am 25. Januar 2024 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der
Beschwerdegegnerschaft die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids sowie
der angefochtenen Verfügungen und die Verweigerung der Baubewilligung.
Eventuell sei die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanzen zurückzuweisen.

Das Verwaltungsgericht eröffnete darauf das Verfahren VB.2023.00038.

Am 9. Februar 2024 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere
Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 23. Februar 2024
beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich in lärmrechtlicher Hinsicht die
Abweisung der Beschwerde, wobei sie zur Begründung auf den Mitbericht des
kantonalen Tiefbauamts vom 14. Februar 2024 verwies. Mit Beschwerdeantwort
vom 27. Februar 2024 beantragte die Bausektion des Stadtrats von Zürich
die Abweisung der Beschwerde. Die Stiftung J reichte am 7. März 2024
ihre Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde abzuweisen, soweit
darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden.

Mit ihrer Replik vom 21. März 2024 hielten A und B an den gestellten
Anträgen unverändert fest. Die Stiftung J duplizierte am 17. April
2024 und hielt ebenfalls an den gestellten Anträgen fest.

B. Am
1. Februar 2024 gelangten E und F sowie G mit gemeinsamer Beschwerde
ebenfalls an das Verwaltungsgericht und beantragten diesem die Aufhebung des
vorinstanzlichen Entscheids unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu ihren
Gunsten.

Das Verwaltungsgericht eröffnete darauf das Verfahren VB.2024.00066.

Am 9. Februar 2024 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere
Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 26. Februar 2024
beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich in lärmrechtlicher Hinsicht die
Abweisung der Beschwerde, wobei sie zur Begründung auf den Mitbericht des
kantonalen Tiefbauamts vom 14. Februar 2024 verwies. Mit Beschwerdeantwort
vom 6. März 2024 beantragte die Bausektion des Stadtrats von Zürich die
Abweisung der Beschwerde. Die Stiftung J reichte am 7. März 2024 ihre
Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden.

Mit ihrer Replik vom 16. April 2024 hielten E und F sowie G innert
erstreckter Frist an den gestellten Anträgen unverändert fest. Die Baudirektion
bzw. das kantonale Tiefbauamt nahm am 24. April 2024 erneut Stellung. Die Stiftung J
duplizierte am 29. April 2024 und hielt ebenfalls an den gestellten
Anträgen fest. E und F sowie G reichten am 27. Mai 2024 innert wiederum
erstreckter Frist eine Triplik ein und hielten an den gestellten Anträgen
weiterhin fest.

C. Im
Verfahren VB.2023.00038 reichte das Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich
unaufgefordert seinen Entscheid vom 29. April 2024 betreffend
Abänderungseingabe und Auflagenerfüllung ein.

D.  Im
Verfahren VB.2024.00066 reichte die Stiftung J am 14. November 2024
unaufgefordert den Entscheid des Baurekursgerichts vom 8. November 2024
ein, mit dem dieses den Rekurs von E und F sowie G gegen den vorstehend
erwähnten Entscheid des Amts für Baubewilligung betreffend die
Abänderungseingabe und Auflagenerfüllung abwies.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden
Beschwerde zuständig. 

1.1 Die
Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00066 beantragen lediglich die
Aufhebung des Rekursentscheids, weshalb die private Beschwerdegegnerin geltend
macht, dass angesichts der reformatorischen Natur der Beschwerde ein Antrag in
der Sache erforderlich sei und deshalb mangels eines rechtsgenüglichen Antrags
nicht auf die Beschwerde einzutreten sei. Sie beruft sich dabei auf
BGE 133 III 489.

Es trifft zu, dass die Beschwerde an das Verwaltungsgericht grundsätzlich
reformatorischer Natur ist und das Verwaltungsgericht an die Anträge der
Parteien gebunden ist (§ 63 Abs. 1 und 2 VRG). Dennoch genügt
der kassatorische Antrag im vorliegenden Fall: Hebt das Gericht den
angefochtenen Entscheid auf, befindet es selbständig darüber, ob es einen neuen
Sachentscheid trifft oder die Sache an die Vorinstanz zurückweist
(§ 63 f. VRG). Dieser Entscheid steht in seinem pflichtgemässen
Ermessen und ist nicht von Parteianträgen abhängig; eine Rückweisung ist daher
auch ohne besonderen Antrag zulässig (vgl. für das Verfahren vor Bundesgericht
Ulrich Meyer, Basler Kommentar zum BGG, Art. 107 N. 3; VGr,
28. September 2011, VB.2010.00708, E. 1.2).

1.2 Demzufolge
durften die Beschwerdeführenden vorliegend einen rein kassatorischen Antrag
stellen. Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist
auf die Beschwerden einzutreten.

2.  

Die beiden Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des
Baurekursgerichts, betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen mehrheitlich
dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen
Gründen, die Verfahren VB.2024.00038 und VB.2024.00066 zu vereinigen (§ 71
VRG in Verbindung mit Art. 125 Bst. c der Zivilprozessordnung vom
19. Dezember 2008 [ZPO, SR 272]; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar
Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],
Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

3.  

Die Baugrundstücke liegen in der Wohnzone W4 (Kat.-Nr. 01) bzw. W5
(Kat.-Nr. 02) gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO;
AS-Nummer 700.100) mit Wohnanteil von 60 % bzw. 75 % und sind
der Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) II bzw. III zugewiesen. Das Grundstück
Kat.-Nr. 02 grenzt im Süden direkt an die L-Strasse; das nordöstlich
angrenzende Grundstück Kat.-Nr. 01 ist über die Wegparzelle Kat.-Nr. 07
mit der M-Strasse verbunden. Im Rahmen des streitbetroffenen Bauprojekts sollen
alle bestehenden Gebäude abgebrochen und an deren Stelle ein Mehrfamilienhaus
mit Flachdach erstellt werden, welches sich über beide Grundstücke erstreckt
und insgesamt 56 Wohnungen bzw. 48 Wohnungen,
9 Gemeinschaftsräume und einen Kindergarten umfasst. Auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 sind drei Abstellplätze für Autos und ein
Motorrad-Abstellplatz im Freien vorgesehen. Der nördliche Gebäudeteil (L-Strasse 04)
liegt praktisch vollständig in der Wohnzone W4; der südliche Gebäudeteil (L-Strasse 03)
liegt gänzlich in der Zone W5.

Die Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00038 wenden sich mit ihren
Rügen vor Verwaltungsgericht gegen die Erteilung einer lärmschutzrechtlichen
Ausnahmebewilligung, die Erschliessung, die Ausnützung sowie die Ausrichtung
einzelner Wohnungen gegen Norden; im Verfahren VB.2024.00066 werden ebenfalls
die Erteilung der lärmschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung und die
Erschliessung sowie eine Überschreitung des Mehrlängenzuschlags und der
Gebäudehöhe, ein Verstoss gegen das zulässige Dachprofil und eine ungenügende
Einordnung gerügt.

4. Lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung (VB.2024.00038/VB.2024.00066)

4.1 Die
Beschwerdeführenden beider Verfahren rügen eine unzulässige Überschreitung der
Immissionsgrenzwerte, welche im vorliegenden Fall die Erteilung einer
lärmrechtlichen Ausnahmebewilligung nicht zulasse. Die erforderliche
Interessenabwägung sei unvollständig und die baulichen und gestalterischen
Massnahmen seien nicht ausgeschöpft worden.

4.2 Das
Baurekursgericht hat die rechtlichen Voraussetzungen für die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 31 Abs. 2 der
Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) zutreffend
wiedergegeben, sodass darauf in Anwendung von § 70 in Verbindung mit
§ 28 Abs. 1 Satz 2 VRG verwiesen und auf eine Wiederholung
verzichtet werden kann. Sie stimmen mit der verwaltungsgerichtlichen
Rechtsprechung überein (VGr, 23. März 2023, VB.2022.00249,
E. 3.1–3.3).

4.3 Als
Erstes ist – wie das die Vorinstanz richtigerweise getan hat – zu prüfen, ob
sämtliche baulichen und gestalterischen Massnahmen gemäss Art. 31
Abs. 1 LSV ausgeschöpft worden sind.

4.3.1 Die
Bauherrschaft hat nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Nachweis der
Lärmschutzoptimierung gemäss Art. 31 Abs. 1 LSV aufzuzeigen, dass dem
Lärmschutz das vom Gesetz geforderte Gewicht in der Entwicklung und im Resultat
des Bauprojekts zugekommen ist bzw. zukommt. Zudem hat sie die getroffene
Auswahl an Massnahmen nachvollziehbar zu begründen. Soweit die
Immissionsgrenzwerte nicht eingehalten werden können, hat die Bauherrschaft
daher darzulegen, weshalb welche Massnahmen geprüft, gewählt oder verworfen
wurden (BGr, 6. Dezember 2021, 1C_275/2020, E. 2.4.3).

4.3.2 Im
Lärmgutachten vom 14. Juni 2022 legte die Bauherrschaft die Optimierung in
lärmschutzrechtlicher Hinsicht unter Einschluss der verworfenen Massnahmen
bezüglich der Gebäudeform und der Anordnung der Nutzungen im Gebäude, der
Grundrisse und der Ausrichtung der Räume, der baulichen und gestalterischen
Massnahmen sowie der Massnahmen an der Quelle des Lärms bzw. auf dessen
Ausbreitungsweg dar.

4.3.3 Die
Fachstelle Lärmschutz des kantonalen Tiefbauamts gelangte in der angefochtenen
Gesamtverfügung vom 8. Dezember 2022 unter Verweis auf das Lärmgutachten
der Bauherrschaft sowie die Stellungnahme der städtischen Fachstelle zum
Schluss, im Rahmen der Projektierung durch die Bauherrschaft sowie der Prüfung
durch die Fachstelle seien alle in Frage kommenden Varianten und Massnahmen,
soweit nicht offensichtlich irrelevant, evaluiert und, soweit sinnvoll und
tragbar, ins Bauvorhaben eingebracht worden. Das geprüfte Projekt sei bezüglich
des Lärmschutzes und unter Einbezug der Gesamtsituation die optimale Lösung.

Diesbezüglich führten die städtische und die kantonale
Bewilligungsbehörde in ihren Rekursvernehmlassungen nachträglich im
Wesentlichen aus, der Lärmschutz sei bereits im Wettbewerbsverfahren für das
Projekt berücksichtig worden. Stellung und Form des Gebäudes sowie die
Anordnung der Nutzungen seien stets mit Blick auf die Lärmbelastung
weiterentwickelt worden. Wegen des schmalen Gebäudekörpers würden sämtliche
Wohnungen über eine lärmabgewandte, ruhige Seite verfügen. Andere
Gebäudesetzungen würden hinsichtlich des Lärmschutzes nicht zu besseren
Lösungen führen. Ein grösserer Abstand zur L-Strasse widerspreche dem
städtebaulichen Grundsatz der Verdichtung und würde zu einem "belärmten
Abstandsgrün ohne Aufenthaltsqualität" führen. Die Errichtung einer
Lärmschutzwand zur L-Strasse hin sei aufgrund des schlechten Wirkungsgrads
sowie aus Gründen der Verkehrssicherheit und der Gestaltung verworfen worden.
Die weitere Schliessung von Fenstern bei "gelben Räumen" – also
solchen, bei denen die Immissionsgrenzwerte (IGW) am Lüftungsfenster
eingehalten werden – sei aus städtebaulichen Gründen unbefriedigend. Die von
den Rekurrierenden geforderte Anordnung von einem grösseren Anteil an
gewerblicher Nutzung im südlichen Gebäudeteil entlang der L-Strasse würde dem
Ziel der Siedlungsentwicklung nach innen und der Erstellung von kostengünstigem
Wohnraum widersprechen. Am Ort der höchsten Lärmbelastung sei mit dem
Veloabstellraum eine lärmunempfindliche Nutzung und mit dem Gemeinschaftsraum
eine betriebliche Nutzung angeordnet worden. In den darüberliegenden
6-Zimmer-Wohnungen würden die Nasszellen und die Küchen zur L-Strasse liegen,
die Schlafzimmer seien mehrheitlich lärmabgewandt. Bei fünf Zimmern könnten
deshalb die IGW überall eingehalten werden. Das sechste Zimmer im Südosten
sowie der Wohn-/Essbereich würden zwar Fenster mit nächtlichen Überschreitungen
des IGW von höchstens 3 dB aufweisen. Diese Räume könnten jedoch mit
Fenstern belüftet werden, an denen der Grenzwert auch in der Nacht eingehalten
würde. Was die weitere Reduktion mit Balkonen und festen Brüstungen betreffe,
so hätten Balkone zu keiner Einhaltung der Grenzwerte geführt. Zudem wolle die
Bauherrschaft aus sozialen Gründen sowie aus Kostengründen ausschliesslich
gemeinschaftliche Aussenräume im Garten und auf dem Dach erstellen. Diese
gemeinschaftlichen Aussenräume seien alle lärmgeschützt und stellten für die
Bewohnerinnen und Bewohner eine konkrete Qualität dar. Aus kantonaler Sicht sei
deshalb auf weitergehende lärmreduzierende Massnahmen wie Balkone oder Loggien
für Zweitfenster verzichtet worden.

4.3.4 Aufgrund
des erst im Beschwerdeverfahren VB.2024.00066 erhobenen Vorwurfs, der konkave
Fassadenteil an der Südwestfassade trage zur Erhöhung der Lärmbelastung und
damit zur Überschreitung des IGW bei Zimmern an dieser Fassade bei, führten die
städtische und die kantonale Bewilligungsbehörde in ihren Stellungnahmen noch
Folgendes aus: Zum einen sei die Überschreitung des IGW mit 1 dB(A)
äusserst gering und würde nur Zweitfenster betreffen. Zum andern sei die
Überschreitung nicht Folge der konkaven Form des Fassadenteils, sondern bedingt
durch Direktschall von der L-Strasse. Bei einer geraden Fassadengestaltung sei
davon auszugehen, dass weitere Räume von einer Überschreitung des IGW betroffen
wären. Beim konkaven Gebäuderücksprung handle es sich mithin um eine
lärmoptimierte Gebäudeform.

4.3.5 Aufgrund
der nicht besonders schwerwiegenden Überschreitung des IGW (vgl. dazu
nachfolgende E. 4.4) untersteht der Nachweis nicht den erhöhten
Anforderungen im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGr, 4. März
2021, 1C_91/2020, E. 5.2 a. E.). Er erweist sich auch im
Lichte der diesbezüglichen Vorbringen der Beschwerdeführenden als genügend:

-       
Die Errichtung von Betriebs- anstelle von Wohnräumen entlang der L-Strasse
kann gestützt auf den in der Wohnzone W5 geltenden Wohnanteil von
60 % nicht gefordert werden. Der Wohnanteil verpflichtet zur Erstellung
des gebotenen Umfangs an Wohnraum und bietet darüber hinaus keine Grundlage, im
verbleibenden Umfang eine andere Nutzung zu fordern.

-       
Die Verlegung des Kindergartens aus dem nördlichen in den
südlichen Gebäudeteil ist insbesondere aus Sicherheitsgründen nicht sinnvoll,
da der Aussenraum des Kindergartens an die stark befahrene L-Strasse zu liegen
kommen würde.

-       
Der konkav zurückspringende Fassadenteil trägt, wie von den
Fachstellen und der privaten Beschwerdegegnerin überzeugend dargelegt, zur
Optimierung der Lärmsituation bei. 

-       
Der Verzicht auf lärmbelastete und damit für die Erholung
ungeeignete Balkone und Loggien an der Fassade zur L-Strasse zugunsten
lärmgeschützter gemeinschaftlicher Aussenräume im Garten und auf dem Dach
erscheint als sachgerecht.

-       
Der Vorwurf, es seien keine konkreten Projektvarianten geprüft
worden, verfängt unter Hinweis auf die Ausführungen der Fachstellen (vgl.
vorstehende E. 4.3.3) auch im Lichte des angefügten Präjudizes (VGr,
16. September 2021, VB.2020.00697, E. 3.5.3) nicht. Im erwähnten
Entscheid ging es um eine Siedlung mit 497 Wohnungen und einer ungleich
höheren Anzahl an Wohnungen mit Überschreitungen des IGW, was auch höhere
Anforderungen an den Nachweis der Optimierung rechtfertigt.

Das Baurekursgericht ist daher zu Recht zum Schluss gelangt, die
Bauherrschaft habe mit der gewählten Anordnung der Wohnungen alle möglichen
Massnahmen im Sinn von Art. 31 Abs. 1 LSV ergriffen.

4.4 Beim
streitbetroffenen Projekt können die massgebenden Grenzwerte am Tag
überall eingehalten werden. Trotz der vorstehend beschriebenen Massnahmen wird
jedoch in der Nacht der IGW der ES III von 55 dB(A) gemäss
Anhang 3 Ziff. 2 LSV entlang der L-Strasse an Zweitfenstern um
höchstens 4 dB(A) überschritten und damit im Sinn von Art. 31
Abs. 2 LSV nicht eingehalten. Allerdings handelt es sich lediglich um
einen Raum, der von einer Überschreitung von 4 dB(A) betroffen ist. Bei
allen anderen Fenstern liegt die Überschreitung bei höchstens 3 dB(A).

4.4.1 Bei
den nächtlichen Überschreitungen des IGW von höchstens 4 dB(A) bzw.
3 dB(A) handelt es sich sodann – wie sich aus dem Folgenden ergibt – noch
nicht um wesentliche Überschreitungen, die der Erteilung einer
lärmschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung von vornherein entgegenstehen würden.
Davon ging auch die Vorinstanz zu Recht aus. Demnach kann auch offengelassen
werden, wie es sich im vorliegenden Fall mit der von der Beschwerdegegnerschaft
vorgebrachten lärmreduzierenden Wirkung der geplanten Einführung von
Tempo 30 auf der L-Strasse im Abschnitt zwischen dem R-Platz und der
Kreuzung von L-, O- und P-Strasse verhält.

Von einer wesentlichen, der Erteilung einer Ausnahmebewilligung generell
entgegenstehenden Überschreitung wird nach der Rechtsprechung tendenziell dann
ausgegangen, wenn die Lärmwerte näher beim Alarmwert als beim
Immissionsgrenzwert liegen (VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00162,
E. 3.2.1 f. mit Hinweis). Entsprechend hat das Verwaltungsgericht
entschieden, dass es sich bei Immissionsgrenzwert-Überschreitungen von bis zu
7 dB(A) (VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00162, E. 3.2.2 f.),
bis zu 8,2 dB(A) (VGr, 2. Dezember 2021, VB.2020.00463,
E. 5.4.2 f.) und bis zu 14 dB(A) (VGr, 27. Oktober 2021,
VB.2021.00164, E. 3.2.3) um wesentliche
Immissionsgrenzwert-Überschreitungen im Sinn der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung handelt (vgl. BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.5).
Demgegenüber qualifizierte das Verwaltungsgericht Überschreitungen bis
2,9 dB(A) bzw. 3 dB(A) nicht als wesentlich (VGr, 23. März 2023,
VB.2022.00249, E. 5.2; 16. Dezember 2021, VB.2021.00157,
E. 4.3.2). Ferner hat das Bundesgericht gar eine Ausnahmebewilligung trotz
nächtlicher Überschreitungen der IGW um maximal 5 dB(A) für ein Grundstück
in der ES III, wo höhere Lärmbelastungsgrenzwerte zugelassen sind,
geschützt (BGr, 24. April 2019, 1C_212/2018). Das Bundesgericht hat
allerdings in einem anderen Fall festgehalten, dass eine Überschreitung der IGW
in einer ES II tagsüber um bis zu 4 dB(A) eindeutig wahrnehmbar sei
und nicht mehr als unwesentlich qualifiziert werden könne (BGr, 2. April
2019, 1C_106/2018, E. 4.7).

4.4.2 Wie
sich aufgrund der vorstehend dargelegten Rechtsprechung ergibt, handelt es sich
vorliegend um einen Grenzfall. Mit Blick darauf, dass die Überschreitung des
IGW um 4 dB(A) lediglich einen Raum betrifft, der zudem über ein
Fenster ohne Überschreitung des IGW verfügt, ist schon deshalb nicht von
einer Überschreitung auszugehen, die der Erteilung einer Ausnahmebewilligung
entgegenstehen würde. Diesbezüglich kommt zudem noch Folgendes in Betracht: Die
eidgenössischen Räte beschlossen am 27. September 2024 unter anderem eine
Revision von Art. 22 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983
(vgl. BBl 2024 2502 ff.), wonach die Erteilung der
Ausnahmebewilligung inskünftig an die Voraussetzung knüpft, dass die
lärmempfindlichen Räume über ein Fenster verfügen, bei dem die
Immissionsgrenzwerte eingehalten sind (vgl. Abs. 2 Bst. a
Ziff. 1–3). Die Rechtsänderung wird, nachdem am 16. Januar 2025 die
Referendumsfrist unbenutzt abgelaufen ist, gemäss derzeitigem Informationsstand
des Bundesamts für Umwelt BAFU (www.bafu.admin.ch à Themen à Lärm à Anpassung
Umweltschutzgesetz) zusammen mit der angepassten LSV im Frühjahr 2026
eingeführt. Diese Rechtsänderung, die bald weitergehende Erleichterungen für das
Bauen im lärmbelasteten Gebiet bringen wird, spricht ebenfalls dafür, die
Überschreitungen des IGW als unwesentlich zu qualifizieren.

4.5 Zu
prüfen ist weiter – wie dies auch die Vorinstanz getan hat –, ob die
öffentlichen Interessen gegenüber dem grundsätzlichen Bauverbot gemäss
Art. 22 USG und Art. 31 Abs. 1 LSV bei Nichteinhaltung der
Immissionsgrenzwerte im vorliegenden Fall überwiegen. Insbesondere ist diese
Frage mit Blick auf die Vorkehrungen zu analysieren, die getroffen werden
sollen, um diese Überschreitungen und ihr Ausmass zu begrenzen (BGE 145 II
189 E. 8.3.2).

4.5.1 Das
Baurekursgericht schützte die Erteilung der lärmschutzrechtlichen
Ausnahmebewilligung und beurteilte das Interesse an der Erstellung der
geplanten Baute als die punktuellen Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte
überwiegend. Zur Begründung führte es im angefochtenen Entscheid
zusammengefasst aus, dass die Überschreitungen an allen Punkten nur nachts und
lediglich um höchstens 4 dB(A) erfolgen würden. 16 der 56 Wohnungen
würden jeweils einen "gelben Raum" aufweisen, bei dem die
Immissionsgrenzwerte wenigstens an einem Lüftungsfenster eingehalten würden. In
allen übrigen Wohnungen würden die Immissionsgrenzwerte überall eingehalten und
es gibt keinen Raum, bei dem an allen Fenstern die IGW überschritten würden.
Selbst wenn die eigentliche Lüftungsfensterpraxis vom Bundesgericht verworfen
worden sei, dürfe diese in der Interessenabwägung durchaus einfliessen. Bei den
von den Grenzwertüberschreitungen betroffenen Räumen handelt es sich sodann
fast ausschliesslich um solche, die in erster Linie tagsüber genutzt werden.

Die bei der Interessenabwägung zu berücksichtigenden Kriterien seien
vorliegend erfüllt: Das Mehrfamilienhaus solle in einem Gebiet als Wohnhaus
genutzt werden, in welchem ein Mindestwohnanteil von 60 % (W5) bzw.
75 % (W4) gelte. Die auftretenden Überschreitungen des IGW seien nicht
besonders hoch, würden nur nachts auftreten und nur wenige Räume betreffen,
welche alle über ein Lüftungsfenster verfügten. Das Baugrundstück befinde sich
zudem in einem bereits dicht überbauten städtischen Umfeld und sei mit dem
öffentlichen Verkehr sehr gut erschlossen. Die Verwirklichung des Bauvorhabens
fördere das raumplanerische Ziel der Siedlungsentwicklung nach innen, indem
anstelle der kleineren Bestandesbauten 56 Wohneinheiten geschaffen würden.
Ferner sei notorisch, dass in der Stadt Zürich ein grosser Bedarf an Wohnungen
bestehe. Zudem sei darauf hinzuweisen, dass gemäss Lärmgutachten auf gewissen
Abschnitten der L-, O- und P-Strasse in unmittelbarer Nähe zum Baugrundstück
eine Temporeduktion auf 30 km/h vorgesehen sei. Was zeige, dass der Lärm
auch an der Quelle begrenzt werden solle.

4.5.2 Die
Beschwerdeführenden bringen gegen die Interessenabwägung vor, die zu
erwartenden Überschreitungen des IGW seien entgegen den Erwägungen des
Baurekursgerichts hoch und die Erteilung der Ausnahmebewilligung sei lediglich
auf das öffentliche Interesse an der Siedlungsentwicklung nach innen gestützt
worden, welches auf dem Gebiet der Stadt Zürich für jedes Grundstück gelte.
Diesem Interesse sei bereits mit einer höheren Empfindlichkeitsstufe entlang
der L-Strasse Rechnung getragen worden. Die Reduktion auf Tempo 30 sei
nicht gesichert und die konkreten Auswirkungen seien unbekannt.

4.5.3 Auch
wenn die erwähnte Temporeduktion auf 30 km/h auf dem Abschnitt der L-Strasse
beim Baugrundstück Kat.-Nr. 02 vorliegend für die Beurteilung der
Überschreitung des IGW als nicht entscheidwesentlich angesehen wird (vgl.
vorstehende E. 4.4.1), so zeigt sie im Rahmen der Interessenabwägung
immerhin, dass die zuständigen Behörden sich nicht darauf beschränken, auf
Stufe der Planung die Empfindlichkeitsstufe heraufzusetzen und im Bauverfahren
Ausnahmebewilligungen auf Kosten der künftigen Bewohnerinnen und Bewohner des
geplanten Vorhabens zu erteilen, sondern den Lärm auch an der Quelle zu
begrenzen beabsichtigen (vgl. BGr, 6. Dezember 2021, 1C_275/2020,
E. 3.2 am Ende). Sodann hat die Vorinstanz zur Begründung der
Ausnahmebewilligung nicht nur generelle Gründe – wie gute Erschliessung und
Wohnungsknappheit – berücksichtigt, die sich praktisch immer anführen lassen,
sondern darin auf die konkreten Umstände Bezug genommen und insbesondere
berücksichtigt, dass weniger als ein Drittel der neuen Wohnungen von einer
Überschreitung des IGW betroffen sein wird und diese zudem alle über ein
Lüftungsfenster verfügen werden, bei dem die Immissionsgrenzwerte auch nachts
eingehalten werden. Aufgrund der als unwesentlich qualifizierten
Überschreitungen des IGW (vgl. vorstehende E. 4.4.2) sind schliesslich die
Anforderungen bezüglich des an der Errichtung des Gebäudes bestehenden
öffentlichen Interesses auch nicht allzu hoch.

4.6 Insgesamt
erweisen sich damit die Rügen im Zusammenhang mit der Erteilung einer
Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV als unberechtigt.
Die Vorinstanz hat unter Bezugnahme der (nachträglichen) Begründung der
Bewilligungsbehörde eine umfassende Interessenabwägung vorgenommen, welche den
bundesgerichtlichen Anforderungen genügt und auch im Ergebnis nicht zu
beanstanden ist.

5. Erschliessung
(VB.2024.00038/VB.2024.00066)

5.1 Die
Beschwerdeführenden beider Verfahren rügen sodann, dass die geplante Zufahrt in
verschiedener Hinsicht den (verkehrssicherheits-)rechtlichen Anforderungen
nicht entspreche und daher keine rechtsgenügende Erschliessung des
Baugrundstücks vorliege.

5.1.1 Die
Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00038 machen vorab geltend, die zur M-Strasse
führende Wegparzelle Kat.-Nr. 07, welche den Baugrundstücken und den
darauf geplanten 56 neuen Wohnungen – entgegen der Ansicht der Vorinstanz – als
Haupterschliessung für Motorfahrzeuge diene, genüge den Anforderungen an eine
Zufahrtsstrasse gemäss Anhang 1 zur Verkehrserschliessungsverordnung
(VErV) nicht. Die Vorinstanz sei zudem zu Unrecht zum Schluss gelangt, es sei
kein Fussgängerschutz notwendig. Sodann sei aufgrund der Unterschreitung der
Mindestzahl an Abstellplätzen die Verkehrssicherheit gefährdet, was die
Vorinstanz zu Unrecht unter Hinweis auf die geplante verkehrsarme Wohnnutzung
mit Autoverzicht verneint habe. Die verkehrlichen Auswirkungen der geringen
Anzahl an Abstellplätzen müssen nach der allgemeinen Lebenserfahrung beurteilt werden.
Das knappe Angebot an öffentlichen Parkplätzen sowie der Umstand, dass
Besucherinnen und Besucher sowie Fahrzeuge mit Anlieferungen auf der Seite zur L-Strasse
hin nicht anhalten könnten, führten dazu, dass die zahlreichen Fahrten auf der
sehr schmalen Wegparzelle die Verkehrssicherheit gefährden würden. Schliesslich
habe die Vorinstanz die Rügen im Rekurs betreffend die ungenügende
Zugänglichkeit für die Rettungskräfte zu Unrecht als mangelhaft begründet
angesehen. In der Rekursschrift sei vorgebracht worden, dass der angefochtenen
Baubewilligung nicht entnommen werden könne, wie die Vorgaben der Feuerwehr
Koordination Schweiz (FKS) beim streitbetroffenen Bauvorhaben eingehalten
werden könnten. Es könne nicht Aufgabe der Rekurrierenden sein, die Nichterfüllung
der Vorgaben nachzuweisen, wenn deren Einhaltung gar nicht geprüft worden sei.

5.1.2 Die
Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00066 wenden sich im
Beschwerdeverfahren erstmalig gegen die vorgesehene Erschliessung. Die private
Beschwerdegegnerin bringt deshalb vor, die entsprechenden Rügen seien nicht zu
hören.

Im angefochtenen Rekursentscheid wurde insgesamt über die in drei
Rekursen vorgebrachten Bauhinderungsgründe entschieden; vor Verwaltungsgericht
muss es den Beschwerdeführenden ohne Weiteres gestattet sein, alle darin
abgehandelten Bauhinderungsgründe aufzugreifen. Massgebend für die
Berücksichtigung neuer rechtlicher Vorbringen ist, ob sie sich auf das
Tatsachenfundament des Rekursentscheids, also auf den im Rekursverfahren
ermittelten Sachverhalt beziehen (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52 Nr. 43).
Das ist hier der Fall.

Inhaltlich stellen die Beschwerdeführenden die Berechtigung des
Baugrundstücks Kat.-Nr. 02 an der Wegparzelle Kat.-Nr. 07 in Frage,
erachten die Zufahrt auf der Seite der L-Strasse für Post und Kehrichtabfuhr
als ungenügend und machen ebenfalls geltend, die Baugrundstücke seien über die
Wegparzelle Kat.-Nr. 07 nicht genügend erschlossen.

5.2 Genügende
Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste und der Benützerinnen und Benützer (§ 237 Abs. 1
PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237
Abs. 2 Satz 1 PBG).

Die technischen Anforderungen an Zufahrten werden in der
Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) geregelt. Als
Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der
Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3
lit. b VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck
erfüllen und der vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen und die
Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer
jederzeit gewährleistet ist (§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz
der öffentlichen Dienste, insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit
gewährleistet sein (§ 4 lit. c VErV). Die technischen Anforderungen
an Zufahrten finden sich in den Anhängen 1–6 der Verkehrserschliessungsverordnung
(§ 5 Abs. 1 VErV).

Unter den Voraussetzungen von § 6 Abs. 1 und 2 VErV können
in Einzelfällen – in Abweichung von § 5 VErV – geringere Anforderungen an
eine Zufahrt oder Ausfahrt gestellt werden. Vorbehalten bleiben in jedem Fall
die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit, die stets gewährleistet sein müssen
(§ 6 Abs. 3 VErV).

Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und
insbesondere der Gewährung von Erleichterungen von den technischen
Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung kommt den Gemeinden ein von
der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu. Geprüft wird daher nur,
ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollständigen
Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die bewilligte
Erschliessungslösung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit
vertretbar erscheint. Vor Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in
Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur
Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (VGr,
18. September 2019, VB.2019.00058, E. 3.3.1 mit Hinweisen;
18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64;
RB 1986 Nr. 13).

5.3 Was die
Frage der Haupt- und Nebenerschliessung betrifft, so ist nach den richtigen
Feststellungen der Vorinstanz davon auszugehen, dass das Neubauvorhaben die
Adresse L-Strasse 03/04 erhalten wird. Aufgrund der Lage des Vorhabens
zwischen der L-Strasse und der M-Strasse bzw. der in diese mündenden
Wegparzelle Kat.-Nr. 07 erfolgt die Zufahrt für die Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste (insbesondere Post und Kehrichtabfuhr) sowie der
Hauszugang für Bewohnerinnen und Bewohner bzw. Besucherinnen und Besucher zu
Fuss oder mit dem Fahrrad von der L-Strasse her. Eine weitere Zufahrt von der M-Strasse
über die Wegparzelle Kat.-Nr. 07 dient der Erschliessung von lediglich
vier Abstellplätzen für Motorfahrzeuge (drei Abstellplätze für Autos und ein
Abstellplatz für ein Motorrad) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 beim
nördlichen Gebäudeteil.

Wie die Vorinstanz richtig ausführt, verlangt § 237 Abs. 1 PBG
nur eine der Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen – also deren Nutzung –
entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste sowie der
Benützerinnen und Benützer. Dass von der L-Strasse her mit privaten
Motorfahrzeugen nicht auf das Baugrundstück Kat.-Nr. 02 gefahren werden
kann, ist nicht zu beanstanden. Die öffentlichen Dienste (insbesondere Post und
Kehrichtabfuhr) sind für die Erfüllung ihrer Aufgabe nicht darauf angewiesen,
auf das Grundstück zu fahren, weshalb die Briefkastenanlage und die
Entsorgungscontainer – wie in städtischen Verhältnissen üblich – direkt von der
L-Strasse bedient bzw. geleert werden können. Daran ändert auch die Klassierung
der L-Strasse als regionale Verbindungsstrasse nichts. Da auf der Südseite des
Bauvorhabens weder eine Einfahrt in eine Unterniveaugarage noch Abstellplätze
für motorisierte Fahrzeuge vorgesehen sind, besteht auch kein Bedarf für eine
(Haus-)Zufahrt. Aufgrund der geplanten und durch entsprechende Auflagen
gesicherte autoarme Wohnnutzung sind entsprechend wenige Fahrten von privaten
Motorfahrzeugen der Benützerinnen und Benützer zu erwarten. Daran ändert auch
der Kindergarten im nördlichen Gebäudeteil nichts. Eltern von
Kindergartenkindern werden in der Stadt Zürich ausdrücklich aufgefordert, die
Kinder den Weg zum Kindergarten zu Fuss gehen zu lassen und das
"Eltern-Taxi" zu vermeiden (vgl. Broschüre "Gesund durch die
Schulzeit: Informationen für Eltern von Kindergarten-Kindern",
hrsg. v. Schulgesundheitsdienste der Stadt Zürich, April 2025, S. 20;
abrufbar unter: www.stadt-zuerich.ch à
Gesundheit à Kinder- &
Jugendgesundheit à Publikationen).
Bei dieser Ausgangslage besteht kein Grund, von der Anzahl Wohnungen und der
Kindergarten-Nutzung auf das Verkehrsaufkommen (Anzahl Fahrten) und die
technischen Anforderungen an die Zufahrt zu schliessen. Da über die Zufahrt von
Norden (ab der M-Strasse über die Wegparzelle Kat.-Nr. 07) lediglich vier
Abstellplätze erreicht werden können, ist auch die Feststellung der Vorinstanz
richtig, dass es sich dabei lediglich um eine Nebenerschliessung handle. Dass
hier die einzige Zufahrtsmöglichkeit für Motorfahrzeuge besteht, macht diese
Erschliessung nicht zur Haupterschliessung.

5.4  Was die
Frage der Verkehrssicherheit auf der Wegparzelle Kat.-Nr. 07 betrifft, so
ist zunächst auf die tatsächlichen und unbestritten gebliebenen Feststellungen
der Vorinstanz abzustellen, die sich mit den, anlässlich des Augenscheins
aufgenommenen Fotos, decken und sich teilweise mit den allgemein verfügbaren
Informationen des GIS-Browsers ZH überprüfen lassen. Das Baurekursgericht weist
zu Recht darauf hin, dass es sich bei der Wegparzelle Kat.-Nr. 07 um eine
32 m lange und knapp 3,5 m breite Fahrbahn ohne Bankette handelt. In
tatsächlicher Hinsicht entspricht sie somit grundsätzlich den technischen
Vorgaben an einen Zufahrtsweg gemäss Anhang 1 der VErV. Für den Typ 1
fehlen beidseitige Bankette mit einer Breite von 0,3 m; für den Typ 2
die Signalisation einer Begegnungszone.

Es ist demnach gestützt auf § 6 Abs. 3 VErV zu prüfen, ob die
Verkehrssicherheit trotz fehlender Bankette gewährleistet ist. Diesbezüglich
kommt zunächst in Betracht, dass – wie bereits ausgeführt (vgl. vorstehende
E. 5.3) – auf der Wegparzelle Kat.-Nr. 07 nur mit wenigen Fahrten zu
rechnen ist. Neben dem Baugrundstück Kat.-Nr. 01 wird lediglich noch das
Grundstück Kat.-Nr. 011 über die Wegparzelle Kat.-Nr. 07 erschlossen;
weitere Hauszufahrten münden nicht in diese. Diese wenigen Fahrten sind
überdies aufgrund der örtlichen Gegebenheiten vorsichtig und langsam
auszuführen, worauf die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerschaft zu Recht
hinweisen. Gestützt auf die Anordnung in der angefochtenen Baubewilligung ist
gewährleistet, dass die Fahrzeuge die Wegparzelle nicht rückwärts, sondern
jederzeit vorwärts befahren werden. Diese verläuft überdies gerade und ist über
die ganze Länge sehr übersichtlich. Wenn die Vorinstanz unter diesen Umständen
die Schlussfolgerung zog, den Anforderungen an die Verkehrssicherheit werde
trotz fehlender Bankette Genüge getan, ist das nicht zu beanstanden. Daran
ändert auch das von den Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00066
lediglich prognostizierte erhebliche Aufkommen an Fussgängerinnen und
Fussgängern nichts, die über die Wegparzelle Kat.-Nr. 07 auf schnellstem
Weg zu den Haltestellen der stadtauswärtsfahrenden Trams am R-Platz gelangen
wollen.

5.5 Hinsichtlich
der Zugänglichkeit für die Rettungskräfte, insbesondere für die Feuerwehr,
kommt in Betracht, dass Zugänge so nahe an die zu erschliessenden Grundstücke
beziehungsweise Bauten und Anlagen heranführen müssen, dass der Einsatz der
öffentlichen Dienste gewährleistet ist. Damit wird jedoch nicht verlangt, dass
eine für Fahrzeuge ausgebaute Zufahrt direkt bis zur Haustür führt. Das ergibt
sich schon aus dem Begriff der Zugänglichkeit (Markus Lanter/Peter Bösch in:
Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,
Wädenswil 2024, S. 928).

Für die Detailanforderungen an die Notzufahrt verweist § 13 VErV auf
die Richtlinie der FKS für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen vom
4. Februar 2015 (vgl. Feuerwehr Koordination Schweiz, www.feukos.ch;
nachfolgend: FKS-Richtlinie). Danach haben Feuerwehrzufahrten eine
Fahrbahnbreite von mindestens 3,50 m, einen Kurvenradius von mindestens
10,50 m sowie eine Breite der Kurvenzufahrt innerhalb eines Kreissegments
von 90° von mindestens 5 m aufzuweisen (vgl. FKS-Richtlinie
Ziff. 5.1; vgl. dazu auch VGr, 13. Januar 2022, VB.2021.00270,
E. 5.4 ff.). Gemäss Ziff. 9 der FKS-Richtlinie darf bei Gebäuden
mittlerer Höhe (bis 30 m) die abgewickelte Schlauchlänge vom Löschfahrzeug
bis zum Gebäudeeingang höchstens 60 m betragen. Für das Löschfahrzeug
selbst muss an dessen Standort eine Bewegungsfläche von mindestens 6 m
Breite und 11 m Länge zur Verfügung stehen. Für den Einsatz von einem Hubrettungsfahrzeug
muss entlang einer Fassade ein Standort mit einer Stellfläche von mindestens
6 m Breite und 11 m Länge verfügbar sein. Die Distanz von der Achse
der Stellfläche zur Fassade muss mindestens 5 m und darf höchstens
6,5 m betragen.

In städtischen Verhältnissen ist es nicht ungewöhnlich bzw. sogar häufig,
dass die Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr im Bereich der öffentlichen Strasse
aufgestellt werden müssen und der Einsatz von dort aus erfolgt. Gestützt auf
die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz, die sich aufgrund der vorliegenden
Pläne überprüfen lassen und durch die Aussagen des Vertreters der Fachbehörde
am Augenschein bestätigt werden, bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die
Zugänglichkeit des geplanten Vorhabens im Notfall, insbesondere im Brandfall,
nicht gewährleistet sein könnte. Zudem bestätigt die Beschwerdegegnerin
nochmals ausdrücklich, dass das Vorhaben durch die Einsatzplanung von Schutz
& Rettung Zürich während des Bewilligungsverfahrens geprüft worden sei. Demgegenüber
bringen die Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00038 mit ihren knappen
Ausführungen nichts vor, was diesem Ergebnis entscheidend widersprechen könnte,
weshalb sie mit ihrer Rüge nicht durchdringen.

5.6 Was
schliesslich die von den Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00066
monierte fehlende Berechtigung des südlichen, an der L-Strasse liegenden
Baugrundstücks an der Wegparzelle Kat.-Nr. 07 betrifft, so bringen sie zum
einen vor, die Vorinstanz hätte die, erst nach abgeschlossenem Schriftenwechsel
und Durchführung des Augenscheins eingereichte, Vereinbarung vom
25. September 2023 nicht mehr berücksichtigen dürfen, und sind zum andern der
Ansicht, die noch fehlende öffentliche Beurkundung führe dazu, dass die
Bauherrschaft die durch das Baurekursgericht statuierte Nebenbestimmung nicht
aus eigener Kraft erfüllen könne.

5.6.1 Gemäss
§ 20a Abs. 2 VRG sind im Rekursverfahren neue Beweismittel zulässig.
Dabei kommt es nicht darauf an, wann diese von einer Partei eingereicht werden.
Sie sind zu berücksichtigen, soweit sie als ausschlaggebend erscheinen und
nicht wegen nachlässiger Verfahrensführung verspätet eingebracht worden sind
(vgl. analog für das Beschwerdeverfahren VGr, 7. Februar 2019,
VB.2018.00486, E. 1.2.2). Demnach ist es nicht zu beanstanden, wenn das
Baurekursgericht die am 4. Oktober 2023 und damit wenige Tage nach der
letzten Unterschrift eingereichte Vereinbarung vom 25. September 2023 auch
nach Abschluss des Schriftenwechsels und Durchführung des Augenscheins noch
berücksichtigte, zu welcher die Rekurrentschaft in jenem Verfahren überdies
Stellung nehmen konnte.

5.6.2 § 233
Abs. 1 PBG lässt es ausdrücklich zu, dass Voraussetzungen der Baureife –
wozu die Erschliessung gehört (§ 234 PBG) – erst auf Baubeginn hin
gesichert werden. Nach der Rechtsprechung kann mit einer Nebenbestimmung auch
die Heilung eines Mangels verlangt werden, den die Bauherrschaft nicht aus
eigener Kraft, sondern nur durch Mitwirkung eines Dritten beheben kann (VGr,
25. Februar 2021, VB. 2020.00137/139, E. 5.7.2 mit Hinweisen;
1. März 2018, VB. 2017.00363, E. 3.2.2).

Demgemäss ist die vom Baurekursgericht statuierte Auflage, wonach die
Bauherrschaft vor Baubeginn den Nachweis zu erbringen hat, "dass die
Benützungsrechte des Grundstücks Kat.-Nr. 02 an der [Weg-]Parzelle
Kat.-Nr. 07 […] dinglich durch einen Eintrag im Grundbuch dauernd
sichergestellt wurden", nicht zu beanstanden. Die diesbezügliche Rüge
erweist sich als unbegründet.

6. Ausnützung
(VB.2024.00038)

6.1 Die
Beschwerdeführenden bringen weiter vor, die Einhaltung der zulässigen
Ausnützung sei bis jetzt noch nie auf ihre Richtigkeit überprüft worden. Es sei
unzulässig, dass die Vorinstanz die Einhaltung anhand von nachgereichten, noch
nicht bewilligten Plänen bestätigt habe. Zudem liege keine nachvollziehbare
Berechnung vor.

6.2 Die
Beschwerdeführenden haben die Einhaltung der zulässigen Ausnützung bereits im
Rekursverfahren betreffend das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 ohne nähere
Begründung bezweifelt. Die als Nachweis für die Einhaltung der erlaubten
Ausnützung eingereichten Pläne seien "ohne Zahlen" eingereicht
worden. In der angefochtenen Baubewilligung war zur Ausnützung auf dem
erwähnten Grundstück erwogen worden, dass aufgrund seiner Grösse von 910 m2
bei einer Ausnützungsziffer von 120 % in den Vollgeschossen eine
anrechenbare Geschossfläche von 1'092 m2 erlaubt sei.
Projektiert seien zulässigerweise 1'087,6 m2. Aufgrund der Rüge
im Rekurs reichte die Bauherrschaft einen Nachweis zur Ausnützung ein, in
welchem die anrechenbaren Geschossflächen vermasst und farblich angelegt sind.
Im Rekursverfahren wies die heutige Beschwerdegegnerin 2 in ihrer
Stellungnahme hinsichtlich der Ausnützung auf die Grundrisspläne und die darauf
bezugnehmende Berechnung vom 14. Juni 2022 hin und sah deshalb für eine
Nachholung der Ausnützungsüberprüfung durch die Rechtsmittelinstanz keine
Notwendigkeit. Im Ergebnis schützte die Vorinstanz die angefochtene
Baubewilligung auch bezüglich der Einhaltung der erlaubten Ausnützung. Sie sah
insbesondere mit Blick auf die vollständige Berücksichtigung der
Erschliessungsflächen sowie der inneren Trennwände keine Anhaltspunkte für eine
konkrete Verletzung der Ausnützungsziffer.

6.3 Vor
Verwaltungsgericht begnügen sich die Beschwerdeführenden wiederum mit der
Behauptung, die Grundlagen zur Ausnützungsberechnung seien im Rekursverfahren
nachgereicht und nicht bewilligt worden und enthielten keine eigentliche
Berechnung. Inhaltlich nehmen sie auf die Erwägungen des angefochtenen
Entscheids sowie die dort erwähnten Grundlagen keinen Bezug.

Was den Vorwurf der unzulässigerweise nachgereichten und nicht
bewilligten Unterlagen betrifft, so ist darauf hinzuweisen, dass es der durch
das Verwaltungsgericht geschützten Praxis des Baurekursgerichts entspricht,
dass eine Bauherrschaft im Rekursverfahren selbst korrigierte Unterlagen
einreichen bzw. eingereichte Unterlagen erläutern kann (VGr, 18. Januar
2018, VB.2017.00326, E. 2.2; 30. Juni 2010, VB.2010.00115,
E. 2.3). Wie sich jedoch aus der damaligen Rekursstellungnahme der Beschwerdegegnerin 2
ergibt, lag die von ihr beigelegte Ausnützungsberechnung vom 14. Juni 2022
[recte: 1. Juni 2022] bereits zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung am
4. April 2023 vor. Dass die Jahreszahl im Aktenverzeichnis fehlerhaft war
(2023 statt 2022) hat sie bereits im Rekursverfahren mit der Duplik
richtiggestellt. Von einer unzulässigen Nachreichung kann deshalb nicht die
Rede sein.

Was sodann den Vorwurf fehlender konkreter Berechnungen angeht, so ist
entscheidrelevant, dass die massgeblichen Flächen erkennbar dargestellt sind
und die anschliessende Berechnung bzw. deren Überprüfung digital oder anhand
physischer Pläne möglich ist und korrekt erfolgte. Im Zeitalter
fortgeschrittener digitaler Unterstützung ist ohne Weiteres davon auszugehen,
dass heutige Programme zur Planerstellung auch Geschossflächen von Geschossen
mit halbkreisförmigen bzw. kreissegmentförmigen Umrissen berechnen bzw.
überprüfen können. Die Beschwerdeführenden rügen denn auch nicht, dass Flächen
fälschlicherweise nicht berücksichtigt worden seien.

Die Rüge betreffend die Ausnützung ist deshalb als unbegründet
abzuweisen.

7. Ausrichtung von Wohnungen gegen Norden (VB.2024.00038)

7.1 Die
Beschwerdeführenden rügen alsdann, dass die Vorinstanz ohne entsprechendes
Ersuchen der Bauherrschaft für diejenigen Wohnungen, die aufgrund ihrer
Ausrichtung gegen § 301 PBG verstossen, eine Ausnahmebewilligung erteilt
habe. Es gebe keine Ausnahmebewilligung von Amts wegen und zudem überzeuge die
Begründung der Vorinstanz nicht.

7.2 Gemäss
§ 301 Abs. 1 PBG dürfen Wohnräume von Mehrzimmerwohnungen gesamthaft
mit den gesetzlich nötigen Fenstern nicht mehrheitlich nach dem Sektor
Nordost/Nordwest gerichtet sein. Abweichungen sind zulässig in Kern- und
Zentrumszonen oder in Hotels sowie bei besonderen Verhältnissen, insbesondere
zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten und Anlagen
(§ 301 Abs. 2 PBG).

Umstritten ist – aufgrund eines nicht referenzierten Planzitats ohne
Angabe der Nordrichtung in der Rekursschrift – die Ausrichtung der
2,5-Zimmer-Wohnungen Nrn. 1.02–4.02 auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 02
bzw. deren in den Plänen mit "Wohnen/Küche" bezeichneten Wohnräume.
Die Vorinstanz erkannte aufgrund der bei den Akten liegenden Ansichtspläne eine
Verletzung von § 301 Abs. 1 PBG, sah jedoch in den lärmbedingten
Grundrissoptimierungen, die einer Erfüllung von § 301 Abs. 1 PBG
entgegenstünden, einen der Tatbestände für Abweichungen gemäss § 301
Abs. 2 PBG als gegeben an.

7.3 Die
private Beschwerdegegnerin macht unter Verweis auf ihre Ausführungen im
Rekursverfahren geltend, die Vorinstanz sei einem Irrtum erlegen; in ihrer
Rekursantwort habe sie ausgeführt, dass eines der beiden Fenster nach Westnordwest
und damit stärker nach Westen als nach Nordwesten ausgerichtet sei. Die
Anforderungen an die Wohnhygiene seien aufgrund der Fensterfläche erfüllt und
die Anforderungen von § 301 Abs. 1 PBG seien eingehalten. Entgegen
der Rechtsauffassung der Beschwerdeführenden sei keine Ausnahmebewilligung
erforderlich; es genüge, dass ein ausnahmebegründender Tatbestand im Sinn von
§ 301 Abs. 2 PBG erfüllt sei, damit die Baubewilligung zu erteilen
sei.

7.4 Wie sich
den bei den Akten des vorinstanzlichen Verfahrens liegenden Grundrissplänen
unter Berücksichtigung der Nordrichtung rasch und zweifelsfrei entnehmen lässt,
weisen die Wohnräume der erwähnten Wohnungen Doppelfenster auf, die nach
Westnordwest ausgerichtet sind und deshalb nicht im gemäss § 301
Abs. 1 PBG verpönten Sektor Nordost/Nordwest liegen.

Auch diese Rüge erweist sich im Ergebnis als unbegründet.

8. Überschreitung des Mehrlängenzuschlags (VB.2024.00066)

8.1 Die
Beschwerdeführenden bringen sodann erneut vor, aufgrund der massgebenden Fassadenlänge
von 30,77 m der nach Südosten ausgerichteten Fassade des nördlichen
Gebäudeteils komme ein entsprechender Mehrlängenzuschlag von 6,25 m zur
Anwendung, was dazu führe, dass zum Grundstück Kat.-Nr. 08 der
Grenzabstand von 11 m nicht eingehalten werde. Der Abstand zum fraglichen
Grundstück sei aber auch dann nicht eingehalten, wenn es sich um zwei
unabhängige Fassadenteile handeln würde und ein Abstand von 10 m zu
beachten wäre. Selbst der minimale Grenzabstand von 6,34 m werde nicht
eingehalten. Auch gegenüber den Grundstücken Kat.-Nrn. 09 und 010 würden
aufgrund der zu beachtenden Mehrlängenzuschläge die minimalen Grenzabstände von
8,77 m bzw. 7,59 m nicht gewahrt.

8.2 Gemäss
§ 260 Abs. 1 PBG (in der hier einschlägigen, vor Inkrafttreten der
Änderung vom 14. September 2015 gültigen Fassung) bestimmt der
Grenzabstand die nötige Entfernung zwischen Fassade und der massgebenden
Grenzlinie. Er setzt sich entsprechend § 21 Abs. 1 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) aus dem Grundabstand (und einem
allfälligen Mehrhöhenzuschlag) sowie dem Mehrlängenzuschlag gemäss Bau- und
Zonenordnung zusammen. Bei seitlich gegliederten Fassaden wird die für den
Mehrlängenzuschlag massgebende Länge für jeden Fassadenteil für sich bestimmt
(§ 24 Abs. 1 ABV). Zurückliegende Fassadenteile werden durch
vorspringende Teile hindurch bis zur äussersten sichtbaren Gebäudekante in oder
vor der Fassadenflucht gemessen; vorspringende Teile gelten nur dann als
selbständige Fassadenteile, wenn ihr gegenseitiger Abstand wenigstens der Summe
zweier Grundabstände entspricht (§ 24 Abs. 2 ABV), was Figur 7.6
im Anhang 1 zur ABV zeigt. Bei abgewinkelten oder abgerundeten Fassaden
wird die für den Mehrlängenzuschlag massgebende Länge gleich wie bei den
seitlich gegliederten Fassaden bestimmt; dabei ist die Abwinklung oder
Abrundung als seitlich gegliederte Fassade mit unendlich kleinen Abtreppungen
zu betrachten (§ 24 Abs. 3 ABV), was mit Figur 7.8 im
Anhang 1 zur ABV veranschaulicht wird.

Nach Art. 13 Abs. 1 BZO beträgt
der Grundabstand in den hier massgebenden Wohnzonen W4 und W5 mindestens
5 m. Bei Fassadenlängen von mehr als 12 m erhöht sich der
Grenzabstand um einen Drittel der Mehrlänge, in der Wohnzone W4 höchstens
auf 11 m und in der Wohnzone W5 auf höchstens 12 m (Art. 14
Abs. 1 BZO). Bei der Berechnung der für den Mehrlängenzuschlag
massgeblichen Fassadenlänge werden Fassadenlängen von Hauptgebäuden, deren
Gebäudeabstand 7 m unterschreitet, zusammengerechnet (Art. 14
Abs. 3 BZO).

8.2.1 Die
entlang der Grenze zum Grundstück Kat.-Nr. 08 verlaufende Südostfassade
des nördlichen Gebäudeteils weist einen konkaven, halbkreisförmigen
Fassadenteil auf. Der Halbkreis hat einen Radius von 6,5 m. Im mittleren
Bereich dieses Fassadenteils ragt über eine Länge von 10,7 m ein Erker um
40 cm hervor.

Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen,
dass es sich bei der Südostfassade des nördlichen Gebäudeteils um eine
gestaffelte Fassade handelt. Die beiden parallel zur Grundstücksgrenze
verlaufenden Fassadenteile sind gestützt auf § 24 Abs. 2 ABV als
selbständige Fassadenteile zu qualifizieren, da ihr Abstand 13 m (gemessen
an den Ecken am Übergang von den grenzparallelen zum konkaven Fassadenteil) und
damit mehr als 10 m (zweifacher Grundabstand) beträgt. Die Fassadenlänge
beträgt deshalb nicht 30,77 m mit entsprechendem Mehrlängenzuschlag.

Daran ändert entgegen den Vorbringen der
Beschwerdeführenden auch der Erker im konkaven Fassadenteil nichts. Er darf zum
einen gestützt auf § 260 Abs. 3 PBG auf einem Drittel der
massgeblichen Fassadenlänge in den Abstandsbereich hineinragen. Zum andern
wirkt er sich nicht im Sinn von § 27 Abs. 1 ABV (in der hier
anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung gemäss Anhang 2
zur ABV) auf die Berechnung der Fassadenlänge aus; seine geschlossene Höhe
weist nicht in Richtung der massgeblichen Südostfassade. Das Gleiche gilt für
den in südwestlicher Richtung anschliessenden Laubengang, welcher den
nördlichen und den südlichen Gebäudeteil in offener Bauweise miteinander
verbindet. Anders als die Beschwerdeführenden meinen, ist das im Plan mit
4 m vermasste Stück, welches in paralleler Richtung zur Südostfassade des
nördlichen Gebäudeteils verläuft, nicht zur Fassadenlänge hinzuzurechnen. Eine
fassadenbildende Wirkung kommt ihm nicht zu; die offenen Geländer werden
genügend Durchblick gewähren (vgl. dazu den kolorierten Schnitt im Farb- und
Materialkonzept). Wie bereits die Vorinstanz zu Recht ausgeführt hat, sind
deshalb die erwähnten 4 m nicht zum 12 m langen Teil der
Südostfassade hinzuzurechnen. Damit ist auch in Bezug auf diese Fassade kein
Mehrlängenzuschlag zu beachten.

8.2.2 Die
entlang der Grenze zum Grundstück Kat.-Nr. 09 verlaufende Nordwestfassade
des südlichen Gebäudeteils sowie die zum Grundstück Kat.-Nr. 010
weisende Nordostfassade des nördlichen Gebäudeteils sind je 12 m
lang. Beidseitig (Nordwestfassade) bzw. einseitig (Nordostfassade) schliessen
kreissegmentförmige, rückspringende Fassadenteile an. Mit der Vorinstanz kann
den Beschwerdeführenden nicht gefolgt werden, wenn sie auch hier einen Mehrlängenzuschlag
anwenden wollen. Die nach innen (statt nach aussen) abgerundeten
Fassadenabschnitte ändern nichts daran, dass hier die Bestimmung des
Grenzabstands bei einem abgerundeten Baukörper zur Anwendung kommt
(Figur 7.8 im Anhang 1 zur ABV), weshalb die gerügte Überschreitung
des Grenzabstands nicht vorliegt.

8.2.3 Im
Ergebnis ist das Abstandsbild des streitbetroffenen Vorhabens nicht zu
beanstanden. Es liegen keine Grenzabstandsverletzungen vor, was bereits die
Vorinstanz zu Recht erkannt hat.

9. Überschreitung der Gebäudehöhe (VB.2024.00066)

9.1 Die
Beschwerdeführenden erneuern auch ihre Rüge betreffend Überschreitung der
Gebäudehöhe bzw. machen nunmehr geltend, aufgrund der von der Vorinstanz
nebenbestimmungsweise angeordneten Korrektur (Verzicht auf den
Gemeinschaftsraum im Geschoss N+4) sei die Drittelsregel gemäss § 292 PBG
nicht mehr eingehalten und werde die befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von
§ 238 PBG nicht mehr erreicht. Die Korrektur lasse sich nur durch eine
konzeptionelle Überarbeitung des Projekts lösen.

9.2 Entgegen
der Ansicht der Beschwerdeführenden verletzt das streitbetroffene Vorhaben
aufgrund der vorinstanzlichen Korrektur weder § 292 noch § 238 PBG.

9.2.1 Zunächst
ist festzuhalten, dass die Weglassung des Gemeinschaftsraums ein einfacher
architektonischer Eingriff untergeordneter Natur darstellt und keiner
wesentlichen Projektänderung bedarf. Wie sich aufgrund des massgeblichen
Grundrissplans ergibt, kann der entsprechende Raum einfach zugunsten einer
Terrasse weichen. Da der Gemeinschaftsraum direkt an die Geschosserschliessung
(Laubengang) anschliesst, ist deshalb mit der statuierten Korrektur keine
weitergehende Grundrissveränderung verbunden. Die Vorinstanz hat deshalb zu
Recht gestützt auf § 321 Abs. 1 PBG eine Nebenbestimmung angeordnet
und auf eine Rückweisung verzichtet.

9.2.2  Was
die Auswirkung der Korrektur auf die betreffende Fassadenlänge im Sinn von
§ 292 PBG (in der hier einschlägigen, vor Inkrafttreten der Änderung vom
14. September 2015 gültigen Fassung) und die Nichteinhaltung des gebotenen
Drittels für Dachaufbauten betrifft, so ist auf den Sinn und Zweck der
Vorschrift abzustellen (vgl. dazu auch Christian Berz/Antonio Frigerio, Zürcher
Planungs- und Baurecht, S. 1484). Bei § 292 PBG handelt es sich um
eine Ästhetiknorm, welche überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht
verleihende Aufbauten verhindern soll (VGr, 27. Oktober 2022,
VB.2022.00185, E. 3.3; 28. März 2019, VB.2018.00367, E. 4.6;
6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Die Dachgestaltung soll
ruhig gehalten werden, weshalb die Drittelsregel jeweils auf der betreffenden
Fassadenlänge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge
gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche beziehungsweise welcher
eine baulich-architektonische Einheit bildet. Diese baulich-architektonische Einheit
ist nicht etwa allein von einer einheitlichen Gebäudehöhe im entsprechenden
Fassadenabschnitt abhängig, wie die Beschwerdeführenden anzunehmen scheinen.
Entscheidend sind die konkreten Verhältnisse des Einzelfalls. Im vorliegenden
Fall schmälert der Versatz im Geschoss N+4 diese Einheit nicht entscheidend
(vgl. dazu die revidierte Fassadenansicht der Südostfassade), da diese durch
eine einheitliche Gestaltung und Materialisierung der Fassade erreicht wird,
die sich an den umlaufenden "Gurtgesimsen", an der über alle
Stockwerke gleichmässigen Anordnung der Fenster samt ihren Klappläden sowie den
geschlossenen Anteilen mit senkrechten Holzelementen zeigen. An der
betreffenden Fassadenlänge und der Einhaltung der Drittelsregel ändert sich
mithin nichts.

9.2.3 Was die gerügte Verschlechterung der befriedigenden
Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG angeht, so kann den
Beschwerdeführenden ebenfalls nicht gefolgt werden. Die Weglassung des
entsprechenden Gemeinschaftsraums führt optisch lediglich zu einer nicht weiter
störenden Verstärkung der beabsichtigten Zäsur zwischen dem nördlichen und dem
südlichen Gebäudeteil. Diese Zäsur ist architektonisch bereits durch den
offenen Laubengang zwischen den beiden Gebäudeteilen vorgegeben. Von einer "gekünstelt
wirkenden Notlösung" kann nicht die Rede sein.

9.2.4 Aus diesen Gründen ist die von der Vorinstanz
angeordnete Nebenbestimmung zu schützen.

10. Verstoss gegen das zulässige Dachprofil (VB.2024.00066)

10.1 Die
Beschwerdeführenden bringen ferner vor, dass das Vorhaben aufgrund der
vorstehend beschriebenen Korrektur (E. 9.2) insbesondere an der zum
Grundstück Kat.-Nr. 08 der Beschwerdeführenden gerichteten Südostfassade
mit dem geplanten Attikageschoss die Drittelsregel von § 292 PBG nicht
mehr einhalte. Die gleiche Rüge bringen sie aber auch bezüglich der
Nordwestfassade vor. Unter Hinweis auf den in BEZ 2017 Nr. 30
publizierten Fall (vgl. dazu auch Berz/Frigerio, S. 1486) machen sie zudem
geltend, dass die Drittelsregel für jeden Teil der Südostfassade einzuhalten
sei.

10.2 Gemäss
§ 292 PBG (in der hier einschlägigen, vor Inkrafttreten der Änderung vom
14. September 2015 gültigen Fassung) dürfen Dachaufbauten nicht breiter
sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei
Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen bzw. sofern sie bei
Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen
durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie
zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen
Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit
§ 292 PBG; RB 1993 Nr. 42 E. c, auch zum Folgenden). Diese
Regel greift bei Attikageschossen indessen nur gegenüber der hypothetischen
Traufseite des betreffenden Gebäudes ein; "giebelseitig"
(stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss unter einem
Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig sein. Dachaufbauten,
welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie durchstossen, sind nach
Massgabe von § 292 PBG zulässig, d. h. sie dürfen bei
Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden
Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis
zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d. h. mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292
PBG im Anhang 2 ABV, in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in
Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai
2016]; VGr, 25. Januar 2012, VB.2011.00399, E. 2; 9. Februar
2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005
Nr. 22). Auch ist es nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
zulässig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d. h. an die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern
das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines
Vollgeschosses vermittelt (VGr, 27. Oktober 2022, VB.2022.00185,
E. 3.1 mit Hinweisen). Bei § 292 PBG handelt es sich um eine
Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem
abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes
erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein
Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr, 6. November
2014, VB.2014.00206, E. 4.1).

10.3 Wie
bereits vorstehend ausgeführt (E. 8.2.1), weist die entlang der Grenze zum
Grundstück Kat.-Nr. 08 verlaufende Südostfassade des nördlichen
Gebäudeteils einen konkaven, halbkreisförmigen Fassadenteil auf. Dieser
Fassadenteil hat eine Länge von 22,21 m. Daran schliessen in südwestlicher
bzw. nordöstlicher Richtung grenzparallel verlaufende Fassadenteile mit Längen
von 12 m bzw. 5,31 m an, was für die Südostfassade eine gesamte
Fassadenlänge von 39,52 m ergibt. Das Attikageschoss ist im Bereich des
konkaven Fassadenteils auf einer Länge von 14,5 m fassadenbündig. Aufgrund
der von der Vorinstanz vorgenommenen Korrektur ergibt sich zudem im obersten
Vollgeschoss (Ebene N+4) des nördlichen Gebäudeteils mit dem Wegfall des
Gemeinschaftsraums ein Versatz in der "Trauflinie".

10.3.1 Was
den eben erwähnten Versatz in der "Trauflinie" betrifft, so ändert
dieser entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden nichts am
einheitlichen Erscheinungsbild der Südostfassade und ist jedenfalls im
vorliegenden Fall nicht ausschlaggebend für die Frage der Einhaltung der
Drittelsregel (vgl. VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.4).
Ebenfalls nicht zu folgen ist den Beschwerdeführenden bezüglich der Auffassung,
dass die Drittelsregelung bei jedem Fassadenteil zu berücksichtigen wäre. Da
§ 292 PBG vor allem einen ästhetischen Zweck verfolgt (vgl. vorstehende
E. 9.2.2 und E. 10.2), ist der überzeugenden Auffassung der
Vorinstanz zu folgen, wenn sie ausführt, dass die Anwendung der Drittelsregel
bei jedem Fassadenteil im
Ergebnis zu einer unerwünschten Zerstückelung des Dachgeschosses und damit zu
einer Verschlechterung der optischen Erscheinung des Gebäudes führen würde, da
das Attikageschoss dann für jeden Teil der Fassade auf einem Drittel der
entsprechenden Länge fassadenbündig zum darunterliegenden Vollgeschoss erstellt
werden könnte. Die Konzentration des Attikageschosses in je einem Bereich des
nördlichen und südlichen Gebäudeteils mit jeweils zusammenhängenden
fassadenbündigen Abschnitten ergeben eine schlüssige architektonische Lösung,
die grundsätzlich den Anforderungen von § 292 PBG entspricht.

10.3.2 Da
jedoch der 4 m lange Teil im Bereich des Laubengangs nicht zur
Fassadenlänge hinzuzurechnen ist (vgl. vorstehende E. 8.2.1 a. E.) ergibt sich entgegen der Angabe im erwähnten Plan nicht eine gesamte
Fassadenlänge von 43,52 m. Es wäre widersprüchlich, die erwähnten 4 m
im Zusammenhang mit dem Mehrlängenzuschlag bei der Bestimmung der Länge der
Südostfassade nicht zu berücksichtigen (vgl. dazu auch den Plan Attikaflächen
vom 20. Juni 2023), hingegen bei der Bestimmung der betreffenden
Fassadenlänge im Zusammenhang mit den zulässigen Dachaufbauten hinzuzurechnen.
Es ist deshalb bezüglich der Südostfassade des nördlichen Gebäudeteils von
einer massgeblichen Fassadenlänge von 39,52 m auszugehen, weshalb das
Attikageschoss lediglich auf einer Länge von 13,2 m fassadenbündig
erstellt werden bzw. die für ein entsprechendes Schrägdach zulässige Ebenen
durchstossen darf und deshalb um 1,3 m zu kürzen ist.

Gleiches gilt sinngemäss für die Nordwestfassade des nördlichen
Gebäudeteils. Hier ist nicht von einer Gesamtlänge von 62,84 m auszugehen.
Der über alle Geschosse offene Laubengang mit Liftschacht unterbricht das
einheitliche Erscheinungsbild der Fassade, weshalb für den nördlichen
Gebäudeteil von einer massgeblichen Fassadenlänge von 36,63 m auszugehen
ist, was für das Attikageschoss eine zulässige fassadenbündige Länge von
12,21 m ergibt. Das Attikageschoss weist nach den bewilligten Plänen eine
fassadenbündige bzw. die für ein entsprechendes Schrägdach zulässige Ebenen
durchstossende Länge von 14,85 m auf und ist deshalb um 2,64 m zu
kürzen.

10.3.3 Können
inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen
Zustands Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der
Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dies kommt indessen
nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind;
führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels
einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830,
E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983
Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 241 f.). Ob Projektmängel
ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können, entscheidet sich nach
qualitativen und nicht nach quantitativen Gesichtspunkten (vgl. dazu Mäder,
S. 241 f.). 

Im vorliegenden Fall lassen sich beide fassadenbündigen Längen des
nördlichen Attikageschosses ohne grosse Schwierigkeit kürzen. Die Kürzungen
führen zwar zu Anpassungen der Grundrisse des Gemeinschaftsraums und der
4,5-Zimmer-Wohnung. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine wesentliche
Projektänderung, weshalb sie einer entsprechenden Nebenbestimmung zugänglich
sind. Dementsprechend ist Dispositiv-Ziffer II.1 der Baubewilligung
dahingehend zu ergänzen, dass vor Baubeginn betreffend das Attikageschoss ein
im Sinn der Erwägungen abgeänderter Plan einzureichen ist.

11. Ungenügende Einordnung (VB.2024.00066)

11.1 Die
Beschwerdeführenden rügen schliesslich wiederum eine ungenügende Einordnung des
streitbetroffenen Bauvorhabens und machen – nunmehr nicht mehr unter Bezugnahme
auf die inventarisierten Objekte entlang der M-Strasse – geltend, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung bzw. eine besondere Rücksichtnahme auf
Naturschutzobjekte im Sinn von § 238 PBG nur dann gegeben sei, wenn die
wertvollsten Gehölze auf dem Baugrundstück erhalten würden. Aufgrund des
Bauvorhabens müsse eine der zwei Blutbuchen gefällt werden und aufgrund der
baulichen Eingriffe (insbesondere Aushub und Baugrubensicherung) werde
wahrscheinlich auch der weitere Baumbestand dem Vorhaben "zum Opfer
fallen".

11.2 Gemäss
§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in
ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen
und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und
Farben. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer
Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus
ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung (Markus Lanter/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und
Baurecht, S. 1030; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5).

Befinden sich in der Umgebung Objekte des Natur- und Heimatschutzes, ist
nach § 238 Abs. 2 PBG darauf besondere Rücksicht zu nehmen. Damit
werden an die Gestaltung von Bauten, die sich in unmittelbarer Umgebung von
Schutzobjekten befinden, erhöhte Anforderungen gestellt. Diese Bauten müssen
sich nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen.

11.3 Bei der
Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der
offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen
zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das Baurekursgericht den
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der
Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten
Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat (BGE 145 I 52
E. 3.6). Das Verwaltungsgericht muss sich demgegenüber bei der Überprüfung
des Entscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle
beschränken; eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50
Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur
aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August
2014, VB.2014.00295, E. 3.2, und 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,
E. 4.2 und 4.3).

11.4 Das
Baurekursgericht prüfte im angefochtenen Entscheid insbesondere die Einordnung
bzw. Rücksichtnahme gegenüber den inventarisierten Objekten entlang der M-Strasse
und kam mit zutreffenden Erwägungen, auf die verwiesen werden kann (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG), zum Ergebnis, dass
sich das sorgfältig ausgestaltete Gebäude aufgrund seiner Struktur mit den
konkaven Fassadenabschnitten und der nach Nordosten ausgerichteten Stirnfassade
namentlich auch mit Bezug auf die angrenzenden Inventarobjekte gut einfüge.

11.5 Zunächst
ist klärend darauf hinzuweisen, dass der Baumbestand auf den Baugrundstücken
zwar wegen seines Alters als wertvoll gilt und deshalb erhalten und nur
nötigenfalls ersetzt werden soll (vgl. Baubewilligung, Erwägung F.g), aber
nicht inventarisiert ist. Diese Anordnung führt aber nicht dazu, dass es sich
bei den betreffenden Bäumen deshalb um Schutzobjekte im Sinne von § 238
Abs. 2 PBG handelt, auf welche durch die Gestaltung besondere Rücksicht zu
nehmen wäre. 

Auf jeden Fall ist eine Minderausnützung
des Grundstücks, wie sie die Beschwerdeführenden andeuten, nicht angezeigt: Zum
einen sind die strengen Anforderungen für einen Volumenverzicht gestützt auf
§ 238 PBG nicht erfüllt (vgl. VGr, 1. Juni 2023, VB.2022.00621,
E. 4.2 mit weiteren Hinweisen) und zum andern schreibt inzwischen auch der
neue § 238a Abs. 3 PBG ausdrücklich vor, dass die ordentliche
Grundstücksnutzung durch Massnahmen zur Begrünung nicht übermässig erschwert
werden darf.

Dass die Gestaltung des Neubaus mit seinen konkaven Fassadenabschnitten
nur im Zusammenspiel mit dem Erhalt des jeweiligen Baums im Zentrum der
halbrunden Aussenbereiche nachvollzogen werden könne, wie das die
Beschwerdeführenden ausführen lassen, überzeugt ebenfalls nicht. Das konsequent
umgesetzte architektonische Konzept von bebautem und unbebautem Raum mit den
halbrunden Aussenbereichen erweist sich als genügend robust, um auch ohne die
jeweiligen Bäume die beabsichtigte gestalterische Wirkung im Sinn von
§ 238 PBG zu erreichen.

Abwegig ist schliesslich der Hinweis der Beschwerdeführenden, bei einem
Erhalt der Bäume in den halbkreisförmigen Aussenräumen würden die Räume, die
hinter den konkaven Fassadenabschnitten liegen werden, keine genügende
Belichtung im Sinn von § 302 Abs. 1 PBG aufweisen. Diese Vorschrift
stellt bauseitig sicher, dass Räume genügend grosse Fenster aufweisen, die über
dem Erdreich liegen und ins Freie führen; sie stellt keine Anforderungen an die
Bepflanzung.

Im Ergebnis erweisen sich die gegen die Einordnung des Vorhabens
gerichteten Rügen als unbegründet.

12.  

Zusammengefasst sind die Beschwerden
aufgrund der begründeten Rügen der Beschwerdeführenden im Verfahren
VB.2024.00066 betreffend das Attikageschoss (vgl. E. 10.3) teilweise
gutzuheissen.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten zu
insgesamt drei Vierteln den Beschwerdeführenden und zu je einem Achtel den
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Im Einzelnen sind die
Kosten den Beschwerdeführenden unter Anwendung von § 14 VRG wie folgt
aufzuerlegen: im Verfahren VB.2024.00038 den Beschwerdeführenden 1 und 2
zu je einem Achtel, jeweils unter solidarischer Haftung für einen Viertel der
Kosten; im Verfahren VB.2024.00066 den Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2 zu
je einem Achtel, jeweils unter solidarischer Haftung für einen Viertel der
Kosten, und dem Beschwerdeführer 4 zu einem Viertel, wobei die
Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00066 subsidiär für die Hälfte der
Kosten haften. Dementsprechend sind auch die Kosten des Rekursverfahrens neu zu
verlegen. 

Eine Parteientschädigung steht den Beschwerdeführenden als
mehrheitlich unterliegenden Parteien von vornherein nicht zu. Vielmehr haben
sie in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG und nach Massgabe
von § 14 VRG eine solche der privaten Beschwerdegegnerin zu entrichten. Angemessen
ist eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- (inkl. Mehrwertsteuer),
die von den Beschwerdeführenden mit gleicher Haftung wie die Gerichtskosten und
nach folgendem Verhältnis zu entrichten ist: im Verfahren VB.2024.00038 haben
die Beschwerdeführenden 1 und 2 je einen Sechstel (Fr. 666.65),
jeweils unter solidarischer Haftung für einen Drittel (Fr. 1'333.35) zu
bezahlen; im Verfahren VB.2024.00066 haben die Beschwerdeführenden 3.1 und
3.2 je einen Sechstel (Fr. 666.65), jeweils unter solidarischer Haftung für einen Drittel (Fr. 1'333.35)
und der Beschwerdeführer 4 einen Drittel (Fr. 1'333.35) zu bezahlen,
wobei sie subsidiär für zwei Drittel der Entschädigung haften. Die
Parteientschädigung ist zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses
Entscheids.

13.  

Soweit der vorliegende Entscheid angesichts der Art und des Umfangs der
mit der Baubewilligung verbundenen Nebenbestimmungen einen Zwischenentscheid
darstellen sollte, kann dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) selbständig beim
Bundesgericht angefochten werden (vgl. dazu BGr, 8. September 2021,
1C_644/2020, E. 1.3; VGr, 12. Januar 2023, VB.2022.00247, E. 9).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.       
Die Verfahren VB.2024.00038 und VB.2024.00066
werden vereinigt.

2.    Die Beschwerden werden teilweise gutgeheissen. In Abänderung von Dispositiv-Ziffer II
des Entscheids des Baurekursgerichts vom 8. Dezember 2023 wird
Dispositiv-Ziffer II.1 der Baubewilligung der Bausektion des Stadtrats von
Zürich vom 4. April 2023 durch folgende Nebenbestimmung ergänzt:

       "Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Amt für
Baubewilligungen betreffend das Attikageschoss einen im Sinne der Erwägungen
abgeänderten Plan einzureichen und bewilligen zu lassen, welcher die Reduktion
der fassadenbündigen Länge des Attikageschosses an der Nordwest- und
Südostfassade des nördlichen Gebäudeteils auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
auf einen Drittel der massgeblichen Fassadenlänge berücksichtigt."

In
Abänderung von Dispositiv-Ziffer III des Entscheids des Baurekursgerichts
vom 8. Dezember 2023 werden die Kosten des Rekursverfahrens (weiterhin)
den Rekurrentschaften der Rekursverfahren R1S.2023.05065 und R1S.2023.05067
gemäss dem vorinstanzlichen Kostenverteiler zu je 5/18 und (neu) zu je 1/9 den
Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00066 und zu je 1/9 den Beschwerdegegnerinnen 1
und 2 auferlegt.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 12'000.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.    605.--     Zustellkosten,

Fr. 12'605.--    Total der Kosten.

4.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2
aus dem Verfahren VB.2024.00038 je zu 1/8 (unter solidarischer Haftung für 1/4)
sowie den Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2 aus dem Verfahren VB.2024.00066
je zu 1/8 (unter solidarischer Haftung für 1/4) und dem Beschwerdeführer 4
zu 1/4 und den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zu 1/8 auferlegt.

5.    Die Beschwerdeführenden aus den Verfahren VB.2024.00038 und
VB.2024.00066 werden im gleichen Verhältnis und unter gleicher Haftung gemäss
der Erwägung 12 verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-
(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
des vorliegenden Urteils.

6.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.    Mitteilung
an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.